M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

2
FEBRUARY

2023

3 年 ぶ りの開 催 ！

新年賀詞交歓会［巻頭 特 集 1 ］［特集2］

令和５年度 税制改正大綱
住宅・不動産関連の主な改正項目−資産の移転時期に中立的な税制の構築−［特集3］
注目の逆転判決

家賃滞納に伴う追い出し条項にみる法の考え方［法律相談］

特定生産緑地の指定［相続相談］

養子縁組について［賃貸管理ビジネス］

４つのタイプから考える、管理会社の経営戦略②
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開
しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和４年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、審査結果

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の第８回弁済委員会
社

数

件

審査明細
数

金

額

認証申出

7社

7件

63,936,985円

認証

4社

4件

17,899,173円

保留

3社

3件

裁判上の和解に基づく認証

1社

1件

4,500,000円

令和４年度認証累計

21社

21件

120,770,859円（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集1

MONTHLY RE AL ESTATE

2 2023
FEBRUARY

特別リポート04

３年ぶりの開催!新年賀詞交歓会
特集2

06

令和５年度 税制改正大綱

住宅・不動産関連の主な改正項目−資産の移転時期に中立的な税制の構築−
特集3

注目の逆転判決

10

家賃滞納に伴う追い出し条項にみる法の考え方
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

特定生産緑地の指定
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

新築した住宅に転居後、転居時まで居住した住宅を譲渡した場合の、居住用財産の譲渡に係る譲渡所得の3,000万円控除の取扱い
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

養子縁組について
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

４つのタイプから考える、管理会社の経営戦略②
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

マイカー利用時の業務災害（自動車事故）対応
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

宅建業法 宅建士の登録の基準と宅建士証資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞
現地視察レポート24

株式会社トーラス 木村 幹夫

COVER PHOTO

ライオンラビット（ドワーフ系）
ライオンのようなたてがみを持つユニークな品＜物件調査のノウハウ＞

26

ワーフ系のほかに垂れ耳のロップ系ライオンラ
ビットもいる。性格はその名にそぐわず臆病で甘えん坊。寄り添う姿はバレンタインデーを満喫しているかのようである。

敷地境界の確認調査の仕方
不動産コンサルタント 津村 重行

種。純血種はライオンヘッドと呼ばれ、ベルギー
にてドワーフ系のうさぎとアンゴラなどの品種を異 種 交 配させて誕 生したといわれている。
ド

シンガポールの不動産取引

その他

28
29
31

新入会員名簿地方本部の動きNEWS FILE令和5年

3年ぶりの開催！

新年賀詞交歓会

巻頭特集1

特別リポートSPECIAL REPORT

公益社団法人全日本不動産協会、公益社団法人
不動産保証協会、一般社団法人全国不動産協会
は、令和５年１月11日（水）、東京都本部と合同で、３
年ぶりに新年賀詞交歓会を開催しました。

［日時］令和５年１月11日（水）
17：30〜19：30［場所］ホテルニューオータニ「芙蓉の間」

秋山始 全日・保証理事長

斉藤鉄夫 国土交通大臣

令和５年新年賀詞交歓会が、1月11日（水）、ホテルニュー
オータニにて17時半より始まりました。令和２年以来、実に３年ぶりの開催です。

野田聖子 全日本不動産政策推進議員連盟会長

小池百合子 東京都知事なることを強く期待しています」。
次に、斉藤鉄夫国土交通大臣が壇上に立ち、「 令和５年度
税制改正においては、低未利用地の適切な利用管理を促進す

冒頭、秋山始全日・保証理事長は、新年の寿ぎのあと、次のるための100万円控除の特例の拡充をはじめ、主要な税制のように挨拶をしました。
「 全日グループでは、
これまで紙に頼っ拡充延長が認められました。
こうした施策を通じ、経済の好循てきた入会手続等を、令和５年度中に電子申請に切り替える環を支え、不動産市場の活性化を図るとともに、国民の豊かなプランを進めています。
また、2050年カーボンニュートラル実

暮らしの実現を図ってまいります」と話しました。

現を見据えて、不動産業界には建物の省エネ性能を大幅に向続いて、全日本不動産政策推進議員連盟会長をつとめる野上させる使命が課せられています。政府の税制優遇制度や住田聖子衆議院議員と井上信治全日本不動産政策推進議員連

宅金融支援機構の融資プランにも省エネ基準に着目する方針

盟事務局長が登壇し、空き家対策の特別措置法改正案を提が見て取れますので、事業者全般が強く意識すべきことだと考出する旨などを述べました。

えています。
こうした観点から、本会は『2025年大阪・関西万博』におきまして、大阪ヘルスケアパビリオンのスペシャルパー

挨拶が一段落すると、坂本久全国宅地建物取引業協会連
合会会長が乾杯の音頭をとり、盛大に宴が始まりました。

トナーをつとめ、未来社会の礎となるような先進的かつ公益性

そして会もたけなわのころ、小池百合子東京都知事が駆けの高い展示を実現し、会員一社一社が地域に根差したまちづ

付け、「コロナに続いてウクライナ問題、エネルギー不足、
さらくりの担い手として、より一層の地域貢献を果たすきっかけとには円安と、
これでもかというようにいろいろな災難が降りか

04 月刊不動産 ｜ 2023.2

かっていますが、わが国として、東京として、培ってきた知恵と会議員が新年のお祝いに訪れました。
さらに、菅義偉前内閣

工夫を生かしながら、より住みよい、安心安全な東京をつくっ総理大臣や浜田靖一防衛大臣をはじめ、たくさんの方々からてまいりたいと思います」と力強く話しました。

祝電をいただき、会場では大きな拍手が起こりました。

そのほか、松本剛明総務大臣、石井啓一公明党幹事長、下最後に、石川康雄全日保証理事・東京都本部長の三本締

村博文元自由民主党政調会長、甘利明自由民主党税制調査めにより、令和５年新年賀詞交歓会が盛会のうちに幕を閉じ

会顧問、豊田俊郎国土交通副大臣など多くの国会議員、都議ました。

松本剛明 総務大臣

石井啓一 公明党幹事長

下村博文 元自由民主党政調会長

甘利明 自由民主党税制調査会顧問

豊田俊郎 国土交通副大臣

井上信治 全日本不動産政策推進議員連盟事務局長

高島直樹 自由民主党東京都支部連合会幹事長

三宅しげき 東京都議会議長

自由民主党の国会議員の方々

坂本久 全国宅地建物取引業協会連合会会長

石川康雄 全日保証理事・東京都本部長

2023.2 ｜ 月刊不動産 05

令和5年度 税制改正大綱
住宅・不動産関連の主な改正項目
資産の移転時期に中立的な税制の構築

巻頭特集2
令和5年度の税制改正大綱が昨年12月に閣議決定されました。今回の大綱は、相続税・贈与税のあり方の見直しや所得の高い個人および法人への課税強化方針の策定が主なトピックスとなっています。これらのうち、主に資産税制に関わる箇所を中心に、課税・徴収関係の整備・適正化措置からも特筆すべきものを何点か抜粋して解説します。

1. 空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
延長・改正
所得税

①

耐震基準に適合することとなった②

その全部の取壊しもしくは除却がされ、またはその全部が滅失した

東京シティ税理士事務所
税理士

辛島 正史
大学卒業後、郵政局を経て税理士に転身。参画
図書に『アパート・マンション経営は株式会社ではじめなさい』『らくらく個人事業と株式会社どっちがトク？がすべてわかる本』（あさ出版）ほか多数。

2. 低未利用土地等を譲渡した
場合の100万円特別控除
延長・改正
所得税

＜特別控除額の減額＞

個人が被相続人居住用家屋およびその被相続人居住用家屋およびその個 人が低 未 利用土 地 等を譲 渡した

その 敷 地 等を相 続して売 却する際 の敷地等を相続取得した相続人の数が３場合の100万円特別控除の規定が、令3,000万円特別控除が、令和9年12月

人 以 上であるときは、3 , 0 0 0 万円から

和7年12月31日まで延長されるととも31日まで延長になりました。

2,000万円に減額になります（図表１）。

に適用要件について次の改正がありま

なお、譲渡する被相続人居住用家屋の要件が緩和される一方、相続人の数に応じて特別控除額が減額される措置した。この改正は令和5年1月1日以後＜ポイント＞に行う譲渡から適用となります。

従来は契約日もしくは引渡日までとされていた取壊し・耐震リフォーム要件がが追加されます。

翌年の2月15日までに緩和されました。他＜要件緩和＞

方、相続人が3人以上になった場合の１＜利用用途＞
譲渡後の利用用途がコインパーキン
グのときは適用されません。

令和6年1月1日以後の譲渡からは、

人当たりの特別控除額が縮小されていま譲渡の日から譲渡した年の翌年2月15す。
なお、
ここでの相続人の数とは家屋お日までに被相続人居住用家屋が次のい

よび敷地等を相続した相続人の数であ次に掲げる区域内にある低未利用土

ずれかを満たせば適用できます。

り、相続人全員の人数ではありません。

地等を譲渡する場合における譲渡対価＜譲渡対価＞

要件が、500万円以下から800万円以
図表１ 相続取得した相続人の数と特別控除額

下に引上げになります。

1人当たりの特別控除額

全体の特別控除額① 市街化区域または区域区分に関する

1人

3,000万円

3,000万円

都市計画が定められていない都市計画

2人

3,000万円

6,000万円

3人

2,000万円

6,000万円

4人

2,000万円

8,000万円

06 月刊不動産 ｜ 2023.2

区域（用途地域が定められている区域に限る）② 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する所有者

不 明 土 地 対 策 計 画を作成した市町村＜適用除外＞

改正されます。

既成市街地等の内から外への買換えの区域

3. 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の課税の特例
延長・改正の場合、その他一定の場合の買換えが対象から除外されます。

適用対象を次のように見直したうえで、ても、通常の基礎控除とは別個に110＜繰延割合＞

万円をその年分の課税価格から控除できるようになります。なお、特定贈与者の図表２ 事業用資産の買換えの場合等の課税の繰延割合① 適用対象から特定の民間再開発事
業の用に供するための土地等の譲渡を除外する
供される一団の宅地の造成を行う者に死亡に係る相続税の課税価格に加算されるその者からの贈与により取得した財産の価額は、その控除した後の残額

令和7年12月31日まで延長されます。

② 開発許可を受けて住宅建設の用に

相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により取得した財産につい

図表2の繰延割合が適用されます。

所得税＜相続時精算課税＞

改正前

改正後

（イ）

80%

90%

（ロ）

70%

60%

となります。
＜生前贈与加算＞
従来は相続開始前3年以内に贈与に（イ）東京都の特別区の区域から地域再生法の集中地域以外の地域への本店または主たるより取得した財産を相続税の課税価格

