第14期 決算・運用状況のご報告（資産運用報告）自 2023年3月1日

至 2023年8月31日〒100-0005 東京都千代田区丸の内一丁目6番5号

https://mel-reit.co.jp/

証券コード：3481

TOP MESSAGE
分配金 情 報主要指標

1口当たり分配金

ご挨拶

営業収益

LTV
（有利子負債比率）

7,832円

7,510百万円

40.2%

1口当たり分配金

営業利益（第14期実績）（第14期）（第15期予想）

保有物件数（第16期末予想）（2023年9月29日時点）

平均調達金利取得価格合計34物件

7,963円

（第14期）

3,800百万円（2023年9月29日時点）（2023年9月29日時点）

1口当たり分配金

当期純利益

長期発行体格付

平均稼働率

8,080円

3,506百万円

AA（安定的）（第16期予想）0.56%（第14期）

2,710億円（JCR）（第14期末）100.0%

平素より三菱地所物流リート投資法人へのご支援を賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人は、この度2023年8月期（第14期）の決算を無事に迎えることができました。これもひとえに投資主の皆様をはじめ数多くのステークホルダーの皆様のご支援の賜物と、心より感謝申し上げます。
外部成長の面では、第13期中に公募増資を通して新規

基本理 念

本投資法人は、物流施設を主な投資対象とし、三菱地所グループの総合力を活かした運用により投資主価値の最大化を目指すとともに、人々の生活を支える物流機能の発展を通じて豊かな社会の実現に貢献します。

8物件（取得価格合計454億円）を取得し、当期末時点の資産規模は32物件、2,616億円でした。

産規模は34物件、2,710億円まで拡大しています。

両社の強みをハイブリッド活用

EC需要増加等を背景とする堅調な市況により、期末の稼資産運用会社

働率は100.0%と高稼働を維持し、12期連続の賃料増額改定も達成見込みです。

日本最大級の総合デベロッパーによる豊富な実績を有する不動産アセットマネージャーによる物流施設の“開発・運営”

物流施設の“投資・運用”

スペシャル対談 … …………………………………………………………………… 2
決算ハイライト… ……………………………………………………………………

6

ハイブリッド型外部成長戦略 … ………………………………………………… 8
ハイブリッド型内部成長戦略/財務戦略 …… ………………………………… 10
ESGへの取組み ……………………………………………………………………… 11
ポートフォリオ………………………………………………………………………… 12
MJロジパーク加古川1

これらの結果、1口当たり分配金は10期連続の増配となる7,832円（前期比＋204円）にて着地いたしました。
本投資法人は、2019年4月に「投資主との利益の一致」、

CO N T E N T S
ご挨拶 …………………………………………………………………………………… 1

第15期取得資産（2023年9月29日時点）

内部成長の面でも、本資産運用会社の着実な運営及び投資主価値の最大化
スポンサー

髙梨 憲

その後、
2023年9月には、低水準のLTVを利用し、2物件合計94億円の物件取得を実施し、本書の日付現在の資ハイブリッド・モデ ル

三菱地所物流リート投資法人 執行役員
三菱地所投資顧問株式会社 執行役員 物流リート部長

Financial Section … …………………………………………………………… 13
Ⅰ 資産運用報告
Ⅱ 貸借対照表
Ⅲ 損益計算書
Ⅳ 投資主資本等変動計算書
Ⅴ 注記表
Ⅵ 金銭の分配に係る計算書
Ⅶ 監査報告書
Ⅷ キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
投資主インフォメーション………………………………………………………… 60「規律を持った成長」「独自戦略であるハイブリッド・モ、

MJロジパーク加古川1

MJインダストリアルパーク郡山（底地）

2物件／94億円

物件数／資産規模（鑑定評価額100億円）

平均鑑定NOI利回り

4.7％

平均築年数

1.2年

本取組みの効果

デルの強化」からなる運用方針「三本の柱」を打ち出し、以〈1口当たり巡航分配金〉

来、同運用方針に基づく各種施策を有言実行してまいり

7,832円+3.3%〈1口当たりNAV〉

8,087円（注）393,024円+0.5%395,153円ました。今後も「三本の柱」に基づく施策を通して、投資家の皆様との対話を重ねながら、投資主価値向上を目指してまいります。引き続き、変わらぬご支援、ご鞭撻を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。

2023年8月期

2024年8月期（試算値）

2023年8月期

2024年8月期（試算値）（注）
2024年8月期の巡行分配金は、同期の1口当たり予想分配金である8,080円から、同期の一時的な収益減少の影響を除いた試算値です。

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation1

私たちの生活に欠かせなくなったインターネット通販。

プロジェクト概要

利便性の高い社会の中で、物流業界は深刻なトラックド拠点として施設内の自動運転を見据えた物流施設開発を行っており、す。今回は、それら社会課題の解決に向けて自動運転ト

自動運転技術を活用した次世代の物流システム構築を目指すT２とラックによる次世代物流ネットワークの構築に挑戦する、

2023年6月に資本業務提携を行うことで合意。
レベル4自動運転技術※1

本投資法人のスポンサーである三菱地所株式会社（以下、

古川 大地 氏

社T２
（以下、
「Ｔ２」
）
のキーパーソンに、物流や自動運転のは2026年度を予定。

未来について語っていただきました。

Special
自動運転を活用した物流拠点とDialogue ネットワーク構築へ※１ レベル4自動運転技術……レベル5まである自動運転の段階のひとつ。限定された条件で、システムが全ての運転操作をコントロールする。運転者が運転席を離れることができる。

株式会社T２対 談

三菱地所では「基幹物流構想」を策定していま京都方面▲た。そして昨年、京都府城陽市における次世代基幹物

久津川駅

送サービスを提供しドライバー不足を解消すること

流施設の事業をスタートさせました。このプロジェクを目指しています。

トは、施設の運用という点でも、自動運転による輸送

私たちの社会生活では小さな荷物でもインターネッを実現するプレイヤーが必要不可欠です。

深刻なドライバー不足など大きな課題を抱えていま

会ではありますが、トラックの積載率が低くなる可能

國年す。自動運転の技術を活用したシームレスな次世代物性があり、効率的な輸送ができなくなるケースもあるを含めオールジャパンでの推進が必要で、自動運転も流網の構築が、社会課題の解決につながるひとつのアでしょう。運送業界で抱える課題は数多くあると思っその一部であると考えております。

プローチと考えていました。

ています。

城陽市の拠点については、高速道路のインターチェン

今後も日本の物流を維持するために、関係省庁

城陽
SIC

長池駅

富野荘駅

物流は社会を支える大きな役割を担っていまでハードルが高いのが実態で、当社でも、まずは高速道

転システムの開発を担ってきた当社は、2022年の設す。物流危機を解決する社会的な取組みの中でも当社

路での自動運転の実現をひとつのステップとして考え

立から『自動運転技術の活用により世界最高水準であはディベロッパーとしてインフラ面の整備に集中していました。当社が目指している方向性と親和性が高る日本の物流を共に支える』ことを事業理念として掲ており、物流における持続可能な社会の形成には、次

いのはもちろん、ビジョンを共有できる三菱地所さん

げています。レベル4自動運転トラックによる幹線輸

世代のモビリティを受入可能とする物流施設が必要

とともに挑戦できることを嬉しく思っています。

2

業界に対する想いは、当社も同じです。自動運古川

新名神高速道路

東部丘

24

宇治
田原
IC

陵線

アウトレット
建設予定地

青谷先行
整備地区

山城青谷駅
新田辺駅

307

城陽SIC

新名神大津SIC

新名神高速道路

ジ直結です。一般道での自動運転は技術・許認可の観点
國年

IC

大津S

新名神

城陽
JCT・IC▲

トで注文すれば翌日に配達してもらえます。便利な社

城陽駅

寺田駅

近鉄京都線

す。物流業界では、貨物輸送の需要が増加する一方で、

八幡京田辺
JCT・IC

開通済
2024年度以降開通予定▲

古川であると考え、関係各社と調整しながら進めてきましJR奈良
線

物流業界が抱える課題への挑戦

2022年設立。自動運転システムの開発及び同システムを搭載した車両による幹線輸送サービスが事業の柱。レベル4自動運転トラックにおいて、2023年4月に公道での実証実験に成功。2025年度に関東－関西圏で事業を開始し、将来は全国展開を目指す。

▲

國年 賢 氏を活用した物流施設の実現に向けて協業を開始。本物流施設の竣工▲「三菱地所」）と、三菱地所と資本業務提携を行う株式会

物流施設事業部 副主事

京
自動 奈和
車道

三菱地所株式会社

事業開発部門長を受入可能とする高速道路インターチェンジ直結の「次世代基幹物流施設」の開発計画を進行中。自動運転トラックの発着

ライバー不足をはじめとした様々な危機に直面していま

株式会社Ｔ２

三菱地所は、京都府城陽市において、自動運転トラック

東部丘
玉水駅

陵線

宇治
田原
IC
専用ランプウェイ

三菱地所
開発予定地
（A街区）
棚倉駅
（B街区）

7号線

国道30

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

3

Special
Dialogue
対 談

シームレスな物流拠点の構築を目指してがあり、危険を感知できないことも想定されます。そです。道路整備事業者や関係省庁からの期待も非常にえています。高速道路に直結した基幹物流施設は各都

こは、施設設備との役割分担で、建物にセンサー等を大きく社会的使命があると感じています。

市間をつなぐ幹線のハブ拠点であり、その先には各配

古川

本プロジェクトでは、一般道を経由することな設置し、トラックの制御システムと連携することをく自動運転トラックが高速道路インターチェンジか探っています。当社の技術力と三菱地所さんの開発力

國年

ら物流施設に乗り入れることができる施設を目指し

で、解決策を見出していきたいです。

術を開発していくことです。自動運転技術の物流活用ており、インターチェンジからつながるトラック専用のランプウェイを整備します。また、物流施設内では

古川

自動運転トラックの発着拠点であり有人トラックととつです。

の切り替えの役割も果たすモビリティプールを設置します。幹線輸送と地域輸送の荷物を入れ替える専用
フロアも計画しています。

私たちで叶える物流の未来古川

國年

建物内の自動化・省人化も実現したいことのひ当社としては、やはり安全第一で運用できる技

古川

命に関わる事故につながります。それは絶対あっては圏の三大都市圏で基幹物流施設の整備を進めており、

ならないことであり、細心の注意を払ってプロジェク

将来は日本全国への事業拡大を目指しています。互い

トを進めていかなければならないと思っています。

に協力しながら、物流業界の課題を解決し、安全で快当社も関西圏だけでなく、まずは関東圏、中京

適な社会を実現していきましょう。
古川

このプロジェクトには、たくさんの人の想いが城陽市の拠点は既に造成工事を着工しています。昨今の資材高騰など、難しい局面ではありますが、詰まっています。荷主企業、運送会社の皆さまから多この基幹物流施設の完成によって、その先の未来が拓

動運転車の走行です。施設内ではどうしても自動運転

くの期待のお声をいただいています。また地域の皆さけると確信しています。

車と人との交錯が発生します。建物の構造上、トラッ

まにもプロジェクトの目指す未来像へのご理解をいクに搭載しているセンサーの死角が生まれる可能性

ただいた上で街全体が一丸となって進めている事業

國年

私も、本プロジェクトは未来への足掛かりと捉

本件は本投資法人のスポンサーである三菱地所の取組
み及び業界動向として取り上げるものであり、本投資法人での本物件取得を約束するものではありません。

“

関西から関東への関西圏から関東・中京圏、高速道路上でのそして全国へ。

自動運転を実現し、社会的使命をもって

将来は全国の高速道路でも基幹物流施設の開発を推進し、自動運転を実現したい。

業界の課題を解決に導く。

國年 賢 氏据えて、自動運転の可能性にチャレンジしていきます。

は大きな希望が詰まっていますが、一歩間違えれば人技術的に難易度が高いのは、施設内における自“4

送先への地域配送ルートがあります。物流網全体を見””古川 大地 氏Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation5

