投資法人

規

さくら総合リート投資法人

約投資法人規約
第1章

総則

第 1 条 （商号）
本投資法人は、さくら総合リート投資法人と称し、英文では、SAKURA SOGO REIT Investment
Corporationと表示する。
第 2 条 （目的）本投資法人は､その資産を主として投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第198 号。その後の改正を含む。以下「投信法」という。）第 2 条第 1 項に定める特定資産（以下「特定資産」という。）のうち不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成 12 年総理府令第 129 号。その後の改正を含む。以下「投信法施行規則」という。） に定めるものをいう。）に対する投資として運用することを目的とする。
第 3 条 （本店の所在地）
本投資法人は、本店を東京都港区に置く。
第 4 条 （公告の方法）
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行う。

第2章

投資口

第 5 条 （発行可能投資口総口数等）
1. 本投資法人の発行可能投資口総口数は、10,000,000 口とする。
2. 本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100 分の 50 を超えるものとする。
3. 本投資法人は、第1 項の発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口を引き受ける者の募集を行うことができる。当該募集投資口（当該 募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいう。） の発行における 1 口当たりの払込金額は、本投資法人の保有する資産（以下「運用資産」という。）の内容に照らし公正な金額として役員会で承認を得て決定した金額とする。

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第 6 条 （投資主の請求による投資口の払戻し及び自己の投資口の取得）
1. 本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わない。
2. 本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる。
第 7 条 （投資口の取扱に関する事項）
本投資法人の投資主名簿への記載又は記録、投資主の権利の行使の手続その他の投資口に関する取扱いの手続及びその手数料については、法令又は本規約のほか、役員会の定める投資口取扱規則による。
第 8 条 （最低純資産額）
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円とする。

第3章

投資主総会

第 9 条 （招集）
1. 本投資法人の投資主総会は、平成 32 年 3 月 1 日及び同日以降遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの 3 月 1 日及び同日以後遅滞なく招集する。なお、かかる定めに従い直前の投資主総会の日から 25 か月を経過する前に開催される投資主総会については、第 2 項に定める公告を行うことを要しないものとする。
2. 投資主総会を招集するには、投資主総会の日の 2 か月前までに当該日を公告し、当該日の2 週間前までに各投資主に対して、書面をもって、又は法令の定めるところに従い、電磁的方法により通知を発するものとする。
3. 第 1 項に定めるほか、本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することができる。
第 10 条（招集者）

投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が 1 名の場合は当該執行役
員が、執行役員が 2 名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の 1 名がこれを招集する。
第 11 条 （議長）
投資主総会の議長は、執行役員が 1 名の場合は当該執行役員が、執行役員が 2 名以上の場
合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の 1 名がこれにあたる。すべての執行役員に欠員又は事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、監督役員の 1 名がこれにあたる。

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第 12 条 （基準日）
1. 本投資法人が第 9 条第 1 項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、本投資法人は、平成 31 年 12 月末日及び以後隔年ごとの 12 月末日における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とする。かかる場合のほか、本投資法人は、投資主総会をその直前の決算期（第 45 条において定義する。以下同じ。）から 3 か月以内の日を投資主総会の日として開催する場合、当該決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、当該投資主総会において権利を行使することのできる投資主とする。
2. 前項の規定にかかわらず、本投資法人は、役員会の決議によりあらかじめ公告をして、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録投資口質権者とすることができる。
第 13 条 （議決権の代理行使）
1. 投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主 1 名を代理人として、その議決権を行使することができる。
2. 前項の場合において、当該投資主又は代理人は、投資主総会ごとにその代理権を証する書
面をあらかじめ本投資法人に提出し、又はかかる書面に記載すべき情報を電磁的方法により提供しなければならない。代理権を証する書面に記載すべき情報を電磁的方法により提供しようとする投資主又は代理人は、あらかじめ、本投資法人に対し、その用いる電磁的方法の種類及び内容を示し、書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
第 14 条 （書面による議決権の行使）
1. 書面による議決権の行使は、投資主が議決権を行使するための書面（以下「議決権行使
書面」という。）に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行う。
2. 前項の規定により書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入する。
第 15 条 （電磁的方法による議決権の行使）
1. 電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令で定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に提供して行う。
2. 前項の規定により電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入する。

