はしがき
賃貸借契約は、法学生であれば誰もが知っている法分野である。したがって、法律実務家には当然馴染みがあるものだが、だからといって、学部あるいはロースクール時代の知識で実務に対応できるわけではない。まず、民法は一般法にすぎないから、特別法である借地借家法の知識がなければ、実務ではまったく対応できない。また、たとえば更新拒絶に必要な正当事由の具体的内容や立退料の算定の仕方、賃料増減額請求の具体的対応方法、保証金と敷金の区別の方法といったことについて、これまでに蓄積された判例法理を押さえておかなければならないし、原状回復義務の内容の判断基準については行政のガイ
ドラインも知っておかなければならない。さらに、賃貸物件の明渡しを求める場合には、単に訴訟を提起するだけでなく、民事保全手続や債務名義を取得した後の執行方法についても知ったうえで依頼者に対して具体的な費用やスケジュール感を説明できるようにしておかなけ
ればならない。
また、令和 2 (2020) 年 4 月 1 日から施行の改正民法（債権法）は新たに締結される契約に適用されるが、これまでの契約書のどの条項が影響を受けるのか、施行後に更新される賃貸借契約や連帯保証契約はどうなるのか、といった点についても整理が必要になってくる。
本書は、改正民法を前提に、司法修習生を含む若手の法律実務家が新たに事件を受任した際の道標になることを目指して企画、編集、執筆をしたものである。
実務家にとって最も重要なことは、具体的な事件を受けた際に、何が問題になっていて、その問題を解決するにはどうすればよいのかを的確に判断することである。このような力をつけるには多くの事件処
理をすることが必要になるが、実務家としての経験が浅いときでも、

はしがき

iii

他人が経験をしたことを見聞きしてこれを補うことができる。本書はそのような他の実務家の経験を基礎的な知識とともに書き込むことにより、まだ経験が十分ではない実務家の方々の糧にしていただくことを目的としている。
本書では、読者に具体的なイメージや臨場感をもってもらうために
Case を設定したうえで、実際に相談を受けた際に何を相談者から聞き取るべきかをチェックするために C h e c k L i s t を設けた。また、経験の浅い実務家が相談を受けた場合に陥りやすいミスを「兄弁」「姉弁」との会話の中で示すようにした。会話パートを読むことで、相談に対応する際の思考の順序をイメージできるようにもなっている。
解説の部分はできるだけわかりやすい叙述をするように心がけ、理解を深めるために参考判例もつけた。【 Answer 】 においては Case に対する回答を示した。
さらに、本文に入る前に設けられた「建物賃貸借事件対応のためのブックガイド」も、本書の特徴の 1 つである。今後どのような場合にどのような本を読んでいけばよいのかを知ることは実務家にとって必要なことであるが、これを知る方法や機会は実際には限られている。
本書はそのようなガイド役を担うべく、各書籍に簡単なコメントを付けて紹介している。
本書を上梓するにあたっては、弘文堂の登健太郎氏、中村壮亮氏と何度も企画会議を行いその内容を詰めていき、その過程で様々な助言をいただいた。おふたりの協力がなければ本書は世に出ることはなかったと思う。心からお礼を申し上げたい。
2019 年 12 月

iv

⁝ はしがき
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

市川

充

吉川

愛

シリーズ刊行にあたって ― i
はしがき ― iii
凡

例 ― xviii

建物賃貸借事件対応のためのブックリスト ― xix

1章 賃貸借契約締結をめぐる法律問題

第

1

▶▶▶

― 1

賃貸借契約書のチェックポイント①：事業用建物 ― 2[C a s e ] ― 2[C h e c k

List]―3[ 解説 ]

1 はじめに ― 4
2 他人物賃貸借 ― 53 普通賃貸借と定期賃貸借 ― 5
4 具体的契約条項 ― 5( 1 ）賃料・共益費（5)／( 2 ）消費税（6)／( 3 ）賃貸目的物の特定（6)／( 4 ）建物の使用目的（6)／( 5 ）賃貸借契約の期間（7)／( 6 ）敷金・保証金（8)／( 7 ）建物の設備等（8)／( 8 ）修繕義務（9)／( 9 ）禁止事項（9)／( 10 ）契約の解除（10)／( 11 ）原状回復（10)
【

2

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 11

賃貸借契約書のチェックポイント②：平成29年改正対応 ― 12
[C a s e ] ― 12
[C h e c k

L i s t ] ― 13

[ 解説 ]

1 平成 29 年改正法の目的 ― 15
2 建物賃貸借に影響を及ぼす改正点 ― 15
( 1 ）賃貸借に関する改正（15)／( 2 ）保証に関する改正の概要（18)
3 更新後の契約への平成 29 年改正法適用の有無 ― 19
( 1 ）新法の経過措置の基本的考え（19)／( 2 ）更新後の契約への適用（19)／( 3 ）賃貸借契約についての保証契約への適用（21)4 平成 29 年改正法が適用される場合の見直しポイント ― 21
( 1 ）敷金に関する規定（21)／( 2 ）賃貸物の修繕に関する規定（22)／( 3 ）賃貸物の一部滅失等による賃料減額に関する規定（22)／( 4 ）) 連帯保証に関する規定（22)【A n s w e r 】 ― 24

