【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2022年１月11日【発行者名】

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都中央区銀座六丁目８番７号【事務連絡者氏名】

三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社
取締役財務本部長 牧野 辰

【電話番号】

03-6327-5160【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
11,129,028,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
992,088,000円

浅井裕史（注１）発行価額の総額は、2021年12月24日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
但し、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額 と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は、上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、2021年12月24日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

１．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京
証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではMitsui Fudosan Logistics Park Inc．と表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「国内一般募集」といいます。）及び下記（３）に記載のオーバーアロットメントによる売出しの対象となる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法
律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することはできません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】

18,780口（注１）上記発行数は2022年１月11日（火）開催の本投資法人役員会決議により発行される、公募による新投資口発行の発行投資口
総数32,380口の一部をなすものです。国内一般募集とは別に、米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といいます。）が行われます。
なお、公募による新投資口発行に際しては、国内一般募集口数18,780口及び海外募集口数13,600口を目処に募集を行います
が、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」に定義します。
以下同じです。）に決定されます。
海外募集等の内容については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ 海外市場における本投資口の募集について」をご参照ください。
（注２）後記「２ 売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）」に記載のとおり、国内一般募集における需要状況等を勘案した上で、国内一般募集とは別に、大和証券株式会社が三井不動産株式会社（以下「三井不動産」又は「スポンサー」ということがあります。）から1,620口を上限として借り入れる本投資口の日本国内における売出し（以下「オーバーア
ロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オー
バーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
（注３）国内一般募集及び海外募集並びにオーバーアロットメントによる売出しのジョイント・グローバル・コーディネーターは大和証券株式会社、野村證券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社（以下「ジョイント・グローバル・コーディネーター」といいます。）です。

（４）【発行価額の総額】

11,129,028,000円（注）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（13）引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2021年12月24日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

- 1 -（５）【発行価格】
未定（注１）発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）から2022年１月期に係る１口当たりの予想分配金（予想利益超過分配金を含みません。）6,800円及び予想利益超過分配金1,030円の合計額を控除した金額に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満切捨て）を仮条件とします。
（注２）日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2022年１月19日（水）から2022年１月24日（月）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に、国内一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より本投資口１口当たりの払込金として受け取る金額）を決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２
オーバーアロットメントによる売出し等について」に定義します。）による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロット
メントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書 の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット 上の本投資法人ウェブサイト （［URL］
https://www.mflp-r.co.jp/ja/ir/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（注３）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額の総額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位とします。
（８）【申込期間】
2022年１月20日（木）（注）申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については 、需要状況等 を勘案した上で繰り下げることがあります 。当該需要状況等 の把握期間は、2022年１月14日（金）から、最短で2022年１月19日（水）まで、最長で2022年１月24日（月）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2022年１月19日（水）から2022年１月24日（月）までを予定しています。
したがって、① 発行価格等決定日が2022年１月19日（水）の場合は上記申込期間のとおり②③④

発行価格等決定日が2022年１月20日（木）の場合、申込期間は「2022年１月21日（金）」発行価格等決定日が2022年１月21日（金）の場合、申込期間は「2022年１月24日（月）」発行価格等決定日が2022年１月24日（月）の場合、申込期間は「2022年１月25日（火）」となりますのでご注意ください。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、１口につき発行価格と同一の金額とします。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店並びに全国各支店及び営業所で申込みの取扱いを行います。
（１１）【払込期日】
2022年２月１日（火）（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 日本橋支店
東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号（注）上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

- 2 -（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2022年１月19日（水）から2022年１月24日（月）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で国内一般募集を行います。
引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込みます。引受手数料は支払われず、国内一般募集における発行価格と発行価額との差額の総額は引受人の手取金となります。
引受人の名称住所

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目13番１号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目９番２号

岡三証券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目17番６号
合計引受投資口数未定

18,780口（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社
は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注２）引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に国内一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）国内一般募集の共同主幹事会社は、大和証券株式会社、野村證券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社です。
（注４）各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計（国内一般募集口数）は発行価格等決定日に決定されます。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町７番１号（１５）【手取金の使途】
国 内 一 般 募 集に お け る 手 取 金11,129,028,000 円 に つ い て は、 海 外 募 集 に お け る 手 取 金
8,059,360,000円と併せて、後記「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報／２ 取得予定
資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当する予定です。なお、本件第三者割当（注１）による新投資口発行の手取金上限960,012,000円については、将来の特定資産（注２）の取得資金又は借入金の返済に充当する予定です。
（注１）本件第三者割当については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロットメントによる売出
し等について」をご参照ください。
（注２）「特定資産」とは、投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。
（注３）上記の手取金は、2021年12月24日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

- 3 -（１６）【その他】（イ）申込みの方法は、申込期間内に申込取扱場所に申込みを行い、申込証拠金は申込期間の翌営業日まで（以下「申込証拠金の入金期間」といいます。）に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
したがって、① 発行価格等決定日が2022年１月19日（水）の場合、②③④

申込証拠金の入金期間は「2022年１月20日（木）から2022年１月21日（金）まで」
発行価格等決定日が2022年１月20日（木）の場合、申込証拠金の入金期間は「2022年１月21日（金）から2022年１月24日（月）まで」
発行価格等決定日が2022年１月21日（金）の場合、申込証拠金の入金期間は「2022年１月24日（月）から2022年１月25日（火）まで」
発行価格等決定日が2022年１月24日（月）の場合、申込証拠金の入金期間は「2022年１月25日（火）から2022年１月26日（水）まで」となりますので、ご注意ください。
（ロ）申込証拠金のうち発行価額相当額は、払込期日に新投資口発行払込金に振替充当します。
（ハ）申込証拠金には、利息をつけません。
（ニ）国内一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、2022年２月２日（水）です。
国内一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債
株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 4 -２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１ 募集内国投資証券／（１）投資法人の名称」と同じです。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１ 募集内国投資証券／（２）内国投資証券の形態等」と同じです。
（３）【売出数】
1,620口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、国内一般募集に伴い、その需要状況等を勘案した上で、大和証券株式会社が三井不動産から1,620口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。したがって、当該売出数はオーバーアロットメントによる売出しの上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第５ーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

募集又は売出しに関する特別記載事項／２

オーバ

今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内
一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロッ
トメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日
本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.mflp-r.co.jp/ja/ir/index.html）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載
内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
992,088,000円（注）売出価額の総額は、2021年12月24日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１募集内国投資証券／（５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位とします。
（８）【申込期間】
2022年１月20日（木）（注）申込期間は、前記「１募集内国投資証券／（８）申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、１口につき売出価格と同一の金額とします。
（１０）【申込取扱場所】
大和証券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
2022年２月２日（水）（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町７番１号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
- 5 -（１６）【その他】（イ）申込みの方法は、申込期間内に申込取扱場所に申込みを行い、申込証拠金は申込証拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
（注）オーバーアロットメントによる売出しの申込証拠金の入金期間は、前記「１募集内国投資証券／（１６）その他／（イ）」に記載の申込証拠金の入金期間と同一とします。

（ロ）申込証拠金には、利息をつけません。
（ハ）オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１ 海外市場における本投資口の募集について
国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しと同時に、米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関
投資家に対する販売に限ります。）における本投資口の募集（海外募集）が行われます。大和証券
キャピタル・マーケッツヨーロッパリミテッド（Daiwa Capital Markets Europe Limited）、ノム
ラ・インターナショナル・ピーエルシー（Nomura International plc）及び英国ＳＭＢＣ日興キャ
ピタル・マーケット会社（SMBC Nikko Capital Markets Limited）を共同主幹事引受会社とする海外引受会社は、発行価格等決定日に本投資法人及び三井不動産ロジスティクスリートマネジメント
株式会社との間でInternational Purchase Agreementを締結し、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、本投資口の海外募集を総額個別買取引受けにより行います。
なお、海外募集の概要は以下のとおりです。
①

海外募集を行う特定有価証券の名称
投資証券（社債株式等振替法の規定の適用を受ける振替投資口）②

海外募集における発行数（海外募集口数）
13,600口（注）公募による新投資口発行の発行投資口総数は32,380口であり、国内一般募集口数18,780口及び海外募集口数13,600口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定されます。

③

海外募集における発行価格
未定（注）発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立
つ直近日の終値）から2022年１月期に係る１口当たりの予想分配金（予想利益超過分配金を含みません。）6,800円及び予想利益超過分配金1,030円の合計額を控除した金額に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満切捨て）を仮条件とします。日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に海外募集における価額（発行価格）を決定し、併せて海外募集における発行価額（本投資法人が後記「⑤海外募集における引受人の名称」に記載の引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）を決定します。
海外募集における発行価格及び海外募集における発行価額は、それぞれ前記「第１ 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）／１ 募集内国投資証券／（５）発行価格」に記載の発行価格及び発行価額と同一の価格とします。

- 6 -

④

海外募集における発行価額の総額
8,059,360,000円（注）海外募集における発行価額の総額は、2021年12月24日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。なお、本投資法人が既に発行した本投資口及び国内一般募集及び海外募集における本投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の総額の占める割合は、100分の50を超える
ものとします。

⑤

海外募集における引受人の名称
大和証券キャピタル・マーケッツヨーロッパリミテッド（共同主幹事引受会社）（Daiwa Capital Markets Europe Limited）
ノムラ・インターナショナル・ピーエルシー（共同主幹事引受会社）（Nomura International plc）
英国ＳＭＢＣ日興キャピタル・マーケット会社（共同主幹事引受会社）（SMBC Nikko Capital Markets Limited）
ミズホ・インターナショナル・ピーエルシー（Mizuho International plc）
モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・ピーエルシー（Morgan Stanley & Co. International plc）
メリルリンチ・インターナショナル（Merrill Lynch International）⑥

海外募集をする地域

米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）⑦

海外募集における発行年月日（払込期日）2022年２月１日（火）⑧安定操作に関する事項（イ）海外募集に伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
（ロ）上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所
は、株式会社東京証券取引所です。

⑨

その他
海外の投資家向けに英文目論見書を発行していますが、その様式及び内容は本書と同一ではあり
ません。

- 7 -

２ オーバーアロットメントによる売出し等について
国内一般募集に伴い、その需要状況等を勘案した上で、大和証券株式会社が三井不動産から
1,620口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロ
ットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連して、大和証券株式会社に借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるため、本投資法人は2022年１月11日（火）開催の役員会において、国内一般募集とは別に、大和証券株式会社を割当先とする本投資口1,620口の第三者割当による新投資口
発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、2022年２月24日（木）を払込期日として行うことを決議しています。
大和証券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間（以下本項において「申込期間」といいます。）中、本投資口について安定操作取引を行う場合があり、当該安定操作取引で買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
また、大和証券株式会社は、申込期間の翌日から2022年２月18日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。（注））、オーバーアロットメントによる売出しを行った口数を上限として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）において本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があり、大和証券株式
会社がシンジケートカバー取引で買い付けた本投資口は、すべて借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内においても、大和証券株式会社の判断で、シンジケート
カバー取引を全く行わないか、又はオーバーアロットメントによる売出しを行った口数に至らない
口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
大和証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しを行った口数から上記の安定操作取引及びシンジケートカバー取引に係る借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、本件第三者割当に応じる予定です。
そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合における売出数は、発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメント
による売出しが行われない場合は、大和証券株式会社による三井不動産からの本投資口の借入れは行われません。したがって、大和証券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
なお、安定操作取引及びシンジケートカバー取引に関して、大和証券株式会社は、野村證券株式
会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これらを行います。
（注）シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が2022年１月19日（水）の場合、「2022年１月21日（金）から2022年２月18日（金）までの間」② 発行価格等決定日が2022年１月20日（木）の場合、「2022年１月22日（土）から2022年２月18日（金）までの間」③ 発行価格等決定日が2022年１月21日（金）の場合、「2022年１月25日（火）から2022年２月18日（金）までの間」④ 発行価格等決定日が2022年１月24日（月）の場合、「2022年１月26日（水）から2022年２月18日（金）までの間」となります。

- 8 -

３ 売却・追加発行等の制限について（１）

国内一般募集及び海外募集に関連して、三井不動産は、ジョイント・グローバル・コーディネーターに対し、発行価格等決定日に始まり、当該募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、ジョイント・グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
ジョイント・グローバル・コーディネーターは、上記の期間中であっても、その裁量で、当該合意の内容を全部又は一部につき解除できる権限を有しています。
（２） 国内一般募集及び海外募集に関連して、本投資法人は、ジョイント・グローバル・コーディネーターに対し、発行価格等決定日に始まり、当該募集の受渡期日以降90日を経過する日までの期間、ジョイント・グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等（但し、国内一般募集、海外募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
ジョイント・グローバル・コーディネーターは、上記の期間中であっても、その裁量で、当該合意の内容を全部又は一部につき解除できる権限を有しています。

- 9 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間
提出

第10期（自 2021年２月１日

至 2021年７月31日）2021年10月21日 関東財務局長に

２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
該当事項はありません。

４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 10 -

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2021年10月21日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関し、参照有価証券報告書提出日後、本有価証券届出書の提出日である2022年１月11日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は、以下のとおりです。
なお、以下に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在においてもその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。

