フ快に………マンショ
心
ンラ
安
に
イ
適

発行：大阪市マンション管理支援機構〒530-0041 大阪市北区天神橋6丁目4-20
大阪市立住まい情報センター4階 住情報プラザ
大阪市マンション管理支援機構事務局
TEL：06-4801-8232
FAX：06-6354-8601
ホームページ：http://www.osakacity-mansion.jp/

マンション 管 理
Q & A集 vol.7
建替え検討編

発行年月：2008年3月

大阪市マンション管理支援機構

この冊子の使い方
はじめに● 新築のマンションも引渡しのその日から劣化は始まり、いずれは物理的な寿命がやってきます。普段からマンションの将来をある程度意識しながら維持管理をしていくことも大切です。

大阪市マンション管理支援機構では、管理組合の皆様から日常的にお聞きするマンション管理に関する疑問にお応えするため、「マンション管理Ｑ＆Ａ集vol.１～ vol. ６」を発行しております。
これまでには、建物の保守や修繕、性能・機能面を初期の水準以上に向上させる改修などもテーマとして取り上げてきました。
今回の「建替え検討編vol.７」では、建物の経年による劣化等に対して管理組合が検討すべきことや、建替えを視野に入れた対応を考えてまいります。
「修繕編vol. ２」と「再生編vol. ５」ともあわ● この「マンション管理Ｑ＆Ａ集vol. ７ 建替え検討編」は、建物の経年に伴う変化に対して、管理組合
が自ら認識しておくべきことや、建替えを視野に入れた検討など、マンションの将来のためにできることを説明しています。
● 建替えは、合意形成に至るまでに手間と時間が相当かかり、心理的重圧が少なくないなど、大変大きな負担が生じますが、この冊子を活用し、少しずつ準備しましょう。
● インターネットの下記サイトにおいてもマンション管理についての基本的なＱ＆Ａやマンション管理に役立つ情報等を掲載していますので、ぜひご参照ください。
大阪市マンション管理支援機構ホームページ

せてご覧ください。

http://www.osakacity-mansion.jp/

大阪市立住まい情報センター「おおさか・あんじゅ・ネット」 http://www.sumai.city.osaka.jp/

管理組合の皆様に少しでもお役に立てば幸いです。
大阪市マンション管理支援機構

修繕積立金の取扱い

３

建替えか修繕かの判断の基本的な進め方

４

マンションの老朽度の判定

目
大阪市マンション管理支援機構概念図●大阪弁護士会●大阪司法書士会●大阪土地家屋調査士会●（社）
大阪府不動産鑑定士協会●近畿税理士会●（社）
大阪府建築士会●（社）高層住宅管理業協会 関西支部●（社）
大阪府宅地建物取引業協会●（社）
不動産協会 関西支部
●マンションリフォーム推進協議会
近畿支部
●大阪ガス
（株）
●関西電力
（株）

要求改善水準の設定

８
９- １０

勉強会をしましょう

１１- １２

公的支援制度・管理組合サポートネット

１３- １４

建替えに関する法律・マニュアル

主な事業内容◆セミナー・シンポジウムなどの開催◆登録管理組合などへの普及啓発
情報誌「らいふあっぷ」の提供◆マンション管理の情報収集・研究情報提供◆大阪市立住まい情報センターが行う相談業務をサポート◆相談事例の調査研究

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法） 平成14年改正
マンションで生活するときの基本的なルールとなる法律です。区分所有された建物の大規模な修繕や建替えを決めるときの手続きや方法、「建替え決議」（区分所有法第６２条～第６４条、第６９条、第７０条）などについても定められています。
マンションの建替えの円滑化等に関する法律（建替え円滑化法） 平成14年制定
マンションを建替えるとき、建替えを計画するときに関係する法律です。区分所有法に基づく建替え決議がなされた後、法人格を有する建替えのための組合の設立、その意思決定の手続、建替え前の権利を建替え後の権利に置き換えるための権
利変換の手続などが定められています。

連携

民間
事業者
団体

近畿支店

７

大阪市マンション
管理支援機構マンション管理組合

専門家
団体

●大阪市
●大阪市住まい公社●（独）
住宅金融支援機構

区分所有者の意向把握
建替え計画をつくるにあたって＜快適で安心なマンションライフをめざす＞
それが大阪市マンション管理支援機構の役割です。
公共
団体等

次

５- ６

マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル

平成15年1月 国土交通省 作成

建替えと修繕その他の比較検討の方法などについての技術的指針として示されています。マンションの老朽度について管理
大阪市立住まい情報センター
４F 住情報プラザ

住まいに関する
相談窓口

マンション
相談

マンション
居住者

組合による簡易判定方法と、専門家による診断方法についても説明があります。
マンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル

