土地総合研究 2021年秋号 105特集

ESG と 不 動 産

森ビルにおける環境の取り組み

森ビル株式会社 都市開発本部 計画企画部 環境推進部長
太田 慶太
おおた けいた はじめに 森ビルの都市づくりの理念と環境方針 年の 6'* V（持続可能な開発目標）、パリ協都市づくりの理念～9HUWLFDO*DUGHQ&LW\～

定の採択を契機に国際的に (6* の動きが加速して

当社は、「9HUWLFDO*DUGHQ&LW\立体緑園都市」

いる。
我が国においても  年カーボンニュートを理想の都市モデルとして事業展開している総合

ラルが宣言され、(6*、中でも (（環境への取り組デベロッパーであり、東京都港区を中心にアークみ）は対応が急務となっている。一方、当社におヒルズ、六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズなどの都市ける環境への取り組みは、都市づくりの一貫したを創り、育んでいる。
「9HUWLFDO*DUGHQ&LW\」は、理念として、古くは  年に竣工したアークヒル

無秩序に広がった巨大都市の中心部をスーパーブズの開発の時代にまで遡る。本稿では、当社の一ロックで再生していくという都市モデルであり、貫した都市づくりの理念と、開発プロジェクトご都心部の空と地下を有効活用して、職、住、遊、との環境の取り組みを紹介したい。

商、学、憩、文化、交流等の多彩な都市機能を立体的重層的に組み込むことによって地上を緑と人に開放し、徒歩で暮らせるコンパクトシティの実現を目指すものである（図 ）。

図9HUWLFDO*DUGHQ&LW\の概念

106 土地総合研究 2021年秋号

理念と環境方針

するため、エネルギーセンターを導入し街全体で当社は、事業における  つの重要なテーマとし面的にエネルギーを供給することでエネルギー効て「安全・安心」「環境・緑」「文化・芸術」を掲率を高めることができる。また、こうした職住近げており、中でも「環境・緑」は、これからの都接のコンパクトシティでは、通勤や通学にかかる市づくりに欠かせない世界的なテーマである。建時間やエネルギーを大幅に削減でき、資源のリサ物を高層化することにより、地上部の建築面積はイクルや物流の効率化を図る効果もある。

最小限に抑え、それによって生み出した広い空地

このように、当社は 9HUWLFDO*DUGHQ&LW\ を理を人々や自然に解放する。都市の自然を育み、四想とし、「都市と自然の共生」「都市の低炭素化」

季を感じる暮らしや賑わいのあるまちを実現する「資源循環」を環境方針と定め、「環境・緑」に配だけでなく、地表や屋上を緑で覆うことで、都市慮した都市づくりと運営を行っている（図 ）。

問題であるヒートアイランド現象の緩和にも貢献

次章からは「都市と自然の共生」「都市の低炭素化」

する。また、エネルギーの面では、多彩な都市機について具体的な取り組みを紹介していく。

能を集積させることで、エネルギー需要が平準化図森ビルの環境方針

土地総合研究 2021年秋号 107

森ビルの緑化の取り組み～都市と自然の共  六本木ヒルズ～土地の歴史を継承、アー生～

トと緑の融合～

当社が理想として描く 9HUWLFDO*DUGHQ&LW\ は、 年に竣工した六本木ヒルズにおいては様々緑に覆われ、自然と共生する都市である。再開発な技術やアイデアが特色ある緑づくりに生かされにより新たに生み出される空間や屋上に、その時ている。
毛利庭園では、土地の歴史を伝えるため、代と場所と街にふさわしい豊かな緑地を創出し、既存樹木や江戸時代の池の遺構を保全しながら再育んでいる。本章では当社の環境方針の  つであ整備を行い、併せて新たに芝生のオープンスペーる「都市と自然の共生」について触れていきたい。

スを創出した。
けやき坂コンプレックス屋上には、

地域の方々が田植えや稲刈りを楽しめる水田を設再開発における緑化の変遷

けているが、その水田を制震装置「グリーンマス  アークヒルズ～時代の先駆け、大規模屋ダンパー」に必要な「おもり」として安全施策の上緑化と桜並木～役割も持たせている。け当社の本格的な緑地づくりへの取組みは、

やき坂には街路樹や花壇、年竣工の民間初の大規模再開発であるアークヒル

ストリートファーニチャズに始まる。ここでは、サントリーホール屋上にーを配し、アートと緑が季節の潤いや豊かさを感じられる草木を植え大規融合した街並みを形成し模な屋上緑化を実現するなど、全体の ％を超えている（図 ）。る敷地に  本以上の樹木を植え緑地化し、
外図六本木ヒルズ周道路に植えた約  本のソメイヨシノは今では  アークヒルズ仙石山森タワー～生態系桜の名所となっている。 年に常緑中心であっの保全と回復～