１

投資方針

（１）投資方針①

三井不動産との戦略的パートナーシップによる継続的な成長
総合デベロッパーである三井不動産は、2012年４月に商業施設本部内に物流施設事業部を開設し、本格的に物流施設事業を開始しました。本投資法人は、三井不動産と物流施設事業における戦略的な協働関係（以下「戦略的パートナーシップ」といいます。）を構築し、物流不動
産を主な投資対象として投資主価値の最大化を目指します（注１）。
三井不動産は、物流施設事業の更なる拡大を目指して、2016年３月に物流施設事業ステート
メント（注２）となる『ともに、つなぐ。ともに、うみだす。』を策定し、堅調な物流施設需要を背景として、物流施設事業における開発を拡大しています。三井不動産は、当該ステート
メントのもと、「入居企業の皆様の課題解決パートナーとして、多種多様なヒト・モノ・コト
をつなげ、既存の枠にとらわれない価値づくりに挑戦します。そして、社会のさらなる豊かな暮らしに貢献します。」との思いを込めて、物流施設事業の成長を加速しており、今後も、本投資法人は優先情報提供契約（注３）を物件パイプラインとして活用し、三井不動産が開発及び保有するMFLP（注４）等を継続的に取得していくことを企図しています。
（注１）本投資法人と三井不動産との戦略的パートナーシップの詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／① 本投資法人の基本理念」に記載のとおりです。
（注２）三井不動産が2016年３月24日付で公表した資料に基づいて記載しています。なお、当該資料の内容については、当該公表時点の三井不動産グループ（注５）の目標又は予定であり、今後変更又は中止される可能性があります。また、
本投資法人が、当該資料の内容の実現を保証又は約束するものではありません。
（注３）「優先情報提供契約」とは、三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が本投資法人の資産運用を行うにあたり、三井不動産との間で締結した優先情報提供に関する契約をいいます。その詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限／（５）利害関係人等との取引状況等／⑤ 優先情報提供に関する契約」に記載のとおりです。以下同じです。
（注４）「MFLP」とは、英文のMitsui Fudosan Logistics Park（三井不動産ロジスティクスパーク）の頭文字をとった略称であり、後記（注６）に記載の標準仕様を満たす三井不動産が開発する先進的物流施設であって、かつ、三井不動産ク
オリティ（注７）を備えた物流施設をいいます。但し、例外的に、MFLPには、後記（注６）に記載の標準仕様と同等の仕様を満たす三井不動産以外の第三者が開発した先進的物流施設であって、かつ、三井不動産クオリティを備えた物流施設を含むものとします。以下同じです。
（注５）「三井不動産グループ」とは、三井不動産並びにその連結子会社286社及び持分法適用関連会社86社（2021年３月31日現在）により構成される企業集団をいいます。以下同じです。
（注６）本投資法人は、テナント及び荷主が必要とする高い業務効率性並びにこれを実現するための一定の規模、良好な立地
条件、充実した設備、利便性及び安全性を兼ね備えた物流施設を先進的物流施設と定義し、主として以下の標準仕様を満たす先進的物流施設に投資を行います。
・大規模：物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積10,000㎡以上の規模を有すること・高機能：効率的な保管と荷役作業を可能にする十分な柱間隔（原則10ｍ以上）、有効天井高（原則5.5ｍ以上）、床荷重（原則1.5ｔ/㎡以上）が確保されていること
・搬 送：上層階の倉庫スペースへ直接貨物輸送トラックがアクセス可能な車路（ランプウェイ（注８）又はスロー
プ（注９））を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備えていること・防 災：高い免震性能又は高い耐震性能、非常用発電等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保されていること（注７）三井不動産の物流施設事業においては、三井不動産グループが掲げる「共生・共存」及び「多様な価値観の連繁」の理念のもと、オフィスビル事業及び商業施設事業等において培ってきた専門性が高くかつ先進的な管理・運営ノウハ
ウ等に加えて、総合不動産会社としての街づくりを通じて培ったノウハウ等を取り入れるとともに、物流施設に関わる様々な主体（テナント、物流施設で働く従業員及び地域社会）が求める時代に応じて変化する多様なニーズを取り込み、物流施設の空間提供にとどまらず、既存の枠にとらわれない価値づくりを目指した取組みを続けています。本- 11 -

投資法人は、このような取組みから実現した物流施設のクオリティを「三井不動産クオリティ」と呼称しています。
（注８）「ランプウェイ」とは、地上から上層階までを繋ぐ螺旋状の車路をいいます。以下同じです。
（注９）「スロープ」とは、地上から上層階（一部のフロア）までを繋ぐ車路をいいます。以下同じです。

＜物流施設事業を拡大する三井不動産との戦略的パートナーシップの伸長＞（注１）「CRE」とは、英文のCorporate Real Estateの頭文字をとった略称であり、企業が保有する不動産をいいます。以下同じです。なお、「CRE戦略」とは、企業が保有する不動産について、企業価値向上の観点から、経営戦略的な視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させる戦略をいいます。
（注２）「ソリューション型アセットマネジメント」とは、三井不動産グループが管理・運営する物流施設に入居するテナン
トとともに、物流業界を取り巻く課題解決に取り組み、併せて、施設において働く従業員の方々が快適に働くことができる環境を提供することをいいます。
（注３）上図は竣工時点を基準に、2013年度以降の三井不動産の開発（予定を含みます。）・運営物件の延床面積（共有、準共有又は一部出資の対象である物件については、各物件の三井不動産の共有持分、準共有持分又は出資持分の割合に相当する面積）の累計値を記載しています。2021年度以降に竣工予定の物件については、竣工予定日に竣工されると想定した上で、累積値を算定しています。
（注４）上図における「累計投資規模」は、三井不動産が2021年11月に「投資家説明資料」として公表した資料に基づいて記載しています。「累計投資規模」には、当該公表時点で開発中の各物件に係る投資（予定）額を含み、また、三井不動産が開発又は取得した物件のうち、既に本投資法人に売却した物件に係る投資額を含むものです。なお、開発中の物件については、三井不動産グループの目標又は予定のものを含みますが、今後変更又は中止される可能性があります。加えて、上記投資が完了する時期について、決定された内容はありません。本投資法人は、これらの開発計画の実現を保証又は約束するものではありません。また、本投資法人は、これらの開発計画による物件の全てを物件パイ
プラインとすることを約束するものではありません。上記「累計投資規模」の棟数においては、「東京レールゲート
EAST」を含めて記載しています。当該物件は、三井不動産が開発業務を受託し、開発計画の企画立案、テナント誘致等を行い、竣工後はマスターリース等を行うものであり、本書の日付現在、三井不動産による当該物件の取得の予定はありません。

- 12 -

②

本オファリングのポイント
本投資法人は、三井不動産との物流施設事業における戦略的なパートナーシップを基礎として、本書による投資口の募集（以下「本募集」といいます。）により調達した資金及び借入金を活用して三井不動産が開発・運営するMFLP（物流施設）３物件（取得予定価額総額446億円）（以下「取得予定資産」といいます。）を取得します。取得予定資産の詳細については、後記「④ 取得予定資産の概要」をご参照ください。

（注１）「上場来 年平均資産規模成長率」とは、上場以降取得予定資産を全て取得した時点までの資産規模での年平均成長率を表したものであり、上場時点の資産規模（取得価格ベース）に対する、取得予定資産取得後の資産規模（取得（予定）価格ベース）の割合を、上場日から起算して取得予定資産を全て取得する予定の日までの年数の逆数で累乗することで得られた値から１を差し引くことで算出しています。なお、「累乗」とは、同じ数字を複数回にわたって乗算
で掛け合わせることをいいます。以下同じです。
（注２）「優先情報提供対象物件」とは、優先情報提供契約に基づき提示された情報提供対象不動産として情報提供対象物件
リストに記載された対象物件をいいます。以下同じです。「情報提供対象不動産」とは、三井不動産又は三井不動産
が出資や金銭の拠出等を行う不動産ファンドが保有する不動産等のうち、三井不動産が三井不動産の裁量により本投資法人に売却する可能性があると判断するものをいいます。
（注３）「取得予定資産取得後」とは、本書の記載に従い、本募集の完了後において、取得予定資産を全て取得した時点をいいます。以下同じです。
（注４）「GRESB」とは、国連責任投資原則を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設された不動産セクタ
ーのESG配慮を測る年次のベンチマーク評価です。
（注５）「TCFD」とは、気候関連の情報開示及び金融機関の対応を如何に行うかを検討するための「気候関連財務情報開示タ
スクフォース（Task Force on Climate-related Financial Disclosures）」を指します。以下同じです。
（注６）「グリーンビルディング認証」とは、一般的に環境社会への配慮がなされた不動産を支援するために創設された外部評価機関による環境認証制度に基づく環境認証をいいます。以下同じです。「グリーンビルディング認証取得実績」
は、取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産（MFIP印西及びMFIP印西Ⅱを除きます。）の延床面積の合計に対す
る、グリーンビルディング認証の取得実績のある物件（以下「グリーンビルディング認証物件」といいます。）の延床面積の合計の占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、当該割合の算出に当たっては、準共有持分を考慮する前の各物件の延床面積を用いています。また、本書の日付現在で既に認証期限が到来しているグリーンビルディング認証のみの取得実績がある物件もグリーンビルディング認証物件に含めています。
（注７）「ZEB認証」とは、快適な室内環境を保ちながら、建物の高断熱化や効率の高い設備等により省エネルギーに努め、太陽光発電等によりエネルギーを創ることで、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指して 策定 され 所定 の 基準 を 満 たした 建物 を 選定 するものです 。BELSの 評価制度 において 、ZEBの 評価 は 「ZEB」 、「Nearly ZEB」、「ZEB Ready」、「ZEB Oriented」の４段階で表示されます。「ZEB認証の取得実績」は取得予定資産
取得後の本投資法人の保有資産（MFIP印西及びMFIP印西Ⅱを除きます。）の延床面積の合計に対する、上記４段階のいずれかのZEB認証の取得実績のある物件（以下「ZEB認証物件」といいます。）の延床面積の合計の占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、当該割合の算出に当たっては、準共有持分を考慮する前の各物件の延床面積を用いています。
（注８）「平均築年数」は、既保有資産（注９）及び取得予定資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日から2021年11月30日までの築年数を、各物件の準共有持分を考慮した延床面積に基づく加重平均を行った上で、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注９）「既保有資産」とは、本書の日付現在、本投資法人が既に保有する資産をいいます。以下同じです。
（注10）「平均残存賃貸借期間」は各取得予定資産のうち建物に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場等に係る賃貸借契約は除きます。）に基づき、2021年11月30日以後の賃貸借期間の残存期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注11）「上位５物件比率」とは、それぞれの時点において、本投資法人が保有するポートフォリオ全体の取得（予定）価格- 13 -

合計に占める、取得（予定）価格上位５物件の取得（予定）価格合計の割合をいい、小数第２位を四捨五入して記載
しています。
（注12）「LTV」とは、総資産のうち借入金等の有利子負債の占める割合をいいます。以下同じです。
（注13）「長期発行体格付け（JCR）」は、株式会社日本格付研究所（以下「JCR」といいます。）から取得している長期発行
体格付です。以下同じです。上記格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。
また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注14）「１口当たりNAV」とは、各期末の純資産総額に含み益を加えた金額を、各期末の発行済投資口数で除した金額をいいます。なお、「含み益」とは、各期末の保有資産における各期末時点の鑑定評価額と期末帳簿価額の差額の合計をいいます。以下同じです。
（注15）「１口当たりNAVの上場来 年平均成長率」とは、上場以降取得予定資産を全て取得した時点までの１口当たりNAVの年
平均成長率を表したものであり、上場日を含む決算期の決算期末の１口当たりNAVに対する、取得予定資産取得後の１口当たりNAVの割合（成長率）を、上場日を含む決算期の決算期末から起算して取得予定資産を全て取得する予定の日
までの年数の逆数で累乗することで得られた値から１を差し引くことで算出しています。
（注16）「取得予定資産取得後の１口当たりNAV」は、以下の計算式により算定しています。
取得予定資産取得後の１口当たりNAV＝（2021年７月期末時点のNAV＋取得予定資産の鑑定評価額合計－取得予定資産の取得予定価格合計＋本募集における発行価額の総額（*））÷本募集後の本投資法人の発行済投資口数（**）*「本募集における発行価額の総額」は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額19,188,388,000円に、本件第三者割当における発行価額の総額960,012,000円を加えた数値を使用しています。なお、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額のいずれも、2021年12月24日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について大和証券株式会社 により申し込まれ、払込みがなされることを 前提としています。実際の本募集における発行価額の総額が前記見込額と異なる場合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、実際の本募集による手取金の見込額も、変動することがあります。すなわち、実際の本募集における発行価額の総額が前記見込額よりも少額となった場合には、その分、実際の１口当たりNAVが上表記載の数値よりも低くなることがあります。また、実際の本募集における発行価額の総額が前記見込額よりも多額となった場合には、その分、実際の１口当たりNAVは上表記載の数値よりも高くなることがあります。以下同じです。
**「本募集後の本投資法人の発行済投資口数」は、2021年７月期末時点の発行済投資口数に、国内一般募集及び海外募集における発行口数32,380口並びに本件第三者割当における発行口数の上限1,620口を加えた数値です。
（ 注17 ） 「FTSE Global Equity Index Series 」 は 、 金融 データの 提供 サービスを 行 うFTSE 社 （FTSE International
Limited（通称：FTSE Russell）を指します。以下同じです。）が定める指数であり、国内外の機関投資家によりグローバル株式投資 のベンチマーク 指数として採用されています 。「Small Cap」とは、FTSE社がFTSE Global Equity
Index Series Ground Rulesにて定めるルールに基づく一定の条件を満たす銘柄を示します。当該一定の条件は、当該銘柄の時価総額が、FTSE Global Equity Index Seriesのユニバース（組入れ対象銘柄）指数全体の時価総額の上位86％よりも下位であって上位98％までの範囲に属することその他の条件をいいます。「Mid Cap」とは、FTSE社がFTSE
Global Equity Index Series Ground Rulesにて定めるルールに基づく一定の条件を満たす銘柄を示します。当該一定の条件は、当該銘柄の時価総額が、FTSE Global Equity Index Seriesのユニバース（組入れ対象銘柄）指数全体の時
価総額の上位68％よりも下位であって上位86％までの範囲に属することその他の条件をいいます。以下同じです。
（注18）「東証REIT Core指数」とは、「東証REIT指数」（注19）の算出対象であるJ-REITの全銘柄の中から浮動株時価総額及び売買代金を基準に東京証券取引所が選定した銘柄に基づく指数をいいます。以下同じです。
（注19）「東証REIT指数」とは、東京証券取引所に上場するJ-REIT全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数をいいます。以下同じです。

