CROSS TALK＇日本ホームインスベクターズ協会‑‑ ̲]ともありがちですが・・（笑）。

囚閾匿団四国圏匿秋野

民法改正とホームインスペクション活用のススメ

イメージギャップという点についても、責任を問われる可能性があります。不動産業界ではオーバートー

住宅関連の法律にも詳しい弁護士を招いて、協会理事3 名とその影響について話し合い、それぞれの立場からの見解を山本久美子）

第 12 条の現行と改訂例の違い

現行民法

1 改定例（民法改正対応）

第 12条（瑕疵の責任）；第 12条（契約不適合責任）

1 売主は、買主に対i 1 買主は、引き渡しを受けた本物件が、クが多く、比較的苦手にしている部分かもしれません。

2020年 4 月に、民法の債券関連の規定が 120年ぶりに改正されます。ホームインスペクションにも、影響があります。
伺いました。（取材・執筆／住宅ジャーナリスト

図2

し、本物件の隠れたるi種類、品質又は数量（第 4 条に定める面インスペクションで、品質のチェック業務がありますが、瑕疵について、引渡完i積を除きます）に関して本契約の内容（売契約通りに建てられているかどうかは、いわゆる「傷がなり、瑕疵担保責任を負iに適合しないとき（以下「契約不適合」と了日から 2 年以内に限i主が買主に対し説明した事項を含みます）います。

い」住宅かどうかだけでなく、種類や品質、数量もきちん

iいいます）は、当該契約不適合が買主のi責めに帰すべき事由により生じた場合を2 買主は、売主に対！除き、売主に対し、相当の期間を定めてし、第 1 項に代えて、本！本物件の補修による履行の追完請求をす物件の修補を請求するこiることができるものとします。ただし、売とチェックする必要がありますので、注意してください。とができます。

民法改正•ポイントはここだ！

i主は、買主に不相当な負担を課するもの

iでないときは、買主が請求した方法と異面積違いなどの特約が不可欠iなる方法により履行の追完をすることがでiきるものとします。

中古住宅の売買取引という観点からは、契約不適
洟料提供：弁護士法人匠総合法律事務所

合はどういった影響を受けるのでしょうか？
秋野

中古住宅では、「現状有姿」で売買することが多いらよいのでしょう？

秋野

民法改正•ポイントはここだ！の面積が違うといった「現物不一致」の場合、これまでの置き換わって、傷がない住宅、通常使用できる住宅といについてお教えください。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

判例では、この土地をいくらで売買するという契約であり、うことになります。改正民法では、隠れているかどうかは

秋野

法改正の趣旨は、明治時代にできた古い民法の秋野つまり、目的物の「種類」「品質」「数量」という具体面積の違いは意味をなさないので、売り主の瑕疵担保責問われないので、問題がある中古住宅なら、それを契表現を現代の用語に置き換えるというものです。置き換的な点について、契約不適合の場合に責任が問われるこ任を問わないとされていました。改正民法では、数量不約内容に記載しておかないといけなくなります。

える際には、過去の判例の考え方を踏襲し、現状の運とになります。瑕疵という概念から種類や品質、数量と足も契約不適合となるので、こうした面積の違いの場合

田中

用ルールを明文化しようという方針です（図 1) 。用語のいう消費者にも分かりやすい表現になることで、消費者に売り主が責任を問われる可能性があります。そこで、こ瑕疵ということになりますが、契約不適合に変わると、置き換えの代表例が、「瑕疵」に代えて、「契約不適合」といからのクレームが増えることが考えられます。新しい民法れをケアする特約を設ける必要が生じます。「本契約に記引き渡し後に気づいた瑕疵が元々あった瑕疵なのか、経う用語を使うというもの。「売買の目的物に隠れた瑕疵がでは、住宅の請負契約については売買契約と同じ条文を載された本土地の面積は、本土地を特定する目的の限度年劣化によるものなのか、あいまいになるという問題はあったとき」という表現は、現代では分かりづらいものに使う形になっているので、請負契約になる注文住宅やリで不動産登記簿に記載された面積を記載したのに過ぎありませんか？

