2019年１月期
不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者
資

産

運

代

用

会

社

名

問

表
合

せ

先

者
責

任

者

有価証券報告書提出予定日

決算短信（ＲＥＩＴ）

東急リアル・エステート投資法人
8957（役職名）執行役員

2019年３月14日
上場取引所 東ＵＲ
Ｌ https://www.tokyu-reit.co.jp/（氏名）柏崎 和義

東急リアル・エステート・インベストメント・
マネジメント株式会社（役職名）代表取締役執行役員社長 （氏名）柏崎
執行役員経営企画・財務・（役職名）（氏名）山川IR担当 兼 財務・IR部長
ＴＥＬ(03)5428-5828

和義潔

分配金支払開始
2019年４月15日
予定日

2019年４月26日

決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有 （機関投資家・アナリスト向け）（百万円未満切捨て）
１．2019年１月期の運用、資産の状況（2018年８月１日～2019年１月31日）(1）運用状況
営業収益
営業利益
経常利益
百万円
％
百万円
％
百万円
2019年１月期
7,523
5.7
3,547
10.9
3,029
2018年７月期
7,119
1.2
3,197
4.2
2,679
１口当たり
当期純利益

自 己 資 本当期純利益率
円
3,098
2,739

2019年１月期
2018年７月期（％表示は対前期増減率）
当期純利益
％
百万円
％
13.1
3,029
13.1
7.4
2,678
7.4

総 資 産
経常利益率
％
2.7
2.4

営業収益
経常利益率
％
1.4
1.2

％
40.3
37.6

(2）分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）円

分配金総額（利益超過分配金は含まない）
百万円

１口当たり
利益超過分配金

2019年１月期
3,099
3,029
2018年７月期
2,739
2,677
（注）配当性向は次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100

利益超過
分配金総額

配当性向

純資産配当率

円

百万円

％

％

0
0

0
0

100.0
100.0

2.7
2.4

(3）財政状態
総資産

純資産

自己資本比率１口当たり純資産

百万円
219,958
219,396

百万円
113,869
113,517

％
51.8
51.7

円
116,478
116,118(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2019年１月期
8,152
2018年７月期
3,708

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△6,256△743

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△2,677△1,090

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
7,262
8,044

2019年１月期
2018年７月期

２．2019年７月期の運用状況の予想（2019年２月１日～2019年７月31日）及び2020年１月期の運用状況の予想（2019年８月１日～2020年１月31日）（％表示は対前期増減率）
営業収益

2019年７月期
2020年１月期

百万円
7,371
7,419

％
△2.0
0.7

営業利益
百万円
3,261
3,309

％
△8.1
1.5

経常利益
百万円
2,767
2,825

％
△8.7
2.1

１口当たり分配金
当期純利益（利益超過分配金は含まない）
百万円
％
円
2,766
△8.7
2,880
2,824
2.1
2,950

１口当たり
利益超過分配金円
00（参考）１口当たり予想当期純利益（2019年７月期）2,829円、（2020年１月期）2,888円
発行済投資口の総口数（2019年７月期）977,600口、（2020年１月期）977,600口（注）2019年７月期の１口当たり分配金は、当期純利益に加えて、圧縮積立金の一部（想定額50百万円）を、2020年１月
期の１口当たり分配金は、当期純利益に加えて、圧縮積立金の一部（想定額60百万円）をそれぞれ取り崩して分配することを前提としています。
※

その他(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無(2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年１月期
977,600口 2018年７月期
977,600口② 期末自己投資口数
2019年１月期
0口 2018年７月期
0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、27ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。

※

監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金商法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。

※

運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証する
ものではありません。
前提条件の詳細については、11ページ「２.運用方針及び運用状況 （２）運用状況 ②次期の見通し d．運用状況の見通し ＜2019年７月期及び2020年１月期 運用状況の予想の前提条件＞」をご参照ください。
以 上

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信

目次
１．投資法人の関係法人…………………………………………………………………………………２
２．運用方針及び運用状況………………………………………………………………………………２（１）運用方針…………………………………………………………………………………………２（２）運用状況…………………………………………………………………………………………２（３）投資リスク………………………………………………………………………………………12
３．財務諸表………………………………………………………………………………………………13（１）貸借対照表………………………………………………………………………………………13（２）損益計算書………………………………………………………………………………………16（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………17（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………18（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………19（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………20（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………20（８）表示方法の変更に関する注記…………………………………………………………………20（９）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………21（10）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………29
４．役員の異動……………………………………………………………………………………………29
５．参考情報………………………………………………………………………………………………30（１）投資状況…………………………………………………………………………………………30（２）投資不動産物件…………………………………………………………………………………31（３）その他投資資産の主要なもの…………………………………………………………………31（４）資本的支出の状況………………………………………………………………………………38（５）主なテナントへの賃貸条件……………………………………………………………………39- 1 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信

１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資法人の仕組み」からの重要な変更はないため、開示は省略しています。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」に重要な変更はないため、開示は省略しています。
（２）運用状況①

当期の概況
a．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年６月20日に設立され、同年９月10日に、発行済投資口の総口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。
その後、第３期初の2004年８月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含みます。）の追加公募増資を、第５期初の2005年８月に投資口数27,380口（オーバーアロットメントによる680口を含みます。）の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年８月及び同年９月に投資口数26,140口（オーバーアロット
メントによる2,376口を含みます。）の追加公募増資を行いました。2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割した結果、2019年１月31日現
在、発行済投資口の総口数は977,600口となっています。
b．投資環境と運用実績
本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「資産運用会
社」といいます。）に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下のような投資環境のもとで、資産運用を行いました。
（イ）投資環境
当期の国内景気は、緩やかに回復しています。
首都圏経済について、個人消費は、百貨店販売額及びスーパー販売額は前年を下回っているものの、コンビ
ニエンスストア販売額及び乗用車の新車登録届出台数が前年を上回っており、全体として回復しつつあります。生産活動でも緩やかに持ち直しており、雇用情勢では、有効求人倍率は高水準で推移しているなど、改善しています。
東京圏の人口動態については、2018年１月から12月までの間において、13万人超の転入（※）があり、全国との格差は依然として拡大しています。（※）出典：「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）
このような状況のなか、東京都心５区のオフィス賃貸市場については、雇用情勢の改善による、就業者数の増加等に伴う事務所の集約や拡張ニーズを背景に空室率の低下及び平均賃料の緩やかな上昇が続いています。
一方、商業施設賃貸市場について、消費者マインドは弱い動きが続いているものの、実質総雇用者所得の緩やかな増加による個人消費の持ち直しにより、都心型商業施設のテナントを取り巻く環境は堅調に推移しています。
また、不動産売買市場については、不動産投資家の旺盛な投資意欲と良好な資金調達環境を背景に、引き続き、取引価格は高値圏で推移し、期待利回りの低下が継続しています。
（ロ）運用実績(a)物件取得、売却及び運用管理
本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）（注１）」に基づき投資活動を行いました。
当期においては、2018年８月1日にルーシッドスクエア恵比寿（注２）の取得及びTOKYU REIT木場ビルの譲渡を、2018年９月27日にREVE中目黒（底地）の取得を実施しました。
当期末現在の本投資法人が保有する30物件の取得価額合計は2,251億8千9百万円、総賃貸可能面積は
207,848.65㎡、期末算定価額の合計は2,705億円となりました。
この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は590億9千5百万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。
- 2 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.91％の上昇となりました。
また、期末の空室率は前期末の0.7％から0.3ポイント増加し1.0％となりました。
（注１)「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物件の入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、
資産運用会社が策定した本投資法人の戦略です。
（注２)ルーシッドスクエア恵比寿は、2019年４月１日付でTOKYU REIT恵比寿ビルに名称変更する予定です。以下同じです。

(b)利益相反対策
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程を厳守し、所定の手続を履践しました。
なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者（注）への報酬について、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
（注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.

東京急行電鉄株式会社（以下、「東急電鉄」といいます。）

ⅱ.

東急電鉄の連結子会社

ⅲ.

東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体

ⅳ.

東急電鉄の連結決算上の関連会社

ⅴ.

東急不動産ホールディングス株式会社（以下、「東急不動産ホールディングス」といいます。）

ⅵ.

東急不動産ホールディングスの連結子会社

ⅶ.

東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社

c．資金調達の概要
安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円のコミットメントラインを設定しています。
当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来した長期借入金47億円について借換を行いました。当期末現在の有利子負債残高は935億円（投資法人債残高95億円、長期借入金残高840億円（１年内返済予定の長期借入金92億円及び１年内償還予定の投資法人債35億円を含みます。））、当期における加重平均利率は1.04％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。
なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下の通りです。
信用格付業者の商号又は名称格付けの内容株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付：AA－格付の見通し：安定的

株式会社格付投資情報センター（R＆I）

発行体格付：A＋
格付の方向性：安定的

S&Pグローバル・レーティング・
ジャパン株式会社（S＆P）

長期会社格付け：A アウトルック：安定的
短期会社格付け：A－1

d．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益75億2千3百万円、営業利益35億4千7百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は30億2千9百万円、当期純利益は30億2千9百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、
投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口
１口当たりの分配金は3,099円となりました。
②

次期の見通しa．想定される将来動向
景気の先行きについては、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続くことが期待されます。但し、米中の通商問題の動向が世界経済に与える影響や、中国経済の先行きなど海外経済の不確実性、金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。

- 3 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
このような見通しのなか、不動産売買市場において、低金利の継続と旺盛な資金需要により期待利回りは引き続き横這いで推移すると予想されます。オフィス賃貸市場において、空室率は雇用環境の改善などオフィス
拡張需要により当面は低位で推移すると考えられますが、オフィスビルの大量供給がピークを迎える2020年頃に上昇し、賃料水準もそれに合わせて下落すると予想されます。商業施設賃貸市場において、都心型商業施設
は、雇用や所得環境が改善するなかで個人消費や、インバウンド消費の拡大などにより、テナント売上及び賃料水準について堅調な推移が予想されます。
b．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区
地域及び東急沿線地域（注１）を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地域の将来性等を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急電鉄等（注２）からバラ
ンスよく取得していきます。
また、2019年４月19日に開催予定の投資主総会において、本投資法人の規約の一部変更に係る議案を付議し、併せて本投資法人の資産運用に係る運用ガイドラインの一部改定を行う予定です（注３）。具体的には、
重点的な投資対象地域である東京都心５区地域及び東急沿線地域に所在する優良住宅物件への投資機会をさらに拡大すべく、住宅を単独又は複合施設の一部として投資可能な用途に追加することにより、ポートフォリオ
をより一層充実させ、もって投資主価値のさらなる向上を目指します。
（注１）「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積
地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区
地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以下同じです。
（注２）東急電鉄等とは、以下の（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者をいいます。
（イ）東急電鉄（ロ）東急電鉄の連結子会社（ハ）東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体（注３）本投資法人の規約一部変更及び運用ガイドラインの一部改定については、８ページから10ページの（ご参考）②本投資法
人の規約の一部変更及び③本投資法人の資産運用会社の運用ガイドラインの一部改定をご覧ください。

物件の管理運営面においては、東急電鉄等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用
及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。
現在の投資環境判断として、首都圏の不動産価格はピークが継続しており、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」における「売却・入替期」は2020年まで続く一方、スポンサーである東急電鉄において、渋谷駅周辺開発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、2020年以降も継続して上昇することが見込まれます。これらにより、東京都心
５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有物件の含み益は増加し、これに伴いNAV（注４）が増加した結果、2019年１月末現在、1口当たりNAVは投資口価格を上回る状況となっています。
この様な環境認識のもと、本投資法人は2018年から2020年までの施策として、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン（注５）、物件築年数、所在エリア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得及び消却を検討します。
（注４）NAV（Net Asset Value）＝出資総額+圧縮積立金（利益処分後）+保有物件の含み損益（注５）保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）により構成されます。

さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。

- 4 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
c．決算後に生じた重要な事実
本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下の通りです。
資産の交換
2019年３月８日付で、以下の資産の交換に関する信託受益権交換契約を締結しました。
（イ）交換による譲渡資産
ⅰ.譲渡資産ⅱ.物件名称：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権：カレイド渋谷宮益坂

ⅲ.譲渡価額(注１) ：7,780百万円
ⅳ.契約日：2019年３月８日
ⅴ.譲渡予定日
ⅵ.譲渡先：2019年３月28日：東急電鉄

ⅶ.譲渡価額と帳簿価額の差額：2,726百万円（譲渡日時点の見込み額）（注２）(注１)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換
契約書に記載された価額）を記載しています。
(注２) 当該金額の一部につき、以下の取得資産の圧縮記帳を行う予定です。詳細は後記（ハ）その他(b)圧縮記帳をご参照下さい。
（ロ）交換による取得資産(a)渋谷道玄坂スカイビル
ⅰ.取得資産ⅱ.物件名称：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権：渋谷道玄坂スカイビル

ⅲ.取得価額(注)ⅳ.契約日：8,100百万円：2019年３月８日

ⅴ.取得予定日
ⅵ.取得先：2019年３月28日：東急電鉄(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契約書に記載された価額）を記載しています。
(b)東急番町ビル（追加取得）
ⅰ.取得資産ⅱ.物件名称：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分：東急番町ビルⅲ.取得割合ⅳ.取得価額(注)：信託受益権（区分所有権割合95.1％）の準共有持分割合 3.6％
：1,040百万円

ⅴ.契約日
ⅵ.取得予定日：2019年３月８日：2019年３月28日

ⅶ.取得先
：東急電鉄
(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契約書に記載された価額）を記載しています。
（ハ）その他(a)交換差金
渋谷道玄坂スカイビル及び東急番町ビル（追加取得）の取得価額とカレイド渋谷宮益坂の譲渡価額との差額である交換差金（1,360百万円）については、引渡日に交換先である東急電鉄へ支払予定です。
(b)圧縮記帳交換による取得資産について、2,685百万円の圧縮記帳を行う（法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用する）予定です。これにより、取得資産の帳簿価額は取得諸経費等反映前で「渋谷道玄坂スカイビル」は5,714百万円、「東急番町ビル（追加取得）」は739百万円となる見込みです。

- 5 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（ご参考）①前記「 c．決算後に生じた重要な事実 （ロ）交換による取得資産」に係る概要（イ）渋谷道玄坂スカイビル
物件の名称

渋谷道玄坂スカイビル

特定資産の種類

国内不動産を主な信託財産とする信託受益権

所在地（一棟の建物）（土地）（登記簿上の表示）（建物）

最寄駅からの所要時間(注１)
用途

東京都渋谷区円山町22番１、22番４、22番６、22番12、22番
13、22番14、22番15、22番16、84番８
東京都渋谷区円山町22番地１、22番地４、22番地６、22番地
12、22番地13、22番地14、22番地15、22番地16、84番地８

京王井の頭線「渋谷」駅徒歩約５分
京王井の頭線「神泉」駅徒歩約３分
事務所、店舗、駐車場

面積（登記簿上の表示）（土地）721.34㎡(注２)（建物）5,644.91㎡

構造・階数（登記簿上の表示）

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建

竣工年月（登記簿上の表示）

1988年３月

取得予定日

2019年３月28日

売主

東急電鉄
（土地） 所有権

所有形態（建物） 所有権

テナントの総数(注３)９

取得価額(注４)

8,100百万円
8,290百万円

取得時鑑定評価額（価格時点：2019年２月１日）

鑑定機関：日本ヴァリュアーズ株式会社
・本物件で使用中のコンデンサー２台に、微量のPCBが含有されてお

特記事項

り、当該機器については、本投資法人による信託受益権の取得までに、売主の費用及び責任により撤去する予定です。

（注１） 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値です。
（注２） 私道負担部分（約24.31㎡）を含みます。
（注３）「テナントの総数」は、取得予定日(2019年３月28日)における見込みに基づき記載しています。
（注４）「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契約書に記載された価額）を記載しています。
（ロ）東急番町ビル（追加取得）
物件の名称

東急番町ビル

特定資産の種類

国内不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分

（土地）
所在地
（一棟の建物）（登記簿上の表示）（建物）

最寄駅からの所要時間(注１)
用途

東京都千代田区四番町6番2、6番12、6番13、6番14、6番16、6番17、6番18、6番19、6番20、6番21、6番22、6番23、6番
24、6番25、6番26、6番27、6番28、6番29、6番30、6番31、6
番32、6番33、6番34、6番35、6番36、6番39、6番40
東京都千代田区四番町6番地21、6番地2、6番地12、6番地
13、6番地14、6番地16、6番地17、6番地18、6番地19、6番地
20、6番地22、6番地23、6番地24、6番地25、6番地26、6番地
31、6番地32、6番地33、6番地39、6番地40

JR中央本線・総武線、東京メトロ有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅徒歩約３分
事務所、店舗、駐車場（土地）

2,754.18㎡（全体）（建物）

15,834.55㎡（全体）

面積（登記簿上の表示）

構造・階数（登記簿上の表示）

鉄骨造陸屋根11階建- 6 -2,573.80㎡（取得に係る面積 (注２)）11,431.09㎡（取得に係る区分所有区画の専有面積(注３)）東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
竣工年月（登記簿上の表示）

2011年９月

取得予定日

2019年３月28日

売主

東急電鉄
（土地） 所有権

所有形態（建物） 区分所有権

テナントの総数(注４)７

取得価額(注５)

1,040百万円

取得時鑑定評価額

1,040百万円（価格時点：2019年２月１日）

鑑定機関：大和不動産鑑定株式会社
・本建物は区分所有建物であり、区分所有建物の登記の所在欄に登記されている土地は信託受託者が所有していますが、これらの土地と併せて信託建物の開発時に敷地として扱われた土地（以下「一体土地」といいます。）は個人が所有しています。その上で、かかる個
人と、建物の他の区分所有者との間には、一体土地に関する土地賃貸借契約が締結されています。なお、一体土地については、抵当権が設定されています。
・本土地の一部について、地上権者を東京地下鉄株式会社、目的を地
下鉄道敷設、存続期間を地下鉄道構造物存続中とする区分地上権が設定されています。当該地上権の地代は発生しません。
・本物件の所有者間には本物件の管理運営に関する協定が締結されており、各々の区分所有権について譲渡する場合、他の所有者の承諾を要するとする合意等がなされています。

特記事項

・区分所有建物を信託財産とする信託受益権の準共有持分の取得に伴い、準共有者である東急電鉄（本投資法人による本取得後の準共有
持分割合47.4％）との間で、2016年2月26日付で信託受益権準共有者間協定書（その後の変更を含みます。）を締結しており、また、
2019年3月8日付で本取得に伴う変更覚書を締結しております。信託
受益権準共有者間協定書（その後の変更を含みます。）では、①信託受益権の分割を請求しない旨、②信託受益権準共有持分の全部又は一部を第三者へ譲渡する場合には、他の準共有者との優先交渉手
続を経なければならない旨、③準共有持分を譲渡する場合には、譲受人に当該協定書上の地位を承継させる旨、④信託契約に基づき受益者が受託者に対して有する指図権については、本件受益権につき最大の持分（準共有持分を含みます。）を有する受益者が有するものとし、他の受益者は、指図権を有しないものとする旨、⑤受益者として決定すべき事項のうち一部については全受益者の同意を要するものあるいは事前協議を要するものとすること等が定められています。

（注１） 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値です。
（注２） 本投資法人が取得を予定している信託受益権（区分所有権割合95.1%）の準共有持分割合3.6%に対応する敷地面積は約92.65㎡です。
（注３） 本投資法人が取得を予定している信託受益権（区分所有権割合95.1%）の準共有持分割合3.6%に対応す
る専有面積は約411.51㎡です。
（注４）「テナントの総数」は、取得予定日(2019年３月28日)における見込みに基づき記載しています。
（注５）「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契約書に記載された価額）を記載しています。

- 7 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信②本投資法人の規約の一部変更
2019年４月19日に開催予定の本投資法人の投資主総会において、下記のとおり本投資法人の規約の一部変更について議案を提出します。
（下線は変更部分です。）
現
第10条

行

規

約

変

（招集）

第10条

更

案

（招集）

１. 本投資法人は、平成29年3月20日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集し、以後、隔年

1. 本投資法人は、2017年3月20日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集し、以後、隔年毎の3月

毎の3月20日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集する。

20日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招
集する。

２.
３.

（省略）
（省略）

２.
３.

（現行どおり）（現行どおり）

４.
５.

（省略）
（省略）

４.
５.

（現行どおり）（現行どおり）

６.

（省略）

６.

（現行どおり）

第12条

（決議等）

第12条

（決議等）

１.
（省略）
２. 本投資法人が第10条第1項の規定に基づき投資主

１.
（現行どおり）
２. 本投資法人が第10条第1項の規定に基づき投資主

総会を招集する場合には、本投資法人は、平成29
年1月末日及び以後隔年毎の1月末日における最終総会を招集する場合には、本投資法人は、2017年1月末日及び以後隔年毎の1月末日における最終のの投資主名簿に記載又は記録された投資主を、かかる投資主総会において権利を行使することので投資主名簿に記載又は記録された投資主を、かかる投資主総会において権利を行使することのでききる投資主とする。
３.
（省略）る投資主とする。
３.
（現行どおり）
別紙1

資産運用の対象及び方針
１. 資産運用の基本方針

別紙1
資産運用の対象及び方針
１. 資産運用の基本方針（省略）（現行どおり）(1) 成長性(1) 成長性（省略）（現行どおり）① 内部成長要因

資産運用の最適化（省略）

資産運用の最適化（現行どおり）

投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長

投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長本投資法人の投資対象は、主として東京都心
5区地域（千代田区、中央区、港区、新宿区

本投資法人の投資対象は、主として東京都心
5区地域（千代田区、中央区、港区、新宿区

及び渋谷区の都心5区並びにこれに準ずる商業用不動産集積地をいう。以下同じ。）及び及び渋谷区の都心5区並びにこれに準ずる商業用不動産集積地をいう。以下同じ。）及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設
及びそのいずれかを含む複合施設とする。た東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設と① 内部成長要因

だし、首都圏以外には投資しない。
② 外部成長要因する。ただし、首都圏以外には投資しない。
② 外部成長要因

積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上

積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上本投資法人は、主たる投資対象である東京都
心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフ

本投資法人は、主たる投資対象である東京都
心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフ

ィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合施設に関して、資産運用会社の独自の情報収ィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含
む複合施設に関して、資産運用会社の独自の集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとす

情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものる。取得にあたっては、長期保有を前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別をとする。取得にあたっては、長期保有を前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別行うが、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオクオリティの維持を行うが、必要に応じて物件の入替等を行う
ことにより、ポートフォリオクオリティの維- 8 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
現

行

規

約

変

及び向上を図り、資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を目指す。
東急電鉄等からの物件取得

更案

持及び向上を図り、資産価値の向上及び1投
資口当たり利益の成長を目指す。
東急電鉄等からの物件取得（省略）③ 東急電鉄等との相乗効果（現行どおり）③ 東急電鉄等との相乗効果（省略）（現行どおり）(2) 安定性(2) 安定性（省略）（現行どおり）(3) 透明性(3) 透明性（省略）
２.資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及び範囲（現行どおり）
２.資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及
び範囲

