集建築分野における環境活動の最近の動向

特東日本大震災によって、CO2 排出量の削減目標は、どこかへ消え去った感もあるが、環境問題への取り組みが我が国において重要な課題であることは間違いがない。エネルギー分野についてみると、その使用量の多くを占める
建築分野における省エネルギー化の推進の動きが加速され、2013 年には「省エネ法」も改正された。
さらに環境負荷削減をはじめとした、さまざまな効果をもつ木材の有効利用にかかわる活動が、盛んである。国の施策としても「公共建築物等における木材の利用の促進に関する法律」が 2010 年に施行され、建築分野における木材の利用が今後増加することは間違いがない。
また、住宅を長期にわたり使用することで、住宅の解体に伴って発生する廃棄物の排出を抑制して環境負荷を低減するとともに、建替えにかかる費用を削減し、より豊かな暮らしへ転換を図ることを目的とした「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が 2009 年に施行されている。新築物件がストッ
クの 1/50 程度しかない我が国にあって、単に、新築物件に耐久性のある部材・部品を利用し、長寿命化させるだけでは、この目的を達することはできず、建築物の維持管理にかかわる技術やシステム導入も、建築業界全体において重要な課題となっている。
このように、建築分野における環境への取り組みは随所にみられ、エネル
ギーや資源の利用を抑制しつつ、快適さを失わない建築空間の実現が、建築業界に携わるものに課せられた大きなテーマとなっており、少しずつではあるが、施策・技術開発などにおいて、その形がみえてきているのが現状であろう。
経済性一辺倒であった従来型の生産システムからの脱却を余儀なくされているとはいえ、環境問題を解決するだけでなく、経済的にも成立するシステ
ムであることが重要であり、環境負荷とコストの両面から最適解をみつける
ことが、われわれが継続的に取り組むべき課題である。そのための一歩として、環境配慮にかかわる従来にはなかった情報や技術に注視する必要がある。
とはいえ、このような新たな視点を取り入れることは容易ではなく、日々の業務活動においても悩んでいる会員諸氏も多くいると思われる。
そこで本特集は、建設業界における環境活動の最近の取り組みとして、本会・環境委員会の委員を中心に、環境配慮建築、木材の有効利用、長寿命化などの動きや事例を紹介するとともに、これらに取り組む際に課題となっていることについてご執筆いただいた。
理事

環境委員長

小山明男

１．建築分野における環境配慮とその課題……… 小山明男（明治大学理工学部）
２．木材有効利用への課題…………………………………… 早川慶朗（Andeco）
３．木材有効利用と地域連携のあり方… 佐藤亮一（ところさわ一級建築士集団）
４．
［環境配慮型建築事例］
新大橋ビル…………………… 江藤久美子（NTT ファシリティーズ総合研究所）
５．
［環境配慮型建築事例］
大林組技術研究所本館「テクノステーション」… ……… 小野島 一（大林組）
６．長寿命化への取り組みにおける維持管理の課題… 加藤秀雄（日建設計 CM）
７．日本メックス㈱本社ビルの長寿命化へ向けた取り組み……………………… 渕上一也（日本メックス）（敬称・役職略）

建築分野における環境活動の最近の動向
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

建築分野における環境配慮とその課題

明治大学理工学部
理事

教授

環境委員長

小山明男

１．はじめに
環境問題の顕在化とそれへの対策が、21 世紀における世界的な課題となっていることは間違いがない。当然のことながら、建築分野においても、環境配慮への取り組みは広がっている。例えば、インターネットの検索ツールを使って、「建築」、「環境配慮」と入力すると、都道府県はもとより市町村レベルまで、各自治体においての環境配慮制度があり、その多くで CASBEEが活用されていることがわかる。また、企業や組織における取り組みなどを知ることもできる。

図1

物質フロー（2010 年度）1）

図2

最終エネルギー消費の推移 2）

図3

部門ごとの CO2 排出量の推移 2）

一方で、環境問題はその影響が及ぶ範囲が、身近なものから地球規模のものまで幅が広く、地理的条件や時間軸によって評価が変わるなど、非常に多様な面を有している。また、建築も基本的には一品生産で、建築行為そのものは同じでも、考慮すべき点は多様である。
よって、建築分野における環境影響・環境配慮を考える上で、必ずしも一つの正解を導くことは困難といえる。しかしながら、種々の機関によってさまざまな取り組みがなされており、本稿では建築分野における環境配慮の動向とその必要性について、種々の統計データを示しながら解説する。

2．建築分野における環境配慮の重要性
1）建築分野が及ぼす環境影響の大きさ
図 1 に我が国における物質フローを示す。2010
年度において我が国では、16 億トンもの資源を一年間に消費している。それらは、エネルギー、食料、資材などに活用され、我々は高度な経済活動

2014・Autumn

9を維持している。これら資源のうち、建築や土木といった社会資産を形成する分野（建設産業）の消費は、約 40%を占めるといわれており、資源問題に及ぼす建築分野の影響は大きい。
また、図 2 は最終エネルギー消費の推移を部門ごとに示したものである。住宅・建築部門が占める割合は、1990 年に 26.5%であったものが年々増加し、現在は全体の 1/3 にも達している。さらに図 3 は部門ごとの CO2 排出量の推移であり、業務その他部門（商業・サービス・事務所等）や家庭部門における CO2 排出量は、その量が占める割合や 1990 年比で 30% 超の増加を示しているこ

図4

資源生産性と循環利用率の推移 1）

図5

建設廃棄物の再資源化等率の推移となどから、建築における取り組みの重要性がわかる。
環境問題には、地球温暖化をはじめさまざまなものがあるが、その多くが資源やエネルギーの消費によってもたらされることを考えれば、建築分
野においての対策が不可欠といえる。
2）建築のライフサイクルと環境影響
建築のライフサイクルは、建設資材の生産から、施工、完成後の運用、維持・改修、解体といった基本的な流れがあり、それぞれのステージにおいてさまざまなかたちで環境に影響を与えている。

の推移である。資源生産性とは、同じ量でどれだ資材の生産段階では、自然資源を採掘するが、けの価値を生み出すかを指標化したものといえ、この行為は山などの自然のかたちを変え、場合に年々これが上昇していることから、資源有効利用

よっては自然破壊と呼ばれ生態系に影響を及ぼすという意味では、効率的な資源の使い方ができて可能性がある。

いるといえる。一方、リサイクル材の利用状況を

施工や建物の運用段階では、使用する機器類に示す指標となる循環利用率をみると、少しずつでよってエネルギーを消費するが、それらは基本的はあるが 2000 年以降に増加が認められ、廃棄物には化石エネルギーであり、有限のものである。

の有効利用の面でも進捗が認められる。

また、その過程で発生する二酸化炭素などの物質

ここで、図 5 に建設廃棄物の再資源化等率の推は、温室効果ガスをはじめ地球環境へ影響を及ぼ移を示す。なお、再資源化だけでなく木材の焼却す。

による縮減を含めたものを、国では再資源化 “ 等 ”

さらに、建物の建設や運用、改修・解体などにとしている。これによれば、建設廃棄物全体でのおいて発生する廃棄物は、土壌、河川ならびに海再資源化等率は、1995 年当時 60% 程度であった

洋などの汚染を招く危険性をもっている。

ものが、現在は 90%を超えており、2002 年に施行された建設リサイクル法の効果がみてとれる。

3．環境配慮の動向

んでいる要因としては、主要な資材であるコンク
リート塊、アスファルト塊、木材が建設リサイク

1）省資源
図 4 は、我が国全体の資源生産性と循環利用率10

このように建設廃棄物全体でのリサイクルが進2014・Autumn

ル法によって特定建設資材に指定され、いずれも

表1

廃棄物処理とリサイクルの違い

表2

天然資源とリサイクル資源の違い

図6

建築物部門におけるエネルギー消費と床面積の推移 2）

図7

住宅部門におけるエネルギー消費と世帯数の推移 2）

100%に近い再資源化等率に達したことよる。
なお、図 4 で示した循環利用率は資源の入口、
すなわち新規資材における廃棄物の有効利用であり、図 5 で示した再資源化等率は出口、すなわち発生した廃棄物の有効利用である。廃棄物の利用という意味では類似であるが、定義が異なるため存在していて収集や不純物の除去に手間とコスト数値が大きく異なってみえる。

が掛かることがネックとなり、これらを解決する

これらのことから、建築分野では廃棄物の出口
における再資源化は進んでいるものの、入口、すことが、経済的合理性の確保および普及に繋がるといえる。

なわち新規資材における廃棄物・リサイクル材のなお、資源消費の面からみると、枯渇の不安の活用の面では、今後取り組みを拡大できる可能性

少ない材料として木材がある。木材の有効利用にがある。また、出口側でも建設混合廃棄物の多く

ついては、別の特集記事に譲り、ここでは詳細には、建築仕上げ材であって、これらのリサイクル

ついて触れないが、木材は他の資材に比べて、加への取り組みの意義も大きいと考えられる。

工に要するエネルギー消費や CO2 排出量の面で

表 1 は、廃棄物処理とリサイクルの違いについも優れており、その利用促進への期待は大きい。

て比較したものである。廃棄物の不適正な処理は、
公衆衛生面において被害を及ぼす危険性があるこ

2）省エネルギーとから、廃棄物処理法をはじめとして、環境規制

住宅・建築部門におけるエネルギー消費や CO2の強制力が必要となる。よって、廃棄物処理の実排出量が多いことは、図 3 および図 4 で示したと行者は多くの場合自治体である。しかし、リサイおりである。この主な原因として、ライフサイククルが実施されないと直ちに被害が発生するわけ

ルの中でも建築物の運用時におけるエネルギー消ではないため、促進される原動力は、あくまで利費が伸びていることが挙げられる。

益である。つまり、経済的合理性を有することがリサイクル材活用において重要となる。

図6および図7に、建築部門におけるエネルギー
消費と床面積の推移および住宅部門におけるエネ

ここで、天然資源とリサイクル資源の違いを表

ルギー消費と世帯数の推移を 1990 年度比として2 に示す。リサイクル資源は、基本的に分散して示す。これによれば、建築物部門では、床面積の2014・Autumn

11

が、これには幾つかの要因がある。日本ほど、天災の多い国は類をみないこと、第二次世界大戦により多くを焼失してしまい、戦後にそれほど耐久性の高くない住宅が大量供給されたことなどである。
一方、建築物は、先にも触れているとおりエネ
ルギー、資源などの面で多大な環境負荷を及ぼしており、資源消費の削減が可能で、廃棄物の削減にも有効な長寿命化は、我が国の建築業界において重要な課題となっている。ただし、長寿命化に向けては取り組むべき課題が多く、詳細は別の特集記事を参照されたい。
図8

省エネ判断基準適合率の推移

2）増加に比例して、住宅部門では世帯数の増加に比
例して、それぞれエネルギー消費量も増加していることがわかる。

4．おわりに
ここでは、基本的な統計データから、建築分野
における環境配慮の動向について紹介した。環境

ただし、床面積あたりや世帯数あたりのエネル

配慮とは総論賛成・各論反対の問題が多く、ひとギー消費量をみると、建築部門では 2007 年度以

りひとりがやるべきことは、ごく当たり前のこと

降、住宅部門では 2001 年度以降から増加から減のように思える。しかし、このごく当たり前のこ少の傾向に移り、2009 年度では両部門とも 1990とをやることが意外に難しい。

年度比で 1 を割り、エネルギー消費の効率化が進んでいるようにみえる。

塵も積もれば山となるとはよく言ったもので、
環境問題の多くは、わずかな負荷が集まって、末

図 8 に、新築建築物および新築住宅におけるには地球全体に多大な影響を及ぼすものである。

省エネ判断基準（平成 11 年基準）適合率の推移を

これを解決するためには、塵のような配慮でもよ示す。これによれば、2000 年以降ともに適合率

いから、多くの人々ができることを実行することは増加し、2010 年において新築建築物では 90%につきるといえよう。

近く、新築住宅では 50% 近くまでに達している。
これは、図中に示すように省エネ措置の届出義務化や対象拡大による効果と判断できる。また、最近行われた省エネ法の改正によって、さらなる効果も期待できる。また、さまざまな環境建築の事例も増えてきており、技術的な内容など、詳細については別の特集記事を参照されたい。
3）長寿命化
総務庁の調査によると、住宅寿命の国際比較において、イギリス 141 年、アメリカ 96 年、フランス 86 年、ドイツ 79 年といわれており（平成 8年の建設白書によれば、アメリカ 55 年、イギリ
ス 77 年となっている）、それに対し我が国の住宅
では 30 年程度となっている。他の先進国に比べて、我が国の住宅寿命が短いことは間違いがない

12

2014・Autumn

参考文献
1）環境省：平成 25 年版「環境・循環型社会・生物多様性白書」、2013
2）国 土 交 通 省：「住 宅・ 建 築 物 の 環 境 対 策 に 関
す る 最 近 の 動 向 に つ い て」、www.mlit.go.jp/
common/000221379.pdf、2013

建築分野における環境活動の最近の動向
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

木材有効利用への課題

株式会社 Andeco 代表取締役

早川慶朗

らの課題を一つ一つ、解決していく必要がある。

１．はじめに次章では、これまで筆者が、経験したり、調査し公共建築分野での木材需要を喚起するため、平てきた事例をベースに、木材利用時に直面するで

成 22 年 10 月、「公共建築物等における木材の利用

あろう課題を、仮想の公共建築のプロジェクトをの促進に関する法律」が施行された。この法律の元に紹介する。

背景には、戦後の拡大造林によって国産材の蓄積量は伐期を迎えた 50 年生以上の森林が増加していることがある。一方で、国産材の自給率は、
1970 年代から半減し、25% 程度に低迷したままである。そのため政府は、森林の持続的な活用のため、森林・林業再生プランを平成 21 年に公表
し、平成 23 年に新たな森林・林業基本計画が策２．木材有効利用時に直面する課題とある町にて、地域材を用いた小学校を建てる
ケース

①企画段階

定された。数値目標は、国産材の自給率を 50%

X 県 Y 町は、公共建築での木材利用推進の法律に向上させる目標が立てられた。この流れの中で、を受けて、Z 小学校の建替えを地元の木材を利用

公共建築物への木材利用促進法が施行された。施した木造で実施する方針を A 町長が示した。そこ行に伴って、平成 23 年 5 月に国は具体的な木造で、町の建設課の B 職員が、企画に着手しはじめ設計の技術基準「木造計画・設計基準及び同資料」

た。まず職員がはじめに直面するのは、地域材とを公表するなど、公共建築における設計基準や、称しても、どこまでの地域を対象とするのか。また、仕様の整備は進んでいる。

「地域で利用できる木材の量はどれだけあるのか、

しかし、実際の建物の整備状況は、次の通り

いくらの価格で入手できるのかが、よくわからなである。平成 24 年度に国が整備した低層（3 階建い」という状況に直面する。町産材を指定するのて以下）の公共建築物が 462 棟、合計延べ床面積

か、県産材を指定するのか、また国産材として幅249,692㎡のうち、木造で整備をしたのは 42 棟、を広げるのかなど、地域で入手可能な材や、利用

合計延べ床面積 7,744 ㎡であり、公共建築への可能な立木情報を把握しておく必要がある。また

木材利用は普及途上である。

県産材の指定の場合でも、県の境界付近の市町村

1）

国産材の活用に向け、実際の設計者へヒアリン

だと、隣の県などから入手する方が現実的な場合

グした内容を紹介しつつ、企画や調達、積算に係もある。この課題は、建設課と林務課が、綿密にる分野での課題を述べることとする。ここでは、連携することで解決をはかれることも多い。

主に一級建築士の独占業務となる規模での建築物への木材利用を対象とする。

なんとか B 職員は、町産材だけでなく、県産材まで範囲を広げると所要の木材が入手可能と把握

木材利用には、さまざまな立場、段階においてでき、県産材を使用する方針を立てたとする。次解決すべき課題があり、木材有効利用には、これに、小学校建築にかかわる予算、積算の課題であ2014・Autumn

13

る。鉄筋コンクリート造や鉄骨造の場合、建築生

詳細な情報が得られるのかがわからない」という産システムが確立されており、発注経験も豊富か状況が発生する。また木構造とする場合の課題

つ様々な実績データがあるため、建物規模や用途

は、その地域で入手可能な材の強度（ヤング係数）から、おおよその建設単価が把握できている。しデータが重要となる。例えば同じスギ材であってかしながら、中・大規模木造の場合、まだ全国的も、ヤング係数には地域性があり、地域ごとの強に建築生産システムが確立されておらず、経験や度の統計分布が異なる。これら木材の強度をふま

実績データが不足しているため、積算の難易度がえた設計が本来必要であるが、地域材の強度デー高い。それでも B 職員は、他府県の小学校の事例

タの整備は不十分である。また小学校の場合、通などを調査し、建築予算を積算し、設計プロポー

常の木造住宅と比較し梁のスパンが長くなるため、ザル公募に進めた。

長尺材や大径木が必要となる。そのため設計時から、住宅向けに流通している製材を組み合わせて▼埼玉県の事例

対応するのか、大断面集成材にて対応するのかな

埼玉県が県の建築系職員に、県産材利用に躊

ど、地域で調達可能な材の情報を把握するととも躇する理由についてアンケート調査したものに、木造の構造設計スキルが必要となる。ここにが、表１である。最も回答が多いのは、「経費も大きな課題があり、木構造の専門スキルに過度がかかる」という点である。実態として、木に依存しなければ設計できないとなると、中・大造が必ずしも高コストになるわけではないが、規模木造が特殊な建築となり、全国に広く普及さ

コスト感が掴めないため漠然と高コストなイせる上での課題となる。

メージを持たれている。埼玉県では、木造が他の構造体（RC 造、S 造）等と同列で比較、検設計プロポーザル公募の審査の結果、C 設計事
務所が当選し、実施設計へと進んだ。

