第５章

登記の流れ（申請〜完了）

第４節 登記完了証の交付（登記官がすること）
１ 登記完了証とは？
１
１．意義
登記の完了後、登記官は申請⼈に対し、P61 や P62〜63 のような登記完了証を交付することにより、登記が完了した旨を通知します（不登規 181 条１項前段）。
使い道なし
登記完了証は、単に登記が完了したことのお知らせにすぎません。その後、使い道はありません（試験的にはこう考えていただいて結構です）。
よって、この登記完了証の交付には、特別な要件はありません。登記が完了すると、申請⼈に交付されます。
ex. まだ学習していない登記ですが、抵当権の抹消の登記でも、登記名義⼈の住所の変更の登記でも、登記が完了すると登記完了証が交付されます。なお、これらの登記をしても、登記識別情報（P71）は通知されません。P74②の要件を充たさないからです。
２．交付の⽅法
登記完了証の交付の⽅法は、書⾯申請か電⼦申請かによって異なります。
書⾯申請

電⼦申請（特例⽅式を含む）

書⾯により交付されます（不登規 182 条

原則として、オンラインで交付されます（不登

１項２号）
。

規 182 条１項１号）。
電⼦申請の場合の基本的な考え⽅
電⼦申請の場合には、関連する⼿続もオンラ
インで⾏うのが原則です。

ただし、登記完了の時から３か⽉以内に受ただし、登記完了の時から 30 ⽇以内にダウン領しないと、交付を受けることができなく

ロードしないと、交付を受けることができなくなります（不登規 182 条の２第１項２号）。 なります（不登規 182 条の２第１項１号）。

なお、送付の⽅法（郵送）により登記完了証の交付を求めることもできます。そのためには、申請⼈が、「送付の⽅法（郵送）により登記完了証の交付を求める旨」と「送付先の住所」を申請情報（P48）に記載する必要があります（不登規 182 条２項）
。
58

第４節

登記完了証の交付（登記官がすること）

３．申請⼈が２⼈以上いる場合
登記完了証は、申請⼈が２⼈以上いるときは、その１⼈に交付すれば⾜ります（不登規 181 条１項後段）。
「１⼈に交付すれば⾜りる」というのは、単独申請であれば申請⼈の１⼈に、共同申請であれば登記権利者および登記義務者の各１⼈に通知すればOK ということです。
ex1. ＡからＢＣへの相続を原因とする所有権の移転の登記をＢＣが申請（単独申請）
し登記が完了すると、１通の登記完了証が交付されます。
ex2. ＡからＢＣへの売買を原因とする所有権の移転の登記をＡとＢＣが申請（共同申請）し登記が完了すると、Ａに１通、ＢＣに１通の登記完了証が交付されます。
２ 申請⼈以外の者に対する登記が完了した旨の通知
２
以下の①②のような場合には、以下の①②の者に対して、登記完了証が交付されるのではなく、登記が完了した旨の通知がされます。
「登記が完了した旨の通知」とは、登記完了証ではなく、次のページのような郵便ハガキです（以下の①の場合の例。不登準則 118 条 13 号、別記第 81 号様式）。
①債権者代位により登記がされた場合 → 被代位者（債務者。不登規 183 条１項２号）
登記の申請は、債権者代位（⺠法 423 条）によってもできます。―― ⺠法Ⅲのテキス
ト第５編第３章第３節１

債権者代位によって登記の申請がされた場合、被代位者（債務者）は申請をしていないので、申請⼈に交付される登記完了証（P58 の１.。不登規 181条１項前段）は交付されません。
なお、代位者（債権者）には、登記完了証が交付されます（不登規 181 条１項前段）。
登記完了証は申請⼈に交付され、代位者（債権者）は申請⼈だからです。
②売買契約の⽇から 10 年を経過したため登記権利者の単独による買戻権の抹消の登記がされた場合 → 買戻権の登記名義⼈であった者（不登規 183 条１項３号）
申請が登記権利者の単独によってされると、買戻権の登記名義⼈は申請⼈とならな
いため、買戻権の登記名義⼈には申請⼈に交付される登記完了証は交付されません。
この①②のような場合に、被代位者（債務者）や買戻権の登記名義⼈に何も知らせないのはマズイだろうということで、次のページのようなお知らせがされるのです。
※被代位者（債務者）や買戻権の登記名義⼈が２⼈以上いる場合
被代位者（債務者）や買戻権の登記名義⼈が２⼈以上いる場合、登記官は、そのう
59

第４節

登記完了証の交付（登記官がすること）

実際の書⾯を⾒てみよう２ ―― 登記完了証の⾒本（売買を原因とする所有権の移転の登記を書⾯申請によって⾏った場合）

登記完了証（書⾯申請）
次の登記申請に基づく登記が完了したことを通知します。

申請受付年⽉⽇

令和７年７⽉ 28 ⽇

申請受付番号

第 14152 号

登記の⽬的

所有権移転

登記の年⽉⽇－不動産

建物

不動産番号 0111483935938
新宿区新宿⼀丁⽬１番地
家屋番号 １番
居宅
⽊造かわらぶき２階建
１階 72.55 平⽅メートル
２階 60.11 平⽅メートル(注)１ 「登記の⽬的」欄に表⽰されている内容は、「不動産」欄の最初に表⽰されている不動産に記録された登記の⽬的です（権利に関する登記の場合に限ります。
）。
２ 「登記の年⽉⽇」欄は、表⽰に関する登記が完了した場合に記録されます。
３ 「不動産」欄に表⽰されている不動産のうち、下線のあるものは、登記記録が閉鎖されたことを⽰すものです。
４ この登記完了証は、登記識別情報を通知するものではありません。
以上

令和７年８⽉４⽇
東京法務局新宿出張所
登記官

新宿 太郎

印
□

書⾯申請の場合、登記完了証には、申請情報（P48）のうち「登記の⽬的」
（および
「不動産」
）のみ記載されることを押さえてください（不登規 181 条２項７号、４号）
。
61

第５章

登記の流れ（申請〜完了）

実際の書⾯を⾒てみよう３ ―― 登記完了証の⾒本（売買を原因とする所有権の移転の登記を電⼦申請によって⾏った場合）

登記完了証（電⼦申請）
次の登記申請に基づく登記が完了したことを通知します。

申請受付年⽉⽇

令和７年７⽉ 28 ⽇

申請受付番号

第 14152 号

登記の年⽉⽇－不動産

建物

不動産番号 0111483935938
新宿区新宿⼀丁⽬１番地
家屋番号 １番
居宅
⽊造かわらぶき２階建
１階 72.55 平⽅メートル
２階 60.11 平⽅メートル

申請情報

登記の⽬的

所有権移転

原因

令和７年７⽉ 28 ⽇売買

権利者

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
⼭⽥太郎
登記識別情報通知希望の有無：登記所での交付を希
望する

義務者

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
松本雅典
登記識別情報の有無：有り

添付情報

登記原因証明情報（持参） 登記識別情報 印鑑証
明書（持参） 住所証明情報（持参） 代理権限証
明情報（持参）令和７年７⽉ 28 ⽇申請

62

第４節

登記完了証の交付（登記官がすること）

東京法務局新宿出張所（登記所コード：0111）
代理⼈

新宿区⾼⽥⾺場⼀丁⽬１番地１
司法書⼠ 法務太郎

課税価格

⾦ 874 万 3000 円

登録免許税額 ⾦ 17 万 4800 円
登記完了証の 登記所での交付を希望する
交付⽅法
不動産の表⽰建物

不動産番号 0111483935938

所在

新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番地

家屋番号

１番

種類

居宅

構造

⽊造かわらぶき２階建

床⾯積

１階 72.55 平⽅メートル
２階 60.11 平⽅メートル(注)１ 「登記の年⽉⽇」欄は、表⽰に関する登記が完了した場合に記録されます。
２ 「不動産」欄に表⽰されている不動産のうち、下線のあるものは、登記記録が閉鎖されたことを⽰すものです。
３ 「申請情報」欄に表⽰されている内容は、申請⼈⼜はその代理⼈から提供を受けた申請情報を編集したものです。最終的な登記の内容は登記事項証明書等により確認してください。
４ この登記完了証は、登記識別情報を通知するものではありません。
以上

令和７年８⽉４⽇
東京法務局新宿出張所
登記官

新宿 太郎

印
□

電⼦申請の場合、登記完了証には、申請情報（P48）のほとんどの事項（＊）が記載されることを押さえてください（不登規 181 条２項７号）。
＊正確には、申請情報のうち「申請⼈または代理⼈の電話番号その他の連絡先」と「住⺠票コード」以外の事項
ですが（不登規 181 条２項７号かっこ書）、ここまで押さえるのは細かいので、「申請情報のほとんどの事項が記載される」ということを押さえてください。

63

第６章

添付情報

６章

第

添付情報

第１節 添付情報を学ぶにあたって
P47 の２.で説明したとおり、申請情報だけでは信⽤できませんので、（書⾯申請であれば）申請情報の後ろにホチキスやクリップで添付情報を付けます。
この第６章で、主要な添付情報はすべて説明します。ただし、この第６章で取り上げていない添付情報もいくつかあります。それらは各登記に固有の添付情報なので、各登記の箇所で説明します。
添付情報の学習のコツ
登記（売買を原因とする所有権の移転の登記、抵当権の設定の登記など）ごとにどのような添付情報を提供するのかを判断できるようになる必要があります。そのためには、以下の２つの視点が重要です。
①１つ１つの登記ごとに記憶するのではなく、判断基準から判断できるようにする
この第６章で、提供するかどうかの判断基準を説明します。各登記の箇所で添付情報の要否を考えるときは、常にこの第６章の判断基準から考えるようにしてください。
②基本５点セットを軸にする
最も基本的な「売買を原因とする所有権の移転の登記」の添付情報である以下の５つの情報が、添付情報の基本です（「基本５点セット」などといわれることもあります）。売買を原因とする所有権の移転の登記の申請例（P197）だけは、丸暗記してください。以下の基本５点セットが軸としてあり、「この基本５点セットから添付情報を⾜したり引いたりする」という思考過程で添付情報を考えていきます。
・登記原因証明情報（第２節）
・登記識別情報（第３節）
・印鑑証明書（第４節）
・住所証明情報（第５節）
・代理権限証明情報（第６節）

64

第２節

登記原因証明情報第２節 登記原因証明情報
不動産登記法 61 条（登記原因証明情報の提供）権利に関する登記を申請する場合には、申請⼈は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

１ 登記原因証明情報とは？
１
１．意義
登記原因証明情報：登記原因（権利変動などが⽣じた原因）を証する情報
ex. 売買契約書、抵当権設定契約書
登記原因証明情報とは、その名のとおり、「登記原因」を「証明」する「情報」のことです。
「登記原因」とは、権利変動などが⽣じた原因のことです。権利変動などが⽣じる原因には、以下の２つがあります（不登法５条２項ただし書かっこ書）。
①事実
ex. 時効取得、相続時効取得や相続は、下記②の法律⾏為ではありません。時効取得や相続に意思表⽰は含まれず、時効取得や⼈の死亡という事実が⽣じただけです。しかし、これらに基づいて、所有権の移転などの権利変動が⽣じます。
②法律⾏為（要件となるもののうち、意思表⽰を含むもの ―― ⺠法Ⅰのテキスト第２編第４章３１.）

ex. 売買契約、抵当権設定契約
２．報告形式の登記原因証明情報（１）意義
報告形式の登記原因証明情報：登記申請のためにのみ作成された登記原因証明情報
登記原因証明情報は、登記原因となる事実または法律⾏為を証する情報ですので、
⼾籍全部事項証明書等（相続の事実を証するもの）や売買契約書（売買契約という法律⾏為を証するもの）などがこれに当たります。
しかし、それだけではなく、共同申請・合同申請の場合は、原則として報告形式の登記原因証明情報でも構いません。報告形式の登記原因証明情報とは、登記申請のためにのみ作成された登記原因証明情報であり、次のページのようなものです。

