登録募集中!

登録料
無 料

社団法人高層住宅管理業協会

大阪市マンション管理支援機構

URL http://www.kanrikyo.or.jp/

登録管理組合数が1000組合を超えました
マンション管理の悩み解決！

登録組合
には

役立つ情報をお届けします

当機構は、2000年6月に、市内の分譲マンションの良好な律」（以下法律という）及び「同法施行規則」に基づき、国土維持管理を促進するため、公的団体、専門家団体、関連事業者

交通大臣より「指定法人」等の指定、承認を受けています。

団体の合計15団体が連携・協力し、設立しました。当機構は、大阪市立住まい情報センターが行う分譲マンション管理相談へ

当協会では、の支援、管理組合や市民の皆様方に対する分譲マンションの①会員に法律または施行規則に基づく命令を遵守させるための指導・勧告

適正な維持管理のための情報提供および普及啓発など分譲マンション管理への各種支援を行うことを目的としています。

②管理組合からの苦情の解決

登録料は無料で、当機構主催のセミナー・シンポジウムの開
催情報や情報誌「マンションらいふあっぷ」をご提供いたします。

④マンション管理業の健全な発展を図るための調査・研究

また、登録していただいた管理組合のみなさまには下記のよう⑤マンション管理業者の業務の改善向上を図るための必要な業務等な特典があります。

を、適正かつ確実に行うことを第一義と考えております。特特典１に、苦情の解決については、当協会内に「苦情解決対応検

タイムリーで新しい情報を載せた「らいふあっぷ臨時号」を送ります

特典２「マンション管理Ｑ＆Ａ」
を差し上げます
快適
に安
心

に

に―マン
ショ
に安心
ンラ
快適

ョンライフ
ンシ
マ
―

イ
フ

討委員会」を設置し対応しています。

○ ○マ
修 繕ン シ
工 ョ ン
事

さらに「 建物調査診断・長 期修繕計画作成」を担うマン

理管ン vol.1
ショ 集ン Ａ
マ Ｑ ＆ 基本編

ション保 全 診 断 センターでは昭 和60 年 発 足 以 来 全 国で2,300団地（約24万戸）の調査実績をもちます。特徴は建物劣化を全て数量で捉えた「建物劣化報告書（B4×約100

マン ションＱ ＆Ａ 集 管 理
修繕編

vol.2

構

援機
理支
ョン管
ンシ
市マ
大阪

特典３

管理組合の広報活動に役立つツールを提供します

特典４

大阪市マンシ
ョン管理支援機構

専門家相談の抽選倍率を優遇します頁）と、最適な「修繕仕様書（A4×約30頁）」をもとに、詳
細な「 工事内訳金額書（A4×約30頁）」を管理組合の立場で作成致します。内訳書の電子データーを使用しながら相見積りも容易にできます。工事業者の金額比較も簡単にできます。診断の見積りは無料でご案内しております。
当協会は、法律を踏まえ、マンション管理業者の業務の改善向上を図るため更なる努力を重ねるとともに、上記実務及び業務を果たしてまいります。

お問合せ03-3500-2719（本部）

催 し 物ガ イド

管理組合の広報に役立つ

文例 イラスト集
読みやすくするひと工夫

相談員＊ご登録時にいただいた情報は、コンピューター処理を行いますが、すべて事務局内部資料として取り扱い、皆様への情報提供のための基礎資料として使用する以外には、一切使用いたしません。
お問合わせ

大阪市マンション管理支援機構 TEL : 06-4801-8232
ホームページからも登録できます。

http://www.osakacity-mansion.jp/

大阪市マンション管理支援機構・大阪市立住まい情報センター主催
２００９年度 基礎講座＆交流会＆相談会「適正な管理組合運営のために」

参加費・相談料

分譲マンション管理組合向けセミナー。
適正な管理組合運営を行う為に必要な基礎知識を中心に学ぶ連続講座と交流会及び相談会です。
基礎講座

13：30～16：30（受付は13：00～）

・平成20年度 マンション総合調査から見えてくるもの
11／1 ・管理規約の見直し（日）
・管理会社とのつきあい方・管理組合の取り組み報告
・会場からの意見交換 ・グループでお話
開催場所：大阪市立住まい情報センター 3階ホール
定員：40名（申込み多数の場合は、市内の分譲マンションを優先して抽選）

vol.

28

● 2009年度 大阪市マンション管理支援機構・大阪市立住まい情報センター「基礎セミナー」報告 … ① ② ③ ④● イベント「マンション管理フェスタ2009」開催速報 … ⑤ ⑥● 管理組合だより「城東区・タイムズ・ピース・スクエア管理組合」… ⑦ ⑧「大規模修繕工事見学会」報告 … ⑨「お知らせ」… ⑩● 催し物ガイド「基礎講座＆交流会＆相談会」

お申込方法／はがき又はFAXで参加希望日・氏名・年齢・手話希望の有
無・管理組合役職名・郵便番号・住所・マンション名・電話 番号・ＦＡＸ番号・
個別相談を希望される場合は相談の概要を、交 流会を希望される場合はお話ししたい内容などをご記入の上、FA X
かはがきで下記までお申込ください。

