連 載建築コストをめぐる話題［41］垂直統合モデルとしての建築物とシェアリング・エコノミー

早稲田大学理工学術院創造理工学部建築学科

1

垂直統合型から水平分業型への転換

准教授

石田

航星

究所で通信技術を始めとした技術開発まで行っていた。これは、NTTドコモのｉモードに代表さ今から15年ほど前に登場したスマートフォン

れるように、携帯電話端末とインターネット空間

は、戦後の日本経済の発展を支えた垂直統合モデの統合が不明瞭だった20世紀末において、画期的ルによる産業群に大きな影響を与えた。結果としな仕組みであり、技術力と資本力のあるキャリアて産業構造の転換や企業再編が起こり現在に側が主導する必要があったと考えられる。ところ至っているが、建設・不動産業はあまり大きな影が、 図 １ に 示 す よ う に iPhone を 始 め と し た ス

響を受けずに今日に至っている。ただ、高度情報マートフォンの登場は、結果として通信ネット化社会においては、多くの産業が垂直統合型からワークを提供する事業者とOS、スマートフォン、水平分業型に組み替わっており、建設・不動産業

部品、統合開発環境、コンテンツ、通話、決済なも例外とは限らない。本稿では「建築物」は垂直どの各種レイヤーの分離を促した。通話方法や電統合モデルだったのではないかという提起を子決済の方法が多様化している現在の状況を見て行った上で、情報技術の進歩とシェアリング・エも、水平分業型に移行していったことを感じられコノミーの広がりが建築物の水平分業を推し進める。ていく可能性について考察したい。

2

2000年代に起きた産業転換

様々な記事や書籍において論じられてきたテーマであるが、PCやスマートフォンの進歩により、多くの産業において垂直統合型から水平分業型への転換が起こったと言われる。例えば、携キャリアが、携帯電話の仕様、携帯電話端末内で44

建築コスト研究No.1182022.10

通話

通話アプリ

コンテンツ

コンテンツ端末

SIMフリー端末

ネットワークで運用されていた。通信インフラを保有する携帯者への開発環境の提供を行うとともに、自社の研2000年代後半

プラット
フォーム

帯電話は iPhone が登場するまでは、垂直統合型動作するソフトウェア類の作成、コンテンツ作成

2000年代前半

統合開発環境Android, iOSネットワーク

出所：本図は参考文献７）を基に作成した。

図１

 帯電話における垂直統合型から水平分業型への転換の携
概念図建築コストをめぐる話題［41］3

この建築物用途とは、建築物とそこで提供され 築生産における垂直統合モデルであ建
るKJ部品るサービスを法令により紐づける仕組みである。

建築物の生産においては、木造の在来工法に代合モデルであると考えている。以下の表１は用途表されるように、もともと水平分業型で生産され地域毎に建てられる建築物用途を示す表である。

る産業だったと考えられる。一方、垂直統合型をこの表にあるように、土地を選んだ時点で用途地展開した団体も存在する。例えば日本住宅公団域が指定されていれば、建築物用途が限定されは、1960年代において、団地の開発だけでなく、る。また、新築時には建築物用途も明確化するこ設計や住宅設備の開発も自身で行っていた。このとが求められるため、建築物内部で提供される住宅部品はKJ部品と呼ばれ、日本住宅公団が開サービスは、用途地域と建築物用途により限定さ発し、製造のみ民間企業に委託されていた。集合れる 3 ことになっている。

そのため、筆者は建築物の運用はある種の垂直統住宅の住まい方として、「ダイニング・キッチン」

つまり図２に示すように、建物だけでなく内部というコンセプトを日本住宅公団が打ち出したで提供されるサービス部分も用途により限定されが、このコンセプトを実現するための住宅設備がることになる。

