第12期 決算・運用状況のご報告（資産運用報告）自 2022年3月1日

至 2022年8月31日〒100-0005 東京都千代田区丸の内一丁目6番5号

https://mel-reit.co.jp/

アンケートご協力のお願い
投資主の皆様の声をお聞かせいただくため、アンケートを実施しております。
下記アンケートサイトへアクセスいただき、ご協力をお願いします。
本アンケートは、株式会社リンクコーポレイトコミュニケーションズが提供する「e-株主リサーチ」
により実施いたします。
● アンケート実施期間は、本書がお手元に到着してから2023年1月末日までです。
● ‌株式会社リンクコーポレイトコミュニケーションズより、ご回答いただいた方の中から抽選で謝礼（QUOカードPay 500円）を進呈させていただきます。
● ‌アンケートサイト

https://www.e-kabunushi.com

アクセスコード：3481

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※ 株式会社リンクコーポレイトコミュニケーションズの詳細については、下記URLよりご覧ください。 https://www.link-cc.co.jp※ ご回答内容は統計資料としてのみ使用させていただき、事前の承諾なしにこれ以外の目的に使用することはありません。
アンケートの お 問 い 合わせ：「e-株 主リサ ーチ事 務 局 」 MAIL：info@e-kabunushi.com

証券コード：3481

分配金情報ハイブリッド・モデ ル

1口当たり分配金

1口当たり分配金

1口当たり分配金

7,353

7,628

7,832

（第12期実績）

円（第13期予想）

ご挨拶………………………………………… 2
Q&A… ……………………………………… 3（第14期予想）円

決算ハイライト… …………………………… 6円

主 要 指 標営業収益

（第12期）

6,276

百万円

長期発行体格付
（JCR）

AA

（安定的）

当期純利益
（第12期）

LTV（有利子負債比率）（第14期末予想）

2,979

38.2

百万円

保有物件数

（2022年12月1日時点）

32

CONTENTS%

取得価格合計（2022年12月1日時点）

物件

2,616

億円

平均負債コスト

スポンサー

投資主価値の最大化

ハイブリッド型外部成長戦略………………… 8

両社の強みをハイブリッド活用

ポートフォリオ… …………………………… 12

ハイブリッド型内部成長戦略/財務戦略……… 10
ESGへの取組み…………………………… 11
資産運用会社（2022年12月14日時点）

0.49

%

Ⅰ 資産運用報告
日本最大級の総合デベロッパーによる

平均稼働率（2022年8月末時点）

100.0

%

Financial Section… ……………………… 13

物流施設の“開発・運営”

豊富な実績を有する

不動産アセットマネージャーによる物流施設の“投資・運用”

Ⅱ 貸借対照表
Ⅲ 損益計算書
Ⅳ 投資主資本等変動計算書
Ⅴ 注記表
Ⅵ 金銭の分配に係る計算書
Ⅶ 監査報告書
Ⅷ キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
投資主インフォメーション…………………… 60

基 本 理 念本投資法人は、物流施設を主な投資対象とし、三菱地所グループの総合力を活かした運用により投資主価値の最大化を目指すとともに、人々の生活を支える物流機能の発展を通じて豊かな社会の実現に貢献します。
成 長 戦 略

1. 投資主価値の最大化を目指した長期安定的なポートフォリオの構築

2. 三菱地所と三菱地所投資顧問双方の強みを最大限に活用したハイブリッド型外部成長
3. 本投資法人の安定成長を支えるハイブリッド型内部成長4. 健全性を重視した長期安定的な財務運営

5. 投資主価値の向上を重視した強固なガバナンス体制の構築
ロジポート川崎ベイ

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

1

TOP MESSAGE

Q&A
ご挨拶
平素より三菱地所物流リート投資法人へのご支援を賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人は、この度2022年8月期（第12期）の決算を無事に迎えることができました。これもひとえに投資主の皆様をはじめ数多くのステークホルダーの皆様のご支援の賜物と、心より感謝申し上げます。
当期においては、期初に公募増資を通じて新規2物件（取得価格合計458億円）を取得し、期末現在の資産規模は24物
件、2,162億円まで拡大しました。
また10月には、今年2回目となる公募増資を実施し、8物件（取得価格合計454億円）を取得しました。これにより、資産規模は32物件、2,616億円まで拡大し、1口当たり分配金の力強い成長を実現しております。
内部成長の面でも、EC需要増加等を背景とする堅調な市

直近の運用ハイライトについて、Q&A形式で解説いたします。

Q 1 2022年10月に公表した公募増資について教えてください。
A 1 本年2回目となる公募増資（上場後6回目）を実施。資産規模は32物件2,616億円へと拡大しました。
スポンサー及び本資産運用会社双方の特長を活かしたハイブリッド型の外部成長

本募集においては、スポンサー開発物件と、工夫を凝らした独自の取得戦略に基づく相対的に利回りの高い本
資産運用会社（MJIA）
ソーシング物件を合わせたハイブリッド型外部成長により、平均NOI（Net Operating
Income：運営純収益）利回りの水準を概ね維持しながら、ポートフォリオ・クオリティの向上を実現させることができました。全ての物件が満室稼働、築年数は平均で2.7年であり、安定したキャッシュフローが見込める物件です。
スポンサー開発（共同）

スポンサー開発
（単独）

況の下、本資産運用会社の着実な運用により、期末の稼働率
は100.0%と高稼働を維持し、10期連続の賃料増額改定も達成しています。
これらの結果、1口当たり分配金は8期連続の増配となる
7,353円（前期比＋179円、予想比＋46円）にて着地致しました。
三菱地所物流リート投資法人 執行役員
三菱地所投資顧問株式会社 執行役員 物流リート部長

髙梨 憲

本 投 資 法 人 は、2019年4月 に「 投 資 主 と の 利 益 の 一 致 」、

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都 A棟（共有持分45%）

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都 B棟（共有持分45%）

ロジクロス横浜港北

MJロジパーク高槻1

MJロジパーク印西1

MJIAソーシング（PDP）「規律を持った成長」、「 独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化」からなる運用方針「三本の柱」を打ち出し、以来、同運用方針に基づく各種施策を有言実行してまいりました。今後も「三本の柱」に基づく施策を通して、投資家の皆様との対話を重ねながら、投資主価値向上を目指してまいります。引き続き、変わらぬご支援、ご鞭撻を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。

2

MJロジパーク船橋2

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

3

Q&A
1口当たり分配金は巡航ベースで6.0％、年間で13.3％の成長を実現

エネルギーコスト上昇の影響

第6回公募増資により、築浅・最新鋭のスポンサー開発3物件と本資産運用会社（MJIA）
ソーシング5物件の計

シングルテナント型の物流施設の場合は、当該物流施設で8物件を454億円で取得しました。継続的な外部成長により、年間で912億円の資産規模拡大となり、巡航ベー

発生する水道光熱費は全てテナント様負担となるため、本投

スで1口当たり分配金は6.0％、本年3月に実施した第5回公募増資と合わせて年間で13.3％の成長を実現す資法人が負担する水道光熱費は発生しません。一方、マルチる見込みです。公募増資後のLTV（有利子負債比率）は38.2％を予定しており、引き続き低水準を維持します。

テナント型の物流施設の場合でも、本投資法人の費用負担

今後もLTV余力と豊富なパイプライン物件（P.8をご参照ください）を活用し、規律を持った物件取得の継続をとなるのは共用部における水道光熱費のみであり、その割通して、投資主価値の向上を目指します。

合は本投資法人が保有する物流施設全体において延床面積

資産規模

1口当たり分配金（巡航ベース）

（億円）
3,000

（円）
8,000

年間 +912億円

2,616

2,162
1,704

0

7,000

第6回
公募増資
+454億円

第5回
公募増資+458億円

1,000

2022年
2月期

●

マルチテナント型物流施設のコスト負担イメージ
専有部

共用部

2022年
8月期

と考えています。
本投資法人の足元の水道光熱損益については、エネルギー

年間 +13.3％

7,832

7,392
6,910

し、使用電力の削減や自家消費型の太陽光発電の導入など

0

テナント負担オーナー負担テナント企業を通じ、損益の改善を目指してまいります。

6,000

第6回
公募増資後

小さく、本投資法人への影響は限定的です。今後は、テナン
ト様への請求単価・請求方法の見直し、電力需給契約の見直

+6.0％

+7.0％

価格の高騰により悪化しておりますが、NOIに占める割合は

第5回
公募増資前

第6回
公募増資前

第6回
公募増資後

物件タイプ別の⽔道光熱費負担区分（延床⾯積ベース）
共用部

専有部

共用部含めテナント負担

テナント負担冷凍冷蔵

マルチテナント（1棟貸しを除く）61.1%

Q 2 世界的なインフレが懸念されていますが、MELへの影響はありますか？
A 2 インフレ耐性と長期安定性を備えたポートフォリオにより、影響は限定的と考えています。

4.6%

BTS / シングルテナント 38.9%

52.8%

本投資法人負担3.6%

複数のテナント様に賃貸するマルチテナント型の物流施設においては、賃貸借契約の残存年数が5年未満と比物件タイプ別賃貸借契約期間の残存年数（賃貸⾯積ベース）

較的短期の契約がメインであり、再契約・入替時に増額改定を目指します。

（㎡）

一方で、一棟全体をテナント1社様に賃貸するシングルテナント型の物流施設や底地物件は、比較的長期の契約がメインとなり、本投資法人の長期安定運用に寄与しています。また今後は、契約期間中での賃料改定協議を可能とする条項の導入等に向けた交渉を行うことにより、インフレの影響を低減することも目指してまいります。
このように本投資法人では、短期契約と長期契約のバランスを重視した運用を行うことで、現在の物流施設の賃貸相場における旺盛な需要を背景に、10期連続の賃料増額改定を実現しています。
（P.10をご参照ください）

マルチテナント（1棟貸しを除く）：平均3.0年
BTS/底地/シングルテナント：平均11.2年（賃貸面積全体に占める割合）38％

300,000

25％

150,000

13％

0

0％

3年未満

3～5年未満

3.1%

BTS/シングルテナントは
全てテナントが直接負担

本投資法人の負担は限定的

450,000

35.9%
テナント直接負担
テナントが直接水道光熱費を支払う

テナント間接負担
本投資法人が立て替えて支払い

不動産賃貸事業収益への影響

4

主に電気料金はテナントの負担
共用部分のコストアップも含めて影響は限定的ベースで4.6％であることから、コスト上昇の影響は限定的

第6回公募増資の効果

2,000

費用
●

5～7年未満 7～10年未満

10年以上

マルチテナント（1棟貸しを除く）
残存年数5年未満
80.9%

マーケットとのレントギャップを捉えた賃料増額

BTS/底地/シングルテナント
残存年数5年以上
70.7%

⻑期安定の運⽤を実現しつつインフレ対応を⽬指す

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation5

決算ハイライト
貸借対照表（要旨）

POINT

損益計算書（要旨）
単位：百万円科目

当期（第12期）

資産の部
流動資産
うち現金及び預金（信託現金及び信託預金を含む）
固定資産
POINT

1

有形固定資産当期（第12期）に2物件を取得したこと等により有形固定資産は前期比453億円増加しました。

うち有形固定資産
資産合計

科目

6,276

14,661

営業費用

2,946

12,788

営業利益

3,329

213,511

経常利益

2,980

213,459

当期純利益

2,979

POINT

2

有利子負債

当期取得資産の取得資金の一部に充当するための借入れの実行により、当期末の有利子負債残高は820億74百万円となり、LTVは36.0％となりました。

POINT

3

出資総額

当期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資を行ったことにより、当期末の出資総額（純額）は前期比228億円増加しました。

6

5

営業費用

当期に取得した2物件の減価償却費・施設管理費等の増加、2021年取得資産の公租公課が当期より費用計上され始めたこと、及び水光熱費の増加等による既存物件の費用の増加により、営業費用が前期比5億58百万円の増加となりました。

分配金の状況
POINT

単位：円

1口当たり分配金（合計）7,353

うち短期借入金

2,700

1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）

6,623

うち1年内返済予定の長期借入金

3,310

1口当たり利益超過分配金

2,000

うち長期借入金

74,064

負債合計

88,550

出資総額（純額）

136,643
2,980

純資産合計

139,623

負債・純資産合計

228,1736

当期純利益

当期支払利息が増加したことや投資口交付費が発生したことなどにより営業外費用が増加しましたが、トータルではPOINT
４記載の増収が影響し、当期純利益は前期比4億39百万円の増益となりました。