10月25日（日）13：00～16：00

大阪市マンション管理支援機構事務局

ＦＡＸ送信先2009/10/1

530-0041
大阪市北区天神橋6-4-20
大阪市立住まい情報センター4階
開催場所：大阪市立住まい情報センター 4階相談室
住情報プラザ内定
員：12組（申込み多数の場合は、市内の分譲マンションを優先して抽選）
大阪市マンション管理支援機構
法律相談6組・管理一般相談3組・技術相談3組「マンションらいふあっぷ基礎講座＆相談時間：1組あたり45分
交流会＆相談会」係 まで
申込締切：10月15日（木）相談会開催場所：大阪市立住まい情報センター 3階ホール
員：100名（先着順受付・事前申込必要）
連続受講を基本とし、単独受講も可能

11月28日（土）13：30～16：30

申込締切：11月18日（水）・管理組合会計について
11／14 ・大規模修繕工事と（土） 長期修繕計画、修繕積立金について

定

交流会

無料

発

０６・４８０１・８２３２ 〒５３０ー００４１ 大阪市北区天神橋６丁目４ ー２０ 大阪市立住まい情報センター４階③管理業務主任者
その他マンション管理業に係るものに対しての研修

大阪市マンション管理支援機構通信10

編集・発行／大阪市マンション管理支援機構

当協会は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法

より快適なマンションライフを応援します

月 行

マンションの快適な環境と豊かなコミュニティ創造をめざしてマンションらいふあっぷ ２００9年

支援メンバー瓦版

06-6354-8601

TEL

06-4801-8232

管理組合
事務局／〒530-0041 大阪市北区天神橋6丁目4-20
大阪市立住まい情報センター4階（地下鉄堺筋線･谷町線「天神橋筋六丁目」駅3番出口すぐ）

TEL 06-4801-8232 FAX 06-6354-8601 http://www.osakacity-mansion.jp/

平日・土曜【9:00～19:00】日曜・祝日【10:00～17:00】休館日【火曜日（祝日の場合は翌日）、祝日の翌日（日曜日、月曜日の場合を除く）、年末年始】

登 録
募集中

大阪市マンション管理支援機構・
大阪市立住まい情報センター主催「マンショ
ン管理の基礎知識」「基礎セミナー」報告2009年度

第講座

1

7/12 マンション居住者がお互いに快適に住むために、最低限知っておきたい法律知識、
日目 （日） そして日常トラブル解決のヒントをテーマに開催しました。

マンションに住むということトラブルを避けて快適に住むために基本的な法律について学びましょう
大阪弁護士会

講師

弁護士

木野 達夫（きの たつお）

■区分所有法の基本的な考え方
区分所有法の前に、一番の基本は民法になります。
民法の206条で「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権限を有する。」とされており、所有者が所有物をどう使うかは自由だというのが大原則です。
しかし、
マンションには複数の住戸が集まっていて、自分の所有する部分がどこまでなのかが必ずしも明らかでありません。まず所有関係を明らかにする必要があります。次に、ここはみんなの部分だとなった場合、誰がどのように管理するのか、だれが費用を出してどのように管理するのかも決まっていないとトラブルになります。
また自分の所有する部分でも、民法の原則通り所有物
は好きなように使っていいということではなく、やはり一定のルールが必要であり、その基本的なルールを定めたものが区分所有法という法律です。
■管理規約
区分所有法につづいて重要なものは管理規約です。
区分所有法30条1項に規定があります。
「建物の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」つまり区分所有法では大きな枠組みしか書いてないので、区分所有法に書いていないものについては管理規約で定めたらいいとあります。マンションについてのルールは自主的に管理規約で定めるということになります。
管理規約は法律ではありませんが、かなり強い効力が認められています。区分所有法の46条1項に「規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。」と規定されており、管理規約を総会で決めたり変更した後に、マンションを購入して区分所有者になった方にも効力を有するということです。
標準管理規約は、国土交通省が発表している管理規約の標準モデルで、それ自体は法律ではありませんが、実践的な内容になっています。この標準管理規約を参考にしている管理組合も多いと思います。
■専有部分と共用部分
専有部分と共用部分について、基本に立ち返って考えてみたいと思います。たとえば区分所有者が自分の判断で変更できる部分はどこまでなのか。管理組合が立ち入ってもいい範囲はどこまでなのか。修繕などを行う場合に管理費から費用を支出するのはどこまでなのか。保険が保障する範囲はどこまでなのか。こういう観点で専有部分なのか共有部分なのかをみた場合に、後々問題になることがあるので、やはりきっちりと規約で定めておく必要があります。
専有部分とは、構造上区分され、独立して住居等の建物としての利用ができることが要件になります。
共用部分は3つあります。一つめは専有部分以外の建物の部分、二つめは専有部分に属さない建物の附属物、三つめは規約により共用部分とされた部分となっています。
■共同生活におけるルール
マンションは近い距離でいろいろな方々が住んでおられるので、共同のルールを定める必要性が高いため、区分所有法では大枠の規定を設けています。
基本的な規定が6条の1項です。
「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」。当たり前ですが、建物の強度に問題が起きることをしては困りますし、共同の利益に反してはならない。
宣言的な規定ですね。
ルール違反があった場合どうすればいいのか。一般
的には特別な法律がなくても、①違反行為を止めなさいと警告する、②規約に定めがあれば違約金を請求する、③違反行為の差し止めを請求する、④違反があって損害が生じたら、損害賠償請求をする、⑤違反行為者が不在
で、緊急の場合には、同意なしに専有部分に立ち入る、といったことが可能です。
■マンションの管理管理組合は「建物、敷地付属施設の管理をおこなうための団体」と規定されています。分譲されて区分所有者が決まった段階で自動的に管理組合はできあがっているとみなされています。
総会は管理組合の最高意思決定機関であり、重要な事項は総会で決めることになります。迷う場合は理事会ではなく総会で決議をとられるほうがいいと思います。
管理会社の業務の範囲については、管理会社と締結した管理委託契約書に、管理会社がどこまでするかの範囲が定められています。ぜひ契約書を読んでいただきたいと思います。
■マンションの管理の適正化の推進に関する法律
平成12年にマンションにおける良好な居住環境の確保を図るために、新たに「マンション管理適正化法」が定められ、管理組合の運営等について相談に応じる専門家としてマンション管理士制度が作られました。また、マンション管理業者についても登録を義務付け、適正に業務

