催しものガイド

管理組合交流会＆相談会

参加費・相談料
無料

交 流 会

分譲マンションの管理組合が抱えている問題について、他の管理組合と情報交換をしませんか？
お互いの知恵や経験、アイデアを持ち寄って、管理組合活動のヒントを見つけてください。
開 催 場 所 大阪市立住まい情報センター 3階ホール
開 催 日 時 平成27年2月28日（土）13：30〜16：30

員 30名（申込多数の場合は、登録管理組合を優先して抽選）

定

締 め 切 り 平成27年2月18日
（水）
必着

相 談 会

開 催 場 所 大阪市立住まい情報センター 4階 情報プラザ内相談室
開 催 日 時 平成27年2月22日（日）13：00〜16：00

相 談 時 間 1組あたり45分

締 め 切 り 平成27年2月12日（木）必着

員 12組（申込多数の場合は、登録管理組合を優先して抽選）法律相談6組・技術相談3組・管理一般相談3組

定

お問い合わせ大阪市マンション管理支援機構

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大阪市マンション管理支援機構
ホームページからも登録できます。
大阪市マンション管理
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マンション管理に役立つ情報をお届けします！

支援メンバー瓦版
2015 年 1 月 30 日（金）グランドオープン

無料
無料☎06-4801-8232

登録料・年会費などすべて

大阪市マンション管理支援機構事務局

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大阪ガス株式会社

URL http://www.osakagas.co.jp/index.html
電車・バスをご利用の場合■大阪市営地下鉄 長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅下車①番出口より徒歩3分■阪神なんば線「ドーム前」
駅下車②番出口より徒歩3分■JR環状線「大正」
駅下車 正面の信号を渡り右へ徒歩7分■大阪市交通局 市営バス
「ドーム前千代崎」バス停下車徒歩3分○野田阪神前、鶴町四丁目、地下鉄住之江公園方面から○なんば、天保山方面から「大正橋」
バス停下車徒歩5分

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支
援
機
構

より快適なマンションライフを応援します。

大阪市マンション管理支援機構通信事務局〒530-0041 大阪市北区天神橋6丁目4-20
大阪市立住まい情報センター4階（地下鉄堺筋線・谷町線「天神橋筋六丁目」
駅3番出口すぐ）TEL.06-4801-8232 FAX.06-6354-8601

http://www.osakacity-mansion.jp/〈平日・土曜〉9：00〜19：00 〈日曜・祝日〉
10：00〜17：00〈休館日〉火曜日（祝日の場合は翌日）、
祝日の翌日（日曜日、月曜日の場合を除く）
、
年末年始

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階

所在地 / 大阪市西区千代崎 3 丁目南 2-59
開館時間

1 〜 4F 10：00 〜 18：00
5F 10：00 〜 17：00

休館日 1 〜 4F 水曜日（祝日は開館）、年末年始
5F 土・日・祝日、年末年始※ハグホールはイベント時に随時開場

大阪市マンション管理支援機構の構成団体
公共団体

専門家団体

民間事業者団体● 大阪市● 大阪市住まい公社●（独）住宅金融支援機構● 大阪弁護士会● 大阪司法書士会● 大阪土地家屋調査士会●（公社）大阪府不動産鑑定士協会● 近畿税理士会●（公社）大阪府建築士会●（一社）マンション管理業協会 関西支部●
（一社）不動産協会 関西支部●
（一社）マンションリフォーム推進協議会

近畿支店

近畿支部

● 大阪ガス（株）基礎講座報告・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 〜 6「マンション建替法」改正について・・・・・・・・・・・・ 4
催しものガイド 管理組合交流会＆相談会

平成26年度「マンション管理の基礎知識」

11/1

基礎講座報告
第1日目

（土）

講座1

平成26年度「マンション管理の基礎知識」

11/1
講座2

壁1枚隔てたお隣のあるマンションでは管理規約と自己規制が大切です。
マンション総合調査におけるトラブル
ワースト5は、平成25年度で1.生活音
2.管理費等滞納 3.違法駐車 4.ペット
飼育 5．
水漏れ。この5つが、いろいろなトラブルになっています。

【トラブル事例1】
喫煙による迷惑行為●上階の居住者が火のついたタバコを窓から捨てる。注意しても、していないと主張される。
◆対策……タバコを吸っている、
下に投げ捨てている写真を撮り、目撃日時を記録する。相手に認めさせる証拠作りが必要です。ベランダは専用使用権のある共用部分で、「通常の用法に使う」とあり喫
煙禁止は難しいが、平成24年の裁判事
例では「不法行為が成立する」となりました。他の居住者に著しい不利益を与えていることを知りながらの喫煙継続は不法行為が成立する、ということです。

