【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年１月12日【発行者名】

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都渋谷区渋谷二丁目15番１号渋谷クロスタワー【事務連絡者氏名】

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社

鈴木 雅之

取締役・管理本部長【電話番号】鈴井 博之

03（6688）1480【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】
形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
43,500,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
2,250,000,000円（注１）発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行う
ため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

【縦覧に供する場所】

該当事項はありません。

(1) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_010_2k_05286392_表紙_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】(1）【投資法人の名称】
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人（「本投資法人」）（英文ではJapan Hotel and Resort, Inc.と表示します。）(2）【内国投資証券の形態等】
募集の対象となる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。
その後の改正を含みます。「投信法」）に従って設立された本投資法人の投資口を表示する投資証券（「本投資証券」）であり、記名式かつ無額面で、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資証券について格付けは取得していません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員たる地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資証券を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

(3）【発行数】
87,000口（注１）本「１ 募集内国投資証券」に記載の募集（「一般募集」）にあたり、後記「２ 売出内国投資証券（オーバーアロット
メントによる売出し）」に記載のとおり、一般募集の需要状況等を勘案し、大和証券エスエムビーシー株式会社が本投
資法人の投資主より借り入れる本投資証券の売出し（「オーバーアロットメントによる売出し」）を行う場合があります。
（注２）上記（注１）の取引に関しては、大和証券エスエムビーシー株式会社がゴールドマン・サックス証券会社 東京支店と協議の上、これを行います。

(4）【発行価額の総額】
43,500,000,000円（注）後記「(14) その他／① 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、引受人の買取引受による払込金額の総額であり、本書の日付現在における見込額です。

(5）【発行価格】
未定（注１）発行価格は、株式会社東京証券取引所（「東京証券取引所」）の定める「不動産投資信託証券の上場前の公募または売出し等に関する規則」第4条に規定するブック・ビルディング方式（投資口の取得の申込みの勧誘時において発行価格に係る仮条件を投資家に提示し、投資口に係る投資家の需要状況等を把握した上で発行価格等を決定する方法をいいます。）により決定します。
（注２）発行価格の決定に先立って、2006（平成18）年１月26日（木）に仮条件を提示する予定です。
当該仮条件による需要状況、上場（売買開始）日（後記「(14) その他／② 申込みの方法等／(ロ) 上場（売買開始）日」をご覧下さい。）までの価格変動リスク等を総合的に勘案し、大和証券エスエムビーシー株式会社及びゴールドマ
ン・サックス証券会社 東京支店が本投資法人と協議の上で、2006（平成18）年２月６日（月）（「発行価格決定日」）に発行価格及び発行価額を決定する予定です。
また、当該仮条件は、本投資法人の取得予定資産の内容その他本投資法人に係る情報、本投資証券の価格算定能力が高いと推定される機関投資家等の意見その他を総合的に勘案して決定する予定です。需要の申告の受付けに当たり、引受人は、本投資証券が市場において適正な評価を受けることを目的に、機関投資家等を中心に需要の申告を促す予定です。
（注３）後記「(14) その他／① 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額は異なります。発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。
（注４）投資家は、本投資証券の買付けの申込みに先立ち、2006（平成18）年１月27日（金）から2006（平成18）年２月３日（金）までの間引受人に対して、当該仮条件を参考として需要の申告を行うことができます。当該需要の申告は変更又は撤回することが可能です。
販売に当たりましては、東京証券取引所の「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」第４条第１項第２－ 1 －(1) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_020_2k_05286392_証券情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

号に定める投資主数基準の充足、上場後の本投資証券の流通性の確保等を勘案し、需要の申告を行わなかった投資家に販売が行われることがあります。需要の申告を行った投資家への販売については、引受人は、各社の定める販売に関する社内規程等に従い、発行価格もしくはそれ以上の金額で需要の申告を行った投資家の中から、原則として需要の申告への積極的参加の程度、証券投資についての経験、知識、投資方針等を勘案した上で、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。また需要の申告を行わなかった投資家への販売については、引受人は各社の定める販売に関する社内規
程等に従い、原則として証券投資についての経験、知識、投資方針、引受人との取引状況等を勘案した上で、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。
（注５）一般募集の対象となる本投資証券に対する金銭の分配の起算日は、2005（平成17）年９月８日（本投資法人設立日）とします。

(6）【申込手数料】
該当事項はありません。
(7）【申込単位】
１口以上１口単位とします。
(8）【申込期間】
2006（平成18）年２月７日（火）から2006（平成18）年２月10日（金）まで(9）【申込証拠金】
発行価格と同一の金額とします。
(10）【申込取扱場所】
後記「(14) その他／① 引受け等の概要」記載の引受人の本店及び全国各支店で申込みの取扱いを行います。
(11）【払込期日】
2006（平成18）年２月14日（火）(12）【払込取扱揚所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部
東京都千代田区有楽町一丁目１番２号（注）払込取扱場所では、本投資証券の買付けの申込みの取扱いは行いません。

(13）【手取金の使途】
一般募集における本投資法人の手取金（43,500,000,000円）については、後記「２ 売出内
国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）／(3) 売出数」記載の第三者割当による
新投資口発行の手取金（上限2,250,000,000円）と併せて、本投資法人による特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金等に充当します。
（注）手取金は、本書の日付現在における見込額です。

(14）【その他】①

引受け等の概要
本投資法人及びその資産運用会社であるジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社（「資産運用会社」）は、発行価格決定日に、下表に記載する引受人との間で本投資証券の買取引受契約を締結する予定です。引受人は、発行価格決定日に決定される発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。
－ 2 －(2) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_020_2k_05286392_証券情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

引受人は、払込期日に払込取扱場所へ発行価額の総額を本投資法人に払込みます。引受手数
料は支払われず、発行価格の総額と発行価額の総額との差額は引受人の手取金となります。
引受人の名称住所

大和証券エスエムビーシー株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目８番１号

ゴールドマン・サックス証券会社

東京都港区六本木六丁目10番１号

東京支店

引受投資口数未定

その他の引受人は未定
合計

87,000口（注１）引受投資口数及び引受けの条件は、発行価格決定日に決定する予定です。
（注２）引受人は、引受人以外の証券会社に引受投資口の販売を委託することがあります。
（注３）引受人の一人であるゴールドマン・サックス証券会社 東京支店は、米国ザ・ゴールドマン・サックス・グループ・インク（「The Goldman Sachs Group, Inc.」）の100％子会社に該当し、ゴールドマン・サックス・グループ（The Goldman
Sachs Group, Inc.及びその関連会社をいいます。）の証券会社です。ゴールドマン・サックス・グループは、本投資法人が本書の日付現在取得を予定している不動産を信託財産とする６件の信託受益権（「取得予定資産」）の売主となっております（後記「第二部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ａ．
信託不動産の内容一覧」をご覧ください。）。
（注４）大和証券エスエムビーシー株式会社及びゴールドマン・サックス証券会社 東京支店を総称して「共同主幹事会社」といいます。
（注５）その他の引受人は2006（平成18）年１月下旬に決定する予定です。

②

申込みの方法等(イ) 申込み
申込みは、前記「(8) 申込期間」記載の申込期間内に、前記「(10) 申込取扱場所」記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
申込証拠金には利息をつけません。申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11) 払込
期日」記載の払込期日に新投資口発行払込金に振替充当します。
(ロ) 上場（売買開始）日
本投資法人の上場（売買開始）日は、払込期日の翌営業日である2006（平成18）年２月15日（水）（「上場（売買開始）日」）の予定です。
(ハ) 本投資証券の券面
一般募集の対象となる本投資証券の受渡期日は、上場（売買開始）日である2006（平成18）年２月15日（水）とします。本投資証券は、株式会社証券保管振替機構（「機構」）の「株券等に関する業務規程」第98条第１項で準用される同規程第42条第１項に従い、一括して機構に預託されますので、上場（売買開始）日から売買を行うことができます。な
お、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知した投資主には、上場（売買開始）日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。
(ニ) 本投資法人が指定する販売先への売付け
引受人は、本書の日付現在、本投資法人の指定に基づき、本投資法人に対し取得予定資産のうち４件の信託受益権を譲渡することを合意している有限会社ジャパンホテルアライ
アンス及び資産運用会社の株式を保有する森観光トラスト株式会社（注）に対し、一般募集により本投資証券をそれぞれ9,150口及び4,575口販売する予定です。
（注）資産運用会社の株式はその100％をMLQ Investors, L.P.が保有していましたが、2005（平成17）年11月18日付で森観
光トラスト株式会社（資産運用会社の利害関係人等（資産運用会社がその内規である利益相反取引規程において定める「利害関係人等」をいい、以下同様とします。後記「第二部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／７ 管理及び運営の概要／(2) 利害関係人との取引制限／② 利害関係人等との取引における自主ルール」をご覧ください。）には該当しません。）が、その５％につきMLQ Investors, L.P.より譲渡を受けております。

－ 3 －(3) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_020_2k_05286392_証券情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】(1）【投資法人の名称】
前記「１ 募集内国投資証券／(1) 投資法人の名称」に同じです。
(2）【内国投資証券の形態等】
売出しの対象となる有価証券は、前記「１ 募集内国投資証券／(2) 内国投資証券の形態
等」と同じです。
(3）【売出数】
4,500口（注１）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に伴い、その需要状況等を勘案のうえ、大和証券エスエムビーシー
株式会社が前記「(14) その他／② 申込みの方法等／(ニ) 本投資法人が指定する販売先への売付け」記載の本投資法人が指定する販売先である有限会社ジャパンホテルアライアンスから4,500口を上限として借り入れる本投資証券（「借入投資証券」）の売出しです。従って、オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又は全く行われない場合があります。
これに関連して、本投資法人は2006（平成18）年１月12日開催の役員会において、大和証券エスエムビーシー株式会社
を割当先とする本投資法人の投資口4,500口の第三者割当による新投資口発行（「本件第三者割当」）を、2006（平成18）年３月14日（火）を払込期日として行うことを決議しています。
大和証券エスエムビーシー株式会社は、上場（売買開始）日から2006（平成18）年３月10日（金）までの間、借入投資証券の返還を目的として、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限として東京証券取引所において本投資証券の買付け（「シンジケートカバー取引」）を行う場合があり、シンジケートカバー取引により買付けた本投資証
券は、借入投資証券の返還に充当されます。
なお、大和証券エスエムビーシー株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しを行った口数からシンジケートカ
バー取引に係る借入投資証券の返還に充当する口数を減じた口数について、本件第三者割当に応じる予定です。そのため本件第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
（注２）上記（注１）に記載の取引は、大和証券エスエムビーシー株式会社がゴールドマン・サックス証券会社 東京支店と協議の上、これを行います。

(4）【売出価額の総額】
2,250,000,000円（注）売出価額の総額は、本書の日付における見込額です。

(5）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１ 募集内国投資証券／(5) 発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

(6）【申込手数料】
該当事項はありません。
(7）【申込単位】
１口以上１口単位とします。
(8）【申込期間】
2006（平成18）年２月７日（火）から2006（平成18）年２月10日（金）まで（注）上記申込期間については、前記「１ 募集内国投資証券／(8) 申込期間」に記載の一般募集の申込期間と同一とします。

(9）【申込証拠金】
売出価格と同一の金額とします。

－ 4 －(4) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_020_2k_05286392_証券情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(10）【申込取扱場所】
大和証券エスエムビーシー株式会社の本店及び全国各支店で申込みの取扱いを行います。
(11）【受渡期日】
2006（平成18）年２月15日（水）（注）上記受渡期日は、前記「１ 募集内国投資証券／(14) その他／② 申込みの方法等／(ハ) 本投資証券の券面」に記載の一
般募集の受渡期日と同一とします。

(12）【払込取扱揚所】
該当事項はありません。
(13）【手取金の使途】
該当事項はありません。
(14）【その他】①

引受け等の概要
該当事項はありません。

②

申込みの方法等(イ) 申込み
申込みは、前記「(8) 申込期間」記載の申込期間内に、前記「(10) 申込取扱場所」に記載する申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」記載の申込証拠金を添えて行うものとします。申込証拠金には利息をつけません。
(ロ) 受渡しオーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資証券は、機構に預託され、前記「(11) 受渡期日」記載の受渡期日から売買を行うことができます。なお、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知した投資主には、受渡期日以降に証券会
社を通じて本投資証券の券面が交付されます。機構に本投資証券を預託する投資主は名義書換を行う必要はありません。

－ 5 －(5) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_020_2k_05286392_証券情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

３【その他の事項】（前記１及び２の各「(14) その他」に記載されていない事項で記載すべき事項）(1）本邦以外の地域における発行
該当事項はありません。
(2）売却・追加発行等の制限①

本投資法人は、共同主幹事会社との間で、上場（売買開始）日から上場（売買開始）日の３ヶ月後の応答日までの期間中、投資口の追加発行（但し、本件第三者割当による追加発行を除きます。）を行わないことに合意しています。
②

本投資法人の本書の日付現在における投資主である有限会社グリーンインベストメントは、共同主幹事会社に対し、上場（売買開始）日から、上場（売買開始）日の７ヶ月後の応答日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、一般募集前から所有している本投資証券の売却等を行わないことに合意しています。また、本投資法人に対して取得予定資産のうち４件の信託受益権を譲渡することに合意している有限会社ジャパンホテルア
ライアンス及び資産運用会社の株主である森観光トラスト株式会社は、共同主幹事会社に対し、上場（売買開始）日から上場（売買開始）日の６ヶ月後の応答日までの期間中、共同主幹事会
社の事前の書面による承諾を受けることなく、一般募集により取得することを予定している本投資証券の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資証券の貸出しを除きます。）を行わないことに合意しています。
③

上記①及び②のいずれの場合においても、共同主幹事会社は、その裁量で当該合意内容を一部もしくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有しております。
なお、上記①及び②における制限とは別に、本書の日付現在における投資主である有限会社
グリーンインベストメントは、東京証券取引所の定める「不動産投資信託証券の上場前の公募
又は売出し等に関する規則」その他の適用規則に基づき、本投資法人との間で継続所有に関する確約を行っており、2005（平成17）年９月８日から１年間を経過する日までの間、原則として本書の日付現在における所有投資口の全部又は一部を第三者に譲渡しないことになっております。
(3）利益の分配
本投資法人の営業期間は、毎年９月１日から８月末日まで（但し、第１期営業期間は、本投資法人の設立の日である2005（平成17）年９月８日から2006（平成18）年８月末日までの期間です。）の１年間です。本投資法人が投資主に対して行う利益の分配は、監査を受けた年次計算書類に基づき、分配可能な利益がある場合に年１回のみ行われます。株式の中間配当に相当する制
度は投資法人の投資口についてはありません。

－ 6 －(6) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_020_2k_05286392_証券情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

第２【投資法人債券】
該当事項はありません。

－ 7 －(7) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_030_2k_05286392_投資法人_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

第二部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】
本投資法人の営業期間は、毎年９月１日から翌年８月末日まで（以下、当該各営業期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。）の１年間ですが、第１期営業期間は、本投資法人の設立の日である2005（平成17）年９月８日から2006（平成18）年８月末日までです（規約第22条）。従って、本書の日付現在、第１期営業期間は終了しておらず、該当事項はありません。
(2）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法並びにその他の関係法令に基づき、その資産を主として特定資産（投信法第２条第１項に規定する「特定資産」をいいます。）のうち不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に対する投資を行うことを目的として設立された法人であり、資産運用における基本方針は規約において以下のとおり定められています（規約第11条）。
(イ）投資対象とする不動産の主な用途はホテル及びリゾート施設等とします。
(ロ）前記等で定める投資対象について、安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して、中長期的な資産の安定運用を行うことを基本とします。
本投資法人は投信法上の投資信託委託業者であるジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社（「資産運用会社」）との間で資産運用委託契約（「資産運用委託契約」）を締結しています（規約第33条）。
②

本投資法人の特色(イ）ホテルへの投資
本投資法人は、国内の優良なホテル及びリゾート施設等（以下単に「ホテル」といいます。）（注）に選択的に投資することにより、投資家に対して特徴的な投資の機会を提供します。
（注）本書の日付現在、本投資法人の運用資産の取得及び運営管理等の細則として資産運用会社が制定している運用ガイドラ
インにおいて、スキー場やゴルフ場等のホテルに付帯しないリゾート施設については当面の間投資を行わない旨を規定しております（後記「２ 投資方針／(1) 投資方針／① ポートフォリオの構築方針／（イ）取得対象資産の用途」をご覧ください。）。

(ロ）運用の特色
本投資法人は、ホテルを取得し、これを賃貸することにより、運用いたします。本投資法人は、ホテルとして優位性のある物件を選定し、中長期的な安定運用を行いながら固定
賃料・変動賃料を戦略的に組み合わせホテル収益向上の利益を享受する機会を積極的に追求し、そのために優れた運営能力を有する賃借人・ホテル運営支援会社を擁する物件を選定することを運用の基本方針とします。本投資法人の投資方針、物件選定方針、保有物件の運用方針の詳細については、後記「２ 投資方針」をご覧下さい。

－ 8 －(8) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ａ．優位性のある物件の選定（ハード面において優れたホテルの選定）
ホテルは立地型産業であることから、ホテルとして中長期にわたり優位性をもつと考えられる立地に恵まれた物件の中から、本投資法人はその生み出すキャッシュ・フロー、賃料収入の予想及びそれに基づく収益価格等を総合的に検討及び判断して、投資対象たる物件を選定します。物件の優位性の判断にあたっては、その立地及び周辺環境、客室・レストラン・宴会等、ホテルの各営業部門の競争力及び収益性・経費率、都市計画の状況及びそれらの将来動向等の地域要因、土地及び建物の規模、形状、接道状況等の個別的要因を検討いたします。
また、本投資法人は、原則として、安定的事業収入が現に生じているか又は生じる見込みがある物件を選定するとともに、ホテルのタイプやグレード、立地等の観点から投資対象物件の分散を図り、ポートフォリオレベルでの収益の安定を目指します。
ｂ．賃貸借方式による運用と優れた運営能力を有するホテル賃借人・ホテル運営支援会社を擁する物件の選定（ソフト面において優れたホテルの選定）
本投資法人は規約において、その有するホテル及びリゾート施設等について、運用をはかることを目的として、第三者との間で賃貸借契約を締結して賃貸を行うことを原則とすることを規定しております（本投資法人が信託受益権を保有する信託の信託財産であるホテル及びリゾート施設等については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ、賃貸を行うことを原則とします）（規約第13条第１項）。
ホテルの運営には高度なノウハウが要求される一方で、運営能力の高いホテル賃借人
及びホテル運営支援会社による運営により、競合ホテルに対する優位性を発揮し、経営が安定し、優れた業績を達成することができるという特徴があります（下記<<ホテルの所有・運営方式について>>をご参照下さい。）。従って、本投資法人は、ホテル運営につき競争力のあるホテル賃借人に対し保有物件を賃貸するとともに、ホテル運営に対する高度なノウハウの提供、現場におけるキーパーソンである優秀な支配人の派遣、ブランド価値の付与等を行うことができる有力なホテル運営支援会社をホテル賃借人が擁している場合には、当該ホテル運営支援会社の運営能力等についても検討します。
このように優れた運営能力を有するホテル賃借人もしくは優れたノウハウを有するホテル運営支援会社を擁するホテル賃借人が賃借する物件を選定することにより、本投資法人は安定した賃料収入の確保を目指します。

－ 9 －(9) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

<<ホテルの所有・運営方式について>>
世界的には、ホテルの所有者が自らホテルの運営を行うことなく、その所有物件を、所有者が第三者にホテルとして賃貸もしくは運営委託する例が数多く見受けられます。ホテル運営者である賃借人・運営受託者は、ホテル事業に従事する優秀な従業員を擁し、効率的な内部統制システムを採用して、ホテル運営を行います。ホテル運営者は、自らホテル運営にあたる場合があるほか、ホテル運営に対する高度なノウハウの活用、現場におけるキーパーソンである優秀な支配人の派遣、ブランド価値の付与によるバリュー
アップ等によりホテルのポテンシャルを最大限に引き出すため、ホテル運営について優れたノウハウを有する運営支援会社に、ホテルの運営支援を委託する事例も多くあります（下図参照。本書では、ホテルの運営を行う者をホテル運営会社、その運営の支援を行う者をホテル運営支援会社と称します。）。

ｃ．固定賃料・変動賃料の戦略的な組み合わせ
ホテル賃貸借契約では、固定賃料のほか、ホテルの売上げ・収益に連動した変動賃料を組み合わせた賃貸借契約も比較的多く見られます。
ホテルの宿泊売上その他収益は、一般的に、経済環境の変動への感応度が高く、経済環境に恵まれた場合、大幅な向上が期待できるという特徴があります。また、ホテル事
業は人的サービスを主体とする労働集約的側面と建物や設備等への依存度が高いという資本集約的側面をあわせ持つため、一般に固定費負担が重く損益分岐点が高いものの、売上げが損益分岐点を超えた場合の収益向上効果が大きくなる傾向があります。変動賃料を有する賃貸借契約の場合、このようなホテル収益向上の効果を賃貸人として享受することが可能となります。
本投資法人は、固定賃料・変動賃料を戦略的に組み合わせることにより、固定賃料を通じて安定した収益を確保しつつ、変動賃料によりホテルの収益向上の成果を本投資法人が享受できることを目指します。

－ 10 －(10) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(3）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図
本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は以下の図のとおりです。
一般事務受託者
資産保管会社

情報提供会社

本投資法人①

ゴールドマン･サックス･
リアルティ･ジャパン
有限会社

三菱UFJ信託銀行株式会社

ジャパン･ホテル･アンド･リゾート投資法人③

引受人（販売会社）②

資産運用会社
投資主総会

大和証券エスエムビーシー
株式会社④
ジャパン･ホテル･アンド･リゾート株式会社

ゴールドマン・サックス
証券会社 東京支店

役員会

他

執行役員
監督役員
監督役員

鈴木雅之
大原雅志
松本伸也

⑤
ホテル賃借人

会計監査人⑥

あずさ監査法人

ホテル運営支援会社

契約の種類① 一般事務委託契約/資産保管業務委託契約② 新投資口引受契約③ 情報提供契約④ 資産運用委託契約⑤ ホテル賃貸借契約⑥ ホテル運営支援契約－ 11 －(11) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要は以下のとおりです。
運営上の役割
投資法人

名称

関係業務の概要

ジャパン・ホテル・

その規約に基づき、投資主より募集した資金等を主としてアンド・リゾート投不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権その他の資

資法人

産に投資し、当該資産を主としてホテル及びリゾート施設
等として運用することを通じて、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指して、運用を行います。

資産運用会社

ジャパン・ホテル・2005（平成17）年９月８日付で資産運用委託契約を本投資

アンド・リゾート株

法人との間で締結しました。

式会社

投信法上の投資信託委託業者として、資産運用委託契約に基づき、本投資法人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。
資産運用会社に委託された業務の内容は、①資産の運用に係る業務、②資金調達に係る業務、③報告業務、④その他
本投資法人が随時委託するこれらに関連又は附随する業務です。

一般事務受託者/

三菱ＵＦＪ信託銀行

2005（平成17）年９月８日付で本投資法人との間で一般事

資産保管会社

株式会社

務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しました。
投信法の一般事務受託者（投信法第111条第２号から第６号。但し、投資法人債に関する事務を除きます。）として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①投資口の名義書換に関する事務、②本投資証券の発行に関する事
務、③本投資法人の機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務、④計算に関する事務、⑤投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、⑥投資主からの本投資法人に対する権利行使に関する請求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務、⑦会計帳簿の作成に関する事
務及び⑧納税に関する事務を行います。また、投信法上の資産保管会社として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。

引受人

大和証券エスエム

発行価格決定日付で本投資法人、資産運用会社との間で、ビーシー株式会社、

新投資口引受契約を締結します。投信法の一般事務受託者

ゴールドマン・サッ（投信法第111条第１号）として、本投資証券の買取引受

クス証券会社 東京

けを行う予定です。

支店（その他の引受人は未定）（注）その他の引受人は、2006（平成18）年１月下旬に決定する予定です。

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③

上記以外の本投資法人の主な関係者の運営上の役割及び関係業務の概要
上記の関係法人以外の、本投資法人の主な関係者の概要は、以下のとおりです。

運営上の役割情報提供会社

関係業務の概要
情報提供会社であるゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパン有限会
社（「ＧＳＲＪＬ」）は、資産運用会社を通じて本投資法人に対して、日本国内のホテル又はリゾート施設等の用途に供されている不動産の購入機会を紹介します。2005（平成17）年12月22日付で本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬとの間で、情報提供契約を締結しています。
情報提供会社は、ゴールドマン・サックス・グループ各社（情報提供契約において対象となるゴールドマン・サックス・グループ各社の範囲について
は、後記「２ 投資方針／(1) 投資方針／② 成長戦略／（イ）ゴールドマ
ン・サックス・グループとの情報提供契約」をご参照下さい。）が保有す
る、日本国内のホテル施設等の用途に供されている不動産を売却する場合、当該不動産に関する情報を本投資法人に対して優先的に提供し、本投資法人
及び資産運用会社が当該不動産の買受けの希望を通知した場合には誠実に協議します。ゴールドマン・サックス・グループ各社が第三者の保有する不動産を購入する機会があり、当該不動産の購入を独自の判断と裁量により放棄する場合、当該購入機会を本投資法人に紹介します。また、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人が保有する、日本国内のホテル施設等の用途に供されている不動産を売却する場合、当該不動産に関する情報を情報提供会
社に提供し、情報提供会社が当該不動産の買受けの希望を通知した場合には誠実に協議します。本投資法人が不動産を購入する機会があり、当該購入機会を資産運用会社がその独自の判断と裁量により放棄する場合、当該購入機会をゴールドマン・サックス・グループ各社に紹介します。
詳細については、後記「２ 投資方針／(1) 投資方針／② 成長戦略／（イ）ゴールドマン・サックス・グループとの情報提供契約」をご参照下さい。

ホテル賃借人（ホテル

本投資法人は、その主たる運用資産であるホテルを、原則として、ホテル賃運営会社）貸借契約により賃借人（「ホテル賃借人」）に賃貸する予定です。
本書の日付現在における取得予定資産のうち、新浦安オリエンタルホテル、
なんばオリエンタルホテル、神戸メリケンパークオリエンタルホテル及びホ
テル日航アリビラについては株式会社ホテルマネージメントジャパン（「ＨＭＪ」）がホテル賃借人となり、奈良ワシントンホテルプラザ及び博多中洲
ワシントンホテルプラザについてはワシントンホテル株式会社がホテル賃借
人となります。
本書の日付現在の取得予定資産について、上記のホテル賃借人を採用した経緯等については、後記「２ 投資方針／（2） 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ａ．信託不動産の内容一覧」をご参照下さい。

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運営上の役割

関係業務の概要

ホテル運営支援会社

本投資法人の主たる運用資産であるホテルの賃借人は、ホテル運営のノウハ
ウを有するホテル運営支援会社との間で、ホテル毎に個別にホテル運営支援契約を締結することがあり、ホテル賃借人によるホテル運営に関し支援を受けるとともに、ホテル総支配人及び重要な部門長等の派遣を受けます。
本書の日付現在における取得予定資産のうち、神戸メリケンパークオリエン
タルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテルについては、アーコン・ホスピタリティ有限会社（「アーコン・ホスピタリ
ティ」）がホテル運営支援会社となり、ホテル賃借人であるＨＭＪの行うホテル運営を支援します。また、ホテル日航アリビラにつきましては、株式会社ＪＡＬホテルズがホテル運営支援会社となり、ホテル賃借人であるＨＭＪの行うホテル運営を支援します。なお、ＨＭＪはアーコン・ホスピタリティ
から上記個別ホテルの運営支援を受けるほか、ＨＭＪが賃借し運営するすべてのホテルについての包括的な運営助言も受けます。
本書の日付現在の取得予定資産について、ホテル賃借人が上記のホテル運営
支援会社を採用した経緯等については、後記「２ 投資方針／（2） 投資対
象／③ 取得予定資産の概要／ａ．信託不動産の内容一覧」をご参照下さい。

(4）【投資法人の機構】①

投資法人の機構
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名以上、監督役員２名以上（但し、執行役員の員数に１を加えた数以上。）並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。
(イ）投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成
される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席して、出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されます（規約第41条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場
合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第44条）。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人の規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、前記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用にかかる業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第34条の９、第97条第２項第１号）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主－ 14 －(14) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
(ロ）執行役員、監督役員及び役員会
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（但し、執行役員の員数に１を加えた数以上。）とされています（規約第46条）。
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第97条
第１項、第99条、商法（明治32年法律第48号。その後の改正を含みます。「商法」）第78条）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他
投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第97条第２項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第103条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第107条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがな
い限り、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます（投信法第108条第１項、商法第260条の２第１項、規約第52条）。
投信法の規定（投信法第108条第１項、商法第260条の２第２項、第３項）及び本投資法
人の役員会規程において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数はその決議の定足数算定の基礎に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、法令又は規約に違反する行為により投資法人に損害を与えた
場合はこれを賠償する責任を負い、その他一定の場合に投資法人に一定の金員を弁済する責任を負いますが（投信法第109条第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第109条第９項）により、規約をもって役員会の決議により、前記賠償責任を法令の限度において免除することができるとしています。なお、免除は、賠償の責めに任ずべき額から次の各号に掲げる金額を控除した額を限度とします（規約第54条）。
ａ．役員会の決議の日の属する営業期間又はその前の各営業期間において、当該執行役員
又は監督役員が報酬その他の職務遂行の対価として本投資法人から受け、又は受けるべき財産上の利益（次号に定めるものを除きます。）の額の営業期間毎の合計額のう
ち、最も高い額の４年分に相当する額
ｂ．当該執行役員又は監督役員が本投資法人から受けた退職慰労金の額及びその性質を有する財産上の利益の額の合計額と当該合計額をその職に就いていた年数で除した額に４を乗じた額とのいずれか低い額(ハ）会計監査人
本投資法人は、あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令もしくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第118条第１項等）。
②

投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は資産運用会社（ジャパン・ホテル・アンド・リゾー

ト株式会社）に委託して行います。

－ 15 －(15) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり、以下の概要の運用体制（組織、業務分掌体制及び運用の意思決定機構等）を構築しています。
(イ）組織
資産運用会社の組織図は次のとおりです。
株主総会

監査役
取締役会

投資運営委員会

代表取締役

コンプライアンス委員会

コンプライアンス室

運

用

本

アセット

部

管

アクイジション部

マネジメント部ポートフォリオ・
レポーティング部

理本部

財務・経理部

総務部(ロ）業務分掌体制
ａ．運用本部
運用本部は、資産運用業務全般に関する事項を管掌しており、アセットマネジメント
部及びアクイジション部の２つの部署で構成されています。各部の職務権限及び責任は次のとおりです。
組

織

業務分掌

アセット

・

ホテル賃借人の選択の検討及びモニタリング

マネジメント部・

ホテルのオペレーション状況のモニタリング

・

ホテル賃貸借契約の内容の検討

・

ホテル賃貸借契約上の要承諾事項のモニタリング

・

資産運用計画の策定

・

運用資産の売却計画策定、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告

・

資本的支出計画策定、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告

・案件発掘営業・

ホテル・マーケットに関する調査・

デュー・ディリジェンス

・

運用資産の取得計画策定、プライシング、取締役会の承認後の実行及び実アクイジション部

行後の報告－ 16 －(16) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｂ．管理本部
管理本部は、資産運用管理事務、経営方針・計画策定及びその他の会社運営全般に関する業務を管掌しており、ポートフォリオ・レポーティング部、財務・経理部及び総務部の３つの部署で構成されております。各部の職務権限と責任は次のとおりです。
組

織

業務分掌

ポートフォリオ・・

ポートフォリオ全般のマネジメント及び分析

レポーティング部

・

ポートフォリオの運用リスク管理・

配当方針・計画策定に関する事項

・

運用資産に関する定期的報告〈投資運営委員会及び取締役会、投資法人の財務・経理部役員会〉
・

借入金調達計画起案、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告に関する事項

・

投資口発行計画起案、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告

・

余資運用方針・計画の起案

・投資口発行に係る引受会社対応

・

本投資法人の経理・決算書作成

・

資産運用会社の経理・決算書作成

・

情報開示の年度基本方針・計画及びその内容の起案、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告

総務部

・

投資家及びアナリスト対応

・

行政機関及び業界諸団体等対応・訴訟行為、執行保全行為

・

年度経営方針・予算策定等経営企画全般に関する事項

・

株主総会・取締役会の運営事務に関する事項

・

コンプライアンス委員会の運営事務に関する事項

・諸規定・規則等の制定改廃に関する事項

・

人事・総務全般に関する事項

・

広報、宣伝に関する事項

・投資者からの問合せ、苦情、違法行為等の指摘等の対応に関する事項

ｃ．コンプライアンス室
コンプライアンス室は独立した法令遵守監督機関としての位置付けであり、室長（「コンプライアンス責任者」）を１名置きます。コンプライアンス責任者は、検査方
針・計画を起案し、各部署における業務の検査、及び法令その他規制の遵守状況の監督
指導、契約書、規程・規約、報告書、資料、広告宣伝物等に関する法令その他規制の遵守状況の検証を実施する権限を有します。また、法令遵守状況に問題がある場合は、関係部署に改善命令を出す権限を有します。

－ 17 －(17) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(ハ）投資運用の意思決定機構（利害関係人等取引以外の場合）起案部署による起案

否決
起案計画の修正及び再提出又は棄却の指示

コンプライアンス委員会での審議及び承認

否決

投資運営委員会での審議及び承認

否決

取締役会での審議及び承認

ａ．起案部署による起案
起案部署は、本投資法人の資産の運用に係る主に次の事項について計画を策定し、起案を行います。これら起案計画は、投資運営委員会において審議が行われる前に、法令等遵守の観点からコンプライアンス委員会に提出され、その判断を経なければなりませ
ん。
起案部署
運用本部

起案計画

アセット
マネジメント部

資産売却計画資産運用計画
資本的支出計画
年度資産運用基本計画
運用ガイドラインの制定・変更

管理本部

アクイジション部

資産取得計画

ポートフォリオ・
レポーティング部

配当方針・計画

財務・経理部

借入金調達計画
投資口発行計画
余資運用方針・計画
情報開示年度基本方針・計画

総務部

年度経営方針・予算

コンプライアンス室

コンプライアンス・プログラム
３年間内部監査計画
年度内部監査計画
リスク・アセスメントの結果－ 18 －(18) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｂ．コンプライアンス委員会での審議及び承認
コンプライアンス委員会は、起案部署より提出された起案計画について、法令遵守上の問題の有無を詳細に審議します。コンプライアンス委員会は、当該審議において法令違反等コンプライアンス上の観点から重大な問題があると判断した場合には、当該起案計画を棄却することができます。
委員長

代表取締役

委員

管理本部長、コンプライアンス責任者

目的・運用を行う投資法人の投資方針、資金調達計画、新規投資計画、保有資産の処分計画、実行計画、売買条件等に関する法令遵守上の問題の有無の審議、当該案件の承認又は棄却

・各部署における業務及び法令その他規制の遵守状況、取締役会における方
針決定事項並びに契約書、規程、規約、報告書、資料、広告宣伝物等に関する法令、その他規制の遵守状況の検証

・

コンプライアンスリスク、社内検査、内部監査その他に関する報告を承認し、コンプライアンス・プログラム等の法令遵守等に必要な処置に関する取組方針等の決議

決議方法

構成員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場合、コンプライアンス委員会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却
を起案部署に指示することができます。
決議結果は、委員長が投資運営委員会に報告。

開催時期

原則毎月１回。但し、必要に応じて随時開催します。

事務局

総務部

なお、外部専門家の出席は、利害関係人等取引以外の場合には要求されません。また、必要に応じて、上記構成員以外の者が、本委員会に出席することがあります。但し、議決権については付与されません。

－ 19 －(19) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｃ．投資運営委員会での審議及び承認
起案計画は、コンプライアンス委員会において承認後、次いで投資運営委員会に提出されます。投資運営委員会においては、当該起案計画が資産運用会社の規程等に照らし適切であるかどうかについて詳細に審議されます。
委員長

代表取締役

委員

取締役、運用本部長、管理本部長、コンプライアンス責任者

目的・

法令開示事項の審議・提案

・物件の取得の審議・提案

・物件の売却の審議・提案・一定額以上の資金調達の審議・提案

・

会社全般の戦略の審議・提案

・

資産運用の全般の審議・提案

・

配当方針の審議・提案

・

ファイナンスの審議・提案

・

資産運用計画の審議・提案

・

ホテル賃借人の選定・変更の審議・提案

・

一定規模以上の新規テナント・資本的支出、経常支出の審議・提案

・

貸出人の承認を要する事項の審議・提案

・

月次運用実績の報告の受理及び審議・提案

決議方法

各担当部長から付議され、委員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場合、投資運営委員会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を起案部署に指示することができます。
決議結果は、委員長が取締役会に報告。

開催時期

原則毎月１回。但し、必要に応じて随時開催します。

事務局

運用本部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、本委員会に出席することがあります。
但し、議決権については付与されません。

－ 20 －(20) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｄ．取締役会での審議及び承認
投資運営委員会が承認した起案計画にかかる決議結果は、取締役会に投資運営委員会の委員長より上申され、取締役会においては、これらを精査して決議が行われます。
議長

代表取締役

構成員

取締役

目的

・

会社全般の戦略決定

・

資産運用の全般決定

・

配当方針・計画の承認

・借入金調達計画の承認

・投資口発行計画の承認

・余資運用方針・計画の承認

・

情報開示年度基本方針・計画の承認

・年度資産運用基本計画の承認・変更

・

年度経営方針・予算の承認

・一定規模以上の新規テナント・資本的支出・経常支出の承認

・

投資運営委員会及びコンプライアンス委員会における委員の構成

・運用本部長、管理本部長及びコンプライアンス責任者の選任・解任

・コンプライアンス委員会の委員である外部専門家の選任・解任（但し、投資法人役員会での承認が必要）・

コンプライアンス・プログラムの承認

・３年間内部監査計画の承認

・

年度内部監査計画の承認

・重要な契約の締結又は破棄・

リスク・アセスメントの結果の承認

・

投資運営委員会において審議又は提案がなされた事項

・前各号のほか法令及び定款で定める事項、代表取締役社長において重要であって取締役会の決議を要すると認めた事項、並びに株主総会決議により取締役会に委任された事項

・
決議方法

必要に応じ上記の見直し

取締役の過半数が出席し、出席取締役の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場合、取締役会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を起案部署に指示することができます。

開催時期

原則毎月１回。但し、必要に応じて随時開催します。

事務局

総務部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、取締役会に出席することがあります。
但し、議決権については付与されません。
取締役会の承認が得られたことをもって、当該起案計画が起案部署により実行に移されます。
(ニ）利害関係人等取引を行う場合の方法及び体制
上記に加え、資産運用会社は、利害関係人等取引を行おうとする場合、投信法その他法
令上の規定を遵守するほか、利益相反取引規程において本投資法人と利害関係人等と取引を行う場合の方法及び体制について定めています（利益相反取引規程の概要については後記「７ 管理及び運営の概要／（2） 利害関係人との取引制限／② 利害関係人等との取引－ 21 －(21) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

における自主ルール」をご覧下さい。）。
利益相反取引規程においては、利害関係人等取引の類型に応じて一定の書類を取得のう
え、当該書類をもとに投資運営委員会にて審議・承認がなされた後、取引の可否及び条件につき、資産運用会社の取締役会の承認を得ることを規定しております。取締役会の承認後、コンプライアンス委員会において取引の可否及び条件について検討を行うこととしております。コンプライアンス委員会の構成員である外部専門家は、審議される案件に関し棄却権限を有します。コンプライアンス委員会において承認された利害関係人等取引は、
本投資法人の役員会による審議・承認の対象となります。利害関係人等取引の場合の意思決定のプロセスは以下のとおりです。
起案部署による起案

否決

投資運営委員会での審議及び承認

起案計画の修正及び再提出又は
棄却の指示
否決

否決

否決

外部専門家による起案計画の棄却（法令違反等の問題があると判断した場合）

取締役会での審議及び条件付き承認

コンプライアンス委員会での審議及び承認

投資法人役員会での審議及び承認

ａ．起案部署による起案
起案部署より、本投資法人の利害関係人等取引に該当する次の事項が起案されます。
起案部署
運用本部

起案計画

アセット
マネジメント部

資産売却計画資産運用計画
資本的支出計画

管理本部

アクイジション部

資産取得計画

財務・経理部

信用供与計画－ 22 －(22) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｂ．投資運営委員会での審議及び承認
起案計画は、投資運営委員会に提出されます。投資運営委員会においては、当該起案計画が資産運用会社の規程等、特に利益相反取引規程に照らし適切であるかどうかについて詳細に審議されます。また、投資運営委員会は、審議する起案計画につき、修正、変更又は追加等の提案を行うことができます。
委員長

代表取締役

委員

取締役、運用本部長、管理本部長、コンプライアンス責任者

目的

投資法人と利害関係人等との間で行なう、投資法人の運用資産に関する取引及び投資法人による信用供与の取引の可否及び条件に関する事項の決議

決議方法

各担当部長から付議され、委員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場合、投資運営委員会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を起案部署に指示することができます。
決議結果は、委員長が取締役会に報告。

