M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

7
JULY

2019

民 法（ 債 権 法 ）改 正が

不 動 産 実 務に与 える 影 響［巻頭特 集 1 ］

２
［特集２］

消費税率引き上げと住宅購入への施策［法律相談］

マンションにおける高圧受電方式への切替え［売買仲介営業］一括査定サイトを利用した効果的な媒介取得法［物件調査のノウハウ］

敷地における現地調査の方法［海外不動産事情］

中国の不動産仲介業

昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

令和元年7月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第7号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

特集１

04
MONTHLY RE AL E STATE

7 2019JULY

民法（債権法）改正が不動産実務に与える影響－２
弁護士

吉田 修平

特集２

08

消費税率引き上げと住宅購入への施策
1級ファイナンシャル・プランニング技能士

風呂内 亜矢不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

マンションにおける高圧受電方式への切替え
弁護士

渡辺 晋

＜売買仲介営業＞12

一括査定サイトを利用した効果的な媒介取得法
船井総合研究所

小寺 伸幸＜賃貸管理ビジネス＞

14

広告媒体（メディア）の相乗効果
オーナーズエージェント 今井 基次
宅建士講座＜宅建士試験合格のコツ＞

16

営業保証金と弁済業務保証金
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

18

海外の不動産テック事情を読み解く上で大切なこと
ダイヤモンドメディア 武井 浩三＜物件調査のノウハウ＞

20

敷地における現地調査の方法
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

22

中国の不動産仲介業
不動産鑑定士とぐち

菱村 千枝

COVER PHOTO

渡口の浜（沖縄県宮古島市）

その他

宮古島の北西約５kmに位置する伊良部島の24「渡口の浜」。緩やかな弓状に広がる800mほど

26の天然の砂浜で、透明度の高い海が輝きを放
ち、浜辺からは、正面に宮古島と来間島を望む

28

ことができる。浜の西端と東端には、
ともに飲食

29

店を兼ねた商業施設がある。2015年に宮古島
本島と伊良部島を結ぶ伊良部大橋が開通し、30アクセスが便利になった。

31

TOPICS 政策及び税制改正に関する要望書
新機能満載！ラビーネットのご紹介
協会からのお知らせ／地方本部の動き
保証のお知らせ新入会員名簿NEWS FILE民法（債権法）改正が不動産実務に与える影響－2
賃借人の修繕権と賃料の減額、保証の極度額

巻頭特集1

吉田 修平

吉田修平法律事務所 弁護士

1977年早稲田大学法学部卒業。1982年弁護士登録、第一東京弁護士会入会。1986年吉田修平
法律事務所開設。2007年政策研究大学院大学特別講師。近著に『2016年改正 新しいマンション
標準管理規約』（2017年、共著、有斐閣）『民法改正と不動産取引』、（2017年、
きんざい）
など多数。

2020年４月から改正民法が施行されます。今回は賃借人の修繕権、賃借物の一部を使用・収益できなくなった場
合の賃料の減額、個人が根保証契約を結ぶ場合の保証の極度額等について解説します。現状の契約書の見直しが必要となりますので、改正点をしっかり確認してください。

おそれが生じてしまいます。

1. 賃借人の修繕権について

特に、普通借家契約の場合には、賃③実務上の注意点

貸 人からの更 新 拒 絶になかなか 正当

このような修繕権が賃借人に認めら事由が認められないこともあり、賃貸人

れましたが、（１）果たして本当に修繕がとしては、修繕をすればするほど、建物必要であるのか否か、（２）必要がある

現行民法では、賃借人の修繕権につの老朽化が防止され、結果的に正当事としても、どこまでの修繕が必要なのかいての規 定はなく、「 賃 貸 人の修 繕 義

由が認められず、建替えをしたいと思っ（例えば、窓が壊れて修繕する場合に、務」が規定されています（民法606条）。

ていても建物がなかなか返ってこない

窓枠を木枠からアルミサッシに変更す

建物の賃貸人は賃料をもらっていることになってしまうため、積極的に建物るような場合）、後日、賃貸人と賃借人ので、賃借人に対し建物を使用・収益さの修繕等をしないケースが多く見受けとの間でトラブルが 発 生することが 心せる義務を負っています。例えば、雨漏られました。
しかし、それでは賃借人の配されます。

りがするとその建物を利用することがで保護に欠けることになってしまいます。

そこで、今後の不動産実務においてきなくなるので、賃貸人は建物について

そこで今回、「 賃借人の修繕権」を認

は、賃貸人は、賃貸借契約の中でこのよ①現行民法

修繕義務を負うものとされています。
他方、賃借人は他人の建物を借りているにすぎず自己の所有物ではありまめる条文が新設されました。

②改正民法607条の２（新設）

うな賃借人の修繕権を制約するような特約を設けることが考えられます。
例えば、あらかじめ修繕の内容につせん。
したがって、「 雨漏りを直してくだ（１）賃借人が、賃貸人に修繕が必要

いて賃借人は賃貸人に通知をすること

さい」と賃 貸 人に依 頼しても賃 貸 人がである旨を通知し、または、賃貸人が、としたり、協議の上、あらかじめ賃貸人

任意に建物の修繕をしてくれない場合

修 繕の必 要を知ったにもかかわらず、の書 面 等による承 諾を得ることとしたに、自分で建 物の修 繕を行ってしまう

相当の期間内に必要な修繕をしないとり、
あるいは、修繕をすることができる範と、他人の建物を勝手に改造したというき、および、（２）急迫の事情があるとき

囲を、破れた障子やふすまの修理や張ことで賃 貸 借 契 約を解除されてしまうは、賃借人が建物を修繕できます。

り替えなどの小 修 繕に限るとするなど

04 月刊不動産 ｜ 2019.07

くなりません。
したがって、賃借人が修

注 意 が 必 要です（だからこそ、修 繕の

なお、賃借人に修繕権が認められた繕した場 合の費 用は賃 貸 人が負担す

必要性や範囲について争いが生じるこからといって、賃 貸 人の修繕義務はな

ることになるのは従来と同様ですので、とになります）。

です。

マンガで簡単にわかる！改正民法 -１
現行民法の場合

窓 枠と窓 ガラスの間にすき間 があって、窓 ガラスを交 換してほしいのですが賃借人による修繕権
今、建 替えを考えているんでね 。
窓 ガラスの交 換は少し 考えさせてほしいな

101号 の浅 井さんが先ほど来て、
窓 ガラスを交 換してほしい
そうですが…

わかりました 。
大 家さんに言ってみます ね

オーナーの加藤さん
賃借人の浅井さん

先ほどの件を大家さんに言ったのですが、少し待ってほしいとのことでした

2020年４月から改正民法施行（607条の2

賃借人による修繕）

なんだ、
この金額は！？

…
弁護士

大家さんが
対応して
くれないから、
自分で修 繕してしまいましょ！

…

賃借人 が 賃 貸 人に修 繕 が 必 要である旨を 通 知
し、または 賃 貸 人 が、その旨を 知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修 繕をし な い とき、もしくは 急 迫 の 事 情 が あ るとき
は、賃借人は、その修 繕をすることができる

こうならないために

窓ガラスの交換に加えて、木枠からアルミサッシにしようかしらね！

賃借人に修 繕 権はないので、勝手に修 繕すると、債務不履行で契約を解除されてしまう可能性もありますよ民法改正後、

仕方ないですね。
もう少し待ってみますそうですか…

待ちきれないので、自分で修 繕
してもいいですか？

寒い

何も対応しないとえっ、そんな～！

不動産管理会社「賃借人が修繕をする場合は、修繕内容を賃貸人に通知をすること」「修繕をすることができる範囲を破れた障子の修理や張り替えなどの小修繕に限る」などの特約を定めておくとよいでしょう吉田修平

2019.07 ｜ 月刊不動産 05

2. 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等について①現行民法

3. 原状回復義務ては、高層ビルに入居した賃借 人と賃貸人の間で、建物の新築時の状態に回復して返還する等の特約も有効とされ①現行民法

た判例もあるので、注意してください。

現行民法では、賃貸物件が滅失その現行民法においては、抽象的な原状

他の事由によりその一部を使用・収益回復についての規定だけが存在しましすることができなくなった場合には、賃た（民法616条、598条）。

4. 敷金について①現行民法

借人が、賃貸人に対し、賃料減額を請

また、現行民法では「借主は……附求することができるとの定めがあります

属させた物を収 去することができる」

現行民法には、敷金について明確な（民法611条）。

と、借主の「権利」の形式で規定されて規定はありませんでした。もっぱら、集いるものを、借主の原状回復の「義務」積された判例により、敷金に対しての考と解釈していました。

え方が整理されていました。

②改正民法

②改正民法

②改正民法

611条

（1）改正民法では、賃借物が滅失しなくとも、賃借物の一部を使用・収益す

621条

622条の２（新設）

ることができなくなった場合には、賃料

改正民法621条においては、原状回（１）まず、敷 金についての定 義がさが 減 額され 、さらに、（ 2 ）現 行 民 法 の復の義務が賃借人にあることが明記され、敷金とは、いかなる名目によるかを「 請 求できる」という規 定から、改 正 民れることになりました。

問わず、賃料債務その他の賃貸借に基法では、賃 借 人からの請 求がなくとも

ただし、（１）賃借人の責めに帰すべ

づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する「当然に」賃料は減額されることとされき事由がないときは、賃借人は原状回

金銭の給付を目的とする債務を担保すました。

復義務を負わないものとされました。

る目的で、賃借人が賃貸人に交付する

また、（２）通常の使用・収益によって金銭をいうものとされました。
これは過生じた賃借物の損耗ならびに賃借物の去の判例の理論が明記されたものです。

賃借物の一部を使用・収益することが経年変化については、原状回復義務は（２）また、賃貸人は、賃貸借契約ができなくなった場合に、賃料の減額がさ

負わないものとされました。すなわち、終了し、賃借人から賃貸物の返還を受れるのですが、（１）
その使用できなくなっ

通 常 損 耗や経 年 変 化については賃 貸けたときに、未 払い賃 料などの賃 借 人

た範囲はどこからどこまでなのかについ人が負担します。

の債務を控除してその残額を返還する③実務上の注意点てトラブルが発生するおそれがあります。

これらは、賃借人の原状回復義務にことが明記されました。かつての判例法

特に、建物が滅失した場合に限らな関する最高裁判例（最判平成17年12理（明渡時説。最判昭和48年２月２日

いため、故障したり安全性が欠如したり

月16日、判例時報1921・61）を明文化など）が明文化されたものです。

した場合にも使用できなくなりますが、したものです。

例えば、エアコンや上下水道の故障などのケースで、実際にそのような故障が発生しているかどうかの判定が難しい③実務に与える影響③実務に与える影響
過去の判例法理が明記されたものに

