24
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2022
JULY

VOL.

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JA

パン
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ターズ
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イ
ム
ホー

会報 電子化記念

巻頭特集

協会理事長 長嶋修 ロングインタビュー「協会設立時の想いと今後の展望」
巻頭特集

建築業界・専業インスペクター・不動産業界

ギョーカイの本音と建前 座談会

連載

要注意！
ホームインスペクションの落し穴 其之四
それは何故？そしてどうなる？ 第三回
インスペクターのための
マーケティング講座 第三回

INDEX
01

協会理事長よりご挨拶
ホームインスペクターズジャパン

02

長嶋 修

電子化記念特集

日本ホームインスペクターズ協会理事長

協会設立時の想いと今後の展望

協 会 理 事 長 よりご 挨 拶

ロングインタビュー

巻頭特集

06

特定非営利活動法人
日本ホームインスペクターズ協会

建築業界・専業インスペクター・不動産業界

理事長

ギョーカイの本音と建前 座談会

連載

12

インスペクターのためのマーケティング講座

第三回 「ニーズ」の正体

FROM JSHI

14
18

要注意！ ホームインスペクションの落し穴 その422

これまで溜めてきた膿みを生産し、新しい社会の枠組みが構築されるまでの「過ぎ越し」の期間として一定の社会的混乱・混沌は避けられない。歴史を見るとこうしたタイミングで同時に紛争・きな変革期の兆候はすでに出ているが、大きな動きは早ければ2024年に始まり、2030年くらいまでには新しい社会スタイルが定着する。
この一連の過程をWEF（World Economic Forum /世界経済フォーラム）の年次総会では「グレート・リセット」と呼ぶ」、「このようなプロセスのなか協会本部より・事務局だよりで、私たち一人ひとりは、基本的な価値観はもちろん、仕事や投資のあり方、生活のあり方まで大きな転換を迫られる」
現在の状況は、1980年代後半から90年にかけてのバブル期と似ている。戦後の長期的な高法人賛助会員PR

17

セットボタンが押される」、「政治・経済・金融の混乱は大きく、天災地変が重なる可能性もあり、戦争や革命、疫病などが起きることも多い」、「世界の経済金融システムはもちろん、社会的な大それは何故？そしてどうなる？ 第三回

05

き、
ある日突然終焉を迎えるが、この時、首尾よく次の金融システムに移行しソフト・ランディング

が我が国は政官財ともに劣化し身動きがとれず、主体的な変革を起こすことはできず、
ある日リ

連載

23

経平均は4万円を超え、不動産を始めとあらゆる資産価格がさらに上昇する」、「これは数年間続

ようなシナリオが成立しない場合でも、歴史的な社会・経済システム転換は避けられない。
ところ

依頼主はカメレオン？

20「これから1990年をはるかに超える、史上最大の「資産バブル」が発生する可能性がある。
日できるのか、戦後のような大混沌を迎えるハード・ランディングとなるのかはわからない」、「このエリア部会活動報告連載

長嶋 修

度経済成長を経て一定程度モノやサービスが行き渡ったあと経済成長が鈍化する中、1985年

株式会社イングのプラザ合意で一気に為替がドル安・円高へと進み、240円程度だった円が150円、やがて120円台へと一気に動き、「円高不況入りか？」といった危機意識がもたらされ、大規模な財政出動や一般社団法人 街と暮らし環境再生機構
一般社団法人 住まいの屋根換気壁通気研究会
今 月の 表 紙
北庭の家［設計：コクーン設計舎］

金融緩和が行われることに。
それが当時の、
あのものすごいバブルを生み出すきっかけとなった。
1980年代と言えばすでに不動産が相当に高くなっており、したがって不動産市場も「円高不況が予想される今が天井ではないか？」と、
まことしやかに言われていた。
ところがこの後、はたしてどうなったか。結果は御存知の通り。1985年（昭和60年）から猛烈な土地バブルが始まり、1991年（平成3年）のピークまで天井知らずでドド〜ン！と駆け上がっていく。
もちろんこのような事態が起こらないシナリオも。
でも結末は一緒。
日本はもちろん世界の経済金融システムのリセット、政治的な大動乱、風水害や地震などの天災地変に、AIやロボット化などテクノロジーの進展が相まって、
これまで私達が経験したことのない時代がやってくる。

「北庭の家」
は南側に建物が隣接していて、高窓から空を見て暮らすことができる家だ。
窓、吹き抜け、
スキップと採光が十分にとれる設計になっているのが特徴。
窓やスキップだけでなく、ドアにも閉め切らないような工夫がなされ、光があふれる明るい家がテーマだ。

01

キッチンに立つと全ての部屋を一望することができ、北側の庭に面した土縁が家族の憩いの場を形成する。
採光、導線、空間いずれをとっても家族のだんらんを支える空間づくりを目指した。

01

ホームインスペクターズ ジャパン 電子化記念特集

長嶋 修

日本ホームインスペクターズ協会理事長
ロングインタビュー

協会設立時の想いと
今後の展望

あと、
もう一つ考えていたことが、住宅市場も当然構

おいて仕事をどうするのかということです。
また、中古造変革をしていかなければならないという問題です。

住宅流通は今50万戸程度ですが、人口動態を考える

少子化が進み、
当時年間100万戸といわれた新築件数と今後は200万戸の規模に拡大してもおかしくありま

も以降はどんどん減っていくわけです。最終的に新築せん。新築から中古へ、住宅業界をストック型のビジは40万戸、良くて50万戸の規模になると思っていまネスに変えていくことが、我々業界、消費者、日本全体す。新築が減るのはともかくとして、問題は建築業界にのために良いことだと思っています。
2009年には第一回の資格試験が始まっていますね。
ホームインスペクター資格試験は広範囲にわたる
難易度の高い試験だと思うのですが、どのように準備

