228 土地総合研究 2018年冬号

⼀般財団法⼈⼟地総合研究所 第198回定期後援会

⼟地所有者不明問題の全体像を掴む〜関係者の協働による課題解決に向けて〜
2017年11⽉13⽇
政策研究事業本部 公共経営・地域政策部
主任研究員

阿部 剛志

所有者不明問題を10年⾒てきて感じる「もやもや感」
１

⽬に⾒えない２

突然発現する

３

突然当事者（被害者・初⼼者）〜⼟地問題だが姿・形なく⽬に⾒えない〜〜平時は狸寝⼊り。有事に⽛をむく〜〜当事者は不明。関係者が主体性を持てないケースが多い〜

誰もが様々な形で当事者になるかもしれないからこそ個別事象だけに追われず、全体像を共有しておくことが⼤事
1

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 229

空き家を解体しようとすると。。。

農地・放棄地をまとめて利⽤しようとすると。。。

2
市街地の開発・リノベーションを進めようとすると。。。

⼀体的な森林管理に取り組もうとすると。。。

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相続

災害

既にあなたも「所有者不明」の当事者・原因（者）かもしれない
明⽇、所有者不明問題の当事者になるかもしれない
3

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230 土地総合研究 2018年冬号

０．本⽇のお話の構成
１．様々な⾓度から「所有者不明問題」を掴む
⼟地所有者不明問題はWhen:いつから発⽣しているのか︖
Why︓なぜ明るみになるのか︖
What︓具体的に何を指しているのか︖
Where︓どこで起きているのか︖
How many︓どのくらい発⽣していくのか︖
How︓どのように解決策が講じられてきたのか︖
Who︓誰が当事者になるのか︖
２．現場で起きている具体的な事例の紹介（１）林地【⼭】で（２）農地【農村】で（３）宅地【都市】で３．所有者不明問題の解決に向けた道筋（意⾒交換）4

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様々な⾓度から「所有者不明問題」を掴む

１．所有者不明問題はWhen: いつから発⽣しているのか︖

5

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 231

When:いつから発⽣しているのか︖

１．「所有者不明」の把握・問題提起

2003年︓⾼知県は森林保全のため、森林環境税を導⼊（個⼈・法⼈ともに県⺠税（均等割額）500円を上乗せ）
同年︓ ⾼知県は所有者に代わって強度間伐を実施する⼟地を把握するため、森林所有者アンケートを実施
図表 森林所有者アンケートの発送及び宛先不明数

対象者

発送

宛先不明

到達

宛先不明率

①⽔⼟保全林（保全型）の個⼈所有普通林
で過去5 ヶ年程度施業を⾏っていない⽅

1,493

161

1,332

10.8%

県内32 森林組合の組合員で過去5 ヶ年程度施業を⾏っていない⽅

7,246

512

6,734

7.1%

計

8,739

673

8,066

7.7%

（注釈）宛先不明率は筆者追記（出所）⾼知県健全な森づくり推進事業「森林所有者アンケートの概要 〜平成15 年度実施〜」より作成
6

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When:いつから発⽣しているのか︖

１．「所有者不明」の把握・問題提起

2004年︓全国農業会議所が市町村農業委員会に対してアンケート⇒不在村者が所有する農地の遊休化の実態把握※相続で不在村化し、⼀定割合で相続登記されない実態
図表 不在村者農地所有の情報把握状況〜不在村者住所〜

18%

25%

図表 相続により農地を取得した不在村農地所有者の相続登記状況

22%

27%

22%
35%
51%
全て把握している
ほとんど把握している
ほとんど把握している把握していない
全く把握していない
7

未了

完了

不明

（注釈）左図は有効回答1,706市町村農業委員会の割合 右図は有効回答789委員会の143,863⼈を⺟数とした割合（出所）全国農業会議所「農業委員会における不在村者農地所有の情報把握に関する調査結果」より作成

Mitsubishi UFJ Research and Consulting232 土地総合研究 2018年冬号

When:いつから発⽣しているのか︖

２．「所有者不明」問題の発⽣

1991年︓北海道の原野商法の影響（北海道新聞1991年7⽉30⽇朝刊より）・⼤阪の事業者が蘭越でゴルフ場の開発を計画。
・⼟地所有者の所在がつかめず、買収計画が進まないとして
家庭裁判所に不在者財産管理⼈の選任を請求する訴え。
・242haの開発予定地のうち、14⼈（0.55ha）が所有者不明
1991年︓地縁団体が所有する不動産の問題（地⽅⾃治法改正）
・かつて町内会・⾃治会所有の不動産は、会⻑の個⼈名義や会員の共有名義で不動産登記。
・転居や死亡で名義⼈が会員でなくなったとき、名義変更や相続などに関する問題が発⽣。中には所有者不明の問題も・1991年に地⽅⾃治法が改正され、市町村⻑の認可を得て法⼈格を得ることで町内会・⾃治会名義で不動産登記が可能に
8

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When:いつから発⽣しているのか︖

３．「所有者不明」問題に対する社会の関⼼【推移】667

・転換期は2011年。多くの⼈が関わる社会問題として認知
図表 「⼟地 所有者不明」での新聞記事検索ヒット件数の推移（1991〜2017）

160

150

140
113

120
100
80

67

60

20

48

40

40
3

61

12

0
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17（注釈）毎年1⽉1⽇〜12⽉31⽇。⼀般紙・専⾨誌計143誌を検索対象とした。2017年は３⽉31⽇現在（出所）⽇経テレコン記事検索より三菱UFJリサーチ＆コンサルティング作成
9

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 233

When:いつから発⽣しているのか︖

３．2017年から「所有者不明」問題は新たなステージへ

2017年︓政府成⻑戦略「未来投資戦略2017」（2017年６⽉９⽇）【Society 5.0 に向けた戦略８分野】
４︓インフラの⽣産性と都市の競争⼒の向上等⇒⺠間投資の喚起による都市の競争⼒の向上の⼀⽅策として所有者不明問題の解決に⾔及
図表 未来投資戦略2017における関連記述

・所有者を特定することが困難な⼟地に関して、地域の実情に応じた適切な利⽤や管理が図られるよう、共有地の管理に係る同意要件の明確化や、公的機関の関与により地域ニーズに対応した幅広い公共的⽬的のための利⽤を可能とする新たな仕組みの構築、⻑
期間相続登記が未了の⼟地の解消を図るための⽅策等について、関係省庁が⼀体となって検討を⾏い、必要となる法案の次期通常国会への提出を⽬指す。
・さらに、今後、⼈⼝減少に伴い所有者を特定することが困難な⼟地が増⼤することも⾒据えて、登記制度や⼟地所有権の在り⽅等の中⻑期的課題については、関連する審議会等において速やかに検討に着⼿する。
10