（省略）

（現行どおり）

３. 投資態度(1) 投資方針

３. 投資態度(1) 投資方針① 保有期間① 保有期間（省略）（現行どおり）② ポートフォリオ構成基準
a. 用途② ポートフォリオ構成基準
a. 用途

オフィス、商業施設及びそのいずれかを含む
複合施設
b. 地域

オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設
b. 地域

（省略）

（現行どおり）③ 個別物件投資基準（省略）③ 個別物件投資基準（現行どおり）(2) 売却方針(2) 売却方針（省略）（現行どおり）(3) 物件関連業務運用基準（省略）(3) 物件関連業務運用基準（現行どおり）(4) 財務方針
a. エクイティ・ファイナンス（新規投資口の(4) 財務方針
a. エクイティ・ファイナンス

追加発行）
イ 資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、

イ 新規投資口の追加発行

市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の・資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄

割合持分の低下）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとする。

化（新規投資口の追加発行による投資口の割合持分の低下）に配慮した上で、機動的

ロ 資本効率の向上等を目的として、消却を行うため、自己投資口の取得を行うことがある。

な投資口の追加発行を行うものとする。
ロ 自己投資口の取得及び消却・資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことがある。
・自己投資口の取得及び消却にあたっては、（新設）

中長期的な投資主価値の向上の観点から、
投資口価格の水準、手元資金の状況、財務
状況、市場環境等を見極め、実施の可否を判断するものとする。
b. デット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行等）

b. デット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行等）（省略）
c. キャッシュ・マネジメント（現預金等）（現行どおり）
c. キャッシュ・マネジメント（現預金等）（省略）（現行どおり）(5) その他(5) その他（省略）（現行どおり）- 9 -東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
現

行

規

約

変

４. 資産運用の対象とする資産についての制限

更案

４. 資産運用の対象とする資産についての制限（省略）（現行どおり）
５. 組入資産の貸付け（省略）（現行どおり）

５. 組入資産の貸付け③本投資法人の資産運用会社の運用ガイドラインの一部改定
前記の規約の一部変更に係る議案が本投資法人の投資主総会において決議されることを停止条件として、本投資法人の資産運用会社の運用ガイドラインの一部改定を予定しています。
（イ）改定の目的
本投資法人は2003年の上場以来、「成長力のある地域」における「競争力のある物件」への投資を基本方針として、東京都心５区地域（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の都心5区並びにこれに準ずる
商業用不動産集積地をいいます。以下同じです。）及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域とすることに加え、立地、用途、投資規模等において一定の基準を設けて投資を行うことにより、首都圏を中心とする良質なポートフォリオの構築を図ってまいりました。
一方、上場時以降、J－REIT市場においては、同市場の認知度向上による投資家層の拡大とともに、上場時においてオフィス、商業を中心とした運用資産の用途が、住宅、ホテル、物流施設等、多様化が進んでいます。
このような外部環境の変化を受け、本投資法人の投資方針については、2017年4月に用途・投資規模に係る運用ガイドラインの改定を行い、投資対象に「オフィス又は商業施設を含む複合施設」を追加するとともに東京都心5区地域及び東急沿線地域等に所在する物件の1物件当たり最低投資額の引き下げを実施しました。これにより、投資機会の拡大が図られた結果、住宅を含む複合施設及び中小規模の優良物件の取得が進んでいます。
今般、重点的な投資対象地域である東京都心5区地域及び東急沿線地域に所在する優良住宅物件への投資機会をさらに拡大すべく、住宅を単独又は複合施設の一部として投資可能な用途に追加することにより、ポートフォリオをより一層充実させ、もって投資主価値のさらなる向上を図るため、運用ガイドラインの改定を行います。
（ロ）主な改定内容
改定前

・投資対象とする物件の用途：
オフィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合施設
・投資対象とする物件の用途：
オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設（下線部が変更箇所）
・住宅用途に係る以下の個別物件投資基準を追記①立地
当該物件の立地する地域の不動産賃貸市場の状況、利用鉄道駅からの距離（原則と改定後して徒歩10分以内、物件特性を考慮した場合でも15分以内（注））等を総合的に勘案し、判断します。
（注）不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。
②物件規模
物件毎に個別の立地特性、テナント又は利用者層の属性、不動産市場における流通性、運用管理面での投資経済性等を考慮し、適正規模を判断します。
③設備施設
共用部及び専用部の施設、設備等に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準とします。

（ハ）その他
本件の詳細については、2019年３月８日付「運用ガイドラインの一部改定に関するお知らせ」をご参照く
ださい。

- 10 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
d．運用状況の見通し
2019年７月期（2019年２月１日～2019年７月31日）及び2020年１月期（2019年８月１日～2020年１月31日）の運用状況については、以下の通り見込んでいます。
自至

2019年７月期
2019年２月１日
2019年７月31日

2020年１月期
2019年８月１日
2020年１月31日

自
至

営業収益

7,371 百万円

7,419 百万円

営業利益3,261 百万円

3,309 百万円

経常利益

2,767 百万円

2,825 百万円

当期純利益

2,766 百万円

2,824 百万円

2,880 円

2,950 円

0 円

0 円

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）１口当たり利益超過分配金（注）上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。

＜2019年７月期及び2020年１月期 運用状況の予想の前提条件＞
2019年７月期及び2020年１月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金の予想にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。今後、以下の前提条件につき、当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合には、予想の修正を行い、公表します。
項

目

運用資産

前

提

条

件

・2019年１月31日時点で本投資法人が保有している30物件から、2019年３月28日に渋谷道玄坂スカイビル及び東急番町ビル（追加取得）とカレイド渋谷宮益坂を交換（以下、本交換という）する予定であり、以降、2020年１月期末までに異動(追加取得、保有物件の売却等)がないことを前提としています。

営業収益・賃貸事業収入は、昨今の不動産市況、テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の存在等を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動要素を勘案して算出しています。また、テナントによる滞納又は不払がないものと想定しています。
・本交換に関して、法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用して取得資産の圧縮記帳を行うことを見込んでいます。このため、カレイド渋谷
宮益坂の譲渡価額と帳簿価額の差額2,726百万円（2019年３月28日時点の見込み額）のう
ち2,685百万円を圧縮し、圧縮後の不動産等交換差益は2019年７月期に40百万円を見込んでいます。
・2019年７月期末の稼働率は99.5％、2020年１月期末の稼働率は99.8％を想定しています。

営業費用

・外注委託費は、2019年７月期に454百万円、2020年１月期に447百万円を見込んでいます。
・建物の修繕費は、2019年７月期に214百万円、2020年１月期に235百万円を見込んでいます。物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実施します。ただし、建物の修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課決定されると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます（2019年７月期：675百万円、2020年１月期：663百万円）。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています（2019年７月期：983百万円、2020年１月期：1,000百万円）。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算出しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、2019年７月期に762百万円、2020年１月期に735百万円を見込んでいます。

- 11 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
項

目

前

提

条

件

営業外費用

・支払利息等は、2019年７月期に468百万円、2020年１月期に459百万円を見込んでいます。
なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息のほか金融関連費用を含んでいます。

有利子負債

・2019年１月31日時点の有利子負債残高935億円（長期借入金840億円、投資法人債95億円）
であり、2019年７月期に返済期限が到来する長期借入金43億円については、すべて借換を行うことを前提としています。また、2019年３月に短期借入金20億円を調達し、2019年７月期中に自己資金で返済するほか、償還期限が到来する投資法人債35億円については、自己資金で全額償還を行うことを前提としています。
・2020年１月期に返済期限が到来する長期借入金49億円については、すべて借換を行うことを前提としています。また、2019年９月に短期借入金20億円を調達し、2020年１月期中に自己資金で返済することを前提としています。
・2019年７月期末及び2020年１月期末の有利子負債残高は900億円（長期借入金840億円、投資法人債60億円）を想定しています。
・2019年７月期末及び2020年１月期末のLTVは41.6％を想定しています。
（ LTVの計算：「（予想）有利子負債／（予想）総資産」）

発行済投資口の総口数

・本書の日付現在の977,600口から、2020年１月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。

１口当たり

・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出して分配金

おり、原則として利益を全額分配することを前提としています。
・2019年７月期の分配金は、圧縮積立金の一部（50百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
・2020年１月期の分配金は、圧縮積立金の一部（60百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過分配金
その他

・１口当たり利益超過分配金については、現時点で行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

（３）投資リスク
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資リスク」から重要な変更はないため、開示を省略しています。

- 12 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信

３．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(2018年７月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
1年内回収予定の信託差入敷金及び保証金
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計- 13 -

当期(2019年１月31日)

5,366,123
2,677,910
146,532
32,96718,506
17,702
8,259,743

4,551,318
2,710,809
112,142
37,62018,506
17,315
7,447,713

13,296,394△3,898,343
9,398,051
169,442△61,915
107,527
105,838△85,856
19,981
87,689△58,169
29,52059,800,843
96,427
46,397,315△18,259,780
28,137,534
747,500△442,908
304,591
1,071,738△934,868
136,869
496,694△356,152
140,542
111,861,133
17,324210,050,347

13,392,486△4,148,086
9,244,399
170,754△66,925
103,829
105,838△91,474
14,364
89,217△60,994
28,22360,963,183
89,027
45,116,386△18,424,041
26,692,345
743,097△451,241
291,856
1,069,923△946,160
123,763506,838△362,474
144,363
113,692,079
13,623
211,401,057

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（単位：千円）前期(2018年７月31日)
無形固定資産その他
信託その他無形固定資産
無形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金
信託差入敷金及び保証金
長期前払費用繰延税金資産その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
その他
固定負債合計
負債合計- 14 -

当期(2019年１月31日)

7,098
4,031
11,129

6,288
3,698
9,986

208,553
706,301
23,81026
120,120
1,058,812
211,120,289

208,841
687,794
15,122
1
175,153
1,086,913
212,497,957

16,912
16,912
219,396,945

12,645
12,645219,958,316

726,180
3,500,000
9,000,000
314,074
117,283
1,138
123,648
1,088,757
22,003
190,956
8,364
15,092,409

942,840
3,500,000
9,200,000
325,472
126,563627
292,390
1,152,058
75
－
7,397
15,547,426

6,000,000
75,000,000
3,603,983
6,179,917
3,011
90,786,912
105,879,321

6,000,000
74,800,000
3,651,894
6,085,278
4,645
90,541,818
106,089,244

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（単位：千円）前期(2018年７月31日)
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計- 15 -

当期(2019年１月31日)

110,479,406

110,479,406

360,041
360,041
2,678,175
3,038,217
113,517,623※２ 113,517,623

360,041
360,041
3,029,623
3,389,665
113,869,071※２ 113,869,071

219,396,945

219,958,316

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
未払分配金戻入受取保険金
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）- 16 -

前期
2018年２月１日
2018年７月31日

自至当期
2018年８月１日
2019年１月31日※１ 6,663,647※１ 6,728,397※１ 455,942※１ 478,606－
7,119,589※２ 316,601※１ 3,211,003※１ 3,238,750

578,711
17,486
43,5796,000
65,226
3,922,006
3,197,582

595,660
17,56343,0406,000
75,471
3,976,487
3,547,118

37
890
－
928

37
672
367
1,077

453,164
39,026
4,196
22,816519,204
2,679,306
2,679,306
1,144
△12
1,131
2,678,175
02,678,175

451,988
39,498
4,266
22,691
518,4443,029,751
3,029,751
632
24
657
3,029,094
529
3,029,623

