2004 年 11 月 9 日
琉球銀行経済調査室

宿泊特化型ホテルの最近の動向について（要旨）① 宿泊特化型ホテルの特徴と全国的な伸張
・ 宿泊特化型ホテルとは、レストランや宴会場を持たず、自動チェックインシステムを採用するなど宿泊機能に特化し、ビジネス客を主な顧客とするホテルである。
・ ルートインや東横インといった宿泊特化型ホテル大手は 1980 年代中盤から出店を始め、土地建物賃借方式で全国に傘下のチェーンホテルを増加させている。
・ その後スーパーホテルやハイパーホテルといった同業態のホテルチェーンの参入が相次ぎ、JAL ホテルズなどの大手もホテル JAL シティといった宿泊特化型の第２ブランドで市場に参入している。
② 県内の動向・ 全国チェーンとしてはスーパーホテル那覇が 97 年に県内に初進出した後、ルートイン那覇、ハイパーホテル那覇、東横イン那覇美栄橋駅と出店が続いている。
今後大手ホテルの第２ブランドである JAL シティがオープンの予定である。
・ 地元企業も自ら宿泊特化型ホテルの運営に乗り出している。自前の土地に加え、新たに手当てした土地に複数出店する企業も出ている。
・ 県内の宿泊特化型ホテルの増加の要因としては、ビジネス目的の入込客の増加、出張費の削減、大手宿泊特化型ホテルチェーンの出店競争の本県への波及、那覇新都心などの開発やモノレールの開通による好立地場所の出現、などがある。
③ 課題
・ 那覇市内に出店が集中しており、供給過剰感が出てきている。この先、入域観光客数の伸びが鈍化または減少となれば、稼働率の低下から宿泊料金の値下げ競争が起こり、宿泊特化型ホテルや近隣既存ホテルの収益性が低下する懸念がある。
・ 調査先の宿泊特化型ホテルの客室稼働率が今年１〜８月に前年同期比 7.4 ポイント低下しており、供給過剰感を裏付けている（入域観光客数は同３％増）。
④ 今後の展開・ 全国では米国のモーテルを模した郊外型の宿泊特化型ホテルが増加している。県
内でも現在の市内立地型に加え、リゾート客を狙った郊外立地型の展開が予想される。
・ また、首都圏では老朽化したホテルをリニューアルし、 リノベーションホテルというコンセプトで再生し成功する例があり、提案次第では減価償却を終えた那覇市内のビジネスホテルや観光ホテルの再活性化の可能性が出てこよう。