今号から電子書籍化したホームインスペクターズ ジャパン。

されたのですか？

その記念特集として、協会理事長 長嶋 修氏に協会設立時の話をお聞きしました。
設立から14年を数え、当時のことを知らない会員も増えてきた今、協会の存在

協会設立と同時に当時の理事と外部の専門家で試意義や活動に対する想いを改めて考える機会になればと思います。

験問題委員会を立ち上げて、問題の作成にあたりました。はじめは難しすぎて合格率も20％無かったんですよ。徐々に洗練されて今の形に変わってきましたね。

手弁当で始めた設立期
協会は2008年4月に任意団体として設立、翌2009
年に特定非営利活動団体になりました。
その当時の体設立時の想いや理事長自身の問題意識はどのようなものだったのでしょう？

制はどのようなものだったのですか？
もちろん日本に住宅診断・ホームインスペクション
設立当初はNPOでも何でもない任意団体でした。
ただ、業界を挙げての活動にしなくてはとの想いから、設立にあたっては同業者に片っ端からお声掛けをさせて頂きました。

を広めて、この業界を変革していきたいという想いがありました。
その時に自分で「住宅診断・ホームインスペクション」という言葉を商標登録することもできたんですね。

はじめは多少の考え方の違いは横においてと思っでも私たちはこれを世の中のスタンダードにしたていたのですが、確かに温度差があって、「業界を変革かったわけです。
あえて商標登録をせずに「住宅診断・

していく」という会の理念が理解いただけない方や自ホームインスペクション」という言葉を公のものにしよ

社の利害にばかりこだわる方などは自然と脱落してうという精神でスタートしました。

いったのも事実です。
ともあれ、私と数名の賛同者でさくら事務所の一角

まずは考え方を広め、プレイヤーを増やすことを優先したかったのです。

に場所を作り、手弁当で始めました。

業界に対する強い危機感とホームインスペクションとの出会い

インスペクション先進国に学ぶ
先ほど米国の話が出てきましたが、インスペクショ

本位資本の仕組みが出来上がっていましたが、1960

ン先進国の米国などはどのようなシステムで運用され年代、70年代にかけて、米国はこの日本のシステムをているのですか？

参考にしたんですね。以降米国では土地と建物を一体化して評価するスタイルに進化し、建物のコンディショ

米国の住宅流通は完全な分業制なんです。不動産

ンに合わせて価値を定めるようになりました。

取引のエージェントは本当に取引にしか関わりませ

コンディションに合わせて手入れをすることで住宅ん。住宅ローンについては日本でいうファイナンシャルの寿命も延びます。
日本のように建築後25年経ったらプランナーが仲介します。不動産屋さんはローンには建物の評価がゼロになるということはありません。今関わりません。そして建物はホームインスペクターが度は米国のシステムを日本が学ぶ番になったというこ

調査・評価します。

とです。

米国は訴訟社会なので、専門分野で分業して責任の所在を明確にする傾向があるのです。
日本では不動なぜ新築市場偏重の状況下の我が国で、今後中古産取引のすべての行程を不動産業者が行っています

住宅市場が伸長すると考えるようになったのですか？

が、業務の煩雑化と責任の一極集中という問題が付きまといます。だからこそ瑕疵担保免責の特約を付ける

そもそもOECDに加盟しているような先進国では建ナンスやリフォームの必要性、
ひいてはあと何年持つなど、ある種の責任回避策も取らざるを得ないのです

物と土地を一体化してみるのは常識でしたし、様々なのかといった建物のコンディションがわからないんでが、それでは中古住宅流通はいつまで経っても活性化

論文などを読むうちに日本も遅かれ早かれそちらの方

当時は新築が年間100万戸ほどだったのに対して、すね。だからどうしても「新築の方がいいや」という話しません。決定的な欠陥住宅というのもそう多くはな

向に進むとは思っていました。もちろん、インスペク

中古住宅流通は年に40万戸程度でした。
このようなになってしまう。
この流れを変えるためには、住宅診断

いわけで、中小の不具合はあっても住み続ける為の方

ションだけでは中古市場は活性化しません。
まず住宅状況は先進国では日本だけで、一般的な先進国では士がいて一定程度の状態把握をしてもらえる仕組み

策はあるものです。米国ではインスペクションを介在の総量管理をしなくてはなりませんし、建物の質にお中古流通がメインでした。新築流通一辺倒だった日本が必要です。

させることで中古住宅流通を促す仕組みが確立していても基準を設け、義務化して新築時に耐久性と省エいるのです。

ネ性をしっかり持たせなくてはなりません。
そのたくさ

その頃の住宅業界はどのような状況だったのでしょう？

で、中古住宅流通を活性化させたいという想いがあったのです。
ところが日本で中古住宅流通をやりたくても、まず建物がよくわからない。他人が使ったものだし、
メンテ

02

実際にアメリカでは、中古住宅の売買には基本的にんの要素の中の、外せない要素のひとつとしてホーム

ホームインスペクターが第三者として入り、消費者はそこで建物の良し悪しを判断したり資金計画を立てた
りしていました。

実は米国のシステムは日本をモデルにして始まった

インスペクションが位置付けられるのです。

んですよ。
日本では不動産に担保価値を設定する土地

03

日本ホームインスペクターズ協会をとりまく現況と今後の展望
設立して14年経った現在の状況をどのように見ていますか？

短期〜長期のインスペクションに！！

住宅診断等点検機材

少しずつ良い方向に変わっていっているのですね。
日本ホームインスペクション協会の今後の展望をお聞
かせください。

まだまだですが、
インスペクションについては業界、社会に浸透しつつあります。国土交通省の既存住宅状

わが国では政策としての新築優遇、業界としての新況調査の仕組みも始まり、建物の状況を説明する必要

築偏重という流れが続いていますが、成長のみを求め性は業界の中でも皆さん感じているのではないでしょてグローバルに資源を求め、焼き畑農業的に消費し尽うか。

くす時代はもう長くは続かないでしょう。

ただ、
ストック
（中古住宅流通）の世界を活性化する

例えばドイツでは2000年くらいを境に新築優遇一

ためには、インスペクションに限らず必要な課題が辺倒の政策から中古住宅流通重視の政策に切り替え

遅々として進んでいません。例えば、
マンションの管理ました。
これによって新築中心の会社は減りましたが、組合の状況によって価値評価する仕組みとか、住宅の各地方で修繕やリフォームをやっていた個人経営の工総量の管理、住宅の設計図面、修復履歴などのデータ

