地方都市の中心市街地における土地転用に関する研究-熊本市中心市街地の駐車場を事例として-

Study on Land Use Diversion in Central Urban Area of Provincial City
-A Case Study of parking lot in Kumamoto city○古澤 英子 *1，本間 里見 *2
Eiko Furusawa＊1, Riken Homma ＊2*1 熊本大学大学院自然科学教育部(土木建築学専攻)

院生

Master Student, GSST, Kumamoto Univ.
*2 熊本大学大学院先端科学研究部准教授

博士(工学)

Associate Prof, FAST, Kumamoto University, Dr. Eng.
Summary: With suburbanization in local cities, the progress of hollowing out in the central urban area has considered a problem.
In this paper, we clarify the land use situation and the land diversion actual condition for the parking lot of Kumamoto City. The
study was conducted in the following process; (1) Based on the house map, to grasp the parking lot position, plotting them into
GIS, and then the distribution, the number and the area is calculate. (2) To identify land diversion from the parking lot andcapture the characteristics of each district. (3) To calculate the demand of the parking lot.
There are regional differences in land conversion. In areas close to commercial areas, active diversion has confirmed. In areas
around commercial areas, it is difficult to find conversion of use after building demolition. Looking at the whole area, theparking lot supply exceeded the demand, however varies depending on the area and the type of parking operation. We clarified
the fact that parking lot is increasing in disorder. It is effective to create a social mechanism that doesn’t make the parki ng loteasy. From now on, further studies has needed to predict population decline and economic environmental changes.
キーワード: 土地転用; 駐車場; 中心市街地; 未利用地; GIS
Keywords: Land diversion; Parking lot; Central urban area; Under-Utilized land; GIS.

1. はじめに
1.1 研究の背景・目的

1.2 駐車場化への対策と既往研究
駐車場の無秩序な増加の原因として、一つ目に、法制

近年、地方都市では、モータリゼーションの進展を背度の問題が挙げられる。昭和 32（1957）年、自動車保有

景に、郊外での宅地開発、公共公益施設の移転、大型店台数の急激な増加に対して、駐車場法が制定された。こ舗の転出が進んでいる。それらを背景に中心市街地ではれに基づき、商業地域や近隣商業地域などの用途地域内空地が発生し、転用策として税金対策や維持管理が容易で、自動車交通が著しく輻輳し、道路交通の円滑化に課等の理由から、ローリスクな駐車場が選択されることが題がある地区において、「駐車場整備地区」を定めるとと多い。これらの無秩序な駐車場化の影響により市街地のもに、駐車需要及び、供給の現状と将来を見据えて、駐空洞化が進行している。空洞化は賑わいの創出の阻害や車場の整備に関する駐車場整備計画を定めることが可能

地域コミュニティの弱体化を助長し、都市景観形成上のとなった。しかし現在では状況は変わりつつあり、自動問題や都市の活力の低下の要因となることが問題とされ車社会の進展により十分な駐車場数が確保され、既に各る。今後、中心市街地としての機能を保つためには、ま地で附置義務基準を緩和する動きがみられる。なお、本ちの活力を高め、活性化を図る必要がある。本研究では研究が対象とする熊本市でも駐車場附置義務条例が定め空洞化が進みやすい土地や、地区の土地転用特性を明らられている。

かにすることを目的とする。調査は熊本市の中心市街地

また、駐車場法に基づき、都市計画区域にある時間貸を対象とし、第一に駐車場の立地に関する基礎的データ

し駐車場で面積が 500m2（必要面積を 25m2/台とすると及び土地転用パターンの把握を行い、量的な把握、土地20 台）以上のものを設置等する際は、届出の必要がある。

転用の実態について明らかにする。第二に人口と商業床

しかし、それ以外の月極、専用駐車場や、500m2 未満（駐利用データから駐車場の需要を算出し、供給量とのバラ車場法に基づく届出制度）の時間貸し駐車場は届出が不ンスを分析する。なおデータの分析には GIS を活用した。

要である。ゆえに、届け出の必要のない駐車場に関して

日本建築学会情報システム技術委員会
第 42 回情報･システム･利用･技術シンポジウム論文集， 206-211 ， 2019 年 12 月，東京
Proceedings of the 42nd Symposium on Computer Technology of Information ，Systems and Applications ， AIJ ， 206-211 ， Dec. ， 2019 ， Tokyo－ 206 －

は、実態が把握されず、対策が講じにくいことが問題視されている。
二つ目は、「とりあえず駐車場」にするという地権者意向である。地方都市の中心市街地の空洞化について、地権者意向に着目した研究として、石川 1）、岸井 2）、樋口
3） らの研究がある。固定資産税の対策として、空地を駐車場として利用するケースも多く、石川は、維持管理が容易などの理由から空地を「とりあえず駐車場」にする消極的な地権者意向を指摘している。岸井は「とりあえず駐車場」が「恒久的な駐車場」になりつつあり、「とりあえず」の姿勢が初期投資を節約して、単純に線を引くだけという結果につながっており、街の景観を著しく阻害していると指摘している。樋口は、地権者が土地利用として駐車場を選択した理由について、積極的な資金運用や商売用のためが一定程度見られるものの、建物を建Figure 1. Central urban area in Kumamoto.