- 14 -

③

本投資法人の安定成長に向けた４つのロードマップ及び成長の軌跡
本投資法人は、中長期的な安定成長に向けて「資産規模」、「LTV」、「分配金（DPU）」及
び「時価総額」の４つの項目について下記のとおりのロードマップを定めています。
＜４つのロードマップ 資産規模拡大をメインドライバーとした着実な分配金成長＞（注１）「各期末のLTV」は、以下の計算式により求められる割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
各期末のLTV＝〔各期末時点における貸借対照表上の有利子負債総額／当該時点の貸借対照表上の総資産額〕×100（注２）「各期末の取得余力（LTV50％時）」は、各期末時点において、本投資法人がLTVを50％まで引き上げると仮定した場合に、追加的に調達できる負債金額を、10億円未満を四捨五入して記載しています。
（注３）「本募集後」とは、本募集を完了し、取得予定資産を取得した時点を指します。
（注４）「本募集後の時価総額」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。
本募集後の時価総額=本募集前の時価総額（*）+本募集における発行価格の総額（**）*本募集前の時価総額＝2021年12月24日(金)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値(636,000円）
×2021年12月24日(金)現在における本投資法人の発行済投資口数(542,000口)**「本募集における発行価格の総額」は、国内一般募集及び海外募集における発行価格の総額19,829,512,000円に対して、オーバーアロットメントによる売出しの売出価格の総額992,088,000円を加えた数値を使用しています。なお、
国内一般募集及び海外募集における発行価格の総額並びにオーバーアロットメントによる 売出しの売出価格の総額
は、いずれも2021年12月24日(金)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。また、オーバーアロットメントによる売出しについては、大和証券株式会社により上限口数で行われ、かつ、本件第三者割当が募集投資口数の全部について大和証券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。時価総額は、本件第三者割当の全部又は一部について払込みがなされないこととなった場合には、その分発行済投資口数が少なくなることにより、実際の時価総額が上表記載の数値よりも低くなることがあります。
また、時価総額は、東京証券取引所における本投資口の普通取引における価格により変動するものであり、かかる見込額が本募集により達成されることを保証するものではありません。以下同じです。
（注５）上記１口当たりNAVは、各期末時点及び取得予定資産取得後の１口当たりNAVを記載しています。
（注６）「主要インデックス」とは、本書の日付現在において、J-REITに係る時価総額の拡大や流動性の向上を測る指標とな
ると本投資法人が考える主なインデックスをいいます。なお、本書の日付現在、本投資法人が組入れられていないイ
ンデックスに新たに組入れられることを見込んでいるものでなく、将来的なインデックスへの組入れを保証するものでもありません。

- 15 -

４つのロードマップにおける成長の軌跡は、以下のとおりです。
（ア）資産規模の拡大
本資産運用会社は、三井不動産との戦略的パートナーシップのもと、同社との間で優先情報提供契約を締結しており、取得予定資産取得後における優先情報提供対象物件は11物件107万㎡です。また、11物件中７物件がすでに竣工済み、６物件がリーシング済みとなっています。
本投資法人は、物流施設適地の厳選取得を経て三井不動産が開発した物流施設を中心として、物件所在エリアの幹線道路等の交通結節点へのアクセスや広域的な立地状況、雇用環
境、将来の環境変化、需給バランス等を考慮した上で物件取得を実施することを通じて、成長性と安定性を重視し、全国レベルで展開された質の高いポートフォリオ構築を目指しており、本投資法人のポートフォリオは、エリアの分散とともに、交通結節点へのアクセスに優れ、従業員の通勤利便性をも考慮した立地となっているものと考えています。
また、本投資法人の既保有資産、取得予定資産及び優先情報提供対象物件が存する首都エリア（注１）及び関西エリア（注１）は、ともに物流施設のマーケット状況が堅調であり、空室率は非常に低位で推移しています。今後についても、本投資法人は、首都エリア及び関西エリアにおいては需要も増大し、全般的に堅調なマーケットが継続すると見込んでいます。
本投資法人は優先情報提供契約をスポンサーパイプライン（注２）として活用し、引き続
き、三井不動産が開発及び保有するMFLP等を継続的に取得していくことを企図しており、中期的資産規模目標5,000億円の達成及び資産規模の更なる拡大を目指します。
（注１）「首都エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいい、「関西エリア」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。以下同じです。
（注２）「スポンサーパイプライン」とは、スポンサーである三井不動産又はそのグループからその保有する物流施設の情報等を本投資法人が優先的に提供を受けることができる状態又はその関係をいいます。以下同じです。

＜スポンサーパイプラインを活用した外部成長＞- 16 -

＜ポートフォリオマップ＞（本投資法人の既保有資産、取得予定資産、優先情報提供対象物件
及び三井不動産開発物件の立地の優位性）

出所：上記「首都エリア」及び「関西エリア」の人口分布図については、国土交通省「国土数値情報（１kmメッシュ別将来推
計人口データ）」（H30国政局推計）、上記「首都圏のマーケット状況」及び「大阪圏のマーケット状況」について
は、シービーアールイー株式会社「物流マーケット基礎調査（2021年Q３）」（2021年11月）（注１）上記「首都エリア」及び「関西エリア」の図は、取得予定資産取得後のポートフォリオマップを示しています。これらの図における「優先情報提供対象物件」及び「三井不動産開発物件」は、本投資法人が保有しているものでも、本募集に関して取得を予定しているものでもなく、また、本書の日付現在、本投資法人が取得を決定した物件でもありません。
（注２）上記「首都圏のマーケット状況」及び「大阪圏のマーケット状況」の図における「新規供給」及び「新規需要」は、
不動産投資会社及び不動産開発会社等が保有する延床面積5,000㎡以上の賃貸型物流施設を調査対象として、シービー
アールイー株式会社にて作成したものです。なお、調査対象には、物流会社等が保有する賃貸型物流施設は含まず、
延床面積5,000㎡以上の賃貸型物流施設が全て含まれているものではありません。
（注３）上記「首都圏のマーケット状況」及び「大阪圏のマーケット状況」の図における「新規供給」とは、各年において建設された不動産投資会社及び不動産開発会社等が保有する延床面積5,000㎡以上の賃貸型物流施設の賃貸可能面積の合計を記載しています。
（注４）上記「首都圏のマーケット状況」及び「大阪圏のマーケット状況」の図における「新規需要」とは、各年の稼働床面積の増減を意味します。稼働床面積の増減とは、新規契約面積から退去面積を引いたものをいいます。
（注５）上記「首都圏のマーケット状況」及び「大阪圏のマーケット状況」の図における「空室率」は、不動産投資会社及び不動産開発会社等が保有する延床面積5,000㎡以上の賃貸型物流施設を対象として調査した結果を基にシービーアール
イー株式会社が作成したものであり、これらの図において百分率（％）で示しています。なお、調査対象には、物流会社等が保有する賃貸型物流施設は含まず、全ての延床面積5,000㎡以上の賃貸型物流施設が含まれているわけではありません。また、所有者及び入居者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を受け又は収集した情報を基にこれらの図を作成しています。
（注６）上記「首都圏のマーケット状況」及び「大阪圏のマーケット状況」の図における空室率の算定には、直ちに入居できる空室のみを対象としており、所有者が賃貸を停止している場合、建物竣工前に賃貸募集されている場合は、空室率の算定の対象に含めていません。また、貸室面積には、現に賃貸が可能となっている賃貸型物流施設の賃貸可能面積を用いており、建物竣工前に賃貸募集されている場合は含まれませんが、所有者が賃貸を停止している場合は含まれます。
（注７）上記「首都圏のマーケット状況」及び「大阪圏のマーケット状況」の図における「空室率（竣工１年以上）」は、上
記調査対象の賃貸型物流施設のうち、竣工から１年以上経過したものを対象に集計し、算出したものです。
（注８）上記「首都圏のマーケット状況」の図における「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県及び茨城県をいいます。
（注９）上記「大阪圏のマーケット状況」の図における「大阪圏」とは、大阪府、兵庫県及び京都府をいいます。

- 17 -

（イ）LTVマネジメント
本投資法人は、分配金及び時価総額の継続的な成長を考慮しながら、中長期的な巡航LTV水準40～50％に向けて、取得資産規模に応じた最適な資金調達手段を選択します。
（ウ）継続的な分配金成長
本投資法人は、最適な資金調達及びLTVマネジメントによるレバレッジ効果を活用し、継続的な分配金成長及び利益分配金成長を目指します。
（エ）時価総額の拡大による投資口価格の安定性向上
本投資法人は、公募増資による発行済投資口数の増加等を通じた時価総額の拡大により投資口価格の更なる安定化と流動性向上を目指します。
また、本投資法人は2021年３月22日にFTSE Global Equity Index Series Mid Cap及び2021
年６月７日に東証REIT Core指数へ組入れられました。今後も更なる各種インデックスへの組入れを目指します。
④

取得予定資産の概要
本投資法人は、安定成長に向けたロードマップに沿って、本募集により調達した資金及び借入金を活用して三井不動産が開発・運営するMFLP（物流施設）３物件（取得予定資産）を取得します。
取得予定資産であるMFLP３物件はいずれもテナント需要の強い首都エリア及び関西エリアの高速ICへのアクセスに優れ、従業員の通勤利便性を考慮した立地に所在しており、取得予定資
産取得後、首都エリア及び関西エリアにおいて、それぞれのエリア内におけるポートフォリオの分散は更に進展します。また、取得予定資産の平均築年数（注１）は1.5年と築浅であり、ボックス型MFLP（注２）及びスロープ型MFLP（注３）といった土地特性等に応じて開発された物
件タイプ（注４）の異なる物流施設をバランスよく取得することから、本投資法人のポートフォリオクオリティの更なる強化に資するものと考えています。
（注１）「取得予定資産の平均築年数」は、取得予定資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日から2021年11月30日までの築年数を、各物件の延床面積に基づく加重平均を行った上で、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注２）「ボックス型MFLP」とは、貨物輸送トラックが地上階に設けられたトラックバース（注５）にアクセスし、２階以上のフロアには垂直搬送設備の利用により貨物等を搬送する物流施設をいいます。
（注３）「スロープ型MFLP」とは、スロープを使用することにより、貨物輸送トラックが２階以上の一部のフロアに設けられたトラックバースに直接アクセスすることが可能な物流施設をいいます。
（注４）「物件タイプ」は、「ボックス型MFLP」に該当する物件には「ボックス型」と、「スロープ型MFLP」に該当する物件には「スロープ型」と、それぞれ記載しています。
（注５）「トラックバース」又は「バース」とは、荷物の積卸しのためにトラックを接車するスペースをいいます。以下同じです。

＜取得予定資産の概要＞（注１）「取得予定資産規模」の金額は、取得予定資産の取得予定価格の合計を記載しています。「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注２）「グリーンビルディング認証取得率」とは、グリーンビルディング認証を取得している物件が取得予定資産に対して占める割合（延床面積ベース）をいいます。
（注３）「巡航NOI利回り」は、取得予定資産に係る想定運営純収益を年換算した金額から固定資産税及び都市計画税の金額を控除し、フリーレント期間に係る賃料の金額その他一過性の事象の影響を排除した値の取得予定価格に対する比率につき小数第２位を四捨五入して算出しています。「想定運営純収益」は、現所有者より提供を受けた賃貸借契約及び- 18 -

