〔5〕不動産金融

BestValue

Best Value●価値総研

リバースモーゲージの現状とTheme
7

今後の展開について

はじめにリバースモーゲージ が武蔵野市により 我が国に導入されてから 20 年以上が経過している。
その間、国や地方公共団体、民間研究機関等により様々な調査研究が行われてきた。
当初は、高齢期の生活基盤安定方策として、月々の生活資金融資を主目的とした制度研究が行われてきたが、阪神淡路大震災後の復興の場面では、住宅再建を目的とした融資制度として、リバースモーゲージの仕組みが活用

戦略調査事業部

主任研究員

小沢理市郎

●元利金の返済については、利用者の死亡や転居等により契約が終了した時点で、事業主体や相続人が担保となっている 不動産を処分することにより 元利一括返済することを基本としているが、相続人が不動産を処分せずに相続し、金融資産により返済することもできる。
●不動産を処分した場合、残金は相続人に返還される。
図表 1 住宅ローン（フォワードモーゲージ）とリバースモーゲージの違い
フォワードモーゲージ

リバースモーゲージされ、昨今では、住宅金融公庫により住宅のリフォームやマンション建替えにかかる費用を融資する制度が開始されている。
また、長野市では、土地区画整理事業との連携により、不動産価格

不動産価格持ち分持ち分事業の円滑な推進を図る試みが行われようとしている。
一方、生活資金融資を目的とした制度についても、全国融資残高の社会福祉協議会により展開される長期生活支援資金貸・住宅の購入付制度が開始され、現時点で１２３件の活用事例が報告されている。

・
契約時に一括融資

・契約期間中に分割融資（年金方式）

返済方法

換期である現時点において、最新動向の紹介及び今後の・契約期間中に元利金を分割返済

・
主に生活資金

融資
方法

代から新たな展開の時代となりつつある。
本稿では、リバースモーゲージの展開における大きな転融資
目的

このように、リバースモーゲージに関しては、議論の時融資残高・契約終了時に元利金を一括返済
注）
不動産価格を一定と想定。

出所：「超高齢社会の常識 リバースモーゲージ（村林・山田）日経BP 社」をもとに価値総合研究所作成展開の方向性について検討を行うものである。

リバースモーゲージとは

続 人を受け、契約期間の進行とともに徐々に負債が増えていくローン形態のため、一般的な住宅ローンに代表される③契 約 終 了 時に不動産の売却により一括返済

融 資 機 関︵銀行な ど︶

リバースモーゲージとは、所有する不動産を担保に融資②融資

相のだろうか。様々な雑誌、レポート等により紹介されているが、ここではあらためてその概要を紹介する。

①不動産を担保者

リバースモーゲージとは、いったいどのような仕組みな

利 用（1）リバースモーゲージの概要

図表 2 リバースモーゲージの仕組みの概要「フォワードモーゲージ（抵当融資）」と区別し「リバースモーゲージ（逆抵当融資）」と呼ばれている。
●担保となる不動産については、主に利用者が居住している宅地が対象となり、契約期間中は、その担保となっている自宅に住み続けることができる。

Best Value vol.06 2004.7 VMI9

出所：
「超高齢社会の常識 リバースモーゲージ（村林・山田）日経BP 社」をもとに価値総合研究所作成

Best Value●価値総研（2）リバースモーゲージの問題点
リバースモーゲージは、不動産を担保とした長期におよ

図表 3 長期生活支援資金貸付制度の実績

ぶ逆抵当融資という性質、または契約者が高齢者であるという性質上、様々なリスクが存在する。
その中でも融資総額が融資限度額を超えてしまう「担保割れリスク」が大きな課題となる。担保割れを生じさせる要因として「不動産価格の下落」「金利上昇」「利用者の長生き」があり、これらは「リバースモーゲージの三大リスク」とも呼ばれている①不動産価格下落リスク
契約期間中に不動産価格が下落することにより、契約が終了する前に融資残高が融資限度額に達してしまうこと。
②金利上昇リスク
契約期間中に金利が予想以上に上昇し、利息を含めた融資残高が膨らむことにより、契約が終了する前に融資残高が融資限度額に達してしまうこと。
③長生きリスク利用者が予想以上に長生きすることにより、利用者の存命中に融資残高が融資限度額に達してしまうこと。

