エッセの実績集

CASE：特優賃からの運営移行に向けて課題整理と事業方式の提案

お客様のお困りごと
特定優良賃貸住宅（特優賃）として一括定額借上されている賃貸マンションの契約終了があと3年後にくる。

今後の運営について相談できる先はないだろうか？

【特優賃の20年問題】● 特優賃に家賃補助を行う国と地方公共団体の補助金事業は、2017年3月をもって全て終了。

● 20年間の一括借上期間終了後、住宅供給公社との契約も、入居者との賃貸借契約も終了。新たな管理会社が必要。

● 補助金は年々減少し、入居者負担額が増加するため、退去者も増加。

【オーナーの不安】● 今まで一括借上げで定額借上料が入っていたが、今後はどうなるのだろうか？

運営移行・再稼動までの流れ
課題の整理
事業収支の検討● 既存入居者の引継ぎ（A）● 空き部屋の引渡し（B）● 管理体制の継承（C）● 新規募集条件（D）● 今後の商品づくり（E）

詳細 A（中面）,B,C,D,E（裏面）をご覧ください

管理方式のご提案
管理移行スケジュールの組立
住宅供給公社より入居者情報の開示
現状の想定レントロール作成
室内商品プランの確定● どのような人が入居しているのか分

新スタッキング確定● 一般の賃貸マンションとなった後も、既存入居者へ新条件提示

からない。

借入金の返済はできるのだろうか？

既存入居者の継続想定と収入予想
詳細 G（中面）をご覧ください

事業収支を再度提示

エッセの提案

室内改修工事開始● 賃貸物件の保有継続/資産の売却の両面からご提案します。

マーケットへの売り込み● 特優賃終了後のシミュレーションを複数案作り、解決策を提示します。

詳細 F（裏面）をご覧ください● 特優賃制度の一括借上から、一般賃貸マンションの管理委託へ移行し、満室を目指して入居募集活動を行います。

入居申込〜契約〜賃貸再稼動
新たな投資工事により資産価値UP

エッセ業務のポイント

2〜3年前

検討・移行のタイミング

特優賃制度終了通知

1年前

特優賃制度終了

6ケ月前

2016年11月

エッセによる委託管理

特優賃制度による住宅供給公社の一括借上げ 20 年間

管理形態

管理会社決定C

管理移行の検討

管理移行の検討（オーナー）

管理移行

供給公社との引き継ぎ

管理業務委託契約締結

課題の整理とご提案

新管理会社

設備保守、清掃等の請負契約締結

新条件の提示と交渉

A

既存入居者の引き継ぎ検討

既存入居者

エッセによる委託管理

供給公社との引き継ぎ

賃貸契約終了通知および管理会社変更の通知（7ケ月前）

再契約手続

G

継続入居

B

空き部屋引き渡し
今後の商品づくり

修繕工事

1 期工事

E

特優賃終了に伴う課題

モデルルーム設置

WEB サイト準備
賃貸仲介会社への告知営業

新規入居者の募集終了前の協議事項

既存入居者のシミュレーション

空き部屋の引き渡し管理体制の継承▼新規募集条件の検討

A 既存入居者の引継ぎ

2 期工事終了後の検討事項▼新家賃プラン業者向け内覧会

F

新規募集条件

広告・営業

今後の商品づくり

G 既存入居者との交渉・手続き● 既存入居者をタイプ分けします… ①契約条件・補助金額等、②契約開始日● 新賃貸条件を提示し、継続入居 or 退去をヒアリングします● タイプ毎に再契約条件を設定し、契約継続率を予想します● 継続入居 / 退去の見込みに基づく、事業収支を修正します● 予想した契約継続率に基づき、想定される家賃収入を算出し、事業収支を試算します● 既存入居者と新条件での賃貸借契約締結手続きを行います▲入居者のタイプ分け▲貸借条件一覧表（レントロール）▲再契約条件の検討▲新賃貸条件の提示▲新賃貸条件の提示▲賃貸借契約書