事務所の所在地の移転を伴う買換え対する土 地 等の譲 渡に係る開 発 許 可（ロ）地域再生法の集中地域以外の地域からについて、次に掲げる区域内で行われ事務所の所在地の移転を伴う買換えへ加算しましたが、加算期間が相続開

東京都の特別区の区域への本店または主たる

始前7年以内まで延長されます。
なお、相続開始前4〜7年の間にされる開発行為に限定する（イ） 市街化区域

た贈与については、その贈与財産の価＜先行取得＞（ロ） 市街化調整区域

額の合計額から100万円を控除した額（ハ） 区 域 区 分に関する都 市 計 画が先行取得のときは、一定の場合を除定められていない都市計画区域(用途いて、買換資産の取得の日または譲渡地域が定められている区域に限る)

資産の譲渡の日のいずれか早い日の属＜ポイント＞

する3月期間 ※の末日の翌日以後2月以「資産の移転時期の選択により中立内に、一定の事項を記載した届出書を的な税制の構築」は今改正の重要論点

税務署に提出しなければなりません。

の１つです。今回は相続時精算課税制

4. 既成市街地等内にある
土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の課税の特例
改正
所得税

この届出書は令和6年4月1日以後に度にも基礎控除のような制度を設けて譲渡資産を譲渡し、同日以後に買換資

使い勝手の向上を図り、同時に資産移産を取得する場合に適用されます。

転時期の中立性確保のために生前贈与※その事業年度をその開始の日以後適用対象から、特定の民間再開発事
業の用に供するための土地等の譲渡を除外するとされました。

所得税

法人税

特定の事業用資産を買い換えた場合に課税を繰り延べる特例について、令和8年3月31日まで延長されるとともに適用要件について次の改正がありました。

加算の対象時期を3年から7年まで延長することとされます。

3月ごとに区分した各期間をいう。

6. 相続時精算課税および生前贈与加算7. 土地の売買による所有権移転登記等に係る登録免許税の軽減

改正

延長

5. 事業用資産の買換えの場合等の課税の特例
延長・改正を加算額とします。

相続税

贈与税

登録免許税
図表3の軽減措置が令和8年3月31

生前贈与に係る税制について、令和6年1月1日以後の贈与からは次のように
図表3日まで延長されます。

土地の売買による所有権移転登記等に係る登録免許税の軽減
課税標準

原則税率

軽減税率

固定資産税評価額

20/1,000

15/1,000

2023.2 ｜ 月刊不動産 07

8. 宅地建物取引業者が買取再販住宅を販売した
場合の軽減

図表4

宅地建物取引業者が買取再販住宅を販売した場合の軽減
中古家屋延長
不動産取得税
図表4の軽減措置が令和7年3月31日まで延長されます。

9. 長寿命化に資する
大規模修繕工事を行ったマンションに係る特例

新築年月日

軽減税額

昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日

30,000円

昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日

45,000円

昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日

69,000円

昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日

105,000円

昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日

126,000円

昭和60年7月1日〜平成元年3月31日

135,000円

平成元年4月1日〜平成9年3月31日

300,000円

平成9年4月1日以降

360,000円

新設

土地

固定資産税

（イ）
（ロ）のいずれか高い方を税額から軽減

マンションの大規模修繕工事を行った場合に一定の要件を満たすときは固定資産税を軽減する措置が新設されま（イ）45,000円（ロ）

土地1㎡あたりの価格 ×住宅の床面積の2倍（一戸につき200㎡まで）×3%※※ 宅地等を取得した場合は価格を1/2した額で1㎡あたりの価格を算出します。
（注）上記の数値は東京都の場合の数値です。

した。
＜適用要件＞
次のいずれかに該当するマンション

なる(市場価格により近づく)ような改正＜軽減額＞
マンション家屋の固定資産税額(1戸当たり100㎡相当分までに限る)から3分のうち一定のものを対象とします。

の1を参酌して、6分の1以上2分の1以①

マンションの 管 理 に関 する計 画下の範囲内において、市区町村の条例

が、マンション管理適正化推進計画をで定める割合に相当する金額を軽減す作成した都道府県等の長により認定さるとされます。

都道府県等からマンションの管理に見 直した場 合における、当該 助 言もしくは指導に係るマンション＜適用期間＞

10. マンションの相続税評価

相続税

財務大臣は、税理士等でない者が継続的に税務相談等を行ったことによる検討
贈与税

不正な納税負担の回避等を防止するために必要であると認めるときは、その税

本誌2022年6月号「相続相談」でも理士等でない者に、その税務相談の停紹介した、令和4年4月19日のマンショ

止その他必要な措置を講ずることを命

ン評価に係る最高裁判決は、資産税にずることができるようになります。

令和5年4月1日から令和7年3月31日

おける極めて大きなトピックスとしてさままでに一定の大規模修繕工事を行う必

ざまな媒体で議論や分析が行われてい要があります。

ます。
この最高裁判決を受けて、大綱で＜申告要件＞

新設・拡充た場合の命令制度の創設等＞の適正化を図るために必要な助言もし
くは指導を受けて長期修繕計画を適切

11. 課税・徴収関係の整備・適正化措置＜税理士等でない者が税務相談を行っれたものであるマンション②

が将来的に予想されます。

はマンションの評価方法について見直これらの措置は令和6年4月1日から施行されます。
＜固定資産税等の質問検査権＞

しを検討するとしています。令和4年12固 定 資 産 税および不 動 産 取 得 税にマンションの区分所有者が大規模修

月20日現在ではまだ詳しい方向性は明

係る質問検査権の対象に、家屋の施工

繕工事後3カ月以内に一定の資料を添らかになっていませんが、「 時価と評価業者が含まれることが法令上明確化さ付して市区町村に申告することを要件額の乖離」を主要論点としていることか

れます。

とします。

ら、現状の計算方法よりも高い評価額に

08 月刊不動産 ｜ 2023.2

この改正は令和6年4月1日から施行

されます。

＜制度の影響を受けると予想される不ナー にとっては 消 費 税 申 告 に係る納＜無申告加算税の引上げ＞

動産オーナー＞

税・事務負担が増えることになります。

納付すべき税額が300万円を超える

図表5は不動産オーナーにとってイ

今回の大綱では、
これまで免税事業部分については、現行の20％から30％

ンボイス制度にどう対応すべきかの簡者であった者が制度に登録してインボに引き上げられます。ただし、更正等が単なフローチャートです。テナントを貸イス発行事業者になった場合の税負担あることを予知する前にされた期限後申し付けていない、
もしくは既に課税事業増の激変緩和のため、以下の経過措置

告または修正申告については、30％で者であるオーナーは対応が決まっていを設けることにしています。

はなく25％とされます。

るので特に問題にはなりません。いくつイ

以下のいずれかに該当する場合

かの選択肢から対応を検討しなければ

12. 一括償却資産と固定資産税
検討
固定資産税
令 和 4 年 税 制 改 正で一 括 償 却 資 産の損金算入制度について、貸付けの用適用対象ならないのは「事業者向けにテナントを①

免税事業者が適格請求書（インボ

貸し付けている免 税 事 業 者 」です。なイス）発行事業者となった場合

お、インボイスを発行するために「制度②に登録する」とは「課税事業者になってたことにより免税事業者ではなくなった

消費税の申告をする(納税負担が増え場合る)」と同義です。

ロ

課税事業者選択届出書を提出し適用期間
令 和 5 年 1 0月1日から令 和 8 年 9月に供した資産を除外すると規定された

選択肢の１つは、「制度に登録しないでことを受け、償却資産に係る固定資産

免税事業者のままでいる」
ことです。
オー

30日までの日の属する課税期間

税(償却資産税)についても「これに準じナーにとってはいちばん楽ですが、借手ハ 軽減措置て所要の措置を講ずる」とされました。

にとっては自身の納税負担が増えること

明確な情報はまだ公表されていませんになるので賃料の値引き交渉の材料になが、例えば、現状では償却資産税の対ります。
また「免税事業者からは借りない」

なお、令和5年10月1日より前から課

象から除くとされている一括償却資産という判断が今後増えるかもしれません。

税事業者の選択により免税事業者でなを課税対象にする等の措置が考えられもう１つの選択肢は、「 制度に登録しくなっている場合など、一定の要件を満て課税事業者になる」
ことです。借手にたす場合はこの経過措置の対象になりとっては従 来と変 わりませんが 、オー

ません。

ます。

納 付 税 額を課 税 標 準 額に対する消費税額の2割とする

13. インボイス制度新設

図表5

不動産オーナーとインボイス制度の関係

消費税

不動産の貸付収入がある

以前よりインボイス制度は近年の税制改正の中でも最大級のトピックスであり、さまざまな場所で議論を呼び起こしています。

アパート等の居住用物件の貸付けのみ

事業者向けのテナント貸付けを行っている

不 動 産に関わるところでは、不 動 産
を賃 貸しているオーナー 、特に事 業 者
向けに貸し付けているオーナーにとっては避けては通れない話題です。令和5

影響なし

課税事業者である

免税事業者である

年税制改正でもインボイス制度に絡む消費税の改正が公表されましたが、制度 開 始まで1 年を切った今 、今回の改正部分を中心にインボイス制度について簡潔に解説します。

制度に
登録する

制度に
登録する

制度に
登録しない

2023.2 ｜ 月刊不動産 09

巻頭特集3

ニュースの解説

注目の逆転判決

家賃滞納に伴う追い出し条項にみる法の考え方

弁護士

渡辺 晋

山 下・渡 辺 法 律 事 務 所

令和4年12月12日、最高裁から、家賃債務保証委託契約における追い出し条項を無効とする判決が出ました。賃借人が賃料を支払わないまま所在不明になった場合の対応は、賃貸住宅管理における重要な課題です。本稿では、この判決を紹介し、解説します。

１.消費者契約法の仕組み

賃借人）の委託を受けて賃借人の賃料が客観的に看取できる事情が存すると債務等を保証する事業を営んでいる。

き。

Ⅱ. 契約書の条項

Ⅲ. 訴え提起と地裁・高裁の判断

消費者契約法10条は、法令中の公のYは、賃借人との間で賃料債務等の（1）Xは、Yに対し、①と②の条項が秩序に関しない規定（任意条項）の適用保証を、委託を受ける契約（家賃債務いずれも消費者契約法10条に規定すによる場合に比べ、消費者の権利を制保証委託契約）を締結するに際して、契る消費者の利益を一方的に害するもの

限し、または消費者の義務を加重する消約書のひな形に次の①と②の条項を設であると主張して、同法12条に基づき、費者契約の条項であって、民法第１条

けていた。

これらの条項を含む消費者契約の申込第２項に規定する基本原則（信義誠実①13条１項前段（解除権付与条項）：Y

みまたはその承 諾の意 思 表 示の差 止の原則）に反して消費者の利益を一方は、賃借人が支払いを怠った賃料等おめ、およびこれらの条 項が 記 載された的に害するものを、無効としています。