【トラブル事例2】
ペット飼育

（1）
ペット禁止なのに飼っている。
（2）「 1匹まで、50cm以下」なら飼育可能だが、複数飼いしている。
（3）
飼育可能だが、犬の匂いで苦情があるので禁止にしたい。
→どう対応するか◆対策……マンションは、ある程度生活に制約があるのはやむを得ないことです。裁判でもペットは、生きて行く上でどうしても必要なものではないとの判断もあり、過去のペットに関する裁判で飼い主が勝った事例はありません。飼
育OKでも飼う側が自主規制をするなどが必要です。
トラブルを防ぐ規約の方向性は①飼
育禁止②一代限りOKとする③飼育OKの3つあるが理事会での方向を決める必要があります。①は非常に難しいです。②も同じ犬種なら犬が変わってもわかりません。③でもペットと飼い主の教育が必要です。

【トラブル事例3】
総会・理事会の出席（1）
総会に夫婦で出席、共に発言して進行
を妨げる。

1

【トラブル事例4】
管理費などの問題

マンションの耐震改修

まずは耐震診断でマンションの弱点を知り、地震に備えてできることをみつけましょう。

宇都宮 忠 （うつのみや ただし）

（2）
ご主人が区分所有者、奥さんが他の区分所有者の委任状を持って出席。
（3）
長期出張のご主人の代わりに妻が理事会に出席。
◆対策…
（1）
は議決権は１つ。夫婦共有でどちらも区分所有者なら出席はできま
すが、議決権は1つです。進行の妨げはしっかりした議長の采配で止めるようにします。理事長が議長を兼任することが多いですが、できれば別の人が望ましいでしょう。規約に規定がある場合
は、規約を変更する必要もあります。
（2）
は可能です。
（3）最高裁での判例で「理事の代理出
席は、理事に事故がある場合に限定して認めるのは有効」とあり、妻はあくま
でもピンチヒッターです。理事はできるだけ日程を調整していただきたいと思
います。

第1日目

（土）

マンション管理のトラブル事例〈講師〉住まい情報センター マンション管理相談員

基礎講座報告〈講師〉特定非営利活動法人 集合住宅維持管理機構

ンターの「管理費などの徴収および初期対応マニュアル」などを参考にして
くだ さ い 。ち な み に 遅 延 損 害 金 の14.6％は、税金滞納時の遅延損害金に合わせています。

【トラブル事例6】
機械式駐車場●機械式駐車場16台分の半分が空いている。2基のうち一方は1台のみ。1台の所有者に移動してもらいたいが、車の所有者が反対する。
◆対策……機械式駐車場は維持管理費がかかります。管理費に組み込まれることが多く収支が見えにくいですが、本来は別会計が望ましいです。別会計でなくても、減価償却費から年間電気代、修繕費などを計算し、赤字なら駐車料金の値上げ、
または一部停止・撤去も検討しましょう。但し決められた駐車場設
置率の台数分は残しておく必要があります。
駐車場の外部貸しは、募集を広く行うと内部貸しにも税金がかかることがあります。屋上にある携帯電話基地局
収入などにも税金が課税されますので、注意が必要です。

（1）
不在所有者から徴収する協力金の月額2500円と役員報酬が決まった。
→納得できない。
（2）
不在所有者の協力金徴収が議決されそうだが納得できない。他の不在所有者に連絡したいので、名簿の閲覧【相談事例】を請求した。
◆対策……（1）は築33年868戸のマン一括受電方式
ションで賃貸が200戸。懸案事項が多●一括受電方式について管理会社から話
く、役員は大変で不公平。協力金は当初があるが、メリット・デメリットは？
の月額5000円を、和解勧告で2500円◆解説……一括受電方式は、マンションにした。平成22年の最高裁判決で「協全体で関西電力と高圧電力契約を行
力金の設定が、認められないものでもい、各家庭へは一括受電業者と低圧契ない」
としています。標準管理規約は、約することです。切り替えは管理組合
この裁判を機に役員資格を［現に居住が行います。
する組合員→組合員］に変更していまメリット⇒電気料金が共用部分で10〜す。なお、個人情報保護法は管理組合
40％、専有部分で5〜10％安くなる可に適用されませんが、閲覧させる場合能性があります。但し50戸未満では導には慎重にしてください。
入効果はあまり期待できません。
デメリット⇒関西電力と個別契約せず、【トラブル事例5】
別会社に委託費用を払って個別徴収するため、総会での特別多数決議と、区管理費滞納分所有者全員の同意書が必要。高圧受●常時1割程度滞納があり、厳しくしたい
電設備も必要で、1〜3年ごとの保守点
が、ルールは決めるべきか。
検のときに停電があります。2016年か◆対策……ル ー ルは決めた方 が い い。
ら電力自由化が始まりますので、高圧
1〜2ヶ月滞納ならこう、3〜4ヶ月なら受電でなくても、安くなる可能性はあ
こうすると決めておけば、誰でも事務ります。
的に督促できます。マンション管理セ