平成15年1月 国土交通省 作成

建替え決議までを中心として、合意形成の進め方や組織体制の整備・運用について解説されています。
マンション建替え実務マニュアル

平成17年11月 国土交通省 作成

法律上の手続きや実施計画策定等の実務について問題点を整理し、対応策について解説されています。
上記マニュアルは、国土交通省のホームページ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseitatekae.htm でご覧いただけます。

修 繕 積 立金の取 扱い

1

修繕積立金の設定を検証しましょう

建 替えか 修 繕かの判 断の基 本 的な進め方

区分所有者の合意形成を行うことが大切です
その進め方は、「準備段階」「検討段階」「計画段階」■ ３つのステップを踏みながら合意レベルを高めましょう

新築時の修繕積立金で注意すべき点■ 低く設定されている場合が多いので要注意！

という３つのステップを踏みながら、合意のレベルを着建替えを検討するにあたっては、区分所有者の合意

新築時の修繕積立金の設定は、販売主と管理会社

実に高めていくことが重要です。
（本冊子はステップⅠの段階で活用してください。）

形成を適切に行うことが重要になります。

との間で概ねの額を決定し、購入者がそれを承諾して売買が成立することになります。新築時は、どちらかといえば購入者の毎月の負担額を低くおさえるよう修繕■ 早い段階で、長期修繕計画の内容と修繕積立金の額を見直すこと

金額

積立金の額を低く設定する場合が多いようです。

修繕積立金は、一般的には長期修繕計画によって引上げ案予定される修繕工事時期や金額を元に算出します。こ不足！

の長期修繕計画が適切に行われていないと、維持管理

段階

活動主体

ステップⅠ
準備段階

区分所有者
の有志

ステップⅡ
検討段階

管理組合

するといったことが発生します。最近の高機能設備や機械式駐車場を備えたマンションでは、修繕費用が多

ステップⅢ
計画段階

工事費の累計額になる傾向にあります。このような場合、なるべく早直す必要があります。

20

管理組合として建替えの検討を行うことの合意を得る

内容

区分所有者の有志が集まり、建替えの提起のための基礎的な検討・勉強を行う（勉強会の発足）

目標

管理組合として、建替えを必要として計画することの合意を得る

内容

管理組合として、建替えの構想や修繕・改修との比較を含めた建替えの必要性についての検討を行う（検討組織の設置）

目標

建替え計画を策定するとともに、それを前提とした建替えの合意（建替え決議の成立）を得る

内容

区分所有者の合意形成を図りながら、建替え計画の策定を行う（計画組織の設置）

管理組合

参考：マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル（平成15年1月
10

20

30

国土交通省）

40

築後年数

２回目以降の大規模修繕工事に備えて注意すべき点■ 建替えと修繕を比較して判断しましょう。

検討段階では、「建替えありき」で建替え計画のみを建替えか修繕・改修かの判断にあたっては、現マ検討するのは無用の混乱を招きかねないので、修繕・アや窓など開口部の改良、付加価値を高めるための改ンションの老朽度と区分所有者の不満やニーズを把握

改修計画との比較検討の中で建替えの必要性を確認

修工事等を行う場合が少なくありません。

し、要求する改善水準を設定した上で、修繕・改修でし、管理組合での合意を得た上で建替えの検討に入り築後10年頃に行われることが多い１回目の大規模修■ 建物の状況や入居者のニーズに応じた見直しを！

実現する場合と建替えにより実現する場合との改善効ましょう。

繕工事では、シーリング、外壁塗装、塗膜防水等の保大規模修繕工事にかかる費用は、劣化の進行度や修繕

果と所要費用を比較して判断を行います。

証期間に応じた修繕を行う場合が一般的です。築後の方法、物価の変動、新材料の採用などにより変わっ20年を越えた２回目以降の大規模修繕工事になると、てきます。長期修繕計画は、建物の状況や入居者のニー

