平成 20 年 7 月 10 日
各 位
不動産投信発行者名
東 京 都 港 区 赤 坂 一 丁 目 9 番 20 号
ジャパンエクセレント投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員
田村 順一（コード番号：8987）
資産運用会社名
ｼﾞｬﾊﾟﾝｴｸｾﾚﾝﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 田村 順一
問合せ先 経 営 企 画 部 長 田部井 寛
TEL.03-5575-3511 （代表）取得資産の内容に関する一部訂正のお知らせ
ジャパンエクセレント投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が現在保有する以下の資産に関し、これまでの公表文（資産の取得に関するお知らせ及び決算短信）において、下記のとおり、一部訂正がありましたので、お知らせします。
記
１．関連する保有資産
赤坂ガーデンシティ、ＮＨＫ名古屋放送センタービル、ＪＥＩ西本町ビル、武蔵小杉タワープレイス、
川崎日進町ビルディング、海老名プライムタワー
２．一部訂正の内容（1） 赤坂ガーデンシティにつき、取得・保有対象となる建物一棟の延床面積（46,776.76 ㎡）のうち、本投資法人が信託受託者を通じて取得する専有部分の面積は 8,769.53 ㎡ではなく、8,618.75 ㎡です。
（2） ＮＨＫ名古屋放送センタービルにつき、取得・保有対象となる権利は、区分所有権の共有持分ですが、その割合は専有部分及び共用部分とも、32/100 又は 220,928/1,000,000 です。
（3） ＪＥＩ西本町ビルにつき、長期修繕費は 50,108 千円ではなく 51,048 千円です。
（4） 武蔵小杉タワープレイスにつき、取得・保有対象となる権利は、区分所有権の共有持分ですが、その割合は760,977/1,000,000 から 862,036/1,000,000 の間であり、本割合には共用部分も含まれています。
（5） 川崎日進町ビルディングにつき、平成 18 年 11 月 30 日における一部持分の追加取得以降の長期修繕費は45,545 千円ではなく 46,822 千円であり、建物再調達価格は 3,183 百万円ではなく 3,272 百万円です。
（6） 海老名プライムタワーにつき、取得・保有対象となる建物の床面積として 52,733.59 ㎡と記載されていますが、これは事務所、ホテル及び会館・店舗の床面積であり、その他、体育館（床面積 3,072.61 ㎡）を取得し保有しているため、延床面積は合計 55,806.20 ㎡になります。なお、このうち本投資法人が信託受託者を通じて取得する専有部分の面積は 32,731.84 ㎡ではなく、33,210.77 ㎡です。
なお、上記を含む本投資法人の保有資産の公表において、延床面積の記載につき、附属建物等の床面積を含
まないものとして、また用途の記載につき、登記簿又は竣工図上の表示に基づき開示していますので、ご留意下
さい。

以上※ 本資料の配布先 ： 兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会※ 本投資法人のホームページアドレス : http://www.excellent-reit.co.jp/

平成 19 年 12 月期（平成 19 年 7 月 1 日～平成 19 年 12 月 31 日）決算短信
不動産投信発行者名
コ ー ド 番 号
代
表者

ジャパンエクセレント投資法人
8987
執行役員 田村順一

資産運用会社名
代
表者
問合せ先責任者

ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社
代表取締役 田村順一
経営企画部長 長谷川渉
TEL03-5575-3511（代表）有価証券報告書提出予定日
分配金支払開始予定日

平成 20 年 2 月 18 日

上場取引所
東証
URL http://www.excellent-reit.co.jp/

平成 20 年 3 月 28 日
平成 20 年 3 月 17 日
（百万円未満切捨て）

１．平成 19 年 12 月期の運用、資産の状況（平成 19 年 7 月 1 日～平成 19 年 12 月 31 日）（１）運用状況（％表示は対前期増減比）

19 年 12 月期
19 年 6 月期

営業収益
百万円
6,982
5,505

1 口当たり
当期純利益

当期純利益
19 年 12 月期
19 年 6 月期

百万円
2,420
2,239

営業利益
百万円
3,055
2,653

％
（26.8）（15.9）％（8.1）（20.6）

円
15,784
16,614

経常利益
百万円
2,421
2,240

％
（15.1）（12.0）

自己資本
当期純利益率
％
3.0
3.2

総資産
経常利益率

％
（8.1）
（20.6）

営業収益
経常利益率
％

1.3
1.7

％
34.7
40.7

（注）１口当たり当期純利益は、円未満を四捨五入しております。

（２）分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配

分配金総額金は含まない）円
19 年 12 月期
19 年 6 月期

１口当たり利益超過分配金

利益超過分配
金総額

円
0
0

百万円
0
0

百万円
2,420
2,239

15,663
16,614

配当性向

純資産配当率
％

99.9
100.0

％
2.7
3.2

（注）配当性向については小数点第 1 位未満を切捨てにより表示しております。

（３）財政状態
総資産額

純資産額

百万円
205,486
156,291

19 年 12 月期
19 年 6 月期

自己資本比率百万円
89,292
69,813（注）１口当たり純資産額は、円未満を四捨五入しております。
（参考）自己資本 平成 19 年 12 月期 89,292 百万円 平成 19 年 6 月期

1 口当たり純資産額
％

円

43.5
44.7

577,758
517,906

69,813 百万円（４）キャッシュ・フローの状況

19 年 12 月期
19 年 6 月期

営業活動によるキャッシュ・フロー
百万円
3,213
4,093

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△48,983△39,138

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円
45,037
37,244

現金及び現金同等物
期末残高百万円
14,58615,319２．平成 20 年 6 月期（平成 20 年 1 月 1 日～平成 20 年 6 月 30 日）の運用状況の予想（％表示は対前期増減比）
営業収益

営業利益

経常利益

百万円 ％
7,810（11.9）

百万円 ％3,286（7.6）

百万円 ％2,504（3.4）

当期純利益

１口当たり分配金（利益超過分
配金は含まない）

20 年 6 月期（参考）１口当たりの予想当期純利益（平成 20 年 6 月期）

-1-

百万円 ％
2,503（3.4）

16,200 円、予想日数加重平均投資口数円
16,200154,550 口

１口当たり利益超過分配金円
0ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

３．その他（１）会計方針の変更① 会計基準等の改正に伴う変更② ①以外の変更

無無（２）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む）平成 19 年 12 月期 154,550 口 平成 19 年 6 月期 134,800 口② 期末自己投資口数
平成 19 年 12 月期
0 口 平成 19 年 6 月期
0口（注）1 口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、17 ページ「1 口当たり情報に関する注記」をご覧ください。

※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項（将来に関する記述等に関するご注意）
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細については、後記 8 ペー
ジ記載の「平成 20 年 6 月期（平成 20 年 1 月 1 日～平成 20 年 6 月 30 日）及び平成 20 年 12 月期（平成 20 年 7 月 1日～平成 20 年 12 月 31 日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。

-2-ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

１．投資法人の関係法人
平成 19 年 10 月 5 日開催の投資主総会において、本投資法人の会計監査人として、本投資法人の一時会計監査人であった新日本監査法人が選任されています。また、平成 19 年 11 月 1
日付けで、前川俊一氏が本投資法人の監督役員に就任いたしました。本書の日付現在における本投資法人の仕組みについては、後記 33 ページをご参照下さい。なお、本投資法人及び本投資法人の関係法人の概要については、最近の有価証券報告書（平成 19 年 9 月 27 日提出）
（有価証券報告書の訂正報告書（平成 20 年 1 月 18 日提出）による訂正を含みます。以下同
じとします。
）における記載から重要な変更がないため、開示を省略します。
２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成 19 年 9 月 27 日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため、開示を省略します。
（２）運用状況① 当期の概況（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成 18 年 2 月 20 日に設立されました。その後、平成 18 年 3 月 15日に関東財務局への登録が完了（登録番号 関東財務局長 第 52 号）し、平成 18
年 6 月 27 日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード 8987）いたしました。
上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主としてオフ
ィスビルへの投資・運用を行い、この度、平成 19 年 12 月末に第 3 期の決算を終了
しました。
（ロ）運用環境及び運用実績
オフィス賃貸市場は、堅調な企業業績に支えられ事務所の統合や拡張移転等の需要拡大により堅調に推移し、特に東京都心部では優良オフィス物件を中心に需給が締まり賃料の上昇が継続しました。一方で、地方都市では需給バランスの崩れから
空室率の増加も見られました。
不動産投資市場では、優良物件に対する取得競争は激しさを増し、デベロッパー、
プライベートファンド、不動産投資法人等による投資が活発に行われ、東京都心でも虎ノ門パストラルホテル、銀座東芝ビルなどの大型物件の取引が相次ぎました。
そのような環境の下、本投資法人は、その資産の運用を委託するジャパンエクセ
レントアセットマネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)のス
ポンサー企業（注１）との協働及びその関係活用により、第 2 期に引き続き、①収益性を維持しつつ、ポートフォリオの核となる都心の大型ビルの確保、②地域分散の促進の 2 つの観点から、興和川崎西口ビル（取得価格 32,000 百万円）及び赤坂インターシティ（取得価格 17,857 百万円）の 2 物件を取得し、ポートフォリオの充実を図りました。その結果、本投資法人が第 3 期末現在において保有する資産（以下「第 3 期末保有資産」といいます。）は、オフィスビル 20 物件、取得価格総額で188,984 百万円となりました。
本投資法人は、大都市圏のオフィスビルを中心に、中長期的な安定成長を目指す
ＲＥＩＴの商品性に合わせて収益の安定と拡大をバランス良く追求することを投資の基本方針とし、運用を行っております。
内部成長については、「既存テナントの賃料水準の向上」と「コストの削減」によるＮＯＩ(賃貸事業利益)の向上を第一に掲げて取り組みました。各物件の賃料水準の向上についてはプロパティ・マネジメント会社と連携して、賃料が現状のマーケ
ット水準と乖離していると思われる賃貸借契約につき、市場相場と物件競争力を踏まえた適正な賃料水準にて更新いただくよう協議を行っております。
また、本投資法人の保有する物件のプロパティ・マネジメント会社は、何れもそれぞれの物件に密着し、エンドテナント（注２）との相互理解を維持できる建物管理を実施しております。上記のように賃料増額協議を行う一方で、エンドテナントの満足度の維持・向上を図るべく、テナントニーズにきめ細かく応えるような効果-3-