1 20世紀以降の主な地震

・1923年 関東大震災
当時は建築基準法はなく、1950年の福井地震の年に建築基準法が制定。
・1970年 十勝沖地震
柱のせん断型破壊が甚大で、これにより、建築基準法が一部改正。
・1981年 宮城沖地震
建築基準法施行令改正、新耐震設計法となりました。震度7の地震が来て、建物が傷んでも人命が保護されるように、と耐震についての考え方が変わりました。
・1995年 阪神淡路大震災。
新耐震以前と以降の建物で被害に大きく差が出たため、2000年に建築物の耐震改修の促進に関する法律が施行。
・2003年 十勝沖地震
・2004年 新潟県中越地震
・2011年 東日本大震災
昨今は震度６強や７の地震が増えています。

2 予想される大地震

今後予想される大地震の１つ、上町断層の地震は震度7、市内全域6以上と想定。周期は8000年、今後３０年以内の発生確率は２％〜３％といわれています。
もう１つが南海トラフ大地震で、予想震度は5強〜6。88年周期と言われ、東南海地震1944年、南海地震1946年から約70年経ち、発生確率が上がっているとい
われています。
東日本大震災もですが、長周期地震はゆっくり大きく揺れる。10階程度より、超高層の一番上はものすごく揺れる。その対策も、これから考える必要があります。
南海地震発生時の津波浸水の想定は、大阪市HPにも掲載されています。

3 耐震化の進捗状況と促進政策

平成20年の耐震化は木造を含む住宅
全体で約79％です。耐震改修の促進に関する法律（平成25年11月改定施行）
では、・耐震改修で床面積が増えるのは特例で認める。
・マンションの耐震改修の実施を決める
ための管理組合総会での決議要件を

大槻 博司 （おおつき ひろし）

過半数に緩和（通常は4分の3以上）。
また、倒壊ビルが道路を塞ぐのを防ぐため、中央環状線や新御堂筋、国道1号線などの指定区間沿道で新耐震以前のマンションは、国と自治体が100％補助するので耐震診断をしてください、としています。大阪市では、一般のマンションにも耐
震診断、耐震改修の補助制度を設けています（診断費用の3分の2以内かつ200万
円が限度）
。

（1）
コンクリートの圧縮強度が平均値で13.5N/㎟を下回る（2）
すでに傾いている（3）
過去の火事で、コンクリートの亀裂、剥落などがある（4）
塩害やアルカリ骨材反応で鉄筋の腐
食が著しい
（5）
凍害でコンクリート断面欠損が著しい

6 耐震診断から耐震改修へ

実際の診断では劣化状況を確認、コン
クリートを抜き取って圧縮強度試験をしま
建物は柱と梁で支えるラーメン構造と、 す。結果は、極めてまれに発生する大地震壁で支える壁式構造があり、日本の木造 （震度6強〜7程度の地震）に対して倒壊・はだいたい前者で、地震のときは変形が崩壊の危険性があるかどうかをIs値とい大きくなります。
う指標で判断します。
マンションなどの構造物のうち、
コンク
・0.6以上……危険性が低い
リートは圧縮(荷重)に強く、引っ張られる・0.3〜0.6……危険性がある
力には弱い。一方、鉄筋は引っ張られる力
・0.3以下……危険性が高いに対抗して、それぞれが役割を分担して耐震改修をする場合、総会で決議（3のいます。地震の時は地面がついているの項を参照）。次の工事の補助金は計画認で、横から押す力と同じで、平行四辺形に定という手続きが必要です。部分改修でなろうとする。この中の壁は対角線に伸びは補助金は出ませんが、一番弱いところて、壁に×印のひび割れが入ります。またを補強してバランスをよくするという考え
横から押されると、柱の間に腰壁がある
方もあります。
と、壁は保っても、柱が折れるような力がある管理組合では、総会で反対意見もかかる。
出ましたが、最終的には「耐震改修で助か
もう１つはピロティ。上に住宅があり、1る命が１つでも増えるならやる意味があ
階が駐車場。2階以上は住戸間に耐震壁る」ということになり、1階のピロティに耐があり、頑丈。対して1階は壁が少ない。
震壁を作るなどの部分補強をしました。
上が強く下が弱いので、力が１階に集中し皆さんも、まず建物の現状を知ってくだて変形が大きくなる。阪神大震災や芸予
さい。補強を要する場合でも、段階的に向地震でも1階のピロティがつぶれた例は上させる方法もあります。住宅金融支援ありました。
機構の大規模修繕のリフォームローンは耐震工事なら金利が安くなるものもあり
5 マンションの耐震性を知ろう ます。柔よく剛を制する、耐震改修もいろ
お住まいのマンションについて「わからいろ考えて、ぜひ進める可能性を見つけない方が気が楽」と考えるのではなく、少ていただければと思います。
しでもなんとかするため、耐震診断で弱点を知っておきましょう。
1.補助金申請と現地調査
2.マンションの図面を元に構造計算
3.液状化する地質など特記事項があれば、コメントを付加
4.各棟・各階で3本ずつ、コンクリートを抜き取って圧縮強度試験を行うため、居住者の了解が必要です。
5.調査の結果、
以下のようなことがあれば診断の可否を検討、
もしくは中止します。

