地方都市中心部の持家世帯に着目した市街地変容に関する研究
都市計画研究室

井川進

指導教官

中出文平

樋口秀

結果としての低・未利用地や高齢世帯の増加が市街地に

１．研究の背景と目的
現在、地方都市の多くでは、市街地が無秩序に拡大する一方で、中心部が空洞化しやがて衰退するといった問題が生じている。また 、 都市中心部では、定住人口の減少と高齢化・単身化・少子化が急激に同時進行している。

及ぼす影響、そして居住継承されない世帯の土地・住宅に対する将来の意向などを調査した研究はない。
そこで、本研究は新潟県長岡市を対象として、中心部（３）

でも特に人の高齢化と住宅の老朽化が進行し、高齢そして、古くから個人商店や住宅が密集し高密な市街持家世帯の多い地区の市街地変容の実態を把握した上で、地を形成し、都市中心部の居住機能を担ってきた住商混地区の戸建住宅居住者の実態や意識を把握する。そして、在エリアでも、前述した様々な問題 により、その役割を特に高齢持家世帯に着目し、居住継承に対する意識や土果たさせなくなりつつある。

地・住宅に対する将来の意向から、地方都市中心部でのさらに、地方では持地持家で暮らす世帯が多いにもか高齢持家世帯の増加が土地利用に及ぼす実態を把握し、かわらず、後継ぎとなるべき世代が転出し帰ってこない

居住継承される可能性、住宅が低・未利用地化する可能事が多く、居住継承される可能性が低いと考えられる。

性を検証し、低・未利用地化による居住機能などの低下

そして、高齢化は今後さらに進行し、高齢者や高齢世帯を防ぐための検討や提言を行うことを目的とする。

（１）の増加が予想され、高齢世帯において居住継承がされない場合、居住者没後に土地・住宅が低・未利用地（２）

２．研究の方法
本研究では、まず中心部の高齢人口率といった人的特化し、居住機能を低下させる恐れがある。

これまで、高齢者や居住継承が市街地に及ぼす影響に性と、老朽建物率といった物的特性を把握し、中心部で関する研究としては、大都市圏において松本らの建物更も特に高齢化の進行の激しい住商混在エリアから４地区

新と居住継続を後継者の存在と関連させて分析した研究

を対象地区として選定した（表１、図１）。

１）２）がある。また、地方都市では樋口らの都心周辺部

次に、現地調査によって地区の実態を把握するとともの市街地変容と居住者の実態や意識を把握しその問題点に、地区の土地利用動向といった物的変化や、人口・世を提示した研究

３）や白幡らの転出者と共同住宅居住者に着目した人口減少要因と居住継続意識に関する研究

４）

帯変動といった人的変化を把握する。

、

また、対象地区の居住者の意識や実態を把握するため

中山らの市街地変容の実態と居住者の意識を含めて詳細に戸建住宅居住者に対して、住宅や居住環境に関するアに検討し、住宅・住環境整備の視点から活性化法の問題ンケート調査を行った。

点を提示した研究

５）がある。しかし、市街地変容の把握

さらに、アンケート調査で確定した高齢者を含む世帯や居住継承、住宅更新に対する意識調査や実態調査などに対してヒアリング調査を行い、高齢世帯のおかれていは行なわれているが、地方都市における人口減少、そのる現状や今後の居住に対する意識などを調査した。

表１ 対象地区の選定用指標
選定用指標人口密度［Ｈ11年］
人口変化率［H7年/S45年］
高齢人口率 [H11年]
高齢世帯割合 [H7年]
高齢世帯の持家率 [H7年]
老朽建物率［Ｈ2年］
木造建物率［Ｈ10年］
建物棟数密度［Ｈ10年］

長岡市
中心部
対象地区
61.4人/ha 69.4人/ha 105.7人/ha
1.174
0.786
0.653
17.7%
21.2%
28.7%
7.1%
10.3%
16.3%
85.9%
84.2%
87.1%
−
55.7%
62.6%
−73.9%
78.5%−
26.4戸/ha 35.2戸/ha

