豪雪地帯の危険空き家対策に関する研究
都市計画研究室 長田 洋平
指導教員 樋口 秀
中出 文平
松川 寿也

１．研究の背景及び目的｢情報交換会｣)を開催し、空き家管理対策に積極的に取り近年、人口減少や高齢化に伴い空き家が増加し、特に倒 組んでいると考えた新潟県、富山県、石川県(以降、｢北陸壊などのおそれがある危険空き家が地域住民の安全な生活 ３県｣)の全64自治体を研究対象に選定した。次に64自治体を脅かしている。そこで多くの自治体は空き家管理条例の を対象に抽出した課題の発生状況を把握するためにアンケ
制定や解体除去施策の運用をはじめている。空き家管理条 ート調査を実施した。さらにその結果と情報交換会の情報
例や解体除去施策に関する既往研究を見ると、冨永ら1)は を併せて詳細対象事例(５事例、１事業、１制度)を選定し、解体後の跡地活用の重要性を述べているが、篠部ら2)3)は 自治体へヒアリング調査を行い、実態と課題を把握した。
所有者等の特定が困難、解体除去後の固定資産税の増大などにより解体除去が難しいと述べており、跡地活用は重要 ３.豪雪地帯の空き家管理対策の実態だが、解体除去に至る経緯で様々な課題も指摘されている。 既往研究や関係資料から危険空き家の解体除去に関わる
一方、国も対策に乗り出し、平成27年５月に空家等対策 課題として８つの課題(2)を抽出(図１)。そして空き家管理◇これまでの各自治体の空き家管理対策 ◇特措法施行後の各自治体の空き家管理対策の推進に関する特別措置法(以降、｢特措法｣)が全面施行さE
実態調査 情報提供
利活用
実態調査 情報提供れた。特措法により、自治体は空き家へ積極的な関与が可
空家等
活用施策
空家等対策計画A能になったものの、今後どのように空き家管理対策を実行
B
空家等
していくのか、その対応が課題となる。加えて、豪雪地帯
判定
空家等
立入調査
に指定されている自治体では、毎年積雪により危険空き家判定
立入調査
が倒壊する危険性が他の地域と比べて大きいため、豪雪地
管理不全な
解体除去
空家等
特定空家等
状態の空き家
施策
帯対策特別措置法の規定により空き家の除排雪やその他適特定空家等に対する措置
条例適用
正な管理に必要な措置をとることが責務となっている。
解体除去
助言
助言
そこで本研究では、危険空き家の解体除去に関わる課題
D
立入調査 指導
指導
立入調査
活用 解体除去・施策
施策
勧告に対して、豪雪地帯に指定されている自治体の対策の実態
緊急安全 勧告
緊急安全措置
跡地利用
措置
命令
命令
条例で規定して解体除去及び特措法施行後の空き家管理対策の意向を把握すること公表
公表 いる自治体のみ
罰則
過料
で豪雪地帯に指定されている自治体はもちろん、指定され
跡地
利活用
利用
代執行
代執行
C
ていない地域でも問題視されている危険空き家を円滑に解◇各ゾーン（A～E）に該当する課題
体除去するためのあり方を検討することを目的とする。
A：課題①自治体が人的要因や財政的な問題から実態調査を未実施もしくは実施困難
２．研究方法
まず、既往研究や関係資料から危険空き家に関わる課題を抽出した。次に、県全域が豪雪地帯に含まれるとともに、北陸における空き家対策に関する情報交換会(1) (以降、

B：課題③危険空き家の判定基準が不明確
C：課題②所有者等の特定が困難、特定できたとしても権利関係の問題で対応が困難
C：
C：課題④行政代執行を行うことが困難
C：課題⑤所有者等の経済的な理由から解体除去が困難
D：
C：課題⑥解体除去後の固定資産税の増大
E：
C：課題⑦特措法施行後の各自治体の対応
空き家管理対策全体：課題⑧空き家問題を担当する職員の不足

