ごあいさつ

公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会会
昨年 12 月の第二次安倍政権誕生からデフレ脱却を目指していわゆるアベノミクスが始動し、金融緩和によ

長

松本 忠人

制や財務体制等のチェック、今後の協会のあり方の検討等が必要となってきている状況でもあります。

る景気の「気」への効果が徐々に具現化してきて、株価をはじめ各種経済指標も一時的上下動はあるものの、総じて好転の兆しを示す傾向にあるようです。

さらに、今年度は固定資産税（土地）の標準宅地評価替え業務の年で、当該業務は地価公示・地価

さらに、本年９月には 2020 年オリンピック・パラリンピ

調査・相続税の標準地評価と同様に公益性が非常

ックの東京開催が決定し、消費税問題はあるもののに高く、 県 内 市 町 村や会 員 へのサポート体 制の整

経済的にも好材料となって期待感が膨らみつつありま

備・充実が求められ、適正課税のための適正評価、す。

県内価格バランスの確保等のための福岡県土地評価協議会への支援、さらには新閲覧システム導入による

私ども、公益社団法人福岡県不動産鑑定士協会
は、本年５月の定期総会を経て、公益法人化後初めての理事交代がなされ、６月より新理事会による実質的運営が始まりました。
近年、当協会を取り巻く環境は、①公益法人化、事例収集体制への支援等を準備しているところであります。
これらの課題の解決や事業の実施等には会員皆様のご理解とご協力が不可欠であり、今後とも協会運営へのお力添えをよろしくお願い申し上げます。

②事例閲覧体制の大変革＝新閲覧システム（取引事
例の一元管理）の導入等により激変しています。
新公益法人制度にもとづく公益法人化は「規律あるさて、今回発行される『 鑑定ふくおか 』は公益法人化以前からの継続事業で、当協会の公益事業の重自治」をその根底に置き、対象団体の社会的・公益要な一翼を担っており、具体的には的な責務を社会に明瞭に示すもので、我々不動産鑑① 県 内の地 価 動 向 等を中心とした調 査・分 析 及び定士に当然求められるものであります。

情報提供

具体的には、講演会・無料相談会・広報誌の発②当協会あるいは会員の活動報告

行等による対外的な事業の遂行、対内的には会員へ③近時の注目事項に関する情勢報告の情報提供・研修会・公的評価における支援等の④県内市町村のご紹介

実施を通じて、県民や会員へのサービスの提供等に等の観点から構成され、今後も更なる充実を図りつ

より社会的・公益的責務の遂行を図っているところでつ、有益な情報源として県民・行政・会員の皆様にあります。

活用していただければ幸いです。

他方、公益法人としての責務の遂行＝事業の実施には安定した財政基盤が不可欠であり、新閲覧シス

最後に、本誌の企画・編集に尽力された広報委員

テム導入に伴う諸変化には未だ不確定要素も多いな

会の委員の皆様、ご多忙のなか寄稿いただきました

か、これまでの事例閲覧事業等を中心とした組織体

執筆者の方々に心より御礼申し上げます。

鑑定ふくおか No.33

1平成25年 福岡県地価調査における地価動向の概要

地価調査の総括• 投資資金の流入について、①金融商品と比較して収益用不動産の利回りが高いこと ②リートも外部成長へ向
けて物件取得意欲が旺盛であることから、投資目的で福岡市内及び近郊の商業用不動産が売買されている。

代表幹事

山﨑 健二

Ｍとフォ－エバー 80 億円強、⑤ MG 薬院ビル約 36 億円 ⑥天神 122 約 59 億円

商

1. 地価動向の特徴と要因• 高額物件の売買 ①アクア博多約 90 億円、②天神プライム約 70 億円、③天神ラウンドワン約 42 億円、④Ｈ＆①県全体の地価動向と要因②県庁所在地の地価動向と要因

地• 分譲地、マンション等の販売動向…マンションの売れ行きは福岡市早良区を中心に好調が持続。優良なマン• 大規模店舗の進出・撤退等の状況及び商況…イオンモール福津（福津市・H24/4）、H&Mとフォーエバー 21

手伝って住宅販売は好調。室見地区では販売価格が坪約 170 万円となっており、大濠地区では坪約 260 万（H24/4）、イオン小郡ＳＣ（H25 秋オープン）

円となっている。

住• 観光客数の推移・動向…尖閣諸島問題の影響で中国からの豪華客船の渡航は10月以降大量にキャンセルと③県庁所在地以外の地価動向と要因なったが、韓国、台湾、香港、シンガポールからの観光客は多少戻っている。

• 北九州市（△2.3％→△1.6％）：住宅地の供給が多い一方で人口は減少傾向にあり需給バランスがやや崩れている。

宅• 久留米市（△ 2.3％→△ 0.8％）：市内は供給過剰感はあるものの、戸建住宅の売れ行きが比較的好調だった。

①県全体の地価動向と要因

旧郡部や郊外においては割高感により下落拡大。

• 県平均対前年でH24 △ 3.3％→ H25 △ 2.3％と下落幅は縮小した。

• 大牟田市（△ 3.3％→△ 3.2％）：景気の低迷、人口の減少、高齢化に歯止めがかからず、需要が弱い。

地②県庁所在地の地価動向と要因

工
業

行き好調。

が伸びる市町村の全国 50 傑に入っている。
• 投資資金の流入状況について…個人投資家等が賃貸マンションや賃貸用の区分所有住戸を購入する例が多く見られ、地場の富裕層だけでなく東京の投資家の動きが活発である。Ｊリートや地場のパチンコ店も賃貸マンションを購入。

①県全体の地価動向と要因• 県平均は、H19 年に１5 年ぶりに横ばいになったが、H20 年以降下落に転じており、ここ数年はH22 △ 4.9％

商

→ H23 △ 4.1 → H24 △ 3.0％→ H25 △ 1.7％となっている。
②県庁所在地の地価動向と要因

業• 福岡市（△ 0.7％→＋2.3％）：アベノミクスにより百貨店等では売上げが上昇し、賃料負担力も若干増加しているほか、投資利回りが低下しているため、地価は上昇に転じた。新幹線等で集客力の向上した博多区で3.7％、高容積の商業地について旺盛なマンション素地需要が見られる早良区で3.5％、中央区と南区でも2％

地

台のプラスとなった。
• 福岡市オフィスの空室率は、H20 年以降 15％が続いていたが、ようやく11.3％ (H25/7)に低下した。1 年前と比較すると問合せは格段に多いが回復のテンポは遅い。管内増床と拡張移転のほか域外からの新規需要もある。コールセンター需要は引き続き強い。

2

鑑定ふくおか No.33

地

増加率は政令市の中でトップと見られる。粕屋町、新宮町、志免町、那珂川町が社人研の予測調査で人口• 北九州市（△ 3.3％→△ 2.1％）：円安傾向を受けて自動車産業は好調だが、半導体産業の没落、電力料金の値上げ等から引き続き下落基調にある。
• 大牟田市（△ 1.1％→ 0.0％）：工場地の価格水準は低く底値感が出てきた。

⑤その他• 福岡市の人口は、H25 年 9月現在約 150.5 万人に達しており京都市の人口を上回り全国第 6 位である。人口• 福岡市（H24 △ 3.2％→ H25 △ 0.4％）：物流用地の需要が回復傾向にある。通販系企業の倉庫が目立つ。
③県庁所在地以外の地価動向と要因

接する旧筑紫郡の衛星都市で地価が底堅く推移している。
• 糟屋郡粕屋町（△ 0.9％→ +0.5％）: 戸建住宅が売れ行き好調、筑後市（△ 1.5％→ 0.0％）: 戸建住宅の売れ④その他特徴的な変動率を示した地域と要因⑤その他ている。超低金利に加えフラット35S 等の政策効果と消費税増税に伴う駈け込み需要、さらに地価の先高感も• 春日市（△ 0.4％→＋0.6％）、大野城市（△ 0.4％→＋0.4％）、筑紫野市（△ 1.0％→△ 0.4％）と福岡市南区に隣

落幅がやや縮小。

• 春日市（△ 0.8% →△ 0.3%）、大野城市（△ 1.4％→＋0.7%）

ション素地は入札で高値売買されるケースが多い。また、総額 3,000 万円程度の新築の戸建住宅がよく売れ④その他特徴的な変動率を示した地域と要因• 久留米市（△ 4.4％→△ 2.6％）：マンション素地の需要回復を受けて西鉄特急停車駅から徒歩 10 分圏内は下• 大牟田市（△ 3.5％→△ 3.3％）：中心商店街の空き店舗の増加により空洞化、衰退化の傾向が続いている。

• 福岡市はH19 年に上昇に転じH20 年までプラスだったが、H21 年以降再び下落に転じH23 △ 1.7％→ H24△ 0.3％→ H25＋0.7％となった。

• 北九州市（△ 3.4％→△ 2.5％）：先行き不透明感に加え歓楽街の活気が少なく地価は依然として下落基調。一方で小倉記念病院の開業やコムシティの再生等明るい材料もある。小倉南区は下落幅が縮小。

業• 県平均は、昨年の△ 2.0％から△ 1.4％に下落幅が縮小したが 16 年連続の下落となった。

③県庁所在地以外の地価動向と要因• 久留米市（△ 5.4％→△ 3.6％）：設備投資意欲が回復しておらず引き続き下落となった。
• 京都郡苅田町（△ 2.3％→△ 1.2％）：北米向け自動車輸出が堅調だったり名古屋からの工場シフトにより下落幅は縮小した。
④その他特徴的な変動率を示した地域と要因• 九州全体で見ると佐賀県鳥栖市への流通業務施設の集中が加速している。福岡インター周辺や箱崎ふ頭、アイランドシティ、久山町で物流用地の売買が見られる。

※地域政策、取り組み等について

H25 年 9月頃に公募、平成 26 年春に事業者決定。

• 福岡空港は2,800mの滑走路に平行して2,500mの滑走路を• 福岡市西区では、九大学研都市駅周辺で施行面積約造る予定で現在環境アセス中。現在 3つあるターミナルビル

130.4ｈａ・総事業費約 393 億円の伊都土地区画整理事業の全面的な建て替えも計画中。

が進行中（H25 年度完了）。住宅の応募倍率は20 倍以上• 北九州市では、JR 小倉駅北口に小倉記念病院が H22 年の画地も見られる。

12月に移転後開院した。また、サッカーＪ２・ギラヴァンツ北• 久留米市では、花畑駅周辺区画整理事業（H22 年度末完

九州の新ホームスタジアムを同駅北口約 500mに建設すると了）、JR 久留米駅の整備事業、上津バイパス（H23 年度久

発表（建設費約 100 億円、平成 28 年 3月完成）。

留米 ICまで開通予定）、豆津バイパス（H22 年度）、合川• 福岡市中央区六本松では九州大学移転跡地は、ＵＲ都市道路（H24 年度予定）の整備が行われている。

再生機構に売却された。高等・普通・家庭裁判所、検察• 北九州市は破綻した商業施設コムシティについて八幡西区

庁、弁護士会館、青少年科学館、九大法科大学院が移

役所や生涯学習センター、ハローワークなどの公共施設を移

転 予 定。H24 年 6月に地 区 計 画が決 定（ 容 積 率は全 部

転させ、西鉄主導で商業再生を図った。商業施設はH25300%、高 度 制 限 60m）国 体 道 路 沿いの2ｈａについては

年 4月オープン、区役所はH25 年 5月に移転した。
鑑定ふくおか No.33

3平成25年 福岡県地価調査における地価動向の概要

２．主な市等の平均変動率及び地点数内訳

福岡第1分科会（１）住宅地幹

市町村名

H24 変動率H25 変動率

県全体

△2.0

福岡市

H 25 地点数

江本 庸時

北九州市小倉北区・小倉南区、行橋市、豊前市、京都郡苅田町、築上郡吉富町・上毛町・築上町

小倉北区

小倉南区

【地価動向】【地価動向】〈住宅地〉地点数：15 地点、平均価格：68,500 円／㎡〈住宅地〉地点数：17 地点、平均価格：54,400 円／㎡

上昇

横ばい

下落

総継続地点数

△1.4

67

76

469

612

△0.3

0.7

39

32

26

97

北九州市

△2.3

△1.6

0

5

77

82

久留米市

△2.3

△0.8

7

4

23

34

平均変動率：Ｈ24 △ 3.6％→Ｈ25 △ 2.2％

大牟田市

△3.3

△3.2

0

1

18

19

〈工業地〉地点数：2 地点、平均価格：38,600 円／㎡

住宅地は、モノレール沿線で住環境・校区等が良好な

平均変動率：Ｈ24 △ 2.6％→Ｈ25 △ 2.1％

守恒周辺は需要堅調であり、北九州小倉南（県）－4（企（２）商業地市町村名

H24 変動率H25 変動率

県全体

△3.0

福岡市

H 25 地点数
上昇

横ばい

下落

総継続地点数

△1.7

33

21

168

222

△0.7

2.3

31

12

7

50

北九州市

△3.4

△2.5

0

2

53

55

久留米市

△4.4

△2.6

1

2

8

11

大牟田市

△3.5

△3.3

0

1

7

8

※地点数のうち〝横ばい〟
は+０.０％及び-０．
０％を含む。

●県全体について
区分
最高価格地

上昇率 1 位
又は
下落率最小

標準地番号
住宅地
福岡早良−１０所

在地

福岡市早良区西新７丁目６９８番 4

商業地
福岡中央 5−１５福岡市中央区天神
1 丁目122 番ほか2 筆住宅地
福岡早良−16福岡市早良区西新7 丁目801 番 12

商業地
福岡博多 5−2

下落率 1 位

見込価格

変動率

変動要因

268,000

5.5（5.0）

学校区が良好で戸建、マンションを問わず住宅需要が強い。

3,400,000

1.5
（0.0）

旧岩田屋をパルコが購入し増床を計画中であるなど、明治通りに発展要因がある。

259,000

5.7（5.2）

学校区が良好で戸建、マンションを問わず住宅需要が強い。

福岡市博多区東光
2 丁目175 番 1ほか5 筆

290,000

7.4（ 0.0 ）

博多駅に近い幹線道路沿いは賃貸マンション素地や営業所地としての需要が増加。

住宅地
福津−9

福津市勝浦字古桂
541 番

16,500△ 7.3（△ 6.3）

旧津屋崎町で鉄道駅がないため住宅需要が低迷。

商業地
嘉麻 5−1

嘉麻市飯田字ヲチタ
190 番

17,000△ 8.1（△ 5.1）

人口も減少し車両交通量も少ないため店舗需要が低迷。

●県庁所在地について（県庁所在地以外の政令市については別枠で作成）
区分

最高価格地

上昇率 1 位
又は
下落率最小

標準地番号

平均変動率：Ｈ24 △ 2.0％→Ｈ25 △ 1.1％
〈商業地〉地点数：4 地点、平均価格：94,000 円／㎡
平均変動率：Ｈ24 △ 2.8％→Ｈ25 △ 1.2％

住宅地は、長期下落で推移するなか利便性等が劣る地

救丘 1 丁目）及び北九州小倉南（県）－6（星和台 2 丁目）
が点では依然として△ 3％前後を示しているが、北九州小倉北

0.0％を示した。立地条件により最大で△ 3％下落の地点もあ（県）－2（足原 2 丁目）△ 0.3％、北九州小倉北（県）－14（金るが、小倉南区の住宅地は下げ止まり・底打ち感が広がり鶏町）△ 0.4％等、下げ止まり・底打ち感が見られる地点もあつつあり総じて下落幅は縮小傾向にある。

り、概して下落幅は縮小傾向にある。

商業地は、「徳力アピロス」跡に「サンリブもりつね（店舗

商業地は、郊外のショッピングモール及びＪＲ博多シティ、

面積約 8,300㎡）」が H24.10.25オープンし、これを受け北九天神地区等福岡市への消費流出等により都心部は依然とし州小倉南（県）5－2（守恒本町 2 丁目）が 0.0％を示した。

て△ 3％台の下落が続いている。一方、都心部外延のマン

上葛原土地区画整理事業地内には、「サンリブシティ小倉

ション適地については高値の取引も見られ、北九州小倉北（店舗面積約 26,000㎡）」「ニトリ」、「コジマデンキ」、「ナフ（県）5－9（大手町）が 0.0％を示したほか、概して下落幅

コ」、「youmeマート」等の大型店舗が進出し、商業地のは縮小傾向にある。

新拠点として発展傾向にある。一方、「THE MALL 小倉」
を中心とする曽根地区は、他の商業地域に顧客が流出が見られるものの、不動産取引は低調であり、地価は依然し収益性が低下している。

下落基調にある。

【主なトピックス】【主なトピックス】①人口は約 21.5 万人で近年ほぼ横這い。高齢化率は約①人口は約 18.1 万人で近年ほぼ横這い。高齢化率は約
25.4％

23.9％
②北九州空港跡地に「九州労災病院」が H23.5月移転開②小倉北区泉台で開発総面積 97,685㎡、229 区画の住宅院。同跡地の産業団地に「コスモス薬品」の物流センター

団地「グリーンヒルズ小倉北ひなたの街」が造成中。第 1（敷地約 57,000㎡、延床面積約 45,000㎡）及び「（株）プ

期工事 58 区画は10月末造成完了予定。

リントパック（印刷業）」の新工場（敷地約 20,000㎡）が H25③小倉北口のギラヴァンツ新競技場は、市の公共事業評価

年秋に稼働予定。「シーシーアイ（株）（自動

車部品）」検討会議が建設に同意。2016 年度中の完成を目指し建の新工場（敷地約 15,000㎡）
が H25 年 12月に稼働予定。

設へ動き出した。

「東洋コルク（株）（自動車部品等）」の新工場（敷地約④ＪＲ小倉駅南口東地区に予定されている再開発ビル（1 〜

13,200㎡）が H26.1月に稼働予定。「（株）
ＪＳＰ
（自動車資

8 階：商業・業務用フロア、9 階：ホール、10 ～ 21 階：材）」の新工場（敷地約 34,800㎡、延床面積約 3,900㎡）

マンション約 100 戸）が早ければ 2015 年着工、2017 年完が H26.4月に稼働予定。

成予定。

行橋市

見込価格

変動率

変動要因

⑤小倉北区東城野町の都市再生機構所有地約 25,000㎡

268,000

5.5（5.0）

学校区が良好で戸建、マンションを問わず住宅需要が強い。

を医療法人に譲渡。「城野ゼロ・カーボン先進街区」とし【地価動向】

旧岩田屋をパルコが購入し増床を計画中であるなど、明治通りに発展要因がある。

て整備中の一角で、「北九州総合病院」が移転予定。

〈住宅地〉地点数：7 地点、平均価格：26,800 円／㎡

3,400,000

1.5
（0.0）

⑥平成 25 年 7月7日に小倉北区西港町の西鉄バス工場

平均変動率：Ｈ24 △ 1.3％→Ｈ25 △ 0.5％

福岡市早良区西新7 丁目801 番 12259,000

5.7（5.2）

学校区が良好で戸建、マンションを問わず住宅需要が強い。

跡 地 約 50,000 ㎡ の 一 部 に「 Ｍｒ. Ｍ ax（ 店 舗 面 積〈商業地〉地点数：2 地点、平均価格：65,000 円／㎡

福岡市博多区東光
2 丁目175 番 1ほか5 筆

290,000

7.4（ 0.0 ）

博多駅に近い幹線道路沿いは賃貸マンション素地や営業所地としての需要が増加。

所

在

地

住宅地
福岡早良−１０

福岡市早良区西新７丁目６９８番 4

商業地
福岡中央５−１５

福岡市中央区天神
1 丁目122 番ほか2 筆住宅地
福岡早良−１６
商業地
福岡博多５−２※変動率の下段（

平均変動率：Ｈ24 △ 2.7％→Ｈ25 △ 1.7％
〈商業地〉地点数：15 地点、平均価格：237,500 円／㎡

工業地は、為替円安等を背景に一部に持ち直しの動き

３．特徴的な地点の地価動向とその要因

4

事■ 担当市区町村

約 6,467㎡）」が進出。
⑦平成 24 年 8月25日に「リバーウォーク北九州」に家具・インテリア店の「ＳＡＫＯＤＡ」が進出。

平均変動率：Ｈ24 △ 2.5％→Ｈ25 △ 1.6％
住宅地は、東九州自動車道（苅田北九州空港 IC ～行
橋 IC・H25 年度完成予定）、国道 201 号バイパス及び周辺）は、前回調査の変動率。

鑑定ふくおか No.33

鑑定ふくおか No.33

5平成25年 福岡県地価調査における地価動向の概要

アクセス道路等の整備事業が進行中であり、代替地需要〈商業地〉地点数：2 地点、平均価格：56,600 円／㎡が見られるほか利便性の向上を見越して新規分譲が継続

平均変動率：Ｈ24 △ 3.3％→Ｈ25 △ 2.4％

的に供給されており需要も堅調。これを受け行橋 ICに近〈工業地〉地点数：1 地点、平均価格：16,800 円／㎡

築上町【地価動向】【地価動向】〈住宅地〉地点数：5 地点、平均価格：8,100 円／㎡〈住宅地〉地点数：8 地点、平均価格：14,400 円／㎡

平均変動率：Ｈ24 △ 0.9％→Ｈ25 △ 0.9％

平均変動率：Ｈ24 △ 1.7％→Ｈ25 △ 1.6％

い、行橋（県）－5（中津熊）が＋1.3％を示したほか、行橋

平均変動率：Ｈ24 △ 2.3％→Ｈ25 △ 1.2（県）－6（行事 7 丁目）が 0.0％を示した。既存住宅地は、

住宅地は、新規分譲が活発で需要も比較的堅調。既〈商業地〉地点数：2 地点、平均価格：11,400 円／㎡〈商業地〉地点数：1 地点、平均価格：27,500 円／㎡

新規分譲との競合等により競争力の低下が認められ地価は

存住宅地は、新規分譲との競合等により競争力の低下が

平均変動率：Ｈ24 △ 1.6％→Ｈ25 △ 1.6％

平均変動率：Ｈ24 △ 2.4％→Ｈ25 △ 1.8％

下落基調で推移しているものの総じて下げ止まり・底打ち感認められ地価は下落基調で推移しているものの総じて下げが広がりつつある。

止まり・底打ち感が広がりつつある。

住宅地は、商業地ともに前年と同率の下落幅を示した。

住宅地は、新規供給は少なく前年並みの下落を示した。

住宅地は、上毛町が築上東高校跡地（約 26,857㎡）に「コ

商業地は、郊外型の「ルミエール」、町外の大型店舗等に商業地は、駅西口の国道 496 号（通称安川通り）沿線を

商業地は、主要地方道門司・行橋線の全面供用開始

モンパーク上毛「彩葉」（全 77 区画）」を造成中。商業地は移行し、既存の商業地は広域的な顧客を吸引する力に乏し中心にロードサイド型店舗等が集積。国道 201 号バイパス

以降、店舗進出は当該道路沿線に移行しており、国道 10

住宅が混在しており繁華性が低く、中津市（イオンモール三く、築上（県）5－1（大字椎田）
は△ 1.8％を示した。

への延伸計画も進行中で、行橋（県）5－2（西宮市 2 丁目）

号沿線は車輌通行量が減少し、空地、閉鎖店舗等が見ら

光、ゆめタウン中津等）へ顧客流出している。

【主なトピックス】

は△ 1.1％と下落幅が縮小。駅東口も福岡銀行がリニューア

れ、苅田
（県）5－1（神田町 1 丁目）は△ 3.2％を示した。

【主なトピックス】①人口は約 1.9 万人で近年減少。高齢化率は約 31.8％

ルオープン（平成 25 年 3月）したほか、飲食店舗の新規出

JR 苅田駅周辺の中心商業地は、需要は減退しているもの①人口は約 8.0 千人で近年減少。高齢化率は約 31.2％②上深野の「旧蔵内邸」が平成 25 年 4月から一般公開。

