540C

610C

470D

2,550C1,650C470D
1,570C

275D
560C

1,620C2,160C2,210C

620C

510C
320D

2,390C2,240C

1,560C

2,100C

1,730C2,310C

路線価でひもとく街 の 歴史
610C

1,380C1,550C

1,510C

1,410C

650C

1,500C400D

1,900C

600C

540C

第 53 回 370D東京都豊島区（巣鴨・大塚・池袋）
1,130C

1,200C

510C

400D

1,150C

1,090C360D

970C

1,080C

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870C

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390D

400D
410D

390D

870C

255E

420D

400D

400D
490D

1,500C1,430C

340D
街道から駅前に移った「巣鴨」の中心
320D
320D

360D

240E

550C

1,520C

810C

2,430C
630C

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1,720C

570C

2,600C2,350C

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295E
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390D
410D
440D
ばん ちょう ざん こう がん じ

中山道の街、江戸の境界の街の巣鴨

とげぬき地蔵は曹洞宗萬 頂 山髙岩寺の本尊、延命地蔵菩薩の通称である。正確に言えば霊験で抜けたの連載
路線価でひもとく街の歴史

昭和 7 年（1932）、巣鴨町と西巣鴨町その他 2 町が統は棘ではなく誤飲した折れ針だ。本尊を転写した紙片合して豊島区が発足した。現在の巣鴨駅周辺が巣鴨町の「御影」を飲み込んだところ、嘔吐物と一緒に針にで、現在の折戸通りから西側は西巣鴨町だった。西巣貫かれた御影が出てきたという。フランスで多くの巡鴨町は町に昇格する前は巣鴨村といった。サンシャイ

礼者を集める「ルルドの泉」と同じく癒しの奇跡であンシティは通称「巣鴨プリズン」があった場所である。

る。眞性寺に比べれば歴史は浅く、髙岩寺が巣鴨に来要するに巣鴨駅から池袋駅まで地域としては巣鴨だったのは明治 24 年（1891）である。その前は上野駅前た。今でこそ名実ともに池袋が中心だが、戦前は旧中にあったが区画整理で移転を余儀なくされた。新しい山道、巣鴨地蔵通り商店街が巣鴨エリアの中心だった。

土 地 で ど う に か 参 拝 者 を 集 め よ う と、 明 治 30 年

白山通りから旧中山道が分岐するところが巣鴨地蔵（1897）に 24 世住職の巨 海 道 雄 が露天商の協力を得通り商店街の南端である。ここに真言宗豊山派、醫王て 4・14・24 日の縁日を立案した。これが現代に続山東光院眞 性 寺がある。巣鴨で地蔵と言えばとげぬく賑わいのはじまりとなる。

しん しょう じ

おみかげ

こ かい どう ゆうき地蔵が有名だが、眞性寺にも地蔵菩薩像がある。江巣鴨駅が開業したのは明治 36 年（1903）である。

戸六地蔵尊の 1 つで、江戸に発する旧街道の出入り口日本鉄道豊島線の駅だった。元々、赤羽駅から東京市に配置された。中山道の眞性寺の他、東海道、奥州街街を迂回して品川駅に至る品川線があった。豊島線は道、甲州街道、水戸街道、千葉街道に 5 つある。江戸品川線から分岐し、田端駅から現在の田端貨物線を経市街地の境界に着眼すると東海道は青物横丁駅の近くて常磐線に乗り入れするための路線だった。当時の品の品川寺、奥州街道は浅草寺の裏手の東禅寺、甲州街川線には池袋駅がなかったため、豊島線を通すにあ道は新宿 2 丁目の太宗寺だ。千葉街道の永代寺は門前たって駅を新設して分岐点とした。豊島線には他に巣仲町だが、地蔵含め現存せず名称を引き継いだ（新）鴨駅と大塚駅が設置された。明治 45 年（1912）、都永代寺が近隣にある。巣鴨は市街地の北辺にあたる。

心から見て巣鴨駅の手前に東京市電の巣鴨橋停車場がたいそうできる。大正 2 年（1913）は駅を越え巣鴨車庫前ま
図 1 とげぬき地蔵の縁日

（出所）令和 6 年 5 月 4 日に筆者作成

で延伸された。現在の都バス営業所の場所である。

白木屋百貨店が進出した大塚街道から鉄道の時代に移り、巣鴨エリアの中心は大塚に移った。きっかけは明治 44 年（1911）に開通した、黎明期の郊外電車、王子電気鉄道である。現在の都電荒川線で、最初は大塚駅から現在の飛鳥山駅（飛鳥上山駅）に至る路線だった。大正 2 年（1913）年、52

ファイナンス2024 Jul.