65

第６章

添付情報

実際の書⾯を⾒てみよう４ ―― 報告形式の登記原因証明情報（所有権移転時期の特約のある売買を原因とする所有権の移転の登記）

登記原因証明情報松本１．登記申請情報の要項（１）登記の⽬的

所有権移転（２）登記の原因

令和７年７⽉ 28 ⽇売買（３）当 事 者

権利者

⼭⽥ 太郎

義務者

松本 雅典

（４）不 動 産

後記のとおり２．登記原因となる事実または法律⾏為（１）売主松本雅典と買主⼭⽥太郎は、令和７年６⽉ 28 ⽇、本件不動産の売買契約を締結した。
（２）上記（１）の売買契約には、本件不動産の所有権は売買代⾦の⽀払が完了した時に移転する旨の所有権移転時期に関する特約がある。
（３）⼭⽥太郎は松本雅典に対し、令和７年７⽉ 28 ⽇、売買代⾦全額の⽀払をなし、これが受領された。
（４）よって、本件不動産の所有権は、同⽇、松本雅典から⼭⽥太郎に移転した。

令和７年７⽉ 28 ⽇ 東京法務局新宿出張所 御中

上記内容のとおり相違なく、その証しとして本書を差し⼊れます。
（売主）新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
松本 雅典（買主）新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
⼭⽥ 太郎 様不動産の表⽰所

在新宿区新宿⼀丁⽬ 1 番地

家屋番号

１番

種

類

居宅

構

造

⽊造かわらぶき 2 階建

床 ⾯ 積

１階 72.55 平⽅メートル
２階 60.11 平⽅メートル

66

松
本

第２節

登記原因証明情報（２）作成者
この報告形式の登記原因証明情報は、登記権利者と登記義務者が共同で作成したものでなく、登記義務者のみが作成したものでも OK です。前ページの報告形式の登記
原因証明情報は、松本雅典のみが押印し、⼭⽥太郎には「様」とついていますが、これは登記義務者である松本雅典のみが作成しているということです。
登記義務者のみの作成でかまわないのは、登記上直接に不利益を受ける登記義務者が作成していれば、真正な登記原因だと考えられるからです。共同申請主義の理由の１つ（P36①）と同じ理由です。
（３）登記原因の記載を求められたら？
平成 30 年度、平成 29 年度および平成 25 年度の記述の問題で、報告形式の登記原因証明情報の記載が求められました。記載が求められたのは、登記原因（前ページの
⻘でくくった部分）です。登記原因は、前ページの⻘でくくった部分の（１）〜（３）がきです。その下の（４）は、通称「よって書」といわれるものですが、「これは登記原因の結果、こういう権利変動が起きましたよ〜」という部分ですので、登記原因そのものではありません。
今後も、記述で登記原因の記載が求められる可能性があります。しかし、登記原因の記載内容は、登記や契約内容などによって変わるため、数百パターンはあります。
それらを１つ１つ記憶する余裕はありません。そこで、記載を求められたら、基本的に「実体上、こういうこと（要件）があって、権利変動が起きましたよ〜」の「こういうこと」、つまり、権利変動の要件を書いてください。登記原因とは、権利変動などが⽣じる要件のことだからです。具体例で考えてみましょう。
ex1. 前ページの登記原因として（１）だけでなく、（２）（３）も記載しているのは、売買契約に「所有権は売買代⾦の⽀払が完了した時に移転する」という特約があるためです。この特約により、（１）だけでは所有権が移転しないため、（２）（３）も記載しているのです。もしこの特約がなければ、登記原因は（１）だけになります。
ex2. 代物弁済契約に停⽌条件が付いている場合は、「代物弁済契約をしたこと」だけ
では、所有権の移転の登記の登記原因とはなりません。
「その契約に停⽌条件が付いていること」と「停⽌条件が成就したこと」もあって、所有権の移転の登記の登記原因となります。停⽌条件付法律⾏為は、停⽌条件が成就した時からその効⼒が⽣じる（この場合は所有権が移転する）からです（⺠法 127 条１項）。――
⺠法Ⅰのテキスト第２編第８章第２節１①

67

＝P36

第６章

添付情報

２ 実印で押印することの要否２
登記原因証明情報に実印（P90１）で押印する必要はありません。認印で押印すれば OK です。それに対して、P92〜93 の２.で説明しますが、申請情報または委任状への押印は、実印での押印が求められることがあります。
よって、「登記原因証明情報に押印した印鑑」と「申請情報または委任状に押印した印鑑」とが異なっても、問題ありません（⼤９.３.18 ⺠事 931）。
３ 公⽂書に限定される場合
３
登記原因証明情報として公⽂書を提供しなければならない場合があります。
「公⽂書」とは、公務所（市役所など）または公務員が、職務上作成する⽂書のことです。公⽂書は私⽂書（公⽂書以外の⽂書。ex. 私⼈が作成した売買契約書）に⽐べ、信⽤⼒が⾼いです。
ex. 市区町村⻑が作成する⼾籍全部事項証明書等や住⺠票の写しは、公⽂書です。
登記原因証明情報が公⽂書に限定されるかは、原則として、以下の判断基準となります。以下の判断基準を記憶し、以下の判断基準に当たらないもの（ex. P314〜315①）を意識的に記憶してください。
公⽂書に限定されるかどうかの基本的な判断基準
・共同申請・合同申請 → 公⽂書である必要はない。私⽂書のみでも OK であり、報告形式の登記原因証明情報でも OK。
共同申請（合同申請）の場合、登記上直接に不利益を受ける登記義務者も申請⼈となるため、申請構造によって登記の真正が確保されるからです。
ex. 売買を原因とする所有権の移転の登記を共同申請によってするときは、売買契約書（私⽂書）を提供すれば OK です。報告形式の登記原因証明情報（P66）でもOK です。
・単独申請→ 公⽂書である必要がある。私⽂書のみではダメであり、報告形式の登記原因証明情報もダメ。

単独申請の場合、登記上直接に不利益を受ける登記義務者が申請⼈とならないため、申請構造によっては登記の真正が確保されないからです。
ex. 相続を原因とする所有権の移転の登記は単独申請によってしますが（P240（ａ））
、
市区町村⻑（公務員）が職務上作成した⼾籍全部事項証明書等を提供する必要が
あります。

68

第２節

登記原因証明情報

４ 登記原因証明情報の提供が不要となる場合
４提供が不要となる登記を確実に思い出せるようにする
登記の申請では登記原因証明情報を提供するのが原則ですが、例外的に不要とされる登記があります（不登法 61 条）。
以下の①〜⑤の登記以外は登記原因証明情報を提供しなければならないので、提供する必要のない以下の①〜⑤の登記を確実に思い出せるようにしてください。
①所有権の保存の登記（不登令７条３項２号）
建物であれば、建てただけであり、登記原因がないからです。なお、「建てたこと」は、表題登記の登記原因であって、権利に関する登記の登記原因ではありません。
＊敷地権付き区分建物についてする不動産登記法 74 条２項の所有権の保存の登記は除きます（P185①）。

②売買契約の⽇から 10 年を経過している場合に登記権利者が単独で買戻権の抹消の登記を申請する場合（不登令７条３項１号）
P375（２）の場合です（不登法 69 条の２）
。売買契約の⽇は、登記記録から明らかだからです。
③登記記録上混同によって権利が消滅したことが明らかである、混同を原因とする抹消の登記（登研 690P221）
たとえば、抵当権者が所有権を取得した場合、原則として抵当権の抹消の登記を申請します。この場合に、抵当権者と所有者が同⼀⼈であることが登記記録から明らかであれば、別途、登記原因証明情報を提供する必要はありません。
④―ⅰ ⾃然⼈の住所の変更の登記または住所の更正の登記において、住⺠基本台帳
法に規定する住⺠票コードを提供した場合（不登令９条、不登規 36 条４項）④―ⅱ 法⼈の住所の変更の登記または住所の更正の登記において、会社法⼈等番号を提供した場合（不登令９条、不登規 36 条４項）
住所の変更の登記・住所の更正の登記については、Ⅱのテキスト第５編第３章で説明しますが、住⺠票コードまたは会社法⼈等番号がわかれば、登記官が住所（の変更）を確認できるからです。
「住⺠票コード」とは、住⺠を識別する 11 桁の番号です。実は、マイナンバーの制度が始まる以前から、私たちには番号が振られていたんです。
住⺠票の写しを請求するとき、要求すると住⺠票コードも記載してもらえます。会社
法⼈等番号については、P109〜112 で説明します。
⑤処分禁⽌の仮処分の登記に後れる登記の抹消の登記または更正の登記（不登令７条
３項３号、４号、５号）
これは、Ⅱのテキスト第５編第５章５、６で説明しますが、同時に申請する登記によって真正な登記であることが明らかとなるからです。
69

第６章

添付情報

第３節 登記識別情報
不動産登記法２条（定義）⼗四 登記識別情報 第 22 条本⽂の規定〔登記識別情報の提供の規定〕により登記名義⼈が登記を申請する場合において、当該登記名義⼈⾃らが当該登記を申請していることを確認するために⽤いられる符号その他の情報であって、登記名義⼈を識別することができるものをいう。

１ 登記識別情報とは？
１
１．意義
登記識別情報：⼀定の要件のもとに登記名義⼈となる者に通知される 12 桁のパス
ワードであって、登記名義⼈の本⼈確認⼿段となるもの（不登法２条 14 号）
みなさんが⽇常⽣活で求められる⼀般的な本⼈確認⼿段は、免許証や学⽣証の提⽰でしょう。しかし、不動産登記には、独⾃の本⼈確認⼿段があります。それが、この登記識別情報です。登記名義⼈である本⼈確認は、免許証などの提⽰ではなく、原則として登記識別情報の提供をもって⾏うのです。
ex. 売買を原因とする所有権の移転の登記の登記義務者は売主ですが、この売主はその不動産の所有者として登記されている登記名義⼈である必要があります。所有者として登記されている登記名義⼈である確認を登記識別情報で⾏うのです。
登記識別情報は、P74①②の要件を充たした場合に、登記名義⼈となる者に通知されますが（不登法 21 条本⽂）、次のページのような書⾯で通知されます（ダウンロード形式の場合もあります。P76）。注意していただきたいのは、次のページの書⾯⾃体が登記識別情報なのではなく、下のほうに記載されている「４Ｎ６８５Ｇ１Ｒ６０Ｐ
９」という 12 桁のパスワードが登記識別情報であるということです。極端なことをいえば、次のページの紙は破り捨ててしまっても、12 桁のパスワードさえ記憶していれば問題ありません。
cf. 登記済証
かつて登記識別情報に相当するものは登記済証でした。P72 のようなものです。これが、俗に「権利証」といわれていました（ドラマやマンガで聞いたことがないでしょうか）。
それがパスワード（登記識別情報）に変わったのです。時代の流れを感じますね。

70

第３節

登記識別情報実際の書⾯を⾒てみよう５ ―― 登記識別情報の通知（書⾯）の⾒本（売買を原因とする所有権の移転の登記）

登記識別情報通知
次の登記の登記識別情報について、下記のとおり通知します。
【不動産】
新宿区新宿⼀丁⽬１番地（家屋番号 １番）の建物

【不動産番号】
0111483935938【受付年⽉⽇・受付番号（⼜は順位番号）】
令和７年７⽉ 28 ⽇受付 第 14152 号【登記の⽬的】所有権移転【登記名義⼈】
新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
⼭⽥太郎（以下余⽩）＊下線のあるものは抹消事項であることを⽰す。
令和７年８⽉４⽇
東京法務局新宿出張所
登記官

新宿 太郎

記

印
□
これが登記識別情報

登記識別情報４ Ｎ ６―８ ５ Ｇ―１ Ｒ ６―０ Ｐ ９

71

第６章

添付情報

実際の書⾯を⾒てみよう６ ―― 登記済証（＊）の⾒本（売買を原因とする所有権の移転の登記）＊登記済証の形式を記憶する必要はありませんが、これは横書きの申請書副本を基にした登記済証の⾒本です。
縦書きの申請書副本を基にした登記済証など、他の形式の登記済証もあります。なお、「申請書副本」とは、
かつては、登記官に登記済証を作成してもらうためにプラス１通申請書を出すことがあり、そのプラス１通の申請書のことです。

