特集Ⅱ

不動産の名義と実質特集Ⅱ
所有者の課税問題（相続税・贈与税）
税理士・公認会計士：永安 栄棟目
１２

はじめに 39
相続税の課税における名義不動産の40帰属問題 ⑴ 取得時に名義人による登記を行った場合の課税上の争点 40⑵ 財産の帰属について示した裁判例  41３

公正証書を含む書面による不動産の⑴

生前贈与による登記が未了となっている場合の課税上の争点 43⑵ 贈与の事実認定について争われた裁判例等 43⑶ 贈与の時期に関する通達の定めと過去の裁判例 46
４ おわりに 49

43

贈与契約の効力 １

次

ち名義財産が存在する場合には、税務調査はじめにで申告漏れが指摘されることになり、仮装名義財産の課税（相続税・贈与税）上の争点を考えるとき、財産の名義に基づいて行為が行われている場合等には、重加算税が課されることになる。

課税するか、それとも実質所有者に基づいこのような、名義と実質所有者の相違がて課税するかが問題となる。この問題には、争点となりやすい財産としては、まず現預法解釈上の議論があるものの、基本的に実金 ＊ 2 が挙げられるが、次いで不動産も争質課税の原則に従い、実質所有者に基づいいになりやすい。て課税されることになる 。
＊1

実際、国税庁の調査によると、令和元年

そのため、例えば、相続税の課税時にお度の申告漏れ相続財産の金額の構成比のトいて、名義は相続人等であるものの、実質ップは、「その他」を除くと「現金・預貯的な所有者は被相続人である財産、すなわ金 等（33.1％）」で あ る が、続 い て「土 地＊1

この考えは、後述する各判決でも支持されている。法解釈の詳細は、品川芳宣「財産の名義と実質所有者」本誌2021年 ８月号 ６ 頁を参照。
＊ 2	
名義預金の課税問題については、磯貝拓邦「名義預金の税務上の問題」本誌2021年 ８ 月号16頁を参照。

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（12.4％）」、「有 価 証 券（10.8％）」、「家 屋実情が伺える。

（1.9％）」となっていることからも、その申告漏れ相続財産の⾦額の構成比の推移
100
90

12.4

80

13.9

1.7
2.2

50

1.8

15.2

2.0

1.9

11.2

10.8

12.2

12.4

34.1

36.5

33.1

36.8

37.1

38.1

41.8

28

2930

11.8

11.8

35.2

33.1

36.3

2770
60

16.5

4030
20
100（％）

その他

現金・預貯金等

土地

有価証券

元
家屋（事務年度）（出所）「令和元事務年度における相続税の調査等の状況」（令和 ２ 年12月国税庁）

相続税・贈与税の課税において、名義不が被相続人かが争われることになり、もう動産の問題が争われる態様はさまざま考え一つの例では不動産の実質的な所有権が贈られるが、代表的なケースは以下の二つが与により相続人等に移転していたかが争わ考えらえる。

れることになる。

一つは、第三者から不動産を取得する時

本稿では、これら名義不動産に係る相続に、実質取得者ではなく配偶者や推定相続税・贈与税の課税問題について、過去の裁人等の名義で登記を行い、その後、実質取判例等を用いて、それぞれの争点の結論に得者に相続が発生した際に、当該不動産を繋がった判断要素に着目して解説する。

相続財産に含めずに申告を行うものである。
もう一つは、登記上の名義人が実質所有２者であるが、当該実質所有者の生前に、配相続税の課税における名義不動産の帰属問題を締結し、当該贈与の登記を行わないまま、取得時に名義人による登記を行った場
合の課税上の争点相続時には相続財産から除外して申告を行前述したように、不動産の取得時におい偶者や推定相続人を受贈者とする贈与契約⑴て、実質所有者ではない配偶者や推定相続うものである。
一つ目の例では不動産の実質的な取得者人等の名義で登記が行われることがある。

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特集Ⅱ

不動産の名義と実質所有者の課税問題（相続税・贈与税）

これは、当該不動産を使用収益するうえでる財産が相続開始時において被相続人にの利便性を考慮し、便宜上の名義人を所有帰属するものであったか否かは、当該財者として登記する場合や、当初より租税回避を意図して課税上有利となる名義人を登記する場合も考えられる。いずれにしても相続発生時には、実質所有者に基づいた申告・課税を行う必要があるため、当該不動産の帰属が争点となる。

