平成 25 年 12 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
平成 26 年２月 14 日
不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者

日本ビルファンド投資法人
8951
執行役員 西川 勉

上場取引所
Ｕ Ｒ Ｌ

東証
http://www.nbf‑m.com/nbf/

資 産 運 用 会 社 名
代
表者
問 合 せ 先 責 任 者

日本ビルファンドマネジメント株式会社
代表取締役社長
田中 健一
投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬｰ 森 俊彦
ＴＥＬ 03‑6259‑8681

有価証券報告書提出予定日
決算補足説明資料作成の有無
決算説明会開催の有無

平成 26 年３月 28 日
分配金支払開始予定日
有・無有・無 （機関投資家・アナリスト向け）

平成 26 年３月 14 日

１．平成 25 年 12 月期の運用、資産の状況（平成 25 年７月１日〜平成 25 年 12 月 31 日） （百万円未満切捨て）（％表示は対前期増減率）(1)運用状況
営業収益
25 年 12 月期
25 年 ６月期

営業利益

経常利益

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

37,13435,719(4.0)(13.3)

16,397
15,815(3.7)(25.3)

13,277
12,942(2.6)(34.0)

13,276
12,941(2.6)(34.0)

１口当たり
当期純利益

自己資本
当期純利益率円

25 年 12 月期
25 年 ６月期

当期純利益

百万円

総資産
経常利益率

営業収益
経常利益率

％

9,592
9,485

2.6
2.7

％

％

1.3
1.3

35.8
36.2

(注)平成 26 年１月１日を効力発生日として投資口１口につき２口の割合による投資口の分割をしています。１口当たり当期純利益については、
平成 25 年６月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

(2)分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額円

25 年 12 月期
25 年 ６月期

17,29016,854

１口当たり
利益超過分配金百万円

利益超過分配金
総額円

11,964
11,662

0
0

配当性向

百万円

純資産
配当率

％

0
0

90.1
90.1

％

2.3
2.3

(注)配当性向については、次の算式により計算しており、小数点第１位未満を切捨てにより表示しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
なお、平成 25 年６月期及び平成 25 年 12 月期の１口当たり分配金は、各期の当期未処分利益から圧縮積立金繰入額としてそれぞれ 1,278 百万円及び 1,311 百万円を控除した金額を発行済投資口数で除して計算しています。

(3)財政状態
総資産

純資産
百万円

25 年 12 月期
25 年 ６月期

1,022,811
1,047,991

１口当たり純資産

自己資本比率
百万円

519,198
517,584

％

50.8
49.4

円

375,143
373,977(注)平成 26 年１月１日を効力発生日として投資口１口につき２口の割合による投資口の分割をしています。１口当たり純資産については、平成
25 年６月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(参考)自己資本
25 年 12 月期
519,198 百万円
25 年６月期
517,584 百万円(4)キャッシュ･フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

百万円

25 年 12 月期
25 年 ６月期

38,15930,141

財務活動によるキャッシュ・フロー

百万円△4,372△159,776

百万円△37,036
132,1281

現金及び現金同等物
期 末 残 高百万円

36,50939,759

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

２．平成 26 年６月期の運用状況の予想（平成 26 年１月１日〜平成 26 年６月 30 日)

営業収益

営業利益

百万円 ％

通 期

経常利益

百万円 ％

百万円 ％

当期純利益
百万円 ％

35,820 (△3.5) 15,280 (△6.8) 12,287 (△7.5) 12,286 (△7.5)（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり（利益超過分配金
利益超過分配金は含まない）
円
円

8,000

0

(参考)１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）8,877 円(注) 平成 26 年６月期の｢ＧＳＫビル（敷地の一部）」の譲渡益 1,902 百万円（予定）については、租税特別措置法第 67 条の 15「投資法人に係る課税の特例」及び租税特別措置法第 64 条「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」の両規定が適用される限度内で、1,213 百万円（予定）の圧縮積立金を計上することを想定していますが、実際の内部留保額は変動する可能性があります。

３．その他（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更

無② ①以外の会計方針の変更

無③ 会計上の見積りの変更

無④ 修正再表示

無（2）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む） 平成 25 年 12 月期 692,000 口

平成 25 年６月期 692,000 口② 期末自己投資口数

平成 25 年６月期

平成 25 年 12 月期

0口

0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、21 ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。

※

監査手続の実施状況に関する表示

この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※

運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項

1. 本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、10 ペー
ジ記載の｢平成 26 年６月期（平成 26 年１月１日〜平成 26 年６月 30 日）及び平成 26 年 12 月期（平成 26 年７月１日〜平成 26 年 12 月 31 日）運用状況の予想の前提条件｣をご参照ください。

2. 本投資法人は、平成 25 年 12 月 31 日を基準日とし、平成 26 年１月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき２口の割合をもって分割しました。
「２．平成 26 年６月期の運用状況の予想（平成 26 年１月１日〜
平成 26 年６月 30 日)」については、当該投資口分割後の発行済投資口数 1,384,000 口を前提としています。

2

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（平成25年９月27日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略します。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成25年９月27日提出）における「投資方針」、｢投資対象｣、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。

（２）運用状況① 当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。
）に基づき、平成 13
年３月 16 日に設立され、同年９月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J‑REIT 市場）に上場（銘柄コード 8951）しました。本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する
主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする
有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資することによって、中長期的な観点から、本投資法人に属す
る資産の着実な成長と安定した収益の確保を基本方針として運用を行い、平成 13 年 12 月期（第１期）の利益分配実施以後、前期の平成 25 年６月期（第 24 期）まで 24 回の利益分配を行いました。

Ｂ．投資環境と運用実績
当期の日本経済は、政府が推進する経済対策や日本銀行の大胆な金融緩和策の効果が実体経済に波及し、回復基調が続いています。雇用環境が緩やかに改善していることや消費税率引き上げを控えて耐久財を中心に駆け込み需要が発現し始めたことにより、個人消費は底堅く推移しています。また、公共投資の事業執行が本格化するとともに、足もとでは企業の国内設備投資も上向く動きが見られる等、国内需要が主導した景気回復となっています。オフィスビル賃貸市場におきましては、平成 25 年下期の物件供給が引き続き限定的であったこと、立地改善やグレード向上を伴う移転等の需要が引き続き旺盛であったことから、空室率は緩やかに低下しました。このような需給バランスの改善が一層進んだことにより、特に高いスペックの優良物件の募集賃料は改善傾向にあります。オフィスビル売買市場におきましては、資金調達環境が良好であること、中期的なオフィス市況の改善が見込まれること等によりマーケットは引き続き活況を呈しています。また、投資対象となる優良物件の供給が限定的でキャップレートが低下していることから、売買価格も上昇傾向にあります。
本投資法人は、このような環境の下、「立地・規模・設備インフラ面から物件競争力が高く、安定的な賃
貸キャッシュ・フローが期待できる優良オフィスビルへの投資」という基本方針に基づき投資活動を行いました。当期は、平成 25 年 12 月に「西新宿三井ビルディング」（追加取得、区分所有権の共有持分、取得
価格 1.3 億円）を取得しました。また、平成 25 年８月に「ＮＢＦ日本橋室町センタービル」（信託受益権の準共有持分 50％、譲渡価額（以下、同様）141.0 億円）、平成 25 年 10 月に「ＮＢＦ四条烏丸ビル」（信
託受益権、16.0 億円）、平成 25 年 11 月に「ＮＢＦ堺東ビル」（信託受益権、18.0 億円）を譲渡しました。
保有物件につきましては、テナント満足度の更なる向上を目指した運営管理、設備の更新・新設を計画的に行い、また、マーケットの動向を把握しながら適切な賃料設定や既存テナントの賃料改定の実施等により、安定的な賃貸事業収入の確保を図りました。
当期末における本投資法人の全不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで 71 物件、投資額 10,507 億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は 103.8 万㎡（31.4 万坪）、期末稼働率は 97.7％（前期比 0.6 ポイ
ントの下落）となり、テナント総数は 1,116 となっています。

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日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

Ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、総資産有利子負債比率（総資産に対する有利子負債残高の比率をいいます。以下同様です。
）のターゲットを 36％から 46％に定め、上限の目途を 56％とする保守的な財務運営を行ってきました。
借入れによる資金調達につきましては、機動性の高い無担保・無保証のコーポレートファイナンスを活用し、財務の安定性に配慮しています。借入れにあたっては、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から長期固定金利借入れによる調達を進める一方で、物件取得時の機動的な資金調達等の観点
から短期借入れによる調達も行っています。さらに、返済期限の分散を行い、一時期に返済期限が集中しないように運用しています。
機動的な資金調達及び借換えリスク軽減等のための安定的な調達基盤の確保といった観点から、極度額
総額 600 億円のコミットメントラインを設定しています。
投資法人債による資金調達につきましては、平成 25 年１月には 2,000 億円の公募投資法人債の発行枠の設定に関する発行登録書を提出しており、平成 25 年 12 月 31 日現在の発行枠残高は 1,900 億円となっています。
これらの結果、当期末における総資産有利子負債比率は 43.8％、長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいます。以下同様です。
）は 99.6％となっています。
コミットメントラインの概要
借入極度額

400 億円

200 億円

契約締結日

平成 23 年９月１日

平成 24 年３月 19 日

契約期限

平成 26 年８月 31 日

平成 26 年３月 18 日

担保・保証等

無担保・無保証

無担保・無保証

発行登録書の概要
発行予定額

2,000 億円以内

発行予定期間平成 25 年２月７日より平成 27 年２月６日まで

資金使途

特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。
）の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金、運転資金等

また、当期末時点において本投資法人が取得している発行体格付（発行体の将来の信用力に関する各信用格付業者の意見）は以下のとおりです。
信用格付業者の商号又は名称

格付内容

スタンダード＆プアーズ・レーティング・

長期会社格付：A＋

ジャパン株式会社（Ｓ＆Ｐ)

アウトルック：安定的

ムーディーズ・ジャパン株式会社（Moody's）
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

短期会社格付：A‑1

発行体格付：A2 格付け見通し：安定的発行体格付：AA 格付けの方向性：安定的

Ｄ．業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益は 37,134 百万円（前期比 1,414 百万円増、4.0％増）、不動産賃貸事業利益は 15,934 百万円（前期比 596 百万円増、3.9％増）、資産運用報酬・保管及び事務委託コスト等の費用控除後の営業利益は 16,397 百万円（前期比 581 百万円増、3.7％増）、経常利益は
13,277 百万円（前期比 335 百万円増、2.6％増）、当期純利益は 13,276 百万円（前期比 335 百万円増、2.6％

4

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信増）となりました。これは、前期に取得した物件が通期稼働したこと、物件の譲渡に伴う売却益を計上したこと等により収益が増加したことが主な要因です。
また、分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、当期未処分利益から租税特別措置法第 66 条の２による圧縮積立金（1,311 百万円）を控除し、その残額である 11,964 百万円を利益分配金として分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は 17,290 円となりました。
なお、平成 26 年１月１日から「少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）」が導入されることを踏まえて、本投
資法人は投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることを目的として、平成 25 年 12 月 31 日を基準日とし、平成 26 年１月１日を効力発生日として、投資口分割を実施しました。

② 次期の見通し
Ａ．今後の運用方針及び対処すべき課題
今後の日本経済においては、消費税増税に伴う需要の駆け込みとその反動により、一時的に落ち込む懸念があるものの、緩やかな回復局面が続く見通しです。景気の腰折れを防ぐための政策や先進国を中心とした海外
経済の底堅さにより、生産・輸出の増加等を通じて企業収益が更に押し上げられることが見込まれます。このような動きが、設備投資の着実な増加や賃金の上昇につながれば、景気回復は本格化することが期待されます。
オフィスビル賃貸市場においては、東京都区部の新築ビル供給が過去平均並みに留まること、企業のオフィス
需要は堅調なことから、その需給バランスは引き続き改善していくものと考えられます。また、賃料について
は、一部の優良物件における募集賃料の改善傾向がその他のビルにも波及することが期待されますが、マーケット全体の本格的回復はもう少し時間を要すると思われます。オフィスビル売買市場においては、オフィスビ
ル賃貸市場の本格的回復を見込む投資家の取得意欲の更なる高まりを受けて、売買取引は今後も活発な状況が続くことが予想されます。また、今後も日本銀行の積極的な金融緩和策が継続していくことが期待されることから、不動産市場に対する資金供給は良好に推移すると考えられますが、将来的な金利上昇リスクは注視する必要があります。
このような状況下、本投資法人は以下の運用方針のもと、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、適正な運用を実施します。
（ａ）保有物件の運用方針
オフィス賃貸市況動向を注視し、市場環境に即した柔軟な対応を行うことで、賃貸事業収入の維持を図ります。既存テナントに対しては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めます。また、新規テナントにつきましては、
マーケットの動向を的確にとらえたリーシング活動により、空室期間の短縮と高稼働率の維持を目指します。また、建物への設備投資につきましては、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する適切かつ効果的な工事、設備の更新・新設等を実施していきます。
（ｂ）新規物件の投資方針
三井不動産グループをはじめとする有力な情報チャネルを持っていること、多様な手法による取得
実績を通じノウハウの蓄積が進んでいること、加えて、上場投資法人の中で最大規模であること等の優位性を最大限に活かし、適切なリスクマネジメントを行い、ポートフォリオ全体の質向上に中長期的に寄与する優良物件を厳選し投資していきます。なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、金融・経済情勢や不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行っていきます。
また、物件の成長性や安定性・規模・立地等を踏まえポートフォリオ全体の構成を考慮し、資産の入れ替えについても適宜実施していきます。

5

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信（ｃ）財務戦略等
借入れによる資金調達につきましては、資産の長期運用の観点及び調達の安定性の観点から、従来どおり長期固定金利の資金調達を基本とします。また、調達基盤の拡充の観点からも、金融マーケッ
ト環境を注視しつつ、引き続き投資法人債の発行にも取り組みます。
次期におきましても、総資産有利子負債比率のターゲットは引き続き 36％から 46％を当面の目標とし、上限の目途を 56％とします。また、長期固定金利比率のターゲットにつきましては、90％以
上を当面の目標として財務運営を行います。
また、東京証券取引所における適時開示に加え、ウェブサイトの充実により、各種ディスクロージ
ャー資料、物件に関する情報、運用状況及び分配金に関する情報等、本投資法人について投資判断上有用と思われる情報の提供に努めていきます。
（ｄ）コンプライアンス・リスク管理
投信法及び金融商品取引法をはじめとする各種法令の遵守はもとより、資産規模の拡大や社会的要
請・外部環境の変化等に対応し、健全かつ適切な業務運営を確保するため、コンプライアンス・リス
ク管理態勢の更なる強化に取り組みます。

Ｂ．決算後に生じた重要な事実
本投資法人は、平成 25 年 12 月 31 日を基準日とし、平成 26 年１月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき２口の割合をもって分割しました。
(１) 分割の目的
平成26年１月１日から「少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）」が導入されることを踏まえて、本投資法
人は投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることを目的として、投資口分割を実施しました。
(２) 分割の方法
平成 25 年 12 月 31 日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、１口につき２口の割合をもって分割しました。
(３) 分割により増加した投資口数等①分割前の本投資法人発行済投資口数： 692,000 口②今回の分割により増加した投資口数： 692,000 口③分割後の本投資法人発行済投資口数：1,384,000 口④分割後の発行可能投資口総口数：4,000,000 口

6

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信(参考情報)（ａ）平成 25 年８月 14 日付で、以下の資産の譲渡について売買契約（譲渡価額 3,084,546,446 円）を締結しましたが、平成 26 年１月 10 日付で引渡しを完了し、平成 26 年３月 31 日までに譲渡代金を受領する予定です。引渡日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称

ＧＳＫビル

譲渡資産

特定資産である信託受益権にかかる信託財産である不動産の敷地の一部

所在地（地番）

東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目６番１・６番17・６番18・６番23・６番26・６番27・６番30・６番35・
６番36・７番12・７番18の一部及び６番22、６番28、６番40、６番41

土地

地積

5,335.28㎡（公簿面積）のうち664.31㎡（実測面積、約12％）

所有形態

所有権100％

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

譲渡先

東京都

特記事項

①譲渡資産は、「東京都市計画道路事業幹線街路環状第５の１号線」の拡幅事業対象地となっており、当該都市計画事業は昭和21年３月26日に都市計画決定され、平成15年３月５日に事業認可を受けています。
今般、当該都市計画の決定及び事業認可に基づき、当該土地の取得を企図する東京都と本投資法人との間で協議が整ったため、譲渡を行なうこととしました。
②上記の譲渡価額の他に、物件移転補償金として、104,694,356円の支払いを受ける予定です。
③上記資産の譲渡は、フォワードコミットメント等（契約締結から１ヶ月を経過した後に決済を行うもの）に該当します。