登 記 申 請 書
登記の⽬的
原

因

所有権移転
平成 16 年４⽉５⽇売買

権 利 者

新宿区新宿⼆丁⽬２番２号

義 務 者

新宿区新宿⼆丁⽬２番２号

⼭ ⽥

松 本
添付書類

法
務

太 郎

雅 典

申請書副本 登記済証
印鑑証明書 住所証明書 代理権限証明書

平成 16 年４⽉５⽇申請 東京法務局新宿出張所
代 理 ⼈

新宿区⾼⽥⾺場⼀丁⽬１番地１
司法書⼠ 法 務

太 郎

電話番号 03-0000-0000
課税価格

⾦ 962 万 6000 円

登録免許税

⾦ 19 万 2500 円

不動産の表⽰72

所 在

新宿区新宿⼆丁⽬

地 番

２番２号

地 ⽬

宅地

地 積

123.40 平⽅メートル

法
務

付 受

登

第
壱
四
五
〇
号

記
済
登
記
所
の
印

平
成
壱
六
年
四
⽉
五
⽇

第３節

登記識別情報２．登記識別情報となるか登記済証となるかの基準
登記識別情報の規定を新設した改正不動産登記法は、平成 16 年６⽉に公布され、平成 17 年３⽉から施⾏されています。
では、平成 17 年３⽉以降に登記名義⼈となった者すべてに登記識別情報が通知されているかというと、そうではありません。登記識別情報を通知するのは、いわゆる「オンライン庁」となった登記所です。オンライン庁とは、電⼦申請（P49〜53 の３.）に対応した登記所のことです。法務⼤⾂が指定すると、オンライン庁となります（不登法附則６条１項）。全国の登記所が⼀気に電⼦申請に対応できるようになったわけではなく、登記所によって指定された年⽉⽇が異なります。全国の登記所が法務⼤⾂の指定を受けた（オンライン庁となった）のは、平成 17 年３⽉〜平成 20 年７⽉です。
よって、現在では、すべての登記所がオンライン庁となっています。そのため、現在登記を申請した場合に登記済証が交付されることはなく、登記識別情報が通知されます。
登記識別情報が通知されるか登記済証が交付されるかの基準は、上記の法務⼤⾂の指定を受けた（オンライン庁となった）年⽉⽇と、登記の受付年⽉⽇の先後です。
ex. ある登記所が、平成 20 年４⽉１⽇に法務⼤⾂の指定を受けた（オンライン庁となった）とします。この登記所の管轄内の不動産について、登記識別情報が通知されているか登記済証が交付されているかは、以下のとおりです。
・受付年⽉⽇が平成 20 年３⽉ 31 ⽇以前の登記の登記名義⼈→ 登記済証が交付されている。
・受付年⽉⽇が平成 20 年４⽉１⽇以降の登記の登記名義⼈→ 登記識別情報が通知されている。
２ 登記識別情報の通知
２
不動産登記法 21 条（登記識別情報の通知）
登記官は、その登記をすることによって申請⼈⾃らが登記名義⼈となる場合において、当該登記を完了したときは、法務省令で定めるところにより、速やかに、当該申請⼈に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。ただし、当該申請⼈があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合その他の法務省令で定める場合は、この限りでない。

73

第６章

添付情報

１．通知される場合（１）通知の要件
登記を申請すれば常に登記識別情報が通知されるわけではありません。以下の２つの要件の双⽅を充たした者に、登記識別情報が通知されます。
登記識別情報が通知される要件①申請⼈⾃らが（不登法 21 条本⽂）
登記識別情報は、登記名義⼈であることの本⼈確認⼿段として使う⾮常に重要な情報であるため、申請⼈となっていない者に通知することはできないからです。申請⼈となっていない者に通知すると、その者がこっそりとパスワードを盗み⾒てから登記名義⼈に登記識別情報の通知書を渡したりする危険性があります。
②登記名義⼈となる（不登法 21 条本⽂）
登記識別情報は、不動産登記に固有の本⼈確認⼿段なので、登記名義⼈とならない
ならば使い道がないからです。みなさんが不動産の登記名義⼈でなければ、登記識別情報をお持ちでないと思います。しかし、⽇常⽣活で困らないですよね。
ex1. ＡからＢへの売買を原因とする所有権の移転の登記をＡとＢが共同で申請する
場合、Ｂに登記識別情報が通知されます。Ｂは、申請⼈であり（上記①の要件を充たし）、登記名義⼈となる（上記②の要件も充たす）からです。
ex2. 登記の申請は、債権者代位（⺠法 423 条）によってもできます。―― ⺠法Ⅲのテキスト第５編第３章第３節１

たとえば、「Ａ→Ｂ→Ｃ」と所有権が移転した場合に、まだ登記がＡにあるとします。ＡからＢへの所有権の移転の登記をＣがＢに代位してＡとともに申請する場合、以下の理由により、代位者Ｃおよび被代位者Ｂのどちらにも登記識別情報は通知されません。
・代位者Ｃ ：申請⼈であるが（上記①の要件は充たすが）、登記名義⼈とならない（上記②の要件を充たさない）。登記名義⼈となるのはＢです。
・被代位者Ｂ：登記名義⼈となるが（上記②の要件は充たすが）、申請⼈でない（上記①の要件を充たさない）。申請⼈はＣです。
この後にＢが登記識別情報を提供する必要がある登記を申請するときは、P84 の２.の①〜③のいずれかの⽅法によって本⼈確認をすることになります。

74

第３節

登記識別情報※連件申請の場合にも登記識別情報が通知されるか？
たとえば、「Ａ→Ｂ→Ｃ」と所有権が移転した場合に、「Ａ→Ｂ」と「Ｂ→Ｃ」の所
有権の移転の登記が連件で申請されたとき、Ｃに対してはもちろんですが、Ｂに対しても登記識別情報は通知されます。
この２件の登記がされると登記名義⼈はＣとなるので、Ｃの所有権の移転の登記が抹消されない以上、Ｂの登記識別情報は使い道がありません。しかし、Ｂは、申請⼈であり（上記①の要件を充たし）、すぐに過去の登記名義⼈となりますが登記名義⼈となる（上記②の要件も充たす）からです。
このように連件申請の場合にも、登記識別情報は通知されます。
他の例を挙げると、ＡからＢへの抵当権の移転の登記と抵当権の抹消の登記を連件で申請する場合も、抵当権の移転の登記についてＢに登記識別情報が通知されます。
Ｂは、申請⼈であり（上記①の要件を充たし）、すぐに抹消されますが登記名義⼈となる（上記②の要件も充たす）からです。
なお、上記の２つの例のように、順番を指定して２件以上の申請を同時に申請することを「連件申請」といいます。実務でも連件申請は多いですし、記述でもほぼ毎年連件申請の問題となります。
上記の２つ以外の例を挙げると、たとえば、不動産の買主が銀⾏から融資を受けて抵当権を設定した場合、「買主への所有権の移転の登記」と「銀⾏の抵当権の設定の登記」は、連件申請で⾏うのが通常です。
（２）通知される単位
登記識別情報は、「不動産ごと」「登記名義⼈となった申請⼈ごと」に通知されます（別のパスワードが通知されます。不登規 61 条）。
ex. ＡがＢＣに、三筆の⼟地を売却したとし識別 識別ます。夫婦で売買代⾦を出し合うなど、買主が２⼈いることは実務でも多くあＢＣります。この場合に、三筆の⼟地についてのＡからＢＣへの所有権の移転の登記を⼀の申請情報で（１件で）申請すると（Ⅱのテキスト第５編第 11 章２１.）
、

識別 識別
Ａ

売却
Ｂ

Ｃ

ＢＣに、計６個の登記識別情報が通知さ
識別 識別

れます。
「３筆（不動産ごと）×２⼈（登記名義⼈となった申請⼈ごと）
」という
ことです。

Ｂ

Ｃ

75

第６章

添付情報

最初は登記を同時に申請しても、その後は、不動産ごと、登記名義⼈となった申請
⼈ごとに登記を申請するかもしれないからです。上記 ex.であれば、上記の登記を申請した後、Ｂが⼀筆の⼟地の持分のみを売却し、その登記をするかもしれません。
２．通知されない場合
P74 の①②の要件を充たした場合でも、登記識別情報が通知されない場合があります。以下の３つの場合です。
①通知を受けるべき者があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合（不登法 21 条ただし書、不登規 64 条１項１号）
登記識別情報が通知されると、紛失、盗難、盗み⾒られるなどのおそれがあります。
そういったことが恐い⼈は、通知を希望しない申出ができます。
なお、⼀の申請情報で（１件で）複数の不動産について登記を申請する場合（Ⅱのテキスト第５編第 11 章）、通知を受けるべき者は、特定の不動産についてのみ登記識
別情報の通知を希望しない旨の申出をすることができます。上記１.（２）でみたとおり、登記識別情報は「不動産ごと」に通知されるからです。
②⼀定の期間内に登記識別情報を受領しないまたはダウンロードしない場合（不登法21 条ただし書、不登規 64 条１項２号、３号）
⼀定期間内に受領しないまたはダウンロードしない場合は、通知を受けられなくなってしまいます。
書⾯申請

電⼦申請（特例⽅式を含む）

書⾯申請の場合は、登記識別情報は

電⼦申請の場合は、登記識別情報をダウンロードすP71 の通知書に記載される形で通知

る形で通知されます（＊）
。登記識別情報を送信するされます。この通知書を登記完了の時ことが可能になった時から 30 ⽇以内にダウンローから３か⽉以内に受領しないと、通知

ドしないと、通知を受けることができなくなります

を受けることができなくなります（不（不登規 64 条１項２号。P58 の「電⼦申請の場合

登規 64 条１項３号）。

の基本的な考え⽅」）。
＊電⼦申請の場合でも、書⾯による通知を求めることもできます（不登規 63 条１項柱書。平 20.１.11 ⺠⼆.57）
。

76

第３節

登記識別情報※この後に登記の申請をするときはどうするの？
上記①または②により、登記名義⼈であるにもかかわらず、登記識別情報の通知を受けていない者がいることになります。その者が所有権の移転の登記など登記識別情報を提供しなければならない登記の申請をするときは、登記識別情報を提供できませんので、別の本⼈確認⼿段を採ることになります。その⽅法は、P84〜89 の２.で説明します。
別の本⼈確認⼿段を採る必要があるのは、
P74 の ex2.などの場合も同じです。
③登記識別情報の通知を受けるべき者が官庁または公署（P33）である場合（不登法21 条ただし書、不登規 64 条１項４号）
Ⅱのテキスト第６編第３章２２.※で説明しますが、官庁または公署は登記義務者になる場合でも、登記識別情報を提供する必要がないからです。つまり、官庁または公署には登記識別情報の使い道がないわけです。
ただし、官庁または公署があらかじめ登記識別情報の通知を希望する旨の申出をわ
ざわざした場合には、登記識別情報が通知されます。
３ 登記識別情報の提供
３
不動産登記法 22 条（登記識別情報の提供）
登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合その他登記名
義⼈が政令で定める登記の申請をする場合には、申請⼈は、その申請情報と併せて登記義務者（政令で定める登記の申請にあっては、登記名義⼈。次条第１項、第２項及び第４項各号において同じ。
）の登記識別情報を提供しなければならない。ただし、前条ただし書の規定により登記識別情報が通知されなかった場合その他の申請⼈が登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由がある場合は、この限りでない。

１．提供が要求される場合
登記識別情報の提供が要求されるかは、原則として以下の判断基準となります。以下の判断基準を記憶し、以下の判断基準に当たらないもの（ex. P344②、P359〜360※）を意識的に記憶してください。
登記識別情報の提供の要否の基本的な判断基準
・共同申請 → 登記義務者の登記識別情報の提供が必要（不登法 22 条）
登記上直接に不利益を受ける登記義務者は、「損をするけど、いいですよ〜」とい

77

第６章

添付情報

う意思確認をするために、登記識別情報の提供が要求されます。また、登記義務者
は登記名義⼈ですので（不登法２条 13 号。P34（１））
、原則として登記識別情報が通知されています。
ex. 売買を原因とする所有権の移転の登記を共同申請によってするときは、登記義務者である売主の登記識別情報を提供する必要があります。
・合同申請 → 全員の登記識別情報の提供が必要（不登法 22 条、不登令８条１項４号、６号、７号）
合同申請の場合、申請⼈全員が登記義務者でもあるからです。
・単独申請 → 登記識別情報の提供は不要（不登法 22 条参照）
単独申請の場合、登記上直接に不利益を受ける登記義務者が申請⼈とならないからです。
ex. 相続を原因とする所有権の移転の登記は単独申請によってしますが（P240（ａ））
、
登記識別情報を提供する必要はありません。
２．提供の⽅法
登記識別情報の提供の⽅法は、書⾯申請か電⼦申請かによって異なります。
書⾯申請

