M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

6
JUNE

2019
特別対談

［巻頭特 集 1 ］

安倍総理
原嶋理事長
×
［特集２］

民法（債権法）改正が不動産実務に与える影響－１［法律相談］

預貯金が相続財産に含まれるか［賃貸相談］

借家の買取契約の不履行と借家契約終了の可否［物件調査のノウハウ］

現地調査へ行く前の準備［海外不動産事情］

日米の住宅の違い
昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

令和元年6月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第6号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和元年度 第1回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

3社

3件

70,088,500 円

認

1社

1件

10,000,000 円

保留・条件付認証

1社

1件

否

1社

1件

1社

1件

証
決

令和元年度認証累計

不動産保証協会

10,000,000 円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

特集１

04
MONTHLY RE AL E STATE

6 2019JUNE

特別対談
安倍晋三総理×原嶋和利理事長
特集２06

民法（債権法）改正が不動産実務に与える影響－１
弁護士

吉田 修平

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

預貯金が相続財産に含まれるか
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

12

相続した複数の不動産を同じ年に譲渡した場合の、本来の取得費に加算される相続税額
税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

14

借家の買取契約の不履行と借家契約終了の可否
弁護士

江口 正夫

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

16

宅建士制度と登録の移転
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

18

不動産テックのあゆみが遅い原因は？
ダイヤモンドメディア 武井 浩三＜物件調査のノウハウ＞

20

現地調査へ行く前の準備
不動産コンサルタント 津村 重行

COVER PHOTO

新元号「令和」＜海外不動産事情＞

22

日米の住宅の違い
不動産コンサルタント 山本 みゆき

４月１日、「平成」に代わる新元号「令和」が発表された。その後の安倍総理の記者会見によると、「悠久の歴史と薫り高き文化、四季折々の美
しい自然、こうした日本の国柄をしっかりと次の時

その他

代へと引き継いでいく。
（中略）
１人１人の日本人

24

が明日への希望とともに、それぞれの花を大きく27咲かせることができる、
そうした日本でありたいとの願いを込め、『 令和』に決定」
したという。

28

写真提供：一般社団法人日本電気協会新聞部

30

新機能満載！ラビーネットのご紹介
新入会員名簿地方本部の動きNEWS FILE

巻頭特集 1

特 別対 談
新 元 号「令 和」の 決 定 で日本 全体が新たな気持ちでスタートを切り、不動産業界においても、多岐にわたる課題の解決と発展を目指し、日々活動に取り組んでいます。そのような中、４月16日に安倍晋三

原嶋和利理事長（左）と安倍晋三自由民主党総裁

内閣総理大臣・自由民主党総裁と公益社団法人全日本不動産協会の原嶋和利理事長の特別対談が行われ、不動産業界の現状と今後の展望について意見を交わしました。

内閣総理大臣（公社）全日本不動産協会

自由民主党総裁

理 事 長

安 倍 晋三新元号制定に向けて
原嶋理事長

原嶋和利

る景気減退が懸念されております。住宅・不動産業への対応と施策についてお話いただけますでしょうか。

新元号が「令和」に決まり、新しい時代の幕開
自動車や住宅など大型耐久消費財は増税の影響

けとなりました。万葉集からの引用である「 令和 」には、人々が安倍総理

美しく心を寄せ合う中で文化が生まれ育つ意味が込められていが大きいことは承知しております。そこで住宅取得支援策としるとうかがい、感銘を受けております。本日は、平成最後の月、
そて、①住宅ローン減税の延長と拡充、②すまい給付金の拡充、して歴史の大きな転換点というお忙しい最中に、対談のお時③次世代住宅ポイント制度の創設、④住宅取得等のための資間をいただき、
ありがとうございます。

金 に 係る贈 与 税 非 課 税 措 置 ― の４つを用 意しています 。
2019年度予算のうち、消費税対策は約２兆円を予定していま

安倍総理 「 令和 」が広くに受け入れられることを願い、国民

すが、住宅分野については、
これら施策により駆け込み需要・の皆様と新しい時代を切り開いていく決意を新たにしておりま

引き上げ後の反動といった影響を緩和してまいります。

す。全日本不動産協会は、不動産業界で最も歴史ある団体と需 要 変 動が抑えられる対 応に期 待しておりまうかがっております。創立記念式典から三笠宮崇仁親王殿下

原嶋理事長がご台臨され、また創立65周年記念式典には瑶子女王殿下す。全日本不動産協会の設立記念日である10月1日には毎がご臨席されるなど、皇室ともご縁が深いと聞いておりますの年、全国47都道府県で「全国一斉不動産無料相談会」
を開で、感慨深いものがあるのではありませんか。

催しております。今年度も実施する予定ですので、協会としても同支援策の説明・周知に努め、消費税における相談にも対応

原嶋理事長

三 笠 宮 崇 仁 親 王 殿 下には創 立 記 念 式 典 以

していく所存です。

来、５年ごとの記念式典に毎回台臨いただくとともに、激励のお言葉をいただいておりました。今回、改めてそのお言葉を思い

安倍総理

ぜひよろしくお願い申し上げます。

出し、一層の研鑽を積み不動産業界における社会的使命を果たさなければと、気を引き締めているところです。

新・不動産ビジョンに対する期待

消費税率引き上げに伴う住宅取得関連への対応

原嶋理事長

原嶋理事長

04 月刊不動産 ｜ 2019.06

早速ですが、今年10月の消費税引き上げによ

先般、国土交通省が「不動産ビジョン2030」を公表しました。同ビジョンが示す業界の方向性、また実現に向けた期待などをお話いただけますでしょうか。

ストック型社会の構築と地方創生の実現、
安心安全な不動産取引を推進
安倍総理

不動産業が発展し続けていくための各種施策を推進します原嶋理事長

既存住宅流通の活性化などの直面する課題に対して、行政と連携して対応してまいります
このビジョンは、約四半世紀ぶり、かつ人口減少や国庫への帰属、相続放棄等の手続きの簡素化が必要だと局面になってから初めての策定になります。少子高齢化や空き思っております。全日本不動産協会では、既存住宅流通の活家・空き地などの遊休不動産の増大、AI・IoTの進展など社会性化のため、
インスペクションの活用促進、「 安心R住宅」制度

経済情勢が急速に変化する中で、魅力ある国民生活の実現とへの登録や普及促進に努めています。
また現在は、空き家対策

わが国経済の維持・発展を図るためには、土地・住宅をはじめとにおける公的資金のあり方を含めた政策提言を総合的に網羅する不動産の最適活用が不可欠です。これらの変化に柔軟にした「全日空家対策大全」のとりまとめを検討しております。

安倍総理

対応し、不動産業が成長産業として引き続き発展していけるよう、不動産業の将来像や官民共通の目標、その実現に向けた

安倍総理

官民の行動指針等を示したのが今回のビジョンです。

く寄与しているので、政府としても、不動産流通のプロである皆空き家問題の進展は、公的主体のかかわりが大き様のお力をお借りしながら、全力で後押しさせていただきたいと
原嶋理事長

このほど、全日本 不 動 産 協 会でも「 新 時 代の思っております。

『 豊かな生活 』
を支える産業であるために」を掲げ、2022年までの短中期的アクションプランと、８つの優先的検討課題に取原嶋理事長

り組む長期的アクションプランを策定しました。同ビジョンのも

京オリンピック・パラリンピック競技大会も控え、今後は、地方にと、既存住宅流通の活性化など直面する課題に対して、行政もインバウンドが波及し、宿泊需要が高まることが予想されていと連携しながら対応してまいりたいと思います。

ます。全日では民泊への活用ビジネスの開発や全国でのセミ

観光・インバウンドに対する取り組みとしては、東ナーの実施などを考えています。

住宅・不動産にかかわる政策課題

安倍総理

政府としても、訪日外国人旅行者数や地方部での現在、不動産業界が抱える課題として空き家問

外国人延べ宿泊者数の目標を掲げています。その受け皿とし

題、既存ストックの有効活用、民泊への対応、会員スキルの向ても、民泊物件の開発や管理運営等の皆様のご協力が欠か

上等、多くの課題が山積しており、全日本不動産協会としてもせません。まずは、来年のオリンピックに向けて、ぜひ、ともに手さまざまな施策を講じております。

を携えて盛り上げていきましょう。

原嶋理事長

安倍総理

皆様においては、各自治体と連携して空き家の流

通や利活用の促進等に関する協定の締結をされているとうか
がっております。政府としては、「 空家等対策の推進に関する特別措置法」や「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」などに基づき、具体的な施策を推進してまいります。
原嶋理事長

特に不動産流通市場を活性化するためには、宅地建物取引士への所有者情報の開示をはじめ、所有権の放棄

2019.06 ｜ 月刊不動産 05

民法（債権法）改正が不動産実務に与える影響－１
賃貸借の存続期間と賃貸人の地位の移転

巻頭特集2
吉田修平法律事務所 弁護士

吉田 修平

1977年早稲田大学法学部卒業。1982年弁護士登録、第一東京弁護士会入会。1986年吉田修平
法律事務所開設。2007年政策研究大学院大学特別講師。近著に『2016年改正 新しいマンション
標準管理規約』（2017年、共著、有斐閣）『民法改正と不動産取引』、（2017年、
きんざい）
など多数。

民 法（債 権 法）が120年ぶりに改 正され、2020年４月から施行されることになりました。そこで、民法改正
が賃 貸・売買・管 理 等の不 動 産 実 務に及ぼす 影 響を今号より３回にわたり解説します。

