▶連載◀

建築コストをめぐる話題〔１〕マンションの耐震改修の促進にむけて

東洋大学
工学部建築学科教授

秋 山 哲 一
資産の価値下落を避けたいという意識が働いてし1

マンションの耐震改修の促進まう。また，もしそうであったら，費用のかかる耐震改修工事に本格的に取り組まざるを得ない。

マンションの耐震改修は，住生活基本法の中でそのための合意形成に多くのエネルギーを使うのも数値目標を挙げてその達成を促進する重要な政を避けたいという管理組合が多いのではあるまい策目標である。国や地方公共団体では，マンショか。

ンの耐震診断のための予備診断費助成や本診断費に対する助成，あるいは耐震補強工事に対する助2

本格的な耐震改修成制度まで手厚い対策を準備している。しかし，予備診断の実施は一定程度進んでいるものの，本先日，マンション耐震改修のモデルとして取り診断や工事実施までにはなかなか至らない現状が上げられている横浜市に建つ豊栄綱島マンションある。その理由は何なのか。

を見学する機会があった（写真１）。耐震改修促

例えば，予備診断や本診断を実施して耐震上の進に手厚い制度を持っている横浜市の耐震改修促問題点が明確になった場合，そのマンションの住進事業の工事補助金交付第１号である。昭和49年

戸販売に際しては重要事項説明の一つとして明示に建設された２棟８階建て169戸のこのマンショしなければならなくなる。そのことによって所有

ンは外壁補修塗装工事，鉄部塗装工事，屋上等の

写真１
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2009 WINTER

豊栄綱島マンション

防水工事など，いわゆる大規模修繕工事を10年程ろうことが推察される。

度の間隔で定期的に実施してきた実績がある。管理組合が安定して機能し，ていねいな合意形成が3

耐震改修工事の予算図られてきたことをうかがわせる。
平成11年に受けた耐震予備診断の結果，建物の予算の面でいうと最終的な耐震改修工事費は３長辺方向になる開口部が大きいベランダ側及び廊億８千万円。そのうち，公庫からの借り入れ（横下側の耐力がより不足していることが分かった。

浜市からの利子補給の対象）１億５千万円，約１

ただし，数年後に第３回目の定期的な大規模修繕億３千万円は国・横浜市の補助金，残りの１億円工事のための支出が予定されていること，区分所を自己資金としている。公庫からの借入金の返済

有者からの耐震改修工事のための一時金負担金徴は毎年1,500万円返済による10年返済。修繕積立収の合意形成が困難なことから，耐震改修工事の金収入4,000万円のうち1,500万円を毎年の返済に実施見合わせ期間があった。その後，３回目の大充てても将来のための大規模修繕積立金も一定程規模修繕工事及びエレベーターリニューアル工事度（毎年2,500万円）確保できるとの目論見であ等の懸案事項の一段落という経過を経て，修繕積る。足かけ10年をかけて合意形成を図り，横浜市

立金は戸当たり月平均１万５千円で年間修繕積立の補助を受けてようやく耐震改修事業の実施にこ金収入は約3,000万円，このほかに駐車場収入かぎつけた事例である。

らの修繕積立金会計への繰り入れが約1,000万円，工事の前提条件としては，一時金徴収のないこ合計で年間修繕積立金額の安定収入が4,000万円と及び工事期間中の一時転居の必要がないことで程度確保できることがはっきりした。

あった。これについては区分所有者の合意が得ら

耐震性に対する区分所有者の不安があり，耐震れたが，耐震補強として採られた工法や，とりわ改修の必要性についての理解は共有できていたた

け住棟全体を囲うブレースについては外観デザイ

め，平成15年11月に耐震改修本診断の実施の総会ンとしての意見が分かれ，結果としては同意を得決議を経て耐震改修工事の実施に具体的に踏み込て進める形となった。設計・施工は元施工であるむことになる。平成16年６月の時点で設計費・工工事業者が特命で受注することになっている。

事費を含めて３億円が予定され，総会で決議して耐震改修工事額は，当初（平成16年６月）の事いる。その後，耐震改修工事の借入金借入れ，工業計画では３億円，事業実施前の平成18年６月に事実施設計者の決定，という工事実施に向けて進は３億５千万円，実施直前には３億８千万円へとんでいく。ここで重要なのは，すべて重要な意思工事額が増額してきた。事業開始前と後の増額決定は総会決議というプロセスを踏んでいかないは，耐震改修の鉄骨ブレースを塗装仕上げにするといけないことである。169戸の区分所有者の合かメッキ仕上げにするかの仕様変更による要因が意形成を耐震改修工事進展に伴ってタイムリーに大きい。これは初期コストが高くなっても５年ご行っていくことにはたいへんな努力がいったであとに想定される塗装工事をなくすためで，結果と33

連載：建築コストをめぐる話題〔１〕して合理的な選択であったと思われる。

おり，ばらつきも大きい。マンションの本格的な補助金を除いた自己資金と借入金の合計は２億

耐震改修工事の実施には，耐震診断の費用を含め５千万円である。このマンションの住戸数は169て工事費用負担がたいへん大きい。さらに，価格戸であり，各住戸の負担額は148万円となってい要因以外に別の重要な問題がある。

る。一般的な大規模修繕工事における各住戸の平耐震改修工事はマンションの耐震指標である

均負担額は，住戸規模にもよるが，特別な環境改IS 値を0.6以上にするような耐震改修でないと耐善工事を伴わなければ70〜80万円を目途としてい震改修補助事業の対象として認めない方針がとらる。長期修繕計画に盛り込み済みの大規模改修工れている。この値をクリアしないと補助金の対象事についても区分所有者の合意を得るのはたいへにならないという大きな壁である。

