〔３〕住宅困窮の捕捉
Best Value●価値総研

公的住宅のマネジメント
Best
Value 〜ハウジング・アフォーダビリティ指標の活用〜
Theme
3

森田
主任研究員 小沢戦略調査事業部

研究員

学
理市郎とされている。

はじめにすなわち、公営住宅の管理、住宅困窮者（入居者）の選考にあたっても、各事業主体の役割が重要視されてい現在、我が国の公営住宅のあり方が問われている。公ると捉えられる。実際に、公営住宅の管理については、営住宅制度は、戦後の住宅不足解消を掲げ、昭和 26 年に地方自治法の一部改正により、公営住宅の管理について創設された。そして、現在、国と地方の税財政改革（三も NPO や民間事業者が行えるようになっている。

位一体改革）の中で公営住宅の補助金削減と税源移譲が地方側から提案されている。一方では、住宅の直接供給ではなく、家賃補助という間接的な補助の形態を主張す

しかし、地域の実情に応じて住宅困窮者を判別するにはどのような方法があるのだろうか。
自治体によっては、住宅困窮度判定シートを作成し、る声も聞かれる。

項目毎に評価点をつけていく方法で入居順位の優先順

今後の公営住宅制度はどのような道を歩んでいくこと位を定めたりしており、様々な工夫が見られる。になるのだろうか。

しかし、すべての人々にとって平等な客観的な判断指「公営住宅管理に関する研究会報告書（国土交通省住宅局）（平成 15 年 9 月）座長：小林重敬

横浜国立大学大学院教授」では、公営住宅の適正な管理に向けた基本的な考え方として、
Ÿ標はないものだろうか。
そこで、弊社で考案したハウジング・アフォーダビリティ指標を紹介する。
ハウジング・アフォーダビリティ指標については、適正な管理に向けた見直しに当たっては、公営住Best Value06 でその概要を紹介しているが、ここでは宅が国及び地方公共団体の財政負担を前提とした、さらに従来の概念であった住宅困窮度指標との相違点

住宅困窮者を対象とする施策のための地域共通のと、ハウジング・アフォーダビリティ指標の具体的な活財産であるという基本認識の下、特に「公平性」・用方法について紹介する。

「効率性」という視点から見直しを行うべきである。
Ÿ・・前述した見直しの基本的視点を踏まえ、｢居住の安定の確保｣に引き続き配慮するとともに、「地住宅困窮の判別指標とは域の実情」、「福祉施策としての対応」という新しい観点からの配慮が不可欠である。と述べられている。
また、住宅困窮事情に適切に対応できる管理のあり方

実態としての住宅困窮は住宅費負担、居住状態といった側面から捉えられるが、それ（困窮しているか否か）を判別する指標とはどのようなものであろうか？

として、

1 つは、所得に対する住宅費の比率として表現される。

Ÿ国は、入居時における保有資産の把握・反映の取すなわち、所得に占める住宅費の割合が一定限度を超え扱いについてのガイドラインを策定し、各事業主ている場合、住宅に困窮しているとみなされる（住宅費体に働きかけることが必要。住宅困窮事情の判断負担限度率）。1については、基本的には事業主体の裁量に委ねられることが適当であるが、社会的・心理的要因について、複数の要因が重複する場合の評価の視点等も含めた整理、検討が求められる。

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1 我が国では、住宅困窮の指標として、長年、『住宅費負担限度率』が用いられてきた。これは、谷重雄により考案されたもので、所得の中から一定の食費を確保した上での住宅費負担能力を、所得に対する比率で表したものである。

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しかしながら、住宅費負担限度率を用いた困窮指標でアフォーダビリティの考え方
アフォータビリティの考え方

は、世帯の選好、及び住宅の物理的な水準を制御できな無理のない住宅費負担で、健康で文化的な生活を営むに足る住宅に居住できるい。具体的には、住宅費負担率を抑え、劣悪な居住環境の下にある世帯を見いだすことができず、援助が必要であるにも関わらず必要でないと誤認する可能性がある。
その一方で、所得の多くの部分を快適な居住空間を享受社会的に最低限必要とされる住宅サービスの水準を「h* 」その他の財の水準を「x * 」とすると、点Ｅによってアフォーダビリティが実現される消費選択が示される。