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When:いつから発⽣しているのか︖

３．2017年から「所有者不明」問題は新たなステージへ

2017年︓政府成⻑戦略「未来投資戦略2017」（2017年６⽉９⽇）【Society 5.0 に向けた戦略８分野】
８．既存住宅流通・リフォーム市場を中⼼とした住宅市場の活性化⇒既存住宅の流通促進・空き家対策等に向けて講ずべき施策として、「相続登記が⻑期にわたり⾏われていない⼟地を調査して所有者の把握を容易にするため、制度改正を含めた具体的施策の検討を⾏い、来年度中を⽬途に検討結果に応じた所要の措置を講じる。」【Society 5.0 に向けた横割課題】
・地域経済好循環システムの構築の「攻めの農林⽔産業の展開」において、所有者不明の優良農地の利活⽤の促進策を検討する。

11

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234 土地総合研究 2018年冬号

When:いつから発⽣しているのか︖

３．2017年から「所有者不明」問題は新たなステージへ

2017年︓「経済財政運営と改⾰の基本⽅針2017」（17年６⽉９⽇）【第３章 経済・財政⼀体改⾰の進捗・推進】
主要分野「社会資本整備」において、「所有者を特定することが困難な⼟地や⼗分に活⽤されていない⼟地・空き家等の有効活⽤」
図表 経済財政運営と改⾰の基本⽅針2017における関連記述

12

・公共事業や農地・林地の集約化等において共通課題となっている所有者を特定することが困難な⼟地に関して、地域の実情に応じた適切な利⽤や管理が図られるよう、共有地の管理に係る同意要件の明確化や、公的機関の関与により地域ニーズに対応した幅広い
公共的⽬的のための利⽤を可能とする新たな仕組みの構築、⻑期間相続登記が未了の⼟地の解消を図るための⽅策等について、関係省庁が⼀体となって検討を⾏い、必要となる法案の次期通常国会への提出を⽬指す。さらに、今後、⼈⼝減少に伴い所有者を特定することが困難な⼟地が増⼤することも⾒据えて、登記制度や⼟地所有権の在り⽅等の中⻑期的課題については、関連する審議会等において速やかに検討に着⼿し、経済財政諮問会議に状況を報告するものとする。
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When:いつから発⽣しているのか︖

４．我が国における所有者不明問題の広がり

所有者不明問題の変遷を整理すると、、、
2010年代1990年代2000年代個別問題レベル分野別問題レベル（地⽅・農⼭村の問題）

・原野商法の問題
・⾃治会・集落施設の問題
・開発事業における問題
13

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・不在村所有者の未登記・管理放棄地における諸問題
・公共事業の進捗悪影響

重要経済問題レベル（全国の問題）・震災における復興の妨げ
・都市部における空き家問題
・所有者不明・探索の経済損失

土地総合研究 2018年冬号 235

When:いつから発⽣しているのか︖

４．我が国における所有者不明問題の広がり
図表 三大都市圏と地方圏の転入超過数（転入者数－転出者数）の推移

14（出所）資料︓増⽥寛也「地域の成⻑戦略に関する意⾒交換会」資料（平成26年４⽉）
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When:いつから発⽣しているのか︖

４．我が国における所有者不明問題の広がり

所有者不明問題深刻化の背景にあるもの
１．相続形態が変わり、「⼟地と⼈」の関係が複雑化⇒戦前の家督相続は、実質的に地域・家単位での所有・管理
戦後均分相続になるも、農⼭村では戦後１〜２世代は⽂化継続⇒少⼦⻑寿化、未・離婚率上昇で相続の複雑化に拍⾞。
２．⾼度経済成⻑期を経て、「⼟地と⼈」の関係が広域化⇒農村から都市への⼈⼝移動（都市部への転⼊超過）⇒相続を経て、⼟地所有権は都市・遠⽅へ移転
３．⼟地の価値下落により、「⼟地と⼈」の関係が希薄化⇒⼟地価格（需要）低下により、対抗要件主張の必要性減
⼟地所有の経済メリットよりも保有コストのバランス悪化
15

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236 土地総合研究 2018年冬号

When:いつから発⽣しているのか︖

４．我が国における所有者不明問題の広がり
図表 島根県旧匹見町における納税義務者（固定資産税）の分布

16（出展）第4回これからの⼟地利⽤を考える懇談会配付資料（島根県中⼭間地域研究センター藤⼭⽒発表資料2007年5⽉）（出所）国⼟交通省「⼟地利⽤を巡る課題について」（平成19年6⽉26⽇）

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When:いつから発⽣しているのか︖

４．我が国における所有者不明問題の広がり

所有者不明問題深刻化の背景にあるもの
１．相続形態が変わり、「⼟地と⼈」の関係が複雑化⇒戦前の家督相続は、実質的に地域・家単位での所有・管理
戦後均分相続になるも、農⼭村では戦後１〜２世代は⽂化継続⇒少⼦⻑寿化、未・離婚率上昇で相続の複雑化に拍⾞。
２．⾼度経済成⻑期を経て、「⼟地と⼈」の関係が広域化⇒農村から都市への⼈⼝移動（都市部への転⼊超過）⇒相続を経て、⼟地所有権は都市・遠⽅へ移転
３．⼟地の価値下落により、「⼟地と⼈」の関係が希薄化⇒⼟地価格（需要）低下により、対抗要件主張の必要性減
⼟地所有の経済メリットよりも保有コストのバランス悪化
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Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 237

When:いつから発⽣しているのか︖

４．我が国における所有者不明問題の広がり
図表 木材（丸太）の販売価格及び農地の売買価格の推移

2,500

90,00076,40080,000

1,983

2,000
1,500
1,310
39,6001,000
899

70,000ピーク⽐ 60,000

1,375

1,270
924

12,700
1980

1985

1990

中田

18

1995
中畑

2000

2005

ヒノキ中丸太2010
スギ中丸太（注釈）⽊材は右軸（単位は円/m3）、農地は左軸（単位は円/10a）（出所）⽊材は林野庁「森林・林業⽩書」（平成29年）より作成
農地は全国農業会議所「⽥畑売買価格等に関する調査結果」より作成
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When:いつから発⽣しているのか︖

４．我が国における所有者不明問題の広がり

図表 主な都市における住宅地の平均価格推移（左）と商業地の最高価格の推移（右）（出所）国⼟交通省「平成29年地価公⽰ 全国の地価動向」

19

0.67

17,600

500
0

0.64

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50,00040,00030,00020,0000.23
0.32 10,000

