令和６年３月 22 日

報道関係者各位

マンションの長寿命化を目指して～『（仮称）性能向上工事の進め方に関する手引き』を令和６年夏公表予定～
独立行政法人住宅金融支援機構（本店：東京都文京区後楽 1－4－10、理事長：毛利 信二、以下「機構」といいます。）が事務局を務め、有識者、マンション管理等関係団体、民間金融機関等を参加メンバーとする「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」における今年度の取組内容について、下記のとおり公表します。
来年度も引き続き、本協議会においてマンションの長寿命化等に向けた検討を進めてまいります。

本協議会は、令和４年度から高経年マンションの長寿命化をテーマに検討を続けております。
今年度は、これまでの協議会で得られた知見をまとめて管理組合等に広く周知し、性能向上工事を推進していくことを目的として、『（仮称）性能向上工事の進め方に関する手引き』の作成に取り組みました。この手引きは 2024 年夏(予定)に公表する予定です。
▶ 参照：別添「令和５年度マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会取組状況」【本協議会を通じて得られた知見等】「大規模改修・リノベーション等」の領域は、事例が少なく、整理するべき課題があるのではないかという問題意識のもと、耐震改修工事、省エネルギー対策工事、給排水管取換工事等の大規模な性能向上工事を実際に実施した管理組合等にヒアリングを実施しました(令和 4 年度からの継続)。ヒアリングを通じて、大規模な性能向上工事と、12～15 年程度の周期で行う一般的な大規模修繕工事とでは、管理組合側の検討体制等に違いがあり、様々な工夫が施されていることが分かりました。

本リリースに関するお問い合わせ先
住宅金融支援機構

経営企画部広報グループ

西村／谷山／中田／甲斐住宅金融支援機構ホームページ

TEL

https://www.jhf.go.jp/

03-5800-8019

＜参考＞「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」のこれまでの検討経緯
2018 年度「マンションの価値向上に資する金融支援のあり方勉強会」
機構が事務局を務めた上記勉強会において認識した“高経年マンションが抱えている課題”や“民間金融機関が認識している課題”などのうち、金融インフラの整備の観点で特に重要であると考える次の３つの課題に対する７つの取組の方向性を整理しました。
［課題１] 管理組合のガバナンス機能低下に対応する取組【取組①】 修繕工事の必要性や金融の有用性を訴求する広報活動等【取組②】 修繕工事等のモチベーション向上につながるメリットの検討【取組③】 マンション版ライフサイクルシミュレーションツールの作成及び普及［課題２］ 民間金融機関の参入支援に関する取組【取組④】 管理組合向け融資に関する信用補完策等の整備【取組⑤】 市場関係者のノウハウ等を活かしたサポート体制の検討［課題３］ 共用部分リフォーム融資の商品性改善に関する取組【取組⑥】 融資手続の利便性向上【取組⑦】 融資要件の見直し

2019 年度～「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」
2019 年度は、勉強会を通じて整理した取組の方向性について、取組の実施に向けた準備段階に移行することから、勉強会を発展的に解消して、新たに「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」を設立して、早期の実施に向けて準備を進めました。各取組の検討･実施を効率的に推進していくため、内容に応じて分科会を活用しました。
2020 年度以降は、取組の実施段階に移行する一方で、継続検討が必要な事項については引き続き協議会で取り上げて中長期的にマンションの維持管理・再生に向けた取組を進めています。過去の取組内容は、機構ホームページをご覧ください。
・ 2023 年３月 31 日
マンションの長寿命化を目指して～マンション再生に関する課題の対応策の検討開始～
https://www.jhf.go.jp/files/400365517.pdf
・ 2022 年３月 15 日
「工事・資金計画」の不安解消へ～マンション管理組合の「大規模修繕の手引き」を新たに作成～
https://www.jhf.go.jp/files/400359991.pdf
・ 2021 年３月９日「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」今年度の取組結果報告
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20210309.html
・ 2020 年９月 29 日
「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～」リリースのご案内
https://www.jhf.go.jp/files/400353724.pdf
・ 2020 年３月 12 日
「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」今年度の取組結果報告
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200312_2.html
・ 2019 年２月 26 日
「マンションの価値向上に資する金融支援のあり方勉強会」最終報告
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20190226.html

2024年（令和６年）３月22日

令和５年度マンションの価値向上に資する⾦融⽀援の実施協議会
ｚ取組状況©Japan Housing Finance Agency. All rights reserved.

