土地総合研究 2018年夏号 199

研究ノート
 年東京オリンピック当時の地価動向とマクロ経済環
境が示唆するもの
妹尾 芳彦




はじめに

本稿では、まず、当時の日本経済の動向につい 年の東京オリンピックを控えた現在の日本てその特徴を主に当時の「経済白書」から整理し経済と  年、
まさに高度成長の時代の真っただてみる。オリンピック開催で刺激を受ける内需と中にあった当時の日本経済を単純に横並びで捉えしては、インフラ整備の観点で公共投資が思い浮るのは無謀である。しかし、程度の差はあるにしかぶ。また、オリンピックに関連した投資財の生ても、東京を中心として、競技インフラの建設や産増加が企業設備投資を拡大させた可能性も高い。

改築、競技場へのアクセス改善のための交通イン

マクロということで *'3 の需要項目からそれらのフラの整備、内外からの来場者の関連消費の増加

需要の高まりを確認するとともに、デフレーター

等、内需の拡大という方向は共通するであろう。

でマクロ的な価格動向を確認してみよう。その上したがって、マクロ経済環境にプラスに働くことで、当時の地価動向に関するいくつかの専門的なは確実と言ってよい。
ここで、検討したいことは、見解を整理して紹介する。さらに、以上の検討の

当時の地価動向と実物経済の関連性である。オリ

上に立って、当時のデータから地価とマクロの経ンピックがきっかけとなって、その当時 オリンピ

済取引の因果関係を検証する。その結果から、オック前後 の地価動向に明確な影響を与えたのでリンピックのような大規模な祭典が持つ「上振れあろうか。印象論的に言えば、当時は「国民所得的性質」が資産価格 ここでは地価 の突出した高倍増計画」という政府の経済計画のもと、到底達騰を説明する要因として、マクロ経済環境との比成は不可能と思えるほど高成長率の経済見通しが較でどれほどの因果性を有していたかについて考超過達成されるのが普通の時代であったから、地えることとしたい。

価の上昇は目覚ましく、東京などでは「バブル」
的な様相 恐ろしい真正バブルではなく、最近では少し上がれば「バブル」と喧伝されている「あの年前後の日本経済 要約 
昭和  年度  年度 の経済白書 経済企画庁、

バブル」の意味 を示していたということになろう。

以下同 から当時の経済状況を整理する 白書の記

しかし、マクロ経済のファンダメンタルズを外れ

述をそのまま紹介するのではなく、要約等を施した地価の上昇 経済学的バブル が見られたのであている場合もあるし、私見が挟まる場合もある 。

ろうか。
換言すれば、未曽有の高成長期にあって、当時の日本経済を客観的に概観したものとしては、

絶好調といえるようなマクロ経済環境で説明でき

当時の経済白書を上回るものはない。

ないような地価の上昇はあったのであろうか。

白書は以下のように言う。いわゆる「鍋底景気」

200 土地総合研究 2018年夏号

昭和  年  月～ 年  月 を脱してから、日本き続き高い成長を実現し、成長率は ％、鉱工業

経済は急激な拡大を続け、その間経済成長にとっ生産で ％の増加であった。しかし、景気動向ての三つの難関ともいうべき物価の安定、国際収は一本調子の上昇とはいえず、上昇過程で短い休

支均衡、雇用の改善を同時に実現することができ止期が見られた。そのなかで、設備投資は  年連

た。特徴としては、①生産が稀に見る増大振りを続で  割以上の増加率を示した。しかし、経常収示したこと、②生産の急増にもかかわらず、物価支の大幅な赤字、中小企業の人手不足、消費者物の高騰や国際収支の赤字を招かなかったことが挙価指数の上昇テンポの増加などが心配され始めた。
げられる。ここでの関心事項である民間企業の設建設活動については、総工事費が前年度並みの備投資を見ると、拡大傾向にあり、技術革新の持

伸びを続けた。産業基盤のみならず、住宅や生活続的展開に支えられて、傾向的な成長性の高さを基盤、電源開発、電信電話など建設は長期的ブー内蔵している。 年頃までの設備投資は、鉄鋼、ムの兆候を示しているとしている。一方で、建設電力などの基礎産業がリードしていたが、 年度

資材価格の上昇、人手不足の深刻化とともに地価

では、自動車、耐久消費財、合繊、合成樹脂などが高騰していると指摘している。例えば、 年 の加工産業部門の拡大が顕著である、としている。

月の全国市街地価格指数を見ると、住宅地が前年

なお、東京オリンピック招致が決定したのは 

比 ％、商業地 ％、工業地 ％となっ

年  月である。

ている。

この設備投資に関して、 年度白書は極めて有名な文句を残した。
「投資が投資を呼ぶ」である。

昭和  年度  年度 の経済白書を見てみよう。以下がその記述である。

これは、加工度の高い消費部門の投資の拡大が資まず、 年度の経済成長率は約 ％となった。

本財の投資の増加を促し、さらに基礎部門の投資

ここ  年間の平均で ％以上となった。このようを拡大させ、消費財部門と投資財部門の相互関連な経験は史上かつてなかったことである。 年度

が密接化しながら設備投資の成長性を支えているの建設投資も設備投資の高成長やビル建築ブーム

ことを表現したものである。

などによって増大した。最近の建設活動は経済のまた、建設活動については、総工事費が前年度高い成長に伴って、拡大を続けつつあるが、特に比で約 ％増加した。特徴としては、建設工事費

