東日本大震災以降の不動産市場の動向について（福島県からの「経過報告」）
２０１１年３月１１日午後２時４６分１８秒にらこそ「経過報告」としたものであり、復興計画の発生した東北地方太平洋沖地震は、日本の観測史上

具体が明らかとなった時点において、分析の内容に最大のマグニチュード９.０を記録した。日本は既修正が必要である場合があることに留意しなけれに地震の活発期に入っていたともいわれる。東日本

ばならない。

大震災直後の地域の現状と市場動向に関し記録す

なお、本分析は（社）福島県宅地建物取引業協会

ることはきわめて重要と考える。但し、不動産の価と（社）全日本不動産協会福島県本部の全面的なバ格は現状を反映するものでなければならないと同ックアップを受け可能となった。両協会に対し心か時に、将来を展望するものでなくてはならない。従ら感謝の意を表すると共に、これをコラボレーショって、復興計画が明らかでない現状においては、復ンの初めてとして、協力関係を発展させてゆきたい。

興のあり方が織り込まれていない分析であり、だか
序. 東日本大震災と阪神淡路大震災～時間と空間の違い～

東日本大震災を阪神淡路大震災という鏡に写し福島県経済の復興にマイナスの影響が大きいであ出すことで、東日本大震災の特徴がみえてくる。

ろう。

日本の名目ＧＤＰは 1997 年 4～6 月期に年換算

被災地の広さは、阪神淡路大震災では死者の518 兆円となりピークをつける。従って、1995 年

99.5％が兵庫県に集中する一方、東日本大震災ではに発生した阪神淡路大震災は、バブル経済の崩壊を

被災 3 県といわれる岩手、宮城、福島に被害が集中経験しながらも、経済成長のピークに至る途上にあするが、1 都 1 道 10 県で死者・行方不明者が、1った。穏やかながらも成長を続けていた日本経済の都 1 道 16 県で負傷者が発生し、東北・関東地方に中で大都市圏の一部が被災したというのが、阪神淡広域的な被害をもたらした点で大きく異なる。特に

路大震災の特徴についていえる端的な表現である。

今回は、農地の被災が 23,600ｈａと阪神淡路大震

一方、今回の震災は、名目ＧＤＰが 2007 年 4～6

災の 10 倍以上となり、また、被災３県での漁船の月期に年換算 517 兆円となりリーマンショック前

被害は 22,000 隻以上（阪神淡路では 40 隻）、漁港のピークを付けた４年後に発生した。つまり、今回

は 300 以上（同 17）と、東北地方の生活基盤であはグローバル化した世界経済にあって経済成長がる 1 次産業に甚大な被害がもたらされた。農地が津ピークアウトした後の人口減少と経済が縮小する、

波で塩に侵され、福島県ではそこに風評被害が覆い日本の下り坂の中で起きた震災といえる。加えて日かぶさり、また、世界的な漁場を擁する有数の漁業本が未だ方向性を見出せない一種の混乱の中での基地が破壊され、美しく豊饒な土地と海が危機に瀕出来事だった。しかしそれでも東北地方は第３の拠している。県民経済は兵庫県が約 21 兆円（1994

点として自動車産業が広く進出し、自動車産業の集年）、岩手、宮城、福島の被災３県で約 21 兆円（2007

積を契機にリーマンショックから立ち直ろうとし年）と同規模であるものの、阪神淡路大震災では見ていた。その矢先のことであったことは残念でつらられなかった農業、漁業が広い範囲で大きな被害にいことであった。操業したばかりの組立て工場や部

あい、2 次産業のみならず、1 次、3 次をも含めた品工場が震災で被災し、サプライチェーンが分断さ産業全体に震災の影響が及んでいることが、今回、れ、その影響は東北にとどまらず日本経済全体が大特筆される点である。1 次産業の農業・漁業、3 次

きな痛手をこうむることとなった。サプライチェー産業である観光産業は生産性が低位で、所得は低くンのリスク分散を目的とした立地戦略の練り直し

しかも不安定であるが、ささやかながらも自立した

は、中小規模の部品メーカーの多い東北地方、特に、生活を営むこの産業に携わる人々によって地域経

1(社)福島県不動産鑑定士協会

済が支えられていた点を見逃してはならない。このた今回の震災からの復興の困難さが鮮明となる。

ような人々は、農産物、海産物、林産物等、自然か

以下に、福島県における震災後の社会・経済に関らの恵みを特産物とし、それを風光明媚な自然と文する特徴的な事象を示した。

化遺産の中で観光に生かし生計を得ていたのであ①阪神淡路大震災にも若年層の減少がみられたる。それは、自然と共生しその循環の中でスローラが、放射線の影響を恐れた幼い子供を抱えた家庭のイフを選択し、実現していたということでもある。

県外への逃避が続いている。特に、製造業の集積度

このような地域が広く被災したのであるが、都市内の高い市町村にこの傾向が強くみられる。

部におけるサービス業・小売業においても同様の現②田畑・山林、港が被災したため、1 次産業を基象が発生していることは深刻に受けとめねばなら盤とする地域経済が崩壊している。

