郊外住宅団地の課題と今後のあり方に関する研究
都市計画研究室 松本 卓也
指導教員 中出 文平
樋口秀
松川 寿也

１．研究の背景と目的
我が国では区域区分制度が施行された昭和44年以前から郊外部で住宅団地が開発された。区域区分施行後も、住宅団地開発が進められ、飛び市街化区域(1)を伴った住宅団地や、本来は市街化を抑制すべき市街化調整区域にも住宅団地が開発された。飛び地状に開発された住宅団地では、買い物、通院、通勤を自家用車に依存していること、開発後30年以上を経て高齢化や人口減少が進んでいることが想定され、加えて空き家の発生が懸念される。さらにこれらの住宅団地は、今後の「集約型都市計画」を進める際の課題になると考えられる。
既往研究として地方都市で市街化区域の拡大状況・区域区分の運用実態を明らかにした研究1)、札幌市の市街化調整区域内の住宅団地を対象に形成背景や建築形態制限から都市整備上の課題を明らかにした研究2)、郊外戸建て住宅団地の空き家・空き地と居住者構成の変容を明らかにした研究3)などがある。しかし人口動態や日常生活に必要な施設の立地や住民の居住継続意向、自治体の今後の方針から飛び市街化区域を伴う、あるいは市街化調整区域内の住宅団地の今後のあり方に言及した研究はない。
そこで本研究では開発後30年以上を経過した飛び市街化区域を伴う住宅団地と調整区域内の住宅団地を対象に、住宅団地の形成過程や現状からみる住宅団地が抱える問題、自治体の問題意識と今後の意向を把握する。また、住民の居住継続意向、今後居住を続けるうえで住宅団地に必要なことを意識調査から明らかにし、住宅団地の持続可能性、今後の適切なあり方を検討する。

万人以上の地方圏の線引き都市のうち、①平成元年以前に住宅地開発を伴って指定された飛び市街化区域(2)をもち、②市街化調整区域に住宅団地が立地(3)し、③平成元年までにこれら２種類の団地ともに住宅の立地が確認できる都市(4)を選出した。この条件を満たす八戸市、宇都宮市、各務原市、岐阜市、浜松市の住宅団地で、国勢調査小地域集計を住宅団地内の戸建て住宅地域のみについて集計できる団
地を研究対象の住宅団地（表１）とした。まず、対象の住宅団地の現況を把握する。次に自治体へのヒアリングを実施し、郊外住宅団地に対する問題意識などを把握する。最後に、住民アンケートを実施し、住民視点からの問題、今後方策が必要となる事項を把握する。これらを踏まえて、住宅団地の持続可能性、今後の都市整備への適切なあり方
表１ 研究対象の住宅団地
都市
八戸
宇都宮
岐阜各務原

浜松

開発年

面積(ha)

人口飛住

S44～47

55.8

1,930

調住

S46～58

12.3

986

飛住

S49～53

46.6

3,120

調住

S49～H1

55.3

2,802

飛住

S40～60

42.2

3,703

40.7

2,584

調住

a.S45～48
b.S63～H9
S43～46

飛住
調住

飛住

世帯数

事業者と開発手法

809 公的：住宅供給公社
371 民間：旧都計法34条10号ロ
1,325 公的：土地区画整理事業
955 民間：旧都計法34条10号イ
公的：住宅供給公社
民間：区域区分以前の開発
a.民間：不明
822
b.公的：土地区画整理
259 民間：道路位置指定

