平成24年12月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
平成25年２月14日
上場取引所
東証
URL http://www.excellent-reit.co.jp/

不動産投資信託証券発行者名
コード番号
代表者

ジャパンエクセレント投資法人
8987
執行役員
戸田 千史

資産運用会社名
代表者
問合せ先責任者

ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社
代表取締役
戸田 千史
経営企画部長
佐々木 敏彦TEL03-5575-3511（代表）有価証券報告書提出予定日
決算補足説明資料作成の有無

平成25年３月27日
有 ・無決算説明会開催の有無

有 ・ 無 （アナリスト向け）

分配金支払開始予定日

平成25年３月11日（百万円未満切捨て）
１．平成24年12月期の運用、資産の状況（平成24年７月１日～平成24年12月31日）（１）運用状況（％表示は対前期増減比）
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
24年12月期
7,599 (△1.8)
3,172 (△5.0)
2,310 (△5.1)
2,309 (△5.2)
24年６月期
7,740
(9.2)
3,340
(12.5)
2,435
(8.9)
2,434
(8.9)

24年12月期
24年６月期

１口当たり当期純利益円
12,241
12,906（２）分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

自己資本当期純利益率
％
2.2
2.3

分配金総額

総資産経常利益率％
1.0
1.1

１口当たり利益超
過分配金

利益超過分配金総額

営業収益経常利益率
％
30.4
31.5

配当性向

純資産
配当率

円
百万円
円
百万円
％
％
24年12月期
12,242
2,309
0
0
100.0
2.2
24年６月期
12,200
2,301
0
0
94.5
2.2
（注１） 配当性向については小数点第１位未満を切捨てにより表示しております。
（注２） 平成24年６月期の１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異の主な要因は、圧縮積立金の積立（133百万円）を実施したことによるものです。
（３）財政状態
総資産
24年12月期
24年６月期（参考）自己資本

純資産
百万円
228,020
228,818

１口当たり純資産
％
45.8
45.7

104,545百万円

平成24年６月期

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△652△5,038

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△2,795△1,233

平成24年12月期（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー
百万円
24年12月期
3,389
24年６月期
6,947

自己資本比率百万円
104,545
104,537円
554,175
554,134
104,537百万円

現金及び現金同等物期
末残高百万円
15,325
15,383

２．平成25年６月期の運用状況の予想（平成25年１月１日～平成25年６月30日）（％表示は対前期増減比）
１口当たり分配金
１口当たり利益超
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
（利益超過分配金
過分配金は含まない）
百万円 ％
百万円 ％
百万円 ％
百万円 ％
円
円
8,355(9.9)
25年６月期3,567(12.5)
2,595(12.3)
2,594(12.3)
12,200－（参考）１口当たりの予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口）
11,532円（注）平成25年６月期においては、圧縮積立金の一部（150百万円）を取り崩して分配することを前提としています。

- 1 -３．その他（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更
無② ①以外の会計方針の変更
無③ 会計上の見積りの変更
無④ 修正再表示
無（２）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む） 平成24年12月期
188,650口 平成24年６月期
188,650口② 期末自己投資口数
平成24年12月期
0口 平成24年６月期
0口（注） １口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注
記」をご覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信は、金融商品取引法に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく監査手続は終了していません。
※

運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項（将来に関する記述等に関するご注意）
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細については、後記９ペー
ジ記載の「平成25年６月期（平成25年１月１日～平成25年６月30日）及び平成25年12月期（平成25年７月１日～平成
25年12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

- 2 -ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

１．投資法人の関係法人
本投資法人の資産運用会社であるジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社の主要な株主である興和不動産株式会社は、平成24年10月１日を効力発生日として、株式会社新日鉄都市開発との間で合併を行い、商号を新日鉄興和不動産株式会社に改めました。
本経営統合により新日鉄興和不動産株式会社となった後も、本投資法人による資産運用会社への役職員の出向等を含む協力体制の構築等につき締結している「REIT 事業に係る協定書」における（旧）興和不動産株式会社の契約上の地位は承継されており、新日鉄興和不動産株式会社につき、本投資法人におけるコアスポンサーという従来からの基本的な位置づけに変更はありません。また、本投資法人及び資産運用会社は、（旧）興和不動産株式会社との間で平成18年５月12日付で「物件情報・ウェアハウスジング等サービス提供契約」（以下「本パイプラインサポート契
約」といいます。）を締結し、本パイプラインサポート契約に基づき、投資対象資産の保有、開発不動産の売却の情報の提供、仲介情報の提供等のサポートを得ることとされていますが、本パイプラインサポート契約は新日鉄興和不動産株式会社に承継されています。
なお、上記変更後の本投資法人の仕組図は43ページをご参照ください。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成24年９月26日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため、開示を省略します。
（２）運用状況① 当期の概況（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成18年
２月20日に設立されました。その後、平成18年３月15日に関東財務局への登録が完了（登録番号 関東財務局長 第52号）し、平成18年６月27日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8987）
いたしました。
上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主としてオフィスビルへの投資・運用を行い、この度、平成24年12月末に第13期の決算を終了しました。
（ロ）運用環境及び運用実績
当期のわが国経済は、東日本大震災後の復興需要や平成23年秋口のタイ洪水による落ち込みからの持ち直しを背景として緩やかに回復しつつありましたが、海外経済の減速を背景とした輸出・生産減と設備投資の調整などから、期末にかけて弱含みで推移しました。
オフィスビル賃貸市場については、東京圏では近時のオフィス大量供給による空室率の上昇懸念があった
ものの、情報通信関連など業績好調企業においてオフィス需要が顕在化し、空室率も横ばいからむしろ改善傾向を示し始めています。大阪及び名古屋においては、平成22年以降も賃料相場は下落傾向を見せていますが、空室率については、それまでのオフィス大量供給が落ち着いてきたことから堅調に推移してきました。
このような環境の中、本投資法人では特に川崎日進町ビルディングで大口テナントが退去し、当該物件の稼働率が大きく低下するという厳しい状況を迎えましたが、リーシング環境に応じた報酬体系の見直し（インセンティブ制の採用）を通じて各PM会社との連携をこれまで以上に密にとり、低稼働物件を中心に特に早期埋戻しに注力いたしました。その結果、上記テナント退去により一時的に92.1％に低下したポートフォリ
オ稼働率を、期末時点では94.0％まで回復させることができ、次期の増収への足掛かりを得ることができました。
不動産投資市場においては、リートの新規上場や公募増資、私募リートの設立などが相次ぐ中で、オフィ
スビル等の売買取引は堅調に推移しましたが、「大型」「優良」とされる案件については、リート・スポン
サー間における取引が多くを占めました。本投資法人においてはSE山京ビルの取得を企図し、同ビルを保有
するSPCへの匿名組合出資を行っています。
なお、当期末における本投資法人の全不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで24物件、投資額2,170億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は266,915.61㎡（80,741.97坪）、期末稼働率は94.0％（前期比0.7
ポイントの低下）となっています。

- 3 -ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（ハ）資金調達の概要
当期は、前期に引き続き、金利の固定化、返済期限の分散化及び有利子負債の長期化に留意した資金調達を行いました。
平成24年７月31日に期限の到来した長期借入金140億円の借換えに際しては、同額の長期借入金（内訳：
期間５年４ヶ月の変動金利借入30億円、期間４年６ヶ月の変動金利借入40億円、期間４年６ヶ月の固定金利
借入30億円、期間３年４ヶ月の変動金利借入40億円）を調達しました。なお、変動金利借入（総額110億円）については、すべて金利スワップ取引により金利の固定化を図りました。
以上の結果、当期末現在の有利子負債の平均残存期間は2.87年、長期借入比率は99.6％、固定金利比率は76.2％、加重平均調達金利は1.32％となりました。有利子負債残高は短期借入金5億円、長期借入金888億円（１年内返済予定の長期借入金150億円を含みます。）、投資法人債240億円の合計1,133億円となりました（期末総資産ＬＴＶは49.7％）。
本投資法人は、長期資金の機動的な調達を目的として、下記のとおり投資法人債の発行登録をしております。
（発行登録の概要）
種類

発行予定額

投資法人債

発行予定期間

1,000億円

平成24年２月９日から平成26年２月８日まで

本投資法人が取得している格付けは下記のとおりです。
（平成24年12月31日時点の格付状況）

発行体格付け（アウトルック）
個別債務本格付け(注)

格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

ムーディーズ・ジャパン

ＡＡ－（ネガティブ）

Ａ３（安定的）

ＡＡ－

―

(注)

