第 2 特集

HOME INSPECTORS JAPAN

会員アンケートを元に分析

Q5 あなたの主な業務にどのような影響があるとお考えですか？（任意）

民法改正に関する緊急意識調査より…
その傾向と対策①契約書・約款・契約について●瑕疵の表現の仕方（現在知ってる範囲）●契約不適合責任、危険負担、消滅時効による内容と、他仲介業者との調整に影響がある

ホームインスペクションを含む調査・診断業務
リフォーム業（内外問わず）
建築設計業
住宅建築（工務店・ハウスメーカー）
不動産業（主に売買仲介）
不動産業（主に買取再販・分譲など）
不動産業（主に賃貸仲介）
住宅を除く建設業
建材販売
その他

Q2

●契約後や引き渡し後のトラブル増加

21.9％
17.5％
16.8％

28.5％

101520

知っていた

25303540①改正点の明確化について●中古住宅における契約不適合責任の範囲について。
また再販物件における契約不適合責任の範囲について●弁護士など専門家による研修会（理事などの講習会は不要）

今回の民法改正は、［Q1］
でお答えいただいた

十分理解している 2.2％

②実務講習についてよくわからない

7.3％

全くない 1.5％
おおむね理解している

あまりない

11.7％
9.5％

46％

●見落としによる訴訟を回避するための、契約書ひな型とその解説●契約内容や実例などを交えて、訴訟が起こった時の対処方法など●責任が問われそうな工事内容について●具体例を多く取り上げた内容

大いにある
38.7％

改正があるという程度

多少はある

大いにある

あまりない

今回の民法改正に向けて、
Q8 あなたの主な業務、または、ホームインスペクション業務において何か準備をしていますか？

全くしていない大いにしている
8％

25.5％

31.4％

多少している

今回の改正民法がホームQ9 インスペクション業務に与える影響について、協会主催の研修開催など希望しますか？

希望する
21.9％

78.1％
33.6％
多少はある

07

●不動産業界の正確な現状と今後の展望について●空き家対策への影響⑤その他●Eラーニング等の遠隔地でも研修できる方法を期待する●ホームインスペクターを取得されている方々は、その他の不動産業務をされている人達も多くいると思われます。
この団体が業界の情報を共有する事で、この業界の構造改革につながると感じています

あまりしていない

総評

民法改正があった事は知りつつも半数がその内容については曖昧なまま。
そして「何となく」不安ではあるが、何も準備ができていない

希望しない

27％

11.7％

46％

④業界展望について●インスペクターとして行っておくべきリスクヘッジのための具体的な対策についてリスクヘッジの方法を学びたい

38.7％

よくわからない●隠れた瑕疵と契約不適合の理解ができていない③リスクマネジメントについて

35.8％

どの程度影響があるとお考えですか？

⑤その他

Q10 ［Q9］につきまして、どんな研修開催など希望しますか？（任意）Q4 あなたの主な業務にどの程度影響があるとお考えですか？

改正民法について、今回の民法改正は、
Q6 ホームインスペクション業務に●民法形成に伴い瑕疵担保から契約不適合へ切り替わり、売主側のリスクが増大するためリスク回避のための売主依頼インスペクションの増加が見込まれる●見落としリスクによる、調査者の責任が今まで以上に高まる

88.3％

Q3 その内容をどの程度ご存知ですか？
8.8％④ニーズまたは市場の変化について●調査内容と実際に行う調査が内容が変わる可能性があることや、実際に現場に行って調査出来ない場合、また、報告書等に記載する内容など、確認できる範囲での報告であることを十分に説明しておかないと、後からトラブルになる可能性がある●インスペクションの見落としが怖い

19.7％
5

●消費者が今までの軽微事項も過剰に反応する②リスクの上昇について

11.7％

8％
7.3％
4.4％
2.9％

③消費者の変化について●宅建業法による、建物状況調査の限界点について、ホームインスペクターの意義が明確にしやすくなる●事前に分かる範囲での不具合事象についての洗い出しの必要性が高まる

