民間事業者を主体とした大都市郊外の住宅団地における持続可能な再生手法についての研究

裕大 1・高村 義晴 2・田中

福永
1 非会員

賢3

日本大学大学院理工学研究科まちづくり工学専攻博士前期課程（〒101-0062 東京都千代田区神田駿河台 3-11-2 タワースコラ S1212）
E-mail:csyt21009@g.nihon-u.ac.jp
2 一般会員

日本大学特任教授

理工学部まちづくり工学科（〒101-0062 東京都千代田区神田駿河台 3-11-2 タワースコラ S1211）
E-mail:Takamura.yoshiharu@nihon-u.ac.jp
3 非会員

日本大学教授理工学部まちづくり工学科（〒101-0062 東京都千代田区神田駿河台 3-11-2 タワースコラ S1212）
E-mail:tanaka.yasushi@nihon-u.ac.jp

これまでの人口増加に伴って数多く供給されてきた住宅団地において，人口減少や社会情勢の変化から様々な問題が生じていてその解決が望まれているものの，有効な方策は未だ見出されていない．本研究は住宅団地再生に向けて有効となり得る可能性を秘める取組みの調査から今後の方向性を明らかにすることを目的とする．地域の実情を考慮した将来像の再構築，持続性を考慮した民間主導の枠組み形成，民間参入へのビジネス手法と住民との関係構築，に着目し横浜市の地区での取組みを調査した．社会情勢に合った市街地形態の変容と住宅団地再生を通した地域とのつながりをビジネスに活かすことに可能性を見た．

Key-words:

suburban housing estate,sustainability,

1．研究の背景と目的

business model, area revitalization

本研究は住宅団地の再生に向けて有効となり得る可能性を秘める取組みに関して調査を行い，その枠組み・手住宅団地は人口増加期の日本における住宅供給の受け法・課題を通し，住宅団地の再生に向けた方向性を明ら皿として数多く供給されてきたが，少子高齢化の進行やかにすることを目的とする．

それに伴う人口減少，社会情勢及びニーズの変化等から
表-1 住宅団地を有する市町村が抱える問題意識[1]
具体的な問題意識
自治体の数(割合)高齢者が多い
244 市町村(69.7%)
空き家が多い109 市町村(31.1%)
空き地が多い45 市町村(12.9%)
交通機能の低下
106 市町村(30.3%)
生活利便性の低下
147 市町村(42.0%)
コミュニティ弱体化
74 市町村(21.1%)
非住宅用途の導入が困難
67 市町村(19.1%)
N=350(住宅団地が所在していてかつ問題意識を有する市町村)始まる諸問題によって地域の衰退が進行している．(表1)日本全体が人口減少下である以上将来的な市街地構造の変容を避けることは難しいが現状こうした地域には多くの人々が居住しており，無秩序な縮退が行われればコンパクトシティ政策上も大きな影響を及ぼしかねない．
様々な制度や取組み提案によって住宅団地に発生している様々な課題の対応が図られているが，未だに有効な再生に向けた方策(治療法)は見出せていない．

1

2．現状の住宅団地再生に向けた動向

減少が進行していく中地域で継続的に取組みを行っていくことが難しくなっていくことが挙げられる．再生に向けた活動を誰が担っていくかを考えると，地域住民・地⑴現状行われている国の支援策や取組み地方公共団体や民間事業者等の関係者が「住宅団地域団体だけでは専門人材の確保が難しくなってくる．そ再生連絡会議」を平成 29 年 1 月 30 日に設立し，住宅団して地域住民以外の民間事業者を担い手とするためには地再生・転換方策について先進事例の研究、調査、意見少なくとも事業を成り立たせる収益を確保する必要があ交換等を行っている．
「住宅団地再生連絡会議」での内る．しかし地域の需要が減少・変質する中で安定して事容から，国土交通省が住宅団地再生の取組みを進める手業を継続することが難しく，採算性が取れなくなった場助けとなる「住宅団地再生の手引き(案)」を作成し，こ合サービスの提供ができなくなってしまう．地域住民のれをもとに関係者と意見交換，検討を重ね，取りまとめ人材育成・民間事業者の収益確保といった問題を解決しを行い，令和 4 年 2 月下旬に予定されている第 6 回にてなければいくら再生計画を立てたとしても肝心な活動の[2]

継続性・実効性に疑問が残る．

取りまとめの紹介を行う予定であるとされている ．
住宅団地再生連絡会議で紹介された国の支援，取組みは主に①利便施設や良質な住宅供給等の良質な住環境整⑶住宅団地再生に向けた有効な解決策の仮説