凡例

戸建専用住宅
戸建併用住宅共同住宅
商・工・業務専用
公共公益用地
倉庫・車庫
駐車場・空地050

100200m

凡

例

更地化
しもたや

中島４丁目

用途変更
建築活動

ＪＲ長岡駅
春日１丁目
四郎丸４丁目
0

弓町２丁目
凡
信濃川
105 0０0m図１1 00
305020

図２
図３50100

四郎丸４丁目の 1989 年の土地利用形態［上］
四郎丸４丁目の土地利用変化［下］例
中心部

３．対象地区の市街地変容

対象地区（１）物的変化

4ｋｍ
1500

中心部の範囲と対象地区の位置

200m

対象地区である四郎丸４丁目の1989 年の土地利用形
態と1989 年から2001 年にかけての土地利用変化をみる
次に、各地区毎の 1989 年と2001 年の土地利用形態を1989

形態をみると、弓町２丁目と四郎丸４丁目では戸建専

2001

用住宅の占める割合が大きく減少している。それに対して、春日１丁目や中島４丁目では、戸建併用住宅は1989減少しているが、戸建専用住宅が増加している。また、

2001

春日１丁目

弓町2丁目や四郎丸４丁目、中島４丁目では、駐車場・
1989

中島４丁目

四郎丸４丁目

弓町２丁目と、戸建専用住宅が更地化している（図２､３）。

1989

空地が大きく増加しているのに対し、春日1丁目ではそれほど増加していない。

2001

このように、弓町２丁目や四郎丸４丁目のように低・未利用地化が進行し戸建専用住宅が減少している
地区 、 春 日 １ 丁 目 の よ う に 戸 建 専 用 住 宅 が 増 加 し 、

2001

低・未利用地化がそれほど進行していない地区、中島
0%20%

戸建専用住宅商・工・業務専用
駐車場・空地図４40%

60%

戸建併用住宅公共公益用地

80%
共同住宅
倉庫・車庫

２時点の土地利用形態（敷地数）100% ４丁目のように、戸建専用住宅は増加しているが低・未利用地化も進行している地区といったように地区毎に土地利用形態の変化に若干の違いが見られた。
対象地区の1989年から2001年にかけての土地利用変化のＯＤを見ると、目に付くのは、戸建併用住宅から戸建専用住宅への変化と、戸建専用住宅から駐車場・空地へ区とあまり変化の無い地区があり、少子高齢化の進行状の変化である（表２）。

況も地区によって大きな違いが見られた。

この事から、対象地区では、戸建併用住宅が商売をや（４）め専用住宅化したいわゆるしもたやの増加による 商（３）対象地区の市街地変容対象地区では、しもたやの増加による商業機能の低下、業機能の低下、戸建住宅の低・未利用地化による駐車低・未利用地の増加に伴う居住機能の低下により地区全場・空地の増加による居住機能の低下、によって地区が体が衰退している。また、戸建専用住宅が低・未利用地衰退していると考えられる。しかし、少数ではあるが新化するという事はその住宅に住んでいた居住者もいなくしく戸建専用住宅が建設されていたり、戸建専用住宅がなるという事で、人口・世帯数も減少している。

共同住宅として建て替えられるなど土地の有効活用も行われている。
表２ 土地利用敷地数変化（1989年から2001年）
2001 ①② ③④ ⑤ ⑥⑦1989
４６５ ９１ ５９ ２４ ８ １７ ９０①戸建専用住宅
４１６ ８ １１ ２４ １ ２ ３５４７１ （４） （２） （４）（１） （１０）②戸建併用住宅
２９ ８１
１４
１１５ （１）③共同住宅
３４８
３５４ （１）④商・工・業務専用
４
１ １７
１５２５ （２）（１）（２）⑤公共公益用地
１
１ ７
１９（１）
（１）
⑥倉庫・車庫７１
３
１２ ７
２９ （１）（５）⑦駐車場・空地
９２ １
１
１ ４３
５６ （１）（１） （２）※（）内の数字は敷地の分筆、合筆が行われた敷地であり、内数である。