開催時期

必要に応じて随時開催します。

事務局

運用本部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、本委員会に出席することがあります。
但し、議決権については付与されません。
ｃ．取締役会での審議及び条件付き承認
投資運営委員会での決議結果は、取締役会に投資運営委員会の委員長より上申され、取締役会においては、これらを精査し、起案計画について承認するか否かを決議します。
但し、承認決議はコンプライアンス委員会及び投資法人役員会の承認が得られることを条件とします。
議長

代表取締役

構成員

取締役

目的

投資法人と利害関係人等との間で行う、投資法人の運用資産に関する取引の可否及び条件に関する事項についての審議及び決議（但し、承認決議はコンプラ
イアンス委員会及び投資法人役員会による承認を条件とします。）

決議方法

取締役の過半数が出席し、出席取締役の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場合、取締役会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を投資運営委
員会に指示することができます。

開催時期

必要に応じて随時開催します。

事務局

総務部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、取締役会に出席することがあります。
但し、議決権については付与されません。

－ 23 －(23) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｄ．コンプライアンス委員会での審議及び承認
取締役会からの起案計画の付議を受け、コンプライアンス委員会において、外部専門家の意見を踏まえつつ、当該起案計画の是非について法令遵守上の問題の有無を詳細に審議します。コンプライアンス委員会は、当該審議の内容に法令違反等コンプライアン
ス上の観点からあるいは利益相反取引規程上重大な問題があると判断した場合には、当該起案計画を棄却することができます。審議される取引の承認には外部専門家の出席を要し、当該外部専門家には審議事項に関する棄却権限が与えられています。
委員長

代表取締役

委員

管理本部長、コンプライアンス責任者、外部専門家

目的

投資法人と利害関係人等との間で行なう、投資法人の運用資産に関する取引の可否及び条件に関する事項の決議

決議方法

構成員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場合、コンプライアンス委員会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却
を起案部署に指示することができます。なお、外部専門家は、各部署より起案されてきた運用を行う投資法人の利害関係人取引に関する法令遵守上の問題の有無の審議、当該案件の承認又は棄却を行う場合には必ず出席し、法令その他規制の遵守状況の検証を行うとともに決定された計画についての棄却権限を有します。但し、コンプライアンス責任者の求めがある場合は、その他の審議事項においても出席します。決議結果は、委員長が起案部署、投資運営委員会及び取締役会に報告します。

開催時期

必要に応じて随時開催します。

事務局

総務部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、本委員会に出席することがあります。
但し、議決権については付与されません。
（注）外部専門家の選任及び解任には、本投資法人役員会の承認が必要です。

コンプライアンス委員会の外部専門家は、下記のすべての条件を満たす者から選任します。
・外部専門家及びその親族（配偶者並びに一親等内の血族・姻族をいう。）が現在及び過去において利害関係人等の役員（取締役、執行役、理事、監事又はこれに準ずる者をいう。）、支配人その他の使用人でないこと。
・現在及び過去２年間において外部専門家が利害関係人等と継続的な取引関係を原則として有していないこと。
・本投資法人の監督役員でないこと。
ｅ．投資法人役員会の承認での審議及び承認
コンプライアンス委員会の承認を得た後、投資法人役員会において、利害関係人等取引の適否について審議及び決議を行います。投資法人役員会の承認が得られたことをもって、当該起案計画が起案部署により実行に移されます。

－ 24 －(24) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(5）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、投資口の総口数及び発行済投資口総数は次のとお
りです。
出資総額

100,000,000円

投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数

200口

最近５年間における発行済投資口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行日

発行済投資口数（口）
増減数

2005（平成17）年９月８日

200

残高

出資総額
（円）
増減数

残高

100,000,000

100,000,000

200（注) 本投資法人は2005（平成17）年９月８日に成立しました。

(6）【主要な投資主の状況】(本書の日付現在)

氏名又は名称

住所

有限会社グリーンインベスト
メント

東京都渋谷区渋谷二丁目15番１号
渋谷クロスタワー

合 計

所有
投資口数
（口）

発行済投
資口に対
する所有
投資口数
の割合
（％）

200

100

200

100

（注) 有限会社グリーンインベストメントは、ゴールドマン・サックス・グループの100％出資子会社として2004（平成16）年
２月に設立された特別目的会社であり、現在は本投資法人投資口の保有を目的として存続しております。

－ 25 －(25) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_040_2k_05286392_ファンド情報_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

２【投資方針】(1）【投資方針】
資産運用会社は、本書の日付現在における日本国内のホテル投資市場、並びにこれを取り巻
く経済情勢、資本市場動向、その他諸環境の動向及び見通しを総合的に勘案して、資産運用会
社が、規約に定める本投資法人の運用の基本方針及び投資態度（前記「１ 投資法人の概況／(2) 投資法人の目的及び基本的性格／① 投資法人の目的及び基本的性格」をご覧下さい。）
を実現するために現時点で最も適切なものと判断して運用ガイドラインを制定し、資産運用会
社が業として行う本投資法人の運用資産の取得及び運営管理等の細則としています。
資産運用会社は、今後のホテル投資市場あるいはこれを取り巻く諸環境の変動に伴い、規約に定める本投資法人の運用の基本方針及び投資態度を最も適切な態様で実現するために必要であると判断する場合には、運用ガイドラインの内容を変更することがあります（かかる変更に際しての意思決定プロセスについては前記「１ 投資法人の概況／(4) 投資法人の機構／② 投資法人の運用体制／（ハ）投資運用の意思決定機構（利害関係人等取引以外の場合）」をご覧下さい。）。
資産運用会社の役職員は、ホテル投資、運営のノウハウを有するゴールドマン・サックス・グループ（ＧＳＲＪＬ及びアーコン・ホスピタリティを含む、米国ザ・ゴールドマン・サック
ス・グループ・インク（The Goldman Sachs Group, Inc.）及びその関連会社をいいます。）の会社で、国内において不動産業務を行うＧＳＲＪＬ（ＧＳＲＪＬの概要については、後記「(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／a.信託不動産の内容一覧」をご覧下さい。）の出身者を中心に構成されています。
運用ガイドラインの大要は、以下のとおりです。
①

ポートフォリオの構築方針(イ）取得対象資産の用途
資産運用会社は、現況のホテル及びリゾート施設等の投資環境を考慮し、ホテルを用途とする不動産等（以下、単に「ホテル」といい、本投資法人が取得し保有するホテルを「運用資産」といいます。）を本投資法人の主たる投資対象とし、スキー場やゴルフ場等のホテルに付帯しないリゾート施設については当面の間投資を行わないこととしています。
ホテルは、ホテル営業が、宿泊、料飲、物販、テナントなど複数の異なる事業部門からな
り、それぞれについて高度なノウハウが要求されることから、良質なホテルにおいて、優れた運営能力を有する者が運営を行うことによる事業収益向上の余地が、他の用途の収益
不動産と比較して大きいといえます。本投資法人は、優れた運営能力を有する者による運営を伴う良質なホテルに投資することにより、他の用途の収益不動産にはないユニークな投資機会を投資主に提供することを目指します。
(ロ）投資期間
本投資法人は、原則として、中期または長期の保有を目的としてホテルを取得します。
(ハ）ポートフォリオの分散化
本投資法人は、投資対象となるホテルを以下のような観点から分類し、ホテルを各分類に分散させて保有することにより、収益の安定化を図ります。

－ 26 －(26) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ａ．ホテルのタイプ
本投資法人は、ホテルの提供する機能やサービス、保有する施設、あるいは立地等の観点から、ホテルを「シティホテル」、「ビジネスホテル」及び「リゾートホテル」に分類し（下表参照）、投資を行います。
名称
シティホテル

総合型ホテル

立地

施設・設備

都心部もしくは政令指定

宿泊施設のほか、レストラン施設及び都市、県庁所在地等の大宴会・会議場等の付帯施設を有し、都都市市の交流拠点あるいは情報・文化の発信拠点としてフルラインのサービスを提供することが可能なホテル

宿泊主体型ホテル

都心の一等地等に出店し、快適な宿泊サービスの提供を主眼として、レスト
ラン・宴会を極力抑えたホテル

ビジネスホテル

駅等の交通の要所に近接

客室の種類や付帯施設を最小限にとどし、オフィス街にも至便

め、宿泊主体の運営を行うホテル（原な立地

則として付帯施設を有さない宿泊特化型のホテルもこれに含む）

リゾートホテル

いわゆる温泉地や景勝地

比較的ゆとりのある宿泊施設及びそのなど、自然環境や観光資付帯施設（レストラン施設及び宴会・源に恵まれた地域

会議場に限らず、温浴施設、スポーツ施設等、より多様な施設を含む）を有するホテル

ｂ．ホテルのグレード
本投資法人は、これらセグメントに属するホテルを、主に平均客室販売単価（ＡＤＲ（注））の価格帯等の観点から、「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」及び「エコノミー」クラスの４種類に分類しています。
（注) 平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。）を同期
間の販売客室数合計で除した値をいいます。

ｃ．ホテルの立地
本投資法人は、可能な限り全国に分散を図ることで、特定の地域の経済情勢やホテル
マーケット動向、地震等の地域的な自然災害等がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響を平準化し、中長期的に安定した収益性の確保を目指します。
また、各マーケットにおいて商圏の状況や交通アクセス、周辺環境、都市計画における位置付け等とともに、ホテルマーケットの規模や特質、地域経済の情勢、競合ホテルの状
況等の詳細な調査を行います。当該調査を踏まえた分析に基づき、当該ホテルのコンセプ
トや開発時の商品化計画の妥当性を慎重に検討の上、投資を判断することにより、各ホテル個別の収支の安定についても考慮します。

－ 27 －(27) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

②

成長戦略

(イ）ゴールドマン・サックス・グループとの情報提供契約
ａ．情報提供契約の締結
本投資法人及び資産運用会社は、自らホテルの案件発掘を行う一方、2005（平成17）年
12月22日付で、ＧＳＲＪＬとの間で「情報提供契約」を締結しており、ゴールドマン・
サックス・グループ等が日本において保有するホテルのうち、本投資法人の投資基準に適合するホテルにかかる情報について、当該契約の定めるところにより、ＧＳＲＪＬより優
先的にその提供を受ける権利を有しています。
本投資法人は、資産運用会社が有するホテル投資に関するノウハウを活用するとともに、同契約を通じホテルを購入する機会への積極的なアクセスを図ることにより成長を目指します。
情報提供契約の概要は以下のとおりです。
ⅰ

購入機会情報の提供（注１）
ＧＳＲＪＬは、ゴールドマン・サックス・グループ各社（注２）がホテルを購入する機会があり、当該購入機会をゴールドマン・サックス・グループ各社がその独自の判断と裁量により放棄する場合で、当該ホテルが本投資法人の投資基準に適合すると判断した場合、ホテルの所有者又は処分権限者の同意が得られることを条件として、当該購入機会を資産運用会社を通じて本投資法人に紹介します。
本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人がホテルを購入する機会があり、当該購入機会を資産運用会社がその独自の判断と裁量により放棄する場合、ホテルの所有者又は処分権限者の同意が得られることを条件として、当該購入機会をＧＳＲＪＬに紹介します。

ⅱ

売却機会情報の提供（注３）
ＧＳＲＪＬは、ゴールドマン・サックス・グループ各社が保有するホテルのうち、Ｇ
ＳＲＪＬが本投資法人の投資基準に適合すると判断するホテルを売却しようとする場合、当該ホテルに関する情報を、優先的に本投資法人に提供します。資産運用会社が情報受領後合理的な期間内にホテルの買い受けの希望を通知した場合、ＧＳＲＪＬは誠実に資産運用会社と協議します。
本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人が保有するホテルを売却しようとする場
合、当該ホテルに関する情報をＧＳＲＪＬに提供します。ＧＳＲＪＬが情報の提供後合理的な期間内にホテルの買い受けを希望した場合、本投資法人及び資産運用会社は誠実にＧＳＲＪＬと協議します。

ⅲ

期間
情報提供契約の期間は、締結日から１年間ですが、いずれかの当事者から書面による申出のない限り、自動的に１年間更新され、以後同様です。但し、本投資法人と資産運用会社間の資産運用委託契約が解除その他の理由により終了した場合、情報提供契約も自動的に終了します。
（注１) 本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬは、それぞれ提供を受けた情報について、独自の責任と裁量で判断し、情報を提供した当事者が、提供情報について、その真実性又は正確性について、表明保証しないことを了承確認しております。また、本契約は、本投資法人、資産運用会社及びゴールドマン・サックス・グループ各社がそれ－ 28 －(28) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ぞれ自由にホテルに投資する投資機会を、その裁量で追求することを制限しないことを確認しています。
（注２) 情報提供契約において対象となるゴールドマン・サックス・グループ各社の範囲は、(ⅰ)ＧＳＲＪＬ又はアーコン・ホスピタリティ有限会社を支配し、両者のいずれかに支配され、又は両者のいずれかと共通の支配下にある会社で日本国内においてホテルに係る投資事業を行う会社であって、かつ、(ⅱ)ＧＳＲＪＬ又はアーコン・ホス
ピタリティ有限会社がその対象資産の取得もしくは処分に係る業務を受託している会社です。なお、ここで「支配」とは、財務諸表規則等の用語、様式及び作成方法に関する規則第８条第４項に定義される意味を有します。
（注３) 本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬは、情報提供契約の規定に基づき誠実に協議するが、本契約は、いずれの当事者に対しても、当該ホテルを売却する義務を課し、又はその売却を制約しないことを、各当事者は確認しております。また本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬは、本規定に基づく情報提供の結果、ホテルを売買する場合には、適用法令、本投資法人の規約、本投資法人の利益相反取引規程その他の社内規程を遵守します。
なお、本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬは、購入機会もしくはホテルに関する情報を提供することが法
令又は当事者が締結した契約の規定に反しもしくは反するおそれがある場合には、これを行わないことに合意しています。

ｂ．情報提供契約において期待される追加的効果
資産運用会社では、情報提供契約を活用することにより下記のような追加的な効果を得られると期待しております。
ⅰ

ゴールドマン・サックス・グループ各社が本投資法人及び資産運用会社よりホテルの購入機会情報の提供を受け、その結果当該ホテルを取得することとなった場合、ゴールドマン・サックス・グループ各社による運営により当該ホテルの利益率等の改善がなされ、将来的に本投資法人の投資基準に適合することとなる可能性があり、本投資法人の購入機会が更に拡大することが期待されます。

ⅱ

本投資法人及び資産運用会社がゴールドマン・サックス・グループ各社よりホテルの売却機会情報の提供を受け、その結果当該ホテルを本投資法人が取得することとなった
場合、他の第三者からホテルを取得する場合に比べ、ＧＳＲＪＬの協力により当該ホテルの移転及び当該ホテルに付随するシステム・人材等の移管をより効率的に行うことが可能と考えられます。

ⅲ

ゴールドマン・サックス・グループ各社が保有・運営するホテルにおいては、内部監査、並びに、中間期及び決算期における監査法人による外部監査が行われることが通例であるため、会計財務数値等の開示基盤が整っている蓋然性が高く、本投資法人及び資産運用会社が当該ホテルの売却機会情報を受けた場合には、適切に管理された情報の一括提供等を受けることにより、効率的なデュー・ディリジェンスが行えることが期待できます。特にユニフォームシステムに基づく管理会計（後記「(2) 投資対象／③ 取得
予定資産の概要／ａ．信託不動産の内容一覧」をご参照下さい。）が導入されている場
合、ホテルの営業部門毎の運営パフォーマンスを把握し評価することが容易となります。

ⅳ

本投資法人及び資産運用会社がゴールドマン・サックス・グループ各社よりホテルの購入機会情報の提供を受け、当該ホテルの取得を本投資法人が検討することとなった場
合、本投資法人は当該ホテルの所有者又は処分権限者の同意があればゴールドマン・
サックス・グループ各社の精査した情報を受領することができ、効率的なデュー・ディ
リジェンスが行えることが期待できます。

(ロ）変動賃料の導入（ホテル業績向上の成果の享受）
本投資法人は、資産運用会社が有するゴールドマン・サックス・グループのホテル投資に関するノウハウを活用し、競争力のあるホテル賃借人の運営により高い成長が見込まれるホテルを選定し、これに投資します。ホテル業績向上の成果の恩恵を本投資法人が受けることを可能にするための手法として、本投資法人は賃貸借契約において可能な場合には固定賃料に加えて変動賃料を導入します。なお、ホテル売上げが季節により変動すること－ 29 －(29) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

に伴って、変動賃料収入の季節格差が生じ得ますので、投資主に対する利益分配の平準化を図るために、本投資法人は営業期間を１年間とし、分配可能な利益がある場合にのみ年１回利益の分配を行います。
本投資法人の当初取得予定資産のうち、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラについては、
これらのホテル賃借人であるＨＭＪとの賃貸借契約において、賃料の一部についてホテル
売上げに連動する変動賃料を導入しております。
ＨＭＪの概要については、後記「(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ａ．信託不動
産の内容一覧」をご参照下さい。またＨＭＪと締結するホテル賃貸借契約における賃料等に関する取り決めについては、後記「(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ｂ．信託不動産における賃貸借の状況一覧」をご参照下さい。
(ハ）ホテル賃借人による優れた運営支援会社の活用
上記（ロ）の変動賃料の導入により本投資法人が積極的な成長を目指すには、優れた運営能力を有するホテル賃借人を選定することにより、安定した収益を確保することが重要ですが、これに加えホテル賃借人が、優れた運営能力を有するホテル運営支援会社を選定していることも、ホテル賃借人選定の際に考慮します。本投資法人が賃貸借契約において変動賃料を導入している賃借人であるＨＭＪは、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、
新浦安オリエンタルホテル及びなんばオリエンタルホテルのホテル運営支援会社としてゴールドマン・サックス・グループの会社であるアーコン・ホスピタリティを採用するとともに、同社よりＨＭＪが賃借し運営する全てのホテルについての包括的な運営助言を受けます。同社を通じ、ＨＭＪはその賃借し運営するホテルについてゴールドマン・サック
ス・グループの有するホテル運営ノウハウを活用しホテルの経営成績の向上を目指すことができます。
ゴールドマン・サックス・グループ及びアーコン・ホスピタリティの概要については後記「(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ａ．信託不動産の内容一覧」をご参照下さい。
(ニ）運営面やサービス面も考慮した包括的かつ戦略的な資本的支出
資産運用会社は、ホテル賃貸借契約上賃貸人の負担となる資本的支出を、ホテルの資産
価値維持のみならず、競争力向上を目的として積極的に行うことを検討し、資産価値の向上に努めます。また、新たな資本的支出による設備を活用した新たな運営システムやサービスの付加による競争力の向上について、ホテル賃借人からの要望、提案の検討を行います。例えば、競合ホテルとの差別化を図るために、新たな設備としてエグゼクティブ・ルームを設置し、これによりホテル賃借人がゲスト・リレーションズ・オフィサーを置きパーソナルなサービスを宿泊者等に提供することにより戦略的に新たな高級セグメントを獲得することを目指すこと等がホテル賃借人から提案され、資産運用会社がその実現を検討することが考えられます。
③

物件取得方針(イ）投資額ａ．一件あたりの取得金額下限
個別では（不動産の共有持分又は区分所有権を取得する場合を含みます。）資産規模10億円以上を基本とします。

－ 30 －(30) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｂ．利害関係人からの取得価格の制限
原則として、利益相反取引規程に定める利害関係人等の取引方法及び体制に準じて資産運用会社が選定（後記「７ 管理及び運営の概要／(2)利害関係人との取引制限／①法令に基づく制限／(ハ)利害関係人等との取引方法及び体制／ｆ．」をご参照下さい。）した、
資産運用会社の利害関係人等ではない一定の実績及び能力を有し、業界内で定評があると判断される不動産鑑定会社が鑑定した鑑定評価額等（ホテル評価に関する専門的知識と経験を有する資産運用会社の利害関係人等ではない外部専門家の評価額を含みます。）を取得するものとし、これを超えて取得しません。
(ロ）ホテル賃借人の選定
ホテルの賃料収入は、ホテル賃借人の賃料支払能力に依存するため、信用力及びホテル運営能力の高いホテル賃借人を選定することが重要であり、これらを総合的に評価のうえ、
ホテル賃借人の選定を行います。
またホテル賃借人は、その独自の判断においてホテル運営支援会社を選任している場合があります。このような場合において、本投資法人はホテル賃借人がホテル運営支援会社を効率的に活用する能力を評価するとともに、ホテル運営支援会社を活用することによりホテルのポテンシャルが十分に引き出されているか否かを、当該ホテルへの投資に際して慎重に検討します。
(ハ）デュー・ディリジェンスの基準
投資するホテルを選定するにあたっては、下表に挙げるホテル事業に関する調査項目（調査主要項目一覧表①）に基づいて、可能な限りの調査を実施する（注）とともに、当該結果を踏まえたうえで、当該ホテルの生み出すキャッシュ・フロー、賃料収入の予想及びそれに基づく収益価格等、投資の採算性についての検証を実施します。
また、投資するホテルの検討にあたっては、土地、建物の物理的調査及び法的調査（調査主要項目一覧表②）についても十分実施し、キャッシュ・フローの安定性・成長性等を阻害する要因の存否の把握等を中心とした、当該ホテルの投資対象としての妥当性についての検討を行います。
上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力・経験のあると認められる第三者の専門会社による不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、ホテルマーケットレポート等を取得し、これらの内容についても考慮します。
資産運用会社は、これら精査の結果、取得を検討するホテルが、本投資法人の投資対象として妥当と判断される賃料収入を達成するために必要な運営パフォーマンスを上げている、もしくは一定の手当てにより改善を図ることで当該パフォーマンスを達成する可能性が高いことを確認するとともに、その賃料収入による投資採算性についても、投資主及び投資家の理解が得られるような水準に達していると合理的に判断できることを条件に、その取得を行います。
（注) 次表は、取得を検討するホテルにおいて部門別管理の観点からそのオペレーションのチェックが行えることを前提としておりますが、投資対象ホテルによっては、各項目について十分な情報が得られない場合も有り得ます。また、既存ホテル賃借人とのホテル賃貸借契約を承継する場合においては、オペレーション上の数値について詳細な情報が入手できない場合があり得ます。

－ 31 －(31) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

調査主要項目一覧表①
項目

内容
・

客室
客室数／客室タイプ／客室面積等

・
施設・設備

レストラン施設
施設数・施設構成等

・

宴会施設
施設構成／結婚式場等

・

その他施設・機能・

地域経済・マーケット全般
主要経済指標、地域統計及び観光関連データ宿泊供給・需要等

ホテルマーケット

・

ホテル立地
周辺環境／立地・アクセス／周辺施設／交通インフラ等

・

競合マーケット
競合ホテルの営業動向／新規ホテル、婚礼・宴会施設等の開発計画等

・部門売上
主要指標（宿泊部門の客室稼働率（注１）、ＡＤＲ（注２）、RevPAR（注３）

事業調査等、宴会部門の婚礼・一般宴会件数等、レストラン部門の利用客数・客単価等）

ホテル各部門のオペレーション

／セールスマーケティングの実施状況と費用対効果・

部門費用主要指標（各部門別の原価率、人件費率、一般管理費率、保守管理費等）

・
テナント部門のオペレーション

その他（ＧＯＰ（注４）以下）の費用項目

その他

・

その他
テナント調査テナントの信用力／賃料延滞状況等

・

テナント構成・

リース資産の保有状況

・損害保険の付保状況

・公租公課（固定資産税、都市計画税等）

・

マネジメント手数料等

・

FF&E（注５）及び資本的支出

・ホテル顧客満足度

・

ホテル人事制度・

その他（注１) 客室稼働率とは、一定期間の販売客室数合計を同期間の販売可能客室数合計で除したものを百分率で表示したものをいいます。
（注２) 平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数
合計で除した値をいいます。
（注３) １日当たり販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいい、ＡＤＲと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
（注４) 売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、ホテルの代表的経営指標であり、ホテル事業における宿泊・料飲・物販・テナ
ント・その他の部門別利益の合計から、部門毎の営業費用に含めることのできない非配分営業費用（人件費などの管理費や水道光熱費など）を控除した額をいいます。
（注５) Furniture、Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原
則的にFF&Eは償却資産です。

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調査主要項目一覧表②
項目

建物・建築・設備・管理
物理的調査
耐震性能
環境・地質等

内容
・

建物、設備にかかる診断

・

再調達価格の算出

・

建物状況調査報告書における将来（10年間程度）の修繕費用見込み

・関係法規（消防法、都市計画法その他建築法規）の遵守状況等

・

当該物件が既存ポートフォリオに加わった場合の個別物件及びポートフォリオ全体のＰＭＬ値（注）・取扱いに規制のあるＰＣＢ・アスベスト等の物質の使用状況、土壌
汚染状況等

・

取得に関する重要契約の確認
売買契約／信託契約／ホテル賃貸借契約

重要契約

・

運営に関する重要契約の確認
ホテル賃借人及びテナントとの間の賃貸借契約／設備等のリース契約／業務受委
託契約等

許認可

・

営業の許認可の確認
旅館業法／食品衛生法／酒類販売免許／たばこ事業法／その他営業許可、届出

・共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しな
い物件について、以下を検討

法的調査

所有権利関係への対応

管理規約や共有者間協定書／取得時以前の担保の設定状況等／共有持分分割請求及び共有者持分売却等に関する適切な措置／売却時の優先譲渡条項／敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置等

境界調査

テナント属性

・

境界の確認

・

越境物の有無・

未登記建物の有無

・

隣地所有者との紛争の有無の確認

・

ホテル賃借人及びテナントとの間の紛争の有無

・

ホテル賃借人及びテナントとの間の賃貸借契約（使用目的及び形
態）（注) ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。一般的には、エンジニアリング専門会社が、竣工
図・構造図等に基づく建物固有の耐震性能及び地質地盤の状況等の影響を考慮して、現存する建物について地震リスク調査を行います。
ＰＭＬには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる
大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)
で示したものを意味します。

(ニ）未稼働不動産等の取得
本投資法人は、未稼働のホテルあるいは開発中のホテルにかかる各種リスク要因（完工・引渡リスク等）は負担しません。開発中のホテルについては原則として投資を行いませんが、投資を行う場合には原則として、その投資対象を建物工事着工後のホテルに限定し、購入代金の支払は完工後の建物の引渡を条件とします。但し、リスク要因による最大損失を考慮して取得価格を決定する等、投資リスクが限定されていると認められる場合には、投資機会を確保するための売買予約契約又は停止条件付売買契約等の締結を行うことがあります。
④

運営管理方針(イ）ホテル賃借人による運営のパフォーマンスのモニタリング
賃貸借契約において変動賃料を導入する場合、ホテル賃借人に対しホテル運営収支等について一定の報告義務等を課すことが可能となるのが一般的であり、本投資法人において－ 33 －(33) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

も賃貸借契約の締結に際しては、かかる報告の内容が充実したものとなるようホテル賃借人と交渉を行います。これにより、本投資法人の賃料収入に大きな影響を与えることとな
るホテル賃借人によるホテル運営のパフォーマンスについて、資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
また、ホテル賃貸借契約において賃貸人による承諾事項が規定されることがあります。
かかる承諾事項には代表的なものとして、ホテル賃借人によるホテル運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新並びに資本的支出を伴うホテルの造作、設備、内装等の工事等が挙げられます。このような場合には資産運用会社の投資運営委員会、コン
プライアンス委員会及び取締役会において、慎重に承諾の可否を決定します。
本投資法人の取得予定資産の賃貸借契約において規定されている賃借人の売上等の報告義務や賃貸人の承諾事項の内容について、詳細は後記「(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ｃ．取得予定資産の詳細な情報」における物件毎の「賃貸借契約の概要」をご参照下さい。
(ロ）資本的支出方針
ａ．中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、慎重かつ十分な資本的支出を行います。
本投資法人が行う資本的支出の範囲
・

資産価値・競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来に渡り競争力を発揮できることを内容とした資本的支出・

資産価値・競争力の向上を目的とし、客室単価・稼働率、宴会の件数・単価、料飲
単価・稼働率のアップ等を図るのに必要な資本的支出（例えば、客室・宴会場のグ
レードアップ等）

ｂ．資本的支出の原資
本投資法人は、資本的支出について、基本的には減価償却の範囲内で対応しますが、必要に応じて借入等により調達することがあります。
ｃ．資本的支出計画策定プロセス
毎期作成される年度運用計画において、資産運用会社は、ホテル賃借人の意見を参考に、費用対効果分析を綿密に行って、大規模修繕計画等、資本的支出にかかる方針を策定します。
資本的支出の実行においては、可能な限り業者からの入札プロセスを採用し、市場水準に比較して価格及び質的に競争力のあるレベルとなるよう努めます。
(ハ）付保方針
ａ．損害保険災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、運用資産のうち建物やその付帯施設・設備について火災保険、賠償責任保険を付保します。なお、災害、事故等による利害損失等を回避するため、逸失利益保険を付保します。

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ｂ．地震保険
本投資法人は、ポートフォリオ全体にかかるＰＭＬを基準に、災害による影響と損害保険料等を比較検討して地震保険の付保の判断を行います。なお、ＰＭＬが20％を超える建物やその付帯施設・設備があれば、個別に地震保険の付保を検討します。
⑤

売却方針
運用資産は中長期的な保有を基本とし、頻繁な売却は行いません。しかしながら、特定の運用資産の保有について戦略的重要性が失われ、かつ魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合、運用資産の売却を検討することがあります。本投資法人が想定している事例を以下に示します。
・

各運用資産において、潜在価値を超える魅力的な価格が提示される等強い購入意向が示
された場合

・

建物やその付帯施設・設備の老朽化等により運用資産の収益性が低く、追加的な資本的支出によっても目標とする収益をあげる見込みがないと判断される場合

・ＬＴＶレシオ等に基づく負債管理（後記「⑦ 財務方針」をご覧下さい。）の結果、財務戦略の観点からポートフォリオの一部運用資産の売却が要請される場合売却を検討する運用資産については、高い売却価格が実現するよう、期限を定めた競争入札、資料の整備、競争力のある売却アドバイザーの活用などを実施します。
各運用資産の売却方針は、基本的に年度運用計画において、及び必要に応じて見直すものとします（後記「⑥ 年度運用計画等」をご覧下さい。）。運用資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、エリアの将来性・安定性、建物やその付帯施設・設備の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ総合的に判断します。
⑥

年度運用計画等
本投資法人のアセット・マネージャーたる役割を担う資産運用会社は、その業務の一つとして、ホテル賃借人のパフォーマンスのモニタリングを行うとともに、本投資法人の資産ポートフォリオの年度運用計画（大規模改装工事計画等を含みます。）の策定を行い、計画的な運用
資産の運用を行います。
(イ）運用資産別のパフォーマンスのモニタリング
資産運用会社では、ホテル賃借人のうち変動賃料を伴うホテル賃貸借契約を締結しているホテル賃借人に対しては、月別の売上予測の提供並びに月次の売上げ、客室稼働率、Ａ
ＤＲ、RevPAR等の実績の報告等を原則として求め、各ホテルのパフォーマンスについて逐
次モニタリングするよう努めます。一方で、固定賃料契約の場合には、賃料の支払状況を逐次確認すると共に、定期的な信用調査を行うと同時に風評についても留意します。
(ロ）年度運用計画
資産運用会社は、本投資法人の資産ポートフォリオ全体について、本投資法人の営業期
間毎に、年度運用計画を策定し、計画的な運営管理（運用資産の売却方針を含むものとします。）を実施します。年度運用計画は、各営業期間開始時点のポートフォリオ全体の運営予算及び運用資産別のパフォーマンスに関する計画により構成し、各営業期間の開始までにコンプライアンス委員会及び投資運営委員会による審議・承認を経た後、取締役会で決定します（詳細は、前記「1 投資法人の概況／(4) 投資法人の機構／② 投資法人の運用－ 35 －(35) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

体制／（ハ）投資運用の意思決定機構（利害関係人等取引以外の場合）」をご覧下さい。）。
(ハ）年度運用計画の修正、検証
ａ．月次での検証
資産運用会社は、運用資産毎及びポートフォリオ全体での月次運営実績を検証します。
上記（イ）に基づく月次レポートのレビューにより、月次運営予算と実績に乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正年度運用計画（期中運用計画）を策定します。なお、期中にホテルの取得又は運用資産の売却を行った場合も同様とします。
ｂ．営業期間毎の検証
運用資産毎及びポートフォリオ全体の運用状況を分析し、それを踏まえて、翌営業期間以降の年度運用計画を策定します。
⑦

財務方針(イ）レバレッジ比率に関する方針
総資産額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（「ＬＴＶレシオ」）に着目し、本投資法人の負債を継続的に管理します。ＬＴＶレシオは概ね30～50％程度を標準的な水準とし、またその上限を原則として65％とします。但し、投資物件の追加取得等の状況により、ＬＴＶレシオは一時的に65％を超える場合があります。
(ロ）負債の調達期間の構成及び期間別の調達方針
ａ．長期調達ⅰ

タームデット（期限付借入れ）
本投資法人のデットは主としてタームデットにより調達し、中長期の調達をめざします。
また、金利の変動・固定については、その時々の資本市場の情勢等に基づき、適切に判断します。本投資法人は、基本的にホテルの収益性が金利と一定の相関性を持つものと考えており、固定金利による調達には固執しません。
なお、本投資法人は規約（第10条第２項）に定めるところにしたがい、金利変動リス
クを回避するために、わが国における金融デリバティブ取引（投信法施行令第３条第14号において定義されています。）を行うことがあります。

ⅱ

賃借人からの預り金
資金効率の観点から、本投資法人又は運用資産の不動産信託受託者が運用資産について受け入れる賃借人からの預り金残高は、将来のホテルの追加取得、運転資金、資本的支出等にかかる必要資金として充当します。但し、適切な流動性を確保するため、一定金額を現金として維持します。

ｂ．短期調達将来のホテルの追加取得等にかかる必要資金の機動的な調達を目的として、事前の借入
枠設定を行い、当該借入枠より短期借入れを行うことを基本とします。

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(ハ）投資口の追加発行
本投資法人は投資物件の追加取得に際しては、投資口の追加発行を行うことがあります。
投資口の追加発行については、安定的な収益の確保、運用資産の着実な成長とともに、Ｌ
ＴＶレシオ等の本投資法人の財務状態及び投資口の希薄化（新投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下）を考慮の上、決定します。
(ニ）余剰資金の運用方針
本投資法人は余剰資金の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することがあります。この場合、安全性と換金性を重視して投資対象を選定します。
⑧

開示方針(イ）基本方針
情報開示は、投信法、証券取引法、東京証券取引所及び社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報を原則として開示します。また運用資産の運営状況や運営に影響を及ぼす事象について、投資主及び投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な開示を行うことに努めます。
(ロ）自主的な開示方針
上記（イ）に従った自主的な開示として、本投資法人は東京証券取引所への上場後、変動賃料の支払いを伴うホテルであって、ホテル賃借人から開示について同意を受けることができたホテルについては、ホテル事業の主要指標として、月次総売上げ並びに宿泊部門の客室稼働率、ＡＤＲ及びRevPAR等を月次で開示します。ＨＭＪをホテル賃借人とするホテルについては、かかる開示について、ＨＭＪから同意を受けております。

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(2）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類(イ）主たる投資対象とする特定資産（規約第９条第２項、第３項）
本投資法人は、主として以下の特定資産を運用対象とします。
ａ．不動産等（以下ⅰからⅶの特定資産を併せて「不動産等」といいます。）
ⅰ

不動産

ⅱ

不動産の賃借権

ⅲ

地上権

ⅳ

不動産、土地の賃借権もしくは地上権を信託する信託受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みますが、証券取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。）第２条第１項及び第２項に定める有価証券に該当するものを除きます。）

ⅴ

信託財産を主として上記ⅰからⅲに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）

ⅵ

当事者の一方が相手方の行う上記ⅰからⅴに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約にかかる出資の持分（「不動産に関する匿名組合出資持分」）

ⅶ

信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）

ｂ．不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等（以下ⅷからxiの特定資産を併せて「不動産対応証券」といいます。）
ⅷ

資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。「資産流動化法」）第２条第９項に定める優先出資証券

ⅸ

投信法第２条第12項に定める投資信託の受益証券

ⅹ

投信法第２条第22項に定める投資証券

xi

資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（ａ．ⅳ、ⅴ又はⅶに掲げる資産に該当するものを除きます。）
上記ⅷからxiについては、資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。
(ロ）主たる投資対象以外の特定資産（規約第９条第４項）
本投資法人は、上記（イ）に掲げる特定資産の他、以下に掲げる特定資産に投資することがあります。
ａ．預金
ｂ．コール・ローン
ｃ．金銭債権（但しａ．及びｂ．を除きます。）
ｄ．国債証券ｅ．地方債証券
ｆ．別の法律により法人の発行する債券（証券取引法第２条第１項第３号において定めるものをいいます。）
ｇ．資産流動化法第２条第７項に定める特定社債券
ｈ．社債券－ 38 －(38) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｉ．株券（実質的に不動産等に投資することを目的とするもの又は不動産等への投資に付随しもしくは関連して取得するものに限ります。）
ｊ．公社債投資信託の受益証券（投信法第２条第４項に定める証券投資信託の受益証券のうち、ｄ．、ｅ．、ｈ．、ｌ．又はｍ．に掲げる資産等への投資として運用することを目的としたものをいいます。）
ｋ．投信法第２条第25項に定める投資法人債券
ｌ．コマーシャル・ペーパー（証券取引法第２条第１項第８号で定めるものをいいます。）
ｍ．外国法人が発行する譲渡性預金証書（証券取引法第２条第１項第10号で定めるものをいいます。）
ｎ．信託財産をａ．ないしｍ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とした金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｏ．金融先物取引等に関する権利（投信法施行令第３条第13号において定めるものをいいます。）
ｐ．金融デリバティブ取引に関する権利（投信法施行令第３条第14号において定めるものをいいます。）(ハ）特定資産以外の資産の種類（規約第９条第５項）
本投資法人は、不動産等への投資に付随する資産であって、当該不動産等と併せて取得することが適当と判断される場合には以下に掲げる資産に対して投資することができます。
ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に定める商標権又はその専用使用権もしくは通常使用権
ｂ．温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
ｃ．本投資法人の保有に係る不動産等に付随する器具備品等の動産
ｄ．その他、本投資法人の保有に係る不動産等の運用に必要なものとして、本投資法人の投資口を表示する投資証券を上場する証券取引所等が認めるもの
ｅ．信託財産としてａ．ないしｄ．を信託する信託の受益権(ニ）有価証券に対する投資（規約第10条第１項）
本投資法人は、（ロ）に掲げる有価証券への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行いません。
②

投資基準
前記「(1) 投資方針／① ポートフォリオの構築方針」をご覧下さい。

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③

取得予定資産の概要

ａ. 信託不動産の内容一覧
本投資法人は、本投資証券の発行及び資金の借入れにより調達した資金によって、下表にその概要を掲げる不動産（「信託不動産」）を信託財産とする信託受益権（「取得予定資産」）を、本投資法人の発行する本投資証券が東京証券取引所へ上場された後、遅滞なく取得する予定です。本投資法人は取得予定資産の確保を図るために、取得予定資産のそれぞれについて、本投資法人の発行する投資口の上場等を停止条件とする停止条件付信託受益権売買契約を、売主との間で2005（平成17）年12月14日付で締結しています。
組入資産の明細①（所在地・所有形態・面積・構造規模等）
所有形態
名

称

面 積

所在地（住居表示）
土地

建物

土地(㎡)

建物(㎡)

構造/階数
(注２)

建築時期

総客室数
(注３)

神戸メリケンパークオ
リエンタルホテル

兵庫県神戸市中央区波止場町５番６号

借地権
(注４)

区分
所有権
(注４)

21,999.15(注４)48,701.82
(注４)

S造
14階建

1995年７月

331室

新浦安オリエンタルホ
テル

千葉県浦安市美浜一丁
目８番２号

所有権

所有権

9,914.00

44,833.11

SRC・S・RC造
地下２階付
12階建

1995年５月

506室

なんばオリエンタルホ
テル

大阪府大阪市中央区千日前二丁目８番17号

所有権

所有権

4,505.23

19,364.33

S・SRC造
地下１階付
９階建

1996年３月

257室

ホテル日航アリビラ

沖縄県中頭郡読谷村字儀間600番地

所有権/
借地権
(注５)

所有権

67,423.55

38,024.98
(注６)

SRC造
地下１階付
10階建

1994年４月

397室

奈良ワシントンホテルプラザ

奈良県奈良市下三条町
31番１号

所有権

所有権

2,393.48

5,385.82

S造
７階建

2000年３月

204室

博多中洲ワシントンホ
テルプラザ

福岡県福岡市博多区中洲二丁目８番28号

所有権

所有権

1,128.46

5,692.24
(注７)

S造
12階建

1995年３月

247室（注１) 「面積」、「構造/階数」及び「建築時期」は、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。
（注２) 「構造」について、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
（注３) 「総客室数」は、それぞれ本書の日付現在における販売可能客室数（長期自社使用は除く）を記載しています。
（注４) 神戸メリケンパークオリエンタルホテルの土地は、神戸市からの借地であり、その借地の対象となる土地面積については、建築確認申請書記載数量を記載しています。また、神戸メリケンパークオリエンタルホテルの建物は、本投資法人と神戸市の２者を区分所有者（共用部分の持分割合はそれぞれ72.18％及び27.82％です。）とする区分所有建物であり、上記数値は区分所有建物の一棟の建物の延床面積（附属建物764.83㎡を含みます。）を記載しています。なお、本投資法人が所有する専有部分は31,899.07㎡です。
（注５) ホテル日航アリビラの土地は、株式会社沖縄うみの園からの借地（転借地を含みます。）です。また、株式会社沖縄うみの園は、本ホテルの駐車場等の敷地を、2006（平成18）年２月15日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に信託譲渡するための信託契約を2005（平成17）年12月14日付で締結しています。
（注６) 附属建物120.10㎡を含みます。
（注７) 附属建物90.20㎡を含みます。

