賃貸経営のお役立ち情報を三菱地所ハウスネットからお届けします

ハウスネット22023［ ハウスネットニュース］

February

2023年10月から制度開始！

「インボイス制度」の概要と貸主として取るべき対応
お役立ち情報「宅配ボックス」の基礎知識〒169-0074

東京都新宿区北新宿 2-21-1

新宿フロントタワー 32 階

インボイス制度 の概要と貸主として取るべき対応
税理士法人
アンサーズ会計事務所
代表社員 税理士

1,000円=﹁インボイス制度﹂って何？と思っているオーナー様も多いのではないでしょうか︒実は大いに影響があるオーナー様もいればまったく関係ない立場の方もいます︒ややこしいこの制 度に関して︑税 理 士の野 上 浩二郎 さん監修のもとに解説します︒

納付税額

❶－❷従来

納付税額

今後

売上10,000円

控除なし

1,000円−
消費税

収入5,000円【インボイスがない場合】

500円

=500円
1,000円

−消費税❷

消費税❶

収入5,000円
売上10,000円= 納付する消費税
事業者が仕入に係る消費税−
売上に係る消費税

事業者の登録番号の記載

T1234567890123

税率ごとに区分した対価の額および適用税率、税率ごとに区分した消費税額等の記載

2023年10月から制度開始！
「インボイス制度」
でどう変わる？
1 インボイス（適格請求書）の要件

現行の「区分記載請求書」に、項目が追加

8%10%

2 消費税額控除の仕組み

インボイスがないと消費税額が控除できない

野上 浩二郎さん

仕入に係る税額控除を受けるためには、適格請求書（インボイス）の保存が必要。インボイスがないと仕入側は消費税額の控除が受けられず、負担が増えてしまう。免税事業者は発行できない消費税の納付義務はありません。

「つまり、インボイスを発行するこ「インボイス制度」の正式名称は、られなくなり、税負担が増えてしまと、買い手は仕入税額控除が受けとができない免税事業者が相手だ「適格請求書保存方式」
です。現在、うことになるのです」︵野上さん︶

仕入税額控除を受けるためにインボイスが必要となる事業者が支払う消費税は、「売上にます。インボイス制度が開始されるていて、これを仕入税額控除といい費税額」を差し引くことで算出され費税免除のために手元に残っていす。ただし、そうなると、これまで消で登録申請はできるようになりま

課税事業者選択届を提出すること

もちろん、免税事業者であっても、と、事業者が仕入税額控除を受けるた消費税額分を受け取れなくなる係る消費税額」
から「仕入に係る消ためには、インボイス︵適格請求書︶可能性があるのです。

注意してほしいのは「課税売上」

課税売上があるオーナー様は影響を受ける可能性ありという正式な書類を受け取り、保存することが必要です。インボイスには、現行の区分記載請求書に、「税率ごとの消費税額及び適用税率 」と「発行した事業者の登録番号」
等がとは原則 、２年前の課税売上高が課税事業者のみです。課税事業者

で、登録対象は、消費税を申告するは、「適格請求書発行事業者」のみ

このインボイスを発 行できるのるいは事務所や駐車場等の課税売で、収入が居住用賃貸住宅のみ、あをもとに説明します。免税事業者あると影響が出てきます。
次に図２一つ︵少額︶
でも課税売上の項目が課税売上の項目を挙げていますが、の有無です。図１に課税売上と非１０００万円を超えている事業者

上があっても賃借人が免税事業者記載されることになります。のこと。これに対して１０００万円

インボイス制度の影響は受け以下の事業者を免税事業者といい、 なら、

図1 不動産経営にかかる課税・非課税売上の分類（事務所、店舗、駐車場など）（居住用など非課税売上のみ）●賃料、礼金、更新料●賃料、礼金、更新料●法人・個人事業者による建物の売却金額（登録せずＯＫ）％ほどの納付でも可能です。

事業者であれば、デメリットはあり仕入額を売上額の一定割合とみな「面倒な帳簿作成が煩わしい方は、ません。また、すでに消費税の課税ませんので、インボイス制度への登課税制度を選択できます。不動産し、控除額を簡単に計算する簡易対策が必要となってくるのが、オ

賃貸管理業の場合、経費を４割と録を進めてみてください。
ーナー様が免税事業者で課税売上して計算します」︵野上さん︶

経過措置期間もあるので検討は慎重にがあり、賃借人が課税事業者である場合です。賃借人が仕入税額控除を受けるにはインボイスが必要
なので、インボイス制度への登録や２０２３年 月 日から適格省う可能性もあります」︵野上さん︶

経営する物件に転居されたり、といげを要求されたり、課税事業者がを求められ、応じないと賃料の値下人課税事業者からインボイス発行

免 税 事 業 者のままでいると 、賃 借ることは難しいと思います。また、に、免 税 事 業 者かどうかを確 認す「実際には、現在の賃借人それぞれ業者となるかの判断を迫られます。