目

次

v

3

▶▶▶

借地借家法の適用範囲 ― 25
[C a s e ] ― 25
[C h e c k

L i s t ] ― 26

[ 解説 ]

1 借地借家法が適用されるための要件①：建物であること ― 27
( 1 ）問題の所在（27) ／ ( 2 ）建物とは（27) ／ ( 3 ）建物性に関するその他の問題点（27)／( 4 ）ビルの一部の建物性に関する裁判例（28)／( 5 ）判断の方向性（30)2 借地借家法が適用されるための要件②：賃貸借であること ― 30
( 1 ）賃貸借の意義（特に賃料の意義）（30) ／ ( 2 ）業務委託契約との違い（31) ／ ( 3 ）判断の方向性（31)3 権利濫用論 ― 32
【

4

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 32

契約締結時の説明義務 ― 33
[C a s e ] ― 33
[C h e c k

L i s t ] ― 34

[ 解説 ]

1 賃貸人に対する請求 ― 35

( 1 ）説明義務違反に基づく損害賠償請求（35)／( 2 ）契約不適合責任に基づく契約解除（38)2 宅建業者に対する請求 ― 39
( 1 ）仲介業者の説明義務（39)／( 2 ）自殺事故等の事実について説明義務が生じるか（39)

参 考 判 例 ― 40
【

5

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 41

定期建物賃貸借 ― 42
[C a s e ] ― 42
[C h e c k

L i s t ] ― 43

[ 解説 ]

1 定期借家契約の概要 ― 44
2 定期借家契約の成立要件 ― 44
( 1 ）期間の定めのあること（44) ／ ( 2 ）契約の更新がないことを定めた条項があること（44)／( 3 ）書面による契約であること（45)／( 4 ）事前説明（45)3 定期借家契約の終了要件 ― 46
( 1 ）終了通知（46)／( 2 ）終了通知をしなかった場合（46)4 その他の問題点 ― 47
( 1 ）普通借家契約から定期借家契約への切り替え（47) ／ ( 2 ）再契約後の賃貸借契約の性質（47)

5 定期借家契約の要件を欠く場合 ― 48
参 考 判 例 ― 48

vi

⁝目
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

次

【

A n s w e r 】 ― 48

◀ コラム ▶ シェアハウスの賃貸借契約 ― 49

6▶▶▶

敷金・保証金・権利金・礼金 ― 50
[C a s e ] ― 50
[C h e c k

L i s t ] ― 51

[ 解説 ]

1 敷金・保証金・権利金・礼金の意義 ― 52
◀ コラム ▶ 権利金や礼金は税務上どのように扱われるか ― 53

2 敷金等をめぐる紛争の類型 ― 53
( 1 ）返還の範囲をめぐる紛争（53) ／ ( 2 ）返還義務の有無をめぐる紛争（短期間での退去と権利金等の返還）（54)

3 敷金・保証金の返還の範囲 ― 54

( 1 ）敷金・保証金名目で交付した金銭の性質をめぐる紛争（54) ／ ( 2 ）保証金の償却、敷引をめぐる紛争（57)

4 敷金等の返還請求権の譲渡と差押え ― 57
参 考 判 例 ― 58【

A n s w e r 】 ― 59

◀ コラム ▶ 敷金・保証金は税務上どのように扱われるか ― 59

2章 賃貸借継続中の法律問題

第

7

▶▶▶

― 61

賃貸人の修繕義務 ― 62
[C a s e ] ― 62
[C h e c k

L i s t ] ― 63

[ 解説 ]

1 賃貸人の修繕義務違反の場合に賃借人のとりうる手段 ― 64
2 賃貸人に修繕義務が認められる場合 ― 65
( 1 ）修繕の必要があること（65)／( 2 ）修繕が可能であること（65)
3 賃借人に破損につき帰責性が認められる場合 ― 66
4 賃借人修繕負担特約 ― 67
( 1 ）特約の有効性（67)／( 2 ）特約の範囲（67)
5 賃借人のとりうる方法 ― 67
( 1 ）賃借物の修繕請求（67)／( 2 ）賃借人による費用償還請求（67)／( 3 ）賃借人による損害賠償請求（68)／( 4 ）賃料減額（68)
参 考 判 例 ― 69【

A n s w e r 】 ― 70

目

次

vii

8

▶▶▶

賃借人の保管義務・用法遵守義務 ― 71
[C a s e ] ― 71
[C h e c k

L i s t ] ― 72

[ 解説 ]

1 保管義務・用法遵守義務の根拠 ― 73
( 1 ）保管義務、用法遵守義務（73)／( 2 ）履行補助者・転借人（73)2 保管義務、用法遵守義務違反の態様 ― 73
( 1 ）保管義務（73)／( 2 ）用法遵守義務（75)3 保管義務、用法遵守義務違反の効果 ― 76
( 1 ）損害賠償（76)／( 2 ）契約解除（78)／( 3 ）具体的態様（78)参 考 判 例 ― 80
【

9

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 81

賃料増減額請求の要件 ― 82
[C a s e ] ― 82
[C h e c k

L i s t ] ― 83

[ 解説 ]

1 概説 ― 84
2 要件①：賃料の不当性 ― 84
( 1 ）現在賃料（84)／( 2 ）相当性の判断要素（84)／( 3 ）賃貸人が修繕義務を怠っている
場合の賃料の減額請求（85)3 要件②：賃料不増額特約がないこと ― 86
4 要件③：賃料増減額の意思表示 ― 86
( 1 ）概説（86)／( 2 ）賃料改定につき協議条項がある場合（86)／( 3 ）賃料増減額交渉の申入れ（87)

