概略版

中期展望～横浜市住宅供給公社

Yokohama City Housing Development Public Corporation

2018
2020

Ⅺ

中期計画～

目
はじめに

次

～計画の策定にあたって～

1

１.

中期展望Ⅺの目的と位置づけ

2

２.

公社の経営方針

2

３.

公社を取り巻く外部環境～現状と課題～

3

1 人口減少と少子高齢化… ………………………………………………………… 32 世帯類型の変化

世帯数の増加、世帯人員の減少… ………………………… 4

3 高齢単身世帯の増加、高齢者の長期入居化の傾向… ………………………… 5
4 増加する空き家による地域活力の低下… ……………………………………… 6
5 市内の世帯収入の状況… ………………………………………………………… 7
6 高経年化マンション・団地の増加による管理組合運営の課題の顕在化……… 8
7 耐震性不足マンション等への対応… ………………………………………… 108 エリアマネジメントの必要性… ……………………………………………… 11
9 国や横浜市の住宅政策の動向… ……………………………………………… 11
４.

中期計画Ⅹ（平成 27 年度～ 29 年度）の取り組みの振返り

17

1 街づくり事業… ………………………………………………………………… 17
2 団地再生事業… ………………………………………………………………… 18
3 マンション等管理支援事業… ………………………………………………… 19
4 賃貸住宅事業… ………………………………………………………………… 19
5 賃貸施設事業… ………………………………………………………………… 21
6 市営住宅管理事業… …………………………………………………………… 22
7 住まい・まちづくり相談センター… ………………………………………… 23
8 組織運営… ……………………………………………………………………… 24

５.

取り組みテーマと方向性

26

1 地域課題の解決を目指した街づくり事業の推進… ………………………… 27
2 マンション・団地、郊外住宅地等の再生支援… …………………………… 29
3 多様な居住ニーズへの対応… ………………………………………………… 33
4 住宅セーフティネットの推進… ……………………………………………… 34
5 持続的な団体運営の実現… …………………………………………………… 36
６.

事業別行動計画

37

はじめに～計画の策定にあたって～横浜市住宅供給公社は、昭和 41 年に良質な住宅供給を目的に設立され、これまで横浜市の住宅政策・都市政策の一翼を担い、住環境の整備やまちづくりに取り組んでまいりました。
平成 29（2017）年度、横浜市は新たな住生活基本計画を策定しました。新たな住生活基本計
画には今後 10 年間の横浜市の住まいや住環境についての基本的な方向性が示されています。
横浜市内における住生活を取り巻く課題として、人口減少、高齢者人口・世帯の増加、子育て世帯が安心して暮らせる住環境の向上、高経年化するマンション・団地の急激な増加、増加する
空き家などがあり、計画の実現に向けて当公社の役割は、行政との役割分担のもと、協力・連携
して取り組む主体であることが明記されています。
特に市内に点在する高経年化マンション・団地の再生は喫緊の課題であり、当公社は団地再生の必要性を普及啓発し、再生に向けた支援を継続的に取り組んでまいります。
公社中期計画「中期展望Ⅺ」では、マンション・団地の再生支援の他、市営住宅管理を始めとする住宅セーフティネットの推進、高齢者・子育て世帯向け賃貸住宅の供給・管理、地域の課題を解決するまちづくりなど市民のニーズに対応しながら事業を推進し、技術やノウハウを継承する人材の確保・育成を進めながら持続可能な自立・健全経営を実現します。
平成 30（2018）年 4 月

1

中期展望Ⅺの目的と位置づけ

公社は横浜市の外郭団体として市の住宅施策を実施する役割があります。
中期展望Ⅺは、人口減少や世帯数の増加、少子高齢化や住宅政策の動向など社会環境の変化に対応しつつ、持続的な団体経営を行うために 5 年から 10 年先を見据えた公社事業の方向性を示

計画の期間・目標設定
平成 30 年（2018 年）から平成 32 年（2020 年）までの 3 か年において、公社の取り組むべき方向性を示し、中期計画として重点的に進める目標を定めています。

計画の進行管理
中期計画の進行管理は、横浜市との協約事項を踏まえ、毎年作成する「運営方針」の当初目標
設定、中間振り返り、期末振り返りにより目標の達成状況を把握します。

２.

公社の経営方針

経営理念

住まい・まちづくりのプロフェッショナルとして、
市民・地域に貢献します1お客様の喜び・満足を第一とし、安全・安心で環境にやさしい住ま

経営方針

いとサービスを提供します2民間等との連携・協働を進め、地域課題の解決や団地の再生、住宅
セーフティネットの構築を目指した市の施策事業を推進します3自主的・自立的な事業経営と持続可能な団体運営を実現します

行動指針

笑顔でつくる市民の信頼「笑顔」のサービスを実践し、市民・お客様の「信頼」をつくります。

つくる、つなげる、再生する。
企業
スローガン

2

公社の経営方針

す中期計画です。

中期展望Ⅺの目的と位置づけ

１.

1

住宅を通して、暮らしをつくり、人や地域をつなげ、再生する。
そしてまたもう一度つくる。始まりから終わりまで。
そして終わりのあとの新たな始まりに向けてヨコハマで暮らす
人のため真摯に取り組みます。

2

３.

公社事業を取り巻く外部環境～現状と課題～1 人口減少と少子高齢化
横浜市は、他の首都圏よりも少し早い 2019 年に人口のピーク、2020 年には人口減少を迎えます。その後も、特に生産年齢人口と言われる 15 歳から 64 歳の減少傾向が顕著に表れる一方で、65 歳以上の高齢者人口は 2020 年以後も増え続け、2045 年にピークを迎えた時点で占める割合は全体の３分の１を超えます。

3

公社を取り巻く外部環境○横浜市内の人口推移及び将来推計

出典：横浜市政策局 横浜市の将来人口推計（平成 27 年度基準時点）より公社作成○区別の人口動態と高齢化率

区別の人口動態をみると、公社が店舗施設を所有する金沢区や港南区など、一部の地域では既に人口減少が進んでいることが分かります。
また、高齢化率は、西区・港北区・神奈川区などの都心部、都心・臨海周辺部より、栄区・旭区など南西の郊外部の方が高

出典：横浜市政策局 横浜市統計ポータルサイトより公社作成

3

い傾向があります。

2 世帯類型の変化

世帯数の増加、世帯人員の減少

市内では平均世帯人員が減少する一方、世帯数は増加しており、世帯の細分化が進んでいます。近年の晩婚・未婚化や少子高齢化による単独世帯、夫婦のみの世帯増加等により、その傾向
は 2030 年まで続くと予測されています。公社管理住宅の平均世帯人員数は市内平均に比べると多いものの、市内の世帯類型の傾向に対応するには、従来のファミリー世帯をターゲットとした住宅の間取りや設備等への対応策が必要となっています。
○横浜市の世帯数と平均世帯人員の推移

公社を取り巻く外部環境

3

出典：横浜市政策局 横浜市の人口推移より公社作成○横浜市 家族類型別世帯数の推計

出典：横浜市政策局 横浜市の将来人口推計（平成 22 年度基準時点）より公社作成

43 高齢単身世帯の増加、高齢者の長期入居化の傾向
市内において、高齢単身世帯は今後も急激な増加傾向にあると予測されており、後期高齢者とされる 75 歳以上の増加は特に著しいとされています。孤独死の不安を抱え、地域交流を求める
高齢単身者も多く存在しており、また、賃貸住宅においては、高齢者の長期入居化も見受けられています。高齢単身世帯が活力的に、かつ安心して生活できるよう分譲住宅、賃貸住宅ともに高齢者向けのソフトサービスが必要とされています。

○横浜市 高齢夫婦※・単身世帯の推移
高齢夫婦世帯175,158
170,739

160,000

公社を取り巻く外部環境

124,331

120,000

80,00096,440132,01675～84歳

85歳以上

推計値

215,707250,000

151,036

140,000

100,000

65～74歳

高齢単身世帯

（世帯数）
180,000

3○横浜市 高齢単身世帯の推計

198,993

200,000

176,167

39,74851,632

28,07997,621150,000

73,99060,00066,42979,20093,30881,65980,04570,767

2015年

2020年

2025年

100,000

40,00020,00050,000

0
平成12年
平成17年
平成22年
平成27年
※高齢夫婦世帯…夫 65 歳以上、妻 60 歳以上の夫婦 1 組
のみの一般世帯のこと

出典：総務省「国勢調査」

0※平成 27 年の数値は、世帯主が年齢不詳の単独世帯について、
平成 27 年国勢調査の結果に基づく按分を行っている
出典：横浜市政策局 横浜市の将来人口推計（平成 27 年度基準時点）○ひとり暮らし高齢者に対する意識調査○首都圏 賃貸住宅の平均入居期間

