会長コラム

住宅を巡るアメリカの話題
ミレニアル世代、NAR、カリフォルニア・フォエバー

第 22 回

一般財団法人国土計画協会会長、東京大学・豊橋技術科学大学名誉教授

今回はアメリカを舞台にした住宅問題である。
アメリカでも低金利によるインフレで住宅価格が大西 隆

まれに相当する世代は同一年齢で470万人を超えている。

高騰し、特に東西海岸地域の大都市では中堅サラ今日の住宅難に直面しているのは、ちょうど30

リーマンでも手が届かないほどになった。このた代前半に差し掛かったこのミレニアル世代の人びめ、内陸都市への移住など、テレワークも活用しとである。彼らは、人数が多いということで、こた動きが出ていることはこのコラムでも書いたこれまでも、大学の入学難、引き挙げられた授業料とがある（第17回「アメリカ大都市からの頭脳流に対応した多額の学生ローン債務、さらにちょう出、さらに世界に広がるデジタルノマド」（2023

ど大卒就職期がサブプライムローン危機からリー年 9 月）、第19回「住宅問題はまだ続く」（2024年

マンショックの不況期（2007年～2009年）に当1 月）。

たったことによる就職難等を経験してきた。そし住宅問題は、新たに住宅を取得しようとするて、いま30代になって住宅取得難に直面している人々に集中的に表れる問題だ。結婚して、子供をというのである。しかもコロナ禍で、在宅で過ご作って育てよう、それには拠点となる場所＝住宅す習慣がつき、社会全体で住宅の重要さが再評価があった方がいい、というわけだ。したがって、される中でインフレが進み、特に大都市での住宅同世代が多ければ競合が激しくなって住宅取得難価格が高騰している。ミレニアル世代としてはこが生じる。アメリカの人口は3.31億人（2020年）

うした試練に晒されて、住宅取得時期を遅らせたと、日本の2.6倍であるものの、年間の自然増はり、以前に報告したように沿岸大都市を離れて内同年に21.5万人と停滞している。ただ、これは最陸都市へ向かったりという自衛策をとっていると近急速に合計特殊出生率（TFR）が下がった結いうわけだ。

果であり（2020年には1.63）、2008年には未だ2.07と再生産ラインを維持していた。

NARの独占的地位崩壊

そこで、アメリカで同時出生者の多い世代をみ住宅を巡る、特に新規取得世代にとっての厳してみる。出生者のデータによれば年間400万人をさが報道される折に、多少でも住宅価格の低減に超えると多いといえそうで、1954年～1964年（ピー役立つ出来事があった。それは、NAR（全米不クは1957年の430万人）、1989年～1993年（同じく動産協会）が不動産取引の手数料を巡って提訴さ1990年の415万人）、2000年～2009年（同じく2007れ、独占的な手数料設定が違法と判断されて数年の431万人）がこれに当たる。それぞれベビー千億円の罰金が科されたというものである。そのブーム世代、ミレニアル世代（21世紀に成人と後、 こ の 件 は 集 団 訴 訟 に 発 展 し、 今 年 3 月 になった世代）、そしてZ世代（生まれた時からブNARは和解に応じ、売買価格の 6 ％の手数料をロードバンドが普及していた世代）と呼ばれる世負担してきた一般の不動産の売り手に対して和解代に属する。ミレニアル世代は、日本と比較すれ金を支払うことになったというのである。その結ば少し遅れて長く続いた第 2 次世界大戦後のベ果、NARが独占的に定めていた 6 ％の手数料（売ビーブーム世代の子供達（日本流に言えば団塊り 手 側 と 買 い 手 側 の 不 動 産 業 者 －NARの メ ン

ジュニア世代）とも重なるが、Z世代はミレニア

バー－が折半）は、今後は交渉事になり、ネットル世代の子供というには年齢が近すぎる。加えて取引で取引コスト低減を図れる業者との競争が進現実社会ではこれに移民が加わり、90年代初め生んで手数料が低減され、その分が不動産価格低減

