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土地総合研究 2016年冬号

特集 不動産流通の課題 

米国不動産流通システムの概要と我が国の不動産流通
市場への示唆
国土交通省大臣官房付 一般財団法人不動産適正取引推進機構 研究理事兼調査研究部長  小林 正典
こばやし まさのり．はじめに

年間米国で整備されたことが市場の拡大と効率的 年以降急拡大した米国の不動産流通市場のな流通を支えてきたと言える。本稿では、①分業・背景には様々な要因がある。人口増加や移民・海連携、②情報、③教育、④人材、⑤評価・金融、外からの資金流入、若年層の購入意欲の高まり、⑥安全・性能、⑦国際化、以上の７つのキーワー

住み替えを頻繁に行う国民性等がベースにあるが、ドをヒントに我が国の不動産流通市場の政策課題

不動産協会、連邦・州政府、消費者の三位一体にへの対応策を考える。

よる不動産流通システムという社会システムが機能していることが要因として挙げられる。
:LQ:LQ

．米国不動産流通市場を支える分業・事業者間関係を目指した合理的な分業・連携システムの普連携システムの普及

及のほか、0/6（0XOWLSOH/LVWLQJ6HUYLFHV）に

米国では  年代以降、中古住宅流通量が倍増

よる透明性の高い不動産情報提供システムの整備、

約  万戸年 ）から約  万戸年 ）1$5（1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUV全米不に倍増）し、不動産流通市場が活性化した（図１

動産協会）による高度な &RGHRI(WKLFV（倫理綱参照）。

領）に基づく教育システムの浸透、不動産事業者に対する人材育成システムの充実、金融機関と連動した連邦法に基づく統一的な建物評価・価格決定システムの定着、法的根拠に基づく建物検査（ホーム・インスペ
クション）
・安全確認システ
ムの利用、戦略的な国際不動産取引支援システムの強化、この７つのサブシステ
ムを統合した総合的な不動
産流通システムがこの二十土地総合研究 2016年冬号

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以上に合理的・効率的な手続と各専門家の役割がクローズアップされた。 年代以降の不動産鑑定評価基準の統一化やホーム・インスペクションの制度化もあり、不動産エージェントは、多様化する消費者ニーズに対応するため、専門家との連携・分業により取引を進めるようになった。条件調
整・書類確認・精算等はエスクロー、物件権原調査・保証はタイトル会社、建物米国の不動産取引においては、日本の宅地建物取引士に当たる不動産エージェントが契約成立後、エスクロー、ホーム・インスペクター（建物検査士）やモーゲージ・ブローカー（住宅ローンアドバイザー）、アプレイザー（不動産鑑定士）、タイトル会社（権原調査保証会社）等各専門家との分業・役割分担により、物件の引き渡しを効率的に進めるシステムが機能している（図２参照）。
米国の不動産取引は物件の売出しが地域の売却
物件情報管理運営会社（0/6全米約の地域ごとに分割・運営）による物件情報提供により開始（売り主による依頼から～時間以内に物件登録）され、物件購入検討者（買い主）の代理人である不動産エージェントと売り主のエージェントとの条件交渉により契約を行う仕組みになっている。この間、売り主は告知書（7'67UDQVIHU
'LVFORVHU6WDWHPHQW）の提示により物件の現状を買い手側に明らかにし、売り主の不動産エージェ
ントは、0/6を活用して、売却価格報告書（&0$
&RPSDUDWLYH0DUNHW$QDO\VLV）を提出し、設定価格の根拠を説明する。
米国市場も遡れば、 年代まではブローカー主導の市場だったが、その後個々人のエージェントの独立性が強まり、 年以降はインターネットの普及や 0/6 による物件情報内容の充実により、賢くなった消費者のニーズが多様化し、これまで検査はホームインスペクター、不動産鑑定評価はアプレイザー等各種専門家とのネットワークを各エージェントは確立しており、これは各分野・手続における相談・トラブルを各専門家が対応することで、エージェントのリスク分散にもなっている。現在でも年間約  万戸以上の流通量の取引を効率的かつ確実に履行するための必然的な結果でもある。
各手続に係る費用は、ワシントン州の例では、不動産取引手数料は売主が、売主・買主の両エージェントに購入金額の ％を支払う。また、買主にはインスペクション手数料、エスクロー代、ローン手数料や物件鑑定代等の負担が発生する。仲介手数料以外の売主、買主の経費負担は大きいが、売主・買主双方にとって手続きの効率性・確実性を得ていることになる。専門家も、取引件数が増えればビジネスチャンス拡大につながる。分業化に基づく流通システムが市場関係者の利益拡大・雇用対策にも繋がり、そして同時に消費者も安心して不動産取引・住み替えができるという、好循環をもたらしている。


