住宅団地での高齢者等への生活サービス事業の立ち上げ方について（検討メモ）
上席参事兼都市研究センター副所長
佐々木
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晶二

検討にあたっての前提条件（１）純然たる医療、介護サービスそのも病院なり施設で看取るのかについて、方針のには踏み込まないが明確ではないように思われる。
一方で、現実には、８割を越える方が医今、厚生労働省が進めている「地域包括療機関で看取られるという現状にある。
（図ケア」については、自宅や地域での自立を表－１）。

進めるといっているが、最終的に、看取りまでを自宅で行うのか、それとも、それは（図表－１）

これについては、デンマークのように看者は施設入居をした方が望ましいとの意見取りまでを地域で行うという方針に基づき、もありうると思う。

施設の建設を中止するとともに、24 時間のこの部分は重要な政策判断であって、こ看護師、介護士の見守り体制と充実した公れを整理しないと、地域での高齢者向けの営住宅ストックで対応する国もある（注１）。

生活サービスがどこまでを議論するかの前

しかし、日本では、公営住宅ストックはデ提がはっきりしない。

ンマークに圧倒的に乏しく、また、厳しいまた、医療、介護サービスそのものにつ財政負担のなかで見守りサービスを効率的いて、国及び地方公共団体の財政負担があに行う観点からは、介護度が上がった高齢

るため、事実上、自由に民間企業や地元団
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体が参入することができず、新しい事業主で、対価をきちんととりつつ、民間企業や体によるサービス提供を柔軟に試みること

地元の共同体などが、助け合いの要素もいができないという検討にあたっての制約要れて事業として提供することが可能であり、因もある。

いろんなアイディアを検討する価値がある。

（２）このため、生活サービス事業の対象（３）地方都市の持家居住の高齢者は相当としては、純然たる医療、介護サービの貯蓄を持っている世帯が相当数存

スの周辺にある生活サービスをまず在する

検討する
地方の住宅団地で持家を高度成長期に取例えば、買い物のために自動車での送り得した現在の高齢者は、既にローンも返済

迎え、かかりつけ医に診察を受けるためのし、退職までに一定の貯金を確保し、また、自動車での送り迎え、特に、体調が悪いと年金額も上限額に近い金額を受け取っていきにはかかりつけ医と相談して、離れた地る世帯も多いと想定される。
（図表－２、３）方にいる親族への連絡、単身高齢者の預金（図表－２、３）の引き下ろしのための自動車での送り迎え（これらは、料金をとっても「福祉有償運（万円）送」（注２）として不十分ながら制度緩和が金融資産保有額

年令別・単身世帯

2500

平均行われている）、毎日の健康状態の見守りと中央値

2000

離れた地方にいる子どもへの連絡、簡易書1500

留など郵便物の受け取りや管理、毎日の食事の宅配、洗濯や掃除などの支援、公衆浴

1000

場への自動車への送り迎え、預金通帳の管500

理（置き場所を覚えておいてあげる）や税0金などの支払い支援などが考えられる。

20歳代

30歳代

40歳代

50歳代

60歳代

これらは、要介護度が低く、当面、自立して生活できている高齢者では、介護保険（万円）

金融資産保有額

持家別・単身世帯

2500

での対応内容は乏しく、これらのサービス平均を受けることが事実上困難である。しかし、

2000

この部分のサービスが、これを対価をきち1500

んと払っても、高齢者に提供してもらえれ

中央値

1000

ば、単身高齢者などのＱＯＬ（生活の質）500は非常に向上するし、また、子どもが仕事0を休んで帰省するなどの介護負担が大幅に持家軽減される。

非持家（備考）金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世帯調査（単身・二人以上世帯）」（平成 26 年度）に基づき筆者作成。