ん苦労を要することである。このマンションでは耐震診断にかかわる構造設計事務所は対象となそれを上回る額を耐震改修工事に投入しており，る建物がマンションであろうと学校であろうと事区分所有者の合意形成がたいへんうまくいった稀務所ビルであろうと区別はない。その建物の構造有の例であると言えるかもしれない。

的な弱点を診断の上で明らかにし，基準をクリア

このように恵まれた耐震工事実施の条件を持っているマンションは決して多くはない。管理組合するための耐震改修方法を提案することになる。
ここに一つの重要な問題が隠されている。

や区分所有者の努力によって行われた耐震改修のまず，建物全体の耐震強度を高めるために行うための追加投資であるが，このような努力が中古耐震補強工事であっても，一部の区分所有者にの住宅の資産向上につながらないと今後の耐震改修み大きな負担が強いられるような均質性のない補工事の促進は望めない。豊栄綱島マンションの管強方法の場合には区分所有者の合意は得られな理組合理事の話によると資産価値の増加を目指しい。また，マンションの専有部分に及ぶ工事に居たいが，価値の低下をとどめる程度しか期待でき住水準・環境を低めるような内容が含まれると区ないという話であった。耐震改修工事が中古住宅分所有者側の同意が得られないことも大きな問題としての分譲価格にどのように反映されているかである。結果として，共用部分に限った耐震補強を注意深く確認していく必要がある。

策に絞られていくが，これでは IS 値をクリアできず，耐震改修工事の補助金対象ともならないた

4

共用部分の耐震改修めに工事実施に至らないという悪循環がある。
そのような状況を踏まえて，あるマンション改マンションの耐震改修工事については長期修繕

修コンサルタントは発想の転換を図り，IS 値を計画とは別の積立金が必要であることから，区分クリアできなくとも現状よりは耐震性能を高める

所有者の合意を得るための粘り強い努力が必要で方向での耐震改修工事を逐次実施していく方向である。RC 造の建物の耐震本診断の費用の目安は管理組合との合意形成を図る方針をとっている。

延べ床面積当たり500円〜2,000円／㎡と言われて予備診断をコンサルタントが行い，費用のかかる

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本診断を省略し，共用部分に限った耐震補強のための改修工事を積極的に進めていく方法である。

５社から７つの提案があった（図１）。
提案された７案からコンサルタントが補強方法の折衷案として耐震補強方法基準を立案している

5

建設業者の技術提案（図２）。耐震壁の新設及び独立柱の炭素繊維による補強である。この統一補強方法に基づいて再耐震補強技術はコンサルタントよりも施工業者提案を募集したところ，４社が耐震補強方法基準に蓄積が大きいため，施工者選定段階を２段階に案に基づいた見積書を提出した。他の１社は第１し，耐震診断技術の技術提案を募集し，提案され段階で示した耐震補強方法に基づいた見積もりをた技術提案を踏まえた標準案を設定し，再度その提出した。この会社は新築時の元施工会社でもあ標準案をもとに VE 提案を含んだ施工者選定プロ

り耐震補強による効果を含めてデータ的な裏付けセスを設定している。

がはっきりしていた。コンサルタントと管理組合

共用部分に限定した耐震改修であるため選択肢で検討の結果，耐震補強工事部分の施工は元施工もかなり限定されてくる。例えば，独立柱の補建設会社に，大規模改修工事の施工は大規模修繕

強，ピロティの補強，耐震壁の新設などである。

工事の工事価格が最低価格の中堅建設会社に発注

このような工事は工事価格も低く抑えられる。しすることになった。

たがって，耐震改修工事を大規模修繕工事と併せただし，施工契約段階で元施工会社が耐震改修て実施することにして全体としての工事規模を確

設計図書を大規模改修工事業者に30万円で引き渡保する。耐震改修技術提案は，大規模改修工事とすというありがたい申し出を受けて，大規模修繕セットで見積もり合わせに持ち込むため提案側に工事と耐震改修工事を含めて中堅建設会社が実施一定のインセンティブが働いている。

するという結果に落ち着いた。

東京都練馬区のあるマンション（昭和55年建ここで紹介したようにマンションの耐震補強の設，１棟７階建て64戸）では共用部分の耐震改修

提案は構造技術者による構造的合理性に基づいた工事に取り組んだ。コンサルタントが予備診断を提案だけではなく，マンションの専有部分と共用行い，エントランス周りの平面的・立面的構造の部分の区別など区分所有者の合意形成のプロセス

アンバランス，エントランス周りのピロティ構造を踏まえたマンション改修コンサルタントの連携（長柱と短柱の混在）を問題点として取り上げが重要である。さらに，耐震補強の技術的提案力た。この結果を踏まえて大規模修繕工事に含めてを持った建設会社との密接な協力関係が重要であ

耐震補強方法の提案を建設会社に求めることになる。

る。条件は，建物の構造的脆弱部分の補強方法，耐震改修促進法に基づいた本格的な耐震改修促提案された補強方法の有効性と補強による他部分進のほかに，共用部分補強型の耐震改修も耐震改への影響の程度，提案方法の実施に際しての概算修工事を促進する仕組みとして認知していく必要費用の提示である。ここでは結果として施工会社があるのではないか。
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連載：建築コストをめぐる話題〔１〕

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図１

耐震補強方法比較図

図２

耐震補強方法基準案