第７章 将来像実現に向けた整備課題・手法の検討
７－１．事業想定区域の設定
第６章で示す将来像とまちづくりの方向性に基づき、本地区における整備内容及び各整備の事業区域を以下に記載します。

７－1

７－２ 事業手法及び制度要件等の整理
本地区において求められる整備内容に係る事業手法及び制度要件を以下に記載します。

１ 事業手法及び制度要件等の整理（１）道路整備に関する事業①狭あい道路整備等促進事業【概要】
・安全な住宅市街地の形成を図るため、地方公共団体が実施する狭あい道路に係る情報整備や、狭あい道路のセットバック、敷地の共同化・一道路化等による無接道敷地の解消に要する費用に対して支援を行う。
○事業の種類・狭あい道路情報整備等事業：狭あい道路の情報整備及び狭あい道路の拡幅整備に係る普及啓発を行う事業
・狭あい道路拡幅整備事業：狭あい道路拡幅整備促進計画に基づき行われる狭あい道路の拡幅整備を行う事業○狭あい道路の位置づけ
・建築基準法第 42 条第 2 項、第 3 項の指定を受けた道路・法上の指定を受けていない通路
・法上の種別、位置が明確でない道路※都市計画区域外の道路も対象、幅員４ｍ以上で整備が完了している路線は対象外○交付率
・地方公共団体が実施する場合：1/2
・民間事業者等が実施する場合：国 1/3、地方 1/3、民間 1/3○交付金の種類：社会資本整備総合交付金、防災・安全交付金○狭あい道路拡幅整備促進計画
狭あい道路拡幅整備事業を行おうとする地方公共団体は、次の各号に掲げる事項を定めた狭あい道路拡幅整備促進計画を定めるものとする。
一

狭あい道路の現況

二狭あい道路の拡幅整備に関する基本方針

三

事業期間

四

拡幅整備の対象とする狭あい道路

五

狭あい道路の拡幅整備に対する支援の概要

六

狭あい道路の拡幅整備に要する事業量の見込み

七その他、狭あい道路の拡幅整備を促進するための施策の概要

７－2

７－3

②街路事業（道路）
都市施設として都市計画された道路（都市計画道路）を都市計画法第 59 条に基づく認可または承認を得て実施される都市計画事業であり、以下の特徴、導入要件となります。

【特徴】
・都市計画道路を用地買収方式により整備する手法で、買収される権利者は代替地に移転する・道路整備を主目的とした事業であり、沿道宅地の整備は原則行われない
・都市計画道路と既設道路を接続する部分に新たな交差点が発生し、交通安全上の課題が生じるケースが多い
・土地の一部が買収される場合には、当該権利者は残地を所有し続けるか、隣接権利者に残地を買収することになる・対象権利者が少ない場合や建物等の支障物件が少ない場合などには、整備期間が最も短く効果的な事業ではあるものの、地域に残留希望を持つ権利者への対応は原則として不可能【要件】
・街路の都市計画決定
・事業費 10 億円以上
・混雑度 1.5 以上
・幅員 12ｍ以上

本地区において整備を行う道路については、市町村道の既成市街地以外の区域のうち、用途地域指定以外の区域に該当します。そのため、次頁の所管区分図によると、原則として道路局所管の道路事業で整備する必要があり、街路事業による単独街路整備は難しいものと考えられます。

７－4

参考）街路事業と道路事業の区分
道路整備には、都市局が所管する街路事業と道路局の所管する道路事業がある。
下図は、都市計画道路について両局の所管区分が明らかになるように区分したものである。
両局の所管区分は、原則として都市部における都市計画道路は都市局が、それ以外の地域におけるものは道路局が所管するというのが原則である。しかし、このような所管区分は必ずしも明確に区分されているわけではなく、その都度協議して定めることとされている部分もある。

７－5

（2）高台への移転に関する事業①防災集団移転促進事業
高台への移転を考える際には、まずは移転先の確保・整備が必要となります。一定以上の規模の移転となれば新規の整備が必要となり、それが可能である事業メニューの一つが防災集団移転促進事業です。この事業では、新規の移転先の団地の整備が可能ですが、その整備目的が移転を希望する住民のための整備であることから、その住民の居住する敷地が確保出来る最低限の規模の整備に限られるため、移転先を中心に新たなまちをつくるという場合には本事業では対応出来ません。
なお、移転先の確保ということだけを考える場合には、小規模の移転であれば既存の空き地等を利用し、そこへの移転を促すことで足りるともいえます。令和２年創設され、令和３年７月に防災集団移転促進事業とともにガイダンスがつくられたばかりの防災移転支援事業は、居住誘導区域又は都市機能誘導区域におけるそうした空き地等への移転の支援事業のようです。
また規模を気にせず住宅団地を整備する場合は開発行為が考えられますが、防災集団移転促進事業による団地の造成等はこの開発行為の制度のもとで行われるので、ここでは分けて考えません。

