ARES SPECIAL

J-REIT View
〜リーマン・ショックによる
J-REIT市場環境の激変と今後の展望〜

社団法人不動産証券化協会
調査部 上席研究員

澤田 考士
1. 初の価格下落局面に入り成熟途上が数多く示されており、それが一因となっにあったJ-REIT市場を襲ったリーマてJ-REIT価格が上昇したとしても不思議でン・ショックはない状況にあった。だが、図表１に示す
とおり、東証REIT指数は、公表が開始され（1）オーバーパフォームから転じて、た2003年3月末から3年以上なだらかな上昇

2007年6月以降、調整過程に入ったJ-を続け、2006年後半以降は一層顕著に上昇

REIT市場した。当時のJ-REIT価格の上昇がファンダ

2001年9月にスタートしたJ-REIT市場は、

メンタルズの改善のみで説明できるか否か

2007年5月をピークに価格下落局面に転じは意見が分かれるかもしれない。だが、長た。図表１に示すとおり、J-REIT価格がピークを迎える以前の2006年後半において、

図表1 日本の株価指数とJ-REIT価格指数の推移（配当込みベース）
3500

不動産株式指数や東証REIT指数は東証市場第一部に上場している全ての日本企業（内

3000
2500
2000

であるTOPIXや新興株式市場である東証マ
ザーズに上場している全ての銘柄が対象とする東証マザーズ指数を大幅にオーバーパ

1500
1000
500
0
2003年3月
5月
7月
9月
11月
2004年1月
3月
5月
7月
9月
11月
2005年1月
3月
5月
7月
9月
11月
2006年1月
3月
5月
7月
9月
11月
2007年1月
3月
5月
7月
9月
11月
2008年1月
3月
5月
7月
9月
11月
2009年1月
3月
5月
7月

国普通株式全銘柄）を対象とした株式指数

フォームしていた。当時、日本の不動産市

TOPIX（配当込み）

TOPIX配当込み不動産業株価指数

東証REIT指数（配当込み）

東証マザーズ指数（配当込み）

場のファンダメンタルズの改善を示す指標

Bloomberg提供データよりARES作成

ARES September-October 20093

ARES SPECIAL

く継続した大幅な価格上昇は永続するわけである。そしてJ-REIT価格の動向を振り返ではなく、やがて終焉するはずである。実ると、少なくとも2008年9月のリーマン・シ

際には、米国のサブプライムローン問題のョック以前におけるJ-REIT価格の下落は、顕在化によって、外国人投資家のJ-REITへ

適正水準への調整の過程で生じた側面があの投資態度が、図表2に示すように大幅な買ったように思われる。

い越しから大幅な売り越しに急に転じたことをきっかけとして、J-REIT価格は下落局（2）成熟過程にあったJ-REIT市場を襲っ面に転じた。だが、もし仮にこのような問たリーマン・ショック

題がなかったとしても、J-REIT価格はいず

2007年半ば以降のREIT価格の下落は、図れ下落局面に転じていた可能性が高い。

表３に示すとおり、日本のみならず世界的

J-REITの価格下落局面においては、投資に共通の傾向であった。この時期には、金パフォーマンスは悪化し、投資家は損失を

融環境の変化をきっかけとして、REIT市場被る。また、J-REITにとっては、資金調達

は世界的な調整過程に入ったといえる。こ

コストが上昇し、資産取得が行いにくい状

れは、J-REITが経験したはじめての本格的況となる。よって、J-REIT価格の下落は、な価格調整であった。一方、市場の歴史が投資家、J-REIT運営者の双方にとって歓迎

長い米国REITは、過去にいくつもの価格調されないことが多い。しかし一方で、市場整を経験してきた。そのため、米国REITはの調整機能を通じ、価格が適正な水準へと

過去のデータの蓄積が十分にあり、REIT価調整される過程で価格が下落するのであれ

格がどの程度まで下がると割安であるか、

ば、そのようなJ-REITの価格下落には歓迎それぞれの投資家が判断を下しやすい環境

すべき面もある。結果として適正な価格形にあった。リーマン・ショック以前の米国成が実現すれば、効率的な資源配分が実現

REITの価格変動を見ると、ある程度下落す

するなど、社会的なメリットが大きいからると比較的早い時期に反発しながら推移し

図表2 J-REIT投資部門別売買状況（東京証券取引所）

図表3 日本、米国、欧州のREIT価格（配当無しインデックス）推移（2007年6月末＝100と基準化）
2007年6月〜2008年12月（千円）

150,000,000

110

100,000,000

100
90

50,000,000

80
70

0

60
-50,000,000

50
40-100,000,000

銀行

投資信託

事業法人

国内個人

外国法人・個人

4

ARES September-October 2009

米国REIT
FTSE／NAREIT. index

12月

11月

10月

09月

08月

07月

06月

05月

04月

03月

02月

12月

11月

10月

09月

08月

07月

日本REIT
東証REIT指数（配当無し）

2008年01月

生保・損保

東京証券取引所提供データよりARES作成（一部の投資部門に関するデータを抜粋）

20
2007年06月

2003年04月
06月
08月
10月
12月
2004年02月
04月
06月
08月
10月
12月
2005年02月
04月
06月
08月
10月
12月
2006年02月
04月
06月
08月
10月
12月
2007年02月
04月
06月
08月
10月
12月
2008年02月
04月
06月
08月
10月
12月
2009年02月
04月
06月