1,713

7.2

780

S37～H17

138.3

9,991

4,126 公的：土地区画整理組合

S46～4711.4

956

342 民間：住宅地造成事業

飛住：飛び市街化区域を伴う住宅団地 調住：調整区域の住宅団地

表２ アンケートの概要
都市
宇都宮
各務原

２．研究方法浜松らの研究1)を参考に、1990年の国勢調査で人口が10団地

浜松団地

配布日

配布方法

配布数

飛住

207

調住

H27.12.17 13:30～16:00 ポスト投函
H27.12.17 10:30～13:00 ＆手渡し

有効回 回収率
答数
(%)
71
71
34.3

329

96

96

29.2

飛住

H27.12.23 13:30～16:30

456

999921.7

調住

H27.12.24 10:00～11:30

232

404017.2

飛住H27.12.24 14:00～16:00

270575621.1

調住H27.12.25 10:00～12:30

294777726.2

1,788

44043924.6

配布時間

ポスト
投函
総計

返信数

を考察・提言する。以下に調査内容を示す。
(１)現況と変遷
変遷を把握するために、国勢調査を用いて分析地域(5)内の人口、世帯人員別世帯数、住宅の種類を５年単位で集計した。また、住環境の指標として1/2500国土基本図とゼンリン住宅地図(6)を用いて土地利用や敷地面積を調査した。
さらに、日常生活の利便性を把握するために、国土数値情報等を用いて日常生活で利用する商業・医療施設などの立地状況(7)、公共交通の状況(8)を調査した。
(２)現地調査・ヒアリング
現地調査では空き家の状況や住宅団地内の傾斜等を確認した。自治体へのヒアリングでは、開発された当時の郊外住宅団地開発に対する姿勢、現在の郊外住宅団地に対する問題意識、今後の存続意向を明らかにした。
(３)住民アンケート
対象の住宅団地に居住する世帯主を対象に、アンケート

３．住宅団地の現況分析と自治体の意向（１）宇都宮市
対象の飛び市街化区域は都市計画道路、インターパーク構想、職住近接の思想により工業と住宅地が近接した開発である。昭和48～53年に組合施行の区画整理によって開発され、昭和59年の定期見直しにより市街化区域に編入され分析地域の土地利用現況①分析地域：16.6ha

04km

15 17 13 16108●

1●

105

n=380

82
66
48

553432280～299

300～319320～339340～359360～379

380～399260～279

26

19240～259

頻度①25 26 2521220～239

調
整 100
区 80
域
60
住宅 40
団 20
地の 0●
●

31200～219

宇都宮駅

4540
35302520
151050120

180未満

②

②分析地域：15.0ha
戸建て住宅の敷地面積分布
40n=248180～199飛び
市街化区
域の頻度

12400以上

位置図
N実施し、最も利用する買い物・通院場所と交通手段を調査し居住地からどの程度離れて立地するか、自家用車にどの程度依存するかを調査した。また、現在の居住地への満足度や今後の居住継続意向、今後対策が必要なことなどを把握し、住民視点からの住宅団地の課題を明らかにした。アンケート（表２）は周辺施設や公共交通の状況、自治体の方針が異なる宇都宮市、各務原市、浜松市で実施した。
本稿では、周辺の施設立地、自治体の今後の位置づけ・存続方針が異なる宇都宮市と各務原市を取り上げる。

敷地面積 (㎡)●●①飛び市街化区域

200m

0②調整区域住宅団地

●
●
●

01km

赤線内が分析地域、現況図の●は空き家

935

1000

29907

56863

70

800

128

人口(人)

599
13 579

600

400

651

7.70227

327611

S55
S60
65歳以上

12969

H2
H715～64歳H12238

177

15.0
10.0

704

5.9

200

15.7489

5.0

77

78

0.0

H170～14歳

H22

図２ 人口動態

高齢化率

3.7

4.0
2.93.52.7
3 281 1 278
300
3.0
275 7
254
252
63
9 21 11 12 12 14 10 2.5
2501013 28
3659
41
40
66
167
200
2.0
81
72
775
150
1.5
2398
114
77
69
67
100
1.0
109
93
5075
52
50
0.5
43 17 42342437292926
18
141000.0S55
S60
H2H7
H12H17H22
7人以上
6人
5人
4人
3人
2人
1人
平均人員
350

