令和４年３月 15 日

報道関係者各位「工事・資金計画」の不安解消へ～マンション管理組合の「大規模修繕の手引き」を新たに作成～
独立行政法人住宅金融支援機構（本店：東京都文京区後楽 1－4－10、理事長：毛利 信二、以下「機構」といいます。
）が事務局を務め、マンション管理等関係団体、民間金融機関等を参加メ
ンバーとする「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」において、マンション管理組合の「工事・資金計画」の不安解消に向けた取組を含め、協議を行ってまいりました。この度、今年度の取組結果及び今後の方向性をとりまとめましたので、別添 2021（令和３）年度「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」報告書のとおり公表します。

～今年度の主な取組結果及び今後の方向性～
１．管理組合の管理適正化支援に対応する取組◆ 「大規模修繕の手引き～マンション管理組合が知っておきたい工事・資金計画のポイン
ト～」の作成マンション管理組合が行う大規模修繕について、「工事・資金計画」の側面から支援する「大規模修繕の手引き～マンション管理組合が知っておきたい
工事・資金計画のポイント～」※を作成しました（令和４年３月末機構 HP 公開予定）。
◆ 「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～」のバージョンアップ
利用者からの要望及び長期修繕計画作成ガイドラインの改訂に基づいて、バージョンアップを実施しました（令和３年 10 月）。主な内容は、シミュレーションの想定戸数規模の拡張、工事周期設定の見直し（長期修繕計画ガイドライン改訂（国土交通省）への対応）、
EXCEL 出力への対応等になります。

２．マンション管理組合向け融資における民間金融機関の参入支援の取組◆

マンション管理組合向け融資における「与信モデル」を構築
民間金融機関の参入を支援するため、機構保有データ等を活用した管理組合向け融資における「与信モデル」を構築しました。今後は、「与信モデル」の活用方法について、民間金融機関等と協議の上で検討を進めていきます。
その他の取組結果等については、添付資料の 2021（令和３）年度「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」報告書に記載しています。

※「大規模修繕の手引き～マンション管理組合が知っておきたい工事・資金計画のポイント～」についてマンション管理組合の資金面での不安を和らげ、修繕工事に関する情報を提供すること
で、管理会社や施工会社等のパートナーと協同して大規模修繕工事を円滑に進めるための一助となることを目的に作成しました。
内容として、マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～結果の活用方
法の詳細解説、マンションの年代別の仕様の特徴や仕様に応じた修繕工事の選択肢、大規模修繕の資金的課題の解決方法、具体の大規模修繕成功事例等を掲載しています。
無料配布用の「ダイジェスト版（40 ページ程度）」とホームページ掲載用の「詳細版（100 ページ程度）」の２種類があり、機構 HP への公開は令和４年３月末、ダイジェスト版の印刷物の納品は令和４年度第１四半期を予定しています。

本リリースに関するお問い合わせ先
住宅金融支援機構

経営企画部広報グループ

児玉／井田／永田／水野／濱野

住宅金融支援機構ホームページ

TEL

https://www.jhf.go.jp/

03-5800-8019

＜参考＞１．「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」のこれまでの検討経緯
2018 年度「マンションの価値向上に資する金融支援のあり方勉強会」
機構が事務局を務めた上記勉強会において認識した“高経年マンションが抱えている課
題”や“民間金融機関が認識している課題”などのうち、金融インフラの整備の観点で特に重要であると考える次の３つの課題に対する７つの取組の方向性を整理しました。
［課題１] 管理組合のガバナンス機能低下に対応する取組【取組①】 修繕工事の必要性や金融の有用性を訴求する広報活動等【取組②】 修繕工事等のモチベーション向上につながるメリットの検討【取組③】 マンション版ライフサイクルシミュレーションツールの作成及び普及［課題２］ 民間金融機関の参入支援に関する取組【取組④】 管理組合向け融資に関する信用補完策等の整備【取組⑤】 市場関係者のノウハウ等を活かしたサポート体制の検討［課題３］ 共用部分リフォーム融資の商品性改善に関する取組【取組⑥】 融資手続の利便性向上【取組⑦】 融資要件の見直し
2019 年度～「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」
2019 年度は、勉強会を通じて整理した取組の方向性について、取組の実施に向けた準備段階に移行することから、勉強会を発展的に解消して、新たに「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」を設立して、早期の実施に向けて準備を進めました。各取組の検討･実施を効率的に推進していくため、内容に応じて分科会を活用しました。
2020 年度以降は、取組の実施段階に移行する一方で、継続検討が必要な事項については
引き続き協議会で取り上げて中長期的にマンションの維持管理・再生に向けた取組を進めています。
２．来年度における「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」の取組
これまでの協議会における取組事項について、順次完了した内容もあるため、来年度における取組にあたって課題及び取組項目について再整理を行いました。
情報共有を中心とする「全体会」を開催し、今年度までの分科会については、「①マンション管理適正化支援に関する連携の方策・取組の実践」としてテーマを位置付けます。①の中で「マンション管理等関係団体分科会」は管理適正化支援に向けた各団体の取組との「双方向の連携強化」を進める場として開催し、「民間金融機関・コンサルタント等分科会」は、参加機関と個別に協議・検討を進め、必要に応じて分科会を開催する予定です。
また、高経年マンションがさらに増加する中、将来のマンション像を見据えてマンショ
ンで「長期ビジョン（長期マネジメント計画）」を検討・作成し、管理運営・再生の取組の方向性等について共有する管理組合等の支援が必要にあると考えられることから、新たなテーマとして「②＜仮＞高経年マンションの長期的な資金計画のあり方に関する検討」
を設定し、長期ビジョンの資金計画を考える際の現状の課題について意見交換するとともに、適切な資金計画の考え方・手順や金融支援のあり方について検討を行う予定です。

３．協議会の参加メンバー■

マンション管理等関係団体
ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会、（一社）マンション管理業協会、（一社）日本マンション管理士会連合会、（一社）マンション計画修繕施工協会、（公財）住宅リフ
ォーム・紛争処理支援センター、（公財）マンション管理センター、（一社）マンション
リフォーム推進協議会■ 民間金融機関等(株)みずほ銀行、(株)三井住友銀行、(株)SMBC 信託銀行、(株)りそな銀行、(株)きらぼし銀行、(株)横浜銀行、西武信用金庫、東京東信用金庫、興産信用金庫、多摩信用金庫、三菱電機クレジット(株)、リコーリース(株)、三井住友トラスト・パナソニックファイナンス(株)、三菱 HC キャピタル(株)、クレディセゾン(株)、伊藤忠オリコ保険サービス(株)、（一財）日本不動産研究所■ 行政機関国土交通省（住宅局）、東京都（住宅政策本部）■ 有識者
戎 正晴 弁護士、篠原 みち子 弁護士■ 事務局
独立行政法人住宅金融支援機構■
・

過去の取組内容は、機構 HP に掲載しています。
2021 年３月９日「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」今年度の取組結果報告
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20210309.html
・ 2020 年９月 29 日
「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～」リリースのご案内
https://www.jhf.go.jp/files/400353724.pdf
・ 2020 年３月 12 日
「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」今年度の取組結果報告
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200312_2.html
・ 2019 年２月 26 日
「マンションの価値向上に資する金融支援のあり方勉強会」最終報告
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20190226.html

公表日︓2022年（令和４年）３⽉15日

2021年度（令和３年度）「マンションの価値向上に資する⾦融⽀援の実施協議会」
報告書〜今年度の取組結果及び今後の⽅向性〜
2022年（令和４年）３⽉10日
マンションの価値向上に資する⾦融⽀援の実施協議会

目次

Ⅰ

今年度の協議会実施概要

Ⅱ「マンション管理等関係団体分科会」における取組事項
Ⅱ－１ 地方公共団体等との連携を中心とした情報発信・相談支援
Ⅱ－２ 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成
Ⅱ－３ 「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善Ⅲ「⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会」における取組事項
Ⅲ－１ 管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について
Ⅲ－２ 今後の「与信モデル」を活用方法等についてⅣ

来年度の協議会実施方針

1

Ⅰ

今年度の協議会実施概要

Ⅱ「マンション管理等関係団体分科会」における取組事項
Ⅱ－１ 地方公共団体等との連携を中心とした情報発信・相談支援
Ⅱ－２ 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成
Ⅱ－３ 「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善Ⅲ「⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会」における取組事項
Ⅲ－１ 管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について
Ⅲ－２ 今後の「与信モデル」を活用方法等についてⅣ

