土地総合研究 2021年秋号

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特 集  ESG と 不 動 産  ESG 投資の発展形としてのインパクト不動産投資
―国内外における動向と今後の展開に向けた課題―

ＣＳＲデザイン環境投資顧問株式会社 代表取締役社長  堀江 隆一
ほりえ りゅういち
同 シニア・リサーチャー  大下 剛
おおした つよしはじめにザーとして、(6* に関する取り組みの推進に尽力

環境（(QYLURQPHQW）
・社会（6RFLDO）
・企業統治

してきた。また、筆者らは  年度の環境省ポジ（*RYHUQDQFH）の要素を考慮する (6* 投資の概念

ティブインパクトファイナンスタスクフォースのは近年で急速な展開をみせており、株式投資など事務局を、また、筆者の堀江は国連環境計画・金の分野ではすでに主流化したとも言われる 。最近

融イニシアティブ（「81(3),」）不動産ワーキング

では (6* 投資の進化形として、環境・社会・経済にグループの特別顧問や国土交通省の「(6* 不動産

より良い影響（「ポジティブ・インパクト（3RVLWLYH

投資のあり方検討会」委員を務めるなど、海外で,PSDFW）」）を与えることを意図した「ポジティブ・

始まったインパクト投資の国内展開に関与する機

インパクト金融」ないしは「インパクト投資」が会を得た。本論文では、これらの経験をもとに、

注目されており 、こうした動向は不動産投資の分一般的に (6* 投資の発展形として位置づけられる野においても見られる。

「インパクト投資」について、不動産分野におけ筆者らの属する &65 デザイン環境投資顧問株式会社（以下、「&65'」）は  年以来、不動産分野の (6* 指標としてグローバルスタンダードとなっ

ている *5(6% の日本における唯一の推奨アドバイ

る国内外の動向、先進事例の紹介と今後の展開にあたっての課題を説明する。
インパクト投資とは：その定義と特徴
「インパクト投資（,PSDFW,QYHVWLQJ）」という 根 拠 と な る 関 連 デ ー タ に つ い て は 、 *OREDO6XVWDLQDEOH ,QYHVWPHQW $OOLDQFH  「 *OREDO6XVWDLQDEOH,QYHVWPHQW5HYLHZ」などが詳しい。
KWWSZZZJVLDOOLDQFHRUJZSFRQWHQWXSORDGV*6,5SGI例えば、林寿和「上場株式におけるインパクト投資の潮流と可能性」『月刊資本市場』1R（ 年  月）
SS の指摘など。KWWSVZZZQDPFRMSQHZVSSGISGI
*5(6% は、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバ
ナンス（(6*）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称。責任投資原則（35,）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に  年に創設された。投資先の選定や投資先との対話に *5(6%
データを活用する「投資家メンバー」
は  機関以上
（運

語は  年にロックフェラー財団によって生み「ポジティブ・インパクト」
出されたとされるが、の概念は、 年に 81(3), のポジティブ・イン
パクト・ワーキンググループが発表した「ポジテ
用資産額  兆米ドル）にのぼり、日本からも株式会社
日本政策投資銀行（'%-）
、年金積立金管理運用独立行政法人（*3,)）など複数団体が参加している。
KWWSJUHVE
FRP6DDGLD0DGVEMHUJ  「%ULQJLQJ6FDOHWRWKH
,PSDFW,QYHVWLQJ,QGXVWU\」KWWSVZZZURFNHIHOOHUIRXQGDWLRQRUJEORJEULQJLQJVFDOHLPSDFWLQYHVWL
QJLQGXVWU\54

土地総合研究 2021年秋号

ィブ・インパクト・マニフェスト」の中で改めてるための共通原則を示した。この原則は、持続可体系化されたものである。このマニフェストにお能な開発の  側面（環境、社会、経済）について

いて、「ポジティブ・インパクト」とは、「潜在的ポジティブおよびネガティブの両面からインパクにネガティブな影響がきちんと特定され、軽減さトの評価を行う包括的な内容となっており、次のれるとともに、経済、環境、社会のうちの  つ以

 要素で構成されるものである。

上の側面にプラスの影響を与える」ものと説明されている 。


原則 （定義）：ポジティブ・インパクト金融とは、

このマニフェストが提唱された背景には、持続

6'*V の達成に向けて環境、社会、経済のうち 

可能な開発目標（6'*V）の達成に向けた民間金融

つ以上に貢献するとともに、ネガティブなイン

機関の行動・価値観変革の必要性に対する認識がパクトを特定・緩和するものである。

あった。6'*V 達成にあたっては、 年までに年

原則 （枠組み）：ポジティブ・インパクト金融を間およそ ～ 兆ドルの資金が必要であると試算実行するにあたっては、各社の投融資がもたらされているが、公的資金だけでは年間  兆ドル