744

10.4708359

400

20.081690

25.0

3.63.73.33.1279

図３ 世帯人員別世帯数

平均世帯人員(人)23.8945

用途
区画数 平均敷地面積（m 2)
戸建て住宅
380
238.1
兼用商業
4276.8
その他兼用
17240.8
公共用地・公園等
3空地
24372.3
駐車場
3258.0N

図１ 宇都宮市の対象団地

1200

世帯数

1km

高齢化率（％）

0

用途
区画数 平均敷地面積（m 2)
戸建て住宅
248299.3
集合住宅
3312.3兼用商業
11346.2
その他兼用
12292.2
商業
3
1,026.7
公共用地・公園等
3
教育施設
1
駐車場
1975.0た。平野部に位置し、平成26年３月現在、第一種中高層住 飛び市街化区域と同様に４人世帯が減少し、２人世帯と単居専用地域、第一種住居地域、工業地域が指定され、中央 身世帯が増加したため、平均世帯人員は減少傾向にある。
部を南北に国道４号線が通る。分析地域は瑞穂１丁目であ 戸建て住宅の平均敷地面積は約238㎡である。住宅団地内る。人口のピークは平成２年で、その後は減少傾向である には理髪店やクリーニング店が立地するが、住民に最も利とともに高齢化率（65歳以上人口の割合）は増加傾向であ 用される商業・医療施設は団地から１km程度離れている。
る（図２）。平成22年の国勢調査では60～64歳人口が最も 都市中心部へ向かうバス路線が最も利用される施設を経由多いため、平成27年の国勢調査で高齢化率がさらに上昇す するものの、運行頻度は１本未満／時間であり、買い物やることが予想される。人口がピークの平成２年の平均世帯 通院に利用される交通手段は９割が自家用車である。
人員（図３）が3.7人で最多であったが、その後４人世帯これらの住宅団地が開発された当時、宇都宮市は住宅需が減少し、２人世帯と単身世帯が増加し、平均世帯人員は 要が逼迫しており、市街化調整区域の大規模な住宅開発事減少傾向にある。開発後20年程度を経た以降の平成12～22 業でも開発許可の要件・基準に合致していれば許可を出す
年は若い世代の大規模な人口流入がない。現在空き家は２ 姿勢であった。郊外住宅団地に対する宇都宮市の今後の扱軒のみであるが、今後も人口の流入が無ければ10～20年後 いとして、飛び市街化区域は平成22年の都市マスで地域のには急激な人口減少と空き家の急増が予想される。戸建て 生活拠点と位置づけられる。また、「ネットワーク型コン住宅の平均敷地面積は約300㎡であり、研究対象の住宅団 パクトシティ形成ビジョン」(9)では今後、商業や医療など、地では最も広い。飛び市街化区域内には郵便局、コンビニ 日常生活に必要な機能が強化され、人口誘導する方針であが立地し、500m圏内にスーパーマーケットが２軒立地する る。一方、調整区域の住宅団地は都市マスで低層住宅団地（図５）。都市中心部へ向かうバスは１～２本／時間であ としての位置づけはあるものの、現在団地内に立地しないる。利用する交通手段は、アンケートによると買い物で８ 商業・医療施設等の整備方針はない。ヒアリングによると割、通院で７割が自家用車利用である。
「居住する場所であり、地域拠点にはなり得ない」と、積調整区域の住宅団地は昭和49～平成元年にかけ、旧都市 極的な人口誘導はしない方針である。今後、高齢化により計画法34条10号イ(大規模住宅開発等)の開発許可要件で民 自家用車利用が困難になり、周辺に施設が乏しい調整区域間業者により開発された住宅団地である。開発時期が分か の住宅団地では自家用車の代替手段が必要であるが、宇都れており、昭和49年に中央部から南部の開発が始まり、昭 宮市では地域内交通を設けて交通弱者を救済することが検
和61年頃に北部の開発が始まった。分析地域は開発時期の 討されている。この方策は、郊外住宅団地に限定したもの早い部分のみを集計できる横山１丁目である。
ではなく、交通空白地域に対する救済策である。
人口のピークは平成12年で、その後は減少傾向であると （２）各務原市
ともに高齢化率（65歳以上人口の割合）は増加傾向である。 各務原市の飛び市街化区域内には民間開発と公的開発
位置図①飛び市街化区域