1. 民法改正の概要

たく新しい考え方を新たに設けたもの、

2. 不動産賃貸借実務に与える
民法改正の影響（ｂ）従 来の考え方（ 主に判 例 ）を明 文化したものとに分けられます。

民 法 改 正が不 動 産 実 務に与える影

上記（ア）（ａ）の新設規定が実務に響を、①不動産の賃貸借関係、②不動与えるインパクトは、非常に大きいもの

産の売買等の関係、および③その他のとなります。

①賃貸借の存続期間
現 行 民 法は、賃 貸 借の存 続 期 間は関係に分けて見ていくことにしましょう。

他方、
（ア）
（ｂ）
と、
（イ）の従 来の規20年を超えることができないとしていま

まず、改正法の概要は、（ア）新設規定

定を若干手直ししたものについては、不すが（604条）、改正法では、賃貸借のと、（ イ）従来の規定を若干手直しした

動産に関する実務は従来から判例等に存続期間は50年を超えることができな

ものとに大きく分けられます。

従ってきたわけですから、与える影響はいものとされました。

さらに、（ア）の新 設 規 定の中にも、（ａ）従来の考え方を変更したもの、
まっ

それほど大きいものにはなりません（図表１）。

民法が立法された当時は、賃貸借が所有権に対する大きな制約となることを

図表１ 改正法の概要（a）従来の考え方を変更したもの、
まったく新しい考え方を新たに設けたもの（ア）新設規定

大（b）従来の考え方（主に判例）を改正法明文化したもの（イ）従来の規定を若干手直ししたもの

06 月刊不動産 ｜ 2019.06

実務への影響

実務への影響は少ない

避けるために、地上権や永小作権等の物権の存続期間を50年としていること

図表2

賃貸借の存続期間
現行民法に対して、債権である賃借権は20年を超えることができないものとされました。

改正民法

上限：なし
普通
下限：１回目30年、２回目20年、３回目10年
借地権 （建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権）

借地

しかし、その後制定された借地借家

上限法の適用を受ける土地や建物の賃貸借
は、存続期間の上限がないものとされて

借家

います。
そこで、民法においても、借地借家法の適用を受けない場合の賃貸借について、現代社会のニーズに合わせて賃貸借期間の上限を20年から50年に伸長しまし

借地借家法

50年

上限

普通建物賃貸借上限なし（１年未満の期間を定めた場合は期間の定めのない契約となる）

定期建物賃貸借上限なし（１年未満の契約でもその期間で有効）

20年

上限50年

借地借家

例：ソーラーパネルを設置するために土地の賃貸借を行う場合など

法適用外
のもの

※実務では、 が適用される。

た。例えば、
ソーラーパネルを設置するために土地の賃貸借を行うような場合は、
長期間にわたりソーラーパネルを設置す（居住＝引渡し）

図表3

ることが経済界のニーズであるため、20①賃貸借年の上限を撤廃したのです（図表２）。

②不動産の賃貸人の地位の移転
不動産の賃貸人の地位の移転につ

A

B

賃貸人

賃借人
②譲渡

いて、民法605条の２の規定が新設さ③BはCに賃借権を

れました。

対抗できる

（１）現 行 民 法には、この点についてのC規定がなかったのですが、新たに規定が設けられました。大別すると、過去の③賃貸人の地位も承継

譲受人

判 例 法 理を明 文 化したものと、新たな社会のニーズに応じて新しいルールがての立場（Ａは賃料債権を有している）

しかし、それではＢの保護に欠けるのと、債務者の立場（Ａは、Ｂが建物を使用

で、Ｂが対抗要件（引渡し）を備えてい（２）過去の判例法理を明記したものは収益できるようにしてやる債務を負っていれば、Ｃからの請求に対抗できることと以下のとおりです。

る）の両方を兼ね備えたものをいいます。

されました。借家法の制定（大正10年）

このことが、今回の改正で条文に明により、債権にすぎない賃借権にも簡易定められたものとがあります。

（ア）605条の２第１項記されました。

な 方 法 で 対 抗 力が 付 与されることに(a)内容（b）上記の前提なったのです。これを、「 賃借権の物権化」といいます。

対抗要件を備えた賃借人のＢは、不動

そもそも、賃借権は債権（人の人に対産が譲渡されても譲受人のＣに対して賃する給付を内容とする権利）にすぎない

このように、
Ｂは新所有者のＣに対抗

借権を対抗（主張）でき、その場合に、不ので、本来であれば、図表４のＢは、Ｃできるのですが（明渡しを求められても動産の「賃貸人の地位」
も譲渡人のＡかからの明渡請求を拒めないのが原則で拒絶できる）、その場合、ＡＢ間にあった

ら譲受人のＣに当然に承継されます（大す（物権は物を直接・排他的に支配す賃貸借関係が、そのままＣＢ間に承継

判大正10年５月30日）（図表３）。

る権利なので、物権には妨害排除請求されることが明確にされたのが、上記の権がある）。

判例であり、改正民法なのです。

なお、「賃貸人の地位」とは、債権者とし2019.06 ｜ 月刊不動産 07

（イ）605条の２第３項「 賃 貸 人の地 位 」が 移 転されたこと

図表4を、譲受人のＣが賃借人のＢに対抗（主①賃貸借張）するためには、ＣはＡから不動産についての所有権移転登記を取得する必要 があります（ 最 判 昭 和 4 9 年３月1 9日）。Ｃが本当に新しい所有者になった

A

B

賃貸人

賃借人
②譲渡

かどうかについて、Ｂが確認できるよう③所有権に基づくにするためです。このことが、今回の改明渡請求

正で条文に明記されました（図表５）。

C（ウ）605条の２第４項（敷金）「賃貸人の地位」が譲受人Ｃに移転

Bは引渡しを受けていれば、拒絶できる

譲受人

したときは、賃貸人Ａの負担していた敷金返還債務等もＣに承継されます（敷金について、最判昭和44年７月17日）。
ＢはＡに敷金を預けているので、本来で

図表5

①賃貸借

あればＡから敷金を返してもらうことになるのですが、それではＢの保護に欠けるので、「 賃貸人の地位」を承認しているＣから返還させることにしたのです。

A

B

賃貸人

賃借人
②譲渡

このことが、今回の改正で条文に明記されました（図表６）。

③登記（３）新たな考え方による規定

C（ア）従来の考え方

譲受人

賃貸人のＡが、賃貸物件に信託を設定する目的でＣに譲渡することが実務
ではよくありますが、その場合に、受託

図表6①賃貸借、敷金預け入れ者であるＣ（ 信 託 銀 行など）は、ＡＢ間の賃 貸 借 契 約における賃 貸 人の債 務（例えば修繕義務等）を負担することは避けたいと考えるため、そのような義務は譲 渡 後もＡが負担することにさせた

A

B

賃貸人

賃借人
②譲渡

いという経済界のニーズがあります。
そこで、ＡＣ間で賃貸物件を譲渡した
場合でも、賃貸人の地位はＡにとどめ、その後もＡが賃借人Ｂとの間で賃貸人の修 繕 義 務 等を負担していくというス
キームをとることになります（なお、譲渡を受けたＣも、その後 、Ａに対してその

08 月刊不動産 ｜ 2019.06③敷金の返還はCから

②敷金

C
譲受人

不動産を賃貸していくことになる）。
賃借人のＢは、ＡＢ間の賃貸借関係

図表7

だけであれば、自らが賃料不払い等の債務不履行を犯さない限り、賃借人とし①賃貸借ての地位は保たれていますが、
このよう

A

B

賃貸人・譲渡人

賃借人

なスキームが行われてしまうと、Ｂは、転借人の地位に立たされてしまい（ＣＡ間がマスターリースであり、ＡＢ間がサブリースとなる）、ＣＡ間でＡが賃料不払②譲渡いなどの債務不履行を犯せば契約が解④同意除されてしまいます。結果、ＡＢ間の賃③賃貸借

貸借契約も終了してしまうため、ＢはＣからの明渡請求を受けるというリスクをC負うことになってしまいます。そのため、（ただし、「賃貸人の地位」
はAに留保する）

最高裁判例は、
このような場合には、Ａ譲受人・信託銀行など

Ｃ間の合意だけでは賃貸人の地位が新所有者（Ｃ）に移転をすることを妨げる事情があるとはいえないとしていました（最判平成11年３月25日）。その結果、不動産の実務において、
このスキームをい（前段）。

うになったので、実務に与える影響は非実現させるためには、賃借人（Ｂ）の同（ｂ）
この場合に、譲渡人Ａと譲受人Ｃと常に大きいものとなると思います。

意を取ることにしていました（図表７）。

の間の賃 貸借が終了したときは、譲渡

しかし、Ａが１棟のビルを所有して複人Ａに留保されていた賃貸人たる地位

数の賃借人に賃貸していた物件を、すは、譲受人Ｃに移転する（後段）。

③賃借人による妨害排除請求（新設）（１）現 行 民 法 には 、特 に規 定 はな

べてＣに譲渡するような場合を想定す以上の結果、(ⅰ)賃貸人の地位を譲かったのですが、対抗要件を備えた不ればわかるように、数多くの賃借人から渡人Ａに留保する場合に、賃借人Ｂの動 産 賃 借 権については、賃 借 人は、賃同意をとるのは大変煩わしいし、同意を同意等を得る必要がなく、また、(ⅱ)譲借 権に基づいて妨 害 排 除 請 求 権およ

しない者がいると、
このスキームは機能

渡人Ａと譲受人Ｃとの間の賃貸借が終び目的物の返還請求権を有するとの判しないことになるため、実務界からは、了しても、賃借人Ｂは、譲受人Ｃからの例法理がありました（最判昭和30年４

スムーズにできるようにしてほしいとい

所有権に基づく明渡請求等に応じる必月５日）。この 理 由は 、上 記２. の（２）

う要望が出されていました。

要がないのでＢの保護に欠けないこと（ア）の（ｂ）にあるように、賃借権は物権となったのです。

化しているので、債 権にすぎない建 物（イ）そこで、改正民法では、以下の条文が新設されました。
605条の２第２項（賃貸人の地位の賃貸権も、物権的な強い効力を持つも（４）実務への影響のとされたからだといえると思います。

上記（２）の過去の判例法理を明記

移転の留保）

したものについては、従来も行われてい（２）民法改正法により（605条の４）、（ａ）不動産の譲渡人Ａと譲受人Ｃが、たやり方をそのまま踏 襲するのにすぎ

上記（１）の判例法理が明文化されまし「 賃 貸 人の地 位 」を譲 渡人Ａに留保すないので、今回の改正が実務に与えるた。
１号が妨害排除請求権を、２号が目る旨の合意をし、かつ、その不動産を譲影響は小さいものとなります。