これらの他に、給排水設備や電気設備の改修、玄関ドズに応じた見直し（概ね５年程度ごとに）が不可欠です。

■ 早い段階で、長期修繕計画の内容と修繕積立金の額を見直すこと

3

管理規約で使途を限定しておきましょう■ 大切なお金です。別の用途に使わないこと

3

目標

現状の修繕積立金累計に係る大きなトラブルや実際の工事時期に資金が不足い段階で長期修繕計画の内容と修繕積立金の額を見活動の内容・目標

Ⅰ 老朽度判定と要求する改善の水準の設定
Ⅰ-1

老朽度の判定（P5−6）
Ⅰ-3

Ⅰ-2

現マンションに対する不満やニーズの把握（P7）

要求改善水準の設定（P8）

設計等に修繕積立金を使うことができるとしています。

管理費等が不足するからといって、修繕積立金を別しかし、将来、建替えを行う場合でも、計画修繕は不の用途に使ってしまうと計画どおりの大規模修繕が行可欠です。建替えを実現できるかどうかについては、えません。管理規約で使途を限定しましょう。

不確定な要素も多くありますので、修繕積立金の取扱

マンション標準管理規約第２８条２項では、建物のいをどうしていくのかについては、個々のマンションの建替えに係る合意形成に必要となる事項の計画又は事情に応じ、管理組合として充分な検討が必要です。

Ⅱ 修繕・改修の改善効果の把握と費用算定

Ⅲ 建替えの改善効果の把握と費用算定

Ⅳ 費用対改善効果に基づく建替えか修繕･改修かの総合判断
参考：マンションの建替えか修繕か判断するためのマニュアル（平成15年1月 国土交通省）

4

マンションの老朽度の判 定

「安全性」
と
「居住性」
の視点から
老朽度をチェックしましょう

B 居住性の判定
確認項目

YES

NO

①部屋（天井）の高さに圧迫感などを感じている者が多い■ まず自分たちで状況を確認しておきましょう

をチェックしてみてください。簡易判定は、「安全性の専門家に依頼する前に、自らのマンションの状況を大②上階や隣戸のトイレの水を流す音が聞こえる

判定」と「居住性の判定」の２つの体系から判定します。

③住棟外部から１階住戸までのアプローチ部分に段差がある

まかにでも認識しておくため、 表１ を利用して老朽度
表１④住棟外部から１階エレベーターホールまでの段差スロープがない

参考：マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル（平成15年1月

B- 1

国土交通省）

A 安全性の判定
確認項目

A- １
構造安全性

YES

NO

評価

②ピロティや、壁のない独立柱がある⑨住戸内に結露が目立つ③外壁や柱、梁等にひびが入っているところが目立つ⑩住戸が狭いと感じている者が多い④外壁や柱、梁等のコンクリートが欠けたり、はがれたりしている⑪洗濯機置き場がなくて不便と感じている者が多い⑤庇やバルコニーの付け根にひび割れが見られる⑫赤水が出ることがある⑥外壁のタイル等が浮いたり、はがれ落ちたりしている⑬シャワーの水圧等が不足
B- 2
設備の水準

居住性の判定⑮排水管がよく詰まる⑰一度に色々な家電製品を使うとヒューズが飛ぶことがある
B- 3⑩バルコニー側から隣の住戸や階段室または下階の住戸に容易に避難できない
YESに該当するものがあれば、専門家による判定を受ける必要があります。なければ、居住性の判定とあわせて、専門家による判定を受けるかどうかを管理組合で判断しましょう。

一つでも該当すれば専門家の判定を受ける

エレベーターの設置状況

評価⑱4・5階建ての住棟にエレベーターがない

YESに該当する項目はいくつありますか？また、それらの項目に対する不満は大きいです
か？区分所有者の不満や改善ニーズの大きさ等を踏まえて、各項目について専門家の判断を受けるかどうかを管理組合で決めましょう。

■ 安全性で問題があった場合は、専門家による詳細判定を！
表１ での簡易判定の結果から、専門家による詳細

構造安全性・避難安全性についての簡易判定専門家の詳細判定による老朽状況等の客観的把握

駆体及び断熱仕様に規定される
居住性・設備の水準等についての簡易判定
専門家の判定を受けるかどうか管理組合で任意に判断

5⑭給水管がコンクリートの中に埋設されている⑯排水管がコンクリートの中に埋設されている⑨共用廊下や階段の幅員が不足している（共用階段900mm未満、共用廊下1200mm未満はYES。ただし、両側に住戸がある廊下は、1600mm未満、避難用階段では1200mm未満がYES)■ 管理組合向けの簡易判定の体系

