三越本店「日本橋庭園」他、歴史的建造物改修プロジェクト群
プロジェクトの基本情報

ＣＭ業務委託者に関する情報

応募者に関する情報

プロジェクト名称

三越本店「日本橋庭園」他、歴史的建造物改修プロジェクト群

所在地

東京都中央区/東京都新宿区/北海道札幌市

種別１□新築・■改修・□その他（具体的に記載）

種別２□住宅建築・■非住宅建築・□土木・□その他

ＣＭ業務委託者名

株式会社三越伊勢丹ホールディングス

ＣＭ業務委託者の所在地

新宿区西新宿

種別□公共法人・■民間法人・□その他

応募者（法人）名

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社

応募者（法人）の所在地

東京都文京区

種別

ＣＭ専門会社①日本橋三越本店本館■事業構想段階、■基本計画段階、■基本設計段階、■実施設計段階、CMRの参画時期■工事発注段階、■工事段階、□完成後

CMRの選定方法■特命、□プロポーザル、□その他

設計と施工の発注形式■設計・施工分離、■設計施工一括、□ＥＣＩ、□その他

設計者の選定方法□設計競技、■プロポーザル、□資質評価、■特命随意契約、□競争入札、□その他

施工者の選定方法□価格競争、□総合評価、■技術提案・交渉、■その他（特命/プロポーザル）①文化財建造物と調和し、都市に潤いを与える「屋上庭園」

設計施工者の選定時期 ■事業構想段階、■基本計画完了時、□基本設計完了時、□その他
CM業務内容業務契約期間②伊勢丹新宿本店本館③丸井今井札幌本店一条館②歴史的建造物の意匠を活かしたライトアップ③耐震補強に加えタイルファサードを復原

2012年10月～2020年9月■発注者の目標・要求の確認と更新、■プロジェクトの推進と管理、■設計者・施工者・監理者の選定・発注、■プロジェクト構成員の役割分担の明確化と更新、■プロジェクト情報管理、■プロ
ジェクトにおけるリスクについての説明、■クレームへの対応、■ＣＭ業務報告書の作成、■その他（具体的に記載）

共通業務

事業構想・基本計画 ■事業構想、■基本計画、□その他（具体的に記載）
基本設計におけるマネジメント
実施設計におけるマネジメント
工事施工におけるマネジメント■基本設計の方針検討、■基本設計への支援と確認、■基本設計図書等の内容の確認、■その他（具体的に記載）■実施設計の方針検討、■実施設計への支援と確認、■実施設計図書等の内容の確認、■その他（具体的に記載）■工事施工準備、■工事施工、■竣工・引渡し、□その他（具体的に記載）

図面の不整合や現状最優先のリスクを乗り越えるため、CMrによる各種事前検証で安全かつ効率的な改修工事を実現

統括CMr+専門CMr の「二人三脚リレー方式」で、デザイナー選定から文化財改修の技術監修まで、三つの歴史的建造物の保存・有効活用に関するマネジメントを実施。
さらに100年先までの歴史的建造物の活用に寄与。

～徹底した資料の読み込みとパターン検証で、既存建物のダメージを最小化～

本プロジェクト群は、歴史的価値のある百貨店建築群を保存し、新たな文化的/経済的価値を付加することで、新しい百貨店の賑わいを創出するものである。
歴史的/文化的価値のある百貨店建築群が、「物理的劣化」に加え、顧客ニーズや時代に応じた「社会的劣化」にも立ち向かう必要がある事を考慮し、CMｒは「歴史的建造物の保存」から「新たな百貨店としての価値創造」まで総合的なマネジメントを行った。

手探りの部分解体及び改修工事となる中で、あらかじめプロジェクトのリスクを予測し最も効率的で安全性の高い計画及び工事方法を検証する為、発注者・設計者・施工者等のPJ関係者と綿密な情報共有を実施。
情報の抜け漏れを無くしたうえで既存建物の情報を一つの図面に統合し、破壊検査範囲の最小化を行った。
また、調査情報を正確かつ詳細に記録し、次世代までの保存・活用を見越した書類マネジメントを実施した。