 年度以降拡大のテンポが一段と速くなり、建設が  倍超の増加になったことが挙げられている。

ブームの状態を現出してきた。この年度以降特になかでも、前年度に引き続いて道路港湾等の産業

テンポが速くなったのは、景気の上昇局面に入っ

基盤整備が活発であった。建造物別に見ると、鉱て民間設備投資が増加するようになったこと及び工業の非住宅建設が主たる要因となっている。こ 年度から一斉に始まった道路、港湾、電信・電れは、上述した設備投資の増加に誘われたもので話、治山治水、下水道等の新しい整備計画が本格あるという。さらに、公共事業は前年度比 ％増的に推進されるようになり、公共土木建設が新し加という近年稀な増加であった。これは以前からい段階を迎えるに至ったことによるものである。

引き続いてきた道路港湾等の産業基盤への投資が

昭和  年度  年度 の経済白書を見てみよ 年度においても持続したことに加えて、伊勢湾
台風等の自然災害からの復旧に費用がかかったか
らである。
昭和  年度  年度 の経済白書を見てみよう。

う。以下がその記述内容である。
 年度に入ると、設備投資も沈静化して内需が停滞してきた。生産も落着きを示し、これを反映して輸入が減少し、一方、輸出が増加したので、国際収支は  年度には早くもバランスを取り戻

この白書では以下のように昭和  年度の日本

すことができた。世界もまた、日本経済の高度成経済が分析されている。日本経済は、 年度に引長に目を見張ると同時に既に到達した経済水準、

土地総合研究 2018年夏号 201

技術水準が先進国にかなり接近しており、日本経

そのなかでも非住宅建築の ％増が大きかった。

済の代名詞であった「低賃金国」の汚名を返上し動向としては、一貫して伸びたのではなく、年度得る段階まで到達したと考えるようになってきて後半には景気調整の影響は明らかであった。しかいる。

も、 年度は  月にオリンピックが行われたた

 年度の建設活動は、対前年度比 ％の増加でめ、 年度上期は  年度下期に続いてオリンピ

その拡大テンポは著しく低下した。その主要因はック建設が活発であり、下期とは異なる動きであ

民間設備投資の停滞を反映した非住宅建築工事のった。 年  月期までは民間建築部門が中心で減少 ％減 によるものである。民間の大型工事あったが、、 月期は民間部門が急減し、の不振を財政支出の拡大に依存した公共工事の増公共工事が下支えして全体として高水準を維持し加によってカバーし、景気調整の影響を全体とした。

て軽微なものにしたことが明らかである。
昭和  年度  年度 の経済白書を見てみよう。

ここで、オリンピックへの言及があることに注意したい。記述通りに読むと、 年度下期から 
年度上期にかけて、民間を中心にオリンピック関 年度は景気回復の年であったと白書は言う。

係の建設が活発で、その後は公共投資が出てきた

つまり、 年  月から  年  月までは景気基というように読める。ここで民間のオリンピック

準日付で言うところの景気後退期である。
その後、関係というのは、例えばホテル建設などがある。

 年  月 オリンピック開催月 までが、いわゆ競技場等の建設は資金的には公的資金が中心であるオリンピック景気と呼ばれる景気拡張期となっり、 年度上期までにも行われていたであろう。

ている。 年度が  年度の景気後退からの回復

他の大規模な交通インフラ 新幹線、
首都高速道路、に相当しているということである。しかし、中だ

羽田空港モノレール等 は、
オリンピックを意識しるみが観測されているため、白書は浮揚力が乏しながら完成を急いでいたという事情があったとい

くなってきたのか、上昇局面中の一時的な調整期

う指摘も一般には見られる。事実、東海道新幹線

なのか判断に迷っている。
これは、
次の景気の
「山」

の開通は  年  月  日とオリンピック開催と同が観測されるまでは良くあることである。景気の月である。

現状判断が正直になされていたことの証拠でもある。建設投資は堅調な伸びが続き、～ 年度と昭和  年度  年度 の経済白書を見てみよう。概要、以下のようである。

設備投資の停滞が続いたことから、建設工事費で 年半ばから進行していた不況は、年末になっ見た規模は民間設備投資とほぼ等しくなった。

て一層深刻となった。 年に入ると、企業倒産が

昭和  年度  年度 の経済白書を見てみよ

増え、卸売物価や株価は低下した。生産も雇用もう。概要は以下の通りである。

減少した。しかし、不況も秋には底をつき、年末 年度は  月にオリンピックが開催された年には幾分明るさが見られるようになった。景気基である。 年度の経済成長率は ％であった。ま準日付によれば、これはオリンピック後に始まった、国際収支の改善も目覚ましかった。一方で、た約  年間の景気後退期のことを言っていると考

