第13期 決算・運用状況のご報告（資産運用報告）自 2022年9月1日

至 2023年2月28日〒100-0005 東京都千代田区丸の内一丁目6番5号

https://mel-reit.co.jp/

証券コード：3481

Top Message
分配金 情 報主要指標

1口当たり分配金

ご挨拶

営業収益

（第13期実績）（第13期）

7,628円

7,149百万円

1口当たり分配金

当期純利益

7,832円

3,432百万円

1口当たり分配金

LTV（有利子負債比率）

7,835円38.2%（第14期予想）（第13期）（第15期予想）

平均調達金利取得価格合計0.50%

2,616億円

長期発行体格付（JCR）（第13期末）（2023年3月15日時点）

AA（安定的）平素より三菱地所物流リート投資法人へのご支援を（第13期末）賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人は、この度2023年2月期（第13期）の決算

平均稼働率を無事に迎えることができました。これもひとえに投資

100.0%

主の皆様をはじめ数多くのステークホルダーの皆様のご支援の賜物と、心より感謝申し上げます。

保有物件数（第14期末予想）（第13期末）

32物件

当期においては、期中に公募増資を通して新規8物件（取得価格合計454億円）を取得し、期末現在の資産規模は32物件、
2,616億円まで拡大し、力強い1口当たり分

基本理 念

本投資法人は、物流施設を主な投資対象とし、三菱地所グループの総合力を活かした運用により三菱地所物流リート投資法人 執行役員
三菱地所投資顧問株式会社 執行役員 物流リート部長

髙梨 憲

投資主価値の最大化を目指すとともに、人々の生活を支える物流機能の発展を通じて豊かな社会の実現に貢献します。

配金の成長を実現しております。
内部成長の面でも、本資産運用会社の着実な運営及びEC需要増加等を背景とする堅調な市況により、期末の稼働率は100.0%と高稼働を維持し、11期連続の賃料増額改定も達成見込みです。

成長戦 略

1. 投資主価値の最大化を目指した長期安定的なポートフォリオの構築

2. 三菱地所と三菱地所投資顧問双方の強みを最大限に活用したハイブリッド型外部成長
3. 本投資法人の安定成長を支えるハイブリッド型内部成長

これらの結果、1口当たり分配金は9期連続の増配となる7,628円（前期比＋275円）にて着地致しました。
本投資法人は、2019年4月に「投資主との利益の一致」、「規律を持った成長」「独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化」か、らなる運用方針「三本の柱」を打ち出し、以来、同運用方針に基づく各種施策を有言実行してまいりました。今後も「三本の柱」に基づく施策を通して、投資家の皆様との対話を重ねながら、投資主価値向上を目指してまいります。引き続き、変わらぬご支援、ご鞭

4. 健全性を重視した長期安定的な財務運営

撻を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。

5. 投資主価値の向上を重視した強固なガバナンス体制 の構築
ハイブリッド・モデ ル

Contents
ご挨拶 …………………………………………………………………………………… 1
アンケート結果のご報告 … ……………………………………………………… 2

投資主価値の最大化

テナントインタビュー … …………………………………………………………… 3

両社の強みをハイブリッド活用

スポンサー

決算ハイライト………………………………………………………………………… 6
資産運用会社

ハイブリッド型外部成長戦略 … …………………………………………………… 8
ハイブリッド型内部成長戦略/財務戦略 …… …………………………………… 10

日本最大級の総合デベロッパーによる物流施設の“開発・運営”

MJロジパーク印西1

豊富な実績を有する不動産アセットマネージャーによる物流施設の“投資・運用”

ESGへの取組み ……………………………………………………………………… 11
ポートフォリオ………………………………………………………………………… 12

Financial Section … …………………………………………………………… 13
Ⅰ 資産運用報告
Ⅱ 貸借対照表
Ⅲ 損益計算書
Ⅳ 投資主資本等変動計算書
Ⅴ 注記表
Ⅵ 金銭の分配に係る計算書
Ⅶ 監査報告書
Ⅷ キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
投資主インフォメーション………………………………………………………… 60

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation1

アンケート結果のご報告

TENANT

第12期資産運用報告をご送付した際に投資主アンケートを実施しましたので、その結果を以下の個人投資主数： 8,822名
回 答 者 数： 97名
回
答
率： 1.1％

とおりご報告いたします。回答にご協力いただき、ありがとうございました。お寄せいただいた貴重なご意見・ご感想は、今後の本投資法人の運用に活かしてまいります。

ご年齢
24％

■30～39歳■60～69歳

ご職業
19％■40～49歳■70歳以上

25％

76％

25％

42％

31％
■無職・定年退職■その他

資産運用報告の分かりやすさ
9％■NISA口座 ■特定口座 ■一般口座

33％

57％

8％

■わかりやすい■どちらかというとわかりやすい■どちらかというとわかりづらい■わかりづらい2％

9％ 11％■自営業

6％

8％ 8 ％
3％

52％

■1年未満
■5～10年■1～3年■3～5年■10年以上投資口を購入した理由

分配金利回りスポンサーの信用性
投資対象（物流施設）が魅力
今後の成長期待・将来性
投資口価格の値上がり期待
健全な財務体質・信用格付
保有物件の質が高い
運用資産の規模が大きい
証券会社の紹介・お勧め
その他

16％
13％

4％

株式会社フレッシュクリエイター様に、

29％

27％

34％

48％

55％

地図や特徴の記載をして、物件の解説を報告書に掲載してほしい。
ご意見ありがとうございます。
今回、ロジクロス神戸三田のテナント様インタビュー（P.3）
を通して物件の特徴や庫内の写真を掲載しております。またホームページにおいて、動画形式でも公開予定ですのでご覧ください。
公開は2023年6月頃を予定しています。
今後も継続的にこのような物件の紹介を行っていく予定です。

9％
9％

利益超過分配金がわかりづらい。
本投資法人が投資対象としている物流施設は、一般的に他アセットと比較
して建物割合が高く減価償却費が大きい一方、設備割合が低く修繕費が比較的少ないため、手元資金が比較的多く留保される傾向にあります。そのため、原則として毎期継続的に減価償却費の30％相当額を目途として、投資家の皆さまに還元しているものです。P.７にも仕組みについて記載しておりますのでご覧ください。

出店効果について伺いました。

Q

株式会社さとう株式会社さとう後藤 弘和 様藪井 浩平 様専務取締役開発本部長

取締役ロジスティクス＆ソーシング本部長

新拠点開設に至った経緯について教えてください。

「一極集中化のリスクを避け、店舗網の広域化に対応する」
スーパーマーケットを主力事業とする当社は、創業のセンターです。限られた敷地面積の中でより大きな容積

加工センター」と「配送センター」を稼働させています。

造した商品を１階に下ろすルートの設計や、モノによっ地でありグループの本部がある京都府福知山市に「食品公募増資の連絡なかったので残念。
以前のアンケート時も同様のコメントを頂戴しており、各引受証券会社には今回も既存投資主様へのご案内をお願いしておりましたが、今回においても複数の投資主様より連絡がなかったというお声をいただいております。
今後も引き続き各証券会社へより一層の要請を続けて参ります。

しかし、センターがすべて福知山市に集中していると、自然災害やインフラ障害などが起きた際にリスクが非常に高くなってしまうため、リスクを分散・低減する必要性に迫られていました。

また、店舗網の拡大にともない商品の供給量が増加したことで、既存のセンターだけではキャパシティが皆さまからのご意見
物流系リートの将来性に期待しています。

ロジクロス神戸三田の開発経緯や63％皆さまからのご要望・ご質問2― ロジクロス神戸三田 ご入居 ―さとうグループの

J-REIT投資経験

■会社員
■専業主婦

■50～59歳

保有している口座種別
14％

株式会社フレッシュクリエイター 様
スーパーマーケット事業を展開する

主な集計結果8％Interview

長期的な視点で、安定した分配と成長を期待しています。

コロナ禍からの経済再始動により、物流の受け入れ能力が景気を左右すると考えております。
報告書を拝見する限り適切に運用いただいていると思いますが、将来に向けて適正なリターンが得られるよう引き続きよろしくお願いします。

率を確保できるというメリットがある一方で、2階で製て適温が変わる商品を管理するためのレイアウト設計にはたいへん苦労しました。専門のコンサルタントの協
力の元、何度も修正を加えながら、PC・DC・TC※の３つの機能を併せ持つ総合物流施設として2017年に完成させることができました。

限界に近づいていました。そこで、供給量増加と店舗網の広域化に対応するため、2014年に「既存センターの機能は維持しながら新たなエリアでの物流拠点を開設する」という計画をスタートさせました。物件調査を進める中で三菱地所様と御縁ができ、 当社の課題とニーズに沿ったBTS型物流施設として開発していただ
くことになりました。

今回は当社としては初めての2階建て構造の生鮮物流※PC（プロセス・センター）：流通加工センター、DC（ディストリビューション・センター）：在庫型センター、TC（トランスファー・センター）：通過型センター
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

3

TENANTInterview
Q

応は課題ととらえていました。ロジクロス神戸三田は耐物流拠点に強く求めた点はどのようなことでしたか？

久性と断熱性にすぐれており、商品の鮮度管理にとっての最適温度をムラなく設定維持できます。LED照明、省4つの基本方針すべてを実現できる物流センターを

エネ効果の高い空調システム、酸性濃度を調整（中和）し当社が新センター設営の基本方針としていたのは下

福 176
知
山
武庫 線
川

記の4つです。

① 立地は、広域物流の拠点となるよう近畿エリアの中心
車道② 既存センターとの連携が可能であること③ 配送面でアクセスの利便性がよいこと

これらの条件すべてを「ロジクロス神戸三田」はクリアしており、将来的なポテンシャルも非常に高いと判断しました。郊外立地とはいえ、ロジクロス神戸三田の付近には多くの住宅地

ロジクロス神戸三田
長尾ランプ

六甲
北道
路

④ 従業員の雇用環境が整っていること

長尾

上津台団地

川

山陽自

動車道

者もいますが、二層構造の屋上に最大230台の駐車スという特徴がありま

く、安定的にスタッフを確保できています。明るく清潔

ペースが確保されており、開設当初より雇用充足率は高す。自家用車で通勤感のある食堂、畳の休憩スペースなどのハード面に加えしている従業員が多く、深夜・早朝の勤務て、当社の雇用条件や教育プログラムなどのソフト面も最大230台駐車可能な屋上駐車場

います。

2階で加工した商品を出荷エリアへ送る専用エレベーター

全館に導入したLED照明

Q センター開設以来、どのような変化がありましたか？
横山駅があり、生産年齢人

口の減少幅が小さいなっており、安心して加工作業に専念することができてフラワータウン駅

神戸三田IC

線
市
都
園
公
鉄
電
戸
神

地であることフラワータウン

山陽自動てからの排水など、環境面に最大限配慮できる設備と強化することで、定着率の向上に努めています。

物流効率・商品鮮度の上昇で顧客満足度もUP
当社はもともと北近畿エリアを主商圏としていましスーパーマーケットを運営する上で大切なことは、商たが、2017年の新センター開設以来、京都南部・兵庫南

品の製造・配送・販売の各部門が共通の方針を持ち、ス

新しいエリアへの出店となりましたが、神戸センターを

ばいかに鮮度と美味しさを追求するか、チルドや常温商部そして大阪エリアに5店舗の新規出店をいたしました。
活用することで朝8時の早朝開店が実現でき、物流効率

や商品鮮度がたいへん良くなりました。来店されるお客様からは、商品鮮度の良さや充実した品揃えに対してお喜びの声を頂いており、従業員のモチベーションの向上にもつながっています。

ピーディに情報を共有化することです。生鮮食品であれ品であればいかに欠品なくタイムリーに配送するか、これらを実現するために各部門で密な意思疎通をはかっています。新センターの作業効率のよい環境は、これらの方針を後押ししてくれています。

新拠点開発にあたり、環境問題や社会問題には

Q どのように向き合われましたか？

環境に最大限配慮できる設備を導入
企業として環境問題と社会問題の解決には積極的に

精肉・鮮魚・惣菜の加工場（PC）

取り組まなければならないと考えています。

常温商品の在庫場
（DC）

当社は3R
（スリーアール）、
つまり「Reduce」（リデュース）、「Reuse」（リユース）、「Recycle」（リサイクル）の取り組みを先進的に実行するなど、以前から環境問題には真摯に向き合ってきました。物流拠点においても環境対
4

１階常温倉庫 各種商品の通過型の配送設備（TC）
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation5

決算ハイライト
POINT

1

貸借対照表（要旨）

有形固定資産当期（第13期）に8物件を取得したこと等により有形固定資産は前期比449億円増加しました。

単位：百万円科目

うち現金及び預金（信託現金及び信託預金を含む）
固定資産
うち有形固定資産
資産合計

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟

2

借入金

当期取得資産の取得資金の一部に充当するための借入れの実行により、当期末の有利子負債残高は1,053億74百万円となり、LTVは38.6％となりました。

POINT

3

出資総額

当期取得資産の取得資金の一部への充当を目的として、公募増資を行ったことにより、当期末の出資総額（純額）
は前期比201億円増加しました。

6

科目

当期
（第13期）

営業収益

7,149

14,524

営業費用

3,316

12,990

営業利益

3,833

258,539

経常利益

3,433

258,429

当期純利益

3,432

当期に取得した8物件の賃料収入の増加
及び既存物件の賃料増額改定等により、前期比8億73百万円の増収となりました。

5

営業費用

当期に取得した8物件の減価償却・施設
管 理 費 等 の 増 加、既 存 物 件 の 水 道 光 熱
費・リーシング費用等の増加により、営業費用が前期比3億69百万円の増加となり
ました。