ない。しかも、このような光景は、震災による現象③製造業は地域に縛られない。従って、製造拠点ばかりではなく、程度の差はあるが日本のいたるとを移転する動きがあり、サプライチェーンの分散化ころに見られるのではないだろうか。今後の復興のの流れはこれに拍車をかける可能性が大きい。

あり方は、東北地方に実現されていた自然と共生しまた、被災した事業所からの失業に加え、工場移たスローライフとの関係で真の豊かさとは何かを転による新たな失業が発生する可能性がある。更に、問うものでなくてはならない。その意味で、東日本被災した事業所と個人が抱えるローンは大きな負大震災からの復興は、日本の未来の方向性を示すも担となっている。

のでなくてはならないはずである。

④第 3 次造業、特に、サービス業・小売業は、1

阪神淡路大震災は早めの復興を実現し、日本は世次産業と同様に地域に縛られ、地域に根差した産業界から高く賞賛された。しかし、今回の震災によるである。その内、建設業とホテルは特需がもたらさ

瓦礫の多さは 1995 年の１.5 倍の 2,180 万トン（6れているが、需要は一時的なものである可能性があ

月 28 日現在）に及び、福島県では放射能の影響かる。観光は風評被害で大打撃である。また、卸・小ら被災地への接近すら忌避される等、瓦礫の撤去が売業も、震災関連で家具等の家財が緊急的需要で売３県の中で最も遅れており、警戒区域内にいたってれている地域があるものの、大部分は消費意識の大は手つかずのほぼ放置状態にある。避難した人々がきな転換（無駄な物は買わない節約志向）と将来不郷里に帰り、震災前の状態に戻ることは困難である

安から回復は遅い。

との考えも単なる悲観ともいえない。自然が元の清不動産業は、賃貸需要が増加したが被災者や避難浄さを取り戻すのはいつになるのであろうか。阪神者を中心とした一時的なものも多い。また、建物被淡路大震災では、被災地の人口が被災前と同水準に害を受けた被災者を中心に売買もみられるが、全般戻るのに約６年、経済規模が戻るのに約１０年を要的に風評被害から取引はストップ状態にあり、今後し、丸１６年後の昨年、震災復興の土地区画整理事

も経済の縮小から停滞が予測される。不動産市場の業が完成したことを思えば、日本の下り坂で起こっ詳細は以下に記す。

１.不動産市場を見る視点～流出する県外経済と留まる土着経済～

不動産取引業を営む友人から、「取引が完全にス

４月の土地取引件数を比較したものである。１月かトップした・・・」という話しを聞いて身体がこわら３月期は今年３月期が大きく影響し減少したが、ばった。地震当時の恐怖と不安が振り戻され、更に特に、福島市、いわき市での減少が大きい。4 月期増幅された思いがした。しかし、市場は生きている。

には全体的に減少が拡大した。2008 年、2009 年と（１）土地取引の減少の比較でも同様の結果である。震災の発生が土地取

次ページに示した表は、昨年と今年の１月から引に影響していることを表す客観的データである。
2(社)福島県不動産鑑定士協会

表

主な都市の土地取引件数の変化（福島県集計）
1 月-3 月の市区町村

2010/1-3 月

2011/1-3 月

4 月の

前年同期差

2010/4 月

2011/4 月

前年同月差

福島市

701

532

-169

183

23

-160

会津若松市

210

181

-29

84

7

-77

郡山市

856

861

+5

262

15

-247

いわき市

768

464

-304

176

13

-163

白河市

229

151

-78

47

5

-42

須賀川市

190

162

-28

58

6

-52

喜多方市

184

161

-23

20

5

-15

相馬市

132

87

-45

25

4

-21

二本松市

102

144

+42

34

5

-29

田村市

183

213

+30

77

6

-71

南相馬市

176

152

-24

27

0

-27

伊達市

168

127

-41

30

7

-23

本宮市

90

69

-21

28

0

-28

5,505

4,556

-949

1,412

157

-1,255

県合計

宅等の施策が反映されていると推測される
が、浜通り地方については、今後について
も「増加する（52%）」との見方が強い。
• これらの影響が今後いつまで続くと思うかの問に対し、３地方共に「３年以上」の回答が最も多く、影響の長期化を予測している。

