土地総合研究 2012 年冬号

1【 寄 稿 】

フランス区分所有法の概要
國學院大學大学院法務研究科
教 授
吉井啓子
１．はじめには重要な制度であり、実務家によって書かれた区分所有に関する大部の解説書は毎年のように改訂

日本民法典には、制定当初、区分所有建物に関を重ねている2。

する規定が置かれていたが（旧 208 条）、1962（昭このようなフランス区分所有法を扱う日本語文

和 37）年の「建物の区分所有等に関する法律」（区

献はあるが3、近時の法改正を含めてその全体像を

分所有法）制定により 208 条は削除され、民法典紹介するものは尐ない。そこで、本稿では、近時の外で区分所有関係が規律されることになった。

の法改正などもフォローしつつ、フランス区分所

フランスにおいても状況は日本とほぼ同じである。

有法の概要を紹介することにしたい。特に、2009現在のフランス民法典は、信託（fiducie）に関す

年にも改正がなされた荒廃区分所有建物る規定を置く一方で、区分所有権（copropriété）（copropriétés en difficulté）の機能回復に関に関する規定を１カ条も置いていない。区分所有する諸規定については「建設・居住法典（Code deについては、民法典の外で、建築不動産の共同所

la construction et de l’habitation）」の規定

有の規則を定める 1965 年７月 10 日の法律第 557も含め詳しく見てみたい。

号（以下 65 年法と呼ぶ）、および 1965 年７月 10日の法律第 557 号の適用のための施行令を定める
1967 年 3 月 15 日のデクレ第 223 号（以下 67 年デ２．フランス区分所有法の沿革

クレと呼ぶ）
が詳細な規定を置いている。
そして、65 年法および 67 年デクレに関連法規をあわせた

２－１．区分所有法制定の背景

ものが、「区分所有法典（Code de la copropriété）」

1804 年民法典の草案には、個人所有権を重視すとして編纂されている。物権法（le droit desる革命期の思想を反映し区分所有に関する条文はbiens）の教科書における区分所有に関する記述は、なかったが、リヨンとグルノーブルの控訴裁判所

日本の物権法教科書に比べれば詳細ではあるが、他の事項に比べれば比較的簡潔な記述にとどまっ

adaptation du droit civil, études offertes au doyenている。研究者で区分所有法に関心を持つ者はあPhilippe Simler, 2006, Dalloz, p.790.）。

まり多くはなく、区分所有を中心的に扱う博士論2

1

文も尐ない 。しかしながら、区分所有は実務的にこ こ では 、 以下 の２ 冊をあ げ てお く。 François

Givoud,Claude

Giverdon,Pierre

Capoulade,Laecopropriété, 7 éd., 2010, Dalloz.- Ciril Sabatié,1

フランスにおける不動産法の第一人者であるペリネ

Copropriété, 21e éd., 2011, Editions Delmas.

＝ マ ル ケ 教 授 が こ の 点 を 指 摘 さ れ る （ Hugues

3

Périnet-Marquet, La copropriété entre respect et社）など。

小沼進一『建物区分所有の法理』（1992 年、法律文化

2

土地総合研究 2012 年冬号の判決がきっかけとなって、区分所有に関する条
4

privative）と共用部分（partie commune）の区

文１カ条（旧 664 条）が民法典に挿入された 。こ別を設け、区分所有不動産の管理を目的とする団れだけでは明らかに不十分ではあったが、一部の体を規定し、その規約により区分所有関係は規律

都市を除いて区分所有建物の例が尐なかったことされるものとした。しかし、38 年法の条文数は尐

もあり、区分所有建物に関する詳細な規定は置かなく、規定の内容も硬直的で、様々なケースに対れないままの状態が長らく続いた。その後、二度応できるものではなかった6。しかも、多くの条文の大戦による都市の荒廃や住宅難などの要因から、が任意規定とされ区分所有者間の合意に委ねられ1920 年代に区分所有建物が大幅に増加すると、所る事項が多かったことから紛争解決基準としての有や管理に関する詳細な規定の整備が求められる

実効性に欠けるとの指摘がなされ、1965 年には、ようになり、1938 年に最初の立法（アパルトマン

38 年法を廃止して現行の区分所有法である 65 年に区分された不動産の共同所有の規則を定める

法が制定された。65 年法は、区分所有者の総会

1938 年６月 28 日の法律、以下 38 年法と呼ぶ）が（assemblée générale）における議決要件に関すなされ、民法旧 664 条は削除された。この時、民る規定など多くの規定を強行規定としている。

法典から区分所有に関する規定が消えたのである
が、ペリネ＝マルケ教授によれば、この「民法典２－３．その後の改正からの区分所有の離脱の理由は、よくわからない

1966 年には、共用部分の２分の１を超える持分

ミステリアスなもの」5であるという。確かに現在を保有する区分所有者が議決権を濫用することをでは区分所有に関する数多くの条文を民法典に挿防止するため、そのような区分所有者が有する議入することのバランスの悪さという点から民法典

