マンション建替え等の円滑化を図るための区分所有法制の改正に関する批判的検討と提言（一財）民間都市開発推進機構・都市研究センター
専任研究員

福田充孝

（要約）
マンションの建替えの円滑化を図るため、法制審議会区分所有法制部会において「区分所有法制の改正に関する要綱案」を策定した。
本稿ではマンション建替えを阻害してきた法的規制の見直しを中心に要綱案の内容を検討し、提言を行いたい。
主な指摘内容は、以下の通りである。
①

所在等不明区分所有者を決議の母数から除外すること②

基本的な建替え決議要件を所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上とし、客観的な緩和事由 1)がある場合は各 3 分の 2 以上に引き下げること③

客観的な緩和事由に年数要件（築 50 年以上）を加えること④

建替え決議の日から 6 か月後に当該マンションに存在する賃貸借契約は全て終了するものとすること⑤

団地内建物の一括建替え決議における全体要件の引き下げと各棟要件の廃止（又は緩和）⑥

団地内の特定建物の建替え承認決議の廃止（又は緩和）⑦

一括建物敷地売却制度は採用しないこと⑧

団地内建物が老朽化や災害で滅失した場合の建替え決議要件等の引き下げ

及び建替え承認決議等の廃止（又は緩和）2022（令和 4）年 10 月から法務省の法制

ンの普及が進んでいる我が国においては、審議会区分所有法制部会（以下、「部会」とこのうち特に②のマンション再生の円滑化いう。）において、①マンション管理の円滑が喫緊の課題であると言うことができる 2)。

化及び②マンション再生の円滑化を図るた「区分所有建法務大臣からの諮問 3)にも、め、建物の区分所有等に関する法律（昭和物の管理の円滑化及び建替えの実施を始め

37 年法律第 69 号。以下、「区分所有法」ととする区分所有建物の再生の円滑化を図る」

いう。）、被災区分所有建物の再建等に関すこと及び「大規模な災害により重大な被害る特別措置法（平成 7 年法律第 43 号。以下、を受けた区分所有建物の再生の円滑化を図「被災区分所有法」という。）の改正が検討る等の観点から、区分所有法制の見直しをされていたが、今般「区分所有法制の改正に行う必要がある（傍線は引用者）」とされて関する要綱案（以下、「要綱案」という。）」

おり、マンションの再生、特に建替えの円滑が決定されたところである（部会第 17 回会化が大きな課題であると認識されている。

議、2024（令和 6）年 1 月 16 日）。マンショ− 61 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

部会においても、浅見泰司委員（東京大学１

我が国のマンションを取り巻く環境の変化

大学院工学研究科都市工学専攻教授）が端的に「そもそも今回の改正論議をなぜ始めたかというと、やはり建替えを円滑化しな

我が国において、いわゆるマンションがければいけないという社会的なニーズが非初めて分譲 6)されてからすでに 70 年が経過常に高いということだと思います（第二回

し、現在のマンションストック総数は約4)

会議議事録、p.3）」と述べておられる 。

694.3 万戸（2022 年末時点）に達している

よって、本稿でも「マンションの建替えの（図表-1）。それに伴いマンションに居住す円滑化を図る」という観点から重点的に意る世帯数も増加し、現在では全世帯の一割

見を述べていくこととする 5)。

超がマンションに居住している 7)。その一

ここでは、まず改めてマンション建替え

方で、経年化の進んでいるマンションが増を円滑化しなければならない理由について加しており（特に、1981(昭和 56)年以前の検討を加え、その検討結果を踏まえ区分所

旧耐震マンション）、高経年マンションの建有法制の改正について提言を行いたい。

替えは喫緊の課題となっている（図表-2 参
照）。

図表-1

マンションの新規供給戸数とストック戸数（出典：国交省 HP、
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001625310.pdf）

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− 62 −

図表-2

築後 30、40、50 年超の分譲マンション戸数の推移（出典：国土交通省「マンション政策の現状と課題」、
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001313642.pdf）

1-1

人口減少社会に伴う住宅需要の減退表-4）。2011（平成 23）年には世帯主年齢が我が国はすでに少子高齢社会に突入して30 代、40 代の世帯は全世帯の 27.4%を占めおり、今後確実に人口が減少していくことていたが、我が国の少子高齢化の進展によが見込まれている。2040（令和 22）年におり 2021（令和 3）年には 25.4%と縮小し、ける我が国の人口は 110,919 千人と予測

2040（令和 22）年には 21.4%に縮小すると（出生中位(死亡中位)推計、図表-3)されて予測されている（図表-5）。

おり、2011(平成 23)年 10 月 1 日現在の人

すなわち、マンションの一次取得層の中

口 127,834 千人 8)から約 30 年で 13.2%減少

心である世帯は 2040（令和 22）年には 2011

する見込みである。人口が減少するという（平成 23）年の 78%の水準に減少するのでことは住宅需要もまた縮小するということある。これは、上記人口の減少割合より高くを意味している。

(人口全体の減少率と比べ 1.67 倍)、人口減

また、マンションの一次取得層は世帯主

少の傾向よりさらにマンション一次取得層

年齢が 30 代、40 代の世帯が中心となってが減少する傾向の方が高いことを示していいる（合わせて 77.5%(2018(令和元)年、図る 9)10)。

− 63 −

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(千人)140,000
120,000

122,544 119,125

115,216

110,919

106,421100,000

101,923

97,441

92,84088,07780,00060,00040,00020,000
0

2025

2030

2035

2040

2045

2050

2055

2060

2065

(年)

図表-3 我が国の将来推計人口（出生中位(死亡中位)推計、出典：
https://www.ipss.go.jp/pp-zenkoku/j/zenkoku2017/db_zenkoku2017/s_tables/19a.htm から筆者作成)

8.5%

0%

48.4%

20%
30歳未満

29.1%

40%
30歳代

60%
40歳代

50歳代

9.9% 4.1%

80%

100%

60歳以上

図表-4 分譲マンション一次取得者世帯主の年齢層(2018 年)（出典：平成 29 年度住宅市
場動向調査から筆者作成、https://www.mlit.go.jp/common/001236086.pdf）

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− 64 −

2011年

28.5%

2021年

26.3%

2040年(予測)

23.8%

0%

13.9%

11.1%

10.3%

20%
30歳未満

30歳代

13.5%

14.3%

11.1%

12.5%

13.6%

12.2%

31.6%

34.7%

42.5%

40%

60%

80%

40歳代

50歳代

60歳以上

100%

図表-5 2011 年、2021 年、2040 年（出生中位(死亡中位)推計）における 10 歳階層別人
口比率（出典：https://www.ipss.go.jp/pp-zenkoku/j/zenkoku2017/db_zenkoku2017/s_tables/1-9a.htm
から筆者作成）

このような新規住宅取得層の減少に鑑み

1-2

高経年マンションの増加と建替えのると、新規にマンション建設を行うより、相遅延

対的に立地の優れている高経年マンション

高経年マンション、特に新耐震基準の建替えを行う方が購入者の利便性の観点（1981(昭和 56)年）以前に竣工したマンシから望ましいと考えられる。高経年マンシ

ョンはすでに築 40 年を越えており、一般的

ョンの建替えが遅れることにより、立地的にその建替えの必要性は高くなっている。

に不利な新規マンション供給がなされ、結さらに、今後 20 年間で築 40 年以上のマン

果的に新規マンション購入者の生活の利便

ションは 3.5 倍に増加することが見込まれ性が犠牲になる。

ている（図表-6）。それにもかかわらず、マまた、マンション需要者は減少していく

ンション建替えの実績は 282 件、約 23,000ため、建替えが遅延すればするほど建替え

戸（2023 年 3 月時点）にとどまっており

事業の採算性が悪化していくことが懸念さ（ https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku

れる。

/house/content/001623968.pdf）、その建替

これらのことから、マンション建替えの促進は人口減少社会に優れて合致した政策

えは進んでいるとは言い難い状況にある（図表-7 参照）。

であると言うことができる。

− 65 −

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図表-6 築 40 年以上のマンションストック数の推移（出典：国交省「築 40 年以上のマンションストック数の推移、
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001623967.pdf）

図表-7 マンション建替え実施状況（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」、https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf ）Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 66 −

1-3

マンション管理の難化

そのため、自主管理に変更する高経年

高経年マンションにおいては、高齢者マンションも出てきているが、高齢化し世帯の増加、さらに賃貸住戸、所有者の所た区分所有者のみによる自主管理では建在等が不明の住戸が増加することにより替えの手続を進めることはもちろん、適理事会の役員のなり手不足が生じ、管理

切な管理を行うことも困難にならざるを組合の活動が困難になることが多い（図得ない。

表-8 参照）。

マンションの建替えに当たっては区分

また、近年管理会社の管理委託費も上所有者が主体的に取り組む必要があるが、昇しており、管理会社の値上げ要請に応

たとえ管理組合があったとしても高齢者えられないマンションから撤退するといの多いマンションでは建替えのような人う動きもある 11)。高齢者の多い高経年マ的・金銭的・時間的負担の大きい問題を解ンションでは管理委託費の引き上げに対決することは実際には極めて困難である

応できないことが少なくないと考えられと言わざるを得ない。まして、自主管理マる。

ンションの建替えは困難を極めることに
なろう。

図表-8

管理組合の役員を引き受けない理由（重複回答）（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」を引用者が修正

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）２の原因は様々であるが、大別すると以下のマンションの建替えが進まない要因

二つに分けられる。
冒頭で述べたように、今回部会において①

区分所有法制の改正に関する要綱案が策定された。そこで引用したように、今回の諮問

区分所有法制等の制度的制約により建替えが阻害される場合②

区分所有者やマンションに固有の要因

ではマンションの再生、特に建替えの円滑により建替えが困難になる場合化が大きな課題であると認識されている。

今回の改正では主に①の要因により生じ

このような諮問が出された理由として、た問題への対策についての検討している。

我が国においてマンションの建替えが遅々

なぜなら、②の要因により生じた問題は区として進んでいないことが挙げられる。そ分所有法等の改正で解決できるものではないからである 12)。このことは、②の要因に− 67 −

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より生じる問題を理由に今回の区分所有法

分所有部分（保留床）を確保することが比改正に反対することは適切でないことを意較的容易であり（図表-9）、その結果既存味している 13)。

の区分所有者の負担がない、またはあったとしても少額であった。

2-1

制度的制約により建替えが阻害されゆえに、建替え年代が早いマンション

る場合

は建替え後床面積が増加する割合が高く

これらの制度的制約に関しては、区分所（図表-9、10）、従前のマンションの床面

有法、マンション建替え等の円滑化に関す積が 40 ㎡台と狭小だったものが建て替る法律（平成 14 年法律第 78 号。以下、「マ

え後は 70 ㎡前後となるなど、建替えによンション建替円滑化法」という。）等行政法って良質なストックに転換した時期もあ規を含め関連する法令等の改正を行うことった（90 年代の埼玉県、2000 年代の東京により建替えの阻害要因をある程度取り除

都、図表-10）。しかしながら、2020 年代

くことができると考えられる。

以降東京都、神奈川県、埼玉県においては①

厳格すぎる建替え決議要件

拡大率が 110％を切るなど厳しさが増し

現行区分所有法 62 条 1 項にマンション

ている。

②

の建替えに必要な決議要件が定められてさらに、竣工時期の古いマンションでおり、マンションを建て替えるには「区分はその後の容積率の変更により既存不適所有者及び議決権の各 5 分の 4 以上の多格 14)になっているマンションもあること数」の賛成が必要であるとされている。

には留意が必要である 15)16)。

しかしながら、この特別多数決要件は他方、近年建設されたマンションは容大変厳しいため、マンション建替え決議

積率の多くを使って建設されていることに当たって大きな障害となっている。そが多く、建替えに当たっての余剰容積率のため、部会やパブリックコメントにおは多くないと考えられ（図表-9）、それらいて多数の委員、組織、個人から引き下げのマンションの建替えが必要になった場を求める意見が提出されている。

合、余剰容積率が少ないため区分所有者

余剰容積率の減少の負担額が更に増加し、マンションの建竣工時期の古いマンションは容積率の替えはより厳しくなると考えられる。

充足率が低く、建替えに当たり余剰の区

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− 68 −

図表-9

マンション建替事業の実施年代別・建替後の利用容積率に対する建替前の利用容積率（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」、
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）
㎡
180%
160%
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%

埼玉県

東京都

神奈川県

従前物件(㎡)

大阪府

建替え物件(㎡)

2020年代2010年代2000年代1990年代2020年代2010年代2000年代1990年代2020年代2010年代2000年代1990年代2020年代2010年代2000年代1990年代2020年代2010年代2000年代

90
80
70
60
50
40
30
20
10
0

全国
拡大率(%)

図表-10 都府県別・実施年代別のマンション建替事業前後の床面積の推移と拡大率（出典：東京カンテイプレスリリース「マンション建替え寿命（2014 年 7 月 31 日）」、
https://www.kantei.ne.jp/report/80TR_life%20span.pdf、
同「マンション建替え寿命・面積（2022 年 10 月 31 日）」、
https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf から筆者作成）

これに対し、マンションの耐震性が欠率の割り増しを与えることにより建替え如しているなどマンション建替円滑化法の促進を図るなど一定の対策が取られて102 条 2 項各号に該当するとき（要除却いる。

認定マンション）は建替えに当たり容積− 69 −

管理組合に対し、「建替えを検討していUrban Study Vol.77 JANUARY. 2024

るマンションの建替えを円滑に進めるた

そのため、区分所有権の移転があってもめにどのようなことが必要かを質問した

その移転登記を必ずしも行う必要がなく、ところ、結果的に区分所有者の現在の所在等が不(1)

明になることがある 18)。このように我が「建替えの場合の建築規制を緩和」

国では所有権移転登記が必ずしも行われが 42.6％（29 件）(2) 「建替え事業についての公的な助成」ておらず、そのことが相続登記の懈怠にもつながっていると考えられる。

が 39.7％（27 件）、(3) 「建替え検討についての公的な支援」

区分所有者の所在等が不明であると本人確認ができないため、当該区分所有者

が 23.5％（16 件）、(4) 「仮住居についての公的なあっせん」に建替えについての事前説明や意見聴取を行うことができなくなる。また、集会のが 22.1％（15 件）であった(内閣府・法務省・国土交通省

開催通知も届けられないため所在等不明(2008)「分譲マンションの建替え等の検者は集会に参加することができず、結果

討状況に関するアンケート調査結果につ的に建替え決議において反対票を投票しいて」、たものと見做されることとなる。その結https://www.mlit.go.jp/common/000027

果、建替え決議要件を満たすことが困難

312.pdf)。

になるため、区分所有者の所在等不明はマンションの建替えを阻害する要因の一

り規制の緩和、公的な助成が強く求めらつとして以前から問題になっていた（図れており、特に容積率の割り増しはマン

表-11 参照）。特に、区分所有者の 5 分のション建替えの採算性向上に大きく貢献

1 以上が所在等不明になっているマンシ

しマンション建替えの促進に資するため、

ョンは現行区分所有法上すでに建替えは今後より一層活用しやすくするとともに不可能である。図表-12 によると、1979（昭制度を拡充することが望まれる 17)。

和 54）年以前に建設されたマンションの③

このように、マンション建替えに当た所在等不明区分所有者の増加

5.3%がすでに建て替えることができなく

近年、以下に述べるような様々な要因なっている（2018(平成 30)年現在）。現在

により区分所有者の所在等が不明になるでは所在等不明区分所有者が原因で建替ことが増加している。その根本的な原因えが不可能になっているマンションはさは、我が国の民事法制において不動産登らに増加していると考えられる。

記が物権変動の単なる対抗要件（民法 177条）であり成立要件ではないことにある。

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− 70 −

図表-11

所在不明者の存在により建替え決議等の成立が困難になると考える事業者の割合（出典：国土交通省「マンションの再生および合意形成に係る調査」、
https://www.mlit.go.jp/common/001180337.pdf）

図表-12

所在不明・連絡先不通の戸数割合（完成年次別）（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」、平成 30 年度住宅・土地統計調査から作成、https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）

以下では、区分所有者の所在等が不明になる要因について検討を行う。

区分所有権の移転であっても同様である。

(1)

不動産登記手続の懈怠

1)

相続を原因とする区分所有者の所在

さらに不動産を相続した場合の法定等不明

相続分（最判昭和 38 年 2 月 23 日民集
17 巻 1 号 235 頁）、「相続させる」旨の上述したように、区分所有権の移転

遺言 19)がある場合（最判平成 3 年 4 月があっても必ずしもその移転登記を行

19 日民集 45 巻 4 号 477 頁 20）、最判平

う必要はない。このことは相続による成 14 年 6 月 10 日判時 1791 号 59 頁 21））については登記を移転しなくても第三− 71 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

者に対抗することができるとされていこのため、マンションの高経年化にたので、なおさら相続登記をするイン

伴い区分所有権の相続が増加している

センティブが働かなかったのである 22)にもかかわらず相続登記が行われず、（ただし、相続させる旨の登記(特定財

区分所有者の本人確認が困難になる事

産承継遺言)については、2019（令和元）

態が頻繁に起こり（図表-13）、問題とな

年の民法改正で法定相続分を超える部っている（その結果生じるのが次に述分については登記がないと第三者に対べる空き家の増加である）。

抗できなくなった）。

図表-13

区分所有者の確認において苦労したこと（出典：国土交通省「マンションの再生および合意形成に係る調査」、https://www.mlit.go.jp/common/001180337.pdf）

ただし、この問題に対しては、2021

区分所有権の登記をした場合であっ（令和 3）年民法・不動産登記法が改正てもその後の引っ越し等による住所の23)

され相続登記が義務化された（不動変更について登記を更正する義務はな

産登記法 76 条の 2、2024(令和 6)年 4

かった(不動産登記法 31 条)）。このこ

月 1 日施行）こと、施行日以前に相続

とも区分所有者の所在等が不明になるが発生していた場合でも登記の申請義一因となっていたが、これも 2021（令務が課されること（民法等の一部を改

和 3）年の民法・不動産登記法改正によ正する法律（令和 3 年法律第 24 号）附

り住所変更登記が義務化されたところ

則 5 条 6 項）から、今後は相続に伴いである（不動産登記法 76 条の 5 24)。2026

区分所有者の所在等が不明になること（令和 8）年 4 月 1 日施行）。また、施は少なくなると考えられる。

行日前に住所等変更が発生していた場

2)

住所変更登記懈怠による区分所有者

合でも登記の申請義務が課されることになっているのは相続登記と同様であの所在等不明る。
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− 72 −

さらに登記官が他の公的機関から取づけられていなかったため、相続は区得した情報に基づき、職権的に住所変分所有者の所在等が不明になる主要な更登記等をすることができる制度も導原因となっていた。

入された 25)（同法 76 条の 6）。
(2)

今後は相続が原因で空き家になって空き家の増加による区分所有者の所

在等不明

も区分所有者の所在等が不明になることは減少すると考えられるが、他方で高経年化に伴い、空き家率が高まっ

登記の懈怠や相続以外の理由で空き家ていくことが本人確認を難しくしていが発生し区分所有者の所在等が不明にる（図表-14）。このような空き家は、マなることも少なくなく、今後ともマンンションの老朽化や区分所有者の高齢

ション内の空き家の増加により区分所化に伴う老人ホームや子供宅への引っ有者の建替えに対する意思確認を行う

越し、上述したように特に相続の発生ことが困難な状態は続く可能性がある。

26)

により生じることが多い （図表-15）。
上述したように、2021（令和 3）年に民法が改正されるまで相続登記は義務

図表-14 建築時期別のマンション内の空き家の割合（棟数ベース）（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」、平成 30 年度住宅・土地統計調査から作成、https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）− 73 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

図 表 -15

空き家の取得原因（出典：国土交通省「空き家等の現状について」
https://www.mlit.go.jp/common/001172930.pdf）(3)

本人確認が困難である結果生じる障なることが懸念されるところである

害（図表-13 参照）。特に最近の円安によ本人確認ができない者に対しては、

り海外に居住する投資家が我が国のママンションの建替えに関する事前説明、ンションを購入するケースが増加して情報提供、意見を述べる機会等を与えおり 27)、本人確認がさらに困難になるることができない（区分所有法 62 条 4と考えられる。この点に関しては 2021

～6 項）ため、その捜索を行う必要があ（令和 3）年の民法・不動産登記法改正るが、その結果、建替え手続が遅延する

により、外国に居住する者が登記名義ことになる。

人である場合については新たに国内連

またそのような者は建替え決議に対絡先を所有権登記の登記事項としたことで一定の進展を見た 28)。

する議決権行使もできないが、現行の区分所有法においては議決権を行使し④なかった者は反対票を投じたと看做さマンションの高経年化に伴う賃借権の増加れるため区分所有法 62 条 1 項の「区分区分所有法は、区分所有されているマ所有者及び議決権の各 5 分の 4 以上」ンションに賃借権が設定されることを前の賛成という建替え決議要件を満たす

提としている（区分所有法 44 条 1 項）。

ことが困難となり、建替えに支障を生マンション竣工直後には賃借人は少ない

じさせることになる。

が、高経年化するのに伴い増加する傾向

今後はさらに外国人区分所有者の増加により、本人確認がより一層困難に

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− 74 −がある（図表-16）。

図表-16 築年数帯別のマンション内の借家の割合（出典：国土交通省「マンションを取り 巻 く 現 状 に つ い て 」、 平 成 30 年 度 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 か ら 作 成 、
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）

マンションの建替えに当たっては、賃マンション建替えが賃貸借契約解約等貸借契約を解消する必要があるが、マンの正当事由と判断されるには建物がどのション建替え決議は賃貸借契約の解約等

ような現況になっていることが必要か、の正当事由にはならない 29)とされている

以下建替えの必要性に関する判例についため、賃借人が建替えに反対すると事実てみていくこととするが、同書で次のよ

上建替えは困難になる 30)。また、建替え

うにまとめられている（同、pp.214-215 参に反対する区分所有者が賃貸借契約を悪照）。

用して建替えを妨害することが可能であ(1)

建物が朽廃に迫っている場合
倒壊の危険、衛生の悪さ等の事情がることも大きな問題である。
現行借地借家法制定の際、正当事由のあれば直ちに正当事由が認められる要素として従来の判例を反映した形で（東京地判昭和 36 年 7 月 8 日判タ 124「建物の現況」が加えられた（同法 28 条）。

号 45 頁、東京高判平成 3 年 7 月 16 日

建物の現況とは、「建物自体の物理的状況、

判タ 779 号 272 頁等）が、倒壊の危険

すなわち、建替えの必要性が生ずるに至があるほど老朽化しているのだから当っていることをいう（稲本洋之助=澤野順

然のことである（ただし、衛生の悪さが彦編(2003)『コンメンタール借地借家法

正当事由を認める理由とされているこ〔第 2 版〕』、日本評論社、p.214〔本田純とには注意が必要である）。

一〕）」とされており、立法前後で特に解釈(2)

単に朽廃に近いという場合の変化はない。

− 75 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

借家人側の使用の必要性やその他のがある（立退料で正当事由の補完をし事情（家屋の耐用年数がきていることた例として、東京地判昭和 56 年 10 月

等）が斟酌される。

12 日判タ 466 号 143 頁）。

判例には「朽廃の程度にいたらなく以上の判例、判決例からわかるようても建物の取壊しや大修繕を必要とすに、マンション建替えを理由として賃るときは、これを正当事由として解約貸借契約の解約等をしようとしても当の申入れをすることができると解され

該マンションが裁判所にどのグループる（五島京子「敷地の有効利用・高度利に入っていると認められるかによって用」内田勝一・山崎敏彦編(2001)『借地・正当事由が認められるか否か（さらに借家の裁判例(第 2 版)』p.209）」とい

立退料等の補完的要素もある）が決まうものもある（最判昭和 35 年 4 月 26

るため、必ずしも明確ではない。

日民集 14 巻 6 号 1091 頁）。また、「比しかし 2011（平成 23）年の東日本大較的新しい裁判例にも、一部に使用可

震災を契機として、能な部分があるものの建物が全体とし

1)

老朽化した建物（東京地判平成 23て朽廃していることを理由として解約

年 8 月 10 日判例集未登載）

申入れの正当事由が認められたものはもちろん、（五島、p.209）」がある（東京地判昭和2)

老朽化しているとはいえない建物

63 年 10 月 25 日判時 1310 号 116 頁、についても、耐震強度不足を正当事

東京地判平成 3 年 11 月 26 日判時 1443

由とする事例（東京地立川支判平成

号 128 頁、神戸地判平成 5 年 9 月 22 日

25 年 3 月 28 日判例集未登載）

判タ 858 号 162 頁、東京地判平成 9 年がみられるようになってきた（稲本洋

9 月 29 日判タ 984 号 269 頁、東京地判之助・澤野順彦編(2019)『コンメンター

平成 9 年 10 月 29 日判タ 984 号 265 頁

ル借地借家法〔第 4 版〕』、日本評論社、など）。建替えが必要なマンションはこ

p.234〔本田純一〕）。1)の判決は「建物の状態に近いということができる。

の老朽化を認定できる事例」であり、(3)

朽廃にやや遠く当事者間に再利用契約がある場合「従来の老朽化を理由とする明渡しの正当事由というスキームで処理を図っ

建替え後の建物に入居することが認たものである（同、pp.234-235）」。それ

められており賃借人の居住権は保護さに対し、2)は「必ずしも老朽化していなれているため、正当事由が認められてい賃貸住宅について、耐震強度不足をいる。

理由として取壊し・建替えが主張され(4)

朽廃にやや遠く当事者間に再利用契約がない場合た事例で、明渡しの正当事由が認められたという点で画期的な判決である

賃貸人に取壊し・新築の必要性のほ（同、p.235）」。この事例は、耐震改修

かに自己使用の必要性を立証する必要

が経済合理性に反するとして建替えがUrban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 76 −

認められたのであるが、他方、正当事由

https://www.retio.or.jp/attach/arcを否定した裁判例（東京地判平成 22 年

hive/88-063.pdf）。

3 月 17 日判例集未登載等）もあり、「耐

しかし、早急にマンションを建て替

震補強工事が安価で容易であるようなえる必要があるにもかかわらず、わず

場合には、正当事由が認められないとかな賃借権を終了させるための訴訟手

いう裁判例準則を示している（同）」。し続等により遅延が生じるのは、マンシ

かし、この判決は東日本大震災以前の

ョン居住者だけでなく周辺住民等も含判決であり、「（震度 6 弱の）大規模なめた安全・安心という公共・公益的観点

地震が起きた場合に倒壊する可能性がからも、区分所有者（専有部分の賃貸借高いというだけでは、……被告らが現人である区分所有者は除く）の財産権・に利用している本件建物がその社会的居住権の保護という観点からも問題で効用を失い朽廃したとは到底認められあると言わざるを得ない。

ない（前記平成 22 年 3 月 17 日東京地特に、b)の要件は、2002（平成 14）裁判決）」ことに加え、耐震補強工事費

年の区分所有法改正まで存在した同法用が高額ではないということもあり賃

旧 62 条の「過分の費用」要件に類似し借人側を勝たせているが、前半の判断ている。同条の「過分の費用」は曖昧だが現在でも通用するかは疑問である。

ったため多くの紛争が生じ、2002（平成14）年の区分所有法の改正で削除され

今後は、
a)

建物の朽廃の程度、

た 31)。同様に紛争の生じやすい判断基b)

建替え工事と耐震補強工事のどち

準 b）を前提とする以上、現行法のままではマンション建替えに当たっての賃らが経済的であるか、
c)

貸借契約解約等に関連し、b)の要件を

補完的要素である立退料を考慮しつつ裁判所の判断が下される

争って訴訟が提起されることが懸念さことになると考えられるが、近年大規れる。

模な震災の発生が増加していることをこのようにマンション建替えに当たどのように評価するかについて注意しり賃貸借契約を解約するために訴訟をてみていく必要がある（ここに掲げた提起したとしても賃貸借契約を終了さ判決については、(一財)不動産適正取せることができるかどうかは必ずしも引推進機構(2013)「建物が古く震度６

明らかではない。建替えを円滑化する

強程度の地震でも倒壊の危険があり、ためには賃貸借契約終了の明確な基準

安全確保の見地から取り壊す必要性がを設けることが必要である。

高いと認められ、立退料の支払いによって建物の明渡しの正当事由が認めら2-2れた事例」、RETIO NO.88、p.63 以下、マンション又はその区分所有者に固有の要因により建替えが阻害される場
合− 77 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

特に問題となるのは、区分所有者間の経3)に関しては区分所有者の集会による決済格差とマンションの立地である。これら

議に従うべきであり（区分所有法 46 条 1 項）、の制約については必ずしもマンション一般

集会で建替えが決まった場合は建替えに参に関連する制度の問題ではないので別途対加するか、あくまで建替えに反対であるな策が必要になるが、それは区分所有法制のら区分所有権を売却するしかない。

範疇を超えた対策にならざるを得ない 32)。

4)についてはもちろん、1)～3)について繰り返すが、これらの問題が存在することも建替えを進めるに当たっては建替組合、を理由に区分所有法制の改正に反対するこ

参加組合員として事業に参加した民間の事とは厳に慎むべきである。

業者等が各区分所有者とよく話し合い、で2008（平成 20）年に内閣府、法務省及びきるだけ多くの区分所有者が満足できるよ国土交通省が管理組合等に対して行ったア

うに努めることが必要である。

ンケート調査結果によると、建替えを検討①

建替えに当たっての区分所有者の平均

中及び以前検討したマンションについて、負担額の上昇等

建替えに賛成しない者 33)の理由は、その他区分所有者の費用負担と建替えの合意及び無回答を除いて多い順（複数回答可）

形成は「一体不可分の関係（竹田智志に、(2014)「マンション建替え紛争の最終局

1)

費用負担の問題（55.9%）、

面

2)

引っ越しを伴うことや仮移転先に対日本不動産学会誌第 28 巻第 1 号 p.94）」

する不満（35.3%）、

供託金還付請求後の建物明渡の可否」にあり、費用負担の問題は非常に重要で

3)

修繕や改修で十分だから（27.9%）、

4)

建替えで住環境が変化することへの不安（19.1%）ある。
しかし、マンション建替えに当たっての区分所有者の平均負担額は、建て替え等であった（内閣府・法務省・国土交通省られたマンションの竣工年別に見て、(2008)「分譲マンションの建替え等の検討

1996（平成 8）年以前は約 340 万円だった

状況に関するアンケート調査結果についが、2012（平成 24）年から 2016（平成 28）て」、

年までは約 1,100 万円、そして直近のhttps://www.mlit.go.jp/common/00108147

2017（平成 29）年から 2021（令和 3）年

3.pdf）。

までは 1,941 万円に跳ね上がっている

これらのうち、1)については、以下に見るように区分所有法制の改正で対応できる問題ではない。

（図表-17）。
特に直近の期間における区分所有者の費用負担額の増加が顕著であるが、これ2)についても、建替え中の仮住居問題は、は 2-1②で述べた余剰容積率の減少に加区分所有法制の改正で対応できる問題ではえ、建設労働者の労務単価の上昇 34)（図ない。

表-18）、建築資材の高騰（図表-19）等の要因が複合的に生じたためと考えられる。

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− 78 −

図表-17

マンション建替え事業の実施年代別・区分所有者の平均負担額の推移（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」、
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）

図表-18 公共工事設計労務単価（全国・全職種）平均値の推移（出典：国土交通省 HP、
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001587029.pdf）− 79 −

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図表-19

建設資材物価指数（全国平均）の推移（出典：建設物価調査会 HP において作成、https://www.kensetu-bukka.or.jp/indexgraph/shizai.html?city=2&type=1&year=1990）②

区分所有者の高齢化と資産格差の拡大

平均値 2097 万円（金融資産を保有していない世帯を含む。）に比べ、中央値が等
資産格差の拡大

1394 万円（金融資産を保有している世マンションの高経年化とともに区分

帯のみが対象）と、金融資産が少ない世所有者の高齢化も進み、建替え費用の帯に分布が偏っている。また、4000 万負担が厳しくなってきていると考えら円以上の金融資産を持つ世帯の割合がれている（図表-20、21、2-2 の内閣府

15.7％である一方、保有額が 450 万円

等のアンケート結果参照）。

以下の世帯の割合が 19.8％と、金融資(1)

一見すると、我が国の高齢者は若い産の保有格差が著しい。約 45％の世帯世代に比べ資産を有している層が多いは、上で試算した老後の必要貯蓄 1200

ように見える（図表-22、23）。しかし、万円を保有しておらず、老後の資金不「高齢者世代内の金融資産の分布を確

足が懸念される状況にある（梶朋美

認すると（世帯主年齢 65 歳以上の 2 人(2020)「高齢者の保有金融資産の現状

以上世帯、引用者注：本稿では図表-24）、及び課題」、国立国会図書館「調査と情Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 80 −

報－ISSUE BRIEF－」、p.6）とされてい負担することが容易ではない世帯が相るように、高齢者世帯間の格差は大き当数存在すると考えられる 35)。

くなっており（図表-25）、建替え費用を

図表-20

築年数帯別のマンション居住者の高齢化の状況（「60 歳以上のみ世帯」の割合）（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」、平成 30 年度住宅・土地統計調査から作成、https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）

図表-21 建替え検討中及び以前検討したマンションの非賛成者の理由（出典：内閣府・法務省・国土交通省「分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート
調査結果について」、https://www.mlit.go.jp/common/000027312.pdf）− 81 −

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図表-22 世代別貯蓄状況（出典：ニッセイ基礎研究所「家計金融資産の状況－世代間の偏在と家計ポートフォリオの差異－」、https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=73406?pno=2&site=nli）

図表-23 世帯主の年齢階層別１世帯当たりの貯蓄・負債現在高、年間収入、持家率（出典：内閣府「平成 29 年版高齢社会白書（概要版）」、
https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2017/html/gaiyou/s1_2_2.html）

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− 82 −

図表-24 金融資産現在高階層別世帯分布（平成 26 年、世帯主年齢 65 歳以上の 2 人以
上の世帯）（出典：梶朋美(2020)「高齢者の保有金融資産の現状及び課題」、国立国会図書館

調査と情報－ISSUE BRIEF－No.1103、https://dl.ndl.go.jp/view/download/digidepo_11510900_po_1103.pdf?conten
tNo=1&alternativeNo=）(2)

非正規雇用者の増加主体としてもマンションの購入者とし近年、非正規の雇用者が増加していても）ことが予想される。

る。
「雇用者に占める非正規雇用の割合

雇用の非正規化は「長期的に高齢期は、25～34 歳の男性で 1990 年の 2.8％

における新たな相対的貧困リスクとなから 2018 年には 14.4％に、同じく 25る（山田篤裕(2010)「高齢期の新たな相～34 歳の女性では 1990 年の 28.2％か

対的貧困リスク」季刊・社会保障研究ら 2018 年の 37.9％へそれぞれ大きく

Vol.46 No.2、p.111）ため、非正規雇用

上昇している（総務省『労働力調査』よ

者が相続によりマンションを取得したり）（四方理人(2020)「親同居未婚者に場合建替え費用を負担することは困難

おける雇用の非正規化と所得格差」家である（マンションだけでなくある程族研究年報 No.45、p.43）」。

度まとまった現金も相続していれば別

このような若年層における雇用の非であるが）。

正規化は将来的なマンションの建替え

さらに、「同居の子どもが無職、非正にマイナスの影響を与える（建替えの規雇用であることは高齢期の相対的貧− 83 −

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困リスクを引き上げる（同）」ため、高

③

マンションの立地

齢者夫婦（若しくはその一方）と非正規

さらに、マンションの建替えには地理

雇用の子供がいる世帯 36)では、建替え的要因（駅からの距離）が大きな影響を及費用の負担に耐えられない可能性があぼす。これまでの建替え事例を見ると、建る。

替えが行われたマンションの 76％が駅か(3)

