連 載建築コストをめぐる話題［15］分譲マンションの共用部分改修と専有部分改修の関係
東洋大学理工学部建築学科 教授

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はじめに秋山 哲一

いて、今後のマンション専有部分の改修工事の有り様を考察したい。

日本の分譲マンションのストックは約600万戸になり、築30年を超える高経年マンションと呼ばれるものは約100万戸に達している。居住ニーズ

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共用部分工事と専有部分工事の発生時期の相互関係が多様化する中で、良好な居住を継続していくには、共用部分の大規模修繕工事を含め、機能・性共用部分の大規模修繕工事と専有部分の改修工能向上を目指した改修等のほか、各区分所有者に事の関係性等を把握するため、昨年度、分譲マンよる住戸専有部分の改修工事が必要となる。共用

ションに居住する20歳以上の男女を対象とした部分の大規模修繕工事は、長期修繕計画に従ってインターネットベースのモニター集団に対する計画的に行われている状況が見られるが、専有部Web調査と、大手マンション管理会社を対象と分の改修工事については、各区分所有者によるとしたアンケート調査を実施した。その結果から、ころが大きく、マンション共用部分の大規模修以下のようなことが明らかになった。

繕工事と専有部分の改修工事がどのような関係で大規模修繕工事の実施時期は、第１回目は築後成立してきているか等については分析されていな

11 ～ 12年目前後、第２回目は築後24 ～ 25年目頃い。また、共用部分の改修工事についての研究等に実施されるケースが多く、国土交通省の長期修は見られるものの、専有部分についての研究的取繕計画ガイドラインによる修繕周期と概ね一致し組みは極めて少ないと言える。ていることが確認できた。また、第３回目は母数

ここでは、共用部分の改修工事に伴う専有部分が少ないが築後34 ～ 39年頃に実施されることがの改修工事に関する実態把握、課題整理等に基づ多いことが分かった（図１）。なお、設備系の配図１

築後年別大規模修繕工事の実施比率（管理会社調査）

建築コスト研究

No.86

2014.757建築コストをめぐる話題［15］管更新・更正工事等の共用部分工事については、の工事については比較的相互関係が深いが、給湯単独で実施される傾向にあり、築後20年以降に増器の交換に関しては比較的単独で行われるケース加していく。全体には、第１回と第２回、第３回が多い。と経年していくに従い、改修工事の実施時期にばらつきが見られる。マンションの経年劣化の状況

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リフォーム相談会の有無による効果や大規模修繕工事に対する管理組合の考え方にばらつきが生ずることを反映している。

大規模修繕工事に際して工事請負業者によって専有部分の改修工事の傾向を見ると、工事の発実施される専有部分のリフォーム相談会を通じ生時期は、築後13年、24年程度に多くなっている

た専有部分改修工事については、「実施経験あり」ことが分かる（図２）。専有部分の改修工事は、が5.5％となっている。また、相談会の有無別に個別散在的に発生すると想定されたが、大規模修見ると、相談会がなかった場合に比べ、実施され繕工事と同時期に実施される傾向にあることが確たケースの方が専有部分の改修工事の実施率が４認できた。大規模修繕工事と同時に実施された専倍強と格段に大きくなっていた。

有部分の工事内容を見ると、特に２回目の大規模これは、大規模修繕工事に際して実施されるリ修繕工事においては、給湯器の交換を始め、トイフォーム相談会に対して、「マンションの仕様にレや浴室等の水廻り関係の工事が実施され、工事あった提案をしてもらえるのでよい」「業者を探規模も大きくなる傾向が見られる。この事実によす手間がはぶける」等の肯定的な意見があること

り、設備系の配管更新・更正工事との関係性が読が背景にあり、かつ、相談会を実施したケースのみ取れ、専有部分改修は、共用部分改修の施工時方が実施しないケースに比べ、高い評価となって期との関係が深く、共用部分改修工事の促進が専いることが要因のひとつと考えられる。