決権は、他の区分所有者の議決権の総和に縮減さ

外で区分所有が規律されている理由を説明できるれることが新たに定められた。さらに、1979 年にであろうが、38 年法自体は制定当初８カ条しかな

は、区分所有者の共用部分の持分の変更や、共用

かったのである。

部分を譲渡した場合の代金の配当などに関する改正が行われた。

２－２．65 年法の制定

1980 年代に入ると、管理組合（syndicat des38 年法は、区分所有に関するルールを初めて定

copropriétaires）の運営に関して、区分所有者総めた。一つの不動産について専有部分（partie

会において単純過半数か全員一致かという二者択一の議決が十分機能せず、建物の修繕や近代化の仏民法旧 664 条「ある一つの家のそれぞれの階が異なための工事を進められないという問題が生じたた

る所有者に帰属する場合に、所有権の権原証書（titres）

め、1985 年および 1986 年の改正では、区分所有が修理、再築の方法について何も取り決めていないとき、不動産の管理の改善のため、新たに、議決権の３

それら〔修理、再築〕は以下のようになされなければな

分の２の多数決による議決要件が導入された。管

らない。大きな壁と屋根は、すべての所有者の負担によ

理者（syndic）のずさんな管理（特に会計管理）り〔行われ〕、各所有者は自らが有する階の価値に応じにより区分所有者が損害を被ることや、管理費不た負担を負う。各階の所有者は、自らが歩く床を作る。

払いが深刻化するなどの事情により管理組合の運１階〔日本式では２階〕の所有者は、自らの階へつなが営の困難化も問題となっていたため、管理者の職

る階段を作る。２階〔日本式では３階〕の所有者は、１

務の明確化、会計処理などの監督体制の整備およ階〔日本式では２階〕から自らの階へつながる階段を作び管理業務の適正な引継ぎなどに関する規定も導る。以下も同様とする。
」

入された。さらに、1994 年には、総会決議を容易

4

5

Périnet-Marquet, La copropriété entre respect etadaptation du droit civil, p.790.

6Givoud,Giverdon,Capoulade, La copropriété, no 9.

土地総合研究 2012 年冬号

3化するための新たな議決要件が定められるとともとができることなどを定めた8。また、管理組合が、に、通常管理以外の工事にかかる各区分所有者の高齢者である居住者に食事の提供、監視、援助、負担は、民法典の不動産特別先取特権によって担娯楽の提供などを行う｢サービス住宅

7

保されることが定められた ｡さらには、財政的な（résidence-services）｣に関する規定も設けられ理由から荒廃してしまった区分所有不動産に仮管た｡さらに、2006 年改正により、総会において、理者（administrateur provisoire）を置くことに人および財産に損害を与えることを予防するため

よって適正な管理状態を回復するための制度も、共用部分につき実施すべき工事、すなわち区分所

この改正で創設された（５で詳述）｡

有不動産の安全に関する工事については、区分所

2000 年代に入ると、市街地の連帯と再生に関す有者の過半数で議決できることになった（65 年法

る 2000 年 12 月 13 日の法律第 1208 号が、荒廃区

25 条 n 号）。改正前は、区分所有者の過半数かつ分所有建物の管理について仮管理者の権限を強化

議決権の３分の２でなければ、同様の工事についするとともに、管理について必要な場合に司法おて議決できなかったが、改正により、より容易によび行政が連携すること、また、団地を形成して共用部分に関して必要な工事を実施できることにいる建物のうちの 1 棟が荒廃状態に陥ったようななった。2009 年には、区分所有不動産の荒廃を避場合にその管理を容易にするため、荒廃した建物

けるための予防的措置を内容とする改正も行われを他から分離して別個の区分所有不動産とするこている（５で詳述）。

7

従前の改正により、管理組合に対して区分所有者が負う債務を担保するための法定抵当権がすでに規定され３．区分所有権の法的性質ていた（65 年法 19 条）。それに加えて、1994 年法改正により、極めて強力な不動産先取特権が管理組合に認め

３－１．区分所有権の対象られることになった（同法 19 条の１）
。この不動産先取フランスでは、日本と同様、各自が一棟の建物

特権は、65 年法 10 条および 30 条に掲げられている管の各住戸部分を単独所有しその他の建物部分およ

理費や設備の取替・新設、共用部分の整備・新設などのび敷地利用権を共有する制度を採用している。65

工事費用を担保する（民法 2103 条１号 bis）
。区分所有

年法は、区分所有関係の開始に関する特別な規定者の区画が売却された場合、管理組合は、売却された区を有しておらず、同法の適用対象についてのみ定画の売買代金について先取特権を取得する。

めている。
同法 1 条 1 項は、その適用対象につき、この管理組合のための不動産先取特権は、抵当権保存｢その所有がそれぞれ専有部分および共用部分の所（登記所）における登記の対象となっていない（民法持分を含む区画（lot）によって配分されるすべて

2107 条）。そのため、「隠れた（occulte）」先取特権との建築不動産および建築不動産群｣とする9。フラ呼ばれ、区分所有者の他の債権者は、被担保債権額を知
りえない。

