【第１２８回 定期講演会 講演録】［
第１２８回講演録］
日時：平成１９年５月２４日
場所：東海大学校友会館

マンション市場の現状と今後の動向

株式会社 不動産経済研究所
社長 角田 勝司
■はじめに題が来年のキーワードになるだろう、ということを昨年、この場で指摘していたのですが、本日、初めてお聞きに

ただいまご紹介に与りました不動産経済研究所の角田なる方もいらっしゃるので改めて昨年のお浚いから始めでございます。ここ数年、土地総合研究所の月例会で、させていただきます。昨年、マンション市場には２００６「マンション市場の現状と今後の動向」というテーマで年固有の大きな問題が６つあるということを指摘しましお話させて頂いております。本日も沢山の方々にご聴講た。第１に耐震偽装の問題、第２に大量供給がいつまで頂き、誠に有り難うございます。今年のサブテーマは、続くのかという問題、第３に団塊ジュニアの取得力がど「都心回避と新価格のダブルリスク」と掲げております。

こまで見込めるのか、第４に不動産ファンドによる１棟

昨年、この席で強く警鐘しておりましたが、いよいよこ買い、賃貸化へのシフトの問題、第５に超高層大規模物の２つの市況リスクがマンション・マーケットに顕れて件の激増の問題、第６に国立市にあったような反マンシ

来た、という市況悪化の兆候現象を改めてお話すること

ョン騒動の問題でした。本日のサブテーマであります、になりそうです。私はこのマンション業界に長らく携わ都心回避立地と新価格化による販売リスク問題についてっておりますが、本日これだけ沢山の方々がお見えにな

は、競争無くして市場無し、が私の需給予測の前提となっているということは、これまでの１３年間、絶好調であります。郊外部への低価格化志向、低所得層を狙った低ったマンション市況に何らかの変調が起こっており、今次元の販売合戦は、結局同士討ちの泥試合的消耗戦にな後どうなるのだろうか、とご懸念している方が多くなっってしまいます。長期間の高業績の勢いに乗った安易なていることではないのか、岡目八目的立場で、波瀾万丈

都心回避志向の立地展開は、せっかく成熟化に向かってを歓迎する私としては非常に面白い、新たなリスクヘッ

いたマンション・マーケットの将来展開、良質な都心型ジの時代が来た、と見ております。マンション業界は不の需要、レジュメにありますシティ・イン・シティのラ思議なところで、ほかの業界では市況予測が当たったら、イフスタイルを提唱・企画化していく開発努力、そうし誉められて然るべきだと思うのですが、マンション業界、た将来需要発掘期待をリセットさせ、新マンション時代

不動産業界ではかえって毀誉褒貶、冷笑されています。

への構造変化に逆行してしまう危険な動きだ、という論

もっとも金融、証券業界、そして官・学界の人達、最近点でお話いたしました。

では地裁の裁判官も同様な唯我独尊的集団のようですから、今回も開き直って純民間人の独断的市況判断をお話していきたいと思っております。

■高位地価は世界都市基準にマンション市場の固有の動向だけではなく、全ての商■昨年指摘した６つの問題

品マーケットの需給環境は瞬く間に乱高下、転変いたします。特に不動産市況はデフレ・スパイラル基調からイ

２００７年に必ず問題化するであろう、都心回避と新価

ンフレ基調へと劇的に変わっているところです。既に地格のリスク、耐震偽装の余震の問題、この３つの基本問

価は２００２、３年をドン底に上がる一方ですし、銀座とか青山の高位地価地点の価格は、国内需給の自虐的評価なくなったときの方が問題である、と、業界を煽ってきで決められているのではなく、世界のトップ都市の最高ました。競争が激しく、新しい需給問題がどんどん出て価格と比較した、グローバル投資ビジネス的尺度の超高くる時の方が、マンション業界だけではなく、そのほか値で売買されています。銀座で坪一億円を超える更地取の業界でも、元気になって新しい企画商品が出てくる、引が行われ、坪２億円近い商業ビル用地が流動化していという現象も指摘しておりました。またシングル、小家るということは、まだまだそこでの投資収益が見込める

族化、高齢化層の増加はマンション需要にとって歓迎すというスーパーブランドの買い手の判断が現れているかべきフォロー現象であるという逆説も示唆しておきましらです。内需型、自己評価型、傍観的立場からのリスクた。つまりマンション形態は、都心回帰型供給の激増に

ヘッジ型地価の見極めではなくて、外需型、投資型、ハ

よって、若年ファミリー層だけが頼りのマンション実需

ゲタカ的な投資収益基準で高位商業地の地価が動いていではなくなり、居住限定という需要意識の基礎動機が変ることになります。

化している、と。言い換えれば結婚する人も、離婚する

不動産の流動化ビジネスの基本は、どこまで地価が高人も、結婚できない人も、投資用でも、買って貰う人も、くなるのかという値踏み、収益リスクの見極めの判断力

にわか成金でも、マンションを買ってくれれば皆お客様

ですし、このリスク度が高いほど儲けられるビジネススです。そういった多様多目的購入がマンション需要増加

キームであります。だからこそ不動産投資はスピードとの実態的動機となっています。

回転率、収益率がキーとなります。都心地価の上昇につところで、全体の住宅建設の動き、新築着工住宅の規れて、大型新築ビルの賃料が上がってきており、その周模はこの４年間、だんだん小さくなっています。持家、辺の築浅ビルでもテナントの退出は大歓迎だという中小貸家、分譲の全てのセクターで住宅規模が年々狭く、小ビル業者もおります。

さくなっております。
大きな住宅を無理して取得しない、

昨年も指摘しましたが、地価が上がり出しますと土地

身の丈建築というのがユーザーの基層意識となっていまが市場に出てこなくなる、というのが不動産売買市場のす。つまり購入主体の団塊ジュニア層は決して上昇志向

大鉄則です。
このところ、
マンション用地が無くなった、のガンバリ需要ではなく、目先の物件、今買える小規模

高くて買えない、とよく聞きます。土地の売り物が無く住宅を、即時的に建て、買ってしまうという、衝動買いなったということは、地価がこれからもっと上がること

消費スタイルであることを指摘しておきました。ファスを見込んだ地主や分譲業者が多くなったということです

トフード的な取得動機がマンションや住宅規模に現れてし、また安いときに買った土地を手放さないという動きいることになります。どうやら今も昔も、夢に抱いた大が増えているということです。地価が上がり出しますときな住宅を建てたり、買えるまで待たず、長期の住宅ロ

マンション用地とかビル用地の確保には難易度が増しまーンを借り入れ、低金利に乗じて即時的取得可能の住宅す。問題は今回の地価の急上昇は余りにもマンション市を買ったり、建てている、というのが住宅需要マーケッ況の好調さが続いたことによる、業界内競合によって引トの悲しき実態のようです。

き起こされたことです。コスト高というリスクをみずから呼び込んでしまったことです。このことこそ、過去の地価上昇要因であった需要超過、供給不足とは全く様相■姉歯偽装事件の余波が違う、昨今のマンション用地価上昇の実情でしょう。
次に、耐震偽装問題、姉歯元建築士の事件は、日本列島を揺るがす人造大地震であったと位置づけておきまし■新マンション時代の特異性た。その後、姉歯事件は関係者が偽装増資、粉飾決算、詐欺、名義貸しという言わば別件で告発されています。

