〔3〕住宅
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ハウジング・アフォーダビリティ指標の算出―経済学的観点からの考察―

Theme
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戦略調査事業部

研究員

森田学

一定限度を超えている場合、世帯は住宅のアフォーダビはじめにリティにおいて問題があるとみなされる。すなわち、アフォーダブルか否かは任意に設定された住宅費負担率に

公営住宅制度は、「健康で文化的な生活を営むに足る」

よって判別される。

住宅を自己の負担能力によって確保できない世帯に、良実際、米国政府の定義では調整後所得の 30％を超えて好な居住環境を備えた住宅を低廉な家賃で供給することはならないとされている。 2を目的としている。しかし、現実には低額所得層世帯と谷重雄により考案された「住宅費負担限度率」が指標とは言えない世帯が居住しており、住宅困窮世帯へ的確にして用いられてきた。これは、所得の中から一定の食費供給されているとは言い難い面がある。

を確保した上での住宅費負担能力を、所得に対する比率

これは、公営住宅により居住の安定を図るべき住宅困窮で表したものである。

世帯とは何かという問題でもある。

し か し な が ら 、 住 宅 費 負 担 限 度 率 (rent‑to‑income

一般的に、世帯が所得の範囲内で、その満足度を最大化ratios limit)を用いたアフォーダビリティ指標では、世するように行動するならば、実際に支払っている住宅費帯の選好、及び住宅サービスの水準を制御できない。具は当該世帯にとって適切であると考えられる。このこと

体的には、住宅費負担率を抑え、劣悪な居住環境の下には、現在だけでなく将来の居住の安定性が確保されていある世帯を見いだすことができない。つまり、援助が必るならば成り立つ。しかしながら、実際の住宅費支出に要であるにも関わらず、必要でないとの誤認を生じる。

は、その時々で必要とする住宅サービスの対価にとどま

その一方で、所得の多くの部分を快適な居住空間を享受らず、居住不安の解消費用が含まれている場合がある。1するために費やす世帯が、援助が必要な世帯として認識

現実に、所得に見合わない程高い住宅費を負担しているされる。

場合がある。

この問題の解決策の 1 つとして、質的基準に基づくアフしたがって、アフォーダブルとは、無理のない住宅費負ォーダビリティ指標が提案されている。

担で、「健康で文化的な生活を営むに足る」住宅に居住でこれは、最低限必要な住宅サービス水準が第三者的観点きることであると言える。逆に、住宅のアフォーダビリから定められると仮定し、そのような住宅サービスを享ティにおいて問題がある場合、住宅に困窮しているとみ受するのに必要な費用が所得の一定割合を超えるか否かなすことができる。

によってアフォーダビリティに問題があるか否かを判別

アフォーダビリティの概念自体は古くからあるものの、するものである。したがって、実際の住宅費支出は問題具体的な定義とそれに基づく指標の構築については様々とはならず、所得が判別する基準となる。

他方、我が国においては、な見解がある。しかしながら、住宅政策が転換期にある現在、公共施策の採択基準となりうる尺度ものさしを提示することは不可欠である。

アフォーダビリティ指標に関する議論

アフォーダビリティの定義（１）基本モデル
アフォーダビリティとは、「世帯にとって適切な負担において適切な住宅に居住できること」であるとされる。3

アフォーダビリティの問題は、通常、住宅費負担の問題

以下では、アフォーダビリティの定義を示す。4として示されており、所得に対する住宅費の比率がある

まず、世帯はその所得を住宅サービス h とその他の財

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非経済的制約、すなわち所得とは無関係な性、年齢、世帯状況、職x への支出に振り分けるものとする。
ここで、アフォーダビリティが「無理のない住宅費負担業等、努力や心がけでは変更や改善が不可能な事柄によって入居やで、健康で文化的な生活を営むに足る住宅に居住できる居住の継続が阻まれ、領域 D に消費選択がある場合、住宅に困窮しこと」であるとするならば、健全な住生活を享受するに足りる住宅サービスの水準が第三者的視点から定められる。これは、住宅に生活を保障する基盤としての側面があるためであるが、健康で文化的な生活を営むには、その他の財（食糧・衣服）もまた大切である。したがって、ていると言える。

