【一口家主」４つの特徴「一口家主」通信

第３９号

平成３０年３月 16 日

【今月号のコンテンツ】

・ご購入いただいたマンションの運用状況
いずれの物件も計画通り順調に運営されています。
第３号商品東京 BC407 号室、第７号商品池袋 CROSSIA301 号室, 第１１号
商品新宿 HS 306 号室は、２月２８日にそれぞれ第３期、第 2 期、第 1 期が終了しました。賃貸利益、一口当たり評価額ともに計画通りの見込みです。

・第１３号「コンシェリア新宿 HILLSIDE SQUARE ７０３号室」
を募集しております。購入ご希望の方は早めにお申し込みください。
（このマンションでは 306 号室、203 号室に次いで３戸目です。）
この物件は繁華で喧噪な新宿駅周辺から少し離れた、新宿エリアの高層ビル群を見つめる高台「余丁町」にあります。穏やかな住環境と、地下鉄４つの路線を自由に使いこなせる利便性を誇ります。

・【一口家主をもう少し詳しく】人生１００年時代。せっかく長生きするのなら少しはゆとりのある暮らしをしたい。しかし年金だけでは足りない。それを補うためにリスクの少ない資産運用の一つとして不動産投資があることを前号でお話ししました。では不動産投資が本当にそのような目的に適うものかどうかをもう一度ご説明します。

・【やさしい資産運用のお勉強】前号でお話ししたトンチン型保険年金と長寿向け投資信託のご説明が紙幅の関係で中途半端でしたので補足します。
また、年金の受給開始時期の繰り下げも長寿向けの資金対策になりそうです。

・「一口家主」商品説明会のお知らせ

Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５～６年国債のイメージ
5～６年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効【３月１日現在の販売済商品の運用状況】
マンション名

稼働率

入居者

受取賃料の変動

年間 1 口当り

３月１日現在の変動

現在の賃料

支払賃料

優先持分権評価額なし
月額 136,800 円
なし
月額 177,915 円
なし
月額 164,430 円
なし
月額 165,735 円

12,167 円（2.43%）
12,203 円（2.44％）
12,180 円（2.43％）
11,728 円（2.34％）

500,000 円

なし
月額 85,050 円
なし
月額 95,400 円
なし
月額 95,850 円
なし
月額 96,300 円
なし
月額 80,990 円
なし
月額 85,950 円
なし
月額 135,720 円
なし
月額 97,650 円

11,759 円（2.35％）
11,041 円（2.20％）
10,908 円（2.18％）
10,909 円（2.18％）
11,079 円（2.21％）
10,652 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）

500,431 円① 早稲田 GF605 号室（平成 25.11 運用開始）② 神楽坂 902 号室（平成 26.4 運用開始）③ 東京 BC407 号室（平成 27.3 運用開始）④ 東京 BC507 号室（平成 27.7 運用開始」

100％

なし

100％

なし

100％

なし

100％

なし

⑤ 馬込 TERRACE401 号室（平成 27.11 運用開始）

100％

なし

⑥ 池袋 CROSSIA201 号室（平成 28.2 運用開始）

100％

なし

⑦ 池袋 CROSSIA301 号室（平成 28.3 運用開始）

100％

なし

⑧ 池袋 CROSSIA401 号室（平成 28.5 運用開始）

100％

なし

⑨ 王子飛鳥山 104 号室（平成 28.9 運用開始）

100％

なし

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室（平成 28.12 運用開始）

100％

なし

⑪ 新宿 HS 306 号室（平成 29.3 運用開始）

100％なし⑫ 新宿 HS 203 号室（平成 29.6 運用開始）

100％

なし

505,683 円
506,167 円
500,119 円

500,000 円
500,094 円
500,300 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円【現在募集中です！！】
マンション名⑬コンシェリア新宿 HILLSIDE SQUARE 703 号室

共有持分総口数

72 口

募集口数

57 口

分譲総額

3,600 万円

募集総額2,850 万円

一口の価格

500,000 円

一口当たり年間賃料

10,660 円（2.13％）

運用期間（6 年間）

平成 29 年(2017 年)12 月 1 日～平成 35 年(2023 年)11 月 30 日【「一口家主 iAsset」のオーナーの皆様へ】●「一口家主 iAsset」をどなたかに譲渡（売却・贈与）する場合はクレアスライフの事前の承諾が必ず必要となります。ご連絡頂けば直ちに申請書の様式をお送りします。
「一口家主 iAsset」は一つの不動産を何人かの方で共有するという性格上、事業者（クレスライフ）は新たに事業に参加される方を事前に確認することを法律（不動産特定共同事業法）で定められております。もちろん正当な理由なくお断りすることはありません。

【やさしい資産運用のお勉強】【一口家主をもう少し詳しく】
人生１００年時代。せっかく長生きするのなら少しはゆとりのある暮らしをしたい。しかし年金だけでは足りない。それを補うために預貯金を取り崩すにしてもいつまでもつか心配だ、という方にリスクの少ない資産運用の一つとして不動産投資があることをお話ししました。では不動産投資が本当にそのような目的に適うものかをもう一度ご説明します。
どのようなものかを。
１．売買による差益を狙う不動産投資
３．大家さんとして運用する不動産を選ぶポイントは？
不動産投資の一つの形は売買差益を狙うものです。しかし、いい物件を安く買ったつもりが、とんでもないものを掴まさ① 空室率が低いこと相続税対策でアパートを建てたものの空れて大損をした、というような話を聞いた方は不動産投資は怖いとの印象を持たれます。しかし、そもそも安く買って高く売って儲けようということ自体がリスクをとっていること、つまり怖いことです。株式でも買った値段よりも高く売れることもあれば逆に安くなってしまうこともあります。特に不動産の場合は一般の方にはその値段の妥当性（相場観）が室率が高くローンの返済もできないというようなトラブルが多発しています。