分譲マンション管理組合向けセミナー。安全・安心・快適に
集合住宅に住むための基礎知識を、初歩から分かりやすく学びます。

を行うように規定が定められています。
管理組合についても「マンションを適正に管理するよう努めなければならない」とあり、法律としてはマンション管理士という資格制度をつくったり、管理業者を登録制にしたりしていますが、やはり最後は管理組合の努力がなかったらマンションの管理はうまくいかないという意
味で書かれているのだと思います。
講座

日常のトラブルと解決のヒント

上手なコミュニケーションこそがトラブルを解決するポイントです
講師

NPO法人 シヴィル・プロネット関西■裁判以外での紛争解決方法を研究
シヴィル・プロネット関西では日常の様々なトラブルに対して、当事者同士の話し合いによる紛争解決方法を提案しています。トラブルについていろいろ研究しているう
ちに、その原因の一つは、コミュニケーションの問題があるんじゃないかと気づきました。トラブルになってしまうと、当事者間の対話関係が断絶し、当事者が感情的になっており、そのために話し合いができない。この状態からどうやって対話を復活させていくのか、ということを少し勉強していただければと思います。
■挨拶はコミュニケーションの一つ
挨拶は、人間関係の土台を築く非常に素晴らしいコミュニケーションの一つです。コミュニケーションの話をする前に、「まず、挨拶をしてください」と言っています。ポイ
ントをいつも語呂合わせでお伝えしております。
「あ」は、
明るく、
「い」は、いつでも、「さ」は、相手より先に、「つ」は、ついでに一誉めです。その4つ、ちょっと覚えておいていただけますでしょうか。
皆さんのマンションでは挨拶を、声に出してなさっていますでしょうか。挨拶一つでいろいろと変わってまいります。ただの挨拶と思わず、コミュニケーションの一つだと思って積極的にご利用いただけたらと思います。
皆さんにこんなに挨拶をお勧めする理由は、挨拶のな
いマンションは些細なことが大きなトラブルになりやすからです。挨拶がないということは、コミュニケーションが普段からとれてないということですよね。同じことがあっても顔見知りだったら許せるのに、全然知らない人だったら無性に腹が立ったりするものです。
■相手に認められないと苦痛を感じる
ではコミュニケーションについて少しお話をしたいと思います。ポイントは3つの「こ」です。まず「心」が大事、その次に「行動」、どんな行動をとるかということが大事、そして「言葉」選びも大事です。
心理学の中で、交流分析という心理学がありますが、そのなかで「人は自分の存在を認めてくれるようなよい触

7/12,25
れ合いがないと、心と体に障害がでてくる」というふうに言われています。自分を認めてもらえない状態に人間は非常に弱く、ものすごい苦痛を感じる動物なんだそうです。
■言葉より大きな影響を与える「態度」
アメリカの心理学者、アルバート・メラビアンという方が1971年に提唱した法則（メラビアンの法則）というものがあり、それは「曖昧なメッセージが発せられた時、人の行動が相手にどのような影響を及ぼすか」を調べたものです。
それによると、目からの情報が55％、耳からの情報が38％、そして言語の情報が7％という結果が出ました。
言葉と態度とで分けますと、言葉7％、それ以外の態度
93％という率になります。
ですから皆さんがお話を聞く時は、意識して態度を考えていただくことが大切だと思っています。まず相手の目を見ること。目を見るというのは他の誰でもないあな
たの話を聞いていますという、これだけでメッセージなんです。その次、うなずく。これも大切なメッセージですね。これはあなたの声がちゃんと私の耳に届いていますということをお知らせしているわけです。そして相づちを打つ。これは相手のお話の内容がちゃんと伝わっているというショートメッセージです。それに加えて、相手のお話の内容を、たとえ自分と意見が違っても否定しないでとりあえずそのまま最後まで聞いてあげてください。
■私メッセージで、お願いする
では最後に相手に届ける言葉についてお話をします。
ここでは「私メッセージ」ということをお話したいと思います。これは私ということを主語にもってきていただくとわ
かりやすいと思います。あなたを主語にすると、相手を責めがちな感じになりがちです。実際に自転車の置き場の問題で考えてみたいと思います。
まず、あなたを主語にすると、「あなた、ここへ自転車を置いたらだめでしょう」。これを、私を主語に変えてみます。
「私はここに自転車をおかれると困るんです」。それに続けてお願いをする気持ちで言葉を続けます。
「奥の駐輪場へ止めてくれませんか」。さあどうでしょう。皆さんならどちらで言われたほうが気持ちいいですか？
本日はトラブルを防ぐ聞き方、自分の意見の伝え方、そして話し合いというものに対しての考え方というものをお話ししてまいりました。トラブルの解決へのヒントとなればと思います。

ロールプレイによるトラブルの事例紹介

第2

7/25 建物の日常の維持管理を行う場合のチェックポイント、法律で義務づけられている定期報告制度、
日目 （土） マンション管理が資産価値に与える影響などをテーマとして開催しました。