30

欧州REIT
Euronext IFIF REIT Price Index

ARES SPECIALている。これは、米国において、投資家が投資家が様子見の状況であったものと推察

過去の経験を踏まえながら適正価格を冷静される。このような状況下においては、J-に判断し、割安と判断した段階で買い入れ

REIT価格の調整が円滑に機能せず、J-REIT

るような市場環境が整っていたからであろ

価格が一時的に下がりすぎる可能性はある。

うと推察される。

しかし、少なくともリーマン・ショック以

一方、J-REITは価格下落局面に転じて以前においては、ある程度価格が下落した時

降、リーマン・ショックまでの間、あまり点で、J-REIT価格はやがて価格上昇局面に反発せず下落し続けた。もちろん、下落局

転じてゆくことが多くの市場関係者に期待面に入る前の2006年後半にJ-REIT価格は大されていたように思われる。

きく上昇した反動から、大きな調整が必要

2007年6月以降初めて本格的な価格調整局とされ、なかなか価格が反発しなかった面

面を迎えたJ-REITは、まさに、様々な経済もあろう。だが、J-REITには、①保有資産環境を経験しながら、投資家の間に相場観の大半が実態のはっきりした不動産である、が形成されてゆく過程にあった。そのよう②開発事業などのリスク・期待リターンのな状況下、2008年9月のリーマン・ショック

高い事業が行われることはない、③概しては、世界的な金融市場を大きく混乱させ、J-

負債比率が低い、といった特性があり、将REIT市場に多大な影響を与えた。これは、来キャッシュフローの不確実性はそれほどまさに想定外の事態であり、その結果、成高くはない。また当時は、日本の不動産市

熟途上にあったJ-REITを巡る環境は激変す

場のファンダメンタルズは依然として堅調ることになったのである。

に推移していた。したがって比較的早期に割安と判断する投資家が現れ、価格が大き

2. リーマン・ショックがJ-REIT市場

く反発する局面があってもよさそうであっに与えたインパクト

たようにも思える。しかし実際には、JREITへの買い圧力がなかなか高まらない状（1）下落傾向にあったJ-REIT価格の更な況にあった。

る急落と初のJ-REIT破綻

J-REIT価格の下落が続く中、価格の下げ

2008年9月15日の米国証券大手のリーマ

止まりに対する期待感が高まっていたのはン・ブラザーズの破綻によって、金融市場

確かであろう。しかしながらJ-REIT市場のは、100年に1度の危機ともいわれる世界的歴史はまだ長くはなく、価格局面を迎えるな大混乱に陥った。J-REIT市場もこの大混こと自体初めてのことであった。そのため乱の影響を強く受け、2008年10月上旬には、過去の情報の蓄積がなく、どの程度の下落

既に下落傾向に転じていた東証REIT指数が妥当なのか、その判断が難しく、多くの（配当無し）が一層急激に下落して、2008年

ARES September-October 20095

ARES SPECIAL

10月6日に公表以来、初めて終値ベースで（2）J-REIT銘柄間のリターン特性の差異

1000ポイントを下回ることとなった。更に、拡大

2008年10月9日にニューシティ・レジデンス

リーマン・ショックは、また、J-REIT各

投資法人がJ-REITとして初めて民事再生法

銘柄のリターン特性に格差を生じさせた。

の適用を申請したことで、市場に激震が走

図表５、図表６、図表７はそれぞれ、2008

り、破綻翌日の10月10日には、東証REIT指

年8月、9月、10月におけるJ-REIT各銘柄の数の日次収益率は過去最悪の約−12％にも達した。J-REITは保有資産の大半を不動産が占め、かつ保守的な財務戦略を採る安定

図表5 2008年8月J-REIT各銘柄のリターン・リスク（ニューシティ・レジデンス投資法人含む）
縦軸：2008年8月における日次キャピタルリターンの平均値
横軸：2008年8月における日次キャピタルリターンの標準偏差2.0%的な商品であり、J-REITの破綻自体全く想1.0%

定されていなかった。そのため、ニューシ

0.0%
0.0%
-1.0%

ティ・レジデンス投資法人の破綻は、市場

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

-2.0%
-3.0%
-4.0%

に大きな衝撃を与えたのであった。

-5.0%

この時期には、J-REIT価格は、図表4に-6.0%

示すとおり、日本の株価、米国の株価推移-8.0%と大きく連動して推移した。J-REIT価格が、このように株価と高い連動性を示しながら下落したことは、J-REIT価格の下落が、金融市場の世界的な混乱の影響を受けた現象であり、J-REITの保有資産等のファンダメ-7.0%

図表6 2008年9月J-REIT各銘柄のリターン・リスク（ニューシティ・レジデンス投資法人含む）
縦軸：2008年9月における日次キャピタルリターンの平均値
横軸：2008年9月における日次キャピタル収益率の標準偏差
2.0%
1.0%
0.0%
0.0%
-1.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

-2.0%

ンタルズ悪化による現象ではない可能性を-3.0%

示唆しているといえよう。

-5.0%

-4.0%

-6.0%
-7.0%
-8.0%

図表4 リーマンブラザーズ破綻前後の米国株価と東証REIT指数の推移（左縦軸は、TOPIX及び東証REIT指数の水準を、右縦軸はNYダウの水準をそれぞれ示す。）
1300