務店が伸長しました。
ある意味で産業構造の転換が起構築といった課題です。行政にしても、これらが１０

こり、都市一極集中から地方分散へと変化したので年、15年の間ずっと「検討」の域を出ていませんでしす。
そう遠くない未来に我が国も住宅が消費財としてた。未だ道半ばではありますが、消費者に対してホー扱われる社会から、海外のように資本や資産として扱

ムインスペクションについて説明することが義務化さわれる社会へと変わっていくでしょう。

れたたり、
マンションの管理組合の登録制度が始まるなど、
やっと動き出したかなという感はあります。

Wi-Fi接続によりワイヤレスで撮影画像を確認
iPad／WindowsPC 端末対応搭載カメラでの撮影拡大状況

これからは持続可能性を考慮しつつ地域内で諸問題を解決する社会になっていきます。地域の住宅を守る仕事が増々重要になってくるのです。建築業であれ、不動産業であれ、会員の皆さんがその時に慌てるのではなく、今から必要な知識やスキルを構築していく。
その為のお役に立てるような活動を進めていきたいと思●3階建ての戸建て住宅等の点検が可能＝高さ11.2mのカメラを地上から遠隔操作で安全に点検。
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場合があります。

04

残り僅か

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Windows版選択時のみ：点検ソフト「たかみ君6」USBメモリ〒574-0045 大阪府大東市太子田3丁目4番31号
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TEL:03-5496-1491 FAX:03-5496-4877■九州営業所 〒８１６−０９２１ 福岡県大野城市仲畑2丁目14番17号
TEL:092-502-2232 FAX:092-584-2022

05

集

特
巻頭

インスペクション業務受注の実際について専業インスペクター

不動産業界

司会

建築業界
Aさん

いらっしゃると思うのですが、インスペクショ

何か印象に残っている経験はありますか？

強くて…最近はお断りしています。
Aさん

私は業者さんに「2年間の特約期間さえ持が 多 いです。不 動 産 協 会を経 由していらってばいいから」と言われて閉口したことがありしゃる方も多く、一度つながるとリピーターにます。

私のいる県では元々中古住宅流通も少な

オブザーバー

買い取り再販では2年の特約は無効ですよね。

Aさん

そういう基本的なことを知らないお客様にかったのですが、昨年度までは県から年１００

座談会 参加者の皆さん

渡せられて結局仕事が来ないというイメージがなって下さっています。

件まで上限3万円の補助金が出ていましたから、その制度を利用しての受注も多かったです。年間10件程度のインスペクション業務をいる心内は？そんな気になるところを話し合っていただきました。

栃木

初めは会社のホームページとは別に、イン買い取り再販をされている不動産業のお客様

業界で、ホームインスペクションとどう向き合っているのか？お互いの業界に対して持って協会事務局長

私の場合、買い取り再販では戸建ての調査まして、当時は個人のお客様中心でした。今は建築、調査、不動産の各業界で活躍されている会員にお集まりいただいて、それぞれのオブザーバー

Bさん

スペクション専用のホームページを立ち上げ

出身業界も、
身を寄せている業界も様々です。

広聡の間で度々話題に上る買い取り再販ですが、依頼が多いのですが、見積もりばかり提出さ広範かつ高度な知識を持ち、第三者的立場を要求されるホームインスペクターですが、三原

建築業系のホームインスペクターの皆さん

らホームインスペクターの資格を活用されていらっしゃるのですか？

座談会

有限会社トライアド

司会

ン業務に関してどのように営業に結び付けてギョーカイの 本音と建前

司会・構成

皆さんそれぞれ異なる業界で活躍されなが受けていますが、私の県はまだまだホームイ

付け入っているというか…情報弱者が損をす

ンスペクションの認知度が低く、地元ではトッるという風潮は良くないですね。

プじゃないか思います。
Cさん
Bさん

・建築設計及びインスペクション会社を経営。
・ホームインスペクター資格試験は第2期という業界のお目付け役

実際、買い取り再販の会社にいた時は見た

私の場合はほとんどがホームページ経由の目だけを良くして売りに出したりしました…あ

来客で、新規顧客が多いです。開業当初は8割

あ、これは自分では買わないなという案件もくらいいらっしゃった個人のお客様も、いまで確かにありました。

は不動産会社からのご依頼と半々といったところです。
もちろん建築会社からのオーダーもあるのですが、こちらはトラブルがあった時にオブザーバー

やっぱり安いものに良いものはね、理由があるというか(笑)

第三者的な知見を求められるケースが多いで
すね。

建築業界

インスペクション専業

元不動産業界Aさん

確かに私も年に1度くらいは現場トラブルを起こした業者さんから、第三者的な意見を求められる仕事が来ます。

Aさん

Bさん

Cさん

Cさん

不動産業界でも、最近はホームインスペク
ションを掛ける事を推奨しています。
ただ、買主や売主に依頼していただくという・新築の設計・施工がメイン業務
・インスペクション歴3年
・年間10件程度を受注

・ハウスメーカーの現場監督、営業から独立。
・インスペクション歴4年
・多い月は20件程度を手掛ける

・ハウスメーカー勤務ののち買い取り
再販の不動産会社へ。
・今は建築士の免許取得のため通学中。
・インスペクションの実務歴はないが興味津々のが主流です。不動産会社としては取得単価も年々上がっていますし、利益的にも自社で全物件にインスペクションを付けるのは難し▲ Aさん（zoom座談会）

かったです。私の地域では「インスペクション済」の中古物件自体、少ないですね。

06

07

自社の強みと、
インスペクションで心掛けていること
司会

皆さんそれぞれ、ご自身の業界でのお仕事

司会「建物の気持ちを代弁する」ってすごいですね。

Bさん

新築よりもむしろ中古住宅の方が好きです

オブザーバー

歴も長いわけですが、それぞれ強みなどもお持ちですよね。あと仕事の流儀みたいなものもお聞かせいただけますか？

しね(笑)
家はお金を掛ければ直りますから、ポイン

Aさん

まぁ建築業を長く続けていますので、築40トは結局「いくら掛けられるか」なのだと思い年くらいの物件なら外観を見れば中の様子が

Bさん

います。

建築畑の人にとって家は「作品」。おそらく不動産畑の人にとって家は「商品」ですよね。

技術力は必要ですね。大切なのはその家のンで埋められないかと思っているわけです。

良し悪しではないんです。その家がお客様にとってどういう家かが大切。お客様は気に入っているからこそコストを払ってインスペクショ
ンをお願いされるんです。
だから、家の資産価値や品質などを踏まえと思いますが、やっぱりそこはしがらみ無しに良いと思っています。
ここ３、４年ですけれど、言うしかありません。知り合いの会社だからと買い取り再販業界は体質改善が進んでいて依頼を断っていても仕方ありませんから。