我が国における最新動向（1）国や民間における最近の動き①長期生活支援資金貸付制度
長期生活支援資金貸付制度とは、2003 年４月に、国（厚生労働省）が各都道府県社会福祉協議会を支援する形でスタートされたリバースモーゲージ制度である。
実施主体は、各県の社会福祉協議会となる。インフラ整備の状況から制度開始時期、活用状況については、各都道府県でばらつきが見られるが、１年間で１２３件（全国）の活用件数が報告されている。
【主な利用条件】
・一戸建て住宅を所有し、居住継続の意向があること
・配偶者または親以外の同居人がいないこと
・世帯構成員が原則として６５歳以上であること
・借入世帯が市町村民税非課税程度の低所得者であること・原則として推定相続人全員の同意を得ること

NO 都道府県
1 北海道
2 青森県
3 岩手県
4 宮城県
5 秋田県
6 山形県
7 福島県
8 茨城県
9 栃木県
10 群馬県
11 埼玉県
12 千葉県
13 東京都14 神奈川県
15 新潟県
16 富山県17 石川県
18 福井県
19 山梨県
20 長野県
21 岐阜県
22 静岡県
23 愛知県
24 三重県
25 滋賀県
26 京都府
27 大阪府
28 兵庫県
29 奈良県30 和歌山県
31 鳥取県32 島根県
33 岡山県34 広島県35 山口県
36 徳島県
37 香川県
38 愛媛県
39 高知県40 福岡県
41 佐賀県
42 長崎県
43 熊本県
44 大分県45 宮崎県46 鹿児島県
47 沖縄県合計

貸付開始時期
０４年４ ０４年
開始済
月１日 度以降
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇

未定

〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇
〇

39

〇
3

3

2

貸付件数
302
332
100−
0
4
23
100
300
4
1
9300−
17−
01001−1000026−−1500−−123

資料：住宅新報（2004.4）等をもとに作成・貸し付け限度額は、土地の評価額の７割程度。最低評
価額は 1000〜1500 万円程度
・月あたりの貸し付け限度額は、３０万円以内
・貸付期間は、貸付元利金（貸付金＋利子）が貸付限度額に達するまでの期間、または、貸付契約の終了時（借受人の死亡等）②旭化成ホームズ「住み替え型リバースモーゲージ」

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Best Value●価値総研
旭化成ホームズは日立キャピタルと「住み替え型・リバースモーゲージ：（リムーブ）」の共同開発を行った。

け方、リバースモーゲージの説明の仕方等が異なるため、一概には比較できないが、リバースモーゲージの活用ニ自社の「へーベルハウス」を対象とし、へーベルハウスーズを把握することを目的して実施され、リバースモー居住者が有料老人ホームやマンションに転居する場合において、利用者は築年数にかかわらず、旭化成ホームズ

ゲージの仕組みについても詳細な説明を行っている「高齢期の住まいに関する調査」（財団法人高齢者住宅財団）」

子会社の旭化成不動産と借り上げ契約を結び、家賃保証の調査結果を見ると、「利用したい」との回答は 1.3％にと 10 年後の買い取り保証を受ける（10 年契約だが、初回以降は５年ごとに更新できる。）。その後、3,000 万円留まっており、国民生活選好度調査（H13）においても、「大いに関心がある」との回答は、4.4％となっている 。

を上限に日立キャピタルから融資を受ける。金利は短期

これらのデータから判断すると、利用意向については、プライムレートに連動して２年ごとに設定する。現行の短プラレートでの年金利は 1.975％。元本は利用者の死大きな盛り上がりはないように見受けられる。
しかし、先で紹介した長期生活支援資金貸付制度の利用亡時に精算されるため、存命中の毎月の支払額は金利返実績や、民間大手メーカーの商品展開を見せている現在済分のみで、最大でも５万円程度。また、金利返済分を家賃収入が上回る差額が手元に残り、生活費などに使えにおいては、少なくとも認知度・関心度の上昇が期待される。