すポジティブ・インパクトを特定、そのインパ

の不足が発生すると予想されている 。この資金的クトをモニターするための適切なプロセス、手な「ギャップ」を埋めるために民間資金の大量流法、ツールが必要である。

入を促す新たな金融パラダイムとして「ポジティ原則 （透明性）：ポジティブ・インパクト金融は、

ブ・インパクト・マニフェスト」は提唱されたの内容、そのプロセス、結果としてのインパクトである。

について透明性の確保と情報開示が必要である。


このマニフェストに基づき、 年、81(3),原則 （評価）：ポジティブ・インパクト金融は、メンバーの  の金融機関は「ポジティブ・インパ

実際のインパクトに基づいた効果測定、適切なクト金融原則」（以下、「3,) 原則」）を公表し、金内部プロセスや外部機関による評価が必要であ

融において「ポジティブ・インパクト」を創出する。
3,) 原則の特徴的な点は、サステナビリティに81(3),（）「3RVLWLYH,PSDFW)LQDQFH$&RPPRQ
9LVLRQ IRU WKH )LQDQFLQJ RI WKH 6XVWDLQDEOH
'HYHORSPHQW*RDOV 6'*V 」KWWSVZZZXQHSILRUJZRUGSUHVVZSFRQWHQWXSORDGV326,7,9(,03$&70$1,)(672-81(SGI 国 連 貿 易 開 発 会 議 81&7$'    「 :RUOG,QYHVWPHQW5HSRUW,QYHVWLQJLQWKH6'*V$Q$FWLRQ 3ODQ 」  KWWSVXQFWDGRUJV\VWHPILOHVRIILFLDOGRFXPHQWZLUBHQSGIなお、経済協力開発機構（2(&'）は  年、「*OREDO
2XWORRNRQ)LQDQFLQJIRU6XVWDLQDEOH'HYHORSPHQW」の中で、&29,' による世界経済の不透明感、
途上国におけるコロナ緊急対策の必要性から、途上国だ
けでさらに約 ％、 兆ドルの「ギャップ」が追加的に発生すると報告している（KWWSVZZZRHFGLOLEUDU\RUJVLWHVHDIHQLQGH[KWPO"LWHP,G FRQWHQ
WFRPSRQHQWHDIHQ）。同様に国連も  年に公表した「)LQDQFLQJIRU6XVWDLQDEOH'HYHORSPHQW5HSRUW」の中で &29,' は持続可能な開発にとっての「失われた  年」をもたらす可能性があると警告している（KWWSVGHYHORSPHQWILQDQFHXQRUJVLWHVGHYHORSPHQWILQDQFHXQRUJILOHV)6'5BSGI）。

関する目標達成とビジネス上の制約、すなわち、ポジティブ・インパクトへの志向とリスク・リターンの考慮が必ずしも相反するものではないことを示した点にある。インパクト投資は、投資案件のリスク・リターンに加え、「実社会へのインパクト」という新たな軸を導入する。つまり、これまでの投資案件は一般的にリスクとリターンの二軸のバランスによって評価を行ってきたが、インパクト投資においては「実社会へのインパクト」という第三軸を加えて評価を行うことになる（図 ）。
なお、3,) 原則におけるインパクト投資では、この三本の軸は同じ重みをもち、リスク・リターン

81(3),（）「ポジティブ・インパクト金融原則：
6'*V 達成に向けた金融の共通枠組み」KWWSVZZZXQHSILRUJZRUGSUHVVZSFRQWHQWXSORDGV3
26,7,9(,03$&735,1&,3/(6-$3$1(6(:(%SGI土地総合研究 2021年秋号

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図：「実社会へのインパクト」を含めた三軸の視点
が同程度の案件であれば実社会へのインパクトの

ワーク」
（以下、
「3, 不動産フレームワーク」）を

大きい案件を選好するということを意味する。す公表した。本 3, 不動産フレームワークでは、前

なわち、金融機関・機関投資家の大規模な資金流

述の 3,) 原則を実践するため、 つの投資目標：入を促す 3,) 原則においては、実社会へのインパ①インパクトの明確化、②市場水準およびサステ

クトを創出すると同時に、市場水準のリスク・リ

ナブルなリターン、③インパクトの計測、④追加

ターンを確保することも重要となる。

的な資金およびまたはインパクトのフローを以

この 3,) 原則の実践に向け、81(3), は  年、

下のように定義する。

総合的なインパクト分析を行うためのツール「インパクト・レーダー」（図 ）を開発した。これ①インパクトの明確化

は、6'*V の  の目標を、ビジネスや金融がインインパクトの明確化とは、投資活動を通じて創パクトを発生させうる  の領域「インパクト・カ

出するポジティブなインパクト、管理・緩和すべ

テゴリー」に置き換えたもので、事前のインパク

きネガティブなインパクトを包括的 KROLVWLF にト特定と事後のインパクト測定（モニタリング、分析し、特定することである。
「包括的に」とは、報告）の両方に活用できるものとして設計されて例えば主張しやすいポジティブなインパクトだけいる。