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

的な追加投資（改修工事）の実施にも併せて努めました。
さらに、管理運営面の工夫として、省エネルギーや管理コストの削減以外に、ビルの未利用スペースの有効活用に取り組んでいます。
（注１）スポンサー企業とは、本資産運用会社の株主である興和不動産株式会社、第一生命保険相
互会社、積水ハウス株式会社、モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社、株式会社第一ビルディング、相互住宅株式会社、株式会社みずほコーポレート銀行及びみずほ信託銀
行株式会社の合計 8 社を指します。
（注２）エンドテナントとは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人（マスターリース会社を除きます。）及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指します。

（ハ）資金調達の概要
当期における本投資法人の資金調達状況は、平成 19 年 7 月 11 日付けで追加公募
増資（19,000 口）を行い、その後、平成 19 年 8 月 8 日付けで、みずほ証券株式会社（一般募集における共同主幹事証券会社）によるグリーンシューオプションの行使
により、第三者割当による投資口の発行（750 口）を行い、総額で約 19,441 百万円の資金を調達いたしました。平成 19 年 7 月 24 日には、平成 19 年 7 月 11 日付けの追加公募増資払込金等により、物件取得を目的とした短期借入金（株式会社みずほ
コーポレート銀行から平成 19 年 3 月 28 日及び同年同月 29 日付けで借入れた 20,700
百万円）を期限前弁済しました。
また、平成 19 年 4 月 24 日付けにて金融機関 2 社から借入れた短期借入金計
18,400 百万円の弁済期限である平成 19 年 7 月 31 日付けにて、新たに金融機関 10 社
から 18,000 百万円の長期借入を行い、短期借入金を長期の借入金に振替えました。
この長期借入金のうち、11,000 百万円は固定金利による借入となっています。
平成 19 年 10 月 26 日には、資産の取得に伴い、金融機関 5 社から極度ローンによる 49,000 百万円の短期借入を行いました。これにより第 3 期末（平成 19 年 12 月 31日）現在における借入金残高は、スポンサー企業である株式会社みずほコーポレー
ト銀行をはじめとする計 12 金融機関から合計 105,500 百万円となっています。なお、
長期借入金総額（56,500 百万円）の 53.5％については、固定金利による借入と金利スワップ取引により金利の固定化を図っています。
また、本投資法人は、長期資金の機動的な調達を目的として、平成 19 年 12 月 26
日付けで投資法人債の発行登録書を提出いたしました。
（発行登録の概要）
種類
発行予定額
投資法人債
1,000 億円

発行予定期間平成 20 年 1 月 7 日から平成 22 年 1 月 6 日まで

なお、今後の投資法人債の発行を睨み、本投資法人が取得している格付けは下記のとおりです。
（平成 19 年 12 月 31 日時点の格付状況）
ムーディーズ・インベスターズ・サービス
発行体格付けＡ２
アウトルック
安定的

格付投資情報センター
（Ｒ＆Ｉ）
ＡＡ－
安定的

（ニ）業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益6,982百万円、営業利益金額
3,055百万円、経常利益金額2,421百万円、当期純利益金額2,420百万円となりました。
分配金につきましては、法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分-4-ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口1口当たりの分配金は15,663円といたしました。

② 次期の見通し（イ）投資環境の見通し
首都圏では総じて堅調に推移するものと見込みますが、一部の超高額物件に賃料の頭打ち感が出てきているものがあること、地方都市では需給の緩みから空室率上昇が見られることもあり、慎重な投資スタンスが必要と認識しています。また、サブプライムローン問題の余波でファイナンスが締まってきている中、ファンドの物
件放出が引き続き見込まれると認識しているものの、キャップレートに変化は見られず、物件の取得環境は、相変わらず厳しい状況にあると思われます。
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
新規物件の取得につきましては、中長期的な資産規模の拡大方針を維持し、来期以降も引続き外部成長を着実に達成すべく、スポンサー企業との協調関係を軸とした新規物件の取得を実現して参ります。
オフィス賃貸市場は東京都心部を中心に好調を維持しており、引き続き堅調に推移しているものの、マーケットにおける物件の競争力の格差が開きつつあると認識しています。保有物件の運用につきましては、建物・設備等のハード面で、適切な維持保全の実施とテナントニーズを的確に捉えた機能・グレードの向上を図り、テ
ナント満足度の向上を図ることがますます重要になってくるものと思われます。
したがって、今後も引続き、賃料水準の向上及びコストの削減に取り組む一方、物件毎に各賃料水準に相応しいビルであるとの評価を得ていくことを最大の使命とし、以下の取組みを実施していくことが必要であると認識しています。
Ａ．既存テナントの賃料水準の向上
本投資法人のポートフォリオ稼働率は、平成 19 年 12 月 31 日現在で 95.3％となっており、高稼働率の維持と、上昇傾向が続いている賃料水準の更なる引上げが当面の課題であると認識しております。既存テナントとの関係においては、賃貸借契約は 2 年更新の普通借家契約がほとんどを占めており（定期借家契約は、平成 19 年 12 月 31 日現在、総テナント中 15 件です。
）
、今後、契約賃料が、現状のマーケット水準と乖離していると思われる契約について
は、テナントに対して、市場相場と物件競争力を踏まえた適正な水準にて更新いただくよう協議を継続して参ります。協議にあたっては、賃料水準のみ
ならず、契約期間、契約方式等、総合的に勘案した提案を行うことで、テナントとの相互理解を深めつつ、良好な関係を構築することを念頭に置いて参ります。
Ｂ．管理品質の維持向上とコスト削減の両立
本投資法人の保有する物件のプロパティ・マネジメント会社は、何れもそれぞれの物件に密着し、テナントとの相互理解を維持できる建物管理を実施
してきています。管理品質については、定期的に現地調査を実施し、他物件で取り組んだ好事例を水平展開する等、常に管理品質の維持向上に努めています。あわせて、運営管理費につきましては、サービスの質とコスト（委託費用等）のバランスの中で、清掃委託費等の外注委託費や水道光熱費を削減する取組みも行っています。そのほか、低稼働・未稼働の駐車場について、駐車場運営会社とのサブリース契約を締結する等、ビルの未利用スペースの有効活用による増収策の検討にも取り組んでいます。これらの運営管理費の削減、増収策の検討・実施により、内部成長を図ります。
Ｃ．効果的な追加投資（改修工事）の実施
中長期的な視点において物件の現状を把握し、適切な維持保全を実施していくことはもちろんのこと、テナントの更なる満足度の向上を図るべく、計-5-

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

画的な追加投資（改修工事）を実施することにより、保有物件のバリューアップ（価値向上）を図ります。本投資法人は、取得時に必要とされた是正工事を終えたあと、建物使用上の安全性・利便性のチェックを漏れなく行い、安全性・利便性をより高めた方が望ましいと判断した部位については更なる対策を策定し、実施して参ります。
特に第 2 期に取得しました仙台興和ビルとＪＥＩ西本町ビルに関しましては、より高い品質を追求すべく、大規模な改修に取り組んでいます。仙台
興和ビルについては、前所有者による改修工事の実施を取得の条件としたことにより、リニューアル（エントランス・トイレ等共用部のリニューアル、
空調その他主要設備の更新等）について、平成 20 年 3 月の完工に向けて、前所有者の費用負担において工事を実施中です。また、ＪＥＩ西本町ビルにつきましても、アスベスト除去工事を行い安全性を向上させると共に、より一層の利便性の向上を図るべく、天井高アップ、ＯＡフロア設置、照度アップ
工事等のグレードアップ工事も併せて実施中です。アスベスト吹付材はテナ
ント専有室（事務室）天井裏に存在し、テナントの館内移動を伴います。そのため、合理的かつ速やかに工事を完了させるべく、テナントに館内移動の協力を得つつ、1 フロア単位でアスベストの除去を行う計画を立案し、順次実施しています。また、第 3 期に取得いたしました興和川崎西口ビルに関しましては、空調機械室及びＥＰＳ室に使用されているアスベストを含有する吹付材を今後撤去する予定です。
Ｄ．ＪＥＩブランドの定着
ビル名に前所有者の名称等が残る物件については、取得後、順次「ＪＥＩ」の名称を用いたビル名に変更することにより、「ＪＥＩ」ブランドの定着を図ります。当該方針に基づき、本投資法人は、第 2 期に取得した西本町三井ビルディングの名称を、平成 19 年 3 月 28 日付けでＪＥＩ西本町ビルに変更しています。
また、財務面では、外部成長に伴い、短期・長期のバランスを考慮し、借入先の多様化、返済期限の分散化を図りつつ、投資法人債の発行も視野に入れながら効率
的・機動的に資金調達を実施していく予定です。また、今後の金利上昇に備え、借入金利の固定化も同時に進めていく予定です。
一方、不動産取得環境及び金融を取り巻く環境等ＲＥＩＴ事業を取り巻く環境の変化に加えて、昨年 9 月に施行された金融商品取引法をはじめ、信託法・信託業法の改正、不動産鑑定評価基準改正、新ＢＩＳ規制の実施等制度面の環境も大きく変わりつつありますが、本投資法人及び本資産運用会社はこうした環境変化に対しても適切に対応して参ります。

