第３分科会
標題

１
減価補償金の交付と徴収清算金の相殺による事業効果

氏名（所属）

大熊美智子 （横浜市都市整備局市街地整備部市街地整備調整課）

はじめに戦災復興を目的とした昭和 21 年制定特別都市計画法では、「１割５分以上の減歩が行われた場合、１割５分を超えた部分に用地補償金を交付する」ことが規定されていたが、昭和２４年法務省意見局からこの条文は憲法上疑義があるとの意見が出され、昭和２４年改正特別都市計画法において、現在の条文と同じ「減価補償金」が規定された。この背景には、当時のＧＨＱの考えも大きく影響したらしい。昭和２９年の土地区画整理法（以下「法」という。
）の制定においても、「事業施行後の宅地価額の総額が施行前の宅地価額の総額に比べて減少したときは、その減少額を土地所有者及び地権者に交付する」ことが引き継がれた。
減価型の土地区画整理事業を施行するときの指針として、「都市改造土地区画整理事業による公共施設充当用地の取得に関する取扱いの要領について」（昭和３４年５月１３日建設省計発第１４９号都道府県主務部長あて建設省計画局長通達）（改正 昭和４４年９月１日建設省計宅開発第８３号建設省都区発第７３１号）の通達、続く土地区画整理事業運用指針により、減価補償金による公共施設充当用地の先行買収の留意事項が示され、減価補償金の具体的な運用としては、補償金の交付に換えて公共施設充当用地の先行買収が運用されているところである。
しかし、減価補償金を「交付する」「清算金と相殺する」という、法の条文をそのとおり適用することで、円滑な事業推進、言いかえれば、土地区画整理事業らしい「施行者と権利者が一緒に行う事業」が再現できるのではないかと考える。
本論は、横浜市が施行した土地区画整理事業において、事業計画に記載した公共施設充当地の先行買収を行ったものの、換地計画作成時点に至っても施行後の宅地価額の総額が施行前の宅地価額の総額に比べ減少していたので、減価補償金を交付することとした。その結果、予想外の事業効果が得られたので、報告するとともに、今後のさらなる応用を期待するものである。

１ 模式表による簡易な事例検証
整理前の宅地・整理後の宅地、また清算金等について模式表を使い検証してみたい。

例１．減価補償地区とは
【表１】

各筆

施行前宅地の評価額（万円）

施行後宅地の評価額（万円）

Ａ

200

Ｂ300

Ｃ350

Ｄ150Ｅ

500

合計

1500

比例率＝

1200=0.8
1500

施行後宅地価額の総額が 1,200 万円で施行前宅地価額の総額の 1,500 万円に比べ減価しているため、減価地区の事業である。
減価補償金額：３００万円
比例率：0.8※ Ｅ筆は、施行者あるいは事業協力者（以下「施行者等」とする。
）の筆であり、Ｅ筆の宅地で調整を図ることとする。

1200・・・（ｃ）

第 分科会２

例２ 法の規定から想定される減価補償金の交付例
【表２】

各筆

施行前宅地の 施行前宅地の 施行後宅地の評価額（万円） 権利価額（万円） 評価額（万円）

減価補償金

施行後宅地の評価額＋減価補償金

Ａ20016016040200Ｂ300

24024060300

Ｃ35028028070350

Ｄ15012012030150Ｅ500

400

400100500

合計

1500

1200

12003001500

減価地区では比例評価式換地設計を採用することとなるため、比例率を乗じた権利価額で換地計画を作成し、また換地を設定する。
施行前宅地の権利価額 ＝ 施行前宅地の評価額 × 比例率
また、減価補償金の各筆交付額は、減価補償金 ＝ 減価補償金の総額を施行前宅地の総額で除し施行前評価額を乗じた額（土地区画整理法施行令第６０条第２項）
300
1500

施行前宅地の評価額

×

施行前宅地の評価額 － 施行前宅地の権利価額 ＝ 減価補償金であるが、となることがわかる。

例３ 一般的な減価地区の調整【表３－１】

各筆

施行前宅地の評価額（万円）

施行後宅地の評価額（万円）※ 施行前宅地価額の総額と施行後宅地価額の総額を同額とする。
施行者等の筆Ｅを分筆し、減価した金額の相当の宅地（3００万円分）は公共施設充当地とする。