第１回無担保投資法人債、第２回無担保投資法人債、第３回無担保投資法人債、第４回無担保投資法人債に対する格付けです。

（ニ）業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益7,599百万円、営業利益3,172百万円、経常利益2,310
百万円、当期純利益2,309百万円となりました。
分配金につきましては、法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処
分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は12,242円となりました。
② 次期の見通し（イ）投資環境の見通し
今後のわが国経済は、当面は景気の弱さが残るものの、政権交代後の金融政策、財政政策及び成長戦略によるデフレ脱却、円高是正への期待が高まるとともに、年度後半には消費税引き上げの駆け込み需要も考えられることから、緩やかに回復するものと予想されています。しかしながら、米国財政や欧州経済の先行き不透明感もあり、本格的な景気回復には暫く時間がかかるものと思われます。
オフィスビル賃貸市場は、東京圏では今後、空室率は横ばいから改善傾向へ、賃料水準については弱含み
乃至横ばいで推移すると想定しています。但し、都心の大型優良ビルについては、足許で空室の消化も進んでいることから、順次、賃料水準も反転し始めるものと予想しています。大阪・名古屋圏については、足元で堅調な動きはみられるものの、将来的なオフィス需給状況緩和の見通しを背景として、当面は厳しい環境が続くものと思われます。
不動産投資市場においては、資金調達環境は引き続き緩和基調にあり、またリートをはじめとする各セク
ターの投資ニーズは持続すると予想され、売買取引の増加につながるものと予測しています。ただし、かかる環境下、売手にとって大きく価格を下げてまで売却する動機に乏しいと考えられるため、投資適格度が高いとされる案件の供給は限定的であると考えられます。なお、本投資法人は平成25年1月に実施した公募増資によって、赤坂インターシティ（持分追加取得）、大阪興銀ビル（底地）及びコアシティ立川を平成25年2月に取得し、またSE山京ビルを平成25年3月に取得する予定です。

- 4 -ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
オフィス賃貸市場の回復が遅れる中、本投資法人では着実に賃料ギャップの早期縮小と、低稼働物件における早期埋戻しによる稼働率の向上に目途をつけたことから、次期の既存ポートフォリオの収益は反転する
見込みです。今後は、市況動向を踏まえた賃料水準の維持・向上と更なる稼働率の向上により、全体のポー
トフォリオ収益の維持向上に努めることとします。また、中長期的な資産価値の維持及び物件競争力向上のため、戦略的な追加投資計画を継続的に実施して参ります。
外部成長については、引き続き中長期的な資産規模の拡大とポートフォリオの収益安定性実現に向けて、資産の入替を含め、投資規模・収益性・エリアのバランスに留意した投資を企図していきます。このために引き続きスポンサー企業との一層の連携強化・協働、また運用会社による物件情報ルートの開拓・深耕強化を行い、売却情報の早期入手に努め取引機会を的確に捕捉していきます。
財務面につきましては、不動産投資法人の資金調達環境は概ね良好でありますが、今後の内外情勢の変化にも対応すべく、借入金利の固定化、返済期限の分散、負債の長期化、コミットメントライン継続による流動性の確保、適正な有利子負債比率の維持に取り組み、安定的かつ健全な財務運営を継続して参ります。
（ハ）運用状況の見通し
Ａ．２営業期間の業績予想
平成25年６月期（第14期 平成25年１月１日～平成25年６月30日）及び平成25年12月期（第15期 平成25
年７月１日～平成25年12月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでおります。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「平成25年６月期（平成25年１月１日～平成25年６月30日）及び平成
25年12月期（平成25年７月１日～平成25年12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
平成25年６月期（平成25年１月１日～平成25年６月30日）
営業収益
8,355百万円
営業利益3,567百万円
経常利益
2,595百万円
当期純利益
2,594百万円
１口当たり分配金
12,200円
１口当たり利益超過分配金－円
平成25年12月期（平成25年７月１日～平成25年12月31日）
営業収益
8,727百万円
営業利益3,707百万円
経常利益
2,767百万円
当期純利益
2,766百万円
１口当たり分配金
12,300円
１口当たり利益超過分配金－円（注）

上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

- 5 -ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

Ｂ．決算後に生じた重要な事実①公募による新投資口の発行（一般募集）について
本投資法人は平成25年１月10日及び平成25年１月23日開催の役員会において、以下のとおり、公募による新投資口の発行を決議し、平成25年１月30日に払込が完了いたしました。
この結果、平成25年１月30日付けにて、出資総額は116,460,481,400円、発行済投資口数は221,650口となっております。
＜公募による新投資口発行の概要＞（1）発行新投資口数

33,000口（2）発行価格

１口当たり金451,425円（3）発行価格の総額

14,897,025,000円（4）払込金額（発行価額）

１口当たり金436,609円（5）払込金額（発行価額）の総額

14,408,097,000円（6）払込期日平成25年１月30日②第三者割当による新投資口の発行（グリーンシューオプション行使による第三者割当）について
本投資法人は平成25年１月10日及び平成25年１月23日開催の役員会において、以下のとおり、第三者割当による新投資口の発行を決議しました。なお、みずほ証券株式会社は本投資法人より第三者割当による新投資口の割当てを受ける選択権（グリーンシューオプション）を付与されており、行使期限は平成25
年２月22日となります。
（1）発行新投資口数

3,300口（2）払込金額（発行価額）

１口当たり金436,609円（3）払込金額（発行価額）の総額

1,440,809,700円（4）割当先みずほ証券株式会社（5）払込期日平成25年２月27日③資産の取得（赤坂インターシティ（持分追加取得））について
本投資法人は平成25年１月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成25年
２月５日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞（1）取得資産不動産信託受益権（2）資産の名称

赤坂インターシティ（持分追加取得）（3）所在地

東京都港区赤坂一丁目11番44号（4）取得価格（注）10,289,000,000円（5）契約締結日

平成25年１月10日（6）引渡日平成25年２月５日（7）取得先新日鉄興和不動産株式会社（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。

- 6 -ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信④資産の取得（大阪興銀ビル（底地））について
本投資法人は平成25年１月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成25年
２月５日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞（1）取得資産不動産信託受益権（2）資産の名称

大阪興銀ビル（底地）（3）所在地大阪府大阪市中央区高麗橋四丁目１番１号（4）取得価格（注）1,770,000,000円（5）契約締結日

平成25年１月10日（6）引渡日平成25年２月５日（7）取得先新日鉄興和不動産株式会社（注）信託受益権売買契約に記載される本土地の売買代金（10,100,000,000円）より、借地人から収受する借地権に係る権利金相当額（8,330,000,000円）を控除した金額を、取得価格として記載しています。
また、取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。
⑤資産の取得（コアシティ立川）について
本投資法人は平成25年１月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成25年
２月５日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞（1）取得資産不動産信託受益権（2）資産の名称

コアシティ立川（3）所在地東京都立川市曙町二丁目37番７号（4）取得価格（注）6,500,000,000円（5）契約締結日

平成25年１月10日（6）引渡日平成25年２月５日（7）取得先立川曙町キャピタル特定目的会社（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。
⑥資産の取得（ＳＥ山京ビル）について
本投資法人は平成25年１月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結しました。
＜取得資産の概要＞（1）取得資産不動産信託受益権（2）資産の名称

ＳＥ山京ビル（3）所在地北海道札幌市北区北七条西一丁目１番２号（4）取得価格（注）5,500,000,000円（5）契約締結日

平成25年１月10日（6）引渡予定日

平成25年３月１日（7）取得先合同会社ポレール（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。

- 7 -ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信⑦資金の借入れについて
本投資法人は平成25年１月31日付で、赤坂インターシティ（持分追加取得）、大阪興銀ビル（底地）及びコアシティ立川の取得資金並びにこれに関連する諸費用等の一部に充当するため、下記内容の極度ローン個別契約を締結しました。
（1）借入先株式会社みずほコーポレート銀行（2）借入金額

4,500,000,000円（3）利率

0.63％（変動金利）（4）借入日平成25年２月５日（5）利払期日平成25年３月１日（6）元本弁済期日

平成25年３月１日（7）元本弁済方法

元本弁済期日に一括弁済（期限前弁済可）（8）担保の有無

無担保・無保証- 8 -ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

平成25年６月期（平成25年１月１日～平成25年６月30日）及び
平成25年12月期（平成25年７月１日～平成25年12月31日）運用状況の予想の前提条件
項目

運用資産

前提条件
・平成24年12月期末現在保有する24物件に加え、平成25年2月5日に取得した「赤坂インターシティ（持分追加取得）」、「大阪興銀ビル（底地）」及び「コアシティ立川」、並びに平成25年3月1日を引渡しとする「SE山京ビル」の取得（予定）を前提としております。
・実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。