１ 「マンションの価値向上に資する⾦融⽀援の実施協議会」概要〇住宅⾦融⽀援機構が事務局を務め、有識者、マンション管理等関係団体、⺠間⾦融機関等を参加メンバーとする「マンションの価値向上に資する⾦融⽀援の実施協議会」は、2019年
度の設⽴以来、マンションの維持管理・再⽣に資する取組を継続的に実施。
〇これまでの主な取組内容として、「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」や「⼤規模修繕の⼿引き」等を管理組合などに向けて無料で公開。
〇2022年度からは⾼経年マンションの⻑寿命化をテーマに検討を続け、2023年度は9月21日と2月16日に開催。
■協議会の主な取組内容○『マンションライフサイクルシミュレーション ○『⼤規模修繕の⼿引き』 （2022年３月15日リリース）〜⻑期修繕ナビ〜』（2020年9月29日リリース）

マンションの規模や築年数、予定される⼯事の内容、修繕 マンション管理組合に⼤規模修繕⼯事に関する情報を提供する
積⽴⾦の徴収額等を⼊⼒することで、ご⾃⾝がお住まいの ことで、管理会社や施⼯会社等のパートナーと連携して⼤規模マンションと同規模、同築年数のマンションの「平均的な 修繕⼯事を円滑に進めることをサポート。
⼤規模修繕⼯事費用」や今後40年間の「修繕積⽴⾦の負担額」、「修繕積⽴⾦会計の収⽀」などを試算することが可能。

平均的な大規模修繕工事費用を確認

今後40年間の修積⾦の負担額、修積⾦会計の収⽀を確認

シミュレーションによる改善↓修積⾦の資⾦計画
⾒直しの参考に©Japan Housing Finance Agency. All rights reserved.

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（参考）2023年度の協議会参加メンバー■参加メンバー（1） 有識者・⾏政等■有識者戎 正晴 弁護士、篠原 みち子 弁護士、秋山 哲一 東洋⼤学名誉教授■マンション管理等関係団体
全国マンション管理組合連合会、マンション管理業協会、日本マンション管理士会連合会、マンション計画修繕施⼯協会、住宅リフォーム・紛争処理⽀援センター、マンション管理セン
ター、マンションリフォーム推進協議会■⾏政機関
国⼟交通省（住宅局）、東京都（住宅政策本部）（2） ⺠間⾦融機関・コンサルタント等■⺠間⾦融機関みずほ銀⾏、三井住友銀⾏、りそな銀⾏、きらぼし銀⾏、横浜銀⾏、⻄武信用⾦庫、東京東信用⾦庫、興産信用⾦庫、多摩信用⾦庫、三菱電機フィナンシャルソリューションズ、リコーリース、三井住友トラスト・パナソニックファイナンス、三菱HCキャピタル、アプラス■コンサルタント等
伊藤忠オリコ保険サービス、日本不動産研究所©Japan Housing Finance Agency. All rights reserved.

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２ 2022〜2023年度の取組状況○性能を維持していくことを目的とする「一般的な⼤規模修繕⼯事」と「建替え等」の間にある、⼤規模改修・リノベーション等の領域は、事例が少なく、整理するべき課題があるのではないかという問題意識のもと、この領域のうち耐震改修⼯事、省エネルギー対策⼯事、全面的な給排水管等の取換⼯事などの⼤規模な性能向上⼯事を実際に実施した管理組合等にヒアリングを実施。
〇ヒアリングを通じて、⼤規模な性能向上⼯事と、12〜15年程度の周期で⾏う一般的な⼤規模修繕⼯事とでは、管理組合側の検討体制等に違いがあり、様々な⼯夫が施されていることが分かった。
○これらの⼯夫点等をまとめて管理組合等に広く周知し、性能向上⼯事を推進していくことを目的として、『（仮称）性能向上工事の進め方に関する手引き』を2024年夏に公表予定。
※2024年2月16日の協議会にて、たたき台を掲示し、関係団体の参加メンバー等と意⾒交換を実施。

（超）⾼経年

築浅修繕（性能維持）

ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾌﾟ（性能向上）

⼤規模改修・リノベーション等（⼤規模な性能向上）

解体

建替え敷地売却

区分所有法
マンション管理適正化法
一般的な⼤規模修繕⼯事事例が少なく、整理するべき課題があるのではないか。

マンション建替円滑化法
建替え等©Japan Housing Finance Agency. All rights reserved.

