複雑化した権利の単純化手法に関する自主研究
結果報告2023.06
関西Qの会

1１．勉強会経過（１）2021年度

５月24日
７月６日
７月21日
９月８日
10月13日
11月17日関西Ｑの会運営委員会にて企画提案
戎弁護士と進め方協議
第１回勉強会開催
第２回勉強会開催
戎弁護士と進め方協議
第３回勉強会開催（戎弁護士レクチャー）（２）2022年度

６月15日
６月27日
７月19日
７月22日
７月28日
８月16日
８月23日
９月５日
９月28日
11月21日
11月21日
12月20日
２月７日
２月21日

戎弁護士と進め方協議
第４回勉強会開催
グループ②第１回分科会開催
グループ①第１回分科会開催
グループ②第２回分科会開催
グループ②第３回分科会開催
グループ①第２回分科会開催
グループ①第３回分科会開催
第５回勉強会開催（戎弁護士による中間レビュー）
第６回勉強会開催
大阪公立大学大学院 辻教授協議
第１回研究発表準備会（戎弁護士・辻教授 他登壇者）
第２回研究発表準備会（戎弁護士・辻教授 他登壇者）
第３回研究発表準備会（戎弁護士・辻教授 他登壇者）

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２．研究発表会の概要（１）２月21日

第289回関西Ｑの会として開催
場所 AP大阪梅田東
時間 14:00～16:30（30分延長）（２）登壇者
ゲストパネラー 戎 正晴
辻 壽一
パネラー
滝田憲作
澤田和則
司会
清野 寛

弁護士
大阪公立大学大学院客員教授
アール・アイ・エー（関西Ｑの会会長）
阪急阪神不動産（関西Ｑの会副会長）
地域経済研究所（関西Ｑの会運営委員）（３）プログラム
第１部 研究発表（70分）
滝田から研究発表
戎弁護士から講評、辻教授から講評
第２部 トークセッション（80分）
テーマ１ 大規模マンションの社会的必要性
テーマ２ これからの大規模マンションのあり方
会場からの質疑応答

3３．研究発表会の参加者
申込者84名（出席者82名）

フライヤー

当日の会場の様子

4４．研究発表の提案内容骨子（１）研究の背景①マンションは国民の１割が暮らす居住形式②マンション建替えの難しさの顕在化③自治体による分譲タワーマンション供給抑制の動き（２）研究の目的
分譲タワーマンションに代表される区分所有建物の建替えに向けて、現行制度で何が問題となっているのか整理し、改善の方向性を検討することでタワーマンション再生のサイクルを確立する。
（３）研究の方法
既往文献の整理・専門家によるレクチャー↓
分科会での議論①既存建物の改善アプローチ②新築建物の予防アプローチ↓
専門家によるレビュー↓とりまとめ・発表

5４．研究発表の提案内容骨子（４）専門家によるレクチャー：区分所有関係の解消の難しさについて細分化した権利×固い物権（５）分科会での検討：マンション建替えが進まない原因①区分所有者の数が多い②一人ひとりの資産が小さい③マンションの市場価値と土地の持分の考え方が異なる④経済力やライフステージがバラバラ（６）分科会での検討：改善の方向性
１）抽象的提案①区分所有者の所有者責任の完遂②行政関与のための地域貢献③再生の意義：周辺住環境の向上・地域コミュニティ形成
２）具体的提案①既存建物の権利再編型権利変換の新設②再開発の地域要件の緩和③定期借地→定期借家リレーマンション制度の新設④売買予約付マンション⑤マンションにおける縦覧型権利変換の拡充