営業収益

・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としております。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績をベースに費用の変動要素を反映して算出しております。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては精算金相当分を取得原価に算入しております。
・維持管理費の額は平成25年6月期においては1,124百万円、平成25年12月期においては1,062百万円が費用計上される見込みです。

営業費用

・固定資産税及び都市計画税等の額は平成25年6月期においては624百万円、平成25年12月期においては634百万円が費用計上される見込みです。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しております（平成25年6月期に108百万円、平成25年12月期に133百万円）。なお、予期し難い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意下
さい。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しております。（平成25年6月期に1,414百万円、平成25年12月期に1,464百万円）

営業外費用

・一時的な費用として、平成25年１月10日開催の役員会で決議した新投資口の追加発行に係る費用等を見込んでおります（平成25年6月期に50百万円）。
・営業外費用（支払利息、融資関連費用等）については、平成25年6月期に974百万円、平成25年12月期に943百万円を見込んでおります。
・本書の日付現在、117,800百万円（借入金93,800百万円、投資法人債24,000百万円）の有利子負債を有しております。

有利子負債

発行済投資口数

１口当たり分配金

・取得予定資産の取得資金の調達のため、平成25年6月期に借入れを行うことを前提としています。
・平成25年12月期末までに返済期限が到来する借入金20,000百万円のうち、長期借入金15,000百万円及び短期借入金4,500百万円については借換えを行うことを前提としており、短期借入金500百万円については自己資金による返済を行うことを前提としております。
・平成24年12月末現在の188,650口に加え、平成25年１月10日開催の役員会で決議した公募による新投資口の追加発行（33,000口）及びグリーンシューオプションの行使による第三者に対する割当（上限3,300口）によって新規に発行される予定の合計36,300口がすべて発行されること（発行済投資口数224,950口）、並びに、その後平成25年12月期末までは投資口の追加発行がないことを前提としています。
・1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度とし、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超えて分配することを前提として算出しております。
・平成25年6月期においては、圧縮積立金の一部（150百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動又は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。

１口当たり利益
超過分配金

・利益を超える金銭の分配（1口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提としてお
ります。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としております。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としております。

- 9 -ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

３．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(平成24年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
繰延税金資産その他

当期(平成24年12月31日)

3,490,795
11,892,959
539,342
147,171
22
9,620
16,079,911

3,596,804
11,728,460
650,872
113,661
23
47,624
16,137,447

建物（純額）

3,736,490△472,588
3,263,901

3,793,504△522,878
3,270,625

構築物
減価償却累計額

19,129△1,847

19,129△2,002構築物（純額）17,281

17,126

機械及び装置
減価償却累計額

265
△47
217

265
△59
205

2,284
△422
1,861

2,284
△545
1,739

12,232
81,849,357△10,516,027
71,333,329

9,736
82,017,412△11,719,291
70,298,121

724,348△69,586
654,761

724,348△79,787
644,560

428,169△160,412
267,756

431,628△175,201
256,427

79,349△33,488
45,86081,727△39,067
42,659128,008,243
8,416
203,613,864

128,008,243
63,315
202,612,761

1,185,044
593
7,380,016
8,565,655

1,185,044
536
7,380,016
8,565,598

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額

機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産
借地権
商標権
信託借地権
無形固定資産合計- 10 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（単位：千円）前期(平成24年６月30日)
投資その他の資産投資有価証券
差入敷金及び保証金
長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計

当期
(平成24年12月31日)－
15,181
385,828
78,554
479,564

207,614
15,181
331,457
83,972
638,225

212,659,084

211,816,585

79,69579,69566,00366,003228,818,691

228,020,036

587,878
1,000,000
21,000,000
381,713
243,263781
155,101
77,764
7,167
23,453,670

510,685
500,000
15,000,000
329,263
251,167473
136,379
73,786
2,575
16,804,331

24,000,000
67,800,000
425,044
8,602,586
100,827,630

24,000,000
73,800,000
426,974
8,443,473
106,670,447

124,281,301

123,474,779

102,052,384

102,052,384

50,18050,180183,367
183,3672,434,824
2,485,005

2,309,504
2,492,872

104,537,389

投資主資本合計※2

純資産合計

104,537,389
228,818,691

負債純資産合計- 11 -

104,545,257※2

104,545,257
228,020,036

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益
匿名組合分配金

前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

自
至

※1

7,046,223
541,770※2
152,694－
7,740,689

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日※1※1

営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用※1

営業費用合計

3,901,998
356,378
17,20734,1996,540
84,2974,400,621

営業利益

3,340,067

営業外収益
受取利息
その他

※3

※1

※1

6,944,962
652,842－1,524
7,599,329
3,950,121
358,30917,31733,712
6,540
61,021
4,427,021
3,172,308

1,577
8,206
9,784

1,550
5,676
7,227

599,795
138,537
161,785
13,691
180
913,991

595,132
96,054
163,992
13,691
180
869,051

2,435,860

2,310,484

特別利益合計56
56－－

税引前当期純利益

2,435,916

2,310,484

1,097
△0
1,097

1,088
△1
1,086

当期純利益

2,434,819

2,309,397

前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

52,434,824

107
2,309,504

営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
特別利益
災害損失引当金戻入額

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計- 12 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書（単位：千円）
自至前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

投資主資本
出資総額
当期首残高
当期変動額
当期変動額合計

自至

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日

102,052,384

※1

当期末残高
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
当期首残高
当期変動額
圧縮積立金の積立
当期変動額合計
当期末残高
任意積立金合計
当期首残高
当期変動額
圧縮積立金の積立
当期変動額合計
当期末残高
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
当期首残高
当期変動額
圧縮積立金の積立
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
剰余金合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高- 13 -－
102,052,384

102,052,384※1－
102,052,384

50,18050,180－－133,186
133,186

50,180183,367

50,18050,180－－133,186
133,186

50,180183,367

2,236,262

2,434,824－△2,236,257
2,434,819
198,562△133,186△2,301,530
2,309,397△125,319

2,434,824

2,309,504

2,286,443

2,485,005△2,236,257
2,434,819
198,562△2,301,530
2,309,397
7,867

2,485,005

2,492,872

104,338,827

104,537,389△2,236,257
2,434,819
198,562△2,301,530
2,309,397
7,867

104,537,389

104,545,257

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（単位：千円）
自
至
純資産合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高- 14 -

前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

自至

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日

104,338,827

104,537,389△2,236,257
2,434,819
198,562△2,301,530
2,309,397
7,867

104,537,389

104,545,257

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書

区分

自
至

前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日（単位：円）

自至

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日（単位：円）

Ⅰ

当期未処分利益

2,434,824,551

2,309,504,835

Ⅱ

分配金の額

2,301,530,000

2,309,453,300(12,200)(12,242)

133,186,900－

107,651

51,535（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ

任意積立金
圧縮積立金繰入額Ⅳ

次期繰越利益分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「金銭の分配の方針」の趣旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしています。
かかる方針により、当期未処分利益から租税特別措置法第66条の２で定められている圧縮積立金を控除し、その残額のうち発行済投資口数188,650口の整数倍の最大値となる
2,301,530,000円を利益分配金として分配することと致しました。なお、規約第33条第１項第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

- 15 -

本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「金銭の分配の方針」の趣旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、当期未処分利益を超えない額で、発行済投資口数
188,650口の整数倍の最大値となる
2,309,453,300円を利益分配金として分配することといたしました。なお、
規約第33条第１項第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）
自至前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
災害損失引当金の増減額（△は減少）
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
信託有形固定資産の売却による減少額
その他

自
至

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日

2,435,916
1,260,724
13,691△56△1,577
761,581△85,467
227,659△37,877
72,874
92,834
155,101
6,136△30,588
2,798,378△12,016

2,310,484
1,284,468
13,691－△1,550759,124△111,529－
33,509△76,176△49,164△18,722△3,97854,371－△53,588

小計

7,657,317

4,140,938

利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額

1,577△710,751△1,008
6,947,135

1,550△751,220△1,396
3,389,872－－△263,348△4,850,934
22,852△13,434
503,743△437,118△5,038,239△211,309
3,695△46,314△241,650
4,750△2,820327,983△487,096△652,761

1,000,000△9,000,000
9,000,000－△2,233,926△1,233,926－△500,000
14,000,000△14,000,000△2,295,600△2,795,600