なっています。これが、次のような条文に変わります。

フォームのほうが、その影響が大きいかもしれません。

ない。」といった一筆を入れることが推奨されています。

秋野

大西約時に問題を明らかにしておく必要があります。問題がまず、 2020 年4月に施行される民法改正のポイント

かし**

注目したいのは、「目的物の種類、品質又は数量」に限*。と思います。契約の際に渡された図面の土地面積と実際いそうした特約は、それぞれ業界団体の売買契約

これまでの瑕疵は、品質に関する契約不適合に隠れた瑕疵であれば、契約時点ですでにあったですから余計に、中古住宅の建物について、契「引き渡された目的物が種類、定をしていて、「など」を付けていないことです。瑕疵とい書の雛形として入れるようにしているんですよね？

あるならそれを契約内容に記載して売らないと、問題が品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものでうと「品質」の意味合いが強かったのですが、「数量」が加秋野ないことが前提になってしまいます。

あるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代わることで、例えば契約時の見積書に記載された数量が（面積を除きます）」としてケアするような取り組みをして田中

替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の対間を実際のものと違っていたら、それだけでクレームになるいます。中古住宅の建物も同様で、物件情報を登記簿か。今も責任の範囲をかなり限定的にしている契約書を請求することができる。」という事態が想定されます。したがって、見積書を精緻謄本から写すことが多いと思いますが、実際とは違うこと使用している例がありますが、そういったことが増えるのに作成することが要求されます。

も多いでしょう。免責にすべき点を明らかにしておかな河邊

いと、トラブルになる可能性があるわけです（図 2) 。

改正民法562条 1 項本文

図1

民法改正の視点
現行民法は制定から約 120年経過している

これはエ務店にとっては、かなり重要な問題になりますね。
現代の社会や生活に対応した分かりやすいものに....—>

現行民法の規定ぶりは分かりにくい

大西例えば、種類や数量だけでなく、「高品質な高断熱住宅」とうたっているのに、一般的な断熱材を使用し私たちは、契約書で「物件の種類、品質又は数量!

これまでの中古住宅の場合、「隠れた瑕疵」の責任が問われたわけですが、契約不適合の場合はどう解釈した改正民法が目指しているのは、「契約文化の醸成」です。単に契約書の雛形を与えられて判を押すというものではないのです。問題があるならいかに特定してそれすべての不具合を契約書に明記する「地震に強い家」とうたって建築基準法通りだったというこではないかと…。
秋野

民法改正•ポイントはここだ！ていたといった場合も、契約不適合になるのでしょうか？

契約書の免責特約が増えるのではないでしょうを伝えるか、あるいは補修するなどの買い主の要望をいかに交渉するかという点が大事です。
!

契約書に免責の項目を入れておけば、問題はないと姿料提供：弁護士法人匠総合法律事務所

03 HomeInspectorsJAPANectorsJAPAN I
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CROSS TALK＇日本ホームインスベクターズ協会_l
うでない消翡者では、いので早く契約しましょう」などと短期間で契約に移ること

大西

秋野になるので、 2 年間は逃れられないということですね。

が出るように思うのですが・・。

で、買い主が重要事項説明の内容を精査したり、建物業法）に反しない限り、という前提はあります。特に宅建秋野

大西

これまでも、インスペクションを使われて契約内の専門家に不具合がないか、想定できていないコンディ

業法では、売り主が宅地建物取引業者（以下、宅建業者）する努力をしないといけないということになります。

容を整理される方とそうでない方で違いがあったと思いションがないかを洗い出したりする時間がなく、契約にの場合は 2 年間の瑕疵担保責任がありますから、あれも田中ます。改正後は、より権利を守りやすくなるわけですが、至ってしまうということが多いんです。

