米国都市再開発事情
調査団報告
当協会では、公益社団法人全国市街地再開発協会との共同企画で毎年海外へ視察団を派遣し、世界各地における都市再開発事例等の視察、現地開発責任者との情報交換を行っております。今年度は「IR（Integrated Resort）事例・最新再開発の視察」をテーマとして、アメリカのニューヨーク、ボストン、ラスベガス、サンフランシスコの４都市を訪問しました。以下、概要を報告します。

調査対象都市
ニューヨーク、ボストン、ラスベガス、
サンフランシスコ
調査期間
2018年８月30日（木）～９月７日（金）調査団員
団長の日端康雄氏（当協会会長）以下31名にて視察を行った。業種はコンサルタント業、不動産業、総合建設業、その他。

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視 察 を 終 え て

視察団副団長／国際委員会 委員長（株式会社日建設計 執行役員 大阪副代表） 河端秀直

８月30日から９月７日の９日間の行程で、日端会長を団長とする米国視察を実施いたしました。
自然の猛威に晒されていた自国の様子も心配でしたが、現地でも若干のハプニングに遭遇したものの何とか全行程を終え、全員無事に帰国することができました。
今回の視察については２年ほど前から国際委員会で検討を重ねてきましたが、ここしばらく欧州方面への視察が続いていたこともあり行き先を米国としました。
折しも出発直前の平成30年７月に整備法が成立した統合型リゾート（IR）の事例と米国における最新再開発事例の視察をテーマとし、ニューヨーク、ボストン、ラスベガス、サンフランシスコの４都市を訪問することとしました。
結果として短期間に米大陸を横断する少しハードなスケジュールになってしまったため、参加者の皆さんにはかなりの負担をおかけしたことを反省しております。
訪問した４都市はそれぞれに特徴があり、アメリカの雄大さと経済社会環境の一端を肌で感じとっていただくことができたのではないかと思います。
とりわけ世界経済の中心であるニューヨークでは、今なお残る9・11の爪痕の傍らで急ピッチに再開発事業が進められているグラウンド・ゼロ、鉄道駅を高度利用したハドソンヤード地区再開発や話題のハイライン、BIDの成功事例で有名なブライアント・パークなどマンハッタン島でのプロ
ジェクト視察に加え、イーストリバー対岸のロング・アイランドやブルックリン地区で話題の住宅開発や商業開発などを視察しました。
次にボストンでは、歴史的な街並みが魅力的でしたが、加えて四半世紀ほど前に「フェスティバル・マーケット・プレイス」というコンセプトで開発されたファニュエルホール・マーケットプレイスが印象に残りました。
海岸線の高速道路を撤去、地下化することによって水辺の公園整備を充実させ、観光拠点として一層の発展を遂げたボストン。一方で、フルトンマーケットが移転し活気がなくなったNYのサウス・ストリート・シーポート。観光スポットとしての機能は存続するも新たな魅力に欠け、空き店舗が目立ったサンフランシスコのピア37。いずれもそれぞれ同時期に注目を集めた開発プロジェク

トですが、その後の状況は違ったように見受けられました。最近完成したプロジェクトだけでなく、少し前に話題になった開発が現時点でどのような状況になっているのか確認するのも有意義だと感じました。
３つ目の都市は、今回の視察の目玉の１つであるラスベガスです。通常の再開発事業ではIR施設に関与する機会はあまりないと思いますが、今回視察したAria（シティセンター）では、施設を支える従業員を大切に扱うバックサービス部門の詳細な説明やセキュリティのあり方などをヒアリングでき、再開発事業の施設計画や管理運営計画の参考になったと思います。
またディーラーが全くおらず、マシンのみが所狭しと並ぶニューヨークの「Resort World Casino
NYC」が日本の郊外型パチンコ店を彷彿とさせる施設であったのに対してラスベガスは街全体が巨大なテーマパークのようであり、「カジノ」と「IR」の機能構成、事業の仕組みの根本的な違いを正しく実感できたのではないでしょうか。
最後に訪れたサンフランシスコでは、大規模な再開発が進行しているミッションベイ地区で、今夏完成した「トランスベイ・トランジット・センター」を中心に視察しました。鉄道と高速道路を引き込み、駅とバスターミナルと屋上広場が立体的に整備された複合交通施設でした。最近国内でも、交通結節点を中心にした都市構造の再編・強化を目指したプロジェクトが目白押しなので今後の参考になったと思います。
当視察団の皆さんは再開発事業と関わりがあるとはいえ、ハードな空間設計からソフトな事業手続きまで専門は多種多様、また年齢や経験もバラエティに富んでいました。今回の視察で感じとってもらったことはそれぞれ異なると思いますが、都市や建築の魅力向上に活かしてもらえればと思います。
最後になりましたが、企画段階から熱心に検討いただいた国際員会と事務局の皆さん、視察の円滑な進行にご協力いただいた団員の皆さん、並びに終始献身的な対応で出発前の準備から全員で無事に帰国するまで大変お世話になった旅行社の添乗員の方々に、副団長として厚く御礼申し上げます。