（２）不動産取引業者へのアンケートから（社）福島県宅地建物取引業協会と（社）全日本不動産協会福島県本部の協力を得て実施したアンケート調査でも、取引きが急に停止したことで、将来不安を反映する回答が多かった。取引の停止は、取引によって生業を立てる方たちの大きな不安となって表れたのである。アンケ
ート調査の概要は以下のとおりである。
• 震災後に「買い」の問い合わせの問に対し、最も多かった回答は、会津地方では「ほぼ同じ（47%）」、中通り地方では「減った（60%）」、浜通り地方では「増えた（50%）」となってエリアで特徴が異なった。
• 今後（半年～１年程度）の「買い希望価格」の予測の問に対して、会津地方では「ほぼ同じ（46%）」、浜通り地方でも「ほぼ同じ（63%）」で、中通り地方では「下落（72%）」と最も高い一方、浜通り地方では「上昇（17%）」の回答も見られた。
• 今後（半年～１年程度）の「成約件数」の予測の問に対して、会津地方、浜通り地方
では「ほぼ同じ」「増加する」「減少する」の回答が拮抗しているのに対し、中通り地
方では「減少する（64%）」と、今後について悲観的な予測となっている。
• 賃貸借の問い合わせは、震災後に３地方共に「増えた」の回答が多く、県の借上げ住3※アンケートは（社）福島県不動産鑑定士
協会、震災復興対策室・震災影響調査委員会が県内約 1,300 社に、震災約 3 か月後の2011 年６月初めに行った（回答率 17.7％）。
http://www.frea.jp で公開中。今後は当面、３か月毎にアンケート調査を実施してゆく計画である。
福島県は圏域が広く、太平洋岸の街道沿いと港に形成された浜通り地方、内陸の中通り地方（阿武隈川水系と久慈川水系）、会津地方（阿賀川水系）に三区分されるが、最も注目したいのは、
買い希望価格について今後６ヵ月間～1 年間でどうなるかの問いに対し、地域差が大きく出たことである。
下落すると予測する理由は、次のとおりである。
・将来の不安から不動産の買いを慎重に考えるようになるので、価格はそのバロメーター(社)福島県不動産鑑定士協会

になる。

るだけ抑え、他の目的にお金を使いたい方が・福島県内においては、原発事故が収束しな増えている。

い限り通常の取引が成立しづらいと思われ・耐震・免震について神経質になっており、るから。

必要以上に建物の構造の安全性に対する認・売り買い価格は原発問題との兼ね合いにな

識が緻密になってくるから。

ると思います。

・購入予定者の失業による所得減少から。

・買手が今回の事故により下落していると判・希望者のほとんどは被災者である為、問い断しているから。

合わせの中心が安い物件である。

・放射能による土壌等の問題。

・購入見込者が少なく、収入減の人が多いか

・放射能の影響により土地の価値が下がり、ら。また、転勤族の多い郡山市では買い希望

機会があれば現金化したい方が増加する。

が減少するから。
・県外からの投資不足。

・原発問題により、不動産の購入価格を出来
買い希望価格は今後・・・（全体）
上昇
11%
ほぼ同じ
29%
下落
60%

会津
上昇
12%

中通り

下落
41%

ほぼ
同じ
24%

上昇
4%

ほぼ同
じ
47%

下落
72%

浜通り
上昇
17%

下落
20%
ほぼ
同じ
63%

この理由の多くは下落予測の多い中通り地方の放射線量は 0.2μsv/ｈ～0.3μsv/ｈ程度と中通り地ものである。原発による問題が大きくのしかかって方に比して低く、被災者の移転需要がみられる。こいるのがこの地方との認識である。会津地方は震災

れに対し中通り地方は、地震の影響が須賀川市以南の影響が殆どなく放射線量も低い。浜通り地方は、に大きく、浜通り地方に次いで建物の倒壊が多かっ

津波と地震による被害が大きかったが、アンケート

た上に、放射線量は福島市、郡山市ともに 1.2μsv/に回答した取引業者は、いわき市と相馬市に限られ、ｈ前後と高く、福島市近くの伊達地方も高い。中通

原発近くの警戒区域にある双葉郡、南相馬市等が除り地方で最も低い市は 0.5μsv/ｈ程度の白河市でかれている。いわき市は津波の外、４月の余震や液ある（いずれも福島県災害対策本部による 2011 年

状化で内陸部も被災したが、いわき市、相馬市とも

7 月 3 日までの数値による）。なお、阿武隈山地に4(社)福島県不動産鑑定士協会

ある市町村は地震の被害も殆どなく放射線量も低る。「出てゆく需要」があることで、当然、需要全い。

体は押し下げられるとともに、見切りの売却物件が（３）不動産市場を分析する視点

増加し、事業系（商業・工業）の地価が下押しされ以上のアンケートに引き続き、現在、ヒヤリングるであろう。加えて今までもあった遊休資産の処分調査を実施中である。それによってアンケートに現が加速されるであろう。また、そこに働く地域の平れなかったエリア別の詳細な情報に加え、不動産業

均を上回る所得を得ていた給与所得者が減少するの営業形態別の行動に関する貴重な情報がもたらことで、住居系の高額物件が値下がりする。加えてされている。

従業員の所有する不動産が市場に出されることで、ここに詳述する紙幅はないが、そこには不動産取

住居系の市場にダブつきが出てくるであろう。既に、引に携わる業界のしたたかさが確認され、「不動産マンション等に売り物件が増加している。

市場は生きている」との思いがした。

Ⅱの「とどまる需要」は県内で生きてゆかねばな

また、今後の不動産価格を考える上での大きなヒらない土着の経済である。「とどまる需要」は、多ント、即ち、視点が見えてきた。それは次の二つでくは被災者であり移転需要が発生するものの、「出ある。