信託不動産の従前の権利関係と取得を予定するに至った経緯は以下のとおりです。
(ⅰ）新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル、神戸メリケンパークオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラ
本投資法人は、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル、神戸メリケンパークオリエ
ンタルホテル及びホテル日航アリビラの信託受益権を現所有者より取得後、同ホテルを賃貸することにより運用する予定です。現所有者による取得、本投資法人による現所有者からの取得並びに本投資法人による信託受益権取得の前後におけるホテル運営体制の移行等の経緯は以下のとおりです。

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(a) 現所有者であるゴールドマン・サックス・グループによる取得
2003（平成15）年２月に、ゴールドマン・サックス・グループは株式会社ダイエーから、新浦安オ
リエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及び神戸メリケンパークオリエンタルホテルの３ホテ
ルを信託受益権の譲渡又は建物を保有する会社の株式の取得により購入しました。本書の日付現在、
ゴールドマン・サックス・グループに属するドリームベイ有限会社（「ドリームベイ」）が新浦安オ
リエンタルホテル及びなんばオリエンタルホテルの信託受益権を保有し、またゴールドマン・サック
ス・グループに属する有限会社ジャパンホテルアライアンスが神戸メリケンパークオリエンタルホテ
ルの建物を保有している株式会社神戸メリケンパークオリエンタルホテルの全株式を保有しています。
ドリームベイ及び株式会社神戸メリケンパークオリエンタルホテルはアーコン・ホスピタリティ有限会社とホテル運営支援契約を締結する一方で、ホテル従業員を雇用する有限会社新浦安ホテルマネー
ジメント、なんばホテルマネージメント有限会社及びメリケンホテルマネージメント有限会社との間で業務委託契約を締結し、ホテル運営業務を委託しています。
一方、2003（平成15）年４月22日付で、ゴールドマン・サックス・グループに属するフランク
フォートインベストメント有限会社（「フランクフォート」）は、ホテル日航アリビラの土地の借地権（転借地権を含みます。）、及びその上の建物の所有権を信託財産とする信託受益権を前所有者であるサトー沖縄開発株式会社（注）から取得しました。
フランクフォートは、株式会社ＪＡＬホテルズ（以下、アーコン・ホスピタリティと併せて「現ホテル運営支援会社」といいます。）との間でホテル運営支援契約を締結する一方で、株式会社アリビ
ラホテルマネージメントと出向契約を締結することにより、ホテル従業員の出向を受け入れ、ホテル
日航アリビラを運営しております。（以下、有限会社新浦安ホテルマネージメント、なんばホテルマ
ネージメント有限会社、メリケンホテルマネージメント有限会社及び株式会社アリビラホテルマネー
ジメントを併せて「従業員雇用会社」といいます。）
なお、2005（平成17年）12月14日付で、ドリームベイ、株式会社神戸メリケンパークオリエンタル
ホテル及びフランクフォート（以下、これら３社を併せて「現所有者兼現ホテル運営会社」といいます。）は、その全社員持分又は全株式を保有する有限会社ジャパンホテルアライアンスに対し、それぞれ新浦安オリエンタルホテル及びなんばオリエンタルホテルの信託受益権、神戸メリケンパークオ
リエンタルホテルの信託受益権並びにホテル日航アリビラの信託受益権を譲渡する契約を締結しています。なお、株式会社神戸メリケンパークオリエンタルホテルは、かかる信託受益権譲渡に先立ち神戸メリケンパークオリエンタルホテルの建物を、また、株式会社沖縄うみの園はホテル日航アリビラの駐車場等の不動産を、それぞれ2006（平成18）年２月15日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に信託譲渡するための信託契約を2005（平成17）年12月14日付で締結しています。
（注) 前所有者であるサトー沖縄開発株式会社は資産運用会社の利害関係人等には該当しません。

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＜スキーム図（現行）＞有限会社ジャパンホテルアライアンス
100％出資新浦安
オリエンタルホテル

なんば
オリエンタルホテル

100％出資100％出資神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

ホテル
日航アリビラドリームベイ有限会社

株式会社神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

フランクフォート
インベストメント有限会社【現所有者兼現ホテル運営会社】【現所有者兼現ホテル運営会社】【現所有者兼現ホテル運営会社】

業務委託契約業務委託契約業務委託契約有限会社新浦安
ホテルマネージメント

なんばホテル
マネージメント有限会社

メリケンホテル
マネージメント有限会社

株式会社アリビラ
ホテルマネージメント【従業員雇用会社】【従業員雇用会社】【従業員雇用会社】【従業員雇用会社】

ホテル運営支援契約

ホテル運営支援契約

出向契約

ホテル運営支援契約

アーコン・ホスピタリティ有限会社

株式会社ＪＡＬホテルズ【現ホテル運営支援会社】【現ホテル運営支援会社】(b) 本投資法人による取得
本投資法人は、2005（平成17）年12月14日付で、有限会社ジャパンホテルアライアンス（注）との間で、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル、神戸メリケンパークオリエンタルホ
テル及びホテル日航アリビラの信託受益権の譲渡契約を締結しました。上記信託受益権の譲渡契約に基づき、本投資法人は2006（平成18）年２月15日付で各信託受益権を取得する予定です。
なお、利益相反取引規程に基づく上記信託受益権取得の検討・承認過程については、後記「７管理及び運営の概要／(2) 利害関係人との取引制限／③ ゴールドマン・サックス・グループとの利害関係人取引について／(ロ) ゴールドマン・サックス・グループからの運用資産の取得」をご参照ください。
（注) 有限会社ジャパンホテルアライアンスは、現所有者兼現ホテル運営会社の100％の出資持分又は株式を保有しており、現所有者兼現ホテル運営会社を通じて新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル、神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル及びホテル日航アリビラの信託受益権を実質的に保有しております。有限会社ジャパンホテルア
ライアンスは、上記「(a) 現所有者であるゴールドマン・サックス・グループによる取得」に記載のとおり2006（平成18）年２月15日付で現所有者兼現ホテル運営会社より各信託受益権の譲渡を受け、これらの直接的な所有者となることを予定しており、かかる所有者としての地位に基づき本投資法人に同日付で上記信託受益権を譲渡することに合意している者として本投資証券の売先指定を受けます。詳細は前記「第一部 証券情報／第１ 内国投資証券／１
募集内国投資証券／(14) その他／② 申込みの方法等／(ニ) 本投資法人が指定する販売先への売付け」をご参照ください。

(c) ＨＭＪによる現所有者兼現ホテル運営会社からのホテル運営業務の承継
ＨＭＪは、ホテル賃借人として2005（平成17）年８月29日付で設立され、その株式の100％をゴール
ドマン・サックス・グループが保有しています（注１）。ＨＭＪはＧＳＲＪＬより３名の取締役の出向を受け入れており（注２）、ＧＳＲＪＬにおいて不動産事業あるいはホテル事業に関連して幅広い経験を重ねてきた者により取締役会を構成しております。
ＨＭＪは、2005（平成17）年12月14日付で、４ホテルを信託財産とする各信託の受託者である三菱
ＵＦＪ信託銀行株式会社との間で、４ホテル個別に賃貸借契約を締結しました。本投資法人が４ホテルの信託受益権を取得した時点で、これら賃貸借契約が効力を生じ、信託受託者である三菱ＵＦＪ信－ 42 －(42) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

託銀行株式会社はＨＭＪに４ホテルの賃貸を開始する予定です。
なお、利益相反取引規程に基づく上記ＨＭＪとの賃貸借契約の検討・承認過程については、後記「７

管理及び運営の概要／(2) 利害関係人との取引制限／③ ゴールドマン・サックス・グループとの利害関係人取引について／(ハ) ＨＭＪとのホテル賃貸借契約」をご参照ください。
ＨＭＪは本書の日付現在、取得予定ホテルの運営に必要な許認可を有しておりません。ＨＭＪは2006（平成18）年２月14日に増資を行い、これにより資本の部合計を16億円程度とする予定です（注３）。さらにＨＭＪは、４ホテルの信託受益権に対する既存担保権が被担保債務の弁済により解除され、４ホテルの信託受益権が本投資法人に譲渡された後、2006（平成18）年２月16日付で現所有者兼
現ホテル運営会社を子会社化の上吸収合併する予定です（注４）。かかる合併の結果、ＨＭＪは現所有者兼現ホテル運営会社が保有している４ホテルの営業に必要な許認可を承継します。また、現所有者兼現ホテル運営会社が現ホテル運営支援会社との間で締結している運営支援契約についても承継又は同内容の契約を新規締結し、ホテル総支配人の派遣をはじめ、現所有者兼現ホテル運営会社が現ホテル運営支援会社より受けているサービスについて引き続き提供を受ける予定です。
さらに、ＨＭＪが現所有者兼現ホテル運営会社と合併する際には、同日付で従業員雇用会社の全社
員持分又は全株式についても取得し、これを完全子会社とした上で、従業員雇用会社との間で新たに出向契約を締結することにより、現在４ホテルの運営に従事する従業員についても承継する予定です。
以上により、現所有者兼現ホテル運営会社が構築している４ホテルの運営体制は、ＨＭＪによる運
営開始後も、維持されます。上記の一連の社員持分譲渡による子会社化及び合併は、2006（平成18）
年２月16日付で完了することを予定しております（上記の一連の手続き等を整理すると以下の一覧表のとおりとなります。）。

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ドリームベイ有限会社／
ジャパン・ホテル・アンド・

株式会社神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル／

リゾート投資法人（本投資法人）株式会社ホテルマネージメント
ジャパン

フランクフォート（ＨＭＪ）

インベストメント有限会社（現所有者兼現ホテル運営会社）

2005（平成17）年12月６日

2005（平成17）年12月14日

合併契約締結信託受益権の譲渡契約締結（有限信託受益権の譲渡契約締結(有限会

会社ジャパンホテルアライアンス社ジャパンホテルアライアンスにから譲受）

対して譲渡)

ホテル賃貸借契約締結
2005（平成17）年12月21日
2006（平成18）年２月14日

合併契約締結ホテル賃貸借契約締結
合併承認決議（書面による決議）

合併承認決議（書面による決議）

本投資証券の払込期日（一般募

ＨＭＪの株式の払込期日（第三者

集）

割当増資）

東京証券取引所への上場
借入実行
有限会社ジャパンホテルアライア
ンス対して受益権代金支払

有限会社ジャパンホテルアライア
ンスから受益権代金受取
有限会社ジャパンホテルアライア
ンスから借入金返済
借入金返済により受益権に対する既存担保権の解除

2006（平成18）年２月15日

信託受益権移転

信託受益権移転

ホテル賃貸借契約の効力発生

ホテル賃貸借契約の効力発生
転貸借契約の効力発生（２月16日

転貸借契約の効力発生（２月16日の合併効力発生により消滅）の合併効力発生により消滅）

現所有者兼現ホテル運営会社の社

現所有者兼現ホテル運営会社の社

員持分/株式をＨＭＪへ譲渡する持員持分/株式を譲り受ける社員持分分/株式譲渡契約締結/株式譲渡契約締結
従業員雇用会社の社員持分/株式をゴールドマン・サックス・グルー
プより譲り受ける契約締結

旅館業法３条の２の許可承継の承

旅館業法３条の２の許可承継の承認（2月16日までに）認（2月16日までに）現所有者兼現ホテル運営会社の社

現所有者兼現ホテル運営会社・従

員持分/株式のＨＭＪへの譲渡実行

業員雇用会社の社員持分/株式の譲2006（平成18）年２月16日

受実行
現所有者兼現ホテル運営会社・従業員雇用会社の完全子会社化
ＨＭＪに吸収合併（合併の効力発現所有者兼現ホテル運営会社を吸生）

収合併（合併の効力発生）（注１) ＨＭＪの株式は、米国ザ・ゴールドマン・サックス・グループ・インクが出資するリミテッド・パートナーシップであるMLQ
Investors, L.P.が、本書の日付現在、そのすべてを保有しています。また、MLQ Investors, L.P.は、本投資法人及び資産運用会社に対し、2006（平成18）年２月14日から2008（平成20）年２月14日までの間、本投資法人及び資産運用会社の同意なしにＨＭＪの株式を売却しないことを約束しています。
（注２) 2005（平成17）年11月30日現在の従業員雇用会社の従業員数を前提として、従業員雇用会社の子会社化が完了した時点におけるＨＭＪの正社員数は651名（従業員雇用会社からの出向者641名を含みます。）となる見込みです。
（注３) かかる増資によりＨＭＪは、株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律（昭和49年法律第22号。その後の改正を含みます。）
における大会社に該当することになります。またかかる増資により調達した資金は、ＨＭＪによる現所有者兼現ホテル運営会社及び従業員雇用会社の社員持分／株式の取得資金に充当されるとともに、ＨＭＪが賃貸借契約に基づき信託受託者に差し入れる４ホテルの敷金（後記「c. 取得予定資産の詳細な情報」の物件毎の「９. 賃貸借契約の概要」をご覧ください。）に充当される予定です。
（注４) 本投資法人に対し受益権譲渡がなされ４ホテルにかかる賃貸借契約の効力が生じてから、ＨＭＪと現所有者兼現ホテル運営会社との合併が成立するまでの間、４ホテルはＨＭＪより現所有者兼現ホテル運営会社に転貸されることが上記賃貸借契約において規定されており、この間、現所有者兼現ホテル運営会社による４ホテルの運営が継続する予定です。

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＜スキーム図（合併後）＞
新浦安
オリエンタルホテル

なんば
オリエンタルホテル

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

ホテル
日航アリビラジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人【本投資法人】

不動産賃貸借契約

不動産賃貸借契約

不動産賃貸借契約

不動産賃貸借契約

株式会社ホテルマネージメントジャパン【ホテル賃借人（予定）】
出向契約

出向契約

出向契約

出向契約

有限会社新浦安
ホテルマネージメント

なんばホテル
マネージメント有限会社

メリケンホテル
マネージメント有限会社

株式会社アリビラ
ホテルマネージメント【従業員雇用会社】【従業員雇用会社】【従業員雇用会社】【従業員雇用会社】

ホテル運営支援契約（注１）

ホテル運営支援契約

アーコン・ホスピタリティ有限会社

株式会社ＪＡＬホテルズ【ホテル運営支援会社（予定）】【ホテル運営支援会社（予定）】（注１） 株式会社ホテルマネージメントジャパンはかかるホテル運営支援契約により、アーコン・ホスピタリティ有限会社から個別のホテル（新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及び神戸メリケンパークオリエンタルホテルの３件のホテル）について運営支援を受けるほか、株式会社ホテルマネージメントジャパンが賃借し運営する全てのホテルについての包括的な運営助言も受けます。
（注２） 従業員雇用会社はいずれも、2006(平成18)年2月16日付けで株式会社ホテルマネージメントジャパンの100%子会社となる予定です。

(d) ゴールドマン・サックスグループによるホテル投資・運営の特色
本投資法人は、６件の取得予定資産のうち４件（新浦安オリエンタルホテル、神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラ）を、ゴールドマン・サッ
クス・グループに属するＨＭＪに賃貸して運用します。
ＨＭＪは、新浦安オリエンタルホテル、神戸メリケンパークオリエンタルホテル及びなんばオリエ
ンタルホテルの３ホテルについて、2005（平成17）年12月22日付ホテル運営支援契約に基づき、ゴー
ルドマン・サックス・グループに属するアーコン・ホスピタリティをホテル運営支援会社としてノウ
ハウの供与、支配人の派遣等の運営支援を受けるほか、ＨＭＪが賃借し運営するすべてのホテルに係る価値向上戦略についてアーコン・ホスピタリティから助言支援を受けます。
以上のとおり、本投資法人は取得予定資産６件のうち４件についてＨＭＪに賃貸することにより運用することを予定しているほか、今後も投資方針に従い最適と判断される場合には、ゴールドマン・
サックス・グループに属するＨＭＪ及びアーコン・ホスピタリティが運営するホテルに投資して、ゴールドマン・サックス・グループが有するホテル運営のノウハウを活用することを予定しています。
資産運用会社は、ゴールドマン・サックス・グループのホテル投資及び運営には、以下のような特色があると考えております。

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(イ) ゴールドマン・サックス・グループによるホテル投資及び運営
ゴールドマン・サックス・グループは、その運用する不動産ファンド（ホワイトホールファンド）を通じ、2005（平成17）年６月30日現在、約830億ドル（取得価額）に及ぶ不動産投資実績を有します。ホテルについては、ホワイトホールファンドは、過去ウエスティンホテルチェーン等を購入した実績を有するほか、そのホテル投資は、2005（平成17）年６月30日現在、約500ホテル、
約150,000 室を超えています。さらに、オーナーとしてシェラトン、マリオット、ハイアット、
フォーシーズンズ、リージェント、ホリデイ・イン等のブランドと様々なマネジメント契約やフランチャイズ契約を締結するなどホテル運営に豊富な経験を有し、ホテル事業において、世界有数のホテルオーナー及び運営会社のひとつと数えられています。
なお、ゴールドマン・サックス・グループが日本において2005（平成17）年に取得し、現在保有するホテルの抜粋は以下のとおりです。
ホテル名

所在地

部屋数
（室）

築年
（年）

ホテルタイプ

取得時期

川崎日航ホテル

神奈川県川崎市

184

1983(注２)

シティ

2005年５月

ホテルパコ旭川

北海道旭川市

355

1997

ビジネス

2005年10月

ホテルパコ帯広

北海道帯広市

260

1997

ビジネス

2005年10月（注１) 債権の形態で保有するホテル等は除きます。
（注２) 1964年に営業開始、現在の建物は1983年に建替えたものです。
（注３) 本書の日付現在、本投資法人がゴールドマン・サックス・グループよりこれらのホテルの譲渡を受ける予定はありません。

ゴールドマン・サックス・グループは、グローバルには、その出資するリミテッド・パートナー
シップであるArchon Group, LP（「米アーコン」）を通じて、ゴールドマン・サックス・グループ
及びその運営するファンドが保有する資産のアセットマネジメント業務を行っており、日本において投資したホテルを含む不動産のアセット・マネジメント業務については、米アーコンがその業務運営をサポートする（注）ＧＳＲＪＬが行っております。
米アーコンは、2005（平成17）年６月30日現在、全世界で総額約180億米ドル強相当の不動産を管理し、2005（平成17）年９月30日現在、約1,400名の従業員を擁して日本、米国、フランス、ドイツ、イタリア、メキシコ、タイ、韓国、中国に拠点を有します。
ＧＳＲＪＬは、米アーコンがホテル事業について有する資産管理・運営、取得・売却、レポー
ティング、ファイナンス等の様々な不動産関連業務の経験・ノウハウを活用して、ホテルのアセッ
トマネジメント業務を行っています。ゴールドマン・サックス・グループは、日本においてはＧＳ
ＲＪＬを通じ、1998（平成10）年より不動産業務を開始していますが、2005（平成17）年９月30日
現在、約180名の従業員を擁し、日本全国に点在するオフィス、住居、商業、ゴルフコース等多岐に亘る約330物件の管理運営を行っています。
（注) ＧＳＲＪＬに対し、出向者３名（本書の日付現在）を派遣するとともに、ＧＳＲＪＬが環境調査を行う際の調査支援、投資物件への付保を行う際のサポート等を行っています。

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(ロ) アーコン・ホスピタリティによるホテル運営の特色
アーコン・ホスピタリティは、ホテル運営支援業務に特化することを目的として、ＧＳＲＪＬの100％子会社として2003（平成15）年１月に設立されました。2005（平成17）年10月末日現在、28名の従業員（注）を有し、うち14名は運営するホテルの戦略策定・実行等の経営中枢を担うプロ
フェッショナル職です。14名のプロフェッショナル職のうち、５名は米国コーネル大学ホテル経営
学部において学士若しくは修士を取得しており、ホテル経営に関する専門の教育を受けております。
また、プロフェッショナル職は、ヒルトン・インターナショナル、ウェスティンホテル等のホテル
企業やアーサー・アンダーセン、ＫＰＭＧ等のコンサルティング会社等での実務経験を有しており、実際のオペレーションや、様々な運営改善プロジェクトに携わることを通じて、国内外のホテルにおいて戦略策定・実行、運営改善等オペレーションに関する豊富な知識、経験を有しています。
（注) なお、アーコン・ホスピタリティの従業員は、原則としてＧＳＲＪＬからの出向となっております。

アーコン・ホスピタリティは、以下のようなホテル運営支援業務を行っています。
・

資産価値向上のためのプロジェクト推進

・

運営管理

・

収支管理（価格設定、予測分析、購買、人件費管理等）

・

予算及び資本支出管理

・人事（研修・トレーニングの実施、労働組合対応、人事制度の変更）

・

セールス及びマーケティング（イールドマネジメント、クロスセリング等）

また、資産運用会社は、アーコン・ホスピタリティが運営支援を行うホテルの運営には、以下のような特色があると考えています。

(a）ホテル管理会計（Uniform System of Accounts for the Lodging Industry）を利用した効率的な経営管理システムの活用
アーコン・ホスピタリティは、その運営するホテルの管理会計システムとして、Uniform
System of Accounts for the Lodging Industry（「ユニフォームシステム」）を採用しています。
ユニフォームシステムは、効率的部門別損益管理を目的とした、米国ホテル業界等で一般的に採用されている管理会計手法です。部門別及びビジネス・ユニット毎に収益管理を行い、収益についての責任の所在を明確にし、経営情報を迅速に伝達することが可能なため、より効率的、効果的な経営に資するという特徴があります。

(b) 戦略的収益管理とコスト管理
アーコン・ホスピタリティは、収益面においては、ＧＯＰ（注）に着目し、その継続的な管理を行うとともに、マーケット平均以上の水準維持に努めています。そのため、ホテルマーケット
動向の把握をベースに、宿泊・料飲の単価設定やオーバーブッキングの設定等、適切なイールド
マネジメントを行うことが可能となるとともに、インターネット戦略及び広告等を駆使し、また、複数のホテルにおける共同マーケティング等の手法によるマーケティング・販売促進を実施し、部門毎にその収入の極大化を目指すことができます。
費用面においては、部門毎の利益率、原価率、売上高／一般管理費率、売上高／人件費率等の指標に着目して費用削減を目指しています。また、効率的な運営・コスト構造の実現を目指し、複数のホテルで一括付保や集中購買を実施する等、ポートフォリオレベルでの横断的な費用削減を図っています。さらに、ベンダー等取引業者の選定において逆オークション方式を採用して取引金額を削減すること、及び複数の業者を同時に採用すること等により業者間での競争を促す等－ 47 －(47) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

の具体的な施策により、個別ホテルレベルでの費用削減も積極的に図っています。
（注）売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、ホテルの代表的経営指標であり、ホテル事業における宿泊・料飲・物販・テナント・その他の部門別利益の合計から、部門毎の営業費用に含めることのできない非配分営業費用（人件費などの管理費や水道光熱費など）を控除した額をいいます。

(c) 成果主義人事制度の導入及び人材の活用と効率化
アーコン・ホスピタリティは、ＨＭＪが運営するホテルの従業員について、目標管理制度をベースとした成果主義の人事制度を導入し、各従業員のモチベーション向上を図るための支援を行います。さらに、適材適所の方針に則り、ＨＭＪが運用するホテル間の人材派遣・交流を積極的に図り、従業員個々人の能力を発揮できる環境を提供すると同時に、効率的な人材配置を行う
ための支援を行います。
また、アーコン・ホスピタリティは、ホテル競争力向上を目的とした人材の教育にも力点を置き、優秀な人材には更に高度な教育やトレーニングの場を提供する等、従業員個々人の能力開発を図るための支援を行います。

(ⅱ）奈良ワシントンホテルプラザ、博多中洲ワシントンホテルプラザ
本投資法人は、奈良ワシントンホテルプラザ及び博多中洲ワシントンホテルプラザの信託受益権を取得後、これらのホテルをワシントンホテル株式会社に賃貸することにより運用する予定です。現所有者による本件の取得、本投資法人による現所有者からの取得並びに本投資法人による信託受益権取得の前後におけるホテル運営体制の移行等の経緯は以下のとおりです。

(a) 現所有者であるゴールドマン・サックス・グループによる取得
2004（平成16）年９月24日付で、ゴールドマン・サックス・グループに属するエンデバー・リアル
ティ・ファンド有限会社は奈良ワシントンホテルプラザ及び博多中洲ワシントンホテルプラザの土地及び建物の所有権を信託財産とする信託受益権を前所有者である東泉地所株式会社（注）から取得しました。本書の日付現在、これら信託の受託者である住友信託銀行株式会社が、奈良ワシントンホテ
ルプラザ及び博多中洲ワシントンホテルプラザをワシントンホテル株式会社に賃貸しております。
（注) 前所有者である東泉地所株式会社は資産運用会社の利害関係人等には該当しません。

(b) 本投資法人による現所有者からの取得
2005（平成17）年12月14日付で、本投資法人はエンデバー・リアルティ・ファンド有限会社との間で、奈良ワシントンホテルプラザ及び博多中洲ワシントンホテルプラザの信託受益権の譲渡契約を締結しました。同契約に基づき、本投資法人は2006（平成18）年２月15日付で信託受益権を取得する予定です。当該信託受益権を取得した時点で、本投資法人はエンデバー・リアルティ・ファンド有限会社より、信託受益者として奈良ワシントンホテルプラザ及び博多中洲ワシントンホテルプラザについてのワシントンホテル株式会社との賃貸借契約を実質的に承継することになります。
なお、利益相反取引規程に基づく上記信託受益権取得の検討・承認過程については、後記「７管理及び運営の概要／(2) 利害関係人との取引制限／③ ゴールドマン・サックス・グループとの利害関係人取引について／(ロ) ゴールドマン・サックス・グループからの運用資産の取得」をご参照ください。

－ 48 －(48) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_050_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

組入資産の明細②（信託不動産の区分、価格及び投資比率）＜タイプ別＞
不動産鑑定評価額

タイプ区分
（注１）

名

称

取得予定価格

投資比率
（注２）

（百万円）

投資比率
（注２）

（百万円）

神戸メリケンパークオリエンタルホテル（注３）11,40015.6％

11,400

15.6％

新浦安オリエンタルホテル

19,40026.6％

19,40026.6％

30,80042.3％

30,80042.3％

なんばオリエンタルホテル

16,70022.9％

16,70022.9％

奈良ワシントンホテルプラザ

1,800

2.5％

1,800

2.5％

博多中洲ワシントンホテルプラザ

3,880

5.3％

3,880

5.3％

22,38030.7％

22,38030.7％

19,70027.0％

19,70027.0％

19,70027.0％

19,70027.0％

72,880100.0％

72,880100.0％

シティホテル

小計

ビジネスホテル

小計

リゾートホテル小

ホテル日航アリビラ

計

ポートフォリオ合計＜グレード別＞不動産鑑定評価額

グレード区分
（注１）

ラグジュアリー小称

ホテル日航アリビラ

取得予定価格

投資比率
（注２）

（百万円）

投資比率
（注２）

（百万円）

19,70027.0％

19,70027.0％

19,70027.0％

19,70027.0％

11,40015.6％

11,40015.6％

11,40015.6％

11,400

15.6％

新浦安オリエンタルホテル

19,40026.6％

19,40026.6％

なんばオリエンタルホテル

16,70022.9％

16,70022.9％

奈良ワシントンホテルプラザ

1,800

2.5％

1,800

2.5％

博多中洲ワシントンホテルプラザ

3,880

5.3％

3,880

5.3％

41,78057.3％

41,780

57.3％

－

－

－

－

－

－

－

－

72,880100.0％

72,880100.0％

計

アッパーミドル小名神戸メリケンパークオリエンタルホテル（注３）計

ミッドプライス

小

計

エコノミー
小

－

計

ポートフォリオ合計（注１）タイプ区分及びグレード区分の定義については、前記「(1) 投資方針／① ポートフォリオの構築方針」をご覧ください。
（注２）投資比率は、各物件の不動産鑑定評価額又は取得予定価格のポートフォリオ合計に対する比率です。算定にあたっては、小数点第2位
以下を四捨五入しています。
（注３）神戸メリケンパークオリエンタルホテルは本投資法人と神戸市の２者を区分所有者（共用部分の持分割合はそれぞれ72.18％及び27.82％です。）とする区分所有建物であり、一棟の建物（附属建物を含みます）のうち本投資法人が所有する専有部分にかかる不動
産鑑定評価額又は取得予定価格です。

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組入資産の明細③（信託不動産の不動産鑑定評価）
試算価格情報

名

不動産
鑑定業者

称

不動産
鑑定評価額
(注１)
(百万円)

収益価格(注２)
積算価格
(注３)
(百万円)

直接還元法
直接還元法
による価格
(百万円)

ＤＣＦ法

還元
利回り

ＤＣＦ法に
よる価格
(百万円)

割引率

最終還元
利回り

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル㈱立地評価研究所

11,4007,443

11,1605.4％

11,420

5.3％

5.5％

新浦安オリエンタル
ホテル㈱立地評価研究所

19,40014,877

19,4005.2％

19,400

5.0％

5.25％

なんばオリエンタル
ホテル㈱立地評価研究所

16,70011,946

16,8805.0％

16,660

5.0％

5.05％

ホテル日航アリビラ㈱立地評価研究所

19,7006,235

19,7006.2％

19,700

6.0％

6.3％

奈良ワシントンホテルプラザ㈱立地評価研究所

1,800

1,967

1,816

6.2％

1,799

6.2％

6.4％

博多中洲ワシントン
ホテルプラザ㈱立地評価研究所

3,880

1,500

3,919

5.5％

3,850

5.5％

5.7％

（注１）上記不動産鑑定評価額は、「不動産鑑定評価基準（平成15年１月１日）」及び社団法人日本不動産鑑定協会の「投資信託及び投資法人に関する法律にかかる不動産鑑定評価上の留意事項について（平成12年11月29日）」（以下併せて「不動産鑑定評価基準等」といいます。）に基づき、原則として、ＤＣＦ法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格等による検証を行い決定された価格（「特定価格」）をもって「鑑定評価額」としています。また、表中では直接還元法適用の際に適用した「還元利回り（所謂「キャップレート」）」、ＤＣＦ法適用の際に適用した「割引率」、「最終還元利回り」、検証として適用された「積算価格」についても併せて記載しています。
なお、不動産鑑定評価額は、不動産鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士等、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
（注２）「収益価格」とは、不動産から生み出される収益に着目して、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めるものであり、純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格を求める手法（収益還元法）により求められた価格です。
さらに収益価格は、ＤＣＦ法による収益価格と直接還元法による収益価格とに分類されます。ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合計して収益価格を試算する手法です。また、直接還元法は一期間の純収益を還元利回りによって還元して収益価格を試算する手法です。
（注３）「積算価格」とは、不動産の再調達に要する費用に着目し、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法（原価法）により求められた価格です。

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ｂ. 信託不動産における賃貸借の状況一覧
本書の日付現在、本投資法人が取得予定資産について継承もしくは新規に締結を予定する
賃貸借契約に基づく賃貸借の状況は以下のとおりです。
組入資産の明細④（信託不動産の賃貸借の状況）
総賃料収入（年額）(注３)
タイプ
区分

テナント
総数
（注１）

グレード
区分

名

アッパー
ミドル

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル(注２)576,645千円（注4）千円
576,645千円

17.0％

1

ミッド
プライス

新浦安オリエンタル
ホテル

666,302千円（注4）千円
666,302千円

19.6％

1

なんばオリエンタル
ホテル

799,960千円（注4）千円
799,960千円

23.5％

1

奈良ワシントンホテルプラザ

139,000千円－千円
139,000千円

4.1％

2

博多中洲ワシントン
ホテルプラザ

259,000千円－千円
259,000千円

7.6％

1

1

957,093千円（注4）千円
957,093千円

28.2％

ホテル日航アリビラ

3,398,000千円－千円
3,398,000千円

100.0％

7

称

シティ
ホテル

ビジネス
ホテル

リゾート
ホテル

ミッド
プライス

ラグジュ
アリー

ポートフォリオ合計

固定賃料
変動賃料
合計賃料

比率
（注５）

総賃貸可能面積
（注６）
(㎡)

総賃貸面積
（注７）
(㎡)

32,663.90

32,663.90

44,833.11

44,833.11

19,364.33

19,364.33

5,247.79

5,247.79

5,602.04

5,602.04

38,024.98

38,024.98

145,736.15

145,736.15（注１）テナント総数は、本投資法人との賃貸借契約の直接の当事者となる賃借人の数（当該賃借人から転貸借に供されている転借人は含まれておりません。）を記載しています。なお、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタ
ルホテル及びホテル日航アリビラはＨＭＪと信託受託者の間の2005（平成17）年12月14日付定期建物賃貸借契約により、信託受益者による運用資産の信託受益権の取得を停止条件としてＨＭＪに対し一括賃貸にされる予定です。博多中洲ワシントンホテルプラザはワシ
ントンホテル株式会社に一括賃貸に供されております。奈良ワシントンホテルプラザはワシントンホテル株式会社他１社に賃貸に供されております。
（注２）神戸メリケンパークオリエンタルホテルは本投資法人と神戸市の２者を区分所有者（共用部分の持分割合はそれぞれ72.18％及び27.82％です。）とする区分所有建物であり、一棟の建物（附属建物を含みます）のうち本投資法人が所有する専有部分にかかる数値です。
（注３）総賃料収入とは、賃貸借契約に基づく月額賃料（駐車場使用料等を含みます。）を12倍（年換算）して千円未満を切捨てて記載しています。但し、奈良ワシントンホテルプラザ及び博多中洲ワシントンホテルプラザの２件については、ホテル賃借人から千円単位での賃料の開示許可を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた値を記載しています。
（注４）ＨＭＪが賃借人となる神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラについては、変動賃料に関する取り決めがされております。その詳細については、後記＜ＨＭＪの変動賃料の概要＞をご覧下さい。
（注５）比率は、各ホテルの総賃料収入（変動賃料は除きます。）のポートフォリオ合計に対する比率です。算定にあたっては、小数点第２位
以下を四捨五入しています。
（注６）総賃貸可能面積とは、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積をいいます。なお、神戸メリケンパーク
オリエンタルホテルについては、区分所有建物であり本投資法人が所有する専有部分（附属建物を含みます）の面積を記載しています。
また、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラの総賃貸可能面積は延床面積を記載しております。
（注７）総賃貸面積とは、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され賃貸されている又は賃貸される予定の面積合計をいいます。

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＜ＨＭＪの変動賃料の概要＞
ＨＭＪが賃借人となる神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホ
テル及びホテル日航アリビラの４物件（「当初４物件」）の変動賃料については、2005（平成17）年12月14日付定期建物賃貸借契約において次のような取り決めがなされています。

(a）当初４物件の変動賃料は、営業期間売上高（注１）の10パーセント相当額（消費税別途）です。

(b）変動賃料合計額（注２）は変動賃料総基準額（注３）を上限とします。

(c）ＨＭＪは、賃貸人である当初４物件の信託受託者に対し、以下のとおり、変動賃料を支払います。なお、本投資法人とＨＭＪの決算期はいずれも毎年９月１日から翌年８月末日であり、同一です。
・上半期終了後２ヶ月以内：仮払変動賃料
ＨＭＪの取締役会が承認した未監査の中間決算上の金額に基づき、営業期間が当該上半期であったと仮定した場合の変動賃料額（「仮払変動賃料」）を算出し支払います。
・営業期間終了後２ヶ月以内：最終変動賃料
ＨＭＪは、当該営業期間に係る監査済みの確定決算に基づき変動賃料を算出し、当該算出金額から、上記に基づき支払った仮払変動賃料との差額を支払います。
（注１) 「営業期間売上高」とは、ＨＭＪが各営業期間について本物件で営業するホテル及び付帯駐車場に係る売上高並びに本物件の利用によって生じるその他一切の収入（転貸借が行われる場合には、転貸料収入を含みます。いずれの金額も日本において一般に公正妥当と認められる会計原則に即して計算します。）をいいます。
（注２) 「変動賃料合計額」とは、当初４物件の変動賃料の合計額をいい、上記に従い算出されます。
（注３) 「変動賃料総基準額」とは、ＨＭＪの当初４物件において営む事業に係るＧＯＰ（注４）から固定賃料及び運営支援会社に対する報酬控除後の金額（「修正ＧＯＰ」といいます。）の90パーセント相当額をいいます。なお、ＨＭＪ及びアーコン・ホスピタリティとの間の運営支援契約は本書の日付現在発効していないため運営支援委託料の実績値は存在しませんが、運営支援受託予定の当初４物件の過去の売上及びＧＯＰ等の実績に基づき算出した運営支援委託料及び変動賃料総基準額の参考金額については、後記＜参考：ホテル事業の主要指標＞／（注４）をご覧下さい。
（注４) 「GOP(Gross Operating Profit)」とは、各物件の売上高から、次の営業費用を（但し、各物件の営業或いは所有に関して直接発生したものに限ります。）控除した残額をいいます。①売上原価、②ホテル従業員の人件費・福利厚生費、③備品費、④営業部門に係る費用（外部委託費用、各種手数料等を含む）、⑤一般管理費、⑥販売促進・広告宣伝費、⑦修繕維持費（施設保守・管理費用を含みます。）、⑧水道光熱費、⑨運営管理に関する保険料、⑩ホテル運営管理に関する公租公課（印紙税等）、⑪ホテル売上債権に係わる貸倒引当金並びに貸倒損失、⑫その他ホテル運営管理に関する直接経費。

－ 52 －(52) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

＜参考：ホテル事業の主要指標(注１)＞
2004年（注２）
神戸メリケンパーク 新浦安オリエンタル なんばオリエンタル
オリエンタルホテル
ホテル
ホテル
売上
比率
宿泊部門
指標
(％,円)

財務指標
(百万円)

売上
比率

ホテル日航
アリビラ

売上
比率

合計／平均

売上
比率

売上
比率

客室稼働率

76.6％

－

82.3％

－

80.6％

－

80.5％

－

80.3％

－

ADR

15,369－18,600

－

9,484

－

24,195－

17,836－

RevPAR

11,776－15,301

－

7,646

－

19,469－14,314

－

総売上高

7,140

100.0％

6,238

100.0％

1,987

100.0％

5,542

100.0％

20,907100.0％

宿泊部門

1,564

21.9％

3,136

50.3％

784

39.5％

3,115

56.2％

8,599

41.1％

料飲部門

4,896

68.6％

2,596

41.6％

161

8.1％

1,802

32.5％

9,455

45.2％

物販部門

169

2.4％

54

0.9％

0

0.0％

481

8.7％

704

3.4％

テナント部門

68

1.0％

243

3.9％

975

49.1％

0

0.0％

1,286

6.2％

その他部門

443

6.2％

209

3.4％

67

3.4％

144

2.6％

863

4.1％

1,501

21.0％

1,747

28.0％

1,232

62.0％

1,809

32.6％

6,289

30.1％

GOP

2003年（注３）
神戸メリケンパーク 新浦安オリエンタル なんばオリエンタル
オリエンタルホテル
ホテル
ホテル
売上
比率
宿泊部門
指標
(％,円)

売上
比率

合計／平均

売上
比率

売上
比率

客室稼働率

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

ADR

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

RevPAR

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

6,310

100.0％

6,337

100.0％

1,708

100.0％

4,289

100.0％

－

－

宿泊部門

1,374

21.8％

3,294

52.0％

704

41.2％

2,427

56.6％

－

－

料飲部門

4,314

68.4％

2,571

40.6％

148

8.7％

1,309

30.5％

－

－

物販部門

145

2.3％

59

0.9％

0

0.0％

383

8.9％

－

－

テナント部門

48

0.8％

209

3.3％

811

47.5％

0

0.0％

－

－

その他部門

429

6.8％

204

3.2％

45

2.6％

170

4.0％

－

－

1,466

23.2％

2,326

36.7％

1,068

62.5％

1,580

36.8％

－

－

総売上高

財務指標
(百万円)

売上
比率

ホテル日航
アリビラ

GOP

（注１) 本投資法人の取得予定資産のうち、変動賃料を含む賃貸借契約を締結しているの上記４ホテルについて記載しております。なお、売上比率については、各部門の売上高の総売上高に対する比率を小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注２) 当該取得予定資産の2004（平成16）年１月１日から同年12月31日までを運営期間とするホテル事業関連数値を、現所有者兼現ホテル運営会社から提供を受けた数値に基づいて記載しております。
（注３) 神戸メリケンパークオリエンタルホテルは2003（平成15）年３月１日から同年12月31日まで、新浦安オリエンタルホテル及びなんばオ
リエンタルホテルは2003（平成15）年２月27日から同年12月31日まで、ホテル日航アリビラは2003（平成15）年４月22日から同年12月31日までを運営期間とするホテル事業関連数値を、現所有者兼現ホテル運営会社から提供を受けた数値に基づいてそれぞれ記載しております。
（注４) ＨＭＪとアーコンホスピタリティとの間及びＨＭＪと株式会社ＪＡＬホテルズとの間のホテル運営支援契約に各々規定される支払報酬料率を上記2003年の過年度実績に適用した場合490百万円、2004年の過年度実績に適用した場合524百万円となります。なお、ホテル運
営支援契約に各々規定される支払報酬料は各ホテルの年間売上高及びＧＯＰに連動する形で決定されます。
（注５) 上記４ホテルについて、2004年ＧＯＰ合計額から固定賃料合計額及び上記2004年の過年度実績に適用して算出された運営支援委託報酬料の参考金額に基づいて計算される変動賃料総基準額の参考値は、2,488百万円（百万円未満を切捨てています。）となります。また、2004年の総売上高合計額の実績値に10パーセントを乗じて算出される変動賃料合計額は、2,090百万円（百万円未満を切捨てています。）となります。