来年度の協議会実施方針

2

Ⅰ．今年度の協議会実施概要（協議会設⽴の背景）
マンションストックに関する課題
 ⾼経年マンションの増加
現在のマンションストックは644万⼾（築40年超は約１割）であるが、20年後は844万⼾（築40年超は約４割）に増加する⾒込みであり、マンション⾼経年化と居住者⾼齢化が相まって、適切な修繕⼯事が⾏われない管理不全マンションが増加し、スラム化が懸念される。

 修繕⼯事資⾦を確保することの困難さ
管理不全マンションに陥ることを回避するためには、修繕積⽴⾦の引き上げ等による⼯事資⾦の確保が必要となるが、確保するには 一定の期間を要することになる。また、⾼経年マンショ
ンは⾼齢者の割合が⾼いため、多額の一時⾦を捻出することは容易ではない。

 共用部分リフォームローン市場の脆弱性 （⾦融インフラが不⼗分）
⼯事資⾦の確保に当たり、管理組合が共用部分リフォームローンを活用することにより、資⾦確保までの時間的なロスがなく修繕⼯事を⾏うことができ、不⾜額に対する一時負担も緩和される。ただし、住宅ローンと異なり、当該市場におけるローンプレイヤーが機構と一部のノンバンクに限られているほか（ローンプレイヤーの不⾜）、管理組合がそもそもローンの存在や有用性を認知していない状況にあるなど（情報の⾮対称性の存在）、⾦融インフラが不⼗分な状態にあり、結果として、必要な修繕⼯事を諦めてしまうなど合理的な選択をしていないケースがある。

共用部分リフォームローン市場の将来の市場規模・業態別シェア（機構による独自試算）
 機構が市場関係者にヒアリングをしたところ、共用部分リフォームローンの市場規模（年間ローン利用⾦額）は400億円〜500億円程度と⾒込まれる。
 ⾦融機関の業態別シェアは、リース会社等のノンバンクが計60％〜70％、機構が20％〜30％、その他（地域⾦融機関等）は多くても10％程度と⾒込まれる。
2017年末現 在
全体戸数 (注1)（ 築4 0年以下） (注1)
（ 築4 0年超） (注1)

修繕工事金額
ローン利用金額

2027年末10年後（年間10万戸ペース）

644万戸（571万戸） 89%（73万戸） 11%
7,076億円 (注1)

500億円

(注1)

2037年末20年後（年間10万戸ペース）

744万戸

844万戸

（559万戸） 75%（185万戸） 25%
9,290億円 (注2)（492万戸） 58%（352万戸） 42%
1兆1,960億円 (注2)779億円

1,140億円

(注2)

(注2)

（注１）戸数は国交省公表データ、修繕工事金額（7,076億円）はマンション管理業協会公表データを参照、ローン利用金額（500億円）は市場関係者へのヒアリングに基づくもの（注２）築40年超（大規模修繕工事第３回目に相当）の工事費単価と借入利用率を築40年以下（第１回目、第２回目）の２倍と仮定した上、シェアに応じて試算したもの（参考）「マンションの価値向上に資する⾦融⽀援のあり⽅勉強会」報告書【概要版】から抜粋

3

Ⅰ．今年度の協議会実施概要（検討の経緯）
これまでは「ガバナンス機能低下」としていたが、マンション関連法の改正を踏まえ、課題名の記載を変更

2018年度 「マンションの価値向上に資する⾦融⽀援のあり方勉強会」
 社会問題化しつつある⾼経年マンションの課題に対して、機構が事務局として主導し、2018年度に「マンションの価値向上に資する⾦融支援のあり方勉強会」を設⽴した。
 勉強会において認識した“⾼経年マンションが抱えている課
題”や“⺠間⾦融機関が認識している課題”などのうち、⾦融インフラの整備の観点で特に重要であると考える次の３つの課題に対する７つの取組の方向性を整理した。

［課題１] 管理組合の管理適正化⽀援に対応する取組【取組①】 修繕⼯事の必要性や⾦融の有用性を訴求する広報活動等【取組②】 修繕⼯事等のモチベーション向上につながるメリットの検討【取組③】 マンション版ライフサイクルシミュレーションツールの作成及び普及早期実施項目
継続検討項目早期実施項目［課題２］ ⺠間⾦融機関の参⼊⽀援に関する取組【取組④】 管理組合向け融資に関する信用補完策等の整備【取組⑤】 市場関係者のノウハウ等を活かしたサポート体制の検討

早期実施項目［課題３］ 共用部分リフォーム融資の商品性改善に関する取組【取組⑥】 融資手続の利便性向上【取組⑦】 融資要件の⾒直し早期実施項目

継続検討項目早期実施項目2019年度〜2021年度 「マンションの価値向上に資する⾦融⽀援の実施協議会」
 2019年度は、勉強会を通じて整理した取組の方向性について取組の実施に向けた準備段階に移⾏することから、上記勉強会を発展的に解消し（例）「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」のリリース
大規模修繕⼯事費試算結果
現状の資⾦収支試算結果

基本情報⼊⼒改善後の資⾦収支試算結果、新たに「マンションの価値向上に資する⾦融支援の実施協議会」を設⽴
し、取組の早期実施に向けた準備を推進し、検討結果及び具体的な取組内容に関する報告書を公表した。
（例）管理組合向け融資に関する与信モデルの構築に向けた取組
データ分析

 2020年度以降は、取組の実施段階に移⾏する⼀⽅で、継続検討が必要な事項については引き続き協議会で取り上げて中⻑期的にマンションの維持管理・再⽣に向けた取組を進めている。

「与信モデル」の構築

機構保有データ
管理組合の情報

＋

外部
データ

＋

AI・
ﾋﾞｯｸﾞﾃﾞｰﾀの活用

大規模修繕⼯事の情報
融資の情報

⺠間⾦融機関の管理組合向け融資への参⼊を促進「与信モデル」を活用した管理組合向けサービスの展開
管理組合向け融資への参⼊を促進、MLSと連携

4

Ⅰ．今年度の協議会実施概要（取組態勢の概要）
協議会開催スケジュール

第１四半期
4⽉

5⽉

第２四半期
6⽉

7⽉

第３四半期

8⽉

9⽉

10⽉

11⽉

第４四半期
12⽉

1⽉

2⽉

3⽉

（Ⅰ）マンション管理等関係団体分科会（Ⅱ）⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会

（Ⅱ）

（Ⅰ）

（Ⅱ）

（Ⅰ）

分科会

分科会

分科会

分科会

（1） マンション管理等関係団体分科会〜参加メンバー〜※ 赤字は今年度から新規参加

全体会＜仮称＞⼤規模修繕ガイドブックと記載していたが、正式名称に変更〜管理組合の管理適正化⽀援に対応する取組〜

早期

■有識者

修繕⼯事の必要性や⾦融の有用性を訴求する広報活動等

戎 正晴 弁護士、篠原 みち子 弁護士

ⅰ

地⽅公共団体等との連携を中⼼とした情報発信・相談⽀援についての情報共有【継続】ⅱ「⼤規模修繕の⼿引き〜マンション管理組合が知っておきたい工事・資⾦計画のポイント■

マンション管理等関係団体

全国マンション管理組合連合会、マンション管理業協会、日本マンション管理士会連
合会、マンション計画修繕施工協会、住宅リフォーム・紛争処理⽀援センター、マン
ション管理センター、マンションリフォーム推進協議会（REPCO）
■

⾏政機関

早期

〜」の作成

「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善ⅲ

シミュレーションツールの２次開発の実施

ⅳ

継続
シミュレーションツールの３次開発に向けた意⾒、要望等の集約

修繕⼯事等のモチベーション向上につながるメリットの検討

国土交通省（住宅局）、東京都（住宅政策本部）ⅴ

マンションの修繕工事の実施状況が市場で評価される仕組みを検討（2） ⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会〜参加メンバー〜※ 赤字は今年度から新規参加〜⺠間⾦融機関の参⼊⽀援に関する取組〜
早期

■有識者

管理組合向け融資に関する信用補完策等の整備

戎 正晴 弁護士、篠原 みち子 弁護士

市場関係者のノウハウ等を活かしたサポート体制の検討■⺠間⾦融機関ⅰ

各信⽤補完策等の実施に向け、具体的に検討(1) 管理組合向け融資に関する「与信モデル」の構築

みずほ銀⾏、三井住友銀⾏、SMBC信託銀⾏、りそな銀⾏、きらぼし銀⾏、横浜銀(2) 「与信モデル」を活⽤した管理組合向けサービスの検討

⾏、⻄武信⽤⾦庫、東京東信⽤⾦庫、興産信⽤⾦庫、多摩信用⾦庫、三菱電機クレ
ジット、リコーリース、三井住友トラスト・パナソニックファイナンス、三菱HC

継続(3) 「与信モデル」を活⽤したサポート体制の検討・構築（協調融資・債権譲渡スキーム等）
ⅱ

⺠間⾦融機関の参⼊⽀援（機構による情報提供等のサポート）についての情報共有【継続】キャピタル、クレディセゾン

修繕⼯事等のモチベーション向上につながるメリットの検討 継続■コンサルタント等

ⅲ

伊藤忠オリコ保険サービス、日本不動産研究所

マンションの管理状況や修繕工事が市場で評価される仕組みを普及・定着させるような⾦融上のメリットの検討

取組事項のうち、「修繕工事等のモチベーション向上につながるメリットの検討」については、（⼀社）マンション管理業協会で検討している「マンション管理適正評価制度」等の動きを踏まえて検討することとしており、本制度が管理認定計画制度と連動することから、「地⽅公共団体等との連携を中⼼とした情報発信・相談⽀援についての情報共有」の取組の⼀環として実施することとした。