電⼦申請（特例⽅式を含む）

登記識別情報を記載した書⾯（通常は P71 の通知書）

オンラインで登記識別情報を提供

を申請書に添付して提出します（不登規 66 条１項２

します（不登規 66 条１項１号。

号）。具体的には、登記識別情報を記載した書⾯を、封P58 の「電⼦申請の場合の基本的筒に⼊れて封をします（不登規 66 条２項）
。この封筒

な考え⽅」
）
。具体的には、パソコには、登記識別情報を提供する申請⼈の⽒名または名称

ンの画⾯上でパスワード（登記識および登記の⽬的を記載し、登記識別情報を記載した書別情報）を⼊⼒します（P52

⾯が在中する旨を明記します（不登規 66 条３項）
。

（ⅰ）
）
。

３．登記名義を段階的に備えた場合に提供するのはどの登記識別情報？
不動産の登記名義は、１つの所有権の移転の登記で備えるだけでなく、いくつかの登記に分けて段階的に備える場合もあります。このようにいくつかの登記に分けて段階的に登記名義を備えた者が所有権の移転の登記などをする場合に、どの登記識別情報を提供するのかが問題となります。この問題について考えることで、登記識別情報の提供⽅法の考え⽅がよくわかります。

78

第６章

添付情報

第４節 印鑑証明書
１ 印鑑証明書とは？
１
印鑑証明書：あらかじめ届け出てある印鑑（実印）の印影であることを証する官庁
または公署（P33）の証明書「実印」とは、官庁または公署に印影を届け出た印鑑のことです（それに対して、
みとめいん

官庁または公署に印影を届け出ていない印鑑を「認 印」といいます）。⾃然⼈か法⼈
かによって、以下のように、印影を届け出る官庁または公署が異なり、届出の義務があるかも異なります。
・⾃然⼈（⽇常⽤語でいうヒト、つまり、⼈間）
⾃然⼈の印影の届出先は、市区町村です。市区町村に印影を届け出ると、市役所などで次のページにあるような印鑑証明書を発⾏してもらえます。
⾃然⼈の場合は印影の届出の義務はありません。不動産の売却、保証契約など重要な契約の経験がある⽅以外は、おそらく届出をしていないと思います。
・法⼈（会社など）
法⼈の代表者の印影の届出先は、登記所です。法⼈の場合は、登記所で次のページにあるような印鑑証明書を発⾏してもらえます。
法⼈は、設⽴時や代表者が交替した時に、代表者が印影を届け出ることができます。
法⼈の代表者が登記所に届け出た印鑑（法⼈の実印）を俗に「登記所届出印」といいます。なお、かつてはこの印鑑届が義務でしたが、令和元年の商業登記法の改正で任意となりました。
「すべての⼿続をオンラインで！」という政府の政策に基づくものです。
※認可地縁団体
町内会などは、権利能⼒なき社団であり、権利能⼒が認められません。―― ⺠法Ⅰのテキスト第２編第２章第１節５１.

しかし、町内会などでも、市町村⻑の認可を受けると、権利能⼒が認められます（地⽅⾃治法 260 条の２）
。簡単にいうと、町内会などが法⼈格を得るところまで昇格したのが、「認可地縁団体」です。
認可地縁団体は法⼈格がありますので、認可地縁団体の代表者の印鑑証明書は、この第４節の印鑑証明書として扱われます（平４.５.20 ⺠三.2430）
。

90

第４節

印鑑証明書

実際の書⾯を⾒てみよう７ ―― ⾃然⼈の印鑑証明書

印 鑑 登 録 証 明 書
印影

松
本

⽒名

松本 雅典

⽣年⽉⽇

００００００００００００

住所

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号

この写しは、登録された印影と相違ないことを証明します。
令和７年７⽉ 21 ⽇
新宿区⻑ 新宿 ⼀郎

印□

実際の書⾯を⾒てみよう８ ―― 法⼈（株式会社）の印鑑証明書

印 鑑 証 明 書
会社法⼈等番号 1234-01-789012

締代
役表
印取

商 号

リアリスティック商事株式会社

本 店

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
代表取締役

松 本 雅 典００００００００００００⽣

これは提出されている印鑑の写しに相違ないことを証明する。
令和７年７⽉ 21 ⽇
東京法務局新宿出張所

登記官

新宿 太郎

印
□
91

第６章

添付情報

２ 趣旨
２
申請情報や委任状などの添付情報には、作成者の記名押印（認印で OK）または署名があればよいのが原則です（不登令 16 条１項、18 条１項など）。
「記名」とは、パソコンで⼊⼒した⽂字などで⽒名を記載することです。
「署名」とは、⼿書きで⽒名を記載することです。
また、登記名義⼈の本⼈確認については、登記識別情報があります（P70 の１.）。
しかし、さらなる厳重な意思確認をする必要がある下記３と４の場合には、申請情報や委任状などの添付情報に実印で押印し、印鑑証明書を提供することまで要求されます。
３ 申請情報または委任状に本⼈が実印で押印し印鑑証明書の提供３が要求される場合
１．本⼈が記名押印する箇所
まず、本⼈（登記権利者、登記義務者、登記名義⼈など）が記名押印する箇所が、本⼈申請か代理⼈申請（任意代理⼈による申請）かによって異なります。
・本⼈申請
本⼈申請の場合は、原則として、本

委任状
登記申請書

⼈が申請情報に直接記名押印します（不登令 16 条１項）。
・代理⼈申請（任意代理⼈による申請）
代理⼈申請の場合は、原則として、
本⼈が委任状（P106）に記名押印します（不登令 18 条１項）。

【代理⼈申請（任意代理⼈【本⼈申請】

による申請）
】

に記名押印

に記名押印

２．実印で押印し印鑑証明書の提供が要求される場合
上記１.の申請情報または委任状への押印は、「認印でよい場合」と「実印で押印し印鑑証明書の提供が要求される場合」があります。このどちらになるかは、原則として、以下の判断基準となります。以下の判断基準を記憶し、以下の判断基準に当たらないもの（ex. P345③、P370③、P376③、P466（ａ））を意識的に記憶してください。

92

第４節

印鑑証明書

「認印でよいか」「実印で押印し印鑑証明書の提供が要求されるか」の判断基準①認印でよい場合
下記②以外の申請のときです。
②実印で押印し印鑑証明書の提供が要求される場合
所有権（仮登記〔＊〕を含む）の登記名義⼈が登記義務者となって登記を申請するときです。
＊仮登記は、Ⅱのテキスト第５編第２章で説明します。

所有権は、利⽤価値および交換価値を把握しているオールマイティーな権利であり、最も重要な権利です。よって、所有権の登記名義⼈が登記上直接に不利益を受ける登記を申請するとき（登記義務者となるとき）は、登記識別情報だけでなく、実印で押印し印鑑証明書を提供することまで要求されるのです。
ex. 売買を原因とする所有権の移転の登記を申請するときは、登記義務者である売主が、申請情報または委任状に実印で押印し印鑑証明書を提供する必要があります。
なお、実印での押印が要求される場合に印鑑証明書の提供が要求される（基本的に実印と印鑑証明書がセットとなる）のは、印鑑証明書がなければ押印が実印によるものであることが登記官にわからないからです。
３．印鑑証明書の作成期限
申請

申請情報または委任状に押印した実印について要求される印鑑証明書は、申請時点で作成後３か⽉以内のものでなければなりません（不登令 16 条３

３か⽉以内に作成

項、18 条３項）。
「作成後３か⽉以内」とは、要は市役所などで取得してから３か⽉以内ということです。あまりに古い印鑑証明書はダ
メなんです。あまりに古いと、実印が変わっているかもしれないからです。
伊勢湾台⾵の被害で登記所の事務が１か⽉間停⽌したことがありましたが、この「作成後３か⽉以内」という作成期限は伸⻑されないとした先例（昭 34.12.16 ⺠事甲2906）があります。少しヒドイですが、「市役所などで取り直せ」ということです。
※登記原因の発⽣の⽇以前に作成された印鑑証明書でも構わないか？
申請時点で作成後３か⽉以内の印鑑証明書であ

作成

登記原因

申請

れば、
登記原因の発⽣の⽇以前に作成された印鑑証
明書でも構わないでしょうか。
「登記原因の発⽣の⽇」とは、たとえば、売買を原因とする所有権の移

３か⽉以内

93

第６章

添付情報

転の登記であれば、基本的には売買契約の締結⽇（⺠法 176 条）となります。
これでも構いません。
印鑑証明書は実印であることを証するものであるため、登記原因の発⽣の⽇とは関係ないからです。
「作成後３か⽉以内のもの」という要件がある添付情報
さん「作成後３か⽉以内のもの」という要件がある添付情報は多くはなく、以下の４つです。以下の４つ以外は「作成後３か⽉以内のもの」という要件はない（古いものでも OK）と記憶してください。
しん

い

い

①申請情報または委任状に押印した実印についての印鑑証明書（不登令 16 条３項、18 条３項）
この３の印鑑証明書のことです。
こう②市町村⻑、登記官その他の公務員が職務上作成した（要は公⽂書である）会社法⼈
し等番号を有する法⼈の代表者の資格を証する情報としての登記事項証明書、および、
し会社法⼈等番号を有しない法⼈の代表者の資格を証する情報（不登規 36 条２項、不登令 17 条１項、７条１項１号ロ）
P112（２）で説明する添付情報です。
こうだ③市町村⻑、登記官その他の公務員が職務上作成した（要は公⽂書である）代理権限証明情報（不登令 17 条１項、７条１項２号）
第６節（P104〜108）で説明する代理権限証明情報が公⽂書である場合です。たとえば、P107①〜③の代理権限証明情報や P108 の登記事項証明書が当たります。
ほし④資格者代理⼈が作成する本⼈確認情報に添付する職印証明書など（不登準則 49 条
３項、２項３号、５号）
P88〜89（２）で説明した添付情報です。
上記①〜④は、ふりがなをふった部分から、次のゴロ合わせで記憶してください。
⻑嶋さんが星選⼿に、バッティングのアドバイスを感覚でしているシーンをイメージ
さん しん

い

い

こ

う

し

こ

う

だ

ほし

してください。
「三振、いいよ。次は、こうしてこうだ！星！バッティングは。
」
４．申請情報または委任状への記名押印と印鑑証明書の提供＊この４.は、全範囲を学習してからでないとわからないですし、かなり複雑なので、Ⅱのテキストの最後まで
お読みになった後にお読みください。

94

第４節

印鑑証明書

（１）申請情報または委任状への記名押印（ａ）原則押印が認印でよい場合と実印が要求される場合に分かれますが、いずれにしても、本⼈が申請情報（本⼈申請の場合）または委任状（代理⼈申請〔任意代理⼈による申請〕の場合）に記名押印しなければならないのが原則です（不登令 16 条１項、18 条１項）。
＊法定代理⼈がいる場合、司法書⼠に委任しないときは法定代理⼈が申請情報に、司法書⼠に委任するときは法定代理⼈が委任状に記名押印します。たとえば、３歳の未成年者本⼈は押印できないからです。

（ｂ）例外
しかし、以下の①②の場合には、上記（ａ）の記名押印を省略することができます。
①本⼈が署名した申請情報または委任状について公証⼈などの認証を受けた場合（不登規 47 条２号、49 条１項１号）
公証⼈などの認証を受けたということは、公証⼈などが本⼈確認をしたということです。よって、申請情報または委任状の真正が担保されているといえます。
②本⼈が次のイ〜ホのいずれにも該当せず、かつ、本⼈が申請情報または委任状に署名した場合（不登規 47 条３号、49 条１項２号）
わかりにくい⾔い回しですが……、要は、こういうことです。
・イ〜ホに該当せず、本⼈が申請情報または委任状に署名する → 記名押印不要
・イ〜ホのいずれかに該当する→ 記名押印必要