7,523,605

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書
前期（自2018年２月１日

至

2018年７月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金

出資総額

当期首残高

110,479,406

剰余金合計

2,950,682 113,430,088 113,430,088

圧縮積立金

任意積立金
合計

457,304

457,304

2,493,377△97,263△97,263

97,263

投資主資本
合計

純資産合計

当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）

当期変動額
圧縮積立金の取崩
剰余金の配当

当期末残高
当期（自

－

－

△2,590,640 △2,590,640 △2,590,640 △2,590,640

当期純利益
当期変動額合計－

2,678,175

2,678,175

2,678,175

2,678,175

87,53587,53587,535－△97,263△97,263

184,798※１
110,479,406

360,041

360,041

2,678,175

2018年８月１日

至3,038,217 113,517,623 113,517,623

2019年１月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

出資総額

当期首残高

110,479,406

任意積立金

圧縮積立金

任意積立金
合計

360,041

360,041

投資主資本
合計

純資産合計

当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）

剰余金合計

2,678,175

3,038,217 113,517,623 113,517,623

当期変動額
剰余金の配当△2,677,646 △2,677,646 △2,677,646 △2,677,646

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

3,029,094

3,029,094

3,029,094

3,029,094

351,447

351,447

351,447－－－

351,447※１
110,479,406

360,041

360,041

3,029,623- 17 -

3,389,665 113,869,071 113,869,071

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
項目

自至前期
2018年２月１日
2018年７月31日

自至当期
2018年８月１日
2019年１月31日

Ⅰ

当期未処分利益

2,678,175,669

3,029,623,391

Ⅱ

分配金額

2,677,646,400

3,029,582,400（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ（2,739）（3,099）529,269

40,991

本投資法人の規約第30条第２号に定める「租税特別措置法第67条

本投資法人の規約第30条第２号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である2,677,646,400円を利益分配金として分配することとしね全額である3,029,582,400円を利益分配金として分配することとしました。なお、規約第30条第４号に定める利益を超えた金銭の分配ました。なお、規約第30条第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

は行いません。

次期繰越利益分配金の額の算出方法- 18 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
固定資産除却損
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り金の増減額（△は減少）
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
敷金及び保証金の差入による支出
信託敷金及び保証金の回収による収入
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 19 -

前期
2018年２月１日
2018年７月31日

自至当期
2018年８月１日
2019年１月31日

2,679,306
1,049,105
4,196
5,234
△37
492,191△36,492
29,962
1,783
2,997△8,576△29,602
23,135－△8,4254,204,779
37△495,925△876
3,708,014

3,029,751
1,015,031
4,266
13,205△37491,486
34,38913,000
11,397
168,742
8,576
63,301△20,293
3,861,641△50,416
8,644,042
37△490,782△1,144
8,152,152△130,790△7,932△273,372－－－
82,320△366,857
21,955△68,399△743,076△1,243,035－△4,793,481
△135
△287
18,50670,726△22,816
346,143△631,739△6,256,118

9,000,000△7,500,000△2,590,603△1,090,603
1,874,334
6,169,700
8,044,034

4,700,000△4,700,000△2,677,940△2,677,940△781,906
8,044,034
7,262,127

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
償却の方法

定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物
構築物

２～50年
２～52年

機械及び装置工具、器具及び備品

２～17年
２～15年

② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理 投資法人債発行費
方法
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の 固定資産税等の処理方法
計上基準
保有する不動産にかかる固定資産税及び都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期はありません。当期は5,196千円です。
４．キャッシュ・フ
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託
ロー計算書にお 現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値のける資金の範囲

変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

５．その他財務諸表 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
作成のための基保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産本となる重要な事項

及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１) 信託現金及び信託預金(２) １年内回収予定の信託差入敷金及び保証金(３) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定(４) 信託その他無形固定資産(５) 信託差入敷金及び保証金(６) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金(７) 信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しています。

（８）表示方法の変更に関する注記（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更）「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」26千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」26千円に表示しています。
- 20 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（９）財務諸表に関する注記事項
リース取引、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
〔貸借対照表に関する注記〕
１．コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関４行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。なお、前期末及び当期末における契約に基づく借入残高はありません。
前 期(2018年７月31日)

当 期(2019年１月31日)

コミットメントラインの総額
借入実行残高18,000,000千円―

18,000,000千円―

差引額

18,000,000千円

18,000,000千円※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前 期(2018年７月31日)

当 期(2019年１月31日)

50,000千円

50,000千円〔損益計算書に関する注記〕※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）自至前 期
2018年２月１日
2018年７月31日

自
至

当 期
2018年８月１日
2019年１月31日

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
月極駐車場収入
その他賃料収入（注１）5,479,583

5,551,312

707,843
156,411

701,364
155,167

319,808

320,553

6,663,647

6,728,397

付帯収益（注２）

421,386

431,935

その他雑収入34,556

46,671

計
その他賃貸事業収入

計455,942478,606

不動産賃貸事業収益合計

7,119,589

7,207,004

水道光熱費
外注委託費

552,133
442,010566,415435,835

プロパティ・マネジメント報酬
修繕費

161,434
125,130

167,616
156,294

公租公課
損害保険料

663,296
12,857644,656
12,8801,049,105
5,234

1,015,031
13,205

B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用

減価償却費
固定資産除却損
その他賃貸事業費用

199,801

226,815

不動産賃貸事業費用合計

3,211,003

3,238,750

3,908,586

3,968,253

C. 不動産賃貸事業損益（A－B）（注１）賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注２）使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。

- 21 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年２月１日
該当事項はありません。

至

2018年７月31日）

当期（自

至

2019年１月31日）

2018年８月１日（単位：千円）TOKYU REIT木場ビル
不動産等売却収入

4,250,000

不動産等売却原価

3,861,641

その他売却費用

71,757

不動産等売却益

316,601〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
自至前 期
2018年２月１日
2018年７月31日※１．発行済投資口の総口数

自至977,600口

当 期
2018年８月１日
2019年１月31日
977,600口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）自至前 期
2018年２月１日
2018年７月31日

自
至

当 期
2018年８月１日
2019年１月31日

現金及び預金
信託現金及び信託預金

5,366,123
2,677,910

4,551,318
2,710,809

現金及び現金同等物

8,044,034

7,262,127- 22 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項（１） 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
（２） 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン
契約の締結（前期末時点及び当期末現在利用残高なし）、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV（注）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
（注）（有利子負債合計＋現金積立のない敷金保証金等）÷（特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計）×100（３） 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
前期（2018年７月31日）（単位：千円）
貸借対照表
計上額

時価

差額

（１）現金及び預金

5,366,123

5,366,123―（２）信託現金及び信託預金

2,677,910

2,677,910―

資産計

8,044,034

8,044,034―（１）１年内償還予定の投資法人債（２）１年内返済予定の長期借入金

3,500,000
9,000,000

3,504,861
9,049,786

4,861
49,786（３）１年内返還予定の信託預り
敷金及び保証金

190,956

190,594△361

6,000,000
75,000,000

6,180,857
76,286,330

180,857
1,286,330

93,690,956

95,212,430

1,521,474（４）投資法人債（５）長期借入金
負債計- 23 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
当期（2019年１月31日）（単位：千円）
貸借対照表
計上額

時価

差額

（１）現金及び預金

4,551,318

4,551,318―（２）信託現金及び信託預金

2,710,809

2,710,809―

資産計

7,262,127

7,262,127―（１）１年内償還予定の投資法人債

3,500,000

3,501,908

1,908（２）１年内返済予定の長期借入金（３）１年内返還予定の信託預り

9,200,000

9,252,536

52,536―――

敷金及び保証金（４）投資法人債

6,000,000

6,155,904

155,904（５）長期借入金

74,800,000

76,331,202

1,531,202

93,500,000

95,241,551

1,741,551

負債計（注１）金融商品の時価の算定方法
資産（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらはすべて短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債（１）１年内償還予定の投資法人債、（４）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（２）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（３）１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、及び、信託預り敷金及び保証金の時価については、その将来キャッシュ・
フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額（単位：千円）前 期(2018年７月31日)

区分① 預り敷金及び保証金② 信託預り敷金及び保証金

当 期(2019年１月31日)

3,603,983
6,179,917

3,651,894
6,085,278

これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年７月31日）（単位：千円）
区分
現金及び預金
信託現金及び信託
預金
合計

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

5,366,123

―

―

―

―

―

2,677,910

―

―

―

―

―

8,044,034

―

―

―

―

―

- 24 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
当期（2019年１月31日）（単位：千円）
区分
現金及び預金
信託現金及び信託
預金
合計

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

4,551,318

―

―

―

―

―

2,710,809

―

―

―

―

―

7,262,127

―

―

―

―

―

（注４）短期借入金、投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額
前期（2018年７月31日）（単位：千円）
区分

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

短期借入金

―

―

―

―

―

―

投資法人債

3,500,000―

3,000,000―

3,000,000

―

長期借入金

9,000,000

11,400,000

12,400,000

16,000,000

7,200,000

28,000,000

合計

12,500,000

11,400,000

15,400,000

16,000,000

10,200,000

28,000,000

当期（2019年１月31日）（単位：千円）
区分

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

短期借入金

―

―

―

―

―

―

投資法人債

3,500,000―

3,000,000

3,000,000

―

―

長期借入金

9,200,000

13,900,000

14,000,000

9,200,000

10,500,000

27,200,000

合計

12,700,000

13,900,000

17,000,000

12,200,000

10,500,000

27,200,000〔税効果会計に関する注記〕
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）前 期(2018年７月31日)
繰延税金資産未払事業税損金不算入額

当 期(2019年１月31日)
26

1

繰延税金資産合計

261

繰延税金資産の純額

261２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項
目別の内訳（単位：％）
前 期(2018年７月31日)
法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率- 25 -

当 期(2019年１月31日)
31.74

31.51

△31.720.02△31.50
0.02

0.04

0.02

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施
設、そのいずれかを含む複合施設（土地を含む）を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における貸借対照表
計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
（単位：千円）自至
貸借対照表計上額（注２）

前 期
2018年２月１日
2018年７月31日

期首残高
期中増減額（注３)
期末残高

期末時価（注４）

自至当 期
2018年８月１日
2019年１月31日

210,672,083

210,047,070△625,013

1,357,760

210,047,070

211,404,830

263,730,000

270,500,000（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業
用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」
は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
（注２）貸借対照表計上額は取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３）期中増減額のうち、前期の主な増加額は世田谷ビジネススクエアの空調設備更新等の資本的支出（413,622千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,048,312千円）の計上によるものです
当期の主な増加額はルーシッドスクエア恵比寿（4,582,180千円）及びREVE中目黒（底地）（1,162,340千円）の取得及び世田谷ビ
ジネススクエアのエレベーター改修工事等の資本的支出（506,892千円）によるものであり、主な減少額はTOKYU REIT木場ビル（3,861,641千円）の譲渡及び減価償却費（1,014,238千円）の計上によるものです。
（注４）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「〔損益計算書に関する注記〕」に記載の通りです。
〔セグメント情報等に関する注記〕（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2018年２月１日

至

2018年７月31日）

１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント

利害関係者（注）1,077,762

不動産賃貸事業（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急電鉄
ⅱ. 東急電鉄の連結子会社
ⅲ. 東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である
特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急電鉄の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社- 26 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組
合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社

当期（自2018年８月１日

至

2019年１月31日）

１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
相手先

営業収益

関連するセグメント

利害関係者（注）1,134,632

不動産賃貸事業（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急電鉄
ⅱ. 東急電鉄の連結子会社
ⅲ. 東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である
特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急電鉄の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組
合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社〔１口当たり情報に関する注記〕
自至前 期
2018年２月１日
2018年７月31日

当 期
2018年８月１日
2019年１月31日

自至１口当たり純資産額

116,118

116,478円

１口当たり当期純利益

2,739

3,098円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。

自
至

前 期
2018年２月１日
2018年７月31日

当期純利益（千円）

自至

当 期
2018年８月１日
2019年１月31日

2,678,175

3,029,094

普通投資主に帰属しない金額（千円）――

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,678,175

3,029,094

977,600

977,600

期中平均投資口数（口）- 27 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信〔重要な後発事象に関する注記〕
資産の交換
2019年３月８日付で、以下の資産の交換に関する信託受益権交換契約を締結しました。
１．交換による譲渡資産
①譲渡資産
②物件名称