的物の返還請求権を定めています。

受人Ｃが譲渡人Ａに賃貸する旨の合意

これに対し、上記（３）の（イ）「 賃貸人

この条文においては、従来の不動産をしたときは、賃 貸 人たる地 位は譲 渡の地 位の移 転の留 保 」については、従実務を明文化したものなので、実 務に人Ａに留保され、譲受人Ｃに移転しな

来行えなかった方法が容易にできるよは大きな影響はありません。

2019.06 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

預貯金が相続財産に含まれるか法律
相談

山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。
日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.39estionQu相続が発生し、被相続人に預貯金があった場合、銀行や郵便局に預け入れていた預貯金は相続財産に含まれるのでしょうか。

Answer
別段の意思表示がないときは、各債共同相続人の分割単独債権となり、権者又は各債務者は、それぞれ等し共有関係に立つものではない」とす

被相続人が銀行や郵便局に預けい割合で権利を有し、又は義務を負るなど（最高裁平成16年４月20日判

入れていた預 貯 金は相 続 財 産に含う」と定 められています（ 同 法 4 2 7

決、判時1859号61頁）、
この考え方まれます。従来、相続実務における取条。今般の民法改正でも改正されなを採用していました。

扱いが混乱していましたが、最高裁い）。
この条文からすれば、可分債権

しかし、共同相続では相続人にはによって明確な判断がなされました（金銭債権など分割して権利を実現

さまざまな事情があり、この考え方を（最高裁平成28年12月19日決定、できる債 権 ）については、複 数の債

徹底することが必ずしも衡平を実現

判 時 2 3 3 3 号 6 8 頁 。以 下 、「最高裁権者がいる場合、それぞれの債権者することにはなりません。また、金融

平成28年決定」という）。

は当 然に分 割された権 利を有しま機関では実際上相続人全員の了解

2．なぜ、
このようなことがす。
この理論を通せば、預貯金に関しがなければ払戻しをしてくれないこても、共 同 相 続 人 について相 続 がとも多く、従来の最高裁の考え方は、あったときには、相 続 財 産には含ま相続が発生したときの取扱いについれず、それぞれの相 続 人が 、当然にて、適 切な解 決を導くものではない

分割された割合で、預貯金を払い戻とも考えられていました。

１．相続財産に含まれる問題になるのか（１）民法の定め
そもそも、被 相 続 人 に預 貯 金 があった場合、これが相続財産である

す権利を有することになります。

のは当たり前のように思えます。なぜこのようなことが問 題になるのかは

成28年決定によって、最高裁が、従（２）かつての最高裁の立場

一般常識からはわかりづらいため、

最 高 裁もかつては、貯 金に関し、まず、この点を確認しておきましょう。

「相続財産中に可分債権があるとき

すなわち、民法には、「 数人の債権

は、その債 権は、相 続 開 始と同時に者又は債務者がある場合において、当然に相続分に応じて分割されて各10 月刊不動産 ｜ 2019.06

このような状況の中で、最高裁平来とは異なる立場に立つことが示されました。

3．最高裁の採った考え方（１）普通預貯金について

法律

まず、普通預貯金については、「預

趣旨に反する。他方、仮に同債権が金 者が死 亡することにより、普 通 預

相続により分割されると解したとして金債権及び通常貯金債権は共同相も、同債権には上記の制限がある以

ところで、預 貯 金が相 続 財 産とさ続人全員に帰属するに至るところ、そ上、共同相続人は共同して全額の払れると、相続発生後に払戻しをするの帰属の態様について検討すると、戻しを求めざるを得ず、単独でこれをには共同相続人の全員同意が必要

各債権は、口座において管理されて行使する余地はないのであるから、そになります。
１人でも反対があると払おり、預貯金契約上の地位を準共有のように解する意 義は乏しい」と論戻しができません。そこで今 般の民する共同相続人が全員で預貯金契じ、「 預貯金一般の性格等を踏まえつ

法改正（2019年7月1日施行）では約を解約しない限り、同一性を保持

つ以上のような各種預貯金債権の内遺産分割前の払戻し制度が設けらしながら常にその残高が変動し得る

容及び性質をみると、共同相続されれました（ 改 正 後 の 民 法 9 0 9 条 のものとして存 在し、各 共同相 続 人にた普通預金債権、通常貯金債権及び２）。金額は制限されますが、この制確定額の債権として分割されること定期貯金債権は、いずれも、相続開度によって、葬儀費用の支払いなど、はない」
として、残高が変動すること

始と同時に当然に相続分に応じて分相続発生後の資金需要への迅速なを理由として、相続財産としました。

割されることはなく、遺産分割の対象対応が可能になっています。

となるものと解するのが相当である」※ 厳密にいえば、定期預金が相続財産かどうかは、最高裁平成28年決定では論じられておらず、最高裁平成29年４月６日判決（判時2337号34頁）
で判断が示されている。

物件調査

相続における預貯金の考え方したうえで、一定の預入期間を定め、被相続人その期間内には払戻しをしないといしをしないという条件と共に定期貯

海外預貯金1,000万円

う制限に関し、「 預入期間内には払戻相続発生金の利率が高いことの前提となってかつての考え方

おり、単なる特約ではなく定期貯金

最高裁平成28年決定による考え方

契約の要素というべきである。
しかるに、定期貯金債権が相続により分割されると解すると、それに応じた利子を含めた債権額の計算が必要になる事態を生じかねず、定期貯金に係る相続人A（相続分1/2）
500万円

相続人B

（相続分1/2）
500万円

AとBがそれぞれ
預貯金債権を当然に有する

IT

図表

宅建士

通常よりも高いことを公知の事実と賃貸

次に、定期貯金については、利率がという結論を導いています※。

税務（２）定期預貯金について

4．民法改正預貯金1,000万円を相続財産とする

AとBが遺産分割を行う

事務の定型化、簡素化を図るという今回のポイント●民法上、金銭債権などの可分債権については、複数の債権者がそれぞれの権利を分割して行使できるものとされている。
●相続が発生し被相続人が預貯金を有していた場合、民法の原則からすると、預貯金の債権は相続財産に含まれるのではなく、共同相続人がそれぞれ分割して権利を行使することになる。最高裁もかつてはそのように考えていた。
●最高裁は平成28年12月に従来の考え方を見直し、預貯金の債権について相続人に当然分割されるのではな
く、相続財産に含まれて遺産分割の対象になるという判断を示した。

2019.06 ｜ 月刊不動産 11

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.26
estionQu

相続した複数の不動産を同じ年に譲渡した場合の、本来の取得費に加算される相続税額税理士法人タクトコンサルティング
情報企画室室長 税理士

山崎 信義

1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組
織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。東京商工会議所「事業承継の実態に関する調査研究会」委員（2014年）等歴任。著書に『ポイント整理 不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

個人が相続により取得した建物と土地を同じ年に譲渡した場合において、その人の譲渡所得の金額の計算上、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例により、本来の取得費に加算される相続税の計算方法について教えてください。

Answer
本来の取得費に加算する相続税の額（以下「取得費加算額」）は、譲渡資産（建物・土地）ごとに計算します。取得費加算額は、その特例の適用前のその資産の譲渡益（譲渡収入金額－取得費および譲渡費用の合計額）が上限とされ、その資産の譲渡価額が、本来の取得費および譲渡費用の合計額未満のため譲渡損失が生じる場合には、ないものとされます。また、同じ年に建物と土地を譲渡した場合に、建物には譲渡損、土地には譲渡益が生じるときは、建物には取得費加算額はなく、土地のみに取得費加算額が生じます。

1．相続財産を譲渡した場合の譲渡所得に係る取得費の特例とされます（租税特別措置法39条。

は譲渡益が生じているときは、取得

以下「本特例」という）。

費 加 算 額の計 算 上 、前 述１. ①と②

本特例の適用により、相続税のうの金額の比較を建物と土地とで別々相 続または遺 贈 ( 以 下「 相 続 」)に

ち本 来の取 得 費に加 算された金 額に行うのか、あるいは建 物と土 地をより財産を取得した個人が、相続開だけ譲渡所得の金額が少なくなるた

まとめて行うのかが問題となります。

始のあった日の翌日から３年10カ月

め、課税される譲渡所得の金額が小

この点について租 税 特 別 措 置 法

以内に、その相続税の課税価格計算

さくなります。

に算入された財産を譲渡した場合、その譲 渡 所 得の金 額の計 算 上 、譲2．複数の相続財産を同じ年に譲渡

渡 収 入である譲 渡 代 金から控 除す

した場合の取得費加算額の計算

る取得費は、本来の取得費に次の①

本特例の適用において、相続で取または②のうちいずれか少ない金額

得した建物と土地を同じ年に譲渡し（「取得費加算額」）を加算した金額

た場合に、建物には譲渡損、土地に39条８項は、“譲渡した資産ごと”、
つまり建物と土地それぞれで取得費加算額を計算すると定めています。

3．事例による
取得費加算額の計算
上記２.の複数の相続財産を同じ年に譲渡した場合の取得費加算額① その譲渡者の相続税額×［譲渡者が相続した財産のうち譲渡資産に係る相続税評価額÷譲渡者が相続した財産に係る相続税評価額の合計額（債務控除前）］② その譲渡資産の譲渡収入金額－（その譲渡資産の本特例の適用がないとした場合の本来の取得費＋譲渡費用）③ 取得費加算額：①＜②、
もしくは②で計算した金額がマイナスの場合は０12 月刊不動産 ｜ 2019.06の計算について、具体的な事例による計 算 例を以 下のとおり示します。
各相続人の取得費加算額の計算がどのように行われるのか、イメージをつかんでいただきたいと思います。

法律

例

（明細）

税務

事

(1)建物の譲渡価額等の金額

甲さんは2018年に、亡父が1998年に購入した建・譲渡価額：100万円
・取得費および譲渡費用：300万円

物とその敷地である土地を相続しました。
甲さんは亡・相続税評価額：200万円

賃貸

父に係る相続税の納税資金に充てるため、2019年(2)土地譲渡価額等の金額

中に建物と土地を㈱乙に譲渡しました。
その際の建・譲渡価額：3,000万円

物と土地の譲渡価額等の明細は、右のとおりです。
こ・取得費および譲渡費用：500万円

宅建士

・相続税評価額：2,500万円の建物と土地に係る甲さんの譲渡所得の金額の計(3)甲さんの相続した財産に係る相続税評価額の算上、本特例により本来の取得費に加算される相続合計額（債務控除前）：1億円