するために費やす世帯が、援助が必要な世帯として認識ｘされる可能性がある。ているか否かを的確に判別するのが難しいことを表して社会的に最低限必要とされるその他の財の水準

このことは、住宅費負担限度率だけで、住宅に困窮しx*いる。

住宅費負担限度率の考え方

ＤＢ

所得とは無関係な性、年齢、世帯状況、職業等により、入居や居住の継続が阻まれ、住宅に困窮しているものが含まれる層点Ｅで示される水準以上の消費が実現されており、アフォーダビリティが確保されている
層

所得額

Ａ

C

アフォーダビリティにおいて問題がある層

住宅サービスについては基準が満たされているがその他の財については基準が満たされていない層

住宅費として支出可能な額の所得に対する割合を指標値とする

点Eの消費選択：（h* , x * ）住宅サービスの価格：ｒ
その他の財の価格 ：ｐxとすると点Eを満たす所得水準は
ｙ* = rh* + px x*h*h

社会的に最低限必要とされる住宅サービスの水準

xＦ

アフォーダビリティを判別するための所得水準ライン
Ｄ

社会的に最低限必要とされるその他の財の水準

住宅費負担が所得に対して過大な層所得に占める住宅費の割合が指標値を超えている場合、世帯は住宅に困窮しているとみなされる

点Eで示される消費選択を達成できるだけの所得があれば、アフォーダビリティは確保される

Ey

指標値は住宅費負担限度率（％）
「住宅費負担可能額／所得」
で表される

食糧・衣服等、住宅以外の財についても、健康で文化的な生活を送るために最低限必要な水準が定められる

Ｂ
所得ｙ*の世帯が消費選択（h* , x* ）を達成した際の住宅費負担率 を「λ＝rh*/y*」とすると y＝λ-1rh*
アフォータビリティ問題の判
別式は y＜λ-1 rh*
で示される【直線ＦＧの上方】
アフォーダビリティが実現される消費選択を達成できるだけの所得がある層

x*EＡC【直線ＦＧの下方】
所得がアフォーダビリティを確保するのに必要な水準に達しておらず、アフォーダビリティ上問題がある層

rh
住宅費

住宅費負担限度率の問題点
y

所得が適切な負担において適切な住宅に居住するために必要な水準に達しているか否かによって住宅のアフォーダビリティにおいて問題があＧ hるかどうかが示される

h*

住宅費負担限度率では、世帯の選好、及び住宅サービスの水準を制御できない

社会的に最低限必要とされる
住宅サービスの水準

健康で文化的な生活を営むのに必要な所得額

図−2 アフォーダビリティの考え方
住宅費負担率を抑え、劣悪な居住環境のもとにあるものを見いだすことができない

所得の多くを快適な居住空間の確保に費やす層

y*
住宅費負担を抑え、劣悪な居住環境にある層

住宅費負担が所得に対して過大な層

rh*※住宅サービスとは、住宅が生み出す(居住者に提供される)フローのサービスのことであり、「家賃」（持家の場合は「帰属家賃」）がその価格に対応する。

援助が必要であるにも関わらず、必要でないとの誤認
又所得の多くを快適な居住空間を享受するために費やすものを住宅困窮者として認識指標の相違点xＦrh

社会的に最低限必要とされる住宅サービスを確保するのに必要な家賃額（住宅費）

もう 1 つは、当社で提案するアフォーダビリティ指標の考え方である。これは、世帯の所得が適切な負担において適切な住宅に居住するために必要な水準に達しているか否かによって、住宅困窮者であるか否かを判別するものである。したがって、実際の住宅費支出は問題とされず、住宅困窮は潜在的な問題として取り扱われる。すなわち所得が、住宅に困窮しているか否かを判別する基準となる。

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Ｄ
社会的に最低限必要とされるその他の財の水準

図−1 困窮指標としての住宅費負担限度率

住宅困窮者であるか否かを判別する基準
Ｂ・アフォーダビリティ指標（判別基準＝所得額）
アフォーダビリティ
指標では困窮者とx * みなされるが、住宅費負担限度率指標では困窮者とみなされない層