備に関する支援，②空き家の除却や活用を促進する取組

a)地域の実情と先行きを考慮した将来像の再構築
人口減少社会では現状市街地として土地利用が行われみに対する支援が行われている．
空家対策総合支援事業では民間との連携体制を支援要ている地域であっても将来的にそれをそのまま引き継ぐ件にしていて，住宅市場を活用した空き家対策モデル事ことが適切であるかという問題が生じる．例えば次世代業では相談窓口設定等の民間連携やモデル事業へ支援しの入居が地域の人口を維持する程度に見込めないにも関ているといった，民間の活動促進への期待が窺える．

わらず空き家をストックとして残すのでは土地が有効利用されているとは言えず，また「取組みは行っているが表-2 住宅団地再生に向けた国の支援策及び取組み[2]名称内容
住宅市街地総合整備事業
整備計画策定･協議会支援,(住宅団地ストック活用型)
高齢者･子育て支援施設,地区公共施設･循環利用住宅,コワーキングスペース整備等の整備支援
住宅市街地総合整備事業
整備地区を定め,地区内での(拠点開発型・まちなか居住良質な住宅の供給,公共施設再生型)整備,関連する都市施設整備,従前居住者の受け皿整備
スマートウェルネス住宅等
高齢者,障害者及び子育て世推進事業
帯が安心して暮らすことができる環境整備のための市
街地再開発事業への支援
地域居住機能再生推進事業
公的賃貸住宅に対して多様な主体の連携より居住機能集約及び子育て支援施設,福祉施設等の整備から地域の居住機能再生への支援
空家等対策計画を策定,地域空家対策総合支援事業
空家再生等推進事業の民間事業者との連携体制がある市区町村での空家関連の取組みへの支援
住宅市場を活用した空き家空家に関する相談窓口設定
対策モデル事業等の民間連携支援及び住宅市場を活用した空き家対策に関するモデル的な取組みに対する支援長期有料化住宅リフォーム
既存住宅長寿命化,省エネ化推進事業等に資するリフォーム支援

成果が出ていない」という状況にも繋がりかねない．地⑵現状の支援策に対する課題

3．民間の先進事例-上郷ネオポリスの取組み-

域の現実的な将来像を見据えた上で必要な用途の導入や多様化したニーズに対応できるような魅力的な暮らしの形成を目指して行く必要がある．既存の居住者が感じる課題の解決だけではなく，地域をどのように次世代へと引き継いでいくのかということも考慮した将来像の設定を行うことが必要となる．
b)取組みの持続可能性を考慮した民間主導の枠組み形成
地域に生じる課題は時間の経過によって継続的に生まれその内容も変質していくことを考慮すると，取組みを行う主体も長期にわたって(理想では恒久的に)継続して活動できる体制を確立することが必要である．地域住民や行政だけではなく民間企業の力を導入した実行力のある活動主体の形成をしていく必要がある．
c)民間参入へのビジネス手法形成と地域との関係構築
民間企業の参入を促すためには明確な採算性が示されることが必要である．従来の土地再開発や建て替え事業
では採算を見込むことは難しく，地域のニーズを適切に汲み取り，それを基に住民の生活を対象とした暮らしのマネジメント構築にまで手を伸ばしていく必要がある．

現状でも住宅団地再生に向けて様々な制度や取組みが行われている．しかしこれらが様々な地域に対して適用住宅団地再生に向けてより有効な解決策を見出すと考されていくだけでは住宅団地問題の解決に十分でないとえられる先進事例として，神奈川県横浜市栄区に立地す

著者は考えている．その主な理由として，高齢化や人口る上郷ネオポリスの取組みを取り上げる．本事例を取り2

上げた理由として 2 章⑶で述べた，単なる地域課題の解取組みの内容として，まずは住民たちが地域に愛着を決に留まらず新たな地域の将来像の構築を考えているこ

持ち地域のために様々な活動を行う機運を高めるためにと，民間企業主導で始まった事業であること，地域ニー地域イベントの支援や様々な交流活動を行い，並行してズのくみ取りからどのように収益を考えていくかについワークショップや住民アンケートなどを行い地域の課題て言及していたこと，の三つが挙げられる．

やニーズについての把握を行った．その後地域に必要と調査については既存の発表資料及び取組みを行っていされた交流拠点としての機能に加え買い物機能を持ったる住宅メーカーA 社の担当者へのヒアリングを行いそのの施設を開設した．施設運営は住民に社団法人を立ち上内容について整理を行った．