1

存在しない時代だったため 、日本住宅公団自らが開発する必要があったことによる。我が国の住宅

表１

用途地域と建築物用途の関係１）のあり方を方向づけた非常に画期的な技術開発で第 第あるが、1960年代後半に入ると民間企業の開発力

種 種

一 二
低 低が向上し、日本住宅公団が自分で開発を行うKJ

層 層部品から、要求性能を規定し開発を民間企業の自住 住主性に任せるBL部品へと転換を図っている 2 。

専 専

宅 宅
用 用
地 地

4

建築物用途と垂直統合

建築物の生産においては、基本的に水平分業型で実施されているが、建築物の利用段階になると多くは垂直統合型に変化すると筆者は考えている。これは我が国の建築物は「建築物用途」により利用目的が明確に定義されるとともに、「用途地域」により土地の上に建てられる建築物用途も明確化されていることによる。
1 『日本住宅公団史』８） において「ダイニングキッチンとステンレス流し」というコラムがあり、ダイニング・キッチンらしくするために、安いテーブルが市販されてはおらず、食事用テーブルを備えつけておくことや、高価なステンレス流しを大量発注し、価格低下を目指したことなどが記載されている。
2 KJ部品は公共用途として発注者が図面と仕様書に規定したとおりに事業者に作ってもらうため、事業者の競争は価格のみになり、低価格化に貢献したが、品質向上の動機が働きづらかった。一方、BL部品は優良住宅部品認定制度という正式名称からも明らかのように、公共用途専用ではなく、生産事業者は自分で工夫や品質向上の取組みを取り入れやすく、発注者は開発の進んだ製品を認定すれば、モデルチェンジが行えるメリット９）があった。

域 域

第 第
一 二種 種中 中高 高層 層住 住宅 宅専 専用 用

第 第一 二 準
種 種 住
住 住 居
居 居 地
地 地 域
域 域

田 近園 隣 商
住 商 業
居 業 地
地 地 域
域 域

準工業
地域

工工 業
業 専
地 用
域 地域

地 地
域 域

住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿〇 〇 〇 〇 〇 〇 〇 〇 〇 〇 〇 〇 ×

店舗等の床面積が150㎡以下のもの

× ▲ ▲ ▲ 〇 〇 〇 ▲ 〇 〇 〇 〇 ▲店舗等の床面積が150㎡を超え、500㎡以下のもの

× × ▲ ▲ 〇 〇 〇 ▲ 〇 〇 〇 〇 ▲店舗等の床面積が500㎡を超え、1,500㎡以下のもの

× × × ▲ 〇 〇 〇 × 〇 〇 〇 〇 ▲店舗等の床面積が10,000㎡を超えるもの

× × × × × × × × 〇 〇 〇 × ×事務所等の床面積が150㎡以下のもの

× × × ▲ 〇 〇 〇 × 〇 〇 〇 〇 〇事務所等の床面積が150㎡を超え、500㎡以下のもの

× × × ▲ 〇 〇 〇 × 〇 〇 〇 〇 〇事務所等の床面積が500㎡を超え、1,500㎡以下のもの

× × × ▲ 〇 〇 〇 × 〇 〇 〇 〇 〇事務所等の床面積が3,000㎡を超えるもの

× × × × × 〇 〇 × 〇 〇 〇 〇 〇ホテル、旅館× × × × ▲ 〇 〇 × 〇 〇 〇 × ×

×は設置できないもの、▲は条件を満たした場合設置可、〇は設置可能

サービス

建築物用途

建物
用途地域
図２3規制

土地

建築物内部で提供するサービスの拘束ある建物で特定の店舗を営業する場合、「建築基準法」以外に「消防法」、「業法」にも適合する必要がある。なお、業法とは特定の業種に適用される法令で、ホテル・旅館であれば旅館業法が相当する。

建築コスト研究No.1182022.1045建築コストをめぐる話題［41］40の内部で実施できるサービスが限定35されることが多い。商店などを営業する場合、従来は店舗営業を行いたい者が、建物や土地を所有か賃借で用意し、店舗内の従業員も営業を行

平米単価（万円/㎡）

このように建築物用途により建物いたい事業者が用意することが一般

302520151050的である。そのため、建築物単位で見た場合、「土地」「建築物」「店舗営業」にある程度、一体性がある状態になっている。この点においても、筆者は建築物が「垂直統合型」

図３であると考えている。
40

物用途毎にデータを集計し、計算単35計における用途別 4 の平米単価の推移である。建築物の用途により、平米単価に差があることが確認できる。図４は構造種別が木造のものに平米単価（万円/㎡）

