土地総合研究 2018年秋号 175

研究ノート


日本の住宅流通市場に関する公的統計整備の重要性―マクロおよびミクロの視点から―

大越 利之・白川 慧一

１．はじめにを持つ。国富に占める住宅資産の割合が大きい日

人口減少が進展する我が国において、住宅スト本においては、マクロ経済分析の視点からも、宅ックの有効活用は重要な課題であり、政府もリフ地や住宅ストックの資産価値を正確に測定するこォーム市場や既存住宅流通市場の環境整備に取りとが求められよう。

組んでいる。例えば、 年  月  日の改正宅建

日本の既存住宅の取引件数は、国際的にみて「過業法の施行により、既存住宅の売買についての媒少」と評されているが、実際の市場規模はどの程介契約締結時に、建物状況調査 インスペクショ度なのだろうか。たびたび引用される既存住宅のン を実施する者のあっせんや、重要事項説明書、流通割合の国際比較のデータは、「住宅・土地統契約書における説明、記載事項の追加等が不動産計調査」 総務省 の「持ち家として取得した中古仲介業者に義務付けられた。日本の既存住宅市場住宅総数」の推計値を出所としているが、この調において、物件の質に関する情報の非対称性が市査は、家計を対象とした標本調査である。仮に既場機能を阻害していることは多くの研究で指摘さ存住宅の取引量が過少であるとして、この調査結れている 。この法改正には、インスペクションの果を、現実の日本の住宅市場の大きさを正確に反普及により、既存住宅の隠れた瑕疵に対する買主映したデータと捉えることに問題はないだろうか。

や売主の不安を取り除くことで、市場取引を活性本来であれば、既存住宅流通市場で取引された個化させようという意図がある。

別案件や宅建業者別にミクロデータを積み上げた

ところで、ストックとして現存する住宅の総量や総資産価値、およびフローとして毎期取引され正確な件数や金額を参照することが望ましいように思われる。

る既存住宅の市場規模はどの程度なのだろうか。

既存住宅ストックの流通を拡大させるうえで、現存する住宅ストックは、潜在的に取引可能な「財」

不動産仲介業者の役割は大きい。売り手と買い手である。したがって、既存住宅流通市場の活性化の間に情報の非対称性が存在する既存住宅流通市を議論するための土台として、その総資産価値を場では、不動産仲介業者は両者の情報ギャップを正確に把握することは極めて重要である。また、埋める重要な機能を持つ。したがって、仲介業者

マクロ経済変動や経済成長を説明する経済変数として、地価や住宅等を含む資産価値は重要な意味

山崎  、西村・浅見・清水  、中川  等
多数。

資産価値に着目した代表的な経済理論 仮説 に、資産効果やフィナンシャル・アクセラレーター等がある。また、建物の資本減耗率は、経済成長理論において最適資本量を決定する要因の一つである。
例えば、国土交通省「 年度住宅経済関連データ
  」KWWSZZZPOLWJRMSVWDWLVWLFVGHWDLOVWMXWDNXBWNBKWPO176 土地総合研究 2018年秋号が受け取る仲介手数料の総額を把握することは、減少に転じた後、 年代以降は、それ以前と比住宅市場の動向を分析するうえで意義深い。また

較すると小さい変動幅で推移している。宅地につ

最近では、国民経済計算の基準改定  年基準

いても同様の傾向がみられる。一方で、住宅資産にあわせ、住宅や宅地の売買に係る不動産仲介手は  年頃まで増加し、その後は緩やかな減少傾

数料が *'3 の需要項目に新たに計上されるように向に転じている。

なった。不動産仲介手数料の規模を測定することは、正確な *'3 の推計にも寄与する。

資産の価額は「資産の名目価値 時価 ×ストックの量」で決まるので、資産が増加 減少 すると

本稿では、日本の代表的な住宅市場に関連するいうことは、資産の名目価値が上昇 低下 するか、統計指標を概観したうえで、それらの問題点を指ストックの量が増加 減少 するか、その両方が起摘する。