674,969△58,489

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
投資有価証券の取得による支出
投資有価証券の払戻による収入
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高※1

現金及び現金同等物の期末残高- 16 -

14,708,785
15,383,755※1

15,383,755
15,325,265

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．有価証券の評価基準
及び評価方法

有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しております。

２．固定資産の減価償却
の方法

①

②
③

有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物
２年～60年
構築物
２年～59年
機械及び装置
７年～16年
工具、器具及び備品 ３年～10年
無形固定資産定額法を採用しております。
長期前払費用定額法を採用しております。

３．繰延資産の処理方法

投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しております。

４．収益及び費用の計上
基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産（信託受益権を含む。）にかかる固定資産税、都市計画税及び償却
資産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、
前期37,298千円、当期はありません。

５．ヘッジ会計の方法①

６．キャッシュ・フロー
計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、
価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しております。

- 17 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

７．その他財務諸表作成のための基本となる
重要な事項

平成24年12月期決算短信①

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記しております。
(1）信託現金及び信託預金(2）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、 信託土地、信託建設仮勘定(3）信託借地権(4）信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。ただし、資産に係る控除対象外消費税等は、個々の資産の取得原価に算入しております。

（８）財務諸表に関する注記事項（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、税効果会計、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。

（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安全性を高めることを主たる目的として、取引銀行３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期（平成24年６月30日）

当期（平成24年12月31日）

コミットメントライン契約の総額
借入残高

14,000,000千円－千円

14,000,000千円－千円

差引

14,000,000千円

14,000,000千円※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額
前期（平成24年６月30日）
50,000千円- 18 -

当期（平成24年12月31日）
50,000千円

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（損益計算書に関する注記）※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
自至

前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

自至

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日

Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入建物賃貸料

7,046,223
541,770

その他収入
不動産賃貸事業収益合計

6,944,962
652,842
7,587,994

7,597,805

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
維持管理費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕工事費
減価償却費
その他費用

1,016,240
668,123592,942
25,198
186,950
1,260,667
151,875

不動産賃貸事業費用合計

1,006,078
762,490
613,370
22,197
86,1391,284,411
175,433
3,901,998

3,950,121

3,685,996

3,647,683

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）※２．不動産等売却益の内訳（単位：千円）
前期（自 平成24年１月１日 至 平成24年６月30日）
第28興和ビル
不動産等売却収入

2,960,000

不動産等売却原価

2,798,378
8,926

その他売却費用
不動産等売却益

152,694

当期（自 平成24年７月１日
該当ありません。

至

平成24年12月31日）※３．受取利息の内訳
受取利息に含めて計上している譲渡性預金にかかる有価証券利息の額は次のとおりです。
自至前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

自
至
143千円

- 19 -

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日－千円

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平成24年12月期決算短信（投資主資本等変動計算書に関する注記）
自至前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

自至

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日

発行可能投資口の総口数及び発行済投資口数
発行可能投資口総口数

2,000,000口

2,000,000口

188,650口

188,650口

発行済投資口数（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
自至前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

自至

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日

現金及び預金3,490,795千円

3,596,804千円

信託現金及び信託預金

11,892,959千円

11,728,460千円

現金及び現金同等物

15,383,755千円

15,325,265千円（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産運用会社が定める財務方針、「年間資金調達計画」に則り、本投資法人の運用資産の成長に必要な資金と債務の返済に際し、主に銀行借入や投資法人債の発行、投資口の発行により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、調達期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化等に留意しています。また、余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジする目的に限定して利用しています。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制① 市場リスク（金利変動リスク）
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得あるいは既往の借入のリファイナンスを目的としたものでありますが、このうち一部は変動金利であるため金利の変動リスクに晒されています。本投資法人では継続的なモニタリングを通じた金利予測に基づき、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用して変動金利を固定金利に交換することにより、金利変動リスクをヘッジしています。また、デリバティブ取引（金利スワップ）の利用に当たっては、信用リスクの軽減のため格付けの高い金融機関とのみ取引を行っております。な
お、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価の方法について
は、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「ヘッジ会計の方法」をご覧ください。
投資有価証券は、特別目的会社に対する匿名組合出資であり、発行体の信用リスク及び金利の変動リスクに晒されています。本投資法人では、定期的に実質価額や発行体の財務状況等を把握することでリスクを低減しております。
② 流動性リスク（支払期日に必要資金を調達できなくなるリスク）
借入金、投資法人債は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散化、資金調達手段の多様化及びコミットメントラインの設定（当期末現在利用残高なし）によってリスクを低減するとともに、常時、手許流動性を管理することにより流動性リスクを管理しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なる場合もあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ
取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示したものではありません。

- 20 -

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平成24年12月期決算短信

２．金融商品の時価等に関する事項
平成24年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りであります。な
お、時価を把握することが困難と認められるものは、次表に含めておりません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価
（注１）

差額

(1）現金及び預金

3,490,795

3,490,795－(2）信託現金及び信託預金

11,892,959

11,892,959－

15,383,755

15,383,755－(3）短期借入金

1,000,000

1,000,000－(4）１年内返済予定の長期借入金

21,000,000

21,006,517

6,517(5）投資法人債

24,000,000

24,209,900

209,900(6）長期借入金

67,800,000

68,602,364

802,364

負債計

113,800,000

114,818,782

1,018,782(7）デリバティブ取引

－

－

－

資産計

平成24年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りであります。な
お、時価を把握することが困難と認められるものは、次表に含めておりません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価
（注１）

差額

(1）現金及び預金

3,596,804

3,596,804－(2）信託現金及び信託預金

11,728,460

11,728,460－

15,325,265

15,325,265－

500,000

500,000－(4）１年内返済予定の長期借入金

15,000,000

15,000,000－(5）投資法人債

24,000,000

24,221,900

221,900(6）長期借入金

73,800,000

75,023,335

1,223,335

負債計

113,300,000

114,745,235

1,445,235(7）デリバティブ取引

－

－

－

資産計
(3）短期借入金（注１）金融商品の時価の算定方法(1）現金及び預金並びに(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3）短期借入金、(4）１年内返済予定の長期借入金及び(6）長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記（デリバティブ取引に関する注記）参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
固定金利による１年内返済予定の長期借入金及び長期借入金の時価については、当該長期借入金の元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。

- 21 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信(5）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、日本証券業協会による売買参考統計値によっています。
(7）デリバティブ取引（デリバティブ取引に関する注記）をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品（単位：千円）
区

＊１
＊２

前期
（平成24年６月30日）

分①

投資有価証券＊１②

預り敷金及び保証金③

信託預り敷金及び保証金

＊２
＊２

当期
（平成24年12月31日）－

207,614425,044426,974

8,602,586

8,443,473

投資有価証券（匿名組合出資持分）に関しては市場価格がなく、かつ、合理的なキャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としてはおりません。
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場価格がな
く、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であり、合理的にキャッシュ・フ
ローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。

（注３）金銭債権の決算日（平成24年６月30日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

現金及び預金3,490,795

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

11,892,959

－

－

－

－

－

15,383,755

－

－

－

－

－

合計

５年超

金銭債権の決算日（平成24年12月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

現金及び預金3,596,804

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

11,728,460

－

－

－

－

－

15,325,265

－

－

－

－

－

合計

- 22 -

５年超ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（注４）借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（平成24年６月30日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

短期借入金

1,000,000

－

－

－

－

－

１年内返済予定の長期借入金

21,000,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

12,000,000

5,000,000－

5,000,000

2,000,000

長期借入金

－

8,000,000

20,500,000

19,540,000

8,760,000

11,000,000

22,000,000

20,000,000

25,500,000

19,540,000

13,760,000

13,000,000

合計

５年超

借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（平成24年12月31日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

500,000

－

－

－

－

－

15,000,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

12,000,000

5,000,000

5,000,000－

2,000,000

長期借入金

－

15,500,000

15,540,000

16,760,000

21,000,000

5,000,000

15,500,000

27,500,000

20,540,000

21,760,000

21,000,000

7,000,000

短期借入金
１年内返済予定の長期借
入金

合計

５年超

（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（平成24年６月30日）
該当事項はありません。
当期（平成24年12月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（平成24年６月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
（単位：千円）＊

契約額等

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

主なヘッジ対象

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引
変動受取・固定支払

長期借入金

時価

当該時価の
算定方法

＊

－

うち１年超
28,300,000

28,300,000

金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております（前記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」（注１）金融商品の時価の算定方法 (6)参照）。