維持管理になります。
①給水設備（ポンプ給水、揚水管、給水本管、系統バ
ルブ、PS内系統縦管、枝管、量水器、止水バルブ）、
日常点検を行っていると、緊急時に慌てず迅速に対応できます②排水・通気設備（汚水、雑排水立て管、排水横管（埋（社）大阪府建築士会 １級建築士設管）、屋外会所桝、通気管）、③換気、空調設備（管講師 今井 俊夫
（いまい としお）理事務所、集会所、共用トイレ等）、④ガス設備（屋外
埋設管、横引き、立ち上がり管）、⑤電気設備（変受電■建築設備の日常管理にタッチしよう
設備、専用部分系統ブレーカ分電盤、送電配線、共マンションの日常維持管理ですが、まずマンションの設用部分分電盤、照明等電気設備、テレビ共同視聴設
備や施設は難しくないということです。
備、電話設備、インターホン設備、防犯設備、避雷針
自主管理の場合は、理事さん、役員さんが常日頃から設備）、⑥消防設備（消火設備（消火器、屋内消火栓、建物設備の日常管理にタッチしておくことが重要です。
連結送水管））（警報設備、（自動火災報知器、避難誘導
大半は管理会社に委託し、日常管理は管理会社にまか
備品）
）
（避難設備
、
（避難設備、誘導灯及び誘導指標））、
せていますが、いざという時に管理会社任せにはできな⑦エレベータ設備、⑧集塵設備
い状況も出てきます。深夜の漏水であるとか、思わぬ突■異常が起きたときでも慌てないですむために発事故は、管理人さんがいる間に起こる保証はありませ
日頃から緊急対策を検討して、日常点検をきっちりとん。少なくとも理事、役員さんは管理会社任せにしない行っていると、緊急時に慌てずに迅速に対応ができます。
でください。
「緊急時対応マニュアル」等を皆さんのマンションで独自
おそらくマンションの中の日常管理は、管理人さんがにつくって、それを運用していれば、皆さんのマンション
よくご存じだと思います。建物の排水の洗浄、消防点検、 で何がおこっても、たとえ大きな地震が起こっても、慌て
地下水槽、高架水槽の点検、いろいろな専門会社が日常ることなく対応できると思います。
の維持管理にかかわっています。どういう会社がどういう作業をしているか、まずそれを知ることが一番です。
講座 特殊建築物の定期報告制度について
たとえば、エレベータやポンプ給排水設備などの点検報告書チェックはしていますか。点検報告書が出てきて定期報告制度は、法律に定められた制度。
も、そのまま書棚にすぐに入れてしまうことも多いと思い
今年は、報告しなければならない年です。
（財）
大阪建築防災センター
ますが、点検報告書に記載されている異常箇所など注
講師 大西 康之
（おおにし やすゆき）
意事項を見落としている可能性もありますから、
毎回点検報告書を確認することは非常に重要です。
■建物部位と施設・設備ごとに管理の要点を把握■定期報告制度とは？
建物の施設・設備について知るには、まず施設・設備ご定期報告制度は、使用されている建築物の維持保全のとに要点を分類することが必要です。住棟、施設外構、 ために法律で定められた制度です（建築基準法12条）。
建築設備のなかでは、給水設備、排水・通気設備、換気、 また、建築基準法8条には、建物の所有者・管理者が建空調設備、ガス設備などの項目があります。こういう分物の維持保全に努めなければならないと、あります。
類に沿って維持管理を行うと、非常に貴重な建物の資料
定期調査報告は3年ごとに行い、大阪府の場合は平成になります。いわゆる修繕カルテが皆さんの手で仕上が21年が共同住宅の報告する年です。また、新築の場合はってくることになりますから、この項目はぜひ参考にして建築確認完了済証の交付を受ければ、初めの対象年はいただければと思います。
免除になります。
（1）住棟
消防設備点検との違いは、消防設備は、消火・避難設①屋上、塔屋、②外壁、③バルコニー、⑤屋外の鉄骨
備・警報などの設備の点検をしますが、定期報告は、建階段（屋外の鉄骨階段は、建物の中で一番先に傷んで物本体の防火性能とか避難性能、それと建物の劣化損
しまい、大きな修繕工事になる場合が多いので、注意
傷状況なども踏まえて建物本来の性能・耐力・使用状況が必要です）などを現状把握することを目的にしています。
（2）施設、外構■定期報告のしくみ①管理事務所、②集会所、③エレベーター機械室、④報告義務があるのは建物の所有者・管理者で、管理電気室、⑤受水槽ポンプ室、⑥高架水槽、⑦ゴミ置き組合の場合は理事長です。調査は1級・2級建築士または場、ロータリードラム、⑧駐車施設、⑨駐輪施設、⑩
特殊建築物等調査資格者が行い、所有者・管理者が押植栽、外構施設。
印し報告書を提出する必要があります。
これ以外で、例えばプレイロットや別棟の付帯設備な■対象の共同住宅と定期報告の構成
どがある場合はプラスアルファで考えていきます。
マンションは共同住宅という位置づけで特殊建築物に（3）建築設備当たります。定期報告を出していただく対象は、階数と建物の日常の維持管理というのは、6、7割方は設備の規模で決まっています。まず3階以上の共同住宅である
講座