「良いものを売る」にシフトしているんですよ。

そうですよね。私はインスペクション一本でオブザーバー

見方はしないですね。ボロな家でも決して否関係の問題があります。私も若い頃に経験が考えている品質に差がある場合、そこは建てあるのですが、経験の浅い現場監督さんなどる前の契約で決まると思うんです。

は、現場で不具合を指摘されてもそれを職人

トラブルの時は、その契約品質がどこにあさんにきっちり伝えられないこともあるんでるかを見定めるようにしています。過剰に工務す。
こちらとしては、「 指摘したのに直っていな

店や不動産屋さんの非を追及したり、賠償請い」というのが一番困りますから。そういう時求したりといったことにならないように、最初は、自分を悪者にしてくださいと。
「アイツがうにそこを確認して線引きしておくことが大切でるさく言うもんですから」と言って職人さんにす。これも第三者性ということなんですが、お作業してもらいなさいと言いますね。

08

掛けることもあるんですか？

ますしね。だからこそ工務店がインスペクショ▲ Bさん（zoom座談会）

ン費用を負担するのは好ましくないわけで、Bさんありますね。その場合は淡々と事実を報告するだけです。

す。また、この「第三者的な」というのも曲者で、我々は決してジャッジをする役ではありません。先方の契約上の問題や仲裁の要望に関ン依頼などもあるんですが、例えばお客様がしては、こちらも書面にして「弁護士法上の非建築会社に不信感を持ってしまっているよう弁行為となるのでできません」と明確にしておなケースですね。そうなると「手抜きの洗い出
難しかったといえば、インスペクションを始し」みたいになってしまうことがあるんですよ。

めたころは仕事にどのくらい時間が掛かるのこちらが中立の立場で不具合を指摘しても、かが分かりませんでした。そうなると見積もり

現場の方々からは反感を買って「お前に言わを作るのも大変です。経験を積むにつれて、広れる筋合いはない」
とか言われるし（苦笑）。そさも重要だけど、建物の仕上げ方で必要な時

ういう時は、どうすればお客様の助けになる

間がかなり違ってくるということが分かってきかと考えてしまいます。
ある意味同業者なのでました。例えば通常なら半日で終わりそうな

難しいんですけれど、やっぱり現場で「やって広さの物件でも、壁が和風の真壁だったら調はいけないこと」を目にしてしまうと、「 未だに査に丸一日かかることもありますし。

こんなことをする建築屋がいるんだ」と失望さ

あと建築中の物件に対するインスペクショ

それもまた因果な話ですね。本来インスペ
ね。Bさんは訴訟案件のインスペクションを手ているんじゃないかと邪推されることもあり難しかった仕事、困った経験など

Aさん

司会

この仕事をやっていると時には横で繋がっ費用（報酬）は極力依頼主から頂きたいものでちょっと困った話ってありますか？

あと現場で困ることの一つに、現場での力

クターは事 実を指 摘すればいいだけですよを代弁する」というか…あまりお客様寄りの前の質問とは逆に、難しさを感じた経験や、Bさん

けですから。お客様の求める品質と、工務店がつながりかねません。

明に力を入れています。いわば「建物の気持ち

司会

れ自体が付加価値になります。

客様の気持ちに寄りすぎても後々トラブルにて、これからの付き合い方や、良いところの説定はしません。

きましたし、インスペクションはやったほうがのです。我々はただただ「建物の事」を言うだ

我々は、その間に横たわる溝をインスペクショ
Bさん

さんも多いでしょうし、やりにくいこともある

やると決めましたので、それで嫌われても良います。
オブザーバー

でもお客様からのクレームはいろいろと見てインスペクションをきっちりやっておくと、そ分かりますね。
アドバイスの質には自信があります。
お客様の役に立つことが大切だと思ってあり得ますよね。地方では知り合いの業者

くことも大切です。
この機に乗じてと良からぬことを考えている方々はそれだけで自分から去っていきますから。
Cさん

やっぱり仕事上はゴールを明確にして、余
計な火の粉を避ける事が大切ですね。お客様に納得していただくためにも、売買契約上起こることはなんでも書面にして残しています。

▲ Cさん（zoom座談会）

私はインスペクターと揉めたことはないです。

せられる事もままあります。

09オブザーバー

訴訟案件では相手から反証されることもあAさん

りますよね。

まぁ電話でいろいろと言ってこられる難し

Cさん

りそうな方はすぐにわかります。私はそういうしっかりと技術的なエビデンスを出すという方には建築訴訟を専門にやっている方をご紹意味では、その過程がむしろ自分の勉強にも介していますけど。

よ。なにもハードランディングする必要はない

が、しっかり説明するとなると根拠についてもですが。我々技術屋は、営業を長くされていた

調べなくてはなりませんから。

方と違ってクレームに免疫がないですしね。

司会

不動産屋さんとのお仕事で気を付けている料にして値引き交渉を目論む人もいますが、事ってありますか？
Aさん

いや、スタンスは個人のお客様も不動産屋

見極めることが大切なんです。元々どういう約

さんも同じですね。

Bさん

はい、私も変えません。

Aさん

私の場合は不動産業の方からの依頼と、不といくら言ったところで分かってもらえなく動産業の方からの紹介による依頼があるんでて。その時は第三者的に中に入ってくれる組

すが、いずれの場合も第三者性の説明をして、織があればと思ったものです。
司会

また、そうすることで信用が高まって、不動

Bさん

Bさん

とが大事です。我々はしっかりと建物の気持ちい取った物件にリノベーションやリフォームを聞くことが仕事。

をして販売しますよね。やっぱりコストを掛け不動産業者の方からすると不具合が出ずにうが、そこは調査の結果を受け入れていただ
くしかありません。
逆に個人のお客様の中には診断結果を材

