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AUTUMN 2021

No.

TAKKENSHIMANE2021.9

宅建しまね

発行所（公社）島根県宅地建物取引業協会（公社）全国宅地建物取引業保証協会 島根本部

〒690-0063 松江市寺町210-1 島根県不動産会館

TEL（0852）23‐6728

ホームページ https://www.hato-web.or.jp/kyoukai/

FAX（0852）21‐8036

メールアドレス simataku@triton.ocn.ne.jp

Report
TAKKEN S HIM ANE

活 動 報 告令和3年度定時総会開催
令和3年5月27日、くにびきメッセにて第55回（公社）島根県
宅地建物取引業協会、第49回（公社）全国宅地建物取引業保証協会島根本部の定時総会が開催されました。この度の総会も前年同様、新型コロナウイルス感染拡大防止の観点から、規模の縮小
や開催時間の短縮など、十分な対策を施し開催いたしました。
総会の議事に先立ち、岡﨑常務理事の司会により物故会員への黙祷が行われ、村上副会長による開会の辞、神庭会長の挨拶ののち、議長に松江地区会員の木村氏（㈱豊洋）が選出され、議事に入りました。議事では令和2年度事業報告、令和3年度事業計画、
令和3年度収支予算報告の他、令和2年度決算が審議され、可決承認されました。

会務報告●令和2年度第6回理事会●令和3年度第1回理事会●令和3年度第1回綱紀指導委員会●令和3年度第1回情報提供委員会（令和3年3月2日）
審議事項
1．令和3年度事業計画・収支予算案について
2．その他
報告事項
1．不動産会館耐震改修工事に係る各報告事項
について
2．保証協会令和3年度事業計画・収支予算にについて
3．役員賠償責任保険の加入について
4．上部団体・関連団体の報告
5．入会者報告
6．会議予定7．その他報告事項（令和3年7月15日）
1．相談業務の運営について
2．無料相談員への研修会開催について
3．宅建業務研修会開催について
4．新規免許業者への研修会開催について
5．宅地建物取引士資格試験事務の実施について
6．宅地建物取引士法定講習会開催について
7．その他（令和3年4月22日）
審議事項
1．令和3年度定時総会開催について
2．令和3年度表彰該当者について
3．令和2年度事業報告・収支決算について
4．役員賠償責任保険の加入（更新）について
報告事項
1．保証協会令和2年度事業報告並びに収支決算について
2．不動産会館耐震改修工事に係る各報告事項
について
3．会議予定4．その他報告事項（令和3年8月19日）
１．前 回のサイトの利便性向上に向けた研究についての回答
２．インターネット広告について
３．レインズ統合化について
４．協会ＰＲ(入会促進)について
５．その他●令和3年度第2回理事会（令和3年8月23日）■審議事項
２．島 根県による公益法人への立入検査の結１．事業計画に基づく各種事業の実施について
果報告
２．その他
３．上部団体・関連団体の報告■報告事項
４．入会者報告１．不 動産会館耐震改修工事に係る各報告事
５．会議予定項について
６．その他報告事項
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お 知らせ

国土交通省よりお知らせ

TAKKEN S HIM ANE

不動産の売買取引に係る重要事項の説明にオンラインを活用する場合における宅地建物取引業
法の解釈・運用の考え方の一部改正について

令和3年3月30日から、宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買若し
くは交換の代理若しくは媒介に係る重要事項の説明を、オンラインによって行うことが可能となり、これに伴い、今般、国土交通省において宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）
について改正を行い、令和3年3月30日から施行されております。
詳しくはこちらhttps://www.zentaku.or.jp/news/6119/

低未利用土地等の譲渡に係る所得税及び個人住民税の特例措置に係る事務についての改正について「低未利用土地等の譲渡に係る所得税及び個人住民税の特例措置に係る事務について（令和2年
国土動整第10号）」について、宅地建物取引業者が記入する様式において、宅地建物取引業者及び買主の押印を廃止、所要の改正等が行われ、令和3年4月1日から適用されております。
詳しくはこちらhttps://www.zentaku.or.jp/news/6122/

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が令和2年6月19日に公布され、賃貸住宅の管理業
務等の適正化に関する法律の施行期日を定める政令に基づき、賃貸住宅管理業法における賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設に関する規定等が令和3年6月15日から施行されております。これに伴い、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方について、宅地建物取引士の専任性の解釈に係る記載の改正等が行われ、同日より施行されております。
詳しくはこちらhttps://www.zentaku.or.jp/news/6199/

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TAKKEN S HIM ANE

お 知らせ

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行等について賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が6月15日より施行され、これに伴い、関連政省令・告示が4月21日に公布されたところですが、これに併せて、国土交通省において賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方の改正も行われ、改正後の運用指針が公表されております。また、「サブリース事業に係る適正な業務の為のガイドライン」についても一部改正が行われております。
詳しくはこちらhttps://www.zentaku.or.jp/news/6198/

賃貸型集合住宅におけるLPガス料金の情報提供について賃貸型集合住宅において、入居者がＬＰガス業者を選択できず特定のＬＰガス業者と供給契約を締結しなければならない場合、賃貸借契約締結後にＬＰガス料金を巡るトラブルが発生していることを受け、今般、賃貸型集合住宅の入居者に対する賃貸借契約時におけるＬＰガス料金の透明化の促進のため、経済産業省資源エネルギー庁より、ＬＰガス事業者に対し、賃貸型集合住宅を管理している所有者又は不動産管理会社に対してＬＰガス料金について情報提供を行うことが依頼されております。
詳しくはこちらhttps://www.hato-web.or.jp/kyoukai/news-general/2021/06/786/