を取り上げるのではなく、前述のインパクト・レ

このインパクト・レーダーを内包し、3,) 原則

ーダーを活用し、 の全てのカテゴリーについてを不動産投資に実践するための枠組みとして、

ポジティブ、ネガティブの両面について検討する

81(3), 不動産ワーキンググループは  年 ことを意味する。

月、「ポジティブ・インパクト不動産投資フレーム


35,（）「7KH6'*,QYHVWPHQW&DVH」 KWWSVZZZXQSULRUJGRZQORDG"DF  を元に筆者改変

81(3),（）「インパクト・レーダー：包括的なインパクト分析のためのツール」KWWSVZZZXQHSILRUJZRUGSUHVVZSFRQWHQWXSORDGV3,,PSDF
W5DGDUB-SGI

81(3),（）「ポジティブ・インパクト不動産投資フレームワーク：総体的インパクト分析ツール：ポジ
ティブ・インパクト金融の実践ガイダンス」KWWSVZZZXQHSILRUJZRUGSUHVVZSFRQWHQWXSORDGV3,5HDO(VWDWH,QYHVWPHQW)UDPHZRUNB-DSDQHVHSGI
なお、筆者の一人である堀江は、本 3, 不動産フレームワークの策定および日本語版の監修に関わっている。

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土地総合研究 2021年秋号


図：81(3),「インパクト・レーダー」
②市場水準およびサステナブルなリターン

緩和された実際のインパクトを計測することが求投資家には、その投資活動がサステナブルでかめられる。計測されたパフォーマンス・データなつリスク調整後に十分な財務的リターンをもたら

どは、信頼性を高めるために第三者検証の導入がすことの分析が求められる。市場リターンを下回推奨される。

るリターンも受け入れる広義の「インパクト投資」

と異なり、3,) 原則は投資アプローチが持続可能④追加的な資金およびまたはインパクトのフロー

な開発に貢献する一方で、市場の規範、受託者責「追加性」とは、従来通りのビジネスを超え、任の基準を満たすことを要求する。
これは、
今後、

「その投資がなければ提供されなかったであろう」(6* インテグレーションの進化により、全ての投インパクトの創出や資金の流れを生み出すことを

資活動に適用されることを意図しているためであ指す。こうした追加性の例としては、その「規模」る。

（現在の市場で提供されているよりも多くの量を提供できるようになること）、「新しい市場」（資本③インパクトの計測
投資家は、投資前にはインパクトを特定し、使用する指標と目標を事前に決定することでインパが不足しているセクターへのサービスを提供すること）、「タイミング」（インパクトおよび資金の流れを加速させること）などがある。

クトに対する意図を明確にし、さらに、事後的に



は、環境、社会、経済のいずれかで創出もしくは

これら 3,) 原則、3, 不動産フレームワークは、

土地総合研究 2021年秋号

不動産投資の現場においてどのように意識、活用されているのであろうか。次の項では国内外にお57の例は以下の通りである。


ける具体的なインパクト不動産投資の例を紹介す＜社会経済的便益＞

る。

・ の職業訓練を実施し、実習生の生涯便益がインパクト不動産投資の実例

 万ポンド（約  億円）向上
・周辺地域の雇用増加は  年間で ％（ロンドン

3,) 原則、および 3, 不動産フレームワークが意

平均 ％）

識・活用されている事例として、ここでは海外の＜社会的便益＞

先進  事例と、3, 不動産フレームワークに準拠し・ の住宅新設のうち ％がアフォーダブル住て実施された日本の  事例を紹介する。なお、ここで紹介する日本の事例は、3, 不動産フレームワークに適合した世界初の案件である。

宅（ロンドン平均 ％）
・約  万㎡（全敷地の ％）のオープンな公
共スペース、 年間で  万人の来場者などにより、 万ポンド（約  億円）の公共スペ ハーミーズ・インベストメント・マネジメン

ースの価値向上ト等によるキングス・クロス・セントラル再開発（イギリス／ロンドン）
「キングス・クロス・セントラル（.LQJ’V&URVV・ 人が参加のボランティア、スポーツイベントなどにより  万ポンド（約  億円）の健康・福祉向上&HQWUDO）」は、ロンドン中心部に近いキングス・＜環境的便益＞

