連 載建築コストをめぐる話題［38］マンション管理の適正化に向けた長期修繕計画の見直し
東洋大学理工学部建築学科1教授

秋山哲一

マンション管理適正化法の改正に伴い、マン ンション管理の適正化に向けた管理
マ
組合の役割

ション管理の適正化に向けた実態把握、適正な管日本は2008年から人口減少社会となり、2020年求められている。つまり、マンションストックを前後からは世帯数減を迎えると予測されている。

抱える地方公共団体の役割や責任が強く求められよって、住宅市場では空き家が今後も右肩上がりていることになる。

理計画作成及びその適正な運用が地方公共団体にに増加していくと指摘されている。また、「2025

一方で、今回の令和２年６月の法改正ではマン年問題」と言われるように、その頃には団塊世代ションの区分所有者で構成する管理組合や区分所は75歳以上の後期高齢者となり、2035年にはその有者の役割の重要性も同時に強調されている。具

世代が所有していた住宅が中古住宅市場に出体的には告示案２）で以下のように記載されている。

回ってくると言われている。

「マンションストックの高経年化が進む中、こ更に、市区町村が空き家の所有者を対象としてれらを可能な限り長く活用するよう努めることが空き家活用に対する考え方調査を行った結果を基重要であり、管理組合は、自らの責任を自覚し、に、様々な地域特性を持った自治体を取り上げ必要に応じて専門家の支援も得ながら、適切に管て、野澤千絵が整理した資料

１）からは、都心部に位置する練馬区を除いて「現状のまま」「特に理を行うとともに、国及び地方公共団体が講ずる施策に協力するよう努める必要がある。」

決めていない」「 分 か ら な い 」 と い う 回 答 が、以上のような認識の下、それぞれの管理組合の「売却したい」という割合を上回っており、どの自立的な管理計画の立案や運用については、自らような利活用をすべきかさえ、検討されていないが所有するマンションの管理状況がどのように

現 状 に あ る と い う。 野 澤 は こ れ ら の 空 き 家 をなっているのか、ほかのマンションに比べてどう「問題先送り空き家」と称しており、問題先送りか、を相対化しつつ認識することが重要であると空き家は、空き家の所有者である当事者や地域行考える。

政にとって、解決の糸口が見出せないまま時間が経過している状況である。

そ の た め に は、 管 理 組 合 自 身 が 自 ら の マ ンションの長期修繕計画の持つ妥当性やその長期修

このような状況をマンションにも投影してみる

繕計画に基づいて算出される修繕積立金の妥当性と、今後マンションの空き家は、有効に利活用さについて判断し、結果によっては、その見直しがれるものと問題先送り空き家に二極分化し、問題必要である。今回準備されつつある管理計画認定

先送り空き家への対応がより顕在化してくると想制度は、個別の管理組合がそれぞれ適正な管理計定される。マンション管理組合、区分所有者が問画に基づいて管理しているかどうかを地方公共団

題先送りをしないようにするための管理の適正化

体が評価し、「見える化」していこうとする試みが問われていると言える。

であると言える。

42

建築コスト研究No.1142021.10

建築コストをめぐる話題［38］2 理計画認定制度におけるマンション
管管理の計画評価

マンション管理計画認定制度で求められている評価項目案の中で、特に長期修繕計画及び長期修繕積立金に関連した項目としては以下のものが想定されている。
「長期修繕計画の作成日または見直し日が７年以内であること」

区分所有者によって構成されている管理組合にとってもプロパティマネージャとしての能力が期待されることになる。

3

 態調査から見たマンション改修工事
実及び長期修繕計画の見直し状況

今回は私の研究室も協力したマンションリフォーム推進協議会（以下、「REPCO」という）「2020年度マンションリフォーム工事調査」から「適切な推定修繕工事項目、当該工事の予定時期

マンション管理、特に長期修繕計画、修繕積立金及び予定費用が長期修繕計画に明記されているに関係する部分を紹介したい。なお、この調査こと」

は、マンション改修工事に関する共用部分調査と「計画期間30年以上、かつ残存期間内に２回以上専有部分調査の実態調査を５年毎に継続しておの大規模修繕工事を含む長期修繕計画に基づきり、前回（2015年実施）調査との比較を基に現状修繕積立金の額が設定されていること」

確認を行った３），４）。

「長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額が著しく低額でないこと」「計画期間全体での修繕積立金の平均額（㎡当たり単価）が一定額以上であること」