残置物の処理等に関するモデル契約条項の策定について
高齢者の単身世帯が増加している中、民間賃貸住宅等においては、相続人の有無や所在が明らかでない単身者が死亡した際の賃貸借契約の解除や居室内に残された動産（以下「残置物」という。）の処理への不安感から、高齢者の入居の申込を賃貸人が拒否することがあります。このような不安感を払拭し、単身の高齢者の居住の安定確保を図る観点から、単身の高齢者が死亡した際に契約関係及び残置物を円滑に処理できるように、今般国土交通省及び法務省おいて、賃借人と受任者との間で締結する賃貸借契約の解除及び残置物の処理を内容とした死後事務委任契約等に係る「残置物の処理などに関するモデル契約条項」が策定されました。
詳しくはこちら3https://www.zentaku.or.jp/news/6423/

Information
お 知らせ

TAKKEN S HIM ANE

宅建業務研修会実施計画のお知らせ
■松

江

開催予定日

会

場

時

間

研修内容

①令和3年9月21日

島根県民会館 中ホール
松江市殿町158

14：00〜16：00

民法改正に対応した賃貸借契約書作成のポイント
講師：佐藤貴美法律事務所 弁護士 佐藤 貴美 氏

②令和3年10月19日

島根県民会館 中ホール
松江市殿町158

14：00〜16：00

売買営業に活かす不動産相続のコンサルティング知識
講師：株式会社Ｋ-コンサルティング 大澤 健司 氏

■出

雲

開催予定日

会

場

時

間

研修内容

①令和3年9月7日

ニューウェルシティ出雲
出雲市塩冶有原町2-15-1

15：00〜17：00「不動産取引の困難事例〜宅建業者のための境界・相続紛争対応」について
講師：中井総合法律事務所 弁護士 中井 洋輔 氏

②令和3年12月23日

ニューウェルシティ出雲
出雲市塩冶有原町2-15-1

14：00〜16：00

賃貸管理に係わる民法（債権法）改正のポイント
講師：一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会

■大

田

開催予定日
①令和3年9月17日

■浜

会

場

島根県立男女共同参画センター
あすてらす
大田市大田町大田イ236-4

時

間

15：00〜17：00

研修内容
重要事項説明書知っておきたい物件調査の勘どころ！
講師：株式会社ときそう
吉野 荘平 氏

田

開催予定日

会

場

時

間

研修内容

①令和3年10月21日

浜田ワシントンホテルプラザ
浜田市黒川町4177

13：30〜15：45

意外と知らない地盤の知識
講師：ジャパンホームシールド株式会社②令和3年11月26日

浜田ワシントンホテルプラザ
浜田市黒川町4177

13：30〜15：45

売買と賃貸借に関する裁判事例〜新しい裁判例を知識に加える〜
講師：涼風法律事務所 弁護士 熊谷 則一

■益

氏

田

開催予定日

会

場

時

間

研修内容

①令和3年9月24日

サンパレス益田益田市高津町イ2355-12

13：30〜15：30

賃貸管理に係るトラブル対応事例
講師：佐藤貴美法律事務所 弁護士②令和4年1月21日

サンパレス益田益田市高津町イ2355-12

13：30〜15：30

調査・説明義務違反と宅建業者の民事上・刑事上・行政法上の責任
講師：涼風法律事務所 弁護士 熊谷 則一 氏

佐藤 貴美

氏

一般の方の受講もお待ちしております！お気軽にご連絡ください！
■受講料 3,000円（会員外）■主

催 （公社）島根県宅地建物取引業協会・（公社）全国宅地建物取引業保証協会島根本部〒690-0063 島根県松江市寺町210-1 島根県不動産会館
TEL：0852-23-6728 ／ FAX：0852-21-8036

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お 知らせ

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国土交通省よりお知らせ

国土利用計画法に基づく事後届出制について

近年、同計画法について届出がされていないなど違反行為が多々報告されております。このような現状を鑑み、今般、国土交通省より届出について以下のとおり再度通知がありましたのでお知らせいたします。取引の当事者、仲介する際にも充分ご注意ください。
記
国土利用計画法（昭和49年法律第92号。以下「法」という。）第23条において、一定面積以上の土地について土地売買等の契約を締結した場合には、権利取得者は契約締結後2週間以内に、市町村の長を経由して都道府県知事又は指定都市の長に対し利用目的、取引価格等を届け出なけ
ればならないとされている。（以下「事後届出制」という。）
事後届出制は、適正かつ合理的な土地利用の確保を図り、かつ、土地の投機的取引及び地価の高騰が国民生活に及ぼす弊害を除去するために必要な制度であり、権利取得者の手続負担の軽減と土地取引の円滑化を勘案し、必要最小限の措置となっている。
しかしながら、一部の宅地建物取引業者の中には、届出が必要な土地取引について届出がされていないものが散見されるなど、本制度の趣旨が必ずしも徹底されていない場合が見受けられる。
このような無届の取引により法第47条第1号の罰則規定が適用された場合には、宅地建物取引業
法（昭和27年法律第176号）第65条第1項第3号又は第3項に基づく国土交通大臣又は都道府県知事による指示、同条第2項第1号の2又は第4項第1号に基づく国土交通大臣又は都道府県知事による業務の停止の対象となり得る。
また、本制度は、宅地建物取引業法第35条第1項第2号に規定するその他の法令に基づく制限として、宅地建物取引業者が自ら土地を売却する場合の売主業者として又は土地取引の媒介を行う場合の媒介業者として説明が義務付けられている重要事項に該当する制度である。
ついては、本制度の趣旨をご理解の上、業務に際しての法の遵守の徹底をお願いしたい。