図１：空き家管理対策の流れと抽出した課題

対策の運用実態と抽出した８つの課題の発生状況を把握す 約９割(47/55)の自治体では、個々(自治体職員)の空き家るために、北陸３県の全64自治体にアンケート調査を実施 問題に関する知識を都道府県の援助により拡充し、空家等した(3)。アンケート調査の結果から、北陸３県内の課題の 対策計画を慎重に策定すると考える自治体(25/47)が多い。
発生状況に関して次のような傾向が見られた。
｢課題⑧：空き家問題を担当する職員の不足｣は、約４割｢課題①：自治体が人的要因や財政的な問題から実態調 (17/46)の自治体が職員の不足を懸念し、ほとんどの自治査を未実施もしくは実施困難｣は、地域の空き家の把握に 体(51/55)が空き家専門の担当課・係以外で空き家問題に努めることが重要と考えている自治体が多く(36/55)、今 対応している。また、今後も体制の現状維持を方針として後実施する予定の自治体も含めると約９割(51/55)が実態 いることから、地域住民が複数の課・係をたらい回しされ調査を実施もしくは実施予定である。
ないための措置(配慮)や庁内で空き家情報を随時更新・共｢課題②：所有者等の特定が困難、特定できたとしても 有できる体制を整え、対応の遅れがないように努めること
権利関係の問題で対応が困難｣は、約７割(34/47)の自治体 が必要である。
が問題として認識している(図２)。特措法第10条第１項の以上の結果から、特措法でも対応規定がない権利関係が規定で課税情報を利用でき、特措法施行以前に比べて所有 複雑な危険空き家への対応が困難である｢課題②：所有者者等を特定しやすくなったが、権利関係が複雑(4)な危険空 等の特定が困難、特定できたとしても権利関係の問題で対
き家への対応が難しいことが考えられる。また、特措法で 応が困難｣と、自治体が除却費用の補助金を出しても解体も権利関係が複雑な危険空き家への対応規定がない現状で 除去が進んでいない｢課題⑤：所有者等の経済的な理由かある。
ら解体除去が困難｣の２つの課題が特に危険空き家の解体｢課題③：危険空き家の判定基準が不明確｣では、空き家 除去で障害となると考えた。そこで、課題②、⑤への対応
管理条例を施行している約３割(７/25)の自治体が管理不 を把握することが危険空き家の円滑な解体除去につながる
全な状態に関する判定基準の不明確を認識しているものの、 と判断し、情報交換会で得られた資料と各自治体の空き家
国が特措法第２条第２項やガイドラインにより判定基準の 管理対策の事例紹介から、課題②、⑤に対応していると考考え方を明示したことで対応できると考えられる。しかし、 えた５事例を詳細対象事例として選定した(表１)。４章でガイドラインに記載されている判定基準はあくまでも例示 は燕市、見附市、白山市、長岡市の事例を取り上げて実態であるため、各自治体がこれに当てはまらない場合の判断 と課題を明らかにする。なお、燕市と見附市では、詳細対基準なども含めて検討が必要である。
象事例として選定した1事業、1制度を運用している。
なし （N=47） 無回答：８あり｢課題④：行政代執行を行うことが困難｣は、条例を施行している約８割(21/25)の自治体が、空き家は所有者等自34
13
身が解体除去すべきであり、最後の切り札として行政代執行を規定している傾向にある。一方で、｢無闇に自治体が
0%
20%
40%
60%
80%
100%
解体除去することで所有者等もしくは地域住民に不公平感
図２：所有者等の特定に関わる問題を懸念を生む可能性がある｣、｢除却費用の回収が困難である｣となし （N=18）あり
いう問題が挙げられ、これら問題を解消するもしくは問題810を軽減するための仕組みが必要である。
｢課題⑤：所有者等の経済的な理由から解体除去が困難｣
0%
20%
40%
60%
80%
100%
は、除却支援を実施している約４割(８/18)の自治体が問
図３：所有者等の経済面の問題で解体が進まないことを懸念
題として認識している(図３)。また、８自治体のうち７自
表１：空き家管理対策の流れと抽出した課題
治体が除却費用へ補助金を出していることから、所有者等権利関係が複雑な要因・除却費用
自治体の対応に解体除去する際の自己負担分を支払う資力がなければ、「除却費用が高額で行政代執行を実施して土地所有者は死亡（未相続）も費用回収が見込めない」、「市街地の中
建物所有者は倒産した会社名義
解体除去が進まないため、補助金を出す以外に所有者等の燕 複数の根抵当権が設定
心部にあり跡地の活用見込みが高い」ことなどの理由から、建物及び土地を取得し、経済面を考慮した対応が必要である。
自治体の財産として危険空き家を解体除去
除却費用：3,900万円｢課題⑥：解体除去後の固定資産税の増大｣は、除却支援
建物及び土地所有者が死亡
除却費用分の金額での土地の購入と解体
複数人の管理義務者が存在
工事を実施してくれる民間業者を紹介し、管を実施している約２割(４/18)の自治体が問題として認識
見附 （全13人，うち子供が3人）
理義務者が売却費用で除却費用を賄い危している。しかし、地方税法第349条の３の２第１項の規険空き家を解体除去
除却費用：約100万円
定で勧告された特定空家等は、住宅用地に対する固定資産司法書士の助言から、相続財産管理人が所有者が死亡（未相続）白山
選任されていることを把握し、相続財産管理
税の課税標準の特例(以降、｢住宅用地特例｣)の対象から除人との協議により危険空き家を解体除去
除却費用：不明
外され、建物を解体除去することで発生する固定資産税の
全所有者の意思統一が困難などの理由か所有者が複数人存在（218人）
ら、所在が判明しなかった者に対して公示
長岡
増大で危険空き家が放置される事案を軽減することが可能
送達を利用した後、行政代執行により危険除却費用：約560万円
空き家を解体除去だと考えられる。
県外在住だった所有者との面談で解体除所有者が所在不明｢課題⑦：特措法施行後の各自治体の対応｣は、今後の空去する方針に固まったが、所有者が行方不
胎内 住民登録なし
明になり、行政代執行により危険空き家をき家問題の状況に応じて空家等対策計画を策定する意向の除却費用：約90万円
解体除去

