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ハウスネット102022［ ハウスネットニュース］

October

お役立ち情報大規模修繕施工会社を選ぶポイント
長期安定経営のために知っておきたい！

大規模修繕の基礎知識〒169-0074

東京都新宿区北新宿 2-21-1

新宿フロントタワー 32 階う 、 主に建 物 外 観の塗 装・防 水・という長期にわたって計画的に行下するうえに、入居率や家賃も下いないと劣化が進み、競争力が低定期的に大規模修繕を実施して52.7% 確保できる4.7% 有利だった
6.5% 有利だった

39.3% 維持できた

新規融資を受ける

52.7% 確保できる

大規 模 修繕 の基 礎知 識施しなくても、入居率や家賃水準は特に変わらない」というオーナー様も中にはいらっしゃいますが、そ補修工事のことです。雨漏りなど落して、収益が悪化していきます。
良な資産として、次の世代に残す

52.7% 高まる

建物の老朽化が進んでも︑外壁や屋根・屋上などを補修しないオーナー様は少なくありません︒しかし︑そのまま放置すれば︑賃貸経営に重大な悪影響を与えるリスクがあります︒物件の資産価値を維持して安定経営を続けるための︑大規模修繕の基礎知識と実施する際のポイントを紹介します︒

家賃水準や入居率の維持につながる大規模修繕の不具合が発生するたびに補修をそうなれば修繕費を確保することこともできません。

れは大きな誤りです。

するのではなく、不具合が発生すができないため、さらに老朽化がまた、建物の劣化で雨漏りなど年る前に予防的に修繕をしておくこ進む、という悪循環に陥るおそれが発生すると、急な出費にあわて年、とがポイントです。「大規模修繕のがあるのです（下図）。これでは優大 規 模 修 繕とは 、必要性が理解できない」「工事を実競争力の低下
家賃の下落

出典：国土交通省「民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書」（2017年3月）

12.8% 高まった周辺物件に対し競争力が老朽化

修繕費の確保困難

13.6% あった
26.9% 期待できる

長期にわたり住宅の性能が定期的に修繕しないと経営は悪循環に陥る！

節税効果が39.3% 確保できた

高い入居率を

20

13.2% 高い利益があった
18.9% 高い利益が見込める

長期的経営で、建て替える場合より42.8% 維持できた
47.3% 維持できる

家賃水準を

10

管理会社

オーナー

図表1 オーナーが感じた効果、管理会社が考えるメリット

長期安定経営のために知っておきたい！

（約240万円/棟）

約31 万円/戸

約24 万円／戸（約70万円／棟）

階段・廊下
約3.5 万円／戸

4 ～ 10 年目
塗装・防水

11 ～ 18 年目（約70万円／棟）（約35万円/棟）

合計

約116 万円／戸

約59 万円／戸約7 万円／戸（約1116万円／棟）たり、修繕費の負担が高くなった「いつ、どんな工事が必要で、いく修繕工事の内容と修繕周期の目らかかるのか」をあらかじめ把握で実際に大規模修繕を行ったオー安を図表２に、費用の一例を図表りしがちです。入居者の退去にもナー様は、高い入居率や家賃水準３に紹介します。大規模修繕におきるので、計画的に資金を準備すの維 持につながったと 実 感していいて、コストのかかる足 場の必 要つながるので、そうなる前の保全ます。管理会社側も建物の長期的な工事は、まとめて行うのが一般ることができます。

な性能維持ができ、入居者満足度的です。特に 数年ごとの屋根やをおすすめします。の向上、入居期間の安定化、優良な入居者の確保につながると感じ外壁改修の金額が膨らみます。

まえて、毎月の家賃から資金を積こうした費用とタイミングを踏（図表１）。

み立てておくことが大切です。積

み立て金額の目安は、シングル１

室では年間万円くらいに室 カ月５０００円前後（図表４）で、です。これは、新築時の建築会社立ってくるのが、「 長 期 修 繕 計 画 」

そのような事態を防ぐために役険を活用して費用を貯める方法も法人の場合は、法人専用の生命保積み立てることが大切です。また、画に適した方法で前もって資金をなります。積立型定期預金や金銭や 管 理 会 社 、 大 規 模 修 繕の工 事あります。積立額が不足しそうなをためらう最大の理由は、「資金的会 社やコンサルティング会 社などら、早めに金融機関に融資の相談す。長期修繕計画を立てることで、 をしましょう。に依頼をすれば作成してもらえま

