土地総合研究 2020年春号

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特集 新しい不動産情報の登場と社会課題解決への応用 

自治体データ・民間データを活用した空き家分布推定手法
の開発




東京都市大学 建築都市デザイン学部 准教授     秋山 祐樹
東京大学 空間情報科学研究センター 客員研究員  あきやま ゆうきはじめには増加し続けるものと予測されており、例えば今

近年、我が国では少子高齢化とそれに伴う人口

井ほか（）
による悲観的なシナリオによると、減少、都市への人口移動、産業構造の変化などを 年には日本全国の空き家数が  万戸と理由に、全国で空き家が増加し続けている。図  年調査の  万戸と比べて約  倍に増加すに総務省統計局（）による最新の住宅・土地ると推定されている。

統計調査（ 年）に基づく、日本全国の空き家

なお、住宅・土地統計調査では、その管理の状

数及び空き家率の推移を示す。
この結果によると、態によって空き家がいくつかの種類に分類されて最新の調査である  年の空き家数は全国で約いる。すなわち、「①二次的住宅（別荘、その他（た 万戸、空き家率は ％に達しているものとまに寝泊まりする人がいる住宅））」、「②賃貸用又推計されている。また、空き家数、空き家率ともは売却用の住宅」、そして「③その他の住宅（上記に増加の一途を辿っている。さらに今後も空き家以外の人が住んでいない住宅）」である。これらの

図 日本全国の空き家数及び空き家率の推移（住宅・土地統計調査年）

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土地総合研究 2020年春号

図 日本全国の空き家の種類別割合の推移（住宅・土地統計調査年）

中でも特に、「③その他の住宅」は、例えば転勤やた、空き家の中でも特に「その他の住宅」は、管入院のため居住世帯が長期不在となる住宅や、建理が不十分なことによる倒壊危険性が特に高いこ替のため取り壊される住宅などが含まれており、とや、害獣・害虫の繁殖による衛生上の問題を有他の区分に比べると管理が不十分になりやすいとすること、さらに積雪寒冷地の場合は近隣への雪されている。そして図  は総務省統計局（）

落の危険など、近隣住民や地域全体に深刻な影響

による住宅・土地統計調査（ 年）に基づく、を及ぼす可能性が高いとされている（浅見，；日本全国の空き家の種類別割合の推移を示したも日本弁護士連合会法律サービス展開本部自治体等のであるが、特にその他の住宅の割合が増加し続連携センター，）。

けていることが分かる。さらに、その他の空き家

以上のように空き家の適正な管理の必要性が高は今後も増加することが予測されており、例えば

まりつつある中、 年  月より「空家等対策の秋山・柴崎（）は、 年から  年にか推進に関する特別措置法」（通称：空き家対策特別

けて、その他の住宅が日本全国で  万戸から 措置法）が施行された。
同法が施行される以前は、万戸に増加すると推計している。

自治体が独自の空き家対策に関する条例を作るな

空き家の増加、特に管理が不十分な空き家が増どして、空き家の活用や除却等などの対策が行わ加することにより、どのような問題がおこるであれていたが、法的効力を有しなかったため、空き

ろうか。図  は近畿圏の市町村へのアンケート調

家に関する最終的な判断は空家の所有者に委ねら

査に基づく、空き家における問題事象の発生状況れていた。そのため空き家への対策が充分に進まをまとめたものである（鈴木・伊藤）。図 なかったという問題があった。一方、同法が施行が示すように、空き家の老朽化による倒壊事故やされたことにより、管理が不十分だと判断される

強風等による落下・飛散事故の発生、放火や不審空き家に対して、自治体の調査に基づき問題があ

者侵入などによる防犯性の低下、景観への悪影響、ると判断される空き家を「特定空き家」に指定し、更には地域の活性化への障害になるなど、外部不所有者への指導や改善の促進を行うことが可能と経済の状態を発生させていると言える。同様の影なった（宮路ほか）。

響については既存研究でも指摘されているところ

しかし、自治体がこうした行動を迅速かつ効率である（浅見%DEDDQG$VDPL）。ま的に行うためには、まず自らの自治体内における

土地総合研究 2020年春号

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
図 空き家における問題事象の発生状況（鈴木・伊藤）

空き家の空間分布の状況を把握する必要がある。

布を迅速かつ安価に調査するために、既存の手法

これまでに空き家の空間分布を把握するための研に見られる対象地域全域を現地調査する手法は採究は数多く見られるが（益田・秋山）、その用せず、調査対象地域の一部においてサンプル的