住宅費負担限度率指標では困窮者とみなされるが、アフォーダビリティ指標では困窮者とみなされない層

E

所得が「適切な負担で適切な住宅に居住」するために必要な水準に達しているか否かを判別する

・住宅費負担限度率指標（判別基準＝住宅費負担率）
Ａ

住宅費負担限度率指標、アフォーダビ
リティ指標、双方において困窮者とみなされる層

h*

C

住宅費負担が所得に比べて過大か否かを判別する

Ｇ h

社会的に最低限必要とされる住宅サービスの水準

図−3 指標の相違点

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それでは、住宅費負担限度率を用いた判別指標とアフォ□領域 Cb ： 支払い家賃額＞ x 円、（所得−支払い家賃額）＜ z 円、ーダビリティの考え方に基づく指標とでは、捉えられる所得 ＜ y 円

困窮層が、どう異なり、どう同じなのであろうか？

住宅サービスについては基準を満たしているが、その他の財については基準が満たされていない。ただし、アフォーダビリティを達成するのに必要な所得水準には達している。

これを示したのが図−3 である。住宅費負担率が高く、住宅サービス水準が低い層については、どちらの指標においても困窮層として捉えられている。
他方、所得が低く、住宅費負担率も抑えている層を捉えるにはアフォーダビリティ指標を用いる必要があること、アフォーダビリティ指標と住宅費負担限度率指標を重ね□領域 Da ： 支払い家賃額＜ x 円、（所得−支払い家賃額）＞ z 円、
所得 ＜ y 円

その他の財については基準が満たされているが、住宅サービスについては基準が満たされていない。また、アフォーダビリティを達成するのに必要な所得水準に達していない。

合わせることで所得と住宅費負担率が高い層を他と識別できることも示されている。
捉えられる困窮層が一部重なり合っていることは、両指標を併用することで、住宅困窮の状況を詳細に捉えることが可能であることを意味する。両指標を用いることによって困窮層は以下のように分類される。

□領域 Db ： 支払い家賃額＜ x 円、（所得−支払い家賃額）＞ z 円、
所得 ＞ y 円

その他の財については基準が満たされているが、住宅サービスについては基準が満たされていない。非経済的制
約、すなわち所得とは無関係な性、年齢、世帯状況、職業等、努力や心がけでは変更や改善が不可能な事柄によって入居や居住の継続が阻まれ、住宅に困窮している可能性が高い。

