まちづくりにおける市街地環境保全のための協定制度の活用について
都市研究センター主任研究員
吉田 英一

１．空き地と市街地環境の保全の問題、所有者が不在・不明となっているものの取扱い等の課題が指摘されていると空き地については、近年、草木の繁茂やごみの堆積等により、防災・防犯機能の低下や風景・景観の悪化など市街地環境の保全上支障となる問題が発生し、国民の間でころである。

２．既存の市街地環境保全のための協定制
度の概要

も、「空き家・空き地や閉鎖された店舗が目立つこと」が日頃身近に感じる土地問題と市街地環境の保全を図るためには、国やして認識されている（国土交通省「平成 25地方公共団体だけではなく、経済主体とし年度土地問題に関する国民の意識調査」ての企業や様々な活動を行う住民、非営利

http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/koku

団体なども大きな役割を果たすことができ、

min-ishiki p.43）。

また、果たすことが期待される。すべてのまた、先般公表された「総務省 平成 25

空き地の管理を行政が直接行うことは不可

年住宅・土地統計調査 速報集計結果」

能であり、また、市街地環境の保全に影響（ http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/201

を及ぼす事象すべてについて行政が直接関

3/tyousake.htm#kekka）の「現住居の敷わっているわけではない。

地以外に所有する宅地などの利用現況」に

住民等による自主的な取組を支える仕組

よれば、「利用していない（空き地・原野なの一つとして、法律に基づく協定制度が設ど）」に該当するものの件数（公道や河川なけられている。特に空き地の管理に関係すどにより分割されていない地続きで連続しるものとしては、①緑地協定（都市緑地法

た土地の区画数）は 1,304,000 件となり、（昭和 48 法律第 72 号）第 45 条第１項）、平成 20 年度の 985,000 件から大幅に増加②景観協定（景観法（平成 16 年法律第 110した。

号）第 81 条第１項）及び③建築協定（建このような問題に対し、地方公共団体やNPO 等においては、条例の制定や空き地・空き家の活用の促進等の取組が行われており、国においても各種の支援施策が講じら築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第 69条第１項）がある。
（１）緑地協定れている。しかしながら、行政がどこまで「緑地協定」は、都市計画区域又は準都関わるべきか明らかでないことや費用負担

市計画区域内における相当規模の一団の土

地等において、地域の良好な環境を確保す全員の合意が必要であり、また、いったんるため、緑地の保全又は緑化に関して、地「景観協定」が成立した場合には、協定成権者間で協定を締結するものである。

立後に土地の所有権、地上権等が譲渡され「緑地協定」においては、その対象となたときに「承継効」が認められることは「緑る土地の区域のほか、保全又は植栽する樹地協定」と同様である（景観法第 86 条）。

木等の種類、樹木等を保全又は植栽する場

空き地について、その不十分な管理に起所、保全又は設置する垣又はさくの構造、因する景観上の問題を防止するために「景保全又は植栽する樹木等の管理に関する事観協定」を締結することは法的には可能で項等のうち、必要なものを定めなければなあろう。

らない（都市緑地法第 45 条第２項）。

しかしながら、外観で捉えられない悪臭、また、「緑地協定」を締結するためには、騒音など景観に関わらない事項については地権者全員の合意が必要であり、いったん「景観協定」の対象とならない。また、「景「緑地協定」が成立した場合には、協定成観協定」は、景観計画区域内の土地でなけ立後に土地の所有権、地上権等が譲渡されれば締結することができない。

た場合においても、その譲受人は、当該「緑この景観計画区域とは、都市、農山漁村地協定」の内容に拘束される（いわゆる「承その他市街地又は集落を形成している地域継効」）（都市緑地法第 50 条）。

及びこれと一体となって景観を形成してい空き地をこの「緑地」として適正に管理る地域であって、現にある良好な景観を保しようとする場合において、「緑地協定」を全する必要があると認められる土地の区域締結することは法的には可能であろう。