従来の判例法理を明文化したにすぎすぎず、したがって、従来行われていたないため、実 務に与える影 響はそれほ

実務の取扱いが大きく変更されるもの

また、（２）エアコンや上下水道の故障

ど大きいものではありません。なお、通ではありません。

があった場合に、果たして賃料はいくら

常損耗を賃借人に負担させるとする原減額されることになるのか、その判定が状回復に関する特約も、賃貸人と賃借難しいという問題も生ずると思われます。

人との間で明確に合意されていれば有（３）
そこで、上記のような場合に、
どの効となります。例えば、畳の張り替えのような状況のときに、どのように賃料を費用やハウスクリーニング費用を賃借減額するのかを明確にする特約を契約人の負担とするなどの特約です。

場合が出てくると思われます。

書に付けることが考えられます。

06 月刊不動産 ｜ 2019.07

また、特に企業間の借家契約におい

5. 個人根保証契約における保証人の責任①現行民法
現行民法では、特に規定はありません（ただし、保証契約は書面でしなければ効力を生じないものとされています。

③実務上の注意点

民法446条２項）。

てしまったような場合にもその全額を負

例えば、建物の賃貸借契約で、賃借担することとなってしまいます。そこで、人の父に連帯保証人として署名押印を極度額として、父はいくらまで負担する

賃 貸 借 契 約で個 人が根 保 証 契 約

してもらう場合、連帯保証人は、賃貸人のか（例：200万円など）を明記しなけ（一定の範囲に属する不特定の債務をと賃借人との間で発生する一切の債務ればならないこととされました。この結主たる債務とする保証契約）を結ぶ場合を保証するのですから、単に未払い賃

果、今後は、保証人のなり手が減ることには、保証の極度額を定め、明示しなけ

料債務等にとどまらず、例えば、賃借人となり、保証会社を利用することがさられば効力を生じないこととされました。

が寝タバコをして賃借建物を全焼させに多くなると予想されます。

②改正民法465条の２（新設）

マンガで簡単にわかる！改正民法－２

賃借物の一部滅失等による賃料の減額等

民法改正後、

何も対応しないと出ない！
管 理 会 社、
夏休 みかぁ～

暑いなあ、
エアコン
壊れたみたいエアコン 壊れたから、泊まりに来ちゃった！

…
賃借人の田中さん…

不動産管理会社にて

数日後

家賃半額に
してください。
部屋を使えな
かったとき、賃料は「当然に」減額されるようになったんですよね！

申し訳ありませんでした。
金額については大家さんに相談してみます

えっ、半額！？
そこまで減額する必要あるのか？
何日間、部屋を使えなかったんだ？

それが、ホテルに泊まっていた
わけではないので…

オーナーの加藤さん

こうならないためにどのような状況のときに、どのように賃料が減額されるのかを明確にする特約を付けるとよいかと思われます

弁護士

吉田修平

2019.07 ｜ 月刊不動産 07消費税率引き上げと住宅購入への施策
４つの施策を効果的に活用するために

巻頭特集2

今年の10月より消費税率が８％から10％に引き上げられる予定です。消費税率の引無理のない返済計画で購入を勧めることが一番大切です！

き上げについては大きく４つの施策があり、税率引き上げの影響の多くをカバーしうる内
容になっています。消費税率の影響を気にしすぎている消費者に、緩和策を伝えられると理想的です。
１級ファイナンシャル・プランニング技能士

風呂内 亜矢適用税率によって異なる４つの制度ん。そのため、建物価格の２％を３年にされた商品や防災関連、子育てなどに分割して減税された場合、消費税率が引貢献する商品と交換できます。

き上げになった部分の影響は、概ね吸収

このように、住宅ローン減税の延長で適用される税率の違いで、大きく４つされる計算になります（住宅ローンの金構造上、実質的には消費税の影響を概の緩和策が準備されています。①住宅

額が低い場合はこの限りではない）。

ねカバーします。
しかし、すまい給付金

ローン減 税 、②すまい給 付 金 、③ 次 世②の「すまい給付金」は、消費税８％や次世代住宅ポイント制度は、物件購

代住宅ポイント制度、④親や祖父母かの場 合は年 収の目安が 5 1 0 万円以 下入という大きな金額が動くことを考える

らの住宅取得等資金贈与の非課税措の要件で、最大30万円、消費税10％のと、オマケのような位置づけになり、
この

置です。

場 合は年 収の目安が 7 7 5 万円以 下の制 度があるから物 件を買おうというに①の2021年末までの住宅取得で利要件で、最大50万円が給付されます。

は現実的ではありません。

用できる「住宅ローン減税」は、消費税

消費税10％では、受給できる人の幅が一方で、④の親や祖父母からの住宅

８％の場合、年末ローン残高の１％（一広がり、給付額も増えますが、実際の給取 得 等 資 金 贈 与の非 課 税 措 置（ 図 表

般住宅で最大40万円）が10年間、税額

付 額は住 民 税の所 得 割 額で判 断され１）については、親などからの支援を前控除される内容になっています。
しかし、

ま す 。す ま い 給 付 金 の 公 式 サ イト

提に住 宅 購 入を検 討している家 庭に

消費税10％で住宅を取得し、2019年（http://sumai-kyufu.jp/）でシミュ

とっては重 要なポイントになる可 能 性

10月1日から2020年末までに居住した

レーションをして自分が給 付される金があります。特に2020年３月31日まで

場合は期間が３年間延長され、「 10年額の目安を確認することもできます。

の契約については、消費税が８％であ目までと同様の年末ローン残高の１％」③の「次世代住宅ポイント制度」は、

れば700万円の非課税枠が、消費税がか「建物価格の２％の３分の１」のいず

エコや耐震、バリアフリーなどの一定の10％だと2,500万円までと大幅に引きれか小さい額が税額控除されます。

条件を満たす住宅を消費税率10％で上げられます（省エネ等住宅以外の場

一戸建てでもマンションでも、物件価取得する場合、最大35万ポイント（１ポ合）。1,000万円以上のまとまった資金

格は建物部分と土地部分に分かれます

イント１円相当）が 付 与される制 度で援助が受けられる世帯では、適用されが、土地部分には消費税がかかりませす。付与されたポイントは、環境に配慮る税率が気になることでしょう。

08 月刊不動産 ｜ 2019.07

図表1

住宅取得等資金贈与の非課税限度額＜消費税10％の場合＞＜左記以外の場合＞契約の締結日

右記以外の住宅

省エネ等住宅契約の締結日

右記以外の住宅

省エネ等住宅2019年4月1日～
2020年3月31日

2,500万円

3,000万円

2016年1月1日～
2020年3月31日

700万円

1,200万円

2020年4月1日～
2021年3月31日

1,000万円

1,500万円

2020年4月1日～
2021年3月31日

500万円

1,000万円

2021年4月1日～
2021年12月31日

700万円

1,200万円

2021年4月1日～
2021年12月31日

300万円

800万円

多くのケースで適用される
税率そのものは重要ではない

住宅ポイントが付与され、贈与の非課

由で住宅ローンが組めない（物件が買税額が大幅に引き上げられるなど、消費えない）可能性もあります。

税10％で取得をするほうが、金銭的にこうした事柄は、物件購入の決定打と住宅取得等資金贈与の非課税の増有利に見える材料もあります（図表２）。

なり、さらに消費税率による影響よりも額の影響は大きいものの、多くの住宅購

しかし、物件価格自体が数十万円以

金銭的に額が大きくなる可能性があり入者にとって、適用される税率そのもの

上 変 動する可 能 性もありますし、希 望

ます。そのため、消費税率以上に「要望は重要なポイントではありません。
ここでの物 件に巡り会えないケースや、物 件にあった物件を無理のない返済計画で１つモデルケースを計算してみましょう。

が安くなる時期を待ち構えていても、そ購入する」という基本的な視点を消費

仮に年収700万円の夫と、年収100の時の健 康 状 態や転 職 直 後などの理者に伝えることが大切だといえます。

万円の妻、中学生以下の子どもがいる
家庭で、夫の単独名義の物件を購入するケースで 考えてみます。物 件 価 格は
4 , 0 0 0 万 円（ 建 物 2 , 5 0 0 万 円 、土 地
1 , 5 0 0 万 円）、すべて住 宅ローンを組
み、金利は1.5％、返済年数は35年と仮定します。

図表2 モデルケースにおける消費税率の影響

税率

8％

10％

差額

消費税額

約200万円

約250万円－約50万円

住宅ローン減税

約360万円

約410万円＋約50万円

住まい給付金

0円

10万円

＋10万円

このとき、消費税率２％の影響を受けるのは建物部分の金額のみなので、物件 価 格は5 0 万円ほど高くなる可 能 性が考えられます。
住 宅ローン減 税は８％では最 大 約360万円、10％では最大約410万円の減 税 が 受けられ 、物 件 価 格 の 差 額 約50万円分は相殺されます。
さらに、すまい給付金については、消費税８％では受給できませんが、消費税10％だと10万円受給できる可能性があります。
加えて物件の性能によっては次世代

風呂内 亜矢（ふろうち あや）
１級ファイナンシャル・プランニング技 能 士 、宅 地 建 物 取引士 。2 6 歳でマンションを購入したことをきっかけにお金の勉強を開始。現在夫婦で４物件を所有している。テレビ、新聞、Web連載のほか『ほったらかしでもなぜか貯まる！』（主婦の友社）などの著書も多数。

2019.07 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

マンションにおける高圧受電方式への切替え

法律相談

山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。
日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.40estionQu

マンションの集会で高圧受電方式への切替えを決議しました。切替えには全住戸の個別契約の解約が必要ですが、解約を拒む反対者がいるため、電力会社との契約を切り替えられません。反対者に対して損害賠償請求をすることができるでしょうか。