てゆく需要」があることで経済が縮小し、取得能力

Ⅰ.震災で出てゆく経済があること。

が低下することや、将来不安から需要要因としては

以下、これを「出てゆく需要」という。

弱くマーケットに及ぼす影響は小さい。この背景に

Ⅱ. 震災でも出てゆかないで、とどまる経済がは今だに継続する土地区画整理事業等、経済成長とあること。これを「とどまる需要」という。

人口増加を前提として計画された２０世型開発によって市場に住宅地が溢れているマーケットの供これらの「出てゆく需要」、「とどまる需要」はマ

給要因があり、加えてパワービルダーの参入によるーケットにどのような影響を及ぼすであろうか。

建物価格の低下がある。今後は、所得低下を背景とⅠの「出てゆく需要」の殆どは県外資本であり、した低価格指向が更に進行するとともに、住宅取得

県内にとどまらなくともよい経済である。また、こをあきらめた層による賃貸需要の割合も増加するの中には、出てゆかざるを得ない地元資本も含まれであろう。

２.市場参加者別の行動
不動産マーケットについて、上記の「出てゆく需

住宅の高額物件の値下がりとなって表れている。

要」、「とどまる需要」の視点で、市場参加者がプレまた、所有する不動産を今のうちに売却したいと－ヤ－としてどのような行動をとっているかを分考える向きもあり、事業所や従業員の有する不動析することで、福島県の不動産市場の現状と近い将産が売りに出されてきており、供給面から地価を

来の地価予測が可能となる。

下押ししている。阪神大震災でも製造業等が移転（1）県外資本の逃避、移転を余儀なくされる

し地域経済の回復を遅らせた面があった。

地元資本とその従業員

県内資本も、県外からのバイヤー等が風評被害

県外資本の事業所やその部門が県外に移転するから福島県に来ることを忌避しており、会議を県動きがみられる。また、県内には当面、店舗の新外で行う等の対処をとっている。これは交流人口

規出店や事業所の進出が見送られる可能性が高の減少を意味し、影響の大きい宿泊業、飲食業等

く、需要面から商業地・工業地等の事業系の地価の集積度の高い駅前をはじめとする商業地の地下落に結び付いている。また、このような事業所

価を下押ししている。また、今後は、県外資本のの従業員は県内では高所得層に属することから、流出に伴い移転を余儀なくされる事業所が出て5(社)福島県不動産鑑定士協会

くる懸念が持たれる。よって、失業者が増加するである（福島県災害対策本部、7 月 4 日現在）
。昨等、雇用の不安定要因が増幅しており、住宅価格

年の新築住宅着工戸数は県全体で 9,342 戸であるの一段の値下げが迫られる可能性がある。

から、全壊・半壊を併せた 46,286 はほぼ５年分（2）逃げられない土着産業と経済に相当する。

土地や海を生産の場とする第 1 次産業は危機に従って、ハウスメーカーには多くの注文がよせ

さらされている。安全性が最低条件であるだけにられ、1,000 万円以下の中古住宅や低価格帯の新

農産物、林産物、海産物が売れない。これら第 1

築戸建て住宅が売れている。加えて賃貸需要も増

次産業の従事者は、製造業と異なりそこにある土加した。但し、住宅需要は概ね、同一需給圏内の地や海が生産の手段であり、移転できない土着の移転需要が主であり、圏域外、つまり浜通り地方

経済と産業である。従って、自分で表土を削り土からの移転需要が向かうのは主にいわき市と相の入れ替えを行ったり、ひまわりを植えたりする馬市となっている。しかし、マーケットにおける農業者も出ている。しかし、それは一部に過ぎず、在庫は多い上に、双葉郡の資金力ある需要も将来

林業や漁業は除染することもままならない。従っ不安から財布のひもは固く低価格物件に需要がて、第 1 次産業に係る地価の下落は大きく、長期

集中し、地価を押し上げるまでの力はない。

に及ぶ可能性が高い。

被災した店舗や工場の県内の所有者は、県内のサービスや小売りの第 3 次産業も移転できない

他の地域に事業所を移転する動きがある。いわき産業である。震災に伴う地域経済の縮小から売上

市にはその需要は多い。但し、現在のところ売買高は大きく減少している。また、老朽化した店舗

ではなく賃貸に需要が吸収されている。

に被災したものが多い上に、資本の大部分が小規

いわき市へ北関東からの工場の移転の引き合い

模・零細であり高齢化が進行していたことから、があるという。被災地であれば計画停電での影響

店舗の修復もままならず廃業に追い込まれていを受けないであろうという理由とのことである

る。従って、中心商店街の更なる空洞化が進行しが、東北電力管内も計画停電を実施する予定であ

地価下落となっている。地域に土着し、売り上げ

り、今後の推移を見守る必要がある。

は少なくとも細々と営業がなされ地域を下支え（4）幼い子供を持つ家庭の深刻な選択てきたサービス業と小売業の空洞化の更なる進

放射線の影響を強く受けるとされる幼い子を持行は、県外資本に頼らない独立した地域経済の底

つ家庭は深刻な選択を迫られている。夫だけ県内割れを意味しており問題は深刻である。

に残り母子が移住するパターンが多いが、家族こ

従って、第 1 次産業、第 3 次産業への支援が欠ぞって県外に移住する場合もある。幼稚園児を中かせない。しかし、第 3 次産業の内、小売業は大心に、小中学校の児童の転校が進んでいる。以下

