快フ……マンショ
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ンラ
安心
に
イ
適

発行：大阪市マンション管理支援機構〒530‑0041

大阪市北区天神橋６丁目４‑20
大阪市立住まい情報センター 4 階

住情報プラザ大阪市マンション管理支援機構事務局
TEL：06‑4801‑8232
FAX：06‑6354‑8601
ホームページ：http://www.osakacity-mansion.jp/

マンション管理
Q & A 集 vol.10
総集編

発行年月：２０１１年３月

大阪市マンション管理支援機構

公的支援制度・管理組合サポートネット
はじめに
大阪市マンション管理支援機構では、管理組合の皆様が抱えるマンション管理に関する疑問にお応えするため「マンション管理 Q&A 集」（VOL.1 〜
VOL.９）
を発行してきました。
今回は、マンションの管理組合成立時から築後３０年以上までの各段階で考えられるＱ＆Ａをまとめ、
１０年ごとに編集し、総集編としました。

関連するテーマを特集しているＱ＆Ａ集のバックナンバーとあわせて、ご活用ください。
管理組合の皆様に少しでもお役に立てば幸いです。

大阪市マンション管理支援機構

Q &Ａ集 バックナン バー
Vol.1
基本編

Vol.2
修繕編

2002年6月発行

2003年1月発行

Vol.4
会計と税務編

Vol.5
再生編とや気をつけるべきこと、
よくあるトラブルなどについてまとめています。また、より詳しい内容を知りたい方のために、
これまでに発行した「マンション管理Ｑ＆Ａ集」の参照ページ等も記載しております
ので、あわせてごらんください。

※この冊子に書かれている築年数については、あくまで目安ですので、それぞれのマンションの状況により異なります。
インターネットの下記サイトにおいても、マンション管理についての基本的なＱ＆Ａやマンション
管理に役立つ情報を掲載していますので、ぜひご参照ください。

大阪市マンション管理支援機構

http://www.osakacity-mansion.jp/
http://www.sumai.city.osaka.jp/

Vol.3
コミュニティ編
2004年3月発行

Vol.6
チェック編

2006年3月発行

2007年3月発行

Vol.7
建替え検討編Vol.8
滞納問題解決編

Vol.9
駐車場問題解決編

2009年3月発行

この「マンション管理Ｑ＆Ａ総集編」は、分譲マンションが築年数を経る過程で、知っておきたいこ

大阪市立住まい情報センター「おおさか・あんじゅ・ネット」

2005年2月発行

2008年3月発行

この冊子の使い方2010年3月発行

管理組合成立時………………………………… P3〜4

管理組合とは何？入らなくてもいい？
管理組合の運営を担うのは誰？
理事会の役割は？
理事になったら必ずしてほしいこと
総会における決議の方法は？
管理規約とは何？

管理組合成立〜１０年 …………………………… P5〜6
建物に欠陥があった場合の保証は？
管理組合会計「駐車場代０円」
このままで大丈夫？
修繕積立金不足に備えましょう

１０年〜２０年 ……………………………………… P7〜8

それが大阪市マンション管理支援機構の役割です。

専門家団体●セミナー・シンポジウムなどの開催●登録管理組合などへの情報誌「らいふあっぷ」の提供●マンション管 理 の 情 報 収 集・研究
●大阪市立住まい情報センター
が行う相談業務をサポート●相談事例の調査研究

連携

民間事業者団体（社）
高層住宅管理業協会 関西支部（社）
大阪府宅地建物取引業協会（社）
不動産協会 関西支部
ﾏﾝｼｮﾝﾘﾌｫｰﾑ推進協議会 近畿支部
大阪ガス
（株）
関西電力
（株）

主な事業内容普及啓発

住まいに関する相談窓口

マンション
管理組合

マンション居住者
マンション相談大阪弁護士会
大阪司法書士会
大阪土地家屋調査士会（社）
大阪府不動産鑑定士協会
近畿税理士会（社）
大阪府建築士会

大阪市
マンション管理支援機構

情報提供

公共団体等

大阪市
大阪市住まい公社（独）
住宅金融支援機構 近畿支店

１回目の大規模修繕工事の時期は？
管理会社についてコミュニティ形成について
ペット・騒音問題について

大阪市立住まい情報センター 4F 住情報プラザ

２０年〜３０年 …………………………………………… P9
２回目の大規模修繕工事で気をつけることは？
電気設備のバリューアップ工事について

３０年以上 ……………………………………… P10〜12
マンションの価値を高めるバリューアップ工事とは？
改修によるマンション再生について
高齢者が多く役員のなり手がいません。どうすればいい？
大規模修繕におけるガス配管改修工事について
建替えか修繕かの判断は？
建替え検討時には現在の建築基準法等の規制内容を確認しましょう

公的支援制度・管理組合サポートネット ……… P13〜14

大阪市マンション管理支援機構 概念図

13
1

2
14

一般的に３０年以上の高経年マンションでは住人の平均年齢も高くなっていることが多Q. 管理組合とは何？入らなくてもいい？

のトラブルへの対応などについて、マンション管理士等の専門家の活用を検討してみるのもひとつの方法です。

特別決議を要する事項
規約の制定、変更又は廃止
敷地及び共用部分等の変更（ただし、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については、普通決議）
専有部分の使用禁止、競売の請求又は占有者に対する引渡し
建物の状態
居住者ニーズの訴えの提起耐震性に不安がある
住戸が狭い
建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した外壁や柱にひびが目立つ
間取りを変更したい
共用部分の復旧
漏水が見られる
電気容量が足りない
その他総会において特別決議により決議することとした事項
共用廊下や階段の幅が狭い
エレベーターを設置したい

修繕・改修か建替えかの検討の流れ

Q. 管理組合の運営を担うのは誰？

外壁、排水、電気などの各設備改修は、マンショ
取替前 埋設部のガス配管（鋼製）

れらの各設備と同様に、ガス配管にもご改修時期

Q. 管理規約とは何？

修 繕・改 修113

ＴＥＬ（06）6586‑1107
ＦＡＸ（06）6586‑138530（大阪市都市整備局「マンション建替えガイドブック」
より）

マンション
（中高層共同住宅）標準管理規約
昭和５７年
昭和５８年改正

建設省（現・国土交通省）
が管理規約策定の指針として作成
建替え検討時には、
区分所有法改正に伴う追加・修正、占有者に関する規定の追アドバイス
現在の建築基準法等の規制内容を確認しましょう
加、共用部分等の変更要件緩和等
平成 ９ 年改正 長期修繕計画策定業務を管理組合業務として位置付け、専有部分工事の手続き規定の追加等建設された当時は適法であったマンションでも、その後に容積率の制限や日影規平成１６年改正 マンション関連法の施行に伴う追加・修正、
マンション管理にお制に関する建築基準法等の改正がなされた結果、今後の建替えに際しては、現在のける専門知識を有する者の活用に関する規定の新設、建替え
床面積や建物高さが確保できないなどの制限を受ける可能性があります。
に関する規定の整備、管理組合業務としてコミュニティ形成のまた、容積率の制限や日影規制以外にも、高さ制限など建物の規模を制限する規規定の追加等制がありますので、建替えを検討しようとするときは、あらかじめこれらの規制内容
平成２３年改正 役員資格要件の緩和、白紙委任状の取扱いの整理等
管理規約を理解しておくことが大切です。
（予定）

