M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

4
APRIL

2019

外 国 人 に や さ し い ま ち 、福 岡 市［巻頭 特 集 1 ］［特集２ ニュースの解説］

地面師が暗躍する時代の防衛手段［宅建士試験合格のコツ］

受かるための戦略［進む！業界のIT化］

広範囲な影響を及ぼす
不動産テック［物件調査のノウハウ］

現地調査における疑問点［海外不動産事情］

不動産仲介・
あっせん資格昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

平成31年4月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第4号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の平成30年度 第9回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

5社

5件

69,935,000 円

認

1社

1件

5,000,000 円

保留・条件付認証

1社

1件

否

3社

3件

26社

33件

証
決

平成30年度認証累計

不動産保証協会

76,380,590 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

特集１

04
MONTHLY RE AL E STATE

4 2019

外国人にやさしいまち、
福岡市
特集２ ニュースの解説

08

APRIL

地面師が暗躍する時代の防衛手段
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

自然由来のヒ素による土壌汚染
弁護士 渡辺 晋＜税務相談＞

12

相続時精算課税に係る特定贈与者が死亡した場合の相続税の計算
税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

14

賃借人による建物の改装
弁護士 江口 正夫

宅建士講座＜宅建士試験合格のコツ＞

16

受かるための戦略
行政書士

連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

18

広範囲な影響を及ぼす不動産テック
ダイヤモンドメディア 武井 浩三＜物件調査のノウハウ＞

20

現地調査における疑問点
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

写真：アフロ22

不動産コンサルタント 山本 みゆき

COVER PHOTO

シーサイドももち

その他

ももち

百道海岸と呼ばれていた海岸を埋め立てて形成された「シーサイドももち」。
その地区内にある高さ234m

24の福岡タワーは、1989年、福岡市制100周年記念

26のアジア太平洋博覧会（よかトピア）に合わせて建て28られた。地上123mの展望室からの眺めは圧倒的。

不動産仲介・あっせん資格

外観は、8,000枚のハーフミラーで覆われ、毎日イル

29

ミネーションで彩られる。

30

新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き協会からのお知らせ
新入会員名簿NEWS FILEFUK

UOKA-CITY

巻頭特集 外国人にやさしいまち

Vol.

福岡市

1

［福岡県］

博多湾
高速
都市
福岡 状線
環

九州大学病院

線

幹

新

陽
山

福岡よかトピア
国際交流財団
福岡市役所

線
本
島
児
鹿

川
珂
那

福岡市動物園福岡空港

at Fuk川頸
牛

博多駅

福岡市美術館 キャナルシティ博多

uoka-C

アサヒビール

留学生のサポートは、
外国人オーナーによる賃貸と信頼関係を構築することが重要

ity

シーサイドももち地区

年々増加傾向にある入国者と在住外国人

朝鮮、ベトナムの順となり、観光客数とは

福岡市の統計情報によると、福岡空港

ん増えていることも読み取れます（表１）。

比率が異なります。
さらに細かく見ていくと、
近年はベトナムやネパールの比率がどんどや博 多 港からの2 0 1 7 年の外 国 人 入 国

その 背 景に何があるのか。在 住 者 の 約

日本を訪れる外国人が年々増加してい者数は約298万人。過去５年間で3.7倍１／３を占める留学生に焦点を当て、（公ます。目的は観光が最も多いものの、福となり、６年連続過去最高を更新していま財）福岡よかトピア国際交流財団（以下、す。市内の外国人宿泊者数も2016年は国際財団）総務課長の辻政孝氏と、エル・約271万人を数え、過去５年間で4.8倍と

アイ・シー
（株）
の寺島大世氏に話をうかがなりました。地理的な関係から観光客の半いました。

岡市ではアジアからの留学生が目立ち、地域をあげて地域住民たちとの円滑な関係づくりに力を入れています。

数は韓国が占め、次に台湾や中国が続くのが特徴です。
一 方 、市内の在 住 外 国 人の数も年々

JR博多駅前04 月刊不動産 ｜ 2019.04

外国人にも暮らしやすく
活動しやすいまち

増加傾向にあり、2018年末の時点で約福岡市に留学生が多い理由は、アジア

３万7,000人。国籍別に見ると中国、韓国・諸国との距離が近いことや、大学、
日本語

表1

福岡市の在住外国人数■国籍別推移■在留資格別推移
H26.12末H27.12末H28.12末H26.12末H27.12末H28.12末H29.12末

留学

10,277

11,143

11,83013,484

永住者

5,462

5,746

6,092

6,396

H29.12末中国

11,43011,295

11,794

12,809

韓国・朝鮮

6,236

6,247

6,300

6,437

特別永住者

3,715

3,628

3,516

3,425

ベトナム

2,078

2,745

3,589

4,919

就労活動※

3,622

3,595

4,445

4,909

ネパール

2,870

3,516

3,603

4,060

家族滞在

2,667

2,629

2,799

3,047

日本人の配偶者等

1,256

1,299

1,371

1,485

技能実習

451

619

765

1,012

その他

739

1,224

1,328

1,499

総数

28,18929,88332,146

フィリピン

1,011

1,043

1,091

1,152

その他

4,564

5,037

5,769

5,880

総数

28,18929,88332,14635,257※教授、芸術、宗教、報道、高度専門職（H27.4.1創設）、経営・管理、法律・会計業務、医療、研究、教育、技術・人文知識・国際業務、企業内転勤、興行、介護、技能。

35,257
出典：福岡市学校などが多いことに加え、他都市に先は、留 学 生による外 国 語 教 室やふるさと

4 1 . 1％が「日本 人 学 生との交 流が少な

駆けてアジアに開かれたまちづくりを進を語る講 演 会など、交 流 事 業も実 施してい」、次いで「言葉が通じない」「物価が高め、外国人にも住みやすいまちと評価され

います。

い」
をあげています。住んでいる地域の住

市民レベルでは、ボランティアが開催す

民とのトラブル内容は、「 騒音」（ 25.8％）、

たとえば、区役所へ転入手続きに訪れる日本語教室が市内および周辺で55カ「ごみの捨て方」（ 23.1％）、「 駐車・駐輪」

た外国人に対しては、多言語の外国人向所も実施され、交流が行われています。

（16.4％）
が上位でした。

ていることなどがあげられます。

けパンフレットなどをセットにした「ウェルカムキット」を配付しています。

表2

留学生の満足度は

福岡での生活の満足度

やや不満である 1.8％

相談窓口については、「福岡市国際会
館 」で国 際 財 団がワンストップの外 国 人

参考までに、福岡市が実施した「 平成総 合 相 談を無 料で実 施しており、2 0 1 9

29年度福岡都市圏における留学生実態

年４月からは、対 応 言 語が３言 語から1 7調査」によると、福岡の生活に「満足して言 語に増える予 定です。また、法 律 相 談いる」（ 5 6 . 2％）と「だいたい満 足していや入国・在留・国籍に関する相談、心理カる」（ 34.5％）を足すとほぼ90％というかな

ウンセリングといった特 別 相 談も無 料でり高い数値を示しています（表2）。日常生

実 施しています。そのほか、国 際 財 団で活で悩んでいることや困っていることは、どちらともいえない
5.6％

不満である 1.1％
無回答 0.7％

だいたい
満足している

満足している34.5％ 56.2％

出典：「平成29年度福岡都市圏における留学生実態調査」
より抜粋・編集

語学や地図、歴史書などが収容されている本棚（公財）福岡よかトピア国際交流財団

国際財団の辻政孝氏

相談に応じる国際財団の職員

外国人に配布しているウェルカムキット

資料コーナー2019.04 ｜ 月刊不動産 05

このようなトラブル回避のため、国際財
団は、各学校の入学オリエンテーション時に、市の担当部署や警察と連携し、
ゴミ出
しや交通ルールに重点を置き、出前講座
を年 間 3 0 回 以 上 開 催しています。また、留学生と日本人との交流が不足気味であるため、2019年4月から共生コーディネ－
タ－を配 置し、留 学 生と地 域 住民との交流に力を入れていく予定です。

大学と日本語学校の事情は大きく違う
しかしながら、前 述の市の調 査 対 象は都市圏の22の大学や短大に通う留学生（4,802人、
うち回答数941人）
でした。これらの学 校はバックアップがしっかりしているうえ、研 究などのハッキリした目的をもって来ているため「 満足 」が多いのもうなずけます。気になるのは、ここに含まれない日本語学校の生徒たちの現状です。
留学生たちの住まい探しを積極的にサポートしているエル・アイ・シー（株）の寺島エル・アイ・シー（株）のホームページ（http://lic-fukuoka.co.jp/）

大世氏によると、
日本語学校の中には学生のサポートに積 極 的でないところがあを付けない外国人オーナーの物件に集中

安価で購入できるうえ、部屋もすぐ埋まり、り、半年間は寮を用意しても、その後のこしてしまいます。すると仲 間内で固まるた

回 転も早い。外 国 人オーナーにそこをアとはフォローしないケースがあるといいま

め、語学や慣習の会得も遅れ、集団生活

ピールしつつ、
日本での不動産投資の魅力す。すると、日本 語をちゃんと話せないまゆえの騒音も増えます。交通費節約のたを理解してもらえれば、留学生たちに新たなま、部屋探しをしなければなりません。

め自転車をよく利用しますが、交通ルール

活路が見いだせる可能性が高まります」。

母国の平均月収が３万円以下なのに、を理解せずトラブルも起こりやすい。
とくにもちろん、成功させるためには信頼関係

渡航費用や入学金などで100万円以上

近年増えているネパールやベトナムの留づくりが重要であるとともに、柔軟な対応の借金をしてやって来る留学生がたくさん学生たちは、今までの言語ではサポートしが求められる分野です。寺島氏は共にスいます。彼らがアパートを借りる際の条件きれず、市も対応を急いでいるのが現状でポーツを楽しんだり引っ越しを手伝ったりとして希 望するのは、家 賃２万 円 以 下のす。
「困っている人たちを助けたい」と親身する一方、無理な要求にはしっかり「NO」