5

Ⅰ．今年度の協議会実施概要（ 「マンション管理等関係団体分科会」における取組事項）＜到達目標＞

⾦融⽀援の観点からマンションの適切な維持管理・修繕⼯事を⽀援するための基盤を整備する。

マンション管理等関係団体分科会（1） 取組項目の位置付け

マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜
マンションすまい・る債

適正管理の重要性・一体周知

⾦融手法の活用可能性を周知
地方公共団体等と連携を中心とした情報発信・相談⽀援

大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい

マンション共用部分
リフォーム融資

まちづくり融資(マンション建替え等)⼯事・資⾦計画のポイント〜
改正マンション関連法の施⾏

ダイジェスト版

詳細版

地方公共団体における管理適正化に向けた動きが加速6

Ⅰ．今年度の協議会実施概要（ 「マンション管理等関係団体分科会」における取組事項）（2） 今年度の取組結果等
修繕⼯事の必要性や⾦融の有用性を訴求する広報活動等

ⅰ

地方公共団体等との連携を中心とした情報発信・相談⽀援についての情報共有＜今年度の取組結果＞

 「⾦融支援の観点」における情報発信について、地方公共団体等との連携事例や課題を共有し、今後の方向性等について意⾒交換を⾏い、改正マンション管理適正化法施⾏に向けた課題、ガイドブック・ＭLSの活用
方法や、関係団体における双方向の連携の必要性・重要性を確認した。
ⅱ＜来年度に向けた課題・方向性＞

 管理適正化⽀援に向けた「双方向の連携強化」に関する取組
地方公共団体等と連携を中心とした情報発信・相談支援の取組状況を共有する。
取組状況を踏まえ、マンション管理等関係団体の取組との「双方向の連携強化」のための意⾒交換を⾏う。

「⼤規模修繕の⼿引き〜マンション管理組合が知っておきたい
⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成＜今年度の取組結果＞

 管理組合が大規模修繕⼯事等を円滑に進めるために必要な情報（特に資⾦計画に関する内容）を丁寧に説明し、資⾦⾯の不安を少しでも＜来年度に向けた課題・方向性＞

 管理適正化⽀援に向けた「基盤整備」に関する取組

和らげるものとして作成すること等を説明し、コンセプト、主なターゲット、「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資内容案について議論の上、ガイドブックを完成させた（2022年３⽉）。

⾦計画のポイント〜」について、機構のマンションの維持管理・再⽣に関する支援制度（マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜、「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善

マンションすまい・る債、マンション共用部分リフォーム融資）とともにマンショ

ⅲ

シミュレーションツールの２次開発の実施

ン管理等関係団体や地方公共団体に周知し、各団体と連携した取組にⅳ

シミュレーションツールの３次開発に向けた意⾒、要望等の集約

より管理組合で利用してもらえるようにする。

＜今年度の取組結果＞「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」について、継 メンテナンス内容（シミュレーション想定規模の拡張・⼯事周期設定の⾒続的に利用者の声、改善要望等を収集するとともに、シミュレーションの更直し（国の⻑期修繕計画ガイドライン改訂への対応）・試算結果のなる予測精度向上のため、2019年度以後のマンション共用部分リフォー

Excel出⼒対応等）について説明した（2021年10⽉）。

ム融資のデータ収集を継続する。

7

Ⅰ．今年度の協議会実施概要（ 「⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会」における取組事項）＜到達目標＞

共用部分リフォームローン市場の脆弱性 （⾦融インフラが不⼗分）を解消するべく、管理組合向け融資を⾏う上での基盤整備を⾏う。

⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会（1） 取組項目の位置付け◆

法的論点の整理第一次的責任「区分所有者全員に総有的に帰属」→

法人格がある場合は法人の財産から、法人格がない場合は管理組合の総有財
産（預貯⾦等）から回収

最終的な責任「区分所有者に帰属」→ 区分所有者の私有財産も含めて回収可能◆

信用補完策等の検討

１．修繕積⽴⾦の不払いに対する保証・保険制度

⺠間企業において

２．修繕積⽴⾦の⽀払いに対する区分所有者向け
リバースモーゲージ機構において

３．信用リスク計量化（管理組合向け融資における与信モデルの構築）機構において与信モデル
を活用

⺠間⾦融機関へのサポート体制の検討・構築

事業化

取扱い開始

検討中

今年度検討

４．協調融資スキーム
５．貸付債権譲渡スキーム
与信モデル
を活用

管理組合向けサービスの展開

今年度検討

8

Ⅰ．今年度の協議会実施概要（ 「⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会」における取組事項）（2） 今年度の取組結果等
管理組合向け融資に関する信用補完策等の整備
市場関係者のノウハウ等を活かしたサポート体制の検討

ⅰ

各信用補完策等の実施に向け、具体的に検討(1)

管理組合向け融資に関する「与信モデル」の構築（⺠間⾦融機関の管理組合向け融資の取組を推進）(2) 「与信モデル」を活⽤したサポート体制の検討・構築 （⺠間⾦融機関の管理組合向け融資の取組を推進）(3) 「与信モデル」を活⽤した管理組合向けサービスの検討（管理組合の適時適切な⼯事を支援するサービスを展開）＜今年度の取組結果＞(1) 2021年10⽉に機構の「マンション共用部分リフォーム融資」のデータ＜来年度に向けた課題・方向性＞

 ⺠間⾦融機関等による⾦融⽀援に関する取組に加え、国⼟交通省の「マンション総合調査」等のデータを活用し、⺠間⾦融機関が管理組合向け融資へ参⼊する際に必要と考えられる「与信モデル」を構築した。併せて、「与信モデル」の仕様・ロジックにつ基盤がある程度整備される（法的論点の整理や信用補完策の一環といて確認した。

しての与信モデル構築）ため、今後提供するサービス等については機構(2) 与信モデルを活用した融資スキームと併せて、債権譲渡や協調融資の仕組み等について有効性や課題について確認した。
(3) ⺠間⾦融機関と管理組合の接点を増やせるよう、管理組合が⺠間内で検討しつつ、活用を希望する機関と個別に協議・検討を進める（協議・検討にあたっては、⺠間⾦融機関の事業採算性の観点にも留意する。）。

⾦融機関の商品を⽐較検討できるようなレコメンドサービスを提供する
こと等について、⺠間⾦融機関におけるニーズや課題について確認した。
ⅱ

⺠間⾦融機関の参⼊⽀援（機構による情報提供等のサポート）についての情報共有＜今年度の取組結果＞

 管理組合向け融資の参⼊を検討している⺠間⾦融機関に対し、情報提供を実施した。

＜来年度に向けた課題・方向性＞

 ⺠間⾦融機関等による⾦融⽀援に関する取組
⺠間⾦融機関のニーズに応じて、機構による情報提供等のサポートを
継続する。

9

Ⅰ

今年度の協議会実施概要

Ⅱ「マンション管理等関係団体分科会」における取組事項
Ⅱ－１ 地方公共団体等との連携を中心とした情報発信・相談支援
Ⅱ－２ 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成
Ⅱ－３ 「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善Ⅲ「⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会」における取組事項
Ⅲ－１ 管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について
Ⅲ－２ 今後の「与信モデル」を活用方法等についてⅣ

来年度の協議会実施方針

10Ⅱ－１．地方公共団体等との連携を中心とした情報発信・相談支援
連携イメージ

各団体の取組状況についての意⾒交換を踏まえ、連携イメージを作成
管理組合に対して情報として届くことを考え、以下の取組を実施①

機構が国や地⽅公共団体に近い⽴ち位置であることを活かして機構の本⽀店で地方公共団体との連携のチャネルを開拓、強化の取組を⾏い、⼀体となって管理組合への情報発信を⾏う。