引っ越しの負担

ら徒歩 10 分以内に立地している（図表-

区分所有者が高齢になればなるほど25）。このことは、マンション購入希望者

建替えに伴う二度の引っ越しと仮住まが購入に当たりもっとも考慮する項目がいが精神的・経済的な負担となり、建替「駅からの距離など交通利便性」である

え反対の理由になることも多い 37)（図（図表-26）ことを反映している。

表-21 参照）。

図表-25 建替実現マンションの最寄駅までの徒歩所要時間(首都圏全体)（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」、
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）

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− 84 −

0

10

20

30

40

50

60

70

駅からの距離など交通利便性

%

80

72.6

間取り

63

日常の買い物環境

52.8

周辺の医療・福祉・教育等の公共公益施設の…

39.4

眺望

32.1

周辺の自然環境28.5

建物の防犯性能

23.6

建物の耐震性能

23.2

専有部分内の設備

20.6

共用部分の維持管理状況

11.5

共用施設・サービスの充実度

6.8

地域やマンションのコミュニティ活動

4

図表-26 マンション購入の際に考慮した項目（出典：国土交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」、
https://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf より筆者作成）

よって、駅から徒歩 10 分以上の場所に

条件面で不利なマンションの建替えに立地しているマンションの建替えは、た当たっては、当該マンションの置かれてとえ区分所有者及び議決権の各 5 分の 4いる現状、所在する地域の状況等を十分以上が建替えに賛成する見込みがあると把握した上で、建替えに資する制度を十しても、事業への参加者（デベロッパー分に活用し無理のない適切な再建計画を等）が見つかりにくく実現可能性は低く立てることのできる民間の事業者の参加ならざるを得ないと考えられる。

が必要不可欠である。

ただし、駅からの距離がある郊外型物件であっても、当該物件に即応した工夫をすることにより、現行制度下において３も建替えができた事例も存在している 38)。

区分所有法制の改正に関する要綱案に向けた検討

その一方で、駅近の条件のよいマンションであっても、当該地域の歴史的価値、景法務省では、2023（令和 5）年 7 月から 9

観維持等の観点から建替えに苦労する事月にかけて「区分所有法制の改正に関する

例もある

39)

が、一般的にはその他の条件

中間試案（以下、「中間試案」という。）に関が同等であれば、駅近の立地が建替えにする意見募集（パブリックコメント）」を行

有利に働くことは明らかである。

った。

− 85 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

そして、部会における議論や提出された有者の除外決定」という。）をすることができる。

意見（131 件）を踏まえた上で要綱案のたたき台が作成され、要綱案の取りまとめに向②所在等不明区分所有者以外の区分所有

けた検討が進められた結果、第 17 回会議

者は、①の規律により所在等不明区分所（2024(令和 6)年 1 月 16 日）において要綱

有者の除外決定を受けたときは、管理者

案としてまとめられた。

又は理事に対し、遅滞なくその旨を通知

以下では、主として策定された要綱案をするものとする。

元に、マンションの建替えに関連する項目

イ 集会の招集の通知
所在等不明区分所有者の除外決定を受けについて検討を加え、必要に応じ意見を述た区分所有者には、集会の招集の通知をす

べてみたい。

ることを要しないものとする。
3-1

所在等不明区分所有者を集会の決議の母数から除外する仕組み（注１）所在等不明区分所有者の除外決定の対象となる決議は、区分所有権等の処分を伴うものを含む全ての決議とする。
（注２）所在等不明区分所有者の除外決定は、所在

要綱案

等不明区分所有者及びその議決権につき、集会の第１

区分所有建物の管理の円滑化を図る

招集の請求（区分所有法第３４条第３項）、集会の招集（同条第５項）及び区分所有者全員の承諾又は方策
１

集会の決議の円滑化

合意に基づく書面又は電磁的方法による決議（同(1)

所在等不明区分所有者を集会の決議

法第４５条）の母数からも除外する効果を有するの母数から除外する仕組み

ものとする。
（注３）①敷地共有者等集会（区分所有建物が全部

ア 集会の決議からの除外
建物の区分所有等に関する法律（昭和３滅失したときの集会。後記８）において、敷地共有

７年法律第６９号。以下「区分所有法」とい者等を知ることができず、又はその所在を知るこう。）における所在等不明区分所有者の集会とができない場合における当該敷地共有者等、②の決議の母数からの除外に関し、次のよう

団地建物所有者集会（区分所有法第６５条）においな規律を設ける。

て、団地建物所有者を知ることができず、又はその①

裁判所は、区分所有者を知ることがで所在を知ることができない場合における当該団地

きず、又はその所在を知ることができな

建物所有者、③団地建物所有者等集会（団地内建物

いときは、当該区分所有者（以下「所在等の全部又は一部が全部滅失したときの集会。後記

不明区分所有者」という。）以外の区分所

第３・３）において、団地建物所有者等を知ること

有者、管理者又は管理組合法人の請求にができず、又はその所在を知ることができない場

より、所在等不明区分所有者及びその議合における当該団地建物所有者等についても、同決権を集会の決議から除外することがで様に決議の母数から除外する規律を設けるものときる旨の裁判（以下「所在等不明区分所する。

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− 86 −

（注４）所在等不明区分所有者の除外決定及びそ理事に対し、遅滞なくその旨を通知するもの取消しの手続については、非訟事件手続法（平成のとする。

２３年法律第５１号）第８５条第１項第１号、第２イ 集会の招集の通知

項、第５項及び第６項と同様の規律を設けること

所在等不明区分所有者の除外決定を受けとした上で、㋐裁判所は、所在等不明区分所有者及た区分所有者に関して、区分所有法第３５

びその所在が判明した場合には、利害関係人の申条の規律を次のように改める。

立てにより、所在等不明区分所有者の除外決定を集会の招集の通知は、所在等不明区分所

取り消さなければならない、㋑㋐の取消しの裁判有者の除外決定を受けた区分所有者には、は、所在等不明区分所有者に告知しなければなら発することを要しない。

ない、㋒所在等不明区分所有者の除外決定及びそ（注１）所在等不明区分所有者の除外決定の対象の取消しの裁判に対しては、利害関係人に限り、即となる決議は、区分所有権等の処分を伴うものを時抗告をすることができるものとする。

含む全ての決議とすることを想定している。
（注２）所在等不明区分所有者の除外決定及びそ（参考）区分所有法制の改正に関する中間の取消しの手続については、共有物の管理に係る試案

決定（非訟事件手続法（平成２３年法律第５１

第１・１(1) 所在等不明区分所有者を集会

号）第８５条）や所有者不明土地・建物管理命令の決議の母数から除外する仕組み（同法第９０条）との異同を踏まえつつ、引き続

ア 集会の決議からの除外

き検討する。

建物の区分所有等に関する法律（昭和３７年法律第６９号。以下「区分所有法」と

①

本稿の意見

いう。）における所在等不明区分所有者のマンション建替えを促進するために所集会の決議の母数からの除外に関し、次の在等不明区分所有者を集会の母数から除ような規律を設ける。

外することには賛成であるが、適用する① 裁判所は、区分所有者を知ることがで場面をよく検討する必要がある。

きず、又はその所在を知ることができない②

要綱案の考え方ときは、当該区分所有者（以下「所在等不所在等不明区分所有者は、現行法上集明区分所有者」という。
）以外の区分所有会の決議において反対者とみなされるた者、管理者又は理事の請求により、所在等

め、所在等不明区分所有者が多いマンシ

不明区分所有者及びその議決権を集会の決ョンにおいては様々な決議が成立しにく

議から除外することができる旨の裁判（以くなっている。

下「所在等不明区分所有者の除外決定」と

今後、マンションの高経年化が進展し、いう。）をすることができる。

「何らかの対処を必要とする区分所有建② 所在等不明区分所有者以外の区分所有物が増加していくのに対し、そのような者は、①の規律により所在等不明区分所有

建物では、区分所有者の多様化や相続に者の除外決定を受けたときは、管理者又はより所在等不明区分所有者が増え、合意− 87 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

形成がより難しくなっていくことが予想（3)

今般の区分所有法制の改正においされる。その結果、区分所有者間の意思決て区分所有者の責務規定を設けるこ

定不全、ひいては区分所有建物の管理不と全の問題は、ますます深刻化していくおを考慮すると、現行法の規律を維持する

それがある。 他方で、調査を尽くしてもことには理解が得られないのではないか

所在等が不明であるような区分所有者は、（第 16 回会議資料 26「6 区分所有法制の区分所有建物を実際には利用しておらず、改正に関する要綱案のたたき台(3)（以下、類型的に区分所有建物について関心を失「第 16 回会議資料 26」という。）」、p.5っていると評価することができるため、参照）としており、その方向性は正鵠を射

決議の母数から除外し、他の区分所有者ていると言える。

の意思決定に委ねることとしても許容さ③

問題点の指摘れるとも考えられる。 そこで、所在等不所在等不明区分所有者を集会の母数か

明区分所有者を集会の決議の母数から除ら除外することは適切であるが、問題は外する仕組みを創設することが考えられ今回の区分所有法制改正はマンション建る（第 3 回会議資料 3、p.3、「区分所有法替えの円滑化を主たる目的としたもので制の改正に関する中間試案の補足説明

あるにもかかわらず、それに必ずしもそ（以下、「中間試案補足説明」という。）、ぐわないような本制度の適用が要綱案の

p.3）
」。

中に見受けられることである。
④

このように、

本稿の考え方

ある議案について、①賛成する者、②

本制度は「区分所有権等の処分を伴う反対する者、③賛否不明な者が存在すものを含む全ての決議」に適用されるこるときに、③賛否不明な者を常に②反とになっているが、中には適切でないも対する者と同様に取り扱い、①賛成すのもある。具体的には、団地内建物の一括る者の意見を打ち消す効果を持たせて建替えにおける各棟要件や特定建物の建いるという現行法の規律自体が、一般

替え承認決議等において所在等不明区分

国民の感覚とかい離していること

所有者を母数から除外する仕組みの対象(1)

2021（令和３）年の民法改正においてとしていること等が挙げられるが、それ設けられた所在等不明共有者以外の共ぞれ関連する部分で述べることとする。

有者による変更・管理の制度（民法第注意すべきは、本制度を適用すること

251 条 2 項、252 条 2 項 1 号）や、賛否によりマンションの建替えの円滑化につ不明共有者以外の共有者以外による管ながるのは建替え承認決議等の場合であ理の制度（同項 2 号）が導入され、一り、団地内建物の一括建替えにおける各定の共有者を共有者間の意思決定の母棟要件や本稿で提案している建替え不承数から除外することとされたこととの認決議等に関しては本制度の適用により(2)整合性を図る必要があること

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 88 −

建替えを阻害することになりかねないとは集会の決議に基づき他の区分所有者にいうことである。

対して負う債務の弁済③

3-2

区分所有者が国外にいる場合におけ

区分所有者は、国内管理人を選任した
ときは、遅滞なく、管理者又は管理組合

る国内管理人の仕組み

法人にその旨並びに国内管理人の氏名又は名称及び住所を通知しなければならな
い。

要綱案
④

区分所有者と国内管理人との関係は、第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る②に定めるもののほか、民法の委任に関方策する規定に従う。

５

専有部分の保存・管理の円滑化（注１）規約において、国内管理人の選任を義務付(4)

区分所有者が国外にいる場合におけけることもできることを前提としている。

る国内管理人の仕組み（注２）専有部分が数人の共有に属する場合には、区分所有者が国外にいる場合における国共有者全員が国内に住所等を有せず、又は有しな内管理人に関し、次のような規律を設ける。

いことになるときに、国内管理人を選任する仕組

①

みとする。

区分所有者は、国内に住所又は居所（法人にあっては、本店又は主たる事務所）を有せず、又は有しないこととなる場合（参考）区分所有法制の改正に関する中間には、その専有部分及び共用部分の管理

試案に関する事務を行わせるため、国内に住第１・５(4) 区分所有者が国外にいる場合

所又は居所（法人にあっては、本店又はにおける国内管理人の仕組み

主たる事務所）を有する者のうちから管区分所有者が国外にいる場合における国理人（以下「国内管理人」という。
）を選内管理人に関し、次のような規律を設ける

任することができる。

ことについて、引き続き検討する。

②

国内管理人は、次に掲げる行為をする① 区分所有者は、国内に住所若しくは居所権限を有する。

又は本店若しくは主たる事務所を有せ

㋐

保存行為

ず、又は有しないこととなる場合には、そ㋑

専有部分の性質を変えない範囲内におの専有部分及び共用部分の管理に関するいて、その利用又は改良を目的とする行事務を行わせるため、国内に住所若しく

為は居所又は本店若しくは主たる事務所を㋒

集会の招集の通知の受領有する者のうちから管理人（以下「国内管㋓

集会における議決権の行使

理人」という。）を選任することができる。

㋔

共用部分、建物の敷地若しくは共用部② 国内管理人は、次に掲げる行為をする権分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して負う債務又は規約若しく限を有する。
㋐ 保存行為− 89 −

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㋑ 専有部分の性質を変えない範囲内におして、その義務を実効的に果たさせる

いて、その利用又は改良を目的とする行為

ことが実際に可能であるか」㋒ 集会の招集の通知の受領等課題も多いため、「区分所有者は、国内㋓ 集会における議決権の行使に住所若しくは居所又は本店若しくは主㋔ 共用部分、建物の敷地若しくは共用部分

たる事務所を有せず、又は有しないこと

以外の建物の附属施設につき他の区分所となる場合には、その専有部分及び共用有者に対して負う債務又は規約若しくは部分の管理に関する事務を行わせるため、集会の決議に基づき他の区分所有者に対国内に住所若しくは居所又は本店若しくして負う債務の弁済は主たる事務所を有する者のうちから管③ 区分所有者と国内管理人との関係は、②

理人（以下「国内管理人」という。）を選に定めるもののほか、民法の委任に関す任することができる。」という規律を提案る規定に従う。

している。

（注１）本文①とは別に、区分所有者は、国内に住③

問題点の指摘所若しくは居所又は本店若しくは主たる事務所をパブリックコメントにおいては、本文

有せず、又は有しないこととなる場合には、正当なの案のほかに、国内管理人の選任を義務

理由があるときを除いて、専有部分及び共用部分付ける注記の案も提案されていた。

の管理に関する事務を行わせるため、国内管理人

本文の案を支持する意見の理由としてを選任しなければならないとする案もある。

は、（注２）専有部分が数人の共有に属する場合には、(1)

区分所有建物の場合にのみ国内管共有者全員が国内に住所等を有せず、又は有しな理人の選任を義務付ける積極的な理いことになるときに、国内管理人を選任する仕組由に乏しいこと(2)

みとすることを想定している。

義務付けた場合の実効性に疑問が

あること
①

本稿の意見

が挙げられており、注記の案を支持する

区分所有者が国外にいる場合における意見の理由としては、

国内管理人の選任を義務付けるべきであ

管理の円滑化の実効性が高まるこ

と

る。
②

(3)

(4)

要綱案の考え方要綱案は、国内代理人制度を設けたとこれにより区分所有者の意識の変化を期待することができることが挙げられていた。

しても、(1) 「情報通信技術の発達等を踏まえる

今回は本文の案が採用されているが、と、国内の遠隔地にいる場合と国外に

以下のような問題がある（これらは上記いる場合との差は、相対的なものであ」(1)への反論となる、特に a)及び b））。

ることa) 「区分所有権の行使……は、必然的に(2) 「国内管理人の選任を義務付けたとUrban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 90 −

他の区分所有者の区分所有権の行使

に影響を与えるものであるから、区分旨の登記も許容される（注 28 参照）とさ

所有権の行使については、他の区分所

れているが、それこそ実効性がないと言有権の行使との調整が不可欠であ（千うべきである。

里桃山台事件（最判平成 21 年 4 月 23b)c)

さらに、この実効性に疑問があるとい

日判時 2045 号 116 頁））」ることう批判は、第 16 回会議資料 26、p.14 の国外にいる区分所有者の多くは外国（注１）にあるように「規約において、国人であり、日本の法制度に必ずしも詳

内管理人の選任を義務付けることもできしいわけではない。また国内管理人をることを前提としている。」ことと矛盾し置いていない場合、自らが所有するマている。区分所有法に定めても実効性がンションの状態等を十分に把握できないのであれば、規約にも定める必要はるとは言い難く、結果的に建替えにつないのであり、このような注記があるこ

いての意識も低くならざるを得ないと自体が本文の案が妥当ではないことをこと示している。

マンションについては、今回の区分④

本稿の考え方

所有法制改正において課題となって今回の区分所有法制の改正では、進捗いる建替えの促進等に的確に対応での遅れている高経年マンションの建替えきる体制を整える必要があることの円滑化を図ることが重要な論点となっこれらに対応するためには、区分所有ている。そのためには、従来のやり方に捉者が国外にいる場合は国内管理人を置く

われず、少しでも建替え促進に寄与することとすべきであると考えられる。

よう制度を改める必要がある。

また、実効性に疑問があるという批判

近年外国人によるマンションの取得がに対しては、注記の案を支持する意見の増加している。特に最近の円安で我が国いうように、国内管理人の設置を義務付のマンションは海外投資家から注目されけることにより国外にいる区分所有者のているが、彼らの多くは居住用ではなく意識の変化につながることを期待すべき投資用として購入している。そのため、管である。任意の制度であればいつまで経理費、修繕積立金等の支払や立ち入りのっても国外にいる区分所有者の意識は変同意を得ることが困難になることが今後わらず、現在の望ましくない状況が継続増加すると考えられる。そのような場合することになるが、これではマンション

は最終的に判決を得て強制執行する必要

建替えだけでなく、日常の管理にも悪影があるが、そのための費用は他の区分所響を及ぼしかねない。2-1③(3)で述べた有者から集めた管理費等から支出するこ

ように、外国に居住する者が登記名義人とになる。これは金銭的・時間的・人的損である場合について国内連絡先を所有権失であると言わざるを得ず、予防法学の登記の登記事項としたが、実際には、この観点からも事前に対策を講じておくこと

制度が定着するまでの間は連絡先がないが必要である。

− 91 −

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この場合、「管理人を選任することがで②

火災に対する安全性に係る建築基準法

きる」という規定では、選任しなくてよい

又はこれに基づく命令若しくは条例の規と解釈されるおそれがあるので、明文で定に準ずるものとして政省令等によって義務化しておくことが必要である。

定める基準に適合していないこと

さらに管理人の権限もできるだけ広範③

外壁、外装材その他これらに類する建にしておくことが将来的な作業、費用の物の部分が剝離し、落下することにより無駄を省くことにつながる。

周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして政省令等によって定める基準に該当

よって、区分所有者は、国内に住居所等することを有しない場合又は有しないこととなる
場合には、国内管理人の選任を義務付け、④

給水、排水その他の配管設備の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有その権限は㋐～㋔すべてとすべきである。

害となるおそれがあるものとして政省令
3-3

建替え決議要件の見直し等によって定める基準に該当すること⑤

高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成１８年法律第９要綱案１号）第１４条第５項に規定する建築物
移動等円滑化基準に準ずるものとして政第２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る

省令等によって定める基準に適合してい

方策

ないこと

１ 建替え決議を円滑化するための仕組み(1) 建替え決議の多数決要件の緩和
区分所有法第６２条第１項の規律を次（参考）区分所有法制の改正に関する中間のように改める。
ア

試案

基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上と第２・１(1) 建替え決議の多数決要件の
緩和

する。
イ

①

区分所有法第６２条第１項の規律を次の区分所有建物につき、以下のいずれか

ように改めることについて、引き続き検討の事由（以下「客観的な緩和事由」といする。

う。）が認められる場合には、多数決割合

ア

法定の多数決割合の緩和

を区分所有者及び議決権の各４分の３以

①

上とする。

【Ａ案】 基本的な多数決割合を区分所

法定の多数決割合

地震に対する安全性に係る建築基準法有者及び議決権の各【４分の３】以（昭和２５年法律第２０１号）又はこれ上とした上で、②の客観的事由がに基づく命令若しくは条例の規定に準ずある場合には、多数決割合を区分るものとして政省令等で定める基準に適所有者及び議決権の各【３分の２】

合していないこと以上とする。

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− 92 −

【Ｂ案】 基本的な多数決割合を現行法②㋔

高齢者、障害者等の移動等のどおり区分所有者及び議決権の各円滑化の促進に関する法律（平５分の４以上とした上で、②の客成１８年法律第９１号）第１４

観的事由がある場合には、多数決条第５項に規定する建築物移動割合を区分所有者及び議決権の各等円滑化基準に準ずるものとし【４分の３】以上とする。

て政省令等によって定める基準

客観的事由

【α案】
㋐

に適合していない

区分所有建物につき、のいずれかの事由が認められる場

地震に対する安全性に係る建合とする。

築基準法（昭和２５年法律第２【β－２案】 ㋐から㋒までに加え、区分０１号）又はこれに基づく命令

所有建物につき、若しくは条例の規定に準ずるも㋕のとして政省令等で定める基準０年】【７０年】が経過したに適合していない㋑㋒

建築完了時から【５０年】【６のいずれかの事由が認められる場

火災に対する安全性に係る建合とする。

築基準法又はこれに基づく命令【β－３案】 区分所有建物が、㋐から㋒

若しくは条例の規定に準ずるもまでに加え、㋓から㋕までの事由のとして政省令等によって定めのいずれかが認められる場合とす

る基準に適合していないる。

外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落要綱案においては、下することにより周辺に危害を(1)

基本的な多数決割合については現行生ずるおそれがあるものとして

法通り区分所有者及び議決権の各 5 分

政省令等によって定める基準にの 4 以上を維持する。

該当する

(2)

ただし、以下のいずれかの事由（客観のいずれかの事由が認められる場

的な緩和事由）が認められる場合は、多合とする。

数決割合を区分所有者及び議決権の各【β－１案】㋐から㋒までに加え、区分所有建物につき、㋓4 分の 3 以上とする。
㋐ 地震に対する安全性に係る建築基

給水、排水その他の配管設備

準法（昭和２５年法律第２０１号）又の損傷、腐食その他の劣化によはこれに基づく命令若しくは条例のり著しく衛生上有害となるおそ規定に準ずるものとして政省令等でれがあるものとして政省令等に定める基準に適合していない

よって定める基準に該当する㋑ 火災に対する安全性に係る建築基
準法又はこれに基づく命令若しくは− 93 −

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条例の規定に準ずるものとして政省(1)

基本的な建替え決議要件を緩和し、令等によって定める基準に適合して区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以いない上とすべきである。

㋒ 外壁、外装材その他これらに類する(2)

客観的な緩和事由が認められる場合

建物の部分が剝離し、落下することは区分所有者及び議決権の各 3 分の 2

により周辺に危害を生ずるおそれが以上とし、客観的緩和事由を認定するあるものとして政省令等によって定判断主体は公的主体とすべきである。
②

める基準に該当する要綱案の考え方㋓ 給水、排水その他の配管設備の損傷、「高経年の区分所有建物が増加してい腐食その他の劣化により著しく衛生

く中で建替えを行いやすくする必要があ

上有害となるおそれがあるものとしるといった理由から【Ａ案】に賛成する意て政省令等によって定める基準に該見が複数あったが、建替え等を促進すべ

当する

き事由がない場合にまで多数決要件を緩㋔ 高齢者、障害者等の移動等の円滑化

和するのは反対者の権利を必要以上に制の促進に関する法律（平成１８年法約することになり相当でないといった理律第９１号）第１４条第５項に規定

由から【Ｂ案】に賛成する意見がやや多かする建築物移動等円滑化基準に準ずった（部会第 11 回会議資料 20「区分所有るものとして政省令等によって定め法制の改正に関する要綱案の取りまとめる基準に適合していないに向けた検討(1)(以下「第 11 回会議資料

これは、中間試案の B 案及びβ－１案

20」という。)」、p.3）」。
その結果、現行区分所有法 62 条 1 項のを採用したものである。

区分所有者及び議決権の各 5 分の 4 以上

ここでは、
1)

基本的な建替え決議要件の緩和という特別多数決割合を維持し、客観的

2)

客観的な緩和事由が認められる場合

な緩和事由が認められる場合のみ、建替え決議要件を区分所有者及び議決権の各の建替え決議要件の緩和の二点について論じられているが、最初4 分の 3 以上に引き下げることとしたとにこれら二つをまとめて論じ、次に中間されている。

試案で客観的な緩和事由の案として示さ

また、建替え決議要件を引き下げる客

れていた年数要件（β-2 案㋕）の必要性

観的な緩和事由の案は、すでにマンショについて論じることとする。

ン建替円滑化法で定められている要除却
認定マンションの要件（同法 102 条 2 項

3-3-1
①

基本的な建替え決議要件の緩和

1 号～5 号）をそのまま流用したものであ

本稿の意見り、中間試案に示されたいくつかの案の中では建替え決議要件の引き下げに消極

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 94 −

的な者であっても比較的受け入れやすい

a)

案である。
③

客観的にみて建替えの必要があるとは必ずしもいえないマンションに

問題点の指摘ついても多数決割合が引き下げられ(1)

建替え決議要件の引き下げについてることになるが、そのような建物に

1)

Ａ案に賛成する意見が多いことついてまで建替え決議の円滑化を図

しかし、この案は「今なぜマンションる必要があると説明することは困難

建替えの円滑化が求められているのか」というそもそもの議論の出発点の認識である
b)

建替えに反対する区分所有者の権が十分ではない 40)。もともとの議論の利に対する制約が強められることを出発点は、現行区分所有法 62 条 1 項の正当化することも困難である 42)

規定に基づく「建替え決議は多数決要と考えられるためとしている（同、件が厳格であるため、これを成立させp.18）。

再生の円滑化に係る方策(1)（以下、「第、、、しかし、a)の批判は、これまで建替え、、、、、、、、、、、、、、、、、
決議要件が厳しすぎたため、建替えが、、、、、、、、、、、、、、、、、
必要なマンションの建替えすら進んで、、、いないという反省の元、区分所有法制

2 回会議資料 2」という。）、p.2）」ことの改正を検討していることに鑑みると、であったはずである。図表-7 を見ると角を矯めて牛を殺すような批判でしかマンション建替えが進んでいないことない。

ることは容易ではなく、必要な賛成を得るのに多大な労力・時間が必要となる（第 2 回会議資料 2「区分所有建物のは明らかであり、パブリックコメント

ここで問題とすべきは、客観的にみにおいても、「高経年の区分所有建物がて建て替える必要のない建物が建て替増加していく中で建替えを行いやすくえられるのか否かではなく、マンショする必要がある（第 11 回会議資料 20、ンの区分所有者の建替えに対する意思

p.3）」として基本的な建替え決議要件がどうかということである。さらに言の引き下げに賛成する意見が複数提出

えば、区分所有者全体の意思を確定さされている。また部会第 11 回会議におせるのに、区分所有者及び議決権の各 5いても、中間試案のＡ案、すなわち、基分の 4 以上の賛成を必要とするのか、本的な多数決割合を区分所有者及び議それとも各 4 分の 3 以上の賛成でよい

決権の各 4 分の 3 以上とした上で、②のか、そのいずれが妥当であるのかとの客観的な緩和事由がある場合には、いうことである（これは b)にも通じる

多数決割合を区分所有者及び議決権の問題である）。

各３分の２以上とする案に明示的に賛

建替えに客観的な必要性を求める意

41)

見は、建替えの多数決割合を考えるに

第 16 回会議資料 26 によると、単純

当たって特段の意味を持たないことに成する委員の方が多かったのである。

に多数決割合を引き下げる場合には、− 95 −

留意すべきである。

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

b)に対しては最高裁の判例が参考にの経済的損失については相応の手当がなる。最高裁判決（千里桃山台事件（最されているというべきである」と判示

判平成 21 年 4 月 23 日集民 230 号 435

している。もちろん、自らの専有部分の頁、判時 2045 号 116 頁）は、

区分所有権を売却して建替えから離脱(ｲ) 区分所有権の行使については、他することも可能である。このように、建の区分所有権の行使との調整が不可

替えに参加しない区分所有者の区分所欠であり、区分所有者の集会の決議

有権に対し適切な対価が保障されてい等による他の区分所有者の意思を反るのだから、憲法上の問題は十分にク映した行使の制限は、区分所有権自リアしていると解される。

体に内在する

よって、基本的な建替え決議要件に(ﾛ) 大多数の区分所有者が建替えの意

ついては、部会でも多数の賛同を得ら思を有していても一部の区分所有者

れていた区分所有者及び議決権の各 4が反対すれば建替えができないとい分の 3 以上を採用すべきである。

うことになると、良好かつ安全な住環境の確保や敷地の有効活用の支障

2)

今後増加する比較的大規模なマンシ
ョンの建替えとなるばかりか、一部の区分所有者

これまでの建替え実績によると、50の区分所有権の行使によって、大多戸以下の小規模マンションが約半数を数の区分所有者の区分所有権の合理占めている。

的な行使が妨げられることになる

しかし、今後建て替えの検討時期をとして、区分所有権には他の区分所有

迎える築 40 年以上のマンションにお権との調整が必要であるという内在的

いては 51 戸以上のマンションが全体制約があり、その結果大多数の区分所の 7 割弱を占めている（図表-27）。し有者の意思により少数の区分所有者のかも、50 戸以下の小規模なマンション意思に反しマンションが建て替えられと比較して、51 戸以上のマンションでること（区分所有権の合理的な行使）がは、建替え決議が成立した場合であっあることを認めている。4 分の 3 以上てもその賛成率が低い傾向がある（図の賛成であれば「大多数の区分所有者

表-28）が、このことは区分所有者数がの意思」であると十分に言うことがで多くなると合意形成が難しくなることきると考えられる（80％から 75％へのを如実に示している。すなわち、今後は変更に過ぎない）。

マンション建替えの進捗が不十分であ

また、「建替えに参加しない区分所有

る現在よりも建替え決議を成立させる者は、売渡請求権の行使を受けることことが一層困難になる、加えて近年のにより、区分所有権及び敷地利用権を超高層マンションの増加（図表-29）を時価で売り渡すこととされているので考えると建替えがますます困難になるあり（同法 70 条 4 項、63 条 4 項）、そことが容易に予想できるのである。

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− 96 −

図表-27

建替えを実施したマンションの住戸規模の割合と住戸規模別の高経年マン

ションストック数（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf

図表-28 建替え決議における賛成率の割合（出典：国土交通省「マンションを取り巻
く現状について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）

図表-29

全国のタワーマンション※の累積棟数及び新規竣工棟数（出典：国土交通省「マンション政策の現状と課題」、
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001313642.pdf）− 97 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

3)

客観的な緩和事由認定が難しいこと争が生じる可能性があることが懸念さマンション建替えの促進は喫緊の課れるところである。

題であり、今回の区分所有法制の改正④

本稿の考え方により建替えの支障になりうる要件を(1)

できる限り除去しておく必要がある 43)。

建替え決議要件の引き下げ
これまでもマンションの建替えは困しかし要綱案では、マンションが客難であったが、観的な緩和事由のいずれかに該当する

1)

今後総戸数の多いマンションの建か否かを認定する者が定められていな替えが増加するため、区分所有者及いし、民間の建築士（中間試案補足説明）

び議決権の各 5 分の 4 以上で建替え等が必ずしも明確に判断できるとは限決議をすることが今以上に困難にならない 44)。

ること

また部会第 13 回会議において、不動2)産協会が「建替え決議の多数決要件緩

超高層マンションの建替え問題が将来大きな社会的問題になること

和等についての意見」を提出し、その中が確実に予想できる。よって、

で「部会資料 23 P.4 L16 には､『提案3)

基本的な多数決割合は現行法よりしている客観的事由は、いずれもマン

引き下げ、区分所有者及び議決権のション建替円滑化法において既に確立

各 4 分の 3 以上とする

された基準であり、建築士等の専門家

4)

客観的な緩和事由が認められる場

においてその該当性を判断することが合の多数決割合は区分所有者及び議可能である』とあるが､耐震性不足以外

決権の各 3 分の 2 以上とするの基準は一昨年（引用者注：2021(令和3)年）12 月から追加されたばかりであという仕組みを採用するべきである。
(2)

客観的な緩和事由を判断する主体

り､客観的事由を満たすことによって、高経年マンションの建替え決議要件

建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）の緩和を行う必要上、客観的な緩和事

第 2 条第 35 号に規定する特定行政庁

由（マンション建替円滑化法 102 条 2（以下、「特定行政庁」という。）から出

項 1 号～5 号と同等）に該当するか否される『要除却認定』も現状はほとんどかを判断する主体については慎重に検が耐震性不足を理由とするもので､提討する必要がある。

案された客観的事由が“既に確立され2022（令和 4）年 9 月 30 日に区分所た基準”であるとは言い難い｡」と指摘

有法制研究会が公表した「区分所有法している。仮に、客観的な緩和事由に該制に関する研究報告書（以下、「研究報

当することの認定をマンション建替円告書」という。）」pp.70-71 では、α案

滑化法の要除却認定（同法 102 条 1 項）

（マンション建替円滑化法 102 条 2 項と同じく特定行政庁が行うとしても紛

1 号～3 号に相当する要件）に該当するかどうかの判断を「建築士等の民間のUrban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 98 −

専門家」に委ねることが想定されてい理者等が申請することにより、特定行た（要綱案では同項 4 号又は 5 号に該政庁が当該マンションは同条 2 項 1 号

当する場合も建替え決議要件を緩和すから 5 号のいずれかに該当することをることとしている）。また、中間試案で認定することが必要であることとすべは判断権者が明記されていない一方で、きである。

中間試案補足説明では、研究報告書とそもそも区分所有者間の利害関係の同様民間の専門家に委ねる考え方が示調整を行うことを目的とする区分所有されていた 45)。

法は私法であり、公法であるマンショ

しかし、客観的な緩和事由該当性のン建替円滑化法と同じ公的な視点から判断を民間建築士等の専門家に委ねるなる基準を定めるのは法の趣旨に合わ

考え方は、以下のような理由により適ない。特定行政庁ではなく民間の建築

切ではない。

士に判断を委ねることにより公的色彩

1)

建築士等の民間の専門家に客観的を消すことができるが、上述したような緩和事由の要除却要件該当性の判に適切であるとは言い難い。マンショ

断を委ねた場合、それだけでは建替

ン建替円滑化法に定められている基準

えに当たっての容積率割り増し等のに該当するか否かの判断はやはり公的

ボーナスが得られず、その結果建替な主体、すなわち特定行政庁が行うべえ事業の採算性が悪化し、区分所有きである 46)。
また、法律上の位置づけとしては、マ法 62 条の建替え決議の賛成を得る

ンション建替円滑化法 102 条 2 項 1 号のが困難になる。
2） マンション建替えに当たり容積率～5 号のいずれかに該当する場合の特割り増し等のボーナスを得ようとし例とし、本来はその規定を区分所有法