４.詳細対象事例の分析
４－１．自治体が建物及び土地を取得した後に公費で危険空き家を解体除去した事例【燕市】
本事例で解体除去した危険空き家は、新潟県燕市宮町に存在していた(図４、図５)。建物所有者は亡個人所有者と破産手続き結了済みの会社所有であり、土地所有者は亡くなっており、誰にも相続されていなかった(図６)。また、建物、土地には複数の根抵当権が設定されていた(5)。燕市
は、市内の空き家実態調査で当該空き家を把握した後、再三に渡る屋根材の飛散や外壁の剥離が発生したため、隣接する建築物や商店街通りを利用する地域住民に危険をおよぼす可能性が極めて高いことから危険空き家に指定した。
50m北東
JR燕駅
危険空き家を解体除去する方法を協議した結果、除却費用200の回収が難しく、跡地が私有財産であるため活用される見
200
一住居
準工
60
宮町
400
込みがないことから、当初検討していた行政代執行による60
商業
80
解体除去を止め、例外的な特例措置として建物及び土地を①
危険空き家
自治体が取得し、解体除去に至った。
商店街
200
一住居
建物は無償譲渡により取得し、土地は調査の中で相続財
60②
産管理人が選任されていることが明らかになり、相続財産
第一種住居地域
管理人から100 万円で購入した。また、土地に設定されて
中ノ口川
商業地域
準工業地域
いた根抵当権に関しては、相続財産管理人が財産を清算す
上段：容積率（％）
中断：用途地域略称
14pVER
下段：建蔽率（％）
200
る際に消滅させた。建物に設定されていた根抵当権は、解
準工
200
0
60
m
体除去前に全抵当権者が解体同意書を自治体に提出し、解体除去後に滅失登記をかけたため消滅した。
今回は建物、土地を自治体が取得したため、除却費用の一部に国庫補助金を活用できた。また、自治体が取得したため跡地活用を主体となって協議できる。しかし、自治体が建物と土地を取得し、公費で解体除去する手法は所有者等の本来の責務である危険空き家の適正管理を放棄させる
おそれがあるため、明確なルールを設ける必要がある。
燕市は、この事例を検討材料に平成27年10月から｢特定空き家等除却事業｣を運用している(図７)。事業対象には、
１)所有者等の要件、２)取得要件、３)除却費用等の回収及び跡地の活用要件の３要件を課し、各認定基準を細かく設定することで他の空き家との公平性や所有者等の安易な責任放棄につながらないようにしている。また、所有者等の要件では、対応措置を命ずるべき者が確知できない危険
空き家を対象としており、本事業は権利関係が複雑で対応が進まないという状況を打破するための１つの武器になると考えられる。しかし、危険空き家の除却費用は高額になる場合もあり、明確なルールを設けても財政面で自治体が単独で長期運用を図ることは難しいと考えられる。
①