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37視察報告（≒約38,000㎡）であり、内訳は１F175,000sqft、

ニューヨーク【概要】ニューヨークでは、大都市近郊型のIR

２F155,000sqft、３F75,000sqft
・年間売上は$850M（≒約950億円）・ギャンブルに特化しており、かつ（一般的に高給施設である「リゾート・ワールド・カジノ・ニュな）ディーラーがいないため利益率が高いーヨークシティ」、BIDの事例である「ブライア・来場者数は平日2,500人、休日4,000人程度

ント・パーク」、ニューヨーク史上最大の民間再・来場者の約40%がアジア人。アジア人はマシンを、開発事業であるハドソンヤード再開発プロジェク
トに参画している「三井不動産アメリカ」の３カ所を訪問した。

米国人はディーラーがいるギャンブルを好む・収益の約78%が州の教育財源資金及び税金となる＜リゾート・ワールド・カジノ・ニューヨークシ＜ブライアント・パーク＞
官民協力の運営システム（B I D：B u s i n e s sティ＞

リゾート・ワールド・カジノ ニューヨークシ

Improvement District）について、市街地の公園

ティは、ジョン・F・ケネディ空港に程近い、ニを民間が管理運営している事例を視察した。まューヨーク市クイーンズ区にあるアケダクト競馬

た、講師のオーウェン氏からブライアント・パー場に併設された電子カジノ施設である。競馬場にクの概要や取り組み、その効果等について詳しく併設してスロットや電子テーブルゲームが設置さ説明を受けた。

れたディーラー不在の電子カジノ施設で、いわゆるIR施設とは趣を異にする。

概要説明するオーウェン氏（左）ブライアント・パークは、ニューヨーク市マン視察の様子

ハッタン区ミッドタウンに位置する公園で、タイムズスクエアにも近くオフィスビルに囲まれた中心拠点に立地している。周辺の企業に勤めるオフィスワーカーや観光客など、年間を通じて多くの人が訪れる。
しかし1970年代は、一般の人たちがとても利用できる状況になかった。1980年にこうした状況を施設外観

施設内を視察し、運営ディレクターであるクリストファー・ジョーンズ氏から受けた説明を以下に記載する。
・競馬場の開催は11月から５月までの期間限定。
競馬開催時に競馬場とカジノを行き来する客は少ない
・ゲーミングスペースは３フロア計405,000sqft

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現在のブライアント・パークの様子

改善し公園を再生するため、ブライアント・パーク再生組織（BPRC）が設立された。後のBPC（ブライアント・パーク・コーポレーション）の前身組織である。ブライアント・パーク再生組織
は、大規模な改修工事を行った。
≪BPC（BPRC）の取り組みとBIDの仕組み≫①衛生面の向上②警備員の動員③花を植える④照明（ライティング）

三井不動産アメリカの講義の様子⑤動かせる椅子を置く

及び８番街、南端は西28丁目及び30丁目、北端は⑥売店、レストラン、バーを併設する

西34丁目までのおよそ13.5haの広大な敷地に及⑦公共トイレを清潔にする

ぶ。総事業費200億ドルと米国歴史の中でも最大⑧イベント等のプログラムの実施の民間不動産開発事業といわれている。計画地は⑨ボードゲーム等を設置しておく

鉄道操車場であり機能を存続させながら上部に人工地盤を築いて、十数棟もの大規模複合ビルを建設するプロジェクトである。なお基準容積率はビルオーナー
税金

企業

ニューヨーク市

スポンサー料

活動資金
価値創出

利用者
・レストラン
・ショップ
利用料

サービス

宣伝効果

1,000％だが、容積移転により1,580％まで容積割増を受けている。
プロジェクトについて説明いただいた三井不動
産㈱は米国子会社「三井不動産アメリカ」を通じて、2015年より55ハドソンヤード、2017年より50ハドソンヤードに事業参画している。