：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権：カレイド渋谷宮益坂③譲渡価額(注１) ：7,780百万円④契約日：2019年３月８日⑤譲渡予定日⑥譲渡先：2019年３月28日：東急電鉄⑦譲渡価額と帳簿価額の差額：2,726百万円（譲渡日時点の見込み額）（注２）(注１)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契約書に記載された価額）を記載しています。
(注２) 当該金額の一部につき、以下の取得資産の圧縮記帳を行う予定です。詳細は後記３．その他（２）圧縮
記帳をご参照下さい。
２.交換による取得資産（１）渋谷道玄坂スカイビル
①取得資産
②物件名称

：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権：渋谷道玄坂スカイビル③取得価額(注)④契約日：8,100百万円：2019年３月８日⑤取得予定日⑥取得先：2019年３月28日：東急電鉄(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契約書に記載された価額）を記載しています。
（２）東急番町ビル（追加取得）
①取得資産
②物件名称

：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分：東急番町ビル③取得割合④取得価額(注)：信託受益権（区分所有権割合95.1％）の準共有持分割合 3.6％
：1,040百万円⑤契約日⑥取得予定日：2019年３月８日：2019年３月28日

⑦取得先
：東急電鉄
(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契約書に記載された価額）を記載しています。
３．その他（１）交換差金
渋谷道玄坂スカイビル及び東急番町ビル（追加取得）の取得価額とカレイド渋谷宮益坂の譲渡価額との差額である交換差金（1,360百万円）については、引渡日に交換先である東急電鉄へ支払予定です。
（２）圧縮記帳交換による取得資産について、2,685百万円の圧縮記帳を行う（法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用する）予定です。これにより、取得資産の帳簿価額は取得諸経費等反映前で「渋谷道玄坂スカイビル」は5,714百万円、「東急番町ビル（追加取得）」は739百万円となる見込みです。

- 28 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（10）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、前期以前の増資等の状況は以下の通りです。
発行済投資口の総口数
年

月

日

（口）

摘 要
増減

出資総額（百万円）

残高

増減

備

考

残高

2003年６月20日

私募設立

400

400

200

200

（注１）

2003年９月10日

公募増資

97,60098,00049,917

50,117（注２）

2004年８月３日

公募増資

42,000140,000

26,481

76,599（注３）

2004年８月25日

第三者割当増資

2,000

142,000

1,261

77,860（注４）

2005年８月１日

公募増資

26,700168,700

19,65897,519（注５）

2005年８月26日

第三者割当増資

680

169,380500

98,019（注６）

2013年８月12日

公募増資

23,764

193,144

11,327

109,346（注７）

2013年９月10日

第三者割当増資

2,376

195,520

1,132

110,479（注８）

2014年２月１日

投資口の分割782,080

977,600―

110,479（注９）（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格530,000円（発行価額511,450円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする
公募新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価格652,484円（発行価額630,512円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価額630,512円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割
当による新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価格761,950円（発行価額736,292円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価額736,292円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割
当による新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり発行価格493,350円（発行価額476,652円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする
公募新投資口を発行しました。
（注８）１口当たり発行価額476,652円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注９）2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割しました。

４．役員の異動
役員の異動については、開示内容が定まった時点で適時開示をしています。

- 29 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信

５．参考情報（１）投資状況
資産の種類

用 途

地

商業施設
オフィス
不動産

複合施設

底地

域

東京都心５区地域
小計

東京都心５区地域
小

他
の

財産と
する信

資
産

託受益
権

15,485,599

7.1

15,452,591

7.0

15,485,599

7.1

15,452,591

7.0

47,944,909

21.9

47,819,599

21.7

21.9

47,819,599

21.7

0.6

1,234,290

0.6

小

計

1,240,255

0.6

1,234,290

0.6

東急沿線地域－－

1,162,340

0.5

4,774,279

2.2

4,774,279

2.2

4,774,279

2.2

5,936,619

2.7

計69,445,043

31.7

70,443,101

32.0

東京都心５区地域

50,767,178

23.1

50,578,461

23.0

50,767,178

23.1

50,578,461

23.0

東京都心５区地域

51,165,791

23.3

55,554,640

25.3

東急沿線地域

27,781,302

12.7

27,802,514

12.6

その他

3,861,641

1.8

－

－

82,808,736

37.7

83,357,155

37.9

7,026,112

3.2

7,026,112

3.2

計

小

計

小

計

その他

底地

資産総額に対する比率（％）

1,240,255

不動産

オフィス

保有総額
（千円）

資産総額に対する比率（％）

47,944,909

合

等を主
な信託

保有総額
（千円）

計

小

そ
の

当 期
（2019年１月31日現在）

東急沿線地域

その他

商業施設

前 期
（2018年７月31日現在）

小
合

計
計

預金・その他の資産
資産総額計

7,026,112

3.2

7,026,112

3.2

140,602,027

64.1

140,961,729

64.1

9,349,874

4.3

8,553,485

3.9

219,396,945

100.0

219,958,316

100.0

前 期
（2018年７月31日現在）

当 期（2019年１月31日現在）

貸借対照表計上額（千円）

資産総額に対する比率（％）

貸借対照表計上額（千円）

資産総額に対する
比率（％）

負債総額

105,879,321

48.3

106,089,244

48.2

純資産総額

113,517,623

51.7

113,869,071

51.8（注１）「地域」については、前記「２．運用方針及び運用状況（２）運用状況 ②次期の見通し b .今後の運用方針及び対処すべき課題（注１）」をご参照ください。なお、渋谷区については東京都心５区地域に含めて記載しています。
（注２）「保有総額」は、期末日時点の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額）によります。
（注３）「資産総額に対する比率」については、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信（２）投資不動産物件
本投資法人が保有する不動産は、後記「（３）その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。
（３）その他投資資産の主要なもの
本投資法人は、投資資産について、不動産のほか、不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下、当該不動産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」といい、両者あわせて「信託不動産」といいます。）により保有しています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。（以下「不動産等」といいます。）
以下に記載する事項の説明は次の通りです。
・・

原則として2019年１月31日を基準としています。
記載した数値は、以下、特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

・「用途区分」は、本投資法人が保有する物件を商業施設（R）、オフィス（O）、複合施設（C）及び底地（L）に分類したものです。

・「所在地（地番）」、「地積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。

・「地積」は、建物の敷地全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フォーラム、世田谷ビジネススクエア、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル及び東急番町ビルについては、それ
ぞれ他の区分所有者の所有地又は他の共有者の持分を含みます。なお、代官山フォーラム及びTOKYU REIT虎ノ門ビルについては敷地権の設定面積です。また、QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動
産に係る敷地の面積です。TOKYU REIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の所有権（分有）に係る敷地の面積です。東急番町ビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。

・「延床面積」は、建物の一棟全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フォーラ
ム、世田谷ビジネススクエア、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル及び東急番町ビルについて
は、それぞれ他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有部分又は他の共有者の持分を含みます。QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る専有部分の面積です。代官山フォーラム＜ウェス
ト＞の括弧内の数値は、本投資法人の所有に係る専有部分の面積です。TOKYU REIT虎ノ門ビルの括弧内の数
値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。TOKYUREIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。東急番町ビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る区分所有区画の専有面積です。

・「構造・階数」の「S」という略称は鉄骨造を、「RC」という略称は鉄筋コンクリート造を、「SRC」という
略称は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ表しています。

・・「築年数」は、竣工年月日から2019年１月31日までの経過年数を表示しています。
「投資比率」は、資産総額に対する貸借対照表計上額の比率を記載しています。

・「期末算定価額」は、価格時点を2019年１月31日として、TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア、湘南モールフ
ィル（底地）、代官山フォーラム、赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）、秋葉原三和東洋ビ
ル、OKIシステムセンター（底地）、カレイド渋谷宮益坂、TOKYU REIT渋谷Rビル及びルーシッドスクエア恵比寿については日本ヴァリュアーズ株式会社、cocoti（ココチ）、CONZE（コンツェ）恵比寿、東急池尻大橋ビル、TOKYU REIT新宿ビル、TOKYU REIT第２新宿ビル及び東急番町ビルについては大和不動産鑑定株式会
社、その他の物件については一般財団法人日本不動産研究所により作成された不動産鑑定評価書の鑑定評価・額に基づきそれぞれ記載しています。
「テナント数」は、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。また、QFRONT（キューフロント）については、ビルの壁面について、LED大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している１テナント（東京急行電鉄株式会社）を含んでいます。東京日産台東ビル及びメゾンピ
オニー都立大学のテナント数には、住居部分の賃借人を含みます。

・「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の賃貸借契約は含みません。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについて
は、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の- 31 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、湘南モールフィル（底地）、OKI
システムセンター（底地）及びREVE中目黒（底地）については、土地の賃貸借面積を記載しています。また、東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸面積に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割
合49％を乗じて得た値を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、建物、施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫、住居及び土地の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについては、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸可能面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、
TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、TOKYU REIT
渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、湘南モールフィル（底地）、OKIシステムセンター（底地）及びREVE中目黒（底地）について
は、土地の賃貸借面積を記載しています。また、東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸可能面積に区・・分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合49％を乗じて得た値を記載しています。
「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、小数点以下第３位を四捨五入して記載しています。
「オフィス基準階専有面積」は、２階以上で、当該建物の標準的なフロアについての専有面積を記載しています。なお、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、他の共有者持分を含む１
フロアの面積を記載しています。また、区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合49％を所有する東急番町ビルについては、他の区分所有者持分及び他の準共有者持分を含む１フロアの面積を記載してい・ます。
「月額賃料総額」は、当該不動産等に係る貸室賃料、地代、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を含み、千円未満を切捨てて記載しています。「月額賃料総額」は、2019年１月31日時点の情報に基づいて記載しています。なお、TOKYU REIT表参道スクエア、cocoti（ココチ）及びCONZE（コンツェ）恵比寿の一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部
分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の月額賃料総額に共有持分割合である55％を乗じて得た値です。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、TOKYU REIT渋谷
Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法
人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。また、東急番町ビルについては、建物全体の月額賃料総額に区分所有権割合95.1％の信託受益・・権の準共有持分割合49％を乗じて得た値を記載しています。
「年間賃料総額」は、円単位の「月額賃料総額」を12倍して千円未満を切捨てて算出しています。
「敷金・保証金」は、不動産等に関してテナント等から預託を受けている敷金の合計額又は保証金の合計額を記載しています。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。また、世田谷ビジネススクエアについては、テナント等から預託を受けている敷金の総額に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。また、TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と合わせて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。東急番町ビルについては、テナン
ト等から預託を受けている敷金の総額に区分所有権割合95.1％と信託受益権の準共有持分割合である49％を・乗じて得た値を記載しています。
「長期修繕の費用見積」は、原則として、不動産等について次表に示す作成者により調査・作成された直近の建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（次表の報告書の作成年を含む15年間）の合計金額を記載しています。なお、QFRONT（キューフロント）については建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、世田谷ビジネススクエアについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額に共有持分割合である55％を乗じて得た値を、代官山フォーラムについては専有部分及び共用部分の共有持分に係る長期修繕費用の見積額- 32 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
を、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に本投資法人の保有割合を乗じて得た値を、TOKYU REIT渋谷Rビルについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、東急番町ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合である49％を乗じて得た値をそれぞれ記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を超える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。また、
建物状況評価報告書の作成については、資産運用会社で定める指定業者４社（当期末日現在）の中から選定した業者に委託しています。
＜建物状況評価報告書の作成者、調査対象物件及び直近作成年月日＞
用途
作成者
調査対象物件区分R
QFRONT（キューフロント）

