三菱地所物流リート投資法人
2022 年 2 月期（第 11 期）決算説明質疑応答 QA セッション（電話会議形式）
開催日：2022 年 4 月 18 日（月）17:00～17:30
説明者：三菱地所投資顧問株式会社 執行役員物流リート部長 髙梨 憲
同 物流リート部 IR 室長 竹下 直樹

Q：物件取得ペースに関して、先般の PO で当初資産規模目標だった 2,000 億円を達成し、今後は資産規模 3,000 億円を早期達成したいという発言がありましたが、今後は年間 300億円前後としていた取得ペースを、年間 400～500 億円に加速させていくような方針なのでしょうか。またそれによって DPU 成長率を維持していくのでしょうか。
A：従前、取得ペースについては年間 300 億円程度としておりましたが、中期的な資産規模目標の 2,000 億円を達成したので、若干加速させていきたいと考えています。今後は年間 400 億円以上を目標として、取得をしていきたいと考えています。

Q：賃料増額について、決算説明資料 P.15 を見ると 2020 年 8 月期から足許に至るまで 10%前後の高い賃料増額率を達成してきました。2024 年 8 月期に向けて契約満了面積が高水準となる状況が続きますが、これまでと今後更新を迎える契約に特徴の違いはありますか。例えば直近 3、4 期の増額率が高かった時期は、独自ソーシング物件で築年が古く、ある程度賃料ギャップが大きかったとか、もしくは今後もそういった状況がしばらく続くのか、スポンサー開発の新しい物件の賃料更改も迎えるのでどうなるか等、特徴を踏まえた見通しを教えてください。
A：過去 2 年間は比較的高めの更改ができていました。特に 2021 年 8 月期は、特定の福岡エリアの物件で竣工時に比べてかなりマーケットの賃料が伸びたため、特定のテナントとの間で 10％を超える改定ができたことによるもので、出来過ぎの数字であると考えています。2022 年 2 月期・2022 年 8 月期は共に 5％前後の賃料更改が実現できていることに加え、今後 1～2 年は 1 桁％台半ばといったペースで契約更新を進めていけるという見通しを持っています。

Q：物件取得ペースに関して、年間 400 億円程度まで加速されるという事ですが、十分維持可能なパイプラインが確保できているのでしょうか。また足許では他の REIT でも開発コストも高止まってきていると聞くので、そのあたりのリスク・懸念があれば教えてください。
A：現時点で総額 1,500 億円程度のパイプラインを確保しています。またスポンサーからは昨年度も順調に仕込みができてきていると聞いているので、パイプラインから毎年 400億円ずつ取得していった際にも、それを補うだけの新たなパイプラインが追加されることを見込んでいます。また本資産運用会社の独自ソーシング物件についても、スポンサー物件に比べれば小ぶりですが、掲載されている物件以外にも多数の物件を仕込み中ですので、合わせて潤沢なパイプラインが確保されているとご理解いただければと思います。

Q：サステナビリティ・リンク・ローンの詳細について、目標を達成した場合に、どの程度の定量的な恩恵があるのでしょうか。
A：記載のターゲット目標を一時点だけではなく、何時点かのマイルストーンを都度クリアした場合に、トータルで 2bp 程度のスプレッド低減が得られます。

Q：決算説明資料 P.13 のパイプラインについて、（仮称）MJ ロジパーク東大阪 1 は CRE 案件
で築年が 1991 年ですが、取得後のアップサイドはどういったことを期待していけばよいでしょうか。例えば再開発やレントギャップ等、可能な範囲で教えてください。
A：築古の物件ではありますが、セールスアンドリースバックの案件であり、10 年以上の長期リース契約の下、比較的高い利回りが取れる案件としてブリッジで取得しています。
仮にリース契約が終了した場合にも、マーケットレントとの差を取って外部リーシングをすることで、バリューアップも図れる案件であると考えています。

Q：パイプラインのリーシングは進んでいると思いますが、物件の環境性能への評価が内定の決め手になることはあるのでしょうか。
A：最近の新築供給物件は環境性能を意識した作り込みがされているので、高い環境性能はスタンダードになっていると思います。そのため特定の環境性能でリーシングが決まるという状況ではないと理解しています。MEL が取得する物件についても、環境性能を十分に吟味して、取得を検討していきたいと考えています。

Q：電力の不安定な要素もあり、バックアップとして非常用発電機があることがリーシングの差別化になることはあるのでしょうか。
A: 非常用発電機についても、共用部が中心にはなりますが、最近の物件においては確保できている物件が多くなってきていると思います。

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