決算ハイライト
貸借対照表（要旨）

POINT

損益計算書（要旨）
単位：百万円科目

当期（第14期）

資産の部
流動資産
うち現金及び預金（信託現金及び信託預金を含む）
固定資産
うち有形固定資産
資産合計

科目

営業収益

7,510

13,867

営業費用

3,710

13,757

営業利益

3,800

257,490

経常利益

3,507

257,393

当期純利益

3,506

1

有利子負債

POINT

3

2021年以来となる第2回投資法人債（グ
リーンボンド）を発行し、投資法人債残高は45億円となりました。また、消費税ローンとして借り入れた短期借入金の期限前弁済等により、当期末の有利子負債残高
は 1 , 0 3 1 億 8 4 百 万 円となり、L T V は38.0％となりました。

流動負債
うち1年内返済予定の長期借入金
固定負債

単位：円

7,979
4,780
103,509

うち投資法人債

4,500

うち長期借入金

93,904

負債合計

111,488

出資総額（純額）

156,362

剰余金

3,507

純資産合計

159,869

負債・純資産合計

271,357

1口当たり分配金（合計）867

利益超過分配の仕組み
費用

40億円
収益

75億円

うち減価償却費

13億円

当期純利益

35億円

本投資法人の収支イメージ

6

当期純利益

POINT2及びPOINT3記載の要因により営業利益は減少しましたが、前期に発生していた公募増資費用が剝落したこと等による営業外損益の増加により、当期純利
益は前期比74百万円の増益となりました。

6,965

うち1口当たり利益超過分配金

POINT

4

7,832

うち1口当たり利益分配金

営業費用

第12期及び第13期中に取得した10物件の固定資産税等の支払いが始まったこと、
第13期中に取得した8物件の減価償却等の費用が通期に亘って発生したことにより、営業費用は前期比3億94百万円の増加となりました。

271,357

負債・純資産の部

営業収益

第13期中に取得した8物件の賃料収入が通期に亘って寄与したこと及び既存物件の賃料増額改定等により、前期比3億61
百万円の増収となりました。

当期（第14期）

分配金の状況
POINT

2

単位：百万円約30％

手元に残る現金

利益超過分配金4億円

活用方法

利益分配金

35億円

会計期間中に蓄積された現金の使途の考え方

修繕費用

借入金の返済

新規物件の取得

手元に残った現金の活用方法

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation7

ハイブリッド型外部成長戦略
スポンサーである三菱地所の開発力及び本資産運用会社
計14物 件・818千 ㎡を活 用し、安 定 的 か つ 着■幅 広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力

独自の多様な取得戦略により構築されたパイプライン物件、
実な外部成長を継続的に実現します

ロジクロスとは■三 菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力

三菱地所の全国各地で展開する物流施設ブランドを指します

三菱地所グループ開発の優先交渉権付与予定物件

本投資法人が第三者の事業者から取得した、又は取得予定の物件に関する物流施設ブランドを指します

三菱地所グループ

ブリッジ
組入れ済

ブリッジ
組入れ済

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

ロジクロス蓮田

ロジクロス大阪交野

ロジクロス座間

20千㎡/2022年竣工

178千㎡/2023年竣工予定（仮称）
ロジクロス三郷
計画中New

ロジクロス相模原

170千㎡/2023年竣工予定（注）2023年10月20日時点

8

ロジクロス大阪住之江
43千m2/2025年竣工予定

本資産運用会社ソーシング及び運用中の優先交渉権付与予定物件

ブリッジ
組入れ済

ロジクロス春日部

78千㎡/2021年竣工

44千㎡/2022年竣工■ PDPやCREなどを活用した柔軟かつ多様な物件取得戦略

ブリッジ組入れ物件・本資産運用会社ソーシング物件
稼働率
100％

ロジクロス座間小松原■ 2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力

MJロジパークとは

計画中

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

（仮称）
MJロジパーク大東1
11千m2/2022年竣工

稼働率
100％

PDP
（Partnership Development Program）とは？
パートナーによる開発案件のことをいい、開発後の物件を本投
資法人のパイプラインに組み入れることを視野に入れて行われる本資産運用会社独自の開発アレンジメントの一つですパートナーとは？

（仮称）
MJロジパーク岡崎１
24千m2/2023年竣工

その他

PDP

PDP

21千m2/2026年
竣工予定

14 物件

PDP

10千m2/2022年竣工

（仮称）
大阪市
大正区平尾冷凍
冷蔵物流計画23千㎡/2021年竣工

PDP

（仮称）
MJロジパーク愛西1

125千m2/2026年竣工予定

ロジクロス船橋

38千㎡/2021年竣工

三菱地所グループ以外のデベロッパー及びゼネコン等のことを総称しています。それぞれのニーズ（例えばゼネコンであれば竣工後に売却する先やテナント付けのノウハウ、仲介会社であれば（仮称）
MJロジパーク一宮１
26千m2/2022年竣工

施設開発ノウハウ等）
を、
本資産運用会社の差配で組み合わせる
ことで案件を成立させています
CREとは？
Corporate Real Estate（企業不動産）の略で、事業会社における保有不動産の有効活用戦略を指します。本投資法人では、スポンサーの高い信用力と本資産運用会社のネットワークを活かし、各企業の保有不動産の実情に応じたきめ細かい戦略及び提案を行うことで外部成長に結びつけています

818千㎡
複数案件
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation9

ハイブリッド型内部成長戦略

ESGへの取組み

スポンサーの持つ幅広い顧客ネットワークと本資産運用会社の長年の運用経験に基づく独自施策により、高い稼働率を維持しながら賃料増額をはじめとした様々な収益向上策を実践しています▶

ポ ートフォリオの概況

上場来平均稼働率▶

定期賃貸借契約比率99%以上（2023年8月31日時点（2023年9月取得物件を含む））

平均残存賃貸借契約期間

100%

6.9年

賃料据置

（㎡）

第14期のTOPICS
SBTに基づく新KPIの設定

外部認証・外部評価の取得

賃料増額 青文字：平均賃料改定変動率+8.3%
90,000+0.2%

60,000+6.5% +5.3%

30,000

+1.8%
0

+5.4%

+5.0%

+8.7%
+2.2% +9.5%

2023年3月に 設 定した 温 室 効 果 ガス
（GHG）排 出 削 減目標についてSBTiから科学的根拠に基づく目標として認定を取得しました。
（ニアターム目標）

2023年8月に、MSCI ESG格付が、BBB → A に向上

LTVは引き続き低水準であり、健全性を維持しつつ今後の成長余力を十分に残しています。また
三菱地所の高い信用力を背景とした低廉な負債コストを実現しています
長期負債比率

固定金利比率

平均残存負債年数

平均調達金利

長期発行体格付（JCR）（2024年8月期（第16期）
末）

95.1%
0.56%

91.5%

AA（安定的）5.5年（注）
本投資法人のMSCI指数への組入れや本件お知らせにおける本投資法人によるMSCI社のロゴ・商標・サービスマーク並びに指数の使用は、MSCI社及びその関連会社による本投資法人へのスポンサーシップ・宣伝・販売促進を企図するものではありません。MSCI指数はMSCI社に独占権があり、MSCI社及びMSCI指数並びにそのロゴは、MSCI社及びその関連会社の商標・サービスマークです。

取組み事例
ポートフォリオのグリーン化

地域コミュニティとの共生
自治会の花壇整備活動へ
の参加

財務戦略

（2023年9月29日時点）

5 Stars及び Green Starの取得

2030年度までに42%削減+13.9%

2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 2023年2月期 2023年8月期 2024年2月期
（第4期）
（第5期）
（第6期）
（第7期）
（第8期）
（第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期）

財務ハイライトGRESBリアルエステイト評価において、4年連続最高位のGHG排出量削減目標（Scope1＋2）

+3.1%

10

▶

賃料改定状況の推移
120,000▶

本投資法人は、本資産運用会社と、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）に対する考え方を共有し、共に取組みを推進しています。

ロジクロス厚木の近隣
皇居外苑濠での生物保全活動防災協力事業所への登録及び津波避難ビル
への指定（ロジポート橋本・ロジポート大阪大
正・ロジポート相模原・ロジクロス名古屋笠寺）

ロジポート橋本

ロジポート大阪大正

テナント満足度の向上

省エネルギーへの取組み

断熱サンドイッチパネルの採用 人感センサー付LEDの導入

再生可能エネルギーの活用

予想LTV

40.2%

休憩室の改装（MJロジパーク福岡1）

免震構造（ロジポート相模原）

自家消費型太陽光発電の導入（ロジクロス福岡久山、
ロジクロス厚木）
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation11

ポートフォリオ（2023年8月31日時点（2023年9月取得物件を含む））▶

ポートフォリオの概況
保有物件数

取得価格合計34物件▶

2,710億円

鑑定評価額合計

平均築年数

3,108億円

エリア別（取得価格ベース）

日本通運株式会社
5.2%
（非開示）
4.7%
三井倉庫ロジスティクス株式会社 4.6%
株式会社日本リアリスト
3.9%
山九株式会社
3.9%
株式会社ロンコ・ジャパン
3.5%
（非開示）
3.2%
キムラユニティー株式会社
3.2%
株式会社三鷹倉庫
3.0%
コーナン商事株式会社
3.0%
その他
61.8%

平均鑑定NOI利回り

7.5年

分散状況
テナント別（底地除く賃貸面積ベース）▶

Ⅰ 資産運用報告

4.7％■

取得ルート別（取得価格ベース）

7.9％
10.4％

29.2％

■ 首都圏
■ 近畿圏

34.7％
52.6％

■ 中部圏
■ その他

65.3％

■ スポンサー開発物件■ 本資産運用会社ソーシング物件

主要なポートフォリオ
スポンサー開発物件

資産運用の概況
1. 投資法人の運用状況等の推移
期

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

営業期間

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

営業収益

（百万円）

4,953

5,028

6,276

7,149

7,510

（うち不動産賃貸事業収益）

（百万円）

4,953

5,028

6,276

7,149

7,510

営業費用

（百万円）

2,397

2,388

2,946

3,316

3,710

（うち不動産賃貸事業費用）

（百万円）

1,801

1,744

2,221

2,450

2,782

営業利益

（百万円）

2,555

2,640

3,329

3,833

3,800

経常利益

（百万円）

2,382

2,541

2,980

3,433

3,507

当期純利益

（百万円）

2,381

2,540

2,979

3,432

3,506

総資産額
（対前期比）
純資産額（対前期比）

（百万円）
（％）
（百万円）
（％）

181,206（19.6）
116,410（16.9）

180,403（△0.4）
116,305（△0.1）

228,173（26.5）
139,623（20.0）

273,063(19.7)
160,203(14.7)

271,357(△0.6)
159,869(△0.2)

出資総額（純額）(注2)（百万円）

114,028

113,764

136,643

156,770

156,362

発行済投資口の総口数（口）

391,135

391,135

449,935

503,485

503,485

1口当たり純資産額（円）

297,621297,352

310,318

318,188

317,525

（百万円）

2,645

2,806

3,308

3,840

3,943

1口当たり分配金額

（円）

6,764

7,174

7,353

7,628

7,832

（うち1口当たり利益分配金）

（円）

6,089

6,495

6,623

6,817

6,965

（うち1口当たり利益超過分配金）

（円）

675

679

730

811

867

1.4
（2.8）
2.2
（4.4）
64.2
（△1.5）

1.4
（2.8）
2.2
（4.4）
64.5
（0.2）

1.5
（2.9）
2.3
（4.6）
61.2
（△3.3）

1.4
(2.8)
2.3
(4.6)
58.7
(△2.5)

1.3
(2.6)
2.2
(4.3)
58.9
(0.2)
103,184

分配金総額

ロジクロス名古屋笠寺

取得価格 14,424百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
CASBEE 不動産評価 Sランク

ロジポート川崎ベイ

取得価格 36,000百万円 ／ 稼働率99.8%
BELS評価 ★★★★★（ZEB）
CASBEE 不動産評価 Sランク

ロジクロス大阪

取得価格 9,743百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
CASBEE 不動産評価 Sランク

本資産運用会社ソーシング物件

MJロジパーク加古川1

取得価格 7,423百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
CASBEE 建築 Aランク
12

総資産経常利益率(注3)（年換算値）
自己資本当期純利益率(注4)（年換算値）
期末自己資本比率(注5)（対前期増減）有利子負債額MJロジパーク福岡1

取得価格 6,130百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★（ZEB Ready）
CASBEE 不動産評価 Sランク

MJロジパーク船橋2

取得価格 4,880百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
CASBEE 不動産評価 Sランク

