土 地 総 合 研 究 2009 年春号

15【 寄 稿 】

全国の中心市街地の現状分析

長岡技術科学大学 環境・建設系
准教授 樋口 秀
１．はじめに１．はじめに１．はじめに
バブル崩壊後、地方都市の活力低下、特に中心市街地の衰退が問題視され、1998 年には「まちづくり三法」が制定された。その中心となった略称中心市街地活性化法（以下、中活法）では「中心市街地」という限定したエリアに2005 年国勢調査人口(万人)( 4.6)( 2.0)

ついて、当時の 13 省庁が連携し、既存の事業を集約して、(17.1)

集中的に実施することでその活性化を目論んでいた。しか(14.2)

し、同時に進められた規制緩和による大型店の進出や、公共施設・病院等の郊外移転もあいまって、目的とされた地
方都市の中心市街地の衰退に歯止めがかからなかったのは( 4.2)(24.5)( 3.9)(31.2)(18.9)

残念である。

(33.3)

当初の中活法制定からわずか８年後の 2006 年には改正中(30.1)

活法が施行された。基本計画が提出された後のフォローが(14.2)

問題視されたため、選択と集中による支援へと方向転換が図られた。2006 年７月 12 日までに提出された 606 市区町(81.4)

村 690 地区の基本計画は失効し、新たな計画が策定される(18.1)(42.1)

こととなったのである。2009 年 3 月末現在では、75 市 77(45.5)

地区が内閣総理大臣から認定を受け、その活性化に取り組んでいる。
本稿は、今後の中心市街地活性化をどのように進めればよ(20.2)(19.7)

全国の中心市街地の最新の状況を概観し、中心市街地の範(12.7)(14.4)

状況についての理解を助けるため、鳥取市の位置づけを合(67.0)

まず、分析対象とした基本計画は、2008（平成 20）年
神戸市と２地区申請している北九州市の２市を除いた 51
２．新中活基本計画策定都市の特徴市 51 計画である（図 -1）。その内訳として都市の人口規(11.3)(30.6)

容に基づいたものであり、次号以降で紹介される鳥取市の７月末までに認定を受けた都市のうち、人口規模の大きい(12.9)(80.4)(37.0)(41.8)

なお、本報告は不動産学会でのシンポジウムで発表した内

２．新中活基本計画策定都市の特徴(41.2)(19.2)

囲設定、データから見る中心市街地の課題、駐車場問題なわせて行いたい。
２．新中活基本計画策定都市の特徴( 4.5)(32.4)(38.1)(10.9)( 8.4)(41.3)

いのかを考えるにあたり、新たに策定された基本計画からど、改めて現状の問題点を整理することを目的としている。

(37.9)(26.9)( 3.8)( 8.8)(6.4)(36.7)( 3.8)(19.2)(46.3)(37.6)(22.0)( 2.5)(46.2)(13.7)(60.4)

図１ 分析対象都市分布図（中心市街地活性化基本計画 認定 51 市）
図１ 分析対象都市分布図（中心市街地活性化基本計画 認定市）

(92.4)

土 地 総 合 研 究 2009 年春号

16

市人口と小売業年間販売額との関係

模 (2005) を見ると、50 万人以上が５市、30 ～ 50 万人が12,000

17 市、10 ～ 30 万人が 18 市、５～ 10 万人が３市、５万2

R = 0.9479

人未満が８市である。この時点での基本計画策定状況を、

10,000
小売業年間販売額（億円）

2005 年時点の政令指定都市を除く 736 市の人口規模別都市数との比で見ると、50 万人以上で 45％（5/11）、30 ～50 万人が 38％（17/45）、10 ～ 30 万人が 10％（18/181）、５～ 10 万人が 1.2％（3/249）、５万人未満が 3.2％（8/250）と、人口規模が大きい都市での策定率が高くなっている。
これらを踏まえて、51 市の基本計画等に記載されたデー