その他収益に関する情報をもとに算出した取得予定資産の賃貸事業収益の想定値から、現所有者より提供を受けた修繕計画、過年度費用実績及びその他費用に関する情報をもとに変動要素を考慮して算出した取得予定資産の賃貸事業費用（但し、減価償却費は含みません。）の想定値を控除して算出しています。なお、当該賃貸事業収益及び賃貸事
業費用は、本書の日付現在における想定値であり、今後の状況の変化等により、実際の賃貸事業収益及び賃貸事業費
用は変動する可能性があります。「平均巡航NOI利回り」は、取得予定資産に係る巡航NOI利回りの取得予定価格に基づく加重平均を記載しています。以下同じです。
（注４）「巡航NOI利回り（償却後）」は、取得予定資産に係る想定運営純収益を年換算した金額から固定資産税及び都市計画
税の金額並びに減価償却費を控除し、フリーレント期間に係る賃料の金額その他一過性の事象の影響を排除した値の取得予定価格に対する比率につき小数第２位を四捨五入して算出しています。「平均巡航NOI利回り（償却後）」は、取得予定資産に係る巡航NOI利回り（償却後）の取得予定価格に基づく加重平均を記載しています。
（注５）「平均稼働率」は、2021年11月30日現在における取得予定資産の賃貸可能面積の合計に対して取得予定資産の賃貸面積の合計が占める割合を記載しています。

⑤ ESGへの取組みの更なる強化（ア）スポンサー及び本投資法人の基本理念
三井不動産グループでは、環境負荷の低減、様々な主体との多様な連携・協力、安全・安心、快適性の向上及び持続可能性の確保を目指しています。
（イ）E（環境）に対する取組み
本投資法人は、保有資産におけるLED照明の導入や屋上への太陽光パネルの設置など保有資産における効率的なエネルギー利用を推進するとともに、省エネルギーを通じたCO2排出削減の取組みに努めています。
（ウ）S（社会）に対する取組み
本投資法人は、スポンサーである三井不動産のノウハウを生かし、保有資産において、入居テナントや施設利用者、周辺環境、地域コミュニティといったステークホルダーに配慮し、健康で働きやすく、安全な環境を確保するための取組みを進めています。
（エ）G（ガバナンス）に対する取組み
本投資法人及び本資産運用会社は、投資主の権利に十分配慮し、投資主利益と本投資法人
及び本資産運用会社の利益とを合致させる強固なガバナンス体制の構築に取り組んでいます。

- 19 -

（注１）「LED照明の導入比率」とは、各物件においてLED照明を導入している延床面積の合計が本投資法人のポートフォリオ
全体に対して占める割合をいいます。なお、当該割合の算出に当たっては、各物件の準共有持分を考慮した延床面積を用いています。
（注２）「ESG関連指数」とは、ESGの観点から一定の基準を満たす発行体で構成された指数をいいます。

- 20 -

２

取得予定資産の概要
本投資法人は、本書の日付現在において、取得予定資産である「MFLP八千代勝田台」、「MFLP
大阪Ⅰ」及び「MFLP平塚Ⅱ」を取得する旨を決定し、各取得予定資産について、本投資法人と売主との間で信託受益権売買契約をそれぞれ締結済みです。
（１）取得予定資産の概要
取得予定資産に係る物件名称、所在地、取得予定価格、鑑定評価額、NOI利回り、売主及び取得予定年月日は、以下のとおりです。

区分

物流
不動産

物件
番号
（注１）

物件名称

所在地

取得
予定
価格
（百万円）
（注２）

Ｌ-20

MFLP八千代
勝田台

千葉県
八千代市

Ｌ-21

MFLP大阪Ⅰ

Ｌ-22

MFLP平塚Ⅱ

合計（平均）

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

NOI利回り（％）（注４）

18,00018,100

4.3

大阪府
大阪市

13,90013,900

4.0

神奈川県
平塚市

12,70012,9004.3-

44,60044,900

4.2

売主
（注５）

取得
予定
年月日
（注６）

三井不
動産株
式会社

2022年
２月２日

-

-

（注１）「物件番号」は、取得予定資産を物流不動産（L）及びインダストリアル不動産（I）の２つに分類し、分類ごとに番号を付しています。
以下同じです。
（注２）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注３）「鑑定評価額」は、2021年11月30日を価格時点とする取得予定資産に関する各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
なお、取得予定資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。
（注４）「NOI利回り」は、取得予定資産に係る不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得予定価格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、合計（平均）欄は、取得予定価格に基づく加重平均を記載しています。
（注５）取得予定資産の売主は、いずれも投信法第201条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）第123条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者（以下総称して「利害関係者」といいます。）に該当するため、信託受益権売買契約の締結にあたり、本資産運用会社は、利害関係者との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである「利害関係者取引規程」の定めるところに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ています。
（注６）「取得予定年月日」は、各取得予定資産に係る信託受益権売買契約書の規定に基づいて記載しています。なお、取得予定資産に係る取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。

取得予定資産に係る施工者は、以下のとおりです。
区分

物流不動産

物件番号

物件名称

施工者

Ｌ-20

MFLP八千代勝田台

JFEシビル株式会社

Ｌ-21

MFLP大阪Ⅰ

株式会社竹中工務店

Ｌ-22

MFLP平塚Ⅱ

JFEシビル株式会社- 21 -

（２）取得予定資産の個別不動産の概要
以下の表は、各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。また、個別物件表において用いられている用語は以下のとおりであり、個別物
件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2021年11月30日現在の状況を記載しています。
ａ．区分に関する説明
・「用途」は、各取得予定資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。
ｂ．特定資産の概要に関する説明
・「特定資産の種類」は、2021年11月30日現在の各取得予定資産の種類を記載しています。
・「取得予定年月日」は、各取得予定資産に係る信託受益権売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。
・「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未
満を切り捨てています。）を記載しています。
・「信託受益権の概要」は、本書の日付現在における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日の概要を記載しています。
・土地の「所在地」は、登記簿上の建物の所在（複数ある場合にはそのうちの一地番）を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき、小数点以下を切り捨てて記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）
第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される容積率と異なる場合があります。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される建ぺい率と異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・「PM会社／LM会社」は、各取得予定資産についてプロパティ・マネジメント業務委託契約
又はロジスティクスマネジメント契約を締結しているプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）又はロジスティクスマネジメント会社（以下「LM会社」といいます。）を記載しています。「ロジスティクスマネジメント」とは、プロパティ・マネ
ジメント業務を包含する、物流不動産やインダストリアル不動産における総合的なマネジ
メント業務を提供することをいいます。ロジスティクスマネジメント契約の詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／１ 資産管- 22 -

理等の概要／（５）その他」に記載のとおりです。
・「マスターリース会社」は、各取得予定資産についてマスターリース契約を締結し又は締結予定のマスターリース会社（もしあれば）を記載しています。
・「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結され又は締結予定であるものについて「パス・スルー」と記載しています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、小数点以下を切り捨てて記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
・建物の「構造／階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。主たる建物が複数ある場合には、延床面積が最も大きい主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「物件タイプ」は、ランプウェイを使用することにより、貨物輸送トラックが２階以上の各フロアに設けられたトラックバースに直接アクセスすることが可能な物流施設（以下「ランプウェイ型MFLP」といいます。）に該当する物件には「ランプウェイ型
MFLP」と、スロープを使用することにより、貨物輸送トラックが２階以上の一部のフロアに設けられたトラックバースに直接アクセスすることが可能な物流施設（以下「スロープ型MFLP」といいます。）に該当する物件には「スロープ型MFLP」と、貨物輸送トラックが地上階に設けられたトラックバースにアクセスし、２階以上のフロアには垂直搬送設備の利用により貨物等を搬送する物流施設（以下「ボックス型MFLP」といいます。）に該当す
る物件には「ボックス型MFLP」と、それぞれ記載しています。インダストリアル不動産については、建物の「物件タイプ」には具体的な用途を記載しています。
・建物の「環境評価」は、当該建物の新築時に一般財団法人建築環境・省エネルギー機構（以下「IBEC」といいます。）又はIBECの指定認証機関へCASBEE認証の申請を行ったものについては、そのレポート記載の評価結果を記載しています。また、かかるCASBEE（建築環境総合性能評価システム）に基づき各自治体において実施されている建築環境総合性能評価制度に基づき、各自治体へ届出を行い、公表を受けているものについてはその公表結果を記載しています。更には、2021年11月30日現在において外部評価機関による環境認証であるDBJ Green Building認証（注１）及びBELS認証（注２）を受けているものについて
は、その認証結果を記載しています。なお、CASBEE（建築環境総合性能評価システム）
は、建築物の環境性能で評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。IBEC及びその指定認証機関が認証するCASBEE認証
は建築物のライフサイクルに対応して、CASBEE-企画、CASBEE-新築、CASBEE-既存及びCASBEE-改修の主に４つの評価ツールから構成され、デザインプロセスにおける各段階で活用されます（CASBEE大阪みらい（大阪市）及びCASBEE大阪府などの自治体版については、
新築時のみの評価となり、ライフサイクルに対応した種別はありません。）。評価結果
は、「Ｓランク（素晴らしい）」から、「Ａランク（大変良い）」、「Ｂ＋ランク（良い）」、「Ｂ－ランク（やや劣る）」又は「Ｃランク（劣る）」という５段階のランキン
グで与えられます。また、CASBEE-不動産は、竣工後１年以上経過した建築物を対象に、CASBEE（建築環境総合性能評価システム）における建物の環境評価の結果を不動産評価に活用 することを目的 として開発 されたものであり、 「 エネルギー／ 温暖化ガス 」 、「水」、「資源利用／安全」、「生物多様性／敷地」、「屋内環境」の５分類の評価項目で評価され、これにより「Ｓランク（素晴らしい）」から、「Ａランク（大変良い）」、- 23 -

「Ｂ＋ランク（良い）」又は「Ｂランク（必須項目を満足）」の４段階のランキングで評
価結果が与えられます。当該評価結果の内容は、一定時点における一定の判断手法を用いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及び正確性、並びに評価対象たる建物の性能を保証するものではありません。なお、外部評価機関による環境認証制
度等（上記DBJ Green Building認証及びCASBEE認証その他の建築環境総合性能評価制度を含みますが、これらに限りません。）に基づき認証を取得した場合において、その期限が満了し又はその認証が失効等することがあり、その際に、かかる認証を再取得し又は継続するとの保証も確約もなされていません。
（注１）「DBJ Green Building認証」は、ビルの環境性能に加えて、防犯や防災及び不動産を取り巻く様々なステークホルダ
ーからの社会的要請に配慮した不動産（「Green Building」）の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより評点化を行い、その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定するものです。なお、認証の評価は、その評価に応じて、５段階の認証が付与されます。具体的には上から順に５つ星（国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル）、４つ星（極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル）、３つ星（非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル）、２つ星（優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル）及び１つ星（十分な「環境・社会への配慮」がなされたビル）の５段階に分かれています。
（注２）「BELS認証」は、2013年10月に「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」
が国土交通省において制定されたことに伴い、当該ガイドラインに基づき第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー
性能の評価及び表示を適確に実施することを目的として開始された建築物省エネルギー性能表示制度をいいます。

・「テナント数」は、2021年11月30日現在における各取得予定資産の建物に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、各取得予定資産につきマス
ターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、取得予定資産につき同一の賃借人が同一の建物に関して複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は１として総数を算出しています。また、売店、自動販売機、
太陽光発電設備、駐車場及び保育所等に係る賃貸借契約数は「テナント数」に含めていません。
ｃ．特記事項に関する説明・「特記事項」には、本書の日付現在において各不動産又は各取得予定資産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ｄ．テナント賃貸借の概要に関する説明
・「テナント賃貸借の概要」は、各取得予定資産に関し、賃貸面積の上位３テナント（同順
位のテナントがある場合には、それらを含みます。）について、2021年11月30日現在において効力を有する賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備、駐車場及び保育所等に係る賃貸借契約は除きます。）の内容を記載しています。なお、各取得予定資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとマス
ターリース会社との転貸借契約の内容を記載しています。
・「テナント名」は、各取得予定資産に関し、賃貸面積の上位３テナント（同順位のテナン
トがある場合には、それらを含みます。）の名称を記載しています。
・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査又は総務省の日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
・「賃貸面積」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計面積）を記載しています。なお、賃貸面積は、2021年11月30日時点で当該賃貸借契約を締結済みであれば、2021年11月30日時点で入居・引き渡しがないとしても賃貸が行われているものとして算出しています。
・「賃貸面積比率」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 24 -

・「賃貸借期間」は、賃貸借契約に規定された賃貸借期間を記載しています。当該賃貸借期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、当該賃貸借期間は、本投資法人の取得時点における残存賃貸借期間とは異なります。なお、各取得予定資産のテナントの平均残存賃貸借期間の詳細については、後記「３ ポートフォリオの概況／（６）賃貸借の概要／a．賃貸借の概要」をご参照ください。
・「年間賃料」は、2021年11月30日現在における当該各賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2021年11月分の賃料（共益費を含みます。）を記載しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。）は考慮しないものとします。
・「敷金・保証金」は、2021年11月30日現在における当該各賃貸借契約に規定する敷金及び保証金の残高（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2021年11月分の敷金及び保証金の残高を記載しています。
・「賃貸借形態」、「中途解約」及び「賃料改定」は、賃貸借契約の規定に基づいて記載しています。
ｅ．不動産鑑定評価書の概要に関する説明
・「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、各鑑定評価機関に不動産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評
価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、同欄において、数値については、単位未満を切り捨てて記載し、比率については、小数第２位を四捨五入して記載しています。
ｆ．マーケット分析に関する説明
・「マーケット分析」は、シービーアールイー株式会社に不動産の市況調査を委託し作成された取得予定資産に係る物流施設市況調査に係る報告書の記載に基づき、本資産運用会社
において記載したものです。当該調査及び分析は、一定時点における調査者の報告書を基に作成した本資産運用会社の判断と意見です。したがって、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「マーケット分析」に記載された建物の「延床面積」は、確認済証及び竣工図面等に基づいて記載されており、登記簿上の面積と一致しな
いことがあります。