（ｂ）平成 26 年１月 30 日付で、以下の資産の取得について売買契約を締結し、同日付で取得を完了しています。取得日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称

堺筋本町センタービル（追加取得分）

特定資産の種類

信託受益権

所在地（住居表示）

大阪府大阪市中央区本町二丁目１番６号

地積3,645.74㎡（敷地全体）の内1,949.21㎡（既保有分と合わせて100％）

用途地域

商業地域

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付16階建

延床面積32,989.71㎡（建物全体）

所有形態

所有権（区分所有及び区分所有の共有）

建築時期

取得年月日

平成３年５月22日
店舗部分
１階から２階部分
1,951.30㎡（持分100％）
事務所部分
２階から15階部分 19,485.51㎡（持分44.61％）
事務所部分
16階部分
1,013.65㎡（持分100％）*専有面積割合で約50.72％に相当（既保有分と合わせて100％）
平成26年１月30日

取得価格

6,200,000,000円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

建物管理会社

株式会社セイビ

土地

建物

所有階・床面
積・用途等①本敷地のうち、境界の一部について境界確認が行われておらず、確認の手続き中です。
特記事項②本投資法人は本物件の追加取得部分の信託に本物件既存持分を追加信託し、本物件全体を主な信託財産とする信託受益権を保有します。

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日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信（ｃ）平成 25 年 12 月 31 日を基準日とし、平成 26 年１月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１
口につき２口の割合をもって分割することに伴い、平成 25 年 11 月 13 日開催の本投資法人役員会におきま
して、以下のとおり規約を変更することを決議しました。
（下線は変更部分）

変

更

前

変

第６条（発行可能投資口総口数）

更後

第６条（発行可能投資口総口数）

１．本投資法人の発行可能投資口総口数は、200万口とする。

8

１．本投資法人の発行可能投資口総口数は、400万口とする。

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

Ｃ．運用状況の見通し
次期（平成 26 年６月期 平成 26 年１月１日〜平成 26 年６月 30 日）の運用状況につきましては、オフィス
賃貸市場の賃料動向等に鑑み、以下のとおり算出しています。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「平成 26 年６月期及び平成 26 年 12 月期 運用状況の予想の前提条件」を参照ください。
営業収益35,820 百万円
営業利益
15,280 百万円
経常利益
12,287 百万円
当期純利益
12,286 百万円
１口当たり分配金
8,000 円
１口当たり利益超過分配金0円（注）平成 26 年６月期の｢ＧＳＫビル（敷地の一部）｣の譲渡益 1,902 百万円（予定）については、租税特別措置法第 67 条の 15「投資法人に係る課税の特例」及び租税特別措置法第 64 条「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」の両規定が適用される限度内で、1,213 百万円（予定）の圧縮積立金を計上することを想定していますが、実際の内部留保額は変動する可能性があります。
（参考）また、「平成 26 年６月期及び平成 26 年 12 月期 運用状況の予想の前提条件」がそのまま推移したと想定した場合、平成 26 年 12 月期（平成 26 年７月１日〜平成 26 年 12 月 31 日）の運用状況の予想数値は以下のとおりとなります。
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

33,885 百万円
13,037 百万円
10,174 百万円
10,173 百万円
7,350 円
0円

（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

9日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

平成 26 年６月期（平成 26 年１月１日〜平成 26 年６月 30 日）
及び平成 26 年 12 月期（平成 26 年７月１日〜平成 26 年 12 月 31 日）運用状況の予想の前提条件
項 目

前 提 条 件保有資産

・平成25年12月期末時点で本投資法人が保有している71物件に、平成26年１月10日譲渡の｢ＧＳＫビル（敷地の一部）｣及び平成26年１月30日取得の「堺筋本町センタービル（追加取得分）」を反映したものを前提としています。
・物件合計の期末稼働率は、平成26年６月末97.8％（サブリース勘案後97.0％）、平成26年12月末98.2％（サブリース勘案後97.6％）を見込んでいます。
・実際には、物件の異動等により変動する可能性があります。

発行済投資口数

・本書日付現在の1,384,000口を前提としています。

有利子負債

・平成 26 年６月期及び平成 26 年 12 月期において、短期借入金 2,000 百万円、長期借入金 36,750 百万円及び投資法人債 10,000 百万円の返済期限が到来しますが、当該有利子負債の返済資金については、全額借入金等で調達を行うことを前提としています。
・平成 26 年１月 30 日に「堺筋本町センタービル（追加取得分）」の取得を資金使途として 6,000 百万円の借入を行いました。

総資産有利子負債比率

・平成 25 年 12 月 31 日現在の総資産有利子負債比率 43.8％が、物件取得資金として借入を行ったことで 44％程度となり、平成 26 年６月期末及び平成 26 年 12 月期末まで同程度のまま推移することを前提としています。
・本表における総資産有利子負債比率の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
総資産有利子負債比率＝有利子負債残高÷総資産×100

営業収益・平成 26 年６月期に、｢ＧＳＫビル（敷地の一部）｣を譲渡し、1,902 百万円（予定）の譲渡益を営業収益に計上する見込みです（後記「１口当たり分配金」参照）。

営業費用・取得した資産の固定資産税及び都市計画税等について、前所有者と期間按分による精算を行う場合には、当該精算金相当分は取得原価に算入されるため費用計上されません。従いまして、平成 26 年
１月１日以降取得の「堺筋本町センタービル（追加取得分）」の固定資産税及び都市計画税等につきましては、平成 26 年６月期及び平成 26 年 12 月期は精算金相当分を費用計上いたしませんが、平成
27 年６月期以降は費用計上されることになります。なお、平成 27 年６月期に費用計上される上記物
件の固定資産税及び都市計画税等は、34 百万円（６ヶ月分）を想定しています。
・公租公課は、平成 26 年６月期 3,326 百万円、平成 26 年 12 月期 3,281 百万円を想定しています。
・減価償却費は、平成 26 年６月期 7,009 百万円、平成 26 年 12 月期 7,044 百万円を想定しています。
・修繕費は、平成 26 年６月期 767 百万円、平成 26 年 12 月期 720 百万円を想定しています。
・外注委託費は、過去の実績を勘案の上、想定しています。

営業外費用

・営業外費用（支払利息、投資法人債利息等）は、平成 26 年６月期 3,000 百万円、平成 26 年 12 月期
2,870 百万円を想定しています。

１口当たり分配金

・テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動や、物件の異動、金利の変動、新投資口の発行等により１口当たりの分配金の額が変動する可能性があります。
・平成 26 年６月期の｢ＧＳＫビル（敷地の一部）｣の譲渡益 1,902 百万円（予定）については、租税特別措置法第 67 条の 15「投資法人に係る課税の特例」及び租税特別措置法第 64 条「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」の両規定が適用される限度内で、1,213 百万円（予定）の圧縮積立金を計上することを想定していますが、実際の内部留保額は変動する可能性があります。
・また、圧縮積立金の取崩しは行わないことを前提としています。

１口当たり
利益超過分配金

その他

・本投資法人は原則として投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わない予定です。ただし、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断された場合には、分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所規則等、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

10

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

３．財務諸表(１)貸借対照表（単位：千円）
前
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
有形固定資産合計
無形固定資産
地上権
信託借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金
長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計

11

期

当

期

(平成25年６月30日)(平成25年12月31日)

23,416,818
16,342,978
400,190
2,353,530
42,513,518

22,303,226
14,206,559
348,921488,995
37,347,703

203,175,187△ 41,963,184
161,212,002
3,026,569△ 1,259,980
1,766,588
1,720,725△ 825,849
894,876
1,367,377△ 637,556
729,820
309,480,357
184,419,789△ 52,397,959
132,021,829
2,797,314△ 900,234
1,897,079
1,779,275△ 1,004,485
774,789
1,574,345△ 811,895
762,449
353,975,479
963,515,274

