課

区分所有法制の見直し

題

令和５年７月法務省民事局【築後30、40、50年以上の分譲マンション戸数】（万戸）【出典】令和4年国土交通省調査

700.0○ 今後、老朽化したマンション（区分所有建物）が急増していく見込み
600.0
500.0
○ 高経年区分所有建物の増加と区分所有者の高齢化を背景に、相続等を契機として、区分所有建物の400.0
所有者不明化や区分所有者の非居住化が進行※区分所有建物には、マンションのほか、 300.0
商業ビルや長屋なども含まれる。

築40年～50年未満
築50年～
築40年超
116万戸

200.0
0.0

共用部分(外壁・通路など)の管理

過半数

共用部分や規約の変更

4分の3

建替え

5分の4

区分所有関係の解消（取壊し、建物と敷地の一括売却など）

全員同意

多数決要件（注１）

団地内の一部建物の建替えに関する承認

一部建物所有者の5分の4＋敷地共有者の4分の3

団地内建物の一括建替え

団地内建物所有者の5分の4＋各棟所有者の各3分の2176.3

133.5

249.1

109.3
60.4

115.6

5年後
令和８年末

10年後
令和13年末

21.1

60%

20年後
令和23年末【出典】平成30年度マンション総合調査

50%
40%
30%

10%

14%

8%
0%

48%

44%

20%

区分所有建物の管理・再生の円滑化、被災建物の再生の円滑化に向けた区分所有法制の見直しは、喫緊の課題
決議事項

176.3

【マンションにおける世帯主が70歳以上の住戸の割合（完成年次別）】→ 被災区分所有建物の再生に必要な賛成を得るための時間が足りず、円滑な復興に支障

多数決要件（注１）

170万戸
161.9

現在
令和3年末

→ 区分所有建物の管理不全化を招くとともに、老朽化した区分所有建物の再生が困難に● 被災して大きなダメージを受けた区分所有建物についても建替え等の要件が厳しい上に被災区分所有法に基づく災害指定政令の施行後1年以内に決議が必要

決議事項

94.5

163.0

249万戸

133.5

100.0

● 不明区分所有者等は決議において反対者と扱われ、決議に必要な賛成を得るのが困難● 特に、建替え等の区分所有建物の再生の意思決定は、要件が厳格で更に困難

425万戸

築30年～40年未満

築10年未満23%

築10年以上

築20年以上

築30年以上

20年未満

30年未満

40年未満

決議事項

築40年以上

多数決要件（注１）

被災により全部滅失した場合の再建、敷地売却（政令施行後3年以内にする必要）（注２）

5分の4

被災により大規模一部滅失した場合の建物敷地売却、建物取壊し敷
地売却、取壊し（政令施行後1年以内にする必要）（注２）

5分の4

大規模一部滅失における復旧決議

4分の3（注１）区分所有者や議決権の総数を分母とする（注２）被災区分所有法に基づく決議

政府方針○骨太方針2023（R5.6.16閣議決定）、所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針（R5.6.6関係閣僚会議決定）「マンション等の区分所有建物の所有者不明化・管理不全化に対応するため、次期通常国会での区分所有法等の改正案の提出に向け、…検討を進める。」○成長戦略等のフォローアップ（R5.6.16閣議決定）「区分所有法制において、マンションの建替え決議での多数決要件を緩和すること等を検討し、2023 年度中に結論を得て、所要の措置を講ずる。」

R3.3

R4.9

R5.6

R5夏

研究会において検討開始

研究会取りまとめ

中間試案
取りまとめ

パブリック
コメント

法制審議会へ諮問（2か月）

R6通常国会
令和6年通常国会
法案提出に向け検討

1

■法制審議会第１９６回会議（令和４年９月１２日開催）
諮問第１２４号
老朽化した区分所有建物の増加等の近年の社会情勢に鑑み、区分所有建物の管理の円滑化及び建替えの実施を始めとする区分所有建物の再生の円滑化を図るとともに、今後想定される大規模な災害に備え、大規模な災害により重大な被害を受けた区分所有建物の再生の円滑化を図る等の観点から、区分所有法制の見直しを行う必要があると思われるので、その要綱を示されたい。