N②調整区域住宅団地

01km①

新那加駅ba②
各務原駅

04km0①分析地域：20.1ha
用途

分
析地
域の土地
利用
現況

戸建て住宅
集合住宅
兼用商業
商業
その他兼用
事務所・営業所
公共用地・公園等
空地
駐車場
その他用途

区画数
513
4
45
1337375
1

平均敷地面積（m 2 )
236.5
472.3
206.0
307.0
285.8
360.7
431.7
-

②分析地域：7.2ha

N

●

用途
住宅用地
兼用商業
商業
その他兼用
事務所・営業所
公共用地・公園等
空地
駐車場
その他用途

区画数
259
1
17422732

平均敷地面積（m 2 )
202.5
375.0
191.9
236.0
564.4
201.0

N

●

●

●
●
●
●
●

N
0

赤線内が分析地域、現況図の●は空き家

1km

200m

0図４ 各務原市の対象団地

200m

宇都宮市飛び市街化区域
スーパーマーケット (H27)コンビニ(H27)
郵便局(H25)
幼稚園・保育園(H23)
学校(H25年)
医療施設(H26)
バス路線（関東鉄道）
市街化区域

各務原市飛び市街化区域
N
ヨークベニマル
石井店

スーパー オオタニ

スーパーマーケット (H27)
コンビニ(H27)
郵便局(H25)
幼稚園・保育園(H23)
学校(H25)
医療施設(H26)
バス路線（ふれあいバス）
バス路線（岐阜バス）
バス路線（岐阜バス）
市街化区域

