土地総合研究 2012 年冬号

95【平成 23 年度土地月間講演会（163 回講演会）】
日時：平成 23 年 10 月 26 日（水）場所：アルカディア市ヶ谷 （千代田区九段北）「土地行政の最近の動きについて」
国土交通省 土地・建設産業局
土地市場課長 西川 智
皆さんこんにちは。ただ今ご紹介に預かりましおります。

た、国土交通省の土地・建設産業局で土地市場課長をやっております西川と申します。どうぞよろ

概要は既に新聞紙上等でご覧になっているかしくお願いいたします。
今日は 20 分あまりお時間と思います。
平成 22 年 7 月からの 1 年間の地価は、をいただきまして、「土地行政の最近の動きについ依然として全国的に下落を示しておりますが、下て」ということで、少し情報提供をさせていただ

落幅は縮小しております。上昇とか横這いの地点ければと思っております。どうぞよろしくお願いも若干増加しております。これを地価公示との関いたします。今日は、大きく 4 つのお話をしたい係で、半年毎の地価の動きを見ますと、東日本大と思っております。最近の地価動向、土地の需給震災があった平成 23 年の 1 月から 6 月は、全国で動向、我が国の不動産市場の課題、そして最後に下落率がやや拡大しております。3 大都市圏を見私ども土地市場課がどんなことをやっているかをますと、東京圏および名古屋圏は下落率が拡大し、少し PR させて頂ければと思っております。
よろし他方、大阪圏は縮小しているという動きが出ておくお願いいたします。

ります。
下の表は半年毎に分解してみた数字です。
やはり後半は水色に塗ったマス目が多いということが見て取れるかと思います。
背景としましては、最近の地�動�

東日本大震災以前は、低金利あるいは政策的な住宅ローン減税の施策などによって、住宅需要がか（スライド 2 ページ） まず、最近の地価動向なり健全性を保持していました。リーマンショッです。これはもう皆様、新聞紙上等でご覧になっク後の回復が動いていたわけです。他方、震災後たことがあるかと思いますが、つい先日、平成 23

は、東京圏は弱い動きを見せており、名古屋圏も年の都道府県地価調査の結果が出ております。こ

やや弱い動きです。他方、大阪圏では、住環境がれは、国土利用計画法に基づき、各都道府県が毎良好で交通利便性の高い住宅地において需要が底年 7 月 1 日に実施しているもので、毎年 1 月 1 日堅く、下落率が縮小しているという動きです。そ

時点の地価公示と、この 7 月 1 日時点の都道府県

れから商業地について見ますと、オフィス系の商地価調査、両者が相互に補完する格好で、我が国業地は、空室率の高止まりとか、賃料の下落等に全体の土地の値段の動きを示すものです。今回のよって、やはり下落を示しています。それから店調査地点数は、全国で 22,460 地点ということで、舗系の商業地は、震災後の売り上げ減少等もあっ大都市圏のみならず各都道府県全部をカバーしてて、下落を示しております。以下省略させて頂き96

土地総合研究 2012 年冬号

ます。
（スライド 8） では、企業はどのように見ておられるかについて、私ども国土交通省で、土地࿯࿾ߩ㔛⛎േะ

取引動向調査というものを毎年 2 回、3 月と 9 月に実施しております。本社所在地の土地取引の状（スライド 6） 次に土地の需給動向です。こ況に関する DI、活発と回答した企業と不活発と回のグラフですが、全国の土地取引件数について、答した企業の比率、割合を差し引きしたものです

長期的にどういう動きになっているかということが、東京 23 区あるいは大阪は、平成 22 年に入っを示しています。一番上から全国、地方圏、東京てからは引き続き売り上げは上向いているという圏、大阪圏、名古屋圏です。ここ数年、土地取引ことです。直近の調査は平成 23 年の 3 月期、東日件数は、総量としては減ってきておりまして、平