H 27.2.9 撮影

H 27.10.22 撮影

容積率
略称
建蔽率

北
陸
自
動
車
道

新潟市

上
越
新
幹
線

信
濃
川

建物
信
越
本
線

JR燕駅
弥
彦
大河津分水路

用途
構造/階数

三条燕IC

燕市

JR燕三条駅
危険
空き家

越
後
線

信
越
本
線

0

200

亡個人所有者（Ｈ13相続人不存在）

所在地

新潟県燕市（生前）亡個人所有者と破産手続き結了済みの会社（Ｈ14倒産）新潟県燕市

km◇特措法及び条例の基本となる措置

200
準工
60

緊急安全
措置

見附市
①

商店街
刈
谷

200
三条市
一住居
60

田川

長岡市

③勧告

④命令
0 中ノ口川

10

km

⑤罰則
200
準工
60

m

⑥代執行

北
上
図５：危険空き家位置図 (用途地域)
陸
越

新潟市

宅地

不明

所有者等

②助言・指導ただし、危険空き家の400
詳細な位置は不明
商業
80

宮町
JR見附駅

動
危険空き家
車
道

容積率
略称
建蔽率

所有者等

662.44㎡

50m北東
JR燕駅
今町地域

上
越
新
幹
線

386.77㎡

S48.２ / 42年①特定空き家①としての認定

関越自動
第一種住居地域
車
商業地域
準工業地域 道
上段：容積率（％）
中断：用途地域略称
14pVER
下段：建蔽率（％）

敷地面積

H27.８

図６：危険空き家の概要と外観・跡地写真【燕市】
10

図４：燕市位置図

自木造 / ２階

解体除去年月0北陸RC造 / ４階

建築年/築年数

長岡市

信
200 濃
一住居川
60

地目

所在地
三条市

越
後
線

戸建住宅

延床面積

線

土地

旧書店

自
動
車
道

JR燕駅

新
幹
線

◇特定空き家等除却事業（燕市独自の対応策）
所有者等の要件（下記のいずれかに該当）・死亡した所有者に相続人がいない
・法定相続人全員が相続放棄している・所有者等が行方不明である
・未登記建物等、所有者を確定できない・所有者等としての管理能力を問えないものなどである
取得要件
・市が寄付行為又は無償譲渡等で取得できる見込みがあること
・国庫補助金等の活用が可能であること
・地元住民等から周囲の家屋や通行人等に被害を及ぼす危険性
・の高い特定空き家の除却に対する要望書があること
・所有権及び地上権又は境界確認について訴訟の恐れのないこと
除却費用等の回収及び跡地の活用要件（下記のいずれかに該当）（１）除却費用の回収要件
面積及び立地条件が良好で売却により取得経費を全部又は一部回収できる見込みがあること（２）土地の活用要件（下記のいずれかに該当）
・地元自治会及び地元住民などに主体的な活用見込みがあること
・市の事業及び公共施設用地として活用見込みがあること・周辺を含めた活用見込みがあるもの

