日本モーゲージサービス株式会社

2023 年 3 月 期 第 2 四 半 期
決算説明レポート
決算発表日：2022 年 11 月 7 日

CONTENTS

1 │2023 年3 月期 第 2 四半期

本レポートは、当社 IR サイトにて公開し決算概要

2│今後の見通している「2023 年 3 月期第 2 四半期決算
説明動画（2023 年 3 月期第 2 四半期決算説明資料をもとに、スライドの順番を入れ替えてご説明しているもの。収録日：
2022 年 11 月 2 日）」の内容を書き起こし、一部内容を編集・補足したものです

SUMMARY
1 │2023年3月期 第 2 四半期
決算概要… コストプッシュインフレ等により、当社グループへの収益貢献が大きい「持家（注文住宅）」と「フラット 35」の市場が縮小。厳しい経営環境のなか、上半期で計画値の約 50％進捗し健闘。営業収益は 36.4 億円（前期比 3.3％減）、営業利益は8.3 億円（同 9.3％減）

2│今後の見通し… 住宅価格が高止まりし、金利上昇の可能性も。厳しい経営環

境は今後も続くが、中古住宅・住宅ローン借り換え・住宅瑕疵（かし）保険 延長保証保険の市場拡大ポテンシャルに着目、伸びが期待できる商品や複数商品の縦積み提供を推進し、着実な成長を目指す

2023 年3月期 第 2 四半期 決算説明レポート

1│2023 年3 月期 第 2 四半期 決算概要
皆様こんにちは。日本モーゲージサービス 代表取締役社長の鵜澤でございます。これから 2023 年 3 月期第 2 四半期の決算をご説明させて頂きます。

まず初めに連結決算の概要をご説明いたします。

比較対象となる前期が、前々期比 30.5%の増益という好決算だったこともあり、当期は減収減益となりました。
この半年を振り返りますと、資材等の高騰によるコストプッシュインフレが顕著でした。生産者物価指数は上昇が続き、住宅業界のなかでも、当社グループの主力マーケットである「持家（注文住宅）」市場が大きな打撃を受けました。持家市場は、鮨屋のように時価で受注をする（新築受注毎に資材仕入れを行う）ため、コストプッシュインフレによる影響を受けやすく、苦戦を強いられました。
相当に厳しい経営環境ではありましたが、当社グループにおいては上半期で計画値の約 50%まで進捗でき、健闘したと思っております。

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1│2023 年3 月期 第 2 四半期 決算概要
次に、セグメント別の業績を見ていきたいと思います。
住宅金融事業は、全国のフラット 35 市場が縮小する厳しい経営環境でしたが、2.4％の減収、2.4%の増益となり、健闘いたしました。増益の理由は、フラット 35 以外の商品が伸びたこと。また、前期に投資した新商品開発コストが当期は発生していないことが挙げられます。
住宅瑕疵保険等事業は、24.1％の減益となり、営業利益率が 3.5ポイント下がりました。前期は、時限的な経済政策である「グリーン住宅ポイント制度」の関連サービスが伸びたのですが、現在施行されている経済政策「こどもみらい住宅支援事業」の関連サービスはそれ程には伸びませんでした。しかし、住宅事業クラウド「助っ人クラウド」を無償で提供し、住宅瑕疵（かし）保険等の販売につなげる営業施策の効果は出ており、住宅瑕疵（かし）保険のシェアが徐々に上がっておりますので、下半期は期待できると思っております。
住宅アカデメイア事業は大きく減益となりました。大手デベロッパーのマンション向け住宅保証サービス件数は減少したものの、全体件数は 15%程度の増加となり、営業収益は 6.1%増収となりました。そのなかで営業利益は特殊事情により45.8%の減益となっております。住宅展示場の運営管理・営業等に関する人員や設備を負担する必要が生じたため、営業原価及び販管費が大きく増加したことによるものです。