る。担保となった住宅は賃貸住宅として旭化成不動産が利用する（都内など首都圏では月額 20 万円以上の家賃収入を想定している。
）。
資料：日本経済新聞（2003.10.7）③トヨタホーム「ライフサポートサービス」「トヨタ自動車(株)（以下トヨタ）では 100％子会社のトヨタホーム(株)とトヨタフｧイナンシャルサービスグ
ループ各社と連携し、住宅と金融を融合した新サービス「ライフサポートサービス」の提供を、2004 年４月 15日より開始する」とプレスリリースが行われた。
「ライフサポートサービス」とは、トヨタホーム (株)のブランドビジョン『Sincerely for you』 ―人生をごいっしょに― に基づき、顧客との接点・コミュニケーシ
ョンの充実を図り、顧客の要望に対して一生涯にわたって応えられるサービスを、トヨタの住宅事業・金融事業が連携して提供することにより、トヨタホームオーナーの豊かで快適な生活をサポートしていくことを狙いとしている。その一環としてリバースモーゲージ商品が提供されている。
リバースモーゲージ商品はトヨタファイナンス（株）が提供するもので、６０歳以上のトヨタホームの一戸建てオーナーに限定して、公的年金や企業年金を補完する老後の生活資金として定期的に融資し、契約が終了した時点で担保資産の売却などにより一括返済を行う。
資料：トヨタホームプレスリリース資料（2004.4.14）（2）利用意向・利用実績
それでは、リバースモーゲージという仕組みが我が国にどの程度受け入れられているのかについて見てみる。
図表４は、過去の各種アンケート調査により、リバースモーゲージの利用意向に関する回答内訳を整理したものである。
それぞれのアンケート調査により、調査の対象、問の設Best Value vol.06 2004.7 VMI9

今後の展開の方向性
我が国のリバースモーゲージの展開は、冒頭で述べたように、高齢期の日々の生活を少しでも安定したゆとりあるものとする高齢期の生活基盤安定方策としての一面と、老朽化ストックの更新を図り、生活再建、居住環境及び地域環境の向上、防災性の向上を図る都市再生・市街地再生としての一面がある。
さらには、今後の展開としてリバースモーゲージの市場形成も重要なテーマとなる。
ここでは、それらの今後の展開の方向性について検討を行う。
（1）高齢期の生活基盤安定方策
高齢期の生活基盤安定方策としてのリバースモーゲー
ジとは、主に生活資金の融資を目的としている制度を示しており、先で紹介した長期生活支援資金貸付制度もこの範疇に含めて考えることとする。
長期生活支援資金貸付制度については、制度を開始した都道府県が 39 ヶ所、契約件数が 123 件（実施都道府県平均 3.15 件、最多は福岡県の 26 件）となる。
制度を実施している都道府県の平均契約数では 3.15 件
ではあるが、既存の地方公共団体が実施しているリバースモーゲージでは、いまだに契約件数がゼロであるものも見られ、1981 年に制度が開始された武蔵野市においても、2001 年調査時点では累計契約数が 85 件であることを考えると、僅か一年間で上記実績をあげた長期生活支援資金貸付制度は、生活基盤安定方策型のリバースモーゲージの普及を急速に促進させる可能性を秘めていると考えられる。

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図表 4 各種アンケート調査に見るリバースモーゲージの利用意向
単位：％

利用意向を示した層
調査名対象調査 是非利利用し期間 用した
たいい

高齢者の経済全国、60歳以上生活に関する
H7/11の高齢者を抽出
意識調査
〜12−
4.0
都心居住推進 都心5区、単身世方策に関する 帯、層化二段無調査
作為抽出
H8/3
7.7
13.7
都内某調査会社
住宅資産活用の40歳以上世帯年金制度（平に属するモニター
成9年度研究）を抽出
H9/12
1.0
7.2
高齢者居住移 全国45〜64歳の動円滑化方策 男女、層化二段
※1
無作為抽出
調査
H11/3
−
6.5
都市・住宅に 首都圏50km圏内
関する市民意 に居住する45〜
識調査
64歳の男女H12/1−
40.3
首都圏を中心とし高齢期の住また一戸建て住宅
い方に関するを所有する50歳
意識調査※2以上の世帯主H13/2−
1.3
全国に居住する
１５歳以上８０歳
国民生活選好未満の男女5000※4
度調査
人、層化二段無 H13/5
※5
※6
作為抽出
〜6
12.7
54.2
生活設計と金 首都圏50km圏内
融・保険に関 の満30〜59歳の H15/1
する調査 Vol.6 男女正規従業員 1〜12−