多くは現地調査による個別目視（加藤ほか 

な現地調査を実施し、その結果を空き家の教師デ；久保・益田 など）や、地域住民などータとするとともに、自治体と民間企業が保有すを対象とした聞き取り調査（佐々木ほか；る様々なデータを組み合わせることで、自治体全

篠部・占部 など）が中心である。また、自域の空き家の空間分布を推定するという点にある。

治体が実施する空き家分布調査の手法も、多くの

また、ここでいう自治体が保有するデータ（以下、場合は一棟一棟の個別訪問による外観目視という「自治体データ」）とは、自治体外部の者でも研手法が中心となっているため、自治体による今日究・分析等の用途で自由に二次利用が可能なデーの空き家の分布調査は、多くの時間、費用、労力

タ、すなわち「オープンデータ」だけではなく、を要している。これが自治体において広域を対象

一般的には外部公開されていない、自治体内で利とした空き家対策を進めていく上で大きな負担と活用されるクローズドなデータ、例えば住民基本

なっている。

台帳のようなデータも含む。これらのデータを利著者らによるこれまでの取り組み

用する理由は、自治体が既に保有しており、また継続的に更新・管理が行われているデータを可能

以上の課題に対して、著者らはこれまでに自治な限り活用することで、自治体にとっての空き家

体と民間企業が保有する様々なデータを活用して、分布調査のコストとハードルをできるだけ縮減す

自治体における空き家の分布調査を、可能な限りるためである。

迅速かつ安価に実施できる手法の開発を行ってき

また本研究で対象とする空き家は、戸建て住宅

た。著者らによる手法の特徴は、空き家の空間分の空き家とした。これは戸建て住宅と集合住宅と

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土地総合研究 2020年春号の間には、空き家の分布を把握するための手法にと福岡県朝倉市（以下、朝倉市）とした。これら

おいて、様々な点で相違があると考えられるための自治体では、比較的広域を対象に現地調査を実である。さらに前述した空き家による外部不経済

施すること、また自治体データの提供について、の解消や、特定空き家となりうる空き家の分布把

自治体より協力を得ることができた。また、鹿児握という需要を考慮すると、戸建て住宅を対象と島市は高齢化率、平均世帯人員、平均世帯収入、する方が合理的であると考えられるためである。

空き家率といった指標が、何れも全国平均値と近以下、 節では $NL\DPDHWDO（）によるい値であることから、全国の自治体の中でも代表

鹿児島県鹿児島市および福岡県朝倉市を対象とし性が高い自治体と言える。さらに、何れの自治体

た、自治体データと民間データを活用した空き家も住宅地のほか、住宅と商業地域・工業地域が混

分布推定の研究を紹介する。なお  節は秋山ほか

在する地域も含まれ、加えて平坦地と傾斜地が共（）、秋山（）および、$NL\DPDHWDO

に含まれる地域である。このように多様な地域特（）を本稿向けに再編集および再校正した内性を持つ地域を対象とする理由は秋山ほか（）

容である。

が指摘するように、地域の地理的特性が空き家の

多寡に影響を及ぼしている可能性を考慮するため

自治体データ・民間データを活用した空き家である。以上の理由より、鹿児島市と朝倉市を本分布推定の事例

研究の対象地域として選定した。

本節では $NL\DPDHWDO（）による鹿児島
県鹿児島市および福岡県朝倉市を対象とした、自治体データと民間データを活用した空き家分布推定の研究を紹介する。


現地調査の実施
自治体と民間の各種データを用いて、空き家の空間的分布を把握・推定するためには、空き家と

非空き家の特徴を、これらのデータに基づいて把対象地域

握できるようにする必要がある。そのためには一

対象地域は鹿児島県鹿児島市（以下、鹿児島市）

定数の実際に空き家である建物の情報が必要とな図 研究対象地域および現地調査地域

土地総合研究 2020年春号

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
図 現地調査の様子と空き家と判定された建物の例（いずれも鹿児島市）

表現地調査実施日、調査対象建物数および現地調査で得られた空き家数
都市名

現地調査実施日

調査対象建物数

現地調査

空き家率 [%]

空き家数

鹿児島市

2016/08/22～26

7,350

353

4.80

朝倉市

2016/10/17～21

19,886

1,065

5.36


る。そこで研究対象地域である鹿児島市および朝空き家分布推定のための空き家データベース

倉市において、一定数の実際に空き家である建物の開発

の情報を収集するためのサンプル地域を設定し、現地調査で収集した空き家（本研究では「空きこれらの地区を対象に戸別目視による現地調査を家真値」と呼ぶ）の空間分布と、自治体データか行うことで、実際に空き家である建物に関する情ら得られる建物ごとの様々な情報を、*,6 を用い報を収集した。図  に研究対象地域および、現地てデジタル住宅地図（株式会社ゼンリン）の建物