30

年以上

ガス配管改修に関するお問い合わせ先管理規約及び使用細則を読む
一人一人がオーナー
管理委託契約書を読む
大阪ガス（株）大阪導管部
設備改善チームだという自覚を持って設計図書等の確認
取り組みましょう!
建物の現状確認 など

スタイルの人が集まって、共有の財産を維持管理しながら暮らしていくには、ルールが必要です。そこで、区分所有法に基づいて、各マンションの特性を踏まえて作られた独自のルール
が管理規約です。
管理規約で大枠の決まりごとについて定め、修繕
・改修 または 建替え を選択 さらに細かな取り決めを使用
細則で定めることもできます。

20

年〜 年

理事になったら必ずしてほしいこと

替 え

みんなで
決めてね

アドバイス

建

建て替えたら小さくな�
ち��た …

ス配管改修のご検討」
をよろしくお願いします。

20

総合的な
工事内容の設定
工事内容の設定
比較検討
管理規約は管理組合における最高の自治規範であり、マンション居住者の憲法と言わ
効果の把握
効果の把握
費用の算定
費用の算定 さまざまな価値観や生活れています。
区分所有法上、管理規約設定の義務はありませんが、大阪ガスでは、
１９８
１年以前に広く使用されていマンションの価値は管理のよしあしに影響されると言われるように、管理運営はマン

長い目で見た節約となります。是非、この機会に「ガ取替前後の埋設ガス管のご紹介
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.6 チェック編 Ｐ4」を参照

10修繕または建替えを行う場合に要求する改善水準を設定が存在します。
ション生活の 要 で、その重要な役割を担うのが管理組合の理事会です。理事会は、マン
た、鋼製のガス配管について積極的にご改修のおションの区分所有者から複数の理事を選び、それら理事の互選で理事長を選ぶのが一般的勧めをさせていただいております。
特に埋設部は、です。
露出部と比べ時間と共に劣化し易く、部分的な腐食
日常のマンション生活で管理組合に持ち込まれる各種の苦情や相談の対応、また各区分の進行により、ガス漏洩につながる恐れも考えられ
所有者の管理費等の滞納処理などの対応を理事会が行ないます。
こうした諸問題に迅速に（PE）
取替後 ポリエチレン管ます。
対処するため、できれば毎月、それが無理でも２、３か月に１回は理事会を開催したほうが良このような埋設部のガス配管のご改修には、右図いでしょう。
のような腐食に強く、耐震性に優れたポリエチレン
理事会に関してもう一つ大切なことは、議事録の作成及び保管です。理事会での協議事項や管を主に使用します。
敷地内におけるガス配管の改決定事項を記載したものは、後に内容を確認したり、トラブルの解決等の参考になります。理事
修工事には、管理組合さまの費用がかかりますが、や理事長が代わってもすぐに取り出せるような保管を心掛けてください。
早めにご改修いただき、その寿命を延ばすことで、

10

年〜 年

管理組合の最高意思決定機関は総会です。マンションの維持管理について、管理組合
区分所有者に選任された管理者（理事長が選任される支援メンバーとしての意思や姿勢を決めるために、
大阪ガスからのお知らせ
ことが多い）
が区分所有者全員に呼びかけて、総会を開きます。この総会は意思決定の場であると同時に、より多くの組合員が参加してコミュニケーションを深める大切な場ともなります。
総会を頻繁に開催することは現実的には困難なので、管理組合の日常業務の具体的な運大規模修繕における
営は理事会が行ないます。
ガス配管改修工事についてこ
Q.ン管理を行う上で避けては通れない問題です。
理事会の役割は？

マンションを適切に維持管理するため、総会決議には、普通決議と特別決議があります。
定期的な修繕工事を実施していたとしても、普通決議は、国土交通省が定める標
建築後相当の年数を経過するにしたがって、
準管理規約によれば、議決権総数の半数以上
建物の安全性に不安が出てくる場合や、（委任状含む）を有する組合員が総会に出席
間取りし、や設備などに不満が出てくる場合があります。
出席した組合員の有する議決権の過半数（委任状含む）で決定されます。
これらの改善に向けて、これに対し、特に重要な事項については、
はじめから必ず建替えを行なうという前提で進めるのではなく、組合員総数及び議決権総数の各４分の３以上（建替えの場合は５分の４以上）
区分所有者へのアンケート調査などによって、の多数による特別決議によって決定されます。
どの程度までの改善を希望するのかを把握したうえで、大規模な改修や増改築などで対応するのか、（マンション標準管理規約
建替えるのか、（単棟型）
工事内容や費用第47条）などを中心によく比較検討し、区分所有者間で意見を共有しながら判断していく必要があります。

管理組合成立〜 年

く、管理組合の役員を輪番制にしているマンションでは、高齢を理由に役員就任を断る区分所有者もあり、役員のなり手が少なくなっているという問題があります。
平成２３年のマンション標準管理規約の改正に分譲マンションの管理組合とは、マンションを適正に維持管理していくために、全てのおいて、役員資格要件が緩和される予定です。脱退することはできません。区分所有者は区分所有者が自動的に組合員となる団体であり、標準管理規約を参考に、規約を改正するなどの 管理組合の運営に積極的に参加していき
管理組合の一員としての役割を十分に認識して、措置が必要だと思われます。また役員の負担を軽ましょう。
（建物の区分所有等に関する法律 第3条）
減するため、規約や使用細則等の策定及び改定、さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.1 基本編 Ｐ5」
長期修繕計画の策定及び見直し、区分所有者間を参照

Q. 総会における決議の方法は？
建替えか修繕かの判断は？

管理組合成立時〈管理組合成立時〉管理組合に関する基本知識
Q. 高齢者が多く役員のなり手がいません。どうすればいい？

を参照
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.7 建替え検討編」
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.1 基本編 Ｐ9」
を参照
12
4

Q. 建物に欠陥があった場合の保証は？
Q.２回目の大規模修繕工事で気をつけることは？

…

を修繕するものです。ただし、地震・火災等不可抗力や経年変化、使用上の不注意による場合等は、アフターサービスの適用除外となります。

管理組合会計

Q.管理費とは共用部分の維持
マンションの価値を高めるバリューアップ工事とは？
・管理に必要な費用であり、修繕積立金は将来の修繕等（計画修繕、共用部分の変更など）の工事のために積み立てておく費用のことです。管理組合の経済的基盤を確立させるためには、この管理費や修繕積立金等必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を明確に区分して経理を行い、適正にマンションで長く快適に暮らしていくためには、単に現状維持のみの大規模修繕だけで管理する必要があります。
はなく、時代やニーズに合わせて建物を改良していくことが望まれます。例えば、防犯性を考
平成２２年「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」が施行され、分慮したオートロックの導入、住人の高齢化に対応した共用玄関へのスロープの設置などが考別管理方法等について規定されました。また、管理会社は管理組合名義の保管口座の印鑑やキャッシュカード
えられます。ちょっとした工事を行うことで便利になり、建物の価値を上げ、住まい手の生活等を保管することが禁止され、毎月収支状況報告書等を作成し、翌月末日までに管理組合に交付することが義の充実にもつながる…それがバリューアップ工事です。
務づけられました。
（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 第87条）
バリューアップ工事の目的は、主に次の４点があります。
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.4 会計と税務編」
を参照①基本性能のアップ…耐震性能の向上、電気容量のアップ等
改正については 「らいふあっぷ vol.28 P10」を参照
②管理組合の抱える問題の解決…機械式駐車場を自走式に変更、駐輪場の増設等③人にやさしい住まいをつくる…スロープや自動ドア、エレベーターの設置等④美しい住まいをつくる…外壁デザインの変更、植栽などの外構の変更等

