【研究ノート】

住民年齢に見る柏市の住宅地の展開

草間 一郎
１．はじめに２．１９５５年に分譲が始まった「緑ヶ丘」は、７０歳以上が２４．４％となっている。５７年に入居が開始された公団

東京通勤圏でも、郊外部を中心に、１９６０年代～７０年賃貸の「光ヶ丘団地」は、９５年から建て替えが行われ、代に開発された戸建て住宅地の高齢化が話題となってい地区としては３０代～４０代前半の回復が見られる。

る。
緑ヶ丘・光ヶ丘団地

これに関連して、①持家取得時期は３０歳代が中心になる、②特に戸建て住宅地の場合には、入居後の転居率は26.0%

さほど大きくないという仮定を手がかりにして、千葉県

24.0%

柏市（２００５年３月の沼南町との合併後）について、町

22.0%

丁目で開発との関連が分かりやすい地域を中心に、町単20.0%位での居住者の年齢構成から、住宅地の展開の読み解き

18.0%

光ヶ丘団地
緑ヶ丘
常盤台

16.0%

を試みることにした。

14.0%

柏市の２００５年１０月１日時点の５歳階層別人口を、町12.0%

丁目ごとにみると、例えば７０歳以上の人口比率は、住宅

10.0%

地化していない農業的地域に多いだけでなく、住宅地化

8.0%

した時期が古い住宅地で高くなっており、若返りの状況

6.0%

や、空き地化の可能性についてはこれでは確認しにくい

4.0%

ものの、いわれている住宅地の高齢化の進行までは確認

2.0%

される。

70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳

5-9歳

0-4歳

はいっても、それぞれの地域ごとに実際に多い年齢層を10-14歳

0.0%

また、全般的に団塊世代と団塊ジュニア世代が多いと確認していくことで、市内における住宅地の開発（入居）

柏駅から徒歩２０分圏の「緑ヶ丘」は約４５０戸。１９５５時期が見えてくる。
高度成長期やバブル前の、柏市の「新興」住宅地は、（昭和３０）年に分譲が開始された。それから２００５年で賃貸の集合住宅を含めてバス圏の面開発住宅地が主流だ

半世紀、人気のある住宅地だが、７０歳以上が２４．４％、６５ったが、バブル後については、駅徒歩圏を中心としたエ

歳以上では２９．６％と高齢化が進んでいる。利用の減少

リアに分譲マンションや、賃貸コーポが供給され、２０代によるバス路線の廃止や、スーパーの撤退などで、高齢や、持家では３０代の受け皿となっている。

者の日常生活の不便が、新聞でも取り上げられた地区だ。

なお、２００５年８月開業のつくばエクスプレス（ＴＸ）

１９５７（昭和３２）年に、日本で最初の公団「団地」との沿線開発効果については、２００５年１０月時点では、「今して開発された「光ヶ丘団地」（南柏バス圏）は、高齢化後」ということで、直接的にはまだ大きくは出てこない。

が進んでいたが、１９９５（平成７）年から２００３（平成１５）

以下に、特徴的な地域について、見ていくことにする。

年にかけて順次建て替えられ、継続居住で７０代以上は１７．４％と依然高いものの、戸数増もあって３０代～４０代
1

前半の回復が見られる。

ックがあった年で、高度成長から安定成長へと移行してまた、「常盤台」は今、東武野田線の新駅誘致運動が進いく時期に当たる。

められているが、この地区は柏駅から２ｋｍで、「緑ヶ丘」

そして、常磐線沿線の住宅地は、茨城県へと展開してより早く、東急不動産が駅を想定して昭和２０年代後半にいく。茨城県南部の人口増加は、５年単位で見ると、７０開発に着手した。０５年時点の７０歳以上比率は１５．３％だ－７５年から本格化し、ピークが柏市より５年遅れて７５が、入居時期についてはばらつきも考えられるとしても、－８０年となっている。