2015

0

238 土地総合研究 2018年冬号

When:いつから発⽣しているのか︖【コラム】沖縄県特有の所有者不明問題

・沖縄県⼟地整理法（明治32年第59号）に基づき作成された
沖縄本島及び周辺離島の公図、公簿類は沖縄戦によって焼失
・昭和21〜25年、⽶国⺠政府等が⼟地所有権認定作業を実施。
⇒⼟地所有者が地域の⼟地所有権委員会に所有権申請を⾏い、所有者と認められる者に対して市町村⻑が⼟地所有権証明書を交付⇒この際以下のような⼟地が「所有者不明⼟地」に・戦災による⼀家全員死亡などのため所有者から所有権申請されない・所有権申請はあったが⼟地所有権証明書の受領者がいなかった
・⼟地所有権証明書の受領はあったが登記が⾏われなかった・所有者不明⼟地は、戦後、⽶国⺠政府布告に基づき、琉球政府が管理
沖縄の本⼟復帰後も「沖縄の復帰に伴う特別措置に関する法律」に基づき、沖縄県⼜は市町村が管理。
20

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様々な⾓度から「所有者不明問題」を掴む

２．所有者不明問題はWhy: なぜ明るみになるのか︖

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Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 239

Why:なぜ明るみになるのか︖

１．⼟地所有者不明問題が「明るみ」になる理由・きっかけ

⼟地所有者不明問題は、固定資産税徴税業務でも判明するが、その⼟地を巡る社会経済情勢の変化により明らか（問題）になるケースが多い

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Why:なぜ明るみになるのか︖

１．⼟地所有者不明問題が「明るみ」になる理由・きっかけ

林野庁は集約化による森林施業を推進⇒⾯的なまとまりが求められるため、様々な⼟地（所有者）が対象に（出所）林野庁「森林・林業⽩書」（平成23年）より

23

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240 土地総合研究 2018年冬号

Why:なぜ明るみになるのか︖

１．⼟地所有者不明問題が「明るみ」になる理由・きっかけ

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Why:なぜ明るみになるのか︖

２．⼟地所有者不明問題が「明るみ」になる理由・きっかけ【整理】個⼈・⺠間・公共事業などきっかけは様々ある
分類
産業利⽤
⺠間開発

25

概要
・農地・森林などで⾯的な事業が企画される際・商業地での区画⼀体となった開発事業を推進する際

⽣活環境保全・隣接地の庭⽊・樹⽊の繁茂⇒管理を持ち主に依頼する際・倒壊しそうな空き家の改善を⾏政に依頼した際

個⼈資産運⽤・⾃宅の建て替えを⾏う際、住宅ローン組成の際・⾃⾝の試算を売買する際

公共事業（⾏政事業）

・道路や公園を整備する際
・任意の⾏政事業（⽊密の居住環境改善事業など）

各種調査

・地籍調査
・14条地図整備事業

災害発⽣・⼟砂崩れ（⼭腹崩壊）等に伴う復旧作業を⾏う際
・津波被災により⾼台移転地を探索する際

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 241

Why:なぜ明るみになるのか︖【コラム】所有者不明化しない︖島がある

沖縄県の久⾼島では地域独⾃で「⼟地憲章」を整備
図表 久⾼島 ⼟地憲章（関係条⽂・該当箇所のみ抜粋）

前⽂ 久⾼島⼟地憲章(以下憲章という)は、次のことを確認して宣⾔する。
久⾼島の⼟地は、国有地などの⼀部を除いて、従来字久⾼の総有に属し、字⺠はこれら⽗祖伝来の⼟地について使⽤収益の権利を享有して現在に⾄っている。字はこの慣⾏を基本的に維持しつつ、良好な⾃然環境や集落景観の保持と、⼟地の公正かつ適切な利⽤・管理との両⽴を⽬指すものである。
図表 久⾼島の位置

26

第⼀条 ⼟地の利⽤権を享受できる字⺠とは、以下の者である。
①先祖代々字⺠として認められた者およびその配偶者。
②字外出⾝の者で現在字に定住し、⼟地管理委員会および字会が利⽤権を承認する者
第⼆条 字⺠は次の各種の⼟地について、次のような権利を有する。
①宅地 字⺠は従来の屋敷地を利⽤することができる。
字⺠は世帯主として家屋を築造するときは、⼟地管理委員会の決定および字会の承認を得て宅地を利⽤することができる。但し⼟地使⽤賃借契約から⼆年以内に着⼯しなければ、⼟地を返納しなければならない。また⼟地管理委員会は⼦孫不明または出典）googlemapに⾚枠を加筆
家祭祀の途絶えた屋敷地についてはこれを回収しなければならない。
②農地 字⺠は従来の割当地を利⽤することができる。字⺠は⼟地管理委員会の決定および字会の承認を得て新たに農地を利⽤することができる。但し、農地を五年以上放棄した者はこれを字に返還しなければならない。
（後略）
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資料）沖縄県久⾼島「久⾼島⼟地憲章」

様々な⾓度から「所有者不明問題」を掴む

３．所有者不明問題はWhat: 具体的に何を指しているのか︖

27

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242 土地総合研究 2018年冬号

What:具体的に何を指しているのか︖

１．「所有者不明」とは 〜どういう状態を指すことなのか〜

所有者不明 ＜ 所有者の所在の把握が難しい
図表 所有者の所在の把握が難しい⼟地の定義と具体例「所有者の所在の把握が難しい⼟地」とは、「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、⼜は判明しても所有者に連絡がつかない⼟地」をいいます。
具体的には、以下のような⼟地を指します。
・所有者の探索を⾏う者の利⽤できる台帳が更新されていない、台帳間の情報が異なるな
どの理由により、所有者（登記名義⼈が死亡している場合は、その相続⼈も含む。以下同じ。）の特定を直ちに⾏うことが難しい⼟地・所有者を特定できたとしても、転出先・転居先が追えないなどの理由により、その所在が不明である⼟地・登記名義⼈が死亡しており、その相続⼈を特定できたとしても、相続⼈が多数となっている⼟地・所有者の探索を⾏う者の利⽤できる台帳に、全ての共有者が記載されていない共有地など
28出典）所有者の所在の把握が難しい⼟地への対応⽅策に関する検討会「所有者の所在の把握が難しい⼟地に関する探索・利活⽤のためのガイドライン（第２版）」（平成29年３⽉）
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What:具体的に何を指しているのか︖