これも免責としても 2 年間は無効になってしまいます。

この先は古いままです」まで伝えるということですか？にもかかわらず、こうしだ情報をキャッチアップされていあくまで最終の手段としてですが、引き渡し後に、買秋野

ない方は、泣き寝入りということにもなりかねませんね。

い主がインスペクションを改めて入れることで、自分が河邊知ることができなかった契約不適合の状態を把握して、図3

消費者契約法や宅地建物取引業法（以下、宅建そうなります。だから、契約の際にきちんと特定難しいですね。「配管はここまで交換したけれど、できれば、そうしておいたほうが安心ですね。

改正によって責任追及手段が広がった

•E豆韮■

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損害賠償請求

追完請求

損害賠償請求大西

たしかに、契約書の内容を見て、それを超えるもいます。もちろん、買い主がインスペクションを入れたのかどうかを判断するのは、一般の方には難しいかもしかったのに、時間がなかったり、売り主とのやりとりで拒れませんね。

否されたりして、残念ながら事前に活用できなかったと前三条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約の解除は、仕事の目的物を引き渡した時から一年以内にしなければならない。

建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵について、引渡しの後五年間その担保の責任を負う。たて契約書の記載免責事項が異なっていれば、なんでも免約解除」のみでした。「直す」という概念がないのはおか責にしている仲介会社から買わない方が良いのでは？としいということで、改正後は「追完」「損害賠償」「代金減額」いう気かして・・・く、仲介会社の選ひ方によって、自分の権

民法改正•ポイントはここだ！

「解除」と選択肢が広がりました（図 3) 。ただし、代金減利が変わってくることがあるのでしょうか？

業界全体で契約文化の醸成を額請求は、催告しても直さない場合に限って請求できる

大西一般の媒介だとあり得ますね。

秋野

ので、いきなり減額ということにはなりません。

河邊

本来は、買い主と売り主でそれぞれエージェントまだ発展途上にあるというか、契約社会という感覚が弱屯：長［言三規定による権利を行使しなければならない。

1￨··『 ―罰璽遺·•注文者が契約不適合を知った時から 5年以内（注文者が契約不適合を知らない状態が続けば引渡時から 10年以内）であれば、請負人に対して、補修等の契約不適合に関する責任追及が可能となる。
•建物その他の土地工作物の瑕疵担保責任期問の延長規定が廃止される（瑕疵担保責任期間の統一的処理）。

!
全ての請負契約（特約があるi5年.,.

亭．．火＿豆□契ふ不適合］＞←-l~――う戸
知った時

1 年以内 1 コ育羹権行使

19年！

（しないと権）

場合を陪く） ii
引濃時

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‘!X秋野

それは売り主にとっては脅威ですね（苦笑）。

私が思うには、業界的に契約というものに対してを付けるのが適正ですね。

い気がします。だから、インスペクションを入れるのはしになリますが、いつまでなら請求できるのでしょうか？

大西

面倒だとか、契約書の雛形で対応してしまおうという発秋野でしょうね。

そうすると、不具合が見つかるたひに修繕の繰り返時効についても、民法の改正で変わります。売買

たしかに。両手取引の場合のほうがリスクがあるてから 1 年以内にクレームを入れないと権利保存されないし、知ってから 5 年で権利が消失することになります。

田中

想になるのではないかと。例えば、プロスポーツの世界
では、代理人を立てて契約交渉をするのが当たり前で契約では、契約、引き渡しと進んで、契約不適合を知っ

u、、ー、ー灰2 工作物が前項の瑕疵によって減失し、又は損傷したときは、注文者は、その減失又は損傷の時から一年以内に、第六百三十四条のいう方については、ということですが…。

秋野売買については、改正前は「損害賠償請求」と「契たし、この期間は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これらに類する構造の工作物については、十年とする。

|1 年

例えは、同じ中古住宅を買う場合、仲介会社によっ要求ができるということでしょうか？

■·層漕遭暑L..