現実的に相続がかなり進行していると思われ、結果とし

一方、［４５－４９歳］（９０年に［３０－３４歳］）を中心にて建て替えられた「光ヶ丘団地」と同様の、３０代比率をした前後で相対的に比率が高くないことについては、バ示している。

ブル崩壊前後からの柏市の人口増加ペースの低下が反映されているようだ。東京圏全体のマーケットを勘案しても、バブル期に新規供給エリアが柏市を通り越し、バブ

３．柏市の急速な人口増加は、１９６０年台に始まった。

ル崩壊後には分譲マンションを中心に東京に向けて都心５年間で４０，０００人を超える増加は、１９８０年まで続く。

化が進行している。
２０代、３０代が多いということについては、市全体と全国と柏市の5歳階層別人口動向(05年10月1日）

しては、その親世代の比率が高いということを反映して16.0%
14.0%いるところがあると思われるが、後で町丁目ごとに見る

全国
柏市

12.0%

ように、実際には団塊ジュニアの団塊世代からの世帯分10.0%
8.0%

離は進行しているように見られる。柏市の人口増加ペー

6.0%

スは、バブル崩壊後、落ちてきているとしても、駅徒歩4.0%

圏エリアを中心に、集合住宅を中心とした、２０代、３０2.0%代の比率の高い地区が多くなっている。市外からの流入

柏市の人口推移
国勢調査
人口5年増減1960年
75,594
19,663
1965年
124,499
48,905
1970年
169,115
44,616
1975年
225,215
56,100
1980年
272,904
47,689
1985年
311,155
38,251
1990年
347,00235,847
1995年
362,880
15,878
2000年
373,778
10,898
2005年
381,016
7,238※旧・沼南町を含むだけでなく、親世代からの市内での移動の大きさも考え

70歳 －65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳

5-9歳

10-14歳

0-4歳

0.0%

られるが。

２００５年の柏市（旧・沼南町を含む）の５歳４．柏市の、団塊世代に対する団塊ジュニア世代の比率

階層別年齢割合を、全は、不動産業界でよくいわれる国道１６号線沿線レベルと国との対比でグラフになっている。

示した。

［３０－３４歳］÷［５５－５９先行全国平均と比べ歳］で計算した団塊世代に対れば７０歳以上の割合

する団塊ジュニア世代の比率は小さいが、団塊世代は、東京通勤圏を見ると、東と６０代前半、そして団京に近いほど高く、郊外に向塊ジュニア世代を含むかって低くなる傾向にある。

２０代と３０代で高い。

０５年国勢調査時点での柏市［６０－６４歳］が３０代前半だったのは１９７５年、団塊のの数字は０．９４７で、常磐線沿世代が属する［５５－５４歳］では１９８０年となる。柏市の線でより東京寄りの松戸市

人口推移は表のとおりだが、７０年代は、柏市の人口増加（１．１２１）より低い。表にあが人数で最も大きかった時期に当たる。この１０年間でるように、東京都では八王子

１０３，７８９人増加している。

国道16号沿線市町の[30-34歳]／[55-54歳]比率
白井市
0.796
柏市
0.947
野田市
0.741
春日部市
0.872
蓮田市
0.872
上尾市
1.070
川越市
0.949
狭山市
0.879
入間市
0.885
青梅市
0.944
あきる野市
0.961
八王子市
0.950

市（０．９５０）や青梅市

柏駅前の再開発が一段落したのが１９７３年だった。７１（０．９４４）、埼玉県では川越市（０．９４９）や、鶴ヶ島市

年に常磐線が複々線化され、７２年に快速が停車、７３年（０．９４１）に近い数字となっている。今後のＴＸ沿線動に日本発のペデストリアンデッキが駅前に整備され、そ向での変化の可能性を別にすれば、現状では、鉄道で東ごうと高島屋が開店した。

