登録料
無 料

登録募集中!

大阪市マンション管理支援機構

社団法人 不動産協会「マンションの信頼性を回復するための取り組みに関する申し合わせ」を策定
当協会では、耐震強度偽装事件を契機に損なわれたマンションへの信頼性を回復し、安全・安心な住まいを提供する事業者としての社会的使命・責務を再確認するため、会員として改めて取り組むべき事項について下記のとおりの申し合わせを行いました。
○ 法令に基づく建築基準を遵守することはもちろん、より高度の安全性、耐久性を備えた住宅の開発、提供にさらに努めるよう社内体制を点検する。特に、住宅の設計および施工に関する事業主としての監理体制を再点検し、必要に応じて見直す。

マンション管理の悩み解決！
！

登録組合には役立つ情報をお届役立つ情報をお届けしますます

当機構は、2000年6月に、市内の分譲マンションの良好な維持管理を促進するため、公的団体、専門家団体、関連事業者団体の合計15団体が連携・協力し、設立しました。当機構では、大阪市立住まい情報センターが行う分譲マンション管理相談への支援、管理組合や市民の皆様方に対する分譲マンションの適正な維持管理のための情報提供および普及啓発事業などを実施するなど、適切な分譲マンション管理への各種支援を行うことを目的としています。
登録料は無料で、当機構主催のセミナー・シンポジウムの開催情報や情報誌「マンションらいふあっぷ」をご提供いたします。
また、登録していただいた管理組合のみなさまには下記のような特典があります。
＊ ご登録時にいただいた情報は、コンピューター処理を行いますが、すべて事務局内部資料として取り扱い、皆様への情報提供のための基礎資料として使用する以外には、一切使用いたしません。
タイムリーで新しい情報を載せた「らいふあっぷ臨時号」を送ります

特典１

特典２ 「マンション管理Ｑ＆Ａ」を差し上げます○ 顧客からの照会や要望に対して適切に対応する社内体制を整えるとともに、売買契約に基づく瑕疵担保責任およびアフターサービスを確実に履行する。

快適に
安
心に―マンに安心ションラ
快適
イライフション
マン―にフ○ 住宅の安全性、耐久性等の基本性能について、販売の各段階を通じ、できるだけ詳細な情報開示を行い、顧客との契約に際しては、正確、充分な説明を行う。

○ ○マ修 繕ン シ工 ョ ン事理
管 l.1
ョン vo
シ 集
ン Ａ
マ Ｑ ＆ 基本編

大阪

管理組合の広報活動に役立つツールを提供します

特典３

特典４

ン管ショ
マン
市

マンシ
ョン 管理
Ｑ ＆Ａ 集vol.2

修繕編

理支援機

構

大阪市

マンショ
ン管理支援

専門家相談の抽選倍率を優遇します

読みやすくするひと工夫

お問合わせ

大阪市マンション管理支援機構
ホームページからも登録できます。

（06）4801-8232

http://www.osakacity-mansion.jp/

２００７年度連続セミナー

マンション設備の維持管理、損害保険の基礎知識、地上デジタル放送と電波障害対策、ほか
開催場所

5階研修室

開催日時

2007年7月8日（日）・22日(日)
両日とも午後1時30分〜4時30分（受付は1時〜）
員50名（先着順受付・事前申込必要）
連続受講を基本としますが、単独受講も可能です。

大阪市マンション管理支援機構通信編
集・発行／
大阪
市
マン
ショ
ン
管理
支援
機
構
０６・
４８０１・
８２３２
〒
５３０ー

参加費
無 料

お申込方法／はがき又はＦＡＸにお申込方法／
参加希望日・氏名・年齢・手話希望の有無・管理組合
役職名・郵便番号・住所・マンション名・電話番号・Ｆ
ＡＸ番号をご記入の上、下記へお送りください。
〒530-0041
大阪市北区天神橋6-4-20
大阪市立住まい情報センター4階
大阪市マンション管理支援機構「2007年度 連続セミナー」係

大
阪
市
北区
天神橋
６丁目
４２０
大阪
市
立
住
まい情報
セン
ター
４階

06-6354-8601「マンションらいふあっぷ管理組合交流会・相談会」報告 … ① ②● 相談事例「不要になった管理員住宅の活用」… ③ ④● 管理組合便り「北区・グレーシィ天神橋管理組合」… ⑤
ＨＰ紹介/金融支援機構… ⑥

住情報プラザ内● 催し物ガイド「マンション管理セミナー」

大阪市マ
大阪市マンション管理支援機構事務局
管理支援機構事務局

ＦＡＸ送信先2007年6月1日

００４
１

イラスト集

「マンション設備の維持管理について」

定21

ー管理組合の広報に役立つ

文例

大阪市マンション管理支援機構主催

大阪市立住まい情報センター

２００７
年
6月
発
行

vol.