45.4%

59.9%

出典：日本賃貸住宅管理協会 第 18 回賃貸住宅市
場景況感調査『日管協短観』2017 年 12 月

出典：内閣府「平成 27 年度版高齢社会白書」

5

4 増加する空き家による地域活力の低下
世帯数が増加する市内においても、空き家数は平成 15 年から平成 25 年までの 10 年間でおよ
そ 3 万戸増加しています。また、単身高齢者が暮らす持ち家は、所有者の老人ホームへの転居や死亡等により空き家化する傾向にあり、今後も単身高齢者の増加に合わせて、ますます空き家が増えることが予想されます。管理不全が生じている空き家は、災害時の倒壊や景観の悪化、不審者の侵入や放火等犯罪の増加など、周辺地域に様々な悪影響を及ぼす危険性があり、空き家の防止や活用等対応が必要となっています。

○空き家数及び空き家率の動向

178,050戸

180,000
160,000

10.09%

140,000
9.68

120,000

3

11.00
10.50

160,380
148,830（%）

公社を取り巻く外部環境

（戸）

10.00
9.50

9.66

9.00

100,000

8.50

80,000

8.00

H15

H20

空き家総数

H25

空き家率

○持家で暮らす単身高齢者世帯の動向（H25）
120,000
持100,000
ち家で 80,000
暮ら人
60,000す単身 40,000高
齢 20,000
者

22.00
持ち家で暮らす単身高齢者数
持ち家で暮らす単身高齢者比率

19.17

20.00
18.00
16.00

14.77
13.81

14.00
12.00

0

持
ち
家
で
比 暮
率 ら
す
％ 単
身
高
齢
者
の

10.00
平成15

平成20

平成25

出典：横浜市建築局 横浜市空家等対策計画

6

5 市内の世帯収入の状況
全国の景気動向はゆるやかに回復傾向にあるものの、市内においては、300 ～ 500 万円未満の世帯収入の割合が最も多くなっています。また、年収 300 万円未満の世帯のうち、単独世帯がおよそ 6 割を占めています。

公社を取り巻く外部環境

3

出典：㈱帝国データバンク「景気動向調査」○横浜市世帯収入別家族構成の割合

出典：総務省「2013（平成 25）年住宅・土地統計調査」

7

6 高経年化マンション・団地の増加による管理組合運営の課題の顕在化
市内の高経年マンション・団地は、平成 25 年から平成 45 年までに約 5 倍まで増加するとされています。一方、全国において建替え実績のあるマンション・団地（実施準備中も含む）は
約 270 件、市内では 4 件とかなり少なく、建替え事業が上手く進んでいない現状があります。また、高経年マンション・団地において、管理組合のなり手不足や管理組合運営への参加意欲の低さ、修繕積立金の不足など管理組合の抱える課題は様々であり、再生には管理組合への継続的な支援が必要となります。

○ 横浜市 建築時期別マンション戸数の推移
5.1

6.0

+26,940 戸

平成5年 1.5

4.8

8.2

平成10年 1.4

5.1

8.2

0.8

+ 47,100 戸
5.5

平成15年 1.4

5.1

8.8

9.7

平成20年 1.5

5.1

8.6

10.0

400,000

S45年以前350,000

S46-S55

300,000

S56-H2250,000

H3-H12200,000

H13-H17+ 72,600 戸

H18-H22
H23-H25.9

2.4+62,460 戸
6.7

7.2 万戸
平成25年 1.6

5.6

8.5

10.2

7.3

1.8

（戸）

建築時期

150,000
100,000
50,000+44,340 戸
3.7 0.87

332,000

3

公社を取り巻く外部環境

昭和63年 1.6

369,400

約５倍
258,600

約２倍

156,900

71,6000
平成25年 平成35年 平成45年 平成50年 平成55年※平成 25 年時点の建築時期別戸数を単純に積上げ。
建替え等による減滅戸数は考慮していない。

0
5
10
15
20
25
30
35
40（万戸）
マンションの定義：持ち家/非木造/共同住宅/3 階建て以上の専用住宅
出典：第 6 次横浜市住宅政策審議会資料（総務省「昭和 58 年、昭和 63 年、平成 5 年住宅統計調査」「平成 10・15・20・25 年住宅・土地統計調査」)

出典：国土交通省
マンション建替えの実施状況（平成 29 年 4 月 1 日時点）

8

管理組合が抱えている問題（ｎ＝２３１件
30戸未満
80

300戸以上500戸未満

500戸以上

総計
160
140

60

120

50

100

40

80
29

30

32

29 60
39

20

30

10

3

100戸以上300戸未満

152

71

70

30戸以上100戸未満

重複回答あり）

7

10

9

7
2

公社を取り巻く外部環境

0

11

14

12

9

4

3

9

23

14
12

19

25

40

54

16

38

14

15
6

5

58
26

60

28

1112

9

5

40
20
0

築 40 年以上の高経年マンションでは、管理組合役員のなり手不足が最も課題となっている。

マンションの総会出席率（委任状除く）（ｎ＝２３１件）
20％未満

20％以上50％未満

50％以上90％未満

90％以上

不明

未回答

37件
（16.0%）

0%100件（43.3%）

10%

20%

30%

4件
（1.7%）

72件（31.2%）

40%

50%

60%

70%

14件
4件
（6.1%） （1.7%）

80%

90%

100%

築 40 年以上の高経年マンションでは、総会出席率が 50％未満の割合が全体のおよそ 6 割を占めている。

マンションの長期修繕計画の作成・見直し（ｎ＝２３１件）
長期修繕計画見直しあり
作成せず
171件
（74.0%）

0%

10%

20%

30%

40%

築 40 年以上の高経年マンションで長期修繕計画見直しせず
未回答

は、約 2 割が長期修繕計画を作成し

12件
45件
3件
（5.2%）（19.5%） （1.3%） ていない。

50%

60%

70%

80%

90%

100%

マンションの修繕積立金（n＝231 件）
計画通り

修繕積立金については、約 3

十分かわからない不足

積み立てられない

164件（71.0%）

割が「十分かわからない」又

37件
27件
3件
（16.0%） （11.7%）（1.3%）

は「不足」と回答している。
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

出典：第 6 次横浜市住宅政策審議会資料（横浜市「マンション管理組合実態把握及び今後の支援のあり方検討業務報告書（平成 28 年 3 月）」）

9

7 耐震性不足マンション等への対応
震災時に避難、救急消火活動、物資の供給等、復旧・復興活動の生命線となる緊急輸送道路について、建築物の倒壊により通行を閉塞されることを防ぐために、沿道の耐震性が不足している
マンション等への対応が急務となっています。

公社を取り巻く外部環境

3

出典：横浜市建築局記者発表資料

東日本大震災前後の災害に対する意識の変化（市政への要望）

出典：横浜市中期４か年計画 2014‐2017（政策局「平成 25 年度 横浜市民意識調査」)

10

8 エリアマネジメントの必要性
下表にあるように、エリアマネジメント活動の有無はその後の土地やまち全体の価値に大きな影響を及ぼすとされています。横浜市の「横浜市市街地整備におけるエリアマネジメント計画策
定の手引き」において、エリアマネジメントは、「つくる」と「育てる」の両輪でまちづくりを進める「まち育てのエンジン」の役割が期待されており、公社は市街地再開発等による新規のまちづくり及び既存住宅地におけるまち再生において、エリアマネジメントの手法を活用した地域の活性化を進めます。

公社を取り巻く外部環境

3

出典：国土交通省『エリアマネジメント推進マニュアル Web 版』

9 国や横浜市の住宅政策の動向
近年の高経年化マンションや住宅確保要配慮者の増加を背景に、団地再生の推進に関連する規制の一部緩和や、住宅セーフティネット法の一部改正が行われました。
また、平成 29 年度改定された横浜市の住生活基本計画にて、
「人」
「住まい」
「住宅地・住環境」という３つの視点に基づき、７つの目標が掲げられており、その中で大規模団地への再生支
援や住宅セーフティネット等公社が担う役割が明記されています。
さらに、平成 30 年度内に策定予定の市の新たな中期４か年計画においても、「コンパクトで活力のある郊外部のまちづくり」「多様な居住ニーズに対応した住まいづくり」「災害に強い都市づ
くり（地震・風水害等対策）」などが政策の基本的方向として掲げられており、公社は関連局と連携を図りながら、政策の実現に向け積極的に取り組んでいきます。

11

住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律（平成 29 年 10 月施行）概要

公社を取り巻く外部環境

3

都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成 28 年 9 月施行）概要

12

公社を取り巻く外部環境

3

一団地の総合的設計制度（建築基準法第 86 条第 1 項）の改正（平成 28 年 10 月施行）概要

13

公社を取り巻く外部環境

314

公社を取り巻く外部環境

3

出典：横浜市住生活基本計画 「第４章 基本的な施策の展開 ３つの視点と７つの目標」

15

横浜市住生活基本計画内で明記されている公社の役割（一部抜粋）

公社を取り巻く外部環境

3※文章内のマーカーについては、役割が明記されている部分を公社にて追記しています。

16

中期展望Ⅹの行動計画に位置付けられた取り組みについて、項目別に進捗状況を確認し、中期展望Ⅹ（平成27 年度～29 年度）の取り組みの振り返り
課題を踏まえた今後の取り組み方針を策定しています。
中期展望Ⅹの行動計画に位置付けられた取り組みについて、項目別に進捗状況を確認し、題を踏まえた今後の取り組み方針を策定しています。
（１）街づくり事業