500m
スーパーはせがわ

2km

1km
2km

N

500m

そはら永田クリニック1km

東海中央病院ス－パーサカイ
●

鈴木胃腸科
外科内科

みずほの中央クリニック

ＦＫＤインターパーク

0JR高山本線

バロー各務原中央店

01km

1km

名鉄各務原線

赤枠の施設は住民に最も利用される施設

図５ 飛び市街化区域周辺の施設立地（区画整理）の団地があるが、平成元年以前に住宅が立地 各務原市都市計画マスタープラン(平成22年)では公共下水した民間開発（図４①のａ）の清住団地を扱う。昭和45～ 道整備は平成26年以降に整備予定であるが、平成27年11月
48年に開発された後、団地周辺を住工一体となった産業団 のヒアリング時点では整備時期は未定であった。今後の土地（テクノプラザ）構想がもちあがり、昭和62年４月に開 地利用方針図では他の調整区域の集落と同様に、土地利用発予定区域が市街化区域に編入され、清住団地も同時に市 の位置づけが無い。
街化区域に編入された。区画整理により開発された住宅団
他の住宅団地と同様に、人口減少、高齢化が進行し、世地(図４①のｂ）の事業認可は昭和61年である。昭和62年 帯人員が減少傾向である。団地内に傾斜があり東部から中４月の市街化区域・市街化調整区域計画書では住宅エリア 央部にかけて標高が高い。今後さらなる高齢化が見込まれは「住宅地として純化をはかる」とされ、商業施設は誘致 るため、住民にとって障害になる可能性がある。平均敷地されなかった。
面積は約203㎡で、研究対象の住宅団地では最も狭い。住清住団地の人口のピークは平成７年であり、その後は人 宅団地には平成27年９月まで「ふれあいバス」の路線が設口が減少に転じ、高齢者の人口が増加傾向である。宇都宮 定されていたが、平成27年10月のバス路線再編により、市の飛び市街化区域と同様に、平成22年の国勢調査では60 「ふれあいタクシー」（デマンド型交通）に変更された。
～64歳人口が最も多いため、平成27年には高齢化率が急激 各務原市地域公共交通網形成計画（平成27年８月）によるに上昇することが予想される。世帯数は平成22年まで増加 と、ふれあいバスの平日運行本数は鵜沼駅、各務原駅方面傾向であるが、平均世帯人員が最も多いのは昭和60年で、 にそれぞれ１本／時間であったが、ふれあいタクシーに変
その後は平成22年まで減少し続けている。昭和60年では４ 更後も運行密度に変更はない。バスルートが再編された理人世帯が最多だったが、平成22年では２人世帯が最も多く、 由として、交通空白地域を一筆書きで結ぶ複雑なルートで他の住宅団地と同様に４人以上世帯が減少し、２人世帯と あるため長大になり運行所要時間長くなること、郊外部の単身世帯が増加傾向である。
ため採算性が課題であることが挙げられた。ふれあいタク
前述の構想により、住宅団地内には商業・医療施設がな シーは住民に最も利用される商業施設を経由するが、住民く、最も利用される施設まで１km以上離れているため、自 が買い物や通院で最も利用する交通手段は自家用車である。
家用車や公共交通を利用する必要がある（図５）。各務原
宇都宮市と同様に、これらの住宅団地が開発された当時市は交通空白地域に向け「ふれあいバス」を運行しており、 は住宅需要が逼迫しており、市街化調整区域の大規模な住都市中心部へ向かうバスは１本／時間程度運行される。平 宅開発事業でも開発許可の要件・基準に合致していれば許成27年10月現在では住民が最も利用する施設を経由した路 可を出す姿勢であった。今後の郊外住宅団地への方針は、線形態であるが、これらの施設へ向かう交通手段はアンケ 都市中心部への人口誘導を重視するため、宇都宮市と異なートによると９割以上が自家用車である。