私は毎回、９４年からマンション市場は新マンション時

しかし、姉歯余震がまだ群発的に続いていることはご承代に入った、と繰り返して言っております。新マンショ

知の通りです。今日は保証・保険で瑕疵を担保する新法

ン時代の特異性は、都心回帰、都心居住、東京都心へのが成立する当日です。結局、偽装地震の余波は住宅・建新たな集中、集積である、ということを、新規マンショ

築業界にとりましては直接的にはコスト増になってしま

ン着工動向の増減に基づいて説明していました。そしてったことになります。犯罪者はたった１人だったのに日

新時代のマンション市況、特に需給マーケットで問題と本中の建物・マンション・ビル、全ての建築物の内部、なるのは、供給過剰そのものが問題ではなく、供給が少基盤構造を根底から揺るがした大地震という事件であったわけです。初源的には建築士界の知的レベルの衰退が■団塊ジュニアの生前贈与購入減る

この事件の土壌でしょう。
後ほどお話ししますけれども、ピアチェック資格取得試験の合格率が３７％しかいなか

一方、実需ユーザーの主体となっている団塊ジュニア、った、という知的惨状にそれが表面化しました。この道

団塊ジュニアネクスト、３０歳代のユーザーの購入が多くのプロとして認定されていた資格士が再認定試験に３割なっている、と、長谷工アーベストのデータで示しまししか合格していない。全ては建築士界の知能劣化に責任た。この基調は全く変わっておりません、が、問題は今を帰すべきです。そしてアパグループの鶴ヶ島、成田、

年になり、そのユーザーの中でも生前贈与活用購入、つ大阪のマンション、ホテル、２級建築士の能力不足によまり貰って建てる率、絶対数が減ってきていることです。

る札幌市の偽装、静岡の強度不足とか、追加検証によっ

概算では生前贈与利用は導入当初は３、４割近かったのて次々に欠陥・耐震強度不足のマンションが各地で露見がこの３、４年で５％ずつ減ってきて、購入資金を貰えしています。日本列島に本物の地震が来たらどれくらいるユーザーは早く貰って建てたり、買ったりしてしまっの被害となるのか。新しいマンションの分譲をしたほとたデータとなっています。とにかく、だんだん貰って建んどの経営者は戦々恐々としています。とにかくピアチて、買う、チャッカリ型ユーザーが急減してきているの

ェック制度の導入自体が結果としてコスト増・審査時間が特徴です。今年はもっと減りますから、団塊ジュニア

増という形で分譲業者、最終ユーザーに転嫁されること層の衝動買いはかなり減ってくるのではないか、というになりました。そして実際のマンション販売への影響とことになります。ここまでは昨年までのお浚いです。是いう点では、やはりユーザーは大手施工物件・大手業者

非土地総研のホームページを読んで市況見通しの当否を志向になっているということが明らかになってきており、再確認していただきたいと思います。
（注・土地総合研究

中小のマンション販売業者は防戦一方の大変な目に遭っ第１４巻第３号２００６年夏号 １５７～１７３頁に収録）ている。こうした信認選別も姉歯余震ではないかと思っております。
■３題ヨタ記事■用地と建築費の上昇

私の市況観は不足よりも過剰、規制よりも撤廃、調整よりも競争、減益よりも増益、デフレよりもインフレ、

マンション用地価格の急上昇に関しては、昨年のデー

不動産価格は下がり続けるよりも上がり続ける方、弱く

タで、練馬高野台と錦糸町の２カ所での都有地の競争入なるよりも強くなる方、横並びより格差のある方、過疎

札事例を挙げて、いかに急騰しているかをご説明しまし

地よりも過密都市が面白い、もちろん地方よりも都心のた。この春からその入札事例の物件が発売されておりま

方にビジネスチャンスが多く、最後に地球環境よりも人すけれども、やはり既存の周辺価格事例に比べて３割、間活動を大事にしたい、というのを判断基準としており５割近く高い分譲単価となっております。こうした高値ます。

入札の結果は高値販売価格に繋がるのが当然ですが、そちょっと脱線しますけれども、地球環境をことさら大の高騰現象がピンポイントに留まらず、瞬く間に周辺に事にする朝日新聞に奇天烈な記事が今日５月２４日の経

広がっている、ということが新しい動きとして表れてい済面にありました。それは不耕起栽培、つまり田んぼをます。一方、建築コストは昨年のうちはそれほど上がり

耕さないで米を栽培すると、通常の３倍の価格で売れるませんでしたが、最近になって一戸当たり３００万円、米になって、そういう栽培手法に農林水産省が補助金を１０％～２０％上昇しているようです。そして大規模マン出してくれるという、極めつきの原始農業事例の紹介でションではなくて中小規模物件のコストアップが特に大す。環境に優しい米の作り方とか野菜の作り方を記事にきい。１００戸以上の大規模物件の建築費はほとんど上がしたいのだろうと思いますけれども、まさにおかしな奇っていませんから、大手マンション業者・建設会社の大奇怪怪の原始農業礼賛記事で、要するに種をばら撒いて規模マンションのコストは上がっていなくて、中小業者

寝てれば米が取れ、それが３倍で売れるということですが造った中小規模物件の建築単価が急上昇し始めているから、皆さんもおやりになったらいかがかでしょう。たというのが新しい動きです。

だし収穫量は不明でした。
もう一つの記事は、団塊世代が大量に定年になることを狙った、地方と都会の２地域交流をしましょう、という願望推奨のヨタネタ記事です。こんなことは、資産に着いていないのは前期、前々期の業績が絶好調で、急い余裕がある方は出来ますが、年金依存生活者に２地域居で未完成物件を販売しなくても計画目標を達成できるこ

住など出来るはずもないわけで、もし出来たとしたら老と、特に都心物件は価格上昇が見込めるので売り出しを親の介護でやむなく２地域共有せざるを得ないケースぐ

先送りする余裕があること、また２００５年、２００６年に大らいでしょう。定年まで一生懸命働いて、遊び方を知ら

型未完成物件の契約を終えていること、などが好意的解ず、お金の使い方も知らない普通の団塊世代に出来るは釈による発売減少の要因です。ただし、売り渋り行動にず無い。むしろ都心志向の奥さんとの熟年離婚が増える

はマンション業者の値上がり待ちという傲慢な姿勢が垣きっかけになると思います。もし現役の時代に２地域共間見えます。しかし、逆に見れば、郊外部の売れ行きが有が出来るほどスバシコイ人ならば、世界に飛び出して急降下しているので売り出せなくなっている、という需いるのではないでしょうか。