建物の日常の維持管理■変更が可能なのは「管理」だけ
マンションの資産価値を形成する主な要素は、土地、建物、管理の3要素です。土地は、後から何とかすることはできません。理事長さんがいくら頑張っても、駅に1メートルでも近づけることはできません。建物も、基本の設計施工は、新築時に決まっています。ところが管理
は、購入後、マンションが朽ち果てるまで関係しますし、どれくらい頑張るかによって資産価値が大きく左右されます。皆さんが頑張るとしたらここしかない、というふうに強く認識していただきたいと思います。
■マンションを取り巻く状況
マンションは毎年20万戸が分譲されており、平成20年には545万戸を越えました。それにもかかわらず、一般
世帯総数の推移を見ると、そろそろ天井で、これ以上増えない予測になっています。
また、これからマンションを買おうという消費者の意識も、だんだん変わってきています。マンションを買う際に、専門家にお金を払って同行してもらい、問題のない建物
かどうか、管理はどうか、修繕積立金はどうか、ということをチェックしてもらう人も見られるようになりました。
消費者ニーズの高まりに伴って、情報開示も進んでいます。例えば、（財）
マンション管理センターが行うマンショ
ンみらいネットでは、登録マンションの管理情報が詳細に開示されています。
■管理は、コミュニティの形成から鑑定士がマンションの評価をする際に、管理の善し悪しを判断するには、どこを見るか。日常管理では、エント
ランス、ホール、エレベーター、階段、廊下、建物の内部です。外部は、敷地内の駐輪場、植栽の清掃。郵便受けなどもチェックします。修繕という意味では、外壁、内壁、床のひび割れ、鉄部の錆、屋上防水のシートの剥が講座 マンション管理と資産価値れ、水漏れなどの有無を見ます。
また、長期修繕計画があればいいというものではなく競争厳しい中古マンション市場でて、それが必要にして十分な内容かどうか。その計画に資産価値を左右するのは「管理」だけ（社）大阪府不動産鑑定士協会 不動産鑑定士
対して積立金は十分かどうか。それから修繕費、管理費
講師 北谷 奈穂子
（きたや なほこ）の滞納はないかを見ます。このように、日常の管理と修繕、それから滞納等の会計面などがしっかりしていれば、おおむね管理は良好じゃないかと判断します。
■鑑定評価の3手法■コミュニティを形成して頑張ってください
私たち不動産鑑定士がマンションを鑑定評価をする
所有者全員が資産価値としての維持について自己責任
際には、三つの手法で試算価格を出し、最終的にこれらの意識を持つことと、共同住宅に住んでいるんだというを調整して評価額を決定します。
自覚を持って組合活動に参加してもらえる仕組みにして（1）原価法
いくことが重要と思います。というのも、所有者の皆さ
原価法は、費用性に着目して価値を評価します。新築んの合意が得られないと、必要な場合に管理費や積立金時の販売価格は土地の値段、建物の値段、間接費を積みの増額ひとつできません。そうなると資産価値が守りた
上げたものです。その後、築年数に応じて価値が下がっていきます。その減価を計算して積算価格を算出します。 くても守れません。
マンションの中で共通認識が生まれ、円滑な合意形成（2）取引事例比較法が生まれるには、コミュティの形成が大切です。いきなり取引事例比較法は、競争相手になる他のマンションと比較して値段を出す方法です。基本的にはライバルにな 「増額しますよ」と総会で無理に通すのではなくて、必要性を皆さんが納得し、その上で意志決定できるようなコミるような取引事例を4、5件集めてきて、それぞれのマンシ
ュティを形成できるよう頑張っていただきたいと思っていョンの持つ要因を細かく分析し、評価します。
ます。
（3）収益還元法
収益還元法は、収益性に着目します。今住んでいるマンションが賃貸に出されたときに、いくらで貸せるのかに着目して評価を行います。
かどうか。3階以上の場合でも、1000m2を超えているかどうか。 もう一つは、5階以 上に共同住宅 があれ ば、
500m2でも対象になりますので気をつけてください。
特殊建築物の定期報告には、建物本体のチェックが主となる、特殊建築物等の定期調査と、建築設備の定期検査があります。ただし、大阪府内の場合は非常用エレベーターが設置されているような高層のマンション（31ｍを超えているマンション）が対象で、それ以外のマンショ
ンは、建築設備の定期報告は対象外になっています。もう一つ、昇降機等の定期検査。これはエレベーターが設置されていれば定期報告をしていただきます。
■定期調査の内容
定期報告の調査内容ですが、構成は常日頃の維持保全につながる内容となっており、全部で144項目あります。
基本的には調査項目の8割は目視でチェックをします。
敷地および地盤について、建物の外部について、屋上
及び屋根について、劣化損傷状況や防火性能が保たれているかどうか、避難経路が取れているかどうかなどについて目視を中心にチェックします。
建築物の内部についても、防火区画が改変されていな
いか、防火戸がちゃんと閉まるようになっているか。避難施設等については、一番大事なのは2方向避難ですね。階段等も2方向に逃げられるかどうか、そういったことを見ます。その他にも、石綿（アスベスト）が使われている場合はチェックしたり、避雷針や煙突、福祉の配慮などを見る項目もあります。
皆様方には、今後も維持保全を続けていただきながら、定期報告制度のご理解を深めていただきたいと思います。