しかしながら、市街地の変化には地区によって違いが見られ、次に示すような段階で市街地が変化している。
まず、第１段階としてしもたやの増加により戸建専用住宅が増加しているが、人口は減少しはじめる。
次に第２段階としてしもたやの増加により戸建専用住宅が増加しているが、戸建専用住宅の低・未利用地化も同時に進行し、人口・世帯数が減少しはじめる。
さらに第３段階として戸建専用住宅の低・未利用地化の進行が激しくなり、戸建専用住宅の減少とともに人口の減少が目立つようになる。
最後に第４段階として戸建専用住宅の低・未利用地化がさらに進行し、戸建専用住宅の減少とともに人口・世帯数が大きく減少し、戸建専用住宅の占める割合の低下が激しく、低・未利用地の占める割合が高くなる。
このような段階で市街地は変化しており、対象地区では、春日１丁が第１段階にあたり、中島４丁目、四郎丸４丁目、弓町２丁目の順で市街地の変化が進んでいる。

（２）人的変化
対象地区の人口は、Ｓ45年の3264 人からＨ 12 年には４．対象地区の戸建住宅居住者の実態と意識2008人となり６割程度まで大きく減少している。また、居住者の実態と意識を把握するために、対象地区の戸世帯数はＳ45年では928世帯だがＨ12年には９割程度の建住宅居住者を対象にアンケート調査を実施し、対象世824世帯に減少している。

帯520世帯のうち432世帯に配布、うち386世帯 （５） から

このように、人口はＳ45年からＨ12年にかけて大きく減少しているのに対して、世帯数はそれほど減少し回収し、89.4％という非常に高い回収率を得た。
（１）居住者の実態ておらず、近年では再び増加に転じている事から、単居住者の多くは1970年以前から現居住地に暮らしておに人口が減っただけでなく、共同住宅の増加などに伴り（64％）、父親の代もしくはそれ以前の代から代々土う世帯の単身化や縮小化が進んでいると考えられる。

地を受け継いでいる（84％）。また、戦後の戦災復興時

また、同時に少子高齢化も急激に進行しており、高齢に現世帯主が現居住地に住み始め、現在にいたっている

人口率はＨ元年の19.2％がＨ11年には28.7％となり地区居住者も多く（34％）、近年新しく移住してきた居住者人口の３割近くが高齢者となっている。

は少ない（10％）。また、現居住地に住み始めた頃は４一方、若年人口率は、Ｈ元年では14.7％だがＨ11年で人で暮らす世帯が24 ％と最も多く、２人以下の世帯はは9.8％と若年人口は地区人口の１割未満になっている。

25％とそれほど多くはない。しかし、現在では２人で暮

また、人口は全ての地区で減少しているが、その変化らしている世帯が30 ％と最も多く、２人以下の世帯がの仕方は弓町２丁目や中島４丁目のように減少し続けて49％と、住み始めた頃の２倍近くまで増加しており、世いる地区もあれば、四郎丸４丁目や春日１丁目のように帯の縮小がかなり進行している（表３）。

増減を繰り返している地区もある。世帯数も増えている地区もあれば、大きく減少している地区もある。
また、高齢人口率に関しては全ての地区において急激に増加しているが、若年人口率は大きく減少している地

現居住地に住み始めた頃の世帯人員では地区別に有意な差は見られなかったが、現在の世帯人員は地区によって２人以下の世帯の占める割合の差など有意な差が見られ、地区によって世帯縮小に違いが見られた。

表３ 世帯人員の変動
現在の住み始めた頃の世帯人員
総計
世帯人員 単身 2人 3人 4人 5人 6人 7人以上
単身
31 20 163702人
38 30 3481103人
24 25 1151664人
25 146455人
26 123416人
161127
7人以上
1010
総計
31 58 70 87 59 3925 369

居住者が64％と多く、対象地区では、人の高齢化と住宅の老朽化が進んでいる。
表４ 世帯属性別の転出者の帰ってくる予定
世帯属性
高齢単身世帯高齢夫婦世帯

帯人員が２人以下の世帯の約60％が高齢世帯であり、世世帯主が高齢者の世帯同居している家族に高齢者を含む世帯
単身世帯（高齢単身を除く）
世帯主が45歳以上の高齢者を含まない世帯
世帯主が45歳未満の高齢者を含まない世帯

