2022年12月期

決算短信（ＲＥＩＴ）

不動産投資信託証券発行者名 ジャパンエクセレント投資法人
コード番
号 8987代
表者 （役職名）執行役員
資
代
問

産

運

合

せ

用
表
先

会

社

責

任

2023年２月16日
上 場 取 引 所 東
ＵＲ
Ｌ https://www.excellent-reit.co.jp（氏名）香山 秀一郎

名 ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社者 （役職名）代表取締役（氏名）香山 秀一郎
者 （役職名）経営企画部長（氏名）堀川 主計
ＴＥＬ
03-5412-7911（代表）有価証券報告書提出予定日

2023年３月17日

分配金支払開始予定日

2023年３月10日

決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有（機関投資家・アナリスト向け）（百万円未満切捨て）
１．2022年12月期の運用、資産の状況（2022年７月１日～2022年12月31日）(1）運用状況（％表示は対前期増減率）
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
2022年12月期
10,699
△3.3
4,132
△12.3
3,503
△14.6
3,502
△14.6
2022年６月期
11,065
3.7
4,711
5.0
4,102
6.6
4,101
6.6
１口当たり
当期純利益

自 己 資 本当期純利益率
円
2,618
3,052

2022年12月期
2022年６月期

総 資 産
経常利益率
％
2.3
2.7

営業収益
経常利益率
％
1.2
1.4

％
32.7
37.1

(2）分配状況
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額（利益超過分配金は含まない）

1口当たり
利益超過分配金

利益超過
分配金総額

配当性向

純資産
配当率

円
百万円
円
百万円
％
2,800
3,745
107.0
2022年12月期
2022年６月期
2,800
3,745
91.3
（注１）2022年12月期の分配金総額（利益超過分配金を含まない）と当期純利益の差異は圧縮積立金243百万円の取崩しによるものです。
2022年６月期の分配金総額（利益超過分配金を含まない）と当期純利益の差異は圧縮積立金356百万円の積立てによるものです。
（注２）2022年６月期の配当性向については、次の算式で計算しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100

％
2.5
2.5

(3）財政状態
総資産
2022年12月期
2022年６月期（参考）自己資本

純資産
百万円
294,540
291,4302022年12月期

150,218百万円(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2022年12月期
5,751
2022年６月期
10,844

自己資本比率
百万円
150,218
150,461

2022年６月期

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△7,371△7,348１口当たり純資産
％
51.0
51.6

円
112,304
112,486

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△744△5,846

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
17,83920,203

150,461百万円

２．2023年６月期の運用状況の予想（2023年１月１日～2023年６月30日）及び2023年12月期の運用状況の予想（2023年７月１日～2023年12月31日）（％表示は対前期増減率）

2023年６月期

百万円
10,859

％
1.5

百万円
4,159

％
0.6

百万円
3,559

％
1.6

百万円
3,558

％
1.6

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
円
2,800

2023年12月期

10,980

1.1

4,135

△0.6

3,464

△2.7

3,463

△2.7

2,800

営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

１口当たり
利益超過分配金円-（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想当期末投資口数）（2023年６月期）2,660円、（2023年12月期）2,589円（注）１口当たり分配金は、圧縮積立金の一部（2023年６月期に186百万円、2023年12月期に281百万円）を取り崩して分配することを前提として計算しています。

※

その他(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無(2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む）② 期末自己投資口数

2022年12月期

1,337,598口

2022年６月期

1,337,598口

2022年12月期

0口

2022年６月期

0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査対象外です。

※

特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、７ページ記載の「2023年６月期（2023年１月１日～2023年６月30日）及び2023年12月期（2023年７月１日～2023年12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２① 当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（イ）本投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（ロ）運用環境及び運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（ハ）資金調達の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（ニ）サステナビリティへの取組 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３（ホ）業績及び分配の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３② 次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４（イ）事業環境の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４（ハ）運用状況の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ５（２）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27（１）運用資産等の価格に関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27（２）資本的支出の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 39- 1 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信

１．運用状況
（１）運用状況① 当期の概況（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。
以下「投信法」といいます。）に基づき、2006年２月20日に設立されました。その後、2006年３月15日に関東財務局長への登録が完了（登録番号 関東財務局長 第52号）し、2006年６月27日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8987）しました。
上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主にオフィスビルへの投資・運用を行っており、この度、2022年12月末に第33期の決算を終了しました。
（ロ）運用環境及び運用実績
当期（2022年12月期）における世界経済は、ウクライナ情勢によるエネルギー・原材料価格の高騰の影響を大きく受けることとなり、欧米諸国においては、インフレ抑制の観点から段階的に政策金利を引き上げる
動きとなりましたが、2023年に入ると、インフレの鎮静化を見極めるべく金利引き上げ幅を縮小するなど、景気の先行きに対して慎重な金融政策スタンスとなってきています。
我が国においては、新型コロナウイルス感染症の影響が薄らぎつつあり、堅調な設備投資や訪日外国人客の増加等、徐々に景気回復の兆しが出てきているものの、原材料費、人件費等のコストアップ要因を充分に価格転嫁できておらず、景気の先行きについては依然として不透明な状況が続いています。そのような中、日銀は金融緩和スタンスを継続しているものの、グローバルな金利上昇や国内物価の上昇、2022年12月の日
銀による長期金利変動幅の拡大等を受けて、長期金利は徐々に上昇する動きとなっています。今後は物価・賃金の動向、並びにそれらを踏まえた日銀の政策運営スタンスの変化等を注意深く見守っていく必要があります。
不動産売買市場においては、日銀の金融緩和スタンスを背景とする良好な資金調達環境や、内外金利差等の要因により、国内外の投資家の取得意欲は旺盛であり、引続き、厳しい物件取得環境となりました。このような状況下において、本投資法人は、2022年８月にスポンサーより中規模ハイグレードオフィスビル
BIZCORE渋谷（取得価格66.4億円）を取得しました。
一方、オフィス賃貸市場では、ポストコロナを見据えての活発な企業活動や、働き方改革の観点から職務環境の改善を目指した移転等の動きも出てきていますが、特に大口需要先においては、オフィス活用策を検討している段階であったり、空室の増加により選択肢が増加したこと等から本格的な動きには至っておらず、新規供給は少なかったものの空室率は横ばいの状況となり、また新規賃料水準は下げ止まらない状況が継続しています。都心５区の空室率は、2022年6月末時点の6.4％から2022年12月末時点では6.5％となっています（三鬼商事株式会社公表）。
本投資法人では、大口テナント退去の影響から前期末（2022年６月末）に90.8％まで低下した稼働率が反転する動きとなっています。但し、都心部ビルの空室の埋め戻しは順調に進んでいるものの、興和川崎西口
ビルの埋め戻しの遅れを主因として、当期末の稼働率（注１）は93.0％となっています。
なお、当期末における本投資法人の全保有運用資産は36件、取得価格総額は2,878億円、総賃貸可能面積
は337,388.63㎡（102,060.06坪）となっています。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は、長期かつ固定金利にて資金調達することを基本とし、中長期に安定かつ健全な財務運営に取り組んでいます。
当期は、８月にBIZCORE渋谷の取得資金として極度ローンにより30億円の短期借入れを実施しました。また、返済期限が到来した借入金については、９月に20億円を借入期間2.5年のサステナビリティローン、11
月に10億円を借入期間５年のグリーンローン、また12月には57.5億円を借入期間7.1年のグリーンローンにて、それぞれ借換えを実施しました。
これらの結果、当期末における有利子負債平均残存期間（注２）は4.0年（前期末比0.1年短期化）、期末
平均有利子負債金利（注３）は0.69％（前期末比0.03ポイント低下）、総資産有利子負債比率（総資産LTV）（注４）は、BIZCORE渋谷の取得資金として新規借入を行ったことで43.7％（前期末比0.6ポイント上昇）となりました。
なお、本投資法人は、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から継続して借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。
当期末現在で本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。