第638 条

権利を行使するという活用方法もあるのではないかと思ました。契約書に記載かない不具合に対して、値引きの担保責任期間に関する規定の改正

第637 条なるんじゃないかな。

時効は不適合を知つてから 5年
民法の改正で「減額請求」できるようになったと間き

代金減額請求かえって免貴特約が多くなって、煙に巻きやすく

民法改正•ポイントはここだ！
解除事面土．

図4

リノベーションの再販物件は、売り主が宅建業者トラブルが生じたときに大きな差いうことになるのでしょうか？

民法改正•ポイントはここだ！

す。住宅業界も、住まい手ファーストに立って、契約内インスベクションを活用すべし

容を精査する取り引きが当たり前になるのが望ましいと。

品質などの確認はインスヘクションでカバーできるよ

私は単純に、時効が 10 年のものについては 5 年

大西

もちろん先ほどの活用方法は最終手段ということに短くなったのかと思ったのですが..。

うに思うのですが、民法改正の流れのなかで、インスへです。本来は、買い主にも建物を精査する権利があるこ

秋野

クションをどう活用することが良いとお考えですか？とを明らかにして、きちんと契約書に盛り込んで、納得での請負契約では、基本は 1 年、木造住宅を丸ごと建て

大西

現状でも同じですが、原則として、契約前に買いしたうえで契約するというフローにすべきだと思います。て 5 年、 RC造で 10 年となっていました。それが、売買契主が自分の権利として、インスペクションによって建物のそれは、買い主だけでなく、売り主の権利も保護するこ約と同じように、契約不適合を知ってから 5 年になります

状態を洗い出して、不具合があるけど価格は妥当なのとになると思いますから。

ので、かなり延びるということになるのです（図4) 。

か、修繕費分を減額してもらうのか、あるいは引き渡し

田中

田中

までどちらの負担で直すのかといったことを、きちんと契対象にもならないし、個人に重すぎる負担は課せられな約書に盛り込むことが大切です。できれば先ほど話が出いと免貴に関する特約をガンガンつけるだろうから、民た、買い主の側に立つエージェントに交渉してもらうとい法改正前後であまり変わらないということもあるでしょう。

うのがベストでしょう。

だからこそ、買い主にも売り主にもきちんと契約内容をこれが…、そう単純にはならないのです。これま「現況有姿」でも逃げられないし、時効も長くなるし、これは現場で混乱しそうですね。

民法改正•ポイントはここだ！

賢い消費者ほど権利が守られる
改正後には、契約について理解している消費者とそ

ただ、日本では売買契約までの期間が短すぎて難しいという課題があります。物件を見に行って、「競争率が高中古住宅の個人閻売買の場合、消賀者契約法の知らせることが大事なんです。個人間売買が多いだけに、仲介業者が変わらないといけないと思いますね。

資料提供：図 3 、図 4 とも弁護士法人匠総合法律事務所

05 IHomeInspectorsJAPANtorsJAPAN I06
HomeInspec̲,—-]FROM 」 SH I＇通常総会報告
民法改正•ポイントはここだ！

民法改正•ポイントはここだ！

徹底的な調査が求められる民法改正で変わるそれぞれの役割

エリア部会活動報告ては、民法改正を受けたインスヘクターの果たす役

宅建業法の改正で、媒介契約時に「建物状況調査」のあっせんの有無を確認するようになりましたが、インス割について、どうお考えですか？

ベクションについて変化はあったのでしょうか？

大西大西

仲介の現場で両手取引が多いなか、例えば売り主

うに、インスペクションを活用しやすい取り引きの仕組みが建物状況調査をしないとした場合に、買い主が調査をが必要です。スキルや見識、倫理観などを高める研修や希望しても仲介会社側で売り主の意向だとブロックしてしトレーニングなども必要です。それから、消貨者の方にまうようなことも起きています。それに、売り主は売却を「専門家を活用して建物の状態を整理する権利がある」と依頼する媒介契約時に建物状況調査を認識できますが、いうことを啓発していく必要もあるでしょう。