たら、改めてマンション建替円滑化

ではなく、マンション建替円滑化法に法 102 条 1 項に基づく申請を特定行定めるべきである。

政庁に対して行う必要があるが、その判断基準は民間の建築士に依頼し3-3-2た場合と同等である。これでは屋上①

年数要件について本稿の意見屋を重ねることになり、時間的にも建替え決議要件を区分所有者及び議決

金銭的にも人的にも無駄であると言権の各 3 分の 2 以上（要綱案では各 4 分

わざるを得ない。

の 3 以上）に引き下げる客観的な緩和事

よって、建替え決議要件の引き下げ

由として年数要件（築 50 年）を採用すべきである。

（区分所有者及び議決権の各 3 分の 2以上(要綱案では各 4 分の 3 以上)）を②

要綱案の考え方行うには、マンション建替円滑化法 102

要綱案では、中間試案にあった年数要条 1 項の規定に従い、マンションの管件、すなわち「㋕ 建築完了時から【５０− 99 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

年】
【６０年】
【７０年】が経過した……場

ンション区分所有者にとって大きな合」を採用しなかった 47)。

メリットがあること

要綱案が年数要件を採用しなかったの

しかし、3-3-1③(1)3)で不動産協会のは、「区分所有建物の物理的構造や管理の意見を引用したが、そこにあるようにこ

状況等によって老朽化の進行の度合いがれまでに要除却認定をされたマンション

異なると考えられ、年数要件をもって建のほとんどが耐震性不足を理由とするも替えの必要性を類型化することは困難でのであり、同法 102 条 2 項 1 号～5 号のあると考えられること等（部会第 13 回会

認定について既に確立した基準が必ずし

議資料 22「区分所有法制の改正に関するもあるわけではない。

要綱案の取りまとめに向けた検討(3)」

今回定めようとしている客観的な緩和（以下、「第 13 回会議資料 22」という。）、事由は建替え決議要件引き下げの根拠とp.6）」を理由としている。

なるものであり、建替えに反対している

しかし、建替え決議要件を引き下げる者がその認定（認定者が公共、民間を問わ客観的な緩和事由に年数要件を加えなかない）を不満として紛争が生じる可能性

ったことは今回の要綱案における最大のがある 48)。
今回検討された中で真に客観的でトラ問題であると言わざるを得ない。
問題点の指摘ブルを生じない緩和事由は年数要件だけ

建替え決議要件を引き下げる客観的なであり（第 2 回会議の沖野眞已委員（東緩和事由について、要綱案はマンション

京大学大学院法学政治学研究科教授）発

建替円滑化法 102 条 2 項 1 号～5 号の規言(明確に判断できる)、第 7 回会議の齋

定（要除却認定マンション）と同等の要件

藤広子委員(横浜市立大学都市社会文化を定めることとしている。

研究科教授)発言(余りトラブルにならな③

しかし、これまで同法の要除却認定マい)を参照。なお、注 47）に発言を引用）、

ンションの認定が原因で大きな紛争が生紛争を回避しつつ、マンション建替えのじていないのは、以下のような理由によ

円滑化を図るには年数要件が必要である。

るものと考えられる。

④

(1)

(1)

要除却認定の申請は集会の普通決議に基づき行われる。よって、すでに本稿の考え方部会における議論とそれに対する反論

この段階で当該マンション区分所有

ここでは、年数要件が建替え決議要者の過半数が建て替えに賛成してお件を緩和する理由になるか否かについり、区分所有者間である程度の理解がて検討を行う。
まず、上述したように、部会の議論に進んでいること
特定行政庁による要除却認定によ関しては、「区分所有建物の物理的構造

り当該マンションに容積率の割り増や管理の状況等によって老朽化の進行

し等のボーナスが与えられるなどマの度合いが異なると考えられ、年数要(2)

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 100 −

件をもって建替えの必要性を類型化す

2)、3)及び 4)については、国民にることは困難である」として、2002（平誤解を招かないよう政府が適切な広成 14）年改正のときと全く同じ理由で

報活動を行うことにより解決すべき年数要件を否定していることは問題で問題であり、これは反対する理由にある。

はなり得ない 49)。

2002（平成 14）年の区分所有法改正

b)

維持・管理の問題
特に 3)に関しては、特に近年マンの際の年数要件（30 年又は 40 年とされていた）についての議論では、ションに永住する意識が強くなって1)

マンションの物理的構造や管理のおり（図表-30）、年数要件の採用によ

状況等は建物ごとに様々であって、り維持補修、管理等がないがしろに

老朽化の進行の度合いも個々の建物されるような恐れは小さいと考えらで著しく異なる場合があることから、れる。また、政府としても、マンショ

すべての区分所有建物について一律

ン管理の強化を図る施策を推進してに 30 年という形式的基準を適用すいる。

ることの合理性を説明することが困

すなわち、
(ｲ)

難である
2)

かつてマンションは永住するための戸建住宅までの繋ぎ（住宅すご法律で区分所有建物の耐用年数をろく）と考えられていたが、近年は定めたと誤解されるおそれがある
その年数の経過が迫ってくると、マンション居住者の永住意識が高維持補修に多額の費用を振り向けよ

まっていること（図表-30 参照）、

3)

うとする意欲が薄れるなど、区分所(ﾛ)

購入者側の変化としては築 30 年

有者の管理に対する意識に悪影響を以上のマンションを購入する者が及ぼすのではないか

大幅に増加していること（2002(平4)成 14)年の 6.3%に対し 2022(令和 4)

その年数の経過が迫ったマンショ

年は 31.5%、図表-31 参照）、ンについては中古市場での価格が下(ﾊ)落してしまうのではないか

住宅ローン控除が 2022（令和 4）

等の批判が加えられ、法制審議会総会

年に改正され、1982（昭和 57）年 1で決定した要綱では採用されなかった

月 1 日以降に建築された住宅（すな（稲本洋之助・鎌野邦樹(2015)『コンメ

わち、新耐震基準を満たしている）

ンタール

マンション区分所有法〔第 3であれば、高経年の中古マンション版〕』日本評論社、p.404 及びそこで引でも住宅ローン控除が適用される用されている文献を参照）。

こととなるなど政府も高経年マン

以下、それぞれの批判に対する反論

ションの流通の活性化を期待して

を述べる。

いること、

a)

を挙げることができる（さらに、2022

法律に対する誤解− 101 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

（令和 4）年の築 30 年超構成比率日施行）。さらに、一般社団法人マン

31.5%のうち、築 31～40 年は 15.0％、ション管理業協会でも、マンション

築 40 年超は 16.5％と高築年数の物

管理適正評価制度を創設している。

件の方が売れている）。

このように近年の住宅行政はマン

このように高経年マンションに対ション管理の充実を図ることを指向する居住者、購入希望者の居住意識していることに加え、上記のようなが変化していることから、築 50 年以

居住者、マンション購入希望者双方上のマンションの建替え決議要件をの意識の変化、住宅ローン控除の緩緩和することが原因で、居住者が管和もあり、今後は自らの資産を守り理を怠るなどマンションの価値をこ価値を上げるためにマンション管理とさらに引き下げるような行動を採をより充実させようとする区分所有

り自らの財産の価値を棄損すること者が増加することが考えられることは考えにくい。

から、このような批判は当たらない

また、国土交通省では、2020（令和と言える。

2）年に「マンション管理の適正化のまた、要綱案で建物更新（一括リノ推進に関する法律（平成 12 年法律第ベーション）制度の新設が提言され

149 号）」を改正し、マンション管理ている 50)。建物更新によりマンショ

計画認定制度を創設して一定水準のンの寿命を延長することができるが、良好なマンション管理を推進するこ

このことも年数要件の導入を後押しととしている（2022(令和 4)年 4 月 1する理由になると考えられる。

図表-30

マンション居住者の永住意識の変化（出典：国土交通省「平成 30 年度マンショ
ン総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」、
https://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf）

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− 102 −

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022

80%

90%

100%

6.3%
7.3%
9.4%
11.7%
13.0%
13.6%
13.1%
14.9%
16.0%
18.2%
20.6%
21.6%
22.7%
24.3%
24.3%
25.0%
25.3%
26.6%
27.5%
29.7%
31.5%
築0～5年

図表-31

築6～10年

築11～15年

築16～20年

築21～25年

築26～30年

築31年～

首都圏における築 30 年超過中古マンションの成約比率推移（出典：(公財)東日
本不動産流通機構公表資料

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/nmw/NMW_2012/NMW_2012_1_15.pdf、
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/nmw/NMW_2022/NMW_2022_1_15.pdf から筆者作成）

年数要件が建替え決議要件引き下4)については、上述したようにげの客観的な緩和事由に加われば、2022（令和 4）年に成約した中古マン

建物更新についても同様に築 50 年

ションのうち築 30 年超のマンショ

以上で決議要件が引き下げられるこンが 31.5%を占めており、しかもそのとになる（3-6 参照）。建物更新はマ

内訳は築 31～40 年が 15.0%であるのンションの耐用年数を延長するので、に対し築 40 年超のマンションは2)のような「年数要件を追加すると16.5%となっており

築 50 年がマンションの耐用年数と（ http://www.reins.or.jp/pdf/tre

誤解されるおそれがある」という批

nd/rt/rt_202302.pdf 参照）、高経年

判はますます当てはまらないことにという理由で買い控え行動は生じてなる。

いないこと、またマンション建替えc)

前の高経年マンションを取得するこ

中古市場の問題− 103 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

とにより安価で再建マンションを入

わけではなく、建替えの判断をする

手することができると考える購入者のはあくまで当該マンションの区分層も存在していること（建替え決議

所有者だからである。そして、仮に 50

要件の緩和を行うことにより、この年という年数要件を定めたとしても、ような購入層がさらに増加すると考その年数が経過した時点での建替え

えられる）から、一方的に価格が下落の可否に関する判断はマンションごすることは考えにくい。

とで当然異なることが認められていそもそも中古市場で価格が大きくる（判断せず放置も可）。よって、マ

下落するような高経年マンションはンションの劣化状況の違いは、建替

たとえ築年数以外の客観要件のいずえ決議要件の緩和に年数要件を加えれかに該当したとしても建替え決議

ることを否定する決定的な理由になが成立することはない（すなわち、マるわけではない。

ンションの建替えは不可能であり将部会における吉政知広幹事（京都

来的に無価値になる）と評価されて大学大学院公共政策連携研究部教授）いるのであり、このようなマンショの発言にあるように、「何十年かたっンの存在を理由に年数要件を建替えたので、そろそろおたくの区分所有決議の緩和要件に加えることに反対

建物についても建替えを検討しない

するのは適切ではない。

といけない時期ですよと背中を押し

d)

年数問題

てやるという意味で決議のハードル

1)の年数に関しては、前回は 30 年を下げるというのは規律の在り方と又は 40 年という案だったが、今回はして十分に考えられるのではないか

50 年、60 年又は 70 年と相当後ろ倒（第 7 回会議議事録、p.27、傍線はしの案となっている。

筆者）」という趣旨であると理解すべ

マンションは工法、構造、材質、グきである。年数要件をこのように理レード等によりその耐用年数が極め解すれば、マンションの劣化状況がて個別的なものであり、さらにそのそれぞれ異なっているということは後の長期にわたる管理状況等が加わ

年数要件に反対する理由にならない

ればさらにマンションごとの劣化状ことが理解できるはずである。

況が大きく異なってくるのは当然の

また上述したように、年数要件はことである。しかし、このことは一定

紛争の原因となりやすい他の客観的の年数要件を設けることを否定するな緩和事由 51)（マンション建替円滑

理由にはならないと考えられる。

化法 102 条 2 項各号と同等の基準）

なぜなら、年数要件を緩和したかと比べ極めて客観的かつ明確であり、らといって必ずしも建物の状態が良

その判断に関して紛争が生じる可能

好なマンションに建替えを強制する

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 104 −

性は皆無であるという大きな利点が等が陳腐化し生活に不都合が生じるこある。

とがあり得る。このような場合、エレベ

しかしながら、部会ではこのようーターの設置のためにマンションを建な議論はあまり行われず、単に劣化て替えることは十分に考えられる 54)。

状況がマンションごとに異なるとい

将来的には現在想定されていない新う理由のみで年数要件は否定されてたな施設等が必要となりマンションのいるが、これは 2002（平成 14）年の建替えを行わなくてはならない事態が区分所有法改正の際の議論と全く同生じる可能性があるが、それに対応すじであり 52)53)、年数要件についてのるには年数要件という一般的かつ客観議論が当時から全く進展していない的要件が必要である（上記発言に続き、ことを示している。

佐久間部会長は「年数要件に一定の意

さらに、部会第 7 回会議の佐久間毅

味はある」と発言されている）。

部会長（同志社大学大学院司法研究科

年数要件を検討するに当たっては、教授）の発言（第 7 回会議録、p.25）

部会第 2 回会議において、国土交通省にあるように、現在高経年化しているから参考資料 4「マンションを取り巻くマンションが建てられた時代にはエレ

現状について(1) （以下、「第 2 回会議

ベーターは必要不可欠な施設ではなか

参考資料 4」という。）」が提出され、そったが、その後の社会情勢の変化（高齢の中で以下のような資料が示されてい者、身障者対応等バリアフリーの必要る（図表-32）。

性の高まり）によりマンションの設備

図表-32 高経年マンションにおける修繕不足の懸念（出典：部会第 2 回会議参考資料 4「マンションを取り巻く現状について(1)」、https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf）− 105 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

また、「建替決議時の平均築年数は単6 月頃に調査結果が公表される予定で

棟型で 37.7 年、団地型で 43.5 年となある。そのため、現在用いることができっている（第 2 回会議参考資料 4）ともる最新の調査は平成 30 年度調査とい説明されている。

うことになる。

しかし、上記資料が提出された第 2

平成 25 年度のマンション総合調査回会議においては、大桐代真子委員(弁から「マンションで生じている建物の護士（第一東京弁護士会）)から「また、問題」という質問項目が追加された。こ今回、築 40 年以上のマンションについれらの項目のうちいくつかは建替えのてはいろいろな不具合が出ているとデ客観的な緩和事由となるマンション建ータを頂きましたけれども、こういっ

替円滑化法 102 条 2 項 1 号～5 号と同たデータというのは旧耐震とか旧旧耐等の判断基準にほぼ該当すると考えら

震のところであることが前提と思われれるので、これらの項目について調査るところでありますけれども、新耐震結果を見ていくことにする。

で行けばもう少し年数がもつであろう

しかし残念なことに平成 25 年度調というところで、現時点で年数を考え

査にはバリアフリーに該当する調査項

るということが可能なのかどうか、ま目（エレベーターの劣化・故障）が存在た、このデータ自体が独り歩きしない

しなかった。よって、ここでは平成 30

ように留意すべきだといった意見もご

年度のマンション総合調査結果のうちざいました（第 2 回会議議事録、pp.8-「マンションで生じている建物の問題」

9）」という発言があるだけで、ほとんどを元に、建替え決議における年数要件

議論はなされていない。

の必要性について見ていくこととする

(2)

55)

マンション総合調査。

マンション総合調査は 5 年に一度行

図表-33 から、2002（平成 14）年にわれる調査であり、これまでに講じら議論された築 30 年では不具合件数はれてきたマンション管理に関する施策

それほど多くないが、築 40 年、50 年にの効果及び住生活基本計画（令和３年

なるとかなりの不具合件数、特に「漏水３月 19 日閣議決定）に基づくマンショ

や雨漏り」、「給排水管の老朽化によるンに係る目標の達成状況等を把握し、漏水」、「外壁等の落下」が大幅に増加し今後必要となる施策の検討を行うためているということが分かる 56)。

の基礎資料を得ることを目的としてい図表-32、33 から築 40 年と築 50 年

る。現在全国の管理組合約 4,300 組合、のどちらを建替え決議要件の引き下げ

全国の区分所有者約 8,500 人を対象に時期と考えるべきであるかは判断が難して、令和 5 年度調査が行われている

しいところである。

ところであり、2024（令和 6）年 5 月～

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 106 −

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

鉄筋の露出・腐食
屋外階段の腐食・劣化
ガス管の劣化・腐食
電気設備の劣化・故障
消防・防災設備の劣化・故障
外壁等の剥落漏水や雨漏り
給排水管の老朽化による漏水
エレベーターの劣化・故障
築30年未満築30～39年

築40～49年

築50年以上

図表-33 築 30 年未満、築 30 年代、築 40 年代及び築 50 年以上、各年代別のマンションの不具合発生件数（出典：平成 30 年度マンション総合調査から筆者作成、https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000023.html）(3)

実績から見た建て替えられたマンシ

ョンの築年数の東京都内で建替えられたマンションの平均築年数は 40.0 年であった。

ここでは、これまでに建て替えられ

しかし、2022（令和 5）年の調査によたマンションの築年数（旧建物の竣工

ると、全国で建て替えられたマンショ

年から建替物件が竣工するまでの期間）

ンの平均築年数は 40.3 年に延び、一番についてみていくこととする。

多いのが築 40 年以上 50 年未満であり

東京カンテイの調査によると、2014

34.4％、次いで築 30 年以上 40 年未満（平成 26）年までに全国で建替えられの 28.6％、築 50 年以上の 18.5％となたマンションの築年数の平均は 33.4っており、他方で築 20 年以上 30 年未年であった。もっとも多いのが築 30 年

満は 16.3％に減少した。また、東京都

以上 40 年未満であり全体の 36.5％を内で建替えられたマンションの平均築占めていた。次いで築 40 年以上 50 年

年数は 42.1 年に延びていた。このこと未満であり 23.7％、築 20 年以上 30 年から、マンションの長寿化が顕著に進未満が 23.2％と続いていた。このときんでいることが分かる（図表-34 及びそこで引用されている web 参照）。

− 107 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

（棟数）0
築20年未満

10
6
6

20

30

40

50

60

80

72

36.5%

90

100

3.0%
2.2%

築20-30年未満

46

23.2%

45

16.3%

築30-40年未満

79 28.6%47

築40-50年未満
築50年以上27

23.7%
95 34.4%

13.6%
51
2014年

図表-34

70

18.5%

2022年

築年数別マンション建替え戸数の推移（出典：東京カンテイプレスリリース「マンション建替え寿命（2014 年 7 月 31 日）」
https://www.kantei.ne.jp/report/80TR_life%20span.pdf、
同「マンション建替え寿命・面積（2022 年 10 月 31 日）」、
https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf から筆者作成）(4)

築 50 年以上を客観的な緩和事由に加えること

野、p.404）」という理由で採用されなかった。今回の議論でも同様の反対論が一定年数が経過したマンションにつ主張されているところである。

いて建替え決議要件を引き下げるといしかし、図表-33 を見れば分かるよう

う案に関しては、2002（平成 14）年のに、築 30 年で生命・身体・財産に影響

区分所有法改正の際も議論（同年 3 月する問題が発生するようなマンションに法制審建物区分所有法制部会が中間は極めて少数であり、築 30 年で建替え試案をとりまとめた。このときの一定決議要件を緩和することは合理的では

年数は 30 年または 40 年であった）さない。前回の区分所有法改正で採用されたが、結局「物理的構造や管理の状況れなかったのは結果的に妥当であった

等は建物ごとに様々であって、老朽化というべきであろう。

の進行の度合いも個々の建物で著しく

国土交通省の調査によると、2020（令異なる場合があることから、すべての

和 2）年における築 40 年以上のマンシ

区分所有建物について一律に 30 年とョンは 103.3 万戸であるのに対し、20いう形式的基準を適用することの合理

年後の 2040（令和 22）年におけるそれ性を説明するのが困難である（稲本=鎌は 404.6 万戸と 3.94 倍に、同じく築 50

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 108 −

年以上のマンションは 15.8 万戸が和を定められたとしても、そのために

231.9 万戸と 14.7 倍に劇的な増加を示

建替えを義務付けられると誤解するこしている（図表-2 参照）。

とはないと考えられる。逆に、管理が悪さらに上述したように、マンション

く様々な問題が発生しているマンショ

建替えの実績をみると、建替えられたンの区分所有者等が「築 50 年以上のマ

マンションの築後経過年数は、築 40 年

ンションについて建替え決議要件の緩以上が 52.9％と過半数を超えている。

和が定められた」ことにより、築 50 年

2014（平成 26）年から 2022（令和 4）前後に建替えについて前向きに検討を年の間に、築 40 年以上 50 年未満のマ始めるきっかけになるのならそれは非ンションの占める割合は 1.44 倍、
築 50

常に望ましいことである。

年以上は 1.38 倍とほぼ同程度増加している。

さらに、築年数で建替え決議要件を緩和することは、他の客観的な緩和事

最近のマンションの長寿命化、近年

由と比べトラブルになりにくく（第７のマンション管理のより一層の適正化

回会議議事録、p.23 における齋藤委員を推進するための法制度の整備、税制

発言参照）、基準が明確であることは建上の優遇、SDGs の普及等により今後と替え促進を図るうえで大きなメリット

もマンションの長寿命化が進むと見らとして挙げることができる。

れる。そのため、マンションの建替え決

前回の 2002（平成 14）年の区分所有

議要件の客観的な緩和事由としては築法改正の際にまとめられた「建物区分40 年以上ではなく、築 50 年以上とす

所有法改正要綱中間試案」で示されたることが適切であると考えられる。

30 年または 40 年という築年数、特にこの緩和事由は該当するマンション

30 年という期間は短すぎたと言うべきを一律に建て替えることを強制するもであるが、それに対し今回検討されてのではなく、築年数を目安に建替え決

いる築年数は最短でも 50 年であり、議要件を引き下げるだけである。建物1)

築 40 年以上及び 50 年以上でマンシの状況が区々であるということは必ず

ョン居住者の生命・身体・財産に影響しもこの緩和策を否定する決定的な理する問題を抱えるマンションが顕著

由にはならないのは部会でも指摘されに増加していることている（第 2 回会議議事録、p.14 の沖野委員発言参照）。特に、区分所有者の維持管理意識が高く、管理組合も適切

2)

築 50 年以上のマンションが今後劇的に増加すること
3)

マンションが築後何年で建て替えに運用されていると考えられるマンシられたかを見ると、その年数は順調に

ョン（注 96 の名古屋市瑞穂区の瑞穂セ延びていること

ンチュリーマンション等）の区分所有
者は築年数により建替え決議要件の緩− 109 −

4)

今後管理の適正化の推進によりマンションの長寿命化がさらに進むこUrban Study Vol.77 JANUARY. 2024

とが期待できることの内容により建替えに参加する旨を回答

第 2 回会議資料 2 にあるように「今した各区分所有者（これらの者の承継人

後、適時適切な大規模修繕等によりマを含む。
）若しくはこれらの者の全員の合ンション等の区分所有建物の長寿命

意により賃貸借の終了を請求することで化を図ることがますます重要となるきる者として指定された者又は賃貸されと考えられることからすれば、年数要ている専有部分の区分所有者は、専有部

件の年数、すなわち、建替えによる抜分の賃借人に対し、賃貸借の終了を請求

本的な更新を類型的に促進すべき区することができる。

5)

分所有建物の築年数は、より長く、【５②①の請求がされたときは、当該専有部

０年】
【６０年】
【７０年】といったも分の賃貸借は、その請求があった日からのとすることが考えられる（第 2 回会

６か月を経過することによって終了す議資料 2、pp.5-6）」ことる。

等に鑑み、マンションについては築 50③①の請求がされたときは、賃貸されて年以上を建替え決議要件を引き下げる

いる専有部分の区分所有者は、専有部分

客観的な緩和事由とし、建替えを促進の賃借人（転借人を含む。⑤において同すべきである。

じ。）に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければなら

3-4

建替え決議がされた場合の賃借権の

終了

ない。
④

①の請求をした者（賃貸されている専有部分の区分所有者を除く。）は、賃貸されている専有部分の区分所有者と連帯し要綱案て③の債務を弁済する責任を負う。
第２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る⑤

専有部分の賃借人は、①②の規律によ

方策

り専有部分の賃貸借が終了したときであ

１ 建替え決議を円滑化するための仕組みっても、③④の規律による補償金の提供(2)を受けるまでは、専有部分の明渡しを拒建替え決議がされた場合の賃貸借のむことができる。

終了等
建替え決議がされた場合の賃貸借等の（注）③の「賃貸借の終了により通常生ずる損失の終了補償金」は、公共用地の取得に伴う損失補償基準

建替え決議がされた場合の専有部分の賃（昭和３７年１０月１２日用地対策連絡会決定）

貸借等の終了に関し、次のような規律を設における借家人等が受ける補償（いわゆる通損補ける。

償）と同水準とすることを想定しているが、公共用(ｱ)

賃貸借の終了請求

地の取得の場合との異同を踏まえた上で、適切な①

建替え決議があったときは、建替え決額が算定されることになると考えられる。

ア

議に賛成した各区分所有者、建替え決議

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 110 −

（参考）区分所有法制の改正に関する中間③①の規律により賃借権消滅請求を受け試案た専有部分の賃借人は、②の規律により専

第２・１(2) 建替え決議がされた場合の賃

有部分の賃借権が消滅したときは、賃借権借権等の消滅消滅請求をした者に対し、賃借権の消滅に建替え決議がされた場合の賃借権等の消より通常生ずる損失の補償金の支払を請求

滅に関し、次のような規律を設けることにすることができる。

ついて、引き続き検討する。

④

ア部分の賃貸人である区分所有者を除く。）

建替え決議がされた場合の賃借権の消は、補償金の支払をしたときは、専有部分の滅(ｱ)③の規律により請求を受けた者（専有賃貸人である区分所有者に対して求償権を存続期間中の賃借権の消滅【Ａ案】① 建替え決議においては、区分所有する。

有法第６２条第２項所定の事項のほか、次(ｲ）の事項を定めなければならない。

外

更新等に関する借地借家法の適用除建替え決議があった場合において、専有㋐

建物の取壊しの工事の着手時期の目安㋑

専有部分の賃貸借が終了する日

部分の賃貸人が賃借人に対し賃貸借の更新②①㋐に規律する着手時期の目安は、①の拒絶の通知又は賃貸借の解約の申入れを㋑に規律する日後【１か月以内】としなけれするときは、借地借家法（平成３年法律第９ばならない。

０号）第２６条第２項、第２７条第２項及び③

建替え決議の日から①㋑に規律する日

第２８条（更新拒絶、解約申入れの正当事由までの期間は、【６か月】【１年】を下っては等に関する規律）の規定は、適用しない。

ならない。

（注１）期間や使用及び収益の目的の定めのある④

使用貸借についても(ｱ)と同様の規律を設けるこ

専有部分の賃貸借は、①㋑に規律する

日が終了した時において終了する。

とにつき、引き続き検討する。

【Ｂ案】① 建替え決議があったときは、建（注２）(ｱ)【Ａ案】については、専有部分の賃借替え決議に賛成した各区分所有者、建替え

人は、【Ａ案】の規律により賃貸借が終了したとき

決議の内容により建替えに参加する旨を回は、賃貸人に対し、一定の補償金の支払を求めるこ

答した各区分所有者（これらの者の承継人とができるものとする考え方がある。

を含む。）若しくはこれらの者の全員の合意（注３）(ｱ)【Ａ案】①㋑に規律する日につき、建により指定された者又は専有部分の賃貸人替え決議の成立後、集会の決議により変更する（賃である区分所有者は、専有部分の賃借人に貸借が終了する日までの期間を延長する）ことが対し、賃借権消滅請求をすることができる。

できるものとする考え方がある。

②①の規律により賃借権消滅請求がされ（注４）(ｱ)【Ｂ案】については、建替え決議の前た時から【４か月】【６か月】が経過したと後に補償金目当てで濫用的に賃借権が設定される

きは、専有部分の賃借権は、消滅する。

ことを防止する仕組みの要否について、併せて検討する必要がある。

− 111 −

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（注５）(ｱ)【Ｂ案】については、その対象をいわ(1)障となっている

ゆる特定要除却要件（前記(1)ア②㋐～㋒参照）を満たす客観的事由がある区分所有建物に限定した

区分所有建物の円滑な建替えの支(2)

現行区分所有法においては、区分所上で、当該客観的事由の存否の認定や補償金額の有権を有している者でさえも、建替え相当性について認定するための非訟事件の手続を決議に賛成せず、建替え決議の内容に創設すべきであるとする考え方があるが、同様のよる建替えに参加しないのであれば、客観的事由につきマンション建替円滑化法制におその区分所有権を強制的に売却させける認定手続があることを踏まえつつ、引き続きられることとされているのであり、一検討する。

定の場合に専有部分の賃借人の賃借（注６）(ｱ)【Ｂ案】②③については、補償金の支権を消滅させることは、区分所有者の払と賃借権の消滅による明渡しとを同時履行とす

取扱いとの権衡上許容される(3)

る考え方がある。

特定の専有部分につき賃貸借契約（注７）(ｱ)【Ｂ案】③の「賃借権の消滅により通がされているとしても、他の専有部分常生ずる損失の補償金」は、公共用地の取得に伴うの区分所有者はその賃貸借について

損失補償基準（昭和３７年１０月１２日用地対策

関知し得ないため、賃貸人及び賃借人連絡会決定）における借家人が受ける補償（いわゆだけでなく、他の専有部分の区分所有

る通損補償）と同水準とすることを想定している者との利害調整も問題となるが、公共用地の取得の場合との異同を踏まえ、引きよって、建替え決議がされた場合には、続き検討する。

区分所有者全体の利益のために、特定の（注８）(ｱ)【Ｂ案】③の補償金額については、本専有部分の賃借権を消滅させる必要があ

文とは別に、区分所有権及び敷地利用権の時価をり、その方策について検討する必要があ

上限とする相当額とする考え方がある。

るとしている（第 4 回会議資料 4、p.2 参（注９）非区分所有建物を区分所有建物とするこ照）。

とによって賃貸人が賃借権を不当に消滅させるこ(1)とを防止する規律を設けることにつき、引き続き賃貸借契約を契約期間中に終了させることを可能とする仕組み
パブリックコメントにおいては、賃検討する。

貸借を契約期間中に終了させることを
①

本稿の意見

可能とする仕組み（中間試案第２・１

建替えに当たり賃借権を一律に終了さ(2)ア(ｱ)）として、せるために、建替え決議の日から 6 か月②

1)

建替え決議において決定された専後に当該マンションに存在する賃借権は有部分の賃貸借の終了時期の到来に全て終了するという仕組みを採用すべきより賃貸借が終了するものとする

である。

（Ａ案）
2)

要綱案の考え方けられることを前提に賃借権の消滅

専有部分の賃借権の存在は、

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賃借人が一定の補償金の支払を受− 112 −

を請求することができるとする（Ｂ貸借の終了原因になるとすることには案）

困難な点もある」として採用せず、「区が提示されたが、いずれを支持するか

分所有建物の専有部分の賃借人は他のについては意見が分かれた。

区分所有者との間でも利害調整が必要

要綱案においては、
3)となる特別な関係に立つことを踏まえ、区分所有建物が専有部分の集合体……建替え決議等があった場合に、賃であることの性質上、その他の建物借人が一定の補償金の支払を受けられの賃貸借契約の場合とは異なり、賃ることを前提に賃貸借の終了（民法及貸人との契約関係のみならず、他のび借地借家法の規定を参照して「賃借専有部分の区分所有者との間におい権の消滅」ではなく「賃貸借の終了」とても利害調整が必要となる特別の関している。）を請求することができると係に立つことが前提であるする規律（中間試案のＢ案と概ね同様）

4)を創設することを提案」している 57)。

現行法において、建替え決議は、直接的には専有部分の賃貸借関係に影(2)

賃貸借契約更新時期等に賃貸借契約を終了させる仕組み

響を及ぼさないと考えられている
しかし、公共・公益的な観点からマ

また、契約期間が満了する場合や期ンションの建替え促進が強く求めら間の定めがない場合に賃貸借を円滑にれていること等を踏まえ、区分所有終了させる仕組みとして、更新等に関者の相当多数による団体的な意思決する借地借家法の適用除外が提案され定によりなされる建替え決議等がさたが、「建替えの円滑のためには賃借権れた場合において、当該区分所有建を消滅させる必要があることなどを理物の全区分所有者が明渡し義務を負由に、賛成する意見もあったものの、反うことになるのに伴い、専有部分の対する意見が多数であった（第 12 回会

賃貸借契約にも影響が生じると考え

議資料 21「区分所有法制の改正に関することには合理性があるる要綱案の取りまとめに向けた検討

5)6)(2)、p.42）」ため、削除された。

よって、建替え決議等があった場合に賃貸借契約を終了させる制度を③

問題点の指摘Ａ案は、建替え決議がなされ一定期間設けることができるものと考えられ
る

経過後自動的に賃借権が終了することにとした。

なっており、非常にシンプルな仕組みでそのうえで、Ａ案については「建替えある。

決議があったとしても区分所有権が消他方Ｂ案は、建替え決議後賃貸人が賃滅するものではなく、区分所有権に基借人に対し賃貸借契約の終了を請求してづく使用収益権がなくなるものではな

初めて賃借権が終了することになる。

いため、建替え決議がされたことが賃(1)− 113 −

Ｂ案の問題点Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

1)

賃貸人が建替えに積極的に賛成でな
い場合

(ﾛ)

建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所

要綱案においてはＢ案を採用したが、これには大きな問題がある。すなわち、有者（これらの者の承継人を含む。）(ﾊ)

上記の者の全員の合意により賃

Ｂ案は賃貸人の自発的行動（賃借権の貸借の終了を請求することできる終了請求）を必要とし、この仕組みが有者として指定された者

効であるには、「賃貸人が建替えに賛成している」ことが前提となることであ賃貸されている専有部分の区分

所有者
も賃借権の終了を請求することができる。

る 59)とされているが、(ｲ)から(ﾊ)に該

仮に、賃貸人がa)(ﾆ)

集会では建替えに賛成したがその後翻意した場合

当する者が賃貸人でないにもかかわらず賃貸借契約の終了を請求できる根拠

集会で賛成はしたが、積極的に建が明確でない 60)。建替え決議が成立し替えに協力しようとは考えていないたというだけの理由で、なぜ賃貸借契

ような場合（周りの区分所有者との約となんの関係もない第三者（たまた付き合いで賛成しただけ）、

ま同じマンションの区分所有者であるb)

悪意をもって建替えを妨害しようにすぎない）が当該契約の終了を請求としている場合（例：マンション建替

でき、さらに請求から一定期間が経過

円滑化法 57 条 1 項の権利変換計画認したら当該賃貸借契約が終了するとい

可後、賃借人を称する者と共謀し賃う強い権原を与えられるのか疑問であ

貸借契約の存在を主張し権利変換計

り、このような制度の採用は慎重でな画を無効と主張すること（同法 58 条

ければならない 61)。しかも、賃貸借の1 項 7 号）等）

終了を請求した区分所有者等は、補償

c)

等は、賃貸人から賃借人に対する賃貸金を賃貸されている専有部分の区分所

借契約終了請求が行われないおそれが有者と連帯して支払うこととされてい大きい。結果的に、建替えに積極的に賛るが、これでは賃貸借契約の終了を請成していない「専有部分の賃貸人であ求できる者が「建替えに賛成した区分