中間層
関心はどちら あるがともい 利用す
えない るかど
うかわ

利用意向が見られない層

4.0

−

15.0

15.0

60.2

21.4

40.2

−

40.2

−

23.1

−

総務庁高齢
100 社会対策室

12.8

35.9

−

2.6

住信基礎研
100 究所

29.9

22.5

6.1

建設省住宅
100 局

59.7

−

59.7

−

−

都市基盤整
100 備公団

73.1

−

※3

−

4.6

高齢者住宅
100 財団

※7

10.5

1.6

内閣府国民
100 生活局

66.8

−

−

生命保険文
100 化センター

35.3

6.5

35.1

−

35.1

−

29.9

40.3

−

−−

−

1.3−

21.0

21.0−

20.9

−

20.8−

−

−

60.2

0.6

46.3

−

−

−

−

−

調査機関

45.0

46.3

32.2

計

住宅資産活
用年金制度
100 研究所

8.2

66.9

32.2

無回
わから答・そないの他

利用し 絶対利
関心がたくな 用した
ない
いくない

9.7

73.1

※866.8−※1：回答数932票から「不動産を所有していない」との回答票80を除いた852票を分母として構成比を算出。
※2：「既に利用している」0.2 ％を含む。
※3：「関心はあるが 利用する気はない」2 0.0 ％を含む。
※4：「大いに関心がある（4.4％）」、「多少関心がある（17.5％）」と回答した回答者の内訳を表示。総数では「あまり関心がない」：48.0％、「全く関心がない」：29 .4％、「無回答」：0.7％となる。
※5：「既に利用している」0.5 ％を含む。
※6：「どちらかといえば利用したい」との回答率※7：「どちらかといえば利用してみたいとは 思わない」回答率※8：「利用してみたいとは 思わない」回答率

資料：各種資料より価値総合研究所作成

長期生活支援資金貸付制度 が上記した実績をあげた背活を設計する上での大きな選択肢の一つとなることが望景には、公的年金や医療費負担等、高齢期の経済的不安まれる。

感が大きく影響しているものと考えられるが、この不安感は、今後益々増大していくことが考えられ、生活基盤（2）都市再生・市街地再生安定方策型のリバースモーゲージの重要性が一層高まる

リバースモーゲージが都市再生・市街地再生に活用されものと思われる。
現在展開されている生活基盤安定方策型のリバースモ

た発端は、阪神淡路大震災後の住宅再建のために創設された「神戸市災害復興住宅高齢者向け不動産処分型特別ーゲージをもう一度振り返ってみると、既存の地方公共融資制度」であろう。

団体による制度では、制度を実施している市町村区に居住していなければ制度活用の対象にはならない。また、その後、住宅金融公庫により都市居住再生融資制度が創設されている。この制度は、住宅の共同建替えやマンシ長期生活支援資金貸付制度では、借入れ世帯が市町村民ョン建替えに対して融資が行われる。リバースモーゲー

税非課税程度の所得であることが必要となる。

ジを言われる所以としては、６０歳以上の高齢者で要件を満たす者は高齢者向け返済特例制度の活用できるからすなわち、不動産を所有している高齢者であれば誰でもである。高齢者向け返済特例制度とは、利息分について活用できる制度ではなく、居住地域や所得による制限がある。公的な施策であれば、施策の目的に応じ利用するは毎月の返済が必要となるが、元金については契約者死亡時に一括返済できる制度である。