店、賃貸マンションの建設等が見られ、行橋（県）5－1（中のマンション用地の需要が市場を下支えしており、苅田
（県）②大池公園付近に東九州自動車道「上毛 PAスマートIC」

央 3 丁目）は△ 2.1％と下落幅が縮小した。

5－2（京町 1 丁目）
は△ 1.5％の下落に留まった。

【主なトピックス】

が 2016 年度開設予定。

工業地は、為替円安等を背景に自動車産業を中心に持①人口は約 7.2 万人で近年微増。高齢化率は約 25.7％

ち直しの動きが見られる。不動産取引は工業団地への新規②駅西口の西宮市 2 丁目に「グランドパレスステーションテラ

用地需要は見られるものの、既存用地への需要は鈍く取引

ス行橋（第一交通産業㈱ ･14Ｆ建 ･ 販売戸数 63 戸・総価格は弱含み傾向で、苅田
（県）9－1（新浜町）
は△ 1.2％

戸数 90 戸 ･H25.12月末竣工予定）」建築中。

を示した。

福岡第2分科会【主なトピックス】

幹

豊前市①人口は約 3.6 万人で近年微増。高齢化率は約 21.8％【地価動向】②京町 2 丁目に「グランドパレス苅田ウイングアーク( 第一交〈住宅地〉地点数：4 地点、平均価格：17,900 円／㎡
平均変動率：Ｈ24 △ 1.7％→Ｈ25 △ 1.0％
〈商業地〉地点数：1 地点、平均価格：27,800 円／㎡
平均変動率：Ｈ24 △ 2.4％→Ｈ25 △ 1.8％

通産業（株）･12Ｆ建 ･ 総戸数 42 戸 ･H24.10月末竣工）」
分譲中。
③「与原土地区画整理事業（約 40.4 ヘクタール、平成 26
年度換地予定）」が進行中。

事

西澤 義男

戸畑区
人口は、前年比▲ 1.4%の60,099 人、世帯数は、前年比▲ 0.6%の29,688 世帯と共に減少傾向で推移する。
当区は、北九州工業地帯の一角として発展してきた工業の町であり現在でも区面積の約半分を工業関係の施設が占めている。

住宅地は、豊前市が「赤熊南土地区画整理事業（約北九州市内では小倉北区に次いで人口密度が高く、住■ 担当市区町村
北九州市戸畑区・八幡東区・八幡西区、直方市、田川市、田川郡香春町・添田町 ･ 糸田町・川崎町、大任町・赤村、京都郡みやこ町

住宅地
商業地

前々年
▲ 3.4％▲ 3.6％

前 年▲ 2.9％▲ 3.3％

本 年▲ 1.9％▲ 2.7％

八幡東区
人口は、前年比▲ 0.8%の71,727 人、世帯数は、前年比ほぼ横ばいの35,881 世帯であり、人口は減少傾向で推移する。

14.3ha）」の保留地及び「薬師寺分譲地」を分譲中である。

吉富町

外延部では民間のミニ開発も見られる。地価は全地点下落【地価動向】

宅地は、区の中心部付近の区画整理事業等による平坦で

新日鉄を経済的基盤として都市形成が進んだ街である

基調にあるが、大きな変動要因はなく一部に底値感もあり下〈住宅地〉地点数：4 地点、平均価格：18,100 円／㎡

区画整然とした街区と高台の傾斜地形で街路の配置がが、構造的不況の煽りで依然として人口の流出が続いてい劣っている街区とが混在している。

る。また、北九州市内で最も老齢者人口比 (31％、市平均

落幅は縮小傾向にある。

平均変動率：Ｈ24 △ 1.4％→Ｈ25 △ 1.1％

商業地は、「マルショク豊前店」周辺の中心商業地は、〈商業地〉地点数：1 地点、平均価格：22,000 円／㎡

区の中心部付近は、公共公益施設をはじめ、ショッピン

県道拡幅、背後地域の拡大等プラス材料があるものの需要平均変動率：Ｈ24 △ 1.8％→Ｈ25 △ 1.3％

グセンター、病院等の生活利便施設が地区内に多く立地し当区では、東田地区において八幡東田総合開発事業が26％）が高い区である。

は鈍く地価は下落基調で推移。国道 10 号沿線も依然として住宅地は、民間のミニ開発も見られる。地価は全地点下ており、学校校区の評判と相まって住宅地としての人気は高進み、平成 18 年にイオンモール八幡東がオープンし、他に、未利用地が見られ需要減退傾向。国道 10 号バイパス沿線

落基調にあるが、大きな変動要因はなく一部に底値感もあり

く、その価格水準も高いレベルを保っている。最近は、恵ま

ナフコ、コジマ、スポーツデポなどの各種店舗の進出もあり、の、豊前（県）5－1（大字塔田）
は背後に豊前 IC 及びアク

下落幅は縮小傾向にある。

れた居住環境から社宅跡地のような中～大規模地を分割造

当地区の商業地としての熟成度は増してきた。当地区でセス道路の建設を控えており△ 1.8％と下落幅が縮小した。

商業地は、役場周辺に近隣型の商業地域が形成されて成した小規模な戸建開発などが増えてきた。

【主なトピックス】

いるが、店舗数が少なく中津市（イオンモール三光、ゆめタ

若戸トンネルについては､ 平成 24 年 9月に供用開始され、①人口は約 2.7 万人で近年減少。高齢化率は約 32.0％

ウン中津等）へ顧客流出し、吉富（県）5－1（大字広津）

若戸大橋の慢性的な渋滞解消や響灘地区と戸畑・小倉方②大型商業施設「フレスポくぼてんタウン」の各店舗（ナフコ、は△ 1.3％を示した。

面の交通アクセス確保に寄与している。

ドラッグストア、ＪＡ、飲食店等）
がH24.9月に全店舗開店。

苅田町～前田ランプ間が 4 車線で供用開始された。
なお、総区画数 241 区画の新興住宅団地グリーンヒルズ
山路ＳＯＲＡの街が分譲中で好調な売れ行きであり、その他①人口は約 6.8 千人で近年減少。高齢化率は約 27.1％

天神商店街があるが、中本町商店街は、イオン戸畑の出にも桃園や高見地区などの人気の高い地区では戸建住宅②吉富駅前周辺整備事業（平成 21 年度～ 24 年度）が完店により衰退しており、天籟寺商店街、天神商店街などのやマンションの引き合いが強い。

了し、ＪＲ吉富駅と県道吉富港線の間に直線道路が開通〈住宅地〉地点数：7 地点、平均価格：27,600 円／㎡

し、駅前に公共駐車場が整備された。

鑑定ふくおか No.33

は、平成 20 年に亀の井ホテル､ 平成 25 年 6月にトライアルも開業している。黒崎バイパスも平成 24 年に皇后崎ランプ

商業地は、旧来から中本町商店街、天籟寺商店街、【主なトピックス】【地価動向】
平均変動率：Ｈ24 △ 1.9％→Ｈ25 △ 0.7％6

上毛町

旧来の商店街も商況は低下している。
平均的な地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下落傾向で推移するが、下落率は、回復傾向にある。

地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下落傾向で推移し、平均的な下落幅は住宅地・商業地共に昨年と比べ改善されている。
鑑定ふくおか No.33

7平成25年 福岡県地価調査における地価動向の概要

但し、傾斜地に存する既存の住宅地の需要が落ち込み

土地区画整理事業により､ イオンモール直方店が平成 17

その他、平成 21 年に「道の駅かわら」、平成 22 年にが大きく、商業地では旧来から当区の商業中心である中央

年にオープンし､ その周辺に約 330 区画の住宅が新規供給者数が減少している。宅地の供給は、香春町で香陽台「道の駅おおとう桜街道」、平成 23 年に「道の駅いとだ」、

町で、核店舗（グルメシティ）が閉鎖されたままであるため一され、当該宅地は比較的需要旺盛であったが､ それ以外

（全 52 区画）が半分以上分譲済み、川崎町でうぐいす谷

平成 24 年に「コメリパワー川崎店」
がオープンした。

層の衰退が懸念される。

の地域では需要は弱く、相場を下回る取引も見られた。

（真崎団地）団地やひばりケ丘（深田ヶ浦団地）団地が分

住宅地
商業地

前々年
▲ 3.6％▲ 5.7％

前 年▲ 3.2％▲ 4.6％

本 年▲ 2.8％▲ 3.3％

八幡西区

最近ではコスモス直方下境店、ヤマダ電機直方店等の大型小売店が開業した。直方駅前の須崎町土地区画整比＋0.8%の119,217 世帯と世帯数は増加傾向で推移する。
人口も数年前まで増加傾向で推移していたが、最近は減少（旧筑豊病院）が平成 24 年に移転開業した。
平成 22 年に完成した上頓野産業団地も3 区画のうち、2区画で既に操業されている。
地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下落傾向で傾向に変化した。
戦前からの重化学工業を経済的基盤として発展してきた推移するが、下落率は、回復傾向にある。

街で、ＪＲ黒崎駅南側 600ｍ圏には､ 小倉都心に次ぐ商圏を有する高集積の商業拠点が形成されている。その商業拠点である黒崎都心地区の状況は、コムシティが破綻し､主要アーケードの空室率が 20%を超え、黒崎駅の乗降客数も減少し、折尾駅に抜かれるなど地域の衰退状況が続いている。

譲中である。川崎町では工業団地（東田原工業団地）も

住宅地
商業地

前々年
▲ 3.0％▲ 5.1％

前 年▲ 2.7％▲ 5.1％

本 年▲ 2.0％▲ 4.5％

田川市
人口は、前年比▲ 0.9% の 50,317 人、世帯数は、前年比▲ 0.1% の 24,292 世帯と共に減少傾向で推移する。

人口は、前年比▲ 1.0% の 21,450 人、世帯数は、前

［住宅地］
前々年
▲ 2.2％▲ 3.2％▲ 1.7％▲ 1.8％▲ 1.5％▲ 2.8％

香春町
添田町
糸田町
川崎町
大任町
赤 村

前 年
▲ 2.4％▲ 2.6％▲ 1.5％▲ 1.2％▲ 1.5％▲ 2.6％

前々年▲ 3.9％▲ 4.5％▲ 2.0％▲ 4.6％▲ 3.8％▲ 4.2％

香春町
添田町
糸田町
川崎町
大任町
赤 村

前 年
▲ 4.0％▲ 4.0％▲ 2.1％▲ 2.4％▲ 3.3％▲ 4.4％て石炭産業の崩壊による打撃は甚大で、人口流出、失幡西区役所等の公共・公益施設がオープンした。

業等の問題を長期に抱えるに至った。人口流出の歯止

福岡第3分科会

め等として､ 248 区画の大型住宅団地である星美台が幹

また、八幡西区の黒崎中心外延部（ホテルクラウンパレス北る月美台の販売も開始した。

九州周辺）に路線商業型の店舗集積（ダイキ、デオデオ、ハまた、平成 22 年に九州ろうきん田川支店が新築移転

ローデイ）が進んでいる。さらに、サンリブ黒崎店（平成24年

オープンし、福岡銀行伊田支店も建替え工事を終え、10月開店）、スシローや餃子の王将等の飲食店も開店した。

同年 9 月から伊田商店街での営業を再開した。

九州厚生年金病院跡地及び市営岸の浦団地跡地に図商業施設は、平成 21 年に丸和田川店が､ 平成 23 年

書館及びホールを中心とした「黒崎ひびしんホール」
も平成に丸和伊加利店が閉店したが、平成 25 年 3 月にトライ

24 年にオープンした。

アル田川西店が新規に開業した。

平成 24 年 4月～ 9月期の八幡西区における新設住宅戸
数は、1003 戸 ( 対前期比 26％増加）
で、北九州市全体の伸び率▲ 3％を大きく上回っている。郊外の学術研究都市ひび
きのや都心部近くの分譲地（ハーモニータウン東鳴水、サ
ニーガーデン青山、スマートヴィラ鉄王、ヒルズガーデン折尾
駅前、サニーヴィラ陣原等）の販売が活発なことに起因する。
地価の動向としては、すべての用途で下落傾向で推移しているが、平均的な下落幅は、昨年と比べ改善されている。
住宅地
商業地
工業地

前々年
▲ 3.0％▲ 6.2％▲ 4.6％

前 年▲ 2.2％▲ 4.6％▲ 4.8％

本 年▲ 1.1％▲ 3.7％▲ 2.3％

その他、平成 23 年に国道 201 号沿線の当市と糸田町との境付近に「道の駅いとだ」が、オープンした。
地価動向としては、住宅地・商業地ともに下落傾向で推移している。
住宅地
商業地

前々年
▲ 2.8％▲ 7.1％

前 年▲ 2.6％▲ 5.8％

本 年▲ 2.0％▲ 4.0％

田川郡（香春町･添田町･糸田町･川崎町･大任町･赤村）
田川郡は、1960 年代までは筑豊炭田の産炭地として
北九州工業地帯の発展を担ったが、エネルギー革命で石炭の需要が減少、炭鉱は衰退の途を辿った。現在で直方市

は筑豊地方の炭鉱はすべて閉山し、それに伴う過疎化

人口は、前年比▲ 0.3%の58,574 人、世帯数は、前年により人口は激減している。現在は炭鉱跡の工場団地

比＋1.6%の26,347 世帯と人口は減少、世帯数は増加傾向に企業誘致を進めているが、急速な過疎化と人口減少で推移する。

を止めることは出来ていない。

鑑定ふくおか No.33

事

年比＋ 0.6% の 8,530 世帯と世帯数は増加傾向で推移す
るが、人口は減少している。
勝山町、犀川町、豊津町の 3 町が合併して｢みやこ町」となった。変化の少ない田園都市であるが、旧豊津町の北東部に東九州自動車道が建設中であり、行橋
ＩＣと豊津ＩＣ間が平成 26 年供用開始予定である。

入し、平成 25 年 4月に商業フロアオープン、同年 5月に八分譲されほぼ完売状態、さらに、新たな分譲宅地であ

本 年▲ 2.0％▲ 2.2％▲ 1.6％▲ 1.2％▲ 1.9％▲ 2.7％［商業地］

日本の近代化を支えた産炭都市である。当市にとっ心とする事業計画が発表された。

向で推移した。

みやこ町（旧犀川町 ･ 旧豊津町 ･ 旧勝山町）

但し、長期間閉鎖されていたコムシティを北九州市が購

さらに、平成 29 年度完成予定のＪＲ黒崎駅の建替えを中

地価の動向としては､ 住宅地・商業地ともに下落傾

分譲中である。

理事業がほぼ完了したが、商業施設への新規参入は少ない。平成 23 年に新直方駅が開業し、その駅前に直方病院

人口は、前年比▲ 0.1%の260,371 人、世帯数は、前年

8

田川郡全町村で人口減少、高齢者増加で、有効需要

本 年▲ 3.8％▲ 3.3％▲ 2.1％▲ 2.0％▲ 3.4％▲ 4.6％

都合 哲男

地価の動向としては､ 住宅地・商業地ともに下落傾向で推移した。
前々年▲ 1.8％▲ 4.0％

住宅地
商業地

田川郡福智町を担当している。担当地域内には特筆すべ

門司区

き集積度の高い商業地はなく、専ら小倉北区や八幡西区

若松区のベッドタウンとしての性格が強いまちが多いことが特徴で

中間市

ある。

宗像市

北九州市門司区

芦屋町

【住宅地】

水巻町

大里地区は、比較的に起伏の少ない地形で、海峡を望み住環境が良く、かつ小倉北区に隣接するため、住宅需要は根強く、マンション供給も多い。門司港地区は、海岸線を除けば起伏の多い地形で、さらに古くに形成された

本 年▲ 1.6％▲ 3.6％■ 担当市区町村
北九州市門司区・若松区、宗像市、中間市、
遠賀郡芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町、田川郡福智町

当分科会は、北九州市門司区と若松区、宗像市、中間市、遠賀四町（芦屋町、水巻町、岡垣町、遠賀町）と前 年▲ 1.9％▲ 4.7％

岡垣町
遠賀町
福智町

人口

世帯数

105,414 人（± 0.1％）
83,312 人（△ 1.0％）43,222 人（△ 0.5％）96,420 人（＋ 0.4％）15,010 人（△ 1.5％）29,227 人（△ 2.4％）32,569 人（△ 0.0％）19,618 人（△ 0.1％）
23,978 人（△ 1.5％）

51,107 世帯（± 0.8％）33,623 人（△ 0.3％）18,020 世帯（＋ 0.9％）39,812 世帯（＋ 1.4％）
6,543 世帯（△ 1.2％）
12,984 世帯（△ 0.2％）
13,185 世帯（＋ 1.2％）7,870 世帯（＋ 1.8％）8,976 世帯（△ 0.2％）

住宅地
商業地
平均変動率 平均変動率△ 1.8％△ 2.0％△ 1.8％△ 2.5％△ 1.8％△ 1.0％△ 2.3％△ 1.7％△ 2.9％△ 3.8％△ 1.5％△ 1.1％△ 2.0％△ 2.9％△ 2.5％△ 2.9％△ 2.0％△ 2.0％

まちであるため細街路が多いなど現代社会に適応していな
い町並みが多く残る。

北九州市若松区

【商業地】

【住宅地】

JR 門司駅周辺では、駅西側で商業・文化・居住の交東部の住宅地域及び中間帯の国道 199 号線背後の住流ゾーン整備として区画整理事業を終えており、レンガ造

宅地は、既に成熟した古くからの市街であり、公共施設等のビール工場等の保存や飲食主体の商業施設等が進出しの充実度も高いが区外からの住宅需要は乏しく、また高齢ているが、既存の商業地域の地価水準に直接的な影響

化率も30％前後と高く、特に山地傾斜面の住宅地では選好は現れていない。門司港地区は、門司港レトロ地区の目度が低く需要は低迷している。西部（二島以西）地区は、玉である門司港ホテルがＡＤＲによる経営再建を発表し、土地区画整理事業により開発された後発の住宅団地である

当該地域の収益力が低下していることが報道された。

が、ここでは八幡西区折尾を起点とする交通網が敷かれて鑑定ふくおか No.33

9平成25年 福岡県地価調査における地価動向の概要

おり、大型店舗等もあり、区外からの需要もあり、若松区で遠賀郡は相対的に高い地価水準を形成している。

【住宅地】

【商業地】

芦屋町は分譲住宅団地「花美坂」にやや動きがある程度

当区東部市街の南東部に旧来からの中心商店街がある

で、その他の町内の取引は低調。水巻町においては、梅が、背後人口の減少に加え、大型店（ベイサイドプラザ若の木団地、山の口・高松・高尾・おかの台団地、南部に松、ハローディ等）との競合により、閉鎖店舗が目立ち、商みずほ団地、サニーニュータウン等の住宅団地があるが新業地として成立する範囲が狭まりつつある。区西部の高須規の大型宅地開発はなく、市街地で５～６区画前後のミニ

団地のサンリブ（大型スーパー）の近くは、広域な集客力を開発が散見される程度。岡垣町は現在販売中の大規模住有し比較的安定した繁華性があり、区内商業地のなかでも宅団地としては、松ヶ台と旭台、髙陽台等があり、これに高い水準を維持している。

加えて小規模宅地分譲が行われている。松ヶ台の一角は「どんぐり村」
として、辰巳開発が大規模売出し中で、売行

中間市

き好調の様子である。遠賀町は供給過剰感は免れず、パ【住宅地】

スコタウンのように人気がなく、空地が未だに散在する住宅

中間市の住宅地は、生活利便施設への接近性が良好

団地での販売価格は、弱含みで推移しているが過去のような平坦部では安定した需要はあるが、丘陵地、傾斜地のに極端に低廉なものは見られなくなった。

住宅団地及び古くからの既存住宅地域等は敬遠されてい【商業地】

る。隣接する北九州市八幡西区において地価が下がってき芦屋町は４年間町内にスーパーがなかったが、平成 23たことから、中間市においても大きな地価下落が見られた

年に芦屋町がスーパー用施設を建設し、スーパーあそうがが、概ね底を迎え安値ではあるが取引価格は安定的な推賃貸で入店。買い物難民が解消された。水巻町、岡垣町

移を見せ始めてきている。

は幹線道路沿いに大型店舗の新規出店が比較的見受けら【商業地】

れるが、町内の商業地の取引は依然として少ない。地価

商業中心地が蓮花寺地区に移行して以降、従来の中心水準は、既に背後住宅地との格差が小さく、商業地として商業地であった昭和町・平和町商店街は空店舗、閉鎖店の底値に達した感があるため、下落率は縮小傾向。遠賀舗が多く見られ、空洞化、衰退傾向が顕著で、住宅地化

町は平成 7 年に3月にダイヤニュータウンおんが内に「ゆめタの様相を見せている。

ウン遠賀」が開業して、その周辺、並びに遠賀町役場周辺の商業地化が進んだ。駅前商業地域の商況は冷え込んで

宗像市

おり回復の兆しは見られない。

【住宅地】
開発行為によって誕生した住宅団地が中心で、古くに開福智町発された通勤世帯が暮らす団地では高齢化が市内で特に【住宅地】

高くなるなどの社会問題が表面化してきている。福岡市通

特に目立った新規供給はなく需要も低調。依然として地勤圏として競争関係にある古賀市、新宮町において更なる価は下落傾向が続いている。

供給が控えていることもあり、地下は依然として下落傾向に【商業地】

あるが、一部の地域において底値を打ったと判断されている

県道「田川・直方バイパス」沿いにスーパーや郊外型飲ことから、若干下落傾向が縮小した。

食店、量販店等の進出が見られるが、新規設備投資もあま【商業地】

り見られない状態であり町内における商業地の需要は低い。

商業施設は大別して東郷駅周辺と赤間駅周辺に分けられる。赤間駅周辺では、駅南側に「ゆめタウン宗像」が、駅北西方に「くりえいと宗像」( サンリブ等 ) が存し、これらの施設に挟まれた旧国道 3 号沿線の商業地域は衰退傾向にある。但し、赤間駅北口では土地区画整理事業により地域の様相が変わりつつあり、発展が期待される。

10

鑑定ふくおか No.33

福岡第4分科会
幹

事

藤野 裕三

■ 担当市区町村

福岡市東区、飯塚市、古賀市、福津市、宮若市、糟屋郡新宮町・久山町・粕屋町、鞍手郡小竹町・鞍手町

福岡市東区

原町では「吉原町 1 番地区市街地再開発事業」が進められ〈住宅地：変動率Ｈ24 △ 1.6％⇒ H25 △ 0.1％〉ており、バスセンターを含め一体的に再開発が行われる予戸建住宅市場は堅調に推移しており、取引件数、建築定である。

着工数も増加傾向にある。また、分譲マンションの売れ行きも良好である。
最近の傾向としては、40 ～ 50 坪程度の比較的小規模

古賀市〈住宅地：変動率Ｈ24 △ 2.4％⇒ H25 △ 1.5％〉

画地の取引が多く見られ、単価ベースでは高値で取引され住宅地地価は依然として下落傾向にあるものの、下落幅るケースが目立つ。住環境が良好な大規模住宅団地等のは縮小している。人口、世帯数ともに微増傾向にあり、一取引価格は比較的堅調であるが、道路付が悪いエリアに