げてもらい，ボランティアによって管理を行っている．
その他住民の求めに応じて移動販売車やイベントの開催を初めとして様々な取組みを行っている．

表-3 上郷ネオポリス概要
所在地
神奈川県横浜市栄区
野七里一丁目・二丁目・桂台二丁目一部
人口・世帯数[3]約 2000 人・868 世帯(2019 年 9 月現在)
高齢化率[3]
約 50%(2017 年 9 月現在)
面積[3]約 46 万㎡
居住開始時期[3]1973 年
用途地域
第一種低層住居専用地域
立地状況
JR 根岸線港南台駅よりバスで 17 分
表-4 取組みの展開[3]年月できごと2014 年 1 月 地域住民と A 社で意見交換の開始
2016 年 6 月 住民自治会と A 社の間で協定の締結
住民の有志団体，A 社，高齢者住宅協会，大学有識者よりまちづくり協議会を発足
2019 年 7 月 自治会住民が運営する社団法人を設立
10 月 交流機能・買い物機能を備えた拠点の開設
2020 年 1 月 横浜市と A 社の間で協定の締結

b）地域との関係性
上郷ネオポリスでの取組みでは，関係構築段階において行政を挟まず直接地域住民と A 社が話し合いを行い協定の締結を行った．その後活動を広げていく上で外部団体や大学有識者を巻き込んでまちづくり協議会を設立，横浜市との協定は取組み開始から 6 年が経過してからのことである．住民自らがまちのために活動できるように意識を持たせるところから始め，直接再生に繋がるわけではない住民による映画作りのような取組みを行うこともあった．まちづくりの主役はあくまでも住民で，企業はそのお手伝いをするという関係を構築している．
⑵ヒアリングからの整理⑴報道資料からの整理a）事業形態について

a）取組みの目的と内容

現在の居住者のニーズを把握し適切なサービスを提供

取組みが行われた目的として，A 社が過去に開発したするタウンマネジメントシステムの構築や立地特性を活住宅団地において，そこで暮らす人々が生涯快適に暮らかした新たなライフスタイル提案を通しての移住を考えせるようにするために，課題の解決だけでなく新たなている．現在行っている取組みを通して住民が求めてい「街の魅力」を創出することが必要と考え、住民と共にるサービスや機能を知ると共に，住民が地域に愛着を持誰もが安心して永く暮らせるまちづくりに取り組むこと

ち様々な活動を展開しやすいように土壌を育み，企業とでまちの再生ではなく再耕を行うことが挙げられる．

してそういった取組みのサポートを行うとされている．

表-5 ヒアリング調査結果
項目
事業形態について回答
・現住民への事業
地域との繋がりを深め地域からの相談対応やニーズの把握を行いタウンマネジメントシステムの構築をして住民が抱える課題を解決していくためのサポートを行っていく・次世代への事業
新しいライフスタイルの提案によって他地域からの移住者を呼び寄せたい
・具体的な事業，サービスの提案状況
現在住民のニーズや課題の抽出段階であり具体的なサービス提案段階に至っていない

事業採算性について事業展開に向けた制度構築について・企業の立ち位置
自社の事業分野だけでは住民のニーズに十分応えられない場合もあるため，地域住民の要望を把握し，それを満たすサービスを提供できる企業と繋ぐハブ役を担いたい
・現段階での取組みで収益を得ることを考えている訳ではなく住民の持つニーズの中で自社で応えられる部分に関しては対応する部署へ繋ぐ
・全ての取組みを自社で行う訳ではなく，他社へサービス提供を任せることもある
・ノウハウの蓄積から今後収益が得られるようなサービスやプラットフォームを考える
・地域との関係構築について地域に入り込むための切っ掛けが必要．また関係を築いた後も長い時間をかけて信頼を育んでいくことが重要で，これは行政が関わったから信頼されるという話でもない
・行政との連携について
現在のニーズに合う用途規制や税の緩和や住民が何か始める際の後押し等民間とは違ったそれぞれの立場からできることを期待している3

4．まとめと民間主導の三者連携による住宅団地
再生に関するあり方の検討

あくまでサービスの販売ではなく住民のニーズに応えるという形であるため，A 社では実現が難しいサービスは得意な企業に繋ぐという形を考えており，地域に対して効率的に必要なサービスを提供するための窓口となる．

⑴まとめb）事業採算性について

現在多くの問題を抱えている住宅団地を再生し，持続現段階での取組みで収益を得ることは考えておらず，可能な形で存続させていくためには，地域に対して継続これまでのノウハウの蓄積から他地域へと活動を広げて的に関わり取組みを行っていく主体の形成が必要だ．そいくことができるように収益を得られるようなサービスしてそのためには地域住民だけではなく外部からのサポやプラットフォーム形成を考案することとされる．

ートが必要だが，ここで民間企業が主導して三者連携をc）事業展開に向けた制度の構築について行うことができれば取組みが促進されるのではないかと現在行っているような取組みを他地域に展開していく考え、その可能性と限界について民間の先進事例から考ためにはどのように地域と信頼関係を築いていくかが重察を行った．先進事例からは地域住民との信頼構築や収要であり，長い期間関わり共に活動を行うことが必要で益性を考えたビジネスモデルについての課題が見えた．

ある．この関係構築においては行政が関わるから信頼されやすくなるといったことはなく，あくまで企業と地域⑵再生に関するあり方の検討の二者の間に生まれるものであるとされる．

