240714TOKYO

リアリスティック導入講義

不動産登記法の全体像

辰已法律研究所

松本 雅典 専任講師

― 第１編 ―不 動 産 登 記 法 の世 界
（ 総 論 ①）

第１章

不動産登記の⽬的

１章

不動産登記の⽬的

第「不動産登記って、何のためにあるんですか？」という問に対して⼀⾔で答えるのであれば、「不動産についての権利変動の過程を公⽰するためです」と答えます。
⽇本にある不動産は、１つの⼟地・１つの建物ごとに基本的に登記がされています。
その１つの⼟地・１つの建物ごとに「権利変動」の「過程」を「公⽰」することが、不動産登記の最も⼤きな⽬的です。
では、「権利変動」「過程」「公⽰」とは何か、１つ１つみていきましょう。
①「権利変動」
⺠法（財産法）が規定しているのは、以下のような社会です。⺠法（財産法）は、主体（メンバー）を「⼈」（⾃然⼈だけでなく法⼈も含みます）、客体を「物」とし、⼈が持つ権利を「物権」「債権」に分けて「取引社会」を規定したのです。

取引社会
債権

⼈

⼈

物権
物

“不動産”登記ですから、不動産登記は上記の図の「物」が不動産である場合のハナシとなります。
また、権利には物権と債権がありますが、物（不動産）のハナシですので、登記する権利のほとんどは「物権」（所有権など）です。ただし、例外的に「債権」である
賃借権や配偶者居住権も登記できます（不登法３条８号、９号）。そのため、このテキストでは、「物権変動」ではなく「権利変動」と記載しています。
この権利が、変動します。
ex1. ある「⼈」が「物（不動産）」に対して所有権を有していた場合に、売買などにより、その所有権が別の「⼈」に移転することがあります。
2

取引社会

⼈

⼈

所有権
物

ex2. ある「⼈」が「物（不動産）」に対して抵当権を有していた場合に、被担保債権が債務者によって弁済されたことなどにより、その抵当権が消滅することがあり
ます。

取引社会

⼈
抵当権
物

これらの権利の変動を登記します。
②「過程」
上記①のとおり、権利変動を登記するのですが、その「過程」までわかるように登記します。
ex. 「Ａ→Ｂ→Ｃ」と所有権が移転したのであれば、「Ａ→Ｃ」という登記ではなく、「Ａ→Ｂ」「Ｂ→Ｃ」と１つ１つ登記をする必要があります。
不動産登記は、「不動産の履歴書である」といわれることもあります。つまり、「登記をみれば、その不動産の権利変動の歴史がわかる」となっている必要があるのです。
中学校卒業（上記 ex.ではＢ）を⾶ばして、「⼩学校卒業（上記 ex.ではＡ）→⾼校卒
業（上記 ex.ではＣ）」という履歴書があったら、おかしいですよね。

3

第１章

不動産登記の⽬的

実体上の権利変動が出発点
権利変動の過程を忠実に登記する必要があ
るため、不動産登記法では実体上（⺠法など）

実体（⺠法など）の権利変動が出発点となり、実体上の権利変動をわかっているかが勝負となります。
「実体
上の権利変動」は、⺠法で出てきた権利変動ををわかっているかが勝負

登記の図のことだと考えてください。その図の流れがわかっているかが勝負なのです。
原則として、「登記があって、実体上の権利変動がある」のではなく、「実体上の権利変動があって、登記がある」のです。いわば登記は、実体上の権利変動の下請会社のようなものです。
③「公⽰」
不動産の登記記録は、⼿数料を払えば誰でも⾒ることができ（P19 の２.）、
「公⽰」
されています。不動産の取引に⼊ろうとする⼈などは、登記により、その不動産の現在の権利関係や過去の権利関係の歴史を知ることができます。
― Realistic １ 「徴税⽬的」もある ―不動産登記やそれに類する制度の歴史上の役割をみると、「税⾦を取りこぼさないようにする」という国家の徴税⽬的もあります。不動産（主に農地）の所有者（納税者）を把握しておくことは、近代以前の国家の最重要事項の１つでした。現代でも、毎年１⽉１⽇の不動産の所有者に固定資産税が課されます。また、登記をすると登録免許税というものが課されます。他にも、不動産に関する税は多々あります。たしかに、不動産の権利に関する登記は任意です。
しかし、「登記をしなければ、第三者に対抗することができない」という⺠法 177 条などがあることからも、実際には登記は半強制的であり、実質的には「徴税⽬的」にかなうものとなっています。
このように、法の裏に「税」があることも、よくあります。

※「登記」とは？
「登記」という⾔葉には、以下の２つの意味があります。
①登記官（P６２）が登記事項を記録すること②上記①によってされた記録そのもの

4

２章

第

登記の効⼒

登記の効⼒とは、「登記をすると何が⾔えるのか」というハナシです。
登記には、主に以下の効⼒があります。
①対抗⼒
⺠法 177 条の対抗⼒のことです。権利に関する登記には対抗⼒があり、主にこの対抗⼒を備えるために登記をします。
②形式的確定⼒
これは、登記がされていると、その登記の権利変動が実体上有効か無効かにかかわらず、登記⼿続上これを無視して登記をすることができない効⼒です。
ex. 地上権が登記されていますが、その地上権は存続期間の満了により実体上消滅しています。その場合でも、地上権の抹消の登記がされていないと、新たに地上権の設定の登記をすることはできません（昭 37.５.４⺠事甲 1262）。地上権には排他性があり、⼆重に設定することができないからです。
③権利推定⼒これは、登記がされていると、登記どおりの実体上の権利関係が存在するであろうと推定される効⼒です（最判昭 34.１.８）。
ex. 買主が、売主が登記名義を有していることを確認した場合、売主が真の所有者でなかったとしても、買主は無過失と推定されます（⼤判⼤２.６.16、⼤判⼤ 15.12.25
参照）
。
※公信⼒
上記③のとおり、登記に権利推定⼒はあるのですが、公信⼒はありません。
「公信⼒」とは、公⽰（不動産登記では登記）どおりの実体がない場合でも、その公⽰を信頼した第三者との関係では、公⽰どおりの実体があるとされる効⼒です。簡単にいうと、公信⼒が認められると、公⽰を信じた者が救われます。動産には、公信⼒を認めた即時取得（⺠法 192 条）の制度がありますが、不動産の登記には公信⼒は認められていません。よって、上記③の ex.の買主は、無過失と推定されたからといって、それだけで不動産の所有権を取得できることにはなりません。

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第３章

登場⼈物・機関

３章

第登場⼈物・機関

この第３章では、不動産登記で出てくる主な登場⼈物・機関を説明します。
１ 登記所
１
登記所：各地域の不動産登記の事務を⾏っている法務省の地⽅機関（不登法６条１項）＊「登記所」のことを「法務局」や「地⽅法務局」などということもあります。法務省の地⽅機関である法務局や地⽅法務局などは、登記の事務のみを⾏っているわけではなく、供託などの事務も⾏っています。そこで、
⼀般的に、法務局や地⽅法務局などについて登記の事務に絞った⾔い⽅をするときに「登記所」といいます。

不動産登記は、登記所ごとに管轄があり、登記所は管轄内の不動産に関する登記しか扱いません。東京 23 区でいえば、⼤雑把にいうと、区ごとに１つ登記所があります（渋⾕区と⽬⿊区を管轄している渋⾕の登記所など、複数の区を管轄している登記所もあります）。
ex. 新宿区の不動産登記は、新宿の登記所が管轄しています。よって、新宿区内の不動産に関する登記を品川の登記所に申請しても、「帰れ！」と⾔われます（却下されます。不登法 25 条１号）
。
２ 登記官
２
登記官：登記所に勤務する法務事務官のうち、法務局または地⽅法務局の⻑が指定した者（不登法９条）といわれても、わかりにくいですよね。登記官は、国家公務員⼀般職試験（旧国家公務員試験Ⅱ種試験〔いわゆる国Ⅱ〕）に合格し、登記所に勤務している者の中から、指定を受けた公務員です。
登記所

登記所にいるこの登記官が、不動産登記の申請を審査します。登記官が問題ないと判断したら、登記が実⾏されることになります。つまり、実際に登記が審査・実⾏
登記官

記録を書き換える（データ上のハナシです）のは、
司法書⼠などの仕事ではなく、登記官の仕事です。
なお、登記官⾃⾝が申請⼈、または、登記官の配偶者（であった者を含みます）もしくは４親等内の親族（であった者を含みます）が申請⼈だと、その登記官は登記をすることができません（不登法 10 条前段）
。⾃分⾃⾝や近親者（であった者）の申請の審査は、不公正になり得るためできないんです。

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３ 登記名義⼈
３
不動産登記法２条（定義）⼗⼀ 登記名義⼈ 登記記録の権利部に、次条各号に掲げる権利〔登記することができる権利〕について権利者として記録されている者をいう。

「登記名義⼈」とは、登記記録の権利部（P12 の２.）に、不動産登記法３条の権利（P９①〜⑩）の権利者として記録されている者です。権利部と不動産登記法３条の権利についてまだ学習していませんが、登記名義⼈とはたとえば、その不動産の所有権を有する者として登記されている者などのことです。
登記名義⼈となれるのは、以下の①②の者です。
①⾃然⼈・法⼈
これらは、権利能⼒を有する者（権利を取得できる者）ですので、当然、登記名義
⼈となれます。⾃然⼈・法⼈は、⽒名（⾃然⼈）
・名称（法⼈）および住所を登記して特定します（不登法 59 条４号）
。所有権の登記名義⼈が法⼈だと、会社法⼈等番号（P110）など（法⼈識別事項）も登記します（不登法 73 条の２第１項１号、不登規
156 条の２）。なお、同姓同名で住所も同じ者が共有者として登記される場合は、⽣年⽉⽇も登記して特定します（昭 45.４.11 ⺠事甲 1426。記録例 630）。
法⼈には、会社などだけではなく、国や地⽅公共団体（都道府県や市町村）も含まれます。国や地⽅公共団体が所有している不動産は多数あります。近年も、国有地が話題になりましたよね。たとえば、国が所有している⼟地は「所有者 国⼟交通省」などと登記されています。
また、⾃然⼈には外国⼈、法⼈には成⽴を認められた外国法⼈も含まれ、外国⼈や外国法⼈も登記名義⼈となれます。外国⼈も法令または条約の規定により禁⽌される
場合を除き権利能⼒を有しますし（⺠法３条２項）、外国法⼈も成⽴を認められたもの
は権利能⼒が認められるからです（⺠法 35 条）。近年は、円安の影響もあり、外国⼈が投資⽤に⽇本の不動産を購⼊するケースが増えています。外国法⼈の住所は本国（アメリカなど）の本店ですので、本国の本店を住所として登記します。しかし、それに加えて、⽇本の営業所を併記して登記することもできます（昭 41.５.13 ⺠事三.191）。
また、令和６年の改正で、所有権の登記名義⼈は、ローマ字⽒名も併記されることになりました（不登規 158 条の 31）。
「ジョン・スミス（ＪＯＨＮ ＳＭＩＴＨ）」などと登記されます（令６.３.22 ⺠⼆.552）。これらは、関係者の便宜を考えての扱いです。
なお、所有権の登記名義⼈が国内に住所を有しないときは、国内における連絡先となる者の⽒名もしくは名称および国内の住所など、国内における連絡先となる者の会
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第３章

登場⼈物・機関社法⼈等番号、または、国内連絡先となる者がない旨（国内連絡先事項）が登記されます（不登法 73 条の２第１項２号、不登規 156 条の５）
。国外にいる者に連絡をするのは⼤変なので、国内にいる者に連絡ができるよう、令和３年の改正で新設された規定です。
「所有権」に限られるのは、所有者不明不動産を⽣じさせないことを⽬的としてできた規定だからです。
「国内における連絡先となる者」は、外国法⼈の⽇本の⽀店、不動産取引を⾏った不動産業者、登記申請をした司法書⼠などが当たります。
＊この改正規定は、令和６年４⽉１⽇から施⾏されています。

②胎児
胎児は、相続（⺠法 886 条）、遺贈（⺠法 965 条）などについては⽣まれたものとみなされますので、登記名義⼈となることができます。これについては、P282〜292
７で説明します。
４ 代理⼈
４
登記は、代理⼈によって申請することもできます。⺠法で「任意代理⼈」と「法定代理⼈」の区別がありましたが、不動産登記の申請でも、「任意代理⼈」と「法定代理⼈」があります。
１．任意代理⼈
任意代理⼈のうち重要なのは、資格者代理⼈です。
P11〜12２で説明しますが、登記には「表⽰に関する登記」と「権利に関する登記」があります。
表⽰に関する登記の申請の代理を業とすることができるのが、⼟地家屋調査⼠・⼟地家屋調査⼠法⼈（⼟地家屋調査⼠事務所が法⼈化したもの）です。権利に関する登記の申請の代理を業とすることができるのが、司法書⼠・司法書⼠法⼈（司法書⼠事
務所が法⼈化したもの）
・弁護⼠・弁護⼠法⼈（弁護⼠事務所が法⼈化したもの）です。
＊以下、権利に関する登記の任意代理⼈は「司法書⼠」を例に記載します。

２．法定代理⼈
たとえば、以下のような法定代理⼈が登記を申請することができます。
①親権者、未成年後⾒⼈②成年後⾒⼈③不在者の財産管理⼈④⽀配⼈（P107〜108④で説明します）
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第１節