Ａ200190Ｂ300

300

Ｃ350350

Ｄ150180200180Ｅ500

合計

1500300
1200－

分筆した宅地は施行前宅地ではなく公共施設充当用地となるため、比例率は１．０となり、減価していない地区となる。

1200
比例率＝

1200=1.0
1200・・・（ｃ）

第３分科会３【表３－２】

施行前宅地の評価額（万円）

各筆

施行前宅地の権利価額（万円）

施行後宅地の評価額（万円）

Ａ

200200190Ｂ

300

300300Ｃ

350350350Ｄ

150150180200200

180Ｅ500

合計

1500300－

1200－
1200

清算金徴収交付
103020-12003030

施行前宅地の評価額の総額と施行後宅地の評価額の総額が同額であり、減価地区ではなくなったため、減価補償金を交付せず、比例清算方式による清算金の額は出来形による施行後宅地の評価額との差額に相当する。

例４ 提案する減価補償金を交付する事例【表４－１】

各筆

施行前宅地の 施行後宅地の評価額（万円）
評価額（万円）Ａ200190Ｂ300300

Ｃ350350

Ｄ150180Ｅ500180

合計

15001200

換地設計時に、筆Ａ～Ｄは比例率を 1.0 と仮定した換地を設定し、施行者等の筆Ｅを強減歩し地積の調整を図る。

比例率＝1200=0.81500

第３分科会４【表４－２】
各筆

施行前宅地の 施行前宅地の 施行後宅地の評価額（万円） 権利価額（万円） 評価額（万円）

清算金徴収

交付

減価補償金

清算金と減価補償金の相殺

10Ａ2001601903040Ｂ

300240300

6060Ｃ350280

3507070

Ｄ1501201806030Ｅ500400180

合計150012001200220220100220300

徴収

交付3032030330

比例評価式の換地計画においては、比例率０．８を乗じた比例権利価額と施行後宅地の評価額の差が清算金となるため、強減歩をした筆Ｅをのぞくすべての筆で、徴収清算金が発生することとなる。
しかし、施行前宅地の評価額と権利価額の差である減価補償金を交付することにより、徴収清算金が減額されるあるいは交付に転じる。
筆Ａ～Ｄの清算金と減価補償金の相殺額は、【表３－２】の清算金額と同額になる。

２ 減価補償金の交付と徴収清算金の相殺の効果
効果１ 徴収より交付が多くなる。
清算金は徴収と交付が同額となるが、そこに減価補償金がプラスされるため、相殺後は徴収より交付の金額が多くなる。

効果２ 権利者に容認されやすい換地計画となる。
（権利者の感想）Ａ筆：清算金が３０万円徴収、でも、減価補償金の４０万円交付されるから、差し引き１０万円交付で、納得。
Ｂ筆：清算金が６０万円徴収だけど、減価補償金で６０万円補償される。納得
Ｃ筆：清算金が７０万円徴収だけど、減価補償金が７０万円交付になってチャラならよしとするか。
Ｄ筆：少し多く土地をもったので清算金が徴収されるけど、減価補償金で半分補ってもらった。
Ｅ筆：事業協力に土地を提供する予定でいたが、清算金と減価補償金の両方をもらえた。

効果３ 施行者等の用地を従前地分筆する必要がない。
公共施設充当用地で調整するためには、従前地を分筆しなければならない。
分筆作業のためには、公共施設充当用地として分筆すべき地積が確定後の分筆登記となるので、①換地計画の権利者説明②地積の確定→分筆登記③換地計画の修正④法定縦覧 の流れがとなるであろう。分筆にあたっても、登記申請のための図面や書類の作成、登記補正など、手続き期間を要することになる。
提案する減価補償金を交付する事例であれば、分筆作業や登記の手続きがないため、公共施設充当用地での調整に比べ、換地計画作成から換地処分まで手間の省略・時間の短縮が図ることができる。

第３分科会

５

効果４ 換地計画の修正：清算金と減価補償金の相殺額は変わらない【修正例】Ｂの筆を再度出来形をとったところ、換地の地積に誤りがあり、施行後宅地評価額が、300 万円から２７０万円となった。
【表５】1170=0.78
1500