産又はその購入原資の出捐者、当該財産の管理及び運用の状況、当該財産から生ずる利益の帰属者、被相続人と当該財産の名義人並びに当該財産の管理及び運用をする者との関係、当該財産の名義人がその名義を有することになった経緯等を総合考慮して判断するのが相当である。

そこで、過去の裁判例等で示された、相続発生時における財産の帰属についての判断基準について確認する。

判決では、相続税の課税を名義人ではなく、相続発生時の帰属（実質所有者）に基づき行うべきとする前提を述べた上で、そ⑵

財産の帰属について示した裁判例
まず、不動産に限定しない財産全般の実質的帰属者の判定については、「東京地裁
平 成20年10月17日 判 決（税 資258号 順 号11053）」（以下「平成20年東京地裁判決」という。
）が参考になる。
本訴では、被相続人の妻の名義であった有価証券及び預金について、相続時において被相続人に帰属している相続財産となるか否かが争われたが、それに対する判断の中で財産の帰属に関する一般的な判断基準の帰属については、次の ５ 項目等を総合的に考慮して判断すべきとしている。
名義財産に関する帰属の一般的判断要素❶財産又はその購入原資の出捐者❷

財産の管理及び運用の状況❸

財産から生ずる利益の帰属者❹ 被相続人と名義人並びに財産の管理及び運用をする者との関係❺ 名義人がその名義を有することになった経緯

次に、名義財産として不動産の帰属が争が示されている 。

われた判決として、大阪地裁平成27年 ３ 月

判決文（一部抜粋）

13日判決（税資265号順号12626）がある。

＊3ある財産が被相続人以外の者の名義となっていたとしても、当該財産が相続開相続の開始時に、不動産登記簿に所有者と始時において被相続人に帰属するものでして登記されている者に真に帰属していたあったと認められるものであれば、当該かが争われた事例であるが、その中で、不財産は相続税の課税の対象となる相続財動産の帰属に関する判断基準が示されてい産となる。
そして、被相続人以外の者の名義であ＊3

本訴では、問題の不動産（本件不動産）が、る。

その他、例えば国税不服審判所平成23年 ５ 月16日裁決でも類似した基準を示している。

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41判

決事情があると認められる場合には、その大阪地裁平成27年 ３ 月13日判決（税資265号順号12626）（控訴審の大阪高裁平成27年11月27日判決（同265号順号12762）も同旨）
争点（名義不動産に関する部分）
本件不動産が、本件相続の開始時に、不動産登記簿に所有者として登記されている相続人に帰属していたか否か。
事件の概要（名義不動産に関する部分）

者を当該不動産の所有者と認定するのが相当である。
本件不動産については、平成 ９ 年 ３ 月付けで相続人Ｘを所有者とする所有権移転登記がされているものの、その競落のための手続は、被相続人甲の指示により、甲が事業主体であったＫの従業員が行い、その取得原資も甲が拠出しているうえ、甲が、Ｘに相談することなくＫの事務所として使用していたのであって、甲が同甲は、Ｋの屋号で貸金業を営んでいた

不動産について、固定資産税を負担し、ところ、平成 ９ 年 ３ 月11日、Ｋの従業員所得税の申告に当たって減価償却費を計に指示し、自ら取得原資を拠出してＸ上していたこと、Ｘは本件不動産につい（甲の相続人）名義で本件不動産を競落てＸ名義で所有権移転登記がされたことした。

をＫの従業員から事後的に知らされたの

本件不動産について、同月受付で競売みであり、甲から贈与の申込みを直接受による売却を原因とし、所有者をＸとすけておらず、受諾の意思表示もしていなる所有権移転登記がされたが、Ｘはそのいものと認められること等をも考慮すれ

後、Ｘ名義で本件不動産を取得したこと

ば、対象不動産を実質的に取得したのはをＫの従業員から聞いて知った。

甲であったと認めるのが相当であり、そ甲はＸに相談することなく、同年頃かの後、甲が同不動産をＸその他の者に譲ら本件不動産をＫの事務所として使用し、渡したことをうかがわせる事情は認めらその固定資産税を納付していた。

れないことから、本件不動産は、本件相甲は、平成13年分から平成18年分までの所得税青色申告決算書において、本件不動産の所在地に所在する事務所建物を平成 ９ 年 ６ 月に取得したとして、毎年90続の開始時において、被相続人に帰属していたと認めるのが相当である。