10

Cさん

実際に美装することで売れるという傾向はまだまだあります。お客様の目もそこに向きま
すし、案外そういう文化なのかもしれません。

お客さんに対してなにかアドバイスはありまが増えるといいなと思います。
今の不動産業界は先に賃貸か売買かとい建物は見えないところが一番大事だと思いれないのですが、その辺をフラットに相談できる場所も必要かもしれません。
オブザーバー

家選びの際に、お客様の代理人として依頼にそこを重視して購入の検討をしていただけ

主の利益の最大化を目論んで仲立ちしてくれ

ればと思います。

るような存在が必要とされている時代なので今はインターネットなどでいろいろな情報

せな家選びだと思うんです。
まずは「この家良いな、住みたいな」という

我々インスペクターがそのお手伝い役になれればいいですね。
司会

今日は本音と建て前どころか、100％直球
勝負の本音トークで盛り上がりましたね。
長時間、
ありがとうございました。

直感を大切にしていただいて、その上でインス
ペクションを活用しながら修繕の方向性を考えるほうが良いんじゃないかと思います。その方が我々も良いアドバイスができると思いますし。お客様も好きな家に住めるという幸せを感じられるんじゃないかなと。そのためにプロの経験や知識を使って欲しいですね。

なければ買い手がつかないものですか？

良い状態で物件を販売できるのが理想でしょで。やはり消費者が安心して相談できるプロ

いらっしゃいますが、私は、それはすごく不幸なプロの一言が欲しいかも。
話は変わりますが、よく不動産屋さんは買ら、これから家を購入しようとしている一般の

しまい、頭でっかちになって家選びをする方がああ、何を言っても「責任逃れするな」とかそうですね。
「 何かの都合」に合わせないこ

闇のような(笑)ネガティブな情報が多いのが出ています。いろいろな情報を鵜吞みにして言われるやつですね。それは確かに第三者的

産屋さんからいただく案件も増えました。

うか。

しょう。

しっかり納得していただいてからお引き受けするようにしています。

が大きな役割を担っていくのではないでしょインスペクションのプロであるみなさんか

お金がかかる部分ですし、我々の情報をもとされてクレームになったことがあります。業務

Aさん

流通させるためにもホームインスペクション

排水の部分といったところですね。修理にも験がないんですが、設備で想定外の使い方をが、「 そういう使い方は想定されていません」

から。

ます。床下とか、天井裏、構造の接合部分、給私は売渡し後の瑕疵によるクレームって経に支障が出るくらいのクレームだったのです

あるんですよ。これからは、それらをきちんとう入り口を決めないことには会社一つ決めら

束でその家を手に入れたのか。
Cさん

きる時代ですし、
クレームは命取りになります

すか？

この価格だからこの状態だということもあります。やっぱり初めに契約内容との整合性をでも、手入れすれば価値の出る家って必ず家を手に入れようと思ったら…
司会

不動産業との付き合い方

方向にシフトしています。SNSで誰もが発信であまりに、古い物件に手を出せなくなっている

ああ、それは仲良くしておいた方がいいです

資格試験では数値を暗記すれば良いです

的に切り捨ててしまうとか…

だから逆に「良い物件にしか手を出さない」

なりますよ。
オブザーバーという問題もあるんです。築〇年以上は自動販業者も最近は「良い物件を扱いたい」といういお客様というのはいますね。裁判沙汰にな

その場合、自分自身の感覚だけではなく、

ただ、先にも言いましたように、買い取り再Cさん

確かに不幸せなマッチングはありますね。
不動産は必ず人生に必要な業界なのに、閉じられているというか、ネットを見ても不動産の▲ 栃木事務局長（zoom座談会）

11

連載

真の
「ニーズ」
は隠されていることが多い

ホームインスペクターのための

マーケティング講座
3

では一体、
「ニーズ」
とは何なのでしょう？実は、マーらっしゃるかもしれませんね。
ダメではないのですが、正

ケティングの世界では「ニーズ」とはお客様が解決した

確ではないのです。マーケティングでは、すでに形といと思っている事象を指すのです。
先の例え話で言えばなっているものはモノであれサービスであれ、「デマンド

お客様の真のニーズは「壁に絵を掛けたい」
であり、
そこ

（需要）」
と言って
「ニーズ」
と区別します。
その方が正しから派生したニーズが「壁にヒートンが通るくらいのガい顧客対応ができるのです。

イド穴を開けたい」
だったのです。読者の皆さんの中にこの問題の難しさ、
お客様自体が「真のニーズを自覚は「ドリルや錐はニーズと言わないのか？お客様のニーしていないことが多い」
ことにあります。
「真のニーズ」
はズって形になったものではダメなのか？」と思う方もい往々にして隠されているのです。

第 回 「ニーズ」
の正体

Needs

前回、予告で今回は自社の魅力を見つける方法についてと記載しましたが、そニーズの前に今回はお客様のニーズについての考え方をお伝えします。

【定義】
消費者が何らかの事由で「解決したくなった」
こと。
消費者自身は気づいてないことも多い。

Demand
デマンド【定義】
消費者がニーズを満たすために特定の商品やサービスを想定したもの。
訳語は「需要」。

最近、優れたインスペクターの皆さんと接していると、お客様のニーズに対する捉え方、向き合い方の素晴らしさに感服することがよくあります。
インスペクションは家という高額な案件を対象とするため、個人のお客様でリピーターという方はそう多くないかもしれませんが、
しっかり仕事を獲得しているインスペクターの皆さんは、例外に漏れずお客様のニーズを掴むのが上手です。

