マ ン ション 管 理 フェス タ 出 演 者 募 集 中！
大阪市マンション管理支援機構では平成25年9月8日（日）に「マンション管理フェスタ」を開催する予定です。マンション管理に役立つ情報の提供やコミュニティに関する楽しい催し等を企画しています。

舞台で活動発表
合唱・合奏・踊りなどをフェスタで発表しませんか
・マンション内のサークル、住民の有志など形は問いません。会場の住まい情報センター3Fホールの舞台でフェスタを楽しく盛り上げてください。
【過去の舞台発表】
フラダンス、日本舞踊、太鼓演奏等。

パネルで活動報告
管理組合の活動をパネルで紹介しませんか

・マンション内の広報誌やサークル活動、花見や消防訓練の様子などの写真等を提供してください。パネルを作成し、フェスタで掲示させていただきます。

活動発表・活動報告のお申し込みはハガキ又はFAXで住所・氏名・年齢・マンション名・電話番号・発表内容または報告内容をご記入の上、下記へ送付してください。
〒530-0041 大阪市北区天神橋6-4-20 大阪市立住まい情報センター4階
大阪市マンション管理支援機構「マンション管理フェスタ」係
お問い合わせ大阪市マンション管理支援機構事務局

支援メンバー瓦版

TEL：06-4801-8232

FAX：6354-8601

一般社団法人 マンション管理業協会
旧社団法人高層住宅管理業協会

URL http://www.kanrikyo.or.jp/●管理組合・マンション住民向けサイト「フォーシーズン」〜快適・豊かなマンションライフを応援する〜
組合運営のノウハウ、マンション生活情報等がホームページでご覧になれます。大人気コーナー「お悩み解決！居住マナーと解決法」
ではマンガでわかりやすく齊藤広子教授が解説。また、マンションにお住いの方々や管理組合の理事の皆様に役立つテーマを取り上げ、専門家がわかりやすく解説しています。更に、マンションクロスワードでは、毎号抽選で３名に商品券をプレゼント。皆様からのご応募お待ちしております。

●苦情・相談の受付①分譲マンションの管理に関する相談②当協会に加入しているマンション管理業者の業務に関しての相談、苦情について、お電話、相談票等により無料相談を受け付けております。
（なお、苦情解決のお申し出にあたっては必要な手続き等がございますので、詳しくはホームページをご覧になるか、またはお問い合わせください。）
お問い合わせ

●簡易耐震診断をおすすめします！

旧耐震基準（昭和56[1981]年5月以前）のマンションは耐震化の検討が必要です！
費用の目安は1棟（7階建、50戸程度まで）あたり150,000円〜⇒お住いのマンションの耐震性能を簡易的に評価します。
⇒想定される耐震改修工法を提案します。
⇒精密診断と改修工事の概算費用を提示します。
⇒自治体の助成制度をご案内します。

関西支部：TEL. 06-6201-7735

マン
ション
らいふあっぷより快適なマンションライフを応援します。

大阪市マンション管理支援機構通信事務局〒530-0041 大阪市北区天神橋6丁目4-20
大阪市立住まい情報センター4階

20
1
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年
6月
発
行

（地下鉄堺筋線・谷町線「天神橋筋六丁目」
駅3番出口すぐ）TEL.06-4801-8232 FAX.06-6354-8601

http://www.osakacity-mansion.jp/〈平日・土曜〉9：00〜19：00 〈日曜・祝日〉
10：00〜17：00〈休館日〉火曜日（祝日の場合は翌日）、祝日の翌日（日曜日、月曜日の場合を除く）
、年末年始

編
集・発
行／
大阪
市
マン
ショ
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管理
支援機
構
06・
4801・8232
〒
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0041
大阪
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大阪
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情報
セン
ター
4階

本部：TEL. 03-3500-2721

大阪市マンション管理支援機構の構成団体
公共団体

専門家団体

民間事業者団体● 大阪市● 大阪市住まい公社●（独）住宅金融支援機構● 大阪弁護士会● 大阪司法書士会● 大阪土地家屋調査士会●（社）大阪府不動産鑑定士協会● 近畿税理士会●（公社）大阪府建築士会●（一社）マンション管理業協会 関西支部●
（一社）不動産協会 関西支部●（一社）マンションリフォーム推進協議会

近畿支店

近畿支部

● 大阪ガス（株）

管理組合

登録
募集中

すまい・る債のご紹介…………………… 1
管理組合交流会＆相談会 報告 ……… 3
判例教室 ………………………………… 5
催しものガイド 基礎セミナー …………… 6
マンション管理フェスタ出演者募集 …… 7

マンションすまい・る債 募集!!

