平成 15 年 6 月 19 日

平成 15 年 4 月期（平成 14 年 5 月 2 日〜平成 15 年 4 月 30 日）決算短信

不動産投信発行者名
プレミア投資法人
上場取引所
コード番号
8956 （URL http://www.pic-reit.co.jp）
本社所在都道府県
問 合 せ 先（資産運用会社） ﾌﾟﾚﾐｱ･ﾘｰﾄ･ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰｽﾞ株式会社
責任者役職名代表取締役専務氏
名小野 豊
TEL 03-5772-8551
決算役員会開催日 平成 15 年 6 月 19 日
分配金支払開始日 平成 15 年 7 月 16 日（予定）東証
東京都

1. 平成 15 年 4 月期の運用、資産の状況（平成 14 年 5 月 2 日〜平成 15 年 4 月 30 日）（１）運用状況（金額は百万円未満を切捨て）
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
15 年 4 月期
1,182
−
1,184
−
1,441
−
2,858
−
1 口当たり
当期純利益

純資産
＜参考＞
総資本
当期純利益率（年換算値） 経常利益率
％
％
％
円
2.1
4.1
（6.4）
19,91015 年 4 月期

営業収益
経常利益率

＜参考＞
（年換算値）

％

％
（3.3）

41.4

（注） ① 本投資法人における平成 15 年 4 月期の計算期間は平成 14 年 5 月 2 日〜平成 15 年 4 月 30 日ですが、本投資法人の実質的な資産運用期
間は平成 14 年 9 月 10 日からの 233 日間であります。
② 期中平均投資口数 平成 15 年 4 月期 59,400 口（上記実質資産運用期間の平均）
なお、期末発行済投資口数（平成 15 年 4 月期：59,400 口）を用いて算定した 1 口当たり当期純利益は 19,910 円であります。
③ 会計処理の方法の変更
無④ 営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益におけるパーセント表示は対前期増減率ですが、当期は第 1 期であるため該当がありません。
⑤ 年換算値＝当該計算期間の数値／実質的な資産運用期間の日数（233 日）×365（日）⑥ 純資産当期純利益率、総資本経常利益率の純資産及び総資本は期末金額をもって計算しております。

（２）分配状況（分配金総額は百万円未満を切捨て）

１口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)

15 年 4 月期

１口当たり
利益超過分配金
円
百万円
0
1,182

分配金総額

円
19,910

利益超過
配当性向
分配金総額
％
百万円
−
99.9

純資産
配当率
％
4.1

（注）配当性向については小数点第１位未満を切捨てにより表示しております。

（３）財政状態
15 年 4 月期（総資産額と純資産額は百万円未満を切捨て）

総資産額
百万円
55,751

純資産額
百万円
28,569

純資産比率
％
51.2

１口当たり純資産額円
480,974（注）期末発行済投資口数 平成 15 年 4 月期 59,400 口

2. 平成 15 年 10 月期の運用状況の予想（平成 15 年 5 月 1 日〜平成 15 年 10 月 31 日）
１口当たり分配金
営業収益
経常利益
当期純利益
(利益超過分配金は含まない)

百万円
百万円
844
2,370
（参考）1 口当たりの予想当期純利益 14,200 円
15 年 10 月期

百万円
844

円
14,200１口当たり
利益超過分配金円
0（注） 本予想数値は別紙記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の当期純利益、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

11. 投資法人の関係法人
後記 48 ページ【投資法人の関係法人】をご参照ください。
なお、関係法人とは本投資法人の資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社及び一般
事務受託者兼資産保管会社である中央三井信託銀行株式会社をいいます。

2. 運用方針及び運用状況（１） 運用方針
後記 49 ページ【投資法人の運用並びに分配に関する基本方針】をご参照ください。
（２） 運用状況① 当期の概況
Ａ. 投資法人の設立と上場
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社を設立企画人として､平成 14 年 5 月 2 日に出資総額 2 億円
（400 口）で設立され、平成 14 年 6 月 11 日関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第 18 号）。
また本投資法人は、公募による投資口の追加発行（59,000 口）を実施し、約 272 億円の資金を調達して平成 14 年 9 月 10 日に東京証券取引所に上場しました（銘柄コード 8956）。
Ｂ. 運用の実績
ａ. 上場時の新投資口発行届出目論見書に記載された取得予定資産
平成 14 年 9 月 10 日、新投資口発行届出目論見書に「取得予定物件」として記載された 11 物件のうち、フジビル 37 およびサンパレス南麻布の 2 物件（取得価格の合計：2,877 百万円）を、また同月 11 日にはパークアクシス四谷ステージをはじめとする 9 物件（取得価格の合計：43,234 百万円）を取得し、運用を開始しました。
これらの 11 物件（オフィスビル 8 棟、レジデンス（住宅）3 棟、取得価格の合計：46,111 百万円）の取得により、オフィスビルとレジデンスへの用途別の投資比率（注）はオフィスビル：80.6％、レジデンス：19.4％、総賃貸可能面積 59,459.88 ㎡、テナント数 248（平成 15 年 4 月 30 日現在）となり、本投資法人のポートフォリオの基盤が構築されました。
ｂ. 追加取得した物件
国内景気について楽観できない状況下、企業の財務改善や減損会計の導入を見据えた資産売却の動きが活発となっております。このような数多い物件売却情報に対して、本投資法人では、デュー・ディリジェンス（詳細調査）を実施の上、ポートフォリオ全体の運用バランスの充実を図るため、
平成 15 年 2 月 26 日に NARA BUILDINGⅡ（取得価格 1,580 百万円）、平成 15 年 4 月 4 日にキャビンアリーナ赤坂（取得価格 1,330 百万円）の 2 物件の追加取得を行いました。
上記の結果、平成 15 年 4 月 30 日現在、本投資法人が保有する資産はオフィスビル 9 棟、レジデンス 4 棟、取得価格の総額 49,021 百万円、総賃貸可能面積 64,900.91 ㎡、テナント数 282 となりました。またオフィスビルとレジデンスへの用途別の投資比率はオフィスビル：79.0％、レジデン
ス：21.0％となりました。
ｃ. 本投資法人の保有する資産の運用管理
ランディック新橋ビルにおいて大口のテナント解約（契約上の賃貸面積 1,304.4 ㎡）が発生した
ものの、営業の強化に努めた結果新規テナントの獲得に成功するとともに、レジデンスにおいても安定した稼働率を維持し、その結果全不動産の期末稼働率は 94.6％と引き続き高い水準を維持しております。
（注）投資比率とは、本投資法人の資産の取得価格の総額に対する当該物件の取得価格の比率をいいます。

2

Ｃ. 資金調達の概要
前述の物件取得に当たっては、上記Ａ.に記載した投資口の追加発行による資金調達のほか、複数の金融機関より借入れを行っております。
平成 14 年 9 月 11 日の 9 物件購入に際して総額 211 億円の借入れを行いましたが（借入期間：平成 14 年 9 月 11 日〜平成 17 年 9 月 9 日、固定金利借入 100 億円、変動金利借入 111 億円）、これらは全額長期借入金とし、財務の安定化を図っております。
また、新規物件取得に機動的に対応するため、中央三井信託銀行株式会社と極度ローン契約（借入極度額 80 億円（上限））を締結致しました。期中 2 物件の追加取得に際して、この極度ローンを利用し、合計 27 億円の借入れを行っております（借入期間：1 年）。
この結果、平成 15 年 4 月 30 日時点での借入れは 238 億円（内長期借入金は 211 億円、借入金総額中の長期借入金比率 88.7％）となっております。
Ｄ. 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益 2,858 百万円、営業利益 1,441 百万円、経常利益 1,184 百万円、当期純利益は 1,182 百万円を計上いたしました。
分配金につきましては、租税特別措置法第 67 条の 15 の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口 1 口当たりの分配金が 1 円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口 1 口当たりの分配金は 19,910 円としました。
② 次期の見通し
Ａ. 今後の運用全般の基本方針
本投資法人では、東京経済圏（注）に立地するオフィス及びレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象とし、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うこととしております。
（注）東京経済圏とは、以下に定義する都心５区を中心とする、東京 23 区及び周辺都市部を含む地域をいいます。

・都心 5 区････千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
・東京 23 区･･･都心５区を除いた東京都特別区
・周辺都市部･･東京都特別区を除く東京都下、神奈川県（横浜市、川崎市を中心とする人口集中地等）、埼玉県（さいたま市を中心とする人口集中地等）、千葉県（千葉市を中心とする人口集中地等）の１都３県

Ｂ. 新規物件取得（外部成長）について
ａ. 今後のファンド規模の成長過程においてレジデンスの配分を増やし、ポートフォリオとしての収益の安定性をさらに追求していく方針です。
・ 今後のレジデンスの取得においては、大手デベロッパー、大手総合商社、大手建設会社との提携による計画的な物件の確保、竣工直後であって未だ賃借人のいない物件の取得を積極的に検討してまいります。
・ 当該物件の所在する地域において運用に長けていると判断されるプロパティ・マネジメント
業務受託者の採用などにより不動産利回りの引上げを目指します。
ｂ. オフィスビル物件の取得に当たっては、築年数が浅く利便性にすぐれ、所在エリアにおいて優位性のあるオフィスビルを選別していきます。
ｃ. 物件情報の早期入手を図るべく、物件情報の入手先の拡大及び多角化を推進していきます。
ｄ. 取得に伴う資金調達につきましては、取得時点では機動性を重視した短期借入金を原則としつ
つ、調達先の多様化及び資金調達の安定性向上に留意し、調達コストの圧縮に努めていきます。
Ｃ. 管理運営（内部成長）について
ａ．オフィスのみならずレジデンスも供給過剰から賃貸市況が軟化しつつある状況下で、稼働率の維持向上を最優先課題として取り組みます。
ｂ．賃貸借契約については、定期借家契約の導入や中途解約に対する条件を見直すなど、賃貸借契約の長期化、安定化に努めます。
ｃ．物件のハード管理面では、いたずらにコスト削減に走ることなく、管理グレードの適正化を基本方針とします。即ち、管理コストの逓減を考慮しつつそれぞれの建物の機能の維持・保全に3

最適な修繕計画を立案・実行することにより、キャッシュ・フローの最大化を図り、投資主の皆様への還元を最大にするよう努めます。
Ｄ. 運用状況の見通し
第 2 期（平成 15 年 5 月 1 日〜平成 15 年 10 月 31 日）及び第３期（平成 15 年 11 月 1 日〜平成 16
年 4 月 30 日）の運用状況につきましては、以下の通り見込んでおります。第 2 期及び第３期の運用状況の見通しの前提条件につきましては、次ページ記載の「第 2 期（平成 15 年 5 月 1 日〜平成 15
年 10 月 31 日）及び第３期（平成 15 年 11 月 1 日〜平成 16 年 4 月 30 日）の運用状況予想の前提条
件」をご参照ください。
第 2 期（平成 15 年 5 月 1 日〜平成 15 年 10 月 31 日）
営業収益
2,370 百万円
経常利益
844 百万円
当期純利益
844 百万円
1 口当たり分配金
14,200 円
1 口当たり利益超過分配金0円
第３期（平成 15 年 11 月 1 日〜平成 16 年 4 月 30 日）
営業収益
2,330 百万円
経常利益
775 百万円
当期純利益
775 百万円
1 口当たり分配金
13,000 円
1 口当たり利益超過分配金0円（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

なお本投資法人では、決算日後、以下の物件を取得することを決定し、公表しております。
①キャビンアリーナ南青山（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権
取得価額：1,070 百万円
取得予定日：平成 15 年 5 月 8 日、不動産信託受益権譲渡契約締結。なお不動産信託受益権譲渡契約に基づく譲渡の実行は、
平成 15 年 7 月 1 日以降平成 15 年 8月 31 日までの間で売主及び買主が別途合意する日を予定しております。
（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都港区南青山 7 丁目 10 番 17 号
用途
：共同住宅
敷地面積
：210.52 ㎡
建物延床面積：1,399.33 ㎡構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 地上 14 階建
建築時期：平成 15 年 2 月
戸数：37 戸
総賃貸可能面積：1,187.12 ㎡

4

②ビュロー紀尾井町（取得の概要）
取得資産
取得価額
取得予定日

（取得資産の概要）
所在地（住居表示）
用途
敷地面積
建物延床面積構造
建築時期
戸数
総賃貸可能面積：不動産を信託する信託の受益権：1,840 百万円：平成 15 年 6 月 16 日、不動産信託受益権譲渡契約締結。なお不動産信託受益権譲渡契約に基づく譲渡の実行は、平成 15 年 7 月 1 日を予定しております。
：東京都千代田区平河町 2 丁目 4 番 4 号：共同住宅：306.73 ㎡：2,008.55 ㎡：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 地上 11 階建：平成 14 年 11 月
：50 戸
：1,728.98 ㎡

第 2 期（平成 15 年 5 月 1 日〜平成 15 年 10 月 31 日）及び第 3 期（平成 15 年 11 月 1 日〜平成 16
年 4 月 30 日）の運用状況予想の前提条件
項目
前提条件
計算期間
第2期
平成 15 年 5 月 1 日〜平成 15 年 10 月 31 日（184 日）
第3期
平成 15 年 11 月 1 日〜平成 16 年 4 月 30 日（182 日）（参考）第 1 期の実質計算期間は、資産運用を開始した平成 14 年 9 月
10 日から平成 15 年 4 月 30 日までの 233 日でした。
保有資産
平成 15 年 4 月 30 日現在保有している 13 物件に取得予定の 2 物件（キャビンアリーナ南青山、ビュロー紀尾井町）を加えた 15 物件を前提としております。
なお、実際には物件の取得、処分により変動する可能性があります。
投資口の発行
新投資口の追加発行がないことを前提としております。
借入れ
平成 15 年４月 30 日時点での借入総額は 238 億円となっておりますが、追加取得予定の２物件の取得資金については全て追加借入によるものとして算出しております。
営業費用
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に納税した額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。他方新規に取得する不動産等について、譲渡人との間で固定資産税等の精算が発生する
場合は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用には計上されません。
なお、建物に関する費用として一定の修繕費を見込んでおります。しかし修繕費は予想し難い要因による建物の毀損等により緊急に発生する可能性あること、一般的に年度による金額の差異が大きいこと及び定期的に発生する金額でないこと等から、第 2 期及び第 3 期の修繕費は、本投資法人が見込んだ金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
分配金の額
利益の金額を限度とし、かつ、配当可能所得の金額の 90％に相当する金額を超える額を分配する前提としております。なお、利益を超える金銭の分配は行わない前提としております。