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組入資産の明細⑤（信託不動産における稼働率の推移）
タイプ
区分

シティ
ホテル

ビジネス
ホテル

リゾート
ホテル

最近５年間の稼働率の推移（注１）

グレード
区分

名

アッパー
ミドル
ミッド
プライス

ミッド
プライス

ラグジュア
リー

称
2004年

2003年

2002年

2001年

2000年

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル（注２）

－

－

－

－

－

新浦安オリエンタル
ホテル（注２）

－

－

－

－

－

なんばオリエンタル
ホテル（注２）

－

－

－

－

－

奈良ワシントンホテルプラザ（注３）

100％

－

－

－

－

博多中洲ワシントン
ホテルプラザ（注３）

100％

－

－

－

－

－

－

－

－

－

ホテル日航アリビラ（注２）（注１）各信託不動産の稼働率は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を表しています（前記「組入資産の概要④（信託不動産の賃貸借の状況）」をご覧下さい。）。なお、ここでいう稼働率は「組入資産の明細④（信託不動産の賃貸借の状況）」の＜参考：ホテル事業の主要指標＞他の箇所において記載しているホテルの客室稼働率とは異なる指標です。
（注２）本書の日付現在までにおいて、賃貸借方式により運用されていないため記載しておりません。
（注３）現所有者であるエンデバー・リアルティ・ファンド有限会社による取得日である2004（平成16）年９月24日以降同年12月末までの期間の平均値を記載しております。

－ 54 －(54) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

組入資産の明細⑥（主要なテナントの状況）＜賃貸面積ベース＞
No

1

2

テナント名

株式会社ホテル
マネージメントジャパン

ワシントンホテル
株式会社

入居ホテル

業種

契約開始日
契約終了日

総賃貸面積(ホテル別)
（注２）

比率
（注５）

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

2006年２月15日
2012年２月14日

32,663.90㎡
(注３)

22.4％

新浦安オリエンタル
ホテル

2006年２月15日
2012年２月14日

44,833.11㎡
(注３)

30.8％

2006年２月15日
2012年２月14日

19,364.33㎡
(注３)

13.3％

ホテル日航アリビラ

2006年２月15日
2012年２月14日

38,024.98㎡
(注３)

26.1％

奈良ワシントンホテルプラザ2000年３月27日
2020年３月26日

4,883.79㎡
(注４)

3.4％

1995年４月１日
2015年３月31日

5,602.04㎡
(注４)

3.8％

145,372.15㎡

99.8％

なんばオリエンタル
ホテル

博多中洲ワシントン
ホテルプラザホテル

ホテル

上記テナントの合計

総賃貸面積(テナント別)
（注２）

比率
（注５）

134,886.32㎡

92.6％

10,485.83㎡

7.2％

145,372.15㎡

99.8％（注１) ポートフォリオ全体の総賃貸面積の５％以上を占める主要テナントについて記載しています。
（注２) 総賃貸面積とは、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸されている又は賃貸される予定の面積合計をいいます。
（注３) 神戸メリケンパークオリエンタルホテルについては、区分所有建物であり本投資法人が所有する専有部分（附属建物を含みます）の面積を記載しています。また、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラの総賃貸可能面積は延床面積を記載しています。
（注４) 奈良ワシントンホテル、博多中洲ワシントンホテルプラザの賃貸面積は、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸されている面積合計をいいます。
（注５) 比率は、各ホテル別又はテナント別の総賃貸面積のポートフォリオ合計（「組入資産の明細④（信託不動産の賃貸借の状況）」の表に記載する総賃貸面積のポートフォリオ合計）に対する比率です。算定にあたっては、小数点第２位以下を四捨五入しています。
（注６) 上記以外の賃貸借契約の詳細については、「ｃ．取得予定資産の詳細な情報／各物件の９．賃貸借契約の概要」をご覧下さい。

＜年間賃料ベース＞

No

1

2

テナント名

株式会社ホテル
マネージメントジャパン

ワシントン
ホテル株式会社

入居ホテル

業種

契約開始日
契約終了日

年間賃料(ホテル別)（注２）

年間賃料(テナント別)
（注２）

固定賃料
変動賃料
年間賃料

固定賃料
変動賃料
年間賃料

比率
（注４）

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

2006年２月15日
2012年２月14日

576,645千円(注３) 千円
576,645千円

17.0％

新浦安オリエンタル
ホテル

2006年２月15日
2012年２月14日

666,302千円(注３) 千円
666,302千円

19.6％

なんばオリエンタル
ホテル

2006年２月15日
2012年２月14日

799,960千円(注３) 千円
799,960千円

23.5％

2006年２月15日
2012年２月14日

957,093千円(注３) 千円
957,093千円

28.2％

ホテル日航アリビラ
奈良ワシントンホテルプラザ2000年３月27日
2020年３月26日

122,000千円－千円
122,000千円

3.6％

1995年４月１日
2015年３月31日

259,000千円－千円
259,000千円

7.6％

3,381,000千円－千円
3,381,000千円

99.5％

ホテル

ホテル
博多中洲ワシントン
ホテルプラザ上記テナントの合計比率（注４）3,000,000千円(注３)千円
3,000,000千円

88.3％

381,000千円－千円
381,000千円

11.2％

3,381,000千円－千円
3,381,000千円

99.5％（注１) ポートフォリオ全体の総賃貸面積の５％以上を占める主要テナントについて記載しています。
（注２) 年間賃料とは、本投資法人と主要なテナントとの間の賃貸借契約に基づく月額賃料（駐車場使用料等を含みます）を12倍（年換算）して千円未満を切捨てて記載しています。但し、奈良ワシントンホテルプラザ及び博多中洲ワシントンホテルプラザの２件については、
ホテル賃借人から千円単位での賃料の開示許可を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた値を記載しています。
（注３) ＨＭＪが賃借人となる神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラに関する変動賃料の取り決めの詳細については、前記「組入資産の明細④（信託不動産の賃貸借の状況）」の＜ＨＭＪの変
動賃料の概要＞をご覧下さい。
（注４) 比率は、各ホテル別又はテナント別の年間賃料（変動賃料は除きます。）のポートフォリオ合計（「組入資産の明細④（信託不動産の賃貸借の状況）」の表に記載する総賃料収入のポートフォリオ合計）に対する比率です。算定にあたっては、小数点第２位以下を四捨五入しています。
（注５) 上記以外の賃貸借契約の詳細については、「ｃ．取得予定資産の詳細な情報／各物件の９．賃貸借契約の概要」をご覧下さい。

－ 55 －(55) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｃ. 取得予定資産の詳細な情報
取得予定資産個別の概要の詳細は以下のとおりです。
１. 「特定資産の概要」欄の記載について
・・「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
「取得価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（不動産売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。

２．「不動産（もしくは信託不動産）の概要」欄の記載について・「地積・延床面積」、「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。但し、調査の結果、当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。

・「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。

・

区分所有建物及び共有土地に関しては、区分所有建物の一棟の建物の合計延床面積（他の区分所有者が所有する面積を含みます。）及び共有土地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）を記載しています。

・「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に掲げる「用途地域」、「特別用途地区」及
び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。

３. 「交通」欄の記載について・現所有者から提供を受けた情報に基づき記載しています。

４. 「ホテル運営の関係会社」欄の記載について
・「ホテル賃借人」欄には、本書の日付現在本投資法人が賃貸を予定している先を、「ホテル運営支援会社」欄には当該ホテル賃借人が運営支援契約を締結もしくは締結を予定している先を記載しています。また「建物等管理業務受託者」
欄には、本投資法人が本書の日付現在業務の委託を予定している先を記載しております。

５．「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について・

本書の日付現在、ホテル賃借人等が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。

６. 「施設の概要」欄の記載について・現所有者から提供を受けた情報に基づき、客室、料飲施設、宴会場、その他施設の各項目について主要な内容を記載しています。

７. 「平成17年度公租公課」欄の記載について・

本書の日付現在、現所有者が保有している不動産に係る平成17年度の固定資産税（償却資産にかかるものを除きます。
以下同じ。）及び都市計画税の税額を記載しています。区分所有建物及び共有土地の場合には、取得予定資産の信託受託者又は現所有者の持分相当に対する金額を記載しています。なお、千円未満は切り上げて表示しています。

８．「特記事項」欄の記載について
・原則として2005（平成17）年１月31日現在の（1)当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、(2)区分所有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、(3)当該不動産等資産に関する行政法規における重要な制限等を記載しています。

９．「賃貸借契約の概要」欄の記載について
・「契約賃料」欄には、本書の日付現在「ホテル賃借人」欄に記載する先と締結もしくは締結を予定している賃貸借契約に基づき、月額賃料を原則として千円未満を切捨てて記載していますが、やむを得ず千円単位での記載が出来ない場合にはその旨を注記しています。

10．「過年度の収支状況」欄の記載について・物件収支状況は、取得予定資産の信託受託者又は現所有者から提供を受けた金額に基づいて記載をしています。記載数
値は千円未満を切捨てて表示することを原則としますが、やむを得ず千円単位での記載ができない場合にはその旨を注記しています。なお、物件に直接帰属しない収支については含めていません。

・

記載の収支金額は、原則として発生主義に基づき記載しますが、やむを得ず現金主義での記載になる場合にはその旨を注記しています。

・

区分所有建物及び共有土地の場合には、取得予定資産の信託受託者又は現所有者の持分相当に対する額を記載しています。

－ 56 －(56) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

11. 「不動産鑑定評価書の概要」欄の記載について
・取得予定資産に関して作成された不動産鑑定評価書に記載されている内容を記載しています。総収益、ＮＯＩ、及びＮ
ＣＦについては千円未満を切り捨て、総費用及び資本的支出については千円未満を切り上げて表記しています。

12．「エンジニアリングレポートの概要」欄の記載について
・取得予定資産に関して作成された建物状況調査レポート、建物地震リスク調査レポート及び環境評価調査レポートに関し、当該レポートに記載された内容を記載しています。

・「長期修繕費」とは、建物状況調査レポートに基づく長期修繕費用予測期間の年平均額を記載しています。なお、区分所有建物の場合には、本投資法人の持分相当に対する額を記載しています。

・「予想最大損失率（ＰＭＬ）」とは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものです。

・「再調達価格」とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。なお、区分所有建物の場合には、取得予定資産の信託受託者又は現所有者の持分相当に対する額を記載しています。

13. 「ホテル調査レポートの概要」欄の記載について・・取得予定資産に関して作成されたホテル調査レポートに記載されている内容を要約して記載しています。
「マーケット分析」では、当該ホテルを取り巻く市場環境（ホテル事業に直接・間接的に影響を与えるであろうホテル
立地・施設概要、エリア特性、ホテル需給、競合ホテルマーケット等）について記載しています。

取得予定資産のうち変動賃料を導入する物件のうち、ホテル賃借人より開示について同意の得られた物件について、「10．過年度の収支状況」の参考情報として以下の項目を記載しております。
「（参考情報）最近５年間のホテル事業の概要」欄及び「（参考情報）単月のホテル事業の概要」欄の記載について・・現所有者から提供を受けた情報に基づき記載しています。
「客室稼働率」は、一定期間の販売客室数合計を同期間の販売可能客室数合計で除したものを百分率にて表示したものをいい、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

・「ADR」は、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除したものを、小数点第１位を四捨五入して記載しています。

・「RevPAR」は、１日当たり販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計を同期間の販売可能客数合計で除したものを、小数点第１位を四捨五入して記載しています。なお、
RevPARはADR及び客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。

・

記載の売上高の数値は、原則として発生主義に基づき記載していますが、やむを得ず現金主義での記載になる場合にはその旨注記しております。

・「GOP（Gross Operating Profit）」とは、各物件の売上高から、次の営業費用を（但し、各物件の営業或いは所有に関して直接発生したものに限ります。）控除した残額をいいます。①売上原価、②ホテル従業員の人件費・福利厚生費、③備品費、④営業部門に係る費用（外部委託費用、各種手数料等を含む）、⑤一般管理費、⑥販売促進・広告宣伝費、⑦修繕維持費（施設保守・管理費用を含みます。）、⑧水道光熱費、⑨運営管理に関する保険料、⑩ホテル運営管理に関する公租公課（印紙税等）、⑪ホテル売上債権に係わる貸倒引当金並びに貸倒損失、⑫その他ホテル運営管理に関する直接経費。

・「売上比率」は、各部門の売上高を各部門の売上高合計で除したものを、百分率にて表示したものをいい、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

・「対前年比」は、各項目について原則として当該年（又は月）の数値をその前年（又は前年同月）の数値で除したもの
を、百分率にて表示したものをいい、小数点第２位を四捨五入して記載しています。ただし、客室稼働率は％ポイントの増減を記載しております。

－ 57 －(57) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

神戸メリケンパークオリエンタルホテル
物件番号1
１．特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日2006年２月15日

神戸メリケンパークオリエンタルホテル
６．施設の概要
Ａ）客室
タイプ

株式会社神戸メリケンパーク

現所有者

オリエンタルホテル

取得予定価格

11,400百万円

信託

信託設定日

2006年２月15日（予定）

受益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2016年２月15日

客室数

シングル

14室

ダブル

129室

ツイン

176室

セミスイート

11室

スイート
計

1室
331室

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要
不動産の用途

ホテル

所有形態

借地権

土地

土地
建物

区分所有権

地番

兵庫県神戸市中央区波止場町２番他

住居表示

兵庫県神戸市中央区波止場町５番６号

地積

21,999.15㎡（注１）

用途地域

準工業地域、準防火地域、臨港地区

指定建蔽率／
容積率
建物Ｂ）料飲施設名称

タイプ

運営

サンタモニカの風

洋食レストラン

賃借人直営

オリエンタル

鉄板焼レストラン

賃借人直営

桃花春

中華レストラン

賃借人直営

石庭

和食レストラン

賃借人直営

ピア

ロビーラウンジ

賃借人直営

港'S

バー・ラウンジ

賃借人直営

60％／200％

計６件
Ｃ）宴会場

構造／階数

Ｓ造／14階建

建物用途

ホテル

建築時期

1995年７月

瑞天

大宴会場

延床面積

48,701.82㎡（注２）

海'S

中宴会場

設計者

株式会社竹中工務店

海王

中宴会場

株式会社竹中工務店

天空

中宴会場

銀河

中宴会場

渚

中宴会場

翼

小宴会場

暁

小宴会場

岬

小宴会場

昴

小宴会場

施工者

名称

３．交通
＜鉄道＞
ＪＲ・阪神電鉄「元町駅」、神戸高速鉄道「花隈駅」より徒歩約15分
神戸市営地下鉄西神・山手線「県庁前」駅より徒歩約18分
神戸市営地下鉄海岸線「みなと元町」駅より徒歩約８分＜車＞区分Ｄ）その他施設

ＪＲ山陽新幹線「新神戸駅」より車で約13分

チャペル２、神殿１、プール

ＪＲ・阪急電鉄・阪神電鉄・神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮駅」より

駐車場

車で約８分

４．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネージメントジャパン

７．平成17年度公租公課

ホテル運営支援会社

アーコン・ホスピタリティ有限会社

固定資産税額建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

５．ホテルのホームページアドレス

都市計画税額土地－建物

65,627千円

土地

－

建物

http://www.meriken-oh.co.jp/

合計

14,063千円
79,689千円

８．特記事項
本ホテルは、神戸市の所有する土地上に、神戸市により設定された借地権に基づき建設された、本投資法人と神戸市の２者を区分所有者（中突堤先端ビル管理規約（平成７年４月１日付）により共有部分の持分割合はそれぞれ本投資法人72.18％、神戸市27.82％とされています。）とする区分所有建物です。条例、上記管理規約、神戸市との港湾施設賃貸借契約（平成15年６月24日付）等により、本投資法人はその専有部
分をホテル及びこれに付帯する施設として、神戸市はその専有部分を公共旅客ターミナル及びこれに付帯する施設並びに事務所として使用すると規定され、本投資法人が専有部分の譲渡、転貸、使用目的又は利用計画の変更、増改築等を行うにあたっては、神戸市の事前の承諾又は神戸市に対する通知等が必要とされています。
（注１) 神戸市からの借地であり、その借地の対象となる土地面積については、建築確認申請書記載面積を記載しています。
（注２) 区分所有建物の一棟の建物の延床面積（附属建物764.83㎡を含みます。）を記載しています。なお、本投資法人が所有する専有部分は
31,899.07㎡となっております。

－ 58 －(58) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

神戸メリケンパークオリエンタルホテル（参考情報）施設概念図等

土地所有者

所有形態

施設概念図

PF
14F
13F
12F
11F
10F
9F
8F
7F
6F
5F
4F
3F
2F
1F

PF
14F
13F
12F
11F
10F
9F
8F
7F
6F
5F
4F
3F
2F
1F
神戸市

国有財産
（普通財産）

レストランフロア

客室

プール

神殿
宴会場

ロビー
事務所

レストラン
ターミナル

ブライダルサロン

駐車場

スロープ

国有財産
（行政財産）･･･㈱神戸メリケンパークオリエンタルホテル･･･他の所有者（神戸市）･･･共有部分

･･･専有使用、空中権･･･㈱神戸メリケンパークオリエンタルホテル（注）上記施設概念図等は、本書の日付現在における本物件の所有形態、建物の配置状況等を概念的に示したものであり、形状や面積割合について現況と異なります。株式会社神戸メリケンパークオリエンタルホテルは、2005（平成17）年12月14日付で、神戸メリケンパークオリエンタルホテルの建物を、2006（平成18）年２月15日を信託設定日として、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に信託譲渡する契約を締結済みです。

－ 59 －(59) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

神戸メリケンパークオリエンタルホテル
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

契約形態

定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

契約期間

2006（平成18）年２月15日（本物件の引渡日）から2012（平成24）年２月14日までの６年間賃貸借契約面積

32,663.90㎡

賃料
敷金

固定賃料

48,053千円／月

変動賃料（注１）

営業期間売上高の10パーセント相当額

288,322千円
本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、期間満了時の更新について

当事者間の協議により再契約を行うことができます。
かかる協議においては、賃貸人及び本賃借人は賃貸借期間満了時における賃料その他経済的な条件を含め、本契約に定める条件及び条項と実質的に同一の条件及び条項によることを基本とします。

転貸借契約について

一定の事由に該当する者を除き、賃貸人の事前の承諾を得て、本賃借人以外の第三者に対し、本物
件の一部を転貸することができます。
一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料減額請求権）の適用はありません。

賃料改定について

なお、賃料の改定に際しては、本賃借人における過年度の売上及びＧＯＰその他の収益性の状況、
その時点における賃料水準、各ホテルの事業計画、同種不動産の市場賃料、負担すべき公租公課の変動等を勘案した上、固定賃料と変動賃料のそれぞれ、その合計額及びその比率に関して協議するものとされています。
契約期間中、原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人の本契約の重大な違反等が発生等した場合には、賃貸人は本契約を解除することができます。この場合、賃貸人は賃借人に対し、賃貸借残存期間分の残存賃料額（変動賃料は直近年度の変動賃料額とします。）の請求ができる旨規定されています。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。
(1）運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新。
(2）造作、設備、内装等の工事。
(3）本賃借人が本契約上有する一切の権利について、第三者に対し譲渡、担保設定、信託その他の処分を行うこと。あらかじめ合意する適格テナントの基準に合致しないテナントに対する転貸

賃貸人の要承諾事項を行うこと。
(4）会社分割、営業譲渡等により本契約に基づく権利の全部又は一部を第三者に包括的に承継させる行為。
(5）本賃借人が営業上有する債権（ホテル営業上の債権、転貸賃料を含む。）について、譲渡、担保設定その他の処分を行うこと。
(6）本物件を本契約に基づく使用目的以外の目的に使用すること。
(7）建物使用規定（細則）に定めのない方法により本物件の使用を行うこと。

売上報告等

本賃借人は、資産運用会社に対し、日々の売上げその他を記載した月次売上報告書、監査人の監査を受けた財務諸表及び営業報告書等を報告する義務があります。
賃貸人、本賃借人及び本投資法人は、本投資法人が本物件の使用のために今後新たに取得する什器

動産賃貸借契約

備品について本賃借人に賃貸し、当該什器備品の賃貸借に係る賃料は上記契約賃料に含まれることに合意しております。
公租公課、物件の躯体及び基幹設備にかかわる資本的支出、本契約で賃貸人負担

賃貸人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料費用の主な負担区分について

ホテル運営のために必要とする電気、ガス、水道、電話、受信料のす
賃借人負担

べて、本契約で賃借人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料

特記すべき事項

本物件については、アーコン・ホスピタリティ有限会社がホテル運営支援会社となることがあらか
じめ承諾されています。

（注１) 変動賃料に関する詳細については、前記「ｂ．信託不動産における賃貸借の状況一覧／組入資産の明細④（信託不動産の賃貸借の状況）」の＜ＨＭＪの変動賃料の概要＞をご覧下さい）。
（注２) 主な賃料の改定事由は次の通りです。①上半期もしくは下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合、②連続する２営業期間において、当該営業期間の変動賃料総合計額が変動賃料総基準額を上回った場合。

－ 60 －(60) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

神戸メリケンパークオリエンタルホテル
１０．過年度の収支状況
本物件は賃貸に供されていなかったため、該当事項はありません。

（参考情報）最近５年間のホテル事業の概要

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標
対前年比
（％）

売上高
(百万円)

財務
指標

対前年比
（％）

2004年(注１)

2003年(注２)

2002年

売上
比率

売上
比率

2001年

売上
比率

2000年

売上
比率

売上
比率

客室稼働率

76.6％

－

76.2％

－

－

－

－

－

－

－

ADR

15,369－16,272

－

－

－

－

－

－

－

RevPAR

11,776－

12,399

－

－

－

－

－

－

－

客室稼働率

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

ADR

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

RevPAR

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

宿泊部門

1,564

21.9％

1,374

21.8％

－

－

－

－

－

－

料飲部門

4,896

68.6％

4,314

68.4％

－

－

－

－

－

－

物販部門

169

2.4％

145

2.3％

－

－

－

－

－

－

テナント部門

68

1.0％

48

0.8％

－

－

－

－

－

－

その他

443

6.2％

429

6.8％

－

－

－

－

－

－

合計

7,140

100.0％

6,310

100.0％

－

－

－

－

－

－

宿泊部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

料飲部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

物販部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

テナント部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

その他

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

合計

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

（注１) 2004年（平成16）年は、１月１日から12月31日までを運営期間とするホテル事業数値を記載しております。
（注２) 2003年（平成15）年は、３月１日から12月31日までを運営期間とするホテル事業数値を記載しております。

－ 61 －(61) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

神戸メリケンパークオリエンタルホテル（参考情報）単月のホテル事業の概要

2003年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

客室稼働率

-

-

63.1%

62.5%

72.9%

67.3%

85.1%

82.6%

74.4%

79.6%

86.1%

87.9%

ADR

-

-

16,871

15,494

15,516

13,97814,317

20,972

15,97015,462

15,717

17,689

RevPAR--

10,639

9,677

11,314

9,409

12,191

17,33011,883

12,305

13,531

15,543

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

RevPAR

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

宿泊部門

-

-

120

105

127

102

137

195

129

138

147

174

料飲部門

-

-

491

397

452

407

376

335

380

480

590

406

-

-

14

11

15

13

15

16

13

15

16

17

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門

財務
指標

1月

-

-

4

4

5

5

5

5

5

5

5

5

その他

-

-

35

33

47

43

45

51

44

38

46

47

合計

-

-

664

550

646

570

578

602

571

676

804

649

宿泊部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

料飲部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

その他

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

合計

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

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2004年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

客室稼働率

67.5%

84.2%

67.3%

62.9%

80.9%

73.3%

75.4%

75.1%

75.1%

79.0%

86.7%

92.4%

ADR

14,012

11,86815,56915,483

16,20013,754

14,936

19,32915,452

16,046

14,49816,923

RevPAR

9,456

9,999

10,475

9,744

13,09910,078

11,256

14,507

11,60912,675

12,57015,631

-

-

4.2%

0.5%

7.9%

6.0%

-9.8%

-7.6%

0.7%

-0.6%

0.6%

4.5%

-

-

92.3%

99.9%

104.4%

98.4%

104.3%

92.2%

96.8%

103.8%

92.2%

95.7%

RevPAR

-

-

98.5%

100.7%

115.8%

107.1%

92.3%

83.7%

97.7%

103.0%

92.9%

100.6%

宿泊部門

106

105

118

106

147

110

127

163

126

143

137

176

料飲部門

282

376

425

410

522

381

376

284

387

492

499

462

11

12

14

11

15

13

13

16

13

15

17

19

5

6

5

9

5

5

5

5

5

5

5

8

その他

30

30

32

41

60

36

31

35

37

42

35

34

合計

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門

財務
指標

434

529

594

577

749

545

552

503

568

697

693

699

宿泊部門

-

-

98.3%

101.0%

115.7%

107.8%

92.7%

83.6%

97.7%

103.6%

93.2%

101.1%

料飲部門

-

-

86.6%

103.3%

115.5%

93.6%

100.0%

84.8%

101.8%

102.5%

84.6%

113.8%--

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

86.7%

100.0%

100.0%

100.0%

106.3%

111.8%--

125.0%

225.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

160.0%

その他

-

-

91.4%

124.2%

127.7%

83.7%

68.9%

68.6%

84.1%

110.5%

76.1%

72.3%

合計

-

-

89.5%

104.9%

115.9%

95.6%

95.5%

83.6%

99.5%

103.1%

86.2%

107.7%

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注１）料飲部門の売上高が対前年比増加したことの主な要因は、宴会及び婚礼の需要の回復であると説明を受けております。
（注２）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

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2005年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

客室稼働率

58.0%

68.1%

76.7%

60.7%

75.5%

72.9%

80.4%

82.0%

74.9%

86.4%

-

-

ADR

14,25812,27813,822

16,121

15,90813,39014,51018,25915,555

14,689--

RevPAR

8,274

8,355

10,601

9,778

12,017

9,761

11,672

14,963

11,653

12,698

-

-

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）

12月

-9.5%

-16.2%

9.4%

-2.3%

-5.3%

-0.4%

5.1%

6.9%

-0.2%

7.5%

-

-

101.8%

103.5%

88.8%

104.1%

98.2%

97.4%

97.1%

94.5%

100.7%

91.5%

-

-

87.5%

83.6%

101.2%

100.4%

91.7%

96.9%

103.7%

103.1%

100.4%

100.2%

-

-

宿泊部門

93

85

119

106

135

106

131

168

127

143

-

-

料飲部門

272

321

425

391

508

371

443

303

414

518

-

-

11

9

14

13

16

14

15

15

12

16

-

-

1

5

5

5

5

5

5

5

5

5

-

-

42

26

60

46

43

42

25

28

28

31

-

-

RevPAR

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門
その他
財務
指標

11月

合計

419

446

623

561

707

538

619

519

586

713

-

-

宿泊部門

87.7%

81.0%

100.8%

100.0%

91.8%

96.4%

103.1%

103.1%

100.8%

100.0%

-

-

料飲部門

96.5%

85.4%

100.0%

95.4%

97.3%

97.4%

117.8%

106.7%

107.0%

105.3%--

100.0%

75.0%

100.0%

118.2%

106.7%

107.7%

115.4%

93.8%

92.3%

106.7%

-

-

20.0%

83.3%

100.0%

55.6%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%--

その他

140.0%

86.7%

187.5%

112.2%

71.7%

116.7%

80.6%

80.0%

75.7%

73.8%

-

-

合計

96.5%

84.3%

104.9%

97.2%

94.4%

98.7%

112.1%

103.2%

103.2%

102.3%--

対前年比 物販部門(%)
テナント部門（注１）料飲部門（レストラン）の２月の売上高の減少は、ビュフェ・レストラン『サンタモニカの風』で２月初旬に行った改装工事によるものと説明を受けております。
（注２）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

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神戸メリケンパークオリエンタルホテル
１１．不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価業者

株式会社立地評価研究所

鑑定評価額

11,400,000千円

価格時点

2005年７月31日

価格の種類

特定価格

ＤＣＦ法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格及び積算価格を検証手段とし、鑑定評価額を決定

a.再調達原価

14,041,000千円
土地（借地権等）

624,000千円

建物

13,417,000千円

土地（借地権等）＋建物
比準価格等により査定
エンジニアリングレポート等を参考に査定
土地（借地権）は減価なし。建物は耐用年数に原価法による積算価格

b.減価修正額

4,084,000千円

c.その他資産39,000千円

基づく方法と観察減価法を併用し、減価額を査
定。

収益価格

d.他区分所有者持分（積算価格）

2,552,000千円

他区分所有者持分割合：27.82％

e.積算価格7,443,000千円

ｅ≒ａ―ｂ＋ｃ―ｄ

直接還元法とＤＣＦ法による収益価格を併用。
賃料収入
a.総収益

b.総費用
直接還元法による収益価格固定賃料

576,645千円

賃貸借契約の予定賃料を計上

変動賃料

710,982千円

予測売上高の10％

賃料収入

1,287,627千円

設備リース料

49,351千円

公租公課

88,657千円

設備リース料のうち賃貸人負担分
平成17年度実額に基づき査定

損害保険料

8,767千円

実績に基づき査定

地代・家賃

366,000千円

実額に基づき査定

その他費用

0千円

c.ＮＯＩ（純収益）774,854千円

ｃ≒ａ－ｂd.資本的支出（ＦＦ＆Ｅを含む）

177,746千円

ホテル売上高の2.5％程度と査定

5,766千円

運用利回りを2.0％として査定

e.敷金運用益f.ＮＣＦ（正味純収益）

602,874千円

ｆ≒ｃ－ｄ＋ｅ
積上げ法による還元利回りを重視し、借入金・g.還元利回り5.4％

自己資金比率法、キャップレート事例比較法及び投資家調査法を考慮して査定

ＤＣＦ法による

h.収益価格

11,160,000千円

a.収益価格

11,420,000千円

b.割引率

5.3％

c.最終還元利回り

5.5％

収益価格

ｈ≒ｆ÷ｇ
還元利回りを基礎に純収益等変動率を考慮して査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性等を勘案して査定

１２．エンジニアリングレポートの概要
建物状況調査（調査会社：株式会社竹中工務店／レポート日付：2005年10月31日）
長期修繕費

12年間平均費用

118,924千円／年

建物地震リスク調査（調査会社：株式会社竹中工務店／レポート日付：2005年10月31日）
概要

耐震性能について特に指摘された事項はありません。

予想最大損失率（ＰＭＬ）

非超過確率90％

再調達価格

13,417百万円

13.8％

環境評価調査（調査会社：ＣＤＭインフラ環境株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
概要

土壌汚染、有害物質等について問題となる事項はありません。

－ 65 －(65) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

神戸メリケンパークオリエンタルホテル
１３．ホテル調査レポートの概要
ホテル調査レポート（調査会社：ジョーンズラングラサール株式会社 ／レポート発行日：2005年９月８日／レポート作成日：2005年７月22日）≪本ホテル立地・施設概要≫①

本ホテルは、神戸市の中心地である三宮から南西へ約1.5kmの距離に位置するメリケンパークの突堤に位置しており、ＪＲ・阪急・阪

神・地下鉄「三宮」駅より車で約８分の距離にあります。本ホテルの周辺には、港湾施設や商業施設などがあり、アーバンリゾート需要を享受できる立地環境であると言えます。
②

本ホテルは、客室数331室のシティホテルであり、多種多様の料飲施設と、婚礼宴会にも対応できる宴会施設を有しております。本ホテルは、突堤に位置していることから北側を除く三方を海に囲まれ、ホテルの西側からは、海を挟んで神戸ポートタワーやメリケンパークの観覧車等を、また東側からは、ポートアイランドを望めることができ、眺望に優れております。また、全室バルコニー付の客室を有し、屋外には独立型のシーサイドチャペルもあり、アーバンリゾートを意識した施設構成となっております。
≪エリア特性≫神戸市エリアのホテルマーケットの特性は以下のとおりです。
①

神戸市は、古くから国際貿易港として機能してきたため、市内各所に異国文化の情緒が根付いており、建物も文化財級のものが多く存在します。故に京都市・大阪市・奈良市に並ぶ関西圏でも有数の観光地であり、年間を通じて全国より集客可能である多様な観光資源を有しております。
主な需要創出源（神戸市）
観光資源

説 明
神戸港開港により造成されたエリア。現在では有名ブランドショップや飲食店が軒を連ねていま旧居留地す。神戸市によると、毎年12月に開催される光の装飾「ルミナリエ」には毎年500万人が訪れます。
120年前に華僑が移住し、そこに中華料理店や中国雑貨店が軒を連ねるようになったエリアで

南京町

す。

北野異人館街神戸開港以来、多くの外国人が居住したエリアであり、現在でも数十軒の洋館が残っています。
明治時代に外国人の別荘地として開かれたところであり、現在ではケーブルやロープウェーも整六甲山

備され、関西を代表する夜景スポットとして認知されています。
国際港湾都市としての顔であり、また、ウォーターフロントのメリケンパークには海洋博物館、

神戸港・クルーズ

ハーバーランドには遊園地の神戸モザイクがある等、集客施設が整備されています。また、大型クルーザーによるディナークルーズも多く、パーティー需要等も多い。
中央区東部と灘区西部の大規模工場跡地を整備した新都心であり、県立美術館や公園等が見られＨＡＴ神戸ます。特に県立美術館は安藤忠雄の設計によるものであり、2002年に開館しました。

出典：ジョーンズ ラング ラサール ホテルズ
② 2003年度における神戸市の観光入込客数（主要観光地での観光入込客数合計した延人数）は前年比2.4％増の2,669万人、うち神戸港観光郡の観光入込客数は前年比6.2％増の274万人となっております。また、同市はアーバンリゾートとしての位置付けも強く、近隣からの観光需要も大きいものと推察されます。
神戸市観光入込客数（観光地別合計）
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
1998

1999

2000

2001

2002

2003

神戸市内の主要観光地における入込客数の合計であり、客数は重複されている可能性がある。
出典：神戸市－ 66 －(66) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

神戸市の主要観光地別観光入込客数（延べ人数）（単位：千人）
1998

1999

2000

2001

2002

2003

市街地

7,000

7,600

7,310

7,190

8,400

8,070

うち北野

1,570

1,610

1,600

1,530

1,510

1,450

神戸港観光郡

2,690

2,600

2,570

2,460

2,580

2,740

六甲・摩耶

4,970

5,040

4,820

4,880

4,610

4,960

有馬

1,360

1,330

1,280

1,290

1,310

1,700

須磨・舞子観光郡

3,240

3,420

3,930

3,740

3,590

3,490

西北神観光郡

1,100

1,080

1,040

980

1,000

1,170

小計

20,36021,07020,95020,54021,49022,130

神戸ルミナリエ

4,920

4,860

4,240

4,610

4,230

4,560

21世紀復興記念事業

2,230

2002FIFAワールドカップ

340

合計

25,28025,93025,19027,38026,06026,690

出典：神戸市③

関西圏でも有数の大都市である神戸市には多数の企業が本社・支店等を構えており、特に三宮界隈のエリアにはオフィスが集積し、宿泊・宴会などホテル関連需要の創出源となっています。
神戸ベイエリアの特性は以下のとおりです。
①

都心ウォーターフロント再開発
神戸市は、ハーバーランドから中突堤（当ホテルの位置する地区）、新港突堤地区に至る中突堤周辺地区について「海と船に親しめる

都心ウォーターフロントの創造」を基本テーマに再開発を進めてきました。また、神戸市は2004年２月にアーバンリゾートとしての観光振興政策「神戸観光アクションプラン」を掲げ、観光入込客数を2010年までには3,000万人とすることを目標に集客性の高い各種プロジェ
クトを策定しています。神戸港を中心としたベイエリアの活性化に関しては、2010年までに予定されている集客性の高いプロジェクトとして「神戸震災復興記念公園」の整備、「ポートアイランドＰＣ１～ＰＣ４」再開発を策定しています。
②

ベイエリアには国際会議やコンベンションにも対応できる一大コンベンションゾーンが形成されており、これら施設はホテル関連需要の創出源となっています。
神戸市の主要コンベンション施設概要
施設名

概 要
６ヶ国語の同時通訳設備を備え、各階に国内最大の光ファイバー回線を配線した本格的国際会議

神戸国際会議場

場。692名収容のメインホールを中心に360名収容の国際会議室、200名の分科会場が４室あります。
１号館は展示面積6,000㎡、２号館は4,000名収容のコンベンションホールと４つの中会議室からな

神戸国際展示場る大型会議室にも対応した3,800㎡の展示場です。

ワールド記念ホール

3,100㎡のアリーナを持つ最大収容人員8,000名の多目的ホールです。
500名規模の会議には最適な規模の会議所であり、最新の音響設備を備えています。ＯＡ機器に対応

神戸商工会議所会館

したイベントホールで展示会も可能です。

出典：ジョーンズ ラング ラサール ホテルズ
神戸市の国際会議件数の推移

総数

1998

1999

2000

2001

2002

2003

213

178

195

207

205

168

（注）国際会議とは、日本も含め２か国以上から、20名以上の参加があった国際会議と、外国人参加が10名以上で、全体で20名以上の参加があった国内会議をいいます（セミナー、シンポジウム等を含む。ただし、私企業による販売促進会議、企業内研修等は除外。）。１つの会議が複数の会議場で開催された場合、それぞれの会議場に１件として計上しています。
出典：神戸国際観光コンベンション協会③

神戸空港建設計画
神戸市によると、2006年２月には、ポートアイランド（第１期）の南約３kmの位置に2,500ｍの滑走路を持つ神戸空港が開港する予定であり、開港当初の年間旅客需要は319万人が見込まれております。なお、国土交通省の予測では関西圏の航空需要は今後も年２％台で増加していくものと予想しており、当該新空港の開業によって、神戸市のアクセスはさらに向上し、ビジネス・観光需要の成長が見込まれます。
神戸空港需要予測値
年度

2005(開港)

2010

2015

2020

旅客数(万人)

319

403

434

455

出典：神戸市－ 67 －(67) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

≪供給≫
①

神戸市におけるホテル供給数は、震災後の復興期には穏やかな増加傾向にあったが、1999年以降は安定的に推移しており、厚生労働省のデータ（旅館業法に基づき県知事による営業許可を受けているホテル）によればレポート作成日時点において108軒、10,600室となっています。
②

新規供給に関しては、神戸市において一般的に公表されているホテル計画は限定的であり、マーケットに影響を及ぼす規模ではなく、

また、競合ホテルに影響を及ぼすような新規開発は確認されておりません。
≪需要≫①

宿泊需要の主なセグメントとしては、全国より神戸市を訪れる観光客やアーバンリゾートを嗜好した近圏からのレジャー客となっています。
②

料飲需要のセグメントとしては、ホテルの宿泊客だけでなく、周辺の観光スポットを訪れる観光客や地域住民など多様となっています。
③

婚礼宴会に関しては、本ホテルを含むマーケット内のホテルの多くはリゾート的な雰囲気を演出した施設となっており、兵庫県全域や大阪府など周辺の府県からの需要も享受できているものと推察されます。
④

一般宴会に関しては、神戸市全体のマーケットと同様に、神戸市を中心とする地域に拠点を置く企業や地域住民からの需要に加え、国際会議などコンベンション利用客の需要を享受しています。
≪競合ホテルマーケット≫①

ホテルおよび競合ホテルとして挙げられるものは、６軒、約2,700室（本ホテル含む）となっております。なお、競合ホテルについて

は、(ⅰ)三宮およびベイエリアに立地し、(ⅱ)客室数が200室以上、(ⅲ)ツイン・ダブル主体の客室構成、(ⅳ)多種多様な料飲・宴会施設を有する、(ⅴ)客室単価が本ホテルとほぼ同等のシティホテルを選定しています。
②

競合ホテルのパフォーマンスについては、客室当りの売上水準の指標であるRevPARをみると、競合ホテルマーケットの殆どのホテルにおいて稼動は維持するもののＡＤＲが下落した結果、全体としては下落傾向にあると推察されます。特に、神戸市街の中心から離れ立地に劣るホテルに関してはその下落幅が大きい傾向となっていると推察されます。なお、本ホテルのRevPARは過去４年間一貫して約１万２千円と競合ホテルの中でも高い水準で推移していると推察されます。
③

婚礼宴会については、本ホテルを始め多くの競合ホテルにおいて、多数実施されています。なお、本ホテルの婚礼宴会実施件数は、競合ホテルマーケットにおいても、高い水準にあると推察されます。
④

新規供給については、レポート作成日時点において、今後数年で競合ホテルマーケットに直接的に影響を及ぼすような新規開業ホテルの計画は見受けられません。ただし、本レポートで把握している案件は、ホテル開業予定が公表されている案件かつ、調査会社のリサー
チにより把握できた案件のみであり、競合ホテルに直接的に影響を与えるホテルが開業する可能性は否定できません。
⑤