マンションすまい・る債は、マンション管理組合の大切な修繕積立金の計画的な積立てや適切な管理をサポートするため、住宅金融支援機構が、国の認可を受けて発行する債券です。

満期時年平均利率

金は積立ら修繕けた
預にどこ のかな
いい

0.266％

10年満期まで預けた場合（税引前）（税引後0.2121%小数点第5位以下切捨て）

2013年度
応募受付期間

5月20日（月）〜10 月10日（木）※平成26年2月に発行する債券の場合「マンションすまい・る債」の特徴■積立口数は、マンション全体の修繕積立金額の範囲内の口数（1口は50万円）まで可能です。

例えば、次の積立方法が考えられます。
・マンション全体で1年間に集まる修繕積立金額の範囲内の口数で応募し、毎年同一口数の積立てにより、連続（最長10年）して積み立てていく方法
・マンション全体で既に貯まっている修繕積立金額（修繕積立基金を含み、借入金を除きます。）の範囲内の口数で応募する方法（注）次回積立口数を変更して積立てを行う場合は、新たに応募することが必要となります。

■お預かりした積立金は、住宅金融支援機構法により、機構の財産からの優先弁済権が規定されています。
元本や利息の支払は機構の財産から優先的に弁済されることが独立行政法人住宅金融支援機構法で定められています。
（注）マンションすまい・る債を含めた一般担保債券に係る優先弁済権は、民法の規定による一般の先取特権に次ぐものとされ、一般担保債券同士での優先劣後の関係はありません。また、預金保険の対象外であり、政府保証は付いていません。

■修繕のための中途換金は、初回の債券発行日から1年以上経過すれば可能です。
中途換金は1口単位（50万円）で、買入手数料はかかりません。

■債券は、機構が無料で保護預りします。

債券が盗難・火災・紛失などの事故に遭い、財産の保全に支障を来さないように機構が無料で保管します。

■積立てをされた管理組合には、次のような特典もございます。

① マンション管理情報誌のお届け② メールマガジンの配信③ マンション管理・再生に関するセミナーへの参加④ 機構のマンション共用部分リフォーム融資の保証料が通常の約2割引きになること（（公財）マンション管理センターに保証委託をする場合 H25.4月現在）など※発行した債券の経過年数に応じて年平均利率は年々アップし、10年満期まで預けた場合に年平均利率が0.266％（税引前）になります。
※各年にお支払する利息額は、年平均利率より算出した利息額から前年までの受取利息額を差し引いた額です。債券の利息については源泉分離課税の適用となり、所得税15.315％（注）及び住民税5％の計20.315％相当額を差し引いてお支払します（満期日以降は利息はつきません。）（注）平成25年1月から東日本大震災の復興を目的に復興特別所得税として、基準所得税額に対し2.1%の付加税が課税されています。な
お、税制等の改正により、今後の取扱いが変更される可能性があります。

