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放っておけば日本の住宅価格は46 ％下落「 2040年には住宅価格が46 ％下がる」に依存し始めます。マクロの意味では社会保障というか口減・超高齢化が現実となりつつある日本で、住宅・不たちで、実質的に若い人の可処分所得を減らしてしまう。

動産業界に何ができるのか―。清水氏から当協会へマイクロな意味では、子どもに迷惑をかけずに死にたのエールをお届けします (11 月 9 日、日本大学三軒茶屋

いと思っているけれど、残念ながら今の社会システムだキャンパス・清水研究室にて収録）。とお荷物になってしまうということ。若い世代の負担感は-d・ますます大きくなってくるはずです。
さっそくなんですが、このままいくと 2010年比でそうするとリアルな意味での住宅需要や経済の活力は30 年後の 2040 年には、日本の住宅価格が平均するとどんどん失われていくから、 46% 、もしかするともっと下長嶋［シミュレーション・ 2040年の人口と住宅価格］

2014年9 月に出版された「日本の地価が3 分の 1 になる！」

‑
60‑
40‑
200204060[%]（光文社新呑、三浦展氏と麗日本は人口減・超高齢化

澤大学・清水千弘研究室の共＼ーで、今回、会報誌のために対談をお願いしました。人

お年寄りの世代は今後、いろいろな意味で社会1

清水しもgリソ＞一ムインスペクターズ協会の長島修理事長とは旧知の仲こなるしお話しいただけませんか。

1に一石を投じた気鋭の研究者、清水千弘氏。日本ホー1120`
り。

46 ％下がる。そんな寄稿をされていました。そこから少3分の共著旧本の地価が3 分の 1 になる！」で日本の住宅市場

本の地価が住宅業界はこうすれは活性化する！

により住宅価格が46％下著）。超高齢化社会を迎える

落。お隣りの中国・韓国ではさらに下がる見通し

日本では、現役世代負担率の高まりにより「住宅価格が下がらざるを得なくなる」ことを具体的に示した一冊。「人ロオーナス」（「ポーナス」の対義゜語）による地価の押し下げ効果は巌大62 ％に達するという予測から「3分の 1 」という剌激的Iなタイトルが付けられた。

フィリピン・オーストラリアなど
では人口増加とともに住宅の需北米は人口増加の一方で住宅が上の新書や右のグラフ＊は、清水氏の価格推定に基づくもの。人口予測と「老齢人口依存比率」をベースにした価格推計シミュレーションの結果だ。
人口に占める現役世代と高齢世代の比率変動に着目、高齢世代の比率が高いと資産需要に押し下げ圧力がかかるというモデルに基づく。
ただしこれは現在と同じ経済システムが維持され安定供給され、住‑宅価格もほぽ維持される見通し□

北欧やスイスは人口増・住宅価格上昇の見通し

給関係がタイトになり、住宅価格が上昇する見通し

イギリスーた場合を想定したもの。清水氏は「（高齢化社会の）課題先進国として注目されるわが国においては、重点政策として資源を集中して政策研究を行い、ヨーロッバ主要国でも人口減少と住宅価格下落の懸念

その処方箋を見つけていくことが求められている」と提唱している。

゜※「人口減少•高齢化社会において住宅の価値はどうなるのかJ＝生活協同組合研究2015年 11 月号初出に基づき本誌が作成

住宅価格推定値（ 2010=100)がるかも知れません（上の囲み）。

現地で「あり得ない」という反論を受けました。今年に長嶋入って「シンガポールはほんとうに 25 年間過去成長してこの状況を改良改善するには、社会が変わらないと難しいよ、と。

きたけれど、これからの 25 年間はほんとうに同じように清水例外的な状況はあり得るんですけれどね。海外か成長できるのか」という議論も始まっていますが、現地でらのお金の移動がどれぐらい起こるか、ということがありは「海外からマネーが流入するから大丈夫」という意見がます。ただしこれは他のグローバル都市と同じぐらいの根強いです。

規模で起こるならということですけれど。

長嶋

いま富裕層が多いシンガポールでも、住宅価格が20 ％は下がりますよ、という研究結果を寄稿したところ、

01IHomelnsp ecto 『s JAPAN

渇総人口（ 2010=100)