改正民法が施工されることを知っていましたか？

知らなかった35.8％

016.8％●いい加減な施工をしていると契約解除等もあるという危機感●契約後の仕様変更に要注意③訴訟等リスクの増加について①業務の質の変化について

あなたの主たる業務は何ですか？
(複数回答可）よくわからない⑤その他

Q7 ホームインスペクション業務にどのような影響があるとお考えですか？

アンケート結果全くわからない●不動産の売買において売主の契約不適合責任が問われることになるケースが増えることが予想されるので、事前の目的不動産の現状調査依頼が増える。
また、昨年よりも調査依頼や問い合わせが現実的に増えきている②説明責任について今年４月に施行された民法改正。
これまでも当会報で取り上げてきましたが、協会では会員に対して民法改正に関する緊急意識調査を実施、3月末時点で134名の回答を得ました。
本特集ではその結果を踏まえて、法改正に対する会員の傾向とその対策について考察していきます。

Q1④ニーズの変化について●特約条項の詳細な記載が必要になることについて影響がある●顧客への説明及び連絡、各種書類等への反映などそれが今回あぶり出されたインスペクターの実像のよる」と自信を持っていえる方は2％。80％の方々が曖昧うです。Q2においては90％近い方が4月の民法改正になまま。15％以上の方々は「よくわからない」と答えてついて既知という答えでしたが、Q3で、その内容をどいます。
また、良く判らないが自らの業務に影響がありの程度理解しているかとの問いに「十分に理解していそうだと考えている方がほとんどです。

では、どのような対応が必要なのでしょう。栃木理事に傾向と対策をお聞きしました08第 2 特集

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4月改正民法の要点からも望ましくなく、遠からず淘汰され、②若しくは③

そも既存住宅状況調査と調査項目は同じなので、「構スペクションをしていない部分（あるいは出来なかっに移行するものと思われます。但し②の場合、売れる造耐力上主要な部分」
および「雨水の浸入を防止するた部分）に関してのエビデンスが無いが故に「見落とし今回の民法改正で不動産・建築業界に最も影響あかどうか判らない物件を、売主側がコストをかけてイ部分」以外で「種類」「 品質」「 数量」に齟齬があった場」と判断される事です。
これらのリスクをヘッジするたりそうなのが「瑕疵」という言葉が「契約不適合」というンスペクションするという事は稀でしょうし、ましてや合には何の役にもたちません。

めには以下の項目に注意してください。

言葉に置き換わる事でしょう。
「契約不適合」とされるそれを売主側の費用負担で修繕してから売却すると契約の内容は「種類」「品質」「数量」に限定されます。
まいうのは売却価格に直接影響するため考えにくいケー

結局は買主主導の総合的インスペクションが有効①インスペクション業務の契約時に何が出来て、何がたそれに伴い、仮に不適合があった場合に契約の相手スと思われます。

瑕疵が契約不適合に変わり、そして契約不適合があった場合の請求内容が変わる先が請求できる内容も変わってきます。
現行民法は制定から約120年経過している

利用されていない条文も・・・

現行民法の制定ぶりはわかりにくい

現代の社会や生活に対応した
分かりやすいものに

明治時代にできた古い民法の表現を現代の用語に置き換える
用語の置き換えの代表例「瑕疵（かし）」に代えて、「契約不適合」「売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき」

以上の通りケーススタディを行うと、結局は④の出来ないのかを明確にし、書面に残す。つまり商行為の基本である「契約書を交わす」
こと。となると、③のケースつまり、現行の既存住宅状況ケース、つまり買主が総合的全般的なインスペクショ調査制度若しくは瑕疵保険を利用するケースが相当

ン（JSHIの推奨するインスペクション）を行う事を売②報告書において表現に注意し、少々の不具合で技術に増えるものと予想されますが、これらにも根本的な主が承諾し、その上で、買主がインスペクション結果を的には安全だと判断した場合でも、迂闊に「問題無問題があります。