1口50万円。複数口申込みＯＫ！
※積立口数は、マンション全体の修繕積立金額の範囲内の口数まで可
能です。

この制度をご利用いただける管理組合は、次の5つの要件を満たす管理組合です（法人登記の有無は問いません。）。なお、5の要件を除き、応募時点で満たしていない要件がある場合でも、次回に開催する集会等で要件を満たす予定であれば、この制度をご利用いただけます。
1．
機構融資を受け、共用部分の修繕工事を行うことを予定しているマンション管理組合であること。
※結果的に、機構融資を受けずに共用部分の修繕工事を行うことになっても、違約金等は発生しません。
2．
管理規約に、次の事項が規定されており、かつ、管理費に充当するために修繕積立金を取り崩すことができる旨が規定されていないこと。
① 管理規約の対象となる敷地、建物、附属施設及び共用部分の範囲② 区分所有者の管理費及び修繕積立金（特別修繕費）の納入義務③ 修繕積立金は、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕に要する経費に充当する場合に取り崩すことができること。なお、当該経費に充当する場合以外に修繕積立金を取り崩すことができる旨が併せて規定されていても、差し支えありません。
④ 修繕積立金は、管理費と区分して経理されなければならないこと。
⑤ 管理組合が、敷地、共用部分及び附属施設の修繕・変更を業務として行うこと。
⑥ 次の（ア）から（エ）までに掲げる全ての事項が管理組合の集会の議決事項とされていること。
（ア）
収支決算、（イ）
収支予算、（ウ）
管理費、修繕積立金及び使用

お問い合わせ先・資料請求先〈平成25年5月末まで〉〈平成25年6月以降〉

0570-0860-23

0120-0860-23

一般電話からは、全国どこからでも市内通話料金でご利用いただけます。

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同一口数で継続して積み立てる場合、最大10回（毎年1回）連続して行うことができます。
※第 2 回目以 降 の 各 回 の 積 立てにより発 行される債 券の利率や受取利息額は、今後の発行条件決定時の市場金利等を勘案して決定されるため、それぞれ異なります。
※一度払込みを中断されると、次回以降の継続積立てはできなくなりますので、再度、積立てを行う場合は、次回の募集において新たに応募を行っていただく必要があります。
※積み立てる各債券の満期は、各債券の発行日から10年後となります。

募集口数：100,000口※募集口数を超える応募がある場合は、抽選となります。

料の額並びに当該費用の賦課及び徴収の方法、（エ）③に規定する修繕又は特別に必要となる管理に充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
3．
長期修繕計画が、次の事項に適合すること。
① 計画期間が20年以上（長期修繕計画の作成年が平成6年以前のものについては15年以上）であること。
② 計画において、原則として、外壁補修、屋根補修並びに給水管及び排水管の補修の予定時期及び予定工事金額が明記されていること。
4．
一戸当たりの修繕積立金の平均月額が一定以上積み立てることになっていること。
平均月額

経過年数
（築年数）

平均専有面積55㎡以上

平均専有面積55㎡未満

5年未満

6,000円5,700円

5年以上10年未満

7,000円

6,650円

10年以上17年未満

9,000円

8,550円

17年以上10,000円

9,500円5．
反社会的勢力と関係がないこと。
反社会的勢力と関係がある管理組合は、この制度を利用できません。

「マンションすまい・る債」の詳しい資料（申込書付き）を送付いたします。

住宅金融支援機構お客様コールセンター 住宅債券専用ダイヤル
平成25年6月以降は、通話料金無料でご利用いただける番号に変わります。

●営業時間 9：00〜17：00（土日、祝日、年末年始は休業）●ご利用いただけない場合（ＰＨＳ、海外からの国際電話などの場合）は、次の番号におかけください（通常料金がかかります。）。電話：048-615-2323●月曜日や祝日明けはお電話が混み合って、つながりにくい場合がありますのでご了承ください。
●お電話の内容は、相談サービスの質の向上と内容を正確に承ることを目的として、録音させていただいております。

インターネットでの資料申込みや「マンションすまい・る債」の詳細はこちら。
（1回当たり30部までご請求することができます。）

http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/smile.html

登録募集中
大阪市マンション管理支援機構「マンションすまい・る債」の応募・積立てについて利付10年債。毎年1回（2月予定）、定期的に利息をお支払します。

積立てができるマンション管理組合の要件

新たな マ ン ション 管 理
登録特典！

登録料・年会費等すべて無料サポートブック vol.2

登録マンションステッカー

大阪市マンション管理支援機構は、適切な分譲マンション管理への各種支援を行うことを目的としています。
登録料は無料で、定期的に当機構主催のセミナー・大規模修繕工事見学会などの開催情報や情報誌「マンションらいふあっぷ」をご提供いたします。
また、登録していただいた管理組合のみなさまには、下記のような特典があります。
※ご登録いただいた情報は、コンピューター処理を行いますが、全て事務局内部資料として取り扱い、みなさまへの情報提供のための基礎資料として使用する以外には、一切使用いたしません。

