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2015 年 4 )1 i}

ホームインスペクターズジャパン●特集 [2015 年は「空き家対策元年」】●支部だより●新理事紹介◎内閣府認/liENPO法人日木ホームインスペクターズ協会

特集【 2015 年は「空き家対策元年」】
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条例などによる空き家対策

まえがき
平成 25 年住宅·土地統計調査では、全国に約 820 万戸の空き家があることがわかった。 13.5 ％といった空き家率は他先進国に比して高いうえ、今後は本格化する人ロ・世帯数減少で空き家はさらに増加する見込みである。

そうした事態を受け「空き家対策」「空き家活用が各所でスタートしているが、ここでホームインスペクターの存在が重要になろう。

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イギリスの空き家率は 3-4 ％程度、ドイツは約 1 ％です。こ計調査」（速報染計）によれば、平成 25 年 10 月 1 日時点の調査は 5 年毎に行われていますが、前回 (2008 年）調での総住宅数は 6063 万戸と、 5 年前に比べ 305 万戸増

査より 64 万戸増加しました。さらに今後は、本格的な世加、約 820 万戸の空き家を我が国は抱えているといった帯数減少の局面に入ることを踏まえれば、空き家の増加状態です。

は加速することが予想できます。とあるシンクタンクの予

過去最高の 13.5 ％と、決して健全な状態とはいえません。

l.[l’)me l 皿pc叫（）四J A訟．H成する制度を打ち出しています。

市などの郊外ベッドタウン、さらには東京 23 区の足立区

東京都文京区では空き家対策事業として、倒壊などや文京区においても税金を投入して空き家対策が行わの恐れがある空き家に対し、区が解体贅用を助成（限度れ始めています。

額 200 万円）します。解体後の跡地は区が 10 年間無憤「空き家バンク」といったデータベースをつくり、空き家で借り受け、広場や駐輪場、消火器具置き場など行政目が目に止まる工夫を施す、空き家を資源と捉えて空き家的で使用することが条件です。この期間中は固定資産活用の促進を促すなどの方策に着手する自治体も年々税がかかりません。 10 年後は区と所有者が土地の利用増加しています。

方法を協議します。

埼玉県所沢市では 2010 年 10 月、「所沢市空き家等

ところで、空き家を放置している所有者はいったい、どの適正管理に関する条例」を施行、老朽化で倒壊危険ういった窯向を持っているのでしょうか。「消贄者（空きがある、景観や衛生を損なうとみられる空き家に対する家所有者、空き家利用意向者）アンケート」（株式会社価市の勧告に従わない場合には氏名公表、やがては警察

値総合研究所）によれば、空き家のうち、売却や賃貸など等に依頼、撒去も行えるとして、ある程度の効果を得ましを検討しているのは 24.0 ％に過ぎず、 7 1. 0 ％の人は特にた。

何もせず所有しているだけということがわかっています。

この条例をきっかけに、全国約 1700 の基礎自治体のその中で、空き家を管理すらせず放置しているといううち 200 程度で空き家対策条例の制定が相次いでいま人は 12.8% 。その内訳は、一戸建てが 74.1 ％と大半で、す。東京都足立区では、区の勧告に従って住宅の解体

立地は農山漁村地域や郊外より市街地や市街地周辺を行う場合には解体費用の 9 割、上限 100 万円までを助のほうが 60.3 ％と多いのです。

25 年

総務省が 7 月 29 日に公表した「平成 25 年住宅•土地統

H 本全体を貨貸住宅経営に例えればその空き家率はこうした事態を受けて、地方はもちろん、埼玉県所沢

測では、 2040 年の空き家率は 36%-43 ％になるとの試算もあります。

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法案や税制による「空き家対策」

2 月 26 日。放置空き家に対する「空家等対策の推進に

田県秋田市ではすでに、命令に従わない所有者に代わ「空き家活用」はホームインスペクターの出番でもありこのように空き家対策は徐々に進められつつありますが、関する特別措置法」が施行。各基礎自治体の権限を強り、行政が建物の除去などを行い、その費用を所有者にます。空き家対策には何より「建物の見極め」が重要でこうしたいわゆる「空き家対策」だけ行うのでは不十分化し「放置空き家」について撤去や修繕の命令、行政代請求していますが、代執行の袈用を回収できないケースす。「活かす空き家」と「そうでないもの」とに分類していです。空き家が大巌発生するという「結果」に対処する執行による解体もできるとしました。

