掲載内容

共有不動産をめぐるトラブル対応の手引−取得・管理・処分のポイント−〔17〕持分放棄と当該持分に対する債権者の差押えが競合した場合は じ め に〔18〕共有物について分割禁止の合意をしていたにもかかわらず、持1 共有の概念分を第三者に譲渡した場合
2 共有物の変更・管理・保存〔19〕夫単独名義のマンションについ3 共有物分割て離婚後に元妻から共有持分権
4 共有に関する民法改正の確認請求がなされた場合
5 共有不動産に関するトラブル〔20〕共有持分権の行使が権利濫用として争われた事例
第1章〔21〕共有不動産を相続して、相続税所有・管理等をめぐるトラブルなどの税金が発生する場合〔1〕老朽化した共有建物の取壊しに共有者の一人が反対している場合〔2〕共有者の一人が他の共有者の同意を取得することなく共有物に変更を加えた場合〔3〕共有者の一人が他の共有者との協議を経ずに、共有不動産を単独で使用している場合①〔4〕共有者の一人が他の共有者との協議を経ずに、共有不動産を単独で使用している場合②〔5〕相続により共有となった不動産に、相続人の一人が被相続人の生前から同居していた場合〔6〕共有不動産の賃料収入を一人の共有者が独占している場合〔7〕共有不動産について、約定に反して管理に要する費用を負担しない共有者がいる場合〔8〕共有不動産について、他の共有者の意思に反して、賃貸借契約の終了を理由に明渡請求を行う
場合〔9〕共有者の中に実体法上の権利を有しないのに持分移転登記を経由している者がいた場合〔10〕共有不動産について隣地との境界確定に関する訴えを提起する
場合①〔11〕共有不動産について隣地との境界確定に関する訴えを提起する
場合②〔12〕土地所有権に基づき、地上の共有建物の収去請求を行う場合〔13〕共有不動産について抵当権を設定する場合〔14〕分割の対象となる共有物に担保権が設定されている場合〔15〕共有物分割によって袋地となった場合〔16〕共用通路について他の共有者に共有物分割請求を行う場合第２章〔33〕共有者の一人が他の共有者から持分を買い取って土地全体を取得したが、土壌汚染により有効利用できない土地であることが判明した場合〔34〕夫婦共有名義で購入したマンシ
ョンに居住している妻が、別居した夫からの売却の申入れを拒否している場合

共有不動産をめぐる共有不動産をめぐるトラブル対応の手引
トラブル対応の手引−取得・管理・処分のポイント−

第4章

賃貸借・使用貸借をめぐるトラブル〔35〕共有不動産について賃貸借契約を締結したいが、他の共有者が同意しない場合〔22〕庭木の枝が伸び、共有私道に越〔36〕共有不動産の賃貸借契約におい境している場合て賃借人から賃料減額を申し入〔23〕隣地との境界にある老朽化したれられたが、共有者の一部が同塀が共有物であるとして、隣地意しない場合所有者から修繕費用の負担を求〔37〕共有不動産について締結されてめられた場合
いる賃貸借契約を解除する場合〔24〕購入予定地に隣地からの越境物があるが、隣地所有者 3 名のう 〔38〕賃貸中の土地の現物分割を行った場合
ち 1 名が所在不明である場合〔25〕共有者間で共有物の管理者を定 〔39〕他の共有者の承諾を得ずに共有マンションを第三者に無償で使めていたが、当該管理者が管理用させていたところ、他の共有を怠ったために屋根瓦が飛び、者から明渡しと賃料相当額の支隣家が損傷した場合払を請求された場合〔26〕自宅から公道に出るための共有の私道上に共有者の一人が車両 〔40）賃貸物件の共有者の一人が手配した修繕工事により、入居者にを放置している場合損害が発生した場合〔41〕共有不動産の賃貸借期間満了に第3章伴う敷金返還請求に、共有者の売買をめぐるトラブル一人が応じない場合〔42〕
賃借人のうちの一人が賃料支払〔27〕使用・管理等に関する共有者間いに応じないため、他の賃借人の合意が成立している共有私道に賃料全額の支払を求める場合の持分が、第三者に譲渡された〔43〕サブリース業者から賃料減額を場合求められたが、共有者間で意見〔28〕共有不動産を売却しようとしたが分かれてしまった場合
が、共有者の一人の持分に第三〔44〕サブリース業者から、契約を解者の抵当権が設定されている場合除して転借人との間の直接契約〔29〕共有不動産を売却したいが、共に変更してほしいと申入れがあ有者の一人が行方不明である場合
った場合
共有不動産を売却したいが、共〔30〕有者の一人に認知症の疑いが生 〔45〕共有物について使用貸借契約を締結したい場合
じた場合〔31〕親子共有の土地を購入したいが、索引
親の後見人が売却に応じてくれ
◯事項索引
ない場合
◯判例年次索引〔32〕共有者の一人が他の共有者に無断で共有不動産を第三者に売却※内容を一部変更することがありますので、した場合ご了承ください。