Answer
１．損害賠償請求はできない方式を採用すれば、それぞれの専有争われました。

部分の電気料が割安になり、電気料

損害賠償請求をすることはできま

金を削減できます。資源エネルギー

3．最判平成31.3.5

せん。集会の決議では、区分所有者

庁の推 計では、全 国で約 6 0 万 戸に（１）事案の概要の専 有 部 分に関するそれぞれの電

高 圧 受 電 方 式によるサービスが 導①ＸおよびＹらは、いずれも札 幌 市

力会 社との個 別 契 約の解 約を義 務入されているとのことです。

内の区 分 所 有 建 物５棟からなる総しかし、すでにそれぞれの区分所

戸数544戸のマンション（本件マン有者が個別に専有部分の電力の供ション）の団地建物所有者である。

給 契 約（ 個 別 契 約 ）を締 結している② 本 件マンションの団 地 管 理 組 合

さて、マンションのそれぞれの専

場合、高圧受電方式を実施するため

法 人（ 本 件 団 地 管 理 組 合 法 人 ）で

有 部 分に関しては、一 般に、区 分 所には、全戸の個別契約を解約する必は、集会において、専有部分の電気有者が電力会社との間で低圧電力

要があります。一住戸でも個別契約

料金を削減するなどのために、高圧の供給契約を締結し、電力会社からの解約がなされないと、高圧受電方受電方式のへの変更を決議し、また電力の供給を受けています。

式に移行することができません。

個別契約の解約を義務づける細則

づけることはできないからです。

2．高圧受電方式

これに対し、マンション全 体で一最判平成31.3.5（最高裁ウェブサ（本件細則）を設けた（本件決議）。

括して管 理 組 合が 電力会 社との間イト）では、集会で、高圧受電方式の③しかし、Ｙらは個別契約の解約をで高圧電力の供給契約を締結し、一採 用と各 区 分 所 有 者における個 別

なさず、そのために、本件マンション

括で受 電した高 圧 電力を低 圧 電力

契 約の解 約を義 務づける決 議がな

における高圧受電方式 への変 更がに降圧する電気設備を利用し、そのされたにもかかわらず、個 別 契 約の実施できなかった。

うえで専 有 部 分に低 圧 電力を供 給

解 約を行わない区 分 所 有 者に対し④Ｘは、Ｙらが個別契約を解約しなするという方式が採用されることがて、ほかの区 分 所 有 者 が 損 害 賠 償

かったことから、自らの住戸におけるあります（高圧受電方式）。高圧受電請求をすることができるかどうかが電気料金を削減できなかったとして、

10 月刊不動産 ｜ 2019.07

団地共用部分の変更又はその管理はなく、同項の規 約として効力を有⑤地裁および高裁では、高圧受電方に関 する事 項を決 するものではな

するものとはいえない。なぜなら、団式への変更につき、「 上記変更をすい。したがって、本 件 決 議の上 記 部

地建物所有者等がその専有部分にるために団 地 建 物 所 有 者 等に個 別分は、（ 区 分 所 有 ）法 6 6 条において

おいて使 用する電力の供 給 契 約を契 約の解 約申入れを義 務 付けるな

準用する法17条１項又は18条１項

解約するか否かは、それのみでは直どした本 件 決 議は、（ 区 分 所 有 ）法の決 議として効力を有するものとは

ちに他の団 地 建 物 所 有 者 等による66条において準用する法17条１項

いえない。
このことは、本件高圧受電専有部分の使用又は団地共用部分

又は18条１項の決議として効力を有方 式 への変 更をするために個 別 契等の管 理に影 響を及 ぼすものではするから、Ｙらがその専 有 部 分につ約の解約が必要であるとしても異なないし、また、本件高圧受電方式へ

いての個 別 契 約の解 約申入 れをしるものではない。

の変更は専有部分の電気料金を削減しようとするものにすぎず、この変に反するものであり、Ｘらに対する不電 方 式 への変 更をするために団 地

更がされないことにより、専 有 部 分

法行為を構成する」
として、Ｘの訴え

建物所有者等に個別契約の解約申の使用に支障が生じ、又は団地共用を認めた。

入れを義務付ける部分を含むとして部 分 等の適 正な管 理が 妨げられる⑥これに対して、Ｙらが上告し、最高も、その部分は、法66条において準こととなる事情はうかがわれないか裁の判断を求めた。最高裁は、次の用する法 3 0 条１項の『 団 地 建 物 所らである 」。

物件調査②そして、本件細則が、本件高圧受ように述べて、Ｙらの主張を認め、地裁および高裁の判断を覆し、Ｘの損一般的な受電の方式

害賠償請求を否定した。

高圧受電方式
海外

電力会社（２）裁判所の判断

電力会社「 ① 本 件 高 圧 受 電 方 式 への変 更をすることとした本件決議には、団地
共用部分の変更又はその管理に関する事 項を決 する部 分 があるものの、本件決議のうち、団地建物所有者等に個別契約の解約申入れを義

低圧
低圧電力の
供給契約

区分所有者

区分所有者

区分所有者

IT

ないことは、本件決議に基づく義務

宅建士を提起した。

管理有者相互間の事項』を定めたもので仲介関する事 項を決するものであって、法律

Ｙらに対して損 賠 賠 償を求め、訴え

高圧

低圧

マンション
全体
高圧電力の （管理組合）
供給契約
低圧電力に
降圧して、
各専有部分に供給

区分所有者

区分所有者

区分所有者

務付ける部分は、専有部分の使用に今回のポイント●マンションでは、一般に、区分所有者が電力会社との間で低圧電力の供給契約を締結し、電力会社から電力の供給を受けている。
●マンション全体で一括して電力会社との間で高圧電力の供給契約を締結したうえ、電力を降圧して各専有部分に低圧の電力を提供するのが、「高圧受電方式」である。高圧受電方式を採用するには、個々の専有部
分が低圧の電力の供給契約を締結している場合、その解約がなされる必要がある。
●最判平成31.3.5では、高圧受電方式を採用するために、集会で個々の専有部分についての区分所有者の電力供給契約を義務づける決議を行っても、その決議に効力はないと判断された。

2019.07 ｜ 月刊不動産 11

不動産お役立ちQ & A

仲介 ーBroker

一括査定サイトを利用した効果的な媒介取得法

売買仲介営業

株式会社船井総合研究所
不動産グループマネージャー
シニア経営コンサルタント

小寺 伸幸

住宅・不動産会社に対して、事業計画の戦略・立案・実行支援、新規事業立上げ、
マーケティング開発など、多岐にわたり、業績アップに関わるコンサルティングの実績がある。
また、企業の永続と持続的成長を両立させるための「経営計画書作成」「ミッション・ビジョン構築」など、業種業態を超えた提案にも注力している。

Vol.2
estionQu

いくつかの一括査定サイトへの登録をしましたが、媒介取得ができません。
どのようにしたら媒介取得ができるようになるのでしょうか。

Answer
弊社でもよく媒介取得の強化をしたいとご相談をいただきます。ポイントは、①売買営業を専任化させる、②訪問査定のアポイント取得につなげるトークスキルの習得と実践、③訪問査定時の営業資料の準備をするの３つです。
これを以下で具体的に解説するとともに、反響から媒介取得、売却に至るまでのマーケティングフローとKPIを図表に示しましたので、ぜひ参考にしてください。

んでおらず、さらに攻略もできていないした売主の多くが査定額を知りたい

状況です。
まず一括査定サイトの反響だけということです。
この特徴を理解しの特徴をあげると大きく２つあります。

て反響に対するアプローチを考える必

一括査定サイトの反響を利用して１つ目は同商圏内の会社にも同様の要があります。
まず反響したときから媒介取得を試みている会社の多くが、反響が届いており、反響があったとき競合しているため、訪問査定までつな

一括査定サイトの反響の特徴をつかから競合している。
２つ目は査定に出げるには当然ながらスピード対応する

１．スピード対応と中長期フォローの徹底

図表

一括査定サイトにおけるマーケティングフローとKPI

新規集客
一括査定サイト
名簿獲得

反響件数
50件

【訪問査定率】

２５％

初回査定面談媒介契約

物件ランクアップ

売却

査定面談

媒介契約

訪問

契約

査定件数
12件

【媒介取得率】

通電率70％、通電後の訪問査定取得率35％

12 月刊不動産 ｜ 2019.07

６０％

媒介件数
７件

【売却率】

５０％

仲介契約
４件

※受託後6カ月以内の売却率50％

①「査定額が知りたいだけなので査

フォーム対応可、インスペクション対

反響からメールを受信するスピードが定書だけを送ってほしい」と②「まだ応可、ホームステージングなど）遅れるほど通電率（査定希望者と電売却は具体的に考えていない」
とい④売主の物件に類似した過去の販話でつながる率）が下がる傾向にある

うことに対して訪問査定につなげる

売実績

ため、基本的には反響があってから１

ための切り返しトークを準備してお⑤物件を受託した後の販売活動の分以内に電話をかけることを心掛け

くことが大切です。上述の、売主から内容たいです。兎にも角にも通電率を70％よく言われる内容に関しては事前にエリアにおいて多少の差はありまほどにしたいところです（図表）。

準備しましょう。エリアにおいて多少す が 、訪 問 査 定 か ら 媒 介 取 得 率

次に、今すぐに売 却したいというの差はありますが、反響から訪問査60％を目指してください。ただし、媒売 主よりも、まずは査 定 価 格を知り定率25％を目指してみてください。

介取得する際に注意したい点としてたいという方が大半を占めているた
め、過去反響のフォローも定期的に2．査定のアポイント
トークスキルの習得と実践

比 較して高すぎる価 格で媒 介 取 得

営業資料の準備をするできたとしても、なかなか売却につな

訪 問 査 定を希 望する売 主のほとがりにくいところです。目安としては、んどは高く売 却したいというニーズ

媒 介 取 得 後６カ月 以 内 の 売 却 率があるため、訪問査定を依頼する会

50％を目指したいところです。
以上の３つのポイントを押さえて、一括査定サイトの反響の多くは今いです。当然ながら高く売 却する力

ぜひ、多くの会社が攻略できていな

すぐに売却したいわけではなく、まずのある会社は会社規模が大きいとこい一括査定サイトの攻略を図っていは査定額を知りたい売主が大半といろになるため 、大 手 の 会 社 にどうただきたいと思います。