安全性の判定⑦共用廊下や階段、住棟へのアプローチ部分に補助手すりがない⑧サッシのまわりから「すきま風」が入ってくる⑧本来勾配のない建物本体の床板（エントランスホールや階段室の踊り場等）にビー玉を置くと自然に転がる

防火・避難
安全性

⑥浴室やトイレの出入り口部分に大きな段差がある①建築確認がなされたのは1981年（昭和56年）6月1日以前である⑦雨漏りや、上階からの漏水が目立つ

A- 2

躯体及び
断熱仕様に
規定される居住性⑤玄関扉やポーチ部分に大きな段差がある■ 居住性は相対的なもの。
専門家の判断は管理組合で決めましょう「居住性の判定」に関する項目は、区分所有者の現マな老朽度判定が必要になる場合があります。

ンションに対する不満や改善ニーズにより、その重要性「安全性の判定」は専門的な診断や判断が必要となや判定結果が異なることになる相対的な項目です。そることから、一般の区分所有者の方のみで実施するこのため、専門家による判断を受けるかどうかは管理組とは難しく、簡易判定で「YES」に項目がひとつでも該合において任意に判断します。

当した場合は、専門家による詳細判定を受けることが必要です。

判定結果から、「改修」で対応する場合は、「マンショ
ン管理Ｑ＆Ａ集vol. ５

再生編」もご参照ください。
6

区分所有者の
意向把 握区分所有者の不満や改善
ニーズを把握しましょう

要求改善
水 準の設 定修繕と建替えの要求水準を設定しておきましょう

建替えと修繕・改修のどちらが合理的であるかを比

各区分所有者が現在の住宅・住環境に抱いている較判断するためには、客観的な老朽度の判定に加え不満やニーズを十分に把握しましょう。修繕・改修をて、各区分所有者が現在のマンションに抱いている不行う場合に期待する住宅の水準や、建替えの場合に満や改善ニーズを的確に把握することも必要です。