帯の縮小と高齢化が同時におこっている（表４）。

総計※住み始めた頃の世帯人員については、現在生存している家族のみを表している。
さらに、高齢世帯の占める割合は30％と高く、居住者個人の高齢化だけでなく世帯単位での高齢化が進んでおり、世帯人員が２人以下の世帯が49％である事から、世世帯縮小の原因となっている転出者の存在をみると、全世帯のうち56％に転出者がおり、 高齢世帯と世帯主が世帯数
50
13.6%
59
16.0%
74
20.1%
65
17.7%
18
4.9%
86
23.4%
16
4.3%
368

転出者の 転出者の帰ってくる予定
いる世帯 有
無未定
30
60.0%
39
66.1%
40
54.1%
32
49.2%
8
44.4%
54
62.8%
3
18.8%
206
56.0%

8
26.7%
11
28.2%
4
10.0%
7
21.9%
1
12.5%
10
18.5%
00.0%
41
19.9%

11
36.7%
13
33.3%
23
57.5%
12
37.5%
4
50.0%
16
29.6%
3
100.0%
82
39.8%

11
36.7%
1538.5%1332.5%1340.6%337.5%
2851.9%
00.0%
83
40.3%

（２）居住者の意識45歳以上で高齢者を含まない世帯において、転出者がい周辺環境の活気や住み心地に対する変化をみると、活る世帯が60％以上と多く、転出の理由としては県外への気が失われ住み難くなったと感じている居住者が多い

進学や就職が多い（表４）。

（25％）。しかし、活気を失ったが住み易くなったと答転出者の帰ってくる予定については、高齢世帯では、27％が有ると答えているが、７割以上が無いまたは未定えた居住者もおり（５％）、居住者は単純に活気を失う事を住み難くなると感じている訳ではない。と答えており、高齢世帯では、転出者の帰ってくる予定

人口減少に関しては、居住者の68％が問題と感じておが無い場合、居住継承される可能性が極めて低い。そのり、人口減少に対する市街地整備に関しては、 現住宅のため、近い将来現居住者没後などに住宅が空家となり老建替・増改築支援と答えた居住者が37％と最も多く、次朽建築物としてとり残されたり、住宅が取り壊され空地いで多いのが公営住宅を建設すると答えた居住者の21％や駐車場として利用されるなど、土地・住宅が低・未利である。また、民間の共同住宅と答えた居住者は低層用地化し居住機能が低下する恐れがある。そのため他の（１〜２階）が２％、中層（３〜５階）10 ％が、高層世帯属性より帰ってくる予定のある転出者が多くない場（５階以上）が９％と少なく、地区に民間の共同住宅が合大きな問題となる。

できる事に対する抵抗感の表れだと考えられる。

全世帯で見ると、転出者の64％が転出先で結婚してい今後の居住予定については、居住地の周辺環境に満足る点や、帰ってくる予定が無い、未定と答えた世帯がしているので定住すると答えた居住者が72％と最も多く、80％と多い点から転出者の多くが帰ってこないと考えら居住地に満足はしていないが金銭的な問題などで定住せれ、居住継承されない可能性を持つ世帯が多く存在してざるを得ない居住者を合せると90％近くが定住をするといると考えられる（表４）。

答えており、転居を希望する居住者は少ない。また、古また、居住者の79％が持地持家、借地持家を合せるとくから住んでいる高齢持家世帯は80％定住する意志が高

93％が持家で暮らしており、借地借家で暮らしている居いのに対して、近年移住してきた借地借家に暮らす若い住者は少ない。さらに、持家に暮らす居住者の多くが、世帯は、持家への転居を希望する世帯が多い。

1970 年以前から住んでおり、現在では高齢者となった後継ぎについては、居住者のほぼ半数は子が後を継ぐ人々であるのに対し（96/345）、借地借家に暮らす居住と答えているが、残りは居住継承されない可能性が高い。

者の多くは、近年移住してきた若い世帯が多い（6/27）。

後を継がせる気はない、後継ぎはいないと答えた確実

住宅の建築時期については、1990年以降に建築されたに居住継承されない世帯が10％近くを占める。さらに、ものが20％以下と少なく、築30年以上経過した住宅の居高齢世帯の40％が別居している子が継ぐと答えたが、う住者は42％（60/143）がかなり老朽化したと感じており、ち40％が転出者の帰ってくる予定が無い、未定と答えて1970 年から1989年にかけて建築された住宅の居住者もおり、全ての世帯が居住継承される訳ではない。また、57％（81/141）がやや老朽化してきたと感じている。ままだ分からないと答えた世帯の多くは、転出者が帰ってた、高齢世帯の場合1970年以前に建築された住宅に住むくる予定が無い、未定と答えた居住者で、多くの世帯で（7）居住継承されない恐れがあり、特に高齢持家世帯で居住表７ 各世帯の特性
面積［坪］
住宅