- 2 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信

信用格付業者
株式会社日本格付研究所（JCR）

発行体格付（アウトルック）
長期発行体格付AA－（安定的）

債券格付

（注５）

AA－

（ニ）サステナビリティへの取組
本投資法人では、不動産投資運用事業における環境、社会、ガバナンス（ESG）配慮の重要性を認識するとともに、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に努めています。
本投資法人は、CO2排出原単位については、2030年度のCO2排出原単位を2013年度比で46％削減する中期目標を2021年度に設定し、保有物件の照明器具のLED化、省エネ性能に優れた空調設備への改修、「RE100」対
応電力等のCO2フリー電力への切替等を推進しています。また、2023年１月には2050年度のCO2排出量をネッ
トゼロとする長期目標を新たに設定しています。環境負荷の低減策として、エネルギー消費原単位及び水消費原単位については、各年度において前年度比１％、中長期的には2015年度から2019年度の原単位平均比で2020年度から2024年度の原単位平均を５％以上減少させることを目標として設定しています。加えて、グリーンビル認証の取得に継続的に取り組んでおり、認証取得物件数は26物件、賃貸可能面積の89.2％（2022年
12月31日現在・底地を除くベース）となっています。
このような本投資法人のサステナビリティへの取組は、グローバル・リアルエステイト・サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）（注６）の2022年調査において８年連続で「Green Star」（注７）を取得し、３年連続で「GRESB Rating」（注８）の最上位「５ Star」という高い評価を受けており、本投資法人は、2021年５月以降、MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数（注９）の構成銘柄となっています。
また、本投資法人が資産の運用を委託しているジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2021年６月に賛同したTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォー
ス）（注10）提言に基づき、TCFDが推奨する4つの項目（「ガバナンス」、「戦略」、「リスク管理」、「指標と目標」）ごとに、本投資法人及び本資産運用会社における方針・取組等をまとめ、本投資法人のホームページ上で開示しています。
（ホ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益10,699百万円、営業利益4,132百万円、経常利益3,503百万円、当期純利益3,502百万円となりました。
当期の分配金については、「投資法人に係る課税の特例」（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図するとともに、圧縮積立金の一部を取り崩すことにより当期未処分
利益に圧縮積立金取崩額243百万円を加算した上で、投資口１口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は2,800円となりました。
（注１）稼働率は、不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。
（注２）有利子負債平均残存期間は、全ての有利子負債について、期末時点における借入金及び投資法人債の返済期日及び償還日までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注３）期末平均有利子負債金利は、全ての有利子負債について、当期末の金利を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注４）総資産有利子負債比率＝（期末有利子負債額／期末総資産額）×100（注５）第７回無担保投資法人債、第８回無担保投資法人債、第９回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回無担保投資法人債、第12回無担保投資法人債、第13回無担保投資法人債、第14回無担保投資法人債、第15回無担保投資法人
債及び第16回無担保投資法人債に対する格付です。
（注６）欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のESG配慮を測るベンチマークであり、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。
（注７）２つの評価軸（「マネジメントと方針」と「実行と計測」）の双方において、得点率が50％を超える高評価の場合に付与されます。
（注８）「GRESB Rating」では、総合スコアのグローバル順位によって格付が与えられ、上位20％の格付が「５ Star」、次の20％が「４ Star」などと呼ばれます。
（注９）「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」は、MSCIジャパンIMI指数構成銘柄の中から、環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス（Governance）に優れた企業を選別して構成される指数です。なお、本指数は、年金積立金
管理運用独立行政法人（GPIF）のパッシブ運用を行う際のESG指数の一つに選定されています。
（注10）「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）」は、G20の要請を受け、金融セクターが取り組むべき気候関連課題を議論するために金融安定理事会（FSB）が2015年に設立した国際イニシアティブです。

- 3 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信② 次期の見通し（イ）事業環境の見通し
不動産売買市場においては、市場参加者の投資意欲は引続き旺盛であり、取引価格は当面、堅調な推移になるものと想定していますが、今後は政治・経済・地政学の情勢変化を注視していく必要があると考えています。
オフィスビルの賃貸市場においては、新型コロナウイルスの５類移行、企業のオフィス機能の見直し等を受けて、大型床についても徐々に動きが出てきている状況ながら、リモートワークの定着状況や大企業を中心とするもう一段の集約化の可能性等を勘案すると、オフィス需要の回復にはもう少し時間を要するものと思われます。斯様な状況の中、2023年の新規供給の増加を踏まえますと、空室率については横這い乃至若干の上昇、また新規成約賃料については弱含みの動きとなることが懸念されるところです。一方で、働き方改革による新しいオフィスの考え方に基づき、オフィスビルの立地、環境性能、快適性等の条件面が重視されることとなり、この条件面での優劣による二極化も更に進展するものと想定されます。
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
A．外部成長本投資法人では、中長期的な資産規模拡大を目指し、投資規模・エリアのバランスに留意した競争力のある物件取得に取り組んでいきます。引き続きスポンサー企業との連携を主軸としつつ、運用会社による物件
情報ルートの新規開拓・深耕強化を行い、売却情報の早期入手に努め、取引機会を的確に捕捉していきます。同時に中長期的なポートフォリオ改善を図るべく、築古物件、将来的な競争力低下が懸念される物件につき、入替を前提とした売却を検討していきます。
B．内部成長本投資法人では、既存テナントとのきめ細かなリレーションを一層強化し、テナントサイドのニーズをタ
イムリーに汲み取っていく活動を継続していきます。
現時点において空室のある物件及び空室の発生が見込まれる物件については、スポンサーとの連携、物件による難易度等を勘案した弾力的な条件設定等により、早期の埋め戻しに注力していきます。賃料更改については、退去の防遏を最優先に柔軟に対応することとしていますが、環境好転時には機動的に見直しを行う方針です。また、電気料金高騰の影響を抑制するために、テナント宛請求単価の固定型から変動型への切替等に取り組んでいきます。
中長期的には、サステナビリティへの取組やBCP対応等を行いつつ、資産価値の維持及び物件競争力向上に向けた戦略的な追加投資を実施することで、ポートフォリオ全体の収益力及びESG評価の向上を目指します。
C．財務戦略
本投資法人では、金融コストの低減を図りつつ、金利の固定化、返済期限の長期化・分散化を基本方針とする資金調達を継続することで、安定的かつ健全な財務運営を継続していきます。また、資金調達手段の多様化による調達基盤の維持・強化の観点から、グリーンファイナンスやサステナビリティファイナンスなどの新しい調達手法にも取り組んでいます。
総資産LTVは、60％を上限とし、35％から50％を目処に運用します。
D．サステナビリティへの取組
本投資法人では、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステーク
ホルダーとの連携・協働に引き続き努めていきます。

- 4 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（ハ）運用状況の見通し
A．２営業期間の業績予想
2023年６月期（2023年１月１日～2023年６月30日）及び2023年12月期（2023年７月１日～2023年12月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきまして
は、後記「2023年６月期（2023年１月１日～2023年６月30日）及び2023年12月期（2023年７月１日～2023年
12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2023年６月期（2023年１月１日～2023年６月30日）
営業収益
10,859百万円
営業利益4,159百万円
経常利益
3,559百万円
当期純利益
3,558百万円
１口当たり分配金
2,800円
１口当たり利益超過分配金－円
2023年12月期（2023年７月１日～2023年12月31日）
営業収益
10,980百万円
営業利益4,135百万円
経常利益
3,464百万円
当期純利益
3,463百万円
１口当たり分配金
2,800円
１口当たり利益超過分配金－円（注）

上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

- 5 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信
B．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
C．参考情報(ⅰ)資産の取得（新横浜アリーナ通りビル）について
本投資法人は、2023年２月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結しました。
＜取得予定資産の概要＞
取得予定資産不動産信託受益権

資産の名称

新横浜アリーナ通りビル

所在地

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目７番地７

取得予定価格（注）2,077百万円

契約締結日

2023年２月10日

引渡予定日

2023年３月31日

取得先取得先より開示の同意が得られていないため、記載していません（注）取得予定価格は、取得に係る消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません 。

(ⅱ)資産の譲渡（パシフィックスクエア千石）について
本投資法人は、2023年２月10日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結しました。
＜譲渡予定資産の概要＞
譲渡予定資産不動産信託受益権

資産の名称

パシフィックスクエア千石

所在地

東京都文京区本駒込二丁目29番24号

譲渡予定価格（注）2,300百万円

契約締結日

2023年２月10日

引渡予定日

2023年７月３日

譲渡先

譲渡先より開示の同意が得られていないため、記載していません（注）譲渡予定価格は、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税を含みません 。

- 6 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信

2023年６月期（2023年１月１日～2023年６月30日）及び2023年12月期（2023年７月１日～2023年12月31日）運用状況の予想の前提条件
項目

運用資産

前提条件
・新富町ビル及びパシフィックスクエア千石の信託受益権の譲渡（総称して、以下「本譲渡」といいます。詳細については2022年２月17日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（新富町ビル）」及び2023年２月10日付「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ（「新横浜アリーナ通りビル」の取得、「パシフィックスクエア千石」の譲渡）」をご参照ください。）を前提としています。
・2022年12月期末現在の保有物件に加え、2023年３月31日を引渡日とする「新横浜アリーナ通りビル」の取得（詳細については2023年２月10日付「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ（「新横浜アリーナ通りビル」の取得、「パシフィックスクエア千石」の譲渡）」をご参照ください。）を前提としています。
・実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。

営業収益

・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・本譲渡による不動産等売却益の額は、2023年６月期においては792百万円、2023年12月期においては696百万円が収益計上される見込みです。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値をベースに費用の変動要素を反映して算出しています。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています（2023年６月期に1,955百万円、2023年12月期に1,956百万円）。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては精算金相当分を取得原価に算入し
ています。

営業費用

・維持管理費の額は、2023年６月期においては1,548百万円、2023年12月期においては1,511百万円が費用計上される見込みです。
・固定資産税及び都市計画税等の額は、2023年６月期においては997百万円、2023年12月期においては1,000百万円が費用計上される見込みです。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しています（2023年
６月期に179百万円、2023年12月期に204百万円）。なお、予期し難い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意くださ
い。

営業外費用

有利子負債

発行済投資口の総口数

１口当たり分配金

・営業外費用（支払利息、融資関連費用等）については、2023年６月期に600百万円、2023年12月期に671百万円を見込んでいます。
・本書の日付現在、128,600百万円（借入金90,600百万円、投資法人債38,000百万円）の有利子負債を有しています。
・2023年12月期末までに返済期限が到来する短期借入金3,000百万円、長期借入金15,770百万円、投資法人債4,000百万円については、同額にて借換え等を行うことを前提としています。
・本書の日付現在の1,337,598口を前提としており、2023年12月期末までの投資口数に変動がない
ことを前提としています。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度とし、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超えて分配することを前提として算出しています。
・圧縮積立金の一部（2023年６月期においては186百万円、2023年12月期においては281百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動又は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。

１口当たり利益
超過分配金

・利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提としてい
ます。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

- 7 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2022年９月16日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため、開示を省
略します。

- 8 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信

２．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）
前期(2022年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産
借地権
信託借地権
ソフトウエア
信託その他無形固定資産
無形固定資産合計- 9 -

当期(2022年12月31日)