次頁の Q&A も併せてご確認ください。

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お 知らせ

TAKKEN S HIM ANE

ご存知でしたか？

届出必要 Q & A

Q1
A1

国土利用計画法の届出制度とは何ですか？
適正かつ合理的な土地利用の確保を図るための制度です。

国土利用計画法は、土地の投機的取引や地価高騰を抑制するとともに、適正かつ合理的な土地利用の確保を図るため、一定面積以上の土地取引について届出制度を設けています。

Q2 届出の必要な土地取引と、届出事項について教えてください。
A2 一定の面積以上の土地について売買などの契約を締結した場合に、土地の利用目的などについて届け出る必要があります。
届出が必要となるのは、一定面積以上※1 の土地について、土地売買等の契約※2（対価の授受をともなう土地に関する権利の移転または設定をする契約）を締結した場合です。
※1）一定面積以上の土地
イ）市街化区域：2,000㎡以上
ロ）イを除く都市計画区域：5,000㎡以上
ハ）都市計画区域以外の区域：10,000㎡以上
なお、個々の面積は小さくても、取得する土地の合計が上記の面積以上となる場合には、個々の取引ごとに届出が必要となる場合があります。

※2）土地売買等の契約
売買、交換、共有持分の譲渡、事業譲渡（営業譲渡）、譲渡担保、地上権・賃借権の設定・譲渡、予約完結権の譲渡、信託受益権の譲渡、地位譲渡など
なお、これらの取引の予約である場合も含みます。

届出事項については、（1）契約当事者の氏名・住所等、（2）契約締結年月日、（3）土地の所在および面積、（4）土地に関する権利の種別および内容、（5）土地の利用目的、（6）土地に関する対価の額などです。

届出は誰が行うのですか？また、届出はいつまでに、どこで行えばよいので

Q3 すか？
A3

土地に関する権利の取得者が２週間以内に市・区役所、町村役場へ届け出な
ければなりません。
届出は、土地に関する権利の取得者（買主等）が行います。

契約（予約を含みます。）を締結した日を含めて2週間以内（たとえば、水曜日に契約を締結したら、翌々週の火曜日まで）に、土地の所在する市・区役所、町村役場の国土利用計画法担当窓口に届け出てください。

※届出期間の最終日が行政機関の休日（土日、国民の休日、十二月二十九日～翌年一月三日）である場合には、特例として、休日の翌日（次の開庁日）が期限となります。
※注視区域・監視区域に指定されている地域における土地取引の届出については、契約（予約を含みます。）の6週間前に届出が必要です。詳しくは土地の所在する都道府県・政令市の国土利用計画法担当課または最寄りの市・区役所、町村役場へおたずね下さい。

Q4 届出をしないとどうなりますか？
A4

届出をしないと法律で罰せられます。

届出をしなかったり、虚偽の届出をすると、6 ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられます。

6Information
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TAKKEN S HIM ANE

令和2年度 島根県の宅地建物取引業者への立入調査結果報告
令和２年11月下旬、島根県による宅地建物取引業者への立入調査が実施されました。
今回は県内21業者が調査され、その結果、確認された違反事項が項目あり、そのうち以下の５
項目については多くの宅建業者が指摘・注意を受けています。
宅地建物取引業法に違反しないように、充分ご留意ください。

①従業者証明書の不携帯

従業者証明書の携帯は、宅建業法第48条1項に定められており、宅建業者は従業者に従業者証明書を交付し、その者に従業者証明書を携帯させなければ業務に従事させてはならず、従業者は取引関係者の請求があったときには、当該証明書を提示しなければなりません。
なお、ここでの従業者とは宅建業に従事するすべての者を対象とします。
証明書の記載についてはＰ9をご参照ください。

②従業者名簿の備え付け義務違反「備え付けなし」「記載内容の不備」などにご注意ください。
従業者名簿の備付けは、宅建業法第48条3項に定められており、宅建業者は事務所ごとに従業者名簿を作成し備付け、従業者の氏名、証明書番号などの事項を記載しなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から少なくとも10年間保存しなければなりません。
従

業

者

名

簿
（本店・

様式第八号の二（第十七条の二関係）
氏

名

性別

生

年

月

日

従
明

業
書

者
番

証 主
号 職

た
務

内

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る
引
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か

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士
否

建
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か

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の

こ
取 こ の 事 務 所のる の 従 業 者 とな
別 な っ た 年 月 日
年

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の
従
く

事
業
な
月

務
者
っ

所
で
た
日

従業者証明書番号の付し方例）代表者以下10名の業者の場合、雇用年月日2015年7月5日の従業者
従業者番号 →「150710」※「15」は雇用した西暦年の下2ケタ「07」は雇用した月「10」は事務所毎の従業者番号※代表者を含むすべての従業員の就退職履歴を記録してください。