日本はそこまで突き詰めていないですね。東京は他のグローバル都市と何が違うんでしょうか。

清水

僕らは日本に本来、大変な魅力があると思ってい

Homelnsp ecto 『s JAPAN I02

CROSS TA,LK＇どうなる？近未来の住宅市場

清水

当事者意識がないと、ストックはよくなっていか長嶋さんにこう言うのは大変失礼だけれども、インスるんだけれど、日本がこれだけの経済力があっても彼ら清水が入ってこない理由は、やっぱりまだ社会がそれだけ全体の資産が、不動産も含めて集中していて、彼らがきないですよ。

ペクションだ何だとやっても、僕が経験したカナダの住宅オープンになってないからではないかと思うんです。

ちんと使わないものだから、どんどん空き家になったり

長嶋本当にそう思うんです。

や社会とは根本的に何か違います。

価値が下がったりしているわけです。

清水

売り手も買い手も市場参加者なのだから、当事者

長嶋僕が海外に住んだ経験を話しましょうか。バンクー

もう 1 つ。いま特に団塊世代以上の人たちに日本ー＝］

まさにその通りです。うちの協会も、中古住宅のバーに住んだときは、当時、まだ子どもが小学校へ行っこれをきちんと若い世代へ、 2 世代先、つまり孫世代意識がなければならない。日本の消費者はもっと自覚を売買では買い手責任が重んじられるべきだと思っていまていたから、まず向こうの教育委員会のようなところにまで資産移転がスムーズにいくようにしなければ。住宅持たなければいけないですよ。買って住んだ人たちに当す。買い手側から一次診断のインスペクションを入れて、行って手続きをしました。とても簡単な手続きで入れまというのは、使われ続ければ価値が大きく下がらないわ

事者意識がないから、建物が長持ちしない。点検やメンそれでも心配な買い手が、念のために万が一の保険にす。学校に行って懇談会のようなものがありました。日

けですから。

テナンスが行われず、そのままほったらかしになる。

入ろうかなと考える。そういう順序ではないかと。売り手本人だけに対するサポートはなかったけれども、中国人長嶋に対しては中国語のサポートがあったり、韓国人に対しのような仕組みや機能があると良いでしょうか。ては韓国語のサポートがあったり。インド人はたいてい

清水

英語ができるから大丈夫みたいだよとか。そうして学校を回していくという、産業または社会の構造が必要なん

下は清水氏の調査結果の一部。米カリフォルニア州（加州）

率を日米で比較すると、日本では買主負担が加州の 2.6倍、側に受け入れる態勢がありました。

です。家を買う人は売る人でもあり、売って買ってが繰と東京都区部を比較したところ、不動産売買に必要な総コ売主負担は同 0.3倍となる。加州に比べ圧倒的に売主優位

長嶋

言語の壁を超える、受け入れ態勢が違うと。

り返されるチェーン状の市場がまずあって、それは誰か

ストは、加州の方が日本より1. 3 倍高かった。コストの負担だということになる。

清水

うちの息子なんて、日本では塾といっても公文式が一人勝ちするようなマーケットではありません。

だけ。それでバンクーバーの小学校へ行かせたけれど、話しを少し小さくすると、住宅市場には今後、ど住宅市場には結局、チェーン（鎖）をつくる、それ「アメリカのほうが不動産売買コストは高い」（単位：万円）住まい手はすなわち市場参加者、売り手であり買い手であるのが本来の姿だということです。日本は新築に偏語ペラペラになりました。ロンドンに住んだときは、ボラりすぎてきたから。

売買契約書の印紙税

ンティアの人が教室に入ってきて、娘の隣で授業のサ

長嶋

公庫・事務手数料活動でした。社会全体として、明らかに僕らはそこまで最後は壊してしまう。

努力していないですよ。
長嶋

ようやく観光を頑張っているところですからね。

住宅所有者に「当事者意識」を
清水

高齢化に話しを戻すと、これまで日本の住宅業界は「結婚したので家を買います」というニーズに殺到してチェーンがくるくる回るとき、回っているのが「ストック」

見ても日本ほど高齢化が進もうとしている国家はまだないから、誰もわからないんですけれども。

例えば 75 歳まで働く前提で、 75 歳ぐらいまではリアルに活動すれば社会保障負担が小さくなる、 55 歳ス
タートで 20 年の住宅ローンが組めるというような制度が銀行・事務手数料
銀行・保証料銀行・抵当権設定の登録免許税
銀行・抵当権設定の司法書士賛用長嶋付けたり、既存住宅向け瑕疵保険を導入したり、いろいけどね。