うことを踏まえて、訪問査定につながやって勝っていくかが大切です。
その最後に当然ながら、買いの仲介実るようなトークスキルの習得と実 践

ために訪問査定時には、査定書以外

績がほとんどないなかで媒介取得のが必要になります。

に以下のような営業資料を準備して強 化を進めることは難しいため、商おくとよいでしょう。

圏内における不 動 産 販 売 実 績をあ問査定までつなげることが重要です。

① 年 間の売買契 約 数の実 績 値（ 商る程度軌道に乗せた上で、本格的に

ここでは、売主からよく言われる内圏内における年間販売シェアなど）

一 括 査 定サイト反 響から媒 介 取 得

容を取り上げ、その切り返しトークを②年間の集客数の実績値（ポータル

強 化をスタートさせることをお勧め

準備しておくことがまず大切です。特サイトの掲載シェアなど）いたします。

つまり机上査定で終わらせず、訪今回のポイント●売買営業を専任化させる。
●一括査定サイトの反響の特徴を押さえる。
●訪問査定のアポイント取得につなげるトークの準備をする。

ウ●訪問査定時の営業資料の準備をする。
●図表にあるモデル数値を意識して、ステップごとに課題があれば改善できるようPDCAを回す。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2019.07 ｜ 月刊不動産 13

海外社を３社程度に絞っている場合が多物件調査

取得につなげるは、売主の物件がエリアの相場感とIT行う必要があるということです。

3．訪問査定時の宅建士

営業を専任化させることも必要です。

管理③高く売却するための付加価値（リ仲介に売主からよく言われる内容である

法律

必要があります。そのためには、売買

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

広告媒体（メディア）の相乗効果
賃貸管理
ビジネス

オーナーズエージェント株式会社
コンサルティング事業部部長

賃貸管理ビジネスを行う企業に対しての経営・管理業務コンサルティング支援を行う一方、個人のファイナンシャルプランニング、相続、権利調整、土地活用、空室対策、賃貸住宅企画などの不動産コンサルティングも行っている。CFP®、CPM®等の資格を有する。

Vol.26
estionQu

今井 基次

管理物件の稼働率が低く、入居者募集に苦戦しています。反響数を増やそうとポータルサ
イトへの広告掲載を増やしていますが、コストばかりかかって一向に成果が上がる気配がありません。費用対効果を高めるためにはどのような方法があるのかを教えてください。

Answer
マーケティングにおいて、活用できる広告媒体（メディア）は、ポータルサイト以外にも様々な方法があります。
独自に情報発信できるプラットフォームがたくさん存在しているので、それらをうまく活用すれば反響率を高め、総合的な費用対効果をも高めることにつながります。

1．費用対効果をケティングは売上向上だけでなく、募が、それぞれの特徴を知り、効率よく検証することが重要

集・集客活動にも非常に重要な役割

合わせることで高い相乗効果（図表であるにもかかわらず、その活動があ２）が生まれる。

賃 貸 管 理 会 社の使 命は、物 件のまり重視されているように感じない。

まず１つ目は「 ペイド（ p a i d ）メディア」で、費用を支払って広告掲載

稼働率を高め、オーナーの資産（物件 ）価 値を最 大 化することだ。賃 貸

2．３つのフレームをする、いわば 従 来 型の媒 体である。

住宅の稼働率（入居率）を高めるた

組み合わせて一 般 的には不 動 産 広 告といえば 大めには、募集戦略（マーケティングとリーシング）とその施策が重要となる

高い相乗効果を生む

手ポータルサイトが中心で、信頼度や訴求力は高い反面、情報の表現力が 、現 実 的に管 理 会 社 主 導で募 集

例えば、物件の募集チラシや図面（ 写 真の数 、情 報 ）は乏しい。またコ

戦 略が 立てられているかといえば 、を見ても、「この物件を見てみたい！」

ストがかかり、募集中は検索エンジ

できていないことがほとんどである。

と思わせるようなデザインは少ない。

ンで物 件 名 検 索をすれば 表 示され不動産会社が利用するマーケティ

もっと美意識を高めて、マーケティン

るが、募集が終了すると掲載がアーングの媒体（メディア）は、店頭広告、

グやその費用対効果について考える

カイブ（保管）され、該当物件の詳細

ポータルサイトへの掲載、現地看板、必要があるのだ。

を見ることができなくなってしまう。

ホームページなどがあるが、なかな媒体活用は、主に３つのフレーム

高いコストをかけて掲載をしても、情か 費 用対 効 果の検 証まではされてに体 系 立 てて考えるとわかりやす

報がストックされていかないのは、情いない。賃 貸 管 理 業をはじめ、不 動い。
これらを総称して「トリプルメディ

報資産として残らないため、もったい

産事業全般にいえることだが、マーア・マーケティング」（ 図表１）というない。

14 月刊不動産 ｜ 2019.07

て、シリーズ化したものを動画サイト

でコントロールできるというメリット

得るための媒体である。インスタグラ「YouTube」などで発信すれば、コがある。ペイドメディアなどと違い、情ムやフェイスブックなどのS N Sをイ

ンテンツ次第ではたくさんのファンを報に制 限がない。例えば 、ポータル

メージしてもらうとわかりやすいが、囲い込むことが可能だ。日本の賃貸サイトであれば、写真や動画掲載な「いいね！」や「クチコミ」
という機能

市場では、
アーンドメディアの活用事

どは数的制限があるが、自社でうまがあるため、効率よく情報を消費者

例が 少ない。せっかく始めてみたもく構 築できれば 、極 端な話 、写 真のに届けられるのが特徴である。掲載ののすぐに止めてしまう企業も多い。

数は１物件につき何百枚と掲載する

した情報にユーザーが反応したもの

ただ、消費者との信頼情報の構築がことだって可 能だ。ペイドメディアとに対して、さらにユーザーが 反 応す重要であることを考えると、浸透まで違い、お金をかけて構築したものをるため、拡 散され 、ユーザーの信 頼に時間がかかっても、各メディアとのストックできるため、オウンドメディア

度が厚くなる。これらは「無料」で利連 動やS E O 対 策なども含めて相 乗は資産として残すことができる。

用でき、かつ情報の相互性があるの効果が出るため、継続する価値が非が特 徴であり、使い方によっては費常に高い。

このように利用できる媒体は様々

３つ目が「オウンド（ o w n e d ）メ

はポータルサイトだけではない。現

信力と相互性という点では、活用次ディア」で、自社 で 運 営 するホーム

在の環 境はたとえ集 客が 弱くても、第でたくさんのユーザーの目に触れページやブログなどの媒 体である。

情報発信にお金をかけずに、工夫ひさせることができるため、やり方次第

他の媒体と違い、
プラットフォームなとつでもっと他 社と差 別 化することで大きな効果が期待できる。

どによる制限がないため、情報や掲ができるのである。

（情報の質）

集客速度

種類

ペイド
メディア

信頼性の
高い情報

非常に
早い

ポータル
サイト

アーンド
メディア

相互的で
リアルな情報遅め（インスタグラム、

オウンド
メディア

多彩で
豊富な情報

普通

コミュニ
ケーション

資産価値

良くない

低い

高い

非常に良い

高い

低い

良い

高い

普通

（消費者との
互換性）

SNS

コスト

フェイスブック等）

ホームページ、
ブログ

アーンド
メディア

（費用）

ペイド
メディア

オウンド
メディア

自社の特徴に合ったメディアを適切に活用して、各メディ

アの弱点を補いながら３つのフレームを効率よく合わせると高い相乗効果を生む

今回のポイント●広告媒体における費用対効果の検証は、売上向上につながるだけでなく、募集・集客活動にも非常に重要な役割を果たす。媒体活用は、
３つのフレームを効率よく合わせると高い相乗効果が生まれる。
●「ペイドメディア」は、信頼度や訴求力は高い反面、情報の表現力が乏しく、コストがかかる。
●SNS等を活用した「アーンドメディア」は、無料で利用でき、ＳＥＯ対策等の相乗効果もある。
●自社で運営するホームページ等の「オウンドメディア」では、掲載情報に制限がなく、資産として情報を残すことができる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2019.07 ｜ 月刊不動産 15

海外特徴

図表2 トリプルメディアの相乗効果（イメージ）

物件調査

用対効果が非常に高くなる。情報発

IT

なものがあり、入居希望者との接点

図表1 トリプルメディアの特徴

宅建士

ディア」で、ユーザーの信頼や評判を管理載するコンテンツなどを完全に自社

仲介

例えば、物件の紹介動画を制作し法律

２つ目は「アーンド（ e a r n e d ）メ

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

営業保証金と弁済業務保証金
宅建業法3 ～保証協会を利用する場合の仕組み～

宅建士試験合格のコツ
毎年、本試験では営業保証金と保証協会の制度内容から各１問ずつ出題

Vol.4

されています。保証協会の弁済業務保証金は営業保証金の代替手段になるため、両者には共通点がありますが、異なる点も多くあります。本試験対策としては、両者を比較しつつ学習し、相違点を正確に押さえることが重要です。

営業保証金と保証協会の弁済業務保証金制度の比較
図表1

営業保証金と保証協会
営業保証金

保証協会

供託・納付額主たる事務所 1,000万円
従たる事務所 500万円

最初の供託・納付時期

特に期間制限はない

加入しようとする日までに事務所増設時の供託・納付時期

特に期間制限はない

増設後２週間以内

還付手続

直接、供託所に請求保証協会の認証を得て請求一部の事務所を廃止した場合

６カ月以上の公告期間が必要

公告をせずに、直ちに返還できる主たる事務所
従たる事務所

60万円
30万円

営業保証金は、基本的に自分のことを自分でやるシステムであり、宅建業者が自分で供託所に供託します。
また、顧客が還付を受ける場合も、直接、顧客が供託所に請求します。還付によって営業保証金に不足額が生じた場合、その不足額を供託するのも宅建業者自身となります。
これに対し、弁済業務保証金制度においては、
すべての手続に必ず保証協会が顔を出してきます。宅建業者は、弁済業務保証金分担金というものを保証協会に納付し、この納付を受けた保証協会が、弁済業務保証金として供託所に供託します。
また、顧客が還付を受ける場合も、
まず保証協会の認証を受けなければなりません。保証協会の認証を受けずに、直接、供託所に請求することはできません。還付によって弁済業務保証金に不足額が生じた場
合、その不足額を供託するのは保証協会であり、宅建業者ではありません。宅建業者は、保証協会からの請求に応じて不足額分の金銭を、還付充当金として保証協会に納付します。
以上のとおり、弁済業務保証金制度では、
すべて保証協会を通じて手続が行われるという特徴を押さえておくことが、営業保証金制度の違いを理解するポイントです（図表1・2）。
図表2