クロス駅周辺  万㎡超の工業跡地（旧石炭集積・・敷地内の全ての建物が環境配慮、オフィス棟は分配場）を、サステナビリティに配慮した複合施

すべて %5(($0 取得

設（商業、住居、オフィス、学校、公園など）へ

・&RPELQHG+HDWDQG3RZHU &+3 「熱源供給シスと転換する再開発プロジェクトである。本プロジ

テム」（コージェネレーション）により域内全域

ェクトは英国の大手ディベロッパーのアージェン

へ温水を供給。周辺地域よりも省エネ性能が優ト社と、年金運用機関のハーミーズ・インベスト

れ、テナントにとっての暖房費も廉価である。

メント・マネジメントによって主導された。完了

・太陽光発電：N:K／年（計画値）

予定年は  年であり、再開発がすべて完了する・ 台分の駐輪場

と、 の建物、 の住宅系施設、 以上の公・ ㎡の屋上緑化、壁面緑化

園・広場を含む、欧州最大規模の再開発プロジェ

・廃棄資材を活用した菜園

クトとなる。再開発にあたっては歴史的建築物の・埋立処理する廃棄物の排出ゼロを目標に、リサ保存を行い、同時に環境に関する配慮を十分に行

イクル、食品廃棄物、エネルギーのための焼却っている点に特徴がある。

の  通りで処理。それぞれは専門施設・業者に本プロジェクトでは、再開発によって生み出す

委託し、～ 年の開発によって発生した廃ことのできる環境、社会、経済の  側面のインパ

棄物の ％以上は埋め立てを回避。

クト、それらの便益の評価、計測手法について、



外部コンサルタントに助言を求め、その結果を開

また、本再開発プロジェクトに関しては、再開示している。具体的に開示されているインパクト

発地域に与えるインパクトに加え、当該地域を取り囲む広域エリアに与えたインパクト、すなわち本プロジェクトの詳細は $UJHQW//3  「7KH(FRQRPLFDQG6RFLDO6WRU\RI.LQJ V&URVV」KWWSVZZZDUJHQWOOSFRXNFRQWHQW7KH(FRQRPLFDQG6RFL
DO6WRU\RI.LQJV&URVVSGIで入手できる。

開発前から存在した社会・経済的な地域課題に本
開発プロジェクトがどのように貢献しているかの評価・計測も行われている。例えば、経済面に関58

土地総合研究 2021年秋号

しては雇用、ビジネスにおける改善（失業率の改る「バランガルー南プロジェクト」（ 万㎡）は、

善など）、また、本再開発プロジェクトが生み出し 年までの  年間、開発費用は総額  億ドル

た産業セクターの変化として「知的生産に関わる（約  億円）以上となる再開発プロジェクト

仕事が  年比で  人増・％増加した」

である。

などの評価が行われている。その他、広域エリア

バランガルーは、オーストラリア初の大規模カへの来訪者数の増加、不動産価格の上昇、犯罪率

ーボン・ニュートラル
（炭素中立）
・コミュニティ、の低下の他、人や社会における包摂性という側面

ウォーター・ポジティブ（処理水が消費する上水

では、所得増加、学校での出席率向上などを評価

を上回る）、廃棄物の埋立ゼロ、地域コミュニティしている。

の健康と快適性の向上を目標としている。当該地

こうした定量化されたインパクトの分析を行う

域の再開発に携わる業者・組織は以下のサステナことで、プロジェクトによって生み出されたインビリティに関する目標（インパクト）への貢献がパクトの内容が明確化され、その管理・評価が可求められ、その実績の定期的なモニタリングが行能となる。また、インパクトの定量的分析は、投われている。

資家にとっても他の地域再生プロジェクトと比較



してインパクトの規模を検討することを可能にし＜環境的便益＞

ている。

&2 排出削減・省エネ



・管区内建物は、規模に関わらずすべてカーボン・ レンドリース等による南バランガルー再開発

プロジェクト（オーストラリア／シドニー） 
バランガルー（%DUDQJDURR）は、シドニーのビ
ジネス中心区域西岸に位置する、
広さ  万㎡のウ

ニュートラル・公共空間や排水処理でのエネルギー消費はすべて敷地内再エネ（屋上設置したパネルはのべ 平米）、他は外部から調達

ォーターフロント地区である。かつてはコンテナ

・従来ビルから ％以上の &2 排出削減

埠頭であった場所で、埠頭移設後は長年にわたり・N: の再エネ設備

閉鎖されていた。 年にニューサウスウェール・カーボンオフセットを組み合わせてカーボン・ズ州により「& プロジェクト」として再開発が着手され、オフィス、住居、カフェ、レストラン、
ホテルなどの複合施設、オープンスペースなどのニュートラルを実現
・通常の建築よりも ％エンボディドカーボンを削減