単位：円

1口当たり分配金（合計）7,628

うち短期借入金

4,430

1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）

6,817

うち1年内返済予定の長期借入金

6,540

1口当たり利益超過分配金

2,000

うち長期借入金

92,404

負債合計

112,860

出資総額（純額）

156,770
3,432

純資産合計

160,203

負債・純資産合計

273,063

POINT

6

当期純利益

POINT2に記載の新規借入れに伴う支払利息の増加等により営業外費用が増加しましたが、トータルではPOINT４記載の増収が影響し、当期純利益は前期比4億52
百万円の増益となりました。

811

99,457

うち投資法人債

剰余金

営業収益分配金の状況
13,402

固定負債

4

POINT

273,063

負債・純資産の部
流動負債

POINT

単位：百万円

当期（第13期）

資産の部
流動資産

ロジクロス横浜港北POINT

損益計算書（要旨）

利益超過分配の仕組み
費用

37億円
収益

71億円

うち減価償却費

12億円

約30％

手元に残る現金

利益超過分配金4億円

活用方法

当期純利益

34億円

本投資法人の収支イメージ

利益分配金

34億円

会計期間中に蓄積された現金の使途の考え方

修繕費用

借入金の返済

新規物件の取得

手元に残った現金の活用方法

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation7

ハイブリッド型外部成長戦略
スポンサーである三菱地所の開発力及び本資産運用会社
計14物 件・759千 ㎡を活 用し、安 定 的 か つ 着■幅 広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力

独自の多様な取得戦略により構築されたパイプライン物件、
実な外部成長を継続的に実現します

ロジクロスとは■三 菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力

三菱地所の全国各地で展開する物流施設ブランドを指します

三菱地所グループ開発の優先交渉権付与予定物件

本投資法人が第三者の事業者から取得した、又は取得予定の物件に関する物流施設ブランドを指します

三菱地所グループ
稼働率100％

ロジクロス蓮田

79千㎡/2021年竣工■ 2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力

MJロジパークとは■ PDPやCREなどを活用した柔軟かつ多様な物件取得戦略

本資産運用会社ソーシングの優先交渉権付与予定物件

ブリッジファンド・第三者ブリッジ
稼働率
100％

ロジクロス春日部

稼働率100％

ロジクロス船橋

39千㎡/2021年竣工

PDP

PDP

PDP

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

（仮称）
MJロジパーク愛西1

23千㎡/2021年竣工（仮称）
MJロジパーク加古川1

10千m2/2022年竣工

稼働率
100％

New

PDP

New

44千㎡/2022年竣工

ロジクロス大阪交野
20千㎡/2022年竣工

ロジクロス座間（仮称）
MJロジパーク一宮１

178千㎡/2023年竣工予定

26千m2/2022年竣工

ロジクロス相模原

170千㎡/2023年竣工予定（注）2023年4月17日現在

8（仮称）
ロジクロス三郷

53千m2/2025年竣工予定

内定率
100％

（仮称）
MJロジパーク岡崎１
24千m2/2023年竣工予定

PDP（Partnership Development Program）とは？
パートナーによる開発案件のことをいい、開発後の物件を本投資法人のパイプラインに組み入れることを視野に入れて行われる本資産運用会社独自の開発アレンジメントの一つです

計画中

（仮称）
大阪市住之江区柴谷冷凍冷蔵物流計画
42千m2/2025年竣工予定

14 物件
その他

11千m2/2022年竣工

PDP

稼働率
100％

ロジクロス座間小松原（仮称）
MJロジパーク大東1

33千m2/2022年竣工

パートナーとは？
三菱地所グループ以外のデベロッパー及びゼネコン等のことを総称しています。それぞれのニーズ（例えばゼネコンであれば竣工後に売却する先やテナント付けのノウハウ、仲介会社であれば施設開発ノウハウ等）
を、本資産運用会社の差配で組み合わせることで案件を成立させています
CREとは？
Corporate Real Estate（企業不動産）の略で、事業会社における保有不動産の有効活用戦略を指します。本投資法人では、スポンサーの高い信用力と本資産運用会社のネットワークを活かし、各企業の保有不動産の実情に応じたきめ細かい戦略及び提案を行うことで外部成長に結びつけています

759千㎡
複数案件
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation9

ハイブリッド型内部成長戦略

ESGへの取組み

スポンサーの持つ幅広い顧客ネットワークと本資産運用会社の長年の運用経験に基づく独自施策により、高い稼働率を維持しながら賃料増額をはじめとした様々な収益向上策を実践しています▶

ポ ートフォリオの概況

上場来平均稼働率▶

定期賃貸借契約比率

99%以上（2023年2月末時点）

100%

平均残存賃貸借契約期間

6.3年

賃料据置

（㎡）

賃料増額

未定 青文字：平均賃料改定変動率

（％）

100.0

90,000

95.0

+0.2%

+6.5%
+3.1%

0

+2.2%

+9.5%

+8.7%

+5.3%

+5.0%
90.0

+13.9%

80.0

長期負債比率

固定金利比率

平均残存負債年数

平均調達金利

長期発行体格付（JCR）（2023年8月期（第14期）
末）

97.2%
0.50%

10

を設定しました。

アクション21とは、環境省

ある気候移行計画を策定するとともに、GHG（温室効果ガス）排出削減について新たな目標

93.9%

AA（安定的）証・登録を受けました。エコが策定した「エコアクション

21ガイドライン」
に基づき、

新たな目標
項目

対象範囲

基準年度

目標年度

GHG排出削減目標

Scope 1+2

全物件

2021年度

2030年度

総排出量を
42％削減

環境への取組みを適切に実施し、環境経営のための仕組みを構築、運用、維持するとともに、環境コミュニケーションを行っている事業者を、第三者機関が認証し登録する制
度です。

取組み事例
地域コミュニティとの共生
自治会の花壇整備活動への参加

LTVは引き続き低水準であり、健全性を維持しつつ今後の成長余力を十分に残しています。また
三菱地所の高い信用力を背景とした低廉な負債コストを実現しています（2023年3月15日時点）

月にエコアクション21の認

85.0

2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 2023年2月期 2023年8月期
（第4期）
（第5期）
（第6期）
（第7期）
（第8期）
（第9期）
（第10期）（第11期）（第12期）（第13期）（第14期）

財務ハイライト

本 投 資 法 人 は、2023年3

量ネットゼロの達成を目指す」
ことを目標に掲げ、気候変動を緩和するためのロードマップで＊S cope1とは、物件内で燃料を燃やす際に排出するGHGを指し、Scope２とは、物件での電気使用等で排出するGHGを
指します。

財務戦略

▶

エコアクション21の認証・登録

今後は、その達成に向けた各施策を着実に実行していきます。

+8.1%

+1.8%

第13期のTOPICS
本投資法人は、2023年4月に新たに「2050年度までにバリューチェーン全体のGHG総排出120,000

30,000▶

気候変動に対する取組み

賃料改定状況の推移

60,000

本投資法人は、本資産運用会社と、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）に対する考え方を共有し、共に取組みを推進しています。

5.5年

ロジクロス厚木の近隣
本資産運用会社
オフィス周辺での清掃活動

ポートフォリオのグリーン化
防災協力事業所への登録及び津波避難ビル
への指定（ロジポート橋本・ロジポート大阪大
正・ロジポート相模原・ロジクロス名古屋笠寺）

ロジポート橋本

休憩室の改装ロジポート大阪大正

省エネルギーへの取組み

断熱サンドイッチパネルの採用 人感センサーの導入

再生可能エネルギーの活用

予想LTV

38.2%

ロジポート相模原

自家消費型太陽光発電の導入 RE100の導入（ロジポート川崎ベイ）（ＭＪロジパーク仙台1）
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation11

ポートフォリオ（2023年2月末現在）▶

ポートフォリオの概況
保有物件数

取得価格合計32物件▶

Ⅰ 資産運用報告

2,616億円

鑑定評価額合計

2,993億円

エリア別（取得価格ベース）

株式会社IHIインフラシステム
7.9%
日本通運株式会社
4.7%
（非開示）
4.2%
三井倉庫ロジスティクス株式会社 4.1%
株式会社日本リアリスト
3.5%
山九株式会社
3.5%
株式会社ロンコ・ジャパン
3.1%
オリックス自動車株式会社
2.9%
キムラユニティー株式会社
2.8%
株式会社三鷹倉庫
2.7%
その他
60.5%

平均鑑定NOI利回り

7.2年

分散状況
テナント別（賃貸面積ベース）

▶

平均築年数

4.7％

■

取得ルート別（取得価格ベース）

7.4％
10.7％
27.4％

■ 首都圏
■ 近畿圏

32.4％
54.5％

■ 中部圏
■ その他

67.6％

■ スポンサー開発物件■ 本資産運用会社ソーシング物件

主要なポートフォリオ
スポンサー開発物件

資産運用の概況
1. 投資法人の運用状況等の推移
期

第9期

第10期

第11期

第12期

第13期

営業期間

自 2020年 9 月 1 日
至 2021年 2 月28日

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

営業収益

（百万円）

4,203

4,953

5,028

6,276

7,149

（うち不動産賃貸事業収益）

（百万円）

4,203

4,953

5,028

6,276

7,149

営業費用

（百万円）

1,998

2,397

2,388

2,946

3,316

（うち不動産賃貸事業費用）

（百万円）

1,497

1,801

1,744

2,221

2,450

営業利益

（百万円）

2,204

2,555

2,640

3,329

3,833

経常利益

（百万円）

2,074

2,382

2,541

2,980

3,433

当期純利益

（百万円）

2,073

2,381

2,540

2,979

3,432

総資産額
（対前期比）
純資産額（対前期比）

（百万円）
（％）
（百万円）
（％）

151,467（25.7）
99,586（22.0）

181,206（19.6）
116,410（16.9）

180,403（△0.4）
116,305（△0.1）

228,173（26.5）
139,623（20.0）

273,063(19.7)
160,203(14.7)

出資総額（純額）(注2)（百万円）

97,512

114,028

113,764

136,643

156,770

発行済投資口の総口数（口）

348,237

391,135

391,135

449,935

503,485

1口当たり純資産額（円）

285,972

297,621297,352

310,318

318,188

（百万円）

2,304

2,645

2,806

3,308

3,840

1口当たり分配金額

（円）

6,619

6,764

7,174

7,353

7,628

（うち1口当たり利益分配金）

（円）

5,953

6,089

6,495

6,623

6,817

（うち1口当たり利益超過分配金）

（円）

666

675

679

730

811

1.5
（3.1）
2.3
（4.6）
65.7
（△2.0）

1.4
（2.8）
2.2
（4.4）
64.2
（△1.5）

1.4
（2.8）
2.2
（4.4）
64.5
（0.2）

1.5
（2.9）
2.3
（4.6）
61.2
（△3.3）

1.4
(2.8)
2.3
(4.6)
58.7
(△2.5)
105,374

分配金総額

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

取得価格 15,150百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
CASBEE 不動産評価 Sランク

ロジクロス横浜港北

取得価格 7,821百万円 ／ 稼働率100.0%
CASBEE 不動産評価 Aランク

ロジクロス名古屋笠寺

取得価格 14,424百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
CASBEE 不動産評価 Sランク

本資産運用会社ソーシング物件

MJロジパーク印西1

取得価格 4,353百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
12

MJロジパーク高槻1

取得価格 5,500百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★

MJロジパーク船橋2

取得価格 4,880百万円 ／ 稼働率100.0%
CASBEE 不動産評価 Sランク

総資産経常利益率(注3)（年換算値）
自己資本当期純利益率(注4)（年換算値）
期末自己資本比率(注5)（対前期増減）有利子負債額

（％）
（％）
（％）
（百万円）

47,57459,27458,374

82,074

有利子負債比率(注6)

（％）

31.4

32.7

32.4

36.0

38.6

配当性向(注7)

（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

期末投資物件数

（件）

19

22

22

24

32

期末総賃貸可能面積(注8)（㎡）675,733.83

800,758.79

800,758.79

953,102.54

1,110,106.41

期末テナント数(注9)

（件）

77

79

79

94

101

期末稼働率(注10）

（％）

99.7

99.8

99.6

100.0

100.0

当期減価償却費

（百万円）

773

881

886

1,095

1,246

当期資本的支出額

（百万円）

117

168

131

182

77

賃貸NOI（Net Operating Income）(注11) （百万円）

3,479

4,032

4,171

5,151

5,945

13

Ⅰ 資産運用報告(注1)

特に記載のない限り、いずれも記載未満の数値については切捨て、比率は小数第2位を四捨五入しています。以下同じです。

(注3)

経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

(注2)
(注4)
(注5)
(注6)
(注7)