- 23 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

当期（平成24年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
（単位：千円）＊

契約額等

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

主なヘッジ対象

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引
変動受取・固定支払

長期借入金

時価

当該時価の
算定方法

＊

－

うち１年超
39,300,000

39,300,000

金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております（前記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」（注１）金融商品の時価の算定方法 (6)参照）。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しております。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
自至前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

自至

当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日

貸借対照表計上額
期首残高
期中増減額
期末残高
期末時価
（注１）
（注２）

（注３）

211,203,081

212,178,925

975,844△1,001,102

212,178,925

211,177,823

196,410,000

194,204,000

貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は新富町ビル（1,820,798千円）、JEI広島八丁堀ビル（2,810,334千円）であり、前期の主な減少額は第28興和ビル（2,798,378千円）、減価償却費（1,260,667
千円）です。当期の主な減少額は減価償却費（1,284,411千円）です。
期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、（損益計算書に関する注記）をご覧下さい。

- 24 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（セグメント情報等）＜セグメント情報＞
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
＜関連情報＞
前期（自 平成24年１月１日 至 平成24年６月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しております。
当期（自 平成24年７月１日 至 平成24年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しております。

（１口当たり情報に関する注記）
自至前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益

自至当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日

554,134円
12,906円

554,175円
12,241円（注１）潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
自至前期
平成24年１月１日
平成24年６月30日

当期純利益（千円）

自至当期
平成24年７月１日
平成24年12月31日

2,434,819

2,309,397

普通投資主に帰属しない金額（千円）――

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,434,819

2,309,397

188,650

188,650

期中平均投資口数（口）- 25 -

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平成24年12月期決算短信（重要な後発事象に関する注記）
Ｂ．決算後に生じた重要な事実①公募による新投資口の発行（一般募集）について
本投資法人は平成25年１月10日及び平成25年１月23日開催の役員会において、以下のとおり、公募による新投資口の発行を決議し、平成25年１月30日に払込が完了いたしました。
この結果、平成25年１月30日付けにて、出資総額は116,460,481,400円、発行済投資口数は221,650口となっております。
＜公募による新投資口発行の概要＞（1）発行新投資口数

33,000口（2）発行価格

１口当たり金451,425円（3）発行価格の総額

14,897,025,000円（4）払込金額（発行価額）

１口当たり金436,609円（5）払込金額（発行価額）の総額

14,408,097,000円（6）払込期日平成25年１月30日②第三者割当による新投資口の発行（グリーンシューオプション行使による第三者割当）について
本投資法人は平成25年１月10日及び平成25年１月23日開催の役員会において、以下のとおり、第三者割当による新投資口の発行を決議しました。なお、みずほ証券株式会社は本投資法人より第三者割当による新投資口の割当てを受ける選択権（グリーンシューオプション）を付与されており、行使期限は平成25
年２月22日となります。
（1）発行新投資口数

3,300口（2）払込金額（発行価額）

１口当たり金436,609円（3）払込金額（発行価額）の総額

1,440,809,700円（4）割当先みずほ証券株式会社（5）払込期日平成25年２月27日③資産の取得（赤坂インターシティ（持分追加取得））について
本投資法人は平成25年１月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成25年
２月５日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞（1）取得資産不動産信託受益権（2）資産の名称

赤坂インターシティ（持分追加取得）（3）所在地

東京都港区赤坂一丁目11番44号（4）取得価格（注）10,289,000,000円（5）契約締結日

平成25年１月10日（6）引渡日平成25年２月５日（7）取得先新日鉄興和不動産株式会社（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。

- 26 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信④資産の取得（大阪興銀ビル（底地））について
本投資法人は平成25年１月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成25年
２月５日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞（1）取得資産不動産信託受益権（2）資産の名称

大阪興銀ビル（底地）（3）所在地大阪府大阪市中央区高麗橋四丁目１番１号（4）取得価格（注）1,770,000,000円（5）契約締結日

平成25年１月10日（6）引渡日平成25年２月５日（7）取得先新日鉄興和不動産株式会社（注）信託受益権売買契約に記載される本土地の売買代金（10,100,000,000円）より、借地人から収受する借地権に係る権利金相当額（8,330,000,000円）を控除した金額を、取得価格として記載しています。
また、取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。
⑤資産の取得（コアシティ立川）について
本投資法人は平成25年１月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成25年
２月５日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞（1）取得資産不動産信託受益権（2）資産の名称

コアシティ立川（3）所在地東京都立川市曙町二丁目37番７号（4）取得価格（注）6,500,000,000円（5）契約締結日

平成25年１月10日（6）引渡日平成25年２月５日（7）取得先立川曙町キャピタル特定目的会社（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。
⑥資産の取得（ＳＥ山京ビル）について
本投資法人は平成25年１月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結しました。
＜取得資産の概要＞（1）取得資産不動産信託受益権（2）資産の名称

ＳＥ山京ビル（3）所在地北海道札幌市北区北七条西一丁目１番２号（4）取得価格（注）5,500,000,000円（5）契約締結日

平成25年１月10日（6）引渡予定日

平成25年３月１日（7）取得先合同会社ポレール（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。

- 27 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信⑦資金の借入れについて
本投資法人は平成25年１月31日付で、赤坂インターシティ（持分追加取得）、大阪興銀ビル（底地）及びコアシティ立川の取得資金並びにこれに関連する諸費用等の一部に充当するため、下記内容の極度ローン個別契約を締結しました。
（1）借入先株式会社みずほコーポレート銀行（2）借入金額

4,500,000,000円（3）利率

0.63％（変動金利）（4）借入日平成25年２月５日（5）利払期日平成25年３月１日（6）元本弁済期日

平成25年３月１日（7）元本弁済方法

元本弁済期日に一括弁済（期限前弁済可）（8）担保の有無

無担保・無保証- 28 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（９）発行済投資口数の増減
平成24年12月期中の発行済投資口の増減はありません。なお、当期までにおける、発行済投資口数及び出資総額の増減の状況は以下のとおりです。
払込年月日

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減

増減

摘要

備考
残高

残高

平成18年２月20日

私募設立

400

400

200

200 （注１）

平成18年６月26日

公募増資

128,000

128,400

64,23064,430 （注２）

平成18年７月21日

第三者割当増資

6,400

134,800

3,211

67,641 （注３）

平成19年７月11日

公募増資

19,000

153,800

18,702

86,344 （注４）

平成19年８月８日

第三者割当増資

750

154,550738

87,083 （注５）平成23年１月31日

公募増資

31,000185,550

13,608100,691 （注６）

平成23年２月28日

第三者割当増資

3,100

188,650

1,360

102,052 （注７）

（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格520,000円（引受価額501,800円）にて、上場時に取得した物件の取得資金等の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価額501,800円にて、新規物件の取得資金の一部等に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価格1,019,200円（引受価額984,360円）にて、第２期における物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価額984,360円にて、第２期における物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価格454,930円（引受価額438,984円）にて、第９期における物件取得のために調達した短期借入金の弁済と第10期に取得した物件の取得資金等の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり発行価額438,984円にて、第９期における物件取得のために調達した短期借入金の弁済と第10期に取得した物件の取得資金等の調達を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。

- 29 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

４．役員の異動（１）投資法人の役員の異動
当期における役員の異動はありません。
（２）資産運用会社の役員の異動
当期における役員の異動はありません。

- 30 -

平成24年12月期決算短信ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

５．参考情報（１）投資状況
前期（平成24年６月30日現在）

当期（平成24年12月31日現在）

保有総額
（百万円）
（注１）

対総資産比率
（％）
（注２）

保有総額
（百万円）
（注１）

エリアⅡ（注４）

4,480

2.0

4,484

2.0

エリアⅠ（注４）

112,923

49.4

112,56849.4

エリアⅡ（注４）

7,443

3.3

7,420

3.3

エリアⅢ（注４）

74,11932.4

73,61632.3

エリアⅣ（注４）

6,168

2.7

6,096

2.7

エリアⅠ（注４）

7,044

3.1

6,990

3.1

計

212,178

92.7

211,177

92.6

匿名組合出資持分（注５）

－

－

207

0.1

預金・その他の資産

16,6397.3

16,6347.3

資産総額計

228,818100.0

228,020

100.0

資産の種類

用途

不動産（注３）

不動産信託受益権（注３）

不動産信託受益権

オフィス

その他

地域

対総資産比率（％）（注２）（注１）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注２）対総資産比率は、各区分の資産の保有総額の、資産総額に対する割合を示し、小数点第二位を四捨五入しています。
（注３）建物等と併せて保有している借地権につきましては、建物等と合算して不動産及び不動産信託受益権の欄に記載しております。
（注４）エリアにつきましては、下記の区分とします。
エリアⅠ：東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部（梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等）、
名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地区等）、福岡市中心部（天神、博多駅前地区等）
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）
エリアⅣ：エリアⅡを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等（注５）合同会社ポレールを営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分です。
前期（平成24年６月30日現在）
金額（百万円）