．0/6（0XOWLSOH/LVWLQJ6HUYLFHV）を通じた地域不動産情報提供の充実
全 米 に は 約  の 0/6 （ 0XOWLSOH /LVWLQJ
6HUYLFHV）が存在し、不動産エージェントへの物

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で、州政府が決定する告知書の様式以外の標準統一様式は0/6が決め、全事業者に使用を義務付けるほか、物件情報の代理契約後～時間以内の登録の徹底や物件の囲い込み（ポケットリスティング）の禁止・物件情報のステイタス管理、意図的な誇大広告への罰則などを行う。こうしたルールの徹底は、消費者保護を実現し、不動産取引に関する高い透明性を維持する役割を負っている。
0/6 の情報提供が充実している背景として、全米のあらゆる不動産物件の地域情報サービスと連動している点も欠かせない（図４参照）。
過去の売買履歴や周辺の地域情報、地盤情報、市場分析レポートなどを容易に入手することが出来る。
消費者が安心して購入判断ができる最大の理由であり、取引の活性化や市場を急拡大させた要因となっている。
件情報登録ルールの徹底や各種履歴情報サービス

0/6の機能を評価する上で、運営組織が販売するとの連携で透明性の高い充実した情報提供を実施

キーボックスの役割も忘れてはならない。米国でしている（図３参照）。0/6 は不動産エージェントは年代後半以降、物件情報提供システムの向上の営業支援を行う民間会社で、地域物件情報の提に併せて、キーボックスの標準化が進められた。

供のほか、事業者教育、キーボックスの販売、契キーボックスを活用することで、買い手エージェ

約書の標準化、事業者のルール遵守の徹底・指導

ントはオーナーからの鍵の受け取り・返却の手間を行っている。一部の地区を除き米国の不動産事が省け、一日に複数の物件を案内することが出来業者は地域の 0/6 に加入しなければ営業できないる。また、案内時に解錠されたキーボックス情報仕組みとなっており、事業者はほぼ強制的に 0/6は、売り手側へメールや:HEで伝達され、物件がいが定めたルールに従った不動産取引を実施しておつ誰によって案内されたかが分かり、迅速な売買り、消費者利益実現に取り組んでいる。

交渉の開始を可能にしている。不動産業者の営業調査を行ったワシントン州のほかほぼ全ての州活動の合理化や販売促進に役立っている。

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．消費者保護のための流通事業者の教育・人材住宅局（)HGHUDO+RXVLQJ$GPLQLVWUDWLRQ)+$）育成システムの充実

が 住 宅 抵 当 貸 付 保 険 制 度 （ +RPH 0RUWJDJH米国の不動産エージェントは必ずブローカー,QVXUDQFH3URJUDP）を導入したことにより不動産（不動産会社）に所属契約し、教育トレーニング

鑑定士の重要性が高まり、年に連邦抵当金庫や賠償保険、マーケティング、リーガルサポート

フ ァ ニ ー メ イ （ )HGHUDO 1DWLRQDO 0RUWJDJHなどの支援を受けながら業務を遂行しており、各$VVRFLDWLRQ)10$)DQQLH0DH）が創設され、貸ブローカーの職場では、エージェント教育が盛ん付債権の二次流通市場が創設された。 年にフに行われている。共通契約書様式の変更や法令改ァニーメイは民営化され、さらに流通市場を活性正、教育トレーニング開催情報、統計情報などを化させるために政府抵当金庫ジニーメイ

ブローカーから入手している。
この背景には、
（*RYHUQPHQW 1DWLRQDO 0RUWJDJH $VVRFLDWLRQ

年以降のインターネットの普及や物件情報の拡充*10$*HQQLH0DH）が創設された。 年には連がある。情報提供の充実による多様化する消費者

邦住宅貸付抵当公社フレディーマック（)HGHUDO

ニーズへの対応や顧客との信頼関係構築の重要性+RPH/RDQ0RUWJDJH&RUSRUDWLRQ)+/0&）が創設が高まり、購入希望者に対する &0$ の作成や各専され、現在に近い連邦住宅ローン銀行システムが門家とのネットワークによる顧客へのサービス提ほぼ完成したと言える。しかし、戦後から続いた供といった営業上の実務能力の向上が従来以上に不動産建設ブームは、年の第二次石油危機に求められている。