４章

第

登記できる権利不動産登記の構造

第１節 登記できる権利
⺠法を中⼼に様々な権利が規定されていますが、登記できる権利は、以下の 10 個です（不登法３条）
。
①所有権
②地上権
③永⼩作権
④地役権
⑤先取特権
⑥質権
⑦抵当権（根抵当権や特別法で規定されている⼯場抵当なども含みます）⑧賃借権⑨配偶者居住権⑩採⽯権
登記できる権利の思い出し⽅「⺠法に規定されている物権（占有権、所有権、地上権、永⼩作権、地役権、⼊会権、留置権、先取特権、質権、抵当権）」－「占有権・⼊会権・留置権」＋「賃借権・配偶者居住権」＋「採⽯権」
不動産（物）についての登記ですので、基本的に登記できる権利は「（⺠法に規定されている）物権」です。
ただし、「占有権・⼊会権・留置権」は登記できません。占有権と留置権は、占有しているかだけが問題となるからです。⼊会権とは、⼀定の地域の住⺠が⼭林（⼊会地）を共同で利⽤する（ex. ⼭林に⼊って枝を拾える）といった物権です。⼊会権は、その内容が⺠法に規定されておらず、慣習で内容が決まります（⺠法 294条）。よって、地域によって内容が異なるので、公⽰制度になじみません
せん

い

る

（全国⼀律の公⽰ができません）。占有権・⼊会権・留置権は、
「登記でき
るいせん

なくて、涙腺から涙が出る」のゴロ合わせで記憶してください。
「賃借権」は、物権ではありませんが、物権化してきているので、登記できます。

9

第４章

不動産登記の構造「配偶者居住権」は、原則として配偶者の終⾝の間（死ぬまで）存続し（⺠法 1030
条）
、⻑期間存続する権利となりますので、登記できます。配偶者居住権は、平成 30
年の⺠法改正で新設されました。それに対して、同じく平成 30 年の⺠法改正で新設された配偶者短期居住権は、登記できませんので、ご注意ください。配偶者短期居住権は、短期間しか存続しない暫定的な権利だからです。
「採⽯権」とは、他⼈の⼟地において岩⽯および砂利を採取する物権です（採⽯法
４条１項、３項）。採⽯法で規定されている物権ですが、登記できます。

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第２節

登記記録

第２節 登記記録
この第２節から、いよいよ不動産登記そのものをみていきます。
１ 意義
１
登記記録：⼀筆の⼟地・⼀個の建物ごとに作成される電磁的記録（不登法２条５号）
不動産は、⼀筆の⼟地・⼀個の建物ごとに登記記録が作成されます。登記記録は電磁的記録なのですが、「電磁的記録」とは要はデータということです。現在は、不動産の登記は、登記所でデータとして作成され、データとして保存されています。
cf. 登記簿
登記記録が記録される帳簿を「登記簿」といいます（不登法２条９号）。登記“簿”といいますが、これもデータです。登記記録は１つの不動産ごとに作成されますが、登記記録がまとめて記録される帳簿が登記簿です。
２ 登記記録の構造
２
表題部（表⽰に関する登記）

不動産登記
甲区（所有権に関する登記）権利部（権利に関する登記）⼄区（所有権以外の権利に関する登記）

不動産登記（登記記録）は、⼤きく「表題部」と「権利部」に分かれています（不登法 12 条）。そして、権利部がさらに「甲区」と「⼄区」に分かれます（不登規４条
４項）。
司法書⼠の業務は、基本的に権利部についてのものです。表題部については基本的に⼟地家屋調査⼠の業務ですので、表題部については、このテキストで説明している
最低限の理解があれば OK です。

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第４章

不動産登記の構造

１．表題部
表題部には、表⽰に関する登記が記録されます（不登法２条７号）。
「表⽰に関する登記」とは、不動産を識別するために必要な事項です（不登法２条３号）。これらにより、不動産の物理的現況が公⽰されます。具体的に記録される事項は、P13〜15 でみますが、「どこにある不動産か（所在）」「どれくらいの広さの不動産か（⾯積）」などです。
不動産は社会全体の財産
不動産は特に、「社会全体の財産である」という要素が強いです。つまり、不動産には公的要素があるのです。
そのため、表⽰に関する登記については、当事者に申請義務があり、申請しない場
合には 10 万円以下の過料（⾏政罰）に処せられることがあります（不登法 164 条１項）。
また、表⽰に関する登記は、当事者が申請しない場合、登記官が職権ですることができます（不登法 28 条）。これを「職権主義」といいます。
この国にどのような不動産があるかは、できる限り速やかに公⽰すべきなので（公的要素あり）、当事者に申請義務が課せられるとともに、登記官が職権でできるとされているのです。
２．権利部
権利部には、権利に関する登記が記録されます（不登法２条８号）。
「権利に関する登記」とは、不動産登記法３条の権利（P９①〜⑩）についての登記です（不登法２条４号）。
権利部は、さらに「甲区」と「⼄区」に分かれます。甲区には所有権に関する登記が記録され、⼄区には所有権以外の権利に関する登記が記録されます（不登規４条４項）。最も重要な権利である所有権を記録する甲区と、それ以外の権利を記録する⼄区に分かれているわけです。
上記１.の表⽰に関する登記と異なり、権利に関する登記は、原則として（＊）申請するかどうかは当事者の⾃由です。これを「申請主義」といいます。
権利に関する登記の対象は、所有権や抵当権など、主に私⼈の権利です。よって、私的⾃治の原則が働きます。登記をするか（対抗⼒を備えるか）は当事者の⾃由なのです。
＊以下の登記など、例外的に申請義務がある登記もあります。
・相続・遺贈（相続⼈に対するもののみ）を原因とする所有権の移転の登記（不登法 76 条の２第１項）
・所有権の登記名義⼈の⽒名（名称）・住所の変更の登記（不登法 76 条の５）※この規定は、令和８年４⽉１⽇から施⾏されます。

12

第２節

登記記録

３ 登記記録ができる流れ
３
登記記録の構造は上記２のとおりですが、この登記記録は、通常は以下のような流れでできます。
①表題登記（表⽰に関する登記のうち、その不動産について表題部に最初にされる登記。不登法２条 20 号）②所有権の保存の登記③所有権の保存の登記以外の登記
基本事例＊⼟地についても、上記「①→②→③」の流れで登記記録ができるのですが、⼟地はすでに登記がされていることが通常なので、建物の例で説明します。

松本雅典は、株式会社四菱銀⾏から融資を受けて、⾃らが所有する⼟地に建物を建て、その建物に四菱銀⾏の抵当権を設定した。
株式会社四菱銀⾏
松本
雅典
松本雅典

松本雅典

この場合、以下の１.〜３.のように登記をしていくことになります。
１．表題登記（上記①）
松本雅典は、建物を建ててから１か⽉以内に、建物の表題登記を申請する必要があります（不登法 47 条１項）
。この登記を申請すると、以下のような表題部が作成されます。
表 題 部 （主である 建物 の表⽰）
所在図番号
所

在

家屋番号
① 種 類
居宅

所 有 者

調製

余 ⽩

不動産番号

0111483935938

余 ⽩
新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番地

余 ⽩

1番

余 ⽩
② 構 造

③ 床 ⾯ 積㎡

原因及びその⽇付［登記の⽇付］

⽊造かわらぶき1 階 7255

令和 7 年 6 ⽉ 22 ⽇新築

2 階建

2 階 6011［令和 7 年 6 ⽉ 23 ⽇］

新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番 1 号 松本雅典

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第４章

不動産登記の構造（１）対抗⼒この表題部が作成されただけでは、建物の所有権について対抗⼒（⺠法 177 条）を備えたことにはなりません。表題部は物理的現況を公⽰する部分ですので、表題部に対抗⼒はありません。
（２）記載事項の意味がわかる必要がある事項
表題部について、記載事項の意味がわかる必要があるのは、上記の⻘でくくった部分です。
「建物」とあることから、建物の表題部であることがわかります。
「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床⾯積」とありますが、契約書などでは、この５つの事項を記載して建物を特定します。この５つの事項は、それぞれに意味があるのですが、「どこにあるか（所在）やどのような⽤途の建物か（種類）だな〜」といったフワっとしたイメージで結構です。
cf. ⼟地の場合
契約書などで⼟地を特定する場合は、
「所在」
「地番」
「地⽬」

建物

⼟地

所在

所在

「地積」で特定します。この４つの事項についても、
「どこに

家屋番号

地番

あるか（所在）やどのような⽤途の⼟地か（地⽬）だな〜」と種類

地⽬

いったフワっとしたイメージで結構です。

構造⼟地の表題部は以下のようなものですが、この４つの事項は

床⾯積

地積

⻘でくくった部分に記録されています。

表 題 部 （ ⼟地 の表⽰）
地図番号

余 ⽩

所

新宿区新宿⼀丁⽬

在

① 地 番

② 地 ⽬

調製
筆界特定

余 ⽩

0111481267931

余 ⽩
余 ⽩
③ 地 積

1番

宅地

所 有 者

新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番 1 号 松本雅典

14

不動産番号

131

㎡

原因及びその⽇付［登記の⽇付］
12

余 ⽩

第２節

登記記録

建物でも⼟地でも、表題部に「所有者」が記録されています。権利部に所有権の登記がされるまでの間は、このように表題部に所有者が記録されます。これを「表題部所有者」といいます（不登法２条 10 号）。
２．所有権の保存の登記（上記②）
上記１.のように、表題登記がされ表題部が作成された後、建物の所有者である松本雅典が所有権の保存の登記を申請すると、以下のような権利部が作成されます。
表 題 部 （主である建物の表⽰）

調製

余 ⽩

不動産番号

所在図番号

余 ⽩

所

新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番地

余 ⽩

1番

余 ⽩

在

家屋番号
① 種 類
居宅

所 有 者

0111483935938② 構 造③ 床 ⾯ 積㎡

原因及びその⽇付［登記の⽇付］

⽊造かわらぶき1 階 7255

令和 7 年 6 ⽉ 22 ⽇新築

2 階建

2 階 6011［令和 7 年 6 ⽉ 23 ⽇］

新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番 1 号 松本雅典

権 利 部 （甲 区） （所 有 権 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
所有権保存

受付年⽉⽇・受付番号
令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

権 利 者 そ の 他 の 事 項
所有者 新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番 1 号

第 12456 号

松本雅典（１）対抗⼒このように、権利部に所有権の登記がされると、建物の所有権について対抗⼒（⺠法 177 条）が備わります。権利に関する登記ですので、対抗⼒が備わるのです。また、
主に対抗⼒を備えるために、権利に関する登記をしているとさえいえます。
（２）記載事項の意味がわかる必要がある事項
みなさんは権利に関する登記のプロになるわけですから、権利部については、ほとんどすべての記載事項の意味がわかるようにならなければなりません。それをこのテキストで学んでいきますが、ここでは「受付年⽉⽇・受付番号」だけを説明します。

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第４章

不動産登記の構造

・受付年⽉⽇：「受付」とは、申請情報（P48）が登記所に到達したことを登記官が確認したということです（不登法 19 条１項。P32）。受付年⽉⽇は、登記を申請した⽇となります。登記を申請した⽇を基準に対抗⼒が備わります。
・受付番号 ：登記所ごとに登記の受付順にふる番号。登記所ごとに毎年１⽉になると「１号」からスタートし、登記官が受付順に番号をふっていきます（不登法 19 条３項前段）。上記の所有権の保存の登記は、新宿の登記所において、
令和７年に 12456 番⽬に申請された登記ということです。
受付年⽉⽇・受付番号は、登記の申請がされた⽇（対抗⼒が備えられた⽇）や申請の先後を判断する重要な基準となります。たとえば、甲区と⼄区の登記について、どちらの登記が先に申請されたのかを判断するときに使います。申請の先後は、以下のように判断してください。
申請の先後を判断する⽅法①まず、受付年⽉⽇をチェックしてください。受付年⽉⽇が異なる⽇であれば、その年⽉⽇の先後で判断すればよく、受付番号までチェックする必要はありません。
②受付年⽉⽇が同⼀である場合は、受付番号をチェックし、受付番号の先後で判断してください（不登規２条１項）。
※表題部所有者
上記の登記記録では、表題部の所有者の欄に下線が引かれています。下線は、抹消された（登記の効⼒が失われた）という意味です。
表題部所有者は、権利部に所有権の登記がされるまでの間、記録されます（不登法２条 10 号）。権利部に所有権の保存の登記がされると、抹消されます（不登規 158 条）。
所有権の保存の登記がされたにもかかわらず表題部所有者の記録が残っていると、登記記録に所有者の記録が２つ存在することになってしまうからです。特に、この後に所有権の移転の登記がされたときには、誰が所有者なのかがわかりにくくなってしまいます。
３．所有権の保存の登記以外の登記（上記③）
上記２.のように所有権の保存の登記がされると、それを前提に、たとえば、所有権の移転の登記、抵当権の設定の登記をすることができます。
P13 で挙げた基本事例は、建物の所有者である松本雅典が、四菱銀⾏の抵当権を設定した事案ですので、四菱銀⾏と松本雅典が抵当権の設定の登記を申請することになります。
16

