平成 17 年 9 月 1 日
各位
不動産投信発行者名
東京都千代田区永田町二丁目 11 番 1 号
日本レジデンシャル投資法人
代表者名
執行役員
山 内章
（コード番号：8962）
問合せ先
パシフィック･インベストメント･アドバイザーズ株式会社
取 締 役
高 野剛
（TEL：03-5251-8528）

平成 17 年 11 月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
日本レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます｡）は、平成 17 年 5 月 19 日に公表しました平成 17 年 11 月期（平成 17 年 6 月 1 日〜平成 17 年 11 月 30 日）の運用状況の見通し（予想数値）について、下記の通り修正いたします｡
記

1．公表の理由
本投資法人は、本日開催の役員会において、平成 17 年 11 月期（第 4 期）の資産の取得及び譲渡等を受け、賃貸事業収益、営業費用、営業外費用等の運用状況の予想の前提条件を見直し、運用状況の予想につき以下のとおり修正を行うことを決定しました。

2．平成 17 年 11 月期の運用状況の予想の修正の内容
営業収益
前回発表予想（Ａ）（平成 17 年 5 月 19 日）

平成 17 年 11 月期（第 4 期）

百万円

4,091

今回修正予想（Ｂ）

平成 17 年 11 月期（第 4 期）

当期純利益
百万円

1,591
百万円

4,631

増減額（Ｂ−Ａ）

％

13.2円

円％円

−

2,971

27.0円

−

14,000
百万円

429円

−

11,0292,020

540

1 口当たり利益超過分配金円

百万円

百万円

増減率

1 口当たり
分配金％

26.9−

【参考】
平成 17 年 11 月期：予想期末発行投資口数 144,327 口（前回と変更なし）
【注記】
(1)

かかる予想数値は上記 1 及び別紙記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、当期純利益及び 1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

(2)

上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。

(3)

本投資法人における第 4 期営業期間（平成 17 年 11 月期）は平成 17 年 6 月 1 日から平成 17 年 11

月 30 日までです。
(4)

金額は単位未満の数値を切捨て、百分比率は小数点第 2 位以下を四捨五入して表示しています。

以※

本資料の配布先： 兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会※

本投資法人のホームページアドレス

http://www.nric.co.jp

上平成 17 年 11 月期の運用状況の予想の前提条件
項目
計算期間

前提条件
第 4 期：平成 17 年 6 月 1 日〜平成 17 年 11 月 30 日

（183 日）・運用状況の予想にあたっては、平成 17 年 5 月末時点において保有していた不動産等 71 物件および平成 17 年 9 月 1 日までに取得を発表した下記物件を対象として予想しております。なお、本日付で売却を発表いたしました 2 物件（シティフォーラム上本郷、ワコーレ東日暮里Ⅱ）を除き、平成 17 年 11月（第 4 期）末まで物件の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としております。
表 1：今期取得（予定）物件
物件番号

運用資産取得（予定）日

物件名称取得（予定）価格
（百万円）

物件 1

平成 17 年 6 月 20 日

パシフィックレジデンス上目黒

1,000

物件 2

平成 17 年 8 月 5 日

パシフィックレジデンス白壁東

1,070

物件 3

平成 17 年 8 月 12 日

パシフィックリビュー長者丸

3,338

物件 4

平成 17 年 8 月 12 日

パシフィックリビュー銀座東

2,348

物件 5

平成 17 年 8 月 12 日

パシフィックリビュー多摩川1,514

物件 6

平成 17 年 8 月 12 日

第 6 ゼルコバマンション

609

物件 7

平成 17 年 8 月 12 日

メゾン後楽園710

物件 8

平成 17 年 8 月 12 日

ルラシオン王子

1,027

物件 9

平成 17 年 8 月 19 日

パシフィックレジデンス代々木公園

1,310

物件 10

平成 17 年 9 月 1 日

ウインザーハウス広尾

2,000

物件 11（注 1）

レアール南青山（取得予定）

1,030

物件 12（注 2）

SOHO 北青山（取得予定）

1,160

物件 13

平成 17 年 9 月 1 日

パシフィックレジデンス大井

1,120（注 1）原則として、平成 17 年 9 月 30 日までの間で売主と本投資法人が別途合意する日に取得する予定です。
（注 2）原則として、平成 17 年 9 月 30 日までの間で売主と本投資法人が別途合意する日に取得する予定です。
・平成 17 年 5 月末現在の 101,845 口に加え、平成 17 年 6 月 14 日に公募により追加発行された新投資投資口の発行口（41,000 口）、平成 17 年 7 月 8 日にオーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当によって追加発行された口数（1,482 口）を合計した 144,327 口の他、平成 17 年 11 月末まで投資口の追加発行がないことを前提としています。
・賃貸事業収益については、前期末保有 71 物件、前項「運用資産」表 1 記載の今期取得（予定）12 物

営業収益件の運用による営業収益、およびシティフォーラム上本郷、ワコーレ東日暮里Ⅱの売却による収益に基づいて算出しております。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しております。
・一般的に、取得する資産にかかる取得年の固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算いたしますが、平成 17 年 1 月以降取得した物件について、当該精算営業費用金相当分は取得原価に算入されるため第 4 期において費用計上されません。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しております。しかし、予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる可能性があります。
・減価償却費については、付随費用を含めて定額法により算出しており、799 百万円を想定しております。

営業外費用・一時的な費用として投資口の発行等に関連する費用を 34 百万円見込んでおります。
・投資法人債の発行等に関連する費用のうち、当期償却分を 10 百万円見込んでおります。
・平成 17 年 9 月 1 日現在の有利子負債残高は 66,920 百万円（短期借入金 14,620 百万円、長期借入金42,300 百万円、投資法人債 10,000 百万円）です。前項「運用資産」表 1 の物件 11 及び物件 12 の取有利子負債得に際しては、短期借入金等を調達予定です。その後は平成 17 年 11 月末まで借入金の額及び利率に変動がないことを前提としております。
・1 口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しております。ま1 口当たり分配金

た、原則として利益を全額分配することを前提として算出しております。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。

1 口当たり・利益超過の分配（1 口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。

利益超過分配金
・法令、税制、会計基準、上場規制、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行その他われないことを前提としております。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としております。