要減退要因が発売減少に結びついている、と解釈してもこの際３題目の脱線ですけれども、首都圏地震の被害

おかしくはありません。つまり、急激な地価、建築費ア

データ、気象庁発表の記事、朝日には肝心なことが欠落

ップ、用地の先行大量取得によってすぐには値下げ処分

しています。マグニチュード７．３の時に６３万人が避難所も出来ない腸捻転症状の苦しみの表れ、だと。

から溢れるということだけで、これを日経新聞は別の切り口で伝えています。都内の緊急避難所の２８％が耐震不足ということです。東京２３区内には２９０４ヶ所の避難所■新価格、新新価格のリスクがあるそうですけれども、その中で８２３ヶ所が耐震不足というデータが、堂々と発表されています。そこで耐震

価格面では新価格現象だけではなくて、都心部には新不足の避難所を避難場所指定にしているのは問題だ、

新価格物件があちらこちらに出現しており、さらに最近

８２３ヶ所をたちどころに耐震補強せよ、と指摘するのがの建築費アップを反映したトリプル新価格も現れてきそ

記者品質の鼎ではないか、と自戒しているところです。

うです。この新価格、新新価格へと価格水準が高値に移行する時代にはどういう現象が起こるのか、果たしてス
ムースにユーザーに価格転嫁できるのか、ということ、■未発売在庫急増という奇妙な新現象

つまり価格が上がっても売れ続けるのだろうか、という大問題に繋がります。この需給の動きをピッタリ予測でそれでは本題に入ります。まず直近の新しい市況現象のキーワードは、第一に都心部マンションの売り渋り現きたら市況のスピリチュアル風占い師となれるのではな
いか、と思っています。

象です。２番目は着工が高水準なのに、未発売・未完成

最近の価格上昇の特長は、①上昇テンポが急なこと、在庫が激増している問題です。特に郊外部での未発売物②上昇額が大きいこと、③供給力規模が１０万戸前後と大件が急増していることです。着工しても売り出さない、

きいこと、④競争入札に見られるように、マンション業というまさに奇妙な、謂わば糞詰まり状態というマンシ

界自らが惹起した業界内高値であること、
です。
さらに、

ョン・マーケットで初めての現象です。これまでマンシ

バブル後の新たな現象として、郊外の供給が増えながら

ョン市況で問題になったのは、完成未発売在庫の累増と価格が上昇している、というデフレ終焉の動きが見られいう販売大不振時代の過剰供給現象でした。それが何とます。新マンション時代の一番の特長は、都心部の供給

完成在庫の増加ではなく、未発売未完成在庫の累増といが増えながら価格が下がっていることでしたが、いよい

う全く新しい現象は、今までに顕在化したことがありま

よ都心回避に向いながら、新価格となってきています。

せん。着工が大きく落ち込まないのに発売戸数が先細りこうなると、どこまで価格は上がり続けるのか、です。

になる、着工・発売のギャップ現象は実は２００５年の秋

やはり売れなくなるまで上がり続けるのではないか、市ごろから起こっていました。しかし、多少の売り渋りや場法則はそうなるだろうと暗示しています。

ファンドへの一棟売りを勘案しても、高水準の着工が続いていましたから、全体的な発売抑制基調がこれほど長期化するとは想定外でした。

■全ストックの半分が新築

現在、この捩れ潜在着工済み未発売在庫はおそらく５万戸から７万戸にも膨れ上がっています。マンション版

レジュメ資料（Ｐ．１８８）から新マンション時代が‘９４

メタボリック症候です。着工増が続いても発売増に結び

年から始まったというデータが読みとれます。全国ベースのマンション着工は‘９３年の１３万５４１６万戸から‘９４

マンション市況が急速に悪化するという需給教訓です。

年には２２万２５０１戸へとほぼ倍増しました。‘９２年にはなにゆえ悪化するのか。第一に特定のエリアに新規物件

１１万３８７３戸にまで落ち込んでいました。急激な回復でが一挙に集中してしまうこと、第二にバス便が増え、立す。首都圏では‘９２年頃から企業のリストラ物件が急増

地の悪化が同時に進むこと、第三に周辺の購入層は分散し始めたことを反映して、‘９３年の６万戸弱から‘９４年

居住しており、需要量も少ないこと、第四に、販売率のには一挙に１０万戸台を突破しています。以後この高水準バラツキが発生すると、売れ残りのイメージが広がり易の動きが続き、昨年は１２万５，２７１戸と、過去最多記録を

いこと、つまり、市場が狭いために、たちまちにして供更新中です。全国ベースでは‘０６年の着工が２３万８６１４

給過剰状態になってしまう、からです。また、所得階層

戸で、‘９０年の２３万８６００戸を上回りました。この１３年が均一なため価格受容幅が狭いという郊外エリアの特性

間の延べ着工戸数が全国で約２７０万戸となっています。

です。この経験則は過去の需給マーケットから読み取っ

マンションの全ストックが約５０５万戸と国土交通省でた市況法則です。

は推計しております。つまり全マンションストックの半

だいたい全ての商品市況は低価格競争になるとその業分以上が築１３年以内の新しいマンションで占められて界の淘汰が始まり、寡占化し、選別化に向います。マンいるということになります。ちなみに新耐震基準施行以ション立地の都心回避の兆しは２００５年頃から出てきて前、‘８１年以前に建てられたマンションは約１００万戸あいました。特に激増しているのは千葉県で、２００３年の６ります。そのうちの半分にあたる５０万戸くらいが耐震不７１５戸を底に、そこから２００６年には３．１倍の２万１０８９

足のマンションだとされております。

戸まで増えています。そして埼玉県も２００４年の９８４６戸

次に全国ベースの着工動向を見ていただければ分かりから０６年は１万５４８９戸へと５割強の増加を示していまますように、首都圏の独走が続いています。首都圏が全す。
都心回帰の象徴であった東京都の減少基調に対して、国比の５２％、１４０万戸、近畿圏が２１％、５７万戸、中部

都心回避の表われである千葉、埼玉県が急増しています。

圏が７％、１９万戸です。その他地域は２０％の５３万戸とな‘０３年には千葉、埼玉県の合計が１万８３１３戸であったのっています。元気な大都市圏に新築マンションが多いとが、‘０６年には３万６５７８戸に倍増しています。問題は東いう単純なことを表しています。そして元気な集合体で京都のように、供給が増えても売れ続ける潜在需要ポテある都市圏の中でももっとも元気なのが東京都です。東ンシャルが弱いことです。低価格のマーケットは供給が京都の１３年間の総着工戸数が７１万７１６３戸と、首都圏全増えればたちまち新価格物件が売れ残るという選別マー体の５０．９％を占めています。全国で首都圏、首都圏のケットに繋がります。

中でも東京都が真っ先に新マンション時代に入り、それこの市況鉄則は、昨年までは幾ら言っても分らなかっがいまだ続いている、ということを裏付ける着工データ

たようですが、最近ようやくマンション業界人が分かっです（Ｐ．１８９）。年平均で東京都は５．５万戸が着工しててきて、大変だということでドタバタし始めました。しいますから、この１３年間の快走振りがお分かりになるとかし分かってからでは遅いというのも成熟マーケットの思います。２００３年にはなんと７万５１３２戸も着工してい教訓です。実は販売状況からそれが浮かび上がっていまます。この前年の数年間に大企業の土地放出がとても多す。発売戸数データ（Ｐ．１９０）は当社の調べですが、こかったことの影響です。
資産デフレの深刻さが窺えます。