株式会社イー・アール・エス

清水建設株式会社

株式会社竹中工務店
・直近作成年月日
2016年12月６日

R

レキシントン青山

2015年６月24日

R

TOKYU REIT表参道スクエア

2017年６月12日

R

TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア

2016年11月28日

R

cocoti（ココチ）2018年10月22日

R

代官山フォーラム

2013年11月22日

R

カレイド渋谷宮益坂

2018年５月15日

O

世田谷ビジネススクエア

2015年11月27日

O

東急南平台町ビル

2017年11月20日

O

東急桜丘町ビル2017年11月20日

O

東京日産台東ビル

2016年11月28日

O

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

2017年６月14日

O

TOKYU REIT虎ノ門ビル

2016年12月６日

O

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

2017年11月14日

O

東急池尻大橋ビル

2017年６月14日

O

麹町スクエア2014年７月８日

O

TOKYU REIT新宿ビル

2014年11月26日

O

秋葉原三和東洋ビル

2015年11月27日

O

東急銀座二丁目ビル

2016年６月22日

O

東急虎ノ門ビル

2018年10月22日

O

TOKYU REIT第２新宿ビル

2015年９月７日

O

東急番町ビル2019年１月25日

O

TOKYU REIT蒲田ビル

2017年６月30日

O

ルーシッドスクエア恵比寿

2018年６月６日

C

メゾンピオニー都立大学

2017年９月12日

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

2015年１月27日

O

TOKYU REIT渋谷Rビル

2018年11月12日「地震リスク分析における予想最大損失率（PML）」の合計欄は、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。PMLについて、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出に当たっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状
況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。PML及び予想損失日数は、株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の地震リスク分析報告書に基づいています。ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。

- 33 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
不動産等の概要＜不動産等の概要１＞
用途
区分
R
R
R

物件名

所在地（地番）QFRONT

東京都渋谷区（キューフロント）

宇田川町75番８ほか

レキシントン青山

東京都港区南青山
五丁目235番７ほか

TOKYU REIT

東京都渋谷区

表参道スクエア神宮前四丁目３番18

地積
（㎡）

延床面積
（㎡）

構造・階数

784.26

6,675.52

SRC・S(728.30)(4,804.46)

B3/8F

776.592,342.21

1,259.21

3,321.20

S・RC
B1/4F
S・SRC
B1/4F

竣工年月

築年数
（年）

所有形態
土地

建物

1999年10月

19.3

所有権

区分所有権

1998年１月

21.1

所有権

所有権

1985年10月

33.3

所有権

所有権

＜建物１＞
所有権

所有権

＜建物１＞
TOKYU REIT
R

渋谷宇田川町スクエ
ア

東京都渋谷区
宇田川町86番２

679.27

＜建物１＞

S

＜建物１＞

1,473.10

3F

1998年７月

20.5＜建物２＞ ＜建物２＞ ＜建物２＞

＜建物２＞

56.39

S

1995年６月

23.6

2004年９月

14.3

所有権

所有権

2004年３月

14.9

所有権

所有権

所有権

区分所有権

2F
R
R

cocoti（ココチ）

東京都渋谷区渋谷一丁目23番１

CONZE（コンツェ）

東京都渋谷区恵比寿恵比寿

南二丁目３番５ほか

1,705.35

11,847.87

562.072,789.35

942.301,441.57＜イースト＞
東京都渋谷区猿楽町
33番18ほか
R

代官山フォーラム

1,108.01

33番１
R

O

カレイド渋谷宮益坂

東京都世田谷区用賀エア

四丁目260番２ほか

東急南平台町ビル

O

東急桜丘町ビル

O
O

O

東京日産台東ビル

東京都渋谷区
南平台町12番３東京都渋谷区
桜丘町109番９東京都台東区元浅草
二丁目120番２ほか

TOKYU REIT

東京都港区赤坂赤坂檜町ビル

六丁目1401番ほか

TOKYU REIT蒲田ビル

東京都大田区
蒲田五丁目13番７

TOKYU REIT虎ノ門ビ

東京都港区虎ノ門三ル

丁目45番６

赤坂四丁目ビル
O

渋谷一丁目12番４

世田谷ビジネススク

OO

東京都渋谷区（東急エージェンシー本社ビル）

O

東急池尻大橋ビル

O

麹町スクエアOTOKYU REIT新宿ビル

O

秋葉原三和東洋ビル

O

東急銀座二丁目ビル

東京都港区赤坂四丁目806番、819番
東京都目黒区東山三丁目1050番ほか
東京都千代田区二番町３番９、３番３
東京都新宿区新宿四丁目２番３ほか
東京都千代田区外神田三丁目50番５ほか
東京都中央区銀座二丁目215番１

B2/12F
S・SRC
B1/9F
RC
B1/2F

1993年２月＜ウェスト＞
東京都渋谷区猿楽町

S・SRC

25.9

所有権

2,388.70

RC（共有(1,182.62)

B1/5F

持分割合

区分所有権

64.13％）
821.6521,315.68

4,475.10

94,373.72

2,013.28

7,003.88

1,013.03

6,505.39

1,718.45

11,373.20

866.61

4,058.92

1,642.86

10,244.51

1,728.38

S・RC
B4/6F
SRC・RC・S
B2/28F
S・SRC
B2/5F
SRC
B3/9F
SRC
B2/10F
RC
7F
S・SRC
B1/9F

15,343.73

SRC・RC(10,882.65)

B2/9F

712.495,002.36

2,382.67

7,619.56

1,269.24

6,803.47

1,113.87

8,720.09

795.33

5,704.69

805.42

5,098.61- 34 -

S・SRC
B1/9F
SRC
7F
S・RC
B1/7F
SRC
10F
SRC
B1/8F
S・RC
B1/8F

1992年１月

1993年９月

27.0

25.3

所有権

所有権

所有権

所有権

（共有

（共有

持分割合

持分割合

55％）

55％）
所有権

1992年７月

26.5

所有権

1987年６月

31.7

所有権

1992年９月

26.4

所有権

所有権

1984年８月

34.4

所有権

所有権

1992年２月

27.0

所有権

所有権

所有権

区分所有権

1988年４月

30.8

区分所有権
(注１)

（共有

及び

持分割合

区分所有権

86.116％）の共有

2003年２月

16.0

所有権

所有権

1989年10月

29.3

所有権

所有権

2003年１月

16.0

所有権

所有権

2003年５月

15.7

所有権

所有権

1985年９月

33.4

所有権

2008年８月

10.4

所有権

区分所有権
（注１）
所有権

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
用途
区分

O

O
O

O

O

C
L
L
L

物件名

地積
（㎡）

所在地（地番）TOKYU REIT渋谷Rビ

東京都渋谷区渋谷1,077.45

ル

三丁目10番２ほか(819.41)

東急虎ノ門ビル

東京都港区虎ノ門
東京都新宿区新宿四

ビル

丁目３番４

東急番町ビル

ルーシッドスクエア

東京都渋谷区東三丁

恵比寿

目２番11

メゾンピオニー都立

東京都目黒区中根一

大学

丁目８番１、８番８

湘南モールフィル

神奈川県藤沢市辻堂（底地）

新町四丁目4300番１

OKIシステムセンタ

埼玉県蕨市中央一丁

ー（底地）

目16番20ほか

REVE中目黒（底地）

7,289.38

SRC

（注２）

（注３）

(4,403.69)

B1/9F
S

11,983.09

270.052,006.13

2,754.18

15,834.55

S(2,573.80) (11,431.09)

11F

東京都千代田区四番町６番２ほか構造・階数

2,016.83

一丁目216番２ほか

TOKYU REIT第２新宿

延床面積
（㎡）

478.402,603.30

245.61950.36

10F
S
10F

S・SRC
B1/7F
RC
10F

竣工年月

築年数
（年）

所有形態
土地

建物
区分所有権

1990年３月

28.8

及び

所有権

区分所有権
の共有

2010年４月

8.8

所有権

所有権

1991年12月

27.1

所有権

所有権

2011年９月

7.3

区分所有権

所有権
（注４）

の共有
（注５）

1992年4月

26.8

所有権

所有権

2014年8月

4.5

所有権

所有権

44,078.12

―

―

―

―

所有権

―

17,019.18

―

―

―

―

所有権

―

497.02

―

―

―

―

所有権

―

東京都目黒区上目黒
一丁目202番1（注１）一棟の建物のすべての区分所有権を信託財産とする信託受益権を保有しています。
（注２）駐車場部分（41.18㎡）を含みます。
（注３）駐車場部分の構造は「S」です。
（注４）信託受益権の準共有持分割合は49％です。
（注５）区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合は49％です。
（注６）本投資法人が2019年１月31日現在保有する不動産等に設定されている担保権はありません。

＜不動産等の概要２＞
用途
区分

物件名

貸借対照表
計上額
（千円）

投資比率
（％）

期末算定
価額
（千円）

テナント
数

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

オフィス
基準階
専有面積
（㎡）

稼働率
（％）

R

QFRONT（キューフロント）

13,624,240

6.2

30,000,000

34,502.93

4,502.93

－

100.0

R

レキシントン青山

4,694,615

2.1

5,610,000

8

2,107.08

2,107.08

－

100.0

R

TOKYU REIT表参道スクエア

5,645,622

2.6

8,330,000

42,669.10

2,669.10－

100.0

6,570,277

3.0

12,600,000

2

1,543.05

1,543.05

－

100.0

R

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

R

cocoti（ココチ）21,554,388

9.8

21,700,000

15

8,295.62

8,295.62

－

100.0

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

4,802,585

2.2

5,130,000

8

2,327.00

2,327.00

－

100.0

R

代官山フォーラム

4,079,728

1.9

3,510,000

52,477.64

2,477.64

－

100.0

R

カレイド渋谷宮益坂

5,059,593

2.3

7,360,000

8

3,399.34

3,399.34

－

100.0

O

世田谷ビジネススクエア

18,367,983

8.4

18,700,000

64

23,897.80

24,886.62

1,162.25

96.0

O

東急南平台町ビル

4,195,484

1.9

6,790,000

1

7,148.18

7,148.18

1,129.66

100.0

O

東急桜丘町ビル

6,528,454

3.0

10,700,000

24,737.19

4,737.19

504.67100.0

O

東京日産台東ビル

3,817,963

1.7

5,860,000

11

7,356.20

7,845.42

763.3093.8

O

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

3,437,488

1.6

4,630,000

3

3,202.57

3,202.57

450.56

100.0

O

TOKYU REIT蒲田ビル

3,808,377

1.7

5,390,000

5

7,337.82

7,337.82

850.71

100.0

O

TOKYU REIT虎ノ門ビル

9,989,801

4.5

12,300,000

11

10,247.06

10,247.06

1,184.63

100.0

7,859,991

3.6

7,260,000

1

3,533.03

3,533.03

420.72100.0

5,626,153

2.6

5,980,000

55,733.23

5,733.23

1,064.53

100.0

O
O

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）
東急池尻大橋ビル- 35 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
用途
区分