は実現したいとする要望もチェックしましょう。それぞ

建替えの場合の要求改善水準いず れ の 改 善行為であっても必ず実現したい
要求改善水準れの場合について、実現したい改善の要求水準を設

修繕･改修では困難であるが建替える場合には実現したい事項
修繕･改修の場合の要求改善水準定し、管理組合において把握しておきましょう。

現在の水準

建替え

修繕･改修

現マンションに対する不満やニーズの把握のために1

アンケートの実施

2■ 全員の回答が得られる努力をしましょうA■ 座談会や交流会を実施しましょう

アンケートや意向調査は、区分所有者全員を対象と価値観や所得・貯蓄等の状況の異なる区分所有者

し、全員の回答が得られるよう努める必要があります。

の意見をまとめることは容易なことではありません。ア

役員（理事・専門委員など）が居住者を直接訪問してンケートだけでは表面的な意見しか把握できないこと

配布回収したり、不在の区分所有者に対しては、電話もあります。ヒアリング等の直接的な意向把握手法をなどで回答を依頼するなども必要です。コミュニケー

併用したり、様々な意見を自由に言い合えるような座ションをとりながらすすめることが大切です。

談会や交流会のような場を設けることが望まれます。

■ 改善水準の設定の考え方

アンケート調査や報告会、説明会などを実施しましょう

アンケート調査や意見収集は、区分所有者の建しょう。広報誌や掲示板を利用して関心を高める

替えへの問題意識や関心を高め、合意形成の基礎

工夫もしましょう。

を作ることになります。調査結果報告会や計画説

個人のプライバシーを保護しながら集約したり、明会などの機会に、意見をどのように計画に反映し報告をするために第三者である専門家を活用する

たかなどの報告を行い、区分所有者間の情報の共ことも検討しましょう。

有化や問題意識の喚起に生かす場として活用しま

参考：マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル（平成15年1月 国土交通省）

今日の一般的水準
建 替え

性能

居住性や設備等の水準設定

社会環境の変化等により向上していく水準改修

マンション建設時の性能は区分所有者の合意により管理組合で任意に決定する

劣化等により安全性の低下がみられ問題のある場合には、

修繕

修繕

劣化

保守

保守
保守

その安全性に係わる項目への対応は必須となる

従来の修繕をくりかえすのみ
改善水準

経年
7

Q&A

Q 無関心な区分所有者が多く、意見が出てきません。

意見を自由に言いあえる場の提供

では、一般的な要求水準は満たされない
8

建 替え計画をつくるにあたって

現在の建築基準法等の規制内容を確認しましょう
マンション■ 現在の床面積や高さが確保できない場合も…

■ 規制の内容を理解しておくこと建設された当時は適法であったマンションでも、そのこうした容積率の制限や日影規制以外にも、高さ制

後に容積率の制限（※１）や日影規制（※２）に関する建築基限など建物の規模を制限する規制がありますので、建準法等の改正がなされた結果、今後の建替えに際して替えを検討しようとするときは、あらかじめこれらの規は、現在の床面積や建物高さが確保できず、制限を受け制内容を理解しておくことが大切です。

る可能性があります。

■ マンション建設当時と現在の法規制を比較しましょう※１：容積率の制限とは…
容積率とは敷地面積に対する建物の延べ面積の割合のこ

隣地の建物( 現況 )②連担建築物設計制度

います。お住まいのマンションの建設当時と現在の法規制を比較し理解することは、今後の建替えにあたり、用が望まれる一方、道路、公園、下水道等の都市機能を良大変重要なこととなるので、専門家による適切なアドバ

好に維持するため、建物規模の規制が定められています。

イスを受けて詳細規定の確認や適用の可否を判断する①隣地買い・共同建替え
隣地を購入して敷地を拡大、または、隣地の所有者と共同化して建替え
余剰分購入

表2 では、建築基準法等の主な変遷について示してとです。限られた市街地の中では土地の合理的な高度利※２：日影規制とは…

容積率
オーバー部分

隣地で使っていない容積率を購入、その分を敷地で活用して建替えようにしてください。

住宅地における居住環境を保護するために、中高層の建物マンション（高さが10mを超えるもの等）によって周辺にできる日影の時間を一定限度以下に制限する建築基準法に定められた

容積率
オーバー部分

規定です。大阪市内では、建築基準法の規定に基づき「大
阪市建築基準法施行条例」によって、用途地域や容積率に応じた日影に関する制限が定められています。

( 現況 )

表2

敷地に公開空地を確保して容積の割増し（限度あり)を受け、それを活用して建替え

大阪市内のマンションの建替えに関係する法令等の主な変遷 （年月は施行年月）
昭和 25 年 11 月

・建築基準法の制定（前身は市街地建築物法（大正 8 年法律第 37 号））
・都市計画「用途地域」を指定（4 区分）

9③総合設計制度

既存不適格(容積率オーバー )マンションと判明した場合のQ 建替えに対する対処方策は？

Q&A

昭和 46 年 01 月

・容積率制限の導入等の建築基準法の改正

昭和 48 年 08 月

・都市計画「新用途地域制」による指定・容積率の指定（4 区分→ 7 区分へ）

昭和 48 年 10 月

・総合設計制度の導入

昭和 54 年 04 月

・日影規制の導入

昭和 56 年 06 月

・新耐震基準の導入

平成 07 年 02 月

・都市計画「新用途地域制」による指定（7 区分→ 10 区分へ）

平成 09 年 09 月

・共同住宅の共用部分の容積緩和

容積でしか建替えが実現できないため、こうしたマ規制等現行法規に適合する必要があります。

平成 15 年 01 月

・天空率による高さ制限の導入

ンションの建替えは非常に困難になります。

（国土交通省「マンションの建替えに向けた合意形

平成 15 年 04 月

・大規模建築物事前協議制度に基づく日影指導の実施

平成 16 年 04 月

・住居系地域等の建ぺい率の緩和及びそれに伴う防火規制の強化

A

必ずしも既存の床面積を確保できるとも限りませんが、主に３つの対処方策が考えられます

既存不適格(容積率オーバー )建築物についてする主な対処方策は、①隣地買い・共同建替え、②は、その建替え後には既存不適格状態を解消する

連担建築物設計制度、③総合設計制度などの方法ことが必要になります。

が考えられます。それぞれの状況に応じた手法を何らかの措置を講じない限り、従前よりも少ない

必ずしも既存の床面積を確保できるとも限りま用いることが大切です。なお、いずれの場合も日影成に関するマニュアル」の資料Eを参照）

せんが、容積率の不足するマンションの建替えに対0

勉 強 会をしましょう

建替えは簡単にはできません。
まず勉強会からはじめましょう。
必要です。まずは、建替えについて問題意識を持つ理■ 問題意識を持つ理事や区分所有者の有志でスタート

事や区分所有者の有志によって勉強会を開催し、検討

修繕より建替えの方が効果的と思われ、建替えを意するところからはじめることが望ましいでしょう。

識したとしても、マンションは多くの人の共有財産であり、ひとりで建替えることはできません。建替えの最終的な判断は、区分所有者全員で意見交換を十分に行い、管理組合の集会（総会）において決議することがQ&A

