ＢＲＩ－Ｈ２０講演会テキスト

人口減少社会における地域が主体的に行う
居住地の維持、管理、整備方法
住宅・都市研究グループ

目
Ⅰ

はじめに

Ⅱ

研究の背景と目的

上席研究員

岩田 司

次

１）人口減少、少子高齢化による居住環境問題
２）市町村合併と地域運営の必要性
３）住民自らが行う地域運営
４）地域運営とコミュニティビジネス
Ⅲ

地域の実情にあわせた地域運営手法とコミュニティビジネスの可能性
１）住民による地域運営の検討（会津坂下町塔寺地区）
２）住民による地域の維持管理と地域運営（江別市大麻団地）
３）住宅地整備からの地域運営（鳥取市西町地区）
４）地域の不動産管理と地域運営（北九州市枝光地区）

Ⅳ

おわりに
参考文献

Ⅰ はじめに我が国の人口は、2005 年の人口動態統計（年間推計）で統計

率的、効果的に実施する手法を、地域の持つ空間特性、人的資源に着目し、開発するものである。

開始以来初の自然減となり、これまでの予測を 2 年上回るペースで人口減少社会へと突入した。また急速な少子高齢化はこれ

Ⅱ 研究の背景と目的までも社会問題となっており、今後一人あたりの居住地の維持、

１）人口減少、少子高齢化による居住環境問題

管理、整備に関わる空間の面積、サービス量がともに増大する。
一方、効率的な公共サービスを目指して行われている地方公

人口減少と少子高齢化が居住地の維持、管理、整備に及ぼす影響は少し異なる。

共団体の合併等による業務の集約化、高度化は、これのみでは

まず、人口減少であるが、これは直接的には空家、空地の増

人口減少社会が必要とする身近な公共サービスの質の低下を招加を招く。また地域全体で見ると一人一人が管理する面積が増く恐れがある。

加することになる。居住地には各個人が所有する私的空間と道

ところで昨今、様々な地域で住民や地縁団体、あるいは NPO

路，河川、公園と言った公共が管理する公的空間に大別される。

組織等による地域密着型の活動、あるいはボランティア的な活

私的空間は、所有者がいなくなり空家となり、やがて空地と動によって、地域自らが公共サービスの一翼を担う事例が見らなる。空家は管理しないと廃屋となり、衛生的問題を生じたり、れる。

倒壊の危険性を生じたりする。さらには不審者が出入りや、不そこで本研究は、身近な公共サービスを住民などの地域自ら

審火などによる防災上の不安も生じる。空地となっても雑草がが主体的に行うことによって、居住地の維持、管理、整備を効

生い茂り、害虫が発生するなどの問題を生じる。しかもこれら

は私有財産であることから所有者の許可がないと立ち入りができない。さらに空家化、空地化した建物や敷地の所有者は、多くの場合他の場所に住んであり、ほとんど管理をできない、あるいは行わない。結果として、居住地の居住環境の悪化を招き、地価の下落等の資産価値の低下を招く。
一方で公共空間に関しても、多くの地域では一斉清掃などにより、公共空間の維持管理の一部を地域が担う場合が多いが、これも人口減少により一人あたりの作業量は増大する。
これらのことは特に地方部に関して顕著であるが、都市部においても旧市街地を中心に問題が顕在化しており、さらには戦後造成されたニュータウンにおいても、団塊の世代を中心とした大量の退職者が出始めた現在、近いうちにこれらの問題が顕

写真 1 美しい竹富島の家並み

在化することが懸念されている。
一方高齢化は、福祉を中心としたサービス量の増大を招く。
これらは福祉施策として対応する場合が多いが、医療、介護等の直接的な福祉サービス以外にも、高齢者のみ世帯での草刈り、雪かき等の敷地内の管理、住宅の維持管理といった周辺地域の居住環境に関わる作業への介助も必要となる。現代社会においては、子供や親戚などが近所に居住していない場合が多く、結果として近隣のコミュニティの構成員の手助けが必要な場合が多い。
写真 2 新たな建材のための植林
２）市町村合併と地域運営
一方で公共団体の業務の効率化や人員の削減により、公共団
体自身も維持管理のための十分な費用や人員の確保が難しくなりつつある。さらに市町村の合併により、公共サービスの拠点が整理統合化され、住民から遠い存在になってしまう場合も多い。
このように、人口減少、少子高齢化は、行政の効率化とともに身近な居住地の維持、管理、整備が困難な状況を生み出しており、居住環境の悪化を招くことになる。ここに居住者による居住地の維持、管理、整備が必要とされている理由がある。
ところで、我が国は世界有数の長寿国であり、いわゆる元気
なお年寄りが増えている。また経済の低迷により、新たなビジ
ネスチャンスの創出が必要となっている。このことを鑑みると、
この地域運営を一つのコミュニティビジネスの場としてとらえることもできる。

３）住民自らが行う地域運営
竹富島では、公民館活動を中心とした住民自治組織が、地域

写真 3 古材のストック（伝統的な赤瓦）

運営に大きな役割を果たしている。

この中で、すでに空家、空地化の進行状況と、コミュニティの竹富島は人口 300 人ほどの小さな島にある集落である。全島

成熟度レベルの違いに着目して、福島県会津坂下町塔寺地区、

伝統的建築物群保存地区であり、沖縄特有の木造平屋に赤瓦の北海道江別市大麻地区、鳥取県鳥取市西町地区、福岡県北九州

家並みと、珊瑚の石垣が織りなす集落景観は美しく、多くの観市枝光以下の 4 つの地域を選定し、それぞれの地域の実情にあ光客が訪れる。

わせた地域運営手法の可能性をコミュニティビジネスの可能性

これらの美しい景観を支えているのは居住者であり、単なるとともに検討した。

リゾート開発とは違う。この家並みを守るために、竹富島では
竹富島憲章をもうけ、土地を売らない、貸さないことを原則に

Ⅲ 地域の実情にあわせた地域運営手法とコミュニティビジネ

して、乱開発を最小限に抑えることにこれまで成功している。

スの可能性

ところで、沖縄では現在その新築建物のほとんどは非木造で１）地域住民による地域運営の検討（会津坂下町塔寺地区）ある。従って木材の確保や大工の確保が非常に困難になりつつ

会津坂下町は、会津盆地の北西部に位置し、東西 11km、南北ある。そのため竹富島では、伝統的な景観を支える木造住宅文14km の町域を持つ人口 19,424 人（平成 12 年）の町であり、会化を守るため、解体される木造住宅から古材や赤瓦を集めて保津若松市、喜多方市と言った会津の主要都市から約 12km の距離存したり、あるいは 100 年後を目指して島で建材となるイヌマにある。本町は過疎地域、豪雪地域に指定されている。

キの植樹を行っている。さらには若手の大工の育成も行っている。

ケーススタディ地区である塔寺地区は、会津坂下町の中心市
街地から西に約 3km の位置にあり、新潟から続く越後山脈が会竹富島では、一般的に地域のコミュニティが行う道路の清掃

津盆地に変わる場所にあり、周囲には古墳が多数存在し、地区や草刈り等から、塵芥の収集、あるいは景観保全のための建設

内に中世以来の古刹である恵隆寺、心清水八幡宮などがある旧行為に関する事前の審査や、建材の確保、大工の育成まで、地

越後街道沿いの門前町である。

域を存続させるために必要なあらゆる活動を行っている。

各敷地は間口が 5 間ほどで狭く、奥行きの長い、いわゆる町

このように、一つの地域が末永く存続するためには、様々な家タイプの敷地が並んでいる。街道沿いにはしもた屋が並び、活動が必要であり、地域に愛着を持つ居住者自らが、その効果

その奥に母屋、土蔵と続き、その奥には畑、山がある。集落のの見える範囲で活動することが必要である。

会津盆地側には水田もある。

この結果地域運営により、効果的な公共サービスが可能とな

人口減少に伴い、空家が生じており、また空地もみられ、こり、かつ人口減少社会において問題となる空家、空地の発生にれら家屋の倒壊や雑草の繁茂などにより、地区の居住環境が悪よる居住環境の悪化も、竹富島のように居住者自らが土地を管化しつつある。