本大震災の直前で、まだ東日本大震災の後の調査

成 22 年中の全国土地取引件数 115.4 万件、対前年が出ていません。
一番右側の平成 23 年 3 月の数字

比 2.2%減という動きになっております。この動きは大震災の直前で締め切っております。ですからを見ますと、例えば東京圏では一旦少し盛り上が東日本大震災の直前までは、いわゆる世界的なサってまた落ちてきている動きが見て取れるかと思

ブプライムローン問題や、リーマンショックがあいます。ってグッと落ちてきたところから回復していたということが言えます。これが東日本大震災後はど（スライド 7） ではこういう土地取引は一体誰が売り手で誰が買い手なのかということについうかというのは、今調査しているところですので、もうしばらくお待ちください。て、平成 2 年頃のいわゆるバブル期と最近の動きを比較しますと、かなり顕著な違いがございます。

（スライド 9） オフィス市場の動向です。こ

バブル期の平成 2 年には、土地の購入総額イコー

れは東京の数字が主ですが、オフィス市場の動向

ル売却金額ですが、トータルで約 81.1 兆円に達しを見ますと、丸の内、大手町、有楽町の都心 3 区ています。法人が最大の買い手で、48.2 兆円買っ

では、平成 22 年 9 月期から空室率は上昇したものています。それに対して、個人が最大の売り手での、平成 23 年 6 月期には 3.7%にまで低下してお45.3 兆円です。すなわちバブルの頃は、個人が所りました。

有していた土地を法人が買っていたということが分かります。では最近はどうなのか、右側をご覧（スライド 10） 大阪市、名古屋市も、東京ください。
昨年平成 22 年の土地購入の総額は 27.6

23 区と同様に平成 22 年に入ってから空室率は上兆円です。これを誰が売って誰が買っているかを昇傾向にありました。賃料も下落傾向で推移しま

見ますと、実は割と売り手と買い手のバランスがしたが、名古屋市については平成 22 年後半から空取れておりまして、法人が最大の買い手で 13.6室率が下落に転じています。

兆円、他方、法人が 13.4 兆円で最大の売り手です。
トータルとして見ると、法人と法人、個人と個人（スライド 11） では地方ブロック中心都市はのバランスが取れてきているという動きだと思いどうでしょうか。長くなりますので個別には申します。すなわちバブルの頃は、法人は将来の値上上げませんが、地方中心都市の空室率はほとんどがり見込みで土地を仕入れ抱え込んでおられたが、の地域において、平成 22 年の後半から改善の傾向

今は逆にいわゆる実需に基づく動きではないかなが見られます。仙台については、平成 23 年 6 月時ということが、こういう数字から推察することが点で、被災による仙台市東部からの移転や、耐震できます。

性に対する不安解消を目的とした移転によって、

土地総合研究 2012 年冬号

97

空室の減少が見られます。23 年 6 月の空室率は次は、我が国の不動産市場の課題ということで14.6%で、平成 23 年 3 月より 4.4 ポイント低下しいくつか話題提供をさせていただきます。先ほどています。

ご紹介した REIT や証券化といった投資市場では、投資家はリターンを求めて投資します。そういっ（スライド 12） 今度は住宅市場です。平成

た動きは元々ヨーロッパ、アメリカは非常に動き

22 年の住宅着工戸数は 813,000 戸、対前年 3.1%が活発です。そういった目で見ると、日本の不動増ということで、前年比ではプラスに転じていま産市場の課題がいくつか出て参ります。

すが、かつてのような高水準ではありません。
（スライド 17） 国内投資家の評価を見ると、(スライド 13) マンションですが、平成 22 年

「市場の持続的な成長」について、世界金融危機のマンションの供給戸数は、首都圏・近畿圏ともに伴う経済や市場の低迷により悪化しています。

前年より減少しています。契約率は好不調の目安

それから「投資家層の厚さ」も少々低いです。他といわれております 70%を上回っていまして、首方、「市場の透明性や信頼性」や、「不動産投資関都圏は 78.4%、近畿圏は 70.2%となっております。

連制度の整備」「投資関連情報の入手のしやすさ」、ということについては、ここ 3 年間で随分改善し（スライド 14） それから最近は不動産の証券てきたということが言えるかと思います。