当期（平成24年12月31日現在）

対総資産比率（％）

金額（百万円）

対総資産比率（％）

負債総額

124,28154.3

123,474

54.2

純資産総額

104,53745.7

104,545

45.8

資産総額

228,818100.0

228,020

100.0- 31 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（２）投資資産① 投資有価証券の主要銘柄
平成24年12月31日現在、本投資法人の保有する投資有価証券は、以下のとおりです。

種類

匿名組合出資持分

帳簿価額

評価額

対総資産比率（千円）（千円）（注１）（％）

銘柄名
合同会社ポレールを営業者とする匿名組合出資持分

207,614207,614（注１）評価額については、帳簿価格を記載しています。
（注２）運用資産は、ＳＥ山京ビルを信託財産とする信託の受益権です。

- 32 -

0.1

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信②

投資不動産物件（イ）不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が第13期末現在において保有する資産（以下「第13期末保有資産」といいます。）にかかる不動産及び不動産信託受益権（以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。）の取得価格、当期末帳簿価格、期末算定価格及び投資比率は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成24年12月31日現在のものです。
期末算定価格（百万円）（注３）

物件
番号

名称

Ⅰ－１ 大森ベルポートＤ館
Ⅰ－２

芝二丁目ビルディング
（注５）

当期末
取得価格
帳簿価格
（百万円）
（百万円）
（注１）
（注２）

直接還元法

ＤＣＦ法

直接還元
価格
（百万円）

直接還元
利回り
（％）

ＤＣＦ価格
（百万円）

22,553

21,747

23,13024,9005.1

23,130

9,450

9,164

10,90010,909

事務所：4.9
住 宅：5.6

10,809

最終還元
利回り
（％）

割引率
（％）
4.8

投資
比率
（％）
（注４）

5.2

10.4

事務所：4.5 事務所：5.1
住 宅：5.2 住 宅：5.8

4.4

Ⅰ－３ ＪＥＩ浜松町ビル

8,350

8,286

7,470

7,590

4.6

7,340

4.3

4.8

3.8

Ⅰ－４ 第32興和ビル

7,430

7,386

6,838

7,470

5.7

6,838

5.4

5.9

3.4

Ⅰ－７ 赤坂ガーデンシティ

23,30022,76817,70018,0004.1

17,400

3.7

4.3

10.7

Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

17,857

17,454

12,50012,7003.9

12,300

3.6

4.0

8.2

Ⅰ－９ 興和白金台ビル

4,705

4,884

4,960

5,030

5.1

4,880

4.9

5.3

2.2

Ⅰ－10 台場ガーデンシティビル

11,00010,794

11,74011,7005.2

11,740

4.5

5.4

5.1

Ⅰ－11 第35興和ビル

8,280

8,281

9,050

9,250

4.2

8,840

4.0

4.4

3.8

Ⅰ－12 浜離宮インターシティ

7,080

6,990

7,560

7,630

4.6

7,480

4.3

4.8

3.3

1,799

1,804

1,785

5.2

1,804

4.9

5.4

0.8

119,559 113,652

116,964－

112,561

－

－

56.1

4,250

4,300

5.8

4,200

5.6

6.0

2.0

Ⅰ－13 新富町ビル
エリアⅠ
Ⅱ－１

ＮＨＫ名古屋放送
センタービルⅡ－２ ＪＥＩ西本町ビル

1,750
121,755
4,300

4,484

6,674

7,420

4,220

4,270

5.4

4,170

5.2

5.6

3.1

10,974

11,905

8,470

8,570

－

8,370

－

－

5.1

Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス

13,89012,915

16,40016,4005.4

16,300

5.0

5.6

6.4

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

10,976

10,140

8,350

8,620

5.1

8,350

5.1

5.7

5.1

Ⅲ－３ ＪＥＩ本郷ビル

5,400

5,220

4,560

4,740

4.6

4,560

4.6

4.9

2.5

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

4,205

4,081

3,050

3,080

5.8

3,020

5.4

5.9

1.9

Ⅲ－６ 第44興和ビル

1,150

985

1,530

1,540

5.9

1,510

5.6

6.2

0.5

Ⅲ－７ ＪＥＩ両国ビル

2,550

2,365

2,096

2,119

5.7

2,096

5.4

5.9

1.2

エリアⅡ

Ⅲ－８ 海老名プライムタワー

6,470

6,049

3,690

3,700

6.4

3,670

6.0

6.4

3.0

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

32,00030,19924,50024,4005.1

24,500

5.1

5.4

14.7

Ⅲ－10 パシフィックスクエア千石

1,620

1,658

1,626

1,669

5.3

1,626

5.0

5.5

0.7

エリアⅢ

78,261

73,61665,802

66,268－65,632－－36.1

Ⅳ－２ ＪＥＩ京橋ビル

3,308

3,314

3,510

3,520

6.0

3,500

5.7

6.3

1.5

2,760

2,781

2,770

2,790

5.8

2,750

5.7

6.1

1.3

6,096

6,280

6,310

－

6,250

－

－

2.8

211,177 194,204

198,112－

192,813

－

－

100.0

Ⅳ－３

広島八丁堀第一生命ビルデ
ィング
エリアⅣ

6,068

合計

217,057（注１）取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しており、百万円未満を四捨五入しております。
（注２）当期末帳簿価格は、平成24年12月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てております。
（注３）期末算定価格は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、平成24年12月31日
を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社の不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された価格を記載しています。なお、第13期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。
（注４）投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載しており、小数点第二位を四捨五入しております。
（注５）芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しております。

- 33 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（ロ）運用資産の資本的支出
Ａ．資本的支出の予定
平成24年12月31日現在において、本投資法人がその第13期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれております。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間
総額

当期
支払額

既支払
総額

興和川崎西口ビル

川崎市幸区

職域食堂リニューアル工事

自至

平成25年１月
平成25年５月

309－－

ＪＥＩ浜松町ビル

東京都港区

空調設備更新工事
（第３期）

自
至

平成24年10月
平成25年１月

82－－

ＮＨＫ名古屋放送センター
ビル

名古屋市東区

空調設備更新工事
（第５期）

自
至

平成24年６月
平成25年１月

80－－

大森ベルポートＤ館

東京都品川区防災システム更新工事

自至

平成24年11月
平成25年３月

36－－

第32興和ビル

東京都港区

一部フロアリニュ
ーアル工事

自
至

平成25年４月
平成25年５月

35－－

Ｂ．期中の資本的支出
本投資法人の第13期末保有資産において、平成24年12月期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。平成24年12月期の資本的支出は283百万円であり、平成24年12月期に費用に区分された修繕費86百万円と併せ370百万円の工事を実施しております。
不動産等の名称

所在地

目的

実施期間

支払金額
（百万円）

川崎日進町ビルディング

川崎市川崎区

共用部リノベーション工事

自至

平成24年９月
平成24年12月

52

ＮＨＫ名古屋放送センター
ビル

名古屋市東区

防災監視装置更新工事

自至

平成23年７月
平成24年７月

48

その他の工事

－
合計

183
283

Ｃ．長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フロー
の中から大規模修繕等の支払いに充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積み立てております。
第10期
平成23年１月１日 自平成23年６月30日 至

第11期
平成23年７月１日 自平成23年12月31日 至

254

259

251

299

267

当期積立金（百万円）

5

5

48

14

14

当期積立金取崩額
（百万円）

－

13

－

47

－

次期繰越額（百万円）

259

251

299

267

281

項目
当期首積立金残高（百万円）

第９期
自 平成22年７月１日 自至 平成22年12月31日 至- 34 -

第12期
第13期
平成24年１月１日 自 平成24年７月１日
平成24年６月30日 至 平成24年12月31日

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（ハ）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、第13期末保有資産にかかる不動産及び信託不動産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）を株式
会社竹中工務店、清水建設株式会社、ＮＫＳＪリスクマネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社より取得しております。また、全物件につき、各建物の現状の耐震性能に関して図面等からの定性的判断等を行った上で、「耐震性能は概ね良好である」等、耐震性能にかかる評価を記載したＰ
ＭＬ（Probable Maximum Loss）に関するＰＭＬ算定報告を株式会社竹中工務店より受けております。建物状況調査報告書（ＰＭＬ算定報告を含みます。）の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法
人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、建物状況調査を行った株式会社竹中工務店、
清水建設株式会社、ＮＫＳＪリスクマネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会
社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
建物状況調査報告書の概要
物件
番号