次に、当社グループが関連する市況を振り返ってみます。
上のグラフは、新築住宅の着工件数を表したもので、青部分が当社グループにとって収益貢献が大きい持家（注文住宅）になります。2021 年を見ると、一年を通じて青棒グラフがプラス方向に伸びているのが分かるとおり、コロナ禍によるテレワークの普及等で、郊外・地方の戸建住宅へのニーズが高まり、持家が好調でした。しかし 2022 年に入ってからは連続で前年同月比マイナスとなっており、当社グループの業績にも少なからず影響が出ております。
次に下のグラフをご覧ください。棒グラフは、全国の住宅ローンの新規貸出金額の合計を表したもので、青い折れ線グラ
フは、フラット 35 のシェアを表しています。これを見ますと、2020 年は 14％強あったフラット 35 のシェアが、2022年においては 10％強まで落ちています。当社にとって最も利益貢献が大きいフラット 35 の件数が減少し、大変厳しい環境です。そのなかで当社は増益を達成できましたので、比較的健闘したと言えるのではないかと思います。

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1│2023 年3 月期 第 2 四半期 決算概要
計画値に対する進捗は、各連結利益に関しては 50％を超えております。厳しい経営環境のなかでは健闘したと思っております。

次に増減要因分析です。繰り返しになりますが、大きく落ち込んだのが住宅瑕疵保険等事業と住宅アカデメイア事業で、特に住宅アカデメイア事業は営業原価や販管費といったコストがかなり増加したことが見て取れます。

次に KPI について見ていきます。
住宅金融事業は、前期 2Q 単体比 15.7％の減少となりました。
当社グループにとってフラット 35 市場の不振は正直痛く、件数にも影響が出ております。
住宅瑕疵保険等事業は、前期 2Q 単体比 3.2％の減少となりましたが、件数以上に営業利益が減少しました。やはり、グリーン住宅ポイント制度が終了した影響は大きかったと思っております。
住宅アカデメイア事業は、前期 2Q 単体比 15.4％の増加となっております。件数とともに営業収益も増加しましたが、先ほども申し上げた特殊要因により、営業利益が厳しい結果となりました。

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1│2023 年3 月期 第 2 四半期 決算概要
ここでは利益率にご注目ください。
住宅金融事業は、前期 28.2％から当期２Q 累計で 33.6％にまで上がっております。理由は、インフレの影響で住宅価格とともに融資単価が上昇したことによります。
住宅瑕疵保険等事業は、前期 16.7％から当期２Q 累計で 14.6％に下がっております。グリーン住宅ポイント制度に関連するサービスの取扱い件数が減少したことが要因です。
住宅アカデメイア事業は、前期 20.2％から当期２Q 累計で8.0％へと下がっております。先程もお話しました特殊要因によるものです。

住宅金融事業における店舗についてご説明いたします。
当期は 2Q 末日で新規開設が 6 店舗、純増は 4 店舗でした。
前期までは大都市圏を中心に店舗を増やしておりましたが、当期に関しては東北や岐阜、滋賀等のローカルにおける空白地帯を埋めていきました。大都市圏集中から地方都市の戸建住宅へと、市場構造がシフトしていることをふまえて出店しました。

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2│今後の見通し
今後の経営戦略については、2022 年 6 月に開催の株主説明会で詳しくお話しましたので、ここでは補足説明にとどめます。
経営環境に関しては大きな変化はなく、むしろ加速している印象があります。

住宅価格指数について見ていきます。緑線のマンションは恒常的に右肩上がりとなっています。青線の戸建住宅は横ばいであったものが、コロナ禍以降、急上昇しています。
グラフにはありませんが、中古住宅もこれらの影響を受けて価格が上がっています。市場の中心が、新築住宅から中古住宅へと移る兆しが見えつつあります。

次に、持家（注文住宅）市場の今後を大きく左右するウッドショックについて見ていきます。
実は木材の先物価格はコロナ禍前まで値下がりをしていたのですが、ご覧のとおり現在の木材製品価格は高値の横ばいから下降傾向にはあるものの、今後も高止まりすると考えられます。また木材に限らず、他の原材料についても同じ傾向がありまして、住宅においては原価が急速に下がるという状況
では全くありません。むしろ人件費等の間接コストの上昇が予想され、高値が継続していくと考えられます。
しかし、これは悪い面だけでありません。土地価格が安い郊
外・遠郊外・地方都市においては、住宅市場が活性化する可能性があると思っております。