る区分所有者」に建替え反対の有効な所有者全員の合意により賃貸借の終了

武器を与えることになり 58)、建替えをを請求できる者として指定された者」

遅延させかねない。

である場合（デベロッパー等民間事業

そこで要綱案では、Ｂ案において賃者）以外はほぼ実効性がないと考えら

貸人が賃貸借契約の終了を請求しない

れる（第 4 回会議議事録、p.4）。しか場合を想定して、しこの場合でも、民間事業者が知るこ(ｲ)とができなかった賃借人の存在が原因

建替え決議に賛成した各区分所

有者、

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でその後の紛争につながることがあり、− 114 −

問題が残る。

有部分の区分所有者ではなく、全く賃いずれにせよ、要綱案に挙げられて貸借契約関係のない区分所有者 63)又はいる賃貸借契約の終了を請求できる者

建替えに参加する区分所有者全員（民（賃貸人を除く）が請求権を行使しよ間事業者は除く）が負担することにな

うとしてもそれぞれ多くの問題があり、りかねない。これは根拠がなく不公平

その実効性に疑問がある。

であり 64)、最終的に建替え費用の増大

2)につながる 65)ため、適切ではない。

補償金の負担a)

補償金負担の不公平性b)

契約終了を請求した区分所有者等に大規模マンションにおける賃貸借への補償金

代わり建替組合が賃借人の補償金を事

このような仕組みは、百人単位で賃

実上肩代わりすることも想定されるが、借人のいる大規模マンション、特に超この場合最終的に補償金を負担するの高層マンションでは補償金が膨大となは区分所有者全員ということになる。

り、マンション建替えの阻害要因とな

ただでさえ、建替え費用の負担が増加る。このような仕組みを導入することし建替えの阻害要因となっているにもは今回の区分所有法制改正の趣旨に反かかわらず、さらに賃借人の存在になしており適切ではない。

んら責任のない賃貸人以外の区分所有

3)

賃借権悪用のおそれ者の負担を重くするような制度を設け中間試案の「（注４）(ｱ)【Ｂ案】につることは建替え事業の促進を阻害する

いては、建替え決議の前後に補償金目ことになる。

当てで濫用的に賃借権が設定されるこ

また「賃貸人である区分所有者以外とを防止する仕組みの要否について、の請求権者が、賃貸借の終了請求をし併せて検討する必要がある。」とされてた場合には、賃貸されている専有部分

いたが、最終的には「個別具体的な事情の区分所有者と連帯して補償金の支払に応じて権利濫用等民法の一般原則に義務の弁済の責めに任ずる」とされてより対応することが相当であると考えいるが、られることから、特別の規律を設ける(ｲ) 賃貸借の終了を請求する意思がな

ことはしていない（第 14 回会議資料 24

い、すなわち建替えに反対の区分所「区分所有法制の改正に関する要綱案

有者が容易に補償金を支払うとは考のたたき台(1)」（以下、「第 14 回会議

えられないこと

資料 24」という。）、p.24）」とされた。

(ﾛ) 区分所有者全員から指定された者

しかし、民法旧 395 条の短期賃貸借が（民間事業者）が支払ったとしても悪用されたように、権利濫用等の一般

62)条項によるだけでは賃借権悪用の懸念

それは立て替えただけであることから、結局補償金は事業費に上乗せされ、本来支払うべき賃貸されている専− 115 −

は払拭できない。
また部会では、賃借権を利用した賃

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貸人の建替え反対活動で苦労した実例b)

賃貸人が複数の賃貸借契約を締結の報告がすでになされている（部会第 4

している場合、時期をずらして請求回会議参考資料 8「マンション建替えにし賃借人全員の立退き時期をさらにおける賃借権に関する事例」及び再開

引き延ばすことが可能になる（賃貸発コーディネーター協会の資料、人は請求を同時に行う必要はない）。

https://www.mlit.go.jp/jutakukenti
ku/house/content/001580314.pdf）。

c)

賃貸人以外の区分所有者等が賃貸人に代わり賃貸借契約の終了を請求

要綱案が採用したＢ案では、賃貸さできることとなっているが、賃貸人れている専有部分の区分所有者の自発が請求する期限の定めがないと、賃的な行動があって初めて賃借権が消滅

貸人以外の区分所有者等が請求するする仕組みが採られているが、賃借権ことが事実上できなくなる（賃貸人

終了の保障がなく、また建替えに反対

が「自分は賃借人と立退きについてである賃貸人に反対の有効な武器を与真摯に話し合っている最中だったのえるようなものである（賃貸人以外のに他人が勝手に請求して賃貸借契約

者はデベロッパー等を除きあまり実効を終了させたのは違法である」と主性がないことについては既に述べた

張し、紛争を招くおそれがある）。

（3-4③(1)1））。

Ｂ案を採用するのであれば、区分所

それにもかかわらず、特段の対策を有法 63 条 1 項に倣い、「建替え決議がせずＢ案を採用することは、賃貸人以あったときは、賃貸されている専有部

外の区分所有者と賃貸されている専有

分の区分所有者は、遅滞なく（又は 1 か部分の区分所有者及び賃借人の紛争を月以内に）、賃借人に対し賃貸借契約のより複雑にし、現在よりもマンション終了を請求しなければならない。」とい建替えを困難にするおそれすらある。

う規律が必要である。このような定め

4)

請求時期が定められていない不備があれば、一定の期間（1 か月）が経過

要綱案においては、賃貸人等から賃しても賃貸人が賃貸借契約の終了を請

貸借契約の終了を請求されたときは、求しなかった場合、建替え決議に賛成

その請求があった日から 6 か月を経過した区分所有者等は賃借人に賃貸借契することによって当該賃貸借契約は終約の終了を請求できることになる。

了するとされている。しかし、賃貸人がこのようにＢ案は、賃貸されている

いつまでに請求すべきかについては何専有部分の区分所有者自身が建替えにら定めがないため、以下のような問題反対の場合、建替え妨害の強力な武器がある。

になる。賃貸借契約終了を引き延ばすa)

賃貸人が契約終了を請求する時期

ことにより賃貸されている専有部分のが異なるので、賃貸借の終了時期が区分所有者以外の区分所有者の多数に一定しないよる合意（建替え決議）に掣肘を加える

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− 116 −

ことが可能であり、さらに 2)で述べた

る場合は立退料が不要である 66)ので、ように彼らに補償金負担を押し付ける

この仕組みは有効である。逆にこの仕おそれさえある。

組みがない場合、契約満了による賃貸

Ｂ案に不都合が多い原因は、賃貸借借契約の終了であるにもかかわらず賃契約終了のために賃貸人の自発的行動

貸人は賃借人に補償金を支払わなくて（賃借人に対する契約終了の請求）をはならなくなり（借地借家法に基づく求める仕組みにしたことにある。不動更新拒絶では正当事由が認められる補産協会の報告書においても、「マンショ

完として立退料の支払が必要となるこン建替え事業の現場においては、借家とが多い）、結果的に賃貸されている専人への対処に苦慮しており、改善が望有部分の区分所有者が建替えに反対す

まれている（不動産協会(2023)「マンシる原因になりかねない。

ョン建替え促進方策に関する研究報告④

本稿の考え方書」、p.31）」と指摘しているが、要綱案(1)

賃借権契約を終了させる根拠

はマンション建替えに当たり賃貸借問

建替え決議がされた場合に賃借権を題をさらに複雑化させる可能性が高い。

終了させる根拠については、中間試案

Ａ案のように、建替えが決議されて補足説明、pp.71-72 に 2 点（建替えにから 6 か月後に当該マンションに係る参加しない区分所有者が強制的に区分

全ての賃貸借契約は自動的に終了する

所有権を売却させられることとのバラという仕組みこそが、法律関係を明確

ンス、賃貸人以外の区分所有者との利にし、紛争を招くおそれが小さく、マン

害調整）示されている 67)が、それ以外

ション建替えを円滑に進めるという今にも以下の 3 点を挙げることができる。

回の区分所有法制見直しの趣旨にもっ1)

替えができず、その後外壁等が剥離、落とも合致している。
(2)

賃借人の反対によりマンションの建借地借家法の適用除外下して（マンション建替円滑化法 102

契約期間が満了する場合や期間の定

条 2 項 3 号参照）、通行人等第三者に損めがない場合に賃貸借を円滑に終了さ害を与えた場合、マンションの一部のせる仕組みとして提案された、契約更専有部分の占有者である賃借人が賠償新等に関して借地借家法の適用除外と責任を負うことはほぼ考えられず、区する仕組みはＡ案と両立し、マンショ

分所有者全体が連帯して賠償責任を負ン建替え円滑化に資することから採用うことになると解される（民法 717 条

することが望ましい。

1 項）。しかし、このようにマンション「賃貸借を契約期間中に終了させるの老朽化により生じた瑕疵が原因で生ことを可能とする仕組みを創設するこじた損害になんら責任を負わない賃借とで足りる」という反対意見もあった

人がマンション建替えを阻害することが、この手法で賃貸借契約を終了させを認める法制度は公平に反する（第 2− 117 −

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回会議において浅見委員も壁の剥落等

借人それぞれと賃貸人以外の区分所有により所有者が訴訟リスクを抱える問者との権利調整も必要になってくる。

題を指摘しておられる（第 2 回会議議

そもそも区分所有建物における権利は事録、pp.3-4））。

専有部分の所有権（区分所有権）と共用

2)

賃借人の反対によりマンションが建部分の共有持分がセットになったもの

替えできないまま朽廃した場合、賃借であり、通常の賃貸アパートのような人は引っ越せばよいだけで損失をほと

単一の土地・建物所有権に基礎を置く

んど被らない一方、区分所有者の財産賃借権とは異なり、共有者である他の権は毀損される（建替えが遅延するこ

区分所有者との権利調整が必要不可欠とに伴い上物の価値が下がる）が、これである。

は区分所有者の財産権に対する重大な区分所有建物の賃借権はそのような侵害である。賃貸人以外の区分所有者

制限の課せられた区分所有権に基づいにとっては早急に建替えを行い、財産て認められているのであり、区分所有的価値を維持・向上させることが望ま者の権利が他の区分所有者との関係にしく、区分所有法制がその利益を無視

より制約されている以上、区分所有建することは適切ではない。

物の賃借権もまた、通常の賃貸借より

3)

そもそも単なる債権者である賃借人も権利が制限されるのは当然のことでが権利を主張できるのは賃貸人に対しある。区分所有建物の賃借権も通常のてだけであり、賃借権を理由に専有部

賃借権と同様に保護すべきであるとい分の賃貸人である区分所有者以外の区う意見は、賃借人の権利保護のために

分所有者全員の権利行使に重大な制約

全く関係のない区分所有者の権利を阻を加えることは、対人権にすぎない債

害していることを完全に捨象しており、権の性質からみて妥当ではない 68)。

適切ではない。

特に、1)、3)は重要であり、賃貸人で(2)はない区分所有者は、本人になんら責

超高層マンションにおける賃貸借の急増

任のない賃借権の存在により多大の迷近年大都市圏を中心に増加している

惑を蒙ることになるが、これは公平性

超高層マンションにおいて、賃貸の割を欠くと言わざるを得ない。

合が急増している（図表-35）。最近のマパブリックコメントに対する意見にンション価格の上昇に伴い、自己使用

も賃借人の権利を守るべきであるといではなく投資として超高層マンション

うものがあったが、このような意見はを購入する層が増加し、それに伴い賃物事の一面しか見ていない。通常の賃貸戸数が増加しているものと考えられ貸借契約においては賃貸人と賃借人間る。ただでさえ区分所有者が多く建替の権利を調整すれば足りるが、区分所

えが困難（図表-28 参照）な超高層マン

有建物の賃貸借に関しては、賃貸人・賃ションの建替えに当たり、極めて多数

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 118 −

の賃借人一人一人にそれぞれの賃貸さる。もちろん法律の適用に当たってはれている専有部分の区分所有者等が賃規模の大小で区別はないのであるが、貸借契約の終了を請求するという仕組

現実問題として圧倒的に戸数の多い超みは非常に煩瑣であり、かつ紛争を招

高層マンションの建替えの難しさに対きやすい。Ｂ案のような複雑かつ不明

してより一層注意を払うべきである。

瞭な賃貸借契約の終了手続は超高層マ

2040～2050 年には超高層マンションのンションのような賃借人の多いマンシ

建替え問題が顕在化し、その際多数のョン（例えば、500 戸の超高層マンショ

賃貸借契約の存在が超高層マンション

ンで 20%が賃貸であるとすると 100 戸

建替えの大きな阻害要因になっているになる、図表-35 参照）を想定しておらと考えられるが、現段階で予想できる

ず、将来的に超高層マンションの建替

建替えの阻害要因は今のうちにできる

えに大きな禍根を残すことになる。

限り取り除いておくべきである 69)。

2000 年代以降に普及した超高層マン

以上より、区分所有建物における賃ションの建替え問題はいまのところ生貸借の終了手続はできるだけ簡単・明

じていない（大規模修繕(特に 2 回目)

瞭にしておくべきであり、建替えに当の費用負担が問題として指摘されていたり賃借権を一律に終了させるために、る段階）。そのため、今回の区分所有法

建替え決議の日から 6 か月後に当該マ制改正ではあまり意識されていないが、ンションに存する賃借権は全て終了す

超高層マンションの建替えは将来確実るという仕組みを採用すべきである。

に大きな社会的問題になると考えられ

図表-35 超高層マンションの賃貸戸数の平均割合（築年数別）（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）− 119 −

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(3)

補償金についてらばここで終わってしまう、それを少中間試案には（注２）として、「(ｱ)【A

し前倒しをして、その分の手当てを若案】については、専有部分の賃借人は、干付けるというような発想（第 4 回会

【A 案】の規律により賃貸借が終了した

議議事録、p.20）」で小さな補償を支払ときは、賃貸人に対し、一定の補償金のうことを提言しておられる。小さな補支払を求めることができるものとする

償は「賃借権そのものに対する補償で考え方がある。」としているが、賃貸さはなくて、外在的事情による履行不能れている専有部分の区分所有者の所有をもっての終了ということになったこ

する区分所有権の価格の一部を補償金とに対する、迷惑料（同、p.21）」であとして支払うことを検討する必要があり、要綱案のような損失補償基準をもると思料される。

とにした補償金と同水準を想定するのＡ案は補償金が必要でないとされては高額すぎると言うべきである。

いるのは、「建替え決議というのは建物

また、要綱案では、「専有部分の賃借を取り壊すことになる……。建物を取人は、……専有部分の賃貸借が終了しり壊すということになると当然、客体たときであっても、……補償金の提供の滅失によって区分所有権もなくなるを受けるまでは、専有部分の明渡しをし、その賃借権もなくなる……。したが拒むことができる。」という規律を追加って若干前倒しにして、建替え決議がしたが、これも問題である。補償金の支あったことが賃貸借の履行不能もたら払いと立退きとは別の扱いとし、６かすというような発想で終了させよう

月の期間到来と同時に賃貸借は終了し、（第 4 回会議における佐久間部会長発

賃借人は即時に立ち退くという仕組み

言、第 4 回会議議事録、p.20）」というにすべきである（百人単位で賃借人の理由によるものであるが、事実的な滅いる超高層マンションを想定すれば、失と建替えが決議されたような社会的

この仕組みによりマンション建替えが経済的な滅失においては時間的な差大きく阻害されると言うことが容易に（後者の方が早く到来する）があるこ

理解できるであろう）。

とから、期間が短くなった分の損失を補償金の支払いについての紛争はあ補償金として補填することが必要とい

くまで賃貸人と賃借人間の問題にすぎう考えは傾聴に値する。

ない。賃貸人以外の区分所有者は賃貸

沖野委員は「もう決議がされた段階

借契約の存在によってなんら利益を得

で既に取壊しに向かっているので、そたこともなく、彼らには無関係の単なの取壊しで建物も賃借権もなくなるとる債権である賃借権のために建替えをころを若干前倒しにするという発想で、妨害される理由は存在しない 70)。

かつ若干の補償金というような、何もこの仕組みもまた、建替えに反対しなければというか、本来想定されたなている賃貸人である区分所有者にとっUrban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 120 −

ては建替え妨害の新たな武器となりかなりかねない。賃借人にとっても予測ねない。さんざんもめた結果賃貸人が不能の工事着工時期の延期により契約

ようやく賃貸借契約を終了させたと思の終了時期が延びるのは迷惑でしかな

ったら、補償金の支払いで再び紛争がいのである。

生じ賃借人が同時履行を主張することにより、建替えが遅延しかねない（上述

3-5

多数決による区分所有建物の再生、区分所有関係の解消

したように、実際に補償金の立て替え払いができるのは、補償金を転嫁するのが容易な参加組合員である民間事業

要綱案

者と区分所有者である地上げ屋のみで
ある）。
(4)

第２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る

借地借家法の適用除外

方策

中間試案ア(ｲ)にある賃貸借契約の２ 多数決による区分所有建物の再生、区分更新等に関する借地借家法の適用除外

所有関係の解消案については、Ａ案と両立しうること(1) 建物・敷地の一括売却、建物取壊し等

及び賃借人に立退料を払う必要がない

区分所有関係の解消及び区分所有建物のというメリットがあることから採用す再生のための新たな制度として、次のようべきである（賃貸人が(ｲ)案により賃貸な規律を設ける。

借契約を解除しなくても、最終的には

ア 建物敷地売却制度

Ａ案により賃貸借契約は終了すること①

敷地利用権が数人で有する所有権そのになる。その場合、上述したように、ま他の権利である場合には、集会において、た中間試案、p.14（注２）にあるように、

区分所有者、議決権及び当該敷地利用権

賃貸人は補償金を支払わなくてはならの持分の価格の一定の多数決により、区なくなる場合がある）。

分所有建物及びその敷地（これに関する(5)

工事着工が遅延した場合

権利を含む。
）を売却する旨の決議（以下

なお、建替え決議で定めた工事の着「建物敷地売却決議」という。
）をするこ

手時期を超えても、賃貸借契約は継続
せず 6 か月経過後に終了することとすとができる。
②

べきである。建物取り壊し工事の着手
時期が延びるのはあり得る話であり、建物敷地売却決議においては、次の事
項を定めなければならない。

㋐

そのたびに賃貸借契約が延長するので売却の相手方となるべき者の氏名又は名称は不要な紛争を招くことになるからで㋑

売却による代金の見込額ある。特に、賃貸借契約が延長する可能㋒

売却によって各区分所有者が取得する性があることにより賃借人が新しく賃ことができる金銭の額の算定方法に関す貸借契約を結ぶことを躊躇することにる事項− 121 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

③②㋒の事項は、各区分所有者の衡平を㋐害しないように定めなければならない。

の概算額

イ 建物取壊し敷地売却制度㋑① 敷地利用権が数人で有する所有権その項

他の権利である場合には、集会において、③

区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区区分所有建物の取壊しに要する費用㋐に規律する費用の分担に関する事②㋑の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

エ 再建制度分所有建物を取り壊し、かつ、これに係

区分所有建物の全部が滅失した場合（建る建物の敷地（これに関する権利を含む。

替え決議に基づき取り壊された場合を除②において同じ。）を売却する旨の決議

き、取壊し決議又は区分所有者全員の同意（以下「建物取壊し敷地売却決議」といに基づき取り壊された場合を含む。オにおう。）をすることができる。

いて同じ。
）において、その区分所有建物に② 建物取壊し敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。

係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であったときは、敷地共有者等集㋐ 区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額

会において、その権利（以下「敷地共有持分等」という。
）を有する者（以下「敷地共有㋑ ㋐に規律する費用の分担に関する事項

者等」という。）の議決権の５分の４以上の㋒ 建物の敷地の売却の相手方となるべき多数で、滅失した区分所有建物に係る建物者の氏名又は名称の敷地若しくはその一部の土地又は当該建㋓ 建物の敷地の売却による代金の見込額

物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に㋔ 売却によって各区分所有者が取得する建物を建築する旨の決議（以下「再建決議」

ことができる金銭の額の算定方法に関すという。）をすることができる。

る事項

オ 敷地売却制度③ ②㋑及び㋔の事項は、各区分所有者の衡

区分所有建物の全部が滅失した場合にお平を害しないように定めなければならな

いて、その区分所有建物に係る敷地利用権

い。

が数人で有する所有権その他の権利であっウ 取壊し制度たときは、敷地共有者等集会において、敷①

敷地利用権が数人で有する所有権その地共有者等の議決権の５分の４以上の多数

他の権利である場合には、集会において、で、敷地共有持分等に係る土地（これに関区分所有者及び議決権の一定の多数決にする権利を含む。）を売却する旨の決議（以より、当該区分所有建物を取り壊す旨の下「敷地売却決議」という。）をすることが決議（以下「取壊し決議」という。
）をす

できる。

ることができる。

カ アからオまでの手続②

取壊し決議においては、次の事項を定(ｱ) 集会の招集の通知

めなければならない。

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 122 −

①

アからオまでの各①の決議事項を会議

及び敷地利用権又は敷地共有者等の敷地共有持分の目的とする集会を招集するときは、区等は、売渡し請求によって、当該行為に参加する区

分所有法第３５条第１項の通知は、同項分所有者又は敷地共有者等に集約させることとの規定にかかわらず、当該集会の会日よし、その手続は、建替え決議と同様とする（アからり少なくとも２か月前に発しなければな

ウまでについては、裁判による建物の明渡し猶予らない。ただし、この期間は、規約で伸長に関する規律を含む。）。

することができる。

（注３）アからウまでについては、建替え決議がさ②

アからオまでの各①の決議事項を会議の目的とする集会を招集する場合においれた場合の賃借権等を消滅させる仕組みと同様の仕組みを設ける。

て、区分所有法第３５条第１項の通知をするときは、議案の要領のほか、当該行（参考）区分所有法制の改正に関する中間為を必要とする理由（並びにアからウま

試案

での各制度においては、当該行為をしないとした場合における当該建物の効用の２ 多数決による区分所有建物の再生、区分

維持又は回復（建物が通常有すべき効用

所有関係の解消の確保を含む。）をするのに要する費用の(1) 建物・敷地の一括売却、建物取壊し等

額及びその内訳、建物の修繕に関する計

区分所有関係の解消及び区分所有建物の画が定められている場合には当該計画の再生のための新たな制度として、次のよう内容及び建物につき修繕積立金として積な規律を設ける。

み立てられている金額）をも通知しなけ

ア 建物敷地売却制度

ればならない。

①(ｲ) 説明会の開催

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、

アからオまでの各①の決議事項を会議の区分所有者、議決権及び当該敷地利用権目的とする集会を招集した者は、当該集会の持分の価格の一定の多数決により、区の会日よりも少なくとも１か月前までに、

分所有建物及びその敷地（これに関する

当該招集の際に通知すべき事項について区権利を含む。
）を売却する旨の決議（以下分所有者及び敷地共有者等に対し説明を行「建物敷地売却決議」という。）をするこ

うための説明会を開催しなければならなとができる。

い。

②（注１）アからオまでのいずれについても、決議要

建物敷地売却決議においては、次の事

件は、建替え決議と同様とする（ただし、エ及びオ

項を定めなければならない。
㋐

については客観的な緩和事由による多数決割合の売却の相手方となるべき者の氏名又は引下げの規律は適用されない。）。

名称㋑

売却による代金の見込額（注２）アからオまでのいずれについても、決議がされた行為に参加しない区分所有者の区分所有権− 123 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

㋒

売却によって各区分所有者が取得する㋐

ことができる金銭の額の算定方法に関す

区分所有建物の取壊しに要する費用のる事項③②㋒の事項は、各区分所有者の衡平を概算額㋑㋐に規律する費用の分担に関する事項③②㋑の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

害しないように定めなければならない。

イ 建物取壊し敷地売却制度

エ 再建制度① 敷地利用権が数人で有する所有権その①

区分所有建物の全部が滅失した場合（建替え決議に基づき取り壊された場合

区分所有者、議決権及び当該敷地利用権を除き、ウの取壊し決議又は区分所有者の持分の価格の一定の多数決により、区全員の同意に基づき取り壊された場合を分所有建物を取り壊し、かつ、これに係る含む。オにおいて同じ。
）において、その建物の敷地（これに関する権利を含む。②

区分所有建物に係る敷地利用権が数人でにおいて同じ。）を売却する旨の決議（以有する所有権その他の権利であったとき

下「建物取壊し敷地売却決議」という。）

は、敷地共有者等集会において、その権利をすることができる。

（以下「敷地共有持分等」という。）を有②

他の権利である場合には、集会において、建物取壊し敷地売却決議においては、する者（以下「敷地共有者等」という。）

次の事項を定めなければならない。
㋐の議決権の一定の割合の多数決により、

区分所有建物の取壊しに要する費用の滅失した区分所有建物に係る建物の敷地概算額

若しくはその一部の土地又は当該建物の㋑㋐に規律する費用の分担に関する事項

敷地の全部若しくは一部を含む土地に建㋒

建物の敷地の売却の相手方となるべき物を建築する旨の決議（以下「再建決議」

者の氏名又は名称という。）をすることができる。

㋓

建物の敷地の売却による代金の見込額③②㋑の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

②

再建決議においては、次の事項を定めなければならない。

㋐

ウ 取壊し制度

新たに建築する建物（以下「再建建物」①という。）の設計の概要

敷地利用権が数人で有する所有権その㋑

再建建物の建築に要する費用の概算額

他の権利である場合には、集会において、㋒㋑に規律する費用の分担に関する事項

区分所有者及び議決権の一定の多数決に㋓

再建建物の区分所有権の帰属に関するより、当該区分所有建物を取り壊す旨の決議（以下「取壊し決議」という。）をすることができる。
②

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024③②㋒及び㋓の事項は、各敷地共有者等の衡平を害しないように定めなければな

取壊し決議においては、次の事項を定めなければならない。

事項

らない。
オ 敷地売却制度− 124 −

①

区分所有建物の全部が滅失した場合にき修繕積立金として積み立てられている

おいて、その区分所有建物に係る敷地利金額）をも通知しなければならない。

用権が数人で有する所有権その他の権利(ｲ) 説明会の開催
アからオまでの各①の決議事項を会議のいて、敷地共有者等の議決権の一定の多目的とする集会を招集した者は、当該集会数決により、敷地共有持分等に係る土地の会日よりも少なくとも【１か月】前まで（これに関する権利を含む。）を売却するに、当該招集の際に通知すべき事項につい旨の決議（以下「敷地売却決議」という。）て区分所有者及び敷地共有者等に対し説明をすることができる。

を行うための説明会を開催しなければなら②であったときは、敷地共有者等集会にお敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。

㋐（注１）アからオまでのいずれについても、決議要

売却の相手方となるべき者の氏名又は
名称

㋑

ない。

件は、建替え決議と同様とすることを想定している（前記１(1)参照）。

売却による代金の見込額（注２）アからオまでのいずれについても、決議がカ アからオまでの手続された行為に参加しない区分所有者の区分所有権(ｱ) 集会の招集の通知

及び敷地利用権又は敷地共有者等の敷地共有持分① アからオまでの各①の決議事項を会議

等は、売渡し請求によって、当該行為に参加する区の目的とする集会を招集するときは、区分所有者又は敷地共有者等に集約させることと

分所有法第３５条第１項の通知は、同項し、その手続は、建替え決議と同様とする（アからの規定にかかわらず、当該集会の会日よ

ウまでについては、裁判による建物の明渡し猶予

り少なくとも【２か月】前に発しなければに関する規律を含む。）ことを想定している。

ならない。ただし、この期間は、規約で伸（注３）アからウまでについては、建替え決議がさ長することができる。

れた場合の賃借権等を消滅させる仕組み（前記１② アからオまでの各①の決議事項を会議(2)参照）と同様の仕組みを設けることを想定しての目的とする集会を招集する場合においいる。

て、区分所有法第３５条第１項の通知を（注４）アからウまでについては、（注１）とは別するときは、同条第５項に規定する議案に、建替え決議よりも多数決要件を重くすべきとの要領のほか、当該行為を必要とする理する考え方がある。

由（並びにアからウまでの各制度におい（注５）エ及びオの敷地共有者等集会については、ては、当該行為をしないとした場合にお区分所有建物が全部滅失した場合の敷地等の管理ける当該建物の効用の維持又は回復（建を円滑化するための仕組みとして、別途取り上げ物が通常有すべき効用の確保を含む。）をている（前記第１の８参照）。

するのに要する費用の額及びその内訳、（注６）エ及びオに関しては、区分所有建物が全部

建物の修繕に関する計画が定められてい滅失した後、再建決議や敷地売却決議を行うことる場合には当該計画の内容及び建物につができる期間に制限を設けるとともに、敷地の共− 125 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

有物分割請求を一定期間制限することについて、

選択肢とならない区分所有建物が相当数

別途取り上げている（前記第１の８（注３）参照）。

存在するとの指摘を踏まえ、建替え以外（注７）ア、イ及びオについては、その要件（対象の区分所有建物の再生・区分所有関係のとなる区分所有建物に一定の客観的事由があるこ解消のためのメニューを増やす（第 11 回と等）の存否につき、非訟事件の手続を設けて、裁会議資料 20、p.9）」ことを目的としてお判所の確認を経ることとする考え方があるが、同り、区分所有関係の解消及び区分所有建様の事由につきマンション建替円滑化法制におけ物の再生のための新たな制度として、る行政の認定手続があることを踏まえつつ、引きア

建物敷地売却制度続き検討する。

イ

建物取壊し敷地売却制度

ウ

取壊し制度

エ

再建制度

オ

敷地売却制度

①

本稿の意見
(1)

基本的な決議要件は、

1)建物敷地売却にあっては区分所有者、を設けようというものである。アからオ

議決権及び当該敷地利用権の持分のまでのいずれについても、決議要件は建価格、替え決議と同様とするが、区分所有建物

2)建物取壊し敷地売却にあっては議決権及び当該敷地利用権の持分の価格、
3)取壊しにあっては区分所有者及び議及びオについては客観的な緩和事由による多数決割合の引き下げの規律は適用されない。

決権の各 4 分の 3 以上の賛成とし、客観的③

問題点の指摘な緩和事由が認められる場合は各 3

メニューを増やし、区分所有者の選択

分の 2 以上の賛成とすべきである。

肢を増やすことはマンション再生にとっ再建及び敷地売却については基本て望ましいことである。本制度は一棟の的な決議要件を敷地共有者等の各 4

区分所有建物の建替え決議と同様の手続分の 3 以上の賛成とすべきである。

を定めており、同様の問題点が指摘でき

要綱案の考え方る（3-3-1③参照）。

(2)②の全部が滅失した場合を想定しているエ

現行区分所有法に規定がないため、こ④

本稿の考え方こで掲げられた建物敷地売却等を行おう

これらの決議要件は、一棟の区分所有とすると、民法の原則に従い全員合意が建物の建替え決議要件と同様とされてい必要となるが、区分所有者が極めて多数る。よって本稿では、上述した一棟の区分に上ることも少なくなく、その同意の得

所有建物の建替え決議要件の引き下げとることは必ずしも容易ではない（第 4 回

同様に、

会議資料 4、p.20 参照）。

(1)

基本的な決議要件は一棟の建替え決

以下「の制度については、容積率等の規議要件より引き下げ、区分所有者及び制や費用負担のために建替えが現実的な議決権の各 4 分の 3 以上の賛成とする

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 126 −

(2)

客観的な緩和事由が認められる場合

ウ

イ③④の事項は、各区分所有者の衡平は、区分所有者及び議決権の各 3 分のを害しないように定めなければならな

2 以上の賛成とするい。

という仕組みを採用すべきであると考え
る。

エ

集会の招集

①

建物更新決議を会議の目的とする集会を招集するときは、区分所有法第３５条

3-6

建物の更新（一棟リノベーション）

第１項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも２か月前に発しなければならない。ただし、要綱案

この期間は、規約で伸長することができる。

第２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る
②

方策
２

(2)

建物更新決議を会議の目的とする集会

多数決による区分所有建物の再生、区を招集する場合において、区分所有法第分所有関係の解消

３５条第１項の通知をするときは、議案

建物の更新の要領のほか、建物の更新を必要とする

建物の更新（建物の構造上主要な部分の理由、建物の更新をしないとした場合に効用の維持又は回復（通常有すべき効用のおける当該建物の効用の維持又は回復確保を含む。
）のために共用部分の形状の変（建物が通常有すべき効用の確保を含

更をし、かつ、これに伴い全ての専有部分

む。）をするのに要する費用の額及びそのの形状、面積又は位置関係の変更をするこ

内訳、建物の修繕に関する計画が定めらとをいう。以下同じ。
）に関し、次のようなれている場合には当該計画の内容及び建規律を設ける。

物につき修繕積立金として積み立てられアている金額をも通知しなければならな

集会においては、建替え決議と同様のい。

多数決要件の下で（前記１参照）、建物のイ

更新をする旨の決議（以下「建物更新決オ

説明会の開催議」という。
）をすることができる。

③

建物更新決議を会議の目的とする集会

建物更新決議においては、次の事項を少なくとも１か月前までに、当該招集の定めなければならない。
①

を招集した者は、当該集会の会日よりも建物の更新がされた後の建物の設計の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催し概要

なければならない。

②

建物の更新に要する費用の概算額③②の費用の分担に関する事項④

建物の更新がされた後の建物の区分所（注１）建物の更新に参加しない区分所有者の区分所有権及び敷地利用権は、売渡し請求によって、これに参加する区分所有者に集約させ有権の帰属に関する事項

ることとし、その手続は、建替え決議と同様と− 127 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

近年、建築技術の進展に伴い、老朽化しする（裁判による建物の明渡し猶予に関するた区分所有建物を再生する工事の施工方規律を含む。）。
（注２）建替え決議がされた場合の賃借権等を消法として、「一棟リノベーション工事」の滅させる仕組みと同様の仕組みを設ける。

方法が可能となっている。この方法によ
れば、耐震性不足等の問題がある建物で（参考）区分所有法制の改正に関する中間

も、建物の軽量化、耐震補強等によって安試案

全性を高め、その外観や内観を大きく転第２・２ 多数決による区分所有建物の再換し、設備を一新することができる。
さらに、一棟リノベーション工事には、生、区分所有関係の解消(2) 全ての専有部分の形状等の変更を伴う(1)

機能性や耐震性等の観点で実質的に建替えと同様の結果を得ることが共用部分の管理（一棟リノベーション決議）できる

いわゆる一棟リノベーション決議に関し、次のような規律を設ける。

(2)

工事費用を抑制できる集会においては、建替え決議と同様の多数(3)

既存不適格であっても従前の規模を維持することができる

決要件の下で（前記１(1)参照）、一棟リノベ
ーション決議（全ての専有部分の形状、面積(4)

廃棄物・二酸化炭素発生の抑制を図又は位置関係の変更を伴う共用部分の管理ることができるに関する事項（その形状又は効用の著しいという利点がある。
このような一棟リノベーション工事は、変更を伴うもの及び保存行為を含む。）についての決議をいう。）をすることができる。

区分所有者の負担軽減の観点からも環境（注）一棟リノベーション決議において定めなけ

保護の観点からも利点が多く、区分所有

ればならない事項、集会の招集手続、決議に賛成し建物の刷新を図る新たな手法として、こなかった区分所有者の取扱い等については、建替れを促進する必要がある。
しかし、一棟リノベーション工事を実え決議を参考に、引き続き検討する。

施するためには、共用部分の変更の特別①

決議（区分所有法 17 条 1 項）に加えて、本稿の意見
一棟の建物の建替え決議と同様、要綱案より緩和した多数決要件（基本的な決
議要件は区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上、客観的な緩和事由が認められ専有部分の使用・工事に関して区分所有者全員の同意を得なければならないが、これは困難である（第 2 回会議資料 2、pp.13-14 参照）。
よって、今回新たに建物の更新（一棟リる場合は各 3 分の 2 以上）とすべきである。なお、マンション建替円滑化法との調整が必要である。
②