第２節

表 題 部 （主である建物の表⽰）
所在図番号
所

在

家屋番号

所 有 者

余 ⽩

不動産番号

0111483935938

余 ⽩
新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番地

余 ⽩

1番

余 ⽩

① 種 類
居宅

調製

登記記録

② 構 造

③ 床 ⾯ 積㎡

原因及びその⽇付［登記の⽇付］

⽊造かわらぶき1 階 7255

令和 7 年 6 ⽉ 22 ⽇新築

2 階建

2 階 6011［令和 7 年 6 ⽉ 23 ⽇］

新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番 1 号 松本雅典

権 利 部 （甲 区） （所 有 権 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
所有権保存

受付年⽉⽇・受付番号
令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

権 利 者 そ の 他 の 事 項
所有者 新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番 1 号

第 12456 号

松本雅典

権 利 部 （⼄ 区） （所 有 権 以 外 の 権 利 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
抵当権設定

受付年⽉⽇・受付番号

権 利 者 そ の 他 の 事 項

令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 12457 号

債権額 ⾦ 1500 万円
債務者 新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番 1 号
松本雅典
抵当権者 千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 1 番 1 号
株式会社四菱銀⾏（１）対抗⼒これも権利に関する登記ですので、抵当権に対抗⼒（⺠法 177 条）が備わります。
（２）記載事項の意味がわかる必要がある事項
本試験までには、抵当権の登記事項の意味がすべてわかるようにならなければなりません。しかし、現時点では、「四菱銀⾏の抵当権の登記がされているな〜。
『債権額
⾦ 1500 万円』ってあるから、1500 万円の融資をしたんだろうな〜。
」くらいの認識で
結構です。

17

第４章

不動産登記の構造― Realistic ２ 説明の主眼となっている対象を押さえていく ―不動産登記法など⼿続法は、ひととおり学習しないとわからない事項があります。上記の抵
当権のハナシでも、抵当権の登記について、この時点ですべてを理解することはできません。
ここで抵当権の登記事項の説明をすることもできます。しかし、今は、登記記録ができる流れを学習しています。抵当権はあくまで例です。よって、ここで抵当権について詳しく説明する
ことは不適切です。
このテキストでは説明順序を相当⼯夫していますが、それでも、このようにひととおり学習した後でないとわからない事項はあります。その点は気にせず、説明の主眼となっている対象（上記では「登記記録ができる流れ」）を理解・記憶していってください。

４．イレギュラーな登記の流れ
上記１.〜３.の「表題登記→所有権の保存の登記→所有権の保存の登記以外の登記」
が⼀般的な登記の流れです。
しかし、これには、以下の２つの例外があります。現時点では、「例外もあるんだ〜」くらいの認識で結構です。
・例外① ―― 表題登記がないのに所有権の保存の登記が申請される場合
P179〜180※で説明します。
・例外② ―― 表題登記も所有権の登記もないのに所有権以外の登記が申請される場合
Ⅱのテキスト第３編第３章３で説明します。

建物新築
原則
例
外
②

例
外
①

表題登記の申請（上記１.）
原則
所有権の保存の登記の申請（上記２.）
原則
所有権の保存の登記以外の登記の申請（上記３.）

18

第２節

登記記録

４ 登記事項証明書
４
１．登記事項証明書とは？
上記３のように、⼀筆の⼟地・⼀個の建物ごとに登記記録が作成されます。みなさんが、この登記記録の内容を⾒たいと思ったとき、どうすればいいでしょうか。
登記記録の内容を⾒るには、登記官に登記事項証明書の交付を請求します。
「登記事項証明書」とは、登記記録に記録されている事項を証明した書⾯です（不登法 119条１項）。
登記事項証明書には、いくつか種類があります。たとえば、登記記録に記録されている事項の全部を記載した「全部事項証明書」（不登規 196 条１項１号）、現に効⼒を有する事項のみを記載した「現在事項証明書」（不登規 196 条１項２号）があります。
他にも、特定の区の特定の番号のみの証明書や現在の所有権の登記名義⼈のみを記載
した証明書などもありますが（不登規 196 条）、通常は全部事項証明書の交付を請求します。
２．登記事項証明書の交付の請求⽅法
登記事項証明書の交付の請求は、数百円の⼿数料さえ納付すれば、誰でもできます（不登法 119 条１項）
。⾃分が所有している不動産でなくても、たとえば、近所の⽅が所有している不動産の登記事項証明書の交付の請求もでき、「○○銀⾏からいくら借りているんだ……」（←抵当権の登記事項です）といったことも知ることができます。個⼈情報の問題を指摘されることもありますが、不動産登記の趣旨は公⽰ですので（P４③）、このように公開されているのです。
登記事項証明書の交付の請求は、具体的には以下の⽅法により⾏います。
①登記所の窓⼝に請求書を提出する⽅法（不登規 194 条１項）
登記申請（P６１）と異なり、他管轄の不動産の登記事項証明書の交付の請求をすることもできます。登記記録に記録されている事項の証明にすぎないので、全国どこの不動産の登記事項証明書でも請求できるのです。
なお、請求書を登記所に郵送しても構いません。
②オンラインにより交付の請求をする⽅法（不登規 194 条３項前段）
インターネットで請求するということです。今は、ネットで請求できるんです。
オンラインでの⼿続は、本⼈確認のため電⼦署名というものが要求されることがあります（P49〜51（ｂ）で説明します）。しかし、登記事項証明書の交付請求の場合は、
電⼦署名は不要です。登記事項証明書の交付の請求は、誰でもできるからです。
オンラインで請求した登記事項証明書は、郵送してもらうか、指定した登記所で受け取るかを選ぶことができます（不登規 194 条３項後段）
。
19

第４章

不動産登記の構造※被害者保護のための住所の公開の制限
登記記録には、登記名義⼈や債務者の住所も記録されています。登記記録は、登記事項証明書の交付の請求をすれば誰でもみられてしまいます。ストーカー⾏為等・児童虐待・ＤＶなどの被害者が登記されている場合に、加害者に登記記録をみられて、現在の住所が判明してしまうといったおそれがあります。
そこで、以下の①②などの場合には、ストーカー⾏為等・児童虐待・ＤＶなどの被害者の申出があると、登記事項証明書には住所に代わる公⽰⽤住所を記載します（不登法119 条６項）。
「公⽰⽤住所」は、被害者と連絡をとることのできる者（ex. 弁護⼠、⽀援団体、法務局）の住所や事務所などが当たります（不登規 202 条の 10。令６.４.１⺠
⼆.555 参照）
。登記事項証明書には、弁護⼠などの住所や事務所を記載するわけです。
①住所が明らかにされることにより、⼈の⽣命または⾝体に危害を及ぼすおそれがある場合
ストーカー⾏為等・児童虐待・ＤＶなどの被害者であって更なる被害を受けるおそれがある者が当たります（不登規 202 条の３第１〜３号）。
②上記①に準ずる程度に⼼⾝に有害な影響を及ぼすおそれがある場合
この※の規定は、令和３年の改正で新設されました。
＊この改正規定は、令和６年４⽉１⽇から施⾏されています。

５ 所有不動産記録証明書
５
誰でも、⼿数料を納付すれば、⾃らが所有権の登記名義⼈として記録されている不動産（記録がないときは記録がない旨）の証明書の交付を請求することができます（不登法 119 条の２第１項）。この証明書を「所有不動産記録証明書」といいます。相続⼈などの⼀般承継⼈も、被相続⼈の所有不動産記録証明書の交付を請求することができます（不登法 119 条の２第２項）。
これまでは、⼈を基準に所有権の登記名義⼈となっている不動産を全国の不動産かな よら抽出する（いわゆる名寄せをする）制度がありませんでした（市町村単位での名寄せの制度はあります）。そのため、相続登記の際に、相続財産の調査で判明しない不動産があり、相続登記がされずに放置されている不動産がありました。そこで、令和３年の改正で、この５の規定が新設されました。
＊この改正規定は、令和８年２⽉２⽇に施⾏されます。

20

第３節

主登記・付記登記第３節 主登記・付記登記
権利に関する登記がされる形式として、「主登記」「付記登記」の２つがあります。
１ 主登記
１
１．意義
主登記：独⽴の順位番号（
「１（番）
」
「２（番）
」など）を付してなされる登記
登記は、原則として主登記の形式でします。このテキストでは、今のところ主登記しか出てきていません。
ex. P15 でみた所有権の保存の登記は、主登記でされた登記です。

権 利 部 （甲 区） （所 有 権 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
所有権保存

受付年⽉⽇・受付番号
令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

権 利 者 そ の 他 の 事 項
所有者 松本雅典

第 12456 号

２．順位
権利同⼠の優先関係が問題になったとき、優先関係は「順位」で決まります。この
順位は、基本的に主登記の前後で決まります（先にされた主登記が優先します。不登法４条１項）。
順位は、甲区よりも⼄区で問題となることが多いです。甲区で順位が問題になることが少ないのは、甲区に登記される権利は所有権だからです。１つの不動産に対する所有権は１個なので（⼀物⼀権主義）、優先関係は問題になりません。なお、不動産を共有している場合も、優先関係は問題になりません。それに対して、⼄区では、抵当権など同じ権利が複数登記されることもありますし、他の権利との優先関係も問題となります。よって、⼄区の例で説明します。
ex. 以下の登記記録のように、⼄区１番で株式会社四菱銀⾏の抵当権、⼄区２番で株式会社アコミス（消費者⾦融）の抵当権の登記がされている不動産があったとします。⼄区１番の抵当権も、⼄区２番の抵当権も、いずれも主登記で登記されています。この不動産が競売され、競売代⾦が 1500 万円であり、四菱銀⾏の残債権が 1500 万円だったとします。この場合、四菱銀⾏は 1500 万円を回収できますが（＊）
、アコミスはこの競売代⾦からは１円も回収できません。
＊このテキストでは、執⾏費⽤（⺠執法 42 条）などは考慮していません。

21

第４章

不動産登記の構造

権 利 部 （⼄ 区） （所 有 権 以 外 の 権 利 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
抵当権設定

受付年⽉⽇・受付番号

権 利 者 そ の 他 の 事 項

令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 12457 号

債権額 ⾦ 1500 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社四菱銀⾏

2

抵当権設定

令和 7 年 7 ⽉ 28 ⽇
第 14152 号

原因 令和 7 年 5 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定
債権額 ⾦ 1000 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社アコミス

この優先順位を決めるのが、登記記録の左に振られた「１」「２」という順位番号です。そして、この順位番号を決めるのは、受付の先後、つまり、どちらが早く申請をしたかです。登記記録の受付年⽉⽇・受付番号をみて判断することになります（P16の「申請の先後を判断する⽅法」）。どちらが早く申請をしたかで決まるのであって、契約⽇で決まるわけではありません。アコミスが⾦銭消費貸借契約および抵当権設定契約をしたのは令和７年５⽉ 28 ⽇であって（上記の登記記録の⼄区２番の「原因」という箇所をご覧ください）、四菱銀⾏が⾦銭消費貸借契約および抵当権設定契約をした令和７年６⽉ 28 ⽇（上記の登記記録の⼄区１番の「原因」という箇所をご覧ください）よりも前ですが、優先するのは先に登記をした四菱銀⾏です。優先関係は、登記の先後で決まるからです（⺠法 177 条）。
２ 付記登記２
１．意義
付記登記：すでにされた登記と⼀体として公⽰する必要がある登記であって、それ⾃⾝としては独⽴の順位番号をもたず、すでにされた登記の順位番号をそのまま⽤いる登記（不登法４条２項）
簡単にいうと、すでにされた登記に⼦分のようにくっついてされる登記です。くっつかれるほうの「すでにされた登記」は、例外的に付記登記である場合もありますが（ex. P368〜369、P431④）、ほとんどは主登記です。現時点では、主登記に⼦分のよ
うにくっついてされる登記が付記登記だと考えてください。
付記登記は、以下の①または②のいずれかの⽬的でされます（不登法４条２項かっ
こ書）
。

22

第３節

主登記・付記登記①すでにされた登記の内容の⼀部を変更または更正（P26〜27）する
すでにされた登記の変更または更正なので、すでにされた登記にくっついてしたほうがわかりやすいのです。
この具体例は、P29 でみます。
②すでにされた所有権以外の権利の登記の権利者の変更（権利の移転）または所有権以外の権利を⽬的とする権利の登記をする
甲区に登記されるのは、原則として１つの不動産に対して１つしかない所有権です。
よって、所有者が変わった（所有権が移転した）場合、主登記で登記します。それに対して、⼄区には、いくつもの権利が登記されることがあります。たとえば、抵当権が２つ登記されている場合に、１番抵当権の抵当権者が変わった（抵当権が移転した）
ことを３番の主登記で登記すると、わかりにくくなってしまいますよね。そこで、１番抵当権（主登記）にくっついて登記されるのです。
ex. ⼄区１番で株式会社四菱銀⾏の抵当権、⼄区２番で株式会社アコミスの抵当権の登記がされている不動産があったとします。四菱銀⾏が抵当権の被担保債権を株式会社野和証券に譲渡すると、抵当権も随伴性で野和証券に移転します。この抵
当権の移転の登記は、⼄区１番付記１号で登記されます（不登規３条６号）。

権 利 部 （⼄ 区） （所 有 権 以 外 の 権 利 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
抵当権設定

受付年⽉⽇・受付番号

権 利 者 そ の 他 の 事 項

令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 12457 号

債権額 ⾦ 1500 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社四菱銀⾏

付記 1 号

2

1 番抵当権移転

抵当権設定

令和 7 年 8 ⽉ 5 ⽇

原因 令和 7 年 8 ⽉ 5 ⽇債権譲渡

第 14854 号

抵当権者 株式会社野和証券

令和 7 年 7 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 5 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 14152 号