需給バランスについては、供給面では競合マーケットに影響を与えるような新規供給は計画されていないため、今後、景気の回復や上記開発プロジェクトの効果により需要が増加する可能性があります。

－ 68 －(68) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

新浦安オリエンタルホテル
物件番号2
１．特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日2006年２月15日

現所有者

ドリームベイ有限会社

取得予定価格

19,400百万円

新浦安オリエンタルホテル
６．施設の概要
Ａ）客室
タイプ

客室数

シングル

51室

ダブル

8室

ツイン

196室

スーペリアツイン

35室

カジュアルファミリー

50室

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

ＤＸファミリールーム

70室

不動産の用途

ホテル

ＤＸツイン

39室

所有形態

土地

所有権

和室（２名様）

4室

建物

所有権

ハンディキャップルーム

1室
1室

信託

信託設定日

2003年２月26日

受益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2013年２月26日

土地

地番

千葉県浦安市美浜一丁目６番９他

スイート

住居表示

千葉県浦安市美浜一丁目８番２号

オリーブルーム

6室

地積9,914.00㎡

マロンルーム

24室

用途地域

商業地域、防火地域

フレーズルーム

7室

オランジュルーム

14室

計

506室

指定建蔽率／
容積率
建物80％／400％

構造／階数

SRC・S・RC造／地下２階付12階建

建物用途

ホテル

建築時期

1995年５月

延床面積
設計者
施工者

Ｂ）料飲施設タイプ

運営

グランクサンク

名称

洋食レストラン賃借人直営

44,833.11㎡

ブローニュの森

ラウンジ

賃借人直営

株式会社長谷工コーポレーション

美浜

和食レストラン

賃借人直営

株式会社長谷工コーポレーション

チャイニーズテーブル

中華レストラン

賃借人直営

フェスタ

カラオケルーム

賃借人直営

ハブ

バー・ラウンジ

テナント

３．交通
＜鉄道＞

計６件

ＪＲ京葉線「新浦安駅」直結

Ｃ）宴会場※「新浦安駅」までのアクセス

名称

・ＪＲ京葉線「東京駅」より約17分

オリエンタル・ＪＲ京葉線東京ディズニーリゾート「舞浜駅」より約３分＜車＞
羽田空港よりリムジンバスで35～50分
成田空港よりリムジンバスで90～100分

区分
大宴会場

ローズ

中宴会場

マーガレット中宴会場

マルセイユ・ニース

中宴会場

パンジー

中宴会場

雅(みやび)

小宴会場

アルル

小宴会場

フリージア

小宴会場

Ｄ）その他施設
チャペル１、神殿１
駐車場

４．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネージメントジャパン

７．平成17年度公租公課

ホテル運営支援会社

アーコン・ホスピタリティ有限会社

固定資産税額建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

５．ホテルのホームページアドレス

都市計画税額土地

27,281千円

建物

103,686千円

土地

－千円

建物

http://www.oriental-hotel.co.jp/

合計－千円
130,967千円

８．特記事項
該当事項なし。

－ 69 －(69) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

新浦安オリエンタルホテル（参考情報）施設概念図等
施設概念図

12F～3F
客室

・2F玄関 ・フロント ・中華レストラン
・チャペル ・ブライズルーム

2F

アーケイド

1F

・宴会場 ・婚礼サロン ・カラオケルーム
B1

ショットバー

・玄関車寄せ・正面玄関

・大宴会場オリエンタル ・宴会場
・写真室 ・神殿

レストラン
和食処

駐車場
駐車場

（注）上記施設概念図は、本書の日付現在における建物の配置状況等を概念的に示したものであり、形状や面積割合について現況と異なります。

－ 70 －(70) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

新浦安オリエンタルホテル
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

契約形態

定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

契約期間

2006（平成18）年２月15日（本物件の引渡日）から2012（平成24）年２月14日までの６年間賃貸借契約面積

44,833.11㎡

契約賃料
敷金

固定賃料

55,525千円／月

変動賃料（注１）

営業期間売上高の10パーセント相当額

333,151千円
本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、期間満了時の更新について

当事者間の協議により再契約を行うことができます。
かかる協議においては、賃貸人及び本賃借人は賃貸借期間満了時における賃料その他経済的な条件を含め、本契約に定める条件及び条項と実質的に同一の条件及び条項によることを基本とします。

転貸借契約について

一定の事由に該当する者を除き、賃貸人の事前の承諾を得て、本賃借人以外の第三者に対し、本物
件の一部を転貸することができます。
一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料減額請求権）の適用はありません。

賃料改定について

なお、賃料の改定に際しては、本賃借人における過年度の売上及びＧＯＰその他の収益性の状況、
その時点における賃料水準、各ホテルの事業計画、同種不動産の市場賃料、負担すべき公租公課の変動等を勘案した上、固定賃料と変動賃料のそれぞれ、その合計額及びその比率に関して協議するものとされています。
契約期間中、原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人の本契約の重大な違反等が発生等した場合には、賃貸人は本契約を解除することができます。この場合、賃貸人は賃借人に対し、賃貸借残存期間分の残存賃料額（変動賃料は直近年度の変動賃料額とします。）の請求ができる旨規定されています。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。
(1）運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新。
(2）造作、設備、内装等の工事。
(3）本賃借人が本契約上有する一切の権利について、第三者に対し譲渡、担保設定、信託その他の処分を行うこと。あらかじめ合意する適格テナントの基準に合致しないテナントに対する転貸

賃貸人の要承諾事項を行うこと。
(4）会社分割、営業譲渡等により本契約に基づく権利の全部又は一部を第三者に包括的に承継させる行為。
(5）本賃借人が営業上有する債権（ホテル営業上の債権、転貸賃料を含む。）について、譲渡、担保設定その他の処分を行うこと。
(6）本物件を本契約に基づく使用目的以外の目的に使用すること。
(7）建物使用規定（細則）に定めのない方法により本物件の使用を行うこと。

売上報告等

本賃借人は、資産運用会社に対し、日々の売上げその他を記載した月次売上報告書、監査人の監査を受けた財務諸表及び営業報告書等を報告する義務があります。
賃貸人、本賃借人及び本投資法人は、本投資法人が本物件の使用のために今後新たに取得する什器

動産賃貸借契約

備品について本賃借人に賃貸し、当該什器備品の賃貸借に係る賃料は上記契約賃料に含まれることに合意しております。
公租公課、物件の躯体及び基幹設備にかかわる資本的支出、本契約で賃貸人負担

賃貸人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料費用の主な負担区分について

ホテル運営のために必要とする電気、ガス、水道、電話、受信料のす
賃借人負担

べて、本契約で賃借人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料

特記すべき事項

本物件については、アーコン・ホスピタリティ有限会社がホテル運営支援会社となることがあらか
じめ承諾されています。

（注１) 変動賃料に関する詳細については、前記「ｂ．信託不動産における賃貸借の状況一覧／組入資産の明細④（信託不動産の賃貸借の状況）」の＜ＨＭＪの変動賃料の概要＞をご覧下さい）。
（注２) 主な賃料の改定事由は次の通りです。①上半期もしくは下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合、②連続する２営業期間において、当該営業期間の変動賃料総合計額が変動賃料総基準額を上回った場合。

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新浦安オリエンタルホテル
１０．過年度の収支状況
本物件は賃貸に供されていなかったため、該当事項はありません。

（参考情報）最近５年間のホテル事業の概要

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標
対前年比
（％）

売上高
(百万円)

財務
指標

対前年比
（％）

2004年(注１)

2003年(注２)

2002年

売上
比率

売上
比率

2001年

売上
比率

2000年

売上
比率

売上
比率

客室稼働率

82.3％

－

－

－

－

－

－

－

－

－

ADR

18,600

－

－

－

－

－

－

－

－

－

RevPAR

15,301

－

－

－

－

－

－

－

－

－

客室稼働率

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

ADR

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

RevPAR

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

宿泊部門

3,136

50.3％

3,294

52.0％

－

－

－

－

－

－

料飲部門

2,596

41.6％

2,571

40.6％

－

－

－

－

－

－

物販部門

54

0.9％

59

0.9％

－

－

－

－

－

－

テナント部門

243

3.9％

209

3.3％

－

－

－

－

－

－

その他

209

3.4％

204

3.2％

－

－

－

－

－

－

合計

6,238

100.0％

6,337

100.0％

－

－

－

－

－

－

宿泊部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

料飲部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

物販部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

テナント部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

その他

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

合計

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

（注１) 2004年（平成16）年は、１月１日から12月31日までを運営期間とするホテル事業数値を記載しております。
（注２) 2003年（平成15）年は、２月27日から12月31日までを運営期間とするホテル事業数値を記載しております。

－ 72 －(72) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

新浦安オリエンタルホテル（参考情報）単月のホテル事業の概要

2003年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

客室稼働率

-

-

-

81.9%

87.3%

88.0%

87.4%

94.2%

94.5%

89.2%

93.0%

85.6%

ADR

-

-

-

19,75019,712

16,565

20,91730,355

19,49820,713

20,60821,089

RevPAR---

16,18017,212

14,583

18,281

28,584

18,41918,475

19,16818,059

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

RevPAR

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

宿泊部門

-

-

397

272

299

245

318

496

310

321

322

314

料飲部門

-

-

306

252

279

266

245

211

218

245

293

256

-

-

8

5

6

5

6

6

5

5

6

7

客室稼働率
対前年比
ADR
(％)

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門

財務
指標

1月

-

-

24

22

20

21

18

20

20

21

21

22

その他

-

-

31

16

15

14

20

30

22

19

18

19

合計

-

-

766

567

619

551

607

763

575

611

660

618

宿泊部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

料飲部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

その他

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

合計

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

対前年比 物販部門(％)
テナント部門（注）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

－ 73 －(73) ／ 2006/01/11 13:19 (2006/01/11 13:19) ／ 000000_e5_060_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

2004年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

客室稼働率

77.3%

76.6%

89.8%

64.3%

74.6%

70.6%

79.2%

87.3%

92.2%

89.8%

93.0%

91.8%

ADR

15,262

14,24923,328

19,112

20,334

16,03918,86726,31016,42017,882

16,246

17,903

RevPAR

11,796

10,91820,94812,297

15,171

11,324

14,947

22,957

15,135

16,055

15,106

16,436---17.6%-12.7%-17.4%

-8.2%

-6.9%

-2.3%

0.6%

0.0%

6.2%

-

-

96.8%

103.2%

96.8%

90.2%

86.7%

84.2%

86.3%

78.8%

84.9%

RevPAR

-

-

76.0%

88.1%

77.7%

81.8%

80.3%

82.2%

86.9%

78.8%

91.0%

宿泊部門

205

178

363

207

263

190

260

398

255

279

253

285

料飲部門

209

192

238

189

232

186

197

181

206

276

258

232

5

4

6

4

5

4

4

4

4

4

4

6

20

18

21

21

22

19

21

19

19

22

19

22

その他

16

12

20

14

14

13

16

24

22

19

20

19

合計

648

客室稼働率
対前年比
ADR
(％)

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門

財務
指標

455

404

435

536

412

498

626

506

600

554

564

宿泊部門

-

-

76.1%

88.0%

77.6%

81.8%

80.2%

82.3%

86.9%

78.6%

90.8%

料飲部門

-

-

75.0%

83.2%

69.9%

80.4%

85.8%

94.5%

112.7%

88.1%

90.6%

-

-

80.0%

83.3%

80.0%

66.7%

66.7%

80.0%

80.0%

66.7%

85.7%

-

-

95.5%

110.0%

90.5%

116.7%

95.0%

95.0%

104.8%

90.5%

100.0%

その他

-

-

87.5%

93.3%

92.9%

80.0%

80.0%

100.0%

100.0%

111.1%

100.0%

合計

-

-

76.7%

86.6%

74.8%

82.0%

82.0%

88.0%

98.2%

83.9%

91.3%

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注１）2004年の売上高合計は対前年比大幅に減少しましたが、ＴＤＲの入園者数が減少したことに加え、６月から７月にかけて実施された51室の改装により、宿泊部門の売上高が減少したことが主な要因であると説明を受けております。
（注２）料飲部門の売上高が対前年比減少した主な要因は、婚礼の件数が減少したことであるとの説明を受けております。
（注３）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

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2005年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

客室稼働率

78.6%

87.9%

96.3%

77.5%

83.6%

81.8%

77.8%

86.7%

87.7%

89.8%

-

-

ADR

13,312

12,30918,117

16,566

18,445

15,343

18,26824,89917,701

18,385--

RevPAR

10,457

10,821

17,438

12,833

15,422

12,545

14,21821,594

15,53016,513

-

-

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）

12月

1.3%

11.3%

6.5%

13.1%

9.0%

11.2%

-1.4%

-0.5%

-4.4%

0.0%

-

-

87.2%

86.4%

77.7%

86.7%

90.7%

95.7%

96.8%

94.6%

107.8%

102.8%--

RevPAR

88.7%

99.1%

83.2%

104.4%

101.7%

110.8%

95.1%

94.1%

102.6%

102.9%

-

-

宿泊部門

181

170

302

215

266

210

244

372

258

284

-

-

料飲部門

193

205

245

223

209

184

193

160

211

279

-

-

4

4

6

4

5

4

5

5

5

3

-

-

18

18

20

22

19

20

21

18

21

24

-

-

15

13

19

14

15

17

18

23

17

19

-

-

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門
その他
財務
指標

11月

合計

411

410

592

478

514

435

481

578

512

609

-

-

宿泊部門

88.3%

95.5%

83.2%

103.9%

101.1%

110.5%

93.8%

93.5%

101.2%

101.8%

-

-

料飲部門

92.3%

106.8%

102.9%

118.0%

90.1%

98.9%

98.0%

88.4%

102.4%

101.1%

-

-

80.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

125.0%

125.0%

125.0%

75.0%

-

-

90.0%

100.0%

95.2%

104.8%

86.4%

105.3%

100.0%

94.7%

110.5%

109.1%

-

-

その他

93.8%

108.3%

95.0%

100.0%

107.1%

130.8%

112.5%

95.8%

77.3%

100.0%

-

-

合計

90.3%

101.5%

91.4%

109.9%

95.9%

105.6%

96.6%

92.3%

101.2%

101.5%--

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注１）７月～８月の売上高が対前年比減少した主な要因は、愛知万博の開催により、ＴＤＲの入園者数が減少し、宿泊部門の売上高が減少したことであるとの説明を受けております。
（注２）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

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新浦安オリエンタルホテル
１１．不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価業者

株式会社立地評価研究所

鑑定評価額

19,400,000千円

価格時点

2005年７月31日

価格の種類

特定価格

ＤＣＦ法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格及び積算価格を検証手段とし、鑑定評価額を決定

a.再調達原価

原価法による積算価格

17,950,000千円

土地＋建物

土地

5,552,000千円

比準価格等により査定

建物

12,398,000千円

b.減価修正額

3,339,055千円

c.その他資産267,000千円

d.積算価格
収益価格

14,877,000千円

エンジニアリングレポート等を参考に査定
土地は減価なし。建物は耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用し、減価額を査定。
ｄ≒ａ－ｂ＋ｃ

直接還元法とＤＣＦ法による収益価格を併用。
賃料収入
a.総収益

固定賃料

666,302千円

賃貸借契約の予定賃料を計上

変動賃料

634,731千円

予測売上高の10％

賃料収入

1,301,033千円

設備リース料
b.総費用

144,056千円

損害保険料

8,732千円

その他費用

直接還元法による収益価格

0千円

公租公課

設備リース料のうち賃貸人負担分
平成17年度実額に基づき査定
実績に基づき査定

0千円

c.ＮＯＩ（純収益）1,148,246千円

d.資本的支出（ＦＦ＆Ｅを含む）

ホテル売上高の2.3％と査定

6,663千円

運用利回りを2.0％として査定

e.敷金運用益f.ＮＣＦ（正味純収益）ｃ≒ａ－ｂ

145,989千円
1,008,920千円

ｆ≒ｃ－ｄ＋ｅ
積上げ法による還元利回りを重視し、借入金・g.還元利回り5.20％

自己資金比率法、キャップレート事例比較法及び投資家調査法を考慮して査定

ＤＣＦ法に

h.収益価格

19,400,000千円

a.収益価格

19,400,000千円

b.割引率

5.00％

c.最終還元利回り

5.25％

よる収益価格ｈ≒ｆ÷ｇ
還元利回りを基礎に純収益等変動率を考慮して査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性等を勘案して査定

１２．エンジニアリングレポートの概要
建物状況調査（調査会社：株式会社竹中工務店／レポート日付：2005年10月31日）
長期修繕費

12年間平均費用

98,399千円／年

建物地震リスク調査（調査会社：株式会社竹中工務店／レポート日付：2005年10月31日）
概要

耐震性能について特に指摘された事項はありません。

予想最大損失率（ＰＭＬ）

非超過確率90％

再調達価格

12,398百万円

15.3％

環境評価調査（調査会社：ＣＤＭインフラ環境株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
概要

土壌汚染、有害物質等について問題となる事項はありません。

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新浦安オリエンタルホテル
１３．ホテル調査レポートの概要
ホテル調査レポート（調査会社：ジョーンズラングラサール株式会社 ／レポート発行日：2005年９月８日／レポート作成日：2005年７月22日）≪本ホテル立地・施設概要≫①

本ホテルは、ＪＲ新浦安駅から徒歩１分の距離に立地しており、当駅とペデストリアンデッキにて直結しております。また、本ホテル

は「東京ディズニーランド(「ＴＤＬ」)」及び「東京ディズニーシー(「ＴＤＳ」)」をあわせた「東京ディズニーリゾート(「ＴＤＲ」)」への直行のシャトルバスサービスにて約15分で移動することも出来ます。
②

本ホテルは、客室数506室のシティホテルであり、多種多様の料飲施設と、婚礼宴会にも対応できる宴会施設を有しております。また、ホテル内のアトリウムには、チャペルが配置されておりユニークな構成となっております。なお、一部の客室については、特に乳幼児０～３歳児をもつファミリー向けコンセプト仕様の客室の改装が完了しております。
③

本ホテルのディズニーホテルステータスはオフィシャル・ホテルに次ぐ「パートナー・ホテル」を付与されており、ホテル内におけるチケット販売や10分～20分の間隔で運行されるシャトルバスの運行や各「パートナー・ホテル」専用のバス発着所を提供するなど宿泊者の利便性が確保されております。
≪エリア特性≫浦安市エリアのホテルマーケットの特性は以下のとおりです。
①

浦安市舞浜地区には年間入園者数が2004年３月期において25百万人超と国内最大規模の集客力を誇るテーマパークであるＴＤＲが立地

し、アーバンリゾートとしての位置付けが強いものとなっております。
②

浦安市は千葉県西部に位置し東京都江戸川区と接しており、1988年にはＪＲ京葉線の開通により東京都心部からのアクセスが向上しました。また、比較的新しい開発エリアであり、ＪＲ新浦安駅およびＪＲ舞浜駅の駅周辺の整備も進み、浦安市は東京周辺においても人口および市経済の発展の最も著しい地域のひとつとして位置付けられています。
浦安市の人口の推移
2000
人口

2001

2002

2003

2004

129,855

134,406

138,110143,008

144,993

対前年比

1.2％

3.5％

2.8％

3.5％

1.4％

（全国）

0.2％

0.3％

0.1％

0.1％

0.1％

世帯数

54,72657,07659,29861,644

62,160

対前年比

2.4％

4.3％

3.9％

4.0％

0.8％

浦安市人口および世帯数：各年３月末日時点、全国：推計人口（各年10月１日現在）の前年比
出典：浦安市、総務省
浦安市の事業所・従業者数の推移
事業所数
1996.10

従業者数

2001.10

2001年構成比1996.10

2001.10

2001年構成比

農林漁鉱業

－

1

0.0％

－

11

0.0％

建設業

224

214

5.7％

2,941

2,020

2.6％

製造業

305

267

7.2％

4,548

3,851

5.0％

7

3

0.1％

353

178

0.2％

電気・ガス・熱供給・水道業
運輸・通信業
卸売・小売業，飲食店

121

161

4.3％

3,507

4,781

6.2％

1,709

1,674

44.9％

16,194

17,932

23.4％
1.5％

金融・保険業

73

63

1.7％

1,163

1,117

不動産業

213

214

5.7％

1,049

1,752

2.3％

サービス業

1,008

1,109

29.7％

31,127

44,112

57.5％

公務

18

23

0.6％

1,027

946

1.2％

合計

3,678

3,729

100.0％

61,90976,700100.0％

各年10月１日時点
出典：浦安市＜ＪＲ舞浜駅＞
浦安市によると、ＪＲ舞浜駅の鉄道乗降客数は、過去５年間堅調に増加しており、特に2000年度および2001年度ともに前年比20％程度と大幅に増加しています。これは、ＴＤＳの開業に加え、ＴＤＲ周辺において商業施設(イクスピアリ)や、ホテル(ディズニーアンバサダーホ
テル、ホテルミラコスタ)が開業したことによる観光客および従業員など通勤客双方の増加に拠るところが大きいと推察されます。
＜ＪＲ新浦安駅＞
浦安市によると、ＪＲ新浦安駅の鉄道乗降客数は、過去５年間堅調に増加しており、ＴＤＲの需要に加え、新浦安駅周辺の開発による人口増加などの影響も推察されます。

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③

ＴＤＲは、継続的な更新投資により入園者数を安定的に増加させてきましたが、今後も様々な計画が予定されており、また、開発余地も残していることから、過去の推移を勘案すると、今後も高い集客力を維持するものと推測されます。

TDRの入園者数の推移（4月-3月）
30,00025,000

ｽﾀｰﾂｱｰｽﾞ

入園者数（千人）

開業5周年
20,000

ﾋﾞｯｸｻﾝﾀﾞｰﾏｳﾝﾃﾝ

開業
ｲｸｽﾋﾟｱﾘ
20周年
開業10周年
ｱﾝﾊﾞｻﾀﾞｰﾎﾃﾙ TDS
ﾐﾗｺｽﾀ
ﾃﾞｨｽﾞﾆｰ
開業
ﾌｧﾝﾃｨﾙｰｼﾞｮﾝ 15周年
ｽﾌﾟﾗｯｼｭﾏｳﾝﾃﾝ

15,00010,0005,000

注釈： ｱﾄﾗｸｼｮﾝ

ｲﾍﾞﾝﾄ

施設

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

0

ﾎﾃﾙ

出典：オリエンタルランド（1983年は4月15日以降。2001年以降はTDL、TDS合算データ。）
ＴＤＲの主要アトラクション・イベント投資額
アトラクション・イベント

開業年

投資額

ビックサンダーマウンテン

1987

80億円

スターツアーズ

1989

不明

スプラッシュマウンテン

1992

不明

開業10周年イベント

1993

不明

ディズニーファンティリュージョン

1995

30億円

開業15周年記念イベント

1998

不明

プーさんのハニーハント

2000

不明

イクスピアリ（アンバサダー含む）

2000

680億円

ディズニーリゾートライン

2001

不明

ＴＤＳ（ミラコスタ含む）

2001

3,350億円

開業20周年イベント

2003

不明

バズライトイヤーのアストロブラスター

2003

50億円

ブラヴィッシーモ

2003

30億円

レイジング・スピリッツ

2005

80億円

出典:オリエンタルランド、他
ＴＤＲの主なアトラクション・イベント計画
時期

アトラクション／施設／イベント

投資額

2006

タワー・オブ・テラー（ＴＤＳ）

約210億円2008

シルク・ドゥ・ソレイユ（イクスピアリ）

約140億円2008

ＴＤＬ開業25周年イベント不明

出典：オリエンタルランド≪供給≫①

浦安市における主要なホテルは「日本ホテル年鑑2005年度版」（㈱オータパブリケーションズ）によればレポート作成日時点において、14軒、約6,300室（本ホテル含む）となっており、ＴＤＲが立地する舞浜エリアに立地するホテルと、ＪＲ新浦安駅周辺の新浦安エリ
アに立地するホテルとに大別されます。
②

これらのホテルは、ＴＤＲを訪れるレジャー宿泊客に加え、首都圏や近隣地域からの料飲・宴会需要を想定したフルサービス（客室・料飲・宴会）型のホテルであり、グッドネイバーホテルを除く下記提携ホテルが大半を占めます。
＜東京ディズニーリゾート提携ホテル＞
オリエンタルランドならびにディズニー社は提携ホテルプログラムとして、ディズニーホテルステータスを付与しています。ホテルス
テータスは以下のカテゴリーに分類されております。なお、各カテゴリーの概要は以下のとおりです。

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ディズニーホテルステータス概要
カテゴリー

ディズニー・

オフィシャル・パートナー・

ホテル

ホテル

ホテル

ホテル

舞浜

舞浜

新浦安

首都圏

立地

グッドネイバー・

リゾートラインリゾートライン（無料）（一部ホテル無料）

シャトルバス（無料：10

ス（無料：１日６～７

リゾートクルーザー

リゾートクルーザー～20分間隔程度）

便）

（無料）

（無料）

提携ホテル数

2

5

4

16

合計客室数

1,006

3,426

1,776

9,528

アクセス

予約定員制のシャトルバ

その他交通機関

出典：ジョーンズ ラング ラサール ホテルズ
＜ディズニー・ホテル＞
ＴＤＲの至近に立地しており、アクセスは極めて良いものとなっております。ＴＤＲへの入場保証、ディズニーショップなど利用者の利便性が高いサービスや施設があります。
＜オフィシャル・ホテル＞
ＴＤＲ周辺に立地しており、アクセスは良いものとなっております。利用者への利便性等はディズニー・ホテルとほぼ同等となっております。
＜パートナー・ホテル＞
オリエンタルランドの直営ホテルであるパーム＆ファウンテンテラスホテルの開業に合わせ2005年２月に新設されたカテゴリーです。Ｔ
ＤＲの近隣地域に所在するホテルに付与され、オフィシャル・ホテルの次に位置するステータスです。当該カテゴリーのホテルでは、入場保証付チケットの販売やシャトルバスが10～20分間間隔で運行されるなど宿泊客への便宜が十分に図られております。なお、本ホテルは、
従来、＜グッドネイバー・ホテル＞カテゴリーに属していましたが、本カテゴリー新設にあたり、当該＜パートナー・ホテル＞カテゴリーに組み込まれております。
＜グットネイバー・ホテル＞
首都圏内に立地しており、アクセスはホテルによって様々でありますが概ねシャトルバスで60分圏内の距離に立地しています。ＴＤＲへ
はシャトルバスも運行されていますが、その他交通機関の利用も想定されています。
浦安市のホテル新規供給に関しては、2005年中に２軒、約1,000室が開業しており、また2008年にはオリエンタルランド株式会社が直営するホテル（約700室）の開業が計画されています。
≪需要≫①

ＴＤＲを除いては浦安市およびその周辺において宿泊需要創出源となるような施設は見受けられず、また、市内に所在するオフィスも限定的であることから、エリア内の宿泊需要のほぼ全てはＴＤＲを訪れるレジャー関連需要が中心となっております。従って、ＴＤＲ入園者数の増減とマーケット内ホテルのパフォーマンスとの相関性は極めて強いものとなっております。
②

マーケット内のホテルにおける年間稼働率については、2004年３月期において年間入園者数が25百万人超となっているＴＤＲ関連需要を背景に過去数年間にわたり高稼働を達成しております。また、季節連動性が高いため、特に繁忙期にはＴＤＲ関連需要は浦安マーケッ
トだけでは吸収しきれず、幕張・お台場・東京都内など周辺地域に流れる飽和状態になっています。
③

料飲需要＜舞浜エリア＞
需要の大部分がＴＤＲへの訪問客からのものであると推察されます。
＜新浦安エリア＞
ＴＤＲ関連需要に加え、近隣の住民や企業など地元利用客による需要もあるものと推察されます。なお、地元利用客については、浦安市
は人口が増加傾向にあり、また、地域内には開発余地が多く今後も発展が期待できるため、需要拡大の可能性があると推察されます。
④

宴会需要＜舞浜エリア＞
ＴＤＲに至近というテーマ性とベイエリアである立地性から、近隣住民のみならずアーバンリゾートでのウェディングを嗜好する首都圏からの需要も享受しているものと推測されます。
＜新浦安エリア＞
アーバンリゾートでのウェディングを嗜好する首都圏からの婚礼需要に加え、近隣住民および周辺に立地する企業からの宴会需要もあるものと推察されます。なお、地元利用客による宴会需要については、浦安市は人口だけでなく事業所数・従業者数が増加傾向にあり、また、地域内には開発余地も多く今後も発展が期待できるため、需要拡大の可能性があると推察されます。

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≪競合ホテルマーケット≫①

本ホテルおよび競合ホテルとして挙げられるものは、９軒、約6,600室あり、これらホテルでＴＤＲの需要を中心としたマーケットを形成しています。なお、競合ホテルについては、（ⅰ）舞浜、新浦安エリアに立地する、（ⅱ）客室数が150室以上、（ⅲ）多種多様な料
飲・宴会施設を有する、(ⅳ)客室単価が本ホテルとほぼ同等のシティホテルを選定しています。
②

本ホテル及び競合ホテルの稼働率については、ＴＤＲ関連需要を背景に過去数年間にわたり高稼働を達成していると推察されます。また本ホテルの稼働率も80％～90％という水準で推移しております。しかしながら、2004年は、稼働率の低下やそれに伴う価格競争の結果、客室当りの売上水準の指標であるRevPARでは、競合ホテルマーケットの殆どのホテルにおいて下落傾向にあったと推察されます。稼働率の低下は、ＴＤＲが前年に行われた開業25周年記念イベントによる反動により入園者数が減少したことや、2004年は前年のＳＡＲＳの流行やイラク戦争等といった問題が無くなったことにより海外旅行需要が回復し、ＴＤＲの入園者数の減少以上に国内宿泊需要が減少したことが背景にあると推察されます。また、2005年（１月～５月）については、本ホテル及び多くの競合ホテルにおいて前年同期に比してＡＤＲは下落したものの、稼働率は回復していると推察されます。
③

舞浜および新浦安エリアにおける新規供給に関しては、2005年中に２軒、約1,000室が開業しており、2008年にはオリエンタルランド株

式会社が直営するホテル（約700室）の開業が計画されています。ただし、本レポートで把握している案件は、ホテル開業予定が公表されている案件かつ、調査会社のリサーチにより把握できた案件のみであり、本ホテル及び競合ホテルに直接的に影響を与えるホテルが開業する可能性は否定できません。

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なんばオリエンタルホテル
物件番号3
１．特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日2006年２月15日

現所有者

ドリームベイ有限会社

取得予定価格

16,700百万円

なんばオリエンタルホテル
６．施設の概要

信託

信託設定日

2003年２月26日

受益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2013年２月26日

Ａ）客室
タイプ

客室数

スタンダード

176室

スーペリア（ツイン）24室

テラススーペリア（ツイン）6室デラックス（ダブル）4室

コーナー（ツイン）

4室

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

エグゼクティブ（ダブル）1室

不動産の用途ホテル

ノークダブル

15室

所有形態

土地

所有権

ノークツイン

20室

建物

所有権

ノークスーペリアダブル

3室

地番

大阪府大阪市中央区千日前二丁目1550番３他

ノークスーペリアツイン

3室

住居表示

大阪府大阪市中央区千日前二丁目８番17号

ノークスウィート（ツイン）1室

地積4,505.23㎡

計

用途地域

商業地域、防火地域

土地

指定建蔽率／
容積率
建物

257室

Ｂ）料飲施設
名称

80％／500％

タイプ

運営

どんぼーい

日本料理

賃借人直営

他テナント13軒

和、洋、中、バー等

テナント

構造／階数

Ｓ・ＳＲＣ造／地下１階付９階建

建物用途

ホテル

建築時期

1996年３月

Ｃ）宴会場

延床面積

19,364.33㎡

本ホテルに付属する宴会場はありません

設計者

株式会社竹中工務店

Ｄ）その他施設施工者

株式会社竹中工務店

ランドリールーム

３．交通

駐車場（敷地内及び外部契約）＜鉄道＞
南海電鉄「難波駅」、地下鉄御堂筋線・千日前線「なんば駅」、近鉄「難波駅」、地下鉄堺筋線「日本橋駅」より徒歩３分
関西空港より南海電鉄で30分＜車＞
大阪空港より空港バスで30分

４．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネージメントジャパン

７．平成17年度公租公課

ホテル運営支援会社

アーコン・ホスピタリティ有限会社

固定資産税額建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

５．ホテルのホームページアドレス

都市計画税額土地

37,753千円

建物

46,537千円

土地

8,090千円

建物

http://www.nambaorientalhotel.co.jp/

合計

9,973千円
102,353千円

８．特記事項１階部分のテナントである株式会社ローソンにより併設されている増床部分（倉庫）が、建築基準法第56条（建築物の各部分の高さの制限）に違反しております。当該テナントは、本投資法人および資産運用会社に対し、平成18年１月31日を目処に、当該増床部分（倉庫）を撤去す
ることを書面により約束しております。

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なんばオリエンタルホテル（参考情報）施設概念図等
施設概念図
P2F

機械室

P1F

機械室

9F

客室（2004年に改装済）

8F

客室

7F

客室

6F

客室

5F

客室

4F
3F

客室
ホテルロビー

2F
1F
B1

テナント：飲食店舗系
テナント：飲食店舗系

ホテル

テナント エントランス

テナント：飲食店舗系

テナント：遊技系（注）上記施設概念図は、本書の日付現在における建物の配置状況等を概念的に示したものであり、形状や面積割合について現況と異なります。

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なんばオリエンタルホテル
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

契約形態

定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

契約期間

2006（平成18）年２月15日（本物件の引渡日）から2012（平成24）年２月14日までの６年間賃貸借契約面積

19,364.33㎡

契約賃料
敷金

固定賃料

66,663千円／月

変動賃料（注１）

営業期間売上高の10パーセント相当額

399,980千円
本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、期間満了時の更新について

当事者間の協議により再契約を行うことができます。
かかる協議においては、賃貸人及び本賃借人は賃貸借期間満了時における賃料その他経済的な条件を含め、本契約に定める条件及び条項と実質的に同一の条件及び条項によることを基本とします。

転貸借契約について

一定の事由に該当する者を除き、賃貸人の事前の承諾を得て、本賃借人以外の第三者に対し、本物
件の一部を転貸することができます。
一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料減額請求権）の適用はありません。

賃料改定について

なお、賃料の改定に際しては、本賃借人における過年度の売上及びＧＯＰその他の収益性の状況、
その時点における賃料水準、各ホテルの事業計画、同種不動産の市場賃料、負担すべき公租公課の変動等を勘案した上、固定賃料と変動賃料のそれぞれ、その合計額及びその比率に関して協議するものとされています。
契約期間中、原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人の本契約の重大な違反等が発生等した場合には、賃貸人は本契約を解除することができます。この場合、賃貸人は賃借人に対し、賃貸借残存期間分の残存賃料額（変動賃料は直近年度の変動賃料額とします。）の請求ができる旨規定されています。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。
(1）運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新。
(2）造作、設備、内装等の工事。
(3）本賃借人が本契約上有する一切の権利について、第三者に対し譲渡、担保設定、信託その他の処分を行うこと。あらかじめ合意する適格テナントの基準に合致しないテナントに対する転貸

賃貸人の要承諾事項を行うこと。
(4）会社分割、営業譲渡等により本契約に基づく権利の全部又は一部を第三者に包括的に承継させる行為。
(5）本賃借人が営業上有する債権（ホテル営業上の債権、転貸賃料を含む。）について、譲渡、担保設定その他の処分を行うこと。
(6）本物件を本契約に基づく使用目的以外の目的に使用すること。
(7）建物使用規定（細則）に定めのない方法により本物件の使用を行うこと。

売上報告等

本賃借人は、資産運用会社に対し、日々の売上げその他を記載した月次売上報告書、監査人の監査を受けた財務諸表及び営業報告書等を報告する義務があります。
賃貸人、本賃借人及び本投資法人は、本投資法人が本物件の使用のために今後新たに取得する什器

動産賃貸借契約

備品について本賃借人に賃貸し、当該什器備品の賃貸借に係る賃料は上記契約賃料に含まれることに合意しております。
公租公課、物件の躯体及び基幹設備にかかわる資本的支出、本契約で賃貸人負担

賃貸人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料費用の主な負担区分について

ホテル運営のために必要とする電気、ガス、水道、電話、受信料のす
賃借人負担

べて、本契約で賃借人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料

特記すべき事項

本物件については、アーコン・ホスピタリティ有限会社がホテル運営支援会社となることがあらか
じめ承諾されています。

（注１) 変動賃料に関する詳細については、前記「ｂ．信託不動産における賃貸借の状況一覧／組入資産の明細④（信託不動産の賃貸借の状況）」の＜ＨＭＪの変動賃料の概要＞をご覧下さい ）。
（注２) 主な賃料の改定事由は次の通りです。①上半期もしくは下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合、②連続する２営業期間において、当該営業期間の変動賃料総合計額が変動賃料総基準額を上回った場合。

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なんばオリエンタルホテル
１０．過年度の収支状況
本物件は賃貸に供されていなかったため、該当事項はありません。

（参考情報）最近５年間のホテル事業の概要

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標
対前年比
(％)

売上高
(百万円)

対前年比
(％)

2003年(注２)

2002年

売上
比率

売上
比率

2001年

売上
比率

2000年

売上
比率

売上
比率

客室稼働率

80.6％

－

－

－

－

－

－

－

－

－

ADR

9,484

－

－

－

－

－

－

－

－

－

RevPAR

7,646

－

－

－

－

－

－

－

－

－

客室稼働率

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

ADR

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

RevPAR

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

宿泊部門

784

39.5％

704

41.2％

－

－

－

－

－

－

料飲部門

161

8.1％

148

8.7％

－

－

－

－

－

－

物販部門

0

0.0％

0

0.0％

－

－

－

－

－

－

テナント部門

975

49.1％

811

47.5％

－

－

－

－

－

－

その他

67

3.4％

45

2.6％

－

－

－

－

－

－

1,987

100.0％

1,708

100.0％

－

－

－

－

－

－

宿泊部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

料飲部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

物販部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

テナント部門

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

その他

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

合計

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

合計

財務
指標

2004年(注１)（注１) 2004年（平成16）年は、１月１日から12月31日までを運営期間とするホテル事業数値を記載しております。
（注２) 2003年（平成15）年は、２月27日から12月31日までを運営期間とするホテル事業数値を記載しております。

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なんばオリエンタルホテル（参考情報）単月のホテル事業の概要

2003年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

客室稼働率

-

-

-

80.1%

77.7%

77.5%

93.7%

96.8%

96.7%

90.2%

91.6%

79.9%

ADR

-

-

-

9,461

9,763

9,466

8,767

9,194

8,572

9,352

9,483

9,988

RevPAR

-

-

-

7,580

7,589

7,337

8,218

8,898

8,291

8,440

8,683

7,979

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

RevPAR

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

宿泊部門

-

-

79

64

66

62

71

77

70

73

73

69

料飲部門

-

-

15

12

12

12

15

17

15

15

16

19

-

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門

財務
指標

1月

-

-

104

89

79

79

79

83

83

81

81

53

その他

-

-

4

4

4

5

5

4

3

6

5

5

合計

-

-

202

169

161

158

170

181

171

175

175

146

宿泊部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

料飲部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

その他

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

合計

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注１）2003（平成15）年のテナント部門の売上高は、現金主義に基づく数値です。
（注２）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

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2004年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

客室稼働率

80.3%

81.3%

88.2%

83.6%

80.6%

76.1%

83.8%

79.6%

79.3%

86.1%

85.9%

62.7%

ADR

9,596

9,224

9,232

9,437

9,899

9,183

9,746

9,955

9,027

9,244

9,297

10,087

RevPAR

7,706

7,498

8,141

7,890

7,980

6,993

8,171

7,922

7,156

7,957

7,989

6,327

-

-

-

-

-

-

-9.9%

-17.2%-17.4%

-4.2%

-5.6%

-17.2%

-

-

-

-

-

-

111.2%

108.3%

105.3%

98.8%

98.0%

101.0%

RevPAR

-

-

-

-

-

-

99.4%

89.0%

86.3%

94.3%

92.0%

79.3%

宿泊部門

67

61

71

66

69

59

71

69

60

69

67

55

料飲部門

15

13

14

12

13

11

12

13

12

13

14

19

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

109

80

79

80

82

82

81

84

82

82

80

54

その他

4

4

4

6

6

4

5

6

7

8

6

7

合計

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門

財務
指標

195

158

168

164

170

156

169

172

161

172

167

135

宿泊部門

-

-

-

103.1%

104.5%

95.2%

100.0%

89.6%

85.7%

94.5%

91.8%

79.7%

料飲部門

-

-

-

100.0%

108.3%

91.7%

80.0%

76.5%

80.0%

86.7%

87.5%

100.0%

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

89.9%

103.8%

103.8%

102.5%

101.2%

98.8%

101.2%

98.8%

101.9%

その他

-

-

-

150.0%

150.0%

80.0%

100.0%

150.0%

233.3%

133.3%

120.0%

140.0%

合計

-

-

-

97.0%

105.6%

98.7%

99.4%

95.0%

94.2%

98.3%

95.4%

92.5%

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注１）2004（平成16）年のテナント部門の売上高は、現金主義に基づく数値です。
（注２）2004年12月の宿泊部門の売上高の減少は、客室改装を実施したために稼働率が低下したことが主な要因であると説明を受けております。
（注３）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