（ハ）運用状況の見通し
Ａ．2 営業期間の業績予想
第 4 期（平成 20 年 6 月期 平成 20 年 1 月 1 日～平成 20 年 6 月 30 日）及び第 5 期（平成 20 年 12 月期 平成 20 年 7 月 1 日～平成 20 年 12 月 31 日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでおります。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「平成 20 年 6 月期（平成 20 年 1 月 1 日～
平成 20 年 6 月 30 日）及び平成 20 年 12 月期（平成 20 年 7 月 1 日～平成 20 年
12 月 31 日） 運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
平成20年6月期（平成20年1月1日～平成20年6月30日）
営業収益
7,810 百万円
営業利益金額3,286 百万円
経常利益金額2,504 百万円
当期純利益金額
2,503 百万円
１口当たり分配金
16,200 円
１口当たり利益超過分配金－ 円-6-

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

平成20年12月期（平成20年7月1日～平成20年12月31日）
営業収益
8,086 百万円
営業利益金額3,396 百万円
経常利益金額2,520 百万円
当期純利益金額
2,519 百万円
１口当たり分配金
16,300 円
１口当たり利益超過分配金－ 円（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益金額、経常利益金額、当期純利
益金額、１口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
Ｂ．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

-7-ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

平成 20 年 6 月期（平成 20 年 1 月 1 日～平成 20 年 6 月 30 日）及び
平成 20 年 12 月期（平成 20 年 7 月 1 日～平成 20 年 12 月 31 日）運用状況の予想の前提条件
項 目

前 提 条 件運用資産・運用状況の予想にあたっては、平成 19 年 12 月期末保有資産（20 物件）を前提としております。
・実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。

営業収益

・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としております。

営業費用

・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値をベースに費用の変動要素を反映して算出しております。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては精算金相当分を取得原価に算入しております。
・固定資産税及び都市計画税等の額は平成 20 年 6 月期においては 451 百万円、平成 20
年 12 月期においては 564 百万円が費用計上される見込みです。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しております（平成 20 年 6 月期に 324 百万円、平成 20 年 12 月期に 356 百万円）
。なお、予期
し難い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意下さい。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しております。（平成 20 年 6 月期 1,034 百万円、平成 20 年 12 月期 1,050 百万円）

営業外費用

・支払利息は、平成 20 年 6 月期に 701 百万円、平成 20 年 12 月期に 806 百万円を見込んでおります。

借入金

・平成 19 年 12 月期末現在の 105,500 百万円を前提としており、平成 20 年 12 月期末までの借入金の額に変動がないことを前提としております。

発行済投資口数

・平成 19 年 12 月期末現在の投資口数 154,550 口を前提としており、平成 20 年 12 月期
末までの投資口数に変動がないことを前提としております。

1 口当たり分配金

・ 1 口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度とし、かつ、配当可能額の 90％に相当する金額を超えて分配することを前提として算出しております。
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動又は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。

・利益を超える金銭の分配（1 口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提
1 口当たりとしております。
利益超過分配金

その他

・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としております。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としております。

（3）投資リスク
最近の有価証券報告書（平成 19 年 9 月 27 日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため、開示を省略します。

-8-

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

３．財務諸表（１）貸借対照表
区 分

前 期(平成 19 年 6 月 30 日現在)
金
額
（千円）

当 期
(平成 19 年 12 月 31 日現在)

構成比
（％）

金
額
（千円）

増 減

構成比
（％）

金
額
（千円）

前期比
（％）

（資産の部）
Ⅰ．流動資産
現金及び預金5,223,559

2,440,879△2,782,679

信託現金及び信託預金

10,096,150

12,146,026

2,049,876

営業未収入金357,858

546,117

188,259

未収消費税等

518,640

669,083

150,442

前払費用

85,445

95,2169,770

繰延税金資産その他の流動資産
流動資産合計

17

23

6

1,181

32,75331,571

16,282,855

10.4

15,930,100

7.8△352,754△2.2

Ⅱ．固定資産1. 有形固定資産
建物
減価償却累計額
構築物
減価償却累計額

3,186,271△79,034

減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額△330

380,957△24,449

信託工具器具備品

4,771

減価償却累計額△339

有形固定資産合計△22,109

18,093

△150

125

―

62,506,325

16,478,114

496,736

100,910345,232△11,275

64,541,564
46,028,210△2,035,238

395,826△11,061

356,507△37,141

401,711△5,884

減価償却累計額

信託建設仮勘定△481

47,224,225△1,196,014

3,085,127

18,574
18,243125

信託機械及び装置

信託土地△115,372

18,574

建設仮勘定
信託建物

3,200,499
3,107,236

507,798
382,373
6,592
4,432

△757

81,393,328
210

5,835

1,402

114,300,604

32,907,275

210

131,304,122

84.0

180,758,289―
87.9

49,454,167

37.7

2. 無形固定資産
借地権

1,185,044

1,185,044

―

商標権

544

513

△31

信託借地権
無形固定資産合計

7,380,016

7,380,016

8,565,606

5.5

8,565,574

―
4.2

△31

△0.0

3. 投資その他の資産投資有価証券

10,768

10,768―

差入敷金保証金

15,181

15,181―

長期前払費用112,681

175,542

62,860―30,69930,699

その他の投資その他の資産投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

138,6310.1

232,191

0.1

93,56067.5

140,008,360

89.6

189,556,056

92.2

49,547,695

35.4

156,291,215

100.0

205,486,156

100.0

49,194,941

31.5

-9-

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

区 分

前 期
(平成 19 年 6 月 30 日現在)
金
額
（千円）

当 期
(平成 19 年 12 月 31 日現在)

構成比
（％）

金
額
（千円）

増 減

構成比
（％）

金
額
（千円）

前期比
（％）

（負債の部）
Ⅰ．流動負債
営業未払金

447,647

753,529

305,881

短期借入金

39,100,000

49,000,000

9,900,000

未払金

308,346

280,474△27,871

未払費用

8,592

88,09279,500

282

43

△238

前受金

16,316

26,85910,543

その他の流動負債

1,787

595

△1,191

未払法人税等

流動負債合計39,882,972

25.5

50,149,596

24.4

10,266,62425.7

Ⅱ．固定負債
長期借入金
預り敷金保証金

38,500,000

56,500,000

18,000,000

516,494

466,671△49,822

信託預り敷金保証金

7,510,208

8,866,065

1,355,856

デリバティブ負債

67,776211,254

143,478

固定負債合計
負債合計

46,594,478

29.8

66,043,991

32.1

19,449,512

41.7

86,477,451

55.3

116,193,588

56.5

29,716,136

34.4

67,641,920

43.3

87,083,030

42.4

19,441,110

28.7（純資産の部）
Ⅰ．投資主資本1.出資総額
2.剰余金
当期未処分利益

2,239,620

2,420,792

181,172

剰余金合計

2,239,620

1.4

2,420,792

1.2

181,172

8.1

投資主資本合計

69,881,540

44.7

89,503,822

43.6

19,622,282

28.1

Ⅱ．評価･換算差額等
繰延ヘッジ損益評価･換算差額等合計△67,776△211,254△143,478△67,776△0.0△211,254△0.1△143,478

211.7

純資産合計

69,813,764

44.7

89,292,568

43.5

19,478,804

27.9

負債・純資産合計

156,291,215

100.0

205,486,156

100.0

49,194,941

31.5- 10 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（２）損益計算書

区 分

注
記
番
号

前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日
金 額
（千円）

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日

百分比
（％）

金 額
（千円）

増 減

百分比
（％）

金 額
（千円）

前期比
（％）

6,982,334

100.0

1,476,518

26.8

3,926,553

56.2

1,074,602

37.7

3,055,780

43.8

401,915

15.1

16,7690.2△7,909△32.0

650,7309.3

212,71548.6

1. 営業収益
賃貸事業収入※1

5,069,178

その他の賃貸事業収入※1

436,637

6,335,264※1

2,409,279

3,437,911

328,491

369,974

5,505,815

100.0

647,070

2. 営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管委託報酬

7,435

12,240

一般事務委託報酬

14,541

24,648

役員報酬

4,690

その他営業費用

87,514

営業利益金額5,100
2,851,950

51.8

2,653,864

48.2

76,6783. 営業外収益
受取利息

7,975

消費税等還付加算金

16,384

その他営業外収益318

13,885
2,625
24,6780.5

257

4. 営業外費用
支払利息

361,110533,711

融資関連手数料

46,77776,270

投資口交付費30,125

その他営業外費用

040,747438,0148.0

経常利益金額2,240,529

40.7

2,421,819

34.7

181,290

8.1

税引前当期純利益金額

2,240,529

40.7

2,421,819

34.7

181,290

8.1

法人税、住民税及び事業税

964

法人税等調整額

19

当期純利益金額
前期繰越利益
当期未処分利益

1

1,086
983

0.0

2,239,545

40.7

△6

1,080

0.0

96

9.8

2,420,739

34.7

181,193

8.1

75

53

△21

2,239,620

2,420,792

181,172- 11 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 平成 19 年 1 月 1 日 至 平成 19 年 6 月 30 日）
投資主資本