9,139,249
11,064,492
310,786
323,568
10,184
20,848,281

6,392,183
11,447,539
423,472
292,203
106,659
18,662,058

7,847,801△2,347,370
5,500,431
42,243△14,144
28,0996,253△5,034
1,218
60,452△37,861
22,591
10,609,617
5,560
117,288,159△36,312,392
80,975,767
976,490△344,519
631,971
1,233,150△644,539
588,610306,734△206,975
99,759155,514,243
51,656254,029,527

7,953,153△2,467,253
5,485,900
43,802△14,976
28,825
6,253△5,304949
60,452△41,530
18,921
10,609,617
7,891
119,489,850△37,948,008
81,541,841
999,086△359,995
639,090
1,297,180△684,400
612,779
309,970△218,658
91,312
160,156,315
85,232259,278,678

1,721,607
7,382,016
4,033
61,0859,168,743

1,721,607
7,382,016
2,933
85,456
9,192,013

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（単位：千円）
前期(2022年６月30日)
投資その他の資産投資有価証券繰延税金資産差入敷金及び保証金
長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
１年内償還予定の投資法人債
１年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額（純額）
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計- 10 -

当期(2022年12月31日)

5,286,294
6
19,029834,138
1,116,334
7,255,803
270,454,074

5,286,294
15
19,029847,050
1,139,775
7,292,165
275,762,858

128,378
128,378
291,430,734

115,521
115,521294,540,438

1,127,498－
2,000,000
13,750,000
471,107
152,137714
321,024
59,892
17,882,374

1,356,841
3,000,000
4,000,000
15,770,000
439,168
155,647679－
45,412
24,767,749

36,000,000
73,850,000
1,233,667
12,003,193
123,086,860
140,969,234

34,000,000
71,830,000
1,239,716
12,484,549
119,554,265
144,322,015

147,907,649

147,907,649※３ △1,999,960※３ △1,999,960

145,907,689

145,907,689

451,790451,790
4,102,019
4,553,810
150,461,499※２ 150,461,499
291,430,734

808,535
808,535
3,502,198
4,310,733
150,218,422※２ 150,218,422
294,540,438

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益
匿名組合分配金
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

前期
2022年１月１日
2022年６月30日

自至※１ 9,566,772- 11 -

当期
2022年７月１日
2022年12月31日※１ 9,271,175※１ 700,680※１ 869,919※２ 797,682※２ 530,613－
11,065,136

28,214
10,699,922※１ 5,699,906※１ 5,944,541

467,085
21,87740,3605,400
119,215
6,353,845
4,711,290

444,830
21,70040,594
5,400
110,114
6,567,180
4,132,741

119
384
503

89
229
319

302,452
137,555
149,430
12,856
7,092
609,387
4,102,406
4,102,406
732
△3
729
4,101,677
341
4,102,019

309,718
155,105
151,969
12,856286
629,936
3,503,124
3,503,124
936
△9
926
3,502,198－
3,502,198

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書
前期（自2022年１月１日

至2022年６月30日）（単位：千円）
投資主資本
出資総額

剰余金
任意積立金

出資総額

出資総額控除額

出資総額（純額）
圧縮積立金

当期首残高

任意積立金合計

147,907,649-

147,907,649

451,790451,790

剰余金の分配

-

-

-

-

-

当期純利益

-

-

-

-

-

自己投資口の取得

-

-

-

-

-

自己投資口の消却-△1,999,960△1,999,960

-

-

-

△1,999,960△1,999,960--※１ 147,907,649△1,999,960

145,907,689

451,790451,790

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失
（△）
当期首残高

純資産合計
自己投資口

投資主資本合計剰余金合計

3,846,920

4,298,711-

152,206,360

152,206,360

剰余金の分配

△3,846,579△3,846,579-△3,846,579△3,846,579

当期純利益

4,101,677

4,101,677-

4,101,677

4,101,677

自己投資口の取得--△1,999,960△1,999,960△1,999,960

自己投資口の消却--

1,999,960--

255,098

255,098-△1,744,861△1,744,861

4,102,019

4,553,810-

150,461,499

150,461,499

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高- 12 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信
当期（自2022年７月１日

至2022年12月31日）（単位：千円）
投資主資本
出資総額

剰余金
任意積立金

出資総額

出資総額控除額

出資総額（純額）
圧縮積立金

当期首残高

任意積立金合計

147,907,649△1,999,960

145,907,689

451,790451,790

圧縮積立金の積立---

356,744356,744

剰余金の分配

-

-

-

-

-

当期純利益

-

-

-

-

-

当期変動額合計---

356,744356,744※１ 147,907,649△1,999,960

145,907,689

808,535

808,535

当期変動額

当期末残高

（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利益又は当期
未処理損失（△）
当期首残高

純資産合計
投資主資本合計
剰余金合計

4,102,019

4,553,810

150,461,499

150,461,499△356,744---

剰余金の分配

△3,745,274△3,745,274△3,745,274△3,745,274

当期純利益

3,502,198

3,502,198

3,502,198

3,502,198

当期変動額合計△599,821△243,076△243,076△243,076

当期末残高

3,502,198

4,310,733

150,218,422

150,218,422

当期変動額
圧縮積立金の積立- 13 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
区分Ⅰ

当期未処分利益Ⅱ

任意積立金取崩額

自至前期
2022年１月１日
2022年６月30日

分配金の額

3,502,198,102-

243,076,298

3,745,274,400

3,745,274,400(2,800)(2,800)356,744,782

-

-

-

（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅳ

任意積立金
圧縮積立金繰入額

Ⅴ

当期
2022年７月１日
2022年12月31日

4,102,019,182

圧縮積立金取崩額Ⅲ自至次期繰越利益分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第33条第１項第本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「金銭の分配の方針」

２号に定める「金銭の分配の方針」の趣旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額の趣旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額

を超えて分配することとし、当期未処分利益から租税特別措置法第65条の7による圧縮積立金繰入額を控除を超えて分配することとし、当期未処分利益に租税特別措置法第65条の7による圧縮積立金取崩額を加算した

し、その残額のうち発行済投資口の総口数1,337,598口の整数倍の最大値となる3,745,274,400円を利益分配金
として分配することとしました。な
お、本投資法人の規約第33条第１項第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

金額を超えない額で、発行済投資口の総口数1,337,598口の整数倍の最大値となる3,745,274,400円を利益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第33条第１項第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

- 14 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
信託有形固定資産の売却による減少額
信託無形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
投資有価証券の取得による支出
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
自己投資口の取得による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 15 -

前期
2022年１月１日
2022年６月30日

自至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日

4,102,406
1,938,149
12,856△119451,882△489△55,235△69,921
16,047
19,037
19,21826,5394,820,295
309
18,68911,299,667
119△454,792△638
10,844,356

3,503,124
1,932,841
12,856△89
461,688△112,685△94,779
31,364
194,190△30,920△321,024△14,479△12,911
689,433△28,163
6,210,445
89△458,178△714
5,751,642△5,239,163△122,579△1,560,737△61,394
72,600△24,204
645,479△1,058,052△7,348,050△1,422△74,957△7,782,045
24,980△18,930
1,434,979△953,623△7,371,020

5,000,000△5,000,000△1,999,960△3,846,183△5,846,144△2,349,838
22,553,580※１ 20,203,741

3,000,000
8,750,000△8,750,000△3,744,640△744,640△2,364,018
20,203,741※１ 17,839,723

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び 投資有価証券
評価方法
その他有価証券
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法を採用しています。なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却 ① 有形固定資産（信託財産を含む）の方法
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
２年～62年
構築物
２年～59年
機械及び装置
６年～16年
工具、器具及び備品 ３年～15年② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上 ① 収益に関する計上基準
基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
・不動産等の売却
不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められている引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
・水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
② 固定資産税等の処理方法
保有する不動産（信託受益権を含む。）に係る固定資産税、都市計画税及び償却
資産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は10,572千円です。

- 16 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信
５．ヘッジ会計の方法①

ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。

②

ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利

③

ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。

④

ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。

６．キャッシュ・フロー
計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

７．その他財務諸表作成のための基礎となる事項①

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の項目については、貸借対照表において区分掲記しています。
(1）信託現金及び信託預金(2）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定(3）信託借地権、信託その他無形固定資産(4）信託預り敷金及び保証金② 控除対象外消費税等の処理方法
資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

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ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（８）財務諸表に関する注記事項（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、税効果会計、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安全性を高めることを主たる目的として、取引銀行３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期（2022年６月30日）

当期（2022年12月31日）

コミットメントライン契約の総額
借入残高

14,000,000千円－千円

14,000,000千円－千円

差引

14,000,000千円

14,000,000千円※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額
前期（2022年６月30日）

当期（2022年12月31日）

50,000千円

50,000千円※３．自己投資口の消却の状況
前期（2022年６月30日）
総消却口数
消却総額

当期
（2022年12月31日）

15,402口

15,402口

1,999,960千円

1,999,960千円（損益計算書に関する注記）※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）自至前期
2022年１月１日
2022年６月30日

自至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日

A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入

8,031,228

7,783,514

共益費収入

1,261,873

1,217,834

その他賃貸収入273,671

9,566,772

269,826

575,877
124,803700,680

693,763
176,155

9,271,175

その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他収入
不動産賃貸事業収益合計

10,267,453

869,919
10,141,094

B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
維持管理費
水道光熱費

1,566,340
935,493

1,580,846
1,156,926

公租公課

980,795

976,992

損害保険料
修繕工事費

21,478126,108

22,127137,117

減価償却費
その他費用

1,937,049
132,640

不動産賃貸事業費用合計

5,699,906

1,931,741
138,789

5,944,541

5,699,906

5,944,541

4,567,546

4,196,553

C．不動産賃貸事業損益（A－B）- 18 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信※２．不動産等売却損益の内訳（単位：千円）
前期（自2022年１月１日