よび変動費の合計額が賃料３カ月分以契 約 書ひな形が 印 刷された契 約 書 用

また、同法には、適格消費者団体の制上に達したときは、無催告にて、賃貸人

紙の廃棄等を求め、訴えを提起した（図度が設けられ（13条）、内閣総理大臣のと賃 借 人との間の賃 貸 借 契 約（ 以 下 、

表１）。

認定を受けた適格消費者団体が、事業原契約）を解除することができる。

（2）大阪地裁は①有効 ②無効とし、者に対して、契約書のひな形など消費者②18条２項２号（明渡しみなし条項）：

大阪高裁は①②とも有効とした。

の 利 益を害する行 為に供した物 の廃Yは、次の事由が存するときは、賃借人（3）Xが最高裁に上告。最高裁は、大棄・除去などを請求することができるとが明示的に異議を述べない限り、これ阪高裁の判断を覆して①②とも無効と定められています（12条）。

をもって建 物の明 渡しがあったものと判断し、Xの請求を認めた（図表2）。

みなすことができる。

２.事案の概要

2号：賃借人が賃料等の支払いを２カ月以上怠り、Yが合理的な手段を尽く

3.最高裁判決しても賃借人本人と連絡がとれない状
Ⅰ. 当事者

況の下、電気・ガス・水道の利用状況や（1）①（解除権付与条項）について

Xは内閣総理大臣の認定を受けた適

郵 便 物の状 況 等から建 物を相当期 間『原契約は、当事者間の信頼関係を基

格消費者団体である。Yは家賃債務保利用していないものと認められ、かつ建礎とする継続的契約であるところ、その証 会 社で、賃 貸 住 宅の賃 借 人（ 以 下 、物を再び占有使用しない賃借人の意思解除は、賃借人の生活の基盤を失わせ

10 月刊不動産 ｜ 2023.2

図表１：相関図

Y（家賃債務保証会社）

賃貸人
家賃債務保証契約

賃貸借契約
︵原契約︶

訴え
提起
家賃債務保証
委託契約

X（適格消費者団体）

賃借人
図表２：大阪地裁、大阪高裁、最高裁の各判断

大阪地裁

大阪高裁

最高裁

①13条１項前段（解除権付与条項）

有効

有効

無効

②18条２項２号（明渡しのみなし条項）

無効

有効

無効

るという重大な事態を招来し得るもので（2）②（明渡しみなし条項）について

きによることなく実現されたのと同様のあるから、契約関係の解消に先立ち、賃『Yが、原契約が終了していない場合状態に置かれるのであって、著しく不当

借人に賃料債務等の履行について最終において、18条２項２号に基づいて建というべきである』。

的な考慮の機会を与えるため、その催告物の明渡しがあったものとみなしたときを行う必要性は大きいということができは、賃 借 人は、建 物に対する使用収 益る。
ところが、13条１項前段は、所定の賃権が消滅していないのに、原契約の当料等の支払いの遅滞が生じた場合、原事 者でもないYの一 存で、その使用収契約の当事者でもないYがその一存で益 権 が 制 限されることとなる。そのた

賃料の不払いや賃借人の所在不明

何らの限定なく原契約につき無催告でめ、18条２項２号は、この点において、という状況は、不動産業者のみなさまに解除権を行使することができるとするも任意規定の適用による場合に比し、消とっても深刻な事態です。現在、住宅ののであるから、賃借人が重大な不利益を費者である賃借人の権利を制限するも賃 貸 借 契 約の8 割に家 賃 債 務 保 証 会

被るおそれがあるということができる。

のというべきである。

社が利用されており、本 稿で紹 介した

4.まとめ

したがって、13条１項前段は、消費者

そして、このようなときには、賃 借 人

判決は、賃貸住宅管理の実務に大きなである賃借人と事業者であるYの各利益

は、建物に対する使用収益権が一方的

影 響を及ぼすことが 予 想されますが 、の間に看過し得ない不均衡をもたらし、に制限されることになる上、建物の明渡

今 般の判 決で示された最 高 裁の考え

当事者間の衡平を害するものであるか

義務を負っていないにもかかわらず、賃方を十 分に理 解したうえで、法 令を遵ら、信義則に反して消費者の利益を一方

貸 人が 賃 借 人に対して建 物の明 渡 請

守した適 正な事 業を行うことは、不 動的に害するものであるというべきである』。

求権を有し、これが法律に定める手続産業者のみなさまのつとめです。

2023.2 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

特定生産緑地の指定

法律相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

Vol.82
estionQu

渡辺 晋

当社が営業活動を行っている地域において、地元の農家の所有する農地が、特定生産緑地に指定されたとききました。特定生産緑地の指定というのは、どのような意味をもつのでしょうか。

Answer
特定生産緑地は、従来の生産緑地のうち、特に継続して緑地としての保全が必要な農地について指定されます。特定生産緑地の指定がなされると、生産緑地としての指定前の行為制限は続きますが、買取りの申出ができるまでの期間が10年間延期され、従前どおりの税制優遇措置が受けられます。

1．生産緑地の制度

法8条1項）。農産物の生産や集荷等があります。そのために、①生産緑地の用に供する施設や、農産物の直売

地区の都市計画決定の告示の日から

さて、都市農地は、生産緑地法の所、製造・加工場、農家レストランな30年を経過したとき、または②主たる

1 9 9 2（ 平 成４）年 改 正によって、宅どの建築であれば許可されますが、従事者が死亡、もしくは農業等に従

地 化 農 地（ 宅 地 化するもの）と生 産

これらに該当しない建築物や工作物事することを不可能にさせる故障を緑地（農地として保全するもの）に分等の施 設の建 築 等は許 可されませ有することになったときには、市区町けられました。

ん（同法8条2項1号・2号）。他方で、村長に対し、生産緑地を時価で買い

生 産 緑 地は、市 街 化 区 域内の農生産緑地については、固定資産税が取ることを申し出ることができるもの

地のうち、公共施設等の敷地として一般農地並みの課税がなされ、相続とされています（生産緑地法10条）。

適する500㎡以上（市区町村が条例

税の納税猶予などの優遇措置を受ところで、生産緑地の８割が1992を定めれば、300㎡までの引下げがけられます。

そのため、その 後 3 0 年 が 経 過する可能）の農地について、指定されています。生産緑地に指定されると、農地等として管 理 すべき義 務 が 課され（平成４）年に指定されていました。

2．2022年問題

2 0 2 2（ 令 和４）年には、多くの生 産
緑 地が ①にあてはまり、2 0 2 2 年 以（営農義務。生産緑地法7条１項）、

生産緑地の所有者には営農義務

降、都市部の農地が大量に宅地とし農業用施設以外の建築や宅地の造および建築・造成規制という行為制て売り出されるのではないかといわ成や土地の形質の変更等を行うこと限が課されますので、事情変更や期れていました。
これが、2022年問題が禁止されます（建築・造成規制。同間経過によって、指定を解除する必要です。

12 月刊不動産 ｜ 2023.2

行ったところ、令和４年６月末日の時ん。
また、現時点において生産緑地の都 市 部の農 地が 大 量に売り出さ点において、指定済みおよび指定が指定から30年経過して、売りに出されれると、都市農地の保全に支障を来見込まれる生産緑地は全体の89％、る土地もないわけではありません。

し、市場が混乱することが懸念され指定の意向がない生産緑地は10％生産緑地の仕組みは広く浸透してます。そのため、2017（平成29）年に（残りの1％が指定意向未定）であっ

おり、三大都市圏の市街化区域内農

生 産 緑 地 法が 改 正され 、生 産 緑 地

たという結果でした。

地の約５割を生 産 緑 地 が占めるに至っています。土地取引に責任のある町村長が従前の生産緑地について、

年問題が社会問題化しなかったこと

不動産業者のみなさまにとっては、都あらためて特定生産緑地として指定を示すものです。現在までのところで

市農地の宅地化についてどのようなできることになりました。

は、生産緑地の取扱いは、指定開始後状況が生じても、適切な対応ができ

特定生産緑地に指定された場合30年経過前と大きな違いがないといるようにしておくべきであり、特定生には、農地の所有者には従前どおり

うことになっています。
もっとも、生産

産緑地の仕組みが設けられても、都の行為規制が課される一方で、買取緑地がこの先もずっと農地のままとい

市農地の制度を正しく把握しておくこりの申出ができる時期が10年延期

うわけではなく、多くの都市農地の宅とは必要です。

労務

この結果は、予想されていた2022

賃貸管理の所有者等の意向を基にして、市区相続地化が先延ばしになったにすぎませ税務

緑 地の指 定 見 込みについて調 査を法律

3．特定生産緑地の制度

され（10年経過する前であれば、改し10年の延長が可能）、従来の生産
緑 地に措 置されてきた優 遇 税 制が出をしない場合でも、従来の税制措

指定の状況

国土交通省が、平成4年指定の生30・市区町村への買取請求が可能（買取りがなされない場合には市場で売却）
・税制の優遇措置はない

物件調査

4．特定生産緑地の（令和4年）

特定生産緑地の指 定

置は受けられなくなります。

30年

IT

りの申出ができますが 、買取りの申（平成4年）

年経過の指定がなされない場合には、買取

特定生産緑地制度

生 産 緑 地の都 市 計 画 告 示

継 続されます。なお、特 定 生 産 緑 地

図表

宅建士

めて所有者等の同意を得て、繰り返（10年延長／繰返しが可能）
・市区町村への買取請求はできない
・営農義務、行為規制がある
・税制の優遇措置がある産 緑 地を有する自治 体に特 定 生 産

今回のポイント●特定生産緑地に指定された場合には、買取りの申出ができる時期が10年延期され、従来の生産緑地に措置されてきた優遇税制が継続される。
●多くの生産緑地が1992（平成４）年に指定されていたので、その後30年が経過する2022（令和４）年以降、都市部の農地が大量に宅地として売り出されるのではないかといわれていた。
これが2022年問題である。
●しかし、９割の生産緑地が特定生産緑地に指定され、そのため、2022年問題は顕在化することはなかった。
●とはいえ、不動産業者にとって、都市農地の宅地化は重要な問題であり、最新の情報を正確に把握しておく必要がある。

2023.2 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.48

新築した住宅に転居後、転居時まで居住した住宅を譲渡した場合の、居住用財産の譲渡に係る譲渡所得の3,000万円控除の取扱い
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