13000

1200

12000

1100

11000

1000

10000

900

9000

800

8000

700

7000
6000
2008年9月2日
2008年9月4日
2008年9月6日
2008年9月8日
2008年9月10日
2008年9月12日
2008年9月14日
2008年9月16日
2008年9月18日
2008年9月20日
2008年9月22日
2008年9月24日
2008年9月26日
2008年9月28日
2008年9月30日
2008年10月2日
2008年10月4日
2008年10月6日
2008年10月8日
2008年10月10日
2008年10月12日
2008年10月14日
2008年10月16日
2008年10月18日
2008年10月20日
2008年10月22日
2008年10月24日
2008年10月26日
2008年10月28日
2008年10月30日
2008年11月1日
2008年11月3日
2008年11月5日

600

東証REIT指数6TOPIX

図表7 2008年10月J-REIT各銘柄のリターン・リスク（ニューシティ・レジデンス投資法人含む）
縦軸：2008年10月における日次キャピタルリターンの平均値
横軸：2008年10月における日次キャピタルリターンの標準偏差
2.0%
1.0%
0.0%
0.0%
-1.0%
-2.0%
-3.0%
-4.0%
-5.0%
-6.0%

NYﾀﾞｳ

-7.0%

東京証券取引所提供データよりARES作成（一部の投資部門に関するデータを抜粋）-8.0%

ARES September-October 2009

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

ARES SPECIAL

日次リターンの月間平均値と標準偏差（リ3. リターン特性の差と信用リスク

スク）の水準のプロットを示している。
2008年8月と9月を比較すると、9月の方がリターンの平均値及び標準偏差が若干高いよ（1）上場J-REIT銘柄数とリターン差異のうに見える。しかし、2008年8月から9月に推移かけて生じたこの差異は、J-REIT銘柄の格既に述べたとおり、リーマン・ショック

付け引き下げや不動産流動化事業で業績をの影響で、2008年10月におけるJ-REIT銘柄

伸ばしてきたアーバンコーポレーション等

間のリターン差異は極めて大きなものとなの大規模破綻、などのネガティブなニューった。だが、銘柄間のリターンの差異は、

スや、J-REIT運用会社あるいはそのスポン

それ以前の期間においても概ね上昇傾向に

サーへの新たな資本参加参画、などのポジあった。図表８は、J-REITの月次キャピタ

ティブなニュースのJ-REIT双方に反応した

ルリターンの銘柄間最大値、銘柄間最小値、価格調整の結果であり、市場に大きな構造

および銘柄間最大値と銘柄間最小値の差の変化が生じた差異であるとはいえない。こ

推移を、上場J-REIT銘柄数の推移と合わせれに対し、2008年10月においては、各銘柄て示している。J-REITの上場銘柄は市場創のリスク・リターンは、それ以前の2008年

設以来、時期によってペースに差はあるも8月、9月と比べ大きく異なる状況となった。

のの、2007年11月まで増加してきた。特に、2008年10月には、J-REIT価格が、国内外の2005年度には銘柄数が16から32へと倍増す

株式と強く連動して大きく下落した事情をるなど、上場ラッシュの様相を呈していた。

反映し、それ以前の期間と比較して、全銘

従来は銘柄の増加とともにJ-REITの多様化

柄に渡ってリターンが低下し、ボラティリが進展し、その結果、リターンの格差が若ティ上昇する傾向が見られた。このような干ながらも拡大傾向にあったことがわかる。

傾向に加え、リターンの低下の度合いに、それ以前と比較して銘柄間に大きな差異が

図表8 上場J-REITの銘柄数と銘柄間月次キャピタルリターン格差
1.50

50

見られた点が、2008年10月に観察された極

45
1.00

40

めて顕著な特徴であったといえる。このようなJ-REIT銘柄間のリスク・リターン特性

35

0.50

30
25

0.00

20
-0.50

15

の差異を大きく拡大させたこともまたリー

10

-1.00

マン・ショックがJ-REIT市場に与えた大きな影響だったわけである。

0

2001年10月
2002年1月
2002年4月
2002年7月
2002年10月
2003年1月
2003年4月
2003年7月
2003年10月
2004年1月
2004年4月
2004年7月
2004年10月
2005年1月
2005年4月
2005年7月
2005年10月
2006年1月
2006年4月
2006年7月
2006年10月
2007年1月
2007年4月
2007年7月
2007年10月
2008年1月
2008年4月
2008年7月
2008年10月
2009年1月
2009年4月

5

上場J-REIT銘柄数-1.50

キャピタルリターンの銘柄間最大値−銘柄間最小値

月次キャピタルリターンの銘柄間最大値

月次キャピタルリターンの銘柄間最小値

Bloomberg提供データ及びその他公表データよりARES作成

ARES September-October 20097

ARES SPECIAL

図表9 J-REITの新規上場の取りやめ・延期の事例
年月日
2007年12月 3日
2007年12月11日
2007年12月26日
2008年 1月25日
2008年 2月 5日
2008年 6月10日

事例
米保険大手AIG系のジェイリート投資法人、東京証券取引所への上場取りやめを発表。
エイブル系のエイブルリート投資法人、東京証券取引所への上場取りやめを発表。
長谷工コーポレーションが、明豊エンタープライズなどと東京証券取引所への上場準備を進めていたエコロジー・リート投資法人の解散を発表。
トーセイが、
トーセイ・リート投資法人の解散を発表。
日本レップが上場準備を進めていたジェイ・レップ・ロジスティクス投資法人の解散を発表。
大和ハウス工業が大和ハウスリート投資法人の新投資口の発行と投資口の売り出し中止を発表。