③帳簿（取引台帳）の備付け義務違反「備付けなし」「記入内容の不備」などにご注意ください。
帳簿の備付けは、宅建業法第49条に定められており、宅建業者は事務所ごとに業務に関する帳簿を備付け、取引ごとに、年月日、及び面積、その他取引に関わる宅地・建物の所在地及び面積、その他国土交通省で定める事項を記載するものとし、当該帳簿は各事業年度の末日をもって閉鎖
し、閉鎖後5年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあたっては10年間)当該帳簿を保存しなければなりません。
●取引台帳は宅建協会ＨＰ【https://www.hato-web.or.jp/kyoukai/】よりダウンロードできます。

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Information
お 知らせ

TAKKEN S HIM ANE④標識（業者票、報酬額表）の掲示不備

掲示されている標識(業者票・報酬額表)の内容が更新されているか、また、見えやすい場所へ設置されているかご確認ください。業者票の掲示は業法第50条に、また、報酬額表は業法46条第4項に定められており、宅建業者は事務所ごとに掲示するものとなっています。業者票の内容に変更がある場合や免許更新を行い免許番号が変更になった際は速やかに修正し掲載をおこなってください。

免許有効期間は、免許のおりた翌日から5年後の免許行使日までです。
記載内容に変更が生じた場合は、変更届出書類提出の際に忘れず業者票も修正し、最新の情報を掲示してください。
専任取引士は全員分もれなく表示してください。

「最終改正」以降の記載が「令和元年8月30日国土交通省告示第四百九十三号」と記載されていないものを掲示し続けると、法令違反となります。
見えやすい大きさと字体で、顧客の見えやすい場所へ掲示してください。

⑤宅地建物取引士証の不携帯

宅地建物取引士証の携帯は業法第22条の4に定められており、宅地建物取引士は不動産取引の当事者から請求があったときは、宅地建物取引士証を必ず提示しなければなりません。また、宅地建物取引士は、不動産取引の当事者に重要事項説明を行う際には、説明の相手方に対して、宅地建物取引士証を必ず提示しなければなりません。

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お 知らせ

TAKKEN S HIM ANE

従業者証明書の取り扱いについて
従業者証明書の携帯につきましては宅地建物取引業法の第48条に定められており皆様ご承知のことと存じますが、近年、従業者証明書番号の付し方が正しく記載されていないことが多く、行政より報告も受けております。会員皆様におかれましては今一度、「従業者証明書番号の付し方」
をご確認のうえ、正しい従業者証明書番号を記載していただきますようお願い申し上げます。
①従業者証明書番号の付し方について従業者証明書番号の付し方

第 1・2 桁 → 雇用（開業）した西暦年の下 2 桁
第 3・4 桁 → 雇用（開業）した月
第 5・6 桁 → 事務所毎の従業者の番号（例）代表者以下 5 名の不動産会社（1）代表者Ａ

創業年月日 → 1971 年 4 月 6 日、従業者番号 1 番の場合
従業者証明書番号 →「71 04 01」（2）従業者Ｂ

雇用年月日 → 1978 年 10 月 8 日、従業者番号 2 番の場合
従業者証明書番号 →「78 10 02」（3）従業者Ｃ

雇用年月日 → 1998 年 2 月 15 日、従業者番号 5 番の場合
従業者証明書番号 →「98 02 05」②その他（1）従業者証明書の有効期間 → 5年以内
（2）従業者証明書の発行範囲 →兼業を行っている場合、全く不動産取引に関与しない部署の従業者は、発行の対象外である。
ただし不動産取引を専業とする場合は、代表者・役員・非常
勤役員・取引に従事する者・直接、取引に従事しない者・アルバイトに至るまで全ての者を発行の対象とする。
（3）アルバイトが持つ従業者証明書の有効期間 →
アルバイト期間等を考慮して短く区切り発行する。

携帯

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宅地建物取引業者名簿登載事項変更届について
届出期限

14日以内

正本１部、副本２部を免許権者へ提出してください。

届出が必要となる変更事項

30日以内

考

大臣免許の場合、従業者に変更が生じた際には免許権者への変更の届出は必要ありませんが宅建協会へ備付の従業者名簿をご提出いただく必要がございます。（FAX可）⑧従業者（本店・支店）

届出期限

備

正本１部、副本２部を免許権者へ提出してください。

届出が必要となる変更事項

備考①商号または名称変更（本店・支店）②代表者変更（本店・支店） - 法人のみ
④代表者の氏名変更⑤政令で定める使用人変更（本店・支店）⑥政令で定める使用人の氏名変更（本店・支店）⑦法人役員変更（本店）⑧法人役員の氏名変更（本店）⑨事務所所在地変更（本店・支店）⑩従たる事務所（支店）新設及び廃止⑪専任の取引士変更及び増員（本店・支店）