理できる体制を持つことにより、防止することも可能になる。
しかしながら、一方でこのような地域運営には当然ながら成熟したコミュニティが必要不可欠である。

４）地域運営とコミュニティビジネス
竹富島の場合は、小さなコミュニティでありながらこのような地域運営が可能になったのには、地域に意識の高い成熟した
コミュニティが存在し、かつ観光という産業が成立し、またその範囲が限定的でまとまりやすいという特色による。
人口減少社会の到来を迎え、それぞれのコミュニティが自ら地域運営を行うことが必要である今、特殊なケースではなく成立する地域運営手法を模索する必要がある。
そこで建築研究所では 2006 年度より、「人口減少社会に対応した都市・居住空間の再編手法に関する研究」を実施しており、

図１ 会津坂下町塔寺地区とその問題点

・人口・高齢化の現況
地区の世代別人口数の推移を図２に示す。平成 14 年から平成
19 年の 5 年間に人口は 570 人から 506 人へと、11.2％の大幅な備・該当の設置、子供の教育環境・遊び場に対して不満を抱いている。
このように、他の一般的な人口減少の進む集落での問題と共減少となっている。またコーホート変化率法による推計による通した上記のような問題点が指摘されている。

と 15 年後の平成 34 年には 388 人となり、現在の約 3／4 の人口

しかしながら地区住民の定住指向は強く、8 割以上の世帯が住みとなる。

続けたいと答えている。転出を希望する世帯は、自力での生活

高齢化率をみると平成 14 年にはすでに 65 歳以上の人口が占困難、階小野・医療・子育て・治安への不安をその理由としてめる割合が 35.1％となっており、平成 19 年では 33.4％に、さ掲げており、人口減少とともに、高齢化による問題も指摘する

らに推計によると 5 年後の平成 24 年には 36.1％になる。

ことができる。

75 歳の後期高齢者率も平成 19 年に 18.6％であったものが 5

・対象地区を支える組織等の現状

年後の平成 24 年には 24.5％にもなる。このように今後、地域コ

表 1 に塔寺地区における行政関連、
広域団体関連組織の役職、ミュニティの活力がさらに低下し、高齢者支援に対する地域負地区内の任意組織等を掲げておく。このように、非常に多くの担はさらに高まるものとともに、地域の維持管理が困難となる

役職、組織が 500 名程度の集落でも存在し、様々な活動が行わものと考えられる。

れていることがわかる。

・住宅・住環境の現況
平成 20 年 2 月 2 日から 16 日に行われた地区住民アンケート
から住環境の問題点を整理する。なおこのアンケートは 131 世
帯に配布し、99 世帯の世帯から回収された（回収率 75.6％）。
xx【行政関連組織・役職】•会津坂下町保健推進委員〔２名〕

空家の多くは管理不十分のものが多く、劣化が進行し、•会津会津坂下町福祉委員〔２名〕

倒壊の危険のあるものがあり、周囲の住環境を阻害して•坂下町環境美化推進員〔２名〕いる。また隣接する敷地に空家のある世帯の 8 割が放火

•両沼地区保護司（坂下支部）〔１名〕

等の治安の不安、5 割が動物・害虫の発生、4 割の世帯

•会津坂下町消防団（塔寺班長）〔１名〕

がゴミの不法投棄をその問題点としてあげている。

•スポーツ指導委員〔４名〕

空地も多く、また耕作放棄地、管理放棄林などが発生す•会津坂下町民生委員〔２名〕

る恐れがあり、隣接する世帯の 9 割が雑草・樹木の繁茂、•町統計委員・公民館運営委員

4 割が動物・害虫の発生、3 割が放火等治安の不安を問

x

表１ 対象地区を支える組織の現状【広域団体関連組織・役職】

題点としている。

•会津みどり農業協同組合（総代）〔５名〕

住宅・住宅まわりに関しては、屋根の除雪、地区の生活•会津農業共済組合（理事、共済部長２、総代）〔４名〕

環境では道路の除排雪、道路の通行危険性、歩道の整•宮川土地改良区（総代）〔１名〕•改良区水利委員(宮川水系)〔２名〕･(栗村水系)〔１名〕•資源保全委員会•塔寺婦人サークル（部長、副部長、他役員）•塔寺青年団（団長、副団長、他役員）•塔寺老人クラブ（［上・下］会長、副会長、他役員）•地区ＰＴＡ役員（幼稚園、小・中学校）•子ども育成会【区の任意組織】

図２ 対象地区の人口・高齢化の推移*性年齢階層別人口の変化率による推計•塔寺区会（区長、塔寺区監査委員等役員）•隣組合 ･納税組合 ･神社総代 ･寺総代 ･子ども見守隊

・対象地区への行政組織等からの資金なる。また、地元住民同士であれば顔見知りであり、住民情報

これら組織の役職には、様々な手当や交付金等が支払われての保護にもつながる場合が多いと考えられる。道路の破損などいる。これを図３に示す。これらの資金に区費を加え合計するは、地区住民が日頃観察している方が速やかな対処が可能であと 1 年間におおよそ 620 万円にもなる。これらの資金を核としり、このような作業は町役場が定期的に行うよりも効果がある。

て、これら一連の役職、作業を中心となって行う人を雇い、人このような手法により、高齢化社会に伴う密度の高い行政サー

口減少・少子高齢化時代の地域運営の新しい職場とする可能性

ビスの実現がはかる必要がある。市町村の合併が進む中、よりがあると考えられる。

身近な行政サービスの体制を構築する必要がある。

なお、この 620 万円には町の除雪費（年間 7.300 万円）等は・ワークショップによる地区運営の整理入っておらず、もし地区内の除雪を住民が行うことが可能であ

一方、人口減少・少子高齢化時代を迎え、真に身近な行政サればさらに地区に支払われるこれらの資金は増えることになり、ービスを実現することは、今まで地方公共団体で行ってきた分より住民自らが地区を運営する可能性は高くなる。

掌業務を身近な場所で運営するのみでは不可能である。

・行政の事務分掌の整理

たとえば福祉的な側面で見ると、老人介護や子供の安全確保、地方公共団体では、住民の様々な生活、住要求に対応し、事務分掌が条例、規則で決められている。会津坂下町ではたとえあるいはちょっとした住宅の補修や蛍光灯の取り替え、除雪の手伝いなど、様々なものがある。

ば部の分掌業務は会津坂下町部設置条例（平成 18 年 3 月 24 日

そこで、これら今後必要となるもの、あるいは集落独自で地条例第 8 号で改正されている）にその内容が掲載されている。

域のために行っていることを、地区住民によるワークショップ

この条例、規則にある分掌業務を分析し、塔寺地区で住民の代において整理した。

表が行うことができるものを整理した。たとえば住民票などはワークショップは平成 19 年 2 月 2 日に実施した。参加者は行

パソコンとプリンタがあれば、公民館等の地区施設で発行が可政区、街なみ環境整備協議会、保全委員会、婦人サークル、青能となる。また道路の維持補修などは、日頃住民や地区の代表

年団の各役員等の代表者、並びに会津坂下町企画財政部企画財が見回り、破損箇所等を報告し、現物支給等で、地元の土木経政班の担当者、計 16 名である。

験者がボランティアで行うこともできる。

ワークショップでは、地区の年間行事を振り返り、地区が抱住民票の発行などは、高齢者にとって遠い町役場に行くよりも徒歩圏内にある地元の公民館等で入手できれば非常に便利にえる問題点を整理した。
そしてこれらに、行政の事務分掌から整理された地区住民で行うことが可能な業務をあわせて整理し、地区住民自身が担い土地改良区手となることが可能な活動について整理した。この結果が表 2

塔寺区住民

農業共済組合●塔寺区費●理事・共済部長
・総代(報酬有)ＪＡ

塔寺区●塔寺区会区長手当(30万円/年〔平均割6.5万円/年＋世帯割1,800円/年〕)(220万円/年)●総代(報酬有)●宮川・栗村水系●町環境美化推進委員手当(1.4万円/年) 水利委員(2,000円/回)●町保健推進委員手当(1.1万円/年)

●会津みど
り農業協同
組合総代(報酬有)●納税貯蓄組合補助金(世帯割 2,000円/年＋加算額)
町である。
・地区運営組織のイメージ
表 2 のように地区住民が担い手となることが可能と考えられる活動には大きく分けて
x人に対するサービス活動x

空間に関する活動●納税貯蓄組合長手当(平均割 8,600円/年＋世帯割 900円/年)●町消防団手当(班長:4.3万円/年 団員2.3万円/年 *他出勤手当有)●農事組合補助(病害虫防除農薬剤に1/3の補助)がある。