(注8)
(注9)

出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(2) 投資環境と運用実績
当期（2023年２月期）の日本経済は、物価上昇や世界的な金融引締政策に伴う景気下振れ等の懸念があるものの、行動制限の緩和

当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100
期末純資産額／期末総資産額×100による経済活動の正常化に向かい、緩やかに持ち直しています。先行きについては、更なる経済活動の正常化により景気回復が期待さ

1口当たり分配金（利益超過分配は含まない）÷1口当たり当期純利益×100

れますが、世界的な供給制約による物価上昇や金融資本市場の動向に引き続き注視する必要があります。なお、2022年10-12月期の分配金総額（利益超過分配は含まない）／当期純利益×100

実質GDP（国内総生産）成長率は、純輸出が増加した一方で企業の設備投資減等を背景とする国内需要の減少により、年換算+0.1％

当する面積を記載しています。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は含まれません。

と、前期から横ばいで推移しています。

期末有利子負債／期末総資産額×100

なお、第9期、第10期、第12期及び第13期における配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
「期末総賃貸可能面積」とは、各期末現在における保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもののうち、本投資法人の持分に相「期末テナント数」とは各期末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数を記載しております。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づく
テナント数は含まれません。

(注10) 「期末稼働率」とは各期末現在における保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について記載しています。
(注11) 当期賃貸事業利益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費（当期賃貸事業費用に係るもの）

不動産売買取引市場においては、アジア有数の市場規模を有し、他国と比べて調達金利が依然低いことなどから、引き続き国内外投資家の投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われています。特に安定したキャッシュ・フローを見込める物流施設については、足下の取引利回りは低位で推移しています。
当期のJ-REIT市場において、金利上昇リスクやオフィス市況の不透明感等を背景に、東証REIT指数は軟調に推移しました。2022年

2. 当期の資産の運用の経過

12月下旬には日銀の長短金利操作の拡大を受けて金利が上昇し、一時1,800ポイント台前半に急落、その後も上値の重い展開が継続(1) 本投資法人の主な推移
三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198

し、1,800ポイント前後から1,800ポイント中盤で推移しました。今後は、エネルギーコスト等の高騰が与える不動産賃貸事業損益へ号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」との影響、金利環境の変化に伴う資本市場のボラティリティの上昇及び投資法人の財務への影響、並びに地政学リスク等に注視する必要いいます。）を設立企画人として、2016年7月14日に設立され、2017年9月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引があると考えています。

所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3481）。
本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所株式会社（以下「三菱地所」といいます。）及び2001年の設立以来豊富な不動産ファンドの運用実績を有する不動産アセットマネージャーである本資産運用会社の両社の強みをハイブリッド活用(注)

し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼して、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
さらに本投資法人は、2019年4月17日付で公表した「三本の柱」の運用方針に基づいた各種取組みを進めることで、中長期的な投資主価値の向上を目指しています。かかる運用方針は、Alignment（投資主との利益の一致）、Discipline（規律を持った成長）及びHybrid（独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化）を掲げており、三菱地所グループが一丸となって、本投資法人の投資主価値の向上を目指すものです。
当期（2023年2月期）においては、2022年10月25日付でロジクロス横浜港北、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟（共有持分

物流施設市場では、コロナ禍の外出自粛要請を契機にECの利用拡大が加速し、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待されます。旺盛な需要を背景に新規供給量は高い水準で推移する中で、物件の立地やスペックによってはリーシ
ングに時間がかかるケースもあり、首都圏全体の空室率は低位ながら上昇傾向で推移しています。このような環境下においても、当期
末現在、本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率は100.0％と高稼働を維持しています。

(3) 資金調達の概要
本投資法人は、第13期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資により51,000口の新投資口の発行を行
い、2022年10月25日に19,481百万円を、またオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当により2,550口の新投資口の発行を行い、2022年11月22日に974百万円の資金を調達しました。これにより、当期末（2023年2月28日）現在の出資総額（純額）は156,770百万円、発行済投資口の総口数は503,485口となりました。

45％）、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟（共有持分45％）、MJロジパーク印西1、MJロジパーク高槻1、MJロジパーク東大阪1

当期（2023年2月期）においては、2022年９月14日に期限が到来した長期借入金合計3,310百万円について、同額でのリファイ

及びMJインダストリアルパーク川西（底地）の７物件を、2022年12月１日付でMJロジパーク船橋2（計８物件、取得価格合計

ナンスを実施しました。なお、リファイナンスした借入金のうち、2,880百万円については2022年12月14日付で期限前弁済し、同額

45,417百万円。以下、総称して「第13期取得資産」といいます。）を取得した結果、当期末（2023年２月28日）現在、本投資法人の保有資産は32物件（取得価格合計261,659百万円）となっています。
(注)「ハイブリッド」とは、英語で2つのものを掛け合わせることを意味し、本書において「ハイブリッド」又は「ハイブリッド活用」とは、三菱地所及び本資産運用会社の、それぞれの強み・特長を、状況に応じて使い分け、時に融合させることで、本投資法人の運用において最大限に活用することをいいます。以下同じです。

のリファイナンス（グリーンローンによる長期借入れ）を実施しました。また、第13期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として2022年10月25日付で短期借入金2,900百万円、長期借入金17,000百万円の借入れ（グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンを含みます。）を、2022年11月15日付で短期借入金2,500百万円の借入れを、2022年12月１日付で長期借入金
5,000百万円の借入れ(サステナビリティ・リンク・ローン及び株式会社三菱UFJ銀行によるJ-REIT向けESG評価ローンを含みます。)

14

15

Ⅰ 資産運用報告を行いました。なお、2022年10月25日付短期借入金のうち1,100百万円については、上記第三者割当による手取金を含む手元資金を原資として2022年11月25日付で期限前弁済しました。また、2022年３月１日付短期借入金2,000百万円について、2022年８月期に取得した資産にかかる消費税の還付金を含む手元資金を原資とし、2023年１月４日に期限前弁済しました。加えて、2022年11月
15日付短期借入金2,500百万円のうち1,000百万円については、手元資金を原資として2023年２月15日付で期限前弁済しました。
これらの結果、当期末（2023年2月28日）現在の有利子負債残高は105,374百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は38.6％となりました。

グリーンビルディング認証（注4）
取得割合（注5）

格付対象

(注1)

(注2)

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付

格

付

見通し

AA

安定的

(注3)

(注4)
(注5)

(4) ESGへの取組み(注6)

本投資法人は、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上に取り組んでいの権限・責任を明確化する等、サステナビリティ推進体制の強化を図っています。

の適切な投資判断に繋げるための取組みについて議論する目的で設立された組織です。

「SBTi(Science Based Targets initiative)」とは、CDP、国連グローバル・コンパクト（UNGC）、世界資源研究所（WRI）及び世界資源保護基金（WWF）が共同で運営する国際イニ

シアティブで、SBT目標を設定する企業を認定しています。また、「SBT (Science Based Targets)」とはパリ協定（世界の気温上昇を産業革命前より2℃を十分に下回る水準に抑え、また1.5℃に抑えることを目指すもの）が求める水準と整合した、5年～15年先を目標年として企業が設定するGHG排出削減目標です。

「エコアクション21」とは、環境省が策定した「エコアクション21ガイドライン」に基づき、環境への取組みを適切に実施し、環境経営のための仕組みを構築、運用、維持するとともに、環境コミュニケーションを行っている事業者を、第三者機関が認証し登録する制度です。「エコアクション21ガイドライン」とは、環境省が策定したガイドラインで、「環境マネジメ

ントシステム」「環境パフォーマンス評価」「環境報告」の三要素で構成されたPDCAサイクルに基づく14の取り組み項目（要求事項）が定められたものです。
「グリーンビルディング認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。
「グリーンビルディング認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。

「GRESBリアルエステイト評価」は、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマーク評価であり、欧米・アジアの主要機関投資家
が投資先を選定する際等に活用しています。「Green Star」評価は、サステナビリティ評価に係る「マネジメント・コンポーネント」及び「パフォーマンス・コンポーネント」の双方に(5) 業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期（2023年2月期）の業績は営業収益7,149百万円、営業利益3,833百万円、経常利益3,433百万円、当期純利

本資産運用会社は、2021年12月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース） （注1） 提言への賛同の表明を行い、国内の益3,432百万円及び投資口1口当たり分配金7,628円となりました。

TCFD賛同企業による組織であるTCFDコンソーシアムに加入しました。更に本投資法人では、2023年3月にTCFD提言に基づく戦略

当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）をとして、気候変動を緩和するためのロードマップである気候移行計画を策定しました。気候移行計画において、2050年度GHG総排出適用し、当期未処分利益のうち発行済投資口の総口数503,485口の整数倍である3,432,257,245円を分配することとし、投資口1口当量ネットゼロを明示するとともに科学的根拠に基づく排出削減の達成を目指しSBTi（注2）の認定申請を行いました。なお、本投資法

たりの利益分配金は6,817円としました。

人がSBTiに認定申請している目標は以下の通りです。

これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、当該期間に発生する減価償却費の30％を目途として、毎期継続的に
(注1)

項目

対象範囲

基準年度

目標年度

GHG排出削減目標

利益を超える金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行うこととしています

Scope1+2

全物件

2021年度

2030年度

総排出量を42%削減

えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等により、1口当たり分配金の分配額が、一時的に一定程度減少することが見込まれ。また、継続的利益超過分配に加る場合には、1口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。

本投資法人は、2023年3月にエコアクション21（注3）の認証・登録も受けています。
また、本投資法人は2021年12月に、持続的な成長と中長期的な企業価値向上の実現に向けて、ビジネスモデルを持続させる上で対当期においては、減価償却費の30％にほぼ相当する額である373,585,870円を継続的利益超過分配として、これに加えて新投資口処すべきESGに関する重要課題（マテリアリティ）を特定し、マテリアリティ毎に方針・目標及び主要指標（KPI）を設定しました。

の発行による投資口希薄化により一時的に減少した分配金を平準化することを目的に減価償却費の2.8％にほぼ相当する額である

本投資法人は気候変動に関するリスクと機会が事業に影響を与える最重要課題と改めて認識し、低炭素化に向けた取組み及びより一層

34,740,465円を一時的な利益超過分配として分配することとし、当期の投資口1口当たりの利益超過分配金は811円となりました。

の情報開示を推進しています。2022年6月には2回目となるサステナビリティレポートを発行しました。なお、本投資法人がマテリア(注1)

リティにおいて掲げる主要なKPI・目標及びその達成状況は以下のとおりです。
目標(2030年度まで)

16「TCFD（Task Force on Climate-related Financial Disclosures）」とは、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するために設立された組織です。また、「TCFDコンソーシアム」とは、TCFD賛同企業や金融機関等が一体となって取組みを推進し、企業の効果的な情報開示や、開示された情報を金融機関等

おいて優れている会社に付与されるものです。

くことが、上場投資法人として期待されている社会的責務であり、投資主価値の最大化を図る上でも不可欠であると考えています。また、本資産運用会社においても、2022年4月に設置したサステナビリティ推進室について、2023年4月にサステナビリティ推進室長

88.8％（2023年２月28日現在）

本投資法人のサステナビリティへの取組みは、グローバル・リアルエステイト・サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）リア
ルエステイト評価（注6）の2022年調査において高く評価され、３年連続最高位の「５ Stars」及び４年連続の「Green Star」を取得しました。さらに、ESG情報開示の充実度を測る2022年GRESB開示評価において、環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報開示が優れていることが評価され、３年連続最高位となる「A」評価を取得しました。

また、本投資法人の当期末（2023年2月28日）現在における格付状況は、以下のとおりです。
信用格付業者

100％達成状況

GHG排出原単位(t-CO2/m2)削減

30％削減（2017年度基準）

34.7％削減（2021年度）

エネルギー消費原単位(kWh/m2)削減

15％削減（2017年度基準）

23.3％削減（2021年度）

水消費原単位(m3/m2)削減

増加させない（2017年度基準）

27.6％削減（2021年度）

廃棄物リサイクル率

70％以上

62.3％削減（2021年度）(注2)

但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行わない場合もあります。また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV（注2）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。

鑑定LTV（％）＝a／b（％）

ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローンは除く）＋敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除く）

ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における保有不動産の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑定評価額の合計
額－翌営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額

17

Ⅰ 資産運用報告
3. 増資等の状況
当期末までの最近5年間における増資等の概要は、以下のとおりです。
年 月 日2018年 ５月21日

摘

要

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）

発行済投資口の総口数(口)
増 減

残 高
―

出資総額(純額)(百万円)(注１)
増 減

残 高

214,000△120

備考

53,564(注2)

2018年 9 月10日

公募増資

30,300244,300

7,216

60,780(注3)

2018年10月11日

第三者割当増資

1,515

245,815360

61,141(注4)

2018年11月19日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

245,815△129

61,011(注5)

2019年 5 月21日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

245,815△179

60,832(注6)

2019年10月 7 日

公募増資

57,150302,965

18,556

79,388(注7)

2019年11月 7 日

第三者割当増資

2,850

305,815925

80,314(注8)