専任の取引士に欠員が生じた場合、２週間以内に補充しなければ、業務停止処分となります。

⑫専任の取引士の氏名変更

宅建協会への届出について免許権者へご提出の後、収受印が押印されたものの写しを宅建協会へご提出ください。（FAX可）なお、宅建協会の会費請求につきましては、4月1日及び10月1日現在の本会に登録された従業員数をもとに算出されますので、従業者の変更届出をなされた際には速やかに協会までご連絡く
ださいますようお願い申し上げます。

ご注意下さい！

免許権者へ提出された書類が自動的に宅建協会へ送られることはありませんのでご注意ください！

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TAKKEN S HIM ANE

宅地建物取引業免許更新の手続きについて
手続き期限

有効期間満了日の90日前から30日前まで

免許更新手続きの申請は有効期間満了日の90日前から30日前までに必ず手続きを行ってください。万が一、免許を失念した場合は以下のような取扱いとなります！

①新規免許業者として新たに免許申請が必要となります②新規免許業者となるため、免許番号が変更となり更新回数も（1）となります③新規免許業者となるため、宅建協会に対して新たに入会申込が必要となります④新規免許業者となるため、改めて宅建協会入会金や分担金等の費用が必要となります

悪い例…………

ご注意下さい！

宅地建物取引業者名簿登載事項に変更があったにもかかわらず、30日以内の届出を行わず、宅地建物取引業免許更新時に申請書とあわせて変更届を提出してしまった！

宅建業法９条違反 「50万円以下の罰金」

宅地建物取引業廃業届の提出について
宅地建物取引業を廃業される場合、免許権者へ提出した「廃業等届出書（免許権者の収受印付）」の写しを宅建協会へご提出いただき退会手続きを完了してください。（FAX可）ご提出いただいた
書類をもとに弁済業務保証金分担金の返還手続きを開始しますので、速やかにご提出いただきま
すようお願い致します。
※弁済業務保証金分担金の返還手続きについては、官報掲載後6 ヶ月間は、会員との宅地建物取引によって損害を受けた消費者等が弁済業務保証金の還付を受ける為の認証申し出を受付ける期間になりますので、
その後、分担金返還の手続きを行い（約2～3 ヶ月）官報掲載料・事務手数料（会費未納があれば未納会費分）を差し引いた金額を返金いたします。ただし、この間に消費者等から認証の申し出がありますと、認証の可否が出るまでは分担金返還の手続きができません。

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全宅連より
お知らせ

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会員のみなさまへ

電話無料相談のご案内

弁護士による宅建業に係る無料電話法律相談
本会では、全宅連傘下の47都道府県宅建協会の会員様を対象に、宅地建物取引等に関連する弁護士による無料電話法律相談を実施しています。
｜ 実 施 概 要 ｜
開

催

日

時

ご利用対象者

ご相談いただける内容等

ご 予 約 方 法

毎週金曜日（休日等の場合は実施いたしませんので開催日を必ずご確認ください）
午後1時30分〜午後4時30分
宅地建物取引業協会会員に限定させていただきます。

※ご予約に当たり、宅地建物取引業協会会員かどうかを確認させていただきます。

宅地建物取引及びそれに付随する法律事項となります。不動産法務に造詣の深い弁護士が対応いたします。
※相談回数は、1日1回、相談時間は1回15分以内、相談内容は1回につき1件とさせていただ
きます。
※弁護士の体調不良等やむを得ない事情により、急きょ中止となる場合があることをご了承ください。

完全予約制となります。全宅連HP「ご予約手順」に従ってご予約ください。

※予約締切は開催日前日の午後3時までとなります。それ以降の受付は一切承れません。
※受付は先着順となりますので、相談日時のご希望に添えない場合があります。

不動産契約書及び重要事項説明書に関する電話無料相談
相 談 日 時相 談 内 容相 談 方 法月・火・木・金 13：00〜16：30（祝日・年末年始、その他本会が定める日は除く）● 不動産契約書及び重要事項説明書書式に付随する内容について、実務に精通した相談員が対応致します。

● 取引上のトラブル等につきましては、お受けできませんのでご了承ください。

● 電話のみ● 以下の番号に直接お電話ください。
（予約不要）【TEL】03‑5821‑8118

不動産税務に関する電話無料相談
相 談 日 時

毎月第3月曜日 午後1時30分〜午後3時

相 談 内 容不動産に関する税金全般の相談に本会顧問税理士が対応いたします。

相 談 方 法● 電話のみ● 以下の番号に直接お電話ください。
（予約不要）【TEL】03‑5821‑8113

詳しくは全宅連HP「会員の方へ（ハトサポ）」をご確認ください12最近の裁判例から
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売買契約及び
手付解除期限条項の有効性売主業者の売買契約の手付解除期限条項が宅建業法違反により無効とされた事例（東京地判 令 2・1・30 ウエストロー・ジャパン）宝満

分譲マンションの地下駐車場を保有してい哲也定であるとのことだった。

る売主業者が、買主であるマンション管理会

そこで、翌日の11月29日に、Y代表者は、社に対し、残代金支払期限を徒過したとしてXを訪れ、本件駐車場の売買代金を9,980万円

違約金等を求めたが、売買契約は無権代理にとすることに合意し、Y代表者の個人資金100より無効であり、仮に有効でも手付解除期限

万円を手付金としてYに交付し、売買契約（本条項は宅建業法違反により無効として、その契約）を締結した。その際、Yは、Xから重要請求を棄却した事例（東京地裁 令和2年1月

