Ⅳ．フェローシップ最終報告

2012 ロンドン・オリンピック、パラリンピック大会の競技場、選手村（等）の跡地活用のあり方
Legacy Planning of the 2012 London Olympic and Paralympic Games

村木美貴＊
By Miki MURAKI

1
●

はじめに

2020 年 の 東 京 オ リ ン ピ ッ ク に お い て も、 オ リ ン

ピック後の都市づくり、レガシー・プランの必要性が高じている 1）。それは、オリンピックが都市づくりを大きく変えるチャンスに繋がるからに他ならない。振り返って考えてみれば、オリンピックは競技場整備に留まらず、数多くの都市インフラ整備を実現させてきた。
2012年にオリンピックを行ったロンドンでは、東ロンドンの都市再生と同時に「低炭素型オリンピック」が中心テーマとして掲げられたのは記憶に新しい 2）。特に、大規模面的再開発事業となったメイン会場では、長期に渡る開発とエネルギー・システムの導入が実現している 3）。

図－１

2
●

ロンドン・オリンピック跡地利用を見る上での視点

ロンドン・オリンピックの背景とメイン会場周辺の状況（1）開催地決定までの経緯

オリンピックは、都市再生の大きな契機となりえ

まずは、レガシー計画策定の背景として、開催地決る。東京は、ロンドンと異なり面的ブラウンフィール定までの経緯から明らかにしたい。英国オリンピック協

ドの再生がなく施設が点在する修復型の都市構造、都会は 1997 年 2 月、ロンドンでの入札のための準備を行市計画が求められる。そのため、より丁寧で、将来をうプロジェクトをスタートさせている。メイン会場は見据えた計画策定が必要であろう。本調査研究では、1998 年から敷地候補が複数出されたが、結果的にもっロンドン・オリンピックの調査を踏まえ、最終的にはとも大きな敷地で、土壌汚染、運河、高圧電線などの東京に向けて、最先端の技術をいかに都市づくりに導問題が多く、都市再生の必要性の高い東ロンドンが選ば入し、オリンピック後に東京が世界に誇る質と技術をれた。レガシー計画はこの時期から策定がスタートして導入した先端都市となりえるか、そのための計画づくおり、レガシー計画の上に他の計画のレイヤーを重ねるり、計画実現のための異なる主体の連携体制を「国−東という、レガシーありきで計画を進めたという。もう京都−区市」間の連携と官民連携、特に民間技術とノウ一つ大事な要素として、この敷地が 4 つの行政区域に広ハウの活用方法を考え、提示するものとする。

がっていたため、いかに計画許可を出すかがあった。こ

研究をまとめるにあたり、ロンドン・オリンピックの跡地利用は、都市再生の目的軸として①衰退地域の都れより、2004 年計画権限を ODA（Olympic DeliveryAuthority）に委ねることになった。

市再生を、人の社会復帰、生活困窮世帯からの脱却といった社会的側面を目的としたもの、②都市空間自体（2）Lower Lea Valley の状況の質を高める、ハード面での都市再生を目的としたもメイン会場となった Lower Lea Valley は前述のとのの二つがあり、また、空間的には、❶クイーン・エ

おり、民間が手をつけられないほど荒廃した地域で、リザベス・パークという空間を区切った地域の都市再2000 年の荒廃度調査（Indices of Deprivation）での生、❷ロンドン全体の都市再生を目的とした広がりがイングランド 355 行政区の衰退度を見ると、ホスト・ある。ただし、交通、道路空間は両者をつなぐ役割をバラ４区のうち、3 区が 10 位までに入っている（表－担うことから、上記視点をつなぐ役割を担うものと考１）。つまり、この地は都市再生の必要な地域であり、え、研究を進めることとする（図－１）。

オリンピックというイベントを契機に地域再生を行うことが最も大事な目的と理解できる。

＊千葉大学大学院工学研究科教授

博士（工学）IBS Annual Report 研究活動報告 201693

Ⅳ．フェローシップ最終報告
表－１

区別衰退度の上位 10 位

LA Name

貧困者数

貧困度
順位

生産年齢中の貧困者

生産
年齢中の貧困者順位

区別
スコア

区別スコア
順位

区別平均

貧困層 10 ％ 貧困 10 ％に 貧困層 10 ％に 貧困層 10 ％に区別に入る人口の 入る人口の 入る人口の地 入る人口の地平均順位
スコア
順位
区のスコア
区の順位