甲さんは、平成16年に購入した東 京都新宿区の区分所有マンションに居 住していましたが、令 和2年10月に練 馬区に戸建て住宅を新築し、令 和3年3月に転 居しました。甲さんは令和4年10月に新宿区のマンションを譲 渡し、譲 渡益が生じるこ

estionQuとから居住用財産の譲渡に係る3,000万円控除の適用を検討しています。

甲さんは、新宿区のマンションを譲 渡した時には練 馬区に所有する住宅に居 住していることから、同マンションが3,000万円控除の適用要件とされる「（自分が）主としてその居住の用に供している家屋」に該当せず、適用を受けられないのではないかと心 配しています。この場 合において、甲さんは3,000万円控 除の適 用が認められますか。

Answer
結論として、新宿区のマンションは、居住の用に供されなくなった令和３年３月の時点で「主としてその居住の用に供している家屋」であり、これを居住の用に供されなくなった日以後３年を経過する日の属する年の年末までに譲渡しているので、他の要件を満たす限り3,000万円控除の適用が認められます。

1．はじめにまず、本件にかかわる特例の概要

3 , 0 0 0 万円控 除の適 用対 象とさの間（原則）に譲渡したその敷地れる不 動 産には、次のようなものが（2）「 主としてその居住の用に供してあります（措法第35条第2項）。

いる家屋」の判定時期

をおさらいします。

① 譲渡をした人が現に自ら居住し（１）居住用財産の譲渡に係る譲渡ている家屋

屋を２棟以上所有する場合、3,000

所得の3,000万円控除の概要② 譲渡をした人の居住用に供されな

万 円 控 除 の 適 用 対 象となる 前 記

個人が自己の居住用の不動産をくなった日から同日以後3年を経過す（１）①または②の家屋は、その譲渡譲渡した場合は、譲渡所得の金額のる日の属する年の12月31日までのをした人が主として居住の用に供し計算上、最高3,000万円が控除でき間に譲渡した家屋ていると認められる一の家屋に限らる特 例が 設けられています。これが③ ①または②の家屋とともに譲渡しれています。
この場合、譲渡した家屋

租 税 特 別 措 置 法（ 以 下「 措 法 」）第たその敷地がいつの時点で「主として居住の用35条第1項の居住用財産に係る譲④ ①の家屋が災害により滅失した場に供している家屋」に該当するかどう

渡所得の特別控除（以下「3,000万合において、
その家屋に住まなくなっかが問題になります。この「主として円控除」）です。

た日から3年目の年の12月31日まで

居住の用に供している家屋に該当す

14 月刊不動産 ｜ 2023.2

個 人 が 居 住の用に供している家

時点で判定すると、マンションを居住している家屋を有している場合であっ下のとおり検討をします。

の用に供さなくなった時に甲さんはても、その譲渡した家屋は、前記（１）

他に居住の用に供している家屋を有①または②の家屋に該当します。

していないので、他の要件を満たす
限り3,000万円控除の適用が認めら甲さんの 場 合 、譲 渡した家 屋 が

税務

2．結論にいたる理由

3．本件へのあてはめれることになります。

屋」に該当するかどうかの判定を新ている家屋」の判定時点について、国「主としてその居住の用に供している

宿区のマンションの譲渡時点で行う

税庁の通達では「居住の用に供され家屋」に該当し、甲さんはこれを令和と、譲渡時に主として居住の用に供しなくなった時」とされています（措法通

4年6月、すなわち居住の用に供されている練馬区の住宅を有しているこ達31の3­9（2）、35­6）。
したがっなくなった日（令和3年3月）から同日とから、マンションは甲さんが主として、譲渡した家屋が「その者が主とし以後3年を経過する日の属する年のて居住の用に供している家屋には該てその居住の用に供していると認めら12月31日までの間に譲渡しているこ

当せず、その譲渡について3,000万れるーの家屋」に該当すると判定されとから、ほかの 要 件を満たす限り、円控除は適用されません。一方、
マン

た場合には、その譲渡の時において3,000万円控除の適用が認められまションを居住の用に供さなくなった

譲渡した者が他にその居住の用に供す（図表参照）。

労務

前記2.より新宿区のマンションは賃貸管理

この「主としてその居住の用に供し相続「 主として居 住の用に供している家

宅建士

図表

法律

るかどうかの判定時点」について、以本件のイメージ
令和2年

10月新築

令和3年

1/1

令和4年
（譲渡年）

1/1

令和5年

1/1

令和6年

12/31

IT

練馬区の
新築住宅

1/1

3月入居

3月転居

物件調査

引越

新宿区の
従前居住
マンション

10月譲渡

12/31

（3,000万円控除適用）
3,000万円控除の適用対象となる譲渡の期間［居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで］

今回のポイント●3,000万円控除の適用対象となる家屋は、譲渡をした人が主として居住の用に供していると認められるーの家屋のみに限られ、「主としてその居住の用に供している」かどうかの判定は「居住の用に供されなくなった時」に行われる。したがって、譲渡した家屋が、居住の用に供されなくなる前までの利用状況等から、「譲渡した人が主としてその居住の用に供していると認められるーの家屋」にあてはまる場合には、その譲渡時に譲渡した者が他にその居住の用に供している家屋を有している場合であっても、その譲渡した家屋は、3,000万円控除の適用対象となる家屋に該当する。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2023.2 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

養子縁組について

相続相談

コンパッソ税理士法人
税理士

Vol.23若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

estionQu
養子縁 組をすると、相続税の節税になると聞きましたが本当でしょうか。どのよ

うな節税になるのか教えてください。

Answer
養子縁組による相続税対策にはメリットとデメリットがあります。法定相続人が、被相続人の長女、長男に加えて、長男の子を養子縁組していた場合を例にしてみていきましょう。

1. メリット

2. デメリット

見人の選任が必要になったり、また、相続税の額を算出する場合、法定①養子の納付する相続税は割高にに親権が戻るわけではなく、親権者

相続人の数をもとに計算する次の５なります。通常納付すべき相続税のが不在となります。その場合は、死後項目について有利になります。

２割 増し（ 図 表２…２割 加 算 ）の金

離縁の手続きを家庭裁判所に申告①相続税の基礎控除額が、１人当た額になります。

することもできます。

り600万円増えます（図表１…基礎②他の相続人の相続財産が減ること

控除、図表２…備考欄）。

になります。他の相続人の理解を得② 生 命 保 険 金の非 課 税 限 度 額が 、ておく必要があるといえるでしょう。

１人当たり500万円増えます（図表

養親の死亡により、実親である長男

3. 養子縁組を複数人としたら……

また、養 子は遺 留 分 侵 害 額 請 求

１.のメリットを考慮すると、養子を１

欄）。

権を有することになります。今回のシ人ではなく、複数としたらよいのではな③ 死 亡 退 職 金の非 課 税 限 度 額が 、ミュレーションでは、長男の財 産のいかと思われる方もいるかと思います。

１人当たり500万円増えます（図表一部（図表２…現預金1,000万円）

残 念ながら、相 続 税 法 上で法 定

１…非課税財産等）。

を養子（長男の子）のものとする相続

相 続 人の数に含める養 子の数には④ 相 続 税の総 額の計 算 上 、税 率が内 容ですが 、仮に養 子 が 遺 留 分 侵

次の制限があります。

有利になります（図表１…超過累進

害額請求をした場合は、最低でも６①被相続人に実の子供がいる場合税率の適用、図表２…備考欄）。

分の１の財産を取得する権利があり１人まで⑤ 一 代 飛ばしの相 続の場 合 、相 続ます。なお、養 子が 未 成 年の場 合に②被相続人に実の子供がいない場合

税が１回分ですみます。

は、遺 産 分 割 協 議のため未 成 年 後

２人まで

１… 非 課 税 財 産 等 、図 表２… 備 考

16 月刊不動産 ｜ 2023.2

法律

図表１：相続税の計算
相続税の総額の計算

各法定相続人の法定相続分相当額

債務控除

課税価格

税率

税額控除

10%
15%
20%
30%
40%
45%
50%
55%

● 配偶者控除納付

配偶者の法定相続分又は1億6千万円のいずれか
大きい金額に対応する税額● 未成年者控除

18歳に達するまでの年数 10万円

● 障害者控除85歳に達するまでの年数 10万円（特別障害者：20万円）

出典：財務省ホームページ「相続税の仕組み」（この図表は、一般的なものとして配偶者を含んでいます）

養子なし
子2人
総額

（単位：円）

長女

長男

養子あり
子2人・養子1人
総額80,000,000

80,000,000

長女

不動産

80,000,000

有価証券

50,000,000

25,000,000

25,000,000

50,000,000

25,000,000

現預金50,000,000

40,000,000

10,000,000

50,000,000

40,000,000

生命保険金

20,000,000

10,000,000

10,000,000

20,000,000

10,000,000

養子（長男の子）

備考

80,000,000
25,000,000
10,000,000

生命保険の非課税限度額500万円増加

10,000,000

5,000,000

5,000,000（5,000,000）

2,500,000

2,500,000

190,000,000

70,000,000

120,000,000

185,000,000

67,500,000

107,500,000

基礎控除額

42,000,000

48,000,000

課税遺産総額148,000,000

137,000,000

上記合計1,100万円減少

相続税の総額30,400,000

21,400,000

法定相続人1人増加に伴う超過累進税率の緩和あり

11,200,000

19,200,000

2割加算

ー

ー

ー

納付税額

30,400,000

11,200,000

19,200,000

7,808,100

12,435,100

231,300
21,631,300

等は、実の子どもとして扱われ、法定相続人の数に含まれます。

1,156,700
231,300

7,808,100

12,435,100※端数処理は正式なものとは異なります。※なお、法定相続分に基づいた分割にはなっていません。

※次 のいず れ かに当てはまる人

10,000,000

4. まとめ

1,388,000

物件調査（10,000,000）

課税価格

算出税額

IT

（内、課税される金額）

長男

基礎控除額600万円増加

孫養子のため加算あり。
1,000万円の財産を取得した場合差額：8,768,800円

参考：国税庁ホームページ「相続人の中に養子がいるとき」ります。国税庁のHPには、次のただし書きがあります。
「 養子の数を法定相

養子縁組制度には普通養子縁組と続人の数に含めることで相続税の負●被相続人との特別養子縁組 によ特別養子縁組の２種類がありますが、担を不当に減少させる結果となると認り被相続人の養子となっている人

通常は普通養子縁組となります。
そのめられる場合、その原因となる養子の●被相続人の配偶者の実の子ども

場合、実の親との親子関係がなくなる

数は、３.①または②の養子の数に含で被相続人の養子となっている人

わけではなく、
もう一つ親子関係がでめることはできません」。

※※子どもの福祉の増進を図るために、養子となる子どもの実親（生みの親）との法的な親子関係を解消し、実の子と同じ親子関係を結ぶ制度

宅建士

図表２：相続税シミュレーション

労務

非課税財産等子〜1,000万円〜3,000万円〜5,000万円
〜1億円
〜2億円
〜3億円
〜6億円
6億円〜

税率表

納付

賃貸管理

×法定相続人数

子

相続

子
（1/4）

税務

基礎控除

3,000万円
+
600万円

配偶者
税額控除

子
（1/4）

実 際の相 続 割 合で按 分

配偶者
（1/2）

相 続 税の総 額

超 過 累 進 税 率の適 用

法 定 相 続 分で按 分

課税遺産
総額

各人の納付税額の計算

きるイメージです。民法上は養子の数牽制の意味合いもあると思いますが、に制限はありませんが、相続税法上は他の相続人との関係も含めて、養子縁

前記３.の法定相続人の数の制限があ

組は慎重に検討したほうがよいでしょう。

2023.2｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

４つのタイプから考える、管理会社の経営戦略②
賃貸管理
ビジネス
Vol.59

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資
33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

