第５分科会
標題

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アフガニスタン首都圏開発における区画整理(新開発型・再開発型)適用の試み

氏名（所属） 成瀬 惠宏（株式会社都市設計工房・代表）
はじめに / 世界がアフガニスタン復興支援を続ける中で、日本は『カブール首都圏開発計画』の立案・実現へ JICA技術支援を続けている。私は 2010.6 から継続参加し、今回、そこでの『区画整理』の経過・成果を報告する。

１．カブール首都圏開発計画と新開発・再開発の実現
北寄りの首都カブール市は、世界の屋根パミール高原から伸びるヒンズークシ山脈となる数千 m の山々に囲まれたインダス川支流の海抜1,700～1,800mのオアシス都市で、街中随所に岩山が存在する。
カブール市域1,023㎢は東京都 23 区 622 ㎢の 1.65 倍もあり、人口は 2000 当時の 200 万人が長年の国外避難からの帰還難民や国内難民そして出稼ぎ者等で「今や 500 万人に激増し、将来は 800 万人にも及ぶ」と見られている。
これに政策対応しようというのが、日本が技術支援する『カブール首都圏開発計画』であり、北郊デサブ地区での『郊外新開発』とカブール市内での『都心再開発』の両面作戦で対処しようと考えている。
未だアフガニスタンに鉄道はなく、日本が寄贈した路線バスさえ上手く運行できていないが、カブール首都圏なら「アフガニスタン最初の LRT か BRT を導入できる」と期待し、新都市を北端とし国際空港・現都心・大学を経由し南端の旧都心に至る路線を提案し、両者の面プロジェクトを連結させようとしている。
そして、今、両者の面プロジェクトは、日本等の『区画整理』方式を導入し対処しようともしている。

２．新都市公社『郊外新開発型』区画整理の準備状況
先ず、首都カブール市の北方でおこなわれようとする『郊外新開発型』区画整理について、概要を述べる。
（１）４つの新都市開発で住宅需要の受け入れ： 首都カブール市北郊 20-50 ㎞の土漠地帯に約 20-50 万人の４つの新都市を予定しており、最初のデサブ南新都市は”人口 40 万人・面積 5,000ha”を有する。
（２）骨格計画と詳細計画に分ける二段階開発： 新都市開発計画を大きく『骨格計画 Structure Plan』と『詳細計画 Detail Plan』の二段階に分けて立案し、これらでストラクチュアレベルの”第一次開発”とコミュニティレベルの”第二次開発”の土地利用計画・資金計画の諸元を”Gross & Net”の形で整理し位置づけている。

第 分科会２（３）土地売却意向を欠く大地主の”開発”協力： 当初予期していたよりも遙かに少ない国有地事情から、土地売却意向を欠く数 ha から数十 ha も有する大地主達にも”開発”協力を求めることが不可欠となり、2011 春には港北ニュータウンなど日本の『区画整理』型の新都市開発が注目され、早々に具体化への検討も始まる。
（４）アフガニスタン”最初”の『区画整理』要綱： このために、2011 秋には『新都市区画整理要綱 KNC Land
Adjustment Procedure』を早々に制定している。これは、アフガニスタン最初の区画整理制度である。
（５）民間デベロッパーとの官民協働開発体制： 先ず”第一次開発”を新都市開発公社が『マスターデベロッパー』として担当し、これに続く”第二次開発”を民間セクターが『サブデベロッパー』として担当する。
つまり、こうすることで、官民協働開発 Public & Private Partnership が具現化する、ことになる。日本のUR 都市機構『民間卸し』型の”第二次開発”と比べると、数百 ha～千数百 ha と桁違いに大きくなる。
（６）開発利益配分への『区画整理』の仕組み： 上記の二段階開発で官民がシェアする開発利益配分を、日本流の『大街区型(スーパー)区画整理』の概念を活用し算定して、その結果に基づき、幾つもの分担エリアの開発利益配分が平等となるように区分けを調整したり、開発整備費負担や上納金の額の調整を進めている。
（７）新都市開発の現時点での準備＆進捗状況： 上記を受けて、国内外の民間デベロッパーに協力を求めるべ
く PR 活動を開始し、意欲ある社にネゴシエーションし 2013 春～秋には民間サブデベロッパーを選定し、今や何社かは着工段階にある。大規模な土地造成を伴わないが故に、約 1～2 年後には初期入居となる。

第 分科会３（８）今後の具現化へ向けての諸々の検討課題： 個々人は優秀であるが、今は組織上の課題が大きく、特に情報開示が不透明で「真相が分かりにくい」状況にある。土地への執着と民族間紛争も激しく、個々の地権者へ開発利益配分がどうなるかも注目されるが、今のところ”ブラックボックス”化して見える。
今なお政情不安が続くアフガニスタンで、世界の先進国さえ経験がないほど大規模な新都市開発を、全く未経験なアフガニスタン人が進める、ことになる。それ故に、今後の行方には大きな不安も感じるが、最終的には「必ずや一定レベルの新都市開発の”成果”は得られる」と期待し見守っていきたいと考える。