（％）
（％）
（％）
（百万円）

59,27458,374

82,074105,374

有利子負債比率(注6)

（％）

32.7

32.4

36.0

38.6

38.0

配当性向(注7)

（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

期末投資物件数

（件）

22

22

24

32

32

期末総賃貸可能面積(注8)（㎡）

800,758.79

800,758.79

953,102.54

1,110,106.41

1,110,106.41

期末テナント数(注9)

（件）

79

79

94

101

100

期末稼働率(注10）

（％）

99.8

99.6

100.0

100.0

100.0

当期減価償却費

（百万円）

881

886

1,095

1,246

1,317

当期資本的支出額

（百万円）

168

131

182

77

281

賃貸NOI（Net Operating Income）(注11) （百万円）

4,032

4,171

5,151

5,945

6,045

13

Ⅰ 資産運用報告(注1)

特に記載のない限り、いずれも記載未満の数値については切捨て、比率は小数第2位を四捨五入しています。以下同じです。

(注3)

経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

(注2)
(注4)
(注5)
(注6)
(注7)

(注8)
(注9)

出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(2) 投資環境と運用実績
当期（2023年８月期）の日本経済は、物価上昇や世界的な金融引締政策に伴う景気下振れ等の懸念があるものの、新型コロナウイ

当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100
期末純資産額／期末総資産額×100

ルス感染症の５類移行を契機に経済活動の正常化が進展し、インバウンド需要の増加や消費の回復により、緩やかに持ち直していま

1口当たり分配金（利益超過分配は含まない）÷1口当たり当期純利益×100

す。先行きについては、個人消費の回復による更なる景気回復が期待されますが、諸外国における物価上昇の動向や、それに対応する分配金総額（利益超過分配は含まない）／当期純利益×100

政策金利の変化には引き続き注視する必要があります。なお、2023年４-６月期の実質GDP（国内総生産）成長率は、供給制約の緩和

当する面積を記載しています。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は含まれません。

から輸出が大幅に増加したこと等により、年換算+4.8％と、前期からプラス成長で推移しています。

期末有利子負債／期末総資産額×100

なお、第10期、第12期及び第13期における配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
「期末総賃貸可能面積」とは、各期末現在における保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもののうち、本投資法人の持分に相「期末テナント数」とは各期末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数を記載しております。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づく
テナント数は含まれません。

(注10) 「期末稼働率」とは各期末現在における保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について記載しています。
(注11) 当期賃貸事業利益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費（当期賃貸事業費用に係るもの）

不動産売買取引市場においては、アジア有数の市場規模を有し、他国と比べて調達金利が依然低いことなどから、引き続き国内外投資家の投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われています。特に安定したキャッシュ・フローを見込める物流施設については、足下の取引利回りは引き続き低位で推移しています。
当期のJ-REIT市場において、2023年３月中旬に発生した米国金融機関の破綻によるクレジット市場環境の悪化懸念を背景に同年３

2. 当期の資産の運用の経過

月下旬にかけて東証REIT指数は一時1,750ポイントを下回り、同年４月には金融不安の後退や日本銀行による金融緩和の継続期待を背(1) 本投資法人の主な推移
三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198

景として1,800ポイント台後半までリバウンドしたものの、その後は８月にかけて1,800～1,900ポイント前後での一進一退の展開と号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」となりました。今後は、国内外の金利環境の変化に伴う金融・資本市場のボラティリティの上昇及び投資法人の財務への影響、並びに地いいます。）を設立企画人として、2016年7月14日に設立され、2017年9月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引

政学リスク等に注視する必要があると考えています。

所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3481）。
本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所株式会社（以下「三菱地所」といいます。）及び2001年の設立以来豊富な不動産ファンドの運用実績を有する不動産アセットマネージャーである本資産運用会社の両社の強みをハイブリッド活用(注)

し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼して、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
さらに本投資法人は、2019年4月17日付で公表した「三本の柱」の運用方針に基づいた各種取組みを進めることで、中長期的な投資主価値の向上を目指しています。かかる運用方針は、Alignment（投資主との利益の一致）、Discipline（規律を持った成長）及びHybrid（独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化）を掲げており、三菱地所グループが一丸となって、本投資法人の投資主価値の向上を目指すものです。
当期末（2023年８月31日）現在、本投資法人の保有資産は32物件（取得価格合計261,659百万円）となっています。
(注)「ハイブリッド」とは、英語で2つのものを掛け合わせることを意味し、本書において「ハイブリッド」又は「ハイブリッド活用」とは、三菱地所及び本資産運用会社の、それぞれの強み・特長を、状況に応じて使い分け、時に融合させることで、本投資法人の運用において最大限に活用することをいいます。以下同じです。

物流施設市場では、コロナ禍の外出自粛要請を契機にECの利用拡大が加速し、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待されます。旺盛な需要を背景に新規供給量は高い水準で推移する中で、物件の立地やスペックによってはリーシ
ングに時間がかかるケースもあり、首都圏全体の空室率は低位ながら上昇傾向で推移しています。このような環境下においても、当期
末現在、本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率は100.0％と高稼働を維持しています。

(3) 資金調達の概要
当期においては、2023年３月１日に期限が到来した短期借入金700百万円について、同額でのリファイナンスを実施しました。また、2023年３月14日付で長期借入金（グリーンローン）1,500百万円を調達し、2022年11月15日に実行した短期借入金1,500百万円について2023年３月15日に期限前弁済しました。加えて、2022年10月25日に実行した短期借入金1,800百万円について、2023
年２月期に取得した資産にかかる消費税の還付金を含む手元資金を原資とし、2023年６月26日に期限前弁済しました。また、2023
年７月25日に第２回無担保投資法人債（グリーンボンド）2,500百万円を発行し、調達資金及び手元資金を原資として、2023年３月
１日に実行した短期借入金700百万円を2023年８月１日に、2017年９月14日に実行した長期借入金1,760百万円及び2022年９月14日に実行した短期借入金430百万円を2023年８月14日に、それぞれ期限前弁済しました。
これらの結果、当期末現在の有利子負債残高は103,184百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は38.0％となりました。
また、本投資法人の当期末（2023年8月31日）現在における格付状況は、以下のとおりです。

14

15

Ⅰ 資産運用報告
信用格付業者

格付対象

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付

格

付

見通し

AA

(注5)

安定的

「GRESBリアルエステイト評価」は、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマーク評価であり、欧米・アジアの主要機関投資家
が投資先を選定する際等に活用しています。「Green Star」評価は、サステナビリティ評価に係る「マネジメント・コンポーネント」及び「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れている会社に付与されるものです。

(4) ESGへの取組み(5) 業績及び分配の概要

くことが、上場投資法人として期待されている社会的責務であり、投資主価値の最大化を図る上でも不可欠であると考えています。ま益3,506百万円及び投資口1口当たり分配金7,832円となりました。

本投資法人は、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上に取り組んでいた、本資産運用会社においても、2022年4月に設置したサステナビリティ推進室について、2023年4月にサステナビリティ推進室長

上記運用の結果、当期（2023年8月期）の業績は営業収益7,510百万円、営業利益3,800百万円、経常利益3,507百万円、当期純利当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、当期未処分利益のうち発行済投資口の総口数503,485口の整数倍である3,506,773,025円を分配することとし、投資口1口当の権限・責任を明確化する等、サステナビリティ推進体制の強化を図っています。
本資産運用会社は、2021年12月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース） （注1） 提言への賛同の表明を行い、国内のTCFD賛同企業による組織であるTCFDコンソーシアムに加入しました。更に本投資法人では、2023年3月にTCFD提言に基づく戦略

たりの利益分配金は6,965円としました。
これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、当該期間に発生する減価償却費の30％を目途として、毎期継続的に(注1)として、気候変動を緩和するためのロードマップである気候移行計画を策定しました。気候移行計画において、2050年度GHG総排出利益を超える金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行うこととしています

量ネットゼロを明示するとともに科学的根拠に基づく排出削減の達成を目指し、以下に記載の目標についてSBT（注２）の認定を取得

えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等により、1口当たり分配金の分配額が、一時的に一定程度減少することが見込まれしました。

る場合には、1口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。

。また、継続的利益超過分配に加

項目

対象範囲

基準年度

目標年度

GHG排出削減目標

当期においては、減価償却費の30％にほぼ相当する額である394,732,240円を継続的利益超過分配として、これに加えて一時的なScope1+2

全物件

2021年度

2030年度

総排出量を42%削減

賃貸事業収益の減少等により一時的に減少した分配金を平準化することを目的に減価償却費の3.2％にほぼ相当する額である

また、本投資法人は2021年12月に、持続的な成長と中長期的な企業価値向上の実現に向けて、ビジネスモデルを持続させる上で対処すべきESGに関する重要課題（マテリアリティ）を特定し、マテリアリティ毎に方針・目標及び主要指標（KPI）を設定しました。
本投資法人は気候変動に関するリスクと機会が事業に影響を与える最重要課題と改めて認識し、低炭素化に向けた取組み及びより一層の情報開示を推進しています。2023年10月には３回目となるサステナビリティレポートを発行しました。なお、本投資法人がマテリ
アリティにおいて掲げる主要なKPI・目標及びその達成状況は以下のとおりです。

41,789,255円を一時的な利益超過分配として分配することとし、当期の投資口1口当たりの利益超過分配金は867円となりました。
(注1)

(注2)

但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行わない場合もあります。また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV（注2）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。

鑑定LTV（％）＝a／b（％）

ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローンは除く）＋敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除く）

目標(2030年度まで)

達成状況

GHG排出原単位(t-CO2/m2)削減

30％削減（2017年度基準）

35.2％削減（2022年度）

エネルギー消費原単位(kWh/m2)削減

15％削減（2017年度基準）

24.4％削減（2022年度）

水消費原単位(m3/m2)削減

増加させない（2017年度基準）

31.4％削減（2022年度）

廃棄物リサイクル率

70％以上

70.2％削減（2022年度）

グリーンビルディング認証（注3）
取得割合（注4）100％

91.4％（2023年８月31日現在）

ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における保有不動産の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑定評価額の合計
額－翌営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額

本投資法人のサステナビリティへの取組みは、GRESBリアルエステイト評価（注５）の2023年調査において高く評価され、４年連続最高位の「５ Stars」及び５年連続の「Green Star」を取得しました。さらに、ESG情報開示の充実度を測る2023年GRESB開示評価において、環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報開示が優れていることが評価され、４年連続最高位となる「A」評価を取得しました。
(注1)

(注2)

(注3)
(注4)

16

「TCFD（Task Force on Climate-related Financial Disclosures）」とは、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するために設立された組織です。また、「TCFDコンソーシアム」とは、TCFD賛同企業や金融機関等が一体となって取組みを推進し、企業の効果的な情報開示や、開示された情報を金融機関等の適切な投資判断に繋げるための取組みについて議論する目的で設立された組織です。

「SBT (Science Based Targets)」とは、CDP、国連グローバル・コンパクト（UNGC）、世界資源研究所（WRI）及び世界資源保護基金（WWF）が共同で運営する国際イニシアティ

ブである「Science Based Targets initiative (SBTiといいます。）」により認定される、科学的根拠に基づいたGHG排出量削減目標です。また、SBTにおいては、パリ協定（世界の気温上昇を産業革命前より2℃を十分に下回る水準に抑え、また1.5℃に抑えることを目指すもの）が定める水準と整合することが求められています。
「グリーンビルディング認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。
「グリーンビルディング認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。

17

Ⅰ 資産運用報告
3. 増資等の状況
当期末までの最近5年間における増資等の概要は、以下のとおりです。
年 月 日2018年 9 月10日

摘要

発行済投資口の総口数(口)
増 減

残 高

公募増資

30,300244,300

2018年10月11日

第三者割当増資

1,515

245,8152018年11月19日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

245,815

出資総額(純額)(百万円)(注１)
増 減

残 高

7,216

備考

60,780(注2)

360

61,141(注3)△129

61,011(注4)

2019年 5 月21日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

245,815△179

60,832(注5)

2019年10月 7 日

公募増資

57,150302,965

18,556

79,388(注6)

2019年11月 7 日

第三者割当増資

2,850

305,815925

80,314(注7)