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第 16 条（決議の方法）

投資主総会の決議は、法令又は本規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行う。
第 17 条 （みなし賛成）
1. 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除く。）について賛成するものとみなす。
2. 前項の規定に基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入する。
第 18 条 （議事録）
投資主総会の議事については、議事の経過の要領及びその結果並びにその他法令で定める事項を記載又は記録した議事録を作成する。
第 19 条 （投資主総会規程）
投資主総会に関する事項については、法令及び本規約に定めるもののほか、役員会において定める投資主総会規程による。

第4章

投資主総会以外の機関

第 20 条 （役員の員数及び役員会の構成）
本投資法人の執行役員は 1 名、監督役員は 2 名とし、執行役員及び監督役員（以下「役員」という。）は、役員会を構成する。
第 21 条（役員の選任）

役員は、投資主総会の決議によって選任する。
第 22 条（役員の任期）

1. 役員の任期は、選任後 2 年とする。但し、投資主総会の決議によって、法令で定める限度において、その期間を延長し又は短縮することを妨げない。
2. 補欠として又は増員のために選任された役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とする。
3. 補欠の役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会

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（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総会）において選任された役員の任期が満了する時までとする。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げない。
第 23 条 （役員会招集者及び議長）
1. 役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が 1 名の場合は当該執行役員
が、執行役員が 2 名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1 名がこれを招集し、その議長となる。
2. 役員会の招集通知は、役員会の日の 3 日前までに、役員の全員に対して発する。但し、役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮し、又は招集手続を省略することができる。
第 24 条（役員会の決議の方法）

役員会の決議は、法令又は本規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることのできる役員の過半数が出席し、その過半数をもって行う。
第 25 条 （役員会議事録）
役員会に関する議事については、議事の経過の要領及びその結果並びにその他法令に定める事項を記載又は記録した議事録を作成し、出席した役員が、これに署名若しくは記名押
印又は電子署名する。
第 26 条（役員会規程）役員会に関する事項については、法令及び本規約に定めるもののほか、役員会において定める役員会規程による。
第 27 条（役員の賠償責任の免除）

本投資法人は、投信法第 115 条の 6 第 1 項に定める役員の責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定 める
限度において、役員会の決議によって免除することができる。
第 28 条 （会計監査人の選任）
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任する。
第 29 条（会計監査人の任期）

1. 会計監査人の任期は、就任後 1 年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとする。
2. 会計監査人は、前項の投資主総会において別段の決議がされなかったときは、当該投資5

主総会において再任されたものとみなす。
第 30 条 （会計監査人の賠償責任の免除）
本投資法人は、投信法第 115 条の 6 第 1 項に定める会計監査人の責任について、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができる。

第5章

資産運用

第 31 条 （資産運用の基本方針）
本投資法人は、主として、不動産等（第 32 条第 1 項に定義する。）へ継続的に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指してその資産を運用する。
第 32 条（資産運用の対象とする資産の種類、目的及び範囲）

