住宅分棟型市街地再開発事業の共用部拡大と複合用途の管理に関する研究 (概要)
―分棟型市街地再開発事業の事業後の共用部管理における工夫と課題について

研究責任者

その 2―

琉球大学
教授

小野

工学部
尋子

いて、分棟建物を 1 敷地 1 建物とされる理

１．はじめに由については、①接道義務の緩和(建築基準1.1 研究の背景

法 43 条)、②指定容積率の融通(同法 52 条

市街地再開発事業は現在までに 919 地

第 1 項～14 項)、③建ぺい率の融通(第 53 条区が完了している｡近年の市街地再開発事

第 1 項もしくは第 2 項)、④道路・隣地・北業では､不特定多数の利用者がある商業・業

側斜線制限の緩和(同法 56 条第 1 項～4 項、務用途及び公共用途と居住用途で異なる

第 6 項もしくは第 7 項)、⑤日影規制の緩和「求められる建築設備水準」やその後の管(同法 56 条の 2 第 1～3 項)、⑥延焼の恐れ

理段階において異なる「求められるメンテのある部分の緩和(同法 23 条)等がある。1

ナンス水準や清掃頻度」の違いから建築用敷地としない開発の場合、事業後の建物が途で分棟化する「身の丈再開発」の事例が現受ける制限が増える(図 1)。つまり、再開発

れた 1 ｡さらに､建築用途の違いでは無く､事業の中で、建物が分棟でありながらも 1「従前地権者の権利変換後の住宅の居住面敷地で計画されるのは、事業採算性の向上

積を確保するため」に､建設単価が安く床面や建築計画の自由度を担保する効果がある

積を広く変換できる権利床棟と市場性の高ためである。その一方で一棟性の根拠としい保留床棟を分棟化する事例も出てきていて、建物間を繋ぐデッキを整備する必要がる 2｡

あり共用部が拡大する｡

小野(2023)3 は､集合住宅における共用部に係る容積率非算入や､市街地再開発事業
にて建設単価の 3 分の 2 まで補助金が出る仕組みによる「価格鈍感」から､市街地再開
発事業で生み出されるマンションの共用部が拡大していく傾向がある事を､伊勢崎ら(2023)4 は､身の丈再開発における分棟型マンションの管理実態を調査し､分棟型において従前地権者の管理費負担が高くなる事を明らかにしている｡分棟型を､デッキでつないでも 1 建物とするのは、1 敷地にメリットがあるためである。分棟型再開発にお伊勢崎ら(2023)は、住宅を分棟化した L 地
区(地上権非設定型)を対象に､従前居住者の視点から事業の効果と課題を調査した｡結果､従前と比べて格段に高額となった固定資産税や管理費が課題として挙げられた 5｡
再開発事業完了後の管理費が従前からの地権者にとって負担となっている事は､これまでも指摘されてきたが､著者らはその原因として､関連する法制度間(①都市再開発法と②区分所有法､③マンション標準管理規約)の連携がないために生じている可能性を示した｡これが､L 地区でのみ生じてい− 17 −

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る事なのか､国内のその他の事例でも生じの影響の程度」､及び「検証②権利変換計画ている制度運用上の課題なのかを研究で明上での従前居住者救済であった住宅分棟とらかにし､事業完了後も継続居住が可能な

権利変換評価が登記や管理に引き継がれな再開発事業とするための課題やその不均衡いことによる逆進性による影響」が他事例となる程度を明らかにする事を目的とした｡(I､J 地区)でも生じているのかの検証とそ

そこで､市街地再開発事業の都市計画段の程度を令和 4 年度の研究で整理した(図 1)｡階から管理段階までを通じて､1 敷地性の分

令和 5 年度研究の研究では､令和 4 年度の棟型の開発がなぜ生み出されているのかを

単棟型管理の事例に複合用途型の管理事例

整理し､その課題を L 地区管理費負担の要を加え､管理上の課題等の分析を進めた｡

因とみられた 2 つの視点､「検証①共用部分

事例の選定は､(公社)全国市街地再開発協拡大を生み出す事業上の理由と共用部増大会が発行する『日本の都市再開発』の 1985

図1

市街地再開発事業の各検討段階での事情が住宅を分棟型にした事例に与える影響の⾒取り図と検証のパースペクティブ

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− 18 −

年以降に完了した第一種市街地再開発事業

分けた場合､①接道義務の緩和(建築基準法から､①各施設建築物の計画内容､平面図･

43 条)､②指定容積率の融通(同法 52 条第 1

断面図､配置図･掲載写真より､住宅が複数

項～14 項)､③建ぺい率の融通(第 53 条第 1の棟となっているか､②事業地区内に複数項もしくは第 2 項)､④道路・隣地・北側斜街区がある場合は「市街地再開発事業に関線制限の緩和(同法 56 条第 1 項～4 項､第 6する都市計画」､「平面図」及び「配置図」

項もしくは第 7 項)6､⑤日影規制の緩和(同より､1 街区内において住宅が複数棟か､③法 56 条の 2 第 1～3 項)､⑥延焼の恐れのあ「住宅の内訳」
・「権利変換モデル図」より､る部分の緩和(同法 23 条)等のメリットがな

住宅複数棟間で保留床･権利床が偏って存くなり､事業後の建物が受ける制限が増え

在するかの確認を行い､④そのうちデッキる(図 1 都市計画決定段階の赤部分)｡そので繋がれている事例､①～④の条件を満たため､事業計画段階及びその後の建築確認

す 22 事例を抽出した｡この中で従前権利申請では「１敷地１建物」の原則を満たせる者･管理会社から調査協力が得られた 12 事

ようにデッキ等で建物間を繋ぐ形を取る｡

例を対象地区とした｡

建築コストをかけてデッキで繋ぎ 1 建物とするのは､1 敷地に事業メリットがあるため2.住宅分棟型の市街地再開発事業が１敷地である｡再開発事業の中で､建物が分棟であとなる背景と計画及び管理の課題

りながらも 1 敷地で計画されるのは､事業

2.1 分棟型とする市街地再開発事業が１敷

採算性の向上､建築計画の自由度を担保し､地となる背景床面積を最大化できるためである｡

市街地再開発事業が開発実績を蓄積して2.2 特に住宅を分棟型とする市街地再開発いく中で､異なる建築用途を一つの建物に事業が生じた時期と背景

した場合､設備の配置やその後の管理で課

分棟型の開発で１棟性を主張するために題を抱えることから､施設建築物を分棟化

デッキで建物間を繋ぐことは確認申請上欠する事例が増えてきた｡さらに従前居住者

かせないことではあるが､一般的にデッキの居住面積確保から住宅棟を分棟化する事を繋ぐと「建築床の増大」や「容積率の増大」

例も生じている(図 1)｡しかし分棟化してもにつながり販売額の上昇や専有面積比率の再開発の敷地が分けられることはほとんど低下につながる｡しかし､住宅棟同士をデッ無い｡なぜなら､市街地再開発事業は周知のキで繋ぐ事例については共用部容積率不算

