資料配布の場所
筑波研究学園都市記者会
令和元年７月３１日配布

令 和 元 年 ７ 月 ３ １ 日
国土技術政策総合研究所

建て替えを可能にして、まちを安全に！
～密集市街地の建て替え促進に向けたガイドブックを改定～
国総研では、密集市街地整備のためのまちづくり誘導手法の運用ガイドブック【改定版】
を公開しました。これにより、まちづくり誘導手法を用いた密集市街地での建て替え促進の取り組みにおいて、最新の法制度や適用事例の情報を参照することが可能になりました。
○ 密集市街地の防災性の向上は喫緊の課題ですが、狭隘道路や狭小敷地等の条件から、地域で定められている一般の建築規制（接道規定、道路斜線制限、建蔽率制限等）への適合が困難であることが、建て替え停滞の一因となっています。
○ 国総研では、一般の建築規制の一部を置き換えたり緩和したりできる「まちづくり誘導手法」を活用した建て替えについて解説した『密集市街地整備のための集団規定の運用ガイドブック ～まちづくり誘導手法を用いた建替え促進のために～』を平成 19年に刊行し、地方公共団体やまちづくりコンサルタントなど多くの方々にご活用いただ
いてまいりました。
○ 今般、改正建築基準法が令和元年 6 月 25 日に全面施行され、また本ガイドブック初版から 12 年以上経過し「まちづくり誘導手法」の適用事例が増加していることから、【改定版】を作成しました。これにより、最新の法制度や適用事例の情報を参照することが可能になり、まちづくり誘導手法を用いた密集市街地での建て替え促進により一層お役立ていただけることを期待しています。
「まちづくり誘導手法」とはあるまとまった区域の住民の合意により、地域で定められている一般の建築規制の一部を置き換えたり緩和したりすることにより、地域の実情に合ったローカルルールを作る手法。
■本ガイドブックの入手方法
国総研ホームページの下記 URL からダウンロードして下さい。
ダウンロード URL http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn1076.htm（お問い合わせ先）

国土交通省 国土技術政策総合研究所 都市研究部 都市計画研究室室長
勝又 済
TEL：029-864-2211（内線 4521） FAX：029-864-6776
E-mail: nil-tosikei@mlit.go.jp

参考資料

建築基準法における接道規定と、適合困難なケース■ 建築基準法における道路の定義と接道規定● 建築基準法における道路の定義（法第42条第１項）
道路法、都市計画法、土地区画整理法等による道路で、幅員４ｍ以上のもの※二項道路（法第42条第２項）
都市計画区域指定以前に建築物が立ち並んでいた
幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは、法第42条第１項の道路とみなし、道路の中心線から２ｍの線をその道路の境界線とみなす● 接道規定（法第43条第１項）
建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない■ 接道規定に適合させることが困難なケース

通路

２ｍ未満
２ｍｾｯﾄﾊﾞｯｸ
二項道路①二項道路に接するが４ｍへの拡幅が困難

４ｍ未満

建築基準法上の道路

４ｍ以上②接道幅が２ｍ未満

建築基準法上の道路

４ｍ以上③建築基準法上の道路ではない（通路）

建て替え困難の要因に
1建築基準法における斜線規制と、適合困難なケース■ 斜線規制の概要
住居系用途地域の場合

その他の場合隣地斜線

前面道路斜線

隣地斜線

11

1.25☆

1.25※

1
前面道路斜線

2.5★

20m☆
道路

隣地境界線

20～35m1
1.5

住居専用地域の場合
北側斜線

31m★

真北

11.25

道路

20～35m5m（低層系）
又は10ｍ(中高層系※)
隣地境界線※日影規制対象区域内を除く

隣地境界線※ 特定行政庁が都市計画審議会の議を経て指定する地域では、1.5を指定することも可。
☆ 特定行政庁が都市計画審議会の議を経て指定する地域では、それぞれ2.5、31mを指定することも可。
★ 特定行政庁が都市計画審議会の議を経て指定する地域では、適用除外とすることも可。

■ 斜線規制に適合させることが困難なケース
現状
道路斜線

建て替え時
道路斜線

建築可能（増床可能）な部分

道路斜線規制に抵触し建築不可能な部分

道路
狭いので建て替えに際し総３階化して床面積を拡大したい

道路

建て替え困難の要因に
2

『密集市街地整備のための集団規定の運用ガイドブック』で取り上げた
まちづくり誘導手法の概要①街並み誘導型地区計画 （都市計画法第12条の10、建築基準法第68条の５の５）
壁面の位置の制限* 、工作物の設置の制限、高さの最高限度* 、容積率の最高限度（斜線制限のみ適用除外の場合は不要）、敷地面積の最低限度* を定めた地区計画等の内容に適合し（*印は条例化が必要）、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上支障がないと認定した場合、斜線制限、前面道路幅員による容積率制限の適用を除外する。