物件名

貸借対照表
計上額
（千円）

投資比率
（％）

期末算定
価額
（千円）

テナント
数

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

オフィス
基準階
専有面積
（㎡）

稼働率
（％）

O

麹町スクエア8,207,927

3.7

9,380,000

7

5,409.11

5,409.11

839.47

100.0

O

TOKYU REIT新宿ビル

8,762,603

4.0

12,000,000

96,270.68

6,270.68

746.79100.0

O

秋葉原三和東洋ビル

4,528,504

2.1

6,310,000

6

4,590.53

4,590.53

564.15100.0

O

東急銀座二丁目ビル

4,510,206

2.1

5,190,000

2

3,469.14

3,469.14

436.81

100.0

O

TOKYU REIT渋谷Rビル

5,392,907

2.5

9,330,000

11

5,266.15

5,266.15

645.86100.0

O

東急虎ノ門ビル

16,311,790

7.4

19,900,000

39,016.59

9,016.59

984.55100.0

O

TOKYU REIT第２新宿ビル

2,852,288

1.3

3,200,000

2

1,790.46

1,790.46

196.68100.0

O

東急番町ビル

12,401,380

5.6

14,200,000

6

5,152.75

5,717.45

1,211.81

90.1

O

ルーシッドスクエア恵比寿

4,577,445

2.1

4,720,000

8

1,879.17

1,879.17

327.40100.0

C

メゾンピオニー都立大学

1,234,290

0.6

1,210,000

23772.18852.16－90.6

L

湘南モールフィル（底地）

7,026,112

3.2

6,610,000

1

44,078.12

44,078.12

－

100.0

L

OKIシステムセンター（底地）

4,774,279

2.2

5,450,000

1

17,019.19

17,019.19

－

100.0

Ｌ

REVE中目黒（底地）

1,162,340

0.5

1,150,000

1497.02497.02

－

100.0

合

211,404,830

96.1

270,500,000

236

205,725.93

207,848.65

－

99.0

計

（注）不動産の一部につき、次表に示す通り、2019年１月31日までに解約の通知を受領し、2019年２月１日以降に賃貸借契約が終了するテナン
ト（かかるテナントに係る賃貸面積を、次表において「解約（予定）面積」といいます。）、及び、2019年１月31日までに新規の賃貸借契約が締結され、2019年２月１日以降に引渡しを行うテナント（かかるテナントに係る賃貸（予定）面積を、次表において「新規成約面積」といいます。）があります。なお、次表のうち他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアの解約（予定）面積及び新規成約面積は、全体の面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値です。また、東急番町ビルの新規成約面積は、全体の面積に区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合は49％を乗じて得た値です。
また、定期借家契約の終了（期間内解約を含みます。）に伴い再契約したテナントについては記載の対象外としています。
＜解約（予定）面積及び新規成約面積の一覧＞
解約（予定）面積（㎡）

物件名

新規成約面積（㎡）

代官山フォーラム

151.56151.29cocoti（ココチ）301.90－

世田谷ビジネススクエア

686.06

1,515.52

東京日産台東ビル

425.67－

TOKYU REIT虎ノ門ビル

1,184.63－

秋葉原三和東洋ビル

511.65－－564.69東急番町ビルメゾンピオニー都立大学
合

計

28.08

－

3,289.55

2,231.50＜不動産等の概要３＞
用途
区分

物件名

月額賃料総
額
（千円）

年間賃料総額
（千円）

敷金・
保証金
(千円)

長期修繕の
費用見積
（千円）

地震リスク分析における予想最大損失率（PML）(％）

地震リスク
分析における
予想損失日数
（日）

地震保険
付保の
有無

R

QFRONT（キューフロント）

106,184

1,274,216

512,077

556,709

4.2

17

無

R

レキシントン青山

20,774249,297

213,718

100,759

2.3

12

無

R

TOKYU REIT表参道スクエア

28,246

338,962

227,423

152,299

9.5

24

無

41,780501,360

357,830

60,804

7.3

25

無

R

TOKYU REIT
渋谷宇田川町スクエア

R

cocoti（ココチ）

82,917995,007639,156

256,827

6.2

23

無

R

CONZE（コンツェ）恵比寿

19,109229,314

193,549

106,770

4.1

27

無

R

代官山フォーラム

15,914

190,976

420,058

151,208

8.0

27

無

R

カレイド渋谷宮益坂

27,229326,755

223,265

194,687

4.4

21

無

O

世田谷ビジネススクエア

139,855

1,678,261

1,278,047

4,508,938

2.9

14

無

- 36 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信

用途
区分

物件名

月額賃料総
額
（千円）

年間賃料総額
（千円）

敷金・
保証金
(千円)

長期修繕の
費用見積
（千円）

地震リスク分析における予想最大損失率（PML）(％）

地震リスク
分析における
予想損失日数
（日）

地震保険
付保の
有無

O

東急南平台町ビル

28,581

342,972

157,311424,390

7.9

23

無

O

東急桜丘町ビル

38,725

464,700

257,255

227,177

11.1

26

無

O

東京日産台東ビル

28,953

347,445

238,168

587,615

7.4

20

無

O

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

18,687224,249

182,964

243,800

11.2

26

無

O

TOKYU REIT蒲田ビル

29,295351,542

199,215

850,444

7.7

24

無

O

TOKYU REIT虎ノ門ビル

59,018708,216

428,327

623,511

7.2

19

無

27,854334,250

222,297

172,597

3.9

16

無

O

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

O

東急池尻大橋ビル

31,098373,176

285,330

345,383

5.8

20

無

O

麹町スクエア35,471

425,657

307,899

226,522

4.8

18

無

O

TOKYU REIT新宿ビル

44,944539,328

497,998

265,930

4.2

16

無

O

秋葉原三和東洋ビル

27,227

326,726

262,077

197,764

11.8

26

無

O

東急銀座二丁目ビル

22,604

271,248

222,729

184,510

4.4

17

無

O

TOKYU REIT渋谷Rビル

39,771

477,260

368,999

553,010

5.9

18

無

O

東急虎ノ門ビル

71,247854,965

733,914

301,476

5.4

20

無

O

TOKYU REIT第２新宿ビル

11,520138,242

97,324

173,900

4.2

17

無

O

東急番町ビル

42,663511,965

431,368

167,158

3.3

15

無

O

ルーシッドスクエア恵比寿

15,799189,599

134,359

147,013

5.5

18

無

C

メゾンピオニー都立大学

3,708

44,504

8,785

23,474

6.2

5

無

L

湘南モールフィル（底地）

31,334

376,009313,341

－

－

－

－

L

OKIシステムセンター（底地）

24,180290,163

290,500

－

－

－

－

L

REVE中目黒（底地）

3,541

42,49931,875－－－－

1,118,239

13,418,875

9,737,172

11,804,675

3.7

－

－

合

計

- 37 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信(４) 資本的支出の状況① 資本的支出の予定について
保有不動産等に関し、2019年１月31日現在計画が確定している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
今後とも、中長期的な視野から物件の競争力維持及び向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成し、修繕及び資本的支出を行います。
（単位：百万円）
工事予定金額
用途
区分

不動産等の名称

所在地目

世田谷ビジネスス 東京都
クエア
世田谷区

O

クエア

化粧室リニューアル工事

世田谷区

TOKYU REIT虎ノ門 東京都

O

ビル

港区

O

東急池尻大橋ビル

東京都
目黒区

O

TOKYU REIT新宿ビ 東京都
ル
新宿区

予定期間

エレベーター改修工事

世田谷ビジネスス 東京都

O

的エレベーター改修工事

自 2019年２月
至 2019年７月

総額

当期
支払額

既支払
総額

225

―

―

34

―

―

39

―

―

自 2019年４月
至 2019年５月
自 2019年１月
至 2019年３月

エレベーター改修工事

自 2019年４月
至 2019年５月

31

―

―

外壁改修工事自 2019年３月
至 2019年７月

50

―

―

② 期中に行った資本的支出について
保有不動産等において当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下の通りです。
当期の資本的支出は506百万円であり、費用に区分された修繕費156百万円と併せ、合計663百万円の工事を実施
しています。
（単位：百万円）
用途

不動産等の名称

所在地

O

世田谷ビジネススクエア

東京都
世田谷区

エレベーター改修工事

自 2018年９月
至 2019年１月

122

O

世田谷ビジネススクエア

東京都
世田谷区

化粧室リニューアル工事

自 2018年８月
至 2019年１月

37

O

世田谷ビジネススクエア

東京都
世田谷区

ブラインド更新工事

自 2018年10月
至 2019年１月

22O

TOKYU REIT赤坂檜町ビル

O

TOKYU REIT虎ノ門ビル

区分

東京都
港区
東京都
港区

目

的

期

間

工事金額

自 2018年12月

エレベーター改修工事

至 2019年１月
自 2018年11月

エレベーター改修工事

至 2019年１月

その他

42
58
222

合

計

506

③ 計算期間末毎に積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下の通り積立てています。
（単位：百万円）
計算期間

第27期
自 2016年８月１日
至 2017年１月31日

第28期
自 2017年２月１日
至 2017年７月31日

第29期
自 2017年８月１日
至 2018年１月31日

第30期
自 2018年２月１日
至 2018年７月31日

第31期
自 2018年８月１日
至 2019年１月31日

138
543
577
104

104
1,023
998
129

129
698
718
109

109
517
392
235

235
305
342
198

当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額次期繰越額（注）本投資法人は、信託受益権の売買に伴い従前の所有者が信託財産内において積立てた積立金を承継しており、当該承継額を当期積立額に含めて記載しています。

- 38 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信(５) 主なテナントへの賃貸条件①主なテナントの一覧
不動産等における主なテナント及び主なテナント毎の年間賃料と賃貸面積は、次表の通りです。ここで「主なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
a．当該テナントの契約上の賃貸面積が、総賃貸面積の10％以上であること
b．当該テナントが利害関係者であること＜主なテナントの賃貸面積及び年間賃料＞
番号

名称

業種

物件名

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）
（注１)

年間賃料
（千円）

月額
賃料
（千円）

比率
（％）
（注２)

１

大和情報サービス株式会社

不動産

湘南モールフィル（底地）

44,078.12

21.4

376,009

31,3342.8

２東京急行電鉄株式会社

陸運

東急南平台町ビル

7,148.18

3.5

342,972

28,5812.6

３東京急行電鉄株式会社

陸運

東急桜丘町ビル

3,878.36

1.9

342,399

28,533

2.6

４

株式会社東急コミュニティー サービス

世田谷ビジネススクエア

3,856.03

1.9

281,919

23,493

2.1

５

株式会社東急エージェンシー サービス

3,533.03

1.7

333,446

27,7872.5

６東京急行電鉄株式会社

陸運

QFRONT（キューフロント）

（壁面）

―

259,200

21,6001.9

７

その他（注３)――

8,897.29

4.3

613,095

51,091

4.6

71,391.00

34.7

2,549,042

212,42019.0

205,725.93

100.0
13,418,875

1,118,239

100.0

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

主なテナントの合計
総賃貸面積
ポートフォリオ合計
総賃料収入（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの賃料の比率を記載しています。
（注３） 「その他」は利害関係者のテナントのうち賃貸面積が総賃貸面積の１％未満等のテナントをまとめて記載しています。

＜利害関係者の賃貸面積及び年間賃料＞
番号

名称

１

東京急行電鉄株式会社(注３)

２

業種

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）
(注１)

年間賃料
（千円）

比率
（％）
(注２)

陸運

12,212.13

5.9

1,029,231

7.7

株式会社東急コミュニティー(注４)サービス

3,856.03

1.9

283,998

2.1

３

株式会社東急エージェンシー

サービス

3,533.03

1.7

333,446

2.5

４

その他

―

7,711.70

3.7

526,355

3.9

27,312.88

13.3

2,173,033

16.2

205,725.93

100.0
13,418,875

100.0

利害関係者の合計
総賃貸面積
ポートフォリオ合計
総賃料収入（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 「比率」は、総賃料収入に対する当該テナントの年間賃料の比率を記載しています。
（注３） 東京急行電鉄株式会社の年間賃料には、QFRONT（キューフロント）の壁面・室外機設置料等が含まれています。
（注４） 株式会社東急コミュニティーの年間賃料には、世田谷ビジネススクエアの駐車場使用料が含まれています。