般取得者向けの分譲は比較的堅調であるものの、「四季彩

ついては土地価格の下落幅は縮小しているが依然として低の杜 美明」など古賀市中心部及び周辺地域における宅地調であり、地価の二極化が顕在化しつつある。また、都心

分譲、隣接市町におけるＪＲ鹿児島本線沿線の宅地開発

接近性が良好な箱崎地区では昨今の活発な不動産投資市の増加等により宅地の供給過多が続いている。

場を背景として取引が活性化しており、比較的高額な取引

また、既存住宅地については、新興住宅地と比較して需も見られる。

要は弱く、地価は弱含みにて推移している。

〈商業地：変動率Ｈ24 △ 2.6％⇒ H25＋0.1％〉〈商業地：変動率Ｈ24 △ 5.2％⇒ H25 △ 2.2％〉

平均では0.1％の上昇を示したが、上昇している基準地は

商業地地価は、下落幅は縮小したものの、依然として下「香椎副都心」地区の1ポイントのみである。箱崎地区では落傾向が続いている。昨年の隣接市町における相次ぐ大ようやく横ばいとなったが、その他のエリアでは依然として下型商業施設（イケア福岡新宮、イオンモール福津）の進出の落傾向にある。千早・香椎等区画整理地区では、新築の影響から、既存商店街への需要減退が認められる。

ワンルーム・1ＬＤＫを中心に賃貸需要が他エリアに比較して高く、住宅地・商業地ともに需要が高まっている。

福津市〈住宅地：変動率Ｈ24 △ 3.3％⇒Ｈ25 △ 2.2％〉

飯塚市〈住宅地：変動率Ｈ24 △ 3.0％⇒ H25 △ 2.8％〉

住宅地の平均変動率は依然としてマイナスであるもののやや緩和された。ＵＲ施行による「福間駅東土地区画整理

人口減少、高齢化の進行、地域的衰退を受け、地価は事業」が進行中であり、大型住宅団地「明日花（あすはな）」

依然として下落傾向にある。既存住宅地については、需要（計画戸数 2,180 戸）の分譲が昨年から進んでいる。この事が弱く取引件数も少ない。一方で、新興分譲地の需要は業の影響により周辺地区では地価が上昇に転じている箇所

堅調に推移している。具体的には、潤野地区の「サニーも見られる。一方で、旧津屋崎町の中心部から離れたエリ

ガーデン花吹台」（全 61 区画）
は約半数が分譲済みとなっ

アでは、利便性の低下に拍車がかかり、下落率が大きいているほか、養護老人ホーム愛生園跡地で現在造成中の状況にある。

「グレースビュー愛宕」（全 24 区画）、幸袋地区で分譲開始〈商業地：変動率Ｈ24 △ 7.1％⇒ H25 △ 3.1％〉

した「グレースビュー幸袋」（10 区画）などでは取引件数も順

商業地地価は下落幅が縮小したものの、依然として下落調に伸びており、価格も安定的に推移している。

基調は継続している。上記区画整理事業地内において〈商業地：変動率Ｈ24 △ 5.1％⇒ H25 △ 4.8％〉「マックスバリュ福間駅店」、「イオンモール福津」が開業して商業地の地価は一貫して下落傾向にて推移しており、特に中心市街地については厳しい状況が続いている。

以降、ＪＲ福間駅前通りの既存商店街は衰退傾向にて推移
している。

中心商業地である本町、永楽町、昭和通り等の商店街における歩行者通行量は平成 21 年から平成 25 年で23％以宮若市

上減少しており、空き店舗数も増加傾向にあるなど、既存〈住宅地：変動率Ｈ24 △ 3.4％⇒Ｈ25 △ 2.9％〉

商業地の空洞化が進行している。現在のところ店舗出店需

住宅地地価は、やや下落幅が縮小したものの、依然とし要が認められるエリアは国道沿線の路線商業地域が中心でて下落傾向にて推移している。人口減少、高齢化が進行あり、今年度はMEGAドンキホーテ等が新規に出店していしており、住宅需要は低迷している。市内で目立った新規る。このような中で、中心商業地の活性化を目的として、吉の住宅供給はなく、市外からの取り込み需要が相対的に弱鑑定ふくおか No.33

11平成25年 福岡県地価調査における地価動向の概要

いため、土地の動きは依然として鈍い状況にある。
〈商業地：変動率Ｈ25 △ 3.4％〉

粕屋町

油に売買。

は用途地域の変更等の都市計画決定がなされた。

住宅地については、平均変動率が＋0.5％と上昇に転じ⑨福岡空港の動き･･･ エアプサンに加えティーウェイ航空の③西通りに2012 年 4月H&Mとフォーエバー 21の入居する

商業地地価についても依然として下落基調にある。当市た。若年層を中心に賃貸から所有への転換も見られ、ミニ

LCC が入ってきた。ハワイ便は デルタ航空とハワイアン航「天神西通りスクエア」がオープン。フォーエバー 21は首の中心的商業地域が県道沿いの路線商業地域へと移行し開発に加え中規模の土地区画整理事業による住宅地の供空が就航。ヨーロッパ便はKLMオランダ航空が平成 25

都圏以外では初出店。

つつあり、旧来からの商業地域は衰退傾向にある。また、給が行われている。福岡都心部への良好な接近性を反映

年４月から就航予定（ヨーロッパと福岡を結ぶ初の直行④福岡市立少年科学文化会館は六本松の九大跡地に移当該地域と背後の住宅地との価格差も縮小傾向にある。

して、分譲住宅の売れ行きも好調であり、戸建住宅の需要便）。福岡空港は平成 24 年の年間発着回数が 15 万 5

転する方向で調整中。UR 都市機構は六本松については高い状況にある。

千回に達し、円滑運用できる目安（14 万 5 千回）
を遙かに

青少年科学館と九大法科大学院ががテナントとして入居

商業地については下落が継続している。福岡市の広域超えた。現在 2500mの滑走路建設へ向けて環境アセス

することを前提とした土地売却を9月末に公募する。事業

住宅地については、平均変動率としてはマイナスを示して的な商圏に取り込まれており、町内中小規模商業施設の顧中。ターミナルビルの建て替えも含め完成は10 年後。な者の決定は2014 年春になる。

いる（△ 1.9％）が、地価推移は一様ではなく、利便性の劣

客吸引力は弱い。旧来の中心商業地域では、近隣商業地

お福岡空港の滑走路増設には空港の運営権売却によるる地域については下落基調が継続しているが、ＪＲ鹿児島域的な性格から商住混在地域への移行が見られる。

民間資金の活用が検討されている。

新宮町⑩無料通信アプリを提供する（株）LINEは博多駅前 2 丁目

本線沿線の区画整然とした住宅地では横ばい～微増で推移している状況にある。「ウェリスパーク新宮杜の宮」、「シ小竹町のチサンホテルを購入後、取り壊して自社ビル建設へ。

⑤ショッパーズ福岡専門店街は2012 年 6月に「ノース天神」
として再出発。核店舗は「しまむら」で約 30 店舗が出店。
⑥天神 4 丁目ダブルデイ跡に異彩を放つ本屋「書斎りーぶる」が誕生

ンプレット新宮みどりヶ浜」の完売、沖田地区への旺盛なマン住宅地の平均変動率については昨年同様の△ 3.4％とな2014 年 1月に着工、2015 年 10月の完成を予定。市民に⑦ VIOROは2012 年 2月にフロンティア投資法人に101 億

ション需要、住宅着工数、それに伴う人口増加など地価へった。住宅地は新規の住宅需要が低い状態が継続してお開放する図書館も開設する。オフィスは最大 1000 人が働円で売買された。DADAビルも同時期にゾーンに37 億

プラスの影響を与える要因が認められる。

り、引件数も少なく取引成約期間も長期化している。商業

けるスペースがあり従業員の多くは九州採用。

円程度で売却

商業地については、昨年、沖田土地区画整理事業地地については、直方市及び飯塚市の大規模商業施設の商⑪博多駅中央街南西街区の地区計画が都市計画決定さ区内にスウェーデンの家具専門店「イケア福岡新宮」が出店圏に包含されており、依然として地価は下落基調にあるが、れ 2013 年 3月に告示。最大で1200％の容積率を使用すして以降、ユニクロ、ボンラパス等がオープンするなど商業背後住宅地との価格差が縮まっていることから、昨年より下る商業ビルが可能。今後、博多郵便局と博多ビルの建⑨大名小学校、簀子小学校、舞鶴小学校、舞鶴中学校

集積が高まっている。その一方で、国道 3 号沿いの「ウェル

落幅は若干縮小し△ 2.6％となった。

て替え事業に拍車がかかる。博多郵便局は建て替えのを統合し、2014 年 4月に福岡市立舞鶴小中学校として開ため筑紫通り沿いに仮店舗を設ける。

校予定。大名小学校は閉校になるが 2016 年 8月まで双タ新宮」、「メルクス新宮」では店舗撤退が相次ぎ、また、Ｊ
Ｒ福工大前駅周辺の既存商店街の衰退が認められるなど、当町の商業地図は一気に塗り変わりつつある。

鞍手町
住宅地については、平均変動率が△ 1.8％と依然として⑫「アンパンマンこどもミュージアム」が「博多リバレイン」内に
来年４月にオープン

下落基調にて推移しているが、下落幅は縮小している。傾

⑬美野島小学校の所に小中学校を統廃合住吉小学校と南向としては既存住宅地域の下落率が大きいのに対し、住宅区清水にある住吉中学校は閉校。住吉小学校、美野島

住宅地の平均変動率は△ 2.4％と、下落傾向が継続して団地やミニ開発地では比較的堅調な需要が認められ下落

小学校、住吉中学校を統合再編し平成 27 年度に施設いる。小規模の宅地分譲はあるものの、売れ行きは停滞気率は小さい。商業地については、郊外型大型店舗への顧一体型の小中連携校を今の美野島小学校の場所に新た味である。町内には鉄道駅が無いため、町外からの宅地客流出により旧来の近隣型商業地域の衰退が続いており、に整備する。

需要は弱い。

地価は下落傾向にある。

久山町

幹

事

山﨑 健二

■ 担当市区町村
福岡市博多区、中央区、小郡市、筑紫野市、うきは市
朝倉市、朝倉郡筑前町・東峰村、三井郡大刀洗町

売却（2012 年 7月）

葉学園小学校の仮校舎として使用される。
⑩アクロスと市役所の間の都市計画道路と天神・明治通り周辺の地区計画が都市計画決定された（2013 年 9月告示）。
⑪レナウン跡地に建つMG 薬院ビルは35 億円前後でゴール
ドマンサックス系私募リートが購入⑫明治通り沿いのＮＫビルの1 階にあおぞら銀行が移転
2013/6

福岡市中央区

福岡第5分科会⑧天神プライムも森トラスト総合リート投資法人に69.4 億円で⑬パルコは2013 年 3月に天神の福岡パルコと、隣接する旧【地価動向】

ハッチェリー館の土地・建物を、265 億円で学校法人都住宅地の平均変動率：H24 ＋0.4% ⇒ H25 ＋2.6％

築学園から取得した。旧ハッチェリー館跡に建設される商業地の平均変動率：H24 △ 1.2% ⇒ H25 ＋2.3％

福岡パルコ新館はS 造、地下 3 階・地上 6 階建、延床

商業地は6 年振りに地価が上昇。天神地区は平成 23 年

面積約 14,000㎡ 設計施工：竹中工務店 13 年 12月着工

福岡市博多区

オフィスビル「博多ビル」の再開発ビルを2016 年春に開業

から1 年間は博多駅地区に客足を奪われたが、H&M 等の【地価動向】

すると発表。

開業により客足は戻ってきた。現在はアベノミクスによる資産⑭結婚式場ひらまつウエディングのNEWブランド「リストラン

効果等により百貨店を中心に売上は好調に転じている。また

テASO」が 2011 秋にオープンし、国体道路沿いには結

日銀の金融緩和策により収益用不動産の売買が活発になっ

婚式場「カビリアーノ」（2012 年 1月）、長浜にはノバレーている。さらに住宅地は消費税増税前の駈け込み需要等

ゼの結婚式場「天神モリノス」（2012 年 9月）がオープン、

で戸建て、マンションとも売れ行きが好調。

そして 国 体 道 路 沿 いには エスクリの「アルマリアン

住宅地の平均変動率：H24 △ 1.5% ⇒ H25 ±0.0％
商業地の平均変動率：H24 ±0.0% ⇒ H25 +3.7％
JR 博多シティの開業と九州新幹線の開業効果で集客力が増加しており博多駅周辺の地価が引き続き上昇。住宅地
は戸建て住宅が売れるようになった。

③博多駅前 2 丁目でJR 九州ホテルブラッサム博多中央が2013 年 4月8日に開業。
④博多祗園センタープレイスは2013 年 8月に100 億円程度で私募リートに売却された。
⑤外国クルーズ船、尖閣諸島問題以降、博多港への寄港【特徴的な価格形成要因】【特徴的な価格形成要因】

はキャンセルが続出しており、昨年は秋までに40 回の寄① JR 博多シティの客足が減少していた天神地区はアベノミ①ＪＲ博多シティは開業後１年間で来店客数 5,420 万人、売港が見られたが、今年は7月まで寄港が途絶えた。8･9クスの資産効果で、百貨店の売上高が好調に。パルコも上高は750 億円となった。アミュプラザの売上は目標 300

月に5 隻が訪れたものの年内は寄港の予定はないという。

好調を持続。

億円に対し19% 上回る356 億円だった。2月23日でJR⑥博多駅南1丁目の第2偕成ビルは建替後、ほぼ満室稼働。

博多シティは来場者数 1 億人を突破。

⑦八仙閣が店舗付事務所ビルへ建替え工事中。

に土地利用に関する配置案を公表。裁判所や検察庁、⑧アクア博多は1012 年 11月に88 億円で福岡スタンダード石弁護士会館等の配置が明らかになった。2012 年 5月に②日本郵政とJR 九州は博多駅に隣接する博多郵便局と、

12

鑑定ふくおか No.33②九大の六本松教養学部跡地はUR が取得後 2011 年 6月

14 年秋完成となっている。

FUKUOKA」がオープンした（2013 年 8月）。
⑮福岡リートが大名 2 丁目の大型賃貸マンションディーウイン
グタワーを28 億円で取得（2013 年 3月）。
⑯福岡リートが大名 2 丁目の天神西通りセンタービルを26 億円で取得（2013 年 2月）。
⑰浜の町病院が長浜 3 丁目に移転。現在工事中で開院は2013 年
鑑定ふくおか No.33

13平成25年 福岡県地価調査における地価動向の概要⑱九電体育館跡地はエネ館含め約 30,000㎡が約 120 億円

アーケード撤去計画が進行中。②シニアタウン美奈宜の杜

分譲マンション適地については、高宮・大橋駅を中心にたる需要者層である一般所得者にとって、総額 3,000 万円

で積水ハウスに売却、城南クラブは約 30 億円で三菱地の分譲は比較的好調、③工業については、平成 21 年 10月

新築分譲マンションの販売が好調に推移しており、素地需要

以下の建売住宅が供給の中心であり、売れ行きは好調であ

所にそれぞれ売却になった。渡辺通りは不落に終わった。

「トステム甘木工場」跡に「明石機械工業」が操業開始した。

も増大している。売り物が少ない中で、特徴的なマンション

る。ここ数年の状況として、地価水準が低い南部エリアの他方、「ローム甘木工場」は閉鎖後そのままになっている。

素地の取引事例が把握されていないが、出物があればディ取引件数が多かったが、ＪＲ・西鉄線の駅から徒歩圏内の

小郡市④平成 25 年 6月平塚工業団地隣接地に「惣和」の工場がベロッパーが競合し、高値での落札が十分に想定される状

高価格帯の住宅地についても、需要が拡大している。アベ

住宅地の平均変動率：H24 △ 3.6% ⇒ H25 △ 2.7％稼働。⑤北部九州豪雨で朝倉市は災害救助法の対象地

況である。こうした強含みの市況感から、優良立地の分譲

ノミクスによる景気回復期待等の影響も手伝って、取引件数

商業地の平均変動率：H24 △ 5.2% ⇒ H25 △ 4.6％

域に。

マンション適地は、地価の上昇幅が拡大している。また、賃がさらに増加しており、住宅市況は全般的に活況を呈してい貸マンション適地については、引き続き、一棟売りの取引がる。このため、春日市・大野城市とも住宅地は上昇地点がさらに増加した。

筑紫野市までは住宅地の地価下落が小幅だが小郡市に入ると下落幅が大きくなる。北部の三国地区と南部味坂地

筑前町

活発に行われていることに加え、一部で駐車場等の開発素区等の間の南北格差が深刻になっている。大保地区にイオ住宅地の平均変動率：H24 △ 5.2% ⇒ H25 △ 3.3％

地の取引も散見されており、駅から近いエリアでは、地価はンショッピングセンターが建設中で2013 年中の開業を目指して

商業地の平均変動率：H24 △ 4.5% ⇒ H25 △ 3.2％

微増傾向で推移している。

いる（敷地 44,000㎡、スーパーを中心に80 店舗程度が入居

バス便に依存する住宅地は総じて地価下落が続いてい【価格中位・下位の住宅地】

駅前の分譲マンション適地については、新築分譲マンションの販売が概ね好調に推移しており、素地取得も活発に行われていることから、地価は上昇幅がやや拡大している。
【商業地】

る。平成 24 年年 7月 筑前町東小田に「HOME CENTER

地場のパワービルダーを中心として、引き続きミニ開発が筑紫野市

ナフコ筑前店」がオープン（敷地 7,522㎡）。亀の井ホテルが活発に行われている。敷地規模を小さくしても総額を3,000

旧来からの駅前商業地については、投資用として店舗付

住宅地の平均変動率：H24 △ 1.0% ⇒ H25 △ 0.4％

平成 25 年 7月にオープン(121 室 )。平成 25 年 3月ダイレック

万円以下に抑える販売方法としており、売れ行きは概ね好調

賃貸マンションを取引する動きが活発化しており、一部の地

商業地の平均変動率：H24 △ 3.2% ⇒ H25 △ 2.4％

ス夜須店オープン。

である。また、中古住宅の取引も比較的多く見られるが、隣点で上昇に転じた。幹線道路沿いの路線商業地は、市内接する春日市・大野城市を中心に、優良な新規分譲住宅が及び周辺に立地する大型店の影響を受けているが、背後地特徴的な動きは、①平成 20 年 12月にイオンモール筑紫野オープン 敷地約 12 万㎡、店舗面積 75,180㎡。②西鉄

東峰村

数多く供給されており、これらとの競合も避けられない状況と人口が豊富なことや、店舗集積の充実度から商況は比較的

二日市－朝倉街道間に「紫」駅が開業（平成 22 年 3月）、③

住宅地の平均変動率：H24 △ 1.4% ⇒ H25 △ 1.1％

なっている。最寄り駅から徒歩圏外となる福岡都市高速道

安定しており、一部の地点で横ばいに転じている。

西鉄筑紫駅西口（平成 28 年頃、換地処分予定）の土地区

商業地の平均変動率：H24 △ 3.0% ⇒ H25 △ 4.4％路以南のエリアや、街路条件が相当に劣るエリアについて

なお、春日市星見ヶ丘の「フォレストシティ」においては、大画整理事業（計画戸数 1,600 戸）④ガーデンヒルズ美しが（株）
ウエストホールディングスが村有地である二坑ボタ山

は、全般的な取引価格水準は弱含みであり、地価は微減型店の出店が相次いでおり、商業集積が進んでいる。一丘、フォレストガーデン二日市むらさきなどの団地の売れ行き

跡地を借地して太陽光発電システムを設置するため賃貸借傾向に留まっているが、それ以外のエリアは概ね横ばい傾向

部、分譲マンションも開発予定であり、更地も多く残っているは好調。

契約を締結。平成 25 年 2月完成。敷地面積 37,659㎡ 太となっている。

ことから、今後も大型店の新規出店が見込まれる。

陽光パネル7,924 枚 最大出力 1.94メガワットで年間発電量【西鉄天神大牟田線沿線の価格上位の商業地】

うきは市

198.6 万 kwh、一般家庭 584 世帯分。北部九州豪雨により住宅地の平均変動率：H24 △ 2.7% ⇒ H25 △ 1.7％

旧宝珠山村に被害が多く復旧工事中である。

商業地の平均変動率：H24 △ 5.7% ⇒ H25 △ 4.7％

そのほか、西鉄天神大牟田線の連続立体交差事業、

高宮・大橋駅前の商業地で、店舗付賃貸マンションが多「春日原」駅周辺整備事業、「下大利」駅東口土地区画整いエリアが中心であるが、マンション適地の状況は住宅地と理事業が進捗中であるが、事業完了予定は平成 26 ～ 33

同様であり、幹線道路沿いの賃貸マンションについても出物年度である。

大刀洗町があればすぐ売れる状況が続いている。地価水準が高い

22 年 9月オープン 店舗面積 7,350㎡ 浮羽バイパス沿いが発

住宅地の平均変動率：H24 △ 2.6% ⇒ H25 △ 2.2％

が、旺盛な賃貸需要や競合による取引利回りの低下傾向を

展傾向にある一方、白壁の街は元気が乏しい。

商業地の平均変動率：H24 △ 4.0% ⇒ H25 △ 3.6％

受けて、現状の土地価格は収益性から十分に説明できる水

引き続き下落基調。平成 23 年 7月にローズサービス株式会

準である。高値の取引事例も増加しており、分譲マンション

縮小した。

朝倉市

社のミネラルウォーターの製造工場が山隈地区に新設され素地としての需要も見込まれることから、立地条件が良好な【住宅地】

住宅地の平均変動率：H24 △ 4.2% ⇒ H25 △ 3.4％

た。また「大刀洗斎場ふるさと」が本郷地区に平成 25 年 6

商業地の地価は上昇幅が拡大している。

商業地の平均変動率：H24 △ 6.6% ⇒ H25 △ 5.1％

月にオープンした。商業は近隣市町の大型店の影響により【郊外の路線商業地】

特徴的な動きは、ＤＳイズミうきは店が吉井町千年に平成

特徴的な動きは、①中心市街地の空洞化が顕著なため

福岡第6分科会
幹

事

池田 雄士

福岡市南区

町内の商店は空洞化、衰退化の傾向にある。

■ 担当市区町村

福岡市南区、春日市、大野城市、太宰府市、嘉麻市、嘉穂郡桂川町、
筑紫郡那珂川町、糟屋郡宇美町・篠栗町・志免町・須恵町

住宅地の地価は、微増傾向が続いている。従来は中・高

太宰府市
住宅地は上昇が 1 地点、横ばいが 3 点となり、下落幅は山手の既存住宅地の需要は引き続き弱含みであり、地価は微減傾向となっているが、区画整然とした住宅団地や駅

福岡市の周辺区及び隣接市との主要動線となっている郊から比較的近い住宅地については、需要が回復しており、外の幹線道路は全般的に交通量が多く、店舗集積度も比較

地価は横ばいに転じている。また、旧来からの優良住宅地的高い。ただし、新規出店の動きが鈍く、賃料水準も弱含である観世音寺地区は、ミニ開発による新規分譲も増加してみの状況であることから、地価は引き続き下落傾向である。

おり、堅調な需要や取引価格水準を背景に、地価は微増傾向で推移している。

春日市・大野城市【商業地】

住宅地は春日市 5 地点、大野城市 3 地点で上昇、春日市内の商業地は主に日用品店舗が中心で、買回り品・高住宅地は全 19 地点中、上昇が 3 地点、横ばいが 6 地所得者が需要の中心だったが、最近はミニ開発が増加し、市 3 地点、大野城市 6 地点で横ばいとなり、住宅地の平均