討されて、実際に採用されていくためには、「建設事例」「構造体への知見」「使用材料への理解▼熊本県の事例度」の情報の整理が不可欠と考え、農林部森づ

熊本県では、2012 年 7 月から「木造設計アド

くり課が主導し、木造公共建築物整備の手引

バイザー制度」を試行的に開始した。従来の木を作成している。

材アドバイザーは、木材の普及啓蒙に重きを2 ）表1 公共建築物への県産（埼玉県）木材の利用を躊躇する理由

おくのに対し、木造設計アドバイザーは、中大規模の木造設計実務の支援に特化している。

（回答数 38 人、複数回答可）（図 1）通常の設計委託料にアドバイザー料を上

経費がかかる
調達に不安がある
方針が定まっていない
材料指定が難しい
性能・強度に不安がある
メリットが見いだせない
前例がない
その他

乗せし設計業務を発注し、受注した設計事務
所には、木造設計アドバイザーの利用を義務付けている。設計者の中大規模木造への経験
0

5

10

15

不足と知識不足を補うための制度である。

②設計段階
Z 小学校に県産材を利用するとした設計プロ
ポーザル公募に、C 設計事務所が参加するために、
県産材について調べ始めた。ここで、C 設計事務
所が次に直面する課題が、県産材の具体データの入手である。大量生産のメーカー品と違い、多くの県産材は営業担当が組織されているわけでもな
く、カタログが整備されているわけでもない。設計者として、「どこの誰に問合せすれば県産材の

14

2014・Autumn

3）

図1 木造設計アドバイザーの仕組み（熊本県発注の設計業務の場合）

▼木取りを把握していない事例▼木材の分離発注について

設計時の材料寸法の指定について、地域で流図 ２ の よ う に、 一 般 的 な 単 年 度 の 建 築 ス ケ

通している材の寸法を押さえた上での設計がジュールで、地域材を用いた建築となると、必要である。実際にあった事例として、天井調達スケジュールが非常にタイトとなる。調内 装 に、 意 匠 面 か ら 地 域 材 を 用 い た 木 ル ー達スケジュールを補うために、木材調達のみ

バーを選定し、その木材断面寸法を 50mm ×を分離発注する動きもあるが、施工図が作成

100mmとして、設計していた。流通材の寸法

されていない段階での見込みでの木材発注にをベースとすれば、105mm 角の柱が流通してなるため、木材の過不足、在庫保管コストなど、おり、その半割が最も入手しやすいと予想さ新たなリスクや費用負担を誰が行うのかなど、れるため、50mm × 105mmといった材の指定

別の課題が発生する。

が、加工手間を最少化し低コストでの調達に貢献でき合理的である。この設計者は木材利用の経験が浅く、意匠面のみから寸法を指定していたため、調達まで把握した合理的な設計が出来ていなかった。
③調達・施工段階

図２ 公共建築の工期の一例4）より加筆実施設計が完了し、工事入札へと進み、D 工務店が落札し、木材の調達を開始した。小規模な校▼木材の仕様－ JAS 規格－舎であったため、工期は 4 月入札、5 月契約、翌

木材の仕様は、公共工事の場合、木材の仕様

年 3 月竣工といった単年度のスケジュールで実施について JAS 規格を指定されることが多い。

された。実際の調達で、次に直面する課題は、町

しかしながら、構造用製材工場で JAS 認定工産材などに指定した場合、地域の通常の年間需給場のうち機械等級区分ができる工場は、20 県に対して、非常に大きなボリュームを占めることの 46 工場に限られている。一方、構造用集成もあり、原木相場が高騰し、当初の予定した木材材については、JAS 規格品が流通材の基本と価格よりも高くなることもある。通常のメーカーなっている。ただしいずれの JAS 認定工場も、品であれば、大量購買で調達価格が下がるが、地全国全ての都道府県には存在しておらず、エ域材に指定した場合、供給が乏しいと大量購買でリアによっては地域材を使用する場合に、一は、調達価格が上がることも発生しうる。

旦他府県の工場へ原木を輸送し、集成材へ加D 工務店は、素材生産者側と調整し、新たに原工、現場へ搬入する工程をとる必要もある。

木供給量を増やしてもらう対応をして、なんとか地域材の調達を実現した。次の課題は、4 月入札となると、原木調達が 5 月、6 月となり、本来

３．木材利用の拡大に向けてであれば立木の伐採時期としては、年間の中で最前章で述べたように、中・大規模建築への木材も含水率が高い時期であるため木材の品質向上に利用を前提とした建築生産システムが確立されては、あまり好ましくない時期となる。また施工にいないため、まだまだ多くの課題がある。しかし、は、木拾いができ、木構造の施工図をつくれる技

その課題は、経験不足や情報不足に由来すること術者が必要となるが、中・大規模の木造建築となも多く、容易に解決可能なことも多い。特に木材

ると、経験者も少ないのが実状である。

特有の調達に関する課題については、地域の供給状況の把握や、伐り旬といった季節の把握、木取りを意識した設計など、暗黙知の領域が大きいため、熊本県の事例のように、木造設計アドバイ

2014・Autumn

15ザーなど、専門家によって設計者を支援する制度
は、非常に有意義であると考えられる。
積算の立場からすると、先行事例のコスト分析
を積み重ねていき、木造のどこにコストがかかるのか、実例データを積み重ねていく必要がある。
木材の材料価格そのものなのか、加工手間なのか、金物なのか、これらを明らかにし分析をしていかなければ、埼玉県の調査のように「費用がかかる」という漠然とした理由だけで、木材利用を躊躇することとになりかねない。
最後になるが、木造の利点として見落としがちなこととして、減価償却の耐用年数があげられる。
中・大規模木造は、建設コストに意識が行きがちであるが、減価償却上の耐用年数の違いは、長所にもなりうる。木造の場合、事務所用途で最長で24 年である。一方、鉄骨鉄筋コンクリート造・
鉄筋コンクリート造のものは、事務所用途で最長 50 年となる。木造は、約半分の耐用年数となる。木造の耐用年数の短さを資産価値が落ちやす
いと捉えるか、より短期で償却できると捉えるか
で、考え方が変わる。企業の経営スタイルによっては、償却期間を短くすることで、企業経営上の利点に利用できることもある。このような視点から、中・大規模建築の企画段階での構造の選択肢に木造を含めることで、より木材の有効利用に貢献できるものと考えられる。

16

2014・Autumn

参考文献
1）農林水産大臣、国土交通大臣：「公共建築物における木材の利用の促進に向けた措置の実施状況」（平成 24 年度）、2013.11
2）
		埼 玉 の 木 づ か い ワ ー ク シ ョ ッ プ、 埼 玉 県 農 林
部 森 づ く り 課：『木 造 公 共 建 築 物 整 備 の 手 引』、
2013.103）
		日経 BP 社：「中・大規模木造＆木質建築の現在」、『日経アーキテクチュア SPECIAL』、2013http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/2013
1217/644930/?SS=imgview&FD=1420927604
4）		原田浩司：「地域木材の供給体制の現状（大規模木造建築の技術的課題と解決方法）」、2012 年度日
本建築学会大会 PD 配布資料、2012.9

建築分野における環境活動の最近の動向
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

木材有効利用と地域連携のあり方

ところさわ一級建築士集団 株式会社 代表取締役

環境委員会委員

佐藤亮一

１．建築積算士取得のきっかけ
埼玉県所沢市で県の交番など小規模ながら公共

県産木材を活用するというのは、国の公共建物を木造で建てるという政策とも一致していて、地域の木材産業の活性化も視野に入れています。

建物の設計に携わっています。平成 24 年から埼これに先だって飯能市では平成 23 年の東日本

玉県警察の業務特記仕様書の中に、積算は建築積

大震災の直後に応急仮設住宅を地域産のブランド算士が行うことと明記されたのをきっかけにその材である西川材で展示用に 1 棟を製作し、被災地資格を取得しようと決心しました。私の専門は建への寄付等を模索していました。しかし、結果と築の意匠設計ですが、埼玉県内の設計事務所ではしてどこからの引き合いもないまま市役所の敷地積算も自社で行うところが多く、私自身も官庁物内に展示されていて、それから 2 年遅れて埼玉建件の積算業務を日常的に行っています。試験の準築士会が同様の検討を始めたところでした。その備には本会のガイドブックと直前講習を活用して後、飯能市では今年の 3 月にその仮設住宅を売却

基礎を学び直し、過去問題も見直して試験に臨んするための入札を行うことになり、急遽われわれだ結果、おかげさまで合格することができました。

プロジェクト部会のメンバーで見学会を実施しま

２．埼玉建築士会の取り組み、応急仮設住宅
から県産木材の活性化を探る

した。3 月の入札は応募者がなく不調に終わりましたが、5 月に再度募集をかけたところ引取先が決まったようで、つい先日市役所を訪れてみるとすでに運び出された後でした。

私の所属する（一社）埼玉建築士会では平成 25

表 1 の組織体系にある埼玉県住まいづくり協議

年より応急仮設住宅とその後の復興住宅を見据え会では災害時に 1,500 棟の仮設住宅を建設するとたプロジェクト部会を立ち上げ、2 か月に一度開いう目標を示し、協議会に参加している各団体へ催する会議を重ねています。埼玉県の上田知事がの棟数の割り当てをしています。埼玉建築士会で県産木材で木造の応急仮設住宅を作るという目標

はそのうちの 100 棟を建設するために、仕様の検を掲げ、それを受けて埼玉建築士会では埼玉版応討と併行して資材の調達方法や供給量の調査を実

急仮設住宅＋復興住宅の仕様を研究しています。

施しました。飯能市では先の仮設住宅を製作する

埼玉県

国

埼玉県住まいづくり協議会

他協定団体

埼玉建築士会

各社、各団体表1

応急仮設住宅建設の組織体系

2014・Autumn

17

はそれは儲かったそうです。そしてその後のオイ
ルショックや新建材の出現、外国産の木材の価格と量に押されて、残念ながら今は見る影もありません。今でも当時の成功体験が抜けないためか、
なかなか新しい手立てを打ち出すことができていないというのは、他の産業と同じかもしれません。
森林資源の活用をテーマにした講演会では、地元の山の持ち主が自分の所の山にはこれだけ沢山の木があるのに、伐採して流通させる仕組みがないと嘆いています。同様に設計者としての私自身も地域ブランドである西川材を使いたいのに高くて使えないとやはり嘆いています。飯能の山々には植林から 30 年が経過した、今まさに伐り時の木が沢山ありますが、それを売りたい人と買いたい
人との間に入るべき仕組みが残念ながら現状ではありません。
国が公共建物を木造で建てるという方針を示し、今年は所沢市でも建て替えをする保育園を県産木
写真 1材で造るという事業を実施しています。われわれ飯能市製作の仮設住宅のと合わせて、近隣工場へ樹種や材寸ごとの製材能力と在庫量についてのアンケートを行っていて、柱や梁材、板材などは飯能市方面から調達できそうだということが分かりました。また、合板については行田市に大きな工場があり、そこには常に大量の在庫があることが分かったので、災害時には優先的に埼玉建築士会に供給してもらえるような協定などの仕組みをこれから検討していくところです。

の応急仮設住宅を地場産木材で造っていくのと合
わせて、近隣市町村でも所沢市と同様の取り組み
が進めば西川材の需要も伸びるのではないかと期待したいところです。しかし、それを推し進めるに当たってもう一つの課題があることが分かりました。今まで一般の住宅については使用する木材のヤング係数や含水率はほとんど顧みられることがなく、われわれの応急仮設住宅についてもそのことは問題にしません。もちろん乾燥が不十分だと割れやそりといった不具合が出るため、そこそ
この品質管理には注目をしてきました。しかし、公共建物は木造といえども鉄骨と同じように構造

３．西川材の現状計算を行うのが前提のため、使用する木材のヤン

埼玉県の木材産

グ係数や含水率の把握は必須で、樹種ごとに異な地は飯能市、秩父る構造的性能とその産地で調達できる材寸の把握

市、越生町、小川は設計にもその後の工事にも影響し、すなわちプ

町、ときがわ町な

ロジェクトのコストに大きな影響を与えるものにど県西部の山間部

なってきます。ところが飯能市内には JAS 工場がおごせに分布しています。
私の住む所沢市か

写真 2

飯能市の山（旧名栗村）

ないため、現状では地域から出荷する木材のヤン
グ係数および含水率の管理をする仕組みがありま

らは飯能市が近く、前述した通りそこには西川材

せん。西川材を構造材として使うためには、工場という地域ブランドがあります。この地域は戦後や現場などで木材 1 本 1 本に重りを載せるなどしの高度経済成長期にはとにかく木が売れて、それてたわみを測り、ヤング係数を推定する方法もあ18

2014・Autumn

で組み立てています。特殊工法自体も決して安いものではなく、さらに遠方の工場まで往復する輸送コストも積み上がっていきます。柱や梁などに使用される LVL 材は、ここでは壁材や階段の段板として使用されていました。この材料も県産木
材を千葉県木更津市にある工場へ輸送して、製作、再輸送の後に取り付けています。変わったところ
では県産のもみ殻で作ったもみ殻ボードを吸音材として天井に使用しています。これは熊谷市で採写真 3

たわみ計測のための重りの測定れたもみ殻を秋田県能代市に輸送して製作し、また再度輸送しています。このように農業大学校のりますが、一般的な方法ではなく実験としてはお事例では、県産木材を利用するために少なくとももしろい、といったところでしょうか（写真 3）。

片道分の輸送費がさらに必要であったことが分かります。

４．木造公共建物の現状と課題

これからの木造建物について、われわれ地元で活動する建築士および建築積算士は、地元で製材

平成 27 年度の開校を目指して建設された埼

された一般的な流通材を用いて木造建物を計画し

玉県農業大学校の研修棟は埼玉県産材の使用率ていくことが地場の木材産業を活性化させること

97％を誇る埼玉県の一大事業です。今後の参考につながっていくと考えます。

として見学会を開催して設計、施工の様子を聞い

私が今興味を持っていることは柱材と梁材をていくと大きな課題があることが分かりました。

105 角または 120 角だけを使って大空間を造るこ

この建物は大断面集成材を使用する特殊な工法のとで（写真 5）、これによって今まで輸送や特殊なため、県内で産出した木材を岩手県遠野市にある工法の製品を作るために積み上がっていたコスト

工場に輸送してそこで加工し、また輸送して現場を下げることができ、より地域に根ざした建物を造ることが可能になることを期待しています。

写真 5

柱・梁は 120 角のみを使用

地元の設計者が地元にある木材を使う設計をして、地元の施工者が地元の木材を使って建物を造り、地域のみんなでその建物を大事に使っていく。
その結果として地元の木材産業が活性化していく
ことの一助になれば、これほど嬉しいことはありません。今が一度衰退してしまった地元の木材産業を活性化させる、まさにいい機会だと考えてい
写真 4

農業大の通路棟

ます。

2014・Autumn

19建築分野における環境活動の最近の動向
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

［環境配慮型建築事例］

新大橋ビル
株式会社 NTT ファシリティーズ総合研究所

環境委員会委員、広報委員会委員

江藤久美子

1.

はじめに

地上 4 階、地下 1 階の建物のうち、2 階と 3 階がオフィスフロア、地下 1 階が実験室フロアとなっ地球温暖化の主な原因となっている CO2 排出ている。4 階西側には複数の会議室があり、可動量のうち、日本では建設分野からの排出量が全体

パーテーションによるレイアウト変更に対応する。

の約 3 分の 1 を占める。

もっとも広い会議室は、眼下に隅田川が広がるテ

建物の建設から運用、解体までのライフサイク

ラスに面しており、マルチスクリーンによるプレルの中では、運用時の排出量が約 3 分の 2 と大きゼンテーションのほか、簡単なレセプションにもな割合を占めており、建物のライフサイクル全般

使用することができる設計だ。4 階東側にはライにわたり CO2 排出量を低減した環境配慮型建築

ブラリーがあり、書籍や保存書類を閲覧しながら物のニーズが高まっている。

作業ができるほか、自席を離れて作業することがNTT ファシリティーズ（本社：東京都港区）では、可能な集中作業ブースが設けてある。1 階はエン

「GreenITy Building（グリニティ ビルディング）」トランスホールや待合スペースのほか、社内外のというコンセプトのもと、環境配慮型建築物の人々のコラボレーションワークを想定した専用ス

設計に積極的に取り組んでいる。GreenITyとは、「Green」と「IT」を合わせた造語で、建物の環境配慮技術と ITを効果的に統合し、環境にも建物利用者にも配慮した長寿命建築物を構築しようというものである。建物の設計や建設時だけではな
く、最も環境負荷の高い運用時においても、省エ
ネルギー性能を十分に高めながら、建物の居住性や快適性を損なわない技術の開発を目指している。

2.

研究開発の新拠点

写真 1

新大橋ビル外観

写真 2

隅田川に面したテラス

創立 20 周年の節目として 2014 年 7 月に開設した NTT ファシリティーズ新大橋ビルは、同社の研究開発の新拠点となる。
「地球環境を考えた統合ファシリティサービス」を提供する建築事務所
として、CASBEE S ランク（BEE 値 3.6）相当を達成するとともに、米国グリーンビルディング評議会（USGBC）の LEEDでゴールド認証を取得予定の、非常に環境性の高い建物となっている。

20

2014・Autumnペースや、同社のデータセンターソリューション
を満載した「みせるサーバールーム」があり、自社技術のショールーム的役割を担っている。

率的なエネルギー管理を行うシステムである。
さまざまな建物の情報を統合することで業務の効率化を図り、建物を横断的にマネジメントすることが可能になる。

【建物概要】

従来は個々のシステムごとに管理していたさま

所在地：東京都江東区
地域・地区：準工業地域、準防火地域
敷地面積：2027.54m2
建築面積：934.46m

2

ざまな建物のデータが、各システムと BISを接続することによって BISに集約され、各システムが活用可能なかたちに加工されて蓄積される。シス
テム側では、これらのデータを適時に利用するこ延べ面積：4342.40mとで、エネルギー消費量の削減やセキュリティの構造：地下 RC 造・地上 S 造（可変型制振構造）向上が可能になるとともに、ワークスタイルの改

2

階数：地下 1 階、地上 4 階
設計・監理：株式会社 NTT ファシリティーズ

善や生産性の向上を実現することも可能になる。

施工：株式会社竹中工務店・共立建設株式会社 JV
竣工：2014 年 4 月【省エネルギー性能】
PAL 値：181.8（低減率 39.4％）
ERR：低減率 26.6％
環境認証： LEED ゴールド取得予定（申請中）、CASBEE

図1

BIS の概要

図2

BIS の活用事例

図3

BIS の目指す姿

S ランク相当

設計 1 次エネルギー消費量：1 万 320 GJ/ 年
基準 1 次エネルギー消費量：1 万 7200 GJ/ 年

3.