機構

相談員

http://www.fdk.or.jp/

マン
ション
らいふあっぷ

TEL06-4801-8232
古紙配合率100％再生紙を使用しています

事務局／〒530-0041 大阪市北区天神橋6丁目4-20
大阪市立住まい情報センター4階（地下鉄堺筋線･谷町線「天神橋筋六丁目」駅3番出口すぐ）
TEL 06-4801-8232 FAX 06-6354-8601 http://www.osakacity-mansion.jp/

管理組合

登 録
募集中

2006年度

大阪市マンション管理支援機構

コメンテーターまとめ「管理組合交流会＆相談会」
管理組合運営を円滑に行うために、管理組合の皆さんが日頃どのような活動をされているのか情報を交換し、今後の参考にしてもらえるよう交流会を開催しました。
開催日：平成19年2月25日（日） 午後1時30分〜4時30分
場 所：大阪市立住まい情報センター 3 階ホール

活 発な 意 見 交 換 で、大 変 盛り上 がりました 。
話し 合 えば 、解 決 のヒントが 見 つ かります。

弁護士

建築士

裁判よりも、できれば話し合いで解決してください

自分のマンションは自分で健康診断をしてください

マンションの場合、通常、弁護士が関係する案件お住みのマンションを身体に例えてください、とごと違って、争った後も、争う前も、争っている最中も近説明しました。身体は見た目は若くても、実は年をとくに住んでいないといけない。そういう関係があるっている。皆さんも定期的に健康診断を受けられる。

ので、どちらが正しいかという結論を突き詰めていその時に悪い所は早く見つけて、早く手を打つ。こって、最後には裁判にしましょうという解決の仕方はれをするには、やっぱり専門家集団に意見を求めら不毛な結論を導くことになります。

れるのがいいじゃないですか、ということで、長期修そういう意味で、コミニケーションをどうとるか、要繕計画の重要性をお話しました。

望があればそれを多数の要望としてどう出すか、そ皆さん、自分のマンションは自分で守ろうという気

当日は28名の方が5組のグループに分かれてテーマ

さんは、交流会が開始される前から仲良くおしゃべりをういった行動や話し合いで解決できる問題はなる

概に燃えていますので、自分のマンションは自分で別に意見交換。様々なマンションの管理組合役員の皆始められ、日頃からマンション居住者のコミュニケーショべくその解決をして、どうしても必要なことだけ最小健康診断をして、維持管理に努めて資産価値を保っさんが、各自の問題や苦労を共有しあい、大阪市マンンに気を配っておられるお人柄が出ていました。

限、裁判をすること。ていただくようにお願いします。

ション管理支援機構のコメンテーター（弁護士・建築士）

支援機構の常任委員が司会をつとめるなか、各マンからアドバイスを受け、解決のヒントを得て有意義な時ションのプロフィール紹介、話し合いたい内容を説明し、間を持つことができました。

交流が始まりました。

指定された席につくと、初対面の管理組合役員の皆

テーマ

管理組合
運営

受ー の まとめ をコメンテ ータりました 。話 が 盛け、会 が 終 了しオー、予 定 時 間 をめた
たっが上となりました。
バーしての 閉会
いンではどうして「他 の マンショをおとい った 疑 問るんだ ろう？」決方合さん は 、解持ちの 管 理 組
回のた め にも、次る
け
つ見を
法
い。
ひご 参加くださ交流会には ぜ