り飛び市街化区域に積極的な人口誘導する方針ではない。
調整区域の住宅団地は区域区分以前の昭和43年～46年に 調整区域の住宅団地も現状維持方針である。ただし、日常かけて、民間事業者が道路位置指定により開発した住宅団 生活で利用する施設が乏しいことや人口減少、高齢化が進地である。住宅団地の規模が小さいため、区域区分後も市 み空き家が発生しつつあることを問題視しており、「ふれ街化区域への編入は見送られた。平成27年現在も下水道が あいバス」や「ふれあいタクシー」により、交通弱者の日未整備で、住宅団地自体で集中下水道が整備されている。 常生活の利便性を補う方針である。今後の公共交通需要に柔軟に対応し、運行形態は随時見直す姿勢であった。空き の飛び市街化区域では「若い人の呼び込み」や「空き家な家対策も検討中である。
どの管理」が多いが、宇都宮市の調整区域の住宅団地や各４．住民の居住継続意向・今後の対策
務原市では「日常生活に利用できる公共交通」が最も多い。
住宅団地により敷地面積、周辺の施設・公共交通の状況 次に多いのは「空地・空家の管理・手入れ」であり、住民に様々な差がみられたが、住民の居住継続意向は宇都宮市、 の高齢化に伴って今後発生する問題を見据えた意見があっ各務原市の飛び市街化区域・調整区域の住宅団地ともに８ た。各務原市ではバス・タクシーのルートが最も利用され割以上であり、居住継続意向が強いことがわかった(図６)。 る商業施設や病院を通るものの、公共交通への意見が最もこれはアンケートの回答者の８割以上が60歳以上であるた 多い。また、住民の８割が「路線バスの本数が少ない」とめ、現在の居住地から転居する意志が弱いことが要因と考 回答しており、最も利用する日用品の購入施設や医療施設えられるが、宇都宮市の飛び市街化区域では半数が「現在 が１km以上離れていること、回答者の年齢は60代以上が８の居住地に満足し、今後も住み続ける」と回答しており、 割を占め、自家用車利用が困難になる年齢に近づいている
アンケートを実施した住宅団地のなかで最も高い。他の住 こと等から、自家用車の代替手段の不便さに対しての危機宅団地と比較して、周辺に商業・医療施設など、日常生活 感が強い。いずれの住宅団地も住民の高齢化が進んでおり、で利用する施設が立地していることが理由であると考えら 居住継続意向が強いため、今後は自家用車が運転できなくれる。
「現在の居住地に不満があるが、今後も住み続ける」、 なる住民を救済する必要がある。現況分析、自治体の方針、「いずれ転居したいと考えている」の理由で最も多かった 住民の意見を踏まえると、宇都宮市の飛び市街化区域ではものは「買い物・通院・交通の利便性が悪い」であり、日 地域の拠点として位置づけられ、居住者の満足度が高く魅常生活で利用する施設の有無や公共交通の頻度が住民の居 力のある場所に人口を集約する計画が示された。一方、調住満足度に大きく影響していると考えられる。そのため、 整区域の住宅団地は積極的な人口誘導は検討されないもの
市街化区域と調整区域の住宅団地を比較すると、市街化区 の、現在居住する住民に向けた地域内交通の検討がされ、域の満足度が高い。
今後の交通弱者に向けた対策が進められる。郊外住宅団地
今後も居住するうえで必要なことでは、住宅団地内外の に特化した対策は無かったが、結果的に郊外住宅団地の状
日常生活で利用できる施設の有無、公共交通の頻度によっ 況を考慮し、人口誘導と生活機能の強化、あるいは人口誘て違いがみられた(表３)。周辺に施設が立地する宇都宮市 導しないものの、今後の住民救済策が検討された。
宇都宮
飛住(n=71)