1. 本投資法人は、主として、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権（以下「不動産等」という。）に投資を行う。
2. 本投資法人は、不動産等のほか、以下に掲げる特定資産に投資することができる。
① 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含む。但し、不動産等に該当するものを除く。）② 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（不動産等及び前号に掲げる資産に該当するものを除く。）③ 当事者の一方が相手方の行う不動産等又は前各号に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」という。）④ 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権⑤ 裏付けとなる資産を主として不動産等関連資産（不動産等及び前各号に掲げる資産をいう。以下同じ。）に投資することを目的とするもので以下に掲げるもの（以下「不動産対応証券」という。）(a) 優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成 10 年法律第 105 号。その後の改正を含む。以下「資産流動化法」という。）第 2 条第 9 項に規定する
優先出資証券をいう。）
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(b) 受益証券（投信法第 2 条第 7 項に規定する受益証券をいう。）(c) 投資証券（投信法第 2 条第 15 項に規定する投資証券をいう。）(d) 特定目的信託の受益証券（資産流動化法第 2 条第 15 項に規定する特定目的
信託の受益証券をいう。）（不動産等、第 1 号、第 2 号又は第 4 号に掲げる資産に該当するものを除く。）⑥ 預金⑦ コール･ローン⑧ 譲渡性預金証書⑨ 有価証券（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。
その後の改正を含む。以下「投信法施行令」という。）第 3 条第 1 号に規定するもの（本条に掲げる他の資産に該当するものを除く。）をいう。）⑩ 不動産等関連資産又は不動産対応証券に投資することを目的とする特定目的会
社又は特別目的会社その他のこれらに類する形態の法人等に対する貸付債権その他の金銭債権⑪ 金銭債権（投信法施行令第 3 条第 7 号に規定するものをいう。但し、第 6 号乃至第 8 号又は第 10 号に掲げる資産に該当するものを除く。）⑫ 社債券（金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改正を含む。以下「金融商品取引法」という。）第 2 条第 1 項第 5 号に規定するものをいう。）⑬ 特定社債券（金融商品取引法第 2 条第 1 項第 4 号に規定するものをいう。）⑭ 信託財産を第 6 号から第 13 号までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権⑮ 市場デリバティブ取引（金融商品取引法第 2 条第 21 項に規定するものをいう。）に係る権利⑯ 店頭デリバティブ取引（金融商品取引法第 2 条第 22 項に規定するものをいう。）に係る権利⑰ 再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第 3 条第 11 号に規定するものをいう。）⑱ 公共施設等運営権（投信法施行令第 3 条第 12 号に規定するものをいう。）
3. 本投資法人は、第 1 項及び第 2 項に定める特定資産のほか、不動産等関連資産又は不動産対応証券への投資に付随して（但し、第 11 号については、本投資法人が借入れを行うために必要な場合に）取得する以下に掲げる資産に投資することがある。
① 商標法（昭和 34 年法律第 127 号。その後の改正を含む。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権② 温泉法（昭和 23 年法律第 125 号。その後の改正を含む。）第 2 条第 1 項に規定する温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備③ 著作権法（昭和 45 年法律第 48 号。その後の改正を含む。）に基づく著作権等④ 民法（明治 29 年法律第 89 号。その後の改正を含む。以下「民法」という。）
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第 667 条に規定する組合（不動産、不動産の賃借権又は地上権等を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理等を目的としたものに限る。）の出
資持分⑤ 民法に規定する動産（前項第 17 号に該当するものを除く。）⑥ 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成 18 年法律第 48 号。その後の改正を含む。）に定める一般社団法人の基金拠出者の地位⑦ 不動産等関連資産及び不動産対応証券への投資に付随して取得するその他の権利（本条に掲げる他の資産に該当するものを除く。）⑧ 資産流動化法第 2 条第 6 項に規定する特定出資⑨ 地球温暖化対策の推進に関する法律（平成 10 年法律第 117 号。その後の改正を含む。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果
ガスに関する排出権を含む。）⑩ 信託財産を前各号に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権⑪ 信用金庫法（昭和 26 年法律第 238 号。その後の改正を含む。）に基づく出資⑫ その他、金融商品取引所等の規則上取得可能なものであり、本投資法人の保有に係る不動産等関連資産の運用に必要又は有益なもの
4. 金融商品取引法第 2 条第 2 項に定める有価証券表示権利について、当該権利を表示する
有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、第1項から第 3 項までを適用する。
第 33 条 （投資方針）
1. 本投資法人は、オフィスビル、商業施設及び住宅を主たる投資対象とし、必要に応じてその他の施設にも投資を行う。
2. 本投資法人は、首都圏及び地方主要都市（首都圏を除く政令指定都市及びその周辺部）
を中心として、その他のエリアにも地域の分散を図りながら投資を行う。
3. 本投資法人は、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等の急激な変化等予期し得ない事由が発生し、投資主の利益を毀損するおそれが生じた場合は、前二項の定めにかかわらず、投資主の利益を守るために必要な措置を講じることができる。
4. 本投資法人は、投信法施行令第 116 条の 2 に定める場合において、投信法施行規則第 221
条の 2 第 1 項に規定する法人（以下「海外不動産保有法人」という。）の発行済株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除く。）の総数又は総額に投信法施行規則第221 条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができるものとする｡
第 34 条（投資制限）