5

3. 財務諸表等（１）財務諸表① 貸借対照表（単位：千円）第１期（平成 15 年 4 月 30 日現在）
金額
構成比（％）

期 別
科 目
資産の部
Ⅰ流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金 ※１
営業未収入金
前払費用
未収消費税等
繰延税金資産流動資産合計Ⅱ固定資産
1.有形固定資産
信託建物 ※１
減価償却累計額
信託構築物 ※１
減価償却累計額
信託器具備品 ※１
減価償却累計額
信託土地 ※１
有形固定資産合計
2.無形固定資産
その他の無形固定資産
信託その他の無形固定資産 ※１
無形固定資産合計
3.投資その他の資産差入敷金保証金
長期前払費用
投資その他の資産合計
固定資産合計
Ⅲ繰延資産
創業費
繰延資産合計資産合計

979,479
4,289,996
38,47049,490845,030
678
6,203,146

18,693,337
449,624
342,546
19,932
1,175
391

6

11.1

18,243,713
322,614783
30,889,156
49,456,268

88.7

3,690
720
4,411

0.0

10,12628,41838,54449,499,224

0.1
88.8

48,862
48,86255,751,232

0.1
100.0

（単位：千円）
第１期（平成 15 年 4 月 30 日現在）
金額
構成比（％）

期 別
科 目
負債の部
Ⅰ流動負債
営業未払金
未払費用
短期借入金 ※１
未払法人税等
未払事業所税
前受金
預り金
流動負債合計
Ⅱ固定負債
長期借入金 ※１
信託預り敷金保証金
固定負債合計負債合計
出資の部 ※３
Ⅰ出資総額
出資総額 ※２
Ⅱ剰余金
当期未処分利益
剰余金合計
出資合計
負債・出資合計

7

190,865
42,4842,700,000
2,524
1,542
315,611
14,9083,267,936

5.9

21,100,000
2,813,407
23,913,407
27,181,344

42.9
48.8

27,387,200

49.1

1,182,688
1,182,688
28,569,888
55,751,232

2.1
51.2
100.0

② 損益計算書（単位：千円）第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
金額
百分比（％）

期 別科 目
経常損益の部
Ⅰ営業損益の部
1.営業収益賃貸事業収入 ※１
その他の賃貸事業収入 ※１
2.営業費用
賃貸事業費用 ※１
資産運用報酬
役員報酬
資産保管委託報酬
一般事務委託報酬
会計監査人報酬
その他の費用
営業利益
Ⅱ営業外損益の部
1.営業外収益受取利息
2.営業外費用
支払利息
新投資口発行費
投資口公開関連費用
創業費償却
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益
当期未処分利益

2,492,734
366,081
1,178,548
115,216
18,0006,324
50,0483,967
44,77630
163,422
7,635
74,151
12,21582,858,816

100.0

1,416,881
1,441,934

49.6

30

0.0

257,424
1,184,540
1,184,540
2,530
△678
1,182,688
1,182,688

9.0
41.4
41.4
0.1
41.4

［重要な会計方針］
期 別
項 目
1. 固定資産の減価償却の方法

2. 繰延資産の処理方法
3. 収益及び費用の計上基準

第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
（１）有形固定資産定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りであります。
信託建物
3 年〜46 年
信託構築物
3 年〜17 年
信託器具備品
3年（２）長期前払費用定額法を採用しております。
創業費5 年間で均等額を償却しております。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却
資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産または不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、134,064 千円でありま
す。

9

第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
項 目
4. その他財務諸表作成のための （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきま基本となる重要な事項
しては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について､貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。
① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託器具備品、信託土地③ 信託その他の無形固定資産④ 信託預り敷金保証金（２）新投資口発行費
支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成 14 年 9 月 10 日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という）によっております。
「スプレッド方式」では、募集価額と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払はありません。
平成 14 年 9 月 10 日付
一般募集による新投資口の発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は 1,132,800 千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、
新投資口発行費は 1,132,800 千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されております。
（３）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によってお
ります。
期 別

10

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
期 別項 目
1. ※１担保に供している資産及び担保を付している債務

第1期（平成 15 年 4 月 30 日現在）
担保に供している資産は次の通りです。
信託現金及び信託預金
信託建物
信託構築物
信託器具備品信託土地信託その他の無形固定資産
合計

4,088,289 千円
16,685,235 千円
285,555 千円
783 千円
29,516,287 千円
720 千円
50,576,871 千円

担保を付している債務は次の通りです。

2. ※2 発行する投資口の総数及び発行済
投資口数
3. ※3 投資信託及び投資法人に関する法
律第 67 条第 6 項に定める最低純資産
額

短期借入金
長期借入金
合計
発行する投資口の総数
発行済投資口数

2,700,000 千円
21,100,000 千円
23,800,000 千円
2,000,000 口
59,400 口
50,000 千円

11

（損益計算書関係）
期 別第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日

項 目
1. ※１不動産賃貸事業 Ａ.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
損益の内訳
（賃料）
（共益費）
計
その他の賃貸事業収入（駐車場使用料）（施設使用料）（付帯収益）（その他の雑収入）
計
不動産賃貸事業収益合計

79,557 千円
24,799 千円
245,425 千円
16,299 千円
366,081 千円
2,858,816 千円

Ｂ.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
（外注委託費）（水道光熱費）（公租公課）（損害保険料）（修繕費）（信託報酬）（減価償却費）（その他の賃貸事業費用）
不動産賃貸事業費用合計

340,221 千円
241,108 千円
25,579 千円
12,882 千円
50,494 千円
25,659 千円
469,948 千円
12,653 千円
1,178,548 千円

Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ−Ｂ）

1,680,267 千円

121,985,767 千円
506,966 千円
2,492,734 千円

（リース取引関係）
第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
1. オペレーティングリース取引（貸主側）
未経過リース料
1 年内
43,342 千円
1 年超
120,975 千円
合計
164,318 千円（有価証券関係）
第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。

（デリバティブ取引関係）
第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。

（退職給付会計）第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

（税効果会計関係）
第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日

期 別

項 目
1.繰延税金資産及び繰延税金負債 （繰延税金資産）の発生の主な原因別内訳
未払事業税等損金不算入額
繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）
2.法定実効税率と税効果会計適用
後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異となった主要な項目別の内訳

法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後法人税等負担率

13678 千円
678 千円
678 千円39.39％△39.32％
0.09％
0.16％

（持分法損益等）
第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。

（関連当事者との取引）
期 別項 目
1.親会社及び法人主
要株主等
2.役員及び個人主要株主等
3.子会社等
4.兄弟会社等

第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
該当事項はありません
該当事項はありません
本投資法人が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
該当事項はありません（投資口 1 口当たり情報）期 別
項 目
1.1 口当たり純資産額
2.1 口当たり当期純利益

第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
480,974 円
30,987 円（19,910 円）
なお、1 口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しておりますが、関東財務局登録完了後実際に運用を開始した日である平成 14 年 9 月 10 日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した 1 口当たり当期純利益を括弧内に併記しております。
また、潜在投資口調整後 1 口当たり当期純利益金額については、転換社債、新株予約権付社債を発行していないため記載しておりません。

（注）1 口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下の通りであります。なお、1 口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しておりますが、関東財務局登録完了後実際に運用を開始した日である平成 14 年 9 月 10 日を期首とみなして日数加重
平均投資口数により算定した 1 口当たり当期純利益を括弧内に併記しております。

第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
1,182,688−
1,182,688
38,166（59,400）

当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）14（重要な後発事象）
第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
決算日（平成 15 年 4 月 30 日）以降、以下の物件を取得することを決定し、公表しております。
①キャビンアリーナ南青山（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権
取得価額：1,070 百万円
取得日：平成 15 年 5 月 8 日、不動産信託受益権譲渡契約締結。なお不動産
信託受益権譲渡契約に基づく譲渡の実行は、平成 15 年 7 月 1 日以
降平成 15 年 8 月 31 日までの間で売主及び買主が別途合意する日を予定しております。
（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都港区南青山 7 丁目 10 番 17 号
用途
：共同住宅
敷地面積
：210.52 ㎡
建物延床面積：1,399.33 ㎡構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
建築時期：平成 15 年 2 月
戸数：37 戸
総賃貸可能面積：1,187.12 ㎡②ビュロー紀尾井町（取得の概要）
取得資産
取得価額
取得日

（取得資産の概要）
所在地（住居表示）
用途
敷地面積
建物延床面積構造
建築時期
戸数
総賃貸可能面積：不動産を信託する信託の受益権：1,840 百万円：平成 15 年 6 月 16 日、不動産信託受益権譲渡契約締結。なお不動産信託受益権譲渡契約に基づく譲渡の実行は、平成 15 年 7 月 1 日を予定しております。
：東京都千代田区平河町 2 丁目 4 番 4 号：共同住宅：306.73 ㎡：2,008.55 ㎡：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 地上 11 階建：平成 14 年 11 月
：50 戸
：1,728.98 ㎡

15

③ 金銭の分配に係る計算書（単位：円）
第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
1,182,688,831
1,182,654,000（19,910）
34,831

期 別科 目
Ⅰ当期未処分利益
Ⅱ分配金の額（投資口 1 口当たり分配金の額）
Ⅲ次期繰越利益分配金の額の算出方法
本投資法人の規約第 14 条第 1 項に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第 67 条の 15 に規定されている「配当可能所得の金額」の 90％に相当する金額を超えるものとしております。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 59,400 口の整数倍の最大値となる 1,182,654,000 円を利益分配金として分配することと致しました。
なお本投資法人規約第 14 条第 2 項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

16

（２）発行済投資口数の増減
当期における発行済投資口数及び出資総額増減の状況は以下の通りです。

発行済投資口数（口）増減
残高

出資金総額（百万円）
増減
残高

年月日

摘要

備考

平成 14 年 5 月 2 日

私募設立

400

400

200

200 （注 1）

平成 14 年 9 月 10 日

公募増資

59,00059,40027,187

27,387 （注 2）（注1）

1 口当たり 500,000 円にて本投資法人が設立されました。

（注2）

1 口当たり 480,000 円（引受価額 460,800 円）にて、物件の取得資金等の調達を目的として公募新投資口を発行いたしました。

17

（３）キャッシュフロー計算書（参考情報）

期 別

科 目
Ⅰ
営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益
減価償却費
受取利息
支払利息
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
創業費の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュフロー
Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ

（単位：千円）第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
金額
1,184,540
470,489△30
163,422△38,470△845,030△48,862
190,865
315,611
5,816
1,398,352
30△188,211△6
1,210,164

投資活動によるキャッシュフロー
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
信託預り敷金保証金の支出
信託預り敷金保証金の収入
差入敷金保証金の支出
投資活動によるキャッシュフロー△49,926,216△4,232△720△14,4712,827,879△10,126△47,127,888

財務活動によるキャッシュフロー
短期借入金の借入による収入
長期借入金の借入による収入
投資口の発行による収入
財務活動によるキャッシュフロー

2,700,000
21,100,000
27,387,200
51,187,200

現金及び現金同等物の増加・減少額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

5,269,475−
5,269,475（注）キャッシュ･フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和 38 年大蔵省令第 59 号）」に基づき作成し、参考情報として添付しております。

18

〔重要な会計方針〕（参考情報）
期 別

第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
項 目キャッシュ・フロー計算書
キャッシュ･フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、における資金の範囲
手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3 ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

〔キャッシュ･フロー計算書に関する注記〕（参考情報）（単位：千円）第１期
自 平成 14 年 5 月 2 日
至 平成 15 年 4 月 30 日
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成 15 年 4 月 30 日現在）
現金及び預金979,479
信託現金及び信託預金
4,289,996
現金及び現金同等物
5,269,475

19役員の異動本投資法人は、設立に当たり以下の役員を選任いたしました。
役職名

氏

名

主
平成 4 年 6 月

要

略

歴

所有投資口数

三井信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社）取締役総務部長

執行役員

監督役員

監督役員

田

飯沼

玉澤

和美

春樹

健兒

平成 7 年 6 月

三井リース事業株式会社常務取締役

平成 7 年 12 月

同社代表取締役（専務）

平成 11 年 12 月

三信振興株式会社顧問

平成 12 年 6 月

三信リース株式会社監査役

平成 14 年 3 月

同社監査役退任

平成 14 年 5 月

本投資法人執行役員就任

昭和 51 年 4 月

弁護士登録

昭和 53 年 4 月

飯沼法律事務所開設（現職）平成 12 年 4 月

税理士登録

平成 14 年 5 月

本投資法人監督役員就任

昭和 48 年 4 月

東京国税局入局

昭和 59 年 8 月

監査法人サンワ（現監査法人トーマツ）
東京丸の内事務所

平成 2 年 6 月

勝島敏明税理士事務所

平成 13 年 9 月

公認会計士・税理士玉澤健兒事務所（現職）

平成 14 年 5 月

本投資法人監督役員就任

20

０口

０口

０口

5. 参考情報（１）本投資法人の財産の構成

資産の種類

用途等に
よる区分

オフィス
ビル
信託不動産
レジデンス

預金等のその他資産資産合計（注2）

都心5区
東京23区
周辺都市部
小計
都心5区
東京23区
周辺都市部
小計
−

26,270,000
1,440,000
11,650,000
39,360,000
10,260,000−−
10,260,000
6,294,965（平成15年4月30日現在）
貸借対照表
資産合計に
計上額（千
対する投資
円）（注3）
比率（％）
25,735,601
46.2
1,457,945
2.6
11,672,670
20.9
38,866,217
69.7
10,590,051
19.0
−
−
−
−
10,590,051
19.0
6,294,964
11.3−

55,914,965

55,751,232

地域等に
よる区分

価格
（千円）
（注1）

100.0

（注１）上表中の「価格」は、不動産等を主な信託財産とする信託受益権について、不動産鑑定士による鑑定評価額（平成 15 年 4 月 30 日を基準時点として財団法人日本不動産研究所が行った価格調査によります。）に基づく期末評価価格を記載しております。
（注２）上表中の「資産合計」は、貸借対照表における資産合計を記載しております。
（注３）上表中の「貸借対照表計上額」は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。なお、不動産等を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれておりません。

金額（千円）
負債総額
純資産総額
資産総額

資産総額に対する比率（％）
27,181,344
28,569,888
55,751,232

21

48.8％
51.2％
100％

（２）投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等① 投資資産の概要及び価格と投資比率
下記の表は、平成 15 年 4 月 30 日時点における本投資法人の保有にかかる投資資産の概要を一覧表にまとめたものです。個々の投資資産については、下記「②個別資産の概要」をご参照ください。なお下記投資資産はいずれも不動産を信託する信託の受益権です。
取得価格
貸借対照表
期末評価価格
期末稼働率
投資比率
用 地 物件
物件名称
（百万円）
計上額
（百万
（百万円）
途 域 番号（注 2）（注 4）
（注 2）
（注１）
（注 3）
円）（注 5）