マンション管理とコミュニティ活動の知識や実例を一堂に集結！

「マンション管理フェスタ2009」 開催速報
日 時：平成21年9月6日（日）
11：30 ～16：30

場 所：大阪市立住まい情報センター 3階ホール

発表12：30 〜13：00

講演

発表

13：15〜14：15

14：30 〜15：15

フェスタで発表会！

マンション管理とコミュニティ活動

住まいの落語天神橋だんじり保存会「どうらく」の皆様によるだんじりばやしと、エバーグリーン淀川「ますみ会」の皆様による踊りが披露されました。

マンション学をテーマに研究されている藤本佳子教授（千里金蘭大学）が具体的な事例を交えながらコ
ミュニティづくりの大切さについて講演されました。

落語家・笑福亭伯枝さんよる「牛ほめ」。間違いだ
らけの新築見舞いのはなしで、皆さん、大笑いの連続でした。

お役立ち情報がいっぱい！
平松市長も見学に訪れました。
9月6日、第2回目の「マンション管理フェスタ」を、2年ぶりに開催。支援団体、協力団体が一堂に会したこのイベントに、250名以上の参加者が集まり、大いに賑わいました。今回は、大阪市の平松市長も訪れ、「大阪市を暮らしやすいまちにしたい」と挨拶。また、メインステー
ジではマンション内のサークル活動の発表や、「マン
ション管理とコミュニティ活動」をテーマにした講演会の他に、住まいに関する楽しい落語もあって、会場は笑いに包まれました。参加者からは、「前回よりも、さらにパワーアップした感じですね」「専門家の方に相談できて、ともて助かりました」「組合活動のヒントになりました」といった声が数多く寄せられました。

専門家とお話してみませんか？
大阪市マンション管理支援機構の専門家6団体＊と自由におしゃべりできるコーナーを設置。多くの方が熱心に相談されていました。

マンションの取り組み紹介
熱心なコミュニティ活動 をされてい る 管 理
組合をパネルで紹介。
このほか、以前らいふ
あっぷに掲載された管理組合だよりも抜粋して展示しました。

＊大阪弁護士会、大阪司法書士会、大阪
土 地 家 屋 調 査 士 会、（社）大阪府不動産鑑定士協会、近畿税理士会、（社）大阪府建築士会

マンション管理組合ミニ交流コーナー
コミュニティ作りのコツを、ほかのマンション管理組合さんから聞いたり、成功事例や経験を伝え合うミニ交
流会を5階の研修室で開催しました。後半は市長も参加して「マンション管理とコミュニティ活動」について意見交換を行いました。

支援団体・協力団体が、役立つ情報コーナーを設置
情報提供コーナー

1

大阪市、大阪市住まい公社、（独）住宅金融支援機構
からマンションの建替や改修、関連資金のことなどの役立つ情報を提供しました。

情報提供コーナー

3

協力団体 により、地上デジタル放送、光インターネッ
ト、防犯関連の情報など、マンション管理に役立つ情報を提供しました。
＊＊総務 省、NTT西日本-関西、NPO法人大阪府防犯設備士協会、NPO法人
大阪府錠前技術者防犯協力会。
（ 財）マンション 管 理センター、大 阪 市消防
局、（社 ）再 開 発コーディネー ター協会、（ 財）大 阪 府 建 築 防 災 センター、（社）日本エレベータ協会関西支部

情報提供コーナー

2

大阪市マンション管理支援機構の６賛助団体＊の活動を紹介しました。
＊（社 ）高 層 住 宅 管
理 業 協 会 、（ 社 ）大阪府宅地建物取引業 協 会 、（ 社 ）不 動
産 協 会、マ ンション
リフォーム推進協議会、大阪ガス（株）、関西電力（株）映像で見る、管理組合応援コーナー
大規模修繕工事・建替え事例・超高層住宅の防災対
応など、マンションに関する様々なビデオを放映しました。

＜城東区・タイムズ・ピース・スクエア管理組合＞

専門家の力を上手に利用して、
住 民 間 の コミュ ニティ形 成団地管理組合理事長の加藤彰彦さんも、
「若い人は

た。
「徐々にですが、確実にコミュニティが広がりつつあ

イベントに無関心だと思われがちですが、声をかけるとることを実感しています」。

案外参加してくれますね。うちのマンションでは、シニア層は多くありませんが、今後は高齢の方のまきこみ方を考え必要だと分かっていても、難しいのがマンション内でのコミュニケーション形成です。
タイムズ・ピース・スクエア管理組合は、
その大切な課題に入居した段階から取り組
み、夏祭りなど多数のイベントを通じて見事に成功しています。

管理組合だよりvol.

昨年は30名ほどでしたが、今年は100名以上集まりまし22■ 1000戸の大規模マンションが出現ていくつもりです」とコミュニティ形成にさらに力を入れていく考えです。

ます。この他にも、４つの倶楽部と主な活動

地下鉄長堀鶴見緑地線・今里筋線の蒲生四丁目駅からバレーボール、太極徒歩5分、京阪本線野江駅から徒歩7分のところにあるタ

拳、空手、キッズダ

イムズ・ピース・スクエアは、甲子園球場の約2倍の広大なンスなど9つのサー敷地に建つ3棟・総戸数1000戸の大規模マンションです。

クル活動がすでに「私がTPSクラブの委員長を引き受けたのは、クラブ

2年前の2007年にA棟の367戸、1年前にB棟の427

誕生しています。

を通じて人と人をつなぐことができれば、という思いが戸、今年3月にC棟の206戸が完成。敷地内には、体育館のあるスポーツアリーナ、コミュニティハウス、保育園、コミュニティ活動▲団地管理組合理事長の加藤彰
彦さん（左）とTPSクラブ委員長の亀井達哉さん▲夏祭りには近隣地域のみなさんも踊りで参加■ 揃いのTシャツで、一体感が生まれます▲体育館でヨガセミナーを実施