名称

長期修繕費（千円）（注１、２）

建物再調達価格（百万円）（注１）

ＰＭＬ（％）（注３）

Ⅰ－１ 大森ベルポートＤ館

77,72910,4088.0

Ⅰ－２ 芝二丁目ビルディング

63,432

4,863

8.2

Ⅰ－３ ＪＥＩ浜松町ビル

44,0971,991

8.2

Ⅰ－４ 第32興和ビル

41,713

2,075

13.2

Ⅰ－７ 赤坂ガーデンシティ

11,194

3,613

8.6

Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

9,680

3,029

9.2

Ⅰ－９ 興和白金台ビル

20,335

1,476

14.6

Ⅰ－10 台場ガーデンシティビル

20,512

5,534

7.8

Ⅰ－11 第35興和ビル

16,388

3,757

12.9

Ⅰ－12 浜離宮インターシティ

9,907

5,920

8.3

Ⅰ－13 新富町ビル

18,929815

13.6

Ⅱ－１ ＮＨＫ名古屋放送センタービル

102,549

3,996

11.9

Ⅱ－２ ＪＥＩ西本町ビル

46,192

3,669

11.5

Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス

146,389

9,385

11.5

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

178,970

7,160

6.7

Ⅲ－３ ＪＥＩ本郷ビル

27,674

1,338

14.2

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

57,785

3,122

14.7

Ⅲ－６ 第44興和ビル

32,794837

13.4

Ⅲ－７ ＪＥＩ両国ビル

19,109

1,435

14.3

Ⅲ－８ 海老名プライムタワー

119,126

10,84912.2

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

203,252

14,170

7.9

Ⅲ－10 パシフィックスクエア千石

24,100

1,014

13.3

Ⅳ－２ ＪＥＩ京橋ビル

39,601

2,391

8.9

Ⅳ－３ 広島八丁堀第一生命ビルディング

21,282

2,383

5.1

1,352,739

105,230

6.1

合計（注１）「長期修繕費」及び「建物再調達価格」については、それぞれ千円未満、百万円未満を切り捨てています。
（注２）長期修繕費には、12年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
（注３）「ＰＭＬ」の合計欄には、平成24年3月21日に株式会社竹中工務店が算定したポートフォリオ全体のＰＭＬを記載しています。ＰＭＬとは、当該地域で予想される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある大地
震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）を対象建物が受けた場合に、被災後の建物を被災以前の状態に戻す為の工事費が総建替工事費に占める割合（％）を示したものをいいます。また、株式会社竹中工務店は、第12期末保有資産のＰＭＬ評価において、提示された設計図書（建築図面、構造図面又は構造計算書等）から構- 35 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

造耐震性能について検討の上ＰＭＬを算定しており、その検討範囲においては申請時の建築基準法に則った耐震設計がなされていることを確認しています。
（ニ）テナント等の概要
Ａ．賃貸状況の概要
平成24年12月31日現在の第13期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント総数、月額契約賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。
賃貸面積
（㎡）
（注２）

Ⅰ－１ 大森ベルポートＤ館

25,828.29

24,836.79

96.2%

1

144,449

1,023,668

Ⅰ－２ 芝二丁目ビルディング

11,749.30

11,749.30

100.0%

2

60,148414,711Ⅰ－３ ＪＥＩ浜松町ビル

6,411.26

6,411.26

100.0%

1

36,923274,701

Ⅰ－４ 第32興和ビル

7,570.95

6,999.09

92.4%

1

39,620353,913Ⅰ－７ 赤坂ガーデンシティ

8,769.53

8,769.53

100.0%

1

62,793636,661Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

5,622.98

5,546.06

98.6%

12

48,601

368,314Ⅰ－９ 興和白金台ビル

5,483.36

5,190.15

94.7%

125,251

244,039

Ⅰ－10 台場ガーデンシティビル

12,122.85

12,122.85

100.0%

1

55,007512,255

Ⅰ－11 第35興和ビル

9,377.16

9,377.16

100.0%

1--

Ⅰ－12 浜離宮インターシティ

7,887.24

7,743.10

98.2%

6

40,100280,436

Ⅰ－13 新富町ビル

2,378.54

2,378.54

100.0%

9

10,26471,726Ⅱ－１ ＮＨＫ名古屋放送センタービル

8,900.77

8,619.35

96.8%

30

-

-

Ⅱ－２ ＪＥＩ西本町ビル

10,601.70

10,147.59

95.7%

1

29,661

260,215

Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス

25,217.28

25,217.28

100.0%

36

113,825

775,470

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

18,612.72

18,612.72

100.0%

1--

Ⅲ－３ ＪＥＩ本郷ビル

4,078.37

4,078.37

100.0%

1--

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

8,980.70

5,978.07

66.6%

1

13,067253,241

Ⅲ－６ 第44興和ビル

2,549.71

2,549.71

100.0%

1

12,562

105,874

Ⅲ－７ ＪＥＩ両国ビル

3,871.64

3,250.44

84.0%

113,382140,857

Ⅲ－８ 海老名プライムタワー

25,318.83

19,190.32

75.8%

17

41,901

266,639

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

38,332.15

36,281.92

94.7%

1

137,849

988,304

Ⅲ－10 パシフィックスクエア千石

2,875.95

2,447.04

85.1%

6

9,324

56,375Ⅳ－２ ＪＥＩ京橋ビル

7,734.95

7,440.11

96.2%

1

26,219159,033

6,639.38

5,957.89

89.7%

1

19,314

198,430

266,915.61

250,894.64

94.0%

134

1,118,231

8,821,007

Ⅳ－３

名称

広島八丁堀第一生命ビルディング
合計- 36 -

稼働率 テナント 月額契約賃
（％）
総数
料（千円）
（注３） （注４） （注５）

敷金・保証
金の合計
（千円）
（注６）

賃貸可能面積
（㎡）
（注１）

物件
番号

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（注１）「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産のうち本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を意味し、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産の賃
貸可能面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値とします。
（注２）「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、平成24年12月31日現在において実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則としてエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社
が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を意味し、当該マスターリースにかかる賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。数値はいずれも、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて「賃貸面積」を算出しています。また、下記（注３）、（注４）及び（注６）における「稼働率」、「テナント総数」
及び「敷金・保証金の合計」の計算においても同様です。なお、かかるエンドテナントが期末現在において賃料等を延滞している場合には、下記（注５）における延滞額及び延滞エンドテナント数には、かかるエンドテ
ナントも含まれます。（後記（ヘ）主要なテナントに関する情報 「Ａ．主要なテナントの概要」及び「Ｃ．
主要なエンドテナントの状況」の「賃貸面積」欄において、以下同じとします。）（注３）「稼働率」欄には、平成24年12月31日現在における個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸
面積の割合を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
（注４）「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マス
ターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は１として記載しています。
（注５）「月額契約賃料」欄には、原則として、平成24年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスター
リース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（賃料を月額で定めるもの）（但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。）に表示された月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、興和
川崎東口ビル、第35興和ビル及びＪＥＩ本郷ビルについてはエンドテナントから、また、ＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。なお、合計額には、エンドテナント等から月額契約賃料の開示の同意が得られていない物件にかかる月額契約賃料を含みます。また、平成24年12月31日時点において、７のエンドテナントが賃料及び共益費の支払いを遅延しています（延滞賃料・共益費又は同相当損害金は、合計1,056千円。）が、その後、３のエンドテナントから支払いがされています（合計504千円。）。
（注６）「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、平成24年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（但し、賃料がパススルー型でないマ
スターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。）に基づく賃借人の敷金・保証金等の同日現在における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、興和川崎東口ビル、第35興和ビル
及びＪＥＩ本郷ビルについてはエンドテナントから、また、ＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事
業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。なお、合計額には、エンドテナント
等から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件にかかる敷金・保証金を含みます。