し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注11) 1口当たり発行価格431,701円（発行価額417,236円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注12) 1口当たり発行価額417,236円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注13) 2020年10月15日開催の本投資法人役員会において、2020年8月期（第8期）に係る金銭の分配として、1口当たり592円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月20日よりその支払いを開始しました。
(注14) 1口当たり発行価格403,650円（発行価額390,402円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注15) 1口当たり発行価額390,402円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注16) 2021年4月15日開催の本投資法人役員会において、2021年2月期（第9期）に係る金銭の分配として、1口当たり666円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注17) 2021年10月15日開催の本投資法人役員会において、2021年8月期（第10期）に係る金銭の分配として、1口当たり675円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払いを開始しました。
(注18) 1口当たり発行価格406,965円（発行価額393,608円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注19) 1口当たり発行価額393,608円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注20) 2022年4月15日開催の本投資法人役員会において、2022年2月期（第11期）に係る金銭の分配として、1口当たり679円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注21) １口当たり発行価格394,875円（発行価額381,996円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注22) 2022年10月14日の本投資法人役員会において、2022年８月期（第12期）に係る金銭の分配として、１口当たり730円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2022年11月21日よりその支払を開始しました。
(注23) １口当たり発行価額381,996円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。

【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は、以下のとおりです。

2019年11月18日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

305,815△146

80,168(注9)

2020年 5 月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

305,815△174

79,994(注10)

2020年 9 月 1 日

公募増資

40,500346,315

16,89896,892(注11)

2020年 9 月30日

第三者割当増資

1,922

348,237801

97,694(注12)

最2020年11月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

348,237△181

97,512(注13)

最2021年 3 月 5 日

公募増資

41,000389,237

16,006

113,519(注14)

2021年 4 月 6 日

第三者割当増資

1,898

391,135

740

114,260(注15)

2021年 5 月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

391,135△231

114,028(注16)

2021年11月19日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

391,135△264

113,764(注17)

2022年 ３月 １ 日

公募増資

56,000447,135

22,042

135,806

(注18)

2,800

449,935

1,102

136,908(注19)―449,935△265

136,643(注20)

51,000500,935

19,481

156,124(注21)―

500,935△328

155,796

(注22)

2,550

503,485974

156,770(注23)

2022年 ３月23日

第三者割当増資

2022年 ５月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）

2022年10月25日

公募増資

2022年11月21日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）

2022年11月22日

第三者割当増資

期

別

第9期

第10期

第11期

第12期

第13期

自 2020年 9 月 1 日
至 2021年 2 月28日

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

高（円）442,000

525,000

527,000

488,000

480,000低（円）389,500

388,500

424,500

430,500

396,000(注１)(注２)

出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
2018年4月13日開催の本投資法人役員会において、2018年2月期（第3期）に係る金銭の分配として、1口当たり565円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月21日よりその支払いを開始しました。
(注３) 1口当たり発行価格246,772円（発行価額238,166円）にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注４) 1口当たり発行価額238,166円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注５) 2018年10月15日開催の本投資法人役員会において、2018年8月期（第4期）に係る金銭の分配として、1口当たり607円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払いを開始しました。
(注６) 2019年4月15日開催の本投資法人役員会において、2019年2月期（第5期）に係る金銭の分配として、1口当たり729円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月21日よりその支払いを開始しました。
(注７) 1口当たり発行価格335,887円（発行価額324,690円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注８) 1口当たり発行価額324,690円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注９) 2019年10月17日開催の本投資法人役員会において、2019年8月期（第6期）に係る金銭の分配として、1口当たり594円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月18日よりその支払いを開始しました。
(注10) 2020年4月17日開催の本投資法人役員会において、2020年2月期（第7期）に係る金銭の分配として、1口当たり569円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議

18

19

Ⅰ 資産運用報告
4. 分配金等の実績

5. 今後の運用方針

当期までの分配金等の実績は、下記のとおりです。

ーズを捉え、サステナビリティにも配慮された競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ

期

第9期

第10期

第11期

第12期

第13期

営業期間

自 2020年 9 月 1 日
至 2021年 2 月28日

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

（千円）
（千円）
（千円）
（円）
（千円）
（円）
（千円）
（円）

2,073,248
193
2,304,980(6,619)2,073,054(5,953)
231,925(666)

2,381,722
101
2,645,637(6,764)
2,381,621(6,089)264,016(675)

2,540,583
162
2,806,002(7,174)2,540,421(6,495)265,580(679)

2,980,006
87
3,308,372(7,353)
2,979,919(6,623)
328,452(730)

3,432,549
292
3,840,583(7,628)3,432,257(6,817)408,326
(811)

（千円）

―

―

―

―

―

当期未処分利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額（1口当たり分配金）
うち利益分配金総額（1口当たり利益分配金）
うち出資払戻総額（1口当たり出資払戻額）
出資払戻総額のうち一時差異等調整
引当額からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち1口当たり一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等
減少分配からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金）
(注1)
(注2)

本投資法人は、三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニ

（円）

(―)

(―)

(―)

(―)

(―)

（千円）

231,925

264,016

265,580

328,452

408,326

（円）

(666)

(675)

(679)

(730)

(811)

本投資法人の分配方針及び当期の分配に係る概要については、前記「2. 当期の資産の運用の経過 （5）業績及び分配の概要」をご参照ください。
本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない
範囲での利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30％を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。

安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
a. 外部成長戦略
本投資法人は、スポンサーサポート契約を締結する三菱地所の有する総合デベロッパーとして蓄積された不動産開発実績、幅広い開発戦略及びテナントニーズを捉えた高い最新型物流施設の開発・運営力、本資産運用会社の投資案件選別力（目利き力）及び柔軟かつ多様なスキームによる取得戦略を、マーケットや環境変化に合わせハイブリッド活用し、安定的かつ着実な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目指します。
b. 内部成長戦略
本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かしたリーシング力と、本資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては本投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブリッド型内部成長）を目指します。
c. 財務戦略本投資法人は、三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。

6. 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

20

21

Ⅰ 資産運用報告

投資法人の概況

3. 役員等に関する事項
当期における本投資法人の役員等は、以下のとおりです。

1. 出資の状況
期

第9期

別

第10期

第11期

第12期

第13期

2021年 2 月28日

2021年 8 月31日

2022年 2 月28日

2022年 8 月31日

2023年 2 月28日

発行可能投資口総口数（口）

10,000,000

10,000,000

10,000,000

10,000,000

10,000,000

発行済投資口の総口数（口）

348,237

391,135

391,135

449,935

503,485

出資総額（純額）(注) （百万円）

97,512

114,028

113,764

136,643

156,770

投資主数

9,585

9,214

9,100

9,471

10,334（人）(注) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

氏名又は名称

住所

東京都港区浜松町２丁目１１番３号

96,67719.20

株式会社日本カストディ銀行（信託口）

東京都中央区晴海１丁目８番１２号

96,59019.18

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町２丁目２番２号

26,5235.26

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町１丁目１番１号

20,550

4.08

8,296

1.64

6,732

1.33

東京都中央区京橋１丁目９番５号

6,520

1.29

６０， ＡＶＥＮＵＥ Ｊ．Ｆ． ＫＥＮＮＥＤＹ
Ｌ－１８５５ ＬＵＸＥＭＢＯＵＲＧ

6,469

1.28

6,119

1.21

6,044

1.20

280,52055.71

１７７６ ＨＥＲＩＴＡＧＥ ＤＲＩＶＥ， ＮＯＲ
ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＷＥＳＴＴＨ ＱＵＩＮＣＹ， ＭＡ ０２１７１，Ｕ．Ｓ．
ＣＬＩＥＮＴ － ＴＲＥＡＴＹ ５０５２３４
Ａ．
ＳＳＢＴＣ ＣＬＩＥＮＴ ＯＭＮＩＢＵＳ ＡＣ ＯＮＥ ＬＩＮＣＯＬＮ ＳＴＲＥＥＴ， ＢＯＳＴ
ＣＯＵＮＴ
ＯＮ ＭＡ ＵＳＡ ０２１１１
全国信用協同組合連合会
ＢＮＰ ＰＡＲＩＢＡＳ ＬＵＸＥＭＢＯＵＲＧ／
２Ｓ／ＢＮＰ ＰＡＲＩＢＡＳ ＬＵＸＥＭＢＯＵ
ＲＧ／２Ｓ／ＪＡＳＤＥＣ／ＳＥＣＵＲＩＴＩＥＳ－ＡＩＦＭＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＡＮＤ Ｔ
ＲＵＳＴ ＣＯＭＰＡＮＹ ５０５１０３
ＣＨＡＳＥ

ＢＡＮＫ

Ｐ．Ｏ． ＢＯＸ ３５１ ＢＯＳＴＯＮ ＭＡＳＳ
ＡＣＨＵＳＥＴＴＳ ０２１０１ Ｕ．Ｓ．Ａ．
２５ ＢＡＮＫ ＳＴＲＥＥＴ， ＣＡＮＡＲＹ Ｗ
３８
ＨＡＲＦ， ＬＯＮＤＯＮ， Ｅ１４ ５ＪＰ，
ＵＮＩＴＥＤ ＫＩＮＧＤＯＭ
合

(注1)
(注2)

22

所有投資口数（口）

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

ＪＰ ＭＯＲＧＡＮ
５７８１

憲

三菱地所投資顧問株式会社執行役員

監督役員

齋藤

創

創・佐藤法律事務所パートナー、株式会社セディナ債権回収弁護士取締役、トパーズ・キャピタル株式会社監査役

1,200

監督役員

深野

章

税理士法人T&Aコンサルティング代表社員、株式会社T&Aコンサルティ
ング代表取締役、公認会計士深野章事務所所長

1,200

会計監査人

EY新日本有限責任監査法人―

32,650(注3)

発行済投資口の総口数に対する
所有投資口数の割合（％）(注2)

計

当該営業期間における役職毎の報酬の総額
（千円）

髙梨

(注2)

2023年２月28日現在における主要な投資主(注1)は、以下のとおりです。

主な兼職等

執行役員

(注1)

2. 投資口に関する事項

役員等の氏名又は名称

役職名

(注4)

―

執行役員髙梨憲は、本投資法人の投資口を自己の名義で1口所有しており、監督役員2名は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。また、監督役員は
上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めいずれも本投資法人と利害関係はありません。

執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っておりません。監督役員については当期において支給した額を記載しております。

会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また、不再任については、監査の品質及び監査報酬等、諸般の事情を総合的に勘案し、本投資法人の役員会において検討いたします。

会計監査人の報酬には公募増資に係るコンフォート・レター作成業務の報酬及び英文監査に係る報酬が含まれています。

4. 役員等賠償責任保険契約に関する事項
本投資法人が締結する役員等賠償責任保険契約は、以下のとおりです。
被保険者の範囲

本投資法人の全ての執行役員及び監督役員

役員等賠償責任保険契約の内容の概要(填補の対象とされる保険事故の概要)
本投資法人は投信法第116条の3第1項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結し、被保険者が本投資法人の役員としての業務につき行った行為に起因して損害賠償請求を受けたことにより負担することになる一定の損害を当該保険契約により填補することとしています。
(保険料の負担割合)
当該保険料の全額を本投資法人が負担しています。
(役員等の職務の執行の適正性が損なわれないための措置)
一連の損害賠償請求につき最大1,000千円が免責金額として定められています。

「主要な投資主」とは、投資主の中で発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合の大きい順に10社をいいます。
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第2位未満を切捨てて表示しています。

23

Ⅰ 資産運用報告
5. 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

2. 主要な保有資産

2023年２月28日現在における本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、以下のとおりです。
委託区分

2023年２月28日現在における本投資法人の主要な保有資産の概要は、以下のとおりです。

氏名又は名称

資産運用会社

三菱地所投資顧問株式会社

資産保管会社

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（投資主名簿等管理人）

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（機関運営事務等）

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（納税事務等）

税理士法人令和会計社

一般事務受託者（会計事務等）

令和アカウンティング・ホールディングス株式会社

一般事務受託者（投資法人債に関する事務）

株式会社三菱UFJ銀行

不動産等の名称

投資法人の運用資産の状況
1. 本投資法人の資産の構成
第12期

資産の種類

用途

地域(注1)

保有総額
（百万円）
(注2)

物流施設
信託不動産

(注1)
(注2)

24

2023年2月28日

対総資産比率
（％）

保有総額
（百万円）
(注2)

35,616.58

100.0

非開示(注4)

100.0

7.2

物流施設

ロジクロス習志野

11,81839,132.05

39,132.05

100.0

非開示(注4)

物流施設

ロジクロス厚木Ⅱ

9,904

34,580.85

34,580.85

100.0

非開示(注4)

物流施設

ロジポート相模原

20,43488,609.64

88,376.62

99.7

10.1

物流施設

ロジポート橋本

17,47558,487.96

58,487.96

100.0

7.7

物流施設

ロジポート大阪大正

10,33040,081.56

40,081.56

100.0

4.2

物流施設

ロジポート川崎ベイ

35,989117,762.91

117,631.49

99.9

13.2

物流施設

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

15,28945,983.59

45,983.59

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク春日井1

13,36957,866.98

57,866.98

100.0

非開示(注4)

物流施設

158,596

580,411.20

580,046.76

99.9

63.1(注5)

―

(注2)