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５－１．既存建物の権利再編型権利変換の新設（１）制度のイメージ
既存建物を信託化して、区分所有権（敷地利用権、共用部分の共有持分を含む）を受益権と賃借権に分離して登記した後、区分所有建物から単独所有建物に変換して区分所有関係を解消し、居住者を賃借人に置き換えるスキーム（２）スキーム案
既存建物の区分所有建物を信託化（現行制度では区分所有者全員による契約によって成立するが提案としては権利変換として多数決で行えるようにする）①区分所有者全員で一般社団法人（以下「社団」という）を設立②社団と区分所有者全員との間で信託契約の成立
信託目的：現在の区分所有関係を解消し社団を所有者とする賃貸マンションとして再編し最終的に取壊しを行う③社団がすべての区分所有権を取得し信託受託者となり、区分所有者は委託者兼受益者＋建物存続期間の賃借人となる④権利再編型の権利変換
従前資産：区分所有権→従後資産：土地建物所有権
従前資産の信託関係は、担保権等の登記として従後資産に保全される⑤従後、区分所有関係が解消され、土地建物の所有権は信託制度としての社団の単独所有となる⑥社団の多数決の意思決定（信託目的の範疇）で建物の取壊しを判断する⑦建物の取り壊しによって信託が終了する

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５－２．再開発の地域要件の緩和（１）制度のイメージ
通常の方法で再生困難なマンションについて、都市再開発法第３条第三号要件に追加することで、強制力をもった法定再開発によって建て替えを実行し、区分所有関係を解消する。
（２）スキーム案
区分所有法に基づく建替えが困難であることから「当該区域の土地の利用状況が著しく不健全である」と判断する考え方
タワーマンションが外部不経済と言われるほど問題視されていることから、負の外部性の内部化という意味で再開発による建て替えが正当化される
ただし、タワーマンションの再生後も同じ問題を抱えていることは問題であり、再生されるタワーマンションには、その改善が期待される。
その方向性の例として①区分所有者の所有者責任が完遂されるような制度が盛り込まれていること②地域貢献として周辺住環境の向上や地域コミュニティの形成に資する施設整備を都市計画で担保することがあげられる。

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５－３．定期借地→定期借家リレーマンション制度の新設（１）制度のイメージ
定期借地の期間満了時に、建物の区分所有権及び解体積立金を地主である土地所有者へ法律で帰属させ、区分所有関係の解消後、建物の解体までの期間、居住者を定期借家に切り替える。
（２）スキーム案
定期借地マンションの制度は、必ず建物を更地化することが前提となっており、期間経過後の建物の管理状況によっては不経済であり、良好な資産を社会として長期にストックできるように、地主が建物の単独所有者となって居住者が賃借人となる制度を新設する。
ただし、定期借地の期間満了後、敷地利用権が無くなっても建物の区分所有権が残っている状態では、地主に建物の取り壊しの強制権限が無いという指摘がある。また、解体積立金を管理組合が保有している状態では、地主が解体の強制力を発動しても資金が確保できないという指摘もある。
このため、これら「建物の区分所有権」と「解体積立金」の帰属を、当初契約の考え方に基づき法的に土地所有者に当然に帰属させる法改正が必要で、加えて、その後の建物の利用を円滑に行うため、居住者の権利を有限的に手当てすることが望ましい。

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５－４．売買予約マンション（１）制度のイメージ
有限の建物所有権という形で、一定期間経過後に当初の分譲業者が敷地利用権付区分所有権を買い取ることで区分所有関係を解消する。
（２）スキーム案
定期借地マンションは、一定期間経過後に更地化することが前提にあるため、一定期間経過後、分譲業者が敷地利用権付マンションを時価（建物の取壊しに要する費用を勘案）で買い取る売買予約を付すことで、所有権移転を確実に実行する。
①分譲時に一定期間経過後の売買予約を締結し所有権移転請求権仮登記を設定する②売買予約は公正証書で行い予約完結権は一定期間経過後に分譲業者が有する③一定期間の間、所有移転請求権仮登記は外さない④一定期間経過後、売買予約を実行⑤区分所有関係を解消する。
⑥建物の管理状況に応じて、居住者を定期借家マンションの賃借人に切り替える。
なお、所有権移転請求権仮登記が設定されるため担保価値が落ちて住宅ローンが組めないことが懸念されることは今後解決すべき課題となる。