化というのが、大分進んできております。不動産
証券化の対象となった不動産、又はその信託受益（スライド 18） 次は、外国の投資家は日本の権の総額は、2.2 兆円という規模になっています。

不動産市場をどう見ているかについて国際比較をまた今年度から、証券化ビークルが譲渡した不動したデータです。やはり日本の不動産市場という産、又はその信託受益権の額についても集計してのは、「市場の規模」としては、自由主義経済の国おりまして、こちらはトータル 3 兆円ぐらいのマで大きなマーケットがあるということで、米国にーケットになっております。

次いで高いのですが、「市場の成長性」や「平均的な利回り」というところは少々低いです。また特（スライド 15） このような不動産の証券化とに「不動産投資関連情報の充実度」や「入手の容いった動きを受けての不動産投資市場の動向です

易性」、つまり外国の投資家が日本に投資しようとが、東証 REIT 指数は、平成 19 年 5 月末がピーク

思った時に、どのくらいのリターンが得られるか、で、その後大幅な下落が続きました。世界的に経あるいはどういうリスクがあるのかといった情報済が揺れたリーマンショック後の平成 20 年 10 月についての入手が、まだ難しいということがある

28 日に 704.46 と一番底に落ち込み、その後平成ようです。

22 年 3 月 31 日に 948.90 まで回復しました。平成23 年に入り、震災後はやはり株式市場と同様に大（スライド 19） 例えば世界各国の不動産市場きく落ちましたが、その後の回復の動きは出てきの透明性を評価した、不動産透明度インデックスております。ただ現在は、ご案内のようにいわゆなるものを JLL という会社が出しております。そる欧州の財政危機の影響もあり、株価同様下がっれを見ると平成 22 年において評価が高い順に、オてきているという動きです。

ーストラリア、カナダ、英国と続いています。要はどういうことかというと、恐らくオーストラリアに対する投資は、オーストラリア国内からといᚒ߇࿖ߩਇേ↥Ꮢ႐ߩ⺖㗴

うよりむしろ、外国からの投資がかなり多いということを反映させているのだと思います。これに

98

土地総合研究 2012 年冬号

比べると、どうしてもアジア各国の評価は低いで近いもの、遠いものもあります。実際の取引がこす。日本は 26 番目だそうです。透明度のレベルはのように行われているという情報を出しておりま真ん中より少し上という扱いだそうです。

すので、何かの折りにご活用頂ければと思います。
（スライド 22） さきほどは個々の地点の話でᒰ⺖ߩᣉ╷ߦߟ޿ߡ

すが、もう一つ、不動産価格指数の整備というのをやろうとしています。皆さん消費者物価指数とさて、このようなことに対して当課ではどのよいうのはよくニュースなどでお聞きになるかと思うなことをやったかというのをご紹介したいと思いますが、では不動産に関して消費者物価といういます。一つは情報の入手ということと関係があのはないのかという発想です。2007 年からのいわります。

ゆるアメリカのサブプライムローン問題、その後リーマンショックがありましたけれども、あれは（スライド 21） 実は私ども土地市場課で、不かつて日本が経験したのと同じことです。要は、動産の取引価格情報の提供といったことをやって不動産市場なり住宅市場が一回猛烈に加熱し、そきています。皆さんは地価公示とか都道府県地価の後はじけてしまった。不動産価格の変動そのも調査のデータが発表された直後、新聞などに載るのとマクロ経済への影響を、アメリカもヨーロッのはご覧になっているかと思います。年 2 回、定パも的確に把握出来なかった。そしてその後長期点観測で不動産鑑定という手法を使って調べ、公経済停滞を招いたということで、やはり不動産価示するのですが、その他に、これらを補完する意格の動向をできるだけタイムリーに把握すること

味で、不動産取引当事者、要するに土地を買ったが、各国の経済政策を運営する上で非常に大事だ

人に対してアンケート調査を行いまして、実際いという問題意識を欧米各国が持ちました。こうい

くらで買われたかをお聞きし、個人情報の秘匿処う共通認識があって、国際機関が協力しながら、理を行った上で、四半期毎に○○県○○市字○○国際的、標準的なやり方で不動産価格指数を作り近辺ではこういう価格で土地取引がなされていまましょうということについて、今、国際的に合意すということを、私どもの HP で情報提供していまされています。
金融安定理事会(FSB)とか国際通貨す。三大都市圏から始めまして、平成 19 年からは基金(IMF) が G20 に対して、こういう指針を各国全国の地価公示対象区域を対象に実施しています。