- 25 -

＜取得予定資産＞
物件番号

MFLP八千代勝田台

Ｌ-20

用途

物流施設

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

2022年２月２日

取得予定価格18,000百万円

信託受益
権の概要

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託設定日

2021年８月31日

信託期間満了日

2032年２月29日

所有形態

所有権

所有形態

所有権

所在地

千葉県八千代市上高野字
中野1807番13ほか１筆

建築時期

2020年８月31日

敷地面積35,754㎡

用途地域

工業専用地域

延床面積74,624㎡

容積率

200％

構造／階数

鉄骨造４階建

建ぺい率

60％

種類

倉庫・事務所

PM会社／LM会社

三井不動産株式会社

物件タイプ

スロープ型MFLP

マスターリース会社

―

環境評価

BELS

マスターリース種別―

特記事項

該当ありません。

土地

建物

テナント数

５スター/Nearly ZEB

１（注）本物件に関して、利害関係者である三井不動産ファシリティーズ株式会社との間で建物設備管理契約を締結しています。

テナント賃貸借の概要
テナント名

業種

株式会社日立物流首都圏

一般貨物自動車運送業

賃貸面積69,830㎡

賃貸面積比率
100.0％

賃貸借期間

年間賃料

敷金・保証金非開示（注）

非開示（注）

非開示（注）

賃貸借形態：定期建物賃貸借
中途解約：原則として賃貸借期間中に本契約を解除することはできません。
賃料改定：原則として賃貸借期間中に賃料は改定されないものとされています。
（注）賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

- 26 -

鑑定評価書の概要
物件名

MFLP八千代勝田台

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額18,100百万円

価格時点

2021年11月30日
項目

収益価格

内容

概要等

18,100百万円

DCF法及び直接還元法を適用の上査定。

直接還元法による価格

18,100百万円①運営収益

非開示（注）
可能総収益

非開示（注）

空室等損失等

非開示（注）②運営費用

非開示（注）
維持管理費・
PMフィー

非開示（注）

水道光熱費

非開示（注）

修繕費

非開示（注）

テナント募集費用等

非開示（注）

公租公課

非開示（注）

損害保険料

非開示（注）

その他費用

非開示（注）③運営純収益（NOI：①－②）

771百万円④一時金の運用益

非開示（注）⑤資本的支出

非開示（注）

純収益（NCF：③＋④－⑤）

758百万円

還元利回り

4.2％

DCF法による価格

18,000百万円

類似不動産の取引事例及び対象
不動産の立地条件、建物条件、
権利関係、契約条件等を勘案し
て査定。

割引率

4.0％

類似不動産の取引事例との比較
及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して査定。

最終還元利回り

4.4％

還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定。

原価法による積算価格

17,900百万円
土地比率

46.0％

建物比率

54.0％

その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

特になし（注）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、一部の項目を除き、非開示としています。

- 27 -

マーケット分析
立地
対象不動産を物流施設立地の観点から見ると、首都圏の主要環状線である国道16号まで約1.5km、東関東自動車道「千葉北IC」まで約8.2kmと交通利便性に優れた立地にあることから、千葉県中心部から北西部、埼玉県東部までの地
域配送を行う拠点として、また東京都心をはじめとした首都圏の広域配送拠点としてのポテンシャルを有する立地であ
るといえます。
操業環境については、「上高野工業団地」内に立地していることから、24時間操業が可能で円滑な物流業務が行える
良好な環境にあるといえます。
雇用確保については、最寄り駅である東葉高速鉄道東葉高速線「東葉勝田台」駅及び京成電鉄本線「勝田台」駅から路線バスで４分、最寄りのバス停から徒歩２分と通勤利便性も高く、対象不動産周辺には八千代市内をはじめ人口集積地が広がっていることから広域的に労働力を集めることができます。
建物特性
対象不動産は、延床面積74,624㎡、４階建てのスロープ型MFLPです。１階及び３階に接車するスロープ型物流施設
で、１階は10トントラック61台が接車できる両面バースとなっていることから、高頻度の入出庫・搬出入に対応できる
効率性の高い施設となっています。施設の基本仕様としては、有効天井高が１階5.5m・２階6.5m・３階5.5m・４階
6.5m、床荷重が1.5t/㎡、柱スパンが10.0m×11.6mと、高い汎用性を有していることから、幅広いテナント業種に対応することが可能です。分割賃貸も可能であり、競争力を発揮しやすい建物仕様となっています。また、多数の垂直荷役設備（６基の荷物用エレベーターと12基の垂直搬送機）を配置することにより、貨物の効率的な入出庫や庫内移動、保管が可能となっています。さらに、駐車場は普通乗用車が192台分、トラック待機場が８台分と、十分なスペースが確保されています。

- 28 -

＜取得予定資産＞
物件番号

MFLP大阪Ⅰ

Ｌ-21

用途

物流施設

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

2022年２月２日

取得予定価格

13,900百万円

信託受益
権の概要

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託設定日

2022年２月２日

信託期間満了日

2032年２月29日

所有形態

所有権

所有形態

所有権

所在地

大阪府大阪市淀川区加島二丁目１番１ほか２筆

建築時期

2020年７月16日

敷地面積23,233㎡

用途地域

工業専用地域

延床面積43,919㎡

容積率

200％

構造／階数

鉄骨造４階建

建ぺい率
（注１）

60％

種類

倉庫

PM会社／LM会社

三井不動産株式会社

物件タイプ

スロープ型MFLP

マスターリース会社―

環境評価

CASBEE大阪みらい

マスターリース種別―

特記事項

該当ありません。

土地

建物

テナント数

Aランク

１

（注１）本物件の土地の建ぺい率は60％ですが、適用される建ぺい率は70％となります。
（注２）本物件に関して、利害関係者である三井不動産ファシリティーズ・ウエスト株式会社との間で建物設備管理契約を締結しています。

テナント賃貸借の概要
テナント名

業種

株式会社サン
ゲツ

紙製品卸売業

賃貸面積
43,880㎡

賃貸面積比率
100.0％

賃貸借形態：非開示（注）中途解約：非開示（注）
賃料改定：非開示（注）（注）賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

- 29 -

賃貸借期間

年間賃料

敷金・保証金非開示（注）

非開示（注）

非開示（注）

鑑定評価書の概要
物件名

MFLP大阪Ⅰ

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額

13,900百万円

価格時点

2021年11月30日
項目

収益価格

内容

概要等

13,900百万円

DCF法及び直接還元法を適用の上査定。

直接還元法による価格

14,000百万円①運営収益

非開示（注）
可能総収益

非開示（注）

空室等損失等

非開示（注）②運営費用

非開示（注）
維持管理費・
PMフィー

非開示（注）

水道光熱費

非開示（注）

修繕費

非開示（注）

テナント募集費用等

非開示（注）

公租公課

非開示（注）

損害保険料

非開示（注）

その他費用

非開示（注）③運営純収益（NOI：①－②）

551百万円④一時金の運用益

非開示（注）⑤資本的支出

非開示（注）

純収益（NCF：③＋④－⑤）

544百万円

還元利回り

3.9％

DCF法による価格

13,800百万円

類似不動産の取引事例及び対象
不動産の立地条件、建物条件、
権利関係、契約条件等を勘案し
て査定。

割引率

3.9％

類似不動産の取引事例との比較
及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して査定。

最終還元利回り

4.1％

還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定。

原価法による積算価格

13,000百万円
土地比率

57.5％

建物比率

42.5％

その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

特になし（注）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、一部の項目を除き、非開示としています。

- 30 -

マーケット分析
立地
対象不動産の立地するエリアは、物流投資マーケット形成初期から大型物流施設が開発され、多くの投資実績を持つ
最も物流環境が整ったエリアであり、大阪港や都市高速道路など交通利便性が高く、大阪中心市街地、京阪神エリアの大消費地に向けた配送拠点としてポテンシャルを有する地域です。
大阪市の湾岸部は物流用地として非常に評価が高い一方で、ほとんどが港湾労働法の適用エリアとなっており港湾労働者の雇用等が必要となりますが、対象不動産は港湾労働法の適用エリアから外れているため、恵まれた物流立地でありながら港湾労働法に関わる雇用面での費用負担はなく、その上、「新大阪」駅や「大阪」駅などの市内中心部に近く、物流用地としての希少性が非常に高いといえます。
交通環境としては、JR東海道・山陽新幹線、東海道本線等が乗り入れる「新大阪」駅まで約4.2km、JR東海道本線等が乗り入れる「大阪」駅まで約4.9kmと京阪神の消費地近接立地であるほか、地域配送においても交通利便性が高い立地といえます。また、阪神高速11号池田線と並走する府道10号まで約450m、最寄りの阪神高速「加島IC」へも約900mと近接し、都市間輸送の中継地として高速道路アクセスにも優れた立地性を有しており、京阪神を管轄する広域輸送のほか、周辺地域への集配送の拠点として適性の高い立地といえます。
操業環境を見ると、住居系地域と近接しているものの、周辺エリアは大型倉庫や工場が立地する工業専用地域である
ため、24時間稼働など操業において概ね大きな支障は生じないものと考えられます。
雇用確保については、大阪市中心部に位置しているため、特段の懸念はないといえます。
建物特性
対象不動産は、賃貸面積43,880㎡、４階建てのスロープ型MFLPで、トラックバースは１階と３階に設置されています。
基本仕様としては、床荷重1.5t/㎡、基準柱スパン10.0m×11.1m、有効天井高は5.5m以上を確保し、庫内縦搬送は乗用EV２基・荷物用EV２基を備えています。

- 31 -

＜取得予定資産＞
物件番号

MFLP平塚Ⅱ

Ｌ-22

用途

物流施設

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

2022年２月２日

取得予定価格12,700百万円

信託受益
権の概要

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託設定日

2022年２月２日

信託期間満了日

2032年２月29日

所有形態

所有権（注１）

所有形態

所有権

所在地

神奈川県平塚市大神字立葭366番４ほか（注１）

建築時期

2019年10月31日

敷地面積25,296㎡（注１）

用途地域

準工業地域

延床面積

48,141㎡

容積率

200％

構造／階数

鉄骨造４階建

建ぺい率
（注２）

60％

種類

倉庫・事務所

PM会社／LM会社

三井不動産株式会社

物件タイプ

ボックス型MFLP

マスターリース会社―

環境評価

CASBEEかながわ

マスターリース種別―

特記事項

該当ありません。

土地

建物

テナント数

Aランク

２

（注１）本物件の土地は、平塚市都市計画事業ツインシティ大神地区土地区画整理事業施工区域内に所在する仮換地です。所在地については、従前地の地番のうち１筆を、敷地面積については、仮換地証明書に記載されている仮換地面積の合計をそれぞれ記載しています。
（注２）本物件の土地の建ぺい率は60％ですが、適用される建ぺい率は70％となります。
（注３）本物件に関して、利害関係者である三井不動産ファシリティーズ株式会社との間で建物設備管理契約を締結しています。

テナント賃貸借の概要
テナント名

業種

東日本急行株式会社

一般貨物自動車運送業

賃貸面積23,333㎡

賃貸面積比率
50.2％

賃貸借期間

年間賃料

敷金・保証金非開示（注）

非開示（注）

非開示（注）

賃貸借期間

年間賃料

敷金・保証金非開示（注）

非開示（注）

非開示（注）

賃貸借形態：非開示（注）中途解約：非開示（注）
賃料改定：非開示（注）テナント名
三井倉庫株式
会社

業種

賃貸面積

賃貸面積比率倉庫業（冷蔵倉庫業を除く）

23,192㎡

49.8％

賃貸借形態：非開示（注）中途解約：非開示（注）
賃料改定：非開示（注）（注）賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