5 賃料増減額請求に対する反論 ― 87
( 1 ）期間経過の必要性（87) ／ ( 2 ）賃借人の使用収益開始前の賃料増減額請求（88) ／( 3 ）賃料の自動増額特約の有効性（88)／( 4 ）賃借人が必要費や有益費を負担していた場合（88)／( 5 ）信義則、権利濫用の法理の適用（88)6 減額請求に関する特約についての問題点 ― 89
( 1 ）オーダーメイド賃貸（89)／( 2 ）サブリース契約（89)◀ コラム ▶ 社会問題となったサブリース契約の法律問題 ― 89

7 賃料以外の費目についての増額請求の可否 ― 91
【

10

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 91

相当賃料の判断方法 ― 93

[C a s e ] ― 93
[C h e c k

viii

⁝目
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

次

L i s t ] ― 94

[ 解説 ]

1 賃料とは ― 95

( 1 ）賃料の概念（95)／( 2 ）不動産鑑定評価基準（95)／( 3 ）新規賃料（正常賃料と限定

賃料）と継続賃料（95)／( 4 ）支払賃料と実質賃料（不動産鑑定評価基準第 7 章第 2 節

I・1）（96)2 相当賃料を求める手法 ― 97
( 1 ）基本的な手法（97)／( 2 ）継続賃料の判断手法（不動産鑑定評価基準第 7 章第 2 節
III 参照）（97)／( 3 ）必要諸経費（98)3 裁判所の判断方式 ― 98
4 供託 ― 99( 1 ）賃料増額請求と履行遅滞（99)／( 2 ）供託の要件（99)◀ コラム ▶ 係争中の賃借人は、賃貸人の直接払いの請求があっても供託できるのか ― 100( 3 ）供託の手続等（101)◀ コラム ▶ 賃貸人は係争中に供託金の還付を受けられるか ― 101
【

11

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 102

賃料増減額請求の裁判手続 ― 103[C a s e ] ― 103[C h e c k L i s t ] ― 104[ 解説 ]

1 調停申立て ― 104( 1 ）調停前置主義（105)／( 2 ）調停を申し立てることのメリット（105)／( 3 ）申立てをする裁判所（105)／( 4 ）申立ての添付資料（105)／( 5 ）申立ての費用（106)／( 6 ）申立ての趣旨の記載例（106)／( 7 ）調停申立書の記載例など（106)2 訴訟提起 ― 107( 1 ）訴額（107)／( 2 ）請求の趣旨の記載例（107)／( 3 ）調停不成立証明書（107)／( 4 ）訴訟における攻撃防御方法（107)／( 5 ）判決（108)／( 6 ）判決が確定した場合の賃料の清算方法（109)
【

12

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 109

賃貸人の地位移転 ― 110[C a s e ] ― 110[C h e c k

L i s t ] ― 112[ 解説 ]

1 賃貸人たる地位の移転 ― 112
2 対抗要件 ― 113
3 賃貸人たる地位の留保 ― 113
4 地位移転の効果 ― 113( 1 ）賃貸借期間（113) ／ ( 2 ）賃料（113) ／ ( 3 ）敷金返還義務（113) ／ ( 4 ）保証金・預託

目

次

ix

金（114) ／ ( 5 ）必要費・有益費（114) ／ ( 6 ）解除権その他譲渡人と賃借人との関係性（114)／( 7 ）特約（114)

5 賃借人のなすべき行動 ― 114
6 預託金の承継 ― 116
参 考 判 例 ― 116
【

13

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 117

賃借権の譲渡（賃借人の変更） ― 118[C a s e ] ― 118[C h e c k

L i s t ] ― 119[ 解説 ]

1 原則論 ― 120
2 賃借権の譲渡の効果 ― 120
3 敷金 ― 121
4 原状回復義務についての確認 ― 121
5 民法 612 条 1 項の「賃貸人の承諾」が不要とされる場面 ― 122( 1 ）相続（122) ／ ( 2 ）法人の代表者変更や代表者変更のみなし条項の有効性（122) ／( 3 ）企業再編の場合（123)／( 4 ）事業譲渡の場合（123)
6 無承諾の賃借権の譲渡の効果 ― 123( 1 ）解除が否定される場合の法律関係（124)／( 2 ）黙示の承諾（125)
参 考 判 例 ― 126
【

14

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 126

転貸借 ― 127

[C a s e ] ― 127[C h e c k

L i s t ] ― 128[ 解説 ]

1 転貸借 ― 129( 1 ）概要（129)／( 2 ）転借人の賃貸人に対する直接義務（民 613 ①）（130)／( 3 ）原賃貸借契約終了における転貸借契約の効力（130)

2 転貸借の判断および背信性の判断 ― 132( 1 ）転貸借性について参考となる事例（132)／( 2 ）転貸借を認め、解除を肯定した事例（134)／( 3 ）転貸借を肯定し、背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとした事
例（135)

3 書面による承諾が必要とする特約 ― 136
参 考 判 例 ― 136【

A n s w e r 】 ― 137◀ コラム ▶ 建物賃借人による民泊事業 ― 138

x

⁝目
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

次

15

▶▶▶

契約当事者の倒産 ― 140[C a s e ] ― 140[C h e c k

L i s t ] ― 141[ 解説 ]