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琉球銀行経済調査室
１．宿泊特化型ホテルの特徴（1）定義
本稿でいう宿泊特化型ホテルとは、業界大手のルートインや東横インなどに代表されるような宿泊料金が格安でビジネス客を主な顧客とする宿泊施設のことである。特徴として
は、①都市型ホテルが標準的に持つ宴会、料飲、会議、婚礼等に関する付帯施設がなく宿泊機能に特化し、②部屋の仕様は全室が洋室でビジネス客を主な対象とするためシングル主体となっている、ことが挙げられる。
さらに従来のビジネスホテルとの違いは、人件費圧縮のためレストランを持たず（朝食としてパン、コーヒーを無料で提供するスペースはある）、自動チェックイン機を設置するなどローコストオペレーションを徹底させていることである。
宿泊特化型ホテルは、次項（2）の店舗展開からすると、80 年代中盤以降に確立した新しいホテルカテゴリーということができる。業界団体には（社）全日本シティホテル連盟（71年 11 月設立、加盟ホテル数 389）がある。
（2）チェーン展開ルートインや東横インといった宿泊特化型ホテル大手は土地建物賃借方式により全国に傘下のチェーンホテルを増加させている（図表 1）。出店スピードも加速しており、ルートインは店舗数において宿泊特化型ホテルで最大、シティホテルを含めたホテルチェーン全体でもサンルート、ワシントングループに次いで３位となっている。
【図表1】 おもな宿泊特化型ホテルチェーン
チェーン名
事業会社
代表者
本社
店舗 県内
ルートイン
ルートインジャパン㈱永山勝利 東京都江東区
93
4
東横イン
㈱東横イン
西田憲正 東京都大田区
753
アルファーワン㈱ホテルアルファーワン事業本社 井上健一郎 富山県富山市450
スーパーホテル㈱スーパーホテル山村孝雄 大阪市西区江戸堀
44
4
アパホテル
アパホテル㈱元谷芙美子 東京都港区340
ホテル1-2-3、ハイパーホテル ㈱ホテルシステム研究所
稲原茂延 福岡市博多区
252R&Bワシントンホテル㈱渡辺泰介 名古屋市中区160
ホテルメッツ東日本旅客鉄道㈱（JR東日本） 大塚陸毅 東京都渋谷区
150ロイネットホテルズ
アールエヌティーホテルズ㈱※東京都世田谷区
141
ホテル法華クラブ㈱法華倶楽部
嶋田哲夫 東京都中央区
131
ドーミーイン㈱共立メンテナンス
石塚晴久 東京都千代田区110
ホテルJALシティ㈱JALホテルズ
町田彰佑 東京都品川区
101
ファミリーロッジ旅籠屋㈱旅籠屋
甲斐真
東京都台東区90
注1)県内店舗数は予定含む（東横イン那覇おもろまち、ホテル法華クラブ沖縄、ホテルJALシティ那覇）。
注2)ワシントンホテル㈱は沖縄ワシントンホテルがあるが、宿泊特化型ホテルブランドのR&Bでの進出はない。
注3)㈱共立メンテナンスはリゾートホテルのザ・ビーチタワー沖縄がある。※印は不詳。

ルートイン（ルートインジャパン㈱、85 年 1 号店開設）、東横イン（㈱東横イン、86 年
1 号店開設）のほかスーパーホテル（㈱スーパーホテル、96 年 1 号店開設）、ハイパーホテ
ル/ホテル 1-2-3（㈱ホテルシステム研究所、99 年第 1 号開設）、ロイネットホテルズ（アールエヌティーホテルズ㈱）などもチェーン展開を進めている。
それに対しホテル大手は、先行するルートインや東横インなどのベンチャー系企業を追って第２ブランドで宿泊特化型ホテルのチェーン展開を図っている。例：㈱JAL ホテルズのホテル JAL シティ（10 店）、ワシントンホテル㈱（藤田観光㈱グループ）の R＆B（1622004 年 11 月 9 日
琉球銀行経済調査室店）、JR 東日本（東日本旅客鉄道㈱）のホテルメッツ（15 店）、㈱サンルートのパティオなど（06 年 6 月に県内に進出するホテル JAL シティ那覇は直営レストランや多目的ホールを持つなど観光客の利用を意識しており、シティホテルの宿泊特化版ともいえる形態である）。
（3）事業方式
事業方式は、本土チェーンは、一部のフランチャイズ方式を除き地主に建物を建ててもらい長期賃貸契約を結ぶというリース方式（土地建物賃借方式）である。
県内企業が宿泊特化型ホテルを運営しているケースでは、ほとんどが自社あるいはグループ企業所有地にホテルを建設し、運営も自前の自社所有運営方式である。新たに土地を購入して出店する動きも出てきている。
（4）集客方法
集客は、基本的に旅行会社を通さず、電話やインターネットにより予約を受け付ける。
県内の宿泊特化型ホテルの場合、予約の６割前後が電話によるもので残りがインターネッ
ト経由による。電話の場合、予約毎に対応に時間がかかるのでインターネットの方が効率的である。よってインターネットの宿泊料金を若干安くするなどインターネット予約へ顧客を誘導している例がみられる。インターネット予約ではホテル予約サイト（ネットエージェント）利用とホテル自前の予約サイト利用がある。
県内の宿泊特化型ホテルは、業界最大手の「楽天トラベル（旅の窓口から名称変更）」と契約している例が多く、その他「じゃらんネット」や「ベストリザーブ」などのホテル予約サイトを利用している。予約サイト経由の予約の場合、契約ホテルはネットエージェン
トに対し手数料を支払う。
県内企業運営の宿泊特化型ホテルで自前の予約サイトを立ち上げているところもある。
ネットエージェント向け料金より自前の予約サイトでの料金を若干安く設定して誘導する工夫がみられる。
県内宿泊特化型ホテルの宿泊客の構成は、ビジネス客が約 70％、観光客・その他が約 30％となっており、その他には県内客（離島その他）が含まれ、全体の５％程度を占めていると推定される。
２．最近の動向（1）全国
全国的に 2001 年ごろから宿泊特化型のビジネスホテルの増加が顕著となった。その背景には景気低迷下の企業の経費見直しにより出張費の削減が進むなか、１泊の宿泊費が 4,000円〜6,000 円台の格安なホテルの需要が高まったことがある。
地方都市においては、企業の支店・営業所の撤退（いわゆる支店経済の縮小）が進み代わりに出張需要が発生した。