物件に２～３人で住むことです。
しかも、連に動く寺島氏のような地元業者も、賃貸と伝え、対等な付き合いになることを心が帯保証人がいない…。

だけ扱っていたのでは労力と利益のバラけてきたといいます。

当然のことながらほとんどの大家さんはンスは保てず、新たな入管法により増える

また、サポート体 制のない日本 語 学 校「 NO 」となります。彼らにしても、もっと家

外国人の対応も難しいといいます。では、と、いかに協力体 制を構 築するかも今 後賃を払えるように頑張りたくても、週に28

どのような方法があるのでしょうか？

の課題といえるでしょう。

時間しか労働は認められていません。そも

留学生と不動産業者の関係作りとはそも、国の家族への仕送りもしたいとやってくる留 学 生が多いのも事 実なので、物件探しは困難を極めます。

モデルケースの１つとしては、資金力のあ困っている人たちにどう対応すべきかる外国人がアパートなどの投資用物件を購

部屋探しに疲れ果てた留学生たちは仲あっせんしていくことだという寺島氏。
「福岡

間の家に転がり込む、もしくは厳しい条件のような都市部では１人用の中古物件なら

06 月刊不動産 ｜ 2019.04

入してオーナーになり、不動産業者がその物件の管理をしながら留学生たちに部屋を
Image
文化・生活習慣の違いで悩んでいる外国人も多い

Interview
外国人の住まいをサポート！

日本の不動産事情や慣習も伝える
エル・アイ・シー株式会社

寺島 大世 氏エル・アイ・シー株式会社
福岡県福岡市東区和白丘２丁目11番13-303号
ＴＥＬ：092-605-0980 ＦＡＸ：092-605-0981
営業時間 9:30～17:30 定休日 日曜・祝日

サポート体制が弱い方々を支援

管理会社と留学生とのクッションの役割

弊社が留学生たちの部屋探しサポートをそこでまずは弊社が管理会社と留学生たちのクッションとなり、日本の不始めたきっかけは、そこに困っている人たちが動産事情や慣習を伝えながら、サポートをしようと始めたのです。留学生たいたからです。
とくに日本語学校の生徒さんら

ちとはフェイスブックや休日のイベントなどを通じ、個人的にも信頼関係を築は学校側からのサポートが弱く、部屋探しにくようにしています。留学生たちから母国のご両親や家族のこと、慣習、宗

困り果て大変な思いをしています。
このままで教、生活状況に至るまでいろいろな話を聞くと、彼らの気持ちもよくわかり、はせっかく福岡に来てもらっても、文化や慣異文化の理解にも役立っています。今後は留学生もそのご両親も、ひいて習を理解してもらうこともままならず、悪い印

は母国と日本の関係など、関わる人々すべてが笑顔になれるようにしたいと象を持ってしまいます。

思っています。

家賃債務
保証会社
に聞く！

外国人賃貸契約におけるイマドキ事情外国人専用家賃保証システムの提供開始

する生活サポートサービスをご利用いただけるところにあります。ゴミ捨てのルール説明や設備トラブルの相談対応など、入居後の住まいの相談から入居・更新・解約時の契約手続
きまで幅広く対応することで部屋を貸す方、借りる方の双方に安心を提供できると考えています。

家賃債務保証の全保連（株）は、昨年９月から外国人入居

また、生活サポートサービスは単に通訳として橋渡しするだ

者向けに特化した家賃保証システム「SUMAU－すまう－」をけではなく、迅速な解決で利用者の利便性を向上させるため、提供しています。全保連はこれまで「家賃保証会社＝連帯保

利用者ごとの契約内容を把握したうえで不動産に関する知識

証人代行ではなく、賃貸人と賃借人の双方が安心して契約でを有するスタッフが対応しています。

きるインフラである」という考えから、外国人の保証引き受けに対応する言語は英語、中国語、

おいては原則として連帯保証人を必要としていました。
しかし、

韓 国 語 のほか 、ベトナム 語 、ネ

初めて日本で部屋を探す外国人にとって連帯保証人の確保

パール語、
ポルトガル語、モンゴル

はハードルが高く、また昨今の留学生の増加や出入国管理法

語など15言語にのぼり、また利用の改正に伴い、今後さらに在住外国人の増加が予想されるたにあたっては保証委託料以外のめ、外国人専用に家賃債務保証や生活サポートサービスを手費用はかからないため、外国人入がけている会社（以下、提携会社）と提携し、連帯保証人なし

居者はもちろん不動産会社や管で引き受けできるサービスを開発しました。

理会社の方にも、外国語対応可

最大の特徴は生活サービスの受け入れを促進できると、ご好「SUMAU－すまう－」の最大の特徴は、提携会社の提供

評いただいています。

能な従業者を増やさずに外国人
全保連（株）業務企画部副部長

中村 大輔 氏2019.04 ｜ 月刊不動産 07

巻頭特集2

ニュースの解説

地面師が暗躍する時代の防衛手段
本人確認とは、所有権の有無を確認すること
地面師という言葉は、ここ数十年間ほとんど聞くことはありません
でしたが、一昨年（平成29年）からの一連の新聞報道等によって、改めて地面師事件の大きさや手口の巧妙さに驚かされました。そこ
で、私たち不動産業者が、今後地面師にだまされない、利用されな
いための対策をどのように立てたらよいかを述べたいと思います。
渡邊不動産取引法実務研究所

地面師とは
地面師とは、他人の土地を自分の土地のように装い、土 地 代 金 等をだまし取る者、またはそのグループのことをい代表一番の防衛手段は本人確認です！

渡邊 秀男

・被 害 者：Ｎ都 市 開 発（ 株 ）（被害額約

土地を売り渡す（積水ハウス事件）。

12億円）⑦弁護士や弁護士事務所を利用し、買④富ヶ谷事件（東京都渋谷区富ヶ谷一

主を安心させる（積水ハウス事件、富ヶ丁目物件）谷事件ほか）。

・被害者：中堅不動産会社（被害額約６億円）⑧高齢者が所有している物件は、医療機関やニセ医師を介在させ、意思確認

い、その始まりは、戦後の混乱期に乗じ（２）地面師によるだましの手口をしたうえで売却する（アパホテル事件て暗躍した者たちだといわれています。

①グループ内で役割分担をすることにほか）。

より、事件の全貌がわからないようにす⑨金融絡みの物件は、譲渡担保を絡まる（積水ハウス事件ほか）。

せた所有権移転登記をしたうえで売却②ニセ者がニセ者をだますかたちをとり、する。

立件を難しくする（積水ハウス事件ほか）。

⑩法人所有の物件は、休眠会社を買収③所有者がなかなか売らない物件は、仲し、類似ないし同一商号に社名変更し①積水ハウス事件（東京都品川区西五間内で偽装売買を行い、その買主の権利

たうえで買主をだまし売却する。

反田二丁目物件）を譲渡する等の方法により、買主を安心

・被 害 者：積 水ハウス（ 株 ）（被害額約させ売却する（積水ハウス事件ほか）。

55億円）④最初の偽装売買の「本人確認」は、公②アパホテル事件（東京都港区赤坂二証 人が 行うかたちをとる（ 公 正 証 書に丁目物件）

する：積水ハウス事件ほか）。

・被害者：アパグループ会社（被害額約⑤偽装売買に正常売買を組み込み、転動産商品を扱っており、その利益のもと12億円）

売を繰り返す（Ｎ都市開発事件）。

となる土地の仕入れやその仲介を業と③Ｎ都 市 開 発 事 件（ 東 京 都 港 区 新 橋⑥過去の取引で知り合った知己を利用しています。
したがって、そこにはそれに四丁目物件）

し、買主側の幹部などに恩を売りながら携わる者のノルマがあり、それを課す会

近年の主な事件とその手口（１）主な事件08 月刊不動産 ｜ 2019.04

なぜ不動産業者がだまされるのか
私たち不動産業者は、常に高額な不社もノルマ（利益目標）があります。地面

図１ 他人物売買方式

師はそれを狙っているのです。
（仮装）
売買契約

つまり、不動産業者はその利益のも売買契約ととなる土地の仕入れや仲介に熱心なあまり、その盲点ともいうべきノルマ達
成のための意欲や向上心が、いつの間にか「功名心」に変わり、何としても自分の手で成約させたい、他人や他社に邪代金の支払（詐取）

他人物の売主（地面師グループ）

所有者
（地面師）

図２ 契約上の地位の移転方式

魔されたくない、実力を評価されたい、①地位の譲渡契約

昇進したいというかたちに変わっていくのです。これは、誰にでもある心理なのではないでしょうか。
それゆえに、地面師たちは不動産の譲渡対価※1の支払（詐取）

②承

（仮

諾（仮

一方の契約当事者（買主：地面師グループ）

移転
関係が

装）

装）
売買

③契約

契約

第三者：買主たる地位の譲受人（買主：被害者））（詐取※2 の支払代金

他方の契約当事者（所有者・売主：地面師）

プロである不動産業者に直接「本人確※1 譲渡対価は、通常手付金相当額プラスアルファ
であることが多い。
※2 代金は、売買残代金であることが多い。

認」をされては困るのです。そのために、公証人や弁護士を使い、価格を安くし

買主
（被害者）

図３ 地面師等が絡む第三者のためにする売買契約方式の例て早い者 勝ちを演出しながら、買主にやるべきことをやらせずに早期契約に（仮装）①第三者のためにする契約

誘導していくのです。

③受

益の
意思

④給

不動産業者が行うべき防衛手段は売主（諾約者：地面師等）

表示

付（所

有権
の移
転

等）

極めて巧妙です。
業 者が地 面 師にだまされたり、利用されたりしないためには、
まずは「うまい話には乗らない」「 少しでもおかしいと思ったら、取引を中断する」「 契約を急がない」という三大金言を肝に銘じながら、何としてでも、最大の防衛手段である①「本人確認」を必ず自分で行い、②本人しか知り得ない物件特性や固定資産税等の負担金の実際の支払者・支払額等を必ず売主側に確認するといった細心