本判決では、不動産に関する帰属の判断万円の減価償却費を計上した。

について、登記簿に所有者として登記され判決の要旨（名義不動産に関する部分）た者を所有者と推定すべきであるが、以下不動産については、不動産登記簿に所の項目等を総合考慮して、登記名義人以外有者として登記されている者が所有者での者に帰属するというべき特段の事情がああると事実上推定すべきであるが（最高ると認められる場合には、その者を当該不裁昭和34年 １ 月 ８ 日第一小法廷判決・民集13巻 １ 号 １ 頁）
、本 件 不 動 産 の 取 得 の経緯、取得原資の出捐や使用収益の状況、登記名義人と取得原資出捐者や使用収益動産の所有者と認定するのが相当であるとしている。
不動産に関する帰属の判断の原則

者との関係等を総合考慮して、登記名義

不動産については、不動産登記簿に所人以外の者に帰属するというべき特段の有者として登記されている者が所有者で42 野村資産承継 2021 10月号
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不動産の名義と実質所有者の課税問題（相続税・贈与税）あると事実上推定すべき。

親族間の贈与であることから、単に登記手不動産に関する帰属の判断の例外続を後回しにしている場合もあるが、当初ただし、以下の要素を総合考慮し、登から贈与税・相続税の課税を回避するため

記名義人以外の者に帰属するというべきに贈与契約書面を偽造するケースも存在す

特段の事情がある場合は、その者を所有る。

者と認定すべき。
❶ 不動産の取得の経緯（名義財産に関する帰属の一般的判断要素の❺に対応）❷ 不動産の取得原資の出捐（同❶に対応）❸ 不動産の使用収益の状況（同❷及び❸に対応）❹ 不動産の登記名義人と取得原資出捐
者や使用収益者との関係等（同❹に対応）

このような場合、相続税の税務調査では、被相続人の名義となっている財産が申告された相続財産に含まれておらず、課税庁から調査を受け、相続財産であると指摘されることになるが、納税者側は予め公正証書を作成する等し、真に所有権が移転したものであると主張し、争いになるケースがある。
このように生前に贈与を行っているものの、当該贈与の登記が未了の場合には、当該贈与の有効性の判断が相続税の課税上も特段の事情がある場合の判断要素は、平成20年東京地裁判決で示された判断要素と争点になる。そこで、これらが争われた過去の裁判例等を確認する。

実質的に同様の内容となっているが、不動定資産税の負担者、所得税の申告における贈与の事実認定について争われた裁判
例等

当該不動産の減価償却費の取扱い（いずれ被相続人の生前に、推定相続人らに土地も、上記❸不動産の使用収益の状況の具体を贈与する旨の契約書（公証人による確定例と考えられる。）が示されている。

日付を取得している。）を作成したものの、産に対応する具体的な判断要素として、固⑵

その後被相続人の死亡までの13年間にわた

３

公正証書を含む書面による不動産の贈与契約の効力

り贈与の所有権移転登記が未了となってい生前贈与による登記が未了となっている場合の課税上の争点かが争われた事例がある。詳細は以下のと⑴

次に、不動産の名義と実質所有者の相違が争われる態様として、登記上の名義人が実質所有者であるが、当該所有者の生前にた土地について、相続財産に含まれるか否おりである。
判決

東京地裁平成18年 ７ 月19日判決（税資256号順号10471）

おいて、配偶者や推定相続人を受贈者とす（控訴審の東京高裁平成19年12月 ４ 日判る贈与契約を締結し、当該贈与の登記を行決（税資257号順号10840）、上告審の最高わないまま、相続時には相続財産から除外

裁平成20年 ７ 月 ８ 日判決（税資258号順号

して申告を行うことがある。この中には、10984）も同旨）

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争点（不動産に関する部分）
被相続人の死亡13年前に作成された、公証人の確定日付が付された贈与契約書の対象となっている土地が、相続開始時点で贈与に伴う所有権移転登記が未了であるが、相続財産に含まれるか否か。
事件の概要（不動産に関する部分）
大阪狭山市所在の各土地（以下「狭山土地」という。
）については、甲の所有名義であったところ、昭和57年 ６ 月10日付けで、甲からＸ（甲の相続人）らに対し、それぞれ贈与する旨の贈与証書（以下「本件贈与証書」という。
）が作成さ別の生前贈与（寄付）の対象とされたりしており、そこに記載された受贈者に対して、贈与を原因とする所有権移転登記が行われていないことからも裏付けられる。
そうであるとすれば、本件贈与証書は、甲からＸらに対して所有権を移転するとの真意を伴ったものと解するのは相当でなく、むしろ、贈与により所有権を移転するとの外観を仮装したものとみるのが相当であり、当該土地は甲の遺産を構成するものである。