相隣関係をめぐるトラブル（2024.6） 51003241

共編

工藤 寛太（弁護士）横山 和之（弁護士）岸本 紀子（弁護士）「適切な管理」 「円滑な取引」 のためにできること◆共有不動産特有の複雑な法的論点とトラブルへの対応方法を、ケースを用いて解説しています。
◆不動産会社の企業内弁護士や不動産法務に精通した弁護士・税理士が執筆した実践的な内容です。
A5判・総頁228頁
定価3,850円（本体3,500円）送料410円
ISBN978-4-7882-9357-1

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大洞先生

髙先生

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（A5判縮小）

64

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第１章

所有・管理等をめぐるトラブル

第１章

〔14〕

共有不動産をめぐるトラブル対応の手引−取得・管理・処分のポイント−

所有・管理等をめぐるトラブル

第１章 所有・管理等をめぐるトラブル

68

分割の対象となる共有物に担保権が設定されている場
合〔７〕共有不動産について、約定に反して管理に要する費用を負担しない共有者がいる場合

アドバイス
Ａ・Ｂ・Ｃの3名が等しい割合で不動産Ｘを共有しており、〇債権者との関係性を踏まえた共有物分割協議参加

Ａの債権者ＤがＡの持分に対して抵当権を設定し、その旨が分割の対象となる共有物に担保権が設定されている場合の共有物分割

Ａ・Ｂ・Ｃ3名の共有である集合住宅について、3名の間で登記されています。Ａ・Ｂ・Ｃは、不動産Ｘについて、共有「賃貸集合住宅として運用し、管理に要する費用は3人で按物分割を行おうとしていますが、全面的価格賠償方式でＡが事実上の不利益を生じさせるものではないと考えられます。もっとも、分して負担し、賃料収入については3分の1ずつ按分して受領単独所有するか、Ａが価格賠償を取得してＢ・Ｃが共有するＤにおいては、ＡがＢ・Ｃから価格賠償を受ける分割方法が、最も迅速か、現物分割してＡ・Ｂ・Ｃそれぞれの単独所有とするかにな債権回収に資することと思われます。

する」という約定が成立していました。しかし、その約定に反して、Ａが費用を一切負担しないため、Ｂがその費用を立の帰趨は以上のとおりですが、いずれの分割方法でも債権者であるＤにそのため、Ａにおいては、Ｄとの関係性を踏まえ、漫然と分割協議をついては決定していません。て替えて負担しています。

進めるのではなく、次頁以下の書式等を参考の上、（実務上余り活用されない手続ではあるものの）共有物分割協議への参加を促し、Ｄの意見確岸本先生認を行うことを検討してもよいかもしれません。

◆対応のポイント◆◆対応のポイント◆

債権者Ｄとしては、共有物分割協議への参加を請求し、同一部の共有者が共有不動産の管理に協力せず、他の共有者協議の進行に意見を述べることや状況把握を行うことが望まがその費用を立て替えている場合において、管理を行わない

第３章 売買をめぐるトラブル

しいと考えられます。加えて、いずれの分割方法によっても共有者が1年以内に費用を支払わないときは、他の共有者は、135Ｄに事実上の不利益は生じないと考えられているものの、Ａ相当の償金を支払うことにより、当該管理を行わない共有者に対する債権の早期回収の観点からは、「Ａが価格賠償を取の共有持分を取得することができます。