弁済業務保証金制度の概要と還付充当金の流れ②弁済業務保証金の供託

保証協会

供託所
⑧不足額を供託⑩通知を受けてから２週間以内に還付充当金を納付⑨還付充当金を納付すべき
ことを通知

宅建業者

⑤認証
①弁済業務保証金
分担金を納付⑥還付請求④認証の申出③宅建取引
取引相手が被害を受ける

取引相手※※宅建業者を除く

16 月刊不動産 ｜ 2019.07

⑦還付

法律

植杉 伸介
仲介

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

管理
宅建士

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

IT

Question

物件調査【Ｑ１】 宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、６月以上の期間を定めて申し出るべき旨の公告をしなければならない。
（ H29年

問32）【Ｑ2】 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であっきことを通知しなければならない。
（ H20年

海外た者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべ
問44）【Ｑ3】 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から２週間以内に、その通知された額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなら
ない。
（ H28

問31）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1

解説
営業保証金の額は事務所の数で決まるので、宅建業者が一部の事務所を廃止したときは、事務所１つにつき500万円の営業保証金を取り戻すことができる。
しかし、すぐに取り戻してしまうと、還付請求権者が十分な還付を受けられなくなるおそれがあるので、記述のとおり、６月以上の期間を定めて公告をする必要がある。

Answer 2

解説
弁済業務保証金の還付があった場合、供託所への補充供託は保証協会が行う。
したがって、保証協会は社員又は社員であった者に対して還付充当金を、供託所ではなく、保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。

Answer 3

解説
宅建業者（社員）は、保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受けたときは、その通知を受けた日から２週間以内に、通知された額の還付充当金を供託所ではなく、保証協会に納付しなければならない。

2019.07 ｜ 月刊不動産 17

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.4

海外の不動産テック事情を読み解く上で大切なこと

近年の不動産テックの登場により、幅広い情報の集約と分析ができるようになってきました。
しかし日本では、注目度は上がっていますが、業界の普及度においては歩みが遅れています。そこで、現在、世界でリードしているアメリカの不動産テックの現状を参考に、日本の歩むべき道を考えたいと思います。

01

加速度を増して注目されている
不動産テック02

巨大化しているアメリカの
不動産テック業界

違いは、何といってもデータの整備状況でしょう。
アメリカにはMLSと呼ばれるオー
プン化された不動産データベースが今 、日本 国 内において、不 動 産

先 日 公 開され た 記 事 ※１で は 、あり、全米に広がる800以上の会員

テックに対する注目度が加速度を「 世 界 の 不 動 産 テック・スタート

組 織 から組 成される団 体 がこの増しています。その引き金を引いた

アップ ※２への投資は年率180％のデータベースを運用しています。不のはソフトバンクの動きだという見ペースで増加しており、18年は44

動産の流通データと成約情報が一方があります。同社がサウジアラビ

億ドル（約5,000億円）を超える」と元化されていて、不動産エージェン

アの政 府 系ファンドなどと共 同 投報じられています。
しかしここで注

トは会費を支払ってこのデータベー

資するビジョン・ファンドが、シェア

目したいのは、投 資 先を国 別に見スを利用します。
これは日本国内のオフィスのWe Wo r kやオンライン

ると、世界最大の不動産市場であレインズなどと似ているように見えま

仲 介サービスのC o m p a s s 、最 近るアメリカが約５割を占めているとすが、特徴的なのは「非公開物件」

何かと話題のOYO（オヨ）などに合いう記述です。

という概念が禁止されていることで

計 約 1 5 0 億ドルを投 資したという日本の不動産テック企業に投資す。万が一、規約に違反するとMLS

ニュースを目にした不動産関係者

するVC ※３（ 図 表 ）はまだまだ少なのデータベースを利用できなくなっの方も少なくないでしょう。これはいという印象は、筆者の目から見ててしまうため、不動産業者はルール

ある意 味 、不 動 産テック業 界の成も明らかです。

に則ってビジネスを展開します。

長に孫正義氏の「お墨付き」が与えられたといえます。
これらを筆 頭に、海外の不動産
テックベンチャーに対する投 資 家たちの「不動産テック熱」はまだまだ冷める気配はありません。

18 月刊不動産 ｜ 2019.07

では、なぜアメリカの不動産テッ

MLSには間取りや登記履歴、税ク業 界 がここまで巨 大 化している

金の支払い履歴や公図などの情報のか 。日本と米 国における一 番のも掲載されていて、使いやすさが格※１「世界で高まる『不動産テック』投資熱、三井不動産・三菱地所・ソフトバンクの動きは」https://www.sbbit.jp/article/cont1/36275※２ 新しいビジネスモデルを開発し、短期間で急成長するように設計された人々の集合体・企業で、イノベーションと社会貢献を存在意義としている。
※３ venture capitalの略称。高い成長性が見込まれる未上場企業に対し、成長のための資金の投資を行う投資会社（投資
ファンド）
のこと。

法律

図表

VCの概略図

出資者
機関投資家（銀行、年金等）

個人

その他のファンド

出資

分配

お金が必要な人や企業等に投資する

スタートアップA

資金回収

成長が見込めるベンチャー企業等
スタートアップB

管理

VC

出資者からお金を集める

投資

仲介

事業会社

スタートアップC

スタートアップD

宅建士

株式公開、M＆A等

議論を重ねています。ステークホル

く、洪水マップや学校情報、近隣のしたが 、不 動 産オーナーは「 事 業

ダーが 多い分 、いささか 歩みは遅

物件情報なども自動的に公的マッ者」
としてみなされるため、消費者保いように見えることもあると思いま

プから集約されています。
これらの護の対象外ですし、物件管理など

すが 、グレーだった領 域に光を当

情報を消費者は不動産エージェン

は法規制が事実上存在しません。

て、業界を健全化させていきたいと

トから入手することができ、消費者

しかし、筆者はこれらの状況を必いう一部の人々の想いが報われる利益にもつながっています。

はありません。歴 史 的にみて民 間

読者の皆様にも、こうした民間発主導で進んできた日本の不動産業の流れを、当事者意識を持って考界は、民間の力によって次のステー

えていただきたいと思います。

このように、海外のビジネス事例

ジに進むことができる底力を持って

地 方・首 都 圏を問わず、不 動 産

を参 考にする際には、現 地の法 律いると思うのです。事実、日本の賃業に携わっている方にはぜひ「今のや商習慣、事業構造等を理解する

貸管理業界では海外と比較しても不動産業界をより良い方向に向かことが重要になります。

先進的で成熟したサービスが多数わせるために、何ができるか？」とい生まれています。

う視 点で日々の業 務を振り返って

例えば 、中国の土 地は公 有で、いただけたら、寄稿者としてこれほ

私人・私企業が所有権を持つ土地

筆 者 が 代 表 理 事を務める一 般はありません。また、インドネシア、

社団法人不動産テック協会をはじ

フィリピンでは、建物は単独で登記

め、さまざまな民 間 発の業 界 団 体の対象にはならず、土地の付着物とおよびその分科会では、これからのして土地の登記簿に付記されます。

社会に必要とされる不動産業界のこのように、文化や考え方、国民性

あり方について向き合い、真 摯にど嬉しいことはありません。
＜参考文献＞
・SUMAVE「レインズとMLSから考える ～物件情報の歴
史と課題～」
https://www.sumave.com/20171205_192/
・Cnet Japan「米国の不動産情報システム「MLS」
から学ぶ--国内業界に必要なのは透明性」
https://japan.cnet.com/article/35090231/

も違う海外においては、その土地ならではの事情を理解した上で読み解かなければ本質をつかむことはできません。
日本では、不動産業は個人間取引だという認 識のもとに業 界が 発

ダイヤモンドメディア株式会社 代表取締役
一般社団法人不動産テック協会 代表理事

武井 浩三

神奈川県生まれ。高校卒業後、米国ロサンゼルスに留学。帰国後、2007年に共同創業者の小林氏、染谷氏とダイヤモンドメディアを創業

展してきました。貸借、売買等に関（共同経営）。現在、不動産テック・フィンテック領域におけるITサービする領域については、消費者保護をける実践者として様々な媒体への寄稿・講演・組織支援なども行う。

スを中心にサービス展開を進める一方、ホラクラシー経営の日本にお2019.07 ｜ 月刊不動産 19

海外03

社会に必要とされる
不動産業界のあり方

ことを信じています。

ずしも悲 観 的に捉えているわけで物件調査目的に宅建業法などが整備されまIT段に高いといえます。それだけでな

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.4

Research

不動産物件調査技術の基礎 ～現地調査編～

敷地における現地調査の方法
不動産売買において重大なトラブルに発展するものには、境界確定など、敷地の調査に関するものが多い状況にあります。古い境界標が残っていたり、土に埋もれて見えなくなっていたりすることもあるので、現地調査をしっかり行い、合意書の作成や覚書を交わすことが重要です。

図面の種類や有無によって異なる調査方法

敷地周囲を観察して、境界標を最地に越境していることになる場合が初に確認した箇所から順に、他の境あります。このようなときは、境 界 立

界標までの距離を簡易計測します。

会協議書のほか、「 敷地越境合意の敷地の現地調査のためには、地積

その 結 果 、例えば 境 界 標までの 差覚書（念書）の有無」について、売主測量図が必要です。その地積測量図

異 が 0 . 3 5 ｍあると判 明（ ポイントに聞き取り調査をしましょう（ポインに、資格のある土地家屋調査士や測３）したとき、既存のブロック塀が隣

ト４）。

量士の氏名と押印があることを確認します（ポイント１）。次に、（１）測量
図 が「 境 界 確 定 測 量 図 」である場
合、（２）「 現況地積測量図」である場
合、（３）地 積 測 量 図 がない場 合な

ポイント 1

ポイント 2

境界確定測量図には、以下のような境界立会協議書（境界確認書）
で確認できることが多いです。

境界確定測量図には、登記所が境界立会を確認したという処理印の押印のある地積測量図があります。

ど、図面の種類や有無によって、現地調査の方法が異なります。
（１）「 境界確定測量図」の場合「境界確定測量図」とは、① 境 界
立会協議書（境界確認書）がある地
積測量図（ポイント１）、②図面の中に確定測量図と明記された測量図、③登記所が境界立会を確認した処ポイント 3
敷地境界が確定した場合、写真のように、取引対象地が隣地の敷地側に出ていることが判明する場合があります。