先代から会社を引き継ぎ２年が経過しました。仲介事業は以前よりも売上げが減少して
estionQu

おり、管理戸数は横ばいですが、800室管理しているおかげで雇用の維持もできています。
今後の経営戦略として、管理戸数を拡大していきたいのですが、獲得できる物件は老朽化した物件ばかりです。まずは戸数拡大を重視すべきか、入居率という質を重視すべきか、展開に悩んでいます。
どうすべきかご意見をお聞かせください。

Answer
現在の自社のポジションを客観的にとらえて、どの方向に進むべきかを、まずは経営者が明確に決めてください。今いるポジションと向かうべき方向にズレが生じている場合には、会社のビジョンを明確に打ち出していく必要があります。
前回の「自社ブランド活用」と「他社ブランド活用」の方針を明確にしたら、次はシェアの拡大です。現在のポジションを認識して、今後は「量」で存在感を推していくのか、「 質」でブランドを強化していくのか、方向性を出していきましょう。

はじめにジーが進化したとはいっても、「 労働集約型」の業務という性質は変わり

４つのポジション、
現状把握のあとに目指すべきポジション

前回は自社の「ブランド」をどのようません 。１つひとつ の「 物 件 対 応 」に強化していくのか、というテーマで「オーナー対応」「 入居者対応」など、「自社ブランド構築」と「他社ブランド

ITや効率化だけでは対応しきれない

図 表 の ①の部 分は、地 域での管の利用」
についてご説明をしました。

業務が多く、「ヒト依存」から脱却す

理戸数シェアが多く、入居率も高い

それと同時に、自社の「管理事業のること自体は、今現在は難しいと言わポジションです。これは独 立 系の地

存在感」
を、
どのように推し進めていく

ざるを得ません。よって管 理 会 社と域 不 動 産 管 理 会 社が目指すべきポのかを考える必 要があります。今 回

オーナーのつながりが、結局のところジションで、「 質」と「量」
ともに満たさは、「 質と量のブランディング」につい重要なのですが、
コミュニケーション

れている状 態です。
「 高い入 居 率＝て触れていきたいと思います。

の前提となる
「管理の質」に満足する

オーナー満足度が高い」とも言える

オーナーが増えれば管理戸数は増ため、管理業からの派生事業もうまやすことができますし、ひいてはそれ

く進めることができます。
ここにたどりがブランドになっていくため、良い循着くために、
どのルートを進むのかが環になります。

重要となります。

賃貸管理事業の現状
賃 貸 管 理 事 業は、いくらテクノロ

18 月刊不動産 ｜ 2023.2

は少ないものの、入居率が高いとい

図表：現状把握と目指すべきポジション

入居率
（高い）

うことは、一人ひとりのオーナー満足の場合、オーナーとのリレーションも行き届いているため、「 質」の高さから、
じわじわとブランドが認知されて右側に移行していきます。ただ、質を

管理戸数
（少ない）

なり、シェアが増えたところで下降局
面 か 横 ばいとなるでしょう。そこで「質」をどう維持するのかが、重要な

1

4

3

労務

経営戦略となります。

管理戸数
（多い）

賃貸管理

維持しなければ、行き着く先が③と

2
入居率
（低い）

続いて、図 表 の ③です。このポジが得られにくいと言えます。
このポジションの物件は①や②に物件が移行ことはありません。
むしろ、現状で物件

1

派生事業を
進めよう！

の１つひとつと向き合うことができて

4

①にた
ど
ルート り着く
を探ろ
う

物件調査

いないため、「質」が維持できていない

管理の質をどう
維持していくかITしていくため、戸数が爆発的に増える

2

3

率が
なぜ 入 居
？
だ
ん
低い

宅建士

ションは、管理戸数は多いものの入居率が低い状態で、オーナー満足度

ことで「量」を減らしていく可能性が高
いと言えます。地域でブランドが出来上がっているが故に、逆に「〇〇不動産の管理はイマイチ」という、悪い評
判がたちやすくなってしまうのです。
この手の地場大手不動産管理会社は多数存在しており、社員数が多いから言っても、管理戸数が少なく、入居率

ではなく、
「質」
を使ったブランディング

こそ社内情報連動も弱く、物件の入居も低いのですから市場の認知度も低は、無理なマーケティング活動をせず

率も他人事感が否めません。
「高入居

いため、
自社の強みや特徴をしっかり

とも自然にシェアが拡大します。
それら

率の維持」
「 管理の質」がブランド強と表現していかなければなりません。

を実践して成功させるには、やはり人化をするうえでは欠かせないことが、よく、この状態で管理を無理に増や材のスキル拡大と、オーナーとのコミュしていくケースが見受けられるのです

ニケーション強化が絶対的な要素とが、入居率が高まらない状態のまま、なるのです。

よくわかるのではないでしょうか。

相続いきます。自然と口コミや新 規オー

税務

度が高い状態と言えます。この状態

ナーが 増えていくので、徐々に表の

法律

図表の②は、管理戸数こそシェア

そして最後に図表の④のポジション④から力技で右側（③）に移動させた①にたどり着くルートを長い目で見です。管理事業自体、社内の花形とはとしても、入居率が伸びずに結局もと定めながら、戸数拡大のためには「質いえないまでも、今後シェアを拡大してのポジションに戻ってしまうことになり＝高入居率の維持」を意識した経営

いきたいというところでしょう。なんとます。焦って戸数シェアを拡大するの戦略を構築することが重要なのです。

2023.2 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.15
estionQu

マイカー利用時の業務災害（自動車事故）対応
社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

社員がマイカーを業務で利用している最中に追突事故（交差点で信号待ちの車に追突）を起こしました。弊社社員が加害者となりますが、マイカーでの事故の場合、使用者としてどのような責任が生じるのでしょうか。

Answer
会社がマイカーの業務利用を認めている場合には、運行支配や運行利益が認められることから、加害事故が起こったときには、使用者責任および運行供用者責任が発生します。なお、道路交通法の改正により、マイカーを業務利用する場合もアルコール検査・記録を行う必要があります。

加害事故と責任

民事上の責任ある事 業のために他 人を使用する
者は、被用者がその事業の執行につ社員が業務中に自動車事故を起

企業の民事損害賠償責任の根拠

いて第 三 者に加えた損 害を賠 償す

こした場合には、社有車・私有車（以条 文 は 、民 法 7 1 5 条 の「 使 用 者 責る責 任を負う。ただし、使用者が被下「マイカー」）にかかわらず、企業と任」と自動車損害賠償保障法（以下用者の選任及びその事業の監督にしての使用者責任が問題になります「自賠責法」）3条の「運行供用者責ついて相当の注意をしたとき、又はが、加害事故で問われる責任は、刑任」になります。使用者責任は、交通相当の注意をしても損害が生ずべき事・行 政・民 事の三つの責 任となり

事 故 以 外でも他 社の従 業員等にケであったときは、
この限りでない。

ます。

ガをさせてしまった場合など広く用② 使用者に代わって事業を監督する

刑 事 上の責 任は、基 本 的に運 転いられますが、運 行 供用者 責 任は、者も、前項の責任を負う。

者 個 人 が 負うものであり、懲 役・禁人身事故について被害者保護の観③ 前二項の規定は、使用者又は監督固・罰金等の刑罰となります。行政上点から定められたものであり、従 業

者から被用者に対する求償権の行使の責任は、いわゆる行政処分のこと

員が 業 務中に起こした加 害 交 通 事を妨げない。

であり、道路交通法違反に対する免故について、原則として企業が被害

許 停 止・取 消し、違 反 金 等となりま者に対する損害賠償責任を負うもの【自動車損害賠償保障法第3条（運行す。
よって、企業にとって重要なのは、となります。

供用者責任）】

民事上の責任です。

【民法第715条（使用者等の責任）】

自己のために自動車を運行の用に供20 月刊不動産 ｜ 2023.2

法律する者は、その運行によって他人の生命又は身体を害したときは、これ

税務によって生じた損害を賠償する責に任ずる。ただし、
自己及び運転者が自動車の運行に関し注意を怠らなかったこと、被害者又は運転者以外の第相続三者に故意又は過失があったこと並びに自動車に構造上の欠陥又は機能の障害がなかったことを証明した場合によっては、事故現場に駆けつけ設定されているほか、過失割合によっるなどの対応が求められますので、事ては保険金額が減額されますので、事故を起こした従業員が現場で取故の大小にかかわらず会社連絡も必

今回のようにご自身が加害者である

るべき行動は意外と多いため、日ごろ

須となります。保険会社への連絡はそ（過失割合が大きい）場合、また加害から教育を行ったり、事故対応マニュの場でなくてもよいかもしれません

者である相手方が任意保険未加入でアルを作成したりしておくことが重要

が、事故処理に対する適切なアドバイ

あったり、対人補償が不十分であっです。事 故 後に最 初に行うべきこと

スをいただけることがあります。

たりする場合には、①〜④について労事故後の現場対応

は、負傷者の救護措置であり、これは災保険を優先した方がよいでしょう。

に現場の安全確保となります。事故車

手順①：負傷者の救護

両が交通の妨げにならないよう、交差

手順②：現場の安全確保

点の外へ移動させるなどの対応にな

手順③：警察への通報ります。昨今はドライブレコーダー搭

手順④：会社・保険会社への連絡

載車両が増えましたが、移動の際には事故状況を撮影しておくことも対応

本問への回答会社がマイカーの業務利用を認めている場合には、運行支配や運行利益が認められることから、加害事故

労災保険と自賠責保険の一つです。

が起こった場合には使用者責任および運行供用者責任が発生します。マ

次に、警察へ通報します。事故が軽業務中の事故については労災保険

イカーとはいえ業務中の事故である

微であったり先を急いでいたりするを適用しますが、自賠責保険も労災ため、被害者への連絡や謝罪など、と、警察への通報を怠りがちですが、事故について利用できます。ただし、企業としての速やかな対応が求めら

当日に事故状況の供述を取っておか

同じ損害項目について二重請求するれます。

なければ、後になって相手方から事ことは認められておらず、どちらか一実と異なる主張がなされ多額の賠償方を選択するものとなります。

マイカーの業務利用にあたっては、任意保険の加入漏れの可能性がある金を請求されることがあります。
また、補償範囲や内容が異なりますが、両ことから、運転免許証や車検証の確認