近畿圏

32,35714.2

58,750

21.5

(注5)

中部圏

27,85012.2

27,70510.1

その他

18,424

8.1

18,261

6.7

15,005

5.5

258,42994.6

預金等のその他の資産

14,714

6.4

14,634

5.4

資産総額計

228,173100.0

273,063100.0

計「帳簿価額」は、記載未満の桁数を切捨てて表示しています。

「賃貸可能面積」、「賃貸面積」及び「稼働率」は、2023年２月28日時点のデータに基づき記載しています。なお、「賃貸可能面積」は各保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。「賃貸面積」は各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。なお、各保有資産に係る各賃貸借契約書においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。また、「稼働
(注3)

5.6

物流施設

(注3)

62,289.08

50.8

93.6

主たる用途

35,616.58

138,705

12,783(注2)

62,289.08

53.5

213,459

計

(注2)

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

9,648

122,042

小

(注2)

稼働率
（％）

14,335

首都圏

その他

(注1)

賃貸面積
（㎡）

ロジクロス名古屋笠寺(注1)

対総資産比率（％）

賃貸可能面積（㎡）

ロジクロス大阪

合第13期

2022年8月31日

帳簿価額
（百万円）

(注4)

率」は「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率によります。

「対総不動産賃貸事業収益比率」は当期の不動産運用収益合計に対する比率です。
テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。

「対総不動産賃貸事業収益比率」を開示していない物件に係る対総不動産賃貸事業収益比率を含む数値です。

3. 不動産等組入資産明細
2023年２月28日現在における本投資法人の保有する資産の概要は、以下のとおりです。
不動産等の名称

所 在 地

所有形態
(注1)

期末算定価額（百万円）(注2)

帳簿価額
（百万円）

ロジクロス福岡久山

福岡県糟屋郡久山町

信託受益権

7,910

5,383

「首都圏」とは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県を、「近畿圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県を、「中部圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいま

ロジクロス厚木

神奈川県厚木市

信託受益権

9,470

8,249

「保有総額」は、決算日時点における貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産

ロジクロス神戸三田

兵庫県神戸市

信託受益権

4,420

3,811

ロジクロス大阪

大阪府大阪市

信託受益権

10,3009,648

ロジクロス名古屋笠寺

愛知県名古屋市

信託受益権17,80014,335

ロジクロス習志野千葉県習志野市

信託受益権12,40011,818

ロジクロス厚木Ⅱ

神奈川県厚木市

信託受益権10,6009,904

ロジクロス横浜港北

神奈川県横浜市

信託受益権

8,130

7,903

す。

内の預金は含まれていません。

25

Ⅰ 資産運用報告
帳簿価額
（百万円）

本投資法人の保有する資産毎の賃貸事業の概要は、以下のとおりです。

所有形態

ロジポート相模原神奈川県相模原市

信託受益権

24,50020,434

ロジポート橋本神奈川県相模原市

信託受益権

21,78017,475

ロジポート大阪大正

大阪府大阪市

信託受益権

12,225

10,330

ロジポート川崎ベイ

神奈川県川崎市

信託受益権40,99535,989ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

大阪府茨木市

信託受益権

15,70015,289ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟

大阪府茨木市

信託受益権

3,990

3,941

MJロジパーク船橋1

千葉県船橋市

信託受益権

7,060

5,256

MJロジパーク厚木1

神奈川県厚木市

信託受益権

7,590

6,375

ロジクロス大阪

1,215

ロジクロス名古屋笠寺
ロジクロス習志野
ロジクロス厚木Ⅱ

MJロジパーク加須1

埼玉県加須市

(注1)

信託受益権

1,620

MJロジパーク大阪1

大阪府大阪市

信託受益権

8,160

5,862

MJロジパーク福岡1

福岡県糟屋郡宇美町

信託受益権

7,260

5,641

MJロジパーク土浦1

茨城県土浦市

信託受益権

3,650

3,082

MJロジパーク西宮1

兵庫県西宮市

信託受益権

2,720

2,548

MJロジパーク春日井1

愛知県春日井市

信託受益権15,200

MJロジパーク加須2

埼玉県加須市

信託受益権

MJロジパーク仙台1

宮城県多賀城市

MJロジパーク印西1

第12期

自 2022年 3 月 1 日

不動産等の名称

第13期

至 2022年 8 月31日

不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益〈期末時点〉
（％）
〈期間中〉
(注1)
(注2)
（百万円）

自 2022年 9 月 1 日

至 2023年 2 月28日

対総不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益比率 〈期末時点〉
（％）
(注1)
(注2)
（％）

不動産
賃貸事業
収益
〈期間中〉
（百万円）

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）
非開示(注3)

ロジクロス福岡久山

2

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

ロジクロス厚木

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス神戸三田

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

10

100.0

515

8.2

10

100.0

514

7.2

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

―

―

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)100.0

ロジクロス横浜港北――

ロジポート相模原

17

99.7

713

11.4

17

99.7

720

10.1

ロジポート橋本

16

100.0

541

8.6

16

100.0

552

7.7

13,369

ロジポート大阪大正

11

100.0

286

4.6

11

100.0

298

4.2

1,740

1,675

ロジポート川崎ベイ

13

99.9

915

14.6

12

99.9

945

13.2

信託受益権

7,670

7,237

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

―

―

―

―

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)千葉県印西市

信託受益権

5,190

4,392

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟

―

―

―

―

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク高槻1

大阪府高槻市

信託受益権

6,530

5,556

MJロジパーク船橋1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク東大阪1

大阪府東大阪市

信託受益権

2,050

1,762

MJロジパーク厚木1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク加須1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク船橋2

千葉県船橋市

信託受益権

6,570

4,932

MJロジパーク大阪1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJインダストリアルパーク堺（底地）

大阪府堺市

信託受益権

5,780

5,666

MJロジパーク福岡1

4

100.0

217

3.5

4

100.0

226

3.2

MJロジパーク土浦1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)
非開示(注3)

MJインダストリアルパーク神戸（底地）

兵庫県神戸市

信託受益権

5,720

5,202

MJインダストリアルパーク千葉北（底地）

千葉県千葉市

信託受益権

1,990

1,914

MJインダストリアルパーク川西（底地)兵庫県川西市

信託受益権

2,630

2,221

299,350

258,429

合
(注1)
(注2)

26

期末算定価額（百万円）(注2)

所 在 地

不動産等の名称

計「信託受益権」とは不動産を主な信託財産とする信託受益権を表しています。

「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づき、決算日を調査の時点とした不動産鑑定

評価額を記載しています。

MJロジパーク西宮1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

MJロジパーク春日井1

2

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク加須2

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク仙台1

3

100.0

3.8

3

100.0

238

3.3

MJロジパーク印西1

―

―

―

―

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)237

MJロジパーク高槻1

―

―

―

―

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク東大阪1

―

―

―

―

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

―

―

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク船橋2――

MJインダストリアルパーク堺
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJインダストリアルパーク神戸
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)27

Ⅰ 資産運用報告
第12期

自 2022年 3 月 1 日

不動産等の名称

不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益〈期末時点〉
（％）
〈期間中〉
(注1)
(注2)
（百万円）

MJインダストリアルパーク千葉北（底地）

1

MJイ ン ダ ス ト リ ア ル パ ー ク 川 西
（底地)

―

―

94

100.0

合
(注1)

(注2)
(注3)

計

100.0

非開示(注3)

保有不動産の資本的支出

第13期

至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日

至 2023年 2 月28日

対総不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益比率 〈期末時点〉
（％）
(注1)
(注2)
（％）

不動産
賃貸事業
収益
〈期間中〉
（百万円）

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)

―

―

6,276

100.0

1

100.0

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

101

100.0

7,149

100.0

「テナント総数」は、各期末現在のデータに基づき記載しています。「テナント総数」は、各物件において所有者である本投資法人又は各信託受託者との間で直接賃貸借契約等を締結している賃借人を1テナントとして算出しています。但し、各保有資産につき同一のテナントが同一の物件に関して複数の対象賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは１として「テナント総数」を算出しています。

「稼働率」は、各期末現在のデータに基づき、「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率によります。
テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。

1. 資本的支出の予定
本投資法人が保有している不動産等に関して、現在計画されている修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
不動産等の名称
（所在）

目

的

予定期間

工事予定金額（百万円）
総

額

当期支払額

既支払総額

ＭＪロジパーク福岡１（福岡県糟屋郡宇美町）

外壁改修工事（第1期）

自 2023年3月
至 2023年8月

75

―

―

ＭＪロジパーク福岡１（福岡県糟屋郡宇美町）

外壁改修工事（第2期）

自 2023年9月
至 2024年2月

66

―

―

ＭＪロジパーク船橋１（千葉県船橋市）

冷凍冷蔵設備改修工事

自 2023年9月
至 2024年2月

390

―

―

(注) 百万円未満を切捨てて記載しています。

4. 特定取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

2. 期中の資本的支出
本投資法人が2023年2月28日現在保有する不動産等に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。

5. その他資産の状況

当期中の資本的支出は77百万円であり、費用に区分された修繕費90百万円と合わせ、合計168百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称（所在）

本投資法人の保有する不動産信託受益権は、前記「3. 不動産等組入資産明細」に一括して記載しています。

6. 国及び地域毎の資産保有状況
日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。

28

ＭＪロジパーク加須１（埼玉県加須市）(注)目
エレベーター改修工事

的

期

間

自 2022年11月
至 2022年12月

工事金額（百万円）
13

百万円未満を切捨てて記載しています。

29

Ⅰ 資産運用報告
3. 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。

(単位：千円)

費用・負債の状況
1. 運用等に係る費用明細(単位：千円)

第12期

第13期

期

第9期

第10期

第11期

第12期

第13期

営業期間

自 2020年 9 月 1 日
至 2021年 2 月28日

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

当期首積立金残高

448,139554,768

659,295

760,477

907,717

資産保管報酬

1,690

2,014

当期積立額

106,629

104,527

101,182

147,240

172,716

一般事務委託報酬

18,86022,222

―

―

―

―

－

554,768

659,295

760,477

907,717

1,080,434

当期積立金取崩額
次期繰越額項(注) 本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30％を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。

目自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

資産運用報酬(注)自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

527,144631,224

役員報酬

2,400

2,400

支払手数料

136,112

154,063

その他費用
合

計

39,36653,658725,574865,583(注) 資産運用報酬には上記記載金額の他、投資不動産の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬分第12期458,380千円、第13期454,174千円が含まれます。

2. 借入状況2023年2月28日現在における借入金の状況は、以下のとおりです。
区
分

借入先

借入日

当期末
残高
（百万円）

平均利率
(注1)

返済期限

短期借入金

株式会社みずほ銀行(注２)2022年3月１日

2,700

700

0.1363%

2023年3月１日

株式会社三菱UFJ銀行

2022年9月14日―

430

0.1758%2023年9月14日

株式会社三井住友銀行(注4)2022年9月14日――

0.2170%2023年9月14日

株式会社みずほ銀行(注5)2022年10月25日

―

1,800

0.1281%

2023年10月25日

株式会社三菱UFJ銀行(注6)2022年11月15日

―

1,500

0.2057%2023年11月15日

2,700

4,430
0.3575％2022年 9 月14日

0.2400％2022年 9 月14日

計
一年内返済予定の長期借入金

株式会社三菱UFJ銀行

2017年 9 月14日

株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行

2018年 9 月14日

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社みずほ銀行

2017年 9 月14日

株式会社福岡銀行
株式会社三井住友銀行

2019年 9月 2日
計

30

当期首
残高
（百万円）

430

―

2,050

―

830

―

―

1,760

―

1,330

―

450

―

3,000

3,310

6,540

0.3913%

2023年9月14日

0.2500%2023年9月2日

返済方法

使途

摘要

期限一括
返済

(注3)

無担保
無保証

期限一括
返済

(注3)

無担保
無保証

31

Ⅰ 資産運用報告
区
分

借入先

借入日

株式会社三菱UFJ銀行

1,760

―

1,330

―

株式会社福岡銀行

450―

株式会社福岡銀行

900

平均利率
(注1)

返済期限

返済方法

使途

摘要

区
分

借入先
株式会社三井住友銀行

0.2100％2025年 3 月 9 日
2027年 3 月 9 日

農林中央金庫900

900

株式会社千葉銀行

800

800

0.4313％2028年 3 月 9 日

500

500

500

500

0.5013％2029年 3 月 9 日

500

500

株式会社みずほ銀行

1,050

1,050

0.5549％2030年 3 月 9 日

株式会社三菱UFJ銀行

1,000

1,000

0.6176％2031年 3 月 7 日

株式会社山口銀行

1,000

1,000

0.6500％2033年 3 月 9 日

800

800

0.3963％2028年 3 月19日

1,000

1,000

0.4663％2029年 3 月19日

500

500

0.2500%2026年 9 月 1 日

720

720

0.3738%2028年 9 月14日

1,491

1,491

0.4400%2029年 9 月14日

株式会社三井住友銀行

1,000

1,000

0.2200%2026年 3 月 1 日

全国信用協同組合連合会

2,000

2,000

0.2500%2027年 3 月 1 日

株式会社西日本シティ銀行

500

500

0.4575%

2028年 3 月 1 日

株式会社三菱UFJ銀行

1,000

1,000

株式会社七十七銀行

500

500

株式会社千葉銀行

500

500

株式会社八十二銀行

1,000

1,000

0.5263%2029年 3 月 1 日

株式会社大和ネクスト銀行

1,000

1,000

500

500

500

500

1,000

1,000

0.5662%

2030年 3 月 1 日

500

500

0.6340%2031年 3 月 1 日

0.7025%2032年 3 月 1 日

620

0.4675％

2025年 9 月14日

株式会社福岡銀行

710

710

0.5075％

2026年 9 月14日

株式会社七十七銀行

株式会社三菱UFJ銀行

1,340

1,340

株式会社三菱UFJ銀行

1,340

1,340

株式会社三井住友銀行

880

880

株式会社みずほ銀行

880

880

農林中央金庫800

800

0.3950％2025年 9 月14日

株式会社SBI新生銀行(注7)