8,000
新潟市
6,000

4,000

尼崎市
大津市

タを基に、新中活認定都市の特徴を分析した。

2,000
宝塚市

(1) 財政規模00

中心市街地での市街地整備等、各種事業を行うために

200,000

は、補助事業であっても各自治体にも相応の事業費（負1,000,000と高い正の相関を示している（図２）。千葉市は比較的財

900,000はなく、より限定的な対応策をとる必要があろう。
(2) 商業機能

図１ 分析対象都市分布図（中心市街地活性化基本計画 認定 51 市）

800,000
大型店店舗面積（㎡）

政規模も小さくなるため、中心市街地活性化は総花的で1,000,000

千葉市

政規模が大きく、浜松市、柏市は人口に比して財政規模る。当たり前ではあるが、人口規模が小さくなるほど財

800,000

市人口と大型店店舗面積との関係（2005）と都市人口との関係を見ると、相関係数は 0.96は若干小さい。鳥取市（20.2 万人）はほぼ平均的といえ600,000

図３ 都市人口と小売業年間販売額の関係
図３ 都市人口と小売業年間販売額の関係担分）が必要である。はじめに、財政規模としての歳出
1400,000

人口(2005国勢調査）

700,000

2

R = 0.9096
600,000
500,000
400,000
鹿児島市

300,000
200,000
豊田市

市人口と歳出との関係

100,000

4,000
千葉市

03,5000400,000

600,000

800,000

2

R = 0.9586

図４ 都市人口と大型店店舗面積の関係
図４ 都市人口と大型店店舗面積の関係

新潟市

2,500

小売業年間販売額（億円）と大型店店舗面積（㎡）との関係

浜松市
2,000

1,000,000

1,500

900,000
鳥取市

1,000

千葉市

800,000

新潟市

柏市

500
00200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

図２ 都市人口と財政規模（歳出）の関係
人口(2005国勢調査）

図２ 都市人口と財政規模（歳出）の関係

中心市街地の活性化は中心商店街の活性化ではないとも言われるが、中心市街地の機能として商業機能は不可欠だと考えられる。そこで、商業機能として人口規模と都市全体の小売業年間販売額、大型店舗面積との関係を見た。まず、小売業年間販売額 2（2004）は、人口規模との相関が極めて高い（図３）。市民一人当たりの小売業で消費する金額はほぼ一定であると推察される。仔細に見ると、新潟市、尼崎市、大津市、宝塚市ではやや低いが、鳥取市はほぼ平均である。また、大型店の店舗面積（2006）との関係も人口規模と相関が高い（図４）。人1Ꮢ↸᧛೎᳿▚⁁ᴫ⺞㧔2005㧕
㧘✚ോ⋭2໡ᬺ⛔⸘㧔2004㧕㧘⚻ᷣ↥ᬺ⋭
3ᄢဳዊᄁᐫ✚ⷩ㧔2006㧕
㧘᧲ᵗ⚻ᷣ

大型店
店舗面積（㎡）

700,000

3

1,000,000

人口(2005国勢調査）

3,000
歳出総額（億円）

200,000

2

R = 0.8933
浜松市

600,000
熊本市

500,000
400,000

鹿児島市
300,000
200,000
100,000
00

2,000

4,000

6,000

8,000

10,00012,000

小売業年間販売額（億円）（参考） 図５ 小売業年間販売額と大型店店舗面積の関係
図５ 小売業年間販売額と大型店店舗面積の関係

口規模に相応した大型店が立地している状況がうかがえる。鹿児島市、豊田市では人口規模に比べて大型店の店舗面積が小さく、千葉市ではやや大きい。なお、豊田市は、多数の大型店が周辺の自治体に立地しているが、それらの自治体とは合併していないため、自市域内の値が小さくなっていると考えられる。
また、当然であるが結果として小売業年間販売額と大型店店舗面積にも高い相関が見られる（参考：図５）。熊本

土 地 総 合 研 究 2009 年春号

３．中心市街地の現況
市や鹿児島市では小売業年間販売額が高いものの大型店

市人口と卸売業年間販売額との関係
30,000の店舗面積は小さく、中小の小売店が健闘している状況が推測される。一方、千葉市や新潟市では大型店の店舗しいと考えられる。大型店の売り場面積占有率は不明であるが、人口規模が小さい都市でも一定の大型店の存在が認められる。
商 業 の も う ひ と つ の 面 と し て、 卸 売 業 年 間 販 売 額（2004）と人口の関係をみると、小売業と比べるとばら