より打撃を受け、 年の第一次レーガン政権は、エージェントの資格制度は州政府が所管してい経済再建税制法（(FRQRPLF5HFRYHU\7D[$FW(57$）

る。各州政府は、不動産関連ライセンスの質の確の導入、すなわち所得税の緩和、キャピタルゲイ

保や教育、資格試験の運用サポートを行う専門協ン課税の緩和、加速度減価償却を導入し、住宅需会、$5(//2（$VVRFLDWLRQRI5HDO(VWDWH/LFHQVH

要は大きく高まり、 年代中頃から預託貸付組/DZV2IILFLDOV）と契約締結し、$5(//2 が不動産合（6DYLQJVDQG/RDQ$VVRFLDWLRQV6 /）によライセンスの試験や教育内容を策定している。試る融資量の急激な増加をもたらすこととなった。

験内容や試験頻度、教育制度などは州によって異その後、規制緩和による供給サイドからの経済再なるが、各州とも試験は頻繁に行っており、業界建策は民間よる自律的な回復を抑制し財政の悪化への参入規制を低く設定する一方で、ライセンスにつながるという懸念から、第二次レーガン政権取得者のスキルを保つための継続教育を義務化し、では、 年税制改正法（7D[5HIRUP$FWRI

試験前後や資格更新ごとに数十時間に及ぶ講習受75$）導入による所得税の見直し・加速度減価償講が必要になっている。

却制度の撤廃によって不動産投資市場の冷え込み、



不動産価格の下落が始まり、多くの金融機関が破

．不動産鑑定における適正な評価システムの標綻に追い込まれた。これらを踏まえ、不動産鑑定準化・定着

を一層改善していく必要性が問われ始め、 年

米国不動産鑑定業界は、 年の世界金融恐慌には米国・カナダの鑑定団体によって、統一鑑定以降、市場の信頼を得るためには、全米不動産協基準策定のための特別委員会（$G+RF&RPPLWWHH

会と同様の自己規制を設ける必要性があると認識

RQ WKH 8QLIRUP 6WDQGDUGV RI 3URIHVVLRQDO

し、年に米国不動産鑑定士協会（$PHULFDQ$SSUDLVDO3UDFWLFH）が設けられ、統一鑑定基準,QVWLWXWHRI5HDO(VWDWH$SSUDLVHU$,5($）
、（8QLIRUP6WDQGDUGRI3URIHVVLRQDO$SSUDLVDO 年 に 不 動 産 鑑 定 組 合 （ 6RFLHW\ RI 5HDO

3UDFWLFH863$3）を実践するために、鑑定財団(VWDWH$SSUDLVDOV65($）を設立し、鑑定士が遵（7KH$SSUDLVDO)RXQGDWLRQ）が創設された。
863$3

守すべき独自鑑定基準を整備した。その後、連邦は  年から導入され、今日においても米国にお96

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れらを算定するため新築時からの物件の減価（額及び率、'HSUHFLDWLRQ）の状
況を、市場抽出法（0DUNHW([WUDFWLRQ0HWKRG）や築年減価法（$JH/LIH
0HWKRG）、減価要因分析法（%UHDNGRZQ0HWKRG）等で判定・算定する必要がある。
なお、米国鑑定基準における建物の減価は、時間の経過にともなう物理的劣化（3K\VLFDO
'HWHULRUDWLRQ：破損・摩ける不動産や個人資産、企業等の鑑定における資耗・疲弊）、機能的陳腐化（)XQFWLRQDO

格・基準・実践の基盤となっており、米国不動産

2EVROHVFHQFH：構造・材料・デザイン・形式等の流通システムを支える中核的な存在であると言え機能上・利用上の価値低下）、市場的陳腐化る。 年に、より高い業界水準の達成と信頼性（([WHUQDO2EVROHVFHQFH：外部の市場環境の変化の確保を目指し、米国不動産鑑定士協会（$,5($）に伴う流通性の低下）のつの要因により発生すると不動産鑑定組合（65($）の統合により、新たにとされている。米国ではこれらの手法・原価の要

米国鑑定協会（$SSUDLVDO,QVWLWXWH）が創設され因を勘案し、建物価値が適正に評価される仕組みた。

が普及したため、不動産流通システムが確立されその後、 年金融機関の再生と改革推進法

た。

（)LQDQFLDO,QVWLWXWLRQV5HFRYHU\5HIRUPDQG

米国の住宅価格は過去から現在に至るまで安定(QIRUFHPHQW$FWRI),55($）により小委員的に価値が増大している。人口増加、経済成長な会（6XEFRPPLWWHH）が設けられ、連邦金融機関審どが背景としてあるが、住宅は手入れをしながら