評価･換算差額等

剰余金
出資総額

投資主資本
合計

繰延ヘッジ

評価･換算

損益

差額等合計

純資産合計

当期
未処分利益

剰余金
合計

67,641,920

1,856,675

1,856,675

69,498,595△168,610△168,610

69,329,984

剰余金の分配―△1,856,600△1,856,600△1,856,600――△1,856,600

当期純利益金額―

2,239,545

2,239,545

2,239,545――

2,239,545

繰延ヘッジ損益

―

―

―

―

100,834

100,834

100,834―

382,945

382,945

382,945

100,834

100,834

483,779

67,641,920

2,239,620

2,239,620

69,881,540△67,776△67,776

69,813,764

前期末残高（千円）
当期変動額（千円）

当期変動額合計（千円）
当期末残高（千円）

当期（自 平成 19 年 7 月 1 日 至 平成 19 年 12 月 31 日）
投資主資本

評価･換算差額等

剰余金
出資総額

前期末残高（千円）

67,641,920

当期
未処分利益

剰余金
合計

2,239,620

2,239,620

投資主資本
合計

繰延ヘッジ

評価･換算

損益

差額等合計

69,881,540△67,776△67,776

純資産合計

69,813,764

当期変動額（千円）
新投資口の発行

19,441,110――

19,441,110――

19,441,110

剰余金の分配―△2,239,567△2,239,567△2,239,567――△2,239,567

当期純利益金額―

2,420,739

2,420,739

2,420,739――

2,420,739

繰延ヘッジ損益

―

―

―

―

△143,478△143,478△143,478

当期変動額合計（千円）

19,441,110

181,172

181,172

19,622,282△143,478△143,478

19,478,804

当期末残高（千円）

87,083,030

2,420,792

2,420,792

89,503,822△211,254△211,254

89,292,568- 12 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書

区 分

Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日

（単位：円）（単位：円）

2,239,620,670
2,239,567,200（16,614）53,470
本投資法人の規約第 33 条第 1 項第2 号に定める「金銭の分配の方針」に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第 67 条の
15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する旨の方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数
134,800 口の整数倍の最大値とな
る 2,239,567,200 円を利益分配金
として分配することと致しました。なお、規約第 33 条第 1 項第 4号に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。

2,420,792,942
2,420,716,650（15,663）
76,292
本投資法人の規約第 33 条第 1 項第2 号に定める「金銭の分配の方針」に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第 67 条の
15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する旨の方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数
154,550 口の整数倍の最大値とな
る 2,420,716,650 円を利益分配金
として分配することと致しました。なお、規約第 33 条第 1 項第 4号に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。

- 13 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書

区
Ⅰ

分

前 期
自 平成19年1月1日
至 平成19年6月30日
金額（千円）

減

金額（千円）

2,240,529
674,428
30,125△ 7,975
361,110△ 162,175
1,246,505△ 55,059
82,743
31,106△ 1,332
18,839△ 14,841

2,421,819
894,032
40,747△13,885533,711△188,259△150,442△9,770246,622△3,884
10,543△62,860△61,728

181,290219,603
10,621△5,910172,601△26,083△1,396,947
45,288
163,879△34,991
11,876△81,699△46,886

4,444,003

3,656,646△787,356

9,186
356,787△ 2,677

13,885△454,211△3,0594,699△97,424△381

4,093,724

3,213,261△880,463

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
預り敷金保証金の収入
預り敷金保証金の支出
信託預り敷金保証金の収入
信託預り敷金保証金の支出△ 10,963△ 41,687,476
△ 8
△ 108
33,452△ 3,871
3,002,227△ 471,393△14,752△50,274,541―△3,789△8,587,064
8
108

7,452
△57,275
2,054,485△698,628△25,999△53,403△947,742△227,235

投資活動によるキャッシュ・フロー

△39,138,140△48,983,259△9,845,118△

53,100,000
14,000,000

49,000,000△39,100,000△4,100,000△25,100,000―

18,000,000
19,441,110△65,686

18,000,000
19,441,110△64,489160

小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額△

営業活動によるキャッシュ・フロー

Ⅲ

増

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益金額
減価償却費
投資口交付費
受取利息
支払利息
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
前払費用の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
長期前払費用の増加・減少額
その他

Ⅱ

当 期
自 平成19年7月1日
至 平成19年12月31日
金額（千円）

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
投資口の発行による収入
投資口交付費の支出
投資口公開関連費用の支出
分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

―

△
△

1,197

―

△ 160
1,854,393△2,238,229△383,835

37,244,248

45,037,194

7,792,945―

ⅣⅤ

現金及び現金同等物の増加・減少額
現金及び現金同等物の期首残高

2,199,832
13,119,877△732,803
15,319,710△2,932,636
2,199,832

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高

15,319,710

14,586,906△732,803- 14 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（６）重要な会計方針項目

前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日

１．有価証券の評価基準及び評価方法

その他有価証券
その他有価証券
時価のないもの
同左
移動平均法による原価法.
２．固定資産の減価償却の ① 有形固定資産 （信託財産を含む）① 有形固定資産 （信託財産を含む）
方法
定額法を採用しております。
同左
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物
2 年～59 年
構築物
4 年～59 年
機械及び装置7 年～16 年
工具器具備品
4 年～10 年

３．繰延資産の処理方法② 無形固定資産定額法を採用しております。

② 無形固定資産同左③ 長期前払費用
定額法を採用しております。

③ 長期前払費用
同左

投資口交付費
投資口交付費
支出時に全額費用として処理しておりま
支出時に全額費用として処理しております。
す。
なお、平成 19 年 7 月 11 日払込の一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社
が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、募集価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払はありません。平成 19 年 7 月 11 日払込の一般募集による新投資口の発行に際し、募集価格と発行価額との差額の総額は 661,960 千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）
による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものであります。
このため、「スプレッド方式」では「従来方式」に比べ、投資口交付費は 661,960
千円少なく計上され、また、経常利益金額
及び税引前当期純利益金額は同額多く計上されております。

- 15 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信項目

前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日

４．収益及び費用の計上基 固定資産税等の処理方法
準
保有する不動産（信託受益権を含む。）にかかる固定資産税、都市計画税及び償却
資産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税
等相当額は、193,438 千円であります。
５．ヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理を採用しております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日
固定資産税等の処理方法
保有する不動産（信託受益権を含む。）にかかる固定資産税、都市計画税及び償却
資産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税
等相当額は、35,951 千円であります。
①ヘッジ会計の方法
同左②ヘッジ手段とヘッジ対象
同左③ヘッジ方針③ヘッジ方針本投資法人はリスク管理基本方針に基同左
づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。

６．キャッシュ・フロー計
算書における資金の範囲７．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項④ヘッジの有効性の評価の方法④ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動
同左の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロ
ー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。
同左
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3 ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
①不動産等を信託財産とする信託受益権に ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信同左
託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財
産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記しております。
（１）信託現金及び信託預金（２）信託建物、信託構築物、信託機械
及び装置、信託工具器具備品、信託土地、信託建設仮勘定（３）信託借地権（４）信託預り敷金保証金②消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

- 16 -②消費税等の処理方法
同左ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（７）財務諸表に関する注記事項（開示の省略）
貸借対照表、投資主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、リース取引、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、税効果会計、持分法損益、関連当事者との取引に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
１．損益計算書に関する注記
前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
A.不動産賃貸事業収益
建物賃貸料
その他収入

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日
（単位：千円）
5,069,178
436,637※１．不動産賃貸事業損益の内訳
A.不動産賃貸事業収益
建物賃貸料
その他収入

（単位：千円）不動産賃貸事業収益合計

5,505,815

不動産賃貸事業収益合計

6,982,334

B.不動産賃貸事業費用
維持管理費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕工事費
減価償却費
その他費用

859,979
452,266
174,558
19,063
124,120674,396
104,894

B.不動産賃貸事業費用
維持管理費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕工事費
減価償却費
その他費用

1,083,074
613,616
330,654
22,082363,093894,000
131,389

6,335,264
647,070

不動産賃貸事業費用合計

2,409,279

不動産賃貸事業費用合計

3,437,911

C.不動産賃貸事業損益 (A-B)

3,096,536

C.不動産賃貸事業損益 (A-B)

3,544,422

２．1 口当たり情報に関する注記
前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日

１．1 口当たり純資産額

517,906 円

１．1 口当たり純資産額577,758 円

２．1 口当たり当期純利益金額

16,614 円

２．1 口当たり当期純利益金額

15,784 円

潜在投資口調整後 1 口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

潜在投資口調整後 1 口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

（注）1 口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日

前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日
当期純利益金額（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益金額（千円）
期中平均投資口数（口）- 17 -

