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土地総合研究 2020年春号

特集 新しい不動産情報の登場と社会課題解決への応用 

住宅市場における情報整備の展開
東京大学 空間情報科学研究センター 特任助教  鈴木 雅智すずき まさともはじめにータを示しながら、新しい住宅関連情報整備の可住宅市場は市況を捉える上での情報が不足しており、不透明な市場とされてきたが、公示地価を中心としてわが国独自の情報整備が進められ、取能性を論じる。


価格情報の整備状況

引価格情報を用いた不動産価格指数の公表も開始

住宅価格に関する情報は、その目的に応じて数された。近年では、民間部門において大規模な不多く整備されてきた（表 ）。データの性質に着目

動産情報整備が進む中で、従来では捉えることがすると、①特定の地点・地域の価格水準について難しかった現象もリアルタイムに把握できるようの非集計情報、②価格の時系列変化を追跡する集になってきた。

計値・指数に大別される。価格情報には、公示地

本稿では、住宅市場を対象に、公的統計や民間企業による情報整備の現状を概観し、新しい情報価に代表される鑑定評価情報と、市場での売買実績に基づく相場・取引価格情報がある。

整備の可能性を検討することを目的とする。続く

まず、①価格水準についての非集計情報は、特第 ～ 節では、価格情報、賃料情報、その他情報

定の地点・地域の価格水準を調べることを目的との整備状況をそれぞれ整理し、第  節では、実デしており、鑑定評価情報、相場・取引価格情報か表：価格情報
種別
非集計情報

集計値・指数

調査名
地価公示
地価調査
相続税路線価固定資産税路線価
固定資産税・標準宅地鑑定価格
REINS Market Information

調査機関
性格
国土交通省
鑑定価格
都道府県
鑑定価格
国税庁
査定価格
市町村
査定価格
市町村査定価格
全国指定流通機構連絡協議会（不動 市場
産流通機構）
不動産取引価格情報
国土交通省
取引価格
地価LOOKレポート
国土交通省
変動動向
不動産業統計集
不動産流通推進センター
取引価格（平均）マンション・建売住宅市場動向
不動産経済研究所
取引価格（平均）
不動産価格指数（住宅）国土交通省
取引価格（ヘドニック指数）
市街地価格指数
日本不動産研究所
鑑定（指数）
不動研住宅価格指数（旧：東証住宅 日本不動産研究所
取引価格（リピート・セールス指数）
価格指数）
IPD/リクルート日本住宅指数（RRPI） リクルート住まいカンパニー、MSCI 取引価格（ヘドニック指数）
INC.
住宅マーケットインデックス
日本不動産研究所、アットホーム、ケ 補正（指数）ン・コーポレーション
LIFULL HOME'S PRICE INDEXLIFULL
ヘドニック指数J-REIT不動産価格指数
三井住友トラスト基礎研究所
取引価格（ヘドニック指数）
Daily Property Price Index
三井住友トラスト基礎研究所、東京 投資口価格（ヘドニック指数）
海上アセットマネジメント、Prop Techplus、東京大学

周期
年1回
年1回
年1回
3年毎
3年毎
日次

開始時点
1970
1975
1963
1950
1994
2007

四半期
四半期
月次
月次
月次
年2回
月次

2005
2007
1989
1988
2008
1955
1993

月次

1986

年2回

2001

月次
週次
日次

2010
2002
-土地総合研究 2020年春号

ら構成される。わが国の公的な鑑定評価情報とし17から構成される。て、国土交通省による「地価公示」、各都道府県に民間の調査機関等による品質調整済み価格指数よる「地価調査」、国税庁による「相続税路線価」、として、日本不動産研究所の「市街地価格指数」

各市町村による「固定資産税路線価」「固定資産は、鑑定評価による宅地評価額を指数化したもの

税・標準宅地鑑定価格」がある。ここで、相続税であり、全国を対象に、地方・都市圏等の単位で路線価、固定資産税路線価は、路線を単位として公表されている。同じく日本不動産研究所の「不情報が提供されており、それぞれの課税目的の相動研住宅価格指数（旧：東証住宅価格指数）」は、違から、異なる価格査定基準を持って地価を捕捉