●農事組合長手当(平均割 8,600円/年＋世帯割 370円/年*他にJAからの活動助成有)

これらの活動を行う核となる組織を地区に作り、ここで地区●八幡公民館運営委員手当(2.2万円/年)●町統計調査委員手当(調査に応じて報酬有)
県●農地・水・環境保全向上対策事業交付金(225万円/年〔国1/2＋県・町1/4〕
国*平成19年度～23年度）●保護司(国から報酬有)●民生児童委員手当(町:2.6万円/年＋国:5.4万円/年)

注1)平均割：誰もが平等にもらえる額
注3)世帯割：1世帯数当たりの額

参考）町全体の除雪費
7,300万円/年(予算ベース)

注2)加算額：納税率によって加算される額

図３ 対象地区への行政等からの資金の流れ運営を行う。またこの核となる集落行政窓口を様々な職能を持
つ住民がボランティアとしてサポートしてゆく。このイメージが図４である。地区運営の核となるのは地区にあるミニ役場的な組織、図の中にある集落側の「集落行政窓口」である。

表２ 地区住民が担い手となることが可能な活動【人に対するサービス活動】【空間に関する活動】《公的サービス》《公的空間》〔発行業務〕〔道路・河川・公園・広場〕○行政の各種証明書発行（例：公民館や集会所にて住民票発行）○道路の簡易補修＊PC システムの接続、法的整理や条例の改正が必要（例：材料支給やトラック等行政所有車の貸出による道路補修）〔相談業務〕○行政に関する簡易相談（例：年金・保険相談、行政手続き相談）〔子育て関連〕○河川敷の草刈り（例：行政所有の草刈機、芝刈機等の貸出による河川敷の草刈り）＊道路の簡易補修と河川敷の草刈りは、何れも要綱の改正が必要○子どもの居場所づくり（例：公民館、集会所での学童保育）○公園・広場・歩道の一部管理（例：里親制度による管理）＊町の要綱の改正が必要＊町管理につては条例・要綱の整備が必要〔生涯学習関連〕○街路灯、防犯灯の管理（例：球の付け替え、清掃）●公民館の運営（例：公民館運営委員による活動（手当））○交通安全施設の点検（例：カーブミラー、標識、防護柵の点検）○パソコン、インターネット研修会の開催●花いっぱい運動やクリーンアップ作戦（例：地区内住民講師による研修）〔税関連〕〔農道・農地〕●農事組合活動（例：病害虫防除農薬剤散布活動（一部補助））●地区ごとに設置された、税の徴収を行う納税貯蓄組合の活動●農道・農業用水路の簡易補修（例：組合活動（補助金、組合長手当））（例：農地・水・環境保全向上対策事業による活動（補助金））○納税貯蓄組合によるさらなる納税の推進（例：地区別に徴収嘱託員を設置し、徴収率のアップを図る）＊町の要領の改正が必要〔安全・安心なまちづくり関連〕〔建物〕●公民館、公会堂の維持・管理（例：建物の清掃、雪囲い）〔その他〕●共同防除活動●通学路における子どもの見守り（例：見守り隊によるボランティア活動）（例：ｱﾒｼﾛの防除･野ねずみ駆除･いもち病の共同防除活動（活動費助成））●消防活動（例：消防団による消火活動、防火運動活動（消防団員手当））●景観阻害物の撤去（例：違法広告物・立て看板の撤去（活動費助成））〔地域コミュニティ関連〕●行政区活動（例：行政区のとりまとめ（区長手当））●暮らしや悩み相談（例：児童・民生委員活動（手当））〔健康づくり関連〕●町民の健康づくりの推進（例：町保健推進委員活動（手当））〔環境関連〕●町の環境美化の推進（例：町環境美化推進委員活動（手当））〔各種調査関連〕●町統計調査活動（例：統計調査委員（手当））《私的サービス》〔代行業務〕○買い物・運転代行 ○家事・子育て代行 ○動・植物の世話代行○行政の各種証明書取得代行注）●は既に実施中のもの○災害時の被害調査（例：風水害・地震被害調査）《私的空間》〔代行業務〕○空き地や空き家の管理＊管理条例の検討が必要○家の補修や庭の手入れ（例：ﾄﾞｱの修理、屋根・樋の補修、電球の付替え、生け垣の管理）○屋根や玄関先の除雪
注）●は既に実施中のもの

表３ 大麻団地の現状、問題点、課題
生活・コミュニティ

住宅

都市構造

■人口減少
■少子高齢化の進行・リタイヤ世代の増加■開発時からの居住者の減少

居住者■JR 駅が近く交通アクセスが良い■買物は団地外の大規模 SC が多い■充実した子育環境 (安全な遊び場等■町内会活動の沈滞化■趣味やまちづくりなどの活動の台頭■戸建住宅、道営住宅、UR 住宅等で構成■老朽化の進行(省エネ、耐震、ﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ)■リフォームや建替も一定割合■世帯人員と住宅面積のミスマッチ■空家・空地の増加■地区センター・商店の空家化、空家・空地の非流動性■良好な自然環境■敷地規模の大きい良質住宅地

問題点■高齢化に伴う問題○戸建住宅における問題
・除雪、住宅内のバリア・広すぎる(掃除の手間、暖房費)■少子化、人口減少に伴う問題○家族や隣近所での子育機能不全○賑わい低下(盆踊りや子ども会の廃止)■徒歩生活者の生活利便性が悪い○徒歩圏に小売店舗、飲食店がない■相互扶助(お互い助け合う)地域社会の崩壊■団地内に戸建高齢者等が住替える集合住
宅等が無い■ﾘﾌｫｰﾑの際の業者選定や内容・ｺｽﾄに不安■世帯人員と住宅面積のミスマッチ○戸建住宅における単身、夫婦世帯・暖房費、維持管理、社会資本■地区センターの商業・業務機
能の衰退■建替えに伴う住環境の悪化
・無秩序な民間賃貸住宅建設
・分筆による敷地の狭小化

課■若年層の流入促進■高齢者対応の生活支援ｻｰﾋﾞｽの充実
・除雪・家事支援、食事や買物の宅配■高齢者の健康増進■リフォームの促進■団地内住替えの促進■子育て支援の促進■身近な小売店舗、飲食店の誘導■団地内の移動の利便性向上■公助に加え共助を支える新たなコミュ
ニティづくりやボランティア活動の促
進■リタイヤ世代などの居住者が生きがいを感じられる場づくり■高齢者等が団地内で住替える集合住宅、施設建設の促進誘導■安心できるリフォーム環境の整備(情報、仕組み)■住宅地内のにぎわいの創出■新たな商業・業務機能の必要性の検討■地区センターの有効土地利用■土地利用、都市計画制度運用の見直し■良好な緑環境の保全

現 状
(背 景)

題

役場自身はその業務を限定し、住民に関わる身近な行政サー
ビスは集落行政窓口で行う。このことにより、たとえば合併がする必要がある。
x

一方空間に関する活動においては、その職能が必要とな推進されても住民への行政サービス低下は最小限にとどめるこる。今回の検討からは、建築、土木、造園、不動産といとができる、あるいは今後人口減少・少子高齢化時代に対応しった職能を持つボランティアが必要である。

て増えると考えられる行政サービスにも対応することが可能とx人に対するサービス活動においては、福祉的、防犯的ななる。

側面の必要性が今回の検討から明らかになった。これら

ただし、この組織を運営するためには以下のような問題点がに関しては広域的に活動している NPO 等の組織がすであると考えられる。
xに存在しており、これら組織との連携が必要である。こ行政サービスである以上、税金を活用するために生じるの連携も地元に密着した組織であれば、これまでのよう作業、個人情報の守秘義務などが生じる。従って集落行に個人ごとに対応するよりもより有機的な対応が可能

政窓口では公共団体の経験を持つなどの人材確保が必となると考えられる。

要である。
x

しかしながら、それほど多くの資金は期待できないことから、その給与の水準はどうしてもボランティア的にな

当別町
石狩市

らざるを得ない。この場合高齢化社会も鑑み、役場の退

新篠津村

江別市
大麻団地

旭川市

職者など、高齢者をベテランとして活用する方法を考慮

江別市

札幌市北広島市

札幌市

役

集

場

落

【集落行政窓口】

連携

公民館
地域福祉部会
青少年育成部会

Ｂ課

連絡・調整

連携

Ｃ課
連携

行政OBの活用

参加

ＰＴＡ
育成会

安全・安心部会

婦人サークル

環境美化部会

老人クラブ

事務局

消防団

特技や技術の提供

リタイア世代
有志企業市民地域が担い手となることができる様々な活動〔人に対する様々なサービス〕
・公的サービス・私的サービス

図５ 江別市

青年団

健康づくり部会

Ｄ課

地域づくり
交 付 金

支笏湖

行政区

（集落維持ｾﾝﾀｰ）

Ａ課

恵庭市
千歳市

函館市

まちづくり協議会

図６ 大麻団地位置図

表４ 大麻団地の概要
事業概要

居住者状況(H17 国調)