BPC（ブライアント・パーク・コーポレーション）
公園管理

ブライアント・パーク

マンハッタン地区は高層ビルが建て詰まり、新規オフィスの床供給が少ない中、このハドソンヤードは大規模新築ビルという希少性と、新しいエリア開発が優秀なワーカーを惹きつけるため、企業が移転する動機になっているようである。

BPC における BID の概念図

BIDは、ビルオーナーやスポンサーシップ企業の満足度をいかに確保して利用者に還元していくかが重要な要素となる。ブライアント・パーク
は、街のブランド化が進んで好循環が生み出されることにより、街に関係する者が各々の立場でメリットを享受することができている好例といえる。
＜三井不動産アメリカ＞
ハドソンヤード再開発プロジェクトに参画して西端ハイライン上から地区を見るいる三井不動産アメリカを訪問し、開発概要の説明を受け現地を視察した。
本プロジェクトはマンハッタンのミッドタウンの西に位置し、西端はハドソン川、東端は７番街

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家が連なる富裕層の住宅地である。当地区は1800

ボストン

年代後半の鉄鋼や造船で栄えた時代から、富裕層【概要】ボストンでは市内視察を実施した。ニュ居住しているが、古くからの施設や設備を保存・ーヨークからの移動もあり、半日という短い時間改修して再利用しているため、各所に旧市街の街ではあったが有意義な視察となった。

並みが残っている。

が住んでいた。現在でも地区内には約10,000人が＜ボストン市の概要＞

ボストン市は、アメリカ合衆国マサチューセッ
ツ州北東部にある都市で、同州の州都かつ経済中心都市である。

ビーコンヒル地区にあるルイズバーグスクエアエリア

また、ボストンエリアは大型の大学をはじめ中小含めた多くの大学を有する学園都市でもある。
ボストンの視察地

９月頃はたくさんの新入生が集まり、街全体が活気づく時期である。MITやハーバードに代表さファニエルホール・マーケットプレイスはボスれる大学があることで、優秀な若者たちが大勢集トン市中心部の海岸近くに位置し、ファニエルホまる。その影響で大企業も多数進出してきておール、クインシーマーケット、ノースマーケッ

り、ボストンのオフィス需要、事務所需要は急激

ト、サウスマーケットの４つの施設からなる商業に上昇している。

施設であった。
1900年代半ばになると徐々に衰退していき、建ラスベガス

物は荒れ果てて空き家となってしまっていたが、ランドマークとなるべき施設を保存修復するため【概要】ラスベガスでは本視察のテーマでもあるの補助金制度が連邦政府の住宅都市開発局によりIR（Integred Resort）に関する視察を行い、手当てされ、それを活用して1976年に当施設は再MGM Resorts Internationalとネバダ州ゲーミン開発された。現在では年間1,800万人が訪れるボグコントロールボードの２ヶ所を訪問した。

ストンの観光名所となっている。

＜MGM Resorts International＞

ビーコンヒルは、市内にあるジョージア様式の

現在、MGM Resorts International（以下「MGM」）はネバダ州ラスベガスに本社を置き、世界で８つの国と区域で28カ所の滞在型総合レジャー施設を運営している。年間売上は約１兆円以上、従業員数は78,000人という米国内でも有数の企業であり、ラスベガス最大のMICE事業者でもある。
今回の公式訪問では、当視察の目的ともいえるIRについての説明も受けた。IRとはIntegrated

ファニエルホール・マーケットプレイスのクインシーマーケット

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Resort（統合型リゾート）の略称で、従来の観光施設でも設置されていた施設の他、コンサートホ

講師のジェームス・テイラー氏

こうした背景の中、カジノ併設のホテルとして視察したアリアリゾート＆カジノ（MGM運営）のエントランス第一号となるフラミンゴホテルが操業を開始した。このホテルの開業を皮切りに同様のカジノホールや劇場、カジノ等のエンターテイメント施設テルが次々に建設され人気を博したが、賭博事業を含む複合的な観光施設のことである。