東京証券取引所が公表してきた「東証住宅価格指している。

数」（ 年～ 年）を引き継ぐものである。

市場の相場・取引価格情報として、全国指定流東日本不動産流通機構より提供された既存マンシ通機構連絡協議会（不動産流通機構）
による「5(,16ョン（中古マンション）の成約価格情報を活用し、0DUNHW,QIRUPDWLRQ」（売り出し価格）があり、戸同一物件の価格変化に基づき、首都圏、およびそ建、マンションについて、全国各地の情報が提供の内訳として東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県されている。国土交通省による「不動産取引価格について価格指数を算出している。リクルート住情報」（売買成約価格）では、宅地（土地、土地とまいカンパニー・06&,,1&による「,3'／リクル建物）、中古マンション等について、全国各地の情ート日本住宅指数（553,）」では、首都圏（一都三報が提供されている。なお、不動産流通ポータル県）の中古マンションを対象に、リクルート住まサイト（68802、/,)8//+20( 6 等）上でも、地域・いカンパニーのポータルサイト「68802」への登録

建て方・間取り別に、価格相場情報（平均値）が物件のうち、成約等を理由に登録を抹消した物件提供されている。の価格情報より、品質調整済みのヘドニック価格

次に、②価格の時系列変化を追跡する集計値・指数を月次で公表している。日本不動産研究所・指数は、主に相場・取引価格情報に基づいて作成

アットホーム・ケン・コーポレーションの「住宅されている。平均値等の単純集計値として、国土マーケットインデックス」では、東京  区内の新交通省の「地価 /22. レポート」では、全国主要都

築マンション・中古マンションを対象に、統計的市圏単位にとどまらず、具体的な地点においても、手法により築年数の影響を補正し、エリア別、面住宅地地価の変動動向を整理している。不動産流

積別、期間別に価格指数を公表している。/,)8//

通推進センターの「成約価格（不動産業統計集）」の「/,)8//+20( 635,&(,1'(;」では、中古マン

では、住宅新報社「住宅新報」に基づき、首都圏、ション、中古戸建てを対象に、関東（東京  区、近畿圏における、中古マンション、戸建住宅、土東京都下、横浜市、さいたま市、千葉市）、関西・地の価格について、その平均値を公表している。

中部（大阪市、京都市、神戸市、名古屋市）、札幌

不動産経済研究所の「マンション・建売住宅市場市、福岡市において、品質調整済みのヘドニック動向」では、首都圏・近畿圏において、マンショ価格指数を月次で公表している。

ン・建売住宅の平均価格が公表されており、さらより高頻度の価格指数として、三井住友トラスに、超高層マンション、コンパクトマンションにト基礎研究所による「-5(,7 不動産価格指数（住ついても情報が提供されている。

宅）」では、-5(,7 による実物不動産・不動産信さらに、公的な品質調整済み価格指数として、託受益権の取引事例をもとに、週次で価格指数を国土交通省の「不動産価格指数」が公表されてい算出している。また、三井住友トラスト基礎研究る。全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に、所・東京海上アセットマネジメント・3URS7HFK

住宅総合、およびその内訳として住宅地・戸建住

SOXV・東京大学による「'DLO\3URSHUW\3ULFH

宅・マンション（区分所有、主に中古）の各指数,QGH[」は、-5(,7 投資口価格を活用した日次不18

土地総合研究 2020年春号

表：賃料情報
種別
集計値・指数

調査名
賃料相場
マンション家賃相場（不動産業統計集）
消費者物価指数（家賃、持家の帰属家賃）
IPD/リクルート日本住宅指数（RRPI）
マンション賃料インデックス
全国賃料統計国際不動産価格賃料指数
住宅マーケットインデックス（指数）J-REITNOI指数

調査機関
全国宅地建物取引業協会連合会
不動産流通推進センター

性格
平均賃料
平均賃料

周期
日次
年2回

開始時点

総務省統計局

指数

月次

1970

月次

1989

年4回

2009

年次
年2回
年2回

1995
2013
2001

週次

2003 

リクルート住まいカンパニー、MSCI ヘドニック指数
INC.
アットホーム、三井住友トラスト基礎 ヘドニック指数
研究所
日本不動産研究所
実質賃料（査定）
日本不動産研究所
実質賃料（鑑定）日本不動産研究所、アットホーム、ケ 築年数等を補正
ン・コーポレーション
三井住友トラスト基礎研究所
NOI（ヘドニック指数）