構造耐力上主要な部分
管理組合さま設備

TEL.０１２０‑８６９１０１
インターネットでは

でんかライフ．
ｃｏｍ
雨水の浸入を防止する部分

http://www.denka-life.com/kitchen/ih/mansion.html

1回目の大規模修繕（12年目程度）

3回目の大規模修繕（36年目程度）

30

経年

2回目の大規模修繕（24年目程度）

回数を重ねるごとに、
新築時の修繕積立金の設定は、販売主と管理会社との間で概ねの額を決定し、購入者がそれを承諾して売改良の割合を大きくした改修工事とすることが買が成立することになります。新築時は、どちらかといえば購入者の毎月の負担を低くおさえるために修繕積
修繕 ➡ ：劣化した建物又はその部分の性能・機能を実用上支障のない状態まで回復させる工事
重要！
！
立金の額を低く設定する場合が多いようです。
このようなマンションでは、大規模修繕が必要になった際に一改良 ⇨ ：建物各部の性能・機能をグレードアップする工事
改修 ：修繕及び改良（グレードアップ）
により、建築物の性能を改善する変更工事
時金の徴収が必要となる可能性が高くなります。

30

年以上

基礎杭

（受付時間／9：00〜19：00、年末年始を除く）

幹線ブレーカ

補修

一般的な要求水準は満たされない

20

年〜 年

5
9

関西電力㈱電化ライフ相談室

修繕積立金不足に備えましょう

補修

従来の修繕をくりかえすのみでは、

修繕

電力会社設備基礎20

また、長期修繕計画は次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度
国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」
よりごとに調査・診断を行い、早めに修繕積立金の額を見直すことが必要です。
一定の年数を経過したマンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、修繕による性能の維持・〈長期修繕計画における不確定事項〉
回復のみならず、現在の居住水準・生活水準に見合うようマンションの性能をグレードアップする改良工① 建物及び設備の劣化の状況
事を適切に実施することが重要です。
特に、マンションで一般化している大規模修繕工事は、実施回数を②
Ｉ
Ｔ化や省エネルギー化の進展等社会的環境及び生活様式の変化
追うにつれ、改良の割合を大きくした改修工事として実施することが必要です。
③ 新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期等の変動
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.5 再生編 Ｐ3-6」を参照④ 修繕積立金の運用益、金利、物価、税率等の変動

ろ
ぼろぼ �
なのに

変電設備

お電話では

劣化

修繕

引込ケーブル

ＩＨクッキングヒーターをはじめ
オール電化についてのご相談受付は

劣化

補修

改良

幹線
ケーブル

電力量計

供給される電気の容量は決まっているため、一度に使用できる家電機器数（容量）
は限られて
外壁
います。

劣化

改修

修繕

床版

住戸引込
ケーブル

分電盤

幹線ケーブル

幹線ケーブル

壁

入居者さま
設備

初期性能

アドバイス

改修

改良

管理組合さま設備

住戸（屋根若しくは外壁の内改修

改良を考慮して、早めに駐車場使用料の改社会の変化等により向上していく水準定を検討したほうが良いと思われます。

マンション内の電気設備
配水管

マンション内の電気設備は入居者設備（専有部
側又は屋内にある部分）分）と管理組合設備（共用部分）に分かれており、各住戸で使用する電気は、共用電気設備を経由しています。共用電気設備から各住戸に
開口部

10

性能

基礎
知識

す。また、バリューアップはどのマンションでも同じようにできるということではありません。
「できることとできないこと」
を十分に理解する必要があります。
マンションによっては、当初の駐車場使用料が０円もしくは、かなり安く設定されているケースがあります。しかし駐車場の維持管理費用が０円ですむわけはありません。特に機械さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.5 再生編 Ｐ3-10」を参照
式駐車場には多額の費用が必要となり
ど！
車もってないんやけます。日常のメンテナンス費用や補修費用を管理費から支出した場合、車をウチもよ！！
持っていない住人から不満の声があが改修によるマンション再生についてることが十分考えられます。
区分所有者間で不均衡が生じないよ
今日の一般的住宅水準
劣化等によりに安全性の低下がみられ問題のある場合にはう、駐車場の維持管理に要する必要額
その安全性に関わる項目の対応は必須となる

年〜 年

関西電力からのお知らせ（注）基本構造部分とは、「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政マンション内の電気設備の概要

10

バリューアップ工事の検討を進める場合、資金、建物、法令など様々な制約に出会いまQ.「駐車場代０円」このままで大丈夫？

支援メンバー

令で定めるもの」と規定されており、具体的には基礎、壁、柱、屋根、開口部、雨水用排水管のうち屋内にある部分などが挙げられます。
（住宅の品質確保の促進等に関する法律 第94〜97条）
電気設備のバリューアップ工事について（社団法人不動産協会 中高層住宅アフターサービス基準）
近年、大型テレビ、エアコンの増設、ＩＨクッキングヒーターなどを利用するために、住戸内の電気設備増強を希望される方が増えてきております。
それに伴い、マンションの共用電気設備に流れる電瑕疵担保責任の対象となる基本構造部分
気も増加しますので、事前に共用電気設備のチェックを行なうとともに、幹線ケーブル等の容量アップ工事が必要な場合があります。
鉄筋コンクリート造：壁式工法 共同住宅の例
また、国土交通省が平成２０年６月に策定した「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」では、
屋根配電盤類や幹線設備の標準取替時期を３０年と定めており、適切な時期に設備更新することが資産価
屋根版値の維持・向上に繋がると考えられます。

〈３０年以上〉高経年マンションで知っておきたいこと

管理組合成立〜 年

ると
よく見 ち
あちこ

２回目の大規模修繕工事では、１回目の修繕箇所の他に、
平成１２年４月以降に売買契約された新築マンションについては、
建物の基本構造部分
給排水設備や電気設備の改修、玄関ドア等開口部の改良など、（注）について、完成引渡しから10年間の瑕疵担保責任が、売主に課せられています。
１回目よりも大掛かりな工事になる場合が多くあります。
また専又は当事者が表示した品質・
瑕疵とは通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、有部分の給排水管も一緒に改修するかどうかといった議論が出性能が備わっていないことをいいます。例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・たり、
外観や機能の改良など付加価値を高めるための改修工事
性能に欠けることになり「瑕疵」
があることになります。
等を行う場合もあるので、1回目とは取り組み方や工事費用に「隠れた瑕疵」（買主が知らなかった瑕疵又は普通の注意では知りえなかった瑕疵）があっ
ついても大きく違ってきます。
たときは、買主は売主に対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償を請求することができます。
１回目の大規模修繕工事の実施状況や建物の状況、入居者の瑕疵担保責任とは別に、売主がマンション購入者に対し信用を確保するために、契約にニーズに応じた長期修繕計画の見直しが不可欠です。
よりアフターサービスを設けるのが一般的です。これは売主が一定期間無償で建物の欠陥