8

不動産が数個の建物を含み、かつ、敷地所有権の分割

管理組合の不動産先取特権は、従前から存在していたが可能であるときは、当該建物の１個または数個を構成

65 年法 19 条の法定抵当権よりも強力な担保ではあるが、する区画の所有者は、特別の集会を開催し、65 年法 25

その成立は極めて限定されている。これに対して、19条の特別多数決により、当該１個または数個の建物で別条の法定抵当権は、管理組合が区分所有者に対して有す

個の区分所有不動産を形成することが可能である（65

るすべての性質の債権を担保し、売却された区画だけで

年法 28 条１項）。

なく、弁済をしない区分所有者に帰属する区画すべてを9目的とすることができ、また、弁済をしない区分所有者

複 数棟ある 場合には 、建築不 動産群（ groupe desが区画の売買を行う場合に限らず成立する。

immeubles bâtis）
として 65 年法の適用を受ける。
他方、一筆の土地上に存する区分所有建物が一棟ではなく

4

土地総合研究 2012 年冬号

ンスにおいては、建物が存する土地を、土地上の区分所有権が専有部分に対する通常の所有権であ

建物と一体の、一個の不動産として建築不動産

ることを前提としていることからは、区分所有者（immeuble bâti）と呼ぶ｡建築不動産が数個の専が自己の意思に反し、団体的拘束に服することを属的使用に充てられる部分（専有部分）に区分さ正当化する根拠は不明確である11。区分所有者がれ、かつ全員または一部の使用収益に充てられる

団体的拘束に服することの根拠を探るためにも、部分（共用部分）を含む場合に、建築不動産の区

まずは区分所有権の法的性質の探求が必要となっ分所有関係（copropriété des immeubles bâtis）てくると思われるが、フランスでは区分所有権の10が生じることになる 。なお、65 年法上、専有部

法的性質についてどのような議論が展開されてい分とは「特定の区分所有者の排他的使用に充てらるのか。

れる建物および土地の部分｣であり、共用部分とは区分所有関係について、フランスでは、不動産「区分所有者の全員またはそのうちの数人の使用についての共有関係を本質として団体的拘束は債または便益に充てられる建物部分および土地部

権関係によって説明されるとする一元説と、専有分」であり、我が国の区分所有法のように構造上部分上の個人の所有権と共用部分上の団体的権利の独立性と機能上の独立性は区別の基準となっての２つからなると説明する二元説が見られる12。

いない。

一元説は、1963 年 12 月 19 日法に基づくスイスの区分所有者は、建物に対して区分所有権（droit

区分所有制度同様、区分所有不動産は共有のまま

de copropriété）を有するが、その権利の対象はであり、各区分所有者は建物の一部についての排「区画」であるとされる。区画とは、単に専有部

他的な使用収益権を伴う共有所有権の持分を有し分である建物の住戸部分のみを指すのではなく、ていると考えるのであるが13、それに対しては、共用部分および共用部分に付属する権利の持分を専有部分の利用権の本質が規約に基づく債権的な含むものとされ、区分所有者の権利の対象を包括ものであるとすると、専有部分についての不当な的に把握する抽象的な概念である。

制約を可能にするとの批判がある。二元説に対しては、共用部分と専有部分の不可分性に関して十３－２．区分所有権の法的性質に関する分析

分に説明できていないとの批判がある。しかし、区分所有者は、一定の事項について、総会の多二元説については、この共用部分と専有部分の不数決決議という団体的拘束に服さなければならな可分性の根拠を十分に説明することにより、区画い。日本では、このような区分所有者に課せられに対する１個の権利として、区分所有権についてる拘束が徐々に強まり、現在にいたっている。実の一体的な把握が可能になるとされる14。現在の務的に見れば、区分所有不動産の円滑かつ適正な管理のために、これらの拘束が必要であることは

11

理解できる。しかし、理論的な観点からすると、の比較を通じて検討するものとして、伊藤栄寿『所有法区分所有者に対する拘束の根拠につき、ドイツ法とと団体法の交錯－区分所有者に対する団体的拘束の根一筆の土地上に区分建物のほか、戸建住宅が建っている

拠と限界』（成文堂、2011 年）。

場合や空地部分を含む場合には、不動産集合体

12Givoud,Giverdon,Capoulade, La copropriété, no 217（ensemble immobiller）として、反対の合意のない限

et s.

り 65 年法の適用対象となる（65 年法１条２項）
。

13

10

adaptation du droit civil, p.791.

65 年法３条２項は、証書に明示されない場合、またPérinet-Marquet, La copropriété entre respect etは矛盾がある場合に、共用部分とされるものを列挙して14いる（敷地、中庭、庭園、通路など）。区分所有者の意

adaptation

思（規約）により、共用部分は変更可能である。

Givoud,Giverdon,Capoulade, La copropriété, no 224.

Périnet-Marquet, La copropriété entre respect et
du

droit

civil,

p.791-

土地総合研究 2012 年冬号

5

フランスの学説では二元説が主流を占めていると上で行為する権能を得る。管理組合の不動産を改思われるが、区分所有法の代表的な解説書では、良する権限も、このような視点から説明できる。

区分所有権は、所有者が排他的に行使できる所有

ペリネ＝マルケ教授も、区分所有者は区画を構成権とは異なる別種の権利であるとの説が展開されする専有部分につき所有権を有しているが、区分15ている 。同書によれば、区分所有権は、分割の所有者の権利の対象となる区画は、法律的にも経対象とならず、区分所有不動産の維持管理の必要

済的にも心理的にも一体である。区分所有者は、性から生じる拘束を受ける。また、この権利は、「区画」という自らが実体をよく把握していない

集団的利益のため区分所有者間に一定の関係を生ものを購入するが、それを二元的なものと考える

み出すという点では、厳格な物権概念とも相容れことはない。したがって、区分所有者の権利は、ないとされる。このような見解は、一元説への回区画全体を対象とする一体的な権利であると説く