れており、当該証書には、昭和57年 ７ 月

また、被相続人から親族らに不動産を贈23日付で公証人の確定日付が付されてい与する旨の公正証書を作成したものの、そる。そして、甲の死亡後である平成 ７ 年の ６ 年後に当該贈与を原因とした所有権移６ 月21日、「昭 和57年 ６ 月10日 贈 与」を登記原因として、いずれも相続人らに所有権移転登記がされている。
判決の要旨（不動産に関する部分）
完全な所有権を移転させることについて当事者間で確定的な合意が成立したも転の仮登記を行ったにすぎず、本登記が被相続人の死亡までの約25年にわたり未了となっていた不動産について、相続財産に含まれるかが争われた裁決事例がある。詳細は以下のとおりである。のとして「贈与証書」なる書面をわざわ裁ざ作成したのであれば、特段の支障のな平成15年 ３ 月25日裁決（国税不服審判所

い限り、速やかに所有権移転登記の手続裁決事例集No.65 533頁）を経るのが通常であると考えられるとこ

争点（不動産に関する部分）

ろ、狭山土地につき、甲とＸらとの間で登記手続を経ることについて支障があったことをうかがわせる事情は認められない。それにもかかわらず、本件贈与証書が作成されてから甲が死亡するまで13年近くもの長期間、移転登記が行われなかったことからすると、甲はその所有権を自身の下にとどめておく意思であり、Ｘらもそうした意思であったとみるのが自然である。そしてこの点は、本件贈与証書に贈与の対象として掲記された狭山土地以外の土地の多くが、遺産分割協議において被相続人の遺産として扱われたり、

決

公正証書上は相続開始前に贈与されたことになっている不動産が、相続財産に当たるか否か。
事件の概要（不動産に関する部分）
イ 昭和49年 ４ 月25日に作成された公正証書には、本件不動産について、甲からＡ（甲の相続人の一人であるが、後に相続を放棄している。）に対して持分 ２ 分の １ 、Ｂ及びＣ（いずれも甲の孫）に対してそれぞれ持分 ４ 分の １ を無償で与えることを約し、Ａらはこれを受諾する旨、昭和49年 ６ 月 ７ 日に本

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不動産の名義と実質所有者の課税問題（相続税・贈与税）

件不動産の所有権をＡらに移転するとリ

甲は、平成 ５ 年分ないし平成 ８ 年分

ともに移転登記をし、物件の引渡しをの所得税の確定申告の際に、本件不動する旨、公租公課は所有権移転登記完産が自己の財産である旨を記載した財了の時を基準にその日までを甲、その日以降をＡらが負担する旨が記載されている。
甲は平成11年 １ 月に死亡した。

ハ本件不動産の全部事項証明書には、
昭和55年 ４ 月17日受付で、昭和49年 ６月 ７ 日の贈与を原因として、甲からＡの持分を ２ 分の １ 、Ｂ及びＣの持分を各 ４ 分の １ とする所有権一部移転仮登記がそれぞれされ、その後、平成12年12月14日受付で、本登記がされている。
本件不動産に係る固定資産税等は、
本件相続開始時まで甲に対して課税され、甲名義で納付されている。

ホ

甲とＡとの間で作成された昭和54年
９ 月20日付の契約書には、本件不動産は、本件公正証書に基づき、Ａらの所有物であることを確認する旨、Ａは被相続人に対し、本件不動産に対する昭和49年 ６ 月 ７ 日から昭和54年第 １ 期分までの間の固定資産税等の合計相当額である712,963円を支払い、甲はこれを受領した旨が記載されている。