話し合われた内容の一例を紹介します。

・理事をどうやって決定しているか・管理組合の理事に報酬

・理事長の組合運営のやり方が強引

・管理費の滞納問題

・規約改正

・運営は、頻繁に皆で話し合う事が大事

・管理会社が動かない

・理事の判断が大切

・町会費の事・自主管理のメリット・デメリット

・ブースターポンプのメリット、デメリット

・大規模修繕の意思決定のプロセス

・修繕積立金問題

・修繕委員の選出

・給排水管の取替工事

・業者選定

建築士・マンション管理専門相談に6組の管理組合

・瑕疵の疑いのある部分の修繕

・建築士の費用等さんが問題解決のアドバイスを受けました。

・修繕履歴の残し方

・シックハウスの問題

テーマ

修繕≪個別相談会≫
当日は専門家による個別相談会も実施。弁護士・

相談内容は、管理組合運営について、管理費や修繕積立金について、耐震診断、管理会社についてなど様々でした。

テーマ

・防犯カメラの設置と規則・細則

住まい方・ ・ペット問題、マナー問題
・自転車置場問題
防犯・維持管理、掃除や植栽の手入れ
・植栽の管理はシルバー人材センターに1

2

相談事例コーナー

マンション管理に関する質問に、専門家が丁寧に答えます！
弁護士

原 正和

「不要になった管理員住宅の質問：活用方法を教えてください」
管理員の勤務形態を住み込みから通勤に切り替えたために、管理員住宅が空きになりました。これの活用を検討しています。
は共用総戸数57戸、築30年の分譲マンション。管理員住宅（約60m2）部分として登記されています。これの活用方法のひとつとして、住宅として売却や賃貸をする場合には、どのような手続きが必要でしょうか？

る押印、全員分の印鑑登録証明書などが必要になり、義にすることも可能ですが、その場合は、区分所有法その手続があまりに煩雑になるという問題があります。

上、処分行為にあたる売却をすることはできません。
ま他に、区分所有法上のいわゆる管理所有として、共用た、そもそも、共用部分のまま第三者に売却することが部分としたまま、当該部分を理事長など特定の者の名できるのかという問題もあります。

2 ―賃貸する場合
問題点 ●やはり、賃貸人を誰にするかが問題になります

ります。このような場合でも、管理組合として適切に賃貸収入の管理をしていれば、上記した管理組合法人の場合と特段の違いは生じないとも思われますが、や共用部分を賃貸する場合も、売却の場合について上はり管理組合法人という法人格をもった主体が契約の記したのと同じように、賃貸契約の名義人すなわち賃貸当事者となる場合に比して、権利関係が不明確である人を誰にするかが問題になります。

点は否定できません。
また、区分所有法にいうところの管理者による「管理管理組合が管所有」として、管理者（理事長）などが当該共用部分の理組合法人になっ「管理」の一環として賃貸することも可能でしょう。
このている場合、同法場合、理事長等が「管理所有」することになるとはいえ、人が名義人になれ当該共用部分の所有権は依然として管理組合に帰属ば問題ありません。

しますので、賃料収入は管理組合に帰属すると考える法的・技術的な問題点もあります」

この場合、賃料収ことになります。

入は当然、管理組

なお、区分所有建物の賃貸も建物の賃貸借ですか

空きスペースを有効活用することにより、管理組合やマンション住人にとってのメリットが合法人に帰属するら、借地借家法の適用を受けることになりますが、借地期待できます。しかしながら、これらのスペースを新たに活用するためには、共用部分の変更ことになります。

借家法は賃借人の保護に手厚い法律であり、定期建また、その他の活用法はどのようなことが考えられますか？ 集会室などは既にあります。

「メリットが期待できますが、回答：や所有者を誰にするか、固定資産税などの負担、住戸等の新設と管理人室機能の更新な一方、管理組合が管理組合法人になっていない場

物賃貸借契約とするなど特段の定めをしておかなけれ

合には、管理組合は法的には権利能力なき社団と扱わば、賃貸借契約締結後は、賃借人に債務不履行があ

この課題を「らいふあっぷ」紙上で、法律上の問題、登記上の問題、税金の問題、建築・れますので、賃貸人名義を管理組合としても賃料収入る場合など、もはや限定的な場合しか解除できなくな設備上の問題の４回に分けて解説していきます。まず、今回は法律上の問題点から解説しまが管理組合に帰属することにはならず、法的には、全区りますので（そのため、なかなか返してもらえない）、そす（次回は、登記上の問題を掲載します）。

分所有者に総有的に帰属していると考えるか、場合にの点も十分に留意すべきでしょう。

ど、法的、技術的に様々な課題があります。

よっては、理事長個人に帰属すると考えられることにな

1 ―売却する場合
問題点 ●名義人を誰にするかが問題です

当該売却部分（もと共用部分）について保存登記をすることも必要になってきます。

第三者（組合員を含む）に対して共用部分である管そして、これらの手続に先だって決めておかなけれ理員住宅を売却しようとすると、まずは管理規約のうちばならないこととして、当該部分の名義人を誰にするか共用部分についての記載を変更することが必要になり（売却の当事者を誰にするか）という点があります。

