特集【中古住宅をめぐる、これまでと今後の政策方針】
インスベクションは、中古流通を促進させる方策のひとつ
2014 年は国土交通省が「長期優良住宅化リフオーム推進事業」を開国土交通省始するなど、住宅市場、不動産市場の双方で中古住宅の動きが活発化し住宅局住宅政策課長そうな様相だ。同事業には工事前のインスペクションが必須事項になる

のりひろ

坂根エ博氏など、ますます一般市場への浸透も貝込まれる。そういった動きが本格化する前に、理想的な市場へのロードマップを見通すべく、日本インスペクターズ協会理事長の長嶋修が、中古住宅をめぐる市場の動きについ東京大学法学部卒業後、 1986 年建設省入省。都市・住宅政策、建設業行政などに携わる, 2007 年宮内庁東宮侍従、 2010 年国土交通省大臣官房地方課て囲土交通省住宅局住宅政策課の坂根工博氏に伺った。

長、 2011 年同大臣官房調査官を経て 2013 年に現職にii,;:f洛日本ホームインスペクターズ協会理事長（以下、長など多世代が楽しく豊かに葬らせるような住まいづくりやそ嶋）：早速ですが、まずは、住宅市場、不動産市場を巡るこれを支えるコミュニティづくりを視野に入れた政策展開がれまでの状況と、それを受けて今後の政策の方針をお話し必要になってきます。これまでの住宅政策は、どちらかといういただけますか。と、住宅の拡や質を確保するハードの政策が中心となって

尻訳1: Iり国土交通省住宅局住宅政策課長（以下、坂きましたが、それだけではなく、人々の住まい方や暮らしそ根）：今後、日本がこれまでに例を見ないスピードで超高齢のものをサポートするさまざまな取組みをさらに育てるような化・人口減少社会に向かう中で、住宅政策が我が国の最も政策展開が必要だと思います。

重要な政策の一つとなることは間違いありません。

これまで我が国では、「住宅双六」と言われるように、郊最近、マスコミなどでも、よく少子高齢化の問題が取り上外の一戸建てを新築で手に入れることが人生の目標となっげられますが、日本の人口構造がどのように変化していくてきました。そうして手に入れたマイホームから、旦那さんはのか、それに伴って我が国の社会経済がどのように変わっ長い時間をかけて通勤し、奥さんは専業主婦として家事やていくのかという問題については、意外に世の中に認識が子育てに専念する。その意味で、住宅は家族を育むかけ広まっていないような気がします。国立社会保障・人口問

がえのない「城」であることには間違いがないのですが、一題研究所の予測によると、日本の人口は今から 50 年後の方で、男性は「自分は 00 会社の社員である」という以外2060 年には 8,674 万人と 4,000 万人以上が減少する見通しの存在意義を見出しにくく、女性は自分の持つさまざまな可となっています。これはケニアやアルゼンチンといった国一能性を試すことが難しかったのではないかと思います。そしつが消えるくらいのインパクトがあることを意味します。経済て、男は会社を辞めれば途端に居場所がなくなり、「i紺れ落活動の原動力となる生産年齢人口が 3,800 万人減少するち葉」になってしまう（笑）。

一方で、高齢人口は 500 万人増加するといった大きな変化に飢：だから、郊外の住宅地をベッドタウン（※寝に帰るだけがやってきます。 2.5 人に 1 人が高齢者という超高齢社会がの場所といったニュアンス）と呼ぶのですね。

やってくるのです。数字だけだとちょっと実感しにくいかもし履恨：そうですね。しかし、時代の変化とともに家族形態も変れませんが、このような現実をどのように捉え、どのように対わってきていますし、終身屈用や年功序列が崩れかかって応していくかが国民の豊かな暮らしを実現していく上で大いる中では会社にも自分のすべてを託すことができなくなっきなポイントになると考えています。国の活力を維持するたてきています。自分は何者なのか、自分の存在意義は何なめに移民を受け入れたらいいといった議論もありますが、のかと不安になりながら、ともすれば孤独感にさいなまれて4,000 万人の人口減少を補うために、どこからどれだけのいる人がたくさんいると思います。そういった世の中を、住ま移民を受け入れるのか。これを決めることは容易ではありまい方を通じて変えていくのも広い意味での住宅政策ではなせん。今のタイミングで本格的な人口減少社会を念頭に置いでしょうか。