京に直結する１６号沿線自治体と同様な位置を占めていなお、７３年は第４次中東戦争を発端とするオイルショることになる。
2

５．１９６４年に入居が開始された豊四季団地は、０５年時

布施新町・西山点では６５歳以上が３０．４％。区画が広めで閑静な戸建て

18.0%

住宅地として評価されている、新柏駅と増尾駅の間の

布施新町
西山

16.0%

「つくしが丘」と「加賀」は、６５歳以上が２７．４％。

14.0%
12.0%

つくしが丘・加賀・豊四季団地

10.0%

20.0%

8.0%

18.0%

つくしが丘
加賀
豊四季台

16.0%

6.0%
4.0%

14.0%

2.0%

12.0%

70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

6.0%

15-19歳

5-9歳

0-4歳

8.0%

10-14歳

0.0%

10.0%

70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳（昭和５１）年に、柏から北柏駅を経由した路線バス（現
15-19歳0.0%
5-9歳

より規模の大きい「布施新町」の三井団地は、１９７６
10-14歳は、１９７２（昭和４７）年から戸建て分譲が始まっている。

2.0%
0-4歳

4.0%

在は我孫子駅がメイン）が開通している。
この二つの住宅地の年齢構成は、かなり似た形になっ豊四季団地（豊四季台）の入居開始は１９６４年（昭和ており、２００５年から３０年前の１９７５年の３０代前半層に当３９年）。最も柏駅から遠いところでも、直線１．２ｋｍ程度

たる［６０－６４歳］が、「西山」で１４．４％、「布施新町」の、駅徒歩圏の公団賃貸で、１０３棟、４，７００戸の大団地。

で１６．４％となっている。また、６０歳以上の比率は、「西入居者の高齢化が進み、「豊四季台１～４丁目」では、［７０山」で３９．８％、「布施新町」で４３．０％と、４割を占め歳以上］が１８．９％、［６５－６９歳］が１１．５％で、合わせており、５５歳以上となると２人に１人となる。て６５歳以上が３０％を超えている。
団地は、２００６年に入り、３丁目から建て替えに着手
７．７０年代の終わりごろには、公団が、柏駅バス便の旧されている。
東武野田線の西側でも、増尾地区にかけて東急不動産

沼南町エリアに展開する。このエリアは、賃貸と分譲、が早くから開発を行っており、「つくしが丘１～５丁目」そして戸建てを含めた住宅地として整備されていった。

は０５年に［７０歳以上］が１６．７％、［６５－６９歳］が８．７％「大津ヶ丘・大井」地区の０５年は、［５５－５９歳］をピーとなっている。

クにしている。

隣接の増尾寄りの「加賀１～３丁目」は、より「豊四大津ヶ丘・大井（布施新町との比較）季台」に近い分布になっており、［７０歳以上］が１８．９％、［６０－６４歳］が１０．７％と高い。ただ、未成年層は、戸18.0%建住宅地の方が、豊四季団地より高い状況は見られる。

16.0%

大津ヶ丘・大井
布施新町

14.0%
12.0%
10.0%

６．７０年代に入ると、バス便団地が中心になる。７０年

8.0%

代に入居が始まっている「西山」と「布施新町」は、ど6.0%

ちらも、０５年では［６０－６４歳］をピークにした人口構4.0%

成を示している。

2.0%

北小金あるいは南柏駅からバス便になる「西山住宅地」
3

70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳10-14歳

0-4歳が離れる。

5-9歳

0.0%

７０年代の住宅地供給は、６０年代より、駅からの距離

柏市と合併した沼南町では、国道１６号線沿いの「大が数歳程度低いようなグラフとなっている。

井・大津ヶ丘」地区で、１９７０年代後半から柏駅バス便の街造りが進んでいる。
公団が沼南台区画整理（１１１．８ｈａ）の認可を取得した

９．８０年代前半に居住が進んだ「松葉町」は、公団の区のが７２（昭和４７）年で、７８（昭和５３）年に換地処分が画整理による地域で、公団の分譲、賃貸住宅や宅地分譲行なわれている。そして１９７８・７９（昭和５３・５４）年に「大を中心に街造りがなされた、北柏駅バス便の住宅地。公

