With & After コロナのホテル不動産動向

特 集 １

キャッシュフロー上の損益分岐点を把握しW字を繰り返しながら緩やかに回復するマーケットに対応していく必要がある㈱ホスピタリティオペレーションズ 執行役員㈱ A カードホテルシステム 代表取締役㈱ホスピタリティパートナーズ 企画調査部 ヴァイスプレジデント

内藤 信也氏ホテル運営、リゾート運営、飲食事業、運営コンサルティングに関するあらゆる業務をワンストップでサポートするホスピタリティオペレーションズ。執
行役員の内藤 信也氏に、コロナ禍における宿泊特化型ホテルチェーンの状況と未来予測について話を聞いた。
●取材日 2021 年 3 月 5 日

ブルーカラー、メタルカラーの出張需要が宿泊特化型ホテルを下支えしている▶新型コロナウイルス発生後、宿泊特化型ホテルチェーンのマーケットの状況はどのように変化しましたか。
コロナ発生後、日本のホテル全体の売り上げがどれだけ下がったのかについては、さまざまな指標があります。観光庁
が出している 2019 年と 2020 年を比較した数字では、延べ宿泊者数から見た総需要は 48.6％減少しています。2019
年には延べ宿泊者数全体の 19.4％を外国人が占めていましたが、外国人の数は 84.4％減少しています。99.9％減という時期もあり、インバウンド需要は壊滅してしまったことになります。一方、日本人の

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延べ宿泊者数は 40％の減少となっています。
当社がメインにしている宿泊特化型ホテルはどのような状況にあるのかを見るた
めに、上場企業のデータを集めて全体の RevPAR を独自に算出してみたとこ
ろ、2020 年 12 月の時点で下落率は約40％。その段階では 2019 年比 60％のレベルまでは戻ってきていたことになります。
上場企業が展開する宿泊特化型ホテル事業について対 2019 年の売り上げの下落率は、約 40％減から約 70％減の幅がありました。おそらくその中間の約 50％減が、全国展開している宿泊特化型ホテルチェーンの売り上げの平均下落率になると推測しています。
▶ Go To トラベルキャンペーンの影響について、どのように受け止めていますか。
2020 年 11 月に RevPAR が大きく上昇していますが、これは 10 月から東京で解禁された Go Toトラベルの好影響が出た結果でしょう。11 月の東京などのラグジュアリーホテルが高単価で高稼働した結果、全体の RevPAR を押し上げたのだと推測します。
逆に Go Toトラベルが停止された 2021
年 1 月は全 体 的に落ち込んでいます。