730

80,220

うち投資法人債

剰余金

POINT

228,173

8,330

固定負債

営業収益

当期に取得した2物件の賃料収入の増加
及び既存物件の賃料増額改定等により、
前期比12億47百万円の増収となりました。

当期（第12期）

営業収益

負債・純資産の部
流動負債

4

単位：百万円

利益超過分配の仕組み
費用

32億円
収益

62億円

うち減価償却費

10億円

約30％

手元に残る現金

利益超過分配金3.2億円

活用方法

当期純利益

29億円

本投資法人の収支イメージ

利益分配金

29億円

会計期間中に蓄積された現金の使途の考え方

修繕費用

借入金の返済

新規物件の取得

手元に残った現金の活用方法

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation7

ハイブリッド型外部成長戦略
スポンサーである三菱地所の開発力及び本資産運用会社
計12物 件・708千 ㎡を活 用し、安 定 的 か つ 着■幅 広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力

独自の多様な取得戦略により構築されたパイプライン物件、
実な外部成長を継続的に実現します

ロジクロスとは■三 菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力

三菱地所グループ開発の優先交渉権付与予定物件

ロジクロス横浜港北
16千㎡/2019年竣工

稼働率
100％

108千㎡/2021年竣工

稼働率
100％

31千㎡/2021年竣工

CRE

PDP

PDP

PDP

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

MJロジパーク東大阪1
MJロジパーク高槻1
10千㎡/1991年竣工
20千m2/2021年竣工

内定率
100％

PDP

商業エリア

鼓滝駅

39千㎡/2021年竣工

ロジクロス船橋

23千㎡/2021年竣工

ロジクロス座間小松原
44千㎡/2022年竣工

New

ロジクロス大阪交野

MJロジパーク船橋2

20千㎡/2022年竣工予定

19千m2/2022年竣工

New

計画中

ロジクロス座間178千㎡/2023年竣工予定（注）2022年10月14日現在

8

ロジクロス相模原

170千㎡/2023年竣工予定（仮称）
ロジクロス三郷

53千m2/2025年竣工予定（仮称）大阪市住之江区柴谷冷凍冷蔵物流計画
42千m2/2025年竣工予定

12 物件
その他

（仮称）
MJロジパーク愛西1

20千m2/2021年竣工

10千m2/2022年竣工

CRE

PDP

PDP

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

MJインダストリアルパーク川西（底地） （仮称）
MJロジパーク加古川1（仮称）
MJロジパーク大東1

現地

住宅エリア

住宅エリア

池田木部第二IC

ロジクロス春日部

MJロジパーク印西1

20千m2/2021年竣工

川
猪名

稼働率
100％

MJロジパーク高槻1

線
妙見
電鉄
能勢

稼働率
100％

稼働率
100％

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都 A棟（共有持分45%） ロジスタ・ロジクロス茨木彩都 B棟（共有持分45%）

ロジクロス蓮田

本資産運用会社ソーシング及び運用中の優先交渉権付与予定物件

ブリッジファンド・第三者ブリッジ

稼働率
100％

79千㎡/2021年竣工■不 動産ファンド運用力を活用した柔軟かつ多様な物件取得戦略

本投資法人が第三者の事業者から取得した、又は取得予定の物件に関する物流施設ブランドを指します

三菱地所グループ
稼働率100％■ 2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力

MJロジパークとは三菱地所の全国各地で展開する物流施設ブランドを指します

は、2022年10月25日付及び2022年12月1日付取得
（予定）
資産です。

池田木部第一IC

9千㎡

PDP（Partnership Development Program）とは？
パートナーによる開発案件のことをいい、開発後の物件を本投資法人のパイプラインに組み入れることを視野に入れて行われる本資産運用会社独自の開発アレンジメントの一つですパートナーとは？
三菱地所グループ以外のデベロッパー及びゼネコン等のことを総称しています。それぞれのニーズ（例えばゼネコンであれば竣工後に売却する先やテ

33千m2/2022年竣工

11千m2/2022年竣工

ナント付けのノウハウ、仲介会社であれば施設開発ノウハウ等）
を、本資産運用会社の差配で組み合わせることで案件を成立させています
CREとは？
Corporate Real Estate（企業不動産）の略で、事業会社における保有不動産の有効活用戦略を指します。本投資法人では、スポンサーの高い信用力と本資産運用会社のネットワークを活かし、各企業の保有不動産の実情に応じたきめ細かい戦略及び提案を行うことで外部成長に結びつけています

708千㎡
複数案件
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation9

ハイブリッド型内部成長戦略

ESGへの取組み

スポンサーの持つ幅広い顧客ネットワークと本資産運用会社の長年の運用経験に基づく独自施策により、高い稼働率を維持しながら賃料増額をはじめとした様々な収益向上策を実践しています▶

ポ ートフォリオの概況（2022年8月末時点）▶

上場来平均稼働率

定期賃貸借契約比率

99%以上

100%

平均残存賃貸借契約期間

6.0年

賃料改定状況の推移
賃料据置

（㎡）

90,000

+0.2%

+6.5%

60,000+3.1%
30,000

+1.8%
0

賃料増額

青文字：平均賃料改定変動率

+5.3%

+2.2%

ESG特設サイト+9.5%

サステナビリティレポート

取組み事例
地域コミュニティとの共生
自治会の花壇整備活動への参加

長期負債比率

固定金利比率

平均残存負債年数

平均負債コスト

長期発行体格付（JCR）（2023年8月期（第14期）
末）

93.1%
0.49%

10

ESGに対する考え方と取組みについて、
ステークホルダーの皆様に対しご報告することを目的として、
ESG特設サイトの更新と第2回のサステナビリティレポートを発行しました。

+13.9%

LTVは引き続き低水準であり、健全性を維持しつつ今後の成長余力を十分に残しています。また
三菱地所の高い信用力を背景とした低廉な負債コストを実現しています（2022年12月14日時点）

ESG特設サイトの更新及びサステナビリティレポートの発行+8.7%

2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 2023年2月期
（第4期）
（第5期）
（第6期）
（第7期）
（第8期）
（第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期）

財務ハイライト

▶

+5.0%

財務戦略

▶

本投資法人は、本資産運用会社と、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）に対する考え方を共有し、共に取組みを推進しています。

91.3%

AA（安定的）

5.4年

ロジクロス厚木の近隣
本資産運用会社
オフィス周辺での清掃活動

ポートフォリオのグリーン化
防災協力事業所への登録及び津波避難ビル
への指定（ロジポート橋本・ロジポート大阪大
正・ロジポート相模原・ロジクロス名古屋笠寺）

ロジポート橋本

ロジポート大阪大正

省エネルギーへの取組み

断熱サンドイッチパネルの採用 人感センサーの導入
再生可能エネルギーの活用
自家消費型太陽光発電の導入

休憩室の改装

予想LTV

38.2%

ロジポート相模原

ロジポート川崎ベイ

RE100の導入（ＭＪロジパーク仙台1）

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation11

ポートフォリオ（2022年8月31日現在（2022年10月25日付及び同年12月1日付取得（予定）資産を含む））▶

ポートフォリオの概況
保有物件数

取得価格合計32物件▶

2,616億円

鑑定評価額合計

平均築年数

2,967億円

エリア別（取得価格ベース）

株式会社IHIインフラシステム
7.9%
日本通運株式会社
4.4%
（非開示）
4.2%
三井倉庫ロジスティクス株式会社 4.1%
株式会社日本リアリスト
3.5%
山九株式会社
3.5%
株式会社ロンコ・ジャパン
3.1%
オリックス自動車株式会社
2.9%
キムラユニティー株式会社
2.8%
株式会社三鷹倉庫
2.7%
その他
60.7%

平均鑑定NOI利回り

6.7年

分散状況
テナント別（賃貸面積ベース）▶

Ⅰ 資産運用報告

4.7％■

取得ルート別（取得価格ベース）

7.4％
10.7％
27.4％

■ 首都圏
■ 近畿圏

32.4％
54.5％

■ 中部圏
■ その他

67.6％

■ スポンサー開発物件■ 本資産運用会社ソーシング物件

主要なポートフォリオ
スポンサー開発物件

資産運用の概況
1. 投資法人の運用状況等の推移
期

第8期

第9期

第10期

第11期

第12期

営業期間

自 2020年 3 月 1 日
至 2020年 8 月31日

自 2020年 9 月 1 日
至 2021年 2 月28日

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

営業収益

（百万円）

3,342

4,203

4,953

5,028

6,276

（うち不動産賃貸事業収益）

（百万円）

3,342

4,203

4,953

5,028

6,276

営業費用

（百万円）

1,612

1,998

2,397

2,388

2,946

（うち不動産賃貸事業費用）

（百万円）

1,187

1,497

1,801

1,744

2,221

営業利益

（百万円）

1,729

2,204

2,555

2,640

3,329

経常利益

（百万円）

1,655

2,074

2,382

2,541

2,980

当期純利益

（百万円）

1,654

2,073

2,381

2,540

2,979

総資産額
（対前期比）
純資産額（対前期比）

（百万円）
（％）
（百万円）
（％）

120,476（△0.8）
81,648（△0.2）

151,467（25.7）
99,586（22.0）

181,206（19.6）
116,410（16.9）

180,403（△0.4）
116,305（△0.1）

228,173（26.5）
139,623（20.0）

出資総額（純額）(注2)（百万円）

79,994

97,512

114,028

113,764

136,643

発行済投資口の総口数（口）

305,815

348,237

391,135

391,135

449,935

1口当たり純資産額（円）

266,987

285,972

297,621297,352

310,318

（百万円）

1,835

2,304

2,645

2,806

3,308

1口当たり分配金額

（円）

6,003

6,619

6,764

7,174

7,353

（うち1口当たり利益分配金）

（円）

5,411

5,953

6,089

6,495

6,623

（うち1口当たり利益超過分配金）

（円）

592

666

675

679

730

1.4
（2.7）
2.0
（4.0）
67.8
（0.4）

1.5
（3.1）
2.3
（4.6）
65.7
（△2.0）

1.4
（2.8）
2.2
（4.4）
64.2
（△1.5）

1.4
（2.8）
2.2
（4.4）
64.5
（0.2）

1.5
（2.9）
2.3
（4.6）
61.2
（△3.3）

分配金総額

ロジクロス厚木Ⅱ

取得価格 9,838百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
（ZEB Ready）
CASBEE 不動産評価 Sランク

ロジクロス習志野

取得価格 11,851百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
CASBEE 不動産評価 Sランク

ロジポート川崎ベイ（準共有持分45%）
取得価格 36,000百万円 ／ 稼働率99.9%
BELS評価 ★★★★★（ZEB）
CASBEE 建築（新築）評価 Aランク

本資産運用会社ソーシング物件

MJロジパーク大阪１

取得価格 6,090百万円 ／ 稼働率100.0%
12

MJロジパーク船橋2

取得価格 4,880百万円 ／ 稼働率100.0%

MJロジパーク厚木１

取得価格 6,653百万円 ／ 稼働率100.0%

総資産経常利益率(注3)（年換算値）
自己資本当期純利益率(注4)（年換算値）
期末自己資本比率(注5)（対前期増減）有利子負債額

（％）
（％）
（％）
（百万円）

35,37447,57459,27458,374

有利子負債比率(注6)

（％）

29.4

31.4

32.7

32.4

82,07436.0

配当性向(注7)

（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

期末投資物件数

（件）

15

19

22

22

24

期末総賃貸可能面積(注8)（㎡）

551,837.67

675,733.83

800,758.79

800,758.79

953,102.54

期末テナント数(注9)

（件）

60

77

79

79

94

期末稼働率(注10）

（％）

99.9

99.7

99.8

99.6

100.0

当期減価償却費

（百万円）

604

773

881

886

1,095

当期資本的支出額

（百万円）

47

117

168

131

182

賃貸NOI（Net Operating Income）(注11)

（百万円）

2,759

3,479

4,032

4,171

5,151

13

Ⅰ 資産運用報告(注1)