4 マンションの構造と地震力2

平成26年度「マンション管理の基礎知識」

11/9

基礎講座報告
第2日目

（日）

講 演1

平成26年度「マンション管理の基礎知識」

11/9
講演2

理事会運営には細則を作ってそれに従い、何かを決めるには合意を形成することが大切です。
平成25年末で、
マンションに約1470万人が住んでいます。
センターには１年間で約7800件の相談が寄せられました。

Ⅰ マンション住まいの基本的な考え方
1 マンションでの考え方・話し合い方

マンションは、１つの建物に複数の区分
所有権という所有権が存在します。そして共用部分の管理は、みんなで決める必要があります。たとえば共用部分の清掃を管理会社に頼むのと自分たちでやるのは、自分の財産を守っていく意味ではどちらも正しいのです。そこで何かを決める時には合意形成が必要です。

2 管理するのは…区分所有者全員

長田 康夫 （おさだ やすお）
3 理事会及び理事長などの職務

理事会の業務のうち、理事長が行うことを抜き出してまとめます。議事録素案、収支決算素案などの作成を契約に基づき管理業者が行う場合も、責任は理事長又は理事会が負います。
［相談例］
理事長の引き受け手が決まらない
理事に選任されたら、それぞれ事情はあると思いますが、早く決めて執行体制を整えます。役職へ就任しやすくするのに、任期を２年にして理事の半数は改選、専門家を活用する、専門委員会の設置が必要なら提案します。

4 定例理事会の開催

事業の実施状況等のチェック、定期的責任者は理事長、その手助けをするのな意見交換も大切です。管理標準指針でが理事であり、理事会を組織します。そしは、毎月１回の定期開催を望ましい対応とて理事会、理事長の業務の執行、財産のしています。理事会の出席率を上げるに
状況の監視をするのが監事です。
は、たとえば第３土曜の７時と前もって決
めておきます。
なお組合員の傍聴は、理事
3 管理を実務面で手助けするのは…
の活発な発言を止める危険もあるので認管理会社
めない場合もあります。
管理会社は基本的に委託契約書に書か ［相談例］
れている業務のみを行います。たとえば
年間事業スケジュールはどう決める？
管理員の年休に代替員はあるか、清掃道
通常の管理業務と大規模修繕工事、管具は組合と管理会社のどちら持ちか、な
理規約改正を検討する業務などがありま
どの内容も確認しておく必要があります。 す 。事 業ごとの 担 当 理 事 を 決 め 、スケ
なお第三者の建築士、マンション管理士
ジュール表を作成して進めましょう。
などに助言を頼むのも良い方法です。
［相談例］
理事会に出席できない場合、理事長又はⅡ 理事と理事会
他の理事を代理人とする委任状の提出は
1 理事会運営に関する相談事例についてできるか？妻又は子どもを代理人としていろいろな相談がありますが、回答は出席させることはできるか？
ひとつ。
「皆さんのマンションでは、皆さん
区分所有法の39条の第2項に、「 議決の決めた規約、細則の通りにしています
権は書面で、または代理人によって行使か？」です。相談の背景には、理事会運営
できる」とありますが、標準管理規約ではの 具 体 的 ル ー ル が 決まっていない 、決理事会にこの規定はありません。配偶者・
まっていても周知されていない、周知さ
子どもという区分所有者の予備軍は代理れていても守らないなどがあります。
出席も可と考えて規定するのも良いでしょう。
ただ毎回なら資格要件を広げる規
2 理事会運営細則の必要性
約に改正するという考慮が必要です。
理事会の権限や職務範囲を明確にする
5 理事会議事録の閲覧等のルールため、運営細則を作って、具体的に網羅す議長を務める理事長が作成、保管しまることが必要です。当センターでもモデす。組合員や利害関係人から要求があれルを作っているので、参考にされると良い
ば閲覧させなければなりません。但しプラと思います。
イバシー侵害にならないよう、注意が必