が多いのです。 2012 年 3 月に秋田県大仙市で行われた

く必要があるからです。のではなく、その原因に迫る必要がります。

具体的には、老朽化で倒壊危険がある、景観や衛生を損なうとみられる空き家を「特定空き家」に指定、所有代執行の解体贄用 180 万円弱はまだ回収のめどは立っていない模様です。

者に対し建物修繕や除却、木の伐採などを指導・助言、また政府は税制改正も視野に入れています。現在、住ひいては勧告・命令できます。そして命令に従わない場宅が建つ土地は固定資産税が 6 分の 1 に低減されてい合は 50 万円以下の過料、行政が行政代執行により建物るため、わざわざコストを掛けて解体を行い、そのうえ固を解体、その費用を所有者に請求できます。

定資産税が 6 倍に上がるようなことをしたがりませんが、空き家増加の理由は簡単です。「必要以上に新築をいない状況なのですから、住宅建設が景気対策の道具

また、相綜後の不動産登記が正しく行われていないな

これを根本的に見直し、倒壊危険や景観阻害などの外造りすぎる」からです。経済協力開発機構 (OECD) にと化し空き家が増えるのも当然といえば当然です。高度

どの理由で、これまでは空き家所有者を探し当てることも部不経済があると認められる空き家についてはこの軽減

加盟しているような普通の国は、ほぼすべて「住宅総饂

経済成長期には、ただただ新築を造ればよかったのです

難しかったところ、固定資産税情報を内部利用できると措置を外し、逆に所有者が自ら解体を行った場合には、目安」や「住宅供給目標」といったものを持っています。

が、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家とすることで所有者の特定を促進します。

軽減措置を継続する方針です。

根本原因は「新築の造り過ぎ」

世帯数の現状と見通し、また住宅数とその質がおよそ把握できるわけですから、 5 年なり 10 年の間にどのくらいただ本法案の実効性はあくまで未知数といえます。秋

空家等対策の推進に関する特別措置法

しかしこうした目安を設定してしまうと、いかに新築住しいことではありません。その目安に合わせて税制や金宅を造り過ぎているのかが白日の下にさらされてしまうた融をコントロールしていくのです。

め、抵抗も強いはずです。新築住宅建設産業も、すぐに日本にはこうした目安が一切なく、ただ景気対策として体制変更はできないでしょうから、国が 5 年程度の行程の住宅政策が行われています。新設住宅着工戸数が減表を示し、段階的に新築住宅数を減らしていく逍筋を作れば景気の足を引っ張るとして、常に新築住宅促進政るのがよいでしょう。

実は我が国にもかつては住宅供給量の目標がありま●所有者特定のために固定資産税などの課税の個人情報を利用可能した。 1966 年、高度経済成長で住宅がまったく足りなかったことから「住宅建設法」を制定、 5 年毎にどれだけの●市町村が空き家への立入、指導、勧告、新築住宅を建設するかといった目標接待を行いました。

命令、行政代執行。

この法律は 2006 年 3 月に廃止となり、同年 6 月「住生活基所有者が命令に従わない場合は過料本法」が制定されましたが、本法を根拠とした「住生活基本計画」の中に住宅供給の具体的な数値目標、目安」

2016 年 2 月 26 日施行

は織り込まれなかったのです。

全体計画は存在せず、住宅数について誰も管理して3•し）Eli止叩止：01tJ紅i

ロールが必要でしょう。の新染を造れば良いかといった目安を立てるのはそう難策が過剰に行われてきたのです。

「特定空家等」

いった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコント

なにより「立地」が大事な住宅率を緩和する、インフラ投資を積極的に行うといったこと市町村が消滅する可能性があるといいます。いずれにを可能にすることで「ー集まって住む」を実現させるわけで

せよ人口減少局面では、人口密度が薄まることで行政す。

効率が悪化するため、「梨まって住む」を実現する必要があります。

l 居住誘導区域 I4>に公表した誰計によれば、 2040 年までに日本の半分の,,汽：‘導区域」を指定できる。そしてこうした区域内では容桔ゞす。民間の有識者らでつくる「日本創成会議」が昨年月、＼誘導区域」、居住環境の向上を区域内で行う「居住誘ぐ●ーしーく