建築
年

居住継承
希望

土地 低･未利用地化に 更地化
活用 対する問題意識する
意向
周辺
所有地 可能性200
5020201989
1973

○
○△△×
○××

○
○

単身
単身300
452020

1948
2001

○
○××

○×××

○
○

B-3B-4単身単身

38250

20201968
1947

○
○×××○

○×○
○

B-5
B-6

夫婦
夫婦

100
50

72
90

1987
1976

○
○

××○
○

×××○

B-7
B-8

予備
予備

4260

43
45

1995
1952

◎○××○
×○××
○

今後の居住について真剣に考えていない居住者も多い。

B-9

含

9050

1966

○×××

×

また、子が継ぐ、土地・住宅は子が相続すると答えて

B-10
B-11

含
含

100
109

50
54

1999
1974

○
◎×××××
○××

B-12
C-1

含
単身

72
26

38
20

1973
1964

◎××
○

×○

×○×○

C-2
C-3

夫婦
夫婦

69
30

3525

1967
1955

△△

△
△

○
○

×○

○
○

C-4
D-1夫婦
単身

2860251957
1975

×△○
×××○
×○
○

D-2
D-3

夫婦
夫婦

40
3745301975
1955△××××○×○

○
○

D-4

夫婦

4630

1949

△×○×○

D-5

含5146 1976

××××○

継承されない可能性が高い（表５）。

ID

世帯
属性

敷地

A-1
A-2

単身
単身

B-1
B-2

土地・住宅に対する将来の意向としては、居住者の59％が土地・住宅は子に相続させると答えている。つまり、土地を手放す気がなく、子を後継ぎと考え土地・住宅は子に相続させたいと考える居住者が多い。
しかし、後継ぎはまだわからないとしながらも土地・住宅は子に相続させたいと答えた曖昧な居住者が16％と、後継ぎは分からないし、土地・住宅についても特に考えていないと答えた無関心な居住者も15％と多く、あまりいるものの居住継承されない可能性のある世帯もある。
特に、高齢世帯では、土地・住宅は子に相続させたいと答えた居住者の半数以上で転出者の帰ってくる予定が無い、未定となっており、後継ぎに対する意識や土地・住宅に対する意向では、理想と現実の矛盾がある居住者がかなり多く存在する（表５）。
表５ 高齢世帯の意識と転出者の関係
居住者の意識同居している子が継ぐ
別居している子が継ぐ
後 子以外の親族が継ぐ
継 後を継がせる気はない
ぎ 後継ぎはいない
まだわからない
その他
総計
子に相続
土 子以外の親族に相続
地
誰かに貸したい・
住 自分の代で処分したい
宅 特に考えていない
その他
総計

転出者の帰ってくる可能性
有無未定
211221932221112171

総計

111412618121229512371270352222626944111113272５．高齢持家世帯の居住継承と土地活用に対する意識-Ａの世帯は、子に後を継いで欲しいと考えているが、転出者の帰ってくる予定が未定であり、居住者もまだ元気なので今すぐに土地の活用などは考えていないものの、継がれないのであれば土地を活用してもいいと考えている柔軟な意識を持った世帯である。また、Ａ‑ １の世帯
は高齢者向けの住宅への入居やリバース・モーゲージなどの運用にも前向きであった。
Ｂの世帯が最も多く、これらは子が同居している世帯や転出者が帰ってくる予定が有ると答えた世帯である。
そのため土地は活用しないと答えている。しかし、中には居住継承されない可能性を持つ世帯も有り、子供に土地を相続させた後はどうなってもいいと考えている消極的な世帯も含まれている。また、自分の住宅が更地化す