通り「都市計画決定」「事業計画認可」「権利入となった建築基準法の制度改正により､変換計画認可」「登記」「工事着手」「精算」

障壁が低くなった。

してゆくのに対して､再開発で生み出され

1)共同住宅容積率不算入制度改変と一般のる施設建築物の最終的な形が決定するのはマンション開発

事業計画段階となるためである｡分棟化に

容積率制限による市街地の誘導に関し合わせて事業計画段階で敷地を分筆してしては、制度改変前後で大きな議論が持たれまうと､都市計画決定段階で検討した容積てきた。特に平成 6 年(1994 年)の地下室部

率を使えないケースが生じやすい｡敷地を分 1/3 除外、平成 9 年(1997 年)の共用部不− 19 −

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算入の変更は、実績容積率が指定容積率を街地が相隣環境緩和のために容積率の歩留大きく上回る事や、斜面林の消失により都まりを受容している事を鑑みると将来的に市の緑地軸が失われる事等の課題が指摘さは計画的整理が必要である(窪田ら 8)。

れてきた(林･小林ら(2004)。最近では昇降路

このような制度緩和の影響を論ずる研究に 関 し て 不 算 入 と な っ た 事 ( 平 成 26 年に対して、容積率緩和後に建設された建築(2014 年))も記憶に新しい。屋内廊下や大きの居住者の視点で、容積率緩和の是非につなエントランスホールは、換気や空調がいて検証している論文は少ない。周知の通365 日 24 時間必要となり、日常の清掃委託

り、マンションの共用部分は専有部分に対面積も拡大する。

して大きくなればなるほど、機械設備が入

共同住宅の容積率緩和の課題としての指摘は、①相隣環境というミクロな視点および､②交通や周辺の教育施設等への負荷という市街地レベルでの課題として整理されてきた。その中で、①相隣環境の保全は景観計画や個別大規模開発の中で行われるべきとされ､②交通負荷対策は、ピークロードプ
ライシングを始めとした制度で対応していくべき(福井(20127))と大きな方向転換がなされてきた。こうして、相隣環境の保全や総量コントロールとして存するという計画的根拠を失ってきた容積率による規制は、緩和によって、公開空地や緑地を生み出したり(総合設計)、公共公益施設や防災機能を持たせたり(国家戦略特区)、都市機能誘導区域に特定用途を誘導する(立地適正化計画)ための実現手段として制度運用されており、
表１

特定街区制度⾃動⾞⾞庫部分の容積率緩和(全体の 1/5)
⾃転⾞駐輪場部分の容積率緩和(全体の 1/5)
住宅の地階部分の容積率緩和(全体の 1/3)
共同住宅の共⽤廊下､エントランスホール､エレベー
ターホールの不算⼊
備蓄倉庫部分の容積率緩和(全体の 1/50)
蓄電池設置部分の容積率緩和(全体の 1/50)
⾃家発電設備設置部分の容積率緩和(全体の 1/100)
貯⽔槽設置部分の容積率緩和(全体の 1/100)
エレベーター昇降路不算⼊
⽼⼈ホーム等の地階の容積率緩和(全体の 1/3)
国家戦略特区(東京圏国家戦略特別区域が初めて指定)⽼⼈ホーム等の共⽤部分の容積率緩和
宅配ボックス部分の容積率緩和(全体の 1/100)

共用部は専有部に比べて「小さければ小さいほど」、「軽装備であれば軽装備であるほど」、住民の管理費負担は軽い。
2)容積率不算入後のマンション有効分譲比
その一方で通常のマンションのレンタブ
ル比(総延床に対する分譲や賃貸対象となる専有床面積)はどの程度なのだろうか。
容積不算入改正後の傾向として、不動産経済研究所の首都圏マンション月次報告 9で 2010 年 1 月から 2020 年 8 月 10 の情報(116 か月分､売却戸数 295,922 戸)を整理す
ると､不動産バブルも落ち着きデフレが続いていたこの期間でも､月別マンション分
譲の売買価格は上昇を続けており､おおむ
ね堅調であった事が分かる｡一方で有効分
譲率(「分譲床面積」を「容積率算定対象外を外さない総延床」で除した値)は､期間に限らず一定で､平均 76.8％(最小 62.5％～最

主な容積率緩和型改正

容積率緩和内容

れば入るほど、組合員の管理費が増大する。

施⾏年
1961 年
1964 年
1987 年
1994 年
1997 年
2012 年
2012 年
2012 年
2012 年
2014 年2015 年2015 年
2018 年
2018 年

図2

街区単位の緩和を見込めない既存の周辺市
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− 20 −

2010 年 1 ⽉〜2020 年 8 ⽉の⾸都圏分譲マンション分譲価格及び有効分譲⽐大 86.3％､標準偏差 3.6％､P(69.8%≦μ≦事業を対象に､共用部分増大(有効分譲率低

83.7%)=0.95)で推移している(図 2)｡容積不下)の程度になったのかを検証した｡

算入の共同住宅共用部ではあっても､建設

2.3 事例概要と共用部割合･管理実態

コストはかかるため､「建設コスト増大によ

1) A 地区 (東京都 23 区 2001-2005 年完了)

るロスが生じても例えば豪華なエントラン

11

スやエレベーターホールの存在が、専有部再開発事例集によると、鉄道複数路線の駅分の販売額に価格転嫁できる範囲まで」と前にありながら、都市基盤整備が未整備でいう点が共用面積増大の分岐点となっていあったことから､駅前混雑の改善と土地のる事が推測された｡

有効利用が求められた地区であった｡

3)容積率緩和と市街地再開発事業の課題と再開発によって､事務所、店舗、銀行、公研究の目的

益施設、公共駐輪場、住宅 (保留床(タワー)

一方､市街地再開発事業の仕組みは､整備と低層の権利床)が生み出された｡地上権費

床面積の広さに建設単価を乗じ､その 3 分設定型で総延床約 58000 ㎡(容積率非対象の 2 まで補助金が出る仕組みとなっている｡

を含む)に対して､共用床面積が 32.8％とな補助金が入らない通常の開発と比較すると､っている｡住宅戸数に占める権利床住戸数

床面積増大によるコスト増に対しては「価の割合は 28％である｡

格鈍感」となる｡

管理体制では複数組合に対して同系列会

1986 年の事例を皮切りに､従前からの権社のビルマネジメント会社と住宅管理会社

利者の権利変換後の床面積を確保するため､が管理を請け負う体制となっている｡しか住宅用途建物を「安価な建設費の権利床」とし、権利床棟では住宅と商業という利害が「市場価格の保留床」で分棟にする事例が異なる組合がまとめられており､商店会と現れてきた｡2 棟の建物は､都市計画上メリいう部会を設けているが､調整やそもそもットを最大限享受するためには 1 敷地のま理事のなり手が不足し､難しい事が課題と