から大丈夫です」という売り方では、ユーザーである消費長嶋者のリテラシーの成長を阻んでしまう。

356.
4

仲介手数料は売＿主が一括負担

'調査当時、日本のローン借入コストは非常に高かった

63.9

リペート (Closi ng Costsrebate)‑
4.
8

モーゲージブローカー費用

2
60.
720

登録免許税（建物）登録免許税（建物）所有権移転の代行費用
登記に関する費用

36.
3

税金が多い

エスクロー費用I

サブ・エスクロー荘用保有に関する費用
補修に閲する売主負担

1.
40、8

69.8
180.
62.
3

1
98.
5
13.
50.
6

不動産取得税
権利証書

8.
82.
8

固定資産税の清算
都市計画税の消算

NonrecurrinoClosi
noCosts

害虫を駆除

ア州において、それぞれその他煙探知器、上下水道など市役所関連＇
公証人費用

インスベクション
合計

賽主•胃主コスト合計'41.
インスベクション費
用は買主が負担」

I427.2634.2￨
207

6500万円の中古住宅を購入する場合に必要とな

17.
9

害虫駆除
ホームワランティ

調査時点において、東京都区部と米カリフォルニ

I
53万円かけて I ‑10.
4

火災保険

私たちの協会はそのあたりを根本的に変えたいと思っているんです。いま不動産仲介業でも、独自保証を売主

賣主201
6経過利息度考えなければいけませんね。

ろな取り組みが始まっているんですが、「保険がついてる

03 HomeI
nspectorsJAPAN

関する費用

そういう視点で、もう一回、宅地建物取引士の役割、あれば、僕は住み替えをもう 1 回 2 回増やすと思います

それは効果がありそうですね。

銀行·借入契約醤の印紙税に回す専門家の役割がきちんとしなければ。

住宅流通の仕組みを変えるには

l公庫•特約火災保険料
ローン借入にそしてチェーンを回す専門家がいる。徹底的にスムーズろな専門性ををどのようにはめ込んでいくのか、もう一l

公庫・団体信用生命保険料す。そこにいろいろな人が関わって、売り手、買い手、いく。例えば「定年したので家を売ります」というアクショ

仲介手数料に関する消費税

公庫・保証料です。このストックがくるくる回る仕組みはとても大事でインスペクションの役割などを組み立て直して、いろい

201
64.
523.
518.
24.
94.
223.
277
42.
5

公庫・借入契約書の印紙税

そうです。ただ川のように一方へ流れているだけ。

いたんだけれど、今後はこのニーズがどんどん縮小してンが起こってくれば面白いんですが。これは、世界的に売買契約に関する費用チェーンではなく、上流下流の一方通行というか。

清水亮主買主伸介手数料

そういうサポート態勢があるから 2 カ月ぐらい経ったら英ポートしてくれていました。これに至ってはボランティア

アメリカ（カリフォルニア州）

日拿

52.6
5.
4
7.
60.
53
163.5
671.7
835,2るコストを洗い出しtdli果(I ドル＝ 120円換算）。
住宅土地経済2004年冬季号「不動産流通システ
ムのコスト構造ー不動産取引コストの把握」（清水西村・浅見）初出に基づき木誌が作成

HomeI
nspectorsJAPAN I04

ー~一7CROSS 丁 A LK＇どうなる？近未来の住宅市場側から「保険が付いているから大丈夫です」と言うのは、エリア部会活動報告

僕が先ほどお話しした日本とアメリカの仲介手数料の順序が違います。

調査は何のためだったかというと、仲介業の業務範囲と清水売り手も責任があって、買い手にも責任があって、は何かを調べたかったんです。我ながら力作で、これはそのうえで専門家のサポートがあるわけです。日本の売大変だったんです。ただ、日本の規制改革会議のためり手も買い手も、宅地建物取引上に丸投げで全部やってに書いたのに、施策には反映されなかったんですけれど