今回の調査概要は以下のとおりである。
①共用部分調査：REPCO会員４社（243件）、マンション管理業協会会員21社（208件）、合計451件。対象は、2019年10月～ 2020年３月に竣などになる。詳細は国土交通省が公表する資料を工した大規模修繕工事及び1,000万円（税抜）参考にしてほしい。

以上の共用部分改修工事

管理計画認定制度の策定に関連して、長期修繕② 専 有 部 分 調 査：REPCO会 員 ９ 社（2,129件 ）、計画作成ガイドライン、修繕積立金ガイドライン

マンション管理業協会会員９社（341件）、合計の改訂作業が行われた。認定基準に大きく関係し2,470件。対象は、共用部分調査と同期間に竣ているのは、修繕積立金の適正範囲の確認にな工した20万円（税抜）以上の専有部分改修工事る。
現在の修繕積立金ガイドラインで示している延（１）共用部分の改修工事

べ床面積の㎡当たりの修繕積立金の金額について

図１は経年別の大規模修繕工事の発生状況を示

は、概ね200円/㎡・月程度が平均値として示されしている。今回の調査結果からも、2008年に国交ている。しかし工事金額が実態として高騰してい省が公表したマンションの長期修繕計画作成ガイる状況があるので時点間調整が必要になり、まドライン及びそのコメント５） の中で大規模修繕た、認定基準が地域毎に設定されることが想定さ工事の実施周期の標準的な修繕周期を12年に設定れるため、地域毎の単価水準を示す必要が生じしていることを反映して、12年程度を前提にしたた。そして、個別マンションの修繕積立金の妥当工事実施が行われていることが見てとれる。

性の認定においては、マンション毎の個別要因も

図２は大規模修繕工事の周期（大規模修繕工事多く存在すると想定されるので、専門家のコメンの間隔）の傾向を示している。次回の大規模修繕トに基づく判断も加味するという扱いになってい工事までの間隔については、12年という回答がる。

65.4％と多い。ただし、大規模修繕工事の周期にこのような管理計画認定制度に則った適正なマついては、13年（16.5％）、14年（8.3％）と後倒ンション管理に努めるためには、一般的には不動しで実施しているケースもあり、前回調査と比較産管理について専門的知識や経験を持っていないしても長くなる傾向にある。

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43建築コストをめぐる話題［38］18%

タマイズが行われつつあると言え【前回調査】大規模修繕工事

16%

る。

（n=465）14%修繕周期についても12年周期より【今回調査】大規模修繕工事12%も後倒しになっていることが分かる（n=278）10%が、これが、事前の調査診断に基づ8%いて計画的に長周期化しているの6%か、修繕積立金等の事情による結果4%として止むを得ず長周期化している

2%のか、区別してとらえる必要がある。近年では、マンション改修工事

0%

2015年
(築後5年)

2010年
(10年)

2005年
（15年）

図１

10年
11年

14年
15年
16年以上

1995年
（25年）

0.50.865.4
16.5

2.88.38.1

1.62.3

1980年
（40年）

1975年
（45年）

1970年
（50年）の材料・仕様や施工条件などを高品質化することによって、計画的に長周期化を行っている例が見受けられ【前回調査】周期あり（n=430）【今回調査】周期あり（n=133）（単位：％）

図２

るようになってきている。
一方、足場仮設等の設置を伴う外壁改修等

58.1

79.1

6.0

1985年
（35年）

1.40.00.0
1.40.00.00.87.0

1990年
（30年）

大規模修繕工事の経年別発生件数0.9

12年
13年

2000年
（20年）

を中心とした大規模修繕工事とは区別して、

72.2
78.3
20.3
8.3
17.4
10.8
第1回目の大規模修繕
8.3

0.0
4.1
11.1
4.3
4.1
0.00.0

築後30年から40年程度の間に工事実施が見込まれる（足場仮設等の設置を伴わない）設備

工事（n=74）
第2回目の大規模修繕工事（n=36）
第3回目の大規模修繕工事（n=23）（単位：％）

改修のウエイトが高まっている。図３は、大規模修繕工事以外の総工事費1,000万円（税抜）以上の大型改修工事の発生件数を示して大規模修繕工事の周期の傾向いる。一定規模以上の改修工事は、前回は築

この傾向は、マンションの物理的な劣化状況を後15年前後での件数がやや多いが、今回調査では反映して、例えば、あまりケースとしては多くな築後40年前後にピークが見られた。理由として、