型店の出店緩和という自由化の波にさらされ店のグラフは、郡山市の人口の推移（2010 年 1 月

舗数は減少をたどってきた。そして今、第 1 次産

～2011 年 6 月）であるが、毎年 3 月～４月にか業、つまり、農業と漁業に自由化の波が押し寄せ

けて高校卒業者が東京等に流出し人口が減少すつつある。自由化と産業構造の近代化の流れの中るが、5 月から回復するパターンが繰り返されてで、独立した地域経済であった第 1 次産業、第 3きた。しかし、2011 年は５月以降も人口減少が続

次産業が呻吟している。これらは地域に土着したき、明らかに今までと異なったパターンが刻まれ産業・経済であり、つまり地域そのものが呻吟しており、減少の傾斜も急である。同じような現象ていることを意味する。

は、福島市、須賀川市、白河市、矢吹町、泉崎村、（3）建物が破壊された被災者と避難者の行動

天栄村等の中通り地方の市町村、いわき市、相馬

県内の住戸の全壊数は 16,001、半壊は 30,285

市でも観察される。このような都市は、製造業の6(社)福島県不動産鑑定士協会

集積度が高く県外資本に関連する人口移動に加に上るとされ、今もその流れは止まらない。なお、え、幼い子を持つ家庭の県外への移住が影響してグラフの 2010 年 9 月から 10 月の世帯数の変化は、いることは明らかである。転校する場合には原則、国勢調査によってデータが不連続となった結果

住民票の移転が必要であるが、特例により住民票である。

を移さないでの転校も可能であり、実数は 1 万人

郡山市
340,000人
339,000人
338,000人
337,000人
336,000人
335,000人
334,000人
333,000人
332,000人
331,000人
330,000人

人口世帯数

2010/01/01
2010/02/01
2010/03/01
2010/04/01
2010/05/01
2010/06/01
2010/07/01
2010/08/01
2010/09/01
2010/10/01
2010/11/01
2010/12/01
2011/01/01
2011/02/01
2011/03/01
2011/04/01
2011/05/01
2011/06/01

133,000戸
132,800戸
132,600戸
132,400戸
132,200戸
132,000戸
131,800戸
131,600戸
131,400戸
131,200戸
131,000戸

家族そろって移住する場合には、県内での失業の工務店は、大手ハウスメーカーとターゲットがを意味し、移住先での職探しが問題となっている。

重なるが、建築部材等に強いこだわりを持つ層がまた、母子だけが移住する場合にも、３か月前に多い。中堅ハウスメーカーは、高所得層未満の中取得したばかりの新築戸建て住宅に夫だけが残所得層をターゲットする。パワービルダーは所得される等、家庭が離散状態となっている。家賃補の低い層がターゲットである。この中で、現在、助がある間はまだしも、家賃補助が終了したとき

市場を席巻しつつあるのがパワービルダーであに一層深刻さが増すことが予測される。

る。パワービルダーの顧客となる層は年収３００

幼い子を持つ家庭は新築住宅の主たる需要者で万円程度である。

あり、その流出は新築住宅に対する需要の絶対量

今回の震災で高所得層が県外に移住する動きとが少なくなることであるが、それ以上に深刻なこなり、大手ハウスメーカーの契約が相次ぎ解約さとは、生命のサイクルが分断され、県内におけるれるという事態が発生した。従って、都市部の地生命の再生産が途絶える方向に向かっているこ

価水準の高い地域の地価が大きく下落することとである。これによる長期の地価下落が懸念されとなった。しかし、中堅以下のハウスメーカーはる。

地価下落をビジネスチャンスと捉える向きがあ（5）需要構造の変化とハウスメーカの行動

り、一定の地価下落後は落ち着きを取り戻すと予

県内の住宅市場は、大手ハウスメーカー、地元測している。その背景には、低所得層の増大といの工務店、中堅ハウスメーカー、パワービルダー

う需要構造の変化があるが、長年の地価下落とパ等によって構成されている。大手ハウスメーカー

ワービルダーの出現によってもたらされた建物

は、県外資本の転勤族、医者、公務員、福祉関係

価格の下落が、既に、住宅を低所得化した需要層の従業員等の高所得層をターゲットとする。地元の手の届く範囲のものとしてきていたのである。
7(社)福島県不動産鑑定士協会

（6）投資需要

らも悲痛な叫びが聞こえてきた。

県内の現在の投資需要は「安いなら買う」程度

但し、今のうちに売却したいという県外に住所のものであるが、貸家の稼働率が軒並み上昇してを持つ不動産の所有者がいることに加え、１,００

いることから、貸家への投資の動きも出てきた。

０万円以下の中古住宅には需要があり、枯渇した

しかし、投資需要は市場全体から見れば一部に限在庫を発掘しようとする動きがあり、更には、地定的なものである上に、家賃補助には期限があり、価下落をチャンスと見るパワービルダー等が土

本当に投資が実現するのかは不透明であり、今後地取得の動きを見せている。今後は、福島第 1 原の動きを注視する必要がある。

発の冷温停止や、原発関連の補償に目途がつけば

但し、札幌市等では投資需要が大幅に増加して市場が動き出すと見る向きや、借り上げ住宅の期

いるとのことである。今回の地震の影響からリス限である２年を過ぎれば、需要が住宅に向かい、ク分散が認識され投資が向かったとされる。しか加えて中古住宅が市場に出てくると読む向きがし、その背景には世界的な低金利政策や新興国で多い。

