CROSS TALK＇とうなる？改正宅建業法協会理事長よりこ‘あいさつ

中古住宅取引の際にホームインスペクション（住宅診うな説明がなされる可能性は高いでしょう。

断）について説明することを義務付ける「宅地建物取引業私見ですが、今回の宅地建物取引業法（以下、宅建法の一部を改正する法律」が国会を通過、早ければ業法）の改正に伴うインスペクションは思うほど機能しな2018 年度から施行される見込みとなりました。これによ

いか、機能しても諸々の問題を生むことになると予想しり、売主・買主とも必ずインスペクションの存在を知るこています。とになるのは大変良いことです。しかし、いくつか懸念も残ります。

I「宅建業法上のインスペクションを行うのは建築士である」といった定義について、不安をお持ちの方もいらっ

第ーに「売主主導のインスペクションが機能するのか」しゃるのではないでしょうか。この点について誤解もみらということ。米国ではかつて、インスペクターと不動産業れますが、国は何も「建築士以外のインスペクションを者との癒着が問題となり、州によっては「不動産業者によ否定しているわけではない」のです。「宅建業法上で説るインスペクターの紹介は禁止」に。オーストラリアでも明義務があるのは建築士であり、一定の講習を受けたもやはり「売主のインスペクションは虚偽が多い」と問題にのである」というだけです。つまり、それ以外のインスペなり、買主がインスペクションする仕組みを創設。英国

クションは、説明対象外であるということ。わざわざこう

でも同様に買い手がインスペクションを依頼しています。

した仕切りにしているのは、国は何か問題が発生したらインスペクションはあくまでも、買い手が選んだインスペ処分する必要があるためで、処分するには国家資格者クターが行うのが望ましいのです。

を対象とせざるを得ないためです。

第二に「買い手はインスペクションの存在を契約当日当協会公認資格試験は、米国同様、建築士の資格がに知る」ということ。買主との媒介契約は多くのケースでなくとも受験できます。これは例えば、建築士の資格を実務上、契約当日に締結されます。この段階でインスペ持たない、建物の劣化や修繕に詳しい地域のエ務店のクションを知っても無意味です。

方を排除しないためです。

0

既存住宅状況調査技術者講習制度にもの申す！
わたしたちが今後歩むべき道とは？
宅地建物取引業法（以下、宅建業法）の一部を改正する

ター資格試験の受験を検討中の方も注視していることと第三に「インスペクションの結果を説明するのは宅地また当協会は、主に買主の側からのインスペクション法律が昨年 6月に公布されました。そのうち、建物状況思います。いったい何がどうなるのかと。

建物取引士である」ということ。客観的で明確な説明がを、そして現地には買主も同行するといったスタイルを調査（インスペクション）に関する規定の施行期日は来年栃木望めないのは自明です。

推奨しています。インスペクションの世界では、今回の4月 1 日と定められています。施行後、既存住宅流通市

リリースに「既存住宅の流通市場を活性化し、安全な取第四に「国に瑕疵保険を推進したい意図が見える」とい宅建業法改正で様々なビジネススタイル、モデルが乱立場を取り巻く環境はどうなっていくのでしょうか。ホーム引環境の整備を図る」とあります。歓迎すべきことです。

うこと。瑕疵保険はあくまで万が一のためのもので、保することが予想されますが、私たちは私たちの理念·スタインスペクション（住宅診断）と不動産仲介、それぞれの理事長の長嶋が本誌冒頭でも述べているように、施行の険がついているから建物が長持ちするわけではありませ