要綱案の考え方Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

ノベーション）制度を設け、その決議（建物更新決議）には建替え決議要件と同様の要件を採用している。

− 128 −

要な指示をすることができ（同条 2 項）、有者及び議決権の各 5 分の 4 以上の賛成

さらに都道府県知事等は、指示を受けが必要であり、客観的な緩和事由が認めた要除却認定マンションの区分所有者

られる場合は各 4 分の 3 以上の賛成が必が、正当な理由がなく、その指示に従わ要である。

なかったときは、その旨を公表するこ③

すなわち、基本的な決議要件は区分所

問題点の指摘とができる（同条 3 項）とされている。

建物の建替えよりも安い費用で建物がすなわち、同法の要除却認定を受け更新でき、当該マンションの寿命が延びたマンションは除却することが望ましるのであれば、それは望ましいことであいとされており、建物を更新することる。

は想定されていない。よって、現行法をしかし、この客観的な緩和事由の認定前提とする限り、客観的な緩和事由がを、建築士等の民間専門家ではなく行政認められるマンションについて建物更機関（特定行政庁）が行った場合はマンシ

新決議を行うのは不適切であるという

ョン建替円滑化法 102 条 2 項各号のいずことになりかねない。

れかに該当することと同様の状態であると考えられる。

④

佐久間部会長からも、「円滑化法との関係は、この制度ができたら円滑化法

同法において当該マンションは要除却において特別の制度として設けられた認定マンションとされるので、厳密にいままになるということは、恐らく法律うと矛盾が生じる。

レベルでは考えられないのではないか

本稿の考え方と思いますが、どうですか」という問い(1)

マンション建替円滑化法との整合性が示されており、これに対し法務省の要綱案における客観的な緩和事由は担当者からは「今のところは、マンショ

同法 102 条 2 項の 1 号から 5 号のいずン建替円滑化法と区分所有法のどちられかに相当するが、これらのいずれかを使うかということについては、正にに該当する要除却認定マンションの区

それぞれの管理組合において適切な方

分所有者は、当該要除却認定マンショを選択していただくということで差しンについて除却を行うよう努めなけれ支えないと思っております。飽くまでばならない（同法 103 条）。

メニューを増やすという意味もありま

また、都道府県知事等は、要除却認定

すし、あとは、マンション建替円滑化法

マンションの区分所有者に対し、当該だとマンションに限られますので、区マンションの除却について必要な指導

分所有建物全体に対象範囲を広げてい及び助言をすることができ（同法 104

ることも、今回の区分所有法との関係

条 1 項）、要除却認定マンションの除却では意味があると思っております（第が行われていないと認めるときは、当11 回会議議事録、p.18）」という答弁が該マンションの区分所有者に対し、必なされているところであるが、仮に本− 129 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

稿が主張するように客観的な緩和事由

合はそれぞれ 3 分の 2 以上）ことが考の要件該当性の判断を特定行政庁が行えられる。

うのであれば、やはりマンション建替円滑化法との調整が必要になると考え

3-7

団地内建物の建替えの円滑化

られる。
建物更新は

要綱案

1)

区分所有者の負担が軽くなること

2)

永住意識が強まるマンション居住

第３者の意識に合致していること（図表-

策

30）

１

団地内建物の建替えの円滑化(1)

団地内建物の一括建替え決議の多数

3) SDGs の観点からも非常に望ましい
71)

こと

団地の管理・再生の円滑化を図る方

決要件の緩和などから積極的に推進する必要がある。

団地内建物の一括建替え決議に関する区

よって、法的な位置づけを明確にす

分所有法第７０条の規律を次のように改めるためにも、今回の区分所有法制の見る。

直しにおいて、マンション建替円滑化

ア

全体要件

法の要除却認定マンションと区分所有(ｱ)

基本的な多数決割合を現行法どおり

法の建物更新制度との法的な整合性を

団地内建物の区分所有者及び議決権のとることが必要であると考えられる 72)。

各５分の４以上とする。

(2)

建物更新のための決議要件引き下げ

(ｲ)

の必要性

団地内の全ての建物につき、客観的な緩和事由が認められる場合には、多数決建替えよりも区分所有者の負担が少割合を団地内建物の区分所有者及び議なくなる建物更新の推進は望ましいことである。建物の更新をより強力に推決権の各４分の３以上とする。
イ

各棟要件

進するためには、区分所有者間の合意

区分所有者及び議決権の各３分の２以を得やすくするために、今回の区分所

上の賛成がある場合に限り一括建替え決有法制見直しにおける建替え決議要件

議をすることができるという現行法の各の改正如何を問わず（基本的な建替え

棟要件の枠組みを改め、各棟につき区分決議要件を要綱案のように 5 分の 4 以所有者又は議決権の各３分の１を超える上に据え置くか本稿のように 4 分の 3

反対がない限り、一括建替え決議をする

以上に引き下げるかにかかわらず）、建ことができるものとする。

物の更新については決議要件を引き下げる（区分所有者及び議決権の各 5 分の 4 以上から各 4 分の 3 以上に引き下（参考）区分所有法制の改正に関する中間
試案

げ、客観的な緩和事由が認められる場

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 130 −

第３・２ 団地内建物の建替えの円滑化のいずれかの事由が認められる場合とす

(1)

る。

団地内建物の一括建替え決議の多数決要件の緩和【β－２案】 ㋐から㋒までに加え、団地内

団地内建物の一括建替え決議に関する区

建物の全部につき、

分所有法第７０条の規律を次のように改め㋕ ……

ることについて、引き続き検討する。

のいずれかの事由が認められる場合とす

ア

全体要件

る。

(ｱ)

法定の多数決割合の緩和【β－３案】 団地内建物の全部につき、㋐①

法定の多数決割合

から㋒までに加え、㋓から㋕までのいずれ【Ａ案】基本的な多数決割合を団地内建物の区分所有者及び議決権の各【４分かの事由が認められる場合とする。
(ｲ) 合意による多数決割合の緩和の３】以上とした上で、団地内建物

団地内建物の区分所有者全員の合意によの全部について②の客観的事由がり、多数決の割合を団地内建物の区分所有ある場合には、多数決割合を団地内

者及び議決権の各【４分の３】【３分の２】

建物の区分所有者及び議決権の各以上に引き下げることができるものとす【３分の２】以上とする。

る。

【Ｂ案】基本的な多数決割合を現行法どおイ 各棟要件り団地内建物の区分所有者及び議(ｱ) 法定の多数決割合の緩和

決権の各５分の４以上とした上で、① 法定の多数決割合

団地内建物の全部について②の客【Ａ案】 区分所有法第７０条第１項ただし観的事由がある場合には、多数決割書の多数決要件（いわゆる各棟要

合を団地内建物の区分所有者及び件）の多数決割合を、区分所有者及議決権の各【４分の３】以上とする。

び議決権の各【過半数】とする。

② 客観的事由【Ｂ案】 各棟要件の基本的な多数決割合を【α案】 団地内建物の全部につき、現行法どおり区分所有者及び議決㋐ ……

権の各３分の２以上とした上で、②㋑ ……（略、3-3 参照）の客観的事由がある区分所有建物㋒ ……

については、多数決割合を区分所有のいずれかの事由が認められる場合とす

者及び議決権の各【過半数】とする。

る。

【Ｃ案】 区分所有者及び議決権の各３分の【β－１案】 ㋐から㋒までに加え、団地内

２以上の賛成がある場合に限り一建物の全部につき、

括建替え決議をすることができる㋓ ……

という現行法の各棟要件の枠組み㋔ ……

を改め、各棟につき区分所有者及び議決権の【３分の１以上】【２分の１− 131 −

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以上】の反対がない限り一括建替えできるものとした上で、同②の客観的事由がある決議をすることができるものとす

区分所有建物については、区分所有者及び議決権る。

の【３分の１以上】【２分の１以上】の反対がない② 客観的事由限り一括建替え決議をすることができるものとす【α案】 当該区分所有建物につき、ることも考えられる。

㋐ ……

（注３）イ(ｱ)①の【Ａ案】及び【Ｂ案】について㋑ ……（略、3-3 参照）

は、本文の区分所有者及び議決権の各【過半数】と㋒ ……

する案とは別に、各【５分の３以上】とすることものいずれかの事由が認められる場合とす考えられる。

る。

（注４）全体要件及び各棟要件の㋐から㋔までの【β－１案】 ㋐から㋒までに加え、当該区客観的事由の存否につき、非訟事件の手続を設け

分所有建物につき、て、裁判所の確認を経ることとする考え方がある㋓ ……

が、同様の事由につきマンション建替円滑化法制㋔ ……

における行政の認定手続があることを踏まえつのいずれかの事由が認められる場合とす

つ、引き続き検討する。

る。
【β－２案】 ㋐から㋒までに加え、当該区①

分所有建物につき、

(1)

本稿の意見
団地内建物の一括建替え決議におけ㋕ ……

る全体要件の基本的な建替え決議要件のいずれかの事由が認められる場合とすを団地内建物の区分所有者及び議決権る。

の各 4 分の 3 以上に引き下げるととも【β－３案】 当該区分所有建物が、㋐からに、客観的な緩和事由が認められる場㋒までに加え、㋓から㋕までのいずれかの合は各 3 分の 2 以上に引き下げるべき事由が認められる場合とする。

である。

(ｲ) 合意による多数決割合の緩和(2)

団地内建物の区分所有者全員の合意により、各棟要件の多数決割合を【過半数】まで

各棟要件については廃止すべきである。
(3)

引き下げることができるものとする。

次善の策として、

1)

要綱案にあるように、各棟につき（注１）所在等不明区分所有者を決議の母数から

区分所有者又は議決権の各３分の１

除外する仕組み（前記第１の１(1)）は、一括建替を超える反対がない限り、一括建替

え決議の全体要件及び各棟要件を緩和するものでえ決議をすることができるものとす

もある。

る。

（注２）イ(ｱ)①については、基本的には現行法ど

2)

この場合は所在等不明区分所有者

おり区分所有者及び議決権の各３分の２以上の賛を決議の母数から除外する仕組みの成がある場合に限り一括建替え決議をすることが対象にはしない。

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− 132 −

②

要綱案の考え方(1)

きるように規律を改めるべきとの意見

全体要件も複数あった」ため、部会第 15 回会議

要綱案における全体要件は、一棟単資料 25「区分所有法制の改正に関する位でするマンションの建替え決議要件要綱案（2）（以下、「第 15 回会議資料の案と基本的には同じである。

25」という。）」において現行法の各棟要すなわち、団地内建物の一括建替え

件の枠組みを改め、「各棟につき区分所

決議要件の全体要件については現行法有者又は議決権の各３分の１を超えるのまま団地内建物の区分所有者及び議反対がない限り、一括建替え決議をす

決権の各 5 分の 4 以上に据え置き、客ることができるものとする」に改めら

観的な緩和事由が認められる場合のみれた。これは、マンション建替えの円滑

各 4 分の 3 以上に引き下げるというも化にとっては大きな前進である。
(3)

のである。
(2)

各棟要件

所在等不明区分所有者
全体要件及び各棟要件のいずれにつもともとは、各棟要件の「基本的な多いても、所在等不明区分所有者を決議

数決割合を引き下げた場合には、客観の母数から除外する仕組みの対象とす

的には建替えの必要性が高いとはいえるとされている（要綱案 第 1、1(1)（注ない団地内の区分所有建物についても

1））。

多数決割合が引き下げられ、一括建替③

問題点の指摘え決議が円滑化されることになるが、各棟要件を改善したことはマンション

そのような区分所有建物についてまで

建替えの円滑化にとって大きな前進であ

一括建替えを行う必要性が高いとして、るが、本来各棟要件は廃止すべきである

建替えに反対する区分所有者の権利にと考える。

対する制約を強めることを正当化する

(1)

全体要件

ことは困難である（第 13 回会議資料 22、全体要件である建替え決議要件につp.7）」としていた。よって、当初は現行

いては、一棟単位でする建替えの決議

法同様区分所有者及び議決権の各３分

要件引き下げと同様の問題点を指摘での２以上の賛成がある場合に限り一括きるので、3-3-1③を参照。

建替え決議をすることができるととい

(2)

各棟要件

う規律が維持されていた（第 14 回会議

1)

各棟要件の制定経緯
本来区分所有法 70 条は「69 条と共資料 24 まで）。
しかし、各棟要件は団地の建替えをに 2002 年改正法によって新設された

阻害するとして批判が強く、第 13 回会規定であるが、69 条とは異なり、法制議で「一定割合以上の積極的賛成では審議会で決定された法律案要綱にはななく、一定割合以上の反対のない限りかった規定であり、法律案の段階で設一括建替えをすることがすることがで− 133 −

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けられたものである 73)（稲本=鎌野、法＆建替事業法の解説』民事法研究会、

p.506）」。

p.132 参照）。

本条を設けた趣旨について、法務省

そのため、当時の立法者からすると、立法担当者は「団地内の建物の一括建

各棟要件は団地内建物の一括建替えに替えについては、その全部を一括しておける建替え要件を緩和したものであ建て替えることにより、……大きなメった。

リットが認められる。こうした建替え

しかし、その後の実務ではこの各棟について、現行法（引用者注：2002 年

要件が団地内建物の一括建替えを阻害

改正以前）の規律によれば、団地全体でする要因となっていると強く批判され見れば 5 分の 4 以上の圧倒的多数が賛ていることは次に紹介するとおりであ成している場合でも、ごく一部の建物る。

について建替え決議が成立しなければ、

2)各棟要件に起因する弊害事例

団地全体の建替えを実施することがで各棟要件についてはパブリックコメ

きず、その建物を除いた形で建替えのントにおいて相当数の廃止意見が提出

計画を練り直すほかないが、一部の建されているところである。

物を除いた合理的な建替え計画を立て

また、部会でも以下のような報告がるのは実際上困難な場合がほとんどでなされており、廃止意見を裏づけるもあり、結局、団地全体として建替えを断のとなっている。

念せざるを得なくなるなど建替えを希「全体要件が９割近い合意が得られ望する区分所有者にとって酷な事態とていても、各棟の戸数が少ない中で反なりかねない 74) という指摘があった

対者が特定の棟に偏るといったことで（同、及びそこで引用されている吉田

要件を満たさなくなってしまって、こ徹=和田澄男=一場康宏=佐伯千種

れがネックになって膠着状態になって(2003)「建物の区分所有法等に関するいるという事例を実際に見聞きしてい法律の一部改正法の概要(下)」金融法

る（第 11 回会議議事録（小林委員(公務事情 1665 号、p.40）」としている。

益財団法人マンション管理センター専

2002（平成 14）年区分所有法改正以前

務理事)）p.9」、「東京 23 区内の旧公団は、団地型マンションの建替え規定がの分譲の団地の建替えで、十数棟あっなかったため、団地内建物の一括建替たわけなのです。全体としては 80％台

えを行おうとするときは、各棟においの後半まで賛成が得られているのですてそれぞれ区分所有法 62 条 1 項の建替

けれども、棟別要件のところで二度失え決議をする必要があり、一棟でも否敗していると。正確に言うと三度失敗決されれば全体を一括して建て替えるしているのです。三度目は、決議がどうことができなかった（鎌野邦樹・折田泰

しても無理そうなのでといって流して、

宏・山上知裕編著(2004)『改正区分所有

４回目で通ったと、それだけで数年余

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− 134 −

④

分に掛かってしまった（第 7 回会議議

建替えは建物の管理の延長線上に位置

事録（小林委員）、p.32」という実務者する事柄であると言えることから、団からの報告があるように、全体要件が地内の全部の建物の建替えを、敷地共満たされて建替え決議が成立したにも有者によって構成される団地管理組合

かかわらず、ごく少数の区分所有者のの集会で決定することにも十分な合理反対により各棟要件が満たされず建替性が認められると考えられる（稲本=鎌えが頓挫、遅延するような事例が生じ

野 p.507、傍線は引用者）」とされ、団ているのも事実であり、このようなマ

地内建物の一括建替え決議ができるこ

ンション建替えの障害となるような事ととしたのであるが、この考えを敷衍態が生じないようにするのが今回の法すると少なくとも団地管理組合のある改正の趣旨（マンション建替えの円滑団地においては各棟要件がなくてもよ化）であることを改めて思い起こすべ

いということができると考えられる。

きである。

現在では、団地型マンションの約 95％

本稿の考え方が全棟一括管理方式となっており（平(1)

本来、各棟要件は削除すべき

成 30 年 度 マ ン シ ョ ン 総 合 調 査 、

今回の区分所有法制改正の目的は、

https://www.mlit.go.jp/common/0011

マンションの建替えを円滑化させるこ

79342.pdf）、団地内の一体感が強固でとであり、本来各棟要件のような団地あることからも、各棟要件の必要性は

内建物の一括建替えの阻害要因となる

小さくなっていると考えられる。

要件は削除すべきである。

各棟要件を設けず団地全体の決議

団地内建物の特定建物だけの建替え（全体要件）だけで一括建替えができであれば、他の棟の区分所有者によるるようにすれば、一括建替えが遅延、頓建替え承認決議（一括建替えの各棟要挫するような事態は生じにくくなる。

件に相当）が必要になる場合もある（例

部会における委員発言やパブリックコ

えば容積率の先食い、区分所有法 69 条

メントでも、各棟要件により団地全体

5 項参照）が、全棟建替えであれば通常の一括建替えが困難になっていることの建替え決議と同様、全体の一括建替が指摘されており、各棟要件は削除す

え決議だけで十分であるというべきでべきである。

ある 75)。

(2)

各棟要件修正に対する批判と反論

2002（平成 14）年改正の際は「各建よって、要綱案の提案は次善の策に物が規約で団地管理組合の管理対象とすぎないが、要綱案の各棟要件の修正されている団地（法 68 条 1 項 2 号参に対して照）にあっては、建物に関する権利と敷1)地に関する権利とは分離処分が禁止さ

反対者の財産的保護の観点から問題はないかれるなど強い一体性を有していること、− 135 −

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2)

区分所有法が民法の共有の規律のれる（第 16 回会議資料 26、p.24）」と特別法として位置づけられているこしているところからも問題はないと考ととの法制上の整合性の観点から許

えられる。

容されるか

2)に対しては、団地内建物の一括建といった批判がなされており、「引き続替えはすでに全体要件である建替え決き検討する必要がある（第 15 回会議資議（一棟単位でする建替え決議と同様）

料 25、p.32）」とされている。

を満たしており、「一括建替え決議制度

しかし 1)に対しては、最判平成 21 年

自体が、全体要件を充足していれば、各

4 月 23 日集民 230 号 435 頁、判時 2045

棟において建替えを行う合理性がある号 116 頁が「建替えに参加しない区分

ことが推認され（中間試案補足説明、所有者は、売渡請求権の行使を受ける

p.109）」ており、その段階で建替えるこことにより、区分所有権及び敷地利用とができるという制度にしても問題は権を時価で売り渡すこととされているなかったはずである。

のであり（同法 70 条 4 項、63 条 4 項）、

そこをさらに屋上屋を架すような各

その経済的損失については相応の手当

棟要件（区分所有者及び議決権の各 3がされている」ことを認めており、十分

分の 2 以上の賛成）を設けたのは、全に財産的保護がなされていると考えら

体では建替え賛成となったが、各棟にれる。また、第 16 回会議資料においてどうしても建替えに納得のできない反「同判決で、『団地全体では同法 62 条

対者が一定割合いる、「反対者が多数を1 項の議決要件と同一の議決要件を定占めていたり、あるいは、区分所有者のめ、各建物単位では区分所有者の数及半数近くが反対している建物がある場

び議決権数の過半数を相当超える議決

合にも、一括建替えが実施できるもの

要件を定めているのであり、同法 70 条とするのは行き過ぎとも考えられ（稲1 項の定めは、なお合理性を失うもので本=鎌野、p.513、及びそこで引用されてはない。』と判示されている。 一括建

いる吉田ほか、p.40）」、そういう反対者

替え決議の各棟要件において反対権構の権利を保護するためであると考えら成を採用した場合でも、団地全体で区れる。

分所有法第 62 条第 1 項の議決要件と同

現行法は法制上の整合性を優先し一の議決要件が定められている点は維「各共有者は、他の共有者の同意を得持されていることに加え、反対者が 3なければ、共有物に変更を加えること

分の 1 以上存在する場合に一括建替えができない（民法 251 条）」という原則

決議が成立しない点においては現行法から賛成者の割合（全員同意を 3 分のと変わらないため、一括建替え決議の

2 以上の同意に緩和）で判断するという決議要件は、上記判決に照らしても、な仕組みを採用した。しかし、全体要件にお合理性を失うものではないと考えらおいてすでに区分所有者（及び議決権）

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− 136 −

の 5 分の 4 以上の同意は得られているの 4 以上の賛成により成立したにもかことで法制上の整合性は取れているとのように改めることについては、区分

かわらずそれを覆すのだから、各棟要、、、、、件の決議は一定割合以上の積極的反対、者が必要である 76)と考えるのは合理的所有法が民法の共有の規律の特別法とである。このような場合は、賛成者の割して位置付けられていることとの法制合で判断するよりも反対者の割合で判上の整合性の観点から許容されるかを、断する方が理にかなっている。むしろ、引き続き検討する必要がある（第 16 回

現行法のように議決権を行使しなかっ会議資料 26、p.24）」とあるが、本筋はた者を反対票に数えていた方式が著しあくまでも全体要件であり、民法とのく不当であったと考えるべきである

整合性は取れている。

（同旨：第 16 回会議資料 26、p.3 参

言うことが可能である。
「各棟要件をこ照）。

すでに全体要件で建替えの合理性は推認されており、各棟要件は反対者の第 16 回会議資料においても「一括建権利を守るための念の為の付随的要件

替え決議の各棟要件において反対権構であると考えるべきである。そもそも、成を採用した場合でも、団地全体で区建物の建替えであるにもかかわらず、

分所有法第 62 条第 1 項の議決要件と同各棟要件は土地の共有持分権（に基づ一の議決要件が定められている点は維く議決権）による多数決で建替えを承持されていることに加え、反対者が 3認するという特殊な制度になっている

分の 1 以上存在する場合に一括建替え

ことに鑑みると、建替えの承認につい決議が成立しない点においては現行法て共有の規律に拘泥する必要はないとと変わらないため、一括建替え決議の考えられる。よって、必ずしも土地の共決議要件は、上記判決に照らしても、な有者の同意の割合で承認の可否を判断

お合理性を失うものではない（同）」としなければならないということにはなされているところである。
今回の各棟要件案は 3 分の 1 を超えらないと考えられる。
各棟要件の決議はもともと一棟建替る反対があれば、いったん決まったはえの決議要件を引き下げるために設けずの一括建替え決議が覆されるというられたものではあるが、視点を変え建仕組みにしたのであるが、その方が反替え反対者の立場から考えると、各棟対者の意向をより直接的に決議に反映

要件の決議は他の決議とは異なり、全することができ、結果的に反対者の権

体要件に関する決議が成立したにもか

利を保護するためという各棟要件の趣

かわらずその決議を否定するための決旨に合致していると考えられる。

議であると言うこともできる。いった(3)

各棟要件の決議において所在等不明

ん団地内建物の一括建替えが全体要件

区分所有者を母数から除外することのである区分所有者及び議決権の各 5 分

問題点− 137 −

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しかし、今回の要綱案には問題もあ議をすることができる）のであればこる。

の仕組みを適用すべきであるが、「各棟

それは、第 1、1(1)（注 1）に「所在につき区分所有者又は議決権の各３分

等不明区分所有者の除外決定の対象との１を超える反対がない限り、一括建なる決議は、区分所有権等の処分を伴替え決議をすることができるものとす

うものを含む全ての決議とする。」とさる。」という要綱案にあっては、みなしれていることであり、これにより各棟賛成者になる所在等不明区分所有者を要件についても所在等不明区分所有者

除外することになり、結果的に建替えを決議の母数から除外する仕組みの対反対者を有利にし一括建替えを阻害し象になると考えられる。

てしまう。そのため、この仕組みを各棟

もともと所在等不明区分所有者を決要件の議決に適用することは適切では議の母数から除外する案は決議要件をない。

緩和するために出てきた考えであり、それゆえ、中間試案第 3 の２(1)（注１）

3-8

団地内建物の建替え承認決議の多数で「所在等不明区分所有者を決議の母決要件の緩和数から除外する仕組み……は、一括建替え決議の全体要件及び各棟要件を緩

要綱案

和するものでもある」と記されている
のである。

第３

しかし、今回提案されている各棟要

団地の管理・再生の円滑化を図る方策

件にこの仕組みを採用すると、集会に

１ 団地内建物の建替えの円滑化

建替え反対派が積極的に参加すること(2)

により団地内建物の一括建替えを阻止することが可能になりかねない

決要件の緩和77)。

団地内建物のうちの特定建物の建替

賛否不明の所在等不明区分所有者は、

え承認決議に関する区分所有法第６９各棟要件に関する決議において一括建替えに対し消極的賛成と見做されるた

団地内建物の建替え承認決議の多数条第１項の規律を次のように改める。
ア

基本的な多数決割合を現行法どおり議め、積極的な反対が一定割合必要であ

決権の４分の３以上としつつ、特定建物

るこの場合は決議の母数から除外するに客観的な緩和事由が認められる場合に必要はなく、むしろ除外する方が一括

は、多数決割合を議決権の各３分の２以

建替え反対者にとって有利となる。

上とする。

よって、各棟要件の多数決要件で現行区分所有法 70 条 1 項を維持する（区イ

上記アの決議を出席者多数決の規律の対象とする。

分所有者及び議決権の各 3 分の 2 以上の賛成がある場合に限り一括建替え決

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 138 −

（参考）区分所有法制の改正に関する中間

ない限り、特定建物の建替えをする

試案

ことができるものとする。
②(2) 団地内建物の建替え承認決議の多数決

客観的事由【α案】 特定建物につき、

要件の緩和

㋐ ……

団地内建物のうちの特定建物の建替え承㋑ ……（略、3-3 参照）

認決議に関する区分所有法第６９条第１項㋒ ……

の規律を次のように改めることについて、のいずれかの事由が認められる場合とす

引き続き検討する。

る。

ア

法定の多数決割合の緩和【β－１案】 ㋐から㋒までに加え、特定建①

法定の多数決割合

物につき、基本的な多数決割合を議決権の㋓ ……

【３分の２以上】とした上で、特定㋔ ……

建物に②の客観的事由がある場合のいずれかの事由が認められる場合とすには、多数決割合を議決権の【過半る。

数】とする。

【β－２案】 ㋐から㋒までに加え、特定建

【Ａ案】

【Ｂ案】

基本的な多数決割合を現行法ど

物につき、おり議決権の４分の３以上とした㋕ …

上で、特定建物に②の客観的事由がのいずれかの事由が認められる場合とすある場合には、多数決割合を議決権る。

の各【３分の２以上】とする。

【β－３案】 特定建物が、㋐から㋒までに【Ｃ案】

多数決割合を現行法どおり議決

加え、㋓から㋕までのいずれかの事由が認権の４分の３以上とした上で、建替められる場合とする。

え承認決議を、出席者の多数決によイ

規約による多数決割合の緩和

る決議を可能とする仕組みの対象

建替え承認決議の多数決要件を、団地建とする（前記第１の１(2)（注２）参物所有者の団体又は団地管理組合法人の規照）。

約で、議決権の【３分の２以上】【過半数】【Ｄ案】

議決権の各４分の３以上の賛成まで減ずることができるものとする。

による建替え承認決議がある場合（注１）所在等不明区分所有者を決議の母数からに限り特定建物の建替えをするこ

除外する仕組み（前記第１の１(1)）は、建替え承とができるという現行法の枠組み

認決議の多数決要件を緩和するものでもある。

を改め、建替え決議が成立した後、（注２）ア①【Ａ案】又は【Ｂ案】を採った上で、一定期間内に議決権の【４分の１以建替え承認決議を出席者の多数決による決議を可

上】【３分の１以上】【２分の１以上】能とする仕組みの対象とする案もある。

の反対による建替え不承認決議が− 139 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

（注３）特定建物の建替えが当該特定建物以外の(1)

建物（以下「当該他の建物」という。）の建替えに

団地内建物の建替え承認決議の多数決要件の緩和特別の影響を及ぼすべき場合における当該他の建要綱案は、団地内建物のうち建替え物の区分所有者等の保護に関する区分所有法第６を予定する建物（特定建物）の建替え承９条第５項の規律は、維持することを前提として認決議に係る基本的な多数決割合は、いる。

現行 69 条 1 項と同じく議決権 79)の 4（注４）建替え承認決議の招集通知において、新た分の 3 以上を維持し、特定建物についに建築する建物の設計の概要として、当該建物のて客観的な緩和事由が認められる場合

建築による団地内建物の容積率等に対する影響には議決権の 3 分の 2 以上に引き下げる

ついて記載する運用の在り方については、引き続というものである。
上述したように、団地内建物の一括き検討する。

建替えにおける各棟要件は、第 15 回会①

議資料 25 において、各棟につき区分所

本稿の意見
建替え承認決議に係る建替えが当該有者及び議決権の各 3 分の 2 以上の賛

特定建物以外の団地内の建物の建替え成がある場合に限り一括建替えをするに特別の影響を及ぼすべきときを除き、ことができるという現行法の枠組みを建替え承認決議は廃止する。

改め、各棟につき区分所有者又は議決

(1)

(2)

権の 3 分の 1 を超える反対がない限り、次善の策として、

1)

団地内の特定建物の建替え決議成

立後に議決権の 3 分の 1 を超える反一括建替えをすることができるものとするとした。

対による建替え不承認決議 78)がない

しかし、団地内建物の特定建物の建限り特定建物の建替えができるもの

替えにおける建替え承認決議要件につとする。また、特定建物につき客観的

いては、「基本的な多数決割合を現行法な緩和事由が認められる場合は議決どおり議決権の 4 分の 3 以上としつつ、権の過半数による建替え不承認決議

特定建物に客観的な緩和事由が認めらがないときに限り特定建物の建替えれる場合には、多数決割合を議決権のをすることができるものとする。

各 3 分の 2 以上とする」という従来か

この場合は所在等不明区分所有者

らの案を採用しており、団地内建物のを決議の母数から除外する仕組みの一括建替えにおける各棟要件のような及び出席者多数決の規律の対象には積極的な改正案にはなっていない 80)。

しない（ただし、要綱案の建替え承認

しかし、この建替え承認決議要件は決議を採用する場合は両方とも対象

建替えを進めるための決議ではなく、とすべきである）。

特定建物の建替えを阻止するための決2)

議である点でその性格は団地内建物の②一括建替えにおける各棟要件と共通し要綱案の考え方Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 140 −

ており（団地内建物の特定建物の建替て、敷地の共有者で構成される団地管えの承認か全ての建物の建替え承認か

理組合の集会で議決権の 4 分の 3 以上という量的な違いしかない）、今回の区の承認を得たときは、団地内の建物の分所有法制の改正の趣旨に合致するよ

建替えが実施できることにしたものでうに仕組みを検討する必要があるはずある（同）」。

である。
(2)

しかし、例えば、土地についてＡ～Ｊ

建替え承認決議要件において所在等

10 人が共有しており、その土地上にあ不明区分所有者を母数から除外する仕る建物甲を A、B、C、建物乙を D、E、組み等

F、建物丙を G、H、I、J で共有してい要綱案 第 1、１(1)の（注１）で「所る場合、A～C が建物甲を建て替えよう

在等不明区分所有者の除外決定の対象とすることについて D～J の建替え承となる決議は、区分所有権等の処分を認決議を必要とする根拠は、土地が A～伴うものを含む全ての決議とする」と

J の共有であるということしかない。
建されている。

物甲は土地とは別の不動産であり、A～また、要綱案において、建替え承認決

C の三人の共有である。本来 A～C の意

議について「出席者多数決の規律の対思により建物甲の建替えは自由なはず象とする。」とされており、より一層のであるが、「共有土地上の建物の建替え緩和が図られている。

は共有物の変更に当たる」ため制限が問題点の指摘加えられている。しかし、建物の建替え③(1)

そもそも建替え承認決議は必要か

は本当に共有物の変更と言えるだろう

1)

建替え承認決議の根拠か。共有の建物を解体し建替えるのでもともと建替え承認決議は、「共有土あれば当然に共有物の変更に当たるが、地上の建物の建替えは共有物の変更に

建物甲の建替えはそうではない。建物当たると解されるので、共有者全員、す甲の建替えにより共有物である土地に

なわち、建替えを実施する建物以外のどのような変更が加えられたというの

建物の所有者（区分所有者）については、であろうか 81)。もちろん、新しい建物

その全員の同意が必要となり（民法 251

甲 2 の建築面積が広がるようなことが条参照）、建替えの実施がきわめて困難あれば土地に変更を加えたと言うことなものになっているという指摘があっができるであろうが、そのような場合た（稲本=鎌野、pp.488-489、及びそこは建物甲の建替えが建物乙、建物丙ので引用されている吉田ほか、pp.38-39）」

建替えに特別の影響を及ぼすとき（区ため「区分所有建物の敷地や団地内の分所有法 69 条 5 項）に該当することに敷地に変更を加える場合に 4 分の 3 以なる（建蔽率の浸食になる）。しかし、上の特別多数決が必要とされている

もともと建物甲があった敷地部分に新（法 21 条、17 条、66 条）ことに準じしい建物甲 2 を建てたからと言って、− 141 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

D～J の所有権が侵害されたと言うことことが問題になるが、これに関してはができるであろうか。むしろ、建物の建事前に特定建物とそれ以外の建物の区替えは共有物の変更に当たるとして、D分所有者間でよく話し合って決めるべ～J が建物甲の建替えに介入すること

きことであり、それが整わなかったこ

は権利の濫用であり、A～C の所有権をとを理由に特定建物の建替えを妨害で侵害していると言えるのではないだろ

きるような仕組みを採用するのは行きうか（我が国の土地と建物は別個の不過ぎであると言わざるを得ない。

動産であるという特殊性に留意が必

もちろん、再建された建物における

要）。
2)

全体共用部分の在り方次第で団地内の建替え承認決議は不要である

他の建物の建替え等に特別の影響を及

第 13 回会議資料 22 には、「基本的なぼす場合は別である。特定建物が団地

多数決割合については、これを単純に内の他の建物の建替えに特別の影響を引き下げると、客観的には建替えの必及ぼすとき 83)は、同法 69 条 5 項にお要性が高いとはいえない特定建物が建いて、当該他の建物の区分所有者全員て替えられる場合にも、建替え承認決の議決権の 4 分の 3 以上の議決権を有

議の多数決割合が引き下げられることする者が建替え承認決議に賛成していとなるが、そのような建物についてまるときに限り、特定建物の建替えをすで建替えの円滑化を図る必要があるとることができる。すなわち「将来の建替

して、建替えに反対する団地建物所有

えに特別な影響の及ぶ棟の 4 分の 3 以者の権利に対する制約を強めることを上の賛成が得られていることを別途要正当化することは困難である（同、件に定め（稲本=鎌野、p.499）」られてp.13）」とある。

おり、当該他の建物の区分所有者の利

しかし、この指摘は必ずしも適切で益は十分に保護されているのであるはない。まず、客観的には建替えの必要（同法 69 条 5 項の規定は今回の改正と性が低くても特定建物の区分所有者がは無関係であり、議決割合も含めその特別多数の賛成により建替えを決議し、まま残すべきである）。