査 委 員 会 （ )HGHUDO )LQDQFLDO ,QVWLWXWLRQV

長く使う国民性や景観などへの規制を含めた地域([DPLQDWLRQ&RXQFLO)),(&）にも鑑定委員会そのものの価値を高める取組み、そして世界恐慌（$SSUDLVDO&RPPLWWHH）が設置される等、米国に以降  年にも及ぶ不動産鑑定業界の改革と連邦おける鑑定業務と業界の監督が行われている。

政府・金融機関との連携による建物評価方法の見

米国での一般的な戸建持家の鑑定評価は、原価直しが住宅の価値を着実に押し上げ流通市場を拡法（再調達原価法：&RVW$SSURDFK）と取引事例比較法（&RPSDUDWLYH6DOHV$SSURDFK）を組み合わ大してきたと言える。


せた鑑定が行われるのが通常である。原価法にお．法制化による建物検査（ホーム・インスペク

いて、実質的経過年数（(IIHFWLYH$JH）を評価すション）の利用の拡大るにあたり、経済的耐用年数（7RWDO(FRQRPLF/LIH）

米国では、建物検査（ホーム・インスペクショ及び後者から前者を引いた経済的残存耐用年数ン）の制度化が進んでおり、 年から検査基準（5HPDLQLQJ(FRQRPLF/LIH）を求める必要があるやインスペクターの資格制度が普及し、現在 （図５参照）。

州以上で制度化され、不動産流通促進に寄与して不動産鑑定士は、つの相対的な関係を理解しこい る 。  年 に （ $PHULFDQ 6RFLHW\ RI +RPH

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97,QVSHFWRUV$6+,）という米国建物検査協会が設化後の現在は ～ 人規模の専門家集団にな立され、差し押さえ物件の価値を見極める目的で、っている。多くのインスペクターのバックグラウ

投資家のために制度が作られた。住宅分野で本格ンドは建築・土木施工関係が多いが、基礎から屋的に活用され始めたのは  年代からであり、顧根まで、建てられた年代や工法別の家の状況、地客が家を買うための知識の  つに過ぎず、契約書方行政の法律などにも精通していなければ、短時上のものではなかった。その後、中古住宅流通量間で要求水準を満たす検査や報告は出来ない。イの増加にともない検査取扱量が増え、1DWLRQDO

ンスペクターによる修理・工事の禁止をはじめと$VVRFLDWLRQRI+RPH,QVSHFWRUV などの建物検査する分業化システム、エージェントとの癒着禁止、関連協会でルールや基準の作成が進み、 年、教育制度の充実が、
この  年で急速に制度の利用

マサチューセッツ州でインスペクターが消費者保が進んだ米国ホーム・インスペクションの要因で護に抵触する例が見られたこと等が背景として法ある。

制度化が導入され、ワシントン州等多くの州でイ

ンスペクションの法律に基づく資格制度が施行された。

．戦略的な国際不動産流通市場の拡大
米国における国際的な不動産流通市場の活性化

インスペクションは通常、契約成立後に、買主を支える機能が 5HDOWRUFRP である。これは 1$5側の不動産エージェントの紹介を受け、買主立ちが主導して作成した国際不動産市場における不動会いのもと実施する。
約 ～ 時間の現地調査を踏産物件情報サイトであり、現在、世界  カ国の物まえ、購入物件の現状レポートを作成し、買主は件情報が検索できる。米国不動産は  万件の情報告を受けて最終的な契約の判断や修繕すべき箇報が掲載されており、諸外国から各地域のどの物所の確認を行う。検査項目や基準の特徴、最低限件が取引されているのか、様々な市場分析、研究の項目を検査するである。建物構造を詳細に調査も可能にしている。現在は売却物件だけだが、賃し、瑕疵や問題箇所を全て見つけるのが前提では貸物件も含めて遠隔地の外国人からアクセスし易ない。州が定める最低基準項目をチェックし、細いように物件情報の提供の充実を図っている。

かい構造などには立ち入らず、売主が買主側に示

国 際 不 動 産 ス ペ シ ャ リ ス ト 資 格 （ &,36

す物件状況の告知書の内容も踏まえ、契約を最後&HUWLILHG,QWHUQDWLRQDO3URSHUW\6SHFLDOLVW）まで履行してよいかどうかを確認する制度となっも 1$5 が力を入れている国際不動産戦略である。ている。インスペクターは、第三者性が重要にな国際不動産市場における不動産取引を行う専門家