ま、1 敷地 1 建物の原則に適合するようになっている｡複合用途の一敷地建物の管理

デッキ等で接続することが事業採算上望ま課題としては､共用部分の区分けが課題としい｡しかしデッキ等で接続すると一般的してあげられた｡権利変換段階では､平面図に共用部分の床面積は増大し容積率を必要

で建築用途で部分共用と全体共用等を区分としてしまう制約が 1997 年まではあった｡

する形となり､それらが登記されるが､管理そのため､住宅用途建物が分棟となり､かつ段階の管理規約を作成する際には､床だけ住宅棟間がデッキでつながれた事例が増え

でなく配管や設備等について､それぞれのるのは､1997 年の共同住宅の共用部分容積

共有部分が接続する専有床の面積に応じて不算入改正以降となる｡1.1 の方法で完了し負担を按分する等調整が複雑である事が課

た再開発事業全数を調査した結果､デッキ

題となっている｡設備等の維持管理に関しで繋いだ住宅用途分棟型の市街地再開発事ては専有床割合で決めているため､商業･業

業 22 事例のうち 18 事例が 1997 年改正以

務床単価と住宅床単価を分けてはいない｡

降となる｡2 章では住宅を分棟とした再開発

大規模修繕の積み立てを供用開始後 13 年

− 21 −

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目で開始したため､今後不足する可能性が繕等に関する課題は出ていない｡電気代のある事や､再開発で設けられたアート作品

高騰により管理費を値上げせざるを得なかが壊れたときに修繕をするにしても費用やったことが課題となっていた。課税関係をアーティストとの調整でどのように維持す

見た上で良い収益を得られないとの判断かるかが課題となっている。

ら、収益事業は行っていない。管理会社は防居住者間で収入に幅があり、管理費に関す災センター業務を兼ねており､職員が常駐る価値観が違う事や、海外からの居住者がする形となっていた｡

ゴミの分別などのマナーを知らない事、二事業完了から 10 年未満と経過が少ないた世代に相続されない事等も課題としてあげ

め､入居者の子ども達の年齢が学童期であられた。

り、集団登校の実施など子ども同士や子育

表2

A 地区事例特徴と管理の仕組みてを通じた住民の交流が促進されている。
表3

B 地区事例特徴と管理の仕組み

2)B 地区(東京都 23 区 2011～20 15 年完了)

3) C 地区(東京都 23 区 2001～20 05 年完了)

再開発事例集によると、従前の当地区は老再開発事例集によると、当地区は旧同潤朽家屋が密集し､権利者が多数でかつ権利会アパートが有り、商業店舗も存在してい関係が複雑な密集市街地であった。そこで、たが、老朽化した建築が多く一体的な建替

密集市街地の改善や高度利用を目的に、再が求められた地区であった。
再開発事業により､地区のランドマーク

開発事業が導入された。
再開発では 2 街区に分けた中で住宅棟、保となる 36 階建て住宅棟(保留床を主とする)､育園を含む生活支援棟、商業の権利床棟が商業､住宅、事務所､公共施設、駐車場等が整

一つの建物として、他の街区には商業棟が備された｡地上権費設定型で総延床約整備された。地上権費設定型で総延床約96000 ㎡(容積率非対象を含む)に対して､共27000 ㎡(容積率非対象を含む)に対して､共用床面積が 34.9％となっている｡住宅戸数

用床面積が 42.2％となっている｡住宅戸数に占める権利床住戸数の割合は 48％であに占める権利床住戸数は 18％である｡

る｡

管理体制は 1 組合方式で、業務施設に関す管理体制は 3 組合で､同一の管理会社がる部会と住宅部会の 2 つの部会を有してい

管理業務を請け負っている｡また防災センる｡組合としては一組合であるものの、部会

ターも同管理会社が入っており､常駐する毎に支払いも予算も全て別々とする運用を職員がいる体制となっている｡
権利変換では､旧同潤会アパートが区分している｡
完了してまだ 10 年未満であり､大きな修

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所有法などに基づいていないため､各権利− 22 −

者の敷地権割合が曖昧になっていた事が事

了)

業上の難しさであった｡供用開始後は､設備再開発事例集によると、従前のこの地区の区分けが複雑で、利用する床に合わせてには低層の工場や倉庫、密集住宅、作業所等

細かく区分けを行っている。

の併用住宅が多い地区であった。道路整備

過去に大規模修繕に向けて､修繕積立金と併せて一体的なまちづくりが行われた｡

を値上げした時期に退去があった。しかし、再開発によって 42 階建の高層棟(保留床

現在も空き住戸が出るとすぐに入居者が出および権利床)と街路型住宅棟(権利床等)、

る人気物件であり、未納などの管理上の課

業務棟、店舗棟が整備された｡全員同意型で題はない。二世代相続が実際に生じている

総延床約 116000 ㎡(容積率非対象を含む)に事も物件の安定的な入居を裏付けている。

対して､共用床面積が 37.3％となっている｡

機械式駐車場の平面化を推進しているが、電気代の高騰で予算の 5 割がオーバーして住宅戸数に占める従前からの地権者の割合
は現在 0％である｡

おり､管理費については検討が必要となっ管理組合は 3 組合となっており､同一のている｡事業地区は､撮影やイベントに使わ管理会社が管理を請け負っている｡管理にれる場所としてブランディング化に成功し関する課題としては､駅から 1km と少し離ており、地区内の撮影やイベントでは撮影れているものの雨天対応のペデストリアン

費を徴収し、会議室の貸し出しも行って収デッキで繋がれており(かつペデストリア益事業に充てている。広場に関しては、当初

ンデッキは公共管理であるためでエレベー

レストランウエディング等でも使っていた

ター等の管理負担はなく)､居住者の満足度が住民から苦情が来て中止となったそうでは総じて高いと管理会社は認識している。

ある。管理では、居住者間の収入の幅があり電気代の高騰により管理費の増加や修繕積価値観が違う事等が再開発事業の特有の課

立金の値上げが必要となっており､これら題だと考えている。再開発を手がけたのもが課題となっている。入居とともに自治会

現在の管理会社の関連会社である事から、への加入を条件としていたため、コミュニ

当時の開発部長から再開発事業時の経緯をティ条項の廃止により今後自治会費負担の聞き、当時の資料等にも目を通し、従前地権課題が出てくる可能性を抱えているそうだ。
表5

者の生活や記憶に配慮したコミュニケーシ

D 地区事例特徴と管理の仕組み

ョンを取る事を意識的に行っている。
表4

C 地区事例特徴と管理の仕組み

4) D 地区(神奈川県政令市 2006～20 10 年完5) E 地区(神奈川県特例市 1986～19 90 年完了)− 23 −

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再開発事例集及びヒアリングによると公が郵便局と診療所と公共公益施設であるた共施設の移転に伴う跡地利用と公的住宅建