建替え計画を依頼する専門家って、

1

Q どうやって探せばいいの？

多くの区分所有者に参加してもらいましょう

勉強会の目的を広く伝え、多くの区分所有者に参加上の議論だけでなく、５～６ページの表１の簡易診断

してもらうことが大切です。関連する知識を学びあい、や建物の不具合個所の調査など具体的に調べ、対応

自分たちのマンションの将来像を共有しましょう。机を考えていきましょう。

2

情報を収集しましょう
体的に解決されることを支援するために、専門家（一

ますが、一級建築士などの専門家を招いて、専門的な級建築士）が直接皆さんのマンションに赴いて、管理観点から話をきくことも勉強になります。

組合が開催する勉強会などでの講師役としてアドバイ

基礎知識の習得のため、勉強会として外部の専門

スを行う「大阪市分譲マンションアドバイザー派遣制度」

家に相談する場合には、事前に勉強会の存在を理事（無料）があります。詳しくは、大阪市立住まい情報セ会に認知してもらっておくことが望ましいでしょう。

ンターへお問合せください。

大阪市では建替え・大規模修繕に関する問題を主

区分所有者の意向を反映しながら、建替え計画

体から知識と経験のある専門家の紹介を受けたり、及びその事業計画を作成する業務なので、技術・専門家の実績を調査するなどし、数社の見積や面経験を有する建築事務所、建築・都市計画系コン接を行い自分たちの計画を任せられる専門家を選

サルタント会社等の協力を求めることが一般的で定しましょう。

4

理事会に報告しましょう

建物のイメージを想像してみましょう。各住戸はもちろん、共用スペースもイメージを作ってみましょう。

5

区分所有者にも周知しましょう

マンション管理組合として正式に検討を進めるため

建替えの検討を進めるためには、勉強会の活動状況には、管理組合の理事会に諮り承認を得る必要があり

を他の区分所有者に知らせることも必要です。検討状ます。最終的な検討成果を理事会に報告するだけでな

況の掲示や広報誌の配布、説明会の開催などにより、く、検討途上においても、適宜、理事会に報告しておく情報を共有しましょう。ただし、こうした活動は管理組ことが望まれます。

合の承認のあるものとして行うことが重要です。必ず建替えのイメージを描きましょう

建替え計画は、専門家に依頼することになりますが、理事会などの承認を得て行いましょう。
Ⅱ

建替えによってどんなマンションにしたいのか、
語り合いましょう。

イメージをイラストやスケッチ、文章などで表現して、どのような雰囲気の建替えをするのか共有しましょう。

■ 管理組合の総会で、建替え検討についての合意をとること■ 建替えか修繕かの両方で検討すること
検討組織は、最初から「建替えありき」で建替えの勉強会の成果を示し、管理組合として建替えを正式みを検討するのではなく、専門家の協力を得て、区分建てられる面積から、建設費と取壊し費を計算することでに検討してみては、と意識し始めた後は､ 理事会が区所有者が期待する住宅の水準や住まい方を実現する