てるめどが立たない、建物を建てても利用が見込めない、税金対策などの消極的な理由も多いことから、地方都市み、今後の発展が予測される。新町・古町地区には、昔ではローリスクの駐車場が選択されていることを指摘しながらの町家が多く分布し、熊本城建設当時からの城下ている。また中条 4）は、低未利用地化のメカニズムを明町としての町割りや資源が残り、伝統的な街並みが現存らかにするため、所有者意向調査により駐車場化に至っする地区となっている。通町筋地区には、商業・業務等た要因を基に、駐車場の分類を行っている。いずれの型の都市機能が集積し、商業の中心としての賑わいを見せでも、消極的な理由が多く、従前の建物が更新されるこる。また現在、再開発による MICE 施設の建設が進む桜となく駐車場化しているメカニズムを明らかにした。

町周辺では、交通センターをはじめ、交通機能の集積も既往研究では、駐車場所有者の意向に着目をして土地見られ、今後は中心市街地でも核となる地区である。

転用実態を分析しているが、駐車場転用以前・以降の土地利用用途による分類や分析をしているものはない。本

3. 駐車場の立地と経年変化について研究では土地転用に着目し、土地利用実態の観点から駐3.1 調査概要

車場になりやすい、また、駐車場からの転用が見られや中心市街地の駐車場立地状況と経年変化を調査し、空すい土地特性を明らかにするために、人口や商業床面積洞化の実態を明らかにする。熊本駅地区は、土地区画整等のデータを基に分析を行う。

備の影響を受けるため、駐車場位置は 2016 年時点のみ把握し、経年変化は件数のみ把握を行う。

2. 熊本市中心市街地の概要
熊本市は県の中央部よりやや北側に位置し、人口約 74

3.2 調査方法万人の政令指定都市である。人口は減少傾向にあるが、住宅地図を用いて、4 時点(1986 年、1996 年、2006 年、老年人口は増加を続け「超高齢社会」に突入している 5）。

2016 年)の駐車場位置を把握し、経営形態(月極・専用・現在は熊本駅周辺と桜町地区で再開発が行われており、時間貸し)を読み取る。併用駐車場は、駐車台数の多い方二つの地区を結ぶ中心市街地の連続的な活性化が重要視を基準とした。記載のない駐車場は、Google ストリートされている。本研究では、熊本市中心市街地を、熊本城ビューで確認を行う。ArcGIS を用いて駐車場位置をプロ地区、熊本駅地区、新町地区、古町地区、通町筋地区はットし、駐車場件数、面積を算出する。駐車場率は「駐北側と南側に分け、計 6 地区の分析を行う(Figure 1.)。

車場率[%]=駐車場面積[m2]/対象地区面積[m2]」で求めた。

熊本城地区は、熊本城を中心に周辺には文化施設や複数の都市公園等があり、日本内外から観光客も訪れると3.3 調査結果

ともに、市民の憩いの場としても利用されている。熊本

3.3.1 件数

駅地区には、九州新幹線や豊肥本線、天草三角線等の複中心市街地全域の駐車場件数は、1996 年(984 件)をピ数の線路があり、熊本市の陸の玄関口としての整備が進ークに、以降は 800 件から 950 件程度の値である(Figure

む拠点となっている。熊本駅の西側は土地区画整備が行2.)。1986 年-1996 年間で前年から 287 件(41.1％)増加、2006

われた地区であり、住宅が広がる地域となっており、土年にかけて 164 件(16.7％)減少し、その後 2016 年で再び地区画には変動が見られる。また熊本駅再開発事業も進127 件(15.4％)増加している。

論文 R38－ 207 －3.3.2 規模

Table 1. Change of parking lot average area. [m2]

件数は、1996 年-2006 年間に減少しているのに対して、面積は前年から 93123m2(27.0％)の増加が見られ、一件当たりの規模は年々増大傾向にある(Figure 3.)。熊本城地区
は駐車場件数が少なく、熊本城周辺に大規模な駐車場が通町筋北側地区
通町筋南側地区
新町地区
古町地区
平均

