東京既存住宅ガイドブック「中古住宅を売る！ 買う！」

〜 あなたの『知りたい』がわかる 〜

1章

事例でみる「既存住宅」売買成立のポイント（１）建物状況調査により、住宅の売買がスムーズに行えました！
（２）保険の加入により、安心して早期に売買できました！
（３）不動産登記の問題を解決できました！

（４）良い住宅を建て大切に維持管理していたため、古くても円滑に売買できました！

（５）ワンストップ窓口で様々な課題について相談し、解決しました！
（６）東京リフォームモデルハウスがきっかけでした！

２章

東京都既存住宅流通促進事業者グループ登録制度（１）制度の概要（２）事業者グループの紹介

３章

既存住宅流通のための制度（１）既存住宅に関する法律の動向（２）建物状況調査（インスペクション）（３）既存住宅売買瑕疵保険（４）住宅履歴情報（５）性能向上リフォーム（６）住宅リフォーム事業者団体登録制度（７）安心 R 住宅制度
（８）長期優良住宅◎ もっとくわしく知りたい方に1章

事例でみる「既存住宅」売買成立のポイント（１）建物状況調査（インスペクション）により、住宅の売買がスムーズに行えました！
売りたい人- 要望 -

・自宅を売却するに際し、自宅の状況を知りたい

老人ホームに入居
自宅は半年ほど空き家戸建住宅（築 33 年）【80 代のご夫婦】

買いたい人

転居

奥様の実家に同居- 要望 -

・安心して住める既存住宅を・今の家の近くで・バリアフリーなど生活しやすいようにリフォームしたい【60 代のご夫婦】

３

売買成立のポイント 【建物状況調査】（インスペクション）
建物状況調査（インスペクション）とは、建物の主要な部分の劣化・《P21 参照》
不具合の状況を把握する調査です。

売りたい人は…

コーディネーター

建物状況調査 （インスペクション） を実施しました。

・不動産業者に建物状況調査を行うことができる業者をあっせんしてもらい、事前に建物調査を行いました。

・建物状況調査の結果、修繕が必要なところもいくつか発見されたので、しっかりそれを伝えて買主を探しました。

買いたい人は…
あらかじめ必要な修繕の内容を確認できたため、 計画的にまとめてリフォームすることができました。

みんな大満足！
自宅の状況も確認
で き、納 得 し て売ることが出来ました。

自分達でしっかり修繕したので安心して住んでいけます！

売却

購入

４

（２）保険の加入により、安心して早期に売買できました！
売りたい人- 要望 -

・子どもの結婚により家族構成が変わったため、広すぎる家を早期に売却したい

戸建住宅（築 25 年）
4LDK・駅徒歩 5 分【50 代のご夫婦】

買いたい人- 要望 -

・買うなら戸建住宅
・できるだけ低予算で・駅近の今の家の近くで賃貸住宅
子ども 3 人で手狭に子どもたちの騒音も【40 代のご夫婦と子ども 3 人】

５

かし

売買成立のポイント 【既存住宅売買瑕疵保険】
既存住宅売買瑕疵保険とは、売買後に見つかった不具合の《P23 参照》補修費用等を保証する保険です。

売りたい人は…
か し

既存住宅売買瑕疵保険に加入しました。

コーディネーター

・早く売れるように、住宅の不具合を直す費用が保証される保険に加入することにしました。

買いたい人は…
不具合がなおせる保険がついていることで、安心して既存住宅を選択できました。
・住宅ローン減税などの優遇を受けられました！

（※ 条件によります）

相談から１か月半程度でスムーズに住宅を売却することができました !