きているか、またはどちらかの効果が大きいということになる。図  は物価指数の推移を示してい

２．日本の住宅ストックの市場価値るが、市街地価格指数と図  の宅地資産は概ね同 年度の「国民経済計算年次推計 ストック様の傾向で推移しているようにみえる。国土に占編 」 内閣府 によると、土地、住宅、金融資産なめる宅地面積の割合も人口や世帯数の増加に伴いどの総資産から負債を差し引いた国全体の正味資拡大しているが、住宅資産の動向はその名目価値

産 国富 は、 年末時点で  兆円である。の変動による部分が大きいと解釈される。住宅資うち宅地資産は  兆円、住宅資産 は 

産も住宅投資デフレーターと似た推移を示して兆円である。国富に占める宅地資産の割合は約 いる。なお、住宅資産は、次の式で表される恒久割、住宅資産の割合は  割を上回ることになる。

棚卸法により推計されている。

次に日本の国富 実質額 の長期的推移をみると
図  、国民経済計算からデータの取得が可能な
 年から、資産バブルのピークとなる  年代初頭にかけ国富は急増し、バブル崩壊と同時に
(兆円)
5,000
4,500

𝐾𝐾𝑡𝑡 = 𝐾𝐾𝑡𝑡−1 + 𝐼𝐼𝑡𝑡 − 𝛿𝛿𝛿𝛿𝑡𝑡−1 + 𝐴𝐴𝑡𝑡 

𝐾𝐾は資本ストック、𝐼𝐼は投資額、
𝛿𝛿は資本減耗率、𝐴𝐴は調整額 マイナス値 、添字の𝑡𝑡は期末 または当該

図1. 国富の長期推移（実質値）
14%(A)正味資産(国富)(B)宅地(C)住宅(建物)(C)/(A)・右軸
12%

4,000
10%

3,500
3,0008%

2,500
6%

2,000
1,5004%1,0002%500
00%1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

資料：内閣府「国民経済計算年次推計」より筆者作成。作成方法はデータ補論を参照されたい（以下、同様）。

本稿中における住宅資産および住宅投資は、建物部分土地部分を含まない を指す。

名目住宅投資÷実質住宅投資。詳しい算出方法はデータ補論を参照されたい。

土地総合研究 2018年秋号 177

図2. 物価指数の長期推移（1968＝100）
1800
1600

住宅投資デフレーター

1400

市街地価格指数(六大都市・住宅地)

1200

消費者物価指数1000

GDPデフレーター

800
600

400
2000

資料：内閣府「国民経済計算年次推計」、総務省「消費者物価指数」、日本不動産研究所「市街地価格指数」より筆者作成。

期間 、𝑡𝑡 − 1は期首を表す。資本減耗率𝛿𝛿は「民間あろう。仮に毎年の住宅資産の減耗率を ％で企業投資・除却調査」 内閣府 等から投資年別に一定とし、住宅累計投資額を用いて、毎年末の住計算した値が用いられる。マクロの住宅資産の推宅資産額を推計すると、概ね国富統計の住宅資産計において投資年別の資本減耗率𝛿𝛿の設定が重要額と同じような傾向が得られ、 年の  兆円であることがわかる。

で一致する 図  の実線 。
つまり過去  年弱の年

平均減耗率は ％ということである。
毎年 ％住宅の資本減耗率の減価は、～ 年で資産価値が約半分になり、国土交通省の資料において掲載された住宅投資 年で価値の約  割が失われる。
「木造住宅は築累計額と住宅資産の差のデータ は、過去  余年

～ 年で資産価値ゼロ」という住宅の取引慣行で日本の住宅資産の相当な額が滅失したこと示し、と比較すると、現実の住宅の寿命により近い設定「失われた  兆円」として、たびたび様々な論のように思われる。宅地の販売物件を :(% 検索す

