三井不動産株式会社 (2022 年度グリーンボンド及び2022 年度グリーンローン)
契約の種類： アロケーションレビュー
日付： 2023 年 5 月 2 日
担当者：
Kosuke Kanematsu, kosuke.kanematsu@sustainalytics.com, (+81) 3 4571 2277
Yukie Osari, yukie.osari@sustainalytics.com, (+81) 3 4520 2192

はじめに三井不動産株式会社（以下、「三井不動産」）は、グリーンビルディングに関連するプロジェクトへのファイナンスを目的として、2022 年 7 月にグリーンボンドを発行し（5 年債 400 億円、7 年債 100 億円、10 年債 300 億円、以下「2022 年度グリーンボンド」）、2022 年 8 月から 2023 年 3 月1の間にグリーンローンを実行しました（計 1,405 億円、以下「2022 年度グリーンローン」）。その調達資金は、2023 年 3 月 31 日
時点で 2 件のグリーンビルディングプロジェクト「東京ミッドタウン八重洲」及び「東京ミッドタウン日比谷」に充当されています。2023 年 4 月、三井不動産は、2022 年度グリーンボンド及び 2022 年度グリーンローンを通して資金の充当を受けたプロジェクトが三井不動産株式会社グリーンファイナンスフレームワー
ク（以下、「フレームワーク」）2 で設定された資金使途のクライテリアに合致しているかについての評価を、サステイナリティクスに委託しました。

評価基準
サステイナリティクスは、以下の要件について、2022 年 4 月から 2023 年 3 月の間に調達資金の充当を受けたプロジェクトを評価しました。
▪

フレームワークで設定された調達資金の使途及び適格クライテリアとの適合充当を受けた調達資金の使途のカテゴリーに対する適格クライテリアを表 1 に示します。
表 1：調達資金の使途及び適格クライテリア
調達資金の使途
グリーンビルディング

適格クライテリア
以下のいずれかの基準に合致する物件（オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテル・リゾート施設を含むがこれらに限らない）に対する新規又は既存の投資資金又は支出（開発、建設、改修、取得、借換）に充当する。
i) グリーンボンドの発行日又はグリーンローンの実行日から過去 24 ヶ月以内に以下に定める基準を満たすいずれかの設計段階認証、竣工後認証又は使用開始後認証を取得したか、グリーンボンドの償還日又はグリーンローンの返済日以前に取得する予定の建物（新築・中古・改築物件のいずれも含む）
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LEED: 「Platinum」又は「Gold」
BREEAM:「Outstanding」又は「Excellent」
CASBEE 建築（新築、既存、改修）、CASBEE 不動産: 「S」又は「A」
DBJ グリーンビルディング認証:「5」又は「4」BELS: 「5」又は「4」BCA グリーンマーク認証: 「Platinum」又は「Gold」
HQE: 「Exceptional」又は「Excellent」
DGNB: 「Platinum」又は「Gold」

2022 年度は、2022 年 4 月 1 日から 2023 年 3 月 31 日までの期間です。
三井不動産株式会社グリーンファイナンスフレームワークは、こちらよりご覧頂けます：
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/esg_csr/pdf/2021/greenbond_jpn.pdf
12© Sustainalytics 2023

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三井不動産株式会社▪

Green Star: 「6-star」又は「5-star」

ii) Climate Bond Initiatives による「Location Specific Criteria for Commercial
Buildings & Calculator」若しくは「Location Specific Criteria for Residential
Buildings & Calculator」を用いた場合における、対象物件の位置する地域の中でエネルギー効率の高い建物のうち上位 15%に相当する建物。グリーンボンドの発行日又はグリーンローンの実行日から遡って 24 ヶ月以内、又はグリーンボンドの償還日又はグリーンローンの返済日以前に竣工、改修、資金手当された建物（新築・中古・改築物件のいずれも含む）は適格とする。
iii) (a)エネルギー効率や排出効率、水効率の大幅な改善、又は(b)その他の環境面での改善を目的とした建物若しくは建物のサブシステムなどを含む物件の改修。これらの改修は建物全体の環境効率の改善に資する改修であり、CO2 又は同等物の排出換算量の削減、水使用量の削減、廃棄物転換率の向上を目的とした改修に関する投資（例：LED 等の省エネ照明、クールルーフ等の持続可能性を重視する建材、スマートメーター、電力・再生可能エネルギーのチャージステーションとバッテリー、廃棄物転換、節水・省エネ技術と素材及びサステナビリティ格付制度等で認められている改良）を含むがこれらに限らない。なお、エネルギー効率や排出効率を目的とした改修については、当該効率若しくは Primary Energy Demand が改修前対比 20%以上の改善効果のあるものを対象とする。グリーンボンドの発行日又はグリーンローンの実行日から遡って 24 ヶ月以内、又はグリーンボンドの償還日又はグリーンローンの返済日以前に竣工、改修、資金手当された既存又は新規の建物（中古・新築・改築物件のいずれも含む）は適格とする。

発行体の責任
三井不動産は、プロジェクトの概要説明、充当額、プロジェクトによるインパクトを含め、調達資金の充当を受けたプロジェクトの詳細に関する正確な情報及び文書を提供する責任を負います。