買主兼他人物売買の売主（要約者：地面師グループ）
支

の

金

代

）

取

詐

払（

第三者
（受益者）兼他人物売買の買主（被害者）

前述のとおり、地面師たちの行動は
そのような中にあって、私たち不動産

②

買

売

物

人

他

めの特別措置法を制定していますが、今後地面師事件が増えると思われる理由とその対策

それらはいずれも地面師対策としては

時 代 背 景としては、2 0 2 0 年の東 京

れる相 続 登 記の義 務 化と、2 0 2 0 年４

オリンピック・パラリンピックのためのホ

月１日から施行される改正民法560条

テル用地不足と、従来からのマンション（権利移転の対抗要件に係る売主の義

用地不足が挙げられますが、それ以外

務 ）の規 定によって、現 行の売 買代 金の理由としては、何といっても、少子高決済手続が少なくとも登記の受理完了

齢化に伴う空き家・空き地の増加と所後に行われるようになれば 、かなりの有者不明土地の増加があります。

被害軽減につながるものと思います。

不十分なものです。
しかし、今後検討さその対策として、政府はすでにそのたの注 意を払えば、ほとんどの事 件が防止できると思います。
そしてその上で、③地面師たちがなぜ仮登記を絡めた買取仲介方式（他人物売買等）を利用するのかを理解することが必要です（積水ハウス事件ほか：図１～３）。

渡邊 秀男
渡邊不動産取引法実務研究所代表。1965年中央大学法学部法律学科卒
業。三井不動産販売株式会社（現三井不動産リアルティ株式会社）
を経て、（公財）不動産流通推進センターにおいて、実務講習・指定講習等の教材執筆と、不動産相談業務・研修講師業務に従事。2010年から現職（宅地建物取引士、
マンション管理士、行政書士）。

2019.04 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

自然由来のヒ素による土壌汚染

法律相談

山下・渡辺法律事務所 弁護士

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。
日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.37
estion
Qu

渡辺 晋

当社は、
「 土壌汚染物質が検出された場合は解約できる」との特約を付けて土地を購 入しましたが、調 査をしたところ、環 境 基 準 値の２倍を超えるヒ素が 検出されました。ヒ素は自然由来でした。売買契約の解約をすることができるでしょうか。

Answer１．解約できる
特約に基づく解約をすることができます。質問と同様の事案において、名古屋高判平成29.8.31（判タ1447号
108頁）が解約を認めています。

質は、工場の操業など人の行為を原来のヒ素が判明した場合について、因とするほか、自然的原因によっても買主から売主に対する特約に基づくたらされることもあります（自然由来

土壌汚染除去費用の請求を否定しといわれる）。

ました。

土壌汚染対策法が施行された当時は、環境省により、「自然的原因により有害物質が含まれる土壌につい（３）自然由来の汚染に関する現在の考え方2．土壌汚染の概説ては、本法の対象とはならない」とのしかし、自然由来かどうかの判定

通知が出され（平成15年2月4日環は困難です。
また、有害物質による人（１）土壌汚染に関する特約

水土20号都道府県知事・政令市長の健康被害を防止するという観点か

土壌汚染は、土地の利用のありか

あて通 知 、環 境 省 環 境 管 理 局 水 環ら、自然由来の有害物質を土壌汚染

たや土地の価値に重要な影響を及境部長）、自然由来の有害物質の存対策法の適用除外とすることは適当ぼします。このことは現 在では社 会

在は土壌汚染ではないとされていまではありません。

一 般に理 解が 浸 透し、そのために、した。

そこで、環境省は、土壌汚染対策

土地の取引を行うにあたっては、売この考え方を反映した裁判例が、法の平成21年改正を契機に考え方

買契 約 後に土 壌 汚 染が 判 明したと

東京地判平成23.7.11（判時2161を改め、「 健康被害の防止の観点かきの対応についての特約が設けられ号69頁）です。
「 土壌汚染調査の結らは自然的原因により有害物質が含るようになりました。

果、環境省の環境基準を上回る土壌

まれる汚染された土壌をそれ以外の汚染があった場合は、売主は土壌改汚染された土壌と区別する理由がな

良もしくは除去の費用を買主に支払いことから、同章（ 土 壌 汚 染 対 策 法う」との特 約の付された土 地（ 味 噌

第４章）の規制を適用するため、自然工 場の跡 地 ）売買において、自然由

的 原 因により有 害 物 質 が 含まれて

（２）自然由来の汚染に関する
かつての考え方
ところで、土壌を汚染する有害物

10 月刊不動産 ｜ 2019.04

土壌と区別する理由がないことを理との考え方を採用するに至っていま④これに対し、原審の名古屋地判平

由に、自然由来の有害物質が含まれす（平成22年３月５日環水大土発第成29.3.2で、解約は有効とされ、Ｘる汚 染された土 壌も同法の適 用対100305002号都道府県知事・政令の請求が肯定された。控訴がなされ象としていたものであって、Ｙの主張

市長あて通知、環境省水・大気環境

たが、控訴審の名古屋高裁においてするように、同法の適用が人の活動

局長）。

も、原審の判断が維持された。

に伴って生じる土壌汚染に限定され

3．名古屋高判平成29.8.31（２）裁判所の判断て、本 件 売 買契 約 締 結に至る過 程が 、上 記の土 壌 汚 染 対 策 法 上の土① 売 主Ｙと買主Ｘは、平 成 2 6 年 1 1動に伴って生じる土 壌の汚 染に限壌汚染とは異なり、自然由来のもの

月2 5日、「 本 物 件 契 約 後 引渡し前定されるから、本件特約の『土壌汚を除くとの説明や協議がされたものに、買主の費用負担において土壌汚染 』も自然由来のものはこれに当たとは認められないことは、原 判 決が

染 調 査を行うことを売 主 は了解 すらない旨主張する。
しかし、本件売買認 定 説 示 するとおりで ある 。したる。調査の結果土壌汚染が検出され契約が締結された平成26年11月のがって、本件ヒ素が自然由来のもの

た場 合 、本 契 約は白紙 解 約できる」

時 点における土 壌 汚 染 対 策 法は、であるか否かにかかわらず、本件調との特 約を付けて、代 金 1 億 7 , 0 0 0

健 康 被 害 防 止 の 観 点 からは、自然

査結果は本件特約にいう『調査の結万円、手 付 金 1 , 7 0 0 万円として、土由来の有 害 物 質が 含まれる汚 染さ

果 土 壌 汚 染 物 質 が 検 出され た 場

地の売買契約を締結した。

れた土壌を、それ以外の汚染された合』に該当するというべきである」。

物件調査

策 法にいう『 土 壌 汚 染 』は、人の活ITで、本 件 特 約の『 土 壌 汚 染 』の意 味
宅建士「Ｙは、環境基本法や土壌汚染対（１）事案の概要

賃貸ていたと認めることはできない。そし税務と反論した。

法律

汚染された土壌を法の対象とする」② 売買契 約 締 結 後 、土 壌 汚 染 調 査
基準値の２倍を超えるヒ素が検出されたので、Ｘは、本件調査結果が解約 事由に該当するとして、特 約に基づき売買契約を解約し、手付金の返還を求めて訴えを提起した。
③Ｙは、ヒ素が自然由来のものであるから土壌汚染があったとはいえな

自然由来の土壌汚染

海外を実施した結果、広い範囲から環境

土壌汚染対策法の対象外

土壌汚染対策法の対象（平成15年環境省通知）

土壌汚染対策法施行（平成15年）当時（平成22年環境省通知）

平成21年
土壌汚染対策法改正

現在

いなどと主張し、解約は無効である

今回のポイント●社会一般に、土壌汚染の重要性の理解が浸透し、土地の取引を行うにあたり、契約後に土壌汚染が判明したときの対応についての特約が設けられることが多くなった。
●かつて、自然由来の有害物質の存在は、土壌汚染対策法の対象ではなかったが、環境省の通知により、現在、
自然由来であっても、土中の有害物質は土壌汚染対策法の対象とされている。
●「売買後の調査によって土壌汚染物質が検出された場合、契約は白紙解約できる」との特約が設けられていた土地の売買において、調査の結果有害物質が検出されたときには、自然由来の有害物質であっても、買主は契約を解約することができる。

2019.04 ｜ 月刊不動産 11

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.25
estionQu

相続時精算課税に係る特定贈与者が死亡した場合の相続税の計算
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画室室長 税理士

山崎 信義

1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組
織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。東京商工会議所「事業承継の実態に関する調査研究会」委員（2014年）等歴任。著書に『ポイント整理 不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

親から賃貸アパートの贈与を受けた子が、贈与税の相続時精算課税を選択した場合において、その子より先に親が死亡したときの相続税の計算について教えてください。

Answer
相続時精算課税を選択して、財産の贈与を受けた人を「相続時精算課税適用者」（この場合、子ども）といい、その贈与をした人を「特定贈与者」（この場合、親）といいます。特定贈与者が相続時精算課税適用者より先に死亡した場合、相続時精算課税適用者とその他の相続人の相続税額は、相続時精算課税を選択した年以後その死亡の時までに、特定贈与者から贈与を受けた相続時精算課税の適用を受ける贈与財産の贈与時の評価額と、相続により各相続人が取得した財産の相続開始時（特定贈与者の死亡の日）の評価額とを合計した金額を基に計算されます。

１．相続時精算課税の概要

2．特定贈与者が亡くなった

る贈与税相当額は、相続税の申告により還付を受けることができます。

相続時精算課税は、
その年の１月１場合の相続税の計算

日時点で20歳以上である個人（子ま特 定 贈 与 者 が 死 亡した場 合 、相税適用者が特定贈与者から贈与にたは孫）が、その年の１月１日時点で続時精算課税適用者の相続税額よって取得した財産は、特定贈与者か60歳以上である父母または祖父母か

は、相続時精算課税を選択した年以ら相続によって取得したものとみなさ

ら財産の贈与を受けた場合に選択で後その死亡の時までに、特定贈与者

れ、相続時精算課税適用者を含む各きる贈与税の制度です。贈与税の申告から贈与を受けた相続時精算課税

相続人の相続税の計算を行います。

期限までに「相続時精算課税選択届の適用を受ける贈 与 財 産の贈 与 時出書」その他一定の書類を贈与税のの評価額と、相続または遺贈により3．事例による特定贈与者に申告書に添付して納税地の所轄税務取得した財産の相続開始時の評価

署長に提出する必要があります。

額とを合 計した金 額を基に相 続 税

ご質問の内容について、具体的な相続時精算課税に係る贈与税は、贈額を計 算し、相 続 時 精 算 課 税 適 用

事 例により相 続 時 精 算 課 税 適用後

与財産の贈与時の相続税法上の評価者が既に納めた相続時精算課税にの相続税の計算例を次のとおり示し

額
（以下
「評価額」
）
の合計額から特別控係る贈与税相当額をマイナスして計ます。各相続人の相続税の計算がど除額（最大で2,500万円）を控除した金算します。
この場合、相続税額から控のように行われるのか、イメージをつ額に、20％の税率をかけて計算します。