- 39 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信②主なテナントへの賃貸条件
主なテナントへの賃貸条件は、それぞれ以下の通りです。
番号

１

２

テナント名

大和情報サービス株式会社

東京急行電鉄株式会社

物件名

湘南モールフィル（底地）

東急南平台町ビル

自 2015年３月１日

自 2013年１月１日

契約期間

至 2033年３月31日

至 2021年12月31日
期間満了の日の６か月前までに本契約を終了させ契約更改の方法

更新なし

敷金

313,341千円

定期建物賃貸借の特約の有無あり（事業用定期借地権）る旨の通知を書面により行わない場合、期間満了
後更に10年間延長され、その後も同様とされる。

賃料改定条件

157,311千円
なし

2023年３月20日を初回とし、以降３年毎に全国の引渡日以降２年毎に以下の通り改定を行う。

総合消費者物価指数の変動比率に基づき賃料改定

賃貸人が依頼する二者の第三者鑑定人（注）によを行う。

る「各査定賃料の平均値」と「改定前賃料」との中間値※倉庫部分及び駐車場部分については賃料改定は行わない。

原則本契約を解約することはできない。但し、賃借人の都合により中途解約しようとする時は、解約の１年前までに書面で申し入れなければならな
その他特記事項

い。この場合、賃借人は残存期間全額の賃料を支なし払い、また預け入れた敷金全額の返還請求権を放棄するものとする。
賃借人は本契約が終了したときは、本件土地を更地に復して賃貸人に明け渡さなければならない。

(注) 第三者鑑定人は、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、その他賃貸人及び賃借人が候補者として合意した不動産鑑定業者です。

番号

３

４

テナント名

東京急行電鉄株式会社

株式会社東急コミュニティー

物件名

東急桜丘町ビル

世田谷ビジネススクエア

自 2012年１月１日

自 2017年８月１日（注２）

契約期間

契約更改の方法至 2021年12月31日

至 2019年７月31日（注２）

期間満了の日の６か月前までに本契約を終了させ期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をる旨の通知を書面により行わない場合、期間満了

書面により行った場合を除き、期間満了後更に２後更に10年間延長され、その後も同様とされる。

年間更新され、以後この例による。

敷金

147,643千円

定期建物賃貸借の特約の有無なし

218,170千円
なし
契約更新毎に、契約更新前の賃料額から、下記の賃料改定条件引渡日より３年後、以降２年毎に以下の通り改定(１)と(２)の差額の25%相当額を減算（但し、下を行う。

記の(１)が(２)よりも大きい場合）又は加算（但賃貸人が依頼する二者の第三者鑑定人（注１）にし、下記の(１)が(２)よりも小さい場合）した金よる「各査定賃料の平均値」と「改定前賃料」と

額とする。

の中間値

(１)現行賃料※倉庫部分については賃料改定は行わない。

(２)賃貸人が継続取得しているシービーアールイ
ー株式会社による新規査定賃料
契約期間はタワー４・５・６F部分

その他特記事項なし

他にタワー11F東・11F西・7F・ヒルズ４ ４F・倉庫・駐車場を賃借している。

(注１) 第三者鑑定人は、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、その他賃貸人及び賃借人が候補者として合意した
不動産鑑定業者です。
(注２) 複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の開始日及び終了日を記載しています。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
番号

５

６

テナント名

株式会社東急エージェンシー

東京急行電鉄株式会社

物件名

赤坂四丁目ビルQFRONT（キューフロント）（東急エージェンシー本社ビル）
自 2013年２月１日

契約期間

自 2002年12月20日

至 2023年１月31日

至 2019年12月31日
期間満了の日の１年前までに本契約を終了させる
旨の通知を書面により行わない場合、期間満了の契約更改の方法

更新なし

敷金222,297千円―

定期建物賃貸借の特約の有無ありなし

日の翌日より６年間延長され、その後も同様とされる。

2018年２月１日以降、賃貸人及び賃借人双方よ
賃料改定条件り、賃料の改定についての協議申入れをできるも賃貸借期間中変更されないものとされる。

のとし、かかる協議より合意した場合に限り、賃料の改定を行うことができる。

大型映像装置その他の広告媒体の設置、管理及びこれを用いた宣伝・広告・その他の運営並びに看その他特記事項なし

板の掲出又は宣伝・広告・その他の運営の目的のために使用する。

③賃貸面積上位10テナント
a．全テナント中の賃貸面積上位10テナント
順位

テナント名

業種

物件名

契約終了日

賃貸面積
（㎡）

比率（％）
(注１)

１

大和情報サービス株式会社

不動産

湘南モールフィル（底地）

2033年３月31日

44,078.12

21.4

２

沖電気工業株式会社

電気機器

OKIシステムセンター（底地）

2033年３月26日

17,019.19

8.3

世田谷ビジネススクエア（注２）2020年６月30日

688.570.3

東急南平台町ビル

2021年12月31日

7,148.18

3.5

東急桜丘町ビル

2021年12月31日

3,878.36

1.9

３

東京急行電鉄株式会社

陸運

REVE中目黒（底地）

2068年９月26日

497.020.2

４

ベンダーサービス株式会社

卸売東急虎ノ門ビル

2020年３月31日

5,907.30

2.9

５

富士通株式会社

電気機器

TOKYU REIT蒲田ビル

4,593.33

2.2

６

株式会社TSUTAYA卸売QFRONT（キューフロント）

4,044.10

2.0

3,856.03

1.9

3,553.89

1.7

3,533.03

1.7

７

株式会社東急コミュニティー

８

株式会社かんぽ生命保険

９

株式会社東急エージェンシー

10

株式会社オプトホールディングサービス

世田谷ビジネススクエア（注２）

保険TOKYU REIT虎ノ門ビル

サービス

赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）

その他金融

東急番町ビル（注４）2020年９月30日（注３）
2019年12月14日
2019年７月31日（注３）
2020年４月30日（注３）
2023年１月31日

3,388.15

1.6

賃貸面積上位10テナントの合計

2020年12月31日

102,185.26

49.7

総賃貸面積

205,725.93

100.0（注１） 「比率」は、総賃貸面積に対する当該テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
（注２） 世田谷ビジネススクエアのテナントは、共有持分割合55％の賃貸面積を記載しています。
（注３） 複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。
（注４） 東急番町ビルのテナントは、区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合49％の賃貸面積を記載しています。

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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
b．全テナント中の長期契約テナント（注１）（アンテナ等月額50万円以下のものは除きます。）との間における当該長期契約の概要
テナント名
大和情報サービス株式会社(注３)
沖電気工業株式会社（注３)
日産ネットワークホールディ
ングス株式会社（注６)
株式会社ザラ・ジャパン

物件名

湘南モールフィル（底地）

期間
自： 2015年３月１日

賃料改定

賃貸面積

期間

（㎡）

（注４）

44,078.12

月額賃料の合計 比率（％）
（千円）

(注２)

166,228

14.9

至： 2033年３月31日
OKIシステムセンター（底自： 2013年３月27日

３年毎

地）

至： 2033年３月26日（注５）

東京日産台東ビル

自： 2018年10月１日

17,019.19

改定なし

2,620.06

改定なし

1,487.21

改定なし

1,317.44

改定なし

1,083.97

３年毎

241.01(注７)

281.09(注８)

191.10(注９)538.42(注11)497.02

改定なし

488.00

改定なし

393.65

改定なし

291.77

改定なし

287.18

改定なし

237.99

改定なし

236.24

改定なし

210.42(注13)

179.86

改定なし

79.70

改定なし

57.02

改定なし

107.24

改定なし

81.52

至： 2028年９月30日
TOKYU REIT渋谷宇田川町

自： 2012年２月１日

スクエア

至： 2025年７月31日
自： 2017年５月１日

株式会社THINKフィットネス

TOKYU REIT表参道スクエア
至： 2024年４月30日
自： 2016年９月20日

ディーゼルジャパン株式会社 cocoti（ココチ）
株式会社セブン－イレブン・ジャパン
株式会社セブン－イレブン・ジャパン
株式会社セブン－イレブン・ジャパン
株式会社ヤマハミュージック
リテイリング
東京急行電鉄株式会社（注10)
ユナイテッド＆コレクティブ
株式会社

至： 2024年９月19日
自： 2011年２月１日

TOKYU REIT赤坂檜町ビル
至： 2031年１月31日
TOKYU REIT虎ノ門ビル

自： 2018年４月20日
至： 2034年３月31日
自： 2012年９月１日

東急銀座二丁目ビル
至： 2028年８月31日
cocoti（ココチ）

自： 2012年６月１日
至： 2025年５月31日
自： 2018年９月27日

REVE中目黒（底地）

カレイド渋谷宮益坂至： 2068年９月26日
自： 2017年９月１日
至： 2027年８月31日
自： 2018年11月１日

株式会社フィスコIR

レキシントン青山

株式会社PINKO JAPAN

レキシントン青山至： 2026年10月31日
自： 2016年12月１日
至： 2026年11月30日
自： 2017年７月１日

株式会社小肥羊ジャパン

CONZE（コンツェ）恵比寿

株式会社實業之日本社

レキシントン青山至： 2027年６月30日
自： 2018年11月１日
至： 2026年10月31日
自： 2014年３月22日

MERCER OFFICE株式会社

CONZE（コンツェ）恵比寿

株式会社木下写場

代官山フォーラム

至： 2024年３月21日
自： 2018年１月７日
至： 2028年１月６日

株式会社東急ストア

世田谷ビジネススクエア（注自： 2016年７月１日

12)

至： 2031年６月30日
自： 2018年８月16日

株式会社グルメ杵屋

世田谷ビジネススクエア（注至： 2026年７月31日

12)

自： 2018年８月１日
至： 2026年７月31日
自： 2018年12月１日

株式会社ローソン

TOKYU REIT第２新宿ビル
至： 2028年11月30日

ファーストキッチン株式会社

世田谷ビジネススクエア（注自： 2017年10月１日

12)

至： 2025年９月30日- 42 -

東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
テナント名

株式会社東急グルメフロント

物件名

期間

世田谷ビジネススクエア（注自： 2017年２月16日

12)

至： 2027年２月15日
総賃料収入

賃料改定

賃貸面積

期間

（㎡）

改定なし

月額賃料の合計 比率（％）
（千円）

(注２)

1,118,239

100.0

73.45

(注１) 「長期契約テナント」とは、定期建物賃貸借契約であるか否かに拘わらず、2019年２月１日を起点として契約残存期間が５年以上のものをいいます。なお、2019年１月31日時点で契約期間の開始日が到来していない契約については除きます。
(注２) 「比率」は、総賃料収入に対する全長期契約テナントの月額賃料の合計の比率を記載しています。
(注３) 事業用定期借地権設定契約のテナントです。
(注４) 2023年３月20日を初回とし、以降３年毎に全国の総合消費者物価指数の変動比率に基づき賃料改定を行います。
(注５) ３年毎に公租公課の変動額分のみ賃料改定を行います。
(注６) 月額賃料の合計には、駐車場使用料を含みます。
(注７) 2023年４月20日以降、３年毎に賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注８) 2020年９月１日以降、賃貸人及び賃借人協議の上、２年毎に賃料改定が可能です。
(注９) 2018年６月１日以降、賃貸人及び賃借人協議の上、賃料改定が可能です。
(注10) 一般定期借地権設定契約のテナントです。
(注11) １年毎に公租公課の変動額分のみ賃料改定を行います。
(注12) 世田谷ビジネススクエアのテナントは、賃貸面積に共有者持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。
(注13) 2021年７月１日を初回とし、以降３年毎に消費者物価指数（持家の帰属家賃及び生鮮食品を除く総合・東京都区部）の変動比率に基づき改定を行います。

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