さらに他の建物に特別の影響がない場

むしろ、建替え承認決議は、特定建物合は、同じ団地内の土地を共有していの区分所有者の権利の行使を特別な理るとはいえ他人がそれに対し反対する

由もなく建替えに反対する団地建物所

必要はない。

有者（団地の敷地を共有しているだけ

建替えに反対する必要がある場合との関係に過ぎない）が制約するものでして考え得るのは、「全体共用部分が当あり、憲法 29 条に違反しているおそれ

該棟にある（中間試案補足説明、p.113）」

すらあると言うべきである。

ような場合である。建替えにより当該

3)

全体共用部分がどうなるのか 82)というUrban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 142 −

建替えが特別の影響を及ぼすべきときここで「建替えが特別の影響を及ぼ奇特な区分所有者はそれほど多くないすべきとき」とは、法務省担当者の説明と考えるのが妥当である（団地の規模によると「例えば、団地内の一部の建物が大きくなればなるほど、特定建物のの建替えが先行して実施される場合に建替えによる特別の影響が及ばない建は、他の建物に割り付けられるべき容物が増え、他の建物の建替え承認案件

積を浸食するような建替えが行われ、に議決権を行使する区分所有者の割合

他の棟の所有者（区分所有者）の利益をは低下するため、特定建物の建替えが不当に損なうおそれが（同、及びそこでますます困難になる 84)。リンゲルマン

引用されている吉田ほか p.39）」あるよ効果）。単に同じ団地敷地を共有していうなときのことである。よって、論者のるだけで、特定建物の建替えに関する危惧するような場合には同法 69 条 5 項

建替え承認案件に議決権を行使するこが適用され、建替え承認決議に当たりとになんらインセンティブもない者か

特別な影響の及ぶ建物の区分所有者全らの特別多数の賛成を必要とする仕組

員の議決権の 4 分の 3 以上の賛成が必

みはこのような人間の行動パターンを要になる。これにより容積率の先食い理解していないと言わざるを得ない。

等の問題は解決することになる。

このことは部会資料においても、「団地

4)

他の棟の区分所有者の議決権行使においては、その構造上、特定建物以外

本稿が建替え承認決議に反対する理の区分所有建物等を有する土地共有者

由として、特定建物以外の建物の区分（団地建物所有者）にとって、特定建物所有者の議決権行使があまり期待できの建替えの成否が必ずしも自己の区分

そうにないことも挙げられる。

所有建物等の管理等に影響するわけで

例えば A～D 棟から成る団地においはないため、特定建物の建替えに関心て A 棟が建替え決議をし、建替え承認を持つ団地建物共有者が相対的に少な決議を B～D 棟に求めた場合、通常の A

くなる結果、建替え承認決議に必要な～D 棟で構成される団体の集会ではな賛成が得られないことがある（第 6 回

く、B～D 棟で構成される団体の集会に、「基
会議資料 8、p.14、傍線は筆者）」

おいて建替え承認決議が成立する必要

本的に、団地においては、その構造上特がある（稲本=鎌野、p.491。B～D 棟に定建物以外の区分所有建物等を有する

とっては面倒な話である）が、A 棟の建土地共有者（団地建物所有者）にとって、替えが同法 69 条 5 項に該当しない場

特定建物の建替えの成否が必ずしも自合、すなわち A 棟が建て替えられても己の区分所有建物等の管理等に影響す

B～D 棟の建替えに「特別の影響」を及るわけではない。そのため、類型的に特ぼさない場合は、休みの日にわざわざ A

定建物の建替えへの関心の程度が相対棟の建替え承認のための集会に参加し的に低くなり、集会を開催しても必要て議決権を行使するような、ある意味な多数決割合を満たすことが困難とな− 143 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

ることも考えられ、このような事態にしかし、部会でも指摘されているよより、特段の問題がない建替えが阻害

うに（注 58 の委員発言を参照）、出席されることは望ましくないように考え者多数決については、特定建物の建替られる（第 15 回会議資料 25、p.34、傍えに反対の区分所有者が示し合わせて

線は筆者）。」と何度も指摘されている。

集会に参加し反対票を投じる（その逆

中間試案補足説明も認めるようにはまずない）ことにより建替え承認決「建替え承認決議制度は、これまでほ議を否決するおそれがあることから、

とんど利用されていない（同、p.113）」

出席者多数決の規律の適用はマンショ

が、それは「建替え棟に関係のない棟のン建替えを円滑化するどころか、阻害

住人の関心の低さ（同）」により、「集会することにさえなりかねず、本末転倒を開催しても必要な多数決割合を満たであると言うほかはない。

すことが困難（第 15 回会議資料 25、

このような筋悪の仕組みは、そもそ

p.34）」であることが主な原因であるとも利用されることが稀な建替え承認決考えられる。

議を無理に成立させようとしたことか

また、建替え承認を否決された A 棟ら必要となったと言わざるを得ない 85)。

の区分所有者は、A 棟の建替え承認を否

すでに団地内建物の一括建替えにお決した B～D 棟の区分所有者が建替えける各棟要件の必要性が小さいことをの承認決議を求めてきたときに議決権指摘したが、この団地内の特定建物のを行使する気になるであろうか（たと建替えにおける建替え承認決議はさらえ、B～D 棟の区分所有者が A 棟の建替にその必要性が小さい（それどころかえに積極的に反対したわけではなく単有害ですらある）。

に面倒で集会に行かなかったため建替

建替えにより特別の影響を受けるこえ承認決議が成立しなかっただけであとがない区分所有者（建替えが他の建っても）。

物の建替えに特別の影響を及ぼすとき、このように建替え承認決議制度は団他の建物の区分所有者は同法 69 条 5 項

地内住民間の分裂、不和を助長すらしで保護される）が特定建物の区分所有かねない制度であるので、これまでほ者の大多数の賛成により決まった建替

とんど利用されていないのは当然のこえを覆す同法 69 条 1 項の建替え承認決となのである。建替え承認決議は廃止

議は特定建物の区分所有者の権利を侵するのが妥当である。

害しかねず、マンション建替え円滑化

5)

出席者多数決の規律の適用の阻害要因となるため、今回の区分所

要綱案は、集会を成立させるために、

有法制改正で削除すべきである。

所在等不明区分所有を除き、さらに出(2)

建替え承認決議を残す場合の改善案

席者多数決の規律の対象とするという

1)

建替え不承認決議
しかしながら、建替え承認決議要件

仕組みを提案している。

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 144 −

を残そうとするのであれば、次善の策であることの証左の一つである。

として、中間試案にあるように「建替え建替え不承認決議を採用すれば、出決議が成立した後、一定期間内に議決席者が少なく決議が成立しない問題は権の【４分の１以上】【３分の１以上】

むしろ望ましいとさえ言える（不承認【２分の１以上】の反対による建替え

決議自体が議決で否決されるどころか、不承認決議がない限り、特定建物の建欠席者が多くそもそも総会が成立しな替えをすることができるものとする。」

い(マンション標準管理規約(単棟こととすべきである。

型)47 条 1 項では総議決権の半数を超

この建替え不承認決議の基本的な多える組合員の出席が必要)ことは、他の数決要件は団地内建物の一括建替えに

建物の区分所有者が特定建物の建替え

おける各棟要件の割合に合わせ議決権に同意したことを意味している）。

の 3 分の 1 以上とすべきである。

特定建物の建替えに対する他の建物

さらに特定建物に客観的な緩和事由の区分所有者の反応としては、大雑把が認められる場合には建替えの必要性に以下のように分けることができる。

がより一層大きくなるので、建替え不1)

積極的に賛成（少数）承認決議には議決権の過半数の賛成を2)

どちらかといえば賛成

必要とすべきである 86)。

3)

関心なし（最も多い）

4)

どちらかといえば反対

5)

積極的に反対（少数）2)所在等不明区分所有者等を集会の決議の対象から除外することの問題点
要綱案では、建替え承認「決議を出席

要綱案では、1)、2)、3)の各グループ

者多数決の規律の対象とする。」としてのうち建替え承認決議案に賛成する者いる。部会では上述のように区分所有

合計で 4 分の 3 以上又は 3 分の 2 以上

者全員を母数とすると「集会を開催しの賛成を得ることが必要であるが、1)ても必要な多数決割合を満たすことがはともかく、2)、3)のグループに賛成し困難となる」ため、出席者を母数とするてもらうのは難しいと言わざるを得なことにしたようである。

い。

しかし、出席者多数決は集会に建替

それに対し、ここで提案している仕え反対派が積極的に参加することによ

組みによれば、3)、4)、5)のグループのり団地内建物の建替えを阻止すること

うち建替え不承認決議の賛成者（建替が可能になりかねず、適切とは言い難

え承認決議の反対者）で 3 分の 1 以上

い。

又は過半数の票を集める必要がある。

このような不都合は特定建物の建替

3)グループは建替えに関心がないのだ

えに賛成する者の数で建替え決議の成から不承認決議に賛成することはほと否を判断するから生じるのであり、建んど期待できない（そもそも自分とは替え承認決議を必要とする案が不適切

関係のない建物の建替えに関心のない− 145 −

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者は集会に出席しない）。4)グループも(2)

団地内の特定建物の建替えに当たっ全員が建て替えに反対するわけではなては、特定建物の建替え決議成立後一いから、5)＋αで 3 分の 1 を超える反定期間内（せいぜい 1 か月程度であろ対を得ることが必要になるが、これもう）に建替え不承認決議がなされた場

困難が予想される。

合に限り特定建物の建替えはできなく

特定建物の区分所有者の立場からは、他の建物の区分所有者の大多数からなる(3)

建替え不承認決議の多数決割合は議「積極的に建替えに賛成」してもらう

決権の 3 分の 1 を超える不承認（不承

必要はなく、「積極的かつ明示的に建替

認又は建替えに反対に〇）、特定建物にえに反対」する者（5）＋α）がそれほ客観的な緩和事由が認められる場合にど多くない（半分以下）ことが分かればは議決権の 3 分の 2 を超える不承認（同）

それで十分なのである。

とするという仕組みにするゆえに、建替え不承認決議に関して(4)

建替え不承認決議においては所在等

は、所在等不明区分所有者を母数から不明区分所有者を決議の母数から除外

除外する仕組み（分母を小さくするこする仕組みや出席者多数決の規律の対とになるので建替え不承認決議が成立

象とはせず、母数は特定建物以外の建しやすくなり、反対派に有利）や出席者物の区分所有者総数とする

多数決の規律（同）の対象とする必要はことを検討すべきである。

なく、特定建物以外の団地内建物の区分所有者全員の議決権の 3 分の 1 を超

3-9

団地内建物・敷地の一括売却

える又は過半数の反対があって初めて建替え不承認決議が成立するという仕要綱案

組みにすべきである。これが、団地内の特定建物の建替えの円滑化にもっとも

第３ 団地の管理・再生の円滑化を図る方資する仕組みであると考えられる。
④

策

本稿の考え方２

今回の区分所有法制の改正において、団地内の特定建物の建替えについては、
まず、(1)

団地内建物・敷地の一括売却
団地内建物・敷地の一括売却に関し、
次のような規律を設ける。
団地内建物の全部が区分所有建物で建替えが区分所有法 69 条 5 項に該当あり、当該団地内建物について団地管する場合を除き、建替え承認決議は廃理規約が定められており、かつ、それ止するらの所在する土地が当該団地内建物のことを検討すべきであり、次善の策とし団地建物所有者の共有に属する場合にて、は、当該団地内建物の区分所有者で構成される団地建物所有者の団体又は団

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 146 −

地管理組合法人の集会（以下「団地管【Ａ案】 基本的な多数決割合を団地内建物

理組合等の集会」という。）において、の区分所有者及び議決権の各【４分

団地内建物の一括建替え決議と同様のの３】以上とした上で、団地内建物

多数決（全体要件及び各棟要件。前記の全部について②の客観的事由が１参照）で、当該団地内建物及びそのある場合には、多数決割合を団地内

敷地利用権を一括して売却する旨の決

建物の区分所有者及び議決権の各議（以下「団地内建物敷地売却決議」と【３分の２】以上とする。

いう。）をすることができる。

【Ｂ案】 基本的な多数決割合を団地内建物の区分所有者及び議決権の各５分（注）決議事項や手続については、一棟単位ですの４以上とした上で、団地内建物のる建物敷地売却決議と同様とする。

全部について②の客観的事由があ（参考）区分所有法制の改正に関する中間る場合には、多数決割合を団地内建

試案

物の区分所有者及び議決権の各【４第３分の３】以上とする。

団地内建物・敷地の一括売却

団地内建物の一括建物敷地売却決議に関② 客観的事由

し、次のような規律を設けることにつき、引【α案】 団地内建物の全部につき、き続き検討する。

㋐ ……

(1)

一括建物敷地売却決議㋑ ……（略、3-3 参照）

団地内建物の全部が区分所有建物であ㋒ ……

り、当該団地内建物について団地管理規のいずれかの事由が認められる場合とす

約が定められており、かつ、それらの所在る。

する土地が当該団地内建物の団地建物所【β－１案】 ㋐から㋒までに加え、団地内

有者の共有に属する場合には、当該団地

建物の全部につき、内建物の区分所有者で構成される団地建㋓ ……

物所有者の団体又は団地管理組合法人の㋔ ……

集会（以下「団地管理組合等の集会」といのいずれかの事由が認められる場合とすう。）において、一定の多数決で、当該団る。

地内建物及びその敷地利用権を一括して【β－２案】 ㋐から㋒までに加え、団地内

売却する旨の決議（以下「一括建物敷地売

建物の全部につき、却決議」という。）をすることができる。

㋕ ……

(2)

団地管理組合等の集会において必要のいずれかの事由が認められる場合とすとされる多数決要件（いわゆる全体要る。

件）【β－３案】 団地内建物の全部につき、㋐ア

法定の多数決割合等

から㋒までに加え、㋓から㋕までのいずれ①

法定の多数決割合かの事由が認められる場合とする。

− 147 −

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イ

合意による多数決割合のいずれかの事由が認められる場合とす

当該団地内建物の区分所有者全員の合意る。

により、全体要件の多数決の割合を【４分の【β－２案】 ㋐から㋒までに加え、当該区

３】【３分の２】以上に引き下げることがで

分所有建物につき、きるものとする。

㋕ ……

(3)

のいずれかの事由が認められる場合とす

各区分所有建物において必要となる賛成等（いわゆる各棟要件）る。

ア

法定の多数決割合等【β－３案】 当該区分所有建物につき、㋐①

法定の多数決割合

から㋒までに加え、㋓から㋕までのいずれ【Ａ案】 一括建物敷地売却について各区分
所有建物において必要となる多数かの事由が認められる場合とする。
イ

合意による多数決割合

決要件（いわゆる各棟要件）の多数

団地内建物の区分所有者全員の合意によ決割合を、区分所有者及び議決権のり、各棟要件に係る多数決割合を【過半数】

各【過半数】とする。

まで引き下げることができるものとする。

【Ｂ案】 各棟要件の基本的な多数決割合を（注１）全体要件・各棟要件のいずれについても、区分所有者及び議決権の各３分の

所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する

２以上とした上で、②の客観的事由

仕組み（前記第１の１(1)）の対象とすることを想がある区分所有建物については、多定している。

数決割合を区分所有者及び議決権（注２）決議の手続については、団地内の建物の一の各【過半数】とする。

括建替え決議を参考に引き続き検討する。

【Ｃ案】 各棟につき区分所有者及び議決権（注３）全体要件・各棟要件のいずれについても、の【３分の１以上】【過半数】の反対㋐から㋔までの客観的事由については、一括建物がない限り、一括建物敷地売却決議

敷地売却の後に当該客観的事由を解消するためのをすることができるものとする。

再生手法がとられることを想定している。

②

客観的事由

（注４）各棟要件のア①の【Ａ案】及び【Ｂ案】に【α案】 当該区分所有建物につき、ついては、本文の区分所有者及び議決権の各【過半㋐ ……

数】とする案とは別に、各【５分の３以上】とする㋑ ……

ことも考えられる。

㋒ ……

（注５）全体要件及び各棟要件の㋐から㋔までののいずれかの事由が認められる場合とす

客観的事由の存否につき、非訟事件の手続を設ける。

て、裁判所の確認を経ることとする考え方がある【β－１案】 ㋐から㋒までに加え、当該区が、同様の事由につきマンション建替円滑化法制

分所有建物につき、

における行政の認定手続があることを踏まえつ㋓ ……

つ、引き続き検討する。

㋔ ……

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− 148 −

①

本稿の意見

(2)

各棟要件

(1)

一括建物敷地売却制度は採用しない。

団地内の全ての建物につき、客観的(2)

次善の策として一括建物敷地売却制

な緩和事由が認められる場合には、多度を採用する場合は、要綱案通り、各棟数決割合を団地内建物の区分所有者及要件を各棟につき区分所有者又は議決

び議決権の各 4 分の 3 以上権の 3 分の 1 を超える反対がないことの多数決で、当該団地内建物及びその敷とする。

地利用権を一括して売却する旨の決議

要綱案の考え方（以下「一括建物敷地売却決議」という。）

老朽化した区分所有建物の再生方法とをすることができるとしている。

②

して、区分所有法において建替え決議（同

なお、全体要件・各棟要件のいずれにつ法 62 条 1 項）が設けられているが、建物いても、の取壊し・再建費用や二度の引っ越しが1)必要になるなど区分所有者にとっては負担が大きい。このことは、団地関係にある

所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する仕組みの対象とすること、
2)

決議事項や手続（団地管理組合等の区分所有建物についても同様である。ま

集会の招集や説明会の開催）について

た、既存不適格で建替えが困難なこともは、一棟単位でする建物敷地売却決議ある。

と同様とすること

よって、団地内建物・敷地の一括売却制
度が提案されている。手続に関しては、団としている。
③

問題点の指摘地内建物の一括建替えと同様の考えに基問題は客観的な緩和事由の存する建物

づいている（第 6 回会議資料 9、p.14）。

を売却した後に、当該建物が実際に除却

1)

されるかどうか疑問であることである。

団地内建物の全部が区分所有建物で中間試案では「（注３）全体要件・各棟ある
2)

要件のいずれについても、㋐から㋔まで

当該団地内建物について団地管理規の客観的な緩和事由については、一括建約が定められている
それらの所在する土地が当該団地内

物敷地売却の後に当該客観的な緩和事由

建物の団地建物所有者の共有に属するを解消するための再生手法がとられるこ

場合には、当該団地内建物の区分所有者とを想定している」とあるが、必ずしもこで構成される団地建物所有者の団体又はの想定通りになるとは言い切れない。

3)

団地管理組合法人の集会（以下「団地管理④組合等の集会」という。
）において、(1)(1)

本稿の考え方
一括建物敷地売却制度は採用すべき

ではない

全体要件
基本的な多数決割合を現行法どおり

上述したように、団地内の建物につ団地内建物の区分所有者及び議決権のいて「一括建物敷地売却制度」を適用す

各 5 分の 4 以上ることが問題であるのは、建物敷地を− 149 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

購入した者が建物等を購入後、建物をン建替円滑化法 102 条 2 項 1 号から 3除却するかどうかが明確ではないから

号のいずれかに該当することの認定をである（転売目的で放置する可能性が特定行政庁から受けたマンションはマある）。

ンション敷地売却決議を行うことが可第 8 回会議資料 17、p.11 においては能（同法 108 条 1 項）であり、要綱案「本文（注３）では、全体要件・各棟要同様の効果を上げることができる。

件のいずれについても、一括建物敷地

さらに同法 109 条 1 項により、マン売却の後に多数決割合の引き下げの要

ション敷地の買受人は買受計画を作成件となった客観的事由（築年数に関す

し、都道府県知事等の認定を申請する

る㋕を除く。
）が解消するための再生手ことができるとされている。認定買受法がとられることを想定していること

人は買受計画に基づきマンションの除を注記して」おり、「客観的事由がある却を実施しなければならない（同法 113

団地内の建物の買受人は、何らかの事条）とされており、買い受けたマンショ

情によりその建物において事故が発生

ンの除却が義務付けられている。

した場合には、土地工作物責任（民法第ただし、要綱案の一括建物敷地売却

717 条第 1 項）を負うことになること

制度より適用範囲が狭く、特定要除却

や、買い受けた建物をそのままの状態

認定マンションに該当する場合（マンで再度分譲しようとしても、当該客観ション建替円滑化法 102 条 2 項 1 号か的事由が解消されないままでは容易で

ら 3 号のいずれかに該当）に限られるないことから、当該客観的事由を解消（衛生上有害である場合及びバリアフするための再生手法が行われることがリー非対応の場合が除かれる）ことに類型的に期待できるものと考えられなるが、上述したように買受人が建物る。」とあるが、やや甘きに失した見方を除却する保障が全く準備されていなではないか。バックに反社がついていい要綱案よりはるかに適切であり、現る会社が購入して、建物をそのまま利実的にもそれで十分であると考えられ

用し地域にとって好ましくない者を住る。

まわせるような不都合が生じる可能性(2)

各棟要件についてもある 87)。また、買受人の資金が不足

仮に一括建物敷地売却制度を創設すし放置されたとしても行政は簡単にはるのであれば、団地内建物の一括建替

関与できないし、当該建物の元の区分

えと同様の多数決で団地内建物敷地売

所有者にも責任を問うことはできず、却決議をすることができるので、各棟結局危険な建物が放置され周辺に悪影

要件については、各棟につき区分所有

響を及ぼすことになる。

者又は議決権の各 3 分の 1 を超える反このような制度を今回の区分所有法制の改正で追加しなくても、マンショ

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 150 −

対がない限り、一括建物敷地売却決議

をすることができるという要綱案を採１条）、規約の設定、変更又は廃止（区用することとする。

分所有法第３１条第１項）を行うことができるものとする。

3-10

団地内建物の全部又は一部が全部滅(3)(1)の集会においては、(2)に掲げる決失した場合における団地の管理の円滑議に加えて、以下の決議をすることが化できるものとする。
ア

再建承認決議団地内建物の一棟以上が滅失した場合

要綱案
第３ 団地の管理・再生の円滑化を図る方策

において、当該滅失した団地内建物が所３在していた土地が団地建物所有者等の共団地内建物の全部又は一部が全部滅失有に属しているときは、議決権の４分のした場合における団地の管理の円滑化

３以上の多数により、滅失した建物の再

団地内建物の全部又は一部が全部滅失

建を承認することができる。

した場合における団地内建物等の管理に関し、次のような規律を設けることとす

イ

建替え承認決議
団地内建物の一棟以上が滅失した場合る。
(1)

団地内建物の一棟以上が区分所有建において、特定建物が所在する土地が団物である場合において、一団地内にあ地建物所有者等の共有に属しているとき

る数棟の建物（団地内建物）の土地又は、議決権の４分の３（ただし、特定建物は附属施設（これらに関する権利を含につき、客観的な緩和事由が認められる

む。）が団地内建物の所有者（区分所有場合には、３分の２）以上の多数により、建物にあっては、区分所有者）の共有

当該特定建物の建替えを承認することがに属する場合において、団地内建物のできる。

全部又は一部が全部滅失したとき（区建替え再建承認決議

分所有建物にあっては、取壊し決議又団地内建物の一棟以上が滅失した場合は区分所有者全員の同意に基づき取りにおいて、当該滅失した団地内建物及び壊されたときを含む。
）は、当該建物が

特定建物が所在する土地が、団地建物所

滅失した時から起算して５年が経過す

有者等の共有に属しているときは、議決る日までの間は、滅失した建物の所有権の４分の３以上の多数により、当該滅者であった者も含めて集会を開き、規失した建物の再建及び滅失していない建約を定め、及び管理者を置くことがで物の建替えを承認することができる。
エ

きる。
(2)

ウ

一括建替え等決議(1)の集会においては、敷地や附属施

区分所有法第７０条第１項本文に規定設に変更を加える行為（区分所有法第する場合において、団地内の全部又は一

１７条第１項、第２１条）や管理に関部の建物が全部滅失したときは、団地建する行為（区分所有法第１８条、第２物所有者等及び議決権の各５分の４以上− 151 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

の多数で（全体要件）、滅失した全ての建出席者の多数決による決議を可能とする仕組物の再建及び滅失していない全ての建物

みの対象とはしない。

の建替えを行うことができる。

（注２）(1)の集会における議決権の割合は、敷地

ただし、各団地内建物ごとに、次に掲に関する決議については、敷地の（準）共有持

げる区分に応じて、それぞれ当該各号に分の割合によることとし、附属施設について定める者がその一括建替え等決議に反対は、当該附属施設に係る（準）共有持分の割合

した場合はこの限りでない（各棟要件）。

によることとする。

(ｱ)

当該団地内建物が滅失した建物であ（注３）再建承認決議、建替え承認決議、建替え再る場合

建承認決議及び一括建替え等決議の決議事項

当該団地内建物の敷地共有持分等の(ｲ)

オ

や集会の招集手続については、現行の被災区３分の１を超える議決権を有する者

分所有法と同様とする。一括建替え等決議に(ｱ)に掲げる場合以外の場合

ついても、一括建替え等に参加しない団地建区分所有者の３分の１を超える者又物所有者等の敷地利用権は、売渡し請求によは議決権の合計の３分の１を超える議って、一括建替え等に参加する団地建物所有決権を有する者

者等に集約させることとし、その手続は建替

一括敷地売却決議

え決議と同様とする。なお、一括敷地売却決議

区分所有法第７０条第１項本文に規定については、一括建替え等決議と同様の手続する場合において、団地内の全部の建物とする。

が全部滅失したときは、団地建物所有者（注４）団地建物所有者等集会において定める規等及び議決権の各５分の４以上の多数

約では、区分所有法第６８条と同様に、当該団で、当該団地内建物の敷地等又はこれに地内の一部の建物の所有者（専有部分のある関する権利につき、一括して、その全部建物にあっては、区分所有者）の共有に属するを売却することができる。

場合における当該土地又は附属施設（専有部

ただし、各団地内建物ごとに、当該団分のある建物以外の建物の所有者のみの共有

地内建物の敷地共有持分等の３分の１以に属するものを除く。）及び当該団地内の専有上の議決権を有する者が一括敷地売却に部分のある建物を、団地建物所有者等集会の反対した場合には、この限りでない。

管理対象とする旨を定めることができること(4)(1)の集会においては、現行の被災区とする。

分所有法第１４条第２項及び第３項と同様に、通知の特則に関する規律を設（参考）区分所有法制の改正に関する中間

けるものとする。

試案（注１）敷地共有者等集会と同様に、(1)の集会に

第３・１

団地内建物の全部又は一部が全ついても、出席者の多数決による決議を可能部滅失した場合における団地の管理の円滑とする仕組みの対象とする。ただし、一括建替

化団地内建物の全部又は一部が全部滅失しえ等決議及び一括敷地売却決議については、

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 152 −

た場合における団地内建物等の管理に関は再建又は建替えはできないこととし、次のような規律を設ける。

する。

一団地内にある数棟の建物（団地内建物）

1)

再建不承認決議の議決割合の土地又は附属施設（これらに関する権利

議決権の 3 分の 1 を超える反対（不を含む。）が団地内建物の所有者（区分所有

承認）

建物にあっては、区分所有者）の共有に属す

2)

建替え不承認決議の議決割合

る場合において、団地内建物の全部又は一議決権の 3 分の 1 を超える反対（不部が全部滅失したとき（区分所有建物にあ承認）、特定建物に客観的な緩和事由っては、取壊し制度又は区分所有者全員のが認められる場合は過半数の反対

同意に基づき取り壊されたときを含む。）（不承認）

は、滅失した建物の所有者であった者も含

3)

めて集会を開き、規約を定め、及び管理者を建替え再建不承認決議
一度の集会で複数の建替え又は再置くことができる。

建承認議案に対して議決権を行使す（注１）団地内建物の一部が全部滅失した場合にるが、決議の成否に関しては各棟ご

ついては、被災区分所有法を参考に、再建承認決とに個別に判断し、それぞれ議決権

議、建替え承認決議、建替え再建承認決議及び一括の 3 分の 1 を超える反対があった場

建替え等決議の仕組みを設けた上で、それらの決合は建替え、再建は認められない。た議を本文により開催される集会で決議することがだし、建替えの承認に関し特定建物できるものとすることを想定している。

に客観的な緩和事由が認められる場（注２）本文に加えて団地の敷地等の共有物分割

合は過半数が反対した場合に限り建請求を制限する規律を設けるかどうかは、団地の替え等は認められない。
4)

敷地の共有物分割請求の規律（後記４参照）との関

再建不承認決議、建替え不承認決

議及び建替え再建不承認決議に関し係を踏まえて引き続き検討する。

ては、所在等不明区分所有者を決議①の母数から除外する仕組みの対象に

本稿の意見
(1)

はせず、母数は特定（滅失）建物以外

再建 88)や建替えが当該特定（滅失）の建物の区分所有者総数とする。

建物 89)等以外の建物の建替え又は再建に特別の影響を及ぼすべきときを

(2)

(3)

一括建替え等決議、一括敷地売却決

除き、再建承認決議、建替え承認決議

議についての基本的な考え方は 3-7

及び建替え再建承認決議は不要とす参照。

べきである。

1)

団地内建物の一括建替え等決議及次善の策として、再建承認決議等のび一括売却決議における全体要件の代わりに再建不承認決議、建替え不承

基本的な多数決割合を団地建物所有

認決議及び建替え再建不承認決議と者等及び議決権の各 4 分の 3 以上にし、以下の 1)又は 2)に該当する場合引き下げるとともに、客観的な緩和− 153 −

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事由が認められる場合は各 3 分の 2

者等集会制度が設けられているが（被災以上に引き下げる。

区分所有法第２条）、区分所有法において

2)②

各棟要件は廃止する。次善の策とはこれに類する規律がない。今後、区分所

しては、要綱案にあるように、各棟に有建物の高経年化が進行することが見込

つき団地内建物の敷地共有持分等のまれており、区分所有建物が、政令で指定

3 分の 1 を超える者等の反対がないされた大規模災害によってではなく、老限り、一括建替え決議をすることが朽化や局地的な災害等によって全部滅失できるものとする。なお、この場合はする事態も発生し得る。……しかし、現行所在等不明区分所有者を決議の母数法を維持すると、それらの場合への対応から除外する仕組みの対象にはしなが困難であるとも考えられる（第 7 回会

い。

議資料 11 pp.2-3、傍線は筆者）」。

要綱案の考え方

そのため、「一団地内にある建物が全部「全部又は一部の団地内建物が全部滅滅失した場合に、集会による意思決定を失した場合には、当該滅失した団地内建行うことを可能にする必要性が高（第 13物の所有者が団地関係から離脱し、共有

回会議資料 22、p.20）」く、「建物の滅失状態にある土地又は附属施設に関する意後も引き続き集会により意思決定を行う

思決定を円滑に行うことが困難になるこことができるとすることは、不測の不利とから、このような場合に、滅失した建物

益をもたらすものではなく、むしろ団地の所有者であった者も含めて集会を開き、内建物の所有者らの合理的意思に沿う規約を定め、及び管理者を置くことがで（同）」として、団地建物所有者等集会のきるとすることが必要である（第 13 回会

設置と再生のための手続が提案されてい議資料 22、p.20）」。そして、当該団地建る。

物所有者等「集会においては、被災区分所

今回の区分所有法制の見直しにおいて有法を参考に、再建承認決議（被災区分所

被災区分所有法も改正されることになっ有法第 15 条）、建替え承認決議（被災区ており、同法 15 条から 17 条に規定する

分所有法第 16 条）、建替え再建承認決議

各承認決議については現行の議決権の 4（被災区分所有法第 17 条）及び一括建替

分の 3 以上の賛成から 3 分の 2 以上の賛え等決議（被災区分所有法第 18 条）をす

成に改正することが要綱案で提案されてることができる（同、p.21）」ようにするいるところである(3-11 参照)。

ことを提案している。
(1)

それに対し、ここで議論している団地

再建承認決議等

内建物の全部又は一部が全部滅失した場「現行法では、被災区分所有法におい合、その原因は老朽化や局地的な災害等て、区分所有建物が全部滅失した場合に、によるものであり、政令で指定するよう

元区分所有者の一定の多数決による再建

な大規模災害が原因ではないため、再建決議等を行うことを可能とする敷地共有

承認決議、建替え承認決議及び建替え再Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 154 −

建承認決議の多数決割合については、基団地内建物の再建承認決議、建替え

本的に現行の被災区分所有法における決承認決議及び建替え再建承認決議は不議要件に合わせ議決権の 4 分の 3 以上と要とすべきである。
上述したように、平時においてすら

している。
(2)

一括建替え等決議

団地内建物の特定建物の建替え承認決

区分所有法 70 条にある団地内建物

議（区分所有法 69 条 1 項）は不要であの一括建替え決議（要綱案で各棟要件るべきと考える（3-8 参照）。団地内のが大幅に変更されている）と同様の規特定建物が全部又は一部滅失するよう律を定めている。ただし、全部又は一部な緊急の場合、区分所有者自身が居住の建物が全部滅失しているため客観的していた特定建物の再建や建替えに関な緩和事由該当性は考慮されず、基本する決議に参加するよう努めるのは当的な議決割合は団地建物所有者及び議然であるが、そうでない区分所有者に決権の各 5 分の 4 以上である。

とって関係のない特定建物の再建や建(3)一括敷地売却決議

替えの承認のためにわざわざ議決権を

上記一括建替え等決議と同様、区分行使することは、平時よりもさらに一所有法 70 条にある団地内建物の一括層考えにくい。特に緊急事態が災害に建替え決議と同様の規律を定めている。

よるものである場合には団地内の建物

団地内の全部の建物が全部滅失していの全区分所有者が何らかの被害を受けるため、団地内建物・敷地一括売却制度ている可能性が高く、議決権の行使をにおけるような問題はないと考えられ求めるのは無理がある 90)。よって、再る（3-9 参照）。

建承認決議等は、関係のない建物の区問題点の指摘分所有者に過大な負担をかけること、③(1)

再建承認決議等

承認決議が成立する可能性が小さいこ

3-8 で述べたように、再建や建替えがとから不要とすべきである。

当該再建される建物等以外の建物の建他方で、区分所有法 69 条 5 項、被災

替え・再建に特別の影響を及ぼすべき区分所有法 15 条 5 項（16 条 2 項で準ときを除き、再建承認決議、建替え承認用する場合を含む）に定める「建替え決議、建替え再建承認決議は不要であ（再建）承認決議に係る建替えが当該ると考える。

特定（滅失）建物以外の建物の建替え

以下、1)で承認決議は不要であるこ（再建）に特別の影響を及ぼすべきととを説明する。次に 2)で、次善の策とき」は別であり、この場合は現行の区分

してこれらの承認決議を定める場合の所有法 69 条 5 項、被災区分所有法 15

要綱案の問題点を指摘する。

条 5 項と同様に、当該他の建物の区分

1)

再建承認決議、建替え承認決議、建替え再建承認決議は必要か

所有者全員の議決権の 4 分の 3 以上の議決権を有する区分所有者の賛成が必− 155 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

要とすべきである。議決権の 4 分の 3であり、再建不承認決議、建替え不承

以上を維持し引き下げない理由は、た認決議を採用すべきである。

とえ緊急時であっても、議決割合を引

ただし、「建替えが特別の影響を及き下げて特定建物の再生のために容積ぼすべきとき」については、3-8③率の先食い等を認めるのは他の建物の(1)2)で述べたように建替え承認決