②建蔽率特例許可（建築基準法第53条第４項及び第５項）

隣地境界線から後退して壁面線の指定、または条例で定める壁面の位置の制限を定め、特定行政庁が安全・防火・衛生上支障がないと認めて許可した場合、もしくは、道路境界線から後退して壁面線を指定* 、または特定防災街区整備地区若しくは条例* * で壁面の位置の制限を定め、特定行政庁が安全・防火・衛生上支障がないと認めて許可した場合、建蔽率制限を緩和する。
* 特定行政庁が街区における避難上及び消火上必要な機能の確保を図るため必要と認めた場合に限る。

③三項道路（水平距離の指定）（建築基準法第42条第３項）

二項道路で、土地の状況に因りやむを得ない場
合、建築審査会の同意を得た上で、特定行政庁の指定により、2.7ｍ以上４ｍ未満の幅員で基準法道路とみなす。
平成16年の国の運用通知で沿道の建築物の制限強化を推奨* * 防災街区整備地区計画に基づくものに限る。

④連担建築物設計制度（建築基準法第86条第２項）

新たに建築される建築物の位置・構造が、既存建築物の位置・構造を前提として総合的見地から設計され、特定行政庁が安全・防火・衛生上支障がないと認定した場合、複数建築物が同一敷地内にあるものとみなして建築規制を適用する。

⑤４３条許可（建築基準法第43条第２項第２号）

敷地の周囲に広い空地を有するなどの基準に適合し、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上支障がないと認定し建築審査会の同意を得て許可した場合、接道義務を緩和する（無接道敷地での建築が可能となる）。

3まちづくり誘導手法を活用した密集市街地における建て替え成功事例①街並み誘導型地区計画（都市計画法第12条の10、建築基準法第68条の５の５）②建蔽率特例許可（建築基準法第53条第４項及び第５項）

東京都品川区戸越地区

大阪府大阪市③三項道路（水平距離の指定）④連担建築物設計制度（建築基準法第42条第３項）
東京都中央区月島地区（建築基準法第86条第２項）
大阪市法善寺横町

4

『密集市街地整備のための集団規定の運用ガイドブック』の構成
主な読者

構

成

内容

発想を転換する

一歩 前向 きに 踏み 出せ ば 、
まちづくり誘導手法がまち全ての方！
…
住民の皆さん
企画財政の方第Ⅰ部

こんなに使える！まちづくり誘導手法の改善に有効なことをお示ししています

イメージをつかむまち づく り誘 導手 法の 概 要や特徴をお示しし、市街地特性に応じた手法の馴染み事業部局の方
住民の皆さん

第Ⅱ部

こうして選ぶ！まちづくり誘導手法

方や手法の相違点を解説します①まちづくり誘導手法でまちが変わる②密集市街地の整備課題とまちづくり誘導手法の役割

建築部局の方③まちづくり誘導手法の選び方
制度をつくる

制度を活用する【技術解説編】
第Ⅲ部
主に地方公共団体の方…

｢手法別｣基準作成
テクニカル解説

1.街並み誘導型地区計画
2.建蔽率特例許可

事業部局の方建築部局の方3.三項道路(水平距離の指定)

企画財政の方

5.４３条許可

4.連担建築物設計制度

第Ⅳ部 さあ、あなたもまちづくり誘導手法を使ってみよう！
①全体の流れをつかもう②スタートが肝心③運用基準等をつくるまで④住民主体のローカルルー
ルをつくるまで⑤まちづくりの実現⑥ＵＲ都市機構のまちづくり誘導手法への関わり

まちづくり誘導手法の発動

発意 から まち づく り誘 導 手

条件の設定や運用基準の作法の導入・実現までの各段り方について、詳しく解説し階における実務的ノウハウますを紹介します
先行 的な 事例 の取 り組 み の全ての方

第Ⅴ部

わが街はこれで解決！

～事例紹介～

背景や検討経緯、基準の内容などを紹介します

全ての方

参考資料
①基準作成に役立つ基礎知識（交通、安全、防火、衛生）②「密集市街地における規制誘導手法の活用状況等に関するアン
ケート調査」集計結果

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