除しきれない相 続 時 精 算 課 税に係かんでいただきたいと思います。

12 月刊不動産 ｜ 2019.04

つまり、相続税法上、相続時精算課

係る相続税の計算

法律

事

例
税務

Ａさんは平成31年2月に亡くなりました。
Ａさんは遺言を作成しておらず、相続人である長男と次男が協議した結果、次男がその財産（相続時の評価額5,500万円）を相続し、債務および葬式費用500万円を負担しました。
Ａさんは平成20年10月に長男に賃貸アパートとその敷地（贈与時の相続税法上の評価額6,000万円）を贈与し、長男はその贈与を受けた賃貸不動産に係る贈与税について相続時精算課税を選択して、贈与税700万円(＝［6,000万円－

賃貸

2,500万円］×20％)を納付しています。
しかし長男は平成29年12月に経営する会社が倒産し、保証債務の履行のため、その賃貸不動産を対価2,000万円で売却しています。
この場合において、Ａさんに係る相続税につき、長男と次男が納付すべき税額はどのように計算するのでしょうか。

宅建士

Ａさんに係る相続税の計算を示すと次のとおりとなります。
Ａさんに係る相続税の計算

IT6,000万円（Ａから贈与を受けた時の賃貸不動産の評価額）

イ○次男の課税価格

5,500万円（Ａの相続財産）－500万円(Ａの債務等)＝5,000万円

ウ○相続税の総額ア
イ －4,200万円(基礎控除※１)｝
長男分：｛（○＋○）
×1/2（法定相続分）×20%（税率※２）－200万円（控除※２）＝480万円物件調査

ア○長男の課税価格

次男分：長男分と同じ∴相続税の総額＝480万円＋480万円＝960万円※３－700万円
イアア
960万円×[○÷(○＋○)]（相続時精算課税分の贈与税額）＝△172万円（還付）

オ○次男の相続税額※３＝432万円
イイ
ア
960万円×[○÷(○＋○)]

海外エ○長男の相続税額※１ 3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）※２ 法定相続分に応ずる取得金額が5,000万円以下の場合、税率が20％、控除額が200万円となる（相続税の速算表より）※３ 財産の取得割合は小数点第３位以下を四捨五入（長男：0.55、次男：0.45）①H20.10月 長男に贈与③H29.12月 会社が倒産し、長男は2,000万円で売却

長男②相続時精算課税を選択し、贈与税700万円を支払う

A④H31.２月死亡⑥相続税172万円が還付される

次男
⑤協議後、
Aの財産5,500万円を相続、債務・葬式費用500万円負担⑥相続税432万円を支払う

今回のポイント●個人が贈与を受けた財産に係る贈与税につき相続時精算課税を選択した場合、その財産が【事例】の賃貸
不動産のように、特定贈与者の相続開始の前に相続時精算課税適用者である長男が売却し、相続開始時には所有していなくとも、そして贈与時の評価額よりも低い価格で売却していたとしても、そのことは一切考慮
ウ
されず、その贈与時の評価額（6,000万円）に基づいて、特定贈与者（Ａさん）に係る相続税の総額（上記○）が計算されます。
●相続人（長男と次男）が納める相続税額は、その相続税の総額を基に計算されるため、相続時精算課税適用者
以外の他の相続人（次男）の相続税額にも影響を与えることに注意が必要です。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2019.04 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃借人による建物の改装

賃貸
相談

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

1952年広島県生まれ。東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産
賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

Vol.25
estionQu

江口 正夫

２階建の戸建ての建物を飲食店経営者に飲食店舗兼住宅として賃貸したところ、店舗の売上が好調で、２階の住居部分を飲食店に改装して店舗拡大を行ったことを、後になって知りました。無断改装を理由に賃貸借契約を解除できるでしょうか。

Answer
借家人は、賃貸借契約に基づき、建物の用法遵守義務を負っているため、住宅部分を店舗に変更することは改装であっても建物の用途の変更に該当し、用法違反となる可能性があります。また、店舗への変更は建物の改築を要する場合があり、無断で建物を改築することも用法違反となり得るため、信頼関係を破壊する場合は解除が可能です。

1．賃貸借契約における賃借人の用法遵守義務
賃貸借契約における賃借人の基守義務」といいます。

め賃貸人の承諾を得ることは必要な

2．用法遵守義務にことです。

違反した場合の法的効果

これらの行 為を賃 貸 人の承 諾を得ることなく行えば 、使 用目的に違本的な義務は、賃料の支払義務であ賃借人が「用法遵守義務」に違反反することになりますし、同時に、無ることは当然ですが、それだけに限らしたときは、賃借人の債務不履行と断 改 装または無 断 改 築 等を行ったれるものではありません。

なるため、賃貸人は、賃借人に対し、場 合には、原 則として、使 用目的 違

賃借人は、建物の使用および収益違反行為の是正や、それにより損害

反、用法遵守義務違反となります。たをする権利を認められますが、一方が発生した場合には損害賠償請求

だし、裁判例では、住居用として賃貸で、その使用および収益は一定の範が可能となります。
また、賃借人の用した建物を店舗として使用しても、使囲に限定されます。一定の範囲とは、

法 遵 守 義 務 違 反が 、賃 貸 借の当事用の態 様 等により賃 貸 人に損 害を当事 者 間にその旨の合 意 がある場

者間の信頼関係を破壊するときは、与えないような場合は使用目的違反

合にはその合意に従い、合意がない

賃貸人は、賃貸借契約を解除するこにはならないと判 断したものがあり

場 合は、慣習により用途が 定まるとともできます。

ます（ 東 京 地 判 昭 和 3 5 年 1 1月2 6

きはその慣習に、慣習がない場合に賃借人が、賃借している建物を改日）。
しかし、用法遵守義務違反、使は建 物 本 来の性 質から定まる用法

装したり、一 部 改 築したりすること

用目的違反が賃貸借契約の当事者に従って使用収益すべきであるとさは、賃貸人が所有する建物に手を加間の信頼関係を破壊する場合には、れています。
これを賃借人の「用法遵えることになるのですから、あらかじ

賃貸人は賃貸借契約を解 除するこ

14 月刊不動産 ｜ 2019.04

くなる場合には、信頼関係の破壊が信 頼 関 係の破 壊とみられるのかがは至らないと判断するものが比較的認められることになります。

重要な問題です。

多いように思われます。例えば、畳店

3．用法遵守義務違反とから美容院に変更するために土間を（２）賃借建物への改築が板張りとし、ガラス戸の変更、壁の塗行われた場合信頼関係の破壊

税務

とどまる場合は、信頼関係の破壊に

和31年12月14日）や、バーの内装をを破 壊するというわけではありませ

場 合 、それが 、いわゆる模 様 替えの取壊して婦人物洋装店としての内装ん。改築の場合でも建物への損傷が範囲にとどまる場合と、建物の改築に改 装した場 合（ 東 京 地 判 昭 和 5 6

軽く原 状 回 復 が 容 易である場 合にに至る場合とがあり得ます。

年 3月2 6日）など、信 頼 関 係を破 壊は、信頼関係の破壊は認められませするものではないと判断された裁判ん。改築の結果、建物に損傷を与え、例があります。
もっとも、改装の際に、原 状回復が容易ではない場 合には柱を切 除するなど建 物 保 存 上の危

信 頼 関 係の破 壊 が 認 定され 、賃 貸険が増加し、原状回復も容易ではな

借契約の解除が認められます。

が行われた場合
用途の変更が模様替えの範囲に

解除不可

建物への損傷が重く
原状回復が容易でない場合解除可

改築であっても建物への損傷が軽く原状回復が容易

解除不可

建物への損傷が重く
原状回復が容易でない場合

解除可

物件調査

原則として信頼関係の破壊が認められる場合は少ない

IT

住宅部分を飲食店舗に変更した

宅建士

改築の場合も、すべてが信頼関係
賃貸り替え等を行った場合（東京地判昭（１）模様替えとして店舗の改装

法律とができるため、どのような場合に、

模様替え
海外

賃借人の
用法遵守義務違反

改築

今回のポイント●賃借人は、賃貸借契約に基づき、建物の用法遵守義務を負っているので、住宅部分を店舗に変更することは用途の変更に該当し、用法違反となる可能性がある。
●賃借人が「用法遵守義務」に違反したときは、賃貸人は賃借人に対し違反行為の是正や、それにより損害が発生した場合には、損害賠償請求が可能となる。
●模様替えや改築が行われた場合、建物の損傷があり、原状回復が容易でない場合は、用法遵守義務違反として信頼関係の破壊が認められ、賃貸借契約の解除が可能となる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2019.04 ｜ 月刊不動産 15

宅建士 ー
Real Estate Notary

受かるための戦略

宅建士講座～合格を勝ち取ろう！～

宅建士試験合格のコツ

Vol.1

今回は連載１回目なので、宅建士試験に合格するためには、
どのような
心構えで、
どのような方法で学習すればよいかということと、今後の連載予定を示すことから始めたいと思います。

過去問フィードバック学習
受験勉強の目的は、試験に受かることです。学者のように学問を究めることが目的ではありません。試験問題を解けるようになれば、それで目的は達成されます。たくさんの知識を詰め込むことばかりを追い求め、試験問題を解くには必要のない部分まで深入りすると、かえって合格から遠のいてしまいます。最も合理的な学習法は、試験が求めている知識や理解を過不足なく身につけることです。
試験問題を解けるかどうかは、過去に本試験で出題された試験問
題（過去問）でチェックしてみることです。そして、過去問を解いてみて、その求めているものを把握したならば、それをフィードバックしながらテキストを読んでいくとよいでしょう。

具体的な学習方法
次のような流れで学習することが、合格への近道です。
学習の流れ①

学習の流れ②

学習の流れ③

学習の流れ④

テキストの
速読

過去問を
解く

もう一度
テキストを読む

もう一度過去問を解くポイント

今後の連載予定

16 月刊不動産 ｜ 2019.04

科目内の項目を１つ読み終わったら、テキストを見な がら、その 項 目の 過 去
問を解きましょう。

ポイント

テキストを見ながら過去問を解くことにより、テキストのどの部分が重要かということがわかったはずですから、それを踏まえてもう一度テキストを読みましょう。

全24回の連載予定です。次回以降は、宅建業法７回、法令上の制限５回、税その他２回、権利関係９回を予定しています。
ご存
連載内容としては、学習のポイント、問題の解き方のコツ、ゴロ合わせによる覚え方などを紹介していき、「これを読めばプラス