また、この部分は、介護保険の枠外なの2もちろん、地方の住宅団地でも貯蓄も少（図表－４）年齢別人口 10 万人当たりのなく、また単身になって年金額も減ってして年金額も減ってし入院受療率まった単身高齢者も存在する。このような資金の乏しい単身高齢者に対しては、そもそも、税金を一部投入している介護保険の仕組みのなかでどこまで救えるかという議論になる。
むしろ、今、総合的な生活サービスの提供事業のニーズがあるにもかかわらず、十分に市場で供給できていないのは、持家居住で、貯蓄も年金額も相当の額を持っている高齢者世帯であり、彼ら、彼女らは、対（備考）厚生労働省「患者調査」（平成 23 年 10 月）により筆者作成。

価をむしろきちんと払って、様々な生活サービスを受けたいというニーズを持っている。この単身高齢者又は高齢者夫婦の世帯

その意味では、まだ、住宅団地で、生活のニーズに応える点で、新しい知恵、アイサービスが必要となっているサービスが必要となっている、社会的弱者ディアがだせる可能性があると考える。

である後期高齢者が少数で、団塊の世代がむしろ、地域のサービスをきちんと対価を（４）地方都市の持家居住者の高齢者はもらって提供する側にまわる可能性のある

まだ、元気な人が多い

現時点で、生活サービス提供事業について、昭和 40 年代の高度成長期に４，50年代の高度成長期に４， 歳で検討しておく必要があると考える。

持家を取得した世代は、現在、 歳台に突持家を取得した世代は、現在、80２入して、総合的な生活サービスが必要とな住宅団地での生活サービス事業を立ち上げるにあたっての関係者る世代となってきている。その一方で、いわゆる団塊の世代、1947 年から 1949 年の（１）住宅団地を供給した事業者

第一次ベビーブーム世代は、まだ、 歳前
第一次ベビーブーム世代は、まだ、70で、平均的にいうと、75 歳くらいまでは、ＵＲ都市機構、地方住宅供給公社、電鉄高齢者も健康を維持している割合が高く、会社その他のデベロッパー、ハウスメーカ

また、地域的な共助の活動への可能性もあーなどが、各種の事業の組み立てや住民のると考える。（図表－４）

意見調整をするプラットホームを構築する主体として想定される。
また、ＵＲ都市機構や地方住宅供給公社、電鉄会社などは、現実に取組を始めている
取組を始めているが（注３）、まだ、持続可能なビジネスとしまだ、持続可能なビジネスとして立ち上がったという状況までにはいたっていないと考えている。
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（２）土地又は床を保有している公的主体

スを無償で受けるための、「未来への貯金」を自らの支援活動を通じて貯めるインセン

アＵＲ都市機構や地方住宅供給公社が保ティブが十分働くと考える。

有している賃貸住宅の空き室や、空いている土地を活用して、そこに、生活サー３ビス事業を立ち上げる事例が生じてきてのモデル例おり、これを一層進めるべきである。

イ

新しい住宅団地の生活総合支援事業

ＵＲ都市機構の賃貸住宅ストックを活用した医療、介護サービスとの連携の動きは開発にあたって事業者に無償提供をさせた公園や地区住民センターについては、公園は公園管理者が、地区住民センター既にでている。
ここでは、従来なかった都市公園やそれと一体的にある地区センターなどの公共建は市町村又は管理組合が管理している場築物を活用したモデル事業を提案する。

合が多いと想定される。このような公有地や公有建築物は、市町村の首長が発想（１）関係者との調整を行う事業プラットをかえて、生活サービス事業を民間ベーフォームは、原則として、当該都市開スで提供するための空間として位置づけ発を行った事業者（地方住宅供給公社なおすことによって、今までにない、新や民間事業者など）が市町村と連携ししいサービスを提供することが可能になて構築する。

ると考える。
特に、住宅団地で開発者負担で整備さ（２）都市公園の公園施設の設置許可又はせた小規模な公園については、公園管理

都市公園に隣接してある地区住民セン者としても維持管理に予算を割けない状

ターを都市公園内に取り込んで、生活況になってきており、維持管理水準も低サービス提供事業主体が設置許可を受い。この維持管理と併せて、生活サービける。この際、都市公園の前提となるス事業を展開する空間として、公園を考都市計画施設の区域の変更、少なくとえるべきである。

