1. エグゼクティブサマリー

エグゼクティブサマリー

3運⽤の状況
 オフィスは課題物件のリーシングが進捗し、ポートフォリオ稼働率は底打ち
 商業は⼀部物件でリーシングが⻑期化も、売上増加による好影響を受ける物件が増加ホテルはインバウンドも取り込み回復継続

投資主価値向上施策 収⽀改善を⽬的とした⼊替を実施（霞が関東急ビル取得・東急プラザ銀座(底地)売却）
 市場動向を捉えた⾃⼰投資⼝取得/消却により、投資主還元を実現今後の⽅針
 資産⼊替を軸にポートフォリオ・クオリティの向上と収⽀改善を企図した物件取得
 オフィスは⾼稼働状態を安定化させ、メリハリをつけたリーシングを継続
 商業は安定性を堅持しつつ、各物件の環境に応じた施策を推進

まず、今回の決算説明においてお伝えしたいポイントを本スライドにてご説明します。
運⽤状況ですが、オフィスは課題物件のリーシングが進捗し、ポートフォリオ稼働率は底打ちしました。
商業は⼀部物件でリーシングが⻑期化していますが、⼀⽅で、売上増加による好影響を受ける物件が増加しております。
また、ホテルはインバウンドも取り込みながら回復が継続しています。
そういった中で、投資主価値向上施策として収⽀改善を⽬的とした資産⼊替、具体的には霞が関東急ビルの取得、東急プラザ銀座底地の売却を実施しました。
また、昨年に続き、⾃⼰投資⼝の取得及び消却により、投資主還元の実現を図りました。今後の⽅針です。
まず、引き続き、⼊替を軸にポートフォリオ・クオリティの向上と収⽀改善を企図した物件取得に取り組みます。
次に、オフィス、商業とも⾼稼働の状態で安定させることを優先しつつ、各物件の状況に応じて収益向上策に取り組んでまいります。
これらの施策により、安定性と成⻑性を備えた収益基盤の構築を図っていく⽅針です。
次ページをご覧ください。

32. 決算・業績予想

2023年5⽉期（第23期）の運⽤実績と今後の運⽤⽅針2023年5⽉期（第23期）運⽤実績2023年5⽉期(第23期)実績分配⾦︓9,875円/⼝（対予想＋525円）

決算/業績予想

2023年5⽉期(第23期)内部留保額︓

⼊替戦略等• 2物件を売却し、A-FLAG⻄⼼斎橋と霞が関東急ビルを取得することにより、ポートフォリオの収⽀性を改善

1,077円/⼝（対予想＋748円）• 売却益計上により、下限分配⾦を確保し内部留保を拡⼤

オフィス• 課題物件のリーシングが⼤きく進捗し、稼働率は予想を上回って着地• 広域渋⾕圏は稼働安定のもと、内部成⻑を継続市場賃料も⼀部で反転し、賃料ギャップを活⽤した増額も継続• 郊外型を中⼼とした⻑期固定契約テナントの安定性は変わらず

商業• 都市型商業の売上回復傾向は継続も、物件ごとの回復状況に差• ホテルは回復傾向が継続、売上歩合賃料は予想⽐上振れ財務/ESG

8今後の運⽤⽅針

2023年11⽉期(第24期)予想分配⾦︓9,300円/⼝（対予想±0円）2024年5⽉期(第25期)予想分配⾦︓9,300円/⼝• 資産⼊替による収⽀改善とポートフォリオ・クオリティの向上継続• スポンサーサポートは不変かつ外部取引も継続• 稼働安定化を優先し、当⾯は稼働率97％〜98％の⽔準を⽬標• 広域渋⾕圏や⼤阪エリアなど、市場賃料の回復が⾒られるエリアでの継続的な収益向上に取り組む• 都市型商業は環境の変化に対応した新たな取り組みを推進し、安定性を確保しつつ収益成⻑も⽬指す• 郊外型商業、ホテルは安定性を基軸にしつつ⼀部内部成⻑も⽬指す• 借換においては財務コストのコントロールを企図した短期、変動借 • 含み益の活⽤による安定分配と内部留保の積上げによる⼊を⼀部実施ダウンサイドリスクへの対応⼒強化を継続• ESGにおける環境KPIを着実に遂⾏• サステナブルファイナンスも活⽤した堅実な財務運営の継続