さらには「立地政策」も同時に進める必要がありま

さらに、この法案成立を前提とした税制改正はすでに行われており、誘埒区域内では各種の税制優遇が実施

2014 年 8 月 1 日。ここ最近の住宅政策の変化の中で、されます。「枠の内と外」で居住快適性や資産性に大き最も大きなインパクトをもたらす可能性のある法改正かな差が出るとことになるでしょう。ただし、この「区域の指行われました。「都市再生特別措置法等の一部を改正定」は国が決めるのではなく、各自治体が自ら決定するこする法律」の施行がそれです。とになっています。道路 1 本挟んで大きな格差が生まれ

これは、いわば「コンパクトシティー化の具体策」。都市機能を狛約、歩いて暮らせる街づくりを行う「都市機能ることになるだけに、利害関係者が目の前にいる状況下で、調整が難航するのは必至です。

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都市再生特別措置法等の一部を改正する法律
地域公共交通.言....区鑢
/ '①区域内に誘導すべき施設（「誘導施設」）について都市計画で「特定用途誘導地区」を定めた場合、用途・容積率規制を緩和②誘導施設を整●する事業者への民間都市開発推進機構による出資等による支援③区域外における誘導施設の建築等を事前届出・勧告の対象とする[ 計画的配置を固るエリア］
生活サービス機能の等①住宅整備を行う民間事業者による都市計②区域外における一定規模以上の住宅等の建築等を事前届出・勧告の対象とする③区域外の一定の区域を「居住調整地域」として都市計画で定めた場合、一定規模以上の住宅等の建築等を開発許可の対象とする等推進を図るエリア］［まとまった居住の地減公共交通活性化再生法
正との運携（謁和規定）2014 年 8 月 1 日施行

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資料：国士交通省 HP より

画・景観計画の提案制度を導入

1989 年に東西統一後のドイツでは、旧東独から西独います。

へと大禁に人口が流出し、空き家率 30% 、 40 ％といった各自治体のリテラシーはこれから問われることになる地域が続出しました。したがって空き家対策、街のコンが、こうしたコンパクトシティー化政策に取り組む自治体パクトシティー化に取り組まざるをえず、 20 年以上ものに注意を払うことは、住宅選びにおいて必須です。私た間、こうした政策を続けて大きな成果を上げています。

ちホームインスペクターは、立地の良し悪しや資産性にただ市民の合意形成ができない自治体というのは、やは関して言及することは原則としてありませんが、現在、住りいくつもあり、そうしたところでは都市機能の狛約化も宅市場はこうした文脈にあるのだということを把握しておままならず居住快適性、住宅の資産性が低下し続けていてください。

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支部だより●北海道支部「普及」と「活用」

残念ながら、現在のところ青森県のインスペクターさん

2 ．互いの支部会員の属性に足りない要素をそれぞ

スペクターの方もこれからインスペクションをはじめようと設の登録が少なく、地区長も空席です。今年度、合格されれ補足強化できるようなテーマで、毎回様々な観お考えの方も一緒にホームインスペクションを盛り上げて

4 月より東出憲明さんが北海道支部の支祁長となりまた方も含め、随時、募梨しておりますので、支部長の佐藤点から継続性のある勉強会や情報交換会、セミナ参りましょう。

までお申し付けください。

ーを企画する。

北，iIJ:jU 人，•i1；いl： L 栃木

す。住宅性能評価から建物調査全般を業界に中で、先がけて行われていた方です。よろしくお頷いいたします。
北海道の東出です。インスペクションの普及とインスペ

3 ．上記イベントは、概ね年間 5~6 回程度のシリーズ
東北支部長

佐藤正勝

化として、通常のセミナー形式だけではなく、参加クター活用の二つのテーマに栃木理事と二人三脚で取ー級建築士事務所り組んでいきます。

仙台市泉区南光台南 2 丁目 9-1

うことで会員の意見を吸い上げたり、ワークショップ

TEL:022‑252‑9755

形式のインスペクションシミュレーションを企画する。

INDI 株式会社代表取締役

Wa-arch （ワーク）者全体でのディスカッション形式での意見交換を行

FAX:022‑395‑8308
mssato@dc.mbn.or.
jp

次回、役員会議よりこれらの企画に枝菜を付け、スケジュールを固めていく作業を進めます。関東地域のインスペクターの皆さんの横の繋がりを広められるよう頑張りますのでよろしくお顧い致します。