2,239,545

2,420,739――

2,239,545

2,420,739

134,800

153,363

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

３．重要な後発事象に関する注記
前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日
１．公募による新投資口の発行
平成 19 年 6 月 18 日開催の役員会において、以下の通り新投資口の発行を決議し、平成 19 年 7 月 11 日に払込が完了しております。
この結果、平成 19 年 7 月 11 日付けにて出資総額は86,344,760,000 円、発行済投資口数は 153,800 口となっております。
①発行新投資口数：19,000 口②発行価格（募集価格）：１口当たり 1,019,200 円③発行価格の総額:19,364,800,000 円④発行価額（引受価額）：１口当たり 984,360 円⑤発行価額の総額:18,702,840,000 円⑥払込期日：平成 19 年 7 月 11 日
⑦分配金起算日：平成 19 年 7 月 1 日
２．第三者割当による新投資口の発行（グリーンシューオ
プション行使に伴う第三者割当）
平成 19 年 6 月 18 日開催の役員会において、以下の通り第三者割当による新投資口の発行を決議し、平成
19 年 8 月 8 日に払込が完了しております。
この結果、平成 19 年 8 月 8 日付けにて出資総額は87,083,030,000 円、発行済投資口数は 154,550 口となっております。
①発行新投資口数：750 口②発行価額（引受価額）：１口当たり 984,360 円③発行価額の総額:738,270,000 円④割当先：みずほ証券株式会社⑤払込期日：平成 19 年 8 月 8 日⑥分配金起算日：平成 19 年 7 月 1 日
３．借入金の期限前弁済
本投資法人は、以下のとおり借入金を期限前弁済いたしました。なお、期限前弁済による清算金は発生いたしません。
①期限前弁済日
平成 19 年 7 月 24 日②弁済する借入金の内容
借入先: 株式会社みずほコーポレート銀行
借入金額: 207 億円
金利
: 0.87250％（平成 19 年 6 月 25 日から平成 19 年 7 月 24 日まで）
借入日
: 平成 19 年 3 月 28 日
借入方法
: 平成 18 年 6 月 27 日付基本合意書に基づく個別貸付契約として、平成 18
年 3 月 23 日付で上記借入先との間で締結した金銭消費貸借契約に基づ
く借入れ
利払期日
: 平成 19 年 4 月 24 日、平成 19 年 5月 24 日、平成 19 年 6 月 25 日、平成 19 年 7 月 24 日及び平成 19 年 7月 31 日
元本弁済方法: 元本弁済日に一括弁済（期限前弁済可）
当初元本弁済日 : 平成 19 年 7 月 31 日
４．資金の借入（借換え）
本投資法人は、借入先の多様化、返済期限の分散化
及び金利変動リスクの軽減を図り、財務運営の安定性を向上させる観点から、極度ローンによる短期借入金（弁済期限平成 19 年 7 月 31 日、借入先：三菱ＵＦＪ- 18 -

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日
該当事項はありません。

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信
前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日
信託銀行株式会社、104 億円、株式会社三井住友銀行、
80 億円）の借換えを平成 19 年 7 月 31 日付けにて、以下のとおり実施いたしました。
（１）借入金（期間 5 年：変動金利）
借入先: 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、
株式会社三井住友銀行、
農林中央金庫、株式会社りそな銀行
借入金額: 70 億円
利率: 1.11500％（適用期間：平成 19 年 7月 31 日～平成 19 年 10 月 31 日）
借入日: 平成 19 年 7 月 31 日
借入方法
: 平成 18 年 6 月 27 日付け基本合意書に基づく個別貸付契約として、平成
19 年 7 月 26 日付けで上記借入先との間で締結した金銭消費貸借契約に基づく借入れ利払期日: 初回を平成 19 年 10 月 31 日とし、以降毎年 1 月、4 月、7 月、10 月の各月末日（但し、同日が営業日でない
場合は直前の営業日とする）
元本弁済期日: 平成 24 年 7 月 31 日（但し、同日が営業日でない場合は直前の営業日とする）
元本弁済方法: 元本弁済期日に一括弁済
担保の有無: 無担保･無保証（２）借入金（期間 5 年：固定金利）
借入先: 株式会社みずほコーポレート銀行、
みずほ信託銀行株式会社、株式会社損害保険ジャパン、
東京海上日動火災保険株式会社
借入金額: 70 億円
利率: 1.96907％
借入日: 平成 19 年 7 月 31 日
借入方法
: 平成 18 年 6 月 27 日付け基本合意書に基づく個別貸付契約として、平成
19 年 7 月 26 日付けで上記借入先との間で締結した金銭消費貸借契約に基づく借入れ利払期日: 初回を平成 19 年 10 月 31 日とし、以降毎年 1 月、4 月、7 月、10 月の各月末日（但し、同日が営業日でない場合は直前の営業日とする）
元本弁済期日: 平成 24 年 7 月 31 日（但し、同日が営業日でない場合は直前の営業日とする）
元本弁済方法: 元本弁済期日に一括弁済
担保の有無: 無担保･無保証（３）借入金（期間 7 年：固定金利）
借入先: 第一生命保険相互会社
借入金額: 20 億円
利率: 2.25875％
借入日: 平成 19 年 7 月 31 日
借入方法
: 平成 18 年 6 月 27 日付け基本合意書に基づく個別貸付契約として、平成
19 年 7 月 26 日付けで上記借入先との間で締結した金銭消費貸借契約に基づく借入れ利払期日: 初回を平成 20 年 1 月 31 日とし、以- 19 -

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

元本弁済期日

元本弁済方法
担保の有無

前 期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日
降毎年 1 月、7 月の各月末日（但し、同日が営業日でない場合は直前の営業日とする）: 平成 26 年 7 月 31 日（但し、同日が営業日でない場合は直前の営業日とする）: 元本弁済期日に一括弁済: 無担保･無保証（４）借入金（期間 7 年：固定金利）
借入先: 日本政策投資銀行
借入金額: 20 億円
利率: 2.28417％
借入日: 平成 19 年 7 月 31 日
借入方法
: 平成 18 年 6 月 27 日付け基本合意書に基づく個別貸付契約として、平成
19 年 7 月 26 日付けで上記借入先との間で締結した金銭消費貸借契約に基づく借入れ利払期日: 初回を平成 20 年 1 月 31 日とし、以降毎年 1 月、7 月の各月末日（但し、同日が営業日でない場合は直前の営業日とする）
元本弁済期日: 平成 26 年 7 月 31 日（但し、同日が営業日でない場合は直前の営業日とする）
元本弁済方法: 元本弁済期日に一括弁済
担保の有無: 無担保･無保証- 20 -

当 期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（８）発行済投資口数の増減
発行済投資口数及び出資総額の増減の状況は以下のとおりです。
払込年月日

摘要

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

備考

平成 18 年 2 月 20 日

私募設立

増減
400

残高
400

増減
200

残高
200

平成 18 年 6 月 26 日

公募増資

128,000

128,400（注 1）

64,23064,430（注 2）

平成 18 年 7 月 21 日

第三者割当増資

6,400

134,800

3,211

67,641（注 3）

平成 19 年 7 月 11 日

公募増資

19,000

153,800

18,702

86,344（注 4）

平成 19 年 8 月 8 日
第三者割当増資
750
154,550738
87,083 （注 5）（注 1）1 口当たり発行価格 500,000 円にて本投資法人が設立されました。
（注 2）1 口当たり発行価格 520,000 円（引受価額 501,800 円）にて、上場時に取得した物件の取得資金等の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注 3）１口当たり発行価額 501,800 円にて、新規物件の取得資金の一部等に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注 4）1 口当たり発行価格 1,019,200 円（引受価額 984,360 円）にて、第 2 期における物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注 5）１口当たり発行価額 984,360 円にて、第 2 期における物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。

４．役員の異動（１）投資法人の役員の異動
平成 19 年 10 月 5 日開催の本投資法人の第 2 回投資主総会の決議に基づき、新たに平成 19 年
11 月 1 日付けにて前川 俊一が監督役員に就任いたしました。
本書の日付現在における役員の状況は以下のとおりです。
役職名

執行役員

氏名

田村

主要略歴

順一

所有投資口数

昭和51年4月

株式会社日本興業銀行 入行

平成10年5月

興銀証券株式会社 エクイティ調査部長

平成11年6月

同社 執行役員

平成12年6月

新光証券株式会社 総合企画部部長

平成15年6月

同社 法人企画部長

平成16年4月

同社 執行役員法人企画部長

平成17年4月

ジャパンエクセレントアセットマネジメント
株式会社

平成18年2月

０代表取締役社長（現職）

ジャパンエクセレント投資法人
執行役員（現職）

昭和51年8月

デロイト・ハスキンズアンドセルズ
会計士事務所（現監査法人トーマツ）勤務

昭和56年1月

横浜関内監査法人（現あずさ監査法人）勤務

昭和59年8月

中央クーパース・アンド・ライブランド
コンサルティング株式会社（現ＩＢＭビジネスコンサルティングサービ

監督役員

坂上

ス株式会社）勤務

誠０

平成2年12月

同社 パートナー

平成12年7月

公認会計士坂上誠事務所 開設（現職）

平成16年6月

株式会社トーモク 監査役（現職）

平成16年12月

株式会社主婦の友社

平成18年2月

ジャパンエクセレント投資法人
監督役員（現職）- 21 -

監査役（現職）ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

役職名

氏名

主要略歴
昭和36年4月

運輸省（現国土交通省） 入省

昭和40年10月

アンダーソン・毛利・ラビノウイッツ

所有投資口数法律事務所（現アンダーソン・毛利・友常法律事務所）勤務
昭和47年1月

同 パートナー（現職）昭和57年3月

ローヌ・プーラン ジャパン株式会社（現ローディア ジャパン株式会社）取締役（現職）

平成10年2月

ステート・ストリート投信投資顧問株式会社監査役（現職）

監督役員

長濱

毅

平成10年10月

ステート・ストリート株式会社

０

監査役（現職）
平成16年4月

ガンブロ株式会社 監査役（現職）

平成16年4月

株式会社シーイーシー 監査役（現職）

平成16年6月

富士電機ホールディングス株式会社
監査役（現職）

平成18年2月

ジャパンエクセレント投資法人
監督役員（現職）

平成18年12月

リーマン・ブラザーズ証券株式会社監査役（現職）

昭和53年4月

財団法人日本不動産研究所 勤務

平成4年4月明海大学 不動産学部 専任講師

平成6年8月ケンブリッジ大学 土地経済学部 客員研究員（1年間）

監督役員

前川 俊一

平成8年4月明海大学 不動産学部 助教授

平成10年4月

中央大学 経済学部 非常勤講師（現職）

平成10年9月

放送大学 客員教授（3年6ヶ月間）

平成11年4月

明海大学 不動産学部 教授（現職）

平成11年4月

亜細亜大学 経済学部 非常勤講師（現職）

平成15年4月

慶應義塾大学大学院 政策・メディア研究科

０

招聘教授（3年間）（注1） 執行役員田村順一は、証券取引法等の一部を改正する法律（平成 18 年法律第 65 号）による改正前の投信法第 13 条に基づき平成 18 年 2 月 6 日付けで金融庁長官より兼職の承認を得て、本資産運用会社の代表取締役社長と本投資法人の執行役員を兼務しています。
（注2） 本投資法人の第 2 回投資主総会において、本資産運用会社の取締役である田邉信之を補欠執行役員として選任しています。