1. 本投資法人は、金銭債権及び有価証券（不動産等関連資産に該当するものを除く。）へ
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の投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとする。
2. 本投資法人は、第 32 条第 2 項第 15 号及び第 16 号に掲げるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人の運用資産又は負債から生じる価格変動リスク、金利変動リス
クその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとする。
3. 本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいう。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合が 100 分の 75 以上となるよう資産運用を行うものとする。
第 35 条 （収入金等の再投資等）
本投資法人は、運用資産の売却代金、有価証券に係る利息、配当金及び償還金、利子等、
信託配当、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産等の賃料収入その他収入金並びに敷金及び保証金を投資又は再投資に充当することができる。
第 36 条 （組入資産の貸付けの目的及び範囲）
1. 本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（不動産等関連資産の裏付けとなる不動産を含む。）を、原則として賃貸するものとする。
2. 本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を第 31 条、第 34 条及び前条に従い運用する。
3. 本投資法人は、運用資産に属する不動産（不動産等関連資産の裏付けとなる不動産を含む。）以外の運用資産の貸付けを行うことがある。

第6章

資産評価

第 37 条 （資産評価の原則）
本投資法人は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従って運用資産を評価する。運用資産の評価に際しては、評価結果の信頼性を確保するために、継続性の原則を遵守して、投資主の利益のために慎重かつ忠実にかかる業務を行うものとする。
第 38 条 （資産評価の基準日）
本投資法人の資産評価の基準日は、第45条に定める各決算期とする。但し、有価証券（満期まで保有する目的で投資した有価証券は除く。）又はその他の特定資産であって、市場価格に基づく価額をもって評価できる資産については、毎月末とする。
第 39 条（資産評価の方法及び基準）
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本投資法人の資産評価の方法及び基準は、運用資産の種類ごとに定めるものとし、原則として以下のとおりとする。
① 不動産、不動産の賃借権又は地上権（第 32 条第 1 項に定めるもの）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価する。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とする。但し、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法に変更することができるものとする。
② 不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（第 32 条第 1項に定めるもの）、又は不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含む。）（第32 条第 2 項第 1 号に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第 23 号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産が第 1 号に掲げる資産の場合は第 1 号に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とする。
③ 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（第 32 条第 2 項第 2 号に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第 23 号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産が第 1 号に掲げる資産の場合は、
第 1 号に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とする。
④ 不動産に関する匿名組合出資持分（第 32 条第 2 項第 3 号に定めるもの）
匿名組合出資持分の構成資産が第 1 号から第 3 号までに掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とする。
⑤ 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（第 32 条第 2 項第4 号に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第 23 号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産である匿名組合出資持分について第 4 号に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とする。