管理組合役員の仕事について、オールカラーで見やすく、そして分かりやすく解説した冊子です。
大阪市マンション管理支援機構に登録いただいた管理組合にお送りしています。
大 阪 市 内 の 分 譲マン
ションでまだご登録いた
だいていない管理組合はぜひご登録ください。

特典 1 「マンション管理サポートブック」を差し上げます特典 2 登録マンションステッカーを差し上げます特典 3 マンション管理セミナーDVDを差し上げますマンション管理サポートブック▶
新任役員さんをサポート!!

特典 4 「マンション管理Q&A集」（全10冊）
を差し上げます特典 5 管理組合の広報活動に役立つツール（文例＆イラスト集）を提供します
特典 6 タイムリーで新しい情報を載せた「らいふあっぷ臨時号」を送ります
特典 7 個別相談会の抽選倍率を優遇します

お問い合わせホームページ
からも登 録できます

大阪市マンション管理支援機構事務局☎06-4801- 8232

管理組合交流会＆相談会 報告
平成２５年 3 月３日（日）１３：３０〜１６：３０

大阪市立住まい情報センター
3階ホール

C

グループ

管理組合運営では、日常的に様々な問題が発生します。そこで他の管理組合と情報交換を行い、今後の管理組合活動のヒントを見つけていただけるよう、管理組合交流会を開催いたしました。当日は２９名の参加があり、マンションの規模別に5つのグループに分かれて交流しました。各グループの交流は活発で、「楽しかった」「参考になった」などの意見が多数寄せられました。

主な内容

最後に、各グループから交流内容の発表があり、コメンテー
ター（弁護士、建築士）
から交流会の総括をしていただきました。

●役員以外の理事会参加について●給水方式の直圧式への変更について●管理会社が持つ情報の開示について

・理事会には誰でもオブザーバーとして出席できるようにし、不正を未然に防ぐようにしているとの報告があった。
・一般的には、直圧式への変更工事は、受水槽スペースを活用できるなど、有意義な改修であると思われるが、内容については水道局と十分協議されたい、との建築士からのアドバイスがあった。
・管理会社は個人情報に関する資料は開示できないが、それらを集計した資料は共有物であり、開示は可能である、と弁護士からアドバイスがあった。

総括では、「マンションは一つの行政区のようなものであり、マンション内の法律である規約が不十分であるなら改正し、いい方向に向かえばマンションの資産価値も上がる」ということや、「大規模修繕工事の際には、コンサルタントや施工業者と良い信頼関係を築き、お互いの距離を縮めることが工事をスムースに進め、良い仕事をしてもらうコツである」との話がありました。

Aグループ●総会運営について●修繕積立金について●管理会社について

Dグループ

主な内
容

●コミュニティ形成について●理事会運営について●大規模修繕工事について・管理組合運営には、コミュニティ作りが大切であり、そのために懇親会を定期的に開催しているとの報告があった。
・理事会を円滑に運営していくために、理事を退任した人に協力委員として参加してもらっているとの報告があった。
・大規模修繕が管理会社主導で行われる場合、全ての段階で不明瞭な部分がないよう、管理組合がチェックする必要がある、との意見があった。

・総会では問題意識を持った住人がはっきり発言していく

主ことが大切であるとの意見があった。
な ・自分のマンションの修繕積立金が少ないと感じており、今後見直していきたいとの報告があった。
内
・管理会社と管理組合は対等の関係であり、上手く活用す容るという意識が大切であるとのアドバイスがあった。

Bグループ

主な内
容

●大規模修繕工事について●理事会運営について●役員のなり手不足について

・大規模修繕のコンサルタントや施工業者の選定にあたっては、新聞の公募等を利用し、信用のおける業者を選定することが大切であるとの意見があった。
・理事を引継ぐ際には、数ヶ月新旧両方の理事が参加して理事会を開催したり、半数ずつを改選するといった方法があるとのアドバイスがあった。
・住民の高齢化、無関心、賃貸住戸の増加等によって役員のなり手がいないとの報告に対し、役員報奨金制度を設けるのも一つの方法であるとの意見があった。