企業経営の悪化、中小企業の倒産、株価の不振等

えられる。
ここでも、
結果的には年末にかけて「谷」

不均衡が目立った。景気の回復力がないままに推が観測されたのではなく、後にずれているのであ移した。前年度からのゲタが大きく、 年度中のる。建設活動は、活発化しなかった。 年下期か成長率は低減しても年度全体の成長率は高かったら停滞に転じた後、 年に入っても回復の兆しはということであろう。しかし、建設活動は全体と見られなかった。着工床面積で見ると、前年を下しては、増勢を維持した。特に、民間建築部門の回った。建築着工を工事費予定額で見ると、 年

増加が目覚ましく、建築投資は前年度比 ％増、下期に横ばい傾向となり、 年に入り、急激な減202 土地総合研究 2018年夏号

少が見られた。

第一に、昭和  年  月に「鍋底景気」と称されこの不振の要因は、 年の金融引締めの影響とている不況期を脱した後の日本経済は、「投資が投昭和 ～ 年のブームの調整過程が尾を引いて資を呼ぶ」と言われた高度成長の絶頂期にあった。

いることである。

 か年の平均成長率が ％ 当時のデータによる

昭和  年度  年度 白書を見てみよう。

という時期もあった。とにかくそれは、日本史上

 年度は景気上昇の年であった。建設活動も前

未曽有の時代であったのである。

年度の停滞から活況へと様変わりとなったが、こ第二に、道路・港湾等の産業基盤から治山・治れは民間部門、特に製造業の建設需要が旺盛であ

水、電源開発、生活基盤まで長期的な建設ブームったことによる。前年度、景気対策として ％がすでに進行していた。

と大幅に増加した官公庁部門からの受注は  年

第三に、オリンピック建設で ～ 年度前期ま度 ％の増加にとどまり、主役から後退した。

での建設活動が盛り上がったという趣旨の記述は注目されるのは、地価に関する記述が登場していあるが、あくまでも建設ブームの基調を強めたとることである。

いう意味に解釈するのが妥当なように見える。つ白書は言う。地価はこの  年間にわたって騰貴

まり、オリンピックが無かったら高度成長も建設した。最近では、地価騰貴は都心から周辺へ既成ブームもなかったとは読めない。この点は、後で工業地域からその他の地域へと広がりつつある。

紹介するように、不動産エコノミストの見解にもそれは設備投資、住宅投資、消費などの需要増加見られる。

に基づくものであるが、それらの要因によっての第四に、地価の高騰が建設ブームを反映していみ説明することはできない。一種の予備的需要もるとしながらも、投機的な要素の存在に言及してしくは思惑などによる値上がり部分もあるからでいる。しかし、地価騰貴は  年間に及んでおり、ある。このような地価上昇の背景に需給の媒介者

格別オリンピックの直接的な影響が示唆されていとしての不動産業者がいるが、その一部が地価上るわけではない。長期に亘る高成長の過程で、民昇や騰貴をもたらす一因になっている。この記述

間部門と公的部門の投資が相互に好影響を及ぼしの意味するところは、マクロの取引需要による地合いながら、建設活動が盛り上がり、土地への需価動向の説明はその要因だけでは十分ではないと要が高まって地価が高騰したと読める。しかし、いうことであろう。
「地価神話」がこの時代に根付それだけではなく、不動産業者の仲介に土地値上いたとされていることと無関係な記述ではない。

がりの思惑が働いて、それが地価高騰に作用してこの時代は地価というものは値下がりすることがないと信じられるようになっていく、その初期に相当しているのである。この点は、後で若干の実証分析を行いたい。もしも、マクロ経済環境がいるとの認識も示されている。
次に、主要なデータで当時の建設活動を巡る動向の確認を行いたい。 以後、西暦で統一 