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⑥ 有価証券（第 32 条第 2 項第 5 号、第 9 号、第 12 号又は第 13 号に定めるもの）
当該有価証券の市場価格がある場合には､市場価格に基づく価額（金融商品取引所
における取引価格、日本証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいう。以下同じ｡）とする｡市場価格がない場合には､合理的な方法により算定された価額とする。
また、付すべき市場価格及び合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場
合を除き、毎期同じ方法により入手するものとする。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができる
ものとする｡⑦ 金銭債権（第 32 条第 2 項第 10 号又は第 11 号に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とする。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とする。
⑧ 信託財産を第 32 条第 2 項第 6 号から第 13 号までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（第 32 条第 2 項第 14 号に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第 23 号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産が第 6 号又は第 7 号の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価する。
⑨ デリバティブ取引に係る権利(a) 金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引（第 32 条第 2 項第 15 号に定めるもの）により生じる債権及び債務については、当該金融商品取引所の 最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は 買い気
配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値）） に基づき算出した価額により評価する。なお、同日において最終価格がない 場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額より評価する。
(b) 金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引（第 32 条第 2 項第 16号に定めるもの）により生じる債権及び債務については、市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価する。
(c) 我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとする。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、上記(a)及び(b)にかかわらず金利スワップの特例処理を適用できるものとする。
⑩ その他
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上記に定めがない場合には、投信法、投資法人の計算に関する規則（平成 18
年内閣府令第 47 号。その後の改正を含む。）、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」という。）の評価規則に準じて付されるべき評価額又は我が国において一般に公正妥当と認められる会計の基準により付されるべき評価額をもって評価する。
第 40 条（有価証券届出書、有価証券報告書及び資産運用報告等における価格）

1. 有価証券届出書、有価証券報告書及び資産運用報告等に価格を記載する目的で、前条と異なる方法で評価する場合には、次のとおり評価するものとする。
①

不動産、不動産の賃借権又は地上権（第 32 条第 1 項に定めるもの）
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額②

不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（第 32 条第 1項に定めるもの）又は不動産に関する匿名組合出資持分（第 32 条第 2 項第 3号に定めるもの）
信託財産又は匿名組合の構成資産が前号に掲げる資産の場合は前号に従った評
価を、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額

2.

資産評価の基準日は、第 45 条に定める決算期とする。但し、市場価格に基づく価額で評価できる資産については毎月末とすることができる。

第7章 借入れ及び投資法人債の発行第41 条 （借入れ及び投資法人債の発行目的）
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性を実現することを目的とし、次条に定める資金の使途に用いるため、金融商品取引法第 2 条第 3 項第 1号に定める適格機関投資家（但し、租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含む。以下「租税特別措置法」という。）第 67 条の 15 に定める機関投資家に限る。）
からの借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含む。以下同じ。）の発行を行うことができる。
第 42 条 （借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途）借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、法令で定められるところに従い、資産の取得、修繕等、敷金及び保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の履行を含む。）等とする。

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第 43 条

（借入金及び投資法人債発行の限度額）

借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとする。
第 44 条（担保提供）

本投資法人は、借入れ又は投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができる。

第8章

計算

第 45 条 （営業期間及び決算期）
本投資法人の営業期間は、毎年2月1日から7月末日まで、及び8月1日から翌年1月末日まで（以下、営業期間の末日をそれぞれ「決算期」という。）とする。但し、第8期営業期間は、2020年1月1日から同年7月末日までとする。
第 46 条（金銭の分配の方針）

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとする。
① 投資主に分配する金銭の総額の計算方法(a) 本投資法人の利益（以下、本号及び次号において「利益」という。）は、投信法第 136 条第 1 項に規定する利益とする。
(b) 本投資法人は、原則として租税特別措置法第 67 条の 15 第 1 項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」という。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とする。）を超えて金銭の分配を行う
ものとする。但し、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合はこの限りではなく、本投資法人が合理的に決定する金額の分配を行うものとする。なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上及び財務状況の向上に必要と認められる長期修繕積立金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができるほか、一時差異等調整積立金の積立て及び一時差異等調整引当額の戻入れを行うことができる。
② 利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断した場合、利益の額に本投資法人が決定した額を加算した金額をもって、投資主に金銭の分配を行うことができる。但し、当該加算する金額は、法令等（投信協会の規則等を含む。）に定める金額を限度とする。また、本投
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資法人は、金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合において、当該要件を満たすことを目的とする場合、及び本投資法人における課税負担を軽減することができる場合で、本投資法人が適切と判断したときは、本投資法人が決定した金額により、利益を超えて金銭の分配を行うことができる。
第 47 条 （金銭の分配の方法）
本投資法人は、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、その所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に相当する
金銭の分配を行う。当該分配は、原則として決算期から 3 か月以内に行われる。
第 48 条（金銭の分配の除斥期間）