４. 中期展望Ⅹ （平成 27年度～ 29年度） の
西区の課題である少子高齢化、災害への対策等として医療や保育施設を併設した花咲町
取り組みの振り返り
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。

取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
１）街づくり事業

中期展望Ⅹの行動計画に位置付けられた取り組みについて、項目別に進捗状況を確認し、課題
６丁目地区における分譲事業や、民間事業者と連携した戸塚駅前における共同化事業が竣
西区の課題である少子高齢化、災害への対策等として医療や保育施設を併設した花咲町を踏まえた今後の取り組み方針を策定しています。
丁目地区における分譲事業や、民間事業者と連携した戸塚駅前における共同化事業が竣工・完了し、綱島駅前の再開発事業においては、引き続き早期の事業化に向けた支援事業・完了し、綱島駅前の再開発事業においては、引き続き早期の事業化に向けた支援事業を実施しました。公社の安定的な経営という点においても、街づくり事業は収支面で大き1 街づくり事業実施しました。公社の安定的な経営という点においても、街づくり事業は収支面で大きく貢献しています。
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。

貢献しています。
今後も引き続き、地域特有の課題が顕在化している区域や現在支援業務を行っている地
西区の課題である少子高齢化、災害への対策等として医療や保育施設を併設した花咲町６丁目
今後も引き続き、地域特有の課題が顕在化している区域や現在支援業務を行っている地
区において、地域課題の解決を図る街づくり事業の推進に取り組む必要があります。
地区における分譲事業や、民間事業者と連携した戸塚駅前における共同化事業が竣工・完了し、において、地域課題の解決を図る街づくり事業の推進に取り組む必要があります。
綱島駅前の再開発事業においては、引き続き早期の事業化に向けた支援事業を実施しました。公
社の安定的な経営という点においても、街づくり事業は収支面で大きく貢献しています。

＜取組項目別進捗状況＞
今後も引き続き、地域特有の課題が顕在化している区域や現在支援業務を行っている地区にお取組項目別進捗状況＞①花咲町 6 丁目地区プロジェクト
・27 年度、工事着工
いて、地域課題の解決を図る街づくり事業の推進に取り組む必要があります。

花咲町 6 丁目地区プロジェクト

中期計画Ⅹの取り組みの振り返り

・27 年度、工事着工
・29 年度、建設工事竣工・引渡し完了
・29 年度、建設工事竣工・引渡し完了＜取組項目別進捗状況＞②戸塚駅中央地区共同化事業
・27 年度、工事着工
4
・27年度、工事着工
戸塚駅中央地区共同化事業
・27 年度、工事着工①花咲町6丁目地区プロジェクト
・28 年度、建設工事竣工・引渡し完了
・29年度、建設工事竣工・引渡し完了
・28 年度、建設工事竣工・引渡し完了
・27
年度、歩行者デッキ等竣工・事業清算完了③長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業 ・27年度、工事着工②戸塚駅中央地区共同化事業 ・27 年度、歩行者デッキ等竣工・事業清算完了
長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業
・28年度、建設工事竣工・引渡し完了④大船駅北第二地区市街地再開発事業
・27－29 年度、事務局支援業務受託
大船駅北第二地区市街地再開発事業
・27－29
年度、事務局支援業務受託③長津田駅北口地区第一種市街地再開発
事務局支援業務
29
年度、公共・本体工事着工
・27年度、
歩行者デッキ等竣工・事業清算完了
事務局支援業務事業
29 年度、公共・本体工事着工⑤綱島駅東口駅前地区再開発事業
・27－29年度、事業アドバイザー業務実施
事務局支援業務受託④大船駅北第二地区市街地再開発事業
綱島駅東口駅前地区再開発事業
・27－29 ・27－29年度、年度、事業アドバイザー業務実施
29年度、公共・本体工事着工
事務局支援業務
再開発準備組合と事業アドバイザー協定を締結
再開発準備組合と事業アドバイザー協定を締結
・27－29年度、
事業アドバイザー業務実施⑥横浜市における住宅施策の実現、
・27－29
年度、緑区十日市場の持続可能な住宅地モ⑤綱島駅東口駅前地区再開発事業
横浜市における住宅施策の実現、
・27－29 年度、緑区十日市場の持続可能な住宅地モ
再開発準備組合と事業アドバイザー協定を締結
街づくり事業等の検討協力
デルプロジェクトに関する検討等業務受託
街づくり事業等の検討協力
デルプロジェクトに関する検討等業務受託
・27－29年度、緑区十日市場の持続可能な住宅地モデル
30街区（最終１街区）事業者公
年度以降の 22 街区（最終１街区）事業者公
プロジェクトに関する検討等業務受託⑥横浜市における住宅施策の実現、街づ
30 年度以降の
22
くり事業等の検討協力

・30年度以降の22街区（最終１街区）事業者公募への参募への参画に向け協議を実施
募への参画に向け協議を実施
画に向け協議を実施⑦新規街づくり事業の推進 ・郊外部拠点駅共同化事業の推進協力を実施
・郊外部拠点駅共同化事業の推進協力を実施
新規街づくり事業の推進
・郊外部拠点駅共同化事業の推進協力を実施⑦新規街づくり事業の推進
事業名称：戸塚駅中央地区

事業名称：戸塚駅中央地区共同化事業
中央地区共同化事業
共同化事業
物件名称：クレヴィア戸塚
ィア戸塚
物件名称 ：クレヴィア戸塚
施行面積：1,185㎡
施行面積：1,185㎡㎡
施設建築物 ：共同住宅（90戸）、
施設建築物：共同住宅（90戸）、
住宅（90 戸）、子育て支援施設
子育て支援施設構造規模 ：ＲＣ造、地上10階建、地上 10 階建
構造規模：ＲＣ造、地上10
階建
事業期間 ：Ｈ26年度－
年度－Ｈ28年度 年度－Ｈ28 年度
事業期間：Ｈ26
Ｈ28年度

事業名称
：花咲町６丁目地区
事業名称：花咲町６丁目地区プロジェクト
事業名称：花咲町６丁目地区プロジェクト
プロジェクト
物件名称：横浜ＭＩＤベース
物件名称：横浜ＭＩＤベース
物件名称 ：横浜ＭＩＤベース㎡：3,730㎡
施行面積：3,730 施行面積㎡施行面積：3,730
施設建築物：共同住宅
施設建築物：共同住宅（199戸）、
施設建築物：共同住宅（199戸）、（199戸）、医療・福祉施設、
医療・福祉施設
医療・福祉施設
子育て支援施設、子育て支援施設、商業施設等
商業施設等
子育て支援施設、商業施設等
構造規模：
ＲＣ造地上10階地下
構造規模：ＲＣ造地上
10 階地下 1 階建
構造規模：ＲＣ造地上
10 階地下 1 階建
1階建
事業期間：Ｈ24 年度－Ｈ29
年度
事業期間：Ｈ24
年度－Ｈ29 年度
事業期間 ：Ｈ24年度－Ｈ29年度

17- 17 -- 17 -

2（２）団地再生事業
団地再生事業
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
平成
26 26
年度より暮らし再生プロジェクトを発足し、団地管理組合に対して、普及啓発や将来
平成年度より暮らし再生プロジェクトを発足し、団地管理組合に対して、普及啓発や検討サポート等を重点的に実施してきました。団地の再生は、多岐に渡る専門的な内容や検討項
将来検討サポート等を重点的に実施してきました。団地の再生は、多岐に渡る専門的な内目が多く、また、住民一人ひとりの合意形成が必要であることから、長期的な視点を持って取り容や検討項目が多く、また、住民一人ひとりの合意形成が必要であることから、長期的な組む必要があります。
視点を持って取り組む必要があります。
また、28
年度には「区分所有建築物の耐震促進サポート業務」にて市内の（耐震性が不足しまた、28
年度には「区分所有建築物の耐震促進サポート業務」にて市内の（耐震性が不ている恐れのある）建物への耐震診断が完了しました。その中で特に沿道の耐震性不足建物の所足している恐れのある）建物への耐震診断が完了しました。その中で特に沿道の耐震性不有者や管理組合に対しては、耐震化を促す積極的な働きかけが求められています。
足建物の所有者や管理組合に対しては、耐震化を促す積極的な働きかけが求められていま
上記のような支援をより多くの管理組合に対して公社が行うためには、社内における効率的なす。
支援体制が必要となります。
上記のような支援をより多くの管理組合に対して公社が行うためには、社内における効率的な支援体制が必要となります。
＜取組項目別進捗状況＞①桜台団地 建替え推進コンサルタン
ト業務①桜台団地建替え推進コンサルタント業