調査地域を示す。研究対象地域は市域全体を P

ポリゴンデータに結合することで、空き家の特性メッシュで分割し、メッシュ内に戸建て住宅が を分析するためのデータベースである「空き家デ棟以上存在するメッシュ全てを対象とした。またータベース」を開発した。表  に空き家データベ

現地調査地域は、自治体へのヒアリングの結果、ースの属性を示す。
「①住宅地図」からは建物の現地調査の実施が許可された地域であることに加用途や面積を取得した。なお住宅地図は民間デー

えて、中心市街地、中心市街地周辺の住宅地、郊タであるが、多くの自治体で広く導入されている

外、中山間地域がバランス良く含まれるように設データであり、自治体にとって入手する上での障定した。図  に現地調査の様子と空き家と判定さ壁が少ないものと考えられるため利用した。「②

れた建物の例を、表  に現地調査実施日、調査対

現地調査」は表  で取得した現地調査結果が該当

象建物数および現地調査で得られた空き家数を示する。
「③住民基本台帳」、「④水道使用量情報」、

す。

「⑤建物登記情報」が、本研究において自治体か40

土地総合研究 2020年春号

ら取得した自治体保有のデータである。
「③住民も存在した。さらに、現地調査により空き家と判基本台帳」は自治体に居住する全ての住民に関す定された住宅における自治体データの結合率は、る情報である。
「④水道使用量情報」は自治体の非空き家に対する結合率よりも低かった。すなわ

水道局が管理する水道栓ごとの水使用量のデータ

ちこの結果は自治体データが空き家か否かの判定

ベースであり、閉栓状態の水道栓の分布も把握でを行う上で有用であることを示唆している。

きる。そして「⑤建物登記情報」は自治体及び法務局が管理する、個々の土地・建物に関する情報空き家分布推定のためのクロス集計表の開発

である。本研究ではこれらのうち建物に関する情本研究では現地調査地域の全ての建物に与えら報を利用した。最後に「⑥国土数値情報」は、国れた表  に示す属性を説明変数とした複数のクロ

土交通省が公開している各種 *,6 データでありオ

ス集計を行い、組み合わせごとの空き家率を算出

ープンデータである。本研究では国土数値情報のした。そして複数のクロス集計表から得られた値

うち、全国の自治体が作成した都市計画総括図をを平均した結果を対象地域全域、すなわち市域全基に作成された用途地域データを利用した。

体の建物に割り当てることにより、対象地域全域

以上の②～⑥のデータを①住宅地図に結合するの建物毎の空き家率を推定した。本研究ではこのためには、定量的な位置情報、すなわち座標情報

クロス集計表の各組み合わせのことを「セル」と（経度、緯度）が必要になる。②は現地調査によ呼ぶ。

り作成した座標情報付きの情報であり、また⑥はクロス集計表を作成するためには、定量的変数*,6 データ（シェープファイル）であるため、*,6に適切な閾値を与えて各変数をセル分割する必要

により①と直ちに空間結合させることが出来る。

がある。そこで本研究では、まず鹿児島市と朝倉

一方、③～⑤には座標情報は含まれていないが住市の現地調査地域における空き家データベースの所情報を持つため、アドレスマッチングにより座各定量的変数の分布をグラフ化して把握すること

標情報に置換することが出来る。その結果、③～で、サンプル数が非常に少ない、あるいは空き家⑤も①と空間結合することが可能になる。

率が類似したセル同士を結合することで、閾値を以上のうち、③④⑤は自治体データであり、自決定した。
以上の方法で設定した閾値に基づいて、治体内で行う業務においては利用可能であるが、表  に示す全ての変数を用いたクロス集計表を作

自治体の外の者が利用することは原則できないデ成した。その結果、このクロス集計表による現地ータである。本研究の場合、調査対象地域となる

調査地域における空き家数の推定結果は、 次メ

鹿児島市、朝倉市の個人情報保護審査会を通してッシュ（P 四方）ごとの空き家真値と推定値に研究利用の承認を得るとともに、住民の名前といよる相関分析で相関係数が  となり、空き家った個人情報を著者らが直接知ることができない