事故証明書が取れなくなり、任意保制度で重複するのは、①治療費、②休のみならず、対人・対物保険の最低加

険が下りないといった事態にならな

業補償（労災8割、自賠責10割）、③

入基準を設定し利用条件を満たしていよう留意する必要があります。

遺族補償、④葬儀費用の4項目となっいるかなど、定期的（原則毎年）
に確認

ています。

する必要があります。なお、道路交通

続いて会社への連絡となりますが、会社へ連絡させることの最大の目的受取額が多くなるよう、いずれか一法の改正により、マイカーを業務利用

は、会社としての法的責任があるか否方を選択しますが、自賠責保険を優する場合もアルコール検査・記録の対かを判断し、被害者への対応方法を先するのが一般的です。ただし、自賠

象となりますので、ご注意ください。

2023.2 ｜ 月刊不動産 21

物件調査【事故現場で取るべき措置】

IT

道路交通法上の義務でもあります。次宅建士

責保険には120万円という上限額が労務検討・判断できるようにすることです。

賃貸管理

ときは、
この限りでない。

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建業法

宅建士講座

〜宅建士の登録の基準と宅建士証〜

宅建士試験合格のコツ

宅建試験は宅建士になるための試験ですから、宅建士に関する宅建業法上の規制は必ず押さえておく必要があります。本試験においても、宅建士に関する問題は毎年必ず出題されます。宅建士の登録の基準に関する知識は少しややこしいですが、
しっかりとマスターしておいてください。

Vol.47

宅建士の登録の基準と宅建士証
１. 登録の基準(1)実務経験等

宅建士の登録を受けるためには、次のいずれかの実務経験等が必要です。

①宅地建物の取引に関する
２年以上の実務経験

または②国土交通大臣がその実務経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めること（具体的には、国土交通大臣の登録を受けた講習を修了すればよい）(2)欠格要件

実務経験等があっても、以下の者は宅建士の登録を受けることができません。
① 未成年者

ただし、宅建業の営業に関し成年者と同一の行為能力がある場合（法定代理人の営業許可がある場合）
は、登録を受けることができます。

② 免許の基準と共通の基準(1) 破産者で復権を得ない者(2) 不正手段で免許取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い、業務停止処分違反のいずれかの理由で免許取消処分を受け、その取消しの日から５年経過しない者(3) (2)の免許取消処分を受けた業者が法人である場合に、その取消しに係る聴聞の期日等の公示の日前60日以内に、その法人の役員であった者(4) (2)の免許取消処分の聴聞の期日等が公示された日から、その処分をするかしないかを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業等の届出をした者(5) (2)の免許取消処分の聴聞の期日等が公示された日から、その処分をするかしないかを決定する日までの間に、法人が相当の理由なく廃業等の届出をした場合、その公示の日前60日以内に役員であった者(6) 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者(7) 宅建業法違反、暴力的犯罪、背任罪により罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者(8) 暴力団員等（暴力団員または暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者）(9) 心身の故障により宅建士の事務を適正に行うことができない者③登録消除処分を受けた者
宅建士が④登録消除処分を受ける前に自ら消除申請した者

ア．不正登録イ．不正手段で宅建士証

ウ．事務禁止処分該当+情状が特に重い

登録消除

ア．不正登録５年間登録不可エ．事務禁止処分違反

資格者が処分の日から③の理由

相当の理由なく

聴聞公示日

登録の消除申請

イ．宅建士としてすべき事務行い

５年間登録不可＋情状が特に重い⑤事務禁止期間中に自ら消除申請した者
事務禁止処分

登録の消除申請

登録の消除

事務禁止期間中登録不可

22 月刊不動産 ｜ 2023.2

登録の消除

登録禁止期間満了

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）、『ケータ
イ宅建士 2022』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続

す。免許の場合、「 成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」に関しては、未成年者だからという理由で免許を拒否することはありませんが、その代わり法定代理人の欠格事由もチェックされます。
これに対し、登録の場合は、「 成年者と同一の行為

賃貸管理登録の欠格事由を学習する際は、宅建業の免許の欠格事由と比較する視点が重要です。特に、未成年者の部分が重要で能力を有しない未成年者」であるというだけで、登録を受けることができません。

労務

2. 宅建士証の交付
宅建士としての職務を行うには、登録を受けた知事より宅建士証（有効期間５年）の交付を受けなければなりませんが、そは別のもの）
を受講する必要があります。

原則交付申請前６カ月以内に（新規交付の場合だけでなく、宅建士証の更新を受ける場合も同じ）、登録を受けている知事が指定する講習を受講しなければならない

例外

試験合格から１年以内の者、登録の移転に伴い宅建士証の交付を受ける者は受講義務なし

IT

3. 宅建士証の返納・提出・提示義務
登録の消除または宅建士証が失効した
場合に知事に返還すること

提出

事務禁止処分を受けた場合に知事に提出すること提示取引の関係者からの請求があったとき

および重要事項の説明をするときに相手方に見せること

宅建士証の提出は、事務禁止処分を行った知事ではなく、宅建士証を発行した知事に対して行います。

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 未成年者は、成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは宅地建物取引士の登録を受けることができない。
（H23 問28）【Ｑ２】 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県知事から事務の禁止の処分を受けた場合は、速やかに、宅地建物取引士証を乙県知事に提出しなければならない。
（H30 問32）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 法定代理人から営業の許可を受け、成年者と同一の行為能力を有する場合は、未成年者であっても宅建士の登録を受けることができます。

Answer 2【解説】 事務禁止処分を受けたときは、宅建
士 証を提出しなければなりませんが、その提出先は宅建士証を発行した知事（本問の場合は甲県知事）です。

2023.2 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

返納

宅建士

の際は原則として知事が指定する講習（実務経験のない者が登録を受けるために受講する国土交通大臣が指定する講習とInformation Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.28

現地視察レポート

シンガポールの不動産取引

不 動 産ビジネスを大きく変 革 するといわれる「 不 動 産テック」は、まだ全容が計り知れないほど大きな可能性を秘めています。不動産テックによって何が変わるのか、変革の本質を紹介していきます。

■シンガポ ールの 不 動 産 事 情を視察

定の期間の利用権を認めるリース

向けの物件は見つからないだろう

ホールドによる取引が一般的です。

といわれました。

渡 航 制 限の緩和などがあり、訪こうした売買事 例はすべて公 表さ

また 、外 国 人 が 不 動 産 を 購 入

日外国人も増えてきました。
この機れており、不動産の価値推定は取（ 長 期リース）しようとすれば 購 入会に、私はシンガポールへ視 察に

引事例比較法を用いることが多い

金 額の3 割ほどのフィーが 政 府に行ってきました。私が経営するトー

ようです。
「 INLIS」という総合土地

よって課せられます。現地の人によ

ラスでは、登記簿ビッグデータの研

情報サービスがあり、誰でもアクセ

ると、シンガポールは資源を持たな究・活用をしており、データ解析にスすることができます。

い小さな国であるため、外 国 資 本

ついて海外企業との情報交換を頻

実際の取引では、日本の宅建士を積 極 的に呼び込むことで、安 全

繁にしているため、シンガポール企にあたるセールスパーソンたちが、保障を強化しているといわれていま

業との取引の可能性を探る狙いが売買に関わる実務に携わっています。外国人の不動産購入についてありました 。また 、当 社 の 登 記 簿す。重要事項説明だけは弁護士がも、一定の条件を課すことでリスクデータ解析技術を海外の不動産に行うそうです。両 手 仲 介はなく、片をヘッジしているようです。

おいて応用するとすれば、東京23

手仲介のみです。

日本でも重要土地等調査・規制

区ほどの面積しかないシンガポー

言うまでもなく、シンガポールは法が作られ、外国人の土地購入にルは規模的に何とかなるのではな

世界最先端の金融セクターとなり、ついて議論が始まっています。規制

い かとも思 っていましたので、一グローバルなマネーが呼び込まれの対象となるのは、自衛隊、海上保度 、現 地のリアルな不 動 産 取引にます。
しかも相続税などの資産に対安 庁の施 設などの周囲１k m 以内

ついて視察したかったのです。今回する税金がありません。ですから、の土 地に加え、領 海の基 点となる

は、少しだけ、現地の不動産事情を金融取引で利益を上げても税金が離島などです。
「 注視区域」に指定報告します。

かかりません。資産家を優遇して、された土地は、国が利用状況を調積極的に投資マネーを呼び込もう

べ、利用中止を命じることができまとしていることがわかります。

す。また、さらに厳 重な「 特 別 注 視■合理的な社会システムが発展を促す

物 価は高く、先 述のとおり東 京区域」と指定された土地は、一定面

シンガポールの法 律では、土 地

23区ほどの国土しかないため住宅

積 以 上の売 買に事 前の届け出がに対する「自由に保有する権利」を事情が悪く、都心部では家賃50〜必要になります。

原則禁止しています。そのため、一60万円くらいでなければファミリー

24 月刊不動産 ｜ 2023.2

新 聞 報 道によると、指 定 区 域のれているので、市民にも一目瞭然でではすでに、日本の国土の20％以以上になるといわれています。

す。
こうした合理的な社会システム

上が所有者不明の状態になっていがシンガポール成長の要因にあるるとされています。

しかし、現 在のところ、東 京・新引が活発なエリアであるため特別

また、
４月27日には、相続した土ように思いました。

地を手放すことができる相続土地

注視区域に指定しない方向といわ■社会基盤を効率化するレグテック

れています。このように、経 済 活 動

不 動 産テックはさまざまな社 会方で、国庫に帰属できるかどうかにに配慮しては法の主旨から外れる

課 題を解 決することも期 待されては審査があり、審査料に加えて、土という批判があることもうなずけるいます。
しかし、数多い社会問題の地管理のための費用が10年分は必話です。その一方で、不動産ビジネ