・27－29 年度、建替え推進コンサルタント業務受託・
27－29年度、建替え推進コンサルタント業務受
・27
年度、建替え推進決議可決

団地再生セミナーの様子

下之前住宅現況

下之前建替え事業（イメージパース）- 18 -

18

4

中期計画Ⅹの取り組みの振り返り

託・29 年度、建替え事業協力者協定締結
務・27年度、建替え推進決議可決②団地再生に関わる普及啓発・相談支援 ・団地再生の普及啓発を目的にセミナーや出前講座
・29年度、建替え事業協力者協定締結
を実施、管理組合より団地再生コンサルタント業
・団地再生の普及啓発を目的にセミナーや出前講座を実施、務受託（28 年度：6 件／29 年度：7 件） （28年
管理組合より団地再生コンサルタント業務受託
・管理運営コンサルタント業務を受託していた下之
度：6件／29年度：7件）②団地再生に関わる普及啓発・相談支援
・管前住宅にて理運営コンサルタント業務を受託していた下之前住宅
28 年度に建替え事業協力者協定締結、にて28年度に建替え事業協力者協定締結、建替え決議
建替え決議可決
可決③マンション耐震診断支援事業の推進
・28 年度、全サポート対象物件の耐震診断完了
・28年度、全サポート対象物件の耐震診断完了③マンション耐震診断支援事業の推進
・29 年度、耐震トータルサポート事業業務受託
・29年度、耐震トータルサポート事業業務受託、④新規業務獲得に向けた取り組み検討
・団地再生に関する 3 課（管理事業課《施設担当》
・団地再生に関する3課（管理事業課《施設担当》、街づく
街づくり事業課、建設課）にて効果的な営業戦略り事業課、建設課）にて効果的な営業戦略や、組織体制
や、組織体制の検討を実施の検討を実施④新規業務獲得に向けた取り組み検討
・
2
9年度、
共通の営業パンフレット作成、団地再生に関す
・29 年度、共通の営業パンフレット作成、団地再生る電話相談窓口の一本化に関する電話相談窓口の一本化

3 マンション等管理支援事業
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
（３）マンション等管理支援事業
建物の高経年化・住民の高齢化に伴い、管理不全や修繕積立金の不足、役員の担い手不足とい取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
った様々な課題が顕在化しているマンション・団地の増加を受け、管理組合の運営に関する相談
建物の高経年化・住民の高齢化に伴い、管理不全や修繕積立金の不足、役員の担い手不や支援を重点的に実施しました。
足といった様々な課題が顕在化しているマンション・団地の増加を受け、管理組合の運営
総合管理を以前より受託しているマンション・団地においては、総合管理業務を着実に遂行すに関する相談や支援を重点的に実施しました。
るとともに、住民間のコミュニティ形成活動の企画・運営サポートを行いました。
総合管理を以前より受託しているマンション・団地においては、総合管理業務を着実に遂行するとともに、住民間のコミュニティ形成活動の企画・運営サポートを行いました。
また、29
年度に竣工した新築分譲マンション横浜ＭＩＤベース（花咲町）においては、竣工
また、29 年度に竣工した新築分譲マンション横浜ＭＩＤベース（花咲町）においては、
前から、イベントやワークショップの開催等により住民間のコミュニティ形成支援を行いました。
竣工前から、イベントやワークショップの開催等により住民間のコミュニティ形成支援を
竣工後も継続的に支援を行っていきます。
行いました。竣工後も継続的に支援を行っていきます。
今後も公社の総合管理のあり方や、課題を抱えるマンション・団地への最適な支援方法につい今後も公社の総合管理のあり方や、課題を抱えるマンション・団地への最適な支援方法て検討を進めてまいります。
について検討を進めてまいります。

中期計画Ⅹの取り組みの振り返り

4＜取組項目別進捗状況＞＜取組項目別進捗状況＞
・27－29年度、総合管理5地区の受託継続①既存受託団地・地区の総合管理業務の①既存受託団地・地区の総合管理業務
・27－29年度、総合管理 5 地区の受託継続
・
その他受託については27年度に長津田駅北口連
受託継続
の受託継続
・その他受託については
27 年度に長津田駅北口連絡歩道橋の管理を新規受託し、計4件受託
絡歩道橋の管理を新規受託し、計
4 件受託
・既
存分譲団地の管理組合より、従来のリフォーム受託に②既存分譲団地等の管理組合からの新規加えて、管理規約の見直し等管理運営コンサルタント業②既存分譲団地等の管理組合からの・既存分譲団地の管理組合より、従来のリフォー
受託拡大
新規受託拡大務を受託
ム受託に加えて、管理規約の見直し等管理運営コンサルタント業務を受託

森の台メープルランド

ＭＩＤベースコミュニティ形成活動

花植えイベントの様子

アートワークショップの様子

管理組合に向けた相談会の様子（４）賃貸住宅事業

4 賃貸住宅事業

取組項目別の進捗状況は下表の通りです。

公社は良質で適正家賃の賃貸住宅を供給することにより、高齢者・子育て世帯等の居住取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
安定確保を目指して事業を推進してきました。公社賃貸住宅及び民間提携住宅は高い入居
公社は良質で適正家賃の賃貸住宅を供給することにより、高齢者・子育て世帯等の居住安定確率を維持しており、基盤事業として収益確保に大きく貢献している一方で、りぶいんの制保を目指して事業を推進してきました。公社賃貸住宅及び民間提携住宅は高い入居率を維持して度満了時期はピークを迎え、れんとすへの移行や既存賃貸物件の取得等による管理戸数確
おり、基盤事業として収益確保に大きく貢献している一方で、りぶいんの制度満了時期はピーク
保に向けた取り組みが必要となっています。
を迎え、れんとすへの移行や既存賃貸物件の取得等による管理戸数確保に向けた取り組みが必要となっています。

19- 19 -

また、現在の入居率を維持するには従来の入居促進・退去抑制策に加えて、市内の多様化する
また、現在の入居率を維持するには従来の入居促進・退去抑制策に加えて、市内の多様賃貸ニーズやトレンドを調査・分析した新たなサービスや効果的な広告宣伝方法の検証が必要です。 化する賃貸ニーズやトレンドを調査・分析した新たなサービスや効果的な広告宣伝方法の検証が必要です。
高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）の需要は依然として高いものの、建設費の高騰による事業
高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）の需要は依然として高いものの、建設費の高騰によ者の減少が見受けられており、引き続き、建設業者等への制度の周知や横浜市への制度要綱の緩る事業者の減少が見受けられており、引き続き、建設業者等への制度の周知や横浜市への和申し立てを行い、高優賃の供給を促します。

制度要綱の緩和申し立てを行い、高優賃の供給を促します。

＜取組項目別進捗状況＞＜取組項目別進捗状況＞

・27－29年度、公社賃貸の入居率90%以上達成①入居促進・退去抑制策の充実

・27－29 年度、公社賃貸の入居率 90%以上達成

・入居促進策として、設定家賃の見直し・適正化の・入居促進策として、設定家賃の見直し・適正化の実施、定期的なオープンルームの実施、ＷＥＢ募集①入居促進・退去抑制策の充実

実施、定期的なオープンルームの実施、ＷＥＢ募

媒体によるＰＲの強化（ＳＮＳ等）、時期に合わせ集媒体によるＰＲの強化（ＳＮＳ等）、時期に合わた各種入居促進キャンペーンの実施等、退去抑制策
せた各種入居促進キャンペーンの実施等、退去抑として、長期入居者へのサービス等を行った

大

当初目標（50％以上）を上回る 60％以上の物件の⑤高優賃の建設促進、モデル事業の実施 ・高優賃供給促進のため、制度要綱緩和の働きかけを実施、検討⑤高優賃の建設促進、モデル事業の実施検討

れんとす新規管理受託を達成
一部緩和達成（設定家賃の上限について）・高優賃供給促進のため、制度要綱緩和の働きかけを実施、一部緩和達成（設定家賃の上限について）

公社賃貸レイナ

入居促進イベントの様子

リノベーション事例

高優賃「飯塚磯子ビル」
竣工写真- 20 -

20

4

中期計画Ⅹの取り組みの振り返り制策として、長期入居者へのサービス等を行った
・子育てりぶいん制度の（一部住戸）適用を促進、金沢区②多様な賃貸ニーズへの対応
・子育てりぶいん制度の（一部住戸）適用を促進、と連携した職住近接を促進するお試し居住の実施、大学②多様な賃貸ニーズへの対応
金沢区と連携した職住近接を促進するお試し居住と連携したルームシェアの検討等の実施、大学と連携したルームシェアの検討等
・時代のニーズに合わせて、間取りの変更や三点ユニット③ハード・ソフトの環境整備の推進
・時代のニーズに合わせて、間取りの変更や三点ユの解消等住戸内リノベーションを実施③ハード・ソフトの環境整備の推進
・2
 ニットの解消等住戸内リノベーションを実施
9年度、公社賃貸にて民間企業と連携したＩｏＴを活用
・29
年度、公社賃貸にて民間企業と連携したＩｏ
した高齢者見守りサービスの実証実験後、本導入実施
Ｔを活用した高齢者見守りサービスの実証実験
・各年度におけるりぶいん制度満了物件のうち、当初目標④「ヨコハマ・れんとす」の新規受託拡後、本導入実施（50％以上）を上回る60％以上の物件のれんとす新規
大④「ヨコハマ・れんとす」の新規受託拡 ・各年度におけるりぶいん制度満了物件のうち、管理受託を達成

