540C

610C

470D

2,550C1,650C470D
1,570C

275D
560C

1,620C2,160C2,210C

620C

510C
320D

2,390C2,240C

1,560C

2,100C

1,730C2,310C

路線価でひもとく街 の 歴史
610C

1,380C1,550C

1,510C

1,410C第 23 回 「滋賀県大津市」
1,130C

1,200C370D

1,500C

400D

340D
連絡船で栄えた大津百町
320D
320D

1,090C

970C

1,080C

900C
870C

390D

400D
410D

390D

870C

255E

410D

420D
400D

400D
360D

420D

1,430C

1,150C

490D

1,900C

600C

540C

360D

650C

1,500C

400D

510C

240E

550C

1,520C

810C

2,430C
630C

660C

1,720C

570C

2,600C2,350C

400D

420D

290D

730C
295E
500D

275D

270D

850C

870C

390D
410D440D

政治的にも地理的にも京の都が日本の中心だった中ぞれ連絡船に乗り換え往来する。

連載世の時代、琵琶湖北端の塩津浜から峠を越えて敦賀に京都－大津間は明治 13 年（1880）開通。両都市を至る「塩の道」で京と日本海が結ばれていた。ここで直線で結ぶには山が険しかったので、京都駅から今の大津は日本海を向いた京の外港の位置づけだった。逆JR 奈良線に沿って稲荷山を迂回し、名神高速道路のに瀬戸内海を向いた京の港は伏見である。そして大津コースを辿って大津に抜けた。市内に入ってもそこかは街道の街でもある。江戸時代は東海道 53 番目、中ら港までの勾配が急なので、現在の膳所駅である馬場

山道 69 番目の宿場町だった。

停車場まで下り、スイッチバックの要領で大津港に向かった（図 1）。鉄道開通時の大津駅は今の京阪電鉄

路線価でひもとく街の歴史びわ湖浜大津駅の場所にあった。他の都市では煙害を連絡船の時代避け街外れに駅が置かれるケースが多かったが、大津鉄道の時代になっても交通の要衝であることに変わ駅は水路と連絡する都合で琵琶湖の岸壁にできた。湖りない。明治 5 年（1872）、新橋－横浜間にわが国初岸まで市街地が拡がっていたので、湖岸に沿って水面の鉄道が開通したが、このとき神戸から大阪・京都をに築堤を築き線路を敷設した。水面を埋め立て築堤を経由し中山道ルートで東京に向かう東西幹線、そして築いた点は新橋－品川間、神奈川－横浜（現在の桜木

琵琶湖と日本海を鉄路で結ぶ計画も進められていた。

町駅）間と同じである。

琵琶湖は水路で行き来するため、神戸からの鉄路は大津駅、関ヶ原や敦賀港から来る鉄路は湖北の長浜駅がターミナルとなった。人や物は大津駅と長浜駅でそれ浜町通の金融街
大津は琵琶湖舟運の港町。湖岸に沿って浜町通、中図 1 鉄道開通当時のスイッチバック

町通、京町通の 3 本の道が走っていた。このうち山側の京町通が東海道筋である。東海道は北国海道と分岐至・京都

北する「札の辻」で直交して京の三条大橋に向かう。札の辻から山側へ京に向かう道は八丁通といい、琵琶湖

旧・
東
海道線の側に向かうと港に突きあたる。

大橋堀

初代大津駅
（現・びわ湖浜大津駅）

至・長浜駅
連絡船航路

琵琶
湖

岸壁に並行する 3 筋の道が市街地の東西軸を形成す
るといえば、10 月号で紹介した青森もそうだった。
青森は本州と北海道を結ぶ連絡船の街。大津と同じく港の後背地に街の中心があった。明治 17 年度滋賀県
統計全書によれば、大津市街で最も地価が高かったのは「柳町」である。3 本の東西軸の真ん中の中町通の馬場停車場（現・膳所駅）（出所）国土地理院地図に筆者が加筆

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ファイナンス2022 Jan.