理 印 の 付 され た 測 量 図（ ポイント２）、④ 平 成 1 7 年３月７日以 降に作成され、登記所に保管された測量図などのことをいいます。これらの 場

取引対象地

合、敷地境界が隣接地主の同意によ
りすでに確 定しているため、地 積 測
量図に記載された寸法が、現地において確保されていることが必要です。

20 月刊不動産 ｜ 2019.07

境界標示面積177㎡に9.21㎡不足することが判明し、トラブルになりました。
平成13年11月22日、最高裁は、

仲介

敷地境界が確定した場合、下記のように、敷地越境合意の覚書（念書）などを作成し、後日の証とするために、互いに念書を提出していることがあります。

法律

167.79㎡であり、売買契約書の表

ポイント 4「零細宅地における開差５％を超える実 測 面 積と公 簿 面 積との食 違い
無 視し得ない」と、売 主の責 任を認

管理は、売買契約の当事者にとって通常めました。公簿売買であっても、坪単の誤差が５％未満でなければならな
いとしています。

宅建士

価交渉が起きれば、後日の実測面積

地積測量図が存在しない場合は、現況地積測量図の場合は、未だ、

3,640万円、3.3㎡単価68万円」と調査することが大切です。手順は、敷境界が確定していません。現況地積の記載がある“公簿売買”の売地で地周囲の現況寸法を簡易計測し、敷測量図に記載されている寸法と現況す。坪単価の表示があるため坪単価

地現況図を作成、縦と横の寸法の平寸法との間の差異を調査します。境

交 渉が行われ、坪 単 価を6 5 万円に均値を掛け合わせて概算面積を計

界標をすべて確認できない場合があ値下げして、契約、引渡しが終わりま算します。この 計 算 方 法 により、概りますが、まず小さな家庭用スコップした。買主は、住居を新築するためにね、登記簿面積との差異を確認してを用意して、最 初の１カ所を探しま

土地を測量したところ、実測面積が説明をすることができます。

す。
１カ所が見つかったら、地積測量
図に記されている寸法の位置の境界標を探索します。例えば、十字印の境界標が見つかった場合は、真ん中の海外

現 況 面 積と登 記 簿 面 積との差 異をポイント 5
境界標の位置を確認した場合は、隣地との境界線にあるブロックなどとの位置関係がわかるように写真を撮ります。

交点が境界点となり、その場所に赤白のポール（数百円程度のもの）
を載せて写 真を撮っておくと（ポイント５）、売主の境界明示の際、説明が簡
単になります。境界標が発見できた
場合は、「ブロック塀の中心付近、外面、内面」などと記録します。現況の地積測量図では、境界標の位置、現境界標

況の寸 法と地 積 測 量 図の寸 法との差異が説明すべき大切なポイントになるので、丁寧に簡易計測をします。
（３）地積測量図がない場合
地積測量図がまったく存在しない
場合もあります。愛知県岡崎市で以下のような事例がありました。広告に

不動産コンサルタント

物件調査「 公 簿 1 7 7 ㎡（ 5 3 . 5 4 坪 ）、価 格

IT（２）「 現況地積測量図」の場合

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする
有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動
産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2019.07 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.4

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

中国編 ②

中国の不動産仲介業
菱村 千枝

今回は、
中国の不動産仲介業を中心とする宅建業の状況についてご紹介します。
中国でも不動産取引で重要な役割を果たす、
日本の宅建士に相当する専門家が存在します。
中国の宅建士資格やその業務、仲介取引における慣行について見てみましょう。

1．
中国の不動産仲介業
中国の大都市には、街中に不動産

不動産鑑定士。一般財団法人日本不動産研究所勤務を経て、2005年から中和資産評価事務所（北京）にて、海外資産評価業務に従事。
中国沿海部諸都市で企業・不動産評価経験多数。2013年より不動産鑑定工房株式会社専任不動産鑑定士・取締役に就任。著書に『中国
投資・ビジネスガイドブック』（NNA出版）など。

②業務の内容、範囲

得資格」の有無から確認するなど独③不動産仲介業務の流れ

特の規制があり、わが国に比べ業務④有料業務項目、報酬基準

上やや複雑な段取りが必要です。

⑤不動産取引資金の管理方法

仲介業者の店舗が存在し、物件チラ⑥ 仲 介 業 者としての信 用記 録 簿のシがショーウィンドウに数多く貼り出

問い合わせ先してあります（写真１・２）。仲介業者⑦ 監 督 省 庁または業 界 団 体によるが手掛ける業務内容は、基本的に日契約書形式見本本と同じで、売買を希望する顧客か

現在の中国諸都市では、誰でも自らの依頼を受け、取引の成立を促進

由に住宅の取得ができるわけではな

し、
ローン・引渡し・登記・納税に至る

く、当該都市での戸籍の有無、居住までのサポートを行います。中国で

年数、すでに所有している住宅の戸不動産仲介業を行うには、
まず法人数等により、世帯によって住宅取得を設立し、政府の商工業担当部門かの可能性が異なります。売買の仲介

ら法 人の営 業 許 可 証を取 得したのでは、まずは購入希望者の「住宅取ち、所 在 地の人 民 政 府に不 動 産 仲介業の開業届出を行います。仲介業

写真1

写真2

チラシが貼り出されている不動産店の店頭
出典：SOHUニュース（http://www.sohu.com/）2．
中国の宅建士…
「不動産仲介士」になるには？
日本の宅 建 士に相当する資 格は
中国語では「房地産経紀人」と呼びます（「経紀」とは一般に物事を仲介者は、一定数の、日本の「宅建士」にするという意味。以下わかりやすく、相当する専門家を雇用して業務に従

不 動 産 仲 介 士と翻 訳します）。その事させなければなりません。

下位の資格として「不動産仲介士ア

業務内容は、売買、賃貸のいずれ

シスタント」という資格もあります。不かの業務に関し、代理または媒介を

動産仲介士は、個人として仲介活動行います。店 舗の目立つ場 所に、以をすることは禁じられており、必ず不下の内 容を記した看 板を掲げる規

動産仲介業者に所属して、その会社

定となっています。

の社員として業務を行わなければな①会社の営業許可証の写し

22 月刊不動産 ｜ 2019.07

上海の不動産店りません。
これらの資格試験は、国家

海、重慶、深圳、大連など全国11大きます。資格証明にあるQRコードを隠蔽し、低額で仕入れ、高値で売り、都市で行われます。高校卒業以上のスマホで 読 み 取ると、仲 介 士 情 報

差額を収受する行為。

学歴の人なら「仲介士アシスタント」

データベースにアクセスでき、その仲③詐欺、強迫、賄賂など不正手段にの受 験 資 格 があり、アシスタントに介士の勤務歴や業務上の賞罰履歴より、消費者をだまし、
または強制的合 格してから満６年 間 仲 介 業の実が確認できるようになっています。日に取引を強いること。

務 経 験を積めば 、仲 介 士の受 験 資

本よりも進んでいるといわれる中国④委託人の個人情報や商業秘密を格を得ることができます。
また大卒のスマホ社 会の一 面が 、こんなところ

漏洩して、不当な利得を得ること。

人は、満２年の実務経験で仲介士試にも表れています。

⑤建物内部の構造を改変し、分割し験を受 験することができます。試 験て賃貸に出すこと。

います。出 題 範 囲は、都 市 計 画 、建るのでしょうか。売買の仲介では、成資 本 が 不 動 産 仲 介 業 に 参 入 する築、不 動産 投 資 、金融 、不動産マー

約価格の0.5～2.5％程度で、規定ハードルが比較的低いことが背景にケット、物件管理、測量、会計、統計では最大で３％までとなっています。

あり、様々な違法行為を行って処罰など、かなり広い分 野にわたり出題仲介業者によっては、売主側１％、買される業者が後を絶ちません。2019されます。日本と比べて、学歴や勤務主側２％のように決めているところも

年３月の北京市内のニュースでは、

経 験 年 数 がより重 要 視されるようあるようですが、基本的には仲介業

18社もの不動産仲介業者が当局ので、実務に必携の資格として受験者者と顧客が協議し、サービス着手時摘発を受け、社名を公開されました。

は皆真剣勝負です。試験に合格しての仲 介 委 託 契 約において明 記する

その中には、老朽化した倉庫にパー

従 業 者 登 録をすれば 、住 宅 都 市 建こととされています。契約書に料率をテーションで細かく区切りを作り、蚕設省が管理する不動産仲介士の情明 記したものの、場 合によっては顧棚（かいこだな）のような空間を収入

報データベースに業 務 従 事 履 歴が客側がサービスに不満で、手数料にの低い人に賃貸する「違法シェアハウ

記録されていきます。顧客が物件検ついてトラブルが起きるようなこともス賃貸」
を行った会社があったとのこ

索アプリで物 件を検 索すると、そのよくあるようです。

とでした。劣悪な居住環境を招き、防物件担当の仲介士の氏名と写真がまた中古住宅の売買において「手災安全上問題があるので条例で禁現れ、クリックするとその人の仲介士付金」の慣行があり、「 担保法」とい止されている行為なのですが、同様

う法 律でその割 合は最 大で成 約 価の違反は後を絶たないようです。不動格の20％と定められており、売主は産取引業の信用を揺るがすような事

手付倍返し、買主は手付放棄により件がたびたび報道されるため、消費契約を解除することができます。

者はネットやスマホを駆使して、でき

写真3

4．仲介業で起こりがちな違反行為

るだけ信用できる仲介業者を探すことに余念がありません。

不 動 産 仲 介 業を監 督する「 不 動
産仲介管理弁法」という法 律には、仲介業者と仲介士に以下のような行為を禁止しています。
① 価 格 上 昇の情 報をねつ造・拡 散
し、転 売の繰り返しにより価 格を操仲介士資格証明書の画像
出典：sofanウェブサイト
（http://www.sofang.com/）