ある商業・金融街に転換する再開発計画が ・垂直なアルミニウムの日よけパネル設置

年完了の予定で進められている。うち、オースト・シドニー湾からの海水を活用した中央集約型のラリアの不動産・建設大手のレンドリース社によ地域冷房システムにより個別で冷房を実施する
よりも効率化本プロジェクトの詳細はニューサウスウェールズ州
政府による特設ウェブサイト KWWSVZZZEDUDQJDURR
FRPから入手できる。

& は気候変動への解決に積極的に取り組む大都市による世界的なネットワークである。& を通じて都市同士の協働と知識の共有を行い、気候変動に対して意義があり、測定可能で、継続可能な行動の推進を目指す。
バランガルーの本プロジェクトは  年  月に & によって「&&LWLHV&OLPDWH3RVLWLYH'HYHORSPHQW
3URJUDP」として認定されている。KWWSVZZZFRUJSUHVVBUHOHDVHVSUHVVUHOHDVHDXVWUDOLDQFLW\UHJH
QHUDWLRQSURMHFWVOHDGZD\IRUQH[WJHQHUDWLRQRI
JUHHQGHYHORSPHQW

・オフィスは豪エネルギー格付 1$%(56 最高位 
スター、住居棟は  スター取得
水・廃棄物
・「ウォーター・ポジティブ」＝消費する上水よりもリサイクルする水の量が多い（ 日  万リ
ットル処理）
・ 棟屋上には雨水タンク設置（ 万 ℓ 分）
・トイレの洗浄水、灌漑、消火用などの用途に活用し雨水中水の再利用

土地総合研究 2021年秋号

・地冷設備での海水利用により  億 ℓ 以上の上水消費を削減
・管区内の廃棄物は ％埋め立てを回避し、
トンの埋立処理を削減、 年までには埋め立

59円）の社会経済的効果を生み出したと評価されている。また、投入額は  億ドルと計算され、
ドルあたり投資に対し  ドルの社会経済的効果を創出したと算定されている。

てゼロを目標化（建設での廃棄物は ％埋立回



避を目標に）

 産業ファンド投資法人による東京都大田区の・廃棄物処理で発生する &2 は外部からの購入でオフセット

工場アパート投資
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

・ヒートアイランド対策として  ㎡の屋上緑化

（以下、「0&8%6」）と産業ファンド投資法人（以下、・フェリー、歩行用通路や橋、地下鉄（開業予定）「,,)」）は、 年  月、東京都大田区が運営すでシドニー中心部と接続することで車両以外でる工場アパートへの匿名組合出資持分を取得するの来訪を推奨案件を発表した。これは、3, 不動産フレームワー

クに適合したポジティブ・インパクト不動産投資＜社会的便益＞

として世界初の案件である。,,) は工場アパート

・建設において  万人の現場労働者を雇用（本プ「27$ テクノ &25(」取得のために組成された特定ロジェクトでは  人以上の先住民族を雇用）

目的会社（63&）に対し、匿名出資組合を通じて出・バランガルー全体の敷地面積のうち ％は公共資を行った。大田区はものづくり産業の集積地で空間（通路などを除いた上で）

あるものの、中小の町工場においては後継者問題

・建設にあたり職業訓練プログラムを実施

などを抱えており、0&8%6、,,) では「中長期的な・開発により  億ドルの社会的価値創出を算出

産業振興のための人材育成と技術の継承の場を確 ＞ 億ドル：新規雇用とトレーニングの機会

保」を本件の主要なインパクト（以下、「主要イン

 ＞ 億ドル：世界トップクラスのサステナビ

パクト」）として掲げている（図  参照）。

リティ特区を形成

以下では、本フレームワークの  つの投資目標

 ＞ 億ドル：公共と民間の連携

に則したインパクト分析について、&65' が 0&8%6

 ＞ 億ドル：コミュニティ活性化ならびに ,,) に提出した第三者意見書から抜粋し
また、本プロジェクトでは、大規模プロジェクて説明する。


トにおける建設産業の熟年労働力の深刻な不足へ①「インパクトの明確化」／③「インパクトの測定」

の対応として、レンドリースは州政府と豪大手ト

0&8%6 は、本件により生じうるポジティブおよ

レーニング機関である 7$)(16: と提携し、「バラ

びネガティブなインパクトの両面について検討し、ンガルー・スキル・エクスチェンジ（%6;）パート

以下のように特定している。

ナーシップ」プログラムを実施している。 年に本プログラムのトレーニング施設である %6; が再開発敷地内に設立され、以来、語学や ,7 スキル、
労働安全衛生、メンタルヘルスなど、建設労働者のスキル・トレーニングを提供している。本トレーニングプログラムを通じて 年～ 年の年間で労働者、政府、請負業者のべ  人にトレーニングが提供され、 万ドル（約  億社会的経済効果は次の  項目を用いて算定されたことが開示されている：①労働者の収益力向上、②職場の安全性へ貢献できる能力向上、③社会的ウェルビーイン
グの意識、④自己の能力に対する肯定感向上、⑤仕事のパフォーマンス向上、⑥租税収入増加