た緑地に草花を植え、 年に竣工したアークヒルズ仙石山森タワー

季節の潤いを感じ、緑では、地域在来種を中心に植栽し、生きもののすと関わることのできるみかや採餌場となる枯れ木を設置、表土を再使用場所へと今も進化を続するなどして、生物多様性の保全と回復に向けた緑地を創出、その結果、当緑地は -+(3 認証においけている（図 ）。図アークヒルズ  愛宕グリーンヒルズ～土地の歴史と自て日本初となる最高ランク（$$$）を取得した。竣工後も生態系に配慮した維持管理を行うと共に、然の継承～

説明看板の設置やワー 年に竣工した愛宕グリーンヒルズの開発でクショップの開催によは、青松寺および愛宕山の豊かな自然と歴史を継り、地域の方々が自然承して、芝公園など周辺緑地との緑のネットワーを理解し、生きものとクをつくることを目指した。可能な限り斜面緑地触れ合える機会も提供を保全し、その樹木の種から新たな苗を育てるこ図アークヒルズ
仙石山森タワーとで、地域の植生の継承を行った。動植物への影響を最小限に抑えなが図愛宕グリーンヒルズ

している（図 ）。

ら自然を楽しめるよう、  虎ノ門ヒルズ森タワー～人工地盤上に植生保存ゾーンを設け ㎡の緑を創出～

斜面に沿って緑道を巡 年竣工の虎ノ門ヒルズ森タワーは、皇居からせている（図 ）。

ら日比谷公園、愛宕山、芝公園へとつづく「南北の緑の軸」と、新虎通り沿いに形成される「東西108 土地総合研究 2021年秋号

図虎ノ門ヒルズ森タワーの緑の軸」の交点にや六本木ヒルズは、毎年多くの人が訪れる都内有位置している。立体数のさくらの名所として親しまれているが、アー道路制度の活用によクヒルズが竣工した  年当時、平均 FP だっり人工地盤上にたさくらの幹の太さは、 年には平均 FP を ㎡の緑地を新越え、 年以上経った今でも毎年緩やかに成長したにつくり、生物多ている。

様性にも配慮した植栽計画が評価され -+(3 認証

また、温熱画像（サーモマップ）からは、緑化の最高ランク（$$$）を取得した。隣接街区へも緑された空間は周辺道路のアスファルト舗装に比べ地を繋げていくことによって、一体的な緑の拠点て、日中で ℃～℃表面温度が低くなっているとして機能している（図 、図 ）。ことも分かる（図 ）。都市と自然が共生する緑

地の増加は、人々や生きものに憩いの場所を提供緑の育成とコミュニティの醸成するだけでなく、ヒートアイランド現象の緩和に当社は、このように開発プロジェクトごとに時もつながっている。

代とエリアに相応しい緑を創出してきたが、創出

当社はこれら再開発で生み出し、育てている緑した緑のメンテナンスにも力を入れている。当社

を、地域コミュニティや教育活動にも積極的に利施設における緑の総量を把握するために継続して用している。一例として「ヒルズ街育プロジェク実施している「緑被率調査（敷地に対する緑被地ト」がある。
「ヒルズ街育プロジェクト」は各ヒルの割合調査）」の結果、緑被総面積、緑被率とも年々ズを学習の場として「安全」「環境」「文化」をテ増加し（図 ）
、当社の都市づくりが都心の緑化ーマに、都市について楽しく学べる教育プログラ推進に貢献していることが分かる。アークヒルズ

ムであるが、 年の開始以降、毎年  名以図森ビル開発施設の緑被総面積の推移図森ビル開発施設のサーモマップ

土地総合研究 2021年秋号 109

上が参加する催しとなっている。
「環境」のテーマ

植え、秋は稲刈り、冬は餅つきなど、オフィスやは、豊かな自然に触れながら、街における環境と住宅の入居者、地域の方々に、都心で日本の伝統緑の大切さを学ぶ内容となっている。例えばサン的な稲作文化を体験できる機会も提供している。

トリーホール屋上の「ルーフガーデン」（通常非公開）
で都心の自然を体験できるワークショップや、その他にも、アークガーデンをフィールドに、野鳥の専門家と行くバードウォッチング体験ツア

