J-REIT市場の動向と今後の⾒通し2017年10⽉24日

お伝えしたいポイント① J-REIT市場は需給要因から軟調に推移も、事業環境は堅調、徐々に⾒直しへ② 2017年9月都心5区のオフィス空室率は前月⽐低下、賃料上昇基調が続く③ J-REIT各社の業績は拡⼤、分配⾦は増加基調で推移＜J-REIT市場は需給要因から軟調に推移も、事業環境は堅調、徐々に⾒直しへ＞

足元のJ-REIT市場は軟調に推移しています。J-REITに投資する投資信託からの資⾦流出などの需給要因が大きく影響していることが一因です。一方で、J-REIT各社を取り巻く事業環境の堅調さに変化はなく、安定した分配⾦を期待できるJ-REITに対する⾒直し機運が徐々に⾼まっていくと考えています。
直近に発表された業界データは事業環境の堅調さを裏付けています。

＜2017年9月都心5区のオフィス空室率は前月⽐低下、賃料上昇基調が続く＞
都心5区のオフィス空室率と賃料は堅調に推移しています（図表1）。
10⽉12日に公表された2017年9⽉時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率（三⻤商事調べ）は、3.17％と8⽉に比べて0.18ポイント低下し、2008年10⽉の⾦融危機以降でみると最低⽔準となりました。オフィス需要が新規供給やテナント退去を上回ったためと⾒られます。また、平均募集賃料（１坪あたり）も18,995円と前⽉から0.2％上昇し、直近3年間では緩やかな上昇が継続しています。
このように、都心オフィス市場における事業環境は引き続き堅調であることがうかがえます。
(図表1)都心5区のオフィス賃料・空室率の推移（月次）（円/坪）（2008年10⽉〜2017年9⽉）(%)
1024,000
23,000平均賃料（左軸）'16/9

22,0009818,336円

平均空室率（右軸）21,0007

平均賃料

20,0006

19,000518,000

417,000

316,000

2'17/915,000'08/1013.17%'09/10'10/10'11/10'12/10'13/10'14/10'15/10'17/918,995円

平均空室率'16/10※対象地区は都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）。
※調査対象ビルは東京ビジネス地区内にある基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル。建物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルおよび丸の内・大手町地区などの一部エリアでデータが公表されていない貸事務所ビルは、調査対象に含まれておりません。
（出所）三⻤商事

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＜J-REIT各社の業績は拡⼤、分配⾦は増加基調で推移＞
J-REIT各社の業績は拡大傾向にあり、1⼝当たり実績分配⾦は2013年半ば以降増加基調で推移しています（図表2）。
分配⾦増加基調の背景として、収⼊面でオフィス市場を中心に賃料⽔準の上昇が続いていること、コスト面で⾦利低下を背景に⾦融負担が低減していることが挙げられます。加えて、公募増資を通じた新規物件の取得や物件の⼊れ替えによりポートフォリオの収益性が⾼まっていることもJ-REIT各社の業績を押し上げています。
（図表2）東証REIT指数構成銘柄の1⼝当たり実績分配⾦の推移(2003年9⽉1日〜2017年9⽉29日）

9080706050403020100'03/9'05/9'07/9'09/9'11/9'13/9'15/9'17/9※ 1⼝当たり実績分配⾦は、直近12カ⽉で権利落ち日があった分配⾦の合計を、個別銘柄の時価総額で加重平均して指数化したもの。
（出所）ブルームバーグ

このような環境の下、堅調な事業環境の一方で市場が軟調に推移していることから、安定した分配⾦と投資⼝価格の下落を背景に分配⾦利回りは上昇しています。日銀の⾦融緩和政策により⻑期⾦利は低位推移していることから、分配⾦利回りと⻑期⾦利の差は拡大傾向にあります。為替リスクがなく利回りが⾼い資産としてJ-REITの魅⼒は増しています（図表3）。投資信託からの資⾦流出が一服すれば、堅調な事業環境とバリュエーション面での魅⼒が再度注目され、JREIT市場は徐々に⾒直されていくとみております。
（図表3）J-REITと⻑期国債の利回り推移(2013年4⽉1日〜2017年9⽉29日)

4.5%

4.0%

4.0%

3.9%

3.5%
3.0%
2.5%

利回り差

2.0%
1.5%

東証REIT指数分配利回り

1.0%

国債（残存10年程度）利回り

0.5%
0.1%

0.0%
-0.5%
-1.0%
'13/4

'15/4

'17/4

※東証REIT指数は株式会社東京証券取引所が算出・公表などの権利を有する指数です。
※利回り差＝東証REIT指数分配利回り－国債（残存10年程度）利回り。
※上記資産は異なるリスク特性を持つものであり、利回りの比較はあくまでご参考です。
※税⾦等諸費⽤は考慮しておりません。

（出所）ブルームバーグ

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お取引にあたっての手数料等およびリスクについて手数料等およびリスクについて
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