津ヶ丘」公団賃貸住宅１，１８２戸が建設された。

団エリアは、［５０－６５歳］が３３．３％と３人に１人。また、地主換地エリアは人口定着が遅い。

このエリアの人口構成を、「布施新町」のそれと重ねてグラフ化した。

松葉町「布施新町」より、ピーク年齢が５歳低いこと、そのピ16.0%

ーク年齢の割合が、多少小さいことについては、居住開14.0%

始時期の多少の遅れのほか、賃貸が多い分、入居時点年

松葉町１・4～7丁目
松葉町２・３丁目(参）大津ヶ丘・大井

12.0%

齢が若いことも想定されるし、また、２００５年の人口は10.0%「布施新町」が３，２７３人、「大井・大津ヶ丘」は１３，８４２

8.0%

人と、規模が違う分、入居集中時期の幅に違いも考えら6.0%

れる。

4.0%
2.0%

８．民間の大規模開発では、８０年に入居が始まった「柏70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳5-9歳がる。この「柏ビレジ」を含む、０５年の［５５－５９歳］

10-14歳

0-4歳

0.0%

ビレジ」がある。住所では「花野井」と「大室」にまた公団の区画整理事業は、大津ヶ丘の翌年、１９７３（昭比率は、「花野井」が１０．３％、「大室」が１２．０％となっ和４８）年に認可され、７５（昭和５０）年に仮換地、８０（昭ている。

和５５）年に換地処分がなされている。

大室・花野井バス便は７９（昭和４９）年からで、集合住宅は、公団

14.0%
大室・花野井（参）大津ヶ丘・大井

12.0%

が「北柏ライフタウン」として、８２（昭和５７）年から２，１７５戸を分譲、また、同時期に賃貸も供給している。

10.0%

公団が分譲あるいは賃貸したエリアは、１丁目と、４8.0%

丁目から７丁目で、集合住宅ならびに戸建て住宅が展開

70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳

30-34歳立ち、ピークが［５５－５９歳］で１３．８％、その前後を含
25-29歳0.0%
20-24歳少ないため、２００５年時点でも、居住者の偏りがより目
15-19歳

2.0%

5-9歳と比べて、入居スピードが速く、入居時期のばら付きが10-14歳している。このエリアについては、戸建てのみの住宅地

4.0%

0-4歳

6.0%

め［５０－６４歳］が３３．３％と、３人に１人を占める。そしてその子供世代と思われる［２０歳代］もまだ、世帯を構成せずに、それなりに残っている。

「柏ビレジ」は東急不動産による大規模住宅地で、柏一方、地主換地が多かったと見られる２－３丁目につ駅へのバス便で、距離や渋滞問題はあるものの、建売住いては、住宅化が遅れ、バブル後に居住したと思われる宅地として、レンガと植栽による外構と、統一された街［３５－３９歳］が８．８％と、［５５－５９歳］の９．８％に次ぐ並み景観が話題となった。

比率を占めている。街造りのスピードがかなり遅い分、町のエリアが広いので、東急ビレジ単独の数字にはな

居住開始時期のばらつきをうけて、居住者の年齢層は分らないが、それを含めた地域の０５年の年齢構成は、［５５散している。

－５９歳］を最多としており、また、［２０歳代］も残っている。
少し前の入居となる、上の「大津ヶ丘」より、ピーク
4

１０．組合による土地区画整理事業が、街造りに時間がか南柏・北柏かるということについては、１９６２（昭和３７）年に認可16.0%された「亀甲台町」の、０５年の人口構成が、類推材料に14.0%なるかもしれない。