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2│今後の見通し
次に、当社グループにとってインパクトが大きい金利動向について見ていきたいと思います。住宅価格に加えて金利まで上がってしまいますと、消費者の購買力に限界が生じ、住宅市場が縮小する可能性があります。当社グループは、特に長期固定金利型の住宅ローンを主力商品としておりますので、金利動向は極めて重要です。
これは、先の 10 月 23 日付の日本経済新聞に掲載された記事のグラフなのですが、私は思わず注視してしまいました。この
グレー線が、10 年物国債利回りの実勢値になります。ご存知のように、日本銀行の政策により、0.25%を超えないように止まっている状態です。
もしも、何もコントロールをしなかった場合は、どこまで金利が上がるのか。その理論値がこの青線になります。現在 10 年物国債利回りが 1.6％程度になっている試算になり、実勢値との差が 1.3％程度もあります。つまりコントロールが終われば、金利が 1.6%程度に上がる可能性があるわけです。
近年、長期固定金利型の住宅ローンが競争優位を失い、変動金利型の住宅ローンが勢いを増しています。変動金利型は 0.5%を切るような低金利水準ですが、その背景には日銀の政策があります。今後、もしコントロールが終われば「金利が上がる」というマインドへ一気に変わるでしょう。金利変動リスクは、とても一個人が取れるものではありませんから、借入金利が変わらない長期固定金利型の方が安心だという流れが来ると思っております。私は、来春以降、変動金利型から長期固定金利型への借り換えムーブメントが来るのではないかと期待をしております。そうなれば、当社グループの収益を押し上げる要素になります。

もう一点、地方都市のポテンシャルについて触れたいと思います。
10 月 3 日に発表された日銀短観によりますと、2022 年度に入り 9 月までの設備投資額が、製造業を中心に歴史的な高水準となりました。世界の分断により、海外の製造拠点が国内に回帰する動きが増加していることが見て取れます。これは、今後地方都市に多くの雇用が生まれ、住宅需要が活発化する可能性を秘めていることを示しています。地方都市は都心に比べ土地の価格も安いため、新築住宅の費用が抑えられ、住宅需要も盛り上がると期待されます。私はこの点にも大きなポテンシャルを感じております。

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2│今後の見通し
最後に、今後の戦略についてご説明します。
当期いっぱい、あるいは来期の初頭あたりまでは、インフレによるコスト増加、持家（注文住宅）の着工件数減少の影響が残ると考えております。従いまして、業績が急速に改善するようなことは見込んでおりません。
当社グループでは 2022 年以降「中古住宅新時代」となると予測しております。コストプッシュインフレに加え、金利も上昇に向かうとすると、新築住宅から中古住宅へ市場の中心がシフトすると見ております。当社グループは、この産業構造の変化にいち早く対応することが、最も重要な戦略であると考えております。
中長期的な経営戦略は、2022 年 6 月に開催の株主説明会でご説明したことと大きく変わってはおりませんが、当社グループが注目する「3 つのポテンシャル」について触れたいと思います。
一つ目は、中古住宅市場の拡大です。コストプッシュインフレに加えて、もし金利が上昇すると、新築住宅より相対的に価格の安い中古住宅のニーズが一気に高まると考えられます。以前から当社グループでは、中古住宅向けのサービス開発に注力しておりますが、このタイミングを逃さず、さらにスピードを上げて推進してまいります。
二つ目は、住宅ローン借り換え市場の拡大です。具体的な時期は申し上げにくいのですが、来春以降、変動金利型から長期固定金利型への借り換えニーズが高まると期待しております。
三つ目は、住宅瑕疵（かし）保険の延長保証保険という新たな市場の拡大です。当社グループで取り扱っている住宅瑕疵（かし）保険の制度が開始したのは 2008 年のことで、当社グループでは 2010 年頃より取扱い件数が増加しました。当時の保険が 10 年の満期を迎え、引き続き延長保証保険に加入頂くケースが増えており、今後も拡大が見込まれます。
新築住宅市場は厳しい状況ですが、当社グループには、住宅ローンの借り換えや延長保証保険等、新築住宅だけに限らずに、これから成長が期待できる商品があります。また 1 軒の住宅に対して、複数の商品を縦積みしていく「One ハウス Multi ファイナンス」という戦略も着実に進めております。短期的な急成長をするのは難しいと思っておりますが、当社グループは厳しい経営環境のなかで少しずつではあっても、着実に成長し続けることを最も重要な経営目標としております。ぜひ中長期的な視点をお持ち頂き、引き続きご支援を賜れればと思っております。以上をもちまして終わらせて頂きます。

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2│今後の見通し

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2│今後の見通し

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2│今後の見通し

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