税額（取得費加算額）
はいくらになりますか。

(4)甲さんが納付した相続税額：4,000万円

物件調査

甲さんに係る取得費加算額の計算
建物の取得費加算額

甲さんの長期譲渡所得金額の計算① 4,000万円×200万円÷1億円＝80万円※② 100万円－300万円＝△200万円③ ②＜0 ∴取得費加算額なし※80万円は建物の取得費のほか、他の譲渡資産（土地）の取得費に加算することもできない。

① 4,000万円×2,500万円÷1億円＝1,000万円

海外

土地の取得費加算額IT

甲さんに係る取得費加算額と長期譲渡所得の金額の計算を示すと次のとおりとなります。

② 3,000万円－500万円＝2,500万円③ ①＜② ∴1,000万円④譲渡収入：100万円＋3,000万円＝3,100万円⑤取得費および譲渡費用：300万円＋500万円＋1,000万円（土地の取得費加算額）＝1,800万円⑥長期譲渡所得の金額：④－⑤＝1,300万円

1998年

2018年

父が購入

父が死亡し
甲さんが相続

2019年

甲さんは、
建物100万円、
土地3,000万円で
（株）
乙へ売却

甲さんの長期譲渡所得：1,300万円

今回のポイント●個人が相続により取得した建物と土地を同じ年に譲渡し、本特例の適用を受ける場合において、【 事例】のように建物には譲渡損、土地には譲渡益が生じたときは、その譲渡損の生じた譲渡資産（建物）に対応する部分の相続税相当額［３.＜建物＞①の80万円］は、建物の取得費に加算できないほか、他の譲渡資産（土地）の取得費に加算することもできないので、注意が必要です（租税特別措置法通達39-5）。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2019.06 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

借家の買取契約の不履行と借家契約終了の可否

賃貸
相談

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

1952年広島県生まれ。東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産
賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

Vol.26
estionQu

江口 正夫

賃借人から、借家を買い取りたいとの要望があり、代金の支払いは２年後で、２年後に代金を支払わない場合は借家を明け渡すとの約定で、借家の売買契約を締結しました。
２
年後の期限に賃借人が買取代金を支払わない場合、明渡請求は認められるでしょうか。

Answer
賃借人との間で借家の売買契約を締結し、「 賃借人が約定の期限に売買代金を支払わない場合は、賃借人
は賃借建物を明け渡す」旨の特約は、賃借人に売買契約の債務不履行があると認められ、裁判例では、賃貸借の条件付合意解除契約であると判断されています。旧借家法時代の裁判例で、売買代金を支払わない場合には賃借建物を明け渡す旨の特約は、特別な事情がない限り、借家法１条ノ２に反し、賃借人に不利な特約であるため無効であるとした例があります。
したがって、売買契約の不履行という事実のみではなく、真に建物賃貸借契約を終了させることがやむを得ないと認められる特別の事情が必要と考えられます。

1．賃貸人・賃借人間の解約合意の効力（１）借地借家法による賃貸借終了

現行借地借家法においても、賃貸人

約 の 解 約については合 意するもの

側から賃貸借契約を終了させることの、明渡期日は合意の日から１年なについては、厳しい制 限がなされていしは数年後の将来の日としているいます。

ケースです。
このように、一定の期限に関する規定期間の定めがある建物賃貸借契を設けて解 約の合 意 がなされる場（２）期限付解約合意の効力

合を、期限付解約合意といいます。

約を締結すると、期間の満了時に賃

これ に 対して、当 事 者 の 合 意 に貸借契約を終了させるためには、期よって賃 貸 借 契 約 を解 約 すること

間満了の１年前から６カ月前までのは、契 約自由の原 則からすれば 、い間に更 新 拒 絶の通 知をしなければつでも自由にできるかのように思わ

借地契約における期限付解約合ならず（ 借 地 借 家 法 2 6 条１項 ）、かれがちです。確かに、当事 者が 真に意の有効性について、最高裁第三小

つ、更新を拒絶する正当な事由が必

賃貸借契約を終了させる意思を有し法廷昭和44年５月20日判決では、要とされています（ 同 法 2 8 条 ）。まており、賃貸借契約を終了する旨を「従来存続している土地賃貸借につた、賃貸人から契約期間内に賃貸借合意するとともに、直ちに明渡しを完き一定の期限を設定し、その到来に

契 約を解 約するには、6カ月の予 告了しているような場合は、それほど問より賃貸借契約を解約するという期期間を設け、かつ、正当事由が必要

題を生じない場合が多いと思われま

限 附 合 意 解 約は、借 地 法の適 用がとされています。旧借家法においても、す。
しかし、問題となるのは、賃貸借契ある土地賃貸借の場合においても、

14 月刊不動産 ｜ 2019.06（３）借地契約における期限付解約合意の効力

認定は厳しく、期限付解約合意が有があります。事 案は、賃 借 人が 賃 貸貸借を解約する意思を有していると効とされる例はさほど多いとはいえ人に対し、３年後に建物の所有者で認めるに足りる合 理 的 客 観 的 理由

ないのが実情かと思われます。

ある賃貸人が賃借人に建物を譲渡する事情の認められないかぎり許さ期限付解約合意の有効要件

さらに３年間の家賃を無償にして立れないものではなく、借地法11条にある」と判示しています。
（４）借家契約における貸借人が真実賃貸借を解約する意思を有していると認めるに足りる合
理的客観的理由

他にこれを不当とする事情の認められないこと

裁判所は、かかる合意は、停止条件
条件は、賃借人が期日に建物の代金

2．借家の売買契約の不履行とを支払って買取りを実行しないとい宅建士

裁昭和31年10月９日判決は、「 従来を明け渡すという合 意内容でした。
付 解 約 合 意ととらえています。停 止

期限付解約合意の効力
建物賃貸借契約については、最高

退 料 2 0 万円を受け取り、賃 貸 建 物

賃貸

該当するものではないと解すべきで建物の買取りをできない場合には、税務することを求め、３年 後に賃 借 人ががあり、しかも他に右 合 意を不当と法律

右合意に際し貸借人が真実土地賃うことになります。このような条件付
り、借 家 法１条ノ２の規 定に反する賃貸借契約を解約するという期限附

将来、その期限が到来すると賃貸借

賃借人に不利な特約として無効にな

合 意 解 約をすることは、他にこれを契約を終了させるという期限付解約るとの判断を示し、当該事案につい不当とする事情の認められない限り合意は、無条件に有効と認められるては、３年間の買受期限、条件成就

許されないものでなく、従つて、右期

わけではなく、厳しい制 限が課せら後さらに３年間の無償の明渡し猶予限を設定したからといつて直ちに借れています。そうすると、賃貸人と賃期間、20万円の立退料支払いの約

家 法にいう借 家 人に不 利 益な条 件

借人との間で、借家の売買契約を締定があるが、
これだけでは特別の事を設 定したものということはできな

結し、賃借人が売買契約に違反して、情があるとはいえないとの判断を示い」とする原審の判断を、相当なもの「売買代金を支払わなければ、借家しています。

として是認する判断を示しました。

契 約を終了させる」旨の合 意をした

裁判例においては、上記の「合意場合には、借家人自身に借家の売買に際し貸借人が真実土地賃貸借を契約の違反があるのですから、単な解約する意思を有していると認める

る期 限 付 解 約 合 意の場 合とは異なに足りる合理的客観的理由」や「他り、かかる合意は有効と解することがに右合意を不当とする事情」の認めできるかという点が問題となります。

られないこと、「 他にこれを不当とす

この 点 についての 裁 判 例としてる事情」の認められないことの要件のは、京都地裁昭和46年１月28日判決

一定の条件を満たさない場合は賃貸借終了= 停止条件付
解約合意

合意を有効とするに足りる特別の事情が必要！

今回のポイント●期間の定めのある賃貸借は、賃貸人が更新を拒絶するには正当事由を具備し、かつ、1年前から6カ月前までに更新拒絶の通知を行う必要がある。また、賃貸人が期間内解約により賃貸借を終了させるには正当事由を具備し、かつ6カ月の予告をもって解約通知をする必要がある。
●期限付解約合意は、貸借人が賃貸借を解約する意思があると認められる合理的客観的理由があり、しかも他に、その合意が不当である事情がない場合に限り、認められる。
●借家の売買契約に反し、「 賃借人が売買代金を支払わない場合は賃貸借を終了させる」旨の特約は、特別の事情が認められない限り、当然に有効とされるものではない。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2019.06 ｜ 月刊不動産 15

海外上記のように、一定の期限を設け、物件調査定の期限を設定し、その到来によりの解約合意も、特別の事情のない限IT

存続している家屋賃貸借について一借家契約の終了の合意

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座
宅建士試験合格のコツ

宅建士制度と登録の移転
宅建業法２～宅建士制度と宅建業登録・移転について～

Vol.3

宅建士に関する問題は、本試験で毎年１～２問出題されています。宅建士になるためには、都道府県知事の資格登録を受けた後、宅建士証の交付というプロセスを経る必要があり、両者に関する手続きの違いを押さえることが大切です。

宅建士制度
まずは、宅建士制度の全体像を確認しておきましょう。宅建試験合格から、受験地の知事の登録を受けると宅建士資格者となり、宅建士証の交付を受けると宅建士となります。
（合格者）（宅建士資格者）

更新

法定講習

合格後１年以内なら法定講習不要

登 録 を 受 けた 知 事から一生有効 宅建士証の
申請前
６カ月以内

宅建士証交付

実務講習

法定講習

または

試 験 を 行った 知 事の登 録

欠 格 事 由なし

試験合格

２年以上の
実務経験

（宅建士）

更新申請前
５年間有効 ６カ月以内
５年

登録の移転
登録をしている知事の管轄する都道府県以外の都道府県の業者の事務所の業務に従事し、または従事しようとするときは（単に自分の住所地が変わった場合は含まない）、現に登録を受けている知事を経由して登録の移転を申請することができます（義務ではない）。