②

地⽅公共団体が管理組合との直接の接点を持つ専⾨家（マンション管理⼠等）として想定している関係団体等との情報交換や勉強会等を実施し、 ⼀体となって管理組合への情報発信を⾏う。
各団体のチャネルを活用した周知・サポート

マンション管理等関係団体
マンション管理士等
（専門家）

施工会社

アドバイザー
派遣制度等で連携

管理会社②

 管理組合向け情報発信の連携・協力
 マンション協議会等での定期的な情報交換 機構制度の周知（勉強会等）

管理組合向け制度説明
動画等による周知（HP等）

住宅金融支援機構
マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜

大規模修繕の手引き

情報発信
施策実施

①
 会議体への参加要請
 セミナーの対応依頼〜マンション管理組合が知っておきたい
⼯事・資⾦計画のポイント〜

マンション
すまい・る債

一体
周知

まちづくり融資（マンション建替え等）

マンション共用部分
リフォーム融資

 管理組合向け情報発信の連携・協力 機構制度の周知
 情報発信への協力打診等
 施策状況・ニーズの把握

地方公共団体 窓口へのパンフレット配置、HP掲載
 広報誌、施策案内パンフレット等の定期的な発信媒体への掲載
 専門家からの管理組合の相談対応等の場での情報伝達 管理組合向けセミナー・意見交換会
での情報発信11

Ⅱ－１．地方公共団体等との連携を中心とした情報発信・相談支援
今年度の取組状況


地⽅公共団体等を通じた管理組合への発信は効果的ではあるが、地⽅公共団体等の施策としての優先度は必ずしもマンションストックとは⽐例しておらず、広い範囲の管理組合への情報発信としては不⼗分である。



地⽅公共団体等への周知では、機構の取組内容等の有⽤性は⼀定に認められてきているが、地方公共団体等の施策、⽀援制度等への反映など
具体的活用イメージとしてまでは伝えられていない。



地⽅公共団体における管理適正化推進計画等の検討の場において、管理計画認定取得のインセンティブ以外で、機構の各種⾦融商品・ツールの有用性についての理解が⼗分でない。



地⽅公共団体の検討が進んでいないケースでは、専⾨家（マンション管理士・管理会社等）との連携による働きかけも重要と思われるが、各地域における現場での連携のプラットホームが不⾜している。

取組状況を踏まえた課題

⾼経年マンションへの対応は地⽅公共団体により優先度の違いがあるため、連携に当たっては、全ての地公体に満遍なくアプローチするのではなく、継続的に取り組むことができるよう地域の状況に応じて取り組む必要がある。



地⽅公共団体との連携においては、管理適正化推進計画が策定された後も、地⽅公共団体を通じてどのように継続的に管理組合に対して周知・⽀援をしていくかを考える必要がある。

今後の方向性

地⽅公共団体等と連携を中⼼とした情報発信・相談⽀援の取組状況を共有する。
取組状況を踏まえ、マンション管理等関係団体の取組との「双⽅向の連携強化」のための意⾒交換を⾏う。

協議会で出た主な意⾒

地⽅公共団体のマンション問題への対応は優先度の違いがあり、地域の状況に応じた対策が必要。
⾃らのマンション管理に関して積極的でない管理組合が施策の対象から外れることのない施策が必要と感じている。
管理組合へ必要な⽀援を届けることは必要。ただし、各専⾨家のアプローチが必要な対象管理組合を絞り込むために必要な情報が関係機関で共有できていない。関係機関との情報の共有を検討していきたい。



管理適正化推進計画がスタートしどのように使われるか、その中で⾏政が把握した情報をもとにいわゆる「要⽀援マンション」への対策について⾦融⾯から⽀援をどう組み込んでいけるか、議論し、よりよい管理⽀援を作っていく場としていきたい。

12

Ⅱ－２．「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成「大規模修繕の手引き」の作成にあたっての検討事項（1） 検討の方向性
 管理組合と事業者間の情報の⾮対称性解消や資⾦⾯での不安解消の取組を更に進めるため、「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」を作成する。
 手引きにおいては、「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の活用方法の詳細解説、マンションの年代別の仕様の特徴や仕様に応じた修繕⼯事の選択肢、大規模修繕の資⾦的課題の解決方法、大規模修繕の具体事例等を掲載する。
（2） 「大規模修繕の手引き」のコンセプト
 マンションの適正管理のためには、適切なタイミングで修繕⼯事を実施することが必要になるが、既に積み⽴てられている修繕積⽴⾦の総額を前提として⼯事内容が決められることがある一方、「借⼊れ」の活用や「一時⾦」の拠出に抵抗感がある区分所有者が存在するため、修繕⼯事の実施を諦めるな
ど合理的な選択をしていないケースがあることが課題である。
 また、管理組合役員は一般的に大規模修繕⼯事の知識や経験がないため、専⾨的な内容の理解や話し合いに時間がかかり、適切なタイミングで修繕⼯事を実施できないことも考えられる。
 資⾦⾯での不安を和らげ、修繕⼯事に関する情報を提供することで、管理会社や施⼯会社等のパートナーと協同して大規模修繕⼯事を円滑に進めるための一助となる。
 具体的には、建物規模、築年数などに応じたマンションの「平均的な大規模修繕⼯事費用」などの試算に「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑
期修繕ナビ〜」を活用することや、修繕積⽴⾦が不⾜する際の対処方法など、資⾦計画に関する内容を丁寧に説明することで資⾦⾯での不安を少しでも和らげるものとする。
 また、修繕⼯事については、⼯事する部位ごとに⼯法の種類やそれぞれの⼯法の特徴や⼯事価格の目安などを解説し、修繕⼯事を計画するうえで他の⼯法との⽐較検討や施⼯事業者から提示された⾒積書に記載される⼯事種別の内容理解を助けるものとする。

13

Ⅱ－２． 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成（3） 「大規模修繕の手引き」の主なターゲット 建築・設備等に関する専⾨知識を有さない分譲マンション※の管理組合が活用することを想定している（専⾨家から管理組合に説明することもある）。
※単棟型（30〜100⼾目安）で、２回目以降の大規模修繕⼯事を控えており、管理組合業務の一部を管理会社が⾏っている分譲マンションを主に想定 （修繕積⽴⾦が不⾜するケースや⼯事内容で悩むようなケースは初回⼯事が終わった後が多いと想定）
 活用時期は、分譲マンションの大規模修繕⼯事を検討する時から、⼯事仕様を決定するまでの間に管理組合が活用することを想定。
（4） 作成形式
 無料配布用のダイジェスト版（40ページ程度）とホームページ掲載用の詳細版（100ページ程度）を作成。
 機構HPへの公開は３⽉末、ダイジェスト版の印刷物の納品は令和４年度第１四半期を予定。

協議会で出た主な意⾒ 機構が⾦融機関としてこの手引きを提供することに意義がある。こういった意義を踏まえた資⾦⾯に関する記載など内容を充実して欲しい。
 ⻑期修繕計画や修繕積⽴⾦の⾒直しに当たっては、大きな視点での⾒直し（必要性や観点）と、⼩さな視点での⾒直し（修繕積⽴⾦が不⾜する
場合等）があることを明記すべき。
 一般的に、管理組合は手元にある修繕積⽴⾦の範囲内での⼯事の実施を考えるが、借⼊や修繕積⽴⾦の⾒直し等により資⾦調達し、適切な時期に適切な⼯事を実施することにより、マンションの資産価値が向上する可能性があることを記載した方がよい。

上記の他、記載内容に関して分科会参加メンバーから多くの意⾒や資料提供をいただき、手引きを作成した。

14

Ⅱ－２． 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成「大規模修繕の手引き」（詳細版）の構成
１ 大規模修繕⼯事の進め方

３ 資⾦計画の検討（1） 大規模修繕⼯事の進め方の基本（2） 改修・修繕⼯事の手順●大規模修繕⼯事の具体的な流れ① 大規模修繕⼯事の体制づくり･パートナー選定の進め方② 調査･診断の進め方③ 基本計画検討の進め方④ 資⾦計画検討の進め方⑤ 大規模修繕の決定／合意形成の進め方⑥ 施⼯会社選定の進め方⑦ 大規模修繕の決定（総会決議）／⼯事準備の進め方⑧ ⼯事中（監理）の進め方⑨ ⼯事終了後の進め方●大規模修繕⼯事チェックシート（1）資⾦計画の基本的な考え方
資⾦計画の作成・⾒直しの観点を４つのポイントで解説

２ 大規模修繕⼯事で採用する⼯法（1）マンションの⼯法を確認する（2） 各部位・⼯事における⼯法の種類（屋根防水、外壁塗装等、給排水設備、昇降機設備 等）（3） マンションの居住性能と資産価値を⾼めるバリューアップ
（4） ⼯事ごとの⼯事費の目安・傾向（2）修繕積⽴⾦が不⾜する場合の対処法
修繕積⽴⾦が不⾜する場合の対処法の考え方、大規模修繕⼯事に必要な資⾦の調達方法を解説