比例率＝

【結果】比例率が変わるため、比例権利価額が変わり、清算金額が変わってしまうが、減価補償金も同様に変わるため、相殺額はＢ筆以外の相殺額に変化はなく、他の権利者への影響がないことになる。

効果５ 法９０条の同意又は申出による換地不交付と租税特別措置法の適用同意又は申出による換地不交付の清算金は、その性質により租税特別措置法の対象とならない。しかし、減価補償金は租税特別措置法の対象となる。
【換地不交付の例】筆Ｃ｀は申出による換地不交付とした場合【表６】各筆

施行前の宅地 比例権利価額 施行後宅地のの評価額（ａ）（ａ）×（ｃ）
評価額（ｂ）

清算金
徴収

交付

減価補償金

Ａ2001601903040Ｂ3002403006060Ｃ3002403006060C`50400Ｄ150120180Ｅ500400230

合計1500120012004060220

比例清算金と減価補償金の相殺

徴収

101030170100220300

交付503027030330【結論】筆Ｃ｀の換地不交付の代価としては、交付清算金４０万円と減価補償金１０万円の合計５０万円であるが、９０条の申出による清算金は、租税特別措置法の対象とはならない。
減価補償金による調整を選択すると、その一部が減価補償金となり、１０万円が減価補償金として交付された場合は、租税特別措置法の対象となる。

第３分科会

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３ 減価補償金の交付と徴収清算金の相殺による調整ができる条件
これまでの模式表での考査で明らかなように、施行者等の調整できる宅地があり初めて成立する調整である。そのため、条件は次のようになる。

強減歩や換地不交付を容認できる宅地があり、それら従前の宅地の評価額の合計が減価補償金の総額と同額以上であること。

４ 応用の考査（課題）
換地計画作成にあたっての効果を述べてきたが、減価地区は通常利便性の高い地区であるため、公共施設充当用地の先行取得は思うように進まなかったり、長期間を要することも想定されるため、先行取得をせずに、事業を進めることができるかについて考査してみたい。
考査１ 減価補償金の額が大きな事業地区では、施行者等の所有する強減歩・換地不交付容認宅地だけでは従前の評価額が減価補償金額を上回ることができない場合があり、従前公共施設充当地の先行買収を行うか、先行買収に換えて強減歩（一部買収）又は換地不交付（全部買収）の調整ができる事業協力用地を確保する必要がある。
考査２ 公共施設充当の先行買収に応ずる一般宅地を強減歩または換地不交付とするときのメリット・
デメリット
メリット：補償金に対する税対策。
（減価補償金は土地だけの税控除となるが、強減歩または換地不交付であれば、移転補償金の税控除＋減価補償金の税控除となる）
デメリット：買収する場合の用地補償額（正当な取引価格）と清算金＋減価補償金（個あたり単価）の額及び支払い時期。対策としては、仮清算や考査３が考えられる。
考査３ 換地計画作成にあたっては、清算金の額を確定するため、それまで指数で算定していた評価を指数の個あたり単価を求め、金額に換算するが、これまでの事業では、主に徴収清算金がスムーズに完了するようにとの配慮から、固定資産税評価額等を採用することが一般的であったが、公共施設充当用地の用地費は、正当な取引価格を採用し補償されることも考慮し（施行者が補償する）、個当たり単価を設定すべき。
考査４ 換地計画を権利者に説明する際に、換地計画書だけでは清算金の項と減価補償金の項が分かれており、せっかくの「相殺」がうまく説明できないため、一覧表を作成するなど説明書の工夫が必要と考える。

おわりに大正８年制定の旧都市計画法第１６条には「超過収用制度」があり、土地の先行買収を行い、区画整理事業を実施することができたらしい。現在の法には土地の先行買収は全く規定されていないが、保留地を設けることができない減価地区の事業では、様々な目的を持った、調整可能な施行者等所有地がなくしては事業成立が難しい。そのため、事業開始前に事業用宅地として先行買収し、事業開始後は公共施設充当地として減価補償金で買い換えるか、あるいは最終的に減価補償額が確定した段階で、買い換え操作をすることが一般的である。
しかし、買換え操作するよりも、先行買収宅地を強減歩し、減価補償金の交付と徴収清算金の相殺を活用する方が、事業のスムーズな進捗、関係権利者の理解や税金対策等、事業にとって有効であると言え、今後もさらなる工夫をしながら、この方策が採用されることを期待する。