考やビジネス誌に引用された 。図  は、 年

ると、築  年前後の居住可能な住宅の建つ土地が基準 61$ の *'3 統計を用い、国土交通省と同「土地 ※古家あり 」などとして売り出され、既様の手法で  年末までの長期データを作成し存住宅 中古住宅 として扱われていないこともあたものであるが、住宅投資累計額と住宅資産の差る。建物に価格がつかないのであれば、既存住宅額は  兆円を上回っている。失われた  兆円としてではなく、古家つき土地として売り出したや  兆円といわれると、目に留まりやすいが、方が、売り手にとっても瑕疵等のリスクを考慮す

この金額は過去  年近くに渡る固定資本減耗分る必要がないので合理的なのであろう。吉田の総額である。日本の住宅資産の変化をみるうえ は、実際の住宅取引価格を用いて日本の住で問題にしなければならないのは、長期間の減耗宅の年平均減価率を ％ 東京 、％ 全国 と分の累計額の大きさではなく、減耗率の妥当性で推計した。全国の推定値からみると、約  年で住宅建物の価値の  割が失われることになる。この

例えば、国土交通省「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル 年度報告書附属資料」KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI例えば、日経ビジネス  年  月  日号 KWWS
EXVLQHVVQLNNHLESFRMSDWFO1%'VSHFLDO


分析結果と比較すると *'3 統計における ％と国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に
向 け た 指 針 参 考 資 料 」  KWWSZZZPOLWJRMSFRPPRQSGI178 土地総合研究 2018年秋号

図㻟㻚㻌住宅資産額および住宅投資額累計の長期推移

（兆円）
㻝㻘㻞㻜㻜

㻝㻘㻜㻢㻡

住宅資産額

㻝㻘㻜㻜㻜

住宅投資額累計年率㻡㻚㻟㻑減価㻤㻜㻜

㻢㻜㻜
㻠㻜㻜
㻟㻡㻜

㻞㻜㻜
㻜

資料：内閣府「国民経済計算年次推計」より筆者作成。

いう資本減耗率は、取引事例からみる減価率よりも小さいことがわかる 。なお、米国の住宅建物の統計においてもこれらの状況を十分に反映し、正確に住宅資産の価値を把握することが期待される。
減価率は ％弱だという。この値と比較すると、日本の *'3 統計における住宅の資本減耗率は大き

３．既存住宅取引市場の規模
日本の *'3 統計において、住宅や宅地の売買にい。
既存住宅市場の活性化という観点から、日本で係る不動産仲介手数料は、かつては中間投入としは国土交通省を中心に住宅建物の評価査定マニュて扱われてきた。 年度の *'3 確報値およびアルの検討が進められている。また、内閣府は「建 年  月期の *'3 次速報値の公表とあわせ、築物リフォーム・リニューアル調査」国土交通省

国民経済計算の最新の国際基準である 61$をもとに、リフォーム市場の動向を *'3 統計 総固への対応に伴い、仲介手数料は総固定資本形成に定資本形成および固定資産 に  年度中を目処計上されることとなった。不動産仲介サービスに反映する計画を立てている。公的統計としては紛れもなく当該期に新たに生み出される付加価住宅の資産価値を計測するうえで、実際の取引価値である。従来、マクロ経済学のテキストにおい格を基準にすべきか、現実の建物の寿命をもとにても不動産仲介業者のサービス産出額は *'3 に記した資本減耗率を仮定すべきかについては議論の録されると説明されている。例えば、吉川 分かれるところであろう。いずれにしても、近年には「 億円の土地が売買されたとき、 中略 仮は新築住宅の質の改善やリフォーム市場の拡大にに手数料が取引される土地の価格の  割であれば、より住宅は長寿命化し機能も改善されている。他