みんな安心！

売却

希 望 す る エ リ ア で、手ごろな価格の素敵な家を手に入れることができました！

購入

６

（３）不動産登記の問題を解決できました！
？？？

売りたい人

？？

簿
登記

戸建住宅（築 30 年）
ご主人が亡くなり息子さんと同居
自宅は 1 年前から空き家- 悩み -

・売却したいと考えているが自宅の不動産登記簿（＊）を確認したところ、根抵当権 （＊）が設定されているのでどうしたらいいかわからない【70 代のご婦人】（息子さん同伴）

（※）

語句説明

ねていとう

不動産登記簿と抵当権 ・ 根抵当権

【不動産登記簿】
わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを記載した、公の帳簿です。
【参考】法務省 HP「不動産登記の ABC」

【抵当権・根抵当権】
・抵当権とは、債務者が債務を履行しない場合に備えて、不動産（土地・建物）を担保とするために設定される権利の一種です。
・根抵当権とは、あらかじめ設定した極度額という枠の範囲内で、日々変化する債権を担保する抵当権です。根抵当権は、根抵当権者と債務者との間に継続的な取引がある場合などに利用されます。
【参考】日本司法支援センター（法テラス）HP

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売買成立のポイント 【司法書士等】

売りたい人は…

コーディネーター

司法書士に必要な手続きをしてもらいました。
・不動産業者に、特に不動産登記にくわしい経験豊富な司法書士を紹介してもらいました。

・根抵当権を設定した金融機関と連絡をとり、残債がないことなどを確認し、根抵当権を抹消する手続きをとってもらいました。

お悩みが解決！

不動産登記については全くわからなかった の で す が、専 門 家にお願いすることで、円 滑 に 売 買 が できました。

権利関係が非常に複雑な 案 件 で あ っ た た め、付き合いのある司法書士の中から、最もこの分野を得意とする方を紹介しました。

売却

コーディネーター

８

（４）良い住宅を建て大切に維持管理していたため、古くても円滑に売買できました！
売りたい人- 要望 -

・大 切 に 維 持 管 理 を 行 っ て き た
思い出深い家だから、できるだけ高く評価してもらいたい戸建住宅（築 39 年）
高齢者向けの住宅に入居希望○△○ ホーム【70 代のご夫婦】

買いたい人- 要望 -

・予算の範囲内で戸建住宅を・子どもを転校させたくないので今の家の近くで賃貸住宅家族が増えて手狭に【30 代のご夫婦】

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、売買成立のポイント 【良好な維持管理】

売りたい人は…
良い住宅を建て、維持管理を適切に行っていたので、希望の価格で売却できました。
・売却に当たって修繕工事をする必要がないほど、維持管理やメンテナンスをしっかり行ってきました！

古くても高価値新耐震基準を満たした丈夫なお家でした。
コーディネーター

良い住宅を建てる
しっかり維持管理をする
住宅履歴情報を保管する《P25 参照》

買いたい人は…
大切に管理されていたことが購入の決め手でした！

みんな笑顔に！
今後も大事に住んでいきたいと思います。

この家が長く住み継がれていくことを願っています。

売却

購入

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・建物状況調査、補修工事、既存住宅売買瑕疵保険の加入まで、コーディネートしてくれたので、何種類もの複雑な手続きもスムーズにすることができました。
・ 子ども部屋などのリフォームも、コーディネーターと一緒に検討し、予算の範囲内で全て実施することができました。

（６）東京リフォームモデルハウスがきっかけでした！

ワンストップ（１か所）で専門家（コーディネーター）に相談ができ、わかりやすい説明やアドバイスが受けられます。必要な業者の紹介なども受けることができます！

事業者グループを通じて建物状況調査を行うと東京都から補助を受けられる場合があります！

様々 な制 度のメリ ット や注 意点がわかりました！

フォームの効率的なリ ドバイスして進め方をア ！
たもらいまし（２）事業者グループの紹介
名称
岡庭いえまち不動産ネットワーク（いえまちストック）

ワンストップ対応窓口

電話① 岡庭いえまち不動産ネットワーク
042-451-6667（岡庭不動産株式会社）

構成員
岡庭不動産株式会社
岡庭建設株式会社
株式会社テオリアハウスクリニック① 既存住宅の窓口 城西
03-3375-1250（価値住宅株式会社）② 既存住宅の窓口 城北
03-5943-3360（価値住宅株式会社）

既存住宅の窓口③ 既存住宅の窓口 城東
03-5809-2266（株式会社アイルビー）④ 既存住宅の窓口 otonari
03-5943-3360（価値住宅株式会社）