区分所有者の権利を侵害するからであ

議（決議要件は議決権の 4 分の 3 以る。ゆえに、この場合は他の建物の区分上）が必要になるのは当然のことで所有者も大変な状況ではあるとはいえ、ある。

自らの権利を守るために万難を排して

b)

建替え再建承認決議

承認決議を行う集会に参加してもらう

上述したことから建替え再建承認ことになるが、それはやむを得ないと決議ではなく、建替え再建不承認決考えられる。

議を採用すべきである（3-8 参照）。

2)

要綱案における承認決議を採用する
場合の改善案(ｲ)

要綱案の問題点
建替え再建承認決議は、団地内建

以下は次善の策として、要綱案に則物の一棟以上が滅失した場合に、当り再建承認決議、建替え承認決議及び該全部滅失した建物が再建を、特定建替え再建承認決議の仕組みを採用す

建物が建替えをしようというときに、る場合の仕組みのあり方について検討

議決権の 4 分の 3 以上の多数で建物を行う。

の再建及び建替え両方の承認決議を

a)

再建承認決議、建替え承認決議

一度の集会で行おうというものであ

上述したように、団地内の一部のる。団地内の複数の建物が全部又は建物が全部滅失するような緊急的な一部滅失しているような状況のもと事態においては、特定（滅失）建物以で、再建承認決議及び建替え承認決

外の建物も被害を被っていることが議を別々に行うというのは非常に困多く、そのような状況の中で、滅失し難である。よって、これらの承認決議

た建物の区分所有者はもちろん、滅をまとめて行うことは、緊急時の対失建物以外の建物の区分所有者に再応、手続の合理化の観点からも適切

建承認決議等のために議決権を行使である。

するような余裕があるとは考えにくい。

しかし、客観的な緩和事由が認められる特定建物単独の建替え承認決

このような場合は、平時の建替え

議では議決権の 3 分の 2 以上で決議

承認決議以上に、積極的に再建（又はすることができたのに対し、建替え建替え）に反対であるという強固な再建承認決議においてそれが認めら意思を持つ者の割合を問題にすべきず議決権の 4 分の 3 以上が必要であるのは、客観的な緩和事由が認めら

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 156 −

れる特定建物の区分所有者の立場か済を優先する観点から生じた結果に着らは公平であるとは言えない。特定

目すべきであるという考えもあり得る

建物に客観的な緩和事由が認められが、局地的な災害と政令で指定するよる場合に建替え再建承認決議を求め

うな大規模災害では被害の状況が大きたところ、承認の割合が 70%（3 分のく異なるため、その緊急性・必要性に違2 以上かつ 4 分の 3 未満）で建替えいがあり、その結果建替え決議等の決が認められないとしたら、単独で建議割合に差を設けるのは已むを得ない

替え承認決議を求めた場合は認めらと言わざるを得ない。

れているのであるから当該特定建物(3)

一括敷地売却決議
3-9 と異なり、すでに団地内建物の全の区分所有者にとっては酷な話にな

部又は一部が全部滅失しているようなる。
(ﾛ)

建替え再建承認決議の改善案状態であり、仕組みとしては問題がな

よって、3-8 で述べたように、団地

いと考える。

内建物の特定建物の建替えの場合は議決割合については団地内建物の一建替え承認決議ではなく建替え不承

括建替え決議と同様の議決割合となっ認決議にすべきであり、このことはているので、問題点も同様である（3-7

団地内建物の全部又は一部が全部滅参照）。
④

失した場合でも同様である。
(ｲ)で指摘したように、特定建物に(2)

本稿の考え方

(1)

再建不承認決議、建替え不承認決議

客観的な緩和事由が認められる場合

3-8 で述べたように、各承認決議につは同一の集会で議決権を行使するこいては不要であると考えるが、次善のとができるが、それぞれの議案に対策を考えると、承認決議ではなく不承する決議については別々の議決割合

認決議にすべきである。

（再建不承認決議は 3 分の 1 を超え

1)

再建又は建替え決議が成立した後、る不承認票、客観的緩和事由のある

一定期間内に区分所有者又は議決権

特定建物の建替え不承認決議は過半の３分の１を超える反対で不承認決

数を超える不承認票）で判断するこ議が成立しない限り、再建又は建替えとになる。

をすることができるものとする。また、一括建替え等決議

特定建物に客観的な緩和事由が認め

全部滅失した建物の区分所有者にられる場合は過半数を超える反対がとっては被災区分所有法が適用される必要である。

大規模な災害であるか否かにかかわら2)

この場合は所在等不明区分所有者

ず、等しく区分所有建物が全部滅失しを決議の母数から除外する仕組みの住宅がなくなったという点では同様で対象にはしない。

ある。滅失した建物の区分所有者の救(2)− 157 −

建替え再建不承認決議

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

上述したように、団地内の複数の建て、平時の客観的な緩和事由が認めら物が滅失したような場合、各棟ごとにれる場合と同様の決議割合（団地建物

個別に再建決議又は建替え決議をする

所有者等及び議決権の各 4 分の 3 以のは無理がある。よって、これらの決議上）とすべきである。

をまとめて行うのは望ましいことであ2)

り、この点に関しては特段の問題はな

各棟要件については廃止すべきで

ある。

い。

3)

次善の策として、要綱案にあるよう

しかし、客観的な緩和事由が認めらに、各棟につき、当該団地内建物の敷れる特定建物を建て替えようと考えて地共有持分等の 3 分の 1 を超える議決いる区分所有者にとっては、客観的な権を有する者又は区分所有者の 3 分

緩和事由があるにもかかわらず不承認の 1 を超える者若しくは議決権の合決議割合が原則である議決権の 3 分の計の 3 分の 1 を超える議決権を有する

1 を超える反対のままでは、単独で建替者の反対がない限り、一括建替え決議

え承認を求めた場合の過半数と比べ著をすることができるものとし、この場

しく不公平であると言わざるを得ない。

合は所在等不明区分所有者を決議のよって、この場合は、区分所有者等の母数から除外する仕組みの対象には議決権の行使は一括して行うこととし、しない。

特定滅失建物の再建又は特定建物の建(4)

一括敷地売却決議

替えは、それぞれについて議決権の 3

1)

団地内建物の一括建替え決議同様、

分の 1 を超える反対による再建不承認

全体要件の基本的な建替え決議要件

又は建替え不承認がない限り行うこと

を団地建物所有者等及び議決権の各 4ができるものとする。ただし、客観的な分の 3 以上に引き下げるべきである。
2)

緩和事由が認められる特定建物につい各棟要件については廃止すべきである。

ては、過半数の反対による建替不承認がない限り行うことができる 91)。

3)

次善の策として、要綱案にあるよう

また、所在等不明区分所有者を集会に、各棟につき区分所有者又は議決権の決議の母数から除外する制度を適用の各 3 分の 1 を超える反対がない限

しないことについては、3-8③(2)2)参り、一括敷地売却決議をすることがで照。

きるものとし、この場合は所在等不明(3)

一括建替え等決議

区分所有者を決議の母数から除外す

1)

被災区分所有法の適用がないとはる仕組みの対象にはしない。

いえ局地的な災害等で団地内建物の全部又は一部が全部滅失しているの3-11だから、平時の建替えよりはその必要図る方策

性は明らかに高いと考えられる。よっUrban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 158 −

被災区分所有建物の再生の円滑化を政令で定める災害により区分所有建物が要綱案

大規模一部滅失をした場合において、当該
第４被災区分所有建物の再生の円滑化を

区分所有建物に係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であるときは、区図る方策

分所有者集会において、区分所有者、議決
１

被災した区分所有建物の再建等に関す分の２以上の多数で、建物取壊し敷地売却

る多数決要件の緩和(1)

権及び当該敷地利用権の持分の価格の各３決議をすることができる。

大規模一部滅失

政令で定める災害により大規模一部滅失

オ

取壊し決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物がをした区分所有建物の建替え等の多数決要

大規模一部滅失をした場合においては、区件に関し、次のような規律を設ける。
建替え決議に関する要件の緩和

分所有者集会において、区分所有者及び議

政令で定める災害により区分所有建物が決権の各３分の２以上の多数で、取壊し決

ア

大規模一部滅失をした場合においては、区議をすることができる。

分所有者集会において、区分所有者及び議

(2)

全部滅失

政令で定める災害により全部滅失した区決権の各３分の２以上の多数で、建替え決
議をすることができる。

分所有建物の再建等の多数決要件に関し、

イ

次のような規律を設ける。

建物更新決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物がア

再建決議に関する要件の緩和

大規模一部滅失をした場合においては、区政令で定める災害により区分所有建物が分所有者集会において、区分所有者及び議全部滅失した場合においては、敷地共有者

決権の各３分の２以上の多数で、建物更新

等集会において、敷地共有者等の議決権の決議をすることができる。

３分の２以上の多数で、再建決議をするこ

ウとができる。

建物敷地売却決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物がイ

敷地売却決議に関する要件の緩和

大規模一部滅失をした場合において、当該政令で定める災害により区分所有建物が区分所有建物に係る敷地利用権が数人で有全部滅失した場合においては、敷地共有者

する所有権その他の権利であるときは、区等集会において、敷地共有者等の議決権の分所有者集会において、区分所有者、議決３分の２以上の多数で、敷地売却決議をす

権及び当該敷地利用権の持分の価格の各３ることができる。

分の２以上の多数で、建物敷地売却決議を

２

多数決要件の緩和

することができる。
エ被災した団地内建物の再建等に関する

建物取壊し敷地売却決議に関する要件(1)

団地内建物の全部又は一部が大規模

一部滅失をした場合の緩和− 159 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

ア

一括建替え決議及び団地内建物敷地売をしたときにおいては、団地建物所有者等却決議に関する要件の緩和

集会において、出席した団地建物所有者等

政令で定める災害により団地内の全部のの議決権の３分の２以上の多数で、当該全区分所有建物が大規模一部滅失をした場合部滅失した建物の再建及び大規模一部滅失には、一括建替え決議及び団地内建物敷地をした建物の建替えの承認決議をすること

売却決議における全体要件を、団地内建物ができる。

の区分所有者及び議決権の各３分の２以上エに引き下げる。
イ

一括建替え等決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により団地内の全部の建替え承認決議に関する要件の緩和

区分所有建物が全部滅失し、又は大規模一政令で定める災害により特定建物が大規部滅失をした場合には、一括建替え等決議

模一部滅失をした場合には、当該特定建物における全体要件を、団地建物所有者等及に係る建替え承認決議については、出席しび議決権の各３分の２以上に引き下げる。

た団地建物所有者等の議決権の３分の２以

ただし、各団地内建物ごとに、次に掲げる上の多数により決することができる。

区分に応じて、それぞれ当該各号に定める(2)者がその一括建替え等決議に反対した場合

全部又は一部の団地内建物が全部滅失した場合

は、一括建替え等をすることができない（各再建承認決議に関する要件の緩和

棟要件）。

ア

政令で定める災害により団地内建物が全(ｱ)

当該団地内建物が滅失した建物であ部滅失した場合においては、団地建物所有

る場合

者等集会において、出席した団地建物所有

当該団地内建物の敷地共有持分等の３分者等の議決権の３分の２以上の多数で、再の１を超える議決権を有する者

建承認決議をすることができる。

(ｲ)イ(ｱ)に掲げる場合以外の場合

建替え承認決議に関する要件の緩和

区分所有者の３分の１を超える者又は議団地内建物が全部滅失した場合におい決権の合計の３分の１を超える議決権を有て、政令で定める災害により団地内建物がする者

大規模一部滅失をしたときにおいては、団オ

一括敷地売却決議に関する要件の緩和

地建物所有者等集会において、出席した団

政令で定める災害により、団地内の全部

地建物所有者等の議決権の３分の２以上のの区分所有建物が全部滅失した場合には、

多数で、建替え承認決議をすることができ一括建替え等決議における全体要件を、団る。

地建物所有者等及び議決権の各３分の２以

ウ

建替え再建承認決議に関する要件の緩
和上に引き下げる。
ただし、各団地内建物ごとに、当該団地

政令で定める災害により団地内建物が全

内建物の敷地共有持分等の３分の１を超え部滅失した場合において、政令で定める災る議決権を有する者が一括敷地売却に反対

害により他の団地内建物が大規模一部滅失

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 160 −

した場合には、一括敷地売却をすることがの２】以上の多数で、建物取壊し敷地売却決できない。

議をすることができる。
エ

取壊し決議に関する規律の見直し
政令で定める災害により区分所有建物が（参考）区分所有法制の改正に関する中間

大規模一部滅失をした場合においては、区

試案
第４・１

被災した区分所有建物の再建等

決権の各【３分の２】以上の多数で、取壊しに関する多数決要件の緩和(1)

分所有者集会において、区分所有者及び議決議をすることができる。

大規模一部滅失

政令で定める災害により大規模一部滅失

オ

復旧決議に関する規律の創設をした区分所有建物の建替え等の多数決要政令で定める災害により区分所有建物が件の緩和に関し、次のような規律を設ける。

大規模一部滅失をした場合においては、区

ア

分所有者集会において、区分所有者及び議建替え決議に関する規律の創設
政令で定める災害により区分所有建物が決権の各【３分の２】以上の多数で、滅失し大規模一部滅失をした場合においては、区た共用部分を復旧する旨の決議をすること

分所有者集会において、区分所有者及び議ができる。

決権の各【３分の２】以上の多数で、建替え

カ

共用部分の変更決議に関する規律の創決議をすることができる。

設

イ

政令で定める災害により区分所有建物が建物敷地売却決議に関する規律の見直

大規模一部滅失をした場合においては、区し政令で定める災害により区分所有建物が分所有者集会において、区分所有者及び議大規模一部滅失をした場合において、当該決権の各【３分の２】以上の多数で、共用部

区分所有建物に係る敷地利用権が数人で有分の変更（その形状又は効用の著しい変更する所有権その他の権利であるときは、区を伴わないものを除く。
）の決議をすること

分所有者集会において、区分所有者、議決権ができる。

及び当該敷地利用権の持分の価格の各【３

(2)

全部滅失

政令で定める災害により全部滅失した区

分の２】以上の多数で、建物敷地売却決議をすることができる。

分所有建物の再建等の多数決要件の緩和にウ関し、次のような規律を設ける。

建物取壊し敷地売却決議に関する規律

ア

の見直し

再建決議に関する規律の見直し

政令で定める災害により区分所有建物が大

政令で定める災害により区分所有建物が規模一部滅失をした場合において、当該区全部滅失した場合においては、敷地共有者

分所有建物に係る敷地利用権が数人で有す等集会において、敷地共有者等の議決権のる所有権その他の権利であるときは、区分【３分の２】以上の多数で、再建決議をする所有者集会において、区分所有者、議決権及ことができる。

び当該敷地利用権の持分の価格の各【３分イ− 161 −

敷地売却決議に関する規律の見直し

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

政令で定める災害により区分所有建物が(3)被災した団地建物所有者が当該建物全部滅失した場合においては、敷地共有者

を離れて生活するようになるなどして等集会において、敷地共有者等の議決権の迅速な合意形成が難しくなること【３分の２】以上の多数で、敷地売却決議をから、このような場合は建替え等を円滑することができる。

化する必要性が高く、大幅な引き下げが（注１）本文とは別に、いずれの多数決割合につい必要であると考えられた（第 11 回会議資ても、【４分の３】以上とする考え方がある。

料 20、p.21、第 13 回会議資料 22、pp.29-（注２）団地内建物の全部又は一部が政令で指定34）。

された災害により大規模一部滅失又は全部滅失し多数決割合については、被災時の建替た場合についても、本文の規律を踏まえ、多数決要え決議等の方が、平時の客観的な緩和事件を緩和する方向で引き続き検討する。

由がある場合における建替え決議よりもさらに建替えの円滑化の必要性が高いこ①とから、各母数の３分の２以上に緩和す

本稿の意見
政令で定める大規模な災害が発生しることとしている。特に、建替え承認決議た場合の建物の再生に関する決議の多等は出席した団地建物所有者等の議決権数決割合を区分所有者及び議決権の各の 3 分の 2 以上とされている。

(1)

3 分の 2 以上に引き下げることは、今③

回の改正の趣旨に則り適切である。

(1)

(2)

問題点の指摘被災した区分所有建物の再建等に関する多数決要件の緩和

建替え承認決議等は廃止する。次善の策として、建替え不承認決議等に改政令で定める大規模な災害が発生しめ、その多数決割合を団地建物所有者て区分所有建物が一部又は全部滅失し等の議決権の 3 分の 1 を超えることとた場合の多数決割合については、現行すべきである。なお、この場合は所在等の被災区分所有法では区分所有者及び不明区分所有者を母数から除外する仕議決権の 5 分の 4 以上とされているが、組みの対象としない。

今回の要綱案ではすべて各 3 分の 2 以要綱案の考え方上の賛成に引き下げられることとして政令で定める大規模な災害が発生したいる。これらは今回の区分所有法制改場合には、団地内にある区分所有建物が正の趣旨に合致し、きわめて適切であ

一部滅失・大規模滅失をすることも考えると考えられる。

②

(2)

られるが、

建替え承認決議等の見直し

そのような建物は、建物の内外の住建替え承認決議、再建承認決議及び民等に危険を及ぼすおそれがあること、建替え再承認決議は、建替え等の直接

(1)

(2)

その復旧・復興を迅速に図る必要性の当事者でない区分所有者の議決権行使によるものであるが、3-10 で述べたが高いことように、局地的な災害が原因である被Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

− 162 −

災であっても集会に参加して議決権を議等のために議決権を行使するような行使するのは困難なのだから、政令で余裕はほとんどないと考えらえる。よ指定するほどの大規模な災害にあってって、建替え承認決議等は被災区分所

はさらに一層困難である。

有法 15 条 5 項を残して削除すべきであ

よって、この場合も建替え承認決議(3)

等は廃止すべきである。

④

る。
建替え不承認決議等の採用

しかし次善の策として、建替え不承

次善の策として建替え承認決議等を認決議等という仕組みを採用すべきで維持する場合は建替え不承認決議等にある。

改めるべきである。

本稿の考え方(1)

上述したように、建替え承認決議、再建替え決議要件のさらなる引き下げ

建承認決議及び建替え再建承認決議は、

現在の要綱案では、一棟のマンショ

政令で指定するような大規模な災害時

ン建替えの決議要件は、現行法のままにおいては建替えや再建に関係のない

区分所有者及び議決権の各 5 分の 4 以団地建物所有者等に無理を強いること

上を維持し、一定の客観的な緩和事由になる。そのため、要綱案でもこの点をが認められる場合のみ各 4 分の 3 以上考慮し、決議の母集団を出席した団地に引き下げることとしている。

建物所有者等にしている。しかし、出席

この一般的な建替え決議要件と比較した団地建物所有者だけで承認、不承

すると、被災した区分所有建物の建替認を決めるのは大規模な災害で避難しえ等の必要性は極めて高いため、そのている団地建物所有者等のことを考え

決議割合をさらに引き下げ、区分所有

ると必ずしも適切ではない。
ここではやはり建替え不承認決議、者及び議決権の各 3 分の 2 以上にする

再建不承認決議及び建替え再建不承認

ことは適切であると考えられる。
しかし、本稿で主張しているように決議という仕組みを採用すべきである。

通常の建替え決議要件を区分所有者及

この場合、決議の母数が小さいと不び議決権の各 4 分の 3 以上に引き下げ

承認決議が成立しやすくなるので、大るべきであるという立場からは、被災

規模災害後の復興を促進するために母した区分所有建物の建替え決議要件は数を大きくする必要がある。よって、所可能であればそれよりもさらに引き下

在等不明区分所有者を除外する仕組み

げることが望ましい（具体的には 5 分や出席者多数決の規律の対象としないの 3 以上 92）。

こととする。

(2)

建替え承認決議等の廃止
局地的な災害等が原因で団地内建物

４

おわりに

が滅失した 3-10 の場合よりもさらに一層緊急の事態であり、建替え承認決− 163 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

以上みてきたように、今回の区分所有法

もちろん、区分所有法制の改正により建制の見直しは比較的大規模であり、替えを促進させるだけでなく、管理を充実①

させることにより区分所有建物の寿命を延

所在等不明区分所有者を集会の決議の長させることも重要である93)。今後、マンシ

母数から除外する仕組みの採用
現行区分所有法では規律されていなか

ョン管理や建替えに対する公的な助成、税った建物敷地売却制度、取壊し制度、建物制上の措置等のより一層の充実が必要であ

更新制度等の創設ることは言うまでもない。

②③

団地内建物の一括建替え決議におけるはマンション建替えの円滑化にしっかりと各棟要件の改正④

結論として、今回の区分所有法制の改正

被災区分所有法における各種多数決割した一歩を踏み出したと捉えるべきである
が、マンション建替えの進捗、特に超高層マ合の大幅引き下げ等大変意欲的で高く評価できる部分がある

ンションの建替え問題の成り行き次第では一方で、必要な仕組みが採用されなかった

そう遠くない将来にさらなる一歩が必要とことや、「マンション建替えの円滑化」のたなると考える94)。

めの改正であることにそぐわない規律が多少含まれていることには問題が残る。
特に、客観的な緩和事由に年数要件を加なお、本稿のうち意見に係る部分は筆者えなかったこと、賃貸借契約終了に関する個人の見解であり、筆者の所属する組織と規律は紛争を招く可能性の高い仕組みになしての見解を示すものではない。

っていることなどは、将来的にマンションの建替え、特に大きな問題となることが予引用した web についての最終確認日は全て 2024（令和 6）年 1 月 26 日である。

想される超高層マンションの建替えの阻害要因となるおそれがある。

1)「客観的な緩和事由」は、第 17 回会議資料 27-1「区分所有法制の改正に関する要綱
案（案）」で初めて用いられた用語で、それまでは「客観的緩和事由」と呼ばれていた。
本稿では、従前の資料で用いられている用語はそのままにしてある。
2)
自民党の所有者不明土地等に関する特別委員会において、「『所有者不明土地等に関する特別委員会 とりまとめ』所有者不明
土地等対策の更なる全身に向けて～区分所
有法制の抜本的見直し～」が 2023（令和 5）
年 5 月 18 日にまとめられている。その中で、「区分所有法制の抜本的な見直し」として、「マンションや商業ビル等の区分所有建物の所有者不明化・管理不全化に対応する
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ため、次期通常国会での区分所有法等の改正案の提出に向け、管理の円滑化を図る方策（所有者不明等の区分所有建物の管理に特化した財産管理制度、不明区分所有者を決議の母数から除外する仕組み等）、再生の円滑化を図る方策（建替え要件の緩和、多数決による売却・取壊し等）、被災区分所有建物の再生の円滑化を図る方策について検討を進めるべきである。」、「区分所有法等の改正の検討状況を踏まえつつ、マンション建替円滑化法等についても、所有者不明等のマンションの再生等を円滑化する観点から見直しの検討を進めるべきである。
」と指摘されている。ここでは所有者不明という観点からマンション再生の検討が進められて− 164 −

いたのである。
3)
諮問 124 号「老朽化した区分所有建物の増加等の近年の社会情勢に鑑み、区分所有
建物の管理の円滑化及び建替えの実施を始めとする区分所有建物の再生の円滑化を図るとともに、今後想定される大規模な災害に備え、大規模な災害により重大な被害を受けた区分所有建物の再生の円滑化を図る
等の観点から、区分所有法制の見直しを行う必要があると思われるので、その要綱を示されたい。
」
4)
浅見委員は、基本的な建替え決議要件を
区分所有者及び議決権の各 3 分の 2、客観的事由がある場合は各過半数もあり得るとされている。
5)
なお、本稿締め切りの 2024（令和 6）年
1 月 26 日段階で、部会は第 17 回会議まで開催され資料は公開されているが、議事録については第 13 回会議までしか公表されていなかったため、それ以降に公表された資料等は参照できなかった。ただし、校正段
階では第 14 回会議の議事録も公表されているが、特段の修正は行っていない。
6)
我が国最初の分譲マンションは東京都が分譲した宮益坂ビルディング（1953(昭和28)年）、民間が分譲した最初のマンション
は四谷コーポラス（1956(昭和 31)年）である。両マンションともすでに建替えられている（2020(令和 2)年、2019(令和元)年）。
7)2020（令和 2）年国勢調査による１世帯
当たり平均人員 2.2 人をかけると、
約 1,500
万人となり、国民の１割超が居住していると推計されている（総人口は 126,146 千人、https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001625310.pdf）。なお、2022（令和 4）年には全世帯の 12.9%、東京都では 28.0%が分譲マンションに居住している。
（ https://www.kantei.ne.jp/report/114k
aritsu-zenkoku.pdf）。
8)
なお、2022(令和 4)年 10 月 1 日現在の我が国の人口は 124,947 千人で、2011 年から2.3%減少している(https://www.stat.go.jp/data/jinsui/20
22np/pdf/2022np.pdf)。また、2040 年の人
口は、2022(令和 4)年から 11.2%減少する見込みである。
9)
日本総研の調査によると、就職氷河期世代（1974～～83 年生）は、「40 歳代で住宅を持たず今後も取得の意向がない世帯」の割合が上の世代よりも高く、世帯数でみても 184.1 万世帯と大幅に増加している。これは、2003 年の 58.7 万世帯、2008 年の 74.9
万世帯と比較して、3.1 倍、2.5 倍と急増しており、マンション一次取得層の減少に拍車をかけている（下田裕介「50 歳代を迎える就職氷河期世代の実像②」Research Eye
No.2023-069、https://www.jri.co.jp/MediaLibrary/fil
e/report/research/pdf/14676.pdf）
10)
最近賃貸住宅を選考するファミリー世
帯が増えているが、三井住友トラスト基礎研究所のレポートはその理由を「大都市における分譲マンションの価格等の上昇ペー
スは所得のそれを上回り、従来ならば分譲マンションに住み替えていた 30～40 代の夫婦のみ世帯やファミリー世帯が、利便性を優先した結果、大都市の賃貸マンション
居住を選択した（前田聡紀「賃貸マンション
市場レポート ファミリー世帯等の賃貸マンション需要の動向(2023 年 12 月)」、https://business.athome.jp/mansionchinryoindex/market_report2401.pdf）」と説明している。近年のマンション価格の上昇が新規マンション需要の減少に拍車をかけていると考えられる。
11)「老朽化マンションの悲惨な末路 ある
日突然管理会社から見放されたら…」（https://dot.asahi.com/articles//12486?page=1）
12)
1983（昭和 58）年の区分所有法改正において、同法 62 条の建替え決議について紛争が生じた場合「……老人世帯とか経済的弱者の立場、そういうものは全然裁判所のいわゆる判断の外にあるのではないかというふうに受け取られるのでありますが、そういう弱者の立場をも考慮して裁判所が決定をするという制度であるべきじゃないかと
私は思うのであります」という質問（岡田正勝議員）に対し、法務省の担当者は「確かに裁判所において判断をする対象は、この改正法案のもとでは、ただいまおっしゃいま
したように建てかえ決議が有効であるかど
うか、そのためには建てかえの決議にこの法案の 62 条に言うような要件があるかど
うか、あるいは特別多数決議という手続が正当に行われたかどうかということが中心になるわけでありまして、いまの問題になっておりますような経済的な弱者でやむを得ず建てかえに参加できない者がいるかど
うかとか、そういう一切の事情というもの− 165 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

は考慮の対象外ということになるわけであります。
（中島一郎法務省民事局長）」と答弁されている（第 98 回国会（衆）法務委員会
議録第 6 号、昭和 58 年 4 月 12 日、傍線は引用者）ように、そのような事情は区分所有法制の考慮の対象とならない。
13)
今回の区分所有法制の見直し議論においても②の要因を理由に反対する意見が、部会やパブコメにおいてもしばしば見られるところである。
14)「建替えを具体的に進めるに当たっての事業上の問題」として最も多かったのが「現在のマンションが既存不適格(容積率オーバー等)で事業スキームが組み立てられなかった（23.5％）」である(内閣府・法務省・
国土交通省「分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート調査結果について」、
https://www.mlit.go.jp/common/00002731
2.pdf）。
15)
2007（平成 19）年に導入された新景観政策により高さ制限が強化された京都市の田の字地区（河原町通、五条通、堀川通、御池通に囲まれた地区）に所在する既存不適格マンションは 537 棟であり、地区内のマンションのほとんどが既存不適格状態にあると指摘されている（近藤暁夫(2013)「新景観政策導入後の京都市における既存不適格建築物－都心の高さ制限強化地区を中心に-」
人文地理 65 号 5 号、p.51、https://www.jstage.jst.go.jp/article/jjhg/65/5/65_418/_pdf/-char/ja）。これらのマンションの建替え問題は京都の景観問題と密接に関連しているため、その解決は非常に困難である。これに対し、京都市は「新たな高さの基準を超えているマンション等が全て建替えできなくなるというもの
ではなく，当該敷地の建ぺい率，容積率，前面道路幅員の他，敷地の規模，形態，或いは
いつ建築されたのかによって個別に見極める必要があ（「新景観政策案に対する市民意
見等を踏まえた京都市の考え方及び対応方
針（2007(平成 19)年 1 月）」、
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cms
files/contents/0000281/281291/20070130-01.pdf）るとしており、柔軟な対応が求められるところである。なお、部会第 10 回会
議資料「京都市特有の課題と要支援マンシ
ョンの実情を踏まえて」
https://www.moj.go.jp/content/00140082
Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

7.pdf 参照。
16)
容積率オーバーの既存不適格マンショ
ンの戸数を減らして建替えた事案も存在する。この事案では、住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型）の助成を活用し負担を減額させたようである（立山雄彦「マンションの建替え事例紹介」、https://msaisei.info/aboutus/katsudoureki/kouen
roku/2019/haseko20190710.pdf）。
17)
容積率割り増し制度の拡充については、区分所有法等私法の分野ではなく、行政法の範疇で解決されるべき課題である。
18)
調査をすればほとんどの所在等不明者の所在は発見できるという主張もある。国
土交通省によると「平成 28 年度の地籍調査を行った約 62 万筆において、不動産登記簿により所有者の所在が判明しなかった土地、すなわち広い意味での所有者不明土地の割
合は筆数ベースで約 20％となっており、また、市町村による所有者探索の結果、最終的に所有者の所在が判明しなかった土地の割
合は筆数ベースで約 0.41％となって（第196 回国会（参）国土交通委員会会議録 17号 p.7、2018(平成 30)年 6 月 5 日、田村計
土地・建設産業局長）」いるが、それは人的・金銭的・時間的損失を無視した場合の議論である。実際、「所有者不明土地については、
公共事業用地の取得など様々な場面で所有者の探索に膨大な時間、費用、労力を要し、事業計画の変更を余儀なくされたり、事業の実施そのものが困難になるといった問題に直面しています（同、p.8）」とも答弁されている。本来は不動産登記を見れば現在の所有者が明確にわかるのが理想であるが「公示機能を有する登記簿の記載と実際の土地所有権にずれが生じていること自体は、言わば所有者不明土地の予備軍という観点から（所有者不明土地が 20％存するということは）大きな問題を持つ数字である（同）」。
その対策については、拙著(2017)「土地の所有者把握のために－フランス、ドイツの不動産登記制度を参考に－」PRI Review 64 号
(2017 年春季、https://www.mlit.go.jp/pri/kikanshi/pd
f/2017/64-1.pdf)を参照。
19)
相続させる旨の遺言が利用されるのは、登記手続が簡易であることが挙げられる（単独で相続を登記原因とする移転登記が認められている(昭和 47 年 4 月 17 日民甲1442 号法務省民事局長通達民事月報 27 巻

− 166 −

5 号 165 頁)）からである（三宅篤子(2016)「相続と登記」中央学院大学法学論叢 29 巻
2 号 159 頁）。なお、「相続させる旨の遺言」
は、2019（令和元）年に民法が改正され現在
では「特定財産承継遺言（民法 1014 条 2 項）」と呼ばれている。
20)
特段の事情がないかぎり、相続開始と同時に何らかの行為を要しないで、当該相続財産が遺言受益者である相続人に帰属することとなるとした。
21)「特定の遺産を特定の相続人に『相続させる』趣旨の遺言は、特段の事情がない限
り、何らの行為を要せずに、被相続人の死亡の時に直ちに当該遺産が当該相続人に相続により承継される」とし、「『相続させる』旨の遺言による権利の移転は、法定相続分又は指定相続分の相続の場合と本質において異なるところはない。そして、法定相続分又は指定相続分の相続による不動産の権利の取得については、登記なくして其の権利を第三者に対抗することができる」とし登記不要説を採用した。
22)
これらの判例に批判的な水野紀子教授
は「相続財産の取引安全における「相続と登記」判例と表見理論」（ http://www.law.tohoku.ac.jp/~parenoi
r/souzokuzaisan.html）において、「相続登記を公証人の関与しない自由に私的なものにしたために生じた日本法の混迷を解決するためには、公証人の関与こそ不要ではあるが、少なくとも自由な相続処理は 5 年以内の猶予をもって行わなければならず、それ以降はもしその相続処理を怠っていたが故に登記を信頼した善意無過失の第三者が現れた場合には、第三者の所有権取得は確定し、相続人間でその後始末をはからなくてはならないと解釈しても、許される解釈論の範囲内ではないだろうか。そうすれば、買主としては、相続開始から 5 年以上経過しており、遺言によるにせよ、遺産分割によるにせよ、占有者の相続登記があれば安心して購入すればよい。もし被相続人の登記名義のままであれば、現況調査をして占有者に確認し、遺産分割がまだであるのなら、法定相続分の範囲で購入することができることになる。」とされていたが、2021(令和3)年の民法・不動産登記法改正により、不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得した日から 3 年以内に相続登記の申請をしなければならない（不動産登記法 76

条ノ 2）ことになったので、今後は 3 年以内に登記をしていない相続人は登記懈怠を理由に民法 94 条 2 項類推適用説により表見相
続人から所有権を取得した第三者には所有権を主張できなくなる可能性が高いと考えられる。
23)2021（令和 3）年の民法・不動産登記法
改正により所有者不明土地問題の要因の多くに対して一定の対策が採られた。
「所有者
不明区分所有建物（マンション）」は「所有者不明土地」と同様の要因により生じているため、今後はこれらの所有者不明土地問
題対策により事態の改善が期待される。
24)（所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記の申請）
第 76 条の 5 所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。
25)
法務局側から所有権の登記名義人に対し住所等の変更登記をすることについて確認を行い、その了解（「申出」）を得たときのみ職権で変更登記をすることができるとされている。所有者が自然人の場合、職権で変更登記ができるのは本人による申出があった場合に限られているが、法人が所有者の場合は意思確認をせず登記官が職権的に変更登記をするとされている。自然人が正当な理由（例えば所有者が DV 被害者、相続人が極めて多数で相続人の把握に多くの時間を要する場合等）なく申出をしなかった場
合には過料（5 万円以下）を課す（不動産登記法 164 条 2 項、不動産登記規則 187 条 1号）とされているが、実際に過料が課されるか等実効性に疑問が残る。
26)
図表-15 は空き家全体についてのアンケート結果であるが、空き家発生の原因の過半数を相続が占めている。このような傾向
はマンションでも同様であると考えられる。
27)
2014 年時点ですでに外国人投資家が東京のマンションを購入するケースが増えていることが報道されている（https://tokyo.zennichi.or.jp/wp/wpcontent/uploads/2015/04/7888583871ea5ee8ff704d1c8e9cedbd.pdf）。最近の外国人
投資家の動きについては、
https://xtrend.nikkei.com/atcl/content
s/watch/00013/02151/ を参照。