●近畿支部「消費者向けに精力的な普及活動」
如ぶ如＇il；より1国：福本●中部支部「支部運営参加者募集」●関東支部

閃東よ立1；ょ，＇［1; に菅純一郎●東北支部「始動」

新年度より本格活動を開始するべく、年間活動計画

智平成 26 年度下半期の近畿支部は、引き統きホームイン

中，f|以 111; ふ＇·1|；に加）籐大輔

スペクションのさらなる普及の為、一般消費者対象セミナ

2 月 20 日、昨年に引続き会員向けのスタートアップセミーに力を入れた活動を行いました。J SHI 近畿支部としてナーを開催しました。多くの方に参加していただき、皆さ初めて採択された『大阪市立住まい情報センターJとのんとホームインスペクションに対しての熱い思いを共有でタイアップセミナーを昨年 10 月 5 日に実施。連続採択となきる充実した場となりました。

った第二回目は本年 2 月 21 日に実施。いずれも多数の集

東北上，：［佐籐正勝の素案を立候補頂いた役員である清造さん、大川さん、中でもこれから業務を行っていこうとする方々のインス客に成功しホームインスペクションの関心の高さを実感

産声上げて間もない東北支部です。東北支部のコア朝倉さん、村下さん、川邊さんに支部長を務めさせて頂

ペクション道具への関心が非常に高く、贈入するに当たすることができました。上半期より実施してきた講師の持いている菅の 6 名にて毎月会議を開催し協議を進めていっての注意事項などに質問が菓まりました。今後も中部ち回りにより、近畿支部メンバーの多オさに感心すると共ます。

支部では「一人でも多くのホームインスペクターに、一件に今後のより巾を持った活動を期待できると確信するこでも多くのインスペクションを！」を合い言葉に研修会等をとができました。

メンバーのご紹介をします。

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一概に東北と一括りにしても、広い地域ですので、県別に「地区長」を置くことにしています。（当初は「藩」別にしようという声もありましたが…(^-^;))

まだ過去 2 回の会議ですがアイデアに富んだたくさんの意見が交わされており、関東支部の活動は他支部に負けない熟いものになると確信しています。

東北支部長佐藤正勝（宮城）岩手地区長小原圭悟

秋田地区長松塚智宏

山形地区長

長谷山裕

福島地区長

渡部朋彦

幹事・事務局

濱端隼人

まだ、大枠ですが主だった活動方針としては次のようなものになろうかと考えています。

1 ．支部会員のインスペクターの属性、例えば木造戸（敬称略）随時開催して参ります。

私たち近畿支部は『楽しく協力しあう」を基本に活動し具体的には初歩的な研修と、すでに業務を行っているています。まず『楽しい』から『学ぶ』につながりそして『協方々に対してのホームインスペクション技術向上の 2 つを力』へ。そういう一連の考えが会員一人一人の意識を変軸に企画中です。地域の会員の皆さまには会員同士のえて「伝えるjへ繋がればと思っています。この基本理念が良き交流の場でもありますので是非ご参加下さい。

「普及』へと繋がるのではないかと考えています。

建て技術系、コンクリートマンション技術系、不動産

また支部運営にも積極的にご協力頂ける方々を随時

来期も大阪市立住まい情報センターのセミナーの採択

仲介系、ファイナンシャル系等々を明確にし、それぞ募染しております。詳しくは中部支部加藤 (d-ka t o@が決まっています。今後も消費者へのアピールと会員のれの得意分野と不足分野を明確にする。

bluehomes. jp)までお問い合わせ下さい。ベテランイン技術・知識向上の為の研修を中心に活動して参ります。

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《活動履歴》●九州支部「多士済々」

10 月 5 日（日）第二部

J SHI 近畿支部＆大阪市立すまい情報センター

講師福本タイアップセミナー

第三部

第一回

採択セミナー「ホームインスペクションってなに？』第一部『ホームインスペクションってなに？』第二部

ホームインスペクションの流れ

第三部

智『クイズで学ぽう！！ホームインスペクション』
講師宮島隆章ホームインスペクションの実務)L'}|9| 幻|；人；，1；い南博

平成 26 年度下半期の主な活動は、会員相互のホー果客実績

108 名

講師妹尾和江ムインスペクションの研錯に尽きる。

事業としては、平成 26 年 8 月 9 日、 10 月 11 日、 12 月 20日、平成 27 年 2 月 15 日と 2 月毎に研修及び実際の戸建講師井勢敦史