３．カブール市『都心再開発型』区画整理の準備状況
次に、首都カブール市の都心でおこなわれようとする『都心再開発型』区画整理について、概要を述べる。
（１）市街地整備への『区画整理』導入の動機： 首都カブール市は、既存市街地を”大改造”する乱暴とも見える都市マスタープランを実現させるために、土地買収し建物撤去し市街地整備した後に「従前の所有者や居住者に代替地や代替床を優先分譲する」制度を有し『全面買収型』で市街地整備を進めてきた歴史がある。
が、それには困難な面も多くあって、これに代わる『区画整理』型の導入を進めたい、との意図がある。
（２）日本からの『区画整理』技術研修の経緯： 約 3 年近く前から、現地・本邦そして第三国（インド・トルコ・マレーシア）で、2～3 ヶ月毎に数人づつ数週間の『区画整理』を含む都市計画研修を続けている。
今までに区画整理の仕組みや平均減歩率の算定など”事業計画案”づくりの要領は学び終わって、幾つかの多彩な地区でのケーススタディを踏まえ、具体の場所での『区画整理』適用を考える、状況に至っている。
（３）カブール市役所”新組織”設置で対応開始： 各タスクフォースを 2013 春から格上げし、カブール市役所の都市整備局内に『土地再開発課』と『区画整理課』を新設し、今、十数人が任命され奔走している。
（４）最初の”パイロットプロジェクト”の選定： 相当難しいけれども、首都の”顔”を早々に何とかしたいとのカブール市長の強い意志で、大統領府・防衛省とカブール川を挟んで対岸で大モスクそして国立競技場にも近い中心商業地の縁辺部で、長距離バスターミナルや小学校を有する『第 1 行政区の一角 Baghi Ali Mardan；約 30ha
約 3,500 人』（Unplanned Area で”建築不受理”が故に非合法？）の”密集市街地”が選定されている。
（５）国際都市化へ向けての”街づくり”将来像： 日本が技術支援した『新都市マスタープラン』の LRT（BRT）
導入路線上に位置づけ、その駅に加えてバスが集まる総合交通ターミナルを建設し、首都にふさわしい中心商業地の一角を形成し、近辺に国際ホテルや高級マンションとともに既存住民居住エリアの再構築を図る。

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４（６）具現化可能な”区画整理フレーム”の検証： 既存物件が”非合法”との理由で「損失補償をするべきか」を迷っているアフガニスタン事情の下では、例えば『公共施設＆宅地の整備水準』（単価 150？US$/㎡）や『宅地利用増進率』（従前 400？US$/㎡：従後 700？US$/㎡）をどう設定するべきか、に大きな議論がある。
従前・従後の『土地価格』設定は、日本で”一物三価”とか”一物四価”とか言われるように”交換価値”から”使用価値”までの間を巡って議論もあるが、カブール市の現『全面買収-優先分譲』制度とのバランスを図る必要があるかどうか、また、現地権者等は真に”受け入れ意志”があるかどうか、が実際には問題になってくる。
加えて、今回”総合交通ターミナル”整備を含む都心再開発型『区画整理』であるから、カブール市役所は「何らかの形で公共施設管理者負担金や何某かの補助金を出さざるを得ない」のではないか、とも思われる。

（７）現時点までの区画整理の準備＆対応状況： 土地利用計画・資金計画を含む”事業計画案”の詳細検討に加えて、今や地元との話し合いにも入っており、近々に「本格的なスタートを切る」ことが求められる。
（８）今後の具現化へ向けての諸々の検討課題： 特に地元との話し合いの中では、小宅地への特別配慮・建物床への権利変換・借家人の居住継続などへの回答に苦慮している。先ずは、カブール市としての区画整理制度の背景となる『KM Land Readjustment Bylaw or Procedure』をまとめるべきで、日本の立体換地か再開発合併施行かで迷っているが、もし可能なら「全てを１本の条例で処置する」のがカブール市の希望である。
しかし、個別の換地設計への技術的指針や諸々の配慮事項に理解不十分なままに進んでいる様子もある。
おわりに / アフガニスタンの政治情勢が落ち着かず、国の資金力も大幅に不足する中では、こうした”区画整理”方式による官民協働開発は、国家財政面で非常に有意義である、と期待されている。また、土地への権利意識や執着心が強いアフガニスタン人にとって、従前と比べて幾らか歓迎できる手法となる、との期待も寄せられている。
《今回報告の基本情報の出典》JICA(独立行政法人 国際協力機構)『アフガニスタン国カブール首都圏開発計画推進プロジェクト』における新都市開発および都心再開発に関わる”区画整理”技術支援の経過・成果 2010～2014 夏 現在(途上)による