４ ⻑期修繕計画と修繕積⽴⾦の⾒直し（1）⻑期修繕計画の⾒直し国の⻑期修繕計画作成ガイドラインやマンションライフサイクルシ
ミュレーションなどを用いて、現⾏の⻑期修繕計画の妥当性判断や⾒直しの検討方法を解説（2）修繕積⽴⾦の⾒直し国のマンションの修繕積⽴⾦に関するガイドラインやマンションラ
イフサイクルシミュレーションなどを用いて、現⾏の修繕積⽴⾦の⾒直しの検討方法を解説（3）マンションライフサイクルシミュレーション
マンションライフサイクルシミュレーションの活用方法を解説

５ 大規模修繕⼯事の事例
15

Ⅱ－２． 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成「大規模修繕の手引き」の機構ホームページでの案内
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/mansionreform/index.html【新設ページ】

掲載イメージ【表紙イメージ】
ダイジェスト版

詳細版

16

Ⅱ－２． 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成「大規模修繕の手引き」の活用方法



管理組合における「⼤規模修繕の⼿引き」の活⽤⽅法としては、「管理組合が施工会社や管理会社と⼤規模修繕工事の検討を進めていく上での基礎資料」、「管理組合が資⾦計画・⻑期修繕計画の⾒直しを進めていく上での基礎資料」を想定している。
１ 管理組合が施⼯会社や管理会社と大規模修繕⼯事の検討を進めていく上での基礎資料として活用
ケース○大規模修繕⼯事の流れや概要を理事会などで勉強する。
○施⼯会社等から提⽰された⾒積書に記載された用語や⼯法を調べる。
○提⽰された⼯事費とマンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜の結果を比較し、その差額について施⼯会社
等に尋ねる。
２ 管理組合が資⾦計画・⻑期修繕計画の⾒直しを進めていく
上での基礎資料として活用
ケース○修繕積⽴⾦が不⾜すると判明した場合の資⾦計画の⾒直しの参考資料とする。
○大規模修繕⼯事後に⾏う⻑期修繕計画の⾒直しの参考資料
とする。

17

Ⅱ－２． 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成「大規模修繕の手引き」の周知方法

「⼤規模修繕の⼿引き」の周知にあたっては、機構制度（マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜、マンションすまい・る債、マンション共⽤部分リフォーム融資）と併せて、下記団体と連携して⾏う。

住宅金融支援機構

1 国（国土交通省）（本店）

連携

取組○ マンション管理適正化法の施⾏を踏まえ、地方公共団体等との国（国土交通省）

連携の土壌づくりとして国との連携を図る。

２ 地方公共団体・マンション管理関係団体等（本⽀店）マンション管理等
関係団体

地方公共団体連携

取組

団体会員○ 「手引き」の内容・訴求ポイントの説明、各団体の取組との連携を図る。
・ 地方公共団体のHP、広報誌での紹介
・ セミナーでの説明
・ 委員会等での紹介（管理適正化支援のツールとしての定着）

施工会社

管理会社

マンション
管理士会

施工会社
担当者

管理会社
担当者

マンション
管理士

・ HP、広報誌での紹介
・ セミナーでの説明
・ 委員会等での紹介○ マンション管理等関係団体には各団体のチャネル（団体会員のチャネルを含む）を通じた管理組合への周知について連携
を図る。

管理組合

18

Ⅱー３．「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の概要
 マンションの規模や築年数、予定される⼯事の内容、修繕積⽴⾦の徴収額などを⼊⼒することで、ご⾃⾝がお住まいのマンションと同規模、同築年数のマンションの「平均的な大規模修繕⼯事費用」や今後40年間の「修繕積⽴⾦の負担額」、「修繕積⽴⾦会計の収支」などを試算することが可能。
→ ⻑期修繕計画や修繕積⽴⾦のチェックに利用可能。

•
•
•
•

建物概要
⼤規模修繕工事の実施内容
築年数
修繕積⽴⾦額（累計額、年間積⽴額、未収率）○基本情報⼊⼒画⾯（建物情報、⼯事情報、資⾦情報）

改善後の試算結果を表示

現状の試算結果を表示

基本情報を⼊⼒••
等

⼤規模修繕工事を計画しているマンショ
ンの規模、築年数等及び工事内容に対応した⼀般的な⼤規模修繕工事費⽤
当該工事を実施する場合の修繕積⽴⾦会
計の過不⾜の状況○⼤規模修繕⼯事費試算結果○現状の資⾦収⽀試算結果（キャッシュフロー表、収⽀計画グラフ）•••

修繕積⽴⾦の引上げ提案
資⾦が不⾜する場合の「マンション共⽤
部分リフォーム融資」の利⽤提案
余剰資⾦がある場合の「マンションすまい・る債」の利⽤提案○改善後の資⾦収⽀試算結果（キャッシュフロー表、収⽀計画グラフ）

19Ⅱー３．「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の活用方法
ケース１

大規模修繕⼯事の⾦額が妥当かどうか判断する材料がなく不安である 【情報の非対称性の解消】⇒

建物規模、築年数などに応じた
マンションの「平均的な大規模修繕⼯事費用」（総額及び各⼯事費）を確認できる。

施工会社等との打ち合わせ時に、「⾒積額との差異」の要因について説明を求めることで、⾒積書の工事内容や⾦額の納得性を⾼めることができる。
ケース２

修繕積⽴⾦が不⾜し、大規模修繕⼯事が⾏えなくなることが今後40年間の「修繕積⽴⾦の負担額」、「修繕積⽴⾦会計の収支」を確認できる。

不安である 【ローン利用の有用性の情報発信】⇒

ローンの利⽤、修繕積⽴⾦増額の検討資料として活
⽤できる。
ケース３

修繕積⽴⾦がどこまで上がるのか不安である 【修繕積⽴⾦水準の適正化】⇒

改善シミュレーションを実⾏することで、改善後の「修繕積⽴⾦の負担額」、「修繕積⽴⾦会計の収支」を確認でき、⻑期的な視点で修繕積⽴⾦の徴収計
画を⾒直す際の参考する。

⽐較的経済的に余裕のある時期に修繕積⽴⾦の増額を前倒しすることで、後年の負担増を軽減するなど、
⻑期的視点で修繕積⽴⾦徴収計画を⾒直す場合の検討資料として活⽤できる。

最終的な意思決定や⻑期修繕計画の作成にあたっては、シミュレーション結果について、専門家に内容をよく確認していただき、セカンドオピニオンとして活用するなど、目安として使用する。

20

Ⅱー３．「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」のメンテナンスについて
 利用者からの要望及び⻑期修繕計画作成ガイドラインの改訂に基づいて、以下の(1)〜(4)の改修を実施した。 【リリース⽇︓2021年10⽉28⽇】（1） シミュレーション想定規模の拡張
 マンションライフサイクルシミュレーションの想定⼾数規模を「１⼾〜１００⼾」から「１⼾〜３００⼾」に拡張する。
⇒ １００⼾以上のマンションの大規模修繕⼯事データを元に、算出額との乖離が大きい以下の⼯事項目の試算式を補正。
直接仮設⼯事 ・外壁塗装等改修⼯事（タイル張り、塗り仕上げ）（2） ⼯事周期設定の⾒直し（⻑期修繕計画ガイドライン改訂（国⼟交通省）への対応）
 2021年９⽉に改正された⻑期修繕計画作成ガイドラインへ対応させるため、以下の⼯事の周期を修正する。
工事項目

現ガイドライン

改訂版ガイドライン

鉄部塗装等

４年

5〜7年

電灯設備等

15年

18〜22年

15年
30年

給⽔設備（管更⽣）
排⽔設備（管更⽣）
給⽔設備（管取替）
給⽔設備（管取替）

現MLS

改修後MLS

4年

6年（4〜５年）

15年（6〜８年）※１

20年（15〜18年）（20〜23年）

19〜23年

15年

20年

30〜40年

30年

40年【30〜40年】※２＊（ ）内は、大規模修繕工事の周期（12～15年）の設定に伴う変更範囲※１ 大規模修繕⼯事周期（12年〜15年）の中間で１回実施を想定※２ 給水管設備（管取替）及び排水設備（管交換）の⼯事周期については、40年をデフォルト値とし、変更する場合は、「30年」、「35年」、「40年」、「⼯事無し」から選択できる仕様としている。また、試算期間において、管交換は１回のみ実施。
21