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５－５．マンションにおける縦覧型権利変換の拡充（１）制度のイメージ
現行制度では、全員同意型以外の再開発の従後資産の所有形態は、区分所有建物及び当該部分の地上権又は所有権たる敷地権が原則となっている。
その一方で、今日的なマンションの所有形態は、区分所有関係が最適とは言い難い状況にあり、区分所有関係の解消に向けて、その柔軟な運用が求められている。
（２）スキーム案
現行制度においても、共有床については、当該床の関係権利者間の同意によって「共有」というイレギュラーな権利形態を縦覧型権利変換で許容している。
同様に、マンションの所有形態については、当該棟の関係権利者において、全員が同意しているのであれば、強制的な権利変換ではなく、望ましい権利形態と考えらえ、社会として許容できるのではないだろうか。
例①賃貸マンション②定期借地マンション③信託マンション

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６．研究発表に対する講評（１）戎弁護士からの講評
・区分所有法の建替えの規定に「開発の概念」が無いことの問題点について説明
・物権を柔らかくする方法として信託を活用することが一つの可能性（２）辻教授からの講評
・デンマークの社会住宅の事例から、社会が支えるマンション建替えのあり方について説明
・信託制度を活用したマンション建替えの提案について解説（３）戎弁護士の事前の意見・区分所有法の処分に関する議決は、区分所有者数と議決権の２種類で判断されるが、区分所有者数が専有部分の議決を、議決権が共用部分の議決を意味している。
・区分所有法の共用部分の管理所有は信託制度となっており信託の制度に馴染むところがある。
・とは言え、専有部分について信託するには、やはり全員同意になるのが原則
・一方で、建替えが５分の４で決議でき、さらに４分の３に引き下げる検討がなされているのに、建物の取り壊しと比較して信託化の方が重たいということは不自然であろう。
・その意味で、多数決によって信託化する法制化の可能性はあると考える。

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７．トークセッション13

（１）テーマ１

大規模マンションの社会的必要性（清野）まずはマンションを供給している立場の方から話をいただいた方が良いかと思います。
（滝田）タワーマンションに代表される大規模マンションの良さは、限られた土地の中で立地の利便性、環境の良さをいかに多数の居住者が享受できるかにあると思います。また、開発のスケールメリットで居住環境や共用部分が充実できるということでしょうか。ただ、それだけでは賃貸マンションでも同じことが言えます。このあたり澤田さんはどうお考えですか。
（澤田）分譲マンションと賃貸マンションの違いという点で言えば、まず一つ目は、供給されているグレードが違います。二つ目は間取りの自由度が異なります。
そして三つ目は、管理水準が違います。管理水準については、分譲マンションは、所有者（居住者）自らが管理グレードを決めますが、賃貸マンションは、オーナーが管理グレードを決めるため、経済合理性が優先されることになります。
国民の多くが、分譲マンションを居住形態、所有形態として選んできたことは事実としておさえておくべきだと思います。

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（辻）

最近は、サブスクリプションなど所有から利用に重点を置いたサービスが増えていますので、賃貸マンションもグレードが上がれば、所有から利用に重点が変わる可能性があると思います。

（清野）国民のニーズとして、タワーマンションが選ばれてきたという事実はあるとして、都心での大規模なマンション開発を推進してきた中で、今、まさに建替え困難という現実に直面し、転換期にあるのだと思います。
今後、タワーマンションを供給していくうえでは、建替えに向けた「将来への備え」の工夫が必要になるのだと思います。