債権額 ⾦ 1000 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社アコミス

２．順位
付記登記の順位は、主登記の順位によります（不登法４条２項）。
ex. 上記１.の ex.において、野和証券の登記はアコミスの登記の後にされていますが、この不動産が競売されたときは、野和証券がアコミスに優先して配当を受けることになります。
23

第４章

不動産登記の構造

主登記の順位番号をそのまま⽤いるのが、付記登記だからです。
「野和証券より先に登記されているアコミスがかわいそうでは？」と思われたかもしれませんが、アコミスは２番でしか優先配当を受けられないことを覚悟しています。
よって、１番の抵当権者が四菱銀⾏から野和証券に変わっても、アコミスが２番で優先配当を受けることに変わりはないため、問題はないのです。
※同⼀の主登記にかかる付記登記の順位
１つの主登記に複数の付記登記がされることがあります。この場合には、複数の付
記登記同⼠の順位が問題となりますが、付記登記の前後によって決まります（不登法４条２項）。１つの主登記に複数の付記登記がされるのは、たとえば、以下のような場合です。
ex. 地上権を⽬的として複数の抵当権が設定されたとします。地上権を⽬的として設定された抵当権は、付記登記で登記されます（不登規３条５号）。よって、地上権を⽬的として複数の抵当権の設定の登記がされると、１つの主登記（地上権）に複数の付記登記（抵当権の設定の登記）がされることになります。この抵当権の順位は、付記登記の前後によって決まります。つまり、先に登記された抵当権が優先します。
要は
P21〜22 の２.と P23〜24 の２.で主登記と付記登記について順位（優先関係）をみてきましたが、要は、同じ区の中では上にある登記が優先するってことです。たとえば、
P23〜24 の ex.では、野和証券がアコミスに優先していますが、登記記録上、野和証券の登記はアコミスの登記の上にあります。
３．付記登記でされる登記
主登記が原則で付記登記が例外ですので、付記登記は、付記登記でされると決められている場合にのみされます。それは、たとえば以下の表にあるような登記ですが、３つに分類することができます。
＊まだ学習していない登記ばかりですので、今の時点で理解・記憶する必要はありません。各登記の箇所で「P25②ア」などと記載しますので、以下の表に何度も戻ってきてください。その過程で、付記登記でされる場合とその理由を徐々にストックしてください。なお、上記１.の ex.の抵当権の移転の登記は「①エ」で
す。

24

第３節

①性質上、主登記と同⼀主登記・付記登記ア 登記名義⼈の⽒名（名称）・住所の変更の登記または更正の登記（いわゆる名変登記。不登規３条１号）

順位にする

イ ⼀部抹消回復の登記（不登規３条４号）

必要がある

ウ 所有権以外の権利を⽬的とする権利に関する登記（処分制限の登記を含場合む。不登規３条５号）
ex1. 所有権以外の権利についての破産⼿続開始の登記
cf. 所有権についての破産⼿続開始の登記は、主登記でされます。

ex2. 地上権への賃借権の設定の登記
ex3. 地上権の強制競売開始決定にかかる差押えの登記
ex4. 抵当権の順位の譲渡についての登記請求権を保全するための抵当権の処分禁⽌の登記（記録例 701）
ex5. 所有権移転請求権（＊）を⽬的とする処分禁⽌の仮処分の登記（昭 33.
２.14 ⺠事甲 369）
＊所有権移転請求権は債権ですので、「所有権以外の権利」です。

ex6. 地上権・賃借権が⼯場財団に属した旨の登記
エ 所有権以外の権利の移転の登記（不登規３条６号）
オ 抵当権の処分の登記（抵当権付債権の質⼊れの登記も含む。⺠法 376条２項）
カ 相続⼈である旨の申出があった旨の登記（不登規３条３号）②主登記の順ア 登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合または登記上の利位をそのま害関係を有する第三者がいない場合（不登法 66 条）の変更の登記または

ま維持させ
たい場合
③権利関係を更正の登記（不登規３条２号）
イ 債権の分割による抵当権の変更の登記（不登規３条２号イ）
ア 買戻特約の登記（不登規３条 10 号）

公⽰上明確

イ 権利消滅の定めの登記（権利失効の定めの登記も含む。不登規３条７号）にするた

ウ 指定根抵当権者または指定債務者の合意の登記（不登規３条２号ロ）

め、法律がエ 所有権以外の権利を⽬的とする根抵当権の分割譲渡の登記（不登規３条

付記登記以６号、165 条１項かっこ書）

外の登記の

オ 根抵当権の共有者間（＊）の優先の定めの登記（不登規３条２号ニ）

形式を認め＊所有権以外の権利を共有していることを「準共有」ということもありますが、このテキストでは「共有」と表記します。

ない場合

カ 根抵当権の極度額の変更の登記または更正の登記（昭 46.10.４⺠事甲
3230）
キ 共同抵当権の後順位者の代位の登記（不登規３条８号）
ク 根抵当権の分割譲渡の登記における極度額の減額による変更の登記（不登規３条２号ハ）25

第４章

不動産登記の構造「主登記でされるか？」「付記登記でされるか？」を問う問題
ある登記が「主登記でされるか？」「付記登記でされるか？」を問う問題は頻出です。この種の問題には、以下のように備えてください。
①付記登記でされる登記（上記の表の登記）を意識的に思い出せるようにする
付記登記が例外であり、付記登記でされる場合は根拠がありますので、付記登記でされる登記のほうを意識的に思い出せるようにしてください。
②登記記録をみるときに、主登記でされているか付記登記でされているかを注意してみる
このテキストは、多めに登記記録例を載せています。登記記録をみるときは、主登記でされているか付記登記でされているかに注意するクセをつけてください。
３ 主登記・付記登記いずれもがあり得る登記
３「主登記でされること」「付記登記でされること」のいずれもがあり得る登記があります。
不動産登記法 66 条（権利の変更の登記⼜は更正の登記）
権利の変更の登記⼜は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者（権利の変更の登記⼜は更正の登記につき利害関係を有する抵当証券の所持⼈⼜は裏書⼈を含む。以下
この条において同じ。
）の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。

１．意義
これは、以下の２つの登記のハナシです。
①変更の登記：登記をした後に登記事項に変更があった場合に、その事項を変更する
登記（不登法２条 15 号）
下記②の更正の登記との違いですが、変更の登記は、最初の登記時に誤りがあった
わけではなく、登記をした後に登記した事項に変更が⽣じた場合にする登記です。
ex. 抵当権の設定の登記をした後に、債務者が債務の⼀部を弁済した場合、その抵当権の登記について債権額の変更の登記をすることができます。

26

第３節

主登記・付記登記②更正の登記：登記時から登記事項の⼀部に錯誤（間違いのこと）または遺漏（モレのこと）がある場合に、その事項を訂正する登記（不登法２条 16 号）
上記①の変更の登記との違いですが、更正の登記は、最初の登記時に誤りがある（最初から誤っている）場合にする登記です。
ex1. 抵当権の設定の登記をしたが、誤って債権額を少なく登記してしまった場合（錯誤）、その抵当権の登記について債権額の更正の登記をすることができます。
ex2. 抵当権の設定の登記をしたが、債権額がモレていた場合（遺漏）、その抵当権の登記について債権額を記録する更正の登記をすることができます。
変更の登記と更正の登記は、以下のとおり、主登記でされる場合と、付記登記でされる場合に分かれます（不登法 66 条）。
・主登記でされる場合→ 登記上の利害関係を有する第三者がいる場合において、その承諾がないとき
・付記登記でされる場合→ 登記上の利害関係を有する第三者がいる場合において、その承諾があるとき
or
登記上の利害関係を有する第三者がいないとき「なぜこのように分かれるのか？」「『登記上の利害関係を有する第三者』とは？」については、下記２.の①を例に説明します。
＊「登記上の利害関係を有する第三者」について詳しくは、P113〜115 で説明します。

２．具体例①担保物権の債権額の変更の登記または更正の登記
ex. 以下の登記がされている場合に、１番抵当権の債権額を 2000 万円に増額する更正の登記をするとき、「登記上の利害関係を有する第三者」に当たるのは、株式会社
アコミスです。１番抵当権の債権額が増額され、１番抵当権の優先枠が増加すると、２番抵当権の優先枠が減少するからです。

27

第４章

不動産登記の構造

権 利 部 （⼄ 区） （所 有 権 以 外 の 権 利 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
抵当権設定

受付年⽉⽇・受付番号

権 利 者 そ の 他 の 事 項

令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 12457 号

債権額 ⾦ 1500 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社四菱銀⾏

2

抵当権設定

令和 7 年 7 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 5 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 14152 号

債権額 ⾦ 1000 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社アコミス

よって、アコミスの承諾がないときは、更正の登記は以下のように主登記でされます。

権 利 部 （⼄ 区） （所 有 権 以 外 の 権 利 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
抵当権設定

受付年⽉⽇・受付番号

権 利 者 そ の 他 の 事 項

令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 12457 号

債権額 ⾦ 1500 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社四菱銀⾏

2

抵当権設定

令和 7 年 7 ⽉ 28 ⽇
第 14152 号

原因 令和 7 年 5 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定
債権額 ⾦ 1000 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社アコミス

3

1 番抵当権更正

令和 7 年 8 ⽉ 5 ⽇

原因 錯誤

第 14854 号

債権額 ⾦ 2000 万円

上記のような登記がされている場合に、この不動産が競売されると、競売代⾦は以下の優先順で配当されます。
優先順位１ ―― 四菱銀⾏ 1500 万円
優先順位２ ―― アコミス 1000 万円
優先順位３ ―― 四菱銀⾏ 500 万円
増額分の 500 万円について、四菱銀⾏はアコミスに対抗できないということです。

28

第３節

主登記・付記登記

それに対して、アコミスの承諾があるときは、更正の登記は以下のように付記登記でされます。

権 利 部 （⼄ 区） （所 有 権 以 外 の 権 利 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
抵当権設定

受付年⽉⽇・受付番号

権 利 者 そ の 他 の 事 項

令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 12457 号

債権額 ⾦ 1500 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社四菱銀⾏

付記 1 号

2

1 番抵当権更正

抵当権設定

令和 7 年 8 ⽉ 5 ⽇

原因 錯誤

第 14854 号

債権額 ⾦ 2000 万円

令和 7 年 7 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 5 ⽉ 28 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 14152 号

債権額 ⾦ 1000 万円
債務者 松本雅典
抵当権者 株式会社アコミス

上記のような登記がされている場合に、この不動産が競売されると、競売代⾦は以下の優先順で配当されます。
優先順位１ ―― 四菱銀⾏ 2000 万円
優先順位２ ―― アコミス 1000 万円
増額分の 500 万円についても、四菱銀⾏はアコミスに対抗できるということです。
②担保物権の利息・損害⾦の利率を上げる変更の登記または更正の登記
利息・損害⾦を上げることも担保物権の優先枠を増加させるハナシであるため、上記①の債権額と同じ扱いとなります。
③抵当権の利息等の特別の登記（⺠法 375 条１項ただし書）抵当権者は、利息、定期⾦および遅延損害⾦が発⽣している場合でも、これらは満期となった最後の２年分についてのみしか抵当権による優先権を主張できません（⺠法 375 条１項本⽂、２項）。後順位抵当権者や⼀般債権者を保護するため、抵当権者
は「ちょっとは遠慮しろ（利息などは２年分でガマンしろ）！」とされています。――
⺠法Ⅱのテキスト第４編第５章第３節２

29

第４章

不動産登記の構造

しかし、最後の２年分よりも前の利息などについても、特別の登記をすれば、優先権を主張できます（⺠法 375 条１項ただし書）。これを「抵当権の利息等の特別の登記」といいます。
これも担保物権の優先枠を増加させるハナシですので、上記①の債権額と同じ扱いとなります。
④抵当権の利息の元本への組⼊れ（重利。⺠法 405 条）「重利」とは、利息に利息がつくことです。原則として重利とはなりませんが、例
外的に、利息の⽀払が１年分以上延滞した場合に、債権者が催告をしても債務者がその利息を⽀払わないときに、債権者は利息を元本に組み⼊れることができます（⺠法405 条）。―― ⺠法Ⅲのテキスト第５編第２章３※
これも担保物権の優先枠を増加させるハナシですので、上記①の債権額と同じ扱いとなります。

30

第４節

登記申請の対象となる登記第４節 登記申請の対象となる登記
登記申請の対象となる登記は、現に効⼒を有する登記です。現に効⼒を有しない登記は、登記申請の対象とはなりません。
どういうことか、以下の具体例で説明します。
ex. 不動産が、「松本雅典→⼭⽥太郎→鈴⽊⼀郎」と移転し、それぞれの登記がされました。その後、⼭⽥太郎が所有権を取得した登記原因が、登記されている「売買」
ではなく「贈与」であったことが判明しました。この場合、⼭⽥太郎の所有権の登記の更正の登記を申請することはできません。