有部分改修工事の促進に繋がっていく可能性が高リフォーム相談会は、区分所有者にとって、コストのバランス等を踏まえ、専有部分の個別リいことが窺える。
モニターユーザー Web調査から、これまでに全体の約34％が何らかの専有部分の改修工事を実フォームをどのような計画にするのかなど、有効な判断の場となっている。

施している。改修工事の実施率は、築後年数の共用部分改修時にリフォーム相談会を実施する経過により上昇し、築後25年以降では半数を超えことが、専有部分改修の関心を高め、専有部分のる。改修工事内容を見ると、給湯器の交換工事が改修工事の実施率を上げる傾向がある。また、共最も多く、次にトイレ関連となる。また、専有部用部分の改修工事と専有部分の改修工事の同時実分の改修工事をパターン別に見ると、水廻り関連施が分譲マンションの価値を高める機会となる。
そのため、今後、共用・専有と関連づけて工事を計画する重要性が確認できた。

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本体工事・道連れ工事・オプション工事

ここでは、共用部分と専有部分の改修工事を一体的に進めていくことで、専有部分の改修工事との相互作用や誘発効果に繋がるとの考えに基づいて、共用部分の給排水改修工事に伴って実施され
図２58

築後年別の大規模修繕及び専有部分改修工事の発生率（ユーザー Web調査）

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る専有部分の道連れ工事・オプション工事の内容について工事内訳書等の資料に基づいてその実態

建築コストをめぐる話題［15］を紹介したい。共用部分の大規模改修工事に伴うなど調整すべき事柄が多様で大きいのが特徴であ専有部分のオプション改修工事を実施している施る。工事請負業者としては、契約相手が管理組合工会社の協力を得た。

一者だけの共用部分大規模修繕工事とは違い、多共用部分の給排水改修工事について言うと、管くの小規模工事請負契約を個別に結び、各区分所理組合が工事費を負担する本体工事と区分所有者有者の要求に合わせて丁寧に対応していく専有部が工事費を負担するオプション工事は、工事箇所分改修工事は、ビジネスモデルとしては異なったが所有区分により明確に区分されるものではなものとなっているが、顧客満足度を高めていくた

く、実態としては両者の間に関連する道連れ工事めに積極的に対応していく事例が見受けられるよが存在し、その区分や調整が重要である（表１）。

うになっている。

例えば、以下の通りとなっている。

一般的に共用部分の給排水設備改修工事に伴う①道連れ工事：共用部分の本体改修工事の実施と専有部分のオプション工事は、その名前の通り、切り離しては実施できない専有部分の改修工オプション、すなわち付帯工事的位置づけである事。工事費は管理組合の負担になる。例えば、ため、管理組合が負担する改修工事費（本体工事スラブ下の専有部分にある横引き排水管・継手・費＋道連れ工事費）に対してあまり大きな額では支持金物・浴室や洗濯用排水用トラップ撤去・ないと想定される。図３は、最近、共用部分設備更新、防露工事、スラブはつり補修、天井解体改修工事と合わせて専有部分のオプション工事を補修、洗面化粧台脱着、養生・清掃・廃材処分実施したマンション（16事例）について、共用部など。

分設備改修工事（管理組合負担分）とオプション②オプション工事：共用部分改修工事に伴って実工事（区分所有者負担分）の工事費割合を示し施される専有部分の改修工事で、工事費は区分ている。横軸は管理組合負担工事費に対するオプ所有者の自己負担となるが、本体工事との関係ション工事費割合、縦軸は全住戸数に占めるオプが深く、道連れ工事的色彩が強い工事で、例えション工事実施住戸比率である。

ば、管理組合の負担範囲を超えて実施されるグ

オプション工事の実施住戸比率が50％程度でオレードアップ工事。また、区分所有者の個人的プション工事費割合が30 ～ 50％程度のマンショな希望により、本体工事とは直接関係がなく施ンが多くなっている。一方で、オプション工事実工業者に依頼され、実施されるもの。この工事

施住戸比率が90％になるもの、オプション工事費の工事請負契約は管理組合とは別途に、それぞ割合が管理組合負担工事費とほぼ同程度、あるいれの区分所有者と施工業者が個別に締結する。