１．「所有者不明」とは 〜どういう状態を指すことなのか〜【⼟地所有者明確化に際し活⽤される台帳】
代表的な台帳土地所有者情報

公開／非公開１．土地・建物所有者を記録する台帳（不動産登記簿）

不動産登記簿○公開

２．土地・建物所有者を記録する台帳（行政・各種団体保有）

森林簿
林地所有者台帳
保安林台帳
農地基本台帳○原則非公開

３．納税者を記録する台帳

固定資産課税台帳

（○）

原則非公開

住民票・戸籍

×

原則非公開

分類

４．住民・個人情報を記録する台帳注釈）⼟地所有者情報の列の「○」は、⼟地所有者情報の記載を⽬的としている台帳であることを表している。
⼀⽅「×」は、⼟地所有者情報の記載を⽬的としていないが、所有者の現住所や相続関係等の調査に⽤いられる。
資料）国⼟交通省「所有者不明化による国⼟の利⽤困難化に関する基礎的調査（平成26年度）」

29

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 243

What:具体的に何を指しているのか︖

２．所有者特定作業の基本フロー【所有者特定の基本的なフロー（森林）の場合】
ステップ０
新たな権利の設定
土地の所在地不明
不明

ステップ４

＜法務局＞

所有者・連絡先判明

ステップ２

不動産登記簿

不明

情報なし

関係者

所有者・連絡先判明（地縁者、納税義務者、管財人等）

相互参照

＜事業者＞

（森林組合）

除票

不明※民間事業者の場合、
委任状必要

居住地情報
連絡先不明

連絡先判明

住民票
（市区町村）

森林簿（都道府県・市区町
村・森林組合等）

相続人情報
居住地情報
本籍地情報

相続人情報
本籍地情報

保安林台帳
（都道府県）

所有者判明

死亡

戸籍

同意
取得

施業等の実施所有者を特定したい

ステップ３

納税者
情報

組合員名簿

所有者・法定相続人の連絡先の特定

死亡、売買
連絡先不明

（市区町村）

林地所有者台帳

固定資産
課税台帳（市区町村）

所有者・連絡先判明

破棄・消失

不明

（市区町村）
＜行政＞

＜行政＞

相互参照
（平成24年４月以降所有者変更分） ステップ１

追加的コスト30

資料）国⼟交通省「所有者不明化による国⼟の利⽤困難化に関する基礎的調査（平成26年度）」

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What:具体的に何を指しているのか︖

２．所有者特定作業の基本フロー【所有者特定の基本的なフロー（農地）の場合】
ステップ０
新たな権利の設定
土地の所在地不明
不明

＜法務局＞

ステップ４
所有者・連絡先判明

ステップ２

不動産登記簿
死亡、売買
連絡先不明

不明

情報なし

所有者・連絡先判明

＜事業者＞

組合員名簿
（農業協同組合）

居住地情報

除票

不明

※民間事業者の場合、
委任状必要

連絡先不明

住民票

連絡先判明

（市区町村）
相続人情報
居住地情報
本籍地情報

相続人情報
本籍地情報

所有者判明

死亡

戸籍

農地基本台帳（市区町村）（農業委員会）

固定資産
課税台帳
＜行政＞

相互参照

所有者・連絡先判明

破棄・消失

不明

（市区町村）＜行政＞

ステップ１
追加的コスト31

資料）国⼟交通省「所有者不明化による国⼟の利⽤困難化に関する基礎的調査（平成26年度）」

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同意取得

事業等の実施所有者を特定したい

ステップ３

納税者
情報

所有者・法定相続人の連絡先の特定関係者（地縁者、納税義務者、管財人等）相互参照244 土地総合研究 2018年冬号

What:具体的に何を指しているのか︖

２．所有者特定作業の基本フロー【所有者特定の基本的なフロー（宅地）の場合】
新たな権利の設定

ステップ４
所有者・連絡先判明

ステップ０

ステップ２
死亡、売買
連絡先不明

情報なし

関係者

所有者・連絡先判明（地縁者、納税義務者、管財人等）

＜法務局＞

居住地情報

ステップ３

連絡先不明

不明

住民票

連絡先判明

（市区町村）

相互参照

固定資産
課税台帳

相続人情報
居住地情報
本籍地情報

相続人情報
本籍地情報

（市区町村）

除票※民間事業者の場合、
委任状必要

所有者判明

戸籍

死亡

同意
取得

事業等の実施所有者を特定したい

納税者
情報

不動産登記簿

不明

所有者・法定相続人の連絡先の特定

土地の所在地不明
不明（市区町村）

建築確認申請書（市区町村）

ステップ１

破棄・消失

＜行政＞

不明

＜行政＞

追加的コスト32

資料）国⼟交通省「所有者不明化による国⼟の利⽤困難化に関する基礎的調査（平成26年度）」

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What:具体的に何を指しているのか︖

３．「所有者不明」（所在の把握が難しい）とは 〜特徴的な具体例〜

地⽬・⽤途により、所有者不明の状態に特徴（違い）がある
図表 地⽬による所有者不明問題の特徴・違い

33

地⽬

特徴

森林・林地

・明治時代から登記情報が更新されていないケース多い・共有林が多く、上記理由から膨⼤な相続⼈が存在するケースが多い
・境界が曖昧な⼟地、地番の場所特定が困難なケースもある

農地

・戦後の農地開放を経ていることや、農業委員会が存在している
ため、森林に⽐べて所有者不明の問題は緩い
・地⽬は農地だが、現況森林のケースも

住宅地
（⼾建て）

・建物について、未登記の物件が存在（特に古い家屋）
・登記上建物はあるが、存在していないケース（滅失登記未）・⼟地所有者と建物所有者が異なるケース（いずれか不明）
・⼀筆の⼟地の中に複数の物件が存在するケース
・所有者とは異なる⼈が居住しているケース

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 245

様々な⾓度から「所有者不明問題」を掴む

４．所有者不明問題はWhere: どこで起きているのか︖

34

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

Where:どこで起きているのか︖

１．「所有者不明化」はどこで進展しているのか 〜当初の注⽬エリア〜

当初、⼈⼝減少・⼟地所有者不在化が進む地域で懸念が35

原典）国⼟交通省国⼟計画局「⻑期展望委員会」資料
資料）国⼟交通省国⼟計画局「多様な主体の協働と参加による持続可能な国⼟管理のあり⽅に関する調査報告書」（平成23年）

Mitsubishi UFJ Research and Consulting246 土地総合研究 2018年冬号

Where:どこで起きているのか︖

１．「所有者不明化」はどこで進展しているのか 〜当初の注⽬エリア〜
図表 2000年時点における市町村ごとの私有林⾯積に占める不在村所有者⾯積率

相続に伴う所有者の不在化と相続未登記により、不明化進⾏⇒不在化が進む地域での問題に注⽬が集まる´
凡例
japan_jdg
H12Huzai
0%0%-10%
10%-20%20%-30%30%-50%50%-100%

36資料）国⼟交通省国⼟計画局「多様な主体の協働と参加による持続可能な国⼟管理のあり⽅に関する調査報告書」（平成23年）
Mitsubishi UFJ Research and Consulting