イルが、今後の日本の人と不動産の関係にとって最もふ業務に日々携わっている、日本ホームインスペクターズ

前後で「インスペクション」という名称が流布するのは間んが、この点について、実際の取引の場で誤解を生むよさわしいのだと信じ、王道を進みたいと思います。

協会（以下J SHI) の理事二人が読み解きます。

違いないですから。

田中

特定非営利活動法人日本ホームインスペクターズ協会

理事長長嶋修

0l HomeInspectorsJAPAN田中

今回の宅建業法の一部改正（以下、改正宅建業法）は、認定会員をはじめ、JSHI公認ホームインスペク

昨年 12 月 28 日に国土交通省（国交省）が発表した

改正宅建業法に関する事務局への問い合わせも増えているそうです。

栃木

ただ、国交省がいう「建物状況調査」の後ろに、Homelnspecto 『s J APAN I02

CROSS TALK＇どうなる？改正宅建業法__Jションという造語を意識したのかもしれませんが。

きなくなるのか、講習を修了しないと違法行為になるのかといった、誤解に基づく問い合わせが入っています。
栃木

栃木

いわゆる中古の住宅診断に関しては、平成 25 年

格ではないし、施行後もそう。確かな腕と知識さえあれに国交省が発表した「既存住宅インスペクション・ガイド

ば、住宅診断は誰にでもできる。建築士の資格も不要でライン」がありましたが、あくまで目安。宅地建物取引士

す。ちなみに建築士法で定めているのは、建築士が建（宅建士）という国家資格者の業務の中に、インスペク築物に関する調査もしくは鑑定を行う場合は地方自治体ションという行為が関与する余地が生まれたことは、業に事務所登録をしなさいという登録の義務を定めたもの

界にとって一歩前進と言えます。

であって、建築物の調査・鑑定の資格要件を定めたもの

田中

ではありません＊ 10

業者への体系的な研修のガイドラインを設けて、実施は田中

民間に委ねました（下図版の3) 。今日で言う既存住宅状的権限を建築士に与えてはいないのですね。

不動産鑑定士のように、建物の鑑定評価の独占
栃木「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」（平成 28年6月 3 日公布）概要〇我が国の既存住宅流通シェアは、欧米諸国（約 70~90%) と比較して極めて低い水準 (14.7%) 。
〇既存住宅の流通促進は、既存住宅市場の拡大による経済効果、ライフステージに応じた住替え等による豊かな住生活の実現等の意義がある。

一

ン既存建物取引時に、購入者は、住宅の質に対する不安を抱えている。一方で、既存建物は個人間で売買されることが多く、一般消費者である売主に広く情報提供や瑕疵担保の責任を負わせることは困難。

不動産取引のプロである宅建業者が、専門家による建物状況調査（インスペクション）の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引ができる市場環境を整備【取引フロー】
却／限入申込み[1111 待される効果】【新たな憎置内容】①媒介契約締結時
宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し｀媒介依頼者の意向に応じてあっせん②重要事項説明時
宅建業者がインスペクション結果を買主に対して訣明

③売買契約締結時.の引渡し

基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付

不動産取引により損害を被った消費者を確実に救済するため、営業保証
1 金・弁済集務保証金による弁済の対象者から宅地建物取引梨者を除外．

であるという考えが、国交省にはあるようです。

田中

栃木

その業法改正ですが、来年 4 月から宅地建物取引

それが「消費者が安心して既存住宅の取引を行え業者（以下、宅建業者）は媒介契約を結ぶ際、建物状況る市場環境の整備」だとしても、はたして思惑通りにいく調査を実施する者のあっせん可否を明示し、あっせんしかどうか。

た場合には宅建士が重要事項説明を行う際に建物状況

田中調査の結果の概要等を説明しなければならなくなります。

例えると、 A と B と C の症状が出たら適用されますけど、全栃木く違う症状が出たら何も保障されない保険ですから。

そうです。そこから先、建物の状況調査（インス同感です。既存住宅売買瑕疵保険を生命保険でペクション）の依頼を請け負えるのが、既存住宅状況調

栃木

保険に加入するための検査項目じたい、私なん査技術者講習を修了した者になる。この講習機関にJSHIかに言わせれば限定的。だから、既存住宅現況検査技お読みいただければ、ご理解いただけると思います。