Tower Hamlets

197573492944

1661 . 34

18125 . 23

196 . 9928368 . 58

11Knowsley

21093

2869958

3658 . 2227777 . 50

679 . 1358404 . 23

3Liverpool

65587

2202105

258 . 05

37790 . 06

572 . 1978407 . 91

2Hackney

24024

18892441757 . 2648053 . 18

2100 . 00

18328 . 89

20Newham

23396

20103662

756 . 1858013 . 27395 . 3838302 . 77

24Manchester

50773

3182325355 . 92

67703 . 13

779 . 2948401 . 75

4Easington

13230

65339829655 . 41

77893 . 12478 . 4968379 . 95

8Hartlepool

10924

793451895

47 . 6787243 . 32

1056 . 47

118371 . 35

10Middlesbrough

15741

565287658

47 . 27

96732 . 97

4459 . 86

88410 . 83

1Blackburnwith Darwen

12002

715208259

45 . 65106926 . 72

2651 . 23

158345 . 38

16

平均

8264

30851

22 . 00

4359 . 00

10 . 00

6710 . 00

資料）Communities and Local Government, 2010 , Indices of3●

ロンドン・オリンピック開発地の特殊性（1）オリンピック・サイトの計画制度と関係組織

Deprivation 2010

位置付けられているオリンピック・パークの土地取得、
住宅開発、雇用支援を行っていた 5）。

ロンドン・オリンピックに関わる主体とその関係を整

しかし、キャメロン政権下の Localism Act（2011）理したものが図－２である。ロンドン・オリンピック

により（B- 2）の両主体は 2012、13 年に廃止され、代は、ロンドンオリンピック・パラリンピック組織委員会

わりに London Legacy Development Corporation（LOCOG）と ODA がその中心となるものの、関係主体（LLDC）が設立される。一方、（B- 1）の ODA はオリン

は基本的には【大会運営】と【土地利用・都市再生】に分ピック開催の終了をもってその役割が終わったため、けられる。全体的な計画調整と計画権限は前述のとお2014 年に廃止、この機能も LLDC が担うことになっり、ODA に与えられている 。つまり、ODA はオリンた。つまり、LLDC は、（B- 1）（B- 2）両方の役割を担

ピック・パーク限定で、計画許可の権限を保有しているう主体となっていることがわかる。

4）

ことが大きな特徴である。
（2）計画に関わる主体同士の関係
次に（B- 1）の計画と計画権限にはさらに多くの主体が関係することから、（B- 1）における関係を詳しく見ることにする。
オリンピック・パークの計画に関わる主体と計画の関係を示したものが図－３である。これより、① ODAがオリンピック・パークに限って土地に関連した役割を持
ち、都市計画調整、計画許可権、オリンピック・パーク内の交通事業を行うこと（❶）
、②そのため、地方自治体の計画権限は、オリンピック・パークでは失われること、③ロンドン市、LDA、ロンドン交通局（TfL）の持つ
図－２

オリンピックと主体間の関係事業のうちオリンピック・パークに関わる部分がODAに移管されているため 6）（❷）
、エリアを区切った都市再生

94

そこで、【土地利用・都市再生】に関連する主体を見を実現する主体としての役割が明らかと言える。しかしると、2012 年までは①広域計画策定主体であるロンながら、ODA だけでこれらの事業展開をすることが不ドン市（B- 1）、加えて計画権限を持つ ODA（B- 1）と可能なため、関連機関との連携の必要性が位置づけられいう計画主体と、②事業展開の役割を担う LDA（B- 2）ている 7）（❸）
。こうした連携が必要なのは、オリンピッと、 そ の 下 位 に 位 置 づ け ら れ て い る 都 市 再 生 会 社