2020 年 11 月 6 日から Go To トラベルがビジネス出張を対象から除外したこともありますが、以前から宿泊特化型ホテルチェーンは Go To トラベルの恩恵を受けにくいと私は見ており、実際に Go To トラベルの恩恵を受けずに頑張ってきた分、停止されても全体の数字に比べてそこまでの落ち込みはなかったのだと思います。
▶宿泊特化型ホテルの下げ幅を比較的抑えられている主な要因はどこにありますか。
私たちのグループ子会社である A カードホテルシステムが展開する A カードの加盟ホテルは約 480 軒ありますが、その中にはコロナ禍であるにもかかわらず稼働率が 80％から 90％で推移しているホテルもあれば、稼働率 10％まで落ち込んでいるホテルもあります。
高稼働のホテルはどのようなお客さまを集客できているのかを見ると、ブルーカラー、メタルカラー（技術者系）のビジネ
ス出張の需要がホテルを大きく下支えしていることが分かります。ホワイ
トカラーのお客さまはオンラインで仕事を進める状況になってきていますが、ブルーカラー、メタルカラーのお客さまはリアルな現場に出向かなければ仕事になりませんから、宿泊の必要性が消えることはありません。その結果、A カード加盟ホテルの平均稼働率は約 60％で推移できているのが現状です。
高速道路、在来線、飛行機、新幹線ゲストの交通移動手段が重要なポイント▶ 2 回目の緊急事態宣言の解除によって、マーケットに変化は見られると思いますか。
コロナの回復の形状パターンは V 字ではなく、その形状は W 字に近いと感じます。今後も W 字を細かく繰り返しながら進んでいく可能性が高いと予測しながら、回復シナリオを描いておく必要があるのではないでしょうか。
緊急事態宣言を2 週間延長しましたが、そろそろ経済が持たないので解禁します。
どこかの時点で Go To トラベルを再開します。人々が移動して感染者数が増えて、秋冬を迎えてさらに増えます。3 回目の緊急事態宣言が発出され、感染者数が減らなければ延長します。経済が持たないという声が出て、解除します。その繰り返しでW 字回復トレンドが進むことになるという見立てです。今後のホテルマーケットは緩やかな W 字の回復に呼応するかたちで動いていくというのが、現実的な予測ではないかと考えています。2019 年と同水準のRevPAR 回復については、おそらく2025年から 2026 年まで非常にゆっくり時間がかかるのではないかと見ています。
▶ホテルの運営について、今後はどのような取り組みを進めていくべきでしょうか。
運営に関して言うと、皆さまが悩んでいるのは集客だと思います。宿泊特化型ホテルの集客を考えると、お客さまの交通移動手段を見ることが 1 つの重要なポイン
トだと思います。
高速道路、在来線、エアの国内線、新幹線の利用状況を 2019 年と 2020 年の 10 月時点で比較してみると、たとえば高速道路がわずか 1.9％減で、在来線は約 20％落ち込んでいます。さらに飛行機や新幹線といった遠距離を移動する際に利用する交通手段は約 50％も減少しています。このことがそのまま宿泊特化型ホテルの需要に反映されていると私は見ています。
稼働率が一番高いのは、地方にある客室数とほぼ同じ台数の駐車場を持つ郊外型ホテル。ほとんどのお客さまが自動車で訪れます。次に稼働率が高いのが、大都市郊外の宿泊特化型ホテル。
在来線の電車に乗って訪れるお客さまが多いためです。一番稼働率が低いのが、
札 幌、 仙 台、 東 京、 名 古 屋、 大 阪、京都、広島、福岡などの大都市部にあるホテル。こうした地域にあるホテルには、新幹線や飛行機に乗って遠方からやって来るお客さまが集まるわけですが、そういったホテルの稼働もしくは単価は、やはり低迷しています。
大都市部では、遠方からの宿泊客の本格的な需要復活まで、近隣のお客さまをメインに集客してゆく施策を強化する必要があります。これは、今後もコロナの感染拡大・収束をＷ字パターンで繰り返す可能性がある以上、とても重要な考え方だと思います。
変動費と固定費の割合を把握することがホテル経営に求められる最重要課題▶経営についてはどのように考えればいいのでしょうか。
おそらく最も大切なのは、変動費と固定費の割合をしっかりと把握することです。この数字を把握していない方が多いのではないでしょうか。売り上げがどれだ
け落ち込むと、変動費はどれだけ落ちるのか。売り上げが何％下落すると、赤字になるのか。売り上げが何％回復したら、赤字がいくら減るのか。そういった計算が即座にできる人が少ないことは大きな問題だと感じています。
損益分岐点は賃料や元利金の支払い後のかたちで考えなければなりません。PL の損益分岐点ではなく、あくまでも「入ってくるお金」と「出ていくお金」をすべて勘案したキャッシュフロー上の損益分岐点を常に把握するべきなのです。
▶コロナ禍における宿泊特化型ホテルの経営は、現在どのような状況を迎えていると思われますか。
私の試算結果では、リーマンショック、東日本大震災よりもコロナ禍は遥かに大きなダメージを経営に与えています。過去の 2 つの危機でもホテルの売り上げが下がって大変でしたが、マーケット全体の平均ではたかだか 15％から 20％しか下がっていませんでした。当時の全体の固定費を約 70％に設定してシミュレーションしてみたところ、この平均の売り上げ下落率で、ホテルの現金ベースの収支は、ほぼプラスマイナスゼロになりました。
現在の状況をシミュレーションすると、運営コスト、賃料、元利金の支払いを減らして、固定費全体を 30％程度下げると、ようやく売り上げ 40％減のあたりで、現金収支がプラスマイナスゼロになります。
つまり今の売り上げが 50％減で推移し、運営コスト、賃料、元利金の支払いなどの固定費も全体で 3 割削減が実現できていないとすれば、今後も当面、赤字の状態が続くことになります。
これから先も W 字回復の緩やかな右肩上がりで進んでいくとすれば、固定費の削減は少なくとも 30％分、手を付けなければ倒産の危機に直面することになります。
私は以前から 2019 年の RevPAR を100% とした場合、2020 年は 50％回復、2021 年は 60％回復が精一杯で、100％に戻るのは 2025 年から 2026 年にかけてというシナリオを描いています。こうした将来シナリオを描くことで、損益分岐点を把握して固定費を何％削減しなければならないという発想が出てきます。現実的な将来シナリオを想定し、現金収支での損益分岐点を把握して、適切な打ち手を見極め、たゆまなく実行してゆく。こうした考え方や態度が、長引くこうしたコロナ禍を生き抜くうえでも、最も重要になるのではないでしょうか。

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