Ⅱー３．「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」のメンテナンスについて（3） EXCEL出⼒への対応
 シミュレーションの試算結果（収支グラフ、キャッシュフロー表）をEXCELで出⼒できるように改修を⾏う。
〜EXCELの利用の想定〜
・個別のマンションの⻑期修繕計画に合わせて、大規模修繕⼯事の実施時期や⼯事の有無を調整する場合に利用・修繕積⽴⾦額の増減を調整する場合に利用（EXCEL出⼒イメージ）（4） その他■ 修繕積⽴⾦の専有⾯積あたりの単価（⽉額）を表示■ ⼊⼒項目の上限値の拡張（修繕積⽴⾦徴収額、修繕積⽴⾦残⾼、敷地⾯積）■ マンションすまい・る債の積⽴状況の表示
22

Ⅱー３．「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」のメンテナンス以降の対応（1） 機構ＨＰにおける周知
2021年10⽉28⽇のリリース⽇に機構HPのトピックスに掲載した。
（2） 専⾨誌・一般紙等への掲載
マンションタイムズ（2021年11⽉5⽇掲載）、マンション管理新聞（2021年11⽉5⽇掲載） 、住宅産業新聞（2021年10⽉28⽇掲載）（3） マンション管理等関係団体との連携による周知
全国マンション管理組合連合会、マンション管理業協会、⽇本マンション管理⼠会連合会、マンション管理センター等の協議会参加団体を通じて、各団体の会員への周知を実施。
（4） 地方公共団体・マンション管理⼠等との連携による周知2021年９⽉に改訂された国の「⻑期修繕計画作成ガイドライン」において、⻑期修繕計画の⾒直しの必要性の検討にあたってのチェック⽅法として、マンションライフサイクルシミュレーションが示されていることから、⽀店等における「マンション管理適正化に向けた地域連携の取組」において、地⽅公共団体やマンション管理士等への周知を実施。

「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の利用状況等■ アクセス件数 ︓ リリース⽇（2020年9⽉29⽇）〜2022年１⽉末まで︓58,250件（１⽇あたり平均︓118件）
アクセス件数（月あたり）

6,000

5,323

5,000
4,000

3,515

2709

3,000

20.5%
1575

2,000
1,000

26.3%

25.3%

685

325

323

21.8%

1262
275

1660
436

27.7%

27.4%
23.2%

1415
328

23.1% 19.6%

1472

1987

340

25.1%

23.5%

2557
1571

1528

708

419

390

394

1297
305

0

09月

10月

11月

2020年

12月

01月

02月

03月

04月

05月

アクセス時期

06月

07月

2021年

08

11月

12月

01月

40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%

アクセス件数シミュレーション実行件数
シミュレーション実行率※2021年8⽉〜10⽉については、
コンサル会社による⼤規模なシミュ
レーション利⽤の影響で、集計可能なアクセス数・実⾏率が急増し、異常値となったため掲載省略

2022年

23

Ⅰ

今年度の協議会実施概要

Ⅱ「マンション管理等関係団体分科会」における取組事項
Ⅱ－１ 地方公共団体等との連携を中心とした情報発信・相談支援
Ⅱ－２ 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成
Ⅱ－３ 「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善Ⅲ「⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会」における取組事項
Ⅲ－１ 管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について
Ⅲ－２ 今後の「与信モデル」を活用方法等についてⅣ

来年度の協議会実施方針

24

Ⅲ－１．管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について（検討の方向性）(1)

マンション管理組合向け融資を巡る課題

 ローンプレーヤーの不⾜
⾼経年マンションの増加に伴い、⾏政機関（国、地方公共団体等）によるマンションの管理状況の把握や適正管理の流れが進んでおり、中⻑期的
な目線では⾦融支援の必要性が増すものと想定される。しかしながら、マンション管理組合向け融資のローンプレーヤーは機構及びノンバンクが中心である。

 デフォルト実績がほとんどないこと融資対象となる管理組合の多くが法⼈格のない「権利能⼒なき社団」という属性であり、マンション管理組合向け融資のデフォルト事例や判例がほとん
どなかったため、融資の責任の及ぶ範囲や、融資がデフォルトしたときの回収方法等が不明確である。しかしながら、消費者保護や説明責任、さらには実務上の負担を勘案すると、実際に区分所有者まで請求することは難しいことが確認されており、管理組合の責任の範囲内において対応可能な信用補完策等を検討する必要がある。

 無担保（・無保証）での融資であること
マンション管理組合向け融資はマンションの「共用部分」に係る融資であることから、物件担保の取得は困難である。

 信用リスクの計量化が⾏われていないこと
管理組合向け融資のデフォルト事例がほとんどないことから、信用リスクの計量はこれまでなされたことがない。しかしながら、将来的には⾼経年マンションの増加に伴い、マンション管理組合向け融資のマーケットも拡大すると想定されることから、今後は適切なリスク管理の必要性も増してくる。

25

Ⅲ－１．管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について（検討の方向性）

一般的に、信用リスクの計量化において重要となるのは期待損失額[EL]を算出することであり、基本的に以下の式で算出される。
期待損失額［EL］＝ 与信額［EAD］× デフォルト確率［PD］ ×（1－回収率）［LGD］(2)

マンション管理組合向け融資のデフォルト確率について

 管理組合向け融資のデフォルト事例がほとんどないことから、デフォルトとの関係性を直接的に分析することは出来ない。
→ デフォルトにつながる最大の要因と考えられる「修繕積⽴⾦の支払可能性」に着目し、当該可能性が上昇・下落する要因を複合的に分析する。

 最終的な返済原資である区分所有者の属性について、個⼈の住宅ローンのデータや外部機関が保有するデータを活用して代替できないかを検討する。
→ 融資対象となる管理組合のマンションでなくても、近いエリア・規模・⼾数における債務者情報を反映させる。
→ 修繕積⽴⾦は⼝座引落としているケースが多く、「住宅ローンの滞納≒修繕積⽴⾦の滞納」と仮定して期中管理に応用する。

(3)

マンション管理組合向け融資のデフォルト時の回収率について

 融資がデフォルトした場合の回収については、修繕積⽴⾦の値上げ・追加徴収を⾏うケース、滞納している区分所有者の⼊替え（競売等）を⾏うケースなど、複数の選択肢が考えられるため、ある程度仮定する必要がある。
 後者を前提とする場合、専有部分の担保価値や抵当権順位を加味して算出できないか検討する。
→ 「回収⾦ ≒ 滞納⼾数（割合）×（専有部分担保価値－抵当権残価）」と仮定する。

26

Ⅲ－１．管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について（検討の方向性）(4)

マンション管理組合向け融資を巡る課題

⼊⼒
情報例

住宅ローン（個人）

案件
情報

融資期間
融資割合
返済負担率

○融資期間
○融資割合
○返済負担率

融資基準が明確であり、かつ延滞となるロジック算出は容易（例︓滞納⼾数が現⾏＋●⼾で延滞発⽣）。

債務者
情報

年齢
収⼊
職業
家族構成

○築年数
○修繕積⽴⾦額▲決算内容

債務者（＝管理組合）の属性の把握が困難。
→ ⽀払原資は各区分所有者が⽀払う修繕積⽴⾦に依拠。
→ 築年数経過により⼊居者の属性が変化。

物件
情報

担保価値
販売・請負・仲介業
者

▲担保価値
○管理会社

共⽤部分を専有部分と切り離して処分不可。

複合
情報

完済時年齢
年収借⼊総額倍率▲各区分所有者の属性
×デフォルト実績

他の情報を利⽤して、説明変数を仮定する必要がある(5)

マンション管理組合向け融資○︓情報有り、▲︓情報不⾜、×︓情報無し

論点

修繕積⽴⾦滞納率⼜は滞納要因に影響を与える可能性のある要素＜説明変数１＞空室率＜説明変数２＞物件価格＜説明変数３＞価格変動率（マンション価格の総和、販売坪単価の推移等）＜説明変数４＞賃貸割合＜説明変数５＞築年数＜説明変数６＞登記情報 ※権利変動や抵当権順位等について把握＜目的変数１＞修繕積⽴⾦滞納率
・ 実質的にはデフォルトした管理組合がないため、「修繕積⽴⾦の⽀払可能性が低下 → 滞納割合の上昇 →デフォルト可能性が上昇」と仮定する。
＜目的変数２＞修繕積⽴⾦滞納要因
・ 修繕積⽴⾦の滞納割合に影響を及ぼす要因を分析することができれば、「滞納率●％で延滞発⽣」と仮定したシナリオ分析からのアプローチを仮定する。

27

Ⅲ－１．管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について（検討の方向性）(6)