都心５区
東京

３区
２

オ
フ
ィ
ス

周辺都市部

Ａ１

ランディック
新橋ビル

6,341

6,373

12.9％

6,390

100.0％

Ａ２

ランディック
第２新橋ビル

7,045

7,066

14.4％

7,000

100.0％

Ａ３

フジビル 37

1,727

1,748

3.5％

1,740

100.0％

Ａ４

ＫＮ渋谷３

5,348

5,404

10.9％

6,040

100.0％

Ａ５

高田馬場
センタービル

5,118

5,142

10.4％

5,100

100.0％Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

1,456

1,457

3.0％

1,440

100.0％

Ｃ１

日総第３ビル

3,558

3,577

7.3％

3,520

89.2％

Ｃ２

かながわサイエンス
パークＲ＆Ｄ棟

6,556

6,499

13.4％

6,550

94.0％

Ｃ３ NARA BUILDINGⅡ

1,580

1,596

3.2％

1,580

74.8％

38,72938,86679.0％

39,36095.3％

オフィス小計

都心５区

レ
ジ
デ
ン
ス

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ

5,208

5,342

10.6％

5,280

93.0％

Ｄ２

パークアクシス
明治神宮前

2,604

2,682

5.3％

2,570

97.9％

Ｄ３

サンパレス
南麻布

1,150

1,193

2.3％

1,050

100.0％

Ｄ４

キャビンアリーナ
赤坂

1,330

1,372

2.7％

1,360

63.9％

レジデンス小計

10,292

10,59021.0％

10,26091.2％

合計

49,02149,456100.0％

49,62094.6％（注1） 「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しております。
（注2） 「投資比率」及び「期末稼働率」は、小数点第二位を四捨五入しております。
（注3） 「期末評価価格」は、総理府令「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配にかかる計算書及び附属明細書に関する規則」に基づき、不動産鑑定士による調査価格を記載しております。
（注4） 「投資比率」とは本投資法人の取得価格の総額に対する当該資産の取得価格の比率をいいます。
（注5） 「貸借対照表計上額」は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。

22

② 個別資産の概要
個別の不動産に関する概要は以下の通りです。かかる概要は、登記簿謄本等及び投資対象不動産に関して実施された法務調査、境界確認・越境状況等につき実施された物件調査及び建物等に対して実施された建物状況調査等に基づき記載しております。なお記載内容は、原則として、平成 15 年 4 月 30 日時点の情報を基準としております。
＜特定資産の概要＞①｢所在地（住居表示を除きます）｣、｢面積｣、「延床面積」、｢構造｣、｢建築時期｣については、登記簿上に表示されているものを記載しております。

②③｢用途｣については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しております。
｢用途地域｣については、都市計画法(昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)
第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しております。

④ 「PM 会社」については、プロパティ・マネジメント業務受託者を記載しております。

＜損益状況＞①

不動産賃貸事業損益は、各本件不動産の不動産賃貸事業収益から各本件不動産に直接かかる不動産賃貸事業費用を控除した、その差額を指しています。資産運用報酬、支払利息等については不動産賃貸事業費用に含まれておりません。

② 「保険料」「信託報酬」は「その他支出」に含まれております。
③

金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。

④

固定資産税、都市計画税等については、当該決算期間において納税した額を不動産賃貸事業費用として費用処理しております。なお、不動産の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等については、費用計上せず当該不動産の取得原価に算入しております。

⑤

修繕費は年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額ではないこと等から、対象期間における修繕費が、本件不動産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費の金額と大きく異なる可能性があります。

⑥「建物管理委託報酬（プロパティ・マネジメント業務報酬）」「建物管理委託費」は「外注委託費」に含まれております。

＜賃貸借の概況＞①「賃料合計（月額）」（百万円未満切捨て）は平成 15 年４月 30 日現在において有効な賃貸借契約の契約賃料合計額を記載しております。有効な賃貸借契約の契約賃料合計とは、個々の投資対象不動産の所有部分にかかるテナントとの間で平成 15 年４月 30 日現在において有効に存続している賃貸借契約に関し、賃貸借契約上規定されている１ヶ月分の賃料及び共益費（当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場賃貸借契約等に規定されている駐車場使用料その他の契約上の賃料は含みません。）の合計を意味します。

② マスターリース契約が締結されている物件は、転借人の数をテナント総数としております。

＜取得時の鑑定評価額＞①

記載されている数値は、財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価書に基づいております。

②

不動産鑑定評価書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。

＜不動産価格調査の概要＞①

記載されている数値は、財団法人日本不動産研究所による不動産価格調査書に基づいております。

②

資産運用会社としては、決算期末毎にその価格の推移を知るために不動産鑑定評価書又は不動産価格調査書を取る方針です。

③

不動産価格調査書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。

＜特記事項＞
特記事項の記載については、投資対象不動産の権利関係や利用等で重要と考えられること、また評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられることに関して、次の分類により記載しております。
①

物件の権利形態等②

他の共有者・区分所有者との取り決め③

不動産に関する行政法規④

近隣との関係⑤

隣接地との関係⑥

越境物の状況

⑦

有害物質等

⑧

その他

23

＜物件Ａ1 ランディック新橋ビル＞◇
特定資産の種類

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

所在地(住居表示)
<地番>

土地

所有形態
面積

建物

所有形態
延床面積
構造

ＰＭ会社
信託受託者

東京都港区西新橋三丁目８番３号
東京都港区西新橋三丁目２番３他６筆
所有権
1,003.27 ㎡

用途地域
容積率／建ぺい率

商業地域
700％／80％

所有権
用途
6,914.84 ㎡
建築時期
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

事務所
昭和 57 年 6 月

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社（注）中央三井信託銀行株式会社

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇

平成 14 年 9 月 11 日
〜平成 15 年 4 月 30 日
（232 日）小計
306 百万円
276 百万円

小計

89 百万円
28 百万円

◇

18 百万円

◇

−百万円
6 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

29 百万円◇

5 百万円

5,593.24 ㎡
32 百万円
100.0％◇

平成 14 年 9 月 11 日

取得年月日
取得価格

水道光熱費

217 百万円

5,593.24 ㎡

取得年月日及び取得価格

公租公課
修繕費
その他支出
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

9

テナント総数
総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）稼働率

30 百万円

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

6,341 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
6,450 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格◇平成 15 年 4 月 30 日
6,390 百万円

(注)アール･エー・アセット・マネジメント株式会社は資産運用会社プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社の主要株主である
株式会社ケン・コーポレーション及びそのグループ会社による 100％出資会社です。

◇

特記事項

◇

【不動産に関する行政法規】
１． 本物件は、昭和 56 年における改正前の建築基準法令に準拠して設計・施工された建物ですが、設計地震力について現行基準（新耐震設計法）に準拠して検討されています。しかしながら、耐震性能について現行の建築基準法上の基準を満たしていな
い可能性があります。
【越境物の状況】
１． 本物件に関し、隣接地から本物件敷地内へと、本物件の付属物等が敷地外へと、各々わずかな越境があります。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の全部又は一部を新築又は増改築する際に越境物を撤去することを約した確認書を取得しております。
【有害物質等】
１． 清水建設株式会社にて実施された建物状況調査に基づく平成 14 年 7 月 1 日付エンジニアリングレポートによれば、９階屋上
機械室の壁面にアスベストを含むと判断される吹付断熱材が使用されており、外観上損傷が認められないことから現状のまま使用して差し支えないものの、建物の改修工事あるいは解体工事の際には、アスベストが大気中に飛散しないように取り扱わなければならないとされています。
２． また、上記レポートによれば、９階の屋上に設置されたヒートポンプチラーには冷媒としてフロン類のＲ−22 が充填されています。現状のまま使用して差し支えありませんが、交換、修理等の際にはフロンの大気中への放散を防ぐために適切な取扱いが要求されています。
【賃貸借の概況】について
1． 本物件の建物賃借人であるテナント 2 社より各々平成 15 年 6 月 30 日（一部解約面積 243.47 ㎡）、平成 15 年 10 月 31 日（一部解約面積 243.47 ㎡）をもって賃貸借契約の一部解除を行う旨の申出が行われています。。
2. 本物件の建物賃借人であるテナント 1 社（契約上の賃貸面積 895.67 ㎡）より平成 15 年 10 月 17 日をもって賃貸借契約の解除を行う旨の申出が行われています。

24

＜物件Ａ2

ランディック第２新橋ビル＞◇

特定資産の種類

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

所在地(住居表示)
<地番>

土地

所有形態
面積

建物

所有形態
延床面積
構造

ＰＭ会社
信託受託者

東京都港区西新橋三丁目７番１号
東京都港区西新橋三丁目 14 番１他４筆
所有権
1,400.74 ㎡

用途地域
容積率／建ぺい率

商業地域
600％／80％

所有権
用途8,332.65 ㎡
建築時期
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建

事務所・店舗
昭和 53 年 12 月

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
中央三井信託銀行株式会社

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇

平成 14 年 9 月 11 日

テナント総数〜平成 15 年 4 月 30 日
（232 日）小計
356 百万円

総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）稼働率332 百万円◇

23 百万円

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

小計

101 百万円
27 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

24 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円
6 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

37 百万円◇

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

6 百万円
254 百万円

76,962.30 ㎡
6,962.30 ㎡
42 百万円
100.0％

取得年月日及び取得価格◇

平成 14 年 9 月 11 日
7,045 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
7,050 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格◇平成 15 年 4 月 30 日
7,000 百万円

(注)登記簿上は 11 階建となっておりますが、現状 11 階は塔屋となっており、貸室は 1 階乃至 10 階です。

◇

特記事項

◇

【不動産に関する行政法規】
１． 本物件は、昭和 56 年における改正前の建築基準法令に準拠して設計・施工された建物であり、設計地震力が現行基準（新耐震設計法）に比べて小さく、耐震性能について現行の建築基準法上の基準を満たしていない可能性があります。
【有害物質等】
１． 清水建設株式会社にて実施された建物状況調査に基づく平成 14 年 7 月 1 日付エンジニアリングレポートによれば、10 階の屋上に設置されたヒートポンプチラー並びに８階及び３階の屋上に設置されたヒートポンプエアコンには冷媒としてフロン類のＫ-22 が充填されています。現状のまま使用して差し支えありませんが、交換、修理等の際にはフロンの大気中への放散を防ぐために適切な取扱いが要求されています。
【賃貸借の概況】について
１． 本物件の建物賃借人であるテナント 1 社（契約書上の賃貸面積 378.65 ㎡）より平成 15 年 8 月 31 日をもって賃貸借契約の解除を行う旨の申出が行われています。

25

＜物件Ａ3◇
特定資産の種類フジビル 37＞

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

所在地(住居表示)
<地番>

土地

所有形態
面積

建物

所有形態
延床面積
構造

ＰＭ会社
信託受託者

東京都渋谷区道玄坂一丁目 18 番３
東京都渋谷区道玄坂一丁目 28 番 11、16
所有権435.26 ㎡

用途地域
容積率／建ぺい率

所有権
用途
2,721.71 ㎡
建築時期
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付８階建

商業地域
800％／80％（注）事務所・店舗
平成３年６月アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
中央三井信託銀行株式会社

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇

平成 14 年 9 月 10 日

テナント総数〜平成 15 年 4 月 30 日
（233 日）小計
116 百万円

総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）
稼働率

100 百万円◇

15 百万円

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

小計

43 百万円
10 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

6 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円
4 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

19 百万円◇

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

1 百万円
73 百万円

8
1,905.52 ㎡
1,905.52 ㎡
13 百万円
100.0％

取得年月日及び取得価格◇

平成 14 年 9 月 10 日
1,727 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
1,740 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格◇平成 15 年 4 月 30 日
1,740 百万円

（注）本物件の容積率については、建築基準法により、552％が上限となっております。

◇

特記事項

◇

【越境物の状況】
１． 隣接地より、隣地建物の付属物の一部が本物件に越境しております。この件に関して覚書等は締結されておりません。

26

＜物件Ａ4◇
特定資産の種類

ＫＮ渋谷３＞

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

所在地(住居表示)
<地番>

土地

所有形態
面積

建物

所有形態
延床面積
構造

ＰＭ会社
信託受託者

東京都渋谷区桜丘町９番８号
東京都渋谷区桜丘町４番４他９筆
所有権2,327.60 ㎡

用途地域
容積率／建ぺい率

所有権
用途
7,737.27 ㎡
建築時期
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付４階建

商業地域
500％／80％（注）事務所
平成５年２月アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
中央三井信託銀行株式会社

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇

平成 14 年 9 月 11 日
〜平成 15 年 4 月 30 日
（232 日）小計
369 百万円

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

小計

328 百万円

テナント総数
総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）稼働率

41 百万円◇

107 百万円
29 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

24 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円
5 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

41 百万円◇

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

5 百万円
261 百万円

25,824.31 ㎡
5,824.31 ㎡
42 百万円
100.0％

取得年月日及び取得価格◇

平成 14 年 9 月 11 日
5,348 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
5,980 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格◇平成 15 年 4 月 30 日
6,040 百万円

（注）本物件の容積率については、建築基準法により、327％が上限となっております。

◇

特記事項

◇

【隣接地との関係】
１． 隣接地との境界について、本書の日付現在、境界確定のための合意を取得しておりません。
【越境物の状況】
１． 隣接地より、建物外壁の一部及び造作の一部が本物件に越境しております。この件に関して覚書等は締結されておりません。

27

＜物件Ａ5◇
特定資産の種類

高田馬場センタービル＞
特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

所在地(住居表示)
<地番>

土地

所有形態
面積

建物

所有形態
延床面積
構造

ＰＭ会社
信託受託者

東京都新宿区高田馬場一丁目 31 番 18 号
東京都新宿区高田馬場一丁目 310 番３、４
所有権
1,556.29 ㎡

用途地域
容積率／建ぺい率

商業地域
500％／80％（注）

所有権
用途
事務所
9,906.83 ㎡
建築時期
平成４年５月鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 12 階建

ケネディ・ウィルソン・ジャパン株式会社
中央三井信託銀行株式会社

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

平成 14 年 9 月 11 日

テナント総数〜平成 15 年 4 月 30 日
（232 日）小計
320 百万円

6,302.81 ㎡

275 百万円

総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）稼働率

44 百万円◇◇

その他の賃貸事業収入

145 百万円
47 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

24 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円
2 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

65 百万円◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費

小計

その他支出
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

5 百万円
175 百万円

76,302.81 ㎡
35 百万円
100.0％

取得年月日及び取得価格

平成 14 年 9 月 11 日
5,118 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
5,100 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格◇平成 15 年 4 月 30 日
5,100 百万円

（注）本物件は建築基準法第 59 条の 2（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として容積率につき 610％まで緩和措置を受けております。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。

◇

特記事項

◇

【賃貸借の概況】について
１． 本物件の建物賃借人であるテナント 1 社より平成 15 年 5 月 9 日をもって賃貸借契約の一部解除（一部解約面積 559.58 ㎡）を行う旨の申出が行われています。

28

＜物件Ｂ1◇
特定資産の種類

ＩＰＢ御茶ノ水ビル＞
特定資産の概要

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
<地番>

所在地

所有形態
面積

土地

所有形態
延床面積
構造

建物
ＰＭ会社
信託受託者

◇

◇

東京都文京区本郷三丁目３番 11 号
東京都文京区本郷三丁目 301 番３、６、11、14356.88 ㎡につき所有権
その他の部分につき敷地利用権

460.41 ㎡

用途地域
容積率／建ぺい率

商業地域
600％／80％

所有権（区分所有）
用途
事務所・倉庫2,314.89 ㎡
建築時期
平成４年３月
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