－ 86 －(86) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

2005年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

客室稼働率

64.8%

79.1%

82.9%

80.0%

72.4%

80.7%

97.1%

96.1%

94.3%

76.8%

－

－

ADR

9,410

8,938

9,012

9,460

10,048

8,762

8,088

8,819

8,461

9,437

－

－

RevPAR

6,097

7,067

7,467

7,570

7,276

7,071

7,850

8,473

7,979

7,245

－

－

-15.5%

-2.2%

-5.3%

-3.6%

-8.2%

4.6%

13.2%

16.5%

15.0%

-9.3%

－

－

98.1%

96.9%

97.6%

100.2%

101.5%

95.4%

83.0%

88.6%

93.7%

102.1%

－

－

79.1%

94.2%

91.7%

95.9%

91.2%

101.1%

96.1%

107.0%

111.5%

91.1%

－

－

宿泊部門

53

56

65

64

63

60

68

74

67

63

－

－

料飲部門

16

12

13

11

11

11

13

13

12

11

－

－

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

－

－

109

77

75

77

79

53

84

84

83

81

－

－

4

7

6

10

5

4

3

5

4

4

－

－

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）
RevPAR

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門
その他
財務
指標

合計

182

152

159

162

158

128

168

176

166

159

－

－

宿泊部門

79.1%

91.8%

91.5%

97.0%

91.3%

101.7%

95.8%

107.2%

111.7%

91.3%

－

－

料飲部門

106.7%

92.3%

92.9%

91.7%

84.6%

100.0%

108.3%

100.0%

100.0%

84.6%

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

100.0%

96.3%

94.9%

96.3%

96.3%

－

－

－

－

－

－

－

その他

100.0%

175.0%

150.0%

166.7%

83.3%

100.0%

60.0%

83.3%

57.1%

50.0%

－

－

合計

93.3%

96.2%

94.6%

98.8%

92.9%

82.1%

99.4%

102.3%

103.1%

92.4%

－

－

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注１）2005（平成17）年６月以前のテナント部門の売上高は、現金主義に基づく数値です。
（注２）８月及び９月の宿泊部門の売上高が増加した主な要因は、隔年受注する長期宿泊団体客により、稼働率が対前年比上昇したことであると説明を受けております。
（注３）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

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なんばオリエンタルホテル
１１．不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価業者

株式会社立地評価研究所

鑑定評価額

16,700,000千円

価格時点

2005年７月31日

価格の種類

特定価格

ＤＣＦ法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格及び積算価格を検証手段とし、鑑定評価額を決定

a.再調達原価

原価法による積算価格

13,108,600千円

土地＋建物

土地

8,293,000千円

比準価格等により査定

建物

4,815,600千円

b.減価修正額1,185,786千円

c.その他資産24,000千円

d.積算価格
収益価格

11,946,000千円

エンジニアリングレポート等を参考に査定
土地は減価なし。建物は耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用し、減価額を査定。
ｄ≒ａ－ｂ＋ｃ

直接還元法とＤＣＦ法による収益価格を併用。
賃貸収入
a.総収益

固定賃料

799,960千円

賃貸借契約の予定賃料を計上

変動賃料

180,745千円

予測売上高の10％

賃料収入

980,705千円

設備リース料
b.総費用

104,793千円

損害保険料

4,033千円

その他費用

直接還元法による収益価格

18千円

公租公課

設備リース料のうち賃貸人負担分
平成17年度実額に基づき査定
実績に基づき査定

0千円

c.ＮＯＩ（純収益）871,862千円

ｃ≒ａ－ｂd.資本的支出（ＦＦ＆Ｅを含む）

36,149千円

ホテル売上高の2.0％と査定

7,999千円

運用利回りを2.0％として査定

e.敷金運用益f.ＮＣＦ（正味純収益）

843,712千円

ｆ≒ｃ－ｄ＋ｅ
積上げ法による還元利回りを重視し、借入金・g.還元利回り5.00％

自己資金比率法、キャップレート事例比較法及び投資家調査法を考慮して査定

ＤＣＦ法による

h.収益価格16,880,000千円

a.収益価格

16,660,000千円

b.割引率

5.00％

c.最終還元利回り

5.05％

収益価格

ｈ≒ｆ÷ｇ
還元利回りを基礎に純収益等変動率を考慮して査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性等を勘案して査定

１２．エンジニアリングレポートの概要
建物状況調査（調査会社：株式会社竹中工務店／レポート日付：2005年10月31日）
長期修繕費

12年間平均費用

39,877千円／年

建物地震リスク調査（調査会社：株式会社竹中工務店／レポート日付：2005年10月31日）
概要

耐震性能について特に指摘された事項はありません。

予想最大損失率（ＰＭＬ）

非超過確率90％

再調達価格

4,852百万円

11.1％

環境評価調査（調査会社：ＣＭＤインフラ環境株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
概要

土壌汚染、有害物質等について問題となる事項はありません。

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なんばオリエンタルホテル
１３．ホテル調査レポートの概要
ホテル調査レポート（調査会社：ジョーンズラングラサール株式会社 ／レポート発行日：2005年９月８日／レポート作成日：2005年７月22日）≪本ホテル立地・施設概要≫①

本ホテルは、大阪有数の繁華街である難波エリアに位置しており７鉄道線の交わる「なんば」駅から徒歩１分、さらに関西国際空港へのバスターミナルも至近に立地しております。本ホテルの周辺には千日前商店街のアーケードなど、多数の料飲施設や娯楽施設があり、また、徒歩圏内には、大阪の観光名所のひとつである心斎橋や道頓堀などが立地しております。
②

本ホテルは、客室数257室（ほぼ全室ダブル・ツイン）のビジネスホテルのため、宴会施設はなく、宿泊主体の施設構成となっております。
③

本ホテルが入居するビルには宿泊施設以外にも多くのテナント施設を有しており、居酒屋、ファスト・フード等のテナントが約20軒入居しております。
≪エリア特性≫大阪市エリアのホテルマーケットの特性は以下のとおりです。
①

大阪市は全国各地へのアクセスも良く、周辺地域と合わせて国内第二の経済圏を形成しており、多数のオフィスが集積するビジネス街

でのビジネス需要だけでなく、歴史的・文化的遺産、また、大規模なテーマパークなど観光資源も豊富にあり多様な需要創出源を有しております。
主な需要創出源（大阪市）
説 明
ＪＲ大阪駅を中心に、多数のオフィス、商業施設、宿泊施設等が集積しており、多様な需要が見梅田地区込めます。また、京都、神戸、奈良など近隣の都市へのアクセス網の中心として、近畿圏のみならず全国からの来訪者があります。
南北に走る御堂筋、心斎橋筋と東西に走る長堀通、千日前通で区切られた地区を中心として、飲食店や店舗が数多く集積する繁華街です。なんばグランド花月や道頓堀など全国でも有数の観光

難波・心斎橋地区

スポットが多数あり、観光客からの需要は高いと推察されます。また、2004年には南海電鉄難波駅に隣接する南海球場跡地に大規模商業施設である難波パークスが開業しました。
大阪湾の埋立地である舞州・北港エリアに立地する国内有数のテーマパークです。2001年９月にユニバーサル・スタジオ・開業し、同テーマパークによると2001年度は年間約1,100万人を集客しましたが、2003年度は不ジャパン（「ＵＳＪ」）

祥事などもあり約763万人と大きく下落しました。なお、2004年度の入園者数は約810万人と、前年度よりは回復しました。
大阪湾に面したエリアであり、海遊館（水族館）などレジャー施設がある天保山エリアや、アジ

ベイエリア

アワールドトレードセンターやインテックス大阪などの施設が立地し見本市やコンベンション需
要がある南港エリアなどがあります。
大阪城天守閣を中心とし、大阪城公園、大阪城ホール、大阪ビジネスパーク（オフィス街）が立

大阪城周辺

地するエリアです。同地を訪れる観光客やビジネス客からの需要があるものと推察されます。

出典：ジョーンズ ラング ラサール ホテルズ②

大阪市の統計によると、日帰り・宿泊を含めた来阪ビジター数の推計は、直近６年間において年間約２億人程度で安定的に推移しております。
大阪市のビジター数の推計結果の推移（日帰り・宿泊）
25,000

ビジター数（万人）

20,00015,00010,0005,000

0
宿泊ビジター
日帰りビジター

1998

1999

2000

2001

2002

2003

1,284

1,339

1,441

1,699

1,468

1,465

18,652

18,822

18,884

19,046

18,54818,836

出典：大阪市－ 89 －(89) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

大阪市の宿泊ビジター数の推計結果の推移（ビジネス・観光）
1,800
1,600

ビジター数（万人）

1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
0

1998

1999

2000

2001

2002

2003

597
687

622
717

670
771

670
1,029

579
889

449
1,016

ビジネスビジター
観光ビジター**「ビジネス兼観光ビジター」も含まれる
出典：大阪市≪供給≫①

大阪市に立地するホテルの施設数および客室数は、過去一貫して増加傾向にありますが、その一方で旅館は減少傾向にあり、近年における全体の客室供給数の推移はほぼ横ばいとなっております。
大阪市のホテル・旅館の施設数の推移
900
ホテル

800

旅館

700
600
500
400
300
200
100
0

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

旅館

697

687

670

653

636

561

508

2003
513

ホテル

148

159

165

168

184

194

207

219

出典：厚生労働省

大阪市のホテル・旅館の客室数の推移
50,00045,000

ホテル

旅館

40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,000
5,000
0

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

旅館

13,38813,353

13,22012,924

13,164

11,494

10,337

10,448

ホテル

27,91229,81730,56030,49531,52432,727

33,69834,107

出典：厚生労働省－ 90 －(90) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

≪需要≫
①

本ホテルが立地する難波・心斎橋エリアには商業施設が集積しており、さらに、「難波グランド花月」や「新歌舞伎座」など興業施設もあることから大阪でも有数の繁華街としての位置付けが強いものとなっております。一方で、近隣には南海電鉄「難波」駅があり、関西国際空港および近畿各地へのアクセスも良く、海外からの訪問客のゲートシティとしての側面も有しております。
②

当該エリアの宿泊需要のセグメントとしては、ビジネス客がメインと推察されますが、同エリアを訪れるレジャー客の需要も相当数あるものと推察されます。
③

料飲需要のセグメントとしては、ホテルの宿泊客だけではなく、同エリアを訪れる観光客や地域住民など多様であるものと推察されますが、周辺にはレストランが多数あり、競合は激しいものと推察されます。
≪競合ホテルマーケット≫①

本ホテルが立地する難波・心斎橋エリアには多数のホテルが集積しており、本ホテルおよび競合ホテルとして挙げられるものは、6軒、約2,800室（本ホテル含む）となっております。なお、競合ホテルについては、(ⅰ)難波・心斎橋エリアに立地、(ⅱ)客室数が200室以
上、(ⅲ)客室単価が本ホテルとほぼ同等のビジネスおよびシティホテルを選定しています。
②

競合ホテルマーケットのパフォーマンスについては、客室当りの売上水準の指標であるRevPARをみると、競合ホテルマーケットの殆どのホテルにおいて稼動率は維持しているものの、ＡＤＲが下落した結果、全体として下落傾向にあると推察されます。なお、本ホテルの稼働率は2004年において低下したものの、ＡＤＲは前年並みを維持し、競合ホテルマーケットの全体的な傾向と異なる動きをしていると推察されます。
③

レポート作成日時点において競合ホテルマーケットに影響を及ぼすような新規開業ホテルの計画は見受けられません。なお、本レポー

トで把握している案件は、ホテル開業予定が公表されている案件かつ、調査会社のリサーチにより把握できた案件のみであり、本ホテル
及び競合ホテルに直接的に影響を与えるホテルが開業する可能性は否定できません。

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ホテル日航アリビラ
物件番号4
１．特定資産の概要

物件名称

ホテル日航アリビラ
６．施設の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日2006年２月15日

現所有者

フランクフォートインベストメント有限会社

取得予定価格19,700百万円

信託

信託設定日

2003年４月22日

受益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2013年４月22日

Ａ）客室
タイプ

330室

オーシャンフロントツイン

21室

プラシエンテツイン

30室

コーナーデラックスツイン

12室

アリビラスイート

3室

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

ロイヤルスイート

不動産の用途

ホテル

計

所有形態
土地

土地

所有権／借地権

建物

所有権

地番

沖縄県中頭郡読谷村字儀間601番他

住居表示

沖縄県中頭郡読谷村字儀間600番地

地積

67,423.55㎡

用途地域

無指定

指定建蔽率／
容積率
建物

ＳＲＣ造／地下１階付10階建

建物用途

ホテル

建築時期

1994年４月

延床面積38,024.98㎡

設計者

佐藤工業株式会社

施工者

佐藤工業株式会社

1室
397室

Ｂ）料飲施設
名称

60％／400％

構造／階数

客室数

スタンダードツインタイプ

運営

ベルデマール

洋食レストラン

賃借人直営

ハナハナ

バーベキューレストラン

賃借人直営

金紗沙

中華料理

賃借人直営

佐和

日本料理・琉球料理

賃借人直営

護佐丸

鉄板焼

賃借人直営

バー・ラウンジ

賃借人直営

ラウンジアリアカラ
アルタミラ

バー・居酒屋

賃借人直営

ドンジュアン

カラオケ

賃借人直営

計８件
Ｃ）宴会場
名称

３．交通
＜車＞
那覇空港より車にて約60分

区分

アリビラルーム

中宴会場

エレガントルームアズール

小宴会場Ｄ）その他施設
隣接するビーチ、スパ、屋外プール、テニスコート、パ
ターゴルフ、マリンレジャー施設
駐車場

４．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネージメントジャパン

７．平成17年度公租公課

ホテル運営支援会社

株式会社ＪＡＬホテルズ

固定資産税額建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

５．ホテルのホームページアドレス

都市計画税額

土地

－千円

建物

71,911千円

土地

－千円

建物

http://www.alivila.co.jp/index.shtml

合計－千円
71,911千円

８．特記事項
本ホテルの敷地の一部について、借地権及び転借地権の設定について、所有者の承諾が取得されていません。本ホテルの敷地については、隣地との境界の確定がなされていません。本投資法人は、隣地所有者との間に境界に関する紛争を認識しておりません。また、本ホテルの敷地は132筆に及び、本ホテルの建設当初よりこれらすべての土地について境界確定を行うことが現実的ではないことから、境界確定を行うことを予定していません。

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ホテル日航アリビラ（参考情報）施設概念図等
施設概念図① North Wing

② Center Wing

③ West Wing

④ South Wing

客室

客室

客室

客室

9F
8F
7F
6F
5F
4F
3F

屋外

2F

・ビーチ ・ビーチハウス ・プール・子供用プール
・テニスコート（4面・全天候ハードコート）
・パターゴルフ（18ホール本芝）
・駐車場（250台）

LF

・レストラン ・バンケットルーム
・ショッピングプラザ

・メインエントランス ・フロント ・ロビー
・ロビーラウンジ ・サポートデスク
・ショッピングプラザ

・エレガントルーム

GF

・レストラン ・ゲームコーナー
・ランドリー式自動販売機コーナー

・バー ・カラオケハウス

・スパ ・コンビニエンスストア
・ランドリー式自動販売機コーナー

・エステティックサロン

所有形態

10F

三菱ＵＦＪ信託銀行㈱所有＜ホテル日航アリビラ＞
38,024.98㎡
B1F

32,163.87㎡

駐車場、テニスコート、
パターゴルフ場等敷地㈱沖縄うみの園
13,592.87㎡

個人
18,571㎡

ホテル敷地
35,259.68㎡㈱沖縄うみの園
20,796.68㎡

個人
14,463.00㎡

土地所有形態･･･転借地部分･･･賃借地部分（注）上記施設概念図等は、本書の日付現在における本物件の所有形態、建物の配置状況等を概念的に示したものであり、形状や面積割合について現況と異なります。株式会社沖縄うみの園は、2005（平成17）年12月14日付で、その所有にかかるホテル日航アリビラのホテル敷地
及び駐車場土地を、2006（平成18）年２月15日を信託設定日として、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に信託譲渡する契約を締結済みです。

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ホテル日航アリビラ
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

契約形態

定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

契約期間

2006（平成18）年２月15日（本物件の引渡日）から2012（平成24）年２月14日までの６年間賃貸借契約面積

38,024.88㎡

契約賃料
敷金

固定賃料

79,757千円／月

変動賃料（注１）

営業期間売上高の10パーセント相当額

478,546千円
本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、期間満了時の更新について

当事者間の協議により再契約を行うことができます。
かかる協議においては、賃貸人及び本賃借人は賃貸借期間満了時における賃料その他経済的な条件を含め、本契約に定める条件及び条項と実質的に同一の条件及び条項によることを基本とします。

転貸借契約について

一定の事由に該当する者を除き、賃貸人の事前の承諾を得て、本賃借人以外の第三者に対し、本物
件の一部を転貸することができます。
一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料減額請求権）の適用はありません。

賃料改定について

なお、賃料の改定に際しては、本賃借人における過年度の売上及びＧＯＰその他の収益性の状況、
その時点における賃料水準、各ホテルの事業計画、同種不動産の市場賃料、負担すべき公租公課の変動等を勘案した上、固定賃料と変動賃料のそれぞれ、その合計額及びその比率に関して協議するものとされています。
契約期間中、原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人の本契約の重大な違反等が発生等した場合には、賃貸人は本契約を解除することができます。この場合、賃貸人は賃借人に対し、賃貸借残存期間分の残存賃料額（変動賃料は直近年度の変動賃料額とします。）の請求ができる旨規定されています。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。
(1）運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新。
(2）造作、設備、内装等の工事。
(3）本賃借人が本契約上有する一切の権利について、第三者に対し譲渡、担保設定、信託その他の処分を行うこと。あらかじめ合意する適格テナントの基準に合致しないテナントに対する転貸

賃貸人の要承諾事項を行うこと。
(4）会社分割、営業譲渡等により本契約に基づく権利の全部又は一部を第三者に包括的に承継させる行為。
(5）本賃借人が営業上有する債権（ホテル営業上の債権、転貸賃料を含む。）について、譲渡、担保設定その他の処分を行うこと。
(6）本物件を本契約に基づく使用目的以外の目的に使用すること。
(7）建物使用規定（細則）に定めのない方法により本物件の使用を行うこと。

売上報告等

本賃借人は、資産運用会社に対し、日々の売上げその他を記載した月次売上報告書、監査人の監査を受けた財務諸表及び営業報告書等を報告する義務があります。
賃貸人、本賃借人及び本投資法人は、本投資法人が本物件の使用のために今後新たに取得する什器

動産賃貸借契約

備品について本賃借人に賃貸し、当該什器備品の賃貸借に係る賃料は上記契約賃料に含まれることに合意しております。
公租公課、物件の躯体及び基幹設備にかかわる資本的支出、本契約で賃貸人負担

賃貸人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料費用の主な負担区分について

ホテル運営のために必要とする電気、ガス、水道、電話、受信料のす
賃借人負担

べて、本契約で賃借人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料

特記すべき事項

本物件については、株式会社ＪＡＬホテルズがホテル運営支援会社となることがあらかじめ承諾されています。

（注１) 変動賃料に関する詳細については、前記「ｂ．信託不動産における賃貸借の状況一覧／組入資産の明細④（信託不動産の賃貸借の状況）」の＜ＨＭＪの変動賃料の概要＞をご覧下さい ）。
（注２) 主な賃料の改定事由は次の通りです。①上半期もしくは下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合、②連続する２営業期間において、当該営業期間の変動賃料総合計額が変動賃料総基準額を上回った場合。

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ホテル日航アリビラ
１０．過年度の収支状況
本物件は賃貸に供されていなかったため、該当事項はありません。

（参考情報）最近５年間のホテル事業の概要

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標
対前年比
（％）

売上高
(百万円)

財務
指標

対前年比
（％）

2004年(注１)

2003年(注２)

売上
比率

売上
比率

2002年

2001年

売上
比率

2000年

売上
比率

売上
比率

客室稼働率

80.5％

-

-

-

-

-

-

-

-

-

ADR

24,195

-

-

-

-

-

-

-

-

-

RevPAR

19,469

-

-

-

-

-

-

-

-

-

客室稼働率

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

ADR

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

RevPAR

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

宿泊部門

3,115

56.2％

2,427

56.6％

-

-

-

-

-

-

料飲部門

1,802

32.5％

1,309

30.5％

-

-

-

-

-

-

物販部門

481

8.7％

383

8.9％

-

-

-

-

-

-

0

0.0％

0

0.0％

-

-

-

-

-

-

その他

144

2.6％

170

4.0％

-

-

-

-

-

-

合計

5,542

100.0％

4,289

100.0％

-

-

-

-

-

-

宿泊部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

料飲部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

物販部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

テナント部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

その他

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

合計

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

テナント部門（注１) 2004年（平成16）年は、１月１日から12月31日までを運営期間とするホテル事業数値を記載しております。
（注２) 2003年（平成15）年は、４月22日から12月31日までを運営期間とする実績値を記載しております。

－ 95 －(95) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ホテル日航アリビラ（参考情報）単月のホテル事業の概要

2003年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

客室稼働率

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

80.3%

67.5%

ADR

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

17,643

20,466

RevPAR

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

14,164

13,806

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

RevPAR

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

宿泊部門

-

-

-

74

221

213

428

600

302

217

185

187

料飲部門

-

-

-

40

139

140

178

206

149

165

155

137

-

-

-

10

42

44

58

68

48

46

39

28

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門

財務
指標

1月

-

-

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

その他

-

-

-

25

35

17

23

25

16

12

9

8

合計

-

-

-

149

437

414

687

899

515

440

388

360

宿泊部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

料飲部門

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

その他

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

合計

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注１）４月は22日から30日までを運営期間とする実績値を記載しております。
（注２）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

－ 96 －(96) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

2004年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

客室稼働率

65.1%

87.8%

82.7%

83.8%

76.8%

71.2%

91.4%

96.4%

89.4%

86.2%

73.3%

61.9%

ADR

20,51815,351

18,93018,507

24,956

21,896

34,77846,48624,867

17,19017,372

22,210

RevPAR

13,35013,484

15,65915,502

19,172

15,58831,77044,794

22,241

14,817

12,727

13,759

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-7.0%

-5.5%

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

98.5%

108.5%

RevPAR

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

89.9%

99.7%

宿泊部門

181

171

212

203

260

204

431

608

292

201

166

186

料飲部門

125

142

159

152

149

125

177

207

139

154

140

133

32

36

41

42

44

36

52

64

39

40

31

24

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

その他

7

7

10

11

14

12

19

22

15

11

10

6

合計

408

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門

財務
指標

345

356

422

467

377

679

901

485

406

347

349

宿泊部門

-

-

-

117.6%

95.8%

100.7%

101.3%

96.7%

92.6%

89.7%

99.5%

料飲部門

-

-

-

107.2%

89.3%

99.4%

100.5%

93.3%

93.3%

90.3%

97.1%

-

-

-

104.8%

81.8%

89.7%

94.1%

81.3%

87.0%

79.5%

85.7%

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

その他

-

-

-

40.0%

70.6%

82.6%

88.0%

93.8%

91.7%

111.1%

75.0%

合計

-

-

-

106.9%

91.1%

98.8%

100.2%

94.2%

92.3%

89.4%

96.9%

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

－ 97 －(97) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

2005年

指標
(％,円)
宿泊
部門
指標

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

客室稼働率

61.7%

82.4%

88.3%

84.4%

70.6%

70.1%

93.7%

94.5%

91.9%

91.3%

-

-

ADR

19,991

15,832

19,27421,94828,14022,66636,294

51,52325,381

18,255--

RevPAR

12,343

13,046

17,025

18,522

19,876

15,89833,994

48,66423,32016,663

-

-

客室稼働率
対前年比
ADR
（％）

12月

-3.3%

-5.4%

5.6%

0.6%

-6.2%

-1.0%

2.3%

-1.9%

2.4%

5.1%

-

-

97.4%

103.1%

101.8%

118.6%

112.8%

103.5%

104.4%

110.8%

102.1%

106.2%--

RevPAR

92.5%

96.8%

108.7%

119.5%

103.7%

102.0%

107.0%

108.6%

104.9%

112.5%

-

-

宿泊部門

167

159

230

243

269

208

460

659

305

225

料飲部門

123

136

164

145

134

123

188

223

138

163

27

29

39

36

36

32

49

60

37

39

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

8

7

9

11

13

11

19

27

16

12

売上高 物販部門(百万円)
テナント部門
その他
財務
指標

11月

合計

325

331

442

435

452

374

716

969

496

439

宿泊部門

92.3%

93.0%

108.5%

119.7%

103.5%

102.0%

106.7%

108.4%

104.5%

111.9%

料飲部門

98.4%

95.8%

103.1%

95.4%

89.9%

98.4%

106.2%

107.7%

99.3%

105.8%

84.4%

80.6%

95.1%

85.7%

81.8%

88.9%

94.2%

93.8%

94.9%

97.5%

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

その他

114.3%

100.0%

90.0%

100.0%

92.9%

91.7%

100.0%

122.7%

106.7%

109.1%

合計

94.2%

93.0%

104.7%

106.6%

96.8%

99.2%

105.4%

107.5%

102.3%

108.1%

対前年比 物販部門（％）
テナント部門（注１）８月については、開業以来過去最高の売上げを記録しました。
（注２）客室稼働率の前年比は、％ポイントの増減を示しております。

－ 98 －(98) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ホテル日航アリビラ
１１．不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価業者

株式会社立地評価研究所

鑑定評価額

19,700,000千円

価格時点

2005年７月31日

価格の種類

特定価格

ＤＣＦ法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格及び積算価格を検証手段とし、鑑定評価額を決定

a.再調達原価

原価法による積算価格

8,315,000千円

土地（借地権等）＋建物

土地（借地権等）

236,000千円

比準価格等により査定

建物8,079,000千円

エンジニアリングレポート等を参考に査定
土地（借地権）は減価なし。建物は耐用年数にb.減価修正額

2,329,345千円

c.その他資産250,000千円

d.積算価格6,235,000千円

基づく方法と観察減価法を併用し、減価額を査
定。

収益価格

ｄ≒ａ－ｂ＋ｃ

直接還元法とＤＣＦ法による収益価格を併用。
賃料収入
a.総収益

b.総費用
直接還元法による収益価格

固定賃料

957,093千円

賃貸借契約の予定賃料を計上

変動賃料

575,943千円

予測売上高の10％

賃料収入

1,533,036千円

設備リース料

11,848千円

公租公課

74,186千円

平成17年度実額に基づき査定

損害保険料

6,936千円

実績に基づき査定

地代・家賃

83,654千円

実績に基づき査定

その他費用

0千円

c.ＮＯＩ（純収益）1,356,413千円

d.資本的支出（ＦＦ＆Ｅを含む）

ｃ≒ａ－ｂ

143,986千円

ホテル売上高の2.5％程度と査定

9,570千円

運用利回りを2.0％として査定

e.敷金運用益f.ＮＣＦ（正味純収益）

設備リース料のうち賃貸人負担分

1,221,998千円

ｆ≒ｃ－ｄ＋ｅ
積上げ法による還元利回りを重視し、借入金・g.還元利回り6.2％

自己資金比率法、キャップレート事例比較法及び投資家調査法を考慮して査定

ＤＣＦ法による

h.収益価格19,700,000千円

a.収益価格19,700,000千円

b.割引率

6.0％

c.最終還元利回り

6.3％

収益価格

ｈ≒ｆ÷ｇ
還元利回りを基礎に純収益等変動率を考慮して査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性等を勘案して査定

１２．エンジニアリングレポートの概要
建物状況調査（調査会社：清水建設株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
長期修繕費

12年間平均費用

81,291千円／年

建物地震リスク調査（調査会社：清水建設株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
概要

耐震性能について特に指摘された事項はありません。

予想最大損失率（ＰＭＬ）

非超過確率90％

再調達価格

8,079百万円

5.0％

環境評価調査（調査会社：ＣＤＭインフラ環境株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
概要

土壌汚染、有害物質等について問題となる事項はありません。

－ 99 －(99) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ホテル日航アリビラ
１３．ホテル調査レポートの概要
ホテル調査レポート（調査会社：ジョーンズラングラサール株式会社 ／レポート発行日：2005年９月８日／レポート作成日：2005年７月22日）≪本ホテル立地・施設概要≫①

本ホテルは、リゾート・ホテルが集積する沖縄県恩納村エリアの西方に位置する読谷村に所在しております。なお、本ホテルは、幹線道路沿いには隣接しておらず、また、周辺の環境も静かであることから”Exclusivity”を備えた立地となっております。なお、クライアントによると、本ホテルの周囲には広大な未開発地があるとのことです。
②

本ホテルは、客室数397室のリゾート・ホテルであり、多種多様の料飲施設および婚礼にも対応できる宴会場や、またホテル前面にはビーチがあり、リゾートタイプの施設構成となっております。なお、2001年にはバーを宴会場に改装し、宴会の許容人数を拡大するなどし、リゾート・ウェディング需要に対応しております。
≪エリア特性≫沖縄県エリアのホテルマーケットの特性は以下のとおりです。
①

沖縄県は、東西1,000km、南北400kmの海域に散在する多くの島々からなり、国内唯一の亜熱帯地域として特有の自然環境に恵まれ、東

南アジアの国々との交流を通して培われた多彩な文化を有しております。
②

沖縄県は、文化・自然・観光施設など多様な観光資源を有しており、国内有数のリゾートエリアとして、年間を通じて全国各地から観光需要を享受しております。
主な需要創出源（沖縄本島）
観光需要創出源

文化・観光スポット

首里城公園（朱礼門ほか）

琉球村

おきなわワールド

沖縄工芸村

国営沖縄記念公園（海洋文化館、熱帯ドリー

むら咲むらムセンター、沖縄美ら海水族館を含む）

ひめゆりの塔東南植物楽園

ビオスの丘

ネオパークオキナワ

万国津梁館
ＤＦＳギャラリア（免税品店）ほか

自然（ビーチ・景勝地など）

ゴルフ場（ホール数）

いんぶビーチ

谷茶ビーチ

万座ビーチ

富着ビーチ

名護市民ビーチ

ムーンビーチ

かりゆしビーチ

マリブビーチ

みゆきビーチリザンシーパークビーチ

瀬良垣ビーチ

万座毛

恩名村営ビーチ

真栄田岬ほかザ・サザンリンクスゴルフクラブ（18）

かりゆしビーチゴルフクラブ（18）琉球ゴルフ倶楽部（27）

海邦カントリークラブ（18）大京カントリークラブ（18）金武シーサイドゴルフクラブ（9）ジ・アッタテラスゴルフリゾート（18）東山カントリークラブ（18）ほか

沖縄国際ゴルフクラブ（9）出典：沖縄観光コンベンションビューロー、ジョーンズ ラング ラサール ホテルズ
＜文化・観光スポット＞
沖縄本島の文化・観光スポットについては、沖縄県独特の文化・歴史を背景とした施設が島内全域に点在しており、修学旅行や団体ツアー客の周遊スポットとして、観光需要を創出しているものと思われます。
＜自然＞
沖縄本島にはビーチ・景勝地が非常に多く、また、亜熱帯地域でもあることから、夏場のハイシーズン期には言うに及ばす、年間を通じてもこれら自然資源を目的とする観光需要を創出しているものと思われます。
＜ゴルフ場＞
沖縄県にはゴルフ場が約40ヶ所あり、そのうち18ホール以上のコースを有しているところは約30ヶ所あります。なお、沖縄県においては、ゴルフを主目的とした旅行者数のピークは本州のオフシーズンに入る冬季と考えられ、観光マーケットの底上げに寄与しているものと思われます。

－ 100 －
(100) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

③

沖縄県への入域観光客数の推移については、2000年は沖縄サミット開催による入域観光客数の減少、2001年は米国同時多発テロ直後の数ヶ月間にわたる入域観光客数の大幅減などの原因により対前年比減となった以外は、概ね順調に増加しております。
沖縄県年間入域観光客数の推移
6,000

観光客数（千人）

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

0

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

観光客数 3,460,000 3,867,000 4,127,000 4,559,000 4,521,200 4,433,400 4,834,500 5,084,700 5,133,940
出典：沖縄県④

沖縄県において観光産業は主要産業と位置付けられており、国政および地方行政レベルにおいて多様な振興政策が計画され、これら政策が効果的に機能すれば、今後の観光需要の成長に寄与するものと推察されます。
沖縄県の観光産業における主要振興政策
・各種観光関連施設の集積促進
・道路、港湾など観光関連公共施設の一体・重点的整備

国際的海洋性リゾート地の形成

・国際ショッピングモール（免税店）構想の推進
・自然環境の保全や景観の整備
・バリアフリー化

国民の総合的な健康保養の場の形成と体験・滞在型観光の推進

・保養関連施設等の整備
・エコツーリズムの促進
・体験学習など体験型観光施設の整備
・コンベンション施設の整備

コンベンション・アイランドの形成

・国際会議開催の促進
・スポーツキャンプの誘致
・各種芸能・音楽交流の促進
・国内外航空路線網の拡充
・航空運賃・高速道路使用料低減にかかる措置の継続

国内外の観光客受け入れ態勢の整備と誘客活動の強化

・県内アクセス網の整備
・観光客向けサービスの向上
・プロモーションの強化
・土産物販売による製造業・伝統工芸産業の活性化

産業間の連携の強化

・農林水産物等消費財の県内供給の拡大
・保険・医療・福祉との連携の強化

出典： 内閣府－ 101 －
(101) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

≪供給≫
①

沖縄県におけるホテル客室数は過去数年間にわたり増減を繰り返してきましたが、近年は増加傾向にあり、2003年は過去8年間において最も高い水準となっております。また、旅館の客室数については、概ね減少傾向にあったものが2003年には増加に転じております。これは、好況な観光マーケットを背景に小規模な宿泊施設が増えたことによると推察されます。
沖縄県のホテル・旅館の施設数の推移
1,200
ホテル

旅館

1,000
800
600
400
200
0
旅館
ホテル

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

813
226

809
236

804
238

810
252

782
247

772
257

751
265

726
265

ホテル

旅館

出典：厚生労働省

沖縄県のホテル・旅館の客室数の推移
40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,000
5,000
0
旅館
ホテル

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

13,093
21,54910,412
19,577

9,976
19,387

10,241
20,5709,893
20,178

8,575
20,7108,359
21,592

9,180
22,883

出典：厚生労働省②

沖縄県内における新規供給については、レポート作成日時点に公表されている新規ホテル開発案件は沖縄本島を中心に複数あります。

－ 102 －
(102) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

≪需要≫
①

レジャー客が主体のマーケットであり、沖縄県の入域観光客数と同様に春休みおよび夏休みの時期にピークとなるが、秋から冬にかけても避寒目的の需要を背景に比較的安定したパフォーマンスを維持しております。
沖縄県月別入域観光客数の推移
600

観光客数（千人）

500

400

300

200
2002

2003

2004

100

0
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

出典：沖縄県②

マーケット内におけるホテルの稼働率については、季節変動性があり、入域観光客数と同様に春休み、夏休みの時期にピークとなりま

すが、秋から冬にかけても避寒目的の需要を背景に比較的安定した稼働率を維持していると推察されます。ハイシーズンの稼働率が高い水準となっていると推察され、同期間には飽和状態となりマーケット内におけるホテル以外のホテルに需要が流出しているものと推察されます。
③

ホテル料飲マーケットについては、リゾート・ホテルの周辺に料飲施設が限られている場合も多く、宿泊客主体のマーケットであると推察されます。このため、稼働率が高いホテルでは当然ながら、需要は高く、低稼働のホテルではその逆となります。
④

婚礼宴会については、リゾート・ホテルの場合、国内各地から訪れるリゾート・ウェディングが主体であり、その他の宴会需要については、観光を兼ねたコンベンション需要もあるものと推察されます。
＜リゾート・ウェディング・マーケット＞
沖縄本島におけるリゾート・ウェディングの概算件数については、ここ数年チャペルの増加、沖縄観光コンベンションビューロー（以下、「ＯＣＶＢ」といいます）、旅行代理店、婚礼専門業者などの積極的なマーケティング活動などにより、件数が急増しております。
また、ＯＣＶＢによると、沖縄県内のリゾート・ウェディングについて、以下の点が指摘されております。
・沖縄県内のリゾート・ホテル全体で年間約１万組の受入が可能であり、人数ベースでは年間50万人の市場と見積もっております。
・リゾート・ウェディングの同伴者については、１件当たり30～50人程度であり、これは増加傾向にあります。
沖縄県内のリゾート・ウェディング概算件数の推移
1999年
概算件数

2000年
650

1,100

2001年
1,500

2002年
2,000

2003年
2,500

出典：沖縄観光コンベンションビューロー≪競合ホテルマーケット≫①

本ホテルおよび競合ホテルとして挙げられるものは、沖縄本島中央部に立地する５軒、約1,900室（本ホテル含む）であり、これらホテ

ルで高級リゾートマーケットを形成しております。なお、競合ホテルについては、（ⅰ）恩納村およびその周辺エリアに立地、（ⅱ）客室数が200室以上、(ⅲ)ツイン・ダブル主体の客室構成、（ⅳ）多種多様な料飲・宴会施設を有する、(ⅴ)ビーチが至近にある、（ⅵ）客室単価が本ホテルとほぼ同等のリゾート・ホテルを選定しています。
②

競合ホテルマーケットの稼動については、全般的に高い水準にあり、2003年には近年では最も高い稼働率を達成しました。なお、2004年については、台風による年後半の稼動の伸び悩みが影響し、通年では前年比減となったと推察されます。客室当りの売上水準の指標であるRevPARをみると、稼動が高いことから価格重視の販売政策をとるホテルが多く近年は上昇傾向にあると推察されます。なお、本ホテルについても2004年には稼働率は低下したものの、ＡＤＲは近年で最高水準に達し、RevPARは過去４年間一貫して上昇基調にあります。
③

競合ホテルマーケットにおける新規供給については、過去数ヶ月間において、新規供給ホテルが数件開業しており、競合ホテルマー

ケットに何らかの影響を与える可能性があります。ただし、本レポートで把握している案件は、ホテル開業予定が公表されている案件かつ、調査会社のリサーチにより把握できた案件のみであり、上記以外に、本ホテル及び競合ホテルに直接的に影響を与えるホテルが開業する可能性は否定できません。

－ 103 －
(103) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_070_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

奈良ワシントンホテルプラザ
物件番号5
１．特定資産の概要

物件名称

奈良ワシントンホテルプラザ
６．施設の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日2006年２月15日

現所有者

エンデバー・リアルティ・ファンド有限会社

取得予定価格1,800百万円

信託

信託設定日

2004年９月24日

受益権の

信託受託者

住友信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2014年９月24日

Ａ）客室

10室

ツイン

74室

計

204室

名称

タイプ

運営

土地

所有権

銀座

日本料理

賃借人直営

建物

所有権

計１件

地番

奈良県奈良市下三条町31番１他

住居表示

奈良県奈良市下三条町31番１号

地積2,393.48㎡

用途地域

商業地域、防火地域／第一種住居地域、準防火地域

指定建蔽率／
容積率
建物

120室

ダブル

ホテル

不動産の用途土地

客室数Ｂ）料飲施設２．不動産（もしくは信託不動産）の概要
所有形態

タイプ
シングル

Ｃ）宴会場
本ホテルに付属する宴会場はありません
Ｄ）その他施設
駐車場

80％／400％ ／ 60％／200％

構造／階数

Ｓ造／７階建

建物用途

ホテル

建築時期

2000年３月

延床面積5,385.82㎡

設計者

株式会社アクテム

施工者

淺沼組・佐藤秀・木内建設共同企業体

３．交通
＜車＞
ＪＲ関西本線「奈良」駅東方約400ｍ，
及び近鉄奈良線「近鉄奈良駅」南西方約700ｍに所在

４．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人ワシントンホテル株式会社

７．平成17年度公租公課

ホテル運営支援会社

該当なし

固定資産税額建物等管理業務受託者

株式会社ザイマックス

５．ホテルのホームページアドレス

都市計画税額土地

5,487千円

建物

4,128千円

土地

980千円

建物

http://nara.wh-at.com/

合計

738千円
11,333千円

８．特記事項
該当事項なし。

－ 104 －
(104) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_080_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

奈良ワシントンホテルプラザ
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

住友信託銀行株式会社

賃借人

ワシントンホテル株式会社

契約形態

普通借家契約契約期間

2000（平成12）年３月27日から2020（平成32）年３月26日までの20年間賃貸借契約面積

4,883.79㎡

契約賃料
敷金

固定賃料（注）10百万円／月

変動賃料－

150百万円
契約期間満了の１ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、その相手方に対し文書による別段の意思表示

期間満了時の更新についてをしない場合には、本契約満了時の条件と同一の条件で更に３ヶ年自動更新され、その後の契約満了に際しても同様です。

転貸借契約について

当該事項にかかわる規定はありません。
① 12年目までは、あらかじめ本契約において予定賃料（３年毎の段階賃料）が定められており、賃料改定についてこれに基づき協議のうえ賃料を決定します。
② 13年目以降の賃料改定については、賃貸人・賃借人の別途協議の上改定されます。
契約期間中は、賃貸人及び賃借人ともに原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人が自己の責に帰すべき事由により契約期間内に解約の止むなきに至った場合には、賃借人は賃貸人に違約金として残存期間の賃料相当額を支払う旨の規定があります。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。

賃貸人の要承諾事項(1）本物件をホテル業及びこれに付帯する業務の目的以外の用途に使用すること。
(2）本物件を改造・改築すること。
(3）本契約上の権利の全て又は一部を譲渡又は担保に供すること。