真値と推定値の間に非常に強い相関が見られるこように秘匿処理を施されたデータを用いた。

とが明らかになった。

なお、全ての住宅地図の建物に自治体データがなお、以上のような閾値設定におけるより定量

紐付くとは限らない点に注意が必要である。この的な手法としては、カイ二乗適合度検定や赤池情原因としては、まず住所表記によってはその表記

報量規準
（$,&）
を用いた方法などが挙げられる（北が不完全、あるいはアドレスマッチング側の住所

川ほか）。ただし本研究は自治体においてモ

データの表記揺れなどの問題で、アドレスマッチ

デルをできるだけ簡便に構築し、現場において迅

ングの精度が低くなってしまったことが挙げられ

速に展開できるという実用性を重視したため、敢る。また④水道使用量情報の場合、特に中山間地

えて閾値を恣意的に決定する方法を採用した。

域の住宅を中心に依然として井戸水が使用されて続いて、現地調査地域の一部のデータで現地調いることにより、④の情報が紐付かなかった建物

査地域全体をどの程度の信頼性で推定出来るか、土地総合研究 2020年春号

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表空き家データベースの属性一覧
データソース

データ
作成時期 a

データ件数 a

属性

データ
タイプ b

K: 2016 年

K: 285,917

建物用途

C

A: 2016 年

A: 44,692

建物面積V② 現地調査表 1 参照表 1 参照空き家判定

C③ 住民基本台帳

K: 2016 年 6 月

K: 292,285①の結合判定C

A: 2016 年 9 月

A: 120,326（結合、非結合）① 住宅地図④ 水道使用量情報

世帯数

V

居住者数

V

居住者の平均年齢V

居住者の最若年齢

V

居住者の最高年齢

V

居住者の最短居住年数

V

居住者の最長居住年数

VC

K: 2016 年 6 月

K: 270,218①との結合判定

A: 2016 年 10 月

A: 167,530（結合＋開栓、結合＋閉栓、非結合）
閉栓年数（閉栓の場合）

V

年間水道使用量（開栓のV

場合）⑤ 建物登記情報⑥ 国土数値情報

K: 2016 年 6 月

K: 253,511①の結合判定A: 2016 年 6 月

A: 33,804（結合、非結合）

K: 2011 年

－

C

築年数

V

建物構造

C

建物用途

C

用途地域

C

A: 2011 年
 a ”K”は鹿児島市、”A”は朝倉市を意味する。
 b ”C”は定性的情報、”V”は定量的情報を意味する。
ということを検証した。これは本研究では対象地

信頼性を検証した。表  は  次メッシュ（P 四

域全域（市域全体）の空き家分布推定を、対象地

方）ごとの真値と推定値の相関分析の結果である。

域全体から見れば一部地域となる現地調査地域に

現地調査地域全体の相関係数は  であり、現基づいて推定（外挿）を行うためである。現地調地調査結果を ％使用して作成したクロス集計

査地域から ％をランダムに抽出してクロス集

表による推定結果の相関係数である  とほ

計表を作成し、両市において同クロス集計表を用

ぼ変わらない精度となった。また鹿児島市のみ、いた推定結果と真値を比較することで、同手法のあるいは朝倉市のみの結果もほぼ同程度の相関係

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土地総合研究 2020年春号

数となっており、平均絶対誤差（0$(）も低い水準

 であった。またサンプル間で 0$( に大幅な違となった。

いは見られなかった。ただし鹿児島市の場合、中さらに同様のランダムサンプリングを  回

心市街地や大規模な住宅団地など戸建て住宅の数繰り返し、全てのサンプルを用いて  パターンが他のメッシュと比較して非常に多くなるメッシのクロス集計表を作成した。そして両市においてュが存在するため、メッシュごとの建物数を用いこれらのクロス集計表を用いた推定結果と真値をた外れ値検定を行い、平均値± 標準偏差以上の先程と同じく  次メッシュごとの真値と推定値のメッシュを外れ値として外した上で、再度相関分

相関分析により比較することで、信頼性の変動を析を行ったところ、 回の 0$( の平均値は 

検証した。図  に  回全ての相関係数を、図 となった。これらの 0$( の結果が示すことは、鹿に 0$( を示す。
相関係数は何れの地域も  回の児島市、朝倉市何れの市おいても  次メッシュご

平均が約  であった。
またサンプル間で相関係とに得られる推定空き家数は真値と比較して平均数に大幅な違いは見られなかった。一方、0$( はしてその誤差が  棟未満となるということである。