Bloomberg提供データよりARES作成

だがその後、図表９に示すとおりJ-REITの（2）J-REIT銘柄間で二極化したパフォー

新規上場の計画が相次いで中止・延期とな

マンス動向

り、破綻したニューシティ・レジデンス投

ただし、2008年10月において日次リター

資法人が上場廃止となったことから、上場ンの平均値が相対的に高かったJ-REIT銘柄

J-REITの銘柄数は伸び悩んだ。しかし、そ群と、日次リターンの平均値が相対的に低のような状況にあってもJ-REIT銘柄間のリ

かったJ-REIT銘柄群の間には、2008年10月

ターン格差は拡大を続け、リーマン・ショの一期間において、一方の銘柄群が他方のックによってその格差は一層拡大したので銘柄群をリターンの点で凌駕した、というある。

単純な現象以上の差異が観察される。例え

この時期には、上場J-REITの銘柄数が伸ば、①2008年10月の日次リターン月間平均

び悩んでいるとはいえ、既に40銘柄以上の値の上位10銘柄からなる単純平均ポートフ

上場J-REITが存在していた。よって、当然ォリオ（以下、「ポートフォリオA」といながら、J-REIT各銘柄間に運用方針・運用

う。）、②2008年10月の日次リターン月間平

ノウハウの違いが見られたはずである、そ均値の下位10銘柄（2008年10月に破綻したのため、銘柄数が伸び悩む状況下にあってニューシティ・レジデンス投資法人を除く）

もJ-REITが様々な経済局面を経験する中、からなる単純平均ポートフォリオ（以下、銘柄間の差異が、リターンの差となって表「ポートフォリオB」という。
）、の２つのポれたものと考えられる。そして、リーマートフォリオを構築し、両ポートフォリオ

ン・ショックの影響は極めて大きかったこの日次リターンの動向を見ると、両ポートとから、2008年10月には、その影響を受け、フォリオの日次リターン20営業日平均値の銘柄間のリターンの差異が大きく拡大したローリングデータは、図表10のとおり推移

ものと思われる。

しており、両者動向には大きな差が認められる。2008年10月の日次リターン月間平均
値の高い10銘柄からポートフォリオA、
2008年10月の日次リターン月間平均値の低8ARES September-October 2009

ARES SPECIAL

図表10 2008年10月の日次リターン月間平均値上位10銘柄の単純平均ポートフォリオリターン平均値と下位10銘柄の単純平均ポートフォリオリターン平均値（20営業日ベース）（ただし、破綻した、ニューシティ・レジデンス投資法人を除く）

図表11 TOPIXリターンとの相関係数（ポートフォリオA、ポートフォリオB、20営業日ベース）
1.0
0.8

0.04
0.03

0.6

0.02
0.01

-0.4

-0.06
-0.07

7月

6月

5月

4月

3月

2月

12月

11月

9月

8月

7月

6月

5月

4月

3月

2月

2009年1月

-0.05

10月

-0.2

-0.04

12月

0.0

2008年1月

0.2

2007年11月

7月

6月

5月

4月

3月

2月

12月

11月

9月

10月

8月

7月

6月

5月

4月

3月

2月

12月

2009年1月-0.03

2008年1月

-0.02

11月

-0.01

0.4
2007年10月

0.00

相関係数20営業日ベース（ポートフォリオA vs. TOPIX）
ポートフォリオA（2008年10月の日次リターン月間平均値上位10銘柄の単純平均ポートフォリオ）
ポートフォリオB（2008年10月の日次リターン月間平均値下位10銘柄単純平均ポートフォリオ）

相関係数20営業日ベース（ポートフォリオB vs. TOPIX）
Bloomberg提供データよりARES作成

Bloomberg提供データよりARES作成

い10銘柄からポートフォリオBを構築した

きる。

わけであるから、リーマン・ショック直後

このように、リーマン・ショック以降、の時期でポートフォリオAがポートフォリ

異なるリスク・リターン特性を示す２つのオBを日次リターンの20営業日平均値の点

銘柄群が出現したのである。

で大幅に上回っているのは当然の現象である。だが、その後の期間で、両者の関係が

4. リーマン・ショック後のJ-REIT価

逆転し、ポートフォリオBの日次リターン

格低迷の背景

平均値がポートフォリオAの日次リターン〜リファイナンスリスクの顕在化と再平均値を上回る時期がつづいた。ポートフ

編への障壁〜ォリオAの日次リターン平均値の推移は比較的安定的に推移する一方、ポートフォリ（1）リファイナンスの顕在化と価格の低迷

オBの日次リターン平均値の推移は大きく

J-REIT価格の水準は、リーマン・ショッ

変動したことから、両ポートフォリオの日クによってJ-REITの純資産と比較して著し

次リターン平均値の関係は、時期によってく低い水準にまで急落した後、すぐには回大きく変化したのである。また、図表11は、

復せず、1口当たり純資産時価を大幅に下回

ポートフォリオAのリターンとTOPIXのリる水準で推移した。この時期には、不動産

ターンの相関係数、ポートフォリオBのリ賃貸市場の大幅な落ち込みは見られず、J-

ターンとTOPIXのリターンの相関係数を示

REITのキャッシュフローに大きな毀損は認している。J-REITとTOPIXとの相関の高まめられない状況にあった。リーマン・ショ

りについてはしばしば指摘されてきたが、ックとそれ以降の時期におけるJ-REIT価格

ポートフォリオBについていえば、TOPIXの低迷は、信用収縮下でJ-REITが厳しい資との相関が相対的に低かったことを確認で金調達環境に直面する中、J-REITのリファ