ケネディ・ウィルソン・ジャパン株式会社
中央三井信託銀行株式会社

過年度の収益状況

運用期間（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

平成 14 年 9 月 11 日

テナント総数〜平成 15 年 4 月 30 日
（232 日）小計
90 百万円2,178.65 ㎡

80 百万円

総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）
稼働率

9 百万円

◇

◇

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費

小計

32 百万円
8 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

5 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円
1 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

16 百万円◇

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

1 百万円
57 百万円◇6

10 百万円
100.0％

取得年月日及び取得価格

平成 14 年 9 月 11 日
1,456 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
1,450 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格

特記事項

2,178.65 ㎡◇

平成 15 年 4 月 30 日
1,440 百万円◇

【物件の権利形態等】
１． 権利形態（1）建物： 本物件は、地下１階付地上９階建の事務所部分と地上６階建の住居部分で構成される区分所有建物です。本投資法人は、地下１階付地上９階建の事務所部分にかかる専有部分についての信託受益権を保有しております。
また、他の区分所有者の専有部分は、以下の通りです。
種類：共同住宅、構造：鉄骨造陸屋根６階建、延床面積 241.28 ㎡、所有者：個人（１名）（2）土地： 本物件の土地にかかる権利形態は、一般的な区分所有形態に見られる敷地権の（準）共有ではなく、６筆に分筆された土地を各専有部分の所有者が分有する形態となっています。このうち、本投資法人が取得している部
分は 4 筆です。なお、信託受託者は、他の区分所有者の所有地について敷地利用権を設定しておりますが、かかる敷地権の登記はなされておりません。
【他の共有者・区分所有者との取り決め】
１． ｢ＩＰＢお茶の水ビルに関する覚書｣
平成 12 年１月 31 日付｢ＩＰＢお茶の水ビルに関する覚書｣により、本物件の敷地についてその所有者が相互に他の所有者の敷地利用権を有すること及び土地と建物を分離して処分出来ないことが定められています。但し、かかる敷地利用権について登記がなされていないため、第三者に対し対抗出来ない可能性があります。また、本物件の区分所有権の譲渡に際し、事前に他の区分所有者に購入の機会を与える必要があります。
【越境物の状況】
１． 隣接地より、建物の付属設備の一部が本物件に越境しております。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の全部又は一部を新築又は増改築する際に越境物を撤去することを約した確認書を取得しております。
【有害物質等】
１． 清水建設株式会社にて実施された建物状況調査に基づく平成 14 年 7 月 1 日付エンジニアリングレポートによれば、ヒートポンプの冷媒として、フロン類Ｒ-22 が使用されています。現状のまま使用して差し支えありませんが、交換、修理などの際にはフロンの大気中への放散を防ぐために適切な取扱いが要求されています。

29

＜物件Ｃ1◇
特定資産の種類(住居表示)
<地番>

土地

所有形態
面積

建物

所有形態
延床面積
構造

◇

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

所在地

ＰＭ会社
信託受託者

日総第３ビル＞

横浜市西区北幸二丁目 5 番 15 号
横浜市西区北幸二丁目 5 番 15 他７筆
所有権1,440.14 ㎡

用途地域
容積率／建ぺい率

所有権
用途
7,562.90 ㎡
建築時期
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建

商業地域
600％／80％（注）事務所
昭和 61 年 4 月

ケネディ・ウィルソン・ジャパン株式会社
中央三井信託銀行株式会社

過年度の収益状況

運用期間（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

平成 14 年 9 月 11 日

テナント総数〜平成 15 年 4 月 30 日
（232 日）小計
229 百万円

5,507.96 ㎡

173 百万円

総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）稼働率

56 百万円◇◇

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費

◇

小計

83 百万円
27 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

13 百万円

◇

公租公課
修繕費

5 百万円
1 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

30 百万円◇

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

3 百万円
146 百万円

74,915.63 ㎡
23 百万円89.2％

取得年月日及び取得価格

平成 14 年 9 月 11 日
3,558 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
3,570 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格◇平成 15 年 4 月 30 日
3,520 百万円

本物件は岡野地区土地区画整理事業（施行：横浜市、規模 51.5ha、換地処分昭和 41 年 6 月）において区画として定められた敷地及び敷地上の建物です。
（注）本物件の容積率については、建築基準法により、480％が上限となっております。

◇

特記事項

◇

【隣接地との関係】
１． 南側隣接地との境界につき、書面による境界確定は行われておりません。
【越境物の状況】
１． 南東側隣接地との境界に、本物件に付属する既存扉があります。かかる扉につき、当事者の申込みによりいつでも撤去出来ること（但し、費用は申込者の負担）とし、第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させる旨の確認書を隣接地所有者と取り交わしております。
２． 南西側隣接地との境界に、隣接地所有者の建物に付属する既存扉があります。かかる扉につき、当事者の申込みによりいつでも撤去出来ること（但し、費用は申込者の負担）とし、第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させる旨の確認書を隣接地所有者と取り交わしております。

30

＜物件Ｃ2

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟＞◇

特定資産の種類

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
<地番>

所在地

所有形態
面積
用途地域

土地

建物

神奈川県川崎市高津区坂戸三丁目２番１号
神奈川県川崎市高津区坂戸三丁目 100 番１
所有権（敷地権）（敷地権割合：1,000,000 分の 683,672）の共有（共有持分 1,000,000 分の
270,000）

55,362.76 ㎡

容積率／建ぺい率
工業地域

200％／60％（注）所有形態

区分所有権の共有（共有持分：1,000,000 分の 270,000）

用途
延床面積
構造

事務所・研究所
建築時期
平成１年７月83,500.67 ㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 12 階建

株式会社ケイエスピーコミュニティ
中央三井信託銀行株式会社

ＰＭ会社
信託受託者

◇

損益状況

◇

◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

平成 14 年 9 月 11 日

テナント総数〜平成 15 年 4 月 30 日
（232 日）小計
655 百万円

15,168.55 ㎡

543 百万円

総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）稼働率112 百万円◇◇

406 百万円
110 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

116 百万円

◇

公租公課
修繕費

19 百万円
16 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

137 百万円◇

運用期間（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費
その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費

小計

その他支出
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

5 百万円
249 百万円

41
14,255.54 ㎡
63 百万円
94.0％

取得年月日及び取得価格

平成 14 年 9 月 11 日
6,556 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
6,670 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格◇平成 15 年 4 月 30 日
6,550 百万円

本物件は、かながわサイエンスパーク内の１棟の建物（建物の名称Ｒ＆Ｄ棟、区分所有割合 100 万分の 683,672）及びその敷地です。
信託受託者は、本物件を他の共有者３名と共有しております。信託受託者の本物件に関する共有持分は 100 万分の 27 万です。また、信託受託者はその共有持分を現信託受益者のために保有しております。
（注）本物件は建築基準法第 59 条の２（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として容積率につき 260％まで緩和措置を受けております。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。

◇

特記事項

◇

【他の共有者・区分所有者との取り決め】
１． 所有権の譲渡に関しては、区分所有者間の協定書の定め及び管理規約により、他の区分所有者及び共有者（以下本項において「区分所有者等」といいます。）に優先交渉権があります。また、他の区分所有者等が取得を希望しない場合には、他の区分所有者等の書面による承諾を得たうえで第三者に譲渡出来ます。
２． 区分所有者間の協定書の定めにより、所有権を担保等に提供するに際しては、他の区分所有者の承諾を要します。また、区分所有者は、本物件の管理規約により、区分所有権を担保等に提供する場合、他の区分所有者に書面をもって通知しなければなりません。
３． 修繕その他区分所有者の共同の利益にかかる管理に関する事項等については、全区分所有者及び共有者により構成され、管理者である株式会社ケイエスピーコミュニティを議長とする管理運営協議会において承認を得る必要があります。
【不動産に関する行政法規】
１． 本物件を有償で譲渡するときは、公有地の拡大の推進に関する法律（昭和 47 年法律第 66 号、その後の改正を含みます。以下「公拡法」といいます。）第４条の規定により、あらかじめ神奈川県知事に対して、譲渡予定価格等について届出を行い、届出後３週間を経過するか又は知事から買取りを希望しない旨の通知があるまでは売買契約を締結することは出来ません。また、上記期間内に地方公共団体等から買取りの協議を行う旨の通知があった場合には、通知の日から３週間を協議期間として、売買契約を締結することは出来ないこととされています。なお、信託設定及び信託受益権譲渡においては、公拡法に基づく届出は不要です。

31

【近隣との関係】
１． 環境保全等に関して、周辺住民との間で「かながわサイエンスパーク環境保全等に関する協定書」及び「ＫＳＰ環境保全等住民懇談会規約」を締結しており、環境保全のため原則として行えない実験、入居テナントに対する研究廃棄物処理についての規制等を定めております。
【隣接地との関係】
１． 本物件の隣接地との境界は全て確定しておりますが、一部の境界標について確認出来ないものがあります。
２． 対象地南東側で接する市道部分については、公図上「１番 141」の地番表示がありますが、登記簿上当該地番は存在せず、公図と登記簿が不一致の状態になっております。
【有害物質等】
１． 清水建設株式会社にて実施された建物状況調査に基づく平成 14 年 7 月 1 日付エンジニアリングレポートによれば、本物件の所在地には、かつて工作機械、エンジン等の製造工場がありました。本物件にかかる開発時に環境アセスメントが実施されており、当該アセスメントに基づく調査報告書によれば、基準を超過する有害物質は検出されておりません。当該アセスメント
は、現行の「土壌環境基準」及び「神奈川県条例」並びに「川崎市条例」と比較した場合、調査の基準を十分に満たすものではありませんが、調査結果の数値から重金属類による土壌汚染の懸念は小さいものと推察されます。なお、将来において施設の建替えや用途変更等を実施する場合には、「川崎市公害防止条例の保全に関する条例」に基づき、土壌を調査し市長に報告しなければならないこととされています。
２． 前記エンジニアリングレポートによれば、本物件の敷地内に設置されている地域熱供給のボイラー煙道には、アスベストを含む材料が使用されている可能性があります。アスベストが含まれている場合であっても、現状のまま使用して問題はありませんが、保守点検や改修工事等の際には粉塵を抑制しながら作業することが要求されます。
３． 本物件は、技術研究･開発のための施設であり、様々な業種の企業に施設を賃貸することを予定しております。テナントの入居前に、前記管理運営協議会により設置された学識経験者から構成される環境保全委員会において、当該テナントの使用設備
及び使用薬品等について審査を実施する等、環境保全に万全を期すよう務めますが、テナントが使用する化学物質・有害物質
が環境上の問題を起こす懸念が全くないとはいえません。
【賃貸借の概況】について
１． 本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は実際の賃貸借可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の所有割合（共有持分27％）を乗じた数字を示しています。また「賃貸事業収入」は本投資法人の保有部分（共有持分 27％、共益費については全区
分所有にかかる共用部分のうちの保有部分である 18.4591％）としての金額を記載しています。
２． 本物件の建物賃借人であるテナント 2 社より各々平成 15 年 5 月 21 日（一部解約面積 200.07 ㎡）、平成 15 年 9 月 30 日（一部解約面積 690.53 ㎡）をもって賃貸借契約の一部解除を行う旨の申出が行われています。
３． 本物件の建物賃借人であるテナント 1 社より平成 15 年 9 月 30 日（契約上の賃貸面積 150.28 ㎡）をもって賃貸借契約の解除を行う旨の申出が行われています。

【かながわサイエンスパークの概要】（１）概要
かながわサイエンスパークは、「研究開発型企業が生まれ、育ち、集い＝交流する」をテーマとした都市型サイエンスパークです。都心から 15km 圏内という恵まれた立地条件、各種企業、大学研究所が集積する地域特性を活かして、研究開発型企業の実験室、研究室、研究支援、交流施設等が集積し、産・学・公の連携により研究開発活動を支援しています。また、敷地内の一部は公開空地として緑地・公園等が整備されており、豊かな緑の都市空間と共に、各種複合的施設、企業群が有機的に結合することにより、ハイコンプレックスシティを形成しています。
（２）施設① Ｒ＆Ｄ棟（Ｒ＆Ｄビジネスパーク・ビル）
本投資法人が取得を予定している信託受益権の対象となるオフィスビルです。
わが国最初の研究開発型マルチテナントビルで、上から見ると中央に吹き抜けアトリウムを持つＸ型をしており、研究開発型企業が多数入居しています。
② イノベーションセンター・ビル西棟
郵便局、銀行ＡＴＭ、書店、コンビニ、飲食店が集積する総合エントランスホール、国際会議・
レセプション対応ホール、各種セミナー・会議のための貸会議室、館内社員食堂、ベンチャー企業のための小区画オフィス等があります。
③ イノベーションセンター・ビル東棟
開放型試験研究施設（ラボ）、研究開発型企業育成支援施設（スタートアップルーム）が整備されております。
なお、上記①乃至③の３棟の延床面積の合計は 144,460.40 ㎡（登記簿上）となります。
上記イノベーションセンター・ビル西棟及び東棟も本物件と同じく区分所有建物です。イノベー
ションセンター・ビル西棟及び東棟並びに本物件の全体の共用部分は、イノベーションセンター・
ビル西棟及び東棟並びに本物件の全区分所有者の共有となっております。

32

（３）区分所有者等
かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の区分所有者等は以下の通りとなっております。

日本生命保険相互会社

33.0％

全体土地及び
全体共用部分持分
22.5612％明治生命保険相互会社

33.0％

22.5612％

株式会社ケイエスピー（注１）

7.0％

19.3100％

飛島建設株式会社―

2.0392％

株式会社オフィスネットワーク―

15.0693％

プレミア投資法人（注 2）

27.0％

18.4591％

100％

100％

区分所有者等合

Ｒ＆Ｄ棟持分計（注１）株式会社ケイエスピーは、神奈川県、川崎市及び民間企業等の出資により、かながわサイエンスパークについて下記の事業を行うことを目的として設立された第三セクターの会社です。
事業内容① 創業支援・起業家育成等ビジネスインキュベート（ベンチャー）事業等② 科学技術イベントの開催等情報交流企画事業等③ 館内企業で構成するＫＳＰ交流会等の各種異業種交流グループや学会等の事務局を担当することによるネット
ワーク事業等④ 大小様々な研究開発型企業及び研究開発型ベンチャー企業の需要に対応した、研究開発活動を行うことが可能
なスペースの提供をする施設サービス事業等（注 2）ここでは信託受益者を記載しております。

33

＜物件Ｃ3◇
特定資産の種類NARA

BUILDINGⅡ＞

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

横浜市港北区新横浜二丁目 2 番 8 号
横浜市港北区新横浜二丁目 2 番 8
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
700.59 ㎡
容積率／建ぺい率
800％/80％
面積
所有形態
所有権
用途
事務所
平成 4 年 3 月
5,356.99 ㎡
建築時期
延床面積
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 11 階建
構造
三幸エステート株式会社
ユーエフジェイ信託銀行株式会社(住居表示)
<地番>