（２）資産運用会社の役員の異動
該当事項はありません。

- 22 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

参考情報(1）投資状況

資産の種類

用途

地域

不動産（注 3）

前期
（平成 19 年 6 月 30 日現在）

当期
（平成 19 年 12 月 31 日現在）

保有総額
（百万円）
（注 1）

保有総額
（百万円）
（注 1）

対総資産比率（％）（注 2）

対総資産比率（％）（注 2）

エリアⅡ（注 4）

4,310

2.8

4,288

2.1

エリアⅠ（注 4）

76,007

48.6

93,62945.6

エリアⅡ（注 4）

6,928

4.4

7,026

3.4

エリアⅢ（注 4）

48,34530.9

80,13439.0

エリアⅣ（注 4）

4,276

2.7

4,244

2.1

計

139,868

89.5

189,32392.1

預金・その他の資産

16,422

10.5

16,162

7.9

資産総額計156,291

100.0

205,486

100.0

不動産信託受益権
（注 3）

オフィス

（注 1）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注 2）対総資産比率は、各区分の資産の保有総額の、資産総額に対する割合を示し、小数点第二位を四捨五入しています。
（注 3）建物等と併せて保有している借地権につきましては、建物等と合算して不動産及び不動産信託受益権の欄に記載しております。
（注 4）エリアにつきましては、下記の区分とします。
エリアⅠ：東京都心 6 区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部（梅田、堂島･中之島、淀屋橋、本町地区等）、名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地区等）、
福岡市中心部（天神、博多駅前地区等）
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）
エリアⅣ：エリアⅡを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等

負債総額
純資産総額
資産総額

前期
（平成 19 年 6 月 30 日現在）
金額（百万円）
対総資産比率（％）
86,47755.3
69,81344.7
156,291
100.0

当期（平成 19 年 12 月 31 日現在）
金額（百万円）
対総資産比率（％）
116,193
56.5
89,29243.5
205,486
100.0(2）投資資産①投資有価証券の主要銘柄
銘柄

株式数

株式会社ＮＨＫ名古屋
ビルシステムズ（注１）64

取得価額（千円）

評価額（千円）

単価

金額

単価

金額

評価損益
（千円）

備考

168

10,768168

10,768－（注 2）（注 1）株式会社ＮＨＫ名古屋ビルシステムズは、ＮＨＫ名古屋放送センタービルの管理を目的として設立された会社であり、上記株式は、ＮＨＫ名古屋放送センタービルの取得にあたり、これに付随して取得したものです。
（注 2）当該非上場株式の評価額につきましては、取得原価を記載しております。

- 23 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信②投資不動産物件（イ）不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人の第 3 期末保有資産にかかる不動産及び不動産信託受益権（以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。）の概要、価格及び投資比率は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成 19 年 12 月 31 日現在のものです。
期末算定価格（百万円）（注3）
物件
番号

名

称

取得
当期末
価格
帳簿価格
（百万円） （百万円）
（注1）
（注2）

直接還元法

ＤＣＦ法

直接還元 直接還元利
ＤＣＦ
価格
回り
価格
（百万円）
（％）
（百万円）

割引率
（％）

最終還元利
回り
（％）

投資
比率
（％）
（注4）

Ⅰ-1

大森ベルポートＤ館

22,55322,70925,63028,4404.9

25,630

4.6

5.3

11.9

Ⅰ-2

芝二丁目ビルディング
（注5）

9,450

9,430

13,20013,260

事務所：5.1
住 宅：5.2

12,960

事務所：4.7
住 宅：4.8

事務所：5.3
住 宅：5.4

5.0

Ⅰ-3

秀和第一浜松町ビル

8,350

8,365

10,30010,400

4.4

10,200

4.1

4.6

4.4

Ⅰ-4

第32興和ビル

5,040

5,030

5,676

5,875

5.8

5,676

5.5

6.3

2.7

Ⅰ-5

第36興和ビル

4,000

4,049

4,234

4,341

5.4

4,234

5.1

5.7

2.1

Ⅰ-6

第28興和ビル

2,859

2,863

4,210

4,280

5.5

4,130

5.3

5.7

1.5

Ⅰ-7

赤坂ガーデンシティ

23,30023,31925,70025,9004.1

25,400

3.6

4.2

12.3

Ⅰ-8

赤坂インターシティ

17,857

17,861

18,30018,3003.9

18,200

3.5

3.9

9.4

エリアⅠ

93,40993,629107,250

110,796－

106,430

－

－

49.4

Ⅱ-1

ＮＨＫ名古屋放送
センタービル

4,300

4,288

5,570

5,600

5.0

5,530

4.8

5.2

2.3

Ⅱ-2

ＪＥＩ西本町ビル

6,674

7,026

6,760

6,830

5.3

6,690

4.8

5.2

3.5

エリアⅡ

10,974

11,314

12,33012,430－12,220

－

－

5.8

Ⅲ-1

武蔵小杉タワープレイス

13,89013,751

18,30018,3004.7

18,200

4.3

4.9

7.3

Ⅲ-2

興和川崎東口ビル

10,976

10,81011,30012,300

4.7

11,300

4.7

5.3

5.8

Ⅲ-3

本郷ＴＳビル

5,400

5,357

5,500

5,800

4.5

5,500

4.5

4.8

2.9

Ⅲ-4

秀和飯田橋ビル

4,023

4,048

4,940

5,020

4.7

4,850

4.5

4.9

2.1

Ⅲ-5

川崎日進町ビルディング

3,905

3,906

5,790

5,810

5.1

5,760

4.7

5.3

2.1

Ⅲ-6

第44興和ビル

1,150

1,052

1,840

1,860

5.5

1,810

5.2

5.8

0.6

Ⅲ-7

両国第一生命ビルディング

2,550

2,521

2,566

2,761

5.5

2,566

5.2

6.0

1.3

Ⅲ-8

海老名プライムタワー

6,470

6,666

6,610

6,620

5.7

6,590

5.5

5.9

3.4

Ⅲ-9

興和川崎西口ビル

32,00032,01932,30032,8004.7

32,300

4.7

5.0

16.9

エリアⅢ

80,36480,134

89,146

91,271－

88,876－－42.5

仙台興和ビル

4,238

4,244

4,462

4,580

6.1

4,462

5.8

6.6

2.2

エリアⅣ

4,238

4,244

4,462

4,580

－

4,462

－

－

2.2

合計

188,984

189,323

213,188

219,077－

211,988

－

－

100.0

Ⅳ-1

(注 1)取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しており、百万円未満を四捨五入しています。
（注 2）当期末帳簿価格は、平成 19 年 12 月 31 日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てています。
（注 3）期末算定価格は、本投資法人の規約及び社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、平成 19 年 12 月 31 日を価格時点とする財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社ヒロ＆リーエスネットワークの不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された価格を記載しています。なお、第 3 期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。
（注 4）投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
（注 5）芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しています。

- 24 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（ロ）運用資産の資本的支出
Ａ．資本的支出の予定
平成 19 年 12 月 31 日現在において、本投資法人がその第 3 期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

芝二丁目ビルディン
グ

東京都港区

川崎日進町ビルディ
ング

神奈川県川
崎市川崎区

ＪＥＩ西本町ビル

大阪市西区

予定期間

住宅棟エントラン
スリニューアル空調ファンコイル及び配管更新工事（第 3 期）
アスベスト撤去工
事及び貸室整備工事（第 2 期）

総額

当期支
払額

既支払
額

自 平成 20 年 4 月
至 平成 20 年 6 月

10

―

―

自 平成 19 年 10 月
至 平成 20 年 1 月

29

―

―

自 平成 19 年 11 月
至 平成 20 年 6 月

313

―

―

Ｂ．期中の資本的支出
本投資法人の第 3 期末保有資産において、平成 19 年 12 月期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。平成 19 年 12 月期の資本的支出は 319 百万円であり、平成 19 年 12 月期に費用に区分された修繕費 363 百万円と併せ 682 百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称

所在地

ＪＥＩ西本町ビル

支払金額
（百万円）

目的

実施期間

大阪市西区

アスベスト撤去工事及び貸室整備工事（第 1 期）

自 平成 19 年 8 月
至 平成 19 年 12 月

125

秀和飯田橋ビル

東京都文京区

換気・加湿器更新工事

自至

平成 19 年 10 月
平成 19 年 12 月

35

海老名プライムタワー神奈川県海老名市

ウォシュレット設置工事

自至

平成 19 年 10 月
平成 19 年 11 月

12

第 44 興和ビル

東京都目黒区

共用部改修工事

自至

平成 19 年 10 月
平成 19 年 12 月

11

秀和第一浜松町ビル

東京都港区

加湿器更新工事

自至

平成 19 年 10 月
平成 19 年 12 月

18

その他の工事

―
合

115

計

319

Ｃ.修繕費の積み立て
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャ
ッシュ・フローの中から大規模修繕等の支払いに充当することを目的とした修繕積立金を
以下のとおり積み立てています。
第1期
自 平成 18 年 2 月 20 日
至 平成18年12月31日