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３ 『(仮称)性能向上工事の進め方に関する手引き』の構成案○⾼経年マンションの管理組合が、より快適に・より⻑く住むための性能向上⼯事を検討していくにあたって、参考にしていただく⼊門書。
○性能向上⼯事の進める際の⼯夫点を中⼼に、⼯事事例や資⾦計画の例をあわせて紹介。
目次（案）１ はじめに２ 工事事例の紹介
３ 性能向上工事の進め方／管理組合の声（１）⼤規模修繕⼯事と性能向上⼯事の相違点（２）性能向上⼯事の進め方①性能向上⼯事の体制づくり･パートナー選定の進め方②基本計画の進め方③資⾦計画の進め方④合意形成の進め方

⼯事事例
性能向上⼯事の実施事例について、実際に管理組合が体感した改善点と併せて紹介

管理組合の声※耐震改修⼯事、エレベーター増設⼯事の事例

性能向上⼯事を進める場合に、より注意して進めた方が良いポイントを、実際の管理組合のノウハウ等を踏まえて解説

次ページ参照４

資⾦計画・⻑期修繕計画の紹介

資⾦計画

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参考情報

性能向上⼯事を実施する場合の資⾦計画の試算例を紹介

管理組合の目線から⾒た⼊門書・アイデア集です©Japan Housing Finance Agency. All rights reserved.

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Ⅳ 性能向上工事の進め方に関する手引きについて
４「性能向上工事の進め方／管理組合の声」の例(概要)

一般的な⼤規模修繕⼯事

⼤規模な性能向上⼯事○⻑期修繕計画に沿って定期的に実施○築40年以上の時点で、不具合発⽣(漏水等)をきっかけとして検討を開始することが多く、⻑期修繕計画で予定されていない場合が多い

⼯事内容がおおよそ決まっている
そのための修繕積⽴⾦を積み⽴てている

どのような⼯事を⾏うのか、そもそもマンションをいつまで使うのか、⼯事費が⾼額でその資⾦をどうするのか等、検討する内容が多い。また、専門的な知識が必要で検討期間も⻑期に亘る

特徴検討するための体制をどうやって作ればいいのかな?
(⼯夫点の例(概要))★建替えではなく、多額の費用をかけて性能向上⼯事を実施するに当たって、まずは、いつまで使うことを想定するのか等、マンションの将来ビジョンについて話し合いました。
★専門家によるサポートが不可⽋であるため、NPO主催の性能向上⼯事実施済みのマンションの⾒学会や専門家によるセミナーに参加して、経験のある専門家と知り合いました。
★検討期間が⻑くなるため、任期の短い管理組合の役員と、任期の⻑い管理組合内の専門委員会の委員の意思疎通を密にして、認識が乖離しないようにしました。
★検討事項が多岐に亘ることから、マンションに住んでいる方の知識をフル活用するため、幅広く声がけして、各分野に詳しい人を多数巻き込みました。
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（参考）協議会における検討概要■マンションの価値向上に資する⾦融⽀援勉強会及び協議会等における検討の全体像
勉強会
2018

協議会
2019

2020

2021

課題１ 管理組合のガバナンス向上2023 ~2022追加課題 マンションの⻑寿命化を推進するための取組
⼤規模修繕の⼿引き①管理組合の体制

管理組合へのヒアリング②借⼊れに対する考え方

事例収集②メリットの検討③情報の非対称性改善

マンションライフサイクルシミュレーション

課題２ ⺠間⾦融機関の参⼊⽀援④信用補完策の整備③修繕・改修の範囲の整理

与信モデル

法的論点整理⑤サポート体制の検討
課題３

性能向上工事の手引き【２０２４年度中 】①広報活動④資⾦計画への⽀援⑤管理状況等を反映した評価方法の検討

融資の商品性改善申込書作成補助ツール⑥融資⼿続きの利便性向上⑦融資要件の⾒直し融資期間の延⻑等

⼾当たり限度額撤廃等

区分所有者向けリバースモーゲージ※ウェブ申込み・電子⾦消【2024.4】⑥第三者管理方式への対応©Japan Housing Finance Agency. All rights reserved.

6本資料はあくまでも協議会としての考え方をまとめたものであり、住宅⾦融⽀援機構⼜は協議会の参加メンバー・参加機関が責任を負うものではありません。
また、本資料の内容について、私的使用⼜は引用等、著作権法上認められた⾏為を除き、無断で転載等を⾏うことはできません。

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