地価動向に有意な因果性を持っていないとすると、

関連データの観察

白書の論旨との関連で、先行き値上がりへの思惑⑴*'3と関連需要項目

など投機的要素が相対的なウェイトを増すという

高度成長期でも最も元気が良い時期であった。

ことになる。そして、白書の議論のうち、マクロ

それは、第  図の実質 *'3 の増加の様子から十分

経済取引関係の指標との関係が自明のものとは言窺える。強いて言えば、 年まで、 年からえなくなる可能性が出てくる。

 年頃まで、 年から  年までというよ

以上、当時の経済白書からマクロ経済環境、建うに区切ることができよう。実質 *'3 を表すグラ

設投資の動きを中心に見てきた。その注目すべき

フは直線として  つの部分に分けることができる

点を整理してみよう。

ように見えるが、その傾きは次第に急になってい土地総合研究 2018年夏号 203

る。需要項目のうち、企業設備投資は住宅投資やきは看取されない 第 、 図 。強いて言えば、四公共投資とは異なり、より急激な上昇カーブを描

半期の増減率では、住宅投資と設備投資がオリンいている。一方、公共投資は特に  年から 

ピック前の時期で上振れしている。しかし、住宅

年頃の伸びがそれまでのトレンドを超えていた。

投資をオリンピックと結びつけるのは強引すぎる

しかし、そのウェイトからして企業設備投資の寄かもしれない。当時、「オリンピックをカラーテレ

与がより大きかったことは間違いない。その間のビで」という宣伝が盛んに行われていたというこ

伸び率は企業設備投資のほうがかなり大きかったとだが、新居でカラーテレビということではなかのである 第  図 。ったと考えられる。設備投資は、すでに経済の中デフレーターで価格面の動向を調べてみると、に「投資が投資を呼ぶ」好循環が形成されていた 年以降は緩やかな上昇トレンドが続いておということであり、オリンピックが無かったら好り、オリンピックに向けて価格面での盛り上がり

循環にはならなかったという見方はほとんどないがあったとはいえない 第  図 。特に、公共投資であろう。もちろん、ホテル投資のように、オリについて線形近似を行ったが、オリンピックに向ンピックをも目当てにした建設が盛んであったこ

けた時期にはむしろ、わずかにトレンドを下回るとは否定できない。

ような動きさえ窺える。

四半期デフレーターの動向もすべて緩やかであ以上について、四半期でも確認してみると、オ

り、突出した動きは窺えない 第  図 。リンピック前後の各  年間において、目立った動

(10億円)

第1図 実質GDPの推移(実質GDPのみ左軸)

35,000.0

200,000.0
180,000.0

30,000.0

160,000.0
140,000.0

25,000.0

実質GDP120,000.0

20,000.0

民間住宅

100,000.0
80,000.0

15,000.0

60,000.0

10,000.0

40,000.0

5,000.0

20,000.0

0.0
1970年

1968年

1966年

1963年
1964年

1961年

1959年

1957年

1955年

0.0

民間企業設備
公的総固定資本形成(備考)「国民経済計算」(内閣府)により作成。

204 土地総合研究 2018年夏号

第2図 実質経済成長率

(%)

50.0
40.0
30.0
実質GDP

20.0

民間住宅
民間企業設備

10.0

公的総固定資本形成
0.0
-10.0

(備考)「国民経済計算」(内閣府)により作成。

(指数)第3図 各種デフレーターの推移

60.0
民間住宅デフ
レーター

50.0
40.0
30.0
20.0
10.0
0.0

y = 0.8851x + 22.92
R² = 0.9598

民間企業設備デフレーター
公的総固定資本デフレーター
線形 (公的総固
定資本デフレーター)(備考)「国民経済計算」(内閣府)により作成。

土地総合研究 2018年夏号 205(10億円)

第4図 実質GDP(四半期)の推移

140,000.0

16,000.0

120,000.0

14,000.0

100,000.0
80,000.0
60,000.0
40,000.0
20,000.0
0.0(実質GDPのみ左軸)

12,000.0
10,000.0
8,000.0

実質GDP
民間住宅

6,000.0

民間企業設備

4,000.0

公的総固定資本形成

2,000.0
0.0(備考)「国民経済計算」(内閣府)により作成。

(前期比%) 第5図 実質経済成長率(四半期)

15.0
10.0

実質GDP

5.0

民間住宅

0.0

民間企業設備-5.0

公的総固定資本形成-10.0
1962Q1 1963Q1 1964Q1 1965Q1 1966Q11966Q4(備考)「国民経済計算」(内閣府)により作成。

206 土地総合研究 2018年夏号(指数)

第6図 各種デフレーターの推移

60.0
50.0
40.0

(備考)「国民経済計算」(内閣府)により作成。

民間住宅デフレーター
民間企業設備デフ
レーター

y = 0.2382x + 28.939
R² = 0.9742

30.0

公的総固定資本デ
フレーター

20.0

線形 (公的総固定資本デフレーター)⑵当時の地価動向

いうことになる。さらにその後オリンピック開催

当時の地価の公的データは、市街地価格指数 日までの上がり方がやや緩やかになり、その後、さ本不動産研究所 のものに限られる。
今日のようならに緩やかになっていることが看取される。この