町で、舟入堀の大橋堀を突きあたったところにある。
琵琶湖の水路と街道の陸路が運河を通して出会う場所

路線価でひもとく街の歴史といえよう。当時のビジネス拠点として繁栄し界隈に地に本店を新築している。ここは元々百卅三銀行がは銀行が集まった。

あった場所でもある。

滋賀県で初めての銀行は明治 9 年（1876）の三井銀他に、明治 31 年（1898）に発足した滋賀県農工銀行大津出張所である。後に大橋堀は埋め立てられたが、行があった。昭和 13 年（1938）に日本勧業銀行に転

そ の 土 地 に 店 舗 を 新 築 し 移 転 し て い る。 大 正 4 年換し、第一勧業銀行の時代を経てみずほ銀行となった。

（1915）に撤退したが、建物は町に譲渡され大津町役

大橋堀跡の隣で今も営業している。浜町通には不動貯場になった。今は京都信用金庫大津支店が建っている。

金銀行もあった。協和銀行の時代を経て支店は戦後大大津が本店の銀行で最も早かったのは明治 11 年

津に進出した大和銀行が継承。その後りそな銀行と（1878）に設立された第六十四国立銀行である。制度なったが平成 16 年（2004）の支店統合で現存しない。

上の営業期間の満了をもって大津銀行に改称。その滋賀銀行の発足後も旧八幡銀行のレンガ造の建物は後、明治 41 年（1908）に近江銀行に統合された。近残り、隣には塔が印象的な 3 代目市役所庁舎もあった。

江銀行はその名の通り滋賀県各地に支店網を拡げてい昭和の中頃までは日本勧業銀行や滋賀銀行本店も戦前た が 本 店 は 大 阪。 金 融 恐 慌 に 巻 き 込 ま れ 昭 和 3 年の建物を使っており界隈は近代建築が軒を連ねてい（1928）、昭和銀行に買収される。

た。今に残る旧大津公会堂が往時を偲ばせる。

他方、第六十四国立銀行は支店が彦根にあったが、133た。彦根を本拠に地盤を築き、明治 21 年（1888）に連絡船廃止という激震

連載

創業の翌年に分離独立し第百卅三国立銀行となってい銀行以前、その原型たる「為替会社」ができたのは国立銀行を出自としない地元行で初めてのものは明地方では大津、敦賀、新潟の 3 つだった。国内有数の

治 14 年（1881）に発足した八幡銀行である。近江商商流・物流の拠点だったとうかがえる。しかしなが人発祥の地のひとつ八幡町、今の近江八幡市に本店をら、大津駅がターミナルだった時期は長くなかった。

構えた。大津は八日市、日野につづく 3 番目の支店で

明治 22 年（1889）、長浜駅と大津駅が直接鉄路で結明治 29 年（1896）、浜町通に店を構えた。

ばれ、わざわざスイッチバックで湖岸に着ける必然性

現在に至る地域一番行の滋賀銀行は、当時の有力行がなくなった。日本海沿岸や東日本からやってくる人の百卅三銀行と八幡銀行が母体である。両行が合併しや物は大津駅を素通りし、東海道本線で京阪神に移動て昭和 8 年（1933）に設立された。その翌年、現在した。湖岸の大津駅に代わって馬場駅が本線の駅とな