500

500

0.4538％2026年 9 月14日

830

830

807

807

0.5750％2028年 9 月14日

1,256

1,256

株式会社福岡銀行
信金中央金庫2019年 9 月 2 日

3,000

―

0.2500％2023年 9 月 2 日

株式会社三菱UFJ銀行

2019年 9 月30日

0.4900％2029年 9 月30日

4,000

4,000

農林中央金庫

1,250

1,250

全国信用協同組合連合会

1,250

1,250

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社みずほ銀行

2019年10月 9 日

200

200

2,400

2,400

400

400

1,250

2021年 3 月 9 日

株式会社西日本シティ銀行

株式会社三井住友銀行

0.1800％2024年10月 9 日

0.2160％2025年10月 9 日

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社日本政策投資銀行

期限一括
返済

(注３)

無担保
無保証

長
期
借
入
金

2021年 3 月19日
2021年 9 月 1 日
2021年 9 月14日

0.2600％2026年10月 9 日

1,250

0.2400％2027年10月 9 日

750

750

0.4200％2028年10月10日

株式会社三井住友銀行

1,150

1,150

0.2000％2024年 9 月 1 日

全国信用協同組合連合会

1,500

1,500

株式会社富山銀行

300

300

農林中央金庫800

800

0.2663％

農林中央金庫500

500

0.3125％

2026年 9 月 1 日

900

900

株式会社西日本シティ銀行

0.4238％2028年 9 月 1 日

株式会社みずほ銀行

1,000

1,000

2029年 9 月 1 日

信金中央金庫

2,000

2,000

株式会社七十七銀行
株式会社SBI新生銀行(注7)
株式会社福岡銀行

株式会社福岡銀行

2020年 9 月 1 日

0.2000％株式会社七十七銀行

500

500

株式会社みずほ銀行

1,750

1,750

0.4182％

株式会社三菱UFJ銀行

2,000

2,000

0.4683％

株式会社山梨中央銀行

500

500

500

500

750

750

株式会社山口銀行
信金中央金庫2020年10月 9 日

0.5000％0.2413％

2025年 9 月 1 日

株式会社京葉銀行
株式会社中国銀行
株式会社福岡銀行

2030年 8 月30日
2025年10月 9 日

返済期限

0.3663％620

2018年 9 月14日

(注1)

900

2024年 9 月14日

株式会社みずほ銀行

平均利率

1,350

0.4288％2027年 9 月14日

当期末
残高
（百万円）

900

900

0.5500％

当期首
残高
（百万円）
1,350

2023年 9 月14日

2017年 9 月14日

借入日

信金中央金庫0.3913％

株式会社三菱UFJ銀行

32

当期末
残高
（百万円）

株式会社みずほ銀行

株式会社三菱UFJ銀行

長
期
借
入
金

当期首
残高
（百万円）

2022年 ３月 １日

株式会社SBI新生銀行(注7)

1,000

1,000

株式会社山口銀行

1,000

1,000

株式会社山形銀行

1,000

1,000

株式会社群馬銀行

1,000

1,000

返済方法

使途

摘要

期限一括
返済

(注3)

無担保
無保証

33

Ⅰ 資産運用報告
区
分

借入先

借入日

株式会社関西みらい銀行
農林中央金庫2022年 ３月 １日

株式会社山梨中央銀行

1,000

1,000

0.7025%

2,000

2,000

0.7102%

平均利率
(注1)

返済期限

1,000

0.5000%―2,000

0.2132%

2025年10月27日

株式会社三井住友銀行

―

1,000

0.3300%2026年10月26日

株式会社大和ネクスト銀行

―

1,000

株式会社山形銀行―

1,000

株式会社千葉銀行

―

2,000

―

1,000

―

株式会社大和ネクスト銀行

2027年10月25日

1,000

0.6575%

2028年10月25日

―

1,000

0.7625%2029年10月25日

株式会社りそな銀行

―

3,000

株式会社みずほ銀行

―

1,000

農林中央金庫―2,000

0.9613%

株式会社りそな銀行

―

1,000

1.0438%

株式会社山形銀行

0.9513%1,000

0.8375%2030年12月2日

2,000

0.9413%2031年12月1日

―

1,000

―

1,000

1.0238%2032年12月1日

―

2,880

0.3300%2026年10月26日

合計74,064

92,404

計

80,074

103,374

期限一括
返済

(注3)

資金使途は、いずれも不動産又は不動産信託受益権の購入代金及びその付随費用、借入金の返済資金等です。

(注5)
(注6)
(注7)

2021年 4 月14日
計

変動金利の平均利率は、日数及び借入残高による期中の加重平均を記載しております。なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含んでいません。

(注4)

発行年月日

第1回無担保投資法人債（グリーンボンド）

(注1)
(注2)

柄

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

2,000

2,000

2,000

2,000

利率

償還期限

償還方法

使途

摘要

0.7000％2036年 4 月14日

期限一括

(注)

無担保
無保証

(注3)

無担保
無保証

該当事項はありません。

5. 新投資口予約権
該当事項はありません。

―

2022年12月14日

2023年2月28日現在における投資法人債の状況は、以下のとおりです。

2032年10月25日―

株式会社三井住友銀行

3. 投資法人債

銘

2031年10月27日

株式会社SBI新生銀行(注7)
株式会社三菱UFJ銀行

摘要

4. 短期投資法人債

信金中央金庫2022年12月 1日

使途(注) 資金使途は、借入金の返済資金です。

0.5563%2022年10月25日

返済方法

2032年３月１日

1,000

株式会社日本政策投資銀行

34

当期末
残高
（百万円）

株式会社りそな銀行

株式会社第四北越銀行
長
期
借
入
金

当期首
残高
（百万円）

株式会社みずほ銀行から2022年3月１日に借り入れた短期借入金3,800百万円のうち、1,100百万円は2022年４月１日に、2,000百万円は2023年1月4日に期限前弁済しています。
株式会社三井住友銀行から2022年9月14日に借り入れた短期借入金2,880百万円は、2022年12月14日に全額期限前弁済しています。

株式会社みずほ銀行から2022年10月25日に借り入れた短期借入金2,900百万円のうち、1,100百万円は2022年11月25日に期限前弁済しています。

株式会社三菱UFJ銀行から2022年11月15日に借り入れた短期借入金2,500百万円のうち、1,000百万円は2023年2月15日に期限前弁済しています。
株式会社新生銀行は、2023年1月4日付で株式会社SBI新生銀行に商号変更しています。

35

Ⅰ 資産運用報告

期中の売買状況

3. 特定資産の価格等の調査

1. 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況

不動産等の名称

取得
取得年月日

譲渡
（注１）

取得価格
（百万円）

譲渡年月日

譲渡価格
（百万円）

帳簿価格
（百万円）

売却損益
（百万円）

取得価格
又は譲渡価格取得
又は譲渡

不動産等の名称

取得

ロジクロス横浜港北

2022年10月25日

不動産信託
受益権

7,821

取得

ロジスタ・ロジクロス
2022年10月25日（注3）
茨木彩都A棟

不動産信託
受益権

取得

ロジスタ・ロジクロス
2022年10月25日（注3）
茨木彩都B棟取得

MJロジパーク印西１

取得

MJロジパーク高槻１

不動産鑑定評価額

不動産
鑑定評価機関

価格時点

8,110

株式会社谷澤総合鑑定所

2022年9月1日

15,15015,700

一般財団法人日本不動産研究所

2022年9月1日

不動産信託
受益権

3,900

3,980

一般財団法人日本不動産研究所

2022年9月1日

2022年10月25日

不動産信託
受益権

4,353

5,180

株式会社谷澤総合鑑定所

2022年9月1日

2022年10月25日

不動産信託
受益権

5,500

6,510

株式会社谷澤総合鑑定所

2022年9月1日

取得

MJロジパーク東大阪１ 2022年10月25日

不動産信託
受益権

1,687

2,050

株式会社谷澤総合鑑定所

2022年9月1日

取引年月日

資産の内容

（注１）

（百万円）

（注２）

（百万円）

ロジクロス横浜港北

7,821

－

－

－

－

ロジスタ・ロジクロス（注2）
茨木彩都A棟

15,150－－－－

ロジスタ・ロジクロス（注2）
茨木彩都B棟

3,900

－

－

－

－

4,353

－

－

－

－

MJロジパーク高槻１

5,500

－

－

－

－

MJロジパーク東大阪１

1,687

－

－

－

－

MJインダストリアルパーク川西（底地）

2,125

－

－

－

－

取得

MJインダストリアル
パーク川西（底地）

2022年10月25日

不動産信託
受益権

2,125

2,600

株式会社谷澤総合鑑定所

2022年9月1日

取得

MJロジパーク船橋２

2022年12月1日

不動産信託
受益権

4,880

6,500

株式会社谷澤総合鑑定所

2022年9月1日

合計

－

－

－

45,41750,630－－

MJロジパーク印西１

2022年10月25日

MJロジパーク船橋２

2022年12月1日

4,880

－

－

－

－

合計

－

45,417－－－－(注１) 「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を考慮しない金額（信託受益権売買契約書に記載された不動産等の売買金額）を記載しています。
(注２) ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟及びロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟に係る取得価格は、本投資法人が取得した本物件の持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。

2. その他の資産の売買状況等(注１) 「取得価格又は譲渡価格」は、当該不動産等の取得又は譲渡に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を考慮しない金額（信託受益権売買契約書に記載された不動産等の売買金額）を記載しています。
(注２) 上記記載の不動産鑑定評価額は、各不動産鑑定機関が不動産鑑定評価基準各論第３章「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」に基づき実施しております。
(注３) ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟及びロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟に係る取得価格及び不動産鑑定評価額は、本投資法人が取得した本物件の持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。

該当事項はありません。

36

37

Ⅰ 資産運用報告

経理の状況

4. 利害関係人等との取引状況

1. 資産、負債、元本及び損益の状況(1) 取引状況
当期における利害関係人等との取引状況は、以下のとおりです。

「Ⅱ貸借対照表」、「Ⅲ損益計算書」、「Ⅳ投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ注記表」及び「Ⅵ金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。

売買金額等(注2）
区分

総額

買付額等（千円）

貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表及び金銭の分配に関する計算書の前期情報はご参考であり、当期においては「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではありません。
また、キャッシュ・フロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではな

売付額等（千円）

45,417,410－

いため、会計監査人の監査は受けておりません。

利害関係人等（注1）との取引状況の内訳
三菱地所株式会社
メック都市開発 11 号特定目的会社
合計

3,900,000 (8.6%)－

15,150,000(33.4%)－

19,050,000(41.9%)－

2. 減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。

(注１) 利害関係人等とは､投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます｡

4. 自社設定投資信託受益証券等の状況等(2) 支払手数料等の金額

該当事項はありません。

当期における利害関係人等との取引状況は、以下のとおりです。
区分

3. 不動産等の評価方法の変更
該当事項はありません。

(注２) 「売買金額等」は、当該不動産等の取得に要した諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでおりません。

利害関係人等との取引内訳

支払手数料の
総額（A）
（千円）

管理業務費

322,841

その他賃貸事業費用

24,820

支払手数料

154,063

支 払 先支払額（B）（千円）

総額に対する割合
（B/A）
（％）

その他

三菱地所株式会社

81,87625.4

1. お知らせ株式会社東京流通センター

5,282

1.6

(1) 投資主総会

三菱地所株式会社

3,300

13.3

三菱地所株式会社

122,540

79.5

2,000

1.3

株式会社三菱地所設計(注) 利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。

該当事項はありません。

(2) 投資法人役員会

該当事項はありません。

2. 海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません。

5. 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
本投資法人の資産運用会社（三菱地所投資顧問株式会社）は、2023年2月28日現在において金融商品取引法上の第二種金融商品取引業、宅地建物取引業及び不動産特定共同事業を兼業していますが、該当する取引はありません。また、同社（三菱地所投資顧問株式会社）は、第一種金融商品取引業の業務は兼業しておらず、該当する取引はありません。