めか、異なる用途である事から生じる意見設を目的として再開発が実施された。

の違いについては部会でもめた事はないそ

再開発事業により、低層に公益施設を有うだ。しかし、マネジメントしていく上ではする住宅棟 2 棟(12 階建)が整備された。全

議決権が複雑で面倒という課題もあるとい員同意型で総延床約 11000 ㎡(容積率非対う。

象を含む)に対して､共用床面積が 19.3％と表6

E 地区事例特徴と管理の仕組みなっており､共用部非参入前の開発である
事もあり、非常に共用部の面積が抑えられている事が特徴となっている｡エントラン
スホール等がなく､建物入り口横の外壁に郵便受けが設置されており、入り口を入るとすぐにエレベーター乗降場となっている｡
廊下などの共用部分は全て屋外扱いとなる

6) F 地区 (神奈川県政令市 2000～20 05 年

屋外片廊下の計画となっている。住宅戸数

完了)に占める権利床住戸数の割合は 7％である｡

再開発事例集によると、当該地区は戦災復

管理体制は 1 組合方式で､施設部会と住興土地区画整理事業実施地区であったこと

宅部会という二つの部会を持っており､管から､区画道路は整備されていた。しかし､

理会社が入っている。管理範囲は､管理会社

駅前広場などが不足するなどの課題を抱えの所見によると､施設部会が負担する割合ていたため、事業が実施された。

が少なく､住宅部会に全体共用を付けてい

再開発事業により、駐車場を複数階で設け、るという印象を持っているそうである。配

屋上を人工地盤として､広場とデッキを設

管などの設備は、1－2 階にある公益施設とけ､商業棟､分譲住宅棟、賃貸住宅棟、業務棟

病院と 3 階以上の住宅とで分けているとのを繋いだ開発となっている｡全員同意型で、事であったが、エレベーターは住宅に付け

住宅棟総延床約 32000 ㎡(容積率非対象をているとのことであった。駅から 1km 弱の含む)に対して､共用床面積が 22.0％となっ立地ではあるが再開発の事例としては遠いている。住宅戸数に占める権利床住戸数のことから、収益物件化はしておらず、自己居割合は 4％である｡

住している地権者が多いとの事で、居住者管理組合は 5 組合となっており、管理を請の年齢層も 50 代が多く一定に絞られてい

け負っていた会社の企業の組織改編で、分るので収入や価値観が揃いやすいそうだ。

社化したため、住宅部分とそれ以外では関

また、わずかにいた従前の地権者はほぼ相連別会社が管理を請け負う形となっている。

続済みとなっている。また自己居住用の地

防災センターは住宅棟の管理を行っている権者が多い事から修繕積立金は肯定的で、会社とは違う会社が請け負っているため、一時金で払うよりも長期的に積み立てを行住宅に関しては管理会社の職員が常駐する

う事が望まれている｡住宅以外の建物用途

形とはなっていない。

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− 24 −

管理の課題としては､公団の賃貸棟を除く

ッキには油圧式のエレベーターが設けられ全ての棟の管理が同じ会社であったときは､た。

職員同士のコミュニケーションが取りやす

再開発事業によって、地上 28 階建ての高く管理が行き届きやすかったが、会社が分層棟と地上 9 階建の低層棟の 2 棟の住宅棟

かれたことにより少しやりにくくなった側で配され、高層棟の基壇部には商業施設、低面があるという。修繕費に関しては、商業棟

層棟の基壇部には商業･公共公益施設が整や業務等は修繕が必要となったときに修繕備されている。これらの施設に 4 つの管理費を集める形がこれまでは取られていたが、組合(全体・高層・低層・業務)が構成され、最近住宅棟と同じ様に積み立て方式に変わ

住宅における修繕費等は、棟ごとの予算区った。立体駐車場の一部をサブリースの形分を持っており、棟別管理と全体管理で分で収益事業としている。また駐車場の上部かれている。
表8の人工地盤上に集会所があるため、集会所

G 地区事例特徴と管理の仕組みの所有は駐車場棟となり当該地権者で修繕費などを積み立てているが､利用は住宅棟の住民であるため、消耗品等の負担は住宅組合から駐車場組合に支払う形を取っている｡組合が 5 組合あり、2 管理会社で管理を行っているため､決め事をするときの議決

8 ) H 地 区 ( 東 京 都 23 区 2 0 0 1 - 2 0 0 5 年 完 了 )の手続きや決定の段取りに手間が掛かる事

再開発事例集によると、関東大震災や戦災が課題となっている。

から免れた老朽木造家屋が密集する地区で

表7

F 地区事例特徴と管理の仕組みあった。住宅・商業・工業の用途が混在し、公園、緑地および空地も不足する事から、防災不燃化の促進、居住・営業環境の改善とともに、土地の高度利用を目的として市街地再開発事業が実施された。
再開発によって 20 階建の高層棟と 7 階建の低層の 2 つの住宅棟が整備され、基壇部分に食料品スーパーと店舗が 2 層分配置7 ) G 地 区 ( 東 京 都 23 区 2 0 0 1 - 2 0 0 5 年 完 了 )された。低層棟と高層棟の間には人工地盤

再開発事例集によると、従前は借地・借家

上に緑化が施されたオープンスペースが配の多い町工場地区であった。駅前広場に隣置されている。当地区では複数用途が複合

接し、駅への通り抜け道路としての歩行者する施設が整備されたが、1 つの管理組合

専用道路やタクシー待機スペース、地区公によって管理され、住宅の修繕費等の予算

園等も整備された。また敷地周囲に 3ｍのは低層棟・高層棟の会計は同一会計で管理

高低差があったため、駅前から周辺敷地にされているが、高層棟はタワー型として床つながる歩行者専用道路となるオープンデ面積に対する管理費単価が高く設定されて− 25 −

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事例 I は管理組合へのヒアリングより住いる事がヒアリングで確認された。
表9

H 地区事例特徴と管理の仕組み

宅総専有面積 42531.38 ㎡､共用部分面積
は 34761.58 ㎡となる｡有効分譲床比では55.0％(共用部分比率 45.0％)となる｡
表 10 I 地区事例特徴と管理の仕組み

9)I 地区(東京都 2 3 区 2006～2010 年完了)1 2
再開発事例集によると､従前は道幅の狭い道路が多数存在し､住･工･商の用途が混在していた事から土地利用の高度化のため再10 )J 地 区 ( 兵 庫 県 政 令 市 2001 -2005 年 完

開発事業が実施された｡

了 )1 4

再開発によって地区内には 42 階建の超高再開発事例集によると､従前は街区の多層住宅棟・8 階建の中高層住宅棟､商業棟･くを占める市場建物と､専用住宅､工場から業務棟の計 4 棟が整備された｡住宅棟の基なる地区であった｡再開発準備組合設立後