や地域の自然、歴史、文化等からみて、地しかしながら、空き地については、地権域の特性にふさわしい良好な景観を形成す者としては、将来的にも「緑地」として維る必要があると認められる土地の区域等に持し続けることを希望しない場合が多いでついて、景観行政団体である地方公共団体あろうことから、「緑地協定」活用の場面はが景観計画において定めた区域（景観法第限定的とならざるをえないと思われる。

８条第１項・第２項）であることから、「景（２）景観協定「景観協定」は、景観計画区域内の一団の土地において、良好な景観の形成に関し観協定」活用の場面も限定的とならざるをえないであろう。
（３）建築協定て地権者間で協定を締結するものである。

「建築協定」は、市町村が条例で定める「景観協定」においては、その対象となる区域について、住宅地としての環境又は商土地の区域のほか、良好な景観の形成のた店街としての利便を高度に維持増進する等

めの建築物の形態意匠に関する基準等のう建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境ち、必要なものを定めなければならない（景を改善するために必要と認める場合におい観法第 81 条第２項）。て、その区域内における建築物の敷地、位「景観協定」を締結するためには地権者置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備

に関する基準に関して地権者間で協定を締結するものである。

今後、長期的に市街地のコンパクト化が進行するか否かにかかわらず、人口が減少「建築協定」を締結するためには地権者していく局面の下、身の回りで空き地が増全員の合意が必要であり、また、いったん加してくることは避けられないであろう。

「建築協定」が成立した場合には、協定成

このような状況の下、空き地の適正な管立後に土地の所有権、地上権等が譲渡され理の確保による市街地環境の保全に関するたときに「承継効」が認められることは「緑住民自らの取組を促進していく必要がある。

地協定」及び「景観協定」と同様である（建そのような取組を支える制度的な仕組と築基準法第 75 条）。
その目的には、市街地環境の保全を図るための空き地の管理と重なる部分も多いとして、市街地環境の保全に関する事項を定めることができ、かつ、「承継効」を有する協定制度が必要となると思われる。

思われるが、「建築協定」においては「建築物の敷地」に該当しない空き地に関する基＜市街地環境の保全に関する事項の例＞

準を定めることはできない。

①

たとえば、横浜市「いちからつくる建築協定～新規締結へのガイドブック～」p.18

土地の開墾、土石の採取、鉱物の掘採その他の土地の形質の変更に関する事項②

屋外における土石、廃棄物、再生資源「建築協定 Q&A」には、次のように記載

その他の物件の堆積に関する事項されている。

※廃棄物：ごみ、粗大ごみ、燃え殻、汚泥、ふん尿、廃油、廃酸、廃アルカリ、Ｑ５．建築協定で青空駐車場や資材置き場

動物の死体その他の汚物又は不要物でを禁止することや、空地の管理などにつあって、固形状又は液状のもの（放射いて規制することはできますか？

性物質及びこれによって汚染された物

Ａ５．建築協定は建築物及びその敷地に関を除く。）（廃棄物の処理及び清掃に関する基準について定める制度であり、建する法律（昭和 45 年法律第 137 号）

築物が建たない青空駐車場や資材置き場

第２条第１項）などを禁止し、また空地の管理などを規※再生資源：使用済物品等又は副産物の制することはできません。

うち有用なものであって、原材料として利用することができるもの又はその他の多くの地方公共団体のホームページ可能性のあるもの（資源の有効な利用においても、建築協定と空地の管理の関係の促進に関する法律（平成３年法律第について同様の Q＆A が示されている。

48 号）第２条第４項）③

３．まちづくりにおける市街地環境保全のための協定制度活用の期待

騒音等の原因となる施設の設置に関する事項※騒音規制法（昭和 43 年法律第 98 号）
第２条第１項に規定する特定施設：
工場又は事業場に設置される施設のうち、著しい騒音を発生する施設であ（建築基準法第 69 条第１項）という目的って政令で定めるものの範囲内でなければならず、たとえば、建※水質汚濁防止法（昭和 45 年法律第 138