公示地価のデータは存在していなかった。

動きが意味しているのは、オリンピック開催が土

第  図には、六大都市の最高地点価格、商業地

地の実需のみならず上昇期待に影響された時期が価格、工業地価格をグラフ化してある インターネ

あったということではないだろうかということでット上で検索したデータ。検索先は第  図参照 。

ある。つまり、招致決定直後に「値上がりの思惑」

これを見ると、確かにオリンピック開催時期にかが土地取引に働いた可能性がある。しかし、徐々けて持続的にかなりな急騰ぶりとなっている。閉にその「思惑」は実需の動きに吸収、あるいは実会後は少し緩やかになっていることが、設備投資態によって調整されたとも考えられよう。

以外の *'3 の需要項目の動きと異なる点である。

また、地価の上昇を評価するために、マクロの

例えば、設備投資については、オリンピック開

経済取引 名目 *'3 で近似 との関係をグラフ化し催前の  年まで旺盛な盛り上がりを示しておてみた。もちろん、大体の動きに似たところがあり、その調整局面がその後にやってきたと経済白ることは共通している。一方、地価がマクロの経書は言う。開催時前後は停滞的であったとされて済取引額を上回って推移していることも共通している。ここで、年度中と年度で括った増加率は、いる。そのなかでも、最高価格地の価格指数と名前年度からのゲタの大小で印象が変わってくるこ

目 *'3 のギャップが目立って大きい。これは、東とに留意する必要がある。

京など大都市の中心部などの地価が経済取引の伸 種類の地価データに共通する動向を期間別にびを上回った上昇を示したことを意味している。

見ると、 年ころまでの地価の上昇は急激であ

商業地、工業地もかなりのギャップがある。そのったが、～ 年ころにはやや緩やかになって示唆するところは、高度成長期の国内需要の高まいることが指摘できる。オリンピックの後は、さりのみで説明できない部分があるということにな

らに緩やかな上昇に止まっている。前述したが、る。

オリンピックの招致が決定したのは、 年のこ

地価の動向とマクロ経済の関係については、上とであった。その後  年間程度地価が急騰したと述したオリンピックとの関係では二つの可能性が土地総合研究 2018年夏号 207ある。一つは、当時の地価の上昇がオリンピック

はその中間点にあるという見解もあり得るが、年を睨んだ「値上がりの思惑」の影響を受けていた平均で ％の成長という時期もあったその時代可能性である。もう一つは、マクロ経済動向と整において、オリンピックという世界の晴れ舞台を合的な動きをしていたのであり、オリンピックは初めて開催することとなった国でその影響がなかそうした時代のなかでたまたま開催されたというったというのは考えにくい。当時の地価動向は経ことである。つまり、オリンピックから地価動向

済のファンダメンタルズとかい離していたのだろへの因果関係はなかったということである。真理

うか。



第7図 市街地価格指数の推移
35.00
30.00
25.00
20.00

六大都市市街地価格
指数(商業地)15.00

六大都市市街地価格
指数(工業地)10.00

六大都市市街地価格
指数(最高価格地)

5.00(10億円)

45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0

1966.91966.3

1965.3

1965.3

1964.91964.3

1963.91963.3

1962.91962.3

1961.91961.3

1960.91960.30.00(備考)h19.rosenka.jp/main- h19/osaka/common/go
30902.pdfより。

第8図 地価と名目GDP
30
25
20
15
10
5
0

名目GDP
六大都市市街地価格指数(最高価格地)(備考)1.地価指数の出所は第7図に同じ。右軸。
2.名目GDPは「国民経済計算」(内閣府)による。年率換算値を用いている。

208 土地総合研究 2018年夏号(10億第9図 地価と名目GDP

45000

35.00

40000

30.00

35000

25.00

30000
25000

20.00

20000

15.00

15000

10.00

10000
5000

5.00

0

0.00

名目GDP
六大都市市街地価格指数(商業地)(備考)第8図に同じ。

(10億

第10図 地価と名目GDP

45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0

オリンピックとマクロ経済・地価

25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
0.00

名目GDP
六大都市市街地価格指数(工業地)(備考)第8図に同じ。

それは、経済規模や成熟度の如何を問わない。米中島  は、オリンピック開催には大掛かりな準国のような経済規模でも景気は押し上げられてい備とインフラ整備が不可欠であり、長期に亘ってる。 年のロンドンオリンピックでも、開催期

経済を下支えすることは言うまでもない、と言う。

の経済成長率は  年ぶりの高さとなった。以上が当時の潜在成長率は ～％と推計されるが、開オリンピックとマクロ経済の関係として中島 

催  年前から潜在成長率を最大 ％上回っていたが総括的に論じていることである。
中島  に出てとしている。まさに、オリンピック景気というこくる英国の経済成長率を統計で検証してみよう。

とだとも言っている。また、 年以降の開催国

まず、暦年ベースの成長率は、 年が－％、でも、
オリンピック前後で景気に上振れ下振れが以後、％、％、％  年 、％、生じているという。平均すれば開催  年ほど前か