203,960,024△ 45,382,371
158,577,652
3,037,335△ 1,329,243
1,708,091
1,738,134△ 900,577
837,557
1,436,537△ 702,127
734,410309,606,907
180,451,418△ 53,741,415
126,710,003
2,745,866△ 942,804
1,803,061
1,688,392△ 987,033
701,358
1,561,117△ 840,333
720,783
341,998,216
943,398,044

11,882,865
23,726,920
93,32335,703,108

11,882,865
23,726,920
162,345
35,772,130

327,544
52,741
5,775,997
6,156,283
1,005,374,666

324,085
48,3905,831,125
6,203,601
985,373,776

103,650
103,650

90,18690,186

1,047,991,835

1,022,811,666

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信（単位：千円）
前期

当期(平成25年６月30日)(平成25年12月31日)

負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
１年内返済予定の長期借入金
１年内償還予定の投資法人債
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計3,312,161
25,000,000
41,750,000
10,000,000
1,548,342
1,368,927
455―
4,391,725
143,947
87,515,559

2,477,510
2,000,000
36,750,000
10,000,000
1,891,983
1,227,727
508
1,311,226
4,273,428
117,934
60,050,320

固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
その他
固定負債合計
負債合計

60,000,000
336,500,000
18,538,577
27,772,449
80,779442,891,806
530,407,365

60,000,000
339,125,000
18,599,340
25,763,123
75,767443,563,231
503,613,551

504,308,628

504,308,628

334,088
334,088
12,941,752
13,275,841
517,584,469
517,584,469

1,612,873
1,612,873
13,276,612
14,889,486
519,198,114
519,198,114

1,047,991,835

1,022,811,666

純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計

12

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信(２)損益計算書（単位：千円）

前

営業収益
不動産賃貸収入
その他賃貸事業収入
不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
不動産等売却損
資産運用報酬
役員報酬
会計監査人報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
その他営業費用
営業費用合計
営業利益

期

当

期

（自

平成25年１月１日（自平成25年７月１日

至

平成25年６月30日）

至

平成25年12月31日）

*1
*1
*2

30,752,121
2,870,605
2,097,225
35,719,952

31,424,192
3,420,760
2,289,769
37,134,722*1*2

18,284,732―
1,240,844
12,60014,00042,41651,905
257,661
19,904,160
15,815,791

18,910,208
286,085
1,281,770
12,60014,00050,374
48,378
133,610
20,737,028
16,397,694

3,952
1,416
205,203
50,088135693
261,490

4,102
1,525
―
6,151
811
301
12,892

2,525,838
475,041
11,03985,22037,8783,135,018
12,942,263
12,942,263
781
13
795
12,941,468
284
12,941,752

2,545,069
534,958
13,264―39,723
3,133,016
13,277,569
13,277,569
966
△ 9
957
13,276,612―
13,276,612

営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
固定資産税等還付金
還付加算金
保険差益
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
投資口交付費
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

13

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信(３)投資主資本等変動計算書
前 期（自 平成25年１月１日

至 平成25年６月30日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

当期首残高

圧縮積立金

任意積立金
合計

当期未処分利益
又は当期未処理損失（△）

334,088

334,088

9,657,486

任意積立金

出資総額

436,013,128

剰余金合計

9,991,574

投資主
資本合計

純資産合計

446,004,703

446,004,703

68,295,500

68,295,500

当期変動額
新投資口の発行

68,295,500

剰余金の配当△ 9,657,202△9,657,202△9,657,202△9,657,202

当期純利益

12,941,468

12,941,468

12,941,468

12,941,468

当期変動額合計

68,295,500−−

3,284,266

3,284,266

71,579,766

71,579,766

当期末残高

504,308,628

334,088

334,088

12,941,752

13,275,841

517,584,469

517,584,469

当 期（自 平成25年７月１日

至 平成25年12月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

当期首残高

504,308,628

純資産合計

剰余金合計

投資主
資本合計

圧縮積立金

任意積立金
合計

当期未処分利益
又は当期未処理損失（△）

334,088

334,088

12,941,752

13,275,841

517,584,469

517,584,469

1,278,784

1,278,784△ 1,278,784

−

−

−

任意積立金

出資総額

当期変動額
圧縮積立金の積立
剰余金の配当△ 11,662,968 △11,662,968 △11,662,968 △11,662,968

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

13,276,612

13,276,612

13,276,612

13,276,612−

1,278,784

1,278,784

334,860

1,613,644

1,613,644

1,613,644

504,308,628

1,612,873

1,612,873

13,276,612

14,889,486

519,198,114

519,198,114

14

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信（４)金銭の分配に係る計算書（単位：円）
科

目

Ⅰ 当期未処分利益

前 期
自 平成25年１月１日
至 平成25年６月30日
12,941,752,570

当 期
自 平成25年７月１日
至 平成25年12月31日
13,276,612,883

11,662,968,000

11,964,680,000（16,854）（17,290）

1,278,784,570

1,311,932,88300

本投資法人の規約第 14 条第１項に定め

本投資法人の規約第 14 条第１項に定める「当期未処分利益（分配可能金額）を上る「当期未処分利益（分配可能金額）を上限とし、租税特別措置法第 67 条の 15 に規限とし、租税特別措置法第 67 条の 15 に規定される本投資法人の配当可能利益の額定される本投資法人の配当可能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益配する」旨の方針に従い、当期未処分利益から租税特別措置法第 66 条の２による圧から租税特別措置法第 66 条の２による圧縮積立金を控除し、その残額である

縮積立金を控除し、その残額である

11,662,968,000 円を利益分配金として分

11,964,680,000 円を利益分配金として分配することとしました。

配することとしました。

Ⅱ 分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 任意積立金
圧縮積立金繰入額
Ⅳ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

なお、規約第 14 条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

15

なお、規約第 14 条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信(５)キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）
前

期

当

期

（自

平成25年１月１日（自平成25年７月１日

至

平成25年６月30日）

至

平成25年12月31日）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
長期前払費用償却額
投資法人債発行費償却
投資口交付費
受取利息
未払分配金戻入
支払利息
固定資産除却損
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
未払消費税等の増減額（△は減少）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の支払額
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

12,942,263
6,697,792
4,382
11,03985,220△ 3,952△ 1,4163,000,879
3,669△ 79,379△ 1,875,402△ 364,794
681,036△ 619,508
441,914△ 18,500
11,998,410
7,791
32,911,447
3,952△ 2,772,526△ 911
30,141,961

13,277,569
6,929,741
4,557
13,264―△ 4,102△ 1,525
3,080,028
4,852
51,2691,875,402
1,311,226△ 834,650
451,400△ 118,296―
15,381,801△ 44,865
41,377,672
4,102△ 3,221,228△ 912
38,159,634

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
敷金及び保証金の差入による支出
敷金及び保証金の回収による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

△ 71,992,118△ 90,275,425△ 56,533△ 3,158,842
6,464,632△ 5,687
6,013△ 758,413△ 159,776,374△ 982,371△ 1,126,397△ 74,573△ 3,536,376
1,587,814△ 4,030
7,490△ 244,398△ 4,372,844

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債発行費の支出
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

143,000,000△ 138,000,000
75,000,000△ 16,375,000
10,000,000△ 51,046
68,210,279△ 9,655,277
132,128,955

73,000,000△ 96,000,000
24,000,000△ 26,375,000―△ 2,833―△ 11,658,968△ 37,036,801

2,494,543
37,265,253
39,759,796△ 3,250,011
39,759,796
36,509,785

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

16

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信(６)継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

(７)重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法①有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建

物

２〜50年

物

２〜50年

機 械 及 び 装 置

２〜17年

構

築

工具、器具及び備品
２〜19年②無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法①投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
②投資口交付費
支出時に全額費用として処理しています。
なお、平成25年１月23日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引
受契約（「スプレッド方式」という。
）によっています。
「スプレッド方式」では、募集価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成25年１月23日付一般募集による新投資口発行に際し、募集価格と発行価額との差額の総額は、2,020,200千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。
）による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、前期における投資口交付
費は、2,020,200 千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されています。

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期 740,528 千円、当期
2,063 千円です。

４．不動産等を信託財産とする

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。

信託受益権に関する会計処
理方針① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託
土地、信託建設仮勘定、信託借地権③ 信託預り敷金及び保証金