1 賃借人に破産手続や民事再生手続が開始された場合 ― 142( 1 ）破産手続の場合（142)／( 2 ）民事再生手続の場合（144)
2 賃貸人に破産手続や民事再生手続が開始となった場合 ― 145( 1 ）破産手続の場合（145)／( 2 ）民事再生手続の場合（146)
【

16

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 147

期間満了と契約更新 ― 148[C a s e ] ― 148[C h e c k

L i s t ] ― 149[ 解説 ]

1 期間満了 ― 150
2 契約更新の種類 ― 151( 1 ）合意更新（151) ／ ( 2 ）自動更新（151) ／ ( 3 ）法定更新（151) ／ ( 4 ）自動更新と法定更新の関係（152)／( 5 ）更新料（152)／( 6 ）更新と保証契約（153)／( 7 ）平成 29 年改
正法と更新後の保証契約（153)

参 考 判 例 ― 154【

A n s w e r 】 ― 154◀ コラム ▶ 更新拒絶があったが正当事由がない場合、法定更新となるのか ― 155

3章 賃貸借契約の終了をめぐる法律問題

第

17

▶▶▶

― 157

更新拒絶 ― 158[C a s e ] ― 158[C h e c k

L i s t ] ― 159[ 解説 ]

1 賃貸借契約の終了と正当事由 ― 160
2 正当事由を基礎づける各事情の位置づけ ― 161
3 建物の使用を必要とする事情 ― 162( 1 ）賃貸人側と賃借人側の使用の必要性の比較衡量（162)／( 2 ）｢使用」は居住目的か営業目的か（162)／( 3 ）営業目的の使用の態様（163)／( 4 ）賃貸人による売却のための明渡請求（163)／( 5 ）第三者による使用（163)

4 建物の賃貸借に関する従前の経過 ― 163( 1 ）契約締結の際の事情（163)／( 2 ）低額な賃料（164)／( 3 ）契約期間中の当事者間の信頼関係を破壊する行為（164)／( 4 ）賃貸期間の長さ（164)／( 5 ）明渡し交渉時の当事

目

次

xi

者の言動（164)／( 6 ）権利金や更新料の授受（164)／( 7 ）地上げ目的の明渡請求（164)
5 建物の利用状況および建物の現況 ― 165( 1 ）建物がすでに朽廃していて倒壊の危険がある場合（165)／( 2 ）建物が老朽化してはいるがまだ使用できる場合（165)／( 3 ）建物の朽廃はそれほどではないが、建物の高度再利用を目的とする場合（165)／( 4 ）建物の構造的部分の老朽化はそれほどではないが、安全面での法規に抵触している場合（165)

6 財産上の給付（立退料) ― 166
参 考 判 例 ― 166
【

18

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 166

立退料（居住目的で使用していた場合) ― 167[C a s e ] ― 167[C h e c k

L i s t ] ― 168[ 解説 ]

1 立退料の意義 ― 169( 1 ）立退料に関する法律上の定め（169)／( 2 ）立退料と正当事由の関係（169)

2 立退料の算定方法 ― 170( 1 ）立退料算定のための定型的な計算式は存在しない（170)／( 2 ）立退料算定にあたって勘案すべき具体的事情（170)／( 3 ）立退料の内容（171)
3 居住用建物の場合の立退料の算定方法 ― 173
【

19

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 174

立退料（事業目的で使用している場合) ― 175[C a s e ] ― 175[C h e c k

L i s t ] ― 176[ 解説 ]

1 立退料の意義 ― 177( 1 ）立退料に関する法律上の定め（177)／( 2 ）立退料と正当事由の関係（178)／( 3 ）土地の高度利用と正当事由（178)

2 立退料 ― 179( 1 ）補充的要素としての立退料（179)／( 2 ）立退料の算定方法（179)／( 3 ）立退料の内容（179)

3 事業用建物の場合の立退料の算定方法 ― 181
参 考 判 例 ― 181
【

20

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 182

立退料（裁判手続) ― 184[C a s e ] ― 184[C h e c k

xii

⁝目
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

次

L i s t ] ― 185[ 解説 ]

1 受任当初に検討すべき事項 ― 186( 1 ）建物明渡請求訴訟の基本事項（186)／( 2 ）訴訟物の価額（186)／( 3 ）基本的な書証（187)／( 4 ）正当事由を基礎づける事実および立退料算定に必要な資料の収集（187)
2 請求の趣旨と原因の書き方 ― 187( 1 ）請求の趣旨（187)／( 2 ）請求の原因（188)
3 訴訟提起までの交渉経過の重要性 ― 188
4 裁判手続における立退料の主張についての注意事項 ― 189( 1 ）裁判所による裁量的認定（189)／( 2 ）立退料の提供時期（190)
5 被告による防御活動 ― 190
参 考 判 例 ― 191
【

21

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 191

原状回復義務（居住用) ― 193[C a s e ] ― 193[C h e c k

L i s t ] ― 194[ 解説 ]