事項説明書の交付を受けておらず、その説明

30日判決 ウエストロー・ジャパン）も行われなかった。

1

事案の概要

〈本契約の概要〉
・売 買 代 金：9,980万 円（ 外 税 ）、 手 付 金：

平成21年3月、X（原告：宅建業者）は、Y

100万円、残金決済日：12月末日限り（被告：管理組合法人）が管理する共同住宅（本・手付解除期間：契約締結日から5日間

件マンション）の地下駐車場部分（本件駐車場）

・違約金：売買代金総額の20％の共有持分17分の16とP号室を前所有者より購入した。

Y代表者は、同年12月5日、Yの理事を招集し、経緯を説明した上で本契約締結について

Xは、同年10月に、本件駐車場の区分所有

承諾を得ようとしたが、本件マンションの管権に基づいて、Yに対し、①契約者以外の本

理費の積立金が9,000万円前後で売買代金に件駐車場への立ち入りの禁止、②契約者以外満たず、ローン条項がないため、理事会としの者が事故に遭遇した場合、Yの責任で解決て認められないとの指摘を受けた。

する義務があることの確認、③不法行為に基Y代表者は、ローン条項について、Xとの間づく損害賠償請求等の支払を求める訴訟を提で覚書を交わそうと考え、弁護士に相談して起したが、いずれも却下された。

覚書案を作成し、Xに相談したが、覚書の締Y代表者は、平成29年11月頃、本件駐車場結を断られた。その後、Y代表者は、金融機が売りに出ていることを知り、新買主とトラ関7行を回ったが、いずれも融資を断られ、Xブルになることを恐れ、Yにおいて本件駐車から通知書が届いたため、他の理事と相談し場を購入することを考えて、Yの理事2人に連て、YからXに対して、手付放棄による契約解絡したが、同意は得られず、理事会も開催さ除の通知を行った。

れなかった。

Xは、Yに対し、売買契約について理由なく

Y代表者は、同年11月28日に、Xに本件駐残代金支払期限を徒過したとして、違約金及車場の購入希望を伝えると、別の不動産業者

び遅延損害金の支払いを求め、本訴を提起しが購入の意向を示しており、決済が12月の予た。

13最近の裁判例から
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判決の要旨

裁判所は、次のとおり判示し、Xの請求を棄却した。
（本契約の有効性）

間を短くする合意があったとしてもそれを無効とする規定であるから、仮にY代表者が納得していたとしても有効となるものではない。
そ し て、Yは、 平 成29年12月28日 付 の 内
容証明郵便により、手付金100万円を放棄しYの理事会や総会において本契約の締結にて本契約を解除する旨を意思表示をしている

ついて承認決議がなされたと認めるに足りるから、この時点で、本契約は手付解除された証拠はなく、Y代表者は、理事会や総会の決ものと認めることができる。Xは、12月28日

議を経ずに、本契約を締結していることからの手付放棄解除の時点で、Xが「履行の着手」

すれば、本契約は、権限を有しないY代表者をしていたと主張するが、本契約のように制により締結されたものとして、無権代理によ

限物権のない物件の売買においては、予め制

り本契約は無効である。

限物権を解除しておくといったような準備行

Xは、宅建業者であるから、本契約の締結にあたっては高度の注意義務が課せられているといえ、本契約の締結にあたり、Yの理事

為自体しえないことから、Xの主張は採用できない。

会決議や総会決議の有無について、Y代表者

3の発言を漫然と信じたということであれば、本判決では、売主が宅建業者であるにもか過失があるといわざるを得ない。
したがって、Y代表者が本契約を締結するについて権限があると信ずべき正当な理由がXあったとは認められず、表見代理は成立しまとめかわらず、契約日から5日以内と限定した契約の手付解除期限条項が、宅建業法第39条第3項により、無効と判断されている。
裁判所の判示にあるように、宅建業法は、ない。

買主保護の観点から、宅建業者が売主の場合、（手付解除の有効性）

手付解除期間を短くする合意があったとして宅建業者は、自らが売主となる宅地又は建も、それを無効とする規定なので、買主が納物の売買契約の締結に際して手付を受領した

得していたとしても有効ではないと判断されときは、当事者の一方が契約の履行に着手することになる。

るまでは、買主はその手付を放棄して契約の宅建業者は、自らが売主となる取引におい解除をすることができる（宅建業法39条2項）ては、宅建業法の定めに従い、買主保護を念が、同条2項の規定に反する特約で買主に不利頭に置いて、不動産取引の条項等の取り決め

なものは無効とされている。そして、Xは宅を行うことが重要である。

建業者であり、契約日から5日以内と限定した

また、手付解除期限条項を設けた宅建業者

本契約の手付解除期限条項は、買主に不利な（売主・媒介）に対する行政庁の処分事例も見条項であるから、無効である。Xは、5日間とられるので、参考にされたい。

いう期間は、Y代表者も納得していたと主張（元調査研究部調査役）

するが、宅建業法の定めは買主保護の観点から、特に宅建業者が売主の場合、手付解除期

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お 知らせ

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ご注意
い
くださ

中国地区不動産公正取引協議会では、
平成25年6月21日

より違反調査等事務処理規定及び措置基準が設けられ、違反広告に対して内容別に評点が加算され、程度が重いと思われるものについては違約罰が科せられます！！
不動産広告の相談事例（表示規約）