売上報告等

当該事項にかかわる規定はありません。
賃貸人負担

賃貸人の資産に関する不動産取得税、固定資産税、都市計画税、新設事業所税並びに火災保険料① 賃借人の資産又は事業にかかわる公租公課、火災保険料及び損害保険料

費用の主な負担区分について② 賃借人の営業用及びこれに付帯する業務に必要な付属品、什器、賃借人負担

備品の設置・修繕・取替え費用、その他消耗品③ 賃借人の営業用及びこれに付帯する業務に必要な水道・光熱費・清掃費・警備費保守要員費④ 賃借人が今後負担する別途工事部分の補修及び改装・改造費

特記すべき事項

特にありません。

（注) 駐車場（20台）使用料240千円を含みますが、賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載しております。

－ 105 －
(105) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_080_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

奈良ワシントンホテルプラザ
１０．過年度の収支状況
運用期間（Ａ）賃貸事業収入 小計
貸室賃料・共益費

自 2004年12月１日

自 2004年９月１日

至 2005年10月31日

至 2004年11月30日

129百万円

23百万円

128百万円

23百万円

その他収入

1百万円

0百万円

（Ｂ）賃貸事業費用 小計

42百万円

10百万円

公租公課

10百万円

0百万円

外注管理費

3百万円

0百万円

水道光熱費

0百万円

0百万円

損害保険料

4百万円

2百万円

修繕費

2百万円

1百万円

その他支出
（Ｃ）賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

23百万円

7百万円

87百万円

13百万円

（注１) 上表は発生主義に基づく数値です。
（注２) 賃借人より千円単位での賃料の開示同意が得られなかったこと等の理由により、百万円未満を切り捨てた値を記載しています。

－ 106 －
(106) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_080_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

奈良ワシントンホテルプラザ
１１．不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価業者

株式会社立地評価研究所

鑑定評価額

1,800,000千円

価格時点

2005年７月31日

価格の種類

特定価格

ＤＣＦ法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格及び積算価格を検証手段とし、鑑定評価額を決定

a.再調達原価

2,177,000千円

原価法による積算価格

収益価格

土地

890,000千円

建物

1,287,000千円

b.減価修正額

209,627千円

c.積算価格1,967,000千円

土地＋建物
比準価格等により査定
エンジニアリングレポート等を参考に査定
土地は減価なし。建物は耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用し、減価額を査定。
ｃ≒ａ―ｂ

直接還元法とＤＣＦ法による収益価格を併用。
賃料収入

a.総収益

直接還元法にb.総費用

よる収益価格賃料収入

136,807千円

賃貸事例等を考慮して査定

空室損失△4,104千円

中長期的サイクルを想定し3.0％と査定

駐車場収入

2,880千円

その他収入

960千円

合計

136,543千円

維持管理費等

5,322千円

設備リース料0千円

収支予定計画に基づき査定
実額に基づき査定

公租公課

11,897千円

実額に基づき査定

損害保険料

2,462千円

実額に基づき査定

その他費用

0千円

c.ＮＯＩ（純収益）116,863千円

d.資本的支出（ＦＦ＆Ｅを含む）
e.敷金運用益f.ＮＣＦ（正味純収益）ｃ≒ａ－ｂ

7,500千円

計画表に基づく数値

3,200千円

運用利回りを2.0％として査定

112,563千円

ｆ≒ｃ－ｄ＋ｅ
積上げ法による還元利回りを重視し、借入金・g.還元利回り6.2％

自己資金比率法、キャップレート事例比較法及び投資家調査法を考慮して査定

ＤＣＦ法による

h.収益価格1,816,000千円

a.収益価格1,799,000千円

b.割引率

6.2％

c.最終還元利回り

6.4％

収益価格

ｈ≒ｆ÷ｇ

還元利回りを基礎に純収益等変動率を考慮して査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性等を勘案して査定

１２．エンジニアリングレポートの概要
建物状況調査（調査会社：日本管財株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
長期修繕費

10年間平均費用

4,243千円／年

建物地震リスク調査（調査会社：日本管財株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
概要

耐震性能について特に指摘された事項はありません。

予想最大損失率（ＰＭＬ）

非超過確率90％

再調達価格

1,287百万円

6.7％

環境評価調査（調査会社：ＣＤＭインフラ環境株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
概要

土壌汚染、有害物質等について問題となる事項はありません。

－ 107 －
(107) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_080_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

奈良ワシントンホテルプラザ
１３．ホテル調査レポートの概要
ホテル調査レポート（調査会社：ジョーンズラングラサール株式会社 ／レポート発行日：2005年９月８日／レポート作成日：2005年７月22日）≪本ホテル立地・施設概要≫①

本ホテルは、ＪＲ「奈良」駅より徒歩約４分、近鉄「奈良」駅より徒歩約６分の距離に所在します。本ホテルの前面道路は、両駅をつなぐ奈良市の繁華街である「三条商店街」であり繁華性は高く、また、奈良公園も徒歩圏内に立地しています。
②

本ホテルは、客室数204室のビジネスホテルであり、宴会施設はなく、料飲施設も１施設と、客室主体の施設構成となっております。本

ホテルの開業は、2000年４月であり、競合ホテルマーケットのうちでは、築年数が経過し相応の経年劣化・陳腐化が見られるホテルが多い中、相対的に新しい施設と位置づけられます。
≪エリア特性≫奈良市エリアのホテルマーケットの特性は以下のとおりです。
＜レジャー関連＞① 2010年に平城京遷都1300年を迎える奈良市は、京都市・大阪市・神戸市と並ぶ近畿圏でも有数の国際観光都市であり、社寺史跡を中心とする豊富な観光資源を有しております。また、世界遺産に登録されている文化遺産も数多く存在し、奈良市のレジャー関連需要を創出しております。
主な需要創出源（奈良市）
観光需要創出源
自然

奈良公園、春日山原始林<1998年>など
法隆寺<1998年>、東大寺<1998年>、興福寺<1998年>、春日大社<1998年>、元興手<1998年>、薬師社寺史跡

寺<1998年>、唐招提寺<1998年>、平城宮跡<1998年>、柳生の里など

市街地

三条通りなど文化施設

奈良県立美術館、奈良国立博物館など

アミューズメント施設

奈良ドリームランドなど
１月：若草山焼き

社寺史跡主催行事＊夏の五大行事とは、ライトアッププロムナードなら

３月：東大寺お水取り（興福寺等11箇所）、中元万燈籠（春日大社）、万

８月：夏の五大行事*

燈供養会（東大寺）、大文字送り火（高円山）、な

10月下旬-11月上旬：正倉院展など

ら燈花会（奈良公園周辺）を指します。

< >内年は世界遺産登録年
出典：ジョーンズ ラング ラサール ホテルズ②

奈良市の観光客数および宿泊観光客数については、高齢化社会の到来に伴うシニア層の増加を背景とする(1)昨今の社寺史跡巡りブーム

および(2)社寺史跡主催行事の人気高揚等により2000年以来増加傾向にあり、2003年は1,393万人（対前年比0.2％増、対1999年比6.6％増）となっております。なお、宿泊観光客数：日帰観光客数の比率は概ね14％：86％と殆どが日帰観光客数によって占められております（これは奈良観光は京都や大阪から日帰りで行なわれるケースが多いことが背景と目されます。）が、2003年は199万人（対前年比0.8％増、対1999年比28％増）と４年連続宿泊数は増加しております。

奈良市の観光客数及び宿泊観光客数の推移
16,000,000
14,000,000

観光客数（人）12,000,000

観光客数*
宿泊観光客数*

10,000,000
8,000,000
6,000,000
4,000,000
2,000,000
0

1999

2000

2001

2002

2003

観光客数*

13,060,000

13,261,000

13,603,000

13,899,000

13,930,000

宿泊観光客数*

1,555,000

1,649,000

1,896,000

1,978,000

1,994,000*下3桁を四捨五入した数値
出典：奈良市－ 108 －
(108) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_080_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

③

季節変動性については、花見シーズンを楽しめる４月およびゴールデンウィークのある５月、夏休み期間中の８月、紅葉シーズンの10月～11月にハイシーズンとなり、12月～２月、７月、９月はローシーズンとなっており、ハイシーズンとローシーズンの稼動差の大きい
レジャー客主体のリゾート型マーケットであることが伺えます。

奈良市の月別観光客数の推移
1,600
1,400

（千人）

1,200
1,000
800
600
400
200
0
1

2

3

4

5

6

1999

出典： 奈良市

7

2000

8

9

10

2001

11

2002

12
2003

＜ビジネス関連＞①

奈良市におけるビジネス関連需要創出源としては、(1)奈良駅周辺に所在する公官庁、(2)奈良県内に所在する大手企業の事業所・研究所または工場等が考えられます。
②

ビジネス関連需要については、奈良市で開催される、公官庁・社寺史跡・上記企業等主催の各種イベントへの列席と観光の双方を目的とした需要が一定割合を占めているものと思料されます。
③

また、ビジネス関連需要については、なら100年会館（ＪＲ「奈良」駅前）などで開催されるコンベンション等に伴うビジネス関連需要も含まれます。1999年以降の奈良市におけるコンベンション誘致支援実績については、2003年を除き80件台で推移していますが、参加者数については３万人～６万人程度で推移しております。
奈良市のコンベンション開催実績
1999

2000

2001

2002

2003

件数

88

89

81

85

77

増減率

－

1.1％

－9.0％

4.9％

－9.4％

59,13962,12032,677

48,241

38,863－5.0％－47.4％

47.6％－19.4％

参加者数
増減率

コンベンションは国際会議、国内会議、その他会議から構成されています
出典： 奈良コンベンションビューロー≪供給≫①

厚生労働省の調査によれば、奈良市における既存ホテル供給数は、レポート作成日時点において、2003年においては15軒、1,390室となっており、施設数については1軒増、客室数は1.5％減となっております。一方、旅館については、2003年は施設数・客室数ともに対前年比減となっております。
奈良市の既存ホテル供給
2002
ホテル
旅館
合計

増減率
(増減数)

2003

施設数

14

15

＋1

客室数

1,411

1,390

－1.5％

施設数

129

125

－4

客室数

2,324

2,245

－3.4％

施設数

143

140

－3

客室数

3,735

3,635

－2.7％

出典： 厚生労働省②

奈良市において一般に公表されている新規開業ホテルは１軒（2005年８月開業、約80室）のみとなっています。ただし、本レポートで把握している案件は、ホテル開業予定が公表されている案件かつ、調査会社のリサーチにより把握できた案件のみであり、競合ホテルに
直接的に影響を与えるホテルが開業する可能性は否定できません。

－ 109 －(109) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_080_2k_05286392_投資方針_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

≪需要≫
①

奈良市のホテルマーケットについては、ホテル関連需要はレジャー関連とビジネス関連に大別され、概ね７：３程度となっていると推察されます。
②

国土交通省主導のビジット・ジャパン・キャンペーンや韓国・台湾・香港・中国といった一連のアジア諸国に対する各種ビザ免除の施策により、外国人宿泊観光客数は近年増加傾向にあります。
≪競合ホテルマーケット≫①

本ホテルおよび競合ホテルとして挙げられるものは、奈良市に立地する6軒、約900室（本ホテル含む）となっております。なお、競合

ホテルについては、ＪＲ「奈良」駅、近鉄「奈良」駅、近鉄「新大宮」駅周辺に立地する、ビジネスおよびシティホテルを選定しています。
②

本ホテルを含め、競合ホテルの多くは、全国展開しているホテルチェーンに属しており、知名度の高さや営業ネットワークなど、需要を確保する上での利益を享受しているものと推察されます。
③

競合ホテルマーケットの稼働率は、国内旅行回帰や昨今のシニア人口増加による社寺史跡巡り需要が増加傾向となっていることもあり、比較的高稼働で堅調に推移しているものと推察されます。
④

新規供給については、レポート作成日時点において、今後数年で競合ホテルマーケットに直接的に影響を及ぼすような新規開業ホテルの計画は見受けられません。ただし、本レポートで把握している案件は、ホテル開業予定が公表されている案件かつ、調査会社のリサー
チにより把握できた案件のみであり、本ホテル及び競合ホテルに直接的に影響を与えるホテルが開業する可能性は否定できません。

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博多中洲ワシントンホテルプラザ
物件番号6
１．特定資産の概要

物件名称

博多中洲ワシントンホテルプラザ
６．施設の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日2006年２月15日

現所有者

エンデバー・リアルティ・ファンド有限会社

取得予定価格3,880百万円

信託

信託設定日

2004年９月24日

受益権の

信託受託者

住友信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2014年９月24日

Ａ）客室
タイプ

客室数

シングル

10室

シングル

207室

シングル

10室

ツイン

9室

シングル（身障者対応)

1室

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

シングル

10室

不動産の用途

ホテル

計

247室

所有形態
土地

土地

所有権

建物

所有権

地番

福岡県福岡市博多区中洲二丁目110番１他

住居表示

福岡県福岡市博多区中洲二丁目８番28号

地積1,128.46㎡

用途地域

商業地域、防火地域

指定建蔽率／
容積率
建物

Ｓ造／12階建

建物用途

ホテル

建築時期

1995年３月

延床面積5,692.24㎡(注)設計者

株式会社総合設計

名称

タイプ

運営

カフェ・ド・パリ

ラウンジ

賃借人直営

三十三間堂

日本料理

賃借人直営

計２件
Ｃ）宴会場

80％／500％

構造／階数

施工者

Ｂ）料飲施設本ホテルに付属する宴会場はありません
Ｄ）その他施設
駐車場

株式会社熊谷組・株式会社辰村組建設工事共同企業
体

３．交通
＜車＞
福岡市営地下鉄空港線「中洲川端」駅南方約400ｍ、同線「祇園」駅西方約500ｍに所在

４．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人ワシントンホテル株式会社

７．平成17年度公租公課

ホテル運営支援会社

該当なし

固定資産税額建物等管理業務受託者

株式会社ザイマックス

５．ホテルのホームページアドレス

都市計画税額土地

2,567千円

建物

11,584千円

土地

550千円

建物

http://hakata.wh-at.com/

合計

2,483千円
17,184千円

８．特記事項①

民民境界の一部（本ホテルと隣地（地番115番２、116番２、117番１、123番１及び123番２）との境界）が未確定です。

②

本ホテルの外塀のブロックの一部が隣地（地番117番２、118番１、118番２）内に越境しています。かかる越境に関しては、当該隣地所
有者との間で、現状を維持すること、将来建て替える際には境界線を厳守すること、を内容とする覚書が存在します。

（注) 附属建物90.20㎡を含みます。

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９．賃貸借契約の概要
賃貸人

住友信託銀行株式会社

賃借人

ワシントンホテル株式会社

契約形態

普通借家契約契約期間

1995（平成７）年４月１日から2015（平成27）年３月末日までの20年間賃貸借契約面積

5,602.04㎡

契約賃料
敷金

固定賃料

21百万円／月（平成16年４月21日から平成19年４月20日まで）

変動賃料

－

ありません。
契約期間満了の１ヶ月前までに賃貸人及び賃借人のいずれかからも文書による別段の意思表示がな

期間満了時の更新について

い場合には本契約は更に３ヶ年自動更新することとし、その後の契約期間満了に際しても同様ととされます。

転貸借契約について

当該事項にかかわる規定はありません。
① 15年目までは、あらかじめ本契約において予定賃料（３年毎の段階賃料）が定められておりま

賃料改定についてすが、協議のうえ現行賃料を合意しております。
② 16年目以降の賃料改定については、賃貸人・賃借人の別途協議の上改定されます。
契約期間中は、賃貸人及び賃借人ともに原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人が自己の責に帰すべき事由により契約期間内に解約の止むなきに至った場合には、賃借人は賃貸人に違約金として残存期間の賃料相当額を支払う旨の規定があります。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。

賃貸人の要承諾事項(1）本物件をホテル業及びこれに付帯する業務の目的以外の用途に使用すること。
(2）本物件を改造・改築すること。
(3）本契約上の権利の全て又は一部を譲渡又は担保に供すること。

売上報告等

当該事項にかかわる規定はありません。
賃貸人負担

賃貸人の資産に関する不動産取得税、固定資産税、都市計画税、新設事業所税並びに火災保険料① 賃借人の資産又は事業にかかわる公租公課、火災保険料及び損害保険料

費用の主な負担区分について② 賃借人の営業用及びこれに付帯する業務に必要な付属品、什器、賃借人負担

備品の設置・修繕・取替え費用、その他消耗品③ 賃借人の営業用及びこれに付帯する業務に必要な水道・光熱費・清掃費・警備費保守要員費④ 賃借人が今後負担する別途工事部分の補修及び改装・改造費

特記すべき事項

特にありません。

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１０．過年度の収支状況
運用期間（Ａ）賃貸事業収入 小計
貸室賃料・共益費

自 2004年12月１日

自 2004年９月１日

至 2005年10月31日

至 2004年11月30日

238百万円

23百万円

238百万円

23百万円

その他収入

0百万円

0百万円

（Ｂ）賃貸事業費用 小計

109百万円

10百万円

公租公課

15百万円

0百万円

外注管理費

1百万円

0百万円

水道光熱費

0百万円

0百万円

損害保険料

5百万円

2百万円

修繕費

9百万円

1百万円

その他支出
（Ｃ）賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

79百万円

7百万円

129百万円

13百万円（注１) 上表は発生主義に基づく数値です。
（注２) 賃借人より千円単位での賃料の開示同意が得られなかったこと等の理由により、百万円未満を切り捨てた値を記載しています。

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１１．不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価業者

株式会社立地評価研究所

鑑定評価額

3,880,000千円

価格時点

2005年７月31日

価格の種類

特定価格

ＤＣＦ法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格及び積算価格を検証手段とし、鑑定評価額を決定

a.再調達原価

1,927,059千円

原価法による積算価格

収益価格

土地

410,000千円

建物

1,517,059千円

b.減価修正額

427,286千円

c.積算価格1,500,000千円

土地＋建物
比準価格等により査定
エンジニアリングレポート等を参考に査定
土地は減価なし。建物は耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用し、減価額を査定。
ｃ≒ａ―ｂ

直接還元法とＤＣＦ法による収益価格を併用。
賃料収入
a.総収益

b.総費用
直接還元法による
収益価格

賃料収入

259,657千円

賃貸事例等を考慮して査定

空室損失△7,789千円

中長期的サイクルを想定し3.0％と査定

合計

251,867千円

維持管理費等

0千円

テナント負担のため非計上

設備リース料0千円

実額に基づき査定

公租公課

17,341千円

実額に基づき査定

損害保険料

2,813千円

見積り額にて査定

その他費用

0千円

c.ＮＯＩ（純収益）231,714千円

ｃ≒ａ－ｂd.資本的支出（ＦＦ＆Ｅを含む）

16,146千円

計画表に基づく数値

e.ＮＣＦ（正味純収益）

215,568千円

ｅ≒ｃ－ｄ
積上げ法による還元利回りを重視し、借入金・f.還元利回り5.5％

自己資金比率法、キャップレート事例比較法及び投資家調査法を考慮して査定

ＤＣＦ法による収g.収益価格3,919,000千円

a.収益価格3,850,000千円

b.割引率

5.5％

c.最終還元利回り

5.7％

益価格

ｇ≒ｅ÷ｆ

還元利回りを基礎に純収益等変動率を考慮して査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性等を勘案して査定

１２．エンジニアリングレポートの概要
建物状況調査（調査会社：日本管財株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
長期修繕費

12年間平均費用

18,055千円／年

建物地震リスク調査（調査会社：日本管財株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
概要

耐震性能について特に指摘された事項はありません。

予想最大損失率（ＰＭＬ）

非超過確率90％

再調達価格

1,444百万円

0.14％

環境評価調査（調査会社：ＣＤＭインフラ環境株式会社／レポート日付：2005年10月31日）
概要

土壌汚染、有害物質等について問題となる事項はありません。

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１３．ホテル調査レポートの概要
ホテル調査レポート（調査会社：ジョーンズラングラサール株式会社 ／レポート発行日：2005年９月８日／レポート作成日：2005年７月22日）≪本ホテル立地・施設概要≫①

本ホテルが立地する中洲エリアは、九州において有数の繁華街であり、屋台や高級料亭など多数の飲食店が集積するエリアです。本ホテルは当エリアの東側に位置し、博多駅から徒歩15分、また、地下鉄中洲川端駅より徒歩5分の距離に立地しており、中洲の繁華街だけでなく博多駅周辺地区・天神地区へも徒歩圏内であります。なお、中洲川端駅から福岡空港駅までの移動時間は、地下鉄にて約９分です。
②

本ホテルは、客室数247室のビジネスホテルであり、宴会施設はなく、料飲施設も２施設と、客室主体の施設構成となっております。開業は、1995年４月と近隣のホテルのうちでは比較的新しく、また、2004年には客室および客室階廊下の内装更新なども行っています。
≪エリア特性≫福岡市エリアのホテルマーケットの特性は以下のとおりです。
①

福岡市は、福岡県の県庁所在地であり政令指定都市でもある九州地方の中心都市であります。九州一を誇る福岡空港や山陽新幹線の終着駅である博多駅であることから、全国各地へのアクセスは良好なものとなっております。そのため、多数のオフィスが集積することによるビジネス需要に加え、大規模商業施設やテーマパークなどの観光資源により多様な需要を創出しているものと推察されます。
主な需要創出源説明主な施設： 博多駅、博多空港
博多駅周辺

九州の玄関口である博多駅や博多空港周辺のエリアであり、駅周辺にはオフィスが立ち並んでいます。また、九州旅客鉄道株式会社によると、九州新幹線の全線開通が予定されている2011年春を目途に、博多駅と周辺地域において再開発計画が進行中です。
主な施設： 百貨店、オフィス街、飲食街、博多リバレイン

天神・中洲

天神は百貨店や金融機関、東京に本社のある企業の支店などオフィスの集積する九州の商業の中心地であり、中洲は飲食街が集積する一大歓楽街となっています。
主な施設： ホークスタウン
福岡市の中心街から車で20分程度の埋め立てウォーターフロント開発地区。約17万㎡の広大な敷シーサイドももち地を有し（出典：株式会社ホークスタウン）、福岡ソフトバンクホークスの本拠地である福岡ドームや、大型シティホテルのシーホークホテル、物販店や飲食店が集積するホークスタウン
モールからなるホークスタウンや福岡タワーのほか、ＩＴ企業などのオフィスも立ち並んでいま
す。

シーサイド
（マリノア）エリア

主な施設： マリノアシティ福岡
博多湾に面し、九州最大のアウトレットモールを含む大規模商業施設「マリノアシティ」と、隣接する遊園地「エバーグリーンマリノア」、ヨットハーバー「西福岡マリーナ」からなります。
主な施設: 福岡国際会議場、マリンメッセ、福岡国際センターベイサイドプレイス博多ふ頭
博多港を擁し、福岡国際会議場やマリンメッセ、福岡国際センター、福岡サンパレスなど会議場

博多埠頭周辺が集中する日本有数のコンベンションゾーンとなっています。また、ベイサイドプレイス博多ふ頭はレストランやショップ、屋内ゲレンデや展望タワーなどからなる複合商業施設となっています。

出典：ジョーンズ ラング ラサール ホテルズ

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②

福岡市の総計によると、福岡市の観光入込客数は、2000年にマリノアシティや、ホークスタウンの大型ショッピングセンターが開業したことなどにより増加傾向が続いており、近年は年間1,600万人程度で推移しております。観光入込客数の増加に伴って宿泊者数も増加しており、宿泊者数は観光入込客数の約3割程度を占めています。

福岡市観光入込客数/宿泊者数（千人）
18,00016,00014,00012,00010,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
観光入込客数
宿泊者数

1999
14,648
4,492

2000
15,597
4,752

2001
15,741
4,599

2002
15,884
4,608

2003
15,9394,947

出典：福岡市
観光入込客数算出方法 ： 各年における交通機関別の降客数に入込観光客室を乗じて求めています。
各年における交通機関別の降客数に入込観光客率を乗じて求めている。
福岡市の主要観光施設別延べ観光入込客数（単位：千人）

開業

1999

2000

2001

2002

2003

ホークスタウン

1992年

11,50018,92019,00019,05020,1002004
n.a

キャナルシティ博多

1996年

12,90012,10012,90013,20013,00012,400

博多リバレイン

1999年

7,736

7,388

6,849

5,747

7,053

n.a

マリノアシティピアウォーク

2000年

－

1,634

5,730

5,700

5,300

n.a

ベイサイドプレイス博多埠頭

1991年

2,940

2,810

2,667

2,578

3,182

n.a

出典：福岡市、綜合ユニコム株式会社「月刊レジャー産業」③

福岡空港・博多港
福岡市は日本において最もアジアに近い大都市であることから、ビジネス・文化いずれの面においてもアジア諸国との国際交流の中心都市となっており、主にアジアを中心とした海外からの訪問客のゲートシティという側面も有しております。福岡空港における入国客数
は、2001年と2003年は同時多発テロやＳＡＲＳ、イラク戦争などの影響もあり全般的に落ち込みましたが、近年の傾向としては、博多港においてアジアからの入国客数が急増していることが挙げられます。なお、福岡空港は海外23都市と結ばれており、貿易額では成田空
港・関西空港に次ぐ国際空港となっております。
福岡空港入国客数（単位：人）
1998

1999

2000

2001

2002

欧米

23,87423,713

16,95030,181

24,1602003
16,429

アジア

254,194242,273

254,663

228,191

244,076

228,172

その他

8,819

6,492

6,576

6,987

7,257

6,051

合計

286,887

272,478

278,189

265,359

275,493

250,652

1998

1999

2000

2001

2002

出典：福岡市
博多港入国客数（単位：人）
2003

欧米

1,559

952

1,233

1,514

2,417

2,218

アジア

15,95039,33459,19574,93992,686

110,857

その他
合計

361

350

456

738

1,258

1,424

17,87040,63660,884

77,191

96,361

114,499

出典：福岡市④

博多駅再開発九州旅客鉄道株式会社によると、九州最大のターミナル駅である博多駅は、2011年春に九州新幹線の全線開業が予定されており、東海

道・山陽新幹線との相互乗り入れも検討されております。この2011年の九州新幹線の全線開通にあわせて、商業施設を擁する駅ビルの新築を含めた新幹線ホームの増設・駅周辺の環境整備等の総合再開発が現在進行中となっております。

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≪供給≫
①

厚生労働省の調査によれば、福岡市に立地するホテル・旅館の客室数は1999年までは増加傾向にありましたが、以降は微増傾向で安定して推移しております。
福岡市のホテル・旅館の客室数の推移
25,00020,00015,00010,000

5,000

0
旅館
ホテル

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

4,333
15,043

4,271
14,992

4,238
16,802

4,152
18,334

3,977
18,341

4,175
18,541

4,566
17,562

4,599
17,777

出典：厚生労働省②

福岡市のホテル新規供給については、近年は博多駅や天神地区などの中心地において、全国的に展開するビジネス／バジェットホテル

チェーンの低価格タイプの宿泊特化型ホテルが中心となっております。
≪需要≫①

本ホテルが立地する天神・中洲エリアは、商業施設や屋台から高級料亭まで多数の料飲施設が集積する九州でも随一の繁華街としての位置付けの強いものとなっております。また、博多駅や福岡空港からのアクセスも良いことから、ビジネス客がメインになるものの、レジャー客の需要も取り込むことが可能と推察されます。
②

宿泊需要のセグメントとしては、九州地方の中心都市であることから、天神地区を訪れるビジネス客がメインとなるものと推察されますが、ビジネス客においても繁華性の高いエリアを好む層が多くなるものと見られます。また、同地を訪れるレジャー客からの需要も相当数あるものと推察されます。また、博多駅周辺や中洲地区・シーサイドなど市内の各地において再開発が進行中であり、これらにより新たな需要創出の可能性も推察されます。
③

料飲需要のセグメントとしては、ホテルの宿泊客がメインとなるものとみられますが、周辺には料飲施設が多数あり、競合は激しいものと推察されます。
≪競合ホテルマーケット≫①

本ホテルが立地する天神・中洲エリアには多数のホテルが集積しており、本ホテルおよび競合ホテルとして挙げられるものは、８軒、約1,800室（本ホテルを含みます。）となっております。なお、競合ホテルについては、（ⅰ）天神・中洲エリアに立地する、(ⅱ）客室数が100室以上、(ⅲ) 客室構成がシングル主体、（ⅳ）客室単価が本ホテルとほぼ同等である、ビジネスおよびシティホテルを選定しています。
②

本ホテルを含め、競合ホテルの多くは、全国展開しているホテルチェーンに属しており、知名度の高さや営業ネットワークなど、需要を確保する上での利益を享受しているものと推察されます。
③

天神・中洲エリアにおける競合ホテルマーケットは、福岡市全体の傾向と同様に、レジャー・ビジネスの需要がミックスされていることにより季節変動は比較的小さくなっていると推察されます。
④

新規供給については、レポート作成日時点において、今後数年で競合ホテルマーケットに直接的に影響を及ぼすような新規開業ホテルの計画は見受けられません。ただし、本レポートで把握している案件は、ホテル開業予定が公表されている案件かつ、調査会社のリサー
チにより把握できた案件のみであり、本ホテル及び競合ホテルに直接的に影響を与えるホテルが開業する可能性は否定できません。

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ｄ．信託不動産における資本的支出の概要＜資本的支出の予定＞
取得予定資産である信託不動産に関し、本書の日付現在、本投資法人が支出を計画しているリニューアル工事等（減価償却資産に関する維持保全や改修、新設等をいい、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、什器及び備品（いわゆるＦＦ＆Ｅ）（本投資法人は、取得予定資産の取得時には什器及び備品を取得しませんが、取得予定
資産取得後は、一部のものを除き、什器及び備品も本投資法人の資本勘定により取得します。）に区分されるものも含みます。）に伴う資本的支出は次のとおりです。なお、下表における支出予定金額には、撤去経費、あるいは簿価除却損といった会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。
また本投資法人は、取得予定資産の取得後も定常的に支出されるリニューアル工事等に加え、ホテル賃借人がマーケットの中でのホテルとしての信託不動産の競争力維持向
上、利用客満足度の維持向上を目的として提案するリニューアル工事等を検討・実施い
たします。
物件名称

予定期間

支出金額
（百万円）

客室及び廊下改装工事

12－13Ｆ客室（72室）及び廊
下の全面リニューアル

自 2006年１月
至 2006年２月

200

レストラン改装工事

14Ｆ鉄板焼レストラン「オリエンタル」全面リニューアル

自 2006年２月
至 2006年２月

62

客室及び廊下改装工事

７－８Ｆ客室（86室）及び廊
下の全面リニューアル

自 2006年４月
至 2006年４月

127

レストラン改装工事

バーベキューレストラン「ハナハナ」全面リニューアル

自 2006年５月
至 2006年５月

183

設備更新

中央監視装置更新

自 2006年５月
至 2006年５月

81

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

なんばオリエンタル
ホテル

リニューアル工事等の内容

リニューアル工事等の区分

ホテル日航アリビラ（注）各ホテルの不動産信託受益権譲渡契約書に記載の設備投資一覧より予定額が50百万円を超えるものを記載しています。

(3）【分配方針】
ａ．利益の分配（規約第23条第１号）
本投資法人は、原則として、以下の方針に基づき毎決算後に金銭の分配を行います。
(ⅰ）投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の金額は、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算されます。
(ⅱ）利益の金額を限度として金銭の分配を行う場合には、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）第67条の15及び租税特別措置法施行令第39条の32の３に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の90％に相当する金額を超えるものとして本投資法人が決定する金額について、これを行います。
ｂ．利益を超えた金銭の分配（規約第23条第２号）
本投資法人は、投信法第136条第１項の規定に基づいて利益を超えて金銭の分配を行う場合には、投資主に対し、投信法第131条第１項の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、法人税法等の租税債務に係る影響、社団法人投資信託協会の規則等、諸般の事情を勘案したう
えで、投信法所定の限度額の範囲内で本投資法人が決定する金額について、これを行うものとします。

－ 118 －
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ｃ．分配金の支払（規約第24条）
分配金は金銭により分配するものとし、決算期現在の最終の投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します。支払いは、原則として決算日から３ヶ月以内に行うものとします。
ｄ．分配金の除斥期間（規約第25条）
分配金が、その支払開始の日から３年の期間を経過した場合には、本投資法人は分配金の支払義務を免れます。なお、未払分配金には利息を付しません。
(4）【投資制限】
ａ. 規約に定める投資制限(ⅰ）借入制限(イ）本投資法人は、安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目的として、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れ、及び投資法人債の発行を行うことができます（規約第18条）。
(ロ）借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、運転資金、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の費用の支払い若しくは債務の返済（敷金等
並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします（規約第19条）。
(ハ）借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とします（但し、借入金と投資法人債と併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします）（規約第20条）。
(ⅱ）他のファンドへの投資
本投資法人は、投信法に規定する投資信託受益証券及び投信法に規定する投資証券で、投資信託の信託財産又は投資法人の財産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます（規約第９条第３項）。

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３【投資リスク】(1) 本投資証券への投資に関するリスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産信託受益権その他の資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて追加で発生するリスクもあります。また、運用資産のそれぞれに特有のリスクについて
は、前記「２ 投資方針／（2）投資対象／③ 取得予定資産の概要／ｃ．取得予定資産の詳細な情報」に記載する各物件の特記事項を併せてご覧下さい。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下したり、本投資証券の市場価格が下落する可能性があり、その結果として、投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえで本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は以下のとおりです。
①

投資証券の性格に関するリスク(a) 投資口・投資証券の商品性に関するリスク(b) 本投資証券の払戻しがないことに関するリスク(c) 本投資証券の市場性に関するリスク(d) 本投資証券の価格変動に関するリスク(e) 投資口の希薄化に関するリスク(f) 金銭の分配に関するリスク(g) 投信法に基づき業務を受託する関係者（資産運用会社、一般事務受託者、資産保管会
社）への依存に関するリスク(h) 借入れ及び投資法人債に関するリスク、ＬＴＶレシオに関するリスク(i) 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク(j) 役員の職務遂行に関するリスク(k) インサイダー取引規制が存在しないことによるリスク(l) 大量保有報告制度が存在しないことによるリスク(m) 本投資法人の倒産又は登録が取消されるリスク(n) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(o) 運用資産の取得方法に関するリスク(p) 余裕資金の運用に関するリスク(q) 本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないこと②

本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク(a) ホテルの賃貸借契約に関するリスク(b) 本投資法人及び資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク(c) ホテル賃借人及びホテル運営支援会社への依存に関するリスク(d) ゴールドマン・サックス・グループへの依存及び同グループとの利益相反の可能性に関するリスク(e) 本投資法人が取得予定資産を取得できないリスク－ 120 －
(120) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

③

本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク(a) ホテル事業に関する一般的リスク(b) 主な投資対象をホテルに限定していることのリスク(c) 季節要因により本投資法人の収益が変動するリスク(d) 施設及び設備等の維持に関するリスク(e) フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク(f) ホテル・マーケット・レポートの信頼性に関するリスク(g) 個人情報の保護に関するリスク(h) 周辺施設への依存に関するリスク④

不動産としてのホテルに関するリスク(a) 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク(b) 物件の取得競争に関するリスク(c) 不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク(d) 不動産に関する行政法規・条例等に関するリスク(e) 法令等の変更に関するリスク(f) 区分所有物件に関するリスク(g) 共有物件に関するリスク(h) 借地物件に関するリスク(i) 開発物件に関するリスク(j) 鑑定評価額に関するリスク(k) 不動産の運用費用の増加に関するリスク(l) ホテルとしての建物使用態様に関するリスク(m) 不動産の毀損等に関するリスク(n) 火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故に関するリスク(o) 地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、戦争、暴動、テロ等に関するリスク(p) 不動産の所有者責任に関するリスク(q) 不動産の売却における制限に関するリスク(r) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク(s) 有害物質に関するリスク(t) 運用資産の偏在に関するリスク(u) 売主の倒産等の影響を受けるリスク(v) 敷金・保証金に関するリスク(w) 転貸に関するリスク⑤

信託の受益権特有のリスク(a) 信託受益者として負うリスク(b) 信託の受益権の流動性リスク(c) 信託受託者の破産、会社更生等に関するリスク(d) 信託受託者の債務負担に伴うリスク(e) 信託の受益権の準共有等に関するリスク⑥

会計、税制に関するリスク(a) 減損会計の適用に関するリスク(b) 導管性要件に関するリスク(c) 会計処理と税務処理との乖離により支払配当要件が満たされないリスク－ 121 －
(121) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(d) 導管性要件が満たされなくなることにより、次営業期間以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク(e) 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク(f) 配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税のリスク(g) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(h) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(i) 同族会社に該当するリスク(j) 投資口の発行価額のうちに国内において保有される投資口の発行価額に占める割合が100分の50を超えないこととなるリスク(k) 借入れに係る導管性要件に関するリスク(l) 投資口を保有する投資主数に関するリスク(m) 法令の解釈・改正に関するリスク(n) 一般的な税制の変更に関するリスク①

投資証券の性格に関するリスク(a) 投資口・投資証券の商品性に関するリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の業務又は財産の状況に影響され、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるかどうかは定かではありません。また、本投資法人の通常の清算又は倒産手続きの下における清算においては、最劣後の地位となり、投資額の全部又は一部の回収ができない可能性があります。投資証券は、投資額の保証が行われる商品ではなく、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。
(b) 本投資証券の払戻しがないことに関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。従って、投資主が本投資証券を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき
本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等を除き、第三者に対する売却（証券取引所を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資証券の第三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できないことになります。
(c) 本投資証券の市場性に関するリスク
本投資証券は、一般募集の完了後に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場され、有価証券取引市場における取引が開始される予定です。但し、東京証券取引所の「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」に規定される上場審査基準を充たすことができない場合においては、本投資証券をかかる不動産投資信託証券市場に上場することができません。従って、本投資証券が東京証券取引所に上場される保証はありません。本投資証券が上場されない場合、投資主は保有する本投資証券を取引所外で第三者に対して相対（あいたい）で譲渡する他に換価手段がないため、本投資法人の純資産額から算出される金額に比して相当に廉価で譲渡することを余儀なくされ、又は本投資証券の譲渡自体が不可能となるおそれがあります。
また、予定どおり東京証券取引所における本投資証券の上場が行われたとしても、その後如何なる程度に本投資証券の流動性が生じるかの予測を行うことは困難であり、本投－ 122 －
(122) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

資証券を投資主の希望する時期及び条件で取引できることは保証されていません。従って、本投資証券が上場された場合にも、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が不可能な場合があり得ます。
さらに、本投資法人の資産総額の減少、本投資証券の売買高の減少その他、東京証券取引所の上場規程、規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止される可能性があります。上場廃止後は東京証券取引所における本投資証
券の売却は不可能となり、投資家の換価手段が大きく制限されることとなります。
(d) 本投資証券の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関係資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、証券市場の状況、金利情勢、経済情勢等様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩れない保証はありません。
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格及び不動産信託受益権の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受けやすいといえます。さらに、不動産及び不動産信託受益権の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で不動産及び不動産信託受益権を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資証券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
また、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資証券の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
本投資証券が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資証券の市場価格が大幅に下落する可能性があります。このような可能性を緩和するため、①本書の日付現在における投資主である有限会社グリーンインベストメント、並びに②本投資証券の大口保有者となる予定の有限会社ジャパンホテルアライアンス及び森観光トラスト株式会
社は、共同主幹事会社との間で、それぞれ、①上場（売買開始）日から上場（売買開始）日の７ヶ月後の応答日までの期間中、②上場（売買開始）日から上場（売買開始）
日の６ヶ月後の応答日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受ける
ことなく、一般募集により取得することをを予定している本投資証券及び一般募集前から所有している本投資証券の売却等を行わないことに合意しています（前記「第一部
証券情報／第１ 内国投資証券（投資法人債券を除く。）／３ その他の事項／(2) 売
却・追加発行等の制限」をご参照下さい。）。しかしながら、このような合意があるにもかかわらず大口保有者の保有する本投資証券が取引所において売却される可能性があります。そのような場合は、本投資証券の市場価格の大幅な下落をもたらす可能性があります。
(e) 投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得もしくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（テナントの敷金、保証金、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要としています。本投資法人は、投信法及び規約に従い、その事業遂行のために必要に応じて規約で定める範囲内（本投資法人の場合は200万口）に－ 123 －
(123) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

おいて、投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な価額（投信法第121条第２項）
で投資口を随時追加発行する予定です（但し、本投資法人は、共同主幹事会社との間で、上場（売買開始）日から上場（売買開始）日の３ヶ月後の応答日までの期間中、投資口の追加発行（本件第三者割当による追加発行を除きます。）を行わないことに合意しています。）。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口数に対する割合は希薄化する可能性があります。また、営業期間中において追加発行された投資口に対して、その保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配を行うことがあり、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１
口当たりの純資産額が影響を受けることがあります。また、追加発行が市場における投資口の需給バランスに影響を与えることもあり、本投資証券の市場価格が悪影響を受ける可能性があります。
これらの結果、本投資証券の投資家は、市場価格の変動により、当初の投資額を下回る
金額しか回収できない可能性があります。
(f) 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針／(3) 分配方針」の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。
(g) 投信法に基づき業務を受託する関係者（資産運用会社、一般事務受託者、資産保管会
社）への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現はこれらの者及びこれらの者の役職員の能力、経験及びノウハウに大きく依拠しています。しかし、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが（投信法第34条の２、第112条、第209条）、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事
務に関しては第三者への委託が必須とされているため（投信法第111条、第198条、第208条）、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産運用
会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があるほか、場合によっては本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。
(h) 借入れ及び投資法人債に関するリスク、ＬＴＶレシオに関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、その上限を、借入れについては１兆円、投資法人債については１兆円（但し、合計して１兆円を超えないものとします。）としています（規約第20条）。