2

R = 0.7485

25,000金沢45.5
高松41.8

卸売業年間販売額（億円）

面積が大きく、他都市と比べると大型店同士の競争が激

1720,000

15,00010,000帯広17.1つきは大きい（図６）。金沢市、高松市は、市域を越えて5,000

尼崎46.3
奈良37.0

広域圏の中心となっており、年間販売額が大きい。一方、尼崎市や奈良市では販売額が小さく、鳥取市はやや低め00となっている。
３．中心市街地の現況

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

人口(2005国勢調査）

図６ 都市人口と卸売業年間販売額の関係
図６ 都市人口と卸売業年間販売額の関係

３．中心市街地の現況

市人口と中心市街地面積との関係

前章では、商業について都市全体の状況を概観したが、1,000.0

ここでは、中心市街地というエリア設定の状況について900.0考察する。

中活法第二条で、1) 相当数の小売商業者が集積し、及び都市機能が相当程度集積しており、市町村の中心としての役割を果たしている、2) 土地利用及び商業活動の状況

中心市街地面積（ha）

まず、新中活法でも活性化事業の適用は中心市街地というエリア内に限定されている。この設定に当たっては、

金沢860ha800.0等からみて、機能的な都市活動の確保又は経済活力の維

700.0
600.0
500.0
松江403ha

400.0

100.0

3) 都市機能の増進及び経済活力の向上を総合的かつ一体浜松140ha0.0

的に推進することが、市町村及びその周辺の地域の発展

0200,000にとって有効かつ適切である、という３つの条件が設定

等は広く既存の住宅地も取り込んで指定していることに特徴がある。中心市街地のみを取り上げて数値を比較する場合には、このような状況に注意しなければならない。
中心市街地活性化を目指して市民の理解と協力を得よ
うとする場合、その範囲外の人は、無関心であったり、場合によっては「なぜ中心市街地ばかりなのか」と反対

砂川市
30.0
25.0
大野市
20.0

三沢市
府中市

15.0

金沢市
豊後高田市

10.0
鹿児島市
5.0

熊本市 新潟市
千葉市

0.0
0200,000

したりすることもあろう。そこで、データが記載されていなかった浜松市を除く 50 市について、中心市街地内の1,000,000

35.0
中心市街地人口/全市人口割合(最新/2005国勢調査）ある。金沢市（860ha）、富山市（436ha）、松江市（403ha）

800,000

全市人口と中心市街地人口割合との関係自治体の判断に任されているのが実情である。

崎市が 83ha、80.4 万人の浜松市でも 140ha など様々で

600,000

図７ 市人口と中心市街地面積との関係
図７ 市人口と中心市街地面積との関係値的な条件や、その広さに関しての制限はないため、各川市が 202ha を指定しているのに対して、46.3 万人の尼400,000人口(2005国勢調査）されている。しかし、相当数などの表現にとどまり、数係を見ると、相関はほとんどない（図７）。2.0 万人の砂2R = 0.128
300.0
200.0

持に支障を生じ、又は生ずるおそれがあると認められる、

51 市の中心市街地についてその面積と都市人口との関

富山436ha

400,000

600,000

800,000

1,000,000

全市人口(2005国勢調査）（図８ 中心市街地人口割合） 図８ 中心市街地人口割合

人口 4 と全市人口との関係を見た（図８）。先述の砂川市

中心市街地内の人口を幾分増加させたとしても、その範が 30％と最大であり、他はほとんどが 10％以下（44 市） 囲外に住む市民の方が圧倒的に多いため、こと居住（人で、平均は 6.0％となっている。最小は秋田市（33.3 万 口分布）に関しては範囲外に対する配慮も重要といえる。
人）の 1.0％である。改正法による基本計画では数値目

次に、中心市街地内に居住する人口の変化を見る（図９）。
標が必須とされ、まちなか居住が推進されているものの、 記載されたデータの年次及び期間が異なるため、これらをそろえて近年の５年間の変化率でみた。千葉市、柏市、
4ၮᧄ⸘↹ߦ⸥タߐࠇߚᦨᣂ㧔2005㨪2007㧕ߩੱญߢ޽ࠅㇺᏒߦࠃࠅ⧯ᐓ⇣ߥߞߡ޿ࠆ‫ޕ‬

藤枝市、宝塚市、尼崎市など、首都圏、近畿圏の大都市周辺では人口増加が見られる一方で、地方都市では一部

18

土 地 総 合 研 究 2009 年春号

を除いて大きく減少していることが分かる。また、中心市人口と中心市街地人口変動率（５年間平均）との関係

市街地の人口減少は都市の人口規模との関係性はみられ20.0

市も多く、対応策は急務である。
加えて、現況の中心市街地内の人口密度を見た（図 10）。
人口密度により、その市街地の状況が推察できる。正確には、道路率や空地の状況を合わせて検討しなければならないが、ここでは得られた数値から検討したい。結果
として、最も高いのは伊丹市の 150.2 人 /ha であり、逆は 帯 広 市 の 14.3 人 /ha で あ る。50 市 の 平 均 は 57.6 人/ha と、 密 度 と し て は あ ま り 高 く な い。 鳥 取 市 は 58.4
人 /ha とほぼ平均的な値を示している。人口集中地区と中心市街地人口変動率（５年間平均）（％）