権 利 部 （甲 区） （所 有 権 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
所有権保存

受付年⽉⽇・受付番号
令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

権 利 者 そ の 他 の 事 項
所有者 松本雅典

第 12456 号
2

3

所有権移転

所有権移転

令和 7 年 7 ⽉ 8 ⽇

原因 令和 7 年 7 ⽉ 8 ⽇売買

第 12987 号

所有者 ⼭⽥太郎

令和 7 年 10 ⽉ 8 ⽇

原因 令和 7 年 10 ⽉ 8 ⽇売買

第 15142 号

所有者 鈴⽊⼀郎

すでに鈴⽊⼀郎に所有権の移転の登記がされており、⼭⽥太郎の所有権の登記は現に効⼒を有しない登記となっているからです。
現に効⼒を有する登記であれば登記申請の対象となりますので、
上記ex.において、鈴⽊⼀郎の所有権の登記の更正の登記であれば申請できます。

31

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

５章

登記の流れ（申請〜完了）

第第１節 登記の申請から完了までの⼤まかな流れ
登記を申請してから完了するまでの⼤まかな流れは、以下のとおりです。
申請⼈がすること

申登記官がすること

請

原本還付請求（書⾯申請）

受付（申請情報が登記所に到達したという登記官の確認）

審

査

受

理

取下げ

却

下

登記識別情報の通知
登記完了証の交付

審査請求

この第５章では、上記の左のラインの「申請」（第２節）→「受付→審査→受理」（第３節）→「登記完了証の交付」（第４節）をみていきます。
それ以外は、以下の箇所で説明します。
・「原本還付請求（書⾯申請）」→ P143〜146２
・「取下げ」（申請後、登記が完了するまでに、申請⼈の意思で申請を取り下げること）、「却下」（申請に不備があるため登記官が申請を却下すること）、「審査請求」（登記官の処分に不服を申し⽴てることなど）→ Ⅱのテキスト第６編第１章
・「登記識別情報の通知」→ P73〜77２

32

第２節

申請（申請⼈がすること）

第２節 申請（申請⼈がすること）
１ 登記⼿続の開始
１
１．原則
P12 の２.で説明したとおり、権利に関する登記は私的⾃治の原則が働く分野ですので、以下の⾏為があって初めて登記⼿続が始まります（申請主義。不登法 16 条１項）。
①当事者の申請②官庁または公署の嘱託「官庁」とは、国の機関のことです。財務省や裁判所がこれに当たります。
ex1. 「国有地」というものを聞いたことがあると思います。国が所有権を有している⼟地です。国が国有地を⺠間企業に払い下げ、⺠間企業に対して所有権の移転の登記をする場合、国が登記所に登記を嘱託します（不登法 116 条２項）。
ex2. 債権者が裁判所に対して債務者の不動産の強制競売の申⽴てをした場合、裁判所書記官の嘱託によって差押登記がされます（⺠執法 48 条１項）。
「公署」とは、国の機関以外の公的機関のことです。都道府県や市町村がこれに当たります。
ex. 2012 年に、東京都が尖閣諸島の⼟地を買おうとしたことがありましたが、東京都が買っていれば、東京都の嘱託により所有権の移転の登記がされ、「所有者 東京
都」と登記されていました。
「嘱託」とは、仕事を頼むという意味です。
「②は公的機関が嘱託するのだから、申請主義ではないのでは？」と思われたかもしれませんが、申請主義の反対の意味の「職権主義」（下記２.）とは、登記を実⾏す
る登記官が⾃ら登記⼿続を開始できることです。財務省、裁判所、都道府県、市町村などは登記官ではありませんので、②も①に準じる申請主義といえるのです。
２．例外
権利に関する登記についても、登記官が職権でできるとされている登記もあります（職権主義）。しかし、権利に関する登記においては、これは例外です。
＊上記１.が原則であり、そのうち上記１.①の「当事者の申請」が学習のメインとなりますので、以下、基本的に当事者の申請について説明します。上記１.②の「官庁または公署の嘱託」は、Ⅱのテキスト第６編第３章で説明します。

33

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

２ 申請構造２
１．申請構造の種類
申請構造は、以下の３種類があります。
（１）共同申請
共同申請：登記権利者と登記義務者が共同してする申請（不登法 60 条）「登記権利者」と「登記義務者」は、以下のとおり定義されています。
不動産登記法２条（定義）⼗⼆ 登記権利者 権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を受ける者をいい、間接に利益を受ける者を除く。
⼗三 登記義務者 権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義⼈をいい、間接に不利益を受ける登記名義⼈を除く。

いずれも「直接に」となっている点、登記義務者は「登記名義⼈」となっている点が後々ポイントになってくるのですが、現時点では、「その登記をすることで得をする⼈が登記権利者で、損をする⼈が登記義務者」くらいの認識を持っておいてください（少し雑なイメージですが）。
ex. 不動産の売買があり、その売買に基づいて所有権の移転の登記を申請する場合、新たに登記名義⼈として登記される買主が登記権利者であり、登記名義を失う売主が登記義務者です。そして、この所有権の移転の登記は、買主（登記権利者）と売主（登記義務者）が共同して申請します。
なお、登記義務者となるのは「登記名義⼈」である者です（不登法２条 13 号）。登
記名義⼈とは、登記記録の権利部（P12 の２.）に、不動産登記法３条の権利（P９①〜⑩）の権利者として記録されている者でした（P７）。この登記名義⼈が、直接に不利益を受ける登記をする場合に、登記義務者となります。
（２）合同申請
合同申請：登記権利者と登記義務者の区別なく、すべての登記名義⼈が共同してする申請（不登法 60 条の「法令に別段の定めがある場合」、65 条、89 条
１項、２項）「どちらに利益に」「どちらに不利益に」とは明確にいえず、登記権利者と登記義
務者の区別をしがたい登記があります。その場合、当事者全員を「申請⼈」として申
34

第２節

申請（申請⼈がすること）

請します。これを合同申請といいます。
合同申請は、厳密にいうと、共同申請の⼀種です。条⽂（不登法 65 条、89 条１項）にも「共同して」と記載されています。ただし、試験では共同申請と別の申請構造として出題されていますので（ex. 平成 22 年度第 22 問）、別の申請構造と考えていただ
いて結構です。
（３）単独申請
単独申請：登記権利者・登記義務者がそもそも理論的に存在しない場合（下記①）、または、登記権利者・登記義務者が存在しても共同して申請できない事情がある場合（下記②）にする申請（不登法 60 条の「法令に別段の定めがある場合」）
単独申請には、以下の２つの場合があります。
①登記権利者・登記義務者がそもそも理論的に存在しない場合
P15〜16 の２.で説明した所有権の保存の登記が典型例です。建物を建てた場合にする所有権の保存の登記は、ある⼈が建物を建てただけですから、「登記権利者と登記義務者」というものが、そもそも理論的に存在しません。
②登記権利者・登記義務者が存在しても共同して申請できない事情がある場合判決による登記が典型例です。
「判決による登記」とは、申請に協⼒しない者がいる場合に、その者を相⼿⽅として訴えを提起し、登記⼿続を命じる確定判決を得てする登記です（不登法 63 条１項。Ⅱのテキスト第５編第４章）。
ex. 不動産の売買があったが、登記義務者である売主が所有権の移転の登記に協⼒しなかったとします。この場合、登記権利者である買主は、売主を相⼿⽅として訴えを提起し、登記⼿続を命じる確定判決を得れば、買主が単独で所有権の移転の登記を申請できます。
この ex.の場合、「登記権利者と登記義務者」は存在しますが、登記義務者が登記申請に協⼒しないため、単独申請によって申請します。

35

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

２．申請構造の原則（１）共同申請主義
不動産登記法 60 条（共同申請）
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

上記１.のとおり３つの申請構造がありますが、上記１.（１）の共同申請によることが⼤原則です（不登法 60 条）。これを「共同申請主義」といいます。
共同申請が⼤原則とされているのは、以下の①と②の理由によります。
①権利変動が⽣じたことを証する確度の⾼い情報があるとは限らない中で、登記官の審査権も原則として形式的審査権とされている。よって、登記上、不利益を受ける
P67＝

登記義務者を登記⼿続に関与させることで、登記の真正を確保する必要がある。
権利変動が⽣じたことを証する判決など確度の⾼い情報があるとは限りません。住宅の売買をイメージしていただければわかりますが、通常は判決などはありません。
そして、登記官に与えられている審査権は原則として形式的審査権ですので、登記官が「本当に権利変動が⽣じたのか？」について実質的な調査をすることはできません（登記官の審査権については、P54〜57２で詳しく説明します）。
「では、どうやって間違った登記がされるのを防ぐのか？」という問題となります
が、不動産登記は、不利益を受ける登記義務者を関与させることで間違った登記がされるのを防ごうとしています。
「不利益を受ける⼈が⾃ら不利益を受ける申請をする
んなら、間違いない申請なんだろう」ということです。
②私的⾃治の原則が働く権利に関する登記においては（P12 の２.）
、権利変動の当事者の意思に基づいて登記をすべきである― Realistic ３ 旧ドイツ法の仮装訴訟に由来 ―歴史的なハナシをすると、共同申請主義は旧ドイツ法の「仮装訴訟」に由来します。⽇本の不動産登記法は、ドイツ法を受け継いでいます。かつてのドイツでは、登記権利者が登記義務者を訴え（形式的な訴えです）、登記義務者が訴えの内容を認める（認諾といいます）ことで真正を担保していました。これを「仮装訴訟」といいます。これが、登記権利者と登記義務者が共同で申請する構造に変わっていったのです。

36

第２節

申請（申請⼈がすること）

記憶の仕⽅
このように共同申請が⼤原則ですので、「合同申請でされる登記」（下記（２））「単
独申請でされる登記」（下記（３））のほうを明確に思い出せるようにしてください。
※ただし、まだ具体的な登記を学習していませんので、下記（２）（３）はいったん⾶ばし、Ⅱのテキスト第５編まで学習した後で記憶してください。

（２）合同申請でされる登記合同申請でされる登記

申請⼈①共有物分割禁⽌の定めの登記（不登法 65 条。P318 の４.）

その権利の共有者全員②担保権の順位変更の登記、順位変更の更正の登記、順位変更

担保権者の抹消の登記（不登法89 条１項。
昭46.10.４⺠事甲3230。
P445〜446（４）、P450３、P451 の２.）
③根抵当権の共有者間の優先の定めの登記、優先の定めの変更

根抵当権の共有者全員の登記、優先の定めの抹消の登記（不登法 89 条２項。Ⅱのテキスト第３編第２章第５節６２.（４））（３）単独申請でされる登記単独申請でされる登記

申請⼈①所有権の保存の登記（不登法 74 条。P162〜163２）

不動産登記法 74 条

②収⽤による所有権の移転の登記（不登法 118 条１項。
P236〜237

起業者の申請適格者の５.）③相続による権利の移転の登記（不登法 63 条２項。P240（ａ）、

相続⼈

P369 の３.、P421（ｃ）、Ⅱのテキスト第３編第２章第６節２１.（２）（ａ）など）④遺贈による所有権の移転の登記（相続⼈に対する遺贈に限ります。 遺贈を受けた相続⼈
不登法 63 条３項。P254（ｂ））⑤法定相続分による相続登記後の遺産分割による所有権の移転の登遺産分割で法定相続記（令５.３.28 ⺠⼆.538 参照、⺠事⽉報 Vol78No.５P50（注分を超えて所有権を２）。P269〜270②、P274（ｃ））

取得した相続⼈⑥特別縁故者への移転の登記（昭 37.６.15 ⺠事甲 1606。P301

特別縁故者〜302（ｂ）
）

37

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

単独申請でされる登記

申請⼈⑦合併による権利の移転の登記（不登法 63 条２項。P309（ａ）、

存続会社・設⽴会社

P369 の３.、P421（ｃ）など）⑧遺産分割、相続放棄、特定財産承継遺⾔または相続⼈が受遺者であ

遺産分割などで法定る遺贈があったためにする、法定相続分による相続登記の所有権の相続分を超えて所有更正の登記（令５.３.28 ⺠⼆.538。P270※、P328（ｂ））

権を取得した相続⼈⑨所有権の保存の登記の抹消の登記（不登法 77 条。P344 の３.）

所有権の保存の登記⑩売買契約の⽇から 10 年を経過した買戻権の抹消の登記（不登法

所有権の登記名義⼈の登記名義⼈69 条の２。P375（２））⑪法⼈識別事項または国内連絡先事項の変更の登記または更正の登

所有権の登記名義⼈

記（不登規 156 条の４、156 条の７第１項、156 条の８第１項） （国内連絡先となる者）⑫抵当権者の取扱店の変更の登記（昭 36.９.14 ⺠事甲 2277）

抵当権の登記名義⼈⑬抵当証券が発⾏されている場合における、抵当権の債務者の⽒名

債務者

（名称）
・住所の変更の登記または更正の登記（不登法 64 条２項。
P507４）⑭機械器具⽬録の変更の登記（⼯場抵当法３条４項、38 条１項。

所有者

P509（２））⑮⼯場財団⽬録の変更の登記（⼯場抵当法 38 条１項。P512（２）） 所有者⑯⼯場財団の消滅の登記（⼯場抵当法 44 条の２本⽂。P513 の５.） 所有者⑰根抵当権者からの確定請求に基づく確定登記（不登法 93 条本⽂、⺠

根抵当権者

法 398 条の 19 第２項。Ⅱのテキスト第３編第２章第７節４３.ⅰ）⑱第三者の申⽴てに基づく競売⼿続の開始または第三者による滞納

根抵当権者処分の差押えを根抵当権者が知った時から２週間を経過したことに基づく確定登記（不登法 93 条、⺠法 398 条の 20 第１項３号。
Ⅱのテキスト第３編第２章第７節４３.ⅱ）⑲債務者または設定者の破産⼿続開始の決定に基づく確定登記（不登根抵当権者