5 （５）賃貸施設事業
賃貸施設事業
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
賃貸施設事業においては、従来の施設の維持管理にエリアマネジメントの視点を加えて、賃貸施設事業においては、従来の施設の維持管理にエリアマネジメントの視点を加えて、空き空き店舗を活用した地域交流拠点（並木ラボ、なごみのば）を中心に、地域の活性化や住店舗を活用した地域交流拠点（並木ラボ、なごみのば）を中心に、地域の活性化や住民の生活の
民の生活の質の向上に寄与してきました。公社が施設を所有する地域では人口減少・少子質の向上に寄与してきました。公社が施設を所有する地域では人口減少・少子高齢化等の課題が高齢化等の課題が顕在化しており、継続的に地域と連携・協力しながらまちの賑わいを目顕在化しており、継続的に地域と連携・協力しながらまちの賑わいを目指してエリアマネジメン
指してエリアマネジメントに取り組む必要があります。また、駐車場施設の管理を行う野トに取り組む必要があります。また、駐車場施設の管理を行う野庭地域においては、空き区画に
庭地域においては、空き区画について地域ニーズの調査を行いながら、引き続き新たな活ついて地域ニーズの調査を行いながら、引き続き新たな活用方法を検討していきます。
用方法を検討していきます。
＜取組項目別進捗状況＞＜取組項目別進捗状況＞

・
賃貸施設のテナント契約率向上のため、公社ＨＰ
・賃貸施設のテナント契約率向上のため、公社ＨＰ①地域に貢献する賃貸店舗・駐車場のにて、施設周辺地域の紹介ページ等を作成

活用促進にて、施設周辺地域の紹介ページ等を作成

・金沢センターシーサイドにて、空き店舗を活用した
・金沢センターシーサイドにて、空き店舗を活用し「並木ラボ」を中心にエリアマネジメントを実施
た「並木ラボ」を中心にエリアマネジメントを実・28年度、野庭団地センターの空き店舗を活用し①地域に貢献する賃貸店舗・駐車場の活
用促進

4

施

た地域交流拠点「なごみのば」を開設

・28 年度、野庭団地センターの空き店舗を活用した・施設周辺の地元自治会や商店街と連携して、地域
地域交流拠点「なごみのば」を開設

中期計画Ⅹの取り組みの振り返り活性化に貢献するイベントを実施

・施設周辺の地元自治会や商店街と連携して、地域

・野庭団地駐車場にて、空き区画の有効活用として、活性化に貢献するイベントを実施

時間貸し駐車場やＷＥＢ予約駐車場に転用した他、・野庭団地駐車場にて、空き区画の有効活用として、需要を調査しながら継続的にその他の活用方法に
時間貸し駐車場やＷＥＢ予約駐車場に転用した
ついても検討を実施

・2他、需要を調査しながら継続的にその他の活用方
8年度、金沢センターシーサイドの新たなキーテナント法についても検討を実施（ＯＫストア）オープンに合わせて地域活性化イベント②キーテナントの継続出店に向けた対応（コミュフェス2016）
を実施② キ ー テ ナ ン ト の 継 続 出 店 に 向 け た ・28
年度、金沢センターシーサイドの新たなキーテ
実施・野
庭団地センターのキーテナントに対しては、継続的に対応実施
ナント（ＯＫストア）オープンに合わせて地域活
出店継続に向けた協議を実施
性化イベント（コミュフェス 2016）を実施
・野庭団地センターのキーテナントに対しては、継続的に出店継続に向けた協議を実施

地域交流拠点なごみのば

金沢シーサイドタウン

開会式の様子

コミュフェス 2016 の様子- 21 -

21

移転予定の並木ラボ外観

6 （６）市営住宅管理事業
市営住宅管理事業
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
今後も引き続き、募集等業務及び指定管理者業務において、横浜市や民間事業者、居住
今後も引き続き、募集等業務及び指定管理者業務において、横浜市や民間事業者、居住支援団
支援団体等と連携しながら、市営住宅の入居者サービスの向上、建物の適切な維持管理に体等と連携しながら、市営住宅の入居者サービスの向上、建物の適切な維持管理に取り組みます。
取り組みます。
また、公社が指定管理を行っている野庭地区では、横浜市による市営住宅の再生に向けたモデ
また、公社が指定管理を行っている野庭地区では、横浜市による市営住宅の再生に向けル的な建替え事業が予定されており、建替えを契機とした地域全体の活性化に向けても検討を進たモデル的な建替え事業が予定されており、建替えを契機とした地域全体の活性化に向けめていきます。
ても検討を進めていきます。

＜取組項目別進捗状況＞＜取組項目別進捗状況＞①募集等業務、指定管理業務の継続

・26年度より、引き続き4区（港南・戸塚・泉・瀬・26 年度より、引き続き 4 区（港南・戸塚・泉・瀬谷）の指定管理者業務を実施
谷）の指定管理者業務を実施

・次期指定管理者の公募に向け、管理するエリア等
・次期指定管理者の公募に向け、管理するエリア等の検討を実施①募集等業務、指定管理業務の継続の検討を実施・横浜市との継続的な協議により、30年度予算に・横浜市との継続的な協議により、30 年度予算におおける事務費の拡大・収支改善

ける事務費の拡大・収支改善・２
事務所（野庭・三ツ境）に共通人員を配置する
・２事務所（野庭・三ツ境）に共通人員を配置することで、巡回体制の強化等入居者サービスの向上②民間指定管理者との連携・調整②民間指定管理者との連携・調整

・2を図った
7－29年度、市営住宅入居者の高齢化を受け、福祉団
体と連携して認知症対策等をテーマに取り扱った指定管・27－29年度、市営住宅入居者の高齢化を受け、福
理者検討会を４回／年実施
祉団体と連携して認知症対策等をテーマに取り扱った指定管理者検討会を４回／年

市営住宅抽選会の様子

防災訓練の様子実施

住宅の定期点検・巡回の様子- 22 -

22

4

中期計画Ⅹの取り組みの振り返りことで、巡回体制の強化等入居者サービスの向上を図った

7 （７）住まい・まちづくり相談センター
住まい・まちづくり相談センター

取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
相談窓口として、高齢者から子育て世帯までの幅広いニーズに対し、公的住宅等の案内や一般相談窓口として、高齢者から子育て世帯までの幅広いニーズに対し、公的住宅等の案内的なマンション管理相談、高齢者の入居に関する相談対応など、公社が持つ住宅関係の知識・ノや一般的なマンション管理相談、高齢者の入居に関する相談対応など、公社が持つ住宅関ウハウを生かしながら、市民の相談窓口として役割を果たしてきました。
係の知識・ノウハウを生かしながら、市民の相談窓口として役割を果たしてきました。
また、窓口機能だけでなく地域ケアプラザ等への出前講座や住まいに関する相談窓口及び制度、また、窓口機能だけでなく地域ケアプラザ等への出前講座や住まいに関する相談窓口及び制度、公的賃貸住宅の周知を目的に区民祭り等のイベントに参加しました。
公的賃貸住宅の周知を目的に区民祭り等のイベントに参加しました。
29 年度の事務所移転に伴い、相談機能の拡充を図るとともに、近年増加している住宅確
29 年度の事務所移転に伴い、相談機能の拡充を図るとともに、近年増加している住宅確保要
保要配慮者への対応や空き家対策についても相談センターの活用を検討していきます。
配慮者への対応や空き家対策についても相談センターの活用を検討していきます。
＜取組項目別進捗状況＞＜取組項目別進捗状況＞①相談窓口連携による相談機能の充実

・従来の団体（横浜市住宅リフォーム促進協議会、
・
従来の団体（横浜市住宅リフォーム促進協議会、東京急行電鉄、神奈川県建築士事務所協会、公社）に、
東京急行電鉄、神奈川県建築士事務所協会、公社）①相談窓口連携による相談機能の充実

27年度より横浜市建築士事務所協会、相鉄不動産に、27 年度より横浜市建築士事務所協会、相鉄不販売の2団体が加わり拡大した相談連携にて、合同動産販売の 2 団体が加わり拡大した相談連携にて、の相談会や地域ケアプラザへの出前講座を実施
合同の相談会や地域ケアプラザへの出前講座を実中期計画Ⅹの取り組みの振り返り

4②相談センター業務の見直し検討②相談センター業務の見直し検討

・2施
9年度、相談センターの事務所移転（横浜イーストスク
エア１階⇒新都市センターそごう９階）に伴い、効率的・29 年度、相談センターの事務所移転（横浜イースな受付体制として、相談機能（新都市センター）と募集
トスクエア１階⇒新都市センターそごう９階）に機能（本社）を分離伴い、効率的な受付体制として、相談機能（新都③住まい・まちづくり情報発信機能の強 ・事
務所移転に伴い、相談窓口の新たな機能として、
市センター）と募集機能（本社）を分離化
総合的な住情報の発信機能を追加③住まい・まちづくり情報発信機能
・事務所移転に伴い、相談窓口の新たな機能として、の強化