必要な表示事項■インターネット広告における情報更新の必要性

最近、インターネットによる不動産広告で、契約済みの物件が継続して掲載されているものが見受けられますが、表示規約上の問題はないのでしょうか。
インターネットによる広告表示も表示規約の規制対象

表示を取りやめなければならない。」と規定しています。

となりますが（表示規約第 4 条第 5 項第 5 号）、媒体のしたがって、表示している物件が契約済みとなった場合

いかんを問わず、売却済みの物件など、表示した時点にには速やかにこれを消除する必要があります。

おいてすでに取引できなくなっている物件の表示を行う

公正取引協議会は、このような表示については速やか

場合は、原則として、おとり広告として取り扱われます。

に改善するよう指導していますが、この問題は個々の事

表示規約はこのような事態を防止するため、第 24 条

業者の責任問題にとどまらず、物件検索サイトの情報管

第 1 項で、「事業者は、継続して物件に関する広告その理システムの問題による場合もあり、サイト運営者に対他の表示をする場合において、当該広告その他の表示のしても事業者に対する指導及びシステムの改善を要請し内容に変更があったときは、速やかに修正し、又はそのています。

■電車の中吊り広告や DM は規約の規制を受けないか

現在、新築分譲マンションの販売を計画しています。まだ建築確認を受けていません
が、顧客の反響などをみたいと考えて、広告代理店の担当者に相談したところ、「電車の中吊り広告」や「DM（ダイレクトメール）」は表示規約の規制対象とならない媒体であるため「予告広告」を行っても問題はないと聞きましたが、本当でしょうか。
「電車の中吊り広告」や「DM」が表示規約の規制を受と考えられます。

けないというのは誤った情報です。すなわち、これらのしたがって、「電車の中吊り広告」や「DM」であって媒体については、表示規約第 8 条で規定する「必要な表も、第 5 条の「広告表示の開始時期の制限」が適用され示事項」の規制を受けない媒体であるというだけで、こますので、建築確認を受けていないと「予告広告」も実の第 8 条以外の規定はすべて適用されます。

施することはできません。

広告代理店の担当者は、おそらく、これらの媒体が第「予告広告」と表示すれば、建築確認を受けていなく

8 条の「必要な表示事項」の規制を受けないことについても、広告できるのではないかという誤った認識をされて、すべての既定の適用がないものと勘違いされたものている方も一部見受けられますので、ご注意ください。

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お 知らせ

無料相談会のお知らせ（公社）島根県宅地建物取引業協会及び（公社）全国宅地建物取引業保証協会島根
本部が共同運営する不動産無料相談所では
毎月第2金曜日に、不動産に関する各種の相談業務を行っております。専門の相談員が対応いたしますので、お気軽にご相談く
ださい。

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無料相談会実施日

9月10日㈮ 10月 8日㈮ 11月12日㈮12月10日㈮実施時間

午後1時〜午後4時まで※ご相談の際には、事前に最寄りの相談所まで御連絡のうえ、取引に係る書類（契約書、重要事項説明書等）をご持参下さい。
※文書・電子メールでの相談は受け付けておりません。
※苦情解決の申出の受付事務については、（公社）全国宅地建物取引業保証協会島根本部にて休業日を除く平日の午前9時〜午後5時（来所のみ）行っております。

■県下各地域において相談を受付けています。最寄りの相談所までご連絡をお願いします。
・松江地域

・出雲地域

松江宅建センター

出雲宅建センター〒690-0061 島根県松江市白瀉本町43〒693-0001 出雲市今市町869-7（松江市市民活動センター スティックビル研修室） （信和ビル１Ｆ）
TEL（0852）25­6537
TEL（0853）22­8910
・浜田地域

・益田地域

〒697-0024 浜田市黒川町4208（堀本ビル２Ｆ）
TEL（0855）22­5536〒698-0024 益田市駅前町35-6
TEL（0856）23­4088

浜田宅建センター

・大田地域

大田宅建センター〒694-0041 大田市長久町長久ハ36（㈱中島工務店内）
TEL（0854）82­2416

益田宅建センター

公益社団法人 島根県宅地建物取引業協会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会島根本部

しない！させない！無免許業者の不動産取引公益法人である当協会は、一般消費者に対する啓蒙活動として、県及び警察との連携を図り、県下から無免許で不動産取引を行う宅地建物取引業法違反者を排除するために、情報提供するなどの協力体制を充実します。不動産取引において不正な業務を行う者の情報がありましたら、協会までお知らせください。

例えば◎取引の事実（日時・取引物件概要・取引の相手） ◎取引をした者の氏名、住所、電話番号、名刺など

反社会的勢力排除に向けて「暴力団排除条例」に対応するため、警察庁刑事局組織
犯罪対策部暴力団対策課の指導の下、国土交通省総合政策局不動産業課の協力を得て、「売買契約書」「媒介契約書」「賃貸住宅契約書」において反社会的勢力との取引を排除する規定（反社会的勢力排除条項）を設けておりますので、取引にあたっては本書式をご使用ください。【会員限定】【契約書式類のダウンロードはこちら】