作すること。

上海市龍陽路のマンション

2019.07 ｜ 月刊不動産 23

海外

いて具体に示しています。中国国内の物件調査

仲介手数料はどのようになっていなど、起こりうる様々な違法行為につIT点のうち90点が合格ラインとされて⑥不動産取引の資金を横領すること。

宅建士

実務知識など４科目あり、150点満

3．手数料は売主買主双方
合わせて最大３％まで

は、不動産の基本制度と政策、仲介

管理② 売買当事 者に対し真 実の情 報を仲介

資格証明書の画像（写真３）が出て法律試験として年に２回、北京、天津、上トピックスTopics

政策及び税制改正に関する要望書

全日本不動産協会の令和２年度政策及び税制改正要望書ができあがりました
５月29日の全日本不動産協会総本部理事会にて、令和２年度政策及び税制改正要望内容が決まりました。今回、協会承認をいただいた政策要望についてご説明いたします。
全日本不動産協会法務税制委員会では、全日本不動産政治連盟と協力し、昨年の陳情活動で使用した平成31年度要望書をベースに、より具体的な内容を提言するため政策要望の取りまとめを行いました。
空き家、所有者不明土地や未利用空地の流通促進を図ることを目標とし、昨年提言した「行政と民間による情報交換並びに連携の全国的な展開」という一つの要望であった内容を二つに分け、「１.宅地建物取引業者に従事する宅地建物取引士への情報開示」「２. 空き家・所有者不明土地・未利用空地の問題に対処する官民連携体制の構築」
といたしました。
１.の要望については、対象となる情報や誰に開示するのかということを明確に提示しております。
また「３.空き家や未利用空地の積極的な国庫への帰属促進と利活用」については、現在、国のほうでも所有権の放棄や登記の義務化などが検討されており、国の方針を後押ししつつ、さらに一歩踏み込んだ内容となっております。
詳しくは以下をご参照ください。

Ⅰ【空き家、所有者不明土地や未利用空地の流通促進を図る政策要望】
１.宅地建物取引業者に従事する宅地建物取引士への情報開示
空き家、所有者不明土地や未利用空地の流通促進を効率的に運用する為、取引等の調査のために必要な所有者の情報について、宅地建物取引業者に従事する宅地建物取引士に対し開示を要望する。

○要望主旨
不動産業者として、空き家、所有者不明土地や未利用空地の問題解決のため最低限必要な情報に関して、所有者ない
しは相続代表者と連絡をとれる環境を整えたい。現在登記制度の見直しがなされており、登記の義務化についても検討されている中、方向性として必要最低限の情報開示に関しては問題ないと考える。さらに登記制度の見直しに関して、住民票や登記情報の行政管轄の隔たりがない、情報の統一化が図られることを望む。
また宅地建物取引士のフィールド（活躍の場）を広げることで、現在の不動産業を取り巻く諸問題を民間主導で解決できる可能性が大きく広がる。宅地建物取引主任者から取引士となって以降、重要事項説明の項目が増え、取引士の責任が増加する一方でメリットが少なく、何らかのインセンティブを設けることで、今後の不動産業に従事する者に対する動機づけを与え、業界の発展へとつなげたい。

２.空き家・所有者不明土地・未利用空地の問題に対処する官民連携体制の構築
行政と不動産業者等民間による特徴的な情報交換を行っている都市を参考に、有効性の高い行政の方策と民間の協力について、全国的な展開を図るよう要望する。
※全国的な展開をする際の取り組み例及び方針（案）については、次頁の補足資料を参照。

○要望主旨
空き家、所有者不明土地や未利用空地の問題を解決するためには官民の連携が不可欠であり、この問題に精通している不動産業者と行政が主体となって動く必要がある。また民間主導解決していく動機につながるよう、各地域での様々な取り組みを集約して、地域でのばらつきがない統一した体制を整えたい。

24 月刊不動産 ｜ 2019.07

（補足資料）全国的な展開をする際の取り組み例及び方針（案）
各地域に適合した新たな組織を構築（公的資金の補助も含め）
・行政又は所有者不明土地問題に特化した第３セクターが積極的に主動し、地域住民や不動産業者、NPOが協力し、問題を解決していくような仕組み

具体的な事業内容
・空き家等所有者に情報提供をし、具体的な解決案を提示して同意を得ていく
・流通性のある空き家と市場価値の低い空き家との分離及び各々別個の対策
・民間協力のもと空き家等に関する評価調査等の作成を積極的に実施
・各行政内の空き家等に関する情報を集約したデータベース化

３.空き家や未利用空地の積極的な国庫への帰属促進と利活用
土地の資産価値が低いとされる「所有者不明土地」「 空き家」「 未利用空地」の不動産に付随する法的、経済的な障壁を取り除き、行政や民間による新たな利活用を促す環境を構築するため、空き家や未利用空地等に関して所有権の放棄を認める新たな制度を制定するとともに、一旦、国庫に帰属させる等の早期解決に向けた具体的な施策を要望する。また、併せて既存の相続放棄等手続きの簡素化を要望する。

○要望主旨
民法239条２項には、現在「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」とされながらも、行政は使用する予定のない土地等の寄付については、維持・管理コスト（税負担）が増大する可能性等が考えられるため、引き取らないとしている。
しかし国土の維持管理については、国土の荒廃及び不動産業の衰退を防ぐためにも、上記説明文にあるような方法で不動産流通市場に乗せやすい形にすべきであり、最終的な受け皿が必要である。

○問題点
相続放棄による国庫への帰属では、相続財産管理制度による手続きが必要であるが、現制度には限界があり、実務的に機能しないケースが多いのが実情である。

○国庫に帰属させる（又は地方自治体が関わる非営利組織が管理）等※の早期解決に向けた具体的な施策
・空き家や未利用空地の放棄を望む現所有者が一定の管理費等を支払って、所有権を放棄できる環境。
⇒所有者不明土地増加の防止。
・所有者不明土地の所有者が明らかになった際にも、管 理 義 務を有している旨を説明し、一定の管理費等を支 払ったうえで、所 有 権の放 棄ができる環境。
⇒所有者不明土地の解決。

※所有者不明土地を一度国（又は地方自治体が関わる非営利組織等）が所有し、再度市場に流通する仕組みイメージ
現所有者（相続問題・低廉物件等）
所有者不明土地の所有者（権利問題・未登記等）

所有権
放棄依頼

行政・第３セクター
依頼内容審査
国庫に帰属（法的、経済的な障壁を除去）

帰属された
物件情報公開等

利活用の検討

不動産業者等

2019.07 ｜ 月刊不動産 25

新機能 満載！

ラビーネット「ラビーネット契約書類作成システム」にのご紹介

新機能が搭載されました！
７月２日より「ラビーネット契 約 書 類 作 成システム」に、見や すさと操 作 性

とても便利な
機能です！

が向 上 する新 機 能として斜 線 挿 入 機 能と改 ペ ージ機 能 等が搭 載され、大 変便利になりました。
ぜひご活用ください！
※画像は開発中のため、変更になる場合があります。

新機能の紹介◆書類作成時の便利な機能●ユーザー指定による斜線挿入機能
重要事項説明書、契約書、付帯書類の作成時に、説明不要な項目や該当しない項目に斜線をボタン一つ（右側の該当ボタンを押すだけ）で挿入できる機能を搭載いたしました。
斜線が入ることにより「記載漏れではなく、
この項目は該当しません」ということを明示することができます。
斜線挿入の操作方法①斜線を挿入したい箇所を開く。

②画面右側の「斜線を挿入」
をクリック。

③斜線が挿入される。

26 月刊不動産 ｜ 2019.07

●リアルタイムプレビュー機能：リアルタイムプレビュー（仮称）
作成中の書類の完成画面を簡単に確認することができるようになりました。書類を作成して、印刷してみたら「イメージと違った！」といったことを解消するために、PDF形式にて確認することができます。
プレビュー画面から印刷することもできます。
プレビューの操作方法①画面右側のPDFのアイコンをクリック。

②プレビュー画面が表示される。

●ユーザー指定による改ページ指定機能
改ページの位置をユーザーが指定できるようになりました。今までは、入力内容により行数が変わると、文章の途中などで自動的に改ページされてしまい、読みにくくなる…といったことがありましたが、本機能により、作成した書類の行数や文字数に合わせて区切りのよいところで改ページを指定することができるようになったため、書類完成時の読みやすさが向上しました。
改ページの操作方法

改ページ解除改ページを解除したい場合には、改ページ解除ボタンをクリック。

改ページ指定改ページ解除改ページ指定①プレビュー画面を開く。

②改ページをしたい
箇所で、改ページ
ボタンをクリック。

③改ページが完了する。

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■操作に関するコールセンター（エクセル・ワードの書式の操作）

TEL：03-5761-4441《開設日時》月・火・木・金：10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）

TEL：03-5338-0370 月・木：10時～12時、13時～16時 火・水・金：13時～16時《相談日時》（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

2019.07 ｜ 月刊不動産 27

!

協会からのお知らせ Information
令和元年春の褒章

令和元年５月30日（木）に国土交通省にて、令和元年の褒章伝達式が行われました。原勝博理事（青森県本部本部長）が多年にわたる宅
地建物取引業への業務精励により黄綬褒章を受章されました。

原勝博理事（青森県本部本部長）

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

東京都本部

全日ステップアップトレーニング（売買基礎編）
を開催

東京都本部では平成31年４月18日（木）、全国都市会
館２階大ホールにて、全日ステップアップトレーニング（売買基礎編）
を開催しました。全日ステップアップトレーニング

本的心得、②物件調査と価格査定、③契約書の知識、④
重要事項の説明、⑤契約の締結、決済・引渡し、登記全講義を受講した249名に「修了証書」を交付しましは、宅建業者による従業者教育の努力義務（宅建業法

た。
なお、東京都本部会員

31条の２）に対応した初任者向けの研修で、会員の皆様の皆 様は、東 京 都 本 部 主の従業者教育の一環として活用いただいています。

催のステップアップトレーニ

本研修は、日々の実務の基礎知識の確認など、宅建業

ングをWEBからお申込みに従事する方に役立つ実践的講座となっており、講義内ができます 。ぜひご参 加く

容は次のとおりです。①宅地建物取引業法と従業者の基ださい。

全日ステップアップトレーニングの様子

REPORT

神奈川県本部

2019年度

第１回宅地建物取引士法定講習を実施

平成31年４月10日（水）、神奈川県本部研修室におい講義終了後、宅地建物て2019年度第１回宅地建物取引士法定講習を次の題目

取引士証を交付いたしましで実施いたしました。①民法等関係法令と紛争事例及びた。当協 会の宅 地 建 物 取

実務上の留意事項、②宅地建物取引士の使命と役割に

引士法定講習では他県登関する事項、③法令改正及び実務上の留意事項、④税録 の 方も受 講 できます の制改正と紛争事例及び実務上の留意事項

で、ぜひご参加ください。

28 月刊不動産 ｜ 2019.07

挨拶する米田公益事業推進副委員長

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物
件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

協会■ 制度の詳細

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）■ 制度に関するお問い合わせ（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証す