1989


動産価格指数であり、住宅については、東京都心大都市圏・都市単位で公表されている。しかしな 区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）、がら、住宅の経年減価を反映していない等の課題

東京  区、地方  大都市（札幌市・横浜市・大阪が指摘されている。

市・仙台市・さいたま市・名古屋市・福岡市）の
 エリアを対象としている。


賃料情報の整備状況

民間の調査機関等による品質調整済み賃料指数
として、リクルート住まいカンパニー・06&,,1&の「,3'／リクルート日本住宅指数（553,）」では、首都圏（一都三県）の賃貸マンションを対象に、住宅価格と同様に、賃料（家賃）に関しても様々

リクルート住まいカンパニーのポータルサイトな情報が整備されてきた（表 ）。まず、①賃料水「68802」への登録物件のうち、成約等を理由に登準についての非集計情報は、鑑定評価情報の存在録を抹消した物件の賃料情報より、品質調整済みする価格に比べると限られる。しかしながら、相のヘドニック賃料指数を月次で公表している。ア

場・取引情報として、不動産流通のポータルサイットホーム・三井住友トラスト基礎研究所の「マト（68802、/,)8//+20( 6 等）上で、地域・建てンション賃料インデックス」では、主要都市（東方・間取り別に、家賃相場情報（平均値）が提供

京  区、東京都下、大阪市、大阪広域、札幌市、されている。

仙台市、埼玉東南部、千葉西部、横浜・川崎市、

次に、②賃料の時系列変化を追跡する集計値・名古屋市、京都市、福岡市）について、賃貸マン指数については、相場・取引情報に基づき多数公ションの成約事例より、品質調整済みのヘドニッ表されている。平均値等の単純集計値として、全ク賃料指数を年  回公表している。日本不動産研

国宅地建物取引業協会連合会の「賃料相場」
では、究所の「全国賃料統計」では、全国の主要都市の全国の市区町村を単位として、駅徒歩  分以内の共同住宅を対象に、モデル建物の新規賃料を査定

賃貸アパート・マンション・一戸建ての平均賃料し、それに市場規模を示すウェイトを乗じて、主を間取り別に算出している。不動産流通推進セン要都市圏における賃料指数を作成している。
同「国ターの「マンション家賃相場（不動産業統計集）」

際不動産価格賃料指数」は、対象マンションの新では、住宅新報社「住宅新報」に基づき、東京圏、築・新規契約を前提とした賃料単価を不動産鑑定大阪圏、名古屋圏、福岡圏におけるマンション家士が評価し、指数化したものである。国内では東賃の下限・平均・上限を、間取り別に公表してい京・大阪を対象に公表されており、国際的な主要る。

都市（ニューヨーク、ロンドン、アジア主要都市）

統計処理をもとに指数化された情報として、公との国際比較が可能である。日本不動産研究所・的統計には、総務省統計局の「消費者物価指数（家アットホーム・ケン・コーポレーションの「住宅賃、持家の帰属家賃）」があり、これは、全国や、マーケットインデックス（指数）」では、東京 