環境配慮の取り組み

新大橋ビルは、GreenITy Building コンセプトの集大成とするべく、自社の環境配慮技術を数多
くビルトインしている。建物完成後の運用においては、研究者自らがユーザーとなって環境性能の実証を行い、その結果を研究開発にフィードバッ
クする実証実験の場としても活用していく予定だ。
本稿では、新大橋ビルに導入している環境配慮技
術の一部を紹介する。
（1）ビル情報管理システム（BIS）
ビ ル 情 報 管 理 シ ス テ ム（BIS：Building
Information management System）は、 セ キ ュ
リ テ ィ シ ス テ ム、BEMS、 情 報 通 信 シ ス テ ム、FM システムなど、さまざまなシステムの連携情報とワーカーの位置情報を把握することにより、高度でストレスフリーなビルセキュリティと、効2014・Autumn

21

新大橋ビルでは、スマートフォンを活用して入ギー管理を行う FITBEMSと複合型再生可能エネ

退出情報管理や PC、空調、照明の制御を行ってルギーシステムを連携し、需要予測と太陽光発電

おり、入室情報がないと PCへのログインができ

量予測の結果に基づく建物全体の電力需要に応じないだけでなく、空調や照明の制御を行うことがたピークカット・ピークシフトを行っている。

できない仕組みになっている。

新電力から FITBEMSを介してデマンドレスポ
ンスの要求を受けることで、供給側の電力需給状（2）複合型再生可能エネルギーシステム
近年のオフィスビルでは、災害時においても安況に連動する付加価値の高い運用を可能にしているのが特長だ。

定した電力供給を行う能力が求められる。そこで今後、複合型再生可能エネルギーシステムは、NTT ファシリティーズでは、停電対策と太陽光

電力マネジメント技術によって CEMS（地域エネ発電をはじめとするクリーンな分散型電源の効率

ルギーマネジメントシステム）と連携し、建物や的な活用を両立する、複合型再生可能エネルギー

地域の電力需給状況と連動しながら、安定的で信システムを開発した。

頼性の高い電力供給が可能なシステムとして、ス

新大橋ビルでは、屋上に設置した太陽光発電装
置と地下室に設置した大容量の難燃性リチウムイ

マートコミュニティ構築のキーになることが期待されている。

オン電池、そしてこれらを管理する需給管理装置
によって、複合型再生可能エネルギーシステムを（3）未利用エネルギーの空調への活用構成し、品質別電力供給と FITBEMS（クラウド

建築設備の中では、空調の消費電力の割合が非型 BEMS）と連携した電力マネジメントに関する常に大きく、空調設備の省エネルギー化が強く求技術検証を行っている。

められている。空調設備の省エネルギー手法としては、外気の取り込みや排熱を回収して利用するなど、これまで建物の空調に利用されてこなかったエネルギーを積極的に活用することが効果的である。
そこで新大橋ビルでは、「熱融通制御システム」
を自社開発し、地中熱やサーバーの排熱を積極的に取り込み、省エネルギー効果を高める取り組み

図4

複合型再生可能エネルギーシステム概要を行っている。
熱融通制御システムは、もっとも効率的な熱融通パターンを自動制御するシステムで、未利用エ■品質別電力供給

ネルギーを無駄なく最大限に建物全体で活用し、品質別電力供給は、太陽光発電所などの電力を空調の省エネルギーを実現するシステムである。

売電している新電力（特定規模電気事業者）から

新大橋ビルの熱融通制御システムで活用してい受けた電力を、通常の交流（標準品質）、需給管る未利用エネルギーは、地中熱とサーバールー

理装置を介した交流（高品質）、直流の 3 系統に分ムの排熱である。隅田川に隣接する新大橋ビル

けて給電を行う。

は、地下水位が高く、地中の温度が年間を通じて災害対策スペースの交流（高品質）と直流の重約 17℃と安定している。この地域特性を活かし、要負荷に対しては、停電時でも無瞬断で約 48 時

地中熱をオフィスの膜放射空調の熱源の一部に利間にわたる給電が可能である。

用している。また、1階の「みせるサーバールーム」には、年間を通じて安定したサーバー機器からの■ FITBEMSと連携した電力マネジメント
新大橋ビルでは、ネットワーク経由でエネル

222014・Autumn

排熱があることから、サーバーの排熱をオフィスの暖房に利用する。

新大橋ビルでは、建物内外に生じる温度差を積りすることによって室内の熱放射環境が改善され極的に利用して熱を融通しあうことにより、「熱融るため、快適性が向上する。熱放射環境の改善は、

通制御システム」を導入しなかった場合と比較し室内設定温度の緩和を可能とし、省エネルギーにて、年間で約 31％の消費電力量の削減効果があも貢献する。

ると試算している。
削減効果は建物内に設置したデジタルサイネー■タスク・アンビエント・空調システム

ジなどで「見える化」を図り、建物内のワーカー

タスク・アンビエント空調システムは、空間をはもちろん、来訪者にも開示しながら、検証を続

全体的に均一に空調する「アンビエント空調」とけていく予定である。

部分的に個人の好みに合わせることができる「タスク空調」を組み合わせる空調方式である。
新大橋ビルでは、アンビエント空調として膜放射空調を利用し、タスク空調としてパーソナル制
気口を配置することで、個人の嗜好に対応することが可能となっている。パーソナル制気口の風量や温度、気流感はスマートフォンや PCから自分好みに調整・操作することが可能なため、快適性の向上が期待される。

図5

熱融通制御システム概念図【熱融通制御システムの仕組み】①サーバーからの排熱を熱交換器で回収しオフィ
ス暖房に利用する②地中杭から採取した冷熱をサーバールームまたはオフィスの冷房に利用する③冷涼な外気を室内の環境に合わせて取り込み、冷房に利用する膜放射（4）先進的オフィス空調の取り組み
オフィス空調においては、相反することの多い
省エネルギー性と快適性というを 2 つの性能を両立させるために、先進的なオフィス空調システムを開発し、導入した。
図6

タスク・アンビエント・空調■膜放射空調膜放射空調は、繊維状の素材を用いた膜を天井に張り、空気の吹出し口として利用するシステムである。
膜状の広い面から低い風速で気流を吹出すため、居住者が不快に感じる気流感を抑制することができる。さらに、膜部分の温度が冷えたり暖まった■潜熱・顕熱分離型空調システム
一般的な空調システムでは、1 つの空調機で温度と湿度を同時に調整する。冷房時には除湿するために吹出し温度より低い温度を作る必要があり、エネルギーの無駄が生じている。
これに対して、潜熱・顕熱分離型空調システム

2014・Autumn

23

では、温度調整用の空調機と湿度調整用の空調機をそれぞれ設置し、調温と調湿を独立して行う。
これにより、温度調整の空調機は吹出し温度より低い温度を作る必要がなく、地中熱エネルギー
を空調用エネルギーとして利用することができる
ため、一般的な方式と比較して約 20％の空調エ
ネルギー削減に貢献している。また、一般的な空調システムに比べて、きめ細やかな温度湿度のコ
ントロールが可能なため、省エネルギー性と快適性の両立を実現している。

（5）自然通風の利用
建物を東西に長く配置し、南北面の間口を最小に抑える一方、隅田川に面した敷地の特性を活かし、東西面には最大限の開口を設けることで、室内に眺望、採光、通風などの自然環境を取り入れる配慮を行っている。

図7

BIM モデルを用いた CFD 解析

4．おわりに新大橋ビルでは、ここで紹介した技術のほかにも、環境に配慮した技術を多数導入している。
研究開発の拠点として建築技術と電力技術を連携させながら検証を行い、これらの検証結果を研

東西面の掃き出しサッシは、手動で開け閉めす

究にフィードバックすることで、これからも安全ることができ、サッシを開け放つと隅田川の川風

性、信頼性、省エネルギー、フレキシビリティにがオフィスを通り抜ける。

連携した環境配慮設計を推進していく予定である。

自然通風の有効性を確認するため、BIM（ビルディングインフォメーションモデリング）モデルを用いた CFD（数値流体力学）解析によって空気の流れの検証を行った。その結果、中間期や夜間は自然通風だけでオフィスの快適性が確保でき、中間期の冷房消費電力を約 50% 削減できることが確認された。

24

2014・Autumn

参考文献『NTT 技術ジャーナル』2014.7『NTT ファシリティーズジャーナル』2014.7 No.304

建築分野における環境活動の最近の動向
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

［環境配慮型建築事例］

大林組技術研究所本館「テクノステーション」
株式会社 大林組 本社 技術本部環境ソリューション部 部長

環境委員会委員

小野島

１．はじめに一

ビル S ランク、BEE 値 7.0 の継続的な環境性能を検証すると同時に、米国環境影響評価手法 LEED

大林組技術研究所本館「テクノステーション」（Leadership in Energy and Environmental

は、技術の革新 / 実証 / 発信を目指して建設されDesign） の 既 存 ビ ル 版 LEED-EBOM（Existing

た研究施設のセンターワークプレイスであり、研Building Operation & Maintenance）に お い て

究機能の集約と知の交流により新技術を創出し、最高ランクのプラチナ認証を取得し、獲得ポイン

最新技術を適用実証して顧客と社会に発信していト 95ポイント（110ポイント中）は世界 3 位、日く新たな拠点として計画された。設計コンセプト

本 1 位のランキングを得ている。

として最先端の研究施設・環境配慮施設・安全安2011 ～ 2013 年 度 に 排 出 し た CO2 は、2012

心施設として、サステナブルな知的生産空間を構

年 4 月「地球温暖化対策の推進に関する法律」算成するために、何が必要となるのか、どのような定割当量によってカーボンオフセットを行い、3計画が求められるのか、を主眼点として、最先端

年 連 続 で エ ミ ッ シ ョ ン ZEBを 達 成 し た。 加 えのゼロエネルギービルを目標に建設されている。

て 2013 年度末にはソース ZEB 化工事を完了し、また最新鋭の研究環境として、ZEB 化を目指し2014 年度には一次エネルギーベースの ZEBを実た高い省エネ・省 CO2 性能と優れた知的生産性

現する見込みである。

1）を両立させるトレードオフの解決に取り組んだ。
運用時の CO2 削減率 55％という最高水準を計画段階で数値目標として公開し、2011 年度削減率
57％、2012 年度削減率 64.7％として実現した。
また総合環境評価（竣工時）として CASBEE 新２．建築・設備概要
建築概要
用途：研究所（事務所）

築 S ランク、BEE 値 7.6 の極めて高い環境性能を

構造：鉄骨造達成している。加えて 2013 年には CASBEE 既存

規模：地上 3 階、塔屋 1 階

図1

図2

外観

ワークスペース

2014・Autumn

25

図3

省 CO2 技術のマップ

延面積：5,535m2

設備計画が融合したパッシブ手法

設備概要

エコロジカルルーフによる自然光利用システム、

熱源方式：空冷 HP チラー及び井水 / 地中熱源水冷

ペリバッファシステムによる空調負荷削減、置HP チラー、水蓄熱及び中温冷水潜熱蓄熱方式

換換気型自然換気システム

空調方式：潜熱顕熱分離型パーソナル空調、リタン⑵設備システムの高効率化技術や ITと融合した

エアデシカント置換空調＋タスクパネル、置換型

最先端の省エネ技術を導入したアクティブ手法

自然換気

高効率に最適化した空調システムの有機的統合、給水方式：上水、井水空調カスケード利用水、雨水処理水による用途別加圧給水方式
給湯方式：太陽熱利用給湯、ガス及び電気給湯方式

高熱伝導性充填材による地中熱利用、中温冷水
潜熱蓄熱システム、潜熱顕熱分離型パーソナル
空調システム、IC タグに在席検知システムを用いた空調照明発停制御

３．省 CO2 技術⑶知的生産活動と省エネ行動を両立させるマネジ
メント手法

ZEB 化を目指した低炭素化と知的生産性に配

知的生産性を高める空間と場の選択性、見える

慮した最先端オフィスの建設において、自然環境化システムと省エネ行動、居住者とのコミュニと調和するパッシブ手法、設備の開発技術を導入

ケーションとコミッショニング

したアクティブ手法、見える化等のマネジメント
手法により、省エネ率 55％削減の数値目標を達成した低炭素化オフィスの取り組みを行った。図４．省 CO2 技術の詳細

3 にパッシブ / アクティブ / マネジメント手法（技4.1

術）の概要を示す。

テムとペリバッファシステム⑴自然エネルギーを積極的に利用した建築計画と

26

2014・Autumn

エコロジカルルーフによる自然光利用シス

図 4 にシステムの概略を示す。北向きのハイサ

図4

エコロジカルルーフとペリバッファシステム

イドライトを室上部に全面的に設置、変動の少な

4.2

置換換気型自然換気システム

い天空光を天井反射面に回折反射させながらワー

自然換気は窓を直接開放することなく、1 階ピ

クスペース室内に導入することで、昼間照明の無

ロティの軒天を介した床面グレーチングより給気点灯化を図った。傾斜屋根面には太陽光発電パネが行われ、ワークスペース頂部のハイサイドライ

ルを全面的に設置し、省エネ・創エネを建築計画

トより排気が行われる「置換換気型」の自然換気と融合させている。南側窓面には水平庇とセラシステムとした。自然換気は居住者自信が判断しミックプリントを施した縦型外部ガラス支持材及てスイッチを押す制御を取り入れて、利用者の許び自動制御ブラインドを設置して自然光を積極的

容・受容室温の範囲の拡大を狙っている。また給に利用した。ブラインドは太陽高度や方位角、天気口にはモータダンパが取り付けられており、室

空照度や直射照度のデータにより最適なスラット

内温度により開閉数を制御し室内温度を安定化さ角に自動設定し、快適性と日射遮蔽による省エネ

せている。高天井に適した置換換気型自然換気にを両立させている。

より負荷に応じた換気を行うことができ、また給外周のペリメーターゾーンに、滞在時間が短く

気ダンパー制御によるきめ細やかな制御や利用者

空調温度の緩和が可能な通路や打合せコーナー等の積極参加により、有効利用時間の拡大や高い利を配置し、縁側緩衝空間（ぺリバッファーゾーン）

用率を実現した。

を形成して空調エネルギーを低減した。緩衝空間とインテリア空間の境には、高顕熱型の床埋込型

4.3

FCUを設置し、緩衝空間の適度な空調を行うとた最先端の省エネ技術を導入したアクティブ手法

共に、エアバリアの効果によりインテリア側への高効率な技術が相互に関連し、供給温度、処理

熱負荷の影響を抑えた。なお南側の外装はフルハ

対象（潜熱 / 顕熱）、在不在によってシステム全体

イトの全面 Low-E ガラスに加えて、大きな水平が有機的に統合することにより、効率の良い省エ

庇とセラミックプリントが施され、外部化されたネシステムを構築した。図 5 に全体システム系統

縦型ガラス支持材を組み合わせて、内部空間の開を示す。

放性や眺望を確保しつつ直射光を遮り、熱負荷を低減させる構成とした。

設備システムの高効率化技術や ITと融合し熱源設備としては一般の空冷ヒートポンプチ
ラー＋水蓄熱（6℃冷水）に加え、安定した地中熱

2014・Autumn

27

図5

置換換気型自然換気システムの自然エネルギーを利用するため、地中熱交換器

ク照明は、在席時に ONの許可を与える。またパーにボアホール方式、山留め杭併設方式、水平方式

ソナル床吹出し口への外気やタスク空調への冷温を採用した地中熱利用ヒートポンプシステムを構

水の供給はワークスペースへの在室時に行う。在築し、中温冷水（13 〜 16℃）を利用するシステム

室、在席管理を利用することで、照明・空調の無とした。この中温冷水について蓄熱運転を行うた

駄なエネルギーを徹底的に削減した。

めに、中温度（13 ～ 19℃）で凝固・融解を繰り返
す潜熱蓄熱材を用いた。中温度冷水の利用により、熱源の高効率運転を図るとともに、蓄熱による電力負荷平準化や蓄熱容量の大幅削減を図った。
空調システムとしてはワークスペースタスク域に顕熱処理を主体とした冷温水を通水させたタス

注：潜熱蓄熱材を用いた新中温冷水蓄熱システム		
JX 日鉱日石エネルギー、中部大学山羽教授と共同
開発
IC タグによる新照明・空調制御システム		
NECと協同構築
潜熱・顕熱分離型パーソナル放射新空調システム
ピーエス、工学院大学野部教授と共同開発

クパネルを設置し、アンビエント域はデシカント
空調機で調湿した外気を送るパーソナル床吹出し

4.4

口により置換換気空調を行い、室温設定を緩和さ

ネジメント手法

せたアンビエント域の中に準タスク域を形成する⑴知的生産性を高める空間と場の選択性

知的生産活動と省エネ行動を両立させるマ

タスクアンビエント空調システムを構築した。こ高い省エネルギー性と知識創造の誘発を意図しのシステムは従来の気流主体のタスク空調とは異て設計されたワークスペースは、2 層吹抜のワンなり、ドラフト感や不均一温冷感を抑制しながらルーム型大空間により開放性と視認性の向上をコントロールするものである。