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また、首都圏においては、90 年代終盤に空室率の上昇からオフィスビルの投資利回りが低下したことから、10〜15％の投資利回りが見込め、20〜30 年の長期にわたり家賃を保証する宿泊特化型ホテルがオフィスビルに代わり企業や個人の地主に投資対象として選択された。デフレ経済下、宿泊特化型ホテルの事業者にとっては、ホテル建設コストが格段に低下し、従業員の雇用が容易になるなどビジネスチャンスが生まれた。さらにインターネットの発達が宿泊予約におけるコストダウンを促したことがチェーン展開を容易にした。
（2）県内
県内においてもここ数年全国チェーンの宿泊特化型ホテルや地元企業によるホテル業への進出により特に那覇市内において増加テンポが加速している（図表 2、3）。
宿泊特化型全国チェーンとしては初のスーパーホテル那覇（那覇市山下）が 97 年に進出した後、2000 年にルートイン那覇（那覇市西）やハイパーホテル那覇（那覇市金城）、02
年に東横イン那覇美栄橋駅（那覇市牧志）、04 年にロイネットホテル那覇久茂地と続き、06
年にはホテル大手の第２ブランドである JAL シティがオープンの予定である。
04 年 12 月にモノレール赤嶺駅前にオープンするホテルグランビュー沖縄は、浅草ビューホテルなど 16 のシティ・リゾートホテルを持つビューホテルズ（日本ビューホテル㈱）の全国初の宿泊特化型となる。
那覇市内に限れば 95 年の都市型ホテル（アーバンリゾート那覇）の後、新設ホテルといえば閉鎖ホテルの再オープン（オーシャンビュー跡のグランドオーシャン、那覇スカイプラザ跡のホテルオーシャン）以外は宿泊特化型ホテルのみ、という状況である。
県内における宿泊特化型ホテルの増加の要因を列挙すると、・ 入域客数の増加を背景にビジネス目的の入込客も増えているとみられる
・ 出張費の削減から宿泊費の格安なホテルが好まれている・ 大手ビジネスホテルチェーンの出店競争が沖縄にも及んでいる
・ 那覇新都心などの開発やモノレールの開通により好立地場所が出現している
・ 観光客の利用が見込め、「団体から個」への観光形態の変化に対応している
・ 旅行者はホテルを宿泊のみで利用し、街中での飲食を好む動きがある
・ 97 年以降の航空運賃の低廉化により、旅行会社のホテルパックの割安感が薄れ、場合によっては航空チケットとビジネスホテル宿泊を別々に購入する際の利便性が勝【図表2】 宿泊特化型ホテル客室数の推移