なお建築物の概算において、建築位が集計される。図３は建築着工統

Ａ．居住専用住宅
Ｌ．不動産業用建築物
Ｎ．教育，学習支援業用建築物

全建
築物
計Ｊ．卸売業，小売業用建築物
Ｍ．宿泊業，飲食サービス業用建築物
Ｑ．公務用建築物

建築着工統計における用途別の平米単価

302520151050

限定したときの用途別の平米単価である。同一構造種別に限定した場
合、平米単価が近接するようにな

Ａ．居住専用住宅

Ｊ．卸売業，小売業用建築物る。 た だ、 建 物 内 部 で 提 供 す る

Ｌ．不動産業用建築物

Ｍ．宿泊業，飲食サービス業用建築物

Ｎ．教育，学習支援業用建築物

Ｑ．公務用建築物

サービスが決まった時点で、用途が決まり、内部サービスや用途により適切な構造種別を選択することも多いため、建築物用途の影響がそれなりに大きいとも考えられる。

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 築物とサービスが紐づかない時代の建到来

図４

着工統計における木造建築物の用途別の平米単価

ち出されていること◦リモートワークの登場、シェアオフィス、民泊などのシェアリング・エコノミーの進展
まず、用途変更に関する規制緩和だが、近年、前項で述べたように不動産として定義される建建築物用途に関わる重要な三つの規制緩和が実施

築物に用途が紐づくことは当然の前提であったされている。実施年の古い順に以下の概要を示す。

が、近年、この前提が崩れつつあると感じる。その理由は以下の二つにある。
◦新型コロナウイルス感染症対策や空き家活用を期待して、用途変更に関する規制緩和が打446

この建築物用途は既報10） でもあるように法令や統計資料によっても微妙に揺らぎがある。

建築コスト研究No.1182022.10〇玄関帳場代替措置
2018年６月施行の改正旅館業法により、玄関帳場代替措置が「旅館・ホテル営業」においても認められるようになった。
〇用途変更の規制緩和
2019年６月の建築基準法改正により、用途変建築コストをめぐる話題［41］

更の規制緩和が実施され、建築確認が必要な特

このように、我が国の建築ストックのかなりの殊建築物の規模が100㎡から200㎡に引き上げら部分を占める住宅に関して、宿泊施設やシェアオれた。

フィスに転用することを可能にする政策がとられ〇住居地域へのシェアオフィスの設置許可へのている。

技術的助言

また、制度上の変更に加えて、施設内のサービスの提供方法についても、シェアリング・エコノ

新型コロナウイルス感染症の感染拡大を踏まミーの広がりにより大きく変化している。

え、在宅勤務を推進するために、2021年６月に国土交通省住宅局市街地建築課長名で各都道府

このシェアリング・エコノミーとは、「個人等県建築行政主務部長宛てで、第一種低層住居専が保有する活用可能な資産等（スキルや時間等の用地域などにシェアオフィス等の立地に係る建無 形 の も の を 含 む ） を、 イ ン タ ー ネ ッ ト 上 の築基準法第48条の規定に基づく許可の運用につマッチングプラットフォームを介して他の個人等いて技術的助言が行われた。

も利用可能とする経済活性化活動」とされる５）。
このシェアリング・エコノミーの特徴は商品や一つ目の玄関帳場代替措置であるが、これは、サービスの提供方法が変化する点にある。従来の住宅を宿泊施設に用途変更を行う際に、玄関帳場BtoC型の商品やサービスの提供では、業法を根（フロント）を設置することなく旅館業法に適合拠として行政から許可をもらった事業者が、継続した施設とする措置

２）である。これにより一般的に実施する。一方、シェアリング・エコノミー

住宅を民泊ではなく旅館業法上の宿泊施設にしやにおいては、マッチング・プラットフォームを提すくなったと言える。具体的には以下の３条件を供するシェア事業者が用意したWebサイト等を満たすことが求められる。

通じて、商品やサービスの提供者が自身の情報を①緊急時の対応ができること。

登録し、利用者側はWebサイトやスマートフォ②宿泊者の本人確認や出入りの確認ができるこン・アプリなどを通じ、大量の提供者から自身が望む商品やサービスを提供する提供者を選ぶシスと。