のところ先細りする一方です。今年の１～４月は１万‘０６年の都県別の着工数は東京都６万１４８９戸、神奈川県

７２２５戸で前年同期に比べて１９．１％のマイナスで、東京

２万７２０４戸、千葉県２万１０８９戸、埼玉県１万５４８９戸

都区部の新規供給は４５５３戸で前年同期に比べてとなっています。全体の増加基調が続いていますが、さ

３８．７％の激減、埼玉県は２１８４戸で２９．５％減となってすがに東京都の着工はここ３年間減少し始めていることいます。問題は発売が減っているのに、初月契約率が下から、千葉、埼玉県の増加が著しく回復していることにがり売れ残り在庫が増えていることです。４月末現在のなります。

在庫は２４．６％増、１３４１戸増となっています。これが都区内の大幅マイナスは値上がり待ちの売り渋りの反映で、埼玉県の大きなマイナスは、売れ行き悪化の現れという■千葉・埼玉増は市況の悪化ことで、両極端の動きをピッタリ示した販売データということになります。したがって、埼玉、千葉県の発売がそこで問題となるのは、私が再三繰り返して警鐘している事態、千葉・埼玉という低価格の立地が増えだすと着工増と連動して増加することになりますと、市況のさらなる悪化に直面することになります。

■０２、０３年が底値だった

ルまで純都心スポットではいってしまうのではないでしょうか。それを見込んだ売り惜しみ、売り渋り、あるい

価格面では上昇基調を強めています。詳しい当社のは保有して賃貸化する、ファンド商品化する動きがかな

地域別の長期トレンドデータを公開していますがり出てくるだろう、ということです。つまり純都心部の（Ｐ．１９２）、そこに‘９０年から‘０７年４月までの地域別のマンションは実需型居住用ではなくて投資用住宅になっ１㎡単価の動きを示しています。今年の１月から４月まてしまったということです。言葉を換えるとマンション

での最新の単価を見ますと、首都圏平均で６０．１万円で事業は流動化金融商品づくりに変わったということです。

すから、バブル期だった‘９０年時の超高値単価の９３．４

ここに不動産の金融証券化、マンション、ビル、土地活万円を別にして、今の単価水準は‘９３年７０．４万円、‘９４

用が金融商品化し、投資商品化となった分かり易い例証

年６８．２万円のバブル崩壊直後の単価水準レベルまで一となっています。

挙に回復している、と言えそうです。そして‘０２年５１．３
万円、‘０３年５４．５万円という底値のマンション価格の時代、これは新築ビル市況の不振期と重なっていますが、■郊外部も新価格へ

全域、全ポイントでバブル後最安値であったようです。
地区別、年次別に分譲単価を追跡していただければ改めてわかります。

団塊ジュニア層向けの実需マーケットである隣接３県の動向ですが、ここでも県庁所在地の駅近、中心市街地

どうやらこの頃にお買いになった方は、今の新築マンの価格上昇の動きは激しくなっています。そこで問題はション売価にしますと、資産価値が３割から５割くらい

地域別単価の推移をよくご覧になっていただければ分か増えていることになります。住宅ローンの利子ぐらいはりますように、中心都市部よりもその他の衛星小規模市

軽く帳消しになっている。やはり、‘０２年、‘０３年に一域、遠郊外地域の価格上昇率が急に高くなってきたとい番得したのは貰って買った団塊ジュニアの方でしたし、うことです。つまり遠隔エリアのマンション価格の上昇

結婚しないで都心マンションを買ったシングル女性だっ率が高くなり始めているという、それこそバブル期並みた、ということになりそうです。今売り飛ばせば結婚資の新しい動きです。都心部から価格上昇するのは理の当金ぐらい充分に出てしまう。シングル女性のマンション

然ですけれども、実は最近になって都心回避立地物件の購入はこの頃から始まって、大きな話題になったことが上昇率が高くなってきた。これこそ遠隔立地のマンショありましたが、先走った持家欲求動機はマンション取得

ン用地が業者間競争で高値取得されていた影響です。入

につきましては正しかったのであります。価格が上がり札で競合しながら取得した遠隔地の土地にマンションをだしてから追いかけますと今年のようにベラボーに高く建て始めた。それも幾つもの業者が同じようなエリアでなって、バブル後から少し下がっただけの価格になって建て始めた。供給が増えて価格が上がるという危険な需しまう。

要減速に繋がる法則性が、この郊外マンションの新価格

バブル期には千代田区などは発売０戸でした。
しかし、に現れてきているということです。

都心価格はまだ２分の１戻しくらいの単価です。そうい

年間の着工動向が千葉県３倍、埼玉県１．５倍に増えてうことでは千代田区で㎡２０５万円が基準単価になるのか、いるということは、価格が上がりながら供給が増えていまだ確定していません。これからさらなる高値を試すよるということです。新マンション時代の特徴として、価うな動きとなりそうです。麻布、赤坂、広尾、松涛等で格が下がりながら供給戸数が増えていた、というのが一

坪単価１０００万円以上の新築マンションの売り出し広告

番の特異点だ、と先ほど強調したわけですけれども、今が出ています。それを見ますと、‘９３年から‘９２年、この年は供給が増えながら価格が上昇するという、逆転した

当時の高値レベルまで純都心部はもはや追いついたので状況になってきています。

はないか。果たしてこれから、建築費の上昇を反映した

個々のエリアをもっと詳しく追跡してみますと、今年新新価格になるかどうかというところが注目されるとこの価格上昇率は最寄り駅に近いところではなくて、遠いろです。

ところの価格上昇率が高くなっています。非常に面白い

ちなみに私の言う新価格イメージは、‘０２年、‘０３年現象といいますか、郊外住宅地の地価動向と全く逆の現の底値から２割くらい上がったのが新価格レベルという象を現しているのが、最新のマンション価格の値付けのことになります。これから都心部はその新価格レベルを法則性です。神奈川県ですと大和市、海老名市、座間市

超える動きとなり、さらなる新新価格の５割アップレベなどが一割近い上昇ですし、埼玉県では越谷市、川越市、

所沢市などが目立ちます。千葉県では浦安市、我孫子市

整しながら期分け分譲をいたします。４月も１０戸以下のなどが急上昇しております。千葉市は下がっています。

小規模の分割分譲が３０件近くありました。中には５戸、こうした価格上昇の動きの先行きを極端に示したのが６戸ずつを売り出すケース、つまり１週間分のノルマし当社の価格予測表で、値上がりの激しい地点を抽出してか出していない。それだけしか動かなくなっている。明います（Ｐ．１９５）。２００５、６年から今年にかけて、これらかに新マンション時代の特徴であった大量供給＝大量くらい上がるだろうという勝手な値付け予測です。もち需要が消えてしまっています。特に郊外部での大規模物