分類基準
x 円 ＝ 基準家賃
社会的に最低限必要とされる住宅サービス水準を確保するのに必要な金額

住宅困窮層の分類

y 円 ＝ アフォーダビリティ指標値xＦ

z 円 ＝ アフォーダビリティ指標値−基準家賃

社会的に最低限必要とされるその他の財の水準

住宅費負担率 ＞ （x 円／y 円）

BbＤbＤax*□領域 Aa ： 支払い家賃額＜ x 円、（所得−支払い家賃額）＜ z 円、

アフォーダビリティ指標と住宅費負担限度率指標では住宅困窮の判別基準が異なる

Ba

住宅費負担を抑え、居住水準が低い層

E
住宅費負担が過大な層

Ab

住宅サービス、その他の財ともに最低限必要とされる基準が満たされていない。住宅費負担も重い。

アフォーダビリティ指標と住宅費負担限度率指標で捉えられる住宅困窮層は異なる（一部重複する）

Cb
AaCa

住宅費負担が重く、居住水準も低い層

O一定の居住水準を確保しているが、住宅費負担が重い層

異なる指標を併用することで、困窮層の分類が可能となる

h*□領域 Ab ： 支払い家賃額＜ x 円、（所得−支払い家賃額）＜ z 円、住宅費負担率 ＜ （x 円／y 円）

Ｘ軸に住宅サービスの消費水準、Y軸にその他の財の消費水準をとる

非経済的（所得以外の）要因により住宅に困窮している層

その他の財について、社会的に最低限必要とされる水準を確保するのに必要な金額

Ｇ h

社会的に最低限必要とされる住宅サービスの水準
・住宅費負担限度率指標
判別基準ライン

住宅サービス、その他の財ともに最低限必要とされる基準が満たされていない。住宅費負担を抑えている。

・アフォーダビリティ指標
判別基準ラインy
消費水準アプローチにおける住宅困窮層の区分の支出額
アプローチへの重ね合わせBb

住宅サービス、その他の財ともに基準を満たしている。

□領域 Ca： 支払い家賃額＞ x 円、（所得−支払い家賃額）＜ z 円、所得 ＜ y 円

住宅サービスについては基準を満たしているが、その他の財については基準が満たされていない。また、アフォーダビリティを達成するのに必要な所得水準に達していない。

健康で文化的な生活を営むのに必要な所得額□領域 B ： 支払い家賃額＞ x 円、（所得−支払い家賃額）＞ z 円

BaＤby* fCbe

Ｘ軸に家賃（住宅費）支出額、Y軸に所得をとる
gＤapxx *異なる視点からの住宅困窮層の検討（
Aa〜Dbの区分は上図と対応）

CaAb
AaO

rh*rh

社会的に最低限必要とされる住宅サービスを確保するのに必要な家賃額（住宅費）

図−4 住宅困窮層の分類

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また、住宅サービスとその他の財の水準がともに社会的に最低限必要とされる水準に達していない場合、住宅住宅困窮者とはに困窮していると定義することもできる。これは、2 財
さて、ここまでは個々の世帯の状況と住宅困窮との関係についてみてきたが、社会的にはどのような場合、住宅に困窮していると見なされるのであろうか？
アフォーダビリティを確保するのに必要な水準に所得どちらの消費水準も最低限必要とされる水準を下回っている層を住宅困窮者と見なすもので、先の 2 つと比べて厳しい基準となっている。
x
Ｆが達していない場合、すなわち、アフォーダビリティ指しかしながら、困窮者の定義は時と場所に応じて異なり、その基準は一概には決められない。では、どのような定義があり得るのであろうか？
住宅サービスの水準とその他の財の水準、どちらかが社

社会的に最低限必要とされるその他の財の水準を得るのに必要な水準標値より所得が低いならば、住宅に困窮していると見なしても構わないであろう。

会的に最低限必要とされる基準を満たしていない場合は、問題があると見なすことができよう。これは、2 財いずBb

Ｄb
ＤaBax*EAbCb
CaAaOh*

Ｇ h

社会的に最低限必要とされる住宅サービスを得るのに必要な水準れかの消費水準が最低限必要とされる水準を下回っている層を住宅困窮者と定義するものである。

所得がアフォーダビリティを確保するのに必要な水準に達していない、もしくは何らかの理由で住宅サービス

xＦ

社会的に最低限必要とされるその他の財の水準を得るのに必要な水準水準が最低限必要とされる水準に達していない場合、住Bb

Ｄb
Ｄa宅困窮者と見なすことも考えられる。
これは、自助努力だけでは適切な住宅を確保することBax*

Eができない、すなわち、何らかのサポートが必要と考えAbられる場合、住宅に困窮していると見なすものである。

Cb
Ca

Aah*

Ｇ h

社会的に最低限必要とされる住宅サービスを得るのに必要な水準それとは異なり、住宅サービス水準が健康で文化的な生活を営むのに必要とされる水準に達していない場合、住宅困窮者と見なす考え方もある。これは、住宅サービス水準が判別基準となる定義であり、極端に低い値（ほぼ社会的に最低限必要とされるその他の財の水準を得るのに必要な水準