0%

20%

40%

60%

4880%

100%

2012①②③④⑤飛住(n=71)

90%

70%

A

B

C

調住(n=96)

85%

50%

CC

B

飛住(n=99)

90%

50%

BC

A

3調住(n=40)

90%

35%

CC

A

無回答

飛住(n=57)

90%

60%

B、CA

C

調住(n=77)

90%

65%

CC

A

調住(n=96)

50

32

13 1

飛住(n=99)50

39

7 12調住(n=40)

14各務原

①

23②

③④

表３ 今後対策が必要なこと
宇都宮
各務原
浜松

①現在の居住地に満足し、今後も住み続ける ②現在の居住地に不満があるが、今後も住み続ける ③いずれ転居したい ④転居することを決めている

A.若い人の呼び込み、B.空地・空家の管理・手入れ、C.日常生活で使える公共交通①居住を継続する割合 ②居住地への満足度 ③「早急に必要」が最も多いもの④「いずれ必要」を含めて最も多いもの ⑤「いずれ必要」を含めて2番目に多いもの

図６ 住民の居住継続意向

表４ 住宅団地の現況と自治体の方針
都市団地

宇都宮飛住

八戸調住

飛住

各務原
調住

飛住

浜松

岐阜調住

飛住

飛住

調住

①5.5km

6.5km

5.4km

6.8km

5.4km

7.5km

8.4km

7.5km

8.3km

②

299.3㎡

238.1㎡

274.2㎡

266.2㎡

236.5㎡

202.5㎡

213.6㎡

233.6㎡

232.4㎡

現③況
④⑤500m圏内

1km圏内

団地内

2km圏内

2km圏内

2km圏内

2km以上

1km圏内

1km圏内

団地内

1km圏内

団地内2km圏内

500m圏内

2km圏内

500m圏内

団地内

1km圏内

1～3本

1本以下

4本

1～2本

1本

1本※

1～2本

6本

1日3本

・住宅需要が逼迫していたため、市街化調整区域の大規模な住宅開発事業でも開発許可の要件・基準へ合致し人口増加や産業拡大に伴ってていれば許可。
⑥
基盤整備を積極的に計画、実・郊外部の住宅団地開発に対する総量規制、開発コントロールは無し。
自施。
・区域区分以前から住宅地開発が盛んであった（岐阜市）。
治
体・地域拠点として位置づける、人口の集約を図る。
・都市中心部への人口誘導を優先、団地への積極 ・具体的な方針は平成30年度の的な人口誘導は実施しない。
⑦ ・具体的な人口集約手法は検討中。の立地適正化計画で示す。
方・人口誘導、生活機能を強化し、今後も存続。
・現状維持、新たな商業・医療機能を誘致しない。 ・市街化区域に人口を誘導、調針
整区域でも基盤の整備された場
・現状維持、調整区域のため、積極的な人口誘導は実施しない。
⑧所へ緩やかに誘導。
・公共交通による生活利便性の向上施策を検討中（宇都宮）、実施済み（八戸、各務原、岐阜）。
①中心駅からの距離 ②戸建て住宅の平均敷地面積 ③最寄りの商業施設 ④最寄りの医療施設 ⑤公共交通の頻度（/時間） ⑥人口増加時代の開発
姿勢 ⑦飛び市街化区域の今後の扱い ⑧調整区域住宅団地の今後の扱い ※デマンドタクシー

各務原市では飛び市街化区域、調整区域ともに積極的に人口誘導する考えはなく、中心市街地への人口誘導を重視する。日常生活に必要な施設の立地や住民の満足度を踏まえると、自治体の方針は正しいと考えられる。住民からの満足度は低いが、交通弱者への救済措置により住宅団地の住民へのサポート体制ができているといえる。