ろんこの予測を超えたポイントもありますが、そういう件の大量発売が少なくなってきています。郊外部でバブところは新築マンションの分譲が消えてしまっています。

ル後、供給がなかったエリアで独占的販売をしていた業事例としては出てこない。赤坂が０６年の１３７．７万円（実者が、最近新規物件を新価格で売り出したら、お客が激績値）→１９２．８万円（予測値）、青山が１８２．５万円→減したというような販売事例がかなり多くなってきてい２５５．５万円、番町が１４６．６万円→２０５．２万円、豊洲がます。１月、２月に売り出したのを一旦休止して、プラ

６６．２万円→９２．７万円と凄い上がり方をみこんでいまン付きの土地を一括転売する事例も３月の決算期にはあす。また郊外部では港北ニュータウン６１．７万円→８０．２

ったようです。そうしたことを先程から未発売未完成在万円、相模原５０．９万円→６１．１万円、さいたま新都心庫と言っているわけです。今年の９月までにはそうした

５２．８万円→６８．６万円、幕張４２．８万円→５１．４万円、柏

中小規模マンションは完成しますから、未発売完成在庫

５３．７万円→５９．１万円などと急上昇を予測しています。

のままで転売され、持ち合い、あるいは値下げして処分

機敏な業者でしたら、新築マンションをすべて買い占することになるでしょう。

め、オールド価格で売り出されたマンションを１棟買いところがそういった未発売完成在庫にツナギ金融がつして新新価格で再売りすれば新価格分だけ儲かるというかなくなるという資金調達リスクが出てきました。要す

不埒な行いも出来ます。都心専門の中古マンション取引

るに販売合戦に敗れた中小業者の完成物件には追加資金

業者はそんな様な仲介をしているのではないか。また豊を出さなくなったということです。金融ビッグバン後で洲、北千住、東部下町ブロックなど、今まで相対的に割大手金融機関は数が少なくなっていますから、すぐ販売

安なところが上昇し始めています。神宮前、目黒、成城悪化の情報は一瞬にして伝わります。そうなると、繋ぎ学園、等々力等のブランド地域のマンションは、新新価資金を出してくれるのはどこか、サラ金並みのかなり高格がこれからどんどん出てくるだろうと思います。ただ利な短期事業ローンを借りるしかありません。マンショ

し都区内の新規マンション供給はこれから減り続けるこン業界に対しては売れる時代から売れなくなる時代になとはありません。マンション新価格化が浸透するにつれったら、金融機関の融資姿勢がすぐ変わります。それをて供給が増えるという動きとなるでしょう。

データとしたのが市況総括表ですが、概観すると歴史的な転換期が判ります。
マンションが売れなくなった時代は３０年間で２回し■新価格の販売リスクかありません。今年から来年にかけて３度目のマンショ
ン不況期を迎えることになるかどうか。つまり千葉、埼

今のところ都心部は上がっても発売が激減しています

玉方面のマンションさえ売れれば、不況は乗り切れます。

から売れ行きは落ちていませんが、問題は都心部以外のその指標は千葉、埼玉＝郊外・地方エリアのマンション

エリアにどこまで新価格の上昇域が広がっていくのか、販売がスムースに行くかどうかということになります。

それに伴って生ずる需給ギャップの発生です。周辺部でそこに販売力の強さが示されます。そしてそういう時には予測値よりも上昇率の高いエリアも出てくるのではな

超高層マンションや大規模マンションがかえって増えま

いか、という動きです。そうした新価格物件が増え始めす。つまり需給の良いときに大規模・超高層・長期的なたことで、やはり売れ行き、需要が落ち込んできていま物件の用地仕込みをしているからです。それからマンシす（Ｐ．１９６）。今年の初月平均契約率は７７．１％で前年同

ョン業界の業績は良いけれども、土地の売り主は本業が期の８１．８％から４．７ポイント落ち込んでいます。４月期

落ち込んでいる業種でした。つまりデフレ便乗型の土地まで１２ヶ月連続して前年同月の契約率を下回っていま取得が出来たのが新マンション時代でした。ところが、す。完成在庫も千葉、埼玉県で増え始めています。

一昨年辺りからの競争入札の激化で、それこそ都市再生

このように今年に入って、明らかに販売スピードは鈍機構の再生の餌食になるような郊外部の土地を競って買っております。売れない物件、エリアでは発売戸数を調い込んでいます。こうして、マンション業界は年間供給

の２年分以上、約２０万戸分のマンション用地を手当て済中心にこれからのマンション・マーケットが動くことにみで供給意欲は衰えていません。それでも用地不足と喚なります。そして昨年使った二枚目のリスト（Ｐ．２０２、

いているのは３年以上先の事業用地を探している欲張り２０３）の１４１物件延べ９．５万戸はほとんど売り切ってしなマンション業界であります。

まった物件ですが、一部は販売中で、全部は売り切ってはいません。建築中が多い。そのリストの物件所在地欄の右側に、土地がどこから出てきたかがお分かりになり■首都圏で１２万戸の超高層マンションます。再開発が増えていますが、金融、自動車、造船、機械、電気、そういう業種のリストラ、減損会計による超高層マンションの動向ですが、当社による全国の超固定資産処分が行われているということが分かります。

高層マンションの建設計画調査では５２２棟約１６万戸が重厚長大業界の大手製造業者が並んでいるのをみます

計画されており、１昨年に比べてまだまだ増え続けておと、日本の大企業メーカーがだんだん消えてしまっていります（Ｐ．１９８）。その半分以上は首都圏の計画で３３０る状況が見えます。つまり生産工場がどんどん消えてし

棟、１１万９１８６戸となっています。その中でも都区部のまっている。厚生施設等の売却により本業不振の補填が供給は２１３棟、延べ約８万戸です。この調査は具体的にされている。実は首都圏内にこうした生産工場が残って進行されている超高層マンションのプロジェクトです。

いたからこそ、マンション業者がマンション化でき、割都市再生計画指定が５年延長されましたから、都区部で安な価格で供給できたことがデフレ下のマンション供給

はこれから新たな再開発によるかなりの超高層マンショ構造でした。こう見るとマンション事業というのはまさン計画が浮上する可能性があります。その超高層マンシに土地流動化ビジネス、そのものです。企業にとってはョンの販売では、失敗、売れ残り例が奇跡的に出ていま

虎の子の土地をやむなく手放したケースも多い。残念なせん。千葉、埼玉の中小物件で泥試合的営業をするよりのはこういった都心回帰トレンドが分かっていれば放出も、都心の大型超高層マンションを事業化したことが大土地を軒並み買い占めることもできたのです。特に最近成功しています。今日、ハリウッドの有名女優、マドンの地価上昇を見ると、結果論として、土地を売ったサイナを使った湾岸部の超高層大規模マンションの宣伝チラ

ドも損切り、
買ったマンション業界も売り切り損でした。

シが入っていました。数億円以上と言われていますが、やはり土地は持っていた方が良かったなという、いつの一戸当たり５０万円以上の宣伝費になります。これまでに時代でも振り返ればそういうことになってしまいます。

ジャン・レノ、レオナルド・ディカプリオ、リチャード・
ギア、渡辺謙等にも億単位を払っています。日本のマンション業者はハリウッドのスターには特別なお得意さん■団塊ジュニアが５０．２％となっているようです。それでもマンション価格が１割上がれば大したコストでもありません。中古になってもユーザー動向のデータとして、昨年に続いて長谷工ア