1986年
315
330
196
252274

1996年
318889225243397

2006年
603
1295
272
299583

2016年
643
1145
267
252
534

80%

100%立地しており平均面積も大きい。次いで立体駐車場が多く分布する通町筋南側地区が大きい(Table 1.)。
3.3.3 経営形態
新町、古町、熊本駅地区では、月極駐車場の割合が最も高い(Figure 4. Figure 5.)。熊本城地区では、来訪者のための専用駐車場が 48896m2(17 件)と 78.7%を占める。通
町筋北側、通町筋南側地区では時間貸し駐車場が多くを占め、特に通町筋北側地区では、74445m2 (52 件)と約 7割、通町筋南側地区では、176474m2(116 件)と 9 割以上を占め、他地区に比べて、集中して分布している現状が窺える。
3.3.4 分布

0%

20%

40%

通町筋北側地区
17110 10105
通町筋南側地区 4865 6480
熊本城地区 5986
新町地区
26670
古町地区
34468
熊本駅地区
30714
合計
119811109071

月極専用

60%

74445
176474
48896
7210
10793
7195
15226
15651
17571
25156
306131
時間貸し

Figure 4. Percentage of area by management type.(2016)[m2]
Table 2. Aging change of parking lot rate of four districts.
通町筋北側地区
通町筋南側地区
新町地区
古町地区
平均

1986年
6.6%
8.0%
6.1%
6.2%
6.8%

1996年
8.7%
24.7%
11.1%
8.9%
13.6%

2006年
16.8%
30.7%
9.7%
10.0%
17.4%

2016年
17.7%
30.9%
10.9%
10.3%
18.0%

通町筋南側地区では、時間貸し駐車場が市街地外縁部に集中して分布する(Figure 7.)。市街地外からの車利用者を外縁部で受け止める政策の影響と考えられる。一方、新町、古町地区では短冊型の小規模な月極駐車場が多く分布する(Figure 8. Figure9.)。周辺に多く分布する町家が解体され、駐車場に転用されたと考えられる。熊本駅地区では、熊本駅周辺に大規模な時間貸し駐車場が集中して分布している(Figure 10.)。
3.3.5 駐車場率
駐車場率は新町地区では 1996 年が最も高い駐車場率となっている（Table 2.）。通町筋北側、通町筋南側、古町地区では徐々に変化量は少なくなっているが、年々増加傾向にある。平均で見ても 2016 年の 18.0％が最も高

Figure 5. Kumamoto castle district parking lot distribution.(2016)

い値を示し、年々増加傾向にある。特に通町筋南側では、1986 年から 1996 年の間に駐車場率が 3 倍増加し、2006年以降は 30%を超える高い駐車場率を示す。これは、1996年頃から立体駐車場への整備が進んだ影響が考えられる。

Figure 2. Number of parking
lot changes.

Figure 3. Area of parking lotchanges.

Figure6.

Torichousujinorthdistrict

parking

lotdistribution.(2016)

論文 R38－ 208 －Figure 7. Torichousuji south district parking lot distribution.(2016)

Figure 9. Shinmachi district parking lot distribution.(2016)

Figure 8. Furumachi district parking lot distribution.(2016)

Figure 10. Kumamoto station district parking lot distribution.(2016)

3.4 考察Table 3. Use before parking lot.

駐車場件数は年により増減が見られるが、駐車場面積年は年々増加傾向にあることから、駐車場は立体整備に伴い、大規模化していることが分かる。駐車場率も増加傾

民家向にある。また、中心市街地の空洞化の進行は、商業施設の立地等の地区の特性による差が大きい実態が窺える。

店舗

4. 駐車場の転用パターンによる分析

オフィス

4.1 調査概要
駐車場転用パターンの調査から、駐車場転用方策のための基礎的知見を得ることを目的とする。調査対象は、

空き家空地

1986
1996
2006
1986199620061986
19962006
1986
1996
2006

古町地区
件数 合計
122374473041235662311

通町筋地区
件数 合計
7920481355003283合計[件]1994843935981232151731

古町 6 地区(小沢町、板屋町、西唐人町、中唐人町、鍛冶屋町、紺屋今町)、通町筋 2 地区(草葉町、辛島町)とする。

4.3 調査結果
4.3.1 他用途から駐車場への転用について

4.2 調査方法

駐車場以前の用途は、民家が最大の 32 件(26.9％)であ調査 4 時点のいずれかで駐車場利用がみられた土地をる(Table 3.)。特に古町地区は 32 件中 20 件(62.5%)で最大対象に、住宅地図を用いて駐車場転用前後の土地利用状であり、街の中心部や大通りから離れた場所に位置する況調査を行う。土地・建物利用状況の記載がない場合は傾向がある。ただしこれらは、1986 年-1996 年間に転用空地、空き家として集計を行った。また、建物用途を民されたものが多く、近年は民家からの転用は少ない。次家、店舗、オフィス、空き家・空地に分けて分類を行い、いで多いパターンは、空き家・空地の 31 件(26.1%)であ複合したものは、1 階の利用用途で判断した。