鹿児島市の平均値が 、朝倉市が 、全体が

ただし鹿児島市の相関係数と 0$( は他の結果と比表％をランダムに抽出した結果を用いて作成したクロス集計表による信頼性検証結果
対象とする現地調査地域
全域（鹿児島市＋朝倉市）

鹿児島市

朝倉市

相関係数

0.85980.85200.8583

補正決定係数0.73770.72590.7332MAE

0.6433

1.7876

0.4310p値

4.25e-135

2.23e-26

1.99e-120

図 現地調査地域の全域（鹿児島市＋朝倉市）、鹿児島市、朝倉市それぞれにおける回のランダムサンプリングによるクロス集計表で得られた相関係数（次メッシュ集計）

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
図 現地調査地域の全域（鹿児島市＋朝倉市）、鹿児島市、朝倉市それぞれにおける回のランダ
ムサンプリングによるクロス集計表で得られた平均絶対誤差（0$(）（次メッシュ集計）

べるとばらつきが大きくなった。これは鹿児島市

は式  で推定することが可能となる。

が比較的大規模な地方都市の中心市街地から中山

間地域まで多様性に富む地域を含む一方で、朝倉𝑉𝑉𝐴𝐴 = ∑𝑛𝑛𝑘𝑘=1 𝑟𝑟𝑘𝑘   

市は地方の小規模都市であり鹿児島市に比べると



地域特性の多様性が小さいためであると考えられ𝑛𝑛は領域𝐴𝐴内の戸建住宅数、𝑟𝑟𝑘𝑘 は戸建住宅𝑘𝑘の推定る。この課題は今後、さらに他の都市の様々な地域特性の現地調査データを入手し、空き家データ
ベースを充実させていくことで改善できるものと期待される。

空き家率である。また領域𝐴𝐴における推定空き家
率𝑅𝑅𝐴𝐴 は式  で推定することが可能となる。


𝑉𝑉𝐴𝐴

複数のクロス集計表を用いた任意領域におけ

𝑅𝑅𝐴𝐴 =

る空き家数および空き家率の推定空き家分布推定の結果





𝑛𝑛

  

最後に  で構築した  種類のクロス集計表

図  および図  に本研究の手法で推定した鹿児を用いて、任意の領域（例えば町丁目単位や地域

島市全域および朝倉市全域の  次メッシュ（P

メッシュ単位）の空き家数および空き家率を推定

メッシュ）ごとの推定空き家数と推定空き家率をする。
まず  種類のクロス集計表を用いて建物示す。まず、鹿児島市では中心市街地（図  中$）ごとに  種類の空き家率を算出し、それらの平周辺の住宅街や、吉野町（図  中 % 周辺）、喜入中

均値を最終的な空き家率とする（図 ）。これは過名町（図  中 & 周辺）、桜島地区の錦江湾沿岸地域

学習による汎化性能の低下、すなわち局所的な精（図  中 ( 周辺）などで特に推定空き家数が多く度の低下を回避するための措置である。そして最なっていることが分かった。中心市街地は建物数後にある任意の領域𝐴𝐴における空き家数および空が他の地域と比べて多いことや、商業・業務地域

き家率を推定する。ある領域𝐴𝐴の推定空き家数𝑉𝑉𝐴𝐴を含むため、居住地としての快適性が近郊と比較

44

土地総合研究 2020年春号


図 種類のクロス集計表を用いた建物ごとの空き家率の推定方法

して相対的に劣ることなどから空き家数が多くなる。一方、喜入中名町や桜島地区では高齢化と人っているものと考えられる。また吉野町は鹿児島

口減少が進んでいることから、空き家が増加し続

市で最も人口が多い町丁目であり、該当するメッ

けているものと考えられる。また空き家率は市北

シュ周辺は台地上に拓かれた住宅団地であるため、部や西部の中山間地域（図  中 ) 周辺）で特に高中心市街地と同様に建物数が多い地域となっていい値となっていることが分かった。さらに喜入生図 鹿児島市全域における推定空き家数と推定空き家率（次メッシュ集計）

土地総合研究 2020年春号

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図 朝倉市全域における推定空き家数と推定空き家率（次メッシュ集計）

見町（図  中 ' 周辺）では空き家数、空き家率と速かつ安価に実施するための手法開発に関する研もに高い値となった。喜入生見町は鹿児島市南端

究ついて紹介した。本研究ではまず、鹿児島市とに位置する農漁村的な性質が強い地域であり、高朝倉市の一部地域を対象に現地調査を行い、現地齢化が進みつつある地域でもあるため、このよう調査結果と複数の民間および自治体のデータを組な結果となったものと考えられる。