住宅サービスの価格を r 、その他の財の価格を p x とす**にする所得水準 y はy * = rh* + p x x*

その他の財についても同様に、健康で文化的な最低限度の生活水準を維持するのに必要な消費水準が定められる。
*

社会的に最低限必要とされる住宅サービスの水準を h 、*

その他の財の水準を x とすると、図表 1 の点 E によってアフォーダビリティが実現される消費選択が示される。5*

ると、点 E によって示される消費選択（ h , x ）を可能(1)*と表すことができる。図表 2 では、所得水準 y は点 E を通り、傾き − rpx の直線 FG で表される。

(1)式で表される消費水準を達成するには、消費選択が直線 FG 、もしくはその上方部分にある必要がある。言い換えれば、消費選択が直線 FG より下方の斜線部分に

図表 1 アフォーダビリティの定義（最小）ある場合、世帯の所得水準は点 E で示される消費選択がx実現できる水準に達していない。したがって、

y < rh* + px x* となる場合、世帯はアフォーダビリティDの観点から問題があると言える。

B*x***

なお、所得 y の世帯が消費選択（ h , x ）を達成した

E

際の住宅費負担率 λ = rh*

y* を用いて(1)式を書き換えるとA
Ay * = λ −1rh**(2)となり、アフォーダビリティ問題の判別式も

hh*

OOC*

ここで、点 x から横軸に平行な直線を引き、点 h から

y < λ −1rh*(3)縦軸に平行な直線を引くと、図表 1 は点 E を基点に以下と書き換えられる。世帯の所得が適切な負担において適の 4 つの領域に分けられる。

切な住宅に居住するために必要な水準に達しているか・領域 A ： A ={( h , x) h < h* and x < x*}

否かによって、世帯は住宅のアフォーダビリティにおいて問題があるかどうかが示される。

住宅サービス、その他の財ともに最小限必要とされる基準は満たさ

図表 2 アフォーダビリティの定義れてはおらず、この領域内に消費選択がある場合、アフォーダビリ

x

ティにおいて問題があると言える。

・領域 B ： B ={(h, x) h ≥h and x ≥ x }**点 E で示される水準以上の消費が実現されており、アフォーダビ

FADリティは確保されている。

・領域 C ： C ={(h , x) h ≥ h and x < x }
*

BA

*

Ex*

一定水準の住宅サービスを確保しているが、その他の財についてはAA基準が満たされていない。

・領域 D ： D ={(h, x) h < h and x ≥ x }**その他の財については基準が満たされているが、住宅サービスについては基準が満たされていない。

Best Value vol.06 2004.7 VMI9COOh*GBest Value●価値総研
図表 3（２）住宅特性を考慮したモデル

民間住宅デ−タの概要

平均値 標準偏差 最小値 最大値

ここまでは、住宅サービスを同質財として扱ってきたが、本来、住宅は立地条件、建築構造、床面積等がそれぞれ異なっており、それぞれが差別化されている。しかも、住宅サービスを構成する特性が取引される市場が存在していない。こうした住宅サービスの異質性に対処する方法として、それを多数の特性ベクトルの束として表現・把握しようとするヘドニック・アプローチがある。
このアプローチでは、住宅サ−ビスを特性の束で表現し、その集合的な概念 H は、それを構成する特性から成るベクトルとして H =[ h1, K, hn ] で表現される。ここで、hi , i = 1,K , n, は n 種の住宅特性を表す。

標本数 540

家賃 (円/月)

66,658

16,201 35,000 150,500

専有面積 (㎡)

51.93

11.48

21.14

111

建築年 (西暦)1991.5

5.8

1973

2000

4.8

3.0

0.4

17.5

度数％

都心までの距離 (㎞)7
建築構造
(木造)