16 月刊不動産 ｜ 2019.06

法律

植杉 伸介
税務

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

賃貸
宅建士

変更の登録と宅建士証の書換え交付＜変更の登録＞＜宅建士証の書換え交付＞

申請事由

載事項に変更が生じた場合には宅建士証の申請時期変更後遅滞なく書換え交付を申請しなければなりません。

申請先登録を受けている都道府県知事

論点の確認と
を
知識の定着

申請事由

氏名、住所の変更

申請時期

変更後遅滞なく変更の登録とあわせて申請先

登 録を受けている都 道 府 県 知事（＝宅建士証を発行した都道
府県知事）

過去問を解いてみよう！
海外

Question【Ｑ１】 宅地建物取引士Ａ（甲県知事登録）が、甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、登録の移転を申請することができる。
（ H29年問30）【Ｑ2】 甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けている宅地建物取引士は、その住所を変更
したときは、遅滞なく、変更の登録を申請するとともに、宅地建物取引士証の書換え交付の申請を甲県知事に対してしなければならない。
（ H20年問33）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1

解説
自宅の住所が変わっただけでは、登録の移転を申請することはできない。登録の移転ができるのは、登録を受けている都道府県以外の都道府県の業者の事務所の業務に従事し、または従事しようとするときである。

Answer 2

物件調査

じた場合には変更の登録を、宅建士証の記

氏 名 、住 所 、本 籍 、勤 務 先である宅建業者の商号・名称・免許
証番号の変更IT

宅建士の登録簿の記載事項に変更が生

解説
宅建士が住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録と宅建士証の書換え交付をあわせて申請しなければならない。

2019.06 ｜ 月刊不動産 17

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.3

不動産テックのあゆみが遅い原因は？

近 年、各 業 界ではI Tの活用による業 務の効
率 化、生 産 性の向 上などで企 業の競 争 力が促進されるなか、不 動 産 業 界のI T 化は決して早いとはいえません。そこで今回は、業界における
不 動 産テックが 遅れている原 因と、この現 状を解決する手段を解説します。

管理会社独自のIT化によりデータの互換性がないて、金 融 業 界における「フィンテッ

タの種類やデータベースの仕様がク」があります。銀行のオンライン化

整っていないことが挙げられます。

からスマートフォンを使った決済手

それぞれの不動産管理会社が独

不動産管理会社や、仲介会社に段の拡 充まで、現 在かなり広い領

自にIT化を促進し、業務最適化をは、今 後 I T 活用によって新たな価域で日進月歩のスピードでフィン

進めていった結果、各社が保有して値を不動産オーナーに提供していテックは進んでいます。一方、不動いるデータには互換性がなくなってくことが求められるだろうということ

産業界では残念ながら、フィンテッ

しまったのです。
そのため、新たなプを前回までにお伝えしてきました。

クが広まったようなスピードでイノ

ロダクトを取り入れようとする際にただし残念なことに、IT活用によるベーションが次々に起こるとは考えはデータの取扱いに大きな負荷が現時点の不動産業界の変化は、決にくいのが現状です。

かかり、ほとんどすべての企業でカ01

して早いとはいえません。
よく比 較される他 業 界の例としその理由として、金融業界と比較すると、各社ごとに保有しているデー

スタマイズが必須になるという土壌が出来上がってしまいました。

02

業界全体の改革が必要な不動産テック

このような土 壌の上で私たちをはじめとする「 不 動 産テック企 業 」と呼ば れる企 業は、企 業ごとに発生 す るカスタ マイズ の 手 間 や 、フォーマットの違うデータを扱わなければならない業務負担が大きなハードルになることを、身をもって感じています。本来ならビジネスモ
デルやプロダクトそのもののアイディ
イメージ

18 月刊不動産 ｜ 2019.06

アに向き合いたいのですが、どんな

不動産テック業界を活性化させるためには？

でしょう。必然的にIT活用による業

データフォーマットを統一すると…

法律

図表

務効率化や新規事業の幅も広がっ
また、業務改革や新規事業を進① 不動産テックサービスの開発コストが下がる→不動産会社のITシステ
ム導入のコストが下がる

税務ていくことが予想されます。
めることによって旧態依然とした業界のイメージを払 拭できれば 、他
み、不動産テック業界全体が活性

賃貸

業 種 からの 優 秀な人 材 獲 得も進② IT企業の新規参入が増える→不動産会社は複数の選択肢から自社にフィットしたサービスを選択できる化するでしょう（図表）。

IT活用による業務効率化、新規事業の幅が広がる

ITシステムを業務に導入して可視化する

宅建士

04

また、ITシステムが導入されるこ
ラックボックスの解消という点があITとによるプラスの側面の１つに、ブ

不動産テック業界の活性化！

ります。当社の「OwnerBox」はその典 型 例ですが 、I Tシステムを業

で の 道 のりが 長 す ぎるというパを決めるべく議論を重ねています。

務に導入すると基本的にすべてのターンが、まだまだかなりのケース

データフォーマットを業界全体でログ（＝社員の行動やオーナーとの統一するメリットはいくつもありますやりとり）が記録されるようになりま

そもそも不動産テック企業は、不が、まずは「不動産テックサービス

す。可視化が進むことにより業務レ

動 産 会 社と手 を 取り合 わないとの開発コストが下がること」が挙げ

ベルは自然に向上し、自社のサービユーザーにサービスを提供できまられます。開発コストが下がること

スレベルをデータで示すことで、顧せん。管理会社が自社で開発機能で、結果的に不動産会社のITシス

客に今までとは違う観点で訴求すを保有することにより「不動産テッテム導入のコストも下がっていきまることも可能になるでしょう。

ク企業への発展」を試みる例が増す。前述したように、データの取扱い

ステークホルダー ※が多岐にわた

えてきていますが 、１社 のみが 変の煩雑さから参入を見送っているり、急激な変化が受け入れられにく

わっても業 界そのものの改 革にはIT企業も多く、
このハードルがなくいというのも不動産業界の特徴です。

遠く、利用者である入 居 者や不 動なることによって新規参入の事業者

皆さんと寄り添い合いながら、不動産

産オーナーが受けられる恩恵は限も増えていくことが予想されます。
そ

業界全体のより良い未来のために何定的なものにすぎません。

うなれば、不動産会社は複数の選ができるか考えていきたいものです。

で発生している印象です。

03

データフォーマットを業界全体で統一する

択肢の中から、より自社にフィットしたサービスを選択できるようになる※企業経営における利害関係者。具体的には、消費者、従業者、仕入先、地域社会、行政機関など。

この現状を解決するための手立てとして、筆 者は、まずはデータのフォーマットをそろえていくことが不 動 産 流 通 業 界 全 体の発 展のための第一歩だと考えています。筆者

ダイヤモンドメディア株式会社 代表取締役
一般社団法人不動産テック協会 代表理事

武井 浩三

神奈川県生まれ。高校卒業後、米国ロサンゼルスに留学。帰国後、2007年に共同創業者の小林氏、染谷氏とダイヤモンドメディアを創業

が 代 表 理 事を務める一 般 社 団 法（共同経営）。現在、不動産テック・フィンテック領域におけるITサービ

人不動産テック協会でも同じ志をける実践者として様々な媒体への寄稿・講演・組織支援なども行う。

スを中心にサービス展開を進める一方、ホラクラシー経営の日本にお2019.06 ｜ 月刊不動産 19

海外持つメンバーが集い、具体的な施策

物件調査に良いサービスを作っても実 現ま物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.3

Research

不動産物件調査技術の基礎 ～現地調査編～

現地調査へ行く前の準備
買主の購入申込みがあり、契約日に向けた調査をするときに、現地でどこをどのように調査していますか？ 実際の調査箇所や調査の仕方に法的な規定等はありません。そこで、現地で徹底した調査ができるように、現地調査へ行
く前の準備について解説します。

足を運んで情報を得る

主の購入動機や利用計画を整理すます」と、あらかじめ了解をもらってることです。購入動機は、①投資、②おくことが大切です。

現在、Web上では、数多くの不動

終の住み処、③子どもが遊べる自然

産情報が公開されていて、広告を作公園がある、④静かな住宅地、⑤窓成するための情報を得るには大変便から見える景観など様々あるかと思

第３のポイントは、約束の日時に現利です。
しかし、Web上の情報は、必います。また、利用計画においては、地調査をする際、名刺などを入れた

ずしも正確ではありません。

①現況利用、②旧建物を解体して木名札を首にかけておくことです。
「不こんな事例があります。県がWeb

造 住 宅の新 築 、③ 耐 震 対 策の重 量

審 者が 家の周りをうろついている」

上で公 開している埋 蔵 文 化 財 包 蔵

建 築 物の新 築 、④中高 層の共 同住と、近所からの通報が警察に寄せら地の地 図 上では、調 査 対 象 地は埋宅 の 新 築 、⑤ 高 層ビルの 建 築 などれることがあるため、身分 証 明 書 等

蔵文化財包蔵地の区域外であるの様々。
これらの動機や利用計画に障を身に着けておくことが大切です。

に、教育委員会文化財係で確認する

害となる事象が現地で確認できた場と、実際は埋蔵文化財包蔵地内でし合は、その内容が重要事項となるた

た。コンピュータに手 動でデータ入

め、
しっかりと記録しましょう。

力する際に、誤って入力されることがあり、それを無 条 件に信じたからと■物件の利用状況

いって、行 政の責 任にできません。

第２のポイントは、物件の利用状「足を運んで担当課で確認しなかっ況です。調 査 対 象 地に建 物があり、た人が悪い」と言われます。
したがっ

居住中とそうでない場合では調査方て、契約予定の現地調査は、手元に法が異なります。居住中の場合は調ある不動産情報の再検証の調査で査に制約が多いため、事前に居住者もあります。