いが、劣化が進んでいる場合は前倒しで改修工事配管更新工事割合が増加し、築後30年以降の設備を実施したり、逆に、劣化が進んでいない場合に配管工事事例が件数・単価とも増加の影響が大きは工事実施を遅らせるなど、状況に応じた判断がい。

加わっていることがある。一方で、後述するが、共用部分改修工事の１住戸当たりの平均工事金工事費支払いの原資になる修繕積立金が不足して額で見ると、大規模修繕工事は107.9万円/戸、一いたり、管理組合として工事実施の合意形成がう

定規模以上の改修工事は17.3万円/戸となる。前まく進まなかったりという、マンションの物理的回調査との比較で6.4％増となっている（注：工な劣化状況とは別の要因から工事の実施ができ事金額の前回調査との比較は名目値で行っておず、結果的に修繕周期を遅らせる事例があるのでり、デフレータを加味した実質値では行っていなはないかと想像される。

い。非木造住宅の建設工事デフレータは2015年度

いずれにしても、大規模修繕工事の実施時期、修繕周期の設定については、当該マンションの個105.0（2011年度基準値）に対して2019年度113.4に上昇している）。

別的事情が反映されて、マンション販売当初にデ大規模修繕工事の戸当たりの単価については、ベロッパーによって30年程度の計画期間を前提と大規模修繕工事の１回目、２回目ではほぼ同額としてまとめられた長期修繕計画が経年を経て、マなっている。３回目については、一般的にバリアンション管理のハード・ソフトの状況に応じて管フリー対応、省エネ対応、防犯対応など、性能向理組合の立場から見直しが行われ、それぞれカス上のための改良工事などによる当初の長期修繕計

44

建築コスト研究No.1142021.10

建築コストをめぐる話題［38］10%9%積立金不足の状況が見受けられる。

【前回調査】一定規模以上の改修工事（n=215）【今回調査】一定規模以上の改修工事（n=169）

これは、長期修繕計画上の工事予定8%

金額を踏まえた修繕積立金の積立額7%と実際の建築工事費にギャップが生6%じたと考えられる。その理由とし5%て、「支出が増加」が合計で50％と4%なっており、工事実施に伴う工事費3%の増額が理由の多くを占めている。

2%

一方、３回目では収入の不足を挙げ1%0%

2015年(築後5年)ている割合が20％を占めており、今
2010年
(10年)

2005年
（15年）

2000年
（20年）

1995年
（25年）

1990年
（30年）

1985年
（35年）

1980年
（40年）

1975年
（45年）

1970年
（50年）

後、大規模修繕の回数を重ね高経年

図３ （大規模修繕工事以外の）大型工事の発生件数になるほど、支出が増加ではなく収＊足場仮設等の設置を伴わない工事で総工事費1,000万円（税抜）以上の改修工事入不足が理由として挙がってくるこ

107.9と推測される。

112.9

私にとっては、１回目の大規模修繕における修101.0

2回目

109.6

繕積立金不足は、購入時の修繕積立特別基金等の79.3

3回目

図４

年化に伴う家計負担力の低下が反映しているもの

107.6

1回目

一定規模以上の改修工事とが見込まれる。区分所有者の高経101.4

大規模修繕工事設定がある中でやや想定外であった。調査計画の96.4

16.2

17.3

前回調査（n=685）
今回調査（n=450）

策定に関わったREPCO会員のコメントによると、（単位：万円/戸）

これは、例えば、長期修繕積立金の基となっている長期修繕計画の工事単価がインフレ率や消費税共用部分改修工事の単価推移

画には含まれていないような工事項目が追加さの変化等に伴って見直すことがされていない場

れ、増額傾向になるのではないかと想定していた合、計画上は累積の建築工事費に見合った修繕積が、前回同様に今回調査結果からもやや減額基調立金が積み立てられているように見えても、実際であることが分かった。このことについては、あに工事時点では間に合わないような事例があるとまり確たる理由が確認できていない。の指摘がある。

