要注意！
第２特集
ホームインスペクションの其之参落とし穴

HomeInspector Troubleshooting vol.3「リスクの時限爆弾」

いつもは、ホームインスペクションに係る様々なトラブル事例をご紹介していますが、今回、まずは実際にホームインスペクションが依頼者のお役に立って、ほぼご要望通りの解決に至った例をご紹介します。
但し、これはコインの表と裏。立場が変わればこんなに怖い事は無い。

事例
Ｋ市にお住いのＮさんよりインスペク

いわゆる「問題あり」の中古物件を安く仕入

ターＯ氏に床 傾 斜のご 相 談 。例によってれ、「 見えるとこだけリフォーム」「インスペビー玉が転がるとのこと。

クションのお手盛り」「民法施行前の駆け込み契約」その他、営業方法にも宅建業法違さっそくインスペクションを行ったＯ氏だ

反の疑いあり、悪意の疑われる不動産事業が、床の傾斜はもちろん存在し完全に不同者と判断したインスペクターＯ氏は懇意の沈下が進行。造成地ですでに擁壁にも傾き弁護士Ｆ氏をNさんに紹介。

が見て取れる。加えて基礎の不具合、屋根のまた、再度現場調査を行い、意見書を作不具合など、様々に不具合箇所が多く、Ｎさ成。また、その後相手方弁護士から提出さんに事情を確認したところ、いわゆる戸建てれた相手方インスペクターの作成調査報告

中古住宅(築21年)の買取再販物件でそれ書に対しても抗弁書作成。

も「インスペクション済み(瑕疵保険の付与は無し)」として売りに出されていたとの事。

一年半紆余曲折、相手方弁護士との交渉出来ることなら、契約解除したい旨、相談をの末、最終的には売買代金から利用利益受ける。

(住んでいた期間の家賃相当分とみなせる行うべきだったリスクヘッジ
本件、JSHIのインスペクターO氏は、いわゆる「買い側依頼」のインスペクションで、その目線で見ると、うまくインスペクションが機能した例ですが、「売り側依頼」
つまり買取再販事業者の依頼に応じてインスペクションした人間の立場の今後は考えるだけで恐ろしいです。売買に関する直接の責任は買取再販事業者にあるものの、契約解除に至ってしまった以上「お前が大丈夫と言ったから売ったんだ。
この被害の責任はお前にある」と言われる可能性があります。
インスペクターにとっては上顧客の買取再販事業者の為に片目をつぶりながら行ったインスペクション、あなたの為に良かれと思い…
が、結果として自らの首を絞めるという地獄を味わうことになってしまいます。
O氏の提出した意見書に対して抗弁意見書が提出されてきたのですが、それを見ると、厳密な測定を行うためにメートルグリットで測定したO氏に対して「3ｍ以下での測定なので無効」であるとか、建物 全 体 の 傾 斜 を 検 討 せず、部 屋ごとの 傾 斜 が3/1000以下であるので「問題無し」であるとか、インスペクション技術に関しても怪しげな様子。
おそらく建築士であるというだけで、買取再販事業者に依頼され、聞きかじりの知識でインスペクションしていたのが類推されます。

本件、売買契約の当事者間の問題として考えると、様々な論点が発生しますが、それらを横に置き、先方弁護士を通じ、建物の危険性を認識させたO
氏のインスペクションは褒められるべきですし、おそらく売主であるところの再販業者も訴訟になった場合、勝ち目がないと理解したのでしょう。逆に、売却の際にインスペクションを行った建築士の責任は重く、周辺関係者に迷惑をかけただけの行為に終わっています。
宅建業法上の既存調査報告書の有効期限は1年とされていますが、実際の取引上は、このような形で過去の報告書が結果として生きてしまう時限爆弾のようなリスクがあります。
ましてや、売主側の依頼で行うインスペクションは技術的要素外の思惑で頭をよぎる事もあるでしょうし、リスクが大きいと言わざるを得ません。依頼主の属性に関わらず、客観性をもってインスペクションを行う事は、インスペクター心得の第一ですが、売主依頼によるインスペクションは特にリスクが大きい事を肝に銘じるべきでしょう。
特に不同沈下に関することは、その補修金額の大きさなどから、報告書について、文章の表現に留意するのはもちろんですが、免責の範囲なども明確にし、リスクヘッジを行うべきでしょう。また、そのエビデンスの為に契約書(業務提携も含む)が重要なのは、言うまでもありません。