住宅状況(H18)

事業主体

北海道

人口

13,088 人

公住戸数1,364 戸事業年度

S39～46

世帯数

5,796 世帯

UR 住宅

976 戸

総面積

215ha

平均世帯人員2.26 人/世帯

戸建専用住宅2,266 戸計画人口27,000 人

高齢化率

25.9%

店舗併用住宅72 戸

計画戸数7,200 戸※戸建専用・店舗併用住宅はゼンリン住宅地図による〔空間に関する様々な活動〕
・公的空間
・私的空間

図４ 地区運営を行う組織のイメージ

大麻中

大麻小

道営
住宅

道営
住宅

UR 住宅
UR 住宅

扇町商店

中町商店

大麻西

道営
住宅

東町商店

銀座商店

大麻東

UR 住宅

道営
住宅

道営
住宅

図７ 大麻団地の現況図
２）住民による地域の維持管理と地域運営（江別市大麻団地）
大麻団地は、札幌市の北東に隣接し、自然環境など良好な住環境の計画人口 27,000 人、総面積 215ha のベッドタウンとして開発された(図 5、6、表 4)。現在では JR 札幌駅から大麻駅まで
快速で 12 分と交通利便性が高い住宅地で、敷地規模が 100 坪前
後の戸建住宅と公営住宅、都市再生機構住宅(UR 住宅)、公務員(円/㎡)

70,00050,00040,000

宿舎などで構成されている(図 7)。また、団地内には 4 つの商店

30,000街があるが空洞化が進んでいる。団地周辺には３つの私立大学

20,000などがある文教施設の集積地区がある。

10,000・大麻団地の現状・問題点と課題

68,95060,00056,37547,30044,00043,60040,87538,95040,05048,64438,95044,05828,25037,78435,28432,24729,863
29,71829,04725,855
18,210
S55

S60

大麻団地は開発後 37～44 年経過し、人口減少や少子高齢化の進行や住宅の老朽化などによる問題が顕在化しつつある。以下

H2

H7

H12 H15H16

H17 H18

H19

大麻団地内(一低住専・二低住専）
江別市内（一低住専・二低住専）

図８ 地価公示価格の推移(大麻団地内、江別市内)にデータ解析や現地調査、自治会役員・宅建業者ヒアリングから問題・課題を考察し、表 3 に整理する。
・大麻団地の住宅地としての評価
住みごごち総合評価

大麻団地内と江別市内の第一種及び二種低層住居専用地域の
地価公示価格の平均値の推移を見ると、1～2 万円/㎡程度、大麻団地内の方が高く推移している(図 8)。交通利便性の高さや良好な住環境などに対する評価が地価に現れていると考えられる。
居住者の評価としては、江別市が平成 19 年 11 月に実施した通学通勤の利便性

8.7%

子育て支援施設､ｻｰﾋﾞｽ

7.6%

10.8%1.1%4.7%

43.9%

39.6%

4.7% 1.9%

22.5%

42.4%

28.6%

福祉施設､ｻｰﾋﾞｽ

15.7% 4.0% 2.1%

54.7%

23.5%

日常の買物の利便性

9.3%2.1%2.5%

52.8%

33.3%

公園広場などの遊び 場

10.2%1.9% 3.8%

57.2%

26.9%

自然環境とのふれあい

8.1%0.8%2.3%

80.1%

8.7%

街並み景観

4.7% 7.2%

25.0%

54.4%

27.3%

46.6%

5.5% 12.9%

大麻団地住民意識調査(団地内の 1000 世帯を無作為抽出、回収

歩道の除排雪 7.2%

35.4%

35.0%

20.8%

率 47.2%)によると、住み心地総合評価は「満足」、「まあ満足」

道路の除排雪 6.8%

34.1%

35.0%

22.0%

空地の管理状況 3.2%

39.0%

33.3%

を合わせて 88.8%となっている。自然環境や街並み、通学通勤の利便性で 80%以上の高い評価を得ており、良質な住宅地としての空き家の管理状況 3.8%

新たな居住者がこの団地に住替える可能性を示している。

まあ満足

多少不満

2.1%

16.1%

8.5%

16.9%

8.5%

50%

満足

評価が団地内外で得られていると考えられる(図 9)。このことは、

39.2%

31.6%

0%

1.7%

100%

不満

未回答

図 9 住民の大麻団地の評価(大麻団地住民意識調査 H19)

・人口減少、少子高齢化(図 10～12)
人口減少と少子高齢化が江別市内全域に比べ進行している。
高齢化に伴い、戸建住宅居住者の除雪負担の増加や徒歩での買物などの生活利便性が悪いなどの問題が発生することから、除雪や家事などの生活支援が必要となる。また、地域コミュニテ
ィも沈滞化してきているため、地域での子育て機能や相互扶助を伴う地域社会が崩壊する危険性が大きくなっている。一方で、団塊の世代が大量にリタイアすることから、それらの居住者が30%

25.9% 27.7%

25%

21.3%

20%

15 .6%
1 8 .4 %15%
4 .4 %

5%

1 5 .4 %1 0 . 6 % 1 2 .7 %

8.7%

2 .3%

0%

S40

S62

地域運営の担い手になることが期待できる。
・住替え動向、団地内の住み続け意向

1 0 .8 %9 .5 %

10%

1 9 .7 %

H02
H07
江別市全体

H12
H17
大麻団地

H19

図１１ 高齢化率の推移(住民基本台帳：大麻団地、江別市

大麻団地のうち初期に開発された大麻沢町の 294 戸について
ゼンリン住宅地図での苗字の照合により、戸建住宅世帯で開発

120

当時から住み続けている世帯の割合を見ると、昭和 53 年から住み続けている割合は、平成 8 年で 66.6%、平成 18 年で 59.9%と10 年で 6.7 ポイント減少している(図 13)。一方で、前述のアン80

ケート調査から、今後も団地内に住み続けたい人の割合は60

83.9％で、高齢者は 89.5%となっており、戸建住宅に住むことが

113

100

89

61

40

42

できなくなっても、団地内に住み続けたい居住者も相当割合い
20

S60
S61
S62
S63
H1
H2
H3
H4
H5
H6
H7
H8
H9
H10
H11
H12
H13
H14
H15
H16
H17
H18

るものと想定できる(図 14)。自治会役員ヒアリングから、戸建

大麻団地小学校児童数
江別市小学校児童数

住宅から住替える人は、単身若しくは夫婦の高齢者世帯が、除大麻団地中学校生徒数
江別市中学校生徒数

雪の負担などが大きく自立した生活が難しくなった時に、札幌

図１２ 昭和 60 年を 100 とした場合の児童・生徒数の推移

市内などの高齢者マンションや子ども世帯と同居する事例が多(江別市、大麻団地)

いようである。これらの中には、団地内に住み続けたくても高齢者が快適に安心して暮らせる集合住宅やケア付の施設等がほとんど無いため、札幌市などの団地外に住替える例もあるものと推測される。そこで、戸建住宅に快適に住み続けられるよう

H08

66.6%

30.7%

2.7%

H13

64.2%

32.1%

3.8%

H18

59.9%

34.9%

5.1%

なリフォームの推進に加え、高齢者が戸建から住替えられる団
地内の集合住宅や施設の供給と、住んでいた戸建住宅の処分(売却、賃貸)などの団地内住替え支援が必要になる。

0%

20%

開発時居住者(人口)(世帯数)

140,000

123,877125,601
115,495

120,000
100,000

86,349 90,328
77,62480,00060,00040,00063,762

897
282

S40

図１３ 開発当時からの居住者割合と空家・空地割合の推移

60,000(ゼンリン住宅地図による)