の方と連絡を取り、調査をする日時を伝えておく必要があります。
この場
合、敷地内に入る回数は制限される

押さえておくべき
ポイントと注意点

ことが多くあります。そのため、「１回■購入動機と利用計画ので、そのときは再 調 査のために敷事 前 準 備の第１のポイントは、買20 月刊不動産 ｜ 2019.06の現 地 調 査で済まない場 合がある
地内に入らせていただくことがあり■身分証明書等を身に着ける第３のポイント
現 地 調 査中は、名 札などを首からかけ、
よく見えるようにしておくと、近隣から不審者として通報されるようなトラブルが避けられます。

第４のポイントは、簡易の現地調査用、50ｍ用などが便利です。最近でいるかどうかを確認します。その際、表を用意することです。現地調査では、レーザー距離計が安価で精度も公図上の該当物件の位置を見る場

疑問に感じたり、気づいたりしたこと高いですね。
また、境界標を探索する

合、「 現地は街路の角から何軒目」とを、そこに記入できるように、公図な

際の家庭菜園用スコップ、境界標のいうように、公 図と現 地とを照 合しどを参考にして、敷地の形状と道路周囲を巻いている木の根っこを切るて、調査の対象物件の位置を特定しの形状を書いた図面をA４サイズにハサミ、境界標のマークを確認するます。そして、近隣の住宅の表札を見して用意します。

ための清掃用ブラシ、雑草を刈り取て、住宅地図と現地とを照合します。

る草 刈り鎌などがあると、現 地 調 査

この確認をせずに、重要事項説明書には便利です。

に間 違って隣 地の物 件 情 報を記 載■目視と簡易計測
第５のポイントは、「 目視と簡易計測」が調査の基本であることを強く認例があります。

第６のポイントは、現地に着いたら第 4 のポイント

IT

識することです。調査に必要な道具したため、不動産トラブルになった事■物件の位置の特定宅建士照合して、物件の所在地が一致して賃貸測機器として、スチールメジャー５ｍ

税務

最初に、都市図や住宅地図と公図を法律には、次のようなものがあります。計

■図面を持参第 6 のポイントなどを記入できる現地調査表を用意しておくと便利です。

現地では都市図や住宅地図と公図を照合して、現地の物件所在の位置を特定します。

物件調査

現地調査の際、現地で疑問に感じること、気づいたこと

海外

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2019.06 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.3

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

ニューヨーク編 ②

日米の住宅の違い
アメリカの住宅には一戸建て、コンドミニアム、
コープ、賃貸専
用のレンタルビル、
３～５階建てのタウンハウスがあります。マン
ハッタンの一戸建ては、土地が極めて限られているため希少価値があります。今回は「日米の住宅の違い」、主にコンドミニアムとコープについてお伝えします。

山本 みゆきサンポップ・インターナショナル社マネージン
グ・ディレクター。
ニューヨーク大学大学院不動産修士課程修了。CCIM（米国不動産投資アドバイザー）称号。ニューヨーク州公認ブ
ローカー。現在は、不動産コンサルタント、物件
評価、仲介等に携わる。からくさ不動産塾「米国の不動産事情」講師。著書に『米国不動産知識A to Z』
（住宅新報出版刊）

1．
コンドミニアムのアパート
は区分所有権日本のマンションがアメリカではコンドミニアムにあたります。物件を所有し、維持するためには毎月、コモン
チャージ（ 管 理 費 ）と固 定 資 産 税を支 払う必 要があります。住 宅ローンを組んだ場合に金利の支払いは、物件に抵当権があるため、通常、銀行を通して行います。
アメリカの住宅ローンの金利は日ニューヨーク、
イーストリバー沿いにあるコンドミニアム

本と比較すると、かなり高いことに驚ムの場合、月額600ドルから750ドル

された株 券が渡されます。コープはかれる方が多いと思います。現在の前後で、２ベッドルームだと、1,000ド

購入者が住むことが大前提なので、借入レートは、銀行によってばらつき

ルを超えます。東京でも月に10万円

外 国 人の購 入や投 資には向きませがありますが、大まかに3.5～4.5％

以上の管理費となると、超がつく高級ん 。コープの 管 理 費は「メンテナンです。1980年代には２桁の金利にも物件だけの話になると思います。

ス」と呼びます。毎月の請求書にメンなりました。ローンの種 類も多いた
め 、モ ー ゲージ（ 住 宅ローン）のブ
ローカーに銀行を紹介してもらうの2．
コープ（Coop）の厳しい審査が得策です。何十行もある取引先のコープはそれぞれの部屋の広さに銀行の中から、借手の将来のプラン

見合った株数で所有しますので、こに合わせ、銀行を選んでくれます。著の点がコンドミニアムとの大きな違者も以前、お願いしたことがあります。

いです。物件の受渡日を「クロージン

コモンチャージは例えば、マンハッ

グ」と呼んでおり、クロージングのとタンのコンドミニアムの１ベッドルー

きに建物の管理会社から新しく発行

22 月刊不動産 ｜ 2019.06

テナンスと固定資産税のそれぞれの金額が記載されています。電気代がメンテナンスに含まれる建物がありますが、一般には別途の支払いになります。

3．
ボードの承認
コンドミニアムやコープを購入する

法律

トを断っても、差別に抵触しません。
特定の人種、例えば、日本人が嫌いな
ボードなら、日本 人は承 認されませ
マドンナのような有名人を断ったコー

税務ん。ニューヨーク市長や俳優、歌手のプも少なくありません。

賃貸

4．館内規則とペット
コンドミニアムやコープにはそれぞれに館内規則があって、住人が守らなければならないルールが事細かに決められており、所有者とテナント

証明書、３年間分の確定申告、
３～４

事務的に承認されますが、コープのは厳守しなければなりません。ペット

通の推薦状など、たくさんの書類を建審査は極めて厳しく、賃貸する場合でに関する規 定もあり、特に犬を飼う物の管理会社に提出した後に、住人も、通常、ボードメンバーとの面接が場合は、犬の種類や体重まで詳細なで構成されるボード（運営役員）の承あります。
コープはプライベートのクラ規定があります。全館禁煙や、ペット

認を得なければなりません。
コンドミ

ブと同じ扱いで、購入予定者やテナン

禁止の建物もあります。

海外

New York Hot Spot
32年ぶりにニューヨークに戻った「犬の博物館」
ニューヨーカーは愛犬家が多く、セレブの象徴のように血統書付と思われる犬を連れている人をよく見かけます。
マンハッタンにはドッグシッターから
犬のホテルまであります。
右の写真は32年ぶりにミズーリ州のセントルイ
スからニューヨークに戻った「犬の博物館」
です。人と犬との歴史に関わる展示物のほかに、王室や大統領のペットの肖像画などを鑑賞することができます。館内に好みの犬の写真と一緒に無料で写真が撮れるコーナーもあります。

「犬の博物館」外観と館内の様子。
グランド・セントラル駅から１ブロックと便利な場所にあり、週末もオープン。入場料は大人15ドル、子ども、
シニア、学生は５ドル。左上の写真が入口、右上が館内１
階、下の２枚が３階。
３階奥には数多くの蔵書が置かれ、犬に関連する番組や映像を流している

ニューヨーク初のドッグカフェ「ボリス・アンド・ホートン」
ニューヨーク初のドッグカフェ「ボリス・アンド・ホートン」がオープンして、話 題となっています。
ニューヨーク州の衛生法では盲導犬を除き、飲食店への犬の同伴は禁止ですが、衛生局と相談を重ね、遂にオープンにこぎつけています。

物件調査

ニアムは書類不備がない限りは、
ほぼIT

際に、いずれの場合も前もって、雇用

宅建士

ニューヨーク、
マンハッタンにあるコープ（ダコタハウス）。
ジョン・レノン夫妻が住んでいたことでも有名

ドッグカフェ
「ボリス・アンド・ホートン」の店内では、人と犬猫用のグッズを販売。
お気に入りの犬や猫と一緒に軽食とお茶が楽しめ、週末は飼主どうしの交流もある

2019.06 ｜ 月刊不動産 23

新機能 満載！

ラビーネットのご紹介「ラビーネット契約書類作成システム」に「媒介契約書」機能を追加しました！
5月8日より「ラビーネット契約書類作成システム」にて媒介契約書も作成できるようになりました。売買は、「一般媒介契約書」「専任媒介契約書」「専属専任媒介契約書」が、付帯書類として、「業務処理状況報告書」「媒介契約更新・変更申入書」が使いやすくて大好評！

作成できます。賃貸借は、「住宅の標準賃貸借媒介契約書」の借主用・貸主用、「住宅の標準賃貸借代理契約書」の貸主用、「住宅の標準賃貸借代理および管理委託契約書（一部委託型）（一括委託型）」が作成できます。データの転記や情報の呼び出し等、便利な機能も用意しています。ぜひ、ご利用ください！

媒介契約書の作成◆新規書類の作成①「ラビーネット契約書類作成システム」のトップ画面から「新規書類の作成」
をクリック。

⑦入力画面が開く。

②案件名を入力。
③作成する契約書類の種類で「媒介契約書」
を選択。
④該当書式を選択。
⑤「決定！」
ボタンをクリック。

⑧各項目を入力する。
⑨印刷ボタンを押して、印刷する。

◆付帯書類の作成
媒介契約における付帯書類（表紙等）を作成できます。上記⑦の画面上部のタブに、選択した書式に応じた付帯書類が表示されます。

24 月刊不動産 ｜ 2019.06⑥「書類の案件名書換と契約の種類を確認」画面
で内容を確認し、「作成」
ボタンをクリック。

入力の基本的な操作方法は「売買契約書類」「賃貸契約書類」と同様ですが、入力画面のレイアウトについては、入力が必要な箇所のみ表示されていますので、印刷ボタンから出力時のレイアウトをご確認ください。

◆入力時の便利な機能
●斜線挿入

●自動計算

「斜線を挿入」ボタンがついている箇所は任意で斜線を挿入する「消費税を計算して入力」ボタンをクリックすると、消費税を自動計ことができ、「 斜線をはずす」ボタンではずすことができます。