Eグループ

主な内
容

●管理会社について●総会運営について●住まい情報センターについて・マンション管理の主体は管理組合であるというのは分かっているが、実際には管理会社に任せきりになっている、との報告があった。
・管理に無関心な住人が多く、総会は委任状が大多数である。
多くの住人に関心を持ってもらうように働きかけが必要との意見があった。
・マンション問題で困ったら、住まい情報センターのマンション専門家相談を利用するのが良いとの意見があった。

相談会

平成25年2月２４日（日）開催

弁護士、建築士等の専門家による個別相談会を実施。法律相談６組、技術相談２組、管理一般相談３組の管理組合が問題解決のアドバイスを受けました。相談内容は、管理費の滞納、給水方式の変更、管理組合会計についてなどでした。

ベランダでの喫煙に対し、損害賠償命令が出された事例
名古屋地方裁判所【問題

平成24年12月13日

点】

マンションベランダでの 喫 煙 行 為 が 、マンション の 他 の 住 民 に 対 する不 法 行 為とな る場 合 が【事 件 の 概 要】
本件は、70歳代の女性Ｘが、Ｘの真下の階に住む60歳代の男性Ｙに対し、Ｙのベランダで吸うた
ばこの 煙 が 原 因 で 体 調 が 悪 化した などとして 、150万円の損害賠償金を求めた事案です。
本 件 マンションは 川に面した 景 色 のよい 立 地にあり、Ｘは2008年ころ同マンションに入居しました。しかし、Ｘは、Ｙがベランダで喫煙するため、階 下 から 流 れ てくる た ば こ の 煙 がＸの 室 内 に入ってきて 、ストレスを 感じたり、帯 状 疱 疹 を 発症したことなどから、Ｙに対して電 話や 手 紙でベランダ 喫 煙を辞めるよう求めるなどしました。それにもかかわらず、Ｙのベランダでの喫煙が継続して 行 われたためＸがＹに対して 、前 述 のとおり
損 害 賠 償 訴 訟 を 提 起しました 。な お 、Ｙは 、使 用
細 則に「 ベランダでの 喫 煙を禁じる規 則はない 」などと反論していたようです。

あるか。また、マンションの 管 理 規 約や使 用 細 則に、ベランダでの 喫 煙 行 為を禁 止 する規 定 が 存在しな い 場 合であったとしても同 様に不 法 行 為となるか。

【判 決 内 容】
判 決 は 、まず 、「 自 己 の 所 有 物 内 でも 、い か なる行 為 も 許 さ れるというも の で は なく、行 為 が第 三 者に著しい 不 利 益を及 ぼ す場 合には、制 限が 加 えられるの はや むを得 な い 」としたうえで 、専 有 部 分・専 用 使 用 部 分 で の 喫 煙 につ い て「 マンションの 他 の 居 住 者に与える不 利 益 の 限 度に間 で あること、自 室 内 で の 喫 煙 でも 開 口 部や 換気 扇 等からの 煙を完 全に防 止することはできず【管理組合の対応等】「 マンションに居 住して いるという特 殊 性 から、原 告 も 、近 隣 の たばこの 煙 が 流 入 することについ て 、あ る程 度 は 受 忍 す べ き 義 務 が あ る」ことなどを 理 由 に 、慰 謝 料５万 円 が 相 当と判 断しました（Ｘの 体 調 悪 化とＹのたばこの 煙との 因 果 関係については否定しました）。

問 題（ 紛 争 ）であって、本 判 決を受けて直 ちにマンション管 理 組 合として 何らか の 対 処を講じなければ ならな いというものではありま せ ん 。しかしな がら 、近 年 、マンションベランダでの 喫 煙 行 為による住 民 間 のトラ【判 決 の 意 味】

ブ ル が 増 えて いることからす れば 、ベ ラン

本判決は、マンションベランダでの喫煙行為について、再三の注意にもかかわらずベランダでの喫煙を続けたなどといった一定の事情がある場合に、ベランダでの喫煙行為が不法行為に当たるとして損害賠償義務を認めました。この点、マンションベランダでの喫煙行為が直ちに不法行為になると判断したわけではありませんが、マンションベランダでの喫煙行為による住民間のトラブルが増えつつあるなか、一定の事情のもとでは、たとえ管理規約や使用細則等で禁止した規定がなくても、不法行為になりうることを示した点で注目すべき判決といえます。