帰とも言うべきもので、同書でも新一元1816（néo-unitaire）理論と名付けられている 。
同理論によれば、区分所有権は、専有部分と共。このような一元的・一体的な把握は、区分所有者に対する拘束の説明にも資するものと思われる。

用部分および共用部分に付属する権利の持分から区分所有者に対する拘束の根拠につき検討を加構成される「区画」に対する権利であり、物権でえた近時の博士論文では、すべての区分所有者はある。しかし、この権利は、伝統的な所有権とは所有者であると同時に団体組織の構成員であると異なる新種の物権である。この権利は、専有部分の視点から、区分所有権の法的性質に関する分析についての排他的な使用収益権と共用部分に対すもなされている19。

る使用収益権から構成されるが、区画に対する１個の権利であることから、処分権は区画全体に及３－３．個人所有権としての区分所有権

ぶ。そして、区画に対する所有権の行使は団体的

ペリネ＝マルケ教授は、区分所有権はあくまで枠組みの中で行われなければならないということも伝統的な所有権をモデルとして作られており、から、区分所有権は、伝統的な所有権ではなく、区分所有者の権利は独自の内容と性質を有してい

所有権の支分権（démembrements de la propriété）

るものの、所有権に限りなく近いとして、通常の17に近いと結論付けられている。管理組合には、所有権者が有する権能と区分所有者が有する権能

区画についての個人所有権から支分された権能が（使用権、収益権、処分権）の比較を行っている20。

移転する。このことから、団体は、不動産の維持使用権（usus）については、65 年法２条は、各区のための権能、共用部分の管理を行う権能、裁判分所有者に、専有部分について排他的な権利を与えており、この点では通常の所有権と変わりない。

15oGivoud,Giverdon,Capoulade, La copropriété, n 217

ただし、65 年法８条により、規約に定められた不et s.

動産の用途による制限を受けることがある。区分16

所有者の収益権（fructus）も、通常の所有権者が同説の詳細については、Givoud,Giverdon,Capoulade,La copropriété, no 227 et s.
17

フランスでは、他人の物を利用するため設定される

18

Périnet-Marquet,La copropriété entre respect et

物権を所有権の支分権ととらえ、所有権者の有する権能

adaptation du droit civil, p.791.

の一部がそれらの物権者に分離譲渡されるものととら

19

えることが一般的である。フランス法における所有権のdroit du copropriétaire immobilier,analyse critique,

支分権については、吉井啓子「所有権の支分権

2002, LGDJ.

（Démembrements de la propriété）」法時 83 巻８号 86

20頁（2011 年）を参照。

adaptation du droit civil, p.791.

Florence Bayard-James, La nature juridique duPérinet-Marquet, La copropriété entre respect et6

土地総合研究 2012 年冬号

享受できるものとは基本的に異なっているわけでじると直ちに法人格を取得できる21。この点は、はない。ただ、使用権同様、収益権も不動産また日本との大きな違いであり、フランスにおける他

は区画の用途により制限される。最後に、処分権の法人にも見られない特徴である22。管理組合は、（abus）についてだが、当然のことではあるが、訴訟能力を認められており、原告あるいは被告と区分所有者が専有部分を破壊することはできない。

して裁判上行為することができ、区分所有者の一

他の区分所有者の権利や共用部分に影響を与える部と共同して、あるいは単独でも訴訟を行うことことは必至だからである。しかし、区画の売却にができる(65 年法 15 条)。

ついては、
通常の不動産の売却と何ら変わりない。

管理組合は、管理に必要な区分所有規約

総会や他の区分所有者の承認を得ることなく、区（règlement de copropriété）を作り（65 年法 14

分所有者は区画を売却できる。
これは、
立法者が、

条３項）、不動産の保存および共用部分の管理を

区画の売買は何よりもまず専有部分の売買であり、行うとともに、不動産の瑕疵または共用部分の管共用部分は専有部分の付属物でしかないと考えて理によって区分所有者または第三者に生じた損害

いたことによる。このように、区分所有者は、民について責任を負う。

法に規定されている所有権者とほぼ同じ権能を有

なお、区分所有不動産の管理が協同組合方式のしている。したがって、立法者は、区分所有不動管理組合（syndicat coopératif、65 年法 17 条の産における集団的生活を考慮した場合でなければ、1）に任される場合は、後述の管理組合理事会が義

このような区分所有者の権利を修正することはで務的に設置され、管理組合理事会構成員（21 条 5

きない。ペリネ＝マルケ教授は、このように考え

項所定の区分所有者）から管理者が選任される。

ることが、
フランス法の個人主義にも一致するし、

もっとも、このような方式の管理組合の例は尐な

このような観点からすれば、区分所有者への拘束いとされる。

は、最大限制限されなければならないとされる。
ペリネ＝マルケ教授の見解に代表されるように、

４－２．総会

フランスでは、区分所有権は専有部分についての総会（assemblée générale）の権限は、会計お個人所有権であるという点が極めて重視されておよび予算の承認、工事の許可および実施、管理者

