〔５〕住宅金融
Best Value●価値総研

BestValue

住宅金融を取り巻く課題―住宅金融制度の再編成に向けて―

Theme
5
住宅金融を取り巻く現状

戦略調査事業部

船渡川

副主任研究員純

従来は変動の少ない公庫の固定ローンが広く利用されていたため、住宅ローン金利が新規融資額にそれほど大きな影響を与えていなかったが（図表１参照）、今後住宅住宅を取り巻く大きな流れとしては、住宅ストック（5387 万戸）が世帯数（4722 万世帯）を上回り住宅不足は解消し、住宅政策も「公的直接供給」「フロー型住宅政策」から「市場重視」「ストック重視」への移行が重視されてきている。また、住宅金融公庫の廃止、独立行政ローン債券の証券化により、住宅ローン金利は金融市場からの影響を大きく受けることになる。実際、市場金利の低下を受けて昨年１２月には買取型の証券化事業に参加する金融機関の取扱う長期固定金利型住宅ローンの金利が一斉に引き下げられている（みずほ銀行 2.66%、Ｕ

法人「住宅金融支援機構」設立に向かい、消費者の住宅金融に関する状況も大きく変化している。住宅金融公庫

ＦＪ銀行の 2.7％、八千代銀行 2.37%（最低））。

は戦後一般金融機関が融資することが困難な住宅建設・図表１ 住宅ローンの新規貸出額と公庫貸出金利の推移購入資金を提供するために設立（住宅金融公庫法昭和２５年）され、長期にわたり長期・固定・低利・安定・大めている。さらに平成 17 年秋には全国宅地建物取引業協会連合会も住宅ローン専門会社（モーゲージバンカー）を設立することになっている。

300,000

5.5
5.25

5

4.9
4.6

250,000

4.4

4.55

4.35

4.3

43.6

200,000

3.1 3.1 3

2.8

150,000

3
2.552.6

2.2

2.3
2

100,000
150,000

2003

2001
2002

2000

1998
1999

1997

1995
1996

1994

1993

1991
1992

1990

1989

1987
1988

1986

1984
1985

1983

01981
1982

01980

ら開始した買取型による民間住宅ローンの証券化支援事
業の仕組みを整えたことにより金融機関の参入が進み始

61978
1979

場に参入した、その後住宅金融公庫が平成 15 年 10 月かローン金利（公庫固定金利）1977

民間企業（グットローン・ドイツ銀行、日立キャピタル）が住宅ローン債権の証券化により長期固定住宅ローン市

労働金庫

その他

5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 5.4

1976

業へ移行している。公庫廃止にともない、ノンバンク系

信用組合

住宅金融公庫350,000

住宅ローン新規貸出額（億円）は出来るだけ民間に委ねる」ことを原則に住宅金融公庫
を独立行政法人化に向けて、住宅ローンの証券化支援事

信金中央金庫生命保険会社

住宅金融公庫貸出金利（％）

量の住宅資金の供給を行ってきたが、「民間でできること

国内銀行

資料：金融統計経済月報

日本型住宅金融の今後の課題

しかし住宅金融公庫の民間住宅ローンの証券化支援事

今後日本型の住宅金融制度を定着させていくためには、業年間実績では、平成 15 年 10 月から今年 1 月までの買取件数 3,300 件、買取債権金額は約 760 億円（第 27 回解決していかなければならない課題が幾つもあるが、ここでは米国住宅金融制度の仕組みを参考としながら、課までの累積、１件当たりの平均買取金額は約 2300 万円）題解決に向けての視点を示す。

で、今年度に入ってから増加傾向にあるものの、当初の見通し（1 兆 2000 億円）に対して、なかなか実績が伸び

視点１．中古住宅市場（戸建て）の育成−消費者側の住宅ローン市場（１次市場）整備−ない状況にある。昨年 10 月からは中古住宅への貸付けも今後日本における住宅金融市場の形成の最も大きな課対象となるほか、借入れの月収基準が緩和されるなど今後の普及が期待されている。また近年の長期金利低迷の題は中古住宅市場の形成である。アメリカの中古住宅販売件数は日本の 30 倍以上であるのに対して、新築住宅着影響を受け、民間融資機関の住宅ローン金利（特に変動工数は約 1.5 倍となっており、アメリカの人口が日本の 2金利ローン）が低下している影響もあり、新規貸出額における公庫の依存率は 2000 年 36％から 2003年 8％まで倍であることを考慮すると、住宅の１次市場の違いは歴然としている。住宅ストックが世帯数を上回る状況下で急激に減少しており、住宅金融における民間金融機関のストック重視の政策を実施していくためにも、中古住宅役割が一層大きくなってきている。