ク・パーク内での新規開発のみならず、周辺エリアも含（URC）の London Thames Gateway Development

めた都市再生が必要であることが大きい。

Corporation（B- 2）が関係する。
（B- 2）の 2 主体は、ODA と LLDC の相違点をまとめると、① ODA は競

ロンドンの中では有数の衰退地区で開発可能性地区と技場の整備のための施設とインフラ整備が大きな役割

IBS Annual Report 研究活動報告 2016

Ⅳ．フェローシップ最終報告
以上をまとめると、（b）特定地域計画においては、（c）基礎自治体計画の政策よりも前者が優先されることが明らかとなった。

4●

ロンドン全体にみる Lower Lea Valleyの位置づけ

まずは、ロンドン全体の中で、市がオリンピック・パークで、いかなる開発を行う方向性にあったのか明らかにする。ロンドン・プランはこれまで 2004 年以来複数の改訂が行われているものの、現在入手できる計
図－３

オリンピック時点での計画と主体との関係画書、及び、跡地利用のあり方という観点では、2004年版、2011 年版、2014 年の修正ドラフト版がある。

であったため、交通戦略も含んだインフラ計画までを

また、2011 年版には、前述した OLSPG が大きな役割担っていたのに対し、LLDC は、跡地利用の全体計画を担うことが位置づけられているため、OLSPG と、こと計画許可の役割が大きく、「計画行政」としての役割の SPG の前身となる Lower Lea Valley Opportunity

が大きくなったこと、② LDA の廃止に伴い、オリン

Area Planning Framework（LLVOAPF）に オ リ ン

ピック・パーク周辺の経済再生戦略も LLDC の役割とピック・パークの開発方針を見る。まず、5 つの計画なり、LLDC は計画主体としての役割に追加して、地は、法定計画（ロンドン・プラン）と補助計画の２つ

域全体の価値の上昇のための役割も担うことになったに分かれる。オリンピック開催地決定が 2005 年であこと、の 2 つがある。つまり、オリンピック・レガシー

ること、詳細内容が 2004 年版にないため、これを除の計画主体である LLDC は、オリンピック終了後の土き、計画内容をまとめたものが表－ 2 である。

地利用と地域価値の創造という東ロンドンの再生とい2004 年 版 ロ ン ド ン・プ ラ ン に は、「 開 催 地 に な っう目的の達成が、きわめて重要な役割になっているもた場合」とした上で政策の位置づけのみが行われていのと理解できる。

る た め、 オ リ ン ピ ッ ク・パ ー ク の 土 地 利 用 方 針 は、LLVOAPF にその詳細が譲られている。LLVOAPF は2004 年に中間報告がなされているものの、その段階（3）基礎自治体の計画との関係
次に、計画間の関係を見る。英国では都市計画の改においてもオリンピック開催有、無の両方において方変がこれまでも行われてきたが、ロンドンでは、公選向性が提示されている 9）。オリンピック・パークの開発

制の市長のもとに 32 のバラとシティという合計 33の目的は、ロンドン・プラン（2011）に見るように、の基礎自治体が存在する。その計画体系は、都市計画

貧困問題の解消、そのための地域の質の向上、様々なにおいてロンドン・プランの下位に基礎自治体の計画

雇用の種類を提供できる空間整備とサスティナビリが位置づけられる、上下の関係にある。図－３に示し

ティの実現が大きく、それらが共通してどの計画にもたように、ロンドン・プランは、（a）広域行政計画で位置づけられている。つまりオリンピック・パークの整あり、地方自治体の策定するデベロップメントプラン

備は、当該地区の再生にあり、その内容と目的が最も（DPD）が（c）基礎自治体計画であり、ロンドン・プラ

新しい OLSPG にも踏襲されていることがわかる。

ンに即して策定が行われる。一方、Olympic Legacy

詳細な政策については、ロンドン・プランは枠組み

Supplementary Planning Guidance（OLSPG）

を提示するに留まり、詳細が補助計画で提示されていは、（b）特定地域計画という、複数の行政にまたがるる。そこで、補助計画を見ると、とりわけ、エネル

地域に広がるエリアを対象としており、法定計画ではギー、交通、雇用、住宅についての政策が充実していないものの、ロンドン・プランに「OLSPG に沿った計ること、特にエネルギー政策が詳細に書かれているこ

画許可を与えること」8）と記載されるなど、その位置づとが大きな特徴といえる。これは、ロンドン・オリン

けの大きいことがわかる。ODA に計画許可権限がある

ピックが前述の通り環境を主要なテーマとしているこ

ものの、DPD を持たなかったこと、ロンドン・プランと、市長のエネルギー戦略で 2025 年までに分散型エに詳細な政策がないことから、OLSPG の役割は大きネルギーの導入目標をロンドン全体で 25 ％と位置付けいと言える。ていること 10）が、新市街地をつくる面的再開発事業で