価値住宅株式会社
山商リフォームサービス株式会社
株式会社住宅あんしん保証
株式会社アイルビー⑤ 既存住宅の窓口 文京窓口
03-5842-1883（価値住宅株式会社）

東京家づくり工務店の会
中古住宅相談窓口グループ
トイズアール（TO-IZ R カウンター）① TO-IZ R カウンター東京
03-5940-4451（株式会社参創ハウテック）② TO-IZ R カウンター南東京03-3759-6462（株式会社創建舎）③ TO-IZ R カウンター東東京03-3657-3176（株式会社田中工務店）④ TO-IZ R カウンター西東京
042-468-1166（岡庭建設株式会社）① 住まいの窓口 杉並店（武蔵野不動産相談室株式会社）

LIFULL HOMEʼ S
既存住宅
流通促進委員会② 住まいの窓口 新宿店
0120-727-036（株式会社 LIFULL（注））③ 住まいの窓口 半蔵門店
（株式会社 LIFULL（注））株式会社参創ハウテック
株式会社創建舎
株式会社田中工務店
岡庭建設株式会社
武蔵野不動産相談室株式会社
価値住宅株式会社

武蔵野不動産相談室株式会社
東京ガスリモデリング株式会社
株式会社 ERI ソリューション
住宅保証機構株式会社（注）株式会社 LIFULL は、LIFULL HOMEʼ S 既存住宅流通促進委員会の協力事業者として、コーディネーターに係る業務（ワンストップ対応窓口の設置等）の一部等を行います。

HOWS Renovation

フルサポートサービス（HOWS リノサポ）① 株式会社リビタ
0800-300-1296（株式会社リビタ）

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株式会社リビタ株式会社大和工務店
日本住宅品質検査センター株式会社

コーディネーターワンストップ対応窓口

名称構成員

電話

みずほ不動産販売株式会社① 本店第一センター② 本店第二センター③ 本店第三センター

0120-556-175④ 本店第四センター

みずほ既存住宅
流通促進グループ

参考⑤ 新宿営業第一部

0120-466-630⑥ 新宿営業第二部

0120-945-637⑦ 荻窪センター

0120-190-324⑧ 吉祥寺センター

0120-021-722⑨ 八王子センター

0120-153-122⑩ 成城センター

0120-356-011⑪ 府中センター

0120-805-821⑫ 町田センター

0120-899-644⑬ 池袋営業第一部

0120-222-816⑭ 池袋営業第二部

0120-990-820⑮ 渋谷支店

0120-711-194⑯ 五反田センター

0120-561-821⑰ 大森センター

0120-324-803⑱ 自由が丘センター

0120-236-212⑲ 上野支店

0120-870-085⑳ 錦糸町支店0120-180-191㉑ 北千住センター

0120-785-891㉒営業統括部

03-5200-0361

みずほ不動産販売株式会社
株式会社みずほ銀行
ジャパンホームシールド株式会社
JHS エンジニアリング株式会社
株式会社日本住宅保証検査機構

事業者グループの設置するワンストップ対応窓口

・登録を受けた事業者グループは６グループ
・ワンストップ対応窓口は、都内 36 か所に！（令和３年３月末現在）☆制度の詳細、最新の事業者グループ一覧等はこちら →https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/（東京都住宅政策本部 HP）

1820

主に以下のタイミングで宅建業者から説明等を受けることになります！

建物状況調査とは、
ⅰ）建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分
ⅱ）雨水の漏入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するために行う調査です。

（３）既存住宅売買瑕疵保険
安心して売買するために＝不具合などがあった場合に保険があると安心です！

既存住宅売買瑕疵保険とは、既存住宅の売買後に見つかった構造上の不具合や雨漏り等の補修費用等が保証される保険です。

既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくと、買主も売主も安心です！

売りたい人のメリット
・保険の検査に合格した物件として売り出すことができます。

買いたい人のメリット
・売買後に欠陥が見つかった場合に、その補修費用等の保険金が支払われます。

・通常のローン減税の対象年数をこえた物件の購入でも、保険加入を示す「保険付保証明書」により、住宅ローン減税などの税制優遇を受けられる場合があります。
■保険期間は１・２・５年間などを選べます。
■保険は、検査した事業者もしくは宅建業者が加入します。
コーディネーター