ヘ

Ｄ（Ａではない相続人）は、原処分庁の担当職員に対し、本件不動産に係る固定資産税等は、甲が支払っていた旨申述した。

トＭ社（本件土地の借地人であった。
）の平成 ５ 年〜平成 ７ 年までの各事業年度に係る法人税の確定申告書に添付された決算報告書には、同社が甲から本件土地を賃借しているとして、甲に対して地代を支払った旨の記載がある。

チ

本件相続に係る平成11年 ２ 月12日付の遺産分割協議書には、本件不動産をロ

ニ

産及び債務の明細書を提出している。
ヌ

甲の平成 ５ 年分ないし平成 ７ 年分の所得税の確定申告書には、上記のＭ社が甲に支払った金額が不動産所得の収入金額として記載されている。

Ｄが甲から相続により取得することが記載されている。
ル Ａらが本件不動産に係る贈与税の申告をした事実はない。
裁決の要旨（不動産に関する部分）
贈与は、民法第549条において、贈与者が自己の財産を無償にて与える意思表示をし、受贈者が受諾することによって成立する旨規定されており、贈与による財産の取得の時期については、書面によるものはその契約の効力の発生した時、書面によらないものはその履行の時と解される。
しかしながら、これは、書面さえ存在していれば、贈与の実態にかかわりなく、その契約の効力が発生した時を財産の取得の時期とする趣旨ではなく、特に本件のように、親子や特別の間柄にある親族間で不動産の贈与が行われたとして公正証書が作成されているが、長期間にわたって所有権移転登記を行わず、贈与者が死亡するに至ってはじめてその法的効果を主張して、その相続税の課税の適否を争うような場合には、課税の公平の観点からも、単に当該贈与契約をした旨が書面に記載されているということのみにとらわれることなく、これに関連する諸事実を総合的に判断して、その契約の効果が真実生じているか否かを実質的に判断すべきである。
これを本件についてみると、前述の事
実のとおり、〔 １ 〕本件公正証書においては、甲が所有権移転と同時に所有権移

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転登記を行う旨記載されているが、本件続発生の相当以前に公正証書等を用いた書相続開始時までにその手続がとられてい面による贈与の契約を行っていたとしても、ないこと、〔 ２ 〕本件公正証書においては、本件固定資産税等は所有権移転登記完了時を基準として、その負担者を甲からＡらに変更する旨記載されているが、本件相続開始時まで、甲に対して課税され、甲名義で納付されていること、〔 ３ 〕本所有権移転登記を行っていない場合には、その合理的理由の有無をはじめとして、証書を作成した目的、使用収益の状況（固定資産税の支払いや、所得税・法人税の申告における取扱いを含む。）、相続開始後の相件土地の借地人であったＭ社は、賃借料続人らの行動などを総合的に勘案し、当該名目で甲に金員を支払い、甲は所得税の書面による贈与が真実のものであったか否確定申告において、当該金員を不動産所かが判断されることになる。

得の収入金額として計上していること、〔 ４ 〕甲は平成 ５ 年分ないし平成 ８ 年分の確定申告の際に、本件不動産が自己の財産である旨記載した明細書を提出していること、及び〔 ５ 〕本件遺産分割協議書において、Ｄが本件不動産を相続により取得する旨記載されていることが認められる。

これは、贈与を原因とする所有権移転登記が未了である場合には、課税庁が贈与契約作成時点に当該事実を認識することは難しいため、相当な期間が経過した相続発生時に過去に公正証書等を用いた契約が存在していることをもって、その時点での贈与を容易に認めてしまうと、相続税も贈与税

これらのことに照らすと、本件贈与契も課税できない事態に陥るため、当該贈与約の当事者において、その合意内容どおの事実認定は慎重に行われているものと考りの履行が行われていないばかりか、本件公正証書上、贈与契約が効果を生じたとされる時以降においても、本件不動産の賃貸料の収受及び本件固定資産税等の支払を、贈与者とされる甲が行っており、被相続人の確定申告や本件遺産分割協議えられる。
⑶

贈与の時期に関する通達の定めと過去の裁判例
また、公正証書による贈与契約書が存在書においても、本件不動産が甲の所有財したとしても、契約書による贈与日ではな産として扱われるなど、本件公正証書のく、所有権移転登記等の外形的基準によっ内容と矛盾する行動がとられていることて贈与の時期が認定される場合がある。以