Where:どこで起きているのか︖

２．「所有者不明化」の実態調査による発⽣状況の把握

平成23年以降、様々な⽅法で定量的な把握が試⾏される
図表 所有者の所在の把握が難しい者の推計

37

注釈１）⼟地所有者等とは、⼟地の所有者その他の利害関係⼈⼜はこれらの者の代理⼈
注釈２）１調査地区には様々な地帯が含まれるため、地区内で最も割合の多い地帯で区分
資料）国⼟交通省ウェブサイト
資料）国⼟交通省資料

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 247

Where:どこで起きているのか︖

２．「所有者不明化」の実態調査による発⽣状況の把握

地域、地⽬による際はあるものの、全国で発⽣している問題
図表 地籍調査における⼟地所有者等に関する調査（平成28年度に⼀筆地調査を実施した地区を対象に調査）

38

注釈１）⼟地所有者等とは、⼟地の所有者その他の利害関係⼈⼜はこれらの者の代理⼈
注釈２）１調査地区には様々な地帯が含まれるため、地区内で最も割合の多い地帯で区分
資料）国⼟交通省資料

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

Where:どこで起きているのか︖

２．「所有者不明化」の実態調査による発⽣状況の把握

地域、地⽬による際はあるものの、全国で発⽣している問題
図表 不動産登記簿における相続登記未了⼟地調査

最後の登記から
９０年以上経過しているもの

最後の登記から
７０年以上経過しているもの

最後の登記から
５０年以上経過しているもの

⼤都市（所有権の個数︓
24,360個）

０．４％

１．１％

６．６％

中⼩都市・中⼭間地域（同上︓93,986個）

７．０％

１２．０％

２６．６％

注釈１）全国１０か所の地区（調査対象数約１０万筆）で相続登記が未了となっているおそれのある⼟地の調査を実施
注釈２）調査地区は，⼤都市，中⼩都市，中⼭間地域などの地域バランスを考慮しつつ，⾃治体の協⼒を得て選定
注釈３）調査は，調査対象⼟地に係る⾃然⼈名義の所有権の登記がいつされたのかを調査し，その経過年数を把握
資料）法務省「不動産登記簿における相続登記未了⼟地調査について」（平成29年６⽉６⽇）

39

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

248 土地総合研究 2018年冬号

Where:どこで起きているのか︖

２．「所有者不明化」の実態調査による発⽣状況の把握

地域、地⽬による際はあるものの、全国で発⽣している問題
図表 不動産登記簿における相続登記未了⼟地調査【⼤都市】【中⼩都市・
中⼭間地域】

資料）法務省「不動産登記簿における相続登記未了⼟地調査について」（平成29年６⽉６⽇）
40

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

様々な⾓度から「所有者不明問題」を掴む

５．所有者不明問題は

How many: どのくらい発⽣していくのか︖

41

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 249

How many:どのくらい発⽣していくのか︖

１．毎年、どの程度、「所有者不明」⼟地は増えているのか
相続による所有権の移転筆数を被相続⼈の所有筆数（推定）で除して相続登記の割合を試算
すると、直近20年間の平均値は91.7％⇒毎年10％程度の筆が相続登記なされていない計算。
【相続による所有権の移転筆数と被相続⼈が所有していた筆数の推移（1993年＝１）】
1.50
1.39

1.40

直近10年の平均（1.29）

1.30

1.23

1.20

直近10年の平均（1.11）

1.10
1.00

1993

94

95

96

97

98

99

2000

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

0.90

直近10年の平均 （0.86）
参考：直近20年間の割合の平均（91.7％）

0.80
相続による所有権の移転筆数

42

13
0.88

被相続人の所有筆数

相続による所有権の移転筆数/ 被相続人の所有筆数

資料）法務省「登記統計」、総務省「固定資産税概要調書」、厚⽣労働省「⼈⼝動態統計」、
国⽴社会保障・⼈⼝問題研究所「⽇本の将来推計⼈⼝」（平成24年）（出⽣中位・死亡中位仮定）、総務省「住宅・⼟地統計」より作成

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

資料）国⼟交通省「所有者不明化による国⼟の利⽤困難化に関する基礎的調査（平成26年度）」

How many:どのくらい発⽣していくのか︖

１．毎年、どの程度、「所有者不明」⼟地は増えているのか
過去３年間の相続登記受託件数（77,025件）のうち、約2.8％の相続登記案件で⼀部不動
産のみの登記（相続未登記の⼟地）が発⽣ ※特に⼭林の割合が⾼い
図表２ ⼀部の不動産のみの相続登記の依頼有無

0%
回答者数

20%

40%

43.8

n=768

図表３

0%
案件数

20%

80%

100%

54.8
ある

n=77025

60%

ない

無回答

⼀部の不動産のみの相続登記の依頼件数の割合

40%

2.78%

60%

80%

100%

97.2%
ある

ない

注釈）平成29年３⽉に同会機関誌に調査票を同封（発送数は約20,000件）し、797名の司法書⼠から回答を得たもの
資料）⽇本司法書⼠会連合会「相続⼈不存在等に関する司法書⼠アンケート結果要旨」（平成29年５⽉）
43

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

250 土地総合研究 2018年冬号

How many:どのくらい発⽣していくのか︖

１．毎年、どの程度、「所有者不明」⼟地は増えているのか
過去３年間の相続登記受託件数（77,025件）のうち、約1.8％の相続登記案件で不動産の相続放棄相談が発⽣
図表 不動産の所有権を放棄する要望の相談有無

0%

20%

回答者数

40%

60%

40.0

n=768

80%

100%

52.7
ある

ない

無回答

図表 不動産の所有権を放棄する要望の相談件数

0%
案件数

20%

40%

1.73%

n=77025

60%

80%

100%

98.3%
ある

ない

注釈）平成29年３⽉に同会機関誌に調査票を同封（発送数は約20,000件）し、797名の司法書⼠から回答を得たもの
資料）⽇本司法書⼠会連合会「相続⼈不存在等に関する司法書⼠アンケート結果要旨」（平成29年５⽉）
44

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

How many:どのくらい発⽣していくのか︖

１．毎年、どの程度、「所有者不明」⼟地は増えているのか
約27％の回答者が相続放棄申述書（債務超過以外の理由）の経験がある。理由は「相続⼈間での疎遠」が最多
図表 遺産中に不動産が含まれるものにおいての、相続放棄の受託有無（債務超過を除く）