図っており、フルハイトの窓からはケヤキ並木や

入退管理設備に採用した個人識別 IC タグを利

前庭の眺望が得られる。また、窓側外周部に打合用し、在室、在席検知を行うことで、照明や空調

せ・リフレッシュ・コピー・給湯・ライブラリーの無駄を徹底的に省くシステムを構築した。タスなどのマグネットスペースが屋外テラスと一体的28

2014・Autumn

図6

全体空調システムに快適な建築空間として配置され、中央執務ゾー
ンから外周部への人の移動を介して執務者間の出会いやコミュニケーションを促すしくみとなっている。
これらは、大空間の室内環境を省エネルギーにて実現することと、マグネットスペースをペリバッファとして温熱環境の緩衝空間とした空調計画とも整合している。
一方で、吹抜を介した階には 1 人で集中するための個室ブースや半閉鎖的なソロラウンジが併設されるなど、執務者が目的に応じて、つまり集中とリラックスなどの要求に応じて場の選択を可能とすることと合わせて、温熱環境や光、音（静音）
環境などの室内環境についても、同様に場の選択を可能とした。
⑵見える化システムと省エネ行動
居住者に直接省 CO2 への取り組みデータを公開していくことで、協力を促すしくみを構築した。
見える化システムでは、設備機器の運転状況や計量データなどを加工して、機器の COPや省 CO2

図7

場の選択制

の量的な把握を BEMSにて行うシステムを構築した。さらに居住者にわかりやすいように、省 CO2おり、例えば自然換気に適した条件になった場合

や目標値との差異などを表示するエコモニターをには、テロップで自然換気が可能であることを居ワークスペース内に設けた。省 CO2 環境活動を住者に知らせる。空調を停止し自然換気への移行促進する仕組みとして、気象条件なども表示しては自動で行うのではなく、居住者自身が自然換気

2014・Autumn

29

図8

CO2 排出量の推移

モードを選択するようにして、省エネ行動への参的なコミッショニング努力により 2012 年度には加を促すとともに、温熱等の環境条件の変位に追CO2 削減量が 64.7%、2013 年度には 64.3%となっ随する着衣の調節など（自ら環境に合わせるアダた。両年とも残った CO2 排出量についてはカープティブな行動）を期待している。実績として自ボンクレジットにより削減し、竣工以来 3 年連続然換気許可時間の 90％程度の時間が、自ら選択

でエミッション ZEBを実現した。

して利用された。

経済産業省の「エネルギー基本計画」（2010 年6 月閣議決定）において「ビル等の建築物について⑶居住者とのコミュニケーションとコミッショニ

は、2020 年までに新築公共建築物等で ZEB（ネッング

ト・ゼロ・エネルギー・ビル）を実現し、2030 年

BEMSを活用しコミッショニングをサポートすまでに新築建築物の平均で ZEBを実現することるシステムを構築した。またビル管理者のみならを目指す。」とされており、世界的にも同様の取ず、居住者との対話集会などを設け、居住者に直り組みが進んでいる。そのため 2014 年 3 月、テ接省 CO2 への取り組みデータを公開していくこ

クノステーションでは再生可能エネルギー発電設とで、協力を促すしくみを構築した。

備の追加導入をはじめとしたソース ZEB 化工事

2）を実施した。今後、省エネ化や運用改善による消５．ZEBへの取組

費エネルギーの削減量は維持しながら、それ以外の残りの消費量すべてを施設内の再生可能エネル

2011 年度から 2013 年度までの CO2 排出量のギー発電量で相殺し、年間のエネルギー収支をゼ

実績データを図 8 に示す。標準ビルに対し、当初ロにする。これにより 2014 年度には、エネルギーの設計値は CO2 排出量 55% 削減が目標であった。

収支ゼロの「ソース ZEB」を達成する見込みであ2011 年度には目標値を上回り 57.4%の削減値とる。テクノステーションのように、常時約 200 人なり、残った CO2 をカーボンクレジットによっの研究者が活発に交流している大規模建物での本て削減しエミッション ZEBを達成した。

格的な「ソース ZEB」化は国内初となる。

その後も継続的に BEMS データの解析と継続

30

2014・Autumn

表1

ソース ZEBへの取り組み

６．おわりに本建物の計画、開発、設計、施工、運用段階に至るまで、ご指導、ご協力いただいた関係者各位

この建物では環境配慮建築としての目標であるに、そして多くの学生方に新技術の開発とその評

ZEBを具体化するに当たり、高い数値目標を元に価に関わっていただいたことを、この場を借りて実現した。単に省エネルギーにとどまらずオフィ

厚く御礼申し上げます。

スとしての知的生産性にも配慮しつつ、従来の我慢の省エネではない快適性と省エネ・省 CO2 を両立させた建物として継続的な努力を行っている。
結果として竣工後年を追うごとに CO2 排出量は低下し、3 年連続でエミッション ZEBを実現している。また、運用段階においても CASBEE 既存
ビル S ランク、BEE 値 7.0 の継続的な環境性能を検証すると同時に、米国環境影響評価手法 LEED
既存ビル版 LEED-EBOMにおいて世界 3 位の獲得
ポイントで最高ランクのプラチナ認証を取得して参考文献
1）伊藤他、「大林組技術研究所本館 “ テクノステー
ション ”の省エネルギーの計画と実施～ ZEB 化を目指した低炭素化と知的生産性に配慮した最先端オフィス～」、『空気調和・衛生工学』、No.87、Vol.7、2013 年 7 月、pp.41-46
2）丹羽、田辺他、「特集：世界の ZEBの動向と日本の取組み」、『空気調和・衛生工学』、No.88、Vol.1、2014 年 1 月

いる。今年の目標は消費エネルギーベースでのソース ZEBの実現であり、現在のところ順調にエネルギー収支ゼロに向かって推移している。
また、本建物はその運用自体が実大実験であり運用データについては継続的に学会論文等で報告している。また、年間 4,000 人にのぼる見学者を受け入れており、省エネルギー技術教育の面からも社会貢献を行っている。

2014・Autumn

31建築分野における環境活動の最近の動向
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

長寿命化への取り組みにおける維持管理の課題
日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 マネジメントグループ マネジャー

環境委員会委員

加藤秀雄

１．はじめに最近の建築ストック時代において建築物を長期にわたり良好な状態で使用することを実現するための「長寿命化」への取り組みの検討や研究等が、大きな社会的な課題となってきている。
「長寿命化」の目的とは、主に（１）施設の資産
価値の保全、（２）ライフサイクルコスト（LCC）の

１ステップであると考える。
【長寿命化への六つの視点】（Ａ）安全性の確保（Ｂ）機能性の確保（Ｃ）環境性の確保（Ｄ）保全性の確保（Ｅ）コストの管理（Ｆ）管理体制の構築⇩【維持管理の課題の整理と検討が重要】

低減化、（３）地球環境の保全等が挙げられる。
この目的の実現化に向けて、長寿命化への対応方
法や推進対策等についての検討が、各種機関・団体・

３．
（Ａ）安全性の確保における課題

企業等で積極的に取り組みが行われてきている。

「長寿命化」への視点である（Ａ）安全性の確保「長寿命化」への取り組みにおける維持管理とにおける維持管理の課題については、（１）構造躯

は、ライフサイクル的にみると運用段階の「修繕体の耐久性と耐震性の確保、（２）施設の災害対策

管理」、「運用管理」、「保全管理」の三つの維持管理等への対応の二つの主な検討課題がある。

がある。
この三つの維持管理においては、それぞれで多（１）構造躯体の耐久性と耐震性の確保

くの検討課題があり、その多種多様な課題を整理

建築物の「長寿命化」の検討にあたっては、先し総合的に検討していくことが、今後の長寿命化

ず構造躯体の耐久性の確保をしていかなくてはな

社会への取り組みには必要で重要なものといえる。

らず、この耐久性については、施設の基本性能として構造躯体の「目標耐用年数」を設定する必要

２．
「長寿命化」への取り組みの視点がでてくる。
この「目標耐用年数」は、新築施設であれば「長寿命化」への取り組みの検討にあたっては、

100 年建築の仕様設定ができるが、既設施設では（Ａ）安全性の確保、（Ｂ）機能性の確保、（Ｃ）環境

一般的な仕様とすると約 60 ～ 65 年程度を「目標

性の確保、（Ｄ）保全性の確保等の基本的な四つの耐用年数」と想定する場合が多く、この「目標耐視点を検討していく必要がある。

用年数」まで、構造躯体の耐久性等を適切かつ効

さらに、この四つの視点に（Ｅ）コストの管理と（Ｆ）管理体制の構築の２視点を加えた六つの率的に維持管理していくのかが、今後の検討課題といえる。

視点における課題等を整理し、総合的かつ計画的

次に、建築物の耐震性の確保の検討については、に検討していくことが、「長寿命化」への取り組み

その建物の耐震性能（旧耐震又は新耐震設計等）

における維持管理上の重要なポイントであり、第を把握し、その耐震性能がわからない場合には耐322014・Autumn

【建築と積算】 平成 26 年秋号 特集原稿案【建築と積算】 平成 26 年秋号 特集原稿案【建築と積算】 平成 26 年秋号 特集原稿案

今後の耐震基準の改正等に対し、どのようなに法令４．
（Ｂ）機能性の確保における課題
今後の耐震基準の改正等に対し、どのようなに法令４．
（Ｂ）機能性の確保における課題
震診断や耐震補強等の対策を行うなど、その耐震どの範囲でどのような管理方法等で行っていくのか
順守していくのかなどの課題もでてくる。

性能を長期的かつ適切に維持管理していくこと。さ
順守していくのかなどの課題もでてくる。
などの検討と整備が急務な検討課題となっている。
表－１：目標耐用年数等（コンクリート造の場合）
「長寿命化」への視点である（Ｂ）機能性の確保
今後の耐震基準の改正等に対し、どのようなに法令４．
（Ｂ）機能性の確保における課題
らに、今後の耐震基準の改正等に対し、どのよう
表－１：目標耐用年数等（コンクリート造の場合）
「長寿命化」への視点である（Ｂ）機能性の確保

の維持管理の課題については、（１）設備機器等の各種耐用年数
文献名 の維持管理の課題については、（１）設備機器等のに法令順守していくのかなどの課題もでてくる。
順守していくのかなどの課題もでてくる。
各種耐用年数
財務省令／（減価償却年数）
文献名４．
（Ｂ）機能性の確保における課題

耐久性の確保と（２）社会的劣化（機能・仕様劣化）
財務省令／（減価償却年数）
表－１：目標耐用年数等（コンクリート造の場合）
「長寿命化」への視点である（Ｂ）機能性の確保
法定耐用年数新基準←
旧基準
耐久性の確保と（２）社会的劣化（機能・仕様劣化）表１ 目標耐用年数等（コンクリート造の場合）
 
法定耐用年数← への対応の二つの主な検討課題がある。
事務所等
50年 新基準←
65年 旧基準の維持管理の課題については、（１）設備機器等の「長寿命化」
への視点である（Ｂ）
機能性の確保
各種耐用年数
文献名への対応の二つの主な検討課題がある。
事務所等←
住宅、学校等
47年 50年←
60年 65年
 建築工事標準仕様書（ＪＡＳＳ）／（5：鉄筋コンクリ－ト工事）

財務省令／（減価償却年数）
住宅、学校等
47年
←
60年
（１）
設備機器等の耐久性の確保と（２）社会的劣化（機能・仕様劣化）の維持管理の課題については、
法定耐用年数
新基準←
旧基準
大規模補修不   建築工事標準仕様書（ＪＡＳＳ）／（5：鉄筋コンクリ－ト工事）（１）設備機器等の耐久性の確保
計画供用期間～許容限界期間耐久性の確保、（２）社会的劣化（機能・仕様劣化）
要予定期間への対応の二つの主な検討課題がある。
事務所等
50年
←
65年
大規模補修不（１）設備機器等の耐久性の確保
計画供用期間～許容限界期間 
一般
30年要予定期間～
65年 60年
住宅、学校等47年←
   への対応の二つの主な検討課題がある。
設備機器等の耐久性の確保ついては、前項の「構～標準 一般
65年 30年～
100年 65年
 建築工事標準仕様書（ＪＡＳＳ）／（5：鉄筋コンクリ－ト工事）   設備機器等の耐久性の確保ついては、前項の「構
65年
～
 
造躯体の耐久性の確保」と同じく設備機器等の耐久
大規模補修不長期 標準
100年～
以上 100年（１）設備機器等の耐久性の確保
計画供用期間～許容限界期間
造躯体の耐久性の確保」と同じく設備機器等の耐久
要予定期間
長期
100年
～
以上
日本建築学会（鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート）  日本建築学会（鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート）性である「機器の耐用年数」の検討が課題となって
（１）
一般
30年
～
65年
  性である「機器の耐用年数」の検討が課題となって
設備機器等の耐久性の確保
設備機器等の耐久性の確保ついては、前項の「構
代表値
範囲
下限値
 目標耐用年数（級）

標準
65年
～
100年
目標耐用年数（級）
代表値
範囲
下限値
設備機器等の耐久性の確保ついては、
前項の「構
60年
50～80年
50年
  普通品質の場合（ＹＯ60）きている。
造躯体の耐久性の確保」と同じく設備機器等の耐久
長期
100年
～
以上
普通品質の場合（ＹＯ60）
60年
50～80年50年
高品質の場合（ＹＯ100以上）きている。
100年
80～120年
80年
造躯体の耐久性の確保」と同じく設備機器等の耐  日本建築学会（鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート）
この設備機器等の「機器の耐用年数」
については、

高品質の場合（ＹＯ100以上）
100年
80～120年80年
性である「機器の耐用年数」の検討が課題となって
この設備機器等の「機器の耐用年数」については、

目標耐用年数（級）
代表値
範囲
下限値
久性である「機器の耐用年数」の検討が課題となっ（２）施設の災害対策等への対応
各種設備機器別の耐用年数があり、約 年～ 年
普通品質の場合（ＹＯ60）
60年
50～80年50年

きている。
（２）施設の災害対策等への対応
各種設備機器別の耐用年数があり、約  年～ 年
てきている。
高品質の場合（ＹＯ100以上）
100年
80～120年80年の幅があり、近年はＬＥＤ照明等の長寿命化対応設
近年注目度が高くなっている災害対策等への対応
この設備機器等の「機器の耐用年数」については、 近年注目度が高くなっている災害対策等への対応
の幅があり、近年はＬＥＤ照明等の長寿命化対応設
この設備機器等の「機器の耐用年数」については、備等も出てきている。
については、ＢＣＰ（事業継続計画）関連等で施設
各種設備機器別の耐用年数があり、約  年～ 年
（２）施設の災害対策等への対応
備等も出てきている。
については、ＢＣＰ（事業継続計画）関連等で施設
（２）
施設の災害対策等への対応
各種設備機器別の耐用年数があり、約10 年～ 40に対する被災度調査・診断とその緊急時対策等を検の幅があり、近年はＬＥＤ照明等の長寿命化対応設
近年注目度が高くなっている災害対策等への対応    ただ、現段階においては「施設の目標耐用年数」

ただ、現段階においては「施設の目標耐用年数」
に対する被災度調査・診断とその緊急時対策等を検
近年注目度が高くなっている災害対策等への対年の幅があり、近年は LED 照明等の長寿命化対  と「各種設備機器の耐用年数」の周期グループとの
討し対応していくことが必要となってきている。
備等も出てきている。
については、ＢＣＰ（事業継続計画）関連等で施設
応設備等も出てきている。
 と「各種設備機器の耐用年数」の周期グループとの
討し対応していくことが必要となってきている。
応については、BCP（事業継続計画）関連等で施設
施設の災害対策等への対応については、その災害
更新年数が合わずに、非効率なサイクル（周期）と 更新年数が合わずに、非効率なサイクル（周期）と ただ、現段階においては「施設の目標耐用年数」
に対する被災度調査・診断とその緊急時対策等を検
施設の災害対策等への対応については、その災害
に対する被災度調査・診断とその緊急時対策等をただ、現段階においては「施設の目標耐用年数」
被災時における各種対策案（非常用発電機等の整備、
なっているケースが見受けられる。
 なっているケースが見受けられる。
と「各種設備機器の耐用年数」の周期グループとの
討し対応していくことが必要となってきている。
被災時における各種対策案（非常用発電機等の整備、検討し対応していくことが必要となってきている。

と「各種設備機器の耐用年数」の周期グループと今後は、この「各種設備機器の耐用年数」をいか
帰宅困難者対応トイレの整備、災害用備蓄品の確保
更新年数が合わずに、非効率なサイクル（周期）と
施設の災害対策等への対応については、その災害
施設の災害対策等への対応については、その災の更新年数が合わずに、非効率なサイクル（周期）
今後は、この「各種設備機器の耐用年数」をいか
帰宅困難者対応トイレの整備、災害用備蓄品の確保
に「施設の目標耐用年数」に合わせ、適切かつ効率等）の検討が必要となり、その維持管理をどの範囲なっているケースが見受けられる。
被災時における各種対策案（非常用発電機等の整備、
害被災時における各種対策案（非常用発電機等のとなっているケースが見受けられる。
 に「施設の目標耐用年数」に合わせ、適切かつ効率等）の検討が必要となり、その維持管理をどの範囲
帰宅困難者対応トイレの整備、災害用備蓄品の確保
でどのような管理方法等で行っていくのかなどの検
整備、帰宅困難者対応トイレの整備、災害用備蓄でどのような管理方法等で行っていくのかなどの検等）の検討が必要となり、その維持管理をどの範囲
討と整備が急務な検討課題となっている。
  
品の確保等）の検討が必要となり、その維持管理を討と整備が急務な検討課題となっている。

今後は、この「各種設備機器の耐用年数」をいか的な維持管理をしていくことが重要であり、今後の今後は、この「各種設備機器の耐用年数」を「施的な維持管理をしていくことが重要であり、今後の社会的な大きな検討課題の一つであると考える。
 社会的な大きな検討課題の一つであると考える。
に「施設の目標耐用年数」に合わせ、適切かつ効率
設の目標耐用年数」に合わせ、適切かつ効率的なでどのような管理方法等で行っていくのかなどの検
表－２：被害予測項目・対策内容
表－２：被害予測項目・対策内容
表２
被害予測項目・対策内容
被害予測項目
対策内容等
被害予測項目対策内容等
討と整備が急務な検討課題となっている。
  地震被害予測
各地域の想定地震（想定震度：５強等）
 地震被害予測
各地域の想定地震（想定震度：５強等）
各地区のハザードマップ（最大浸水深ｍ）
表－２：被害予測項目・対策内容
  津波被害予測
 津波被害予測
各地区のハザードマップ（最大浸水深ｍ）