も、計画書に書かれる公園施設の内容が大幅に変わることから、住民手続き（３）住宅団地の持家に居住する健康なを含んだ、都市計画変更手続きを行う。

前期高齢者の役割
先に述べたとおり、75 歳までの前期高齢（３）都市計画の変更手続きが終了した段者は比較的健康な方が多く、また、自由に階で、事業プラットホームが、公園管なる時間もあることから、きちんとした対理者と連携して、公園施設の民間設置価を支払うことを前提にして、様々な地域希望者に対して、企画提案を実施する。の生活サービス事業に参加して（出資をし、この際、生活サービス内容としては、または社員としてサービス提供を行う）、所住宅団地において、不足している、コ得を得、また、逆に、将来、同様のサービ

ンビニエンスストア機能や宅食サービ
4ス、宅配便の機能などを重視し、また、（５）また、都市公園の公園施設の整備事

生活サービスの提供と同時に公園の質業については、都市計画事業として認の高い維持管理を提供することを重視可を受けた場合には、都市計画税収をして、民間事業主体の提案を評価する。

充当することが可能である。公園管理

この際には、同時に、政策金融機関、者である市町村が総合生活支援センタ

当該都市開発を行った事業者及び住宅ーの一部を整備した場合に加え、公園団地地権者による出資による支援があ施設を設置許可で整備する地域ＳＰＣることをあらかじめ条件提示する。

法人も、都市計画法第 59 条第４項で都道府県知事の特許を受けた場合にも、（４）コンビニエンス機能や宅食サービス

都市計画税収を充当して、例えば、当機能を有し、そして、他の見守りサー

該特許事業者に市町村が補助することビスなど高齢者に対するサービスを総は可能と考える。

合的に実施する民間事業主体を選定しなお、民間開発事業によって開発さて、政策金融機関の出資や都市開発事れた住宅団地においては、通常、開発業主体の出資と併せて、地域ＳＰＣ法者負担、つまり団地の宅地や住宅の購人を設立して、都市公園内に、コンビ入者の負担で公園や公園施設の土地及ニエンスストア機能などをもった生活び整備が行われている。その一方で、支援センターを設置する。

継続的に固定資産税に加え都市計画税

この際、特に、コンビニエンスストを徴収されている住宅団地の地権者にアや宅食配達機能を必要条件としたのとってみれば、都市計画税収でなんらは、介護サービスに近い、単なる生活かの住宅団地に役立つ都市計画事業が支援サービス機能のみでは、当該地域実施されることは、都市計画税を払うＳＰＣ法人が、持続可能に黒字を出す義務を納得するためにも必要である。

ことが難しいと考えたからである。こまた、マクロでみれば、都市財政全のため、第一種低層住居地域でコンビ体からみて、従来型の街路事業や下水ニエンスストアや事務所機能を 50 平

道事業などの事業規模が縮小してきて方メートル以内しか設置できない制限おり、このような既存公園の再活用なを緩和することによって、安定的にコ

ど、都市計画税収の活用方法を広げてンビニエンスストアのフランチャイズおくことは、市町村の財政当局にとっ事業で黒字の業務をだしつづけ、これても必要なことである（図表－５）。

を核事業としつつ、さらに、高齢者向この事実は、市町村の団地再生部局けの総合的な生活サービス事業を拡大が市町村の財政部局に予算要求をするしていくという戦略が望ましいと考え理屈にも使えると考える。

たからである。（注４、５）5

（図表－５）平成 25 年度決算での都市計

特定行政庁の許可がなければ、50 平方メ

画税収の余剰状況ートルを超える店舗を設置できない（建都市計画事業支出が都市計画税収より少ない市町村数

築基準法第 48 条第 14 項）。このため、

８

当面は、運用上、都市公園内に市町村が設置許可する場合の手続きについて、円都市計画事業支出の半分が国庫補助と仮定すると、市町村自らの都市計画事業支出が都市計画税収より少ないと想定される市町村

161

都市計画事業を実施している市町村数

1569

滑に調整して、特定行政庁が判断するような指針を住宅局が発出すべき。

エ最終的な制度の整理としては、都市計画で都市公園内に当該生活支援サービス(備考）総務省「平成 25 年度市町村別決算状況調」に基づき筆者作成事業を実施する公園施設を位置づけた場