区分所有建物の管理の円滑化

区分所有建物の再生の円滑化

被災区分所有建物の再生の円滑化○ 集会の決議を円滑化するための仕組み○ 建替えを円滑化するための仕組み○ 区分所有建物の管理に特化した財産管理制度○ 区分所有関係の解消・再生のための新たな仕組み○ 専有部分の管理を円滑化するための仕組み○ 共用部分の変更決議を円滑化するための仕組み○ 建替え・建物敷地売却決議等の多数決要件の緩和など○ 団地の再生を円滑化するための○ 大規模一部滅失時の決議可能期間の延長

仕組みなど

区分所有法制部会第９回会議（令和５年６月８日開催）において中間試案を取りまとめ
同年７月からパブリックコメントの手続（２か月間）を実施など

2

▶区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
1.集会の決議の円滑化＊（中間試案の概要）
内は中間試案の該当ページ

2.区分所有建物の管理に特化した財産管理制度※※裁判所が管理人を選任して管理させる仕組み○所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する仕組み● 所在等不明の区分所有者の存在が円滑な決議を阻害

p.1

裁判所の関与の下で、所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する制度の創設を検討○出席者の多数決による決議を可能とする仕組み p.1● 決議に参加しない無関心な区分所有者の存在が円滑な決議を阻害出席者の多数決による決議を可能とする制度の創設を検討

3.専有部分の管理の円滑化○配管の全面更新等 p.8●専有部分の工事を伴う配管の全面更新を多数決によって行えるかは現行法上不明確

専有部分の工事を伴う配管の全面更新
等を一定の多数決で行うことができる制度の創設を検討○国内管理人 p.8● 区分所有者が国外に居住する場合には、専有部分の管理が困難になりがち国外居住の区分所有者が専有部分の管理のための国内管理人を選任する制度の創設を検討○所有者不明の専有部分の管理制度 p.2● 所在等不明区分所有者の専有部分は適切に管理されず、建物の管理に支障所在等不明区分所有者の専有部分の管理に特化した新たな財産管理制度の創設を検討○管理不全の専有部分・共用部分の管理制度 p.4、5● 専有部分や共用部分が適切に管理されないことによって危険な状態になることも管理不全状態にある専有部分や共用部分の管理に特化した新たな財産管理制度の創設を検討

4.共用部分の変更の円滑化○共用部分の変更決議の要件緩和 p.7● 共用部分の変更決議の多数決要件（4分の3）を満たすことは容易でなく、必要な工事等が迅速に行えない・多数決割合を単純に引き下げる案
・客観的事由（権利侵害のおそれや築年数）がある場合には多数決割合を引き下げる案
・多数決割合を維持しつつ出席者の多数決による決議を可能とする（1.
参照）案
等を検討

5.その他の管理の円滑化○区分所有者の責務 p.8
区分所有建物の管理に関して所有者が相互に負うべき義務について検討○管理事務の合理化 p.10、11
事務のデジタル化や、建物が全部滅失した場合の敷地等の管理の円滑化を図る制度の創設を検討○共用部分に係る損害賠償請求権等
p.9の行使の円滑化
共用部分について損害賠償請求権等が発生した後に一部の区分所有権が転売されても管理者が請求権を代理して行使できる制度の創設を検討
3

▶区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
1.建替えの円滑化＊（中間試案の概要）
内は中間試案の該当ページ