基礎
知識

管理組合成立時〈２〈管理組合成立〜１
０年〜３０年〉２回目の大規模修繕を迎える時期に知っておきたいこと０年〉１０年目までに確認しておきたいこと

10
6Q.１回目の大規模修繕工事の時期は？

直しも行ないましょう。

修繕工事項目

工事区分

物

補

修

12 年

バルコニー床・開放廊下・階段等床防水

修

繕

12 年

コンクリート補修

補

修

12 年

外壁塗装

塗

替

12 年

鉄部塗装（雨掛かり部分）

塗

替

4年

鉄部塗装（非雨掛かり部分）

塗

替

6年

点検・調整

コミュニティ形成について

10

円滑な管理組合運営には管理規約といったルー
ルだけではなく、コミュニティの形成が欠かせません。管理組合が積極的に住民に働きかけることで、より暮らしやすいマンションになります。
多くの人が参加できるようなイベントを行なうこ
とも居住者同士の活発な交流につながります。
〈イベント例〉
総会後の懇親会
お祭りやフリーマーケット

マンション設備見学会や消防訓練集会所を利用したサークル活動

10

B AZAAR20

さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.3 コミュニティ編 Ｐ3-6」
を参照

貯水槽

取

替

25 年

補

修

8年

取

替

16 年

ガス管

取

替

30 年

電灯設備

取

替

15 年

配電盤類

取

替

30 年

幹線設備

取

替

30 年

電話設備

取

替

30 年

屋内消火栓設備

取

替

25 年

自動火災報知設備

取

替

20 年

エレベーター

補

修

15 年

補

修

10 年

取

替

30 年

補

修

5年

取

替

20 年

基礎
知識

ペット・騒音問題について

ペット問題に取り組む
近年、家族の一員としてペットを飼っている方が多くな
り、ペット飼育可のマンションが増えてきています。しかしアレルギー体質の居住者からの苦情等、いろいろな問題が発生する可能性があります。ペットによるトラブルを回避するため、管理規約や使用細則に一定のルールを定めるなど、ペット飼育の基準を明確にしましょう。

20

ペット飼育ルールの例
ペットクラブを作り、飼育者の加入とペットの登録を義務付ける
苦情やトラブルがあったと
きは、ペットクラブが調整役となる
飼育可能とするペットの種
類や大きさを決める
エレベーター内では抱き上げるかケージに入れる

生活騒音の問題に取り組む
生活騒音のトラブルを未然に防ぐには、それぞれのライフスタイルの違いを認識してお互いに気をつけることが大切です。深夜や早朝の騒音については使用細則を設ける等して規制するのも方法でしょう。それでもトラブルになってしまったときは、当事者が感情的になってこじれないように、まずは理事会の役員などが

30

30

年以上

30 年

年〜 年

替

国土交通省 「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」より※表の周期はあくまで目安であり、劣化や錆の発生等、状況に応じた対応が必要です。

基礎
知識

きちんと
決めよう！

取

機械式駐車場さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.1 基本編 Ｐ7」
を参照

12 年

給水管・排水管

給水ポンプ・排水ポンプ

設 備

主な 部 分の修 繕 周 期の例

建具関係

管理には管理組合が独力で管理を行なう自主管理と管理会社に委託する委託管理がありますが、大部分のマンションでは管理の一部または全部を管理会社に委託しています。管理組合は、管理会社と業務委託内容について十分に話し合い、信頼関係を築くようにしましょう。
「管理は管理会社がやってくれるもの」と任せっぱなし
では良好な信頼関係は築けません。管理会社は専門的な知識や技術を備えた管理の専門集団です。よきパート
ナー、よきアドバイザーとして活用していくことが大切です。

年〜 年

建

屋上防水

自走式駐車場

7

修繕周期

管理会社について

管理組合成立〜 年

建築後、年数を経るに伴い、外壁の塗装、屋上・ベランダの防水、給排水などの設備が劣化するのはやむをえないことであり、構造体であるコンクリートも、表面の仕上げが傷むと劣化が徐々にすすんでいきます。日常的な点検・修繕だけでなく建物や設備の機能を維持し、区分所有者が快適で安全な生活を続けていくために、また大切な資産を守っていくために、大規模修繕工事が必要不可欠です。
大規模修繕工事は、マンションの各部の施工方法や使用している設備にもよりますが、外壁や鉄部の塗装、屋根防水、給排水管、躯体の物理的な耐用年数を目安に、築後１０〜１３年目程度で行われるのが一般的です。また、長期修繕計画に基づいて２年前ぐらいから専門委
員会を設置して検討していくと良いでしょう。大規模修繕工事終了後は長期修繕計画の見基礎
知識

管理組合成立時〈１０年〜２０年〉１回目の大規模修繕を迎える時期に知っておきたいこと調整役になり、被害の状況や発生源を把握して解決策を探ります。それでも解決せず、こじれてしまった場合
はＡＤＲ（裁判外紛争解決手続）
等での解決を考えてみるのも良いでしょう。
また、音が響きやすいフローリングへの改修は専有部分とはいえ、理事会の承認を必要とする等の規約を定めて、区分所有者に十分理解してもらえるようにしましょう。
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.3 コミュニティ編 Ｐ11-12」
を参照

8

Q.
建物に欠陥があった場合の保証は？
Q.２回目の大規模修繕工事で気をつけることは？

…

を修繕するものです。ただし、地震・火災等不可抗力や経年変化、使用上の不注意による場合等は、アフターサービスの適用除外となります。

管理組合会計

Q.管理費とは共用部分の維持
マンションの価値を高めるバリューアップ工事とは？
・管理に必要な費用であり、修繕積立金は将来の修繕等（計画修繕、共用部分の変更など）の工事のために積み立てておく費用のことです。管理組合の経済的基盤を確立させるためには、この管理費や修繕積立金等必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を明確に区分して経理を行い、適正にマンションで長く快適に暮らしていくためには、単に現状維持のみの大規模修繕だけで管理する必要があります。
はなく、時代やニーズに合わせて建物を改良していくことが望まれます。例えば、防犯性を考
平成２２年「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」が施行され、分慮したオートロックの導入、住人の高齢化に対応した共用玄関へのスロープの設置などが考別管理方法等について規定されました。また、管理会社は管理組合名義の保管口座の印鑑やキャッシュカード
えられます。ちょっとした工事を行うことで便利になり、建物の価値を上げ、住まい手の生活等を保管することが禁止され、毎月収支状況報告書等を作成し、翌月末日までに管理組合に交付することが義の充実にもつながる…それがバリューアップ工事です。
務づけられました。
（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 第87条）
バリューアップ工事の目的は、主に次の４点があります。
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.4 会計と税務編」
を参照①基本性能のアップ…耐震性能の向上、電気容量のアップ等
改正については 「らいふあっぷ vol.28 P10」を参照
②管理組合の抱える問題の解決…機械式駐車場を自走式に変更、駐輪場の増設等③人にやさしい住まいをつくる…スロープや自動ドア、エレベーターの設置等④美しい住まいをつくる…外壁デザインの変更、植栽などの外構の変更等