12.0%

北柏1-4丁目
南柏（参）松葉町

10.0%

亀甲台・松葉町2-3丁目

8.0%

16.0%

亀甲台町
松葉町２・３丁目

70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳

4.0%

35-39歳0.0%

6.0%

30-34歳

8.0%

25-29歳2.0%
20-24歳

10.0%

15-19歳

4.0%

0-4歳

12.0%

5-9歳

6.0%

10-14歳14.0%

70歳 －65-70歳

60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳

5-9 歳

地域でも商業・近隣商業地域が大半を占める、駅前エリ

10-14歳戸街道を渡った流山市域を含めて行なわれ、現在の用途

0.0%

0-4 歳

2.0%

アの「南柏」は、商業集積はさほどでもなく、駐車場利用もまだ多い。

柏駅から徒歩では２０～３０分圏になる亀甲台の換地処

バブル崩壊後、駐車場からの転換も出てきてはいるも分は１９６８（昭和４３）年に行われている。のの、分譲マンションの立地はゆっくりで、［３０－３４歳］

０５年までに換地処分から３７年立った。そして、［７０歳だけでなく、［３５－３９歳］の比率が高い。

以上］が他の年齢層よりも多い。でも、その比率は北柏駅南口は、北柏駅北側バス便の「松葉町」より１１３．５％で、公団を含むデベロッパー型住宅地と比べて、年早く、１９７２（昭和４７）年に、組合方式で始められ、その比率は高いものではない。

換地処分も、「松葉町」より先行して、７７（昭和５２）年「亀甲台町」を住宅地図で確認すると、まだ空地部分に終えている。

を少し残しているし、街区の大きさにふさわしい比較的「南柏」よりエリアが広く、用途地域で見ると、半ば大型の住宅はあるものの、奥行きが長めの宅地割りに対を一種低層住専が占め、商業系は駅前と幹線道路沿いにして、間口を狭くした住宅や、いわゆるミニ開発的住宅限られるが、現状、まだ駐車場利用もかなりある。また、が相当程度混在している。これが、漸進的な住宅建築を地主による賃貸マンションやアパートが多く見られるこ

背景とした、結果としての人口構成の偏りの少なさとしとも、人口構成を若いものにしている。て、表れているものと推測される。

「北柏１－４丁目」は［３０－３４歳］が１５．２％と最も先に見た「松葉町２－３丁目」も、まだ空き宅地を残高いが、［２５－２９歳］も１２．４％を占めており、賃貸居しており、そして、街区によっては、街区の奥行きとバ住による人口の流動性も高いものと思われる。

ランスしない、大きめではない規模の住宅の張り付きが

この２つは、公団や民間デベロッパーがからまない、確認される。

駅前整備型組合区画整理事業が、街並み形成に、かなりの時間を要することの例となる。

１１．区画整理後５０年近い南柏駅、３０年近い北柏駅の、組合による駅前区画整理は、地主による駐車場化など、

１２．柏駅東口の徒歩圏である「柏２－７丁目」では、［７０

建物の建っていない土地がかなりある。また、賃貸の集歳以上］の割合は高く、一方で［４０－７０歳］が多くな合住宅が目立つことも、居住者の年齢を下げている。

いことから、分譲マンション等への用途変換が、バブル

南柏駅西口の区画整理は、認可が１９５３（昭和２８）年期前までは、あまり頻繁になされなかったことが推測さと古い。駅開設を契機に、駅前整備のため、区画整理組れる。また、駅に近いエリアほど、［２０歳代］比率が高合により開始され、１９５９（昭和３４）年に換地処分を終く、賃貸集合住宅の多さを推測させる。

えている。

柏駅西口の国道６号線を渡った「明原」も、「柏３－駅勢圏の戸建て住宅地開発は、区画整理地の北側、水６丁目」とほぼ同じ年齢構成を示している。
5

１３．新柏駅は１９８３（昭和５８）年に開業したが、東武鉄
柏2-7丁目道が主体になった組合区画整理が換地処分を迎えるの22.0%が８６（昭和６１）年。駅前のマンションは、バブル初期