2019年11月18日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

305,815△146

80,168(注8)(注11) 1口当たり発行価額417,236円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注12) 2020年10月15日開催の本投資法人役員会において、2020年8月期（第8期）に係る金銭の分配として、1口当たり592円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月20日よりその支払いを開始しました。
(注13) 1口当たり発行価格403,650円（発行価額390,402円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注14) 1口当たり発行価額390,402円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注15) 2021年4月15日開催の本投資法人役員会において、2021年2月期（第9期）に係る金銭の分配として、1口当たり666円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注16) 2021年10月15日開催の本投資法人役員会において、2021年8月期（第10期）に係る金銭の分配として、1口当たり675円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払いを開始しました。
(注17) 1口当たり発行価格406,965円（発行価額393,608円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注18) 1口当たり発行価額393,608円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注19) 2022年4月15日開催の本投資法人役員会において、2022年2月期（第11期）に係る金銭の分配として、1口当たり679円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注20) １口当たり発行価格394,875円（発行価額381,996円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注21) 2022年10月14日開催の本投資法人役員会において、2022年８月期（第12期）に係る金銭の分配として、１口当たり730円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月21日よりその支払いを開始しました。
(注22) １口当たり発行価額381,996円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注23) 2023年4月17日開催の本投資法人役員会において、2023年2月期（第13期）に係る金銭の分配として、１口当たり811円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当す
る出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月23日よりその支払いを開始しました。

【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は、以下のとおりです。

2020年 5 月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

305,815△174

79,994(注9)

2020年 9 月 1 日

公募増資

40,500346,315

16,89896,892(注10)

2020年 9 月30日

第三者割当増資

1,922

348,237801

97,694(注11)

2020年11月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

348,237△181

97,512(注12)

最2021年 3 月 5 日

公募増資

41,000389,237

16,006

113,519(注13)

最2021年 4 月 6 日

第三者割当増資

1,898

391,135

740

114,260(注14)

2021年 5 月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

391,135△231

114,028(注15)

2021年11月19日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

391,135△264

113,764(注16)

2022年 3 月 1 日

公募増資

56,000447,135

22,042

135,806(注17)

2022年 ３月23日

第三者割当増資

2,800

449,935

1,102

136,908(注18)

2022年 ５月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）(注19)

2022年10月25日

公募増資

2022年11月21日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）

2022年11月22日

第三者割当増資

2023年 5 月23日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

449,935△265

136,643

51,000500,935

19,481

156,124

(注20)
(注21)

―

500,935△328

155,7962,550

503,485974

156,770(注22)―503,485△408

156,362

(注23)

期

別

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

高（円）525,000

527,000

488,000

480,000

434,500低（円）388,500

424,500

430,500

396,000

388,000

(注１)
(注２)
(注３)
(注４)

出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
1口当たり発行価格246,772円（発行価額238,166円）にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、公募により新投資口を発行しました。
1口当たり発行価額238,166円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
2018年10月15日開催の本投資法人役員会において、2018年8月期（第4期）に係る金銭の分配として、1口当たり607円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払いを開始しました。
(注５) 2019年4月15日開催の本投資法人役員会において、2019年2月期（第5期）に係る金銭の分配として、1口当たり729円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月21日よりその支払いを開始しました。
(注６) 1口当たり発行価格335,887円（発行価額324,690円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注７) 1口当たり発行価額324,690円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注８) 2019年10月17日開催の本投資法人役員会において、2019年8月期（第6期）に係る金銭の分配として、1口当たり594円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月18日よりその支払いを開始しました。
(注９) 2020年4月17日開催の本投資法人役員会において、2020年2月期（第7期）に係る金銭の分配として、1口当たり569円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注10) 1口当たり発行価格431,701円（発行価額417,236円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。

18

19

Ⅰ 資産運用報告
4. 分配金等の実績

5. 今後の運用方針

当期までの分配金等の実績は、下記のとおりです。

ーズを捉え、サステナビリティにも配慮された競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ

期

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

営業期間

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

（千円）
（千円）
（千円）
（円）
（千円）
（円）
（千円）
（円）

2,381,722
101
2,645,637(6,764)
2,381,621(6,089)264,016(675)

2,540,583
162
2,806,002(7,174)2,540,421(6,495)265,580(679)

2,980,006
87
3,308,372(7,353)
2,979,919(6,623)
328,452(730)

3,432,549
292
3,840,583(7,628)3,432,257(6,817)408,326(811)

3,507,112
339
3,943,294(7,832)
3,506,773(6,965)436,521
(867)

（千円）

―

―

―

―

―

当期未処分利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額（1口当たり分配金）
うち利益分配金総額（1口当たり利益分配金）
うち出資払戻総額（1口当たり出資払戻額）
出資払戻総額のうち一時差異等調整
引当額からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち1口当たり一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等
減少分配からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金）
(注1)
(注2)

本投資法人は、三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニ

（円）

(―)

(―)

(―)

(―)

(―)

（千円）

264,016

265,580

328,452

408,326

436,521

（円）

(675)

(679)

(730)

(811)

(867)

本投資法人の分配方針及び当期の分配に係る概要については、前記「2. 当期の資産の運用の経過 （5）業績及び分配の概要」をご参照ください。
本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない
範囲での利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30％を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。

安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
a. 外部成長戦略
本投資法人は、スポンサーサポート契約を締結する三菱地所の有する総合デベロッパーとして蓄積された不動産開発実績、幅広い開発戦略及びテナントニーズを捉えた高い最新型物流施設の開発・運営力、本資産運用会社の投資案件選別力（目利き力）及び柔軟かつ多様なスキームによる取得戦略を、マーケットや環境変化に合わせハイブリッド活用し、安定的かつ着実な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目指します。
b. 内部成長戦略
本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かしたリーシング力と、本資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては本投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブリッド型内部成長）を目指します。
c. 財務戦略本投資法人は、三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。

6. 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

20

21

Ⅰ 資産運用報告

投資法人の概況

3. 役員等に関する事項
当期における本投資法人の役員等は、以下のとおりです。

1. 出資の状況
期

第10期

別

第11期

第12期

第13期

第14期

2021年 8 月31日

2022年 2 月28日

2022年 8 月31日

2023年 2 月28日

2023年 8 月31日

発行可能投資口総口数（口）

10,000,000

10,000,000

10,000,000

10,000,000

10,000,000

発行済投資口の総口数（口）

391,135

391,135

449,935

503,485

503,485

114,028

113,764

136,643

156,770

156,362

9,214

9,100

9,471

10,334

10,820

出資総額（純額）(注) （百万円）
投資主数

（人）

(注) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

2. 投資口に関する事項
2023年8月31日現在における主要な投資主(注1)は、以下のとおりです。
氏名又は名称

住所

株式会社日本カストディ銀行（信託口）

東京都中央区晴海１丁目８番１２号

106,929

21.23

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町２丁目１１番３号

99,18619.69

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町２丁目２番２号

27,2635.41

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町１丁目１番１号

20,550

4.08

8,729

1.73

7,016

1.39

6,685

1.32

6,565

1.30

１７７６ ＨＥＲＩＴＡＧＥ ＤＲＩＶＥ， ＮＯＲ
ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＷＥＳＴＴＨ ＱＵＩＮＣＹ， ＭＡ ０２１７１，Ｕ．Ｓ．
ＣＬＩＥＮＴ － ＴＲＥＡＴＹ ５０５２３４
Ａ．
２５ ＢＡＮＫ ＳＴＲＥＥＴ， ＣＡＮＡＲＹ Ｗ
ＪＰ ＭＯＲＧＡＮ ＣＨＡＳＥ ＢＡＮＫ ３８
ＨＡＲＦ， ＬＯＮＤＯＮ， Ｅ１４ ５ＪＰ，
５７８１
ＵＮＩＴＥＤ ＫＩＮＧＤＯＭＯＮＥ ＣＯＮＧＲＥＳＳ ＳＴＲＥＥＴ， ＳＵＩＳＳＢＴＣ ＣＬＩＥＮＴ ＯＭＮＩＢＵＳ ＡＣ
ＴＥ １， ＢＯＳＴＯＮ， ＭＡＳＳＡＣＨＵＳＥ
ＣＯＵＮＴ
ＴＴＳ
ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＡＮＤ Ｔ Ｐ．Ｏ． ＢＯＸ ３５１ ＢＯＳＴＯＮ ＭＡＳＳ
ＡＣＨＵＳＥＴＴＳ ０２１０１ Ｕ．Ｓ．Ａ．
ＲＵＳＴ ＣＯＭＰＡＮＹ ５０５１０３
全国信用協同組合連合会

東京都中央区京橋１丁目９番５号

6,520

1.29

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内３丁目３番１号

4,832

0.95

294,275

58.44

合
(注1)
(注2)

22

所有投資口数
（口）

計

主な兼職等

当該営業期間における役職毎の報酬の総額
（千円）

執行役員

髙梨

憲

三菱地所投資顧問株式会社執行役員

監督役員

齋藤

創

創・佐藤法律事務所パートナー、株式会社セディナ債権回収弁護士取締役、トパーズ・キャピタル株式会社監査役

1,200

監督役員

深野

章

税理士法人T&Aコンサルティング代表社員、株式会社T&Aコンサルティ
ング代表取締役、公認会計士深野章事務所所長

1,200

監督役員

谷中

直子

東京国際法律事務所 スペシャルカウンセル、株式会社SHIFTグロース・キャピタル社外監査役

800

会計監査人

EY新日本有限責任監査法人(注1)

発行済投資口の総口数に対する
所有投資口数の割合（％）(注2)

役員等の氏名又は名称

役職名

(注2)

―

―

19,150

執行役員髙梨憲は、本投資法人の投資口を自己の名義で2口所有しており、監督役員3名は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。また、監督役員は
上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めいずれも本投資法人と利害関係はありません。

執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っておりません。監督役員については当期において支給した額を記載しております。

(注3)

会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また、不再任については、監査の品質及び監査報酬等、諸般の事情を総合的に勘案し、本投資法人の役員会において検討いたしま(注4)

会計監査人の報酬には投資法人債発行にかかるコンフォートレター及び英文監査に係る報酬が含まれています。

す。

4. 役員等賠償責任保険契約に関する事項
本投資法人が締結する役員等賠償責任保険契約は、以下のとおりです。
被保険者の範囲

本投資法人の全ての執行役員及び監督役員

役員等賠償責任保険契約の内容の概要(填補の対象とされる保険事故の概要)
本投資法人は投信法第116条の3第1項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結し、被保険者が本投資法人の役員としての業務につき行った行為に起因して損害賠償請求を受けたことにより負担することになる一定の損害を当該保険契約により填補することとしています。
(保険料の負担割合)
当該保険料の全額を本投資法人が負担しています。
(役員等の職務の執行の適正性が損なわれないための措置)
一連の損害賠償請求につき最大1,000千円が免責金額として定められています。

「主要な投資主」とは、投資主の中で発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合の大きい順に10社をいいます。
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第2位未満を切捨てて表示しています。

23

Ⅰ 資産運用報告
5. 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

2. 主要な保有資産

2023年8月31日現在における本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、以下のとおりです。
委託区分

2023年8月31日現在における本投資法人の主要な保有資産の概要は、以下のとおりです。

氏名又は名称

資産運用会社

三菱地所投資顧問株式会社

資産保管会社

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（投資主名簿等管理人）

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（機関運営事務等）

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（納税事務等）

税理士法人令和会計社

一般事務受託者（会計事務等）

令和アカウンティング・ホールディングス株式会社

一般事務受託者（投資法人債に関する事務）

株式会社三菱UFJ銀行

不動産等の名称

投資法人の運用資産の状況
1. 本投資法人の資産の構成
第13期

資産の種類

用途

地域(注1)

保有総額
（百万円）
(注2)

物流施設
信託不動産

(注1)
(注2)

24

2023年8月31日

対総資産比率
（％）

保有総額
（百万円）
(注2)

35,616.58

100.0

非開示(注4)

100.0

6.9

物流施設

ロジクロス習志野

11,766

39,132.05

39,132.05

100.0

非開示(注4)

物流施設

ロジクロス厚木Ⅱ

9,858

34,580.85

34,580.85

100.0

非開示(注4)

物流施設

ロジポート相模原

20,33888,609.64

88,308.43

99.7

9.5

物流施設

ロジポート橋本

17,38558,487.96

58,487.96

100.0

7.3

物流施設

ロジポート大阪大正

10,28040,081.56

40,081.56

100.0

4.2

物流施設

ロジポート川崎ベイ

35,837

117,762.91

117,543.87

99.8

12.5

物流施設

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

15,21845,983.59

45,983.59

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク春日井1

13,32957,866.98

57,866.98

100.0

非開示(注4)