み合わせて空き家データベースを構築した。続い一方、朝倉市は  年に複数の市町村が合併して空き家データベースから複数種類のクロス集計て新設された市であり、合併前の旧中心市街地（図表を作成し、それらを用いて過学習を回避しなが 中 * 周辺、+ 周辺）で空き家数が多くなっていら各建物の空き家率を推定した。さらにその結果ることが分かった。また、旧市街地である城下町を町丁目やメッシュなど任意の単位で集計化する（図  中 , 周辺）
でも空き家数が多いことが分かことで、鹿児島市および朝倉市全域を対象に空きった。一方、空き家率は市南部の平野部の値は概数や空き家率を推定することが可能になった。

ね一様であり、鹿児島市ほど地域間が顕著ではな

本研究の課題は、まずこの方法をより多くの自かった。また空き家率が特に高かった地域は、市治体に適用しながら、その可能性や課題、また限北部の中山間地域であった。

界を解明していく点が挙げられる。また、空き家小括に関する現地調査データを、数多くの自治体を対象に収集したり現地調査を実施したりすることで、本節では鹿児島市全域と朝倉市全域を対象に、空き家データベースを増強し、様々な地域特性に自治体と民間企業が保有するデータを活用して、対応できるデータベースを実現していくことも重

自治体における空き家の分布調査を可能な限り迅要である。さらに、本研究で活用した民間や自治

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土地総合研究 2020年春号

体データ以外にも、まだ著者らが把握しきれていいう課題を解決し、精度向上を図っている。

ない様々な種類のデータが存在するものと期待さその結果、このモデルを用いることで和歌山市れる。そこで、今後は空き家分布推定に有用なデによる全域調査のうち、％の建物を空き家、ータの調査も進めていく必要があると考えている。
あるいは非空き家と正しく判定することができた。



図  は和歌山市が実施した現地調査による空き他の自治体における空き家分布推定の事例

家分布調査の結果と、本研究のモデルで推定した

 節では鹿児島市および朝倉市における空き家

空き家分布推定結果の比較である。
空き家の数量、分布推定の事例を紹介したが、著者らはすでに他分布傾向ともに真値と類似した結果が得られるこの自治体においても民間および自治体のデータをとが分かった。

活用した空き家分布推定の取り組みを進めている。

今後はモデルに投入する現地調査データをどの

本節では和歌山県和歌山市（以下、和歌山市）と程度少なくしても充分な精度を担保できるのか、

群馬県前橋市（以下、前橋市）における取り組みということを明らかにしたり、 章の鹿児島市のの事例を紹介する。

例のように、モデルに投入する現地調査地域が限定的になる場合に、他の地域への外挿がどの程度和歌山市における事例

可能なのか、といった点を明らかにしたりしてい著者らは総務省統計局統計データ利活用センタ

きたいと考えている。また、利用する自治体デー

ー、和歌山県、和歌山市と連携し、和歌山市が保タを敢えて限定したり、あるいは様々な公的統計有する自治体データ（住民基本台帳、水道使用量（国勢調査、住宅・土地統計調査など）を利用し情報、建物登記情報、空き家調査データ）を活用て特徴量を充実させたりすることで、和歌山市以することで、和歌山市全域の空き家分布状況を迅

外の自治体への拡張性を検討していきたい。

速、安価に推定するモデルを構築するとともに、



同モデルの信頼性の検証を行う研究を実施してい前橋市における事例

る（秋山ほかD）。同研究では前述の鹿児島

著者らは群馬県前橋市と研究協議会（超スマー市の手法を更に発展させ、建物ごとの空き家率のト自治体研究協議会）を立ち上げ、官民のビッグ推定を複数のクロス集計表を用いた手法ではなく、データを活用した (%30（エビデンスベースドポリ

機械学習（;*%RRVW）を適用することで、クロス集

シーメイキング）の推進に関する研究を行ってい計表の閾値を定性的に決定せざるを得なかったとる。その活動の一環として、民間と自治体のデー図 和歌山市全域における空き家棟数の真値（市による現地調査結果）（左）と
自治体データを活用した推定結果の比較（右）（次メッシュ集計）

土地総合研究 2020年春号

タを活用した空き家分布推定も実施している。特47の推定も可能になると言える。
同研究では  年（𝑡𝑡 = 2014）の自治体データに前橋市では空き家分布の現状を把握するだけでを用いて  年後（𝛼𝛼 = 1）の空き家分布の状況をなく、過去のデータの時系列変化の傾向から、空き家の将来分布を推定する研究にも取り組んでい予測し、実際に前橋市が実施した空家分布の現地ることが特徴的な点と言える（秋山ほかE