柏2丁目
柏3-6丁目
柏7丁目

20.0%
18.0%の８９（平成１）年に入居を迎えている。
新柏

16.0%

16.0%
14.0%

新柏1-2丁目
新柏3-4丁目

14.0%
12.0%

12.0%

10.0%

10.0%

8.0%

柏市の中心部のひとつ、柏駅東口の「柏２－７丁目」

70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳10-14歳

0-4歳

70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳

0.0%
5-9歳

2.0%

0.0%
10-14歳

4.0%

2.0%

0-4歳

6.0%

4.0%

5-9歳

8.0%

6.0%

東武線の柏駅と増尾駅の間に、新柏駅が開業したのはの年齢分布を見ると、「南柏」や「北柏」より［７０歳以１９８３（昭和５８）年で、新駅東側の７９（昭和５４）年認可上］の割合は高いが、［４０－７０歳］は多くない。地価上の、東武鉄道を主体にした組合区画整理が、８６（昭和昇期には、土地所有者が保有を続け、分譲マンション等６１）年に換地処分を終えている。

への用途変換は、頻繁にはなされなかったこと、一方で、駅前商業と集合住宅の「新柏１丁目」とその先の戸建［２０歳代］比率が高いことは、その親世代に当たる年齢て中心の「２丁目」、駅から遠くなるが幹線道路に沿った層の比率が低いことからも、地権者による、賃貸住宅の「３－４丁目」は賃貸を中心にした低層マンションが並供給は行われてきたことが推測される。

ぶ。

特に、駅に近いエリアほど、［２０歳代］比率が高く、「１－２丁目」は財務省官舎もあり、［４０歳代］とその賃貸集合住宅の多さを推測させる。駅に最も近い「柏１子供世代にピークを持ち、「３－４丁目」は建築時期に幅丁目」
は、大型商業施設をはじめとして住宅は少ないが、があるほか、法人貸しなどの賃貸住宅が中心となっていそれに続く「柏２丁目」（５１７人）は、［２５－２９歳］がることから、［３０歳代］と幼児層のピークを作っている。

１９．９％で、３人に１人が［２０歳代］となっている。
「柏３－６丁目」は、商業・近商・二種住居・一種住居といった用途地域で、エリア的には分譲マンションも適

１４．バブル期に向かっての供給事例としては、ともに柏地であり、まとまった土地が出れば、賃貸を含めて集合駅直線４ｋｍ程度に、建売りで「柏の葉」マンションでも、住宅が検討される。
［３０歳代］については、バブル後の旧沼南町の大津ヶ丘隣接の「塚崎」と「五條谷」（とも分譲マンション購入も想定される。に建売も）が確認でき、価格上昇の影響か、入居年齢の「柏７丁目」は、「柏６丁目」と同じ第一種住居地域上昇も推測される年齢構成になっている。

（２００／６０）だが、駅からの距離だけでなく、「柏６丁バブル期のマンション事例としては、旧沼南町の「大目」以上に戸建て住宅地の展開が進んでおり、その分津ヶ丘」の南隣接の「塚崎」と、同じく東隣接の「五條［２５－３４歳］のピークが小さい。

谷」（ともに戸建て街区が中心）で、柏バス圏マンション

なお、柏駅西口の国道６号線を渡った「明原」も、ア（ともに平成元年竣工）が供給されている。また、建売パート立地などにより、［２５－２９歳］が、「柏３－６丁住宅では当時は柏バス圏の「柏の葉」の事例がある。

目」の１０．９％に対し１１．３％など、「柏３－６丁目」に近

なお、「塚崎」の組合区画整理は１９８２（昭和５７）年認い年齢構成を示している。

可で８６（昭和６１）年換地処分、「柏の葉」は柏通信所跡
地の県による区画整理で、１９８４（昭和５９）年認可、９０（平成２）年換地処分となっている。
6６３）年に事業認可され、２０００（平成１２）年に換地処分
塚崎・五條谷と柏の葉がなされた。新京成の五香駅側（直線１ｋｍ）から開発が16.0%進められ、１９９４（平成６）年に街開きされた。新開発