議会の承認を得て実施

図７：特定空き家等除却事業の流れ
信
濃
川
信
越
本
線

50m北東４－２．土地の売却費用で除却費用を賄い危険空き家を解者の多くが市内に在住していなかったが、見附市に隣接すJR燕駅体除去した事例【見附市】
る長岡市在住者が中心となって自治体と協議してくれたこ
200
200
一住居
本事例で解体除去した危険空き家は、新潟県見附市北西
とも大きく影響していると考えられる。危険空き家は、土
準工
60
宮町
400
60
商業
部の今町地域に存在していた (図８)。建物と土地の所有
地の購入希望者が現れないため、長期間放置されている場
80①
者は、既に亡くなっており(図９)、相続関係を調査したと合が多い。さらに、除却費用と売却費用が同額にならない
危険空き家
商店街
ころ、その甥や姪など全13人の管理義務者の存在が明らか場合の不足分を所有者等が工面できないことも考えられる。
200
一住居
60
になった。見附市は、屋根雪が放置され倒壊するおそれが一方、見附市は、住宅用地特例の影響で更地にした場合、②あると地域住民から情報提供があり、当該空き家を把握し、 急激な税負担の増大(表２)が生じることへの支援策として、第一種住居地域
中ノ口川
(6)
商業地域
実態調査
を実施した結果、周囲に危険を及ぼす可能性が 危険空き家の住宅用地特例を解除した後、２年間の減免期
準工業地域
上段：容積率（％）
高いことから危険空き家に指定した。見附市は、13人の管間を設け、住宅用地特例の規定に準じた固定資産税額に減
中断：用途地域略称
14pVER
下段：建蔽率（％）
200
理義務者のうち未成年の子どもを除いた10人と協議した。
免することで所有者等が危険空き家を解体除去した後の税
準工
200
0
60
m
協議の結果、除却費用を10等分して支払う方針を検討した 負担の軽減を図る｢固定資産税の激変緩和措置｣を平成 24
北上陸
越が、10等分した費用をも支払うことができない人がいたた
年 10 月から運用している(図 10)。これまでの実績として、
自新動
幹め、見附市は司法書士に相談した。司法書士の助言から、７件の危険空き家に減免措置を施しており、うち５件は所
信
車
線
新潟市
濃
道
川
不動産を扱っており、解体工事も実施している市内の民間有者等の自発的な解体除去につながっている。しかし、見業者の存在が明らかになり、見附市はその民間業者と協議
附市では空き地バンク制度など土地の売却を支援する体制
信
越し、危険空き家の解体工事の実施と跡地を除却費用と同額が整っていない。そのため、土地の売却を希望している危
本
JR燕駅
線
弥
で購入してくれる承諾を得ることができた。各管理義務者
険空き家所有者は解体除去できたものの、跡地の管理を所
彦線
大河津分水路に、その内容と見附市が文書でやり取りした際に要した費有者自身で行っている状態となっている。また、解体除去
三条燕IC
燕市
JR燕三条駅用など、多少の費用は支払う必要があることを伝え、了承されていない２件に関しては、所有者等の経済面に問題が危険を得ることができたため解体除去に至った。
あり、協議が難航している状態である。
空き家
越本事例は、危険空き家の解体業者が土地の購入希望者と｢固定資産税の激変緩和措置｣により、所有者等の自発的
後
三条市
線
長岡市
なったこと、土地の売却費用が除却費用と同額であったこ
な解体除去を促す重要な役割を持っているといえる。また、
100とから解体除去まで比較的円滑に進んだ。また、管理義務
除却費用への補助を併せて用いることでさらに自発的な解km
体除去の効果が期待できると考えられる。しかし、自治体の財政面を考えると併せて運用することは難しい。また、
信
越越
自治体は跡地の売却体制を整える必要があると考えられる。
後
容積率
略称
建蔽率

本
線

線
信
濃
川

表２：住宅用地の種類に対しての固定資産税
今町地域

自

北
陸

見附市

動
車
道
関
越
自
動
車
道

区分

ただし、危険空き家の詳細な位置は不明

JR見附駅

刈
谷

上
越
新
幹
線

何も建物が無い状態

小規模住宅地

住宅１戸につき200平米まで

固定資産税評価額×１/６

一般住宅用地

住宅１戸につき200平米を超えた部分

固定資産税評価額×１/３

老朽危険空き家認定

長岡市
10

0

固定資産税評価額

損害割合 ～建物自体の危険度～

三条市
田川

固定資産税(×１．４％)

空き地(更地)

km

20％未満
レベル１

20％～40％未満
レベル２

40％～50％未満
レベル３

50％以上
レベル４

レベル２以上を「危険空き家」として認定

図８：見附市位置図＜レベル４且つ構造上家屋及び住居と認められない＞

見附市提供資料(撮影日不明)

家屋及び住居として認められる構造上の条件
住宅用地特例を解除◇家屋の判断基準：土地定着性、外気分断性、用途性◇住宅の判断基準：専用の出入り口、炊事場、トイレ
上記基準を満たしていない危険空き家の住宅用地特例を解除

緊急時に危険な状態が切迫している場合、安全措置の実施と費用負担の同意書を自治体に提出する
緊急時における安全措置のための同意

建物

土地

用途

戸建住宅

地目

宅地

構造 / 階数

木造 / ２階

敷地面積67.92㎡

延床面積87.13㎡

建築年/築年数

不明 / 105年

所有者等

一般男性
（Ｈ３死亡）

所在地

所有者等

一般女性
（Ｈ４死亡）

新潟県見附市今町地域（生前）

解体除去年月H25.４

図９：危険空き家の概要と外観・跡地写真【見附市】

固定資産税減免
申請書の提出住宅用地特例に準じ２年間減免

同意書を提出しても減免対象とならない要件◇空き家管理条例第十条による命令を受けた場合◇空き家所有者が市税等を滞納している場合◇所在地が営利目的で使用されている場合