 億円が不動産業の生み出した「生産額」として方で、昨今では適切に管理されない空き家の急増計上される。」と記されている。つまり、本来であが社会問題となっているが、これにより住宅の資れば記録されなければならなかった不動産仲介業本減耗率が上昇している可能性も考えられる。
*'3の生産活動が、これまでの *'3 統計では欠落してただし、日本の住宅の経年減価率を計算した先行研究の結果には大きい幅があり、共通認識は得られていないとしている。

内閣府「*'3 統計改善工程表  年  月  日 年  月  日更新 」KWWSZZZHVULJRMSMSHVULVWDWLVWLFDOBUHIRUPJGSBNDL]HQNRXWHLSGI

新築分譲住宅、中古住宅、宅地の売買に係る仲介手数料が含まれ、非住宅の売買仲介手数料は含まれない。
なお、仲介手数料のほか、研究・開発 5＆' 産出額が総固定資本形成に、特許等サービスが純輸出に、防衛装備品の購入が総固定資本形成に、中央銀行の産出額が政府最終消費支出に新たに計上されている。

土地総合研究 2018年秋号 179

いたということである。

点から積極的に評価すべきであるが、不動産流通新たに計上された名目 *'3 に含まれる住宅・宅地仲介手数料の推定値は、
この  年間概ね  兆円
規模で推移している。内閣府の研究会資料 によると、不動産仲介手数料は、 年産業連関表に市場を実証的に分析するためには、不動産取引に関する統計のより精緻な整備が求められる。
４．日本の住宅仲介取引に関する実証研究

おける不動産仲介・管理業産出額に占める不動産

米国では、網羅的な住宅取引情報に関するデー仲介手数料の割合を求め、これを  年以降の毎タベースが「0/6 0XOWLSOH/LVWLQJ6HUYLFH 」を年の不動産仲介業産出額に乗じることで、不動もとに整備されており、これを用いた不動産仲介産仲介業産出額のうち売買に係る費用を抽出する取引についての様々な実証研究が蓄積されている。としている。なお、日本には既存住宅流通戸数お一方、日本にはこのようなデータベースが存在しよび金額を直接計測したデータはない。不動産流ないため、不動産仲介市場に関する実証的な分析

通経営協会 )5. による既存住宅流通戸数 年間を行うには多くの労力と工夫が必要となる。以下、荒井  では

では、最近の筆者の住宅仲介取引に関する実証分

近年は  万戸、原野  では  年から 析を取り上げ、米国との比較により日本のデータ年に渡り概ね  万戸から  万戸の間で推移しての不備を指摘する。の推計値は約  万戸  年いる。これらの流通戸数からみると、*'3 統計における  兆円の不動産仲介手数料はやや大きくみ
両手仲介取引に関する研究える。なお、既存住宅流通割合のデータとして、既存住宅市場を活性化するためには解決すべき国土交通省がたびたび引用する「住宅・土地統計多くの課題が指摘されているが、その一つに「物調査」 総務省 の「持ち家として取得した中古住件囲い込み」という不動産仲介業者のモラル・ハ宅総数」は約  万戸  年 である。

ザードの問題がある。物件囲い込みとは、売主と既存住宅流通市場の規模を直接計測した公的な媒介契約を締結した仲介業者が、自社内で売主と統計資料は存在しない。またその推定戸数は公表

買主の双方から仲介手数料を得ること いわゆる主体により大きく異なる。国内の住宅・宅地仲介

両手仲介 を目的に、他の仲介業者から物件照会や手数料の総額の推定にあたり、様々な前提条件を購入申込みがあっても「すでに他の客と交渉中」想定し得るため、これを正確に計算することは困などと偽り、たとえ安値での購入依頼であったと難であろう。しかし、「ストック型社会」を迎えよしても自社の顧客 買主 との取引を狙うものであうとする日本において、不動産仲介業の役割は大り、売主の利益に反するものである。仲介業者がきく、その経済活動規模を記録することは極めて両手仲介による自己の利益を最優先し、仲介業務重要である。今回の *'3 基準改定は、こうした観が売主と買主の双方に中立的な立場で行われない場合、売主もしくは買主に機会損失が発生する。