法 93 条、⺠法 398 条の 20 第１項４号。Ⅱのテキスト第３編第２章第７節４３.ⅲ）⑳信託の登記（不登法 98 条２項。Ⅱのテキスト第５編第１章第２節

受託者

２４.（２））㉑⾃⼰信託の登記（不登法 98 条３項。Ⅱのテキスト第５編第１章第２節２４.（１）
）

38

受託者

第２節

申請（申請⼈がすること）

単独申請でされる登記

申請⼈㉒受託者の任務が死亡、後⾒開始もしくは保佐開始の審判、破産⼿続新たに選任された受開始の決定、法⼈の合併以外の理由による解散または裁判所もしく

託者

は主務官庁の解任命令により終了し、新たに受託者が選任されたときの受託者の変更による権利移転の登記（不登法 100 条１項。Ⅱ
のテキスト第５編第１章第３節２２.（４）（ｂ））
㉓受託者が２⼈以上ある場合に、そのうちの⼀部の受託者の任務が死亡、後⾒開始もしくは保佐開始の審判、破産⼿続開始の決定、法⼈任務が終了しない他の受託者の合併以外の理由による解散または裁判所もしくは主務官庁の解任命令により終了したときのその受託者の任務終了による権利の変更の登記（不登法 100 条２項。Ⅱのテキスト第５編第１章第３節２２.（４）（ｂ））
㉔信託の変更の登記（不登法 103 条１項。Ⅱのテキスト第５編第１

受託者

章第４節）
㉕信託の登記の抹消の登記（不登法 104 条２項。Ⅱのテキスト第５

受託者

編第１章第６節２１.（２））
㉖仮登記義務者の承諾がある場合の仮登記（不登法 107 条１項。Ⅱ

仮登記権利者のテキスト第５編第２章第１節３２.（４）（ｂ）①）
㉗仮登記を命じる処分がある場合の仮登記（不登法 107 条１項、

仮登記権利者

108 条。Ⅱのテキスト第５編第２章第１節３２.（４）（ｂ）②）
㉘仮登記の抹消の登記（不登法 110 条。Ⅱのテキスト第５編第２章
第５節２３.②③）

仮登記の登記名義⼈、
または、
仮登記名義⼈の承諾がある場合における登記上の利害関係を有する第三者㉙登記名義⼈の⽒名（名称）・住所の変更の登記または更正の登記（名登記名義⼈変登記。不登法 64 条１項。Ⅱのテキスト第５編第３章２４.）㉚判決による登記（不登法63 条１項。
Ⅱのテキスト第５編第４章２３.） 判決を得た者※判決の代わりとなるもの（和解調書など）による登記も含みます。
㉛所有権についての登記請求権を保全するための処分禁⽌の仮処分

仮処分の債権者の登記がされた後に、仮処分の債権者が、仮処分の債務者を登記義務者とする所有権の登記（仮登記を除く）
を申請する場合における、処分禁⽌の登記に後れる登記の抹消の登記（⺠保法 58 条２項、不登法 111 条１項。Ⅱのテキスト第５編第５章５３.①）

39

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

単独申請でされる登記㉜所有権以外の権利の移転または消滅についての登記請求権を保全

申請⼈
仮処分の債権者するための処分禁⽌の仮処分の登記がされた後に、仮処分の債権者が、仮処分の債務者を登記義務者とするその権利の移転または消滅に関する登記（仮登記を除く）を申請する場合における、処分禁⽌の登記に後れる登記の抹消の登記（⺠保法 58 条２項、不登法 111条２項。Ⅱのテキスト第５編第５章５３.②）㉝不動産の使⽤または収益をする権利についての保全仮登記がされ仮処分の債権者た後に、仮処分債権者が本登記を申請する場合における、処分禁⽌の登記に後れる所有権以外の不動産の使⽤または収益をする権利、
あるいは、その権利を⽬的とする権利の抹消の登記（⺠保法 58 条
４項、不登法 113 条。Ⅱのテキスト第５編第５章５３.③）㉞共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が知れない場合にお抹消の登記の登記権ける、除権決定による権利の抹消の登記（不登法 70 条１項〜３項。 利者
Ⅱのテキスト第５編第８章１３.（１））
㉟共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が知れない場合における、被担保債権の消滅による⼄区の担保物権の抹消の登記（不登抹消の登記の登記権利者

法 70 条４項前段。Ⅱのテキスト第５編第８章１３.（２））
㊱共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が知れない場合における、休眠担保権（⼄区の担保物権）の抹消の登記（不登法 70 条

抹消の登記の登記権利者

４項後段。Ⅱのテキスト第５編第８章１３.（３））
㊲共同して登記の抹消の申請をすべき法⼈が解散して清算⼈の所在が知れない場合における、休眠担保権（⼄区の担保物権）の抹消の抹消の登記の登記権
利者

登記（不登法 70 条の２。Ⅱのテキスト第５編第８章１３.（４））
㊳死亡または解散による抹消の登記（不登法 69 条。Ⅱのテキスト第５編第８章２１.）

抹消の登記の登記権利者

３．
「登記申請意思をすべて⽤意する」という考え⽅
登記によって共同申請・合同申請・単独申請と申請⽅法が異なりますが、登記ごとに「この者が申請する必要がある」、⾔い換えると、「この者の登記所に対する登記申請意思が必要である」と決まっています。よって、どの登記について考えるときも、
以下の考え⽅を常に頭に置いてください。

40

第２節

申請（申請⼈がすること）

登記申請意思をすべて⽤意する申請できるかを考えるときは、必要な登記申請意思をすべて⽤意できているかを考えてください。必要な登記申請意思がすべて⽤意されていないと、登記できないからです。
登記申請意思は、通常はその者の申請によって⽤意されます。しかし、申請すべき者が申請に協⼒しない（登記申請意思を⽤意しない）場合には、以下のような⼿段によって登記申請意思を⽤意することになります。特に①は⾊々な箇所で出てきますので、この時点で、このような⽅法があることを押さえてください。
①判決による登記
詳しくは、Ⅱのテキスト第５編第４章で説明しますが、これは、申請に協⼒しない者を相⼿⽅として訴えを提起し、「〜の登記⼿続をせよ。
」という判決を得る⽅法です。
この判決を得れば、申請に協⼒しない者の登記申請意思が⽤意されたことになります（不登法 63 条１項）。
②代位による登記
詳しくは、Ⅱのテキスト第５編第６章で説明しますが、申請に協⼒しない者の債権者であれば、基本的に代位によって登記申請ができます（⺠法 423 条）。―― ⺠法Ⅲのテキスト第５編第３章第３節１

代位によって、登記申請意思が⽤意されたことになります。

３ 申請をする者
３
１．本⼈申請登記の申請は、上記２の登記権利者や登記義務者など⾃⾝がするのが原則です。
これを「本⼈申請」といいます。
ex. 不動産の売買があった場合には、登記権利者である買主と登記義務者である売主が、所有権の移転の登記を申請します。
しかし、登記の申請は、本⼈以外の者が申請する場合もあります。それが、「代理⼈申請」（下記２.）と「⼀般承継⼈による申請」（下記３.）です。
２．代理⼈申請（１）任意代理⼈による申請
登記の申請は、代理⼈に委任できます。P８の１.で説明したとおり、権利に関する登記の申請の代理を業とすることができるのは、司法書⼠などです。
ex. 不動産の売買があった場合、登記権利者である買主と登記義務者である売主は、所有権の移転の登記の申請を司法書⼠に委任できます。
41

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

この ex.のように、登記の申請代理は、登記権利者と登記義務者の双⽅の代理⼈となる双⽅代理が可能です。登記の申請は、債務の履⾏にすぎないからです（⺠法 108条１項ただし書。最判昭 43.３.８参照）。―― ⺠法Ⅰのテキスト第２編第６章第２節１３.（３）（ｂ）①（ａ）複数の代理⼈が選任された場合
委任状の記載から、複数の代理⼈が選任されていることが明らかな場合でも、特に共同代理の定めがされていない限り、代理⼈は各⾃単独で登記の申請を代理することができます（昭 40.８.31 ⺠事甲 1476）。
「複数の代理⼈が選任される場合」とは、たとえば、複数の司法書⼠がいる事務所が依頼を受けるときに、「とりあえず事務所の司法書⼠全員を受任者として委任状に書いておこう」とする場合です。事務所のどの司法書⼠が申請を代理するかわからな
いので、このようにすることがあります。この場合でも、代理⼈は１⼈で１⼈前ですので（でないと困ります）、単独で登記の申請を代理できるのです。
（ｂ）登記義務者から登記権利者への登記申請の委任の可否
たとえば、登記義務者である売主が、登記権利者である買主に登記申請を委任できるでしょうか。
「⾃⼰契約に当たりそうだな……」「共同申請主義の意味がなくなるな……」などの理由からダメなように思われたかもしれませんが、実は認められています。
相⼿⽅の代理⼈となる⾃⼰契約は原則として無権代理とされていますが、登記の申請は、債務の履⾏にすぎないので、無権代理とはならず、代理⼈は有効に本⼈を代理できます（⺠法 108 条１項）。―― ⺠法Ⅰのテキスト第２編第６章第２節１３.（３）（ｂ）①
また、共同申請主義の意味がなくなるわけではありません。登記義務者の委任状が必要であるため、登記権利者が勝⼿に申請できるわけではないからです。
― Realistic ４ 実務でよくある例 ―抵当権の抹消の登記において、登記義務者である銀⾏（抵当権者）が、登記権利者である設定者に登記申請を委任することがあります（実際には受任者の記載のない委任状などの必要書類を設定者に渡します）。銀⾏は、抵当権の設定の登記においては、数千万円などの融資をしているため、司法書⼠に登記申請を任せ、確実に登記をします。しかし、抵当権の抹消の登記においては、すでに融資をした額の返済を受けているため、「必要書類は渡すんで、あとは勝⼿に登記をしておいてね」というスタンスなのです（銀⾏によりますが）
。

42

第２節

申請（申請⼈がすること）（ｃ）代理権の不消滅
司法書⼠など登記申請の任意代理⼈の権限は、登記申請の時に存在している必要があります。しかし、登記申請後から登記完了の時までに委任者の破産⼿続開始の決定などによって委任の効⼒が消滅しても、登記は問題なく完了します（⼤判明 36.11.26）。
司法書⼠など登記申請の任意代理⼈の権限は、下記の①〜④の事由があっても消滅しません。つまり、本⼈の相続⼈、存続会社（吸収合併の場合）
・設⽴会社（新設合併の場合）、新受託者などから改めて委任を受ける必要がないということです。
たとえば、下記①の「本⼈の死亡」は、⺠法では代理権の消滅事由とされていました（⺠法 111 条１項１号 ―― ⺠法Ⅰのテキスト第２編第６章第２節１５.）。不動産登記法に、その特則があるわけです。
⺠法 177 条の問題があるため、速やかに対抗⼒を備えさせる必要があります。よって、本⼈の相続⼈などから改めて委任を受ける必要がないとされているのです。
①本⼈の死亡（不登法 17 条１号）
②本⼈である法⼈の合併による消滅（合併は P306〜310９で説明します。不登法 17条２号）③本⼈である受託者の信託に関する任務の終了（信託はⅡのテキスト第５編第１章で説明します。不登法 17 条３号）
④法定代理⼈の死亡、または、法定代理⼈の代理権の消滅もしくは変更（不登法 17条４号）
これはたとえば、未成年者の親権者（法定代理⼈）が未成年者を代理して司法書⼠に登記申請を委任していた場合に、その親権者（法定代理⼈）が死亡したり親権を喪失したりしても、司法書⼠の代理権は消滅しないということです。
なお、この「法定代理⼈」には、法⼈の代表者も含まれます（平５.７.30 ⺠三.5320、
平６.１.14 ⺠三.365）。法⼈（株式会社など）が登記申請をする場合、その法⼈の代表者が法⼈を代表して登記申請をします。司法書⼠に登記申請を委任する場合には、法⼈の代表者が法⼈を代表して司法書⼠に委任するこ
本⼈とになります（P109１）。代表者が司法書⼠に登記申請を委任した後に、代表者が死亡したり辞任したり解任されたりしても、司法書⼠の代理権は消滅しません。

間の者

また、登記申請の委任を受けた代理⼈である司法書
⼠が更にその登記申請を復代理⼈に委任した後に、代理⼈が死亡した場合でも、復代理⼈の代理権は消滅しそのまま申請可
司法書⼠