17

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

５．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

６．消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

(８)財務諸表に関する注記事項（損益計算書に関する注記）*1．不動産等賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
当 期
自 平成25年７月１日
至 平成25年12月31日

前 期
自 平成25年１月１日
至 平成25年６月30日
A.不動産賃貸事業収益
不動産賃貸収入
家賃27,726,839

共益費

2,910,340

その他賃貸収入28,440,261
2,872,349

114,941

30,752,121

111,581

31,424,192

その他賃貸事業収入
駐車場使用料

648,041

656,301

施設使用料

221,511238,512

付帯収益

1,893,445

2,358,116

解約金

51,934

雑収益

55,671

111,353
2,870,605

不動産賃貸事業収益合計

56,476

33,622,726

3,420,760
34,844,953

B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費

4,740,623

4,949,731

公租公課

2,900,250

2,785,916

修繕費

1,084,593

739,097

保険料

36,88339,039諸経費

2,824,589

減価償却費

6,697,792

3,466,682
18,284,732

不動産賃貸事業費用合計
C.不動産賃貸事業損益(A‑B)

18,910,208

15,337,993

15,934,744

至 平成25年６月30日）（単位：千円）

ＮＢＦ日本橋室町センタービル
不動産等売却収入

14,100,000

不動産等売却原価

11,998,410

その他売却費用

4,364

不動産等売却益

2,097,225

18

18,910,208

18,284,732*2．不動産等売却損益の内訳
前期（自 平成25年１月１日

6,929,741

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

当期（自 平成25年７月１日

至 平成25年12月31日）（単位：千円）

ＮＢＦ日本橋室町センタービル
不動産等売却収入

14,100,000

不動産等売却原価

11,977,641

その他売却費用

4,352

不動産等売却益

2,118,006

ＮＢＦ四条烏丸ビル
不動産等売却収入

1,600,000

不動産等売却原価

1,376,158

その他売却費用

52,079

不動産等売却益

171,762

ＮＢＦ堺東ビル
不動産等売却収入

1,800,000

不動産等売却原価

2,028,001

その他売却費用

58,084

不動産等売却損

286,085（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル（土地を含む。）を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
前 期
自 平成25年１月１日（単位：千円）
当 期
自 平成25年７月１日

至 平成25年６月30日

至 平成25年12月31日

貸借対照表計上額
期首残高855,359,626

999,269,068

期中増減額

143,909,441△20,052,296

期末残高

999,269,068

979,216,771

1,048,180,000

1,035,870,000

期末時価(注１) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注２) 賃貸等不動産の期中増減額のうち前期の主な増加額は、８物件（新橋Ｍ−ＳＱＵＡＲＥ、三井住友銀行名古屋ビル、ＮＢＦ大崎ビル、パナソニック東京汐留ビル、ゲートシティ大崎（追加取得分）、池袋イース
ト、ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント（追加取得分）、セレスティン芝三井ビルディング）の取得（160,798,589
千円）によるものであり、主な減少額は、ＮＢＦ日本橋室町センタービル（準共有持分50％）の譲渡（11,998,410千円）及び減価償却費の計上によるものです。当期の主な減少額は、ＮＢＦ日本橋室町セン
タービル（準共有持分50％）、ＮＢＦ四条烏丸ビル、ＮＢＦ堺東ビルの譲渡（15,381,801千円）及び減価償却費の計上によるものです。
(注３) 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。

19

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信（セグメント情報等に関する注記）（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期(自 平成25年１月１日 至 平成25年６月30日)

１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名

営業収益

三井不動産株式会社

関連するセグメント
7,227,756

不動産賃貸事業(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社
は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。

当期（自 平成25年７月１日

至 平成25年12月31日）

１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名

営業収益

三井不動産株式会社

関連するセグメント
8,207,656

不動産賃貸事業(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社
は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。

20

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信（１口当たり情報に関する注記）
前 期
自 平成25年１月１日

当 期
自 平成25年７月１日

至 平成25年６月30日

至 平成25年12月31日

１口当たり純資産額

373,977 円

375,143 円

１口当たり当期純利益

9,485 円

9,592 円

(注１) １口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注２) 本投資法人は、平成 26 年１月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合で投資口の分割を行っています。前期首に当該投資口分割が行われたと仮定して１口当たり純資産額及び１口当たり当期純利益を算定しています。
(注３) １口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期
自 平成25年１月１日
至 平成25年６月30日

当 期
自 平成25年７月１日
至 平成25年12月31日

12,941,468

13,276,612

普通投資主に帰属しない金額(千円)――

普通投資口に係る当期純利益 (千円)

12,941,468

13,276,612

期中平均投資口数(口)1,364,354

1,384,000

当期純利益 (千円)

（重要な後発事象に関する注記）
本投資法人は、平成25年12月31日を基準日とし、平成26年１月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき２口の割合をもって分割しました。
(１) 分割の目的
平成26年１月１日から「少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）」が導入されることを踏まえて、本投資法人は投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることを目的として、投資口分割を実施しました。
(２) 分割の方法
平成25年12月31日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、１口につき２口の割合をもって分割しました。
(３) 分割により増加した投資口数等①分割前の本投資法人発行済投資口数：

692,000 口②今回の分割により増加した投資口数：

692,000 口③分割後の本投資法人発行済投資口数： 1,384,000 口④分割後の発行可能投資口総口数： 4,000,000 口

なお、前期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における１口当たり情報の各数値は、（１口当たり情報に関する注記）をご参照下さい。
〔開示の省略〕
貸借対照表、投資主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバティブ取引、関連当事者との取引、税効果会計、退職給付及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。

21

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信(９）発行済投資口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口数及び出資総額の増減はありません。

４．役員の異動
役員の異動につきましては、決定した時点で適時開示します。

22

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

５．参考情報(１) 投資状況
資産の種類

地域等

不動産

信託不動産

第 24 期

第 25 期(平成 25 年６月 30 日現在)

(平成 25 年 12 月 31 日現在)

保有総額

対総資産比率

保有総額

対総資産比率

（百万円）

（％）

（百万円）

（％）

東京都心部

334,01631.9

332,490

32.5

東京周辺都市部

138,21313.2

137,448

13.4

地方都市部

47,5804.5

47,1104.6

東京都心部

365,96934.9

352,62134.5

東京周辺都市部

57,485

5.5

57,312

5.6

地方都市部

56,003

5.3

52,233

5.1

999,269

95.4

979,216

95.7

48,722

4.6

43,5944.3

1,047,991

100.0

1,022,811

100.0(999,269)(95.4)(979,216)(95.7)

小 計
預金・その他の資産
資産総額計（注）１．保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
２．括弧内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。なお、建設仮勘定（信託建設仮勘定含む）の金額は不動産及び信託不動産の金額には含まれていません。
３．建物等と併せて保有している地上権及び借地権につきましては、建物等と合算して不動産及び信託不動産の欄に記載しています。
４．西新宿六丁目共有組合（民法第 667 条に規定する組合）（第 24 期 2,539 百万円、第 25 期 2,663 百万円）及び中目黒Ｇ
Ｔタワー共有床組合（民法第 667 条に規定する組合）（第 24 期 284 百万円、第 25 期 281 百万円）への出資部分（以下「任意組合出資持分」といいます。）につきましては、不動産（東京都心部）に含めて記載しています。
５．中野坂上サンブライトツインにつきましては、不動産（第 24 期 29,730 百万円、第 25 期 29,675 百万円）及び信託不動産（第 24 期 7,435 百万円、第 25 期 7,414 百万円）を保有していますので、それぞれを区分して記載しています。

23

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの① 投資不動産物件及びその他投資資産の主要なものの価格及び投資比率
以下は平成 25 年 12 月 31 日現在において本投資法人が保有する不動産及び信託受益権にかかる信託不動産（以下「本件不動産」といいます。）の価格及び投資比率を示しています。本件不動産（但し、下記「芝ＮＢＦタワー」、「虎ノ門琴平タワー」及び「ＮＢＦ銀座通りビル」についてはそれぞれ敷地の賃借権及び地上権を含みます。
）
は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。

地域

物件名称

区分

取得価格

貸借対照表

価格（不動産計上額

鑑定評価額）

(千円)

(千円)

（千円）

投資比率

地域区分毎の(％)