50,00030,00013.8% 2.3%

83.9%

団地全体

20,00017,849 21,829 20,416 19,087 16,954 15,381
5,017

S45

100%

30,431

17,223
10,57080%

空地･空家

40,00034,421
28,513

22,971

44,51020,000047,65842,85660%

非開発時居住者

70,00050,42597,201

40%

6,345

S50

6,385

S55

6,251

S60

5,903

H2

13,655 13,088 10,000
5,723 5,796

5,983

H7

H12

0
H17

人口(江別市)

人口(大麻団地)

世帯数(江別市)

世帯数(大麻団地)

図１０ 人口世帯動態(国勢調査:大麻団地、江別市)

高齢世帯

9.4%1.2%

89.5%
0%

50%

住み続けたい転居したい・転居予定

100%

未回答

図１４ 住民の大麻団地の評価(大麻団地住民意識調査 H19)

「まちなかない会社による」まちまかないの企画[大麻団地の全体構想の検討、住宅地の土地利用再編、サブセンターの再構築、小売商店の集約化、高齢者住居、福祉・医療、まちまかない拠点]
住替え支援

除雪支援

リフォーム支援

生活支援

課題と解決の視点

課題と解決の視点

課題と解決の視点

課題と解決の視点○空家･空地の増加防止とケア○戸建居住者の住替え促進
・高齢者の地域内安心居住・若者向け中古住宅流通促進
・戸建所有者の安心賃貸住宅化○高齢者の除雪負担の軽減○除雪をｺﾐｭﾆﾃｨ活性化ツールに・個々の助け合いからコミュニティビジネスへ○除雪コスト・エネルギーの低減○安心リフォームの促進○高齢者の戸建住宅安心居住
・バリアフリー、居住性能向上○優良中古住宅の流通促進○地域工務店の地域ﾎｰﾑﾄﾞｸﾀｰ化○新たなニーズ対応型ｻｰﾋﾞｽ提供
・徒歩生活高齢者(買物、移動)・子育て世代○ｻｰﾋﾞｽ提供による生きがい創出○ﾘﾀｲｱ世代、学生などの人材活用

１st.ステージ

１st.ステージ

１st.ステージ

１st.ステージ

クローズド情報システム

コミュニティ除雪支援

リフォーム情報収集・発信ｼｽﾃﾑ

既存建物施設等での実験○空家･空地情報把握
戸建所有者に周知＋町内会との連携○空家・空地所有者の意向確認(売却、賃貸、価格)○空家･空地情報の地域内発信(方法：紙、メール)○健康増進除雪隊(有料)派遣
・地区大学生・高齢者○除雪機の貸し出し○リフォーム実施情報の収
集・発信
・業者
・内容
・コスト
・施主評価

○徒歩生活者支援
・買い物支援、移動支援○子育て世代支援
・一時託児、冬季の遊び場○新たな魅力づくり
・郊外農家との連携(朝市など)

2nd.ステージ

2nd.ステージ

2nd.ステージ

2nd.ステージ

空地、空家の管理

地域の地域による除雪

中古住宅バンク

ビジネス化と施設整備○空家・空地のケア
当面、売却賃貸意向の無い空
地・空き家の管理(草刈、換気等)を所有者から請け負う(有料)○空地の除雪利用
冬季の除雪の地域の堆雪場○市からの地区除雪請負○リフォーム後の住宅登録
・基本的な性能を担保
・不動産価値の維持・向上

・ｺｽﾄ削減による地域活動費捻出
・個別の肌理細かい除雪○効率的な除雪のための工夫
・冬季の道路幅員の狭さくと堆雪ｽﾍﾟｰｽの確保(冬季一方通行等)
・街区公園の堆雪ｽﾍﾟｰｽ利用

3rd.ステージ
空地･空家の購入○空家・空地の購入
適正な土地利用を図るための購入(ファンド及び、税制上の優遇が必要)

収入が見込めないもの

賃貸管理

収入が見込めるもの○賃貸住宅の管理
若者の受け皿としての戸建
借家の流通促進のため、戸建所有者が団地内集住へ住替
え時の管理を行う

連携体制
宅建業

地
域
住
民

建設業

町内会

連携

商店主

・住替え支援・除雪支援
・ﾘﾌｫｰﾑ支援
・生活支援

サービス

行政

まちまかない会社
情報

学生 NPO

参加
協力

福祉団体

支援
委託

住民(ﾘﾀｲｱ世代等)

図１５ 「まちまかない会社」による地域運営のイメージ○商店主の参入○新たな起業○複合施設の検討○既存建築のリフォーム等

・空家・空地の増加

・除雪支援

上記「住替え動向」と同じ地区において、ゼンリン住宅地図で高齢になっても戸建住宅に住み続けるためには、除雪負担を減判別した戸建住宅の空家・空地の割合を見ると、平成8年で2.7%、

らすサービスが不可欠である。現在は、市による団地内の幹線・

H18 年度では 5.1%と増加傾向にある(図 13)。宅建業者や自治会

生活道路の除雪に加え、自治会による排雪や個人の敷地内のア

役員のヒアリングなどから、現状では、空家が発生しても新た

プローチ部分の除雪や除雪車による塊雪の排雪に対する助成がな居住者が時間を経ずに入居することが多いようである。これ行なわれており、市の大麻団地での除雪経費は 72,540 千円とならの入居者の中には、団地内居住者からの口コミの情報提供にる(世帯数で案分、表３)。この他に、自治会が負担する排雪費

より空家を購入する例も見られる。しかし、今後、高齢化の進や個人単独で業者に委託をする場合や、ロードヒーティングの行に伴い、空家が増加することが予想され、若年者などの流入

コストを加えると大麻団地内で１億円以上の経費がかっている促進を図るための住替え支援が必要である。

と想定され、地域運営として除雪を行なうことは、ビジネスと・大麻団地の良さを活かした地域運営手法の検討しても可能性があると考えられる。

高齢者などの居住者が団地内に安心して住み続けることがで[第１段階] 地域に隣接する３大学の学生や元気な高齢者等のき、若年層の流入やコミュニティの再生が図られるように、リボランティアによる除雪(有料)を実施する。高齢者等の除雪負タイア世代などの住民自らが主体となってまちのお世話をする

担の軽減に加え、地域コミュニティの活性化にも資することが「まちまかない会社」を想定し、学生の NPO や建設、宅建などできる。

の地元業者との連携、行政の支援により行なう地域運営につい[第２段階] 行政が実施している生活道路の除雪を「まちまかて考察する。この「まちまかない会社」は、住替え支援や除雪ない会社」が請負い、除雪の工夫(冬は幅員を小さくし堆雪スペ

支援、リフォーム支援、生活支援などをテーマにまちまかないースの確保や公園を堆雪場所とするなど)により、コスト低減をを行い、将来的には経営的な自立を目指すことを想定する。地図り、浮いた経費を団地内のまちづくり活動などに利用できる

域運営の全体イメージを図 15 に示すとともに、住替え支援と除と、効率的で環境負荷の小さい除雪システムを構築できる。

雪支援について以下に記す。

この他にも、まちまかない会社が行なう地域運営として、リフ・住替え支援ォーム支援や生活支援などに加え、サブセンターの土地利用や住替え支援は、戸建居住者が団地内の集合住宅などに住替える

公園の利用活性化など、地域の将来構想を検討、提案すること際に、空家となる現住宅の処理(売却、賃貸＋管理)の支援と若も重要である。

年層など新たな居住者の流入促進を図るものである。その際、これらの空家については、先ず地域で何とかするクローズドなシステムを基本として考える。

表５ 市による除雪関連費(江別市 H18 年度決算より)(千円)
H18
事業名[第１段階] 地域の空家情報を売却意向者から入手し、団地内居住者へ発信することにより、その居住者からの口コミにより

大麻団地
内容

利用者等

526,856

幹線道路・生活道路の除雪

市が委託

60,55890,730

自治会が行なう排雪に対する助成

自治会実施率65%

10,429

決算額
除排雪事業

案分値

自治会排雪

新たな居住者を発掘する。これは、大麻団地の団地内外の評価支援事業が高いことで可能になり、団地居住者の親戚・知り合いなどが新たに入居することになり、コミュニティ形成上も有効であると考えられる。

江別地区 140 世帯
公道除雪の後の塊雪の除雪に対する福祉除雪サ

野幌地区 179 世帯
9,102

助成(所得税が非課税で一戸建て70歳

ービス事業

1,303
大麻地区 203 世帯

以上等の世帯8～18 千円の助成金)
合 計 522 世帯[第２段階] 当面、売却・賃貸意向の無い空家・空地について、
草刈や換気などのケアを有料で行い、空地については、地区の除雪派遣サ除雪の堆雪場所として利用する。