ブランドイメージになりますし、付加イメージの一つにーベストのデータが一番参考になるということで持ってなります。こうした都市の元気さを象徴した超高層マン

きました（Ｐ．２０３～２０５）。わざわざデータを作っていションがもし建たなくなったら、東京都心のビジネスはただきました。団塊ジュニア層によるファミリーマンシ

終わりでオリンピック招致どころじゃないでしょう。

ョンの購入件数が増えていることがわかります。団塊ジ
ュニアと団塊ジュニアネクストを合わせると５０．２％になっており３０代様々ということです。３０代で半分は売■１０１件、７．５万戸の超大規模計画れるということですから、その他のユーザーは買い遅れ
た組か若・老年シングルということになります。前年と次に首都圏で進行中の超大規模マンション、４００戸以

違ってきたのは購入金額、自己資金それから年収です。

上の計画について説明いたします。ただし昨年のデータ

安心したのは年々、年収が上がっている方がマンショから発売された物件と賃貸化した物件は除き、今年からンを買っているということです。年収が横ばいとか下が新発売する物件に限ったリストを別に抜き出していますっている比率は下がっています。これまでのように年収（Ｐ．１９９、２００）。その結果１０１物件、延べ７万５７７２戸が下がってマンションが買えたということは、価格が下となっています。今年から向こう３年か４年のうちに市がり、郊外部に向かったというデータの裏づけになって場化、完成していく超大規模物件です。この大型物件をしまいます。真っ当な正社員サラリーマン層が昨年から買い出したということになります。
自己資金分を含めて、業は成り立つでしょう。変わり身の早いほうが企業の成年収６倍のマンションを買っているという構造は変わっ長性が高くなる、そういうスピード時代に変わってきててはいません。内実は年収の５倍の借金をしていることいる。そして株式欄データには昨年の不動産業界の評価になります。

がどうなっているのか、投資家から見た場合の不動産業問題なのは、購入金額が下がっていることです。この界の格付けとなります。

辺に背伸びしない堅実な実需型ユーザー像が現れていま

これは昨年１２月３１日現在の株価データですけれどもす。しかし都内ではダメになったからやむをえず千葉、（Ｐ．２０６）、大体この終値から２割上がっているという

埼玉方面を買ってしまった、という都心回避購入が実はのが不動産業界セクターの評価です。決算が好調で、フ過ちであるということを数十年後に反省するのではないァンド向けマンション販売、戸別分譲よりも流動化事業か。価格が低いところを買うということは、不動産購入の売り上げ比率が高い、賃貸化事業の売り上げが大きくにとっては最もいけない。高価格のところを無理して買伸びた企業の評価が上がっている。概してそういう会社

うのが不動産購入の成功の秘訣です、と助言したいものの株価は３割、４割上がって、戸別マンション分譲に拘です。どうしても個人レベルとなりますと総額志向型のって、完成在庫が増え、供給戸数が減っている企業の株

短絡的、衝動的購入をしてしまう。昔も今も変わりませ

価がマイナスになっている。平均２割以上の値上がり企ん。ただ３６４８万円というのは首都圏の４２００万円平均に業は勝ち組入りです。星印（☆）が昨年中に東証１部、比べますと一割ほど低い価格です。３０代の団塊ジュニア、２部に新規公開した企業です。Ｊ－ＲＥＩＴは１１銘柄です。

団塊ジュニアネクストはだんだん郊外の物件をお買いに５年半前の２６００億円から最近の評価が６兆円をも超えなっている。この辺では業者の行動、土地取得行動と全ようとする、２５倍も膨らんでいます。大変な投資資金がく動きを同じにしているという購入パターンです。どこ集まっている。そういう高成長セクターほど、新規公開

でこのキャッチアップ購入から離れられるのか。年収が銘柄が多い。まさしく株価はその業界の勢いを表してい増えて自己資金が増えて、価格の高いマンションを購入ます。不動産流動化に関わるＪ－ＲＥＩＴビジネス、これにしていただければ一番いいのですが。ただし、そういう乗じたビジネスをやったほうが成長するのではないか。

お客さんが都心のマンションに向かっています。

マンション事業をやって、販売に苦労し、営業マンを叩くパワー営業するような時代ではなくなってきています。

■不動産流動化ビジネスの急成長■急降下する郊外の発売率
都心部の需要がなかなか途切れないのは団塊ジュニア層が主体の買い手ではなく、需要層の複層性、いわゆる千葉、埼玉では既に大量に着工していますから、３万所得階層の奥行きが深いからです。つまり１人買い、投戸ぐらいは今年中に売らざるを得ない。そしてこれから資買い、セカンド買い、賃貸買いとかに分散していてもどういったことになるか具体的な市況予想をしてみます。

それぞれに多数の需要力がある。プラスして不動産ファ

当社で毎月発表しているマンション市況データで面白い

ンドによる１棟買いがかなりある。ところで、昨年ここ数値データがあります。先程の捻れ現象、着工多けれどで私の話を聞き、マンションの戸別売り事業を止めてフも発売少なし、
未完成未発売在庫急増の腸閉塞状況です。

ァンド向け、あるいはビル用地卸に業態を換えたという

このところ月次の発売率が前年比で２０％近い減少をし業界人に先日出会いました。流石だなと、おもわずお互ています。当社の集計による発売戸数は実際発売された

い感心し合ってしまいました。千葉、埼玉で泥試合する

戸数だけを集計していますが、その元分母は計画総戸数

よりも業者相手の卸売り、あるいは投資ファンド向けビ

でノミネートしています。大体、一昨年が年間で月間のジネスを展開するのが、これから企業規模を持続させる

延べ戸数で計算しますと、発売を先延ばししたダブルカ

鉄則でしょう。
１億円以上の金融資産を持っている資産家がおよそ１５０万人もいる日本ですから、不動産向けファンド、流ウントが当然ありますが、２年分で４０万戸くらいが発売
予定戸数リストに計上しています。毎月、延べ総戸数の２０％分が発売になるという推計をしております。

動化ビジネス、ソリューション・ビジネスが拡大するこ

昨年の発売が７万４０００万戸ですから３７万戸くらいがとによって、分譲マンション事業が先細りになっても、ノミネートされておりました。このところ毎年３万戸か戸別分譲が終わっても、投資商品としてのマンション事ら４万戸が月間ベースのノミネート戸数でしたが、今年に入って１．５万戸から２．１万戸に激減しています。そのくしたり、大手共同事業の信用性という特定の物件しか中で最も激減したエリアは、もちろん２３区内で半減して売れなくなっています。従って中小会社の中小規模の物

います。もう一つは埼玉県で４割減少していて、それが件の売れ残りがこれからどんどん増えることになります。

実発売の減少に結びついています。どうやら発売予定ニュースを出さないで土地だけでの売却、建築確認の出し直し等で遅れ気味です。特に耐震偽装問題のトバッチリ■建築費の実情