所在地
土地
建物
ＰＭ会社
信託受託者

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

平成 15 年 2 月 26 日
〜平成 15 年 4 月 30 日
（64 日）
小計
29 百万円
25 百万円（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費

◇

4 百万円

その他の賃貸事業収入
小計

19 百万円
4 百万円

水道光熱費

1 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

12 百万円

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

0 百万円
10 百万円◇◇

3,038.52 ㎡
11 百万円74.8％◇

平成 15 年 2 月 26 日
1,580 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 12 月 16 日
1,620 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格

特記事項

4,063.01 ㎡

取得年月日及び取得価格

取得年月日
取得価格

−百万円

12

テナント総数
総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）
稼働率◇

平成 15 年 4 月 30 日
1,580 百万円◇

【賃貸借の概況】について
１． 本物件の建物賃借人であるテナント 1 社（契約書上の賃貸面積 87.45 ㎡）より平成 15 年 10 月 15 日をもって賃貸借契約の解除を行う旨の申出が行われています。

34

＜物件Ｄ1

パークアクシス四谷ステージ＞◇

特定資産の種類

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)<地番>

所在地

東京都新宿区四谷四丁目 15
東京都新宿区四谷四丁目 15 番 9、46

所有形態
面積

土地

容積率／
建ぺい率

所有権
1,255.28 ㎡

用途地域

商業地域・第一種住居地域

西側道路より 20m 内（約 1,165.64 ㎡) 600％／80％、
西側道路より 20m 外（約 84.5 ㎡） 400％／80％、
西側道路より 20m 外でかつ北端部（約 5.14 ㎡）300％／60％

所有形態
延床面積
構造

所有権
用途
共同住宅
8,158.30 ㎡
建築時期
平成 13 年 11 月
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付 16 階建
（タイプ）
ワンルーム
（31.32 ㎡〜51.62 ㎡） ……… 51 戸
総戸数 127 戸 １ＬＤＫ
戸数（34.82 ㎡〜65.18 ㎡） ……… 31 戸２ＬＤＫ（68.68 ㎡〜80.90 ㎡） ……… 40 戸
３ＬＤＫ以上 （72.45 ㎡） …………………… 5 戸
三井不動産住宅リース株式会社
中央三井信託銀行株式会社

建物

ＰＭ会社
信託受託者

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇

平成 14 年 9 月 11 日

テナント総数〜平成 15 年 4 月 30 日
（232 日）小計
235 百万円

総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）
稼働率

220 百万円◇

15 百万円

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

小計

84 百万円
26 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

1 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円
1 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

48 百万円◇

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

7 百万円
151 百万円◇

120
6,263.47 ㎡
27 百万円
93.0％

取得年月日及び取得価格◇

平成 14 年 9 月 11 日
5,208 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
5,220 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格

特記事項

6,732.18 ㎡◇

平成 15 年 4 月 30 日
5,280 百万円◇

【近隣との関係】
１． 四谷四丁目町会が祭る田安・鎮守稲荷が本物件の敷地北東側に設置されており、本投資法人は無償にて同町会の占有･使用を認める義務を承継しております。
【隣接地との関係】
１． 本物件の当初委託者と南側隣接地との間で、本物件の敷地内における擁壁構築について、以下の内容の覚書を取り交わしており、その内容は、本投資法人に承継されております。
①本擁壁は隣接地の地盤保持のために本物件の建物における躯体コンクリートの一部として、当初委託者により構築されたものであること。
②本擁壁は敷地境界線を境に、当初委託者と隣接地所有者各々が所有し、維持管理は双方が所有する範囲で責任を持って行うものとする。
③隣接地所有者は、本擁壁を撤去する際は事前に当初委託者に届け出たうえ、隣接地所有者の責任においてこれを行い、本物件を損傷させてはならない。
【その他】
１． 本物件の土地面積には、私道（117.55 ㎡）が含まれております。
【賃貸借の概要】
1.
本物件は、信託受託者を賃貸人とし三井不動産住宅リース株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しております。
テナント総数は、三井不動産住宅リース株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としております。
2. 本物件の建物賃借人 7 戸（契約書上の賃貸面積 348.93 ㎡）より賃貸借契約の解除を行う旨の申出が行われています。

35

＜物件Ｄ2

パークアクシス明治神宮前＞◇

特定資産の種類

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

所在地(住居表示)
<地番>

土地

所有形態
面積
所有形態
延床面積
構造

建物
戸数

ＰＭ会社
信託受託者

東京都渋谷区神宮前一丁目 10 番 11 号
東京都渋谷区神宮前一丁目 10 番 15
所有権771.73 ㎡

用途地域
容積率／建ぺい率

第一種住居地域
300％／60％（注）所有権
用途
店舗・共同住宅
1,913.18 ㎡
建築時期
平成 14 年３月
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建（タイプ）
ワンルーム （32.69 ㎡〜 46.37 ㎡） ……… 7 戸
総戸数 住居 26 戸 １ＬＤＫ
（42.93 ㎡〜 64.15 ㎡） ……… 13 戸
店舗 3 区画 ２ＬＤＫ
（64.69 ㎡〜 79.28 ㎡） ……… 6 戸
店舗（92.78 ㎡〜127.69 ㎡） ……… 3 区画

三井不動産住宅リース株式会社
中央三井信託銀行株式会社

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

平成 14 年 9 月 11 日

テナント総数〜平成 15 年 4 月 30 日
（232 日）小計
93 百万円

1,706.94 ㎡

84 百万円

総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）
稼働率

8 百万円

◇

◇

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費

小計

30 百万円
10 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

1 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円
0 百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

12 百万円◇

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

5 百万円
63 百万円◇28

12 百万円
97.9％

取得年月日及び取得価格

平成 14 年 9 月 11 日
2,604 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
2,600 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格

特記事項

1,670.47 ㎡◇

平成 15 年 4 月 30 日
2,570 百万円◇

【隣接地との関係】
１． 東側隣接地より、樹木の一部が本物件に越境しております。この件に関して覚書等は締結されておりません。
２． 西側隣接地の土地所有者と、境界線付近の形状に関して、現状の確認及び将来敷地境界線付近において工事等を実施する場
合には協議の上これを行うこと等を内容とする確認書を取り交わしております。
【賃貸借の概要】
1.
本物件は、信託受託者を賃貸人とし三井不動産住宅リース株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しております。
テナント総数は、三井不動産住宅リース株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としております。
2.
本物件の建物賃借人 1 戸（契約書上の賃貸面積 64.69 ㎡）より賃貸借契約の解除を行う旨の申出が行われています。

36

＜物件Ｄ3◇
特定資産の種類

サンパレス南麻布＞
特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

所在地(住居表示)
<地番>

土地

所有形態
面積
所有形態
延床面積
構造

建物

戸数

東京都港区南麻布一丁目 17 番５号
東京都港区南麻布一丁目１番 32 他４筆
所有権
677.02 ㎡

用途地域
容積率／建ぺい率

準工業地域
400％／60％

所有権
用途
共同住宅
2,227.37 ㎡
建築時期
平成１年 11 月
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付６階建
（タイプ）
２ＬＤＫ
（ 97.53 ㎡〜114.77 ㎡） …… 6 戸
総戸数 13 戸（123.54 ㎡〜156.31 ㎡） …… 7 戸
３ＬＤＫ

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
中央三井信託銀行株式会社

ＰＭ会社
信託受託者

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

平成 14 年 9 月 10 日

テナント総数〜平成 15 年 4 月 30 日
（233 日）小計
49 百万円

1,577.42 ㎡

46 百万円

総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）
稼働率

3 百万円

◇

◇

その他の賃貸事業収入

32 百万円
7 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

1 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

16 百万円（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費

小計

その他支出
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

3 百万円
1 百万円
17 百万円

◇

◇

13

6 百万円
100.0％

取得年月日及び取得価格

平成 14 年 9 月 10 日
1,150 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 3 月 25 日
1,150 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格

特記事項

1,577.42 ㎡◇

平成 15 年 4 月 30 日
1,050 百万円◇

【越境物の状況】
１． 隣接地より、建物の付属物の一部が本物件に越境しております。この件に関して当該隣接地所有者との間で、隣接地の建物の附属物を将来交換する場合、またはそれが使用不能となった場合、越境物を撤去し、本件境界を越えることなく設置することを約した覚書を締結しております。
【賃貸借の概要】
1. 本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しております。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナン
ト（転借人）の総数としております。

37

＜物件Ｄ4◇
特定資産の種類

キャビンアリーナ赤坂＞
特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権

東京都港区赤坂二丁目 12 番 23 号
東京都港区赤坂二丁目 1233 番 1
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
353.37 ㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
面積
共同住宅
所有形態
所有権
用途
1,793.32 ㎡
平成 14 年 11 月
建築時期
延床面積
鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
構造
（タイプ）
戸数
･･････ 14 戸
総戸数 32 戸 ワンルーム （35.78 ㎡）（42.67㎡〜75.18㎡）･･････ 18 戸
１ＬＤＫ
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
中央三井信託銀行株式会社(住居表示)
<地番>

所在地
土地
建物

ＰＭ会社
信託受託者

◇

損益状況

運用期間
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費◇◇ 賃貸借の概況（平成 15 年 4 月 30 日現在）◇

平成 15 年 4 月 4 日〜平成 15 年 4 月 30 日
（27 日）
小計
4 百万円

その他の賃貸事業収入

4 百万円

テナント総数
総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）
稼働率

0 百万円

◇

2 百万円
0 百万円

取得年月日
取得価格

水道光熱費

0 百万円

◇

公租公課
修繕費

−百万円
−百万円

価格時点
鑑定評価額

減価償却費

1 百万円

◇

（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費

小計

0 百万円

その他支出
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）−（Ｂ）

2 百万円

22
1,378.02 ㎡
880.23 ㎡
5 百万円
63.9％

取得年月日及び取得価格◇

平成 15 年 4 月 4 日
1,330 百万円

取得時の鑑定評価額◇

平成 14 年 12 月 16 日
1,360 百万円

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末評価価格◇平成 15 年 4 月 30 日
1,360 百万円

（注）本物件の容積率については、建築基準法により 420.60％が上限となっております。

◇

特記事項

◇

【越境物の状況】
１． 隣接地より、建物空調設備の一部が本物件に越境しております。この件に関して覚書等は締結されておりません。
【賃貸借の概要】
1. 本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しております。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナン
ト（転借人）の総数としております。

38

（３）運用資産の資本的支出①資本的支出の予定
本投資法人が投資する信託不動産に関し、平成 15 年 4 月 30 日現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです。なお工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれております。また、今後とも定常的に支出される建築・設備関係の修繕・更新工事に加えて、テナント満足度や競争力維持向上を目的としたリニュー
アル工事を実施してまいります。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称
所在地
目的
予定期間
総額
当期
既支払
支払額
総額
照明器具安定かながわサイエン 神奈川県
自 平成 15 年 7 月
器交換工事
−
−
13.5
スパークＲ＆Ｄ棟 川崎市
至 平成 15 年 12 月
（2 フロア）②今期中に行った資本的支出
本投資法人が今期中に信託不動産に対して実施した資本的支出の額は以下の通りです。当期における資本的支出は 58.1 百万円であり、当期費用に区分された修繕費 50.4 百万円と併せ、108.6 百万円の工事を実施しております。
不動産等の名称
所在地
目的
実施期間
支出金額（百万円）
か な が わ サ イ エ ン ス 神奈川県
外 壁 シ ー リ ン グ 自 平成 14 年 9 月
23.4
パークＲ＆Ｄ棟
川崎市
打替・補修工事
至 平成 15 年 2 月
34.6
その他の資本的支出
58.1
合計③修繕費の積み立て
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッ
シュフローの中から大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下の通り積み立てております。
（単位：百万円）
第1期
営業期間
自 平成 14 年 5 月 2 日
項目
至 平成 15 年 4 月 30 日
前期末積立金残高
―
143
当期積立額
当期積立金取崩額
−
143
次期繰越額

39

（４）エンジニアリングレポートにおける数値
建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価は各投資対象不動産ごとに調査業者に委託し報告を受けております。但し、報告内容については、調査業者の意見に過ぎず内容の正確性については保証されておりません。
①エンジニアリングレポートの担当調査委託業者、報告書日付及び長期修繕の費用見積合計は以下の通りです。
物件名

委託調査業者

報告書日付

長期修繕の費用見積
合計（千円） （注 1）

平均値（1 年あたり）A1

ランディック
新橋ビル

清水建設株式会社

平成 14 年 7 月 1 日

594,016

39,601

A2

ランディック
第 2 新橋ビル

清水建設株式会社

平成 14 年 7 月 1 日

546,51136,434

A3

フジビル 37

株式会社竹中工務店

平成 14 年 7 月 1 日

120,410

10,034

A4

ＫＮ渋谷 3

株式会社竹中工務店

平成 14 年 7 月 1 日

313,170

26,098A5

高田馬場
センタービル株式会社竹中工務店

平成 14 年 7 月 1 日

281,660

23,472B1ＩＰＢ御茶ノ水ビル

清水建設株式会社

平成 14 年 7 月 1 日

83,8365,589

C1

日総第 3 ビル

株式会社竹中工務店

平成 14 年 7 月 1 日

232,240

19,353

C2

かながわサイエン
清水建設株式会社
スパークＲ＆Ｄ棟

平成 14 年 7 月 1 日

4,128,173（注 2）344,014（注 2）Ｃ3

NARA BUILDINGⅡ

鹿島建設株式会社

平成 15 年 2 月 3 日

201,400

14,386

D1

パークアクシス四谷ステージ株式会社竹中工務店

平成 14 年 7 月 1 日

100,620

8,385

D2

パークアクシス
明治神宮前

株式会社竹中工務店

平成 14 年 7 月 1 日

31,930

2,661

D3

サンパレス南麻布

株式会社竹中工務店

平成 14 年 7 月 1 日

75,6706,306

Ｄ4

キャビンアリーナ
赤坂

株式会社竹中工務店

平成 14 年 12 月 27 日

25,6302,136（注１）「ランディック新橋ビル」「ランディック第２新橋ビル」「ＩＰＢ御茶ノ水ビル」については報告書の日付から 15 年間に必要と思われる修繕費・更新費を、「フジビル 37」「ＫＮ渋谷 3」「高田馬場センタービル」「日総第 3 ビル」「かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟」「パークアクシス四谷ステージ」「パークアクシス明治神宮前」「サンパレス南麻布」「キャビンアリーナ赤坂」については報告書の日付から 12 年間に必要と思われる修繕費・更新費を、「NARA BUILDINGⅡ」については報告書の日付から 14 年間に必要な修繕費・更新費を産出しております。
（注２）かながわサイエンスパーク（ＫＳＰ）の東棟と西棟にかかる区分所有部分以外（すなわち、ＫＳＰのＲ＆Ｄ棟とその全体のうちの共用部分）に関し、報告書の日付から 12 年間の修繕費・更新費を算出しています。本投資法人は、Ｒ＆Ｄ棟の共有持分及びＫＳＰ全体にかかる持分割合に応じて費用負担します。