3 ―共用部分のまま
問題点 ●その他の方法で活用する場合最も簡便な方法ですが、留意点もあります

小さいでしょうが）、そ の 収 入は 共 用部分からの収入として当然、管理組

この点、管理組合が管理組合法人になっていれば、以上の売買や賃貸借とは別に、共用部分としたまま、また、共用部同法人が名義人（所有者）として売買の当事者になり、これを有効利用するという方法も考えられます。つまり、分 が 変 更にな売却代金の受領及び管理を行うことになるでしょうが、それまで管理員の住宅として使用してきた共用部分をしたがって、共用ると、各区分所管理組合法人ではない場合には、問題はそう単純で別の用途として使用するという方法です。
トランクルー部分としてその他有者の敷地権はありません。その場合、共用部分は、区分所有法上、ム、来客用ゲストルーム、第二集会室などとして区分所の方法で活用すの 割 合も変 わ

区分所有者全員の共有に属するものとされていること有者全員のために使用するのであれば、共用部分でるの が、最も簡 便るため、区分所から、原則として、当該部分は組合員全員の共有名義あることに変更はありませんから、上記のような登記手です。
もっとも、この有 者 全 員につにすべきことになると思われます。
しかし、区分所有者続は必要ありませんし、名義人を誰にするかで悩む必場合でも、管理規約で個々の共用部分の用途までがいて登 記 の 変全員の共有名義とした場合、共有物である以上、現実要もありません。
また、そこから何らかの収入が得られ記載されている場合には、管理規約の変更手続が必

更手続が必要の売却手続においては、区分所有者全員の実印によた場合には（売買や賃貸の場合に比して収益の額は要になってくることに留意する必要はあります。

ます。

3になります。また、実際に第三者に売却するに先立ち、合に帰属することになります。

4

北区・グレーシィ天神橋管理組合

大阪市マンション管理支援機構の意識変革とルール遵守を促すため、広報活動を徹底。住みやすさもアップ！
地下鉄天神橋筋六丁目駅から北へ徒歩5分のところにあるグレーシィ天神橋。
マンション内の共用スペースにはごみ一つなく、エレベーター内には落書きもありません。
実はここに至るまで地道な努力の積み重ねがありました。

ホームページをご覧下さい。
http://www.osakacity-mansion.jp/
セミナー・シンポジウム情報基礎講座やセミナーの報告を掲載中。

管理組合だより実際のマンション管理組合の活動を見ることができます。

判例教室

過去の判例を、弁護士がわかりやすく解説。

マンション管理Q&Aよくある質問に回答しています。

毎月、広報紙を全戸に配布して啓蒙

ルールを作って、迅速かつ柔軟に対応

支援メンバーからの情報大阪市マンション管理支援機構のメンバーからのお知らせが満載。

グレーシィ天神橋管理組合では、毎月発行する広報

こうした努力の成果は？「いやあ、随分と住みやす

マンション管理について相談したい

弁護士による相談開催日をご案内。

紙を掲示板に張り出すと同時に、縮小版を各戸に配布

くなりました。廊下にもゴミ一 つ落ちていないでしょ」

します。最新版（2007年1月号）
は、「18年度の目標」の（上條理事長）。マンション内を案内されると、どこにもほか、「昨年度の理事会・委員会等の実績」「注意事項」

ゴミはありません。さらに、壁も年1回の洗浄清掃を実などの項目が並んでいます。
また、ゴミ分別、組合活動、施して以来、見違えるようにきれいになりました（写真参理事会などのスケジュールなどが一目でわかるカレン照）。
「法律で縛るよりも、居住者の意識改革を促すルーダーもあります。心がけているのは、「組合活動の年間ルを作る方が迅速かつ柔軟に対応できます。新しい問目標と情報開示をわかりやすく知らせること」と上條理

題が発生すれば、その点を補足すればいいのです。

事長は話しています。

また、マニュアル化を図ることで、誰でもできるようにすることが 大 切 。

ホテル住まいとは違いますよ！

これからも地道

同管理組合には、広報活動に力を入れる理由があな戦いを続けてります。
「もともと等価交換 の マンションで 地権者所有いき ますよ」との部屋が多く、その部屋を賃貸に出されているため、決意を新たにさ

賃貸戸数比率 が 高いこともあり、マンション管理 へ のれていました。

関心が薄いという問題を抱えていました」。その結果、らいふあっぷのご紹介。マンション管理Ｑ＆Ａ集vol.1〜5はこちらからダウンロードできます。

この他にも様々な情報を提供しています。どうぞご活用ください。
︿快 大適 阪で 市安 マ
心 ンな シマ ョン ンシ 管ョ 理ン
ラ 支イ 援フ 機を 構
め のざ 役
す﹀ 割