断全般について深い知識がなくとも取得できてしまう。

・建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可
能に

既存住宅状況調査技術者講習制度の背景

・インスペクション結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険の加入が促進

田中

・建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止

理も含めて 4 つの領域から出題され、それぞれで平均点

現在、講習実施機関として複数の団体が登録しをクリアしないと合格できない。目視の範囲ながら、家ています＊ 3 。うち 2 団体では新規講習と移行講習が用意全体を診ることができる「住まいのお医者さん」の育成をされ、どちらも建築士の有貨格者でないと受講できない。

目指す私たちとは、そこが大きく違うのです。

田中:

栃木! 5%(H26) ⇒ 20%(H37)!
,険に入れるかどうかを検査する資格である「既存住宅現ない。私も何度か申請したことがありますが、加入するI況検査技術者」と混同して、実にややこしい。

ための簡易な診断は行ってみたけど加入できませんとい田中

う結果が出る可能性が相当に高い。

！・イ作J宅ぢ浴盆盆品：：入町F合の傾きの計劉 l

対して、 ]SHIの公認資格試験は、不動産取引流通や倫i・瓢彎芍翡恥1)
一＇

業界団体に対し、従業者への体系的な研修を実施するよう努力義務をII課す。

贔0 1. 既存建物取引時の情報提供の充実に関する規定：平成 30 年 4 月 1 日施行
0 2. 不動産取引により損害を被った消費者の確実な救済． 3. 宅地建物取引業者ーの団体による研修に閲する規定：平成 29 年4 月 1 日施行；召料：国土交通省リリース宅地建物取引業法の一部を改正する法律（平成28年法律第 56号）

03IHomelns p ecto 『s JAPANインスペクションができるのは建築士ですけれども＊ 20

術者の資格は、ちょっと乱暴な言い方をすると、住宅診

i―5芍i----― lrt 1“-だと。それは事実としても、不信を解消できるのは保険はどうして登録しないのか。これから私たちが話すことを不具合事象の状況を目視、計測等により調査するもの。

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その通り。今回の改正宅建業法であっせんされた・インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進※建物状況関資（インスペクション）⇒ 建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・※既存 1が宇売肖瑕疵保餞⇒ 既存住宅に瑕疵があった場合に給惰底’

その一方で混乱も。国交省は、建物状況調査の従そもそもホームインスペクターは昔も今も国家資I

インスベクターとはどのような職能かI乗りを上げていないことから、会員から住宅診断が一切で田中歩理事は、安易なネーミングです。今では一般化したリノベー

日本ホームインスベクターズ協会

況調蓋技術者講習です。現時点でJSHI は講習機関に名栃木渡理事

インスペクションという横文字をカッコ書きで入れたのおかしな話です。それに、既存住宅売買瑕疵保今回の講習制度の創設について、国交省が今年さらに言うと、申請して必ずしも入れる保険では2 月 3 日にリリースした公式文書には「既存住宅売買瑕疵

栃木

保険の活用等とあわせて」とありますよね。つまり、

この見える範囲でいいから家全体を詳細に診断して、傷んだ制度の背景には、いわゆる中古の住宅市場が思うようにところがあれば修理する費用に回しましょうという判断に活性化しないのは、商品としての価値に不信があるからなりますよ。

ならば、保険には最初から入らない前提で、目でect
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CROSS

丁 ALK ＇どうなる？改正宅建業法

田中]

まさに契約するその日ですからね。ですから、買田中宅建士にとっては、頼りになるインスペクターをの劣化状況に対する判断や修繕方法など、いつでも教え感がする。てもらえる。あるいは仲介業務の中で優秀なインスペク

栃木

買う側も、もっと賢くならないといけませんね。

ターと一緒に物件を診る機会も増え、建物のどこをどう田中そうですね。業法改正をきっかけに、契約当日に診るのか、建物にどれくらいの価値があるのかといった媒介契約を結ぶような宅建業者とは付き合わない、といポテンシャルもわかるようになる。そうした知見をもって、う流れができると良いと思っています。住まいを探すな