で建築確認に時間がかかっていたりしている。従って今年の上半期の供給戸数は昨年よりもかなり減ってしまう

もう一つ別のデータがあります。建築費です。昨年のことが既に明らかとなってきました。供給の急激な回復

１０月から今年の３月まで１００戸以上の物件は１０７物件、は見込み薄でしょう。つまり上半期のマンション発売は延べ２万４８６５戸ありましたが、これは総着工戸数分の昨年の２、３割近い激減となるのではないでしょうか。

４０．７％に相当します。ですから建築費の動向データとこの趨勢ですと、下半期に倍増するかどうか、というこしては充分な量だと思います。その１戸当たりの建築費とになりますけれども、販売不振が広がりますから、１は１，８１０万円。単価５９．４万円でした。昨年同期の１８０

棟売りとか賃貸化に向かうのではないかと思います。も物件、２万２１１７戸のデータでは１，８０９万円、坪５８．７万

ちろん、増加基調であった千葉、埼玉県の新規着工は一円でした。それに比べますと大規模物件の建築費はほと転してこれから急減する見込みです。先程の大規模マン

んど上がっておりません。そして超高層の物件は、２０階ションのリストでも、かなり目立つのは賃貸化、ファン

建て以上の超高層物件は１５物件６１１０戸で、こちらはド化向けを計画している物件です。
都内はもちろん川崎、

２，４３２万円、坪７２．８万円になっています。昨年は１４物

横浜でもファンド化物件があります。ただし、マンショ

件５２４２戸で、建築費は２，８０８万円、坪７５．７万円でした。

ン会社としては開発利益が取れればどちらにも売り渡してもいいわけです。
分譲マンションを戸別売りするビジネスは都心の一部、

超高層マンションの建築費はなんと下がっているのが実態です。大手建築業者の決算では総利益率がかなり下がっています。鹿島建設が９．２から８．１、大成建設が超高額マンションか、千葉、埼玉の低価格マンションの７．８から７．０、清水建設が８．１から７．１、大林組が８．０かどちらかに向かいそうです。原則として遠隔地の低価格

ら７．４、熊谷組が８．３から６．１というように大手建築会

エリアの物件は不動産ファンドが買わない。賃貸料も低社の総利益率はかなり下がっています。
大規模民間工事、いから利回りも低い。そして中古マンションがかなり出

超高層マンションは受注競争が激しいからだ、と思われ回っている。また、お客さんも元気な団塊ジュニアではます。
公共工事の減少や談合事件の影響もありそうです。

なくて、団塊世代がまだ含み損を抱えていて動かず我慢

ちなみに１９階建て以下の建築費は逆に上がっています。

している環境にある。殆ど貰って買う階層が尽きたとい

これは９２物件１万８７５５戸ありましたが、平均で１，６０７

うことでこれからの販売が大変だと私は警鐘しているわ

万円、坪単価５４．５万円です。昨年同期が１，４９９万円、けです。おそらく団塊ジュニア世代の３割がすでに買っ

坪５１．６万円です。明らかに大規模・超高層マンションてしまっている。
残りの７割のうち、３割は買えません。

以外の物件の建築費は上がっています。中小マンション

いわゆる下流社会、低所得者が多く、給与所得も１３年間業者が最近の建築費が一戸当たり３００万円上がった、

上がってない中小企業勤務者層が多いところです。

２００万円上がった、という嘆きもこれで裏付けられます。

ですから残っているのは団塊ジュニア世代、団塊ジュ

この大規模開発物件のリストから中小業者はほとんど

ニアネクストのうちの今年は２割くらいじゃないか。そ消えています。例外的に２、３件しかありません。超大の２割のお客さんの争奪戦が実需レベルの販売活動にな手が大規模物件を共同で事業化、再開発案件に取り組んっているということです。そしてその２割を説得するのだりしています。やはり住友不動産、三井不動産、三菱

が、いかに大変であるか。それでこそプロのセールステ

地所、野村不動産等が目立っています。それに大手商社

クニックが生きることになります。共稼ぎで新聞も取っ系が多い。そうした大規模資金が調達出来る大企業の方ていないから折込みチラシも効かない、それから個人情が当然大規模開発に携われる機会が多くなるということ

報問題で電話をかけたら切られてしまう。供給不足時代です。
土地買いに関しては資金調達パワーが不可欠です。

のような押掛けるパワー営業手法は使えません。ウェブ

そして開発地区は湾岸部の江東区・東雲、白河、有明が情報を検索して気に入ったものしか見に来ない。先程触多い。超大規模開発だった芝浦アイランドとか東雲の物れた有名タレントスターを使ったり、外観の見た目をよ件もほぼ完成期になっています。

■土地は出てくるになっていただければ分かりますように、大手と競争出来る企業がかなり増えています。逆に言えばいくつかのこれからも数万人、数千人が住めるような大規模用地が出てくると見込んでおります。まだまだ土地は出てく

中小企業が淘汰されてもマンション供給戸数はそれほど落ち込まない動きです。

る、というのがバブル崩壊後の土地市場の教訓でした。

企業数が半分になって供給戸数が３分の１になったら

なにしろあれだけ土地不足と騒がれていたのに、地価がその業界は終わりです。しかしマンションの需要という下がり続けたらバンバン放出され、誰もが予測しなかっのは、最後のところに捨てゼリフ的に入れておりますが、た大量の都心回帰マンションが供給されました。先程地

都心型ライフスタイルの住宅需要はこれからも持続して価が高くなってから、ピタッと土地情報が少なくなった

拡大するコンセプトです。つまり東京都心回帰が続くたということをお話しましたが、民需マーケットに関係な

めにはどんなマンションを企画すればいいのか。都心にいところからでも土地は供給されます。それが公的セク

お金持ちが集まるような、居住用、投資用、収益型のマ

ターの土地です。国有地、官公庁の払い下げ、独立法人

ンションをいかに事業化するのか、という視点に立てばの土地、第３セクターの土地など事業化できる用地がど

マンション市場規模はまだまだ拡大出来る可能性があり

んどん出てきています。明治以降、流動化していない官ます。拡大しなければマンション業界は縮小、没落へと公保有の公有地、公的関連機関の遊休地がこれから市場一直線に陥落してしまうことになってしまうでしょう。

化する、と期待しましょう。都心だからマンションが建たない、純都心部の供給が減り続けるということは必ずしも言えない。逆にいうともう一度地価が下がってくれ■免震、ニュートン値の競争をば、また民間から出てくる可能性もある。バブル経済の教訓として地価は上がるばかりでなく下がることもある

ところで、ただでさえ人口減少、少子化、高齢化などということです。そういった乱高下に対応して事業計画という住宅市場縮小の悲観論だらけです。しかしこれらのバランスを取り、いかに企業を存続させていくのか、は長寿化時代に対応した堅牢な住宅・マンションが極めというのが、マンション業者の経営手腕のキーとなりまて少なく、耐震不足、既存不適格が極めて多い住宅事情す。