（特に住宅ストックの約６割を占める戸建住宅）の流通

Best Value vol.08 2005.1 VMI9

Best Value●価値総研を活発化させていくことが重要である。

消費者の判断として、戸建て住宅は住宅双六のアガリの一つであり、個人の趣味・意向を最優先したデザインを図表２ 中古住宅流通市場規模の日米比較採用する結果、転売しにくい住宅を建設する傾向がある

日本 アメリカ 米／日（千戸） （千戸） （倍）住宅ストック数
53,870 115,905
2.2
中古住宅販売件数
157
5,113
32.6
住宅ストックに占める中古住宅流通の割合
0.3%
4.4%
15.1
新設住宅着工数
1,189
1,771
1.5
住宅ストックに占める新設住宅の着工割合
2.2%
1.5%
0.7

ことの影響も考えられる。
米国では、住宅抵当貸付（モーゲージローン）を採用し*日本の住宅ストック数は住宅統計調査2003年資料、中古住宅流通は住宅統計調査1997年資料、新設は住宅着工統計2004年資料*アメリカの住宅ストック数、中古住宅流通量はU.S. Census Bureau2000、
新設住宅着工数は米商務省2004.11の年率換算ているため、中古住宅の価値を評価する不動産の統一専門鑑定基準（ Uniform Residential Appraisal Report）での鑑定評価が、金融機関の担保評価、FNMA・FHA による証券化の基準になっており、住宅金融の仕組み全体を通して有効に機能している。またこの評価は、ホームエクイティローン、リバースモーゲージ等消費者の新たな住宅性能については、住宅金融公庫の中古住宅評価が実資金調達手法とも深く関係している。さらに、比較的安施され、住宅性能評価が平成 14 年末に開始されているが、転売をも視野に入れた「資産」としての住宅に対する評価な中古住宅が市場に多く流通するため、買い換えも容易であり、若い時からモーゲージローンを活用して住宅価（特に中古戸建建物）は未だ確立されているとは言いを購入していることも中古住宅（戸建て）市場の活性化難い（マンションに関するインデックスは一部で採用）。
現在、中古住宅評価に採用されている減価修正による建に役立っていると言われている。
今後日本でも中古住宅の流通を促進し市場を拡大して物評価では、経済的残存耐用年数を基準とするため、評いくことが求められるが、そのためには統一された住宅価が低くなる傾向にある（実質残存率５〜10％）。また、居住者の維持管理に関する意識も低く充分なリフォーム（中古を含む）評価手法を確立し、鑑定基準を定め、住宅金融分野と連携していくことが必要となる。

が行われていないことや、その履歴が残されていないことも市場育成に際して大きな課題となる。さらに、現状の住宅ローンが最終的には個人の返済能力に依存しておまた、住宅金融公庫の直接融資廃止以降、住宅ローン市場の拡大、民間金融機関の一層の参入、効率的な市場形り、厳密に土地・建物の担保評価に依存するノンリコー成を図るため、証券化を前提とした住宅ローン債権専門