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（２）テーマ２

これからの大規模マンションのあり方（清野）こちらのテーマは、まず戎先生から話をお伺いできますでしょうか。
（戎） 分譲マンションを所有することは、所有権という「権利」ではありますが、実は、所有物に対して最後まで「義務」や「責任」を持つということも含んでいます。行政は今、分譲マンションが解体や建替えができず、街中に巨大な廃墟として残ることを恐れています。
そこで、区分所有者責任を強化する方向で法改正が行われています。また、人口減少が進む中、国としてはマンションの建替えではなく、除却を望んでおり、今後は除却しやすいように法改正が進むことになりそうです。解体積立金を必須要件にしようという話も出ている状態です。
（辻）マンションは、都心の住宅の形式としては必要だと思います。一方で、マンションは様々な世代・立場の人が住むことが良いこととされてきた風潮がありましたが、それが間違っていたのではないかと思っています。
シンガポールでは、マンションの一括売却制度があり、建替え後のマンションを富裕層向けの高級マンションとして売り出すことが多く、建替え前のマンションを購入時よりも高値で売却できます。

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（辻）

シンガポールでは、富裕層向けの民間マンションと庶民向けのHDBのマンションがありますが、両者とも流通価格は上昇しています。シンガーポールの出生率は1.1と日本の1.34よりも低く人口減少基調にあるのですが、一人当たりのGDPは日本より高いです。日本でも、これからのマンションは、一般の人が、手が出せないような価格帯とし、経済的に余裕があり、解体責任が果たせる人が購入する流れにした方がよいのではないかと考えています。

（滝田）戎先生の話も辻先生の話も所有者責任をどうとるかということで、戎先生の話は、制度として確実に所有者責任を果たす方法の整備を行い、辻先生の話は、所有者責任が果たせる人だけが住めるような市場にするということでした。いずれにしても分譲マンションをつくってもよい条件を整理することと、世の中でマンションを所有する責任を認知する必要があるのではないかと感じました。
（澤田）所有者責任についてですが、個人的には、解体費のようなお金の問題もあるのですが、そのことよりも、本当に全員が立退きしてくれるのかということだと思っています。いくら建替え決議ができたとしても、立退きを実行してもらえなければ解体はできません。近年、工事費が高騰していることもあり、定期借地権付き分譲マンションが増えています。定期借地権付き分譲マンションは、終期が決まっており、書面上は土地の返還時期が決まってます。

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（澤田）しかし、土地の返還について強制力があるかというと疑問な部分もあり、今後、定期借地権が終了しても、土地が返還されない事例が増えるのではないかと危惧しています。
（戎） 定期借地権付き分譲マンションは、法律的には契約更新がされないという保証しかなく、更地で返還される保証はありません。敷地利用権を失っても、区分所有建物としての区分所有関係が消えるわけではないため、区分所有建物を解体するには所有者の全員同意が必要になります。また、管理組合で解体積立金を徴収する管理組合もあるようですが、管理組合で積立金を管理していると、解体積立金を他の目的で使用しても、土地所有者にはわかりません。そのため、解体積立金は土地所有者に支払うべきだと思います。
（清野）もう一つの切り口として、社会に必要とされるマンションとして何が必要だと考えますか。滝田さんお願いします。
（滝田）現在のマンションは、セキュリティが高く、まちや地域に対して閉鎖的な印象があります。建替える際は、低層部を地域開放し、まちや地域に開いた施設とすることで、再開発としての支援を得られやすいものとし、地域から受け入れられるマンションとすべきではないでしょうか。

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（辻）

もう一つ物理的な問題として、日本のタワーマンションは、通常のマンションの延長で計画されている印象があります。少し前にタワーマンションのバルコニーから子供が落下する事故がありました。タワーマンションにバルコニーを計画するということからも、通常マンションの延長でタワーマンションを計画していることや庶民のファミリー層を対象としていることがわかります。

（戎） 神戸市の検討会の中で、マンション住民の関係性について調査したことがあります。マンション内での付き合いの有無については、「あまりない」と「ほとんどない」と回答した人が87％、地域住民との付き合いの有無については、「あまりない」が21%、「ほとんどない」が56%、計77%という結果でした。滝田さんがおっしゃったとおり、マンションは閉鎖的な状態になっています。マンション建替えの際は、地域性を持たせるような工夫が必要です。
コミュニティという言葉がありますが、元々の意味は同じ土地に住んでいるという意味です。タワーマンションは、床に住んでいるため、同じ土地に住んでいるということにはならず、基本的にコミュニティをつくることは難しいと考えています。平成28年に再開発法に基づきマンション建替えができるようになりました。再開発であれば、建替え決議を経ずに、地権者の2/3以上の同意があれば組合を設立でき、建替えができます。
再開発法でのマンション建替えは、地域性を取り込み、コミュニティを意識して廃墟を残さないための１つの方法だと思います。