本 件 は 、直 接 的 には マンション 住 民 間 のダ で の 喫 煙 行 為 に 関 する 取り決 め を 使 用細 則 などで 予 め 定 めて おくことが 、紛 争 の予防という点では良いかと思います。また、
使 用 細 則 で 規 定 を 設 けるという方 法 の 他に、掲 示 板や回 覧 板 等でベランダでの 喫 煙行 為に関 する注 意 喚 起を行うということも一つの方法だと思います。
い ず れに せ よ 、マンションは 多 数 の 住 民が 生 活する場 所ですので、使 用 細 則 の 整 備などによって 、各 居 住 者 が できるだけ 快 適に生 活できるような 環 境を整えることが 大切です。

よって は 制 限 す べ き 場 合 が あり得 る」と言 及しました。
そして 、他 の 居 住 者に著しい 不 利 益 を 与 えていることを 知りな がら喫 煙 を 続 け 、喫 煙 行 為 を防 止 する措 置をとらな い 場 合には「 喫 煙 行 為 が不 法 行 為を構 成 することが あり得る」とし、このことは 、使 用 細 則 が ベ ランダ で の 喫 煙 を 禁じていない場合でも「同様だ」としました。
そして 、本 件 では 、Ｙが 、2 0 1 0 年 6 月 以 降 、ベランダで喫 煙していた量は平日の 午 前 中で５、６本 だと認 定し、さらに休 日や 再 就 職 以 前 で日 中に 家 に 居 た 時 期 はこ れ を 大 きく上 回 ると 認 定
し、「（Ｙの ）喫 煙で原 告 の 室 内に入るたばこの 煙は少 な いとはいえな い 」と判 断しました。そ のうえで、Ｘが 理 由を挙 げて再 三 喫 煙を辞めるようＹに対して 要 請して い た 点 などから、管 理 組 合 が掲 示 等で注 意 喚 起した2 0 1 1 年 5 月以 降 、ＹがＸに 配 慮 せ ず 自 宅 ベ ラン ダ で 喫 煙 を 続 け た 行 為は不法行為になると判断しました。
なお 、
Ｘの 損 害 額につ いては、不 法 行 為として認 定されたＹの ベランダでの 喫 煙 行 為 の 期 間 が
2 0 1 1 年 5 月から同 年 9 月 1 9 日まで の 約 4 か 月

催しものガイド 大阪市マンション管理支援機構・大阪市立住まい情報センター主催
平成25年 度 基 礎 セミナ ーマンション管理の基礎知識

参加費無料開 催 場 所 / 大阪市立住まい情報センター 3階ホール
分譲マンション管理組合向けセミナー。
マンションに住むための基礎知識を学びます。
開 催 日 時 / 平成25年 7 月 6 日（土）、２１日（日）いずれも午後１時30分〜4時３０分（受付は１時〜）
月 日（土）
1日目
定員 / 100 名（先着順受付・事前申込必要）●

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マンション管理の不動産鑑定評価への影響

講師：（社）大阪府不動産鑑定士協会● 大規模修繕工事の進め方

講師：（公社）大阪府建築士会

2日目

7 月 21日（日）● マンション再生に関する3つの支援制度

講師：（独）住宅金融支援機構● 管理組合のための法律知識

講師：大阪弁護士会

連続受講を基本とし、単独受講も可能

申 込 方 法 / はがき・ＦＡＸ・ホームページから住所・氏名・年齢・電話番号・ＦＡＸ番号・マンション名・管理組合役職名・手話希望の有無・参加希望日をご記入の上、下記へ送付。
〒530−8582
大阪市立住まい情報センター４階
大 阪 市 マンション管 理 支 援 機 構
ＦＡＸ送信先：06−６３５４−８６０１
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基礎セミナー係

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TEL.０６−４８０１−８２３２
URL.http://www.osakacity-mansion.jp/