調査結果を比較して、その信頼性を検証した。モ

馬場ほか）。なお前橋市の同研究では自治体

デルは非線形の機械学習モデル（;*%RRVW）を採用

データとして住民基本台帳、水道使用量データ、した。同研究では各建物に空き家確率が ～％

固定資産税台帳（家屋）を利用した。

の範囲で付与されるため（図 ）、空き家確率が同研究では、ある𝑡𝑡年の自治体データから得られ

％以上の建物を空き家と仮定することで、正答る空き家の特徴量から𝛼𝛼年後の空き家分布を推定

率は約 ％に達した。またこのモデルを  年するモデルを構築し、𝑡𝑡 + 𝛼𝛼年の空き家調査結果と（𝛽𝛽 = 4）の自治体データに適用し、 年の現の発生、分布、存続などのメカニズムの傾向が大定した場合、正答率は ％となり、 年の結きく変わらないと仮定すれば、ある𝑡𝑡年から任意の果ほどでは無いが、それでもかなり高い信頼性を𝛽𝛽年後、すなわち𝑡𝑡 + 𝛽𝛽年から𝛼𝛼年後の空き家分布有するモデルが実現しつつある。また同モデルかの整合性を検証する。そしてこのモデルが十分な地調査結果と比較したところ、 年の推定と同精度を有しており、また時間が経過しても空き家

様に空き家確率が ％以上の建物を空き家と仮図 前橋市中心市街地における戸建て住宅ごとの空き家確率の推定結果

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土地総合研究 2020年春号

ら得られる空き家の特徴量の重要度によると、建用している自治体データは、全国の自治体におい築年、建築面積、住宅種別などが重要な要素としてもほぼ同様のデータが整備されているため、全て挙げられており、これらは既往研究での知見に国のあらゆる自治体において汎用的に使える手法沿うものであることから、本手法の妥当性を支持となるものと期待される。加えて、多くの自治体

するものと言えよう。

データはある特定の目的のために整備・運用され今後の課題としては、まず現状では前橋市の中ているものであるが、これらを複合的に活用する

心市街地のみを対象としているため、対象地域をことで、当初は想定もしていなかった価値のある

拡張して十分な量のトレーニングデータを確保す

結果が得られつつあることは、非常に興味深いこることで、モデルの信頼性を高めることを検討しとであると言えるのではないだろうか。

ている。これは今後、前橋市の中心市街地以外に一方で、自治体データを様々な担当課を跨りな

このモデルを適用する上で不可欠な取り組みであがら収集し、活用する環境を整えることは、個人る。また、本研究ではいずれの自治体データも付

情報保護の観点や、データによっては目的外利用

与されない建物が若干数存在したため、自治体デと判断される可能性も有するため容易ではない。

ータが付与されていない建物が分析の対象外となとはいえ、以上の一連の研究を通して分かってきる問題が明らかとなった。これは他の自治体デー

たことは、自治体データは継続的に維持・更新がタや民間データ、あるいは  でも触れた様々なされ続けている信頼性も更新頻度も高いデータで

公的統計などを組み合わせることで、解決を図っあるため、都市・地域の様子を知る上で極めて有ていきたいと考えている。

用性が高いということである。これらのデータをおわりに

これまで以上に高度利用する方法の研究、あるいは現時点では考えもしなかったような活用方法に

本章では自治体データ・民間データを活用した関する研究、さらに自治体データを今まで以上に空き家分布推定手法の開発に関する取り組みを、セキュアに管理・運用する方法の研究、自治体デ著者らが実施している研究を事例に紹介した。民ータ活用に際する適切な匿名化技術に関する研究間のデータだけでなく、自治体が保有するデータ、などが今後数多く実施され、自治体データ活用の特にオープンデータではなく、自治体において通メリットを広く示すことができるようになること

常は内部利用のみ許されている「クローズド」なで、自治体データの利活用は今後ますます活発に

データを活用することで、空き家分布推定が高いなるものと考えられる。そしてこれらの成果は、信頼性を持って実現しつつある。

空き家問題を含む様々な地域課題の解決に貢献で本章で紹介した研究成果は、自治体の空き家分
布調査において非常に有用性が高いものになるときるようになるものと期待している。