構造耐力上主要な部分
管理組合さま設備

TEL.０１２０‑８６９１０１
インターネットでは

でんかライフ．
ｃｏｍ
雨水の浸入を防止する部分

http://www.denka-life.com/kitchen/ih/mansion.html

1回目の大規模修繕（12年目程度）

3回目の大規模修繕（36年目程度）

30

経年

2回目の大規模修繕（24年目程度）

回数を重ねるごとに、
新築時の修繕積立金の設定は、販売主と管理会社との間で概ねの額を決定し、購入者がそれを承諾して売改良の割合を大きくした改修工事とすることが買が成立することになります。新築時は、どちらかといえば購入者の毎月の負担を低くおさえるために修繕積
修繕 ➡ ：劣化した建物又はその部分の性能・機能を実用上支障のない状態まで回復させる工事
重要！
！
立金の額を低く設定する場合が多いようです。
このようなマンションでは、大規模修繕が必要になった際に一改良 ⇨ ：建物各部の性能・機能をグレードアップする工事
改修 ：修繕及び改良（グレードアップ）
により、建築物の性能を改善する変更工事
時金の徴収が必要となる可能性が高くなります。

30

年以上

基礎杭

（受付時間／9：00〜19：00、年末年始を除く）

幹線ブレーカ

補修

一般的な要求水準は満たされない

20

年〜 年

5
9

関西電力㈱電化ライフ相談室

修繕積立金不足に備えましょう

補修

従来の修繕をくりかえすのみでは、

修繕

電力会社設備基礎20

また、長期修繕計画は次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度
国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」
よりごとに調査・診断を行い、早めに修繕積立金の額を見直すことが必要です。
一定の年数を経過したマンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、修繕による性能の維持・〈長期修繕計画における不確定事項〉
回復のみならず、現在の居住水準・生活水準に見合うようマンションの性能をグレードアップする改良工① 建物及び設備の劣化の状況
事を適切に実施することが重要です。
特に、マンションで一般化している大規模修繕工事は、実施回数を②
Ｉ
Ｔ化や省エネルギー化の進展等社会的環境及び生活様式の変化
追うにつれ、改良の割合を大きくした改修工事として実施することが必要です。
③ 新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期等の変動
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.5 再生編 Ｐ3-6」を参照④ 修繕積立金の運用益、金利、物価、税率等の変動

ろ
ぼろぼ �
なのに

変電設備

お電話では

劣化

修繕

引込ケーブル

ＩＨクッキングヒーターをはじめ
オール電化についてのご相談受付は

劣化

補修

改良

幹線
ケーブル

電力量計

供給される電気の容量は決まっているため、一度に使用できる家電機器数（容量）
は限られて
外壁
います。

劣化

改修

修繕

床版

住戸引込
ケーブル

分電盤

幹線ケーブル

幹線ケーブル

壁

入居者さま
設備

初期性能

アドバイス

改修

改良

管理組合さま設備

住戸（屋根若しくは外壁の内改修

改良を考慮して、早めに駐車場使用料の改社会の変化等により向上していく水準定を検討したほうが良いと思われます。

マンション内の電気設備
配水管

マンション内の電気設備は入居者設備（専有部
側又は屋内にある部分）分）と管理組合設備（共用部分）に分かれており、各住戸で使用する電気は、共用電気設備を経由しています。共用電気設備から各住戸に
開口部

10

性能

基礎
知識

す。また、バリューアップはどのマンションでも同じようにできるということではありません。
「できることとできないこと」
を十分に理解する必要があります。
マンションによっては、当初の駐車場使用料が０円もしくは、かなり安く設定されているケースがあります。しかし駐車場の維持管理費用が０円ですむわけはありません。特に機械さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.5 再生編 Ｐ3-10」を参照
式駐車場には多額の費用が必要となり
ど！
車もってないんやけます。日常のメンテナンス費用や補修費用を管理費から支出した場合、車をウチもよ！！
持っていない住人から不満の声があが改修によるマンション再生についてることが十分考えられます。
区分所有者間で不均衡が生じないよ
今日の一般的住宅水準
劣化等によりに安全性の低下がみられ問題のある場合にはう、駐車場の維持管理に要する必要額
その安全性に関わる項目の対応は必須となる

年〜 年

関西電力からのお知らせ（注）基本構造部分とは、「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政マンション内の電気設備の概要

10

バリューアップ工事の検討を進める場合、資金、建物、法令など様々な制約に出会いまQ.「駐車場代０円」このままで大丈夫？

支援メンバー

令で定めるもの」と規定されており、具体的には基礎、壁、柱、屋根、開口部、雨水用排水管のうち屋内にある部分などが挙げられます。
（住宅の品質確保の促進等に関する法律 第94〜97条）
電気設備のバリューアップ工事について（社団法人不動産協会 中高層住宅アフターサービス基準）
近年、大型テレビ、エアコンの増設、ＩＨクッキングヒーターなどを利用するために、住戸内の電気設備増強を希望される方が増えてきております。
それに伴い、マンションの共用電気設備に流れる電瑕疵担保責任の対象となる基本構造部分
気も増加しますので、事前に共用電気設備のチェックを行なうとともに、幹線ケーブル等の容量アップ工事が必要な場合があります。
鉄筋コンクリート造：壁式工法 共同住宅の例
また、国土交通省が平成２０年６月に策定した「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」では、
屋根配電盤類や幹線設備の標準取替時期を３０年と定めており、適切な時期に設備更新することが資産価
屋根版値の維持・向上に繋がると考えられます。

〈３０年以上〉高経年マンションで知っておきたいこと

管理組合成立〜 年

ると
よく見 ち
あちこ

２回目の大規模修繕工事では、１回目の修繕箇所の他に、
平成１２年４月以降に売買契約された新築マンションについては、
建物の基本構造部分
給排水設備や電気設備の改修、玄関ドア等開口部の改良など、（注）について、完成引渡しから10年間の瑕疵担保責任が、売主に課せられています。
１回目よりも大掛かりな工事になる場合が多くあります。
また専又は当事者が表示した品質・
瑕疵とは通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、有部分の給排水管も一緒に改修するかどうかといった議論が出性能が備わっていないことをいいます。例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・たり、
外観や機能の改良など付加価値を高めるための改修工事
性能に欠けることになり「瑕疵」
があることになります。
等を行う場合もあるので、1回目とは取り組み方や工事費用に「隠れた瑕疵」（買主が知らなかった瑕疵又は普通の注意では知りえなかった瑕疵）があっ
ついても大きく違ってきます。
たときは、買主は売主に対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償を請求することができます。
１回目の大規模修繕工事の実施状況や建物の状況、入居者の瑕疵担保責任とは別に、売主がマンション購入者に対し信用を確保するために、契約にニーズに応じた長期修繕計画の見直しが不可欠です。
よりアフターサービスを設けるのが一般的です。これは売主が一定期間無償で建物の欠陥

基礎
知識

管理組合成立時〈管理組合成立〜１０年〉１０年目までに確認しておきたいこと〈２
０年〜３０年〉２回目の大規模修繕を迎える時期に知っておきたいこと

106一般的に３０年以上の高経年マンションでは住人の平均年齢も高くなっていることが多Q. 管理組合とは何？入らなくてもいい？

のトラブルへの対応などについて、マンション管理士等の専門家の活用を検討してみるのもひとつの方法です。

特別決議を要する事項
規約の制定、変更又は廃止
敷地及び共用部分等の変更（ただし、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については、普通決議）
専有部分の使用禁止、競売の請求又は占有者に対する引渡し
建物の状態
居住者ニーズの訴えの提起耐震性に不安がある
住戸が狭い
建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した外壁や柱にひびが目立つ
間取りを変更したい
共用部分の復旧
漏水が見られる
電気容量が足りない
その他総会において特別決議により決議することとした事項
共用廊下や階段の幅が狭い
エレベーターを設置したい