②漁業集落環境整備事業
移転を考える地域が漁業集落の場合には、漁業集落の整備の一環として、集落内の住宅を高台に移転させることが可能な漁業集落環境整備事業の適用も考えられます。ただし、あくまで漁業集落の環境整備の枠内での移転のため、高台への移転をピンポイントで実現するということには向きません。その一方で、移転の元地を災害危険区域に指定する必要はなく、引き続き住宅を建てることは制度上は可能です。

③土地区画整理事業
移転者の規模によらず、また一般開発としての開発行為とも異なる団地整備手法としては、土地区画整理事業もあります。
ただし、これについては、その整備可能区域が都市計画区域内に限定されるため、本地区においてこれを行うことが出来るのは、都市計画区域への編入の実現後となります。
なお、防災集団移転促進事業と漁業集落環境整備事業による移転の仕方の主な違いは、下表のようなものになります。
防災集団移転促進事業
災害危険区域・移転促進区域の指定

必要

漁業集落環境整備事業
不要

移転跡地の整備計画

不要

必要

移転規模の条件

区域の半数以上、最低５世帯の意見が条件
移転促進区域の土地のみ市が買う（売りたくない土地は区域から外す）
造成前の買取：市が買う

規定無し

造成後の処分：移転者が借地、買取を選択

造成後の処分：移転者が買う

従前地の買取移転先の買取・処分
移転先の規模移転先の住宅建設事業費への補助
事業期間（移転に要する期間）

市が買う
造成前の買取：市が買う

全移転者の平均敷地規模は100坪が限度
限度について規定無し
移転者が建設移転者が建設（建設費用を借り入れた場合、利子相当分を市が補助）
従前地の建物の補償費以外は、90％以上の補助で事業費基本的に、補助率 5.5／10（沖縄県の場合）が賄える可能性もある。
計画期間の制限はない（移転者の状況に合わせることが可
漁業集落環境整備の計画全体の中で考える必要がある。
能）７－6

（3）個人での移転に関する事業①がけ地近接等危険住宅移転事業
防災集団移転促進事業で整備する団地は５戸以上かつ半数以上の移転者が当該団地に移転することが必要ですが、移転希望者が少ない場合や防集で整備した団地以外の移転先を望む方には、がけ地近接等危険住宅移転事業による移転も考えられます。これは、移転先は移転者自らが見つけますが、そこへの引越費用等の補助を行うものです。

（4）移転元地に関する事業①漁業集落環境整備事業
移転対象地域が漁業集落の場合には、集落内住宅の移転と絡めて、漁業集落環境整備事業により移転元地の整備を行うことが出来ます。（正確には、この移転元地の整備計画ありきで、その計画のなかでの移転になります。）②土地区画整理事業
移転者の規模によらず、また一般開発としての開発行為とも異なる団地整備手法としては、土地区画整理事業もあります。
ただし、これについては、その整備可能区域が都市計画区域内に限定されるため、本地区においてこれを行うことが出来るのは、都市計画区域への編入の実現後となります。
特に防災集団移転促進事業を実施する場合には、移転者の居住していた敷地の存するエリアについて、災害危険区域に指定する必要があります。そして、防災集団移転促進事業の事業計画の中で、移転者の居住していた住宅敷地等について特に移転促進区域に定め、これらの土地については基本的に市が買い取ることが必要です。買い取って市有地となった土地は通常バラバラに存在するため、有効利用が難しいことが予想されますが、移転元を整備することは、防災集団移転促進事業の対象外であるため、都市計画区域への編入後のこの土地区画整理事業の実施による市有地の集約等、別途事業を含めた検討が必要と考えられます。

７－7

２ 防災集団移転促進事業を実施した場合の想定される事業費について
ここまでに見てきた事業のうち、東日本大震災でも多く用いられた事業であり、高台移転の実現ということに特化して適用が可能な防災集団移転促進事業について、佐良浜地区において導入した場合に必要となる事業費について、以下の通り４つのケースについてシミュレーションを行うこととします。

