（ホテルオークラ東京 本館建替計画に関するＣＭ・監理業務）
ホテルオークラ東京本館建替計画における“ＣＭ・監理”の新たな取り組みと成功事例

プロジェクトの基本情報

プロジェクト名称

ホテルオークラ東京 本館建替計画

所在地

東京都港区虎ノ門2-10-4

種別１（※）■新築・□改修・□その他

種別２（※）□住宅建築・■非住宅建築・□土木・□その他

ＣＭ業務委託者名

株式会社ホテルオークラ

ＣＭ業務委託者
ＣＭ業務委託者の所在地に関する情報種別（※）

応募者に関する情報

東京都港区虎ノ門2-10-4□公共法人・■民間法人・□その他（具体的に記載）

応募者（法人）名株式会社三菱地所設計

種別（※）応募者（法人）の所在地

東京都千代田区丸の内2-5-6□ＣＭ専門会社、■設計事務所系、□施工会社系、□その他

種別（※）（具体的に記載）□事業構想段階、□基本計画段階、■基本設計段階、■実施設計段階、CMRの参画時期（※）■工事発注段階、■工事段階、□完成後調整・協議

設計者

発注者直営工事 設計施工者
厨房

家具

照明

ＡＶ

情報通信

ＩＣＴブラインドサイン

装飾品

ホテル関連
インテリア
デザイン

意匠
構造

電気
ランド
スケープ

機械

調整・協議

カーペット ランドリー

電気製品

装飾照明

ベッド

特殊音響

通信

運搬具

客室制御

ＩＤカード

消火器

ＩＴＶ

事務所

機械

調整・協議

設計と施工の発注形式（※）■設計・施工分離、□設計施工一括、□ＥＣＩ、□その他（具体的に記載）
ECI : Early Contractor Involvementの略□設計競技、□プロポーザル、□資質評価、■特命随意契約、□競争入札、□その調整・協議

工事施工者の選定（※）□価格競争、□総合評価、□技術提案・交渉、■その他（特命）設計施工者の選定時期（※）□事業構想段階、□基本計画完了時、□基本設計完了時、■その他（設計施工分離：事業構想段階）

CM業務内容（※）

業務契約期間2014年10月～2019年8月

共通業務■発注者の目標・要求の確認と更新、■プロジェクトの推進と管理、□設計者・施工者・監理者の選定・発注、■プロジェクト構成員の役割分担の明確化と更新、■プロ
ジェクト情報管理、■プロジェクトにおけるリスクについての説明、■クレームへの対応、■ＣＭ業務報告書の作成、□その他（具体的に記載）

内装監理室

事業構想・基本計画□事業構想、□基本計画、□その他（具体的に記載）

その他工事

Ｂ工事設計者

基本設計におけるマネジメント□基本設計の方針検討、■基本設計への支援と確認、■基本設計図書等の内容の確認、□その他（具体的に記載）

周辺道路工事施工者

Ｂ工事施工者

実施設計におけるマネジメント□実施設計の方針検討、■実施設計への支援と確認、■実施設計図書等の内容の確認、□その他（具体的に記載）

Ｃ工事設計者

工事施工におけるマネジメント ■工事施工準備、■工事施工、■竣工・引渡し、□その他（具体的に記載）

Ｃ工事施工者

完成後におけるマネジメント

施工者

テナント工事
設計者・施工者

本体工事施工者

集古館施工者

・・・

電気・・・

構造・・・

意匠

■特命、□プロポーザル、□その他（具体的に記載）

他（具体的に記載）【ＣＭR・監理者】(三菱地所設計)

事務所関連
(SPC)

ホテル関連
(ホテルオークラ)

意思決定機関プロジェクト事務局

CMRの選定方法（※）

設計者の選定（※）

発注者支援

【発注者】

該当項目をすべて塗りつぶしてください。

□不具合・瑕疵への対応、□引渡し後のアフターケア・運営維持管理、□その他（具体的に記載）■テーマ1【ＣＭＲへ求められたこと】 ①発注者はどのような理由でＣＭ方式を採用したか■ 総合図を合意形成ツールとした具体的な課題解決手法

発注者は本計画にあたり、以下４つの課題を抱えており、すべての情報を網羅した総合図の、図面修正・保留事項検討までを含む合意形成のフローを構築、提案した。
ホテルオークラ本館建設時の「設計委員会」
設計委員長

CM方式を検討していた。
・50年ぶりの建替えに伴う「オークラ品質」伝承
品質・大規模複合用途における要求品質の確保
コスト

工学博士・東京工大教授
谷口 吉郎

・オリンピック需要による建設物価の高騰
・建設事業予算の管理

郵政省
建築部長
小坂 秀雄

スケ ・オリンピック開催までの開業厳守
ジュール・「オークラ品質」を実現する検討期間確保

大成建設
設計部長
清水 一

三菱地所
建築部長
岩間 旭

伊藤建設研究所所長
伊藤 喜三郎■ 再定義した「オークラ品質」を現代に継承するマネジメント手法を提案
ＣＭＲが提案依頼を受けた際、既に基本設計の途中段階であり、検討遅れ等によりスケジュールが逼迫していた。「オークラ品質」の実現には高度な品質管理が必要と判断し、基本設計～工事施工を一貫して発注者に寄り添い、品質・コスト・スケジュールを徹底して管理できる「ＣＭ・監理」による、包括的・総合的なマネジメントを提案した。
基本設計段階実施設計段階