1 原状回復における賃貸人・賃借人負担 ― 195( 1 ）原状回復の 3 つの基本原則（195)／( 2 ）通常損耗（195)／( 3 ）通常損耗を超える場
合の賃借人の負担割合（196)／( 4 ）通常損耗補修特約（196)2 明渡し ― 197( 1 ）明渡義務の履行（197)／( 2 ）原状回復と明渡し（197)
3 契約書上の違約金または賃料相当損害金の請求 ― 198( 1 ）明渡し未了（198)／( 2 ）明渡し完了後原状回復未了（198)／( 3 ）明渡日に明渡しを完了しないときに賃貸人において原状回復をすることができるとする特約（199)

4 権利行使の適法性と自力救済について ― 199( 1 ）自力救済の禁止（199)／( 2 ）自力救済を認める特約（199)／( 3 ）自力救済に関する違法性の判断（199)／( 4 ）違法な自力救済に対する損害賠償請求（200)
参 考 判 例 ― 200【

A n s w e r 】 ― 201◀ コラム ▶ 立退き交渉は合法？ 違法？ ― 202

22

▶▶▶

行政のガイドライン ― 204[C a s e ] ― 204[C h e c k

L i s t ] ― 205[ 解説 ]

1 国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｣ ― 207
2 東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン｣ ― 207
3 宅建業者の説明義務および違反の効果 ― 208

目

次

xiii

4 原状回復・修繕義務に関する賃借人に不利益な特約 ― 209( 1 ）原則論（209)／( 2 ）賃借人に不利益な特約（210)
5 賃貸住宅標準契約書および入居時・退去時のチェックリスト ― 210
参 考 判 例 ― 211
【

23

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 211

債務不履行解除（賃料未払い) ― 212[C a s e ] ― 212[C h e c k

L i s t ] ― 213[ 解説 ]

1 賃貸借契約の債務不履行解除 ― 214
2 信頼関係の破壊の判断 ― 215( 1 ）判 断 の 方 法（215) ／ ( 2 ）主 張・立 証 責 任（215) ／ ( 3 ）履 行 補 助 者 に 関 す る 事 情（215)

3 賃料不払いを理由とした解除 ― 216( 1 ）信頼関係不破壊の判断（216)／( 2 ）賃料不払いがあった事案で債務不履行解除が肯定された事例（216)／( 3 ）賃料不払いがあったにもかかわらず債務不履行解除が否定された事例（217)／( 4 ）保証人による支払い（218)
参 考 判 例 ― 219
【

24

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 220

解除の方法 ― 221[C a s e ] ― 221[C h e c k

L i s t ] ― 222[ 解説 ]

1 解除の要件 ― 223( 1 ）債務不履行（223) ／ ( 2 ）催告（223) ／ ( 3 ）解除の意思表示（停止条件付きの解除の意思表示)（224)／( 4 ）解除の効果（224)2 具体的意思表示の方法 ― 225( 1 ）催告を業者などが口頭で何度も行っている場合（225)／( 2 ）賃借人が内容証明郵便を受領しない場合（225) ／ ( 3 ）賃借人の居住が定かではない場合（225) ／ ( 4 ）賃借人
が複数存在する場合（226)

3 無催告解除の特約 ― 226
4 解除通知の具体的内容 ― 227( 1 ）賃貸借契約と賃貸物の特定（227)／( 2 ）債務不履行の事実の摘示（227)／( 3 ）催告（227) ／ ( 4 ）解除の意思表示（228) ／ ( 5 ）明渡しの請求の記載（228) ／ ( 6 ）損害金等の記載（228)／( 7 ）連帯保証人への通知（228)参 考 判 例 ― 229【

xiv

A n s w e r 】 ― 229

⁝目
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

次

25

▶▶▶

事件処理に必要となる書類・データの取得 ― 230[C a s e ] ― 230[C h e c k

L i s t ] ― 231[ 解説 ]

1 不動産登記事項証明書・閉鎖事項証明書 ― 231( 1 ）不動産登記事項証明書（231)／( 2 ）閉鎖事項証明書（232)／( 3 ）区分所有建物の登記事項証明書（232)／( 4 ）登記事項証明書の取得方法（233)
2 地図・公図 ― 234
3 地積測量図 ― 234
4 建物図面・各階平面図 ― 235
5 住宅地図、ブルーマップ ― 235
6 固定資産評価証明書・公課証明書 ― 236
7 名寄帳・納税通知書 ― 237
8 公示価格 ― 238
9 相続税路線価 ― 238
10 不動産成約事例 ― 239
11 住民票・戸籍等、法人登記事項証明書 ― 239
12 登記申請書および添付書類 ― 240
【

26

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 241

建物明渡請求のための仮処分手続 ― 242[C a s e ] ― 242[C h e c k

L i s t ] ― 243[ 解説 ]

1 契約の解除事由 ― 243
2 賃借人の明渡義務 ― 244
3 建物占有者が替わる可能性がある場合 ― 244( 1 ）占有移転禁止の仮処分（244)／( 2 ）仮処分の申立て（245)／( 3 ）仮処分執行（245)
4 賃借人が所在不明で建物占有者が特定できない場合 ― 246
5 不法な占有により建物の価値が下がるような場合 ― 246
6 自力執行 ― 247
【

27

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 247

建物明渡請求の裁判手続 ― 248[C a s e ] ― 248[C h e c k

L i s t ] ― 250

目

次

xv

[ 解説 ]