0%
回答者数

20%

40%

60%

26.5%

n=797

80%

100%

73.3%
ある

ない

無回答

図表 （債務超過を除く）相続を放棄する理由（回答者ごとに最も多かった理由１つを選択）
0%

20%

40%

60%

80%

100%
2.4

回答者数
n=211

2.8

18.5

9.0

56.4

10.4

予定がないので相続したくない相続をしても管理ができないので相続したくない

価値が低く賃貸⼜は処分ができないので相続したくない

他の相続⼈間と付き合いがないので、関わりたくない

⽣前に充分贈与を受けている

その他

無回答
45

0.5

Mitsubishi UFJ Research 資料）⽇本司法書⼠会連合会「相続⼈不存在等に関する司法書⼠アンケート結果要旨」（平成29年５⽉）
and Consulting土地総合研究 2018年冬号 251

How many:どのくらい発⽣していくのか︖

２．今後、どの程度まで、「所有者不明」⼟地は増えていくのか

所有者不明⼟地問題研究会では、将来の所有者不明⼟地（相続未登記地）の規模を推計
図表 所有者不明率・⾯積規模の推計

原典）野村総合研究所「全国の拡⼤推計等」
資料）所有者不明⼟地問題研究会「中間整理」参考資料より
46

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

How many:どのくらい発⽣していくのか︖

２．今後、どの程度まで、「所有者不明」⼟地は増えていくのか

所有者不明⼟地問題研究会では、将来の所有者不明⼟地（相続未登記地）の規模を推計
図表 相続未登記率の将来予測（アンケート調査結果）

原典）⼟地の相続登記意向に関するアンケート結果を元に野村総合研究所推計資料）所有者不明⼟地問題研究会「第３回研究会」資料２より

47

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

252 土地総合研究 2018年冬号

How many:どのくらい発⽣していくのか︖

２．今後、どの程度まで、「所有者不明」⼟地は増えていくのか

所有者不明⼟地問題研究会では、将来の所有者不明⼟地（相続未登記地）の規模を推計
図表 増加する所有者不明⼟地⾯積資料）所有者不明⼟地問題研究会「第３回研究会」資料２より
48

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

様々な⾓度から「所有者不明問題」を掴む

６．所有者不明問題は

How : どのように解決策が講じられてきたのか︖

49

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 253

How :どのように解決策が講じられてきたのか︖

１．様々な省庁が関わる「所有者不明」対策

各省庁がそれぞれの所管において対策を積み重ねてきている
図表 各省における所有者不明問題への政策アプローチ

主体

50

政策アプローチ例

総務省

・認可地縁団体の制度化（地⽅⾃治法）
・固定資産税課税台帳の閲覧規制緩和（地⽅税法）

法務省

・不動産登記制度のあり⽅（不動産登記法）
・法定相続情報証明制度の制定 ・登録免許税の特例

国⼟交通省

・国⼟政策の観点からの本問題の推進
・空き家対策（空家特措法） ・地籍調査/⼭村境界基本調査

農林⽔産省

・所有者が判明しない遊休農地の利⽤促進（農地法）
・農地の所有者届出制度

林野庁

・所有者が不明の場合を含む適正な林業施業（森林法）
・林地の所有者届出制度
・林地台帳の整備

内閣府

・所有者不明等の⼟地の処理の迅速化（不在者財産管理制度・相続財
産管理制度の円滑な活⽤等）
・沖縄の所有者不明⼟地問題（沖縄振興特別措置法等）

環境省

・⽣物多様性保全（⽣物多様性地域連携促進法）

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

How :どのように解決策が講じられてきたのか︖

２．様々な省庁が関わる「所有者不明」のアウトライン

国が推進する政策は⼤きく「所有者情報の整備・活⽤」と「所有者不明⼟地の利⽤⽀援・促進」
所有者情報の整備・活⽤

所有者不明⼟地の利⽤⽀援・促進・新たな台帳の整備
・所有者不明⼟地の・所有者変更の届出制度整備
第三者利⽤制度整備
・所有者情報の共有・利⽤円滑化 ・所有者不明⼟地の・不動産登記の促進、補完
処分・管理の円滑化
・所有者・境界調査の⽀援

51

Mitsubishi UFJ Research and Consulting254 土地総合研究 2018年冬号

How :どのように解決策が講じられてきたのか︖

３．地⽅⾃治体等による個性的な予防・対応策

国に先⽴ち、所有者不明化の予防や対策を講じる⾃治体も図表 ⾃治体における所有者不明問題への政策アプローチ
年次

制度内容（該当箇所のみ抜粋）

埼⽟県所沢市（2010年︓所沢市
空き家等の適正管理に関する条例）（命令）第７条 市⻑は、空き家等の所有者等が前条第２項の規定による勧告に応じないとき、⼜は空き家等が著しく管理不全な状態であると認めるときは、当該所有者等に対し、履⾏期限を定めて必要な措置を講ずるよう命ずることができる。
（公表）第８条 市⻑は、前条の規定による命令を⾏ったにもかかわらず、当該所有者等が正当な理由なく命令に従わないときは、次に掲げる事項を公表することができる。
⑴ 命令に従わない者の住所及び⽒名（法⼈にあっては、主たる事務所の所在地並びに名称及び代表者の⽒名）⑵ 命令の対象である空き家等の所在地⑶ 命令の内容⑷ その他市⻑が必要と認める事項

埼⽟県蕨市（2013
年︓蕨市⽼朽空き
家等の安全管理に関する条例）（相続財産管理⼈の選任の申⽴て）第７条 市⻑は、空き家等の相続⼈のあることが明らかでない場合であって、当該空き家等の相続財産管理⼈を選任する公益上の必要があると認めるときは、⺠法（明治２９年法律第８９号）の定めにより相続財産管理⼈の選任の申⽴てを⾏うことができる。

宮崎県諸塚村（1960年︓諸塚村
⼟地村外移動防⽌対策要綱）

第１条 本委員会は、諸塚村⼟地村外移動防⽌対策委員会と称し、村産業経済繁栄向上の基本となる⼟地、特に⼭林の所有権が村外に移動するのを防⽌する対策を講じることを⽬的とする。
第５条 この委員会の委員及び協⼒員は、村内住⺠の⼟地が村外に移動することを防⽌するため、常に関係情報を調査し、村⺠の相談に応じ指導援助を為し、特に⼀時の⾦融によって⼟地を⼿離さないですむような場合には、あらゆる⼿段を講じその援助協⼒に当たるものとする。
第６条 事業已むを得ず売却する⼟地については、委員及び協⼒員はできるだけ次の順位にて村内の者に売買させるよう仲介の労をとりもつものとする。
近所の⼈ 村内の⼈ 森林組合、農業協同組合⼜は村
第８条 村外の者へ⼟地売買を仲介する者に対しては委員及び協⼒員は、将来村発展の障害となり弱体化の根源となることを説明し、その了解を求めて売買仲介を断念するよう説得するものとする。

