エッセの実績集

CASE：資産経営の総合コンサルティングからリノベーションによる再生へ

お客様のお困りごと
修繕だけ・入居募集だけでなく運営全体を相談できる先はないか？
● 札幌に築25年以上経過した2棟の賃貸マンションを保有。
● 不動産会社数社から提案を受けたが、納得できる内容ではない。
● 新規の入居募集も停滞し、入居率が低下。

ご相談から稼動までの流れ
お客様のお困りごと

物件の調査● 契約者の属性調査● 行政上・法令上の制限、ライフライン調査

複数プランの提示

詳細 A（中面）をご覧ください

マーケット調査

詳細 B

コンセプト・
ターゲットの決定

詳細 C

スタッキングプラン作成

詳細 D

マスタープラン
作成・提示

詳細 E

マスタープランの決定

リノベーションプランを決定し、工事着工へ● 資産価値を上げて再稼動し、安定した収入がほしい。

修繕だけ、入居募集だけでなく物件全体の運営を視野に入れた提案ができる不動産会社がないだろうかと相談を受けた取引先より、エッセを紹介された。

エッセのご提案
複数プラン、今後の収支を踏まえてリノベーションをご判断いただきます。
再稼動のための修繕ありきではなく、「 売ったら、どうなるか？」「持ち続けたら、将来の相続はどうなるか？」「個人所有から、法人（資産管理会社）へ所有を移したらどうなるか？」など、お客さまの資産全体をマネジメントする提案をいたします。

詳細プラン

物件を再生する方針が決まった後は、物件のコンセプト・入居ターゲットを決めて、賃貸経営全体としてのマスタープランをご提案します。

● デザインプラン● 備品の選定● 工事の進行管理

工 事● 工事中に発生した新たな修理箇所への対応● 現入居者への対応窓口

エッセの強み

入居者募集
・営業活動

詳細 F

● 賃貸以外の複数部門があり、不動産を総合的にサポートできます。

● 不動産の枠を超え、相続や法人の税金対策を含めた総合管理受託契約的なご提案ができます。

● 自社物件での中長期修繕やリノベーションの経験・実績があります。

中長期修繕
工事計画

● 2棟の管理受託へ● 再生後の投資効果（キャッシュフロー表）提示

詳細 Gエッセ業務のポイント
C コンセプト・ターゲットの決定
A 複数プランの提示
賃貸マンション2 棟の再生だけではなく、以下の可能性につ大切なのは、物件の個性を明確にするコンセプトと入居者のターゲット層を決定することです。その上で、スタッキングプラン・リノベーションプラン・共用部工事もいても調査・ご報告いたしました。

含めた総投資額を決めるマスタープランを作成します。

❶ 収益物件として売却した場合の価格査定営業も行っていきます。

このコンセプト・ターゲットに沿って、後の入居者募集❷ このまま賃貸マンションとして保有を続けた後、将来発生する相続税の税額試算

物件のコンセプト・ターゲット

ジュイエ中の島【鉄筋コンクリート造7階建・23戸・店舗2戸】

ジュイエ学園前【鉄筋コンクリート造3階建・30戸】

車を持たない若手社会人の一人暮らし。

進学して初めての一人暮らし。

工事前

工事前

工事後

工事後

駅から近く女性も安心。

個性的で友達を呼びたくなる部屋。

❸ 更地で駐車場運営をした場合の収益試算❹ 2 棟のうち、1 棟は賃貸マンションで修繕投資・再稼動し、もう1 棟は売却した場合の不動産売却の譲渡税を含んだキャッシュフローを試算❺ 建物を個人から法人へ譲渡し、個人の譲渡所得試算、税効果の算出

D スタッキングプランの作成
コンセプト・ターゲット（詳細 C）と、先に実施したマーケット調査（詳細 B）の内容をもとに● ターゲットを見据え、新しいスタッキングプラン❻ 法人から地代収入を得る場合の個（賃料表）を作成。

人の事業収支、法人が修繕費を経● 新しいスタッキングプランの総額をもとに、再生後費処理する事業収支の試算、税効の投資収支を算出。

果の算出

外壁の塗装工事、屋上防水工事を実施し、資産価値を延長。

室内は白を基調に柔らかな色のアクセントク
ロスで女性向けの部屋づくり。

お風呂の湯はりをしない年齢層向けに、シャワーブースを設置しバスとトイレを分離。

賃貸・売買・相続等様々な角度からのご提案をし、複数のプランの中からお客さまにとってベストな不動産の活用方法を選択していただけます。

相続税の比較シミュレーション▲▲賃料検討資料

スタッキングプラン▲

B マーケット調査
賃貸経営においてマーケットを踏まえた賃料と商品づくりが重要となります。

E マスタープランの作成

料理を楽しむ社会人をターゲットに、三口コンロのキッチンを新設入替。

共用部は宅配ボックスを新設、メールボックスを入替。
窓にルーバーを付け、採光を取り安全性を高めました。

● 室内リノベーションプラン・共用部などの改修工● 全市、地区・地域の人口動向● 大学など学生の動向（単身者向け物件の場合）● 競合物件との比較（賃料、設備、管理・修繕の状況）