を見ない論者の世迷言であります。それは震度６以上の大規模マンションのリストに載っているような、３、

実際に襲われた地域の住宅倒壊がいかに多いかで分かり

４年前に土地を買った大手業者は含み益を享受していまます。戸数足りて品質無しの貧弱さが顕われています。

す。
これに追いつけ追い抜く事業をするためには７万戸、そのためには是非とも免震とコンクリートのニュートン

８万戸の用地をこれから買わなければなりません。最近

値を基準とした耐久性重視の品質企画を提唱していただの企業ニュースでは、大手業者のマンション供給計画のきたいと思います。インテリア、ＩＴ設備、セキュリテ

上方修正が相次いでいます。昨年のマンションの供給実

ィなどのインフィル装備競争ではなくて、大地震に備え績が、三井不動産が４４８７戸、三菱地所が３４４５戸、住友

る免震構造、それからコンクリートのニュートン値向上

不動産が４５２７、藤和不動産が３７４１戸、東急不動産ががストック時代では肝心だと思います。２０ニュートンと３２４８戸、野村不動産が３７５１戸というようになっていま

か２２ニュートンが従来のマンションのコンクリートのす。また大京が単体で５５８５戸でした。実はマンション

重量ですけれども、２４ニュートン以上の１００年コンクリ

事業は大手企業のほとんどは拡大基調です。今後５年程ートマンションも多くなりました。

度の長期計画では三井不動産が７０００戸、住友不動産も先程赤坂・薬研坂を通りましたら１５０ニュートン基礎

７０００戸、野村不動産が５０００戸、大京が８８００戸、オリの超高層マンションが建設中でした。そうならないとックス不動産が５０００戸というような目標販売戸数が発２００年マンション・住宅は実現しません。これまでのよ

表されています。

うに、ちょっと改修して悪いところを直して長持ちさせ

もちろんこの供給計画には戸別の販売戸数だけではなましょう、の時代ではありません。住宅・マンションはく、
流動化事業、
ファンド向けの投資用賃貸マンション、初めから丈夫なものを作らないと耐久あるストックには１棟売りマンションの戸数も含んでいます。そういうこなりません。それだけではなく、日本人の住まいには居とでは大手業者の事業規模は、３ヶ年計画なり５ヶ年計

住性の快適さが求められます。ヨーロッパやアメリカの画を見ますと、供給戸数をかなり上乗せした事業展開をように広ければ古くても使い難くても我慢してしまうと狙っています。またマンション業界もこの株式欄をご覧いうようなバカデカイ住宅ではダメです。完全な芸術品

でないと日本人の新築マンション、新築住宅にはならな

つながる問題提起になりますが、第一に、マンション立い。ニュートン値と免震工法で品質競争すれば、建築コ

地が「都心回帰」から「都心回避」へと逆ターンを始め

ストは上がります。ただ施工量が増えればコストは抑えており、それが奔流となっていること、第二に、‘０６年られるでしょう。初めから高耐久性の建築技術で競争しからの着工増にもかかわらず、発売は大幅な減少基調とていけばストック時代に相応しいマンションが累積するなっており、マンション市場として初めての未発売未完のではないか。２０年とか３０年でコンクリートが劣化し成在庫増という「糞詰り症状」を呈していること、これてしまうのではマンションの履歴があっても修復の痕跡が５万戸から７万戸に膨れあがっていること、第三に、を辿るだけで虚しくなります。国家的プロジェクト、例

０５、０６年の用地取得競争により路線価の３倍以上の高えば公務員宿舎の建て替えなど、建築費を大いに掛けて値用地を約２年分＝２０万戸近く抱えていること、第四に、もらって、２００年マンションのモデル事業にしていただ

地価上昇を反映した新価格、新新価格物件が急増していきたいものです。

るが、早くも‘９４年次レベルまで価格復元しており、需要探りの価格付けとなっていること、第五に、都心部の売り渋り、売り惜しみ物件と郊外部の売り損じ物件を合■耐震偽装の後遺症

わせて完成在庫が多くなってきていること、第六に、需要の主体として期待されている団塊ジュニア、団塊ジュ

さて耐震偽装の問題です。結局は新保険制度によってニアネクスト層のうち、取得力のある生前贈与活用、大一戸当たり５万円近くのコストがかかるようになりまし

手正社員層の購入が一巡してしまったこと、第七に、不た。本日、住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法

動産向け投資ファンドの購入が選別化を強め、かつ買い律が可決されました。しかしテクニカルな問題で、国土の勢いが鈍っていること、第八に、‘９４年から超長期に交通省の水平耐力の指針に沿った構造計算プログラムソ

わたった好調なマンション市況下で、業績拡大し続けた

フトがまだ出来ていないということです。徹夜でもやっ新興マンション業界が供給を減少させる姿勢が見られなていただきたいと思いますけれども、その為、水平耐力

久しく停滞していた建築費が資材価格、
いこと、
第九に、

計算の２０メートル、７階建て以上の中規模マンションの人件費の上昇を反映して急上昇してきたこと、第十に、確認作業が遅れに遅れている、というのは皆さんご存知

耐震偽装事件によって、建築確認期間の長期化、図面・のとおりです。ピアチェックの機関が東京都では９社の建物検査の厳格化、耐久性等の高品質化によるコストア

指定が終わっていますので、是非とも確認作業を早くやップ、事業期間の長期化でマンション事業の採算性がダっていただきたいと思います。それにしてもピアチェッ

ウンしそうなこと、以上が２００７年の十大問題となりまク認定講習に３５９８人が受けて合格が１３１５人、１６０８人す。

が不合格、４３１人が落第というのはプロ資格士の世界で

このほかに、販売力の喪失や地方域においては新価格

は恥ずかしいことです。４月２６日の２回目講習でも４３１がなかなか受容されないこと、中小規模業者の淘汰が始人のうちの合格率は４６％ですから、これも合格率はまっていることなど、デフレ便乗の時流に乗っていた新６０％でしかない。それこそ３０万人の建築士がいてそのマンション時代の好調市況にピーク越えの兆しが出ておうち２０００人の構造計算専門士の選考の知的実態が暴露ります。しかし、こうした問題はマンションが成熟化市されました。本来、ピアチェック作業は構造計算専門家場となっていることから生じていることであり、住宅供同士の中でも頭のいい方がやらなくちゃならない。それ

給不足時代の単純な需給問題とは明らかに違います。昨にしても耐震偽装の問題は、やはり数年間も見逃してい年も最後に示唆していましたが、良質な都市型高額需要た各確認機関の見落としが事件を拡大しました。マンシを発掘し、都心居住・都心回帰に再挑戦できるかどうか

ョン市場では中小マンション業者の販売活動に最も大きが、住宅成熟市場時代に於けるマンション供給企業の基な障害となってきており、偽装後遺症がまだまだ癒えて本的成長戦略とするべきだ。そして新価格下の需要創造

おりません。

には長耐久高品質基準で取り組んで頂きたい、と要望する次第であります。低価格・圧縮化という旧マンション
時代のような低次元の販売競争の再現は、需要層の高度■マンション「２００７年の十大問題」化、多様化に対してミスマッチすると確信し、これをもって結論といたしまして、本日の講演を終了とさせていマンション市場の「２００７年問題」とは何か、冒頭にただきます。長時間のご静聴ありがとうございました。