本プロジェクトの詳細は ,,) の当該物件紹介ページ
か ら 入 手 で き る 。 KWWSVZZZLLIUHLWFRPSRUWIROLRIKWPO
&65' が発行した第三者意見書は以下から参照できる。
KWWSZZZFVUGHVLJQJLDFRPFRPSDQ\SGI,,)BLPSDFWBRSLQLRQB&65'SGI

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土地総合研究 2021年秋号



図：,,)による「持続可能な社会を目指す取組みのイメージ」 ＜ポジティブ・インパクト＞
•インパクト・カテゴリー：「雇用」および「包摂的で健全な経済」
•内容：中長期的な産業振興のための人材育成と技術継承の場の確保

ポジティブな主要インパクトは、上記のように、インパクト・カテゴリーの「雇用」および「包摂的で健全な経済」に該当する。また、管理・緩和を行うべきネガティブ面での主要インパクトは「気候変動」と「土壌」のカテゴリーとなる。こ•重要業績評価指標（.3,）：入居する中小企業向

れらのインパクトと 6'*V との関連性は次のようけのアフォーダブルに（割安に）提供される賃に整理することができる。なお、インパクト・カ

貸面積、入居企業により維持・創出された雇用

テゴリーと 6'*V との関連性を考える上では、

の数、入居企業により創出されたイノベーショの目標ではなくその下に設定された  のターゲンや受賞の件数

ットを用いて検討すること、および、国や自治体

が掲げる関連目標や課題に照らして検討すること＜ネガティブ・インパクト＞

が肝要であろう。

•インパクト・カテゴリー：「気候変動」

•内容：本物件建物における非効率なエネルギー

・6'*V 目標 「生産活動や適切な雇用創出、起使用により、&2 排出量が増大するリスク

業、創造性、及びイノベーションを支援する開•.3,：エネルギー消費原単位、&2 排出原単位

発重視型の政策を促進すると共に、金融サービ

•インパクト・カテゴリー：「土壌」
•内容：本物件の入居企業である工場から排出される有害廃棄物による周辺地域の汚染のリスク
•.3,：有害廃棄物排出量,,)0&8%6（）「 年  月  日付で公表したプ
レスリリースの補足資料「資産（匿名組合出資持分）の取得に関するお知らせ」」（ 年  月  日）KWWSVFRQWHQWV[MVWRUDJHMS[FRQWHQWVDDD
HIDIHHGHGFIGEGSGI

スへのアクセス改善などを通じて中小零細企業の設立や成長を奨励する。
」・6'*V 目標 「 年までにイノベーションを促進させることや  万人当たりの研究開発従事者数を大幅に増加させ、また官民研究開発の支出を拡大させるなど、開発途上国をはじめとするすべての国々の産業セクターにおける科学研究を促進し、技術能力を向上させる。
」・6'*V 目標 「 年までに、包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な人間居住計画・管理

土地総合研究 2021年秋号

61の能力を強化する。
」、および大田区の基本目標

よる公的不動産（35(）への投資は、官民のパート

「まちの魅力と産業が世界に向けて輝く都市

ナーシップの構築と国内不動産投資市場の量的（都市基盤・空港臨海部・産業領域）」を実現

質的拡大という、持続可能な発展のための社会のするための施策として示される「工業集積の維ニーズに対応した投資戦略であると考えられ、ま持・発展に向けた支援」

た、
こうした地方自治体による民間資金の活用は、

・6'*V 目標 「さまざまなパートナーシップ

日本政府による政策課題としても認識されている。

の経験や資源戦略を基にした、効果的な公的、

本件は-5(,7 による35( 投資の先駆例の一つとし

官民、市民社会のパートナーシップを奨励・推て、追加性を有するといえる。

進する。
」（大田区が物件の直接のテナントであることに加え、シニアレンダーとして日本政策

本件においては、海外の先進  事例のように社投資銀行が参加し、官民連携による国内初の民会的便益（創出したインパクト）を定量的に表す

設民営の工場アパートを提供）

ことまでは至っていないが、今後、前述の .3, の・日本政府による「6'*V 実施指針③：成長市場の実績を公表していくことにより、インパクトの一創出、地域活性化、科学技術イノベーション」