お客さんに様々な価値を提供できると良いですよね。

ら、インスペクションのあっせんが可能な宅建業者と媒

栃木介契約を結んでから探し始めるのが当たり前になればい部会活動がありますから、会員の皆さんには積極的に参いなと。

加いただいて、横のつながりを構築してほしいですね。

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栃木

既存住宅状況調査技術者の調査結果が、重要事、）何人知っているかという人脈も重要だと思います。建物あっせんはできませんとするのが普通になってしまう予

ヽー

主側の宅建業者は、媒介契約時にインスペクションのJSHI には私がいる北海道をはじめ、 7 つのエリア

J SHI が進むべき道

項説明の中でどういうかたちで説明されるのかという問題もあります。

田中

田中と、いつも同じインスペクターということにもなりそうです

そのとおり。これが拍子抜けするぐらい簡単なん宅建業者がインスペクターをあっせんするとなるです。いくつかの調査項目があって、劣化が「有・無・調よね。

査できず」の三つから選んでチェックするだけのペラっと

栃木の株式会社北工房設立、同代表取締役。林野庁施設、自動車販売店舗、した書類を、宅建士は読みあげるだけでいい。

摘している、インスペクションにおける第三者性、客観ング業務に 17年間従事後、 2008年あゆみリアルティーサーピスを設住宅などを設計。 2010年より、一般社団法人リノベーション住宅推進

栃木

性を堅持しないといけない。

立。ー級ファイナンシャル・プランニング技能士、公認不動産コンサルテ

栃木渡（とちぎ・わたる）氏
1957年札幌生まれ。札幌市内設計事務所勤務の後、 1990年に現在協議会理事、当協会協会理事を歴任。現在、北海道内におけるホームインスペクション、リノベーション普及に注力した活動を展開中。

お客さんはますます不安になりますよ。人間で例心配なのが業者の結託。理事長もかねてから指えると、生命保険に入ろうとしたら疾患があると言われ、田中重篤なのかと賀問してもわからないって返されるんだかなったそうです。結果、買主が自ら、高いプロ意識を持っ業者間の癒着はかつて欧米では大きな問題に田中歩（たなか•あゆみ）氏
1967年東京生まれ。三菱UFJ信託銀行にて不動産・相続コンサルティィングマスターとして、相続・不動産コンサルティングや仲介業務、空き家再生ストラクチャー組成業務を展開。

田中

私も、お客さんにそう助言することが多いです。

ら。宅建土自身が住宅診断を行って報告書まで作成できたインスペクターを探すのが一番という流れに変わった。

会員さんとともにこの原点を追求していきたいですね。

栃木

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栃木

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を買うのです。

田中

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これからの宅建士に求められるもの.
.のかと返される。買主が知りたいのはそこであり、納得それは難しいです。国交省は、宅建業者は自ら身のリスクヘッジを考えないといけない。
田中

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結ぶタイミングならわかるのですが、買主との媒介契約

栃木そういった勉強の機会として、まさにJSHI の公認

こうして栃木さんと話していると、やはり立ち戻るべきは契約当日になるのがほとんどですから。

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栃木ければ相当な武器になるでしょう。握っている物件の数、単なる検査ではなく、住まいと長く付き合っていただけるイコール営業成結という時代は終わりました。

よう、第三者として調査しながらアドバイスもしていく。

田中

契約当日にあっせん可否を問われても、問われた側も困っちゃうよね。

05IHomeInspectorsJAPANいわゆる「見落とし保険」ですね。先ほどの癒着問*1 建築士法第 23条より*2 国土交通省リリース「既存住宅状況調査技術者講習制度について」＞「既存住宅状況調査方法基準の解説」より：「既存住宅状
況調査は、既存住宅状況調査技術者以外の者が行うことを禁止されているものではないものの、既存住宅状況調査に関する講習を修了した既存住宅状況調査技術者が行う場合には、本告示に定める水準及び方法に則って公正に実施することとし、適正な既存住宅状況調査の普及を図ることとしている」*3 2017年 5 月末時点で国土交通省ホームページ上で確認できる登録機関一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会、公益社団法人日本建築士会連合会、ほか 2 団体

阿ジネスチャンスともいえます。住宅診断の知識と実績が施行後に起こりうる諸問題

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