テムを取っている。この際に提供者側は業法に基③鍵の受け渡し等を適切に行うことができるこ

づ く 許 可 を 有 す る 専 門 の 事 業 者 と、 所 有 す ると。
二つ目は用途変更時の確認申請が必要のない特使っていない資産や能力を一時的に提供する個人殊建築物の規模が100㎡から200㎡になった。このと が 混 在 す る こ と が 多 い。 プ ロ で は な い ア マ

特殊建築物とは飲食店やホテル旅館、その他の福チュアの提供者も存在するため、利用者側のリテ祉施設を指す。国土交通省住宅局建築指導課が作ラシーが求められる点に特徴がある。提供者と利

３）

では「戸建て住宅をデイ用者がそれぞれ個人になることもあり、CtoC型サービスセンターに」という文言が表紙につけらと呼ばれることが多い。図５にこの両者の概念図成したリーフレットれていることからも、実施意図が感じられる。
三つ目は住居地域へのシェアオフィスの設置許可への技術的助言 ４） である。これまで規模の大小を問わず、事務所の設置が認められなかった住居専用とされる地域に、一定の基準を満たした施設についてはマッチング
情報提供、評価決済機能の提供
行政情報の提供収入サービス
商品

事業者
費用
事業（反復継続）として実施する者「特例許可」の運用のイメージを示す資料が公表されている。

シェア事業者

業法に基づく
許可

個人
提供者

サービス
商品

利用者

（一時利用）

従来のBtoC型
図５

提供者の情報の照会
費用

CtoC型

BtoC型とシェアリング・エコノミーによるCtoC型の比較

建築コスト研究No.1182022.1047

建築コストをめぐる話題［41］を示す。

ことによる。なお、この利用者側が選ぶサービス

このシェアリング・エコノミーにおいてシェアの種別は、民泊の所有者や民泊のマッチング・プの対象となる要素は「空間」「スキル」「移動」

ラットフォームの事業者が用意したものである必「お金」「モノ」の五つある

６）とされる。民泊や要はないため、他のマッチング・プラットフォー

シェアオフィスは「空間」のシェアに相当するとムの事業者が提供するサービスを複数、利用する考えられる。ただ、建築物がシェアリング・エコことも可能であるし、全く使わないことも自由とノミーに取り込まれる場合、空間のみならず、内なる。つまり、図６右に示すように用途が宿泊施部で提供されていたサービス部分についても考え設である建築物に、調理者が呼ばれることで、飲る必要がある。この点について、飲食店と民泊を食店のようなサービスが可能になる。

例に解説してみたい。
飲食店の入居形態には様々な方法が存在する

調理者

が、本稿では事業者が建築物を所有した状態で飲土地、店舗を所有し、内装や什器、食器など営業に必要な設備を用意する。更に、店舗で働く調理者や給仕を行う従業員、予約管理を行う従業員やシステムも事業者が用意することになる。このよ
うな直営によりサービス提供を行う場合、図６の予約管理従業員
調理者
食器什器
内装
店舗左の状態になり、兼用住宅を除き、設置できる用土地途地域に限りが生じることになる。

直営の場合

ここに民泊 5 のような調理設備と食卓を有する

図６

空間を時間貸しできるサービスに、調理者を派遣するサービスを組み合わせると、従来には存在し予約サイト

委託
民泊運営者が用意

飲食店運営者が用意

食店を経営した場合とする。この場合、事業者がアメニティ清掃
食器
什器内装
住宅
土地

民泊で調理者を呼んだ場合

 toC型とCtoC型の施設とサービスの形態のB違いの概念図ない営業形態が発生する。一般に民泊と呼ばれる

このようにシェアリング・エコノミーに建築物

宿泊施設では、清掃、アメニティ管理、予約サイが組み込まれた場合、利用者側は必要時間だけ空ト運営は外部委託されることが多い。また、従来間を借り、内部で受けたいサービスについては、の宿泊施設とは異なり、調理場と飲食を行う食事自分で選択することになりつつあると考えられ室（リビング）、寝室など住居と同一の形態をる。更に言えば、建築物内部で受けられるサービとっている。そのため、宿泊施設として利用するスが建築物用途と必ずしも一致しない利用方法がこともできるが、調理者を呼んで、飲食の提供を事実上、可能になっていると言える。