ARES September-October 20099

ARES SPECIAL

イナンスリスクに対する懸念が高まったこた面もあろう。

とによる部分が大きいように思われる。例

さらに、このようなJ-REIT価格の大幅なえば2008年9月末の格付けと2008年10月のJ-

ディスカウントの結果、J-REITは更に厳し

REIT価格の上昇率についてみると、図表

い資金調達環境に直面し、その結果一層の12、図表13が示すとおり、2008年9月末の格

デフォルトリスクへの懸念が高まる、とい

付けが低いほど2008年10月におけるJ-REITった負のスパイラルに陥った面もあった。

価格上昇率が低く（価格下落率が高く）な

図表15は、J-REIT上場後増資額の推移およる明瞭な関係が見られる。また、破綻した

び第三者割当増資額が占める割合を示してニューシティ・レジデンス投資法人の投資いるが、2008年後半以降、資金調達額は大口価格は、図表14に示すとおり、上場廃止

きく低下するとともに、第三者割当増資にまでの間に大幅に下落した。このように、J-

頼らざるを得ない状況であったことを示し

REITのデフォルトリスクが顕在化する中、ている。

他のJ-REIT銘柄についても、破綻の可能性が折り込まれ、価格がディスカウントされ図表12 2008年9月末格付(R&I)と2008年10月の
J-REIT価格上昇率（格付ノッチ別の平均値）
0.0%

AA

AA-

A+

A

A-

R&I格付
格付未取得 （2008年9月）

図表14 ニューシティ・レジデンス投資法人 投資口価格の推移（円）

800,000
最高価格
737,000円
2007年5月24日

700,000
600,000-10.0%

民事再生申立時
71,000円
2008年10月9日

500,000-20.0%

上場日終値
561,000円
2004年12月15日

400,000
300,000-30.0%

上場廃止時点
14,200円
2008年11月7日

200,000-40.0%

最低価格
6,300円2008年10月16日

100,0000

2004年12月
2005年2月
2005年4月
2005年6月
2005年8月
2005年10月
2005年12月
2006年2月
2006年4月
2006年6月
2006年8月
2006年10月
2006年12月
2007年2月
2007年4月
2007年6月
2007年8月
2007年10月
2007年12月
2008年2月
2008年4月
2008年6月
2008年8月
2008年10月-50.0%-60.0%
公表データよりARES作成

Bloomberg提供データよりARES作成

図表15 J-REIT上場後増資額の推移と第三者割当増資額が占める割合

図表13 2008年9月末格付（ムーディーズ）と2008年10月価格上昇率（格付ノッチ別の平均値）

（百万円）

0.0%

100.0%
90.0%
80.0%
70.0%
60.0%
50.0%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%

250,000

10.0%

Aa3

A1

A2

A3

格付未取得

ムーディーズ格付（2008年9月末）

200,000
150,000-10.0%
100,000-20.0%
50,000-30.0%〜
2
01 001
月
年
0
20 07 1日 12月
03 月 〜
0 31日
年 0
20 01 1日 6月
03 月 〜 30日
年 01 1220 07 日 月
04 月 〜 31日0
年 0
20 01 1日 6月
04 月 〜 30日
1
年 0
20 07 1日 2月
05 月 〜 31日
年 01 06
20 01 日 月
05 月 〜 30日
1
年 0
20 07 1日 2月
06 月 〜 31日0
年 0
20 01 1日 6月
06 月 〜 30日
年 01 1220 07 日 月
07 月 〜 31日0
年 0
20 01 1日 6月
07 月 〜 30日
1
年 0
20 07 1日 2月
08 月 〜 31日0
年 0
20 01 1日 6月
08 月 〜 30日
1
年 0
20 07 1日 2月
09 月 〜 31日
年 01 06
01 日 月3月 〜
0
01 12 日
日 月
〜 31
06 日
月
30
日
年

02

年

20

-60.0%

02-50.0%

020-40.0%

公表データよりARES作成
上場後増資額合計（百万円）
公表データよりARES作成

10 ARES September-October 2009

第三者割当増資額が占める割合

ARES SPECIAL（2）市場再編への期待の高まりと実務上のなるのは確かである。J-REIT価格が大幅に障壁

低迷する市場環境において、J-REITの買収

リーマン・ショック以降のJ-REIT価格のを通じた規模の拡大は、資産拡大を目指す

ように、上場エクイティ商品の価格が、純

J-REITにとって有望な戦略の一つになり得

資産価値を下回る現象は、金融危機下におる。M&Aによる有利な条件での資産規模のいてはもちろん、それ以外の場合もしばし

拡大は、投資家にも歓迎されるばかりか、ば起こりうる。このような場合、特に一時市場活性化を通じた市場全体に対するポジ的なショックによって上場エクイティ商品

ティブな影響を期待されるはずである。

の価格が大幅に下落する局面においては、

ところが、J-REITのM&Aについては、

短期的な価格調整が働き、価格は適正水準

法律上認められてはいるものの、制度上いに回復傾向がある。だが、株式については、

くつもの実務上の課題に直面せざるを得ず、非効率な経営が改善される見込みがない場

その実現が困難な状況にあった。そのため

合や、市場や制度等に短期的には解決し得

J-REIT市場の再編は、図表16に示すようなない構造上の問題がある場合には、価格がJ-REITのスポンサー（J-REITの運用会社の低迷し続ける可能性がある。このような場