路線価でひもとく街の歴史

図 2 市街図（出所）筆者作成

赤羽線・山手線（旧・日本鉄道品川線）

巣鴨高校

中国人街
旧丸井

東京
芸術劇場

（東横）
東武

ルミネ

山手線
旧・日本鉄道豊島線

池袋六ツ又

丸物 旧三越
↓ﾊﾟﾙｺ

ハ区レ役
ザ所
池跡
袋

西巣鴨町役場→豊島公会堂跡

庚申塚（旧）巣鴨村・西巣鴨町⛩王
都子電電荒気川鉄線道
→

雑司ヶ谷
道

染井霊園

折戸
通り

田畑貨物線→常磐線乗入

ｱﾆﾒｲﾄ
本店

武蔵野
↓西武

旧緑屋
↓旧WAVE

卍

卍

ｱﾆﾒｲﾄ

巣鴨刑務所
→東京拘置所跡

ｻﾝｼｬｲﾝ60
サンシャインシティ（旧）巣鴨町 真性寺
大塚駅

市電車庫
→都バス営業所

白木屋跡

⛩

南池袋
公園

西友

巣鴨駅

三業通り
イケサンパーク

豊島区役所

高岩寺

造幣局跡

市
電跡

街道筋

廃線跡

できるようになった。この年、山手線の池袋駅、大塚東上鉄道池袋駅ができた翌年の大正 4 年（1915）、駅、巣鴨駅の乗客数で、大塚駅が、前年までトップ池袋と飯能を結ぶ武蔵野鉄道が開業した。昭和 21 年だった巣鴨駅を追い越している。翌年には降車客でも（1946）、前年に吸収した（旧）西武鉄道の名前を継承追い越した。その後、池袋駅に抜かれるまでの 7 年間し西武鉄道となった。
（旧）西武鉄道は現在の西武新は大塚駅の乗降客数が 3 駅中トップだった。

宿線を経営していた。東上鉄道、武蔵野鉄道とも東京製紙工場があった王子周辺から乗客が流入し大塚駅側の発着点は巣鴨を希望していたが、市電と競合する前は賑わった。現在、駅前に「大塚三業通り商店街」

山手線の内側に乗り入れられず、手前で 90 度カーブすがある。三業地とは料理屋、芸妓置屋、待合（貸座る形で池袋駅に横付けした。郊外電車の登場に加え関敷）の 3 業が集まる花街を意味する。商店街の名前に東大震災の影響もあり大正から昭和初期にかけ巣鴨エ往時の名残がある。巣鴨エリア初の百貨店も大塚にでリアの人口が急増。豊島区が発足して昭和14年（1939）きた。昭和 4 年（1929）、白木屋が大塚駅北口駅前に末には現在とほぼ同水準の約 30 万人となっていた。

分店を開店。昭和 12 年（1937）に改装し 5 階建の店

もっとも池袋自体が郊外住宅地といった趣で、大正 10舗となった。昭和 31 年（1956）、浜松本店の松菱に年（1921）に大塚駅の乗降客数を上回っても池袋駅は経営が移り東京松菱になる。松菱ストアーの店名で営さらなる郊外と都心の乗換駅の位置づけだった。当時業していたが、3 年後の昭和 34 年（1959）に閉店しの郊外移転といえば大正 7 年（1918）に旧築地居留地た。建物は平成 29 年（2017）まで残っていた。

から池袋駅の西側に移転した立教学院がある。周辺にとく街の歴史いた東武鉄道に合併され、現在の東武東上線となった。

連載 路線価でひも東京市電が大塚駅前に到達し王子電気軌道と乗り換えは貧しくも気鋭の若手芸術家が集まり、池袋モンパル乗換拠点・郊外住宅地だった池袋ナスと呼ばれるようになった。発展を嘱望された一方、エリアの中心街としては大塚、巣鴨がその役割を保っ

今年 3 月から JR 池袋駅の発車ベルは、池袋に本店ていた。昭和 16 年（1941）の東京市統計においても、を構える家電量販店、ビックカメラのテーマソングで宅地売買価格の最高は巣鴨一丁目（巣鴨駅周辺）、賃ある。昨年 7 月に変更されたが、池袋駅の西側に東武