法律

植杉 伸介
税務

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

賃貸

過去問を解いてみよう！

宅建士

まずは
アップ
ウォーミングからパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Ｃと専 任 媒 介 契 約を締 結した。このとき、Ａ

所有者C

物件調査

宅地建物取引業者Ａは、Ｃが所有する乙アIT

Question
乙アパート

は、乙アパートの所在、規模、形質、売買す

海外②指定流通機構へ
登録①専任媒介契約べき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法 令に基づく制 限で主 要なものを指定流通機構に登録しなければならない。
（H27年 問28）

宅建業者A

こう考えよう！＜解答と解き方＞

Answer

解説
依頼者の氏名は、指定流通機構への登録事項ではない。本問を見て、指定流通機構への登録事項を全部覚える必要があると思った人がいるかもしれないが、そんなことはまったくない。何のための登録かということさえ理解しておけばよい。指定流通機構への登録は、物件を紹介して取引の相手方を探すために行われるもの。
したがって、
どんな物件かということがわかればよく、
この時点で依頼者の氏名まで知る必要はない。そう考えれば答えは見えてくる。本問が受験生に求めているのは、何のために登録をするかという点に関する理解である。

じの方も多いと思いますが、2020年４月から民法が大きく改正されます。連載途中で法律が改正されるので、民法は改正後の時期に扱うつもりです。
１点」となるようにしたいと思っています（全24回なので、全部読めばプラス24点！）。

2019.04 ｜ 月刊不動産 17

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.１

広範囲な影響を及ぼす不動産テック～12のカテゴリー～

私 がこの連 載でお届けするテーマは、近年不動産業界で注目されている「不動産テック」です。
これから、不動産テックの基礎知識や活用事例を紹介するとともに、不動産テックの発展によって業界がどのように変わっていくのかを皆様と考えていきたいと思います。

01

今年成長の兆しが見える不動産テック

02

不動産テック業界の状況

動産テック協会では、この分類とは別に、以下の12のカテゴリーを作り（図表１）、テクノロジーを用いて新AI（Artiﬁcial Intelligence：人工はじめに、現在の不動産テック業

たな価値を創出しているサービスや

知能）
やIoT
（Internet of Things：モ

界がどのような状況なのかを見てみ媒体を一覧にした「不動産テックカノのインターネット）などの新しい技ましょう。
ビットリアルティ（株）で不オスマップ」を作 成・発 表しました

術を用いて既存の事業に新たな付加

動産テック事業を推進している谷山（図表２）。

価値を生み出すサービスを「X-Tech

智彦氏によれば、不動産テックサー（クロステック）」と呼びます。

ビスは（１）
プラットフォームやクラウ

一方、「不動産テック（Prop Tech、ドを通じて不動産に関連するヒト・

ReTech：Real Estate Techとも呼

モノ・カネ・データ等を迅速に低コス

ぶ）」とは、テクノロジーの力によって、

トでマッチング・シェアリングする不動産に関わる業界課題や従来の図表１
不動産テックカオスマップのカテゴリー

分類項目
1

VR・AR

サービス
（Transaction）、
（２）人

2

IoT

商習慣を変えようとする価値や仕組

工知能やビッグデータ解析に基づ

3

スペースシェアリング

みのことです。

いて、物件や地域の評価情報をリア「日本の不動産業界はITに弱い」

ル タイムに 提 供 で きるサ ー ビ ス

4

リフォーム・リノベーションと言われ 、フィンテック、H Rテック

（Valuation）、（３）モバイル端末や

5

不動産情報

（Human Resources Technology：

ツールを活用して、不動産業務の効6

仲介業務支援テクノロジーの活用によって人材育

率性・生産性を向上させるサービス

7

管理業務支援成や採用活 動 、人 事 評 価 、配 置な（Operation）などに分類できるとし

8

ローン・保証どの業 務の改 善を行う手 法 ）など

ています。

9

クラウドファンディング

10

価格可視化・査定

11

シェアリング、リフォーム・
マッチング （ リノベーション関連は除く）

12

物件情報・メディアに遅れを取ったように見られていましたが、筆者の目から見ても2019
年は不動産テックが大きく成長す
る兆しがあります。

18 月刊不動産 ｜ 2019.04

03

カオスマップの分類

私が代表理事を務める（一社）不不動産テックカオスマップ

法律

図表2

税務
賃貸
宅建士
IT

ここ数年、
「AIに仕事を奪われる」

不動産テックの進化であたたかく、誠実な業界へとか「新しい仕組みを覚えるのが大2018年7月に初版を出し、現在

このカテゴリーを見るだけで、不し私は、不動産テックによって不動の第４版では300弱のサービスを

動産テックが影響を及ぼす対象者

産業界は今よりもっと「あたたかく、

掲 載しています。今 回このカオスが非常に広範囲だということを理解

誠実な業界」に近づいていくのではマップを作る上で議 論になったのしていただけるのはないでしょうか。

ないかと思います。手作業で行われは、「どこまでが不 動 産テックなの

不動産流通の観点から考えると、ていた単純労働や、面倒な情報処か」という点です。話し合いを重ね、両極にいるのは所有者（オーナー）

理を機械が担うことで、現場の人々

不動産テック協会としては、広義にと、購入者・入居者。
そしてその間にはより顧客のほうを向いて仕事をす

捉えていこうというスタンスをあえいる中 間 業 者 すべてが 、テクノロ

ることができるようになるのです。

てとることになりました。不動産業

ジーの発達と不動産テックの進化

次回は、不動産テックによって不界と一括りにいっても、不動産流通

によって、恩恵だけに限らず何らか

動産業界に起こる変化について考業、不動産建設業、不動産金融なの影響を受けていくことになります。

えていきます。

04

不動産流通・建設・金融等
広義に捉えたスタンス

05

変」などの声がよく聞かれます。
しかます。これらすべてにおけるI T 化 、テクノロジー 化をすべて「 不 動 産もありましたが、不動産ビジネスそのものが 多 岐にわたるステークホ
ルダーを有しますし、またテクノロ
ジーは業種業態の境目を溶かしてダイヤモンドメディア株式会社 代表取締役
一般社団法人不動産テック協会 代表理事

武井 浩三

神奈川生まれ。高校卒業後、米国ロサンゼルスに留学。帰国後、2007
年に共同創業者の小林氏、染谷氏とダイヤモンドメディアを創業（共同いく性質があるので、このようなカ経営）。現在、不動産テック・フィンテック領域におけるITサービスを中テゴリーになりました。

践者として様々な媒体への寄稿・講演・組織支援なども行う。

心にサービス展開を進める一方、ホラクラシー経営の日本における実2019.04 ｜ 月刊不動産 19

海外どそれぞれ大きなマーケットがありテック」
としていいのかという意 見

物件調査

作成：一般社団法人不動産テック協会（第4版：2018年11月28日）

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.１

不動産物件調査技術の基礎 ～現地調査編～

Research

現地調査における疑問点～現地周辺で推測する訓練を～“不動産物件調査”には、一定のルールや何らかの数式のようなものは一切存在しないため、ほとんどといって、その実態については知らされていません。過去約40年にわたり、不動産取引を前提とした不動産調査ビジネスを事業としてきた私の経験や知識が、皆さんのお仕事に役立てれば幸いです。

７つの分野がある物件調査
不動産物件調査は、大きく分けると、① 現 地 調 査 、② 法 務局調 査 、③役所調査、④設備調査、⑤書類照合
調査、⑥周辺環境調査、⑦売主聞取している可能性が高いため、「 大雨の際には浸 水 被 害 があるかもしれない」と推測することが大切です。

■郊外の住宅地ない」と推測することが大切です。

■隣地との間に高低差がある土地、住宅地全体が傾斜地
隣地との間に敷地高低差がある、も同じように、「 物件の周囲には田園

しくは住宅地全体が傾斜地である場

地帯が広がり、住宅の戸数も少ない

合、その物件は、宅地造成工事規制

郊外の住宅地」という場合、あなたは区域内にあるかもしれません。
「 敷地

安心しますか？

農薬を使用した田周囲の隣地高低差の数値や擁壁の畑も数多くあります。
こういう地域は、

高さは、基準内かどうか」と、疑問に感

しましょう。

住 宅 が 少ないため水 道 がきておらじることが大切です。宅地造成工事規「不動産トラブルは現地に隠れてず、井戸水を飲料水にしているため、制区域内では、１ｍを超える盛土や切いる！」「 不 動 産 調 査は現 地 調 査に

「農薬に含まれる窒素などが井戸水土となる工事は許可が必要です。

始まり、現 地 調 査で終わる！」、これを汚染しているのではないか？」と疑を常に念頭において、現地調査をす問に感じて、役所で井戸水の土壌汚ることが基本です。

染の記録を調査してみようと思うこと整理されているが大切です。

住宅街が碁盤の目のようにきれいり調査の7つに分類されます。

まずは周辺環境を観察する
早速、“現地調査編”からスタート

それでは、「 現地で疑問に感じるべき事象と項目」を挙げていくので、そ■住宅街が碁盤の目のようにに整 理されているときは、土 地 区 画

こから注意すべき点や推測する訓練■ブロック塀が傾いているを本誌上で試してみましょう。物件が「 近 隣 に大きな 都 市 公 園 があるているかもしれないと考えます。区画所在する現地の周辺にたどり着くまが、公園を取り囲むブロック塀が少し

整 理中であれば、仮 換 地 図 、終了しでの間に、周辺環境を観察すること傾いている」場合、「 子どもが遊べるていたら換 地 図 や座 標 計 算 書などから現地調査は既に始まっています。

場所があるので快適な環境である」のデータが役所や管轄組合に保存「市区町村が管理しているので、いずされているかもしれません。
これらのれ修復され、安心！」と考えますか？