第2日目

（日）

管理組合理事・監事の役割と業務〈講師〉公益財団法人 マンション管理センター

基礎講座報告マンションの防犯〈講師〉大阪府曾根崎警察署

生活安全課

今日は、
マンションの防犯とその対策についてお話しします。

●駐車場の防犯対策
要です。

6 専門家の活用

大規模修繕工事の専門委員の任期や予算措置、専門家の活用や契約先・業務内容などは、総会の承認が必要です。専門委員会運営細則も決めておきます。

7 理事会活動の広報

活動状況や今後の方針を理解してもらうために義務化して、途中経過も知らせます。理事会議事録は、掲示をして回覧板で回すのがいいでしょう。

8 新旧役員の引継ぎ

時間をかけて具体的に行います。
１年のスケジュール表を作り、各理事が何をしたかを書き、それを集めて一覧・実施表にする。
これを基本に引継ぎを行えば、新役員は段取りがわかりやすくなります。

9 役員の選出方法

基本ルールとともに、イレギュラーも想定しておきます。建設会社関係の区分所有者が工事前に立候補してくることも考えられますので、基本ルールを崩しての立候補や推薦を認めないのなら明記しておくなど工夫が必要です。

10 役員報酬

平成25年度マンション総合調査報告書
では、73.1％の管理組合で報酬を払っていません。ただ役員は自分の財産を守る
形で自分に返って来るので、例え報酬を貰っていなくても、ボランティアではあり
ません。

Ⅲ 監事

標準管理規約には、監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならな
いとあります。理事からの互選や理事との兼任は許されません。監事は、問題点の指摘に満足な回答が得られない場合、監査報告書にその旨記載し、組合員に報告す
ることは認められます。
また監事が、不正があると認めたときは臨時総会を招集、不正を報告することができます。

「関係者以外立ち入り禁止」「 防犯カ
メラ作動中」などの掲示がおすすめです。防犯カメラやライトを設置する際は、死角がないか気をつけます。また車の中にモノをおかない。中が見えにく
いようにカーテンやサンバイザーをつける。イモビライザーで車にセキュリ
ティをかけるのも有効です。

●共有スペースの防犯対策

・「現在警戒中」などのステッカーを貼る… …セキュリティ意 識 が 高 いとア
ピール。
・見通しよくしておく……外から見えにく
いと、中で何をしていてもわからない。
・防犯カメラ・人感センサーの設置……
泥棒が一番怖いのは、目と音と光。ソフ
ト面では防犯パトロール、「どちらに行かれますか？」と声をかけるのも大切です。

●居室スペースの防犯対策

・ロック錠をかける。鍵はダブルに……
ピッキングやサムターン回し、郵便受け壊し対策。
・ガラスは割れにくいように……上から貼るラミネートは、
ホームセンターでも売っています。
１枚ガラスが割れていたら、次々とガラスが割られる「割れ窓理論」のように、マンションも、自転車置き場や共用スペースが乱雑、木の剪定もしていないと狙われます。

《防犯チェック＆解説》○が入ると要注意！

●外観□隣の建物との間隔が狭い。
⇒間が狭い所は、手で押さえながら最高12階まで上がれる。

防犯係

共用部は美しく整頓し、ちょっとした工夫を積み重ねることが防犯につながります。

□通 用 口 付 近に死 角 が あり、見 通しが悪い。
□マンションの出入り口が暗い。

●外出時□留守電のメッセージに「今留守です」と入れている。
⇒泥棒に留守を知らせるので×。
「ただ今手が離せません」などに。
□予備の鍵を屋外の玄関付近に隠している。
□外出から戻ると我が家は真っ暗。
⇒帰りの時間がわかるので×。タイマー式のライトをつける。
□長期外出する時に新聞や郵便を止めない。
⇒ポストからあふれていると留守だとわ
かる。

●室内

□通帳や印鑑、
カードや生年月日を記したものを一緒に保管している。
□へそくりやお金を仏壇の引き出しや神棚に置いている。
⇒大事なものは必ず分散して。
□部屋の中が散らかっている。
⇒どこが荒らされているかわからない。
□室内の目立つ所や玄関に財布やかばんなどを置いている。
⇒ちょっとしたスキに盗られやすい。