図2

路線価でひもとく街の歴史

は大津に支店を出した。後に百卅三銀行と改称する。

市街図
旧大津公会堂
３代目市役所

びわ湖ホール

びわ湖浜大津駅（初代大津駅・跡）
八幡跡
三井跡

川口堀跡

不旧勧滋 動
業賀 跡

湖岸道路
京阪石山坂本線

大橋堀跡

浜町通（旧大津電車軌道・初代東海道線・跡）

柳町

県庁

膳所駅
（馬場駅→２代目大津駅）

裁判所
近代の町割

日赤✙
京阪京津線
（旧京津電気軌道）

旧西武
旧パルコ

勧商場跡

札ノ辻

におの浜

近代の掘割

大津駅
（３代目）

（出所）筆者作成

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り、馬場駅から大津駅に至る路線は本線に対する枝線

図 4 閉店前の西武大津ショッピングセンターとなった。大津が琵琶湖舟運の港町であるには変わらないが、重要性はだいぶ低くなった。連絡船はじめ琵琶湖舟運の経営が受けた衝撃は想像に難くない。各社生き残りをかけて遊覧船に活路を求めた。
その後の大正 2 年（1913）、馬場－大津間の支線に重複する形で大津電車軌道（後の京阪電鉄石山坂本線）が開業。国鉄は支線の旅客営業を廃止し、初代大津駅（出所）令和元年 11 月 3 日に筆者撮影を貨物線「浜大津駅」に、本線の馬場駅を大津駅（2代目）とした。名実ともに馬場駅が大津を代表する駅が本格化した。戦後早々、線路の外側に市街の東西をとなったが、大正 10 年（1921）、現在地に 3 代目大津抜けるバイパス線「湖岸道路」の造成が始まった。昭駅ができた際に駅名を返上。いったん馬場駅に戻り、

和 33 年（1958）の暫定開通を経て、昭和 41年（1966）

昭和 9 年（1934）に現在に続く膳所駅となった。に全面開通。バイパスの外側も陸地化が進み、様々な公共施設が建てられた。中でも西武百貨店ができた「ににおの浜ウォーターフロントの発展

おの浜」は大規模な半島状の区画だ。完成した昭和 43

連載年（1968）には街びらきを記念し「びわこ大博覧会」

路線価でひもとく街の歴史

大正元年（1912）、南北軸の八丁通に路面電車が開が開催された。神戸の人工島で開催されたポートピア通した。今の京阪電鉄京津線である。当初は京津電気

81の13 年前である。その後の跡地開発で高層マンショ軌道が経営し、京都の三条大橋駅から札ノ辻駅までのン等が建つ住宅街や商業街ができた。来るべき車社会路線だった。湖岸の浜大津駅まで延伸したのは大正14を先取りした新しい街だ。におの浜の顔でもあった西年（1925）で ある。その 影 響 か、 戦 後 の 昭 和 35 年

武百貨店だが、正確には百貨店を核店舗とするショッ（1960）の最高路線価地点は「菱屋町ニューヨークパチピングセンターで、大駐車場を備えた郊外モールのさンコ前菱屋町商店街側通」だった。パチンコ店は電車きがけだった。界隈はその後も商業中心地でありつづ通りと中町通の交差点、今の中央一丁目交差点の北西

け平成 8 年（1996）には大津 PARCO が開店した。

角にあった。菱屋町は明治期に最も地価が高かった柳町と同じく中町通にある。路面電車に引き寄せられたかのように、街の一等地が中町通に沿って西に動いた。

生活圏の拡大と草津の台頭

戦前には交差点の角に百貨店の源流といわれる「勧商業拠点としてにおの浜が発展する一方、菱屋町界商場」があった。戦後は屋号に百貨店を称した複合店隈の拠点性は弱まってきた。昭和 62 年（1987）にはもあったが、これを含め他都市にあるような形式の百最高路線価地点が「末広町 1 丁目日本生命大津ビル前

貨店は起こらなかった。菱屋町は県下一の商業地だっ大津駅前通り」に移る。換言すれば菱屋町は大津駅前たが、京都の繁華街の四条河原町から 10km も離れていない。

図 3 広域図

少なくとも買回り品や専門品の商圏は京都と一体だった。
大津に初めて百貨店ができたのは昭和 51年（1976）だ。それも菱屋町ではなく郊外で、今でにおの浜
菱屋町

旧西武

びわこ博跡

大津
市

草津
市

イオンモール

旧パルコ

いうウォーターフロントにできた。元々の湖岸線は鉄道路線の内側で、戦後に沿岸の埋め立て

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瀬田川（出所）地理院地図 vector に筆者が加筆して作成