４

新しい住宅団地の総合的生活サービ

援サービス事業を実施する公園施設の必ス支援事業を実施する際必要となる制要性が、住民参加手続き等で明確化され度改正項目ることになる。この意味で都市計画に位合には、住宅団地全体からみて、生活支置づけられた当該公園施設については、（１）原則として、一切の法改正なしに運特定行政庁の周辺環境との調整の判断は用を工夫することで対応は可能であ

都市計画段階で済んでいるので、都市計る。

画に位置づけられた公共施設については第一種低層住居専用地域での建築を一般（２）より円滑に、市町村内での団地再生的に可能とするよう、建築基準法別表第部局と、公園管理部局、建築部局、財二の改正を検討すべきと考える。

政部局などとの調整を行うためには、以下の制度改正が行われることが望オ

ましい。

地方住宅供給公社法を改正して、地方住宅供給公社が団体再生のための生活サア

開発者負担で求めた都市公園について、ービス事業者に対して出資することを可

団地再生のために積極的に公園施設の設能とするよう業務規定（第 21 条）を拡置管理許可制度を活用する趣旨の運用指充する。

針の発出

イ

５

公園施設を整備するにあたって、公園まとめの設置許可の手続きと、都市計画事業認住宅団地の社会的弱者である単身高齢者可の特許の手続きの進め方の明確化とそなどを支援する生活サービス支援事業につの運用指針の発出

いては、貯蓄など豊富な高齢者を中心として、適切な対価を払ってビジネスとして成ウ

第一種低層住居専用地域においては、立する可能性がある。現状では、都市公園
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（参考文献）１）中田雅美『高齢者の「住まいとケア」からみた地域包括ケアシステム』（明石書店,2015）２）松岡洋子『デンマークの高齢者福祉と地域居住』（新評論,2005）
３）松岡洋子『エイジング・イン・プレイスと高齢者住宅』
３）林克彦『ネット通販時代の宅配便』（成山堂書店2015）４）渡邊詞男『格差社会の住宅政策』（早稲田大学出版部,2015）の規制や建築基準法の用途規制があって、可能性が全くないものと思われているが、むしろ、住宅団地にある、管理に十分行き届かない公園や空き家などは地域資源と考えて、一定の規制緩和や運用指針の明確化で、単身高齢者などに、より質の高いサービスが提供できると思われる。
このような環境整備によって、具体的なビジネスにつながっていくかどうかについて、開発主体である、ＵＲ都市機構や地方住宅供給公社、電鉄会社などと、さらに、住宅団地での生活サービス提供主体となりうる、コンビニエンスストアのフランチャイジーや宅配便業者などとも意見交換をして、少しでも早くモデル事業を追求していきたい。
（脚注）１）参考文献１及び２参照
２）http://www.mlit.go.jp/jidosha/sesaku/jigyo/jikayouyushoryokaku/GB-honbun.pdf
なお、現行の福祉有償運送の仕組みは、タクシー事業者やバス事業者の同意を得る必要があるため、高齢者が求めるルート、例えば、病院までとかスーパーまでのルートについて、同意が得られない場合があり、その点をより高度な公共性の観点から調整する仕組みがないのが問題である。
３）電鉄会社が鉄道駅周辺に高齢者見守りサービスなど生活サービス提供事業に取り組む事例がでてきている。しかし、まだ、モデル事業であって、独立してビジネスとして成立はしていないと思われる。http://jisedaikogai.jp/
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/37472
４）セブン・イレブンが熊谷市で高齢者見守り協定を結んだ事例。http://www.sej.co.jp/dbps_
data/_material_/localhost/pdf/2011/kumaga
ya.pdf５）コンビニエンスストアの商圏は、４，５百メートルであり、近隣住区理論に基づき事業者が整備した公園は、ちょうど商圏とほぼ一致しており、コンビニエンスストアを含む生活サービス事業所の立地場所としては適していると考えられる。http://diamond.jp/articles/-/35630

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