●建物・敷地□扉や窓に鍵が１つ。
⇒ワンドアツーロックが防犯の基本。
□ベランダの窓の鍵を閉めない。
⇒必ず閉め、１階住居のベランダ側には玉砂利やセンサーライトをつける。
□お風呂場の窓は開けっ放しにしている。
⇒枠を外して侵入できるので×。
□ドアチェーンやドアホンをしていない。
□オートロックの解除番号を覚えやすくしている。
□駐車場や駐輪場で盗難が続く。

「マンション建替法」改正についてマンション建替え等の円滑化に関する法律が改正され、平成26年12月24日から施行されています。
耐震性が不足しているマンションについて、以下の点が改正されています。
●区分所有者集会における４／５以上の賛成でマンションとその敷地を売却できる制度が創設されました。
●建替えにより新たに建設されるマンションについて、特定行政庁が許可した場合には、容積率が緩和される特例が創設されました。
改正について国土交通省が発行しているパンフレットは、住まい情報センターや大阪市都市整備局住宅政策課（大阪市役所６階）
で配布しているほか、ホームページ（http://m-saisei.info/horei/enkatsuka/141224kaiseipanf.pdf）
からもご確認いただけます。

⇒マンション全体の防犯意識が低いと分かり、居室も狙われる。
□エレベーター内でイタズラが発生したことがある。
⇒進入しやすいマンションという証拠。
特に若い女性は、
エレベーターに1人で乗ったときに知らない人が乗って来たら、近くの階で下りるなどの対策も必要。また降りる前にその人の顔を見ておくと、人目を嫌う犯罪者にとって効果的。

●その他□マンションの受け持ち交番を知らない。
⇒どこが自分の受け持ち交番か、必ず知っておく。
□近 所 付き合 い が なく、親しい 人 が いない。
⇒隣近所、同じフロアの人と知り合ってほしい。
□ウチの家に泥棒なんか入らないと思っている。
⇒油断が一番危ない。

《まとめ》

マンションの防犯で、大切なのはお金をかけることより工夫とコミュニティ。ぜひ活用していただきたいと思います。

【振り込め詐欺にご注意！】・オレオレ詐欺……息子の名前を騙る。警察官や銀行員を装う。
・医療費詐欺……返還金があるからと、コンビニATMへ誘導する。
・架空請求詐欺……メールで身に覚えのない請求をして来る。
・融資保証金詐欺……お金を借りる
のに、保証金名目でお金を振り込ませる。
・利殖勧誘詐欺……未公開株などで儲かるという勧誘。
自分は騙されないと思わず、皆さんもぜひ気をつけてください。

相談窓口のご案内
下記の窓口では、マンションの建替えやマンション敷地売却等についての電話相談を受け付けています。

■住まいるダイヤル（公財）住宅リフォーム・
紛争処理支援センター

電話番号 0570-016-100
受付時間 10：00〜17：00（土、日、祝休日、年末年始を除く）

平成26年度「マンション管理の基礎知識」

11/15

基礎講座報告
第3日目

（土）

講座1

【機械設備編】
・給水
以前は高置水槽から重力を利用して水を配る方法が主流でした。今は、受水漕から加圧ポンプで給水するか、直結のブースターポンプ方式が多いです。給水管も、ライニング鋼管は継ぎ目でサビが発生するので、現在は塩ビ管が主流です。専有部分からの分岐は分岐配管が主流でしたが、今は漏水リ
スクの少ないさや管ヘッダー方式が主流です。ライニング鋼管や土の中に入っている配 管は、大 規 模 修 繕 時に
チェックしてください。
設 備 更 新では、鉄 の 配 管を塩ビに変え、露出にカバーをかけるやり方や、配管内にビニールを流し込むライニングもあります。
・排水設備
点検し忘れがちなのが、地下ピットや、地下に入るタイプの機械式駐車場にある排水ポンプ。耐用年数は15年くらいと言われており、故障すると大雨の時に車が水浸しになることも。管理組合の責任になりかねないので、定期的にチェックを。
・ガス設備・給湯設備
昭和55年頃まで使われていた白ガス
管（亜鉛メッキ鋼管）
は、埋設で腐食す
る危険があります。ビニール系ポリエ
チレン管を被 覆した鋼 管に変えます
が、敷地内は所有者負担。給湯設備は専有部分ですが、希望者分をまとめて工事すると安くすることもできます。
・換気設備
給排気口の網にホコリが詰まっていると、空気が入って来ません。専有部分の防火ダンパーは古くなると強風に煽られて閉まり、換気しても開かないことがあります。専有部分でも、大切な部分は大規模修繕で一斉点検しておきましょう。
1.受電設備・高圧受電設備……6600V〜で電気を引き、受電室、電気室で低圧にして各住 戸に送ります。高 圧 部 分は電 力 会
社、その後はマンションの管理。