考えている。まず、本章で紹介した成果は既存研

参考文献

究における課題、特に広域を対象とした空き家の秋山祐樹・柴崎亮介（）マイクロ将来推計人口デー

空間分布を迅速に調査するという課題の解決に大いに貢献するものである。また、本章の一連の研タを用いた将来の空き家分布推定&6,6'$<6
研究アブストラクト集
秋山祐樹・上田章紘・大野佳哉・髙岡英生・木野裕一郎・

究は自治体データを主に活用して実施している。

久冨宏大（）鹿児島県鹿児島市における公共デー

自治体データは日本全国の自治体が通常業務としタを活用した空き家の分布把握－自治体の公共デーて継続的に整備しているものであるため、本章でタを活用した空き家の分布把握手法に関する研究（そ紹介した手法を自治体において活用したい際に、新たにデータを整備するという負担を強いることがない。さらに、本章で紹介した一連の研究で活の１）－日本建築学会計画系論文集
秋山祐樹・上田章紘・大内健太・伊藤夏樹・大野佳哉・
髙岡英生・久冨宏大（）公共データを活用した空土地総合研究 2020年春号

き家の分布把握手法の高度化－自治体の公共データを活用した空き家の分布把握手法に関する研究（そ49)
益田理広・秋山祐樹（）昨今の空き家研究の盛衰との  ） －  日 本 建 築 学 会 計 画 系 論 文 集  

手法について―日本における研究状況に着目して―

地理空間，  

秋山祐樹（）ビッグデータは何を語るか？地理学×
ビッグデータの可能性とその将来展望，地理空間 

宮路和明・西村明宏・山下貴司（）『空家等対策特別措置法の解説』大成出版社
$NL\DPD<8HGD$2XFKL.,WR12QR<秋山祐樹・馬場弘樹・徳冨智哉（D）令和元年度和

7DNDRND+DQG+LVDGRPL.  (VWLPDWLQJWKH

歌山県における空き家分布推定に関する研究成果報

6SDWLDO'LVWULEXWLRQRI9DFDQW+RXVHVXVLQJ3XEOLF

告書和歌山県

0XQLFLSDO'DWD*HRVSDWLDO7HFKQRORJLHVIRU/RFDO

秋山祐樹・馬場弘樹・早川玲理・岡澤由季・六信孝則

DQG5HJLRQDO'HYHORSPHQW

（E）令和元年度群馬県前橋市における (%30 推進%DED+DQG$VDPL<  5HJLRQDOGLIIHUHQFHV

に向けた官民ビッグデータの活用研究業務実績報告

LQ WKH VRFLRHFRQRPLF DQG EXLOWHQYLURQPHQW

書前橋市未来の芽創造課

IDFWRUVRIYDFDQWKRXVHUDWLRDVDNH\LQGLFDWRU

浅見泰司（）『都市の空閑地・空き家を考える』プ
ログレス
今井絢・杉本慎弥・榊原渡・水石仁（）「空き家問

IRU VSDWLDO VLWXDWLRQ RI VKULQNLQJ FLWLHV3URFHHGLQJVRILQWHUQDWLRQDOFRQIHUHQFHRI$VLDQ3DFLﬁFSODQQLQJVRFLHWLHV

題」の今後と中古住宅の活用可能性知的資産創造  



加藤浩司・山本玲子・北島力・中島孝行・中島宏典（）
伝健地区における空き家の発生要因と活用の仕組みに関する研究住宅総合研究財団研究論文集

北川敏男・坂元慶行・石黒真木夫・北川源四郎（）『情報量統計学』共立出版
久保倫子・益田理広（）岐阜市中心部における空き家増加の実態日本地理学会発表要旨集  年度日
本地理学会春季学術大会
佐々木貴生・佐野可寸志・川端光昭・梶雅弘（）農村地域における空き家提供意向の実態と提供促進政策の提案農村計画学会誌
篠部裕・占部智大（）空き家の適正管理条例の現状と課題東日本の地方自治体を事例として日本建築学会技術報告集  
鈴木圭一・伊藤伸一（）空き家の現状と対応方策の検討-,&( レポート
総務省統計局（）平成  年住宅・土地統計調査住宅数概数集計結果の概要
KWWSVZZZVWDWJRMSGDWDM\XWDNXSGIJBJDL\RXSGI（最終閲覧日： 年  月  日）
日本弁護士連合会法律サービス展開本部自治体等連携センター（）『深刻化する「空き家」問題――全
国実態調査からみた現状と対策』明石書店
馬場弘樹・秋山祐樹・谷内田修（）群馬県前橋市における公共データを活用した空き家分布推定手法の検討，第  回地理情報システム学会講演論文集