11 月 15 日（土）て家屋を利用して行ってきた。九朴I の会員の属性は建『ホームインスペクションの平成 26 年度ホームインスペクター資格試験運営

設設計関連、不動産業、住宅営繕業等といった多種な司会妹尾和江職種で構成されている。なかでも特節する人材が鹿児近畿支部スタッフによる試験監督業務

島県の大城君である。彼は曳家嵩上げ業を生業としてチェックポイントとセルフメンテナンス』

講師福本智

集客実績

86 名いる。

11 月 18H （火）平成 26 年度第二回実地研修
開催地

東大阪市西上小阪 11-7

講師植村

2 月 27 日（金）敦スタートアップセミナーの実施● 12 月 4 日（木）第 5 回研修例会及び懇殺会

於於大阪産業剖造館

第一部

第一部

第二部

第 4 回研修例会及び懇親会
於大阪中央公会堂

第一部

敦マンション内覧会のチェックポイント『リノベーションについて」
請濱清水

透「ホームインスペクションの業務について』
溝師福本

第二部

「不同沈下と対処方法』
株式会社ソリティジャパン

第三部

大阪産業創造館

第二回実地研修報告及び課題点
講師植村•10 月 16 日（木）（第 6 回研修例会及び懇親会）

第三部

智ホームインスペクションをする上で、地盤の変動につての専門的な指導を惜しみなく会員の為に毎回の実地研［ホームインスペクション依頼を受けるための準備』

修で行ってくれる。建物の傾斜は皆、判断出来るが、造講師松田貞次

成地の切土盛上による沈下、全面道路からの引込み沈［インスペクションに必要な道具の説明』

下等、地盤と基礎と柱との関連といった、連続性のある

講師宮島隆章

解説は秀逸である。こういった会員で構成されている九州支部の会員は多士済々である。

講師上田剛史

第二部「住宅履歴l青報蓄積システム (HIRO) 』の説明会
講師田中

第三部

歩

「建槃物石綿含有建材調査者闘度』と講習について● 10 月 28 日（火）● 2 月 21 日（土）J SHI 近畿支部＆大阪市立すまい情報センター
タイアップセミナー

第二回

採択セミナー［知って得する！自分でできる家のメンテナンスJ

第一部『ホームインスペクションって何？J

一般社団法人関西・北陸しろあり対策協会技術研修会講涼第一部

ホームインスペクションとは（総論）講師井勢敦史9.Holllと 1usp起わl`5 cl 紅AN

晶師松田貞次第二部『メンテナンスによる家の価値の保全』
溝師坂本雅之II.
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In.sr,心1,,rs J:Al'A.IJ‑10新理事紹介■ 理事就任に際してこの度、協会理事という大役を仰せつかった有限会社ケーズファクトリーのし金子でございます。弊社は新築・リモデルの提案に輸入建材を多用していますが、「インスペクション」という業界（職種）を知り得たのは海外での取引に於いてl"でした。

特に取引先の多い北米で行われていたインスペクション業務は、顧客目線からも実にシステマチックであり、それが特笙すべき事でもなく極々当たり前に実施されている様は、文化•取引態様に違いはあるにせよ日本で行われているそれとは大きな違いがあると感じていました。

金子清之

そんな折に協会活動の一環であるホームインスペクター資格試験の存在を知り、試験内容・テキストに目を通せば、資格保有は自社の提案する住まい創りに大きく役立ち、視線を拡げれば大きな一石を日本の不動産取引態様に投じられるとも感じ、第 2 回目の受験に至りました。
私自身、社会経験の殆どは会社員時代を含め建築に関連する業種のみです

ので、不動産業界の中では知識・経験も不足ですが、協会の理事という重責を担う過程を通じて少しでも消費者・会員の皆様のお役に立てる様精進する所存ですので、今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

この程、協会理事を務めさせていただく事になりました、キダテ設計事務所の糸井です。
弊社は、木質構造物件のトータルサポートセンターとして、図面作成・申請業務・構造計算・商品開発・実大実験などの業務を行っています。

お客様のお困り事のご相談の中に、中古物件などの既存建物の相談も増えていた為、何とかお役に立てないかとの試行錯誤していた時にホームインスペクターを知りました。急ぎ資格試験を受け、 2011 年よりホームインスペクション業務を開始、現在、建設現場から設計、そして建物調査と、皆様のお役に立つことを念頭に精進させて頂いております。
今後は、協会理事としてもお役にたてるよう頑張りますので会員の皆様のご協力を、よろしくお願いいたします。

発行人〒 150-0031

東京都渋谷区桜丘町29-24

内閣府認証 NPO 法人●電話 0 3 (5428)3420

桜丘リージェンシー 101

日本ホームインスペクターズ協会• URLhtt
p://www.jsh.
iorg/'￨￨￨'

糸井剛夫