住宅用地特例が解除される年度及び翌年度の２年間に限り、危険
空き家が所在する固定資産税の一部を減免する
減免額の算定方法◇住宅用地特例解除年度の賦課期日現在の当該危険空き家の状◇態により、住宅用地特例の規定に準じて減免額を算出する◇翌年度の賦課期日以前に当該老朽危険空き家が撤去された場◇合も上記算定方法を用いる

図 10：固定資産税の激変緩和措置の流れ

４－３．相続人不存在の危険空き家を司法書士の助言を受 ４－４．所有者等が複数人存在した危険空き家を行政代執け解体除去した事例【白山市】
行により解体除去した事例【長岡市】
本事例で解体除去した危険空き家は、石川県白山市の中本事例で解体除去した危険空き家は、新潟県長岡市川口
央部の鶴来地域に存在していた。建物と土地の所有者は同 中山に存在していた。建物と土地の所有者は、昭和 60 年
じで既に亡くなっており、相続人不存在となっていた(表 頃から東京のリゾート開発業者が共有会員制のリゾートク３)。白山市は、市内の空き家実態調査で当該空き家を把 ラブ会員権として建物と土地の持分分割による売買を繰り握し、外観目視による現地調査を実施した結果、隣接する 返してきたため 218 人の共有名義となっていた(表４)。当
建築物はないが、道路に面しており、通行人などに危険が 該空き家は、平成 22 年３月の合併以前から北魚沼郡川口
およぶおそれがあることから危険空き家に指定した。しか 町で不審者の侵入があるなど問題視されていた。長岡市とし、登記上相続人不存在と判明したため、白山市は司法書 合併後に放火が発生し、今後放火等の行為を防止すること
士にどう対応すべきか相談した。その結果、相続人不存在 が難しいこと、応急危険度判定【総合判定｢危険(赤)｣】ととなった財産には相続財産管理人が選任されている可能性 住宅の不良度の測定【評点 100 点以上｢不良住宅｣】の結果があることとその特定方法に関して助言を受けた。白山市 などから、危険空き家に指定した。また、全 218 人の所有は、この助言を受け、過去の官報から当該危険空き家に関 者等の意思統一が困難であるため、長岡市は行政代執行にする公告を見つけ、相続財産管理人を特定した。相続財産 よる解体除去を実施することとした。しかし、特定した管理人は、石川県内の司法書士が選任されていた。相続財 218 人のうち、所在が確認できない人(8)が 43 人存在した。
産管理人との協議から、亡個人所有者は当該危険空き家以 これら所在が確認できない人に対して、公示送達(9)を適用
外にも複数の物件を所有しており、他の物件の売却費用で することで行政処分の手続きに必要な書類などの意思表示
当該危険空き家の除却費用を賄う方針でまとまった。また、 が相手に到達したとみなした。このように、所在が確認で家庭裁判所に依頼し、相続財産管理人へ｢空き家の適正管 きない人が存在したものの、公示送達により行政処分の手理について｣の通知書を送付した。しかし、通知書を送付 続きを進めることができ、当該危険空き家の解体除去に至した後も一向に改善される様子が見られないため、白山市 った。現在、除却費用のうち約７割(約 380 万円)を回収では石川県司法書士会にどう対応すべきか相談した。その結 きている(10)。長岡市は、所有者等から問い合わせがあっ
果、状況が改善されない場合は家庭裁判所に相談し、善管 た際に、納入の必要性や適正管理は所有者等の義務である
注意義務(7)違反として別の相続財産管理人を選任してもら ことを丁寧に説明したことがこの結果につながっているとうことができるため、このことを相続財産管理人に伝えて 考えている。未回収の費用に関しては、所在、相続人が判みるとよいと助言を受けた。相続財産管理人にその内容を 明している数人と所在が確認できない人の負担分となって連絡したところ、解体除去する内諾を得ることができた。 いる。
その後、相続財産管理人が家庭裁判所に解体除去を申立て、 本事例では全所有者等の意思統一が困難であるため行政家庭裁判所の許可を得て当該危険空き家の解体除去に至っ 代執行による解体除去を実施した。また、所在が確認できた。
ない人には公示送達を適用し、行政処分による手続きを意
白山市は、本事例での経験を活かし、平成 26 年 8 月 21 思表示が相手に到達したとみなすことで行政代執行に至る
日に石川県司法書士会と｢白山市における空き家等の対策 ことができた。
に関する協定｣を締結した。これにより複雑な権利関係を所有者等が複数人存在し、意思統一が困難であるものの、有する危険空き家に対して、自治体の職員では持ち得ない 長期間放置するわけにはいかない危険空き家に対して行政専門的な助言を得ることができるとともに、簡単な相談で 代執行による解体除去を実行したことは評価できる。ただあれば、無料で対応してくれるようになった。
し、本事例は、所有者等が投資家という特殊な事案であっしかし、相続財産管理人が選任されていても適正管理が たことや 218 人存在したことで１人あたりの負担額が低額なされていない事案もあるため、相続財産管理人が特定で になったため、行政代執行に要した費用の大半を回収でききたから安心というわけではなく、自治体は適正管理を促 たとも考えられる。しかし、危険空き家の所有者等が持分すことが重要である。また、自治体は事前に適正管理もし 分割や区分所有などで複数人存在する場合の対応として、
くは解体除去される様子がない場合、別の相続財産管理人 公示送達を適用した場合、所在が確認できない所有者等かを選任して対応してもらう旨を伝えるなどの対応を整理し らは費用回収ができていないことから、自治体は費用回収ておく必要がある。
が見込めない際の対応を想定しておく必要がある。
表３：危険空き家の概要【白山市】
建物