統括CMr＋専門CMrの「二人三脚型マネジメント体制」で、3プロジェクトの技術情報に合わせて、属人的ノウハウまで最大限に活用～ダブルCMrによる関連分野全域にわたる専門性の高いマネジメント手法～

施工管理専門 CMr

CMr

CMr

CMr

調達専門 CMr

デザイン専門

専門
LCC

耐震構造専門

建築保存専門 CMr

単なる技術担当者に留まらず、統括CMrと同等の社外プロジェクト関係者立場の「専門CMr」を各フェーズでアサインする事窓口の一本化による 情報ガバナンスの構築
で、包括的かつ専門的なマネジメント及びソリュー
統括CMr（全フェーズの情報統括）ションを実施。統括CMｒは、同一クライアントのプロ同等権限での二人三脚ジェクトも長期間にわたり担当し、クライアントの社風やコミュニケーションノウハウを熟知した対応を行い、PJ関係者との情報共有においては正確で抜け漏れの無い情報ガバナンスを構築。
また、専門CMrについても各業界でのネットワークを活かす視野の広いCMrをアサインし、学術関係者
必要に応じフェーズを問わず各専門CMｒはアドバイスを実施から他業種業界まで網羅した最新情報を収集した。
発注方針については、築年数が古い建物であることを鑑み、下図の通り元設計・元施工者への特命発注をベースとすることで改修設計/工事に関するリスクを低減。元設計・元施工者が既に不在の建物や、新たな付加価値を加える範囲については、技術提案型プロポーザルを実施するなど柔軟な発注パッケージを構築した。
三越伊勢丹ホールディングス
日本橋三越本店

札幌丸井三越伊勢丹新宿店

日建設計コンストラクション・マネジメント
プロポーザル※元施工者/元設計者不在

特命

プロポーザル特命

プロポーザル

設計施工一括発注
新規設計・施工者

設計施工分離発注
コストオン方式
元設計者
元施工者

設計施工分離発注
新規設計者
新規施工者

設計施工一括発注
コストオン方式
元設計者
元施工者

新規デザイナー

設：竹中工務店
施：竹中工務店

設：横河建築設計事務所

解体範囲の検証で既存建物への工事を最小化、予期せぬ事象が起きれば各所と調整し適切に対処

改築の変遷を正しく整理し、部位ごとに抱えるリスクを把握

文化財建築、歴史的建造物の価値を次の100年に遺していくために、「時代を超える建物」のライフサイクルのマネジメントを実施～文化財/歴史的建造物の百貨店改修にCMrが参入するメリット～① 建造物保存に対する客観的なプロジェクトマネジメント
歴史的建造物の百貨店という建築/用途特性を踏まえたCMrの参画により、「何を残し、何を変えていくべきか」という社会的要望に加え、「何が残せ、何を変えられるのか」を客観的に判断することができる② 費用対効果を最大にするコストマネジメント
営業を続けながらの工事が原則となり、計画案、施工方法/ステップ等によって工事費が大きく変動するリスクを避けるため、各種専門分野のCMrによる幅広な事前検証と柔軟な発注パッケージを構築できる。
③ 設計や施工に対するリスクマネジメント（工法、安全性、スケジュール）
築年数が深い建造物では、「当たり前」が通用しないため、各専門CMrによる図面に存在しない情報の収集、予測、パターン検証等で、保存/改修工事のあらゆるリスクを多角的に想定できる。

照明デザイナー：LPA設：ランドスケープ・プラス
施：日比谷
アメニス

設・施：清水建設 ※東邦電気工業
ライトアップ更新工事

ＬＣＣ工事

外壁改修工事ランドスケープＢ工事

ＬＣＣ工事

防水改修工事

ＬＣＣ工事

耐震改修工事

新築工事

ＬＣＣ工事

耐震改修工事

ＬＣＣ工事

耐震改修工事

外壁復原工事ランドスケープＣ工事

札幌三越

西館
丸井今井

大通館
丸井今井

一条館
丸井今井

施：清水建設 ※三機工業

元設計・元施工者の責任範囲を明確にしたうえで、新しい付加価値を創造できる体制を柔軟に構築

文化財の価値を維持したまま、質の高い付加価値改修を実現