第３章 都市づくりと連携した景観施策の展開

第３章

都市づくりと連携した景観施策の展開

特定街区や総合設計など、都市開発諸制度を適用する建築物は、大規模で周辺の景観に与える影響が大きい。このため、事業化に合わせて、統一感のある街区の形成、歴史的建造物の保存や再生、公開空地や緑地の整備など、良好な景観形成に資するよう、計画を適切に誘導する必要がある。
これまでの景観条例に基づく届出制度では、事業者は、都市開発諸制度を適用する建築物を含め、事業着手の 30 日前に計画を届け出ることになっている。しかし、これらの建築物については、届出が行われる時点では、既に都市計画手続等において、建築物の高さや壁面の位置、公開空地の形状等が定められている。届出時の協議により、建築物の形態やデザインの変更を行うことは、事実上困難である。
このため、都市開発諸制度を適用する建築計画等を対象に、事前協議制度を導入し、事業の企画・提案などの段階から事業者と景観に関する協議を行うこととする。この結果を反映して都市計画等を定め、良好な景観の形成を進めていく。

第１都市開発諸制度などの活用

１ 大規模建築物等の建築等に係る事前協議制度①

目的
一般的な形態規制等を緩和して計画される大規模建築物等について、計画の早い段階から景観形成の方針等を示し、景観を含めて、協議や手続を迅速に行うことにより、街並みと調和した質の高い計画へ誘導を図る。

②

事前協議の対象
事前協議が必要なものは、次に掲げる制度を活用して建築又は計画される建築物等とする。
・ 都市計画法第 8 条第 1 項第 3 号の高度利用地区
・ 都市計画法第 8 条第 1 項第４号の特定街区・ 都市計画法第 8 条第 1 項第 4 号の２の都市再生特別地区
・ 都市計画法第 12 条第 1 項第 4 号の市街地再開発事業
・ 都市計画法第 12 条の 5 第 3 項の再開発等促進区を定める地区計画（以下「再開発等促進区」という。）
・ 建築基準法第 59 条の２の総合設計※1（都が許可する建築物に限る。ただし、区市等が所管する建築物についても、当該区市と協議の上、都の景観計画との整合が図られるように努める。）※1

対象となる総合設計：建築基準法第 59 条の２第１項に規定する敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例、
同法第 86 条第３項及び第４項に規定する一の敷地とみなすこと等による制限の緩和又は同法第 86 条の２第２項及び第３項に規定する公告認定対象区域内における一敷地内認定建築物以外の建築物の位置及び構造の認定等- 141 -

第３章 都市づくりと連携した景観施策の展開

・ 都市計画法第 8 条第１項第２号の３の特例容積率適用地区
・ マンションの建替え等の円滑化に関する法律（以下「マンション建替法」という。）第 105 条第１項の容積率許可（都が許可する建築物に限る。ただし、区市等が所管する建築物についても、当該区市と協議の上、都の景観計画との整合が図られるように努める。）
また、上記以外に景観基本軸や景観形成特別地区内などで良好な景観を形成する
上で、知事が必要と認める事業（例えば、景観基本軸や景観形成特別地区内で行われる PFI 法※1 に基づく事業及び PFI 的手法に基づく事業※2 や鉄道駅構内等開発計画※3③など）についても、事前協議の対象とし、良好な景観の形成に努める。