いた住宅政策を講じていかないといけないと思います。
問題は高齢者だけではありません。若者や子育て世帯

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ハードとしての住宅の供給だけではなくて、多世代の人々が住まい、交流し、学び、働くことにより、地域で新たな社会をつくるきっかけになるような住まいづくりを考えていか守りサービスの提供など、その住宅でどう暮らしていくかとなければならないと思います。そういった意味で、住まい方いうソフトの面も意識しながら、関連施策を位置づけていまや暮らし方といったソフトの提案を含む住宅政策を意識的す。厚生労働省が管轄の医療・介護サービスとどう連携しに展開していきたいですね。ていくかも論点です。

現代は会社を退職した後の人生が長くなっています。

虹嶋：実証実験などは始まっていますか？

退職後の 20~30 年をどのように充実させていくかが幸せ

坂但：千業県柏市の豊四季台団地では、柏市と東京大学な人生を送る上でのポイントでしょう。それには、まだ元気なや UR 都市機構が連携して実証実験を進めています。 UR

うちに自分の老後の過ごし方を考えておくことが必要ですの団地を核として、「長寿社会のまちづくり」を行おうというが、今はどちらかというと歳をとって体が弱ってから「困っ意欲的な実験です。「地域包括ケアシステムの具現化」とた、困った」というケースが多い。広い家に高齢者がお一「高齢者の生きがい就労の創成」を二本柱としながら団人、お二人で住まわれて、医療・介護のサービスも十分に受地の再生とさまざま地域機能の導入を行おうしています。日

けられない、買い物するのもつらいという状況も見受けられ常生活の困りごとをサポートしたり、育児支援をしたり、地域ます。子どもも遠くに住んでいてめんどうを見てもらえないとの人々が菓える食堂をつくったりという取組みも進められてか。

いるようです。

そういった状況になる前に、自分の老後を意識的に考え特徴的なのは、高齢者の働き方の一つの提案として、て、自分が求める暮らしに応じて住まい方を変えていく、必少々ゆったりと働けるような仕事として農業を位置付けてい要であれば住まいそのものを替えていくといった提案もしなることです。「園芸療法」という言業がありますけれども、土いといけないのかなと思います。に触れるというのはどの世代にとっても心と体の健康づくり

そのためには、自分のライフステージに合った住宅が簡に良いようですね。

単に手に入り、住まなくなった住宅は容易に売ったり、貸した

其化：凄いですね。

りすることができるように住宅の流動性を高めていく必要が坂恨：ただ、 H 本の他の地域ではまだこれから、といった感じあります。

だと思います。この取組みは福祉政策の面から見ても面白」：―|嶋：その流れから、当面どういった政策に重点的に取り組いと思います。もともと福祉政策にはあまり地域概念といっみますか？

たものがなく、どういう人にどういうサービスを提供するか、

坂恨：大きな柱は 2 つあると思います。一つは言策としてはこ所得の再分配をするかといった、人を中心とした全国統一なれていませんが、‘'多世代循環型の住まいづくり＂です。

的な対応が中心でした。しかし、人々の経らしを支える地域先ほどもお話ししましたが、住まいづくりを通じた新しい地社会やコミュニティの役割が見直される中で、厚生労働省域社会やコミュニティづくりを進めていかなければなりませ

でも地域における医療機関や介護•福祉施設の役割分担ん。もう一つは、それを支えるシステムとしての中古住宅・リと連携をこれまで以上に意識的に進めていこうとしているよフォーム市場の拡大・活性化です。

うです。

」孔！以来年度から再来年度にかけて具・イ本的に拡大、推進する政策は何でしょうか？

「スマートウェルネス住宅」の取組みはまだ始まったばかりですが、一定の地域の中で人々がもう少し自由に住み替

坂机：多枇代循環型の住まいづくりの取組みの一つとして、えができたり、介護・医療だけではなく、スポーツや文化的な「スマートウェルネス住宅」という概念を打ち立てて取組み活動、農作業などを含めて楽しい生活ができるようになれを推進しているところです。昨年 6 月に政府が策定した「日ばいい。自分の作った野菜を地域の人に食べてもらったり本再興戦略」にも盛り込みました。日本全体を元気にするというのもいいですね。