株主）の変更にとどまった。格付機関が発合、M&Aによって企業価値を高めようとす

行するJ-REITの格付けレポートの一部では、る圧力が次第に高まる。そして、M&Aの実

J-REITがスポンサーから独立した存在であ現によって、株価が回復するシナリオが想ること認める一方で、「スポンサーがJ-REIT

定されるのである。

の運営に密接に関連している実態を根拠に、

リーマン・ショック後のJ-REITは、まさスポンサーの破綻がJ-REITの運営、特に資に過度の信用収縮下にあり、投資口価格が金調達に影響を及ぼす可能性がある」、との1口当たり純資産を大幅に下回る水準で長ら見方が示されている。このような見方がJ-く推移した。そのため株式と同様、J-REIT

REITの格付けに強く反映されているとすれについてもM&Aによる市場再編への期待がば、スポンサーが交代することによって、J-高まっていった。J-REITはパッシブな不動

REITに対する評価が高まる可能性を期待で産投資を目的とした特殊な会社であって、きる面があるのは確かである。だがスポン株式会社と異なり、J-REITには事業性があサーの変更は、M&Aによる本格的な市場再まりない。よって、J-REITのM&Aを株式編と比較すれば軽微な調整であり、市場ののM&Aと同列に論じることができない面は本格的な再編はうまく進展しているとはい当然あろうが、J-REIT価格が下落するにつえない状況にあった。

れ、より少ない資金でJ-REITを買収し、JREITの保有資産を手に入れることが可能とARES September-October 2009 11

ARES SPECIAL

図表16 J-REITのスポンサー（運用会社の主要株主）の主な変更事例
時点

運用会社名称（新名称）変更前メインスポンサー 変更後メインスポンサー
備考
アセット・リアルテイ・マネジャーズ
2007年11月 （ラサールインベストメントアドバイザーズ）
アセットマネジャーズ
ラサールインベストメントマネージメント 運用会社の全株式をラサールインベストメントマネージメントに譲渡
フロンティア・リート・マネジメント
三井不動産
運用会社の全株式を三井不動産へ譲渡
2008年3月 （三井三井不動産フロンティアリートマネジメント） 日本たばこ産業
アップルリンゴHD（オークツリー）が投資法人に対してTOB、運用会社の株式をリプラスから35％取得、リプラス破綻後、リプラスの
運用会社の株式持分を追加取得
リプラス・リート・マネジメント
アップルリンゴHD
2008年10月 （ミカサ・アセット・マネジメント）
リプラス（オークツリー）（アップルリンゴHD（オークツリー）の持分は90％に上昇）
大和ハウス工業がメインスポンサーのモリモト及びキャピタラン
ドの運用会社の保有株式を取得。
（大和ハウス工業の運用会社のモリモトアセットマネジメント
株式持分を10.0％から73．
5％へ上昇）
2008年11月 （大和ハウス・モリモト・アセットマネジメント） モリモト
大和ハウス工業
クリード・リート・アドバイザーズ
2008年12月 （ジャパン・オフィス・アドバイザーズ）
クリード
いちごアセットトラスト
運用会社の全株式をいちごアセットトラストへ譲渡
運用会社の全株式を大和証券グループ本社に譲渡
ダヴィンチ・セレクト
大和證券グループは、同日付で投資法人の第三者割当増資を引き2009年7月 （大和リアル・エステート・アセット・マネジメント） ダヴィンチ・ホールディングス 大和証券グループ本社
受ける（発行新投資口数は51,893口で、発行総額は100億円）
公表データよりARES作成

5. J-REIT低迷からの脱却に向けた政策の実現
図表17 上場J-REITによる物件取得額の推移（単位：百万円）（1） J-REIT市場低迷が不動産市場や経済全般に及ぼす影響と政策の必要性

1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000

400,000

2009年上期（8月31日まで）

2008年下期

2008年上期

2007年下期

2007年上期

2006年下期

2006年上期

2005年下期

2005年上期

2004年下期

2004年上期

すとおり、J-REITによる不動産の取得は大2003年下期02003年上期

調達環境に直面したことから、図表17に示

2002年下期

200,000
2002年上期する金融市場環境下、J-REITは困難な資金

600,000〜2001年12月

リーマン・ショックの影響によって混乱

物件取得額（取得価格ベース）

幅に減少し、実物不動産市場における不動

公表データよりARES作成

産価格の下落要因となった。結果として、
図表18に示すとおり、J-REITの保有不動産の価格は下落した。
一般に、証券市場においてJ-REIT価格が下落する過程では、投資家の要求利回りが上昇することによって不動産の取得が抑制
され、実物不動産市場において不動産価格

図表18 AJPPI（ARES J-REIT Property Price Index）（キャピタル収益率ベース）の推移
以下のグラフに示すAJPPI（キャピタル収益率ベース）
は、上場J-REIT（不動産投資信託）が保有する不動産の収益率を元に算出した価格インデックスであり、日本の不動産価格の平均的な動向を2004年5月の水準を100として示した指標です。AJPPIの算出に用いられる不動産の収益率の算出方法は、米国で広く普及しているNCREIF Property Indexの算出方法に準じております。米国のNCREIF Property Indexについては、
http://www.ncreif.com/ にて閲覧可能です。