解決には、テクノロジーだけでなく、

要となります。
さらに、崖地や特別なスの面からは経済活動の妨げにな

規制撤廃やITを基盤にした社会シ管理が必要な土地、境界未画定のる懸念だけでなく、そもそも実際のステムの合 理 化も必 要です。古い

土地は対象外です。そして、建物が取引現場においては抜け穴だらけ仕組みからITを前提にした仕組みある場合もこの制度は使えません。

で、実行力に疑 問の声が上がってに変えること全 般を指して、「レグ

さらに、2024年には相続登記がいます。私は、いっそシンガポール

テック」といいます。

税務

宿区内の防衛省周辺は、不動産取法律

候 補とされる土 地は、計 6 0 0カ所

国庫帰属制度が施行されます。一うほうがシンプルで効 果 的なので連して、今年4月には民法改正と相効果が期待できるかは、制度が始はないかと思いました。税金が課せ

続土地についての新しい制度が始まってみないと何とも言えなさそう

られれば、必然的に政府が外国人まります。社 会 問 題 化して久しい、ですが 、社 会 問 題を解 決するレグの土 地 購 入を把 握できます。さら

所 有 者 不 明 土 地 問 題を解 消する

テックの１つとして、成り行きが 注に、すべての不 動 産 取引が公 開さための法改正です。国交省の調査目されます。

宅建士

有者不明問題の解消にどれだけの労務

このレグテック（RegTech）に関

賃貸管理のように、外国人には高く売るとい相続義務化されます。
どちらも実際に所IT
物件調査

シンガポール共和国の立法府

シンガポールの夜景

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2023.2 ｜ 月刊不動産 25

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.47

Research

売買重要事項の調査説明 〜取引直前調査編①〜

敷地境界の確認調査の仕方
近々に売買契約を予定しているときは、契約を無事に遂行できるように、最終的な重要事項調査によって取引の安全を図ることが必要です。本節では、「 売主による境界の明示」に関する確認調査について述べます。

役場の固定資産税の調査担当課に行正で「筆界特定制度」が施行されまし

き、「 地番図」または「土地調査図」とた。この制 度は、敷 地 分 割などの際呼ばれているものを請求します。
これに、「隣接地主が押印を拒むため分筆

境界の確認のためには、境界標をは、固定資産税を課税する際に法務登記ができない」などの理由で申請を探すことから始めます。法務局から取局の公図を参考に、市区町村役場がすると、筆界特定登記官が職権により得した公図を観察すると、そこに記載

独自に作成したものです。
これを見れ

筆界を定めてくれます。過去16年間された取引対象地の隣接地が空白のば、空白の部分の地番が明らかになに、37,000件が登記されています。登場合があります。
また、左右に分割されり、敷地が接する箇所の個数を確認す

記されると、土地の登記事項証明書

た分割公図で、中心部分が空白の場ることができます（ポイント１「公図」、の表題部1ページ2行目の筆界特定合があります。
このままでは、周囲の隣

ポイント２「土地調査図」参照）。

欄が空白ではなく、No.等が記載さ

境界の調べ方れ、筆界登記の有無を確認すること

接地の土地の形状がわからず、四角い土地であっても境界点が4点とは限らず、ほかにも境界点が出てくるかもしれません。
このような場合は、市区町村

境界と筆界の違い！

ができます。
この制度では、「所有権の2006年1月20日、不動産登記法改“真の境界”と言われ、当事者間で合

境界」
と
「筆界」
とを分けて、「 筆界」は

ポイント1

ポイント2

公図が左右に分割されている場合、対象地の隣地の地
番が空白となっているため、隣地の地番が不明で、境界点の確認も困難です。周囲の状況を確認できる地図が必要です。

ポイント１のような分割公図等で、隣地が空白などで、隣地の状況を詳しく知りたいときは、市区町村が発行する「土地調査図（または地番図）」
を取得すると、隣地の状況がわかります。

※分割公図（隣地は空白）※市区町村が発行する「土地調査図」

26 月刊不動産 ｜ 2023.2

自由に定めることができます。
この制することをいうもの」
とされ、
「 土地所

よる不動産取引で、後日、隣地が1.0

度は、筆界を定める制度のため、筆界有者からの申し出」または「法務局

ｍ幅の敷地越境の事実が判明した

特定されても、「 所有権の境界」は、
その地図作成の際に、登記官が必要と場合、売主は、買主から損害賠償請のままです。
そうなると、２種類の境界認めたとき」に、「 筆界および所有権求を受ける可能性があります。
また、が存在することになります。
この筆界の境界」を確定させるという画期的仲介業者も不真正連帯債務として損

特定は、
これまで５〜６年かかっていなものでした。この制度が法律化さ

害 賠 償 請 求される可 能 性 がありまたものを、
おおむね10カ月での完了をれたなら、全国の境界紛争は一気にす。過去の事例では、「 契約の一方当目的としていますが、「 検査を拒み、妨解消したことでしょう。
これまでの境事者が、当該契約の締結に先立ち、げ、または忌避した者」、「 質問に対し

界紛争の訴訟では、「 所有権確認訴

信義則上の説明義務に違反して、当陳述をせず、もしくは虚偽の陳述をし訟」と「境界確定訴訟」の２種類があ

該契約を締結するか否かに関する判た者」、「 立入りを拒み、または妨げたりましたが、これら２種類の境界を断に影 響を及ぼすべき情 報を相 手者」は、「 30万円以下の罰金」に処せ

登記官職権で定めるものでした。
し方に提供しなかった場合には、上記られるという厳しい法律です。
このようかし結 果は、日の目を見ずに、この一方当事者は、相手方が当該契約をなことから、隣地と口も聞けない険悪「境界確定制度要綱案」は、廃案とな締結したことにより被った損害につな関 係や過 去に境 界 紛 争があってりました。その２年後、現在の筆界特き、不法行為による賠償責任を負う」

も、申請することができます。筆界特定定制度が施行され、所有権の境界に（平成23年４月22日、最高裁）
としてのある物件は、「 売主による境界の明は関わらずに、筆界のみを定めることいます。民法第1条の信義則上の義示」がスムーズになりますが、「所有権となりました。

務に違反した境界非明示取引によるため、法務局の筆界特定図（450円）
を取得して確認することが必要です“境界非明示特約”の売買は信義則違反の可能性が！

法行為責任による損害賠償請求が売買契約において「境界非明示特が必要です。

廃案になった
境界確定制度とは！
筆 界 特 定 制 度が施 行される２年前の、2004年５月28日、「 新たな土
地境界確定制度の創設に関する要綱案」が法務省から発表されました。
一言で言うと、「 境界確定制度要綱案」です。
「この制度において“境界確定”とは、土地の境界が明らかでない
場合において、
この制度の定めるとこ

不動産コンサルタント

津村 重行

行われ、20年間の時効により責任が加重される可能性があるため、注意

ポイント3
法務局で筆界特定されると、次のような「筆界特定図面」が作

境界特定図面（参考）

特定した点

成され、450円で、「 筆界特定図面」の交付の申請ができます。筆

界特定の申請に至る理由等の記載のある「筆界特定書」の交付には、個人情報が記載されているため、所有者の委任状が必要になります。

※法務省が公開している筆界特定図面を編集

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.2 ｜ 月刊不動産 27

物件調査（ポイント３「筆界特定図」参照）。

買主の損害に対しては、売主側に不

IT

の境界」
と一致していない場合もある

宅建士です。例えば、敷地境界の非明示に労務長の指定する登記官が境界を確定

賃貸管理

し、
「 所有権の境界」は、当事者間で相続約」を付加する場合は、注意が必要

税務ろにより法務局または地方法務局の法律意して定めることはできません。
しかInitiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村