マンション管理組合向け融資における与信モデル構築の方向性

 通常のアプローチでは、デフォルト／⾮デフォルトを含む過去データから、デフォルト先の特徴を学習し、デフォルト率を予測するモデルを構築する。
 しかしながら、管理組合向け融資は⼗分なデフォルトサンプルを収集することができないため、以下のようなアプローチでリスク（＝疑似デフォルト率）を推計するモデル構築を目指す。

① 管理組合向け融資の返済を含めた将来キャッシュフロー（CF）をモデル化する。
② 実⾏〜完済までの間に、CFがマイナスになる場合を疑似デフォルトと定義する。
③ 将来CFは、修繕積⽴⾦等の”滞納率”に依存すると考え、”修繕積⽴⾦滞納率”の予測モデルを構築する。
④ “修繕積⽴⾦滞納率”予測値の確率分布から、将来CFがマイナスまで悪化する確率（疑似デフォルト率）を算出する。
＜イメージ図＞

28

Ⅲ－１．管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について(7)

データベースの構築

JHFモデル

機構のマンション共用部分リフォーム融資のデータに基づく滞納率推計モデル

国交省モデル

国土交通省のマンション総合調査のデータに基づく滞納率推計モデル

JHFモデル

国交省モデルマンション共用部分リフォーム融資

マンション総合調査

居住期間
⼾建⽐率等
アクセス
価格
管理会社等

修繕積⽴⾦
滞納率モデル

国勢調査
Yahoo!不動産
マンションリサーチ社

修繕積⽴⾦
滞納率モデル

採用変数による修正（賃貸比率・空室率等）

管理費等も含めた管理組合の将来CFの推計29

Ⅲ－１．管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について(8)

疑似デフォルト率の計算フロー

#

タイトル

内容

１ 修繕積⽴⾦への滞納割合の考慮

滞納割合から修繕積⽴⾦の未収額を計算する（後述の管理費未収額も同様の考え方）

２ 管理費の考慮

管理費徴収額などをキャッシュフローに組み込む

３ 借⼊の考慮

借⼊希望の条件をもとにキャッシュフローを計算する
修繕⼯事費を実施⼯事費に置き換える

４ 資⾦ショートとなる滞納割合の探索

キャッシュフロー計算結果をもとに資⾦ショートに⾄るような修繕積⽴⾦の滞納割合を計算する

５ 疑似デフォルト率の計算モデル構築時の滞納割合の分布を想定し、資⾦ショー
トに⾄るほど修繕積⽴⾦等の滞納割合が悪化する確率を導出する

６ 借⼊可能性の計算

疑似デフォルト率をもとに格付けを決定する

詳細については住宅⾦融⽀援機構 マンション・まちづくり⽀援部 マンション・まちづくり⽀援企画グループまでお問合せ下さい。

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Ⅲ－１．管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について（※）「与信モデル」の構築にあたっては、協議会における意⾒交換及びアンケートを実施

アンケートで出た主な意⾒

今回構築したJHFモデルについて8割の⾦融機関が、⼗分もしくはある程度納得感があるとしている。
最終的には区分所有者全体の信⽤⼒に依拠するが、情報取得が難しいためマンション情報で代替している認識だが、その前提であればある程度の納得感がある。



管理会社の有無や質、居住者構成、建替えリスク等、当該ローンは個別要素が多く、スコアリングでは⼤まかな評価しかできないと思われる。

協議会で出た主な意⾒

管理組合が資⾦不⾜にて修繕工事のタイミングを逃してしまうことは管理適正化の⾯からもあってはいけないことであり、⾦融機関として⼀定に対応していく必要がある。商品として適正に対応していくことが必要。⼀⽅で、信⽤リスクモデルの活⽤について
は、審査基準に当てはめる必要があり、リスクを引き受けるのか否かということを検討していく必要がある。

与信モデルの考え⽅として、既存のデータを活⽤するものの、今後の運⽤については、データの鮮度とストックを蓄積させ、機構モデルと国交省モデルのデータの粒度も揃えていくことで、モデルの構成要素も修正していくことが必要になると思う。



⾦融機関の目線において、管理組合向け融資における課題は①管理組合の属性、②与信リスク、③事業採算性の３点があるが、本協議会を通じて順次整理が進んでいると感じる。
①

管理組合は法人格はないものの、デフォルト時に回収可能性が無くなることはないという整理を⾏った（2019年度）。

②

その上で、⾦融機関として与信リスクの点については、信⽤補完策等の検討の⼀環で与信モデルの構築を進めた。

このことは、⼀定に成果となったと評価できる。⼀⽅で、③事業採算性についての課題は残っており、今後は個別のやりとりや情報共有として全体会を活⽤して、採算性の向上について、検討を進めて欲しい。

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Ⅲ－２．今後の「与信モデル」の活用方法等について

⺠間⾦融機関の管理組合向け融資への参⼊を⽀援する「与信モデル」自体を活用
融資審査にあたり、「与信モデル」の考え方・ロジックを参考指標として活用する。

「与信モデル」を活用した融資スキームを構築
債権譲渡スキームや協調融資スキーム等の構築にあたり、 「与信モデル」を活用する。

（⺠間⾦融機関の参⼊がある程度進んだ後）管理組合の適時適切な⼯事を「⾦融インフラ」の観点で⽀援する「与信モデル」を活用した管理組合向けサービスのスキームを構築
⺠間⾦融機関と管理組合の接点を増やせるようなサービスにおいて、 「与信モデル」を活用する。
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Ⅲ－２．今後の「与信モデル」の活用方法等について（ 「与信モデル」を活用した融資スキーム例）
債権譲渡スキーム図（案） スキーム組成時（実⾏済みの債権を譲渡）
与信モデル活用

JHF
A管理組合

融資

債権譲渡

⾦融機関a
譲渡代⾦

B管理組合

融資

資⾦提供

債権譲渡

投資家
⾦融機関

SPE

（例︓合同会社）

管理会社

⾦融機関b

地方公共団体譲渡代⾦協調融資スキーム図（案） スキーム図 大規模修繕⼯事収支
融資

A管理組合

⾦融機関a

与信モデル活用

融資

覚書締結

⾦融機関a

返済順序１

JHF

返済順序２

（⾦利X%）

⼯事費（⾦利X%+保証料）

JHF

諸費用

⾃⼰資⾦

優先劣後構造を明確にする観点で、⾦融機関aの⾦利≦JHFの⾦利する必要がある。

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Ⅲ－２．今後の「与信モデル」の活用方法等について
アンケートで出た主な意⾒（債権譲渡スキーム）

⾼⾦利等、単独では引き受けできない案件の場合に有効
具体的なリスク量がわからないので、仕組み導⼊の検討が難しい
融資規模はそれほど⼤きくないため、採算が⾒込めない債権譲渡スキームの導⼊が有用なケースの提示
リスク量の具体化（協調融資スキーム）



融資⾦額が⼤きな案件の場合に有効
⾼経年マンションや⽴地が悪い地⽅の案件などリスクが⾼い案件が増加しており、協調融資スキームのように保証機関を⺠間利⽤できる制度が有⽤協調融資スキームの導⼊が有用なケースの提示
お客さまニーズの把握

お客さまの商品利⽤ニーズが確認できれば推進したい協議会で出た主な意⾒「与信モデル」の構築等は勉強になり、「与信モデル」を活⽤したスキームも新たな課題、気づきであると感じた。タワーマン
ションや小規模マンション、⾃主管理の管理組合も増加しているため、課題の⼀つであると感じた。



債権譲渡スキームについて、⼀定の資⾦規模及び投資家ニーズについての確認が必要であるスキームであると感じた。どのくらいの⾦融機関が参⼊するのか等の⾦融機関の需要動向について分科会の場を活⽤して確認し、スキーム全体として妥当性があるのかがポイントになると思う。



地⽅公共団体による管理適正化推進計画の仕組みづくりの中で⾦融⾯の⽀援についても確実に必要になってくると思う。今後は多くの地⽅公共団体が仕組みを構築し、地域の⺠間⾦融機関が関与する場⾯が増えてくると思う。その中で「与信モデル」等も役に⽴つと思うので、機構も積極的に関与していただければと思う。
34

Ⅰ

今年度の協議会実施概要

Ⅱ「マンション管理等関係団体分科会」における取組事項
Ⅱ－１ 地方公共団体等との連携を中心とした情報発信・相談支援
Ⅱ－２ 「大規模修繕の手引き〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜」の作成
Ⅱ－３ 「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」の普及及び改善Ⅲ「⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会」における取組事項
Ⅲ－１ 管理組合向け融資における「与信モデル」の構築について
Ⅲ－２ 今後の「与信モデル」を活用方法等についてⅣ