り、区分所有者に課せられる拘束はできるだけ制（syndic）の選任および管理組合理事会の選任、限的なものであるべきとの考え方がある。

区分所有規約の変更、裁判手続の開始、管理にかかる人件費決定など、区分所有に関する重要事項の全般に及ぶ。
総会は尐なくとも年１回開催され、４．区分所有不動産の管理

予算についての審議を含む通常総会と緊急の場合

４－１．管理組合

21

なお、65 年法 27 条は､一つの区分所有不動産が、複65 年法は、区分所有者全員で構成される管理組

数の不動産を含む場合、特別多数決（25 条）によって合を区分所有不動産の管理主体とし、その総会に二次的管理組合（syndicat secondaire）を結成するこ管理組合の意思決定機関という位置づけを与えて、とができると定めて、単一の管理組合が大規模な区分所

区分所有者全員による団体的な管理の仕組みを構有不動産に含まれる個々の建物を管理する際の不都合築している。

を回避する。二次的管理組合も、当然に法人格を付与さ65 年法は、区分所有者は全員で法人格を有するれる。

管理組合（syndicat de copropriété）を形成する

22

ものと規定しており（14 条１項）、管理組合は、

La copropriété entre respect et adaptation du droit

いかなる公示をも必要とせず、区分所有関係が生

civil, p.798 et s.

管理組合法人の特殊性については、Périnet-Marquet,土地総合研究 2012 年冬号

7に開催される臨時総会がある。招集は原則として的な制度と考えられていたため、早期の分割を前

管理者が行うが（67 年デクレ７条）、管理者が招提とした制度となっていた。
フランス民法典では、集を行わない場合には管理組合理事会会長が（同相続に関する章で、共有の成立原因（共同相続か

デクレ８条）、管理組合理事会会長が招集を行わ合意か）や対象を問わず適用される通則的な規定ない場合には、区分所有者の請求により大審裁判が置かれている。
そこでは、共有物の管理行為は、所長が招集できるとされる（同デクレ 50 条）。総共有者の持分の３分の２以上で決せられるとの規会での議決権は、日本と異なり専有部分の価額割定がある（仏民 815 条の３第１項）。これは、相合に応じて与えられる。

続と恵与の改革に関する 2006 年６月 23 日法の改議決要件は法定されており、規約で変更するこ正によるもので、改正前は全員一致原則がとられとはできない。65 年法では、決議すべき内容に応ていた25。ペリネ＝マルケ教授は、2006 年の相続

じて、以下の４種の議決要件が定められている。

法改正に際して、区分所有法が、暗にではあるが、①単純多数決（24 条）－出席または代表された共有物管理に関して、多数法原則の採用を促したのではないかと指摘する26。ペリネ＝マルケ教授

議決権の過半数②絶対的多数決（25 条）－すべての区分所有者

は、共有者と区分所有者の相違を強調しながらも、両者の利益の源は、共有物そのもの、不動産そのの議決権の過半数③二重多数決（26 条１項）－総議決権の３分のものであり、両者とも、利益の源である物の良好な管理を必要とする点では共通しており、区分所

２でかつ区分所有者の過半数

有不動産の管理に関して 65 年法により認められ④全員一致（26 条２・３項）
各議決要件を必要とする事項にはどのようなも23

たいくつかのルールが、近い将来、共有物管理やのがあるかにつきここでは詳述はしないが 、フ共有物から生じた債務の支払いなどに関して、民ランスにおいては､ 1980 年代から、区分所有者の法の共有法にさらなる影響を与えるのではないか

管理に対する無関心、費用負担に対する抵抗などと説かれる。

が原因で、総会が開催できなかったり、開催できたとしても工事に関する議決ができなかったりし

４－３．管理者て、良好な建物の維持管理に影響しかねない状況

総会決議の執行は、管理者に委ねられている（65が生じていた。
そこで、総会の議決要件を緩和し、年法 17 条）。フランスにおける区分所有不動産の事項ごとに細かく議決要件を定めることで、建物管理の特徴は、管理者には、通常、不動産管理のの維持管理に必要な各種の決議が容易にできるよ

専門業者が就任することであろう。管理業務が複う法改正が進められてきたという経緯がある。

雑化している現在においては、このような専門業

ペリネ＝マルケ教授は、区分所有は、共有の発者による管理が望ましいとも思えるが、それでも、展形（développement）ではないとの見解を示され適切な管理業者の選定と監督、管理組合と管理者

24ている 。フランス民法典における唯一の区分所
有に関する条文であった旧 664 条は、815 条以下の共有制度に一切触れていない。さらに、共有制

25

度は、1976 年 12 月 31 日法までは、一時的で家族同所有権（Propriété collective）」法時 83 巻８号 83

フランス民法典の共有規定については、平野裕之「共頁（2011 年）を参照。
23oSabatié, Copropriété, n 43.25 には、各議決要件を

26

フランスの 2006 年相続法改正の概要については、ミ必要とする事項が一覧表で示されており参考となる。

シェル・グリマルディ（北村一郎訳）「フランスにおけ24

る相続法改革（2006 年 6 月 23 日の法律）」ジュリ 1358

Périnet-Marquet, La copropriété entre respect etadaptation du droit civil, p.796 et s.