四季をとおした豊かな自然との触れ合いや、草花ーの開催など、緑地ではヒヨドリ、メジロ、コゲを育てる園芸活動、造形工作などによって子どもラなど  種以上の鳥が観察され、都心の緑の中をたちの伸びやかな五感・身体性・自由な感性を育歩きながら鳥を観察し、生きものや自然の大切さむことを目的とした、子どもたちのための会員制を学ぶことができる（図 ）。
「 年には初めプログラム「アークヒルズ *5((1:25.6+23」、六てオンラインで環境ツアーを実施し、海外からの本木ヒルズへの愛着と、参加者同士のコミュニケ

参加者含め  組  名の親子が参加した。

ーションを深めることを目的に、 年から活動

また、六本木ヒルズけやき坂コンプレックスのしている花壇の草花の植替えやメンテナンスなど、屋上（地上 P）の庭園には、水田や菜園、池とつくり育んだ緑を中心に、地域の方、居住者の方、いった日本の農風景が再現されており、年間を通オフィスワーカーなども巻き込んだコミュニティ

じて様々な活動に利用されている（通常非公開）。

活動も行っている。

オフィスや住宅の入居者、地域の方々に、春は田図ヒルズ街育プロジェクトの様子

110 土地総合研究 2021年秋号

森ビルの省エネルギーの取り組み～都市のエリアには /(' 照明を標準装備し、昼光利用制御

低炭素化～

や照度センサー制御による省エネ制御に加え、最当社は、都市づくりの企画から運用までトータ

新のビルではテナントの希望によるエリアごとのルかつ高品質なマネジメントを通し徹底した低炭照度設定も可能としている。また照明制御の改修

素化を図っている。新築時には環境配慮型の最新時期に合わせ、それ以前に竣工したビルにおいて技術の導入をはじめ、エネルギーの面的利用を推も /(' 化を図っている。

進し %&3 性と環境性の両立を実現、既存ビルでは



耐震改修や設備更新等に合わせ機能更新に伴う省エネルギーの見える化と運用による省エネエネ改修を行っている。更に運用面では、テナン

ルギー性向上トと協働して省エネルギーへの取り組みを継続し 年、六本木ヒルズ森タワーでの初導入以降、ている。本章では、当社の環境方針である「都市新築物件や大規模改修にて採用してきた %(06の低炭素化」について触れるとともに、新たなプ（%XLOGLQJ(QHUJ\0DQDJHPHQW6\VWHP）は、ビルロジェクトにおいて脱炭素社会の実現に向けて進のエネルギー情報を集約し見える化するシステム化させている取り組みについて紹介したい。

だが、最新のビルでは従来の機能に加え、各実測値に対して正常・異常の判定基準を明確化する判最先端技術の導入

定機能を持った 6%(06（6PDUW%(06）を導入し、まず新築時は、室内の快適性に配慮した最新のデータ分析の更なる効率化も図っている。

省エネ技術を積極的に導入している。例えば 

年竣工の虎ノ門ヒルズでは /2%$6 /RZFDUERQ

%(06 のような施設管理スタッフによるエネルギ%XLOGLQJDQG$UHD6XVWDLQDELOLW\：中温冷水・ー管理だけでなく、ビルに入居するテナントごと低温温水の利用やヒートポンプ（ターボ冷凍機）のエネルギー使用量を＂見える化＂するサービスの熱回収など、複数の省エネ技術を最適に組み合（テナントエネルギー:(% システム）も展開してわせた空調システム：図 ）を導入し、従来方いる（図 ）。テナントが自らの省エネ努力の結式と比較して約 ％の省エネ効果を達成した。

果を数値やグラフで容易に把握でき、具体的な省 年以降に竣工したビルにおいては、オフィスエネ・節電対策に繋げることが可能であることに図/2%$6システム土地総合研究 2021年秋号 111

加え、それをベースに環境に関するコミュニケーシステムにおける省エネ化だけでなく、地域レベションツールとしても機能させている。省エネ法

ルでエネルギーをネットワーク化し面的利用を推や東京都条例における特定テナントに対しては使進することで、エネルギー効率とエネルギーセキ用量を自動でまとめ、提出フォーマットでデータュリティの向上を同時に実現している。例えば六提供する機能も有している。

本木ヒルズに設置されたエネルギーセンター（六本木エネルギーサービス）では、大規模ガスコー

エネルギーの面的利用

ジェネレーションシステムにより電気を製造、発エネルギー密度が高く様々な用途が集積される

電時の排熱により蒸気を発生させ、冷暖房のため都心の開発においては、個々の機器やビルごとのの熱利用を行っている（図 ）。多様な用途のビ
図テナントエネルギー:(%システム画面図六本木エネルギーサービスのシステム概念図112 土地総合研究 2021年秋号