表４：危険空き家の概要【長岡市】
建物

土地
宅地

用途

用途

戸建住宅

地目

構造 / 階数

木造 / ２階

敷地面積

延床面積

不明

延床面積

建築年/築年数不明

建築年/築年数

247.00㎡

構造 / 階数

土地
旅館

木造・RC造 / ２階

地目
敷地面積

宅地
1032.80㎡

573.89㎡
S47.８ / 41年

所有者等

亡個人所有者

所有者等

一般男性、一般女性、会社名義（合計218人）

所在地

石川県白山市鶴来地域（生前）所在地

北海道、茨城県、栃木県、埼玉県、千葉県
東京都、神奈川県、新潟県、長野県

解体除去年月H26.７

解体除去年月

H26.７

５．総括
６．提言
今後、解体除去施策を長期的、円滑に運用していくため
豪雪地帯に指定されている北陸３県の自治体を対象にしたアンケート調査の結果から、｢課題②：所有者等の特定 には、自治体が地域の実状を反映した空家等対策計画を策が困難、特定できたとしても権利関係の問題で対応が困 定し、空き家問題に対する強い姿勢を見せ、国や都道府県
難｣、｢課題⑤：所有者等の経済的な理由から解体除去が困 と連携を密に図ることが重要である。
また、所有者等の特定・解体除去の承諾を得ることが困難｣の２つの課題が、特に危険空き家を解体除去する上で障害となるとなっていた。本来、危険空き家の適正管理は 難な危険空き家の発生を自治体が早急に把握するために、所有者等の責務であるが、これらの課題は所有者等自身の 税務担当課・係と連携し、危険空き家の所有者等が市税等みで解決できる問題ではない。また、豪雪地帯では毎年降 を滞納した情報を得られた時点で所有者等の相続関係など
雪による倒壊の危険性があるため、自治体の早急な対応が を調査することでいち早く対応できると考えられる。
一方、所有者等の資力がない危険空き家への対応課題で必要である。北陸３県の自治体の中でこれら課題への対応を実施し、解体除去に至った５事例を調査し、その結果か ある土地の売却に関しては、危険空き家の所有者等と不動ら｢所有者等の特定・解体除去の承諾難易度｣と｢所有者等 産業者の間に自治体もしくは公的な団体(ＮＰＯ含む)が仲介に入り、協議の場を設けることが重要である。さらに、の資力｣の関係の模擬図を作成した(図 11)。
所有者等の特定・解体除去の承諾を得ることが困難な危 購入希望者が見つからない場合には、除却費用と同額で土険空き家(図 11：Ａ,Ｂ)に対して、燕市では特定空き家等 地を購入してくれることなどを条件として、跡地購入者に除却事業を運用しており、事業対象となる要件を厳しく設 対しても固定資産税の減免を適用させることで除却費用の定することで自治体が私有財産である建物、土地を取得し 不足を無くし、土地の売却を促進させるなどが考えられるて解体除去するため、他の空き家との公平性や所有者等の が、これらに関しては今後の課題としたい。
責務である危険空き家の適正管理を放棄させない効果があるといえる。要件の中で対応措置を命ずるべき者が確知で 【補注】
(1) 北陸３県の各自治体の空き家問題の実情に応じた対応を推進するためきないものや除却費用等の回収見込みがあるものを対象と に、空き家対策に関する情報を共有することを目的としている。第３回することで権利関係が複雑で対応が進まないという状況を [新潟ブロック](H26.８.26 開催)、第４回(H27.11.24 開催)に参加した。
打破するための１つの武器になることが考えられる。また、 (2) 課題の抽出方法は参考文献 2)～4)と情報交換会でいただいた資料(以降, [情])を読み込み抽出した。課題①:2),4)、課題②:3)、課題③:3)、