事前協議の主体と時期
事前協議の主体と時期については、以下のとおりとする。

図表 3-1

事前協議の主体と協議の時期

事前協議の対象手法等

協議の主体

協議の時期

市街地再開発事業及び高度 事業 を行 おう とす る 者 ・再開発課連絡調整会議※4 の利用地区（事業者又は区市）

特定街区

事業者

30 日前まで
・東京都特定街区運用基準※5に基づく申出書提出の 30日前まで

都市再生特別地区

都市 再生 事業 を行 お う ・都市再生特別措置法第 37とする者（事業者）

条に基づく都市計画提案の30 日前まで

再開発等促進区

事業者

・東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準※6 に基づく企画提案書提出の30 日前まで

総合設計

事業者

・許可申請の 30 日前まで

特例容積率適用地区事業者・特例容積率の限度の指定の申請の 30 日前まで

PFI 法に基づく事業

※1
※2

※3

※4

※5
※6

当該 事業 を活 用す る 行 ・業務要求水準書（案）を策PFI 法：「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律」のこと。
PFI 的手法に基づく事業：PFI 法による手続に基づかないが、PFI 方式（公共施設の整備に当たって、設計・建設・運営までを一括して民間部門に預けることによって、民間の知恵を生かした効率的な施設整備と質の高い公共サービスの提供を図ろうとする手法のこと。
）によって整備する事業のこと。
鉄道駅構内等開発計画：鉄道駅構内等開発計画に関する指導基準（平成２年４月東京都都市計画局決定）に基づく、鉄道駅構内等における開発のこと。
再開発課連絡調整会議：市街地再開発事業の円滑な推進を図ることを目的として、都市計画の決定の手続に当たり、関係部署が協議、調整する調整会のこと。東京都都市整備局内に設置
東京都特定街区運用基準：昭和 59 年９月東京都都市計画局決定
東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準：平成 8 年７月東京都都市計画局決定- 142 -

第３章 都市づくりと連携した景観施策の展開

PFI 的手法に基づく事業

政定する前まで（景観基本軸及び 景観形成特別地区内に限る）

鉄道駅構内等開発計画

事業者

・鉄道駅構内等開発計画に関する指導基準に基づく検討委員会の 30 日前まで

マンション建替法の規定に 事業者

・許可申請の 30 日前まで

よる容積率許可④

協議方法
図表 3-2 に示す手続を経た上で、都市計画決定、事業計画決定等の手続に入ることとする。
なお、大規模建築物等の建築等に係る事前協議が終了している計画については、景観法に基づく景観計画区域内における届出の添付図書等の簡素化を図ることができる。
また、「大手町・丸の内・有楽町地区」において、上記の都市開発手法を活用する
場合は、個別建替検討会※１の 30 日前までに事前協議を行う。
図表 3-2

大規模建築物等の建築等に係る事前協議制度【事前協議の流れ】

・ 特定街区事業者からの申請・提案

事前協議書の提出
・ 景観シミュレーション・ スタディ模型
・ 色彩計画・ 照明計画・・・・・・・・など

再開発等促進区
都市再生特別地区
市街地再開発事業
高度利用地区総合設計
特例容積率適用地区
マンション建替法の規定による容積率許可
その他 PFI 又は PFI 的手法に基づく事業など知事が必要と認める事業

関係区市町村の意見
景観形成上、特に重要な計画

協議・調整
景観審議会の意見

都市計画又は事業計画手続へ※１

個別建替検討会：大手町・丸の内・有楽町地区における個々の開発計画に関し、まちづくりガイドラインとの整合や地域への貢献等について、指導・誘導を行うことを目的とした検討会のこと。東京都都市整備局内に設置- 143 -

第３章 都市づくりと連携した景観施策の展開（参考） 事前協議制度と景観法による届出制度の関係＜大規模建築物等の事前協議＞＜景観法による届出制度＞【大規模建築物等】【左記以外の建築物等】

事業者からの相談

関係区市町村の意見

事前協議（条例第 20 条）

事前協議書提出
協議(条例第 21 条第 1 項）

意見

※必要に応じて景観審議会（条例第 21 条第 2 項）

都市計画決定手続又は建築基準法の許可手続事業者からの相談
関係区市町村の意見届 出日（建は建築異築物な確のる認場。
）申合（請は規な確則ど認第手申６続請条にの） よ 30
っ日て前届等出（法第 16 条第 1 項）
協勧

告

変更命令

議
意見

（法第 16 条第 3 項）（法第 17 条第 1 項）

是

30
日以内（条例第 12 条）

景観審議会期間延長の通知（条例第 13、14 条） （法第 17 条第 4 項）
意見

正変更命令
是正

建築確認申請等（行為の着手の制限の解除） → 行為の着手（法第 18 条）
注）法：景観法条例：東京都景観条例- 144 -

規則：東京都景観条例施行規則30日（延長された場
合にはその期間）を経過した後