は、管理組合負担工事費をはるかに超える工事費

工事期間内に実施するケースと工事期間とは別割合を示しているものも見られ、金額的に見ると途に実施するケースがある。また、共用部分本体工事施工業者のみが実施する場合のほか、共用部分本体工事実施工事業者以外の業者が実施すべての住戸に対するオプション工事を実施した住戸することが許される場合がある。

100％

いずれにしても、工事の工程計画、責任の所在
500 戸未満のマンション

50％

表１

500 戸以上のマンション

本体工事、道連れ工事、オプション工事の関係0％0％

図３50％

100％

250％

管理組合負担工事費に対するオプション工事費

オプション工事の実施住戸比率と管理組合負担工事額に対するオプション工事費割合

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2014.759建築コストをめぐる話題［15］オプション工事は付帯的工事ではなく、管理組合工事」に区分できる。

負担工事と同様、場合によってはそれ以上の大き例えば、区分所有者が負担するオプション工さを持った工事として取り組まれてきていること

事のうち専有部分の道連れ工事的工事項目はユが分かる。

ニットバス、ユニットバス付属品（収納棚、手摺オプション工事を実施した典型的な３つのマン等）、洗面化粧台などである。一方、道連れ工事

ションについて本体工事・道連れ工事及びオプとは言えないまったく区分所有者の個別要求に基ション工事の工事内訳書を分析した。

づいた間接的工事があり、その内容は多様であ

管理組合負担工事費の内訳を見ると、給排水設る。いくつか例示すると次の通りとなっている。

備改修工事について言うと、本体工事の工事金額

給湯器、換気設備工事、ガス工事、レンジフードの割合よりも道連れ工事の金額の割合の方が高く交換アタッチメント、キッチン加熱機器類交換、なっている場合が見受けられる。特に２つのマンガスコンロ交換、キッチン吊戸棚などである。つションは本体工事よりも本体工事以外の道連れ工

まり、共用部分大規模改修工事の誘発効果とし事の工事金額が非常に高い（図４）。つまり、共て、専有部分の道連れ工事と一体的に機能向上を用部分の給排水設備改修工事については、道連れ図っていこうというニーズが具体的に出てくるこ工事をどのように計画していくか、その重要性がとを表している。

工事内訳書の内容からも改めて確認できた。

専有部分の区分所有者負担で実施されるオプション工事では、道連れ工事的に発生した工事が5オプション工事の内容

オプション工事費の約60%、区分所有者の個人的な発意・ニーズに基づいた間接的な工事が約30％オプション工事についての詳細な内訳書が入手の割合で行われている。

できたマンションにおけるオプション工事を実施した住戸における平均工事額は、約34万円であ6まとめる。このマンションでは、５万円以下の工事が多いが、100万円以上を超える工事も10％程度存在

共用部分の給排水改修工事に伴って、道連れ工事やオプション工事が工事金額的にも大きい割合している。
更に、オプション工事の内訳明細書から、区分を占めていること、また、それぞれに個別性が高所有者が工事請負契約を個別に締結し、工事費をいことが分かった。道連れ工事の比率が高い場合負担するオプション工事内容を精査すると、「共には、工事範囲の調整等の必要性が工事費の面か用部分改修工事との関連が強い道連れ工事的項らも確認できた。また、オプション工事にもかな目」と「共用部分改修工事とは関係のない間接的りの工事費が使われているケースがある。このようなオプション工事を実施する場合には、修繕積立金以外にも区分所有者が個人で専有部分を修繕するための費用を用意しておく必要がある。

（参考文献）
１）宇治康直、秋山哲一「区分所有マンションの共用部分改修工事に伴う専有部分改修工事」『日本建築学会第30回建築生産シンポジ
ウム論文集』2014.7

図４

管理組合負担工事費に占める本体工事・道連れ工事とオプション工事費の割合

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2014.7２）（一社）マンションリフォーム推進協議会（REPCO）「マンションリフォーム推進に係る基礎調査」2013.12