1 建物明渡請求訴訟における検討事項 ― 250( 1 ）占有権原（250)／( 2 ）訴訟の相手方の特定（251)／( 3 ）明渡しの対象の特定（占有部分の特定)（251)／( 4 ）未払賃料・賃料相当損害金の請求（252)／( 5 ）送達についての検討（253)

2 具体的手続 ― 253( 1 ）訴額（253)／( 2 ）必要書類（254)
3 訴訟提起後の流れ ― 255( 1 ）被告が欠席の場合（255)／( 2 ）被告が出廷してきた場合（255)
【

28

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 257

建物明渡しの強制執行 ― 258[C a s e ] ― 258[C h e c k

L i s t ] ― 259[ 解説 ]

1 建物明渡しの強制執行に必要な書類 ― 260( 1 ）申立書 1 通（260) ／ ( 2 ）執行文の付された債務名義の正本（260) ／ ( 3 ）送達証明（261)／( 4 ）資格証明書（261)／( 5 ）委任状（261)／( 6 ）目録（261)／( 7 ）債務者に関する調査表（261)／( 8 ）執行場所の案内図（261)
2 建物明渡請求のために必要な費用 ― 261( 1 ）申立費用衽衲予納金 6 万 5000 円（262)／( 2 ）執行補助者の日当（262)／( 3 ）解錠技術者の費用（262) ／ ( 4 ）梱包・搬出作業者費用（263) ／ ( 5 ）車両費用・梱包資材費用（263)／( 6 ）動産保管費用（倉庫費用)（263)／( 7 ）動産処理費用（264)3 目的外動産の処理方法 ― 264( 1 ）債務者等への引渡し（民執 168 ⑤前段)（264)／( 2 ）断行実施予定日における目的
外動産の売却（民執規 154 の 2 ②)（264)／( 3 ）断行実施日における即日売却（民執規 154 の 2 ③)（265) ／ ( 4 ）断行実施日から 1 週間未満の日を売却期日とする売却（民執規 154 の 2 ③)（265) ／ ( 5 ）動産執行の例による売却（民訴規 154 の 2 ①・④)（265)

4 建物明渡請求のために必要な日数 ― 265
5 申立て前に調査しておくべき事項 ― 266( 1 ）目的不動産の調査（266) ／ ( 2 ）債務者および連帯保証人の調査（266) ／ ( 3 ）執行補助者との事前打ち合わせ（266)

6 執行官面接日に行うこと ― 266
7 催告手続日に行うこと ― 267
8 断行日に行うこと ― 267
【

29

▶▶▶

A n s w e r 】 ― 268

建物明渡しのための任意交渉 ― 269[C a s e ] ― 269[C h e c k

xvi

⁝目
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

次

L i s t ] ― 270[ 解説 ]

1 賃借人との明渡し交渉 ― 271( 1 ）明渡し交渉はなぜ重要か（271) ／ ( 2 ）明渡し交渉をどのように進めるか（271) ／( 3 ）交渉の打切りの時期（272)

2 保証人の資力や支払意思 ― 273
3 合意書の作成 ― 273【

A n s w e r 】 ― 274◀ コラム ▶ 依頼者に気持ちよく報酬を支払ってもらう方法 ― 275

事項索引 ― 277
判例索引 ― 280

目

次

xvii

第 1 章 ● 賃貸借契約締結をめぐる法律問題

5 定期建物賃貸借▶▶▶

C a s eX と Y は、2014 年 5 月 15 日、X が Y に対し、X 所有の A
マンション B 号室を、使用目的は居住、期間は同年 5 月 15 日
から 2019 年 5 月 14 日まで、賃料は月額 15 万円という条件で賃貸する契約を締結した。上記の契約書には、借地借家法 26条・28 条の適用がない旨の条項が記載されていた。X は、2018 年 8 月頃、Y との賃貸借契約終了までそろそろ 1 年を切ったと思っていたが、多忙により、Y に対して本契約終了の通知を出すことを失念していた。
X は、2019 年 4 月 15 日、期間満了まで残り 1 か月となった
ので、Y に電話をして、同年 5 月 14 日に B 号室から退去するよう求めたが、Y は、契約終了の通知がなかったことを理由に「B 号室から退去しない」と回答してきた。これに対して X
は何もせず、そのまま契約期間満了日を迎えてしまった。
● ● ●ノボル： X さんからの相談ですけど、定期借家契約に基づく立退きはいろいろと法定の要件が厳しいっていうのに、まったく、X さんはもっとしっかりしないといけないですよね。
兄 弁：まあ、それはそうだけど、X さんとしてはどうすればいいのかな。
ノボル： X さんは、法定の期間内に、建物賃貸借が終了する旨の通知をしていませんから、Y に B 号室を明け渡してもらうのは難しいと思います。
兄 弁：本当？ そういう場合でも、通知期間経過後に通知をすれば、その通知の日から 6 か月を経過すれば、賃貸借契約の終了を主張できると思うけ
ど？

42⁝ 第 1 章 賃貸借契約締結をめぐる法律問題
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

ノボル：確かにそうですね･･･。もう一度条文を確認します。
兄 弁：本件だと、通知する前に、賃貸借契約期間が満了してしまっているよね。
このあたりは何か関係するのかな。
ノボル：通知をする前に賃貸借期間が満了してしまっているので、さすがにもう、
これから通知を出すことはできないんじゃないでしょうか。
兄 弁：そうかな。判例は調べてみた？ あと、定期借家契約の特殊性はきちんと押さえておかないとね。