投資主に対する金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満 3 年を経過したときは、
本投資法人はその支払の義務を免れるものとする。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとする。
第 49 条 （投信協会規則）
本投資法人は、本規約に定めるほか、金銭の分配にあたっては、投信協会の定める規則等に従うものとする。

第9章

費用

第 50 条 （資産運用会社に対する資産運用報酬の支払に関する基準）
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社（以下「資産運用会社」という。）に支払う運用報酬の額又は支払に関する基準は、本規約の一部を構成する別紙1に定めるとおりとする。
第 51 条 （役員に対する報酬の支払に関する基準）
各執行役員に対する報酬は、月額 80 万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして役員会が定める金額とし、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとする。また、各監督役員に対する報酬は、月額 50 万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして役員会が定める金額とし、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとする。

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第 52 条 （会計監査人に対する報酬の支払に関する基準）
会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算期ごとに 3,000 万円を上限として役員会が定める金額とし、当該決算期について投信法その他の法令に基づき必要とされるすべての監査報告書の受領後 1 か月以内に支払うものとする。

第10章 業務及び事務の委託
第 53 条 （業務及び事務の委託）
1. 本投資法人は、投信法第198 条に基づき資産の運用に係る業務を資産運用会社に、また、投信法第 208 条に基づき資産の保管に係る業務を資産保管会社に委託する。
2. 本投資法人は、その資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって、投信法第 117 条に定める事務を、適宜、役員会が定める第三者に対し委託する。

第11章

附則

第 54 条 （消費税及び地方消費税）
本投資法人は、運用資産の運用その他本投資法人が支払うべき費用・金員のうち、消費税法（昭和63年法律第108号。その後の改正を含む。）上課税対象項目とされるものに課される消費税及び地方消費税等（以下、本条において「消費税等」という。）を負担することができるものとし、この場合、その消費税等相当額を課税対象項目の諸金員に付加して支払う。
なお、本規約記載の金額は、特段の定めがあるものを除き、すべて消費税等抜きの金額とす
る。

以

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上

改定履歴
制定

平成 28 年 4 月 1 日

第一回改定

平成 28 年 7 月 7 日

第二回改定
第三回改定

平成 30 年 5 月 31 日
令和 2 年 3月 30 日

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別紙1
資産運用会社に対する運用報酬
資産運用会社に支払う報酬体系・報酬の支払時期は、以下のとおりとする。
なお、本投資法人は、資産運用会社に対して、宅建業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとする。
1.