イ 所有権（仮登記を含む）の登記名義⼈が実印で押印することが要求される場合
所有権の登記名義⼈が登記義務者となる登記などのことですが、実印の押印が要求されるので（不登規 48 条５号、49 条２項４号）、当然に記名押印が必要となります。
ロ 所有権の登記名義⼈であって、登記識別情報を提供することなく担保権（根抵当権および根質権を除く）の債務者の変更の登記または更正の登記を申請する場合
本来は、抵当権の債務者の変更の登記・更正の登記は、所有権の登記名義⼈が登記義務者となる場合でも、実印で押印する必要はなく印鑑証明書を提供する必要もありません（P466（ａ））
。しかし、登記義務者が登記識別情報を提供しない場合は、実印で押印し印鑑証明書を提供する必要があります（不登規 48 条５号、49 条２項４号）。
登記識別情報がないと、（事前通知などはされますが）登記義務者の本⼈確認が不⼗分になってしまうからです。よって、この場合には実印の押印が要求されるので、記名押印が必要となります。
ハ 所有権以外の権利の登記名義⼈であって、登記識別情報を提供することなくその登記名義⼈が登記義務者となる登記を申請する場合
95

第６章

添付情報

これは、上記ロと同じ論理です。本来は、所有権以外の権利の登記名義⼈が登記義務者となる場合には、実印で押印する必要はなく印鑑証明書を提供する必要もありません（P93 の「『認印でよいか』『実印で押印し印鑑証明書の提供が要求されるか』の判断基
準」）。しかし、登記義務者が登記識別情報を提供しない場合は、実印で押印し印鑑証明書を提供する必要があります（不登規 48 条５号、49 条２項４号）。登記識別情報がないと、（事前通知などはされますが）登記義務者の本⼈確認が不⼗分になってしまうからです。よって、この場合には実印の押印が要求されるので、記名押印が必要となります。
ニ 所有権以外の権利の登記名義⼈であって、登記識別情報を提供することなく⾃⼰信託の登記を申請する場合
これも、上記ロ・ハと同じ論理です（不登規 48 条５号、49 条２項４号）。
ホ 登記識別情報の通知を受けることとなる申請⼈
登記識別情報の通知を受ける申請⼈は、登記完了後に登記識別情報の通知を受ける
際に、申請情報に押印した印鑑と同じ印鑑で押印する必要があります（不登準則 37条４項）。登記識別情報は重要なものなので、申請情報に押印した印鑑と同じ印鑑で押印することで本⼈確認をするわけです。よって、記名押印が必要となります。
なお、この印鑑は認印で OK です。登記識別情報の通知を受ける申請⼈は利益を受ける者なので、実印での押印と印鑑証明書の提供までは要求されないのです（不登規48 条４号、49 条２項４号）。
（２）印鑑証明書の提供
印鑑証明書を提供するのは、原則として P93 の「『認印でよいか』『実印で押印し印
鑑証明書の提供が要求されるか』の判断基準②」の場合（所有権〔仮登記を含む〕の登記名義⼈が登記義務者となる場合）です。
しかし、この場合でも、以下の①〜③のいずれかに該当すれば、印鑑証明書の提供を省略できます。
①会社法⼈等番号を提供した場合（不登規 48 条１号、49 条２項１号）
これは、法⼈の代表者の印鑑証明書のハナシです。法⼈の代表者の印鑑証明書は、法⼈の主たる事務所（本店など）を管轄する登記所が作成します。よって、会社法⼈
等番号を提供すれば、登記官が内部で確認できるのです。これは、政府のＩＴ化政策の１つとして、令和２年３⽉に改正されてできた規定です。
この場合、添付情報欄には、以下のように記載します（令２.３.30 ⺠⼆.318）
。
添付情報

96

印鑑証明書（会社法⼈等番号１２３４－０１－７８９０１２）

第４節

印鑑証明書

②本⼈が記名押印した申請情報または委任状について公証⼈などの認証を受けた場
合（不登規 48 条２号、49 条２項２号）
公証⼈などの認証を受けたということは、公証⼈などが本⼈確認をしたということです（P98 の「公証⼈などの信⽤⼒」）。
③裁判所によって選任された者がその職務上⾏う申請の申請情報または委任状に押印した印鑑証明書であって、裁判所書記官が最⾼裁判所規則で定めるところにより作成したものが添付されている場合（不登規 48 条３号、49 条２項３号）
これは、裁判所によって選任された管財⼈などのハナシです。
ex. 破産管財⼈が裁判所の許可を得たうえで不動産の任意売却をした場合、破産管財
⼈が破産者の不動産についての所有権の移転の登記を申請します（P229〜230 の２.）。この場合、破産管財⼈個⼈の住所地の市区町村⻑が作成した印鑑証明書を提供しても構いません（平 16.12.16 ⺠⼆.3554）。しかし、裁判所書記官が印鑑証明書を作成してくれるので、その印鑑証明書を提供すれば、破産管財⼈個⼈の住所地の市区町村⻑が作成した印鑑証明書を提供する必要がなくなります。
裁判所書記官が作成した印鑑証明書なので、真正が担保されるからです。
４ 同意証明情報や承諾証明情報などに作成者が実印で押印し印鑑
４
証明書の提供が要求される場合
１．原則
いずれもまだ学習していない添付情報ですが、以下の①〜⑤のように、申請⼈以外の者が作成した添付情報が要求されることがあります。これらの添付情報は、作成者が実印で押印し印鑑証明書を提供することが要求されます（不登令 19 条１項、
２項）。
これらの添付情報の作成者は申請⼈ではないため、厳重な意思確認をする必要があるからです。
①登記上の利害関係を有する第三者の承諾証明情報（昭 33.10.24 ⺠事甲 2221）
第８節（P113〜115）で説明する添付情報です。
②登記原因についての第三者の同意証明情報または承諾証明情報
第９節（P116〜139）で説明する添付情報です。
③敷地権のない区分建物について表題部所有者から取得した者の名義で所有権の保存の登記を申請する場合における、表題部所有者が作成した所有権取得証明情報（昭 58.11.10 ⺠三.6400）
P187 のⅱで説明する添付情報です。
97

第６章

添付情報

④仮登記権利者が仮登記を単独で申請する場合における、仮登記義務者の承諾証明情報
Ⅱのテキスト第５編第２章第１節３２.（５）⑤で説明する添付情報です。
⑤登記上の利害関係を有する第三者が仮登記を単独で抹消する場合における、仮登記名
義⼈の承諾証明情報
Ⅱのテキスト第５編第２章第５節２４.⑥で説明する添付情報です。
※印鑑証明書の作成期限
この印鑑証明書については、「作成後３か⽉以内のもの」という要件はありません（古い印鑑証明書でも OK です）。
「作成後３か⽉以内のもの」という要件がある添付情報は、P94①〜④だからです。
２．例外
以下の①〜③の場合には、印鑑証明書を提供することを要しません。
①許可証明情報・同意証明情報・承諾証明情報の作成者が官庁または公署である場合
官庁または公署（P33）が作成した添付情報を提供することもあります。たとえば、農業委員会が作成した農地法所定の許可書（許可証明情報。P130 の１.）があります。
しかし、「官庁または公署の印鑑証明書」というものがそもそもないため、印鑑証明書は不要となります。
「官庁または公署の印鑑を誰が証するんだ！」というハナシです。たとえば、東京都知事の印鑑について、「東京都知事の印鑑だよ」と証することができる者はいません。
②上記１.の書⾯について公証⼈またはこれに準ずる者の認証を受けた場合（不登令19 条２項、不登規 50 条２項、48 条２号）
公証⼈などの信⽤⼒
印鑑証明書が要求される書⾯について公証⼈などの認証があれば、印鑑証明書の提供は不要となります。公証⼈などは、認証の際に本⼈確認を⾏い、それには信⽤⼒があるからです。
③会社法⼈等番号を提供した場合（不登令 19 条２項、不登規 50 条２項、48 条１号）
これは、P96①と同じ理由により、令和２年３⽉に改正されてできた規定です。
５ 本⼈・作成者が外国⼈である場合の特例
５
近年は中国⼈が投資⽤に⽇本のタワーマンションを購⼊するケースが増えている、といったハナシを聞いたことがあると思います。このように本⼈が外国⼈である場合
98

第４節

印鑑証明書

や添付情報の作成者が外国⼈である場合、実印で押印し印鑑証明書を提供する⽅法によらず、申請情報や添付情報に署名し「署名証明書」というものを提供する⽅法が認められています。
「署名証明書」とは、「周沢民」などの署名が本⼈のものであること
を公的機関が証明した証明書のことです。印鑑の⽂化がない国も多いため、外国⼈についてはこのような特例が認められているのです。署名証明書を発⾏できるのは、以下の①〜③のような公的機関です。
①外国の官憲（外国にある⽇本の⼤使館。昭 59.８.６⺠三.3991）②在⽇公館（⽇本の各地にアメリカ、韓国、中国などの公館があります。昭 34.11.24
⺠事甲 2542）③⽇本の公証⼈（登研 828P213）
なお、⽇本在住の外国⼈が、⽇本の市区町村に印影を届け出て、実印で押印し印鑑証明書の提供を受けても OK です（昭 35.４.２⺠事甲 787）
。これが不動産登記法の原則ですので、⽇本⼈と同じ⽅法を採ることは、何の問題もありません。
※署名証明書の作成期限
この署名証明書については、「作成後３か⽉以内のもの」という要件はありません（古い署名証明書でも OK です。昭 48.11.17 ⺠三.8525。登研 160P47）。
「作成後３か⽉以内のもの」という要件がある添付情報は、P94①〜④だからです。
※外国在住の⽇本⼈にも署名証明書の特例が適⽤されるか？
外国⼈だけでなく、外国在住の⽇本⼈にも署名証明書の特例は適⽤されます（昭 40.
６.18 ⺠事甲 1096）。
ex. アメリカ在住の⽇本⼈が所有権の移転の登記の登記義務者となる場合、委任状に署名し、アメリカの公証⼈の署名証明書と訳⽂を記載した書⾯を提供して、登記の申請をすることができます。
⽇本⼈ですが、外国在住です。印鑑登録の制度のない国に在住している場合が多い
ため、署名証明書の特例が認められるのです。
なお、上記 ex.に「訳⽂」とありますが、このように外国語で書かれた⽂書は、「訳⽂を付けろ」と⾔われます。この訳⽂の作成者は、登記申請の代理⼈（ex. 司法書⼠）
でも構いません（昭 40.６.18 ⺠事甲 1096）。そのため、英和辞典とにらめっこをしな
がら半⽇間かけて訳⽂を作成した経験があるなどという司法書⼠もいます。これ、筆記体で書かれていたりすると、読めなくて⼤変なんですよ……。
99

第６章

添付情報

第５節 住所証明情報
１ 住所証明情報とは？
１
住所証明情報：所有権の登記名義⼈となる者の住所を証する市区町村⻑、登記官その他の公務員が職務上作成した情報
下記３の登記をする場合には、所有権の登記名義⼈となる者について、住所を証する公⽂書を提供することが要求されます。具体的には、以下の公⽂書が当たります。
⾃然⼈
該当例①住⺠票の写し
住⺠票の写しは、⽇常⽣活の中で取得したことがありますよね。

法⼈①登記事項証明書（商登規 30 条１項）
会社は、設⽴の登記（商業登記）

なお、住⺠票の除票の写しを提供するをすることによって成⽴します

こともあります（昭 41.２.12 ⺠事甲（会社法 49 条、579 条）
。⽇本

369）
。別の市区町村に住所を移したり、 にある会社は、すべて登記がされ死亡したりすると、住⺠登録が抹消されています。商業登記には、会社のます。その市区町村の住⺠でなくなるか