（室）

800
700
600
500
400
300
200
10001471239441524
11226079
97年

989917613200013850203589【図表3】 宿泊特化型ホテル定員数の推移

（人）

1000
900
800
700
600
500
400
300
200
1000701453

04予 05予 06予

2031852334125035829279
97年 989900

652 7364696427

140010203

04予 05予 06予（注）04年以降は計画含む ※下段は那覇市内、一部推計含む（注）04年以降は計画含む ※下段は那覇市内

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るようになっている・ レンタカーやモノレール利用など移動が容易になった・ ホテルチェーンを利用した出張者が使い勝手の良さから県内の同じチェーンホテルを使う
・ 個人や企業が資産運用の一手段として安定した収入の見込める大手チェーンに土地を提供していること、などが挙げられる。
県内企業については、ホテル専業以外からの経営多角化の一環での参入のケースがほとんどである。その際、自社所有地やグループ内企業の所有地に建設する場合（この場合、事業多角化というより遊休資産の活用が主目的ともいえる）に加え、新たに土地を求めてホテルを建設するケースも出てきている。
宿泊特化型ホテルの場合、従来のホテルに比べれば投資額が比較的小さく（100 室前後のホテル建設で５億円程度から）、建設費の回収期間も比較的短い（15 年程度）ことが他業態からの参入を容易にしている。
（支店経済の縮小）
県内においては全国の地方都市にみられるような支店経済の縮小は起こっていない。支店経済の縮小が言われる北海道において道外の企業が事業所を閉鎖しているのに対し沖縄県においては逆に県外企業の事業所が増加している（図表 4）。
よって、県内においては、支店閉鎖による出張の代替需要も一部発生していると思われるが、むしろコールセンターの立地増やコンベンション参加客の増加などにより代替需要を上回るビジネス需要の増加があると思われる。
【図表4】 事業所数の推移
1996年
2001年
増減率（％）
事業所数 従業者数 事業所数 従業者数 事業所数 従業者数
沖縄県
16,764
249,865
17,723
263,811
5.7
5.6
1,991
24,583
2,131
27,6927.0
12.6
北海道
129,296 1,807,513
125,162 1,683,656-3.2-6.9
16,479292,634
15,796280,346
-4.1
-4.2
全国
2,699,223 42,581,095 2,662,940 40,553,735
-1.3
-4.8
432,783 9,978,030
442,250 9,910,316
2.2-0.7
資料）総務省「事業所企業統計調査報告書」
注）上段：事業所総数、下段：本所の所在地が他の都道府県である事業所数

３．課題と今後の展開（1）課題
宿泊特化型ホテルのここ数年の急拡大と今後１、2 年の建設計画からみると特に那覇市内における宿泊客室数にこの先、供給過剰感が出てくるものと予想される（図表 5）。
県観光リゾート局の宿泊施設調査データをもとに沖縄県南部地域（ほとんどの宿泊施設が那覇市内の立地）の宿泊客稼働率（定員稼働率）を予想すると、今後、今年の入域観光客数の伸び（１〜８月の対前年同期比の伸び率３％）と同じ伸び率で南部宿泊施設の宿泊人数が推移すると仮定した場合、南部宿泊施設の定員稼働率は低下することになる（図表 6）。

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逆に 03 年の定員稼働率 68.6％を維持するためには入域観光客数が年平均 4.5％伸びる必要がある。
【図表5】 宿泊特化型ホテルの開業年ごとの供給客室数・定員数
ホテル名
開業年 客室数 定員数 年計（客室数）

年計（定員数）うち那覇市内ロコイン松山スーパーホテル那覇
スーパーホテル石垣島
沖縄ワシントン
ルートイン那覇
ハイパーホテル那覇
ルートイングランティア石垣
ロコイン沖縄那覇ビーチサイドホテル
ルートイン那覇泉崎
ハイパーホテル石垣島
東横イン那覇美栄橋駅
GRGホテル那覇
スーパーホテルｱﾋﾞｱﾝﾊﾟﾅ石垣島
ホテルタマキ東横イン那覇旭橋駅前
デルフィーノ名護
スーパーホテル那覇新都心
ロイネットホテル那覇久茂地
ホテルブライオン那覇
ルートイン名護(予)ホテルグランビュー沖縄(予)東横イン那覇おもろまち新都心(予)法華クラブほか２ホテル(予)GRGホテル那覇東町(予)ホテルJALシティ那覇
注）一部ホテルの定員数は推計含む