第2期
自 平成 19 年 1 月 1 日
至 平成 19 年 6 月 30 日

第3期
自 平成 19 年 7 月 1 日
至 平成 19 年 12 月 31 日

前期末積立金残高（百万円）

―

164

232

当期積立金（百万円）

164

67

50

当期積立金取崩額（百万円）

―

―

―

次期繰越額（百万円）

164

232

282

項目

- 25 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（ハ）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、第 3 期末保有資産にかかる不動産及び信託受益権について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）を株式会社竹中工務店、株式会社大林組、清水建設株式会社
及び株式会社損保ジャパン・リスクマネジメントより取得しています。また、全物件につき、各建物の現状の耐震性能に関して図面等からの定性的判断等を行った上で、「耐震性能は概ね良好である」等、耐震性能にかかる評価を記載したＰＭＬ（Probable MaximumLoss）に関するＰＭＬ算定報告を株式会社竹中工務店より受けています。建物状況調査報
告書（ＰＭＬ算定報告を含みます。）の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、建物状況調査を行った
株式会社竹中工務店、株式会社大林組、清水建設株式会社及び株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
建物状況調査報告書の概要
建物再調達価格
（百万円）
（注1）

長期修繕費
（千円）
（注1、2）

ＰＭＬ
（％）
（注3）

物件
番号

名称

Ⅰ-1

大森ベルポートＤ館

67,40011,013

8.0

Ⅰ-2

芝二丁目ビルディング

25,509

5,389

8.2

Ⅰ-3

秀和第一浜松町ビル

47,346

2,344

8.2

Ⅰ-4

第32興和ビル

26,563

1,452

13.2

Ⅰ-5

第36興和ビル

53,253

1,792

13.2

Ⅰ-6

第28興和ビル

24,547

1,147

13.5

Ⅰ-7

赤坂ガーデンシティ

985

3,959

8.6

Ⅰ-8

赤坂インターシティ

9,478

3,104

9.2

Ⅱ-1

ＮＨＫ名古屋放送センタービル

73,682

4,254

11.9

Ⅱ-2

ＪＥＩ西本町ビル

50,108

3,866

11.5

Ⅲ-1

武蔵小杉タワープレイス

129,971

11,85911.5

Ⅲ-2

興和川崎東口ビル

138,654

7,881

6.7

Ⅲ-3

本郷ＴＳビル

18,836

1,479

14.2

Ⅲ-4

秀和飯田橋ビル

18,070

1,134

12.9

Ⅲ-5

川崎日進町ビルディング

45,545

3,183

14.7

Ⅲ-6

第44興和ビル

33,923

837

13.4

Ⅲ-7

両国第一生命ビルディング

17,730

1,752

14.3

Ⅲ-8

海老名プライムタワー

124,067

9,558

12.2

Ⅲ-9

興和川崎西口ビル

186,705

17,540

7.9

Ⅳ-1

仙台興和ビル

137,241

4,852

9.2

1,229,613

98,395

6.3

合計（注 1）「長期修繕費」及び「建物再調達価格」については、それぞれ千円未満、百万円未満を切り捨てています。
（注 2）長期修繕費には、12 年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
（注 3）「ＰＭＬ」の合計欄には、ポートフォリオ全体のＰＭＬを記載しています。ＰＭＬとは、当該地域で予想される最大規模の地震（475 年に一度起こる可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）を対象建物が受けた場合に、被災後の建物を被災以前の状態に戻す為の工事費が総建替工事費に占める割合（％）を示したものをいいます。また、株式会社竹中工務店は、第 3 期末保有資産のＰＭＬ評価において、提示された設計図書（建築図面、構造図面又は構造計算書等）から構造耐震性能について検討の上ＰＭＬを算定しており、その検討範囲においては申請時の建築基準法に則った耐震設計がなされていることを確認しています。

- 26 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（ニ）テナント等の概要
Ａ．賃貸状況の概要
平成 19 年 12 月 31 日現在の第 3 期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テ
ナント総数、月額契約賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。
賃貸面積
（㎡）
（注2）

稼働率
（％）
（注3）

テナント 月額契約賃料
総数
（千円）
（注4）
(注5)

敷金・保証金
の合計
（千円）
(注6)

名称

賃貸可能面積
（㎡）
（注1）

Ⅰ-1

大森ベルポートＤ館

25,828.29

25,828.29

100.0

1

163,398

1,196,188

Ⅰ-2

芝二丁目ビルディング

11,749.30

11,654.49

99.2

2

56,229400,227

Ⅰ-3

秀和第一浜松町ビル

6,411.26

6,411.26

100.0

145,087

329,051

Ⅰ-4

第32興和ビル

5,366.06

5,059.96

94.3

15

36,190376,878Ⅰ-5

第36興和ビル

5,720.34

5,720.34

100.0

1

-

-

Ⅰ-6

第28興和ビル

4,472.71

4,472.71

100.0

124,258

213,618Ⅰ-7

赤坂ガーデンシティ

8,769.53

7,215.53

82.3

172,028733,378Ⅰ-8

赤坂インターシティ

5,622.98

5,546.06

98.6

12

54,305472,527

Ⅱ-1

ＮＨＫ名古屋放送センタービル

8,964.87

8,579.29

95.7

41

-

-

Ⅱ-2

ＪＥＩ西本町ビル

10,601.70

5,532.91

52.2

1

20,523

159,630

Ⅲ-1

武蔵小杉タワープレイス

25,275.07

25,275.07

100.0

32

110,226

810,171Ⅲ-2

興和川崎東口ビル

18,612.72

18,612.72

100.0

1

-

-

Ⅲ-3

本郷ＴＳビル

4,078.37

4,078.37

100.0

124,990208,075

Ⅲ-4

秀和飯田橋ビル

3,821.76

3,821.76

100.0

1

-

-

Ⅲ-5

川崎日進町ビルディング

8,516.22

8,516.22

100.0

134,409221,979Ⅲ-6

第44興和ビル

2,567.98

2,427.62

94.5

1

12,374111,368

Ⅲ-7

両国第一生命ビルディング

3,871.64

3,871.64

100.0

117,429173,832

Ⅲ-8

海老名プライムタワー

25,362.37

24,909.39

98.2

16

73,382

428,474

Ⅲ-9

興和川崎西口ビル

38,332.15

37,569.99

98.0

1

164,583

1,389,215

Ⅳ-1

仙台興和ビル

10,061.30

7,824.45

77.8

137,349436,898

合計

234,006.62

222,928.07

95.3

132

1,126,430

9,144,019

物件番号（注 1）「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産のうち本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を意味し、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産の賃貸可能面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値とします。
（注 2）「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、平成 19 年 12 月 31 日現在において実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会
社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則としてエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を意味し、当該マスターリースにかかる賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。数値はいずれも、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。（後記（ヘ）主要なテナントに関する情報 Ａ．主要なテナントの概要」「Ｃ．主要なエンドテナントの状況」の「賃貸面積」欄において、以下同じとします。
）（注 3）「稼働率」欄には、平成 19 年 12 月 31 日現在における個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
（注 4）「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナン
ト数は 1 として記載しています。
（注 5）「月額契約賃料」欄には、原則として、平成 19 年 12 月 31 日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（賃料を月額で定めるもの）（但し、賃料がパススルー型でないマスターリー
ス契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。）に表示された月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第 36 興和ビル、興和川崎東口ビル及び秀和飯田橋ビルについてはエンドテナントから、またＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。なお、合計額には、エンドテナント等から月額契約賃料の開示の同意が得られていない物件にかかる月額契約賃料を含みます。また、
平成 19 年 12 月 31 日時点において、2 社のエンドテナントが賃料及び共益費の支払いを遅延しています（延滞賃料及び共益費は、その支払期限の直後に入金済みのものを除き、合計約 434 千円）。なお、平成 19 年 10 月中に賃貸借契約が終了し、同年 12 月 16
日付けで退去した元エンドテナント 1 社における、退去時点の未払いの賃料等(合計約 105,425 千円)及び原状回復費用(約26,770 千円)等については、平成 20 年 1 月 30 日付け書面にて敷金を充当する旨通知しましたが、全額回収できるとの保証はありません。また、平成 19 年 6 月、本投資法人の保有資産につき、賃料増額を求めて、上記とは別のエンドテナント 1 社に対し、民事調停の申立てがなされ、手続が係属中です。

- 27 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（注 6）「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、平成 19 年 12 月 31 日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会
社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスター
リース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。）に基づく賃借人の敷金・保証金等の同日現在における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。
但し、第 36 興和ビル、興和川崎東口ビル及び秀和飯田橋ビルについてはエンドテナントから、またＮＨＫ名古屋放送センター
ビルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。なお、合計額には、エンドテナ
ント等から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件にかかる敷金・保証金を含みます。