ルが混在する六本木ヒルズでは、 日を通じて電配布する省エネパンフレットを活用し省エネの協

気・熱の需要があり、エネルギー需要が平準化さ力を要請している他、大規模事業所における環境れることから、
 年の竣工時点で約 ％の高い対策協議会においては、テナントと定期的に省エエネルギー効率を達成し、さらに  年には行わネに関する対話も図っている。
（図 ）。また、れた発電機入替などのリニューアル工事により、先述のテナントエネルギー:(% システムにより各更なる効率化も実現している。また、耐震性に優テナントの使用量を詳細に開示している。最新のれた中圧導菅による都市ガスを燃料としているたビルでは、当該システムをさらに発展させ、従来め、極めて安定的なエネルギー供給が可能で、テ困難であったテナント専有部のデマンドレスポンナントの %&3 対応にも最適なシステムとなっている。
ス（空調デマンドレスポンス：図 ）の取り組

徹底したコミッショニングみも開始している。テナントごとに空調システムを制御できるよう構築し、テナントごとのデマン建物の建設から解体までのライフサイクルを通ド目標を設定、デマンドの超過が予測されると、して排出される &2 のうち、運営時の排出量が自動的に省エネ運転が実行する仕組みで、協力テ％以上を占める。最新鋭の技術を導入したビル

ナントには当社施設優待チケット等のインセンテやエリアにおいても、期待される省エネ性能を発ィブを提供し、協力テナントの能動的な行動を促揮させ、運営時の&2 排出を低減させるためには、している。その結果、夏季・冬季のビル全体の空適切なエネルギー管理・運営が非常に重要である。

調電力デマンドを最大 ％抑制する結果が得ら

当社は管理運営におけるエネルギーマネジメントれた。にも力を入れている。大規模ビルを中心にエネルギー部会を組織し、社内外の設備管理者と設計施工担当者が協力して、省エネ運用の検討や東京都環境確保条例・省エネ法への対応、&2 排出量の削減に向けた取り組みを継続している。%(06 によって把握できるリアルタイムのエネルギーの使用状
況データを蓄積･分析することで、エネルギーの使

いすぎや無駄を発見したり、データを活用した

図省エネに関する対話の様子

日々の運用のチューニングを行うなど &2 排出量削減に取り組んでいる。当社が管理・運営するビルにて使用されるエネルギーは、ビルごと、エネルギー種別ごと（電力、ガス、冷水、温水、蒸気、上水、&2 排出量）に使用量を一元管理しているが、単位面積あたりの &2 排出量は  年をピークに年々減少している。
テナントとの協働
また、オフィスビルにおいて、エネルギー消費の多くを占めるテナント専有部の管理も大変重要である。当社では、テナントとの協働により、共用部だけでなく専有部を加えたビル全体での省エネを推進している。すべてのテナントの入居時に図空調デマンドレスポンス土地総合研究 2021年秋号 113

森ビルのこれからの取り組み～新たな再開プロジェクト概要

発プロジェクトにおける挑戦～

虎ノ門・麻布台プロジェクトは KD におよぶ

ここまで記述してきたとおり、当社は (6* の概

広大な再開発である。緑化面積約  ㎡、延床念が広がるはるか以前から、都市づくりの理念と面積約 ㎡、オフィス貸室面積 ㎡、して環境への取り組みを行い、時代と共に進化さ

住戸数約  戸、$ 街区の高さは約 ｍ、就業せてきた。そして現在着手している虎ノ門・麻布者数約  人、居住者数約  人、年間来街台地区および虎ノ門ヒルズエリアにおける大規模者数約  万～ 万人を見込んでおり、そ再開発プロジェクトにおいては、さらにその取りのスケールとインパクトは六本木ヒルズに匹敵す組みを深めている。ここでは主に虎ノ門・麻布台る（図 ）。開発コンセプトは「緑につつまれ、プロジェクトにフォーカスして紹介していく。

人と人がつながる『広場』のような街“Modern

Urban Village”」。このコンセプトを支えるふた図プロジェクト区域図・立体図114 土地総合研究 2021年秋号

つの柱として「*UHHQ」と「:HOOQHVV」を掲げ、圧や港区「緑と水の総合計画」などに添うもので、倒的な緑に囲まれ自然と調和した環境の中で、多皇居や芝公園などの緑地間を生きものが行きかう様な人々が集い、人間らしく生きられる新たなコ際の中継地や生息地となるものである。