信 託 、 小 規 模 企 業 共 済など 、 計

多くのオーナー様が大規模修繕長期修繕計画を立てて費用とタイミングを把握ているという調査データもあります10
な余裕がない」
ことです。

60

110

鉄部塗装

出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」※公益社団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版 長期修繕計画案作成マニュ
アル（改訂版）
2014 年」を基に作成。長期修繕計画に基づく工事費のうち、室内設備・給排水設備を除く「建物本体」に係る費用。

11 ～ 18 年目

16 ～ 20 年目（約590万円/棟）

タイル張り替え補修

26 ～ 30 年目

21 ～ 25 年目（約35万円／棟）（約310万円／棟）

約24 万円／戸（約640万円／棟）

防水・葺き替え（約70万円／棟）

11 ～ 15 年目（約240万円/棟）

21 ～ 25 年目

11 ～ 15 年目
５～ 10 年目

11 ～ 18 年目
約64 万円／戸

外壁
約3.5 万円／戸

塗装・補修
約3.5 万円／戸RC造10戸（2LDK～3DK）

塗装（約35万円/棟）

約7 万円／戸

屋根
木造10戸（1K）
築年数

約7 万円／戸図表2 修繕周期の目安
図表３ 計画修繕による修繕時期と費用のイメージ

図表4 積み立て資金の目安（月額・戸あたり）
1K～1DK4400円 ～ 5500円
1LDK ～ 2DK5500円 ～ 6600円
2LDK ～ 3DK7700円 ～ 8800円

出典：公益社団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版 長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）
2014 年」※木造・RC 造・鉄骨造など、構造体の違いによる大きな差はない。上記はあくまで目安のため実施した金額との過不足が生じる。

お P役 ick
立 Up!
ち情報

実績とサービスから見極める！

大規模修繕
施工会社を選ぶポイント
大規模修繕では、実際に工事を行う施工会社の良し悪しを、オーナー様ご自身で見極めることが大切です。
そのポイントをまとめましたので、参考にしてください。
験 、専任技術者の設置などの要件

経営業務の管理責任者としての経建 設 業の許 可を 受けていれば 、みるのもよいでしょう。

中の対応や出来栄えなどを聞いてのオーナーを紹介してもらい、工事多いので、数年経った施工事例とそ工不良は２～３年後に出ることが実績数とその評判が重要です。施も、同じ種 類の大規模修繕をしたるので、確認しましょう。

コミュニケーション能力に左右されでの経 験 年 数や人 柄 、入 居 者との現場代理人（現場監督）の施工現場態を防ぐことができるかどうかは、

4 施工実績の地域ごとの棟数や施工内容、協力工事会社との連携体制をヒアリング

施工方法の特徴は？

5 工事種別に応じた工法・工程・人員、また安全・品質管理などの管理体制をチェック

施工品質は高いか？

6 近くの施工事例のオーナーを紹介してもらい、工事中の様子、施工後の評判などを聞く

入居者対応は適切か？

7 入居者への事前通知、工事中の配慮、トラブル対応の体制などをチェック

現場監督の社歴は？

8 現場監督（施工管理）予定者の経歴や資格、人柄、コミュニケーション能力を確認

施工実績と入居者対応、保証やアフターケアが重要をクリアしているため、大規模修繕せないチェックポイントがまだまだ大規模修繕の実績は？

加えて、騒音・振動問題や防犯対資格所有者の人数、経験などをチェックを依頼するなら、建設業免許を持社歴等はどのくらいか？

3 会社の財務内容、社歴・業歴、各専門工事のあります。左表にまとめていますの

技術向上研修や万一のトラブル対応などを実施

策など 、深 刻なクレームに発 展す

業界団体に加盟しているか？

2 工事種別ごとに各種の業界団体があり、つ施工会社の方が望ましいです。

者・建設業者等企業情報検索システム」
で確認

で、確認してみてください。

建設業免許はあるか？

1 建設業免許の有無を、国土交通省のサイト「建設業る可能性があります。そうした事サービスなどのチェックリスト

また、会社の規模や知名度よりおさえておきたいポイント

工事完了報告書は出るか？

アフターサービスの内容は？

10 施工会社のアフターサービスの内容や、工事保証の有無・期間などをチェック

CGカラーシミュレーションのサービスは？

11 外壁などの色のイメージをCGで再現してくれるサービスで、近年は一般的になりつつある

入居者への説明・告知内容の例●ベランダ設置物の一時移動●敷地内への工事用車両の進入●エアコン・換気扇の使用制限●足場・養生シー ト・資材の保管●ベランダ出入り・洗濯物制限●一時断水・排水制限●駐車場利用不可の場合の対応●工事騒音・臭気・振動・防犯対策

その他にも施工後の工事保証の主要な箇所のコピーをもらう

有無 、アフターサービスなど、欠か9 施工事例の完了報告書のサンプルを出してもらい、