ための経済政策であるとともに、高齢者、子育て世代などそうすると、新しい仕事や職場もできるのではないでしょ

多世代が幾かに暮らしていけるような地域が各地で形成さうか。職住近接であれば、高齢者も自分の身体の具合と相れるような取組みにしていきたいと考えています。

談しながら短時間の仕事を楽しめ、女性や若者も自分のラ「スマートウェルネス住宅」では、バリアフリーといった住イフスタイルに合った働き方ができる。日本では子育ての負宅のハードの質を上げるだけでなく、 ICT の活用による見担が大きいと言われますが、身近な場所で仕事が見つか

HomeInspectorsJAPAN‑2

には難しいので、ハコモノやインフラの取捨選択とセットで手法の抜本的改善で1す。戸建て住宅が 20 年ないし 25 年で中古住宅の一番の不安は質のばらつきです。我が国の考えるのが現実的でしょうね。

価値ゼロになるという我が国の市場の現実を変えていきた

中古住宅は基本性能を備えていなかったり、点検や維持・に 111,1｝：そういった方向性で動くとして、今の人口動態を考えいのです。二つめは住宅の取引に関わる市場構造に働き補修が不十分で見た目以上に劣化が激しかったりする場ると何年くらいでおよそ形になっているのが理想ですか？

かけ、中古住宅の流通促進を改善する方策が必要だとい合もある。だから、その住宅がどのような性能や機能を持っ5 年ほど？

うこと。長嶋さんが取り組んでいらっしゃるホームインスペクているのか、また、欠陥や劣化はないのかを専門家がチェ

坂恨：やはり今いまお話ししたことも試行錯誤になると思うん

ションも、その一炭を担うものとして位置付けていきたいと考ックして、必要な情報を流通市場に乗せていく必要がありです。私個人の考えですが、 5 年、 10 年で世の中が変わるえています。三つめが住宅金融市場へのアプローチ。これます。そうした専門サービスを担うのがホームインスペクタかというと、正直、なかなか難しいところがある。 50 年でどのは一つめと関係しますが、改善された建物評価が金融機ーだと思います。

ように世の中が変わるかを示したほうが、イメージしやすい関にも使われ、きちんと担保評価につながる形にする。その国土交通省も、その役割の重要性を踏まえて「既存住宅かもしれませんね。冒頭で申し上げたような長期的な人口結果、中古住宅を買おうとする人が適切に住宅ローンを組インスペクション・ガイドライン」をつくりました。このガイドライ動態を示しながら、今打てる手を少しずつ打って、それがどめるようにする。住宅の質や状態に応じた評価がきちんとさンに基づく取組みが広く普及し、そうしたサービスを担う人

う効いてくるのかを 5 年ごとにチェックして、さらに新しい提れて、それに金融もついてくるような状況を目指しています。

たちが育成され、それをプロの仕事として尊重する消費者り、誰かに安心して子どもをあずけることができれば、女性案を行うといったイメージです。

Kl•I臣：なるほど。

が増えていく。そしてそれが市場での取引の安全につながの働き方や子育ての仕方も変わっていくかもしれません。に飢：様子を見ながら、導くわけですね。

坂机：ラウンドテーブルは、住宅金融市場へのアプローチをっていくという好循環ができあがるといいですね。

応嶋：世帯数も人口も減っていくので、今後の住宅政策は

坂恨：今、国交省でも都市のコンパクト化に向けた法案を検念頭に置いたものです。これまで不動産関係者も金融関に 1肌り消費者ー売主と買主ーとの関係性は重要ですね。

居住地をコンパクトにまとめることが基本になると思います。

討していて、通常国会に提出する予定です。コンパクトな住係者も“戸建て住宅の建物は 20 年で価値ゼロ＂を前提に動坂以：これからは住宅に関する専門家が、住宅の管理や住人々が住む地域をコンパクトにまとめるにあたってのポイントまい方への誘導措置を講じることによって、富山市のようにいていましたが、お互いの立場の違いを乗り越えて市場をまい方、さらには資産性の維持や流動化などについて売は何でしょうか？

交通、福祉医療サービスとの関係も視野に入れながら、集変えていこうという共通認識を持った上で、一つでも二つで主・買主に気づきを与える場面が多くなると思います。住宅

坂但：やはり交通がポイントになると思います。鉄道の駅が住していただくような都市づくりを進める法案です。

も現状の改善に向けていいアイデアを出そうと、関係者が取引の安全という大事な役割の一粟を担うホームインスペ

中心になるとは思いますが、それ以外の地域でもバスなど艮 11_1；：一定の区域内であれば建築物の容積率を総和した一堂に会して熱心に議論しています。政府の審議会で答クターの皆さんには、これからさらに知識と技術の研鑽を積できちんと結べば、そうした交通ネットワークを中心に居住り、医療費を優遇したりというインセンテイプですね。