40

②地震リスク調査報告書の概要
本投資法人が投資する信託不動産については、株式会社竹中工務店により地震リスク調査報告書を取得しております。但し、本地震リスク調査報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
個別物件のＰＭＬ値（Probable Maximum Loss：予想最大損失率）とは、建物に最大級の被害を与える地震として再現期間 475 年の地震（ＰＭＥ）を設定し、その地震動の強さから評価した各建物の地震被害による損失率と定義されます。但し、ＰＭＬ値には、機器、家具、在庫品、水又は火災による被害、被災者に対する補償、休業による損失等は考慮されておりません。
ポートフォリオのＰＭＬ評価では、複数の建物における被害の相関性を考慮して、ある震源位
置で再現期間 475 年の地震が発生した場合に、ポートフォリオを構成する建物に同時に発生する被害額の総和から全体での損失率（被害総額／全建物の再調達価格）を求め、その最大値をポートフォリオのＰＭＬ値としております。
なお、本投資法人が投資する信託不動産については、当該報告書の結果を踏まえ、地震保険は付保しない方針です。
用途オ フ ィ ス A1
A2
A3
A4
A5
B1
C1
C2
C3
レ ジ デ ン ス D1
D2
D3
D4

物件名称
ランディック新橋ビル
ランディック第２新橋ビル
フジビル 37
ＫＮ渋谷３
高田馬場センタービル
ＩＰＢ御茶ノ水ビル
日総第３ビル
かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟
NARA BUILDING Ⅱ
パークアクシス四谷ステージ
パークアクシス明治神宮前
サンパレス南麻布
キャビンアリーナ赤坂
ポートフォリオ全体

ＰＭＬ値
10.6％
12.8％
5.5％
10.6％
2.0％
8.7％
10.2％
10.4％
10.1％
7.4％
9.9％
5.3％
10.1％
6.9％

※ 地震ポートフォリオ解析は、多数の建物を対象に地震ＰＭＬ（Probable Maximum Loss:予想最大損失率）等の評価を行うものです。ポートフォリオを構成するのは、本投資法人が投資する信託不動産（合計 13 物件）です。

41

（5）テナント等の概要①個別不動産に関する賃貸状況の概要（平成 15 年 4 月 30 日現在）
用途

オ
フ
ィ ス
用途

番号

物件名

総賃貸可能面
総賃貸面積
積（㎡）（注１） （㎡）（注２）

テナントの
総数

対総不動産
不動産賃貸
賃貸事業収益
事業収益(百万円)（注 3） 比率（％）

A1

ランディック新橋ビル

5,593.24

5,593.24

9

306

10.7

A2

ランディック第２新橋ビル

6,962.30

6,962.30

7

356

12.5

A3

フジビル 37

1,905.52

1,905.52

8

116

4.1

A4

ＫＮ渋谷 3

5,824.31

5,824.31

2

369

12.9

A5

高田馬場センタービル

6,302.81

6,302.81

7

320

11.2

B1

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

2,178.65

2,178.65

6

90

3.2

C1

日総第 3 ビル

5,507.96

4,915.63

7

229

8.0

C2

かながわサイエンスパーク
Ｒ＆Ｄ棟（注 4）

15,168.55

14,255.54

41

655

22.9

C3

NARA

BUILDINGⅡ

4,063.01

3,038.52

12

29

1.0

小計

53,506.35

50,976.52

99

2,474

86.6

総賃貸可能面
総賃貸面積
入居者数／
積（㎡）（注１） （㎡）（注２） 総戸数（注 6）

対総不動産
不動産賃貸
賃貸事業収益
事業収益(百万円)（注 3） 比率（％）

レジデンス

番号

物件名

D1

パークアクシス四谷ステージ

6,732.18

6,263.47

120/127235

8.3

パークアクシス明治神宮前

1,706.94

1,670.47

28/29

93

3.3

D2

（注 5）

D3

サンパレス南麻布

1,577.42

1,577.42

13/13

49

1.7

D4

キャビンアリーナ赤坂

1,378.02

880.23

22/32

4

0.2

小計

11,394.56

10,391.59

183/201

383

13.4

64,900.91

61,368.11

282

2,858

100.0

合計

（注１） 「総賃貸可能面積」は、個々の不動産の本投資法人の所有部分における貸付けが可能な事務所、店舗及び住宅の合計面積を意味します。
（注２） 「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている面積（契約書に記載されている数値）の合計を意味します。
（注３） 「不動産賃貸事業収益」は、各物件の第 1 期の不動産賃貸事業収益を示しており、百万円未満を切り捨てております。
（注４） 「かながわサイエンスパーク Ｒ＆Ｄ棟」における「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は本投資法人の保有部分（共有持分 27％）を示しております。また「不動産賃貸事業収益」は本投資法人の保有部分（共有持分 27％、共益費については全区分所有にかかる共用部分のうちの保有部分である 18.4591％）としての金額を記載しております。
（注５） パークアクシス明治神宮前の「総戸数」には、店舗 3 区画を含んでおります。
（注６） マスターリース契約が締結されている物件は、転借人の数を入居者数としております。

42

②稼働率推移
（％）
用
途

番
号
A1
A2

物件名
ランディック
新橋ビル
ランディック
第２新橋ビル

平成 14 年
9 月末日

平成 14 年
10 月末日平成 14 年
11 月末日平成 14 年
12 月末日平成 15 年
1 月末日

平成 15 年
2 月末日

平成 15 年
3 月末日

平成 15 年
4 月末日

100.0

100.0

100.0

100.0

76.7

76.7

76.7

100.0

96.3

96.3

96.3

96.3

100.0

100.0

100.0

100.0

フジビル 37

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

A4

ＫＮ渋谷 3

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

A5

高田馬場センター
ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

B1

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

C1

日総第 3 ビル

77.0

77.0

84.4

89.2

89.2

89.2

89.2

89.2

97.0

95.7

95.7

95.7

94.3

94.3

93.3

94.0

−

−

−

−

−

80.1

80.1

74.8

オフィス計

96.0

95.6

96.4

97.0

94.4

93.3

93.1

95.3

物件名

平成 14 年
9 月末日

平成 14 年
10 月末日平成 14 年
11 月末日平成 14 年
12 月末日平成 15 年
1 月末日

平成 15 年
2 月末日

平成 15 年
3 月末日

平成 15 年
4 月末日

99.1

100.0

99.0

96.1

96.1

96.9

94.7

93.0

69.7

78.9

81.6

100.0

100.0

97.9

97.9

97.9

オ

A3

フ ィ
ス

C2
C3

用
途

番
号

かながわサイエンス
パークＲ＆Ｄ棟（注 2）
NARA BUILDING
Ⅱ

パークアクシス四谷ステージ
パークアクシス
D2
明治神宮前
D1

レジデンス

D3

サンパレス南麻布

84.1

74.2

74.2

74.2

81.4

92.7

92.7

100.0

D4

キャビンアリーナ
赤坂

−

−

−

−

−

−

−

63.9

レジデンス計

91.7

92.3

92.1

93.3

94.5

96.4

95.0

91.2

95.3

95.1

95.7

96.4

94.4

93.8

93.4

94.6

合計

（注１） 「稼働率」は、「総賃貸面積」÷「総賃貸可能面積」の式によります。なお、小数点第二位を四捨五入しております。
（注２） 「かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟」における「稼働率」の算出においては、本投資法人の保有割合にかかる「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」に基づいた数値を記載しております。

43

（６）主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の保有にかかる不動産等資産のうち、第 1 期の不動産賃貸事業収益の合計額の 1 割以上（総不動産賃貸事業収益の合計の 10％以上）を占める物件は、以下の通りです。
（平成 15 年 4 月 30 日現在）
＜物件Ｃ2 かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟＞
41
テナント総数
不動産賃貸事業収益
655 百万円
不動産賃貸事業収益の合計に占め
22.9％
る割合
総賃貸面積
14,255.54 ㎡
総賃貸可能面積
15,168.55 ㎡
最近 5 年間の稼働率の推移（注） 平成 15 年 4 月 30 日
94.0％
平成 14 年 4 月 30 日
95.9％
平成 13 年 4 月 30 日
99.7％
平成 12 年 4 月 30 日−
平成 11 年 4 月 30 日−
（注）信託受益権の対象となる部分の実績数値であり、他の区分所有者等にかかる持分の数値は含まれておりません。

＜物件Ａ4 ＫＮ渋谷３＞2
テナント総数
不動産賃貸事業収益
369 百万円
不動産賃貸事業収益の合計に占め
12.9％
る割合
総賃貸面積
5,824.31 ㎡
総賃貸可能面積
5,824.31 ㎡
最近 5 年間の稼働率の推移
平成 15 年 4 月 30 日 100.0％
平成 14 年 4 月 30 日 100.0％
平成 13 年 4 月 30 日 100.0％
平成 12 年 4 月 30 日−
平成 11 年 4 月 30 日−
＜物件Ａ2 ランディック第２新橋ビル＞
7
テナント総数
不動産賃貸事業収益
356 百万円
不動産賃貸事業収益の合計に占め
12.5％
る割合
総賃貸面積
6,962.30 ㎡
総賃貸可能面積
6,962.30 ㎡
最近 5 年間の稼働率の推移
平成 15 年 4 月 30 日 100.0％
平成 14 年 4 月 30 日
91.6％
平成 13 年 4 月 30 日−
平成 12 年 4 月 30 日−
平成 11 年 4 月 30 日−

44

＜物件Ａ5 高田馬場センタービル＞
7
テナント総数
不動産賃貸事業収益
320 百万円
不動産賃貸事業収益の合計に占め
11.2％
る割合
総賃貸面積
6,302.81 ㎡
総賃貸可能面積
6,302.81 ㎡
最近 5 年間の稼働率の推移
平成 15 年 4 月 30 日 100.0％
平成 14 年 4 月 30 日 100.0％
平成 13 年 4 月 30 日−
平成 12 年 4 月 30 日−
平成 11 年 4 月 30 日−
＜物件Ａ1 ランディック新橋ビル＞
9
テナント総数
不動産賃貸事業収益
306 百万円
不動産賃貸事業収益の合計に占め
10.7％
る割合
総賃貸面積
5,593.24 ㎡
総賃貸可能面積
5,593.24 ㎡
最近 5 年間の稼働率の推移
平成 15 年 4 月 30 日 100.0％
平成 14 年 4 月 30 日 100.0％
平成 13 年 4 月 30 日−
平成 12 年 4 月 30 日−
平成 11 年 4 月 30 日−
（注）平成 14 年 4 月 30 日より前の稼働率については、物件の前所有者又は前々所有者等から提供を受けた数値及び情報に基づいて記載しておりますが、一部の物件について前所有者又は前々所有者等からの情報の取得及び正確性には一定の制約が
あります。

45

（７）主要テナントに関する情報
平成 15 年 4 月 30 日時点において、全賃貸面積の 10％以上を占めるテナントは富士ゼロックス株
式会社（10.2％）の１社です。富士ゼロックス株式会社との賃貸借契約の概要は、以下の通りです。
（平成 15 年 4 月 30 日現在）
テナント名

富士ゼロックス株式会社

業種

ゼログラフィー製品及び関連諸製品の製造及び販売

入居物件

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟

賃貸面積（注１）

6,269.70 ㎡

総賃貸面積の合計に占める割
10.2％
合
（注２）
契約満了日
平成 16 年７月 31 日（対象賃貸面積 5,950.52 ㎡）（注 3）
平成 15 年 10 月 31 日（対象賃貸面積 319.18 ㎡）
契約更改の方法

期間内解約

契約満了日６ヶ月前までに相手方に対し、書面による別段の意思表示がない場合は、賃貸借契約は契約満了日の翌日からさらに２年間延長継続するものとし、以後も同様とします。
契約期間内に契約の一部又は全部を解約しようとする場
合は、解約日の６ヶ月前までに相手方に書面をもって予告する必要があります。但し、この予告にかえて、賃貸借契約書に定める賃料及び共益費の６ヶ月分相当額を貸主に支払い、即時解約することが出来ます。

（注１） 「賃貸面積」は、対象物件の全賃貸面積のうち本投資法人の保有部分（持分比率 27％）に相当する面積を表示しております。
（注２） 「総賃貸面積の合計に占める割合」は、小数点第二位を四捨五入しております。
（注３） 平成 15 年 9 月 30 日付にて一部（186.64 ㎡）解約予定です。

46

（参考）総賃貸面積における上位 10 位までのテナント

テナントの名称業種

ゼログラフィー製品及び関連諸製品の製造及び販売
富士ゼロックス情報システ システムインテグレーシ
ム株式会社
ョン

（平成 15 年 4 月 30 日現在）
賃貸面積
面積比率
物件名称
(㎡)(注 1)（注 2） (％)（注 3）6,269.70

10.2

ＫＮ渋谷３、かな
がわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟4,595.32

7.5

日総第３ビル2,904.73

4.7

日立トリプルウィン株式会 総務、経理出納、人事給与等の業務受託社

ランディック第 2
新橋ビル

2,244.72

3.7

株式会社アド電通東京

広告業務全般ランディック第 2
新橋ビル

1,853.50

3.0

エコラボ株式会社

業務用洗浄剤製造販売

高田馬場センタービル

1,678.74

2.7

ＫＮ渋谷３

1,387.76

2.3

富士ゼロックス株式会社

エバラ食品工業株式会社

調味料食品の製造販売

株式会社オックスプランニ 広告及びディスプレイ企
画、施工、販売ング

かながわサイエン
スパークＲ＆Ｄ棟（注 4）

中央商事株式会社

不動産業及び福利サービ ランディック新橋
ス業ビル

1,304.40

2.1

株式会社セルート

バイク便

高田馬場センタービル

1,266.59

2.1

かながわサイエン
スパークＲ＆Ｄ棟

1,172.87

1.9

株式会社ＮＥＣ情報システ 情報システム開発
ムズ
合計

（注 5）

40.2

（注１） 「賃貸面積」には、事務所として賃貸借を行っている面積のみを記載し、倉庫や駐車場として賃貸している面積を含みません。
（注２） かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の賃貸面積は、各々の賃貸面積に、本投資法人の持分比率 27％を乗じて得た数値を記載しております。
（注３） 「面積比率」とは、本投資法人の保有にかかる運用資産の総賃貸面積の合計に対する当該テナントへの賃貸面積の割合をいいます。「面積比率」は、小数点第二位を四捨五入しております。
（注４） 平成 15 年 9 月 30 日付にて一部（186.44 ㎡）解約予定です。かかる一部解約により、本投資法人の保有部分にかかる賃
貸面積は 6,083.06 ㎡になります。
（注５） 平成 15 年 5 月 9 日付にて一部（559.58 ㎡）解約予定です。かかる一部解約により、賃貸面積は 707.01 ㎡になります。