り、売主と買主は立場や利益が相反するため、双育成資格である。グローバルな形でビジネス展開方から中立であること、倫理基準に基づき検査すするための、標準化された知識を備えた専門家をることが求められる。費用（通常約  ドル）は養成することが目的であり、&,36 ネットワークに買主が払うが、買主のニーズを満たしているかど参加することで、各国の国際不動産取引の実態・うかは無関係で、事実がありのままに報告される。

課題が把握できるほか、国際間取引の様々な支援制度面でも、インスペクターによる修理・工事や、も受けられる。

エージェントとの癒着を禁止している。インスペクターの質の維持、向上に教育制度の果たす役割

．我が国の不動産流通市場の活性化に向けては大きく、ワシントン州では資格取得のために、米国モデルの不動産流通システムの日本への導 時間の初期教育、 時間の実地研修を必須化

入可能性を考えた場合、米国とは歴史的・文化的している。資格の有効期間は  年で、更新のためな背景や商習慣の違いがあり、このシステムをその継続教育も  時間が課されている。
法制化以前のまま日本に導入できるとは思わないが、どうしは州内約  人だったインスペクターが、法制たら消費者がより安心して中古住宅を購入できる

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か、不動産流通市場関係者・消費者がウィン・ウ対応し生活者保護を実現するためのものと考える。

ィンの関係になっている米国の分業システムは、消費者・事業者が求める不動産をより選択しやす今後の我が国の流通システムの在り方を模索する

い環境を整備することは、より安心して効率的に上で多いに参考になる点があると考える。特に、売買できる市場を形成するためのツールに過ぎな

今後の我が国の流通市場を考えると、住宅ローンいが、国民それぞれのライフステージやライフス返済終了時や転売時に資産価値が残りにくい現在タイルに合った不動産取引が確実に行われるようの不動産鑑定評価制度や物件情報提供の仕組み等、に、市場の活性化に資する新しい社会システムを不動産流通システムの整備に向けていくつか早急構築することが求められる。に対応するべき政策課題があると考えられる。課

題解決のためには、築年数ではなく、金融機関と【参考文献・資料】

連動した個々の性能・品質に応じた不動産の価格

）国土交通省住宅局（）住宅の実質的な使用価値査定手法の制度的な確立、消費者が求める網羅的かつ内容の充実した物件情報の提供システムの構の評価手法に関する調査報告書
）1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUV  3URILOHRI

築も求められる。米国の物件情報提供システムを+RPH%X\HUVDQG6HOOHUV

支える 0/6（0XOWLSOH/LVWLQJ6HUYLFHV）の仕組 ） -RLQW &HQWHU IRU +RXVLQJ 6WXGLHV RI +DUYDUG

みから学ぶべき点は多い。さらに、政府による税

8QLYHUVLW\  7KH6WDWHRIWKH1DWLRQ’V+RXVLQJ

制や金融支援により、省エネ・耐震改修をはじめ）+8'  86+RXVLQJ0DUNHW&RQGLWLRQVとするリフォーム需要の喚起や、移住・住み替え、

）1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUV  3URILOH

性能・品質を重視した住宅の売買、維持・管理を後押ししていくことが重要であると考える。住宅

RI6HFRQG+RPH2ZQHUV）小林正典（）「米国不動産流通システムに学ぶ の取得や住まい方、流通時に必要な知識についての消費者に対する教育も必要である。米国の仕組みが全て我が国に応用できるわけではないが、合理的で透明性の高い市場環境の整備と国民の住宅や住まい方に対する意識の改革、流通市場関係者の消費者ニーズに対応したサービス提供の充実が同時進行することで、今後、我が国の流通市場拡大につなげられると考える。
米国不動産流通システムの特徴として、市場関係者の役割を明確化し、ビジネスを展開しやすい環境を整備しながら、官民をあげて消費者の満足度を最大化する市場づくりに取り組んでいることが言える。
米国の現在の流通システムは  年代以降、二十数年という時間をかけながら取り組んできた成果である。歴史・文化や商習慣の違いもあるが、我が国の商慣習に対応しながら、日本ならではの不動産流通システムにカスタマイズした商品やサービスを市場関係者と行政が導入するべき時期を迎えていると思われる。
不動産流通システムは、多様な消費者ニーズに～  」住宅新報