至2022年６月30日）

興和白金台ビル
不動産等売却収入

5,400,000

不動産等売却原価

4,600,935

その他売却費用

1,382

不動産等売却益
当期（自2022年７月１日

797,682
至2022年12月31日）

新富町ビル（準共有持分40.0％）
不動産等売却収入

1,240,000

不動産等売却原価

689,433

その他売却費用

19,952

不動産等売却益

530,613（投資主資本等変動計算書に関する注記）
自至前期
2022年１月１日
2022年６月30日

自至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数

10,000,000口

10,000,000口

発行済投資口の総口数

1,337,598口

1,337,598口（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
自至前期
2022年１月１日
2022年６月30日

自至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日

現金及び預金9,139,249千円

6,392,183千円

信託現金及び信託預金

11,064,492千円

11,447,539千円

現金及び現金同等物

20,203,741千円

17,839,723千円- 19 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項(１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産運用会社が定める財務方針、「年間資金調達計画」に則り、本投資法人の運用資産の成長に必要な資金と債務の返済に際し、主に銀行借入や投資法人債の発行、投資口の発行により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、調達期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意しています。また、余資運用については、預金
並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジする目的に限定して利用しています。
(２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制①

市場リスク（金利変動リスク）
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得あるいは既往の借入のリファイナンスを目的としたものです。
このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では継続的なモニタリングを通じた金利予測に基づき、原則としてデリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用して変動金利を固定金利に交換することにより、金利変動リスクをヘッジしています。また、デリバティブ取引（金利ス
ワップ取引）の利用に当たっては、信用リスクの軽減のため格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「ヘッジ会計の方法」をご覧くださ②い。
流動性リスク（支払期日に必要資金を調達できなくなるリスク）
借入金、投資法人債は流動性リスクに晒されていますが、返済及び償還期限の分散、資金調達手段の多様化及びコミットメントラインの設定（当期末現在利用残高なし）によってリスクを低減するとともに、常時、手許流動性を管理することにより流動性リスクを管理しています。

③

信用リスク
投資有価証券は、匿名組合等に対する出資であり、発行体の信用リスクに晒されていますが、定期的に発行体の財務状況等を把握しています。

(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示したものではありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2022年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「投資有価証券」は次表には含めていません（注２参照）。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略
しています。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価
（注１）

差額

(1）１年内償還予定の投資法人債

2,000,000

1,999,286△714(2）１年内返済予定の長期借入金

13,750,000

13,791,969

41,969(3）投資法人債

36,000,000

35,841,035△158,965(4）長期借入金

73,850,000

74,111,144

261,144

負債計

125,600,000

125,743,434

143,434(5）デリバティブ取引

－

－

－

- 20 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信
2022年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「投資有価証券」は次表には含めていません（注２参照）。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略
しています。
（単位：千円）
時価（注１）

貸借対照表計上額差額(1）１年内償還予定の投資法人債

4,000,000

3,999,254△746(2）１年内返済予定の長期借入金

15,770,000

15,821,551

51,551(3）投資法人債

34,000,000

33,288,272△711,728(4）長期借入金

71,830,000

71,464,009△365,990

負債計

125,600,000

124,573,086△1,026,913(5）デリバティブ取引

－

－

－

（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項(1）１年内償還予定の投資法人債及び(3）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(2）１年内返済予定の長期借入金及び(4）長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記（デリバティブ取引に関する注記）参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
固定金利によるものの時価については、当該長期借入金の元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5）デリバティブ取引（デリバティブ取引に関する注記）をご参照ください。
（注２）「投資有価証券」のうち匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会
計基準適用指針第31号 2021年６月17日）第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日）第４項（１）に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は、前期5,241,564千円、当期5,241,564千円です。
また、「投資有価証券」のうち匿名組合出資持分以外については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
（注３）「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
（注４）借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2022年６月30日）後の返済及び償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

2,000,000

－

－

－

－

－

13,750,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

10,000,000－

5,000,000

9,000,000

12,000,000

長期借入金

－

14,270,000

14,270,000

17,660,000

7,300,000

20,350,000

15,750,000

24,270,000

14,270,000

22,660,000

16,300,000

32,350,000

１年内償還予定の投資法人債
１年内返済予定の長期借入金

合計- 21 -

５年超ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信
借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2022年12月31日）後の返済及び償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

4,000,000

－

－

－

－

－

15,770,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

8,000,000

5,000,000

2,000,000

7,000,000

12,000,000

長期借入金

－

9,770,000

17,510,000

14,450,000

4,000,000

26,100,000

19,770,000

17,770,000

22,510,000

16,450,000

11,000,000

38,100,000

１年内償還予定の投資法人債
１年内返済予定の長期
借入金

合計

５年超

（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2022年６月30日）
該当事項はありません。
当期（2022年12月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2022年６月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

主なヘッジ対象

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引
変動受取・固定支払

長期借入金

＊

時価

当該時価の
算定方法

＊

－

うち１年超
40,390,000

34,640,000

金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方法」参照）。
当期（2022年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

主なヘッジ対象

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引
変動受取・固定支払

長期借入金

＊

時価

当該時価の
算定方法

＊

－

うち１年超
34,640,000

29,370,000

金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記
価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方法」参照）。

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２．金融商品の時

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）自至前期
2022年１月１日
2022年６月30日

自至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日

貸借対照表計上額
期首残高268,610,977

263,194,237

期中増減額△5,416,739

5,273,521

期末残高

263,194,237

268,467,759

338,814,000

345,443,000

期末時価（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少額は興和白金台ビルの売却（4,600,935千円）及び減価償却費（1,937,049千円）
によるものです。当期の主な増加額はBIZCORE渋谷の取得（6,668,164千円）によるものであり、主な減少額は新富町ビルの部分売却（689,433千円）及び減価償却費（1,931,741千円）によるものです。
（注３）前期及び当期の期末時価は、新富町ビルについては譲渡価格、それ以外の物件については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益については、（損益計算書に関する注記）をご覧ください。

（収益認識に関する注記）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期（自 2022年１月１日 至 2022年６月30日）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注）外部顧客への売上高

不動産等の売却

5,400,000

797,682

水道光熱費収入575,877

575,877

その他
合計－

9,691,575

5,975,877

11,065,136（注）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期（自2022年７月１日

至2022年12月31日）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注）外部顧客への売上高

不動産等の売却

1,240,000

水道光熱費収入693,763

693,763－

9,475,545

1,933,763

10,699,922

その他
合計

530,613（注）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
２．顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
前期（自 2022年１月１日 至 2022年６月30日）「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載のとおりです。
当期（自 2022年７月１日 至 2022年12月31日）「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載のとおりです。

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ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期（自 2022年１月１日 至 2022年６月30日）（１）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円）
顧客との契約から生じた債権（期首残高）

233,782

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

224,317

契約資産（期首残高）－

契約資産（期末残高）－

契約負債（期首残高）－

契約負債（期末残高）－（２）残存履行義務に配分した取引価格
2022年６月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年２月17日に売却契約を締結した不動産等にかかる3,100,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2022年７月22日及び2023年１月26日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用
指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準
第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期（自2022年７月１日

至2022年12月31日）（１）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円）
顧客との契約から生じた債権（期首残高）

224,317

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

263,261

契約資産（期首残高）－

契約資産（期末残高）－

契約負債（期首残高）－

契約負債（期末残高）－（２）残存履行義務に配分した取引価格
2022年12月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年２月17日に売却契約を締結した不動産等にかかる1,860,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023年１月26日の当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用
指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準
第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

- 24 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（セグメント情報等に関する注記）＜セグメント情報＞
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
＜関連情報＞
前期（自 2022年１月１日 至 2022年６月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2022年７月１日 至 2022年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
（１口当たり情報に関する注記）
自至前期
2022年１月１日
2022年６月30日

自至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日

１口当たり純資産額

112,486円

112,304円

１口当たり当期純利益

3,052円

2,618円（注１）潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

自至前期
2022年１月１日
2022年６月30日

当期純利益（千円）

自至4,101,677

当期
2022年７月１日
2022年12月31日
3,502,198

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

4,101,677

3,502,198

期中平均投資口数（口）1,343,871

1,337,598（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。

- 25 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（９）発行済投資口の総口数の増減
当期末までの最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額（純額）の増減の状況は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口）年月日

出資総額（純額）（百万円）
（注１）

摘要
増減

残高

増減

備考
残高

2020年１月21日

公募増資

43,0001,348,700

7,213

2020年２月13日

第三者割当増資

4,300

1,353,000

721

2022年４月28日

消却△15,402

1,337,598△1,999147,186 （注２）
147,907（注３）

145,907 （注４）

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額については考慮していません。
（注２）１口当たり発行価格173,355円（引受価額167,754円）にて、物件取得のために調達した借入金の弁済と物件の取得資金の一部に充当することを目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価額167,754円にて、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、
第三者割当により新投資口を発行しました。
（注４）2022年２月18日から2022年４月13日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口15,402口については、2022年４月18日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2022年４月28日に消却しました。
（注５）本投資法人においては、当期末時点で、自己保有投資口（投信法第94条において準用する会社法第308条第２項の規定により議決権を有しない投資口）は存在せず、また、相互保有投資口（投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口）も存在しません。

- 26 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信

３．参考情報「３．参考情報」において、特段の記載のない限り、金額は単位未満を切り捨て、面積及び比率は表示単位未満を四捨五入しています。以下、同様です。
（１）運用資産等の価格に関する情報
①