移転イメージ①移転希望者 10 名 → 防集団地への移転が 5 戸
防災集団移転促進事業で整備する団地は５戸以上かつ半数以上の移転者が当該団地に移転することが必要なため、その条件を満たす最低規模の場合のシミュレーション②移転希望者 10 名 → 防集団地への移転が 10 戸
③移転希望者 20 名 → 防集団地への移転が 10 戸
④移転希望者 20 名 → 防集団地への移転が 20 戸（1）単価設定について
各シミュレーションにおいて、必要な各項目の支出における単価設定は以下の考え方とします。

①１戸当たりの住宅敷地面積
従前・移転先ともに 150 ㎡と想定

団地内公共用地面積：団地面積の 30％と想定し、住宅敷地規模との関係から、１戸当たり 65 ㎡と想定

７－8

→１戸当たり必要な面積は全体で 150+65＝215 ㎡、これに移転戸数を乗じたものを団地面積とする。

②団地先の買取り用地費
令和３年の伊良部地域における宅地平均価格が約 10 千円／㎡である。候補地の状況は畑が主であり、農地価格が不明であるが、東日本大震災の防集団地で宅地の 30％という事例があり、畑以外の土地もあることから、50％の 5 千円／㎡で取得と想定。

③団地での住宅建設や土地買取に関する借入金の利子相当分等補助
借地の場合、１戸当たり補助限度額 3,250 千円、買取の場合、１戸当たり補助限度額 4,210 千円

いずれも満額を想定④造成・築造費
平均的な他地区事例から、団地面積（㎡）×20 千円と想定⑤移転元地の買取り費用
移転元地は災害危険区域の指定を受けることを踏まえ、東日本大震災の事例から、普通宅地の80％を見込み、8 千円／㎡で取得と想定。
移転元地に存する住宅等の補償として、１戸当たり 20,000 千円を想定⑥移転者の住居の移転に関連して必要と認められる農林水産業に係る生産基盤の整備及びその近代化のための施設の整備に関する経費
今回は、見込まない。

⑦移転先への引越し等補助
補助限度額

975 千円／戸を想定⑧事業計画等の策定に関する経費
事業計画書の策定のみならず、各種調査や合意形成等、時期やその進捗状況によって様々な作業が想定され、一定の単価設定が困難なため今回のシミュレーションの対象とはしないが、各経費の合計についての合算限度額の範囲内で本経費に対する補助も認められているため、実際の経費の積算を行ううえでは、本経費も見込む必要がある。

７－9

（2）シミュレーションの実施①移転希望者 10 名 → 防集団地への移転が 5 戸
面積(㎡）

項 目

住宅団地用地取得及び造成
１号

積
算
額

補助限度額

住宅団地用地取得

単価
（限度額）
（円）

戸数
（戸）

660

5

15,800

1,075

5,000

住宅団地造成計

備 考

基準面積×個数×基準単価（四捨五入）
基準面積：660㎡（但し、住宅に係る敷地面積 330㎡）
基準単価：15,800円(f地域)

52,140

5,375

6,100

20,375
20,375

住宅建設等助成（借入金の利子相当額）

518,170

積算額

518,170

補助基本額
住宅団地の公共施設の整備費限度額超過額（千円）

15,000

補助基本額

２号

金額
（千円）

18,170
補助限度額

53,581,000

ア 道路

戸数×基準単価
基準単価：3,581,000円/㎡(f地域)

17,9056,500

イ 飲用水供給施設
ウ 集会施設
３号

積算
額

エ 広場
オ 排水路、配水管及び集水槽
カ 上記以外の公共施設
調査設計費計1,300,000

補助基本額

４号

移転促進区域内の宅地等の買取り費

6,500
6,500

買取り費

12,000

建物移転料

200,000

補助基本額※

212,000

戸数×基準単価

農林水産業基盤等整備
５号

積算額
補助基本額
離農等

６号

移転者の住居の移転に対する補助費

その他

975,000

合計

9,750
9,750

補助基本額
補助対象事業費 計

戸数×基準単価

2,567,000
109,750
165500266,795-101,295※限度額超過額については、 個別認定で補助可能となるもの

１事業の補助合算限度額（移転住居数×16,550 千円）

総事業費

補助限度額－総事業費４号の欄にある建物移転料について、移転住居の全てに対し、20,000 千円の移転補償を想定しているため、補助合算限度額に対し総事業費が約 100,000 千円多くなり、市単独費が必要となっています。ただしこの移転費の想定はかなり単純なものですので、実際にここまでかかるかは分かりません。極論ですが仮にこの建物移転料を０として、他の支出要素のみで補助合算限度額と比較した場合には全て補助の範囲内で収まる（約 100,000 千円の余剰）状況です。
（裏負担は除く）
そしてこの建物移転料は、東日本大震災の被災地では、津波により補償すべき建物等が流されてほぼ除却費相当のものしかなかったのに対し、災害前の事前移転では移転補償対象が残っているのでかなりの額となることが見込まれることから、国のガイダンスにおいても、特にこの部分については、通常の補助合算限度額を超えての補助について国土交通省と協議のうえ認められる可能性があることとなっています。