壇部分には商業施設が入っている｡これらの段階で阪神淡路大震災により地区内の建の施設は 4 つの管理組合(全体･住宅･商業･物の約 9 割が倒壊し､従前評価額における業務)によって管理されており､このうち住建物補償費が損失した｡また､市場地区は一宅については､高層棟･低層棟で 1 つの管理棟の建物として接道していたが､建物が倒組織となっている｡

壊したため、内側の店舗は未接道評価とな

地下鉄駅に直結している事から､商業床とった｡地権者によると､従前の建物補償に係

連続して自由通路があり､そこにエスカレる評価や未接道敷地の評価が低くなり､結ーターが設置されている｡居住者以外の地果として､生活再建･居住継続に課題が生じ

下鉄駅利用者が主に使うエスカレーターとたという｡

なるため､全体共用として管理するのでは再開発によって､21 階建の高層棟と 10 階

なく商業部会で管理費を捻出してほしいと建の低層棟､接地型の商業棟が整備されて議題に上った(不調)｡一方で地下鉄駅に直結デッキでつながれた｡当地区は 1 組合によしている事から住宅の資産価値が高く､ヒって管理されており住宅､商業施設毎に部アリングした従前地権者等は市街地再開発会が設置されている｡

事業を高く評価している｡また駐車場附置

従前は再開発に反対する権利者が多くを義務以上の台数の賃貸用の駐車スペースを占めていたが､震災復興のために事業の必地権者が再開発事業中にディベロッパーに要性が高まり賛成多数で進められる事にな要請する形で整備しており 13､収益を管理った｡また､震災による影響として､建物の会社が､請け負う一般管理費の一部に充て補償費が得られず補償費が当初の半分以下ている｡機械式駐車場を有していないことになったため､従前居住者は権利変換の居も管理費増大を抑えている｡

住面積の確保にむけた増床等の負担が生じ

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た｡と意見され、事業完了後の維持費を考慮し

事例 J は管理会社ヒアリングによると住た計画の重要性が認識されていた。

宅総専有面積約 11000 ㎡に対して､共用部

12 )L 地 区 ( 沖 縄 県 中 核 市 2011 -2015 年 完

分面積は約 5800 ㎡となる｡有効分譲床比で了 )1 5は 65.3％(共用部分比率 34.7％)となる｡

対象地区は都市河川(二級河川)下流部湾

表 11 J 地区事例特徴と管理の仕組み

曲部にあり氾濫常襲地帯であったとともに､戦後の割当土地制度による借地関係のもつれ､未接道により老朽家屋が密集した地区であった｡加えて､モノレール駅開設と併せた整備が期待された事から再開発事業が実施された｡再開発事業は､川を挟んで 2 街区に分けて整備がなされ､調査対象とした街

1 1 ) K 地 区 ( 東 京 都 2 3 区 2 0 0 1 - 2 0 0 5 年完 了 )区では住宅 2 棟(高層棟･低層棟)が整備され再開発事例集によると、関東大震災復興後ている｡
表 13 L 地区事例特徴と管理の仕組みに整備されたアパートとそれに隣接する住宅業務施設を含む地区である。
再開発によって、地上 28 階建高層棟と地
上 5 階建の低層棟、業務棟が建てられて、デッキでつながれた 1 棟の建物となっている。住宅棟の基壇部分に食料品を扱う商業施設が配置されている。また低層棟と高層棟をつなぐデッキには緑化されたオープン

戦後の割当土地制度という特殊事情によスペース(後からガーデンゲートの設置有)って､非常に低廉な借地料が継続しているが設けられている。住宅･商業･業務施設が実態があり､借地権割合が低く抑えられた

1 つの管理組合で管理されている。

ことから、従前の土地資産評価額が低くな

表 12

K 地区事例特徴と管理の仕組みった｡そのため、当初高層棟の低層階に権利変換する予定だった権利床は､別棟で建設コストが安い住宅棟を建て､居住広さを確保できるように事業計画段階で変更がされた｡結果､従前地権者の居住面積確保のために 25 階建の高層棟と 6 階建の低層棟に分けられ､デッキでつないだ 1 棟の建物とな

地権者からは、大規模修繕の際に、建物のっている｡住宅棟には従前の併用店舗が 1

複雑な形状の部分に沿って行う工事が難航

店舗のみ地上階に入居し､それ以外は住宅した事を踏まえて、計画段階で建物のメン用途となる｡住宅棟(高層棟・低層棟)は一つ

テナンスに配慮した設計とすべきであったの管理組合となっている｡− 27 −

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L 地区対象街区の住宅総専有面積は､管理に高い事わかる(図 3)｡1 敷地性を主張する

会社ヒアリングより約 14000 ㎡､共用部分

ためのデッキ繋ぎの分棟型ではそもそもデ面積は約 8600 ㎡となる｡有効分譲床比はッキ部分の床面積は増大するが､共同住宅

61.9％(共用部分比率 38.1％)となる｡

における共用部分の容積不算入の制度緩和にプラスし､市街地再開発事業で整備床面

2.4

小括：デッキ繋ぎ分棟型開発の共用部

積に建設単価をかけて求める建設費に対して 2/3 まで補助が出る事が､施設建築物全分増大
専有部分と共有部分の面積について資料

体の延面積増床に「価格鈍感」となり､①市提供を受けた 10 事例を通じて､共用面積比

街地再開発事業の開発利益を最大化する 1率を算出すると 22.0％～45.0％(有効分譲

敷地性､②共用部不算入の制度変化､③価格率 88.3％～55.0％)となっており､共用部

鈍感となる再開発事業の補助金の仕組み､分の容積率緩和(1997 年 9 月から)以前に建の 3 要素が共用部の床面積増大を招いてい設されている E 地区と比較すると総じて共る事が推測され、本研究では、再開発事業で用部分の割合が大きく、敷地を分割せず容開発された物件が再開発以外の開発物件と積等を最大限有効活用する分棟型再開発特比較して、どの程度共用部が高い値となる有の課題である事が明らかとなった。

のかの程度を明らかにすることができた｡

この数値は 1.1 の図 2 で整理した首都圏
分譲マンションの有効分譲比の推移(116

３.再開発事業による建築物の管理課題

か月間の首都圏分譲マンション総販売実績

3 . 1 共 用 部 分の 機 械 設備に 関 す る課題

295,922 住戸から算出)と比較しても､95％

再開発事業では通常、細分化されていた区間推計値の有効分譲床比 P(69.8%≦μ≦

街区が集約化される中で、従前に利用され83.7%)=0.95)の対となる共用床比 16.3～ていた道路の状況を踏まえて動線の計画が60.2％を上回る事例が多く､統計的にも建なされ、地区内に自由通路が整備される(図物全体に対する共用部分の面積比率が有意4)。駅前に位置し公共施設が入る A 地区で