総合的な住情報の発信機能を追加移転した住まい・まちづくり

相談センター

相談センター（そごう９Ｆ）

新募集窓口（本社４Ｆ）- 23 -

23

出前講座の様子

8 組織運営
取組項目別の進捗状況は下表の通りです。
公社は、独立採算による事業体として、公益的使命に取り組むことと合わせて、収支バランスのとれた健全経営に取り組んできました。
27 年度から 29 年度においては、賃貸事業をはじめとした経常事業による収益確保とともに、
花咲町及び戸塚にて実施した街づくり事業の清算により、単年度黒字の確保が達成されました。
今後も引き続き事業採算性の検証等により安定的な経営基盤の確保に努めます。
また、適切な団体運営においては、人材育成方針や採用活動の見直し、広報活動の強化等の取り組みを推進しました。これまで実施した取り組み内容の整理・振り返りを行い、職員が働きや
すい・働きがいのある職場の実現や企業イメージの向上を図ります。
＜取組項目別進捗状況＞
・新規採用

27年度：3名、28年度：5名、29年

度：3名
・人材育成方針の見直し及び新たな方針に基づいた階層別研修等の実施①次代を担う人材の確保・育成

・28年度より、職員へのストレスチェック開始
プ制度を導入・職員の資格（宅地建物取引士、管理業務主任者、建築士等）取得を促す取り組みを強化②財務基盤の充実

・27－29年度、目標である単年度黒字1億円達成
・公社賃貸住宅建設時の借入金の借り換えにより、金利の引き下げ達成
・27－29年度、格付「Ａ＋」維持③適正な組織運営の推進

・28年度、個人情報保護の観点からプライバシーマ
ーク取得・29年度、不祥事防止のため、管理職による定期的なコンプライアンス会議を実施
・27年度、公社全体の取り組みを周知する事業概要
パンフレットを制作
・28年度、50周年記念講演会を実施、50周年を表すロゴ、ステートメント、記念年表を制作し、社内④公社の広報活動の強化

外への周知を図った
・29年度、公社の事業をイメージさせる新たなロゴマーク及びキャッチコピー（つくる、つなげる、再生する。）を制作、ＳＮＳを活用した広報活動を実施した他、中長期的な広報活動計画の検討を行った

24

4

中期計画Ⅹの取り組みの振り返り

・29年度、有能な学生確保のため、インターンシッ・29 年度、公社の事業をイメージさせる新たなロゴマーク及びキャッチコピー（つくる、つなげる、再生する。）を制作、ＳＮＳを活用した広報活動を実施した他、中長期的な広報活動計画の検討を行⑤協約マネジメントサイクルによる経⑤協約マネジメントサイクルによる経
営向上・改革の推進
営向上・改革の推進

50 周年記念ロゴマーク

・った
27－28年度、外郭団体等経営向上委員会にて「引・27－28
年度、外郭団体等経営向上委員会にて「引き続き取組を推進」という最上位の評価を獲得してき続き取組を推進」という最上位の評価を獲得しおり、目標の取り組みについても順調に達成中ており、目標の取り組みについても順調に達成中

50 周年記念講演会の様子

キャッチコピー

中期計画Ⅹの取り組みの振り返り

4- 25 -

25

1day インターンシップの様子

５．取り組みテーマと方向性
中期展望Ⅺの目的・位置づけ
中期展望Ⅺにおいては、前計画にて 10 年程度の長期的な視点から進むべきビジョンの実現に向けて定めた５つの主要テーマをもとに、事業を取り巻く環境や公社の経営資源等の変化に対応すべく、強化する項目を加えた新たな方向性に基づき取り組みを実施します。

【主要なテーマ】❶ 地域課題の解決を目指した街づくり事業の推進❷ マンション・団地、郊外住宅地等の再生支援❸ 多様な居住ニーズへの対応❹ 住宅セーフティネットの推進❺ 持続的な団体運営の実現
テーマの第１である「地域課題の解決を目指した街づくり事業の推進」では、人口動態の変化
により複雑化する都市や地域の課題を解決するために、これまで培ってきたまちづくりのノウハ
ウの活用に加え、多種多様な分野との連携・協力により多世代が住みよいまちの環境整備に貢献します。
テーマの第２である「マンション・団地、郊外住宅地等の再生支援」では、建物の高経年化等により課題が顕在化している団地の増加に応え、継続的に行ってきた管理組合への支援体制の強化を行うとともに、耐震性不足建物への対応を重点項目として取り組みます。
テーマの第３である「多様な居住ニーズへの対応」では、これまで市の住宅施策に基づき、制度住宅の安定的な供給や市民からの住まいに関する相談対応を行ってきました。従来の取り組みに加え、変化する入居者層やより細分化する居住ニーズに合った公社管理住宅の対応や新たなサービス・メニューの構築を行います。
テーマの第４である「住宅セーフティネットの推進」では、横浜市の重要施策である市営住宅の管理・募集業務を着実に推進するとともに、改正された住宅セーフティネット法に基づく住宅確保要配慮者への対応等、重層的なセーフティネットの役割を担います。
テーマの第５である「持続的な団体運営の実現」では、第１～第４の取り組みを円滑に推進するために、引き続き経営の安定化及び組織運営の適正化に努めます。

26

取り組みテーマと方向性

5

1 地域課題の解決を目指した街づくり事業の推進
・ 2019年をピークに人口減少を迎える横浜市では、地域特性に応じて諸機能（商業・医療・福祉・教育・文化等）を集積した、快適で利便性の高い高密度な市街地の形成が求められます。
また、駅から離れた郊外の住宅市街地においては、駅前や都心部への人口の流出によりまちの活力が低下するなかで、低密度ながら持続可能なまちの実現が必要となっています。
・公社はこれまで駅前再開発事業や密集住宅地の改善、民間事業者と連携した共同化事業への参画、先導的モデル事業等を実施し、地域の課題解決に貢献しながらまちづくりのノウハウを蓄積してきました。
・今後も住宅政策の担い手として、行政や民間企業、地域との連携を図りながら、駅前再開発、共同化事業や郊外住宅地におけるエリアマネジメントを進め、多様化・複雑化する市内の地域課題の解決を推進し、横浜市が掲げる「横浜型コンパクトシティ」の実現を図ります。
・近年では、区の課題である少子高齢化、災害への対策等として医療や保育施設を併設した分譲事業や、土地区画整理事業における換地後の土地を有効活用し、住宅と子育て施設を整備した
駅前の共同化事業を実施しました。住宅の建設と併せて地域のニーズに応じた複合施設を整備することで、高齢者から子育て世帯まで、誰もが住みよい快適な暮らしを実現します。

よこはま多世代・地域交流型住宅の概要
高齢者や子育て中の世代など多世代が地域の中で安心して住み続けられるよう、超高齢化社会に求められる世代間や地域との「つながり」をつくり出す、横浜発の多世代型住宅。
「高齢者向け賃貸住宅と一般住宅の一体的な整備」「地域交流スペースの確保」「介護・医療・保育施設、その他日常生活を支えるサービス・施設の整備」という３つの視点で一定の評価を得た住宅

5

取り組みテーマと方向性

が優良事業として認定されます。公社が整備した横浜 MID ベースは最高基準の「優良事業 A」の認定を受けています。

民有地第一号認定を受けた公社分譲
横浜ＭＩＤベース（平成 30 年 1 月竣工／西区花咲町）①長期優良住宅の認定（分譲マンション）②子育て・保育支援機能の充実（保育所）③医療・介護サービス等の提供（有料老人ホーム）

27④通所介護サービス等の提供（デイケアサービス）⑤在宅診療等の提供（診療所）⑥地域の情報発信拠点の整備（地域交流スペース）⑦コミュニティミックスの実現（多世代交流）

・また、高齢者世帯や子育て世帯が互いに支え合い、安心して暮らせるコミュニティミックスを実現させるべく、ハードの整備だけでなく、入居前後におけるコミュニティ活動の企画・運営
等支援を行います。マンション内コミュニティ形成の初期段階に支援を行うことで、その後の継続的な住民間交流や管理組合設立後の適正な運営に貢献し、マンション資産価値の維持・向上を図ります。

マンションコミュニティ形成支援の事例

みつばちプロジェクト（横浜ＭＩＤベース）

アートワークショップ（横浜ＭＩＤベース）

公社が行う管理運営支援（イメージ）

取り組みテーマと方向性

5・近年エリアマネジメント活動の有無がその後のまちの価値を大きく左右するとされており、公社は分譲・再開発事業の構想時においても、完成後の新たなまちの賑わいの創出を見据え、民間事業者や地元自治体等様々な団体を巻き込みながら、公民連携による持続的なエリアマネジ
メントを推進できる環境を整備します。

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2 マンション・団地、郊外住宅地等の再生支援
・市内の団地再生は早急に取り組むべき課題として掲げられているものの、立地や規模により事業性が低く建替えが困難な団地や、住民の合意形成に時間がかかり、改修など他の再生方法の検討もなかなか進まない大規模団地等が依然として多く存在します。公社は高経年化するマンション・団地の将来検討の必要性を普及啓発しながら、民間が参入しにくい分野において先駆
的に団地再生事業を実施します。
・築35年以上の分譲マンション・団地の急激な増加が今後も続くと予想されるなか、「暮らし再生プロジェクト」における団地再生の普及啓発を目的とした講演会や出前講座等の継続的な実施により、管理組合からの相談件数も年々増加傾向にあります。引き続き、建物の高経年化や居住者の高齢化など、様々な課題が顕在化するマンション・団地に対して持続的な支援を行うにあたり、建物の管理から将来検討、大規模改修までワンストップで行える効率的な支援体制の検討を進めていきます。