投資状況
第32期
（2022年６月30日現在）

第33期（2022年12月31日現在）

保有総額
（百万円）

保有総額
（百万円）

投資対象地域
資産の種類

用途
（注１）

（注２）

対総資産比率（％）（注２）

対総資産比率（％）

エリアⅠ

10,886

3.7

10,919

3.7

エリアⅡ

5,388

1.8

5,346

1.8

エリアⅣ

1,613

0.6

1,608

0.5

エリアⅠ

125,53343.1

131,053

44.5

エリアⅡ

10,752

3.7

10,741

3.6

エリアⅢ

83,75728.7

83,34028.3

エリアⅣ

25,262

8.7

25,4588.6

計263,194

90.3

268,467

91.1

匿名組合出資持分（注３）

5,241

1.8

5,241

1.8

預金・その他の資産

22,994

7.9

20,831

7.1

資産総額計

291,430100.0

294,540

100.0

不動産

オフィスビル
不動産信託受益権（注１）投資対象地域については、以下の区分とします。
エリアⅠ：東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部（梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等）、
名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地区等）、福岡市中心部（天神、博多駅前地区等）※大阪市中心部とは大阪駅（JR）、大阪梅田駅（阪急電鉄、阪神電鉄）、梅田駅（Osaka Metro）、淀屋橋駅（Osaka
Metro）、本町駅（Osaka Metro）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、名古屋市中心部とは名古屋駅（JR、名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）、伏見駅（名古屋市営地下鉄）、栄駅（名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）から各々概ね
徒歩10分圏内に位置する地区を、福岡市中心部とは博多駅（JR、福岡市営地下鉄）、天神駅（福岡市営地下鉄）、西鉄
福岡駅（西日本鉄道）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、それぞれ指すものとします。但し、これらは行政
区画とは必ずしも一致するものではありません。
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）
エリアⅣ：エリアⅡを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等
以下、同様です。
（注２）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注３）赤坂二丁目合同会社を営業者とする匿名組合出資持分です。

- 27 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信②

投資資産（イ） 投資有価証券の主要銘柄
本投資法人が保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
A. 株式
取得価額（千円）（注４）

銘柄（注１）

単価
株式会社KMO

評価額（千円）（注５）

評価損益
（千円）

株式数
833株

金額
50

単価

42,069金額
5042,069－

備考－（注１）本投資法人は、グランフロント大阪（北館）の取得（不動産信託受益権の一部）に伴い、ナレッジキャピタル（注２）の企画運営法人である株式会社KMOの普通株式833株及び一般社団法人ナレッジキャピタルに係る基金返還請求権（注３）を取得したものです。かかる
株式については、グランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共有持分と独立して譲渡することはできないものとされています。
（注２）産学連携拠点である「ナレッジキャピタル」はグランフロント大阪（北館）の主要用途の１つです。
（注３）一般社団法人ナレッジキャピタルの基金返還請求権の詳細は、後記「B. 株式以外の有価証券」に記載しています。
（注４）取得価額は、取得に要した費用を含めた金額を記載しています。
（注５）当該非上場株式の評価額については、帳簿価額を記載しています。

B. 株式以外の有価証券
種類

基金返還請求権

銘柄

帳簿価額（千円）

一般社団法人
ナレッジキャピタル

評価額（千円）
（注１）

対総資産
比率
（％）

備考

2,659

2,659

0.0

（注２）

匿名組合出資持分

赤坂二丁目合同会社を営業者とする匿名組合
出資持分5,241,564

5,241,564

1.8

（注３）

合計

－

5,244,224

5,244,224

1.8－（注１）評価額については、帳簿価額を記載しています。
（注２）本投資法人は、グランフロント大阪（北館）の取得（不動産信託受益権の一部）に伴い、一般社団法人ナレッジキャピタルに係る基金返還請求権を取得したものです。かかる基金返還請求権については、グランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共有持分と独立して譲渡することはできないものとされています。
（注３）運用資産は、アークヒルズフロントタワーを信託財産とする信託の受益権です。

（ロ） 投資不動産物件
不動産は、後記「（ハ）その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。

（ハ） その他投資資産の主要なもの
本投資法人が当期末現在において保有する資産（以下「当期末保有資産」といいます。）に係る不動産及び不動産信託受益権（以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。）の概要は以下のとおりです。

- 28 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信
A．当期末保有資産の価格及び投資比率
当期末保有資産に係る不動産及び不動産信託受益権の取得価格、当期末帳簿価額、期末算定価額及び投資比率は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
期末算定価額（百万円）（注３）（注４）
取得価格

物件

名称

番号

（注１）

Ⅰ－１ 大森ベルポートD館
Ⅰ－２

(百万円)

芝二丁目ビルディング
（注６）

当期末

直接還元法

帳簿価額
(百万円)
（注２）

直接還元

直接還元

DCF

価格

利回り

価格

(百万円)

（％）

(百万円)

22,552

20,49225,70027,000

9,450

9,011

14,100

14,1103.8
事務所：3.4
住

投資

DCF法

宅：3.7

割引率

利回り

（％）

25,10014,010

比率
最終還元

（％）

3.6

3.9

事務所：3.1 事務所：3.5
住

（％）
（注５）

宅：3.4 住

宅：3.8

7.8
3.3

Ⅰ－３ JEI浜松町ビル

8,350

7,968

9,450

9,620

3.2

9,280

2.9

3.3

2.9

Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

28,146

26,46230,80031,2002.730,300

2.4

2.8

9.8

Ⅰ－10 台場ガーデンシティビル

11,0009,166

10,1009,960

4.0

10,200

3.8

4.2

3.8

Ⅰ－12 浜離宮インターシティ

19,08016,62728,50028,7003.0

28,200

2.8

3.1

6.6

Ⅰ－13 新富町ビル

1,050

1,028

1,280

1,272

3.9

1,290

3.7

4.1

0.4

Ⅰ－14 興和西新橋ビル

11,431

10,91913,70013,9002.9

13,400

2.5

3.1

4.0

Ⅰ－15 マンサード代官山

11,42011,09113,80014,0002.8

13,500

2.6

2.9

4.0

Ⅰ－16 赤坂インターシティAIR

6,590

6,448

8,170

8,270

2.6

8,070

2.3

2.7

2.3

Ⅰ－17 BIZCORE赤坂見附

6,200

6,138

6,680

6,770

3.0

6,580

2.8

3.1

2.2

Ⅰ－18 BIZCORE神保町

10,2009,965

10,30010,6003.3

10,200

3.4

3.5

3.5

Ⅰ－19 BIZCORE渋谷

6,640

6,652

6,950

7,220

3.1

6,830

3.2

3.3

2.3

エリアⅠ

152,109

141,972

179,530

182,622－

176,960

－

－

52.8

5,610

5,346

6,250

6,400

4.0

6,100

3.8

4.2

1.9

1,770

1,865

2,750

2,790

2.9

2,700

2.7

3.0

0.6

4,868

4,895

5,050

5,070

3.5

5,000

3.3

3.7

1.7

3,982

3,980

3,820

3,800

3.6

3,850

3.4

3.8

1.4

Ⅱ－１

NHK名古屋放送
センタービルⅡ－３ 大阪興銀ビル（底地）
Ⅱ－４

Ⅱ－５

グランフロント大阪（うめきた広場・南館）
グランフロント大阪
（北館）
エリアⅡ

16,231

16,087

17,87018,060－17,650－－

5.6

Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス

13,89012,12822,70022,9003.8

22,500

3.5

3.9

4.8

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

10,976

10,733

10,50010,5004.7

10,500

4.3

4.9

3.8

Ⅲ－３ JEI本郷ビル

5,400

4,897

4,620

4,730

4.1

4,500

3.9

4.3

1.9

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

4,725

4,187

4,740

4,770

4.8

4,700

4.5

5.0

1.6

Ⅲ－７ JEI両国ビル

2,550

2,523

2,720

2,760

4.2

2,700

4.0

4.4

0.9

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

20,80018,796

16,00016,3004.6

15,700

4.3

4.7

7.2

Ⅲ－10 パシフィックスクエア千石

1,620

1,596

1,550

1,610

4.0

1,520

3.8

4.2

0.6

Ⅲ－11 コアシティ立川

6,500

5,937

9,940

9,960

3.9

9,910

3.6

4.0

2.3

Ⅲ－12 日石横浜ビル

24,50021,85933,50033,7003.4

33,300

3.2

3.5

8.5

640

679

719

723

4.2

715

4.0

4.3

0.2

91,601

83,340106,989

107,953－

106,045

－

－

31.8

Ⅲ－13

横浜弁天通第一生命ビルディングエリアⅢ- 29 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信

期末算定価額（百万円）（注３）（注４）
取得価格

物件

名称

番号

(百万円)
（注１）

当期末

直接還元法

帳簿価額
(百万円)
（注２）

投資

DCF法

直接還元

直接還元

DCF

価格

利回り

価格

(百万円)

（％）

(百万円)