本会ＨＰ：https://www.hato-web.or.jp/kyoukai/①「会員専用入口」をクリック▼②「書式ダウンロード」をクリック▼③必要な書式をダウンロードしてください16

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令和３年度
宅地建物取引士■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■法定講習会のお知らせ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■島根県宅建協会は法定講習を7月・1月 に開催します。
法定講習会は島根県宅建協会で受講しましょう！

全日協会からも開催通知が届きますが、有効期限が近づいた宅建士の方には、必ず当協会から郵送でご案内いたしますので、当協会が主催する法定講演会を受講して下さい。

有効期限の6か月前から受講できます※試験合格１年以内の方を除き、宅建士の業務に従事しようとする方※宅建士証の更新をしようとする方（期限の６か月前から受講できます）

来年度の日程は、決定次第ホームページにて掲載します。

受講案内請求・お問合わせ（公社）島根県宅地建物取引業協会

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TEL 0852-23-6728

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お 知らせ（キリトリ）

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新 入 会 員 紹 介 （R3.9.1 現在）
松江

出雲

浜田

退
松江

商号又は名称

株式会社フーズマーケットホック

代

商号又は名称

島根トヨタグループ株式会社

長谷川 徹

代

野々村 健造専任取引士

甲村 恒、高橋 守、目次 薫

専任取引士

川上 俊之

事務所所在地〒692-0001 安来市赤江町1448-1

事務所所在地〒690-0017 松江市西津田1-7-24

Ｔ

Ｅ

Ｌ

0854-28-9211

Ｔ

Ｅ

Ｌ

0852-22-1117

Ｆ

Ａ

Ｘ

0854-28-8123

Ｆ

Ａ

Ｘ

0852-31-2300

商号又は名称

有限会社緑創

表

者

松江

表

者

商号又は名称

アイズーモ株式会社

代

今井 久師

代

者

矢口 昇

専任取引士

原 隆昌

専任取引士

平田 泉

事務所所在地〒691-0001 出雲市平田町7668

事務所所在地〒699-0631 出雲市斐川町直江2253-2

Ｔ

Ｅ

Ｌ

0853-63-7850

Ｔ

Ｅ

Ｌ

0853-72-7010

Ｆ

Ａ

Ｘ

0853-63-4695

Ｆ

Ａ

Ｘ

0853-72-7306

表者

商号又は名称

株式会社中央商事

代

出雲

益田

表

商号又は名称

株式会社三建技術
三輪 正樹

郭 世香

代

専任取引士

川畑 実規夫

専任取引士

安部 茂

事務所所在地〒697-0033 浜田市朝日町1411-1

事務所所在地〒698-0042 益田市中吉田364-2

Ｔ

Ｅ

Ｌ

0855-22-3804

Ｔ

Ｅ

Ｌ

0856-23-4364

Ｆ

Ａ

Ｘ

0855-22-0507

Ｆ

Ａ

Ｘ

0856-23-6973

表

者

会

表

者

会員権承継

株式会社エムエスワイ
開成建設株式会社

松江 （個人→法人）株式会社ＵＮＩＴＹ

サンサン OKI 合同会社

島根トヨタ自動車株式会社
有限会社常松建設
みなとコンサルティング株式会社
益田

商号変更
松江

セキスイハイム中四国株式会社山陰支店

石見交通株式会社

株式会社シンプルステージ
←

出雲

支店廃止
松江

セキスイハイム中四国株式会社山陰支社←

株式会社藤栄工業
出雲

TAKKEN S HIM ANE

微笑み不動産株式会社

一畑電気鉄道株式会社不動産事業部

会員数

287名【松江106 出雲88 大田16 浜田45 益田32】

宅建協会会費納入についてのお知らせ
毎年、4月1日（前期）、10月1日（後期）時点で本会会員資格を有する会員の皆様に会費を納入いただいております。
■会費は半期（前期・後期）に分けて納入いただいております。
■各種会費は4月1日（前期）、10月1日（後期）現在の情報でご案内いたします。納入いただきました会費は年度
途中退会などされましても返還はできませんのでご了承ください。
■準会員数につきましては、4月1日及び10月1日現在の本会に登録された従業員数をもとに算出されますので、従業者の変更届出をなされた際には速やかにご連絡ください。

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開業するなら宅建協会へ

全国で約10万名の会員 県内宅建業者の約7 割が加盟
安心で確実な不動産取引をハトマークはお約束します①営業保証金（1,000万円）の供託に代わり弁済業務保証金分担金（60万円）を納付して営業を開始できます。
②新規入会者に対するセミナーをはじめ、宅地建物取引業に従事する者及びこれから従事しようとする者に対する研修会を実施し、会員の資質向上を図っています。
③広報誌の発行、法令改正等の情報提供、レインズシステム、ハトマークサイトなどの各種ネットワーク活用
による広域的な情報の交流等、宅地業務に関する活動をサポートします。
④会員業者を守る宅建取引士賠償責任保証制度へ加入できます。

問い合わせ先（公社）島根県宅地建物取引業協会

松江市寺町210-1 TEL.0852-23-6728 FAX.0852-21-8036
宅建協会ホームページ https://www.hato-web.or.jp/kyoukai/

既存会員の皆様へ

皆様のお知り合いの方などで不動産業開業をご検討の方がいらっしゃいましたら是非、本会への入会をお勧めいただ
きますようお願いいたします。