特に記載のない限り、いずれも記載未満の数値については切捨て、比率は小数第2位を四捨五入しています。以下同じです。

(注3)

経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

(注2)
(注4)
(注5)
(注6)
(注7)

(注8)
(注9)

出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(2) 投資環境と運用実績
当期（2022年８月期）の日本経済は、新型コロナウイルス感染症変異株の拡大やウクライナ情勢に伴う資源価格高騰により、回復

当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100
期末純資産額／期末総資産額×100

ペースに鈍化がみられる場面があったものの、緩やかな持ち直しがみられています。先行きについては、経済活動の正常化が進む中で1口当たり分配金（利益超過分配は含まない）÷1口当たり当期純利益×100

景気回復が期待されますが、世界的インフレ及び円安進行による物価上昇や金融資本市場の動向に注視する必要があります。なお、

分配金総額（利益超過分配は含まない）／当期純利益×100

2022年４-６月期の実質GDP（国内総生産）成長率は、個人消費や企業の設備投資等が増加したことがプラスに寄与し、年換算

当する面積を記載しています。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は含まれません。

+3.5％と、３四半期連続のプラス成長となりました。

期末有利子負債／期末総資産額×100

なお、第9期及び第10期における配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
「期末総賃貸可能面積」とは、各期末現在における保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもののうち、本投資法人の持分に相「期末テナント数」とは各期末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数を記載しております。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づく
テナント数は含まれません。

(注10) 「期末稼働率」とは各期末現在における保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について記載しています。
(注11) 当期賃貸事業利益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費（当期賃貸事業費用に係るもの）

不動産売買取引市場においては、アジア有数の市場規模を有し他国と比べて調達金利が低いことなどから、引き続き国内外投資家の投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われています。特に安定したキャッシュ・フローを見込める物流施設については、足下の取引
利回りは引き続き低下傾向にある状況です。
当期（2022年８月期）のJ-REIT市場においては、一時調整する局面があったものの、全体的には回復基調が継続しました。東証

2. 当期の資産の運用の経過

REIT指数は、金利上昇リスクや地政学リスク等によるリスクオフの状況を受け、３月中旬までは軟調に推移し、一時1,800ポイント前(1) 本投資法人の主な推移
三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198半まで下落しましたが、その後は割安感や回復期待を織り込み、2,000ポイント前後で推移しました。６月中旬には、世界的な金利上号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」と昇が意識され一時1,900ポイントを割れる水準まで下落しましたが、その後は金利上昇リスクが後退したことや経済活動正常化に伴ういいます。）を設立企画人として、2016年7月14日に設立され、2017年9月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引

不動産賃貸市況の回復期待等を背景に、2,000ポイントを上回る水準まで回復しています。今後は、エネルギーコスト等の高騰による所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3481）。
本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所株式会社（以下「三菱地所」といいます。）及び2001年の設立以来豊富な不動産ファンドの運用実績を有する不動産アセットマネージャーで不動産賃貸事業損益への影響や、金利環境の変化に伴うボラティリティの上昇及び地政学リスク等に注視する必要があると考えています。

し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼して、テナントニーズを捉

物流施設市場では、コロナ禍の外出自粛要請を背景としてECの利用拡大が加速し、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大によるえた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最物流施設需要の増加が期待されます。旺盛な需要を背景に新規供給量は高い水準で推移しており、空室を抱えて竣工するケースもあ大化を目指します。

り、首都圏全体の空室率は低位ながら若干上昇傾向で推移しています。

ある本資産運用会社の両社の強みをハイブリッド活用(注)

さらに本投資法人は、2019年4月17日付で公表した「三本の柱」の運用方針に基づいた各種取組みを進めることで、中長期的な投資主価値の向上を目指しています。かかる運用方針は、Alignment（投資主との利益の一致）、Discipline（規律を持った成長）及びHybrid（独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化）を掲げており、三菱地所グループが一丸となって、本投資法人の投資主価値の向上を目指すものです。
当期（2022年８月期）においては、2022年３月１日付でロジクロス厚木Ⅱ及びロジポート川崎ベイ（準共有持分45％）の２物件（取得価格合計45,838百万円。以下、総称して「第12期取得資産」といいます。）を取得した結果、当期末（2022年８月31日）現
在、本投資法人の保有資産は24物件（取得価格合計216,242百万円）となっています。
(注)「ハイブリッド」とは、英語で2つのものを掛け合わせることを意味し、本書において「ハイブリッド」又は「ハイブリッド活用」とは、三菱地所及び本資産運用会社の、それぞれの強み・特長を、状況に応じて使い分け、時に融合させることで、本投資法人の運用において最大限に活用することをいいます。以下同じです。

このような環境下、当期末（2022年８月31日）現在、本投資法人は24物件（取得価格合計216,242百万円）を保有しており、ポートフォリオ全体の稼働率は100.0％と高稼働を維持しています。

(3) 資金調達の概要
本投資法人は、第12期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資により56,000口の新投資口の発行を行
い、2022年３月１日に22,042百万円を、またオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当により2,800口の新投資口の発行を行い、2022年３月23日に1,102百万円の資金を調達しました。これにより、当期末（2022年８月31日）現在の出資総額（純額）は136,643百万円、発行済投資口の総口数は449,935口となりました。
当期（2022年８月期）においては、第12期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として2022年３月１日付で短期借入
金3,800百万円、長期借入金21,000百万円の借入れ（株式会社三菱UFJ銀行によるJ-REIT向けESG評価ローン、グリーンファイナン
ス・フレームワークに基づくグリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンを含みます。）を行いました。なお、短期借入金

1415

Ⅰ 資産運用報告のうち1,100百万円については、上記第三者割当による手取金を含む手元資金を原資とし、2022年４月１日付で期限前弁済しました。
これらの結果、当期末（2022年８月31日）現在の有利子負債残高は82,074百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は36.0％となりました。

(注1)

(注2)
(注3)
(注4)

格付対象

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付

格

付

AA

見通し
安定的

(4) ESGへの取組み

本投資法人は、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上に取り組んでいくことが、上場投資法人として期待されている社会的責務であり、投資主価値の最大化を図る上でも不可欠であると考えています。また、本資産運用会社においても、2019年２月にサステナビリティの向上や投資主の価値向上に全社的に取り組むため発足したサステ
ナビリティ委員会を、2022年１月に正式会議体に引き上げたことに加え、2022年４月にはサステナビリティ推進室を設置し担当者を置くなど、サステナビリティ推進体制の高度化と明確化を図っています。
本資産運用会社は、2021年12月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース） （注１） 提言への賛同の表明を行い、国内のTCFD賛同企業による組織であるTCFDコンソーシアムに加入しました。今後も本投資法人は本資産運用会社とともにサステナビリテ
ィに対する考え方を共有し、取組みを推進していきます。
また、本投資法人は2021年12月に、持続的な成長と中長期的な企業価値向上の実現に向けて、ビジネスモデルを持続させる上で対「グリーンビルディング認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。
「グリーンビルディング認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。

「GRESBリアルエステイト評価」は、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマーク評価であり、欧米・アジアの主要機関投資家
が投資先を選定する際等に活用しています。「Green Star」評価は、サステナビリティ評価に係る「マネジメント・コンポーネント」及び「パフォーマンス・コンポーネント」の双方に(5) 業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期（2022年8月期）の業績は営業収益6,276百万円、営業利益3,329百万円、経常利益2,980百万円、当期純利
益2,979百万円及び投資口1口当たり分配金7,353円となりました。
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、当期未処分利益のうち発行済投資口の総口数449,935口の整数倍である2,979,919,505円を分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金は6,623円としました。
これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、当該期間に発生する減価償却費の30％を目途として、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行うこととしています

本投資法人は気候変動に関するリスクと機会が事業に影響を与える最重要課題と改めて認識し、低炭素化に向けた取組み及びより一層の情報開示を推進しています。当期は2022年6月に2回目となるサステナビリティレポートを発行しました。なお、本投資法人がマテリアリティにおいて掲げる主要なKPI・目標及びその達成状況は以下のとおりです。

(注1)。また、継続的利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等により、1口当たり分配金の分配額が、一時的に一定程度減少することが見込まれる場合には、1口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。
当期においては、減価償却費の30％にほぼ相当する額である328,452,550円を継続的利益超過分配として分配することとし、当期の投資口1口当たりの利益超過分配金は730円となりました。
(注1)

処すべきESGに関する重要課題（マテリアリティ）を特定し、マテリアリティ毎に方針・目標及び主要指標（KPI）を設定しました。

目標(2030年度まで)の適切な投資判断に繋げるための取組みについて議論する目的で設立された組織です。

おいて優れている会社に付与されるものです。

また、本投資法人の当期末（2022年８月31日）現在における格付状況は、以下のとおりです。
信用格付業者「TCFD（Task Force on Climate-related Financial Disclosures）」とは、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するために設立された組織です。また、「TCFDコンソーシアム」とは、TCFD賛同企業や金融機関等が一体となって取組みを推進し、企業の効果的な情報開示や、開示された情報を金融機関等(注2)

但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行わない場合もあります。また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV（注2）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。

鑑定LTV（％）＝a／b（％）

ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローンは除く）＋敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除く）

ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における保有不動産の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑定評価額の合計
額－翌営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額

達成状況

CO2排出原単位(t-CO2/m2)削減

30％削減（2017年度基準）

34.7％削減（2021年度）

エネルギー消費原単位(kWh/m2)削減

15％削減（2017年度基準）

23.3％削減（2021年度）

水消費原単位(m3/m2)削減

増加させない（2017年度基準）

27.6％削減（2021年度）

廃棄物リサイクル率

70％以上

62.3％削減（2021年度）

グリーンビルディング認証（注２）
取得割合（注３）

100％

87.6％（2022年８月23日現在）

本投資法人のサステナビリティへの取組みは、グローバル・リアルエステイト・サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）リア
ルエステイト評価（注4）の2022年調査において高く評価され、３年連続最高位の「５ Stars」及び４年連続の「Green Star」を取得しました。さらに、ESG情報開示の充実度を測る2022年GRESB開示評価において、環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報開示が優れていることが評価され、３年連続最高位となる「A」評価を取得しました。
16

17

Ⅰ 資産運用報告
3. 増資等の状況
当期末までの最近5年間における増資等の概要は、以下のとおりです。
年 月 日2017年 9 月13日

摘

要

公募増資

2017年10月10日

第三者割当増資

2018年 ５ 月21日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）

2018年 9 月10日
2018年10月11日
2018年11月19日

発行済投資口の総口数(口)
増 減

残 高

198,000

206,000

出資総額(純額)(百万円)(注１)
増 減

残 高

49,678

備考

51,678

(注2)

8,000

214,000

2,007

53,685(注3)―

214,000△120

53,564(注4)

公募増資30,300244,300

7,216

60,780(注5)

第三者割当増資

1,515

245,815360

61,141(注6)

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

245,815△129

61,011(注7)

2019年 5 月21日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

245,815△179

60,832(注8)

2019年10月 7 日

公募増資

57,150302,965

18,556

79,388(注9)

2019年11月 7 日

第三者割当増資

2,850

305,815925

80,314(注10)

最2019年11月18日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

305,815△146

80,168(注11)

最2020年 5 月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

305,815△174

79,994(注12)

2020年 9 月 1 日

公募増資

40,500346,315

16,89896,892(注13)

2020年 9 月30日

第三者割当増資

1,922

348,237801

97,694(注14)

2020年11月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

348,237△181

97,512(注15)

2021年 3 月 5 日

公募増資

41,000389,237

16,006

113,519(注16)

2021年 4 月 6 日

第三者割当増資

1,898

391,135

740

114,260(注17)

2021年 5 月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

391,135△231

114,028(注18)

2021年 11 月19日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

391,135△264

113,764(注19)

2022年３月１日

公募増資

56,000447,135

22,042

135,806(注20)

2022年３月23日

第三者割当増資

2,800

449,935

1,102

136,908(注21)

2022年５月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

449,935△265

136,643

(注22)

(注1)
(注2)
(注3)
(注4)