3. 海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません。

4. その他
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

38

39

Ⅱ 貸借対照表(単位：千円)前期（ご参考）当2022年8月31日

前期（ご参考）2023年2月28日

現金及び預金4,241,958

3,892,773

信託現金及び信託預金

8,546,883

9,098,058

2023年2月28日

営業未収入金70,995

前払費用

24,771

未収消費税等

1,777,083

1,427,954

流動資産合計14,661,691

14,524,321

313,482

211,03172,477

短期借入金

2,700,000

4,430,000

33,057

1年内返済予定の長期借入金

3,310,000

6,540,000

未払金

12,075

14,694

未払分配金

5,065

4,296

未払費用

745,555

885,627

835

973

前受金

1,107,517

1,315,914

3,720,686

預り金

125,235－

その他

有形固定資産※188,264,585※1

106,351,860

減価償却累計額△6,468,958△7,660,886

信託建物（純額）

81,795,626

98,690,974※1

3,253,880

※1

流動負債
営業未払金

固定資産

減価償却累計額△182,807△220,386

信託構築物（純額）

3,071,073

3,500,299

未払法人税等

流動負債合計10,33798,330,104

13,402,546

信託機械及び装置

210,718

210,718

減価償却累計額△47,632△59,529

信託機械及び装置（純額）

163,085

151,189

投資法人債

2,000,000

2,000,000

長期借入金

74,064,000

92,404,000

信託預り敷金及び保証金

4,156,439

5,053,797

固定負債合計80,220,439

99,457,797

88,550,544

112,860,343

138,335,652

158,791,538

信託工具、器具及び備品

50,34553,242△10,610△15,334

39,73537,907

信託土地

128,389,735

156,048,941

有形固定資産合計

213,459,256

258,429,311

減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）

無形固定資産ソフトウェア

135

－

その他

491

441

無形固定資産合計

626

441

繰延税金資産1118

長期前払費用

42,022

99,290

敷金及び保証金

10,00010,000

投資その他の資産合計

52,033

109,308

213,511,916

258,539,062

228,173,608

273,063,384

投資その他の資産

固定資産合計
資産合計

固定負債

負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額控除額△1,692,595△2,021,047

出資総額（純額）

136,643,057

156,770,490

2,980,006

3,432,549

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計

2,980,006

3,432,549

投資主資本合計

139,623,063

160,203,040

純資産合計
負債純資産合計

40

期

負債の部

流動資産

信託構築物

当

2022年8月31日

資産の部

信託建物

(単位：千円)期※2

139,623,063
228,173,608※2

160,203,040
273,063,38441

Ⅲ 損益計算書

Ⅳ 投資主資本等変動計算書(単位：千円)前期（ご参考）自 2022年 3 月 1 日

至 2022年 8 月31日

当自 2022年 9 月 1 日

期

前期

自 2022年3月1日

至 2022年8月31日（ご参考）

営業収益
賃貸事業収入※1

5,934,447※1

6,759,061

その他賃貸事業収入※1

342,352※1

390,769

営業収益合計6,276,799

賃貸事業費用※12,221,313※1

631,224

1,690

2,014

一般事務委託手数料

18,86022,222

役員報酬

2,400

2,400

支払手数料

136,112

154,063

その他営業費用

39,36653,6582,946,887

3,316,258

3,329,911

3,833,573

営業利益
営業外収益

116,305,071

116,305,071―

23,144,150

23,144,150

113,764,487

2,540,583

23,144,150―

23,144,150―

利益超過分配―△265,580△265,580――△265,580△265,580

剰余金の配当―――△2,540,421△2,540,421△2,540,421△2,540,421

新投資口の発行

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

―

―

―

2,979,844

2,979,844

2,979,844

2,979,844△265,580

22,878,569

439,422439,422

23,317,992

23,317,992△1,692,595

136,643,057

2,980,006

2,980,006

139,623,063

139,623,063※1

138,335,652

58

64

－

477

保険解約返戻金－

165

未払分配金除斥益529

425

営業外収益合計

587

1,132

出資総額

175,254

225,451

7,038

6,961

出資総額

出資総額
控除額

出資総額
（純額）

138,335,652△1,692,595

136,643,057

2,980,006

20,455,885―

20,455,885

―

当期

剰余金合計

23,144,150

自 2022年9月1日

至 2023年2月28日(単位：千円)
投資主資本

営業外費用

剰 余 金
当期未処分利益
又は当期未処理損失
（△）

投資主資本
合計

純資産合計

2,980,006

139,623,063

139,623,063―

20,455,885

20,455,885

剰余金合計

融資関連費用

4,328

5,779

投資口交付費163,186

163,074

営業外費用合計

349,807401,267

経常利益

2,980,692

3,433,438

新投資口の発行

税引前当期純利益

2,980,692

3,433,438

利益超過分配―△328,452△328,452――△328,452△328,452844982

剰余金の配当―――△2,979,919△2,979,919△2,979,919△2,979,919

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額

3△6

法人税等合計847

976

2,979,844

3,432,462

162

87

2,980,006

3,432,549

当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

42

2,540,583△1,427,014

還付加算金

投資法人債利息

純資産合計

115,191,501

受取利息

支払利息

投資主資本
合計

出資総額

当期変動額

527,144

当期未処分利益
又は当期未処理損失
（△）

出資総額
（純額）

当期首残高

資産保管手数料

剰 余 金

出資総額
控除額

2,450,675

資産運用報酬

営業費用合計出資総額

7,149,831

営業費用(単位：千円)
投資主資本

至 2023年 2 月28日

当期首残高
当期変動額

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

―

―

―

3,432,462

3,432,462

3,432,462

3,432,462

20,455,885△328,452

20,127,433

452,543452,543

20,579,976

20,579,976△2,021,047

156,770,490

3,432,549

3,432,549

160,203,040

160,203,040※1

158,791,538

43

Ⅴ 注記表(継続企業の前提に関する注記)

前期（ご参考）前期（ご参考）自 2022年 3 月 1 日

当至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日

該当事項はありません。

自 2022年 3 月 1 日期

至 2023年 2 月28日

該当事項はありません。

4. その他計算書類作成のための基本となる重要な事
項・(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
前期（ご参考）自 2022年 3 月 1 日

1. 固定資産の減価償却の方
法

44

至 2022年 8 月31日

当自 2022年 9 月 1 日期

至 2023年 2 月28日

(1) 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
2年～63年
構築物
10年～58年
機械及び装置
8年～12年
工具、器具及び備品
3年～15年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

(1) 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
2年～63年
構築物
10年～59年
機械及び装置
8年～12年
工具、器具及び備品
3年～15年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

2. 繰延資産の処理方法

投資口交付費発生時に全額費用処理しています。

投資口交付費発生時に全額費用処理しています。

3. 収益及び費用の計上基準(1) 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当
該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入（附加使用料）
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
(2) 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。

(1) 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当
該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入（附加使用料）
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
(2) 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。

当至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託預り敷金及び保証金

期

至 2023年 2 月28日

・

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託預り敷金及び保証金(貸借対照表に関する注記)
前期（ご参考）当2022年 8 月31日

※1. 有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
信託構築物

期

2023年 2 月28日

（単位：千円）
31,22022,166※1. 有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
信託構築物

（単位：千円）
31,22022,166※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額（単位：千円）（単位：千円）
50,00050,00045

Ⅴ 注記表(損益計算書に関する注記)(税効果会計に関する注記)

前期（ご参考）自 2022年 3 月 1 日

当至 2022年 8 月31日

※1. 不動産事業損益の内訳

自 2022年 9 月 1 日（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
計
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他賃貸収入
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
公租公課
保険料
修繕費
水道光熱費
減価償却費
信託報酬
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

5,682,416
252,030
5,934,447
220,513
121,839
342,352
6,276,799
275,605
475,490
10,631
105,563
231,154
1,095,994
4,047
22,8262,221,313
4,055,485

期

前期（ご参考）至 2023年 2 月28日

※1. 不動産事業損益の内訳（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
計
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他賃貸収入
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
公租公課
保険料
修繕費
水道光熱費
減価償却費
信託報酬
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

6,511,627
247,434
6,759,061
274,781
115,988
390,769
7,149,831
322,841
475,402
9,063
90,105277,105
1,246,127
5,208
24,8202,450,675
4,699,156（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産小計繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）（単位：千円）
11
11
11
11

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産小計繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）（単位：千円）
18
18
18
18

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるとき 2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳の、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位：％）（単位：％）
法定実効税率
31.46
法定実効税率
31.46
（調整）
（調整）
支払分配金の損金算入額△31.45
支払分配金の損金算入額△31.45
その他
0.02
その他
0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.03
0.03

(リースにより使用する固定資産に関する注記)
前期（ご参考）当2022年 8 月31日

該当事項はありません。

前期（自 2022年3月1日

前期（ご参考）当至 2022年 8 月31日

※1. 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

期2023年 2 月28日

期2023年 2 月28日

該当事項はありません。

(金融商品に関する注記)(投資主資本等変動計算書に関する注記)
自 2022年 3 月 1 日

当

2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日

10,000,000口
449,935口

至 2023年 2 月28日

※1. 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

至 2022年8月31日）（ご参考）1.金融商品の状況に関する事項

期(1) 金融商品に対する取組方針
10,000,000口
503,485口

本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行により調達しています。
資金の借入れ及び投資法人債の発行においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、調達期間、借入れ又は投資法人債の返済・償還期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関
投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、
当期においてデリバティブ取引は行っていません。

46

47

Ⅴ 注記表(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

当期（自 2022年9月1日

借入金及び投資法人債については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済・償還期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金及び投資法人債が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。

(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行により調達しています。

また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引
によるヘッジを検討する体制としています。

資金の借入れ及び投資法人債の発行においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、調達期間、借入れ又は投資法人債の返済・償還期日等を考慮し行います。

テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関

関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供する

み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとことがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミしています。

ットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。

(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮

金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。

2.金融商品の時価等に関する事項
2022年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

貸借対照表計上額

時

価(注1)

差

3,310,000

3,311,351

1,351(2) 投資法人債

2,000,000

1,950,000△50,000

74,064,000

75,026,006

962,006

79,374,000

80,287,357

913,357

合計

また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引
によるヘッジを検討する体制としています。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することと(1) 一年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

(2) 投資法人債(注2) 借入金及びその他の有利子負債の決算日（2022年8月31日）後の返済予定額

合計(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明(単位：千円)
1年超
2年以内

1年以内

長期借入金

しています。
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

日本証券業協会による公表参考値によっています。

一年内返済予定の長期借入金

る流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金及び投資法人債が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金とで流動性リスクを限定・管理しています。

(注1) 金融商品の時価の算定方法

投資法人債(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有するこ額(1) 一年内返済予定の長期借入金(3) 長期借入金

本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、
当期においてデリバティブ取引は行っていません。
借入金及び投資法人債については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済・償還期日におけ(単位：千円)48

至 2023年2月28日）

1.金融商品の状況に関する事項

2年超
3年以内

3年超
4年以内

4年超
5年以内

5年超

3,310,000

―

―

―

―

―

―

―

―

―

―

2,000,000―

6,540,000

5,900,000

5,970,000

7,910,000

47,744,000

3,310,000

6,540,000

5,900,000

5,970,000

7,910,000

49,744,000

49Ⅴ 注記表当期（自 2022年9月1日

2.金融商品の時価等に関する事項
2023年２月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷至 2023年2月28日）

本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。

(単位：千円)

金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

貸借対照表計上額(注1)(単位：千円)

貸借対照表計上額

時

価(注1)

差

額

6,540,000

6,547,887

7,887(2) 投資法人債

2,000,000

1,877,000△123,000(3) 長期借入金

92,404,000

92,399,962△4,037

100,944,000

100,824,850△119,149

計(関連当事者との取引に関する注記)(2) 投資法人債

一年内返済予定の長期借入金(単位：千円)

6,540,000

―

―

4年超
5年以内
―

5年超
―

―

投資法人債

―

―

―

―

―

2,000,000

長期借入金

―

4,550,000

8,320,000

9,890,000

13,590,000

56,054,000

6,540,000

4,550,000

8,320,000

9,890,000

13,590,000

58,054,000

合計(賃貸等不動産に関する注記)
前期（自 2022年3月1日

前期（自 2022年3月1日

至 2022年8月31日）（ご参考）該当事項はありません。
当期（自 2022年9月1日

日本証券業協会による公表参考値によっています。

3年超
4年以内

属性

至 2023年2月28日）

資産運用会社の利害関係人等

三菱地所株式会社

不動産業

資産運用会社の利害関係人等

メック都市開発11号
特定目的会社

資産の流動化に関する法律に基づく特定資産の管理及び処分(注1)上記金額に消費税等は含まれておりません。

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

4.08

不動産信託
受益権の購入3,900,000

―

―

―

不動産信託
受益権の購入15,150,000――(1口当たり情報に関する注記)

び期末時価は、以下のとおりです。

(単位：千円)

貸借対照表計上額(注1)
期中増減額(注2)

期末時価
期末残高

45,380,664

213,459,256(注3)

246,147,500(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

(注2) 期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権の取得（46,294,212千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,095,994千円）等によるものです。

前期（ご参考）自 2022年 3 月 1 日

当至 2022年 8 月31日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

自 2022年 9 月 1 日

310,318円
6,627円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

期

至 2023年 2 月28日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

318,188円
7,046円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

(注) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期（ご参考）(注3) 期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