ず、共通した問題だと言える。減少率が 5％を超える都

藤枝市
10.0
宝塚市

-5.0
熊本市
-10.0
福井市
0

200,000

600,000

800,000

1,000,000

市人口と中心市街地人口密度との関係
160.0

街地に居住するのかという市街地像の議論も必要であろ

伊丹市
140.0
中心市街地人口密度（人/ha）う。

ることからも、先に見た中心市街地の人口割合と人口密400,000

図９ 中心市街地人口変動率

うな住宅（戸建 or 集合住宅，分譲 or 賃貸等）で中心市像として、歩いて暮らせる中心市街地が目標とされてい岐阜市

人口(2005国勢調査）

る居住人口を誘導する場合は、将来を見据えて、どのよ

値目標設定では、居住者数の記載しかないが、将来都市

大分市

西条市（愛媛）0.0

れる。先に見た人口減少と合わせて考えると、目標とす市街地を支える居住面から考えてみたい。基本計画の数

鹿児島市

-15.0

して指定される 40 人 /ha を下回る都市も少なくはなくの集積が法律による条件となっていたが、ここでは中心尼崎市

5.0（10 市）、中心市街地の居住機能が弱まっていると考えら

中心市街地のエリア設定としては、商業集積と都市機能

千葉市

柏市
15.0

120.0
奈良市

尼崎市

100.0

2

R = 0.0812

大分市
80.0

千葉市
新潟市

60.0
熊本市

40.0

度の関係から、一定程度の人口割合を保ちつつ、その範20.0

囲内にはある程度の人口密度を確保することが重要だと

帯広市

0.0

考える。50 市の例から見ると（図 11）、人口割合は小さ0

くかつ密度も低い都市が多いため、将来的には人口割合200,000を１割以上、人口密度は 80 人 /ha 以上といった目標を伊丹市

り場面積で除した「小売業の売り場面積当たり年間販売効率は高いと想定したが、そのような関係性は見られなかった。しかし、都市の人口規模別にこの値を仔細に見ると、人口規模が小さくなるほど、販売効率が低くなっ

140.0
中心市街地人口密度（人/ha）

久慈市 109 である。中心市街地を狭く設定した方が販売120.0
尼崎市

金沢市
三沢市

60.0

大野市

40.0

坪となっており、10 ～ 30 万人の都市の中では、幾分高0.0る。現況で各都市の賃料水準は不明であるが、新たなテ

府中市

80.0

20.0をあげることが商業機能の維持には欠かせないと考え奈良市

100.0ていることが分かる（図 12）。鳥取市は 198 千円 / 月・いほうに位置している。効率が低い都市では、この数値1,000,000160.0る。ここでは基本計画に記載された年間商品販売額を売304 と続く。逆に低い都市は、日向市 104、大野市 106、800,000

中心市街地人口割合と中心市街地人口密度との関係

最後に、中心市街地の範囲設定を商業の面から考察す

千円 / 月・坪であり、千葉市 345、柏市 306、中津川市

600,000

図 10 中心市街地人口密度設定することも重要だと考える。

額」を指標として取り上げた。高い都市は宮崎市の 407

400,000

人口(2005国勢調査）

豊後高田市

0.0

5.0

10.0

15.0

砂川市

20.0

25.0

30.0

35.0

中心市街地人口/全市人口割合(最新/2005国勢調査）

図 11 中心市街地人口割合と人口密度の関係

ナントの誘致にはこのような指標の検討も必要であろう。なお、最も高い値を示した宮崎市であるが、このデー４．鳥取市の状況

タは 2004 年時のものである。その後、郊外に都市 MP をこれまで、基本計画認定 51 市全体の状況を捉えてきた変更してまで対応した巨大なショッピングセンターがが、この連載で取り上げる鳥取市について、中心市街地2005 年５月にオープンしており、この影響は含まれていの状況を空間的に確認したい。

ないため、最新の状況とは異なっていると考えられる。

まず、鳥取市の中心市街地は「鳥取駅周辺地区及び鳥土 地 総 合 研 究 2009 年春号

19

取城跡周辺地区の商業施設や業務、公共公益施設が集積
４．鳥取市の状況
中心市街地面積と小売業販売効率している地区を中心として、文化教育・まちなか居住、450て 201ha が指定されている。鳥取市の中心市街地は、その大部分で 1952 年の鳥取大火からの復興事業である土地区画整理事業が行われており、その他にも鳥取駅周辺で昭和 40 年代以降に土地区画整理事業が行われるなど、早い段階で基本的な基盤整備が終わっていることに特徴がある（図 13）。1960 年の国勢調査による人口集中地区 5の広がりを見ても、駅南地区を除いてすべてが、このエリアに含まれていることが分かる（図 14）。
都市基盤も整い、人口の集積も見られた中心市街地ではあるが、人口減少が進んでいることは先述のとおりである。しかし、他都市でも見られるように、一部ではマンションも立地しており、機能の更新も進みつつある（図15）。既存の住宅はほとんどが２階建てであるため、こ売り場面積当たり年間販売額（千円/月・坪）商業機能ほか多様な都市機能が集積している地区」とし