特優賃のしくみ● オーナーは住宅供給公社と20年間の一括借上契約を締結。毎月定額の借上料が入る。
● 入居者は公社と契約家賃で賃貸借契約を締結する。
● 入居者の収入基準に基づき、国や市から補助金が助成される。入居者は入居者負担額のみを支払う。

ただし、入居者負担額は毎年3.5％上がり、助成期間の制限もある。

契約家賃 100,000 円 =例

補助金 35,000 円 + 入居者負担額 65,000 円

オーナーへの定額借上料 80,000 円 （= 基本家賃の 80％）
【特優賃マンションの特徴】◎子育て世帯向の優良な賃貸住宅◎バリアフリーの 3LDK
◎全戸分の駐車場やプレイロット◎充実した収納スペース

特優賃
マンション

所有

65,000円

80,000円

入居者負担額

借上料

オーナー

入居

20年間・定額賃貸借契約

住宅供給公社（100,000円）

一括借上契約

契約家賃

募集・管理
補助金

100,000円

契約家賃【契約家賃の内訳】
補助金
毎年上昇
ずつ
％
3.5

入居者負担額
5年

10年

15年

入居者負担額

補助金

収入基準・助成期間の制限あり

20年

入居者

35,000円+65,000円

35,000円

国・札幌市

補助金があるので月々の支払（入居者負担額）がリーズナブルエッセ業務のポイント
B 空き部屋の引渡し

C 管理体制の継承● 空室の現状を確認し、必要な修繕箇所をピックアップします● 管理移行後、常駐管理人を置くことのメリット・デメリットを検討します● 建物竣工後〜今までの修繕履歴を確認します● 保守契約・実施している点検内容を確認します● 共用部の状況を確認します▲共用部現況

● 入居者からの家賃等の支払状況を確認します

E 今後の商品づくり● 部屋の改修工事プランと修繕工事費用を見積します● 共用部の改修工事プランと修繕工事費用を見積します● 総投資額を決定し、事業収支・中長期のキャッシュフロー表を作成します▲改修プラン▲収入・支出比較▲管理運営費D 新規募集条件

F マーケットへの売り込み● 近隣の競合物件との調査・比較をします（家賃、設備、管理・修繕の状況）● 住宅供給公社が管理していたことから、市場（マーケット）に知られていないため、賃貸仲介会社に向けての営業活動をします● 物件のコンセプト（ファミリー向け）と、入居者ターゲッ
トを想定、決定します● 室内リノベーション工事を、各タイプ一部屋ずつ先行実施します● 新しいスタッキングプラン（賃料表）を作成します● 実際の生活がイメージできる家具や備品を置いたモデルルームを設営し、内覧会を開催します● 全ての部屋が新スタッキング
プランになった場合の事業収支を作成します

内覧会案内

物件案内チラシ▲▲競合物件調査▲● A（中面）の既存入居者と、新スタッキングプランの入居者が両 方いる、管 理 移 行 後の事業収支を作成します● 所在：札幌市白石区東札幌1条1丁目7-25● 交通：地下鉄東西線「東札幌」駅から徒歩6分● 構造：鉄骨・鉄筋コンクリート造11階建● 築年月：平成8年10月● 間取：3LDK● 戸数：55戸● 賃料：78,000円〜90,000円●トランクルーム・駐車場あり
ショッピングセンター

スーパー

北通

白国

道

▲キッチン

▲ユニットバス

36号

郷

鉄

東

ドラッグストア石
こころーど通

西線

通

物件概要

南

下啓

ドラッグストア地行▲洋室・和室（モデルルーム）

里

東

地下鉄
「東札幌」
駅

米シャローム▲リビング（モデルルーム）

現地

むつみ公園

▲宅配ボックス2018.7札幌本社

011-242-2220／函館支店

0138-23-4411／小樽支店

0134-23-4131／釧路支店

0154-22-0405

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