の経済減速とバブル崩壊の危険があり、だからこ
そ投資が日本に向かったのではないだろうか。リ

３.地域別・用途別の不動産市場の動向

ーマンショック前のような証券化バブルが生じ

１.不動産市場を見る視点及び２.市場参加者別

ることはないと思われるが、仙台市では安全性がの行動における分析を念頭に、地域別の動きを観見直され、震災で影響を受けなかった建物に賃貸察すると、それぞれの地域で何が起こっているか

需要が回復し空室率が改善しており、そのようなが整理されるであろう。

物件に投資需要が向かうことは容易に予測され福島県全般に賃貸需要が増加し、1,000 万円以下る。投資需要は「安全への逃避」を始め、投資需の中古住宅が売れた。一方、その他の売買には地

要は仙台市まで来ているのであり、一部の地方物

域差がある。概観すれば次のようである。なお、

件にも食指が伸びる可能性もあると想像するの農林地は全般に大きく価値を減じている。

は期待のし過ぎであろうか。

（1）浜通り地方の動向

福島県では、都市部の稼働率の上がった共同住

いわき市に避難した被災者は、市内の海岸沿い

宅に売りが出ている。所有者が今のうちに売りたの津波による被災者と双葉郡からの避難者であいというものであるが、利回りの高い物件はすぐる。いわき市では、このような被災者によって一に不動産業者等の買いが入っているようである。

部の低価格の土地が売れている外、郷ケ丘や中央

また、土地区画整地事業地内の広い土地の所有者

台といった人気の住宅地域への移転需要がみらも土地を手放したいという動きがあるという。

れる。相馬市でも、原釜漁港をはじめ津波の被害（7）不動産取引業の不安～不動産取引の激減～を受けた市内被災者に加え、新地町や宮城県山元地価下落局面では、短期的には、予定した価格

町の被災者が避難しており、市街地北部の住宅団での売却が実現できなければ供給側は物件を市地の土地が売れている。即ち、いわき市、相馬市

場から撤収し、需要側は値下げを期待し買い控えにおいては住居を中心に旺盛な移転需要がみらる。加えて放射線の影響から契約成立寸前でキャれ、相馬市では一部の狭い範囲に需要が集中し、ンセルされたものも多い。従って、市場では売買

取得能力の範囲で地価の上昇が生じている。しかが停止した状況にある（「１.不動産市場を見る視し、将来不安を抱える被災者の財布のひもは固く点」の表参照）。借家も満室であり、仲介を業と

低価格志向である。被災者需要の最も見込まれるする業者は、取引が成立しなければ売り上げがな

いわき市にあっても、市域が広い上に分散しておいことになる。不動産取引業者へのアンケートかり、また、中央台等にかなりの供給余力があり、
8(社)福島県不動産鑑定士協会

売れている土地はいずれも坪１０万円程度かそている。高額物件の価格を支える大企業の従業員

れ以下の水準のものであり低価格指向である。相等の流出や、住宅の主たる需要者である幼い子を馬市でも、地価の高い国道６号線以西の市街地中持つ家庭の流出があることは既に述べた。よって、心部まで移転需要は及んでいない。また、いわき

今後、住宅地については高額価格帯の物件を中心

市、相馬市でも今年４月以降の人口減少が継続しとした価格調整がなされるであろう。

いわき市136,000戸
135,000戸
134,000戸
133,000戸
132,000戸
131,000戸
130,000戸
129,000戸
128,000戸
127,000戸
126,000戸

347,000人
345,000人
343,000人
341,000人
339,000人
337,000人

世帯数

2011/06/01

2011/05/01

2011/04/01

2011/03/01

2011/02/01

2011/01/01

2010/12/01

2010/11/01

2010/10/01

2010/09/01

2010/08/01

2010/07/01

2010/06/01

2010/05/01

2010/04/01

2010/03/01

2010/02/01

2010/01/01

335,000人

人口

いわき市においては、地価に対する今後６か月

が、東北電力管内も計画停電を実施する予定であ～１年間の将来予測に強気の見方が多い。また、り、また、空きのある北部の工業団地は原発に近いわき市の駅前の低価格ホテルやいわき市に特く嫌われており、需給にミスマッチがあり、工場有の賄いつきのホテルの稼働率が高い。関西方面進出が実現するか不確実である。よって、工業地からの建設労働者や保険会社の社員、応援の公務

も県外資本の流入が細る上に、風評被害から事業員等で満杯であり、周辺の飲食店も賑わいを見せ、所の流出も予測され地価下落率は大きい。

一時的な好景気に沸いている。

（2）中通り地方の動向

しかし、製造業の被災もあり、風評被害で出て福島市では郊外の住宅団地の土地の引き合いがゆく経済もあり、加えて漁港の被災、「アクアマ増えているといわれる。郡山市でも郊外住宅団地

リンふくしま」、「スパリゾートハワイアンズ」、の新築戸建て住宅が売れた。被災者による移転需

湯本温泉、海水浴場を擁する観光産業は、被災者要であるが都市内部からの移転が主である。郡山による賑わいはあるが、風評被害の影響で県外か市では浜通りからの被災者が新築戸建て住宅をらの観光客の入り込みは期待できず、年間３百万取得した例もあるが、総額１,８００万円（諸経費