現在の前面道路の幅員や敷地に設定されている「建ぺい

大まかな事業費を算定することができます。現在より大き分所有者に対し「建替えの検討を行う組織を設置する上では、建替えと修繕･改修のどちらが必要であるか

率」や「容積率」の制限などを調べて、新たにマンションをく建てられる場合は、増加した分を販売することで建替えこと」や「検討費用を管理組合予算から支出すること」

を検討していくことが重要です。

建てるとしたらどれくらいの規模のものが建つかを把握

費用の一部を回収できる場合があります。

などについて、管理組合の総会で「管理組合として建「将来、建替えをするから修繕はしない」という考えし、現在の建物と比較してみましょう。この検討は専門家

Ⅳ 効果を確認してみましょう。

替えを検討することの合意」をとり、次のステップ（建方は間違いです。必要な修繕をおこないながら建替に依頼する方が良いでしょう。

費用対効果があるかどうかを振り返ってみましょう。

替え推進決議）に進めていくことが一般的です。

えを検討していきましょう。

Ⅰ

専門家の団体組織に協力を求めましょうす。これら専門家の団体組織がありますので、団

書籍や新聞などを中心に情報を収集することになり3A建てられる建物の大きさを
大まかにつかんでみましょう。

Ⅲ 大まかな事業費をつかみましょう。

公的支援制度・管理組合サポートネット
問い合わせ・相談先（相談場所）
・電話番号

開館時間・定休日

相談実施日・時間等

相談内容等・ホームページアドレス

住まい全般に関すること■大阪市立住まい情報センター
相談専用電話TEL.06-6242-1177

9:00～19:00
10:00～17:00（日･祝日）<定休日>
火曜･祝日の翌日●住まいの一般相談（随時）●分譲マンション法律相談（予約制）おおむね月1回、日曜日●分譲マンションアドバイザー派遣受付
http://www.sumai.city.osaka.jp/

9:00～19:00
10:00～17:00（日・祝日）<定休日>火曜･祝日の翌日＜随時＞

住宅の耐震診断費・耐震改修費用を助成
http://www.sumai.city.osaka.jp/■大阪市都市整備局 住宅政策担当
TEL.06-6208-9224

9:00～17:30<定休日>土曜・日曜・祝日＜随時＞

分譲マンションの建替検討費用を助成
http://www.sumai.city.osaka.jp/

建築・設備の技術的問題に関すること
9:30～17:30<定休日>土曜・日曜・祝日

http://www.aba-osakafu.or.jp/●電話相談
相談専用電話TEL.06-6947-1966

毎週月・水・金曜日
13:00～17:00

住まいに関する相談（30分以内を限度に無料）●面接相談

毎週月・水・金曜日
13:00～17:00

住まいに関する相談（有料・予約制）

●現地相談

■
（独）
住宅金融支援機構近畿支店
まちづくり推進グループ
TEL.06-6281-9263

相談内容等・ホームページアドレス＜随時＞

マンションすまい・る債（修繕債券積立制度）
・共用部分リフォームローン・マンショ
ン建替え資金に関する相談
http://www.jhf.go.jp/

9:00～17:00<定休日>
土曜・日曜・祝日

9:00～17:00<定休日>
土曜・日曜・祝日＜随時＞■大阪弁護士会●総合法律相談センター
TEL.06-6364-1248

9:15～16:45
13:00～16:00（12:00～13:00除く）
要電話予約<定休日>日曜･祝日●なんば法律相談センター
TEL.06-6645-1273

10:00～16:30
9:30～16:30
17:30～19:30<定休日>日曜･祝日（月～金曜日）第2・第4土曜以外の土曜日
要電話予約

住まいに関する法律相談（有料・予約制）（30分以内 5,250円/税込）
以降15分毎に追加料金
http://www.osakaben.or.jp/

管理会社等に関すること■（社）高層住宅管理業協会 関西支部
TEL.06-6201-7735

9:00～17:00<定休日>
土曜・日曜･祝日

＜随時＞
火･金曜日
10:00～17:00（専門相談員常駐）

マンション管理運営の一般相談
http://www.kanrikyo.or.jp/

電気供給に関すること

住まいに関する相談（有料・予約制）

■関西電力
（株）
●最寄の営業所

マンション管理の技術的相談
http://www.kanrikyo.or.jp/●電化ライフ相談室（フリーダイヤル）0120-869101

電気供給に関する相談
http://www.kepco.co.jp/

平日
9:00～17:00

関西電力が毎月お届けする ｢電力ご使用量のお知らせ」の伝票の下に、｢ご連絡先電話番号」として最寄の営業所名と電話番号が記載されています。
9:00～19:00
年中無休