る。これらは、通町筋地区で 8 件見られるが全てが再開

論文 R38－ 209 －発エリアに隣接し、立体駐車場が整備された辛島町での踏まえても、人や車の往来と、土地の空きの期間は反比例であり、同地区の草葉町では 0 件である。店舗からの例することが分かる。

転用は 15 件(12.6%)であるが、1996 年以降の転用は減少傾向にある。

また、居住者の退去や、建物の建て壊しに伴い発生した空き家・空地は、長くそのままの状態で放置されるか、10 年の間に駐車場へと転用される傾向がある。放置され4.3.2 駐車場から他用途への転用についてる空地は民家に隣接する例が多く、民家周辺の空地は転駐車場からの転用は、空地が最大の 12 件(25.0%)であ用されにくい傾向にあり、空地の期間が長く継続するこり、特に古町地区は 12 件中 10 件と多い(Table 4.)。次いとが明らかとなった。調査した土地では、空き家・空地で店舗 8 件(16.6%)、民家の 6 件(12.5%)、マンション 6から駐車場用途以外への転用は、1 件のみであり、駐車件(12.5%)、オフィス 5 件(10.4%)への転用が見られた。

場から他用途への転用も少ないことから、一旦空き家や伝統的な街並みが残り、町家等の歴史的建造物が多く空地の期間を経ると駐車場以外への転用は難しい実態が分布する古町地区では、建物が一時的に、空き家・空地窺える。となった後、駐車場へと転用される事例が多い。民家から空き家・空地へと転用した例は、その状態が長く継続

5. 駐車場需要の分析と転用・設置方策する特徴が見られた。また、駐車場経営をやめる事例が5.1 分析方法

6 件であった。このように古町地区では、駐車場からの2016 年の駐車場経営形態を GIS へプロットし、町丁目積極的な転用は見られない。一方で通町筋地区では、他毎の面積を求める。平成 27 年国勢調査結果より、町丁目用途への転用が多い。商業地区に近い紺屋今町では、オの人口データ(居住人口、昼間人口)、平成 24 年都市計画フィスへの転用が 3 件、空地(後にオフィスに転用)1 件と、 基礎調査結果より商業床利用の把握を行い、駐車場需要比較的積極的な転用実態が窺えた。辛島町では、空き家について分析する。駐車場必要面積は 25m2/台とする 6)。

や空地の分布が 8 件見られるものの、いずれも一時的な月極駐車場の需要について、各世帯の駐車台数は、自分布であり、その後駐車場への転用が見られた。草葉町

家用車保有台数を 1.307 台/世帯 7）として、世帯数に乗じでは空地の期間が見られないのが特徴で、マンションへて必要件数を求めた。企業保有月極駐車台数は、小池 8）の転用も 2 件確認できた。このように、商業集積地区にの研究における企業保有駐車場数(Table 5.)を基に算出し近いエリアでは、駐車場からの積極的な転用が見られる。

た(Table 6.)。時間貸し駐車場の需要は、大規模小売店舗.

立地法の指針に基づく計算式 9）を基に、駐車場必要面積

4.4 考察を導き、2016 年の駐車場分布状況との検討を行った。

転用について、地区による比較を行うと、民家が多く分布する地区と、商業地近くの地区では、後者の方が土

5.2 分析対象

地利用の変化が大きく、駐車場からも積極的な転用が見

調査対象は通町筋北側、南側、新町、古町地区とした。

られることが明らかとなった。このように、土地転用に熊本城地区は駐車場件数が少なく、観光客を対象としたは地区による差が大きく見られる。また、大通りや商業専用駐車場が多く見られる。また、熊本駅地区は土地区

地近くの土地は、空地である期間が見られにくいことを画整備の影響を受け、駐車場となっている土地が多く分布し、今後も整備が行われることが予測できる。そのため 2 地区は分析対象から除外する。

Table 4. Use after parking lot.
年
民家店舗マンションオフィス空地

論文 R38

1996
2006
2016
1996
2006
2016
1996
2006
2016
1996
2006
2016
1996
2006
2016

古町地区
件数 合計
241123101100132008102

通町筋地区
件数 合計
021105320532
120
10220

合計[件]
222242
13222
10
102

686

Table 5. Number of parking owned per company inNagaoka city [units / company]
社用車用
来客用
従業者通勤用
全数