住宅団地は過去の住宅需要の増加に対する受け皿として居住に特化した土地活用として開発されてきた．それ⑶まとめと考察が時代の変化によって様々な問題が生じているのが現状

上郷ネオポリスでの取組みの特徴として，住民が再生である．つまり「再生」といっても空き家や空き地を新に関する取組みに意欲を持ち自ら活動できるように長い

たな居住者によって埋め，同じように利用していくので期間をかけて住民を「育てている」ことである．単なるはなく，現状や将来に向けて市街地の利用形態を変化さまちづくり人材の育成ではなく地域に愛着を持って活動せていく「住宅団地の再編」が必要となる．ここで住宅する人々が発生することで，企業は住民のニーズに対し団地の再編をビジネスとして展開することができるのなてサービスを提供するといった形をとることができる．

らば住宅団地を舞台とした新たな事業領域の創出に繋が一方で，取組み推進のために住民を「育てる」行為はると考えている．

非常に長い期間が必要で，活動開始から 5 年以上経った

これに関して，上郷ネオポリスでの取組みのように，現在でも収益を見込んだ事業やサービスの展開までは至民間企業が地域に入り込み住民と関係を持つことでニーっていない．採算性の採れる事業として展開していくたズの把握や地域の魅力創出を図ることは地域の具体的なめに，住民のニーズを考慮しつつ魅力のある商品を展開将来像の構築にも繋がる．現状では地域との関係構築はしていく必要があると考えられる．

CSV のようなある程度の先行投資のような位置づけであ

また，地域住民から地域に何かあったら A 社にまず相り，採算性を見込むとすれば地域住民のサービスの提供談したいと言われるなど，住民との信頼関係構築に関しという形が考えられている．しかしそれだけでなく，地ては進んでいるものの，今後入居が進んだ場合の移住者

域との繋がりそのものを企業資産として活かすことがでとの関係構築といった面も考慮するべきである．

きれば住宅団地再生という取組みの事業としての価値が

この取組みでは民間企業が地域に入り込み住民が取組上昇し，活動が進んでいくのではないかと考えられる，みを行えるように力添えをすることによって地域の実情を見据えた地域将来像の形成や長期的に取組みを行える主体の形成に関する可能性を見ることができた．しかしビジネス手法の形成については未だに多くの課題を残していると言える(表 6)．
表-6 有効と考えられる取組みの要件と本事例の比較
要件
上郷ネオポリスでの取組み
地域の先行きと実情を考慮
街の魅力創出を目指してはした将来像の構築いるものの，次世代への引き継ぎ等に関しては未詳
取組みの持続性を考慮した企業が住民の活動意欲を促
民間主導の枠組み形成
すと共にサポート，協議会形成で体制を整える
民間主導のビジネス手法と地域との信頼関係構築は成地域との関係構築
されているものの，ビジネス手法としては課題が残る

図-1 地域とのつながりの価値増進の住宅団地再編への効果

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参考文献
[1] 国土交通省住宅局市街地建築課,「住宅団地の実態調[3] 大和ハウス工業 web サイト,「リブネスタウンプロジ

査～現状及び国土交通省の取組について～」(2021 年ェクト 上郷ネオポリス」(2021 年 12 月 8 日最終閲

12 月 8 日最終閲覧,001227046.pdf (mlit.go.jp))

覧, 上郷ネオポリス｜リブネスタウンプロジェクト[2] 国土交通省 web サイト,｢｢住宅団地再生」連絡会議」｜大和ハウスグループ (daiwahouse.com))(2021 年 12 月 8 日最終閲覧, 住宅：「住宅団地再生」[4] 横浜市 web サイト,「上郷ネオポリス(横浜市栄区)の取り組み(令和 3 年 6 月 22 日)」(2021 年 12 月 8 日最連絡会議 - 国土交通省 (mlit.go.jp))

終閲覧, 2021062204-1pawapo.pdf (yokohama.lg.jp))2021 年?月?日 受講
2021 年?月?日 受理

A SURVEY OF SUSUTAINABLE AREA REVITALIZATION METHOD IN SUBURBAN
HOUSING ESTATE BY PRIVATE BUSINESSYuta HUKUNAGA, Yoshiharu TAKAMURA and Yasushi TANAKAIn Japan, suburban housing estate have been developed in population growth period. Suburban
housing estate have many problems caused by population decline and changes in social
conditions, but effective solutions are not devised yet. A purpose of This survey is considering
direction of suburban housing estate revitalization by advanced case of private business. We
focus on “reconsidering future image of area based on situation”, “sustainability of activity” and“method of coming a business suburban housing estate revitalization”. Change of urban area
structure which consider changes in social conditions and utilize relationship between residents
and company seem to have potentials to effective solution of suburban housing estate
revitalization.

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