分り難いことや金額が大きいことから余計怖さというものが強調されます。しかし不動産に限らず売買で差益を狙うという投資目的自体が怖いものなのです。
２．家賃収入で稼ぐ不動産投資
不動産投資のもう一つの形は大家さんになることです。アパートなりマンションを購入して、それを賃貸してそこから得る家賃収入を投資目的とするものです。

② 家賃が下がり難いこと
安定収入を手に入れるには家賃が下がらない、少なくとも下がり難いこと。
③ 賃貸経費が見通せること
家賃が安定していても予定外の経費が増えたら収益は減ります。特に中古の場合前号で人生 100 年時代向けの資産運用商品として、トンチン年金保険と N 社の長寿向け投資信託をご紹介しました。しかし紙幅の関係で説明が中途半端になってしまい、分かり難いという声も聞かれましたので再度ご説明します。また、長生きを前提に年金受給開始時期の繰り下げによる受給金額の増加を計るのも選択肢の一つかもしれません。
１．長生き年金保険（トンチン年金）

２．長寿向け投資信託

概要は前号でご説明したように、死亡保障をなくし、解約返戻金を抑えた年金保険です。早く亡くなった人の保険料を長生きしある新聞の記事に、証券会社のＮ社が長寿化に対応する投信を開発、とあったので興味津々で同社に問合せしてみました。例えば運ている人への支払いの原資に回す仕組みで、契約者は生涯年金を受け取れます。
ある生命保険会社の商品例を見てみます。
「50 歳の男性が 60 歳まで毎月 10 万 1886円払い込むと、60 歳から毎年 44 万 2000円が終身支払われる」というものです。

用益を複利で運用しながら各年一定金額を年金として払い戻すようなものとかと思ったのです。しかし、そうではありませんでした。同社によれば通常の投資信託は短期間の運用成果に応じて分配金を支払う、いわばキャピタルゲイン型であるのに対し、この商品の特色は目標分配金を一定額（年率３％の利回り）に決めて、長期間安定的に分配金を払っていくという、いわばインカムゲイン型商

保険料の払込（50～60 歳）
月額

10 年間累計額

101,886 円

1,223 万円の修繕に絡む費用は要注意です。
年金の受取（60 歳～④ 元本割れしないこと
ずっと持ち続ける場合は別ですが、小口化商品などの場合に運用期間が終わって換金するときに、元本割れしてしまった
ら通算の利回りは下がってしまいます。
４．上の①～④の条件を満たすものは①不動産の立地

東京都心

家賃というものは大きく上がったり下がったりするものではありません。売買差益を狙う投資と較べると大きく儲けることもない代わりに損するリスクも小さく、確実に安定したリターンが狙える投資です。クレアスライフが販売している
１Ｋのマンションも「一口家主 iAsset」
も不動産投資商品ですが、これは大家さんになって賃料収入を確実に手に入れる

人口の流入が多い＝賃貸需要（借手）が多い地域では空室率は低いので家賃も下がり難く、不動産価値も高く維持されます。
②安定した家賃
住居
オフィスや商業施設は家賃の変動が激しく、退去後の空室期間も長くなります。
③経費が見通せること
新築
一般的に中古は高利回りですが、修繕費用などの経費増のリスクがあります。

ことを投資目的とした投資商品です。このタイプの不動産投資はリスクの少ない安心資産運用と言うことができます。

④元本割れし難い「一口家主」など「一口家主 iAsset」では終了時に 20％の値下がりまでは元本保証されています。

）

年額

87.7 歳（27.7 年間累計）

442,000 円（37,000 円/月）

1,224 万円
払込代金回収額

払込代金を回収できるのは 60 歳から 27.7
年後、87.7 歳の時です。87.7 歳より早く亡くなってしまうと払い込んだ金額が回品とのことです。コンスタントに３％程度の利回りで運用できれば高齢者が単純に預金を取り崩すよりもお金が長持ちします、ということから長寿化に対応としているようです。投資信託ですから運用資産である株式、債券、REIT などの価格変動や為替変動によるリスクは当然あります。その意味で限られた老後資金の場合、運用対象として適切かどうかは検討の余地がありそうです。

収できません。逆にこれ以上長生きするとその分プラスになります。
しかし 50 歳から 60 歳まで毎月 10 万円払い込むのは決して楽ではありません。一方60 歳以降支払われるのは一月あたり 3 万7000 円弱です。生活資金の主たる備えにはなりそうもありません。もっと払込保険料を増やせばよいかもしれませんが、死後家族にお金を遺す必要がある方はむやみ

３．年金受給開始の繰り下げにこの保険を増やせません。トンチン保険以外の老後の備えも必要ということになりそうです。

すれば 1 年につき 84 万円多く受給出来ます。70 歳まで働くとか企業年金などで生活資金を都合できればこれも有効な対策です。

仮に国民年金（老齢基礎年金）と厚生年金と併せて 65 歳からの受給額が 200 万円とします。この方が受給開始を 70 歳まで繰り下げた場合、70 歳からの支給額は 284 万円になります。1 ヶ月繰り下げると 0.7％増額されるからです。65 歳から 200 万円受給の場合と 70 歳から 284 万円受給の場合の受給総額は 82 歳で等しくなります。82 歳以上長生き