られ、今後の存続・人口集約を検討しても良いと考えられる。ただし、地方都市の人口は減少に転じており、いずれは周辺地域からの人口を誘導することが困難になると考えられる。10～20年後にとどまらず、40～50年後の都市の状況を考慮して人口誘導の是非を検討する必要がある。
自治体が人口誘導を積極的に実施しない各務原市の住宅団地は、人口増加時代に「緊急避難場所」としての色合い
５．飛び地状の郊外住宅団地の課題と提言が強く、日常生活に必要な施設が乏しい。住民の満足度が（１）現況分析と居住継続意向を踏まえた課題と対策
低く、日常生活に自家用車利用が前提である住宅団地では、開発後30年以上を経た郊外住宅団地が抱える問題として、 現在居住する住宅団地の住民を救済しつつ、今後は緩やか高齢化が進み、人口・世帯人員が減少傾向にあることが明 に撤退させることも視野に入れるべきである。
らかになった。日常利用施設や公共交通の有無に関係なく、 調整区域の住宅団地は、浜松市を除き、住民の満足度が住民の居住継続意向が強いことが住民アンケートで示され 低い。本来は市街化を抑制する地域であり自治体も現状維た。60歳以上の世帯が最も多くを占めること、移動手段が 持の方針である。日常生活で利用する施設や公共交通が乏自家用車主体であることから、どの住宅団地でも今後10～ しく、魅力が低いと考えられるこれらの住宅団地も、現在20年で自家用車を運転できなくなる世帯が急増すると考え 居住する住宅団地の住民を救済しつつ、今後は緩やかに撤られる。また、世帯数が減少し空き家が急増することが懸 退させることを検討すべきである。
念される。本研究では住宅立地後30年程度を経過した住宅団地について取り上げたが、平成元年以降に開発された郊 【補注】
(1) 本研究では主な市街化区域と離れた位置に、市街化調整区域をはさん外部の住宅団地でも今後同様の状況が発生することが懸念で存在する市街化区域を飛び市街化区域とした。また、当初市街化区域される。
指定時の飛び市街化区域は、「河川などにより分断されている場合を除き、当該都市のなかで、連続して面積が最も広く指定されるものから短期的な対策として日常生活の利便性が低い住宅団地で500m以上離れて指定されているもの」をすべて飛び市街化区域とした。
は高齢化に伴い自家用車を運転できなくなる住民が増える (2) 平成元年以前に指定された飛び市街化区域のうち、既存市街地・周辺集落と一体で指定されず、用途地域が住居系用途地域（第１種・第２種ため、住民を救済する手法を検討する必要がある。各務原
低層住居専用地域、第１種・第２種中高層住居専用地域、第１種、第２市、岐阜市で既に導入されているコミュニティバス・デマ
種住居地域、準住居地域）を含むものとした。
ンドタクシーなどの地域交通を導入し、今後増加すると想 (3) 本研究では、最新の都市計画図を用いて住宅団地と確認できたものを市街化調整区域の住宅団地とした。市街化調整区域に住宅団地が立地す定される住宅団地の交通弱者の日常生活利便性を維持するる要因として、①区域区分指定前に住宅団地が開発された②市街化調整ことが１つの手法として考えられる。
区域になった後に開発許可等によって開発された場合がある。
（２）住宅団地ごとの今後の扱いの違い(4) 平成元年以前に飛び市街化区域が指定されても、開発・造成がすぐになされず、住宅が立地して10年に満たない住宅団地を選定する可能性が自治体の考えとして八戸市、宇都宮市の飛び市街化区域あるため、国土地理院地図・空中写真閲覧サービスの航空写真を用いては、郊外部の拠点として位置づけられ、住宅団地の人口誘大まかな住宅立地時期を把握し、研究対象となる住宅団地と都市の選定基準とした。
導が検討されている(表４)。宇都宮市では生活拠点として(5) 国勢調査の小地域集計の区域に準じ、住宅団地のみの統計を集計できの機能の強化も計画している。これらの住宅団地は団地内る地域とした。
や周辺徒歩圏内に生活に必要な施設・機能が備わる。
(6) 平成27年10月時点で最新のゼンリン住宅地図。
一方、岐阜市や各務原市は、都市中心部への人口誘導を (7) スーパーマーケット、コンビニエンスストアは平成27年10月時点でのGoogleマップ検索、医療施設・郵便局、学校、幼稚園・保育所は国土数重視し、郊外の飛び市街化区域への積極的な人口誘導をし値情報による。
ない方針である。また、岐阜市、各務原市、浜松市の飛び (8) 住宅団地内を通るバス・デマンドタクシー路線について国土数値情報
市街化区域は日常生活に必要な機能・施設が完全ではない。 よりバス路線図、平成27年10月１日現在のバス時刻表をバス会社HPから入手した。
市街化調整区域の住宅団地について、八戸市、宇都宮市、 (9) 第５次宇都宮市総合計画（平成25年３月）の基本構想で、中心市街地の活性化、都市機能の集積する既存の拠点の有効活用と、拠点と中心部岐阜市、各務原市は、本来市街化を抑制すべき区域であるを結ぶネットワークの軸を強化・形成するネットワークによる「ネットため、立地する小規模な住宅団地に人口を誘導する、またワーク型コンパクトシティ」を理念として掲げた。これを実現するためは生活に必要な施設を新たに整備する方針はみられなかっに平成27年２月に示された基本計画である。
た。浜松市では市街化調整区域にもある程度人口が貼り付いているため、調整区域内でも基盤整備のとれた場所に誘 【参考文献】
1) 濱松剛・中出文平・樋口秀(2004)「地方都市の市街化区域指定のあり方導したい方針である。
に関する研究」 都市計画論文集 No.39-3 p367-372
2)
廣瀬允也・越澤明・坂井文(2009)「市街化調整区域における既存住宅団（３）提言
地の形成背景と今後の都市整備上の課題-札幌市市街化調整区域を事例
自治体が今後人口を集約し、生活機能を強化する方針でとして-」 都市計画学会論文集 No. 44-3 p649-654ある宇都宮市の飛び市街化区域は、住宅団地内や近隣に日 3) 伊藤伸一・海道清信(2013)「郊外戸建て住宅団地における空き家・空き常生活に必要な施設が立地し、居住者の満足度が最も高い。 地及び居住者構成の変容～岐阜市可児市を対象として～」都市計画論文
集 No.48-3 p.999-1004
このような住宅団地は人口を誘導できる魅力があると考え