共通のやり方で完成させ、不動産の動向をモニタ単に更地だけではなくて、建付地、中古マンショーできるようにしようということを勧告していまン、農地、林地も含めた土地取引です。資料の最す。そこで私ども日本でも、この標準的なやり方

後に Web サイトの情報を載せておりますので、後に従って、不動産価格指数をはじき出そうとしてほどご覧いただければと思いますが、多くの方にいます。実は昨年度、今年度と、不動産価格指数使っていただいておりまして、私どもの情報に対を計算するため私ども土地市場課は、日本銀行あして年間およそ 8,000 万件、月当たり 670 万件のるいは金融庁などと連携して、この国際指針に沿アクセスがあります。自分が土地を買おうとか、った不動産価格指数を構築する作業をやっていま売ろうと思っている時、その近くでいったい今いす。来年度後半から皆様に提供できるようにと今くらで売られているか、いくらで買われているか作業しています。イメージとしては、消費者物価は、やはり皆さんお知りになりたいからだという指数が全国で何ポイント上がった、下がったといことだと思います。これは生のデータで決して標うことが発表されますが、あれの不動産版だとお準的なものではありません。土地についても千差考えください。

万別で、色々な形状のものがありますし、駅から土地総合研究 2012 年冬号

99（スライド 23） もう一つやっていますのが、る状況です。恐らく今年の夏は、大震災で日本全環境不動産の普及推進です。我が国の経済におい体が大変だからこれは何とかしなくてはいけないて不動産が占めるボリュームは大きいものがあり、ということで、皆さん相当我慢をされたと思いま

ストックベースでは、日本の総資産約 7,954 兆円す。単に職場が暗いとか、暑いだけではなくて、のうち、不動産は約 2,194 兆円。フローベースで

例えば、土日出勤をさせられ平日を休みにされたは、GDP 約 476 兆円のうち、建築投資は約 24 兆円

りすると、小さなお子様を抱えていらっしゃると、かなり大きなものがあります。我が国にとっ方々は保育が大変であるなど、皆さん、もの凄いてストックベース、フローベースともに大きい存

苦労をされ、我慢と努力でやってこられたと思い在ですので、それらがいかに質の高い優良なストます。果たして、このようなことを、また来年もックを形成しているかということが大きな課題で再来年も続けることが出来るのかということです。

す。

それから私が特に不動産という点で心配しておりますのは、そんな薄暗く、蒸し暑く、とてもでは（スライド 24） そういった中で、やはりこれないが作業効率が落ちるようなオフィスビルで、からは環境、安心・安全、景観・街並みといった国際競争力のある仕事が続けられるかということ価値も取り込んだ、要するによりよいものが正当です。本当に今年の夏は日本全国で皆さんが、「欲に評価されるような仕掛けが必要ではないかと思しがりません、○○までは」という感覚で頑張っっております。今年の夏、企業においても家庭にたと思うのですが、こういうことを長期に続けるおいても、省エネということで皆さん節電で苦労ことはなかなか出来ないのではないかと思います。

されたかと思いますが、実は左側の円グラフを見て頂きますと、産業部門のみならず、住宅で使う（スライド 26） 他方、先ほどのグラフでお示エネルギー、それからオフィスピルや商業ビルでししましたように、実はオフィスビルや商業用不使うエネルギーがエネルギー消費量のかなりのウ動産で使っているエネルギーは結構ありますが、エイトを占めております。