ミュニティの形成を目指している。
「ヒルズの未来形」と位置付けた当プロジェクトは年の完成を予定している。

プロジェクトの省エネルギー性
当プロジェクトでは、エリアに設置した地域エネルギーセンター（虎ノ門エネルギーネットワー

プロジェクトにおける緑ク）からのエネルギー供給が行われる。虎ノ門エ当プロジェクトでは、街の中心に緑の広場を計

ネルギーネットワークでは、大型ガスコージェネ画し、多様な人々の営みが実現するランドスケーレーションシステム等の最新鋭の自家発電システプを整備する。中央広場や菜園は、プロジェクト

ム、大規模水蓄熱槽・排熱利用設備を活用した熱内の医療施設を核として、スパやフィットネスク製造システムが導入され、またそれらを、人工知ラブ、レストランやフードマーケット等を含めた能技術を活用した統合エネルギー管理システムが、メンバーシッププログラムで結ばれ、人々が健康外気条件・排熱の利用等を考慮し高効率な電力・的に暮らすウェルネスを実現するための要素とな熱製造を行うとともに、ビルの中水熱、下水道熱っている。また、圧倒的な緑を生み出す当プロジ等の未利用エネルギーの有効活用、隣接する地点

ェクトは、これまで当社が各ヒルズで創出し育成間の電力・熱融通を行うことで、一般的な熱供給してきた緑が広域につながることで、豊かな生態と比較して、&2 の排出量を ％削減することが系を育むためのエコロジカルネットワークの拠点可能となっている。効率性だけでなく、広域の送がさらに拡大すると考えている（図 ）。エコロ

配電系統から独立した配電網・熱供給導管のネッ

ジカルネットワークは、東京都「環境基本計画」

トワークの構築により、大規模災害等で広域停電

図エコロジカルネットワーク

土地総合研究 2021年秋号 115が発生した場合においても、都市機能や経済活動積であり、/(('1' のプラチナランク取得は都内を維持するために必要な電力・熱を  週間程度供初の事例である。

給し続けることができるなどの高い防災性を有している。
再生可能エネルギー、そして脱炭素へ最後に
以上、当社の都市づくりの一貫した理念と時代を先取りした環境への取り組みを具体的な内容とさらに、虎ノ門エネルギーネットワークにおいともに紹介してきた。
政府が掲げる  年カーボて、電気の環境価値である非化石証書およびトランニュートラル実現に向け、今後のプロジェクトッキングを一括で調達することで、虎ノ門・麻布や開発した街の運営においても更なる取り組みを

台 プ ロ ジ ェ ク ト の エ リ ア 全 体 に 、「 5( 」検討するとともに、新型感染症、地球温暖化等、（5HQHZDEOH(QHUJ\％）に対応する再生可能世界を取り巻く環境の変化にも対応しながら、エネルギー電力を供給し、電力の脱炭素化を図る

人々が健康で快適な生活を送ることができる都市計画となっている。昨今、再生可能エネルギー電づくりによって、社会に貢献していきたい。

力供給の対応案件が増えているが、都心にある広

大なエリアを有する街全体への再エネ電気の供給



は、面的再開発ならではの実現といえる。プロジ

ェクト内には様々な用途の施設が複合的に存在しており、この街で行われるあらゆる活動（職、住、遊、商、学、憩、文化、交流等）がすべて再エネ電力で賄われることになる。

このように当プロジェクトは、圧倒的な緑、他のヒルズと共に創り上げるエコロジカルネットワ
ーク、ウェルネス、快適性、防災性、省エネ性、そして脱炭素化の取り組みを兼ね備えるものであり、今後の開発のモデルともなり得るものである。
環境・ウェルネス認証による評価
当プロジェクトにおいては、時代や国際的な要求に応えるべく、&$6%(( 新築や &$6%(( ウェルネスオフィスの取得に加え、米国グリーンビルディング協会（86*%&）による国際環境性能認証制度である /(('（/HDGHUVKLSLQ(QHUJ\ (QYLURQPHQWDO'HVLJQ）認証（1'（1HLJKERUKRRG'HYHORSPHQW）
版）や :(//（:(//%XLOGLQJ6WDQGDUG）認証の取得を進めている。/((' においては最高ランクであるプラチナ予備認証、:(// も予備認証を取得し竣工後の現地検査を経て最高ランクプラチナを取得予定である。なお、本プロジェクトの $ 街区は、予備認証取得済の物件として世界第  位の登録面