物流施設

157,876

580,411.20

579,890.95

99.9

61.2(注5)―(注2)

138,103

50.9

(注3)

58,499

21.6

(注5)

中部圏

27,705

10.1

27,58910.2

その他

18,261

6.7

18,196

6.7

15,005

5.5

257,39394.9

預金等のその他の資産

14,634

5.4

13,9635.1

資産総額計

273,063100.0

271,357

100.0

計「帳簿価額」は、記載未満の桁数を切捨てて表示しています。

「賃貸可能面積」、「賃貸面積」及び「稼働率」は、2023年8月31日時点のデータに基づき記載しています。なお、「賃貸可能面積」は各保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。「賃貸面積」は各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。なお、各保有資産に係る各賃貸借契約書においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。また、「稼働率」

21.5

5.5

物流施設

(注3)

62,289.08

50.8

94.6

主たる用途

35,616.58

58,75015,005(注2)62,289.08

138,705

258,429

計

(注2)

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

9,601

近畿圏

小

(注2)

稼働率
（％）

14,259

首都圏

その他

(注1)

賃貸面積
（㎡）

ロジクロス名古屋笠寺(注1)

対総資産比率（％）

賃貸可能面積（㎡）

ロジクロス大阪

合第14期

2023年2月28日

帳簿価額
（百万円）

(注4)

は「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率によります。

「対総不動産賃貸事業収益比率」は当期の不動産運用収益合計に対する比率です。
テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。

「対総不動産賃貸事業収益比率」を開示していない物件に係る対総不動産賃貸事業収益比率を含む数値です。

3. 不動産等組入資産明細
2023年8月31日現在における本投資法人の保有する資産の概要は、以下のとおりです。
不動産等の名称

所 在 地

所有形態
(注1)

期末算定価額（百万円）(注2)

帳簿価額
（百万円）

ロジクロス福岡久山

福岡県糟屋郡久山町

信託受益権

7,880

5,338

「首都圏」とは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県を、「近畿圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県を、「中部圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいま

ロジクロス厚木

神奈川県厚木市

信託受益権

9,550

8,214

「保有総額」は、決算日時点における貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産

ロジクロス神戸三田

兵庫県神戸市

信託受益権

4,450

3,795

ロジクロス大阪

大阪府大阪市

信託受益権

10,3009,601

ロジクロス名古屋笠寺

愛知県名古屋市

信託受益権17,80014,259ロジクロス習志野千葉県習志野市

信託受益権12,60011,766

ロジクロス厚木Ⅱ

神奈川県厚木市

信託受益権10,8009,858

ロジクロス横浜港北

神奈川県横浜市

信託受益権

8,160

7,876

す。

内の預金は含まれていません。

25

Ⅰ 資産運用報告
帳簿価額
（百万円）

所有形態

ロジポート相模原神奈川県相模原市

信託受益権

24,50020,338

ロジポート橋本神奈川県相模原市

信託受益権

21,735

17,385

ロジポート大阪大正

大阪府大阪市

信託受益権

12,225

10,280

ロジポート川崎ベイ

神奈川県川崎市

信託受益権

41,62535,837

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

大阪府茨木市

信託受益権

15,70015,218

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟

大阪府茨木市

信託受益権

4,030

3,924

MJロジパーク船橋1

千葉県船橋市

信託受益権

7,060

5,268

MJロジパーク厚木1

神奈川県厚木市

信託受益権

7,750

6,344

MJロジパーク加須1

埼玉県加須市

(注1)

信託受益権

1,620

本投資法人の保有する資産毎の賃貸事業の概要は、以下のとおりです。
第13期

自 2022年 9 月 1 日

不動産等の名称

第14期

至 2023年 2 月28日

不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益〈期末時点〉
（％）
〈期間中〉
(注1)
(注2)
（百万円）

自 2023年 3 月 1 日

至 2023年 8 月31日

対総不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益比率 〈期末時点〉
（％）
(注1)
(注2)
（％）

不動産
賃貸事業
収益
〈期間中〉
（百万円）

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）
非開示(注3)

ロジクロス福岡久山

2

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

ロジクロス厚木

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス神戸三田

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス大阪

2

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

1,204

ロジクロス名古屋笠寺

10

100.0

514

7.2

10

100.0

515

6.9

ロジクロス習志野1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス厚木Ⅱ

MJロジパーク大阪1

大阪府大阪市

信託受益権

8,140

5,861

MJロジパーク福岡1

福岡県糟屋郡宇美町

信託受益権

7,380

5,672

MJロジパーク土浦1

茨城県土浦市

信託受益権

3,650

3,069

MJロジパーク西宮1

兵庫県西宮市

信託受益権

2,740

2,539

MJロジパーク春日井1

愛知県春日井市

信託受益権15,200

MJロジパーク加須2

埼玉県加須市

信託受益権

MJロジパーク仙台1

宮城県多賀城市

MJロジパーク印西1

非開示(注3)100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス横浜港北

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジポート相模原

17

99.7

720

10.1

17

99.7

715

9.5

ロジポート橋本

16

100.0

552

7.7

16

100.0

551

7.3

13,329

ロジポート大阪大正

11

100.0

298

4.2

11

100.0

313

4.2

1,780

1,668

ロジポート川崎ベイ

12

99.9

945

13.2

11

99.8

939

12.5

信託受益権

7,670

7,185

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)千葉県印西市

信託受益権

5,160

4,361

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク高槻1

大阪府高槻市

信託受益権

6,540

5,527

MJロジパーク船橋1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク東大阪1

大阪府東大阪市

信託受益権

2,050

1,749

MJロジパーク船橋2

千葉県船橋市

信託受益権

6,550

MJインダストリアルパーク堺（底地）

大阪府堺市

信託受益権

5,780

MJロジパーク厚木1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク加須1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

4,908

MJロジパーク大阪1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

5,666

MJロジパーク福岡1

4

100.0

226

3.2

4

100.0

224

3.0

MJロジパーク土浦1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)
非開示(注3)

MJインダストリアルパーク神戸（底地）

兵庫県神戸市

信託受益権

5,720

5,202

MJインダストリアルパーク千葉北（底地）

千葉県千葉市

信託受益権

1,980

1,914

MJインダストリアルパーク川西（底地)兵庫県川西市

信託受益権

2,630

2,221

300,755

257,393

合
(注1)
(注2)

26

期末算定価額（百万円）(注2)

所 在 地

不動産等の名称計

MJロジパーク西宮1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

MJロジパーク春日井1

2

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク加須2

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク仙台1

3

100.0

238

3.3

3

100.0

245

3.3

「信託受益権」とは不動産を主な信託財産とする信託受益権を表しています。

MJロジパーク印西1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

評価額を記載しています。

MJロジパーク高槻1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク東大阪1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク船橋2

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJインダストリアルパーク堺
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJインダストリアルパーク神戸
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づき、決算日を調査の時点とした不動産鑑定

27

Ⅰ 資産運用報告
第13期

自 2022年 9 月 1 日

不動産等の名称

不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益〈期末時点〉
（％）
〈期間中〉
(注1)
(注2)
（百万円）

保有不動産の資本的支出

第14期

至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日

至 2023年 8 月31日

対総不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益比率 〈期末時点〉
（％）
(注1)
(注2)
（％）

不動産
賃貸事業
収益
〈期間中〉
（百万円）

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)

MJインダストリアルパーク千葉北（底地）

1

MJイ ン ダ ス ト リ ア ル パ ー ク 川 西
（底地)

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

101

100.0

7,149

100.0

100

100.0

7,510

100.0

合
(注1)

(注2)
(注3)

計

100.0

非開示(注3)

1

100.0「テナント総数」は、各期末現在のデータに基づき記載しています。「テナント総数」は、各物件において所有者である本投資法人又は各信託受託者との間で直接賃貸借契約等を締結している賃借人を1テナントとして算出しています。但し、各保有資産につき同一のテナントが同一の物件に関して複数の対象賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは１として「テナント総数」を算出しています。

「稼働率」は、各期末現在のデータに基づき、「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率によります。
テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。

1. 資本的支出の予定
本投資法人が保有している不動産等に関して、現在計画されている修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）

不動産等の名称（所在）目

ＭＪロジパーク船橋１（千葉県船橋市）

冷凍冷蔵設備改修工事

自 2023年9月
至 2024年2月

390

―

―

ＭＪロジパーク福岡１（福岡県糟屋郡宇美町）

外壁改修工事（第2期）

自 2023年9月
至 2024年2月

66

―

―

ＭＪロジパーク仙台１（宮城県多賀城市）

外壁改良工事（第1期）

自 2024年3月
至 2024年8月

104

―

―

的

予定期間

総

額

当期支払額

既支払総額

(注) 百万円未満を切捨てて記載しています。

4. 特定取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

2. 期中の資本的支出
本投資法人が2023年8月31日現在保有する不動産等に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。

5. その他資産の状況

当期中の資本的支出は281百万円であり、費用に区分された修繕費120百万円と合わせ、合計402百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称（所在）

本投資法人の保有する不動産信託受益権は、前記「3. 不動産等組入資産明細」に一括して記載しています。

6. 国及び地域毎の資産保有状況
日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。

28

ＭＪロジパーク福岡１（福岡県糟屋郡宇美町）
(注)

目

的

外壁改修工事（第1期）

期

間

自 2023年3月
至 2023年8月

工事金額（百万円）
66

百万円未満を切捨てて記載しています。

29

Ⅰ 資産運用報告
3. 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。

(単位：千円)

期

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

営業期間

自 2021年 3 月 1 日
至 2021年 8 月31日

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

当期首積立金残高

554,768

659,295

760,477

907,717

1,080,434

当期積立額

104,527

101,182

147,240

172,716

190,842

―

―

―

―

40,285659,295

760,477

907,717

1,080,434

1,230,990

当期積立金取崩額
次期繰越額(注) 本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30％を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。

費用・負債の状況
1. 運用等に係る費用明細項(単位：千円)

第13期

目

第14期

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

資産運用報酬(注)自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

631,224

694,940

資産保管報酬

2,014

2,170

一般事務委託報酬

22,222

22,675

役員報酬

2,400

3,200

支払手数料

154,063

155,166

その他費用
合

計

53,65849,606

865,583

927,759(注) 資産運用報酬には上記記載金額の他、投資不動産の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬分第13期454,174千円が含まれます。

2. 借入状況2023年8月31日現在における借入金の状況は、以下のとおりです。
区
分

短期借入金
一年内返済予定の長期借入金

30

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

2022年 3 月 1 日

700―

0.1382%

2023年 3 月 1 日

株式会社三菱UFJ銀行(注4）2022年 9 月14日

430―

0.1634%

2023年 9 月14日

株式会社みずほ銀行(注5)2022年10月25日

1,800

―

0.1253%

2023年10月25日

株式会社三菱UFJ銀行(注6)2022年11月15日

1,500

―

0.1918%2023年11月15日

株式会社みずほ銀行(注7)

2023年 3 月 1 日――

0.1233%2024年 3 月 1 日

計

4,430

―

株式会社三菱UFJ銀行(注8)

1,760

―

1,330

1,330

0.3913%

2023年 9 月14日

450

450

3,000

3,000

0.2500%2023年 9 月 2 日

6,540

4,780

借入先

借入日

株式会社みずほ銀行(注２)

株式会社みずほ銀行

2017年 9 月14日

株式会社福岡銀行
株式会社三井住友銀行

2019年 9 月 2 日
計

平均利率
(注1)

返済期限

返済方法

使途

摘要

期限一括
返済

(注3)

無担保
無保証

期限一括
返済

(注3)

無担保
無保証

31

Ⅰ 資産運用報告
区
分

借入先

借入日

平均利率
(注1)

返済期限

返済方法

使途

摘要

区
分

借入先

借入日

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

平均利率
(注1)