塚崎・五條谷柏の葉1-3丁目

14.0%

エリアについては、最低敷地面積１５０㎡の地区計画を持12.0%っている。また、定期借地権分譲も行われている。

10.0%

ただ、もとの高柳新田の住宅地も、住居表示で「しい8.0%の木台」に含まれており、年齢構成における［５０－５４6.0%

歳］のピークは、その反映かもしれない。

4.0%
2.0%

１６．コメントしておく点
70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳

5-9歳

10-14歳0-4歳

0.0%① 今回見てきた住宅地は、町丁目単位で比較的特色がはっきりしているところや、開発時期がわかりやすいと以上の両エリアの年齢構成は、「塚崎」と「五條谷」のころが中心になっている。既存集積の変化や、複数の開戸建て部分を含めて、価格帯の違いが想定されるにかか発による町の形成については、追いかけられてはいない。

わらず似ている。
そのピーク年齢層は［５５－５９歳］で、バブルによる② ［７０歳以上］の比率が高い住宅地について、その相価格の上昇を反映してか、取得時の年齢が、４０歳絡みに続による、年齢構成の変化や、敷地の変化の状況までは、上昇しているように思われる。

追いかけていない。
一部、代替わりが推測できるような、中年世代の存在が確認できそうだが、空地化や細分化については、以前の住宅地図との比較などで、個別に当た

１５．バブル崩壊後の分譲は、上に見た、柏駅などの駅徒るしかなさそうだ。

歩圏でのマンションが中心になるが、面的に開発された戸建住宅地としては、旧沼南町エリアで、新京成と東武③ 住宅地のチェックで、仲介業者のＨＰを見たが、一野田線の間の、「高南台」と「しいの木台」がある。

般的に住環境がいいと思われる、敷地面積が大きめな住「高南台」は、東武線の高柳駅から、直線３００ｍ－１

宅地については、総額が張るので、その分、単価が下がｋｍ圏の戸建系住宅地で、１９８１（昭和５６）年に認可され、るといった、柏エリアの購買力との兼ね合いのコメントが多く見られた。現実的にも、坪単価５０万円で６０坪なら、高南台・しいの木台
12.0%

土地だけで３，０００万円ということになり、建物を建てる

高南台
しいの木台

10.0%と６，０００万円を超える。柏エリアの建売分譲価格を見ても、総額では３，０００万円台から、せいぜい５，０００万円ま8.0%でとなっている。

6.0%

このような大型（といっても６０坪クラス）宅地が並ぶ

4.0%

住宅地での、中古供給自体少ないにしても、住環境の希2.0%

少性に対して、それを必要とする需要自体も、さほど多くないというのが現状と認識されている。

70歳－

65-70歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳10-14歳

5-9歳

0-4歳

0.0%

④ マンションを中心にした、交通利便性への志向が強

９１（平成３）年に換地処分を終えた、組合施行の区画整くなってきている中で、駅から遠くない住宅地について理。住宅地図で見ると、居住はかなり進捗しているが、は、価格が張っても、それなりの需要が続くと思われる

年齢構成が［３０歳代］をピークにしていることから推測

が、バス便等の住宅地の流通市場における流動性が、今すると、バブル崩壊後の地価下落で、予定よりは遅延し後どう変化していくのか。また、相続した時に、どういたのではないかと思われる。

う住宅地なら、子供世帯はそこに戻るのか。

「しいの木台」は、公団の区画整理で、１９８５（昭和7永楽台と布施新町の地価公示推移

千円／㎡400

永楽台2
布施新町335030025020015010050⑤ バブル前からの継続地点である、永楽台２丁目と、布施新町３丁目の、地価公示価格の推移をグラフ化した。
永楽台は新柏駅徒歩圏で、柏駅からも直線１．５ｋｍ程度にある。新柏駅の開業が、１９８３年だから、バブル期まで、両地点の動きに大きな違いがないことについては、単に交通改善要件だけではなさそうだ。交通利便性重視の傾向が、バブル崩壊後の両地点の較差に影響しているのだろうか。

［ くさま いちろう ］［土地総合研究所 常務理事］

80706050403020100999897969594939291908988878685840年