定の定量化・経済的価値への換算が実現していくについて示された具体的目標「地域中核企業のものであると期待される。

先導的なプロジェクトを、毎年  程度を目安に、 年間で約  創出」インパクト不動産投資の課題
このように展開しつつあるポジティブ・インパ

なお、「気候変動」などのネガティブ・インパク

クト不動産投資であるが、今後の拡大にあたって

トについては、0&8%6 がインパクトの最小化に向はいくつかの課題が残されていると考える。ここ

けた対応方針を設定していること、またそうしたではそれらの課題について、近年検討が開始されインパクトを管理する体制があることを確認してている様々な取り組みの紹介と併せて述べていきいる。さらに、0&8%6 はインパクトを測定・管理たい。

をするための .3, を事前に定め、これを計測し、



ネガティブ・インパクトの緩和状況を開示するこ

日本固有の社会課題を検討する必要性

とを表明している。これらのことよりネガティ

まず、6'*V 達成に向けた資金的ギャップへの解

ブ・インパクトの管理・緩和に向けた一定の取り決策という視点から派生した「ポジティブ・イン

組みがなされていると判断できる。

パクト投資」の考え方は、そのままでは我が国固有の課題を的確に捕捉しきれない可能性がある。

②「市場水準およびサステナブルなリターン」

例えば、少子高齢化、地震を特に意識した災害対

本件は、大田区を直接のテナントとする約  年

策などの我が国の課題は必ずしも 6'*V 達成といの長期契約を締結していること、また、,,) は 63&

う視点のみでは捉えられないものである。

の取得価格よりも低い価格での将来的に本物件のこうした課題解決の手掛かりとして、官公庁で取得が可能な優先交渉権を確保していることによの様々な取り組みが参考になるだろう。例えば国り、市場水準およびサステナブルなリターンを確