基本的な情報が記録され、⼀般にらです。住⺠でなくなった者についての公開されていますが、その中には証明書が住⺠票の除票の写しです。

住所（本店の所在場所）もありま②印鑑証明書（登研 112P41）

す。登記所で、P102〜103 のよ

印鑑証明書にも住所が記載されるた

うな登記事項を記載した証明書

め（P91）、住所証明情報となります。

（登記事項証明書）を請求できま③⼾籍の附票の写しす。これが、会社の住所証明情報「⼾籍の附票」とは、住所の移転が記100となります。

録されているもので、本籍地において⼾

なお、この登記事項証明書は、籍とともに管理されるものです。みなさ代表者事項証明書（商登規 30 条

んが住所を移転し、転⼊・転出の届けを

１項４号）でも構いません。代表

すると、実は市区町村の住⺠票の担当部

者事項証明書とは、会社の代表者

署から本籍地へ通知がされて、本籍地で（代表取締役など）の代表権を証

附票の情報が更新されているんです。⼾

する書⾯です。代表者事項証明書

籍の附票の写しを請求すると、⾃分が今には会社の住所も記載されるたまでどこに住んでいたかの歴史がわかめ、会社の住所証明情報となりまって⾯⽩いですよ……。

す。

第５節

住所証明情報

⾃然⼈

法⼈

住所証明情

住⺠基本台帳法に規定する住⺠票コー

法⼈の会社法⼈等番号（P110）

報の提供をド（P69④―ⅰ）を提供した場合、下記を提供した場合、下記３の登記を省略できる

３の登記をするときでも、住所証明情報するときでも、住所証明情報の提場合の提供を省略できます（不登令９条、不供を省略できます（不登令９条、登規 36 条４項）。

不登規 36 条４項。P112５）。

住⺠票コードがわかれば、登記官が住所

会社法⼈等番号がわかれば、登記を確認できるからです。

官が登記記録から住所を確認できるからです（※）
。

※法⼈の住所証明情報として会社法⼈等番号を提供する場合、以下のように申請情報に記載します。
権 利 者

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
リアリスティック商事株式会社（会社法⼈等番号 １２３４－０１－７８９０１２）
代表取締役 松本 雅典

２ 趣旨
２
住所証明情報は、その登記を申請することによって、登記名義⼈となる者について要求されます。要求される趣旨は、⼀般に「虚無⼈名義（実在しない者の名義）の登記の防⽌」といわれます。
しかし、要求される登記は、下記３のとおり、「所有権」についての登記のみです。
よって、俗に「固定資産税の課税のため」（毎年１⽉１⽇における不動産の“所有者に”固定資産税が課されます）といわれています。税⾦の徴収のためとは⾔いづらいです
が……、こっちの趣旨のほうが記憶しやすいでしょう。
３ 提供が要求される場合
３
住所証明情報の提供が要求されるのは、以下の登記の以下の者です。
住所証明情報の提供が要求される場合①所有権の保存の登記の申請⼈（不登令別表 28 添付情報ニ、29 添付情報ハ）②所有権（持分）の移転の登記の登記権利者（不登令別表 30 添付情報ハ）③新たに登記名義⼈となる者がいる所有権の更正の登記の登記権利者（登研 391P110）③については、P333④で説明します。
101

第６章

添付情報

実際の書⾯を⾒てみよう９ ―― 法⼈（株式会社）の登記事項証明書＊名変登記の登記原因証明情報（Ⅱのテキスト第５編第３章２５.①）、代表者の資格を証する情報（P112（２））、
⽀配⼈の代理権限証明情報（P107〜108④）、吸収合併と吸収分割の登記原因証明情報（P309①、P421①、P314〜315①、P424〜425①）、⼀般承継証明情報（P140）の例としても使えるような登記事項証明書としています。

履 歴 事 項 全 部 証 明 書
東京都新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
リアリスティック商事株式会社

会社法⼈等番号
商号

1234-01-789012
ファンタジージャパン株式会社
リアリスティック商事株式会社

令和７年６⽉28 ⽇変更→ 名称の変更の登記・更正の登記の令和７年７⽉３⽇登記登記原因証明情報（Ⅱのテキスト第５編第３章２５.①）に本店

東京都新宿区⾼⽥⾺場三丁⽬３番３号
東京都新宿区新宿⼀丁⽬１番１号

令和７年６⽉28 ⽇変更→ 住所証明情報（P100 の右の①）

令和７年７⽉３⽇登記に→ 住所の変更の登記・更正の登記の登記原因証明情報（Ⅱのテキスト第５編第３章２５.①）に公告をする⽅法

官報に掲載してする。

会社成⽴の年⽉⽇

平成 25 年２⽉５⽇

⽬的

１．コンサルタント業務
２．前号に附帯する⼀切の業務

発⾏可能株式総数3000 株発⾏済株式の総数

発⾏済株式の総数

並びに種類及び数

300 株

資本⾦の額

⾦ 300 万円

株式の譲渡制限に当会社の株式を譲渡によって取得するには、株主総会の承認を受け関する規定

なければならない。

102

第５節

役員に関する事項

住所証明情報取締役 松 本 雅 典
東京都新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
代表取締役 松 本 雅 典→ 代表者の資格を証する情報（P112（２））に⽀配⼈に関する事項

横浜市中区⽻⾐⼆丁⽬２番２号
斎 藤 勝 夫
営業所 東京都新宿区新宿⼀丁⽬１番１号→ ⽀配⼈の代理権限証明情報（P107〜108④）に吸収合併

令和７年６⽉１⽇横浜市中区⽻⾐⼀丁⽬１番１号株式会社⾠已商事を合併 → 吸収合併の登記原因証明情報（P309①、P421①）に→ ⼀般承継証明情報（P141）に
令和７年６⽉８⽇登記

会社分割

令和７年６⽉ 15 ⽇横浜市中区⽻⾐⼆丁⽬２番２号株式会社松本運送から分割→ 吸収分割の登記原因証明情報（P314〜315①、P424〜425①）に
令和７年６⽉ 22 ⽇登記登記記録に関する

設⽴事項

平成 25 年２⽉５⽇登記

これは登記簿に記録されている閉鎖されていない事項の全部であることを証明した書⾯である。

令和７年７⽉ 21 ⽇
東京法務局新宿出張所
登記官

整理番号 ア０２３４１４４

新宿 太郎

印
□

＊下線のあるものは抹消事項であることを⽰す。

103

第６章

添付情報

第６節 代理権限証明情報
不動産登記令７条（添付情報）
１ 登記の申請をする場合には、次に掲げる情報をその申請情報と併せて登記所に提供しなけ
ればならない。
⼆ 代理⼈によって登記を申請するとき（法務省令で定める場合を除く。
）は、当該代理⼈の権限を証する情報

１ 代理権限証明情報とは？
１
代理権限証明情報：代理⼈申請による場合の代理⼈の権限を証する情報
代理⼈申請には、任意代理⼈による申請（下記３。P41〜44（１））と法定代理⼈による申請（下記４。P44（２））がありますが、どちらの場合も代理権限証明情報を提供する必要があります（不登令７条１項２号）。
２ 趣旨
２
登記官の視点から考えてください（P48 の Realistic ５）。代理⼈申請は、本⼈⾃⾝
ではなく代理⼈が申請してくるわけです。登記官からすると「お前ダレ？」となります。親（法定代理⼈）が「私が産んだのよ！顔が似ているでしょ！」と⾔っても信⽤できませんし（そもそも本⼈の顔も⾒たことがないでしょうし……）、司法書⼠（任意代理⼈）が「私は司法書⼠だから代理⼈だ！」と⾔っても信⽤できません（司法書⼠だから勝⼿に代理できるわけはなく、登記申請の委任を受ける必要があります）。
そこで、この登記官の「お前ダレ？」に代理権限証明情報で答えるのです。
代理権限証明情報を考える視点
代理権限証明情報について考えるときは、申請⼈から司法書⼠まで“つながるか”（つなげること）を常に考えてください（記述は司法書⼠が代理⼈として申請する事案が出題されます）。
未成年者

ex. 未成年者の法定代理⼈である親権者が未成年者を代理して司法書⼠に登記申請の委任をした場合、代⼾籍全部事項

理権限証明情報は、未成年者と親権者のつながりを

証明書等
親権者

⼾籍全部事項証明書等（下記４①）で、親権者と司法書⼠のつながりを委任状（下記３）で証します。

委任状
司法書⼠

104

第６節

代理権限証明情報

３ 任意代理⼈による申請
３
１．代理権限証明情報
司法書⼠（任意代理⼈）が登記の申請の委任を受け、登記の申請をする場合、司法書⼠の申請の権限を証する情報（代理権限証明情報）は、委任状となります。
委任状とは、次のページのような書⾯であり、お客様に作成してもらいます。
２．委任状の記載事項
次のページの委任状は、意外と記載事項が少ないと思われるのではないでしょうか。
委任事項に「申請情報の作成」などが書かれていませんが、それは「登記申請に関する⼀切の権限」に含まれるからです。しかし、その下の１.〜３.（以下の①〜③）の権限は特別に授権を受ける必要があるため、わざわざ記載しています。
①「登記識別情報の暗号化及び復号に関する権限」（次のページの１．
）
これは P49〜51（ｂ）の電⼦署名のことです。電⼦申請の場合、登記識別情報の提供は暗号化して送信する必要があり、登記識別情報の通知も暗号化して通知されます。
電⼦申請で登記を申請する時に登記識別情報を暗号化し、登記識別情報を受け取る時に暗号化されて通知された登記識別情報を復号します。登記識別情報は本⼈確認⼿段となる⼤変重要な情報であるため、暗号化・復号について特別の授権が必要となるのです。
②「登記識別情報の受領をする権限」（次のページの２．
）
登記識別情報は本⼈確認⼿段となる⼤変重要な情報であるため、登記名義⼈となる者の代わりに受領するには特別の授権が必要となるのです。特別の授権があれば、代理⼈の住所に登記識別情報の通知書を送付してもらうこともできます（不登規 63 条３項）。
※法定代理⼈が申請する場合
法定代理⼈が代理して登記を申請する場合、登記識別情報の通知は法定代理⼈に対してされます（不登規 62 条１項１号）。この場合には、法定代理⼈は、特別の授権を受ける必要はありません。たとえば、３歳の未成年者であれば、委任できないでしょう。
③「復代理⼈選任の権限」（次のページの３．
）
任意代理⼈は、“そいつだから”仕事を任されたわけです。よって、原則として勝⼿に復代理⼈を選任し復代理⼈に仕事を任せることはできません。そのため、復代理⼈を選任したいのであれば、本⼈の許諾を得ておく必要があります（⺠法 104 条）
。
105

第６章

添付情報

実務では、事務所の所⻑である司法書⼠が代理⼈となる際に復代理⼈選任の特別の授権を得ておき、事務所の勤務司法書⼠を復代理⼈として登記の申請をすることがあります。
なお、以下の委任状において、登記申請の内容は、「令和７年７⽉ 28 ⽇付登記原因証
明情報記載のとおりの売買による所有権の移転の登記」としか記載していませんが、このように登記原因証明情報（P66）の記載に委ねる形もOK です（昭39.８.24⺠事甲2864）。

実際の書⾯を⾒てみよう 10 ―― 委任状（売買を原因とする所有権の移転の登記）

委 任 状

⼭
⽥

松
本

新宿区⾼⽥⾺場⼀丁⽬１番地１
司法書⼠ 法 務

太 郎

私は、上記の者を代理⼈と定め、後記の登記申請に関する⼀切の権限、及び、

１．登記識別情報の暗号化及び復号に関する権限
２．登記識別情報の受領をする権限
３．復代理⼈選任の権限を委任します。

令和７年７⽉ 28 ⽇付登記原因証明情報記載のとおりの売買による所有権の移転の登記

令和７年７⽉ 28 ⽇

（権利者）
住 所

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号

⽒ 名

⼭⽥ 太郎

⼭
⽥

（義務者）

106

住 所

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号

⽒ 名

松本 雅典

松
本

第６節

代理権限証明情報

３．代理⼈が法⼈である場合＊この３.は、P112 までお読みになった後にお読みください。

代理⼈が法⼈（ex. 司法書⼠法⼈）である場合、代理権限証明情報として、代理⼈
である法⼈の代表者の資格を証する情報（登記事項証明書など）を提供する必要があります。
この代表者の資格を証する情報は、代理⼈である法⼈（ex. 司法書⼠法⼈）の会社
法⼈等番号で代えることができます（不登規 37 条の２）。
４ 法定代理⼈による申請
４
１．代理権限証明情報
法定代理⼈が登記の申請をする場合、法定代理⼈の申請の権限を証する情報（代理権限証明情報）は、たとえば、以下のものとなります。
＊以下の者以外の法定代理⼈が登記の申請をする場合もありますが、それは第２編以降で登場します。

法定代理⼈

代理権限証明情報①親権者または

⼾籍全部事項証明書等（昭22.６.23⺠事甲560〔未成年後⾒⼈について〕）

未成年後⾒⼈

親権者だけでなく、未成年後⾒⼈も未成年者の⼾籍に記載されます。未成
年後⾒⼈は、成年被後⾒⼈のようにプライバシーに配慮するべきという趣旨がないためです。

②成年後⾒⼈

成年後⾒登記事項証明書（後⾒登記等ファイルに記録された事項を証明した書⾯）
成年被後⾒⼈のプライバシーに配慮し、成年後⾒⼈は成年被後⾒⼈の⼾籍には記載されません。東京法務局に成年後⾒登記というものがあり、成年
後⾒⼈はそこに登記されています。

③不在者の財産管理⼈

不在者の財産管理⼈の家庭裁判所の選任審判書
不在者について利害関係⼈または検察官が請求すると、家庭裁判所が財産管理⼈を選任します（⺠法 25 条１項）。―― ⺠法Ⅰのテキスト第２編第２章
第１節４１.