土地総合研究 2020年春号

19表：その他の情報
種別
法人価値調査名
東証REIT指数
SMTRI J-REIT Index

調査機関
東京証券取引所
三井住友トラスト基礎研究所

性格時価総額（加重平均）
時価総額（加重平均）

周期
日次
日次

開始時点
2003
2001

不動産投資家調査 期待利回り/投資 日本不動産研究所
専門家アンケート（中央値）
年2回
利回り
J-REITインプライド・キャップレート
三井住友トラスト基礎研究所
ヘドニック指数
月次
AJPI（ARES Japan Property Index）イ ARES（不動産証券化協会）
NCREIF型（加重平均）
月次
ンカム/キャピタル/総合
AJFI（ARES Japan Fund Index）インカ ARES（不動産証券化協会）
NCREIF型（加重平均）
月次
ム/キャピタル/総合
住宅マーケットインデックス（指数）日本不動産研究所、アットホーム、ケ 新築平均利回り（査定値）、築10 年 年2回
ン・コーポレーション
平均利回り（査定値）
取引量
登記統計
法務省
取引件数合計
年1回
不動産取引件数・面積
国土交通省
取引件数・面積合計
月次
不動産業統計集
不動産流通推進センター
新規登録件数、成約報告件数
ストック量・変 住宅・土地統計調査
総務省統計局
戸数等
5年毎
化
建築物ストック統計（住宅）国土交通省
延床面積合計
年1回
マンション・建売市場動向
不動産経済研究所
供給戸数、年末在庫数、販売初月契 月次約率等
建築着工統計調査
国土交通省
着工面積合計月次
建築物滅失統計調査
国土交通省
建築物数、戸数、床面積
月次
需給バランス タス空室インデックス、募集期間、更 タス
空室状況
月次
（賃貸）
新確率・中途解約確率
物件の特徴量 購入・賃貸可能な住宅の平均像
全国宅地建物取引業協会連合会
面積等の特徴量
日次見通し
不動産市況DI調査
全国宅地建物取引業協会連合会
不動産事業者へのアンケート
年4回

1999

利回り

2005
2002
2002
2001
1957
2005
1989
1948
1991
1988
1950
1951
2016 
区内の賃貸マンションを対象に、統計的手法によされている。同種の指数は、三井住友トラスト基り築年数の影響を補正し、エリア別、面積別、期礎研究所からも「6075,-REIT Index®」として公間別に賃料指数を公表している。三井住友トラス表されている。

ト基礎研究所の「-5(,712, 指数」は、-5(,7

不動産投資の観点から、個別不動産の利回りにの決算データより、週次で指数を算出する試みで関する情報も重要である。
日本不動産研究所の「不ある。

動産投資家調査」では、専門家へのアンケート調

査を通して期待利回り・投資利回りを公表していその他情報の整備状況

る。東京都内の詳細地区、その他全国主要都市に

第 ～ 節でみたように、価格・賃料に係る統計おいて、賃貸住宅の種類（ワンルーム・ファミリ情報は充実してきているが、市況を的確に把握すー向け等）毎に公表されている。三井住友トラス

るためには、その他の情報も考慮した総合的な判ト基礎研究所では、「-5(,7 インプライド・キャ断が求められる（カクテル・アプローチ）。とりわップレート」として、住宅を含めて指数を公表しけ  年以降になると、-5(,7 の登場に伴い、ている。当該キャップレートは、資本市場が（株不動産市場の透明性確保に向けた市場指標整備の価を通じて）示す -5(,7 運用不動産に対する要求必要性が高まってきた。
その他の情報の例として、利回りであり、-5(,7 に対する投資判断指標とし法人価値、利回り、取引量、ストック量とその変て、また -5(,7 の不動産投資運用における一種の化、需給バランス（賃貸）、物件の特徴量、不動産ハードルレートとしての意味をもつ指標である。

業の見通し（',）等がある（表 ）。$5(6（不動産証券化協会）では、米国で最も普及

5(,7 の法人価値として、東京証券取引所の「東し世界的知名度が高い 1&5(,) インデックス方式

証 5(,7 指数」があり、当該市場に上場する不動産に準拠した利回り指数を公表しており、実物不動投資信託全銘柄を対象とした浮動株ベースの時価産インデックスとして「$-3,（$5(6-DSDQ3URSHUW\

総額加重型の株価指数となっている。さらに、各,QGH[）」を、不動産ファンドインデックスとして5(,7 が保有する物件の用途に着目して構成銘柄「$-),（$5(6-DSDQ)XQG,QGH[）」がある。日本を選定した「東証 5(,7 オフィス指数」「東証 5(,7不動産研究所・アットホーム・ケン・コーポレー住宅指数」「東証 5(,7 商業・物流等指数」も公表