宮崎市

400350300
金沢市
250200鳥取市

150

50万人以上
30～50
10～30
5～10
5万未満

100
5000200

400600800

中心市街地面積(ha)図 12 中心市街地面積と小売業販売効率の関係
図 12 中心市街地面積と小売業販売効率の関係

れらとの調和を図りつつ、集合住宅の誘導を図ることが重要であろう。
しかし、市街地の衰退に伴って、平面駐車場が急激に増加していることは、懸念材料である（図 16）。基本計画に記載されたデータでは、指定された中心市街地
201ha に対して、2003 年から 2007 年のわずか４年間で、月極、時間貸し駐車場が 2.62ha 増加し、中でも月極の1.78ha 増加は急激である。人口減少の結果、土地利用の更新が途絶えている状況が如実に現れている。鳥取市も、大きな問題と捉えてはいるものの、駐車場対策としては、５．おわりに時間貸し利用への対策として、市営駐車場の改築１箇所（92 台）と、民間による来街者へのアクセス強化のための立体駐車場整備１箇所（209 台）にとどまっており、このような平面駐車場増加への対応は残念ながら取られていない。
５．おわりに市町村合併により周辺の市町村を取り込み、中心市の図 13 鳥取市中心市街地の基盤整備状況
図 13 鳥取市中心市街地の基盤整備状況

人口規模は大きくなったが、周辺市町村にもそれぞれ地域中心が存在するため、多数の中心を抱えることとなった自治体も多い。市民の理解と協力を得ながら進める中心市街地の活性化は、どの場所を、どの程度の広がりで「中心市街地」として設定するのかという問題からきちんと捉える必要がある。その際には、商業機能や都市機能を強化するため、限定的なエリアとして設定しつつも、５．おわりにそれらを支える「まちなか居住」を推進するためのエリアを確保し、人口の誘導を図る必要がある。また、商業機能が弱い場合でも、高齢社会を見据え、交通結節点であるという特性を活かした事業展開が必要である。
他方では、中心市街地内のそれぞれの敷地について、土地利用の決定権は土地・建物の所有者が握っている。鳥取市で見られた駐車場の増加は、他都市でも共通する問題となっている。しかし、各種の活性化事業や自治体独5㠽ขᏒߩ 1960㧔S35㧕ᐕੱญ㓸ਛ࿾඙㧔DID㧕ߪੱญ߇ 56,661
ੱ‫ޔ‬㕙Ⓧߪ 6.8k ট㧔ੱญኒᐲ 83.3 ੱ/ha㧕ߢ޽ࠆ‫ޕ‬

図 14 鳥取市中心市街地と 1960 年 DID の関係
図 14 鳥取市中心市街地と 1960 年 DID の関係

1,000

20

土 地 総 合 研 究 2009 年春号

自の取り組みでは、増加する駐車場をコントロールする継続して出店が見られている。これらの今後が注目されまでいたっていない。駐車場問題を今後どのように考える。

るのか、喫緊の課題といえよう。

データで見たように、鳥取市はこれまでに認定された

鳥取市の中心市街地内には、市役所、県庁ならびに国都市の中では、ほぼ平均的な都市であった。鳥取市でのの庁舎といった行政機能をはじめ、日赤病院や郊外移転取り組みと、活性化の状況は多様な都市に共通する点もせずに中心市街地内で移転建て替えを行った生協病院な多いといえよう。

ど医療機能も整っている（写真）。さらに、2005 年に鳥（以上）

取本通商店街振興組合が事業主体となって新たなまちな

謝辞：本分析で用いたデータは、NTT データ経営研究所

か交流の場としてオープンした「パレットとっとり」はの石丸氏・今村氏と長岡技術科学大学都市計画研究室が共同店舗と市民交流ホールを併設しており、多数の集客共同で作成したものである。ご協力いただきました皆様がある。さらに、３号店まであるチャレンジショップもに記して謝意を表します。

空き地
月極駐車場
時間貸し駐車場
中心市街地

図 15 鳥取市マンション分布

図 16 鳥取市駐車場分布

鳥取赤十字病院

中心市街地内で移転建替えした鳥取生協病院

チャレンジショップ（３号店）

100 円循環バス「くる梨」

パレットとっとり