運用報酬①
本投資法人の直前の決算期の翌日から 3 か月後の日までの期間（以下「計算期間Ⅰ」という。）及び計算期間Ⅰの末日の翌日から当該決算期までの期間（以下「計算期間Ⅱ」という。）の運用に対する対価として、次に定める方法により算出される本投資法人の総資産額に 0.40％（年率）を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額に、当該計算期間Ⅰ又は計算期間Ⅱの実日数を乗じ、365 で除して得られる金額（1 円未満切捨て）とする。
＜「計算期間Ⅰ」における総資産額＞
計算期間Ⅰの直前の決算期における貸借対照表（投信法に基づく役員会の承認を受けたものに限る。以下同じ。）に記載された総資産額（但し、本投資法人が海外不動産保有法人の株式又は出資（以下「海外不動産保有法人関連出資」という。）
を保有している場合は、海外不動産保有法人関連出資並びに本投資法人が保有する
海外不動産保有法人に対する金銭債権及び海外不動産保有法人の発行する債券（もしあれば）に係る金額を控除し、当該海外不動産保有法人に係る海外不動産保有法
人総資産額（以下に定義される。以下同じ。）を加えた額とする。）。
＜「計算期間Ⅱ」における総資産額＞
直前の計算期間Ⅰにおける総資産額に、計算期間Ⅰの期間中に本投資法人が取得した不動産関連資産（規約に定める不動産等関連資産及び不動産対応証券を総称していう。以下同じ。）及び海外不動産保有法人関連出資の取得価格（不動産
関連資産の売買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資
産の取得の対価の金額、不動産関連資産の交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、不動産関連資産に係る出資の場合は当該出資に関する契約に記載された出資金をそれぞれ意味する。また、海外不動産保有法人関連出資については、海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を取得した場合の海外不動産保有法人の取得代金を、当該取得日時点での外国為替レートにより邦貨に換算し、当該取得日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額を意味する。但し、消費税及び地方消費税を除く。以下同じ。）を加算し、処分した不動産関連資産及び海外不動産保有法人関連出資（収用されたものを含む。）の直前の決算期におけ

る貸借対照表上の帳簿価額（但し、直前の決算期における貸借対照表上に計上されていない不動産関連資産及び海外不動産保有法人関連出資についてはその取得価格）を減算した額。
＜海外不動産保有法人総資産額＞
海外不動産保有法人総資産額とは、計算期間Ⅰの直前の決算期（以下、本項において「基準決算期①」という。）以前に到来する当該海外不動産保有法人の決算期のうち直近のもの（以下、本項において「直近決算期」という。）の時点での監査済財務諸表（但し、当該海外不動産保有法人において、直近決算期から基準決算期①までの間に、当該期間に属する一定の日（以下、本項において「臨時決算日」という。）の時点での監査済財務諸表（以下、本項において「臨時監査済財務諸表」という。）が作成されている場合には、直近の臨時決算日（以下、本項において「直近臨時決算日」という。）の時点での臨時監査済財務諸表）の数値に基づき本投資法人の財務諸表に記載されている当該海外不動産保有法人の邦貨建ての総資産額を、当該海外不動産保有法人の直近決算期又は直近臨時決算日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額をいう。
本投資法人は、「計算期間Ⅰ」に係る運用報酬①を、計算期間Ⅰの末日より 2 か月以内に支払う。なお、資産運用会社は、計算期間Ⅰの末日より 1 か月以内に本投資法人に請求するものとする。
本投資法人は、「計算期間Ⅱ」に係る運用報酬①を、計算期間Ⅱの末日より 2 か月以内に支払う。なお、資産運用会社は、計算期間Ⅱの末日より 1 か月以内に本投資法人に請求するものとする。
2.

運用報酬②
当該決算期を最終日とする営業期間の運用に対する対価として、以下の計算式に従って算出される金額（1 円未満切捨てとし、かつ 0 円を下限とする。）とする。
＜計算式＞
運用報酬②＝NOI（※）× 3％を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率※ NOI：本投資法人の当該決算期における損益計算書上の賃貸事業収入の合計
から賃貸事業費用（但し、減価償却費及び固定資産除却損を除く。）の合計を控除した金額。但し、本投資法人が海外不動産保有法人関連出資を保有している場合は、
海外不動産保有法人関連出資の保有に関連して計上されている賃貸事業収入及び賃
貸事業費用は算入しないものとし、当該決算期（以下、本項において「基準決算期②」という。）以前に到来する海外不動産保有法人の決算期のうち直近のもの（以下、本項において「直近決算期」という。）の時点での監査済財務諸表（但し、当該海外不動産保有法人において、直近決算期から基準決算期②までの間に、当該期間に属する一定の日（以下、本項において「臨時決算日」という。）