からみると、甲は本件贈与契約に基づいて、Ａらに対し、本件不動産を真に贈与する意思を有していたものとは認め難く、Ａらにおいても本件不動産の所有権を取得したとする認識があったものとは認められないから、本件不動産は本件相続財産を構成すると認めるのが相当である。

下では、相続税法基本通達（以下「通達」という。）による贈与の時期の定めを確認したうえで、贈与時期が争われた裁判の判決について確認する。
通達 １ の ３ ・ １ の ４ 共－ ８ では、贈与の時期の原則的考えについて、書面による場合は効力発生時、書面によらない場合は履これらの判決及び裁決事例をみるに、相行の時と定めている。

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不動産の名義と実質所有者の課税問題（相続税・贈与税）

１ の ３ ・ １ の ４ 共－ ８ （財産取得の時期（控訴審の名古屋高裁平成10年12月25日の原則）

判決（同239号1153頁）も同旨）

相続若しくは遺贈又は贈与による財産取得の時期は、次に掲げる場合の区分に
応 じ、そ れ ぞ れ 次 に よ る も の と す る。
……（略）……
⑵ 贈与の場合 書面によるものについてはその契約の効力の発生した時、書面によらないものについてはその履行の時争点
本件不動産を贈与したのは、公正証書による贈与実行時点（昭和60年 ３ 月14日）か、所有権移転登記がなされた時点（平成 ５ 年12月13日）のどちらであるか。
事件の概要
甲は当時所有していた本件不動産について、昭和60年 ３ 月14日にＸ（甲の相続また、このような取扱いのみでは、親族間の贈与のようにその時期が必ずしも明確にならない場合もあるため、通達 １ の ３ ・１ の ４ 共－11では、「贈与の時期の特例」として次のような定めを置いている。
１ の ３ ・ １ の ４ 共－11（財産取得の時期の特例）
所有権等の移転の登記又は登録の目的となる財産について １ の ３ ・ １ の ４ 共－８ の⑵の取扱いにより贈与の時期を判定する場合において、その贈与の時期が明確でないときは、特に反証のない限りその登記又は登録があった時に贈与があったものとして取り扱うものとする。

人）に贈与する旨の不動産贈与契約公正証書を作成した。
Ｘは平成 ５ 年12月13日に、甲から本件不動産について、昭和60年 ３ 月14日贈与を原因として、所有権移転登記を受けた。
判決の要旨
本来、不動産の贈与の場合、所有権移転登記を経由するのが所有権を確保するためのもっとも確実な手段である。したがって、贈与が行われたにもかかわらず何らかの事情により登記を得られないときや、登記のみでは明らかにできない契約内容などが存在するときに、あえて公正証書を作成する意義があるものと解される。しかしながら、本件公正証書記載……（略）……の贈与契約は、公正証書作成日に贈与がこのように通達では定められているが、終了したことになっており、贈与に係るなされ、不動産の引渡義務の履行も即日贈与の時期について、実際に公正証書に記特段の負担などの記載もないのであって、載された日に贈与があったとの納税者の主典型的な贈与契約であるから、登記のみ

張と、不動産の所有権移転登記手続がなされたときに不動産の贈与があったとする課税庁の主張が争われた事例がある。詳細は、以下のとおりである。
判決れない。また、甲とＸとの間で贈与が行われたにもかかわらず登記をすることができなかったことをうかがわせる事情も認められない。
本件公正証書記載の贈与時期を基準に名古屋地裁平成10年 ９ 月11日判決（税資238号126頁）

では明らかにできない契約内容は認めらすれば、登記手続きは贈与税の徴収権が時効消滅した後になされたことが認められるが、甲は前記陳述書及び証人尋問に野村資産承継本誌掲載記事、写真、イラストなどの無断転載を禁じます。また無断複写（コピー）は著作権法上での例外を除き、禁じられています。ケーススタディ等に登場する人物・団体は、実在の人物及び団体とは一切関係ありません。

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おいて本件公正証書を作成しながら、所によるものということになるが、書面に有権移転登記をしなかったのは、贈与税よらない贈与の場合にはその履行の時にの負担を免れるためであったとして陳述

贈与による財産取得があったとみるべきし、供述していることからすると、本件である。そして、不動産が贈与された場

公正証書は、将来Ｘが甲から本件不動産合には、不動産の引渡し又は所有権移転の所有権移転登記を受けて、課税庁が本登記がなされたときにその履行があった件不動産の贈与の事実を覚知しても、Ｘと解されるところ、本件においては、既が贈与税を負担しなくても済むようにすに判示したように、Ｘは本件不動産に従るために作成されたものであることが認前から居住しており、本件証拠上、本件められる。