申を出すといったように何か一定の結論を導き出すものでんでいただければありがたい。日本ホームインスペクターズ

地をコンパクトにまとめていくことも可能ではないでしょうか。

坂恨：我が国の都市計画制度はかなり分権化が進んでいはなく、参加者の間で意見の違いはあったとしても、ちょっと協会では、ホームインスペクターの育成・支援事業にも梢極

地域全体としての活力を保持するには、鉄道を中心としなます。国は制度設計をし、地方公共団体は地域の実情に冒険的な新しい提案ができればいいなと思っています。

的に取り組まれていると伺っています。だからある程度の人がらもそれ以外の地域交通のネットワークも整えて、そこに合わせてそれを活用するという仕組みになっているんでそうした共通認識に基づいて、お互い、言ったことにば恨材確保はできていると思いますが、さらにその人数を増や住んでいただくよう誘導する。富山はその典型ですね。

す。自分たちの地域をどう考えるか、どのようなまちをつくるみっこなしで徹底的に議論するための会合を平成 25 年度し、全体をレベルアップすることも求めたいですね。建物検かは市町村主導で考えていただく。と 26 年度のニカ年で開催する予定です。年度ごとに報告

査のプロとして、長嶋さんが大事にしておられる、売主・買併があっても、旧市町村の施設は各所に残ります。人口が丘 l也：利害関係者が近くにいると、なかなか難しいですね。

書を出すつもりですが、どこまで共通認識を持てるのか、ど主の皆さんに気づきを与える良きアドバイザーとしての役割減っていく中ですべてを維持できるのか。取捨選択が必要

でも、そこを乗り越えて当事者の皆さんで推進するところにこに意見の隔たりがあるのか、お互いどういった方向でのを果たしていただきたいと思います。そのためにも、ホームイ

ではないのか。厳しい財政制約の中で、これからはハコモ意味があると思います。

改善を求めているのかなど、幅広く意見を出してもらって報ンスペクターの皆さんには、今後一層、専門家としての誇りノの菓中と選択が一層進むのではないでしょうか。もちろ坂恨：住宅政策を担当している私どもとしても、そうした新た告書を書く。それを世の中に公開して、不動産や金融の関と自覚を持ったご活踊を期待しています。

ん、道路や上下水道といったインフラをきちんと維持管理しな地域政策に対応した制度づくりをしていかないといけな係者に気づきを与え、次の動きにつながるきっかけにしてい

長嶋：ありがとうございました。ていくことと合わせて、不要なものは廂止していくといったませんし、そうした地域づくりにふさわしい住まい方の提案ければと思っています。

思い切った対策も必要でしょう。そういうことを進めながら、をする必要も出てくると思っています。

長 1l|1ぶだから、ラウンドテーブルという名称なんですね。では、長期的には各地域で住民が梨住する場所を選定していく蛉剛：ところで、 2013 年度に国交省が開催した意見交換のそんな流れも受けて、今後、当協会のホームインスペクターことになるでしょう。

場、「中古住宅市場活性化ラウンドテープル」の狙いについにはどんな働きを期待されますか？

l 洟l・がなるほど。てお聞かせ願えますか。

坂恨：中古住宅の流通過程ではさまざまな関係者が登場し

坂恨：日本では財産権、特に土地所有権の意識が強いの

坂恨：中古住宅市場の拡大・活性化は、先ほどお話ししたとます。取引の安全を確保するためには、今後、特に、売主・で、都市計画で一挙に規制をかけるのは難しいと思いまおり、今後の住宅政策の大きな柱の一つです。平成 25 年 6

買主の間に立ってサービスを提供する宅建業者やホームイす。理想を言えばヨーロッパのように都市計画で住まうべき月に「中古住宅の流通促進と活用に関する研究会」の報ンスペクターなどの役割がますます重要になると思います。と人口を抑制していく地域をきちんと分けていくべきだと思告をまとめました。その中に、問題意識が 3 点示されていまそれぞれの分野がさらに専門化し、その専門性が重視さいます。人が住まなくなった土地は緑に帰したり。ただ、すぐす。一つめは中古住宅の適切な建物評価を目指した評価れる時代になるでしょう。

もう一つのポイントは、いわゆるハコモノです。市町村合3‑HomeInspecto!
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