OxＦ

Y 軸上の値）を基準値とすると、狭義の「ホームレス」

Bb

Ｄb
ＤaBa

x*

EAbCbCaAaO

h*Ｇ h

社会的に最低限必要とされる住宅サービスを得るのに必要な水準の定義とほぼ同等と見なせる。
xＦ

社会的に最低限必要とされるその他の財の水準を得るのに必要な水準

Bb

Ｄb
Ｄa

困窮指標の用い方
Bax*

E

指標を用いることで、個々の世帯の住宅困窮状況を把Ab

Cb

O握し、社会的に認知される困窮基準を定めることが可能

Ca

Aaであることは分かったが、どのような活用の仕方があるであろうか？

h*
社会的に最低限必要とされる住宅サービスを得るのに必要な水準

Ｇ h

1 つは、住宅困窮者の「住宅困窮」の実態把握に用いることが考えられる。図−4 で示される困窮層の分類図

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は物量単位で表現されているが、「単位価格×物量」（貨y幣額）として示すこともできる。すなわち、横軸を住宅Ｘ軸に住宅サービスの水準、Y軸に所得をとり、領域を区分サービスへの支出額、縦軸をそれ以外の財への支出額と落とし込むことで、世帯の置かれている状況と住宅に困窮している理由・要因とを結びつけて考えることが可能となる。
見方を変えれば、世帯が困窮状況から脱するためには必要なものは何なのか明らかにすることができる。

Bb
Ba

Ｄb
健康で文化的な生活を営むのに必要な所得額して分類図を描き直すことができる。
このとき、世帯の住宅費支出額ならびに所得額を図に

ep xx*

施策対象世帯数
●●世帯

Ab

■灰色部分
所得がアフォーダビリティを確保するのに必要な水準に達していない層
例：所得分位下位25％の世帯

h*h

社会的に最低限必要とされる
住宅サービス水準

社会的に最低限必要とされるその他の財の水準を得るのに必要な額

施策対象世帯数の把握世帯の消費水準と重ね合わせる

Bさん

ＤaBa●Aさん
住宅サービス、その他の財ともに最低限必要とされる水準が確保されておらず、アフォーダビリティにおいて問題がある。住宅費負担も重い。

px x*
EAbCb●Bさん
所得はアフォーダビリティを達成するのに必要な水準に達しているが、居住している住宅は、社会的に必要とされる水準を満たしていない。

CaAa

Ｃさん

Aさん

OCa

Aa

図−６

Bbg

Ｄa

Ｘ軸に住宅サービスの消費量×単位価格、Y軸にその他の財の消費量×単位価格をとり、領域を区分
Ｄb

■点線部分
社会的に最低限必要とされる住宅サービス水準を確保していない層
例：最低居住水準未満の世帯

Cby* fO

p xx
Ｆ

世帯分布と重ね合わせるrh*

Ｇ rh ●Cさん

社会的に最低限必要とされる住宅サービスを得るのに必要な額

居住している住宅は、最低限必要とされる水準を満たしているが。所得が、アフォーダビリティを達成するのに必要な水準に達していない。

指標の算出
さて、以上のように様々な用い方が考えられる住宅困窮指標であるが、その算出に至るプロセスについては、以下のようにまとめられる。

① 家賃関数の推定

・ヘドニック・アプローチを用いて家賃関数を推定② 住宅サービス水準の設定

・最低居住水準等を参考に設定③ 家賃負担率の設定・推計

・ローン返済負担率を用いて設定
・家計調査等各種資料を用いて推計④ アフォーダビリティ指標の構築

・アフォーダビリティ自力確保ラインの算出

図−5 世帯の住宅困窮状況の把握※その他の財の消費額＝所得−家賃額（住宅費）とする。

他方、施策対象世帯数の把握等に用いることもできる。
具体的には、指標によって区分された各領域に該当する世帯数を各種の資料を用いて推計することによって、例えば、困窮者として認定される世帯数に対する公営住宅のカバー率を把握することが可能となる。
アフォーダビリティ指標に関しては、社会的に最低限必要とされる水準を満たす住宅を（民間賃貸住宅市場において）適切な負担で確保することが可能かどうかといった観点から、公営住宅の入居者選定の判断材料としての活用、客観的な説明材料としての活用等が見込まれる。

図−7 アフォーダビリティ指標算出の流れ

公営住宅供給の対象は、現在、所得分位下位 25％以下、50 歳以上の高齢者については所得分位下位 40％となっている。しかしながら、そのすべてに行き渡るだけの住宅を公営住宅として供給することは財政的なこともあり、現実には困難である。したがって、優先すべき対象を絞り込むことも必要なのではないだろうか？また、その辺にこそ、指標を用いる意義があると思われる。