− 167 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

28)

ただし、この制度が定着するまでの間は、連絡先がない旨の登記も許容されるので、その効果は限定的であると言わざるを得ない（法務省「令和 3 年民法・不動産登記法
改正、相続土地国庫帰属法のポイント」、
https://www.moj.go.jp/content/00140114
6.pdf）。また、連絡先がない旨の登記を認めると、制度の定着は難しいと考えられる。
29)「正当事由の存否については、一般論としていえば、建替え決議が成立していることは正当事由を肯定する方向での考慮要素となるが、最終的には事案に応じて裁判所において判断される（第 4 回会議資料 4、
p.4）
」。
30)
本文で述べたように建替え決議要件を引き下げる客観的な緩和事由に年数要件を採用するのであれば、賃貸借契約を締結する際の重要事項説明（宅地建物取引業法 35
条 1 項）に加えるべきである。
31)「2002 年の改正区分所有法以前には、建て替えには、5 分の 4 以上の多数の賛成を要するという手続要件に加えて、修繕に「過分の費用」を要するという実質要件が課されていた。これは、5 分の 1 を下回る少数派になっても「過分の費用」の要否をめぐって争う余地があったことを意味しており、建て替えを促進したい多数派にとっては障害になる要件であった。そのため、激論の末に、この要件は削除されることとなった（大村敦志(2020)『広がる民法 5 学説解読編
公論の空間を発見する』、p.236、有斐閣）」。
32)
1983（昭和 58）年に区分所有法が改正され、建替え制度が新設されたとき、法務省の担当者は「社会政策的な諸施策は、民事立法と異なり、この問題が社会的に問題となった時点で検討されても、遅くはない（稲本=鎌野、p.398 で引用する濱崎恭生(1989)『建物区分所有法の改正』法曹会、p.379）
」と述
べている。
33)
国交省は、令和 5 年 9 月 21 日、「単身高齢者や障碍者など住まいの確保が困難な「住宅確保要配慮者」の支援拡充に向けた取り組みの素案をまとめた。公営住宅の空き部屋などを有効活用する。年内に中間とりまとめ案を公表する。 国交省のほか厚生労働省と法務省が同日、検討会を開いた。
単身高齢者らの入居支援を見守りなどを行う「居住支援法人」の役割を高める。地方自治体が保有する公営住宅を居住支援法人に貸し出して入居希望者にサブリースする仕Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

組みを整える。 住宅の確保に配慮が必要
な単身高齢者などへの支援は「住宅セーフティネット制度」で法的に位置づけられている。国交省は今後、制度拡充に向けた法改正も検討する。 同制度では民間の賃貸住宅の供給促進が柱だったが、公営住宅の柔軟な活用も今後進めていく。建て替えが決まっていて募集を停止している公営住宅について、一時的な住まいを求める人にも提供しやすくする（日経新聞 2023（令和 5）
年 9 月 22 日（金）朝刊 5 面）」。このような施策の対象に、マンション建替えにおける住宅弱者を加えることが必要である。
34)
労働基準法上は、1 日 8 時間、週 40 時間の労働時間が原則であり（同法 32 条）、時間外労働は 2019（令和 2）年 4 月以降月 45
時間、年 360 時間の上限が原則となっているが、建設業（工作物の建設等の事業）は「長時間労働の背景に、業務の特性や取引慣行の課題がある」と 5 年間の猶予を与えられていた（同法 139 条 2 項）。しかし、2024（令和 6）年 4 月以降は原則通りの時間
外労働の上限規制が適用になる。これが「建設業の 2024 年問題」である。業界では残業
時間減による手取り収入減を心配する声もあり、国交省直轄土木工事において、大企業
で 3.0％、中小企業で 1.5％以上の従業員賃上げを表明した建設企業に総合評価加点する措置には、落札者の 75％が賃上げ表明しており（建設通信新聞 2023 年 9 月 5 日）、
今後建設労働者の賃金の底上げにつながることが予想される（岩松準(2023)「建設業の2024 年問題」建設物価 2023 年 11 月号、https://www.kensetubukka.or.jp/article/12606/ 参照）。
35)
高齢者の「就労所得からの貯蓄は、若年期からの所得格差とそれに伴う貯蓄額の差の蓄積によることから、金融資産格差は高齢期にかけて拡大していく傾向がある（梶p.6）」。所得格差については「ブルー・ホワ
イトという職種の差を超えた、中小企業に対する大企業の優位性が示唆され（木村好美(2002)「「過去の職業」による老後の所得格差」『理論と方法（Sociological Theory
and Methods）』Vol.17.No.2、p.160）ている。
36)
非正規雇用者の結婚は正規雇用より顕著に低く、男性 30-34 歳で正規従業員の有配偶率は 6 割であるのに対し、非正規従業員のそれは 3 割にすぎない（山田 p.112）。

− 168 −

近年、親と未婚の子供のみの世帯比率が上昇しており、「65 歳以上の者のいる、親と未婚の子供のみの二世代同居世帯は、1975 年
で 10%だったのが、直近では 18%まで上昇している（同 p.113）」。これに並行して親と非正規従業員の子供からなる世帯が増加していると考えられる。
37)
隣接地を利用して引っ越しを行わずに建替えを行った事例がある（ガーデンフラ
ッツ豊中旭ヶ丘、立山前掲注 16）。これは、2002（平成 14）年の区分所有法改正で、同一敷地要件が見直されたため可能になったものである（区分所有法 62 条 1 項）。
38)
ブランシエラ池田石澄の建替え前マンションは郊外型マンションであったが、マンション敷地も広大であり（約 21,000 ㎡）、
当該地区がマンションの土地評価より戸建の土地評価の方が高かったため、敷地の一部にマンションを集約（再建マンションに戻ってくる権利者の分のみ）し、それ以外の土地は戸建業者に売却し事業資金に充当するというスキームで建替えを行った（立山前掲注 16）。
39)
新宿御苑に近接していたため容積率を十分に活用することができず、区分所有者の負担率が 20%になった事例がある（当初の計画では負担率はゼロであった。河村茂「契機は老朽マンション建替え」
https://www.reinet.or.jp/?page_id=1259
2）。
40)
能登千晶委員(一般社団法人不動産協会
三井不動産レジデンシャル株式会社マンシ
ョン再生推進部マンション再生推進室主査)も「20 年後には築 40 年以上のマンションが現状の 3.5 倍以上、約 445 万戸に積み上がることが予想されている中で、実際の事業に取り組む我々としましては、区分所有者の御意向や建替えという社会課題の重みを踏まえてＡ案を選択しておりますので、今回案で本当に建替えが進むのか、住生活基本計画に定められているような良質な住宅ストックの形成が実現できるのかということを懸念しております（第 11 回会議議事録、p.5）」と述べておられる。
41)
部会第 11 回会議において基本的な建替え決議要件の引き下げに明確に賛成した委
員は 5 名（鎌野邦樹委員(早稲田大学大学院
法務研究科教授)、浅見泰司委員(東京大学
大学院工学研究科都市工学専攻教授)、能登千晶委員(一般社団法人不動産協会 三井不動産レジデンシャル株式会社マンション再生推進部マンション再生推進室主査)、小林利之委員(公益財団法人マンション管理セ
ンター専務理事)、吉原祥子委員(東京財団政策研究所研究員・研究部門主任)）、反対した委員は 3 名（齋藤広子委員(横浜市立大学
都市社会文化研究科教授)、大桐代真子委員(弁護士（第一東京弁護士会）)、森本悦子委
員(日本司法書士会連合会理事)）と、要綱案に反しむしろ区分所有法 62 条 1 項の基本的な建替え決議要件の引き下げに賛成する委員の方が多かった。ただし、第 13 回会議において、能登委員の多数決要件引き下げ意見（第 13 回会議議事録、pp.14-16）に対し佐久間部会長から原案への賛否が尋ねられ、
小林委員（同、p.18）、寒竹恭子委員（三井住友信託銀行法務部部長）（同、pp.21-22）、
加毛明幹事（東京大学大学院法学政治学研
究科教授）（同、p.22）が引き下げに賛成され、齋藤委員（同、p.17）、大桐委員（同）、
細谷委員（同、pp.18-19）、吉原委員（p.19）、紺野委員（p.20）、沖野委員（同）が原案に賛成された。なお、吉政幹事は加毛幹事とほぼ同じ感触であるが、建替えが必要な建物には客観的事由が認められることが多いであろうから原案に賛成とのことで、原案である要綱案を支持する委員が多数になった。
42)
この理由が正当化されるのであれば、そもそも 1983（昭和 58）年の区分所有法改正
で、従来は民法の原則に従い全員合意でな
いとマンションの建替えができなかったのを区分所有者及び議決権の 5 分の 4 以上の賛成でできるようにしたことの正当性も失われることになるのではないかと考えられる。
43)
例えば、「東京建物プロジェクト開発部
事業推進グループ、小林亮太課長代理は『マンションの建て替え決議は、最後の数％の賛成取り付けに労力を費やす。……』（日経
新聞 2023(令和 5)年 11 月 22 日朝刊(3 面)」と述べておられるように、建替え決議要件の引き下げは建替え促進のために必要不可
欠なのである。
44)
部会第 11 回会議において、能登委員が「一級建築士等の専門家が客観的事由の存否について円滑な判断を下せる仕組み、又は制度の構築が可能なのか、……（不動産）業界としては人手不足も見込まれるなか、その実効性についてもとても不安がある（第 11 回会議議事録、p.6）」と懸念を示し− 169 −

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ておられる。ただし、居住用ではない区分所
有建物の建替えに当たっての客観的事由に該当することの認定は民間の専門家に依頼するしかないであろう（同旨：第 11 回会議
議事録、p.12 における望月幹事発言参照）。
区分所有者や賃借人は居住用ではなく営業用として当該建物の一部を所有・利用しているのであるから純粋な経済ベースで解決すればよいのであり、居住用として利用している区分所有者や賃借人に対するような配慮は必要ないと考えられる。
45)「客観的事由の有無を判断する手続として、非訟事件の手続を設けて、裁判所の確認を経ることとすべきとする考え方がある」とされていたが、その後非訟事件の手続という考え方は採用しないことが明言されている。
46)
借地借家法制定時、正当事由の判断に土地政策、都市政策の観点を加えない（法定化されなかったことも含め）とされたのも同様の理由による。
47)
年数要件については、部会においても反対意見が大多数であった（鎌野委員、小林委員）。しかし、沖野委員は「基準への該当性をより一律に明確に判断できるものを客観的事由としてプラスアルファするということが考えられるわけで、その方向として（第2 回会議議事録、p.14）」年数要件を支持されている。齋藤委員は「余りトラブルにならない手法で簡易という意味では、年数制限が使えるのではないかということで、５０年、６０年、７０年という考え方もあり得るのではないか（第 7 回会議議事録、p.23）」と若干好意的な発言をされている。また、吉政幹事は「……区分所有者の背中を叩いてやる、そっと押してやる、最近はやりの言葉ですとナッジをする、こういうようなルー
ルとして年数要件を位置付けるということも十分可能ではないかと個人的には思っております（同 p.27）」と述べておられる。
48)
かつて区分所有法における費用の過分性要件（同法旧 62 条 1 項）が原因で訴訟が提起され建替えの遅れが生じたことを想起すべきである。これも「客観的要件」とされていたのである（稲本=鎌野、p.399、鎌野邦樹・折田泰宏・山上知裕編著(2004)『改正区分所有法＆建替事業法の解説』民事法研究会、p.85）。これに関しては、部会第 13 回会議において吉政幹事より「客観的事由というのが 1983 年法の客観的要件とは性格
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がかなり変わっているということは確認しておくべきなのではないかと思います。
1983 年法の客観的要件というのは、飽くまでも建物の効用の維持・回復を基準としたものでした。これに対して今般提案されている客観的事由というのは、建物がその周辺のコミュニティーなどに及ぼし得る、ある種の外部性とでもいうべきものも考慮した上で建替えを促進すると、こういう立場を新たに示しているのだという意味で、
1983 年法への先祖返りではないということは確認しておくべきかと思います（部会第13 回会議議事録、p.23）」と述べておられる。
ただ、能登委員の発言にもあるように、「客観的事由を要件とすると、必ずと言っていいほど争いになる（部会第 13 回会議議事録、
p.16）」可能性があることは否定できない。
49)
例えば、相続登記義務化や相続土地国家
帰属制度等新しい制度の導入に当たっては国民に対して積極的に広報活動が行われているところである。相続登記義務化はマスコミでもしばしば取り上げられ、法務省も積極的に広報を行っていると筆者は考えているのであるが、残念ながら、法務省の認知度等調査に対し、「相続登記義務化について「全く知らない」、「よく知らない」と回答した者が 67.6%もいる（法務省「相続登記の義
務化・遺産分割等に関する認知度等調査調
査 結 果 の 概 要 （ 令 和 5 年 12 月 ）」https://www.moj.go.jp/content/00140877
5.pdf）という残念な結果になっている。相続という身近な法律であっても新しい法制
度を国民に周知させるのは難しいということを実感しないではいられないが、これは地道に取り組んでいくしかないだろう。
50)
一括リノベーションに関しては部会でもパブリックコメントにおいてもほぼ賛成という状況であるのでそのまま成立することが期待される。
51)
マンション建替円滑化法 102 条 2 項各号のいずれかに該当するという判断を行う主体が行政か民間か不明瞭であり、特に民間の建築士等が判断する場合は紛争が生じやすい。部会においても日弁連の大桐委員が紛争が生じた場合どのような訴訟になるのかについて何度も事務方に確認しておられる。また、齋藤委員も実地調査をもとに、同
項 3 号の「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるもの− 170 −

として政省令等によって定める基準に該当する」についての判断は難しいのではないかと指摘されている。
52)
第 13 回会議資料 22「区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討(3)」では、団地全体の建替えについて「建物が一定年数経過した場合に建替えが必要であるということを定量的に図ることが困難であるとの理由から、反対する意見が多数であった。
」として同様に年数要件を採用することを否定しているが、2002（平成 14）
年の区分所有法改正のときの議論と同じである（ただし、今回は築 40 年以上のマンシ
ョンでいろいろと不具合が出ているというデータが国土交通省から提供されている(図表-32 参照)）。
53)
吉政幹事も、2002（平成 14）年の議論と同じであると批判されている（第 7 回会議
議事録、p.27）。
「建物が多様だから年数要件は望ましくないとは当然にはいえない（同）」のである。吉政幹事のように年数要件を建て替えの義務ではなくナッジ（気づき）であると考えれば当然そう考えることになる（筆者も同意見）。
54)
なお、エレベーターについては客観的な緩和事由の一つ（マンション建替円滑化法
102 条 2 項 5 号と同等の要件）として今回の改正における建替え決議要件の引き下げ要件となっている。このように立法では必要に応じ社会情勢の変化を取り込んでいく
ものなのである。
55)
平成 30 年度調査では、
1) 「外壁や共用廊下のひび割れ」は「外壁等の剥落」と重なるため除外した。
2) 「雨漏り」は「漏水や雨漏り」と重なるため除外した。
3)「柱や梁のたわみ・変形」、「屋根のたわみ・変形」及び「床や天井のたわみ・変形」
は件数が少ないので除外した。
4)「その他建物の外観等の状況」、「その他建物の内部の状況」、「その他設備等の劣化・故障」は曖昧すぎるため除外した。
5)「水道水からの赤水発生」、「洗面台や台所、流しの排水の詰まり」、「浴室やトイレの排水の詰まり」は「給排水管の老朽化による漏水」で代表した（これらは給排水管の更新工事で対応するが、高経年マンシ
ョンの給排水管はコンクリートに埋設されていることも多く、建替えが必要なことがある）。

6)「テレビ共同受信設備の劣化・故障」は建替えの原因となりにくいことから除外した
7)さらに「不明」についても除外した。
56)
実際には、調査年次の関係で、築 29 年までを築 30 年、築 39 年までを築 40 年、築49 年までを築 50 年と表記している。
57)
Ａ案に賛意を示したのは、能登委員、寒竹
委員、沖野委員（＋小さな補償）、吉原委員（＋小さな補償）、吉政幹事（第 8 回会議議事録、p.37）であり、Ｂ案は鎌野委員（もともとはＡ案支持、小さな補償でよい）、齋藤
委員（もともとはＡ案支持）、大桐委員、村上陽子委員（日本労働組合総連合会副事務局長）、森本委員（C 案と併用）の各 5 名であった（吉政幹事以外は第 4 回会議での発言）。
58)
部会においても同様の指摘がされている（第 4 回会議議事録の小林委員発言(p.6)、
第 8 会議議事録の佐久間部会長(p.37)等）。
59)
この文言自体は、区分所有法 63 条 4 項から導き出されたものであると考えられるが、次注も参照。
60)
区分所有法 63 条 4 項に基づく建替え反対者に対する売渡請求は、共有の管理（民法252 条）に法的根拠を求めることができると考えられる。また、民法は単独所有を原則としている（近江幸治(2006)『民法講義Ⅱ 物権法〔第 3 版〕』成文堂、p.241、同旨、鈴木祿弥(1994)『物権法講義 四訂版』p.29、創文社、佐久間毅(2006)『民法の基礎２ 物権』
有斐閣、p.190）ことからも根拠づけることが可能である。しかし、賃貸借については、
例えば区分所有建物の一区画を A,B,C 三者で同じ割合で共有し D に賃貸している場合
で D が信頼関係を破壊したときであれば、C が賃貸借契約の解除に反対していても、A及び B は共同して D に対して賃貸借契約の解除を請求できる（最判昭和 29 年 3 月 12日民集 8 巻 3 号 696 頁）。ところが、マンシ
ョンの一区画の専有部分の所有権（区分所有権）については単独の所有権と考えられており（共用部分については共有という二元的構成とされている、稲本=鎌野、p.4）、「一棟の区分所有建物は複数の専有部分と共用部分とから（鈴木 p.35）」なっている。
よって通常の共有と異なり、別の区画の区分所有者である E 及び F は G が単独で区分所有する区画の賃借人 H に対して契約の解除を請求することはできないという解釈が− 171 −

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考えられる。そもそも、E 及び F は当該賃貸借契約の当事者ではない。今回の区分所有
法改正の要綱案においては、このような場
合に賃貸人でない区分所有者である E・F が賃貸借契約の終了を賃借人 H に対して請求できるとしているが、建替え決議が成立し、賃貸人である区分所有者 G に「取壊しに備えて明け渡す義務」があり、「専有部分に賃借人がいる場合には、その義務を履行するため賃借人に明け渡しを求める（第 4 回会
議資料 4、p.2）」必要があるからと言って、明け渡しを求めない賃貸人 G に代わり賃借人 H に対し賃貸借契約を解除することを認めることは、法律構成に無理があるのではないか（区分所有法 63 条 4 項の表現に引きずられすぎたのではないか）。それとも、E・F は共用部分を共有していることを理由にH に対し請求ができると理解すればよいのであろうか。また、区分所有法 63 条 4 項に基づき、建替えに賛成の区分所有者 I が建て替えに反対の区分所有者 J に対し専有部
分の売渡請求をした場合、I はその対価を支払わなくてはならないが、J が所有していた専有部分の区分所有権を得ることができる（要するに I は建替え前のマンション内に二部屋所有することになり、建替え後のマンションにおいて広い部屋又は二部屋を所有することができるというインセンティブがある）。しかし、B 案によれば、建替え決議に賛成した区分所有者 K が賃借人 L に対し賃貸借の終了を請求した場合、K は L に対し補償金を支払う必要がある（賃貸人 Mが払わないと連帯債務者である K が支払わなくてはならない）。K は M に対し求償権がある（民法 442 条 1 項）が、実際に払ってもらえるかどうかはわからない(M に資力がない場合等)し、最終的には訴訟をせざるを得ない。この場合、区分所有法 63 条 4 項の売渡請求をした I が専有部分の区分所有権を得るのとは異なり、K は何も得ることができない（補償金を負担させられる恐れがあ
るうえ、成果は L の賃借権が終了するだけである）。すなわち、一般的に K には L に対し賃貸借の終了を請求するインセンティブが全くと言っていいほどない（K が地上げ屋であれば別だが、そのような者に賃借人追出しの武器を与えるのは要綱案の本意ではあるまい）。このように B 案は、区分所有法
63 条 4 項の規定を流用しているだけで検討が十分に行われておらず、結果的にマンシ
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ョンの賃貸借問題を複雑にし、マンション
建替えを遅延させる可能性が高い。
61)
もちろん、Ａ案も賃借人に関係のない建替え決議により一定期間経過後強制的に賃貸借契約が終了するというものであり、借家人の保護をないがしろにしているという批判はあり得る（部会でも複数の委員から指摘されている）。しかし、もともと建物の賃貸借契約は建物が朽廃したら終了するとされている。建替え決議の成立により当該マンションの除却が決定するということは当該マンションが朽廃類似の状態にあると区分所有者の大多数により認められた（特に客観的な緩和事由が認められる場合）ということを意味していると考えられること、区分所有権はもともと制約された所有権であり、その制約された所有権に基づき成り立っている賃借権もまた他の区分所有権による制約を受けざるを得ないこと、さらに賃借人に一定の補償金を支払うことにより賃貸借契約の終了の正当性が補完されると考えられることは、少なくとも賃貸借契約に関係のない第三者が当該契約の終了を請求できるような仕組みよりは妥当であると考えられる。
62)
区分所有法 63 条 4 項に基づき民間事業者が買受指定者となり売渡請求を行った場
合は、当該事業者が専有部分の区分所有権を得ることになり、建て替えられたマンシ
ョンの区画を割り当てられ、それを分譲することになるので、一般の区分所有者の負担が増えることはない。
「買受指定者は、建替え参加者を助けて建替え事業を推進する主体の一つであって、建替え参加者の代理人としてではなく、本人として売渡請求権を行使するのである（稲本=鎌野、p.432）」。
注 65 参照。
63)
特定の区分所有者が補償金を立て替えた場合は第三者弁済となり、賃貸人であった区分所有者に請求することになると考えられるが、特定の区分所有者にそのような経済的、人的負担をさせるのは適切ではない。
64)
第三者弁済になり、最終的に当該賃貸借契約を締結していた区分所有者に請求することになるが、煩瑣であるうえ訴訟費用も無視できない。法制度というものは、同様の効果を得る制度が複数ある場合、もっとも簡単で経済的な制度を選択すべきである。
65)
補償金を立て替えたデベロッパーは、補− 172 −

償金相当額を建替え費用に計上することになるので、最終的には区分所有者の負担になる。
66)
この場合、補償金の必要がないことについて部会第 8 回会議録 p.36 の法務省大谷幹事の発言を参照。
「適用除外された場合には、その期間が満了した後は補償金もなく民法の規律に従って契約が終了する」。
67)①現行区分所有法においては、建替えに反対し参加しない場合は区分所有者でさえ、その区分所有権を強制的に売却させられる（区分所有法 63 条）のだから、一定の場合に賃借権を消滅させることは、区分所有権との権衡上許容されること②区分所有建物は、構造上区分された専有部分の集合体であるため、賃貸人及び賃借人だけでなく、他の専有部分の区分所有者との利害調整も問題となる。よって、区分所有者の相当多数による団体的な意思により建替え決議がされた場合には、区分所有者
全体の利益のために、特定の専有部分の賃借権を消滅させる必要があること
68)
通常の所有権よりも制限された区分所
有権に付随する賃借権の方が通常の所有権に付随する賃借権よりも強力な権利が認められるということ自体おかしなことである。
区分所有者が権利を制限されるのは同じ区分所有権を所有している者との権利調整の結果であり、単なる債権である賃借権が賃貸人以外の区分所有者の区分所有権を制限するのは適切でない。
69)
少子化問題や年金問題も前世紀後半にはすでに認識されていた。
70)
区分所有建物の賃貸借は区分所有者甲と賃借人乙との賃貸借契約にすぎず、当該賃貸借に甲以外の区分所有者はなんら関与していない。甲以外の区分所有者にとっては乙のような賃借人は何の法的関係もない。
要綱案の⑤により乙の専有部分の明渡しと甲等からの補償金の提供が同時履行になっているが、本来乙の存在によって甲以外の区分所有者の区分所有権の行使が制約される法的根拠はない。賃貸人と賃借人の 1 対1 の契約であれば同時履行の抗弁権が認められるであろうが、賃貸人以外の区分所有者との権利調整が必要な区分所有建物の賃貸借においては認められないのである。
71)
リノベーションは、SDGs の 17 の目標のうち、「11 住み続けられるまちづくりを」、「12 つくる責任、つかう責任」に資すると考えられる(https://www.unicef.or.jp/kodomo/sdgs/
17goals/)。
72)
区分所有法に新設する建物更新に関する条文の中に「マンション建替円滑化法 102
条 1 項の規定にかかわらず当該建物を更新することができる」という内容の規定を設けるべきであろう。
73)
さらに、2002（平成 14）年の改正においては「住棟毎の特別多数決の基準等は審議もなされて（竹田智志(2012)「最高裁平成 21
年 4 月 23 日判決の意義と射程－千里桃山台事件（判時 2045 号 116 頁）と高経年住宅団地における建替え問題－」明治学院大学法律科学研究所年報 28 巻、p.169）」いないと批判されている。
74)
これとは異なる見解もある。第 6 回部会において、小林委員から「普通であれば団地の一体性というのは団地ができたときからずっとあるはずなので、団地に住んでいる
以上は全体を建て替えるというところが出
発点になるのではないかと思うのです。ですから、まずは一括建替えを目指すと。だけれども、何らかの理由でそれがどうしてもできない、できないということでずっと来て、我慢ができなくなった特定の棟の人が、ではうちの棟だけでということになってくるのが普通のパターンではないかと思います（第 6 回会議議事録、p.24）」と指摘されている。また、複数の棟のある大規模な団地を分譲する場合、デベロッパーは売れ行きを考慮して、段階的に開発を行うことがよくある。そのため、同じ団地内の棟であっても竣工時期が大きく異なる場合があり得る。
そのようなときは、比較的築年数の浅い棟の区分所有者が建替えに反対することは当然のことである。さらに最近は、5、6 棟ある中の一棟がセンチュリーハウジングになっていてその棟だけ長期間住むことができるようになっているといった多様化したマンションがあるとのことである（第 13 回会
議議事録、p.4（齋藤議員発言））。このような団地は一括建替えをする必要はなく、長寿命の棟を除いて建替えを行えばよいと考
えられる。
75)
団地の管理については、全棟一括管理方
式と各棟管理方式がある（国土交通省「団地型マンションの再生に向けて」、
https://www.mlit.go.jp/common/00106492
7.pdf）が、前者の場合、各棟要件の必要性− 173 −

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はさらに小さくなると考えられる。
76)
通常、建替え反対者は積極的に反対票を投じると考えられ、その意思は明確である（パブリックコメントにおいても「団地においては区分所有者の数の少ない棟があることも多いことに加え、各棟のキーマンの影響を受けることが多いため、全体で 5 分の 4 の賛成が確保できても、各棟の 3 分の2 を満たすことができず、決議が不成立となった事例が直近でも生じている」と指摘されている）。部会でも、「区分所有者が自己の棟の建替えにつき合理性がないと考えるのであれば、積極的に反対してしかるべきである（第 8 回会議資料 17「団地内建物の再生の円滑化に係る方策（二読）
（以下、
「第 8
回会議資料 17」という。
）」、p.4）」と指摘さ
れている。
77)
佐久間部会長も「Ｃ案（引用者注：各棟につき区分所有者又は議決権の各３分の１
以上の反対がない限り一括建替え決議をすることができるものとする案）はほかに比べると随分楽になるのかもしれないのだけ
れども、関心のない人は出てこなくて、関心のある人だけが出てくるわけですよね。その関心のある人というのが反対の人に偏っているということはないのだろうか（第 8回会議議事録、p.40）」と懸念を示しておられる。
78)
集会における議題としては、不承認決議、承認決議で違いはない。
「第〇号議案 A 棟の建替えについて承認不承認」という議案に対して、承認か、不承認のいずれかに〇をつけるだけである。承認決議の場
合は承認に〇が、不承認決議の場合は不承
認に〇がいくつついたかが問題になるだけである。
79)
区分所有法 69 条「1 項で定める建替え
承認決議のための集会における議決権の割合は、土地の共有持分割合である。これは、共有地上にある特定建物を取り壊して、その共有地に新たに建物を建築することは、
もっぱら土地の共有持分権にかかわる事項であるからである。この場合には、区分所有
建物の管理に関する事項ではないので、区分所有者（の頭数）および団地建物所有者（の頭数）は問題とされない（玉田弘毅編(2005)『コンメンタール区分所有法』マンシ
ョン管理センター、p.276（鎌野邦樹執筆）」。
80)
要綱案が、一括建替えと特定建物の建替えにおいて成立した建替え決議を覆滅させ
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る要件にこのような差を設けたのは、やはり民法との整合性を優先したのであろう。
本文で述べたように、区分所有法 70 条は同
法 69 条とともに 2002 年改正により新設された規定であるが、もともと法制審議会が決定した要綱案には含まれていなかった。
それにもかかわらず法律案に追加されたのは、団地内建物の一部の建物（特定建物）の建替え（同条）のコロラリーとして団地内建物全ての一括建替えに関する手続を別途定めることが必要（ただし、一括建替えの場合は建替え承認決議を改めて行う必要はなく、一括建替え決議の議決権行使(投票)で判断する）と考えられたからであり、両者はパラレルの関係にあると言うべきである。
81)
建物の建替えは建物の朽廃、滅失を防ぎ、土地の有用性や価値を維持するという観点から、むしろ保存行為に該当すると言えるのではないか。
82)
全体共用部分については、当該施設の団地における必要性、建替え前後の施設の違い等個別判断が必要であると考えられる（最終的には訴訟で解決するしかない）。
83) 「
特定建物の建替えが当該他の建物の建替えに特別の影響を及ぼす」ということは、
特定建物の建替え後、共有である土地利用に特別の影響を及ぼした結果当該他の建物の建替えに特別の影響を及ぼすということを意味していると解すべきである。それゆえ、特定建物の建替えに土地の共有者の承認が必要になるのである。
84)
最近はネット投票も可能であるが、関心のない者にとってはそれすら面倒である。
85)
本稿でこの後主張するように、建替え不承認に関する決議にすれば何の問題も生じない。むしろ、要綱案の指摘するような状態はそれ以外の建物の区分所有者の意思＝特定建物の建替えに反対しないことをよく示していると言うことができる。
86)
団地内建物の一括建替えの場合は、客観的な緩和事由が認められる建物と認められない建物が混在することが想定されるので、この要件は設ける必要はないと思料される。
87)
そのような者が工作物責任を考慮するとは考えにくい。
88)
本文で引用したように、「現行法では、
被災区分所有法において、区分所有建物が全部滅失した場合に、元区分所有者の一定の多数決による再建決議等を行うことを可能とする敷地共有者等集会制度が設けられ− 174 −

ているが（被災区分所有法第２条）、区分所
有法においてはこれに類する規律がない。
今後、区分所有建物の高経年化が進行することが見込まれており、区分所有建物が、政令で指定された大規模災害によってではな
く、老朽化や局地的な災害等によって全部滅失する事態も発生し得る（第 7 回会議資料 11 pp.2-3）」とされているが、現行区分所有法制には区分所有建物が全部滅失した
場合の再建決議の規定が存在していない（被災区分所有法 2 条の政令で指定するような大規模災害で全部滅失した場合を除く）。よって、そのような場合には、民法の原則に立ち返り、全員合意で再建決議をすることとなっていた（部会第 1 回会議参考資料 1「区分所有法制に関する研究報告書」、
p.92）。
89)「特定滅失建物」という用語は被災区分
所有法 15 条 1 項において「滅失した建物（区分所有建物にあっては、その全部が滅失したもの又はその一部が滅失した場合において取壊し決議若しくは区分所有者全員の同意に基づき取り壊されたもの。以下同じ。）のうち特定の建物」を言う。要綱案では、特定滅失建物という用語は用いられていないが便宜上用いることとした。
90)
3-11 で説明する被災区分所有法における承認決議の母集団は出席した団地建物所
有者等となっているのも、同様の考えに基づくものである。被災区分所有法の対象となる場合は、さらに緊急の事態であるので出席者だけで決議をすることとしている。
しかし実際は、このような場合（3-10 も含め）は承認決議を行う必要がないと言うべきであろう。
91)
決議要件を棟ごとに別々に判断するという仕組みは、一括建替え決議の各棟要件
において、「例えば、Ａ棟からＤ棟で構成される団地において、全ての建物につき本文(1)イ(ｲ)の事由が認められる場合には、全体要件に係る多数決割合については各母数の４分の３以上となり、各棟要件に係る多数決割合については各母数の過半数となる。
他方で、Ａ棟からＣ棟についてのみ、本文(1)イ(ｲ)の事由が認められる場合には、全体要件に係る多数決割合については各母数の５分の４以上となり、各棟要件については、Ａ棟からＣ棟については各母数の過半数となり、Ｄ棟については各母数の３分の２以上となる。
（第 13 回会議資料 22、
p.17）」という仕組みを検討していたことが参考になる。
92)
ただし、5 分の 3 という議決権割合は前
例がないようなので困難かもしれない。もっとも近いのが民事再生法（平成 11 年法律第 225 号）第 65 条の 3 特定認証紛争解決手続により事業再生を図ろうとする事業者
は、当該特定認証紛争解決手続における紛争の当事者である債権者の債権の総額の五分の三以上に当たる債権を有する債権者が当該事業者に係る事業再生の計画について同意した場合には、当該特定認証紛争解決手続を行う特定認証紛争解決事業者に対し、当該事業再生の計画に基づき行う債権の金額の減額が、当該事業者の事業再生に欠くことができないものとして経済産業省令で定める基準に適合するものであることの確認を求めることができる。」という規定であろう。同様の規定は、産業競争力強化法（平成 25 年法律第 98 号）65 条の 3 にも存する。
なお、第 13 回会議資料 22 には「各棟要件に関する多数決割合については、過半数ではなく 5 分の 3 とする考え方も中間試案において注記されていたが、区分所有法や他の法制において、不動産所有権の処分や集会における意思決定の割合として 5 分の 3という多数決割合をとるものが見当たらず、5 分の 3 とする根拠を説明することが困難であることから、多数決割合を 5 分の 3 とすることは提案していない」としているが、5 分の 3 以上の賛成が必要であるということは上述の民事再生法等の「5 分の 3 以上の権利を有する者の同意」が必要ということと要件が共通しており、一定の根拠となり得るのではないかと考えられる
93)
名古屋市瑞穂区の瑞穂センチュリーマ
ンションでは、築百年となる 2075 年までの長期修繕計画を策定しているという。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/200763
94)
部会第 11 回会議において、森本委員から当日の提案（第 11 回会議資料 20 について「画期的な改正を望む声が多く寄せられることを反映された提案となると思っておりましたところ、寄せられた意見数の割には大分慎重な改正の方向なのかなと感じている次第です。」と述べておられるように、今回の要綱案は中間試案と比べかなり慎重なものとなっていることは否定できない。
筆者の最大の懸念は、遅くとも約 20 年後には超高層マンションの建替え（又は除却）が− 175 −

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024

大きな社会的問題になり、改めて区分所有法制の改正論議を行わざるを得ない可能性

Urban Study Vol.77 JANUARY. 2024が高いと考えられることである。

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