％、％、％  年 と推移しているら最大 ％あまり、潜在成長率を上回っている。

データは ,0) のデータベースより 。開催の  年

土地総合研究 2018年夏号 209

前から潜在成長率を ％程度上回る成長率は暦年

ンピックとマクロ経済との関わりは常識論的にはの数値からは観察できない。そして、開催年の成前者から後者へのプラス効果が想定できるが、常長率はリーマン・ショック後では最低である。ま識論でオリンピック効果を論ずることは、英国のた、中島  を見ると、オリンピック後の景気の落経験からは難しいのではないだろうか。やはり、ち込みも各国共通とされている。景気変動論的に経済規模が大きくなり、経済の発展段階が進んだは、経済成長率は景気とは概念が異なる。景気は国において、オリンピックの持つ経済刺激効果は

企業活動のレベルに関する概念であるのに対して、思ったほどでない可能性があるのではないだろう

経済成長率は政府活動も家計消費も含む。
しかし、か。もちろん、近年の英国と高度経済成長期真っ景気動向も反映しているものと考えるのは間違い只中の日本をそのまま比較しても仕方がない。日

ではない。
ただ、
成長率を見て景気を持ち出すと、本の場合、経済白書ではオリンピックの影響を否

矛盾も出てくる。例えば、開催後、景気が後退す定しているのではなく、オリンピック以前に当時ると言うが、開催後はむしろ成長率が高まっていの経済状況が異様な好調ぶりを示していたのである。こうした事実はデータの長さが暦年というこ

り、そのなかで開催されたスポーツ祭典であったとが影響しているのだろうか。

という印象もある。関連施設の建設、外国人の訪そこで、成長率を四半期でも観察してみよう。

日を睨んでのホテル等の建設・整備、各種インフ 年  月期 ％ 前期比年率 、 月ラのなかでも交通インフラの開催時完成を目指し期－％、 年  月期－％、 月期－

た建設 例えば、新幹線 などオリンピックの影響

％、 月期 ％、 月期－％、はあったであろう。しかし、タイミングを合わせ年  月期 ％、 月期 ％、 月期 ％たという事情はあったにせよ、もともとかなり以となっている 月例経済報告本文の各国経済の記

前から進行していた案件でもあった。オリンピッ

述より 。これからも分かるように、開催の月 

ク開催の押し上げ効果は存在したものと推測され

月 を含む  年  月期は確かに前期比年率

るが、文字通り限定的なものであり、オリンピッ％となっており、潜在成長率を ％程度上回っ

クだけで当時の絶好調な経済が説明できるわけでているかもしれない。ただ、それ以前は  期連続はない。

でマイナス成長となっている。到底オリンピック

なお、英国の場合、成熟先進国の代表格とも言に向けて盛り上がっている状況とは見てとれない。

えるが、横山・小林・金子  は、 年以降 

また、開催期の次の四半期はマイナス成長であっ年までに開催されたオリンピックの経済効果を調たが、その次の四半期にはもうプラス成長に復帰べている。そのなかで、経済規模が最大で資本主し、成長率は徐々に高まっている。

義国としても成熟している米国で開催されたオリ英国といえば、経済規模も世界  位、しかも成ンピックに注目してみよう。具体的には、 年

熟度も高いことは確かであろう。
中島  は経済規のロサンゼルス大会と  年のアトランタ大会

模と成熟度を問わず、オリンピックが経済を盛りである。それぞれの経済効果として、 億ドル上げたあとで反動が生ずると言っている。 年と  億ドルが挙げられている。また、雇用創出で 月期の高い成長率はオリンピックの寄与するは、それぞれ  人と  人が挙げられていところがあったものと推測される。しかし、次のる。経済効果は名目値でも近年の方が小さくなっ四半期が直ぐにマイナス成長である。成熟度の高ているが、それを実質化すれば近年になるほどさい経済では、オリンピック効果も一瞬ということ

らに効果は薄いということになる。雇用創出はほを示しているようにも見える。
英国の経験からは、

ぼ同じと言える。つまり、傍証的ではあるが、経オリンピックに向けて盛り上がりも見られなけれ

済規模が大きく成熟した先進国においては、オリ

ば、その後の反落というものも見られない。オリンピックの経済効果は、少なくとも大きくなって210 土地総合研究 2018年夏号

いるとは見られない。これは、 年東京オリン

なかっただろうと言っているのは、興味深い。いピックの経済効果の推測にも当てはまると考えね

わゆる「地価神話」形成時代を言い表しているとばならない。

考えられる。さらに、思惑に基づく短期的な資産

以上のようにオリンピックの経済効果を中心に価格の上昇を取り沙汰するのは、主たる地価上昇

考えてきたのは、オリンピックと地価の関係を検要因としては間違っているとも言う。オリンピッ

討するための材料を整えるためである。これまで

クという個別のイベントではなく、それに伴う都のところ、経済効果は限定的と考えるべき理由が市基盤の整備あるいは都市機能の強化が地価の押ありそうである。それならば、地価との関係も限し上げに働いたと理解すべきではないかと言う。