級品等については、福岡市や周辺市の大規模ＳＣ等に顧客点、商業地は全 6 地点中、上昇が 3 地点となり、全用途の富裕層以外にも需要層が拡大している。特に、西高宮小学

変動率は、両市とも前年の下落から上昇に転じた。

が流出している。新規出店や賃料動向は引き続き弱含みの平均変動率は前年の下落から上昇に転じた。特徴的な要

校区内は人気が高く、売り物件はすぐに成約に至る状況が【住宅地】

状況が続いており、地価は下落傾向である。

因を整理すると、下記のとおりである。

続いており、取引価格も堅調な水準で推移している。ただ春日市のフォレストシティ開発街区や大野城市の乙金地区【西鉄天神大牟田沿線の価格上位の住宅地】

し、高台で傾斜がきついエリアは、やや敬遠され、需要・など、大規模な新規分譲が行われており、既存の分譲住宅

価格面で格差が生じている。

団地を含めると、供給戸数は非常に多い。需要面では、主高宮・市崎・平和など、従来から品等・名声が高い優良14

鑑定ふくおか No.33

嘉麻市・桂川町
人口減少と高齢化による過疎化が進んでおり、地域の衰鑑定ふくおか No.33

15平成25年 福岡県地価調査における地価動向の概要

退傾向が顕著である。住宅地は一部でミニ開発が行われて平均変動率も下落幅が縮小している。商業地は南区及びマックスバリュエクスプレス姪浜駅前店開業（H23 年 8月）。

いるが、売れ行きは悪く、宅地需要は総じて低迷している。

周辺市の郊外路線商業地の状況と同様に下落傾向が続い福岡都市高速 5 号線が H23 年 2月に西九州自動車道野芥方、西鉄電車が利用できない旧郡部や調整区域において

ただし、ここ数年の地価下落により、底値感も見えてきておている。

～福 重 間 開 通、H24 年 7月21日に1 号 渡り線 0.9km が開は、人口減少も相俟って、昨年並み又はやや縮小傾向の通。外環状線の延伸（H23 年 4月全線開通）、二丈浜玉

下落幅で推移している。

道路 8.5キロが H25 年 4月1日に無料化。

【商業地】

り、下落幅は縮小傾向となっている。商業地は役場周辺や幹線道路沿いにおいて店舗立地が見られるが、新規出店はほとんどなく、売上低迷も続いており、地価は依然として高い下落率を示している。

糟屋郡（宇美町・篠栗町・志免町・須恵町）
規模な宅地開発は行われていない。売れ行きには差異が生

那珂川町

継続地点１１地点中、上昇が２地点、横ばいが１地点。

住宅地は各町ともミニ開発による新規供給が中心で、大じているが、環境・価格面で競争力が認められる分譲地については、比較的好調な販売状況で推移している。糟屋

福岡市城南区
住宅地、商業地ともに平均変動率でプラスに転じる。
【住宅地】

商業需要全般が停滞傾向にあるが、全体として昨年と比べて縮小している。中心市街地 11の商店街空室率調査によれば、H21の26.8％を最高に、H25.4は336 戸中 65 戸の空住宅地は小中規模の宅地開発が行われているが、建売郡全体では、下落幅は縮小傾向となっており、志免町及び継続地点１１地点中、上昇は５地点、横ばい４地点。戸室で19.3％と長期的には若干回復傾向にあるが、この1 年総額で2,000 円台後半の価格設定が中心で、売れ行きは好

須恵町の居住環境及び利便性が良好な住宅地では、横ば建住宅需要が安定し、上昇は５地点、横ばいが４地点にで見れば都市プラザ建設に向けた解体工事が始まった六ツ調に推移している。全般的に周辺市と比較して値頃感が強いの地点も存する。商業地は駅前及び路線商業地とも、大なった。早良区、中央区、西区に比べて上昇幅は小さい

門周辺での空室率が上昇。業種としては、旧来からのアパ

く、需要の回復傾向が鮮明となっている。居住環境が良好

規模ＳＣ等の影響で、店舗需要は引き続き弱含みであり、地が、利便性の高い北部の戸建住宅用地需要は、早良区・

レル等服飾・雑貨関係は減少、飲食関係（居酒屋チェーンな地域については、上昇が 2 地点、横ばいが 1 地点となり、価は下落傾向が続いている。

中央区の需要が波及するなど堅調に推移、中部から南部

店等）が増加。なお、賃料は西鉄久留米駅周辺よりも花畑

地域も地域的にばらつきがあるものの、横ばい地点が多くな

駅周辺が高く、坪１万円以上のものが多い。事務所街は支っており、マンション素地（分譲・賃貸）需要も強い。新規の店の統廃合等により、空室、賃料の悪化に歯止めがかから

分譲マンションは平成 25 年度中 2 件見られ、当区の新規供ず、テナント、用地需要ともに弱い。路線商業地域は借地

給は約 3 年ぶりとなっている。

が多い中、路線に強弱はあるものの、ゆめタウン久留米を【商業地】

中心とする合川地区は、国道 210 号の南側背後まで商業

市区町名【用途毎の変動率】（住宅地・商業地・全用途）
市区町名
南区

春日市

大野城市

太宰府市

嘉麻市

用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途

H24 調査▲ 0.7％▲ 0.8％▲ 0.7％▲ 0.4％▲ 0.8％▲ 0.4％▲ 0.4％▲ 1.4％▲ 0.6％▲ 1.1％▲ 3.6％▲ 1.5％▲ 2.4％▲ 4.9％▲ 2.8％

H25 調査▲ 0.2％＋ 2.1％＋ 0.3％＋ 0.6％▲ 0.3％＋ 0.3％＋ 0.4％＋ 0.7％＋ 0.4％▲ 0.6％▲ 2.5％▲ 0.9％▲ 1.9％▲ 6.3％▲ 2.5％

福岡第7分科会
幹

事

浅川 博範

那珂川町

宇美町

篠栗町

志免町

須恵町

桂川町

用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途

H24 調査▲ 1.1％▲ 1.7％▲ 1.2％▲ 2.4％▲ 1.9％▲ 2.4％▲ 0.8％▲ 1.9％▲ 1.1％▲ 1.0％▲ 2.7％▲ 1.3％▲ 2.7％▲ 2.0％▲ 2.7％▲ 1.9％▲ 3.3％▲ 2.3％

H25 調査▲ 0.6％▲ 0.8％▲ 0.6％▲ 2.2％▲ 1.1％▲ 2.2％▲ 1.3％▲ 1.5％▲ 1.4％▲ 0.7％▲ 1.4％▲ 0.9％▲ 1.0％▲ 1.7％▲ 1.6％▲ 1.5％▲ 3.4％▲ 2.1％■ 担当市区町村
福岡市西区･城南区､久留米市､糸島市､八女郡広川町

福岡市城南区北部の商業地域は、住宅地域と同様に分

福岡市西区

【商業地】

地域が面的拡大、同沿線２地点が今回上昇するなど、市譲マンション素地需要が回復しているため、上昇或いは横内では最も店舗進出意欲の強い地域である。

ばいに転じている。分譲・賃貸マンション用地需要が下支【工業地】

えする形であり、商業事業者による用地取得需要は依然と

H24 年 9月にダイハツ九州久留米工場（田主丸町）の生産

して弱含みである。

ライン増設とエンジン開発拠点のH26 年 3月開設が発表され◯ 変動要因たほか、H24 年 11月には藤光産業団地（藤光町・荒木町）

福岡都市高速 5 号線が H23 年 2月に西九州自動車道野にセイブ・日本生物製剤の進出。H24 年 11月には、久留芥～福 重 間 開 通、H24 年 7月21日に1 号 渡り線 0.9km が米宮ノ陣地区の久留米ビジネスパークの立地率が 100％に開通。外環状線の延伸（H23 年 4月全線開通）。

なった。H23 年 10月には閉鎖したパナソニック電工（城島町）
跡地に健康機能器具メーカー進出。既存の中小工業地お

久留米市
住宅地、商業地、工業地、全ての用途において、平均変動率で下落幅は縮小。
【住宅地】

ける取引は、取引事情を含みながらの供給圧力が強い。
◯変動要因
九州新幹線全線開通（H23 年 3月）及び駅ビルフレスタ久
留米開業、上津バイパス整備（H24 年 4月22日に久留米ＩＣ

継続地点３４地点中、上昇が８地点、横ばいが３地点。

高速道路入口交差点付近から県道御井諏訪野線までの約

分譲、賃貸マンション素地需要が下支えしていた姪浜駅

ＪＲ久留米駅、西鉄久留米駅、花畑駅周辺等利便性の高960ｍ区間が部分開通。全線開通は市施工区間の遅れに

南側地域は、両需要の回復により概ね横ばい傾向である

い地域では分譲マンション素地需要が地価を押し上げ、旧よりH26 年目標）
、豆津バイパスの整備（H24 年 3月24日）、

継続地点１８地点中、上昇は９地点、横ばいは５地点、が、北側地域はやや弱い。その他の路線商業地や近隣型

久留米市中心部周辺では戸建住宅用地需要が安定してい国道 3 号鳥栖久留米道路（久留米ＩＣ～鳥栖間の国道 3 号

平均変動率でも上昇幅が拡大。九大移転、各土地区画

商業地は、商業収益、賃料水準等やや弱含みながら、背る。分譲マンションは、新築及び中古共に、特急停車駅周バイパス）等事業中。旧久留米井筒屋跡地（隣接地も含む）

整理事業、都市高速５号線・外環状線の延伸などによる利後の住宅地等に牽引される形で横ばい傾向にある。

辺徒歩圏や、中心市街地に近い物件は好調である。戸建には、地上 6 階地下 1 階

便性の向上や、福岡市内における相対的値頃感から地価◯ 変動要因住宅地は上昇地点が増加、商業地はほぼ横ばい傾向。
【住宅地】

16

横這い又は昨年より縮小した下落幅で推移している。一

延床面積 36,000㎡程度のコンベ

住宅は、総額 2 千万～ 2.6 千万円程度のミニ開発分譲がンション機能も備えた「総合都市プラザ」が H27 年度オープン

は上昇傾向が続いている。取引件数及び取引価格共に堅伊都土地区画整理事業（130ha）が H26 年度完了予定。

活発化。南町・野伏間の地点では、周辺における生活利を目指して今秋にも建築着工予定。JR 久留米駅西口には、調であり、高値の取引事例も散見される。戸建住宅は、利

橋本駅前に「木の葉モール橋本 ( 店舗面積 2.2 万㎡ )」が H23

便施設の充実及び平成 26 年春東合川野伏間線全線開通

久留米市が 4 階建 214 台の立体駐車場建設を発表、H26

便性の高い姪浜駅及び橋本駅周辺や九大移転に伴う周船

年 4月のオープン後も好調、千里土地区画整理事業地内にへの期待感を反映するなど、地価の値頃感を背景に上昇し

年 4月利用開始予定。

寺駅・九大学研都市駅周辺地域を中心に需要は安定して「ハローデイ」「コメリ」等が H23 年 3月にオープン。元岡土た。賃貸マンションについても、エリアにより限定的であるもおり、調整区域内宅地以外の全地点で前年比プラス若しく

地区画整理事業は平成 24 年 12月完了、金武・吉武土地のの、安定した需要が見られる。総じて、旧久留米市中心は横ばいが継続しているほか、マンション素地（賃貸・分

区画整理事業は事業中。姪浜駅前のウエストコート姪浜にミ部周辺地域においては、安定した戸建住宅需要を背景とし糸島市は住宅地、商業地ともに下落幅は縮小傾向。特譲）需要も強い。

スターマックスが H23 年 6月、内浜 1 丁目に24 時間営業のて一部地域は上昇しているほか、殆どが安定局面にあり、に、南風台等の良好な住宅地や利便性の高い地域では上鑑定ふくおか No.33

糸島市その他

鑑定ふくおか No.33

17平成25年 福岡県地価調査における地価動向の概要

昇に転じるなど、旧前原市内で上昇３地点、横ばい３地点となっている。商業地では、昨年並みか下落幅はやや縮
小、浦志１丁目地区に亀の井ホテル（10F、255 室）が H25
年 6月開業。旧志摩町、旧二丈町では弱含みである。
広川町は、ほぼ昨年並みの下落傾向で推移している。

【用途毎の変動率概要】
市町村

福岡市西区
福岡市城南区
久留米市
糸島市
広川町

福岡第8分科会
幹

事

井上 真輔

用途

住宅
商業
住宅
商業
住宅
商業
工業
住宅
商業
住宅
商業
工業

H25
0.7
▲ 0.2
0.5
0.3
▲ 0.8
▲ 2.6
▲ 3.6
▲ 1.1
▲ 3.4
▲ 2.6
▲ 5.1
▲ 2.4

H24
0.4
▲ 1.5
▲ 1.1
▲ 2.0
▲ 2.3
▲ 4.4
▲ 5.4
▲ 2.2
▲ 5.4
▲ 2.8
▲ 7.9
▲ 3.0

■ 担当市区町村
福岡市早良区、大牟田市、柳川市、八女市、筑後市、大川市、みやま市、大木町

等も見受けられるが、既存企業の合理化等も進んでいる。

一方、平成 23 年 3月に九州新幹線筑後船小屋駅が開業

需要は依然としてやや弱含みであるが、地価はここ数年のしたが、利用客は予想を大きく下回っている。駅周辺では、下落傾向をうけて値頃感が現出しつつある。

筑後広域公園等の整備が進展しているほか、同駅駐車場
利用客数は微増で推移、駅周辺ではその熟成度を若干で柳川市あるが高めつつあり、地価も微増で推移している。尚、昨年

西鉄柳川駅及び旧柳川市中心部から徒歩圏内の比較的3月のダイヤ改正で新大阪直通列車の停車本数が大半の駅

利便性の優れた住宅地域と、市域の大半を占める農家集で大幅に増えているが、筑後船小屋・新大牟田・新玉名の落地域とに大別され、大規模な住宅団地は整備されておら3 駅だけは現在も上下 3 本から1 本も増えていない。

ず、ミニ開発の住宅地域が散在している。社会基盤整備として、有明海沿岸道路（平成 24 年 9月大和南 IC ～徳益 IC間開通）、国道 443 号バイパス事業、柳川駅東部土地区画

大川市
有明海沿岸道路の大和南 IC ～徳益 IC 間が平成 24 年 9

整理事業（平成 27 年度完了予定）、中島二重地区住宅市

月に開通し、大牟田方面への交通アクセスの向上が認めら街地総合整備事業等が進捗中であるが、住宅需要の低迷れるが、当市の基幹産業である木工業は衰退傾向を辿ってから地価の下落傾向が依然として続いている。

おり、中心部、郊外の区別なく、不動産需給関係は低調

福岡市早良区

流れ等、その繁華性は高く空店舗も少ないものの、郊外部

柳川市の商圏は、日用品については概して市内にとどまっ

で、地価は依然として高い下落率で推移している。旧来か【住宅地】

での相次ぐ大型商業施設の進出及び汎用性に乏しい地域ている一方、買回り品、高級品等は久留米市、更には福らの商店街は、空店舗も目立つ等、衰退傾向にあるほか、的特性を反映して、地価は調整局面で推移している。また、

岡市に顧客が流出しているほか、大牟田市の有明海沿岸

国道 208 号及び国道 442 号の路線商業地域も市勢全体の中心に資金調達能力が上昇したほか、消費税増税前の駆国道 202 号、早良街道等の路線商業地では、新規の出店

道路沿いに大型商業施設が平成 23 年春にオープン、当市

低迷傾向を受けて停滞しており、地価の下落傾向が続いて込み需要も散見され、エンドの住宅需要は、中古新築又はと事業の再編成による撤退が混在しているが、地価はここ数も商圏内に含まれており、既存商業地の地価下落圧力が強いる。大牟田市の有明海沿岸道路沿いに大型商業施設が戸建マンション問わず堅調に推移している。

年の下落傾向をうけて値頃感が現出しつつある。

くなることも予測される。

平成 23 年春にオープン、当市も商圏内に含まれており、既現下の低金利、住宅融資制度の充実等に拠り、個人を存商業地の地価下落圧力が強まることも予測される。

かかる中、地下鉄空港線から徒歩圏の早良区の住宅地
は、都心部への交通アクセス等の利便性及び教育環境に

大牟田市

八女市

国際医療福祉大が、大川市榎津の福岡リハビリテーショ

恵まれていることから、従前から住宅地として高い評価を受

平成 26 年 4月開設予定で、旧ネイブルランド跡地約 4ha

従前から中心部、郊外の区別なく、不動産需給関係は弱けているエリアであり、このエリア限定といような根強い需要に帝京大学が新設 3 学科を準備中である。こうした動きがあ含みで推移している。特に山間部を中心とした郊外部では人れに伴い学部名を福岡保険医療学部に改称。学部敷地内者層も存在する。特にマンション適地では、典型的な需要者る一方で、人口の減少傾向や高齢化（高齢化率 30.7％で人口の減少傾向や高齢化に歯止めがかからず、そのなかでも、に約 16 億円かけて新校舎を建てる予定で、計画では新学として想定されるデベロッパー等を中心に、積極的な用地取口10 万人以上の都市では全国 2 番目）に歯止めがかから

旧星野村、旧上陽町及び黒木町の一部は、昨年夏の豪雨

科の入学定員は80 人となっている。

得の動きが鮮明になりつつある。もともと供給が少ないなか、ず、不動産需要は弱含みが続いている。特に、利便性ににより大きな被害を受け、現在においても日常生活に影響を及

特にマンション適地は希少性が高く、売手市場の様相を呈し

劣る郊外部においてかかる傾向が顕著で、地価も長期間にぼしているなか、全面復旧には更に時間がかかることから、

亘って下落基調が続いている。

被災地域を中心に下落幅の拡大傾向が看取される。

ており、地価は明確な上昇基調を辿っている。また、比較的ン学部に、昨年 4月、医療検査学科（仮）を開設と発表。こみやま市
旧瀬高町及び高田町の一部にミニ開発分譲地が見られる

ロットが小さな物件でも、賃貸マンションとして建物を建築した

商業施設の動向としては、岬町の大型商業施設イオン

商業中心地は、国道 3 号沿い或いは郊外型大型店舗がが、全体的に住宅需給は弱含みで取引件数は少ない。商うえで販売又は転売したり、小さく区画分割して戸建住宅用

モール大牟田が平成 23 年春オープン、当該商業施設の開立地する蒲原地区等に移行しつつあり、国道 442 号沿いに圏は市内に限定されており、商業地は衰退傾向にあるため、地として販売したり等、デベロッパーを含む不動産業者にとっ業に伴いオーバーストアの状況も予測され、既存商業地では位置する清水町、土橋交差点附近の旧来からの商業地域

需給は弱含みで商業地取引件数は少なく、地価の下落傾ては、柔軟な土地利用或いは販売戦略が可能なエリアと空洞化、衰退化の傾向が依然続いており、地価下落の強は、空き店舗が目立つ等、衰退傾向が顕著、地価も依然と向が続いている。本年 3月に、総事業費約 74 億 6000 千万

い圧力要因となっている。

して下落基調で推移している

円、日本最大級のメガソーラーである「みやま合同発電所」

なっており、個人等も含め幅広い需要者層の参加により、更に地価を押し上げる要因となっている。

が開設（発電出力 23ＭＷ）
した。

平成 23 年春開業の九州新幹線新大牟田駅は、郊外部

筑後市

一方、区中央部の戸建住宅を中心とした住宅地も、前記に位置すること及び利用客が予想より大幅に下回っている状の要因を背景に需給動向は堅調に推移している。これらの況等を背景に、市内全体の地価には大きな影響を与えてい実需のほか、地下鉄七隈線延伸計画の発表とも相俟って、ない。但し、同駅駐車場利用客数は微増で推移、駅周辺地の開発は、久留米市寄りから中心部の山ノ井地区等での大木町の西鉄天神大牟田線の各駅周辺に住宅開発がエイドのマインド感を含め、区中央部から北部にかけて、地ではその熟成度を若干であるが高めつつあり、限られた範囲

ミニ開発が中心であるが、新築でも総額 2 千万円前後からあ散見されるが、その他は既存住宅と農地が広がる。ミニ開

価は緩やかな上昇基調を辿っている。一方、区南部の地であるが、地価は下げ止まり傾向が看取されつつある。尚、り、久留米市への交通アクセス及び周辺居住環境に鑑みた発に拠る戸建住宅地等で取引が見受けられる。総額が小さ

下鉄七隈線から距離のある既存住宅地では、下落幅の縮

昨年 3月のダイヤ改正で新大阪直通列車の停車本数が大

値頃感とも相俟って、比較的堅調な販売状況を示している。

いことから一部では底堅い需要も看取されるものの、地価は

小傾向は認められるものの微減傾向で推移している。

半の駅で大幅に増えたが、筑後船小屋・新大牟田・新玉

総じてみれば、かかる実需を背景に、地価は下げ止まり感

下落幅の縮小傾向が認められるものの依然として下落傾向【商業地】

名の3 駅だけは現在も上下 3 本から1 本も増えていない。

が鮮明になりつつあり、一部では上昇に反転しているポイントが続いている。

18

県南の中核都市久留米市の南側に隣接しており、住宅も現れている。

大木町

大木町内の国道 442 号バイパス沿いに、イオン・ス－パー

店舗・事務所等のテナント需要は好転してないものの、地大牟田市の工業地域は、三池港の荷主助成制度拡大等

下鉄駅から徒歩圏内の幹線街路沿いは、高容積率に着目を背景に国際コンテナ取扱量は3 年連続で過去最高を更新

商業地は、大規模店出店の影響により、旧来からの小売センター大木店が平成 20 年 4月にオープンし、隣接市町かしてマンション素地としての需要も見込まれる地域であり、価し、有明海沿岸道路が平成 24 年 1月に三池港 ICまで、同商店街に位置する諏訪通り地区等の羽犬塚駅周辺は衰退

ら集客しているほかは、国道沿いに自用の事務所・沿道格水準も値頃感があることから、地価が上昇に反転している

年 9月に大和南 IC ～徳益 IC 間が開通する等、インフラ整傾向にある。商業地需要は低調であり、地価は弱含みで推サービス店舗が散在する程度で、久留米市等の周辺市のエリアが広がりつつある。一方、西新商店街等では顧客の備が進展したほか、一部では遊休地にメガソーラーの進出移している。

商圏内に包含されており、地価は下落傾向で推移している。

鑑定ふくおか No.33

鑑定ふくおか No.33

19

特集

平成24年７月九州北部豪雨
Ukiha,Yanagawa, Miyama, Yame, Asakura
災害の現状
うきは市

流木の恐怖
山の管理の大切さを痛切に感じた流木による被害拡大

7.14を忘れない

うきは市は復旧・復興へ向けて全力で取り組んでいます

ものすごい雨と洪水

大小の河川が豹変し農地を襲いました。

うきは市の平成 24 年九州北部豪雨の被災状況は、死者１名を出すほか、住家
全壊７棟、半壊・一部損壊４棟、床上浸水 82 棟、床下浸水 370 棟、道路損壊
169 箇所、落橋６箇所、河川損壊 314 箇所、農業用施設被害 196 箇所等と未曾有の被害が出てしまいました。市では、ライフラインを早急に復旧し、被災された市民の皆様が一刻も早く安心して暮らせるよう、国・県への要望活動、改修工事の早期実現、補助制度や税の減免等に全力で取り組んできました。