税 事 業 者のままでいるか、課 税 事しなければなりません。そこで、免係が大事ですから、管理会社を通じ「オーナー様は賃借人との信頼関て控除できます。

年間は ％の割合を仕入税額とした場合、３年間は ％、その後の３税事業者が免税事業者から仕入れから６年 間は経 過 措 置があり、課おすすめします。ただし、制度開始結論が出ているなら早めの行動をターに届け出る必 要があります。

でに税 務 署のインボイス登 録センを発行する場合 、同年３月求書発行事業者としてインボイス消費税額分の賃料値下げ等を検討

一方、課税事業者になっても ％て賃借人と交渉するなどして、様子日ままるまる消費税を納付するわけでを見てみてください」︵野上さん︶

10はなく、経費の額によっては、
１～※本記事は、2022年11月1日時点の情報をもとに制作しています

180●土地の売却金額●借地の地代●賃借人負担分の原状回復工事費用

31

適格請求書発行事業者として登録する（登録せずＯＫ）対策を要検討対策必要なし（インボイス登録、賃料値下げなど）対策必要なし（B）
賃借人は課税事業者（A）
賃借人も免税事業者●個人による自宅の売却金額●居住用の賃料・共益費、礼金、更新料●居住用の賃貸借契約に付随していない駐車場の課税売上があり、すでに課税事業者として登録している免税事業者で、課税売上がある免税事業者で課税売上なし●居住用の賃貸借契約に付随している駐車場の●店舗・事務所等の賃料・共益費、礼金、更新料

2

1050

非課税売上
課税売上

図2 対策が必要？そのままで大丈夫？ 対応早見表【タイプ別に対策の必要性を確認しよう】

お P
役 ick
立 Up!
ち情報

コロナ禍でさらなるニーズの高まり！の基礎知識「宅配ボックス」
コロナ禍で非接触の受け渡しのニーズが高まり、より不可欠な設備となった「宅配ボックス」ですが、実は様々な型式があります。
今回は、種類別の特徴やメリットを紹介するので、導入の参考にしてみてください

費用・防犯性・管理方法から物件に合った商品の導入を

最近では、受領印を代行する捺印システムが付いたものや、より頑丈なタイプなど、様々な特徴を持った宅配ボックスがありますが、大きくは３つの型式に分かれます。

ダイヤル式とも呼ばれる「 機械式」、コンピュータで制御される「電気式」、導入の手間がない「簡易式」です。タイプ別の特徴やメリット、

懸 念 点を 知 り 、費 用や防 犯 性 、管理 方 法などを比 較して、自 身の所

有 物 件 に 合った タイ プを 選 び ましょう。

ちなみに、集合住宅で一般的に必35 45

要なボックス数の目安は、平均的な20利用率から、機械式が世帯数の～ ％、電気式は世帯数の ～％とされているので、導入する際の参考にしてください。

まだ導入されていない方は、ぜひ検討してみてください。

50宅配ボックスの形式別比較表
機械式【おすすめの人】

電気式【おすすめの人】

簡易式【おすすめの人】

特徴
メリット
デメリット

導入費用・ランニングコストを抑えたい人

コストよりも管理のしやすさを優先する人

コストをかけたくない、スペースがない人

各ロッカーにダイヤルやテンキーが付いている。配達員は荷物を入れて暗証番号をセットし、番号を記載した配達票をポストに投函する。

液晶画面や音声案内に従って操作するタイプ。物件内で管理する「自主管理方式」と、宅配ボックス会社による「オンライン管理方式がある。

折りたためて、使いたいときに玄関ドア付近に置き、ワイヤーでつないで固定しておくタイプや、頑丈な据え置きボックスタイプなどがある。

●電気不要でランニングコストはゼロ●本体価格が比較的安い●配線工事不要で導入費用が安い●小サイズもあり、省スペースにも対応●着荷などの履歴を残せて管理が容易●オンライン管理はトラブル対応が迅速●各戸専用の暗証番号やカードにより、盗難の心配がない●常に施錠状態なのでいたずらされない●未使用時は折りたたんでおける●置いておくだけなので、電気工事などの導入コストがかからない●耐久性、撥水性があるタイプも多く、ランニングコストもゼロ●着荷などの履歴が残らず管理しにくい●暗証番号を使ったいたずらのおそれも●トラブルにはオーナーや管理会社が対応するしかない●電源がない場合、配線工事が必要●レンタル、リースの利用料やメンテナンスなど、月額の費用がかかる●設置場所が限定されるケースが多い●荷物が入っていることが一目で分かるため、盗難のリスクも●ポータルサイトでの「宅配ボックス」の検索対象にならない