- 32 -

鑑定評価書の概要
物件名
鑑定評価機関鑑定評価額
価格時点

MFLP平塚Ⅱ一般財団法人日本不動産研究所
12,900百万円
2021年11月30日
項目

内容

収益価格

12,900百万円
直接還元法による価格
①運営収益

概要等
DCF法及び直接還元法を適用の上査定。

13,000百万円
701百万円

可能総収益

723百万円

空室等損失等

21百万円

②運営費用

中長期的に安定的と認められる
貸室賃料収入、共益費収入等を査定。
中長期的に安定的と認められる
空室率に基づき査定。

161百万円
維持管理費・
PMフィー（注）

58百万円

水道光熱費

24百万円

修繕費

３百万円

テナント募集費用等

５百万円

公租公課

67百万円

損害保険料

１百万円

その他費用

０百万円

③運営純収益（NOI：①－②）

539百万円④一時金の運用益

３百万円⑤資本的支出９百万円

純収益（NCF：③＋④－⑤）

533百万円

還元利回り

4.1％

DCF法による価格

12,700百万円

割引率

3.9％

最終還元利回り

4.3％

原価法による積算価格

12,500百万円
54.1％
45.9％

土地比率
建物比率
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

特になし（注）維持管理費及びPMフィーを合算して記載しています。

- 33 -

過年度実績及び現行の契約条件等に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準による検証を行い査定。
過年度実績額に基づき、貸室部
分の稼働率等を考慮の上査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づき査定。
賃借人の想定回転期間をもとに査定。
過年度実績額、類似不動産の水準を参考に査定。
類似不動産 の 水準 を 参考 に 査定。
類似不動産 の 水準 を 参考 に 査定。
類似不動産の取引事例及び対象
不動産の立地条件、建物条件、
権利関係、契約条件等を勘案して査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査定。
類似不動産の取引事例及び対象
不動産の立地条件、建物条件、
権利関係、契約条件等を勘案して査定。
類似不動産の取引事例との比較
及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定。

マーケット分析
立地
対象不動産の属する平塚市は、神奈川県のほぼ中央部、東京都心から約50kmの距離に位置し、国道129号沿線を中心に工業系施設、商業施設が多く集積しており、神奈川県央の中核都市のひとつとして発展しています。隣接する厚木市・海老名市等とともに、首都圏西部への配送や西日本との中継拠点、また首都圏全域を管轄できる拠点として機能できる立地です。
対象不動産を物流施設立地の観点から見ると、東名高速道路「厚木IC」まで約3.6km、新東名高速道路「厚木南IC」
まで約1.7kmに位置することから、中部圏や近畿圏と首都圏との中継拠点としてのポテンシャルを有します。また、「海老名JCT」から圏央道に乗り入れることで、首都圏全域を広域的にカバーすることができる広域拠点として高いニーズが期待できる立地であるといえます。
操業環境については、平塚市ツインシティ大神地区土地区画整理事業地内に立地しているため、周辺住民からクレーム等が発生する懸念はなく、24時間操業が可能な良好な立地であるといえます。
雇用確保の面においては、最寄りのバス停からは徒歩圏内にあるため、従業員を確保しやすい環境にあります。
建物特性
対象不動産は、延床面積48,141㎡、４階建て（２階は事務所のみ）のボックス型MFLPで、トラックバースは両面に設置されているため、配送利便性に優れています。
基本仕様としては、有効天井高は各階5.5m、床荷重は1.5t/㎡、柱スパンは11.0m×10.5m（標準）となっており、汎用性が高い仕様を有しているため多様なテナント業種に対応することが可能です。
庫内配送設備として、荷物用エレベーター４基、垂直搬送機４基を備えており、十分な上下搬送能力を有し、事務所
スペースは複数箇所に備えているため、複数テナントニーズにも対応しやすい設計となっています。
駐車場スペースは、乗用車用97台、トラック待機場が２台分設置されているため、十分な駐車場スペースが確保されています。

- 34 -

３ ポートフォリオの概況（１）ポートフォリオ一覧
取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産に係る物件名称、所在地、取得（予定）年月日、取得（予定）価格、取得（予定）価格比率、第10期末帳簿価額、鑑定評価額及びNOI利回り
は、以下のとおりです。

区分

物流
不動産

物件
番号

物件名称

所在地

取得
取得
（予定）
（予定）
価格
年月日 （百万円）
（注１）

Ｌ-１

GLP・MFLP
市川塩浜（注６）

千葉県
市川市

2016年
９月１日

15,5004.5

14,811

18,3504.7

Ｌ-２

MFLP久喜

埼玉県
久喜市

2016年
８月２日

12,5003.7

11,557

14,7005.3

Ｌ-３

MFLP横浜大黒
（注６）

神奈川県
横浜市

2016年
８月２日

10,1003.0

9,690

11,2004.9

Ｌ-４

MFLP八潮

埼玉県
八潮市

2016年
８月２日

9,650

2.8

9,114

11,5005.2

Ｌ-５

MFLP厚木

神奈川県
愛甲郡

2016年
８月２日

7,810

2.3

7,238

9,490

5.5

Ｌ-６

MFLP船橋西浦

千葉県
船橋市

2016年
８月２日

6,970

2.0

6,514

8,000

5.2

Ｌ-７

MFLP柏

千葉県
柏市

2016年
８月２日

6,300

1.8

5,858

7,190

5.2

Ｌ-８

MFLP堺（注７）

大阪府
堺市

2016年
８月２日

23,6006.9

22,976

26,1004.9

Ｌ-９

MFLP小牧
（注８）

愛知県
小牧市

2017年
８月４日

8,260

2.4

7,692

8,930

4.9

Ｌ-10

MFLP日野（注６、９）

東京都
日野市

2018年
２月２日

12,533

3.7

12,134

13,1004.2

Ｌ-11

MFLP平塚

神奈川県
平塚市

2018年
３月15日

7,027

2.1

6,748

7,740

4.8

Ｌ-12

MFLPつくば
（注10）

茨城県
つくば
みらい市

2018年
12月３日

8,781

2.6

8,512

10,5005.8

Ｌ-13

MFLP稲沢

愛知県
稲沢市

2019年
２月４日

16,2004.7

15,461

17,5004.9

Ｌ-14

MFLP厚木Ⅱ

神奈川県
伊勢原市

2019年
２月４日

13,1003.8

12,648

14,200

4.6

Ｌ-15

MFLP福岡Ⅰ
（注11）

福岡県
糟屋郡
須恵町

2019年
２月４日

5,263

1.5

5,042

5,850

5.1

Ｌ-16

MFLPプロロジス
パーク川越
（注６）

埼玉県
川越市

2020年
２月５日

14,8004.3

14,60915,9504.5

Ｌ-17

MFLP広島Ⅰ

広島県
広島市

2020年
３月２日

14,4804.2

14,273

15,4005.1

Ｌ-18

MFLP茨木

大阪府
茨木市

2020年
10月６日

58,90017.2

58,43863,0004.3

Ｌ-19

MFLP川口Ⅰ

埼玉県
川口市

2020年
10月６日

18,5005.4

18,443

19,100

4.1- 35 -

取得
（予定）
価格比率
（％）
（注２）

第10期末
鑑定
NOI利回り
帳簿価額
評価額（％）（百万円） （百万円）
（注５）
（注３）
（注４）

区分

物流
不動産

物件
番号

物件名称

所在地

取得
取得
（予定）
（予定）
価格
年月日 （百万円）
（注１）

Ｌ-20

MFLP八千代勝田台

千葉県
八千代市

2022年
２月２日

18,0005.3-

18,1004.3

Ｌ-21

MFLP大阪Ⅰ

大阪府
大阪市

2022年
２月２日

13,900

4.1-

13,9004.0

Ｌ-22

MFLP平塚Ⅱ

神奈川県
平塚市

2022年
２月２日

12,7003.7-

12,9004.3

物流不動産合計
インダ
ストリ
アル不
動産

Ｉ-１

MFIP印西（注12）

千葉県
印西市

Ｉ-２

MFIP印西Ⅱ

千葉県
印西市

インダストリアル不動産合計
合計

取得
（予定）
価格比率
（％）
（注２）

第10期末
鑑定
NOI利回り
帳簿価額
評価額（％）（百万円） （百万円）
（注５）
（注３）
（注４）

314,874

92.0

261,767

342,700

4.7

2016年
８月２日

12,2203.6

11,752

13,000

5.0

2021年
３月16日

15,1504.4

15,09815,5004.8

27,3708.0

26,851

28,5004.8

342,244100.0

288,618

371,200

4.7（注１）「取得（予定）価格」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注２）「取得（予定）価格比率」は、取得予定資産取得後の本投資法人の取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「第10期末帳簿価額」は、2021年７月31日現在における減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注４）「鑑定評価額」は、2021年７月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。但し、取得予定資産の鑑定評価額については2021年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産
鑑定株式会社及びシービーアールイー株式会社に委託しています。
（注５）「NOI利回り」は、前記（注４）記載の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得（予定）価格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。各区分の合計欄及び合計欄は、取得（予定）価格に基づく加重平均値を記載しています。
（注６）「GLP・MFLP市川塩浜」、「MFLP横浜大黒」、「MFLP日野」及び「MFLPプロロジスパーク川越」に係る取得価格、帳簿価額及び鑑定評価額は、本投資法人が取得した各物件の準共有持分割合（それぞれ50％、50％、25％及び50％）に相当する数値を記載しています。
（注７）「MFLP堺」は、2016年８月２日に準共有持分20％を取得し、2020年２月５日及び2020年４月６日にそれぞれ準共有持分70％及び10％を追加取得していますが、取得年月日には本物件の当初の取得年月日を記載しています。
（注８）「MFLP小牧」は、2017年８月４日に準共有持分40％を取得し、2018年２月２日に準共有持分60％を追加取得していますが、取得年月
日には本物件の当初の取得年月日を記載しています。
（注９）「MFLP日野」は、2018年２月２日に準共有持分15％を取得し、2019年２月４日に準共有持分10％を追加取得していますが、取得年月
日には本物件の当初の取得年月日を記載しています。
（注10）「MFLPつくば」は、2018年12月３日に準共有持分60％を取得し、2019年３月１日に準共有持分40％を追加取得していますが、取得年月日には本物件の当初の取得年月日を記載しています。
（注11）「MFLP福岡Ⅰ」は、2019年２月４日に準共有持分81％を取得し、2019年４月５日に準共有持分19％を追加取得していますが、取得年月日には本物件の当初の取得年月日を記載しています。
（注12）「MFIP印西」は、2016年８月２日に準共有持分20％を取得し、2019年２月４日に準共有持分80％を追加取得していますが、取得年月
日には本物件の当初の取得年月日を記載しています。

- 36 -

（２）建物等の概要
取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産に係る物件名称、物件タイプ、敷地面積、延床面積、建築時期及び築年数は、以下のとおりです。
区分

物流
不動産

物件
番号

物件名称

物件
タイプ
（注１）

敷地面積
（㎡）
（注２）

延床面積
（㎡）
（注２）

Ｌ-１

GLP・MFLP
市川塩浜（注５）

ランプウェイ型
MFLP

52,887105,019(52,509)

Ｌ-２

MFLP久喜スロープ型 MFLP

35,03773,153

Ｌ-３

MFLP横浜大黒（注５）

ランプウェイ型
MFLP

47,974

100,530(50,265)

Ｌ-４

MFLP八潮ボックス型 MFLP

23,422

40,728Ｌ-５

MFLP厚木

スロープ型 MFLP

20,52240,942Ｌ-６MFLP船橋西浦

ボックス型 MFLP

15,51830,947Ｌ-７

MFLP柏

ボックス型 MFLP

15,484

31,242

Ｌ-８

MFLP堺

ランプウェイ型
MFLP

57,792

125,127

Ｌ-９

MFLP小牧

スロープ型 MFLP

23,48440,597

Ｌ-10

MFLP日野（注５）

ランプウェイ型
MFLP

97,579205,200(51,300)

Ｌ-11

MFLP平塚ボックス型 MFLP

16,39833,061

Ｌ-12

MFLPつくばボックス型 MFLP

45,605

既存棟：37,027
増築棟：25,457

Ｌ-13

MFLP稲沢スロープ型 MFLP

35,07472,883

Ｌ-14

MFLP厚木Ⅱ

スロープ型 MFLP

25,991

48,976

Ｌ-15

MFLP福岡Ⅰ

ボックス型 MFLP

20,09332,199

Ｌ-16

MFLPプロロジス
ランプウェイ型
パーク川越
MFLP
（注５）

58,749117,337(58,668)

Ｌ-17

MFLP広島Ⅰ

スロープ型 MFLP

33,78868,427

Ｌ-18

MFLP茨木ランプウェイ型
MFLP

108,671

230,435

Ｌ-19

MFLP川口Ⅰ

スロープ型 MFLP

28,194

49,838

Ｌ-20

MFLP八千代勝田台

スロープ型 MFLP

35,75474,624

Ｌ-21

MFLP大阪Ⅰ

スロープ型 MFLP

23,233

43,919

Ｌ-22

MFLP平塚Ⅱ

ボックス型 MFLP

25,29648,141

846,555

1,675,820(1,360,476)

物流不動産合計（平均）（注５）- 37 -

建築時期
（注３）
2014年
１月14日

築年数
（年）
（注４）
7.9

2014年
７月７日
2009年
４月14日
2014年
３月24日

12.6

2015年
３月13日

6.7

2015年
２月６日
2015年
11月30日
2014年
９月11日
2017年
１月31日

7.4

7.7

6.8
6.0
7.2
4.8

2015年
6.1
10月16日2016年
5.0
11月30日既存棟：2010
年６月30日 既存棟：11.4
増築棟：2018 増築棟：3.7
年３月30日
2017年
4.5
５月31日
2018年
3.6
４月27日
2016年
5.1
10月12日2018年
10月16日
2019年
８月30日
2017年
８月26日
2019年
10月31日
2020年
８月31日
2020年
７月16日
2019年
10月31日
-