マーケティング
アドバイザー

三原

広聡

では一体、
「ニーズ」
とは何でしょう？

自分の「ニーズ」
を人に伝えるのは意外と難しい
はじめに、
「ニーズ」
に関してよく知られる例え話をしましょう。
ある女性が、壁に絵を飾りたいと思いました。

思い、
再度ホームセンターに出掛けました。

様の「真のニーズ」を聞き出す努力をするべきだった

良かったと思いますか？もちろん会社の売り上げを考のです。
「なぜ穴を開けたいのか？」「どのくらいの大きえれば高額なドリルを販売できたら良かったのかもしさの絵を飾りたいのか？」と深堀りできれば、お客様のれません。でも、マーケティングの世界ではそれを正「隠されたニーズ」にたどり着き、適切な商品を提案し解とはしません。その女性は不満を抱えたまま、そのて感謝されることになったはずです。
そして、感謝は巡お店を使わなくなるかもしれないのです。店員はお客り巡って次の需要を生み出すでしょう。

て手ぶらで帰ってしましました。
何が問題だったのでしょう？女性はヒートンが刺せるくらいの小さな穴を開けたかったのであり、そもそもは壁に絵を飾りたかったのです。
ドリルが欲しかったわけ

店員を捕まえて、「なんかこう、
壁に穴を開ける道具をではありません。
店員は、どうにかお客様のニーズに合っ探しているのですが」と尋ねると店員はドリルの売り場

たドリルを提案しようと思ったのでしょうが、そもそもドに案内してくれました。
「どのような壁でしょう？もしコンリルそのものがニーズに合っていなかったのですね。

クリートならこのくらいのパワーが必要ですよ。最近はヒートンを刺す穴なら錐でも良かったし、
いまなら穴を充電式がお勧めです」などと、一生懸命製品の説明をし開けずに設置できるフックなども候補に挙げられるかもれくれるのですが、何となくピンときません。
そもそも電しれません。

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先の例え話に戻ってみましょう。店員はどうすれば動ドリルは高額です。女性は「少し考えてみます」といっホームセンターでヒートンを買ってきたのですが、そのま
まだと中々壁に刺さりません。
これは道具が必要だなと隠されたニーズを知るためには？

ニーズの把握はインスペクター自身も守る
時に、ニーズの把握はインスペクター自身を守ってています。皆さんは協会の会員ですから先輩インスペ

くれることもあります。
ホームインスペクションはお客

クターとの交流や講習会でそのような経験や知識を様の家との向き合い方に対して長期的な効用を提供形式知として取り入れることもできますね。お客様のできますが、中には短期的、金銭的な利益を求めていニーズは人それぞれに異なります。
口に出す要望がする場合もあるでしょう。例えば瑕疵を見つけて価格交

べてとは限りません。皆さんもお客様の「真のニーズ」

渉の材料にしたい時などです。説明や会話を通して本を探り当ててください。

来のインスペクションに求められない「真のニーズ」
を見抜くことはトラブルの回避につながるでしょう。

さて、お客様のニーズについてご理解いただけたと

本誌連載の「要注意！ホームインスペクションの落思います。
この考え方も生かしながら、次回はホームイとし穴」はマーケティング的にも貴重な事例集となっ

ンスペクションのニーズについて深掘りしてみましょう。

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FROM JSHI

中部
エリア部会

エリア部会活動報告

日本ホームインスペクターズ協会による研修動画が完成したので、これを機に動画を基にした初心者向けのセミナーを開催しました。
これからホームインスペクションをはじめようと考えている方や、不動産業の方など現状のホームインスペクションやその未来について活発な意見交換ができ充実した研修会となりました。
中部エリア部会長

加藤 大輔

ホームインスペクション研修動画セミナー●2022年3月24日（木） 17:00〜18:30 ●会場：イールーム名古屋駅前A ●参加人数：4名●開催目的：研修及び会員交流

北海道
エリア部会

『人と住まいの幸せな関係を追求する』という理念のもと、建築や不動産等の専門家が交流できる場が北海道エリア部会です。
コロナ禍で色々と制約はありますが、会員相互の交流やスキルの向上、社会の安心安全に貢献するための取り組みを行っていきます。
北海道エリア部会長

東北
エリア部会

古田 昌之

東北エリア部会ではコロナ禍の関係で実質的な活動は行っておりません。
11月25日に京都で開催されましたエリア部会長会議に初めて参加させて頂き、各エリアの情報をリアルで聞けたことが大変参考になりました。

東北エリア部会長

近畿
エリア部会

コロナ禍でなかなかセミナーや研修が出来ない環境でしたが実地研修を開催しました。遠くは神奈川や岐阜県等からも参加される方が居られるなど皆さん熱心に勉強されました。
当日は2班に分かれて外回り、内装、バルコニー、小屋裏、床下、レベル測定とインスペクションフルコースを体験して頂きました。

八鍬 宏明

近畿エリア部会長

松田 貞次

インスペクション実地研修

関東
エリア部会

日本ホームインスペクターズ協会による研修動画を実際に作成した理事が解説しながらホームインスペクションの基本についてのセミナーを開催しました。
現在関東エリア部会は活動休止中ですが、関東エリア会員の皆様の熱意とご協力により再活動に向けて準備中です。
ホームインスペクターがより活躍できるよう、会員同士横の繋がりを持つための貴重な場としてこれから一緒に盛り上げていきましょう。

ホームインスペクション研修動画セミナー●2022年3月17日（木） 17:00〜18:30●会場：朝日ビル5F 会議室●参加人数：8名●開催目的：研修及び会員交流

14●2021年11月14日（日） 9:00〜13:00 ●会場：大阪府枚方市高野道 ●参加人数：15人●開催目的：実務経験の浅い会員さんに向けて実際に現場を経験して頂きます
開催内容：「実際に見て学ぶ・中古住宅・実地研修会」
講師：増谷 年彦
坂本 雅之
中村 友彦
妹尾 和江

中国・四国
エリア部会

松田 貞次

まだまだコロナ禍は予断を許さない状況ですが、
中国四国エリアではホー
ムインスペクションの重要性が認識されるよう、可能な限り情報提供や各種研修を開催していきたいと考えております。
令和3年11月に、中古住宅を会場にしたホームインスペクション実地研修を開催しました。建築関係の方や不動産会社の方など多数ご参加いただき、関心の高さに住宅診断の必要性、重要性を再確認した一日でした。
中国四国エリア部会長