号 68 頁以下（2007 年）などを参照。

8

土地総合研究 2012 年冬号

フランスでは、区分所有不動産内の駐車場が区間の調整、管理費の滞納の増加など、問題は山積しているようである。

分所有者でない者により使用されている場合が多管理者に付与された権限は、規約に定められた

く、駐車場の使用権だけが売りに出されている場

事項および総会決議の執行、契約、建物の管理・合も見られる。このような区分所有者以外の者が保全に必要な作業の実施、会計計算書・予算書の共用部分の一部（駐車場）に対して有する排他的作成と総会への提出、必要な要員の雇用･解雇、訴使用権の性質につき、近時、いくつかの注目すべ

訟などにおける管理組合の代表などであり、これき破毀院判決が出されている。

らの事項について、管理者は、委任契約に基づく破毀院第三民事部 2007 年 10 月 24 日判決は、
区受任者となり、報酬を受領し、その管理につき区

分所有者以外の者のための排他的使用に充てられ分所有者に報告・説明する義務を負う。
管理者は、た共用部分の一部は専有部分とはならないとする

他の者を代置することができないものとされる

破毀院第三民事部 2007 年 6 月 6 日判決27を再確認（65 年法 18 条 2 項）。また、管理組合に対してした上で、そのような排他的使用権は物権的性質

は受任者として管理上の過失につき責任を負い、を有するものであり時効取得しうると判断した28。

区分所有者らに対しては不法行為責任を負う。

また、破毀院第三民事部 2008 年３月 27 日判決では29、区分所有者以外の者で共用部分の一部（駐４－４．管理組合理事会

車場）について排他的使用権を有する者は、区分管理組合理事会（conseil syndical）は､管理者所有者と同じように管理費の負担を負うとされたの管理業務執行を補佐監督する機関として、すべが、後に破毀院第三民事部 2009 年 12 月２日判決ての管理組合において設置することとされているでこの判断は覆された30。

（65 年法 21 条１項）。ただし、総会決議によって管理組合理事会を置かない旨を決議することも27

できる（同条９項）。

G 2007, I, 197, no 5.

管理組合理事会は、通常複数名の構成委員から

28

Civ.3e 6 juin 2007, JurisData no 2007-039227 ; JCP

Civ.3e 24 oct.2007, JurisData no 2007-041007 ; JCP

なるが、監督者としての公正さを確保するため、

G 2007, IV, 3115; JCP G 2008, no 12, p.26, obs.Hugues

65 年法は､その資格について消極的要件を定めてPérinet-Marquet. このような排他的使用権が物権的性おり、管理者および管理者の親族や事務担当者な質を有する点については、既に 1992 年の判決で認めらどは構成員となることができないとする。管理組

れ て い た （ Civ.3e 4 mars 1992, JurisData no

合理事会の職務は、管理者の補佐監督のほか、管1992-000344; Bull.civ.III, 1992, no 73）。

理者・総会から意見を求められた事項や自ら取り29上げた組合に関する一切の問題について意見を述

Bull.civ.III, no 59.

べることであり、意見陳述の資料として、区分所

30

有不動産の管理に関する一切の書類について、管Jean-Louis Bergel. この判決では、区分所有者ではな

理者からの提出を受けることができる。管理者とい者が共用部分である駐車場につき有する排他的使用

管理組合理事会は全く別個の存在であり、日本の権は、不使用により失われるものではなく、物権的な性ように理事会の代表者（理事長）が管理者となる質を有し永続的なものであるとされた。ただ、物権的性ことはなく、理事会が区分所有不動産の管理にお質を有するといっても、所有権ではなく、そこに専有部

いて中心的役割を果たすことはないのである。

分が成立するわけでもない。そのような排他的使用権をCiv.3e 27 mars.2008, JurisData no 2008-043348;

Civ.3e 2 déc.2009, RDI 2010, no 6, 315, note有する者は、当該共用部分（駐車場）の維持および修繕

４－５．駐車場をめぐる問題にかかる費用のみを負担すればよく、区分所有建物全体の管理にかかる費用（管理費）を分担する必要はないと

土地総合研究 2012 年冬号

9

有建物の臨時管理制度が創設された。この臨時管５．荒廃区分所有建物への対応

理制度は、管理組合の財政上の均衡が大きく悪化
した場合または管理組合が不動産の保全にあたる

５－１．荒廃区分所有建物の機能回復のための規ことが不可能である場合に開始される（65 年法 29定条の１）。これらのいずれかの場合、管理者や区
フランスにおいて、荒廃区分所有建物

分所有者などは、大審裁判所長に、仮管理者の選（copropriétés en difficulté）の数は、なお尐

任を求めることができ、選任された仮管理者が荒31ないといえども、増加の傾向にあるとされる 。

廃区分所有建物の機能回復に努めることになる。

フランスにおいて、荒廃区分所有建物への対応がなお、94 年法以前は、管理組合に適用される特別問題となり始めたのは 1990 年代に入ってからでな規定がないため、管理組合は裁判上の整理ある。そこでは、区分所有不動産やその設備自体（ règlementの物的荒廃とともに、管理組合の機能不全などに（liquidation）の対象になるとする裁判例が見ら伴う管理上の荒廃、さらには居住者の貧困化や空れた32。しかし、94 年法改正で挿入された 65 年法き家の増加といった社会経済上の荒廃の解消が問29 条の６により、管理組合には、集団的債権決済

題となった。区分所有不動産の荒廃解消のため 65

手続（procédures collectives）に関する商法典年法にも、1994 年７月 21 日の法律第 624 号（以の規定は適用されないことが明確に規定された。