工事検討時点で修繕積立金が不足した割合は25％になっている。今回の調査の特徴として、特に比較的順調に修繕積立金の積立が進んでいると（単位：％）

収入が不足
収入が不足し支出も増加した
支出が増加（n=43）

大規模修繕工事 9.4 15.6想定される１回目の大規模修繕で不足割合が高1回目 9.5 9.5

い。１回目と同様に２回目、３回目でも同程度の2回目（単位：％）

今回工事検討時点で修繕積立金が不足した（n=199）25.5

大規模修繕工事

29.5

1回目

21.1

2回目

20.0

3回目
一定規模以上の改修工事
図５24.1
修繕積立金の不足

52.4

33.3
20.0

3回目
一定規模以上の改修工事
図６

50.0

50.0
20.0

40.0

45.5
修繕積立金不足の原因

参考までに、調査に協力した会社の担当者の自由記入によると、長期修繕計画に関わる課題は以下のとおりである。
・築40年が過ぎて定期的な大規模修繕計画を実施していないのでその場しのぎの対応となってい建築コスト研究No.1142021.1045建築コストをめぐる話題［38］る。

（単位：万円/件）

・築年数が経過したマンションは、年全 体(n=2470)
中央値103万円

金生活者が多く、長期修繕計画で算築後5年未満(n=70)
中央値91万円出された適正な修繕積立金の見直しについて消極的。
・分譲時（30年前）の修繕積立金があま り に も 低 価 格（ 月 額1,500円 など）に設定されており、長期修繕計画書の見直しで算出された設定額との乖離があり過ぎて大幅な増改定が進まない。

5～10年未満(n=139)
中央値75.8万円

0100

200

300

400

500
最大値
11,918万円:第1四分点-中央値:中央値-第3四分点

11,918万円
2,035万円

10～15年未満(n=235)
中央値64.2万円

4,708万円

15～20年未満(n=352)
中央値109.5万円

8,821万円

20～25年未満(n=377)
中央値119万円

4,989万円

25～30年未満(n=307)
中央値110万円

3,708万円

30～35年未満(n=304)
中央値98万円

3,123万円

35～40年未満(n=278)
中央値110万円

3,762万円

40年以上(n=252)
中央値141.5万円

4,284万円

・もう少し早い段階での積立金の増額を実施すべきだった。
・長期修繕計画書を作成していても、

図７

経年別の専有部分改修工事の築後年数別の工事金額分布

計画書に即した修繕積立金の額の徴収ができなで100万円近い改修工事が実施されていることがい。また、計画修繕の中でも、大規模修繕工事分かる。図の掲載は省略するが、工事内容別に見のような大きな支出のある工事に直面しないてみると、全面改修では平均976万円、部分改修と、長期修繕計画について、組合員には関心がでは平均150万円と工事内容による工事金額差が持たれない現実がある。

あるものの、高額の専有部分改修が前回調査に比・修繕積立金の見直しよりは、計画修繕のタイミべて増加傾向にあることが分かってきた。マン

ングを共有するために長期修繕計画が使用されションの中古流通に関係した専有部分全面改修工るケースが多い。

事の実施が反映している。部分改修工事の場合・長期修繕計画と実施した大規模修繕工事の工事も、大規模改修工事の１回分に相当する戸当たり項目等に相違があり、長期修繕計画金額が工事の平均価格（108万円）とほぼ同様の工事金額の費より低額となった。

専有部分改修工事が行われており、機能改善のた・計画までは問題ないと感じるが、計画して不足したときにどうするかが問題である。
・長期修繕計画を作成している時点での消費税と予備費については、計上すべきだと考える。

めの追加投資となる専有部分改修工事についても、管理組合においてリフォーム細則を整備するなど、スムーズに工事実施が行われていく環境を整えておく必要がある。

以上のように、マンション及び区分所有者の高マンションの機能維持向上や資産価値の維持向経年化に伴って、適切な管理を継続していくため上は共用部分だけの問題ではない。例えば、設備の基本となる長期修繕計画の立案、見直し、修繕改修においては、共用部分との一体的改修の事例積立金の改定がうまく進んでいきにくい現状が見も散見されるようになっており、共用部分改修工てとれる。

事に合わせて管理組合主導で専有部分改修を行うなど、専有部分と共用部分の関係を踏まえた改修（２）専有部分の改修工事計画の立案も必要である。

一方、同調査では、専有部分で行われている改修工事についての調査結果の分析も行っている。

4

これからの長期修繕計画見直しの課題

経年別の専有部分改修工事の築後年数別の工事（１）高経年マンションに見合った長期修繕計画金額分布を示しているのが図７である。箱ひげ図1980年代以降に建設された民間の多くのマンの形で表示しているが、築後15年以降では中央値