ションの「住宅マーケットインデックス」では、

20

土地総合研究 2020年春号

東京  区内の新築マンション・中古マンション事住宅の平均像」では、面積等の平均値を公表して例を対象に、統計的手法を用いて築年数を補正し、いる。

エリア別、面積別、期間別に、新築平均利回り・不動産業の見通しとして、全国宅地建物取引業

築  年平均利回りの集計値が公表されている。

協会連合会の「不動産市況 ', 調査」があり、専門

不動産価格と取引量には一定の相関関係があり、価格上昇期には取引量も増加し、価格下落期には取引量も減少する傾向がある。法務省の「登記統計」では、建物・土地の売買による取引件数を法家に対し、不動産価格や取引動向の  か月前と現状の比較、 か月後の見通しを調査している。
新しい住宅関連情報整備の可能性

務局及び地方法務局単位で公表しており、国土交

前節でみたように、売買市場は、賃貸市場に比通省も「不動産取引件数・面積」として、市区町べ価格以外の指標が限られる。そこで、売買市場村単位で公表している。不動産流通推進センター

を対象に実データを通して、「市場滞留期間（初期の「不動産業統計集」では、売り物件新規登録件登録から抹消に至るまでの期間）」や「価格比（初数、売り物件成約報告件数等を、物件種別や地域期登録価格／抹消価格）」が、価格の先行指標とな毎に公表している。

る可能性を探る。

ストック量として、総務省統計局の「住宅・土ここでは、住宅売買市場のデータとして、株式地統計調査」では、わが国における住戸に関する会社リクルート住まいカンパニー提供のマンショ実態並びに現住居以外の住宅及び土地の保有状況、ン広告データを用いる。当該データには、広告へその他の住宅等に居住している世帯に関する実態の初期登録時点の掲載価格・日付、抹消時点の掲を調査している。住宅・土地統計調査等を基に、載価格・日付、マンションの建物特性、立地特性

国土交通省の「建築物ストック統計（住宅）」では、に関する情報が収録されている。東京都区内で使途別、構造別、竣工年代別等に床面積の総量を～ 年に掲載され、最終的に成約に至った推計している。不動産経済研究所の「マンション・物件を分析の対象とする。

建売市場動向」では、供給戸数、年末在庫数、販まず、ヘドニック分析を通して価格指数を構築

売初月契約率等を公表している。さらに、ストッする。被説明変数を住宅価格（抹消時点）の対数

ク量の変化については、国土交通省の建築動態統値とし、説明変数として建物特性（専有面積、築計調査として、「建築着工統計調査」「建築物滅失年数、南向きダミー、構造ダミー）、立地（最寄り統計調査」が実施されている。前者は、建築物の駅までの徒歩時間、東京駅までの鉄道乗車時間、着工状況について建築主別の建築物の数、床面積

市区町村ダミー）、月次ダミー（抹消時点）を用い、の合計、工事費予定額等を、全国、都道府県、市ヘドニック価格関数を構築した。自由度調整済み

区町村単位で公表している。後者は、建築物の滅決定係数は  であり、十分な説明力を有する

失状況について構造別の建築物の数、住宅の戸数、モデルとなっている。月次ダミーを用いて、住宅床面積の合計等を、全国、都道府県単位で公表し価格指数を構築した（図 ）。例えば、 年前後ている。の市場動向を確認すると、山： 年  月、谷：

賃貸住宅市場における需給バランスとして、タスの「タス空室インデックス、募集期間、更新確 年  月となっている。なお、 年  月以降、価格は上昇基調にある。

率・中途解約確率」があり、市況レポートとして、次に、新しい指標として、市場滞留期間の平均首都圏、関西圏、中京圏、福岡県において建物構値・中央値、価格比（初期登録価格／抹消価格）造別に公表している。の平均値を算出した（図 ）。単純平均（点線）に市場に登場している物件の特徴量として、全国加え、季節性等による振れ幅を小さくするため 

宅地建物取引業協会連合会の「購入・賃貸可能なか月移動平均（実線）を示す。市場滞留期間とは、

土地総合研究 2020年春号

21

1.8

価格指数 (2000_01 = 1)

1.7
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.10.92000_01
2000_072001_01
2001_07
2002_01
2002_072003_01
2003_072004_01
2004_072005_01
2005_072006_01
2006_072007_01
2007_072008_01
2008_072009_01
2009_072010_01
2010_07
2011_01
2011_072012_01
2012_072013_01
2013_072014_01
2014_072015_01
2015_072016_01
2016_072017_01
2017_072018_01
2018_071.0