図 3 再開発事例によって開発された施設建築物の総延床に対する共用床比率

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− 28 −

は地階に公共施設が入っているため、利用でまとめて直している状況である。そのた者が使うエスカレーターが全体共用の管理

め、部分的にはガムテープでタイルの欠けとなっている｡

を保全している箇所も見られた。

同じく駅前の G 地区では、駅への動線上に建物 1 階分の高さに相当する傾斜が存在するため、利用者に配慮し自由通路にエレ
ベーターおよび街灯が整備されていた。過去には、自由通路を利用する外部利用者から夜間に街灯が点灯しておらず通路が暗かった点について苦情があったという。また、駅に直結する I 地区では、地下鉄駅出口か

写真 1 ガムテームで応急補修されたタイルら地上へ通じるエスカレーターが設置されG 地区では行政担当者の提案により、事業ていた。特に駅前の再開発では、整備される地区内に設けた広場内を水路が巡回する外区画が大街区になるため、通過利用者の動構が計画され、巡回水路用のポンプと浄水線確保が必要となる。しかし、エレベーター

設備が設置された。しかし、管理コスト節減

やエスカレーター等の機械設備が居住者ののため現在は使用されていない。事業地区負担となる事については考慮する必要があ

入口にアイストップとして設けられた高木る。同様の指摘が、大崎駅周辺の再開発にお従前

従後けるペデストリアンデッキでも大口・越澤
16 らに指摘されており、本調査では、管理者側からこの課題が寄せられ追証された形となる。
3 . 2 再 開 発 事業 に よ る付加 価 値 部分の 負 担

再開発事業後に導入された通行用の機械設備

A 地区では､再開発時にアーティストによる芸術作品を事業地区内に設けた｡またフロアライト等で夜間景観の創出をしていた。
しかしこれらは共に修繕が必要となった際

図 4 地区内に整備される自由通路と機械設備に課題となっている。前者は､潮風によって植栽とそれを取り囲む緑化スペース、自由モニュメントに錆が生じ､撤去せざるを得

通路につながる広場には、埋め込み式フッなかったが、当初の形に修繕することが難

トライトが整備されたが、このフットライ

しいため､アーティストの了承が得られず､トも樹木の生長により根が張り、樹木の根外皮となっていた錆びた金属部分を取り除とフットライトの容器が接触し、照明容器

いた形のモニュメントとなっている。またの形がゆがむ事で内部に水が入り漏電で故夜間の光るタイルの演出については現在欠障し、使えなくなっている。現在はスポット

けや損傷が生じているが､都度の修繕が難

照明を緑化スペース地盤上に設置して木をしく、一定程度の修繕が必要となった時点

照らす事により、夜間の照度を確保してい− 29 −

Urban Study Vol.78 JUNE. 2024

る。

と、複数管理組合に分けている事例
整備当初(A,C,D,F,G,G,H)が確認された。管理組合を

現在

建築用途や棟別に分けることは､組合毎の運用がしやすくなる一方で、組合間で共通管理になる部分では組合毎の決議に加えて、全体での決議も必要になり意思決定が難し
循環水路によるアメニティの向上と埋め込み式フットライトによフットライト故障、水路はい事が調査では明らかとなった。また地権廃止され空堀に者が少ない建築用途や棟では役員のなり手

図 5 外構・緑化部分の公共貢献の管理しやすさ

がいないなど実質的に組合を分けることがる夜間景観の向上

市街地再開発事業では、補助金が投入され、難しい事例もあった｡

土地の有効利用や防災性の改善のみならず、
市街地の質の向上が求められる。単なる個々人の不動産の建て替えに公的な補助を出す形とならないよう、周辺市街地への市
街地環境向上による貢献も求められるもの
ではあるが、外構部分の緑化スペースに水路等のその後の維持管理に課題を抱えそう

図 6 複数組合での意思決定課題

なものを、行政協議の中で設ける際には、従また、建築用途や棟によって管理組合を後居住者負担による管理となる事に十分配分けた F 地区では、組合の管理区分を平面

慮をして、市街地環境向上に資する整備内的に分けたため駐車場の上にある集会所が容と費用負担の妥当性・必要性を見極める

駐車場棟管理組合の物件となったが、実際べきだろう。

は住宅棟の利用が多い為消耗品などは住宅

3 . 3 複 合 用 途建 築 の 管理に 関 わ る課題

棟の負担とする事に運用上の変更を行って再開発事業では事業全体では複合用途型いる。1 敷地型で一体利用を前提とした市の開発となるが、管理組合は自由に設定す

街地再開発事業であっても､実際の管理段ることもできる｡その中で、1 組合で部会を

階で組合を分ける可能性を考慮するのであ設置して運用している事例(B,E,H,J,K,L)

れば、供用開始の段階で受益者と負担者が乖離しないような建築計画と権利変換が求められる。
また再開発事業の中で､管理組合が複数となる事例の中には､管理会社が異なっている事例もあった。建物管理でもワンオーナーであるビル管理と地権者が複数いるマ
ンション管理では、調整方法や資金負担力、回収時のニーズも異なるため､従来同じ会

図 7 分棟型で駐車場棟に建てられた集会所のプラン

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社でも違う部門である事が多いが別会社に− 30 −

組織改変された F 地区では組織決議の手順

は、全体組合への供出比率が高く、2.4 で示の煩雑さが課題としてあげられていた。

した共用部分の割合が多いことの他に、3.1

複数管理組合となった事例では、常駐職

や 3.2 で示したとおり自己居住用としては員を配置できる防災センターが核となって、やや課題とも言える設備や外構設えの負担連携を取ることが有効である事が､C 地区、比率が高い事が､今後大規模修繕などを行D 地区、G 地区、I 地区などを通じて感じらうに当たっての課題となる事が推測された。

れた｡防災センターの常駐職員がフロント

3 . 4 組 合 員 属性 が 異 なるこ と に 関する 課 題

マンをしている地区では、住民の課題、住民2016 年にマンション標準管理規約が改の名前や地権者の情報、地区での過去の議正されコミュニティ条項が廃止されたこと

題などについて非常に具体的な事実や課題

より、従前の権利変換で床を取得した地権認識をしており、また住民とのコミュニケ

者、従後に床を購入した地権者という世帯ーションも取れている事が散見されたため

年齢や資金状況が大きく異なる世帯の交流である。

促進、及び商業業務と言った地区内の活用方法も異なった需要を持つ地権者を含めた交流の機会が減少する危険性を孕んでいる。
C、D 地区では、コミュニティ条項の廃止により、同条項に則り管理費と一緒に自治会費を徴収していた事例であり、今後は入会が任意となり活動への参加やイベント開図 8 防災センター職員が核となる管理体制

催費用が失われる。何らかの交流を通じて

1 組合と複数組合では一長一短あるが、関係者間の風通しを良くしていく仕掛けが共通するのは設備等の管理で受益者と負担求められている。

者の実態がずれていると問題に発展しやす

従前地権者と従後入居者の属性の違いにい為、供用開始の段階で利用実態を想定し、より、管理費や管理方法に対する意見が異組合・部会の区分けについて、受益者と負担なりやすい事に対し、管理会社が行った工者が乖離しないよう検討する必要がある。