3.1
2.3
4.3
2.1
1.3
1.4
2.1
5.2

区分

インダス
トリアル
不動産

物件
番号

物件名称

物件
タイプ
（注１）

敷地面積
（㎡）
（注２）

延床面積
（㎡）
（注２）

建築時期
（注３）

築年数
（年）
（注４）

Ｉ-１

MFIP印西データセンター25,00040,478

2014年
２月28日

7.8

Ｉ-２

MFIP印西Ⅱ

データセンター

18,27427,268

2020年
５月31日

1.5

43,27467,746-

5.2

889,829

1,743,567(1,428,223)-

5.2

インダストリアル不動産合計（平均）（注５）
合計（平均）（注５）（注１）「物件タイプ」は、ランプウェイを使用することにより、貨物輸送トラックが２階以上の各フロアに設けられたトラックバースに直接アクセスすることが可能な物流施設（ランプウェイ型MFLP）に該当する物件には「ランプウェイ型MFLP」と、スロープを使用する
ことにより、貨物輸送トラックが２階以上の一部のフロアに設けられたトラックバースに直接アクセス可能な物流施設（スロープ型
MFLP）に該当する物件には「スロープ型MFLP」と、貨物輸送トラックが地上階に設けられたトラックバースにアクセスし、２階以上のフロアには垂直搬送設備の利用により貨物等を搬送する物流施設（ボックス型MFLP）に該当する物件には「ボックス型MFLP」と、それぞれ記載しています。インダストリアル不動産については、建物の「物件タイプ」には具体的な用途を記載しています。
（注２）「敷地面積」及び「延床面積」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産の土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき、小数点以下を切り捨てて記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。なお、「MFLPつくば」について、既存棟に係る延床面積は上段に、増築棟に係る延床面積は下段に記載しています。
（注３）「建築時期」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。な
お、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。なお、「MFLPつくば」について、既存棟に係る建築時期は上段に、増築棟に係る建築時期は下段に記載しています。
（注４）「築年数」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日から2021年11月30日までの築年数を、小数第２位を四捨五入して記載しています。各区分の合計（平均）欄及び合計（平均）欄は、各物件の準共有持分を考慮した延床面積に基づく加重平均値を記載しています。なお、「MFLPつくば」について、既存棟に係る築年数は上段に、増築棟に係る築年数は下段に記載しています。
（注５）「GLP・MFLP市川塩浜」、「MFLP横浜大黒」、「MFLP日野」及び「MFLPプロロジスパーク川越」に係る延床面積は、括弧内に取得予定資産取得後に本投資法人が保有している又は保有することとなる各物件の準共有持分割合（それぞれ50％、50％、25％及び50％）に相当する数値を記載しています。「延床面積」に係る「物流不動産合計（平均）」欄及び「合計（平均）」欄には、各物件の準共有持分を考慮した、各保有資産の「延床面積」の物流不動産の合計値又は合計値を括弧内に記載しています。

- 38 -

（３）不動産鑑定評価書の概要
取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会
社又はシービーアールイー株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

区分

信託
物件
不動産
番号
(物件名称)

鑑定機関

価格
時点

GLP・MFLP 一般財団法
2021年
Ｌ-１ 市川塩浜 人日本不動
７月31日
（注）
産研究所
株式会社
MFLP
2021年
Ｌ-２
谷澤総合
久喜
７月31日
鑑定所
MFLP
大和不動産
2021年
Ｌ-３ 横浜大黒 鑑定株式会
７月31日
（注）
社
Ｌ-４

MFLP
八潮

Ｌ-５

MFLP
厚木

Ｌ-６

MFLP
船橋西浦

Ｌ-７

MFLP
柏

物流
不動産

一般財団法
2021年
人日本不動
７月31日
産研究所
一般財団法
2021年
人日本不動
７月31日
産研究所
一般財団法
2021年
人日本不動
７月31日
産研究所
一般財団法
2021年
人日本不動
７月31日
産研究所

鑑定
評価額

積算
価格

収益価格（百万円）

直接還元 還元 ＤＣＦ法
最終還(百万円) (百万円) 法による 利回り による 割引率(％) 元利回
価格
(％)
価格
り(％)
18,35017,80018,4503.9

18,200

3.6

4.1

14,70012,00014,8004.3

14,700

4.4

4.5

11,20010,80011,300

4.2

11,2004.0

4.4

11,50010,40011,6004.2

11,300

3.9

4.5

9,490

9,340

9,560

4.3

9,420

3.9

4.6

8,000

7,940

8,130

4.3

7,860

4.0

4.6

7,190

6,100

7,240

4.4

7,130

4.1

4.6

MFLP
Ｌ-８
堺

株式会社
谷澤総合
鑑定所

2021年
７月31日

26,10022,70026,000

4.3

MFLP
小牧

株式会社
谷澤総合
鑑定所

2021年
７月31日

8,930

7,510

9,010

4.4

株式会社
谷澤総合
鑑定所

2021年
７月31日

13,10012,20013,200

4.0

一般財団法
2021年
人日本不動
７月31日
産研究所

7,740

7,320

7,810

4.3

Ｌ-９

MFLP
Ｌ-10 日野
（注）
Ｌ-11

MFLP
平塚

- 39 -

１～５年度
4.2
26,100
６年度以降
4.4
初年度
4.4
8,890
２年度以降
4.5
１～２年度
4.0
13,100
３年度以降
4.1
7,670

4.1

4.5

4.6

4.2

4.5

区分

信託
物件
不動産
番号
(物件名称)

Ｌ-12

MFLP
つくば

Ｌ-13

MFLP
稲沢

MFLP
Ｌ-14
厚木Ⅱ

Ｌ-15

物流
不動産

MFLP
福岡Ⅰ

MFLP
プロロジ
Ｌ-16 スパーク
川越
（注）
Ｌ-17

MFLP
広島Ⅰ

Ｌ-18

MFLP
茨木

Ｌ-19

MFLP
川口Ⅰ

MFLP
Ｌ-20 八千代
勝田台
Ｌ-21

MFLP
大阪Ⅰ

Ｌ-22

MFLP
平塚Ⅱ

鑑定
評価額
鑑定機関

価格時点

一般財団法
2021年
人日本不動
７月31日
産研究所
一般財団法
2021年
人日本不動
７月31日
産研究所

収益価格（百万円）

直接還元 還元 ＤＣＦ法
最終還(百万円) (百万円) 法による 利回り による 割引率(％) 元利回
価格
(％)
価格
り(％)
10,5008,860

10,600

4.7

10,400

4.4

4.9

17,50015,60017,7004.4

17,300

4.1

4.7

4.3

2021年
７月31日

14,20013,00014,400

4.1

１～２年度
4.1
14,100３～11年度
4.2

一般財団法
2021年
人日本不動
７月31日
産研究所

5,850

5,200

5,890

4.5

5,810

4.3

4.7

一般財団法
2021年
人日本不動
７月31日
産研究所

15,95014,70016,1504.1

15,750

3.9

4.3

2021年
７月31日

15,40014,40015,4004.7

15,300

4.5

4.9

2021年
７月31日

63,00057,80064,0003.9

62,500

4.0

4.1

2021年
７月31日

19,10018,30019,2003.9

19,000

3.6

4.1

2021年
11月30日18,10017,90018,1004.2

18,000

4.0

4.4

2021年
11月30日13,90013,00014,0003.9

13,800

3.9

4.1

2021年
11月30日12,90012,50013,0004.1

12,7003.9

4.3

342,700

315,370

345,540- 340,230--

13,0008,560

13,000

4.5

13,000

4.2

4.6

15,5007,760

15,5004.6

15,500

4.3

4.7

株式会社
谷澤総合
鑑定所

一般財団法
人日本不動
産研究所
株式会社
谷澤総合
鑑定所
一般財団法
人日本不動
産研究所
一般財団法
人日本不動
産研究所
株式会社
谷澤総合
鑑定所
一般財団法
人日本不動
産研究所

物流不動産合計
MFIP
Ｉ-１
インダ
印西
ストリ
アル不 Ｉ-２ MFIP
印西Ⅱ
動産

積算
価格

シービーア
2021年
ールイー株
７月31日
式会社
シービーア
2021年
ールイー株
７月31日
式会社

インダストリアル不動産合計

28,50016,32028,500-28,500--

ポートフォリオ371,200

331,690374,040- 368,730

-

-

合計

（注）「GLP・MFLP市川塩浜」、「MFLP横浜大黒」、「MFLP日野」及び「MFLPプロロジスパーク川越」に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人が保有している各物件の準共有持分割合（それぞれ50％、50％、25％及び50％）に相当する数値を記載しています。

- 40 -

（４）建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上ディーアール株式会社により行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書（建物状況調査報告書）及び地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報告書（地震リスク評価報告書）の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
建物状況報告書
区分

物流
不動産

物件
番号

物件名称

Ｌ-１

GLP・MFLP
市川塩浜
（注２）

Ｌ-２

MFLP久喜Ｌ-３

MFLP横浜大黒（注２）

Ｌ-４

MFLP八潮Ｌ-５

MFLP厚木Ｌ-６MFLP船橋西浦

Ｌ-７

MFLP柏

Ｌ-８

MFLP堺

Ｌ-９

MFLP小牧Ｌ-10

MFLP日野（注２）

Ｌ-11

MFLP平塚Ｌ-12

MFLPつくばＬ-13

MFLP稲沢

調査業者

東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社

地震リスク評価報告書

調査書
日付

中長期修繕
更新費用の
見積額
（千円）
（注１）

2020年
12月

283,524

2020年
12月

472,517

2020年
12月

401,665

2020年
12月

313,077

2020年
12月

308,732

2020年
12月

229,149

2020年
12月

149,4142019年
12月

612,184

2017年
７月

145,906

2017年
12月

倉庫棟
97,359
厚生棟
424

2017年
12月

66,6092018年
８月

188,7242018年
12月

264,973- 41 -

調査業者

東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式
会社

評価書
日付

PML値
（％）

2016年
４月

1.4

2016年
４月

2.7

2016年
４月

1.5

2016年
４月

1.7

2016年
４月

4.4

2016年
４月

3.4

2016年
４月

1.9

2016年
４月

3.5

2017年
７月

1.6

2017年
12月

倉庫棟
0.6
厚生棟
11.8

2017年
12月

7.0

2018年
８月

2.6

2018年
12月

7.1

建物状況報告書
区分

物流
不動産

物件
番号

物件名称

Ｌ-14

MFLP厚木Ⅱ

Ｌ-15

MFLP福岡Ⅰ

Ｌ-16

MFLP
プロロジス
パーク川越
（注２）

Ｌ-17

MFLP広島Ⅰ

Ｌ-18

MFLP茨木Ｌ-19

MFLP川口Ⅰ

Ｌ-20

MFLP八千代
勝田台

Ｌ-21

MFLP大阪Ⅰ

Ｌ-22

MFLP平塚Ⅱ

調査業者

東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式
会社

調査書
日付

2018年
12月

186,2242018年
12月

101,4252019年
11月

242,0272019年
12月

264,439

2020年
８月

792,661

2020年
８月

201,119

2021年
12月

249,935

2021年
12月

140,424

2021年
12月

151,046

物流不動産合計

インダスト
リアル不動
産

Ｉ-１

MFIP印西Ｉ-２

MFIP印西Ⅱ

東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社

地震リスク評価報告書
中長期修繕
更新費用の
見積額
（千円）
（注１）

5,863,559
2018年
12月

341,068

2021年
２月

124,096

インダストリアル不動産合計
合計／ポートフォリオPML値
（注３）

調査業者

東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式会社
東京海上ディ
ーアール株式
会社

評価書
日付

PML値
（％）

2018年
12月

9.7

2018年
12月

0.9

2019年
11月

2.4

2019年
12月

2.3

2020年
８月

0.9

2020年
８月

4.2

2021年
12月

3.5

2021年
12月

8.3

2021年
12月

11.0

-

-

2016年
４月

1.9

2021年
８月

1.1

465,164---

6,328,723

-

-

1.0

（注１）「中長期修繕更新費用の見積額」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
（注２）「GLP・MFLP市川塩浜」、「MFLP横浜大黒」、「MFLP日野」及び「MFLPプロロジスパーク川越」に係る中長期修繕更新費用の見積額
は、取得予定資産取得後に本投資法人が保有している又は保有することとなる各物件の準共有持分割合（それぞれ50％、50％、25％
及び50％）に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注３）「ポートフォリオPML値」は、東京海上ディーアール株式会社が試算した2021年８月付地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書に基づき記載しています。なお、当該ポートフォリオPML値については「GLP・MFLP市川塩浜」、「MFLP久喜」、「MFLP横浜大黒」、「MFLP八潮」、「MFLP厚木」、「MFLP船橋西浦」、「MFLP柏」、「MFLP堺」、「MFLP小牧」、「MFLP日野」、「MFLP平塚」、「MFLPつくば」、「MFLP稲沢」、「MFLP厚木Ⅱ」、「MFLP福岡Ⅰ」、「MFLPプロロジスパーク川越」、「MFLP広島Ⅰ」、「MFLP茨木」、「MFLP川口Ⅰ」、「MFIP印西」及び「MFIP印西Ⅱ」を対象とし、当該報告書の日付現在の各物件の準共有持分を考慮しています。