140.00130.00120.00110.00100.00

不動産市場のファンダメンタルズの変化が情報効率的な証券市場で早期に察知され、そして、証券市場においてその変化を反映

12 ARES September-October 2009

90.00
80.00
2002.1
2002.4
2002.7
2002.10
2003.1
2003.4
2003.7
2003.10
2004.1
2004.4
2004.7
2004.10
2005.1
2005.42005.72005.10
2006.1
2006.42006.72006.10
2007.1
2007.42007.72007.10
2008.1
2008.42008.72008.10に下げ圧力が生じる傾向にある。もし仮に、全物件/All properties

Office/オフィス

Residential/住宅

Commercial/商業（社）不動産証券化協会ホームページ www.ares.or.jp

ARES SPECIAL

され、J-REITの投資口価格が適正水準へと軽減したことや、内閣府令及び監督指針の調整されれば、その影響が不動産市場に伝改正によって合併交付金の活用可能性につ播し、不動産市場における適正価格が早期

いて明確化されたことなど、J-REITのに実現するメリットを期待できる。すなわ

M&Aに関連する制度改正が急速に進展しち、市場メカニズムが円滑に機能する環境た。その結果、J-REITのM&Aにおける実下では、J-REIT市場の価格発見機能により、務上の障壁の多くが取り除かれ、J-REIT市

実物不動産市場における不動産の価格調整場における市場再編の実現性は大きく高まが円滑に進むことが期待されるのである。

った。

しかしながら、リーマン・ショック後のそして、2009年8月には、アドバンス・レ

J-REIT市場は、世界的な金融危機の影響を

ジデンス投資法人と日本レジデンシャル投強く受け、証券市場において市場メカニズ

資法人が合併する旨の基本合意書が締結さムの円滑な働きによる自律的な価格調整がれることが公表され、J-REIT初の合併が具

短期的には実現しにくい状況下にあった。

体化した。これは、従来からアドバンス・

そのため、J-REIT価格は過度に低い水準でレジデンス投資法人のスポンサーであった

推移したことから、J-REITによる不動産の伊藤忠商事が、2009年3月にスポンサーのパ取得意欲は過度に抑制され、不動産価格がシィックホールディングズが破綻して新ス

適正水準を大幅に下回る水準にまで下落すポンサー選定を行ってきた日本レジデンシる可能性が懸念された。不動産価格の過度

ャル投資法人の新スポンサーとなった上で、な下落は、既に、バブル経済崩壊後の1990

両投資法人を合併させる運びとなったもの

年代に日本が経験したとおり、不動産業界である。図表19に示すとおり、J-REITにはや不動産への投資家のみならず、経済全般

すでにいくつかのスポンサー破綻事例があに深刻な悪影響を与えかねない。J-REIT市

る。J-REITスポンサーが破綻した場合、新場や不動産市場のみならず、日本経済の更スポンサーが選定され、新たな体制が敷かなる悪化を軽減させるためにも、J-REITのれることになるわけだが、新スポンサーの信用リスクを解消し、市場の正常化に寄与

選定プロセスの過程においてM&Aも含めたする政策の早期実現が必要とされる状況に再編も選択肢に含めた検討が可能となったあった。

ことで、スポンサーが破綻したJ-REITの将来に対する不安感は相当程度解消された。

（2）政策の実現とJ-REIT市況の改善

加えて、J-REITの困難な資金調達環境の

このような状況を受け、リーマン・ショ

改善につながる政策が、策定・実施された。

ック後には、平成21年度税制改正によって、

例えば、2008年度には、日本政策金融公庫

J-REITの導管性が破綻するリスクが大きくの「危機対応円滑化業務」を活用して日本

ARES September-October 2009 13

ARES SPECIAL

図表19 J-REITのスポンサー（運用会社の主要株主）の破綻事例
日付

破綻したJ-REITスポンサー（運用会社の主要株主）

証券コード J-REIT名称

2008年9月24日

リプラス

8986 リプラス・レジデンシャル投資法人

2008年11月28日

モリモト

8984 ビ・ライフ投資法人

2009年1月9日

クリード

8983 クリード・オフィス投資法人

2009年3月10日

パシフィックホールディングス

8962 日本レジデンシャル投資法人
3229 日本コマーシャル投資法人

2009年5月29日

ジョイント・コーポレーション

8973 ジョイント・リート投資法人

公表データよりARES作成

政策投資銀行を窓口に運転資金を供給する

図表20 リーマン・ショック以降の東証ＲＥＩＴ指数（配当無し）の推移
1,300.00

枠組みの策定や、J-REITが発行する投資法
人債の適格担保（金融機関に資金を供給する担保）への追加などの施策が実施された。
また、2009年4月10日の経済危機対策（「経済危機対策」に関する政府・与党会議、経済対策閣僚会議合同会議）の中で、J-REIT

1,200.00
1,100.00
1,000.00
900.00800.00700.00600.002008年2008年 2008年 2008年 2009年 2009年2009年 2009年 2009年 2009年 2009年 2009年 2009年
9月 10月 11月 12月
1月
2月 3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
東証ＲＥ
Ｉ
Ｔ指数（配当無し）

を銀行等保有株式取得機構の買取対象に加Bloomberg提供データよりARES作成

える旨、官民一体となったファンドの創設
や日本政策投資銀行等によるJ-REITへの資金供給の充実が盛り込まれるなど、J-REIT

次リターン平均値の動向が示すとおり、この資金調達環境の改善に向けた政策が実

れらの制度改正や政策の議論の過程で、現・策定された。官民一体となったファン

2008年10月の日次リターン平均値が低かっドの創設については、2009年6月末から「不た銘柄群のリターンが大幅に改善した。こ動産市場安定化ファンドの設立・運営に関の動きは、信用リスクが懸念され、リーマする検討委員会」が国土交通省によって4回