2.区分所有関係の解消・再生のための新たな仕組み○建替え決議の要件緩和 p.11

○多数決による建物・敷地一括売却や建物の取壊し等● 建替え決議の多数決要件（5分の4）を満たすのは容易でなく、必要な建替えが迅速に行えない● 建物・敷地一括売却や建物の取壊し等を行うには、区分所有者全員の同意が必要であり、事実上困難所在等不明区分所有者の決議の母数からの除外(P3の1.)に加え、多数決割合の緩和に関する下段の各案について検討○建替え決議がされた場合の賃借権等の消滅

p.13● 建替え決議がされても専有部分の賃借権等は消滅しないため、建替え工事の円滑な実施を阻害

建替え決議がされた場合に、一定の手続や金銭補償により賃借権を消滅させる制度の創設を検討

p.15

建替えと同等の多数決による一括売却や取壊し等を可能とする制度の創設を検討○多数決による一棟リノベーション工事 p.18

● 既存躯体を維持しながら全ての専有部分を含む建物全体を更新して、実質的な建替えを実現する「一棟リノベーション工事」が技術的に可能になっているが、区分所有者全員の同意が必要であり、事実上困難

建替え決議の多数決割合の緩和に関する各案
・法定の多数決割合の緩和【Ａ案】 基本的な多数決割合を4分の3に単純に引き下げた上で、客観的事由※がある場合には3分の2に更に引き下げる案【Ｂ案】 基本的な多数決割合につき現行法の5分の4を維持した上で、客観的事由※がある場合には４分の3に引き下げる案

・合意による多数決割合の緩和
区分所有者全員の合意（新築時の単独所有者による決定を含む）により引き下げることを認める案

建替えと同等の多数決による一棟リノベーション工事を可能とする制度の創設を検討※客観的事由【α案】
下の①～③のいずれかに該当【β－1案】①～⑤のいずれかに該当【β－2案】①～③・⑥のいずれかに該当【β－3案】①～⑥のいずれかに該当①②③④⑤⑥耐震性の不足
火災に対する安全性の不足
外壁等の剝落により周辺に危害を生ずるおそれ
給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ
バリアフリー基準への不適合
建築完了時から【50年】【60年】【70年】が経過

4▶団地・被災区分所有建物の再生の円滑化を図る方策 ＊（中間試案の概要）
内は中間試案の該当ページ

団地の再生の円滑化○一部建替え承認決議の要件緩和 p.22

○一括建替え決議の要件緩和 p.20
● 団地内建物の一括建替えの全体要件（団地● 団地内の一部建物の建替えの際の敷地共有全体の5分の4）・各棟要件（棟ごとの3分の者による建替え承認決議の要件（4分の3）2）を満たすのは容易でなく、必要な一括を満たすのは容易でなく、必要な建替えが建替えが迅速に行えない

迅速に行えない

全体要件の緩和に関する各案
P4下段と同様要件緩和に関する各案

団地関係のイメージ
A棟

区分所有者：
a1、a2、a3、a4…

B棟

区分所有者：
b1、b2、b3、b4…

C棟

区分所有者：c1、c2、c3、c4…

団地の敷地全体をA棟～C棟の区分所有者全員で共有・多数決割合を単純に引き下げる案

各棟要件の緩和に関する各案

・客観的事由（P4の※）がある場合には・多数決割合を単純に引き下げる案
・客観的事由（P4の※）がある場合には多数決割合を引き下げる案

多数決割合を引き下げる案
・多数決割合を維持しつつ出席者の多数決による決議（P3の1.）を可能とする案

・反対者が一定割合に達しない限り・反対者による建替え不承認決議がない一括建替えができるとする案

限り特定建物の建替えができるとする案

等を検討

等を検討

○団地内建物・敷地の一括売却

p.24● 団地内建物・敷地の一括売却のためには、団地内の区分所有者全員の同意が必要で、事実上困難一括建替えと同等の多数決による団地内建物・敷地の一括売却を可能とする制度の創設を検討

被災区分所有建物の再生の円滑化を図る方策○建替え・建物敷地売却決議等の多数決要件の緩和 p.28

○被災区分所有法に基づく決議可能期間の延長 p.29

● 被災した区分所有建物の建替え決議等の多数決要件は5分の4、変更決議等の多数決要件は4分の3とされ、必要な行為を迅速に行うことができず、早期の復興を阻害するおそれ● 被災した区分所有建物の建物敷地売却決議等の決議可能期間が多数決割合をいずれも3分の2とする案を軸に検討1年とされているのは短すぎ、準備が困難

決議可能期間を3年に延長する案を軸に検討

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