−−

61.1

(軽量鉄骨)

−

−

297

55.0

(鉄筋コンクリート)

−

−

237

43.9

注）家賃には共益費を含む。

家賃関数の推定をおこなう際に選択した変数についてしたがって、住宅サ−ビスは各々１つの特性ベクトルは、図表 4 に示している。

H を有しており、それに対して家賃 R がつけられているとすると、住宅サ−ビスの家賃関数は R = R( H ) と表すことができる。ここで、社会的に最低限必要とされる住宅サービスの水準をそれぞれの特性をもとに、

H * =  h1*,K , hn* とすると、消費選択（ H * , x* ）を実現するために必要な所得水準は(4)で示され、住宅費負担率 λ = R( H )*−1

変数記号RSPACEYRSTR

ヘドニック家賃関数で用いた変数

特性変数
民間住宅家賃＋共益費（円/月）
専有面積（㎡）
築後経過年数（年）
建築構造（鉄筋コンクリート構造の場合は１のダミ−変数）

y * = R( H* ) + px x*

y * を用いるとy = λ R( H )*図表 4*(5)と書き換えられる。ここで、 R( H ) = rh と示すことが***可能であるならば、(2)式と(5)式の y は同一となり、これに伴い、(3)式も書き換えられる。もし y < y 、すな*

わち

都心までの距離（㎞）CBD

関数形については、対数線形を交えた形の、

ln R = a0 + a1 ln SPACE + a2YR + a3STR + a4 ln CBDと定式化した。パラメータ a0 から a4 に対して期待される
符号条件は、専有面積、建築構造についてはプラス、築後経過年数、都心までの距離についてはマイナスとなっている。
図表 5−1y < λ R( H )*ln( SPACE )YR
STRln(CBD )

家賃関数
推定値
t −値
8.715(101.75)
0.660(31.24)‑0.012(‑15.04)
0.091(9.20)‑0.109(‑14.79)

R2
R20.834
0.833(6)となるならば、世帯は住宅のアフォーダビリティにおいて問題があると言える。

アフォーダビリティ指標の算出
以下では、岡山市を事例に、アフォーダビリティ指標を算出する。
（１）家賃関数の推定
民間住宅に居住した際にアフォーダビリティの確保が可能かどうか判別するためには、市場家賃関数を推定する必要がある。
市場家賃関数を推定するために用いるデータは、平成

家賃関数の推定結果

変数定数項

推定結果は図表 5 に掲げるとおりである。自由度修正済み決定係数の値は 0.833 で、すべての説明変数に関してパラメータに対する符号条件は満たされ、かつ統計的に有意である。
（２）アフォーダビリティ指標の算出

12 年 4 月時点の週刊住宅情報（ＫＧ出版）に掲載された

アフォーダビリティ指標を算定するにあたっては、社

アパート・マンションの賃貸情報で、専有面積、建築年会的に最低限必要とされる住宅サービス水準を明らかにが記載されている岡山市内のものである。6

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する必要がある。住宅サービスの基準には、通常、遮音可能かどうか判別するための基準、すなわちアフォーダ性能をはじめ断熱性、換気通風性といった建物の性能にビリティの指標値については図表 6 に示してある。

関わる条件と、台所、水洗便所、浴室等の有無やその利用形態が含まれる。住む側からすると、間取りや設備のおわりに使い勝手だけでなく、広さも重要な要件となる。さらに、利便性が高い、騒音が少ない、緑が多い等、居住環境の質も問題となる。
これらすべてを網羅し表現できる指標はないが、それでもなお、住宅が居住空間を提供するものであるとすると、居住空間の広さは絶対的条件であると考えられる。
ここでは専有面積について、政府（国土交通省）が定め