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（土）

講座2

マンション設備の改修

設備類は所有・管理区分を意識しておき、
大規模修繕では設備の更新も視野に入れて。

【電気設備編】

平成26年度「マンション管理の基礎知識」〈講師〉公益社団法人 大阪府建築士会

橋本 頼幸（はしもと よりたか）・マンション一括受電サービス……第三の電力会社が電力を変換、電気代を軽減できるとされています。但し3年に1回の点検で停電、既存マンションでは全員の合意が必要。
2.幹線設備電気を各住戸や共用部電灯、動力盤まで送る設備。
・電気容量アップ……古いマンションは1戸30A、ブレーカーは5回路程度。IH
調理器や食洗機等を使うには回路数、幹線の太さや変圧器の容量アップが必要。5階までは従来配線、その上は新たな幹線にする方法もあります。
3.動力設備ポンプやエレベーターのモーターを制御する設備。
4.共用電灯設備
共用の電灯をLEDにし、省エネ化を図るマンションが増えています。
5.電話配線設備
MDF（主配電盤）と、各階に電話端子
箱があります。インターネット接続会
社が多く、１つの盤に納まるよう工事する事も。
6.テレビ共聴設備屋上アンテナから電波を混合し分配、増幅して各住戸のテレビ端子まで送る設備。地上波はケーブルが多いですが、大阪市内はケーブルの引けないところが結構あります。
7.自動火災報知設備
8.避雷針設備
高さが20m以上の建物に必要。地上に鉄筋を通して下ろし、1階で接地銅板を接続。
9.エレベーター設備
最新のはドア周りなど安全対策が強化。耐用年数は25年が多く、更新は5〜7日。油圧式はロープ式にするのが望ましいが、工期は約1ヶ月。
10.集合インターホン設備
エントランスキーの穴が壊れる故障が多い。タッチセンサー、
ノンタッチキー方式への変更が便利。

【消防・防犯設備編】

1.マンションの消防設備
日常生活で必要になる機会がないで

津村 泰夫（つむら やすお）

桑原 宏明（くわはら ひろあき）

すが、いざという時のために知っておきましょう。
・警報設備
・避難設備
ベランダにある避難ハッチ、この下や上にものを置いてはいけません。誘導灯、誘導標識は通路や階段入口に設置されていますが 、誘 導 灯 の 球 切 れや
バッテリー の 消 耗に注 意してください。
・消火設備、消防用水高層であったり大規模なマンションや加えて機械式や立体駐車場をもつマンションには屋内消火設備、泡消火設
備、スプリンクラー設備、連結送水管など様々な消火設備が設置されてい
ます。
・排煙設備
外気に開放されていないエントランス
ホールや共用廊下などにあります。
2.消防用設備など点検
消防用設備の設置届けは、所管の消防署に提出。機器点検が年2回、総合点検が年1回、
この結果を消防署に提出するのが3年に1回。それ以外、共用部の使い方や間取りに変更が生じた
際は、消防設備設置の変更届けが必要です。
3.消防設備の更新
長期修繕計画に入っていても精査されていないことがあります。5〜20年のサイクルで更新するか、部品を替えます。特に受 信 機などは受 注 生 産です。計画に入っているかしっかり確認してください。
4.消防設備に関する注意点
マンションの形状やインターホン連動の火災報知器など消防設備の緩和に関わる機器や独自の警報設備と関わるも の も 見られます 。専 有 部 分 のリフォームでも注意が必要。
5.マンションの防犯設備
防犯設備では、防犯カメラのデータ管理が容易なハードディスクタイプが主流です。
「防犯モデルマンション登録制度」の内容を参考にマンションの防犯を見直すことは有効でしょう。

基礎講座報告第3日目

大規模修繕パネルディスカッション

問題解決には専門家を入れて原因を探り、居住者の声も大切にしながら負担分の切り分けを。
〈講師〉公益社団法人 大阪府建築士会

橋本 頼幸 （はしもと よりたか）・津村 泰夫 （つむら やすお）・桑原 宏明 （くわはら ひろあき）

しや、
コインパーキングにする話はあ参加者からの大規模修繕にりますが、外部貸しは税金も含め管理関わる質問をもとに、3人のが難しいです。
建築士がそれぞれの経験と考え【質問5】でトークを繰り広げました。

※文中は
［橋］
［津］
［桑］
で
略しています。

には足場があった方がいい。よりいいものを提供できるのではと思います。
［橋］
ゴンドラを選ばざるを得ない場合もあります。監理の手間は増えますが、トータルでは安くなることもあります。敷地の余裕の有無などもあり、一概には言えません。