の時点での監査済財務諸表（以下、本項において「臨時監査済財務諸表」という。）
が作成されている場合には、各臨時監査済財務諸表）の数値に基づき本投資法人の財務諸表に記載されている当該海外不動産保有法人の邦貨建ての賃貸事業収入及び賃貸事業費用（減価償却費及び固定資産除却損を除く。以下本項において同じ。）の金額（但し、運用報酬②の計算において既に算入された賃貸事業収入及び賃貸事
業費用の金額が含まれている場合には、当該金額は算入しないものとする。）に当該海外不動産保有法人の直近決算期又は各臨時決算日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額を算入するものとする。
運用報酬②は、当該決算期後 4 か月以内に支払う。なお、資産運用会社は、当該決算期後 3 か月以内に本投資法人に請求するものとする。
3.

取得報酬
本投資法人が不動産関連資産を取得した場合、その取得価格に 1.0％を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額（1 円未満切捨て）とする。
また、本投資法人が海外不動産保有法人関連出資を保有している海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を取得した場合、その海外不動産保有法人の取得代金を、当該取得日時点での外国為替レートにより邦貨に換算し、当該取得日時点
での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じ て算出される金額に、1.0％を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額（1 円未満切捨て）とする。但し、本投資法人又は海外不動産保有法人が、本投資法人が定める利害関係者から取得した場合においては、0.5％を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額（1 円未満切捨て） とする。
取得報酬は、当該資産の引渡日（海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を取得した場合は、海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産の引渡しを受けた日をいう。）後 2 か月以内に支払う。なお、資産運
用会社は、当該資産の引渡後 1 か月以内に本投資法人に請求するものとする。
4.

譲渡報酬
本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合、その譲渡価格（売買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資産の譲渡の対価の金額、交換の場合は交換により譲渡した当該不動産関連資産の評価額、出資の償還の場合は償還を受けた出資
金額をそれぞれ意味する。但し、消費税及び地方消費税を除く。以下同じ。） に
1.0％を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額（1 円
未満切捨て）とする。また、本投資法人が海外不動産保有法人関連出資を保有している
海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を譲渡した場 合、
その海外不動産保有法人の譲渡代金を、当該譲渡日時点での外国為替レートにより邦貨に換算し、当該譲渡日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額に、1.0％を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額（1 円未満切捨て）とする。但し、本投資法人
又は海外不動産保有法人が、本投資法人が定める利害関係者に対して譲渡した場合においては、0.5％を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額（1 円未満切捨て）とする。
譲渡報酬は、当該資産の引渡日（海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を譲渡した場合は、海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産の引渡しを行った日をいう。）後 2 か月以内に支払う。なお、資産運
用会社は、当該資産の引渡後 1 か月以内に本投資法人に請求するものとする。
5.

合併報酬
本投資法人の新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人となる場合及び吸収合併消滅法人となる場合を含む。以下同じ。）（以下、併せて「合併」と総称する。)の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、当該相手方が保有する不動産関連資産及び海外不動産保有法人関連出資のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合併の効力発生日における評価額の合計額に 1％（但し、本投資法人が、本投資法人が定める利害関係者に該当する投資法
人又は本投資法人が定める利害関係者がその資産の運用を受託している投資法人と合併を行った場合においては、0.5％）を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額(1 円未満切捨て)とする。
合併報酬は、当該合併の効力発生後 2 か月以内に支払う。なお、資産運用会社は、
当該合併の効力発生後 1 か月以内に本投資法人に請求するものとする。また、新設合併の場合には、新設合併設立法人が、本投資法人が吸収合併消滅法人となる場合には、吸収合併存続法人がそれぞれ支払いを行うものとする。
6.

支払方法
資産運用報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別

途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込むものとする。なお、振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とする。