貸価格は西巣鴨二丁目（旧町名・大塚駅周辺）だった。

線、東側に西武線の謎を指摘した歌詞が頭に浮かぶ。
説明すると、元々は国鉄池袋駅の西側に東上鉄道、東側に武蔵野鉄道の駅があった。まず大正 3 年（1914）

ターミナル百貨店と戦後池袋の発展に池袋と川越を結ぶ東上鉄道が開業する。大正 9 年

戦後は名実ともに池袋がエリアの中心となる。昭和（1920）、旧武蔵国の東部地域で伊勢崎線を経営して30 年（1955）の最高路線価地点は現在のグリーン大ファイナンス

2024 Jul.

53

通りと明治通りの南東角にあった。前年、丸ノ内線がシンボルとした複合施設で、階下にショッピングセン池袋駅と御茶ノ水駅の間で開業していた。戦後初の地

ター、水族館、劇場、展示場などがある。60 階の展下鉄で、東京では銀座線に次ぐ 2 本目の路線だった。

望台は東京タワー特別展望台より高く耳目を集めた。

池袋駅にターミナル百貨店が集中しているのが池袋

サンシャインシティはロードサイド立地の郊外大型店の特長である。反面、賑わいが駅の外に広がらないことの性質を合わせ持つ。1,800 台分の駐車場を擁し、から「駅袋」と呼ばれた。池袋のターミナル百貨店の源

ショッピングセンター部分は地上 3 階地下 1 階、店舗流は京浜電気鉄道（現在の京浜急行）が白木屋百貨店

面積 46,641m2（当時）でフロア当たりの面積が大きの支援を受けて立ち上げた京浜デパートである。現在のい。最奥部には首都高速道路 5 号池袋線の東池袋ラン

京急ストアの前身で、鉄道の拠点の品川を本店に、蒲プに隣接するバスターミナルがある。

田、鶴見、高田馬場に分店を出していた。池袋分店は昭和10 年（1935）、国鉄池袋駅の東側にあった武蔵野鉄道の駅端に出店した。京浜電気鉄道の名前を憚ってサブカル＆ウォーカブルに変わる池袋連載
路線価でひもとく街の歴史「菊屋デパート」と称した。白木屋大塚分店の3 分の1目下、豊島区は「国際アート・カルチャー都市」構程の小型店だった。昭和15 年（1940）に武蔵野鉄道が想の下でまちづくりを進めている。池袋モンパルナス

買収し武蔵野デパートに改称。西武百貨店となったのはの伝統を継ぎ、東京芸術劇場やシアターグリーンなど昭和24 年（1949）である。昭和25 年（1950）、国鉄池に代表される劇場文化も盛んだ。セゾン文化に象徴さ袋駅西口の駅ビル（民衆駅）に東横百貨店（後の東急れるように、時代を通して現代的かつ先鋭的な文化を百貨店）の支店が出店した。昭和 32 年（1957）、東口希求してきた。こうした流れを俯瞰するに、2000 年の駅ビルには京都本店の丸物が東京丸 物を出す。同じ代以降で顕著なのはアニメを中心としたオタク文化で年には三越が明治通りを挟んで向かい側に池袋店を出ある。アニメショップ最大手「アニメイト」は昭和店していた。昭和 37 年（1962）、東武鉄道が東横百貨

58 年（1983）、サンシャインシティの西辺の、現在まる ぶつ

まる ぶつ店の南隣に東武百貨店を開店。百貨店は5つになった。
その後、池袋の百貨店はいくつかの日本一を打ち立てる。昭和 44 年（1969）、西武百貨店が隣の東京丸図 3 サンシャイン 60 と乙女ロード

物を買収し池袋パルコに改装。翌年連絡通路でつながり日本一長い店舗となる。東武百貨店は隣接する東横百貨店を買収、取り壊して昭和 46 年（1971）に 15階 建 の 日 本 一 高 い 百 貨 店 を 新 築 し た。 昭 和 57 年
（1982）、三越から転じた坂倉芳明社長の下、西武池袋店は三越本店を抜き売上高全国首位となる。西武ライオンズの日本シリーズ初優勝の年でもある。平成 4 年（1992）、東武本店は増床で売場面積が全国首位となった。この頃、特に西武百貨店は文化の発信源でもあった。上階に、現代美術を中心に先鋭的な企画展で知られる西武美術館（後にセゾン美術館）を設置したり、ブランド信奉に物申すスタンスから「無印良品」を立ち上げたりと、いわゆる「セゾン文化」の全盛期だった。
「駅袋」から駅の外に人の流れを生むきっかけとなったのが、巣鴨プリズン、東京拘置所の跡地再開発で昭和 53 年（1978）に完成したサンシャインシティである。当時日本一の高さを誇るサンシャイン 60 を