路線価でひもとく街の歴史図5れる。その大津百町エリアに残る町家は、滋賀県各税務署管内の最高路線価（千円 /m2）



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大津 

大津 

大津 

草津 

草津 

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彦根

草津 

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大津 

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彦根 

彦根 

彦根  近江八幡  近江八幡 

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長浜

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長浜  近江八幡  近江八幡  八日市

 八日市

長浜 

長浜 

彦根 

彦根 

長浜 長浜（出所）国税庁「路線価図」から筆者作成

平成16 年（2004）に大津市が調べたところ1,600 軒あるという。筆者の主観だが、街がコンパクトな分、京都に比べ町家の密集度が高く感じる。西と南を山に囲まれ、北東に琵琶湖の水面が広がる市
街地は輪郭がハッキリしている。都市のを下回る水準になってしまった。バブル経済が本格化

灯が少ないほど星空がきれいなように、繁華街やビルし地価が急上昇を始める以前のことである。

が少ないことも景観面には有利にはたらく。
大津市で10 年にわたり取り組まれてきた中心市街地の郊外化があった。この場合、車社会化は言うまでもな活性化基本計画だが、目標の 2 番目に「町家等の活用く通勤電車網の充実もある。図5の最高路線価でみた場による複合的都市機能の充実」があった。目指してい合、昭和 46 年（1971）時点で県内第 2の都市は彦根

るのは居住と商業機能が共存する街である。平成 30 年だった。城下町の彦根は百卅三銀行の発祥で滋賀大学（2018）に終了したが、エッセンスは現在進められていの本部もある。それが昭和 49 年（1974）には草津に追る「宿場町構想」に引き継がれている。

い越され、平成19 年（2007）には近江八幡にも抜かれ

図 6 京町通の街なみ（旧東海道、左手前に「講」が見える）

連載

底流に、京都あるいは大阪を中心とした都市圏レベルた。90 年代以降に一段と進んだ車社会化を追い風に草路線価でひもとく街の歴史

津市の台頭が目立つ。立命館大学びわこ・くさつキャンパスの開学を翌年に控えた平成5 年（1993）、県内の最高路線価地点が「草津市大路1丁目草津駅東口広場」に移った。

大津百町の再生（出所）平成 30 年 11 月 3 日に筆者撮影

都市圏の郊外都市として新たなポジションを得たに

その象徴的な出来事としては町家ホテルが知られおの浜も盤石ではなかった。郊外とはいえ菱屋町界隈る。雑誌「自由人」を発行する株式会社自由人と、県から 2km 弱は昭和の郊外である。平成 20 年（2008）、内に本拠を構える株式会社木の家専門店 谷口工務店

瀬田川の対岸に当時西日本最大級といわれたイオンが始めた「宿場町 HOTEL 講 大津百町」の話だ。7 つモールが開店した。言うまでもなく滋賀県最大で店舗の町家をハイクラスのホテルに改装。フロントを 1 棟

面積は 79,000m 。におの浜の商業集積も影響を受け（近江屋）に集約し 7 棟 13 室構成の単体ホテルに見立た。大津 PARCO は平成 29 年（2017）、西武大津店もてている。「メディア型ホテル」のコンセプトも特長

令和 2 年に閉店した。山形県、徳島県に次いで県庁所だ。町家を改装した建物そのものの魅力に加え、商店在地から百貨店がなくなったと報じられた。とはいえ街に残る老舗や町家が連なる街の魅力、いわば生業を百貨店がない県ではない。平成 9 年（1997）、草津駅含めた旧市街の「レガシー」を宿泊体験を通じて伝え前に近鉄百貨店が開店しているからだ。

る意味合いが込められている。

2

大津初のアーケード商店街だった菱屋町界隈は人通りが減り、場所によってはシャッター街の様相さえ呈しプロフィールている。しかし、それは商業中心地としての尺度で見大和総研主任研究員るからであって、歴史ある落ち着いた佇まいの街として仙台市出身、1993 年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06 年）出向等を経て 2008 年から大和総研。専門は地域経済・金融。12 月 22 日に「自治体の財政診断入門」（学芸出版社）出版

なら見方はまるで違ってくる。江戸期以来の市街地は通りに沿って町名が付されており、「大津百町」と呼ば鈴木 文彦

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