夫は従前の地区の背景をよく学ぶ事であっ管理組合の形式の調査に加えて、居住者 1た。実際に C 地区では、住棟アプローチの世帯あたりの負担する管理費及び各組合・花壇の植栽について、保留床地権者は「正面部会ごとへの支出の割合を調査したところ、入口は顔みたいなものであるから費用をか

最も管理費が低かった事例が平米あたり

けても見栄えのあるものとしたい」という

170 円に対し、最も高かった事例が平米あ要望を持っているのに対して、植栽にまでたり 483 円の管理費を徴収しており、国交

費用はかけたくないと従前地権者と意向が省による東京圏の平均管理費より倍以上で合わず、最終的には、従前から慣れ親しんだ

あることが明らかとなった。また、徴収した地域に昔からある樹木であるという話や宿管理費の組合・部会ごとへの支出の割合を根草、カラーリーフの活用などにより植栽

円グラフで比較したところ、1 組合方式での入れ替え費用を抑えて管理できるよう工− 31 −

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夫し、地権者の合意を得ていた。これにあわつ執行に関しても単一会計で管理修繕を行せて、C 地区の管理会社は、C 地区の再開っている L 地区では、共用部分の修繕等に発に関わったゼネコンの関連会社であった

ついて、高層棟・低層棟の居住者数の差かことから、当時の担当者から再開発前の地

ら、低層棟の居住者から見ると「意見が反映

区の様子や再開発時に従前地権者と話してされにくい」実態がある事が確認された。具きた事などを聞き取り、また再開発に関わ体的には、「高層棟居住者が拠出している費る資料を読み込むなどして従前地権者の要用の方が(管理費総額の中での比率が)多い

求をその背景から理解する努力をしている

ので、低層棟のためだけの軽微な修繕(共用事が非常に重要な姿勢であると感じた。

部分の錆対策や風除プレートの設置等)を申し出にくい」という意見が聞かれた。しか4．分棟型再開発再開発での持続可能性

し、この発言の中には、事実誤認もあり共用

4. 1 再 開発事 業 時 の適切 な 設 備導入

部分については高層棟には EV が 3 台、低再開発事業は補助金を要する事業である層棟には EV が 1 台しかない事やスカイラ

ため、企業提案等により重装備の設備や最ウンジやゲストルーム、エントランスホー

新設備が導入される。G 地区では、高層棟･ル等が高層棟にあり、また屋内廊下で 24 時

低層棟ともに給水ポンプが 3 本ずつ整備さ

間 365 日空調がある事を鑑みると、棟別にれた。管理会社によると特に低層棟では本共用部分の単位面積あたりの清掃や光熱費

来 1 つで十分なため、通常のマンションよ等の金額は異なっている事は明白であり、りも管理コストが大きな負担となっていた。

屋外片廊下である低層棟の廊下の風除板のJ 地区では、当時最新鋭の機械式駐車場が設置やアルミ部分の錆の対策等は当然主張整備された。しかし、建設した企業が既に事しえるものである。

業を終了しているため、改修時には各部品同じ単価設定でも、棟別に部分的な会計がオーダーメイドでの製作となる。そのたを可能とする G 地区では、修繕等の執行にめ、大規模修繕に向けて駐車場を更新・廃止

当たり棟別の状況に対応しやすい。高層棟・するかの検討が行われていた。

低層棟の管理費･修繕積立金は同じ単価で設備が過大になると、事業完了後の管理費あるが、当初 80 円/㎡であった管理費を、の負担が大きくなる。管理段階を見据えた修繕積立金の標準金額 200 円/㎡を参考に、計画を定めるためには、事業計画認可の前

120 円/㎡まで上げ、それを各住宅棟管理分段階から管理予定の会社が携わる事が望まで 40 円/㎡､全体管理で 80 円/㎡で管理してれる。

いる。棟毎の修繕に柔軟に適応できる事に

4. 2 新 標準規 約 管 理規約 と 再 開発事 業

メリットがあるが、低層棟では専有面積が各住宅棟の管理費の設定や会計区分につ少ないため、低層棟が個別で使える予算規

いて、権利者や管理会社から意見が得られ模は相対的に小さく、必要最低限の修繕(外た G・I・L 地区について比較・整理をおこ

壁塗装を部分的に修繕)にする等資金繰りなった。

には苦労している状況もあるそうだ。しか高層棟低層棟で管理単価に差が無く、かUrban Study Vol.78 JUNE. 2024

し、一方で長期的な視点で見ると、設備の更− 32 −

新や外壁修繕等の大規模修繕時には、設備建設費をかけた建設費用に 2/3 の補助がつそのものが高額である事や足場の予算がそいてしまうため、共用部を最低限とする抑もそも高層棟では工事単価が異なる事から制が効きにくい。

高層棟側で大きく資金が不足する恐れがある。

市街地再開発事業で生み出された施設建
設物は、権利変換時に、階層別効用比基準に詳細は伺えなかったが、H 地区では、タ近い形で階層・方位・エレベーターからの距

ワー棟単価として高層棟は低層棟と比較し離等で価値率を床面積に乗じて床の評価をて管理単価を高く設定しているとの事であつけている。そして、それが権利変換時に価った。I 地区、J 地区では、商業床と住宅で値按分とされる敷地権割合に反映され、「登は単価が違うのではないかという事であっ記簿上の敷地権割合」及び管理規約上の「敷たが、同様に詳細は伺えなかった。

地持分」として明記されている。これらは、管理行為の前提となる一般法の民法では逆の視点で言えば、これまでマンション標「各共有者の持分の価格に従い、その過半準管理で課題となり、さらに価値率を反映数で決する」(第 252 条)としている。対してした管理費設定を行う事ができるようにな

マンション標準管理規約は、共同住宅が建っても居住者であるマンション管理組合同設された当初の、「階数・方位・用途・価格

士では、気づまりもあり協議どころか動議

等建築計画が単純で相対的に差が生じにくする事ですら難しかった「価値比率」を明文い時期」には戸別または専有面積比率の議化しているというアドバンテージがある。

決権を持つ事に妥当性はあったが、タワー

市街地再開発事業で開発されたマンショ

マンションのブランド化による高層階と低ン管理の中で、敷地権割合を用いた管理費

層階の価格差問題などから専有面積比でのへの転換を図っていく事は、再開発事業で設定には限界が来ている。

の居住継続性の向上のみならず、日本のマこうしたストック建築を巡る変化の他にも、そもそも住宅を分棟化し、従前からの地ンション管理の適正負担への一つの指針を示せる可能性がある。