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（出所）令和 6 年 6 月 15 日に筆者撮影

路線価でひもとく街の歴史

図 4 池袋予想図

ハレザ池袋（出所）豊島区資料から筆者作成

山通りに譲ったが、かえって旧中山道は歩行者用の道

アニメイトになった。高齢者寄りの商店街になったきっかけが、

中池袋公園

YAMADA

昭和 44 年（1969）に巣鴨駅前に出店した西友ストア

旧三越裏通りWACCA池袋

ﾋﾞｯｸ

並行するバイパス線の白山通りができた。通行量は白

旧三越
LAVI

歩行者優先区域

新・電気街

ビックカメラである。日用の買物客は西友ストアに流れたが、その車道歩道歩道化

池袋駅代わりに門前商店街の性質を強めていった。
「おばあちゃんの原宿」と呼ばれるようになったのは昭和 60
年前後である。当時の高齢女性はモンペを継承する「モンスラ」をよく履いていた。その頃に流行していた「竹の子族」が身を包んでいた蛍光色のハーレムは乙女ロードと言われている場所で創業した。平成

スーツをモンスラに見立てている。ハーレムスーツで12 年（2000）、同じ通りに大型店を新築し本店とすはなくモンスラや赤パンツなどを売るファッションる。この頃から女性オタク向けの物販店やカフェが集店、クレープではなく塩大福など和菓子を出すスイー

まり、通りは乙女ロードと呼ばれるようになった。

ツ店が多い点が年齢層は違うが原宿のようだった。

池袋駅前の“歩く街”化も進んでいる。前提が、令円、ときには全国から人が集まるようになった。
東日本大震災やコロナ禍の影響はあったが、現在もンシャインシティの前の通りが新しい明治通りとな高齢者のまちとして賑わっている。約 200 店舗の構成る。現在の、駅に並行する明治通りを通る車がバイパを見ると、おばあちゃんの原宿と呼ばれた頃から営業ス線を通るようになる。
「旧」明治通りは、駅前の南を続ける業歴 40 年以上の店が少なくとも 60 店は残っ北で袋小路となる計画だ。そして駅正面からまっすぐている。一般論を言えば、自分で所有する店舗を持つ伸びるグリーン大通りが歩行者専用となり広場化す店が商店街の強みだ。賃料相場のプレッシャーに抗いる。さらに駅から旧三越裏通りまでの一帯に車が進入個性的な店を出すことができるからだ。

できない歩行者優先区域ができる（図 4）。

もっとも、本家原宿に竹の子族はいない。モンスラ

平成 27 年（2015）年、中池袋公園の向かい側にを履いていた「おばあちゃん」も世代交代し、「おばあった豊島区役所が明治通りバイパス沿いに新築移転あちゃんの原宿」に代わるコンセプトが求められる。

した。跡地は再開発され、劇場やシネコンを併設する

高齢層が多いとはいえ、まち歩きで来街する若者も増ハレザ池袋ができた。その隣には平成 24 年（2012）

えている。意外にも近隣住民は若者が多い。に移転したアニメイトの本店がある。中池袋公園を中池袋が常に変化を求める刺激的なまちならば、巣鴨心に新しい中心街ができた形だ。他方、ビックカメラは伝統をつなぐ癒しのまちと位置づけられる。ネット

近隣は電器街になりつつある。平成 21 年（2009）に社会、コンプラ社会で何かと息苦しい世の中だ。心の三越が閉店、店舗は改装されてヤマダ電機（現・ヤマとげが抜けるまちと捉えれば癒しに年齢は関係ない。

ダデンキ）LAVI となった。西武百貨店の半分はヨド

インバウンドの文脈を踏まえると、巣鴨もルルドの泉バシカメラになる予定で、一連の変貌は現代文化の世のようなポジションを獲得していくのだろうか。世代代交代のようにも映る。

を超えて愛される癒しの奇跡のまちである。

おばあちゃんの原宿から癒しのまちへ
戦前の一等地だった巣鴨は戦後どうなったか。はじめは近隣住民の日用を賄う商店街として発展した。昭和 4 年（1929）の路面電車の延伸に伴い、中山道にとく街の歴史治通りバイパスの開通である。首都高速の高架下、サ連載 路線価でひも

和 9 年度（2027）予定の都心環状線 5 の 1 号、通称明「おばあちゃんの原宿」で一躍有名になり、首都圏一プロフィール
大和総研主任研究員

鈴木 文彦

仙台市出身、1993 年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06 年）出向等を経て 2008 年から大和総研。主著に「公民連携パークマネジメン
ト：人を集め都市の価値を高める仕組み」（学芸出版社）

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