最終還元

割引率

利回り

（％）

比率
（％）
（注５）

（％）

Ⅳ－２ JEI京橋ビル

3,308

2,688

4,010

4,000

5.0

4,010

4.8

5.2

1.1

Ⅳ－３ JEI広島八丁堀ビル

2,760

2,762

4,230

4,250

4.3

4,210

4.1

4.4

1.0

Ⅳ－４ SE札幌ビル

5,500

5,072

10,20010,300

4.6

10,100

4.4

4.8

1.9

Ⅳ－５ 青葉通プラザ

2,120

2,269

4,770

4,770

4.2

4,760

3.7

4.4

0.7

Ⅳ－６ 大和南森町ビル

4,410

4,219

5,320

5,370

4.5

5,300

4.3

4.7

1.5

Ⅳ－７ JEI那覇ビル

1,380

1,587

2,110

2,120

4.8

2,100

4.5

4.9

0.5

2,780

2,770

3,580

3,590

4.3

3,560

4.1

4.4

1.0

Ⅳ－９ 仙信ビル

1,580

1,608

1,690

1,790

4.3

1,650

4.4

4.5

0.5

Ⅳ－10 札幌大手町ビル

4,069

4,088

4,564

4,578

3.9

4,543

3.6

3.9

1.4

Ⅳ－８

広島第一生命OS
ビルディングエリアⅣ

27,907

27,06640,47440,768－40,233

－

－

9.7

合計

287,848

268,467

344,863

349,403－

340,888

－

－

100.0

（注１）取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。但し、大阪興銀ビル（底地）については、停止条件付信託受益権売買契約に記載された本土地の売買代金（10,100,000,000円）より、借地人から収受した借地権に係る権利金相当額（8,330,000,000円）を控除した金額（1,770,000,000円）を取得価格として計算しています。興和川崎西口
ビルについては、2019年12月20日付及び2020年６月26日付で保有する信託受益権の一部（5.0％及び30.0％）を譲渡したため、当初取得価格に期末保有割合65.0％を乗じた金額を記載しています。新富町ビルについては、2022年７月22日付で保有する信託受益権の一部（40.0％）を譲渡したため、当初取得価格に期末保有割合60.0％を乗じた金額を記載しています。
（注２）当期末帳簿価額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注３）期末算定価額は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、当期末を価格時点とする不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額を記載しています。なお、当期末保有資産が共有の場合（信託受益権を準共有する場合を含みます。以下同じです。）には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人の保有持分割合を考慮した数値を記載
しています。また、期末算定価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準に従って鑑定評価を行った鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものです。
（注４）各物件における不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定機関は以下のとおりです。なお、不動産鑑定機関と本投資法人及び本資産運用
会社の間には、特別の利害関係はありません。
不動産鑑定機関名称
芝二丁目ビルディング・JEI浜松町ビル・赤坂インターシティ・浜離宮インターシティ・興和西新

一般財団法人日本不動産研究所

橋ビル・マンサード代官山・赤坂インターシティAIR・BIZCORE赤坂見附・NHK名古屋放送センター
ビル・大阪興銀ビル（底地）・武蔵小杉タワープレイス・コアシティ立川・日石横浜ビル・横浜弁
天通第一生命ビルディング・JEI広島八丁堀ビル・青葉通プラザ・JEI那覇ビル・広島第一生命OSビ
ルディング・札幌大手町ビル

株式会社中央不動産鑑定所
日本ヴァリュアーズ株式会社

大森ベルポートD館・台場ガーデンシティビル・新富町ビル・JEI両国ビル・パシフィックスクエア
千石・SE札幌ビル
グランフロント大阪（うめきた広場・南館）・グランフロント大阪（北館）・興和川崎東口ビル・
JEI本郷ビル・川崎日進町ビルディング・興和川崎西口ビル

大和不動産鑑定株式会社

JEI京橋ビル・大和南森町ビル

株式会社谷澤総合鑑定所

BIZCORE神保町・仙信ビル・BIZCORE渋谷（注５）投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載しています。
（注６）芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しています。

- 30 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信
B．テナント等の概要（i）賃貸状況の概要
当期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント総数、月額契約賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
賃貸可能面積
（㎡）

賃貸面積
（㎡）

稼働率
（％）

テナント
総数

（注１）

（注２）

（注３）

（注４）

Ⅰ－１ 大森ベルポートD館

25,828.29

24,236.13

93.8

24

Ⅰ－２ 芝二丁目ビルディング

11,749.30

11,749.30

100.0

Ⅰ－３ JEI浜松町ビル

6,411.26

6,411.26

100.0

Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

11,021.03

9,206.25

83.5

Ⅰ－10 台場ガーデンシティビル

12,122.85

11,036.97

91.0

3

物件

名称

番号

Ⅰ－12 浜離宮インターシティ

19,718.11

19,221.24

97.5

Ⅰ－13 新富町ビル

1,427.12

1,339.92

93.9

月額契約
賃料

敷金・保証
金の合計

（千円）

（千円）

（注５）

（注６）

117,633

977,667

60,436658,606

4

38,233

457,577

14

76,771

636,756

50,013400,635

112,859

688,866

10

6,001

50,604

2
（注４）

10
（注４）

Ⅰ－14 興和西新橋ビル

8,949.04

8,949.04

100.0

5

（注７）

（注７）

Ⅰ－15 マンサード代官山

5,420.80

5,278.27

97.4

10

32,274

439,713

Ⅰ－16 赤坂インターシティAIR

2,580.24

2,163.63

83.9

（注７）

（注７）

Ⅰ－17 BIZCORE赤坂見附

2,387.43

2,122.16

88.9

7

18,836

230,850

Ⅰ－18 BIZCORE神保町

5,261.75

4,702.31

89.4

7

（注７）

（注７）

1
（注４）

Ⅰ－19 BIZCORE渋谷

2,788.64

2,440.06

87.5

6

21,720242,933

Ⅱ－１ NHK名古屋放送センタービル

11,768.25

11,768.25

100.0

41

（注７）

（注７）

Ⅱ－３ 大阪興銀ビル（底地）

3,158.45

3,158.45

100.0

15,402-2,619.03

2,393.41

91.4

（注７）

（注７）

Ⅱ－５ グランフロント大阪（北館）4,127.10

4,031.68

97.7

（注７）

（注７）

Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス

24,986.15

22,024.03

88.1

47

110,034

990,515

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

18,612.72

18,612.72

100.0

1

（注７）

（注７）

Ⅱ－４

グランフロント大阪（うめきた広場・南館）

1
（注４）

2
（注４）

5
（注４）

Ⅲ－３ JEI本郷ビル

4,078.37

4,078.37

100.0

5

（注７）

（注７）

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

10,606.35

9,038.35

85.2

24

27,013

411,573

Ⅲ－７ JEI両国ビル

3,871.64

3,871.64

100.0

18

16,903

189,955

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

24,944.17

13,970.30

56.0

21

39,746495,833

Ⅲ－10 パシフィックスクエア千石

2,875.95

2,875.95

100.0

10

8,964

83,948

Ⅲ－11 コアシティ立川

9,230.09

9,230.09

100.0

25

49,674

369,001

Ⅲ－12 日石横浜ビル

40,440.72

40,219.59

99.5

45

177,835

1,724,609

Ⅲ－13 横浜弁天通第一生命ビルディング

2,119.49

2,119.49

100.0

13

5,901

65,048Ⅳ－２ JEI京橋ビル

7,734.95

7,734.95

100.0

22

27,200217,888

Ⅳ－３ JEI広島八丁堀ビル

6,639.38

6,372.68

96.0

44

20,194

222,660

Ⅳ－４ SE札幌ビル

13,384.95

13,384.95

100.0

43

55,002430,007

Ⅳ－５ 青葉通プラザ

6,265.22

5,912.95

94.4

47

25,361

219,915

Ⅳ－６ 大和南森町ビル

6,633.93

6,633.93

100.0

10

27,644

405,701

Ⅳ－７ JEI那覇ビル

3,220.59

3,220.59

100.0

18

11,672

114,624

Ⅳ－８ 広島第一生命OSビルディング

7,517.73

7,517.73

100.0

29

20,776

192,062

Ⅳ－９ 仙信ビル

2,193.55

2,109.23

96.2

16

7,062

59,354

Ⅳ－10 札幌大手町ビル

4,693.99

4,624.62

98.5

27

19,008

162,871

合計

337,388.63

313,760.49

93.0

617

1,502,975

14,052,882- 31 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（注１）「賃貸可能面積」欄には、各物件（信託不動産を含みます。）につき、本投資法人の保有部分に係る賃貸が可能な貸室面積を記載しています。物件が共有の場合（信託受益権を準共有する場合を含みます。以下同じです。）には、各物件全体の賃貸可能面積に本投資法
人の保有持分割合を考慮した数値を記載しています。
（注２）「賃貸面積」欄には、原則として、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結された賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を含むものとし、当該マスターリースに係る賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。物件が共有の場合には、当該物件全体の賃貸面積に本投資法人の保有持分割合を考慮した数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、当期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて賃貸面積を算出しています。本書において賃貸面積を基に数値を算定する場合、同様とします。なお、「エンドテナント」とは、当該物件の直接の賃借人（マスターリース会社を除きます。）、及びマスターリース会社がある物件についてマスターリース会社から不動産を借り受けている転借人をいいます。以下同じです。
（注３）「稼働率」欄には、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
（注４）「テナント総数」欄には、原則として、エンドテナント数を記載しています。１テナントが複数の貸室を賃借している場合には、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には物件毎に１テナントとして算出しています。ただし、住宅部分及び本投資法人の保有持分割合が相対的に低い物件は、マスターリース会社をテナントと捉えて、当該物件のマスターリース会社の数をカウントしています。また、底地物件については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「１」とカウントしています。
（注５）「月額契約賃料」欄には、原則として、当該物件のエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（賃料を月額で定めるもの）（但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。）に表示された月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）を記載しています。なお、合計額には、エンドテナント等から月額契約賃料の開示の同意が得られていない物件に係る月額契約賃料を含みます。物件が共有の場合には、当該物件全体の月額契約賃料に本投資法人の保有持分割合を考慮した金額を記載しています。
（注６）「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、
当該マスターリース契約とします。）に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載しています。なお、合計額には、エンドテナント等から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含みます。物件が共有の場合には、当該物件全体の敷金・保証金の合計額に本投資法人の保有持分割合を考慮した金額を記載しています。
（注７）同意が得られていないため非開示としています。