1994
1997
1998
2000
2001
2002

2003

2004

2005
2006

79101412608789112
132
169
120
94
96
162
63
72
290
60
90
239
134
147
126
209
492
139
314

79
122
41
358
102
190
250
140
203
128
233
96
194
120
103
355
65
139
313
150
203
134
259
610
155
541

うち那覇市内

79
101

79
101

79
122

79
122

301

260

399

358

176

176

292

292

244

132

390

140

479

385

660

427

647

524

837

652

736

589

939

736

701

701

869

869

453

453

696

696

前提条件：入域観光客数に占めるビジネス目的の客あるいは宿泊特化型ホテル宿泊者のウエイトが不変、また、入域観光客のうち那覇市内ホテル宿泊者の割合が変わらないものとする。
【図表6】 沖縄県南部の宿泊施設稼動状況と予想（入域観光客数が04年以降3.0％で伸びた場合
年
施設数 客室数 定員
販売可能 宿泊人数南部定員 入域観光（室）数（人） 定員数（人） （人）伸率 稼働率
客数（万人） 伸率90
117 7,378 15,103 5,512,595 4,013,169 -6.9%
72.8
295.8 23.5
92
118 7,452 15,646 5,710,790 4,117,480 3.6%
72.1
315.2
6.5
94
126 8,509 17,898 6,532,770 3,886,998 14.4%
59.5
317.9
0.9
96
122 8,351 17,663 6,446,995 4,222,782 -1.3%
65.5
346.0
8.8
98
125 8,481 17,609 6,427,285 4,415,545 -0.3%
68.7
412.7 19.3
00
118 8,431 17,400 6,351,000 4,356,786 -1.2%
68.6
452.1
9.6
02
113 8,995 17,644 6,440,060 4,327,720 1.4%
67.2
483.5
6.9
03
127 9,792 19,149 6,989,385 4,794,718 8.5%
68.6
508.5
5.2
04予
131 10,749 20,106 7,338,690 4,938,560 3.0%
67.3
523.7
3.0
05予
135 11,490 20,847 7,609,155 5,086,716 3.0%
66.8
539.4
3.0
06予
138 12,448 21,805 7,958,825 5,239,318 3.0%
65.8
555.6
3.0
（資料）沖縄県観光リゾート局「観光要覧」、「平成15年宿泊施設調査結果について」（注）02年までは2年毎の調査、04年以降は当室予想、定員数は一部ホテルについては推計含む

調査先の宿泊特化型ホテルの稼働状況（図表 7）においても 04 年１〜８月の稼働率は68.7％と前年同期の 76.1％より 7.4 ポイント低下している（宿泊客室単価は室料の高いサンプルが加わっているため上昇している）。

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琉球銀行経済調査室
また、宿泊特化型ホテル以外にもウィークリーマンスリーマンションの新設も予想され、さらに今回の調査で把握できていない宿泊施設の新設も考えられる。
よって、今後、入域観光客数が鈍化または減少すれば、稼働率の低下から宿泊特化型ホテル間での宿泊費の値下げ競争を招き、既存ホテル（特に那覇市内の宿泊施設）や宿泊特化型ホテルの収益性が低下する懸念が出てきている。
【図表7】 那覇市内宿泊特化型ホテルの客室稼働率・客室単価の推移

（％）
100
90

84.1

79.6

8076.4

76.1
68.7

7060

5,965
5,819

50
5,422

40

5,551

5,640

3000

0102（円）
6,000
5,900
5,800
5,700
5,600
5,5005,400
5,300
5,200
5,100

03/1-8 04年/1-8月

注1）ホテルサンプル数（客室稼働率12ホテル、宿泊客室単価9ホテル）。
注2）サンプル数推移（括弧内は稼働率のみで内数）：00年2ホテル、01年4ホテル、02年6ホテル（1）、03年8ホテル（2）、04年12ホテル（3）。