７－10

②移転希望者 10 名 → 防集団地への移転が 10 戸
面積(㎡）

項 目

住宅団地用地取得及び造成
１号

積算
額

補助限度額

住宅団地用地取得

単価
（限度額）
（円）

戸数（戸）

660

102,150

15,800104,280

5,000

10,7506,100

40,750

住宅団地造成備 考

基準面積×個数×基準単価（四捨五入）
基準面積：660㎡（但し、住宅に係る敷地面積 330㎡）
基準単価：15,800円(f地域)

40,750住宅建設等助成（借入金の利子相当額）

1037,300

積算額

1037,300

補助基本額
住宅団地の公共施設の整備費限度額超過額（千円）

30,000

計
補助基本額

２号金額
（千円）

37,300
補助限度額

103,581,000

ア 道路

戸数×基準単価
基準単価：3,581,000円/㎡(f地域)

35,81013,000

イ 飲用水供給施設
ウ 集会施設３号

積算額

エ 広場オ 排水路、配水管及び集水槽
カ 上記以外の公共施設
調査設計費計1,300,000

補助基本額

４号

移転促進区域内の宅地等の買取り費

13,00013,000

買取り費

12,000

建物移転料

200,000

補助基本額※212,000

農林水産業基盤等整備５号

戸数×基準単価

積算額
補助基本額
離農等

６号

移転者の住居の移転に対する補助費

その他

975,000

合計

9,750
9,750

補助基本額
補助対象事業費 計

戸数×基準単価

2,567,000
109,750
165500312,800-147,300※限度額超過額について は、 個別認定で補助可能とな るもの①のケースと比較して、移転住居数が 10 戸と同じために補助合算限度額が変わらないにもかかわらず、造成する住居敷地数は増えることから総事業費は増加し、補助合算限度額との差は大きくなります。ただし、建物移転料の影響を無視すれば、①と同様に補助合算限度額の範囲内で総事業費は収まる（約 50,000 千円の余剰）傾向にあることがわかります。

７－11

③移転希望者 20 名 → 防集団地への移転が 10 戸
面積(㎡）

項 目

住宅団地用地取得及び造成
１号

積
算額

補助限度額

住宅団地用地取得

単価
（限度額）
（円）

戸数
（戸）

660

102,150

15,800104,280

5,000

10,7506,100

40,750

住宅団地造成備 考

基準面積×個数×基準単価（四捨五入）
基準面積：660㎡（但し、住宅に係る敷地面積 330㎡）
基準単価：15,800円(f地域)

40,750住宅建設等助成（借入金の利子相当額）

1037,300

積算額

1037,300

補助基本額
住宅団地の公共施設の整備費限度額超過額（千円）

30,000

計
補助基本額

２号

金額
（千円）

37,300
補助限度額

103,581,000

ア 道路

戸数×基準単価
基準単価：3,581,000円/㎡(f地域)

35,81013,000

イ 飲用水供給施設
ウ 集会施設
３号

積
算
額

エ 広場
オ 排水路、配水管及び集水槽
カ 上記以外の公共施設
調査設計費計1,300,000

補助基本額

４号

移転促進区域内の宅地等の買取り費

13,00013,000

買取り費

24,000

建物移転料

400,000

補助基本額※424,000

農林水産業基盤等整備５号

戸数×基準単価

積算額
補助基本額
離農等

６号

移転者の住居の移転に対する補助費

その他

975,000

合計

19,50019,500

補助基本額
補助対象事業費 計

戸数×基準単価

2,567,000
20

19,500331000534,550-203,550※限度額超過額について は、 個別認定で 補助可能とな るもの①のケースと比較して、移転住居数及び造成住宅敷地区画数が 2 倍になった場合ですが、建物移転料の影響を無視すれば、総事業費と補助合算限度額の差は広がっており（約 200,000 千円の余剰）、移転の規模が大きくなると事業費的には余裕が出てくる傾向が伺えます。