IBS Annual Report 研究活動報告 201695

Ⅳ．フェローシップ最終報告
表－２

法廷計画

計画名

目的

GLA の計画にみるオリンピック・パークの開発方針

The London Plan

策定年
ミクストユースに奨励
貧困の解消
交通結節点としての開発整備
高い質の空間づくり
拠点での雇用創出、質の高い就業空間
サスティナビリティ、エネルギー

2011
○
○

The London Plan（さらなる修正ドラフト）
2014
○

補助計画
Lower Lea Valley Opportunity Olmpic Legacy Supplementary
Area Planning Framework
Planning Guidance
2004
2012
○
○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

●市長のエネルギー戦略に従い、 ●エネルギー供給を行い気候変動に対応する。
CO 2 排出量を削減させ、エネルギーインフラの向上と再エネ ● 2025 年までにエネルギー需要の 25 ％を分散型エネルギーかの創出を図る。
らにするというロンドン全体の計画を実現させる。
●サイトには2 つのエネルギーセンターを設置し、分散型エネルギーを導入する●実現可能なところでは、分散型エネルギーネットワークに接続すること。
●パークの境界線を越えてネットワークが拡大できるよう、新規開発と橋の建設を行う●こ れまでの市長の計画に沿っ●住宅地域から公共交通へアクセ ●交通機関ごとの連結の向上て、交通整備を行う。
スの良い計画であること●最も高い環境性能の開発を誘導 ●環境の最高基準を満たす●環境性能の高い住宅であること●新規、既存業種のために様々な ●様々な職業に適した空間整備を ●産業から様々なビジネスへ転換 ●ミクストユース開発を奨励●観光関連開発の奨励
仕事場を提供行う。
する開発を誘導すること●特に拠点で雇用増加につながる開発を奨励●さまざまなタイプの雇用につながる開発を誘導●産業、クリエイティブ産業、エンターテイメント、観光関連産
業開発の誘導●2016 年に 6000 戸の新規住宅 ●さまざまなタイプの住宅供給で選択肢を増やす開発● 十 分 な 量 の ア フ ォ ー ダ ブ
ル住宅建設●サ イ ト の 外 側 で も レ ガ シ ー
SPGに沿った形で計画許可を与えること

エネルギー

交通
環境性能

雇用

住宅資料）各種計画より筆者作成積極的に政策展開する必要があったためと理解できる。

ことも明らかとなった。

以上のことから、OLSPG において、土地利用の方向性は当初から変化はないものの、エネルギー戦略が（2）商業・業務開発大きな比重を占めたものと理解できる。実際、ロンド

リーマンショックの影響もあったものの、オリンン市は 2011 年にオリンピック・パークに限ったエネル

ピック開催前に開業となったウェストフィールド・

ギー・スタディ SPG の策定も行っており、エネルギーショッピングセンターを中心に、オリンピック終了政策実現のプライオリティは高いと考えられる。

後、開発が進行している。ヒヤリング調査より、全体●

5 オリンピック会場にみる都市再生の実際（1）住宅開発

開発期間の短縮化の見通しが聞かれ、当初予定になかった、ロンドン大学の移転も計画されている。表－3 に示されているように、新たな開発、およびオリン
ピック期間中の建物の再利用が進められている。

東ロンドンの再生で大きな位置づけにあったのが住宅供給である。ロンドン全体での住宅供給の受け皿と96（3）インフラ整備しての役割も同時に持つことから、今後、2 万戸の住低炭素型オリンピックを目指していたため、当初か宅開発が予定されている。実際、選手村は賃貸住宅にらオリンピック・パーク内でのインフラ整備が積極的に改装され、オリンピック・パーク周辺も活発な住宅開発進められた。LLDC の環境・サスティナビリティ政策をが見られる。ただし、活発な住宅開発に対して、学校デベロップメントプランから抜き出したものが、表－等のインフラ整備が十分間に合っていないという声も４である。これより、ロンドン・プランに記載されてい地方自治体からは聞かれ、計画許可を行う LLDC と学ることがほぼ踏襲される一方で、分散型エネルギー政校施設の整備を行う地方自治体との間に温度差がある策は詳細化されていることがわかる。