47

投資法人の関係法人（「1.投資法人の関係法人」の参照資料）
プレミア投資法人（本投資法人）【投資主総会】
【役員会】
執行役員
監督役員

日興シティグループ
証券会社他
（引受人）

プレミア・リート・
アドバイザーズ株式会社（資産運用会社）

中央三井信託銀行株式会社（一般事務受託者・名義書換事務受託者・資産保管会社）（１） プレミア投資法人（本投資法人）
投資法人として、投資主より拠出を受けた資金等を、主として不動産並びに不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資することにより運用を行います。
（２） プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（資産運用会社）
資産運用委託契約に従い、資産運用会社として、本投資法人の規約に基づき、本投資法人の保有する資産の運用を行います。
資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社が、本投資法人の資産運用の一環として、投資法人が投資を行う不動産、不動産の賃借権または地上権及び不動産を信託する信託の受益権の取得の適否、資産にかかる維持・管理の方針、資産の売却等を検討し実行します。
（３） 中央三井信託銀行株式会社（一般事務受託者（投信法第 111 条第４号、第５号及び第６号関係）、名義書換事務受託者兼資産保管会社）
中央三井信託銀行株式会社が行う業務は主として以下の通りです。
Ａ．一般事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の経理に関する事
務に関する一般事務受託者として、計算・会計帳簿の作成及び納税に関する事務を行います。さらに、本投資法人の総務に関する事務に関する一般事務受託者として、投資主総会の運営に関する一定の事務及び役員会の運営に関する事務を行います。
Ｂ．名義書換事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、名義書換事務受託者として、本投資法人の投資口を表象する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）の名義
書換に関する事務、本投資証券の発行に関する事務、投資主に対して分配する金銭の支払いに関する事務、投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付けに関する事務を行います。
Ｃ．資産保管業務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産保管会社として、本投資法人の取得する資産にかかる権利を行使する際に必要となる当該資産にかかる権利を証する書面（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）及びその他の書類の保管、預金口座の入出金の管理及び振替管理事務、投信法に基づく帳簿等の作成事務、輸送事務等を行います。
（４） 引受人（投資口の募集に関する一般事務受託者（投信法第 111 条第 1 号））
本投資法人は払込期日を平成 14 年 9 月 9 日として新投資口を追加発行いたしました。これ
らの新投資口のについては、日興シティグループ証券会社（旧名称：日興ソロモン・スミス・
バーニー証券会社）を主幹事引受会社とし、複数の証券会社によって引き受けられております。

48

投資法人の運用並びに分配に関する基本方針（「2.運用方針および運用状況」の参照資料）（１）投資方針① 基本方針本投資法人は、その規約第２条及び規約別紙「資産運用の対象及び方針」において、本投資法人による資産運用の基本方針を、首都圏に立地しオフィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産（運用資産）に対して投資を行い、中長期的な観点から、本投資法
人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うこととしております。
本投資法人の上記規約上の資産運用にかかる基本方針の下に、本投資法人の資産の運用の委託を受けた資産運用会社は本投資法人の資産運用に関し、資産運用ガイドライン（以下「資産運用ガイドライン」といいます。）をその社内規程として制定しており、かかる資産運用ガイ
ドラインにおいて、本投資法人はその資産を、首都圏のうち、東京経済圏に立地するオフィス
又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に対して投資することと定めております。
かかる資産運用ガイドラインは、資産運用会社において、現在の市場環境と経済情勢の下で、本投資法人の資産運用の基本方針に最も適合するとの判断の下に制定されたものであります。
なお、将来において、市場環境その他に照らしてかかる資産運用ガイドライン上の運用方針が本投資法人の規約上の資産運用の基本方針に適合しないと判断される場合には、本投資法人の規約に最も適合するように、資産運用会社はかかる資産運用ガイドラインを変更することがあります。
② 基本方針に基づくポートフォリオ運用基準
本投資法人は、不動産、不動産の賃借権又は地上権及び不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（以下「不動産信託受益権」といいます。）を主たる投資対象とします。
また、前記①の通り、資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、資産運用ガイドライン
を社内規程として制定しており、以下はその概要を示したものです。なお、資産運用会社は主に不動産信託受益権に投資する予定であり、不動産そのものを保有しない方針であります。但し、当該資産の所有者の意向、権利移転に必要な諸費用等を総合的に勘案して不動産を直接に取得する場合もあります。
Ａ．保有期間すべての運用資産について中長期保有を原則とし、当初から短期売却を目的とする資産取得を行わないものとします。
Ｂ．取得基準ａ．取得基準投資法人が投資を行う不動産、不動産の賃借権又は地上権及び不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下あわせて「投資対象不動産」と総称します。）の取得に当たり、資産運用会社は、中長期的な不動産市況、当該投資対象不動産の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性及び安定性、
建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・
地質、不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況及び将来における資本的支出額の見込み
並びに保険付保状況等を総合的に判断し、ポートフォリオの構成における重要性等を考慮のうえ選別すると共に、運用資産における戦略上の位置付けを明確に区分したポートフォ
リオの構築を図るものとします。
ｂ．用途
ア．本投資法人は、オフィス及びレジデンスを主な用途とする不動産等（それを裏付けとする信託の受益権を含みます。）を投資対象とします（オフィスとレジデンスの複合型）。
なお、主としてオフィス又はレジデンスとして利用されている不動産等であっても、その一部が商業施設又はその他の用途として利用されている場合があり、そのため、本投資法人によるオフィスビル又はレジデンスの取得に当たり、一部が商業施設及びその他の用途として利用されている物件を含むことがあります。
イ．本投資法人は、以下の表に記載の不動産の各用途における特性を考慮し、オフィスに比重を置きつつ、オフィス、レジデンス双方とも主な投資対象として用途の分散化を図49

り、経済・社会情勢の変動により本投資法人がその収益において受けるであろう影響を小さくし、もって中長期的に安定したキャッシュフローの創出を図ることを目的としております。
ウ．本投資法人は、中長期的に、本投資法人のポートフォリオにおけるオフィスとレジデンスとの投資金額における比率を６対４とすることを目標としており、今後、かかる方針に基づいて、投資対象不動産（それを裏付けとする信託の受益権）を取得していく計
画であります。但し、かかる計画どおりに投資対象不動産を順調に取得出来るとの保証はありません。

50

用途
オフィス

①

②

③
レジデンス

①

②

③

④

ワイドタイプ

a.
b.

c.

d.

ファミリータイプ
分

a.
b.

c.

投資ポイント
日本国内の不動産にあって、オフィスビルはその他の用途に供される不動産と比較して相対的に均質で豊富なストックがあり、このため市場規模及び流動性の点で相対的に優れていると考えられることから、本投資法人において主な投資対象と位置付けています。
オフィスに対するテナント（賃借人）からの需要は景気変動等の経済動向の影響により変動することがあり、その結果、オフィスビルにかかる
本投資法人の収益性に悪影響を与える可能性がありますが、一般的に他の用途の不動産と比較して相対的に高い収益性が見込めます。
大規模オフィスビルの取得については、将来の需給動向、立地特性等、十分な検討を行ったうえで慎重に対応します。
日本国内の不動産にあって、外観・エントランス等の意匠、階高・外壁等の仕様、面積、間取り等の点で相対的に良質な賃貸用レジデンスを投資対象とします。
当該賃貸用レジデンスは、オフィスビル・分譲用レジデンス等他の用途に供される不動産と比較して相対的に供給量が少ないため、希少性が高く、高い市場競争力を有し、他の用途に供される不動産と比較して相対的に経済・社会情勢の変動の影響を受けにくく比較的安定的な収益が期待出来ます。賃貸用レジデンスの持つこのような特性により、キャッシ
ュフローの安定化及び投資資産の分散化を図る目的から本投資法人において主な投資対象の一角と位置付けます。
資産運用会社は、、レジデンスへの投資に当たり近時における都心回帰
需要及びライフスタイルの変化により、東京経済圏における賃貸用レジ
デンスの市場は今後中長期的には拡大するとともに、多様化していくと考えておりますが、市場の変化その他の理由により、上記の特性が損なわれたと判断するときは、異なる投資判断を行うことがあります。
賃貸用レジデンスのテナントは、特に地域に対する志向性が強く、レジ
デンスのタイプにより異なった市場を形成していることから、タイプの特徴に応じた将来の需給動向等を以下の通り分析・把握したうえで投資を行います。
投資対象エリア…都心５区及びその周辺区
主として外国人向け（欧米系企業・多国籍企業が東京経済圏に設置したオフィスへの海外からの派遣・赴任者向け）に、そのライフスタイル（生活習慣等）に即して限られた立地条件下において特別に企画されたレジデンスをいいます。
近時は、日本人富裕者層のファミリーにも本タイプへのテナント需要が高まっています。かかるテナントは、上記の b. の場合と同様に、他のタイプと比較してテナントの信用力が高く、賃料遅延等のリスクが小さ
いと考えられます。
オフィスビル・日本人向けレジデンス等、他の用途に供される不動産に比較して供給量が少なく、希少性等から安定収益が期待出来るとともに、マネジメントの巧拙により収益性に差が生じる可能性がある投資対象であると考えられます。
投資対象エリア…東京 23 区及びその他周辺都市部
平均的な所得層の日本人ファミリー（特に、子供を含めた 3 名以上で構成される家族）向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデン
スをいいます。
一般に、街並みや住環境を重視する傾向があることから立地条件としては都心から離れていく傾向にあります。相対的に高い収益性を期待出来る投資対象であると考えられます。

51

DINKS タイプ

a.
b.

c.

類

シングルタイプ

a.
b.
c.

d.

投資対象エリア…都心５区及びその周辺区
子供のいない若年・共働き世帯向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンスをいいます（ＤＩＮＫＳとは Double Income No Kidsの頭文字を取った略称で、夫婦共稼ぎで収入の源が二つあり（Double
Income）、子供がいないこと（No Kids）をいいます。）。
都心への通勤の便が良好なエリアにテナント需要が集中する傾向にあり、そのようなエリアでは供給不足の状況と見られること、また世帯としての所得水準が高いことから、希少価値があり相対的に高い収益性を期待出来る投資対象であると考えられます。
投資対象エリア…都心５区及びその周辺区
単身生活者向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンス
をいいます。
ライフスタイルの多様化に伴い、より広く、より優良なシングルタイプのレジデンスに対するマーケット動向は堅調であり、今後も安定した投資対象であると考えられます。
都心５区においても特に、港区、渋谷区、新宿区は、都心５区以外の地域と比べ平均賃料も高く、需要も安定的であることから、投資対象とすることによりキャッシュフローを増大させる可能性があると考えられます｡（注）上記表中の「投資ポイント」は、資産運用会社における見解を記載したものであり、今後の経済動向及び不動産市場の動向により変更される可能性があるほか、将来的な用途別の重要度の動向及び利回り等を保証するものではありません。

エ．なお、レジデンスについては優良な投資対象不動産の取得がオフィスビルに比べ容易でないことから、新築物件の安定的な供給源の確保のために大手デベロッパー、大手総合商社、大手金融機関、信頼性の高い不動産賃貸管理会社等との提携等を行うことで、良質な新築物件の取得を図り、新築物件への投資割合を高めます。
ｃ．地域
ア．本投資法人は、上記の通り、人口、産業集積度が高く経済の基盤が確立されている東京経済圏に特化した投資を行います（東京経済圏特化型）。
イ．具体的には東京経済圏を都心５区、都心５区を除く東京 23 区及びその他の周辺都市部のカテゴリーに区分し、都心５区を中心としつつ、地域別のバランスにも配慮したう
えで、オフィスとレジデンスとの用途の分散化を図ります。オフィスとレジデンスとの間の比重は前記の通りです。前記の基本方針に基づき、オフィスとレジデンス各々の用途について、各々を 100％とした場合に、以下のような地域的分散状況となることを目途として分散投資を行います。
地区

都心５区

東京 23 区

周辺都市部

オフィス

50％以上

０％〜20％

０％〜40％

レジデンス

50％以上

０％〜40％

０％〜20％

用途（注） 地区別の配分割合は、オフィスとレジデンス各々の用途別の内訳を指します。表の数値は幅を持って記載しているため、合計は必ずしも 100％とはなりません。また、この比率を目指して投資を行いますが、投資対象不動産の取得の過程でこの表の通りとならないことがあります。

52

ｄ．１物件当たりの資産規模
ア．オフィスビル原則として、賃貸可能面積約 2,000 ㎡（約 700 坪）以上、かつ標準的な各階床面積が約 300 ㎡（約 90 坪）以上の建物とします。
イ．レジデンス
原則として、用途タイプ分類に従い以下の規模を投資の目安とします。
ワイドタイプファミリータイプ
ＤＩＮＫＳタイプ
シングルタイプ

１戸当たりの専有面積
80 ㎡以上60 ㎡以上40 ㎡〜80 ㎡
25 ㎡〜40 ㎡

戸数10 戸以上20 戸以上20 戸以上30 戸以上なお、オフィスビル、レジデンスのいずれも物件毎に立地エリアによる地域性と資産規模の適合性を上記基準に加味して考慮のうえ、適正規模を判断します。
ｅ．デュー・デリジェンス（詳細調査）
取得に際しては、経済的調査、物理的調査及び法的調査を行ったうえで、総合的に判断します。なお、経済的調査、物理的調査及び法的調査を実施する際には、以下の表に記載する項目について調査し、検討致しますが、以下の表に記載する項目は、投資対象不動産の用途によってその重要性が異なることがあり、必ずしも本投資法人による投資対象不動産の取得に当たり、以下の表に記載するすべての項目について調査を行うとは限りません。
また、以下の表に記載する項目は物件取得の判断に当たっての検討事項であり、本投資法
人が取得する投資対象不動産が結果的に以下の項目の一部について基準を満たさないこともあります。

53

項目
テナント調査経調①

テナントの信用力、賃料収入状況等②

テナントの業種、テナント数、利用目的等（レジデンスの場合は世帯状況を含みます。）③

過去の稼働率、賃料推移及び将来の見通し④

各テナントの占有割合、分布割合等

市場調査

①

市場賃料、稼働率、競合物件・テナント需要動向等

収益関係

①

テナント誘致・処分性等の競争力調査②

賃貸契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性③

費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性

済
的

内容

査

立地

④

適正賃料水準、適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性⑤

修繕計画との比較における実際の資金積立状況①

街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客数②

利便施設、経済施設、官公署、娯楽施設の配置、接近性及び周辺土地の利用状況並びに将来の動向＜レジデンスに特有＞③
建築及び設備・仕様

日照、眺望、景観、騒音等の状況＜レジデンスに特有＞④

地域の知名度及び評判、規模等の状況①＜各用途共通＞
意匠、主要構造、築年数、施工業者等②

内外装の部材の状況＜オフィスビル＞

物

貸付床の形状、フリーアクセス床（ＯＡフロア）、分割対応、天井高、電気容量、空調

理方式、床荷重、照度、防犯設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場等その他共用設備の的状況等＜レジデンス＞