内閣府「国民経済計算次回基準改定に関する研究会
第  回 資料  」KWWSZZZHVULFDRJRMSMS
VQDVHLELNHQN\XSGIVKLU\RBBSGI「法人企業統計」 財務省 、「サービス産業動向調査」
総務省 等をもとに推計される。

不動産流通経営協会「既存住宅流通量の地域別推計について  年  月 」KWWSVZZZIUNRUMS
VXJJHVWLRQFKLLNLEHWVXBNLVRQM\XWDNXSGI仮に  戸  万円、仲介手数料 ％と見積もると、仲介手数料の総額は、)5. の流通戸数の場合、 万円
×4.5％×58 万戸＝ 億円となる。ただし、*'3 統計に記録される仲介手数料には新築分譲住宅および宅地商業用地を含む に係る分が含まれている。

両手仲介には、交渉を迅速化、効率化するという売主や買主にとっての利点もある。また、マッチングの結果として取引参加者の意図とは関係なく、両手仲介になることもあり得るため、それ自体に問題があるわけではない。ただし、両手仲介を起点にして市場の失敗が発生することがあるのであれば、何らかの是正策が必要であろう。
米国では、仲介業者によるモラル・ハザードを防止するため180 土地総合研究 2018年秋号に、実際に両手仲介に対して州法による規制やなお、売主と媒介契約を締結した不動産仲介業業界団体による自主規制が課されている。また、者 元付業者 は不動産流通機構 5(,16 のデータ

両手仲介取引が市場メカニズムを歪めているか否ベースに物件情報を登録するが、このデータベかについて、および両手仲介に関する州法によるースでは、この研究で必要としていたデータ 両手

規制の効果ついて実証的な研究が蓄積されている 。

仲介か否か、手数料率、登録価格の変更履歴、登これらの研究では個別の取引案件についてのミク録価格と成約価格の差、登録から成約までの期間

ロデータを用いて分析が行われている。

等 は、ほとんど参照することができない。米国の物件囲い込み等のモラル・ハザードが発生する先行研究のような緻密な分析を行うためには、取素地が両手仲介にあるのであれば、日本において引履歴を含む取引物件ごとの詳細なデータの整備も何らかの制限が必要であるように思われる。たが求められる。

だし、法規制や業界団体による自主規制を導入する前に、両手仲介が市場の資源配分を歪めることインターネット利用が住宅取引に与える影響を検証する必要があろう。
こうした問題意識から、米国では  年代後半から、インターネット利白川・大越 D は、不動産業者を対象とした郵用が住宅取引に与える影響について、多くの定量

送アンケートの調査結果 を用いて、両手仲介取的な研究が蓄積されてきた。これらの研究では、引が有意に取引価格を下げることを明らかにした。

全米不動産協会 1$5 の実施したアンケート調査

この結果は、日本では両手仲介が買主に有利に機結果や、0/6 をもとにした住宅売買データを利用能している可能性を示唆している。しかし、分析

し、住宅取引におけるインターネット利用が、単に用いたアンケート調査は間隔尺度ではなく、名に探索時間の短縮をもたらすのではなく、探索す義尺度および順序尺度から構成されており、またる物件の増加、探索する範囲の拡大など、探索の実証分析に用いるデータを収集することを目的に質の向上をもたらすことを示している。

設計されたものではないため、分析を行う際の制

白川・大越 E は、日本において不動産テッ約が大きいという問題があった。例えば、取引事クの進展が今後の住宅取引にもたらす効果を推測

例ごとに成約価格や取引形態 両手取引か否か にすることを目的に、米国の先行研究を参考に、不ついての回答を得ることは困難であるため、回答

動産仲介取引におけるインターネット利用が物件企業を、一度の取引から得る平均手数料率を基準の取引期間や探索の質に与える影響を分析した。

に両手取引を行う企業か否か分類し 、企業単位

ただし、上述のとおり、日本の住宅取引について、のデータを用いて分析を行った。したがって、個米国の先行研究のように不動産取引に関する多様別の取引事例ごとに媒介契約の種類の違いや、広なデータを入手することは不可能であるため、そさや設備等の物件の特性が取引期間や取引価格等の不足を補完するために、全国の  歳以上の住宅に与える影響についても検証できていない。