河川氾濫被害予測
 河川氾濫被害予測
被害予測項目
豪雨浸水被害予測
 豪雨浸水被害予測
地震被害予測液状化予測
 液状化予測
津波被害予測耐震性能
 耐震性能
河川氾濫被害予測    


 ①構造体耐震性能
豪雨浸水被害予測①構造体耐震性能
 液状化予測②設備類耐震性能
 ②設備類耐震性能
耐震性能






①構造体耐震性能
非構造部材の安全性
 非構造部材の安全性

①外装材
①外装材
②設備類耐震性能
 ②内装材
②内装材



同上（浸水深ｍ）
同上（浸水深ｍ）
対策内容等
同上（浸水深ｍ）
同上（浸水深ｍ）
各地域の想定地震（想定震度：５強等）
同上（可能性が高い・ある・低い）
同上（可能性が高い・ある・低い）
各地区のハザードマップ（最大浸水深ｍ）




同上（浸水深ｍ）
新耐震建物、耐震診断済、その他
新耐震建物、耐震診断済、その他
同上（浸水深ｍ）（耐震安全性の分類：Ⅰ類・Ⅱ類・Ⅲ類）（耐震安全性の分類：Ⅰ類・Ⅱ類・Ⅲ類）
同上（可能性が高い・ある・低い）
設備機器の耐震安全性
設備機器の耐震安全性（耐震安全性分類：甲類・乙類）（耐震安全性分類：甲類・乙類）
新耐震建物、耐震診断済、その他
非構造部材の耐震安全性
非構造部材の耐震安全性（耐震安全性の分類：Ⅰ類・Ⅱ類・Ⅲ類）（耐震安全性分類：Ａ類・Ｂ類）（耐震安全性分類：Ａ類・Ｂ類）



設備機器の耐震安全性
外装材・ガラス等の層間変位対応
外装材・ガラス等の層間変位対応（耐震安全性分類：甲類・乙類）
高天井等の落下防止対応等
高天井等の落下防止対応等
非構造部材の耐震安全性
 ③設備機器類
非構造部材の安全性③設備機器類
天井吊空調機等の落下防止対応
天井吊空調機等の落下防止対応（耐震安全性分類：Ａ類・Ｂ類）④エレベーター耐震性能
耐震クラス（Ｓ・Ａ）対応、地震管制設置④エレベーター耐震性能
耐震クラス（Ｓ・Ａ）対応、地震管制設置①外装材
外装材・ガラス等の層間変位対応  設備信頼性 設備信頼性  ②内装材




高天井等の落下防止対応等

発電機設置の有無、油備蓄量（○ｈ対応）
発電機設置の有無、油備蓄量（○ｈ対応）③設備機器類
天井吊空調機等の落下防止対応①非常用発電機①非常用発電機設備設置位置（屋上・地下）
設備設置位置（屋上・地下）④エレベーター耐震性能
耐震クラス（Ｓ・Ａ）対応、地震管制設置②受変電設備
設備設置位置（屋上・地下）②受変電設備
設備設置位置（屋上・地下）
 ③熱源空調機械室
設備信頼性
設備設置位置（屋上・地下）③熱源空調機械室
設備設置位置（屋上・地下）
発電機設置の有無、油備蓄量（○ｈ対応）
貯水量（○㎥）
貯水量（○㎥）①非常用発電機④受水槽④受水槽
設備設置位置（屋上・地下）（在館人数×一人当り量×○日分）（在館人数×一人当り量×○日分）







 ②受変電設備
⑤緊急汚水槽⑤緊急汚水槽③熱源空調機械室
⑥非常用通信設備④受水槽
⑥非常用通信設備



 帰宅困難者対応
帰宅困難者対応⑤緊急汚水槽 災害備蓄品等
災害備蓄品等

設備設置位置（屋上・地下）
汚水槽容量（○○㎥）
汚水槽容量（○○㎥）
設備設置位置（屋上・地下）（在館人数×一人当り量×○日分）（在館人数×一人当り量×○日分）



貯水量（○㎥）
衛星電話、非常用電源等
衛星電話、非常用電源等（在館人数×一人当り量×○日分）
非常用電源、飲料水、トイレ等の対応
非常用電源、飲料水、トイレ等の対応
汚水槽容量（○○㎥）
各種災害備品類の備蓄対策（在館人数×一人当り量×○日分）
各種災害備品類の備蓄対策  
テナント用災害時マニュアル等の整備⑥非常用通信設備
衛星電話、非常用電源等
 災害時用マニュアル等
テナント用災害時マニュアル等の整備
 災害時用マニュアル等


帰宅困難者対応

災害時用マニュアル等  災害備蓄品等

非常用電源、飲料水、トイレ等の対応
各種災害備品類の備蓄対策

2

的な維持管理をしていくことが重要であり、今後の表－３：各種設備機器の耐用年数比較検討
表３
各種設備機器の耐用年数比較検討
表－３：各種設備機器の耐用年数比較検討
周期 社会的な大きな検討課題の一つであると考える。
機器別の耐用年数
周期 主な部位
グループ
主な部位





 65・70

グループ





 65・70

7～10年 蓄電池
表－３：各種設備機器の耐用年数比較検討
 ｸﾞﾙ-ﾌﾟ 7～10年 蓄電池
機器別の耐用年数

湯沸器
ｸﾞﾙ-ﾌﾟ
湯沸器
周期
外装吹付仕上げ
外装吹付仕上げ
主な部位
グループ
冷却塔 冷却塔


15年
蓄電池
15年
7～10年
ﾊﾟｯｹ-ｼﾞ型空調機
ﾊﾟｯｹ-ｼﾞ型空調機
ｸﾞﾙ-ﾌﾟ
 ｸﾞﾙ-ﾌﾟ ｸﾞﾙ-ﾌﾟ
湯沸器

？

？

機器別の耐用年数










？




？
？

？

？




？

？

？
？

？
？

？

？
？

？

？

？




？
？

？

？

？

？




？
？

６０年モデル
構造躯体
耐用年数

？
？

？




６５年モデル
７０年モデル

テナント用災害時マニュアル等の整備


？
？

？




2

？

 65・70？

雑排水ﾎﾟﾝﾌﾟ
雑排水ﾎﾟﾝﾌﾟ
外装吹付仕上げ自動制御機器自動制御機器冷却塔
屋根シ－ト防水
屋根シ－ト防水15年
ﾊﾟｯｹ-ｼﾞ型空調機
照明器具・弱電
ｸﾞﾙ-ﾌﾟ
照明器具・弱電
雑排水ﾎﾟﾝﾌﾟ
冷凍機 冷凍機
20年
20年
自動制御機器ｸﾞﾙ-ﾌﾟ ｸﾞﾙ-ﾌﾟ
ｴｱ-ﾊﾝﾄﾞﾘﾝｸﾞﾕﾆｯﾄ
ｴｱ-ﾊﾝﾄﾞﾘﾝｸﾞﾕﾆｯﾄ
屋根シ－ト防水
全熱交換機
全熱交換機
照明器具・弱電
ポンプ類ポンプ類
冷凍機
20年
盛業盤、分電盤類
盛業盤、分電盤類
25年
25年
ｸﾞﾙ-ﾌﾟ
ｴｱ-ﾊﾝﾄﾞﾘﾝｸﾞﾕﾆｯﾄ
グループグループ
排煙機 排煙機
全熱交換機
ｱｽﾌｧﾙﾄ防水押えｺﾝ
ｱｽﾌｧﾙﾄ防水押えｺﾝ
ポンプ類
内装仕上げ
内装仕上げ
盛業盤、分電盤類
25年
内部建具内部建具
グループ 排煙機
高圧電気機器類
高圧電気機器類
30年
30年
ｱｽﾌｧﾙﾄ防水押えｺﾝ
グループグループ
自家発電機
自家発電機
内装仕上げ
受水槽、高架水槽
受水槽、高架水槽
内部建具
便器類 便器類
高圧電気機器類
30年
エレベ－タ－
エレベ－タ－
グループ 自家発電機
外壁タイル張り
外壁タイル張り
受水槽、高架水槽
40年
40年
アルミサッシュアルミサッシュグループグループ 便器類
鋳鉄管 鋳鉄管
エレベ－タ－
６０年モデル
６０年モデル
外壁タイル張り構造躯体構造躯体 ６５年モデル
40年
６５年モデル
耐用年数
耐用年数
アルミサッシュグループ ７０年モデル
７０年モデル
鋳鉄管？

2
2014・Autumn33

【建築と積算】 平成 26 年秋号 特集原稿案

維持管理をしていくのかが重要であり、今後の社（２）社会的劣化（機能・性能劣化）への対応
会的な大きな検討課題の一つであると考える。

社会的劣化（機能・性能劣化）への対応について

は、竣工当時の機能・仕様等が経年による劣化等がの検討や調整が必要となり、今後の検討課題である。
（２）地球環境保全への対応   地球環境保全への対応については、世界的な環境（２）地球環境保全への対応対策であるＣＯ２排出量の削減化や省資源化の木材

地球環境保全への対応については、世界的な環（２）社会的劣化（機能・性能劣化）への対応

進行し、「長寿命化」の目的である「施設の資産価
社会的劣化（機能・性能劣化）への対応につい値の保全」の資産価値が低下するなどの課題がでて

ては、竣工当時の機能・仕様等が経年による劣化

くることから、機能・性能劣化の改善対策等（改修の有効利用等の多くの課題がある。

境対策である CO2 排出量の削減や省資源化の木   ＣＯ２排出量の削減化の検討にあたっては、「省エ

材の有効利用等の多くの課題がある。

ネ法」や「各自治体の環境条例の規制」等に対応さ等が進行し、「長寿命化」の目的である「施設の資CO2 排出量の削減の検討にあたっては、「省エ

産価値の保全」の資産価値が低下するなどの課題

ネ法」や「各自治体の環境条例の規制」等に対応

機能性、環境性、運用性の４項目があり、各項目の
等（改修計画等）の検討と対応が必要となってくる。

   また、省資源化対策の木材の有効利用等のようななり、大きな課題となってきている。

計画等）の検討と対応が必要となってくる。

この「社会的劣化」の検討項目としては、安全性、がでてくることから、機能・性能劣化の改善対策

せて維持管理していくなどの法令順守が必要となり、大きな課題となってきている。
させて維持管理していくなどの法令順守が必要と改修計画案の検討を行い、中長期修繕更新計画案と
この「社会的劣化」の検討項目としては、安全性、自然資源をどのように有効活用させていくのかに
また、省資源化対策の木材の有効利用等のようの実施時期との調整を図り、適切かつ効率的な維持
機能性、環境性、運用性の４項目があり、各項目のついては、今後共に継続的な検討と積極的な取り組
な自然資源をどのように有効活用させていくのか

管理に反映させていくことが、今後の課題である。
改修計画案の検討を行い、中長期修繕更新計画案

みが必要な大きなテーマであるといえる。
については、今後共に継続的な検討と積極的な取との実施時期の調整を図り、適切かつ効率的な維り組みが必要な大きなテーマであるといえる。
 

持管理に反映させていく
ことが、今後の課題である。
５．
（Ｃ）環境性の確保における課題

６．
（Ｄ）保全性の確保における課題 「長寿命化」への視点である（Ｃ）環境性の確保
５．
（Ｃ）環境性の確保における課題

における維持管理の課題については、（１）省エネ・「長寿命化」への視点である（Ｃ）環境性の確保
省資源化への対応と（２）地球環境保全への対応の６．
（Ｄ）保全性の確保における課題「長寿命化」への視点である（Ｄ）保全性の確保「長寿命化」
への視点である（Ｄ）保全性の確保
における維持管理の課題については、（１）維持管における維持管理の課題については、（１）維持管理の適正化への対応と（２）維持管理情報の蓄積と二つの主な検討課題がある。

理の適正化への対応、（２）維持管理情報の蓄積と



 

における維持管理の課題については、（１）省エネ・
省資源化への対応、（２）地球環境保全への対応の活用の二つの主な検討課題がある。

活用の二つの主な検討課題がある。

二つの主な検討課題がある。

（１）維持管理の適正化への対応

（１）省エネ・省資源化への対応
省エネ・省資源化への対応における課題について

（１）維持管理の適正化への対応   維持管理の適正化への対応については、ＬＣＣの維持管理の適正化への対応については、LCCの（１）省エネ・省資源化への対応

は、適切かつ効率的にエネルギー管理が実施でき、
省エネ・省資源化への対応における課題につい省エネ化が図れるかどうかが、施設の運用管理面に
ては、適切かつ効率的にエネルギー管理が実施でおいては大きな課題であるといえる。
き、省エネ化が図れるかどうかが、施設の運用管

１３を占める割合の一般的に施設維持管理業務と１/ ３を占める割合の一般的に施設維持管理業務

いわれている設備管理業務、警備業務、清掃業務等といわれている設備管理業務、警備業務、清掃業

があり、この各種管理業務が適正かつ効率的に運用務等があり、この各種管理業務が適正かつ効率的

省エネ・省資源化の検討にあたっては、省エネ対
理面においては大きな課題であるといえる。

されているかどうかの診断と評価が維持管理上にに運用されているかどうかの診断と評価が維持管策・省資源化対策等の計画案と中長期修繕計画案の
省エネ・省資源化の検討にあたっては、省エネおける重要な課題の一つといえる。
理上における重要な課題の一つといえる。

設備機器等の更新時期や運用改善等についての検討
対策・省資源化対策等の計画案と中長期修繕計画

 この施設維持管理業務の検討にあたっては、各  この施設維持管理業務の検討にあたっては、各管や調整が必要となり、今後の検討課題である。
案の設備機器等の更新時期や運用改善等について

理業務の仕様・コスト等の内容を検証し、業務の評管理業務の仕様・コスト等の内容を検証し、業務

表－４：省エネ・省資源化の対策案
表４ 省エネ・省資源化の対策案の評価・診断を行い施設維持管理の適正化を図っ
価・診断を行い施設維持管理の適正化を図っていく

区分

改修対策項目①窓の断熱・日射遮蔽




外気カット
外気量制御（ＣＯ２）


負荷の低減



②無駄の回避

変圧器の損失低減
初期照度補正制御
照明人感センサー



その他





自然エネルギー
利用

エネルギー、資源の有効利用①自然採光

昼光連動制御②自然エネルギー
利用

冷却塔冷水①エネルギーの有効かつ効率的利用

排気熱回収

外気冷房

熱源の高効率化
空調動力の省エネ②搬送エネルギーの最小化ていくことが、今後共に必要であり重要である。
ことが、今後共に必要であり重要である。

熱線反射/吸収ガラス

ポンプ動力の省エネ

 

（２）
維持管理情報の蓄積と活用  （２）維持管理情報の蓄積と活用

 維持管理情報の蓄積と活用については、これま  維持管理情報の蓄積と活用については、これまででに実施した修繕・更新履歴や各種の維持管理のに実施した修繕・更新履歴や各種の維持管理の技術

技術情報、さらには中長期修繕更新計画や省エネ

情報、さらには中長期修繕更新計画や省エネ計画、計画、改修計画等の情報を適切に効率的にまとめ、改修計画等の情報をいかに適切に効率的にまとめ、蓄積し、その情報等を基に、定期的な調査を行い蓄積しその情報等を基に、定期的な調査を行い各種

各種計画案の見直し等に活用するなどの検討が、計画案の見直し等に活用するなどの検討が、早急な早急な検討課題の一つであるといえる。

検討課題の一つであるといえる。

ファン動力の省エネ
換気量制御

3
34

2014・Autumn

７．
（Ｅ）コストの管理における課題
コスト管理における維持管理の課題については、

８．
（Ｆ）管理体制の構築における課題
管理体制の構築における課題については、（１）（１）管理仕様等の適正化への対応、（２）管理コス

管理体制の構築への対応、（２）管理要員の資格等

トの低減化への対応の二つの検討課題がある。

への対応の二つの主な検討課題がある。

（１）管理仕様等の適正化への対応（１）管理体制の構築への対応

管理仕様等の適正化への対応については、各管管理体制の構築への対応については、これまで

理業務仕様の内容検討等を行うことで、管理コスの「保全管理」の設備管理業務、警備業務等の管トの低減化に反映できることから、各種管理仕様

理体制があるだけで、その他の「修繕・更新管理」の適正化の検討を行っていく必要がある。

や「運用管理」における管理体制はなく、改修計

管理仕様等の適正化への対応の検討にあたって

画案作成・管理は設計者が、エネルギー計画案作は、特に「保全管理」の設備管理業務、警備業務、成・管理はエネルギー管理士がこれまで行ってき清掃業務等の仕様についての内容検討等を行い、ている。

ベンチマーク評価・診断等を行っていくことが必

これからの管理体制については、ライフサイク

要であり、今後共に継続的な検討課題の一つといル全般の総合的な管理計画案の作成・管理、コスえる。

ト管理、多種多様な管理業務を統括的に管理でき

また、「長寿命化」対応における管理仕様等とは、どのような基本仕様を前提としていくべきかの検討も重要な検討ポイントである。

るような管理体制の構築を目指すことが重要なポイントであるといえる。
また、今後の管理体制要員としては、これまでの技術的な管理スタッフ等だけではなく、各種管理（２）管理コストの低減化への対応
管理コストの低減化への対応については、LCC
別（修繕・改善コスト／運用コスト／保全コスト