出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
1口当たり発行価格260,000円（発行価額250,900円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
1口当たり発行価額250,900円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
2018年4月13日開催の本投資法人役員会において、2018年2月期（第3期）に係る金銭の分配として、1口当たり565円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月21日よりその支払いを開始しました。
(注5) 1口当たり発行価格246,772円（発行価額238,166円）にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注6) 1口当たり発行価額238,166円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注7) 2018年10月15日開催の本投資法人役員会において、2018年8月期（第4期）に係る金銭の分配として、1口当たり607円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払いを開始しました。
(注8) 2019年4月15日開催の本投資法人役員会において、2019年2月期（第5期）に係る金銭の分配として、1口当たり729円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月21日よりその支払いを開始しました。
(注9) 1口当たり発行価格335,887円（発行価額324,690円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注10) 1口当たり発行価額324,690円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注11) 2019年10月17日開催の本投資法人役員会において、2019年8月期（第6期）に係る金銭の分配として、1口当たり594円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月18日よりその支払いを開始しました。
(注12) 2020年4月17日開催の本投資法人役員会において、2020年2月期（第7期）に係る金銭の分配として、1口当たり569円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議

18

し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注13) 1口当たり発行価格431,701円（発行価額417,236円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注14) 1口当たり発行価額417,236円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注15) 2020年10月15日開催の本投資法人役員会において、2020年8月期（第8期）に係る金銭の分配として、1口当たり592円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月20日よりその支払いを開始しました。
(注16) 1口当たり発行価格403,650円（発行価額390,402円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注17) 1口当たり発行価額390,402円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注18) 2021年4月15日開催の本投資法人役員会において、2021年2月期（第9期）に係る金銭の分配として、1口当たり666円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注19) 2021年10月15日開催の本投資法人役員会において、2021年8月期（第10期）に係る金銭の分配として、1口当たり675円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払いを開始しました。
(注20) 1口当たり発行価格406,965円（発行価額393,608円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注21) 1口当たり発行価額393,608円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注22) 2022年4月15日開催の本投資法人役員会において、2022年2月期（第11期）に係る金銭の分配として、1口当たり679円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。

【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は、以下のとおりです。
期

第8期

別

第9期

第10期

第11期

第12期

自 2020年 3 月 1 日
至 2020年 8 月31日

自 2020年 9 月 1 日
至 2021年 2 月28日

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

高（円）490,500

442,000

525,000

527,000

488,000低（円）

264,200

389,500

388,500

424,500

430,500

4. 分配金等の実績
当期までの分配金等の実績は、下記のとおりです。
期

第8期

第9期

第10期

第11期

第12期

営業期間

自 2020年 3 月 1 日
至 2020年 8 月31日

自 2020年 9 月 1 日
至 2021年 2 月28日

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

（千円）
（千円）
（千円）
（円）
（千円）
（円）
（千円）
（円）

1,654,877
112
1,835,807(6,003)
1,654,764(5,411)
181,042(592)

2,073,248
193
2,304,980(6,619)2,073,054(5,953)
231,925(666)

2,381,722
101
2,645,637(6,764)
2,381,621(6,089)264,016(675)

2,540,583
162
2,806,002(7,174)2,540,421(6,495)265,580(679)

2,980,006
87
3,308,372(7,353)
2,979,919(6,623)
328,452
(730)

（千円）

―

―

―

―

―

（円）

(―)

(―)

(―)

(―)

(―)

（千円）

181,042

231,925

264,016

265,580

328,452

（円）

(592)

(666)

(675)

(679)

(730)

当期未処分利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額（1口当たり分配金）
うち利益分配金総額（1口当たり利益分配金）
うち出資払戻総額（1口当たり出資払戻額）
出資払戻総額のうち一時差異等調整
引当額からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち1口当たり一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等
減少分配からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金）
(注1)
(注2)

本投資法人の分配方針及び当期の分配に係る概要については、前記「2. 当期の資産の運用の経過 （5）業績及び分配の概要」をご参照ください。
本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない
範囲での利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30％を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。

19

Ⅰ 資産運用報告
5. 今後の運用方針（参考情報）
資産の取得

本投資法人は、三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニ

本投資法人は、前記「新投資口の発行」における手取金、本募集に伴う新規借入れ（以下「本借入れ」といいます。本借入れーズを捉え、サステナビリティにも配慮された競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつに関する詳細については、今後決定する予定です。）による資金及び手元資金を原資として以下の新規取得資産を2022年10月

安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
a. 外部成長戦略
本投資法人は、スポンサーサポート契約を締結する三菱地所の有する総合デベロッパーとして蓄積された不動産開発実績、幅広い開25日付及び同年12月１日付で取得する予定です。
区分

物件名称

所在地

取得予定価格
（百万円）

取得日

売主

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都Ａ棟（共有持分45％）

大阪府茨木市15,1502022年
10月25日メック都市開発11号特定目的会社

外部成長）を目指します。

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都Ｂ棟（共有持分45％）

大阪府茨木市

3,900

2022年
10月25日

三菱地所株式会社

b. 内部成長戦略

ロジクロス横浜港北

神奈川県横浜市

7,821

2022年
10月25日非開示（注）

MJロジパーク船橋２

千葉県船橋市

4,880

2022年
12月１日

小田急不動産株式会社

MJロジパーク印西１

千葉県印西市

4,353

2022年
10月25日小田急不動産株式会社

MJロジパーク高槻１

大阪府高槻市

5,500

2022年
10月25日非開示（注）

MJロジパーク東大阪１

大阪府東大阪市

1,687

2022年
10月25日非開示（注）

MJインダストリアルパーク川西（底地）

兵庫県川西市

2,125

2022年
10月25日非開示（注）

合計ー

45,417ー

発戦略及びテナントニーズを捉えた高い最新型物流施設の開発・運営力、本資産運用会社の投資案件選別力（目利き力）及び柔軟かつ多様なスキームによる取得戦略を、マーケットや環境変化に合わせハイブリッド活用し、安定的かつ着実な外部成長（ハイブリッド型

本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かしたリーシング力と、本資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては物流施設

本投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブリッド型内部成長）を目指します。
c. 財務戦略本投資法人は、三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指
します。
その他

6. 決算後に生じた重要な事実
新投資口の発行ー(注) 売主より了承を得られていないため、非開示としています。

本投資法人は、2022年10月14日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議しました。なお、１口当たりの発行価格等については、今後開催される役員会にて決定される予定です。
＜公募による新投資口の発行＞
発行新投資口数：51,000口＜第三者割当による新投資口の発行＞
発行新投資口数：2,550口

割当先：三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

（注）

20

（注）

国内一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、国内における事務主幹事証券会社である三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社が投資主から借り入れる投資口（以下「借入投資口」といいます。）の日本国内における売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があり、かかるオーバーアロットメ
ントによる売出しに関連して、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社に借入投資口の返還に必要な投資口を取得させるために行うものであり、発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。

21

Ⅰ 資産運用報告

投資法人の概況

3. 役員等に関する事項
当期における本投資法人の役員等は、以下のとおりです。

1. 出資の状況
期

第8期

別

第9期

第10期

第11期

第12期

2020年 8 月31日

2021年 2 月28日

2021年 8 月31日

2022年 2 月28日

2022年 8 月31日

発行可能投資口総口数（口）

10,000,000

10,000,000

10,000,000

10,000,000

10,000,000

発行済投資口の総口数（口）

305,815

348,237

391,135

391,135

449,935

出資総額（純額）(注) （百万円）

79,994

97,512

114,028

113,764

136,643

投資主数

8,806

9,585

9,214

9,100

9,471

（人）

(注) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

氏名又は名称住株式会社日本カストディ銀行（信託口）

東京都中央区晴海１丁目８番１２号

80,90717.98

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町２丁目１１番３号

79,29617.62

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町２丁目２番２号

22,6085.02

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町１丁目１番１号

18,350

4.07

7,010

1.55

6,520

1.44

6,112

1.35

5,744

1.27

１７７６ ＨＥＲＩＴＡＧＥ
ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＷＥＳＴＴＨ ＱＵＩＮＣＹ， ＭＡ
ＣＬＩＥＮＴ － ＴＲＥＡＴＹ ５０５２３４
Ａ．
全国信用協同組合連合会
ＳＳＢＴＣ
ＣＯＵＮＴ

ＣＬＩＥＮＴ

ＪＰ ＭＯＲＧＡＮ
５７８１

ＤＲＩＶＥ， ＮＯＲ
０２１７１，Ｕ．Ｓ．

東京都中央区京橋１丁目９番５号
ＯＭＮＩＢＵＳ

ＣＨＡＳＥ

ＢＡＮＫ

ＡＣ ＯＮＥ ＬＩＮＣＯＬＮ ＳＴＲＥＥＴ， ＢＯＳＴ
ＯＮ ＭＡ ＵＳＡ ０２１１１
２５ ＢＡＮＫ ＳＴＲＥＥＴ， ＣＡＮＡＲＹ Ｗ
３８
ＨＡＲＦ ， ＬＯＮＤＯＮ ， Ｅ１４ ５ＪＰ ，ＵＮＩＴＥＤ ＫＩＮＧＤＯＭＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内３丁目３番１号

5,419

1.20

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

東京都千代田区丸の内１丁目４番５号

5,413

1.20

237,379

52.75

合
(注1)
(注2)

22

所有投資口数（口）

所

発行済投資口の総口数に対する
所有投資口数の割合（％）(注2)

計

当該営業期間における役職毎の報酬の総額
（千円）

(注5)

髙梨

憲

三菱地所投資顧問株式会社執行役員

監督役員

齋藤

創

創・佐藤法律事務所パートナー、株式会社セディナ債権回収弁護士取締役、トパーズ・キャピタル株式会社監査役

1,200

監督役員

深野

章

税理士法人T&Aコンサルティング代表社員、株式会社T&Aコンサルティ
ング代表取締役、公認会計士深野章事務所所長

1,200

会計監査人

EY新日本有限責任監査法人―

33,200(注2)

2022年８月31日現在における主要な投資主(注1)は、以下のとおりです。

主な兼職等

執行役員

(注1)

2. 投資口に関する事項

役員等の氏名又は名称

役職名―

執行役員髙梨憲は、本投資法人の投資口を自己の名義で0.4口所有しており、監督役員2名は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。また、監督役員
は上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めいずれも本投資法人と利害関係はありません。

執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っておりません。監督役員については当期において支給した額を記載しております。

(注3)

会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また、不再任については、監査の品質及び監査報酬等、諸般の事情を総合的に勘案し、本投資法人の役員会において検討いたしま(注4)

会計監査人の報酬には公募増資に係るコンフォート・レター作成業務の報酬及び英文監査に係る報酬が含まれています。

(注5)

す。

2022年4月1日付で三菱地所投資顧問株式会社取締役から三菱地所投資顧問株式会社執行役員に変更となっております。

4. 役員等賠償責任保険契約に関する事項
本投資法人が締結する役員等賠償責任保険契約は、以下のとおりです。
被保険者の範囲

本投資法人の全ての執行役員及び監督役員

役員等賠償責任保険契約の内容の概要(填補の対象とされる保険事故の概要)
本投資法人は投信法第116条の3第1項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結し、被保険者が本投資法人の役員としての業務につき行った行為に起因して損害賠償請求を受けたことにより負担することになる一定の損害を当該保険契約により填補することとしています。
(保険料の負担割合)
当該保険料の全額を本投資法人が負担しています。
(役員等の職務の執行の適正性が損なわれないための措置)
一連の損害賠償請求につき最大1,000千円が免責金額として定められています。

「主要な投資主」とは、投資主の中で発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合の大きい順に10社をいいます。
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第2位未満を切捨てて表示しています。

23

Ⅰ 資産運用報告
5. 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

2. 主要な保有資産

2022年８月31日現在における本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、以下のとおりです。
委託区分

2022年８月31日現在における本投資法人の主要な保有資産の概要は、以下のとおりです。

氏名又は名称

資産運用会社

三菱地所投資顧問株式会社

資産保管会社

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（投資主名簿等管理人）

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（機関運営事務等）

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（納税事務等）
一般事務受託者（会計事務等）
一般事務受託者（投資法人債に関する事務）

株式会社三菱UFJ銀行

不動産等の名称(注1)

34,878.55

100.0

非開示(注4)

物流施設

29,895.80

100.0

非開示(注4)