新たな管理組合運営支援体制
最初の分譲住宅供給から 50 年が経過した公社は、これまで様々なカタチで再生支援を行ってまいりました。そこでは長く行っているからこそ見えてくるたくさんの課題がありました。より柔軟に皆様に寄り添って、再生支援を行うための新体制を発足いたします。

取り組みテーマと方向性

529

管理会社は「管理運営」、建設会社は「工事実施」をするのが仕事です。
私たちはその間に本来あるはずの【将来検討】こそが最重要と捉え、「管理～検討～実施」はじめから終わりまで、トータルでコンサルティングいたします。

・築年数の経過している分譲マンションにおいては、従来の総合管理業務に加えて、管理組合と自治会間の連携に対する支援により、マンションの周辺地域を含めたコミュニティの活性化や、有事に備えた共助の仕組みの形成等防災・防犯機能の強化を図ります。
・東日本大震災や熊本地震による震災被害や、近い将来に発生が危惧される首都直下型地震により、「減災・防災」に対する意識が一層高まるなか、横浜市においても、市内住宅総数の約１割を占める耐震性不足建物（約18万戸）への対応が課題となっています。特に、災害時の応急・緊急活動等で重要となる沿道沿いの耐震性不足建築物への対応については、喫緊の課題として早期の耐震化完了へ向けた取組みが求められています。特に公社が以前分譲した物件に対しては積極的に働きかけを行い、沿道耐震のモデル的取り組みとなるよう進めていきます。
トの重要性が今後ますます高まることが予想されます。公社が施設を所有する横浜市南部の郊
外住宅団地においては、開発から40年以上が経過し、居住者の高齢化や人口減少が進行するな
か、施設・地域の活性化による若年層の流入や、住民の地域に対する愛着の形成を目的にエリアマネジメントを推進してきました。今後も、公社施設を活用した地域交流拠点を中心に、地域に根付く団体・企業・大学等と連携した魅力あるまちづくり、持続的・自立的なコミュニテ
ィづくりを推進し、市内でも例の少ない既存住宅団地におけるエリアマネジメントの先駆的なモデルとして、公社が管理を行っている分譲団地・マンションや他の住宅団地へ水平展開を図ります。

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30

5

取り組みテーマと方向性

・人口減少社会に突入する横浜市においては、まち・地域の価値を向上させるエリアマネジメン

エリアマネジメントとは地域における良好な環境や地域の価値を維持・向上させるための、住民・事業者・地権者等による主体的な取組。（国土交通省『エリアマネジメント推進マニュアル』より）
公社は、持続可能な郊外住宅団地を生み出すべく、行政と地域・企業を繋ぐ中間的存在として、地域コミュニ
ティによる自走型エリアマネジメント活動を目指した継続的な支援を行います。
①金沢シーサイドタウン地区における取り組みと展望（人）

金沢シーサイドタウン地区（並木1～3丁目）

横浜市の南東に位置する金沢シーサイドタウン地

H28年度
17659
-3,160

高齢者（65歳以上）

H18年度
20,819
→
3,355
→

6820

+3,465

高齢化率

16.1%

38.6%

+22.51%

区は、横浜市の六大事業の１つである金沢地先埋総人口立事業計画により、1970 年前半から開発が行われ、公社も 1975 年より用地の取得交渉を開始し、→さざなみ団地やなぎさ団地などの住宅団地や金沢センターシーサイド（商店街）の供給を行うなど、開発時から深い関わりのある地域です。同時期に一斉に開発された、同質性の高い地域であることから、開発から 40 年以上が経過した現在、建物の老朽化や住民の高齢化、人口減少が既に進むなどの複合的な課題が顕在化しています。
公社は、平成 25 年の核店舗撤退を契機に金沢センターシーサイド周辺地域の活性化検討を進めており、新たなキーテナントのオープンに合わせて地元自治会や関係企業などを巻き込んだイベント（金沢シーサイドタウンコミュフェス 2016）を開催。地域交流
拠点「並木ラボ」を中心とした地域コミュニティによる自走的なエリアマネジメント活動運営を目指して継続的

5

取り組みテーマと方向性に支援を行っていく方針を掲げています。
（人）

総人口
高齢者（65歳以上）
高齢化率

野庭地区（野庭町）
H18年度
23,724
→
4,710
→
19.9%
→

H28年度
21,994-1,7307,648
34.8%+2,938+14.92%②野庭地区における取り組みと展望
横浜市の南部に位置する港南区の野庭地区は、公社設立後初の土地区画整理事業により住宅開発を行った地区であり、昭和 42 年の事業用地取得より 51 棟約 3000 戸の大規模団地を供給、現在も公社が所有する店舗施設や市営住宅の指定管理を担っています。 公社のまちづくりの原点といえる野庭地区においても、深刻な高齢化が進んでおり、公社は空き店舗を活用した地域交流拠点「なごみのば」の開設、商店街と連携した地域活性化イベントの実施、積極的なリーシング等に取り組んできました。
平成 26 年度に野庭ショッピングセンターは、横浜市経済局の「商店街まるごと再生支援事業」の対象商店街に選定されており、公社は港南区役所や地元自治会、地区社会福祉協議会等と連携しながら野庭の今後のあり方について検討を

野庭団地 商店街プロレス

31

進めています。

・横浜市は市内の急速な高経年マンションの増加を受け、平成28年にＵＲ都市機構、住宅金融支
援機構等6団体と連携した「よこはま団地再生コンソーシアム」を設立しました。今後は公的連携を最大限活用しながら団地再生事業の促進を図るべく、リバースモーゲージを活用した金融支援や、公的住宅を活用した仮住まいの提供など、団地再生に係る総合的な支援の検討・拡充を進めていきます。

よこはま団地再生コンソーシアム設立概要
横浜市内には、築 45 年を超える共同住宅が毎年 1 万戸以上増加していく状況となっています。
10 年後には約 3 倍、40 年後には約 15 倍と増加していきます。
また、高経年の大規模団地は、公的機関により供給されたものが多い状況です。
これまで各団体がそれぞれ「団地再生」に取り組んできましたが、今後更なる団地再生の推進に向けて、各団体の保有する知見・能力を相互活用することにより、コミュニティ活性、子育て支援、医療介護など総合的に検討し、魅力ある持続可能なまちづくりを実現に取り組みます。
また、各団地が抱える団地再生課題より、新たな団地再生支援策を検討し、必要に応じて国への制度要望も行っていきます。
具体的なワーキングテーマとしては、「住替え支援」、「金融支援」、「福祉施策や大学との連携」などを進めます。

取り組みテーマと方向性

5
UR賃貸
33％

市営
10％

公団分譲
25％

横浜市内の築 30 年以上、500 戸以上

築 30 年、500 戸以上の団地はの団地（分譲・賃貸）分布図

90％以上が公的機関による供給

出典：横浜市建築局記者発表「公的機関が連携した新たな取り組みに着手」

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3 多様な居住ニーズへの対応
・市内の経済状況は近年緩やかな回復傾向にあるものの、依然として若年子育て世帯や高齢者世帯等に対する居住ニーズやライフステージに応じた住宅の供給が求められており、市の住生活基本計画にも基本施策の1つとして掲げられています。
・公社賃貸住宅においても、建設時の平成初期と比べ、長期入居者をはじめとする入居者全体の高齢化や、従来の画一的なファミリー世帯の減少及び単身・２人世帯の増加による世帯の多様化が見受けられるなど、現在の社会状況に合わせた既存住宅及び入居者への対応が必要となっています。
・これらの状況を踏まえ、引き続き低廉で良質な子育て世帯向けの賃貸住宅や、高齢者が安心して暮らせるバリアフリー仕様の賃貸住宅を管理・供給するとともに、物件の特性に応じたリノ
ベーションや広い住戸面積を活かしたルームシェア、行政区と連携した職住近接の促進など、時代のニーズに沿った既存住宅の対応を行います。
・65歳以上の高齢単身者は増加の一途をたどっており、孤独死への対策や高齢者が安全で安心な生活を営むことができるように「見守り」が重要視されています。公社は賃貸住宅において、民間事業者と連携してＩｏＴを活用した見守りサービスの導入を行っており、今後は高齢者世帯に限らず共働き世帯など全世帯への導入に向けて検討を進めていきます。

富士通と連携した見守りサービスの仕組みの概要
住宅内での「生活気配の有無」「転倒などの異常可能性」などの状態情報をリモートケアベースに搭載された非接触型・接触型のセンサーを用いて収集・分析。コールセンターとも連携し、いつもと異なる生活の様子をいち早く検出する事