修繕・改修か建替えかの検討の流れ

Q. 管理組合の運営を担うのは誰？

外壁、排水、電気などの各設備改修は、マンショ
取替前 埋設部のガス配管（鋼製）

れらの各設備と同様に、ガス配管にもご改修時期

Q. 管理規約とは何？

修 繕・改 修113

ＴＥＬ（06）6586‑1107
ＦＡＸ（06）6586‑138530（大阪市都市整備局「マンション建替えガイドブック」
より）

マンション
（中高層共同住宅）標準管理規約
昭和５７年
昭和５８年改正

建設省（現・国土交通省）
が管理規約策定の指針として作成
建替え検討時には、
区分所有法改正に伴う追加・修正、占有者に関する規定の追アドバイス
現在の建築基準法等の規制内容を確認しましょう
加、共用部分等の変更要件緩和等
平成 ９ 年改正 長期修繕計画策定業務を管理組合業務として位置付け、専有部分工事の手続き規定の追加等建設された当時は適法であったマンションでも、その後に容積率の制限や日影規平成１６年改正 マンション関連法の施行に伴う追加・修正、
マンション管理にお制に関する建築基準法等の改正がなされた結果、今後の建替えに際しては、現在のける専門知識を有する者の活用に関する規定の新設、建替え
床面積や建物高さが確保できないなどの制限を受ける可能性があります。
に関する規定の整備、管理組合業務としてコミュニティ形成のまた、容積率の制限や日影規制以外にも、高さ制限など建物の規模を制限する規規定の追加等制がありますので、建替えを検討しようとするときは、あらかじめこれらの規制内容
平成２３年改正 役員資格要件の緩和、白紙委任状の取扱いの整理等
管理規約を理解しておくことが大切です。
（予定）

30

年以上

ガス配管改修に関するお問い合わせ先管理規約及び使用細則を読む
一人一人がオーナー
管理委託契約書を読む
大阪ガス（株）大阪導管部
設備改善チームだという自覚を持って設計図書等の確認
取り組みましょう!
建物の現状確認 など

スタイルの人が集まって、共有の財産を維持管理しながら暮らしていくには、ルールが必要です。そこで、区分所有法に基づいて、各マンションの特性を踏まえて作られた独自のルール
が管理規約です。
管理規約で大枠の決まりごとについて定め、修繕
・改修 または 建替え を選択 さらに細かな取り決めを使用
細則で定めることもできます。

20

年〜 年

理事になったら必ずしてほしいこと

替 え

みんなで
決めてね

アドバイス

建

建て替えたら小さくな�
ち��た …

ス配管改修のご検討」
をよろしくお願いします。

20

総合的な
工事内容の設定
工事内容の設定
比較検討
管理規約は管理組合における最高の自治規範であり、マンション居住者の憲法と言わ
効果の把握
効果の把握
費用の算定
費用の算定 さまざまな価値観や生活れています。
区分所有法上、管理規約設定の義務はありませんが、大阪ガスでは、
１９８
１年以前に広く使用されていマンションの価値は管理のよしあしに影響されると言われるように、管理運営はマン

長い目で見た節約となります。是非、この機会に「ガ取替前後の埋設ガス管のご紹介
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.6 チェック編 Ｐ4」を参照

10修繕または建替えを行う場合に要求する改善水準を設定が存在します。
ション生活の 要 で、その重要な役割を担うのが管理組合の理事会です。理事会は、マン
た、鋼製のガス配管について積極的にご改修のおションの区分所有者から複数の理事を選び、それら理事の互選で理事長を選ぶのが一般的勧めをさせていただいております。
特に埋設部は、です。
露出部と比べ時間と共に劣化し易く、部分的な腐食
日常のマンション生活で管理組合に持ち込まれる各種の苦情や相談の対応、また各区分の進行により、ガス漏洩につながる恐れも考えられ
所有者の管理費等の滞納処理などの対応を理事会が行ないます。
こうした諸問題に迅速に（PE）
取替後 ポリエチレン管ます。
対処するため、できれば毎月、それが無理でも２、３か月に１回は理事会を開催したほうが良このような埋設部のガス配管のご改修には、右図いでしょう。
のような腐食に強く、耐震性に優れたポリエチレン
理事会に関してもう一つ大切なことは、議事録の作成及び保管です。理事会での協議事項や管を主に使用します。
敷地内におけるガス配管の改決定事項を記載したものは、後に内容を確認したり、トラブルの解決等の参考になります。理事
修工事には、管理組合さまの費用がかかりますが、や理事長が代わってもすぐに取り出せるような保管を心掛けてください。
早めにご改修いただき、その寿命を延ばすことで、

10

年〜 年

管理組合の最高意思決定機関は総会です。マンションの維持管理について、管理組合
区分所有者に選任された管理者（理事長が選任される支援メンバーとしての意思や姿勢を決めるために、
大阪ガスからのお知らせ
ことが多い）
が区分所有者全員に呼びかけて、総会を開きます。この総会は意思決定の場であると同時に、より多くの組合員が参加してコミュニケーションを深める大切な場ともなります。
総会を頻繁に開催することは現実的には困難なので、管理組合の日常業務の具体的な運大規模修繕における
営は理事会が行ないます。
ガス配管改修工事についてこ
Q.ン管理を行う上で避けては通れない問題です。
理事会の役割は？

マンションを適切に維持管理するため、総会決議には、普通決議と特別決議があります。
定期的な修繕工事を実施していたとしても、普通決議は、国土交通省が定める標準管理規約によれば、議決権総数の半数以上
建築後相当の年数を経過するにしたがって、
建物の安全性に不安が出てくる場合や、（委任状含む）を有する組合員が総会に出席
間取りし、や設備などに不満が出てくる場合があります。
出席した組合員の有する議決権の過半数（委任状含む）で決定されます。
これらの改善に向けて、これに対し、特に重要な事項については、
はじめから必ず建替えを行なうという前提で進めるのではなく、組合員総数及び議決権総数の各４分の３以上（建替えの場合は５分の４以上）
区分所有者へのアンケート調査などによって、の多数による特別決議によって決定されます。
どの程度までの改善を希望するのかを把握したうえで、大規模な改修や増改築などで対応するのか、（マンション標準管理規約
建替えるのか、（単棟型）
工事内容や費用第47条）などを中心によく比較検討し、区分所有者間で意見を共有しながら判断していく必要があります。

管理組合成立〜 年

く、管理組合の役員を輪番制にしているマンションでは、高齢を理由に役員就任を断る区分所有者もあり、役員のなり手が少なくなっているという問題があります。
平成２３年のマンション標準管理規約の改正に分譲マンションの管理組合とは、マンションを適正に維持管理していくために、全てのおいて、役員資格要件が緩和される予定です。脱退することはできません。区分所有者は区分所有者が自動的に組合員となる団体であり、標準管理規約を参考に、規約を改正するなどの 管理組合の運営に積極的に参加していき
管理組合の一員としての役割を十分に認識して、措置が必要だと思われます。また役員の負担を軽ましょう。
（建物の区分所有等に関する法律 第3条）
減するため、規約や使用細則等の策定及び改定、さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.1 基本編 Ｐ5」
長期修繕計画の策定及び見直し、区分所有者間を参照