確認し、多少の不具合は許容しながらも納得して購入し」などの文言を使用しない。

する。という取引形態が、最も「誰も傷つかない」取引③様々な状況で見られなかった部分を明確にしておく形態であると考えられます。我々はこの点を広く社会事（Ex：点検口が無かったので小屋裏は確認してま

ご存知の通り既存住宅状況調査は基本的に調査項に知らしめるべきですし、それに業界や一般の方々がせん。床下空間がｈ＝250でしたので進入できませ目が「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を気づくのにさほど時間はかからないと思います。そのんでした）が大事です。

既存住宅状況調査（瑕疵保険）でトラブル続出の予感防止する部分」に限定され、その報告は不具合事象の時こそが改正民法562条1項本文「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。」「有無（あるいはその形跡）」を報告するもので「程度」の出番です。

契約時に問題を明らかにしておく必要問題があるならそれを契約内容に記載しておかないと、問題がないことが前提の調査責任は当然ながら調査員にありますが、何故か

但し、インスペクターの立場から考えた場合「見落と法（既存住宅状況調査制度）の時より、我々インスペク買主に対する説明義務は宅建士が重説時に行う制度し」に関しては相当に留意しなければなりません。まターにとって、本来のJSHI型インスペクションが社会になっています。

た、誤解によるトラブルの原因になりそうなのは、インに認知される機会と捉えたいものです。

改正前
損害賠償請求解除

改正後追完請求
代金減額請求

損害賠償請求解除

不動産業界はインスペクションをどのように利用するか？

を報告するものではありません。また、報告書の作成は既存住宅状況調査技術者（建築士）に限定され、そ取引の現場にいらっしゃる方はご存知の通り、実際の建物の不具合や契約後のクレームは「構造耐力上れ、現在は曖昧な部分も時間を重ねて明確になっていインスペクターの払拭しきれない不安

SUPPORTING MEMBER

くと考えられます。ただ、先般施行された改正宅建業

住 宅 診 断 に 役 立 つ 機 材 の 開 発と販 売

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外の多岐に渡ります。
その一つ一つを運用上、大多数が売買契約と同時に行われる重説で宅建士が、細かず、不動産事業者が契約上のリスクヘッジとして取りなニュアンスまで説明しきれるとは思えませんし、ま得る方法が4点考えられます。

たどうしても売却前提のオーバーセールストークにな①免責条項をたくさん設けるりがちなのは容易に想像できます。
そんな状態で売買（ノークレーム・ノーリターンを売却条件にする）契約が行われた物件で、引き渡し後に不具合があった②徹底的に調べてから、その内容を明示して売る。

場合、特に「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」以外で「種類」「 品質」「 数量」に齟「保証」「保険」などの対応にする。
③ある程度調べてから、齬があった場合、今回の改正民法では買主が売主に④買主側が納得するまで自由に調べさせてから売る

対して様々な形での請求権がありますので、当然なが（だから、文句の言いっこ無しヨ）ら様々な形でトラブルが発生します。直接的には売主

当面は、売主側も今回の改正民法の影響がどの程の責任ですが、売主が「斯様な請求をされたのは、そも度まで及ぶか手探りで①のパターンが多くなると予想

そも不具合を見落とした、あるいは錯誤の報告をしたされますが、あまりにも免責条項が多いのは、そもそも既存状況調査技術者（若しくは説明を行った宅建士）売却物件として如何なものかという問題がありますにある」と矛先が変ってくる可能性は大です。
そのリスし、今回の民法改正の趣旨である消費者保護の見地クヘッジの為に瑕疵保険があるのですが、これもそも

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改正民法に関しては、今後様々な判例が積み重ねら主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」以

売主側の立場として、買取再販・売買仲介かかわら若しくは修繕してから売る。

JSHI型インスペクションを行っている我々

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