土交通省「(6* 不動産投資のあり方検討会」は、保していると考えられる。

 年  月に「我が国不動産への (6* 投資の促進



に向けて」と題した中間とりまとめを公表してい③「追加的な資金およびまたはインパクトのフる。この報告書は 3,) 原則の考え方をほぼ踏襲す

ロー」

る形で、
「不動産への (6* 投資に当たっては、リス

本件のような、長期保有を前提とした -5(,7 にク・リターンの二軸のみを踏まえた投資から、社62

土地総合研究 2021年秋号



図：日本において求められるインパクト領域の整理例 
会的インパクトという第三軸目も意識した投資をースは「インパクトファイナンスの基本的考え方」

行う必要がある」としており、日本市場におけるの中で、6'*V インデックス＆ダッシュボード、日

具体的なインパクトのテーマとして、①気候変動

本国政府の「6'*V 実施指針」、81(3), の「インパへの対応（省エネ性能等の向上）、②健康性・快適

クト・レーダー」の  つの視座を交差させること性の向上、③地域社会・経済への寄与、④災害へ

によって日本国内において特に高いと思われるイの対応、⑤超少子高齢化への対応の  つを挙げてンパクトニーズを析出する試みを提示しているいる。

（図 ）。これらの検討結果は、どの領域にインパ

また、環境省ポジティブインパクトタスクフォ

クト創出すべきかという「意図」に関する戦略立案や特定の際に活用できるものであると考えられ

環境省（）「インパクトファイナンスの基本的考
え 方 」 KWWSJUHHQILQDQFHSRUWDOHQYJRMSSGISGI

る。
土地総合研究 2021年秋号

開示における透明性と指標設定の難しさ

63

唱しており、その連携・標準化が望まれている。

第二の課題としては、インパクトの創出度合い

例えば、国際金融公社（,)&）
「インパクト投資のや緩和度合いを分析するための指標の設定と計測

運用原則」（2SHUDWLQJ3ULQFLSOHVIRU,PSDFW

の難しさが挙げられる。特に社会面のインパクト

0DQDJHPHQW）などは、インパクト創出に係る意

評価は、環境面に関するインパクトと比較して地図の定義から投資のエグジット段階でのインパク

域性や主観性も高く、比較するための指標を設定

トまでを含めて検討の対象としており、インパク

することが困難であり、その実践も難しい。
また、ト投資を考えるにあたって参照すべき重要な考え

投資の直接的な結果（アウトプット）だけではな方を提示している。また、*,,1、,)& なども参加

く、インパクトの発現につながる効果（アウトカ

し、インパクトの測定・管理・報告の統一基準のム）を定量的に設定、計測することが望ましいが、形成を通じてインパクト投資の拡大を目指す世界

プロジェクトによっては定性的なアウトカムやア的ネットワーク「インパクト・マネジメント・プ

ウトプットに留まる指標を設定せざるを得ない場

ロジェクト（,03）
」は、インパクトの把握と評価合もある。

を  つの側面（何を、誰が、どの程度、企業の貢こうした課題に応えるべく、グローバル・イン

献度合い、リスク）を用いて行うことを提言してパクト投資ネットワーク（*,,1）はインパクト測おり、これもインパクトを分析する上で参考とす

定・管理ツールである「,5,6」 を提供しているべき視点といえる。

が、目指していくポジティブ・インパクトの内容

これら多様なイニシアティブ、フレームワーク

や、プロジェクト固有に発生するネガティブ・イ

が今後どのように連携し・標準化されていくかはンパクトをすべて網羅できているとは言い難いの

今後注視すべき動向であるが、国内においてはこが現状である。なお、81(3), 不動産ワーキング

うした多様な考え方を整理しようという試みが進グループは、不動産投資に関するインパクト分析

められている。先述した環境省ポジティブインパ



ツールを  年  月に提供しており 、不動産投

クトタスクフォースでは、「インパクトファイナン

資に係る一般的なポジティブ、ネガティブ両面のスの基本的考え方」および「グリーンから始める

インパクトを考慮するための参考として活用できインパクト評価ガイド」において、これらのイニるようになった。社会面の客観的な評価手法や評

シアティブ、フレームワークを整理し、その活用

価指標の確立はこれからの課題であるが、前述のの仕方を分かりやすく提案している。

キングス・クロス・セントラルなどにおける事例はひとつの参考になるかもしれない。


また、インパクト投資においては、一時点でのインパクト評価だけではなく、投資の入口から出口まで一貫してインパクトを分析、
計測、
管理し、

多様なイニシアティブ、フレームワークの連携・

その計測・評価結果をより大きなポジティブ・イ

標準化（ハーモナイゼーション）

ンパクトの創出（ないしはより効率的なネガティ

本稿では紙幅の都合上、不動産投資に特に関連

ブ・インパクトの低減）を実現するための改善活の深い 81(3), のフレームワークの紹介を行った動に活かすべきであるとする「インパクト測定・が、実際には多様なイニシアティブ、団体がイン

マネジメント ,00 」の考え方が主流になりつつあ

パクト投資に関するフレームワークや考え方を提る。*6* 国内諮問委員会 ,00 ワーキンググループ

*,,1「,5,6」KWWSVLULVWKHJLLQRUJ
81(3),（）「7KH5HDO(VWDWH,PSDFW$QDO\VLV
7RRO」KWWSVZZZXQHSILRUJSRVLWLYHLPSDFWXQHS
ILLPSDFWDQDO\VLVWRROVUHDOHVWDWHLPSDFWDQDO\VLVWRRO,)&  「インパクトを追求する投資：インパク
ト 投 資 の 運 用 原 則 」 KWWSVZZZLIFRUJZSVZFPFRQQHFWIHGIGGIGGDFHG,PSD
FW,QYHVWLQJ3ULQFLSOHVB),1$/SGI"02' $-3(5(6 &9,' P68[\(G64

土地総合研究 2021年秋号

は「インパクト測定・マネジメントに係る指針」、「インパクト投資におけるインパクト測定・マネ
ジメント実践ガイドブック」において、この ,00の観点から様々なイニシアティブ、フレームワー
クを横断的に紹介している。
おわりに
本稿では 81(3), によって提言された「ポジティブ・インパクト」の考え方を中心に説明し、そこで提唱された「3, 不動産フレームワーク」に整合した不動産投資の国内外の事例を紹介した。また、これらの事例のようなポジティブ・インパク
ト不動産投資がさらに展開していくにあたって解決されるべきいくつかの課題についても指摘を行った。
 年  月、81(3),、責任投資原則（35,）らの委託によって英国の法律事務所によってまとめられた、「インパクト投資に関する法的枠組みに関す る 報 告 書 $ /HJDO )UDPHZRUN IRU ,PSDFW6XVWDLQDELOLW\ ,PSDFW LQ ,QYHVWRU 'HFLVLRQ
0DNLQJ 」では、世界主要国のインパクト投資に関する法的枠組みの現状をと実践を整理した上で、「サステナビリティに関するインパクトの追求がリスクの緩和などの財務的リターンに資するのであればインパクト投資は積極的に要請されるべきである」ことを明記された。不動産分野においても、財務的リターンに加え、環境・社会・経済へのポジティブなインパクトを志向した投資活動が要請され始めており、この考え方と実践が広まることを大いに期待する。








)UHVKILHOGV%UXFNKDXV'HULQJHU（）「$/HJDO)UDPHZRUN IRU ,PSDFW 6XVWDLQDELOLW\ ,PSDFW LQ
,QYHVWRU 'HFLVLRQPDNLQJ 」 KWWSVZZZXQSULRUJGRZQORDG"DF 