ないと解されています。
43

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

この④は、簡単にいうと、「間の者がふっとんでも、司法書⼠の代理権は消滅しない」ということです。
（２）法定代理⼈による申請
P８の２.で説明したとおり、親権者または未成年後⾒⼈が未成年者に代わって申請する、成年後⾒⼈が成年被後⾒⼈に代わって申請するなど、法定代理⼈が本⼈の代わりに登記の申請をすることができます。
では、制限⾏為能⼒者⾃⾝は、保護者の関与なく登記の申請をすることができるでしょうか。これは、以下のとおり、売買契約などの法律⾏為とは異なる点があります。
①成年被後⾒⼈
成年被後⾒⼈は、成年後⾒⼈の代理によらずに登記の申請をすることはできません。
成年被後⾒⼈は、通常は意思能⼒がないからです。
②未成年者
意思能⼒のある未成年者であれば、親権者または未成年後⾒⼈の関与なく登記の申請をすることができます（明 32.６.27 ⺠刑 1162）。登記の申請⾏為は法律⾏為ではな
く、債務の履⾏にすぎないからです。
なお、親権者または未成年後⾒⼈に代理してもらうこともできます。
③被保佐⼈・被補助⼈
被保佐⼈・被補助⼈も、意思能⼒があるので、保佐⼈・補助⼈の関与なく登記の申請をすることができます。
３．⼀般承継⼈による申請
本⼈以外の者が登記の申請をする場合には、上記２.の「代理⼈申請」以外に、この
３.の「⼀般承継⼈による申請」があります。
不動産登記法 62 条（⼀般承継⼈による申請）
登記権利者、登記義務者⼜は登記名義⼈が権利に関する登記の申請⼈となることができる場合において、当該登記権利者、登記義務者⼜は登記名義⼈について相続その他の⼀般承継があったときは、相続⼈その他の⼀般承継⼈は、当該権利に関する登記を申請することができる。

44

第２節

申請（申請⼈がすること）（１）意義・趣旨
これは、たとえば、以下のような場合のハナシです。
ex. 不動産の売買がありましたが、所有権の移転の登記を申請する前に、買主が死亡しました。この場合、

②
売主

①

買主

売主と「買主の相続⼈」とで、売主から死亡した買主への所有権の移転の登記を申請することができます。買主は死亡していますので、死亡した者（権利能⼒のない者）の名義で登記がされることになってしまいますが、権利変動の過程を公⽰するため（P相続⼈

２）、認められています。
本来は、登記権利者、登記義務者または登記名義⼈⾃⾝が申請すべきです。しかし、これらの者が死亡したまたは合併された場合には、これらの者⾃⾝が登記を申請できません。そこで、相続⼈または存続会社（吸収合併の場合）
・設⽴会社（新設合併の場合）が代わりに登記の申請ができるとされているのです（不登法 62 条）。
合併は、P306〜310９で説明します。
（２）対象となる申請構造①共同申請
上記（１）の ex.は、登記権利者に承継が⽣じた場合ですが、不動産登記法 62 条に「登記権利者」「登記義務者」とあるとおり、登記義務者（上記（１）の ex.であれば売主）に承継が⽣じた場合も、⼀般承継⼈による申請が可能です。
②合同申請
③単独申請
合同申請と単独申請についても、⼀般承継⼈による申請が可能です。そのため、不動産登記法 62 条に「登記名義⼈」とあるのです。
つまり、すべての申請構造について、⼀般承継⼈による申請が可能ということです。
どのような申請構造であっても、相続や合併が⽣じた場合に登記の申請ができなくなってしまうのはマズイからです。
（３）対象となる承継①相続死亡した登記権利者、登記義務者または登記名義⼈の相続⼈が、代わりに申請しま
す。
45

第５章

登記の流れ（申請〜完了）②合併
合併された（合併によって消滅した）登記権利者、登記義務者または登記名義⼈の存続会社または設⽴会社が、代わりに申請します。不動産登記法 62 条の「その他の⼀般承継」とは、合併のことです。
４ 申請⽅法４
１．申請⽅法の種類
いよいよ「どうやって登記の申請をするのか？」をみていきます。
書⾯申請＊法務⼤⾂が指定した登記所（不登規 51 条１項）では，

申請⽅法

申請情報をＣＤ-Ｒなどに記録して申請することも可能

純粋な電⼦申請
電⼦申請
特例⽅式（いわゆる「半ライン申請」）

申請の⽅法には、⼤きく、申請情報を書⾯に記載して書⾯を提出する「書⾯申請」（不登法 18 条２号）と、申請情報をデータに記録してオンライン（インターネット）
で送信して申請する「電⼦申請」（不登法 18 条１号）に分かれます。官庁または公署の嘱託による登記も、書⾯で登記をする⽅法以外に、電⼦情報処理組織を使⽤する⽅法によって登記をする⽅法があります。官庁または公署が嘱託による登記を電⼦情報処理組織を使⽤する⽅法によってする場合には、官庁または公署が作成した電⼦証明書であって、登記官が電⼦署名を⾏った者を確認することができるものを送信する必
要があります（不登規 43 条１項４号）。
書⾯申請は、申請情報を紙に記載するのが原則ですが、法務⼤⾂が指定した登記所（不登規 51 条１項）では申請情報をＣＤ-Ｒなどの記録媒体に記録して申請することもできます（不登法 18 条２号かっこ書、不登規 51 条３項）
。なお、申請情報と添付情報を郵送で登記所に送付することもできます（不登規 53 条）。
電⼦申請は、申請情報と添付情報のすべてをデータとしてオンラインで送信する「純粋な電⼦申請」と、申請情報と添付情報の⼀部をデータとしてオンラインで送信して残りの添付情報は書⾯で提出する「特例⽅式（いわゆる「半ライン申請」
）
」に分
かれます。

46

第２節

申請（申請⼈がすること）「申請情報」を何に記載・記録して申請するか、および、添付情報をどのように提供するかという問題なのですが、この「申請情報」「添付情報」とはなんなのか、下記２.の書⾯申請で説明します。
２．書⾯申請登記の申請は、「申請情報」と「添付情報」を登記所に提供する⽅法で⾏います（不登法 18 条柱書、不登令７条１項柱書）。
「申請情報」（不登法 18 条

添付情報柱書）とは、申請⼈が求めている登記の内容です（P48 に⾒本を⽰しています）
。

登記申請書

もっとも、この申請情報だ
けでは、ダメです。申請情報

登記所と併せて「添付情報」も提供する必要があります。書⾯申
請では、申請情報の後ろにホ

登記官
申請情報

チキスやクリップで添付情報を付けます。
「添付情報」（不登令２条１号）とは、簡単にいうと、「正しい登記ですよ〜」と登記官に伝えるためのものです。登記所にいる登記官からすると、申請情報だけでは、たとえば、以下のようなことがわかりません。
・「本当に売買があったのか？」→ 登記原因証明情報（P65〜69 で説明します）を提供
・「この登記義務者は本当にこの不動産の登記名義⼈なのか？」→ 登記識別情報（P70〜89 で説明します）を提供
申請情報は次のページのようなものですので、パソコンで簡単に作成できます。作
ろうと思えば、みなさんが所有している不動産をすべて私に贈与する申請情報も勝⼿に作れます（犯罪になり得ますが……）。よって、添付情報が求められるのです。

47

第５章

登記の流れ（申請〜完了）― Realistic ５ 審査する側の視点 ―添付情報だけではありませんが、不動産登記法などの⼿続法を学習するときは、上記のように、審査する側、つまり、登記官や裁判官からの視点も意識する（不動産登記法では登記官からの視点も意識する）ことが⼤事です。

実際の書⾯を⾒てみよう１ ―― 申請情報（売買を原因とする所有権の移転の登記）

登 記 申 請 書
登記の⽬的
原

因

所有権移転
令和７年７⽉ 28 ⽇売買

権 利 者

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号

義 務 者

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号

⼭ ⽥

松 本
添付情報

法
務

太 郎

雅 典

登記原因証明情報
住所証明情報登記識別情報

印鑑証明書

代理権限証明情報

令和７年７⽉ 28 ⽇申請 東京法務局新宿出張所
代 理 ⼈

新宿区⾼⽥⾺場⼀丁⽬１番地１
司法書⼠ 法 務

太 郎

法務

電話番号 03-0000-0000
課税価格

⾦ 874 万 3000 円

登録免許税

⾦ 17 万 4800 円

不動産の表⽰（＊）
所

在新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番地

家屋番号

１番

種

類

居宅

構

造

⽊造かわらぶき２階建

床 ⾯ 積

１階 72.55 平⽅メートル
２階 60.11 平⽅メートル＊不動産の表⽰に代えて、不動産番号を記載することもできます（不登令６条１項）。「不動産番号」とは、登記記録の表題部の右上（ex. P13）に記録される、不動産を識別する番号です。これで不動産を特定できます。

48

第２節

申請（申請⼈がすること）

３．電⼦申請＊この電⼦申請は、添付情報の概要がわかっていないとわかりにくいので、P146（添付情報の最後）までお読みいただいてからお読みください。

（１）純粋な電⼦申請
申請情報と添付情報のすべてをデータとしてオンライン（インターネット）で送信するのが純粋な電⼦申請です（不登法 18 条１号、不登令 10 条）。申請⼈または代理
⼈のパソコンから、データ（申請情報と添付情報）を送信します。送信先は法務省オンライン申請システムです。
（ａ）メールや LINE のように送信するわけにはいかない
電⼦申請は、オンラインでデータを送信します。しかし、私たちが普段メールやLINE を送信するようなライトな形でデータを送信してしまうと、容易になりすましができてしまいます。また、データの内容が改ざんされるおそれもあります。不動産の権利に関わる重⼤なハナシですので、なりすましや改ざんを防ぐ必要があります。
そこで、電⼦申請の本⼈確認⼿段として使われるのが、電⼦署名と電⼦証明書という
ものです。
（ｂ）
「電⼦署名」「電⼦証明書」とは？
データとして送信する申請情報と添付情報には、それぞれ電⼦署名をしたうえで（不登令 12 条）、併せて電⼦証明書を送信する必要があります（不登令 14 条）。
「電⼦署名」とは、データに対して⾏われる電⼦的な署名であり、データを暗号化する技術の１つです。申請情報と添付情報を電⼦署名で暗号化することで、「所有権移転」の⽂字が「％ＸＬ？Ｙ」などとなり読めなくなります。具体的な暗号化のやり⽅は、たとえば次のとおりです。電⼦署名が格納されたＩＣカードをＩＣカードの読み取り機に⼊れ、読み取り機をパソコンとつなぎます。クレジットカードで買い物をする際、クレジットカードの読み取り機にクレジットカードを⼊れますが、ＩＣカー
ドの読み取り機も、あのような形のものです。
電⼦署名で暗号化した申請情報と添付情報のデータと併せて、電⼦証明書を送信します。
「電⼦証明書」とは、市区町村（⾃然⼈の場合）、商業登記所（法⼈の場合）、
⽇本司法書⼠会連合会（司法書⼠の場合）などが発⾏する証明書で、「この電⼦署名
は、Ａさんがしたものに間違いないですよ」といったことを証するものです。電⼦証
明書は、データであり、パソコンにダウンロードします。なんのために電⼦証明書を送信するかというと、送信を受けた登記官が暗号化されたデータを復号することをで
49

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

きるようにするためです。
「％ＸＬ？Ｙ」などでは登記官は読めませんので、「所有権移転」など読めるようにする必要があります。これを「復号」といいます。電⼦証明書は電⼦署名とセットになっており、Ａさんが電⼦署名で暗号化したデータは、Ａさんの電⼦証明書でしか復号できません。つまり、Ａさんの電⼦証明書で復号できれば、Ａさんが電⼦署名したことの証明となり、本⼈確認にもなるのです。
登記所
本⼈，

登記官

司法書⼠など②申請情報と添付情報を電⼦証明書と併せて送信

・・・

①
電
⼦
署
名

③
電
⼦
証
明
書

・・・

・・・

％ＸＬ？Ｙ

％ＸＬ？Ｙ

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

所有権移転

・・・
所有権移転

書⾯申請でいうと、「電⼦署名」が実印に、「電⼦証明書」が印鑑証明書に相当します。書⾯申請の場合、実印で押印し、

書⾯申請
印鑑証明書

電⼦申請
に相当

電⼦証明書

本⼈の実印であることを証するために印鑑証明書を提供することがあります（P90

証明

〜99）
。電⼦申請は、電⼦署名で暗号化し、本⼈の電⼦署名であることを証するため

実印

証明
に相当

電⼦署名

に電⼦証明書を提供するわけです。
ただし、以下の①〜③のような違いもあります。
①電⼦申請の場合、所有権の登記名義⼈が登記義務者となる登記（P93②）に限らず
電⼦署名・電⼦証明書が要求される（不登令 12 条１項）
②電⼦申請の場合、登記義務者だけでなく、登記権利者の電⼦署名・電⼦証明書も要求される（不登令 12 条１項）
③電⼦申請の場合、添付情報の作成者についても電⼦署名・電⼦証明書が要求される
50

第２節

申請（申請⼈がすること）（不登令 12 条２項）
― Realistic ６ なんで「〜情報」っていうの？ ―「申請情報」「登記原因証明情報」などというのは、不動産登記法が電⼦申請を原則としているためです。たとえば、申請の⽅法を定める不動産登記法 18 条は、１号が電⼦申請、２号が書⾯申請について規定しており、電⼦申請を先に持ってきています。電⼦申請ではデータを送信しますので、「申請書」「登記原因証明書」とはいわないのです。
ただし、記述では今のところは書⾯申請で出題されています。