52

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

様々な⾓度から「所有者不明問題」を掴む

７．所有者不明問題は

Who : 誰が当事者になるのか︖

53

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 255

Who :誰が当事者になるのか︖

１．様々な省庁が関わる「所有者不明」問題

既にあなたも「所有者不明」の当事者・原因かもしれない
明⽇、所有者不明問題の当事者になるかもしれない
図表 所有者不明問題の当事者になるケース（例）

当事者
個⼈

制度内容
・不動産を持つ被相続⼈の死去に伴い相続財産を保有⇒認知していない財産の存在、相続未登記財産
・隣接した家屋が特定空家化し、近隣住⺠として対応
・地震・津波・豪⾬・⼟砂崩れ等の被災により⼟地問題に直⾯

地⽅公務員 ・多くの担当部署で関連（⽣活環境、空き家対策、防災・防犯、⾼齢者福祉、障がい者福祉、農林⽔産業、中⼼市街地活性化）
⼠業

・司法書⼠、建築⼠、不動産事業者、フィナンシャルプランナー

事業者

・森林組合、農協、農業者、その他

誰もが当事者になるかもしれないからこそ、相⼿の⽴場を理解できる関係性が重要→個別事象だけに追われず、全体像を共有しておくことが⼤事
54

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

２．現場で起きている具体的な事例の紹介

55

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

256 土地総合研究 2018年冬号

１．地域社会に影響を及ぼす具体的な事例の紹介

地域に影響を及ぼす項⽬
産業利⽤
⺠間開発
⽣活環境保全
所有者不明⼟地の存在

公共事業（⾏政事業）
災害発⽣・・・・・・

国⼟交通省受託業務で把握した「地域づくり（経済活動、事業）」分野での実態を２例ご紹介
実例１︓森林（⼈⼯林）での集約化施業における事業収⽀悪化への影響
実例２︓集落での⼟地利⽤再編における意欲・選択肢への影響※本章のうち、特段の注記のない図表は、両報告書からの引用である。
56

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

実例１︓事業の収⽀を悪化させるケース

事業の概要
■事業主体
・森林組合

農⼭村の市町村・森林組合

林業の再⽣・活性化に向け、集約化した施業のできる⼟地を選定■事業の背景︓
・A県B市にある地区の対象地100ha（約500筆）
について、集約化施業を⽬的として所有者の特定が必要になった。
■事業対象地の概要︓・集約化施業地︓平成22年度から実施
・⺠有林 約100ヘクタール
・所有者数 ４５名 （筆数 約500）
・杉︓５、檜︓２、⾚松︓２、広葉樹１
・作業種︓除間伐、作業路開設
・整備後は、林地を利⽤したみょうが、こごみの栽培を
計画

所有者を
確認
集約化施業対象事業地（施業放棄林も含む）
利⽤
ＯＫ

利⽤
ＯＫ

所有者不明

利⽤
ＯＫ

所有者不明

利⽤
ＯＫ

所有者不明地について所有者の特定が必要に
57

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 257

実例１︓事業の収⽀を悪化させるケース■通常の所有者特定（ステップ０）ではなく、追加作業・コスト（ステップ２以降）が発⽣
⼟地所有者の特定作業フロー（特定⼿段︓全⾯的な調査、地⽬︓森林）
ステップ０
新たな権利の設定
土地の所在地不明
不明

ステップ４

＜法務局＞

所有者・連絡先判明

ステップ２

不動産登記簿
死亡、売買
連絡先不明

不明

情報なし

関係者

所有者・連絡先判明

＜事業者＞

居住地情報

（森林組合）

除票

不明※民間事業者の場合、
委任状必要

連絡先不明

住民票

連絡先判明

（市区町村）

森林簿（都道府県・市区町
村・森林組合等）

相続人情報
居住地情報
本籍地情報

相続人情報
本籍地情報

保安林台帳

所有者判明

死亡

（都道府県）

戸籍同意
取得

施業等の実施所有者を特定したい

ステップ３

納税者
情報

組合員名簿

所有者・法定相続人の連絡先の特定（地縁者、納税義務者、管財人等）

相互参照（市区町村）

林地所有者台帳

固定資産
課税台帳（市区町村）

所有者・連絡先判明

破棄・消失

不明

（市区町村）＜行政＞

58

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

＜行政＞

相互参照
（平成24年４月以降所有者変更分） ステップ１

追加的コスト資料）国⼟交通省「所有者不明化による国⼟の利⽤困難化に関する基礎的調査（平成26年度）」

実例１︓事業の収⽀を悪化させるケース■直接経費として約100万円の追加コストの負担が発⽣。多くは⼈件費負担。
・森林簿を確認し、対象地の所有者が45名と特定。
・森林簿の表記精度が低く（カタカナ表記、誤表記等）、対象地の全所有者について、⼀筆ごとに森林組合内部の情報等との名寄せ作業、現地確認を実施。
・全体の約３割の所有者は相続未登記であり、相続⼈調査が必要に。⼾籍謄本等を⽤いた所有者の特定を実施。
・なお、所有者・相続⼈の居住範囲は、同県内のほか、⾸都圏１県と⽐較的狭い範囲。
・所有者の特定・確認作業に１年２カ⽉もの期間を要した。
２．地縁・血縁等関係者への所有者名、連絡先の確認・連絡作業
費目
人件費
交通費
情報通信費

単価

数
9,000 ×
300 ×
0 ×

合計
89
50
0

回
回
回
合計

＝
＝
＝

801,000
15,0000816,000

３．自治体が保有する連絡先情報（住民票・戸籍謄本）の閲覧・連絡作業
費目
人件費
交通費
閲覧費等手数料
情報通信費

59

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

単価
1,125
300
184,750
0

数
×
×
×
×

合計
8
8
1
0

回
回
式
回
合計

＝
＝
＝
＝

9,000
2,400
184,7500196,150

本事例の所有者特定にかかった追加的コスト合計

1,012,150

資料）国⼟交通省「所有者不明化による国⼟の利⽤困難化に関する基礎的調査（平成26年度）」

258 土地総合研究 2018年冬号

実例１︓事業の収⽀を悪化させるケース■追加的なコストは、⽊材伐出コスト（⽣産コスト）を0.4％程度上昇させた可能性
・ラフな試算であるが、本集約化施業の⽣産コストを下記の条件で試算。
375m3/ha（平成20年当時の皆伐全国平均値）
伐出コスト6,900円／m3（平成24年度愛媛県平均値）≒259万円/haの⽣産コスト。
※本試算では所有者探索コストは１万円/haであるため、⽣産コストの0.4％に相当
正職員（技術職員）が対応するケース（本試算の⼈件費の３倍程度）やより複雑な所有者探索が必要となるケースでは、数％の⽣産コストを上昇させる影響も■事業実施において、予め費⽤の⾒積が困難
・上記のようなコストインパクトに加え、事業実施を判断する段階において、所有者特定にかかるコストを確定できない問題 ⇒正確な事業収⽀の⾒通し困難⇒最終的に所有者を特定できずに事業断念のケースも。（所有者調査コストは持ち出し）