吉冨 淳

15

九州
エリア部会

4月6日におよそ2年ぶりとなる集合研修を加藤理事の主導で行うことが出来ました。
インスペクションの基本的な動画ですが会員の診断基準を標準化する上で意義のある研修になったと思います。
リモート研修も効率的で有意義ですが、集合研修でのテンポの良い質疑
応答は記憶に残りやすいことを確信しました。
そして会員間の一体感、連帯感が強くなる機会としてその必要性を強く感じました。
九州エリア部会長 森田 伸幸

動画研修セミナー●2022年4月6日（水） 13：30〜17：00●会場：くまもと県民交流会館 パレア●参加人数：8名●開催目的：加藤理事による動画研修。
インスペクションの基礎と現地調査の標準化▲床下進入の様子

JSHI レディース部会が発足します！
日本ホームインスペクターズ協会も設立から12年 を超え、会員数も全国で約1,500名超と発展して参りました。
うち女性会員は約120余名となりました。
この度、消費者でもあり、生活者である女性会員の有志が立ち上がり「JSHIレディース部会（仮称）」の発足をする次第となりました。
この部会では、女性会員が互いに交流を深め、情報の共有を図る中で、そのスキルの向上をはかり、もってホームインスペクション市場の活性化ならびに業界の地
位向上、および消費者の保護につながる活動を推進していくことを目的とします。
まずは、女性会員がZoom会議等で集まるところから始め、悩みの相談室も兼ねた情報交換をしながら、研修を図り、研鑽を積んでいきたいと思います。年に2回は一堂に会し、
ミーティングと研修会を実施できたらと考えております。
日本ホームインスペクターズ協会女性会員の皆様のうち、ご賛同いただける方を募集しております。

お申込みは協会公式ホームページからhttps://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScSuDGHQSZYE-YeEVDBDNYVw̲JxTDCt8LHH8QLOZD73vHPsnw/viewform●問い合わせ先：JSHI事務局●メール：info@jshi.org

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レディース部会
申込フォーム▲●世話人：妹尾 和江・久世 妙・熊谷 一子・松本 夢・野々田 桂

広告ページ

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要注意！
ホームインスペクションの
落とし穴

連載

其之四

HomeInspector Troubleshooting vol.4「依頼主はカメレオン？」
依頼主に対して、
インスペクターはその最大利益(この場合は、正確な診断を目指すという意味で)を目指すのは当たり前なのですが、その依頼主も、状況によっては立ち位置が変わり、我々にとってリスクにも成り得るという例をご紹介します。

依頼概要

ここからは、一部推測も含まれます。
この用）」の劣化事象 □ あり がネガティブ要素

依頼主さん、おそらく納品された報告書をとして気になり始める。今までは、値引き・補手に、売主・仲介に補修工事を要求したの修要求するためのポジティブ要素と考えてでしょうが、築後20年以上、多分、売契にはいたことが、
オセロをひっくり返すように、い瑕疵免責特約などもつけられており、補修

きなり白から黒に見えてきたようです。

工事の交渉は当然、スムーズに進むとは思調査を行ったインスペクターに対して「水えません。契約前であればまだしも、引き渡染みだけであるのに雨漏りと同等の扱いでし後ですから、普通に考えれば無理筋の要あるのは承服できない」「これが、雨が原因

求です。そこでこの依頼主さん、このまま転である根拠を示せ」「 誤りであるので、概要

売してしまうことを考える訳です。そこで買書の書き換えを要求する」等々、理不尽なク主から売主に立場が変った事にもお気づき

レームをつけてくるようになりました。あれになったようで、そうすると手元にある「建だけ、前のめりに協力的であったにも関わ物状況調査の結果の概要（重要事項説明らずです。

築20年以上、木造戸建て、売買契約済及び引き渡し済、小屋裏
水染み跡あり(おそらくは雨漏り)買主としての依頼主
インスペクション時に依頼主が立ち会なので、小屋裏の水染み跡を発見した時

い、小屋裏を覗いた時に、一緒に水染み跡

は、照明の補助をしてくださったり「他にもを確認しました。

無いですか？」などと、妙に協力的、前のめ

そもそも依頼の動機が、不具合事象がありだったようです。
インスペクション終了時

れば、売主に補修させる為のエビデンスとに「建物状況調査の結果の概要（重要事項して、お考えだったようで、
つまり、
この時点

説明用）」
をご希望とのお申し出で、後日、
いで、少々クレーマー気質があったのではな

わゆるインスペクションの写真付き詳細報

いかと推察されます。

告書と一緒に納品しました。

あっ、

・
・
・

意味の無い「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」
事実の書き換えなど行えないのは当たり前ですが、ここで、賢明な方はお気づきと思います。既存住宅状
況調査に伴い発行される「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」が必要だったのか？発行して良かったのか？
そもそも、既存住宅状況調査は不動産売買に伴う手続きとして宅建業法に位置付けられている業務。売契が終了し、引き渡しも終了している案件には必要としませんし、買主としては使う場面もありません。既存住宅の状況の把握であれば、法的な制度上の手続きではなく、全体を調査するJSHIのインスペクションの方が、よほど馴染むはずです。

「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」の発行を要望された時点で、インスペクターは依頼主の思惑に気づき、制度と目的を説明するべきだったかもしれません。
売主として考えてみても、今回の場合は「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」
として使えるのは調査日から1年間。仮に、書き変えたとしても、買主側から調査の申し込みがあり、同じ事象が発見されるリスクは残っているはずで、そのリスクヘッジをするには、売主として既存住宅状況調査の立ち入りを拒否す
るしかない。結局はほぼ出番を必要としない書面です。

ユーザーの誤解ッジー

今は買主モードなのね！

売買カメレオン（生息地：日本）
古い家屋を好み、買主の時は体表が緑色になり注意深く、売主の時は赤色になり大雑把な行動を取る。

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売主としての依頼主

インスペクションも知られてきた。同時に、既存住宅状況調査も宅建事業者と同様に、一般エンドユーザーにも知られてきました。
黎明期のインスペクターにとっては夢のような状況になりつつあるのですが、同時に、いわゆるホームインスペクションと既存住宅状況調査との混同・誤解が、インスペクションとは何ぞや？のレベルから、制度の運用や仔細の部分の解釈に深化しています。
また、
インスペクションを利用するユーザーは、