権者の居住面積確保を目的として建築単価を抑えた権利床棟と市場性を持つ(エント5．総括

ランスホールやゲストルーム、ラウンジを本研究では 2 年にわたる調査により､市有する)保留床棟を 1 棟として建設する市街

街地再開発事業による従後の生活で管理費

地再開発事業では、その場所によって床のが非常に高くなる理由として「共同住宅の価値が大きく異なるのは当然の帰結である。

共用部不算入」｢1 敷地の優位性を保持する

そのため、専有面積比をベースとした管理

デッキつなぎ 1 棟｣「市街地再開発事業の補費の徴収や管理の仕組みは、そぐわない。面

助金そのものの仕組みによる共用部増大」

積比率で管理費を設定する事は課題が多い。

「分棟化による廉価な住宅棟の建設とそれまた分棟化する際に、デッキの面積が増え、による権利床の広さの確保が管理費の逆進

従後に管理対象となる共用部分が拡大して性を生み出す課題とその程度」「市街地再開しまう。市街地再開発事業では建設面積に発事業で生み出される全体共用部分の機械− 33 −

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設備やアート作品の維持管理費用負担の課
題」「複合用途を管理するに当たっての管理【補注】
1 (社)全国市街地再開発協会:都市再開発法制定 50 周年記念誌～時代を画した再開発事業～,pp.42, 2019

2 事例の抽出方法は 1.1 に記載した通り｡事例数は 1.1 の体制の課題」を明らかにした｡

抽出条件①～③を満たすもので 35 事例あり､そのうち､これらに対し、市街地再開発事業では､権住宅棟がデッキでつながれていない一団地型のもの(1利変換の為に、各階の床の価値率が不動産キ繋ぎで 1 敷地 1 建物として配置されているものが 22

鑑定士により事業の中で評価されており､それが区分所有の形で敷地権割合として登記され､またマンション標準管理規約の「別表 3」に記載される｡これは､建物内の均質性を前提として各人の専有部分の面積比率で、管理費を負担する事の限界が示されてきたマンション標準管理規約に対して、の一つの階となる。つまり、価値率を反映した

敷地の中に団地状に住宅棟が配置)が 13 事例あり､デッ事例あった｡

3 小野尋子;市街地再開発事業における関連法制度間の連携と管理実態に関する研究（概要）―分棟型市街地再開発事業の事業後の共用部管理における工夫と課題について―, Urban Study Vol.76,pp.82-105JUNE. 2023

−82−

4 伊勢崎銀河,小野尋子;沖縄県那覇市「牧志・安里地区第一種市街地再開発事業」を事例とした構想段階から管理段階を通じた整備効果・課題と従前地権者から見た「ずれ」に関する研究,日本建築学会計画系論文集,2023
年 88 巻 803 号 p. 173-179

DOI https://doi.org/10.3130/aija.88.173

5 2021 年 5 月 25 日の従前からのヒアリングで｢もと敷地権割合が区分登記され、そして、区分所

もと(従前)年間 1 万 5 千円程度だった固定資産税が､有者全員が所有する標準管理規約にそれぞ

万円以上になっていて､年金の生活では将来的には出れの持ち分として明記されている事から、相互にその価値を確認できる状況にある。
価値率を反映した管理費の是正を、不動産鑑定を専門としない住民で構成される管理(従後で 5 年間の減額措置が終わった)2022 年では 17ていくしかないと思っている｣と意見が得られた｡また､
従前はなかった管理費の負担がきついという意見もあった｡
6 前面道路斜線については､2003 年の建築基準法 56 条の改正により､現在では天空率算定で斜線制限を外すことも可能｡
7 福井秀夫；不動産市場における「市場の失敗」と「政府組合の中で隣人同士として決める事は難しの失敗」―不動産額手の展望,日本不動産学会誌,第 26

い。しかし、逆に再開発事業による区分所有

8 窪田 亜矢・小泉 秀樹；マンション紛争問題を考える都

巻,1 号,pp.22-34,2012 年 6 月

マンションでは、管理費設定に方針への合市計画の立場から, 都市住宅学,第 38 巻,pp. 33-40,

意形成を容易にすると考えられる｡マンシ

9 株式会社不動産経済研究所『首都圏 新築分譲マンショ

ョン管理の適正化に向けて先進的な運用と2002

ン市場動向 2010 年 1 月～2020 年 8 月(117 か月分)』を用いた｡ただし､2014 年 8 月は一部の数値に誤りが認なりえる事、また再開発事業の実態に即しめられたので､除外して扱い､最終的には当該期間のた第 4 の標準管理規約のタイプの創設が望10 不動産経済研究所の総建築床面積は 2020 年 9 月からまれる事を示したこと、また複合用途の管理における管理体制で一組合型での課題と複数組合型での課題それぞれを示したこと

公開の記載方法が変更されており､分譲床に対する建築延床の記載情報からの数値が異なる｡
11 管理組合ヒアリング及びメールでの追加調査

12 ヒアリング対象及び日時；①男性 80 代従前からの土地建物所有者､現在高層棟に居住・店舗を営業
2022.11.17､②女性 50 代従前からの土地建物所有者､店が成果となる。

舗を営業､2022.11.17､③男性 70 代､従前からの土地建物所有者､高層棟に居住し商業床も所有､2022.12.22､【謝辞】
本研究を進めるに当たって､各地区の地権者､管理会社の方には多大なるご協力をいただきました。対象事例名を伏せた関係で名前を挙げることは控えますが､特にフロントマンとしての事例毎の担当者の方々の姿勢や工夫には多くの事を学ばせていただきました｡ここに謝意を表します。

116 か月分を用いた｡④男性 40 代､親が土地建物所有者､現在店舗床を所有する親の店を営業､2023.01.26
13 従前からの地権者(40 代､商業床を営業､2023.1.26)のヒアリングによる｡再開発事業当時 20 代であったヒア
リング対象者は､親とともに役員会に参加し､再開発事
業の地権者説明会や勉強会にも積極的に参加していた｡
駐車場附置義務以上の設置台数の駐車場整備は､建設コストの増大になるため､ディベロッパーは当初難色

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− 34 −

を示していた｡しかし､従前からの地権者らが､将来的な管理費等への充当を含めて､開発後も長く住める資
金的な仕組みづくりとして強く主張し､最終的には合意に至った｡詳細な台数についての情報提供までは至らなかった｡
14 ヒアリング対象及び日時；①男性 60 代､従前からの土地建物所有者､低層棟に居住､店舗床所有者で店舗を営
業､2022.11.17
15 ヒアリング対象及び日時；①男性 70 代､従前の借地権者(持家)､現在低層棟に居住､2021.02.03､2023.1.8②女
性 60 代､借地権者(持家)､低層棟に居住・店舗床を所有｡
現在店舗を営業､2021.02.03､2021.05.25､2023.1.8､③
女性 60 代､従前の借地権者(持家)､現在低層棟に居住､2021.02.03､2021.05.25､2023.1.8

16 大口剛由・石塚哲也・越澤明・坂井文；大崎駅周辺の再開発におけるペデストリアンデッキの形成と管理につ い て , 日 本 建 築 学 会 技 術 報 告 集 , 第 17 号 , 第 37号,pp.1009‐1012,201− 35 −

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