下 94 年法と呼ぶ）により、荒廃区分所有建物に関

その後、市街地の連帯と再生に関する 2000 年する規定（29 条の 1 から 29 条の４）が挿入され12 月 13 日の法律第 1208 号（以下 2000 年法と呼ることになった。この 1994 年改正にあわせて、67ぶ）により、65 年法の荒廃区分所有建物に関する

年デクレにも、荒廃区分所有建物の機能回復手続規定について、以下の３点の改正がなされた。

に関する規定が挿入された（62 条の１から 62 条

－管理者のすべての権限の仮管理者への委譲（29の 14）。

条の 1）

judiciaire ） ま た は 清 算

94 年法の目的は、管理組合の財政的な問題によ－司法と行政の密接な連携（29 条の５）

り荒廃状態に陥った区分所有不動産に、荒廃解消－荒廃区分所有建物の分離（29 条の４）のための適切な解決を提供し、当該区分所有不動

この改正に伴い、2004 年５月 27 日のデクレ第産の正常の機能を回復させることであった。その479 号が、67 年デクレを修正し、同デクレに 62

ために、大審裁判所長（président du tribunal de

条の 15（荒廃区分所有建物の分離に関する規定）

grande instance ） が 選 任 し た 仮 管 理 者を付加した。その後、さらに、都心と市街地再生（administrateur provisoire）による荒廃区分所の方向付けとプログラム化に関する 2003 年８月１日の法律第 710 号により、65 年法 29 条の１が

された。
なお、
このような権利の性質は、結局のところ、修正され、仮管理者は第三者の補佐を受けること設定行為により定まるのであり、当該設定行為の分析にができることになった。

よっては、債権的で一時的なものでしかない権利であるという場合も考えられる。
31

５－２．荒廃前区分所有建物

フランスにおける荒廃区分所有建物の現状については、寺尾仁＝檜谷美恵子『〈調査研究報告書〉フランス
における荒廃区分所有建物の処分に関する法制度とそ

32の運用の研究－区分所有者間での合意が形成できない

第 99 号（企業裁判更生・清算法）により、裁判上の更マンションの処分の円滑化に向けて』（2008 年、財団法生（redressement judiciaire）手続にとって代わられ

人第一住宅建設協会）。

た。

なお、裁判上の整理手続は、1985 年１月 25 日の法律

10

土地総合研究 2012 年冬号

94 年法で導入された 65 年法の荒廃区分所有建

区分所有不動産の管理を悪化させ、場合によっ物に関する規定は徐々に改正を経てきたが、臨時ては荒廃にいたらせる管理費などの未払いが大幅管理の開始には、管理組合の財政上の均衡が大きに増加したことを背景に、65 年法 19 条は、管理く悪化したことか、管理組合が不動産の保全にあ組合に対して区分所有者が負う債務を担保するたたることが不可能であることが必要とされているめの法定抵当権を規定している。また、管理組合

ため、荒廃の危険がある区分所有建物への対応がに対して区分所有者が負うすべての性質の債務を遅れてしまうという問題点が指摘されていた。そ担保するために、
民法 2102 条１号の動産先取特権

こで、住居と排除への戦いのための動員に関するが成立することも認められている（65 年法 19 条

2009 年３月 25 日の法律第 323 号（以下 2009 年法５項）。さらに、94 年法改正により、管理組合にと呼ぶ）により、「荒廃前（pré-difficulté）」

つき極めて強力な不動産先取特権も認められるこ

区分所有建物についての予防的警告手続とになった（65 年法 19 条の１）33。

（procédure d’alerte préventive）が創設されさらには、2000 年法により、65 年法 18 条に、た。2009 年法は、65 年法の荒廃区分所有建物に関

管 理 者 の 管 理 簿 （ carnet d’entretien deする款の冒頭に、荒廃前区分所有建物に関する 29

l’immeuble）の作成義務が挿入されることとなっ条の 1A と 29 条の 1B という新規定を挿入した。
こた。区画を取得しようとする者は、上記の管理簿

れらの規定により、区分所有不動産の荒廃を早いだけで はなく、 建物技 術診断 書 （ diagnostic

段階で食い止めることが目指されている。

technique）
についてもその内容を知ることができ

29 条の 1A 第１項によれば、管理組合が財政的る（65 年法 45 条の１）。建物の売買契約書作成な困難に陥った場合、すなわち、会計年度終了時

に際しては、付属書類として、売主が作成した建に管理費などの未支払額が 65 年法 14 条の１およ

築技術診断書を必ず添付しなければならない（建び 14 条の２で規定されている推測予算（budget

設・住居法典 L.271 条の４）。建物技術診断は、

prévisionnel）などの額の 25 パーセントに達する

建設・住居法典 L.111 条の６の２により、建設さ

場合、
管理者は、
管理組合理事会に伝えたうえで、れてから 15 年が経過した建物につき課せられて不動産所在地の大審裁判所長に対して、特別受任いるもので、その書類は管理者が管理組合のため者（mandataire ad hoc）の選任を請求しなければに保管しなければならないとされる34。建築技術