業務や各種マネジャー等の役割を総合的かつ計画的に行える総合管理マネジャー的な管理要員が必要な時代になってくるものと考えられる。

等）に、各コスト別に詳細な内容検討を行い、コ

これまであまり出来ていなかった管理業務の評

ストの低減化を検討していくことが必要であり、価についても、管理業務評価システム等を作成し実社会的にみても大きな検討課題となっている。

践していくことも、今後の検討課題の一つである。

特に、運用コストは、エネルギーコストであり、このエネルギーコストの低減化の検討にあたって（２）管理要員の資格等への対応

は、社会全体としての取り組みが必要な分野であ管理要員の資格等への対応については、前項のる。各施設において、省エネ対策等への積極的な管理体制を適切に運用させるためには、管理要員の取り組みが行っていけるかどうかが重要な課題と資格・役割等の課題がある。適切な要員を配置するいえる。

ことで、適正で効率的な維持管理運営が実行できる

また、保全コストの低減化の検討にあたっては、ものであることから、この管理要員の資格や役割等

前項の維持管理の適正化への対応における検討等を明確化していくことが、今後の検討課題である。

を踏まえ「長寿命化」への取り組みにおいて、よ

さらに、今後の管理要員の資質（スキル等）とり適正な管理コストとなるようコスト管理の検討

しては、総合的かつ計画的な視点からの管理業務が必要であり、今後の大きな検討課題でもある。

ができるマネジャー的な人材育成が、このストッ

また、管理コストは、常に管理予算枠との調整

ク時代には必要で望まれているものといえる。

等が必要となり、優先順位を設けて対応していく

このような人材育成等をどのように行っていくことになるが、さらに予算枠の低減化や平準化等のかなど、人手不足等を含めた社会的な課題とへの対応の検討も行っていく必要がある。

なっている。

2014・Autumn

35

検討し対応していく必要がある。また、これまで

９．今後の検討課題のまとめの個別対応型の維持管理方法ではなく、「統括的な維持管理体制・方法」や「総合マネジャー的な（１）今後の検討課題のまとめ
これまでに記載した「長寿命化への六つの視点」の検討における課題をまとめると、下記のような管理要員等の育成と確保」等の検討が重要であり、今後の大きな検討課題であるといえる。
今後の維持管理の課題の検討にあたっては、下「今後の主な検討課題」となる。
【長寿命化への六つの視点】（Ａ）安全性の確保（Ｂ）機能性の確保（Ｃ）環境性の確保（Ｄ）保全性の確保（Ｅ）コストの管理（Ｆ）管理体制の構築

記のような「今後の維持管理の課題検討フロー案」に基づき検討していくことも、今後の取り組みの一つの検討方法ではないかと考える。
【今後の維持管理の課題検討フロー案】⇩【維持管理の課題の整理と検討が重要】①各施設の長寿命化基本方針の明確化⇩【今後の主な検討課題】（Ａ）安全性の確保における課題（１）構造躯体の耐久性の確保と耐震性の確保（２）施設の災害対策への対応②長寿命化の具体的な目的の設定（目標耐用年数、耐久基本性能等の設定）③実現化への方針案、対策案の検討など⇩（Ｂ）機能性の確保における課題

２．各種計画案の作成、管理体制等の検討（１）設備機器等の耐久性の確保（２）社会的劣化（機能・性能劣化）への対応①中長期修繕更新計画案の作成②改修計画案（リニューアル計画）の作成（Ｃ）環境性の確保における課題（１）省エネ・省資源化への対応②省エネ対策計画案等の作成（２）地球環境保全への対応③管理業務適正化の診断・評価（Ｄ）保全性の確保における課題④適切で効果的な管理体制の検討（１）維持管理の適正化への対応など⇩（２）維持管理情報の蓄積と活用（Ｅ）コスト管理における課題

３．定期的な調査・診断、計画等の見直し検討（１）管理仕様等の適正化への対応①定期的な建築物劣化調査・診断の実施（２）管理コストの低減化への対応（約５～６年毎の調査）（Ｆ）管理体制の構築における課題②各種計画案の見直し検討（１）管理体制の構築への対応（２）管理要員の資格等への対応

１．維持管理運営計画案の策定など③各種法改正等に対する遵法性への対応④管理体制等の評価・診断、見直し検討（２）長寿命化の取り組みにおける維持管理の課題
長寿命化の取り組みにおける維持管理の課題のまとめにあたっては、前記の「長寿命化への六つの視点」を踏まえた「今後の主な検討課題」以外にも、まだまだ多くの多種多様な検討課題や検討方法等があり、
今後はその各種課題等について「総合的かつ計画的な視点」をもって、各種計画案を

36

2014・Autumn⇩
４．「保全の PDCA サイクル」での運用①各種検討課題を計画⇒実行⇒評価⇒改善の保全サイクルでの維持管理の効率的な運用と実践

建築分野における環境活動の最近の動向
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

日本メックス㈱本社ビルの長寿命化へ向けた取り組み
日本メックス株式会社 取締役 ソリューション営業部長

環境委員会委員

渕上一也

１．はじめに当ビルは、1970 年 4 月に電算機ビルとして建設され、1995 年 6 月に取得し、自社ビルとして各フロアの改修工事を実施して 13 年間使用してきたが、耐震性能が現行基準を満たしていないことから、「建替」か「長寿命化改修」かの検討を 2009年から行ってきた。このたび、「建物利用者の安全確保最優先」「総費用の最小化」と「事業経営への影響の最小限化」を目的に、今後 50 年以上使用できることを目標として長寿命化改修工事を計画し実施した。
また、事前検討の結果、今回の改修を居抜工事で実施することで現地建替による仮移転費用及び建物賃借料等の総額以内に抑えられることが判明
したことから、あえて困難性の高い居抜工事とし、社内プロジェクトチームを設置し全フロアのビル
内仮移転を含めた計画を策定し実施した。

本社ビル外観オフィスビルの長寿命化とストックマネジメン
トの推進事例として自社ビルのショーケース化を図り、事前予約により公開を行っている。
【建物概要】
所在地：東京都中央区入船 3-6-3
地域・地区：商業地域、防火地域
敷地面積：1,377.14㎡
建築面積：1,209.59㎡
延べ面積：8,034.25㎡
構造：ＲＣ造階数：地下 1 階地上 6 階
新築：1970 年 4 月
改修：2012 年 3 月
用途：電算センター（新築時）建替えた場合の仮移転費用（内訳）（費用全体を 100％とした場合の比率）

2014・Autumn

37

2．長寿命化へ向けた課題

率を高めるため、ユニバーサルオフィスの導入に向けて「オフィスガイドライン」を制定し、オフィ本社ビルの長寿命化に向けて、移転関連費用をス基準を制度化すると共に、各部門間のコミュニ限度としてプライオリティをつけて、5 つの課題

ケーション密度の分析を行い、業務の関連性およを設定し取り組むこととした。

び近接性を考慮したスタッキング＆ブロッキングと移転手順計画とした。また、本社機能の一環と【5 つの課題】（1）建物の安全性確保（2）オフィス環境の確保（3）環境負荷の低減（4）災害時の対策（5）居抜工事中の執務環境への影響の最小化と安全確保

して社員等の訓練・育成を目的とした実践設備を配備したトレーニングルームを併設し、維持管理
技術の維持・向上をめざし活用している。
（3）環境負荷の低減
国からの補助金制度（建築物省エネ改修推進事
業による省エネ補助金）を活用して、高効率空調
機器・LEDや Hf 照明・遮熱フィルムの採用、自然換気による省エネ、太陽光発電システムの導入、壁面緑化や執務室照明を個人 PCより制御できる

3．長寿命化へ向けた課題の取り組み（1）建物の安全性確保装置を設置した。
この他の取り組みとしては、ハード面だけでなくソフト面でも整備を図り、一般の中小規模ビル

現状の建物の耐震上弱点となる特性を適切に把でも導入しやすい「エネルギーモニタリングシス

握するため、一般的な耐震診断とは異なり、立体テム」を導入することで消費電力量を「見える化」

弾塑性解析や動的解析による高次の耐震性能の評

し、社員等の省エネ・環境配慮への意識を高め、価を行った。この結果Ｘ方向・Ｙ方向それぞれで継続実践に取り組んでいる。また、毎月、各フロ

特徴的な弱点となる性状を把握した。これらの弱ア、各エリア毎の負荷別にエネルギー使用量を把点を補強するにあたり、従来型の耐震補強（RC

握し共有化している。

増設壁、鉄骨ブレース、大梁の炭素繊維シート巻

これらの省エネを含めた環境負荷低減によき補強、
構造スリット）と制振補強（制振ダンパー）

り、改修前後で年間一次エネルギー消費量を▲を適材適所に採用した。

18.6％（平成 21 年度：25 年度）を達成した。

また、改修竣工後「構造ヘルスモニタリングシ
ステム」を平成 26 年 3 月に導入した。これにより

なお、CASBEE 評 価としてもＢ−（0.9）からＢ+（1.3）評価に向上した。

地震後の建物安全度評価ができ、被災後の取るべ

また、環境負荷低減の一環として外壁の刷新はき行動と事業性継続の適切な判断が可能となった。

敢えて行わず、40 年以上前と同じ外壁の佇まいをさらに、このシステムと解析モデルを利用すると持たせ街並み形成の持続に貢献させることで、廃効率的・効果的な補修へも結びつけられ、当社が棄物化の抑制を図っている。

末永く建物を大切に使い続けたい思いと「安全の見える化」を具現化することができた。

（4）災害時の対策
蓄電池を備えた停電対応型太陽光発電システム（2）オフィス環境の確保
執務の効率性およびオフィス空間のスペース効

38

2014・Autumn

により災害時停電時の通信用電源およびトイレ設
備用電源を確保した。また、水道管直結化により

耐震補強

制振ブレース

耐震補強

座屈拘束ブレース

災害時停電時には 1・2 階のトイレ使用を可能と安全面においては工事エリアを原則フロア単位とし、災害時に近隣へも解放できるようにもした。

し、社員等の執務エリアと分離させた。また、1

また、災害用物品の収納および保管スペースの階共用部や玄関回りは休日作業を主とすることで拡大も行った。
（5）居抜工事中の執務環境への影響の最小化と安
全確保

社員等の安全を確保した。

4．おわりに耐震補強をともなう工事は下階からの施工を原

自社ビルのリノベーション実現検証で確認した

則としているが、各フロアへの電源を常時供給し各種ソリューションを通して、良質なストック環

なければならないことから、工程の当初に新たな境の構築を推進していく予定である。

EPSに縦の主幹ルートを確保した。
施工中、上下階で騒音・振動作業を行ったことから中間階からの社内苦情が少なからず発生した。

また、改修後の自社ビルを見学され、居抜での改修工事の効果を確認された企業から、耐震改修工事の依頼や相談も増えてきている。

苦情に対する懸念は当初から予想していたが、社員等の執務への影響を最小にするため乾式静音ド
リルを採用することとし、RC 壁の解体では可能な限りハンドクラッシャーを使用、社内の重要イ
ベント・会議情報等をあらかじめ入手し一時的に作業を中断する対策を講じた。また、ドリリング
作業では作業場所・10m 地点・上下階で騒音測定を実施し確認すると共に粉塵対策に注力しながら施工した。騒音対策と工期短縮を目的に、鉄骨ブレースには一部接着工法を、RC 耐震壁には一部代替にプレキャストブロック工法を採用し、アンカー数を 3,000 本減らした。

2014・Autumn

39

ストック型社会に向けた建築の仕事「新しくつくる」から「賢くつかう」へ

早稲田大学次世代建設産業モデル研究会主宰

第7回

五十嵐 健

BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

公共施設マネジメントハンドブックの出版
今年の 7 月に『公共施設（PRE）マネジメントハンドブック』という本を出版した。この本は日本建築学会の施設マネジメント小委員会の有志が集まってつくったものだ。本を紹介しながら、今なぜ公共施設のマネジメント計画（PRE 戦略）が必要なのか、その背景について考えてみたい。
この本は自治体が公共施設等総合管理計画をつくる
際の、処方箋として書かれたものである。いわば、これからのストック型社会に向けて、学校や図書館、道路や上下水道などの公共施設をいかに効率的に維持し、管理していくか、市町村がその計画をつくる際の進め方について分かりやすく解説した参考書だ。
計画の作成、特に施設の利活用の選択は、LCコストを軸に進められるため、積算業務とのかかわりも多い。
その意味では、PRE 戦略の作成業務は、建築積算の専門家にとって、新たな仕事につながるチャンスかもしれない。

今後の公共施設を取りまく事業環境
少子高齢化と経済の成熟化によって、これから多くの自治体で人口と税収が減る。それに合わせて、今ある公共施設を維持するものと廃止するものに分け、維持する施設はいかに効率的に運営するか、廃止するものはその施設や跡地をどう利活用するか、長期的な視点で考える必要がある。
本の第 1章では、そうした今なぜ PRE 戦略が必要なのか、その背景を人口や経済の長期的な動向をみながら述べている。今まで公共施設整備は、「どこにどういう
ものを造るか」という視点で考えてきた。これを「今ある五十嵐 健（いがらし たけし）
早稲田大学理工学術院総合研究所招聘研究員
早稲田大学次世代建設産業モデル研究会主宰
日本建築学会建築施設マネジメント小委員会委員
1943 年生まれ。博士（工学・早稲田大学［専門：建築経済、建設経営、地域経営］）
不動建設㈱（現㈱不動テトラ）取締役の後、現職。
著書：『建設産業、新“勝利の方程式”』『200 年住宅のすすめ—長く使える家の経済学』（以上日刊建設通信新聞社刊）『地域創造計画ハンドブック』（共著、鹿島出版会）『建築産業再生のためのマネジメント講座』（共著、早稲田大学出版会）

40

2014・Autumn

施設をどう賢くつかうか」に変える必要があり、これまでとは180 度異なる視点での計画づくりになる。
こうした計画が必要になる背景には、テレビでも話題になったように、2050 年には現在の居住地域の 6 割以上の地点で人口が半分になるという、全国各地の自治体
で急速に過疎化が進む状況がある。
現在、公共施設を運営する人件費や運営費は、基本的に住民の税金でまかなっているが、建設費の多くは自ストック型社会に向けた建築の仕事

第7回

治体の起債や国の補助金によっている。そして、その施設はそのまま永久に使えるものと考えられ、改修や設備更新、将来の建替えの費用のことは考慮していなかった。
日本の経済が右肩上がりで成長しているときは、将来の税収増加が見込めるため、それをあてにして起債を行い、費用を賄うことも可能だった。しかし、今後はそうした税収の増加が見込めなくなるため、今のままではとても公共施設を維持できない。

図

某市のハコモノ施設の整備年の推移

備計画を作成して行くことになる。

これからは、将来の税収と発生する費用のバランスをそのうえで、個々の施設の位置や将来の人口動向、考えながら、施設の整備や改廃を行う必要がある。そ

施設の利用状況、劣化状況などを勘案しながら、施設のために今ある施設の台帳を整備し、それに将来発生すの改廃計画を作成していく。そのうえで、順次個別施設

る維持改修費や建設更新の費用を入れて、施設の在りの維持管理計画をつくり、これを実施していくことになる。

方を総合的に検討する必要が出てきた。

公共施設固定資産台帳の作成指示

そして、効率的な施設運営を図るためには、PFIや指定管理者制度、コンセッションなど民間の知恵を活用した事業手法を使うプロジェクトも増えることになる。さら今回、総務省が全国の自治体に、2017年までに固定に廃止した施設やその跡地の利活用も民間企業に委ね

資産台帳の作成を行うことを命じたのは、各自治体にあられることになるため、民間企業の新たな事業機会が増る施設を一元的に管理し、PRE 戦略の作成を急がせるえるだろう。

ためだ。
この本の 4 章には、なぜそうした施策が必要なのか

公共施設に迫る危機と求められる変化について、財政の面から書かれている。私たちは仕事柄、

しかし、こうした計画を策定するためには、所管部門

どうしても施設の面からその必要性を考えがちだが、財が機械的にデータを整理するだけでは有効なものはでき

政的状態を理解することでより多角的に診ることができる。

ない。そのため2 章・3 章では、自治体行政の面から公これまで行政施設は、学校なら教育委員会、福祉保共施設の今後の課題と対応について述べている。

健施設なら厚生部門、道路や橋は建設部門、住宅なら公共施設の多くは、高度成長期である1970 年代から

住宅供給公社というように、それぞれの所管で縦割りのバブル期である1990 年代につくられている。現在、そ管理・運営を行ってきた。

の初期のものは建設から50 年が経ち、笹子トンネルの従って、地域全体として施設がどのような状態にあり、改修をいつ頃行う必要があり、それにいくら費用がかか

天井崩落や全国各地の下水の漏水事故にみられるように、
今後老朽化が進みその改修が問題になっている。

るか、把握するのが難しい状態にある。これでは個々のまた人口の減少や高齢化、その対応策としての市町村施設を比較しながら、全体として合理的な利活用計画を

合併により、大量の余剰や重複施設が発生する。そうつくることは難しい。そのためには、各部署が所管するした施設を廃統合や転用によって、いかに有効に運営し施設の現況を、計画検討が行いやすい統一した様式のていくかもPRE 戦略の課題になる。

表にまとめる必要がある。

一方、人口減少や高齢化、経済の成熟化などにより、現在のところ、用語の定義などまだ完全な統一には

地方自治体の財政は今後一層厳しさを増していく。その至っていない部分もあるが、国や先進自治体の努力もために、まず施設の総量を思い切って削減する必要がああって、開発したプログラムに個別施設のデータを入力る。

すれば、再建コストの算定などを含め表示できる状態にある。

公共施設情報の一元化とその効率的運用
そうした台帳がつくられた後は、それに資産としての価値データ、利用状況や劣化状態、維持管理や改修の一方では水害対策や耐震性の強化、環境問題への対応で、施設の質的な水準を高める必要もある。そうした
中で、地域全体の施設の長期計画をつくり、戦略的に運営していくことが課題となる。