令和元年度 第2回弁済委員会 審査明細
審査結果

社 数・件 数金

額ることで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けること

認証申出

6社

8件

37,277,500円

ができます。

認証

4社

6件

9,567,500円

保留・条件付認証

2社

2件

否決

0社

0件

令和元年度認証累計

5社

7件※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会

19,567,500円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2019.07 ｜ 月刊不動産 29

Initiate Member
都道府県 市区町村
北海道

宮城県

茨城県

商号名称

新入会員名簿［令和元年 5月］

都道府県 市区町村

商号名称

世田谷区

株式会社 コネクト

株式会社

大田区

サイマル技研札幌市

合同会社 アソートハウス

中央区

札幌市

株式会社 １３１

渋谷区

江別市

ＳＰＴ．
Ｅ．
ＭＡＫＩＢＡ 合同会社

葛飾区

ＪＨＭ不動産

札幌市

アールジー

株式会社

札幌市

Akari Estate

東京都

都道府県 市区町村

アーク建設

大阪市

株式会社 アルコヒルズ

株式会社 さくらさくパワーズ

大阪市

株式会社 アレグレット

Ｇ－ＳＴＡＲ不動産管理

大阪市

永輝国際

和泉市

株式会社 エムトライフ

株式会社
株式会社

株式会社

株式会社

NS リアール

港区

Ｊ－Ｓｔ
ｙ
ｌ
ｅ 株式会社

大阪市

大阪総合開発株式会社 キタイチコーポレーション

武蔵野市

株式会社 スタイルワン

豊中市

株式会社 グランス

札幌市

株式会社

札幌リアルティ新宿区

株式会社

関川総合研究所

高槻市

株式会社 クリエイティブ・ゼロ

札幌市

株式会社

西尾測量

江戸川区

株式会社

瀬戸口工業

大阪市

株式会社 サンエイコーポレーション

札幌市

株式会社 リベラリー

目黒区

株式会社

大洋不動産

大阪市

株式会社 ジーニスホーム

札幌市

株式会社

RESRA

足立区

有限会社 デコラ・アップ

寝屋川市

株式会社

栗原市

株式会社 アームパートナーズ

台東区

株式会社

東京リゾートハウス

大阪市

株式会社 シンカナビ

有限会社

茂広組

仙台市

株式会社 ＢＥＥＴ

品川区

株式会社

東信

大阪市

株式会社 ＺＥＲＯ

仙台市

ランドレックス 株式会社

あきる野市

東鳳企画

合同会社

大阪市

有限会社 ＴＭＣ

水戸市

クリック不動産

台東区

東洋

結城郡

Sumika

八王子市

東陽トラスト 株式会社

株式会社

株式会社

水戸市

タカクラ 株式会社

港区

乃木坂ファースト 株式会社株式会社 矢板・リフォームセンター

墨田区

畑木不動産総合事務所

群馬県

伊勢崎市

景匠イモビリエ

新宿区

有限会社 福本隆介建築設計事務所

前橋市

ララサポート不動産

合同会社

稲城市

株式会社

川越市

アイ・さくら不動産

不総研

株式会社

港区

株式会社 ホワイトレース

さいたま市

アミコーポレーション 株式会社

新宿区

株式会社

所沢市

株式会社 インターホーム

港区

株式会社 マルナカ

さいたま市

株式会社 ＭＳフィールド練馬区

株式会社 ミハラホームズｒｅーＶＡＬＵＥ

本庄市

ＭＫ不動産

株式会社

渋谷区

株式会社

川口市

大友不動産

株式会社

豊島区

株式会社 ムービンアップ

入間郡

株式会社

快陽建設

新宿区

株式会社 ランプライト

さいたま市

株式会社

川﨑産業

豊島区

リガール

朝霞市

株式会社

空間計画

渋谷区

株式会社 レバレッジコーポレーション

横浜市

株式会社

合同会社 こまホーム

川崎市

合同会社 加藤プロパティマネジメント

さいたま市

シーエスエー

相模原市

サガイチホーム 株式会社

さいたま市

株式会社 ラトゥール

横浜市

株式会社 さくら総合地所

松戸市

起グループ 株式会社

横浜市

ダイコク開発千葉市

株式会社 クレシオ

川崎市

株式会社 ｆ
ａｔ
ｌ
ａｎｄ

千葉市

株式会社 ＴＫネクスト

新潟市

株式会社

越後ホームズ

浦安市

株式会社 ブルトンキャピタル

新潟市

株式会社

No Town

千葉市

株式会社 ＰＯＲＯＳＵＳ

新潟市

株式会社

満天

千葉市

もっくらっく 株式会社

妙高市

Resort Property Japan 株式会社

さいたま市 グローバルマネジメント 株式会社
日高市

東京都

株式会社

札幌市

大田原市

千葉県

株式会社

札幌市

栃木県

埼玉県

商号名称

大阪市

大阪府

株式会社

千葉市

有限会社

武蔵野市

株式会社 Ａｃｔ
ｒ
ｉｍｅ

千代田区

あさひ不動産コンサルタント 株式会社

港区

神奈川県

ユーア

株式会社 Ａｚ
ｉｍｕｔ

新潟県

MY

HOME

みろく

株式会社

富山市

株式会社

金沢市

アヴァンフェイス 株式会社

野々市市

株式会社 リブ

南都留郡

まきや不動産山梨県

森の四季社

日本レーヴ 株式会社

大阪市

株式会社 ネクサス

大阪市

株式会社 ヒトツボ

大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 ホームカラーズ

大阪市

株式会社

町なか不動産大阪市

合同会社

街ブラ不動産

大阪市

繁路不動産

八尾市

株式会社

廣瀬工務店

株式会社
山都テック

堺市

合同会社 Ｌ
ＩＮＫＬ
ＩＮＥ
株式会社 ロッキー綜合事務所

尼崎市

株式会社 アサンハ

神戸市

株式会社 ウェル５５

姫路市

有限会社 タップＡ＆Ｍ

姫路市

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姫路市

株式会社

西本プランニング

川西市

株式会社

花やしき不動産神戸市

株式会社 ＨＯＵＲＹＵ

姫路市

株式会社 Ｒｏｏｍｏｓ

広島市

株式会社

広島市

株式会社 ヴィゴラス

広島市

大建クエスト 株式会社

広島市

合同会社 ハウスドクター

香川県

坂出市

株式会社

福岡県

大野城市

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糟屋郡

いえあーる 合同会社

福岡市

株式会社

株式会社 TANAKA Holdings

兵庫県

株式会社

石川県

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大阪市

大阪市

暁不動産

富山県

大阪市

広島県

合同会社

あきん

サクセス
株式会社
es

品川区

あすハピホールディングス 合同会社

伊東市

株式会社 うみまち不動産

糸島市

渋谷区

株式会社 Ａｐｐｒｏｏｍ

沼津市

株式会社 えがお企画

福津市

株式会社

渋谷区

ＡＮＤＹ ＬＡＮＩ 株式会社

袋井市

株式会社 シャート

福岡市

まるだい不動産北九州市

株式会社 モリス不動産

静岡県

timbre imp．
株式会社

中野区

ＥＨＳ 株式会社

静岡市

ブルーウイング 株式会社

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イーシーピー

静岡市

丸子ミライ不動産

佐賀県

三養基郡

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CLIESTATE

台東区

有限会社 ウィザード

静岡市

株式会社 ヨシモトホールディングス

熊本県

宇城市

株式会社

Your's Labo

文京区

ＮＩ Ｃａｐｉｔａｌ 株式会社

豊橋市

株式会社

熊本市

ラヴィアップ 株式会社

株式会社
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大分県

中津市

株式会社 オフィスベル

三重県

四日市市

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沖縄県

沖縄市

イソラ 株式会社

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滋賀県

大津市

リーガルトラスト

沖縄市

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京都府

宇治市

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かけはし

練馬区
墨田区

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柏新

jijiroom

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京都市

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有限会社 ゼント

渋谷区

コーネンコンサルティング 株式会社

京都市

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宮井

島尻郡

株式会社

REGATE

世田谷区

合同会社 ＧＯＴＯホーム

京都市

株式会社

MUGEN

那覇市

Loochootrust

30 月刊不動産 ｜ 2019.07

株式会社

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

７月に社会実験のガイドライン

年間実績は1,266件

賃貸契約の電子書面化へ

安心R住宅制度

国土交通省による社会実験が始まる。不動産取引の国土交通省は５月31日、2018年４月に本格始動した

重要事項説明での対面原則を見直し、IT重説が本格

安心R住宅制度（特定既存住宅情報提供事業者団体運用されている賃貸取引で、重要事項説明書等の電登録制度）について、2019年３月末時点での制度実施

子交付の可否を３カ月間にわたり実験する。改ざんのリ状況が1,266件だったと発表した。

国交省

過半数は共同住宅

スクなどを確認するが、電子契約サービスの技術的側

この数字は、広告に同制度の標章（ロゴマーク）が使面よりも、「スムーズに手続きが進行するのかを主眼に検用されるなどした物件数の合計。前回調査時（2018年９証する」（国交省不動産業課不動産業指導室）
ようだ。

月末時点）の482件から784件増加した。

国交省は７月にガイドラインを公表し、参加登録審査

内訳は、「戸建て住宅」が467件で、このうちリフォーム

や説明会の準備期間を経て、10月にもスタートさせる見済みのものが349件、リフォーム提案を行ったものが118通しだ。今回の実験で重要事項説明書等については、件。
また「共同住宅等」は799件で、リフォーム済みのも

電子書面に加えて、宅建士が記名押印した紙の書類ものが790件、リフォーム提案を行ったものが９件だった。

事前に送付する。
ただし実験上の電子書面では宅建士

同制度は、耐震性やインスペクションの実施など一定ごとの電子署名は求めず、実験登録業者の電子署名をの要件を満たした既存住宅に対し、国が商標登録した施したものを交付する。
この署名の取り扱いは、本格運「安心R住宅」のロゴマークを広告時に使用することを用を決める際に改めて検討されるようだ。

認めるというもの。

導入は強制ではない。
「社会の電子化の流れに新た

５月31日現在、流通やリフォーム、管理など幅広い分に電子書面の選択肢を加え、手続きの間口を広げる」

野の９団体が登録されている。

（不動産業指導室）のが狙いだ。

（『住宅新報』2019年６月11日号より抜粋・編集）

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● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、宮嶋義伸、
後藤博幸、出口賢道、日比照康、丹波恭子

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

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