商号名称［令和4年 12月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村
大津市

商号名称

株式会社 ウィズ

世田谷区

たいよう不動産

札幌市

株式会社

大阪商会

新宿区

合同会社 ＤＡＮＢＥＥ

栗東市

株式会社

苫小牧市

合同会社 グリーンエステート

小平市

株式会社

大津市

ジャパンリアルティスーパービジョン 株式会社

港区

ツバキ 合同会社

札幌市

北海道情報通信札幌市

ライフアンドバックス 株式会社

株式会社

世田谷区

株式会社

株式会社

株式会社 イーエムエステート

札幌市

北海道

中央恒産

東京総合地所京都府

Kｏｍｏｒｅｂｉ

長浜市

和ハウジング 株式会社

京都市

Ａｓｏｋｅ 合同会社

乙訓郡

ＭＡＳＡ ＥＳＴＡＴＥ 株式会社

大阪市

株式会社 アーバン不動産

札幌市

株式会社 リタライズ

新宿区

株式会社 ＴＲＵＳＴ ＡＧＥＮＴ

岩手県

盛岡市

リー・ハウス 株式会社

江戸川区

ＮＥＷＴＯＮ ＧＥＡＲ ＦＩ
ＥＬＤ 株式会社

宮城県登米市

カメイ 株式会社

中央区

株式会社 ニューライフ

大阪市

株式会社 イースマイル不動産

山形県

山形市

株式会社 まちづくりサポートセンター

国立市

ハイランド企画

池田市

池田土地建物福島県

いわき市

株式会社 アスム

品川区

株式会社 ＰＳＧ

大阪市

株式会社 ｗｉ
ｌ
ｌ
ｏｗ

大阪府

株式会社

郡山市

株式会社 ａｍａｋａｓａ不動産

豊島区

株式会社 ＰＤＬ

大阪市

エイゼン開発二本松市

株式会社 ＡＤＸ

渋谷区

Ｆ
ＩＲＥ 株式会社

高槻市

エコハウス

株式会社

株式会社

いわき市

株式会社 さかもと不動産

渋谷区

株式会社 フェアキャッチ

大阪市

株式会社 ＳＥＩコーポレーション

茨城県

水戸市

株式会社 Ｎｏ．２

八王子市

株式会社

福安工務店

枚方市

株式会社 ＬＮＪ

群馬県

前橋市

株式会社 アトラスプラン

世田谷区

株式会社 ＢＬＡＮＣ．
Ｏ

大阪市

株式会社

高崎市

株式会社 アユムホーム

港区

ＨＯＬＤＥＲマーケティング 株式会社

大阪市

株式会社 ココスタイル

鹿屋商事

株式会社

港区

株式会社 ミント・コーポレーション

大阪市

株式会社 ＧＥＮＥＳＩＳ

朝霞市

株式会社 Ｎ２エステート

豊島区

株式会社

守栄商事

大阪市

株式会社

新座市

株式会社 ｇ
ｌ
ａｎｚ

豊島区

株式会社

大和不動産

豊中市

住マイル住宅販売

さいたま市

クレイン不動産株式会社

新宿区株式会社 Ｙｕ Ａｓｓｅｔ

大阪市

株式会社 タスクトラスト

さいたま市

株式会社 ティー・ワーク

墨田区

株式会社 Ｌ
ＩＶＥＦＬ
ＩＸ

堺市

枦建設

さいたま市

株式会社 ハウスストーリー

品川区

Ｌａｎｄ．
Ｒ 株式会社

大阪市

方丸

さいたま市

ピース 株式会社

渋谷区

株式会社 Ｒｅｔｅｒｒａ

八尾市

株式会社 ＭＡＲＵ

さいたま市

株式会社 ミラスト

中央区株式会社 Ｌ
ＩＶＮＥＸ

堺市

曼荼羅不動産越谷市

株式会社 Ｕ＆Ｉ

中央区

ルイ・フランソワ・アドバイザーズ 株式会社

大阪市

株式会社 ライケイ

飯能市

株式会社

横浜市

株式会社 アクア住研

寝屋川市

ＲＩＳＥ−ＢＵＩＬＤ 株式会社

千葉県

鎌ケ谷市

河本不動産

横浜市

有限会社 エムアンドアール

大阪市

ライン不動産東京都

品川区

株式会社 アースアカデミー

相模原市

株式会社 ＫＡＺ設計・工房

大阪市

株式会社 リーパス

江戸川区

株式会社 ＲＫ相模原市

株式会社 さがみ不動産

箕面市

ＲＩＤＧＥ 株式会社

練馬区

株式会社 Ｉ・コネクト東京

横浜市

株式会社 Ｐｌａｎ・Ｂ

渋谷区

株式会社 Ａｓｓｅｔ Ａｐ
ｌ
ｕｓ

横浜市

株式会社 ミライ・エステート

品川区

アプロホールディングス 株式会社

厚木市

港区

合同会社 Ａｐｏ
ｌ
ｌ
ｏ

上越市

豊島区

ＩＫＳ ＪＡＰＡＮ 株式会社

新潟市

ラクスタイル・アセット 株式会社

金沢市

株式会社

野々市

合同会社 セレスカンパニー

埼玉県

さいたま市

アイエフシー

神奈川県

吉田建装

多摩市

稲葉不動産仲介

中央区

ＶＩＯＮ 株式会社

新潟県

石川県

芝田不動産
株式会社

株式会社
株式会社

神戸市

株式会社

西宮市

ＳＯＬＥ
Ｉ
Ｌ ＨＯＭＥ 株式会社

ライド 株式会社

丹波篠山市

株式会社 ナオハウジング株式会社 Ｏｒｑｕｅｓ

南あわじ市

三栄エステート

兵庫県

尚美

株式会社 バンハイム

尼崎市

ビーバーホーム 株式会社

鳥取県

米子市

あい土地建物岡山県

岡山市

合同会社 リブランド

広島県

東広島市

株式会社

広島市

株式会社 ＹＫリアルエステート

株式会社

杉並区

ＨＭ Ｐａｒｔｎｅ
ｒｓ 株式会社

福井県

福井市

株式会社 ヒラク

港区

ＡＩ ＳＴＡ 株式会社

山梨県

甲府市

有限会社

創・想

豊洲

岐阜県

大垣市

有限会社

大和不動産

山口県

宇部市

株式会社 ＡＫＮスマイル・プラス

岐阜市

日東事務機

株式会社

香川県

高松市

株式会社 スリーエム

富士宮市

株式会社 アットグリーン

坂出市

株式会社 レッツ

愛媛県

今治市

株式会社 ＫＵＮＵＧＩ

福岡県

鞍手郡

大田区

株式会社 ＦＣファーム

西東京市

株式会社 エムエス不動産

練馬区

株式会社 エムツークリーン

新宿区

株式会社 ＥＬＡＢＥＬ

浜松市

有限会社

世田谷区

株式会社 オーチャンコネクト

静岡市

株式会社 ｆａｃｔ ｄｅｓ
ｉ
ｇｎ

九綜開発

株式会社

安城市

株式会社 アセットプランニングパートナー

福岡市

株式会社

三力不動産

静岡県

北区

梶原工業

豊島区

クリアル不動産鑑定事務所

名古屋市

株式会社 エクセルパートナーズ

福岡市

株式会社

島戸屋興業

西東京市

株式会社 クレアリホーム

名古屋市

エルフィールド 株式会社

宮若市

株式会社

大福匠會

港区

株式会社 ＧＲＯＰＰＩＮＧ ＷＩＮＧ

名古屋市

おくやま不動産コンサルティング

福岡市

株式会社 ダクトヤ上谷

台東区

株式会社 ケイワン建物

名古屋市

株式会社 ＧＬＡＭＢ

北九州市

竹野不動産

荒川区

株式会社 ＧＯＷＬ

名古屋市

ｃｏｃｏｔｏ 株式会社

長崎県

長崎市

株式会社 ＲＥＤ武慶舎

豊島区

サインベスト 株式会社

名古屋市

株式会社 セブンライフ

鹿児島県

霧島市

Ｇｒｅｅｎ 株式会社

葛飾区

株式会社 Ｊホーム

名古屋市

株式会社 ＦＬＯＷＥＲ

沖縄県

那覇市

株式会社 クオンパークス

中央区

シックスセンス・オルタナティブ 株式会社

あま市

株式会社 マーク沖縄市

株式会社 ＳＯＯＮＥＳＳ ＨＯＵＳＩＮＧ

豊島区

新居プランニング 株式会社

名古屋市

株式会社

有希ホーム

中頭郡

株式会社 プライムルーム

港区株式会社 ＳＴＵＭＰ

名古屋市

株式会社 ＵＮＩＴＥＤ ＡＯＹＡＭＡ

宜野湾市

株式会社

近江八幡市

安土不動産

宮古島市

宮古都市開発

江戸川区

株式会社

愛知県

平井総建

株式会社

盛栄

滋賀県

12月末正会員：35,020

28 月刊不動産 ｜ 2023.2

株式会社

従たる事務所：4,069

株式会社

本町通り不動産株式会社

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛媛県本部「令和４年度第１回空き家相談員研修会」を開催

令和４年９月29日（木）13時30分から約２時間、愛媛

ると0.6ポイントも上昇するとともに、四国４県はすべてトッ

県本部事務局３階会議室において「令和４年度第１回

プ10入りという結果となっていました。その内、全国中核

空き家相談員研修」
を開催しました。

市の中でも松山市の空き家率は平成30年度が26位で今回は新規相談員募集も同時に行い、６名の方が登あり、全国平均の13.8％より0.76％も高い14.56％です。

録されました。新旧含め18名となり、欠席者を除く14名

この数値を聞いて驚愕するとともに、相談員各々が空きが参加しました。

家 解 消に向けて取り組む姿 勢をさらに強くしていまし

当日は、松山市役所から都市整備部住宅課の中川た。

裕之課長、加地俊介副主幹、家高職員をお招きし、「松

その後、机の配置を変更し、借地上に建つ山中の中

山市の空き家に関する現状」
についてお話しをしていた

古住宅物件の売買事例や、松山市内中心部に建つ再だきました。

建築できない複雑な問題を抱えた一戸建て物件を投加地副主幹による説明では、愛媛県の全国空き家率
は平成30年度が７位の18.1％で、平成25年度と比較す

左：加地俊介副主幹

研修会の様子

右：中川裕之課長

資家に売買した事例などについて意見交換等を行い、盛況裡に研修を終えました。

講師：加地俊介副主幹

活発な意見交換が行われた

2023.2 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛媛県本部「全日宅建スペシャル講座(宅建模試)」を開催

令和4年10月8日（土）13時00分〜16時30分、愛媛
県本部３階会議室において、令和4年度全日宅建ス

格証の写しを提出することで、愛媛県本部より商品券がお祝いとして配付されます。

ペシャル講座を開催しました。
この講座は協定を結んでいる日建学院の協賛で、毎年、宅地建物取引士資格試験が実施される直前に会員様の会社に勤務する従業員限定で開催しており、本年は14名の方が参加。上谷本部長、美崎広
報委員長による挨拶の後、本番の受験を模した形で行われ、参加者は真剣な面持ちで解答用紙のマー

講師：上谷本部長

講師：美崎副本部長

講師：杉浦理事

講師：上谷本部長

クシートに記入していました。
模試終了後、参加者が自己採点を行い、間違えた問題が多いものについては、上谷本部長が参加者
へわかりやすく丁寧に説明を行いました。
なお、本番の試験に合格された方については、合REPORT

京都府本部「重要事項説明書の作成に関する研修会」
を開催

令和4年11月1日（火）13時より、ホテルモントレ京都
２階「ケンジントン」において「重要事項説明書の作成に関する研修会」を実施しました。
有 限 会 社エスクローツムラ代 表 取 締 役 津 村 重 行
氏を講 師にお迎えし、4 時 間にわたって講 義いただき講師の津村重行氏と受講者たち

30 月刊不動産 ｜ 2023.2

ました。
コロナ禍が始まって以来はじめての開催でしたが、
研 修 会には6 4 名の方が参 加され、参 加した方々より「 判 例・事 例を交えた内 容でわかりやすかった」と大変好評で、有意義な研修会となりました。

研修会の様子

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

省エネ性能表示制度の環境整備を議論

業界参画の仕組み整理を
勧告は段階的措置を検討るため、大手供給事業者を対象とした取り組み状況の報告聴取やサンプル調査、消費者からの情報提供を受け付ける窓口の整備などの案を提示した。表示制度に取り組む販売・賃貸事業者がポジティブに評価される

建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示について新
たなルールづくりが進められている。昨年6月に公布された
改正建築物省エネ法に伴う対応で、新たな表示制度は今
春公布、24年の施行見込みだ。国土交通省が22年12月21日に開いた第2回検討会では、同制度の円滑な施行に向けた環境整備などについて意見が交わされた。

よう、表示状況を情報発信できる共通プラットフォームの整備も検討する。

●中長期での課題整理もまた、対象となる事業者が広く、情報伝達の経路にも複雑さを有する同制度の特徴に鑑み、施行から当面の間事務局では同制度の円滑な施行に向けて、販売・賃貸

は、告示に従った表示を行っていない事業者に対する勧事業者における具体的対応として、自ら広告表示を行う場

告は、社会的影響が大きい場合を対象とする考えを示し

合と、自ら広告表示を行わずに事業者間で情報伝達するた。委員からは、「新築戸建てや賃貸住宅などで消費者に場合、
あるいはレインズ等のBtoBに自ら物件情報を登録

伝えるには仲介会社の対応が不可欠。時間軸をずらしたする場合の3パターンを想定しているとした。

体制づくりが必要ではないか」「宅建業者としてどこまでや

また、
法令関係や制度の実施、関係者との調整・協力依ればいいかを調整したうえで周知すべき」など周知・理解頼など必要な環境整備を図る方針。加えて、関係事業者

促進等に関する意見が出された。事業者の表示漏れや団体と連携した事業者ヘの周知や消費者への浸透、
さら

表示内容の誤り等の未然防止策を短期的に進めると共に制度施行と合わせた表示の取り組みの加速化や、事業に、
中長期では不動産の公正競争規約に盛り込むなど、者へのインセンティブ設計、ラベル取得の円滑化の取り組

不動産公正取引協議会等の関係団体と連携した対応なみの必要性などが示された。

ども検討課題となりそうだ。

そして、施行後の事業者における表示実態を把握す（『住宅新報』2023年１月17日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年2月号

令和5年2月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

スキルアップ研修New !

ｅラーニングで学ぶ

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MONTHLY
REAL ESTATE

不動産広告表示の規制等について

2023

FEBRUARY2

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2023（令和5）年2月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第2号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

Ⅱ

秋山 始

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ

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限定
会員
無料