米国リート市場の現状と見通し

2013年11月27日＜リート市場の現状＞
米国リート市場は、長期金利の上昇がリートを含む金利感応度の高い投資資産のパフォーマンスに影響をもたらすとの懸念を背景に、株式市場のパフォーマンスを下回る状況が続いています。
リート市場は2013年5月下旬以降、量的金融緩和の縮小懸念を背景に米国長期金利が急上昇したことから、相対的な利回り面の魅力が低下するとの見方が台頭し、値下がり基調が続いてきました。しかし、9月に入ると、中旬に開催されたFOMC（米国連邦公開市場委員会）において市場予想に反して量的金融緩和縮小が見送られたことや、与野党の予算協議が一時的に妥結し、政府機関の運営が再開されたことなどが好感されて長期金利が低下基調で推移したことから、一転して株式市場と共に反転上昇する展開となりました。
特に10月には、米国リートの四半期決算報告がおおむね堅調であったことや、リートの大型IPO（新規公開）市場が活況を呈したことなども相まって、株式市場の上昇を上回る状況が続いていましたが、その後は、11月7日（現地）に発表された7-9月期GDP（国内総生産）成長率や8日（同）発表の雇用統計が市場予想を上回ったことや、FOMC議事録で数カ月内の量的金融緩和縮小の可能性が示唆されたことを背景に長期金利が上昇に転じたことから、リート市場への売り圧力が再び強まりました。政策変更に対する不透明感から、金利感応度の高いリートなど利回り資産への売りが強まっています。
一方で、米国株式の値動きは個人消費の動向が一要因であり、景気回復を背景に多くの企業が良好な業績発表をし、さらなる収益拡大への期待から株価が続伸しています。
米国リート／NYダウ／10年国債利回りの推移（ 2013年8月30日～2013年11月26日）
112110

米国リートNYダウ

108
106
104
102
100
98
2013/8/30（％）
3.1

2013/9/30

2013/10/30

10年国債利回り
3
2.9
2.8
2.7
2.6
2.5
2.4
13/8/30（出所）ブルームバーグ
13/9/30

13/10/30※米国リートとNYダウの推移は2013年8月30日の終値を100として指数化しています。
※米国リートの推移に用いている指数は、FTSE NAREIT®エクイティREIT・インデックス（配当金込み、米ドルベース）です。FTSE NAREIT®エクイティ
REIT・インデックス（配当金込み、米ドルベース）は、FTSE®により計算され、指数に関するすべての権利はFTSE®およびNAREIT®に帰属します。

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＜今後の見通し＞
リート市場は短期的には、引き続きマクロ経済指標や長期金利の動向、ならびに量的金融緩和の縮小ペースについてのFRB（米国連邦準備制度理事会）の高官発言などをにらんだ神経質な相場展開が続くものと考えられま
すが、FRBは景気に悪影響を与えないよう慎重に政策方針を策定するとみられます。
一方、長期金利の上昇は通常、景気拡大局面に見られますが、経済成長は不動産市況の改善につながることから、リート指数は一時的に下落する局面もあるものの、その後は高いパフォーマンスを獲得してきています。
今回の景気拡大局面における量的金融緩和の縮小や金利上昇局面においても同様に、米国リートは堅調なパフォーマンスへ反転する可能性があると考えています。

過去の米国金利上昇局面のNAREIT指数の騰落率（月末値ベース）

2001年10月 2003年5月 2005年6月 2008年12月 2010年8月～～～～～

金利上昇幅（米国10年国債利回り）
NAREIT指数騰落率

2002年3月 2004年5月 2006年6月 2009年12月 2011年3月
5カ月
1年
1年
1年
7カ月
1.16%
1.28%
1.22%
1.62%
1.00%
16.99%
26.13%
19.06%
27.99%
19.36%※NAREIT指数（FTSE NAREIT®エクイティREIT・インデックス、配当金込み、米ドルベース）は、FTSE®により計算され、指数に関するすべての権利はFTSE®およびNAREIT®に帰属します。
（出所）ブルームバーグより大和投資信託作成

米国経済については、住宅部門などで金利上昇を背景に足元やや足踏み状態が続いているものの、基本的には雇用や個人消費の拡大を背景に緩やかな景気拡大が続いています。
同国の商業用不動産市場も、セクターによって濃淡はあるものの、好景気を背景とした需要拡大が全体としては見られる一方で、新規供給は低水準にとどまっているなど、依然として好需給を維持しています。
こういった好調なファンダメンタルズを背景に、米国リートの保有する物件の賃料収入動向は依然として堅調であり、資金調達環境も長期金利上昇にもかかわらず依然として良好で、低コストでの資金調達が可能となっています。
加えて、リート市場の価格と保有する商業用不動産価格との比較では、商業用不動産価格が上昇しているのにもかかわらず、依然として過熱感のない状況が続いています。
今後も堅調な景気回復によってさらなるキャッシュフローの成長が期待できることを勘案すると、米国リートには今後も、魅力的な投資機会が期待できるとみています。

以上※当社一部ファンドにおける米国リートの運用委託先であるコーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク（C&S）のコメントを基に、大和投資信託が作成したものです。

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