買い主は売買契約時に媒介契約を交わすことがほとんど

田中

なので、建物状況調査を契約時まで知らないということもターの責任が重くなります。そのことをわきまえる必要があります。それからまれにあるのですが、売り主が建物ありますね。自分を選んでくれた買い主のためにという状況調査をして何もないと言われたからと契約をして、真摯な気持ちで取り組んでいただきたい。

日本ホームインスペクターズ協会には地域ことにエリア部会があり、さまざまに活動中です。

一般の方がイーブンで納得できる契約に臨めるよ

研修会の企画や運営など、活動を支えている役員有志の皆さんをこ紹介するとともに、2019 年上半期に実施された各種イベントの内容をお伝えします。

C

加えて言えば、法改正後は今以上にインスペク

入居後に違和感を覚えてインスペクションをしてみたら、► 00000000 ◄09‑ 1Op

最後に、会員の方々に一言すつお願いします。
仲介業をしている立場から言うと、業務は実に多情報提示するのではなく、それぞれの専門家につなげる全体のコンディションを調べるわけではありませんから。

ことも大切だと思います。お客様によって求める情報も異るのではなく、特定のがんについてだけ結果が分かると主や売り主を守ることにつながると思います。

いうような・..。

秋野

秋野

う環境は大切ですね。離婚の際に、弁護士が夫と妻の► 0000000 ◄;·:·………

で、宅建業者の処分の対象になります。業法で定めるも両方の代理人になることはあり得ませんから（一同笑）。のは最低限のレベルに留める、というのが一般的な考え

大西方です。弁護土がM&Aの際にデューデリジェンスする場係を築くことだと思われて、インスペクションを依頼する合は、徹底的に調査します。最低限の調査だけでは契のを遠慮される方がおられるんですね。すべてをテーブ

約時の価格の妥当性が分かりませんから。

ルの上に載せて交渉することと信頼関係は別のことだと大西思うのですが••。

売り主が建物状況調査をしたからといってそれを—…
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建物状況調査は宅建業法で定められたものなの契約に際して、自分の味方をきちんと立てるとい

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任も分担するのが良いと思います。それが本当に、買い゜査をしたというイメージですかね。体の状態を全部調べp

ぎると思うんです。それぞれの専門領域は分化して、責2

建物状況調査は、がん保険に入るためのがん検

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田中··:·:·9

仲介会社は手数料の割に負っている責任が重す

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大西

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なるので、それが本来の仲介業務ではないかと思います。

約不適合かどうかを調べられるのではないのですか？

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岐にわたるのですが、それをすべて抱え込んで買い主に◄ことも。建物状況調査は、あくまで簡易な抜粋調査で、014
゜゜゜゜命河邊►

建物がかなり傾いているなどの不具合を発見したという宅建業法で定められた建物状況調査をすれは、契FROM JSHI

► 00000000 ◄ちんと説明しますが、そうであればインスペクションでお識する必要がある。自戒の念も込めて、民法改正と契約願いしますという方が多いですね。

についてきちんと勉強していきましょう。

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ターも、住宅流通のどの位置に自分が立っているのか意゜゜゜゜

務所では、建物状況調査とインスペクションの違いをきop

法改正の背景や趣旨を理解しましょう、と。インスペク

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分側の専門家を使って調べるのが原則でしょう。さくら事► 0000000 ◄「契約社会の醸成」。まさに、この座談会のテーマ
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ですね。健全な市場をつくっていくには、関わる全員が13p

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備かもしれません。納得できる契約をするためには、自:;……………••;:;;…

►田中

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日本独特のことですが、お任せすることが信頼関鵜呑みにされるのは、何千万もの契約にあたっては無防00000 ◄ffll

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