給水管取り替えは区分所有の壁等を壊す工事になる。費用負担や施工協力は？
（東成区／築30年）
数年前、給水管に磁気工法の工事をし［桑］
共用部改修なので基本は管理組合で 【質問9】た。今後どうすれば？
（東成区／築30年）
費用負担。私のマンションでは、元の［橋］
排水管は事故などが多くない限り、取3年前の長期修繕計画で、600㎡の屋上仕様での見積を業者に出してもらい、 アスファルト防水の工事見積が、600万
り替えることはないですね。
リフォームなどで超える分は各住戸［桑］
一度調査されるといいです。1階と最円から1000万円に。工事費が暴騰？
で払うというルールを決めました。
上階の点検口からスコープを入れて（北区／築18年）
パイプシャフト周りをはがし、
クロス ［桑］
状態を見る。まず把握する。それと最 ［津］長期修繕計画は概算で、具体的に工も貼り替える。そこは専有部分です
下階の住戸の方に様子を聞いてみて事を行う見積ではないため差が生じが、一斉工事の場合は、費用は管理組
はと思います。
た可能性があります。
合負担とする場合が多いです。
［津］工事費は去年から高騰。また長期修繕計画では足場工事が別途かも。防【質問2】
水だけなら割高にはなる。共通の仕様
集中豪雨の時、1階住戸の洗濯場、台所、 【質問6】書と設計書を作り、相見積を取ってみトイレなどから汚水が噴出して困ってい
共用廊下の電気をLEDにしたい。費用とては。
る。大規模修繕でできるか？
効果は？
（東住吉区／築22年）（鶴見区／築10年） ［津］70戸で約200万。白熱電球からLED［津］大規模修繕でもできますし、元の配にするならかなり省エネが期待でき 【質問10】
管が悪い可能性も。1階の排水は別ます。75戸のマンションで5〜6年で改修工事の保証期間終了後、住戸の鍵が系統なので、上からいくら流れても、導入費用を回収した例もあります。た入りにくいなど問題が出たが？
本来はあふれない。
だし、蛍光灯からの変更ではあまり効（西成区／築23年）［桑］専門家を入れて原因を探る。共用部
果はありません。
［橋］原則有償です。鍵の保証期間は長く分なので日常保全として対応、または ［橋］
電気が切れたと言われる手間が減って2〜3年ですね。
積立金を取り崩して計画修繕としてた、という声は聞きます。器具自体を ［桑］
見えない瑕疵があれば別ですが。保やればと思います。
替えるタイミングなら効果あり。ただ
証期間を忘れない対策としてエント
点灯時間が長くない場所にLEDは不
ランスに名板を設置したり総会資料
要です。
に工事年月日を入れる方法も有効で【質問3】す。必ず保証が切れる前にアンケート
耐用年数25年のエレベーターを30年でやヒアリングをして、手を打つように取り替え予定。問題は？
（中央区／築25年） 【質問7】
してはと思います。
［津］
問題はありません。交換部品は30年
集会室入口の鉄扉を車いすで入れるようまで用意しているので。ただ交換時ににしたい。特定防火区画なのでガラスのエレベーターが止まるので、住人の引き戸にしたいが？
（東成区／築30年）【質問11】
方が元気なうちにした方がいいかも。 ［桑］
難点は引き戸だけど重くなります。防コンサルタントはどう選べばいい？
［橋］安全面も含め劇的に変わった設備
火の分でどうしても。
［津］劣化診断や修繕経歴調査、アンケー
で、電気代が安くなるなら決めた時期 ［橋］
鉄の厚さが何ミリとか。それで引き戸ト調査をするか、検査前に立ち入り調に関わらず替えるのもありです。
だから重くなる。シャッターをつける
査するかどうかなど。外壁でも実際になど、別の形、防火戸がある上で引きタイルを叩く調査をしないコンサル
戸を設けるのがいいかも。いろいろタントもいます。金額だけで選ぶのは【質問4】
な方に相談してみてください。
危険です。
機械式駐車場の一斉更新は必要？、戸数分［橋］選択肢を用意してくれるコンサルタ
あり、空きは約10台。
（生駒市／築20年）
ントを選んでください。管理組合の希［津］
耐用年数は30年、更新に5000万〜 【質問8】
望に、「こういうやり方もあります」と、1億円必要。メンテナンスも含め、月1
大規模修繕2回目を検討中。15階以下な金額も含め、皆さんが考えられるよう
台あたり7000円。ただ、車必須なら、 ら足場よりゴンドラが安いと聞いたが？
に情報を提供してくれるようなコンサ
メンテは必要です。
（東住吉区／築22年）
ルタントですね。
［橋］
空きが多いと駅前再開発での外部貸 ［桑］個人的には、工事の状況を監理する【質問1】6