算し、入力欄に反映できます。
「 消費税を合計して入力」ボタンをクリックすると、合計額を自動計算し、入力欄に反映できます。

●反映ボタン●書き換え機能

入力内容が重複する箇所には「反映ボタン」が設置されていて、ボ

赤字で表示されている箇所は任意で書き換えることができます。

タンをクリックすると反映できます。

●基本情報の呼び出しと登録●選択機能

媒介契約書にも「基本情報・操作設定」機能を搭載しています。

以下のようにマウスをクリックした際に、選択項目が表示される箇所は、リストから選択もでき、自由記載も可能です。

登録済の基本情報を呼び出す「登録済の基本情報を呼び出す」ボタンでデータを呼び出すことができ、同一または類似したデータを再入力する手間を省けます。

基本情報に登録「基本情報に登録」ボタンで、作成時に入力した情報をデータ登録できます。

●文字数制限表示
入力文字数の制限もわかりやすく表示されています。

登録済の基本情報を呼び出す
基本情報に登録●書類追加機能
定期的に提出が必要な「業務処理状況報告書」や「媒介契約更新・変更申入書」は追加することができます。
また、追加した書式には「前回報告書データを挿入」ボタンが表示されますので、クリックすることで、基本的な項目が反映されます。
２枚目以 降の「 報 告 書 」や「 更 新・申入 書 」を印 刷 する場 合は、各
書 式 の２枚目右 側にある「２枚目以 降 の 印 刷につ い て 」をクリック
し、印刷方法をご確認のうえ、必要なページのみ印刷をするようにしてください。

●付帯書類への媒介契約書のデータ転記
媒介契約書の作成の際に、作成時間を時短するために、以前入力したデータ（以下、先入力データ）を転記する機能のボタンを設置しています。ボタン（例えば「媒介契約書＞宅建業者を挿入」など）をクリック
すると、先入力データが転記され、そのデータの書換えも可能です。
なお、データを書き換えた場合でも、先入力データは書き換わりません。
ただし、画面遷移した際に、自動的に（=ボタンをクリックせずに）データが転記される場合は、先入力データとの相互データとなりますので、転記したデータの書換えも可能ですが、
この場合は、転記されたデータを書き換えた場合、先入力データも書き換わります。

●入力補助（ヘルプ）機能
入力項目の右側に表示されているヘルプをクリックすると、入力箇所の説明、入力方法の説明などが表示されます。

2019.06 ｜ 月刊不動産 25

「全日ステップアップトレーニング」

全日保証eラーニング研修のご案内
会員向け学習コンテンツとしてeラーニング化された「全日ステップアップトレーニング」へのアクセス方法と受講方法をご紹介します。

アクセス方法
◆受講はラビーネットから！

→②受講者登録 ※して講義スタート！

①ラビーネット（https://portal.rabbynet.zennichi.or.jp/）にログイン後、「全日保証eラーニング研修」をクリック。

※受講者登録について

ｅラーニングは社員個々で受講できるシステムです。お名前等の登録や、専用のＩＤを設定します。
設定方法は、『 月刊不動産』2019年５月号をご確認ください。

受講方法


最初に留意事項や利用規約をご確認ください。


受講テキストをダウンロードしてください。
※各部（第１部、第２部）に用意しています。

 受講スタート！

 演習問題
各講義に問題を用意。学んだ知識を再確認しましょう。

“テロップ”で講義内容を補完
演習問題画面。二択で選択
26 月刊不動産 ｜ 2019.06

解説を読んで復習ができる

さらに図解での解説や法律の条文等をわかりやすく画面で説明

すべての講義・演習問題を修了すると、「 修了証書」が取得できます。※ステップアップトレーニングのみ

Initiate Member
都道府県 市区町村
北海道

宮城県

商号名称

新入会員名簿［平成 31年 4月］

都道府県 市区町村

商号名称

中央区

Ｃ９ 株式会社

株式会社 グランドライン

台東区

ＳＴＡＮＤＡＲＤ ＳＹＳＴＥＭ 株式会社

札幌市

株式会社 シズナイロゴス北海道

大田区

株式会社 すてきレジデンス

札幌市

有限会社

府中市

有限会社

札幌市

株式会社 ＭＯＺ

渋谷区

札幌市

株式会社 オークランド

旭川市

東京都

丸和大孝建設都道府県 市区町村

商号名称

京都市

株式会社

京都市

株式会社 Ｊ・STYLE

京都市

株式会社 シナジー

大阪市

株式会社 アイツーエム

株式会社 Ｓｅｃｏｎｄ・Ｌ
ｉ
ｆ
ｅ

大阪市

株式会社 アスパ株式会社 イエストア

住美装

京都府

大阪府

居場所

仙台市

ＳＰＡＲＲＯＷ

港区

株式会社 ＺＥＲＯＢＡＳＥ

大阪市

仙台市

株式会社 ヒロインターナショナル

目黒区

株式会社 タイガーアイ

門真市

STS

エフズタウン株式会社 オリエント興産

株式会社

秋田県

由利本荘市

エヌケイ不動産

文京区

ダイヤモンドビルサービス 株式会社

松原市

福島県

福島市

株式会社 セドラホーム

新宿区

有限会社 ＤＳＣ

大阪市

茨城県

水戸市

株式会社 ウィルエイト

新宿区

東邦財託

大阪市

株式会社

大阪市

カンノエステート

大阪市

株式会社 ＧＲＥＥＤＹ

東大阪市

株式会社 ＪＤ

大阪市

株式会社 スペランツァ

大阪市

株式会社 ＴＧカンパニー

株式会社

株式会社

栃木県

栃木市

株式会社 トチキン

港区

株式会社

群馬県

前橋市

株式会社

大鳥商会

練馬区

株式会社 フジオＲ

前橋市

株式会社

KURURU

豊島区

株式会社 プラス・エム

埼玉県

さいたま市

東京都

株式会社

渋谷区

株式会社 フランセ

越谷市

株式会社 ＡＤ建設

目黒区

プロジェクトデザイン 株式会社

鴻巣市

クレヨン不動産

渋谷区

株式会社 プロパティスタイル

さいたま市

千葉県

飯島不動産

都市創建

株式会社

ジェルパヱステート 有限会社

川口市

湖南

所沢市

足立区

合同会社

マイハウス

台東区

株式会社 円智インテリジェンスマーケット株式会社 シリウスホーム

豊島区

未来計画

さいたま市

株式会社 地区計画コンサルタンツ

練馬区

ユー・アイホーム 株式会社

さいたま市

株式会社 ホームプラスサポート

豊島区

株式会社 ランドクリエイト

市川市

株式会社 ＤＡＩＳＨＵ

新宿区

リース 株式会社

船橋市

株式会社 トラストインフィニティー

杉並区

株式会社 ＬｉＰｒｏ

四街道市

プラスワン 株式会社

港区

株式会社 ＬＵＸＳＴ

川崎市

株式会社 グランデス

海成通商

大阪市

株式会社 テナントアップ

東大阪市

株式会社

大阪市

東生コーポレーション 株式会社

八尾市

株式会社 Ｈｏｍｅ Ｑｕｅｓｔ

東大興産

大阪市

株式会社 ホームクレスト

大阪市

ＭＩＲＡＩ不動産

大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 ランドラボ

大阪市

株式会社 リグノ

大阪市

株式会社 ＲＩＮＧ

神戸市

株式会社 ウィングビレッジ

姫路市

株式会社 ＥＮＤＡＩ

株式会社

雄大

柏市

株式会社

中央区

株式会社 アイランド

川崎市

慶不動産

千代田区

株式会社 あおばコンサルティング

川崎市

株式会社 シンクコンサルティング

港区

株式会社

青山地所

藤沢市

杉山建設

中央区

株式会社 アス企画

横浜市

株式会社 東京パートナーズ不動産

品川区

あゆむ不動産横浜市

プライムマネジメント 株式会社

板橋区

株式会社 ＡｒｑｕｅＢｕｉｌｄｉｎｇ Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ

横浜市

株式会社 ＦＵＬＬ ＢＡＳＥ

港区

株式会社 ａ
ｒ
ｔｅ ｐ
ｌ
ａｎｎ
ｉ
ｎｇ

横浜市

株式会社 Ｌ
ＩＮＥｈｏｍｅ世田谷区

株式会社 アンジュ土地建物

新潟県

長岡市

リンクス・プランニング 合同会社

目黒区

株式会社 アンディカフェ

富山県

富山市

株式会社

中央区

インターグローバル

射水市

山崎不動産

豊島区

株式会社 ＶＥＲＵＳ

岐阜県

羽島市

ＭＴ企画

新宿区

株式会社 エクシトエイト

静岡県

沼津市

株式会社

新宿区

株式会社 ＭＭＫコーポレーション

焼津市

株式会社 プロ・スタイル

足立区

株式会社 エムズホーム

浜松市

三方不動産

品川区

合同会社 Ｏｐｅｎ Ｒｅａｃｈ

焼津市

株式会社 リアリゼ

佐賀県

港区

カノア都市建築マネジメント 株式会社

浜松市

有限会社

熊本県

品川区

カハラ 株式会社

東海市

株式会社 アットプランニング

東久留米市

株式会社

協和

海部郡

住まいる不動産

港区

グローム・プラス 株式会社

新城市

株式会社 タカヤナギ

鹿児島市

旭福泉

台東区

株式会社 ＧＡ

名古屋市

有限会社 ハルク

鹿児島市

株式会社 トクエイ

港区

株式会社 シーク

名古屋市

ＢＯＮＤＳ ｐｒｏｐｅｒｔｙ 株式会社

沖縄市

株式会社 アルファ開発

六華リアルエステート

神奈川県

株式会社

株式会社

愛知県

兵庫県

株式会社
奈良県

なかの

奈良市

翔星建設

株式会社
株式会社
株式会社

サイトラスト 株式会社

広島市

株式会社 Ａｓｓｅｔｐ
ｌ
ｕｓ

広島市

株式会社 ＲＵＳＨ

山口市

合同会社 オレン志

防府市

株式会社 クラリス

広島県

山口県

徳島県

徳島市

梶原不動産

愛媛県

西条市

アイアール宅建事務所

福岡県

福岡市

株式会社

福岡市

Sweets Home Concierge LLC 合同会社

福岡市

有限会社 ラコントゥル

佐賀市

萩原ホーム 株式会社

菊池郡

株式会社

合志市

株式会社 SUONO ARC ESTATE

株式会社

渡瀬

銀豐

南あわじ市

和歌山県 和歌山市

Arzburn

家塾

神戸市

鹿児島県 鹿児島市

沖縄県

青木地所

株式会社

AP不動産

あおぞら
株式会社

2019.06 ｜ 月刊不動産 27

地方本部の動き Activity Condition
TOPIC

宮城県本部

岩沼市および塩竈市と全日宮城県本部との空き家対策に関する協力協定の締結

宮城県本部では、平成31年３月25日
（月）
に岩沼市役

びブロック役員が出席し、協定書の交換を行いました。

所で「空き家等の活用促進に関する協定」、平成31年４

今後も宮城県本部は、各市町村との連携を強め、他月22日（月）に塩竈市役所で「塩竈市空き家バンク制度の市町村との協定を結び、公益事業の一環として社会媒介に関する協定」の締結式を執り行いました。