ランニングコストの安い灯油へ切替し、共用部の灯油サーバーの目隠しパネル設置により見栄えを改善。

事を合わせた総投資額を決定。

● 新スタッキングプランでの投資効果の見込みを中F 入居者募集営業

G 管理受託開始後● 室内リノベーション工事は、各タイプ一部屋ずつを先行● 中長期修繕計画を立て、計画的な共用部修繕工事を行● 先行工事完了の部屋に賃貸仲介業者を招き、内覧会の● 計画的な毎年の修繕経費＝安定的な賃貸経営。

長期のキャッシュフロー表として提示。

● 工事から入居者募集までの工程表を作成、ご発注。

実施。

開催。二期工事も同内容な旨、営業活動。

● 実際の生活がイメージできる家具や備品を置いたモデ▲人口動向調査

フレッシュな印象の「赤」をテーマカラーとし、外壁や室内のポイントに使用。

うことで資産価値を維持。

● 再生後のマーケット状況や事業収支のご報告。

ルルームを設営。

▲競合物件調査

資産の状況を左右する共用部の状態確認は、総投資額の算▼全体工程表出や、稼動開始後の中長期修繕計画にも影響を与える調査項目となります。

● 建物の現況調査〜防水・断熱・外壁の状況、見えない部分の設備の状況● 修繕工事の必要時期と見積額を算出

マスタープランプレゼンテーション▲▲モデルルーム▲入居者募集ブログ▲長期修繕計画書▲マーケットレポート

ジュイエ中の島

ジュイエ学園前

所 在：札幌市豊平区水車町
8丁目1番15号

所 在：札幌市豊平区中の島2条
2丁目6番24号

交 通：地下鉄東豊線「学園前」
駅徒歩10分・地下鉄南北線
「中の島」
駅徒歩9分

交 通：地下鉄南北線「中の島」
駅
徒歩2分

構 造：鉄筋コンクリート造7階建

行啓

平橋

通

地下鉄「中の島」駅
地下
鉄南
北線
ドラッグ

コンビニ
コンビニ

料：35,000円〜38,000円

環状通
豊平川

室内設備：システムキッチン・ガス
給湯器・灯油FFストーブ

ストア

現地

スーパー

菊水旭山公

園通

共用部設備：メールボックス・専用ゴ
ミ庫・自転車置き場

賃

スーパー

現地

料：35,000円〜45,000円

室内設備：TVモニタ付インターホ
ン・シャワートイレ・ガス
給湯器・灯油ストーブ

地

下

鉄

南

北線

地下鉄
「学園前」駅
地

コンビニ
コンビニ
スーパー

スーパー

下

鉄

東

西

平岸通

スーパー

数：30戸
（1R 18戸/1K10戸/1DLK 2戸）

園大
北海学

幌戸

豊平川

地下鉄
「幌平橋」駅

米里

中の島通

中島公園

数：23戸（1R 22戸/1DK1戸）
・店舗2戸

共用部設備：オートロック・エレベー
タ・宅配ボックス・メール
ボックス・専用ゴミ庫賃

中の島通

戸構 造：鉄筋コンクリート造3階建

線

米里行啓通

地下鉄「中の島」駅

エッセは資産経営のパートナーとして長期的な視野に立ち、資産ライフサイクルを総合的にプロデュースします。
お客様の資産ライフサイクルとエッセの業務の流れご相談

資産稼動前

不動産に関するあらゆるご相談にお応えしていきます。例えば…

一戸建からの住み替え希望、移転先探しと売却、どちらから進めたらいい？
相続したマンション一室、売るのと貸すのと、どちらがいい？
親が住まなくなった実家、まず何から手を付ければいい？

幅広い情報収集力と各分野の専門知識・経験を活かして、お客様の不動産経営における問題・課題を解決します。

コンサルティング
● 市場調査、物件調査● 資産経営・有効活用の施策

企画● 賃貸マンション・建物の企画提案

資産稼動中
不動産の運営・管理に関わる多様な業務をサポート・代行します。

土地・建物の維持管理などのハード面と、契約・賃料管理などのソフト面の両方をマネジメントします。

賃貸マンション、貸店舗、駐車場、更地など様々な形態の不動産を、古い新しいを問わず管理・運営します。

● 駐車場の企画提案

現在使っていない不動産を、有効活用できないだろうか？

● 建設・整備工事の実施

遠隔地にある賃貸物件を自分で管理することが大変になってきた。

● 売買情報の収集・分析

仲介● 物件の調査、価格査定● 価格交渉、契約手続

管理・運営

資産稼動後
「次はどうしたらよいか」を常に考え、事業としての役割りを終えた不動産について再有効活用の施策をご提案します。

企● 再建企画● 転用による投資

仲011-242-2220／函館支店介● 買い替え● 建物解体後の更地売却● 入居者募集・契約管理● 賃料請求・入金管理● 土地・建物の維持管理● 修繕工事● 各種官公庁届け出などなど…

札幌本社

画

2017.100138-23-4411／小樽支店

0134-23-4131／釧路支店

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