公共団体等

主な事
業
内容

置くなど、様々なルール違反が見過ごされてきました。

大阪市マンション管理支援機構（1）分譲マンション管理に関する調査・研究・提言（2）〃管理に関する相談支援（3）〃
管理に関する情報の収集と提供（4）分譲マンションの良好な維持管理に関する普及啓発

普及啓発

2007.4.1スタート

化し、住民として最低限度守るべきことをまとめた『居住者心得（新・旧所有者、賃貸者）』を作成し、全戸に▲意識改革に取り組んだ理事長の上條孝二さん（左）と監事の平松
英伸さん配布。
「管理規約を読んでいる人はほとんどいません。

マンションすまい・る債
所在地：大阪市北区天神橋7-12-14

住まい感覚の人が多かったということです」と平松監

建築年事。この『居住者心得』は 、毎年全戸に配布される。

構造・規模

RC・SRC造・14階建（一部7階建）業者に『新規購入又は賃借のご案内』（『居住者心得』
より入居希望者に守ってほしいルールを抜粋）を渡すなど、ルールの徹底化を図っています。
5

マンション概要

平成2年（築年数17年）

ルを守ることができる人だけにするため、不動産仲介

住まいに関する相談窓口

マンション相談マンション居住者

棟数・戸数
戸当り
専有面積

1棟・80戸
（その他、施設部16戸）

駐車場台数

100台

付属施設

集会室、管理員室

付属設備

オートロック、監視カメラ

賃貸戸数

44戸（50〜60％）

共用部分改良融資

マンション建替え融資

2

35〜100m／戸（平均60m2）

役員体制
役員任期

2年

理事会

1回／月

役員数12人

総会

2回／年

選出方法

輪番制・立候補制

各種委員会の設置

有（専門委員会）

マンションの修繕積立金を機構がお預かりします！
機構が修繕積立金の積立て・適切な管理をサポートします。
※平成17年7月6日に公布された独立行政法人住宅金融支援機構法において、住宅金融公庫の権利及び義務は、平成19年4月1日に独立行政法人住宅金融支援機構に引き継がれており、「マンションすまい・る債」の元本や利息の支払いは確実に行われます。

32台

駐輪場台数

独立行政法人住宅金融支援機構は、自立的経営のもと、民間金融機関による長期固定金利型住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務を主な業務とします。

マンションにお住まいの方のため、以下の制度により引き続き支援してゆきます！

▲広報紙などを張り出す掲示板

は「 マンション生活はホテルと違い 、管理・運営は 組持ってもらいたい」さらに、新たに入居する人は、ルー連携

情報提供

マンション管理組合

あり、ル ール の 徹底化 でした。まず、管理規約を要約「とにかく自分たちで 管理・運営 するという気持ちを住まい情報センター

住宅金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構に生まれ変わりました！

そこで2年前に手がけたのが、住民の意識改革で合員 が 主体 で 行います 」と書 か れています。
「ホテル民間事業者団体●（社）高層住宅管理業協会関西支部●（社）大阪府宅地建物取引業協会●（社）不動産協会 関西支部
●マンションリフォーム推進協議会近畿支部●大阪ガス（株）●（株）関西電力▲汚れていた壁面も洗浄清掃後は見違えるほどキレイに。床にはゴミも私物もなく、スッキリ、清潔！

ペット飼育、騒音、ゴミ捨て、喫煙、共用部分に私物をでも6枚くらいなら、読めるでしょう」。表紙の2番目に専門家団体●大阪弁護士会●大阪司法書士会●大阪土地家屋調査士会（●社）
大阪府不動産鑑定士協会●近畿税理士会（●社）
大阪府建築士会●大阪市●大阪市住宅供給公社●（独）住宅金融支援機構 近畿支店

問い合わせ先マンション管理組合（法人格の有無は問いません）のみなさまが共用部分のリフォーム工事を行うときに、無担保でお借り入れが可能な融資です。
マンションの建替えを支援するため、管理組合等に対して、建替えに必要な調査設計計画費、補償費、除却費、土地取得費、建築工事費などの融資を行います。さらに建替え後の住戸を取得する高齢者に対しては、返済負担を軽減する高齢者返済特例融資を提供します。
○住宅債券募集センター○近畿支店まちづくり推進グループ

TEL 03-5800-9458（すまいる債） 又はTEL 06-6281-92666