調

貸付床の形状、間取り、天井高、防犯設備、放送受信設備、給排水設備、昇降機設備、

査

駐車場、駐輪場、集会室等その他共用設備の状況等
耐震性能①

新耐震基準（昭和 56 年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準を指します。
以下同じとします。）又はそれと同水準以上の性能の確保②

地震ＰＭＬ（予想最大損失率）値 10％未満を原則とし、20％以上の物件については耐震補強工事の実施等が条件

建物管理関係

環境・地質等
権利関係への対応①

関係法規（消防法、都市計画法その他建築法規）の遵守状況等②

建物状況報告書における将来（10 年程度）の修繕費見込み③

管理状況の良否、管理規約の有無･内容、管理会社の質と信用力①

アスベスト･フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状況②

地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等

前所有者等の権利の確実性を検討し、特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。
①

借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無②

敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状
況法③

敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置④

共有持分不分割特約及びその登記の有無、共有持分分割請求及び共有持分売却等に関す的る適切な措置並びに共有者間における債権債務関係

調⑤

区分所有の区分性査⑥

本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無⑦

借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約･特約等の内容（特に優先譲渡条項の有無とその内容）⑧

借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人･個人の別等の属性⑨

不動産を信託する信託の受益権については信託契約の内容

境界調査

①

境界確定の状況、越境物の有無とその状況

テナント属性①

テナントの使用目的及び契約形態②

テナントとの紛争の有無

54

ｆ．テナント選定基準
ア．入居が見込まれるテナントについては、以下の表に記載する属性区分別に信用情報等のチェックを行います。法人の調査については、入手した資料により信用状況が判明しない場合等必要に応じて外部の調査機関のデータベース等も活用します。信用等の調査の結果が良好と判断される場合、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金金額、テナント業種、
当該物件における他のテナントとのバランス、要求されるスペースの規模及び形状等を総合的に検討のうえ賃貸借契約の締結について判断します。
属性区分
法人

個人

①
②
③
①
②
③
④
⑤

チェック項目（内容）
業種、業暦、決算内容（財務の健全性）等
賃貸借の目的（使用目的、期間等）
連帯保証人の有無とその属性
勤務先とその内容、勤続年数等
年収（年収に占める賃料総額の割合等）
賃貸借の目的（使用目的、期間、入居人数等）
連帯保証人の有無とその属性（本人との続柄等）
年齢、性別、家族構成等

イ．既存テナント及び新規に契約を締結したテナントについては、原則として可能な限り長期的な関係を維持することを意図しております。但し、わが国の建物賃貸借契約の契約期間は、オフィスもレジデンスもともに２年間とするのが通例であり、また、一般的に、テナントが一定期間前の通知を行うことにより解約出来ると定めている場合が多く見られます。
ｇ．投資額
ア．資産運用及び不動産管理の効率化の観点から、投資対象不動産１物件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）は、原則として 10 億円以上とします。
イ．一方、投資対象不動産１物件当たりの投資額の当該投資後における運用資産の合計額に対する割合の上限は、原則として 25％とし、ポートフォリオ全体の構成を考慮し分散投資効果について検討を行ったうえで判断を下します。
Ｃ．売却方針ａ．取得する不動産は中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間の間に売却を行うことは原則として行わない予定です。
ｂ．しかしながら、中長期的には不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み等を考慮のうえ総合的に判断し、ポートフォリオの構成について戦略的区分を行い、売却を検討することがあります。また、各物件の売却方針は、基本的には年度運用計画において定めることとしますが、必要に応じて当該運用計画を見直す場合もあります。

55

ア．戦略的区分について
戦略的な意義コア・アセット
収益の中長期的な安定を目的に長期的な保有を基本方針とする資産アクティヴ・アセッ より流動性の高い投資対象不動産のうち中長期的な賃料収入に基づく収益（インカムゲイン）を中心としトながらも、取得後のインカムゲインの増額を基盤とした資産価値の増額（バリューアップ）に基づき売却による収益（キャピタルゲイン）を含むトータルリター
ン（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）の確保も主体的かつ能動的に図ることのある資産
ⅰ）本投資法人がアクティヴ･アセットに区分する投資対象不動産の目安は、投資対象
不動産１物件当たりの投資金額がオフィスビルで 40 億円以下、レジデンスで 20 億円
以下とします。
ⅱ）アクティヴ・アセットの組入比率の上限は、原則として 20％を目処とします。
イ．売却の検討を行う具体的な事象
ⅰ）戦略的に売却を行うことが投資法人の収益に寄与する場合例） 空室率の改善や賃料の増額又は費用の削減等による収益性の改善等により物件価値の向上を図ることが出来た場合。
ⅱ）魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
例） 購入希望者の特殊事情等により鑑定評価額を 10％以上上回る等、周辺地域における想定価値を超える魅力的な価格が提示される等強い購入意向が示された場合。
ⅲ）戦略的な重要性が失われた場合
例１）老朽化等により物件の収益性が低下し、追加的な資本支出によっても目標とする収益をあげる見込みがないと判断した場合。
例２）同一地域においてより収益性の高い他の投資対象不動産を取得した場合、又は周辺地域の市場性が著しく衰退した等の事情によりポートフォリオの構成における重要性が失われたと判断した場合。
ｃ．売却物件については、より高い価格での売却を実現出来るよう、期限を定めた競争入札、競争力のある不動産仲介業者の活用、専任媒介業者の活用等を実施します。
Ｄ．開発案件への投資方針
本投資法人は、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が生じている若しくは生じる
見込みがある不動産の取得を原則としており、投資法人が自ら土地を取得して建物を建設することは予定していません。但し、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断でき、完工・引渡しのリスクが極小化されている場合等においては当該建物の竣工前であっても投資することがありますが、この際には当該不動産を取得するメ
リットと一定の期間について賃貸事業収入が生じないデメリットその他当該不動産の取得により本投資法人が負担しうるリスクを比較検討して投資判断を行うこととします。

56

Ｅ．付保方針
地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体のＰＭＬを基準に、災害による影響と損
害保険料とを比較検討して付保の判断を行います。なお、ＰＭＬが高い個別物件があれば、個々に地震保険の付保を検討します。
（注）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（再現期間 475 年の大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％を越える大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（%）で示したものを意味します。

Ｆ．財務方針ａ．借入れ及び投資法人債
ア．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）
等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）
又は投資法人債を発行することが出来ます。但し、その限度額はそれぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。
イ．前記ア．に基づき資金を借入れる場合は、資本市場及び金融環境を総合的に考慮し、将来に亘る経済・社会情勢の変化を予測のうえ、借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定し、低コストの資金調達を図ります。また、物件の新規購入、敷金等のテナント預り金の返還等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
ウ．前記ア．に基づき資金を借入れる場合は、機関投資家からの借入れに限るものとします。
エ．借入金又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することが出来ます（規約第 15 条）。
オ．本投資法人の資産総額のうち、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（以下「ローン・トゥ・バリュー・レシオ」といいます。）の上限については、60％を目途としますが、新たな運用資産の取得等にともない、一時的に 60％を超えることがあります。
（注）資産総額とは、ローン・トゥ・バリュー・レシオ計算時点における直近の決算期末貸借対照表に記載された資産の部の金額をいいます。但し、有形固定資産について不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて算定した価額と期末帳簿価額との間に差額がある場合は、その差額を当該有形固定資産の期末帳簿価格に加減して求めた
金額とします。
ｂ．投資口の追加発行
ア．本投資法人は、資金の手当てを目的として、役員会の承認を経て、投資口の追加発行を機動的に行うことが出来ます。
イ．投資口の追加発行については、ローン・トゥ・バリュー・レシオ等投資法人の財務状態を考慮し、投資口の希薄化にも配慮のうえ決定します。
Ｇ．資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用が出来ない場合があります。

57

③ 不動産管理方針
Ａ．取得した投資対象不動産においては、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価
値・競争力の維持･向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用低減（外注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します。
Ｂ．資産運用会社は、以下に示す定量・定性分析の内容を検討しつつ各投資対象不動産にかかる過去の関与度等を考慮に入れながら、投資対象不動産ごとに可能な限り最適なプロパティ・マネジメント業務受託者を選定し、委託業務の内容や報酬等について細部を交渉します。
項目
内容
企業内容･実績① プロパティ・マネジメント業務受託者としての経験・実績② 評判、マネジメント方針の一貫性③ 会社財務の健全性
能力・体制① 市場への精通度② テナント探索能力及び仲介ネットワークの有無③ 物件に関する経理及びレポーティング能力
手数料① 手数料の仕組み及び水準
利益相反① 近隣における競合プロジェクトの有無
Ｃ．本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準
備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積立てることが出来ます。
Ｄ．災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、適切な投資配分
比率の維持や損害保険（火災保険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
Ｅ．本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則としてすべての投資対象不動産を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約別紙「資産運用の対象及び方針」の定めに基づいて運用されます（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅳ（１）（２）参照）。
Ｆ．資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用が出来ない場合があります。
④ 開示方針Ａ．投資家に対して出来る限りの情報開示を行い、投資家にわかりやすい商品を提供することを開示の方針とします。
Ｂ．すべての投資家に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達出来る環境を常に整えることに努めます。
Ｃ．本投資法人は、投信法、証券取引法、東京証券取引所、社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
Ｄ．不動産、不動産の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。）について、資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額をもって開示評価額とします（規約別紙「資産評価の方法及び基準」Ⅲ．２．参照）。
Ｅ．上記 D．につき、投資対象不動産取得時からその後最初に到達する決算日にかかる評価額を開示するまでの期間においては、当該投資対象不動産の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。
⑤ その他
Ａ．本投資法人は、資産の総額のうちに占める不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、土地の賃借権、地上権のみを信託するものに限ります。）及び不動産に関する匿名組合出資持分（不動産、土地の賃借権及び地上権のみに運用するものに限ります。））の価額の割合として財務省令（平成 13 年６月６日財務省令第 44 号）第３条で定める割合を 100 分の 75 以上とします。（なお、本項は、本投資法人規約の「資産58運用の対象及び方針」 II.(2)③イ記載の投資態度として定められておりますが、財務省
令第 3 条（平成 13 年省令第 44 号）は既に廃止されております。）
Ｂ．本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を 100 分の 75 以
上とします。
（２）投資対象① 基本的投資対象
規約に規定する本投資法人の投資対象は以下の通りです（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１））。
Ａ．主たる投資対象とする特定資産
本投資法人は、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的として、主として以下に掲げる特定資産に対して投資します。
ａ．不動産等
ア．不動産、不動産の賃借権及び地上権
イ．不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭とあわせて信託する包括信託を含みますが、投資信託及び投資法人に関する法律施行
令（平成 12 年政令第 480 号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第３条第１号において定義される有価証券（以下「有価証券」といいます。）に該当するものを除きます。）
ウ．不動産、不動産の賃借権若しくは地上権に対する投資として運用することを目的とす
る金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
エ．当事者の一方が相手方の行う上記ア．からウ．に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約にかかる出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
ｂ．不動産対応証券
資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいいます。
ア．優先出資証券 「資産の流動化に関する法律」（平成 10 年法律第 105 号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第 2 条第 9 項に定める優先出資証券
イ．受益証券 投信法第２条第 12 項に定める受益証券
ウ．投資証券 投信法第２条第 22 項に定める投資証券
エ．特定目的信託の受益証券 資産流動化法第２条第 15 項に定める特定目的信託の受益証券（不動産等として定義される上記 a．イ．又はウ．に掲げる資産に該当するものは除きます。）
Ｂ．その他の特定資産
本投資法人は、上記 A．に掲げる不動産等及び不動産対応証券に該当する特定資産のほかに次に掲げる特定資産により運用します。
ａ．預金
ｂ．コール・ローン
ｃ．国債証券（証券取引法第 2 条第 1 項第 1 号で定めるものをいいます。）
ｄ．地方債証券（証券取引法第 2 条第 1 項第 2 号で定めるものをいいます。）
ｅ．特別の法律により法人の発行する債券（証券取引法第 2 条第 1 項第 3 号で定めるものをいいます。）
ｆ．資産流動化法に定める特定社債券（資産流動化法第 2 条第 9 項で定めるものをいいます。）
ｇ．社債券（証券取引法第 2 条第 1 項第 4 号で定めるものをいいます。但し、転換社債券及び新株引受権付社債券乃至新株予約権付社債券を除きます。）
ｈ．投信法に定める受益証券（但し、証券取引法第 2 条第 1 項第 7 号で定めるものをさし、
上記 A．ｂ．イ．に定めるものを除きます。）
ｉ．投信法に定める投資証券若しくは投資法人債又は外国投資証券（証券取引法第 2 条第 1
項第 7 号の 2 で定めるものをいいます。但し、上記 A．b．ウ．に定めるものを除きます。）

59

ｊ．貸付信託の受益証券（証券取引法第 2 条第 1 項第 7 号の 3 で定めるものをいいます。）
ｋ．資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券（資産流動化法第 2 条第 15 項で定めるものをいいます。但し、上記 A．b．エ．に定めるものを除きます。）
ｌ．コマーシャル･ペーパー（証券取引法第 2 条第 1 項第 8 号で定めるものをいいます。）
ｍ．外国又は外国法人の発行する証券又は証書で、上記 c．乃至 g．及びｌ．の証券又は証書の性質を有するもの（証券取引法第 2 条第 1 項第 9 号に該当するものをいいます。）
ｎ．外国貸付債権信託受益証券（証券取引法第 2 条第 1 項第 10 号で定めるものをいいます。）
ｏ．オプションを表示する証券又は証書（証券取引法第 2 条第 1 項第 10 号の 2 で定めるものをいいます。但し、上記 c．乃至 n．及び下記 p．乃至 s．にかかるものに限ります。）
ｐ．預託証書（証券取引法第 2 条第 1 項第 10 号の 3 で定めるもので、上記 c．乃至 e．及びg．の証券の性質を有する本邦通貨建のものとします。）
ｑ．外国法人が発行する譲渡性預金証書（証券取引法第 2 条第 1 項第 11 号で定めるもので、本邦通貨建のものとします。）
ｒ．貸付債権信託受益証券（証券取引法第 2 条第 2 項第 1 号で定めるものをいいます。）
ｓ．外国法人に対する権利で、上記 r．の権利の性質を有するもの（証券取引法第 2 条第 2
項第 2 号で定めるものをいいます。）
ｔ．金銭債権（投信法施行令第 3 条第 1 号、第 12 号及び第 14 号に該当するものを除きます。）
ｕ．金融デリバティブ取引（投信法施行令第 3 条第 14 号において定義される意味を有します。）にかかる権利
Ｃ．有価証券に対する投資
本投資法人は、主として有価証券に対する投資として運用することを目的とはしません。
Ｄ．特定資産以外の資産に対する投資
本投資法人が運用資産の対象とする特定資産以外の資産はありません。

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