当自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

なお、賃貸等不動産に関する損益については、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。

50

取引の内容

(注2)取引条件については市場の実勢に基づいて決定しています。

本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及168,078,592

投資口数の
所有割合
（％）

事業の内容
または職業

会社等の名称至 2022年8月31日）（ご参考）期首残高

299,350,000

なお、賃貸等不動産に関する損益については、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。

間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

2年超
3年以内

258,429,311(注3) 期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期

1年超
2年以内

44,970,055(注2) 期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権の取得（46,138,283千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,246,127千円）等によるものです。

(1) 一年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金

1年以内

(注3)

期末残高

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

(注1) 金融商品の時価の算定方法(注2) 借入金及びその他の有利子負債の決算日（2023年2月28日）後の返済予定額

期末時価

期中増減額(注2)

213,459,256(1) 一年内返済予定の長期借入金

合

期首残高

期

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

当期純利益

（千円）

2,979,844

普通投資主に帰属しない金額

（千円）

―

3,432,462―

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,979,844

3,432,462

期中平均投資口数（口）

449,600

487,11451

Ⅴ 注記表(重要な後発事象に関する注記)
前期（自 2022年3月1日(収益認識に関する注記)

至 2022年8月31日）（ご参考）

新投資口の発行
本投資法人は、2022年10月14日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議しました。なお、一口当たりの発行価格等について

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期（自 2022年3月1日

至 2022年8月31日）（ご参考）（単位：千円）は、今後開催される役員会にて決定される予定です。
水道光熱費収入（注２）＜公募による新投資口の発行＞
発行新投資口数

顧客との契約から生じる収益（注１）： 51,000口＜第三者割当による新投資口の発行＞（注）

発行新投資口数： 2,550口

割当先： 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

220,513―

6,056,286

220,513

6,276,799

その他
合

計

外部顧客への売上高

220,513（注１） 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる
収益は水道光熱費収入です。
（注２） 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

当期（自 2022年9月1日

至 2023年2月28日）（単位：千円）（注）国内一般募集にあたり、その需要状況を勘案した上で、国内における事務主幹事証券会社である三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社が投資家から借り入れる投資口（以下、「借入投資口」といいます。）の日本国内における売出し（以下、「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があり、かかるオーバーアロットメントによる顧客との契約から生じる収益（注１）

売出しに関連して、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社に借入投資口の返還に必要な投資口を取得させるために行うものであり、発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。

水道光熱費収入（注２）274,781274,781―6,875,050

274,781

7,149,831

その他

当期（自 2022年9月1日
該当事項はありません。

至 2023年2月28日）

合計

外部顧客への売上高（注１） 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる
収益は水道光熱費収入です。
（注２） 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報(重要な会計方針に係る事項に関する注記)に記載のとおりです。
３．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報（１）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円）前期（ご参考）自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

当期
自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

顧客との契約から生じた債権（期首残高）

29,511

59,153

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

59,15361,050

契約資産（期首残高）――

契約資産（期末残高）――

契約負債（期首残高）――

契約負債（期末残高）――（２）残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項（2）の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

52

53

Ⅶ 独立監査人の監査報告書

Ⅵ 金 銭 の 分 配 に係る計算書
前期（ご参考）当

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

Ⅰ. 当期未処分利益

独立監査人の監査報告書

期

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

2,980,006,749円

3,432,549,801円

2023年４月17日

Ⅱ. 利益超過分配金加算額
出資総額控除額
Ⅲ. 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）

408,326,335円
3,840,583,580円（7,353円）

うち利益分配金（7,628円）

2,979,919,505円（うち1口当たり利益分配金）（うち1口当たり利益超過分配金）（730円）（811円）

額を超えるものとしています。かかる方針により、当期にを超えるものとしています。かかる方針により、当期については、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総2,979,919,505円を利益分配金として分配することとし円を利益分配金として分配することとしました。

なお、本投資法人は、本投資法人の規約第35条第２項に定める金銭の分配の方針に基づき、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行います。

口数503,485口の整数倍の最大値となる3,432,257,245

なお、本投資法人は、本投資法人の規約第35条第２項に定める金銭の分配の方針に基づき、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行います。

当期については、新投資口の発行による投資口希薄化にかかる方針をふまえ、減価償却費の30％にほぼ相当す

より１口当たり分配金の額が減少したため、一口当たり分（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）とし償却費の30％に相当する継続的利益超過分配金に加え、当る額である328,452,550円を、利益を超える金銭の分配て分配することとしました。

業務執行社員
指定有限責任社員ている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額

ついては、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口のました。

指定有限責任社員

本投資法人の規約第35条第１項に定める分配方針に基づき、分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定され

総 口 数 449,935 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な るEY新日本有限責任監査法人
東京事務所

292,556円

づき、分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金

御 中408,326,335円

87,244円
本投資法人の規約第35条第１項に定める分配方針に基役 員 会（6,817円）

328,452,550円

Ⅳ. 次期繰越利益

三菱地所物流リート投資法人

3,432,257,245円（6,623円）

うち利益超過分配金

分配金の額の算出方法

328,452,550円
3,308,372,055円

配金を平準化することを目的に、当該期間に発生する減価

該期間に発生する減価償却費の2.8％に相当する一時的利
益超過分配金を分配する方針としました。

かかる方針をふまえ、当期については、減価償却費の業務執行社員

公認会計士

柳

公認会計士

大

井
久

保

浩

一
照

代

監査意見
当監査法人は、投資信託及び投資法人に関する法律第１３０ 条の規定に基づき、三菱地所物流リート投資法人の２０２２ 年９ 月
１ 日から２０２３ 年２ 月２８ 日までの第１３期営業期間の計算書類、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書及び注記表、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにその附属明細書（資産運用報告及びその附属明細書については、会計に関する部分に限る。以下同じ。）（以下「計算書類等」という。）について監査を行った。なお、資産運用報告及びその附属明細書について監査意見の対象とした会計に関する部分は、資産運用報告及びその附属明細書に記載されている事項のうち会計帳簿の記録に基づく記載部分である。
当監査法人は、上記の計算書類等が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、当該計算書類等に係る期間の財産及び損益の状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

30％にほぼ相当する額である373,585,870円に加え、減価償却費の2.8％にほぼ相当する額である34,740,465円

を、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として分配することとしました。

(注) 本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たないこと、若しくは分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことにより、又はその他投資主の利益を最大化するため、本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般社団法人投資信託協会規則を含みます。）において定める金額を上限に、利益を超えて金銭の分配をすることができます。

監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「計算書類等の監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

54

55

Ⅶ 独立監査人の 監 査 報 告 書
その他の記載内容
その他の記載内容は、資産運用報告及びその附属明細書に含まれる情報のうち、監査意見の対象とした会計に関する部分以外の情して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
• 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プロ

記事項の妥当性を評価する。

セスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

• 経営者が継続企業を前提として計算書類等を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業

当監査法人の計算書類等に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において計算書類等の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な計算書類等の監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と計算書類

不確実性に関する計算書類等の注記事項が適切でない場合は、計算書類等に対して除外事項付意見を表明することが求められて等又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にそのいる。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企

他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

業として存続できなくなる可能性がある。
• 計算書類等の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた計算書類等の表示、構成及び内容、並びに計算書類等が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

計算書類等に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算書類等を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない計算書類等を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

部統制を整備及び運用することが含まれる。
計算書類等を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき計算書類等を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）１．上記は独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しています。

計算書類等の監査における監査人の責任

２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての計算書類等に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から計算書類等に対する意見を表明することにある。虚偽表示
は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、計算書類等の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
• 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
• 計算書類等の監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際
56

57

Ⅷ キャッシュ・フ ロ ー 計 算 書（ 参 考 情 報 ）(単位：千円)前期（ご参考）当

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資口交付費
受取利息
支払利息
投資法人債利息
未払分配金除斥益
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入利益分配金の支払額
利益超過分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高※1期(重要な会計方針に関する注記)（参考情報）
前期（ご参考）自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

2,980,692
1,096,994
163,186△58
175,2547,038△529△32,537△1,777,083△2,487△8,682
37,838△679
84,203△281,822
231,374
137,379
2,810,080
58△168,059△913
2,641,165

3,433,438
1,246,312
163,074△64
225,451
6,961△425△1,482
349,129△8,286△57,268△9,543
2,619
132,396―
208,396△135,563
5,555,146
64△224,738△845
5,329,627△46,390,140
475,849△31,470△45,945,761△46,309,091
919,812△22,455△45,411,734

3,800,000△1,100,000
21,000,000―
22,980,964△2,539,745△265,296
43,875,923
571,327
12,217,514
12,788,842

8,710,000△ 6,980,000
24,880,000△ 3,310,000
20,292,811△2,980,366△328,349
40,284,096
201,990
12,788,842
12,990,832※1

当

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

期

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)（参考情報）
前期（ご参考）自 2022年 3 月 1 日

至 2022年 8 月31日

当自 2022年 9 月 1 日期

至 2023年 2 月28日

※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額 ※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額
との関係
との関係
（単位：千円）（単位：千円）（2022年8月31日現在）（2023年2月28日現在）
現金及び預金4,241,958
現金及び預金3,892,773
信託現金及び信託預金
8,546,883
信託現金及び信託預金
9,098,058
現金及び現金同等物
現金及び現金同等物
12,788,842
12,990,832(注) キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッシュ・フ
ロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。

58

59

投資主インフォメーション▶

投資口価格の推移
（円）

▶

出来高
（右軸）

投資口価格
（左軸）

550,000（口）

終値：403,000 円（2023年2月28日時点）

500,000

66,500

決算期日

毎年2月末日、8月末日

35,000

投資主総会

2年に1回以上開催分配金支払確定基準日

毎年2月末日、8月末日（分配金は支払確定基準日より3か月以内にお支払いたします。
）

上場金融商品取引所

東京証券取引所（銘柄コード：3481）

公告方法

電子公告により、
電子公告サービスのサイト（http://kmasterplus.pronexus.co.jp/main/corp/m/3/m307/index.html）に掲載いたします。
本投資法人ホームページ（https://mel-reit.co.jp/ja/notice/index.html）
からもご覧いただけます。

30,000450,000

25,000400,000

投資主メモ

20,000350,000

15,000300,000

10,000250,000

5,000

200,0000▶

2017年 2018年
9月14日 2月28日

2018年
8月31日

2019年
2月28日

2019年
8月30日

2020年
2月28日

2020年
8月31日

2022年
2月28日

2022年
8月31日

2023年
2月28日

279名（2.6%）

証券会社等 20名
（0.1%）

金融機関

175名（1.6%）

郵送物送付先及びお問い合わせ先投 資口に関する住所変更等のお届出及びご照会について
住所・氏名等の変更は、お取引の証
券会社にお申し出ください。

投資主数
10,334名▶

証券代行部

分配金について「分配金」
は「分配金領収証」
をお近くのゆうちょ銀行並びに郵便局にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、
「分配金
領収証」
裏面に受取方法を指定し、上記の郵送物送付先及びお問い合わせ

先へご郵送いただくか、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の本支店窓口にてお受証券会社等13,058口（2.5%）

け取りください。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続

外国法人等

その他国内法人

31,930口（6.3%）

36,252口（7.2%）

三菱地所による
本投資法人への出資口数（2023年2月末現在）

投資口数503,485口

個人・その他▶

分配金計算書について
市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
法令に定められたとおり、分配金等の支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。このため、投資主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。

20,550口（4.1％）

金融機関

9,643名（93.3%）

きをご希望の方は、お取引の証券会社等へお問い合わせください。

個人・その他

110,525口（21.9%）

311,720口（61.9%）

マイナンバーのお届出に関する
お問い合わせ先

年間スケジュール
第 13期 2023年2⽉期（2022年9⽉1⽇〜2023年2⽉28⽇）
決算発表：2023年4⽉17日
分配⾦⽀払開始：2023年5⽉23日

第 14 期 2023年8⽉期（2023年3⽉1⽇〜2023年8⽉31⽇）
決算発表：2023年10⽉中旬予定
分配⾦⽀払開始：2023年11⽉下旬予定

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

8月期決算発表

証券口座にて投資口を管理されている投資主様
証券会社とのお取引がない投資主様

お取引の証券会社までお問い合わせください。
下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。 受付時間：9時～17時

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部（電話 0120-232-711（フリーダイヤル））※但し、土・日・祝 祭日を除きます。

2月期分配金支払開始
2月期資産運用報告発送

2月期決算発表

2月期決算月8月期決算月三菱UFJ信託銀行株式会社〒137-8081 新東京郵便局私書箱第29号 三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
電話 0120-232-711（フリーダイヤル）（受付時間：9時～17時（但し、土・日・祝祭日を除きます。））

所有者別投資口数の割合

外国法人等 217名
（2.0%）

その他国内法人

60

2021年
8月31日

投資主の状況（2023年2月28日現在）
所有者別投資主数の割合

▶

2021年
2月28日

▶

投資主名簿等管理人

8月期分配金支払開始
8月期資産運用報告発送▶

資産運用会社の連絡先
三菱地所投資顧問株式会社

物流リート部

TEL 03-3218-0030（受付時間：9時30分〜18時（但し、土・日・祝祭日を除きます。））
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

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