貢献に努めてまいります。

両市との協定は、空き家の利活用に取り組み、移住・定住も含め、地域活性化事業の更なる推 進を図ることを目的としています。それぞれの締結式当日は、岩沼市の菊地啓夫市長、塩竈市の佐藤昭市長、当県本部から小林妙子本部長はじめ本部およ

岩沼市での協定締結。
写真中央が菊地岩沼市長

塩竃市と協定を結んだ小林宮城県本部長（左）。
写真中央が佐藤塩竈市長

REPORT

佐賀県本部

宅地建物取引士法定講習を受託
1回目の宅地建物取引士法定講習会を開催

佐賀県本部では、平成30年度の活動計画として宅地建物取引士法定講習の受託に取り組んできました。平

休憩時間の配分なども含めて、より質の高い講習にする
ように改善していきたいと思います。

成30年４月に県本部内に法定講習委員会を立ち上げ、最後に、今回の法定講習の受託および１回目の講習

同年11月に佐賀県へ申請し、翌年の平成31年２月８日

会の開催にあたり、山口県本部、福岡県本部をはじめ、（金）に法定講習の実施団体として指定を受けました。

近隣の県本部の方々にたくさんの指導・助言をいただきその後、平成31年４月19日（金）に１回目の宅地建物取ました。心より感謝申し上げます。

引士法定講習をホテルマリターレ創世にて実施し、51名の方に受講いただきました。

公益社団法人全日本不動産協会佐賀県本部
法定講習委員会委員長

堤 英明

初めての開催で不安もありましたが、各メンバーと事務局の協力もあり、無事に開催することができました。実
際に講習会を開催して感じたことは、思っていた以上に高齢の受講者が多かったことです。今後、カリキュラムや51名が受講した法定講習会

28 月刊不動産 ｜ 2019.06

挨拶する千北佐賀県本部長

講師：江口賢輔税理士

講師：黒木徹也氏

講師：山口修弁護士

REPORT

神奈川県本部

平成30年度

第12回会員研修を開催

平成31年３月15日（金）、神奈川県本部研修室において平成30年度第12回会員研修を開催いたしました。
今回の会員研修は、「地主・不動産オーナーへ提案する！民事信託の具体的活用事例」と題して、講師に株式会社みつ葉グループの上内紀裕氏をお招きし、３時間にわたり講演していただきました。
多くの会員の皆様にご参加いただき、実りのある研修会でした。

講師：株式会社みつ葉グループの上内紀裕氏

研修の様子

REPORT

平成30年度

全日ステップアップトレーニング賃貸基礎編を実施

平成31年３月20日（水）、神奈川県本部研修室で全日
ステップアップトレーニング「賃貸基礎編」を実施しました。
全日ステップアップトレーニングは従業者のスキルアップに最適な研修となっており、会員の皆様はもとより、一般の方も受講できます。
講義内容は以下のとおりで、講義終了後、修了証を交

講師：吉田修平法律事務所弁護士の鈴木崇裕氏

講師：立川・及川法律事務所弁護士の立川正雄氏

講義の様子

真山教育研修委員長（右）が修了証を交付

付しました。
第１限

借地借家法と不動産賃貸借契約書の基礎知識

第２限

入居中、更新、退去時のトラブル事例

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■操作に関するコールセンター（エクセル・ワードの書式の操作）

TEL：03-5761-4441《開設日時》月・火・木・金：10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）

TEL：03-5338-0370 月・木：10時～12時、13時～16時 火・水・金：13時～16時《相談日時》（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

2019.06 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

地域活性化や新たな起業の場に

新不動産ビジネス「時間貸し」

ペースマーケットだ。同社は、2014年４月にサービスを開始。所有する不動産の空きスペースを提供したい人と、パーティや会議室、撮影場所を確保したい人をネットでつなぐ。現 在ホームページに掲 載しているのは、
１万あらゆるモノをネットでつなぐIoTで進んだ不動産のシェアビジネス。民泊などで注目されているが、新たな不1,200カ所以上で住宅やオフィス、店舗など幅広く扱う。
2018年11月には、東京建物と資本・業務提携した。

動産シェアの形として、「時間貸し」が登場した。時間貸

主な用途としては、住宅では、気兼ねなく女子会や誕

しは、
１時間～数時間ごとに遊休空間を利用するという生日会などが行えるホームパーティなどが多い。
また、撮点に加え、利用者の目的に合わせた使い方ができるとい

影での利用も増加傾向にある。
オフィスについては、会う特徴がある。同じ部屋が、あるときはホームパーティの会

議利用が多いが、最近は働き方の多様化により社外で場に、あるときはヨガ教室に変わる。更に、時間貸しによっ

長時間会議する「オフサイトミーティング」の利用が増えて、マンションのモデルルームやシェアキッチンが、地域活ているという。
スペースマーケットは、桜が見える部屋や性化や新たな起業の場になることも期待されている。

室内に桜を飾ってお花見する「インドア花見」や大型プ

東 京 建 物は、
２月1 5日にシェアキッチンスペ ース「Kitchen Studio SUIBA（キッチンスタジオ スイバ）」をオープンさせた。建物の１階は、約42㎡で、キッチンとフリースペース、
２階は約38㎡のラウンジで、個人から法ロジェクターでのスポーツ観戦「うちスタ」など新たな空
間の使い方を提案している。

●公民連携のシェアキッチン、人まで利 用 可 能なキッチンとフリースペースを備え、区内の創業支援や空き家対策も様々なイベントに対応できる。利用料金はプランごとに

不動産の時間貸しは、地方自治体も注目。新興企業

異なるが、１階か２階のみの利用で３時間３万円からとと組み、シェアキッチンを起業の新しい場とする動きがなっている。

ある。

東京駅からも徒歩圏なのでオフィスとして好立地だ

商店街の空き店舗を活用した公民連携のシェアキッが、敷 地が狭く、駐 車 場として利 用することが一 般 的

チン「コマワリキッチン」（東京都豊島区）は、今年１月、だ。そこをシェアキッチンとしたのは、周辺に食品関連企

数々の漫画家を輩出したトキワ荘があった豊島区南長

業が多く、企業のニーズがあると想定したためだ。実際崎に誕生した。店舗は、築40年を超える４階建ての１階の使われ方としては、食に関するイベントのほか、外国部分を改装したもの。飲食販売業および菓子製造業の人を対象にしたそば打ち体験や寿司職人を呼ぶスター

許可を取得したイートインスペース付きキッチンで、「仕トアップ企業のパーティなどがあった。

込みから使えるように」と24時間365日の利用ができる。

●新たな使い方を提案
不動産の時間貸しビジネスで成長しているのは、ス

30 月刊不動産 ｜ 2019.06

料金は月５時間のドロップイン会員（月額１万5,000円）
から月50時間のプラチナ会員（同5万5,000円）
まで設
定する。

豊島区の創業支援事業として、不動産売買や空き家再生事業を展開するジェクトワン
（東京都渋谷区、大河幹男社長）が運営を担う。豊島区は補助金事業とし新たなウェブサービス開始

家賃保証手続きを省力化
全保連ての援助と区報等での広報活動を支援。区から紹介を受けた起業家による起業塾も開催している。

全保連は、新たなウェブサービス「IKURA？」（いくら）

同社によると、「コマワリキッチン」の３月末現在の利の提供を開始した。専用ページで必要な情報を事前に用状況は16組で30～50代の主婦層が中心。月15～30

登録すると、仮審査によって目安となる適正な家賃額が時間の利用が多いという。同社地域コミュニティ事業部

分かる。その登録情報は、申込書の作成時にも使えるたの石井萌奈氏は「通常のシェアキッチンは、立地や什めに手書きが不要となり、手続きの手間を軽減できる。

器の準備等の面から料理教室としての利用が多いの

これまでの方法では、入居希望者が自身の所得に対に対し、ここでは約８割が店頭販売。その他、マルシェ

する適正な家賃額を事前に知ることが難しく、本審査の出店やケータリングのための調理用途としての利用もあ結果を待たなければならなかった。書類の記入も手書きる」と説明する。

が求められ、手間と時間が掛かった。

同社では利用状況に手応えを感じると共に、その要

新サービスはこれらの課題を解消する。使い方は簡単

因として「用途・時間共に販促経路が広がったこと」やだ。事前にパソコンやスマートフォンで専用ウェブページ

「メイン利用者である主婦の時間帯ニーズに合致した」にアクセスし、必要な情報を入力して登録する。

と分析。加えて、地元商店街や町内会、近隣のまちづく

家賃シミュレーションを行って目安としての適正な家賃り協議会の理解と期待感が相乗効果を生んだと推測額が提示される上、仮審査番号が発行される。入力情する。今後は「多くの個人の空き家所有者に、資産の無報はそのまま申込書の作成時に使え、入居希望者の部

限の可能性を模索するきっかけをつくる。地域に利益を屋探しのサポートを円滑にする。

享受できる視点を持った不動産事業者が増えることが当面は先行して、東京や神奈川、千葉、埼玉の各エリ

空き家問題解決の一助になる」（石井氏）と指摘する。

アでリリースし、全国に対象エリアを拡大していく予定。

（『住宅新報』2019年4月16日号より抜粋・編集）（『住宅新報』2019年５月14日号より抜粋・編集）

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