白山市のように司法書士会などと協定を締結させ、自治体 課題④:[情]、課題⑤:2)、課題⑥:2)、課題⑦:[情]、課題⑧:3)
職員では持ち得ない専門的な助言を得ることができる体制 (3)H27.４～H27.６に実施。回答は 55/64 自治体(回収率 85.9％)。
を整えることが重要だと考えられる。しかし、除却費用が (4) 危険空き家の｢相続人が明らかでない｣、｢所在が明らかでない｣、｢所高額となってしまう事案もあるため、自治体が単独で長期 有者等が複数人存在する｣、｢抵当権が設定されている｣ほか一般的な空き家管理対策の流れでは容易に解体できない状況をいう。
運用を図ることは国庫補助金を活用できたとしても財政面 (5)建物は１番～５番までの根抵当権が設定されており、５番のみ仮登記されたものだった。土地は１番～４番までの根抵当権が設定されていた。
から見て難しいといえる。
一方、所有者等の資力がない危険空き家(図 11：Ａ,Ｃ) (6)建物の判定[調査Ⅰ]の結果では、損害割合レベル１(19.5％)と判定されたが、周辺建物や公道等への影響[調査Ⅱ]では、積雪による危険性などへの対応として、解体除去と土地を除却費用と同額で購入 調査項目４つに該当したため、危険空き家として指定された。
してくれる民間業者がいる場合、円滑に解体除去を実施で (7)相続財産管理人に選任された者は、民法第 644 条の規定に従い、善良きることが把握できた。このことから、除却費用を土地の な管理者の注意義務を持って相続財産を管理しなければならない。さらに注意義務を怠り、履行遅滞・不完全履行・履行不能などに至る場合は過失売却費用で賄うことで空き家所有者等の自己負担分を軽減 があると見なされ、状況に応じて損害賠償や契約解除などが求められる。
し、解体除去を円滑に進めることができると考えられる。 (8)所有者等を特定した段階では 43 人だったが、公示送達の際、所在が判
また、危険空き家に対して固定資産税の激変緩和措置のよ 明していない所有者等の最終住所地を管轄する簡易裁判所の掲示板と官報
うに一定の減免期間を設け、その期間内に所有者等の自発 に公示したことで計８人の所在が判明し、最終的に所在が判明していない
所有者等は 35 人である。
的な解体除去を促す制度の運用を併せて実施することでさ (9)民法第 98 条第１項～第５項に規定されている意思表示が相手方に到達らなる効果が期待できるといえる。しかし、土地の売却に しなくても到達したものとみなして意思表示の効力を発生させる方法。
関して購入希望者が見つからない場合や売却費用が除却費 (10)長岡市 都市整備部住宅施設課ヒアリング実施(H27.10.19)時点。
用より少ない場合の対応が課題となる。
【参考文献】
低

C
A

B
A

解体難易度
難

胎内市

見附市

低

燕市

高 所有者等の特定
・
承諾難易度
白山市

解体難易度
易
C
D

D
B
高
所有者等の資力

長岡市

図 11：所有者等の特定・承諾難易度、所有者等の資力との関係

1)冨永麻倫・姥浦道生(2013)「自治体空き家管理条例による空き家の管理対策に関する研究-横手市空き家等の適正管理条例を中心として-」，都市計画論文集No.48-３，pp.723-728
2)篠部裕・宮地敬士(2012)「空き家の解体除去施策の現状と課題 西日本の地方自治体を事例として」，日本建築学会技術報告集第18巻第39号，pp.709-714
3)篠部裕・占部智大(2014)「空き家の適正管理条例の現状と課題 東日本の地方自治体を事例として」，日本建築学会技術報告集第20巻第45号，pp.723-726
4)樋野公宏(2013)「空き家問題をめぐる状況を概括する」，一般財団法人
日本住宅協会「住宅」１月号特集/自治体による空き家対策，pp.４-14