□契約書上、期間の定めが記載されているか［→ 2( 1 )］
□契約書上、更新否定条項が一義的に定められているか［→ 2( 2 )］□書面で契約書が作成されているか［→ 2( 3 )］□賃貸借契約書とは別に、本契約が定期借家契約である旨が記載された文書を事前に交付したか［→ 2( 4 )❶］□事前説明文書を交付する際、本契約が定期借家契約であることを口頭で説明したか［→ 2( 4 )❷］□契約終了通知を法定の期間内（期間満了の 1 年前から 6 か
月前までの間）に出しているか［→ 3( 1 )］□契約終了通知は、内容証明で出しているか。配達証明等、契約終了通知が賃借人へ到達したことを示す資料はあるか［→ 3( 1 )］

□賃料の不払いの状況を示す資料、用法違反などの事実はあるか［→ 5 ］

5

定期建物賃貸借

43

[ 解説 ]
1 定期借家契約の概要
定期建物賃貸借に関する規定は、平成 3 年の借地借家法改正によって導入された「賃貸人の不在期間の建物賃貸借」を改正して、新たに「定期建物賃貸借」として導入されたものである。
定期借家契約の特徴は、更新がない点、賃料の不減額特約が有効である点である（借地借家法 32 条 1 項ただし書の文言により、通常の建物賃貸借では賃料の不減額特約は無効と解されている）。しかし、この 2 点を除けば、民法および借地借家法に定められた通常の建物賃貸借の規律に従う。
強行法規に違反しなければ、たとえば、期間内解約ができる旨の特約も有効であるし、賃料増額請求も可能である。

2 定期借家契約の成立要件( 1 )期間の定めのあること 定期借家契約では、必ず期間の定めがなければならない（借地借家 38 ①）。この期間は確定したものでなければならず、たとえば、賃借人が死亡するまでというような不確定期限付きの賃貸借では、「期間を定めた」ことにはならない。
この期間には、長期の制限も短期の制限もない。定期借家契約には、賃貸借の期間を 1 年未満とした場合期間の定めがない賃貸借とみなす借地借家法 29 条 1 項の適用はなく（借地借家 38 ①後段）、また、賃貸借期間の最長を 20 年とする民法 604 条の規定は建物賃貸借に適用されない（借地借家 29 ②）から、月単位、週単位、日単位でも賃貸することができ、また、30 年、40 年という長期の期間を設定することも可能である。
( 2 ) 契約の更新がないことを定めた条項があること ❶一義的な明

示： 契約の更新がないという特約を定めることは、本来賃借人に不利な特約であり、借地借家法 30 条で無効となるはずであるが、同法

44⁝ 第 1 章 賃貸借契約締結をめぐる法律問題
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

38 条 1 項前段で 30 条の規定を排除している。
したがって、この更新がないことを定めた条項は、定期借家契約の中核をなす要件といえるから、契約の更新がないことは、契約書面上、一義的に明示されていることを要する（東京地判平成 24・3・23 判時
2152 号 52 頁）。

❷再契約条項の危険性： 定期借家契約であることが契約書上明示されていても、契約更新に関する規定がある場合には、定期借家契約であることが否定される場合もある（東京地判平成 21・7・28Westlaw
2009WLJPCA07288023）ので注意を要する。また、再契約に関する条項も、同様に定期借家契約であることを否定する材料になりかねない。
( 3 )書面による契約であること 定期借家契約は、書面によって契約をしなければならない。なお、借地借家法 38 条 1 項前段は、「公正証書等による等書面によって契約をするときに限り」とあるが、「公正証書」は例示であり、契約書は公正証書に限らず、私製証書でもよい。
なお、書面にしなければならないのは、契約の更新がない旨の特約部分だけでなく、契約全体を書面で行う必要があるとされている。具体的に書面化すべき基本的要素としては、①期間の定め、②建物賃貸
借である旨の定め、③賃貸借の当事者、④賃貸借の目的となる建物の表示、⑤契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借が終了する旨の定め、である。
( 4 )事前説明 ❶書面による事前説明： 定期借家契約が成立するた

めには、賃貸人は、賃借人に対し、本件建物賃貸借は契約の更新がな
く、期間の満了によって賃貸借契約は終了することを、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない（借地借家 38 ②）。
記載すべき事項は、①当該建物賃貸借は、借地借家法 38 条 1 項の規定によりなされる定期建物賃貸借であって、②契約の更新がないとする特約をすること、③期間満了によって賃貸借契約が終了することが定められていること、が必要である。

5

定期建物賃貸借

45

この事前説明は、時間的に契約締結に先立って行われていれば、契約締結と同一の機会に行われてもよい（前掲東京地判平成 24・3・23）。
なお、事前説明のための書面は、定期借家契約書とは別個の書面を交付する必要がある（最判平成 24・9・13 民集 66 巻 9 号 3263 頁）。
❷口頭による事前説明： 事前説明においては、説明のための書面の交付のほか、併せて口頭による説明が必要である（東京地判平成18・1・23 判例秘書 L06130884）。なお、賃借人が面談を断ったため電話で口頭により説明をしたという場合で、事前説明が肯定された事案がある（東京地判平成 23・2・8Westlaw2011WLJPCA02088001）。
❸宅建業者による説明： 多くの賃貸借契約は、宅建業者の仲介によって成立するが、当該建物賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって賃貸借契約は終了する旨の説明は、宅建業者が宅地建物取引業法 35 条に規定する重要事項の説明を行う際に、賃貸人の代理人または使者として行うことでも可能である。