- 32 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（ⅱ）稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、最近５年間の各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりで
す。
2018年
６月末
30

物件数

2018年
12月末
31

2019年
６月末
31

2019年
12月末
33

2020年
６月末
35

2020年
12月末
34

2021年
６月末
35

テナント数の合計（注）

202

204

204

200

193

191

187

全賃貸可能面積（㎡）

341,247.30

343,830.44

343,830.44

345,940.29

332,701.82

331,111.56

336,375.40

99.6

99.6

99.4

99.6

99.6

98.0

96.4

2021年
12月末
36

2022年
６月末
35

2022年
12月末
36

稼働率（％）

物件数
テナント数の合計（注）

587

585

617

全賃貸可能面積（㎡）341,069.62

335,534.27

337,388.63

93.1

90.8

93.0

稼働率（％）（注）第31期（2021年12月末）より、「テナント数の合計」欄には原則として、各期末現在における物件毎のエンドテナント数を記載しています。１テナントが複数の貸室を賃借している場合には、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には物件毎に１テナントとして算出しています。ただし、住宅部分及び本投資法人の保有持分割合が相対的に低い物件は、マスターリース会社をテナン
トと捉えて、当該物件のマスターリース会社の数をカウントしています。また、底地物件については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「１」とカウントしています。

C．主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の当期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、当期末保有資産全ての総賃料収入の合計の10％以上を占める資産（以下「主要な不動産等」といいます。）は、日石横浜ビルの１物件です。
この主要な不動産等の概要（賃貸可能面積、賃貸面積、テナント総数、月額契約賃料）に関しては、前記「B．テナント等の概要 （i）賃貸状況の概要」をご覧ください。
以下には、本投資法人の主要な不動産等の最近５年間の稼働率の推移を記載しています。
(単位：％）

日石横浜ビル

2018年

2018年

2019年

2019年

2020年

2020年

2021年

2021年

2022年

2022年

６月末

12月末

６月末

12月末

６月末

12月末

６月末

12月末

６月末

12月末

98.8

100.0

99.2

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

98.4

99.5

- 33 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信
D．主要なテナントに関する情報（i）主要なテナントの概要
当期末現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。なお、ここに「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。また、ここに「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会社から転貸を受けている転借人は含みません。
賃貸面積
テナント名

年間賃料

敷金・保証金

賃貸面積
（㎡）
（注１）

比率
（％）
（注２）

年間賃料
総額
（千円）
（注３）
（注４）

117,343.23

37.4

6,120,692

33.9

5,020,203

35.7

74,096.20

23.6

4,582,075

25.4

3,316,360

23.6

40,219.59

12.8

2,134,029

11.8

1,724,609

12.3

主要なテナントの合計

231,659.02

73.8

12,836,797

71.2

10,061,174

71.6

ポートフォリオ全体の合計

313,760.49

100.0

18,035,706

100.0

14,052,882

100.0

業種

物件名称

敷金・保証金
比率
の合計
比率
（％）
（千円）
（％）
（注５）
（注６）
（注８）
（注７）

大森ベルポートD館
芝二丁目ビルディング
JEI浜松町ビル
台場ガーデンシティビル
川崎日進町ビルディング
JEI両国ビル
株式会社
第一ビルディング

パシフィックスクエア千石
不動産業

コアシティ立川
横浜弁天通第一生命ビルディング
JEI広島八丁堀ビル
SE札幌ビル
大和南森町ビル
JEI那覇ビル
広島第一生命OSビルディング
仙信ビル
浜離宮インターシティ
興和西新橋ビル

日鉄興和不動産株式会社

不動産業

BIZCORE赤坂見附
BIZCORE神保町
BIZCORE渋谷
興和川崎東口ビル
JEI本郷ビル
興和川崎西口ビル

ENEOS不動産
株式会社

不動産業

日石横浜ビル（注１）テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
（注２）賃貸面積の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の賃貸面積合計に対する比率を記載しています。
（注３）「年間賃料総額」欄には、原則として、当期末現在における賃貸借契約における月額賃料（共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の附属設備の使用料は除きます。）を12倍して得られた金額を記載しています。
（注４）年間賃料の開示の同意が得られていない物件に係る年間賃料を含む数値です。
（注５）年間賃料の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率を記載しています。
（注６）「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、各物件に係る賃貸借契約に基づく当期末現在の敷金・保証金等の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載しています。
（注７）敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含む数値です。
（注８）敷金・保証金の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の敷金・保証金に対する比率を記載しています。

- 34 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（ⅱ）主要なテナントへの賃貸条件
当期末現在における主要なテナントへの賃貸条件は下表のとおりです。
＜テナント名＞株式会社第一ビルディング
物件
番号

物件名称

契約期間満了日

契約更新の方法

Ⅰ－１

大森ベルポートD館

2023年６月28日

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

Ⅰ－２

芝二丁目ビルディング

期間の定め無し

該当事項はありません。

Ⅰ－３

JEI浜松町ビル

2023年６月28日

Ⅰ－10

台場ガーデンシティビル

2024年２月３日

Ⅲ－５

川崎日進町ビルディング

2027年４月29日

Ⅲ－７

JEI両国ビル

2023年６月27日

Ⅲ－10

パシフィックスクエア千石

2024年４月30日

Ⅲ－11

コアシティ立川

2024年３月31日

Ⅲ－13

横浜弁天通第一生命ビルディング

2023年５月31日

Ⅳ－３

JEI広島八丁堀ビル

2023年５月21日

Ⅳ－４

SE札幌ビル

2024年２月28日

Ⅳ－６

大和南森町ビル

2024年３月31日

Ⅳ－７

JEI那覇ビル

2023年12月６日

Ⅳ－８

広島第一生命OS
ビルディング

2023年５月31日

Ⅳ－９

仙信ビル

2023年11月30日

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。
期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。
期間満了の１年前までに意思表示がなされなければ５年間自動更新されます。
期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。
期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

＜テナント名＞日鉄興和不動産株式会社
物件
番号
Ⅰ－12

物件名称

浜離宮インターシティ

契約期間満了日

契約更新の方法

2024年２月３日

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新され、以降も同様の扱いとされます。
いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに20年間更新され、以降も同様の扱いとされます。

Ⅰ－14

興和西新橋ビル

2036年７月31日

Ⅰ－17

BIZCORE赤坂見附

2023年９月30日

Ⅰ－18

BIZCORE神保町

2023年６月24日

Ⅰ－19

BIZCORE渋谷

2023年７月31日

Ⅲ－２

興和川崎東口ビル

2023年６月26日

Ⅲ－３

JEI本郷ビル

2023年６月28日

Ⅲ－９

興和川崎西口ビル

2023年10月25日

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新され、以降も同様の扱いとされます。

＜テナント名＞ENEOS不動産株式会社
物件
番号
Ⅲ－12

物件名称

日石横浜ビル

契約期間満了日

契約更新の方法

2025年３月31日

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新され、以降も同様の扱いとされます。

- 35 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（参考）上位10エンドテナントの状況
当期末現在における上位10エンドテナントの状況は下表のとおりです。なお、ここで「上位10エンドテナン
ト」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積（当期末保有資産の複数を同一のエンドテナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計）が全賃貸面積に占める割合の高い順に10位までのエンドテナントを指します。
エンドテナント名

業種

東芝情報システム株式会社

情報・通信業

賃貸面積
（㎡）

物件名称
興和川崎東口ビル

面積比率（％）

18,612.72

5.9

11,382.19

3.6

大森ベルポートD館
株式会社日立リアルエステートパ
ートナーズ

不動産業

横浜弁天通第一生命ビルディング
JEI広島八丁堀ビル
SE札幌ビル青葉通プラザ株式会社長谷工コーポレーション

建設業

芝二丁目ビルディング

9,284.18

3.0

（注１）

（注１）

（注１）

8,372.71

2.7

（注１）

（注１）

日石横浜ビル

6,888.32

2.2

（注１）

（注１）

（注１）

6,572.84

2.1

（注１）

（注１）

（注１）

5,825.09

1.9

日立造船株式会社

機械

大森ベルポートD館

5,383.97

1.7

（注１）

（注１）

（注１）

5,231.35

1.7

（注１）

（注１）

（注１）

3,974.73

1.3

上位10エンドテナントの合計

81,528.10

26.0

ポートフォリオ全体の合計

313,760.49

100.0（注１）同意が得られていないため非開示としています。
（注２）上記の他に、本資産運用会社の利害関係人等に、以下のとおりエンドテナントとして賃貸しています。

エンドテナント名

物件名称

賃貸面積（㎡）

第一生命保険株式会社

武蔵小杉タワープレイス
興和川崎西口ビル
横浜弁天通第一生命ビルディング
広島第一生命OSビルディング

日鉄興和不動産株式会社

赤坂インターシティAIR

151.02

相互住宅株式会社

武蔵小杉タワープレイス

91.80- 36 -

2,834.04

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信

物件
番号E．建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、当期末保有資産にかかる不動産及び信託不動産について、建物状況調査報告書（建物エン
ジニアリングレポート）及びPML評価報告書（以下、両報告書をあわせて「建物状況調査報告書等」ということがあります。）を取得しています。建物状況調査報告書には、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価
及び環境アセスメント等が記載され、PML評価報告書は耐震性能に係る評価を記載しています。以下は、建物状況調査報告書等からの抜粋事項であり、建物状況調査報告書等の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、Ⅱ－３ 大阪興銀ビル（底地）は底地のため、記載を省略しています。
(2022年12月31日時点)
PML評価報告書
建物状況調査報告書（注１）（注４）（注５）
名称