〔30〕

共有不動産を売却したいが、共有者の一人に認知症の疑いが生じた場合得してＢ・Ｃが共有する」方法による解決が最も望ましいといえるでしょう。

ＡはＢとともに土地建物を共有しており、第三者に当該土解説地建物を売却したいと考えています。しかし、最近、Ｂに認

１ 共有不動産の管理に関する規律
工藤先生

解知症と疑われる症状が出ているため、ＡはＢに無断で当該土説地建物を売却することを検討しています。

管理に関する費用等、共有不動産に関する負担は、各共有者がその１持分に応じて負担する義務を負っています（民253①）。
しかし、一部の共有者が管理に協力せず、他の共有者が代わりに負担している状態が継続しているような場合、他の共有者に不当な負担
第２章

相隣関係をめぐるトラブル

103

共有持分権に抵当権を設定することの可否

各共有者は、共有物に対して、一定の割合で持分権を有しています。
工藤先生
そして、共有持分権の性質は、基本的に所有権と異なるところはなく、◆対応のポイント◆がかかることになるばかりか、共有不動産の維持管理にとっても適切

共有不動産全体を売却するには、共有者の同意が必要です。

な状態とはいえません。

〔22〕

同意を得るにあたり、認知症の疑い等、Ｂの行為能力が不足

庭木の枝が伸び、共有私道に越境している場合
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共有トラブル対応･偶数 A5･柱罫有･01A．honbun･14Q×31倍×横1段･25Q×27行･無線綴じ･セット済

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Ａ・Ｂ・Ｃは、一団の分譲住宅地内にそれぞれ戸建住宅を

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宅の敷地内に植えられている庭木の枝が伸び、その枝が前面共有トラブル対応･偶数
A5･柱罫有･01A．honbun･14Q×31倍×横1段･25Q×27行･無線綴じ･セット済〔TRA0007〕【法規書籍(法清水)】第２章

24/06/03 13:03 v4.00〔TRA0014〕【法規書籍(法清水)】

相隣関係をめぐるトラブル

は、「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、所有し、各住宅の前面私道を共有しているのですが、Ａの住2頁3頁その枝を切除させることができる」と規定されていました。すなわち、私道に越境し、通行上の支障が生じています。そこで、Ｂ・隣の土地に植えられている竹木の枝が自分の土地に越境してきていた

ＣはＡに対して枝の切除を求めたのですが、Ａは切除に応じとしても、あくまでも隣地の所有者に対して切除を義務付けることがようとしないため、Ｂ・ＣはＡに無断で切除を行った上で、できるだけで、自分で切除することはできないというのが改正前民法

その費用についてＡに請求しようと考えています。のルールです。そのため、枝が越境しており切除してほしいと考えた
場合、隣地所有者に対して枝を切除するよう申入れをし、それでも切◆対応のポイント◆

除しない場合には、裁判所に訴え出る必要がありました。

している可能性がある場合には、医師の診断を受ける必要が2頁3頁 あります。行為能力に不足があると診断された場合には、家TRA0014.smd Page 6
ければなりません。
共有トラブル対応･偶数
A5･柱罫有･01A．honbun･14Q×31倍×横1段･25Q×27行･無線綴じ･セット済

24/06/03 13:03 v4.00〔TRA0014〕【法規書籍(法清水)】

庭裁判所での審判により、成年後見人等を付す手続を行わな

解
１

説

共有物の売却

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加え改正民法においても、上記改正前民法の条文の文言自体は維持されることはできません（民251①）。共有不動産を第三者に売却することており（民233①）、枝を切除したいと考えた場合、隣地所有者に対しては、全員の持分権を売却することであり、共有物の変更に該当します

枝を切除するよう申し入れるのが原則であることは変更されていませ共有者全員の同意が必要です。本設例の場合においても同様で、ので、れない場合等には、Ａの承諾なく無断で越境した枝を切除すん（なお、竹木の根については、境界線を越える場合、自分で切除す

Ａが土地建物を売却するには、Ｂの同意を得る必要があります（共有ることができます。もっとも、竹木の所有者は当該竹木に対）。しかし、当該条文の文言に加えて、次ることが可能です（民233④）。

して思い入れがある場合も少なくないため、竹木の所有者との3つの場合には、土地の所有者自身が、隣地所有者の承諾なくして枝十分に対話し、理解を得た上で切除することが望ましいといを切除することができるという文言が追加されました（民233③）。

改正民法（令和5年4月1日施行）においては、Ａに対して枝を切除するよう催告したにもかかわらず相当期間内に切除さ者の一人が他の共有者に無断で共有不動産を第三者に売却した場合に6頁7頁