による収益をもくろむマフィアが影の支配者としIRは今日の日本においても重要な国の戦略のて暗躍した。

１つとして考えられている。日本再興戦略では観

ネバダ州はカジノ産業の透明性の回復・維持を光先進国の実現に向け、今後各地でIRの設置に主眼として法整備を進め、運営に対する監視・管向けた動きが多くみられることが予想される。

理の徹底が試みられた。具体的には1959年に州政今回訪問したMGMでは数年前より東京の大手府がネバダ州法を規定したことを契機に、この州町に日本オフィスを構え、政府や関連企業等に法を上位法と位置づけてゲーミング委員会が諸規IR設置に関する働きかけを行っている。MGM

則を制定した。

Resorts JAPANの代表執行役員兼CEOであるエ

さらに、この諸規則を上位法としてゲーミング

ド・バワーズ氏は日本各地で講演を行いながら、コントロールボードが技術基準、事業者が準拠す

日本でのI R設置に向けて精力的に活動しておべき内部統制基準、監視基準等を制定した。現在

り、今回の公式訪問においても日本におけるIR

では連邦政府・州・ゲーミングコントロールボー導入について説明された。

ドによる厳格な規制が機能し、加えてライセンスの運用ガイドライン等についても厳しく取り締まっている。ネバダ州政府を頂点としてゲーミング委員会とゲーミングコントロールボードが設置されている。

視察の様子＜ネバダ州ゲーミングコントロールボード＞

ネバダ州ゲーミングコントロールボードに所属するジェームス・テイラー氏の講義を基に、ネバダ州におけるゲーミング（カジノ）の法規制や規制当局の体制を含めた運用についての概要を記す。
ネバダ州は1929年に州としての財源確保が必要となったことから、1931年にアメリカで初めてカジノを合法化した。

規制当局の体制2019 No.197

41今後、我が国においても日本独自の法規制が制億ドル、建設期間は約８年である。３階がバスタ定されていくこととなるが、当視察団に密接に関ーミナルとなっており、近郊バスをメインとしたわるであろう施設開発や運営開発に関して、本視バス８社及び鉄道13社の合計21社が乗り入れを行察をフィードバックすることが肝要と考える。

い通勤の拠点となっている。

サンフランシスコ【概要】最後に訪れたサンフランシスコでは、大林組北米統括オフィスへ公式訪問を実施した。サンフランシスコ市内へ乗り入れる、ほぼ全ての公共交通機関の相互乗り入れが可能となるトランスベイエリアの再開発に参画している。その概要について説明を受け、現地の視察を行った。
＜大林組北米統括オフィス＞

トランスベイエリアの再開発は、サンフランシ

ベイと名付けられたバス停

スコ市ダウンタウンにあったトランスベイバスタ

３階部分は屋外となるため空調が入っておらーミナル及び周辺エリアにおいて古くなった旧タず、扇風機が設置されている。屋上部分には約ーミナルを解体し、周辺のインフラ整備、高速道20,000㎡の屋上庭園を整備し、一般に開放されて路I-80との接続やカルトレイン（近郊都市を結ぶいる。屋上庭園の植物は比較的寒いサンフランシ

鉄道）の延長、新バスターミナルの整備及び周辺スコの気候でも問題なく育つ植物を選ぶ等の配慮施設（オフィス、住宅等）の整備を行う再開発事がなされている。

業である。

また、ライト・コラムと呼ばれる吹き抜け部分

本事業は公共交通機関を軸とした再開発であから自然採光を取り入れる設計を採用して、ロビり、バスターミナルから徒歩圏にオフィスや住ー部分には発注者の方針によりアートを多く取り宅、商業施設、公園等を整備している。周辺のオ入れた形になっている。

フィス開発として有名なものの１つがセールス・フォースタワーで高さ330mあり、サンフランシ
スコで最も高いビルである。
トランスベイエリアの再開発により新設された
バスターミナルは延床面積約128,000㎡、地上３階地下１階の複合ターミナル施設で建設費は約15

屋上庭園

今後、カルトレインのトンネルの延長工事の実施が予定されており、まだ詳細は未定であるもののハイスペードレールと呼ばれる高速鉄道でロサンゼルスとトランスベイ・トランジット・センターが結ばれる計画が立てられている。