ービス

江別地区 48 世帯での除雪を行う(一戸建て70歳以上等

野幌地区 34 世帯の当該年度市民税非課税世帯１回500

大麻地区 26 世帯円。20 回まで)

合 計 108 世帯

1,946[第３段階] 不動産関連税の減免等の法制度や社会的条件が整う仮定の下で、会社が自ら空家・空地の買取りを行なう。また、

公道除雪出動日に、玄関前から道路ま172

一般の通行に供されている私道を除
私道除雪補
679

雪している自治会に対し2 分の1 以内

78

助金
を補助。

若年層の受け皿としての戸建借家の流通促進のため、戸建所有者が団地内集住等へ住替え時の管理やサブリースなどを行う。

計629,31372,540３）住宅地整備からの地域運営（鳥取市西町地区）
鳥取市の中心市街地は、江戸時代に久松山に鳥取城が築かれた後、現在の鳥取駅から約 1km 程度北に流れる袋川以北に城下中心市街地

町として形成され、山あての街路や城下町特有の町割が残されている。また、近代以降は、鳥取駅開業とともに周辺地域も交通の要衝として発展した。旧市街地の北西部には武家町、南東

市街化区域

部（若桜街道東側）は職人町が形成され、中央部は若桜海道、

都市計画区域

智頭街道沿道を中心に町人町として栄えた。
鳥取市は 1943 年の鳥取大震災、1952 年の鳥取大火災により市街地の大部分が被災し、その復興のため 177.2ha の土地区画整理事業が実施された。現在では、駅からの目抜き通りである若図１６ 鳥取市中心市街地の位置

桜街道と智頭街道の２軸と、鳥取城周辺地域と鳥取駅周辺地域の２つの核により、中心市街地の都市構造が形成されている。

（人、世帯）

50%

16,000・人口、世帯数の推移

14,00013,77345%

13,574
13,293

13,101
12,840鳥取市中心市街地活性化基本計画（案）で示された区域（以12,594

12,536

人口
12,436

12,35012,334

12,355

12,225

12,163月末現在で 12,268 人と鳥取市全体の 6.2％を占める。一方、世

35%

8,000

5,621 世帯となっている。
少子高齢化は緩やかに進展し、2007 年３月末現在の高齢化率

22.2%

22.9%

5,388

5,380

14.9%

14.3%

24.6%

25.6%

25.7%

26.0%

23.8%

24.7%

5,305

5,307

5,304

5,255

5,291

5,349

26.7%

27.1%

27.0%

5,372

5,441

5,506

28.1%

27.7%

27.2%

5,525

20%
5,621

5,559

15%

15歳未満率
14.0%

13.4%

12.4%

12.9%

Ｈ１０

Ｈ１１

12.6%

12.3%

12.0%

Ｈ１３

Ｈ１４

11.6%

11.7%

11.8%

11.6%

11.3%

2,000

0%
Ｈ６

Ｈ７

Ｈ８

Ｈ９

Ｈ１２

Ｈ１５

Ｈ１６

Ｈ１７

Ｈ１８

Ｈ１９

図１７ 中心市街地の人口、世帯率、高齢化率の推移

・空地、駐車場の増加
中心市街地における空地、駐車場等の低未利用地は、2003 年
から 2007 年の間に増加しており、特に空地面積は約 2.5 倍となっている。また、袋川以北において、月極駐車場が大幅に増えている一方、時間貸し駐車場は駅周辺に集中している。
西町地区等の旧武家町エリアでは宅地割の大きな良好な戸建
図１８ 西町地区の駐車場の状況

在地主化する傾向が強く、跡地は周辺の業務系施設の職員利用を見込んだ駐車場への転換が虫食い状に進んでいる。
また中高層集合住宅の建設が進み、低層の住宅地の街なみの連続性が分断される状況もみられる。
・主要施設の位置関係
中心市街地における買物、医療・福祉、公民館、学校等の主
要施設の立地状況は図５のとおりである。
商業施設では、鳥取駅周辺部に百貨店・スーパー等が複数立地する一方、中心市街地から２～３km の郊外部に大規模ショッピングモールが立地している。旧武家町エリアを中心に県庁、市役所、市民会館、赤十字病院等の公共公益施設、医療施設、学校が集積している。

10%
5%

0

は 27.2％、年少人口比率は 11.6％となっている

住宅地が形成されているが、高齢世帯の住宅で相続発生後は不

30%
25%

世帯数
6,000

4,000

帯数については 2000 年以降増加に転じ、2007 年３月末現在で

40%

高齢化率

10,000

下、中心市街地とする）における人口は減少が続き、2007 年３

12,26812,000

写真４ 空地、駐車場、中高層集合住宅の状況

図１９ 主要施設の立地状況
写真５ モデル設計（外観）

街区

街区

街区

3150

3150

室２

室２

街なみと一体感ある
低層住宅の整備

空家への入居

1.8

街区

1

空家

公園

駐車場

駐車場

駐車場

空き地

街区

2500

リビング

テラス

公園
公園

入居

リビング

テラス

200

街区

駐車場

土間
2800

ガレージ

a'
GL
街区

8900

駐車場

a

街区

将来の住宅整備のための種地としての暫定空地

a-a' section S=1:150
駐車場の集約化

図２２ モデル設計（断面）図２０ 街区の空間再編イメージ
街区公園

テラ ス
+3000

空き地
（駐車場）

テ ラス
+3000

空き地
（駐車場）

テ ラス
+3000

空き地
（駐車場）

テラス
+3000

空き地
（駐車場）

テラ ス
+3000

テラス
+3000

現状を放置した場合

駐車場の集約

テラス
+3000

テ ラス
+3000
テラス
+3000

空き地
（暫定利用）

テラス+3000

改善の方向性N

図２１ 駐車場の計画的整備と街なみの連続性の維持
・空間再編手法の検討

7000

駐車場
（集約）

plan
s=1:200RF

図２３ モデル設計（配置）
面でのニーズの高さと関連があると思われる。

既往の調査からは、街なか居住について施設利用の利便席、一方、街なかの住宅地では既存住宅の流通、新規の住宅供給

通勤・通学の利便性を中心に評価が高く、相応のニーズがあるが少なく希少性が高い。需要はあるものの供給が少ない状況にことが予想される。特に中心市街地に立地する中高層集合住宅ある。そこへ、まとまった土地が市場に出ると中高層集合住宅の居住者に関して、袋川以北の旧市街地で就学年齢の子供をもが建設され、街なみの分断を生むことにつながっている。需要つ家族世帯の割合が高いことは、この地域における学校、教育と供給のすりあわせが必要といえる。

表６ 事業モデルの設定条件等
１）敷地条件
敷地面積
法定容積率
実勢地価

1,162 ㎡300 ％115 千円/㎡ （公示地価）

２）建物計画
延床面積
容積率
専有面積
専有面積率
建物の階数
住戸数
工期

1,244
107
1,244
100
3
10
10

㎡
％
㎡
％
階
戸
か月

３）費用条件
建築工事費の単価
建築設計費の料率
事業者の経費率
消費税率
借入金の金利

550
8
10
5
3.25

千円/坪
％
％
％
％

４）借地
保証金の率
年間借地料
定期借地期間
譲渡特約の時期

20
2.0
60
30

％
％
年
年後

５）事業費の内訳①建築工事費②建築設計費③建築費の期中金利④事業者経費⑤消費税額⑥その他費用の概算
合計（総事業費）

207,333
16,5872,808
24,53012,423
10,367274,047

６）借地一時金
借地一時金（総額）
住戸専有床当たり額

26,726 千円
21 千円/㎡

７）借地料
借地料（月総額）
住戸専有床当たり額

223 千円
0.18 千円/㎡

８）住戸当たり
住戸面積
事業費負担額
借地一時金
住戸価格（合計）
借地料（月額）・定期借地権を用いた住宅供給の可能性

124
27,4052,673
30,077
22

千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円

建物延床面積×建築単価
建築工事費×設計費料率
建築工事費×工期×50％×金利（①＋②＋土地路線価20％）×経費率（①＋②＋④）×消費税率
建築工事費×5％㎡
千円/戸 （借地一時金を除く額）
千円/戸
千円/戸
千円/戸