基幹道路が何箇所も崩壊

道路が寸断し孤立集落が発生しました。橋も詰まったり、落橋もしました。

復旧状況

土砂災害発生住 家 全 壊や棚 田・水 路が崩壊したり、流木や土砂が流入したり、暮らしと
農業・景観に大きな被害が出ました

棚 田 百 選 つづら棚 田では、大規模な土砂災害が発生しましたが、避難して命は助か

県道が流出

県道が落橋

孤立集落へ人海戦術で物資を輸送

洪水や土砂による民家の崩壊りました。

河川が氾濫したり、山が崩壊し、民家に大きな被害がでました。 右上写真は、ボランティアによる泥出し
作業の様子

復旧状況

復旧へ日々前進！ 災害後の復興へ向けて取り組んでいます
伝統的建造物群保存地区の復興へ
山津波の恐ろしさ山が崩 壊し、下 流の民家へ多量の土
復旧状況

砂が流入しました。

復旧状況

隈 上 川 上 流 の 新 川・田篭伝建地区にも大きな被害が出ました。 伝建地区の復興を進めるため、市による民家復興計画も予定しています多くのボランティアの協力
でよみがえりました20

鑑定ふくおか No.33

鑑定ふくおか No.33

21

特集

平成24年７月九州北部豪雨
災害の現状

Ukiha, Yanagawa,Miyama, Yame, Asakura

棚田の里の復興へ 農業を継続するために、早急に応急復旧等に取り組んでいます

柳川市

九州北部豪雨災害の記録

１．
概要
平成 24 年７月11日から14日まで断続的に降り続いた
大雨は、九州北部各地に昭和 28 年西日本水害以来の未曾有の被害をもたらした。
田へ流入した土砂の撤去には、多くのボランティアの皆様にご協力いただきました。 米作りに欠かせない水路の復旧

フルーツの里の復興へ 土砂流入被害を受けた柿畑等の復旧を行いました

柳川市では、４日間に415ミリの降水量を記録した。
特に、13日から14日にかけては雨脚が強まり、13日午前
７時 10 分からの 24 時間降水量は 281ミリに及んだ。それ以上に矢部川上流の八女市黒木町では、凄まじい豪雨となり、13日午前 11 時 30 分からの 24 時間降水量は486ミリにも達した。

土砂が流入した柿園

14日には、未明から昼前に筑後地方に猛烈な雨が降

復旧状況

り、矢部川水系一帯に降り注いだ豪雨は、矢部川及び沖端川（写真左）の堤防決壊で浸水した中山地区。 立花いこいの森公園（中央）
そばの堤防が決壊

その支流に流れ込み、急激に水位を上げた。
特に、矢部川上流域には記録的短時間大雨情報が発表され、八女市黒木や星野では河川が氾濫を起こ

河川・道路の改良型復旧へ 今回特に大きな被害が発生した隈上川流域の改修・道路の改修を進めています

し、甚大な被害が発生した。その大量の濁流がそのま
ま下流に流れ込み、本市では同日９時に沖端川中山の堤防が決壊（延長約 150ｍ）、そして13 時 20 分に矢部川六 合の堤 防が決 壊（ 延 長 約 50ｍ）した。その後も、両河川は長時間、高い水位の濁流が流れ続け、沖端川は同日22 時過ぎまで、矢部川は 24 時頃まで警戒水位を下回らなかった。
これらの堤防決壊により、中山地区及び六合地区は豪雨災害後の復興課題を解決するために大洪水となり、周辺の家屋や田畑等に大量の浸水ととも

矢部川堤防が決壊した六合地区。津留橋（写真中央）
そばの堤防が決壊し、浸水

２．
被害の状況及び復旧

市では、災害復旧と災害復興支援に向けて、復旧

がら、まちづくりの方向性を見出すことに努めています。

に土砂が流れ込み、大きな被害の爪痕を残した。さら工事や復興支援体制がスムーズにできるよう、「災害

これまでもうきは市内外の皆様に、ボランティアや義援対策推進室」を設置しました。豪雨後１年が経過し、金等物心両面にわたり大きなご支援をいただき、感謝に、浸水が長時間続いたために、沖端川堤防からの浸沖端川及び矢部川の２箇所の堤防決壊により、市内

災害後の復興課題が明らかになるにしたがい、個々

申し上げます。皆様のご声援を支えに、これからも頑水は西北方向へ拡大し、西は西鉄柳川駅周辺まで達しへの浸水地域は市域の約３分の１の 2,680haに広がっの課題解決に向け、関係機関の連携を深め、取り組張りますので、今後ともご理解とご協力をお願い申し上た。また、矢部川堤防からの浸水は南西方向へ広がり、た。特に、沖端川の堤防決壊箇所に近い三橋町中山

んでいます。

げます。

一部は国道 208 号を越えて中島地区を浸水した。

地区や二ツ河地区、矢部川の堤防決壊箇所に近い大これにより、市域の約３分の１が冠水し、中山地区、

和町六合地区や中島地区では甚大な被害を受けた。

六合地区を中心に住家の床上浸水が 380 戸、床下浸被害は、家屋の浸水、事業所の浸水、公共施設の浸水 953 戸など大きな被害を及ぼした。また、農地・農産

水、農地の冠水、道路・水路の冠水など広範囲に及ん（２）将来のまちづくりを考えるうえで、災害復興は大事

物の被 害、 漁 船・漁 港 施 設 等の被 害、 有 明 海の流だ。また、矢部川では、中島漁港が大きな被害を受け、なテーマになっています。行政と市民が協働で力を発

木・ガレキ被害、企業・商店等被害など農漁業、商工

有明海には大量の流木や廃船、ガレキが漂流した。被揮できるよう対話を進めています。

業等の産業も甚大な被害を受けた。

害額は、総額で24 億 7,392 万円にも上った。

（１）災害復旧工事は、あまりにも大規模・多箇所に及ぶため、工事技術者の不足等が心配されています
が、工事に遅滞が生じないよう努力しています。

（３）小規模集落のコミュニティが成り立たなくなっていくことを危惧しています。対話を深め、知恵を結集しな22

鑑定ふくおか No.33

鑑定ふくおか No.33

23

特集

平成24年７月九州北部豪雨
災害の現状

Ukiha, Yanagawa,Miyama, Yame, Asakura
災害復旧に当たっては、各地から大勢のボランティアの皆様にも駆け付けていただきました。また、多くの自治体の皆様にもご支援、ご協力をいただきました。被災した翌日から「災害ボラ
ンティアセンター」を立ち上げたところ、７月末までに延べ３，５２５人もの皆様に応援をいただきました。
これらのご支援が、早期の復旧と復興支援への大きな加勢となりました。

７月１４日、午前９時頃、沖端川左岸中山の堤防が越水後、決壊

７月１４日、午後１時２０分頃、矢部川右岸六合の堤防が決壊

ボランティアにより被災家屋から土砂や廃棄物を搬出

３．
今後の対策
災害を教訓に、ハード面、ソフト面の防災対策の強化に取り組んでいます。今後の防災対策について、主なものを紹
介します。

復旧状況

①河川堤防等の改修事業については、沖端川及び矢部川に対し、「激甚災害対策特別緊急事業」が指定され、今後概ね５年間で、国県の集中的な改修事業を実施。

道路の災害復旧。力を合わせて土 砂・流木等を除去した復旧後の同道路。道路走行が早期に可能になり、 復 旧 作 業が早まった

沖端川では、堤防の築堤、越水・漏水対策、河川の浚渫、橋梁の架け替え、堰の改築等、矢部川では、堤防の嵩上げ、拡幅、補強等を実施。

復旧状況

農業被害。 濁流が流れ込み、ビニールハウスが倒壊。 農産物等も被害を受けた

復旧後の農地。現在
は、 耕 作が 行われている

沖端川堤防の決壊箇所の復旧改修

復旧状況

矢部川堤防の決壊箇所の復旧改修②迅速かつ的確な情報伝達を図るため、「同報系防災行政無線」等を整備。
③上流域の河川やダムの状況を知るため、監視カメラ、水位計等の設置。

漁業被害。矢部川河口付近の中島漁港。
漁港施設、漁船等が破損、流出した

復旧後の中島漁港。
早期に復旧が整った④校区公民館の新設や民間ビルの避難施設指定など多くの避難所の確保。
⑤自主防災活動組織の育成のため、地域での避難訓練等の実施。
⑥災害を想定した実践的な各種の防災訓練の実施。

復旧状況

海岸被害。 有明海には大量の流木や廃船等が漂流、漂着した24

鑑定ふくおか No.33⑦災害時の物資調達の確保として、民間業者との応援協定の締結。

復旧後の有明海岸。
国県市、漁業関係者の懸 命の作 業により瓦礫が除去された

鑑定ふくおか No.33

25

特集

平成24年７月九州北部豪雨
災害の現状

Ukiha, Yanagawa,Miyama, Yame, Asakura

みやま市 「かつてない大雨」九州北部豪雨のみやま市被害状況「早めの避難」につながった新しいシステム
みやま市では災害時に備え、平成 24 年 6 月1日、みやまコミュニ
ティ無線による情報伝達の運用が開始されました。また、大雨の時などはスピーカーからの放送を聞き取りにくいことが想定されるため、地域リーダーや危険箇所世帯への防災ラジオの賃与を行っています。
九州北部豪雨の際は、風向きなどの影響で聞こえにくい地域もあった
ため、屋外スピーカーの増設や防災

浸水被害

堤防決壊

ラジオの増台などを予定しています。
防災ラジオ710 台

屋外スピーカー 56か所

ボランティアセンターの開設
7 月16日に、社会福祉協議会が中心となり、災害ボラ
ンティアセンターを開設しました。開設期間中 143 件の依農地被害頼に対し、のべ 1,365 人のボランティアを派遣しました。

漂着物被害

平成 24 年 7 月、九州北部の各地で観測史上最大の降水量を記録した九州北部豪雨。みやま市においてもこの記録
的な大雨は大きな爪痕を残し、道路や河川の損壊、家屋の全半壊や床上・床下浸水、農地被害などにより、市民生
活や地域産業にも甚大な被害をもたらしました。この災害で、避難場所や情報伝達の問題、災害弱者への対応など
様々な問題点が浮き彫りになりました。

矢部川・沖端川における被害の状況

災 害ボランティアセンターの現地本部
ボランティア活動

梅雨前線がもたらした豪雨により、矢部川水系矢部川の船小屋水位観測所（基準地点）
では、観測史上最高の水位を記録しました。矢部川派川沖端川では、14日午前 9 時頃柳川市三橋町中山地区が、午前 9 時 30 分頃みやま市瀬高町
本郷地区の堤防が決壊。さらに、矢部川では午後 1 時 20分頃、津留橋上流右岸堤防（柳川市大和町六合地区）が決壊し、みやま市、柳川市などにおいて浸水被害が発生。矢部川沿川および沖端川沿川で1,808 戸（内みやま市 575 戸）の家屋・事業所などが浸水しました。
本郷地区決壊時の様子

沖端川の復旧状況
平成 24 年度より、決壊した矢部川・沖端川では、国や県による災害復旧工事が順次実施されています。
また、災害復旧事業箇所以外についても「矢部川・沖端川河川激甚災害対策特別緊急事業」において、沖端
川では築堤や河道掘削および横断工作物（堰や橋梁など）の改築が行われます。矢部川では今回の決壊要因が基
礎地盤からのバイピング（地盤内にパイプ状の水の通りみち

本郷地区決壊場所修復の様子が出来ること）が主たる原因であると考えられていること、並びに昨年の被災水位を踏まえ、工事の内容としては堤防の嵩上げ、拡幅および堤防の質的強化や洪水水位を低減させる対策として法線是正（引堤）・高水敷掘削による河幅の拡大を避難所についての課題

はかります。これらの工事は概ね5 年間の期間を予定しています。

矢部川の両岸に分かれている本郷地区は、避難所に行くためには増水している川を渡らなければいけない方々もいます。しかし川は濁流となり流水が災害に強いまちづくり

激しく橋にぶつかるその光景を目の当たりに立ちすくむ高齢者の方もいました。
他の地区でも、道路が冠水し足元が見えない状況で遠くの避難所まで歩くこ市では、今回の災害の教訓と課題を踏まえ、市民への情報伝達の強化や災害に関する意識啓発、自主防災組織の充とはできないという方もいました。九州北部豪雨における避難状況を十分に実などに取り組んでいます。今後も、さらなる災害対策の強化に向けて防災計画の見直しや体制の整備を行うなど安全安踏まえ、避難所はもちろん、避難経路も安全であることが求められています。

26

鑑定ふくおか No.33

避難誘導看板心なまちづくりを進めていきます。

鑑定ふくおか No.33

27

特集

平成24年７月九州北部豪雨
災害の現状

八女市

Ukiha, Yanagawa,Miyama, Yame, Asakura

復興の槌音

平成24年7月14日の九州北部豪雨災害から1年。現在も、国・福岡県・八女市・市民・ボランティアなどにより災害復旧が進められています。被災地では本格的な工事が始まり、復興への槌音が力強く響いています。

❶●

黒木町笠原地区

本格的な土木工事が始まる❷●

星野村柳原地区より、平成 24 年度は786 件の申請があり、受益面積で約

九州北部豪雨災害における八女市の被害額は、土916 ヘクタールの農地等が復旧しました。平成 25 年度も木災害 214 億円（2,574 か所）、農作物被害 24 億７千万

５月15日現在で８４３件の申請を受け付け、そのうちの円、農業生産施設被害７億２千万円にもなりました。八

117 件・約 78 ヘクタールの農地が復旧しています。

女市では、平成 24 年８月20日に「土木災害復旧室」を

そのほかにも黒木町笠原地域と星野村では補助の対象

設置し、県、他市からも職員派遣の応援をいただきながとならない農地等の復旧作業が、ボランティアの皆さんによら、昼夜を問わず災害復旧に取り組んでいます。

り現在も続いています。

❸
●

❹
●

復旧工事は、福岡県と八女市の分担のもとに進めており、県道や主要河川などの基幹的な施設の復旧は福岡県が担い、おおむね工事発注が済み４割の工事が完了しています。（平成 25 年 6 月末現在）

ボランティアが大きな力に
災害復旧には、ボランティアの皆さんも大きな力となっていただきました。災害後、八女市社会福祉協議会により市が担う復旧工事については、膨大な数の災害か所

災害ボランティアセンターが立花町と星野村に設置されまのため、平成 25 年１月末まで国の査定期間を要することした。市内全域で357 件の家屋等の後片付けに、延べになり、現在、本格的な工事が始まっています。

7,104 人のボランティアの皆さんにご協力いただきました。

緊急を要する災害か所を優先し、６月末現在で３分の社協のボランティアセンターは平成 24 年９月14日に閉所し１の工事の発注を行っています。また、危険か所の応急ましたが、被害が特に大きかった黒木町笠原では、笠原工事も行っています。

東交流センター「えがおの森」
を拠点に活動する
「山村塾」

❺
●

❶ 長野地区❷ 宮ケ原橋：４連の石橋も被害を受けましたが、橋のアーチ部分は頑丈なため、びくともしませんでした❸ 黒木町田代：川沿いの道路がえぐられています❹ 黒木町笠原：黒木町で最も被害が大きかった❺ 7.15自衛隊ヘリ物資を詰め込む。 道路が寸が引き続きボランティアを募集。星野村でも新たに「星野村

小規模被災農地の復旧

28

者の募集とボランティア派遣の希望者とをつなげています。

経営再開を支援するため、国庫補助の対象とならない農国・県・市とともに、個人の自助努力、ボランティアの地・農業用施設の補助を市単独で実施しました。それに力等により、八女市は着実に復興への道を歩んでいます。

鑑定ふくおか No.33

断され、孤立状態となった地域へ自衛隊のヘリで物資を運んでもらいました。ヘリの発着場所となった八女農業高校で、高校生も手伝ってくれました

災害ボランティアセンター」が立ち上がり、ボランティア協力

市では昨年 10月、被災した農家の負担軽減と早期の❻●❻ 7.14 立花町山下地区：冠水し、２階からゴム❼●ボートで救出されました（写真＝市民より提供）❼ ボランティアによる復旧作業
鑑定ふくおか No.33

29

特集

平成24年７月九州北部豪雨
災害の現状

朝倉市

Ukiha, Yanagawa,Miyama, Yame, Asakura

朝倉市被害状況と復旧に向けての取り組み

平成 24 年の大雨災害を受けて、市では課題を６つにまとめて、その解決に向けて取り組みを進めています。
①災害対策本部の機能強化について
災害対策マニュアルの見直しや運用の適正化、災害時の職員体制の見直しを進めています。

②地域防災力のさらなる向上について
杷木大山

杷木志波

行政と地域が一体となって災害に対応するために、地域の自主防災組織に対する機能強化のための育成・支援を行っていきます。

③避難所の開設・運営について
杷木林田

蜷城

杷木松末

避難所の機能強化・環境改善を図っていきます。

④情報の収集、提供、共有について
被害情報の効率的な情報収集・共有体制をつく
り、市民の皆様に対する防災情報の提供について多ルート化に努めていきます。

⑤災害時要援護者の支援について［左］
自主防災マップ作成ワークショップ
市では、平成２３年度より「自主防災マップ」づくりを進めています。自主防災マップとは、地域の役員の皆様と意見を出し合いながら一緒になって作っていく防災マップです。 単
純に行政が示す「ハザード」
だけではなく、住民目線の「避難の視点」が盛り込まれています。地域の防災力強化にもつながっています。
［右］
緊急速報メール
市では、携帯電話事業者 3 社（NTT docomo、KDDI、softbank）の協力を得て、平成２４年９月２０日より緊急速報メールを導入しました。これは、緊急時に、市内に滞在する携帯電話に対して一斉に情報を提供することができるサービスで、より多くの市民の皆様に災害情報を提供することができるようになりました。

要援護者を支援するための体制づくりや手法について、地域と連携しながら地域の実情にあったものを進めていきます。
高木

朝倉市は、平成 24 年７月３日からの大雨、７月13日からの大雨、８月14日の大雨と三度に渡り、甚大な被害を受けました。

杷木久喜宮

８月14日には、復旧を進めていた杷木地域の一部地域（赤谷川周辺）が再び被災しました。
１名を含む。）、重傷者１名、住家全壊５棟、半壊 10 棟、が発表されるほどの降雨を観測し、杷木地域を中心に土一部損壊５棟、床上浸水 34 棟、床下浸水 131 棟、道砂災害、河川や道路の崩壊、建物の損壊や床上・床路被害 390 箇所、河川被害 241 箇所、橋被害２箇所、下浸水等の被害が相次ぎました。杷木池田では土砂の農林被害 1,059 箇所等と甚大な被害を受けました。

崩落により住家１棟が全壊、死者１名を出す惨事となりま
市では、被災された市民の皆様が一刻も早く安心して

７月13日からは、再び記録的な大雨に見舞われました。

暮らせるよう、災害廃棄物の処理や被災家屋の消毒、各７月３日に被 災した杷 木 地 域 では、 復 旧を進めてい

種税金等の減免や災害弔慰金・見舞金の支給、住宅支た被災箇所が再び被災するだけにとどまらず、さらに被援やボランティア等、復旧に全力で取り組んできました。

害は拡大しました。また、蜷城地区では、桂川が氾濫

現在も、杷木支所に「災害復旧班」を設置し、復旧のし、一帯が浸水被害に遭いました。

災害時要援護者
避難支援事業ワークショップ

進めております。 要 援 護 者 本
人があらかじめ緊急情報を冷蔵庫等に保管しておくことで、万が一の際に救急隊等が速やかに適切な処置をすることができるようになります。

平成２４年度福岡県「災害時要援護者避難支援事業」に、浸水被害を受けた蜷城地区が取り組みました。 地域における要援護者の避難体制について確認し合いました。

被害をすべて合わせると、死者２名（市外で亡くなった

７月３日からの大雨では、「記録的短時間大雨情報」

した。

救急キット
市では、平成２４年度より要援
護者を対象に、緊急時に速やかに対応できる情報を用意する「朝倉おたすけキット」の配布を早期実現に向けて全力で取り組んでいるところです。

⑥災害ボランティアについて
災害ボランティア活動を円滑に進めるためのしくみづくりを進めていきます。

災害ボランティアのようす
平 成 24 年７月８日～９日と、７月
２０日～２２日の計５日間にわたり、
ボランティアの受入を行いました。
期間中、延６５５人のボランティアの方に参加していただき、住家内の泥の除去等、被災者の生活再建のための支援をいただきました。

30

鑑定ふくおか No.33

鑑定ふくおか No.33

31

わ がまち バン ザ イ

福岡から世界遺産を !