人を超える入り込数は大きな減少が予測される込みで２,０００万円）以下であり、いわき市と同等、震災による地域経済への打撃は大きく、商業様に低価格指向である。被災地から遠い地域への地の地価は下落幅を増幅させている。

需要は高齢者が例外的に売買している程度であいわき市へ北関東からの工場の移転の引き合いる。都市内部の住宅地の供給余力は大きく、被災があるという。被災地であれば計画停電での影響者による売買は市場に長期に売れ残っていた在を受けないであろうという理由とのことである

庫が処分されたということに過ぎず、市場に対す
9(社)福島県不動産鑑定士協会

る影響は限定的である。なお、郡山市の東部ニュ見直され値ごろ感が強くなっている。

ータウンは低価格であることに加え、地震被害が

但し、県外資本の流出から、高額物件の取引停殆どない上に放射線量も低いことから安全性が止や値崩れ現象がみられる。

福島市295,000人
294,500人
294,000人
293,500人
293,000人
292,500人
292,000人
291,500人
291,000人
290,500人
290,000人

115,000戸
114,500戸
114,000戸
113,500戸
113,000戸
112,500戸

人口世帯数

2010/01/01
2010/02/01
2010/03/01
2010/04/01
2010/05/01
2010/06/01
2010/07/01
2010/08/01
2010/09/01
2010/10/01
2010/11/01
2010/12/01
2011/01/01
2011/02/01
2011/03/01
2011/04/01
2011/05/01
2011/06/01

112,000戸

須賀川市、矢吹町、泉崎村等、地震被害の大きけており下落率を拡大させたとみられる。

な地域は下落幅を拡大させたと見られる。

会津若松市は、震災の影響が殆どなかった。そまた、大型店の進出により町村部の既存商店街のことは次ページのグラフが物語るが、人口は高は空洞化や住宅地化が進行しているが、震災で店齢化が加速しており減少傾向にある。浜通り地方舗が被災し、一層、空洞化の進行した地域がある。

の警戒区域からの被災者が一時的に避難してお郡山市の一部、須賀川市中心部、矢吹町中心部等

り、加えて放射線量の高い福島市や郡山市からのであり、地価下落が大きく拡大したとみられる。

避難者もおり賃貸需要が大きく増加した。福島市

田村西部工業団地に進出したデンソー東日本は、や郡山市からは、緊急時の避難先を確保する動き

今年、２０１１年の開業を目指し工場が完成したもあるという。売買については、浜通りからの移が、藤倉ゴムに工場を賃貸し操業は延期され、工転の引き合いもあるが、殆どは広い借家を探す賃場の規模も大きく縮小された。また、白河市の工貸需要であり、高い空室率を継続していた貸家の業の森にヤフーのデータセンターの進出が決ま

稼働率は高まっている。しかし、売買に結び付いっていたが開業は延期された。三菱ガス化学が３ていない。一部には地価上昇を期待する向きもあ２ｈａの土地取得を計画しており（取得は２０１

るが、県内では浜通り地方から最も遠く、加えて３年）、２０１４年度の開業計画は変えないこと

気候の温暖な浜通りから冬の厳しい会津へ移転（地元雇用は１０００人）は例外であり、 工業

するものは殆どいないと予測するのが一般的で地への需要は全般に低下している。白河市では工あろう。

業団地（ビジネスパーク）の販売価格を昨年３よって、会津地方の地価も外部からの影響は少０％値下げした。

なく、内部の経済に左右される部分が大部分であ（3）会津地方の動向る。従って、風評被害によって地場産業である観会津地方は震災や放射線の影響は少ないが、風光産業と農業が大きな打撃を受け、地域経済の縮評被害により観光産業と農業が大きな打撃を受小と人口減少によって地価が昨年に増して下落
10(社)福島県不動産鑑定士協会

したと予測される。

会津若松市

人口
世帯
数

2011/06/01

2011/05/01

2011/04/01

2011/03/01

2011/02/01

49,300戸
2011/01/01

124,000人
2010/12/01

49,400戸

2010/11/01

125,000人

2010/10/01

49,500戸

2010/09/01

126,000人

2010/08/01

49,600戸

2010/07/01

127,000人

2010/06/01

49,700戸

2010/05/01

128,000人

2010/04/01

49,800戸

2010/03/01

129,000人

2010/02/01

49,900戸

2010/01/01

130,000人

商業地は、会津若松市に中心商業地域の象徴でく下落したとみられる。

あった会津中合(２０１０年２月)、会津サティ(２会津若松市の河東工業団地にはレンズ製造の

００９年６月)が閉店し、２つの跡地の利用は決ま「シグマ」の関連会社が大熊町から移転し、湯川

らず、空洞化が一段と進行している。会津地方を村にも下請け会社が移転した（賃貸需要）。しか

中心とする観光地は、高齢世代と韓国・中国・台し、工業団地には空きが多く、会津美里町では移湾を中心としたアジアからの観光客が、風評被害転需要を当て込んで半額にする等、値下げの動きと福島空港の国際便の停止で激減し閑散としてがある。