3 定期借家契約の終了要件( 1 )終了通知 定期借家契約は、期間の満了によって終了する。契約

期間が 1 年未満である場合は、終了通知を賃借人にする必要はない。
契約期間が 1 年以上のときは、期間満了 1 年前から 6 か月前までの間に契約終了の通知が必要である。
上記終了通知は、法律上は、書面で行うことは要求されていない。
しかし、訴訟において契約終了通知が賃借人に到達したことを立証する必要があることから、内容証明郵便（配達記録付き）で行うべきである。また、賃借人の受領拒否など到達に不安がある場合は、念のため、内容証明郵便とは別に、特定記録付きの郵便またはレターパック
ライト（いずれも、配達の際に受取人の郵便箱等に配達し、その配達日時が記録される）で契約終了通知書を送付することも検討するとよい。

( 2 )終了通知をしなかった場合 ❶終了通知を法定の通知期間内（期間満了 1 年前から 6 か月前までの間）にしなかった場合：

46⁝ 第 1 章 賃貸借契約締結をめぐる法律問題
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝
⁝

通知期間の

経過後に終了通知をすれば、通知が到達した日から 6 か月の経過によって、賃貸人は、賃借人に、定期借家契約の終了を対抗できるようになる（借地借家 38 ④ただし書）。
❷通知未了の間に契約期間を満了してしまった場合： 問題は、通知期間を経過しただけでなく、契約期間も満了してしまった場合である。この点、契約期間満了後に通知をした場合でも、通知が到達した日から 6 か月の経過によって、賃貸人は、賃借人に、定期借家契約の終了を対抗できるようになるとする裁判例がある（参考判例①）。

4 その他の問題点( 1 )普通借家契約から定期借家契約への切り替え 普通借家契約を締結していた当事者が、その賃貸借契約を合意により終了させ、引き続き新たな定期借家契約を締結する場合がある。このような切り替えは、
将来の建物の建て替えに備えて立退きを円滑に行わせるために契約の切り替えを行うケースや、賃料相場が高騰している場合に、賃料を増額しない代わりに、定期借家契約に切り替えるケースなどがある。
しかし、居住用の建物の場合、定期借家賃貸借に関する条項の施行日（平成 12 年 3 月 1 日）の前に締結された普通建物賃貸借については、
定期建物賃貸借への切り替えは現時点で認められていないので注意を要する（平成 11 年改正法附則 3 条、良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法附則 3 条）
。店舗等の事業用の建物賃貸借では、普通借家契約から定期借家契約への切り替えは可能である。
( 2 )再契約後の賃貸借契約の性質 定期借家契約も再契約をすることは可能である。しかし、定期借家契約の中核部分は、契約の更新がな
いことであるから、再契約後の賃貸借契約は、従前の定期借家契約と法律的な同一性はない。
そこで、保証人、敷金、権利金、保証金などは、必要に応じて、新規に手続をとる必要がある。賃借人の側からみて、契約の更新と解釈されないよう、再契約には十分に気を配るべきである。

5

定期建物賃貸借47

5 定期借家契約の要件を欠く場合
定期借家契約の要件を欠く場合、当該契約は普通借家契約となる。
したがって、一般の更新や正当事由に関する規定が適用されることになるので、仮に建物の明渡しを求めたい場合は、賃借人の債務不履行の事実や、解約申入れをする正当理由を基礎づける事実の有無を調査することになる。
参考判例①東京地判平成 21・3・19 判時 2054 号 98 頁 終了通知を出さないでいる間に、賃貸借契約期間が満了してしまった事案で、定期建物賃貸借契約では、法文上、「本
来の通知期間の定めはあるものの、通知期間経過後の通知については、いつまでに行
わなければならないかについての限定はない」こと、期間満了後に「『期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知』をして契約終了を確認することは十分にあり得る」こと、法が賃貸人に終了通知を行うことを義務づけた趣旨は、「賃借人に契約終了に関する注意を喚起するとともに、代替物件を探すためなどに必要な期間を確保することにあると解される」こと、賃貸人および賃借人の合理的期待・予測という観点から、結論として、契約期間満了後に通知をした場合でも、通知が到達した日から6 か月の経過によって、賃貸人は、賃借人に、定期借家契約の終了を対抗できる旨判示した。

Answer 】【

X としては、早急に Y に対し、内容証明郵便（配達証明付き）で、定期借家契約の終了通知を出すべきである。
弁護士としては、将来の建物明渡請求訴訟に備え、終了通知の送付と並行して、本件契約が定期借家契約の要件をみたしているかどうか（契約書、事前説明書面の有無と内容の確認、事前説明書面の交付にあたって口頭による説明があったかどうか、また、その説明の内容）を確認する。仮に要件をみたしていないおそれがある場合は、賃借人の債務不履行による解除が可能な事案かどうか、事実関係の調査を行う。

48⁝ 第 1 章 賃貸借契約締結をめぐる法律問題⁝⁝⁝⁝⁝⁝