返済期限

株式会社福岡銀行

900

900

0.4288％2024年 9 月14日

株式会社三井住友銀行

1,350

1,350

0.2100％2025年 3 月 9 日

620

620

0.4675％

2025年 9 月14日

信金中央金庫900

900

0.3663％

2027年 3 月 9 日

0.5075％

2026年 9 月14日

農林中央金庫900

900

株式会社千葉銀行

800

800

0.4313％2028年 3 月 9 日

500

500

500

500

0.5013％2029年 3 月 9 日

500

500

710

710

1,340

1,340

株式会社三菱UFJ銀行

1,340

1,340

株式会社三井住友銀行

880

880

株式会社みずほ銀行

880

880

農林中央金庫800

800

0.3950％2025年 9 月14日

株式会社みずほ銀行

1,050

1,050

0.5549％2030年 3 月 9 日

株式会社SBI新生銀行

500

500

0.4538％2026年 9 月14日

株式会社三菱UFJ銀行

1,000

1,000

0.6176％2031年 3 月 7 日

830

830

株式会社山口銀行

1,000

1,000

0.6500％2033年 3 月 9 日

807

807

1,256

1,256

800

800

0.3963％2028年 3 月19日

4,000

4,000

1,000

1,000

0.4663％2029年 3 月19日

農林中央金庫

1,250

1,250

500

500

0.2500%2026年 9 月 1 日

全国信用協同組合連合会

1,250

1,250

720

720

0.3738%2028年 9 月14日

株式会社三菱UFJ銀行

200

200

1,491

1,491

0.4400%2029年 9 月14日

株式会社三井住友銀行

1,000

1,000

0.2200%2026年 3 月 1 日

全国信用協同組合連合会

2,000

2,000

0.2500%2027年 3 月 1 日

株式会社西日本シティ銀行

500

500

0.4575%

2028年 3 月 1 日

株式会社三菱UFJ銀行

1,000

1,000

株式会社七十七銀行

500

500

株式会社千葉銀行

500

500

株式会社八十二銀行

1,000

1,000

0.5263%2029年 3 月 1 日

株式会社大和ネクスト銀行

1,000

1,000

500

500

500

500

1,000

1,000

0.5662%

2030年 3 月 1 日

500

500

株式会社みずほ銀行

1,000

1,000

0.6340%2031年 3 月 1 日

信金中央金庫

2,000

2,000

株式会社SBI新生銀行

1,000

1,000

株式会社山口銀行

1,000

1,000

0.7025%2032年 3 月 1 日

株式会社山形銀行

1,000

1,000

株式会社群馬銀行

1,000

1,000

株式会社三菱UFJ銀行

株式会社みずほ銀行

2017年 9 月14日

2018年 9 月14日

株式会社福岡銀行
信金中央金庫株式会社三菱UFJ銀行

株式会社みずほ銀行

2019年 9 月30日

2019年10月 9 日

0.5500％0.5750％2029年 9 月30日

0.1800％2024年10月 9 日

0.2160％2025年10月 9 日

0.2600％2026年10月 9 日
2027年10月 9 日

2,400

400

400

株式会社SBI新生銀行

1,250

1,250

0.2400％750

750

0.4200％2028年10月10日

株式会社三井住友銀行

1,150

1,150

0.2000％2024年 9 月 1 日

全国信用協同組合連合会

1,500

1,500

株式会社富山銀行

300

300

農林中央金庫800

800

0.2663％500

500

0.3125％

2026年 9 月 1 日

900

900

株式会社七十七銀行

500

500

0.4238％2028年 9 月 1 日

株式会社みずほ銀行

1,750

1,750

0.4182％

2029年 9 月 1 日

株式会社三菱UFJ銀行

2,000

2,000

0.4683％

株式会社山梨中央銀行

500

500

500

500

750

750

株式会社福岡銀行

2020年 9 月 1 日

株式会社山口銀行
信金中央金庫2020年10月 9 日

株式会社七十七銀行

2028年 9 月14日

0.4900％2,400

農林中央金庫株式会社福岡銀行

2027年 9 月14日

2021年 3 月 9 日

株式会社西日本シティ銀行

株式会社七十七銀行
株式会社福岡銀行

32

当期末
残高
（百万円）

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行

長
期
借
入
金

当期首
残高
（百万円）

0.2000％0.5000％0.2413％

2025年 9 月 1 日

2030年 8 月30日
2025年10月 9 日

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
期限一括
返済

(注３)

無担保
無保証

株式会社日本政策投資銀行
長
期
借
入
金

株式会社京葉銀行
株式会社中国銀行
株式会社福岡銀行
株式会社西日本シティ銀行

2021年 3 月19日
2021年 9 月 1 日
2021年 9 月14日

2022年 3 月 1 日

返済方法

使途

摘要

期限一括
返済

(注3)

無担保
無保証

33

Ⅰ 資産運用報告
当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

1,000

1,000

0.7025%

2,000

2,000

0.6975%

株式会社山梨中央銀行

1,000

1,000

0.5000%

株式会社りそな銀行

2,000

2,000

0.2238%2025年10月27日

株式会社三井住友銀行

1,000

1,000

0.3300%2026年10月26日

株式会社大和ネクスト銀行

1,000

1,000

株式会社山形銀行

1,000

1,000

株式会社千葉銀行

2,000

2,000

1,000

1,000

区
分

借入先

借入日

株式会社関西みらい銀行
農林中央金庫2022年 3 月 1 日

株式会社第四北越銀行
長
期
借
入
金

2022年10月25日

株式会社山形銀行(注1)

0.5563%

返済期限

1,000

0.6575%

2028年10月25日

1,000

0.7625%2029年10月25日

株式会社りそな銀行

3,000

3,000

株式会社みずほ銀行

1,000

1,000

農林中央金庫

2,000

2,000

0.9613%

株式会社りそな銀行

1,000

1,000

1.0438%2032年10月25日

信金中央金庫

1,000

1,000

0.8375%2030年12月 2 日

株式会社SBI新生銀行

2,000

2,000

0.9413%2031年12月 1 日

1,000

1,000

1,000

1,000

1.0238%2032年12月 1 日

2,880

2,880

0.3300%2026年10月26日

0.3813%2032年 9 月 1 日

株式会社三井住友銀行

2022年12月14日

株式会社山口銀行
合

―

1,500

計

92,404

93,904

計

103,374

98,684

2023年 3 月14日

0.9513%

期限一括返済

資金使途は、いずれも不動産又は不動産信託受益権の購入代金及びその付随費用、借入金の返済資金等です。

(注6)
(注7)
(注8)

柄

発行年月日

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

利率

償還期限

償還方法

使途

摘要

第1回無担保投資法人債（グリーンボンド）

2021年 4 月14日

2,000

2,000

0.7000％2036年 4 月14日

期限一括

(注)

無担保
無保証

第2回無担保投資法人債（グリーンボンド）

2023年 7 月25日

－

2,500

0.9000%2033年 7 月25日

期限一括

(注)

無担保
無保証

2,000

4,500

(注3)

無担保
無保証

4. 短期投資法人債
該当事項はありません。

2031年10月27日

(注3)
(注5)

2023年8月31日現在における投資法人債の状況は、以下のとおりです。

計

変動金利の平均利率は、日数及び借入残高による期中の加重平均を記載しております。なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含んでいません。

(注4)

3. 投資法人債

銘

(注1)
(注2)

摘要

(注) 資金使途は、借入金の返済資金です。

1,000

株式会社三菱UFJ銀行

使途

2027年10月25日

1,000

2022年12月 1 日

返済方法

2032年 3 月 1 日

株式会社大和ネクスト銀行

株式会社日本政策投資銀行

34

平均利率

5. 新投資口予約権
該当事項はありません。

株式会社みずほ銀行から2022年3月１日に借り入れた短期借入金3,800百万円のうち、1,100百万円は2022年４月１日に、2,000百万円は2023年1月4日に期限前弁済しています。
株式会社三菱UFJ銀行から2022年9月14日に借り入れた短期借入金430百万円は、2023年8月14日に全額期限前弁済しています。

株式会社みずほ銀行から2022年10月25日に借り入れた短期借入金2,900百万円のうち、1,100百万円は2022年11月25日に、1,800百万円は2023年6月26日に期限前弁済しています。

株式会社三菱UFJ銀行から2022年11月15日に借り入れた短期借入金2,500百万円のうち、1,000百万円は2023年2月15日に、1,500百万円は2023年3月15日に期限前弁済しています。

株式会社みずほ銀行から2023年3月1日に借り入れた短期借入金700百万円は、2023年8月1日に全額期限前弁済しています。

株式会社三菱UFJ銀行から2017年9月14日に借り入れた長期借入金1,760百万円は、2023年8月14日に全額期限前弁済しています。

35

Ⅰ 資産運用報告

期中の売買状況
1. 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況

4. 利害関係人等との取引状況(1) 取引状況
該当事項はありません。

該当事項はありません。

2. その他の資産の売買状況等(2) 支払手数料等の金額
当期における利害関係人等との取引状況は、以下のとおりです。

該当事項はありません。

3. 特定資産の価格等の調査
該当事項はありません。

区

管理業務費

分

利害関係人等との取引内訳

支払手数料の総額（A）（千円）
330,761

支 払 先支払額（B）（千円）

総額に対する割合（B/A）（％）

三菱地所株式会社

25,365

7.7

株式会社東京流通センター

6,154

1.9

その他賃貸事業費用

24,211

三菱地所株式会社

3,300

13.6

支払手数料

155,166

三菱地所株式会社

131,905

85.0(注) 利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。

5. 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
本投資法人の資産運用会社（三菱地所投資顧問株式会社）は、2023年8月31日現在において金融商品取引法上の第二種金融商品取引業、宅地建物取引業及び不動産特定共同事業を兼業していますが、該当する取引はありません。また、同社（三菱地所投資顧問株式会社）は、第一種金融商品取引業の業務は兼業しておらず、該当する取引はありません。

36

37

Ⅰ 資産運用報告

経理の状況

その他

1. 資産、負債、元本及び損益の状況

1. お知らせ「Ⅱ貸借対照表」、「Ⅲ損益計算書」、「Ⅳ投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ注記表」及び「Ⅵ金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。

(1) 投資主総会

貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表及び金銭の分配に関する計算書の前期情報はご参考であり、当期においては「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではありません。
また、キャッシュ・フロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではな
いため、会計監査人の監査は受けておりません。