（2）今後の展開（多様化）
県内の宿泊特化型の立地は、まず県内最大のビジネス需要が見込める那覇市内に集中的な出店がみられ、次に航空路線拡充や離島ブームで入込客の増加している離島地域（石垣市のスーパーホテル、ルートイン、ハイパーホテル）そして那覇市以外の地方都市（名護市のルートイン、デルフィーノ名護）と出店地域の拡大がみられる。
部屋の種類では家族連れなどの観光客の利用を意識してシングルに加えツインやダブル、ファミリー用の部屋を設置するなど多様化している。集客方法も旅行社の利用を積極的に図る宿泊特化型ホテルもある（ホテルグランビュー沖縄、ホテル JAL シティ那覇）。
（新しい展開）
関東や東北などの地方都市を結ぶ幹線沿いに米国のモーテルを模した郊外型の格安ホテルが建設されている（ファミリーロッジ旅籠屋）。本県においても、観光客の 51.8％がレンタカーを利用しており（2004 年 3 月沖縄県「観光客移動利便性向上対策調査報告書」）、今後は対象を観光客主体とした郊外型の宿泊特化型ホテルの立地が考えられよう。
首都圏では老朽化したホテルをリニューアルし、 リノベーションホテルというコンセプトで再生し成功する例があり、県内でも提案次第では減価償却を終えたような那覇市内のビジネスホテルや観光ホテルでも再生の可能性が出てこよう。
（以上）

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琉球銀行経済調査室【付表】 沖縄県内のおもな宿泊特化型ホテルの出店動向と計画（94年以降）
ホテル名
客室数 定員
所在地
オープン（スーパーホテルグループ）
スーパーホテル那覇
スーパーホテル石垣島
スーパーホテルアビアンパナ石垣島
スーパーホテル那覇・新都心

101
41
60
90

122 那覇市山下
1997年10月
41 石垣市石垣1998年03月
120 石垣市石垣2003年02月
139 那覇市おもろまち 2004年03月（ルートインホテルグループ）
ルートイン那覇ルートイングランティア石垣
ルートイン那覇泉崎
ルートイン名護

87
112
120
147

102 那覇市西250 石垣市新栄町
128 那覇市泉崎
203 名護市東江

2000年04月
2001年03月
2002年05月
2004年10月（ハイパーホテル/ホテル1-2-3グループ）
ハイパーホテル那覇
89
ハイパーホテル石垣島
94

178 那覇市金城188 石垣市八島町

2000年12月
2002年05月（東横イングループ）
東横イン那覇美栄橋駅
東横イン那覇旭橋駅前(予)東横イン那覇おもろまち新都心

96
290
209

96 那覇市牧志
2002年06月
355 那覇市久米2003年11月
259 那覇市おもろまち 2005年02月（ワシントンホテルグループ）
沖縄ワシントンホテル

260

358 那覇市久米1988年07月（ロイネットホテルグループ）
ロイネットホテル那覇久茂地

239

313 那覇市久茂地

2004年04月（りゅうせき商事グループ）
ロコイン松山ロコイン沖縄79
132

79 那覇市松山
140 那覇市松山

1994年01月
2001年09月（タカダグループ）
那覇ビーチサイドホテル
GRGホテル那覇ホテルブライオン那覇(予)GRGホテル那覇東町

169
162
134
139

203 那覇市辻
194 那覇市松山150 那覇市松山155 那覇市東町

2002年02月
2003年02月
2004年04月
2006年02月（ビューホテル系列）(予)ホテルグランビュー沖縄

126

134 那覇市赤嶺

2004年12月（法華クラブグループ）(予)法華クラブ沖縄

201

262 那覇市おもろまち 2005年11月（ホテルJALシティグループ）(予)ホテルJALシティ那覇

307

541 那覇市牧志

2006年06月（県内企業単独）
ホテルタマキ72 103 那覇市安里
2003年08月
ホテルデルフィーノ名護
60
65 名護市大南
2003年12月
注）沖縄ワシントンホテルはビジネスホテル（レストラン、宴会場あり）。同グループの宿泊特化型ブランドである「R&B」の県内進出はない。

8