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情報提供資料2015年6月1日

No.162『J-REIT』には長期的な支援材料が豊富■ 1月からのｽﾋﾟｰﾄﾞ調整は最終局面を示唆

底入れ（2004年10月）から約2年後であった。今回の賃

今年1月からのJ-REITは、昨年の上昇相場から一転、料底入れは2013年12月であり、同じ期間の時間差と上値の重い横ﾊﾞｲの相場が続いている【図表１】。昨年

すると、今年末には収益拡大と増配が期待できる。

10月の日銀の追加金融緩和以降、J-REITは僅か3カ月で+25%の急騰を演じた。さすがに上昇ﾋﾟｯﾁが早く過熱感が強まり、ｽﾋﾟｰﾄﾞ調整を必要としていた。
■ J-REITには長期的な支援材料が豊富
和』によるﾃﾞﾌﾚ脱却は不動産市場の強い追い風であり、【図表２】、需給懸念が生じたことが調整のｷｯｶｹとなっ『国家戦略特区』『東京五輪』のｲﾝﾌﾗ整備は国際都市たようだ。その株式発行のﾌﾞｰﾑも既にﾋﾟｰｸ･ｱｳﾄしており、『東京』の魅力度を高めることになる。海外企業の日本相場の下値も固まりつつある。調整完了は近いと思わ進出の機会が広がり、不動産需要が拡大する。

れる。一方、J-REITのﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは改善基調を強■ 賃料は上昇基調、J-REITの収益拡大はこれから本格化

ｵﾌｨｽ賃料は2014年1月から上昇に転じたが【図表３】、
J-REITの賃料の値上げはﾃﾅﾝﾄとの契約期間満了をもって、順次進められる。賃料上昇がREITの収益拡大に反映されるまでには遅行性がある。

『ｱﾍﾞﾉﾐｸｽの成長戦略』『2020年の東京五輪』はJREITの長期的な支援材料となってくる。『異次元緩今年に入ってJ-REITの資金調達の株式発行が増加めており、相場の焦点は再び収益拡大に向いそうである。

J-REITが収益を拡大させ、増配に動き出したのは賃料

日本企業は既に『採用拡大』『業務拡大』を進める企業が増えており、不動産需要は拡大に転じている。

海外投資家はﾃﾞﾌﾚ経済にあった日本の不動産投資を見送ってきたが、今後は欧米の年金基金を中心に日本の保有比率を引き上げる動きが期待される。都市未来総合研究所によると、2014年の海外企業による不動【図表４】は前回2005年の賃料上昇当時 （2005年～）の『賃料』と『J-REIT分配金』の推移である。

産取得額は約1兆円と前年比3倍の規模に拡大、国内不動産取引総額（約5兆円）の2割を占めている。

【図表１】 東証REIT指数【図表２】 J-REITの株式発行（2014年1月6日～2015年5月29日）

2,100

（億円）
4,000

（2010年第1四半期～2015年第1四半期）

2,000
3,000

1,900
1,800

2,000

1,700
1,600

1,000

1,500
1,400

0
1月
‘14

3月

5月

7月

9月

11月

1月
‘153月

【図表３】 ｵﾌｨｽ賃料（円/坪）19,000【図表４】 2005年当時の『賃料』と『J-REIT分配金』（2010年1月～2015年4月）※東京ﾋﾞｼﾞﾈｽ地区平均18,500ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠ'10'11'12'13'14'15

5月

（円/坪）
23,000

東証REIT指数
1口当たり分配金（右軸）22,00018,00021,00017,50020,00017,00019,00016,50018,00016,000（2005年1月～2007年12月） （円）75

65

東京ﾋﾞｼﾞﾈｽ地区
ｵﾌｨｽ平均賃料（左軸）

60
55
50

17,000'10'11'12'13'14'15※ 東京ﾋﾞｼﾞﾈｽ地区（都心5区）：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

70

'05

'06

'07

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