ならない。

診断書は、
水道・ガス配管設備や電気設備の状態、

大審裁判所長の命令により、特別受任者の任務

アスベストを含む建築資材の使用状況など７項目が定められる。特別受任者は、選任から 3 月以内

にわたる書類からなる（建設・住居法典 L.271 条に、大審裁判所長に、管理組合の財政状況、不動の４）35。建物技術診断の義務化も、区分所有不産の現況、管理組合が財政上の均衡を回復するた

動産の荒廃を防ぐ一助となっている。

めの提案、場合によっては建物の安全を保障するための提案や関係者との斡旋（médiation）や交渉

５－４．建設・住居法典における荒廃区分所有建（négociation）の結果をまとめた報告書を提出す

物の機能回復に関する制度ることになる（29 条の 1B 第３項）。
５－３．荒廃区分所有建物の出現防止のための諸33

これらの担保物権について詳しくは、注７を参照。

規定

34

Sabatié, Copropriété, no 720.

35

建 築 技 術 診 断 の 詳 細 に つ い て は 、

上記の規定以外に、そもそも区分所有不動産の荒廃状態が生じないようにするための様々な規定

Givoud,Giverdon,Capoulade, La copropriété, no 265-1

が、65 年法にはおかれている。

et s.

土地総合研究 2012 年冬号

荒廃区分所有建物への対応は、1990 年代の半ば
以降、公共政策の課題としても取り上げられるよ11

区分所有不動産に行政が介入する権限を強化した点で注目される。

36

うになった 。その嚆矢となったのが、1994 年 7月 7 日の通達による「技術的・社会的・財政的な面ではなはだしい荒廃に直面している、区分所有

６．結びに代えてによる団地に対して再び価値を与えることを目指すプログラム事業（区分所有対応住居改善プログ

以上、駆け足ではあるが、フランスの区分所有

ラム事業）」である。同事業では、劣悪な賃貸住法の概要を見てきた。最後に、近時公表されたフ宅が密集している地区の修復が目指された。

ランス物権法改正準備草案について尐しコメント

その後、都市振興協定の実施に関する 1996 年

しておきたい。区分所有については、現在のとこ

11 月 4 日の法律第 987 号（以下 96 年法と呼ぶ）

ろ、65 年法とその適用デクレである 67 年デクレ

は、荒廃のはなはだしい地域である衰退市街地地

を足すと、200 カ条を超える大変多くの規定が置

域（zone urbaine sensible）および住居改善プロ

かれていることから、これらの規定すべてを民法

37

グラム事業 の対象区域内において、住宅団地や典に挿入することは不可能であるとして、同準備

区分所有不動産居住者の生活環境を改善する保護草案では、65 年法のうち最も重要であると考える

計画（plan de sauvegarde）という制度を定めた４カ条（項）のみをそっくりそのまま民法典に挿（32 条、建設・住居法典 L.615 条の 1 以下）。2000

入し、残りの区分所有に関する規律は 65 年法など

年には、市街地の連帯と再生に関する 2000 年法に委ねるとされている39。区分所有権を、新たな（既出）が都市再生および都市計画制度全般の改共同所有権（propriété collective）の一種とし定を目指して制定されたが、同法は、96 年法によて民法典に規定しつつ、その詳細は区分所有法でる荒廃区分所有建物の保護計画制度を改善した。
ここでは詳述しないが、その他の荒廃区分所有

39

区分所有に関する準備草案の規定は以下の通りであ建物を対象とした建設・居住法典の規定では、都る。なお、準備草案の翻訳については、フランス物権法

市と市街地再生の方向付けとプログラム化に関す研究会（代表：金山直樹）「フランス物権法改正の動向」

る 2003 年 8 月 1 日の法律第 710 号（以下 2003 年

民商 140 巻８号 134 頁（2009 年）によった。

法と呼ぶ）により挿入された、大審裁判所長によ571 条「区分所有とは、ある 1 個の不動産の所有権が、る所有者欠如（état de carence）の宣言に基づくそれぞれが専有部分と共用部分の持分（quote-part）か収用手続を定めた L.615 条の 6 と L.615 条の 7、らなる区画（lots）に分けられている状態をいう。

および共用設備の安全に関する L.129 条の 1 から

２ 区分所有に関しては、本款の規定のほかに、関係す38

L.129 条の 7 が注目される 。2003 年法による改る特別法を適用する。

正は、特に居住者が深刻な生命身体の危険にさら572 条「専有部分とは、特定の区分所有者の排他的使用されている建物を目的としており、荒廃が進んだに充てられる建物部分および土地部分をいう。
２ 専有部分は、各区分所有者が排他的に所有する。
」

36

同事業の詳細については、寺尾＝檜谷・前掲報告書

573 条「共用部分とは、区分所有者の全員またはそのう

19・20 頁参照。

ちの数名の使用または便益に充てられる建物部分およ37

び土地部分をいう。

これは、1994 年通達による区分所有対応住居改善プ

ログラム事業に先立ち開始された事業である。

２ 共用部分は、全区分所有者またはそのうちの数名の38

建設・居住法典 L.129 条の１から L.129 条の７は、共有所有権（propriété indivise）の対象となる。
」

さらに、2006 年７月 13 日の法律第 872 号により修正さ574 条「区分所有者団体は、当然に、法人格を有する組

れている。

合となる。
」

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土地総合研究 2012 年冬号

ある 65 年法に委ねるという方式を提案しているのである。