投資比率(％)ＮＢＦ大崎ビル

66,660,000

68,566,948

72,900,0007.0

ＮＢＦ日比谷ビル

63,500,000

64,413,805

53,800,000

5.2

ゲートシティ大崎

57,281,060

50,082,142

57,500,000

5.6

西新宿三井ビルディング

45,145,448

34,277,690

41,800,000

4.0

三菱重工ビル36,300,000

36,758,434

42,100,000

4.1

芝ＮＢＦタワー

32,000,000

28,196,920

26,500,000

2.6

ＮＢＦプラチナタワー

31,000,000

27,826,458

54,400,000

5.3

ＮＢＦ南青山ビル

31,000,000

31,552,826

16,900,000

1.6

ＮＢＦコモディオ汐留

28,800,000

28,575,022

30,700,000

3.0

虎ノ門琴平タワー

24,543,000

19,437,005

31,000,000

3.0

中目黒ＧＴタワー

23,856,000

19,083,939

19,400,000

1.9

セレスティン芝三井ビルディング

22,500,000

22,675,733

23,100,000

2.2

ＮＢＦ御茶ノ水ビル

20,840,000

20,700,391

12,300,000

1.2

ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント

20,269,000

19,391,099

25,600,000

2.5

ＮＢＦ銀座通りビル

17,000,000

17,559,754

14,500,000

1.4

新宿三井ビルディング二号館

16,285,400

16,507,697

15,700,000

1.5

ＧＳＫビル

15,616,000

13,386,351

19,200,000

1.9

リバーシティＭ−ＳＱＵＡＲＥ

13,350,000

12,932,450

14,600,000

1.4

ＮＢＦ虎ノ門ビル

13,337,000

13,143,933

16,000,000

1.5

東京

興和西新橋ビルＢ棟

13,217,000

11,384,037

13,900,000

1.3

都心部

ＮＢＦ新川ビル

12,614,118

10,664,792

13,260,000

1.3

新橋Ｍ−ＳＱＵＡＲＥ

11,900,000

11,988,297

12,400,000

1.2

ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ

9,126,000

9,437,331

10,800,000

1.0

四谷メディカルビル

8,800,000

8,072,264

7,370,000

0.7

池袋イースト8,630,000

8,942,849

9,010,000

0.9

東五反田スクエア

8,350,000

8,222,655

8,280,000

0.8

ＮＢＦ渋谷イースト

8,000,000

8,052,827

6,020,000

0.6

ＮＢＦ芝公園ビル

6,770,000

6,402,014

7,540,000

0.7

ＮＢＦ高輪ビル

6,667,200

6,550,400

7,090,000

0.7

ＮＢＦ赤坂山王スクエア

6,250,000

6,321,723

6,410,000

0.6

ＮＢＦ芝公園大門通りビル

6,100,000

6,285,923

4,180,000

0.4

住友電設ビル

5,365,000

4,887,379

5,270,0000.5

ＮＢＦ東銀座スクエア

5,200,000

4,619,831

6,960,000

0.7

パナソニック東京汐留ビル

5,075,000

5,125,835

5,300,000

0.5

ＮＢＦ小川町ビルディング

4,940,000

5,128,370

5,530,000

0.5

日本橋兜町Ｍ−ＳＱＵＡＲＥ

4,850,000

4,746,522

4,910,000

0.5

ＮＢＦ池袋タワー

4,695,000

4,468,086

5,020,000

0.5

ＮＢＦ池袋シティビル

4,428,000

4,234,695

4,750,000

0.5
0.4

龍角散ビル

東京
周辺
都市部

4,050,000

4,507,850

4,220,000

小計724,310,227

685,112,297

736,220,000‑

中野坂上サンブライトツイン

40,750,488

37,090,879

30,100,000

2.9

ＮＢＦ豊洲キャナルフロント

35,200,000

31,017,458

35,800,000

3.5

ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント

25,018,000

23,704,755

28,300,000

2.7

ＮＢＦ上野ビル

10,400,000

9,990,865

8,260,000

0.8

調布サウスゲートビル

9,320,000

8,887,157

9,510,000

0.9

新川崎三井ビルディング

25,820,000

23,310,623

20,400,000

2.0

24

71.1

18.8

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

地域

取得価格

物件名称

区分

貸借対照表

価格（不動産計上額

鑑定評価額）

(千円)

(千円)

（千円）

投資比率

地域区分毎の(％)

投資比率(％)

横浜ＳＴビル13,529,300

12,260,622

13,900,000

1.3

パレール三井ビルディング

3,800,000

3,174,993

3,550,000

0.3

ＮＢＦ厚木ビル

2,300,000

2,228,314

2,060,000

0.2

つくば三井ビルディング

8,875,500

6,619,042

7,180,000

0.7

ＮＢＦ宇都宮ビル

2,435,000

2,277,545

2,180,000

0.2

シーノ大宮ノースウィング

16,816,345

14,358,744

18,600,000

1.8

ＮＢＦ浦和ビル

2,000,000

1,884,666

1,820,000

0.2

ＮＢＦ新浦安タワー

15,700,000

15,737,596

11,000,000

1.1

ＮＢＦ松戸ビル

2,455,000

2,217,462

2,130,000

0.2

214,419,633

194,760,728

194,790,000‑

札幌エルプラザ

4,404,405

3,492,460

6,720,000

0.6

ＮＢＦ札幌南二条ビル

1,870,300

1,683,216

1,340,000

0.1

ＮＢＦ仙台本町ビル

3,566,000

3,469,225

2,890,000

0.3

ＮＢＦユニックスビル

4,028,900

3,033,471

3,350,000

0.3

ＮＢＦ新潟テレコムビル

3,957,500

3,549,949

2,870,000

0.3

三井住友銀行名古屋ビル

14,900,000

14,951,030

15,400,000

1.5

ＮＢＦ名古屋広小路ビル

7,232,000

6,696,905

7,040,000

0.7

アクア堂島ＮＢＦタワー

17,810,000

16,178,074

17,000,000

1.6

地方

信濃橋三井ビルディング

14,400,000

10,950,797

13,700,000

1.3

都市部

サンマリオンＮＢＦタワー

10,500,000

7,667,208

7,020,000

0.7

堺筋本町センタービル

6,500,000

6,011,451

5,710,000

0.6

アクア堂島東館

1,914,000

1,700,829

1,440,000

0.1

ＮＢＦ広島立町ビル

2,930,000

2,811,293

2,270,000

0.2

広島袋町ビルディング

2,215,000

2,008,244

2,350,000

0.2

ＮＢＦ松山日銀前ビル

3,310,000

3,336,644

3,430,000

0.3

博多祇園Ｍ−ＳＱＵＡＲＥ

8,000,000

7,577,020

8,620,000

0.8
0.4

小計

ＮＢＦ熊本ビル小計
ポートフォリオ合計（71 棟）

4,500,000

4,225,921

3,710,000

112,038,105

99,343,746

104,860,000‑

1,050,767,966

979,216,771

1,035,870,000

100.0（参考）第 26 期取得・譲渡物件の状況
取得
又は
譲渡

取得価格
地域
区分

物件名称

又は
譲渡価格
（千円）

取得

地方
都市部

堺筋本町センタービル（追加取得分）

6,200,000

譲渡

東京
都心部

ＧＳＫビル（敷地の一部）

3,084,54625

取得日価格(不動産又は鑑定評価額)

譲渡日(千円)