物流施設

税理士法人令和会計社

ロジクロス神戸三田

3,828

12,844.35

12,844.35

100.0

非開示(注4)

物流施設

令和アカウンティング・ホールディングス株式会社

ロジクロス大阪

9,700

35,616.58

35,616.58

100.0

非開示(注4)

物流施設

ロジクロス名古屋笠寺

14,41062,289.08

62,289.08

100.0

8.2

物流施設

ロジクロス習志野

11,87039,132.05

39,132.05

100.0

非開示(注4)

物流施設

第12期

保有総額
（百万円）

(注2)

2022年8月31日

対総資産比率
（％）

保有総額
（百万円）
(注2)

対総資産比率（％）

76,32442.3

122,04253.5

近畿圏

32,46618.0

32,35714.2

中部圏

27,983

15.5

27,85012.2

その他

18,52010.3

18,424

8.1

その他

12,783

7.1

12,7835.6

小168,07893.2

213,459

93.6

預金等のその他の資産

12,325

6.8

14,714

6.4

資産総額計

180,403

100.0

228,173

100.0

ロジクロス厚木Ⅱ

9,952

34,580.85

34,580.85

100.0

非開示(注4)

物流施設

ロジポート相模原

20,53788,609.64

88,376.62

99.7

11.4

物流施設

ロジポート橋本

17,561

58,487.96

58,487.96

100.0

8.6

物流施設

ロジポート大阪大正

10,37640,081.56

40,081.56

100.0

4.6

物流施設

ロジポート川崎ベイ

36,145

117,762.91

117,675.30

99.9

14.6

物流施設

MJロジパーク船橋1

5,292

18,232.07

18,232.07

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク厚木1

6,408

28,002.44

28,002.44

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク加須1

1,210

7,678.10

7,678.10

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク大阪1

5,893

39,082.95

39,082.95

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク福岡1

5,698

38,143.21

38,143.21

100.0

3.5

物流施設

MJロジパーク土浦1

3,095

15,485.00

15,485.00

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク西宮1

2,558

13,777.07

13,777.07

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク春日井1

13,43957,866.98

57,866.98

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク加須2

1,683

7,349.18

7,349.18

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク仙台1

7,298

39,098.87

39,098.87

100.0

3.8

物流施設

MJインダストリアルパーク堺（底地）

5,666

87,476.71

87,476.71

100.0

非開示(注4)

その他

MJインダストリアルパーク神戸（底地）

5,202

31,743.99

31,743.99

100.0

非開示(注4)

その他

MJインダストリアルパーク千葉北（底地）

1,914

14,986.64

14,986.64

100.0

非開示(注4)

その他

213,459

953,102.54

952,781.91

100.0

100.0

合

「首都圏」とは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県を、「近畿圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県を、「中部圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。

「保有総額」は、決算日時点における貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産

内の預金は含まれていません。

(注3)34,878.55

首都圏

計

主たる用途

29,895.80

(注2)

信託不動産

(注2)

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

5,426

第11期

物流施設

(注2)

稼働率
（％）

8,284

2022年2月28日

地域(注1)

(注2)

賃貸面積
（㎡）

ロジクロス厚木

1. 本投資法人の資産の構成
用途

(注1)

賃貸可能面積（㎡）

ロジクロス福岡久山

投資法人の運用資産の状況

資産の種類

帳簿価額
（百万円）

(注1)
(注2)

計

―

「帳簿価額」は、記載未満の桁数を切捨てて表示しています。

「賃貸可能面積」、「賃貸面積」及び「稼働率」は、2022年８月31日時点のデータに基づき記載しています。なお、「賃貸可能面積」は各保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。「賃貸面積」は各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。なお、各保有資産に係る各賃貸借契約書においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。また、「稼働

(注3)
(注4)

24

率」は「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率によります。

「対総不動産賃貸事業収益比率」は当期の不動産運用収益合計に対する比率です。
テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。

25

Ⅰ 資産運用報告
3. 不動産等組入資産明細

本投資法人の保有する資産毎の賃貸事業の概要は、以下のとおりです。

2022年8月31日現在における本投資法人の保有する資産の概要は、以下のとおりです。

第11期

期末算定価額（百万円）(注2)

自 2021年 9 月 1 日

帳簿価額
（百万円）

所 在 地

所有形態

ロジクロス福岡久山

福岡県糟屋郡久山町

信託受益権

7,810

5,426

ロジクロス厚木

神奈川県厚木市

信託受益権

9,440

8,284

ロジクロス神戸三田

兵庫県神戸市

信託受益権

4,400

3,828

ロジクロス福岡久山

2

100.0

ロジクロス大阪

大阪府大阪市

信託受益権

10,3009,700

ロジクロス厚木

1

100.0

ロジクロス神戸三田

1

100.0

不動産等の名称(注1)

不動産等の名称

不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益〈期末時点〉
（％）
〈期間中〉
(注1)
(注2)
（百万円）

自 2022年 3 月 1 日

不動産
賃貸事業
収益
〈期間中〉
（百万円）

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)
非開示(注3)

愛知県名古屋市

信託受益権17,30014,410

ロジクロス習志野千葉県習志野市

信託受益権12,40011,870

ロジクロス厚木Ⅱ

神奈川県厚木市

信託受益権10,5009,952

ロジポート相模原神奈川県相模原市

信託受益権

24,50020,537

ロジポート橋本神奈川県相模原市

信託受益権

21,60017,561

ロジクロス厚木Ⅱ――

ロジポート相模原

18

99.7

694

13.8

ロジポート大阪大正

大阪府大阪市

信託受益権

12,187

10,376

ロジポート橋本

15

97.8

515

ロジポート大阪大正

10

96.0

281

ロジポート川崎ベイ――

ロジポート川崎ベイ

神奈川県川崎市

信託受益権40,68036,145

MJロジパーク船橋1

千葉県船橋市

信託受益権

6,690

5,292

MJロジパーク厚木1

神奈川県厚木市

信託受益権

7,190

6,408

MJロジパーク加須1

埼玉県加須市

信託受益権

1,560

1,210

MJロジパーク大阪1

大阪府大阪市

信託受益権

8,120

5,893

MJロジパーク福岡1

福岡県糟屋郡宇美町

信託受益権

7,230

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

505

10.0

10

100.0

515

8.2

ロジクロス習志野1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)――

非開示(注3)100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

17

99.7

713

11.4

10.3

16

100.0

541

8.6

5.6

11

100.0

286

4.6

13

99.9

915

14.6

―

―

MJロジパーク船橋1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク厚木1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

5,698

MJロジパーク福岡1

4

100.0

210

4.2

4

100.0

217

3.5

MJロジパーク土浦1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)
非開示(注3)

信託受益権

3,570

3,095

兵庫県西宮市

信託受益権

2,710

2,558

MJロジパーク春日井1

愛知県春日井市

信託受益権15,10013,439

MJロジパーク加須2

埼玉県加須市

信託受益権

1,720

1,683

MJロジパーク仙台1

宮城県多賀城市

信託受益権

7,660

7,298

MJインダストリアルパーク堺（底地）

大阪府堺市

信託受益権

5,780

5,666

MJインダストリアルパーク神戸（底地）

兵庫県神戸市

信託受益権

5,720

5,202

MJインダストリアルパーク千葉北（底地）

千葉県千葉市

信託受益権

1,980

1,914

246,147

213,459

(注2)

100.0
100.0

1

茨城県土浦市「信託受益権」とは不動産を主な信託財産とする信託受益権を表しています。

2
10

MJロジパーク大阪1

MJロジパーク西宮1(注1)

ロジクロス大阪
ロジクロス名古屋笠寺

MJロジパーク加須1

MJロジパーク土浦1

計

至 2022年 8 月31日

対総不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益比率 〈期末時点〉
（％）
(注1)
(注2)
（％）

ロジクロス名古屋笠寺

合「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づき、決算日を調査の時点とした不動産鑑定

MJロジパーク西宮1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

MJロジパーク春日井1

2

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク加須2

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク仙台1

3

100.0

235

4.7

3

100.0

237

3.8

MJインダストリアルパーク堺
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJインダストリアルパーク神戸
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJインダストリアルパーク千葉北
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

79

99.6

5,028

100.0

94

100.0

6,276

100.0

合
(注1)

評価額を記載しています。

(注2)
(注3)

26

第12期

至 2022年 2 月28日

計「テナント総数」は、各期末現在のデータに基づき記載しています。「テナント総数」は、各物件において所有者である本投資法人又は各信託受託者との間で直接賃貸借契約等を締結している賃借人を1テナントとして算出しています。但し、各保有資産につき同一のテナントが同一の物件に関して複数の対象賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは１として「テナント総数」を算出しています。

「稼働率」は、各期末現在のデータに基づき、「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率によります。
テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。

27

Ⅰ 資産運用報告
4. 特定取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

5. その他資産の状況
本投資法人の保有する不動産信託受益権は、前記「3. 不動産等組入資産明細」に一括して記載しています。

6. 国及び地域毎の資産保有状況
日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。

保有不動産の資本的支出
1. 資本的支出の予定
本投資法人が保有している不動産等に関して、現在計画されている修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）

不動産等の名称（所在）目

ＭＪロジパーク加須１（埼玉県加須市）

エレベーター改修工事

自 2022年12月
至 2022年12月

13

―

―

ＭＪロジパーク福岡１（福岡県糟屋郡宇美町）

外壁改修工事（第1期）

自 2023年3月
至 2023年8月

83

―

―

的

予定期間

総

額

当期支払額

既支払総額

(注) 百万円未満を切捨てて記載しています。

2. 期中の資本的支出
本投資法人が2022年８月31日現在保有する不動産等に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事はありません。当期中の資本的支出は182百万円であり、費用に区分された修繕費105百万円と合わせ、合計288百万円の工事を実施しています。

3. 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。

(単位：千円)

期

第8期

第9期

第10期

第11期

第12期

営業期間

自 2020年 3 月 1 日
至 2020年 8 月31日

自 2020年 9 月 1 日
至 2021年 2 月28日

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

当期首積立金残高

376,229

448,139554,768

659,295

760,477

当期積立額

71,910106,629

104,527

101,182

147,240

当期積立金取崩額
次期繰越額

―

―

―

―

―

448,139554,768

659,295

760,477

907,717(注) 本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30％を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。

28

29

Ⅰ 資産運用報告

費用・負債の状況

区分

1. 運用等に係る費用明細項(単位：千円)

第11期

目

第12期

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

資産運用報酬(注)自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

475,962

527,144

資産保管報酬

1,570

1,690

一般事務委託報酬

17,686

18,860

役員報酬

2,400

2,400

支払手数料

102,961

136,112

その他費用

43,50239,366644,082

725,574

合

計

短期借入金

借入先

借入日

株式会社みずほ銀行(注２)2022年 3 月１日

計の長期借入金

一年内返済予定

株式会社三菱UFJ銀行

2017年 9 月14日

株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行

2018年 9 月14日
計

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

1,760

1,760
1,330

株式会社福岡銀行

450

450

株式会社福岡銀行

900

株式会社三菱UFJ銀行

620

―

2,700

―

2,700

430

430

2,050

2,050

830

830

3,310

3,310

(注1)

0.1523%

返済期限

返済方法

使途

摘要

2023年 3 月１日

期限一括
返済

(注3)

無担保
無保証

長
期
借
入
金

2022年 9 月14日

0.2400％2022年 9 月14日

期限一括
返済

(注3)