書 類があれば 、物 件の地 積 測 量 図

第一に、「 物件の周囲は山々に囲「このような地域は、地盤が軟弱な場の代わりになります。また、４～５件

まれていて、景観が素晴らしい！」と合が多い」ため、「 建築する際に、余以上の分譲地形式の住宅地の場合いうとき、物件所在地は谷間に位置

分な基礎工事費用がかかるかもしれは、開発許可で造成された物件かも■山々に囲まれている住宅

20 月刊不動産 ｜ 2019.04

整 理 事 業による区 画 整 理が 行われ

法律
税務
賃貸

郊外の住宅地傾いているブロック塀（写真右）隣地との間に高低差がある土地

区画整理が行われた住宅地

緑化協定のある住宅地

宅建士

山々に囲まれている住宅

IT
物件調査
海外

しれません。完了検査がなかった場
合は、そこに住宅の新築ができないかもしれないと推測することが大切です。

■住宅地周辺や敷地内に同じ種類の樹木が立ち並んでいる目的の物件の周辺には緑が多く、同じ種類の樹木が立ち並び、各住宅

疑問に感じることが大切

ポイント

このように、現地にたどり着くまでに、「これはどのような問題があるのだろう？」と、常に考えることが大 切です。現 地 を 見 た 人 が 何も感じな
かったら、役所に行っても質問ができません。現 地 調 査では、疑 問に感じることから始まります。

現地に到着するまでに、疑問に感じたことが、役所での調査の項目となります。例えば、「この擁壁には許可があるのだろうか？」と。

の敷 地にも同じ種 類の植 木 があって、きれいな住 宅 地となっている場
合は、緑地協定が結ばれているかもしれない、と推 測することが 大 切です。
「 敷地内の樹木を勝手に切ると、罰金などがある」かもしれませんね。

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする
有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動
産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2019.04 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.1

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

ニューヨーク編 ①

不動産仲介・あっせん資格
山本 みゆきニューヨーク在住の山本みゆきです。今号よりニューヨークを中心としたアメリカの不動産事情を寄稿させていただくことにな

サンポップ・インターナショナル・コーポレー
ション社マネージング・ディレクター。ニューヨーク大 学 大 学 院 不 動 産 修 士 課 程 修了。
CCIM（米国不動産投資アドバイザー）称号。
ニューヨーク州公認ブローカー。現在は、不動
産コンサルタント、物件評価、仲介等に携わる。
からくさ不動産塾「米国の不動産事情」
講師。

りました。
ニューヨークの不動産のトピックスと人気のスポットや話題性の高い店舗もあわせてお伝えします。

1．不動産の資格
不動産の資格には州で発行されるものと、民間で発行される称号があります。州から発 行される資 格には、不 動 産 仲 介・あっせん資 格 、不動産鑑定士などがあります。民間で下とし、IREMは不動産経営管理士

ます。
日本の「宅建」にあたる資格は、（CPM）や不動産管理会社（AMO）「セールス・パーソン」と「ブローカー」などの称 号を発 行しています。そのの２段階です。セールス・パーソンの

他 、B O M A 協 会やC R Eなどが 多く資格を得るには、ニューヨーク大学の称号を授与しています。

や指定の機関で75時間のコースを

2．不動産仲介・あっせん資格は
州体制で２段階

受講しなければなりません。講習の最終日に行われる試験と州の試験に合格する必要があります。現在、ウェは、約137万人の会員を擁する不動

アメリカの法律は不動産法を含めブでも講習を受けられ、空いた時間

産協会（NAR）があり、米国不動産て州体制のため、不動産登記のシスを利用できるため、便利で、かつ料金

投資アドバイザー（CCIM）と、全 米

テムから不動産売買における譲渡税

もコースの受講よりも安価です。
しか不動産管理協会（IREM）などを傘率まで、州や市によって大きく異なりし、実際に教室で講習を受けるほう

ニューヨーク、マンハッタンの摩天楼（写真中央の建物はエンパイア・ステートビル）

22 月刊不動産 ｜ 2019.04

法律

ニューヨーク州不動産・仲介・あっせん資格
不動産ブローカー

不動産セールス・パーソン

独自に不動産仲介業務ができる

ブローカーの監督下で業務を行う

年齢

19歳以上

18歳以上

国籍

米国籍または永住権者

米国籍を必要としない

講習

指定期間で45時間のコース受講

指定機関で75時間のコース受講

セールス・パーソンとして1年間または同等の経験2年

特になし

試験

コースの試験に合格後、州の試験に合格すること（100問）

コースの試験に合格後、州の試験に合格すること（50問）

資格の有効期限2年間、2年ごとに更新が必要。更新には22.5時間のコースの受講が要件（資格15年以上で受講免除）

２年間、２年ごとに更新が必要。
更新には22.5時間のコースの受講が要件るため良いかと思います。

エート・ブローカーと呼んでいます。

には 、ブローカー の 資 格 が 必 要 で

試 験はそれぞれ 5 0 問と1 0 0 問で、す。セールス・パーソンは、あくまでブ70％できれば合格です。州の試験はローカーの監督下で、エージェントと講習の最終日に行われる試験に比べして働くことが 前 提で、仲 介 料を直ると、州が発行しているテキストから出接受け取ることやセールス・パーソン

題されるため、安易です。
アメリカの試の個人名で広告を出すことが禁止さ

験は日本の
「宅建」
の試験と比べると、れています。ブローカーの資 格を取

ほとんどの人が合格できるレベルであ得するには、セールス・パーソンの経るため、はるかに簡単だと思います。

験を経て、4 5 時 間 のコースを受 講し、講習と州の試験に合格する必要があります。ブローカーの資 格の申

禁 止 」の 受 講 が 義 務 づけられており、多民族のアメリカらしい面であると思います。ブローカーの資格を15年以上維持すると、その翌年以降は受 講が 免 除となります。ちなみに著者も免除となっています。

海外

セールス・パーソンとブローカーの「公正な不動産取引」と「人種差別の

4．雇用と給料
住宅のブローカー会社に勤務する
エージェントの給料は、ほとんどの場

3．資格の維持と更新

合、
コミッション制で、商業不動産の請には、１年間以上または同等の経セールス・パーソンとブローカーの

験２年間以上、実際の不動産取引に資 格 を 維 持 するには 、２年 ごとに携 わった証 明をすることが 要 件 で22.5時間の受講が義務づけられてす。
ブローカーの資格を擁し、主に大います。資格の更新にあたり、少なく企業のほとんどが給料のみか、
ボーナ
スがプラスされるシステムです。住宅のエージェントの６割以上は女性で、商業不動産は男性がほとんどです。

New York Hot Spot
ロックフェラー・センターは観光客やニューヨー
カーにも人気のスポットですが、冬の間はプラザがアイススケート場になります。入場料は90分間で大人25ドル、11歳以下とシニアが15ドルで、靴のレンタルが13ドルです。午前８時半から午前0時まで営業。仕事の合間に滑ったら爽快です。

物件調査

不動産の仲介の会社を経営する

とも３時 間 は 賃 貸と売 買におけるIT

手不動産会社に勤務する人をアソシ

宅建士

が講師に現場のことを直接質問でき

賃貸

実務経験

税務

特徴

巨大なクリスマスツリーでおなじみの「ロックフェラー・センター」

2019.04 ｜ 月刊不動産 23

新機能 満載！

ラビーネットのご紹介

ラビーネット契約書類作成システム
のご紹介

便利で
大好評！

「ラビーネット契約書類作成システム」は、クラウドシステム化によるサーバー管理機能があるため、ネット環境があれば、契約書類をいつでもどこでも作成することができます。今号では、書類作成時において、商号、住所、電話番号などの基本情報の呼び出しや、例文の反映の仕方などの便利な機能を紹介します。

「基本情報・操作設定」機能の搭載「ラビーネット契約書類作成システム」には、「 基本情報・操作設定」機能が搭載されています。
トップ画面から「基本情報・操作設定」アイコンをクリックすると、契約書類作成時に呼び出し入力ができるページに移動し、「 支店・その他の宅建業者情報」「宅
地建物取引士情報」「 アドレス帳」「 建物情報」「 所在地」「管理会社情報」「 自分で作成した文章」を登録・編集することができます。

報を確認でき、「 免許年月日」項目のみ編集できます。

◆基本情報に登録①「基本情報に登録」ボタンをクリック。事前

斜線をはずす
登録済の基本情報を呼び出す
全日会員（加盟業者）を呼び出す
基本情報に登録

③

→

②→
①→

また、
「自社情報の確認・編集」メニューからは自社情

データをクリア

トップ画面から「新規書類の作成」
アイコンをクリックし、書類の種類等を選択すると、「 重要事項説明書」作成画面へ

または作成時に入力した情報を登録する。

◆登録済の基本情報を呼び出す②「登録済の基本情報を呼び出す」ボタンをクリック。登録データ呼び出し画面から情報を呼び出すと、同一または類似したデータを再入力する手間が省ける。

◆全日会員（加盟業者）を呼び出す
宅地建物取引業者を入力する際、以下の手順で全日会員データを検索し、呼び出すことができます。
③（右）宅地建物取引業者の列の「全日会員（加盟業者）を呼び出す」ボタンをクリック。
④全日会員の検索画面が表示される。
「 会員名（商号）」「 所在地」「 電話番号」「 代表者名」から検索できる。検索結果で表示された候補から呼び出したい会員名をクリックすると、宅地建物取引業者入力欄に会員の情報が反映される（免許年月日の入力は必要）。

24 月刊不動産 ｜ 2019.04④この画面から、全日会員のデータを検索し、呼び出すことができる。

◆例文を反映できる「ラビーネット契約書類作成システム」では、特約事項に豊富な例文を用意しています。重要事項説明書および契約書を作成する際、以下の手順で簡単に作成書類に反映できます。
⑤書類作成画面で、「 例文反映（不動産契約書類 記載マニュアル）」をクリック。
⑥例文反映の一覧画面が表示される。
⑦該当する条件をクリックすると例文が表示される。引用したい例文にチェックを入れ、画面最上部の「例文反映」ボタンをクリックすると、特約事項入力欄に選択した例文が入力される。
・例文反映を再実行すると、文末に例文が追加されます。
・白紙撤回した上で例文を反映させたい場合は、テキストエリア内の文字を全削除してから例文反映を実行してください。

●例文反映後、必要があれば書換えが可能です。例文はあくまでひな型であり、契約の個別事情、要因により訴訟等において、すべて有効とされることを保証するものではありません。
●例文によっては書換えが必要な場合もありますので、ご了承くださいますようお願いいたします。