74人と国土21－2024.8

に繋がると見られている。
自由競争下で商取引の近代化が進む一方で、それが及んでいない業界を支配する団体としてNARは君臨してきた。全米150万の不動産業者が会員となり、MLSと呼ばれる不動産情報の独占的流通管理によって、住宅だけでも年2.5兆ドルを超える巨額の全米不動産市場で 6 ％という高額の手数料を維持し、協会自身も数百億円の会費収入を得てきた。不動産業者の代名詞となっている
Realtorという用語そのものを商標登録して会員のステータスとし、独占的情報管理や会費で得たカリフォルニア州ソラノ郡トラビス空軍基地とその周辺（Google航空写真より転載）

豊富な資金力で選挙支援を含むロビー活動（政治2017年に新都市建設を目指してカリフォルニア・家への陳情活動）を行って100年以上にわたってフォエバー社を設立した。200㎢の土地に40万人安定的に業界活動を続けてきたのである。のニュータウンを建設しようという事業を手掛け、し か し、 昨 年 夏 に、 ニ ュ ー ヨ ー ク タ イ ム ズ

職住近接型で、歩いて暮らせる街づくりを目指し（NYT）がNAR男性会長のセクハラ問題を暴き、ているという。場所は、写真の同州ソラノ群にあ会長は辞任に追い込まれた。さらに時期を早めてるトラビス空軍基地を取り囲むように確保された任期を開始した次の女性会長も、 4 ヶ月後に、脅地域で、確かに人家は集積していない地域のよう迫によって自身及び家族の安全が脅かされているだ。との理由で辞任するという混乱が生じた。これを着工はこれからだが、壁が立ちはだかっている。

機に業界の刷新を図るために新たな団体も設立さ代々農業・牧畜業を営んできた地主から土地を買れた。

収するに当たって、売却後も地代無料で農業などこうした業界の混乱に時期を合わせるように判を継続していいとの好条件を提示したものの、ど決及び和解が行われ、巨額の和解金支払いに応じのような目的に利用するのかを明らかにしてこななければならない上に、手数料の独占的設定はもかった。約 8 億ドルという土地買収がほぼ完了しとより、不動産取引情報の事実上の独占も崩れたた段階で、ニュータウン計画を公表し、出資者にのである。業界団体の大混乱がもたらす消費者にはシリコンバレーのIT富豪が何人も参加していとってプラスの効果が手数料の自由化による低減ることも明らかとなった。土地を売った地主や近である。さらに業界団体のコントロールが無くな隣の人びとからは騙されたという思いもあって、れば、不動産価格そのものにも市場原理による低農業主体の地域の土地利用にそぐわないニュータ減効果が働くと期待されている。

ウン計画に反対する声が上がっており、開発に必青年実業家の野心的ニュータウン構想の行方要な地元の合意や土地利用ルール改正に必要な郡議会の同意が得られるのかに疑問符がついている。

新規に住宅取得を目指す若い世代を襲う価格高

全米でも特に住宅事情の厳しい西海岸 ‐ サン

騰による住宅難に、より直接的に対応しようといフランシスコやシリコンバレーで、若い世代のたう動きもある。寒村からの立身出世を絵に描いための快適な、かつて英国で田園都市を手掛けたような話がこのテーマに重なる。中心にいるのはE・ハワードやそれに続くアメリカの事業家が実

チェコ共和国の片田舎に生まれたヤン・スラメッ

現し、最近ではニューアーバニズムの旗手たちがク氏（36）で、13歳でIT技術者の求職サイトの提案したような理想のニュータウンを実現しよう運営企業を立ち上げ、奨学金を得てケンブリッジという志はともかく、地価高騰を避けようという大学、ロンドン大学で学んだ。学生時代からゴー狙いからの秘密裏の買収が裏目に出た形で生じたルドマンサックスのトレーダーとして頭角を現し地元反発を収めることができるのか、不透明さが財を成すと足を洗ってシリコンバレーに移り、漂っているようだ。

人と国土21－2024.8

75