無担保
無保証

返済期限

900

0.4288％2024年 9 月14日

620

0.4675％

2025年 9 月14日

710

710

0.5075％

2026年 9 月14日

株式会社三菱UFJ銀行

1,340

1,340

株式会社三菱UFJ銀行

1,340

1,340

株式会社三井住友銀行

880

880

0.5500％2027年 9 月14日

株式会社みずほ銀行

880

880

農林中央金庫800

800

0.3950％2025年 9 月14日

株式会社新生銀行

500

500

0.4538％2026年 9 月14日

830

830
0.5750％2028年 9 月14日

2017年 9 月14日

2018年 9 月14日

807

807

1,256

1,256

株式会社三井住友銀行

2019年 9 月 2 日

3,000

3,000

0.2500％2023年 9 月 2 日

株式会社三菱UFJ銀行

2019年 9 月30日

4,000

4,000

0.4900％2029年 9 月30日

農林中央金庫

1,250

1,250

全国信用協同組合連合会

1,250

1,250

0.1800％2024年10月 9 日

0.2160％2025年10月 9 日

0.2600％2026年10月 9 日
2027年10月 9 日

株式会社三菱UFJ銀行

200

200

2,400

2,400

株式会社七十七銀行

400

400

株式会社新生銀行

1,250

1,250

0.2400％

株式会社福岡銀行

750

750

0.4200％2028年10月10日

株式会社三井住友銀行

1,150

1,150

0.2000％2024年 9 月 1 日

全国信用協同組合連合会

2019年10月 9 日

1,500

1,500

株式会社富山銀行

300

300

農林中央金庫800

800

0.2663％500

500

0.3125％

2026年 9 月 1 日

900

900

株式会社七十七銀行

500

500

0.4238％2028年 9 月 1 日

株式会社みずほ銀行

1,750

1,750

0.4182％

2029年 9 月 1 日

株式会社三菱UFJ銀行

2,000

2,000

0.4683％

株式会社山梨中央銀行

500

500

株式会社山口銀行

500

500

750

750

農林中央金庫株式会社福岡銀行

信金中央金庫30(注1)

2023年 9 月14日

株式会社みずほ銀行
0.3575％

平均利率

0.3913％

信金中央金庫
平均利率

当期末
残高
（百万円）

1,330

株式会社福岡銀行

2022年８月31日現在における借入金の状況は、以下のとおりです。

当期首
残高
（百万円）

株式会社三菱UFJ銀行

株式会社みずほ銀行

2. 借入状況

借入日

株式会社みずほ銀行

株式会社三菱UFJ銀行(注) 資産運用報酬には上記記載金額の他、投資不動産の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬分第12期458,380千円が含まれます。

区
分

借入先

2020年 9 月 1 日

2020年10月 9 日

0.2000％0.5000％0.2413％

返済方法

使途

摘要

期限一括
返済

(注３)

無担保
無保証

2025年 9 月 1 日

2030年 8 月30日
2025年10月 9 日

31

Ⅰ 資産運用報告
区
分

借入先

借入日

株式会社三井住友銀行

平均利率
(注1)

返済期限

1,350

1,350

0.2100％2025年 3 月 9 日

900

900

0.3663％

2027年 3 月 9 日

農林中央金庫900

900

株式会社千葉銀行

800

800

0.4313％2028年 3 月 9 日

株式会社福岡銀行

500

500

500

500

2021年 3 月 9 日

株式会社西日本シティ銀行

0.5013％2029年 3 月 9 日

500

500

株式会社みずほ銀行

1,050

1,050

0.5549％2030年 3 月 9 日

株式会社三菱UFJ銀行

1,000

1,000

0.6176％2031年 3 月 7 日

株式会社山口銀行

1,000

1,000

0.6500％2033年 3 月 9 日

800

800

0.3963％2028年 3 月19日

1,000

1,000

0.4663％2029年 3 月19日

500

500

0.2500%2026年 9 月 1 日

720

720

0.3738%2028年 9 月14日

1,491

1,491

0.4400%2029年 9 月14日

株式会社三井住友銀行

－

1,000

0.2200%2026年 3 月 1 日

全国信用協同組合連合会

－

2,000

0.2500%2027年 3 月 1 日

株式会社西日本シティ銀行－

500

0.4575%

2028年 3 月 1 日

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社日本政策投資銀行

2021年 3 月19日
2021年 9 月 1 日
2021年 9 月14日

株式会社三菱UFJ銀行

－

1,000

株式会社七十七銀行－

500

株式会社千葉銀行－

500

株式会社八十二銀行

－

1,000

株式会社大和ネクスト銀行

－

1,000

－

500

－

500

株式会社福岡銀行－

1,000

株式会社西日本シティ銀行－

500

株式会社みずほ銀行

－

1,000

信金中央金庫－2,000

株式会社新生銀行－

1,000

株式会社山口銀行－

1,000

株式会社山形銀行－

1,000

株式会社群馬銀行－

1,000

株式会社京葉銀行
株式会社中国銀行

32

当期末
残高
（百万円）

信金中央金庫株式会社七十七銀行

長
期
借
入
金

当期首
残高
（百万円）

2022年３月１日

返済方法

使途

摘要

区
分
長
期
借
入
金

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

－

1,000

0.7025%－2,000

0.7125%－1,000

0.5000%計

53,06474,064

計56,37480,074

借入先

借入日

株式会社関西みらい銀行
農林中央金庫2022年３月１日

株式会社山梨中央銀行
合

平均利率
(注1)

返済期限

返済方法

使途

2032年 3 月 1 日

期限一括
返済

(注3)

(注1)

変動金利の平均利率は、日数及び借入残高による期中の加重平均を記載しております。なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含んでいません。

(注3)

資金使途は、いずれも不動産又は不動産信託受益権の購入代金及びその付随費用、借入金の返済資金等です。

(注2)

摘要
無担保
無保証

株式会社みずほ銀行から2022年3月１日に借り入れた短期借入金3,800百万円のうち、1,100百万円は2022年４月１日に期限前弁済しています。

3. 投資法人債
2022年８月31日現在における投資法人債の状況は、以下のとおりです。
銘

期限一括
返済

(注3)

無担保
無保証

柄

発行年月日

第1回無担保投資法人債（グリーンボンド）

2021年 4 月14日
計

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

2,000

2,000

2,000

2,000

利率

償還期限

償還方法

使途

摘要

0.7000％2036年 4 月14日

期限一括

(注)

無担保
無保証

(注) 資金使途は、借入金の返済資金です。

0.5263%2029年 3 月 1 日

0.5662%

2030年 3 月 1 日

0.6340%2031年 3 月 1 日

0.7025%2032年 3 月 1 日

4. 短期投資法人債
該当事項はありません。

5. 新投資口予約権
該当事項はありません。

33

Ⅰ 資産運用報告

期中の売買状況

4. 利害関係人等との取引状況(1) 取引状況

1. 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況
取得

不動産等の名称

ロジクロス厚木Ⅱ
ロジポート川崎ベイ

譲渡
（注１）

取得価格
（百万円）

取得年月日

2022年3月１日

（注２）

合計

該当事項はありません。

－

譲渡年月日

譲渡価格
（百万円）

帳簿価格
（百万円）

(2) 支払手数料等の金額

売却損益
（百万円）

当期における利害関係人等との取引状況は、以下のとおりです。

9,838

－

－

－

－

36,000－－－－45,838－－－－(注１) 「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を考慮しない金額（信託受益権売買契約書に記載された不動産等の売買金額）を記載しています。
(注２) ロジポート川崎ベイに係る取得価格は、本投資法人が取得した本物件の信託受益権の準共有持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。

取引年月日

資産の内容

ロジポート川崎ベイ

2022年
３月１日

不動産
信託受益権

－

－

－

（注３）

合計

その他賃貸事業費用

22,826
136,112

総額に対する割合（B/A）（％）

三菱地所株式会社

29,82810.8

株式会社東京流通センター

4,057

1.5

三菱地所株式会社

3,300

14.5

三菱地所株式会社

109,009

80.1

150

0.1

株式会社三菱地所設計

5. 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
取得価格
又は譲渡価格（注１）（百万円）
ロジクロス厚木Ⅱ

275,605

支 払 先支払額（B）（千円）

される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。

3. 特定資産の価格等の調査

取得

利害関係人等との取引内訳

支払手数料の総額（A）（千円）(注) 利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定

該当事項はありません。

不動産等の名称

分

管理業務費

支払手数料

2. その他の資産の売買状況等

取得
又は
譲渡

区

9,838

不動産鑑定評価額
（注２）

（百万円）

本投資法人の資産運用会社（三菱地所投資顧問株式会社）は、2022年8月31日現在において金融商品取引法上の第二種金融商品取不動産
鑑定評価機関

10,500

株式会社谷澤総合鑑定所

36,00040,365

一般財団法人日本不動産研究所

45,83850,865－価格時点

引業、宅地建物取引業及び不動産特定共同事業を兼業していますが、該当する取引はありません。また、同社（三菱地所投資顧問株式会社）は、第一種金融商品取引業の業務は兼業しておらず、該当する取引はありません。

2021年
12月20日－(注１) 「取得価格又は譲渡価格」は、当該不動産等の取得又は譲渡に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を考慮しない金額（信託受益権売買契約書に記載された不動産等の売買金額）を記載しています。
(注２) 上記記載の不動産鑑定評価額は、各不動産鑑定機関が不動産鑑定評価基準各論第３章「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」に基づき実施しております。
(注３) ロジポート川崎ベイに係る取得価格及び不動産鑑定評価額は、本投資法人が取得した本物件の信託受益権の準共有持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。

34

35

Ⅰ 資産運用報告

Ⅱ 貸借対照表

経理の状況
1. 資産、負債、元本及び損益の状況「Ⅱ貸借対照表」、「Ⅲ損益計算書」、「Ⅳ投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ注記表」及び「Ⅵ金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。
貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表及び金銭の分配に関する計算書の前期情報はご参考であり、当期においては「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではありません。
また、キャッシュ・フロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではな
いため、会計監査人の監査は受けておりません。