＜随時＞

オール電化に関する相談
http://www.denka-life.com/＜随時＞

ガスもれに関する緊急連絡

ガス供給・ガス設備に関すること

各専門分野に関すること
問い合せ・予約受付
毎週月～金曜日
10:00～16:00

司法書士による法律相談
http://www.osaka-shiho.or.jp/

■大阪ガス
（株）
●ガスもれ通報専用電話（フリーダイヤル）0120-0-19424

24時間対応年中無休●司法書士総合相談センター北

毎週月～金曜日
13:30～16:30

無料相談（完全予約制・1 組40分）●グッドライフコール（フリーダイヤル）0120-000-555

平日8:00～20:00
日曜・祝日9:00～17:30＜随時＞

家庭用ガス機器に関するお問い合わせhttp://g-life.osakagas.co.jp/●司法書士総合相談センター堺

毎週火・水・木曜日
13:30～16:30

無料相談（完全予約制・1 組40分）●大阪リビング営業部（フリーダイヤル）0120-0-94817

平日9:00～19:00
日曜・祝日9:00～17:00＜随時＞

ガス機器の修理、ガス料金などのお問い合わせhttp://www.osakagas.co.jp/■大阪司法書士会
司法書士総合相談センター
TEL.06-6943-6099

電話予約
<定休日>
土曜・日曜・祝日

大阪市北区西天満4-7-1北ビル1号館2階202号室

堺市堺区新町3-4 定久ビル2階■大阪土地家屋調査士会
TEL.06-6942-3330

9:00～17:00<定休日>
土曜・日曜・祝日※地域によって異なります
のでホームページ、または
お電話でご確認ください。

土地・建物の表示登記や境界に関する相談
http://www.chosashi-osaka.jp/●境界問題相談センターおおさか
TEL.06-6942-8750

9:00～17:00<定休日>土曜・日曜・祝日

9:00～17:00
要電話紹介・書面申込

境界問題の紛争に関すること（有料・予約制）

毎週水曜日
13:00～15:00

登記・測量無料相談

毎月第1第3水曜日
13:00～16:00（受付 15:30まで）

不動産の価格水準、賃料等に関する相談
http://www.rea-osaka.or.jp/●大阪法務局本局
2F エレベーター前相談室

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相談実施日・時間等法律問題に関すること■大阪市住まい公社
TEL.06-6882-7053■（社）高層住宅管理業協会関西支部
マンション保全診断センター
TEL.06-6201-7735

開館時間・定休日

公的資金融資に関すること

公的助成に関すること■（社）
大阪府建築士会
TEL.06-6947-1961

問い合わせ・相談先（相談場所）
・電話番号

■
（社）
大阪府不動産鑑定士協会
TEL.06-6203-2100

9:00～17:00<定休日>土曜・日曜・祝日■近畿税理士会
TEL.06-6941-6886

9:00～17:00<定休日>土曜・日曜・祝日

税金の相談
http://www.kinzei.or.jp/●税務相談センター（面接）
近畿税理士会館 2F

毎週木曜日 13：00～16:00
面接による一般的な税金に関する相談（受付 15:30まで）（祝祭日、夏期、年末年始、 （無料・先着順）
2～3月は休室）●もしもし税金相談室（電話）TEL.050-5520-7558（専用ダイヤル）

毎週月～金曜日
電話による一般的な税金に関する相談
10：00～16:00※通話料は相談者ご本人がご負担ください。
（無料）（祝祭日、夏期、年末年始は休室）

マンションリフォームに関すること■マンションリフォーム推進協議会

ホームページからも入手できます。
（無料相談窓口）
http://www.repco.gr.jp/
FAX 送付先 03-3265-4863（本部）

専有部分・共用部分のリフォームに関する相談等
マンションリフォームに関する疑問に無料でお答えします。

定形の「無料相談票」に相談内容をご記入いただき、FAX でお送りください。
※ご相談は FAX のみで受付けます。

無料相談票の請求は TEL.03-3265-4899（本部）

不動産の売買や賃貸に関すること
10:00～12:00（受付11:30まで）
13:00～16:00（受付15:30まで）■（社）大阪府宅地建物取引業協会
TEL.06-6943-0621

9:00～17:00<定休日>
土曜・日曜･祝日■（社）不動産協会
TEL.06-6448-7460

9:15～17:15<定休日>
土曜・日曜･祝日＜随時＞

当協会会員が売主となる住宅（マンション・戸建等）の購入、取引に関する相談

9:30～17:00<定休日>
土曜・日曜･祝日＜随時＞

マンションみらいネット登録の案内
マンションの適正な管理に関する一般相談
http://www.mankan.or.jp/

宅地建物取引に関する相談
http://www.osaka-takken.or.jp/

マンション管理全般に関すること■（財）マンション管理センター 大阪支部
TEL.06-4706-7560

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