をしたいけど、どうしていいか分からない管理組合が多あったからです。活動を初めて３年目に入り、住民同士が仲良く立ち話をしている姿を見かけるようになりまし

倶楽部

主な活動

キッズ＆シニア倶楽部

紙芝居と昔遊びを実施。お手玉、めんこ、あやとりなどを
年配の方から、教えてもらい子どもとの交流の機会をつくる。

グリーン美化倶楽部

ガーデニング愛好家の人の集まり。居住者専用花壇の植え替えの内容も自分たちで決めていく。

たんぼ倶楽部

専門家のアドバイスで、田植えから、草取り、稲刈、稲干、脱穀まで農業体験。

イベント倶楽部

年2回の大きなイベント（夏祭り、クリスマス）の企画・運営。実行委員会を立ち上げてイベントを実施。

マンション概要

所在地：大阪市城東区今福西

建築年

2007～2009年（築年数0～2年）

駐輪場台数

2000台

構造・規模

RC造・15階建、19階建

棟数・戸数

3棟・1000戸

付属施設

戸当り
専有面積

集会室、管理員室、体育館、ゲストルーム、
キッチンルーム、
シアタールーム

70～100m2／戸す。イベントのボランティアで揃いのTシャツを着ること

駐車場台数

900台

付属設備

オートロック、
監視カメラ、
インターネット

多彩なイベントの中で、2つピックアップしてみましょう。

だけでも、一体感が生まれますからね。住民同士が知り

役員体制

一つは、たんぼクラブです。マンションの敷地内にたん合いになると、知らない人がいれば分かりますので、防1回／月

このマンショ

ぼがあるのは、日本でもたぶんここだけ。土づくりから犯上でもメリットがあると思います」と亀井さん。

ンの ユ ニーク

始め、6月7日に行われた田植えには、多くの方が参加しな点は、管理組ました。収穫の後は、1000個のおにぎりを作る予定で合の下 部 組 織す。
「たんぼがあると和みますね」と近所の人も嬉しそう

として「TP Sクです。稲の生長を通じて、子どもたちは多くのことを学ぶ

ラブ」というコ

こともできます。

たんぼ、花壇、
キッチンパーティルーム、ゲストルーム、900

い中で、イベント運営の専門家を最初から組み込み、うた。子どもはすぐに仲良くなれる、お母さんも子どもを介台分の自走式駐車場、サイクルポートなどが揃っており、まく活用しているケースと言えるかもしれません。

してつながりができる。でも、お父さんのつながりはな

かなりの充実ぶり。ちなみに入居者の中心は、小学生以
下のお子さんがおられる30歳代のファミリー層です。

■ 4つの倶楽部と9つのサークル活動■ 田植えや、地域を巻き込んだ夏祭り

ミュニティ活動を目的とした組
織 が入 居 時 か▲紙芝居に子どもたちも嬉しそう

かなかできませんが、イベントを通してつながりができま

役員任期

1年

理事会

役員数

12人

総会

1回／年

選出方法

輪番制

各種委員会の設置

自転車問題委員会

住宅金融支援機構は、マンション管理組合の皆さまに以下の融資等を提供し、マンションの長寿命化・円滑な建替えを支援しています。
マンションすまい・る債

共用部分リフォーム融資

まちづくり融資（マンション建替）

将来のリフォームに備え修繕積立金で購入

修繕・改良時の融資

建替え時の初動期、建設資金等の融資

らあることで、こうした例は極めて稀です。TPSクラブの中には、キッズ＆シニア倶楽部、グリーン美化倶楽部、たんぼ倶楽部、イベント倶楽部の4つがあり、それぞれ活発な活動を行っています。
TPSクラブは全戸加入で、1住戸について月500円を▲初めての田植えはとても貴重な体験

負担してもらい、クラブの運営費用に当てています。さらもう一つは、イベントクラブが中心になって行う夏祭に外部の専門業者の方りです。住民ばかりでなく、近隣地域のみなさんも祭り

が、街コーディネーター

に参加・協力。今年は3000人近くの人で盛り上がりましとして常駐。クラブのた。
「夏祭りを通じて地域の人ともコミュニケーションで●マンションすまい・る債 住宅債券募集センター
TEL：0570-0860-23● 共用部分リフォーム融資 近畿支店まちづくり推進グループ TEL：06-6281-9266● まちづくり融資 まちづくり推進部西日本担当
TEL：06-6281-9278

運営面のサポートや、き、地域の活性化にも役立つことができした」と入居融資条件、金利等の詳細は、機構ホームページでも確認いただけます。

コミュニティ形成のきっ時からTPSクラブ委員長を続けている亀井達哉さんは

http://www.jhf.go.jp/

かけづくりを行ってい満足そうです。夏祭りのボランティアを募集したところ、▲自分たちで植栽を行います

お問合せ先「マンション管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部が改正されます

お知らせ

平成21年5月1日に「適正化法施行規則の一部を改正する省令」が公布され、平成22年5月1日から施行されます。※1▲

超高層マンションの大規模修繕工事。
早い段階から修繕積立金の改定に踏み切る。

オークプリオタワー

6月27日、大阪市マンション管理支援機構として第6回目の大規模修繕工事見学会をオークプリオタワー管理組合のご協力により開催しました。オークプリオタワーは、JR・地下鉄弁天町駅近くに建ち、SRC造地下2階・地上50階建・総戸
数353戸の超高層マンションです。築16年を経過し、今回が初めての大規模修繕工事です。