前述したアンケート結果より、居住継承される可能性る事などに対する問題意識が無い世帯も多い。Ｂ‑４のが低く、現居住者没後に土地・住宅が低・未利用地化す世帯は、すでに子に土地を相続させており、土地・住宅る恐れが最も高い高齢持家世帯の実態と意識を明らかにが子達によって低・未用地にされてもいいと考えていた。

するために、高齢世帯、高齢予備世帯（片方が65歳以上Ｃの世帯は、子供がいなかったり、居住継承されなくの世帯）、高齢者を含む世帯の25世帯を対象にヒアリンてもいいと考えおり、無理に土地を子達に相続させる事（６）を実施し、23世帯から協力を得た。まず、ヒにこだわっていない世帯である。しかも、自分の土地がアリング結果から居住継承と土地活用に対する意識から今後低・未利用地化する事に対して問題意識を持つ世帯世帯の類型化を行った（表６、７）。

が多い。土地の活用に対しても前向きな世帯が多くＣ‑

グ調査

表６ 居住継承と土地活用に関する意識による類型化
土地活用 土地活用する、したい 土地活用できない
後継ぎ
土地活用してもいい 土地活用しない、したくない子が相続する
Ａ（２世 帯 ）Ｂ（１２世 帯 ）子に相続させる、させたい子が相続しなくてもいい
Ｃ（４世 帯 ）Ｄ（５世 帯 ）子には相続させない子がいない

１の世帯などはその典型例である。
Ｄの世帯は、居住継承されないもしくはされなくてもいいと考えていながらも、土地を手放す事は無く、子達に相続させると答えており、その後どうなっても知らないという将来の土地利用に対して無関心で問題のある世帯である。しかし、Ｄ‑４、５の世帯の ように借地持家のため土地の活用は出来ないといった世帯もある。

そこで、新しく居住者を呼び込むのはもちろん、居住ＡからＤの分類で、ＡやＣに分類される世帯が地区に継承されやすい環境、転出者を中心部に引き止めるため多い場合は、居住継承はされなくても土地の活用に前向に行き過ぎた土地利用の拡散を抑制し、住商混在エリア

きな世帯が多いので、低・未利用地化する恐れは低くな等の既存の居住機能を上手く活用し、人が住めるようなる。しかし、Ｂで居住継承されない可能性がある世帯や環境整備や街づくり、つまりコンパクトな街づくりを実Ｄに分類される世帯が多くなると、市街地に低・未利用践する必要がある。

地化を引き起こす恐れがある。ヒアリングの結果では、

また、今後市街地を低・未利用地化させる恐れのあるＢとＤに分類された世帯が多く、居住者の多くが土地を居住継承されない高齢持家世帯の増加が予想さ れる事か活用する気がない事が分かる。つまり、都市中心部のこら、そういった世帯の不動産を有効に活用するためにリれ以上の衰退を食い止めるためには、居住継承支援だけバース・モーゲージを福祉政策のみならず都市計画の観を考えるのではなく、それ以上に低・未利用地化を抑制点から運用する事により、高齢持家世帯の居住者没後にし居住機能を維持するために居住継承されない高齢世帯不動産が沈滞するのを防がなくてはいけない。の現居住者に対する支援を通して、その資産を有効に活用する事が重要だと考えられる。