ネット情報、それも少々偏った解説の更に自分にとって都合のいい部分だけを切り取って理解している可能性があります。
インスペクターの皆さんは、依頼主が「売主」にも「買主」にも、そして天使にも悪魔にも、一瞬にして変身する事を肝に銘じておくべきでしょうし、依頼主の皮算用や立場に係わらず、常に正確で公明正大な報告書作りを心掛けることが、一番のリスク
ヘッジになるようです。
また、理不尽な要求には毅然と対応することが重要です。

19

連載

第三回

それは何故
そしてどうなる

クリープ考慮した上で、設計上は樹種によらずた今回の検証は、傾斜基準の裏付けというより、設計

わみ量は計算上3mm〜8mm程度、それに比べて傾基準と比較しただけに過ぎませんが、それなりに相斜基準は5mm〜11mm程度。つまり、3/1000なり

関関係というよりは、数値の目安としては被っている

6/1000の傾斜の許容値を超えている場合は、自ずと事が判ります。これも、考えてみれば当たり前のこと

設計上の限界値を超えている可能性が高いと言えるで、どちらも主眼は「建築物の使用上の支障が起こらようです。

ないこと」を目的としていますので、目で見える瑕疵

現実の住宅では、積載重量は計算上の数値よりはるかに軽い事、樹種によるヤング系数値もそれなりの有無にかかわらず、6/1000が使用上の限界なのでしょう。

に偏差があること等を考え合わせると、傾斜基準の

床のたわみを計算してみた

6/1000を超えている場合は、施工精度や経年劣化

インスペクションの現場で、依頼主に説明を求め以外に、そもそもの設計上の問題があった可能性をられる場合もあると思いますが、この辺りの数値を頭視野に入れても良いのではないでしょうか。

に入れておくと、説明しやすいかもしれません。
また、現場で確認できるようであれば、床の下がっている

単に瑕疵の基準などを丸暗記するのではなく、設計部分の梁せいなどを採寸確認してみてください。ま基準などと比較してみると、新たな発見もあるのではないでしょうか。

床や壁(柱)の傾斜基準の3/1000や6/1000が、そのためか、なかには梁の断面検討を単なる経験

た、今回は単純梁で検討してみましたが、田型や日型施工精度を実態調査した結果から定められたもの。

則で対応している設計者もいるようですし、そのようのクロス複合梁などでは、たわみが更に大きくなりま

3/1000程度までは施工精度として考えられ、さすがな物件は案の定、床のたわみが大きいようです。

すので、注意が必要です。

に6/1000となると、施工精度以外の要素によって発生しているとの強い蓋然性により目安とされている前条を受けて、「 建築物の使用上の支障が起こら事は、前回までご説明した通りですが、床の傾斜に関ないことを確かめる必要がある場合及びその確認方して悩ましいのは、単なる設計上の配慮不足、検討不法を定める件」
として平成十二年五月三十一日建設

足による、梁の断面寸法の不足による傾斜です。

省告示第千四百五十九号において、梁せいとスパンの関係を木造ではD/L＝1/12と定めています。
ここ

建築基準法施行令第82条第四号において、国土から、簡単な検証をしてみましょう。

交通大臣が定める場合においては、構造耐力上主要な部分である構造部材の変形又は振動によつて建築告示では、木の材種や等級に関しての前提がありが定める方法によつて確かめること。
と定められていませんので、何種類か木の材種を設定し、b=105，

ますが、小規模の木造住宅は、いわゆる4号特例に

d = 3 0 3 ( 3 6 4 0 / 1 2 ) 、梁スパン= 3 6 4 0 、梁ピッチ

よって、確認申請に、設計図書の添付が求められてい=1820と仮置きし計算してみると、次のような結果に

ません。

なります。

材

種

スギ(甲種2級)
対称異等級集成材
ホワイトウッド
対称異等級集成材
ダフリカ

ヤング係数
(N/mm2)

たわみ(mm)

たわみ(mm)(変形増大係数)
2

6,860

4.04

8.08

10,2902.69

5.39

14,700

1.89

3.77

許容たわみ
絶対値
(3640/250)
mm

14.56

傾斜
3/1000

傾斜6/1000(L=1820)(L=1820)

5.46

10.92

ギ

あちゃ〜

アンタ達！
手抜きしたでしょ！
！
！
！

はぁ〜オレの腕が信用できないってのか！
！
！

↑

設計した人

物の使用上の支障が起こらないことを国土交通大臣

ギーー
ギ
ギ

途中計算式省略
クリープ変形増大係数2は築後約10年を想定、50年だと2.42程度となる

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事 務 局 だ より
事務局より
いよいよ会報誌の電子書籍化が始まりました。
新生JSHI会報誌は7月、10月、1月、4月の3か月おきの発行を予定しております。
各コンテンツでは皆様のお役にたてるような情報発信をしていくとともに、インスペクションの認知度向上、活動発信にも繋がればと考えております。
ご意見ご要望など事務局までお寄せください。

編 集 後 記電子書籍としての第一号とのことで、試作版で動作を確認したり、電子書籍リーダーを吟味したりと、
いつもにはない手順の中での進行となりました。長嶋理事長のインタビューや、業種横断的な座談会では、トップを走る皆さんの見識に大いに啓発されました。今後も会員の皆様に寄り添った紙面づくりに邁進いたします。

読者アンケートにご協力下さい。
より一層会員の皆様のお役に立つ誌面にしていくために、
アンケートにご回答下さい。誌面作りの参考とさせていただきます。
右 二次元バーコードにてスマホで簡単に回答できます。

日本ホームインスペクターズ協会会報誌

HOME INSPECTORS JAPAN VOL.24
2022年7月号

発行 特定非営利活動法人 日本ホームインスペクターズ協会〒060-0001
札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム1111号室
Tel. 011（688）7913 Fax. 011（688）7914
公式ウェブサイト http://jshi.org/
ご注意
本誌は非売品です。また本誌掲載記事の無断転載を禁じます。
無断複写・複製（コピー等）
は著作権法上の例外を除いて禁じられています。

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