それぞれの自主企画と運営のもと活動中です。

もらうのが当たり前と思っていて、それが 3%(+6 万円）も。仲介手数料の責任範囲をきちんと決めた方が良いの

2016 年4月から 9 月までの間に実施された、さまざまな活動についてお伝えします。の仲介手数料を払ってさえいれば全部やってくれると信では、という問題意識を僕は持っていました。

日本ホームインスペクターズ協会では、全国に 7 つのエリア部会があり、一方で 2000 年代には、大型収益物件を中心に不動産じている。適正な対価は必要です。
例えばアメリカ・カリフォルニア州なら、売り手に売り証券化が始まった。この際、エンジニアリング・レポート

手責任があって、物件を出すときにはトランスファー・(ER) 、デューデリジェンスの導入は結構揉めたんです。

ディスクロージャー・ステートメント（売買物件の説明書）

ERを書いている人間は、鑑定の国家資格者ではない。

で、自分の物件の詳細についで情報開示します。この情不動産鑑定士が ERを基に鑑定評価書を書くわけです。

報が不正確なら売り手の責任です。

では ERの内容に瑕疵があって、長期収益計画に拮づく

買い手は買い手で、自分がきちんと物件調査しないで01r· ヽ｀1/',,► 00000000 ◄\07‑ 09p

価値が毀損した場合、その責任は誰が取るのかと。

うえで貿う。以前調べたんですが、売買にかかるコスト

不動産鑑定士が読み込んでレポートを雷いたのだから不は、合計すると日本より高額です (4ページ下の囲み）。

動産鑑定士の責任だと。するとトラブルの際、投資家は0000000 ◄長嶋

アメリカの場合、コストは一定額かかるけれども、設けてカバーし、真面目な事業者が誰も損をしない制度ェスクローやインスペクションによって市場は安定した良スキームになりました。現在のJ-REITの土台となったのい状態になっている。一方、日本は取引コストをなるべです。

かですね。

長嶋

宅地建物取引業法が改正されて、インスペクショて、自分たちの貴任はここまでですと言えるなら、彼らにとってメリットがあるはずなんです。
長嶋

最後に日本ホームインスペクターズ協会にエールをいただければ。

清水申し上げたように、ホームインスペクションは、たいくらいなんですけれど。清水先生はどうお考えになりはもう良い建物がどんどん建っています。すでにストックますか？

をきちんと形成して維持できる時代になっているんです。

清水ブランディング活動なども協会には期待していますよ。
ありがとうございました！

"~► 0000000 ◄◄05 IHomeInspectorsJAPAN長嶋►と責任の話しだと思います。

► 0000000

゜゜゜

日本の住宅ストックには負のイメージが大きい。でも実ll‑ l3p

14p

露〇

みたいで、実務的な立場から私がお話しさせていただき←〇

場は「安かろう悪かろう」だった時期が長く続いたので、一ションの担い手を最終的に誰にするのか、まだ揉めてる゜
゜。
゜

住宅業界に今まで欠けていだソールです。中古流通市

eンが重要事項説明に入るのはご存知ですか。インスペク

これは本来、「インスペクション」という職能の定義

,.
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..

改正宅建業法は改革のチャンス……••…•……•◄

ストックを維持していく意識がどれだけ僕らにあるた場合、インスペクションレポートを書いた人たちがい.
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.
..

清水

'

► 0000000 ◄ ………••••,
一

グダグダに放置してしまった。

今回の改正宅建業法でも、宅地建物取引士がミスをし09‑ lOp:.
.
.
‑.

＜払いたくない、低いほうが良いと言って、中古市場を一

こをまず取り決めて、そのうえでER作成者向けの保険を

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..
‑.

一ている。とても大きな違いです。

► 0000000 ◄p産鑑定士は ERを書いた人を訴えるという構図になる。こ4
2て、なおかつ、日本人よりコストをかけて市場を形成し2

まず直接契約関係にある不動産鑑定士を訴えて、不動。

日本人より当事者意識を持って住宅に向き合っていp

産鑑定士を訴えますよ、という点で一致したんですね。

8る。だからインスペクションを依頼して、調べて納得した

5

このとき証券化のプレイヤーである金融機関は、不動►買って、将来瑕疵が見つかったとしたら自分の責任にな

ect
orsJAPAN I06
HomeInsp