専用
1.54
10.43
1.24
13.21

月極
0.92
0.83
1.57
3.31

総計
5.91
17.29
3.33
26.53

Table 6. Estimated number of parking vehicles per company
in Kumamoto city [units / company]

512

敷地内
3.45
6.03
0.52
10.01

社用車用
来客用
従業者通勤用
全数

敷地内
5.26
6.03
0.79
12.09

専用
2.34
10.43
1.90
14.67

月極
1.40
0.83
2.40
4.62

総計
9.00
17.29
5.09
31.38

－ 210 －5.3 駐車場の需要と供給量

Table 7. Demand for monthly parking lot.

5.3.1 月極駐車場の需要供給率については、2016 年の駐車場面積[m2]を必要駐車場面積[m2]で除して算出する。通町筋南側地区では供給率が低いが、他の 3 地区では 100%を超える供給率である(Table 7.)。特に古町地区では、供給率は 120%を超える高い数値を示す。4 地区全体では 102%と供給量がやや必要駐車場

必要駐車場月極駐車場 月極駐車場

台数[台]

面積[㎡]

台数[台]

面積[㎡]

供給率

通町筋北側地区

656

16409

684

17110

通町筋南側地区

485

12134

1954865

104%
40%

新町地区

1044

26108

1067

26670

102%

古町地区

1111

27779

1379

34468

124%

合計

3297

82430

3324

83112

101%

上回っている。
Table 8. Demand for hour rental parking lot.
5.3.2 時間貸し駐車場の需要

必要駐車台数

必要駐車場

駐車可能 時間貸し駐車

[台]

面積[㎡]

台数[台]

供給率

場面積[㎡]

通町筋北側、南側地区では、供給量が上回っているが、通町筋北側地区

3153

33950

2978

74445

219%

新町、古町地区では、需要が大きく上回っている(Table 8.)。

通町筋南側地区

16044

1118757059

176474

158%

新町地区

1341

19425

2887195

37%

古町地区

1483

19725

626

15651

79%

合計

22020

18497510951

273765148%

4 地区全体では供給量 148％である。
5.4 考察
月極駐車場について、通町筋南側地区では駐車場需要利活用については、改めて調査する必要がある。現在、が供給量を大幅に上回る結果となった。今回は月極駐車未利用地や空き家も含めて駐車場等の都市内空地の利用場のみの把握であったため、実際の社用車用駐車場は専実態について調査中である。

用駐車場である可能性も考えられる。しかし、搬入用の駐車場等は十分に確保されていない可能性があり、企業

7. 展望の保有する駐車場数については、検討と整備をし直す必今後は、駐車場の利用率調査を行うことで地区状況と要がある。古町地区では、高い供給率であったことから、の関係性を明らかにでき、また、駐車場所有者の今後の契約率が 100%でない小規模な駐車場が地区内に点在し駐車場活用へ向けた意識調査を行うことで、より詳細なている可能性が考えられる。

駐車場の設置実態が明らかになると考える。さらに、人時間貸し駐車場について、大規模小売店舗立地法の駐口減少、カーシェアリング等、将来的な環境の変化を加

車場設置の基準を新町・古町地区に適用すると供給率が味したシミュレーションを行うことで、中心市街地活性小さく算出されてしまう。中心部は供給過多となってい化の方策を検討したい。

るが、中心部周辺では 100%未満と算出されることから、この基準を用いる場合は、地区による配慮が必要である。
6. 総括
本研究では、土地利用の観点から駐車場の調査を行い、土地転用の実態について GIS を用いたデータ分析を行った。GIS は、対象エリアの多様なデータを重ね合わせ、整理・分析することができ、基本的な情報の提供・共有ができる。また、分析手法は他地域への適応も可能である。土地転用実態については、商業集積の見られる中心部では空地である期間が見られにくく、駐車場からの転用も積極的だが、古町地区のような町家や民家が多く分布する中心部周辺の土地では、駐車場から他用途への転用は見られにくい特性が明らかになった。駐車場の需要については、中心市街地全体で見ると、供給量が需要を上回る結果であったが、需要と供給のバランスは地区毎に差があり、駐車場設置について計画的な設置がなされているとは考えにくい。このような問題を払拭するために、他用途から駐車場へと転用をする際の届出制度を設ける等、容易に駐車場化させないような仕組みをつくることは有効であると考える。既に駐車場となった土地の論文 R38［参考文献］
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ムと有効利用方策の評価に関する研究，日本都市計画学会
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