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■既存住宅の売買には、①宅建業者の仲介で、個人が売主となる場合②宅建業者自らが売主となる場合の２種類があり、保険の仕組みも異なります。
■保険へ加入するには、当該住宅が、一定の検査基準に適合する必要があります。

コーディネーター

宅建業者の仲介で、個人が売主となる場合※下図は「検査事業者」が保険契約者となるタイプの例ですが、仲介をした「宅建業者」が保険契約者となるタイプもあります。
売買契約

売 主
（個人）

買保険金支払保険金支払

保険金請求

検査

保険契約

保険金請求

検査事業者

検査証

保疵

瑕

検査事業者倒産時の対応

仲 介（宅建業者）

・売主、買主、仲介業者のいずれかが、検査事業者に検査・保証を依頼する

主

住宅瑕疵担保責任保険法人

宅建業者自らが売主となる場合
売 主（宅建業者）

売買契約

買

担保責任

☆制度の詳細はこちら →http://www.kashihoken.or.jp/insurance/（一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会 HP）

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売主倒産時の対応

検査

参考

保険金支払

保険金請求

保険金支払

保険金請求

保険契約

住宅瑕疵担保責任保険法人主

・住宅履歴情報を活用し、修繕・改修・リフォームの正確な計画を立てることが可能になります。
・建物の情報や過去の維持管理の情報が明らかなため、購入後の維持管理を計画的・効率的に実施できます。

・あらかじめ点検記録などが示されます。
・どのような保険、保証が付くのかがわかります。

（８）長期優良住宅
いいものを作って、きちんと手入れして長く大切に使う
長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための国の認定基準を満たした住宅です。平成 28 年 4 月から新築住宅に加え、既存の住宅を増築・改築する場合も認定を受けることができるようになりました。
認定を受けるためには、建築工事の着手前に所管行政庁へ認定申請する必要があります。

主な認定基準について■ 長期使用構造等であること（耐震性・省エネルギー性等）■ 居住環境への配慮■ 住戸面積■ 維持保全計画の策定（定期的な点検・補修等に関する計画）認定を受けた住宅は、住宅ローン減税や固定資産税の軽減等の税の特例、住宅ローンの金利引下げ等を一般住宅より拡充して受けることができます。
住宅に長く住み続け、その価値を維持していくためには、定期的な点検や補修が不可欠です。認定を受けた住宅では、計画に基づく適切な維持保全が求められます。

参考☆制度の詳細はこちら →https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/（東京都住宅政策本部 HP）

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◎ もっとくわしく知りたい方にこれまで読んでいただいて、既存住宅に興味を持っていただけたでしょうか？
より具体的に知りたい場合は、「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック（戸 建 住 宅 編）」
「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック（マンション編）」
もご参考に！
※物件チェックリスト付き※ホームページに全文掲載
されています※冊子を購入することもできます■ 冊子をダウンロードする場合
戸 建 住 宅 編 （約 15MB） Ａ4 版 60 ページ

https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku̲seisaku/ansingaido.htm

マンション編 （約 110MB）Ａ4 版 138 ページ

https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/03ansin-guidebook.html■ 冊子を購入する場合

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/iken-sodan/room/room/bunya/b̲jutaku.html［購入の問合せ］ 都民情報ルーム有償刊行物販売コーナー（都庁第１本庁舎３階南側）に直接ご連絡ください。（☎ 03-5388-2276）［販 売 価 格］ 戸 建 住 宅 編 本体価格449円+税
マンション編 本体価格592円+税32令和３（2021）年３月

発行登録番号（２）３９

東京既存住宅ガイドブック
編集発行

東京都住宅政策本部住宅企画部民間住宅課
東京都新宿区西新宿二丁目８番１号 〒163-8001
電話 03（5320）5006

印

東京バインダリー株式会社
東京都葛飾区奥戸四丁目 20 番７号
電話 03（5654）6554

刷〒124-0022