では、あのような不便さや我慢を続けなければ節約できないかというと、そうではないのではない（スライド 25） 東日本大震災以降、今年は電かと思っております。特に最近の技術によって、力使用制限令がかけられまして、例えば東京電かなり冷暖房効率がよい、あるいはエネルギー消力・東北電力管内ですと、一律 15%削減というこ費量の少ない不動産というのが沢山あります。最とになりました。私どもの役所もですが、夏の職近のビルでもそういうものがどんどんできている場は蒸し風呂のように暑く、いくらうちわでパタと聞いておりますし、また既存のビルを改修する

パタ扇いでもやっぱり蒸し暑さにはかないません。

ことによって、電気代を大幅に節減でき、エネル正直言いまして私は特に暑がりですからたまらなギー効率が良くなります。冷暖房では、普通のエいと思いまして、こういうたまらなさを調べる人アコンのように風が吹き出す方式ではなくて、輻が誰かいないかと調べましたら、最近見つけまし射熱を使って部屋を冷やすというような技術もあた。右側によいグラフがあります。これは慶応大るわけです。そういった工夫をすることで、不動学の先生が調べて下さったものですが、室温 28

産投資を通じ持続可能な社会に向け貢献するとい度の場合、1 日につき 10 ㎡あたり 1.5 円の電気代うことはあり得るのではないかと思います。そうが節約できるが、生産性では、150 円分の生産量いった省エネの面でも優れた不動産は、市場の中が落ちているということです。28 度が節電の時ので正当に評価され投資がなされる。例えば既存の目標になっていましたが、ご覧頂くと分かります

エネルギー効率の悪いビルに対し省エネ投資がなように 28 度というのは作業効率がかなり低下すされ、蒸し風呂のような職場ではなくなるといっ100 土地総合研究 2012 年冬号

たことが、これからは必要なのではないでしょう

ら、その中に環境不動産ポータルサイトというのか。こういったことがこれからの社会基盤の、サがありますので、お時間がある時にご覧頂ければスティナビリティの向上に役立つのではないかとと思います。どうもありがとうございました。

思っています。
（スライド 27～29） この環境不動産というのは、日本だけではなく国際社会でもかなり注目を浴びています。例えば、国連環境計画、ＵＮＥＰの中に勉強会がありまして、そこで、なぜ省エネ性能の良いビルが普及しないのかということについて、次のような話があります。入居者からすると、もっとエネルギー効率が良い建物が良いのだが、選択肢が無い。建設会社からすると、建てようと思ってもなかなかディベロッパーが依頼してくれない。ディベロッパーからすると、依頼しようと思ってもなかなかそういう省エネ性能の良いビルに対してまだまだ投資家は評価してくれない。
投資家からすると、良いとは思うのだけれど、それに対する実需がないとなかなか作れない。このように何となくお互いに四すくみ状態で、こういった投資がうまくまわってないのではないかということです。これに対して、もう少しうまく関係者間で情報共有することによって、もっともっとオフィスビルや商業用不動産での省エネ投資などが進むようにできるのではないかということで、情報共有のための新しい仕掛けが必要なのではないかということを、今考えています。オフィスビ
ルや商業用不動産といった建築物やインフラは、一度整備されれば長期間に渡って維持されるものです。エネルギー効率が良くて、もっと環境に良いものが普及するように、市場の関係者、キープレイヤー、投資家、供給者、ユーザー自身が声を上げて、情報共有、意見交換、情報開示、流通などが進むような仕組みはできないかということで考えております。そのための勉強会も今年度始める予定です。
（スライド最終） 非常に雑駁なご説明をしましたが、こういったことについて私どもの土地総合情報ライブラリー、このアドレスです。それか土地総合研究 2012 年冬号 101

102 土地総合研究 2012 年冬号

土地総合研究 2012 年冬号 103

104 土地総合研究 2012 年冬号

土地総合研究 2012 年冬号 105

106 土地総合研究 2012 年冬号

土地総合研究 2012 年冬号 107

108 土地総合研究 2012 年冬号

土地総合研究 2012 年冬号 109

110 土地総合研究 2012 年冬号

土地総合研究 2012 年冬号 111

112 土地総合研究 2012 年冬号

土地総合研究 2012 年冬号 113

114 土地総合研究 2012 年冬号

土地総合研究 2012 年冬号 115

116 土地総合研究 2012 年冬号