ぜひ
ご活用ください。

登録済の基本情報を呼び出す⑤→

基本情報に登録
例文反映（不動産契約書類 記載マニュアル）

書類作成画面

コールセンターでの対応
ラビーネット契約書類作成システムもコールセンターにて対応いたします！
これまでコールセンターでは、エクセル・ワードの契約書に関する操作が不明な場合等にお問い合わせいただいていましたが、ラビーネット契約書類作成システムの操作についても、お問い合わせいただくことができるようになりました！
お困りの際は、お気軽にお問い合わせください。

TEL：03-5761-4441《開設日時》月・火・木・金：10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）※ラビーネット契約書類作成システム内のテクニカルサポートも引き続きご利用いただけます。

2019.04 ｜ 月刊不動産 25

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

支部役員合同の親睦交流会を開催

愛知県本部

愛知県本部では、平成30年12月５日（水）17時30分
から、名古屋市にあるローズコートホテルの４階「ローズルーム」にて、支部役員合同の親睦交流会を開催しました。支部役員、青年部、ご来賓の方々、事務局員の合計55名が参加しました。

た。その後は、
この親睦交流会を企画・進行した青年部
員が、活動内容や部員の紹介を行いました。
最後に参加者全員で記念撮影をして、伊藤青年部員
による中締めで、親睦交流会は終了しました。
今回の親睦交流会では、支部の垣根を越えた会員同小岸青年部員の司会で、まず萩原青年副部長が開会の言葉を述べ、次に山田本部長と久納青年部長から士が親睦を深められました。ほほえみあふれる素敵な会になり、楽しいひとときを過ごすことができました。

あいさつがありました。
続いて、細川青年部員の乾杯の発声のあと、支部役員、青 年 部の皆さんはしばらくの間 、歓 談を楽しみました。その後、支部ごとに役員等が壇上に上がり、支部の活動や役員の紹介を行いました。
また、盛り上がったのは青年部による出し物のウルトラ

山田愛知県本部長のあいさつ〇×を選んで答えるウルトラクイズ

久納青年部長のあいさつ

参加者たちで記念撮影

クイズです。支部ごとのご当地問題なので、ある支部では当然知っている問題でも、他の支部ではわからない問題も多くあり、答えが発表されるたびに歓声が上がっていました。最後まで勝ち残った方には賞品を贈呈しまし

REPORT

山口県本部

不動産業 開業支援セミナーを開催

山口県本部では、平成31年２月17日（日）山口グランドていると思った」などの意見が寄せられました。
これらのホテルにおいて、平成30年度「不動産業 開業支援セミ

意見は、今後の取組みにおいて励みになるとともに、
これナー」を開催いたしました。今年度は初めての試みとしからも、参加者にとってよりわかりやすく充実したセミナーて、
日曜日の開催を企画・実行しました。事前申込みの段の企画を心がけていきたいと思います。

階では反響が今一つで不安があったものの、当日は参加者が大幅に増え、14名の方に受講していただきました。
県本部会員によるパネルディスカッションでは、参加者から数多くの質問があり、内容の濃いセミナーになったと感じられました。終了後のアンケートでは、「 良かった」との声がほとんどで、「 開業後のイメージやビジネスモデル
についてよくわかった」「 協会のサポートや資料が充実し26 月刊不動産 ｜ 2019.04

パネリストも招いて開催された開業支援セミナー

REPORT

神奈川県本部

平成30年度

第６回ICT研修を開催

平成31年２月26日（火）、神奈川県本部研修室において第６回ICT研修を開催しました。
「ラビーネット契約書類作成システムの全貌」
をテーマに、
ラビーネットの会員支援コンテンツについて実際にパソコンを挨拶をする阿部流通委員長

操作しながら受講していただきました。
流通委員会では今後もラビーネットを中心とした会員支援に関わる研修を実施し、会員皆様の業務効率の向上に貢講師を務めた関東流通センター
企画システム委員・神奈川県本部副本部長の加藤勉氏

献してまいります。

研修の様子

TOPIC

大阪府本部

大阪市と全日大阪府本部との空家等対策の推進にかかる連携協定締結式の開催

平成31年３月４日（月）、大阪市役所５階の市長公室行い、市民の利益保護に資することを目的としています。

において、大阪市との「空家等対策の推進にかかる連締結式当日は、大阪市から吉村市長、当本部から堀携協定」の締結式を執り行いました。
今回、大阪市と「空家等対策の推進にかかる協定」および「空家等対策に資する不動産無料相談会の開催に関する協定」の２つの協定を締結しました。

田本 部 長 、そして、当協 会のマスコットキャラクター「ラビーちゃん」が出席し、和やかなムードの中、協定書の交換を行いました。
当本部は、引き続き大阪市と連携を図り、これらの協「空家等対策の推進にかかる協定」は、適切な管理が定内容を実行し、公益事業の一環として社会貢献に努行われていない空家等が、防災、衛生、景観等の地域住

めてまいります。

民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることを鑑み、全日大阪が大阪市と連携し、空家等の適正管理、有効活用および解消を図ることにより、地域住民の生活環境の保全、地域の活性化を図ることを目的としています。
また、「 空家等対策に資する不動産無料相談会の開催に関する協定」は、近年社会問題となっている空家に関する周辺とのトラブルを未然に防止するための相談をはじめ、市民が生活する上で生じる不動産の賃貸および売買や宅建業法に関する一般的な相談に応じて助言を堀田大阪府本部長（左）と吉村洋文大阪市長

2019.04 ｜ 月刊不動産 27

! 協会からのお知らせ Information
建物状況調査助成金のお知らせ
全日本不動産協会では建物状況調査の活用を促進するため、建物状況調査にかかる料金のうち、２万円を次の要件で助成いたします。
●期間：2019年4月1日～2020年3月末までに建物状況調査を実施したもの●要件：①建物状況調査申込順で先着200件まで②本店・各支店１回まで③提携先のジャパンホームシールド（株）またはアットホーム（株）で検査するものに限ります。
●助成額：20,000円
全日総本部ホームページでは、建物状況調査や提携サービスをわかりやすく説明した会員様用のパンフレットのほか、媒介時における建物状況調査のあっせんの際等にご利用いただける買主様用・売主様用パンフレットのデー
タも無料でダウンロードできるようご用意しています。
またパンフレット冊子も1部100円で販売しております。
ホームページ上のバナーより注文書をダウンロードいた
だき、FAX（03-4477-5046）
でご注文ください。
業務にお役立ていただけるパンフレットとなっておりますので、この機会にぜひご確認ください。

マイページにログイン後、「会員向けコンテンツ」からアクセスしてね！

ここから
アクセス

詳しい内容は全日総本部のホームページ（https://www.zennichi.or.jp/）の「建物状況調査サービスのご紹介」に掲載しています。

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■ゴールデンウィーク休暇のご案内
4月27日（土）から5月6日（月）まで、コールセンターならびに相談センターがゴールデンウィーク休暇となります。
5月7日（火）より通常どおりの開設となります。

■操作に関するコールセンター（エクセル・ワードの書式の操作）

TEL：03-5761-4441《開設日時》月・火・木・金：10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）

TEL：03-5338-0370 月・木：10時～12時 、13時～16時 火・水・金：13時～16時《相談日時》＊（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）＊ 月・木曜日10時～12時の相談時間については、4月以降も開設しています。