公共施設に対するマネジメントの課題

費用などを入力し、必要な施設量とコストを検討しながそのためには、市の将来像を実現するためにどの施設

ら、将来の税収に見合った施設の総量を決め、維持整を残し、時には再整備し、限られた予算をどのサービス

2014・Autumn

41

に重点配分するのか、市の方針の在り方が重要になる。

これまで、行政の長期計画では「構想」とか「方策」とそのため予算を所管する財政部門、施設の管理をすいう言葉が使われてきた。この項では、それに対してな

る管財部門、維持管理をする営繕部門の3 部門と、こぜ PRE戦略という言葉が使われるのかについて述べられれを統括的に調整する企画部門が協力して、計画づくりている。ユニークで的を獲た論旨なので、その言葉をそを行う必要がある。

のまま紹介したい。

さらにその計画が有効に機能するためには、長期的な「戦争状態でないのにかかわらず「戦略論」にまで至っ

街づくりを所管する都市計画部門や、福祉厚生のサービているのは、……人口減少やインフラの老朽化などに関スを実施する厚生部門などの参加も不可欠である。その連して公共や公共施設が抱える課題は深刻であり、将来ため、PRE 戦略の策定は、市の行財政改革の中核に位の税収減少などを想定すると危機的状況であるため、「競置づけられることが多い争」や「戦い」と同様な厳しい状態であるととらえている

今回の公共施設等総合管理計画の策定も、国の所管は財務省・総務省・国土交通省の三省の連携で行われのではないだろうか。
我が国の国家財政に代表されるように、借金の過多
や行政システムの肥大化に関する重い課題も含まれていている。
国土交 通省の中でも各部門が関係するが、CRE 戦
略の基本的な枠組みの策定については都市局が所管し、
少子高齢社会にむけた街づくりの観点から進められる。
本年 4月に『まちづくりのための公共不動産（PRE）有効活用ガイドライン』が出された。関心のある方は、国土交
通省のホームページからダウンロードしてみていただきたい。

ると考えられる。戦略論旺盛の裏には、これらの戦いの厳しさが暗示されているのである。」
もし、PRE 戦略の策定に携わる場合は、この言葉をよくかみしめてもらいたい。

インフラ施設整備の基本視点の変化
現在日本の不動産の概算の量は、土地が約1300 兆公共インフラ施設の深刻な状況
今後、日本の人口は急激に高齢化し、ほとんどの都
市で減少する。そのため既存施設の効率的活用や整理統合だけでは必要なコストの削減が難しい。
首都圏近郊のある都市で試算したところによれば（前頁の図参照）、高度成長期に整備した公共施設の老朽化

円、建物やインフラ等の資産総額が約1000 兆円で、日本の不動産ストックの総額は 2300 兆円あると言われている。さらに、その内で民間企業や個人の資産を除く公共不動産の総額は約 490 兆円ある。
現在の年間の建設投資が 50 兆円前後であることを考えると、施設ストックの量はその20 倍に当たり、総額は非常に大きい。しかもこの額は年々増加していく。

は、2020 年以降一斉に更新期を迎える。その費用を捻

このため、今後は新たな施設の整備よりも、既存施出するために、文化施設の閉鎖や学校の廃統合、管理設を有効に活用して国民生活や企業の経済活動の基盤の民間委託などあらゆる方法を検討したが、ハコモノ施をどう整備していくかという考え方に転換する必要があ

設の改革だけで橋や下水道の更新費を賄えないことがわる。それがこの稿のタイトルにある、「新しくつくる」から「賢

かったという事実もある。

くつかう」への意味するところである。

その対応策を考えるためには、単に公共施設の集約

そのため、新たな施設の整備を行う際にも、既存施や有効活用だけでなく、都市の居住域をコンパクトにま設との関係性を考慮し、地域全体としていかにコストセー

とめ、上下水道やハコモノ施設などの維持は必要な地域

ブを行いながら、全体として利便性の高いインフラ施設を狭めることを考える必要があるだろう。

を実現し、その経営を行うかが課題になる。

それがコンパクトシティだが、日本全体の安全安心のことを考えると、それだけでは足りない。自治体の行政

持続的発展に向けた社会基盤の見直し

区域のコンパクト化や、学校や医療施設といった機能別

これまでインフラ施設の整備に当たって、治水・道路・システムの再構築だけでなく、国土全体の公共施設の在教育・医療など、各機能分野を一つの地域システムとしり方を見直す必要もある。

て捉え、そのシステムをいかに効率よく作り維持していく

経営戦略手法の強化とその実行かに腐心してきた。
そのため縦割り行政と言われるように、その管理体制

このため、8 章では経営戦略手法とその実行という項を

は機能分野ごとに分かれ、予算の配分割合も原則的には設け、公共施設に求められる戦略論について書いている。

変わらなかった。しかし、公共予算が減少傾向で推移す

42

2014・Autumn

ストック型社会に向けた建築の仕事る中、今後もそうした原則を維持していくことは難しい。
将来の税収や人口構成に見合った持続可能な地域を拡大する新たな事業領域区分への対応

創るためには、インフラ施設の構成を大胆に見直す必要

しかし、PFI 法の施行以来すでに10 数年が経過してがある。上の図は、そうした考えでマクロの社会基盤のいるが、未だその適用事例は増えていない。むしろ最近維持について見直しの考え方を示した私案である。

は減少傾向にあるといえる。

左図は、これまでの縦割りの行政分野や国・県・市

従来の公共は公益性が高く収益性に劣る領域を担い、町村という行政体区分にとらわれることなく、国土保全

民間サービスは公益性が低く収益性が高い領域を担っ施設、広域基盤施設、地域基盤施設という3 つの大きていると定義されている。この考え方で整理した場合、な目的区分でインフラ施設を区分し、その量や内容の見

PPPや PFIで担う領域はこれらの中間であり、これまで直すための方針を示している。

公共が担っていた部分と民間領域の両方に重なる。

不動産事業環境の変化への対応
その中で、治山や治水などの国土保全施設について

これは公共工事の発注方式の一部の変化ではなく、明らかに新領域の出現を意味している。つまり、新たな産業の創出にもつながる取り組みである。

は、人命の安全に直接的にかかわるため、必要な品質

英国やフランスに代表される欧州においては、これらの確保が大事であり、地球温暖化による気候変動の激中間領域のビジネスとしての歴史は古く、すでに多くの化や高齢人口の増加などを考えると、さらなる強化が必公共サービスが民間に移行しているとともに、それを担要になる。

う民間企業が成長し実績を残している。

またすでに整備した堤防の劣化など、その改修費用も我が国においては、PFIが延払いの公共工事の温床と見込まなければならない。少ない予算の中でこれを行う揶揄されたり、建設会社の工事受注のためのツールとしには、森林保全や農業などほかの事業と組み合わせなてとらえられているのは未だ産業化の議論がされない所

がらコストの削減を図る必要もあるだろう。

以でもある。

広域基盤施設については、高機能の空港や情報基盤

現在の組織にこだわらない本来の公共の役割は、この整備などは、経済構造の変化やグローバル化にどう対れら中間領域の出現によっても裏付けられる。それに応するのか見直しが必要になる。地域の生活と関連の深よって、実施母体によらないで公益性や社会性の高いい地域基盤整備については、地域の人口構造や生活ス

サービスの提供が可能であると考えている。

タイルが変わるので、それに対応して変えていく必要がある。特にその量的削減については大胆に見直すことが必要になる。

むすび
以上、本の紹介を兼ね、PRE 戦略が必要となった背右図は財政悪化の下で社会基盤を維持するための方景について述べた。

策の基本を整理したものである。国土保全施設は、国

この本の執筆者には、全国各地の自治体の計画策定

民の財産や生命を守る基本的な施設であるため、今後とや先進的個別施設プロジェクトに参加し、計画手法やも税金で施設の整備や維持管理が行われるだろう。

整備手法の開発に努めてきた研究者が多くおり、作業

しかし、広域基盤施設や地域基盤施設のうち、便益を実践するための手法について述べられている。

を受ける人が明らかなものについては、出来るだけそれ

また、青森県や浜松市、神戸市、武蔵野市など、先を利用する人たちに負担してもらうことを考え、今後は進的な自治体の実践事例も掲載されており、PRE 戦略

PFI、PPP、コンセッション等の事業スキームを活用する策定の実務に参考になる資料も多い。

必要があると考えている。

公共施設マネジメント計画に関心のある方は、ぜひ読んでもらいたい。
参考図書：『公共施設マネジメントハンドブック』監修小松幸夫、日刊建設通信新聞社刊、2000 円 + 消費税
2014・Autumn

43

第7回

建築コスト教室

Architectural cost classroom

第19

BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

公益社団法人

加納恒也

日本建築積算協会
副会長・専務理事

もし、建築コスト管理士（コストマネジャー）が、ドラッカーの「マネジメント」
を読んだらＰＣＭ版『もしドラ』 第１3 回

コストマネジメントはクライマックスへ！！！
前回までの内容は、ホームページに掲載されています。

今回の主な登場人物

小林啓二：小林積算・積算課長、コストマネジメント分野への進出に奮闘中
鮫島雄太：小林積算・若手社員、仕事に積極的な啓二のアシスタント
丹野雅成：小林積算・コストマネジメント部長、元谷川建設で “ 積算の神様 ” といわれた
きよ

天野清志：小林積算・顧問、元太陽 CM、居眠り清じい
桐山寛之：大杉設計・取締役、クライアントの心を掴む “ 桐山ワールド ” の持ち主
金井元樹：金井文化財団・理事長、金井精密工業・社長
金井数子：金井文化財団・副理事長、金井元樹の妻
森山

正：金井精密工業・総務部長

芝田定良：金井文化財団・美術顧問、自己主張の強い頑固おやじ、大沢一郎代議士そっくり

前回までのあらすじ

小林積算は、コストマネジメントの世界へと本格的に進出した。第 1 号プロジェクトである「（仮た ごと称）田毎の月美術館」は、基本計画が完了し予算を超過したものの、発注者を交えた設計会議において、設計見直しおよび今後の予算対応方針についての方向性を確認した。引き続き行われた発注戦略会議
において、大杉設計が提案した「基本設計終了時点に競争見積り合わせで施工者を決定すること、実施設計段階で技術提案を求めること、設備を含めた一括発注とすること」が決定された。また、発注用の基本設計は 2 ヵ月後に完成させること、施工者選定にかかわる打ち合わせを２週間後に行うことが決定された。
いよいよプロジェクトは最大のクライマックスへと……

44

2014・Autumn

回第19 建築コスト教室
回

SCENE44:「発注用設計図書のリストです。実施設計図書と2 週間後…発注戦略会議（2）

基本的な構成は変わりませんが、詳細な設計図が少例によって、森山総務部長の司会で発注戦略会議が始まった。プロジェクトも発注段階に入ったことで、会議室の空気も心なしか張り詰めている。

なく、補足的な特記仕様などの文章が多くなっています。
設計図の例です。たとえば構造の図面では、一般的な骨組みについての設計図は完成されますが、詳桐山が立ち上がる。

細な部分や補助的な部材については、やはり文章等「本日は、発注に関する手続きおよび施工者選定

により表現いたします。これが特記仕様の例です。

方法について打ち合わせさせていただきます。まず、数量についての記載もあります。このあたりが基本

発注用の見積要項書および設計図書についての作成

設計図には反映されていない部分です。」

方針を、小林積算・丹野部長より説明させていただ

丹野は、全体を見回し一呼吸おいた。

きます。あと先になりましたが、実施設計作業は予「以上のように、設計図の不備を補うような構成

定通り進んでおりますことを報告いたします。」

といたしますが、これでも完全にリスクを回避する

桐山が着席すると同時に丹野が立ち上がる。

ことはできません。そこで、見積要項書という手続きを定めた書類にさまざまな条件やルールについて◆◆◆ 発注に関する手続き記載します。まず、見積書の規定についてご説明いたします。

「詳細な資料はお手元に配布させていただきまし今回の発注は基本設計段階ではありますが、ゼネ

たが、パワーポイントで説明します。今回の発注は、コンに提出していただく見積書は、極力実施設計に

基本設計終了時点ですので、設計図書が完全に出来よる積算内容に近いものといたします。具体的には、上がっているわけではありません。したがって、実こちらで種目・科目を指定し、各科目の細目につい

施設計段階において発注時点からの変更があった場ては具体的な例示をいたします。設備工事について

合は、工事費の変動が起こる可能性があります。果は、建築に比べると詳細の程度に制約はありますが、たして変更なのか本来発注時に見込まれているべき

やはり書式をできる限り詳細に指定します。

ものなのかといった、設計者とゼネコンとの見解の種目・科目を指定し、科目に含まれる細目も明確相違がトラブルとなるケースも多く見られます。しにすることで、ゼネコン各社の見積金額の比較が明たがって、発注用設計図書の内容と工事費変更の確になります。また、見積内容のチェック（これはルールについては十分検討する必要があります。」

計上された細目に落ちがないかまたは不要なものが

丹野は、いったん言葉を区切るとパワーポイント

計上されていないか、あるいは数量は適正かといっの切り替えを鮫島に促した。

た確認が主となりますが）により、実施設計段階で「設計図に表現できない部分は、極力文章やスケッの内容変更における見解の相違といったトラブルをチなどで明確に記述します。材料や製品の仕様（つ防止するものです。」

まり具体的な品質・寸法や性能といったものですが）

内訳書式の例あるいは見積比較表といった書類がについては設計図の特記仕様という部分で明示しま

次々に映し出されていく。

す。
必要に応じて、数量についても明記しておきます。

「次に、設計内容の変更に伴う工事費の変動に関

特に、電気や冷暖房といった設備工事については、するルールです。まず、設計条件に変更がない場合

建築以上に設計図が未完成となりますので、文章のは、実施設計で積算した数量に変動があった場合で記述が大切になります。」

も、全体金額には変動を生じないという点です。具

再び画面が切り替わる。

体的な例をあげますと、建物規模等が変わらず、建2014・Autumn

45

建築コスト教室

第19

回物に作用する荷重すなわち重さや地震の力も変わらですが、今の時期は売り手市場となっていますので、ない場合、実施設計図で積算した鉄骨数量が発注時

片務的な内容は避けるようにいたしました。以上で点から増加したとしても、金額変動の対象とはならすが、ご意見・ご質問はいかがでしょうか。」

ない、つまりゼネコンの責任に帰するということで丹野が席に着くまもなく、す。ただし、実施設計時点の積算数量が正しいわけ「よろしいかな。」

ですので、総金額と数量を確定し、逆算して単価を芝田がいったん金井副理事長の方を伺うように見定めるというルールです。分かりにくいと思いますて、手を上げた。

ので、数字をあげて説明いたします。鮫島さん、画「せっかくゼネコンを決めて工事費も握ったんだ

面を切り替えてください。

から、価格変動リスクはゼネコンに負担してもらい

発注時に鉄骨数量が 1,000トンで単価がトン当たたいね。今説明されたルールでは、建物が完成する

り 22 万円、合計 2.2 億円であり、実施設計後の積までずっとわれわれ発注者側は気が休まらないよ。」

算で数量が 1,100トンとなった場合です。金額合計

丹野は、自分が回答して良いのかというように桐の 2.2 億円は変動いたしませんので、単価が 20 万山を見る。桐山はうなずいた。

円となるわけです。実際に契約書の単価を下げるこ「ご意見には共感するものがあります。しかし先とには抵抗があるかもしれませんが、その場合は契ほども説明いたしましたが、現在の建設物価の状況

約内訳において “ 値引き ”を計上することも考えら

は異常なものがありまして、特に現場の作業員やゼれます。
」

ネコンの現場管理社員が大幅に不足している背景か「厳しいルールだね」ひそひそ声が聞こえてくる。

ら、ゼネコンの営業的な判断は過去と大きく異なっ

丹野は続けて、ています。物価値上がりリスクを負担する条件とな「現在の状況では、工事費の変動がより大きな問

りますと、思い切り値上がり予測値を乗せてくるか、

題となります。物価変動についてのルールは特に利見積りを辞退するかの選択となるでしょう。どちら害がぶつかるところでもあります。どの程度の変動に転んでも、かえって高い代償を払う結果となるとがあった場合工事費の変更を行うのか、どのような判断しています。

物差しをもって物価変動を決めていくのか。たとえまたひと言補足しますと、逆に価格が低下した場

ば鋼材や生コンクリートのようなものは刊行物や新合は減額もあるというルールです。“ 逆スライド ”

聞にも掲載されていますので誰にでも理解できますという俗称があります。」

が、そのような資料に載っていないものが大部分で丹野は自信に満ちた態度で答えていく。

す。しかし、この点が非常に大切なところです。ゼ「確かに、リスクの大きい物件には近寄らないとネコンが納得するルールを作れない場合、当初の発

うそぶくゼネコンも多いと聞いているがね。こまっ

注段階で将来の値上がりリスクを含んだ工事費が提たものだな。」

示される可能性は非常に高いと思われます。つまり、芝田は、だめもとで発言したかのように、尻すぼ

スタート時点の工事費が不透明になってしまうわけ

みに腰を下ろした。

です。このような点を考慮して、今回のプロジェク「今説明させていただいた発注に関する手続きにトでは以下のように考えてみました。また、同じルー

ついては、来週には基本線を確定したいのですが。

ルが工事期間中も適用されます。」

それまでにご検討いただけるでしょうか。」

丹野は、続けていわゆる物価スライド条項につい桐山が着席したままで発言した。

ての具体的提案を説明する。

「分かりました。至極もっともなご提案だと思い「以上が発注に関する手続きです。これらの内容

ますが、こちらも検討いたします。日程は最後に決は実際に過去のプロジェクトで適用されてきた内容

めましょう。」

46

2014・Autumn

第金井理事長がかすれ声で答える。
◆◆◆ 施工者選定方法「ありがとうございます。それでは次に、施工者選定方法について私から説明させていただきます。」
桐山が立ち上がる。
「基本的には競争見積り合わせと決定していただ
きました。工事価格を重視した選定になると思いますが、その他の評価要素も考慮する必要があると考えています。
まず、技術提案力、VE 提案力といっても良いと思いますが、実施設計段階でのパートナーシップを考えると、この点を評価対象にするべきと考えます。
具体的には、見積段階において、VE 提案を求めるものです。採用についは発注者と設計の判断によりますが、取り組みの真剣さや技術力を判断する物差
しとなります。また、御社の企業理念および今回の立地を考えますと、環境に対する配慮についても提案を求めたほうが良いと考えます。」「総合評価方式というものですか。」
森山総務部長が珍しく発言する。
おやおや、勉強してきたじゃないの。啓二に思わず笑みが浮かぶ。
「さすが森山部長、ご研究されていますね。」
桐山が丁寧に返す。
「いま説明しました施工者選定方式は、森山部長