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（清野）議論も佳境になってきました。マンション再生に関する行政の役割について、両先生より、コメントをいただけますか。
（戎） 平成12年のマンション管理適正化法ができるまで、行政がマンションに関与することはありませんでした。平成14年には、マンション建替え円滑化法ができ、平成26年には敷地売却制度が追加されました。行政としては、今後も所有者責任を全うしてもらう方向で政策を進めていくことになると思います。
（辻）マンションであれば、敷地が1つなので、行政側のインフラ整備や維持管理コストが削減できます。インフラコストを下げるという意味では、マンションは極めて合理的な住居形式であり、行政としても建替え含め何らかの支援をすべきだと思います。

（清野）これからのタワーマンションのあり方について、様々な切り口で興味深いご意見がでてきました。特に、定期借地権付きマンションの件は衝撃的な話で法律の盲点のような話でした。
今あるタワーマンションはいずれ再生を必要としますので、社会的に必要とされる形で再生していくべきですし、今から再開発業界が準備をしておく必要があると感じています。

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（３）会場からの質疑応答（問１）定期借地権付きマンションについて、土地所有者と区分所有者が定期借地権についての契約をしているので、その契約の中で解体費の支払いの実効性を担保することはできないでしょうか。
（戎） 区分所有者の一人ひとりは、土地所有者に対して、建物を除却し更地にして返還する義務はありますが、区分所有建物は、定期借地契約の解消後も区分所有法が適用されますので、区分所有者一人ひとりの力では解体できません。
解体を目的とする区分所有法の決議が無いので、区分所有者の全員同意の必要があります。全員同意ができなければ建物を除却し、更地にして返還することもできません。そこで、全員同意によらず解体を目的とした区分所有法の決議の制度が必要ではないかということで現在話し合われています。
また、別の方法として、区分所有法第10条を用いまして、区分所有権売渡請求権を用いることができないかという話はあります。これは、敷地利用権をもたない状態になった区分所有建物を時価（無償）で買い取るというものですが、この場合、解体費を受け取らないと割があわないことになります。

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（問２）例えば、定期借地権付きマンションに50年後に解体しなければ建物所有権が土地所有者に移るような仮登記をするという方法は考えられないのでしょうか。
（戎） 方法としてないことはないと思いますが、解体されないまま建物所有権が土地所有者に移ると、先ほどの質問の回答と同様、土地所有者自らが解体する必要がでてきます。そのため、管理組合ではなく土地所有者が解体積立金を徴収しなければ、解体費用の負担リスクが生じます。
（問３）定期借地権付きマンションが返還日を過ぎても、返還されない場合、土地所有者が区分所有者に対して裁判を起こすとどうなるのでしょうか。
（戎） 建物所有者は借地権がなくなり、不法占拠している状況ですので、戸建て住宅であれば、土地所有者は建物所有者に対して建物収去土地明渡し訴訟ができます。しかし、マンションの場合は、区分所有者全員を相手にこの訴訟を起こさないと意味がない、ということになります。

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（４）タワーマンションの再生のまとめトークセッションを踏まえ、第289回関西Ｑの会としては、タワーマンションの再生に必要なものとして、次のとおりまとめることができた。
①区分所有者の所有者責任の完遂
・完遂能力の市場での選択（グレードアップ）
・完遂を強制する法的枠組み・社会として再生を支えるための行政、司法の関与②取壊し時期をコミットした分譲方式への転換③社会に必要とされる地域コミュニティ施設への転換

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