平成 26 年
１月 30 日平成 26 年
１月 10 日6,530,000

1,530,000

10.1-

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信(注)１．区分所有物件及び共有物件については、それぞれ本投資法人の持分に関する取得価格、貸借対照表計上額及び価格（不動産鑑定評価額）です。
２．上表の「価格」は、平成 25 年 12 月 31 日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社
作成の不動産鑑定評価書に基づいています。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しています。
なお、平成 26 年１月 30 日に取得した堺筋本町センタービル（追加取得分）については、平成 26 年１月１日を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定評価書、平成 26 年１月 10 日に譲渡したＧＳＫビル（敷地の一部）については、平成 25 年７月 31 日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定評価書に基づいています。
各物件における不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定機関は以下のとおりです。
不動産鑑定機関
物件名称
株式会社谷澤総合鑑定所
芝ＮＢＦタワー、ＮＢＦプラチナタワー、中目黒ＧＴタワー、ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント、新宿三井ビルディング二号館、ＧＳＫビル、興和
西新橋ビルＢ棟、ＮＢＦ新川ビル、ＮＢＦ高輪ビル、住友電設ビル、横浜ＳＴビル、つくば三井ビルディング、シーノ大宮ノースウィング、Ｎ
ＢＦ松戸ビル、札幌エルプラザ、ＮＢＦ札幌南二条ビル、ＮＢＦ仙台本町ビル、ＮＢＦユニックスビル、ＮＢＦ新潟テレコムビル、サンマリオ
ンＮＢＦタワー、ＮＢＦ広島立町ビル、広島袋町ビルディング
大和不動産鑑定株式会社
ＮＢＦ大崎ビル、ＮＢＦ日比谷ビル、ゲートシティ大崎、西新宿三井ビルディング、三菱重工ビル、ＮＢＦ南青山ビル、ＮＢＦコモディオ汐留、
虎ノ門琴平タワー、セレスティン芝三井ビルディング、ＮＢＦ御茶ノ水
ビル、ＮＢＦ銀座通りビル、リバーシティＭ−ＳＱＵＡＲＥ、ＮＢＦ虎ノ門ビル、新橋Ｍ−ＳＱＵＡＲＥ、ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ、四谷メ
ディカルビル、池袋イースト、東五反田スクエア、ＮＢＦ渋谷イースト、ＮＢＦ芝公園ビル、ＮＢＦ赤坂山王スクエア、ＮＢＦ芝公園大門通りビ
ル、ＮＢＦ東銀座スクエア、パナソニック東京汐留ビル、ＮＢＦ小川町
ビルディング、日本橋兜町Ｍ−ＳＱＵＡＲＥ、ＮＢＦ池袋タワー、ＮＢ
Ｆ池袋シティビル、龍角散ビル、中野坂上サンブライトツイン、ＮＢＦ
豊洲キャナルフロント、ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント、ＮＢＦ上野ビル、
調布サウスゲートビル、新川崎三井ビルディング、パレール三井ビルデ
ィング、ＮＢＦ厚木ビル、ＮＢＦ宇都宮ビル、ＮＢＦ浦和ビル、ＮＢＦ
新浦安タワー、三井住友銀行名古屋ビル、ＮＢＦ名古屋広小路ビル、ア
クア堂島ＮＢＦタワー、信濃橋三井ビルディング、堺筋本町センタービ
ル、アクア堂島東館、ＮＢＦ松山日銀前ビル、博多祇園Ｍ−ＳＱＵＡＲ
Ｅ、ＮＢＦ熊本ビル
３．上表の「取得価格」は、本投資法人と売主の間の売買契約等に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除いています。
４．上表の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権、施設利用権など）と長期前払費用との合計の取得価額（取得に係る諸費用を含む）から減価償却累計額を控除した帳簿価額です。なお、建設仮勘定（信託建設仮勘定含む）
及び本投資法人による敷金及び保証金は上記の「貸借対照表計上額」に含まれていません｡
５．
「西新宿三井ビルディング」の取得価格は平成 14 年９月 30 日、平成 18 年４月 24 日、平成 23 年 12 月６日、平成24 年 11 月１日及び平成 25 年 12 月 16 日の取得価格の合計額です。
６.「ゲートシティ大崎」の取得価格は平成 18 年４月 24 日、平成 23 年３月 31 日及び平成 25 年３月 22 日の取得価
格の合計額です。
７．「虎ノ門琴平タワー」の取得価格は平成 16 年 11 月 30 日及び平成 18 年４月 24 日の取得価格の合計額です。
８.「中目黒ＧＴタワー」の取得価格は平成 15 年２月３日、平成 15 年９月１日及び平成 17 年９月 27 日の取得価格の合計額です。
９.「ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント」の取得価格は平成 16 年２月２日及び平成 25 年３月 29 日の取得価格の合計額です。
10．「中野坂上サンブライトツイン」の取得価格は平成 14 年２月１日、平成 14 年３月 26 日、平成 19 年３月 23 日及び平成 20 年３月 14 日の取得価格の合計額です。
11.「新川崎三井ビルディング」の取得価格は平成 18 年３月 31 日及び平成 24 年３月 30 日の取得価格の合計額です。
12.「つくば三井ビルディング」の取得価格は平成 13 年５月 23 日及び平成 15 年３月 28 日の取得価格の合計額です。
13.「シーノ大宮ノースウィング」の取得価格は平成 16 年 10 月１日及び平成 16 年 11 月１日の取得価格の合計額です。
14.「札幌エルプラザ」の取得価格は平成 15 年 11 月５日、平成 16 年３月５日、平成 16 年 11 月 30 日及び平成 17 年
10 月５日の取得価格の合計額です。
15.「ＮＢＦ名古屋広小路ビル」の取得価格は平成 16 年３月 30 日及び平成 20 年３月 17 日の取得価格の合計額です。
16.「広島袋町ビルディング」の取得価格は平成 15 年 11 月７日及び平成 24 年４月 13 日の取得価格の合計額です。
17. 投資比率及び地域区分毎の投資比率は価格（不動産鑑定評価額）合計に対する比率の小数点第１位未満を四捨五入して求めています。

26

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信② 投資不動産及び信託不動産の内容
Ａ．テナント等の概要
本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。
（平成 25 年 12 月 31 日現在）
第 25 期

地域

物件名称

区分

(百万円)
ＮＢＦ大崎ビル

延べテナント数

74,425100.0

127,576

26,871

97.4

93

ゲートシティ大崎

1,991

41,86041,860100.0(96.7)

西新宿三井ビルディング

1,047

33,33833,338100.0(99.0)‑

35,64135,581

99.8

11

1

(77)

1

(31)

979

24,72824,728

100.0

34

1,545

33,50333,503100.0

6ＮＢＦ南青山ビル

392

9,631

8,110

84.2

8

ＮＢＦコモディオ汐留

906

20,538

16,79681.8

11

虎ノ門琴平タワー830

16,848

16,848100.0(100.0)

1(24)

中目黒ＧＴタワー

810

21,423

21,423100.0(100.0)

1(19)

セレスティン芝三井ビルディング

805

16,915

16,915100.0(100.0)1(8)ＮＢＦ御茶ノ水ビル

‑

6,627

6,627

100.0

1

ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント‑

16,516

16,516100.0

1

ＮＢＦ銀座通りビル

‑

3,440

3,440

100.0

1

542

14,874

13,887

93.4

47

ＧＳＫビル

‑

20,426

20,426

100.0

1

リバーシティＭ−ＳＱＵＡＲＥ

622

16,232

16,232100.0

8

ＮＢＦ虎ノ門ビル

453

10,067

9,845

97.8

興和西新橋ビルＢ棟‑

10,08810,088100.0(98.9)

3(16)

ＮＢＦ新川ビル‑

17,307

17,307100.0(99.4)

2(35)

新橋Ｍ−ＳＱＵＡＲＥ

351

5,392

5,392

100.0

ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ

275

4,033

4,033

100.0

四谷メディカルビル

258

7,481

7,481

100.0

池袋イースト398

11,073

10,75997.2

東五反田スクエア

280

6,166

6,166

100.0

ＮＢＦ渋谷イースト

191

4,999

4,999

100.0

ＮＢＦ芝公園ビル

223

7,084

7,084

100.0

ＮＢＦ高輪ビル176

10,458

5,958

57.0

7

ＮＢＦ赤坂山王スクエア

185

5,258

5,258

100.0

6

ＮＢＦ芝公園大門通りビル

125

3,428

3,428

100.0

8

‑

5,991

5,991

100.0

1

172

4,871

4,871

100.0

8

パナソニック東京汐留ビル

‑

4,577

4,577

100.0

1

ＮＢＦ小川町ビルディング

172

4,805

4,805

100.0

日本橋兜町Ｍ−ＳＱＵＡＲＥ

‑

3,298

3,298

100.0

2

ＮＢＦ池袋タワー

177

5,642

5,642

100.0

16

ＮＢＦ池袋シティビル

174

5,127

4,936

96.3

10

龍角散ビル

189

5,332

5,332

100.0

8

中野坂上サンブライトツイン

873

32,021

32,021100.0

17ＮＢＦ豊洲キャナルフロント

1,114

36,63836,625100.0

9ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント

818

28,33028,330100.0

3ＮＢＦ上野ビル

276

8,504

7,653

90.0

5

‑

13,762

13,762

100.0

1,121

39,837

39,837100.0

住友電設ビル
ＮＢＦ東銀座スクエア

都市部

稼働率（％）

74,425新宿三井ビルディング二号館

周辺

（㎡）

‑

ＮＢＦプラチナタワー

東京

総賃貸面積

面積（㎡）

1,329

芝ＮＢＦタワー

都心部

総賃貸可能

ＮＢＦ日比谷ビル

三菱重工ビル東京

総賃貸収入

調布サウスゲートビル
新川崎三井ビルディング

27

14

7
7
(84.2)