総会における決議の方法は？
Q. 建替えか修繕かの判断は？

管理組合成立時〈管理組合成立時〉管理組合に関する基本知識
Q. 高齢者が多く役員のなり手がいません。どうすればいい？

を参照
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.7 建替え検討編」
さらに詳しくは 「Ｑ＆Ａ集vol.1 基本編 Ｐ9」
を参照
12
4

公的支援制度・管理組合サポートネット
はじめに
大阪市マンション管理支援機構では、管理組合の皆様が抱えるマンション▼開館時間・定休日▼相談実施日・時間等▼相談内容等・ホームページアドレス
管理に関する疑問にお応えするため「マンション管理 Q&A 集」（VOL.1 〜
住まい全般に関すること▼問合せ・相談先（相談場所）電話番号

VOL.９）
を発行してきました。
●住まいの一般相談（随時）
9：00〜19：00●分譲マンション法律相談（予約制） おおむね月1回、日曜日
大阪市立住まい情報センター
今回は、マンションの管理組合成立時から築後３０年以上までの各段階で●分譲マンション管理相談（予約制） おおむね毎週木曜日
10：00〜17：00（日・祝日）
相談専用電話●分譲マンションアドバイザー派遣受付《定休日》火曜・祝日の翌日
TEL.06-6242-1177
考えられるＱ＆Ａをまとめ、
１０年ごとに編集し、総集編としました。
http://www.sumai.city.osaka.jp/
関連するテーマを特集しているＱ＆Ａ集のバックナンバーとあわせて、ご活用
公的助成に関することください。
大阪市住まい公社

9：00〜19：00
10：00〜17：00（日・祝日）《定休日》火曜・祝日の翌日

住宅の耐震診断費・耐震改修費用を助成〈随時〉
耐震・密集市街地整備支援課
管理組合の皆様に少しでもお役に立てば幸いです。
TEL.06-6882-7053

大阪市都市整備局 住宅政策課

9：00〜17：30《定休日》土曜・日曜・祝日

TEL.06-6208-9224

建築・設備の技術的問題に関すること（社）
大阪府建築士会
TEL.06-6947-1961

Vol.1
基本編

［電話相談］
相談専用電話TEL.06-6947-1966

2002年6月発行（30分以内を限度に無料）
2004年3月発行

Vol.6
住まいに関する相談（有料・予約制）
チェック編（1時間以内
5,250円）
2007年3月発行

住まいに関する相談（有料・予約制）

電話受付／電話相談日に同じ
1回半日（3時間以内 33,000円）
Vol.8
Vol.9
1回１日
（3時間以上 55,000円）
滞納問題解決編
駐車場問題解決編

2009年3月発行

電話予約《定休日》土曜・日曜・祝日

大阪市北区西天満4-7-1 北ビル1号館2階202号室

2010年3月発行

問い合わせ・予約受付
毎週月〜金曜日
10：00〜16：00

司法書士による法律相談

http://www.osaka-shiho.or.kp/

毎週月〜金曜日
13：30〜16：30

無料相談（完全予約制・1組40分）

毎週月〜金曜日
13：30〜16：30

無料相談（完全予約制・1組40分）

毎週水曜日
大阪市
13：30〜16：30

普及啓発
無料相談
（完全予約制・1組40分）

それが大阪市マンション管理支援機構の役割です。

堺市堺区新町3-4 定久司法ビル2階

大阪土地家屋調査士会

9：00〜17：00《定休日》土曜・日曜・祝日

専門家団体

（社）
大阪府不動産鑑定士協会

9：00〜17：00《定休日》土曜・日曜・祝日

近畿税理士会館2F

もしもし税金相談室（電話）
TEL.050-5520-7558（専用ダイヤル）●マンション管 理 の 情 報 収 集・
毎週水曜日
登記・測量無料相談
研究マンション居住者
13：00〜15：00●大阪市立住まい情報センター
毎月第1第3水曜日
が行う相談業務をサポー
ト
不動産の価格水準、資料等に関する相談
13：00〜16：00●相談事例の調査研究
http://www.rea-osaka.or.jp/（受付 15：30まで）

連携

民間事業者団体

TEL.06-6203-2100（社）
高層住宅管理業協会 関西支部（社）
大阪府宅地建物取引業協会
9：00〜17：00
近畿税理士会 （社）不動産協会 関西支部
《定休日》土曜・日曜・祝日
TEL.06-6941-6886
ﾏﾝｼｮﾝﾘﾌｫｰﾑ推進協議会 近畿支部
大阪ガス
（株）
税務相談センター
（面接）
関西電力
（株）

主な事業内容※地域によって異なりますので、
土地・建物の表示の登記や境界に関する相談
ホームページまたはお電話で
http://www.chosashi-osaka.jp/
マンション
●セミナー
・シンポジウムなどの
ご確認く
ださい。
管理組合
開催
9：00〜17：00
境界問題の紛争に関すること●登録管理組合などへの情報誌
要電話照会・書面申込（有料・予約制）「らいふあっぷ」
の提供

税金の相談

マンション相談

TEL.06-6942-3330
大阪弁護士会
大阪司法書士会
9：00〜17：00
境界問題相談センターおお
さかTEL.06-6942-8750
大阪土地家屋調査士会《定休日》土曜・日曜・祝日（社）
大阪府不動産鑑定士協会
大阪法務局本局
近畿税理士会
2Ｆ エレベーター前相談室（社）
大阪府建築士会

マンション管理支援機構

情報提供

公共団体等

司法書士総合相談 大阪市
泉佐野
泉佐野市上町3-11-48泉佐野駅前すぐ泉佐野市消費生活センター内
大阪市住まい公社（独）
住宅金融支援機構 近畿支店

13
1

Vol.3
コミュニティ編
住まいに関する相談

年始を除く）
2006年3月発行

司法書士総合相談センター北司法書士総合相談センター堺

Vol.2
毎週月・水・金曜日
修繕編
13：00〜17：00

毎週月・水・金曜日
Vol.5
13：00〜17：00
再生編（ただし、祝祭日・盆休み・年末

各専門分野に関すること
2008年3月発行
大阪司法書士会

http://www.aba-osakafu.or.jp/

年始を除く）

Vol.7
建替え検討編司法書士総合相談センター
TEL.06-6943-6099

http://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/（ただし、祝祭日・盆休み・年末
2003年1月発行

2005年2月発行［現地相談］

分譲マンションの建替検討費用を助成
大阪市マンション管理支援機構〈随時〉

Q &Ａ集 バックナン バー

9：30〜17：30《定休日》土曜・日曜・祝日

Vol.4
会計と税務編［面接相談］

http://www.osaka-jk.or.jp/

http://www.kinzei.or.jp/

毎週木曜日13：00〜16：00
住まいに関する相談窓口（受付 15：30まで）
大阪市立住まい情報センター面接による一般的な税金に関する相談
4F 住情報プラザ（祝祭日、夏期、年末年始、2〜 （無料・先着順）
3月は休室）
毎週月〜金曜日