また、アンケートやヒアリングで賛同者の多かった公営の共同住宅などを地区内に建設し、高齢持家世帯に暮らす人たちを対象として、入居を希望する世帯に対して

６．まとめは、所有している住宅を中古住宅として賃貸する事によ

対象地区のような住商混在エリアは古くから商店や住って共同住宅の賃料を払うといったシステムが望まれる。

宅が密集して高密な市街地を形成し、都市中心部の居住そして、既存の居住機能を維持し、新たに居住者を呼機能を担ってきた地域である。
しかし、現在では周辺居住者の買物行動の変化や商業環境の変化、後継ぎ世代の転出などが原因で個人商店が商売をやめしもたやとなっており、商業機能が低下している。また、戸建専用住宅が低・未利用地 化し駐車場・空地が増加している。戸建専用住宅が無くなるという事はそこに住んでいた世帯がいなくなるという事で、人口・世帯数が減少し居住機能も低下しており、商売を営む場所でも人が住む場所でもなくなりつつある。
さらに、各世帯からの子世代の転出による世帯人員の減少も大きく、一度転出した子のほとんどは帰ってくる事がない。そのため、残された居住者である親世代が加齢し、高齢者となり高齢世帯が増加している。そして、高齢世帯の多くはずっと住み続けてきた愛着のある土地などを自分の代で手放す気は無い。そして、居住継承される、されないに関係なく、子がいる場合は、後を継いでもらいたいと考えており、子に相続させた後はどうなってもいいと考えている。そのため現居住者没後に転出者の手によって住宅が低・未利用地にされる恐れがある。
本研究の結果、高齢世帯で転出者の帰ってくる予定があるのは30％、未定と答えた世帯の半数が帰ってくるとしても約50％で、残りの50％は居住継承されないと仮定
すると、今後長岡市は中心部だけで約20haが低・未利用地化する恐れがある（８）。それだけの土地が個別に低・未利用地化するとすれば大きな問題である。
このように、対象地区のような住商混在エリアは、現在では前述した様々な問題により、その役割を失いつつある。そのため、今後も居住機能を維持するための仕組みが必要となる。

び込み、少しでも地区を蘇らせていく事が必要となる。
(補注)（１）本研究では、高齢単身世帯（65歳以上で一人暮）と高齢夫婦世帯（夫65歳以上、妻60歳以上）を高齢世帯と定義する。また、持家で暮らす高齢世帯を総称して高齢持家世帯と呼ぶ。
（２）本研究では、既成市街地内の空家・空地・青空駐車場など、有効に活用されていない土地を総称して低・未利用地と呼ぶ。
（３）本研究では、中心部として定義する範囲を、昭和45年のDIDのう
ち、本研究の基礎データとして使用する長岡市都市計画基礎調査の地区区分の関係上、184町丁目178地区を中心部と定義する。
（４）本研究では、戸建併用住宅が商売をやめ専用住宅化したものを総称して「しもたや」と呼ぶ。
（５）平成12年度の国勢調査では対象地区の世帯数は824世帯で、アンケート協力世帯は対象地区の全世帯数の46.8％。
（６）ヒアリング調査は、アンケート調査実施時にアンケート票に同封したヒアリング調査の依頼文に氏名を記入してもらった世帯のうち、高齢世帯と高齢者を含む世帯を対象に実施した。
（７）表７中の面積はアンケート調査によるもので正確な値とは多少誤差があると考えられる。また記号は、各項目に対する居住者の意識を示したもので、居住継承では相続を、◎はさせる、○はして欲しい、△はしなくてもいい、×はさせない。土地活用
では、○はしたい、△はしてもいい、×はしない。更地化に対する問題意識では、○は問題意識あり、×は問題意識なし。更地化する可能性はヒアリングから得られた知見を基に判断したもので、○は可能性あり、×は可能性なし。
（８）長岡市では、平成７年度の国勢調査によると中心部の高齢持家世帯数は2131世帯［Ａ］で、本研究のアンケート調査で把握した高齢世帯の平均敷地面積が186.7㎡［Ｂ］なので、中心部の高齢持家世帯の総敷地面積を約39.8ha［Ｃ＝Ａ×Ｂ］と考えた。
参考文献）
１）松本 暢子、｢東京下町の住宅密集地域における建築更新活動と家族の居住継承に関する研究 −墨田区東向島地区における最近10年間の建築更新と高齢者を含む家族の居住状況−｣、1994、都市計画論文集29、ｐ445−450
２）松本 暢子・大江 守之、｢都心居住高齢者とその家族の居住継承に関する研究 −墨田区東向島地区におけるケーススタディー−｣、1995、都市計画論文集30、ｐ73−78
３）樋口 秀・柏村 卓、｢地方都市都心周辺部の街区・敷地構成状況から見た市街地の変容と人口変動に関する研究｣、2001、都市計画
229、ｐ49−59
４）白幡 武皇・樋口 秀・森村 道美、｢転出者と共同住宅居住者の諸属性に着目した地方都市都心周辺部の人口減収要因分析｣、1999、
都市計画論文集34、ｐ661−666
５）中山 誠・樋口 秀・森村 道美、｢地方都市の住宅・住環境整備を視点とした中心市街地活性化法の運用に関する研究｣、2000、都市計画論文集35、ｐ355−360