1(34)

18(96.3)

1(6)

4(100.0)(100.0)

8

1

(19)

(14)

1
(97.5)

1(16)

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

第 25 期

地域

物件名称

区分

地方
都市部

総賃貸収入
(百万円)

総賃貸可能

総賃貸面積

面積（㎡）

（㎡）

稼働率（％）

延べテナント数

横浜ＳＴビル

644

20,04720,047100.0

パレール三井ビルディング

276

12,545

12,545100.0

ＮＢＦ厚木ビル

119

5,242

5,242

100.0

19

つくば三井ビルディング

432

16,825

15,93694.7

64ＮＢＦ宇都宮ビル

138

6,160

6,160

100.0

40

シーノ大宮ノースウィング

676

20,69819,60094.7

38

ＮＢＦ浦和ビル

100

3,455

3,455

100.0

13

ＮＢＦ新浦安タワー

520

22,816

20,49989.8

44

ＮＢＦ松戸ビル

125

4,770

4,593

96.3

25

札幌エルプラザ

316

11,396

11,396100.0

13ＮＢＦ札幌南二条ビル

106

5,351

5,351

100.0

3

ＮＢＦ仙台本町ビル

173

7,514

7,514

100.0

10

ＮＢＦユニックスビル

275

13,267

13,17899.3

50

ＮＢＦ新潟テレコムビル

197

10,208

10,19399.9

34

三井住友銀行名古屋ビル

693

17,65816,98196.2

11

ＮＢＦ名古屋広小路ビル

259

9,873

9,166

92.8

23

アクア堂島ＮＢＦタワー

646

21,917

21,33997.4

信濃橋三井ビルディング

596

25,31425,314100.0

サンマリオンＮＢＦタワー

355

14,954

14,49296.9

29

堺筋本町センタービル

222

11,439

9,643

84.3

44

アクア堂島東館

85

3,243

2,888

89.1

18

ＮＢＦ広島立町ビル

139

5,567

5,496

98.7

32

広島袋町ビルディング

103

3,927

3,794

96.6

16

ＮＢＦ松山日銀前ビル

149

5,998

4,740

79.0

17

博多祇園Ｍ−ＳＱＵＡＲＥ

389

14,32814,328100.0

16ＮＢＦ熊本ビル

184

7,931

7,346

92.6

34,6101,038,549

1,014,237

97.7

合計

96
(93.6)

1(32)

45(98.1)

1(58)

17(97.1)

1,116(1,481)

なお、下記の３物件については、第 25 期において譲渡していますが、第 25 期中の総賃貸収入は下記のとおりです。
第 25 期
物件名称

総賃貸収入

譲渡日

(百万円)
ＮＢＦ日本橋室町センタービル

95

平成 25 年 ８月 14 日

ＮＢＦ四条烏丸ビル

49

平成 25 年 10 月 31 日

ＮＢＦ堺東ビル90

平成 25 年 11 月 28 日

小計

234

第 25 期総賃貸収入合計

34,844（注）１．上表の数値は、特段の記載がない限り、本投資法人又は信託受託者を賃貸人とする賃貸借契約に関するものです（当該賃貸借契約に基づく転貸借契約を反映していません。
）。以下の注書きにおいて「テナント」とは当該賃貸借契約の賃借人を意味します。
２．上表の「第 25 期総賃貸収入」は各物件の営業収益の合計であり、百万円未満を切捨てで表示しています。
３．上表の「第 25 期総賃貸収入」が「−」となっている物件については、主要テナントとの賃貸借契約に記載された月額契約賃料が当該物件のすべてのテナントとの間の賃貸借契約に記載された月額契約賃料合計の 80％以上を占めており、かかる主要テナントから月額契約
賃料を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
４．上表の「総賃貸可能面積」とは、特段の記載がない限り、一定の時点における一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積（原則として共用部分等を除きますが、一棟貸等により共用部分等を含めて貸し付けている場合には当該面積を含みます。
）のうち本投資法人の持分に相当するものとして算出された面積をいいます。
５．上表の「総賃貸面積」とは、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。
６．上表の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」はともに小数点以下を四捨五入しています。
７．上表の「稼働率」とは、各物件の「総賃貸可能面積」に占める「総賃貸面積」の割合（小数点第１位未満を四捨五入）です。

28

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年 12 月期決算短信

８．興和西新橋ビルＢ棟、ＮＢＦ新川ビル、四谷メディカルビル及びＮＢＦ芝公園ビルは、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っている物件であり、その住宅部分については、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「稼働率」の括弧内には、「総賃貸可能面積」に対する、住宅部分の転借人に係る「総賃貸面積」及び住宅部分
以外の「総賃貸面積」の合計が占める割合を記載しています。また、これらの物件の「延べテナント数」の括弧内には、住宅部分に係る転借人及び住宅部分以外に係るテナントの合計数を記載しています。
９．ゲートシティ大崎、西新宿三井ビルディング、虎ノ門琴平タワー、中目黒ＧＴタワー、セレスティン芝三井ビルディング、四谷メディ
カルビル、東五反田スクエア、ＮＢＦ小川町ビルディング、新川崎三井ビルディング、パレール三井ビルディング及び信濃橋三井ビル
ディングは、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っている物件であり、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「稼働率」の括弧内には、「総賃貸可能面積」に対する、転借人に係る「総賃貸面積」が占める割合を記載しています。また、これらの物件の「延べテナント数」の括弧内には、転借人の合計数を記載しています。
10．上表の「延べテナント数」について、一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合、同一物件については一のテナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数のテナントとする方法で「延べテナント数」を算定しています。
「延べテナント数」については、本投資法人が所有権（区分所有の場合には区分所有権）ではなく、持分（区分所有の場合には区分所有権に対する持分）を有する場合であっても、その持分にかかわりなく、所有又は区分所有の対象全体についての数値を記載しています。

Ｂ．上位 10 テナントに関する情報
平成 25 年 12 月 31 日現在の賃貸面積ベースの上位 10 社は、以下の表のとおりです。
テナント名

賃貸物件
ゲートシティ大崎

１．三井不動産株式会社

他 11 物件

賃貸面積

比率

（㎡）

（％）

226,851

22.4

２．ソニー株式会社

ＮＢＦ大崎ビル

74,4257.3

３．三菱重工業株式会社

三菱重工ビル34,187

3.4

28,8642.8

23,6402.3

21,2992.1

19,018

1.9

ＮＢＦ豊洲キャナルフロント

４．日本アイ・ビー・エム株式会社

他１物件
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント

５．トランス・コスモス株式会社

他３物件
ＧＳＫビル

６．グラクソ・スミスクライン株式会社

他３物件
ＮＢＦプラチナタワー

７．アクサ生命保険株式会社

他３物件

８．株式会社博報堂ＤＹホールディングス

ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント

18,781

1.9

９．新日鉄住金ソリューションズ株式会社

ＮＢＦ新川ビル

15,302

1.5

10．アメリカン

調布サウスゲートビル

14,483

1.4

ファミリー

ライフ

カンパニー オブ コロンバス

アシュアランス

他２物件(注)１．上表の数値は、本投資法人又は信託受託者を賃貸人とする賃貸借契約に関するものです（当該賃貸借契約に基づく転貸借契約を反映していません。）。なお、上表の三井不動産株式会社に係る「賃貸物件」については、本投資法人が三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産
株式会社は転借人にこれを転貸しています（但し、一部の賃貸物件における賃貸を除きます。
）。
２．上表の「賃貸面積」は、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。また、各テナントが本件不動産につき複数の賃貸借契約を締結している場合には、各賃貸借契約の賃貸面積の合計です。
３．上表の「比率」は平成 25 年 12 月 31 日現在の総賃貸面積の合計に対して各テナントの賃貸面積の占める割合（小数点第１位未満を四捨五入）です。

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