大阪市マンション管理支援機構
概念図
10：00〜16：00（祝祭日、夏期、年末年始は休室）

電話による一般的な税金に関する相談（無料）※通話料は相談者ご本人がご負担ください。

この冊子の使い方
この「マンション管理Ｑ＆Ａ総集編」は、分譲マンションが築年数を経る過程で、知っておきたいこ▼問合せとや気をつけるべきこと、・相談先（相談場所）電話番号▼開館時間・
定休日▼相談実施日・時間等▼相談内容等・
ホームページアドレス
よくあるトラブルなどについてまとめています。
また、より詳しい内容を知公的資金融資に関することりたい方のために、
これまでに発行した「マンション管理Ｑ＆Ａ集」の参照ページ等も記載しております
ので、あわせてごらんください。
（独）住宅金融支援機構近畿支店
9：00〜17：00
まちづくり推進グループ

マンションすまい・る債（修繕債券積立制度）
共用部分リフォームローン・マンション建替え資金融資に関する相談〈随時〉※この冊子に書かれている築年数については、あくまで目安ですので、TEL.06-6281-9266
http://www.jhf.go.jp/《定休日》土曜・日曜・祝日

それぞれのマンションの状況により異なります。
法律問題に関すること

予約受付
13：00〜16：00
大阪弁護士会総合法律相談センター
インターネットの下記サイトにおいても、マンション管理についての基本的なＱ＆Ａやマンション

大阪弁護士会館（市民法律センター）

平日9：15〜20：00

17：30〜20：00（夜間相談）

予約受付
平日 9：30〜12：00
13：00〜16：30《定休日》土曜・日曜・祝日
但し第2・第4土曜は土曜相談実施

10：00〜16：30
17：30〜20：00（夜間相談）（夜間相談は休みの場合あり）（土曜は夜間相談なし）《定休日》日曜・祝日 ぜひご参照ください。
（土曜・日曜は夜間相談なし）
管理に役立つ情報を掲載していますので、TEL.06-6364-1248

なんば法律相談センター
大阪市マンション管理支援機構
TEL.06-6645-1273（有料・予約制）（30分以内 5,250円/税込）
以降15分毎に追加料金
会館では「住宅建築に関する法律相談」という特別枠もあります。

http://www.osakacity-mansion.jp/
http://www.osakaben.or.jp/

大阪市立住まい情報センター「おおさか・あんじゅ・ネット」http://www.sumai.city.osaka.jp/
住宅に関する紛争及び住宅リフォーム問題に関すること

大阪住宅紛争審査会
TEL.06-6364-1244

管理組合成立時

平日

9：00〜12：00
13：00〜17：00※お電話にてご確認ください◦評価住宅及び保険付き住宅対象の和解あっ
せん、
調停、
仲裁手続きの実施◦評価住宅、保険付き住宅、
住宅リフォームの問
題に関する専門家相談………………………………… P3〜4

裁判外紛争解決手続（ADR）に関すること管理組合とは何？入らなくてもいい？
公益社団法人 総合紛争解決センター 9：00〜17
管理組合の運営を担うのは誰？ ：00《定休日》土曜・日曜・祝日-7644
TEL.06-6364理事会の役割は？
理事になったら必ずしてほしいこと
管理会社等に関すること
総会における決議の方法は？
（社）
高層住宅管理業協会 関西支部 9：00〜17：00？
《定休日》土曜・日曜・祝日-7735
TEL.06-6201管理規約とは何

電気供給に関すること
管理組合成立〜１０年

和解あっせん手続き、
仲裁手続きの実施
申立手数料 10,500円

申立ての受付期間
毎週 月〜金曜日
10：00〜16：00

http://www.soufun.or.jp/

毎週 月〜金曜日
10：00〜16：30（専門相談員常駐）

マンション管理運営の一般相談

http://www.kanrikyo.or.jp/…………………………… P5〜6

建物に欠陥があった場合の保証は？
関西電力（株）
電気供給に関する相談
平日
管理組合会計 9：00〜17：00
最寄の営業所
http://www.kepco.co.jp/
関西電力が毎月お届けする「電力ご使用量のお知らせ」の伝票の下に、「駐車場代０円」
このままで大丈夫？ 「ご連絡先電話番号」として最寄の営業所名と電話番号が記載されています。
オール電化に関する相談
9：00〜19：00
電化ライフ相談室
修繕積立金不足に備えましょう〈随時〉［フリーダイヤル］
0120-869101（年末年始除く）

１０年〜２０年 ………………………………………
ガス供給・ガス設備に関すること

１回目の大規模修繕工事の時期は？
大阪ガス（株）
24時間対応ガス洩れ通報専用電話 管理会社について
年中無休［フリーダイヤル］
0120-0-19424
コミュニティ形成について
ペット・騒音問題について
平日
8：00〜20：00
グッドライフコール［フリーダイヤル］
0120-000-555

P7〜8

〈随時〉

〈随時〉

日曜・祝日 9：00〜17：30

http://www.denka-life.com/

ガス洩れに関する緊急連絡
家庭用ガス機器に関するお問い合わせhttp://g-life.osakagas.co.jp

２０年〜３０年 ……………………………………………
P9
ガス機器の修理、ガス料金などのお問い合わせ
平日
9：00〜19：00
大阪リビング営業部〈随時〉

日曜・祝日 9：00〜17：00［フリーダイヤル］
0120-0-94817
２回目の大規模修繕工事で気をつけることは？

http://www.osakagas.co.jp

電気設備のバリューアップ工事についてマンションリフォームに関すること

マンションリフォーム推進協議会

ホームページからも入手できます。
３０年以上 ……………………………………… P10〜12［無料相談窓口］

専有部分・共有部分のリフォームに関する相談等、
マンションリフォームに関する疑問に無料でお答えします。

定形の「無料相談票」に相談内容をご記入いただき、
FAXでお送りください。 ※ご相談はFAXのみで受付ます。
マンションの価値を高めるバリューアップ工事とは？

無料相談票の請求は TEL.03-3265-4899（本部）
改修によるマンション再生について

http://www.repco.gr.jp/

ＦＡＸ送付先03-3265-4863（本部）

高齢者が多く役員のなり手がいません。どうすればいい？
不動産の売買や賃貸に関すること

大規模修繕におけるガス配管改修工事について
10：00〜12：00

9：00〜17：00（社）
大阪府宅地建物取引業協会
建替えか修繕かの判断は？

TEL.06-6943-0621

宅地建物取引に関する相談（受付 11：30まで）
13：00〜16：00
http://www.osaka-takken.or.jp/（受付 15：30まで）
建替え検討時には現在の建築基準法等の規制内容を確認しましょう（社）
不動産協会 大阪事務所《定休日》土曜・日曜・祝日
9：15〜17：15〈随時〉

当協会会員が売主となる住宅《定休日》土曜・日曜・祝日（マンション・戸建等）の購入、取引に関する相談
TEL.06-6448-7460
公的支援制度・管理組合サポートネッ
ト ……… P13〜14

マンション管理全般に関すること（財）
マンション管理センター 大阪支部
TEL.06-4706-7560

9：30〜17：00《定休日》土曜・日曜・祝日

電話相談 〈随時〉
面接相談 〈要予約〉

マンションみらいネット登録の案内
マンションの管理に関する一般的な相談等

http://www.mankan.or.jp/

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