７－12

④移転希望者 20 名 → 防集団地への移転が 20 戸
面積
(㎡）

項 目

住宅団地用地取得及び造成
１号

積
算額

補助限度額

住宅団地用地取得

単価
（限度額）
（円）

戸数
（戸）

660

20

4,300

15,800208,560

5,000

21,5007,300

96,500

住宅団地造成備 考

基準面積×個数×基準単価（四捨五入）
基準面積：660㎡（但し、住宅に係る敷地面積 330㎡）
基準単価：15,800円(f地域)

96,500住宅建設等助成（借入金の利子相当額）

20

74,600

積算額

2074,600

補助基本額
住宅団地の公共施設の整備費限度額超過額（千円）

75,000

計
補助基本額

２号

金額
（千円）

74,600
補助限度額

203,581,000

ア 道路

戸数×基準単価
基準単価：3,581,000円/㎡(f地域)

71,62032,500

イ 飲用水供給施設
ウ 集会施設
３号

積
算
額

エ 広場
オ 排水路、配水管及び集水槽
カ 上記以外の公共施設
調査設計費
計1,625,000

補助基本額

４号

移転促進区域内の宅地等の買取り費

32,50032,500

買取り費

24,000

建物移転料

400,000

補助基本額※424,000

農林水産業基盤等整備５号

戸数×基準単価

積算額
補助基本額
離農等

６号

移転者の住居の移転に対する補助費

その他

975,000

合計

19,50019,500

補助基本額
補助対象事業費 計

戸数×基準単価

2,567,000
20

19,500331000647,100-316,100※限度額超過額については、個別認定で補助可能となるもの③と同じく、移転規模が増えた場合、同じような特徴を持つ②のケースより、事業費の余裕は増える傾向（約 90,000 千円の余剰）が見られます。

７－13

（3）シミュレーション結果①建物移転料の影響
移転者の従前の住居の状況により、建物移転の補償費がどれほどになるかは実際問題としてかなり幅が生まれるものと予想されます。よって、総事業費と補助合算限度額との間に、実際にどこまで余剰が生じ、市単独費が圧縮出来るかわかりませんが、これについては国土交通省との協議に期待出来る部分があることと、仮に移転補償費が高額となっても、移転者自身の立場に立てば、防集団地での住宅の建設費は個人負担にかかる費用ですので、多くの移転補償費を得られれば移転希望者としては有利となるため、合意形成のし易さにつながるものと考えられます。

②事業計画等の策定への補助 （補助率 1/2）
事業計画等の策定に関する経費についても、防災集団移転促進事業の総事業費の一部として補助対象となっています。ただし、移転住居戸数に応じて、この策定作業を含めた各経費の合計額について合算限度額が定められているため、建物移転料等が抑えられて、シミュレーションを行った
移転の実施にかかる工事や補償、用地買取等に関する経費の合計と、この合算限度額との間に余剰が生まれた場合に、そのなかで補助により事業計画等の策定作業を行うことが可能となります。この作業に係る経費自体には、戸数辺りの上限単価のような限度額設定が無いため、余剰が大きく生じるほど、市単独費への負担が減る傾向が生じるといえます。

③移転者の住居の移転に関連して必要と認められる農林水産業に係る生産基盤の整備及びその近代化のための施設の整備に関する経費
今回はこの経費について見込んでいませんが、仮に見込んだ場合には、この経費についても補助合算限度額の範囲内で考慮されるもののため、市単独費への影響が生じることへの認識は必要です。

７－14

７ー３．本地区における事業手法の検討
前項で整理した事業手法及び制度要件を踏まえ、本地区における事業手法について以下に記載
します。
高台への個別移転

高台団地整備（団地整備を伴わない）

・がけ地近接等危険住宅移転事業

・防災集団移転促進事業
・漁業集落環境整備事業
・土地区画整理事業 等（移転規模以上に大きく造成する場合）

避難路
・道路事業（狭あい道路整備等促進事業）
道路拡幅等

・漁業集落環境整備事業

・道路事業

跡地整備

・土地区画整理事業 等(漁集事業を使わない場合)

・漁業集落環境整備事業

なお、上記にまとめた各事業のうち、都市計画区域への編入が条件となるものと、それ以外のものを整理すると、下記のようになります。

都市計画区域編入が条件となるもの

街路事業、土地区画整理事業

都市計画区域以外でも事業実施が可能なもの
道路事業、
防災集団移転促進事業、漁業集落環境整備事業、がけ地近接等危険住宅移転事業

７－15