19 建築コスト教室
回のおっしゃった “ 総合評価方式 ”です。公共工事においては、最近この方式が多く採用されています。
入札金額だけではなく、他の評価要素を加味して落札者を決定するものです。評価要素には一定の点数がつけられるようルール化が必要で、これらの点数と入札金額（これも点数化されるわけですが）によって評価されるわけです。」
桐山は一拍おいて、森山に笑みを送る。
さすが桐山さん、森山部長を取り込んだな、桐山
ワールド全開だ。鮫島がうつむいてニヤニヤしている。
「さて、私たちのプロジェクトは民間工事ですので、公共工事のような法律上の制約はありません。
入札（民間では見積り合わせと言いますが）でもっとも金額の低いゼネコンを選ぶ必要はありません。
各社との金額交渉も自由ですし、いろいろな要素を検討して契約相手を決定することができます。
工事金額以外の評価については、一定の評価基準を作りますが、今申し上げましたように、発注者が最終的には意思決定すれば良いものです。ただし、コンプライアンス上決定プロセスを透明化する必要がある場合は、やはりそれなりに評価の見える化を行うべきです。本日は、価格以外の技術提案と環境という評価要素についてご検討いただき、次回の打ち合わせでその具体的な評価方法をご提案させていただきたいと思いますが、いかがでしょうか。」
芝田がハイと手をあげた。

2014・Autumn

47

建築コスト教室

第19

回

なんだか今日はお行儀がいいね。啓二と鮫島が思「桐山さん、評価方針を公表する場合、ある程度わず目を合わせる。

こちらが自由に動ける余地を残しておいたほうが良「VE 提案は各社が出してくるんだね。良い提案はいのではないのでしょうか。」

どしどし取り入れて、それを元に各社と交渉するん

森山は珍しく積極的だ。

だろうね。まあ、あま VEが多いようでは、設計が「森山部長の的確なご指摘、ありがとうございま

甘かったと言われかねないがね。」

す。民間工事としての自由度を確保するような表現

やっぱり芝田先生は変わっていない。
「提案された VEを金額交渉でどのように使うかは、悩ましいところです。ご意見のように各社の提案をを検討いたします。」
森山はかなり自信をつけたか、明るくうなずいている。

まとめて、それぞれの交渉に使うほうがわれわれに啓二が芝田の方に目をやる。主役をとられたようは有利に見えます。しかしそれでは結局値段勝負になふくれっ面で横を向いている芝田の姿が見える。

過ぎなくなってしまいます。また、過去にそのよう鮫島も気がついたようだ。やれやれ、ライバル意識な交渉方法が多かったため、ゼネコン側は最初からが膨らんで、またいろいろ発言しなければ良いのだ

優れた提案を控えるような傾向があります。そこでが。

今回のスキームですが。」「選定方式は分かったが、どれだけ意欲的なゼネ

桐山は、のどが渇いたのか、ペットボトルに手を伸ばし、一口つけるとコンに参加してもらうか、入り口が大切だと思うが。
候補者リストはできたのかね。」「各社の提案した VEについては、発注者と設計でおやおや、今日は森山効果か、芝田先生もまっと採否を決定いたします。当然提案には金額もついてうなご意見を言われると、啓二は本題よりも森山・いますので、その点も含めて判断するわけです。各

芝田のやり取りを楽しんでいる。

社提案に対する採否の結果はゼネコンに連絡し、それを含めた最終見積金額を提出してもらいます。そ
の金額と環境に関する評価とを合わせて、第１順位◆◆◆ ロングリストの交渉相手を決めるわけです。この段階で、初めて「芝田先生からありがたいご意見をいただきまし

他社の VEのうち採用項目を提示し、最終的な契約た。それでは見積りに参加をお願いする第 1 次リス

金額の交渉に入ります。ただし、これは見積金額とト、ロングリスト案を説明します。」

予算が余り乖離していない場合です。この開きが大きい場合は、更なる設計変更や第 2 順位以降のゼネ

いつにもなく桐山に誉められ、芝田にも満足そうな笑顔が。

コンとの交渉も必要となります。」「まず見積り参加要件として、経審点数を 1,500「開きが大きければ、結局なんでもありになっちゃ点以上とします。経審とは、正式には経営事項審査

うよ。
」といい、建設会社（建築や設備あるいは専門工事）

芝田がつぶやいている。

の経営状況や技術力などを点数化して評価するもの

桐山は聞こえぬふりをして、です。公共工事を受注するためには、この審査を受「VEの扱いと評価の方針については、見積要項書

けなければなりません。当然点数が高いほど企業とである程度公表するべきだと考えています。やはりしての評価が高いと見られます。公共工事におい公平な選定であると印象づけることが、本プロジェては、一般的に入札参加条件を 1,300 点以上とする

クトへ優良な参加者を導く道だと思うのですが。」

ケースが多いようです。
「建築一式工事」という分野

ご意見・ご質問はいかがでしょうかと、桐山は説において、大手ゼネコンでは 1,900 点以上、準大手明を終える。
48

2014・Autumn

クラスでは 1,600 点以上というのが現状です。今回

第のように地元を対象に含めた場合は、1,500 点以上

SCENE45:

がよろしいのではないかと思います。特に公共工事

中野駅にてにように公募型でもありませんので、この点数も厳密な要件とはなりません。
もうひとつは、実績です。やはり美術館または博物館といった展示施設の施工実績を見るべきだと思

19 建築コスト教室
回

今日は快晴だな。空を見上げまぶしさに目を細める。啓二は鮫島と並んですっかり見慣れた中野駅のコンコースを歩いている。

います。期間的には 10 年以内とする場合も多いよ

会議開始予定の午後 2 時にはまだたっぷり時間がうですが、今回は 15 年以内でも問題ないと考えます。

あるが、今日は有名な禅光寺にお参りして行こうと、

最後は、御社とのお付き合いがある会社です。良鮫島とともに早めに出発してきたのだ。

好な関係にあるゼネコンは、候補の上位にランクす「禅光寺は 1400 年前に建てられた由緒あるお寺ることが自然でしょう。

だそうだよ。なにしろ仏教がいろいろな宗派に分か以上の要件をベースに、以下の 12 社をリストアッれる以前にできたそうで、無宗派のお寺という珍しプしました。大手が５社、準大手が 6 社、地元が 1い性格を持っているそうだ。」

社です。このロングリストの会社に見積り参加の「僕も調べてみましたが、お戒壇めぐりが有名で意向確認を行い、その後 5 社から 6 社に絞り込んですね。真っ暗な地下通路を進んで仏様と出会うとショートリストを作りたいと考えています。資料は、いったことが書かれていました。」

お手元の印刷物をご覧いただいたほうが見やすいと啓二に鮫島が答える。

思います。リスト内容はいかがでしょうか。」「牛に引かれて禅光寺まいりという有名な言葉がしばらく全員が手元の資料に見入って沈黙が続く。

あるね。なんでも昔強欲で無信心なお婆さんが、牛金井副理事長が手をあげた。

の角に着物を引っ掛けられ、それを追って禅光寺ま「ゼネコンさんについては詳しくは存じ上げないで来てしまった。それが縁で信仰に目覚めたというのですが、この株式会社ウエダという会社は、以前話だそうだよ。さて、バス乗り場に行こうか。」

不良債権問題で騒がれたのではなかったでしょう

啓二も鮫島も、なかなか勉強してきたようだ。

か。
」

ふたりはシャトルバスの乗り場へと急ぐ。

「そのような時代もありましたが、債務部分を切り離し、現在はハウスメーカー系のコングロマリッ
トであるダイヤ建設グループに入っています。資産SCENE46:は少ないようですが、堅実経営と聞いています。ご発注戦略会議（3）

心配でしたら外しますが。」「そのようなつもりはありませんわ。まあ、当時

禅光寺からタクシーに乗った啓二と鮫島は、定刻

は大部分のゼネコンさんは信用不安と言われていま

15 分前に金井精密工業の本社に到着した。受付にしたし、危機を脱した会社のほうが強くなったのか

訪問先を告げ会議室に案内される。大杉設計のメンしらね。私は大杉設計さんのご判断を信頼してます

バーはすでに到着していた。

わ。
」「やあ小林さん、鮫島さん、ご苦労様。」

金井数子は夫に顔を向けて微笑む。

桐山が手をあげた。他のメンバーも二人に笑いか「まず、このロングリストで意向確認をお願いしける。

ます。それを踏まえて、来週ショートリストを決め「桐山さん、皆さん、お疲れ様です。ちょっと禅

ましょう。
」

光寺に寄ってきました。」

金井理事長が宣言した。

啓二の挨拶に、2014・Autumn

49

建築コスト教室

第19

回「それはよかったね。せっかく中野に来ているの

内容についても一定範囲は公開しましたが、その結に、毎回駅と会議室との往復だけだったからね。

果 6 社が見積り参加を表明してくれました。

僕は 5 年前にお参りをしたことがあるが、どうだ

大手では、新宿建設・谷川建設そして赤坂建設でい楽しかったかい。」

す。江東工務店と中林組は人員不足のため辞退です。

「はい、お戒壇めぐりをしてきました。真っ暗闇

準大手では、曽田建設とウエダです。後は地元の北をはじめて体験しました。」

原建設が森田商会と JVで参加したいということで鮫島が本当に楽しそうな笑顔で答えた。

す。新宿建設・赤坂建設そして曽田建設は御社の実「ところで、丹野さんと天野さんは別行動だった

績があります。また地元 2 社も同様です。
現状で 6 社の参加が見込まれたことは、本プロの。
」「ええ、禅光寺には何回も行ったそうです。まもジェクトの魅力度が高いということだと思います。

なく到着すると思いますが。」

むろん発注者の信用力も寄与していますが。

啓二の言葉に答えるように、

なお、エントリーしたほとんどのゼネコンは、以「やあ皆さん、お早いですな。ご苦労様です。」

前から営業マンが熱心に本プロジェクトについての天野が丹野とともに会議室へ入ってきた。

情報収集をしていた会社です。やはり事前に受け入2 時まであと 8 分。会議の準備をしよう。

れ準備ができているのでしょうか。」「………………………………………………………

桐山がリストを指しながら説明した。

見積要項書の内容は以上です。前回の決定事項と検「前回も話が出ていましたが、与信についてはい討事項を網羅したつもりですが、いかがでしょう

かがでしょうか。」
金井理事長の質問だ。

か。
」
丹野は発注用設計図書、特に見積要項書について「決算内容については、各社過去のダンピング後の説明を終えると、出席者を見回した。

遺症が残っていまして、厳しい状況も見られます。

「発注手続きと設計図書の内容について検討いた

かなり大きな赤字決算をした会社もありますが、そしましたが、ご提案内容で結構です。」の会社の内部留保を考慮しますと問題ないと判断し森山総務部長が大きな声で告げた。

ています。当然支払い条件は出来高とのバランスを

森山さんは前回から人が変わったように積極的なとり、リスクを最小限にしていきます。」

発言をしているな。桐山ワールドの効果抜群だ。

「了解しました。技術的には問題ない会社ですね。」

啓二は会議の雰囲気が変わってきたことに驚いて「契約先を選定するに当たっては、以下のプロセいる。ちょっとしたきっかけで人の気持ちは変わる

スを考えています。スケジュール表をご覧くださのか、マネジメントの基本を見たようだ。

い。」「それでは、見積依頼先のゼネコン選定に入りた桐山が新しい画面を指し示す。

いと思います。
」「見積依頼と設計図書説明会を行います。当然１

すっかり名司会者となった森山の進行で、社ごとに行いますので、1 日がかりとなります。場「では、前回のロングリストから見積り参加意

所は御社で行いたいと考えています。

向確認をした結果について報告いたします。まず、ショートリストをご覧ください。
予定より意向確認の時期が遅れました。ゼネコン
各社は参加・辞退について慎重に検討してくれました。本社で検討するという会社が大部分でして、かなり時間がかかりました。今回の発注方式や手続き
50

2014・Autumn

見積書の提出日は 4 週間後です。郵送または持参していただきます。また、見積書と一覧表は電子デー
タ媒体でも提出していただきます。
見積期間の中間時点で質疑書提出と回答交付を行います。」
次の画面を、

第19 建築コスト教室
回「見積書の提出後、各社にプレゼンテーションをうことでよろしいでしょうか。詳細な手続きにつきお願いする予定です。特に VE 提案と環境に関する

ましては、私どもで作成のうえ森山部長に提出させ提案については詳細に説明していただきます。現場ていただきます。

所長の予定者にも出席いただくように考えています。

発注用設計図書の完成版は、5 週間後となります。

この段階までに、VE 案の採否を仮決定するととも

6 月 10 日で会議をセットしたいのですが、いかがに見積内訳書の内容をチェックし、修正点や疑問点

でしょうか。」などを整理しておきます。工程表や施工計画等の内「次の会議は設計図書の最終確認ですか。見積依容についても同様の整理をしておきます。プレゼン

頼はいつにしますか。」

当日は、これらの点についても質疑応答を行いま

森山の質問だ。

す。
」「設計図書の確定と見積依頼およびそれ以降のス

桐山は続けて、ケジュール等を確認いたします。

「最終的に VE 案の採否を決定し、各社に VE 提案

見積依頼日および図面依頼通知については、時間

採否結果を送付し、VEを含めた再度の見積書を提割を含めて早急に森山部長あてに送らせていただき出していただきます。このとき、プレゼン時に質疑ます。」

回答を行った見積書の内容は必要に応じて修正され「了解しました。」

ることになります。」「この最終見積書の内容と VE 提案と環境に関する提案について、比較表を作成し評価を行います。

SCENE47:

工程表や施工計画についても評価します。

新幹線車中

あとは、契約相手となる候補者を決定するだけです。また、他のゼネコンが提案した VE 案採用分に相変わらず、啓二は桐山と並んで新幹線の座席について、追加見積書を受領して、契約金額の交渉を身を預けている。これも変わらず缶ビールが右手に

行います。

ある。

このようなプロセスで進めれば、ブレなくゴールに向かえると考えています。
以上ですが、いかがでしょうか。」「ようやくここまできましたね。順調に施工者が決まって欲しいですね。」「今は難しい時期だからね。こちらで考えていると桐山は着席する。
「理事長、副理事長、この内容でいかがでしょうか。
」
森山の言葉に、「基本的にはこれで進めましょう。ただし、見積
金額と予算が大幅に乖離しているような場合、その先をどのように展開するか、いくつかシミュレー
ションをしていただけませんか。」
金井理事長の経営者としての厳しい発言に答えて、 桐山は、「はい、いくつかの対策をシミュレーションいた
します。また、設計変更のネタも検討いたします。
これで発注に関する基本的な内容は決定されたとい2014・Autumn

51

建築コスト教室

第19

回

ようにゼネコンが動いてくれるか、さすがに確信が「桐山さん、話は変わりますが。」

もてないね。まあ、打てるだけの手は打ったつもり「なんだね、急にまじめな顔になって。」

だよ。人事をつくして天命を待つ、といった心境だ「今回のプロジェクトではとても貴重な経験をさね。ただし、理事長の言われたとおり、万が一に備せていただいています。本当に感謝しています。マ

えた対策は用意しておく必要がある。来週一緒に考ネジメントの世界に飛び込んだ当初は十分腹も据えてくれないか。天野さんと丹野さんにもお願いす

わっていなかったのですが、ここまでくるとこの仕るよ。
」

事を僕の天職にしたいと思っているんです。

「了解しました。備えあれば憂いなしと言います

しかし、今の会社は数量積算が主体ですので、そね。
」の状態のままでマネジメントを合間に行うというこ「そうだよ。今までの経験では、十分に対策を用とは不可能だと思っています。そうかといって、小意しておけば比較的トラブルもなくものごとはス

林積算が数量積算を捨てて、コストマネジメントやムースに進んで行く。しかし十分な用意を怠ったと

コンストラクション・マネジメントに転換すること

きは、結構そこを狙ったようにトラブルが発生するも現実的にはありえません。
そこで、新しい会社でマネジメントの仕事をしたものさ。
」「そういえば、丹野さんの古巣の谷川建設も参加

いと考えました。できれば大杉設計さんと当社とのしましたね。森下さんの曽田建設も。」

共同出資でマネジメント会社を設立したいと、社長

話題が変わる。

に提案しようと考えています。桐山さんと一緒に仕「天野さんの古巣のウエダも入っているね。」

事を続けていきたいんです。」「えっ、天野さんはウエダにおられたのですか。

啓二は、ここ数か月間あたためてきた思いを一気ゼネコンにいらっしゃったとは聞いていましたが、にしゃべった。二人の話が聞こえたのだろうか、後恐れ多くて履歴書もいただかなかったもので。私が部座席の鮫島が急に咳き込んだ。

知らないなんてお恥ずかしいことです。」「まあ、いろいろあったようだね。ちょうどゼネ

桐山は、缶ビールを左手に持ったままじっと前を見つめている。

コンの信用不安が騒がれたころ、ウエダは銀行管理になってオーナー社長が追放されたそうだ。その後派閥を作った者がいて、不公平人事が横行するよう【次号はいよいよ最終回】になったそうだよ。天野さんは反対派とみなされ、2 年間進めてきた社内改革も無に帰して、愛想をつかして退社されたと伺ったよ。“やつらは絶対許せ
ねえ ” ってあの方には珍しく怒っていたね。」「いろいろあったのですね。」
話も一区切りついた。声は途絶え、列車の走行音
だけが二人の耳を打つ。
しばらく窓の外に目をやっていた啓二は、ビールをぐっと呷ると桐山に向き直った。

52

2014・Autumn

この物語に登場する、団体・企業および個人は、全てフィクションです。