ハートホーム通信

2021

129

JA が組合員の令和
和 年
年度
度
令Vol.

愛知県下の JA 賃貸で、平成 27年よりJA 借上の物件オーナー様への訪問活動を実施してまいりました。この活動の背景には、JA 賃貸の 6 割近くを占める「バブル経済前後に建築された物件」の借上期間の満了時期が近づいていることがあります。25 年の借上期間満了に備え、築 21年のタイミングでオーナー様と顔を合わせて今後の賃貸経営の方針をお考えいただく機会にしたいと JAグループ愛知では考えております。

2▼

チャート
賃貸住宅経営を再考する フロー
時期を見 極めためには、解体からの 逆算による物件の収 益の最大化を目指すた的確な対応が重要です。
ます。
、無駄を削減し投資対効果を高め将来を見据えたその時々の対応がして、対応 策
現状を把握と物件の様のご事情そのために、あらためてオーナーを検討してまいりましょう。

この先も10 年以上、賃貸名件

物所住月

築経 営 期 間これから

年

継承者の有無はい

物件の魅力と事業性・収益性を改善したい

残債期間が 5 年以下である
はいいいえ

はい

いいえ

現状＋α
物件と賃料のバランスを整える

【方針】

【方針】

【方針】

必要な費用のみかけるかける費用を抑える【確認事項】【確認事項】

競合に勝てる賃料条件設定
将来的な設備更新、外壁メンテ
退去修繕＋αの実行
入居者の質低下、滞納リスク

慎重な賃料条件設 定
将来的な設備更新、外壁メンテ
とりあえず設備交換の罠
目を引く物件価値があるか

収益性を確認した事業 再生【確認事項】

市場調査・ターゲット絞込
物件の価値づくり
将来を見据えた検討時間確保
事業収支の比較・検討

価値 ＝ 家賃 ＋ 立地力 ＋ 物件力
物件の魅力と価値の検証を繰り返す

数

残債

月

年

借 入 満 了日

月円

額

賃貸住宅の解体「賃貸住宅経営を再考するフローチャート」（左表）を用いて、今後の賃貸住宅経営の方向性をお考えいただいています。
オーナー様の意向に沿って、① 現状＋α② リフォーム③ リノベーション④ 建替え⑤ 賃貸住宅以外の有効活用

賃貸住宅以外の有効活用

市場調査と事業性からの企画

自用地として活用
住宅建設・駐車場等へ の転換
土地・建物の一括売却
退去・解体費を含めた単価

物件の価 値を再生させるためには、借入を前提とした 資金計画す。
が必要となる場合 がありまをその補填として家賃保証制度
年・設けております。15 年・20
満室加入特例など、状 況に応じ築価値再生による事業の再構

住みたくなる魅力を足す日戸

リノベーション保証制度

リノベーション

リフォーム

成住

賃貸住宅建替え

場合、築 25 年でJA 借上に加入されている延長する期間満了となります。家賃保証をです。
場合は1年以 上前からの 検討が必要

年

作

新耐震基準（昭和 56 年 6月以降）をクリアして いない・駐 車場が足らないなどの根本的な問題があるかどうかが、判断基準となります。

現在の物件での経営終了

ように「つないで いく残債がある場合は、完 済までどの。完済までの 年数を把握して、か」という観点が必要です
up を検討します。
家賃値下げや退去修繕＋αでの魅力

たい
家賃保証がほしい・延長しいる ・ いないっていただき、ご家族内・次 世代の方にも現状を知ご一緒に考えることが重 要です。

いいえ

はいいいえ

年

数

年

る
経営を続けたいと考えていいいえ

年

竣 工 年 月

新たな賃貸経営手法の確認

築 年目 を迎えるJA借上物件 のオーナー様 への訪問活動 について21

みなさまにお届けする資産管理情報誌

土地の売却
相続税支払のための保 存
税金を賄う他の収入があるか
現入居者の 対応をどうするか、か、
解 体 費 の 捻 出 をどうする（退去に予め検討が必要です。
は弁護士費 用等も必要）て様々なメニューがあります。

プレミアムハートホーム制度
入居者へ他社にはない付物件の基 本価値を維 持しつつ、す。入居 促進と同時に加価値サービスを提供する制度でおり、大きなお金をかけら長く住み続ける を目指してたいメニューです。
れない場合に是非ご検 討いただき
県下JA ・ JAあいち経 済連の選択肢のなかから、今後の賃貸経営の方針を検討します。