よって、家庭裁判所の選任審判書が、不在者の財産管理⼈の代理権限証明情報となります。
④⽀配⼈

法⼈の会社法⼈等番号（不登令７条１項１号イ）＊⽀配⼈については、「⽀配⼈」は、基本的に本店または⽀店ごとに選任されます（会社法 10P112 までお読みになった後にお読み条）。銀⾏の⽀店⻑が必ずしも会社法上の⽀配⼈とは限りませんが、銀⾏ください。

の⽀店⻑をイメージしてください。⽀配⼈は、選任された本店または⽀店

107

第６章

添付情報

の事業については、会社に代わって裁判上・裁判外の⾏為をする代理権を有します（会社法 11 条１項）
。よって、会社を代理して登記の申請をすることもできるのです。
代表者の資格（P110（１））と同じく、⽀配⼈の代理権の証明も、会社
法⼈等番号を提供することが原則とされました。P103 にあるとおり、⽀配⼈も登記されますが、会社法⼈等番号がわかれば、登記官が登記記録を確認できるからです。
ただし、会社法⼈等番号ではなく、申請時点で作成後３か⽉以内の登記事
項証明書（P102〜103）を提供することもできます（不登令７条１項１号かっこ書、不登規 36 条１項２号、２項）。
「３か⽉以内」の作成期限ですが、「３か⽉以内→１か⽉以内（平成 27 年７⽉の改正）→３か⽉以
内（令和２年３⽉の改正）」と変遷しています。⼀度１か⽉以内にしたんですが、やっぱり短すぎたので３か⽉以内に戻したんです。⾏ったり来た
り……。

２．代理権限証明情報の作成期限
この代理権限証明情報が公⽂書である場合（たとえば、上記１.の①〜③や上記④の登記事項証明書が当たります）は、申請時点で作成後３か⽉以内のものである必要があります。P94③に当たるからです。
５ 代理権限証明情報が不要となる場合
５
代理⼈が申請する場合でも、代理権限証明情報の提供が不要となる場合があります。
P112＝

それは、不動産に関する国の機関の所管に属する権利について、命令または規則により指定された官庁または公署（P33）の職員が登記の嘱託をする場合です（不登令７条２項）。……といわれても、イメージがまったく湧かないと思います。これは、たとえば以下のような場合のハナシです。
ex. ⽂部科学省（←これが「国の機関」）が所管している不動産について、都道府県の教育⻑（←これが「命令または規則により指定された官庁または公署の職員」）が登記の嘱託を⾏う場合、教育⻑について代理権限証明情報を提供する必要はありません。
代理権を有するのは、命令または規則によって指定された官庁または公署の職員です。命令または規則に誰が代理⼈となるか書いてあるため、登記官が確認することが容易なので、不要となるのです。

108

第７節

会社法⼈等番号（代表者の資格を証する情報）

第７節 会社法⼈等番号（代表者の資格を証する情報）
不動産登記令７条（添付情報）
１ 登記の申請をする場合には、次に掲げる情報をその申請情報と併せて登記所に提供しなけ
ればならない。
⼀ 申請⼈が法⼈であるとき（法務省令で定める場合を除く。
）は、次に掲げる情報
イ 会社法⼈等番号（商業登記法第 7 条（他の法令において準⽤する場合を含む。
）に規定する会社法⼈等番号をいう。以下このイにおいて同じ。
）を有する法⼈にあっては、当該法⼈の会社法⼈等番号
ロ イに規定する法⼈以外の法⼈にあっては、当該法⼈の代表者の資格を証する情報

１ 申請⼈が法⼈である場合
１
株式会社など法⼈が登記申請をする場合、実際には誰が申請するのでしょうか。どういうことかというと、「○○株式会社」という法⼈があったとしても、「○○株式会社」という⼈が物理的に存在するわけではありません。そこで、代表者（株式会社では通常は代表取締役）が法⼈を代表して登記申請をします。司法書⼠に登記申請の代理を委任する場合には、代表者が法⼈を代表して司法書⼠に委任します。
２ 趣旨
２
代表者が法⼈を代表するのですが、その代表者が本当に代表権のある者であるかを証する必要があります。代表者になりすました⼈や解任された代表者などが登記を申請してきた場合には、それを防ぐ必要があります。よって、会社法⼈等番号（代表者の資格を証する情報）の提供が要求されます。
会社法⼈等番号（代表者の資格を証する情報）の提供の要否の判断基準
基本的に申請⼈となっている法⼈について、下記３の会社法⼈等番号（代表者の資格を証する情報）の提供が必要となります。
「申請⼈となっている法⼈について」としたのは、申請情報に法⼈の名称・住所を記載したからといって、必ずしもその法⼈について下記３の情報を提供するとは限らないからです。どういうことかというと、（まだイメージが湧かなくて結構ですが）担保権の債務者が法⼈である場合や登記義務者が法⼈であるが登記権利者が単独申請している場合など、申請情報に法⼈の名称・住所を記載するが、申請⼈とはなっていない場合があるのです（これらの法⼈は提供不要です）。基本的に「申請⼈となっている法⼈について」、下記３の情報を提供します。

109

第６章

添付情報

３ 提供することが要求される情報
３
１．会社法⼈等番号を有する法⼈（１）原則
会社法⼈等番号を有する法⼈（株式会社などみなさんが学習する法⼈のほとんどが会社法⼈等番号を有しています）は、会社法⼈等番号を提供します（不登令７条１項
１号イ）。
会社法⼈等番号：法⼈ごとにふられる 12 桁の番号（商登法７条、商登規１条の２
第１項）
株式会社などは、会社法⼈等番号という 12 桁の番号がふられます。登記事項証明書（P102〜103）の表の１番上の⾏に記載されます（商登法７条）。
「マイナンバーのこと？」と思われたかもしれませんが、個⼈のマイナンバーに相当する「法⼈番号」
は、この会社法⼈等番号の最初に１桁の数字を加えたものであり、また別の番号です。
かつては、P102〜103 の登記事項証明書⾃体を代表者の資格証明情報として提供していました。しかし、平成 27 年に改正がされ、法⼈の会社法⼈等番号を提供することで構わないとされました。会社法⼈等番号がわかれば、登記官が法⼈の登記記録を確認できるからです。そもそも法⼈の登記記録も登記所にあるわけで、「その証明書（登記事項証明書）を法⼈登記部⾨で取得して、不動産登記の申請で提供しろ」という制度が変だったのですが……。
会社法⼈等番号の提供⽅法は、具体的には、以下のように申請情報の申請⼈欄に記載し、添付情報欄にも以下のように記載します。
権 利 者

新宿区新宿⼀丁⽬１番１号
リアリスティック商事株式会社（会社法⼈等番号 １２３４－01－７８９０１２）
代表取締役 松本 雅典

添付情報

会社法⼈等番号（リアリスティック商事株式会社の会社法⼈等番号）

会社法⼈等番号は、申請⼈欄に番号を記載しているだけで、申請情報に何かを添付しているわけではありません。よって、添付情報欄に記載するのは違和感があります。
しかし、法務省が発表した記載例では、添付情報欄にも記載しています。おそらく、会社法⼈等番号の提供が、添付情報の提供について定めた不動産登記令７条に規定されたため、添付情報欄にも記載する扱いなのだと思います。
110

第７節

会社法⼈等番号（代表者の資格を証する情報）※会社法⼈等番号は登記事項となるか？
所有権の登記名義⼈が法⼈である場合は、会社法⼈等番号などの法⼈識別事項が登記事項となります（不登法 73 条の２第１項１号、不登規 156 条の２）
。以下のように登記されます（令６.３.22 ⺠⼆.551）。よって、法⼈が登記名義⼈となる所有権の保存の登記や所有権の移転の登記の申請情報には、登記名義⼈となる法⼈について会社法
⼈等番号などの法⼈識別事項を記載する必要があります（不登令３条 11 号ト（１））
。

権 利 部 （甲 区） （所 有 権 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
所有権保存

受付年⽉⽇・受付番号
令和 6 年 6 ⽉ 28 ⽇

権 利 者 そ の 他 の 事 項
所有者 株式会社Ａ

第 11542 号

会社法⼈等番号 1234-01-789012

不動産登記をした後、名称や住所が変わったが、その変更の登記（不動産登記）の申請をしない法⼈もあります。そこで、会社法⼈等番号も登記されていれば、どの法⼈なのか識別がしやすいです。
ただ、こういった理由であれば、「所有権」に限らず、他の権利の登記名義⼈についても会社法⼈等番号を登記すべきです。しかし、この※の規定は、所有者不明不動
きっきん

産に対処するために令和３年の改正でできた規定なので、喫緊の課題である所有権についてのみ規定されたのです。いずれ、他の権利にも拡⼤されるかもしれません。
＊この改正規定は、令和６年４⽉１⽇から施⾏されています。

代表者の記載の判断基準
P110 の記載例では、「代表取締役 松本 雅典」と記載していますが、申請⼈となっている法⼈は代表者の⽒名を記載します（住所は記載しません。不登令３条２号）。
判断基準は、「申請情報に記載する法⼈」ではなく、「申請⼈となっている法⼈」である点にご注意ください。この後にみていきますが、担保権の債務者など「申請情報には記載するが、申請⼈ではない者」もいます。
「代表者の記載の判断基準」は、P109 の「会社法⼈等番号（代表者の資格を証する情報）の提供の要否の判断基準」と同じですので、セットで記憶してください。

111

第６章

添付情報

（２）例外
上記（１）のとおり、平成 27 年の改正で会社法⼈等番号を提供するのが原則とされましたが、平成 27 年の改正後も、登記事項証明書（P102〜103）を提供することもできます（不登令７条１項１号かっこ書、不登規 36 条１項１号）。この登記事項証明書は、申請時点で作成後３か⽉以内のものである必要があります（不登規 36 条２項）。
「３か⽉以内」の作成期限ですが、「３か⽉以内→１か⽉以内（平成 27 年７⽉の改正）→３か⽉以内（令和２年３⽉の改正）」と変遷しています。⼀度１か⽉以内にしたんですが、やっぱり短すぎたので３か⽉以内に戻したんです。⾏ったり来たり……。
２．会社法⼈等番号を有しない法⼈
会社法⼈等番号を有しない法⼈は、代表者の資格を証する情報を提供します（不登令７条１項１号ロ）。
会社法⼈等番号がないため、会社法⼈等番号を提供できないからです。
４ 会社法⼈等番号（代表者の資格を証する情報）が不要となる場合
４
法⼈が申請⼈となる場合でも、会社法⼈等番号（代表者の資格を証する情報）の提P108＝供が不要となる場合があります。それは、不動産に関する国の機関の所管に属する権利について、命令または規則により指定された官庁または公署（P33）の職員が登記の嘱託をする場合です（不登令７条２項）。
これは、P108５と同じハナシです。命令または規則によって指定された官庁または公署の職員が申請します。命令または規則に誰が申請するか書いてあるため、登記官が確認することが容易なので、不要となるのです。
５ 代表者の資格を証する情報以外の会社法⼈等番号の活⽤
５
この第７節の添付情報は会社法⼈等番号を提供するのが原則ですが、それ以外の添付情報として法⼈の「登記事項証明書」を提供する場合、「会社法⼈等番号」の提供（会社法⼈等番号の申請情報への記載）で代えることができます（不登令９条、不登
規 36 条４項、37 条の２。平 27.10.23 ⺠⼆.512）。
いわゆるマイナンバー法の施⾏に伴い、「会社法⼈等番号をもっと活⽤しよう」という趣旨です。
なお、この第７節と P107〜108④の添付情報は会社法⼈等番号を提供するのが原則ですが、それ以外の添付情報は会社法⼈等番号を提供するのは例外です。