いる。よって、観光地を含む商業地の地価も大き４.終わりに～不動産の価格は、将来を展望する～

以上は、震災３か月後のアンケートや各種のヒ実の取引データに加え、将来動向も踏まえ決定さ

ヤリング及びデータに基づき予測される市場動れることとなる。つまり、今後の復興計画が地価向である。地価は経済活動の結果であり、上記の形成に大きく影響するものであり、上記の予測は地価に対する判断は、人の営みである経済活動にそれによって変更されねばならない、あくまでも基づく変動を予測したものである。このようなマ

現時点における予測である。

ーケットの状態は各種の地価データに反映され今までの状況は、復興計画が明確化しておらず、るものと考えられるが、不動産は永続的な利用が将来の悲観的な予測が大きく不動産の価値を減なされる財産であり、その価格は、過去の反映でじる可能性があると予測したものである。つまり、あり、将来を織り込んで形成される。収益価格は、

地震・津波・原発の問題は、人の命や健康に大き将来、その不動産があげ得る純収益の全体を反映な影響を与えるとともに、経済にもきわめて深刻したものと定義される。このことは住宅も店舗等、な事態をもたらした。それは端的にいえば、土地どのような用途の不動産も同じである。例えば、や海を生産手段とする農業、漁業への打撃であり、

今年 7 月の県地価調査等で公表される地価は、現

また、県外資本の流出である。福島県は、東北地
11(社)福島県不動産鑑定士協会

方の中で最も工業製品出荷額の高い県である。関

破綻したことを示しているからである。２０世紀

東地方に隣接する東北地方の玄関口としての地型の哲学が破綻したことは、すでに１９８９年１

理的位置の優位性を大いに活用し、工場誘致を積

１月９日のベルリンの壁崩壊等の世界史に残る極的に行い雇用の場を確保した。原発もその一つ

一連の出来事によって象徴的に示されており、もである。その結果、農産物や海産物に恵まれ、風う日本は世界第 2 位の経済大国でもない。かなり光明媚な郷土と共に、豊かな現代生活を実現した

遅れたが、もうそろそろ私たちはそのことに気づのである。しかし、震災によって、今、その豊かく必要がある。このような厳しい局面であるからさがあったが故に、その上に立って築かれてきたこそやれることがあるのである。そして、これか幸福が失われようとしている。

らの日本を創造するためのキーワードや選択肢

よって、現状からは県内全般に地価の下落が予はいくつもある。

測される。
しかし、地価は経済活動の結果であると同時に、社団法人福島県不動産鑑定士協会では、小橋達次の成長のための原因ともなる。

夫会長を室長とする震災復興対策室を設置し、そこのことを私たちはしっかり認識する必要があこに震災影響調査委員会とふくしま新生委員会る。以上述べてきたような結果を覆い隠そうとすを置いた。震災復興対策室を設けるに当たっては、るのではなく、しっかり受け止めたうえで再生の若手が大きな役割を担った。ここに一部を紹介し道を模索するのである。不動産業は強い。既に、たアンケートは、若手によって実施されたといっ

下落した地価に基づく今後の経営方針を固めてても言い過ぎではない。彼らは、不動産鑑定士といる。一般に、地価の低下によって土地が流動化しての社会的責務を今こそ発揮すべきであるとし、新たな所有者による利用が促され経済が再生の思いで、さまざまな活動を展開している。県地する。しかし、このような価格低下を生かそうと

価調査の基準地付近の空間放射線量を計測する

いう逆転の発想だけの理由ではなく、最も大切な事業も彼らの成果である。このような若い芽をさことは、つらい極限状態において人は創造力を発

まざまな業界で大きく育てる必要がある。それが揮し、新たな産業が生み出されるからである。脳未来の福島県を創造する一つの手段である。彼ら

科学者の茂木健一郎さんは、「脳は傷つかなけれ

こそが未来に責任を持つ「権利」を有している。

ば創造できない」といっている（「脳と仮想」）。

しかし、若い芽の育成には想像を絶する専門性の今が、震災後のつらい局面であるからこそ、地域高さを確保することとスピードが求められる。わ

経済が新たな姿に脱皮し、経済活動の基盤としてれわれがそのような人材を培養する豊かな土壌の不動産も再生してゆくチャンスでもある。以上を提供しなければならない。福島県や日本の将来のことは、経済原則である。そうすることで、不は、そのような若手の人材育成に大きく依存する動産は所有することでもたらされる価値を中心のである。彼らと共に、２１世紀、２０００年代とした財ではなく、それを利用することよって価にふさわしい哲学に基づき、新たな地域産業と地値を実現する財として、不動産本来の意義に近づ

域経済を創造したい。それが福島県と日本の地価

いてゆくのである。そしてその利用価値の実現に

復活の「原因」となるのである。現実の地価はそ当たっては、２０世紀型の理念にとらわれない、のような将来を展望して形成される。

２１世紀、２０００年代にふさわしい哲学を以て２０１１年 7 月行う必要がある。今回の震災によって現れた日本

社団法人福島県不動産鑑定士協会の現状は、２０世紀型の哲学に基づく経済政策が

震災影響調査委員会

12(社)福島県不動産鑑定士協会