契約書のひな型は協会ホームページで入手できます

日本ホームインスペクターズ協会のホームページではインスペクション業務の受注に必要な契約書のひな型を公開しています。各自の状況に合わせて使いやすい形にカスタマイズしてご利用、ご活用ください。

入手 会員の方は会員専用ページにログイン、会員トップページをスクロールすると「診断実務の注意点は？」という方法 項目があります。その中に「報告書・契約書雛形」というアイコンがあるのでクリックしてください。

ログイン ＞ 会員トップページ ＞ 診断実務の注意点は？
「報告書・契約書雛形」
アイコン
2020/11/26

費用)を一定控除したかなりの大きな金額
資料など確認すると、2020年4月の改正民法施行前の3月末に不自然なほど急いでモデル約款（2種類）公開に関するご連絡2018/4/24
2018/4/26 注2を追記
2018/5/8 相談方法を追記
NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会（JSHI）宅建業法改正により平成30年4月から、不動産売買時において「既存建物状況調査」が積極的に行われるよの返還を受け、契約合意解除、いわゆる「契う法制度が改められた。同時に「既存建物状況調査技術者」登録制度がスタートしその講習及び登録実施団体により「既存建物状況調査に関わる関係書面」が順次整えられつつあり、JSHIとしても公認インスペクターの業務円滑化、環境整備の一環として「インスペクション業務に関わる関係書面」の例示して欲しいとの要望が会員から多く寄せられた。それを受け消費者保護及びインスペクターのリスクヘッジの観点からも「インスペクション業務に関わる関係書面」を整備しJSHI会員に展開すべきとの理事会方針が示された。
今後、宅建業法改正により不動産事業者（仲介）の斡旋によるインスペクションが活性化すると考えられるが、特にいわゆる「売り手側」からの依頼、その中でも「買取再販事業者」「元付け」と呼ばれる不動産事業者からの継続的依頼により行われるインスペクションが増加する事が考えられる。また、建物のコンディションによっては、そのまま「瑕疵保険の加入」に至るケースも考えられる。
その場合、ＪＳＨＩの考える「第三者性」が、継続的な斡旋を理由に侵される恐れがあり、また依頼主ある約の巻き戻し」で示談成立ができた。

いは依頼主の意を受けた斡旋者がインスペクションに対して過剰な結果責任を求めてくる可能性も考えられる。また、斡旋という行為により、商流上のヒエラルキーが発生し、受託者としてのインスペクターが必要以上のリスクを背負わされる可能性も否定できない。

下にスクロール契約をしている事、敷地の地歴を調査してみると、当該物件新築時に無届け造成を行っていた可能性、確認申請を出さないまま建設した可能性など、様々に疑惑が発生。

日本ホームインスペクターズ協会会員ページ

モデル約款「インスペクション等業務委託契約書」「業務提携契約書」を公開しました

クリック

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また、本協会の特殊事情として、会員業務が広汎である事があげられる。「既存建物状況調査」は【国土交通省告示第八十二号】において、既存建物状況調査業務として行うべき事項や基準などが細かに定められており、目的も使途も極めて限定的であるが、JSHI会員が実務として行う「インスペクション業務」は「既存建物状況調査」と異なり、会員のおかれた立場により多岐多様である。
それらを鑑みつつ、本協会顧問弁護士の意見を取り入れ、ここにモデル約款2種類を公開するが、様式については、各会員がそれぞれの判断と責任において加除変更できるようにした。これは、会員業務とそれぞれの立場が広汎であるためで、会員各位において適宜変更して構わないが、同時に本モデル約款を使用した事による不利益の責を協会が負わない事を意味し、各自、慎重に取り扱って頂きたい。

業務契約書モデル（売買の当事者としての依頼者と交わすべき契約）・「契約書」として最低限の体裁を保ち、尚且つ国土交通省告示第八十二号が求める最低限の記載内容は網羅
https://www.jshi.org/members/info/20180424/

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契約書は２種類インスペクションの依頼者と交わすべき契約には「業務契約書モデル」
・インスペクション業務等委託契約書（注釈付き）

業務を斡旋してきた者と交わすべき契約には「提携契約書モデル」
・業務提携契約書（注釈付き）

いずれもPDFデータのほか、自分でカスタマイズできるWord形式のデータもダウンロードできます。
利用の注意点をよくお読みになった上でご活用ください。

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