60

Mitsubishi UFJ Research and Consulting

実例１︓事業の収⽀を悪化させるケース【事業担当者の声】■環境保全事業などのコストに所有者特定にかかるコストを加味してほしい
・同県では森林環境税を財源とした森林環境保全基⾦事業を実施。
・荒廃森林の再⽣に関する間伐では約50万円/haの補助がでるが所有者特定にかかるコストは加味されていない。
・所有者特定にかかるコスト、最終的に特定できず事業実施が不可能となるリスクがあり、本来環境保全の観点から取り組むべきエリアで取り組めない。
■所有者特定に関する専⾨家の協⼒を得たい・同⽒は、⼭の中で仕事をしたくて会社員から転職。
・しかし、所有者特定にかかる作業の担当となり、多くが事務作業。
（⼭に⼊る時間が制約されるストレス）・所有者特定にかかる作業は素⼈であり、効率的な実施が困難。
（相続⼈全員を正確に把握できているか不安）
・所有者特定の作業が専⾨家にお願いできるならそうしたい。。。
61

Mitsubishi UFJ Research and Consulting土地総合研究 2018年冬号 259【参考】所有者特定にかかる追加的コストについて■⺠間事業者・⾃治体・相続関係者が所有者を特定するために負担する追加的コストの概算
・国⼟交通省国⼟政策局の平成26年度調査では、計18件の事例について、所有者特定に関するコストを試算。
・所有者特定に係る作業ステップの違いのほか、所有者特定のための専⾨性なども影響しているが、①森林組合のような⺠間事
業者が実施するケース、②⾃治体や国が公共事業で実施するケース、③司法書⼠が相続関係者からの依頼に基づいて実施するケースがあるが、いずれも所有者１⼈（登記上の所有者）あたりの特定コストは平均２万円前後となった。
【追加的に発⽣するコスト算定結果の概要】
実施主体

⺠間事業者

３件
事例数

⾃治体

３件

事例1-1〜1-6

２件

国

相続関係にある⼈（司法書⼠）

２件

８件

事例2-1〜2-4

事例3-1〜3-8（⾃治体・⺠間事業者が全⾯的な調査を⾏う事例）（国・⾃治体が「⾃治体が保有する連絡先情報」から調査が可能な事例）（相続関係者が司法書⼠に法定相続⼈の特定を依頼する事例）

追加的コスト（特定⼈数）

７万円〜124万円（4〜45⼈）30〜41万円（14〜52⼈）

2〜69万円（1〜38⼈）

１⼈あたり
特定コスト

4,000円〜70,000円（中央値26,000円）

6,000円〜30,000円（中央値14,000円）

6,000円〜35,000円（中央値14,000円）

特定期間

７〜１年３ヶ⽉

１〜10ヶ⽉※

１〜６ヶ⽉※

資料）国⼟交通省「所有者不明化による国⼟の利⽤困難化に関する基礎的調査（平成26年度）」
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３．所有者不明問題の解決に向けた道筋 〜意⾒交換〜

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260 土地総合研究 2018年冬号

３．所有者不明問題の解決に向けた道筋（１）戦略的に対応するエリア（特別区域）の選定
・⾯的な新たな利⽤⽅針のある⼟地︓地域が選択、⾃治体が認定（公益性の観点から）※例︓災害リスクの⾼い⼟地、地域の基幹産業の重要地、⽣活環境の保全が必須の地域
・所有者不明⼟地の積極的な解消（第三者利⽤を可能とする既存制度の活⽤）、寄付の受⼊れ判断※検討課題︓各地域で特別区域を選定する機関の設置、⼟地管理が可能な法⼈の設⽴
⾃治体や国が寄付を受⼊れ、事業実施主体に利⽤権を移譲する仕組み
等（２）新たな利⽤・活⽤⽅針（事業）と⼀体となった所有者調査予算の確保
・産業の⽣産性向上、地域の安全・安⼼につながる事業について、所有者調査に係る予算を
ex:社会資本整備総合交付⾦における空き家再⽣等推進事業を実施する際、所有者特定に関する予算も対象に・都道府県の森林環境税、議論の進む森林環境税（国税）についても同様の措置の拡⼤を（３）所有者特定に関する専⾨家との連携の促進（育成）・事業主体（市町村、森林組合等）の⼈員不⾜への対応
・ノウハウを持つ⼈への外部委託（精度や時間的な短縮効果）⇒空き家の所有者特定業務だけを市町村が外部委託する例も⇒市町村と司法書⼠会の協定締結例も増加。
⇒後⾒⼈制度での予防的な措置の実施 など※検討課題︓市町村と連携できるノウハウを持つ専⾨家の育成
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３．所有者不明問題の解決に向けた道筋（１）戦略的に対応するエリア（特別区域）の選定
所有者自ら管理または所有者から作業管理主体への委託

管理意思の
ある所有者

所有者から作業管理主体への委託

第三者への利用権移譲（及び登記による権利明確化）

組織Ａ

(空き家)

その他の
事業

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地縁団体
専⾨組織・⼈材

登記及び第三者への利用権移譲等
意識づけ

組織Ａ

宅地

︵集落営
農等︶

農地

（森林組合等）

組織Ｂ ︵株式会社︑ＬＭ法⼈︑任意団体等︶

森林

資源管理主体
への委託

協⼒意思の
ある所有者
管理
意思
喪失

意識の
醸成

管理・協⼒意向のない所有者

市町村

Point1︓戦略的管理対象地の選定

所有者の特定作業

Point２︓所有者への重点的働きかけ

司法書⼠等

Point３︓地域での効率的・効果的な権利管理体制の構築（市町村、地縁団体・専⾨組織・⼈材、司法書⼠等の連携体制）

所有
者
の特定

死去等による所有者の変更（
相続等）

Point４︓地域での効率的・効果的な作業管理体制の構築

管理
能力
喪失

意識の
醸成

権利管理と作業管理を兼ねる場合もある

不明化した
所有者
市町村の負荷を軽減し、迅速、正確に所有者特定できる可能性（委託または市町村嘱託職員等）【資源管理】【権利管理】
資料）国⼟交通省「所有者不明化による国⼟の利⽤困難化に関する基礎的調査（平成26年度）」【所有者】