取引経験者を対象に :(% アンケート調査結果を実施した。
アンケート調査結果を用いた分析の結果、

必ずしも両手仲介を禁じるのではなく、事前に両手仲介について売主、買主双方から了承を得ることを義務付けるなど、州法による規制にはいくつかの類型がある.DGL\DOLHWDO 
例えば、(YDQVDQG.ROEH  *DUGLQHUHWDO
 .DGL\DOLHWDO  。

土地総合研究所「不動産業についてのアンケート調査」
KWWSZZZOLMMSVHDUFKUHSRUWUHSRUWSGI
売買仲介手数料率が ％未満の企業を片手グループ、～％を一部両手グループ、％以上をすべて両手グループと分類した。

住宅売買におけるインターネット利用が物件の探索範囲を有意に広げるという形で探索の質の向上をもたらすことを示した。しかしこの研究におい5(,16 への登録は、専属専任媒介契約および専任媒介契約の場合は義務付けられており、一般媒介契約の場合は任意である。
例えば、%DHQDQG*XWWHU\  =XPSDQR-RKQVRQDQG $QGHUVRQ   )RUG 5XWKHUIRUG DQG <DYDV 。

土地総合研究 2018年秋号 181ても、データの制約を理由に多くの課題が残されデータ補論
本稿の図 ～ で示したデータの算出方法は下記のとた。例えば、インターネット利用が取引期間に与える影響を分析しているが、取引期間についての回答者の記憶は曖昧である可能性があり、正確性おりである。
$図  における正味資産 国富 、宅地資産、住宅資産のストック変数は、 年基準  年 、に欠けるという問題があった。前述の両手仲介におよび  年基準  年 と異なる基準年関する実証分析と同様に、米国の 0/6 のように物の系列を用いている。よって、 年基準 件の市場滞留時間 登録から成約までの期間 等の 年 の系列に、 年における各基準年の値取引事例ごとの詳細なデータが整備されていれば、の比率  年基準 年基準 を乗じて 年基準の系列に接続した。また、図  のストック解決可能な課題であることから、日本においても変数については、上記の方法により接続した名目個人情報保護の問題を解決したうえで、個別の仲値を、消費者物価指数 総合・ 年＝ を用介取引を反映したデータベースへのアクセシビリいて実質化した。なお、 年以前の消費者物価ティが改善されることを期待したい。

指数は持ち家の帰属家賃を除く総合を用いているため、参考値扱いとなる。

５．おわりに%

公的住宅投資の合計の名目値を実質値で除するこ

昨今、科学的根拠 エビデンス に基づく政策形成の重要性が指摘されており、日本の官公庁の政とで求めた。
&策立案や改定の場においてもこの考え方が取り入

図  の住宅資産は $ により求めた名目値を、 %により求めた住宅投資デフレーター  年＝れられつつある。
「ストック型社会」への転換を図ろうとしている日本において、既存住宅流通市場

図  の住宅投資デフレーターは、民間住宅投資と を用いて実質化した値である。
'住宅投資の累計額の期首  年 の値は & で求めた住宅資産である。 年以降の累積値は、期を活性化させることは重要な政策課題であるが、首の値に毎年のフローの実質住宅投資 民間住宅

現状では、エビデンスに基づいた住宅政策や不動投資公的住宅投資 を加算して求めた。なお、住産政策を立案するための十分なデータが整備され宅投資は、 年基準  年 の系列に、ているとは言い難い。