IBS Annual Report 研究活動報告 2016

Ⅳ．フェローシップ最終報告
表－３
立地場所
Here East
3 Mills Studios

オリンピック・パークでの開発の状況
オリンピック期間

国際クオーター

LLDC の DPD とロンドンプランに見る
低炭素型市街地形成のあり方

レガシー

メディアセンター ・7500 人分の雇用（2 万人の記者施設） ・大学誘致
フィルムメーカー

表－ 4・ロ ンドン最大の映画、テレビスタジオ
・300 戸の住宅、27500 ㎡のホ テ ル、5200㎡ の 商 業 施
設、育児、コミュニティ施設
・最も大きな雇用の場。
25000 職

オリンピック会場とレガシー事業での低炭素型市街地形成を実現しているのは、①個別建物が省エネビルであること、②全長 18 km の熱導管（温熱、冷熱）とバイオマス、ガス・コジェネを用いた 2 つのエネルギーセンターが立地していること、③区域内のすべての建物が熱導管に接続することで、CO 2 排出量の削減効果を上げていることがある。
オリンピック・パークの熱供給事業は、①2012年のオリンピックのためだけではなく、長期に渡る跡地利用を考えて計画されていること、②そのために民間が投資しやすい状況を「40 年」という長期契約で可能とさせてLocal Plan 2014

London Plan 2011

Lean（省エネ）、Clean（エネルギーの効率化、CHPなど）、Green（再エネ）○

2025 年までに 90 年比 60 ％の CO 2 排出量削減という市長の目標を達成するために、建物、及び分散型エネルギーシステムの利用を推進○

水の利用を減らすために、雨水利用、再生水利用の活用○

新規開発でのエネルギーは、需要の削減、効率化、再生可能エネルギーの利用を実現○

大規模開発は、住宅では 2015- 16で 40％改善、2016 -31 でゼロカーボン○

非住宅は 2016 年まで 35 ％削減、2019 年でゼロカーボン○

LLDC は廃棄物からのエネルギー創造を含む、 ・分散型エネルギーにエネルギーインフラ整備への支援を実施
プライオリティ・既 存・ 新 規 ネ ッ ト
オリンピック・パークの内外に関わらず、熱のワ ー ク の 確 認、 延
新規ネットワーク、及び既存ネットワークの延長、接続誘導伸、再生可能エネルギーインフラの敷設を支援
・新規計画では将来接需要家がエネルギー価格において保護されるこ続可能性の検討義務と、ネットワークからの熱損失を最低限にする
ような管理を行う
新規開発は既存のネットワークに接続すること、または新しいネットワークを作る計画を検証することいること、③貧困層の多い東ロンドンで、低価格エネル

その他の開発は実現性がある場合は、ネットワークにつながることを奨励

ギーの供給を実現させ、それが結果として市場と民間に資料）LLDC Local Plan、GLA London Plan より筆者作成

理解を得ていることが大きい。オリンピック開催は一定期間であるが、将来いかなる「地域」を作るかという計画と事業のための官民協力体制を、投資と回収を考慮したうえで決定することが大事な要素といえる。
ここでの事業における連携の特徴をまとめると、図－４に示したように、❶コンセッション契約を結ばれたことにより、エネルギー事業者 Cofely はオリンピッ
ク・パークで 2 つのエネルギーセンターと熱導管のデザイン、建設、ファイナンスを行い、❷オリンピック・パークの中は、実現可能なところは全ての開発が熱導管に接続することで、Cofely が将来に渡って顧客を獲得できることが約束され、❸これによって、CO 2 排出資料）各種資料、ヒヤリング調査により筆者作成

量削減というロンドン市、LLDC、地元自治体の目標

図－ 4の実現につながっている。

オリンピック ･ パークにおける低炭素型市街地形成のための主体間の関係以上のことから、オリンピック・パークではインフラなどの長期計画については当初策定されたレガシー計ない状況でありながら、貧困問題対策が大きな要素と画に乗っ取って事業が展開しているものの、個別の開なっている。東ロンドンの貧困対策には、交通アクセ

発については、当初計画になかった大学移転などの開スの改善が大事な要素と理解できる。オリンピックに発がみられるなど、一定程度のフレキシビリティのあ関係した交通計画は、①ナショナル・レール、②地下ることが明らかとなった。