定的なのだろうか。実際、不動産経済の専門家のここで、オリンピックに伴うインフラ建設・整備

見解にも、東京オリンピックと地価の関係に関し

ならば、オリンピック要因を軽視できないとも考て、限定的に過ぎなかったとするものがある。こえられるが、要するに、オリンピックのために計こで、その見解を紹介しておこう。

画されていたというよりも、そもそも建設・整備

吉野  は、当時の市街地価格指数の動向を回顧が計画され進められていたところに、オリンピッ

しながら、 年に特異な動きが見られる他は、クの招致が決まり、勢いづいたという事情もある

東京  区の地価上昇率が突出して高かったといということなのだろうか。ともかく、オリンピッ

うわけではないと言っている。なお、吉野の所属クだけで当時の地価上昇が決定されていたというする日本不動産研究所が市街地価格指数を作成し見解ではない。それでは、やはりマクロ経済の環ていた。当時の指数を東京都区部に編纂し直して境が主たる要因と考えていいのだろうか。以下でみると、
 年の地価上昇率は前年比 ％に達しは、少し厳密に分析してみよう。

た時期があったという。一方、当時の調査担当者

のコメントを読み直してみると、オリンピックの単純回帰分析による地価とマクロ経済環境の影響に関する言及はほとんどないとも言っており、因果関係の分析

これは前述した経済白書の傾向と似ている。当時の担当者も、所得倍増計画やこれに伴う工業地で

当時の地価とマクロ経済環境のデータから、まずは、単純回帰分析 2/6 を行ってみよう。

の急激な地価上昇など、全般的な社会・経済要因

地価は、市街地価格指数の商業地、工業地、最のほうが地価に対する影響が大きかったことがう

高価格地の  種である。一方、マクロ経済環境のかがえるような調査結果をまとめたということで代理変数として、名目 *'3 を用いる。当時のデーある。

タは *'3 ではなく、*13 であったが、国民経済計

吉野  によれば、
 年オリンピック当時は、算が 年まで遡及して*'3 を推計しているので、東京への人口流入が著しい状況にあって、インフ

それを利用することとしたい。

ラ投資が急速に進められた時代であった。地価上⑴モデルと推定期間等

昇を生み出す大きな社会経済の潮流の中で、オリ  /3LW αβ<W8W①

ンピックの影響だけが殊更に顕在化したわけでは①式で、/3LW は地価  L  商業地、ないとも指摘している。また、オリンピックがそ 工業地、 最高地点。< は名目 *'3 の水準。

の潮流の  つであったことは確かだが、それを直接の地価上昇の要因と捉えるのはいささか短絡的

8W は撹乱項。
①式の推定期間は、 年  月～ 年  月で標本数は 、ただし、年間で利用可能なデータかもしれないとも言っている。全国的に地価の上は  月、 月の  時点。名目 *'3 は、 月期、昇が促される社会経済の状況があったと捉えるべ 月期のデータを利用。

きだとしている。また、当時の人たちは、将来の名目 *'3 は、マクロ経済環境ということで用い日本で  年間も地価が下落するとは思っても見たが、その意味としては貨幣交換方程式の右辺

土地総合研究 2018年夏号 211

3・7 の意味、すなわち経済全体の取引高を代理ととする。手法は $') 検定 拡張ディッキー フラする変数ということで用いている。

ー検定 である。
単位根検定の結果は、① 大都市の地価指数 商⑵基本統計量
単位は、地価が指数のため無名数、名目 *'3 は業地、工業地、最高地点 にはいずれも単位根が存
在せず、
定常的、
②名目 *'3 には単位根が存在し、

 億円。

非定常的ということであった。

第表

名目 *'3 を定常化するために、 階の階差を取



平均

標準偏差

/3





ったが、それでも定常化できなかったので、名目/3



*'3 の対数の１階の階差を取ると、定常的な系列/3



<



となった S 値  。
そこで、このデータを利用して分析をすすめる。
⑶推定結果

ここで、階差を取ることによる情報の喪失も懸第  表が推定結果である。
まず、< の係数は ％水準で有意であり、補正後の決定係数もまずまずであるが、': 統計量の数値
は、いずれも撹乱項に強い正の系列相関が存在していることを示している。この 2/6 による推定結果は、「みせかけの相関」を示唆しているかもしれない。その場合は、W 検定の結果は使えない。そこで、ここで用いた時系列データの定常性を調べる必要がある。定常的でない場合は、データの分散が観測期にかかわらず一定であるという性質を持たなくなり、徐々に大きくなるという性質を持
つようになる。それは、2/6 によって求められた係数の推定量が信頼性を欠くことになることを意味している。非定常な時系列データは「単位根」
を持っており、その存在に関する検定を施す必要
がある。