ン・ショックの影響を大きく受けた銘柄にわたり開催され、構想が具体化され、9月が、その後に制度改正や政策の議論に反応

5日にはファンドが実際に立ち上がることにして大幅な価格上昇に転じたことを示唆し

なった。

ている。

このような政策の具体的進捗によって、J-

また、市場全般の動きについてみると、REITの資金繰りに対する投資家の不安感は

リーマン・ショック後の東証REIT指数（配軽減した。図表10のポートフォリオBの日

当無し）は、図表20に示すとおり、2008年

14 ARES September-October 2009

ARES SPECIAL

10月に大きく下落した後、長らく700ポイン

比べ解消されつつあるように見える。そのト台から900ポイント台の間で推移したが、ような状況下、資産構成や仕組み上、リス

2009年度に入り回復傾向を示している。

クが相対的に低い商品であるREITが、魅力

2009年7月2日、同指数は2008年10月3日以来を取り戻しているのかもしれない。もしそ

終値ベースで初めて1000ポイントを上回り、うであれば、リーマン・ショックによる混

それ以降1000ポイント前後で推移している。

乱から脱し、REITが世界的に本来の商品性

このように、J-REIT市況に全般的な改善のを取り戻す新たなステージに入るシナリオ

兆しが見られるのが2009年度前半の状況でが実現することも想定されよう。

ある。

しかしながら、日本ではJ-REITのM&Aについて、制度改正等によって実務上の障6. 今後の展望壁は大幅に解消され、J-REITの初のM&A案件が具体化したものの、その実現はこれ

最近のREIT価格の上昇は、図表21に示すからである。また、破綻したニューシテ

とおり、日本のみならず各国共通の現象でィ・レジデンス投資法人の処理の過程で、ある。世界各国は、リーマン・ショックに

米ローンスターを支援先とする再建計画が端を発する深刻な金融経済危機から一刻も債権者集会で否決されるとともに、大和ハ早く脱却すべく、財政・金融政策をはじめ

ウス工業をスポンサーとするビ・ライフ投とする広範な政策を積極的に打ち出してき資法人との合併に向け再度、民事再生手続た。その甲斐があってか、まだ将来の不確きを申請する方向にある。今後、M&Aによ

実性は高い状況にはあるものの、金融市場

るニューシティ・レジデンス投資法人の再の混乱による短期的な影響の懸念は以前と生が実現する可能性が高まっているが、まだ不確定な部分がある。市場を通じたJREITの資金調達については、図表15のとお図表21 日本、米国、欧州のREIT価格（配当無しインデックス）推移（2009年3月末＝100と基準化）り低迷しているのが実情である。日本においては、M&Aによる市場再編やREITの資180
日本REIT
米国REIT
欧州REIT

160

金調達環境の改善が、海外ほど具体的な形

140で進展していないものの、制度改正や政策120の実現や進捗によって将来への期待感が高100

まったことを反映して、J-REIT価格の上昇

80
60
2008年
12月

2009年
1月

2009年
2月

2009年
3月

日本REIT：東証REIT指数（配当無し）
米国REIT：FTSE/NAREIT inde
欧州REIT：Euronext IFIF REIT Price Indexx

2009年
4月

2009年
5月

2009年
6月

2009年
7月

Bloomberg提供データよりARES作成が実現しているというのが最近の状況だといえる。
一方、海外ではREITのM&Aの実務上のARES September-October 2009 15

ARES SPECIAL

障壁が元々存在せず、市況の変化に合わせ能性もある。そうなれば、厳しい市場環境てREIT市場の再編が行われてきた。また、

下、投資家の利益を如何に確保できるかが最近では、米国等のREITによる市場からの問われることになり、J-REIT各銘柄の不動

資金調達は活発化しており、REITの資金調

産運用の巧拙への関心が、今以上に高まる

達環境の改善が目に見える形で明らかになように思われる。

っている。
米国等のREIT価格は、資金調達環境の改善や市場再編が具体的に進展している状況を踏まえ、2009年3月以降大きく上昇している。これに対しJ-REIT価格は、一時800ポ
イントを下回る水準にまで下落した東証
REIT指数が、1000ポイント程度にまで大幅に回復しているが、欧米REITと比較すると、2009年3月以降のJ-REIT価格の上昇は、
図表15に示すとおり低調である。今後、日本においても、欧米と同様にJ-REITの資金調達環境の改善やJ-REITの市場再編が具体的に進展すれば、それらはJ-REIT価格の大きな上昇要因になることが期待される。
とはいえ、既に賃料下落や空室率の上昇
といった不動産市場のファンダメンタルズ
悪化を示す統計が公表されるようになっており、REITのキャッシュフロー上昇要因が見込まれる状況にはない点には注意を要す
る。キャッシュフロー上昇要因が見込まれる状況にはないにも関らず、資金調達環境の改善や市場再編の進展への期待によって
J-REIT価格が上昇している、というのが最近の状況である。よって、中長期視点に立てば、市場が正常化されるにつれ、景気後退局面において悪化した不動産市場のファ
ンダメンタルズの影響がより注目される可16 ARES September-October 2009