 年における各基準年の値の比率  年基準

不動産流通市場における売主、買主、仲介業者

 年基準 を乗じて  年基準の系列に接続した。

といった取引参加者の意思決定や相互依存関係を分析するうえで、不動産取引の個別事例を取りまとめたミクロデータは必要不可欠である。個人情

付記
本稿の一部は、参考文献  をもとに加筆修正を施報保護の観点から情報公開には慎重さを要するが、したものである。また、ありうべき誤りは筆者の責任に市場の発展に資する研究や政策立案のためにも、帰するものである。

個別の住宅取引案件のデータ整備は喫緊の課題である。また、住宅の市場価格や住宅ストックの資参考文献

産価値の動向は、金融政策の決定や景気変動の分GRZQVL]LQJ RI UHDO HVWDWH LPSOLFDWLRQV RI

析においても重要な指標である。*'3 統計においtechnology”, -RXUQDORI5HDO(VWDWH3RUWIROLRても近年では不動産仲介取引手数料が計上され、さらにリフォーム市場の動向の反映が検討される%DHQ-6DQG*XWWHU\56 1997) “The coming

0DQDJHPHQW  SS(YDQV5DQG.ROEH3 2005) “Homeowners’など、マクロ面でも不動産市場動向の正確な把握

5HSHDW6DOH*DLQV'XDO$JHQF\DQG5HSHDWHG8VH

が重要視されている。今後は不動産流通市場に関of the Same Agent”, -RXUQDO RI 5HDO (VWDWH

して、ミクロ、マクロの両面から、精緻な計算による公的統計データの整備が求められよう。


5HVHDUFK  SS)RUG-65XWKHUIRUG5&DQG<DYDV$  “The effects of the internet on marketing

182 土地総合研究 2018年秋号

residential real estate”, -RXUQDORI+RXVLQJ(FRQRPLFVSS*DUGLQHU-+HLVOHU-.DOOEHUJ-*DQG
/LX&+ 2007) “The Impact of Dual Agency”,-RXUQDORI5HDO(VWDWH)LQDQFHDQG(FRQRPLFV  SS
.DGL\DOL93ULQFH-DQG6LPRQ'+  “,V 'XDO $JHQF\ LQ 5HDO (VWDWH D &DXVH IRUConcern?”, -RXUQDORI5HDO(VWDWH)LQDQFHDQG

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2003) “Internet use and real estate brokerage
market intermediation”, -RXUQDO RI +RXVLQJ(FRQRPLFV  SS
荒井俊行  「既存住宅流通市場の整備促進のために」土地総合研究   SS

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大越利之  「国富としての住宅資産：兆円の消失は本当か？」土地総合研究所リサーチ・メモ
 年  月  日 

大越利之  「*'3 に加算された住宅仲介業の生産活動」土地総合研究所リサーチ・メモ  年 月日  白川慧一・大越利之 D 「中古住宅市場における両手仲介と手数料率，成約価格への影響：不動産仲介業者アンケート調査をもとにして」日本不動産学会誌  SS
 白川慧一・大越利之 E 「インターネット利用、不動産テックが住宅取引に与える影響」土地総合研
究  SS
 中川雅之  「中古住宅流通活性化と住宅市場の将来ビジョン」季報住宅金融 SS
 西村清彦・浅見泰司・清水千弘  「不完全情報がもたらす損失：東京住宅流通市場での計測」『不動産市場の経済分析』日本経済新聞社SS
 原野啓  「我が国の既存住宅流通量・既存住宅流通シェアに関する一考察」  都市住宅学 SS
 山崎福寿  「中古住宅市場の機能と建築コスト」
住宅土地経済 SS 吉川洋  『マクロ経済学第  版』岩波書店
 吉田二郎  「不動産の経年減価率」住宅土地経済 SS

[おおこし としゆき][(一財)土地総合研究所 客員主任研究員/麗澤大学経済学部 准教授]
[しらかわ けいいち][(一財)土地総合研究所 研究員]