Best Value vol.08 2005.1 VMI9図で示されるように、アフォーダビリティ指標の算出にあたっては住宅費負担率を求める必要があるため、アフォーダビリティ指標を算出することで副次的に住宅費負担限度率指標を得ることができる。すなわち、アフォーダビリティ指標を算出することができれば、先の分析は可能となる。
ただし、アファオーダビリティ指標の構築に際しては住宅サービスの水準を定めることも必要である。

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・住宅サービスの水準
住宅サービスの水準には、通常、遮音性能をはじめマーケット・バスケット方式
米は何キロ、野菜は何キロ、肌着は何枚というよう断熱性、換気通風性といった建物の性能に関わる条件に生活に必要な家計品目を生活科学の知識によって積と、台所、水洗便所、浴室等の有無やその利用形態が含まれる。住む側からすると、間取りや設備の使い勝み上げ、金銭換算する。これと設定された住宅サービ
ス水準を達成するのに必要な家賃額を用いて、住宅費手だけでなく、広さも重要な要件となる。さらに、利負担率の推計をおこなう。

便性が高い、騒音が少ない、緑が多い等、住環境の質も問題となる。

住宅ローン負担率方式

これらすべてを網羅し表現できる指標はないが、そ住宅ローンの返済は長期にわたるものであり、他のれでもなお、住宅が居住空間を提供するものであるとすると、居住空間の広さは絶対的条件であると考えら支出とのバランスを考え、「無理のない返済計画」を立てる必要がある。住宅ローンの返済だけで家計を過度れる。住戸面積の基準値としては、世帯構成員数に応に圧迫してしまうのは考えものであることから、住宅じた最低居住水準等が考えられる。

ローン負担率を住宅費負担率の代理指標として用いることは妥当なものと思われる。なお、住宅金融公庫で居住水準2

は、融資限度額を毎月の返済額が月収の 20％以内にな表−1最低居住水準世帯構成員数るような借入金額として設定している。

住戸専用面積（㎡）

最低生活費方式1人

181 人（中高齢者）

252人

29

最低生活費を「健康で文化的な最低限度の生活が営めるだけの費用」とし、最低生活費には課税しない原3人

39

則に立つと、所得税の課税最低限を所得額の代わり用4人50いることができる。

5人

566人

66

・住宅費負担率

おわりに住宅費負担率について、家計を圧迫しない範囲、すなわち負担率の上限を客観的に算出することは容易で「住宅困窮」の状態をいかに定義し、それをいかに測はない。これは、世帯の多くが生活限度を上回る生活定するのかという問いに対して、アフォーダビリティ指水準にあり、消費に関して選択の自由度が高いこと、また、価値観が多様化し、同一世帯構成、同一年収で標と従来用いられてきた指標（住宅費負担限度率）との相違点、及びその活用方法等について述べることを通じも、消費の構成が大きく異なっていることが影響してて 1 つの答えを紹介した。

いる。 すなわち、家賃補助を通じて生活レベルを同一にすることはできないので、所得に応じた適切な住客観的に事象を捉えるという観点では、定量的把握、すなわち指標による評価は有効な手段である。政策効果

居費負担限度は、なんらかの価値判断を伴わなければの把握のみならず、住宅困窮の理由や問題解決を阻止し求めることができない。さらに、負担に耐えられるほどの収入を定期的に確保できるか否かも問題となる。ている要因の把握等に活かされることが期待される。

3

そもそも、所得が減ったから、家賃が高くなったからといって簡単には住居を変えにくい。しかし、そうであるとしても、住宅費負担率には一定の限界が他の物

森田

参考文献
学（2003）「アフォーダビィリティの観点からの住宅困価や社会サービスに対する対価とのバランスで存在す窮世帯の識別−岡山市における事例−」『都市住宅学』第 20るものと思われる。
以下では、住宅費負担率の設定方式を、幾つか紹介号、pp.121-131.

する。

渡辺直行（ 1996）「住宅費負担率の考察」『住宅土地経済』第 42号、pp.21-33.
Hancock, K. E. (1993) ‘’Can Pay? Won’t Pay?’ or Economic

居住水準には第 7期住宅建設5 箇年計画において設定された水準を用いている。
23

渡辺(1996)に詳しい。

Best Value vol.08 2005.1 VMI9

Principles of ’Affordability’，Urban Studies, Vol.30, No.1,
pp.127-145.