である。

土地の所有者が土地を手放さずに、また世代を超えて使用可① 住宅価格は同規模の分譲集合住宅に比べて 73％であった。

能な良質な住宅供給を実現することを目的として、スケルトン

可能性はあるが住宅価格の低廉さだけでは難しく、建物等に定借を用いた事業モデルを検討する。街なみの連続性を配慮し、も工夫が必要になると思われる。

建築モデルとしては低層のタウンハウス形式を想定する。

② 土地所有者の収益では、駐車場経営に比べて単純収入ではこうした事業・建築モデルを開発することにより、低層の住劣るが、土地保有税を考慮するとごく僅かに上回る。駐車場

宅街区内に虫食い状に発生する駐車場を住宅用地に転換してい経営の手軽さ、土地の流動性を考慮するとこの収支でインセ

く空間再編シナリオを描く。

ンティブにはなりにくい。

・駐車場の計画的整備と街なみの連続性の維持
街区内に虫食い状に発生する駐車場は抑制対象とするが、一方で地域ニーズの高い駐車場を計画的に整備することも求めら

表８ 試算結果２（土地所有者の収支）れる。また、街なみの連続性を維持するための都市計画規制を

地主収益あわせて検討することも必要だろう。

１）借地料収入
借地料（年額）
2,673
２）税金
固定資産税
218
都市計画税
94
※小規模住宅用地の軽減適用
３）収支（年額）
上記１）－２）
2,361

・事業モデル設定と検証結果
スケルトン定借を用いた低層の建築モデルの試設計を行い、事業モデルの設定を表１に示すとおりとして、住宅価格と土地所有者の収益について検討を行った。検討結果は以下のとおり
表７ 試算結果１（分譲マンションとの価格比較）＜参考比較＞＜一般分譲マンションの価格＞
1,100 千円/専有坪
周辺マンション相場
80㎡相場価格
26,667 千円/戸80㎡理論価格
27,104 千円/戸 （事業費－④＋土地価格）×1.1

１）条件設定駐車場台数
駐車場料金（月額）稼働率２）収入
駐車場収入（月額）
駐車場収入（年額）
３）税金
固定資産税
都市計画税
４）収支
収支（年額）＜スケルトン定借（80㎡住宅）＞
事業費負担額17,624 千円/戸
借地一時金
1,719 千円/戸
住戸価格（合計）
19,342 千円/戸借地料（月額）
14 千円/戸相場との比率0.73
理論値との比率
0.71

千円
千円
千円
千円

駐車場経営
46 台
8 千円/台85 ％313 千円
3,754 千円
1,310 千円
281 千円2,163 千円

４）地域の不動産管理と地域運営（北九州市枝光地区）

そこで本研究では、旧八幡製鐵所の東側に隣接する北九州市

北九州市は 1901 年の官営八幡製鐵所の操業開始以来、鉄鋼業

八幡東区の枝光南地区（枝光第一自治区会区域）をケーススタを中心とした重厚長大産業で発展してきた工業都市である。地

ディ地区とする（図 24）。当地区の面積は約 44.4ha で、標高が形的に平野部が少なく、その多くを工業地帯が占めていたこと

5ｍから 110ｍにかけて住宅が立地している斜面住宅地である。

から、人口増加に伴う都市化の圧力は山裾から斜面地へと急速

図 25 に示すように、当該地区はその地形的な条件から「平地」に強まっていった。このような高度成長期に開発された斜面住「中腹」「山手」の３地区に分けられる。
「平地」は西部から南

宅地の多くは、道路基盤が脆弱で、接道条件の悪い宅地が多い部にかけての比較的平坦な部分で、戦災の復興土地区画整理事ため、住宅需要が急速に低下し、近年は空家・空地が増加して業によって道路基盤が整備された地区、「山手」は路線バスが通いる。周辺市街地と比較しても人口減少・高齢化は急速に進ん

る地区内道路よりも上部に位置する地区、「中腹」はその間に位でおり、地域コミュニティの活力低下や空家や空地の増加によ置する地区である。
「中腹」や「山手」の斜面部分は、道路が脆る防災面・安全面での住環境の悪化が深刻化している。今後も弱で一帯が宅地造成規制区域に指定され、一部は急傾斜崩壊危

人口減少は加速度的に進むことから、北九州市の典型的な市街険箇所にも指定されている。

地である斜面住宅地において、居住収縮に伴う荒廃を防ぎ、地・人口、高齢化の現況

区の住環境を保全する仕組みづくりを行う事は、行政が直面する喫緊の課題と言える。

地区の人口世帯数及び高齢化の推移を図 26 に示す。昭和 60
年から平成 17 年の 20 年間に人口は約 2,100 人（-37.3％）、世
帯数は約 380 世帯（-18.4％）の大幅な減少となっている。高齢研究対象地

化率も昭和 60 年の 14.5％から平成 17 年には 32.4％へと急激に伸びており、北九州市や八幡東区の傾向と比較しても著しい。

若松区
戸畑区

門司区

平成 27 年には人口 3,000 人弱、高齢化率も 40％強に至ると予

小倉北区測されている。また、今後は 65 歳～74 歳の前期高齢者が減少
し、75 歳以上の後期高齢者が大きく増加するため、地域コミュ

八幡東区

ニティの活力がさらに低下し、高齢者支援に対する地域負担は
八幡西区

さらに高まるものと考えられる。

小倉南区

・菜園利用の実態
S35年DID地区

菜園利用は接道条件が悪い空宅地の活用方策として注目され

S45年DID地区
H7年DID地区

図２４ ケーススタディ地区の位置る。その利用形態は、居住者が購入や貸借によって活用するケースや、管理を望む地主側の要請で実施しているケース、無管
7,000

35.0%
高齢化率（対象地区）
高齢化率（区）

6,000

高齢化率（市）

5,000

30.0%
25.0%

平地
山手

4,000

20.0%

3,000

15.0%

2,000

10.0%

中腹

1,000

人口

世帯数

Ｈ12

Ｈ17

0

5.0%
0.0%

S60

H2

Ｈ7

出典：国勢調査（H2の世帯数とH12の地区高齢化率は住民基本台帳人口）

図２５ ケーススタディ地区のエリア区分

図２６ 対象地区の人口・高齢化の推移

用価値の低い宅地については、隣接する接道宅地との合筆や２

表９ 地区の空家、空地と菜園利用
平地
中腹
山手
合計
（１）空画地の状況
住宅のある宅地362 (69.5%) 693 (78.8%) 133 (74.3%) 1,188 (75.2%)
うち空家
19(3.6%) 58(6.6%) 15(8.4%)
92(5.8%)空宅地
81 (15.5%) 164 (18.6%) 46 (25.7%)
291 (18.4%)
うち建設履歴あり 69 (13.2%) 127 (14.4%) 21 (11.7%)
217 (13.7%)
住宅以外の建物
78 (15.0%) 23(2.6%)
0(0.0%)
101(6.4%)がある宅地
総画地
521 (100.0%) 880 (100.0%) 179 (100.0%) 1,580 (100.0%)
空画地
88 (16.9%) 185 (21.0%) 36 (20.1%)309 (19.6%)（２）空家の転用状況
転用空家
倉庫
その他
未利用の空家
管理あり
管理なし
総空家

平地
11 (57.9%)
8 (42.1%)
3 (15.8%)8 (42.1%)
6 (31.6%)
2 (10.5%)
19 (100.0%)

中腹
9 (15.5%)
8 (13.8%)
1(1.7%)
49 (84.5%)
19 (32.8%)30 (51.7%)
58 (100.0%)

山手
4 (26.7%)
3 (20.0%)
1(6.7%)
11 (73.3%)
4 (26.7%)
7 (46.7%)
15 (100.0%)

合計
24 (26.1%)
19 (20.7%)
5(5.4%)
68 (73.9%)
29 (31.5%)
39 (42.4%)
92 (100.0%)（３）空宅地の転用状況
駐車場
菜園
未利用
空宅地合計

平地
中腹
58 (71.6%) 62 (37.8%)
6(7.4%) 38 (23.2%)
17 (21.0%) 64 (39.0%)
81 (100.0%) 164 (100.0%)山手
15 (32.6%)
14 (30.4%)
17 (37.0%)
46 (100.0%)