Ｂ．稼働率等の推移
本投資法人の第 3 期末保有資産における、平成 18 年 12 月ないし平成 19 年 12 月の各月の稼働率等の推移は以下のとおりです。

物件数
テナント
数の合計
全賃貸可
能 面 積
(㎡)
稼働率

平成 18 年
12 月末
14

平成 19 年
1 月末
14

平成 19 年
2 月末
14

平成 19 年
3 月末
17

平成 19 年
4 月末
18

平成 19 年
5 月末
18

平成 19 年
6 月末
18

99

99

100

122

120

120

120

135,263.69

135,263.69

135,263.69

179,825.94

189,992.52

189,992.52

190,051.15

98.5%

98.6%

99.6%

99.2%

98.1％

98.2％

98.2％

平成 19 年
7 月末
18

平成 19 年
8 月末
18

平成 19 年
9 月末
18

平成 19 年
10 月末
20

平成 19 年
11 月末
20

平成 19 年
12 月末
20

119

119

131

132

132

190,051.49

190,051.49

234,006.62

98.1%

98.1%

97.7%

物件数
テナント
120
数の合計
全賃貸可
能 面 積 190,051.49
(㎡)
稼働率
98.1%

234,006.62 234,006.62
98.0％

95.3％

（ホ）主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の第 3 期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、第 3 期
末保有資産全ての総賃料収入の合計の 10％以上を占める資産（以下「主要な不動産等資産」といいます。）は、大森ベルポートＤ館及び興和川崎西口ビルの２物件です。
これら主要な不動産等資産の概要（テナントの総数、総賃料収入、総賃貸面積、総賃貸
可能面積等）に関しては、前記「（ニ）テナント等の概要 Ａ．賃貸状況の概要」をご覧下さい。
以下には、本投資法人が主要な不動産等資産を取得した日（平成 18 年 6 月 29 日又は同年 10 月 26 日）以降の情報に基づき、稼働率の推移を記載しています。

興和川崎西口ビル
大森ベルポート
Ｄ館

興和川崎西口ビル
大森ベルポート
Ｄ館

平成 18 年
12 月末

平成 19 年
1 月末

平成 19 年
2 月末

平成 19 年
3 月末

平成 19 年
4 月末

平成 19 年
5 月末

平成 19 年
6 月末

―

―

―

―

―

―

―

97.3%

97.3%

99.7%

99.7%

99.7%

99.7%

99.7%

平成 19 年
7 月末

平成 19 年
8 月末

平成 19 年
9 月末

平成 19 年
10 月末

平成 19 年
11 月末

平成 19 年
12 月末

―

―

―

98.0%

98.0%

98.0%

99.7%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%- 28 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信（ヘ）主要なテナントに関する情報
Ａ．主要なテナントの概要
平成 19 年 12 月 31 日現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の 10％以上を占めるものをいいます。また、ここに、「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会社から転貸を受けている転借人は含みません。従って、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリース会社を主要なテナントとして記載しています。これに対し、「エンドテナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人（マスターリース会社を除きます。）、及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指します。

テナント名

興和不動産
株式会社

株式会社第一ビルディング

年間賃料総額 賃料比率
（％）
（千円）
（注4）
（注3）

賃貸面積
（㎡）
（注1）

面積比率
（％）
（注2）

84,527.96

37.9

4,715,462

34.9

59,444.50

26.7

3,959,973

29.3

主要なテナントの合計

143,972.46

64.6

8,675,436

64.2

全体ポートフォリオの合計

222,928.07

100.0

13,517,163
（注5）

100.0

業種

物件名称

第36興和ビル
第28興和ビル
興和川崎東口ビル
本郷ＴＳビル
不動産業
秀和飯田橋ビル
第44興和ビル
仙台興和ビル
興和川崎西口ビル
大森ベルポートＤ館
芝二丁目ビルディング
秀和第一浜松町ビル
不動産業
ＪＥＩ西本町ビル
川崎日進町ビルディング
両国第一生命ビルディング（注 1）テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、数値については小数点第三位を四捨五入して記載しています。
（注 2）「面積比率」欄には、原則として、平成 19 年 12 月 31 日現在における全体ポートフォリオの賃貸面積合計に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注 3）「年間賃料総額」欄には、原則として、平成 19 年 12 月 31 日現在における賃貸借契約における月額賃料（共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。）を 12 倍して得られた金額を記載し、千円未満を切り捨てています。
（注 4）「賃料比率」欄には、原則として、平成 19 年 12 月 31 日現在における全体ポートフォリオの年間賃料総額に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注 5）テナントから年間賃料の開示の同意が得られていない物件にかかる年間賃料を含む数値です。

- 29 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

Ｂ．主要なテナントへの賃貸条件<テナント名> 株式会社第一ビルディング
物件
番号

物件名称
契約期間満了日

Ⅰ-1

Ⅰ-2

大森ベルポートＤ館

芝二丁目ビルディング

秀和第一浜松町ビル

ＪＥＩ西本町ビル

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

期間の定め無し

契約更新の方法

該当無し

その他特記事項

該当無し

川崎日進町ビルディング

両国第一生命ビルディング

382,006
千円

敷金・保証金（注）329,051千円

期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1
年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し
平成20年3月27日

敷金・保証金（注）159,630千円

契約更新の方法

期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1
年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し
平成24年4月29日

敷金・保証金（注）221,979千円

契約更新の方法

期間満了の1年前までに意思表示がなされなければ５年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日Ⅲ-7

平成20年6月28日

敷金・保証金（注）

契約更新の方法

契約期間満了日
Ⅲ-5

1,196,188
千円

期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1
年間自動更新されます。

契約期間満了日
Ⅱ-2

敷金・保証金（注）

契約更新の方法

契約期間満了日
Ⅰ-3

平成20年6月28日

平成20年6月27日

敷金・保証金（注）173,832千円

契約更新の方法

期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1
年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し- 30 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信<テナント名> 興和不動産株式会社
物件
番号

物件名称
契約期間満了日

Ⅰ-5

第36興和ビル

第28興和ビル

興和川崎東口ビル

その他特記事項

該当無し

本郷ＴＳビル

秀和飯田橋ビル

第44興和ビル

該当無し

興和川崎西口ビル

仙台興和ビル

敷金・保証金（注）－期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し
平成20年6月28日

敷金・保証金（注）208,075千円

契約更新の方法

期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し
平成20年6月28日

敷金・保証金（注）－

契約更新の方法

期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し
平成20年6月26日

敷金・保証金（注）111,368千円

契約更新の方法

期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し
平成20年10月25日

敷金・保証金（注）1,389,215
千円

契約更新の方法

いずれかの当事者が契約期間満了前の3ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに1年間更新され、以降も同様の扱いとする。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日
Ⅳ-1

平成20年6月26日

契約更新の方法

契約期間満了日Ⅲ-9

213,618千円

その他特記事項

契約期間満了日Ⅲ-6

敷金・保証金（注）期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。

契約期間満了日
Ⅲ-4

平成20年6月26日

契約更新の方法

契約期間満了日Ⅲ-3－

期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。

契約期間満了日Ⅲ-2

敷金・保証金（注）

契約更新の方法

契約期間満了日
Ⅰ-6

平成20年6月26日

平成20年4月23日

敷金・保証金（注）436,898千円

契約更新の方法

期間満了の3ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し（注）「敷金・保証金」欄には、原則として、平成 19 年 12 月 31 日現在において、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第 36 興和ビル、興和川崎東口ビル及び秀和飯田橋
ビルについては、エンドテナントから敷金・保証金の開示の同意が得られていないため記載していません。

- 31 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

Ｃ．主要なエンドテナントの状況
平成 19 年 12 月 31 日現在における主要なエンドテナントの状況は下表のとおりです。
なお、ここで「主要なエンドテナント」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積（第 3 期末保有資産の複数を同一のテナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計）が全賃貸面積に占める割合の高い順に 5 位までのテナントを指します。
テナント名

業種

物件名称

賃貸面積（㎡）

面積比率(％)

東芝情報システム株式会社

情報通信業

興和川崎東口ビル

18,612.72

8.3

全国共済農業協同組合連合会

保険業

興和川崎西口ビル

17,444.02

7.8

ロシュ・ダイアグノスティックス
株式会社

製造業

芝二丁目ビルディング

9,284.18

4.2

株式会社富士通ソーシアル
サイエンスラボラトリ

情報通信業

武蔵小杉タワープレイス

8,680.74

3.9

富士通ネットワーク
ソリューションズ株式会社

情報通信業

川崎日進町ビルディング

6,884.00

3.1

主要なエンドテナントの合計

60,905.66

27.3

全体ポートフォリオの合計

222,928.07

100.0（注）海老名プライムタワーの一部については、同物件のプロパティ・マネジメント会社である株式会社海老名第一ビルディングをマス
ターリース会社とするマスターリース契約が締結されています。同社は賃借した部分（合計 9,786.77 ㎡）を転貸せず、株式会社
ホテルオークラ及び株式会社ディックルネサンスとの間で業務委託契約を締結して、当該部分でホテル及びスポーツクラブを運営しています。これらの業務委託先は、主要なエンドテナントには該当しませんが、その運営を行う部分の面積が大きいことから、ここに注記しています。

③その他投資資産の主要なもの
不動産を主な信託財産とする信託受益権は前記「②投資不動産物件」に一括表記しており、同項記載以外に本投資法人によるその他投資資産の組入れはありません。

- 32 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）平成 19 年 12 月期決算短信

投資法人の関係法人
本投資法人の仕組図（前記「１．投資法人の関係法人」の参照資料）

パイプライン
サポート会社

本投資法人

ジャパンエクセレント
投資法人（イ）興和不動産株式会社（ロ）積水ハウス株式会社（ハ）みずほ信託銀行株式会社④②

一般事務受託者・資産保管会社

投資主総会
みずほ信託銀行株式会社

資産運用会社①

ジャパンエクセレント
アセットマネジメント
株式会社

役員会
執行役員：田村順一
監督役員：坂上誠
監督役員：長濱毅
監督役員：前川俊一⑤

投資主名簿等管理人
みずほ信託銀行株式会社③
会計監査人
シンクタンク
新日本監査法人（イ）みずほ総合研究所株式会社（ロ）株式会社都市未来総合研究所

番号
①

契約
資産運用委託契約（イ）興和不動産サポート契約②（ロ）積水ハウスサポート契約（ハ）みずほ信託サポート契約③（イ）みずほ総研市場情報等提供契約（ロ）都市未来総研市場情報等提供契約④

一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約⑤

投資口名義書換事務委託契約- 33 -