▼ＣＭ業務着手
基本設計

ＣＭR＋監理者（三菱地所設計）❶ 内容の確認工事施工段階

❷

実施設計
内容の確認

調整・協議

調整・協議
実施設計

開業準備

開業▼

総合図工程の適切な管理受領申請図提出

返却

躯体工事
仕上工事開始修正【品質】×総合図 全ての情報を網羅した総合図を用いて現場を確認監理者として現場を巡回しながら、「総合図」と照らし合わせることにより施工品質の確保を実現
総合図の決定事項を追加変更工事の諸元とすることで、確実なコスト増減管理を実施【スケジュール】×総合図 総合図を3ステップに分けて設計と工事の進捗を段階的にコントロール

ステップ１
天井内設備重ね合せ図❻ 施工工程調整

調整・協議

目 ・鉄骨の発注工程に合わせた的梁スリーブの位置の確定

設計変更対応作成➧チェック➧協議➧合意

鉄骨製作図作成➧チェック➧協議➧合意

躯体図

本体工事
発注者直営工事■テーマ2【ＣＭＲが目指したこと】■ プロジェクト目標（＝「オークラ品質」の実現）を達成するための業務目標と業務スコープを設定
オークラ品質の実現に向け、4つの課題ごとに「CM・監理」による業務スコープを設定した。
質

躯体図作成
・承認

総合図の３ステップ

発注者直営工事(多種多様)品

追加
修正

総合図の運用効果を高めるため、総合図を工事の工程計画に対応させた3ステップに分け、スケジュール管理を実施❸ 施工図等の適正な検証

本体工事施工者【

設計・監理・施工 打合会
チェック図提出❹ コスト管理

基本設計

返却

監設理計者者❺ 第三者監理業務

設計者

保留検討
事項の決定

【コスト】×総合図 総合図における変更事項を反映したコスト管理

竣工▼

▼着工

合意

発注者

施工者

■テーマ1【ＣＭＲへ求められたこと】②ＣＭＲは専門家として発注者に対してどのような提案や説明を行ったか役割／段階

確認会

説明会

ホテルオークラ本館は日本における最高の建築と工芸技術を集約して作りあげられた。CMRはホテルオークラ本館が目指した「オークラ品質」を現代へと再定義し、「オークラ品質」の実現をプロジェクト目標とした。

合意 ・大規模複合用途に伴う多数の関係者
形成 ・合意形成の複雑さ

合意形成フロー

ステップ２
床・壁図・天井伏図

目 ・設計プランの確認
的 ・設備と建築の取り合い調整・躯体床レベルの確定】 ＣＭ＋監理による独自の品質管理システムの適用／総合図による要求品質の検証【 コ ス ト 】 段階的な工事費の妥当性判断と交渉支援／契約変更の管理支援

ステップ３
床・壁図・天井伏図・展開図【スケジュール】 各種工事・開業準備を踏まえたマスタースケジュール管理／もの決め工程の管理支援【 合 意 形 成 】 会議体の計画・運営への助言／会議体への参画による合意形成支援目的■テーマ３【ＣＭＲが取った手法】

・施工図をもとに詳細情報を作成➧チェック➧協議➧合意
全ての現場に反映・間仕切壁施工までの合意形成

平面
詳細図
各種
製作図

■「総合図」を積極的に活用した品質・コスト・スケジュール管理による円滑な合意形成を支援
一般的に「総合図」は、施工段階で関係者間調整の円滑化に寄与することが期待されている。その一方で、設計者の【合意形成】×総合図 総合図の合意形成フローに則り、部位別の確実な合意形成を支援作成する「設計図」の延長、或いは施工者の作成する「現場施工図」の一部とも捉えられ、その位置づけが曖昧な側面構築した合意形成フローに基づき、部位ごとに説明会及び確認会を設定し、着実な合意形成を実現もある。
多くの関係者が関与するなかで、発注者の確実な意思決定を行うため、CMRは総合図を合意形成ツールとして定義■テーマ４【ＣＭＲが受けた評価】

した。全ての関係者間で総合図を合意形成ツールとすることの意思統一を図り、「総合図定例会議」の開催、運営等を■「オークラ品質」の再定義 ＋ 現代に継承するマネジメント手法➡「The Okura Tokyo」の完成通じ、課題解決に導いた。

品質の確保という観点で、分からないことはとにかくCMに聞いて確認を取るようにしました。ま

総合図を全ての関係者間における合意形成ツールとすることで、複雑に影響し合う品質・コスト・スケジュール・合意形成の課題解決に寄与する発注者支援を実施【品質課題】
解決手法■総合図による設計課題の最終確認と関連工事との調整■施工計画・施工図等との調整【コスト課題】
解決手法■総合図に基づく
変更履歴管理■変更項目と増減工事費の妥当性判断【スケジュール課題】
解決手法■総合図の承認時期に基づく施工図工程、製作工程、変更申請工程等の管理支援【合意形成課題】
解決方法■総合図定例会議による発注者のもの決め環境の整備■関係者の合意形成の促進

た社内的にも経営層を説得する場合に、中立的なCMによる技術的な見解を説明することによ

お客様からの評価り納得してもらうなど、社内をまとめていく上でもとても助かりました。

■ 総合図運用の展望
CMRは新たな取り組みとして「総合図」を合意形成ツールと位置づけた。当プロジェクトでの総合図の運用方法は成功事例の一つであったと受け止めているが、設計図とも施工図とも捉えられる総合図の位置づけは整理できていない状況に変わりはない。今後は、総合図に対する関係者の認識を統一し、総合図の運用を通した建築生産の更なる品質向上に取り組みたい。