2. 減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。

3. 不動産等の評価方法の変更
該当事項はありません。

4. 自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません。

その他
1. お知らせ(1) 投資主総会

該当事項はありません。

(2) 投資法人役員会

該当事項はありません。

2. 海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません。

3. 海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません。

4. その他(単位：千円)前期（ご参考）当2022年2月28日

期

2022年8月31日

資産の部
流動資産
現金及び預金5,380,624

4,241,958

信託現金及び信託預金

6,836,890

8,546,883

営業未収入金38,45770,995

前払費用

22,284

24,771－

1,777,083

未収消費税等
その他
流動資産合計1,890－

12,280,146

14,661,691

固定資産
有形固定資産信託建物※1

減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物

69,433,894※1△5,420,209
64,013,685※1

2,415,040

88,264,585△6,468,958
81,795,626※1

3,253,880

減価償却累計額△150,817△182,807

信託構築物（純額）

2,264,223

3,071,073

信託機械及び装置

202,323

210,718

減価償却累計額△35,872△47,632

信託機械及び装置（純額）

166,450

163,085

信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）

33,20050,345△7,116△10,610

26,08339,735

信託土地

101,608,148

128,389,735

有形固定資産合計

168,078,592

213,459,256

1,085

135

541

491

1,626

626

無形固定資産ソフトウェア
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
繰延税金資産1411

長期前払費用33,33942,022

敷金及び保証金

10,00010,000

投資その他の資産合計

43,35452,033

168,123,573

213,511,916

180,403,720

228,173,608

固定資産合計
資産合計

本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

36

37

Ⅱ 貸借対照表

Ⅲ 損益計算書(単位：千円)前期（ご参考）当2022年2月28日

前期（ご参考）2022年8月31日

自 2021年 9 月 1 日

至 2022年 2 月28日

当自 2022年 3 月 1 日期

至 2022年 8 月31日

営業収益

負債の部
流動負債

賃貸事業収入※1

4,798,577※1

その他賃貸事業収入※1

230,320※1

5,934,447
342,352

営業未払金

189,127

313,482

短期借入金

ー2,700,000

3,310,000

3,310,000

賃貸事業費用
資産運用報酬

475,962

資産保管手数料

1,570

1,690

一般事務委託手数料

17,686

18,860

1年内返済予定の長期借入金
未払金

12,754

12,075

未払分配金

4,632

5,065

未払費用

647,119745,555

未払法人税等904835

未払消費税等

281,822－

前受金

876,143

1,107,517

預り金83

125,235

その他

ー

10,337

流動負債合計

5,322,587

8,330,104

投資法人債

2,000,000

2,000,000

長期借入金

53,064,000

74,064,000

信託預り敷金及び保証金

3,712,060

4,156,439

固定負債合計58,776,060

80,220,439

64,098,648

88,550,544

固定負債

負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額

115,191,501

138,335,652

出資総額控除額△1,427,014△1,692,595

出資総額（純額）

113,764,487

136,643,057

剰余金
2,540,583

2,980,006

剰余金合計

2,540,583

2,980,006

投資主資本合計

負債純資産合計

営業収益合計116,305,071※2

116,305,071
180,403,720

5,028,898

6,276,799

営業費用※1

1,744,322※1

2,221,313
527,144

役員報酬

2,400

2,400

支払手数料

102,961

136,112

その他営業費用
営業費用合計営業利益

43,50239,366

2,388,405

2,946,887

2,640,493

3,329,911

57

58

営業外収益
受取利息
受取損害賠償金
未払分配金除斥益
営業外収益合計

36,387

－

737

529

37,182

587

営業外費用
支払利息

111,309175,254

投資法人債利息

6,916

7,038

融資関連費用

2,899

4,328

投資口交付費－163,186

固定資産圧縮損

15,157－

営業外費用合計

136,283

349,807

経常利益

2,541,392

2,980,692

税引前当期純利益

2,541,392

2,980,692

法人税、住民税及び事業税

913

844

法人税等調整額△33

法人税等合計909

847

2,540,482

2,979,844

当期純利益

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

純資産合計

38

(単位：千円)期

前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

101

162

2,540,583

2,980,006

139,623,063※2

139,623,063
228,173,608

39

Ⅴ 注記表Ⅳ 投 資 主 資 本 等変動計算書
前期

自 2021年9月1日

至 2022年2月28日（ご参考）(単位：千円)前期（ご参考）

投資主資本
出資総額

当期首残高

自 2021年 9 月 1 日

剰 余 金
当期未処分利益
又は当期未処理損失
（△）

出資総額

出資総額
控除額

出資総額
（純額）

115,191,501△1,162,998

114,028,503

剰余金合計

2,381,722

2,381,722

投資主資本
合計

純資産合計

116,410,225

116,410,225

利益超過分配―△264,016△264,016――△264,016△264,016

剰余金の配当―――△2,381,621△2,381,621△2,381,621△2,381,621

当期純利益

―

―

―

2,540,482

2,540,482

2,540,482

2,540,482

当期末残高

当期

―

△264,016△264,016

158,861

158,861△105,154△105,154※1115,191,501△1,427,014

113,764,487

2,540,583

2,540,583

116,305,071

116,305,071

自 2022年3月1日

至 2022年8月31日(単位：千円)
投資主資本

出資総額

剰 余 金
当期未処分利益
又は当期未処理損失
（△）

投資主資本
合計

純資産合計

2,540,583

116,305,071

116,305,071―

23,144,150

23,144,150

出資総額

出資総額
控除額

出資総額
（純額）

115,191,501△1,427,014

113,764,487

2,540,583

23,144,150―

23,144,150―

利益超過分配―△265,580△265,580――△265,580△265,580

剰余金の配当―――△2,540,421△2,540,421△2,540,421△2,540,421

当期首残高

剰余金合計

当期変動額
新投資口の発行

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

40

当

至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日

該当事項はありません。

期

至 2022年 8 月31日

該当事項はありません。

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

当期変動額

当期変動額合計(継続企業の前提に関する注記)

―

―

―

2,979,844

2,979,844

2,979,844

2,979,844

23,144,150△265,580

22,878,569

439,422439,422

23,317,992

23,317,992※1138,335,652△1,692,595

136,643,057

2,980,006

2,980,006

139,623,063

139,623,063

前期（ご参考）自 2021年 9 月 1 日

至 2022年 2 月28日

当自 2022年 3 月 1 日期

至 2022年 8 月31日

1. 固定資産の減価償却の方
法(1) 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
2年～63年
構築物
10年～58年
機械及び装置
8年～12年
工具、器具及び備品
3年～15年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

(1) 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
2年～63年
構築物
10年～58年
機械及び装置
8年～12年
工具、器具及び備品
3年～15年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

2. 繰延資産の処理方法

該当事項はありません。

投資口交付費発生時に全額費用処理しています。

3. 収益及び費用の計上基準(1) 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当
該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入（附加使用料）
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
(2) 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。

(1) 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当
該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入（附加使用料）
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
(2) 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。

41

Ⅴ 注記表前期（ご参考）自 2021年 9 月 1 日

4. その他計算書類作成のための基本となる重要な事項当至 2022年 2 月28日

・

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託預り敷金及び保証金

自 2022年 3 月 1 日期

至 2022年 8 月31日

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託預り敷金及び保証金

至 2022年2月28日）（ご参考）

収益認識に関する会計基準等の適用「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。）等を当期の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。
これによる当期の計算書類に与える影響はありません。
当期（自 2022年3月1日

至 2022年8月31日）

該当事項はありません。

(表示方法の変更に関する注記)
前期（自 2021年9月1日

至 2022年2月28日）（ご参考）

時価の算定に関する会計基準等の適用「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。）等を当期の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年7月4日）第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる当期の計算書類に与える影響はありません。
当期（自 2022年3月1日

至 2022年8月31日）

該当事項はありません。

前期（ご参考）・(会計方針の変更に関する注記)
前期（自 2021年9月1日(貸借対照表に関する注記)
当

2022年 2 月28日

※1. 有形固定資産の圧縮記帳額（単位：千円）
31,22022,166

信託建物
信託構築物

期

2022年 8 月31日

※1. 有形固定資産の圧縮記帳額（単位：千円）
31,22022,166

信託建物
信託構築物※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額（単位：千円）（単位：千円）
50,00050,000(損益計算書に関する注記)
前期（ご参考）自 2021年 9 月 1 日

当至 2022年 2 月28日

※1. 不動産事業損益の内訳

自 2022年 3 月 1 日（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
計
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他賃貸収入
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
公租公課
保険料
修繕費
水道光熱費
減価償却費
信託報酬
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

4,606,378
192,198
4,798,577
151,770
78,550230,320
5,028,898
212,078
407,631
7,202
62,387
144,931886,5123,710
19,867
1,744,322
3,284,575

期

至 2022年 8 月31日

※1. 不動産事業損益の内訳（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
計
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他賃貸収入
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
公租公課
保険料
修繕費
水道光熱費
減価償却費
信託報酬
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

5,682,416
252,030
5,934,447
220,513
121,839
342,352
6,276,799
275,605
475,490
10,631
105,563
231,154
1,095,994
4,047
22,8262,221,313
4,055,485(投資主資本等変動計算書に関する注記)
前期（ご参考）自 2021年 9 月 1 日※1. 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数42

当至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日

10,000,000口
391,135口期

至 2022年 8 月31日

※1. 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

10,000,000口
449,935口

43

Ⅴ 注記表(税効果会計に関する注記)(金融商品に関する注記)

前期（ご参考）当2022年 2 月28日

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産小計繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）

前期（自 2021年9月1日

期（単位：千円）
14
14
14
14

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産小計繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）（単位：千円）
11
11
11
11

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるとき 2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳の、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位：％）（単位：％）
法定実効税率
31.46
法定実効税率
31.46
（調整）
（調整）
支払分配金の損金算入額△31.45
支払分配金の損金算入額△31.45
その他
0.02
その他
0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.04
0.03

(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行により調達しています。
資金の借入れ及び投資法人債の発行においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、調達期間、借入れ又は投資法人債の返済・償還期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関
投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、(リースにより使用する固定資産に関する注記)

当期においてデリバティブ取引は行っていません。

前期（ご参考）当2022年 2 月28日

該当事項はありません。

至 2022年2月28日）（ご参考）1.金融商品の状況に関する事項

2022年 8 月31日

期2022年 8 月31日

該当事項はありません。

(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済・償還期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金及び投資法人債が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。
また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引
によるヘッジを検討する体制としています。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとしています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

44

45

Ⅴ 注記表当期（自 2022年3月1日

2.金融商品の時価等に関する事項
2022年２月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位：千円)

貸借対照表計上額

時

価(注1)

差

額

至 2022年8月31日）

1.金融商品の状況に関する事項(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行により調達しています。
資金の借入れ及び投資法人債の発行においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、調達期間、借入れ又は投資法人債の返済・償還期日等を考慮し行います。

(1) 一年内返済予定の長期借入金

3,310,000

3,316,298

6,298(2) 投資法人債

2,000,000

1,973,800△26,200

投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供する(3) 長期借入金

53,064,000

53,888,893

824,893

ことがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミ

58,374,000

59,178,991

804,991

ットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。

合計

借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関

加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮(注1) 金融商品の時価の算定方法(1) 一年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
日本証券業協会による公表参考値によっています。

当期においてデリバティブ取引は行っていません。

(注2) 借入金及びその他の有利子負債の決算日（2022年2月28日）後の返済予定額(単位：千円)
1年超
2年以内

1年以内

2年超
3年以内

3年超
4年以内

4年超
5年以内

5年超

3,310,000

―

―

―

―

―

―

―

―

―

―

2,000,000

長期借入金

―

6,540,000

4,550,000

6,320,000

5,010,000

30,644,000

3,310,000

6,540,000

4,550,000

6,320,000

5,010,000

32,644,000

計(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済・償還期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金及び投資法人債が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金

投資法人債

合

また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、(2) 投資法人債

一年内返済予定の長期借入金

しつつ、投資口の追加発行を行います。

融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。
また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引
によるヘッジを検討する体制としています。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとしています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

46

47

Ⅴ 注記表2.金融商品の時価等に関する事項
2022年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷(賃貸等不動産に関する注記)
前期（自 2021年9月1日

至 2022年2月28日）（ご参考）

本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。

金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

貸借対照表計上額

時

価(注1)

差

額

期首残高

(1) 一年内返済予定の長期借入金

3,310,000

3,311,351

1,351(2) 投資法人債

2,000,000

1,950,000△50,000(3) 長期借入金

74,064,000

75,026,006

962,006

79,374,000

80,287,357

913,357

合計

168,848,938

168,078,592

191,520,000

なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期(2) 投資法人債

当期（自 2022年3月1日

至 2022年8月31日）

本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。

日本証券業協会による公表参考値によっています。

(単位：千円)

貸借対照表計上額(注1)(注2) 借入金及びその他の有利子負債の決算日（2022年8月31日）後の返済予定額(単位：千円)
1年超
2年以内

1年以内

48

△770,346(注3)(注3) 期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

2年超
3年以内

3年超
4年以内

4年超
5年以内

期首残高
168,078,592

5年超

3,310,000

―

―

―

―

―

投資法人債

―

―

―

―

―

2,000,000

長期借入金

―

6,540,000

5,900,000

5,970,000

7,910,000

47,744,000

3,310,000

6,540,000

5,900,000

5,970,000

7,910,000

49,744,000

計

期末時価
期末残高

(注2) 期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出（131,323千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（886,512千円）等によるものです。

(1) 一年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金合

期中増減額(注2)(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

(注1) 金融商品の時価の算定方法

一年内返済予定の長期借入金(単位：千円)

貸借対照表計上額(注1)(単位：千円)

期中増減額(注2)

期末時価
期末残高

45,380,664

213,459,256(注3)

246,147,500(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

(注2) 期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権の取得（46,294,212千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,095,994千円）等によるものです。

(注3) 期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益については、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。

49

Ⅴ 注記表(関連当事者との取引に関する注記)(重要な後発事象に関する注記)

前期（自 2021年9月1日

前期（自 2021年9月1日

至 2022年2月28日）（ご参考）

当期（自 2022年3月1日

至 2022年2月28日）（ご参考）

新投資口の発行

該当事項はありません。

本投資法人は、2022年２月７日及び2022年２月16日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、2022年３月１日に公募に至 2022年8月31日）