ションストックは、築後30年から40年を経過して46

建築コスト研究No.1142021.10

建築コストをめぐる話題［38］おり、これからの管理計画認定制度に見合った長繕積立金の増額は、いつからどの程度で行わない期修繕計画を立案する場合、計画期間30年かつ大といけないのか、③現在積立金に繰り入れている規模修繕を２回以上含んだ計画期間の設定が必要

駐車場会計からの修繕積立会計への繰入れは減少であり、例えば、築70年以上の期間を目標にしたしてくるのではないか、④修繕工事の実施時期を長期修繕計画策定の時期に差し掛かっている。

ずらすなどの時期を調整した効果はどの程度か、このような状況の長期修繕計画の見直しの場⑤インフレーション率をどう見るか、⑥消費税の合、修繕積立金不足の深刻化を踏まえると、今まアップの影響等々、長期にわたって生活や建物をでのように12年周期の大規模修繕の実施を大前提マネジメントしていくことの大切さを実感する演に計画をしていくのではなく、個別のマンション習になっている。の物理的な劣化状況、修繕積立金の積立て状況をマンションの管理の適正化推進にあたって、紹踏まえつつ、マンション改修工事の目標をどこに介した学生の演習の考え方を踏まえて、それぞれ設定するのかなど、より細かな計画設定が求めらのマンションの管理組合や区分所有者が、自らのれることになる。そのためには、今後予定されるマンションの管理の状況や今後の長期修繕計画の大規模修繕を含めた工事項目の中でそれらの工事内容、それに基づいた修繕積立金の妥当性についの緊急性と工事予定金額を比較する中で、工事のて他のマンションの状況等を踏まえて相対化した優先順位や工事のパッケージを複数立案して検討上で状況判断する意識を持つことがたいへん重要するなど、管理組合の自律的な判断に基づいた合と 考 え る。 参 考 に な る シ ミ ュ レ ー シ ョ ン 支 援

意形成を図りつつ、計画的な長期修繕計画の見直ツールとして住宅金融支援機構の提供しているマしを継続していく必要がある。長期修繕計画の見ンションライフサイクルシミュレーションを挙げ直しの考え方について転換点に差し掛かっているておきたい。その前提になる一般の管理組合がアように考えることができる。

クセスしやすい形でのマンション改修工事に関す例えば、マンション管理センターが2020年に公るコストデータの更新作業が重要である。

表した一般に長期修繕計画策定期間を超えた、よまた、国土交通省が推進しつつあるマンション

り長期のマンション管理の計画方針をハード・ソ管理の計画認定制度についても、この制度が社会フト両面踏まえて検討していくことを目指した的に定着した段階で、管理計画のみの評価に留ま「マンションの長期マネジメント計画策定の手引らず、評価を受けた長期修繕計画に基づいて改修き」のような取組みも参考になると思われる。

工事等が適切に実施されているかも見える化する仕組みになることを期待したい。

（２）管理組合のプロパティマネジメント能力の強化と支援体制
管理組合として自らの管理状況を確認する手段の大きな柱は、適切な長期修繕計画とその計画に基づいて算出される修繕積立金の妥当性になる。
それに関連して言うと、私の所属する東洋大学
建築学科では、学生に演習課題としてコンサルタントの協力を得て作成したモデルマンションの長期修繕計画に基づいた修繕積立金のシミュレー
シ ョ ン を 体 験 し て も ら っ て い る。 シ ミ ュ レ ーションを通じて、例えば、①推定修繕工事費累計額以上に修繕積立金累計額が積み立てられているかどうか、②必要額の確保のためには、毎月の修＜参考文献＞
１）野澤千絵『老いた家 衰えぬ街 住まいを終活する』講談社現代新書，2018
・野澤は、愛知県犬山市、埼玉県毛呂山町、群馬県伊勢崎市、岩手県奥州市、宮城県気仙沼市、広島県福山市、大阪府茨木市、東京都練馬区の８市町村の調査結果を示している。
２）国土交通省告示「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（案）」（2021.6.14 パブリックコメント掲載）
３）桑原千朗、秋山哲一、宇治康直「分譲マンションにおける専有部分および共用部分の各改修工事の実態―築後年数傾向及び工事内容別発生概要の分析―」2021.9，日本建築学会2021年度大会（東海）学術講演梗概集４）（一社）マンションリフォーム推進協議会総務委員会「2020年度マンションリフォーム工事調査」2021.6
５）国土交通省「長期修繕計画標準様式／長期修繕計画作成ガイド
ライン／長期修繕計画作成ガイドラインコメント」（平成20年６月）

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