- 42 -

（５）保有資産に係る担保の状況
該当事項はありません。
（６）賃貸借の概要
ａ．賃貸借の概要
取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産に係る物件名称、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、主なテナントの名称、年間賃料、敷金・保証金、平均賃貸借期間及び平均残存賃貸借期間は、以下のとおりです。

区分

年間賃料
(百万円)
（注６）

敷金・
保証金
(百万円)
（注７）

平均賃貸借
期間
(平均残存
賃貸借期間)（年）(注８、９)

楽天株式会
社

868

150

13.0
(7.0)

国分首都圏
株式会社

824

311

8.7
(2.2)

92.6

アクロスト
４ ランスポー
ト株式会社

622

219

6.9
(1.8)

39,692

100.0

株式会社イ
２ ー・ロジッ
ト

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

40,95840,958

100.0

１

サン都市建
物株式会社

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

31,03431,034

100.0

株式会社ダ
１ イワコーポ
レーション

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

Ｌ-７ MFLP柏

31,291

31,291

100.0

株式会社日
１ 立物流首都
圏

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

Ｌ-８ MFLP堺

112,148

112,148

100.0

８

株式会社ビ
ックカメラ

1,471

533

Ｌ-９ MFLP小牧

40,60540,605

100.0

キムラユニ
１ ティー株式
会社

非開示
（注11）

非開示
（注11）

MFLP日野（注10）

46,80146,801

100.0

セレスティ
15 カ・ジャパ
ン株式会社

683

244

Ｌ-11 MFLP平塚

33,05533,055100.0

非開示 日本通運株（注11） 式会社

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

Ｌ-12 MFLPつくば

既存棟：
37,938
増築棟：
25,600

既存棟：
37,938
増築棟：
25,600

100.0

丸紅ロジス
１ ティクス株
式会社

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

Ｌ-13 MFLP稲沢

68,922

68,922

100.0

２

日本ロジテ
ム株式会社

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

Ｌ-14 MFLP厚木Ⅱ

48,03248,032

100.0

２

日本ロジテ
ム株式会社

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

物件名称

賃貸可能
面積
（㎡）
（注１）

主な
稼働率 テナント
テナントの（％） 数（件）名称(注３) （注４）
（注５）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

GLP・MFLP
Ｌ-１ 市川塩浜（注10）50,81350,813100.0

５Ｌ-２ MFLP久喜

67,92567,925

100.0

３

MFLP
Ｌ-３ 横浜大黒（注10）47,93944,369Ｌ-４ MFLP八潮

39,692Ｌ-５ MFLP厚木
MFLP
船橋西浦

物件
番号

Ｌ-６

物流
不動産

Ｌ-10

- 43 -

9.9
(6.1)
非開示
（注11）
7.8
(2.7)

区分

物件
番号

物件名称

賃貸可能
面積
（㎡）
（注１）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

主な
稼働率 テナント
テナントの（％） 数（件）名称(注３) （注４）
（注５）

年間賃料
(百万円)
（注６）

敷金・
保証金
(百万円)
（注７）

平均賃貸借
期間
(平均残存
賃貸借期間)（年）(注８、９)

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

Ｌ-15 MFLP福岡Ⅰ

32,21632,216

100.0

佐川グロー
バルロジス
１
ティクス株
式会社

MFLP
プロロジス
Ｌ-16
パーク川越
（注10）

56,72356,723

100.0

10

非開示
（注11）

862

366

6.8
(4.4)

965

454

8.0
(6.0)
5.5
(2.3)

66,66566,665

100.0

佐川グロー
バルロジス
４
ティクス株
式会社

208,811

208,811

100.0

８

株式会社ユ
ニクロ

3,378

1,188

Ｌ-19 MFLP川口Ⅰ

48,11948,119

100.0

１

株式会社ナ
カノ商会

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

MFLP八千代勝田台

69,83069,830

100.0

株式会社日
１ 立物流首都
圏

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

Ｌ-21 MFLP大阪Ⅰ

43,88043,880

100.0

１

株式会社サ
ンゲツ

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

Ｌ-22 MFLP平塚Ⅱ

46,52546,525

100.0

２

東日本急行
株式会社

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

小計（平均）

1,295,531

1,291,961

99.7

非開示
（注11）

-

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

Ｉ-１ MFIP印西

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示 非開示(注11) （注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

30,90630,906

100.0

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示 非開示(注11) （注11）

-

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

非開示
（注11）

-

19,7796,830

Ｌ-17 MFLP広島Ⅰ

物流 Ｌ-18 MFLP茨木
不動産

Ｌ-20

インダ
ストリ
Ｉ-２ MFIP印西Ⅱ
アル不動産
小計（平均）
合計（平均）

99.7

１

8.2
(4.3)

（注１）「賃貸可能面積」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産につき、2021年11月30日現在の建物に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積（売店、自動販売機、太陽光発電設備、駐車場及び保育所等に係る賃貸借契約に記載の賃貸面積は除きます。）の合計を、小数点以下を切り捨てて記載しています。
（注２）「賃貸面積」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産につき、2021年11月30日現在の建物に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備、駐車場に係る賃貸借契約は除きます。以下、本（６）において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。）に表示された賃貸面積の合計を、小数点以下を切り捨てて記載しています。なお、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に対象賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、小数点以下を切り捨てて記載しています。なお、賃貸面積は、2021年11月30日時点で対象賃貸借契約を締結済みであれば、2021年11月30日時点で入居・引き渡しがないとしても賃貸が行われているものとして算出しています。
（注３）「稼働率」は、2021年11月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人保有の各物件において締結されている各賃貸借契約上の各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積に対して建物の賃貸面積が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、小計（平均）欄及び合計（平均）欄の稼働率は、各物件の賃貸可能面積の合計に対して各物件の賃貸面積の合計が占める割合
を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「テナント数」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産の建物に係る対象賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載
しています。但し、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産につき同一の賃借人が同一の建物に関して複数の対象賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は１として「テナント数」を算出しています。
（注５）「主なテナントの名称」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産の建物に係る対象賃貸借契約に表示された賃貸面積の最- 44 -

も大きいテナントの名称を記載しています。
（注６）「年間賃料」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産の建物に係る対象賃貸借契約に表示された月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各対象賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2021年11月分の賃料（共益費を含みます。）を基に算出しています。また、同日時点のフリーレント及びレン
トホリデー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。）は考慮しないものとします。
（注７）「敷金・保証金」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産の建物に係る対象賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各対象賃貸
借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2021
年11月分の敷金・保証金の残高を基に算出しています。
（注８）「平均賃貸借期間」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産の建物に係る対象賃貸借契約に表示された賃貸借期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、対象賃貸借契約について、対象賃貸借契約における同一の賃借人と、2021年11月30日時点において対象賃貸借契約の契約満了日（中途解約を含みます。以下同じです。）の翌日を賃貸借開始日とする新たな賃貸借契約（以下「再契約」といいます。）を締結している場合は、対象賃貸借契約の賃貸借開始日から再契約の契約満了日まで賃貸借期間が継続するものとみなして賃貸借期間を算出しています。
（注９）「平均残存賃貸借期間」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産の建物に係る対象賃貸借契約に基づき、2021年11月30日
以後の賃貸借期間の残存期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、対象賃貸借契約について、対象賃貸借契約における同一の賃借人と、2021年11月30日時点において再契約を締結している場合は、2021年11月30日以後、再契約の契約満了日まで賃貸借期間が継続するものとみなして残存賃貸借期間を算出しています。
（注10）「GLP・MFLP市川塩浜」、「MFLP横浜大黒」、「MFLP日野」及び「MFLPプロロジスパーク川越」に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、取得予定資産取得後に本投資法人が保有している又は保有することとなる各物件の準共有持分割合（それぞれ50％、50％、25％及び50％）に相当する数値を記載しています。
（注11）賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

ｂ．主要な不動産等の物件に関する情報
取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産のうち、2021年11月30日現在において、年間賃料がポートフォリオ全体の年間賃料総額の10％以上を占める不動産は、以下のとおりです。
物件名称

年間賃料（百万円）（注１）

賃料比率（％）（注２）

MFLP茨木

3,378

17.1

合計

3,378

17.1

（注１）「年間賃料」は、取得予定資産取得後の本投資法人の各保有資産につき、2021年11月30日現在の建物に係る対象賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間での賃貸借契約に基づき算出し記載しています。但し、対象賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2021年11月分の賃料（共益費を含みます。）を基に算出しています。また、2021年11月30日時点のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。）は、考慮しないものとします。
（注２）「賃料比率」は、当該物件の年間賃料のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第２位を四捨五入して記載しています。

ｃ．主要なテナントに関する情報
取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産のうち、2021年11月30日現在において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（パス・スルー型のマ
スターリース契約が締結されている場合又は締結することが予定されている資産については
そのエンドテナントを含み、当該マスターリース契約を締結している又は締結することが予定されているマスターリース会社を含みません。）がないため、記載を省略します。

- 45 -

４ 投資リスク
参照有価証券報告書「第一部ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」に記載された投資リスク要因及びリスクに対する管理体制に関し、参照有価証券報告書提出日以後本書の提出日現在までに、その内容について変更又は追加すべき事項はありません。なお、参考の便宜のため、参照有価証券報告書に記載のリスク項目（以下の①ないし⑨の項目）の表題を以下に全て列挙しています。
（１）リスク要因
以下において、本投資口及び本投資法人の発行する投資法人債（以下、本「４ 投資リスク」において「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落
し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがある他、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の額が低下する可能性があります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事
項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）市場価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配に関するリスク（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに関するリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）三井不動産等との連携に関するリスク（エ）資産運用会社におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）不動産の価格変動、流動性等に関するリスク（イ）物流施設を重点投資の対象としていることによるリスク（ウ）投資対象にインダストリアル不動産が含まれていることによるリスク（エ）不動産の偏在に関するリスク（オ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク（カ）土地の境界等に関するリスク（キ）建物の事故又は天災地変に関するリスク（ク）建築基準法等の規制に関するリスク（ケ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（コ）埋立地に関するリスク- 46 -

（サ）不動産の所有者責任に関するリスク（シ）共有物件に関するリスク（ス）借地権に関するリスク（セ）売主の倒産等の影響に関するリスク（ソ）専門家報告書等に関するリスク（タ）マーケットレポートへの依存に関するリスク（チ）収入及び支出に関するリスク（ツ）PM会社に関するリスク（テ）少数のテナントやシングル・テナントに関するリスク（ト）特定の物件への依存度が高いことに係るリスク（ナ）敷金及び保証金に関するリスク（ニ）転貸に関するリスク（ヌ）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ネ）地球温暖化対策に関するリスク（ノ）開発物件に関するリスク（ハ）太陽光発電設備が付帯した物件に関するリスク④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤⑥

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦

税制等に関するリスク（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク（ウ）借入れに係る導管性要件に関するリスク（エ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク（オ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリ
スク（カ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク（キ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ク）一般的な税制の変更に関するリスク（ケ）減損会計の適用に関するリスク⑧ 海外不動産への投資に関するリスク（ア）海外不動産等の取得及び管理運用に関するリスク（イ）投資対象地域に関するリスク（ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク（エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク（オ）外国法人税の発生により分配金が減少するリスク⑨ その他（ア）取得予定資産を組み入れることができないリスク（イ）本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク（ウ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク（後略）- 47 -

５ その他（規約の一部変更及び役員の選任）
2021年10月27日開催の本投資法人第４回投資主総会において、本投資法人の規約を一部変更する
議案及び役員を選任する議案が、本投資法人の提案のとおり承認可決されました。
本書の日付現在における本投資法人の役員は、執行役員浅井裕史、監督役員後藤出及び大澤栄子です。

- 48 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（東京都中央区銀座六丁目８番７号）

本店

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 49 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１ 名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料
本投資口は、振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資
口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構
が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけ
れば、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所、並びに手数料は次のとおりです。
取扱場所：
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
取次所：
該当事項はありません。
投資主名簿等管理人の名称及び住所：
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社
手数料：
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３ 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 50 -

第２【その他】
１．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏及び裏表紙に本投資法人及び三井不動
産の名称並びに英文名称又はその略称等を記載し、また、それらのロゴマーク並びに取得予定資産の写真及び図表・図案等を使用することがあります。
２．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり、金融サービスの提供に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。
運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
３．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて（１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間（注１））において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引
所金融商品市場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定する私設取引システムにおける空売り（注２）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（注３）の決済を行うことはできません。
（２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（注２）に係る有価証券の借入れ（注３）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
（注１）取引等規制府令第15条の５に定める期間は、2022年１月12日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書が2022年１月19日から2022年１月24日までの間のいずれかの日に提出され、公衆の縦覧に供された時までの間となります。
（注２）取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り（注３）取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

４．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーア
ロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後- 51 -

か ら 申 込 期 間 ま で の 期 間 中 の イ ン タ ー ネ ッ ト 上 の 本 投 資 法 人 ウ ェ ブ サ イ ト （ ［URL ］
https://www.mflp-r.co.jp/ja/ir/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場
合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
５．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降及び裏表紙裏に、以下の内容をカラー印刷
して記載します。

- 52 -

- 53 -

- 54 -

- 55 -