今号では、令和 2 年度に実施した 21年目物件の訪問活動のなかで行った、オーナーアンケートの結果の一部をご紹介いたします。

1 建築費借入金の残債
右表のとおり、21年目時点で借入金の完済済みが 17.4％、残債有が75.4％という結果となりました。
ここに着目するのは、空室対策や将来を見据えたメンテナンスに対する投資の手法は、借入残の有無で毎月のキャッシュフローが異なること、また、事業の終了（解体）時期を見極めるにあたり、無駄な投資を極力なくし、将来の方向性を早い段階で検討する必要があるためです。

2 今後の賃貸経営について借入金の残債はありますか？

無回答

完済済み

7. 2%

17.4%

残債有り

75.4%

オーナーアンケート

今後の賃貸経営方針をお聞かせください？

42件

23件

8件
2件

その他

0件

売却

1件

解体後建替

何をやっていいか分からない

1件

リノベーション
での事業再生リフォームなどを適宜実施

費用をかけずに現状維持

右表のとおり、訪問時では大多数のオーナー様が「費用をかけずに現状維持」「リフォームなどを適宜実施」をお考えです。
これは明確に10 年以内の事業の終了を検討しているというより、まだ漠然としか事業の終了を考えられない方が多いためと考えています。
そのため JAグループ愛知では、上記 2 項目以外の選択肢であるリノベーションや建替え提案にも注力してまいりました。
これらを実施するには相応の投資が必要となりますので慎重にご検討いただく必要がありますし、なにより長期ビジョンが必要になるため、お気軽に JAグループにご相談いただければと思います。

オーナーアンケート

3 オーナー様からのご意見（抜粋）
入居も良いことから、相続しても賃貸経営は継続していく。 空室は都度リフォームで設備を加え、賃料で調整。後継者には、今後話をしていく。
最低限の必要なリフォームを実施していく。ただし、入居対策の話は聞いておきたい。写真等があれば参考にしたい。
自分では何をしたら良いか分からない。家族が頼り。
オーナー様のご意見として「写真等があれば参考にしたい」という声をよくお聞きします。JA 賃貸のWEB サイトやインスタグラムからもリノベーションの施工事例をご覧いただけますので、ぜひアクセスしてみてください。
JA賃貸「オーナー様向けWEB サイト」
http://www.ja-aichi.or.jp/hearthome

JA賃貸「インスタグラム」
https://www.instagram.com/ja̲chintai̲hearthome/?hl=ja

JA グループ愛知では、今後も継続的に訪問活動を実施いたします。このコロナ禍において先行きが不透明な状況ではありますが、オーナーのみなさまに長期的に安定した賃貸経営を行っていただけるようご支援してまいりますので、お気軽に最寄りの JAへご相談ください。

ジェイ・リプラン（リノベーション）施工案内
所在地

① 豊田市
② 岡崎市
③ 東海市
④ 豊橋市

間取り

工期

3DK → 2LDK

12/24 〜 2/19

2LDK → 1LDK

1/28 〜 3/23

3DK → 1LDK

1/18 〜 3/19

毎日料理が楽しくなる魅力的なL 型キッチン

テレワークにも対応できるワークスペースや充実の収納
一坪風呂の “贅沢”、L 型キッチンで “優雅”

2DK → 1LK

1/12 〜 2/26

荷物が多くても収納できるWICL は嬉しいポイント

内覧のご案内
内覧希望の方は最寄
りの JA までお 問 い合わせください。

管理戸数 27,118 戸

賃貸 空室率春の入居シーズン到来です。

修 繕が早く完了した部屋ほど成約の可能性が高まります。

（R3.1.1 現在）

昨年

この 1年の平均

2 年前の平均

7.5 % （0.2 % 悪化）

7.2 %

7.3 %

8.1 %

西三河

3.3 % （0.3 % 悪化）
6.7 % （0.5 % 悪化）
4.3 % （0.5 % 改善）

合計5.3 % （0.1 % 悪化）

名古屋市

JA

今月 （1ヶ月前との比較）

尾張東三河

ジェイ・リプラン（リノベーション）

0.5 % （0.3 % 改善）

3.7 %
6.7 %
3.0 %
5.0 %
1.0 %

4.0 %
6.5 %
4.0 %
5.3 %

5.5 %

2.2 %

2.4 %

JAグループは住まい手目線で、組合員の賃貸住宅経営を支援いたします。
お問い合わせ

受付時間（月〜 金）

９：００〜１７：００

０１２０−３６３−３７０

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6.9 %
3.2 %

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発行元

愛知県経済農業協同組合連合会

建設部〒446-8506 安城市今本町東向山6番1（西三河センター内）

地域開発課
0566-96-0025