図：価格の月次ヘドニック指数
2.4
2.2

100

2.080

1.860

1.6
1.440

1.220

1.0

2000_01
2000_072001_01
2001_07
2002_01
2002_072003_012003_07
2004_01
2004_072005_01
2005_072006_01
2006_072007_01
2007_072008_01
2008_072009_01
2009_072010_01
2010_07
2011_01
2011_072012_01
2012_072013_01
2013_072014_01
2014_072015_01
2015_072016_01
2016_072017_01
2017_072018_01
2018_070

価格指数 (2000_01 = 1)

市場滞留期間の平均 (日)120

市場滞留期間（平均値）

市場滞留期間（平均値：移動平均）

市場滞留期間（中央値）

市場滞留期間（中央値：移動平均）

価格指数0.8
図：市場滞留期間の平均値（月次）


物件を売りに出してから成約に至るまでの期間

年  月」と先行している。これは、価格指数だけ（初期登録日～抹消日）であり、賃貸市場におけでなく、市場滞留期間（品質調整済みの値を利用る空室期間に対応するが、これまで、売買市場にすることも考えられる）の先行指標としての有用

おいて十分に公表されてこなかった指標の  つで性を示している。なお、 年  月以降は、価ある。図  より、価格指数の増加（減少）に先立格指数が一貫して上昇を続けているのに対し、市って、市場滞留期間は減少（増加）していること場滞留期間は長期化した状態で高止まっている。

が確認できる。例えば、 年前後の市場動向を同様に、新しい指標として、価格比（初期登録確認すると、価格指数は「山： 年  月、谷：価格／抹消価格）の平均値を算出した（図 ）。一 年  月」であるのに対し、市場滞留期間は、般に、市場滞留期間の増加に従い、掲載価格は初平均値・中央値とも「山： 年  月、谷：

期登録価格から次第に下落していくため、最終的

1.8

1.07

1.7

1.06

1.6

1.05

1.51.04

1.4

1.03

1.3

1.02

1.2

1.01

1.1

1.00

1.00.99

0.9

2000_01
2000_072001_01
2001_07
2002_01
2002_072003_01
2003_072004_01
2004_072005_01
2005_072006_01
2006_072007_01
2007_072008_01
2008_072009_01
2009_072010_01
2010_07
2011_01
2011_072012_01
2012_072013_01
2013_072014_01
2014_072015_01
2015_072016_01
2016_072017_01
2017_072018_01
2018_071.08

価格比（平均値）

価格比（平均値：移動平均）

価格指数 (2000_01 = 1)

土地総合研究 2020年春号

価格比の平均22

価格指数


図：初期登録価格／抹消価格の比率の平均値（月次）
に抹消価格が初期登録価格に比べ低下する（初期登録価格が抹消価格に比べ大きい）こととなる。
すなわち、市場滞留期間と価格比は、基本的には正の相関関係があると考えられる。図  より、価＜謝辞＞
株式会社リクルート住まいカンパニーよりマンショ
ン広告データを提供いただき、感謝申し上げます。本稿は、【清水千弘・鈴木雅智・大西順一郎  「不動産の価格決定構造と情報整備の課題」『&6,6'LVFXVVLRQ

格指数の増加（減少）に先立って、価格比の平均3DSHU 7KH8QLYHUVLW\RI7RN\R 』】第  節を、値は減少（増加）していることが確認できる。例

筆者の責任において加筆修正したものです。

えば、 年前後の市場動向を確認すると、価格



指数は「山： 年  月、谷： 年  月」であるのに対し、価格比の平均値は「山： 年  月、谷： 年  月」と先行している。これは、価格指数だけでなく、価格比（品質調整済みの値を利用することも考えられる）の先行指標としての有用性を示している。なお、 年  月以降は、価格指数が一貫して上昇を続ける一方、価格比は低水準から微増傾向にある。価格は据え置きながら、売れるまでに一定の期間をかける傾向を示している。
このように、売買市場においても、市場滞留期間や価格比といった、価格指数に連動・先行する市場指標の存在が確認できた。また、そうした新しい指標を通して、価格指数だけでは捉えきれない近年の市場傾向がみられた。今後、住宅市場の透明性をさらに高めるためにも、多面的な不動産情報の蓄積が望まれるところである。