スローンでないことによる影響も今後懸念される。一方、の金融機関（モーゲージバンク

図表3

米国の住宅購入に係わる関係者の関係

オファー・交渉

売り手代理人
Seller's Agent

買い手代理人Buyer's Agent

手数料
売り手負担

販売依頼交渉売り手
Seller

頭金の預託

最終書類にエクスクロー発注
サイン
手数料等の支払い
返済
譲渡証明書等売り手の融資機関
Mortgage Company等

弁済関連
書類・担保権抹消関係書類の預託

権原保険会社
Title Insurance Company
登記手続

エスクロー会社
Eｓcrow

買い手
Buyer

最終書類にサイン手数料等の支払い
貸付金
担保権関係設定書類の預託

登記申請

民間モーゲージ保険会社

物件調査（建物、地盤等）

モーゲージ
ブローカー

総合保険会社
ローン会社
LenderMortgage Company等

登記録

登記録及び登記保険Best Value vol.08 2005.1 VMI9

保険契約

貸付申し込み２次市場へ

登記及び登記保険発注

行政登録局
King County

図表４参照）や消費者

元利返済
税金等の支払い鑑定
評価

不動産鑑定会社

審査
クレジット・カンパニー
GSE
民間発行体

サービサー
（投 資 家 へ の 元 利 、手 数 料 ）支 払 い

各種資料より価値総研作成

Best Value●価値総研
に対して有利な住宅ローン情報を提供し融資を支援する機関（モーゲージブローカー 図表５参照）などの新し気がある程度回復すれば金利上昇は避けられず、その際には長期固定住宅ローンの証券化需要は急増することがい支援機関の育成も課題となる。消費者はこれらの仕組予想される。その際には 3〜5 年程度の変動金利での住宅みが導入され、民間での競争原理が機能することにより、市場金利の影響を受けながらも比較的低利の住宅ローンローンを抱える住宅購入者の多くが返済困難になるなど大きな影響を受けることが予想される。これまでの全国獲得することが可能となる。

的な地価の低下傾向もあり、住宅ローンの負担が既に大さらに、住宅金融に関する支援的な仕組みとして、消費者の信用状況を統一的に把握できるスコアリング（消費きいことを考慮すると、返済困難者の急増は住宅ローンの貸し手である金融機関へ大きな影響を及ぼすことも予者金融、カードローン等では既に採用）の導入や、頭金想される。さらに現状での担保審査は、限られた取引デの不足分を保証する民間のモーゲージ保険会社（PMI）の参入、中古住宅の取引を円滑化するための住宅性能のータを基にして統一的な判断基準も未整備なままに各金融機関独自に審査しており、一部では非常に高いローン状況を判断するホームインスペクション等も重要となっ掛け目（LTV）での貸出も行われているため、債務者のてくる。
（図表３参照）
図表４ 金融機関別住宅ローン新規貸出額の推移

返済困難時に充分な債権回収が行われるかは予断を許さない状況である。
日本が参考としている米国型の住宅ローン債権の証券(10億ドル）化は、インフレ・金利変動の激しい状況下で民間金融機関の金利変動リスクを分散するために導入された手法で

600

商業銀行
貯蓄銀行
S&L
モーゲージバンク
その他

500

400ある。実際、米国では低金利の影響により 2000 年新規200

貸出が約 1 兆ドルに対し、2001 年 2 兆ドル、2002 年 2.6兆ドル、2003 年 3.8 兆ドルに急増している。米国では金100利変動と住宅建設の関連性が極めて高く経済全体に及ぼ30001985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

"A Statistical Summary of Housing and Mortgage Finance Activity"; Fannie Mae; 2001により価値総研作成.

づ く り が 行 わ れ て お り 、 FNMA (Federal National

図表５ モーゲージブローカーへの相談割合

相談・契約率（％）

Mortgage Association) で は 債 務 不 履 行 に 陥 る の は 約0.5%（2001 年標準世帯用住宅モーゲージ融資 1.4 兆ドルベース）に留まっている。一方、住宅金融公庫の返済不6050

す影響も大きい（図表６参照）。また、米国では返済困難者をいかに減らしていくかのリスク管理の仕組み・制度

5050相談実際の契約

434035能の割合が 3.45%（平成 14 年度決算、金額ベース)となっている。
日本では、公庫の独立行政法人化に際して証券化の仕組

30みを導入しており、アメリカと導入の経緯は異なるが、今後民間主導型での住宅金融を推進していくためには、

20104

急激な金利変動等を含めた各種の徹底したリスク管理・
1

20
モーゲージ
ブローカー

モーゲージ
融資機関

リアルター

0

ファイナンシャルアドバイザー

体制・仕組みの充実が必要になる（現在公庫の証券化は超過担保を採用しリスク補完している）。

資料：Mortgage Channel Domographics market
Reserch Final Report

図表６ 信用保証別住宅ローン新規融資額（1 -4 戸住宅）と住宅ローン金利の推移

視点２．金利変動への対応−危機管理対応として金利急上昇時に対応−に低いレベル（10 年国債で約 1.4%）で変動している。
住宅ローン市場に積極的に参入している民間金融機関の競合の影響もあり、最低で年利１％程度の短期変動金利の住宅ローンも提供されている。そのため現状では短期変動金利の住宅ローンのへの需要が大きく、長期固定の住宅ローンの需要はそれほど高まってはいない。今後景Best Value vol.08 2005.1 VMI9