112

第８節

登記上の利害関係を有する第三者の承諾を証する情報

第８節 登記上の利害関係を有する第三者の承諾を証する情報
１ 「登記上の利害関係を有する第三者」とは？
１
登記上の利害関係を有する第三者とは、登記上、申請された登記が実⾏されることにより、不利益を受けるおそれがある者です。申請⼈とはならないが、ある登記がされることによって不利益を受ける者がいます。その者が登記上の利害関係を有する第三者とされ、その第三者を保護するため、そのある登記をするときに、その第三者の承諾証明情報（「この登記がされることに納得していますよ〜」という情報）を提供することが要求されます。
「登記上の利害関係を有する第三者」に当たるかを考える視点
登記上の利害関係を有する第三者に当たるかは、形式的に判断することがポイントです。これは、⼿続のハナシだからです。
「⼿続のハナシ」とは、すでに実体の権利
変動は⽣じているが（実体上は問題ないが）、⼿続的な問題をクリアーできるかということです。
登記官は登記上の利害関係を有する第三者に当たるかを形式的に判断していきますので、私たちが考えるときも形式的に判断していく必要があります。
なお、「登記上の」とは、基本的に「その不動産の登記記録に⽒名または名称がある」という意味です。その不動産の登記記録に⽒名または名称がない者については、
基本的に考慮する必要はありません。
ただし、その不動産の登記記録に⽒名または名称がある者でも、現在の登記名義⼈
でない者は、登記上の利害関係を有する第三者には当たりません。
「登記記録に⽒名または名称があるが、現在の登記名義⼈でない者」とは、以下の者です。
・担保物権の債務者
各論の抵当権や根抵当権で説明しますが、⼄区に登記される担保物権は債務者も登記されます（不登法 83 条１項２号）。しかし、「登記名義⼈」とは、権利部に P９①〜⑩の権利の“権利者として”記録されている者のことです（不登法２条 11 号。P７）。
債務者は、担保物権の権利者ではありません。抵当権者などが権利者です。
・過去の登記名義⼈
過去に所有権の登記名義⼈であったが、すでに不動産を売却して所有権の移転の登記をした者などのことです。
113

第６章

添付情報

２ 提供が要求される場合
２
１．提供が要求される登記
登記上の利害関係を有する第三者の承諾を証する情報が要求されることがある代表的な登記は、以下の４つです。
①抹消の登記（不登法 68 条）②変更の登記・更正の登記（不登法 66 条）③抹消回復の登記（不登法 72 条）④所有権の仮登記に基づく本登記（不登法 109 条１項）①②は、このテキストの様々な箇所で出てきます。③はⅡのテキスト第５編第９章
で、④はⅡのテキスト第５編第２章第４節１で説明します。よって、基本的にはこの後に上記①〜④の登記をみていくのですが、１つくらい例を挙げないとイメージが湧かないので、①の例を挙げます。
不動産登記法 68 条（登記の抹消）
権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者（当該登記の抹消につき利害関係を有する抵当証券の所持⼈⼜は裏書⼈を含む。以下この条において同じ。
）がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。

ex. ＡからＢへ売買を原因とする所有権の移転の登記がされました。その後、Ｃを抵当権者とする抵当権の設定の登記がされました。しかし、ＡＢ間の売買が無効であったことが判明しました。この場合において、ＡからＢへの所有権の移転の登記の抹消の登記を申請するときは、Ｃの承諾を証する情報を提供する必要があります。

権 利 部 （甲 区） （所 有 権 に 関 す る 事 項）
順位番号

登記の⽬的

1

所有権保存

2

所有権移転

受付年⽉⽇・受付番号
令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

権 利 者 そ の 他 の 事 項
所有者 Ａ

第 12456 号

114

令和 7 年 7 ⽉ 28 ⽇

原因 令和 7 年 7 ⽉ 28 ⽇売買

第 14152 号

所有者 Ｂ

第８節

登記上の利害関係を有する第三者の承諾を証する情報

権 利 部 （⼄ 区） （所 有 権 以 外 の 権 利 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
抵当権設定

受付年⽉⽇・受付番号

権 利 者 そ の 他 の 事 項

令和 7 年 8 ⽉ 5 ⽇

原因 令和 7 年 8 ⽉ 5 ⽇⾦銭消費貸借同⽇設定

第 14854 号

債権額 ⾦ 1000 万円
債務者 Ｂ
抵当権者 Ｃ

Ｃの抵当権は、Ｂの所有権を前提とするものです。よって、Ｂの所有権の移転の登記が抹消されると、前提をなくし、Ｃの抵当権の抹消の登記もする必要性が⽣じます。
Ｂの所有権の移転の登記が抹消されることにより、Ｃの抵当権の登記を抹消すべきことは明らかですので、Ｃの抵当権の登記は登記官の職権（P33 の２.）で抹消されます（不登規 152 条２項前段。P209 の「職権抹消の基本的な考え⽅」）。しかし、勝⼿に
Ｃの抵当権の登記を職権抹消するわけにはいきませんので、Ｃの承諾を証する情報が必要とされているんです。
※変更の登記・更正の登記（P114②）の特殊性
P114①③④は、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合には、その承諾がなければ登記ができません。P114①③④について規定した不動産登記法 68 条・72 条・109
条１項には、いずれも「登記上の利害関係を有する第三者……がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる」と記載されています。
それに対して、P114②の変更の登記・更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合でも、以下のとおり２パターンに分かれます。
・第三者の承諾がある → 付記登記で登記される・第三者の承諾がない → 主登記で登記される
これが、P26〜30３でしたハナシです。
２．登記上の利害関係を有する第三者が承諾しない場合
登記上の利害関係を有する第三者が承諾をしない（承諾証明情報を作成しない）場
合、申請⼈は申請を諦める（P114②の場合は付記登記で登記することを諦めて主登記で登記する）しかないのでしょうか。
申請⼈は申請を諦める必要はありません。この場合には、第三者を相⼿⽅として訴えを提起し、「被告は、〜の登記⼿続に承諾せよ。
」という確定判決を得れば、これで承諾があったことになります。
115

第６章

添付情報

第９節 登記原因についての第三者の許可、同意または承諾を証する情報
不動産登記令７条（添付情報）
１ 登記の申請をする場合には、次に掲げる情報をその申請情報と併せて登記所に提供しなけ
ればならない。
五 権利に関する登記を申請するときは、次に掲げる情報
ハ 登記原因について第三者の許可、同意⼜は承諾を要するときは、当該第三者が許可し、同意し、⼜は承諾したことを証する情報

１ 「登記原因についての第三者の許可、同意または承諾」とは？
１「第８節の『登記上の利害関係を有する第三者の承諾』と似ているな」と思われたかもしれませんが、別物です。第８節の「登記上の利害関係を有する第三者の承諾」と⽐較する形で説明していきます。
登記原因についての第三者の許可、同意または承諾が必要となることがあります。
「登記

実体 ―― 登記原因についての第三者の許可，同意または承諾原因」とは権利変動などが⽣じた原因のことでした（P65 の１.）
。つまり、この第９節のハ

⼿続 ―― 登記上の利害関係を有する

ナシは、⼿続の前の段階の実体のハナシなの

第三者の承諾

です。これが、⼿続のハナシであった第８節の「登記上の利害関係を有する第三者の承諾」との違いです。
これは、根拠条⽂にも表れています。この第９節の具体例は２〜５でみていきますが、⺠法・会社法・農地法と実体法が根拠になっています。それに対して、第８節はP114①〜④をみていただきたいのですが、いずれも根拠は不動産登記法（⼿続法）です。
このように、登記原因（実体）について第三者の許可、同意または承諾が必要となる場合に、その第三者の許可証明情報、同意証明情報または承諾証明情報を提供することが要求されます。

116

第９節

登記原因についての第三者の許可，同意または承諾を証する情報

２ 第三者の許可、同意または承諾が権利変動の効⼒発⽣要件とな
２
る場合とならない場合
この「登記原因についての第三者の許可、同意または承諾」は、以下の表の１.と２.
の２種類に分けることができます。１.と２.の違いは、第三者の許可、同意または承諾が「効⼒発⽣要件（その要件があって初めて権利変動が発⽣するもの）となるかならないか」です。
効⼒発⽣要件とならないにもかかわらず第三者の許可、同意または承諾が要求される２.がどのようなものか気になると思いますが、それは第三者の許可、同意または承諾がないと登記原因に取消原因または無効原因が存在する場合です。
ex. 未成年者が不動産の売買契約をするときは、原則として親権者または未成年後⾒⼈の同意が必要ですが（⺠法５条１項本⽂）、親権者または未成年後⾒⼈の同意がなかったからといって、売買契約の効⼒が発⽣しないわけではありません。後に取り消される可能性があるだけです（⺠法５条２項）。しかし、後に取り消され、それに基づく登記が抹消される事態は好ましくありません。登記を信頼した⼈が害されてしまう可能性があります。よって、未成年者がした不動産の売買契約に基づく所有権の移転の登記では、親権者または未成年後⾒⼈の同意証明情報を提供しなければならないとされているのです（昭 22.６.23 ⺠事甲 560）。
＊以下の「具体例」は、まだ学習していないものが多いので、現時点ではサラっと眺めておく程度で結構です。

登記原因⽇付（P199）への影響

具体例

１．第三者の許可、効⼒発⽣要件と①農地法所定の許可（P130〜139５）

同意または承諾がなるため、第三者②担保権の順位変更（P443①）

権利変動の効⼒発の許可、同意また③（原則）根抵当権に関する承諾・同意（Ⅱのテ

⽣要件となる場合は承諾が、登記原因⽇付に影響します。

キスト第３編第２章）④賃借権の抵当権に優先する同意についての承諾（Ⅱのテキスト第４編第４章５１.）⑤成年被後⾒⼈の居住⽤不動産の処分についての家庭裁判所の許可（⺠法 859 条の３）

２．第三者の許可、効⼒発⽣要件と①親権者または未成年後⾒⼈の同意

同意または承諾がならないため、第②保佐⼈や補助⼈の同意

権利変動の効⼒発三者の許可、同意③成年後⾒⼈が成年被後⾒⼈に代わって不動産⽣要件とならない

または承諾が、登の売却などをする場合の成年後⾒監督⼈の同が、それがないと記原因⽇付に影意（⺠法 864 条本⽂、13 条１項３号）

117

第２節

相続関係以外の所有権の移転の登記

１ 売買
１
１．実体（⺠法）→登記＊登記は、実体（⺠法など）を前提とするものですので、ここからは基本的に、「基本的な事例→申請例→……」という流れ（P164＊）に⼊る前に「実体→登記」の項⽬を設け、実体と登記の橋渡しをすることから説明を始めていきます。

不動産を所有している売主と買主が不動産の売買をすると、不動産の所有権が売主から買主に移転します（⺠法 555 条）。―― ⺠法Ⅲのテキスト第７編第２章
よって、売主から買主への売買を原因とする所有権の移転の登記を申請できます。
２．申請情報の記載事項
申請例７ ―― 売買を原因とする所有権の移転の登記
事例：Ａは、令和７年６⽉１⽇、所有している建物（甲区１番でＡ名義の所有権の保存の登記がされている）を「Ｂが売買代⾦ 2000 万円全額を⽀払った⽇に所有権が移転する」旨の特約をしてＢに売却した。Ｂは、令和７年７⽉８⽇、Ａに売買代⾦ 2000 万円全額を⽀払った。この建物の課税標準の額は、1000 万円で
ある。
登記の⽬的

所有権移転

原

令和７年７⽉８⽇売買

因

権 利 者

Ｂ

義 務 者

Ａ

添付情報

登記原因証明情報（売買契約書等）
登記識別情報（Ａの甲区１番の登記識別情報）
印鑑証明書（Ａの印鑑証明書）
住所証明情報（Ｂの住⺠票の写し）
代理権限証明情報（Ｂ及びＡの委任状）

課税価格

⾦ 1000 万円

登録免許税

⾦ 20 万円

権 利 部 （甲 区） （所 有 権 に 関 す る 事 項）
順位番号
1

登記の⽬的
所有権保存

受付年⽉⽇・受付番号
令和 7 年 6 ⽉ 28 ⽇

権 利 者 そ の 他 の 事 項
所有者 Ａ

第 12456 号
2

所有権移転

令和 7 年 7 ⽉ 8 ⽇

原因 令和 7 年 7 ⽉ 8 ⽇売買

第 12987 号

所有者 Ｂ

197