鉄、③通勤快速、④オーバーグラウンド、⑤新交通
DLR、⑥空港、⑦バスのアップグレード、及び新設が●該当する。さらに、複数乗り換えが可能な主要駅につ6 周辺地域への波及効果

いては、バリアフリー化を含めた駅舎のアップグレードがオリンピックに併せて行われた。

（1）交通計画
開催地周辺の交通計画の在り方を考えなければなら

また、周辺自治体では、オリンピック・パークへのアIBS Annual Report 研究活動報告 201697Ⅳ．フェローシップ最終報告
クセスを強化し、地元居住者が雇用を支援し、対応をはサイトが分散しているものの、臨海部での開催が多く図っていた。

なっている。今後の都市開発が考えられ、なおかつアクセスの決してよくない臨海部だからこそ、ロンドンで見（2）レジブル・ロンドン
レジブル・ロンドンは、オリンピック開催に併せて2007 年より設置された看板であり、道路、鉄道、地られたように、いかに地域の質的転換を行うかが求められる。オリンピックを契機に、将来の価値を創出するグランドデザインを描くことがまずは求められる。

下鉄、舟運などの異なるモードで同じ地図を利用し、情報のアップデートが行われている。サイン自体は中（2）インフラ整備の在り方

心部を中心に設置されている（図－５）。ロンドン市

ロンドンでは、オリンピック・パーク内の熱導管のイの 調 査 に よ れ ば、1 時 間 に 300 人 以 上 が 利 用 す る サ

ンフラ整備と、レジブル・ロンドンなどの外側でのインインも見られるという 11）。オリンピック開催時は、フラが見られ、両者共に将来に渡る維持・管理が求め開催用のステッカーを用いて情報を増やし、終了後はられていた。東京でも水素エネルギーの活用とサインそれを外すことで価格と迅速性での対応をしていた。

計画が考えられている。前者は新しい取り組みである

ただし、レジブル・ロンドンは、TfL（Transport for

ものの、利用の状況を作る上ではロンドンの例が参考

London）所轄でありながら、データのアップデートがになる。いかに今後のインフラ利用者を増やす仕組み各自治体に任されており、選任スタッフを持たない行を同時に考えるかが求められる。後者は地上部のみな政がそのほとんどである。そのため、いかに管理・運営らず、様々なサインの統一化とその後の維持・管理方法を行うかが最も大きな課題として指摘された。の一元化が求められる。いずれにしても運営については、民間との協力体制が大事であり、ロンドンが民間事業の成立を考えた体制を構築していたように、わが国においても同様の検討が求められる。

参考文献
１）東京オリンピック・パラリンピック競技大会組織委員会（2015）東京 2020 大会開催基本計画
２）ODA （2007） Sustainable Development
Strategy３）Kevin McDonald, District Energy Delivery
出典）TfL, 2014 , Legible London

図－５

レジブル・ロンドンの立地状況

Models, the Concession Approach
４）London Olympic Games and Paralympic
Games Act 2006 , S. 4（2）．

以上、ロンドンでは、オリンピック・パークは東ロン
ドンの都市再生を目的としていたものの、その外側での波及効果も大きかった。それはオリンピックに合わせて計画されるだけではなく、その後も続いていること、またその維持・管理も含めて永続的に考えていくことの重要性が認識できる。

●

7 おわりに－東京に向けて（1）グランドデザインの必要性
ロンドンにおけるレガシー計画は、民間が手をつけない荒廃地の都市再生にあり、物的都市再生と、貧困地域での雇用対策、地域のイメージの転換にあった。東京で

98

IBS Annual Report 研究活動報告 2016５）ODA （2009） Sustainable Development
Strategy, pp. 29 - 33６）London Olympic Games and Paralympic
Games Act 2006 ,s. 8７）London Olympic Games and Paralympic
Games Act 2006 ,S. 12８）GLA（2011）The London Plan, p. 43
９）GLA, LDA, LB Hackney（2004）Lower Lea
Valley Joint Area Action Plan &Opportunity
Area Planning Framework, Interim Draft, P. 210）前掲書 8）p. 146
11）TfL, 2014 , Legible London, Evaluation 2013／ 14 , p. 03