24

大牟田市
Omuta-city

http://www.city.omuta.lg.jp/

三池港

明治 41（1908）年に築港しました。 遠浅で干満の差が著しい有明海でも一定の水位が保てるよう
閘門（水門）を設け、潮の干満による船舶の通行障害を克服し、１万ｔ級の船舶の荷役が可能となりました。今も現役で稼働する明治期の港湾施設です。

やさしさとエネルギーあふれるまち 大牟田
三池炭鉱専用鉄道敷

宮原坑の地域の資源を大いに活用し、地域の振興を図ることと三池港を結び石炭や資材、鉱員などの通勤者を我が国で現存する最古の鋼鉄製の櫓等が残る近代化産業遺産です。 現在は、第しています。

運んだ鉄道です。国指定史跡です。

大 牟田市は、福岡県の南 部、九州の中心に位 置し、池炭鉱関連施設などの近代化産業遺産や大蛇山など

東はなだらかな稜線の山々が連なり、西は、有明海に面している温暖な気候のまちです。大正 6 年に市制を施行
し、平成 29 年には市制施行 100 周年という大きな節目も間近となってきました。
石炭産業とともに栄え発展してきた本市は、炭鉱閉山

代に継承するとともに、それらを最大限に活かしたまちづ
くりに取り組みます。

めてきた有明海沿岸道路、九州新幹線、三池港の三大プロジェクトの主要な整備が完成し、地域の潜在力は飛躍的に向上しています。
また、大牟田市には三池炭鉱に関連した近代化産業遺産が数多く残っており、日本の近代化や戦後復興に貢献した証として、今でもまちの中に生きています。
特に宮原坑や三池炭鉱専用鉄道敷、三池港は、｢坑口｣ ｢鉄道｣ ｢港湾｣といった一連の炭鉱産業景観が良好な状態で残っていることから、「明治日本の産業革命遺産

九州・山口と関連地域」の構成資産として、平成 27 年度にユネスコの世界遺産本登録を目指しており、
本年 9 月に政府推薦がなされたところです。
今後、これらの充実した都市基盤を活かしながら、企業誘致や地場産業の振興を一層推進するとともに、三32

鑑定ふくおか No.33

二竪坑の施設が残っています。当時、世界最大級のイギリス製のデビーポンプを備

歴史と伝説の山、

刹・普 光 寺 にあり、
樹 齢 450 余 年とい2〜3月 臥龍梅（普光寺）

われる「 臥龍梅 」は、3月 三池初市

春の大牟田二十日えびす（中心市街地）（駛馬天満宮）うそ替えまつり水（臼かぶり）

幅 約 24ｍで、 まるで地を這う龍のような樹形が特徴です。 県の天然記念物に指定されており、毎年見頃の時期には、多くの観光客で賑わいます。

（延命公園・甘木公園）
3〜4月 桜まつり

大牟田市動物園（三池港渠内東岸壁周辺）
7月 港まつり大 牟 田 市 のほぼ（大正町通り）
おおむた
「大蛇山」
まつり

（上内岡天満宮）
9月 銭太鼓踊りと瓢箪廻し（駛馬天満宮）うそ替えまつり中央に位置し、市民の憩いの場として親しまれている「延命

10月 ふる里おおむた屋（大牟田文化会館）

秋の二十日おもしか市（中心市街地）

近代化遺産一斉公開（宮原坑等）
龍神伝説三池光竹（普光寺一帯）

おすすめスポット

三池山中腹の古（三池上町弥剣神社）
かぶり
１月 水（臼）11月 三池港浪漫フェスタ

前 10 時から午後 5 時まで公開しています。国指定重要文化財・国指定史跡です。

臥龍梅

イベント情報てきました。

明治 31（1898）年に開坑した明治・大正期の三池炭鉱の主力坑のひとつで、え、閉坑後も坑内の湧水を汲み上げ排水する役割を果たしました。毎週日曜日の午

また、豊かな自然や歴史に育まれた地域資源を次世という厳しい経験を活かしながら、新たなまちづくりを進め
現在では、炭鉱閉山後の重点地域振興対策として進最盛期には総延長 150ｋｍにも及び、各坑口と銭太鼓踊りと瓢箪廻し

おおむた「大蛇山」まつり

毎年 7月下旬に行われる大牟田が一番熱くなるお祭りです。

「大蛇山」とは、「水神信仰」と「祇園信仰」の 2 つの要素が絡み合公園」内にあります。

い、出来上がったものと考えられており、江戸時代に三池地方で始ま豊かな自然林に覆わり大牟田の各所に広まったものが「祇園六山」といわれる大蛇山です。

れ、約 4 万 5 千㎡の祇園六山には古いしきたりと伝統があり、それぞれの山に特色があり

敷地に、67 種 295 点の動物をできるだけ身近に観察できるよう、ます。 長さ約 10ｍ、重さ約 3トンの大蛇山の山車が火を吐きながら勇自然環境に近い状態での飼育展示をしています。

壮に練り歩く姿は圧巻です。

福岡県南唯一の動物園として、多くの入園者に親しまれていこの祇園六山巡行に加え、さまざまな地域で作られる「大蛇山」の大ます。 世界的に希少動物であるホワイトタイガーや大きな目で愛集合パレード、一万人の総踊り、港まつりなどお祭り期間中約 40 万

きょうたっぷりのレッサーパンダが人気です。

人の人出で賑わいます。
鑑定ふくおか No.33

33

わ がまち バン ザ イ

25

田川市

風治八幡宮川渡り神幸祭

Tagawa-city

永禄年間（1558 年～１５６９年）、風

治八幡宮に疫病の終息を祈願したところ、

http://www.joho.tagawa.fukuoka.jp/

これが叶えられたことからそのお礼として奉納されたのが祭りの始まりで、毎年５月の第３土曜日とその翌日の日曜日に開催されています。 彦山川の中で、２基の神輿と色とりどりのバレンや幟で飾り立てた１１台の山笠が担ぎ揺らされる様は、勇壮で豪華を極めます。また、神輿出発の際に奉納される上伊田西地区の獅子楽も祭りには欠かせません。

田川ホルモン鍋

イベント
情報

安い、おいしい、栄養満点、そのうえ

疲労回復に効果があることから、炭坑全
盛期、過酷な労働に従事していた炭坑労働者たちにこよなく愛されていたホルモン鍋。コラーゲンたっぷりのぷるぷるホル
モンとたくさんの野菜が味わえるヘルシー＆スタミナ料理は大人気。 半世紀を超えひとを育て 自然と産業が共に息づくまち 田川

る歴史を誇る、炭都田川のソウルフードです。

～活力あるものづくり産業都市を目指して～

ＴＡＧＡＷＡ
コールマイン・フェスティバル～炭坑節まつり～田川市は、福岡市から東北東約 50ｋｍ、北九州市か炭坑の歴史と文化に彩られたふるさと

ら南南西約 30ｋｍの場所にあり、福岡県の北東部に位

田川の魅力を全国に発信し、後世に継置しています。 人口は約 50,000 人で、 市 域は東 西に承しようと平成 18 年に始まった祭りです。

９km、南北に14km、面積 54.52ｋ㎡を擁し、東、西、

毎年１１月の第１日曜日とその前日に開催され、伝統芸能の披露や音楽ライブ、

南の三方を山々に囲まれた田川盆地のほぼ中心部にあり炭坑節を新しい振り付けで踊る創作炭坑ます。

節などさまざまなイベントが実施されていま

本市は、山紫水明、豊かな自然と古代から栄えた歴

１月

伊加利人形芝居奉納

３月

丸山公園花まつり

５月

風治八幡宮川渡り神幸祭
春日神社神幸祭（岩戸神楽奉納）

７月

春日神社夏越祭（岩戸神楽奉納）

10月

春日神社神待祭（岩戸神楽奉納）

11月

ＴＡＧＡＷＡ
コールマイン・フェスティバル～炭坑節まつり～す。クライマックスには、参加者がいっせいに正調炭坑節にあわせて踊る総踊りが行われ、さま
ざまな衣装を着た人たちが大きな円を描きながら心をひとつにして踊る様は圧巻です。

史と文化の薫るまちであり、古くから米どころとして知られる農村でしたが、明治期以降になると、石炭産業が隆盛を極め、日本有数の「炭都」として知られるようになりました。
昭和 40 年代中頃に炭坑は閉山しましたが、本市が発「春日神社岩戸神楽」、「伊加利人形芝居」など、古く祥の地とされる炭坑節をはじめ、その炭坑節にも唄われから受け継がれてきた伝統行事があります。さらに、平ている旧三井田川鉱業所第一・第二煙突（二本煙突）

成 18 年度からは炭坑のまちとして栄えた本市の文化と歴や同伊田竪坑櫓などのさまざまな無形、有形の炭坑遺史を全国に発信し、ふるさとの誇りを後世に継承しようと産が現存しています。中でも平成 23 年５月には、本市ゆ「ＴＡＧＡＷＡコールマイン・フェスティバル～炭坑節まつ

かりの炭坑絵師である山本作兵衛氏が残した炭坑記録り～」が開催されています。

画や記録文書などが、日本で初めて国際連合教育科学

このような中、田川市は今年 11 月に市制 70 周年の節

文化機関（ユネスコ）の世界記憶遺産に登録されるという目の年を迎えます。総合計画に掲げる「ひとを育て 自然

快挙が成し遂げられました。

と産業が共に息づくまち 田川～活力あるものづくり産業

また、福岡県の五大祭りのひとつである「風治八幡宮川渡り神幸祭」や福岡県指定無形民俗文化財である34■山本作兵衛氏の炭坑記録画 ⒸYamamoto Family

鑑定ふくおか No.33

都市を目指して～」という将来像の実現に向け、市民のみなさんと共にまちづくりを推進しています。

田川らしさを生かした農業

英彦山、福智連山、香春岳と三方を山で囲まれた本市は夏季と冬季の寒暖の差が大きくおいし
いお米の産地としての条件がそろっています。 米のほかにも野菜や果樹、花類などの園芸作物、

田川市石炭・歴史博物館

世界記憶遺産に登録された山本作兵衛氏の炭坑記録画や記録文書などが所蔵さ

牛・豚の畜産業も盛んです。中でも金川地区でエれており、そのレプリカなどを常設展示しています。（原画展は年２回）
そのほか、さまざサにこだわり飼育されているブランド牛「金川牛」
はまな炭坑関連資料や日本最古級の馬形埴輪、甲冑形埴輪などの全国的に著名な考

肉本来のうまみとやわらかい肉質が特徴です。

古・歴史資料も収蔵・展示しています。
鑑定ふくおか No.33

35

福岡専門職団体連絡協議会 不動産研究会より

Jリートと不動産市場▶Ｊリートは、東証に上場しているため、東証の規則に則った開示義務を負う。
・運用資産等の情報（一定資産の取得や譲渡等）
・決算の情報（運用資産の価格等の情報）・運用体制等に関する報告書

株式会社 谷澤総合鑑定所 九州支社
不動産鑑定士佐々木 哲▶平成 24 年度中に証券化された不動産のうち、Ｊリートが 1 兆 5,500 億円で全体の 47%を占めており、不動産投資市場

福岡県では、不動産鑑定士協会をはじめ、土地家屋調査士会、行政書士会、社会保険労務士会、弁護士会、公認会計士協会、税理士会、司法書士会が協力して、「福岡専門職団体連絡協議会（通称専団連）」を結成し、「くらし・事業なんでも相談会 」
を開催するなどの活動を行なっています。

に安定的な資金を供給する役割を担っている。
【スキーム別 証券化の対象となる不動産の取得・譲渡実績の推移】

この専団連の中に、不動産研究会があり、毎月不動産に関するテーマで勉強会を行なっています。
そこで行なわれたものを一つ取り上げて紹介いたします。

Ⅰ．Ｊリートとは
１．不動産の証券化について▶不動産の証券化とは、不動産を保有する者が不動産保有を目的とする器としてＳＰＶ( 特定目的事業体：Special
Purpose Vehicle)を設立して、当ＳＰＶに不動産を譲渡し、その不動産が生み出すキャッシュフローを原資に資金調達を行う手法である。
※出典：国土交通省「平成 24 年度不動産証券化の実績」【証券化の基本構造】
不動産市場

特別目的事業体（ビークル）

Ⅱ．Ｊリートの運用物件
金融・資本市場

１．運用物件の特徴
用

実物不動産

デット
（負債）
不動産
（資産）
エクイティ
（資本）

ノンリコースローン

途

オフィスビル徴・Ｊリートの中心的な投資対象
・ 全体の市場規模が大きく流動性が高い
・ 空室率、賃料等のデータが整備されている社債

エクティ投資特・オフィスビルの供給動向、企業収益の動向等に影響を受けやすい
住

居・ 賃料の原資は、原則として居住者の所得であるため、収益は安定的な場合が多い
・ 経年により競争力が減退する
・ 総額が小さい物件が多い

商

業

・ 賃料原資が店舗売上に依存する▶不動産の所有権を原所有者からＳＰＶに移す目的は、①倒産隔離、②二重課税の回避である。前者は、証券化対・ 長期安定的な賃貸借契約であるかが重要

象不動産から原所有者の倒産等の影響を受けないようにすること、後者は、ＳＰＶが課税主体とならないような仕組み

・オペレーションの関与度が高いを作ることで証券化不動産からの収益を直接的に投資家に分配することである。

・ テナント数の差異(一棟貸し等)
ホ

テル

・ 景気動向の感応度が高い
・ 長期安定的な賃貸借契約であるかが重要▶「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく「日本版不動産投資信託」と位置づけられ、投資家から集めた資金
パンリアルエステイト投資法人が東京証券取引所に上場して以来、上場銘柄は平成 25 年 8 月時点において41 法人と・ ホテル運営会社のオペレーション能力に左右される
・シティホテル、ビジネスホテルの区別

２．Ｊリートとは？
で不動産を保有し、運営の成果を投資家に配分する仕組みである。2001 年 9 月に日本ビルファンド投資法人及びジャ・ 景気動向への感応度が高い

物 流 施 設・オーダーメイドによる建築により、長期安定的な賃貸借契約を締結しているケースが多い・シングルテナントへの一棟貸しが多く、退去時のインパクトが大きいなっている。
底地・ 借地契約に基づく安定的な地代収入を見込める
・ 減価償却費が発生しないため、配当金に回せる割合が高い

36

鑑定ふくおか No.33

鑑定ふくおか No.33

37

福岡専門職団体連絡協議会 不動産研究会より

Jリートと不動産市場

Ⅲ．Ｊリートと不動産市場

２．Ｊリートの分類（1）用途別分類
2001 年にオフィス特化型リートとして日本ビルファンド投資法人及びジャパンリアルエステイト投資法人が上場して以降、商業施設、住宅、ホテル、物流施設等の多様な用途に投資対象を拡大している。新聞報道等によると、今後は、ヘルスケア専門リートの上場が予想される。

1.Ｊリートの時価総額と保有不動産残高
時価総額 2,000 億円程度でスタートしたＪリートは、サブプライム問題に端を発した世界的な金融危機の影響を受け低迷した時期があったものの、平成 25 年 6 月時点では約 6 兆 5,000 億円の水準まで上昇している。また、Ｊリートによる不動産の保有残高（取得価格ベース）については、一貫して増加基調であり、平成 25 年 6 月時点では約 9 兆円を超える水準

オフィスビル特化型リート

特定用途特化型リート

JRF 等

住宅特化型リート

DHI 等

ホテル特化型リート

JHR 等

物流施設特化型リート

JLF 等となっている。
［単位・百万円］

商業施設特化型リート

NBF・JRE 等【Jリートの時価総額及び保有残高】
10,000,000
9,000,000
8,000,000
7,000,000

保有残高（取得価格ベース）

6,000,000

時価総額

5,000,000

複合用途型リート

4,000,000
3,000,000
2,000,000※時価総額及び保有残高は、各年 12月時点の金額

1,000,000（2）投資対象エリアによる分類① 投資対象エリア特化型
投資対象エリア特化型リート

首都圏

東急リアル・エステート

関西

阪急リート

九州

福岡リート

0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2011

2012

2.Ｊリートが不動産市場に与えた影響（1）不動産に係るリスクの移転

投資採算性に基づく判断を行っていることから、鑑定評

不動産は、株式等の他の財と比較して、①収益変動

価においても収益還元法を重視した評価を行うこととな

リスク（賃料・稼働率の低下、空室期間の長期化）、②る。鑑定評価基準の「各論第３章」の新設に加えて、Ｊリ

流動性リスク（換金したいときに換金できない）、③管理ートのよる不動産情報（取引利回り、賃料、費用等）が運営リスク（事業用不動産のオペレーターの能力）、④建蓄積されたため、精度の高い収益還元法の適用が可能

Ｊリートが福岡市を投資対象地域として注目する要因としては、①オフィスビル床面積のストックが三大都市圏に次ぐ物修繕リスク（不意の修繕費の支出）等のリスクが認めらとなっている。

規模であること、②空港、新幹線、高速道路等の交通インフラが整備され拠点性が高いこと、③政令指定都市のれるが、不動産の証券化により、各リスクの分散、責任中で人口の伸び率が高く、また人口の年齢構成が低いこと、④成長が著しい東アジアとの接近性において優位にあの明確化を図ることができる。

② 地域別取得件数
Ｊリートの地域別取得件数は、東京の件数が突出している状況にあるが、東京を除く地方都市間での比較においては、福岡県（特に福岡市）
はＪリートの投資が相対的に活発であると言える。

ること、⑤投資対象エリア特化型リートである福岡リート投資法人が物件取得を行っていること等が挙げられる。
【Jリート地域別取得件数】

福岡県［4％］

例えば、ノンリコースローンは、担保不動産のみについＪリートの所有者は、主として投資家であるため、従来て求償可能であるため、ローンの借入人の弁済リスクを不動産会社が行っていた不動産業務は、フィービジネス

限定する効果を有している。

として各専門家に委託されている。

（2）不動産データの公開

その他
［12％］

東証に上場するJリートは高いレベルの情報開示が要求されており、物件の取得価格、キャップレート、収支内ジャーが担い、デューデリジェンスについては弁護士・公認会計士・不動産鑑定士等の専門家が行うようになるな
ど、機能・業務の専門化が進んでいる。

容、稼働率、鑑定評価額、賃貸契約の内容等を公表

大阪府
［8％］
東京都を除く
関東地方
［14％］

している。

東京都
［58％］

※取得件数別であるため、譲渡済みの物件も含む（5）都市形成への寄与

Jリートが登場するまでは運営内容を知ることが困難でＪリートの登場により、不動産デベロッパーは、不動産あったシティホテルの収支状況（客室稼働率、ＧＯＰ）が開発に要した資金の回収戦略を組みたてることが可能に公表される等、不動産投資情報の整備に大きく貢献してなったため、Ｊリートは、都市機能の更新に寄与する重要いる。

なプレイヤーとなっている。
Ｊリートは、いまや国内最大の不動産の買い手であり、（3）鑑定評価への影響
証券化対象不動産の想定される需要者（取得者）
は、

鑑定ふくおか No.33（4）不動産ビジネスの専門化

例えば、不動産の管理についてはプロパティマネー

愛知県［5％］

382010

その成長が、都市の成長、引いては日本経済の成長に繋がると言える。
鑑定ふくおか No.33

39

平成の

平成の

糸島市

地 価 調 査平成 23 年までは一貫して下落しましたが、本年は+2.6%の上昇に

糸島市は福岡県西部の糸島半島に位置し、平成 22 年 1月に前

芦屋町は福岡県北九州市の郊外に位置し、東に北九州市若松土地区画整理事業により「花美坂」が開発されました。また、高浜区、西に岡垣町、南に遠賀町・水巻町と１市３町に隣接していま町・浜口町においての分譲も、既存の住宅地に比べ割安感があり

一方、商業地については、中心商業地の空洞化、国道 202 号

す。明治 38 年に山鹿村と合併し、現在の芦屋町となりました。総

好調です。 住宅地は、新規分譲地への需要が強く、既存住宅地の地価の下落が大きくなっています。

転じています。

原市、二丈町、志摩町が合併し新市として誕生しました。 福岡市中心部との交通環境の改善により、現在は自然環境豊かな福岡市

芦屋町

地 価 調 査ロードサイド等への分散化が顕著となっています。同調査において中面積は約 11,42ｋ㎡（実質行政面積 7.37k㎡）
であり、気温は比較

住宅地の価格は長らく下落基調が続いてきましたが一部に下げ止

心商業地に所在する糸島（県）
５−１について見ると、ピークにあった的温暖で、年間降雨量は少なめである。町の中央部を流れる遠賀

町内には大型商業施設はなく、「正門通り」に飲食店や日用品店

まり傾向も見られ、反転上昇地点も見受けられるようになりました。

平成６年に比べて現在は約 74% 下落しており、衰退傾向に歯止め

川を挟み、両極端な海岸線は、東側は、奇岩景勝の磯を形成し、舗が集積しているアーケード商店街があるが、空き店舗が多く、新地価調査において、糸島（県）−２を中心に見ると、平成 11 年以降がかからない状態となっています。

西側は白砂青松のなだらかな海岸となっています。明治時代には遠規出店の事業者は見られません。平成１９年に商店街の核となって賀郡役所等の官公庁がおかれ、地域の政治の中心地であったが、いたスーパーマーケット「ハローディ」
が撤退し、客離れが深刻化して後に鉄道が町域を外れて整備され、昭和年間に至るまで半農半漁いたが、新規スーパーマーケット「はまゆう」
が船頭町に出店し、顧客の町となりました。戦後は米軍基地の町となったが米軍撤退後、町流出の歯止めが期待されます。

隣接のベッドタウンとして発展しつつあります。

不動産鑑定士

住宅地
最高価格
地
点

金山 哲也

［標準価格］

所 在

価格
（円）

対前年
変動率

平成 前原
（県）糸島郡前原町大字
元年−５ 前原１３８６番１５

６３，
０００ ５．
０％

平成 糸島（県）糸島市南風台
25年−２ ３丁目３５番

５０,７００ ２.６％が衰退したため、航空自衛隊の移駐を受け入れました。２００２年に商業地の需要は弱く、地価は下落傾向にあります。

過疎地域に指定されたが、近年北九州市のベッドタウン化も進んで芦屋町は、大きな変化は見られず今後も北九州市のベッドタウンとして発展していくことが予測されます。

おり、経済的にも北九州都市圏に属しています。

不動産鑑定士住宅地の新規供給を見ると、北九州市八幡西区と一体となり、住宅地［前原（県）−5］糸島郡前原町大字前原1386番15［前原（県）−2］糸島郡前原町大字前原415番4

最高価格
地
点

［前原（県）−7］糸島郡前原町大字浦志字沓形286番1［前原（県）−4］前原市大字池田字朝合627番11［前原（県）−2］前原市前原駅南2丁目415番4［前原（県）−2］前原市南風台3丁目35番

H1 2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

20 21 22 23 24

25（年）

藤村 吉次

［標準価格］

対前年
価格
（円）
変動率

所 在

平成 芦屋
（県）遠賀郡芦屋町
元年−２ 白浜町２７０７番１

４９，
５００ ０．
０％

平成 芦屋（県）遠賀郡芦屋町
25年−２ 花美坂３２番１５

３２,４００ ▲０．
６％［芦屋（県）−２］遠賀郡芦屋町白浜町２７０７番１［糸島（県）−2］糸島市南風台3丁目35番［芦屋（県）−５］遠賀郡芦屋町正門町２８６５番５［芦屋（県）−１］遠賀郡芦屋町船頭町１６８０番［標準価格］［芦屋（県）−１］遠賀郡芦屋町高浜町３０８７番７８

商業地
最高価格
地
点

所 在

価格
（円）

［芦屋（県）−２］遠賀郡芦屋町花美坂３２番１５

対前年
変動率

H1 2

平成 前原
（県）糸島郡前原町
３５９，
０００ ４．
１％
元年 ５−１ 大字前原３７３番４
平成 糸島（県）糸島市前原中央
25年 ５−１ ２丁目３７３番４

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

20 21 22 23 24

25（年）

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

20 21 22 23 2425（年）［標準価格］

商業地

１１２,０００ ▲３.４％

最高価格
地
点

［前原（県）
５−１］糸島郡前原町大字前原３７３番４［前原（県）
５−１］前原市前原中央２丁目３７３番４［糸島（県）
５−１］糸島市前原中央２丁目３７３番４
H1 2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

20 21 22 23 24

25（年）

所 在

価格
（円）

対前年
変動率

平成 芦屋
（県）遠賀郡芦屋町
元年 ５−1 船頭町３３１６番

８８，
０００ ０．
０％

平成 芦屋（県）遠賀郡芦屋町
25年 ５−１ 中ノ浜１９２４番

２８,０００ ▲３．
８％［芦屋（県）
５−１］遠賀郡芦屋町船頭町３３１６番［芦屋（県）
５−１］遠賀郡芦屋町中ノ浜１９２０番
質

回答

新しく開業した商業施設（店鋪等）とその時期

ホテルAZ（H25.6）

新しく作られた公共施設とその時期

いとしま応援プラザ（H23.10.1）

昭和の最も有名な場所

芥屋大門

平成の最も有名な場所

桜井二見ヶ浦25年間で最も変わった場所など

南風台・美咲が丘

昭和の町の中心

前原駅周辺

平成の町の中心

前原駅周辺

平成元年の人口77,696人（H1.3.31現在）

平成25年（最新）の人口

100,379人（H25.7.31現在）

平成元年の世帯数

21,021世帯（H1.3.31現在）

平成25年（最新）の世帯数

38,462世帯（H25.7.31現在）

平成になって進出した企業とその時期

五洋食品
（株）
（H22.4）

現在計画されている町の事業

前原東土地区画整理事業（進行中）

進出予定の企業

（有）
一蘭

その他

・住民基本台帳ベースによる毎年 3月末の人口推移を見ると、昭和 48 年以来初めて平成 23 年に減少に転じた。
・九州大学の移転により、行政と大学が連携し、地域課題の解決等をとおし魅力あるまちづくりを展開中。