ための要件があることは当然ではあるが、高齢期の生活

また、Best Value04 で紹介したように、密集住宅市街基盤を安定させる方策のメニューとして、活用できる対象層が広がり、不動産を所有する高齢者にとって、リバ地の老朽化ストック更新のための「市街地整備型リバースモーゲージシステム」なるスキーム開発の検討もおこースモーゲージという門戸が大きく開かれ、高齢期の生なわれており、リバースモーゲージの都市再生・市街地

Best Value vol.06 2004.7 VMI9

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再生への活用の展開も活発化を見せている。
上記で紹介したように、これまで、都市再生・市街地再ジに関する市場についても、市場機能を生かした効率的な制度展開が行われていることになる。

生へのリバースモーゲージの活用は住宅を対象とするものであった。しかし、商業地における店舗再生や、自治体等における担保不動産の先行取得による、街並みや景2）我が国における展開
我が国においても、平成 15 年６月 11 日に住宅金融公庫

観の保全等、リバースモーゲージの活用の可能性は広が法及び住宅融資保険法の一部を改正する法律が公布・施る。ただし、いずれにしても都市再生という政策目標を達成するための政策的な資金手当てが必要である。

行されたことにより、住宅金融公庫による、証券化支援事業(買取型・保証型)が行われることとなった。買取型については、平成 15 年 10 月から先行的に開始されてい（3）リバースモーゲージに関する市場の形成
リバースモーゲージ に関する市場の形成について述べる。買取型とは、民間金融機関等の貸付債権を公庫が買い取り、その貸付債権を信託会社等に信託し、当該貸付る前に、アメリカの住宅ローン市場の構造について触れ債権を担保として、住宅金融公庫債券を発行するものでなければならない。
なぜなら、リバースモーゲージの先進国とも言えるアメあり、保証型とは、公庫の住宅融資保険が付けられた民間金融機関の住宅ローン債権やその信託受益権を担保とリカでは、リバースモーゲージに関する市場も、住宅ロする債券等について、公庫が期日どおりの元利払いを保ーンの市場構造の大きな枠組みの中で機能しているからである。この枠組みは、我が国においても大いに参考に証するものである。
また、住宅金融公庫住宅総合調査室では、平成 14 年 10なるものである。

月以降、「住宅ローン新商品研究会」を開催し、その最終

1）アメリカの住宅ローン市場とリバースモーゲージ報告がリリースされた。その中で、住み替え型のリバースモーゲージが提案され、住宅金融公庫の機能として保に関する市場険部門が提案されている。

ア メ リ カ の住 宅 金 融の 全 体 構 造 に つ い て は 、 Best
Value04 号「日本の住宅金融の転換に向けて（船渡川純）」

証券化支援事業(買取型・保証型)や上記提案をリバースモーゲージにすぐさま適用することはできないが、少なにより整理されている。ここでは本テーマに即した部分

くとも我が国における住宅ローン市場の形成や、リバーについて、内容の一部を抜粋し紹介する。
①アメリカでは、住宅ローンの融資主体は基本的に民間スモーゲージの新たな展開への大きな一歩であるといえる。

融資機関である。必ずしも資金量の多い大手商業銀行だ

アメリカの住宅ローン市場が本格稼動を見せたのはけでなく、比較的資金量の少ない融資機関も多く存在していることも特徴である。

1970 年代からであり、30 年もの歴史があり、一次市場による保険と二次市場によるリバースモーゲージの買取が②住宅需要者へ住宅ローンを貸付ける市場（第一次市行われる HECM の創設についても、住宅ローン市場の土台場）において、個々の住宅ローン債務者の返済不能事故に対する政府機関による保険・保証制度（ＦＨＡ保険・があるからこそである。
我が国においても、住宅ローン市場の形成という大きなＶＡ保証）が完備されているとともに、個々の住宅ロー課題を見据えながら、それと同時に、リバースモーゲーン債権を流動化、証券化する市場（第二次市場）において、政府および政府支援機関が投資家に対して元利払いジに関する市場システムの形成についても、同時に検討されることが期待される。の保証（FNMA,FHLMC による保証）を行っている。