セールス・フォースタワー

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あ と が き		

当協会 副会長（株式会社都市設計連合 代表取締役会長） 向當光生

今年の視察は米国東海岸のニューヨーク、ボストンをめぐり、その後西海岸に飛びラスベガス、サンフランシスコを訪れる９日間、アメリカ大陸の大さを実感する視察であった。視察の主要テー
マは、７月にI R整備法が交付されたこともあり、にわかに活気づいているIR（統合型リゾート）及び最新の再開発事例視察である。
ニューヨークではJFK空港に到着後、空港近くの「リゾート・ワールド・カジノニューヨークシ
テイ」を視察した。競馬場を併設した大規模なカジノであるが、ゲームマシンがすべて無人で電子的に制御されていることが特徴であるという。個人的にカジノ訪問は初体験で敷居が高い感じをもっていたが、中の雰囲気はディーラーがいないこともあって国内のゲームセンターと大きな違いはなく、現金を直接使うかどうかだけが違いのように思われた。
翌日は予定が変更になり午前中、ミッドタウンに位置する４haの公園「ブライアント・パーク」をBIDによって管理しているブライアント・パー
ク・コーポレーションを訪問し、運営状況について説明を受けた。
BIDが指定される1986年まで、ここは薬物や犯罪の巣窟で近寄るのも危険な場所であったが、管理者の様々な試みや多様なイベント開催等により、現在では周辺の不動産価値も上昇してニューヨークで一番成功しているBIDだという。
午後からは、三井不動産アメリカが参画している「ハドソンヤード地区」の開発状況の説明を受け、現地も視察させてもらった。ハドソンヤード
はミッドタウンのウエストサイドに位置し、合計約11haもの開発敷地をもつ大規模再開発プロジ
ェクトで、コーチ本社やボストンコンサルティン
グ、タイムワーナー本社などが入居予定のビルを含む５棟のオフィスビル、高級百貨店等の商業施設、高層分譲及び賃貸住宅、高級ホテル、文化施設、学校などによるミクストユース型の開発であるという。
ここでは容積率の説明は聞きもらしたが、車両基地（ヤード）の上に人工地盤を設け、その上で大規模な都市開発をしている。建物の基礎や柱はどうなっているのかと非常に気になった。
ニューヨーク、ボストン視察の後、５日目にいよいよラスベガスに向かう。東海岸と西海岸では時差が３時間あるが、デンバーで乗り換えもあって合計９時間ほどの移動となった。早朝からほぼ１日の旅程であったにもかかわらず、参加メンバ
ーはラスベガスへの期待で元気いっぱいであった。
翌日、ラスベガス最大のホテルでカジノ運営会社「MGM」の最新ホテルでもあるアリアを訪問し、カジノのセキュリテイ施設、従業員用のバックヤード等を含めて見学させていただいた。また日本への進出の考え方、コンセプト等の説明も受けた。日本への進出を本気で考えており、そのための準備を周到に行っている様子がうかがえた。
最後の訪問地サンフランシスコでは、大林組が参画している「トランスベイ・トランジット・センター」について説明を受け、現地を視察した。
ここは1939年に建設された旧ターミナルビルを最新のバス・鉄道ターミナルに建て替えるとともに周辺を再開発する計画で、地階の鉄道部分は未完成ながら、バスターミナルは半月ほど前に完成したばかりであるという。
特徴の１つに、全長約450ｍ全幅約52ｍ、３ブロックにまたがる建物の屋上を庭園化し市民に開放している点がある。庭園、散歩道、芝生広場、子供の遊び場、レストラン、カフェなどを配置し、建物内部の空調負荷緩和、周辺環境への熱負荷緩和や空気の浄化など環境的にも大きな効用をもたらすという。
今回の視察で一番印象に残ったのは、ニューヨークの活況さだと個人的には感じている。訪問は20数年ぶりだったが、マンハッタンにおける超高層タワーの林立やブルックリンにまで及んでいる住宅開発など、ニューヨークへの人口や経済の集中が進んでいる状況を見聞することができた。
それに対し、宿泊したホテルに近接したテンダーロインというステーキの名前がついた治安の最も悪い地区をバスで通った印象が強く影響しているかもしれないが、サンフランシスコのどんよりした印象は何なのだろうか。今回のわずかな経験だけで判断はできないが、我が国の東京集中と同じような現象がニューヨークにも起きているのだ
ろうか。
最後になりましたが、今回の視察が皆さまのこれからの仕事を進める上で糧になることを祈念す
るとともに、私を含む高齢者グループの面倒をみていただいた小滝添乗員に感謝しつつ、筆をおきたいと思います。

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