来年度の協議会実施方針

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Ⅳ．来年度の協議会実施方針（1） 協議会の到達目標
社会問題化しつつある⾼経年マンションの課題に対して、「⾦融インフラ整備」の観点で重要な取組を進め、⾼経年マンションの課題解決の一助となる。
（2） 協議会の現状・課題
 取組項目について順次すすめており、取組が完了した項目（※）がある。
（※） 取組項目例︓マンション版ライフサイクルシミュレーションツールの作成

 マンション管理等関係団体分科会
改正マンション管理適正化法の施⾏や管理計画認定制度の開始に向けた動きが具体的になっており、管理適正化支援に向けた各団体の取組との「双方向の連携強化」を進める場として⾒直しが必要となる。
 ⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会必要と考えられる基盤がある程度整備される（法的論点の整理や信用補完策の一環としての与信モデル作成）ため、今後検討するサービス等については機構内で検討しつつ、参加機関と個別に協議・検討を進めるほうが望ましい。
 協議会開始から３年（前⾝の勉強会を含めると４年）経過し、⾼経年マンションがさらに増加する中、将来のマンション像（超⻑期的視点）を⾒据えてマンションで「⻑期ビジョン（⻑期マネジメント計画）」を検討・作成し、建物の管理運営・再⽣の取組等の方向性等について共有する管理組合等の⽀援が必要があると考えられる。
 2018年度にとりまとめた「３つの課題に対する７つの取組」取組項目を再整理する必要がある。
 取組項目の再整理と合わせ、全体会・分科会の実施体制についても再整理する必要がある。
＜検討テーマ＞

マンション管理適正化⽀援に関する連携の方策・取組の実践
マンションの「⻑期ビジョン（⻑期マネジメント計画）」を踏まえた資⾦計画を作成・検証する際の考え方・手順の検討

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Ⅳ．来年度の協議会実施方針（3） 2022年度取組事項（① マンション管理適正化⽀援に関する連携の方策・取組の実践）［課題１］ マンション管理等関係団体と連携した管理適正化⽀援に対応する取組［到達目標］ 地方公共団体等と連携を中心とした情報発信・相談⽀援を⾏うとともに、マンション管理等関係団体の取組との「双方向の連携強化」を図る。
併せて、⾦融⽀援の観点からマンションの適切な維持管理・修繕⼯事を⽀援するための基盤を整備する。
［取組内容］ ・ 地方公共団体等と連携を中心とした情報発信・相談支援の取組状況の共有（取組は地域連携業務の一環として実施）
・ マンション管理等関係団体の取組との「双方向の連携強化」のための意⾒交換。

関係者連携

・ 連携に必要な基盤整備（周知ツールの作成・改修）における情報共有・意⾒交換。

地方公共団体等と連携を中心とした

利用ツール

適正管理の重要性・
⾦融手法の活用可能性を周知

情報発信・相談⽀援（地域連携業務の一環）

［課題

対応済

機構実施

関係者連携

マンションライフサイクルシミュレーション

マンションすまい・る債〜⻑期修繕ナビ〜
対応済

機構実施

一体
周知

大規模修繕の手引き

マンション共用部分リフォーム融資
まちづくり融資(マンション建替え等)〜マンション管理組合が知っておきたい⼯事・資⾦計画のポイント〜

２］ ⺠間⾦融機関等による管理適正化⽀援に関する取組［到達目標］ ⾦融⽀援の観点からマンションの適切な維持管理・修繕⼯事を⽀援するため、機構と⺠間⾦融機関との間で適正な役割分担を踏まえつつ、⺠間
⾦融機関等による⾦融⽀援（管理組合向け融資への参⼊・マンション建替融資等）及び必要な基盤を整備する。
［取組内容］ ・ ⺠間⾦融機関等による⾦融支援（管理組合向け融資への参⼊等）のための個別⽀援・情報提供
・ ⺠間⾦融機関等による⾦融支援に必要なサポート体制・管理組合向けサービスの検討・構築
対応済

共用部分リフォームローン市場の脆弱性

管理組合向け融資への参⼊を検討する
⾦融機関の個別⽀援・情報提供

利用ツール（⾦融インフラが不⼗分）の解消・適正な役割分担

法的論点の整理

機構実施

機構実施

対応済
信⽤リスク計量化（管理組合向け融資における与信モデルの構築）
⺠間⾦融機関へのサポート体制の検討・構築

信用補完策等の検討（例） 協調融資スキーム

管理組合向けサービスの展開

貸付債権譲渡スキーム

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Ⅳ．来年度の協議会実施方針(4)

2022年度新規取組事項（②＜仮＞⾼経年マンションの⻑期的な資⾦計画のあり方に関する検討）［背景・目的］• マンションは⾼経年になるにつれて、マンションで「⻑期ビジョン（⻑期マネジメント計画）」を検討・作成し、⻑期的なマネジメントの⽅
針や建物の管理運営、再⽣の取組等の⽅向・⼤まかな予定について共有する必要がある。
• 「⻑期ビジョン」を考えるにあたって「資⾦」は重要な問題であるが、妥当性・実現性の⾼い適切な資⾦計画とするためにどのような考え⽅・⼿順で検討するかは未整理のことが多い。
• このため、⾼経年マンションが「⻑期ビジョン」を検討する際の資⾦計画に関して、現状の課題について協議会参加メンバーで意⾒交換・共有するとともに、⻑期的な資⾦計画を作成・検証する際の基本的な考え方・⼿順の検討を⾏い、以下に活⽤することを目的とする。
① 管理組合への情報提供・助言、マンション管理等関係団体や⾏政機関等に情報提供② 検討を通じて浮かび上がってきた課題に対応した「⾦融⽀援」のあり⽅（商品改善、マンション管理等関係団体との連携）の提案、実施［検討概要］「＜仮＞⾼経年マンションの⻑期的な資⾦計画のあり方に関する検討」を本協議会の新たなテーマに追加
区分所有者の意向

・ 暮らし（利便性・快適性）
・ 所有目的（⾃己・賃貸）・ 資⾦（⽀出）

マンション（ハード）の状況
・ 初期スペック・ 修繕履歴・ 法令遵守状況
・ 建物診断結果

⻑期ビジョン（⻑期マネジメント計画）
⻑期マネジメントの方針
築N年（N=30~40)
管理運営・再⽣の取組の⽅向性・ ⼤規模修繕●回・ バリューアップ

耐震改修・省エネ改修・ 施設転⽤

マンション（ソフト）の状況
・ 区分所有者等の属性・構成
・ 賃貸率、空室率
・ 売買価格／地価
・ ⽴地

⻑期的な資⾦計画・ 修繕積⽴⾦等による資⾦調達
・ 修繕・再⽣による工事費の⽀出

築X年（X=80~120)

⻑期的な資⾦計画を適切に作成するために必要な観点とは︖

修繕（利⽤継続）（例）
・ 必要な工事を実施しているか︖
・ 過⼤な計画となっていないか?
・ 費⽤対効果は妥当か?
・ 再⽣⼿法は妥当か?
・ 資⾦計画を実現する体制や会計はどうすればよいか?
等

ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾌﾟ（利⽤継続）

検討事項

建替
敷地売却

• 現状の課題の共有• 適切な資⾦計画や「⾦融⽀援」のあり方についての検討

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Ⅳ．来年度の協議会実施方針（取組態勢）(5)

2022年度の取組態勢

今年度（2021年度）
マンションの価値向上に資する⾦融⽀援の実施協議会（全体会）
マンション管理等関係団体分科会
⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会

来年度（2022年度）（案）
マンションの価値向上に資する⾦融⽀援の実施協議会（全体会）① マンション管理適正化⽀援に関する連携の方策・取組の実践
マンション管理等関係団体分科会
⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会② ＜仮＞⾼経年マンションの⻑期的な資⾦計画のあり方に関する検討• 情報共有を中心とする「全体会」を開催する（年２回程度）。
• 今年度までの分科会については、「① マンション管理適正化支援に関する連携の方策・取組の実践」としてテーマを位置付け。
 「マンション管理等関係団体分科会」は各団体の取組との「双方向の連携強化」を進める場として開催する。
 「⺠間⾦融機関・コンサルタント等分科会」は、参加機関と個別に協議・検討を進め、必要に応じて分科会を開催する。
• 新たなテーマとして、「②＜仮＞⾼経年マンションの⻑期的な資⾦計画のあり方に関する検討」を位置付け。

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本報告書はあくまでも協議会としての考え方をまとめたものであり、住宅⾦融支援機構⼜は協議会の参加メンバー・参加機関が責任を負うものではありません。
また、本報告書の内容について、私的使用⼜は引用等、著作権法上認められた⾏為を除き、無断で転載等を⾏うことはできません。