取り組みテーマと方向性

5

で「安全安心に暮せる居住空間づくり」に貢献します。

33

・公社が運営する住まいに関する市民の相談窓口「住まい・まちづくり相談センター」は、平成
29年10月に相談者の利便性の向上を図るため、横浜駅至近の横浜新都市ビル（そごう）、市民
フロアに移転しました。従来の民間住宅へのあんしん入居や高齢者向け住宅への住替え支援の案内だけでなく、住情報の提供・相談、多岐に渡る公社事業の紹介などを行い、「総合的な住情報発信の場」として市民への浸透・認知を図ります。
・また、住宅の増加に比例して年々増加する空家については、地域活力の低下、災害時の倒壊の危険性などにより全市的にも大きな課題となっています。公社は、市内の各種空家に関する相談の総合的な窓口の役割を担うとともに、公社管理住宅を活用した住替え支援モデルの実施等に取り組み、住宅ストックの有効活用を促進していきます。
・そのほか、市内の多様な居住ニーズに対応するため、高齢者の孤独死の防止や活力ある生活を可能とする異なる世代（高齢者と若年層）でのシェア居住や、子育て向け住宅と高齢者向け住宅の併設による交流を促す「多世代地域交流型住宅」における世代ミックスによる見守りなど、新たな住まいのかたちを検討するとともに、既存住宅に付加価値を与える新たな入居者向けのサービスを整備・構築することで、公社管理住宅を包括したブランド価値の向上を図ります。

4 住宅セーフティネットの推進
・全国及び横浜市内において、「住宅を自力で確保することが困難な低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する住宅確保要配慮者」（国土交通省

住宅確保要配慮者の定義より）は年々増加・多様化傾向にあります。市の住宅施策を担う公社の公益的使命として、市営住宅管理をはじめとした、空家（室）が増加する民間賃貸住宅の活用による居住の安定確保など、重層的なセーフティネットの構築を推進します。
取り組みテーマと方向性

5
重層的かつ柔軟なセーフティネットのイメージ

出典︓国土交通省「今後の公的賃貸住宅制度等のあり方に関する建議」について

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・住宅セーフティネットの根幹に位置付けられる市営住宅においては、65歳以上を含む世帯が入居世帯の6割以上を占めるなど深刻な高齢化が進んでおり、従来の経済的な支援だけでなく、福祉部門と連携した高齢入居者への対応が必要となっています。
・公社は平成5年から市内全域の市営住宅管理に始まり、平成18年の指定管理者制度の導入後も継続して、入居者募集業務や計画的な大規模修繕、市内4区の指定管理者業務を担ってきました。これまでの経験やノウハウを生かして、他の民間指定管理者と連携した管理業務水準の向上を図るほか、地域ケアプラザとの連携、定期巡回や防災訓練の実施、地元自治会への対応など、継続的に入居者サービスの質の向上に取り組みます。
・また、平成31年度からの次期指定管理においては、引き続き他の民間指定管理者を先導する役
割を担いながら、公社が施設を所有する地域における市営住宅を含めたエリアマネジメントへの参画など、新たな市営住宅管理の取り組みについても検討していきます。
・若年単身の低額所得者や身寄りのない高齢者など、民間住宅市場において自力で住宅を確保することが難しい住宅確保要配慮者の増加を背景に、平成29年10月に「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」（住宅セーフティネット法）の改正法が施行され、民間の空き家を活用した住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録が始まりました。
・横浜市では、法律の改正を受け、平成30年度に住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への入居の円滑化や居住支援を目的に横浜市居住支援協議会が設立される予定です。公社は運営を担う事務局として参画し、区役所や不動産関係団体、福祉事業者等と連携を図りながら、住宅セーフテ
ィネットの強化に取り組みます。

取り組みテーマと方向性

535

5 持続的な団体運営の実現
・公益性の高い事業において、社会への貢献を果たしていくと同時に、持続的な団体運営には、一定の収益も確保していくという「公益性」と「収益性」のバランスのとれた経営が必要となります。市場や事業を取り巻く環境の変化に柔軟に対応しながら、公社管理住宅の入居率向上
や新規街づくり事業への参画、団地再生支援における採算性確保の検討などに取り組み、安定した経営基盤の構築を目指していきます。
・また、国の働き方改革や近年の企業における厳しい採用活動の状況を受け、公社においても最重要経営資源である人材確保への取り組みとして、職員が働きやすく働きがいのある職場環境作りにも積極的に取り組んでいきます。出産や育児、介護などのライフステージや雇用形態の異なる多様な人材が、ワーク・ライフ・バランスを実現し長期的に活躍できる組織体制を構築することで、次代を担う人材にとっても魅力ある公社の在り方を追求していきます。
・さらに、公社は公益的使命により横浜市に設立された団体として、市民や地域社会からの理解と信頼を得ることができなければ事業は存続できません。職員一人ひとりが高い倫理観を持ちながら、社会的責任を果たすべく事業を推進することで、市民からの信頼を獲得できるよう、
社内におけるコンプライアンスの徹底とリスク管理体制の整備に取り組みます。

取り組みテーマと方向性

5

36

６.

事業別行動計画
経営方針○お客様の喜び・満足を第一とし、安全・安心で環境にやさしい住まいとサービスを提供します○民間等との連携・協働を進め、地域課題の解決や団地の再生、住宅セーフティネットの構築を目指した市の施策事業を推進します○自主的・自立的な事業経営と持続可能な団体運営を実現します

取り組みテーマ

マンション・
団地、郊外住宅地等の再生支援

地域課題の解決を目指した街づくり事業の推進

多様な居住ニーズへの対応住宅セーフティネットの推進実施事業部門

主な取り組み1 マンション・団地再生事業○（仮称）井土ヶ谷マンション建替え事業○団地再生に関わる普及啓発・相談支援、将来コンサルタント業務○桜台団地建替え推進コンサルタント○沿道建築物の耐震化（耐震トータルサポート事業）○エリアマネジメントの推進
2 街づくり事業○綱島駅東口駅前地区市街地再開発事業アドバイザー業務○大船駅北第二地区市街地再開発事業事務局支援業務○横浜市施策事業への参画及び事業協力○新規街づくり事業の創出（地域課題の解決を図るまちづくり）

・（仮称）井土ヶ谷マンション建替え事業の推進
・総合的なマンション・団地相談窓口の確立
・沿道建築物の耐震化支援の推進
・よこはま団地再生コンソーシアムの活用・事務局運営
・エリアマネジメントによる既存住宅団地の再生事業への参画

・綱島駅東口駅前地区の事業の推進
・市施策事業への参画
・地域課題の解決を図る新規まちづくりの事業化
・地域課題を解決する多様な主体との連携

3 マンション等管理支援事業○管理の適正化から取り組む「暮らしのトータルマネジメント」○既存住宅団地・地区の総合管理の継続受託等

・管理の適正化から取り組む暮らし再生プロジェクトの新体制

4 賃貸住宅事業○公社賃貸住宅における魅力付けと多様な居住ニーズへの対応○入居率の維持・向上

・IoTを活用した見守りサービスの提供など公社賃貸住宅の魅力付け

5 民間提携住宅事業○公社管理住宅の魅力付け(ブランディング）○横浜市居住支援協議会の推進 〇高優賃の供給促進○れんとす管理戸数の向上〇広告宣伝の検証
6 賃貸施設事業○金沢エリアマネジメント拠点づくりと施設の活性化○野庭団地施設・地区の活性化 〇既存店舗等施設の契約率維持・向上

8 住まい・まちづくり相談○住宅に関する情報提供の充実○相談窓口連携・相談窓口認知の向上
9 組織運営○公社事業を担う人材の確保・育成○働きやすい職場づくり、コンプライアンス、個人情報保護の徹底○持続可能な団体運営・財政基盤の充実○公社の広報の強化・団体イメージの向上

・総合管理地区におけるエリアマネジメントに向けた取り組み
・自主管理・高経年マンションへの支援の強化・推進

・多様な居住ニーズへの対応（DIY住戸、ルームシェア、職住近接）
・法人営業の強化

・民間オーナー向けサービスメニューによる公社管理住宅の魅力付け
・横浜市居住支援協議会の設立と事務局運営

・金沢エリマネ拠点の立ち上げと３か年での自立運営
・「なごみのば」を活用した地域の活性化、施設の活性化方針の作成

6

・指定管理者連絡検討会の運営及び意見集約・提案

事業別行動計画

7 市営住宅事業○指定管理者連絡検討会の実施・運営○次期指定管理者業務の継続・更新

持続的な団体
運営の実現強化した取り組み、新たな取り組みなど・自治会への定期巡回訪問強化と有事に備えた活動支援

・様々な住宅相談への対応に向けた住宅に関する情報提供の充実
・空き家相談の総合的な窓口を開設【相談センター・賃貸住宅課連携】・技術・ノウハウを継承し、自ら考え行動できる人材の確保と育成
・働きやすい職場環境づくりとコンプライアンスへの意識向上
・「公益性」と「収益性」のバランスのとれた経営
・公社の企業イメージ向上への現状把握と広報計画の作成・実施

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横浜市住宅供給公社 中期計画
「中期展望Ⅺ」(2018－2020） 概略版
発 行 日
編集・発行

平成30 年 (2018 年)4月発行
横浜市住宅供給公社
総務部経営企画課〒 221-0052 横浜市神奈川区栄町 8 番地 1
ヨコハマポートサイドビル 7F
TEL 045-451-7730
FAX 045-451-7719

概略版

Ⅺ
中期展望
2018-2020

Yokohama City Housing Development Public Corporation