受け、飲食店や宴会場のようなサービスを受けることも可能になっている。民泊においては一定時間、占有できる空間を提供するビジネスモデルと6 間提供とサービスの分離による非建空築物との競合なっており、この内部で必要となるサービスにつ前項でシェアリング・エコノミーに組み込まれいては、利用者側が選択できるようになっているた建築物においては、空間の提供が主目的となり、内部で提供するサービスを利用者側が選択で548

民泊と記載しているが、旅館業法における旅館・ホテル営業の許認可を取得している施設も多い。本稿では、戸建て住宅や兼用住宅として建てられた建築物を、宿泊施設に転用した施設
で、フロントを施設内に設置していないものを指す。

建築コスト研究No.1182022.10

きるようになっている変化を例示した。この構図
は 以 下 の 図 ７ に 示 す よ う に、 携 帯 電 話 か ら ス
マートフォンに変化する過程で、ハードウェアと建築コストをめぐる話題［41］内部で用いるアプリケーションを利用者側で選べフォーマーが建築産業から生まれることを期待しるようになった構図に似ている。スマートフォンている。

上で動作するアプリケーションは、アプリケーションを作成する意欲があれば個人でも作成可能であり、アプリケーションのダウンロード・サイトにソフトウェア開発事業者と同じように掲載してもらうことが可能である。これと同様に建築物を所有、もしくは賃借した事業者が提供していた飲食、宿泊、清掃、教育などの各種サービスが、専門事業者が提供するものに加え、シェア事業者によりプロとアマチュアが提供者として同じ土俵で評価される状況に変化しており、スマートフォンに状況が似てきていると考えている。

ソフトウェアハードウェア
図７

7

サービスA

アプリA

サービスB

アプリB

空間

スマート
フォン

空間とサービスに分離する概念

空間を提供する時代の建築物の役割

ところで、建築物の役割が空間提供に近づいていった場合、空間提供という役割を果たせる建築物以外のものが登場することも理解する必要がある。例えば飲食サービスを提供する調理者や給仕をどこにでも呼べる時代の到来は、飲食に適した空間という定義を拡張すると思われる。民泊に加え、キャンピングカーや屋外であっても、飲食サービスができるようになる可能性を秘める。このような時代が到来したときに、建築産業と自動車産業が空間の提供において競い合う時代が到来する。空間提供という部分は建築産業がこれまで独占的に担ってきた役割であるが、シェアリング・エコノミーの浸透により、この状況がオープン化することは間違いないと思われる。一方で、「快適な空間」という価値を提供するノウハウは非建築産業では一朝一夕には習得できるものではないため、筆者としては、空間提供のプラット（参考文献）
１）東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」
https : //www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/index.html，2022/８/29閲覧
２）旅館業法に関するFAQ
https : //www.mhlw.go.jp/content/10900001/000507112.pdf
３）国土交通省 住宅局 建築指導課 : 建築基準法改正リーフレッ
ト，https : //www.mlit.go.jp/common/001299734.pdf,2022/８/29閲覧
４）国土交通省住宅局市街地建築課長：国住街第96号「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び第一種中高層住居専用地域におけるシェアオフィス等の立地に係る建築基準法第48条の規定に基づく許可の運用について（技術的助言）」，令和
３年６月25日，https : //www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/001410721.pdf
５）シェアリングエコノミー検討会議 中間報告書，シェアリングエコノミー検討会議
内閣官房情報通信技術（IT）総合戦略室2016年11月
６）シェアリングエコノミー協会「シェアリングエコノミーとは」
https : //sharing-economy.jp/ja/about/，2022/８/29/閲覧
７）「沈みゆく国内ケータイ 年間販売が最悪２/３に」日経エレクト
ロニクス，2007/06/04号，pp.74-84
８）日本住宅公団20年史刊行委員会『日本住宅公団史』p.15，昭和56年９月30日
９）内田祥哉：建築生産のオープンシステム，彰国社，pp.63-65，
昭和52年８月
10）岩松準「設計とコスト⑽概算に用いる建物用途分類について」『建築コスト研究』建築コスト管理システム研究所 15⑴，pp.22-26，2007.01

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