当期において、本投資法人の第7回投資主総会が開催されました。投資主総会で承認された議案のうち主なものは以下のとおりです。
承認日
2023年5月23日

項

3. 不動産等の評価方法の変更
該当事項はありません。

4. 自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません。

概

要

本投資法人の規約の一部変更を行っています。

役員選任の件

各役員（谷中監督役員は新任、他監督役員及び執行役員は再任）を選任しています。

2. 減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。

目

規約一部改正の件(2) 投資法人役員会

該当事項はありません。

2. 海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません。

3. 海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません。

4. その他
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

38

39

Ⅱ 貸借対照表(単位：千円)前期（ご参考）当2023年2月28日

前期（ご参考）2023年8月31日

現金及び預金3,892,773

4,493,995

信託現金及び信託預金

9,098,058

9,263,118

2023年8月31日

営業未収入金72,477

前払費用

33,057

未収消費税等

1,427,954－

流動資産合計14,524,321

13,867,331

211,031415,959

79,284

短期借入金

4,430,000－

30,932

1年内返済予定の長期借入金

6,540,000

4,780,000

未払金

14,694

9,979

未払分配金

4,296

4,398

未払費用

885,627

970,677973889

有形固定資産※1

106,351,860

※1

流動負債
営業未払金

固定資産
106,604,781

減価償却累計額△7,660,886△8,921,658

信託建物（純額）

98,690,974

97,683,123

未払法人税等未払消費税等

3,722,070

前受金

減価償却累計額△220,386△259,417

信託構築物（純額）

3,500,299

3,462,653

その他※1

3,720,686※1

流動負債合計－473,644

1,315,914

1,323,550

9213,402,546

7,979,100

信託機械及び装置

210,718

218,241

減価償却累計額△59,529△71,609

信託機械及び装置（純額）

151,189

146,631

投資法人債

2,000,000

4,500,000

長期借入金

92,404,000

93,904,000

信託預り敷金及び保証金

5,053,797

5,105,246

固定負債合計99,457,797

103,509,246

112,860,343

111,488,347

158,791,538

158,791,538

信託工具、器具及び備品

53,24273,298△15,334△20,833

37,90752,465

信託土地

156,048,941

156,048,941

有形固定資産合計

258,429,311

257,393,814

減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）

無形固定資産
その他

441

391

無形固定資産合計

441

391

投資その他の資産
繰延税金資産1814

長期前払費用

99,29086,072

敷金及び保証金

10,00010,000

投資その他の資産合計

109,308

96,086

258,539,062

257,490,292

273,063,384

271,357,624

固定資産合計
資産合計

固定負債

負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額控除額△2,021,047△2,429,373

出資総額（純額）

156,770,490

156,362,164

3,432,549

3,507,112

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計

3,432,549

3,507,112

投資主資本合計

160,203,040

159,869,277

純資産合計
負債純資産合計

40

期

負債の部

流動資産

信託構築物

当

2023年2月28日

資産の部

信託建物

(単位：千円)期※2160,203,040
273,063,384※2

159,869,277
271,357,62441

Ⅲ 損益計算書

Ⅳ 投資主資本等変動計算書(単位：千円)前期（ご参考）自 2022年 9 月 1 日

至 2023年 2 月28日

当自 2023年 3 月 1 日

期

前期

自 2022年9月1日

至 2023年2月28日（ご参考）

営業収益
賃貸事業収入※1

6,759,061※1

7,131,183

その他賃貸事業収入※1

390,769※1

379,793

営業収益合計7,149,831

賃貸事業費用※12,450,675

出資総額

※1

当期未処分利益
又は当期未処理損失（△）

20,455,885―

利益超過分配―△328,452△328,452――△328,452△328,452

剰余金の配当―――△2,979,919△2,979,919△2,979,919△2,979,919

22,222

22,675

役員報酬

2,400

3,200

支払手数料

154,063

155,166

その他営業費用

53,65849,606

3,316,258

3,710,612

3,833,573

3,800,364

受取利息

64

66

還付加算金

477

－

保険解約返戻金

165－

未払分配金除斥益425

299

営業外収益合計

1,132

366

出資総額

225,451

259,356

6,961

9,380

出資総額

出資総額
控除額

出資総額
（純額）

融資関連費用

5,779

6,242

投資口交付費163,074－

158,791,538△2,021,047

156,770,490

3,432,549－

18,025401,267

293,006

利益超過分配―△408,326△408,326

経常利益

3,433,438

3,507,724

剰余金の配当――税引前当期純利益

3,433,438

3,507,724

法人税、住民税及び事業税

982

899

当期純利益

―

―

法人税等調整額△64―

新投資口の発行

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

当期

前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

976

903

3,432,462

3,506,820

87

292

3,432,549

3,507,112

剰余金合計

―

―

―

3,432,462

3,432,462

3,432,462

3,432,462

20,455,885△328,452

20,127,433

452,543452,543

20,579,976

20,579,976△2,021,047

156,770,490

3,432,549

3,432,549

160,203,040

160,203,040※1

158,791,538

自 2023年3月1日

至 2023年8月31日(単位：千円)
投資主資本

営業外費用

当期純利益

20,455,885―

一般事務委託手数料

法人税等合計20,455,885

20,455,885

当期変動額

2,170

営業外費用合計―

2,980,006

694,940

投資法人債発行費

139,623,063

136,643,057

2,014

投資法人債利息

139,623,063△1,692,595

当期首残高

631,224

支払利息

2,980,006

138,335,652

2,782,852

営業外収益

純資産合計

出資総額

資産保管手数料

営業利益

投資主資本
合計

出資総額
（純額）

資産運用報酬

営業費用合計

42

剰 余 金

出資総額
控除額

7,510,976

営業費用(単位：千円)
投資主資本

至 2023年 8 月31日

当期首残高

剰 余 金
投資主資本
合計

純資産合計

3,432,549

160,203,040

160,203,040――△408,326△408,326―△3,432,257△3,432,257△3,432,257△3,432,257―

3,506,820

3,506,820

3,506,820

3,506,820△408,326△408,326

74,56374,563△333,763△333,763△2,429,373

156,362,164

3,507,112

3,507,112

159,869,277

159,869,277

当期未処分利益
又は当期未処理損失
（△）

剰余金合計

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高※1

158,791,538

43

Ⅴ 注記表(継続企業の前提に関する注記)

前期（ご参考）前期（ご参考）自 2022年 9 月 1 日

当至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日

該当事項はありません。

自 2022年 9 月 1 日期

至 2023年 8 月31日

該当事項はありません。

4. その他計算書類作成のための基本となる重要な事
項・(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
前期（ご参考）自 2022年 9 月 1 日

1. 固定資産の減価償却の方
法

44

至 2023年 2 月28日

当自 2023年 3 月 1 日期

至 2023年 8 月31日

(1) 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
2年～63年
構築物
10年～59年
機械及び装置
8年～12年
工具、器具及び備品
3年～15年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

(1) 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
2年～63年
構築物
10年～59年
機械及び装置
8年～12年
工具、器具及び備品
3年～15年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

2. 繰延資産の処理方法

投資口交付費発生時に全額費用処理しています。

投資法人債発行費発生時に全額費用処理しています。

3. 収益及び費用の計上基準(1) 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当
該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入（附加使用料）
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
(2) 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。

(1) 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当
該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入（附加使用料）
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
(2) 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。

当至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託預り敷金及び保証金

期

至 2023年 8 月31日

・

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託預り敷金及び保証金(貸借対照表に関する注記)
前期（ご参考）当2023年 2 月28日

※1. 有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
信託構築物

期

2023年 8 月31日

（単位：千円）
31,22022,166※1. 有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
信託構築物

（単位：千円）
31,22022,166※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額（単位：千円）（単位：千円）
50,00050,00045

Ⅴ 注記表(損益計算書に関する注記)(税効果会計に関する注記)

前期（ご参考）自 2022年 9 月 1 日

当至 2023年 2 月28日

※1. 不動産事業損益の内訳

自 2023年 3 月 1 日（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
計
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他賃貸収入
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
公租公課
保険料
修繕費
水道光熱費
減価償却費
信託報酬
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

6,511,627
247,434
6,759,061
274,781
115,988
390,769
7,149,831
322,841
475,402
9,063
90,105277,105
1,246,127
5,208
24,8202,450,675
4,699,156期

前期（ご参考）至 2023年 8 月31日

※1. 不動産事業損益の内訳（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
計
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他賃貸収入
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
公租公課
保険料
修繕費
水道光熱費
減価償却費
信託報酬
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

6,871,518
259,665
7,131,183
256,208
123,584
379,7937,510,976
330,761
725,760
9,070
120,710249,183
1,317,381
5,772
24,2112,782,852
4,728,123（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産小計繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）（単位：千円）
18
18
18
18

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産小計繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）（単位：千円）
14
14
14
14

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるとき 2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳の、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位：％）（単位：％）
法定実効税率
31.46
法定実効税率
31.46
（調整）
（調整）
支払分配金の損金算入額△31.45
支払分配金の損金算入額△31.45
その他
0.02
その他
0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.03
0.03

(リースにより使用する固定資産に関する注記)
前期（ご参考）当2023年 2 月28日

該当事項はありません。

前期（自 2022年9月1日

前期（ご参考）当至 2023年 2 月28日

※1. 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

期2023年 8 月31日

期2023年 8 月31日

該当事項はありません。

(金融商品に関する注記)(投資主資本等変動計算書に関する注記)
自 2022年 9 月 1 日

当

2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日

10,000,000口
503,485口

至 2023年 8 月31日

※1. 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

至 2023年2月28日）（ご参考）1.金融商品の状況に関する事項

期(1) 金融商品に対する取組方針
10,000,000口
503,485口

本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行により調達しています。
資金の借入れ及び投資法人債の発行においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、調達期間、借入れ又は投資法人債の返済・償還期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関
投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、
当期においてデリバティブ取引は行っていません。

46

47

Ⅴ 注記表(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

当期（自 2023年3月1日

借入金及び投資法人債については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済・償還期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金及び投資法人債が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。

(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行により調達しています。

また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引
によるヘッジを検討する体制としています。

資金の借入れ及び投資法人債の発行においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、調達期間、借入れ又は投資法人債の返済・償還期日等を考慮し行います。

テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関

関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供する

み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとことがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミしています。

ットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。

(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮

金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。

2.金融商品の時価等に関する事項
2023年２月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

貸借対照表計上額

時

価(注1)

差

6,540,000

6,547,887

7,887(2) 投資法人債

2,000,000

1,877,000△123,000

合計92,404,000

92,399,962△4,037

100,944,000

100,824,850△119,149

また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引
によるヘッジを検討する体制としています。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することと(1) 一年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

(2) 投資法人債(注2) 借入金及びその他の有利子負債の決算日（2023年2月28日）後の返済予定額

合計(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明(単位：千円)
1年超
2年以内

1年以内

長期借入金

しています。
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

日本証券業協会による公表参考値によっています。

一年内返済予定の長期借入金

る流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金及び投資法人債が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金とで流動性リスクを限定・管理しています。

(注1) 金融商品の時価の算定方法

投資法人債(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有するこ額(1) 一年内返済予定の長期借入金(3) 長期借入金

本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、
当期においてデリバティブ取引は行っていません。
借入金及び投資法人債については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済・償還期日におけ(単位：千円)48

至 2023年8月31日）

1.金融商品の状況に関する事項

2年超
3年以内

3年超
4年以内

4年超
5年以内

5年超

6,540,000

―

―

―

―

―

―

―

―

―

―

2,000,000―

4,550,000

8,320,000

9,890,000

13,590,000

56,054,000

6,540,000

4,550,000

8,320,000

9,890,000

13,590,000

58,054,000

49Ⅴ 注記表当期（自 2023年3月1日

2.金融商品の時価等に関する事項
2023年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷至 2023年8月31日）

本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。

(単位：千円)

金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

貸借対照表計上額(注1)(単位：千円)

貸借対照表計上額

時

価(注1)

差

額

4,780,000

4,781,582

1,582(2) 投資法人債

4,500,000

4,299,550△200,450(3) 長期借入金

93,904,000

94,136,965

232,965

103,184,000

103,218,098

34,098

計(関連当事者との取引に関する注記)

日本証券業協会による公表参考値によっています。

一年内返済予定の長期借入金(単位：千円)
4年超
5年以内

5年超

4,780,000

―

―

―

―

―

投資法人債

―

―

―

―

―

4,500,000

長期借入金

―

5,900,000

7,970,000

11,790,000

13,690,000

54,554,000

4,780,000

5,900,000

7,970,000

11,790,000

13,690,000

59,054,000

合計

三菱地所株式会社

不動産業

資産運用会社の利害関係人等

メック都市開発11号
特定目的会社

資産の流動化に関する法律に基づく特定資産の管理及び処分(注1)上記金額に消費税等は含まれておりません。

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

4.08

不動産信託
受益権の購入3,900,000

―

―

―

不動産信託
受益権の購入15,150,000――

当期（自 2023年3月1日
該当事項はありません。

至 2023年8月31日）

前期（ご参考）び期末時価は、以下のとおりです。

(単位：千円)

貸借対照表計上額(注1)
期中増減額(注2)

期末時価
期末残高

44,970,055

258,429,311(注3)

299,350,000(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

(注2) 期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権の取得（46,138,283千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,246,127千円）等によるものです。

自 2022年 9 月 1 日

なお、賃貸等不動産に関する損益については、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。

当至 2023年 2 月28日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

自 2023年 3 月 1 日

318,188円
7,046円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

期

至 2023年 8 月31日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

317,525円
6,965円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

(注) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期（ご参考）(注3) 期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

50

取引の内容

(注2)取引条件については市場の実勢に基づいて決定しています。

本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及213,459,256

投資口数の
所有割合
（％）

事業の内容
または職業

会社等の名称

資産運用会社の利害関係人等至 2023年2月28日）（ご参考）

期首残高

至 2023年2月28日）（ご参考）(1口当たり情報に関する注記)(賃貸等不動産に関する注記)
前期（自 2022年9月1日

前期（自 2022年9月1日
属性(2) 投資法人債

3年超
4年以内

300,755,000

なお、賃貸等不動産に関する損益については、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。

間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

2年超
3年以内

257,393,814(注3) 期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期

1年超
2年以内

△1,035,497(注2) 期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出（281,884千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,317,381千円）等によるものです。

(1) 一年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金

1年以内

(注3)