独立性と品質管理
投資家に ESG とコーポレート・ガバナンスに関する調査・格付けを提供するプロバイダとして業界を牽引するサステイナリティクスは、三井不動産の 2022 年度グリーンボンド及び 2022 年度グリーンローンによる調達資金の使途を検証しました。本契約の一環として、同社のフレームワークとの適合性の確認のため、三井不動産の従業員からの文書の収集及び確認を行いました。
サステイナリティクスは、調査にあたって、適格カテゴリー内の対象プロジェクトに関して三井不動産から提示された情報と事実に依拠しています。三井不動産が不正確又は不完全なデータを提供したことにより、本文書で示した見解、調査結果、結論が正確性を欠く場合、サステイナリティクスはいかなる責任も負いません。
サステイナリティクスは、評価プロセスにおいて最高の品質と厳密さを確保するためにあらゆる努力をし、審査結果の評価にあたっては社内のサステナビリティ・ボンド・レビュー委員会（ Sustainability BondsReview Committee）が監督を行いました。

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結論
限定的保証プロセスに基づき検討した結果3、すべての重要な側面において、三井不動産株式会社の 2022 年
度グリーンボンド及び 2022 年度グリーンローンによる調達資金の充当を受けたプロジェクトが、三井不動産株式会社グリーンファイナンスフレームワークで規定された資金使途クライテリアに適合しないと判断すべき事実は認められませんでした。三井不動産は、サステイナリティクスに対し、2022 年度グリーンボンド及び 2022 年度グリーンローンの調達資金が 2023 年 3 月 31 日 時点で全額充当されていたことを開示しました。

調査結果の詳細
表 2：調査結果の詳細
評価基準

調査手順

調査結果

特定された過失または例外

資金使途クライテリア

2022 年 4 月から 2023 年 3 月の間に、2022 年度グリーンボンド及び 2022 年度グリーンローンの調達資金が充当されたプロジェクトを対象に、フレームワーク及び上の表 1 に示されている資金使途クライテリアとの適合性を検証。

審査したプロジェク
トは資金使途クライテリアに適合していました。

該当なし

3

サステイナリティクスの限定保証プロセスには、発行体の提供する、調達資金の充当を受けているプロジェクトの詳細に関する文書（プロジェクトの説明、充当額、プロジェクトによるインパクトなど）の調査が含まれます。発行体には正確な情報を提供する責任があります。サステイナリティク
スはプロジェクトの現地調査は実施していません。
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参考資料
参考資料 1：グリーンボンド及びグリーンローンの調達資金の充当状況
1. 2022 年度グリーンボンド（5 年債 400 億円、7 年債 100 億円、10 年債 300 億円）

調達資金の使途のカテゴリー

プロジェクト概要

調達資金の充当額（億円）

グリーンビルディング

東京駅前のミクストユース型の複合ビルディングである「東京ミッドタウン八重洲」の投資資金。東京ミッドタウン八重洲
は 、CASBEE4（自己評価）において最高評価である S ランクの性能を達成しているほか、DBJ Green Building 認証5の最高評価である 5 つ星を取得している。

800

調達資金の充当額合計：

800

調達資金の未充当額合計：

0

グリーンボンド発行による調達資金の手取り額合計：

800

2. 2022 年度グリーンローン（1,405 億円）

調達資金の使途のカテゴリー

プロジェクト概要

グリーンビルディング

東京駅前のミクストユース型の複合ビルディングである「東京ミッドタウン八重洲」の投資資金。東京ミッドタウン八重洲
は 、CASBEE（自己評価）において最高評価である S ランクの性能を達成しているほか、DBJ Green Building 認証 の最高評価である 5 つ星を取得している。
オフィス、商業施設、ビジネス連携拠点等から形成されるミクストユース型の複合ビルディングである「東京ミッドタウン日比谷」への投資資金。同施設は、DBJ Green Building 認証の最高評価である 5 つ星を取得している。

5480

925

調達資金の充当額合計：

1,405

調達資金の未充当額合計：

0

グリーンローン発行による調達資金の手取り額合計：

4

調達資金の充当額
（億円）

1,405

建築環境総合性能評価システム（CASBEE）：https://www.ibec.or.jp/CASBEE/CASBEE_outline/about_cas.html
DBJ Green Building 認証：http://igb.jp/about.html
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サステイナリティクス（モーニングスター・カンパニー）
サステイナリティクスは、モーニングスター・カンパニーであり、環境・社会・ガバナンス（ESG）とコーポレート・ガバナンスに関する調査、評価及び分析を行う独立系機関であり、責任投資（RI）戦略の策定と実施について世界中の投資家をサポートしています。30 年以上の間、グローバルな投資家の進化するニーズに応える高品質かつ先進的なソリューションを提供し続けています。その上で、ESG 及びコーポレー
ト・ガバナンスに関する情報及び評価を投資プロセスに組み込んでいる、数百に及ぶ世界の主要な資産運用会社や年金基金を支援しています。また、サステイナリティクスは、数百に及ぶ企業や金融仲介業者と協働してサステナビリティに関連する方針、実務、資金調達の検討を支援しています。サステイナリティクスは、
世界 17 カ所にオフィスを構え、40 以上の産業グループにまたがる様々な分野の専門知識を持つ 500 人以上のアナリストを含む、1500 人以上のスタッフを擁しています。
詳しくは、www.sustainalytics.com をご参照ください。
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