● 9年前から積立金の改定に着手

財産の分別管理の方式（修繕積立金等が金銭である場合） 施行規則87条第1号
イの方法

なら枠組足場が一般的ですが、ここは50階建て、

地上50階

高さ150ｍ以上の超高層マンション。そこで風の影

建てのオーク

響を受けやすい吊り下げゴンドラ足場よりも安全

プリオタワー

で、多くの作業員が作業できる「昇降式移動足場」

は、関西におが関西のマンションで初めて採用されました。

ける超高層マ

管理組合がマンション管理業者に出納を委託する場合の分別管理方法等について改正が行われました。
これは一部の管理業者による横領事件など管理組合の財産が損われる事態が発生したことを受けて行われたものです。平成22年5月1日以降に管理業者との契約を更新する場合は、改正後の分別管理方法に従った方式にする必要があります。また管理業者は、毎月会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに管理組合の管理者等に交付することが義務付けられています。

修繕積立金
管理費用

区分所有者

収納口座
保証措置
1月分以上

保証額の明確化

修繕積立金
管理費用の残額

通帳・印鑑
の保管OK

● 超高層マンションの工事現場を見学分け的存在。

3 班に分かれ

築16年を迎えての本格的な大規模修繕工事というての現場見学でことで見学会への関心も高く、定員よりも多くの参は 、さっそく昇加者の方々が集まりました。

降式移動足場を

まずオークプリオタワー管理組合の高道理事長

下から見上げるから、「超高層マンションの大規模修繕工事は、先など興味津々。

行事例がなくて大変でした。私どもの経験が少しで

外壁タイルの修繕工事の様子などを見た後で、マンもお役に立てばと思い、引き受けました」と挨拶がション内に入り、外壁等の塗装工事、シーリング改

あり、稲嶺監事からは経緯の説明がありました。

修工事の様子などをつぶさに見学。また、昇降式「約9年間の助走期間がありましたが、最初に着手

移動足場のデッキも間近で見ました。デッキ幅はしたのは、長期修繕計画の策定と修繕積立金の32mもあり、かなりの迫力です。

改定です」。最初1m 2当たり50円だった積立金を現場見学終了後は、質疑応答。修繕積立金の基100円、130円、150円と段階的に改訂しながら積準、業者選定方法、建物診断の方法、次回の大規立金を準備したことや、コンサルタントや施工業者

模修繕工事の計画などについての質疑応答の後、の選定方法などについて説明がありました。

無事に終了しました。参加者の中には、超高層マ● 関西で初の「昇降式移動足場」を採用
近隣安全対策などについて説明。住民のプライバ
シー 確 保と作 業 員の安全確保のための工夫

オークプリオタワー（大阪市港区弁天）
SRC造・地下2階・50階建・総戸数353戸／築16年

工事内容①躯体及びタイル修繕工事②シーリング改修工事 ③外壁等塗替工事④鉄部等塗替工事 ⑤防水改修工事⑥床改修工事⑦その他改良・改善工事

工期

平成21年2月2日～平成21年12月20日予定

施工（株）長谷工コミュニティ

として、ベランダのパーテーションの下部を開閉式にする工夫などが紹介されました。また、
マ
ンションの外壁工事の足場は、20階建てまで（第87条第4項）

修繕積立金

区分所有者

管理費用

収納口座
保証措置
1月分以上

保証額の明確化（管理費用に充当する金銭）（第87条第3項）

保管口座

管理費用の残額

通帳・印鑑
の保管OK

翌月末日までに移し換え（管理組合名義）
・管理費用残額・修繕積立金
印鑑等の保管禁止（第87条第4項）

管理事務に要した費用

修 繕積立金を保管口座に預入し、当該保管口座において預貯金として管理するとともに、管理費を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された管理費用から管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換えて預貯金として管理する方法

ハの方法
修繕積立金
管理費用

区分所有者

収納・保管口座（管理組合名義）・管理費用
印鑑等の・修繕積立金保管禁止

通帳再発行のリスクを排除（第87条第4項）

修繕積立金等金銭を管理組合等を名義人とする収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法

管理事務に要した費用

定義

口座名義

管理会社の印鑑・預貯金引出用カード類管理

収納口座

修繕積立金等金銭又は管理費を預入し、一時的に預貯金として管理するための口座管理会社の名義可

保管可、
ただし保証措置1か月分※2

保管口座

修繕積立金を預入し、又は修繕積立金等金銭もしくは管理用に徴収された金銭から管理事務に要した費用の残額を、収納口座から移し換え、これらを預貯金として管理するための口座

管理組合

禁止

収納・
保管口座

修繕積立金等金銭を預入し、預貯金として管理するための口座

管理組合

禁止

も参考になりました」と満足そうな様子でした。

＜見学マンションと工事の概要＞

印鑑等の
保管禁止

修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換えて預貯金として管理する
方法

ロの方法

ンションに住んでおられる理事の方もおられ、「とて続いて施工会社から、工事の手順や品質管理、

移し換え

管理費用残額も保管口座に移し換え（第87条第3項）

ンションの草（管理組合名義）
・管理費用残額
翌月末日までに・修繕積立金管理事務に要した費用（修繕積立金＋管理費用）

保管口座※1 業者標識の表記事項について登録期限を併記することについても定められており、こちらは平成21年5月1日から施行されています。
※2 管 理業者が収納口座の修繕積立金等金銭を管理する場合、保証契約を締結し、その保証額は収納口座に預入される修繕積立金等金銭の1か月分の合計額以上とする必要があります。
参照

国土交通省HP

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html