よる新投資口の発行に係る払込みが、2022年３月23日に第三者割当による新投資口の発行に係る払込みが、それぞれ完了しました。

該当事項はありません。

＜公募による新投資口の発行＞(1口当たり情報に関する注記)
前期（ご参考）自 2021年 9 月 1 日

当至 2022年 2 月28日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

自 2022年 3 月 1 日

297,352円
6,495円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

期

至 2022年 8 月31日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

310,318円
6,627円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

(注) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期（ご参考）当

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

期

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

当期純利益

（千円）

2,540,482

2,979,844

普通投資主に帰属しない金額

（千円）

―

―

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,540,482

2,979,844

期中平均投資口数（口）

391,135

449,600

発行新投資口数： 56,000口

発行価格（募集価格）： １口当たり406,965円

発行価格（募集価格）の総額： 22,790,040,000円

発行価額（払込金額）： １口当たり393,608円

発行価額（払込金額）の総額： 22,042,048,000円

払込期日： 2022年３月１日＜第三者割当による新投資口の発行＞
発行新投資口数： 2,800口

発行価額（払込金額）： １口当たり393,608円

発行価額（払込金額）の総額： 1,102,102,400円

払込期日： 2022年３月23日

割当先： ＳＭＢＣ日興証券株式会社

当期（自 2022年3月1日

至 2022年8月31日）

新投資口の発行
本投資法人は、2022年10月14日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議しました。なお、一口当たりの発行価格等については、今後開催される役員会にて決定される予定です。
＜公募による新投資口の発行＞
発行新投資口数： 51,000口（注）＜第三者割当による新投資口の発行＞
発行新投資口数： 2,550口

割当先： 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社（注）国内一般募集にあたり、その需要状況を勘案した上で、国内における事務主幹事証券会社である三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社が投資家から借り入れる投資口（以下、「借入投資口」といいます。）の日本国内における売出し（以下、「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があり、かかるオーバーアロットメントによる売出しに関連して、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社に借入投資口の返還に必要な投資口を取得させるために行うものであり、発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。

50

51

Ⅴ 注記表(収益認識に関する注記)

３．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報（１）契約資産及び契約負債の残高等

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期（自 2021年9月1日

至 2022年2月28日）（ご参考）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１）

水道光熱費収入（注２）151,770

151,770―

4,877,127

151,7705,028,898

その他
合

計

外部顧客への売上高（注１） 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる
収益は水道光熱費収入です。

（注２） 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

当期（自 2022年3月1日

当期
自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

顧客との契約から生じた債権（期首残高）

32,55329,511

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

29,511

59,153

契約資産（期首残高）――

契約資産（期末残高）――

契約負債（期首残高）――

契約負債（期末残高）――（２）残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。

至 2022年8月31日）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１）

水道光熱費収入（注２）その他
合（単位：千円）前期（ご参考）自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

計

外部顧客への売上高

220,513220,513―

6,056,286

220,513

6,276,799

なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項（2）の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

（注１） 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる
収益は水道光熱費収入です。

（注２） 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報(重要な会計方針に係る事項に関する注記)に記載のとおりです。

52

53

Ⅶ 独立監査人の監査報告書

Ⅵ 金 銭 の 分 配 に係る計算書
前期（ご参考）当

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

Ⅰ. 当期未処分利益

独立監査人の監査報告書

期

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

2,540,583,889円

2,980,006,749円

2022年10月14日

Ⅱ. 利益超過分配金加算額
出資総額控除額
Ⅲ. 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）

328,452,550円
3,308,372,055円（7,174円）

うち利益分配金（7,353円）

2,540,421,825円（うち1口当たり利益分配金）（うち1口当たり利益超過分配金）（679円）（730円）

額を超えるものとしています。かかる方針により、当期にを超えるものとしています。かかる方針により、当期につ

総 口 数 391,135 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る

2,540,421,825円を利益分配金として分配することとしました。

なお、本投資法人は、本投資法人の規約第35条第２項に定める金銭の分配の方針に基づき、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行います。

かかる方針をふまえ、減価償却費の30％にほぼ相当する額である265,580,665円を、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として分配することとしました。

指定有限責任社員
業務執行社員本投資法人の規約第35条第１項に定める分配方針に基づき、分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定されついては、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口のEY新日本有限責任監査法人
東京事務所

87,244円

づき、分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金

御 中328,452,550円

162,064円
本投資法人の規約第35条第１項に定める分配方針に基役 員 会（6,623円）

265,580,665円

Ⅳ. 次期繰越利益

三菱地所物流リート投資法人

2,979,919,505円（6,495円）

うち利益超過分配金

分配金の額の算出方法

265,580,665円
2,806,002,490円

指定有限責任社員ている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額

業務執行社員

公認会計士

柳

公認会計士

大

井
久

保

浩

一
照

代

いては、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数449,935口の整数倍の最大値となる2,979,919,505
円を利益分配金として分配することとしました。

なお、本投資法人は、本投資法人の規約第35条第２項に定める金銭の分配の方針に基づき、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行います。

かかる方針をふまえ、減価償却費の30％にほぼ相当する

額 である328,452,550円 を 、 利益 を 超 える 金銭 の 分配
（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として分配することとしました。

(注) 本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たないこと、若しくは分配金額が投資法人に係る課税の特例規

監査意見
当監査法人は、投資信託及び投資法人に関する法律第１３０ 条の規定に基づき、三菱地所物流リート投資法人の２０２２ 年３ 月
１ 日から２０２２ 年８ 月３１ 日までの第１２期営業期間の計算書類、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書及び注記表、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにその附属明細書（資産運用報告及びその附属明細書については、会計に関する部分に限る。以下同じ。）（以下「計算書類等」という。）について監査を行った。なお、資産運用報告及びその附属明細書について監査意見の対象とした会計に関する部分は、資産運用報告及びその附属明細書に記載されている事項のうち会計帳簿の記録に基づく記載部分である。
当監査法人は、上記の計算書類等が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、当該計算書類等に係る期間の財産及び損益の状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

定における要件を満たさないことにより、又はその他投資主の利益を最大化するため、本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般社団法人投資信託協会規則を含みます。）において定める金額を上限に、利益を超えて金銭の分配をすることができます。

監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「計算書類等の監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

54

55

Ⅶ 独立監査人の 監 査 報 告 書
その他の記載内容
その他の記載内容は、資産運用報告及びその附属明細書に含まれる情報のうち、監査意見の対象とした会計に関する部分以外の情して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
• 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プロ

記事項の妥当性を評価する。

セスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

• 経営者が継続企業を前提として計算書類等を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業

当監査法人の計算書類等に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において計算書類等の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な計算書類等の監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と計算書類

不確実性に関する計算書類等の注記事項が適切でない場合は、計算書類等に対して除外事項付意見を表明することが求められて等又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にそのいる。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企

他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

業として存続できなくなる可能性がある。
• 計算書類等の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた計算書類等の表示、構成及び内容、並びに計算書類等が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

計算書類等に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算書類等を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない計算書類等を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

部統制を整備及び運用することが含まれる。
計算書類等を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき計算書類等を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）１．上記は独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しています。

計算書類等の監査における監査人の責任

２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての計算書類等に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から計算書類等に対する意見を表明することにある。虚偽表示
は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、計算書類等の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
• 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
• 計算書類等の監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際
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57

Ⅷ キャッシュ・フ ロ ー 計 算 書（ 参 考 情 報 ）(単位：千円)前期（ご参考）当

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資口交付費
受取利息
支払利息
投資法人債利息
未払分配金除斥益
受取損害賠償金
固定資産圧縮損
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入利益分配金の支払額
利益超過分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高※1期(重要な会計方針に関する注記)（参考情報）
前期（ご参考）自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

2,541,392
887,512―△57
111,309
6,916△737△36,387
15,157
4,954
594,077△306
8,371△58,169
1,595
83,773281,822△1,248△44,444
4,395,532
57△121,243△835
4,273,511

2,980,692
1,096,994
163,186△58
175,254
7,038
△529
―
―
△32,537△1,777,083△2,487△8,682
37,838△679
84,203△281,822
231,374
137,379
2,810,080
58△168,059△913
2,641,165△175,529
35,200△14,179△154,509△46,390,140
475,849△31,470△45,945,761―△1,400,000
2,711,000△2,211,000―△2,381,210△263,864△3,545,074
573,927
11,643,587
12,217,514

3,800,000△1,100,000
21,000,000―
22,980,964△2,539,745△265,296
43,875,923
571,327
12,217,514
12,788,842※1

当自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金期

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3す。

す。

預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっていま

預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっていま(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)（参考情報）
前期（ご参考）自 2021年 9 月 1 日

至 2022年 2 月28日

当自 2022年 3 月 1 日期

至 2022年 8 月31日

※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額 ※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額
との関係
との関係
（単位：千円）（単位：千円）（2022年2月28日現在）（2022年8月31日現在）
現金及び預金5,380,624
現金及び預金4,241,958
信託現金及び信託預金
6,836,890
信託現金及び信託預金
8,546,883
現金及び現金同等物
現金及び現金同等物
12,217,514
12,788,842(注) キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッシュ・フ
ロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。

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59

投資主インフォメーション▶

投資口価格の推移
（円）

▶

投資口価格
（左軸）

550,000（口）

終値：478,500 円

出来高
（右軸）

（2022年8月31日時点）

500,000

66,500

決算期日

毎年2月末日、8月末日

35,000

投資主総会

2年に1回以上開催分配金支払確定基準日

毎年2月末日、8月末日（分配金は支払確定基準日より3か月以内にお支払いたします。
）

上場金融商品取引所

東京証券取引所（銘柄コード：3481）

公告方法

電子公告により、
電子公告サービスのサイト（http://kmasterplus.pronexus.co.jp/main/corp/m/3/m307/index.html）に掲載いたします。
本投資法人ホームページ（https://mel-reit.co.jp/ja/notice/index.html）
からもご覧いただけます。

30,000450,000

25,000400,000

投資主メモ

20,000350,000

15,000300,000

10,000250,000

5,000

200,000

0

▶

2017年
9月14日

2018年
2月28日

2018年
8月31日

2019年
2月28日

2019年
8月30日

2020年
2月28日

2020年
8月31日

2022年
2月28日

2022年
8月31日

255名（2.6%）

証券会社等 20名
（0.2%）

金融機関

177名（1.8%）

郵送物送付先及びお問い合わせ先投 資口に関する住所変更等のお届出及びご照会について
住所・氏名等の変更は、お取引の証
券会社にお申し出ください。

証券会社等14,831口（3.3%）

分配金について「分配金」
は「分配金領収証」
をお近くのゆうちょ銀行並びに郵便局にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、
「分配金
領収証」
裏面に受取方法を指定し、上記の郵送物送付先及びお問い合わせ
け取りください。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続

その他国内法人

27,916口（6.2%）

33,491口（7.4%）

三菱地所による
本投資法人への出資口数（2022年8月末現在）

投資口数449,935口

個人・その他▶

分配金計算書について
市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
法令に定められたとおり、分配金等の支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。このため、投資主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。

18,350口（4.1％）

金融機関

8,822名（93.1%）

きをご希望の方は、お取引の証券会社等へお問い合わせください。

個人・その他

99,010口（22.0%）

投資主数
9,471名▶

証券代行部

先へご郵送いただくか、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の本支店窓口にてお受

外国法人等

274,687口（61.0%）

マイナンバーのお届出に関する
お問い合わせ先

年間スケジュール
第 12 期 2022年8⽉期（2022年3⽉1⽇〜2022年8⽉31⽇）
決算発表：2022年10⽉14日
分配⾦⽀払開始：2022年11⽉21日

第 13期 2023年2⽉期（2022年9⽉1⽇〜2023年2⽉28⽇）
決算発表：2023年4⽉中旬予定
分配⾦⽀払開始：2023年5⽉下旬予定

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

8月期決算発表

証券口座にて投資口を管理されている投資主様
証券会社とのお取引がない投資主様

お取引の証券会社までお問い合わせください。
下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。 受付時間：9時～17時

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部（電話 0120-232-711（フリーダイヤル））※但し、土・日・祝 祭日を除きます。

2月期分配金支払開始
2月期資産運用報告発送

2月期決算発表

2月期決算月8月期決算月三菱UFJ信託銀行株式会社〒137-8081 新東京郵便局私書箱第29号 三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
電話 0120-232-711（フリーダイヤル）（受付時間：9時～17時
土・日・祝祭日を除きます。））（但し、所有者別投資口数の割合

外国法人等 197名
（2.0%）

その他国内法人

60

2021年
8月31日

投資主の状況（2022年8月31日現在）
所有者別投資主数の割合

▶

2021年
2月28日

▶

投資主名簿等管理人

8月期分配金支払開始
8月期資産運用報告発送▶

資産運用会社の連絡先
三菱地所投資顧問株式会社

物流リート部

TEL 03-3218-0030（受付時間：9時30分〜18時（但し、土・日・祝祭日を除きます。））
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

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