鑑定ふくおか No.33［芦屋（県）
５−１］遠賀郡芦屋町中ノ浜１９２４番
H1 2

質

アンケート

アンケート
40

問

問

回

答

新しく開業した商業施設（店鋪等）とその時期

筑前芦屋朴鶏の郷（ぼっけのさと）（H17.5）

新しく作られた公共施設とその時期

芦屋競艇場（H13.7）、展望タワー、多目的ホール「夢リア」

昭和の最も有名な場所

魚見公園一帯

平成の最も有名な場所

夏井ヶ浜一体25年間で最も変わった場所など

花美坂区

昭和の町の中心

正門通り商店街

平成の町の中心

正門通り商店街

平成元年の人口17,954人（H1.7.31現在）

平成25年（最新）の人口

15,284人（H25.7.31現在）

平成元年の世帯数

6,491世帯（H1.7.31現在）

平成25年（最新）の世帯数

6,845世帯（H25.7.31現在）

平成になって進出した企業とその時期

最上グループ（筑前芦屋朴鶏の郷）

現在計画されている町の事業

給食センター建て替え

進出予定の企業なし
鑑定ふくおか No.33

41

平成の

平成の

大刀洗町

地 価 調 査木鉄道線沿いで、小規模な宅地開発は見られるものの、大規模な大刀洗町は筑後平野の北部に位置し、昭和 30 年に大堰村、本住宅団地の開発事業は見られない状況にあります。

郷村、大刀洗村が合併して誕生し、現在に至っています。 旧来よ広川町

地 価 調 査
広川町は福岡県の中南部に位置し、北は久留米市、西は筑後り、宅地の新規供給も大字広川地区、水原地区、日吉地区等でミ市、南から東側は八女市に接する、東西に長い町域を形成していニ開発が散発的に見られる程度です。地価水準も平成１３年頃からます。 当町はフルーツと工芸の里として知られ、果樹を中心とする下落傾向を示しており、ここ数年は周辺市と同様に２％～３％台のり町内の主たる産業は農業です。 昭和 40 年代から工場誘致を図

本郷地区を中心として旧来からの小規模店舗を中心とした商業地

り、地域経済に活気をもたらしました。その後、大分自動車道の筑と、幹線道路沿いの郊外型店舗を中心とした商業地がありますが、農業のほか、久留米絣、竹細工、川瀬焼等の伝統工芸の町でも下落が続いています。 商業地についても、周辺における郊外型大後小郡ＩＣの設置等に伴い、土地利用が多様化してきました。その町内では日用品に止まり、耐久消費財、高級品等については福岡あります。また、ＩＣや機械、食品等の製造業を中心とした「広川中型店舗の進出等により、町内既存店舗の衰退が進行しており、地結果、昭和 45 年以降は人口・世帯数は増加傾向を続けてきまし

市や隣接する久留米市に顧客は流出する傾向にあり、町内の商業

核工業団地」
は当町の経済発展と都市化の要となっています。

価は依然として下落傾向で推移しています。

た。しかし、平成 19 年のパナホームの工場の閉鎖等もあり、平成

環境は停滞しています。
住宅地・商業地の地価水準は下記グラフが示すように平成 12 年

21 年以降は再び人口減少傾向が続いています。

なお、前回及び今回の地価調査結果を見ると、地価の下落率は心部へのアクセスにやや難があること等から住宅需要は弱含みであ

住宅地・商業地ともに縮小しており、今後の動向が期待されます。

～平成 13 年頃から下落が続いています。

福岡市への交通アクセスから、ベッドタウンとしての魅力に乏しく、住宅地に対する需要は低調です。したがって、西鉄甘木線及び甘不動産鑑定士

松﨑 能久

不動産鑑定士

所 在

価格
（円）

山下 洋生

［標準価格］［標準価格］

住宅地
最高価格
地
点

住宅地の地価について見ると、当町には鉄道駅がないなど、都

住宅地

対前年
変動率

最高価格
地
点

所 在

価格
（円）

対前年
変動率

平成 大刀洗（県） 三井郡大刀洗町大字山
隈字原田牟田１３２４番９
元年
−１

２％
２５，
８００ １．

４０,３００ ０．
２％

平成 大刀洗（県） 三井郡大刀洗町大字高−１
25年
樋字東土取２３３７番１６

平成 広川（県）八女郡広川町大字新代
元年
字馬頭１３８９番４３５−１

３０,０００ ▲３.２％

平成 広川（県）八女郡広川町大字新代
25年−１ 字馬頭１３８９番４３５

２９,０００ ▲２.４％［大刀洗（県）−１］三井郡大刀洗町大字山隈字原田牟田１３２４番９［広川（県）
ー１］八女郡広川町大字新代字馬頭
１３８９番４３５［大刀洗（県）−１］三井郡大刀洗町大字高樋字土取２３２４番３２［大刀洗（県）−１］三井郡大刀洗町大字高樋字東土取２３３７番１６
H1 2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

20 21 22 23 24

25（年）

H1 2

［標準価格］

所 在

最高価格
地
点

所 在

価格
（円）

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

20 21 22 23 24

25（年）

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

20 21 22 23 24

25（年）

対前年
変動率

平成 大刀洗（県）三井郡大刀洗町大字本郷字
元年 ５−１ 上町4647番15ほか1筆０％
３５，０００ ０．

８８,５００ ２．
９％平成 大刀洗（県）三井郡大刀洗町大字高樋
25年 ５−１ 字奥野 2465番4ほか1筆

八女郡広川町大字新代
平成 広川（県）字高原口７３５番１２
元年 ５−１ ほか1筆

３２,０００ ▲３.６％（県）八女郡広川町大字新代
平成 広川
字帰り町１８７５番１
25年 ５−１
ほか３筆

４１,０００ ▲５.１％［大刀洗（県）５−１］三井郡大刀洗町大字本郷字上町
4647番15ほか1筆［広川（県）
５ー１］八女郡広川町大字新代字高原口
７３５番１２ほか１筆［大刀洗（県）５−１］三井郡大刀洗町大字高樋字奥野
2465番4ほか1筆［広川（県）
５ー１］八女郡広川町大字新代字帰り町
１８７５番１ほか３筆
H1 2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

問回

20 21 22 23 24

25（年）

H1 2

答

質

問

回

新しく開業した商業施設（店鋪等）とその時期

特になし

新しく開業した商業施設（店鋪等）とその時期

アスタラビスタ広川店（H22）

新しく作られた公共施設とその時期

大刀洗斎場ふるさと

新しく作られた公共施設とその時期

広川中学校体育館（H22）

昭和の最も有名な場所

陸軍大刀洗飛行場（〜S20）

昭和の最も有名な場所−−−

平成の最も有名な場所

下高橋官衛遺跡

平成の最も有名な場所

石人山・弘化谷古墳

25年間で最も変わった場所など

国道500号沿線

25年間で最も変わった場所など

広川インターチェンジ周辺

昭和の町の中心−−−昭和の町の中心新代地区

平成の町の中心−−−平成の町の中心新代地区

平成元年の人口14,119人（H1.3.31現在）

平成元年の人口17,932人（H1.4.1現在）

平成25年（最新）の人口

15,508人（H25.7.31現在）

平成25年（最新）の人口

19,854人（H25.8.1現在）

平成元年の世帯数

3,251世帯（H1.3.31現在）

平成元年の世帯数

4,461世帯（H1.4.1現在）

平成25年（最新）の世帯数

4,921世帯（H25.7.31現在）

平成25年（最新）の世帯数

7,060世帯（H25.8.1現在）

平成になって進出した企業とその時期

ファブリック大西（H1.3）等

平成になって進出した企業とその時期（株）翔薬

現在計画されている町の事業

社会資本整備総合交付金事業等

現在計画されている町の事業

町民交流センター建設

進出予定の企業−−−

進出予定の企業−−−

鑑定ふくおか No.33

アンケート

アンケート
42

5

商業地

対前年
価格
（円）
変動率

質

4

［標準価格］

商業地
最高価格
地
点

3

答

鑑定ふくおか No.33

43

県内市町村向け

青年鑑定会議について

固定資産税評価（土地）研修会報告

新日本総合鑑定（株）
不動産鑑定士

今年度の議長を務めさせて頂くこととなりました新日本
総合鑑定（株）の早坂剛雄と申します。私が青年鑑定会

早坂 剛雄

すれば良いのか、今一度考える良い機会になるとも思います。

公的土地評価委員会担当理事

当協会では、「公的土地評価相互の均衡と適正化を図る」ため、また、公益法人としての社会的公共的な役

議に入会したのは平成 22 年 3 月頃だったと思います。で今年度、私が議長の間に青年鑑定会議で実施して割を果たすため、不動産の価格に関する専門家として、すので、実はまだ入会して3 年半程度しか経っていませ

行こうとしていることは主に、①年間に最低でも3 ～ 4 回“ 平成 27 基準年度固定資産税評価替えに係る標準宅地

んが、今年度の議長を仰せつかりましたので、本稿を借程度は勉強会を行う。②ここ数年の間、廃止されていの鑑定評価業務 ”を目前にひかえ、市町村固定資産税

りて青年鑑定会議の実情と、今後の予定や抱負などをた会費を徴収する。③福岡の不動産鑑定士に拘らず、担当者の方々を対象にした固定資産税評価（土地）に係述べさせて頂きたいと思います。

参加者の増員を図る等です。

る研修会を、福岡県の後援をいただき、右記のとおり開今こうして課題を挙げてみても、諸先輩方からみれば

年鑑定会議の活動は、年 2 回程度の懇親会のみとなっ「当たり前」のことであるかもしれませんが、現状の青年ています。この状態は、私が初参加した平成 22 年時点

鑑定会議を見る限りでは、簡単な課題ではないことも事から変わっておらず、会員数も概ね 10 人程度（名簿上実です。

催しました。
今回は事前に市町村税務担当者の方から、固定資産評価上の様々な問題点、納税者からの多様な質問にの会員数は 15 ～ 20 人くらい在籍していたと思いますが）しかし、青年鑑定会議の今後のためにも、今の段階

ついて、こういう場合はどうなるの？ と疑問に思われること

で変化はありません。10 年前には約 40 名の会員により、で各会員の士気を高め適切な運営に向けて動いていかを提示いただき、研修会当日、第二部の中で可能な限り

月1 回の勉強会を行っていた（と聞いています）青年鑑定

ない限り、青年鑑定会議は有名無実化していくことが目

情報提供をさせていただきました。もっとも質問の多かっ会議がこんなにも寂しい状態になってしまったのは、様々に見えています。

た“メガソーラー用地の評価 ”については、設置状況ケー

な要因があるとは思いますが、第一に考えられるのは、不動産鑑定業界については、様々なところで先行きをスごとに評価方法・近傍地評価の着眼点等の説明を行対象となる不動産鑑定士の絶対数が減少していることに不安視する声を聞きますが、少なくとも若手である青年

ないました。さらには、高松高等裁判所 “ 固定資産評価

他ならないと思います。

鑑定会議の会員の中では、「不動産鑑定業界を盛り上額審査決定取消請求控訴事件 ”（平成 22 年（行コ）第現在、福岡県内では約 190 名弱の不動産鑑定士がげるために何をすべきか」について、真剣に議論する場

32 号）の裁判例をもとに、所有者が異なる土地を一体利協会に登録しています。一方で、青年鑑定会議の会員所として、まずは青年鑑定会議を活気あるものにしてい用している場合の評価について説明をさせていただきまし対象となる40 歳未満の不動産鑑定士は十数名であり、ければと考えています。

た。ご出席いただいた税務担当者の方からは、研修会

青年鑑定会議においては非常に寂しい状態がここ数年続いています。

称

日

時

参加者数

山﨑 健二

「固定資産税評価（土地）研修会」
平成25年8月27日(火)県内39市町村

固定資産税担当者５７名（参加申込者数66名）
内

容

○第一部
テーマ：地価の動向と今後の見通し「アベノミクスで福岡の土地価格はあがったか？」【講師】山﨑 健二
公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会 公的土地評価委員会○第二部
テーマ：近年の固定資産評価及び課税上の諸問題について「Ａ評価上の諸問題 Ｂ鑑定評価書の見方・考え方」【講師】鈴木 康隆 氏
一般財団法人 日本不動産研究所システム 評価部固定資産評価支援業務担当

当日も活発な質問をいただき、今後の業務を円滑に進め最後になりますが、諸先輩方からみて「もっとこうすべ
きだ ！」等のご意見など御座いましたら、厳しい叱責も合るための充実した研修会であったのではないかと思っています。

しかし、会員数が少ないとはいえ、だからこそ若手のわせて宜しくお願い致します。また、新規会員の増員に最後になりましたが、今回も後援ご協力いただきました

不動産鑑定士にとっては貴重な交流の場であると言える力を入れて参りますので、諸先輩方の周りで青年鑑定

福岡県市町村支援課ご担当者様、公務お忙しい中ご出のではないかと私は考えています。そして、諸先輩方が会議に未加入の若手不動産鑑定士の方がいらっしゃいま

席いただきました市町村税務担当者の方々にお礼を申し築いてきた青年鑑定会議を活気あるものにするためにどうしたら、ぜひお声かけして頂ければ幸いです。

上げます。ありがとうございました。

鑑定ふくおか No.33

名（開催状況等）

既に多くの方はご存じかもしれませんが、今現在の青全体の 1 割以下となっています。このような状況もあって、

44

公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会

鑑定ふくおか No.33

45

新規入会者の紹介
みらい不動産サービス

住んでいましたが、今年の3月に福岡にて不動産鑑定事務

不動産鑑定士や地理が好きだったこともあり、学生時代はバックパックを背合同会社 花田不動産鑑定士事務所

所を開業させていただく運びとなりました。
趣味は、国内外旅行、キャンプや映画鑑賞です。洋画

岩崎 圭亮に数十カ国回りました。ここ数年は旅行に行っていませんが、はじめまして。この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会さり、数年前からソフトボールチームに入り、週末は怪我しない

せて頂くことになりました。「みらい不動産サービス」の岩崎圭

花田 宏治
この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会させていただきました、花田宏治でございます。

来、デジタル機器を積極的に活用し、小さいながらも機能的なSOHOを目指しておりますが、鑑定評価業務以外の経理や諸手続き等につきましては、経験が乏しく日々勉強させて頂
いております。また、鑑定評価業務につきましては効率化を踏
まえ、業務に必要な作業ツールや資料の収集整理について亮と申します。まずは簡単に自己紹介をさせていただきます。

最後になりましたが、まだまだ知識・経験不足でご迷惑を

本年 3月末をもちまして約 23 年間にわたり在籍しておりまし

方策を準備しておりましたが、目論見通りには行かない事が多出身は熊本市です。高校まで熊本で過ごし、福岡の大学おかけすることもあるかと思いますが、専門職業家として日々た、一般財団法人日本不動産研究所を退職し、4月より地く、理想の実現にむけて引き続き研鑚しているところでありましを卒業後、金融機関、建設業に従事し、平成 17 年に二次研鑽し、不動産鑑定業務に取り組んでいきたいと思っており

元北九州市にて独立開業致しました。

て、開業 1 年目の試行錯誤はまだまだ続きそうな状況です。

試験に合格してから不動産鑑定事務所、不動産業等に従ます。今後とも何卒ご指導ご鞭撻のほどよろしくお願い申し上事しておりました。大学からは福岡を中心に、大阪にも数年げます。

株式会社 谷澤総合鑑定所
九州支社

す。その後約 10 年を経て業界の現状をみてみますと、弁護

不動産鑑定士いことなどから受験生も減少傾向にあり、私を含め業界の先

桐野 祐記
平成 21 年 11月に転勤のため大阪へ赴任して以来、約 3年半ぶりに福岡県不動産鑑定士協会に復帰させて頂きまし福岡県不動産鑑定士協会には平成 22 年 10月の一般財

この業界には永く籍を置いておりますが、事業者としては団法人日本不動産研究所 熊本支所への転勤に伴う退会以

駆け出し者であります、県士協会会員の皆様方のご指導、来、2 年半ぶりの復帰となりましたが、諸先輩方をはじめ、ご鞭撻を頂きますよう、今後とも宜しくお願い申し上げます。

道を志し、平成 14 年の二次試験に合格し現在に至っていま

株式会社 アプレイザル

士や公認会計士などと同様、試験に合格しても就職先がな
不動産鑑定士佐藤 修

行きに不安を感じている若手も多いように思われます。
しかし、このような厳しい状況の中で福岡県士協会の諸先輩方がラジオに出演されたり、本を出版されるなど、精力的に活動されていたことを伺い感銘を受けました。

公務員を退職し、妻の実家にほど近い北九州市八幡西区へ移住してはや４年、こちらでの暮らしにもすっかり馴染ん
できたところです。
今年の夏の暑さは例年になく厳しく、北国育ちの身にはかなりこたえましたが、福岡は食べ物も美味しく（特にサバ・アジなど）、自然も豊かで（ゴルフ場も多数）、とても暮らしやすい

この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会させていただきました、株式会社アプレイザルの佐藤修と申します。

所だなと感じております。
これからは、不動産鑑定を主軸にしつつ、不動産を中心た桐野祐記と申します。ＪＲ博多シティが開業する少し前に福まだまだ若輩者ではありますが、今後は福岡県不動産鑑

平成 23 年の不動産鑑定士試験に合格した後、約１年間とした様々な分野の知識も習得していきたいと考えております。

岡を離れ、グランフロント大阪や阿倍野ハルカスが開業する定士協会の一員として、日頃の業務や協会活動を通じて、の実務修習を終え、平成 25 年３月に不動産鑑定士として登不動産鑑定士として、これから学ぶべきことが山ほどありま

直前に大阪を去るという残念なタイミングでの転勤でしたが、不動産鑑定士の認知度の向上、業界の発展に貢献できるよ

録、同年４月に県士協会に入会させていただいたばかりです。

すが、一歩ずつ経験を積み重ねていきたいと思いますので、無事戻って来ることができて家族共々ほっとしています。

う努力して参る所存ですので、皆様のご指導、ご鞭撻の出身は北海道で、不動産鑑定士を目指す前は地元で地

私は福岡市出身で、某地銀勤務時代に不動産鑑定士の鑑定補償向野研究所

程、何卒よろしくお願い申し上げます。

不動産鑑定士向野 高洋

すが、もちろんとんでもない債務者と折衝することもありました

桜坂鑑定 株式会社

が、様々な分野において回収行為が必要なため、いろいろ

鑑定補償向野研究所の向野高洋と申します。
私は、前職、サービサーに勤めておりました。その内容は多岐にわたるものであり、金融機関からの債権譲受、担保物件の処分、自己競落物件のバリューアップ、証券化スキームにおけるスペシャルサービシング業務、ノンリコースローンの管理、債権デューデリジェンス等、入口から出口までやってまいりました。
債権回収というと、債務者相手の際どい業務を思いつきま

鑑定ふくおか No.33

ることができました。

不動産鑑定士渡辺 悟

そして、現在不動産鑑定士として不動産鑑定業界に身を置いておりますが、先日、東京の証券会社の方とお話しする
機会がございました。そこで驚いたことに、彼らのほうが福岡の市況をよくご存知でした。賃料水準、空室率、典型的
需要者、利回り、福岡市の地域の特徴等。私もある程度情報を掴んだ上で臨んだつもりだったのですが、彼らとのギャップを感じてしまいました。彼らはとても勉強しております。調査しております。この業界は外からの情報が入りにくい印象がありますが、私もなるべく彼らのニーズに応えられるよう、情報弱者にならぬよう、精進したいと思います。

今後ともご指導ご鞭撻の程よろしくお願いいたします。

方公務員として働いておりました。

なプロジェクトに参加し、いろいろな方とお会いし、全国を回

46

おります。
開業から今日までの5カ月を振り返ってみますと、開業以不動産鑑定士キャンプは年 2 ～ 3 回行っています。そのほか運動不足もあ程度にソフトボールで汗をかいています。

同県士協会会員の皆様には温かく迎い入れて頂き感謝してフローを基準に価値が形成され、その価値に基づき意思決定が行われ、実際に投融資がなされる時代になっています。
不動産事業はまさにその典型で、不動産鑑定士が実務で携わっているＤＣＦ法の考え方が今後の全てのスタンダードになると思っています。この考え方に精通していることは、不動産鑑定士の大きな強みです。また、法人個人問わず保有す

今年 5月に「桜坂鑑定株式会社」を開業し、この度、福る全資産に占める不動産の割合の大きさを考えると、鑑定評

岡県不動産鑑定士協会に入会させていただきました渡辺悟

価及び付随業務は無限の可能性を秘めていると信じていまと申します。

す。そのため、卒後は不動産会社に勤めた後違う業種でも久留米市出身ですが、大学、その後の仕事も東京だったので、福岡に住むのは実に18年ぶりです（現在38才です）。久

働いていましたが、不動産鑑定士として不動産関連業に戻って参りました。

方ぶりの福岡ですが、人も街もとても明るく大らかで、食べ物も

今後も福岡の街を知り、自己研鑽に努めていく所存です。

旨い。福岡に根を張っていく喜びをひしひしと感じております。

知識も経験も未熟ですが、諸先輩の先生方の、ご指導・ご現在は、ほとんどの事業について、生み出されるキャッシュ鞭撻の程お願い申し上げます。

鑑定ふくおか No.33

47

会員名

会員名簿

48

勤務先住所
久留米市日吉町 1-1-902
アーバンパレス久留米センターステージ

福岡市博多区博多駅前 1-5-1-8Ｆ

勤務先ＴＥＬ

大石亜紀子不動産鑑定事務所

812-0011

大岩根（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061 久留米市津福今町 349-18

0942-39-7826

大川弘太郎

大川不動産鑑定事務所

802-0001 北九州市小倉北区浅野 1-1-1

093 -511-5588

大楠由美子

（株）
九銀不動産鑑定所

810-0042 福岡市中央区赤坂 1-16-13

0 92 -751- 5745

勤務先ＴＥＬ大田

清見（業者登録なし）

0942-32-4337

大武克己

大武不動産鑑定士事務所

807-1121 北九州市八幡西区石坂 1-17-10

093 - 614 -2608

平成25年９月 末現在

勤務先名

勤務先住所

大石亜紀子

［希望者のみを掲載しています］

会員名

勤務先名

亘

久栄ビル

ＪＲ小倉駅ビル8 階
上ノ橋ビル5F

092- 474 -3785

浅川博範

くるめ不動産鑑定（株）

830-0017

麻生敏雄

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20

092 -712 -9112

大塚

誠司

（有）
アセット
・インフィニティ

810-0002 福岡市中央区西中洲 10-4

092-738 -8580

綾部圭太

綾部不動産鑑定（株）

812-0013 福岡市博多区博多駅東 1-12-5

092-292- 6461

大塚弘孝

大塚不動産鑑定士事務所

810-0073 福岡市中央区舞鶴 3-2-32

092-721- 0 033

荒川保昇（株）環境評価コンサルタント

810-0001 福岡市中央区天神 4-5-10

0 92 -761-7617

大西克則

貞和不動産鑑定（株）

810-0011 福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

荒牧恭一（株）立地研810-0041 福岡市中央区大名 1-9-14

092-725 -2063

大堀満郎

大堀不動産鑑定事務所

814-0174 福岡市早良区田隈 3-23-20

092-985 -5513

安東清美（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013 福岡市博多区博多駅東 2-6-1

092- 441-5522

岡田 英吾

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

池田昌修

中央総合鑑定（株）

810-0041 福岡市中央区大名 2-4-30

092 -714 - 5715

岡部敦

おかべ税理士法人

812-0033 福岡市博多区大博町 2-1

092-291- 4125

池田雄士

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

沖永

裕章

沖永不動産鑑定所

806-0059 北九州市八幡西区萩原 3-4-11

093-644-0808

石井修

石井不動産鑑定士事務所

810-0073 福岡市中央区舞鶴 2-1-21

092-741-50 0 6

小野恭嗣

小野不動産鑑定812-0017 福岡市博多区美野島 1-19-11

092-292-3376

石井瑞郎

新日本総合鑑定（株）

810-0041 福岡市中央区大名 2-10-2

092 -741- 0855

小野田秀幸

広域不動産鑑定（株）

810-0032 福岡市中央区輝国 2-11-70

092-523-5201

石田

宏

景平

良邦

（有）景平不動産鑑定

802-0064 北九州市小倉北区片野 2-9-40

093 -921-2315

日之出天神ビル7F
博多大島ビル905

チサンマンション第２天神 311

シティマンション大名 605
九勧筑紫通ビル3F
西鉄赤坂ビル7F

福岡ダイヤモンドビル9F

シャンボール大名 B-201（業者登録なし）

ワコービル3F

舞鶴ロイヤービル3F

福岡ダイヤモンドビル9F
大前ビル2F

真藤ビル2F

第 2 木山ビル202

石田美紀子

新日本総合鑑定（株）

810-0041 福岡市中央区大名 2-10-2

092 -741- 0855

片山邦秀

片山不動産鑑定事務所

810-0014 福岡市中央区平尾 2-11-11-801

092-523 -9721

出雲重成

出雲不動産鑑定士事務所（有）

812-0011 福岡市博多区博多駅前 2-19-17-506

092- 432-1380

加藤

一生

（株）
アプレイザル

806-0028 北九州市八幡西区熊手 3-3-12

093- 632-1854

一村貴

アイ・ブレインズ

802-0077 北九州市小倉北区馬借 1-5-18

093-513-3850

金山

哲也

けやき不動産鑑定事務所

815-0072 福岡市南区多賀 2-4-10

092-408 -7233

井手江美

つくしのくに鑑定（株）

811-3219 福津市西福間 3-12-11

0940 -72-5100

兼重

利彦

かねしげ不動産鑑定事務所

803-0275 北九州市小倉南区高野 3-7-11

093 -981- 8557

井上

慶一

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041 福岡市中央区大名 2-4-22

092-737-8500

神谷孝

神谷不動産鑑定士事務所

802-0981 北九州市小倉南区企救丘 1-29-23

093 -964 -2514

井上

真輔

（株）
みずほ不動産鑑定所

810-0073 福岡市中央区舞鶴 3-2-4

092-738 - 6105

川崎一秀

川崎一秀不動産鑑定士事務所

836-0867 大牟田市花園町 38

0944-54- 6719

入江

正徳

福岡不動産研究所

812-0871 福岡市博多区東雲町 3-3-1

092-573-9455

川崎健祐（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302 福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