- 37 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

Ｂ．稼働率等の推移
本投資法人の保有資産における、平成23年12月ないし平成24年12月の各月の稼働率等の推移は以下のと
おりです。
平成23年
12月末

平成24年
１月末

平成24年
２月末

平成24年
３月末

平成24年
４月末

平成24年
５月末

平成24年
６月末

物件数

23

23

22

23

23

24

24

テナント数の合計

124

124

123

133

135

136

136

262,464.32

262,430.80

257,958.09

260,339.57

260,342.23

266,981.61

266,981.61

93.8

94.0

94.4

95.0

95.4

95.1

94.7

平成24年
７月末

平成24年
８月末

平成24年
９月末

平成24年
10月末

平成24年
11月末

平成24年
12月末

物件数

24

24

24

24

24

24

テナント数の合計

135

134

136

134

134

134

266,981.61

266,992.51

266,992.51

266,959.33

266,915.61

266,915.61

92.1

93.3

93.9

93.5

93.4

94.0

全賃貸可能面積
（㎡）
稼働率

（％）

全賃貸可能面積
（㎡）
稼働率

（％）

（ホ）主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の第13期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、第13期末保有資産全ての総賃料収入の合計の10％以上を占める資産（以下「主要な不動産等資産」といいます。）は、大森ベルポー
トＤ館、興和川崎西口ビル及び武蔵小杉タワープレイスの３物件です。
これら主要な不動産等資産の概要（テナントの総数、総賃料収入、総賃貸面積、総賃貸可能面積等）に関しては、前記「（ニ）テナント等の概要 Ａ．賃貸状況の概要」をご覧下さい。
本投資法人の主要な不動産等資産における、平成23年12月ないし平成24年12月の各月の稼働率の推移は以下のとおりです。
（単位：％）
平成23年
12月末

平成24年
１月末

平成24年
２月末

平成24年
３月末

平成24年
４月末

平成24年
５月末

平成24年
６月末

大森ベルポートＤ館

100.0

97.7

97.7

100.0

99.7

99.7

95.8

興和川崎西口ビル

92.6

94.7

94.7

94.7

94.7

94.7

94.7

武蔵小杉タワープレ
イス

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

平成24年
７月末

平成24年
８月末

平成24年
９月末

平成24年
10月末

平成24年
11月末

平成24年
12月末

大森ベルポートＤ館

95.8

95.8

95.8

95.8

96.2

96.2

興和川崎西口ビル

94.7

94.7

94.7

94.7

94.7

94.7

武蔵小杉タワープレ
イス

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

- 38 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信（ヘ）主要なテナントに関する情報
Ａ．主要なテナントの概要
平成24年12月31日現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。
なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。また、ここに、「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会
社から転貸を受けている転借人は含みません。従って、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリース会社を主要なテナントとして記載しています。これに対し、「エンドテナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人（マスターリース会社を除きます。）、及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指
します。
テナント名

業種

賃貸面積
（㎡）
（注１）

物件名称

面積比率
（％）
（注２）

年間賃料総額
（千円）
（注３）

賃料比率
（％）
（注４）

不動産業

第32興和ビル
興和白金台ビル
第35興和ビル
新富町ビル（注６）
興和川崎東口ビル
ＪＥＩ本郷ビル
第44興和ビル
興和川崎西口ビル

83,638.80

33.4

4,193,898

31.3

不動産業

大森ベルポートＤ館
芝二丁目ビルディング
ＪＥＩ浜松町ビル
ＪＥＩ西本町ビル
川崎日進町ビルディング
ＪＥＩ両国ビル
広島八丁堀第一生命ビルディング

65,866.25

26.3

3,729,329

27.8

主要なテナントの合計

149,505.05

59.6

7,923,228

59.1

全体ポートフォリオ全体の合計

250,894.64

100.0

13,418,778
（注５）

100.0

新日鉄興和
不動産
株式会社

株式会社第一ビルディング（注１）テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、数値については小数点第三位を四捨五入して記載しています。
（注２）「面積比率」欄には、原則として、平成24年12月31日現在における全体ポートフォリオ全体の賃貸面積合計に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注３）「年間賃料総額」欄には、原則として、平成24年12月31日現在における賃貸借契約における月額賃料（共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。）を12倍して得られた金額を記載し、千円未満を切り捨てています。
（注４）「賃料比率」欄には、原則として、平成24年12月31日現在における全体ポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）テナントから年間賃料の開示の同意が得られていない物件にかかる年間賃料を含む数値です。
（注６）本物件の一部区画について、新日鉄興和不動産株式会社との間でマスターリース契約を締結しています。

- 39 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

Ｂ．主要なテナントへの賃貸条件＜テナント名＞株式会社第一ビルディング
物件
番号

物件名称

Ⅰ－１ 大森ベルポートＤ館

Ⅰ－２ 芝二丁目ビルディング

Ⅰ－３ ＪＥＩ浜松町ビル

Ⅱ－２ ＪＥＩ西本町ビル

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

Ⅲ－７ ＪＥＩ両国ビル

Ⅳ－３

広島八丁堀第一生命ビルディング

契約期間満了日

平成25年６月28日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

期間の定め無し

契約更新の方法

該当無し

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成25年６月28日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成25年３月27日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成29年４月29日

契約更新の方法

期間満了の１年前までに意思表示がなされなければ５年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成25年６月27日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成25年５月21日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し- 40 -

敷金・保証金（注）1,023,668千円

敷金・保証金（注）396,490千円

敷金・保証金（注）274,701千円

敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）260,215千円

253,241千円

140,857千円

198,430千円

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信＜テナント名＞新日鉄興和不動産株式会社
物件
番号

物件名称

Ⅰ－４ 第32興和ビル

Ⅰ－９ 興和白金台ビル

Ⅰ－11 第35興和ビル

Ⅰ－13 新富町ビル

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

Ⅲ－３ ＪＥＩ本郷ビル

Ⅲ－６ 第44興和ビル

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル（注）

契約期間満了日

平成25年６月26日

敷金・保証金（注）

契約更新の方法

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新
され、以降も同様の扱いとする。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成32年12月23日

契約更新の方法

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新
され、以降も同様の扱いとする。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成25年11月24日

契約更新の方法

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新
され、以降も同様の扱いとする。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成26年３月31日

契約更新の方法

契約期間の満了とともに終了し、更新されません。ただし、借地借家法等の法令に従うことを前提とします。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成25年６月26日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成25年６月28日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成25年６月26日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成25年10月25日

契約更新の方法

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新
され、以降も同様の扱いとする。

その他特記事項

該当無し

敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）353,913千円

244,039千円

－

－

－

－

105,874千円

988,304千円「敷金・保証金」欄には、原則として、平成24年12月31日において、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、興和川崎東口ビル、第35興和ビル及びＪＥＩ本郷ビルについては、エンドテナントから敷金・保証金の開示の同意が得られていないため記載していません。また、新富町ビルについては、敷金・保証金を受領していません。

- 41 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成24年12月期決算短信

Ｃ．主要なエンドテナントの状況
平成24年12月31日現在における主要なエンドテナントの状況は下表のとおりです。なお、ここで「主要なエンドテナント」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積（第13期末保有資産の複数を同一のテ
ナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計）が全賃貸面積に占める割合の高い順に５位までのテナントを指します。
テナント名

業種

物件名称

賃貸面積（㎡）

面積比率（％）

東芝情報システム株式会社

ソフト受託開発

興和川崎東口ビル

18,612.72

7.4

全国共済農業協同組合連合会

共済事業

興和川崎西口ビル

18,206.18

7.3

株式会社スカパーJSATホールディ
ングス

その他の投資業

第35興和ビル

9,360.30

3.7

ロシュ・ダイアグノスティックス
株式会社

医薬品卸

芝二丁目ビルディング

9,284.18

3.7

株式会社富士通ソーシアル
サイエンスラボラトリ

ソフト受託開発

武蔵小杉タワープレイス

8,131.66

3.2

主要なエンドテナントの合計

63,595.04

25.3

ポートフォリオ全体の合計

250,894.64

100.0

（注）

海老名プライムタワーの一部については、同物件のプロパティ・マネジメント会社である株式会社海老名第一ビルディングをマスターリース会社とするマスターリース契約が締結されています。同社は賃借した部分（合計9,786.77㎡）を転貸せず、株式会社ホテルオークラ及び株式会社ルネサンス（旧株式会社ディックルネサンス）との間で業務委託契約を締結して、当該部分でホテル及びスポーツクラブを運営しています。これらの業
務委託先は、主要なエンドテナントには該当しませんが、その運営を行う部分の面積が大きいことから、ここに注記しています。

③

その他投資資産の主要なもの
不動産を主な信託財産とする信託受益権は前記「② 投資不動産物件」に一括表記しており、同項記載以外に本投資法人によるその他投資資産の組入れはありません。

- 42 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

本投資法人の関係法人
本投資法人の仕組図- 43 -

平成24年12月期決算短信