定数項

<

/3





✽✽

✽✽✽



/3












在するかをエングル グレンジャーの検定で確認すると、いずれの地価指数と名目 *'3 の間にも「共和分」は存在しない。つまり、残差に単位根が存在するという帰無仮説が棄却されなかったのである。したがって、名目 *'3 を非定常的にしたままで分析を進めることはできないことになるため、
名目 *'3 を定常化したあとで、ベクトル自己回帰モデルを推定する。
$') 検定の結果 ％水準 /3S 値 /3S 値 /3S
値 <S 値  種類の地価指数については、単位根が存在するという帰無仮説は棄却される。
名目 *'3 については、単位根が存在するという帰

第表



念されるため、二つのデータ間に「共和分」が存✽✽✽̅𝑅𝑅̅̅2̅':







 /3－







－  ✽✽✽



備考 ＊＊＊は ％水準有意、＊＊は ％水準有意。



非定常時系列データの分析
2/6 による分析結果がデータの非定常性を示唆するものであったことから、単位根検定を行うこ

無仮説は採択される。
エングル グレンジャーの検定結果 残差系列の単位根検定 ％水準 /3 と <S 値 /3 と <S 値 /3
と <S 値 注 < は階差をとる前の数値。

以下にベクトル自己回帰モデルの推定結果を示している。その中で、グレンジャー因果性の検定を使って、名目 *'3 が地価動向に有意な影響を有していたかを確認することにしたい。

212 土地総合研究 2018年夏号

推定結果 

が言うように、なんらかの思惑、それも不動産業① 大都市の地価 商業地 

者の仲介が行われる過程で、いわば自己増殖的な定数項  ✽✽✽

要因が働いて地価が引き上げられることを傍証し

地価 －   ✽✽✽
名目 *'3 対数の－   ※－ は  階の階差を示す
名目 *'3 の S 値 RIDOOODJVRIQRPLQDO*'3 
̅̅̅2̅ 
𝑅𝑅ているとも考えられる。確度を持って言うためには、より詳細な分析を必要とするであろうが、国際的な祭典に向けては、マクロ経済以外の要因が働いて地価の上昇が起こりやすいことを示唆して': 

いるのではないだろうか。ただし、 年のオリ

ンピックに向けて、 年当時と同程度の思惑が② 大都市の地価 工業地 
定数項          ✽✽✽
地価 －   ✽✽✽

働くと予想することは無理である。当時とは経済の勢いがまるで異なるし、そもそも土地への需要

名目 *'3 対数の－   

は盛り上がらないであろう。また、公共インフラ

名目 *'3 の S 値 RIDOOODJVRIQRPLQDO*'3 
̅𝑅𝑅̅̅2̅ 

への投資は当時と別な意味 補修等 で強い要請は': 
③ 大都市の地価 最高地点 
定数項          ✽✽✽
地価 －   ✽✽✽
名目 *'3 対数の－   
名目 *'3 の S 値 RIDOOODJVRIQRPLQDO*'3 
̅𝑅𝑅̅̅2̅ ': 


以上の推定結果を評価してみよう。
名目 *'3 のデータを定常化した結果を見ると、あくまでも参考としてという意味であるが、補正後の決定係数や ': 統計量は大きく改善した。
しかし、名目 *'3 の係数は、グレンジャーの意
味における有意性を持っていない。これは、名目あるものの、オリンピック開催に照準を合わせて建設するようなものも乏しいのではないだろうか。
とはいえ、われわれは、土地の価格が経済のファ
ンダメンタルズから乖離して動くこともあるという性質を忘れてはいけないのである。

参考文献
 「 年東京五輪の経済効果を  年以降の開催
国から見る」 中島厚志、:('*(,1),1,7<、  「オリンピックの経済効果」 横山・小林・金子、法政大学懸賞論文優秀賞、 
 「不動産エコノミスト吉野薫が斬る～オリンピック
招致と地価動向」 日本不動産研究所、  >せのお よしひこ@
> 一財 土地総合研究所 研究顧問@

*'3 を説明変数に加えても説明力が上がらないということである。
ただ、
名目 *'3 の S 値を見ると、最高地点の地価に対しては、 種類の地価のなかでは比較的説明力があるという結果になっている。
ほとんど ％水準で有意と言える値である。これは、オリンピックが東京で開催されたことを考慮すれば理解しやすい。
また、新幹線の建設で大阪、名古屋の大都市にも何らかの影響があったとは言えるであろう。ただ、やはりオリンピック当時の地価がマクロ経済の要因だけで説明しきれないという可能性は棄却できないことになる。経済白書