10.0%

4,000

3,000

コンベンショナル
VHAFHA
金利

8.8%
8.4%

3,500
新規融資額（１０億ドル）

世界的な傾向ではあるが、特に現在日本では金利が非常

4,500

8.4%
7.8% 7.9%
7.1%

2,000

8.0%

7.0%
6.1%

2,500

9.0%

5.6%

5.4%
4.6%

5.7% 5.6% 5.6%

6.0%

7.0%
6.0%

5.8%

5.0%
4.6%

4.0%

3.8%

1,500

住宅ローン金利（％）

1984

3.0%

1,000

2.0%

500

1.0%

00.0%

84 985 986 987 988 989 990 991 992 993 994 995 996 997 998 999 000 001 002 003
191111111111111112222

Fannie Mae; "A Statistical Summary of Housing and Mortgage Finance Activities 2004"から価値総研作成

Best Value●価値総研
視点３．資金提供者市場（２次市場）の育成。
−MBS 市場の育成−

今後、住宅ローン債権の証券化が進み日本の住宅金融市場が拡大するためにも幾つかの課題がある。住宅ローン

日本の住宅資金貸付残高は 2003 年末で残高 175 兆円、債権市場（ＭＢＳ市場）の主なプレーヤーである金融機

新規貸出 23 兆円となっており米国の貸出残高約 7.3 兆ドル、新規貸出約 3.8 兆ドルと比較すると、残高で約 5 倍、関は住宅ローンのサービシング・融資手数料等の業務で収益を得ているが、この業務は効率化による民間の競争

新規貸出で約 18 倍（＄１＝110 円換算）であり人口が約激化を伴う利ざやの薄い業務であり、日本の中小金融機2 倍であることを考慮すると市場規模は非常に少なく、拡大の余地を残していると言える。住宅関連投資は GDP関がこのような競争に耐えられるかも重要な課題である。
実際に米国では住宅ローンのオリジネーション・サービの約 4％を占めるためその影響は大きい。

シング業務を行う上位２５社が住宅ローン全体の貸出・また、アメリカの債券市場全体の約１／４は住宅モーゲージローンより構成される MBS に占められており、米サービシング業務の半分以上を担っており、2009 年にはその割合が９割程度まで増加するとの予測もあり、関連国債を凌ぐ位置づけを得ている。今後各種の周辺環境がする金融機関の買収等による大型化が進む要因の一つと整えば、国債が全体の約７割を占めている日本の債券市場での新たな投資先として MBS 市場が成長する可能性なっている（図表９参照）。

も考えられる。

図表９ オリジネーション・サービシング業界の大型化

図表７ 日本の債券市場比較
日本の債券市場の残高（２００４年 ）（単位：兆円）
資産担保型社債:10
普通社債:381%
その他:10
金融債:285% 1%

政府保証債:38
5%

公募地方債:263%

3%

政府短期債権
:86

10%

72%

国債:600

また、米国の MBS 市場は財務省証券に匹敵する程度のシェアを持っているが、それは海外からの資金流入によ

公社債発行・償還及び現在額（金融経済統計月報2004年１月）より価値総研作成

る影響が大きい。これはドルが基軸通貨であることの影響も大きく、現状で国債の格付けの低い日本市場への海外から資金流入を図り、金利変動に対応していくかが市

図表８ アメリカの債券市場比較

場拡大に向けての重要な課題となる。さらに日本では、貯蓄率が高い一方、それ以外の債券等への投資率が比較

アメリカの債券市場の残高（2004年）的低いことの影響もある。

（単位：兆ドル）
政府支援機関債:2.8

マネーマーケット:2.7

最後にABS:1.8
12%

12%

政府関係機関ＭＢＳ:5.4

8%
23%

9%

16%

地方債:2.0

経済状況の変化に対応し、改良を繰り返しながら現状のシステムに至っている。日本の住宅金融制度の再編はまだ始まったばかりであり、今後、国は社会状況の変化に対応しながら、民間による活発な事業展開を支える柔軟な制度整備、中古住宅市場拡大のための各種支援、急激

20%

社債:4.6
米国債:3.8
The Bond Market Association (Research Quarterly, Novenber2004)
より価値総研作成

Best Value vol.08 2005.1 VMI9

アメリカの住宅金融システムも 1970 年代から様々なな金利変動に対するリスク管理、住宅関連産業・システムの拡大支援等を積極的に行っていく必要がある。