合計
135 (46.4%)
58 (19.9%)
98 (33.7%)
291 (100.0%)～３軒によるミニ開発等を促し、接道条件を改善して不動産価値を高め、地区の住環境改善を促していくことが求められる。
３）菜園利用のニーズ把握とルールづくり
菜園は、住民の生きがいの場・触れあいの場だけでなく、維持管理の滞りがちな空宅地の最適な管理手法としても位置づけられ、緑化によって住環境を改善する効果も期待できる。菜園利用に対する住民の意向は強く、そのニーズを把握し、菜園利用に適した土地の情報提供を行うなど利用者と提供者のマッチングが求められる。
一方で、排水処理の仕方によっては擁壁崩壊の危険性も孕んでおり、地区の安全性維持のためにも菜園利用のルールをつく
り、適切に管理していく事が求められる。

理の未利用宅地を自発的に活用しているケースなど様々である。
ほとんどのケースで金銭の授受は見られず、地主は草刈等の管理の手間が省けることで満足しているものと思われる。また自宅に隣接する土地で行っている例が多いが、中には他の町会からの飛び地利用も見られるなど、地区全体での利用意向は比較的高いと言える。
・地区の課題
本ケーススタディ地区において顕在化している居住空間に関する課題としては、以下の３点があげられる。
１）空家・空地の適切な管理と活用策検討
空家の多くは管理が不十分で劣化が進んでいるものが多く、周囲の住環境を著しく害している。空地も敷地の排水処理が不十分なため雨水が浸透し擁壁に負担がかかっておりその劣化が進んでいる。これらは放置しておくと危険性が進行するだけで・改善手法の検討
以上の改善すべき課題を踏まえた結果、本ケーススタディ地
区において想定される改善手法としては以下の図 27 に示す６つのパタンが想定される。
パタン１及び２については、接道条件や老朽度などの特性に応じて既存の空家を活用する方策、パタン３～５は隣接する空家や未利用宅地を活用した改善方策、パタン６は既存の未利用地を活用して新たに転回道路を整備し、未接道宅地の接道条件を改善する方策である。
・具体箇所における空間改善方策
改善パタンを同地区で適用した場合の改善イメージを図28 に示す。対象地として、空家・空地が多く、最も空間的な改善が求められている中腹地区を選んだ。
左側の図は何ら手を加えずに現状を放置した場合に 10 数年後なく、犯罪や青少年の非行の温床ともなる可能性がある。町内会長が所有者に対して対策を要請するなどしているが、所有者自体の連絡先が不明な場合が多く、解決には程遠い。このような老朽空家や未利用空地については、その情報を一元的に管理し、補修等による改善や、隣地との合筆などによる活用手法を提案するまちづくり不動産業的な役割を担う仕組みが求められる。
２）接道条件の改善による不動産価値の向上
特に中腹エリアにおいては車でのアクセスができない住宅が多く、自家用車世代の子ども家族が同居する上での障害にもなっている。また同エリアは単身高齢者が居住しているケースが多く、アクセス性の悪さは介護や生活支援サービス等の供給サ

パ
タ
ン
１
パ
タ
ン
２
パ
タ
ン
３
パ
タ
ン
４
パ
タ
ン
５
パ
タ
ン
６

接

接

接

暫定
管理

空

未

未

空

接

未

除去

未

接

接

居住

未

接

駐車場

菜園

接道している空家を除去し、裏の未利用空き地と合筆し、住宅を新
築

接

未利用
空き地

空

未接道の裏敷地の空家を除去した
上で合筆し、菜園（庭）として一体
利用

接

未

空

未接道の空家を除去し、菜園利用
者を募集

菜園

空

居住

接道している空家を暫定管理し、リフォームした上で入居者を募集

入居

新築

未

未利
用空
き地

居住

未

未

未利用
空き地

未利用
空き地

駐車場
居住

菜園

接

地区駐車場

接

新築
転回道路

空家を除去し裏の未利用空
き地と合筆、前面は駐車場とすることで接道条件が改善
転回道路を新設、残地は地区駐車場として地域組織が運営、接道条件が改善された土地には住宅を新築

イドにとっても非効率である。このような接道条件が悪く、利図２７ 空家、空地改善のパターン

＜現状放置＞＜将来改善＞

空家の除去→隣地と合筆
→土地分譲

未利用空き地
→転回道路

未接道敷地
→車進入可
→土地分譲

残地→
駐車場経営

空家の除去
→隣地と合筆→庭を菜園化

空家の除去
→菜園化

空家の管理
→売却

未利用空き地
→駐車場
敷地の合筆
→住宅更新

空家の除去
→駐車場

空家の除去
→駐車場化
→裏は菜園
空家の除去

0

10

20

50m

空家
接道建物
未接道建物
未利用空き地
菜園
駐車場
擁壁
道路（車進入不可）
階段

空き地の管理→菜園化

複数の未利用空き地→敷地の合筆→駐車場、住宅、菜園
0

10

20

50m

空家
接道建物
未接道建物
未利用空き地
菜園
駐車場
擁壁
道路（車進入不可）
階段

図２８ 改善パタンの適用による空間再編イメージに想定されるイメージである。地区内には単身高齢者世帯が多・地域運営を推進する組織の検討

く、その多くが老朽化した住宅に住んでいるため、将来的には空間再編を効果的に進めていくためには、その推進を担って今よりもさらに管理の行き届かない空家・空地が増加する恐れ

いく地元の組織体制づくりが欠かせない。そこで、図 29 に示すが出てくる。また、未接道の宅地が多いため、仮に空家を除去

組織体制を検討した。

できたとしても駐車場としての活用が難しいため、未利用空地

核となる地域運営セクターは地区の自治会組織である「まちとして放置される可能性が高い。そこで前述したいくつかの改づくり協議会」を母体としたもので、既存の６部会に「まちづ善パタンを適用した場合の改善イメージが右側の図である。

くり不動産」と「生活サービス支援」の２本柱の機能を立ち上既に接道している空家は、まちづくり不動産が暫定管理し、げ、それぞれに関係する不動産業、建築・土木業、清掃業など

リフォーム後に売却又は除去した上で駐車場として活用する。

の職能を持つメンバーが参加する。また、部会の１つとして「地未接道の空家は前面道路に面した隣接敷地との合筆により土地域管理部会」を設置し、補助金や活動助成金などのやり取りや、を広くした上で、菜園化や新規の土地分譲など一体的利用を図

運営ノウハウを持つ市役所ＯＢの派遣を受けるなど、行政セクる。駐車場と未利用空地が隣接している箇所では、新たに転回

ターとの橋渡し役を担う。市民セクターからはボランティアと道路を整備し、奥にある未接道宅地の接道条件を解消するととしてリタイア世代や若手人材などの協力・連携を受ける。

もに、残地を地区の駐車場として運営し、活動資金源を確保する。以上のような改善パタンを活用した空間の再編によって、未利用空地は約未利用空き地は約 1,900 ㎡から約 250 ㎡へと減
少し、地区全体の戸数密度も約 33.5 戸/ha から約 28.0 戸/ha へと減少することが試算され、住環境水準の改善に一定の成果が得られる。

図２９ 組織体制のイメージ
Ⅳ おわりに地整備（公園管理など）を含めた地区運営を目指す等の工夫

以上これまでに性格の異なる 4 地区について検討を重ねてきた。この結果、住民を中心とした地域が主体となった地域運営が必要である。
x

北九州や江別のように、菜園等としての一時利用や、敷地統の可能性については、以下の用にまとめることができる。

合、住み替え支援など、不動産管理を地区運営に取り入れるx

会津坂下で検討したように、地区には行政から様々な手当がことにより、居住環境の悪化を防ぐとともに、コミュニティ

出ており、これらを一つにまとめると相当な金額が支出されビジネスとして運営できる可能性がある。

ている。これらを活用した地域運営の可能性が考えられる。

今後、これらの検討結果を基に、建築研究所ではより実効性

会津坂下や、江別に見られるように豪雪地帯での除雪、排雪のある地域運営手法を実現するために必要な制度インフラ（事は高齢化社会にとって重要な問題であるが、これには行政と業制度、金融、税制等）の研究を行う予定である。

x

して膨大な経費を支払っている。会津坂下で整理したような諸手当に、この除排雪分を加えることにより、地区の運営経参考文献費とすることにより、地区運営のための職員の雇用が可能とxなると考えられる。これをコミュニティビジネスとして地区運営を推進する可能性がある。
x

鳥取のようにコミュニティ組織の脆弱な場所では、市街地整備に伴うマンションの管理組合などを格として、周辺の市街「人口減少下における地域運営手法の研究 その 1～4」
：日
本建築学会大会学術講演梗概集：p499～514：2008 年 9 月