（２）特例⽅式（いわゆる「半ライン申請」）（ａ）純粋な電⼦申請の問題点
上記（１）の純粋な電⼦申請は、ほとんど使われていません。制度開始後は、しば
らく利⽤数がゼロだったくらいです。使われない理由は、主に以下の２点です。
①電⼦署名・電⼦証明書が浸透していなかった
電⼦署名をするためには、事前に認証機関でのパスワードなどの登録が必要になります。⾃然⼈であれば、個⼈番号カードを作る際に「電⼦署名」のパスワードを設定することができるのですが、当初は個⼈番号カードの交付率が数⼗％でした。電⼦署
名をできない⼈も多かったのです（しかし、近年、政府の政策で交付率が 70％を超えました）。
②電⼦化されていない添付情報がある
純粋な電⼦申請は、申請情報だけでなく、すべての添付情報をデータで送信する必
要があります（不登令 10 条）。しかし、⼾籍謄本は電⼦情報として提供できないなど、電⼦化されていない添付情報があります。すべての添付情報をデータで送信するのは、
⾮現実的なんです。
（ｂ）特例⽅式の登場
そこで、純粋な電⼦申請を緩和する形で認められたのが、この（２）の特例⽅式です（平 20.１.11 ⺠⼆.57）。この特例⽅式は、当分の間できます（不登令附則５条１項）。
「『当分の間』って？」と思われたかもしれませんが、条⽂に「当分の間」と書いているんです……。今のままだと、純粋な電⼦申請が使いものにならないので、ずっと認められそうですが……。
この申請⽅法は、以下のとおり、オンラインでのデータの送信と登記所への書⾯の
51

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

提出を組み合わせたものです（不登令附則５条１項、４項）。そのため、俗に「半ライン申請」といわれます。
データで送信する必要がある情報
・申請情報（下記ⅰ）

書⾯で提出すればよい情報
・左のもの以外の添付情報（下記ⅱ（ⅲ））

・登記識別情報（下記ⅱ（ⅰ））
・登記原因証明情報の内容（下記ⅱ（ⅱ））ⅰ 申請情報
申請情報は、データで送信し、電⼦署名をする必要があります。申請情報は、申請のために作成するものですので、データで作成できます。
この申請情報に、特例⽅式により添付情報を提供する旨を記載する必要があります（不登令附則５条２項）。また、添付情報ごとに、登記所に書⾯を提出する⽅法によるか否かの別をも記載する必要があります（不登規附則 21 条１項）。
ⅱ 添付情報（ⅰ）登記識別情報
登記識別情報は、データで送信する必要があります（不登令附則５条１項かっこ書）。
登記識別情報は、パスワードであるため、送信することは容易です。パソコン上でパスワードを⼊⼒することで、送信できます。
（ⅱ）登記原因証明情報の内容
電⼦署名をする必要はありませんが、原則として登記原因証明情報の内容をデータで送信する必要があります（不登令附則５条４項）。スキャナで登記原因証明情報の内容を読み込み、PDF 形式のデータにして送信します（不登規附則 22 条１項、３項）。
電⼦署名は不要であるにもかかわらず登記原因証明情報の内容をデータで送信する必要があるのは、「まだ登記原因が⽣じていないが、受付番号（P16）を確保しちゃおう」という登記を防⽌するためです。つまり、「すでに登記原因は⽣じていますよ」という証拠として登記原因証明情報の内容をデータで送信するんです。
（ⅲ）上記（ⅰ）（ⅱ）以外の添付情報電⼦化されていない添付情報も多いため、上記（ⅰ）（ⅱ）以外の添付情報は登記所に書⾯を提出する⽅法によることができます。

52

第２節

申請（申請⼈がすること）

登記所に書⾯を提出する⽅法によるとした添付情報は、申請の受付の⽇から２⽇以内に登記所に提出しなければなりません（不登規附則 21 条２項）。
添付情報の提出⽅法ですが、登記所に持参しても構いませんし、書留郵便などによって送付しても構いません（不登規附則 21 条４項）。
この「２⽇」ですが、⺠法の原則どおり（⺠法 140 条本⽂ ―― ⺠法Ⅰのテキスト第２編第９章１１.）、初⽇は参⼊しません（平 20.１.11 ⺠⼆.57）。２⽇間猶予があるのは、けっこう便利です。司法書⼠は登記所に⾏くことが多いので（この特例⽅式の浸透によ
りかつてよりは機会が減っていますが）、登記所に⾏く他の⽤件があれば、そのついでに特例⽅式で申請した登記の添付情報を持参したりします。
（３）電⼦証明書の提供によって省略できる添付情報
電⼦申請においては、電⼦証明書を送信します。この電⼦証明書の提供によって、以下の情報に代えることができます。
⾃然⼈

法⼈①住所証明情報（不登規44 条１項） ①会社法⼈等番号（不登規 44 条２項）
電⼦証明書に住所が記録されているからです。

電⼦証明書に商号、本店、代表者の資格および⽒名が記録されているからです。
②代理権限証明情報（不登規 44 条３項）
これは、⽀配⼈の代理権限証明情報（P107〜108④）などのことです。電⼦証明書によって、これらの者の代理権限を確認できるからです。

（４）登記事項証明書に代わる情報の送信
登記によっては、登記事項証明書（P19 の１.）を添付情報として提供することがあります（ex. P406（２））
。
電⼦申請の場合、この登記事項証明書の提供に代えて、登記情報提供業務を⾏う
指定法⼈から登記情報の送信を受けるための情報を送信します（不登令 11 条）。
「……って何のハナシ？」と思われたと思います。⼀般財団法⼈⺠事法務協会という法⼈が、法務⼤⾂から指定を受け、登記情報を提供するサービスを⾏っています。
この法⼈の Web サイトで不動産の登記情報の「照会番号」というものの提供を受けることができます。この照会番号を提供する（番号を⼊⼒する）ことで、登記事項証明書の提供に代えることができるのです。

53

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

第３節 受付→審査→受理（登記官がすること）
１ 登記の申請後の流れ
１
登記の申請がされると、「受付→審査→受理」という流れで登記官が登記を実⾏していきます（P32）。
「受付」と「受理」という⽤語が紛らわしいですが、以下の意味です。
・受付：申請情報が登記所に到達したという登記官の確認（不登法 19 条１項）
受付は、申請情報が登記所に到達したことを登記官が確認しただけであり、その後、登記が実⾏されるとは限りません。この「受付」が、受付年⽉⽇・受付番号（P16）の「受付」です。
・受理：登記を実⾏することを相当とする登記官の措置審査を経たうえで、登記官が申請が適法であると判断した場合に登記が実⾏されます。
２ 登記官の審査権限
２「受付→審査→受理」のうち、「審査」について、「登記官の審査権はどこまで及ぶのか？」という問題があります。
１．原則 ―― 形式的審査主義（１）意義
登記官は、登記記録および申請⼈が提供した申請情報・添付情報のみを資料として審査できる形式的審査権しか有していません（実質的審査権を有していません。最判
昭 35.４.21）。これを「形式的審査主義」といいます。
ex. 登記官は、売買を原因とする所有権の移転の登記の申請において、添付情報として提供された売買契約書について、「本当にこの売主は、この不動産を⼿放す気があるのか？」と疑問に思っても、売主に電話して「本当に売る気があるんですか？」と尋ねることはできません。
（２）趣旨
登記官が毎回このような審査をしていては、登記が渋滞してしまうからです（迅速性の要請）。また、登記官が疑問に思った申請のみを審査するとなると、審査が不公平になってしまうからという理由もあります（公平性の要請）
。

54

第３節

受付→審査→受理（登記官がすること）※実体上の審査をすることができないのか？
注意していただきたいのですが、登記官に原則として実質的審査権がないからといって、実体上の審査をすることができないわけではありません。登記記録および申請情報・添付情報から判断できる事項については、実体上の審査をすることができます。
「実質的」と「実体上」と⾔葉が紛らわしいのですが、意味が違います。
「実質的」とは、上記（１）の ex.のように、電話などで真意を調べたりすることです。
「実体上」とは、⺠法などの実体ということです。
ex. 登記官は、売買を原因とする所有権の移転の登記の申請において、添付情報として提供された売買契約書に、売主と買主が売買契約を締結する意思（実体）が記載されているかを審査することはできます。売買契約を締結する意思が記載されておらず、たとえば、「贈与する」と記載されているのであれば、登記官は登記を実⾏しません。それに対して、登記官は、売主や買主に本当に売買契約を締結す
る意思があったのかを電話で聞いたりすることはできません。これが、実質的審査権がないということです。
２．例外 ―― 実質的審査主義（１）意義
例外的に申請⼈の本⼈確認については、登記官は実質的審査権を有しています。
登記官は、申請⼈となるべき者以外の者が申請していると疑うに⾜りる相当な理由があると認めるときは、申請を却下すべき場合を除き、申請⼈またはその代表者もしくは代理⼈に対し、出頭を求め、質問をし、または、⽂書の提⽰その他必要な情報の提供を求める⽅法により、その申請⼈の申請の権限の有無を調査しなければならないとされています（不登法 24 条１項）。
「しなければならない」とありますとおり、出頭を求めたり質問をしたりして申請の権限の有無を調査することは、登記官の義務です。
※申請⼈などが遠隔の地に居住している、申請⼈などの勤務の都合がある場合など
登記官が本⼈確認の調査のため申請⼈などの出頭を求めた場合に、申請⼈などが遠隔の地に居住していることや、申請⼈などの勤務の都合などを理由に、他の登記所に出頭したい旨の申出があり、その理由が相当と認められるときは、登記官はその他の登記所の登記官に本⼈確認の調査を嘱託する（仕事を頼む）ことができます（不登法24 条２項、不登準則 34 条１項）。
たとえば、相続登記だと、関東に居住している相続⼈が被相続⼈の居住地だった九州の不動産について登記の申請をするなどということがよくあります。その場合に、
55

第５章

登記の流れ（申請〜完了）「九州の登記所まで来い！」というのは⼤変なので、関東の登記所に出頭することが認められる場合があるということです。
（２）趣旨登記の申請は、オンラインでも可能です（電⼦申請）。
書⾯申請の場合でも、登記所に申請情報・添付情報を提出するときに本⼈確認は⾏
われません。これ、結構あっけないんですよ。私が初めて登記所に申請に⾏ったとき、
申請情報と添付情報を提出した後、「数千万円の融資の契約書なども添付情報の中にあるんだから、何かすごい儀式みたいのがあるんだろうな。ドキドキ……。
」と登記所のカウンターの前で待っていたんですね。そしたら、受付の⼈に「まだ何か⽤ですか？」と⾔われました。
「えっ？これで終わり？」というくらいあっけなく終わりました。また、そもそも登記所に申請情報と添付情報を持参せず、郵送によって申請することも可能です（不登規 53 条）。
このように登記所に申請情報・添付情報を提出する時点で本⼈確認が⾏われないた
め、審査の中で本⼈確認について登記官に実質的審査権が与えられているのです。
また、登記官から⾒て明らかに怪しい申請⼈がいたそうなので、本⼈確認について
実質的審査権を明記する改正がされた、という経緯もあります。
（３）「相当な理由がある」とは？
申請を却下すべき場合でなく、申請⼈となるべき者以外の者が申請していると疑うに⾜りる相当な理由があることが、登記官による本⼈確認がされる要件です（不登法24 条１項）。この「相当な理由」があると認められるのは、以下の①〜⑦のいずれかの場合です。
⑤と⑥は、登記識別情報関係のハナシです。登記識別情報については、P70〜89 で説明しますが、不動産登記における登記名義⼈の本⼈確認⼿段です。⑤と⑥は、この登記識別情報についてトラブルがあった（ある）ということです。銀⾏⼝座にたとえるなら、ＡＴＭで暗証番号についてトラブルがあった（ある）ようなものです。
⑤と⑥以外については、「それは怪しいだろうな〜」という視点でみてください。
①捜査機関その他の官庁または公署（P33）から、不正事件が発⽣するおそれがある旨の通報があったとき（不登準則 33 条１項１号）

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第３節

受付→審査→受理（登記官がすること）②申請⼈となるべき者本⼈からの、申請⼈となるべき者になりすました者が申請をしている旨、または、そのおそれがある旨の申出に基づき、所定の措置を執った場合において、その申出の⽇から３か⽉以内に、その申出にかかる登記の申請があった
とき（不登準則 33 条１項２号）
この申出を「不正登記防⽌申出」といいます。不正登記防⽌申出は、なりすましの申請をされている、または、されるおそれがあると考えた登記名義⼈などが登記所に出頭してします（不登準則 35 条１項本⽂）。
「なりすましの申請を防いでくれ」という申出ですから、この申出はオンラインですることはできません。オンラインでは、
その申出⾃体が虚偽である可能性があるからです。
③同⼀の申請⼈にかかる他の不正事件が発覚しているとき（不登準則 33 条１項３号）④前の住所地への通知をした場合において、登記の完了前に、その登記の申請について異議の申出があったとき（不登準則 33 条１項４号）
この「前の住所地への通知」とは、登記識別情報を提供できない場合に本⼈確認として⾏われる事前通知のうちの「前住所通知」というものですが、P86（ⅱ）で説明します。
⑤登記官が、登記識別情報の誤りを原因とする補正、取下げまたは却下が複数回されていたことを知ったとき（不登準則 33 条１項５号）⑥登記官が、申請情報の内容となった登記識別情報を提供することができない理由が事実と異なることを知ったとき（不登準則 33 条１項６号）「登記識別情報を提供することができない理由」については、P83〜84 の１.で説明します。
⑦上記①〜⑥の場合以外に、登記官が職務上知り得た事実により、申請⼈となるべき者になりすました者が申請していることを疑うに⾜りる客観的かつ合理的な理由があると認められるとき（不登準則 33 条１項７号）
cf. 表⽰に関する登記
表⽰に関する登記については、登記官に実質的審査権があります。表⽰に関する登記は、公的要素があるからです（P12 の「不動産は社会全体の財産」）。

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