83. 内部成⻑ホテルの状況

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 客室稼働率は回復傾向が継続、稼働回復に伴い客室単価も上昇傾向
 神⼾旧居留地25番館での売上歩合は業績予想⽐上振れ、札幌は固定賃料による安定収益が継続1. ホテル客室稼働率とRevPAR（A-FLAG⻄⼼斎橋除く）

2. 各ホテルの状況UR-7

客室稼働率

神⼾旧居留地25番館• 婚礼・宿泊需要の回復を受け、売上歩合賃料は業績予想⽐＋63％で着地79%70%

75%

80%

86%74%

74%

70%

70%

ホテル名︓オリエンタルホテル神⼾86%

神⼾旧居留地25番館の歩合賃料実績予想⽐＋63％

68%55%

6⽉

7⽉

8⽉

業績予想

23期平均 73%

22期平均 75%

9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉

2⽉

3⽉

4⽉

5⽉

RevPAR(2019年⽐)UR-898%

65% 67%

71%

78% 79%2018年度

98%86%

79%

75% 76%

56%

AｰFLAG札幌• 2022年度より固定賃料を増額し、安定収益を収受• 業績予想上、歩合賃料の発⽣は⾒込まない

ホテル名︓札幌東急REIホテル

2020年度

2021年度

2022年度

UR-18 AｰFLAG⻄⼼斎橋• インバウンド需要を取り込み、当初計画を上回る業績ホテル名︓東急ステイメルキュール⼤阪なんば

札幌東急REIホテルの売上実績歩合賃料発⽣基準売上⾼

22期平均 69%

6⽉

2019年度7⽉

8⽉

固定賃料増額

23期平均 85%

9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉

2⽉

3⽉

4⽉

5⽉2018年度

2019年度

2020年度

2021年度

2022年度続いてホテルの状況です。
左側1.の客室稼働率の回復傾向の継続により、客室単価も上昇し、RevPARも回復が続いています。
次に各ホテルの状況ですが、神⼾旧居留地25番館では、婚礼・宿泊需要の回復を受け、売上歩合賃料は前回予想から63%上振れて着地しました。右下のA-FLAG札幌さらに前期取得したA-FLAG⻄⼼斎橋ともにインバウンド需要等も取り込み売上は順調に推移しています。
次ページをご覧ください。

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4. 外部成⻑取得⽅針/売却⽅針

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 取得は不透明な市場環境に鑑み⾜もとの安定性と中⻑期的な成⻑⼒の両⾯から検討 売却は①収⽀性、②築年、③競争⼒の観点から物件単位で選択1．取得⽅針

2．売却⽅針 ⽴地優位性・建物競争⼒のある物件

 収⽀性

 DPU・NAV成⻑に資する物件

 築年

 ポートフォリオの収益性向上に資する物件

 競争⼒の観点から劣後する物件

 ⻑期固定賃料などの収⼊の安定した物件売却の⽬的

2023年１⽉13⽇取得物件UR-18

AｰFLAG⻄⼼斎橋

NOI利回り契約期間4.2%

15年

売却益の活⽤ 中⻑期的に収益のアップサイドが期待できる物件



原則として⼊替を⾏い、ポートフォリオの収⽀性改善を図る



売却時期の分割や内部留保活⽤により分配⾦の安定化を図る

含み益 計 987 億円（2023年5⽉末時点 売却予定物件除く）

2023年3⽉28⽇取得物件TO-23

 再開発により収益⼒の向上が期待できる物件

霞が関東急ビル

賃料ギャップ▲10%

売却先

スポンサーに売却し、再開発後の外部成⻑機会を確保

 再開発による収益⼒向上の期待が低い物件第三者売却も含めて検討物件の取得⽅針及び売却⽅針についてご説明します。
まず、取得⽅針です。
⽴地優位性・建物競争⼒のある物件、DPU及びNAVの成⻑に資する物件、ポートフォリオの収益性向上に資する物件、を取得してまいります。
具体的には、⻑期固定賃料等の収⼊の安定した物件、中⻑期的に内部成⻑による収益のアップサイドが期待できる物件です。
次に、売却⽅針としては引き続き、収⽀性、築年、競争⼒の3つの観点から検討し、ポートフォリオの収⽀性改善を図っていきたいと考えています。
当⾯不透明な状況が続くと想定され、⼊替が今後の収益性改善の⼤きな柱となることから、引き続き積極的な⼊替を推進していく考えです。
次ページをご覧ください。

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