岩城雅俊

平和総合コンサルタント（株）839-0862 久留米市野中町 914

0942-39 -3311

川崎耕二

筑後不動産鑑定830-0039 久留米市花畑 2-16-14

0942-80 -7198

岩隈良弘

プラス不動産鑑定（有）

810-0042 福岡市中央区赤坂 1-11-13

092-713 -2272

川崎孝志（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302 福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

岩﨑圭亮

みらい不動産サービス

810-0005 福岡市中央区清川 2-4-7

0 92 -791-3912

川村

勇人

（有）
アセッツ鑑定810-0073 福岡市中央区舞鶴 2-2-1

092 -739 - 5101

岩渕三千昭（株）不動産評価研究所岩渕事務所

802-0077 北九州市小倉北区馬借 1-1-17-701

093-522-5091

木原正人

オフィス21不動産鑑定士事務所

807-0844 北九州市八幡西区春日台 6-3-12

093 - 611-3287

上田博隆（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061 久留米市津福今町 349-18

0942-39-7826

木村修二

一般財団法人日本不動産研究所北九州支所

802-0006 北九州市小倉北区魚町 1-4-21

093 -531- 6788

内田

信行

（株）
九銀不動産鑑定所

810-0042 福岡市中央区赤坂 1-16-13

0 92 -751- 5745

清永

優

日本不動産鑑定事務所

802-0043 北九州市小倉北区足原 1-13-1

093 -521- 0201

梅田俊司

梅田不動産鑑定事務所

806-0047 北九州市八幡西区鷹ノ巣 1-15-5

093- 641-8886

桐野祐記（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-10-17

092-771- 0641

江見

博

（株）総研

810-0001 福岡市中央区天神 1-13-2

092-732-3470

栗原貴史（株）旭鑑定補償812-0022 福岡市中央区薬院 1-14-5-7F

092-718 - 810 0

江本

庸時

江本不動産鑑定事務所

824-0005 行橋市中央 2-5-13

0930 -26 -2227

桑野

義政

総合不動産鑑定（株）

810-0001 福岡市中央区天神 2-4-12

092 -781-2608

鑑定ふくおか No.33

シャンボール大名 B-201

ランドスペース馬借 501

新日本ビル5F

福岡舞鶴ビル6F

第 5 入江ビル702 号

大稲ビル７F

ダイナコート天神南 303

KOKURA TOWER 7F
久栄ビル

上ノ橋ビル5F

興銀ビル5F

丸善ビル3F

野間カステリア705

フォーウィルズコート402

筑邦ビル4F

魚町センタービル8Ｆ

西日本ビル3Ｆ

鑑定ふくおか No.33

49

会員
会名
員名

勤 務 先 住勤
所務 先 住 所

勤 務勤務先ＴＥＬ
先 ＴＥＬ

会員名

勤務先名

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ桑原哲治（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

092-771- 0641

田中髙士

田中税理士・不動産鑑定士事務所

816-0943 大野城市白木原 3-10-26

092-558 -8518

小池孝典

小池不動産鑑定事務所

811-3308

福津市星ヶ丘 28-10

0940-26-0662

田中信孝（株）第一総合不動産鑑定事務所

803-0817 北九州市小倉北区田町 10-38

093-592-4831

小島智典（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013 福岡市博多区博多駅東 2-6-1

092- 441-5522

棚橋良次（有）地域分析

810-0041 福岡市中央区大名 1-3-37

092-725 - 0980

税田健司

新都市中央鑑定（株）

810-0411 福岡市中央区大名 2-9-29

092-722- 0233

田村

常美

（株）
田村不動産鑑定事務所

801-0842 北九州市門司区広石 1-1-14

093 -332-1222

齊堂

忠道

（株）大建

814-0031 福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

津久井

環（株）旭鑑定補償810-0022 福岡市中央区薬院 1-14-5-7F

092-718 - 810 0

境達司

あさひ不動産鑑定（有）

802-0006 北九州市小倉北区魚町 1-4-21

093-513-2340

土橋幸夫

アイ・ブレインズ

802-0077 北九州市小倉北区馬借 1-5-18

093-513-3850（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-10-17

092-771- 0641

堤弘

堤不動産鑑定事務所

816-0941 大野城市東大利 1-4-2

092-592-8631

佐々木

50

勤務先
勤名
務先名

哲

九勧筑紫通ビル3F

第 2プリンスビル9Ｆ

魚町センタービル4F
西日本ビル3Ｆ

松永ビル2Ｆ

小松ビル201
隆永ビル601

ランドスペース馬借 501

グレイスヴィラ東大利 302

貞弘

賢治

貞和不動産鑑定（株）

810-0011 福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

恒川

恵一

恒川不動産鑑定事務所

810-0041 福岡市中央区大名 2-1-43

092 -731- 5231

佐藤栄治

第一不動産鑑定事務所

800-0257 北九州市小倉南区湯川 4-15-14

093 -921- 6333

寺島弘次

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20

092 -712 -9112

佐藤

修

（株）
アプレイザル

806-0028 北九州市八幡西区熊手 3-3-12

093- 632-1854

戸川英二（株）戸川鑑定士事務所

802-0005 北九州市小倉北区堺町 2-1-1-612

093 -511- 8232

佐藤浩一

ランド鑑定設計

800-0024 北九州市門司区大里戸ノ上 2-6-6

093-382-2020

徳永

大典

都市経済研究所

810-0074 福岡市中央区大手門 2-1-10-3F

0 92 -741- 4 812

佐藤史郎

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20

092 -712 -9112

都合哲男（株）平成総合鑑定所

800-0025 北九州市門司区柳町 4-12-34

093-382-3000

重松

英和（有）重松不動産鑑定

092-845 -4702

土手栄治（株）北九州システム鑑定

803-0817 北九州市小倉北区田町 12-19-202

093-582-4280

重松

正信（株）都市評価システム福岡

810-0001 福岡市中央区天神 1-11-17

092-762-3200

友野和憲

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

地頭所修一

あおば不動産研究所

813-0025 福岡市東区青葉 2-26-8

0 92 - 691-7679

中嶋

裕二

（株）
プライム評価研究所

810-0041 福岡市中央区大名 2-4-30

092-735 -3610

柴田

知則

（株）
ｉ
Ｌａｎｄ

819-0031 福岡市西区橋本 2-6-13

092-405-9003

中園二郎

中園不動産鑑定事務所

810-0073 福岡市中央区舞鶴 2-8-6

0 92 -771-1781

白水

達郎

白水総合研究所

830-0021 久留米市篠山町 168-32

0942-37-3939

中村秀紀（株）都市リサーチ

810-0041 福岡市中央区大名 2-1-12

092-725 -2183

新富

達也

（有）
フィールズ鑑定法人

812-0011 福岡市博多区博多駅前 1-15-12

092-436 -7360

中村

世明

（株）
わがまち不動産研究所

819-0005 福岡市西区内浜 1-6-5-503

092-406 -0315

杉孝一

杉不動産鑑定士事務所

803-0841 北九州市小倉北区清水 4-3-36

093 -571- 6971

西川

浩二

（有）
フィールズ鑑定法人

812-0011 福岡市博多区博多駅前 1-15-12

092-436 -7360

芹田

文博

そおりつ地域鑑定（株）

812-0018 福岡市博多区住吉 5-23-1

092- 474 -3031

西澤義男

西澤不動産鑑定事務所

803-0856 北九州市小倉北区弁天町 9-6

093 -571-770 0

副田

英美

（株）
オフィス・ソレア

814-0123 福岡市城南区長尾 4-19-11

092-865 - 6113

西村哲治

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

添野

敬一

（株）
プライム評価研究所北九州支所

806-0055 北九州市八幡西区幸神 1-2-16

093-644-2380

納富久雄（株）旭鑑定補償810-0022 福岡市中央区薬院 1-14-5-7F

092-718 - 810 0

空井良元

東アジア不動産研究所

814-0001 福岡市早良区百道浜 4-31-1-1108

092-407-8075

野口貴

東邦不動産鑑定事務所

810-0034 福岡市中央区笹丘１-24-4

092 -771- 0196

高木俊二

福銀不動産調査（株）

812-0053 福岡市東区箱崎 1-4-13

092- 631- 0301

橋本

英樹

（株）
アプレイザル福岡

812-0011 福岡市博多区博多駅前 2-17-15

092 - 4 81-110 6高田卓巳

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

羽田成利

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006 北九州市小倉北区魚町 1-4-21

093 - 511- 6931

髙塚宏髙塚不動産鑑定所

803-0826 北九州市小倉北区高峰町 15-10

093 -582-7273

波多江裕之

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20

092 -712 -9112

高橋

国生（株）毎長不動産鑑定所

810-0002 福岡市中央区西中洲 12-13

092 -751-2052

波多野宏和

（株）
アプレイザル

806-0028 北九州市八幡西区熊手 3-3-12

093- 632-1854

滝口良爾（株）西日本不動産鑑定所

814-0153 福岡市城南区樋井川 7-20-5

092-834-9771

花田宏治

合同会社花田不動産鑑定士事務所

808-0137 北九州市若松区ひびきの南 2-16-15

093-555-9635

田口浩二

九州不動産コンサルタント

810-0073 福岡市中央区舞鶴 3-1-22

092-515 - 0809

馬場喜幸

九州・アジア・パートナーズ（株）810-0001 福岡市中央区天神 2-14-8

092-736 -3737

竹下

憲治

（株）
アプレイザルジャパン

810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-9-3

092-722-2362

早坂剛雄

新日本総合鑑定（株）

810-0041 福岡市中央区大名 2-10-2

092 -741- 0855

武田大道（有）武田大道事務所

810-0042 福岡市中央区赤坂 1-5-22

092-726 -4405

林田

光博

中央不動産鑑定（有）

810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-2-33

092-715 - 0242

武田多門（有）武田大道事務所

810-0042 福岡市中央区赤坂 1-5-22

092-726 -4405

原田俊博

福岡立地研究所

811-3211 福津市有弥の里 1-10-6

0940-35-8350

鑑定ふくおか No.33

日之出天神ビル7F
814-0005 福岡市早良区祖原 14-13
ロマネスク西新 201
福岡ビル7Ｆ

藤田ビル5F

福銀箱崎ビル6F

福岡ダイヤモンドビル9F

樋口ビル1F

萬翠ビル5F

朝日プラザ天神 1105
赤坂えがしらビル6F
赤坂えがしらビル6F

東洋マンション大名 301

日之出天神ビル7F

福岡ダイヤモンドビル9F
西鉄赤坂ビル7F

クラージュ舞鶴 608
メゾン天神 402

藤田ビル5F

福岡ダイヤモンドビル9F

ＮＰＣビル4F

魚町センタービル4F

日之出天神ビル7F
丸善ビル3F天神センタービル11F

シャンボール大名 B-201

ライオンズマンション天神 201

鑑定ふくおか No.33

51

会員名

52

勤務先名

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ

会員名（有）秀島不動産鑑定事務所

802-0976 北九州市小倉南区南方 2-1-26

093 -962-7585

森

勤務先名

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ（有）北九州不動産鑑定

807-0833 北九州市八幡西区南鷹見町 11-20-202

093- 695 -1225

清司（株）地域経済研究所

820-0088 飯塚市弁分 554-5

0948-26 -4678

八木穆（株）毎長不動産鑑定所

810-0002 福岡市中央区西中洲 12-13

092 -751-2052

092- 441-5522

安木

徳男

（株）
アプレイザル福岡

812-0011 福岡市博多区博多駅前 2-17-15

092 - 4 81-110 6

802-0001 北九州市小倉北区浅野 2-3-47-3F

093 -513 -2772

山内英行

山内不動産鑑定士事務所

802-0014 北九州市小倉北区砂津 1-3-18

093-541- 0035

アーバンコンサルティングファーム（株）814-0005 福岡市早良区祖原 16-16

092-846 -7456

山内

浩幸

（有）
アイ・アール不動産鑑定

814-0103 福岡市城南区鳥飼 7-22-14

092-985 -4975

一雄

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061 久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

山口

勝彦（株）国際不動産鑑定所

812-0013 福岡市博多区博多駅東 1-12-5

092-483-3350

藤岡廣子

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061 久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

山﨑

晃尚

（株）
九銀不動産鑑定所

810-0042 福岡市中央区赤坂 1-16-13

0 92 -751- 5745

藤野

裕三（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-10-17

092-771- 0641

山﨑健二

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

藤村吉次

藤村不動産鑑定事務所

803-0835 北九州市小倉北区井堀 3-6-32-201

093-561- 0545

山下

謙二

（株）
アプレイザルジャパン

810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-9-3

092-722-2362

二村

吉則

（株）
九銀不動産鑑定所北九州事務所

803-0817 北九州市小倉北区田町 11-10

093 -592-7791

山下

耕一

（有）
アセット リサーチ

810-0021 福岡市中央区今泉 2-5-19-502

092-725 -3276

古川一哉

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

山下

英彦

福岡不動産鑑定（株）

810-0004 福岡市中央区渡辺通 2-1-82

092-771- 8451

古田幹雄

古田不動産鑑定士事務所

811-2101 粕屋郡宇美町宇美 3-1-10

092-932- 0215

山下洋生

福岡不動産鑑定（株）

810-0004 福岡市中央区渡辺通 2-1-82

092-771- 8451

堀

和義

（株）総研

810-0001 福岡市中央区天神 1-13-2 興銀ビル

092-732-3470

山田元則

山田不動産鑑定事務所

819-0025 福岡市西区石丸 3-42-3

092-884-0078

前村晃次（株）西日本シティ銀行 審査統括部 不動産調査室

812-0011 福岡市博多区博多駅前 1-3-6

092- 476 -2085

山田秀俊

中央不動産鑑定（有）

810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-2-33

092-715 - 0242

槇由紀（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013 福岡市博多区博多駅東 2-6-1

092- 441-5522

横山

裕

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041 福岡市中央区大名 2-4-22

092-737-8500

松尾

憲親

（株）大建

812-0032 福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

吉川博貴

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20

092 -712 -9112

松尾春仁

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

吉崎

武雄

（株）総研

810-0001 福岡市中央区天神１-13-2

092-732-3470松﨑信夫

大東鑑定（株）810-0073 福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

吉島万里子

平和総合コンサルタント（株）839-0862 久留米市野中町 914

0942-39 -3311

松﨑能久

大東鑑定（株）810-0073 福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

吉田尚是（株）吉田不動産鑑定士事務所

806-0067 北九州市八幡西区引野 1-13-6

093 - 621-1777松田徹

総和不動産鑑定（株）

810-0004 福岡市中央区渡辺通 5-23-3

092-752-3721

吉田

博之

（有）
エステート
・プランニング

810-0004 福岡市中央区渡辺通 5-6-18

092-762-2077

松本

修二

（株）
コスモシステム福岡支店

810-0004 福岡市中央区渡辺通 1-12-9

092 -791-26 61吉田正宇

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

松本俊朗（有）筑紫不動産鑑定事務所

818-0072 筑紫野市二日市中央 5-3-16

092-921-5825

吉田稔（株）第一鑑定リサーチ

810-0041 福岡市中央区大名 2-2-50

092-724- 6566

松本

武洋

中央不動産鑑定（有）

810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-2-33

092-715 - 0242

吉永

幸雄（株）西日本不動産鑑定所

814-0153 福岡市城南区樋井川 7-20-5

092-834-9771

松本忠人

国土総合研究所

812-0044 福岡市博多区千代 2-10-1

092-522-6308

渡辺悟

桜坂鑑定（株）810-0024 福岡市中央区桜坂 3-8-1-402

0 92 -791-178 0

的野泰浩（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-10-17

092-771- 0641

渡邉

弥恵

（株）総研

810-0001 福岡市中央区天神 1-13-2

092-732-3470

宮内紀明

宮内不動産鑑定事務所

806-0063 北九州市八幡西区市瀬 3-10-18

093- 613-2056

渡邊安正

渡邊不動産鑑定事務所

802-0023 北九州市小倉北区下富野 4-16-30

093 - 541-1861

宮﨑

浩

（株）紺碧

811-0103 糟屋郡新宮町花立花 3-6-6

092- 403 -7014

宮澤等（株）毎長不動産鑑定所

812-0011 福岡市中央区西中洲 12-13

092 -751-2052

三好丈久

三好不動産鑑定事務所

802-0077 北九州市小倉北区馬借 3-5-1-1105

093 - 551-9701

向野高洋

鑑定補償向野研究所

810-0041 福岡市中央区大名 2-10-1

092-739 -5512

向野昌邦

鑑定補償向野研究所

810-0041 福岡市中央区大名 2-10-1

092-739 -5512

秀島

義則

平田

淳

（株）旭鑑定補償810-0022 福岡市中央区薬院 1-14-5-7F

092-718 - 810 0

森部

平畑

博

中央不動産鑑定（有）

810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-2-33

092-715 - 0242

廣原浩一（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013 福岡市博多区博多駅東 2-6-1

福山節子

福山不動産鑑定事務所

福山

道和

藤岡

鑑定ふくおか No.33

ライオンズマンション天神 201
九勧筑紫通ビル3F

MAICA 西新 2F

西日本ビル3Ｆ

オークラ田町ハイツ302

福岡ダイヤモンドビル9F

九勧筑紫通ビル3F

福岡ダイヤモンドビル9F

東急ドエルアルス天神 901 号

フジイビル8F

第二丸明ビル2F

ライオンズマンション天神 201

西日本ビル3Ｆ

樋口ビル1F

シャンボール大名Ａ1102
シャンボール大名Ａ1102

幸太朗

樋口ビル1F

ＮＰＣビル4Ｆ

博多大島ビル403
上ノ橋ビル5F

福岡ダイヤモンドビル9F
朝日プラザ天神 1105

電気ビル北館
電気ビル北館ライオンズマンション天神 201
新日本ビル5F

日之出天神ビル7F
興銀ビル5F

コモダスパッソ天神 1308

福岡ダイヤモンドビル9Ｆ
大名ＤＴビル6F

興銀ビル5F

鑑定ふくおか No.33

53

協会の現在平成25年9月末 時点■会員の内訳

■会員の内訳人
士補
3 人［1.6％］

鑑定士
59 人［31.4％］

構成比

数

業者の代表者

126

67.0%

鑑定士

59

31.4%

士補

3

1.6%

計

188

100.0%■年齢別構成（資格者のみ）業者の代表者
126 人［67.0％］

3
30

0
0

構成比

個人会員

合計

20 代

0

0

0

0.0％

30 代

4

15

19

10.4％

40 代

30

20

50

27.5％

50 代

30

3

33

18.1％

個人会員

60 代

38

9

47

25.8％

業者代表者

70 代

13

4

17

9.3％

9

80 代

6

9

15

8.2％

38

90 代

0

1

1

0.5％

計

121

61

182

100.0％

30
4

15

数

業者代表者

■全資格者の年齢別構成

20

人

年齢

13

4

9

1
0

6

平均

56.8 歳

最年少

30 歳

最高齢

91 歳

■『鑑定ふくおか』第 33 号も無事に発行することができまし

情報誌として、常にデスクの傍らに置き、拝読しておりました。ご執筆戴きました皆様方のおかげで、今回も充実したた。これからも、会員の皆さまに喜ばれる情報誌となるよう、内容の広報誌をお届けすることができたのではないかと思っ

微力ながらお手伝いをさせていただきたいと思います。これております。秋の無料相談会の相談員としてご参加戴きまから2 年間、よろしくお願いいたします。

した会員の皆様方も含めまして、ご協力戴いた皆様方に厚【槇 由紀】

く御 礼申し上げます。『 鑑 定ふくおか 』「 無 料 相 談 会 」

編

共々、引き続きご協力のほど、よろしくお願い申し上げます。
末筆となりましたが、時節柄、ご自愛下さい。

集【兼重 利彦】■ご執筆頂きました皆様に深くお礼申し上げます。今後 2年間、『鑑定ふくおか』を盛り上げるべく、微力ながら全力を尽くす所存です。

【渡辺

悟】

後

■『鑑定ふくおか』33 号から、新しく参加させてもらいます。

■広報委員会の皆さん、大変お疲れ様でした。執筆頂い広報委員として、微力ながら『不動産鑑定士』という職業をた皆さん、大変ありがとうございました。次号も宜しく御願い

世間の皆さまに広めるよう活動していけたらなあと思っていま

致します。

記

す。今後、様々な方々のご協力・ご支援いただくことと思いますが、なにとぞよろしくお願いします。

【大川弘太郎】■ 3 年ぶりに『鑑定ふくおか』の編集に関わることになりまし【井手 江美】

た。執筆して下さったみなさん、広報委員のメンバー、そして強力なバックアップをしてくださっている事務局のみなさん、■この号から広報委員として担当させていただきました。

本当にありがとうございました。これからの2 年間はより楽しい『鑑定ふくおか』は、以前に編集委員として携わらせていた『鑑定ふくおか』目指したいです！

だき、約 4 年ぶりとなります。この間、日頃の業務に役立つ

54

鑑定ふくおか No.33【大楠 由美子】