長期修繕費
（千円）

建物再調達価格（百万円）（注２）（注３）

（注３）

調査年月

PML
（％）

Ⅰ－１

大森ベルポートD館

196,358

12,0692019年９月

4.5

Ⅰ－２

芝二丁目ビルディング

73,8355,885

2018年10月

5.8

Ⅰ－３

JEI浜松町ビル

28,3752,321

2019年11月

7.9

Ⅰ－８

赤坂インターシティ

38,081

7,586

2022年３月

1.8

Ⅰ－10

台場ガーデンシティビル

37,5005,944

2020年10月

6.3

Ⅰ－12

浜離宮インターシティ

46,163

17,8202021年９月

0.2

Ⅰ－13

新富町ビル

12,146587

2021年９月

7.9

Ⅰ－14

興和西新橋ビル

54,8685,344

2022年９月

4.7

Ⅰ－15

マンサード代官山

15,4213,010

2021年４月

5.3

Ⅰ－16

赤坂インターシティAIR

4,120

1,680

2018年４月

1.9

Ⅰ－17

BIZCORE赤坂見附

3,318

1,047

2019年６月

5.7

Ⅰ－18

BIZCORE神保町

17,5782,515

2021年３月

7.0

Ⅰ－19

BIZCORE渋谷

5,379

1,410

2022年６月

5.4

Ⅱ－１

NHK名古屋放送センタービル

149,4106,828

2020年３月

4.0

7,209

1,838

2019年10月

3.2

Ⅱ－４

グランフロント大阪（うめきた広場・南館）

Ⅱ－５

グランフロント大阪（北館）

10,0082,685

2019年10月

3.2

Ⅲ－１

武蔵小杉タワープレイス

153,641

11,2062019年５月

4.2

Ⅲ－２

興和川崎東口ビル

163,151

8,177

2020年10月

4.0

Ⅲ－３

JEI本郷ビル

34,4791,527

2019年５月

6.8

Ⅲ－５

川崎日進町ビルディング

54,846

5,452

2019年11月

5.5

Ⅲ－７

JEI両国ビル

31,347

1,605

2020年３月

6.8

Ⅲ－９

興和川崎西口ビル

182,778

10,7582022年２月

3.9

Ⅲ－10

パシフィックスクエア千石

22,5691,284

2021年５月

5.2

Ⅲ－11

コアシティ立川

23,4175,278

2022年９月

2.6

Ⅲ－12

日石横浜ビル

178,753

25,9232018年11月

1.4

Ⅲ－13

横浜弁天通第一生命ビルディング

13,671

1,176

2018年１月

8.3

Ⅳ－２

JEI京橋ビル

64,7282,830

2021年７月

2.7

Ⅳ－３

JEI広島八丁堀ビル

17,322

2,907

2022年８月

0.8

Ⅳ－４

SE札幌ビル

51,0285,511

2022年２月

0.2

Ⅳ－５

青葉通プラザ

14,034

3,149

2018年３月

0.1未満

Ⅳ－６

大和南森町ビル

29,2702,345

2018年３月

3.2

Ⅳ－７

JEI那覇ビル

14,803

1,557

2020年９月

5.3

Ⅳ－８

広島第一生命OSビルディング

41,273

3,876

2018年１月

0.9

Ⅳ－９

仙信ビル

6,273

652

2019年５月

1.7

Ⅳ－10

札幌大手町ビル

21,4552,142

2021年９月

1.9

合計

1,818,607

175,929- 37 -

2.3

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（注１）各物件の建物状況調査報告書の作成会社は、以下のとおりです。作成会社と本投資法人及び本資産運用会社の間には、特別の利害関係はありません。
作成会社

物件名称
大森ベルポートD館・芝二丁目ビルディング・JEI浜松町ビル・新富町ビル・NHK名古屋放送センタ

清水建設株式会社

ービル・武蔵小杉タワープレイス・興和川崎東口ビル・JEI本郷ビル・JEI両国ビル・興和川崎西口
ビル
赤坂インターシティ・台場ガーデンシティビル・浜離宮インターシティ・興和西新橋ビル・マンサ
ード代官山・赤坂インターシティAIR・BIZCORE神保町・BIZCORE渋谷・川崎日進町ビルディング・

SOMPOリスクマネジメント株式会社

コアシティ立川・日石横浜ビル・横浜弁天通第一生命ビルディング・JEI京橋ビル・JEI広島八丁堀
ビル・SE札幌ビル・青葉通プラザ・大和南森町ビル・JEI那覇ビル・広島第一生命OSビルディン
グ・仙信ビル

東京海上ディーアール株式会社

BIZCORE赤坂見附・グランフロント大阪（うめきた広場・南館）・グランフロント大阪（北館）・
パシフィックスクエア千石・札幌大手町ビル（注２）長期修繕費には、12年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
（注３）物件が共有の場合には、建物状況報告書に記載の金額に本投資法人の保有持分割合を考慮した金額を記載しています。
（注４）SOMPOリスクマネジメント株式会社が評価したPMLを記載し、合計欄には、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。
（注５）当期末保有資産で地震保険を付保しているものはありません。

- 38 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信（２）資本的支出の状況①

資本的支出の予定
当期末現在において、本投資法人がその当期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下の工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）

不動産等の名称

武蔵小杉

所在地

目的

予定期間

自 2022年９月

総額

当期
支払額

既支払
総額

66

-

-

64

-

-

55

-

-

神奈川県川崎市

ごみ処理設備更新

JEI広島八丁堀ビル

広島県広島市

空調改修（第５期）

大和南森町ビル

大阪府大阪市

冷温水発生機更新

日石横浜ビル

神奈川県横浜市

外壁他補修（第２期）

自 2023年２月
至 2023年６月

55

-

-

芝二丁目ビルディング

東京都港区

機械式駐車装置整備

自 2023年６月
至 2023年６月

52

-

-

武蔵小杉
タワープレイス神奈川県川崎市

空調改修

自 2023年５月
至 2023年５月

47

-

-

JEI那覇ビル

沖縄県那覇市

トイレ改修（第２期）

自 2022年９月
至 2023年３月

44

-

-

日石横浜ビル

神奈川県横浜市

アトリウムブラインド更新（第１期）

自 2023年２月
至 2023年６月

37

-

-

NHK名古屋放送
センタービル

愛知県名古屋市

エレベータ更新（第１期）

自 2023年３月
至 2023年３月

34

-

-

興和川崎東口ビル

神奈川県川崎市

専有部照明更新（第４期）

自 2023年１月
至 2023年６月

33

-

-

SE札幌ビル

北海道札幌市中央監視装置更新

自 2022年12月
至 2023年６月

30

-

-

横浜弁天通第一生命ビルディング神奈川県横浜市

エレベータ更新

自 2023年４月
至 2023年６月

27

-

-

横浜弁天通第一生命ビルディング神奈川県横浜市

外調機更新

自 2023年６月
至 2023年６月

15

-

-

タワープレイス- 39 -

至 2023年３月
自 2023年１月
至 2023年６月
自 2022年６月
至 2023年２月

ジャパンエクセレント投資法人（8987）2022年12月期決算短信②

期中の資本的支出
当期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。当期の資本的支出は1,188
百万円であり、当期に費用に区分された修繕費137百万円とあわせ1,325百万円の工事を実施しています。

不動産等の名称

所在地

目的

支払金額
（百万円）

実施期間

JEI広島八丁堀ビル

広島県広島市

空調改修（第４期）

自 2022年９月
至 2022年11月

70

興和西新橋ビル

東京都港区

冷温水発生機器更新

自 2022年３月
至 2022年８月

65

興和川崎東口ビル

神奈川県川崎市

非常用エレベータ更新

自 2022年５月
至 2022年８月

63

興和川崎東口ビル

神奈川県川崎市

外壁廻りシール改修（第３期）

自 2022年７月
至 2022年10月

57

JEI那覇ビル

沖縄県那覇市

トイレ改修（第１期）

芝二丁目ビルディング

東京都港区

中央監視装置更新

愛知県名古屋市

蓄熱水槽補修川崎日進町ビルディング

神奈川県川崎市

外壁廻りシール改修（第２期）

興和川崎東口ビル

神奈川県川崎市

専有部照明更新（第３期）

大和南森町ビル

大阪府大阪市

エレベータ更新

自 2022年９月
至 2022年12月

34

JEI那覇ビル

沖縄県那覇市

機械式駐車場部品交換

自 2022年12月
至 2022年12月

22

NHK名古屋放送
センタービル

自 2022年７月

51

至 2022年12月
自 2022年７月

41

至 2022年12月
自 2022年２月

36

至 2022年12月
自 2022年７月

35

至 2022年11月
自 2022年７月

34

至 2022年12月

その他の工事

674
合計

③

1,188

長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フローの中から大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積立てています。
項目
当期首積立金残高
（百万円）
当期積立額
（百万円）
当期積立金取崩額
（百万円）
次期繰越額
（百万円）

自
至

第29期
2020年７月１日
2020年12月31日

自
至

第30期
2021年１月１日
2021年６月30日

自
至

第31期
2021年７月１日
2021年12月31日

自
至

第32期
2022年１月１日
2022年６月30日

自
至

第33期
2022年７月１日
2022年12月31日

473

250

380

298

555

260

963

1,217

1,123

620

484

834

1,299

866

729

250

380

298

555

447

- 40 -