【参考文献】③政府支援機関が住宅ローン担保証券（MBS：MortgageBacked Securities）の発行を行うとともに、証券市場の・「リバースモーゲージの活用ニーズと普及促進の方向性」整備育成にきわめて積極的に取り組んできた。

・超高齢社会の常識リバースモーゲージ（村林・山田）日

ここで重要なことは、住宅需要者へ住宅ローンを貸付ける市場（第一次市場）と、個々の住宅ローン債権を流動化、証券化する市場（第二次市場）が確立されていることである。
先で紹介したアメリカの HECM においても、一次市場では FHA による保険制度が完備され、二次市場ではＦＮＭＡによるリバースモーゲージ（債権）の買取が行われている。このような一次市場、二次市場における公的支援により、住宅ローン市場はもとより、リバースモーゲー

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住信基礎研究所所報告 Vol.1（小沢理市郎）
経ＢＰ社
・「日本の住宅金融の転換に向けて」Best Value04（船渡川純）

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図表 5 リバースモーゲージの現状と課題の見取り図【背 景】【高齢社会への政策的対応】【高齢期の経済的不安感】

・
高齢社会におけるセイフティネットの充実
・
自助努力の選択肢の充実

・
公的年金に対する不安・医療費負担に対する不安・介護費用等に対する不安 等【高齢期のライフスタイルの多様化】（生活設計の積極的な自己選択）・
高齢者の都心回帰・
子供の住まい方（必ずしも同居を志向しない）
・
遺産動機の変化（必ずしも子供に残そうとはしない⇒自己のために消費する）【
密集住宅市街地の改善・老朽化ストック更新の緊急性】
・リバースモーゲージにより資金支援することによる都市・市街地再生の推進【現 状】
現状の制度・商品制度を実施している自治体に居住していなければならない

生活基盤安定方策型
生活基盤安定方策型

民間ベースでの新たな試み。自社住宅購入者
対象

長期生活支援資金貸付制度【民間商品】【公共政策（福祉政策）】【公共政策（福祉政策）】
都市居住再生融資（高齢者向け返済特例制度）
・マンション建替え
・共同建替え 等

地方公共団体開店休業・廃止。現時点での復活の見込みはない

間接融資制度（世田谷区等）

全国社
会福祉協議会︵県︶

利用するためには、市町村民税非課税程度の低所得であることが必要

直接融資制度（武蔵野市・中野区）

住宅金融公庫特定の自 治 体【
公共政策（福祉政策）】【
公共政策（福祉政策）】

自治体が財源を確保しなければならない
金融機関の協力を得なければならない（福祉施策となり切れない）

都市・市街地再生型
都市・市街地再生型

民間商品（開店休業・廃止）

都市居住再生融資との連携による耐震改修の促進

建替え等に必要な額を受け取れるとは限らない一定額以上の不動産評価額が必要

新たな動き。
今後の展開に期待

土地区画整理事業での生活再建支援

旭化成ホームズ、トヨタホームの新たな試み【課 題】
契約者が高齢者であることによる課題□制度内容の正確な理解を促すことが困難。
□規約期間中に意思能力を喪失してしまう可能性がある。

不動産を担保とした「融資」制度であることによる課題

周辺環境の課題□担保割れリスクの存在
・不動産価格の下落
・金利変動
・契約者の長命□福祉施策と合いいれない
・融資主体が民間の場合には、福祉施策となり切れない・カウンセリングサービスの必要性⇒「手間」がかかる

・民間金融機関での単独実施は困難

民間単独での対応は困難（見合ったメリットがない限り）

・公共サイドがリスクを取らざるを得ない●政策的な制度要件により利用対象層が限定●民間企業が容易に参入できない□中古住宅市場の未整備
・担保不動産の処分を円滑に行うことが難しい
・建物について担保価値として評価することが 困難□証券化市場の未整備
・リバースモーゲージ債権の買取は行われてはいない
・投資家へのリスク移転を行えない

その他□「リバースモーゲー
ジ」という名称が取り付きにくい・分かりづらい□「借金」であるという意識が根強い□リバースモーゲージの認知度が低い

・認知度・関心度が向上しない

リバースモーゲージが普及しない

出所：
株式会社価値総合研究所作成

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