登記手続よりも前に、本件不動産の贈与

そして証拠によれば、本件登記手続時に基づき本件不動産の引渡しを受けたとまで、Ｘが本件不動産を担保に供したり、いうような事情は認められないから、本他人に譲渡することは事実上不可能な状件登記手続がなされたときをもって本件況にあったわけであり、本件不動産を自不動産の贈与に基づく履行があり、その由に使用・収益・処分しうる地位にはな時点でＸは、本件不動産を贈与に基づきかったものであるから、直ちに本件公正取得したとみるべきである。

証書作成時に贈与があったものとは認められない。
これらの事実からすると、本件公正証む。）で作成されていようとも、その背景書は、将来、本件不動産をＸに贈与してにある書類作成の経緯、当事者による贈も、贈与税の負担がかからないようにす与・受贈の動機等を考慮した事実関係いかるためにのみ作成されたのであって、甲に本件公正証書の記載どおりに本件不動産を贈与する意思はなかったものと認められる。他方、Ｘは、本件公正証書は、将来、本件不動産をＸに贈与することを明らかにした文書にすぎないという程度んによって、当該贈与の事実認定及び時期が決せられ、課税が行われていることが解る。
反対に、公正証書による贈与契約書が存在しており、その事実に基づき課税処分がの認識しか有しておらず、本件公正証書行われた場合に、納税者側が当該贈与の事作成時に本件不動産の贈与を受けたとい実を否定することもある。直接的に不動産う認識は有していなかったものと認めらが対象資産として争われたわけではないが、れる。そのため、本件公正証書によって、甲からＸに対する書面による贈与がなされたものとは認められない。
そうすると、甲がＸに対し、本件不動産を贈与したのは、書面によらない贈与＊4

結局、贈与の契約が書面（公正証書を含

名 古 屋 地 裁 昭 和61年10月31日 判 決（税 資154号386頁）、名古屋高裁昭和62年 ７ 月28日判決（同159号304頁）では、公正証書によって贈与が行われたものと認定している＊ 4 。

その他、公正証書により持分割合が確認がされているものの、当該持分割合と登記されている持分割合が相違している場
合に、公正証書により確認された持分割合が認定され、相続税が課税された事例として、東京地裁昭和57年 ３ 月 ２ 日判決（税資122号408頁）、東京高裁昭和59年 ７ 月19日判決（同139号170頁）も参照されたい。

48 野村資産承継 2021 10月号
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特集Ⅱ

不動産の名義と実質所有者の課税問題（相続税・贈与税）

４

名義上の所有者と実質所有者が乖離していおわりにるものが存在しないか、また公正証書等を土地や建物といった不動産は、登記制度作成し生前贈与をしたつもりになっている上の所有者変更には一定の（形式的）要件不動産の登記手続が未了となっている場合が求められる。裁判所の判断においても、は、贈与の効力が認められるか否か、認め登記簿に所有者として登記された者を所有られるとしてもその時期は問題ないかなど者と推定すべきとしているが、このことをの確認が求められる。

もって名義不動産の問題が解決されるわけ以上ではない。
本稿で扱った一部のケースの様に、当初から租税回避を目的としたと考えられるケースは問題外であるとしても、登記上の所永安有者と実質所有者が異なっているケースは少なくない。そして、それが配偶者や親族税理士・公認会計士・宅地建物取引士間、又は自らが主宰する法人の間で相違している場合には、当該不動産の利用において特段の問題が生じにくい上に、登記変更には手間と費用が生ずることから、長年にわたってその状況が放置されているケースも存在する。
税務調査において意図せざるトラブルを回避するため、保有している財産について

栄棟（ながやす・ひでむね） wCあらた有限責任監査法人、株式会社
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野村資産承継研究所 主任研究員、早稲田大学大学院 非常勤講師を経て、現職。
　　　　税理士・公認会計士・宅地建物取引士◆現職 永安栄棟公認会計士税理士事務所 所長◆共著 『まんが×解説でわかる！入門
資産承継対策』（ぎょうせい）　　　　『社団・財団・信託を活用した資産・事業継承対策』（大蔵財務協会）◆経歴

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