アフォーダビリティ指標は、住宅困窮の度合いを客観的に判断するための指標である。社会のあらゆる分野で、透明性・公開性が求められている今日、施策の判断基準を明確にする必要性は高まっており、指標が評価の「モノサシ」として活用されることが期待される。

る水準（最低居住水準）を用いる。 8 他の住宅特性につ多くが生活限度を上回る生活水準にあり、消費に関して参考文献
小林綏枝 (2001) 「生活の論理と住宅費負担」『都市住宅学』
第 33 号、pp.33-38.
住宅問題研究会他編（1993）『住宅問題事典』東洋経済新報社、東京.
日本住宅総合センター（ 2002）『新たな居住指標等検討調査』、東京.
森田 学（2003）「アフォーダビィリティの観点からの住宅選択の自由度が高いこと、また、価値観が多様化し、同困窮世帯の識別−岡山市における事例−」『都市住宅学』第一世帯構成、同一年収でも、消費の構成が大きく異なっ

20 号、pp.121-131.

いては、居住水準を左右するものの、必要最低限の水準を客観的数値指標として提示することは難しく、政策的に絶対的な水準を定めることは適当ではない。ここでは、サンプルデータの平均値を基準値として用いる。
次に、住宅費負担率を設定する必要があるが、世帯のていることから、家計を圧迫しない範囲を客観的に示す

渡辺直行（1996）「住宅費負担率の考察」『住宅土地経済』第42 号、pp.21-33.
Hancock, K. E. (1993) ‘’Can Pay? Won’t Pay?’ or Economic
Principles of ’Affordability’’, Urban Studies, Vol.30, No.1,
pp.127-145.

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ことは困難である。

したがって、負担率は任意に設定することとなる。ここでは、マーケット・バスケット方式を用いて推計することも考えたが、住宅金融公庫融資において収入の 20％が返済負担率の上限とされていることから、住宅費負担率 λ として 0.20 を採用する。10,11 また、米国における基準（ λ ＝0.30）を用いた場合についても計測をおこなう。
以上により、図表 5 の家賃関数の推定結果と設定された住宅サービス水準・住宅費負担率を適用することによって、(6)式のアフォーダビリティ指標が実際に求められる。
図表 6 アフォーダビリティの指標値
基準所得額（円／月）
世帯構成員数λ ＝0.20

λ ＝0.30

1人

158,954

105,970

1 人（中高齢者）

197,222

131,4812人

217,411

144,9413人

264,101

176,067

4人

310,904

207,269

5人

334,923

223,282

6人

373,079

248,720

民間住宅に居住した際にアフォーダビリティの確保がBest Value vol.06 2004.7 VMI91小林(2001)に詳しい。
新たな居住指標等検討調査（日本住宅総合センター, 2002, p.25）を参考にしている。
3
住宅問題事典（東洋経済新報社, 1993, p.425）の定義による。
4
Hancock(1993)に倣い、定義をおこなう。
5
社会的に容認される水準は、世帯主年齢、世帯構成員数等を用いて類型化された世帯形態によって異なっている。
6
間取りがワンルーム形式のデータはサンプルから除去している。
7
サンプルの所在する町内の地理的中心地からＪＲ岡山駅までの直線距離8
最低居住水準とは、住宅建設計画での住宅の質の指針として、「第３期住宅建設５箇年計画」以降、住宅建設計画で示されている住宅の質に関する水準のことである。
9渡辺(1996)に詳しい。
10 米は何キロ、野菜は何キロ、肌着は何枚というように生活に必要な家計品目を生活科学の知識によって積み上げ、金銭換算し、これと設定された住宅サービス水準を達成するのに必要な家賃額を用いて、住宅費負担率を推計する。
2

11

住宅ローンの返済は長期にわたるものであり、他の支出とのバランスを考え、「無理のない返済計画」を立てる必要がある。住宅ローンの返済だけで家計を過度に圧迫してしまうのは考えものであることから、年収に占める返済金の割合である年収負担率を住宅費負担率の代理指標として用いることは妥当であろう。