築協定に建築物に関する基準が定められて号）第２条第２項に規定する特定施いる場合に限って、付加的に建築物が建築設：有害物質を含む等の要件を備える又は再建築されるまでの間の宅地について、汚水又は廃液を排出する施設であって市街地環境保全のために必要なその管理に政令で定めるもの関する事項を対象とすることができるとす※悪臭防止法（昭和 46 年法律第 91 号）
第３条に規定する工場又は事業場：事建築協定以外に新たな協定制度を設ける

業活動に伴って発生する悪臭原因物を場合にも、農地や林地の管理のためではな排出（漏出を含む。）する工場又は事業

く市街地環境の保全を図るという目的に沿場った対象区域の設定を検討する必要があろ※振動規制法（昭和 51 年法律第 64 号）④う。

第２条第１項に規定する特定施設：工空き地など低密度の土地利用の増加を今

場又は事業場に設置される施設のうち、まで願望に過ぎなかった豊かな土地利用の著しい振動を発生する施設であって政実現につなげていくための環境整備が進め令で定めるものられることを期待したい。

動物の飼養又は保管のための施設の設置に関する事項⑤

る等の限定が必要となると思われる。

ライトアップに関する事項※ライトアップ：夜間において公衆の観

なお、所有者等が不在・不明となっている空き地の取扱いについては、拙稿「まちづくりにおける不在者等財産管理制度の活用について」（アーバンスタディ Vol.57

覧に供するため、一定の期間継続して2013 年 12 月

建築物その他の工作物又は物件（屋外http://www.minto.or.jp/print/urbanstudy/にあるものに限る。
）の外観について行pdf/u57_05.pdf）を参照頂ければ幸いであう照明る。

⑥

除雪に関する事項⑦

草木の管理に関する事項

このような仕組を実現するため、建築協定に定めることができる事項の拡充又は建築協定と一対となって活用することが可能な新たな協定制度を別途創設することを検討する必要があるのではなかろうか。
建築協定の拡充による場合には、建築基準法に基づく制度である以上、「建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善する」＜参考文献等＞・国土交通省「平成 25 年度土地問題に関する国民の意識調査」（http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/kokumin-ishiki）
・国土交通省「地域に著しい迷惑（外部不経済）をもたらす土地利用の実態把握アンケート結果」（平成 21 年１月実施）
・総務省「平成 25 年住宅・土地統計調査 速報集計」（ http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/tyousake.htm#kekka） 第 34 表

・総務省「平成 20 年住宅・土地統計調査」（http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/index.htm） 第 145 表
・総務省「平成 15 年住宅・土地統計調査」（http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/index.htm） 第 93 表
・総務省「平成 10 年住宅・土地統計調査」（http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/1998/index.htm） 第 112 表・「オープンスペースの実態把握と利活用に関する研究」（2012 年８月 国土交通政策研究第 106 号
国土交通省 国土交通政策研究所研究調整官 山田直也、研究員 坂井暖子
http://www.mlit.go.jp/pri/houkoku/gaiyou/syous
ai/kkk106mokuzi.html）
・「地域の生活環境問題の解決に向けて ～「ごみ屋敷」を通じて考える～」（彩の国さいたま人づくり広域連合 平成 22 年
度 政策課題共同研究
http://www.hitozukuri.or.jp/jinzai/seisaku/80ke
nkyu/01/H22/H22gomi.htm）
・「都市の公共性と新たな協定制度」（学習院法務研究第５号（2012 年） 東日本大震災復興対策本部事務局参事官（前国土交通省都市局まちづくり推進課長）栗田卓也、国土交通省都市局都市計画課企画調整官 堤洋介
http://hdl.handle.net/10959/1641）
・「まちづくりにおける協定制度の制度上の比較とその現代的意義」（一般財団法人 土地総合研究所
土地総合研究 第 16 巻第１号（2008 年冬）古倉宗治
http://www.lij.jp/html/jli/jli_2008/2008winter_p034.pdf）
・横浜市「いちからつくる建築協定～新規締結へのガイドブック～」（ http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/ken-kyoutei/kaisetsu.html#ichikara） p.18「建築協定Q&A」