期末残高

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

(注1) 金融商品の時価の算定方法(注2) 借入金及びその他の有利子負債の決算日（2023年8月31日）後の返済予定額

期末時価

期中増減額(注2)258,429,311(1) 一年内返済予定の長期借入金

合

期首残高

当

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

期

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

当期純利益

（千円）

3,432,462

普通投資主に帰属しない金額

（千円）

―

3,506,820―

普通投資口に係る当期純利益（千円）

3,432,462

3,506,820

期中平均投資口数（口）

487,114503,48551

Ⅴ 注記表(重要な後発事象に関する注記)
前期（自 2022年9月1日

至 2023年2月28日）（ご参考）該当事項はありません。

(収益認識に関する注記)
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期（自 2022年9月1日

至 2023年2月28日）（ご参考）（単位：千円）

当期（自 2023年3月1日
該当事項はありません。

顧客との契約から生じる収益（注１）

至 2023年8月31日）
水道光熱費収入（注２）274,781―6,875,050

274,781

7,149,831

その他
合

計

外部顧客への売上高

274,781（注１） 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる
収益は水道光熱費収入です。
（注２） 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

当期（自 2023年3月1日

至 2023年8月31日）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１）

水道光熱費収入（注２）

256,208

256,208―

7,254,767

256,208

7,510,976

その他
合

計

外部顧客への売上高（注１） 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる
収益は水道光熱費収入です。
（注２） 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報(重要な会計方針に係る事項に関する注記)に記載のとおりです。
３．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報（１）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円）前期（ご参考）自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

当期
自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

顧客との契約から生じた債権（期首残高）

59,15361,050

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

61,05065,075

契約資産（期首残高）――

契約資産（期末残高）――

契約負債（期首残高）――

契約負債（期末残高）――（２）残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項（2）の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

52

53

Ⅶ 独立監査人の監査報告書

Ⅵ 金 銭 の 分 配 に係る計算書
前期（ご参考）当

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

Ⅰ. 当期未処分利益

独立監査人の監査報告書

期

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

3,432,549,801円

3,507,112,901円

2023年10月18日

Ⅱ. 利益超過分配金加算額
出資総額控除額
Ⅲ. 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）

436,521,495円
3,943,294,520円（7,628円）

うち利益分配金(7,832円)

3,432,257,245円（うち1口当たり利益分配金）（うち1口当たり利益超過分配金）（811円）(867円)

本投資法人の規約第35条第１項に定める分配方針に基づれている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金ている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額

ついては、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総 口 数 503,485 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
3,432,257,245円を利益分配金として分配することとしました。

なお、本投資法人は、本投資法人の規約第35条第２項に定める金銭の分配の方針に基づき、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行います。

口数503,485口の整数倍の最大値となる3,506,773,025円を利益分配金として分配することとしました。

なお、本投資法人は、本投資法人の規約第35条第２項に定める金銭の分配の方針に基づき、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行います。

当期については、一時的な賃貸事業収益の減少等により１

続的利益超過分配金に加え、減価償却費の3.2％に相当す

利益超過分配金を分配する方針としました。

かかる方針をふまえ、当期については、減価償却費の30％にほぼ相当する額である373,585,870円に加え、減価償却費の2.8％にほぼ相当する額である34,740,465円
を、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に平準化することを目的に、減価償却費の30％に相当する継る一時的利益超過分配金を分配する方針としました。

かかる方針をふまえ、当期については、減価償却費の30％にほぼ相当する額である394,732,240円に加え、減価償利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として分配することとしました。

(注) 本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たないこと、若しくは分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことにより、又はその他投資主の利益を最大化するため、本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般社団法人投資信託協会規則を含みます。）において定

54

業務執行社員

柳

公認会計士

大

井
久

保

浩

一
照

代

監査意見
当監査法人は、投資信託及び投資法人に関する法律第１３０ 条の規定に基づき、三菱地所物流リート投資法人の２０２３ 年３ 月
１ 日から２０２３ 年８ 月３１ 日までの第１４期営業期間の計算書類、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書及び注記表、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにその附属明細書（資産運用報告及びその附属明細書については、会計に関する部分に限る。以下同じ。）（以下「計算書類等」という。）について監査を行った。なお、資産運用報告及びその附属明細書について監査意見の対象とした会計に関する部分は、資産運用報告及びその附属明細書に記載されている事項のうち会計帳簿の記録に基づく記載部分である。
当監査法人は、上記の計算書類等が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、当該計算書類等に係る期間の財産及び損益の状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

却費の3.2％にほぼ相当する額である41,789,255円を、該当する出資の払戻し）として分配することとしました。

める金額を上限に、利益を超えて金銭の分配をすることができます。

指定有限責任社員

公認会計士

いては、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総配金を平準化することを目的に、当該期間に発生する減価

当該期間に発生する減価償却費の2.8％に相当する一時的業務執行社員を超えるものとしています。かかる方針により、当期につ口当たり分配金の額が減少したため、１口当たり分配金を償却費の30％に相当する継続的利益超過分配金に加え、指定有限責任社員

き、分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定され当期については、新投資口の発行による投資口希薄化により１口当たり分配金の額が減少したため、一口当たり分

EY新日本有限責任監査法人
東京事務所

339,876円

本投資法人の規約第35条第１項に定める分配方針に基額を超えるものとしています。かかる方針により、当期に御 中

436,521,495円

292,556円
づき、分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定さ役 員 会(6,965円)

408,326,335円

Ⅳ. 次期繰越利益

三菱地所物流リート投資法人

3,506,773,025円（6,817円）

うち利益超過分配金

分配金の額の算出方法

408,326,335円
3,840,583,580円

監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「計算書類等の監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

55

Ⅶ 独立監査人の 監 査 報 告 書
その他の記載内容
その他の記載内容は、資産運用報告及びその附属明細書に含まれる情報のうち、監査意見の対象とした会計に関する部分以外の情して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
• 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プ

記事項の妥当性を評価する。

ロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

• 経営者が継続企業を前提として計算書類等を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業

当監査法人の計算書類等に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において計算書類等の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な計算書類等の監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と計算書類

不確実性に関する計算書類等の注記事項が適切でない場合は、計算書類等に対して除外事項付意見を表明することが求められて等又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にそいる。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企の他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

業として存続できなくなる可能性がある。
• 計算書類等の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた計算書類等の表示、構成及び内容、並びに計算書類等が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

計算書類等に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算書類等を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない計算書類等を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

部統制を整備及び運用することが含まれる。
計算書類等を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき計算書類等を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）１．上記は独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しています。

計算書類等の監査における監査人の責任

２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての計算書類等に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から計算書類等に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、
不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、計算書類等の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
• 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
• 計算書類等の監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際
56

57

Ⅷ キャッシュ・フ ロ ー 計 算 書（ 参 考 情 報 ）(単位：千円)前期（ご参考）当

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資口交付費
投資法人債発行費
受取利息
支払利息
投資法人債利息
未払分配金除斥益
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資口の発行による収入利益分配金の支払額
利益超過分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高※1期(重要な会計方針に関する注記)（参考情報）
前期（ご参考）自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

3,433,438
1,246,312
163,074―△64
225,451
6,961△425△1,482
349,129△8,286△57,268△9,543
2,619
132,396―
208,396△135,563
5,555,146
64△224,738△845
5,329,627

3,507,724
1,317,431―
18,025△66
259,356
9,380△299△6,807
1,427,954
2,125
13,21829,620△4,71578,815473,6447,636△77,133,037
66△262,502△983
6,869,617△46,309,091
919,812△22,455△45,411,734△106,577
56,957△5,508△55,128

8,710,000△ 6,980,000
24,880,000△ 3,310,000―
20,292,811△2,980,366△328,349
40,284,096
201,990
12,788,842
12,990,832

700,000△5,130,000
1,500,000△1,760,000
2,481,974―△3,432,007△408,174△6,048,207
766,281
12,990,832
13,757,114※1

当

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

期

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)（参考情報）
前期（ご参考）自 2022年 9 月 1 日

至 2023年 2 月28日

当自 2023年 3 月 1 日期

至 2023年 8 月31日

※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額 ※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額
との関係
との関係
（単位：千円）（単位：千円）（2023年2月28日現在）（2023年8月31日現在）
現金及び預金3,892,773
現金及び預金4,493,995
信託現金及び信託預金
9,098,058
信託現金及び信託預金
9,263,118
現金及び現金同等物
現金及び現金同等物
12,990,832
13,757,114(注) キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッシュ・フ
ロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。

58

59

投資主インフォメーション▶

投資口価格の推移
（円）

▶

出来高
（右軸）

投資口価格
（左軸）

550,000（口）

終値：394,000 円（2023年8月31日時点）

500,000

66,500

決算期日

毎年2月末日、8月末日

35,000

投資主総会

2年に1回以上開催分配金支払確定基準日

毎年2月末日、8月末日（分配金は支払確定基準日より3か月以内にお支払いたします。
）

上場金融商品取引所

東京証券取引所（銘柄コード：3481）

公告方法

電子公告により、
電子公告サービスのサイト（http://kmasterplus.pronexus.co.jp/main/corp/m/3/m307/index.html）に掲載いたします。
本投資法人ホームページ（https://mel-reit.co.jp/ja/notice/index.html）
からもご覧いただけます。

30,000450,000

25,000400,000

投資主メモ

20,000350,000

15,000300,000

10,000250,000

5,000

200,0000▶

2017年 2018年
9月14日 2月28日

2018年 2019年
8月31日 2月28日

2019年 2020年
8月30日 2月28日

2020年 2021年
8月31日 2月26日

2023年
8月31日

270名（2.4%）

▶

証券代行部

分配金について「分配金」
は「分配金領収証」
をお近くのゆうちょ銀行並びに郵便局にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、
「分配金
領収証」
裏面に受取方法を指定し、上記の郵送物送付先及びお問い合わせ

先へご郵送いただくか、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の本支店窓口にてお受証券会社等13,512口（2.6%）

証券会社等 19名
（0.1%）

外国法人等

178名（1.6%）

け取りください。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続

投資主数
10,820名

その他国内法人

32,078口（6.3%）

39,115口（7.7%）

三菱地所による
本投資法人への出資口数（2023年8月31日時点）

投資口数503,485口

個人・その他▶

分配金計算書について
市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
法令に定められたとおり、分配金等の支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。このため、投資主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。

20,550口（4.1％）

金融機関

10,142名（93.7%）

きをご希望の方は、お取引の証券会社等へお問い合わせください。

個人・その他

95,741口（19.0%）

323,039口（64.1%）

マイナンバーのお届出に関する
お問い合わせ先

年間スケジュール
第 14 期 2023年8⽉期（2023年3⽉1⽇〜2023年8⽉31⽇）
決算発表：2023年10⽉18日
分配⾦⽀払開始：2023年11⽉22日
2月期決算月

第 15期 2024年2⽉期（2023年9⽉1⽇〜2024年2⽉29⽇）
決算発表：2024年4⽉中旬予定
分配⾦⽀払開始：2024年5月下旬予定

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

8月期決算発表

証券口座にて投資口を管理されている投資主様
証券会社とのお取引がない投資主様

お取引の証券会社までお問い合わせください。
下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。 受付時間：9時～17時

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部（電話 0120-232-711（フリーダイヤル））※但し、土・日・祝 祭日を除きます。

2月期分配金支払開始
2月期資産運用報告発送

2月期決算発表

2月
8月期決算月投 資口に関する住所変更等のお届出及びご照会について

所有者別投資口数の割合

外国法人等 211名
（1.9%）

金融機関

郵送物送付先及びお問い合わせ先

住所・氏名等の変更は、
お取引の証

投資主の状況（2023年8月31日時点）
その他国内法人

60

2022年 2023年
8月31日 2月28日

三菱UFJ信託銀行株式会社〒137-8081 新東京郵便局私書箱第29号 三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
電話 0120-232-711（フリーダイヤル）（受付時間：9時～17時（但し、土・日・祝祭日を除きます。））

券会社にお申し出ください。

所有者別投資主数の割合▶

2021年 2022年
8月31日 2月28日▶

投資主名簿等管理人

8月期分配金支払開始
8月期資産運用報告発送▶

資産運用会社の連絡先
三菱地所投資顧問株式会社

物流リート部

TEL 03-3218-0030（受付時間：9時30分〜18時（但し、土・日・祝祭日を除きます。））
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

61