28 月刊不動産 ｜ 2019.04

Initiate Member
都道府県 市区町村
北海道

商号名称

新入会員名簿［平成 31年 2月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

札幌市

有限会社 ＥＺＯ

千代田区

株式会社 セイコースタンダード

高石市

株式会社 アイ・ハウジング

札幌市

株式会社 オオハシインターナショナル八王子市

株式会社 ＴＡＫＵＭＩ

大阪市

株式会社 アキ・ブラザー

札幌市

株式会社 トータルホームサポート

渋谷区

株式会社 ＴＳＴ

門真市

合同会社 Ａｓｔ
ｒａ

青森県

五所川原市

株式会社

東信住設機器八王子市

ＤＣＴリアルエステート

大阪市

株式会社

宮城県

仙台市

株式会社 ＮＤＣホールディングス

港区

ＴＨ物流コンサル

大阪市

A－HOUSE

仙台市

東北レヂボン 株式会社

町田市

テンポール

大阪市

株式会社

東京都

合同会社

株式会社

仙台市

株式会社

杉並区

株式会社

山形県

米沢市

株式会社 新光建設

千代田区

ＴＡＯＣＣ 株式会社

福島県

須賀川市

株式会社 ＫＳネットワーク

渋谷区

トータルホームサービス 株式会社

郡山市

株式会社 マルノプラン

文京区

ＴＯＰ・ＰＬＵＳ 株式会社

高崎市

有限会社 アルファー地建

台東区

バイライト・フューチャーズ・マネジメント 株式会社

前橋市

株式会社

千代田区

株式会社

さいたま市

ウチダ不動産中央区

株式会社 ＢｌｕＡｇｅ

深谷市

ＮＲ 株式会社

目黒区

株式会社 ブルーオーシャンポイント

さいたま市

株式会社 TUKUDAコーポレーション

港区

ＷＨＩ
ＴＥ 株式会社

川越市

HARA REAL ESTATE OFFICE

渋谷区

株式会社 ｂｏｎｇｏｕｔ ｎｏｈ

市原市

株式会社 エスティケーコーポレーション

小平市

有限会社 マコトプラニング

千葉市

株式会社 セントラルパートナーズ

千代田区

株式会社 リート

群馬県

埼玉県

千葉県

東京都

ユアーファースト

想美建設

藤林

響

渋谷区

株式会社 アールエフテクニカ

渋谷区

リノべる 株式会社

港区

株式会社

三鷹市

株式会社 リライア

中央区

青山リミテッド株式会社 アクロス

中央区

目黒区

株式会社 アルバエステート

千代田区

イーグルマトリックス 株式会社

港区

株式会社 ＥＹＬ

清瀬市

株式会社 イオンズエステート

神奈川県
新潟県

大阪府

兵庫県

株式会社 ＬＥＸ

栄光
株式会社

GANKYOホーム

堺市

株式会社 Ｓａ
ｌ
ｖ
ｉ
ａ

吹田市

合同会社 Ｔ．
Ｉ

枚方市

株式会社 Ｔ
Ｉリアリティ

豊能郡

照乃ゐゑ

八尾市

株式会社 日本トータルプロデュース

大阪市

株式会社

NEW

大阪市

福本笑事

株式会社

大阪市

不動産投資パートナーズ 株式会社

FOCUS

堺市

株式会社 ランドホールディングス

大阪市

Ｒｅａ
ｌ
ｉ
ｚｅ 株式会社

神戸市

かつおハウス 合同会社

加古川市

株式会社 グランドパートナー

姫路市

株式会社

現代環境

神戸市

株式会社

神戸地建

奈良市

株式会社 ウィズ

新宿区

Ｒｏｙａ
ｌ
ｓ 株式会社奈良県

横浜市

株式会社 エイ・アール・シー

岡山県

岡山市

株式会社

広島県

広島市

株式会社 ＣＯＬＯＲＳ

広島市

月船

新潟市

ユニベール不動産

新発田市

LIVE Planning株式会社

快適工房すまい千代田区

イクラス不動産

富山市

グランエステート 株式会社

山口県

美祢市

株式会社

宮六工務店

豊島区

ＩＫＥフクロウホーム 株式会社

富山市

株式会社 ホクタテ

香川県

丸亀市

有限会社

大和建設

新宿区

一世グループ 株式会社

富山市

松景地所

高知県

香南市

住まいる高知株式会社

渋谷区

株式会社 インフィニックス

長野県

安曇野市

株式会社

あいさい

高知市

つなぐ不動産株式会社

中央区

インペリアーレ 株式会社

静岡県

湖西市

株式会社

ＷＥＳＴ－ＳＴＹＬＥ

北九州市

合同会社

港区

株式会社

沼津市

株式会社

平兵衛

福岡市

ASIA環境健康研究中心 株式会社

尾張旭市

ＦＰＭ 株式会社

北九州市

有限会社 エステート渡辺

名古屋市

ＦＰトラスト不動産

福岡市

株式会社

北九州市

住まいのcommit

港区

株式会社

富山県

Ｗｅａ
ｌ
ｔｈ Ｐａ
ｒ
ｔｎｅ
ｒ

株式会社 Ａｉｒｙ Ｈｏｍｅ愛知県

千代田区

エイエイオー

合同会社

青梅市

株式会社 オージーサービス

岡崎市

大井建物地所

豊島区

株式会社 オフィス・サンシャイン

刈谷市

合同会社 オフィス万年青

江東区

オフィスパーク 株式会社

岡崎市

株式会社 ＫーＢＵＩ
ＬＤ

中央区

株式会社 オリーブの木

丹羽郡

佐藤住宅

目黒区

株式会社 ｏｎｎｉ

名古屋市

株式会社 ＧＵプランナー

豊島区

株式会社 ＱＵＩＮＴＥＴ

名古屋市

株式会社 スマイルユアライフ

千代田区

株式会社 ｇｒａｍ

名古屋市

どうばた宅建新宿区

株式会社 ＧＯＬＤＶＩＳＩＯＮ

稲沢市

株式会社 ニーディッド

大田区

合同会社

刈谷市

合同会社 ふじ開発

三鷹市

株式会社 ３Ｋコーポレーション

名古屋市

株式会社

世田谷区

株式会社 ＣＩアーキテクト

蒲郡市

株式会社 ワイズ・アーバンデザイン

千代田区

株式会社

名古屋市

株式会社 Ｏｎｅ－Ａｎｏｔｈｅｒサイレントプラスティー

JMTR

渋谷区

株式会社 ＪＴＴ Ｔｅｃｈｎｏ
ｌ
ｏｇ
ｉ
ｅｓ

台東区

株式会社 Ｊｅｎｔ

千代田区

新コンサル

台東区

新日本富士不動産

株式会社
株式会社

滋賀県

福岡県

株式会社

ユーライフ不動産

守山市

株式会社 びわ建設

草津市

株式会社

Realtor Solutions

長崎県

旭日商事

翔栄福岡

福岡市

株式会社 Ｔ.Ｅ.Ｋ

北九州市

ヒューマンホーム 有限会社

福岡市

株式会社

福岡市

株式会社 ポイントイェス

福島工務店

福岡市

株式会社 リビングホールディングス

北九州市

レントセーフティー

佐世保市

恵比寿不動産株式会社

鹿児島県 鹿児島市

株式会社 カインドホーム

名護市

株式会社 エムホームズ

沖縄県

那覇市

株式会社

豊見城市

株式会社 カモメスタイル

沖縄日本管財中頭郡

有限会社

株式会社 たいようハウジング

三起産業

京都府

宇治市

コーフクエコソリューション 株式会社

中頭郡

大阪府

豊中市

有限会社 ＡＲＣＨ

中頭郡

株式会社

株式会社 レディースエステート＆ビジネス株式会社 レベルオキナワ

江東区

株式会社 シンプルコンサルティング

大阪市

アーバンデザイン 株式会社

浦添市

品川区

スリーアローズ１ 株式会社

大阪市

株式会社 Ａｉ ＴＲＵＳＴ

那覇市

紫コーポレーション

2019.04 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

所有者責務など明記「2020年までに法改正」具体化
国交省

自治体もその支援を行うよう、土地に関する制度や施策を再構築すべきだとした。
加えて、土地放棄の仕組みや登記の促進、地籍調査の推進についても、そのあり方や検討の方向性につ

国土交通省は2月27日、土地に関する基本制度の見直しを目的とした国土審議会土地政策分科会特別部
会（部会長・山野目章夫早稲田大学大学院教授）にいての提案がまとめられている。

●不明地対策に限らずよる議 論を集 約し、「とりまとめ」を公 表した。同省はこ

同「とりまとめ」本文でも言及されているように、同特の内容を踏まえ、2020年までに土地基本法や関連法

別部会は不明地問題の解決を切り口としたもの。その令を改正する方針。

ため、これまで強い権利として保持されてきた土地の所

同「とりまとめ」では主に、土地の担い手減少などによ有者の権利を、必要に応じて一定程度制限する内容

る管理不全の土地の増加のほか、近年社会課題としてが柱として盛り込まれている。とはいえ現在の社会情勢注目を集めている所有者不明土地（不明地）の問題なを踏まえた結果、これらの提案は所有者が不明のケー

どへの対策を重視。現行の法制度では、管理不全の土スに限らず、土地の所有者に等しく課せられる責務とし地が周囲へもたらす悪影響に対して、所有者以外が具て掲げられている。

体的な対策をとることが難しいため、土地の所有権と管理のあり方を見直すよう提言している。

●所有者の権利制限も
まず土地の利用・管理について、「所有者の責務」を

土地基本法自体は土地にまつわる基本理念を示した法律であり、具体的な規制や罰則を規定しない“理念法”となっている。しかしその中で、土地の所有権と管理責任のあり方を強く打ち出すことで、具体的な実効力を持つ法律や施策の展開につなげていくという国の意

明確に打ち出した。憲法などが規定する公共の福祉の図がうかがえる。

観点から、土地所有権には制約が伴うことを明文化し、（『住宅新報』2019年３月12日号より抜粋・編集）

適切な管理や登記を行うよう求める。
詳細を見ると、土地の所有者に利用・管理責任を果たすことを求める施策を軸としており、その責任を果た
していない場合などにはその所有権を制限し、近隣住法案閣議決定「表題部所有者不明地」適正化へ

民などによる対応を認めるべきと述べている。
「悪影響の度 合いと、その除 去による権 利 侵 害の度 合いを考政府は２月22日、「表題部所有者不明土地の登記及慮」（同「とりまとめ」より）するものの、例えば雑草の繁び管理の適正化に関する法律案」を閣議決定した。土茂や樹木の枝葉の越境、害虫の発生などは、比較的地の登記記録の表題部において、所有者の名前や住容易に近隣住民が対応できるようになるイメージだ。

所などが正しく記載されていない「変則型登記」への対併せて、近隣住民など土地に関係する主体も、必要に応じて土地の管理において一定の役割を担い、国や30 月刊不動産 ｜ 2019.04

策が狙い。
同法案では、登記の適正化のため法務局の登記官

に一定の権限を与えている。所有者探索に必要な場

度を年度の早い時期に開始する。新規事業として予算合、関係者に資料提出や事情聴取を求めることなどを案に2,900万円を計上した。

可能にする。また調査しても所有者が不明な土地では、

主な補助要件は、「2000年（平成12年）以前に建築

公共事業や開発などを行いたい自治体や企業が申しされた戸建住宅又は長屋建住宅であること」「賃貸用立てることで、裁判所の選任した管理者が売却処分な又は売却用として流通しておらず、３ケ月以上空家であどを行うことも認める。

ること」「一定の耐震性能を有すること、又は改修により

法務省ではこのほか、所有者不明土地の発生抑止へ向けた検討も進めている。

一定の耐震性能を確保すること」「利活用事例として、
市の情報発信に了承できること」など。

２月に開かれた法制審議会では、民法と不動産登記

補助は、住宅再生型と地域まちづくり活用型の２種法の見直し案を提示し、未登記や変則型登記の原因と類。住宅再生型は、改修後の用途が住宅で、対象者はなりやすい相続時の登記を義務化するための方策を検

空家所有者等（居住又は賃貸予定者）。補助内容は討した。具体的には、登記名義人の死亡時、登記所が性能向上に資する改修工事で上限は75万円で、補助ほかの公的機関からその情報を取得して、登記情報の率は２分の１。インスペクションは上限３万円で、補助率更新を図る方策などを挙げている。

は２分の１。既 存の「大 阪 市 耐 震 診 断・改 修 補 助 事

また併せて、土地所有権の放棄を認めた場合の課題や、相続登記の期間制限などの対策も検討事項と業」との併用が可能。
地域まちづくり活用型は、改修後の用途が子ども食した。

堂や高齢者サロンなど地域まちづくりに資する施設と（『住宅新報』2019年３月５日号より抜粋・編集）

し、対象者は非営利団体（NPO法人、社会福祉法人、公益法人等）。補助内容は、地域まちづくりに資する改修工事で上限は300万円で、補助率は２分の１。インス

2019年度から新規事業

大阪市、空家改修助成開始

ペクションは上限３万円で、補助率は２分の１。耐震診
断は上限4.5万円で、補助率は10分の９。耐震改修設
計は上限10万円で、補助率は３分の２。耐震改修工事

大 阪 市は、2019年 度から「空 家の利 活用に向けた
既存ストックの改修促進」事業として、改修費の補助制

は上限120万円で、補助率は２分の１となっている。
（『住宅新報』2019年３月12日号より抜粋・編集）

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