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(124) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、経済状況、金利情勢、金融・証券市
場の動向その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができない可能性があります。利益配当の損金算入要件のうち、投資法人による借入金の借入先を適格機関投資家に限定するという税法上の要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があり得ます。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができな
くなる可能性もあります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を希望する時期及び条件で行えない場合、当初取得予定物件を含む投資対象物件の取得に支障を来し、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、借入等の比率等に応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用
や預り金等に対応した現金の積立てを強制される場合もあり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本投資法
人の運営に支障をもたらすほか、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、導管性要件（後記「⑥ 会計、税制に関するリスク／(b) 導管性要件に関するリスク」
をご覧下さい。）を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。
借入れ又は投資法人債の発行において運用不動産に担保を設定した場合（当初は無担保の借入れ又は投資法人債であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の設定された運用不動産の売却を希望したとしても、担保の解除手続きその他の事情により、希望どおりの時期に売却できない又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により担保不動産の評価額が借入先によって引き下げられた場合あるいは他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに運用不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借換え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より担保不動産の売却による返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用不動産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
契約上金利が固定されておらず何らかの指標に連動するとされている場合等には、契約期間中に金利が上昇する可能性がありますが、金利が上昇しても本投資法人の受取る収入等が連動して上昇するわけではありませんので、分配可能金額が減少する可能性があります。
借換えや運用不動産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等がその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投資主に損害を与える可能性があります。
さらに、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用不動産を処分しなければ借入れの返済及び投資法人債の償還ができなくなる可能性があります。
この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用不動産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人は、ＬＴＶレシオ（前記「２ 投資方針／（1）投資方針／⑦ 財務方針／－ 125 －
(125) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(イ）レバレッジ比率に関する方針」をご覧下さい。）については、上限として65％を予定しております。ＬＴＶレシオが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、また、金利が上昇した場合についての上記記載のリスクが高まります。
(i) 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
投信法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用にかかる業務を遂行することが義務づけられているほか（投信法第34条の２）、資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため
本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています（投信法第34条の３第２項第１号、第２号）。
しかしながら、資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定をする可能性を否定できません。
また、本投資法人の資産運用会社の株主もしくは資産運用会社の役職員の出向元企業等、
本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人その他投信法に定める利害関係人等に該当する法人及びその関連会社等（「資産運用会社関係者」）は、資産運用
会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、資産運用会社関係者は、自ら不動
産投資、運用業務を行い又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行い又は将来行う可能性があります。そのため、本投資法人と資産運用会社
関係者が特定の資産の取得に関して競合する場合、本投資法人が当該資産を取得できな
い場合があります。その場合には、本投資法人の利益を害することとなる可能性があります。特に、資産運用会社の95％株主であり、その役職員の出向元であるゴールドマ
ン・サックス・グループとの利益相反に関するリスクにつきましては、後記「② 本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク／(d) ゴールドマン・サックス・グ
ループへの依存及び同グループとの利益相反の可能性に関するリスク」をご参照下さい。
(j) 役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（「善管注意義務」）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（「忠実義務」）を負っています（投信法第99条第１項、第104条、商法第254条第３項、第254条の３）。しかし、本投資法人の執行役員又は監
督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。なお、本書の日付現在、資産運用会社の代表取締役は、金融庁長官より承認を受けたうえで、本投資法人の執行役員を兼務しています
が、当該兼務が上記の点に影響しない保証はありません（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、前記「１ 投資法人の概況／(4) 投資法人の機構／① 投資法
人の機構／（ロ）執行役員、監督役員及び役員会」をご覧下さい。）。
(k) インサイダー取引規制が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、上場投資証券は、上場株券等と異なり、証券取引法第166条に定める
会社関係者の禁止行為（いわゆる「インサイダー取引規制」）の対象ではありません。

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(126) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

従って、本投資法人又は資産運用会社の関係者が本投資法人に関する一定の重要な事実を立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても証券取引法上はインサイダー取引規制に抵触いたしません。しかし、本投資法人又は資産運用会社の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似する取引を行った場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。このような点に対処するため、本投資法人及び資産運用会社は、その内部規則において、本投資法人に関する一定の重要な事実を知った役職員による本投資証券の取引を禁止しています。但し、かかる内部規則は証券取引法の定めるインサイダー取引規制と一致する
ものではなく、かつ、当該規則違反のみでは刑事罰は課されないため、法令と同じ程度の実効性が確保される保証はありません。なお、本投資法人が借入れを行っている場合
において、借入先である適格機関投資家は融資の条件として、本投資法人に対し公表されていない重要事実の開示を要求できる立場に立つことがあります。
(l) 大量保有報告制度が存在しないことによるリスク
上場投資証券については、上場株券等と異なり、大量保有報告書制度に関する規制は設けられていません。従って、本投資証券につき支配権獲得を意図した取得が情報開示なしに行われる可能性があり、支配権を獲得した後の投資主総会での決議等の結果として、
本投資法人の運用方針、運営形態等が投資主の当初想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
(m) 本投資法人の倒産又は登録が取消されるリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（「破産法」）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（「民事再生法」）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
(n) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人は、投信法の規定に従い、資産運用の対象及び方針を規約第３章において定めており（投信法第67条第１項第７号、同法施行規則第103条第１号ロ、規約第３章）、
本投資法人の資産運用会社はかかる規約の定めに従って本投資法人の資産の運用を行っています。しかしながら、実際の資産運用においては様々な資産の特性に応じ、またその時々の市場環境や経済情勢に応じた的確かつきめ細やかな対応が余儀なくされることがあります。そのため、本投資法人の資産運用会社はその社内規程として運用業務規程
や、より詳細な運用ガイドラインを定め、かかる資産運用を適時適切に対応することとしています。この場合、規約第３章に定める資産運用の対象及び方針の改訂には投資主総会の決議を必要としますが、運用業務規程や運用ガイドラインは資産運用会社の社内－ 127 －
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規程であるため、投資主総会の決議によらず変更されることがあります。かかる運用業
務規程や運用ガイドラインの改訂により、意図したとおりの運用が成功を収める保証はなく、かかる改訂が結果的に本投資法人の資産運用及びその業績に悪影響を与えない保証はありません。そのような場合には、本投資証券の投資主は損害を被る可能性があります。
(o) 運用資産の取得方法に関するリスク
税制上の軽減措置に要する手続との関係で、本投資法人が今後不動産を取得するに当たり、譲渡代金支払日後直ちには当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を行わない場合があり得ます。この場合、売主が譲渡代金支払後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産すること等により、本投資法人が運用
不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、また、同時に支払済みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。なお、本投資法
人は、将来取得する不動産については、上記軽減措置に関する手続きのために10日程度要する場合がありますが、このような場合においては、運用不動産の購入実行時（代金支払時）から上記軽減措置に関する手続き終了時（終了後直ちに移転本登記申請を行います。）までの間は仮登記を経ることにより本登記の順位を保全して上記のリスクを可
能な限り回避する方針でいます。但し、仮登記はそれに基づく本登記がなされるまでは
順位保全効果しかなく、仮登記に基づき本登記がなされる前に売主が倒産した場合において本投資法人が保護されない可能性もあり、上記のリスクを完全に排除できるとは限りません。
(p) 余裕資金の運用に関するリスク
本投資法人は、余裕資金を投資資金として運用する場合があります。このような場合には、想定した運用利益を上げることができず、又は、元本欠損が生じる可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(q) 本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないこと
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できる他、
本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。たとえば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第１項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第44条）。更に、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用会社その他の第三者に委託しています。
これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
②

本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク(a) ホテルの賃貸借契約に関するリスク
前記「１ 投資法人の概況／(2) 投資法人の目的及び基本的性格／② 本投資法人の特色／（ロ）運用の特色／ｂ. 賃貸借方式による運用と優れた運用能力を有する賃借人・ホ－ 128 －
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テル運営支援会社を擁する物件の選定」に記載のとおり、本投資法人は、その保有するホテルをホテル運営者に賃貸することにより運用します。ホテル賃貸借契約に関しては、
以下のとおりのリスクがあります。
(ⅰ) 賃貸借契約の解約リスク、更新又は再契約がなされないリスク
本投資法人は、不動産信託受託者を通じて投資対象である各ホテルをホテル賃借
人に賃貸します。ホテルの賃貸借契約の場合、賃貸借契約の解除又は終了により、ホテル運営を行う賃借人が不在となってしまうと、ホテルの運営ができなくなってしまい、本投資法人に重大な悪影響が及びます。また、賃貸借契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃貸借契約が解除される場合があり得ます。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。
定期建物賃貸借契約の場合、原則として賃貸借期間中の契約解除はできませんが、賃貸借期間満了時に、賃借人と再契約ができる保証はありません。このような理由により、賃貸借契約が終了する場合、本投資法人は新たな賃借人と賃貸借契約を締結することにより、ホテル運営が継続して行われるようにしなければなりま
せんが、優れたホテル運営能力を有する新たなホテル賃借人と賃貸借契約を締結できる保証はなく、もしこれができない場合、ホテル運営に重大な支障を来し、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
(ⅱ) 賃料不払いに関するリスク
ホテルに関する本投資法人の収益はホテル賃借人の賃料支払能力に依存することになります。敷金が差入れられている場合は、敷金額の限度で賃料の支払いは敷金により担保されますが、敷金の額が十分ではなく、あるいは敷金の差入れを受けられない場合もあります。従って、ホテルの業績悪化あるいはその他の要因に
よりホテル賃借人の信用状態が悪化した場合又は破産手続、再生手続もしくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが行われない可能性があり、これにより投資主に損害を与える可能性があります。
なお、ＨＭＪに対して株式会社三井住友銀行から、ＨＭＪが賃借する予定の４ホテル（神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラ。以下、本「(a) ホテルの賃貸借契約に関するリスク」において「４ホテル」といいます。）の固定賃料の支払いのための流動性補完を目的とする極度額10億円のコミットメントライン（期間２年間）が上場日付で設定される予定ですが、これはＨＭＪの流動性を補完するもので、信用を補完するものではなく、また、ＨＭＪは期間中いつでもコミット
メントラインを終了させることができます。
(ⅲ) 変動賃料に関するリスク
固定賃料に加えて、ホテルの売上げに応じた変動賃料の支払いを伴う場合には、ホテルの売上げの減少が賃料総額の減少につながり、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本書の日付現在、ＨＭＪが賃借人となることを予定している４ホテルの変動賃料の合計額は、ＨＭＪが４ホテルにおいて営む事業に係るＧＯＰより固定賃料及び運営支援会社報酬を控除した額の90パーセ
ント相当額を上限とする旨（前記「２ 投資方針／(2) 投資対象／③取得予定資－ 129 －
(129) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

産の概要／ｂ．信託不動産における賃貸借の状況一覧」をご参照下さい。）が定められているため、必ずしも売上に連動した変動賃料の全額が支払われるとは限らず、また、ホテルの売上の増減の比率に完全に連動した比率で賃料が増減する
わけではありません。特に売上高が減少する傾向にある場合には、ホテル事業は固定費負担が重く損益分岐点が高いことから、変動賃料が上記上限額を上回りやすくなる傾向があります。一方、ホテル賃借人は株主に対する忠実義務を負っているため、ＧＯＰを極大化させるインセンティブを有しております。さらに、Ｈ
ＭＪのホテル運営については、ホテル運営支援会社の運営支援を受けますが、ホテル運営支援会社はホテルの売上とＧＯＰに連動して報酬を受け取ることとなっていることから、ホテルのコスト管理並びにＧＯＰの増加を目指してホテル運営の支援を行うことになります。それにもかかわらず、営業費用を過大に見積もる等により、ＧＯＰをより低位に計上し、変動賃料の上限額を恣意的に引き下げよ
うとする可能性は否定できません。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料計算の基礎となる売上高等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場
合があり得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、資産運用会社は、ＨＭＪが４ホテルの信託受託者との間で締結する定期建物賃貸借契約の定めるところに従い、４ホテルの売上げ等の業績についてＨＭＪ
より定期的に報告を受けることとしており、かかる報告に基づきこれを月次ベースで公表することを予定していますが、月次の業績公表は速報値であり、変動賃料算定の基礎となる年度末の数値と乖離が生ずる可能性があります。
(ⅳ) 賃料改定に係るリスク
賃借人との賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
従って、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定
により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。また、定期建物賃貸借契約の期間満了に伴い再契約を行う場合、従来の賃料水準で再契約できる保証はなく、減額された賃料で再契約しなければならない場合もあり得ます。
(ⅴ) 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。ＨＭＪが賃借人となることを予定している４ホテルの定期建物賃貸借契約においては、借地借家法第32条の適用を排除する特約が定められていますが、ＨＭＪの上半期もしくは下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）（注１）を上回った場合、ＨＭＪの連続する２営業期間において、当該営業期間の変動賃料総合計額（注２）が変動賃料総基準額（注３）を上回った場合又は法令上もしくは税務上改定が必要となった場
合には賃料減額請求権の行使を認める特約があり、かかる権利が行使された結果－ 130 －
(130) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注１) ＨＭＪの特定の営業期間につき、当該営業期間に係るＨＭＪの営業利益又は営業損失の金額に同期間に係る減価償却費及び賃料を足し戻した金額をいいます。
（注２) ＨＭＪがその各営業期間について営業するホテル及び付帯駐車場に係る売上高並びにホテルの利用によって生じるその他一切の収入の10パーセント相当額（注３) ＨＭＪの当該ホテルにおいて営む事業に係るＧＯＰから固定賃料及び運営支援会社に対する報酬控除後の金額の90パーセント相当額をいいます。

(ⅵ) ＦＦ＆Ｅの更新投資に関するリスク
後記「③ 本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク／(d) 施設及び設備等の維持に関するリスク」記載のとおり、ホテルは競争力維持のためには特に、
いわゆるＦＦ＆Ｅの定期的な更新投資が必要となります。ＦＦ＆Ｅはその資産アイテム毎に、賃貸人と賃借人の間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担
区分が賃貸借契約において規定されることが一般的です。かかる取り決めにより、
本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、かかるＦＦ＆Ｅの初期投資、修繕、更新等がホテルの売上げもしくは利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、ホテル賃借人の財務状態の悪化等を招くことを通じて、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ＨＭＪが賃借人となることを予定している４ホテルの定期建物賃貸借契約においては、４つホテルの引渡し時に現所有者が既に所有しているＦＦ＆Ｅ及び一部の少額のＦＦ＆Ｅを除き、基本的に初期投資及び資本的支出に該当する修繕・更新が賃貸人の資産区分であることが規定されています。
(b) 本投資法人及び資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人及び資産運用会社は、それぞれ2005（平成17）年９月８日及び2004（平成16）年10月７日に設立されました。本投資法人は、本書の日付現在において資産の運用を開始していません。また、資産運用会社にとり、本投資法人が、投資法人資産運用業
務を行う初めての投資法人です。従って、本投資法人及び資産運用会社は、過去の実績が乏しく、過去の実績から、今後の実績を予測することは困難です。
(c) ホテル賃借人及びホテル運営支援会社への依存に関するリスク
本投資法人は、ホテルをホテル賃借人に賃貸することにより、運用します。ホテル賃料
収入は、変動賃料を賃料の構成要素とする場合は特に、ホテル賃借人のホテル運営、さらにホテル賃借人によるホテル運営がホテル運営支援会社のノウハウ等に依拠している
場合には、ホテル運営支援会社によるホテル運営支援に依存する場合があります。従って、ホテル賃借人がその業務の遂行能力に欠ける場合、又は、業務の適切な遂行を怠る
場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、ホテル賃借人
が旅館業の許可等の必要な許認可を取り消され、あるいは営業停止処分を受けた場合には、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、ホテル賃借人が破産手続、民事再生手続、会社更生手続、会社整理、特別清算その他の倒産手続き等により業務執行能力を喪失する場
合においては、ホテル賃借人から本投資法人に支払われるべき賃料の支払いが困難になり、また、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
－ 131 －(131) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

特に、本書の日付現在における本投資法人の取得予定資産にかかるホテル賃借人は、当初ＨＭＪと株式会社ワシントンホテルの２社のみであるため、極めて少数の賃借人に、とりわけ、総賃貸面積の合計の約90％以上を占めることとなるＨＭＪに強く依拠することになります。
ホテル賃借人のうち、ＨＭＪはホテル運営支援会社とホテル運営支援委託契約を締結し、これに基づきホテル運営支援会社は、ＨＭＪによるホテル運営業務を支援することを目的として、ホテル運営支援業務を行います。ホテル経営を成功させるには非常に高度なノウハウが必要とされ、従って、ＨＭＪが行うホテル事業の成否は、ホテル運営支援会
社及びホテル運営支援会社の派遣する人材（ホテル総支配人等）の能力、経験、ノウハ
ウに強く依拠することになります。しかし、ホテル運営支援会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。ホテル運営支援会社について業務の懈怠その他義務違反があった場合には、ＨＭＪが運営するホテルの収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、４ホテルについては、同一のホテル賃借人ＨＭＪが、ビジネス・シティ及びリ
ゾートを運営しており、これら広範なタイプのホテル運営には高度なホテル運営ノウハ
ウを必要とすることから、ＨＭＪが活用できるホテル運営ノウハウへの依存の度合いは大きいといえ、ＨＭＪと同等のホテル運営能力を有する代替テナントの探索が困難となる可能性があります。また、本投資法人とＨＭＪとの2005（平成17）年12月14日付定期
建物賃貸借契約は、前記「(a) ホテルの賃貸借契約に関するリスク／(ⅲ) 変動賃料に関するリスク、 (ⅴ) 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク及び(ⅵ) ＦＦ＆Ｅの更新投資に関するリスク」にそれぞれ指摘されるような特徴的な契約内容を含み、かつ詳細な売上報告に関する規定（前記「２ 投資方針／(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ｃ. 取得予定資産の詳細な情報／個別物件の９．賃貸借契約の概要」をご参照下
さい。）が存するため、交渉により必ずしも同条件にて代替テナントと契約できる保証はありません。
(d) ゴールドマン・サックス・グループへの依存及び同グループとの利益相反の可能性に関するリスク
ゴールドマン・サックス・グループは、一般募集後、その100％子会社であり、本投資法人の取得予定資産の売主となる予定である有限会社ジャパンホテルアライアンスを通じ、本投資法人の投資主となることが見込まれています。ゴールドマン・サックス・グ
ループは、本書の日付現在、資産運用会社の株式の95％を保有するとともに、ＧＳＲＪ
Ｌを通じ資産運用会社の常勤取締役や従業員の出身・出向元、非常勤取締役兼任先として関与しております（本書の日付現在、常勤取締役３名及び常勤取締役を除く５名のう
ち４名の従業員がＧＳＲＪＬより出向しております。）。
また、本書の日付現在、取得予定資産である新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエ
ンタルホテル、神戸メリケンパークオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラのホテル賃借人となる予定のＨＭＪ、ＨＭＪとの間でホテル運営支援契約を締結し新浦安オリ
エンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及び神戸メリケンパークホテルのホテル運
営支援会社となるアーコン・ホスピタリティもゴールドマン・サックス・グループの会社であり、ＧＳＲＪＬを通じ常勤取締役や従業員の出身・出向元となっています（但し本書の日付現在、ＨＭＪ及びアーコン・ホスピタリティの常勤取締役及び従業員は、資産運用会社の常勤取締役及び従業員を兼職しておりません。）。同じくゴールドマン・
サックス・グループであるゴールドマン・サックス証券会社 東京支店は、一般募集及－ 132 －(132) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

びオーバーアロットメントによる売出しにおける共同主幹事会社の一社であります。さらに、本投資法人は、ＧＳＲＪＬと情報提供契約を締結することにより、同グループが保有又は取得するもしくはその他の形で関与するホテルの購入機会あるいは売却機会に関する情報提供を受けます。同グループが主としてより期待利回りの高い投資を追求していることから、安定的な収益を生じるホテルを投資対象とする本投資法人とは、基本的な投資方針は同一ではありませんが、双方の投資方針に合致するような物件情報については、本投資法人は情報提供会社から当該物件情報を得られない場合があります（情報提供契約については、前記「２ 投資方針／(1) 投資方針／② 成長戦略／（イ）ゴー
ルドマン・サックス・グループとの情報提供契約」をご参照下さい。）。
以上のとおり、本投資法人は、ゴールドマン・サックス・グループと緊密な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保、成長性、資金調達については、同グ
ループの影響は相当程度高いということができます。
従って、本投資法人がゴールドマン・サックス・グループとの間で本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合、資産運用会社、ＨＭＪ又はアーコン・ホスピタリ
ティがゴールドマン・サックス・グループの会社ではなくなる場合、あるいはゴールド
マン・サックス・グループの事業や風評に重大な悪影響を及ぼす事象が発生した場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。さらに、本投資法人が運用資産の取得などの資産運用活動や資金調達活動を通じて、ゴールドマン・サックス・グ
ループとの間で取引を行う場合があり、ゴールドマン・サックス・グループが本投資法
人の利益に反する行為を行う可能性があります。なお、かかる利益相反に関するリスクへの対策については、後記「７ 管理及び運営の概要／(2) 利害関係人との取引制限／② 利害関係人等との取引における自主ルール」をご参照下さい。これらの対策にもかかわらず、ゴールドマン・サックス・グループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
(e) 本投資法人が取得予定資産を取得できないリスク
本投資法人は、一般募集による手取金及び借入金により、取得予定資産を購入する予定です。本投資法人は、取得予定資産である信託受益権の現所有者との間で受益権譲渡契約を締結しておりますが、当該受益権譲渡の実行にはいくつかの前提条件があり、本投資法人がこの前提条件を満足できない場合、取得予定資産を取得できない可能性があります。また、前記「① 投資証券の性格に関するリスク／(h) 借入れ及び投資法人債に関するリスク、ＬＴＶに関するリスク」記載のとおり、本投資法人が取得予定資産の購入資金を調達するための借入れを実行できない場合、取得予定資産を取得できない可能性があります。本投資法人が取得予定資産を取得できない場合、本投資法人が適切な代替物件を購入できるとは限らず、本投資法人の取得予定資産が予定より少なくなるため、
本投資法人が十分な収益をあげられず、また、各取得予定資産に関するリスクが本投資法人全体に与える影響が大きくなるリスクがあります。
③

本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク(a) ホテル事業に関する一般的リスク
本投資法人の収益は、ホテルの賃貸料収入に依拠しており、賃貸料の支払いの安定性、特に変動賃料金額は、運用資産からのホテル事業収入に依存するところがあります。またホテルをその用途とする運用不動産の価値はホテル事業の収益に依拠するところがあります。ホテル事業については、以下のようなリスクがあります。ホテル事業は、主と－ 133 －
(133) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

して宿泊、宴会、レストラン、物販及びテナントの５つの売上部門により構成されており、テナント部門以外は継続的契約ではなく、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業です。このように５つの売上部門により構成されていることから、各部門を合計した全体の事業収入は、各部門個別の事業収入と比して安定した事業収入といえますが、
ホテル事業の収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性もあります。
特に、ホテルの収益に関しては、過去における収益状況と将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いことに注意を要します。さらに、本投資法人の収益及び運用不動産の価値は、以下のようなホテル事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。
一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く損益分岐点が高いため、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益落ち込みリスクが比較的高いといえます。
海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテル間、あるいは結婚式場、宴会・催事場や飲食・物販店との競争は激しく、新規に開業するホテルとの競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。
ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受けるほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むラ
イフスタイルの変化や、著名レストラン、スパの有無といった、消費者の嗜好性の変化
による影響を受ける可能性があります。
戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自然災害、ＳＡＲＳ（重症急性呼吸器症候群）などの伝染病・疫病の流行のほか、航空会社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。
ホテル施設内で人身事故、食中毒などの事故が発生した場合、ホテルの営業を中止せざ
るを得ない場合があり、また、風評の悪化により利用者が減少する可能性があります。
(b) 主な投資対象をホテルに限定していることのリスク
本投資法人は主な投資対象をホテルに限定しています。ホテルは一般に他の不動産と比べて取得のための取引機会が限定的であり、投資対象物件の件数的分散を実現することが困難です。本投資法人の当初の取得予定資産は６件のホテルであり、追加取得に際しても件数的分散は容易でないため、特定のホテルが特定の地域の経済・マーケット動向の影響を受け、本投資法人の収益等に及ぼす影響が大きくなる可能性があります。また、ホテル特有の立地条件や建物構造からは、他用途への転用が難しいため、売却に際しては潜在的購入者が限定され、本投資法人がホテルを売却しようとする場合に、本投資法
人の希望する時期や価格での売却が困難となる場合があります。
(c) 季節要因により本投資法人の収益が変動するリスク
ビジネス及びシティホテルの場合、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無及び婚礼、宴会の繁忙期の存在の為、季節により収益が変動します。観光地に位置するホテルのホテル収益は、一般的に夏休みや年末年始といった観光、休暇シーズンに大きくなります。特に、取得予定資産である沖縄のビーチリゾートに位置するホテル日航アリビラの収益は７月、８月が突出して大きいのが一般的特徴です。このような季節的要因によ－ 134 －
(134) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

り、本投資法人の収益は営業期間内で大きく変動する可能性があります。また、ポート
フォリオ全体としては、季節要因が軽減できている状態でも、今後追加取得するホテル
によっては、季節要因の影響により、本投資法人の収益は大きく変動する可能性があります。
(d) 施設及び設備等の維持に関するリスク
一定規模以上のシティホテルやリゾートホテルでは、施設及び設備が重装備であり、その運営維持費がかさむのが一般的です。また、これらの陳腐化が比較的激しいため、相応の資本的支出が必要となります。特にホテルでは、固定資産に区分される建物、付属
設備等だけでなく、ＦＦ＆Ｅと呼ばれる家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテルにはトータルのグレードとイメージがあり、例えば客室に一定の質感をもたせれば、それに伴いレストラン、宴会場等に対してもそれ相応のクオリティを整える必要があります。
施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上げ等に比べ過大な場合、あるいは施設及び設備の更新投資がホテルの売上げもしくは利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、本投資法人が直接これを負担することが予定されている場合のみならず、ホテル賃借人の負担による場合であっても当該ホテル賃借
人がグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす場合があります。
(e) フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク
ホテル賃借人はホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタ
ンダードや他の基準・条件の遵守が要求されることが一般的です。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテルのブランド価値が低下することにより、
本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(f) ホテル・マーケット・レポートの信頼性に関するリスク
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけなどと一致するとは限りません。従って、同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲もしくは時期によってマーケット分析の内容が異なること可能性があります。なお、一般的にホテルに関する情報はオフィスビルや住宅に比べるとサンプル数や調査分析会社の数が限定的です。
(g) 個人情報の保護に関するリスク
ホテル賃借人は個人情報保護法の適用を受けます。そのため、個人情報保護法遵守体制を整える必要があり、そのための人的・物的コストがホテル賃借人の収益を圧迫する可能性があります。また、ホテル賃借人において個人情報の漏洩・紛失があった場合、その対応に場合によっては多大な人的・物的コストを要する可能性があるとともに、風評－ 135 －
(135) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

が害されることにより、ホテル業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
(h) 周辺施設への依存に関するリスク
近隣に著しく大きい集客能力を有する施設が存在するホテルの場合、ホテルの集客力も当該施設の集客力に大きく依存している場合が多く、当該施設の移転、閉鎖や営業停止
あるいは集客力の低下によりホテル営業収入が減少し、その結果ホテルの価値が減少し、もしくは賃料収入が減少する可能性があり、本投資法人に影響を与える可能性があります。本投資法人の運用資産のうち、新浦安オリエンタルホテルは近隣の東京ディズニー
リゾートの集客力に著しく依存しているため、東京ディズニーリゾートの移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下により同ホテルの営業収入に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
④

不動産としてのホテルに関するリスク(a) 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、不増性、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、
上記の特性の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・社債・株式等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産といえます。そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要し、その時間や費用の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果不動産を取得もしくは売却できない可能性があります。さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、上記の流動性等に関するリスクが増幅されます。
経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、
本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(b) 物件の取得競争に関するリスク
本投資法人は、規約において、不動産等及び不動産対応証券を主たる投資対象として、安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して、中長期的な資産の安定運用を行うことをその投資の基本方針としています（規約第11条）。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後さらに活発化する可能性があり、その場合、物件の取得競争が激化し、物件がそもそも取得できず又は投資
採算の観点から希望した価格で物件が取得できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。本投資法人及び資産運用会社はＧＳＲＪＬと情報提供契約を締結す
ることにより、ゴールドマン・サックス・グループが保有又は取得するもしくはその他の形で関与するホテルを継続的に取得する可能性があります。しかし、ゴールドマン・
サックス・グループが、本投資法人が必要とする物件を保有しているとは限らず、また保有している場合においても、情報提供契約は、一定の不動産につき、本投資法人及び資産運用会社に情報の提供を受ける権利や取得に関する優先交渉権を与えるものにすぎず、ゴールドマン・サックス・グループは、本投資法人に対して、不動産を本投資法人－ 136 －
(136) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。即ち、本投資法人は、情報提供により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
従って、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(c) 不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
一般に、不動産には地盤、地質、建物の構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたるものを含みます。）が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠陥となる可能性となるものが含まれています。そこで、資産運用会社が不動産又は不動産信託受益権の選定・取得の判断を行うにあたっては、運用ガイドラインに従い対象となる不動産又は信託財産である不動産について利害関係のない建設会社等の専門業者から建物状況評価報
告書等（「エンジニアリングレポート」）を取得することとしており（前記「２ 投資方針／(1) 投資方針／③ 物件取得方針／(ハ) デュー・ディリジェンスの基準」をご参照下さい。）、特に建物の耐震性能の評価に当たっては、建物地震リスク調査レポートを取得することによるＰＭＬ値の評価を行うことを規定し、本投資法人の投資対象として特段の問題がないことの確認を行ったうえで取得を決定しております。
しかし、エンジニアリングレポートの作成者である専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産又は信託財産である不動産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告が行われているとは限りません。
さらに、エンジニアリングレポートで指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は不動産信託受益権を取得した後に欠陥、瑕疵、不適正な設計・施工等の存在が判明する可能性があります。なお取得予定資産６件の取得に当たっては、建物の構造
計算書偽造等の事件が発覚した昨今の状況を鑑み、建物地震リスク調査レポートを取得することによるＰＭＬ値の評価を実施するという一般のプロセスに加え、さらに検証に必要な資料をレビューした結果、建物の構造上、建築基準法で定める耐震性能を疑わせるような特段の事項がないことを第三者専門機関の追加的な調査レポート（2005（平成17）年12月27日付）により確認しております。なお、取得予定資産の設計者・施工者等
は以下のとおりです。
ホテル名

設計者

施工者

建築確認機関新浦安オリエンタルホテル（注）

株式会社長谷工コーポレーション

株式会社長谷工コーポレーション

千葉県

なんばオリエンタルホテル

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

大阪市

神戸メリケンパークオリエン
タルホテル

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

神戸市

ホテル日航アリビラ

佐藤工業株式会社

佐藤工業株式会社

沖縄県

奈良ワシントンホテルプラザ

株式会社アクテム

淺沼組・佐藤秀・木内建設共同企
業体

奈良市

博多中洲ワシントンホテルプ
ラザ

株式会社総合設計

株式会社熊谷組・株式会社辰村組
建設工事共同企業体

福岡市（注) 取得予定資産のうち新浦安オリエンタルホテルについて、2005（平成17）年８月に平成設計株式会社の設計による内装工事を実施しましたが、当該工事が既存の建物の耐震性能に影響を及ぼすような構造体の変更ではないため、構造計算等を再度行う必要はない旨の確認（2005（平成17）年10月31日付株式会社竹中工務店エンジニアリングレ
ポートの補足資料（2005（平成17）年12月））を行っております。

－ 137 －
(137) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

物件の取得に当たっては、交渉上可能な限り、当該不動産又は不動産信託受益権の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任を負担させることに努めていますが、物件の収益性や価格の合理性等を総合的に勘案したうえ、売主がこれらを負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産又は不動産信託受益権を取得することがあります。また、不動産又は不動産信託受益権の購入に当たり、売主より一定の表明及び保証が行われた場合であっても、その内容が真実かつ正確であるとは限らず、また、売主の表明及び保証の内容及び期間は一定範囲に限定されるのが通例です。
さらに、瑕疵担保責任については、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。「民法」）上、売主の責任の範囲及び期間が制限されており、また、契約上においても、これを一定範囲に制限することが一般的です（なお、本書の日付現在において本投資法人の運用不動産には存在しませんが、強制競売で購入した物件については、瑕疵
担保責任の追及はできません（民法第570条但書）。）。
不動産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、当該不動産の資産価値が減少する可能性があり、これを防ぐために、本投資法人に当該欠陥、瑕疵等の補修その他予定外の費用又は損失が生ずる可能性があります。そして、このような場合において、売主に対し表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や資力が不十分な会社であったり、解散等により存在しなくなっている等の事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生する可能性があります。さらに、不動産又は信託受益権の売主が表明及び保証をまったく行
わず、もしくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責任をまったく負担せず、もしくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産又は信託受益権を取得する可能性があります。
不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性ゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は運用不動産を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表明保証責任を追及することが考えられますが、前述のように、責任の内容、範囲及び期間に制限がある場合や責任追及が可能であっても実効性がない
場合もあります。
また、一般的に、不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確
定同意が取得できず又は境界の確認ができないまま、当該不動産を取得する事例が少なからずあり、今後本投資法人が取得する物件についてもその可能性は小さくありません。
そして、そのような不動産を取得した場合には、後日不動産の利用等に支障が生じ、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限される可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
不動産に含まれる建物が原因となって近隣地域に電波障害を生じさせた場合には、電波障害対策工事を行うための追加費用や電波障害対策設備を設置するための賃借料が本投－ 138 －
(138) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

資法人に生じる可能性があります。
これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(d) 不動産に関する行政法規・条例等に関するリスク
通常、建築基準法（これに基づく命令・条例を含みます。以下同じ。）の規定又はその改正法の規定の施行の際、すでに存する建物（現に建築中のものを含みます。）及びその敷地でこれらの規定に適合しないものについては、当該規定が適用されない扱いとされています。運用不動産の中には、上記のような扱いの結果、現行の建築基準法上の規定の一部を満たしていないが違法とはならない、いわゆる既存不適格である建物を含む
場合があります。特に、耐震設計基準に関し、昭和56年以前に建築確認申請された建物については、いわゆる旧耐震基準を採用しており、現行法において必要とされる基準を満たしていないものがあります。これらの建物の建替え等を行う場合には、現行の規定に合致するよう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が生じる可能性があります。
また、不動産に関する様々な行政法規、文化財保護法、各地の条例による規制が運用不動産に適用される可能性があります。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。電波法上、一定の高さの建物の新築・増築等につき総務大臣への届出が求められ、場合によっては工事に制限が課せられることも、この一例です。このよ
うな義務や制約が課せられている場合、当該運用不動産を処分するときや建替え等を行
うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。さらに、運用不動産を含む地域が道路設置等都市計画等の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、運用不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(e) 法令等の変更に関するリスク
消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。「消防法」）その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、運用不動産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法その他不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、あるいは、収用、再開発、区画整理等の事業により、運用不動産に関する権利が制限される可能性があります。さらに、環境保護を目的とする現行法令等又は将来制定・施行される新法令等により、運用不動
産について、大気、土壌、地下水等の汚染に関する調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課され、又は義務が強化される可能性があります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(f) 区分所有物件に関するリスク
不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません（「建物の区分所有等に関する法律」（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。「区分所有法」）第31条をご覧下さい。なお、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。また、－ 139 －
(139) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例する
わけではありません。）。従って、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。従って、
本投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。新区
分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、運用不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続きの履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受け、区分所有権を適時に処分できなくなる可能性があります。
また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の運用不動産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該区分所有権や運用不動産が法的手続きの対象となり又は劣化する等の可能性があります。
なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、
区分所有法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています（但し、管理規約等で別段の定めをすることができます。また、昭和59年１月１日当時に存在する専有部分及び敷地利用権については、法務大臣の指定がない場合には、管理規約等で分離処分ができるものと定められたものとみなされます。）。そして、敷地権（敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
(g) 共有物件に関するリスク
運用不動産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法
人の当該不動産の保有又は利用が妨げられる可能性があります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。従って、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できない可能性があります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条）、これにより単独の処分又は使－ 140 －
(140) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物
全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが、その場合であっても、合意の有効期間（同条により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります（民法第256条）。また、共有者について
破産手続、会社更生手続もしくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（但し、共有者は、破産手続、会社更生手続もしくは民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。「会社更生法」）第60条、民事再生法第48条）。）。
他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、運用不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続きの履践義務等が課されている場合があります。この場合
は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。従って、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押さえられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相
当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如
何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
また、不動産の共有者の１人の共有持分に抵当権が設定された場合、共有物の分割が行
われても分割された不動産の各々の部分に当該抵当権の効力が及びます。
さらに、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続きの対象となる、あるいは、劣化する等の可能性があります。
共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる
可能性があります。
(h) 借地物件に関するリスク
本投資法人は、運用不動産である建物の敷地の所有権を有しない場合があります。この場合、建物の処分に付随する借地権の処分に関して、敷地の所有者の同意等が要求されることがあり、そのため、本投資法人が事実上建物を処分できなかったり、多額の承諾料を徴求されたり、本投資法人が希望する価格、時期等の条件で建物を処分することができない可能性があります。また、借地権が敷地利用に関する契約の終了又は解除その他の理由により消滅した場合、本投資法人は、敷地の明渡義務を負う可能性があります。

－ 141 －
(141) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

さらに、借地権について民法、建物保護法（明治42年法律第40号。その後の改正を含みます。）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件が具備されていないとき又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在するときは、本投資法人は、当該借地権を敷地の全部又は一部に関して権利を取得した新所有者又は競落人に対して自己の権利を対抗できず、敷地を明け渡さざるを得なくなる可能性があります。
また、本投資法人が敷地の所有者に対し借地契約に基づく保証金等の返還請求権を有す
る場合、敷地の所有者の資力の悪化や倒産等により、それらの全額又は一部が返還されない可能性があります。敷地の所有者に対する保証金等の返還請求権については十分な担保設定や保証がなされない場合が少なくありません。
(i) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、前記「２ 投資方針／(1) 投資方針／③ 物件取得方針／（ニ）未稼働不動産等の取得」に記載のとおり、開発中の不動産の取得は原則として行いません。しかし、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この
結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害もしくは損失を本投資法人が負担しもしくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(j) 鑑定評価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。従って、同一物件について鑑定評価を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査方法もしくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。本書記載の鑑定評価額は、不動産鑑定評価基準及び留意事項に基づき、原則として、ＤＣＦ法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格等による検証を行い決定された特定価格をもって「鑑定評価額」とするものですが、かかる鑑定評価の結果は、将来において本投資法人が当該鑑定評価額により運用不動産を売却できることを保証又は約束するものではありません。
(k) 不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理の費
用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
一方で、運用不動産からの収入がこれに対応して増加する保証はありません。
(l) ホテルとしての建物使用態様に関するリスク
運用不動産は、ホテルを中心とする複合施設として、不特定多数の利用者に対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、ホテル顧客以外の公衆に対してもロビー、トイレ等の共用部分を解放しているため、清掃・維持修繕の費用が通常の建物より多額になる可能性があるとともに、ホテル施設内で予期できない不法行為を行うも－ 142 －(142) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

のが出現する可能性は常にあります。これにより、ホテル賃借人が不測の損害を蒙る場
合、あるいは、ホテル自体に損害が発生した場合、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
(m) 不動産の毀損等に関するリスク
運用不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。か
かる修繕に多額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、ホテル営業の収益に影響を与える可能性があるため、収入等が減少しあるいは少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、将来的に運用不動産から得られる収入等が減少する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(n) 火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故に関するリスク
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他不測の事
故等の災害により、運用不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少し、又は、本投資法人の収入が悪影響を受ける可能性があります。
本書の日付現在、本投資法人が所有する運用不動産に関しては、火災保険や施設賠償責任保険等が締結されており、今後本投資法人が取得する予定の運用不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定です。しかし、運用不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしもすべて保険でカバーされるとは限りません。）が発生する
可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われずもしくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
本投資法人の付保に関する方針の概要については、後記「(o) 地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、戦争、暴動、テロ等に関するリスク」及び「(p) 不動産の所有者責任に関するリスク」に関するものを含め、前記「２ 投資方針／(1) 投資方針／④ 運
営管理方針／（ハ）付保方針」をご覧下さい。
(o) 地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、戦争、暴動、テロ等に関するリスク
地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等の災害あるいは戦争、暴動、テロといった物理的加害行為により、運用不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少
し、又は、本投資法人の収入が悪影響を受ける可能性があります。
本投資法人が取得する予定の運用不動産へは一定の地震保険を付保する予定です。
(p) 不動産の所有者責任に関するリスク
本投資法人の運用不動産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています（民法第717条第１項但書）。特に、ホテル事業においては運用不動産を不特定多数の利用者が利用するため、運用不動産の安全性に関する瑕疵がある場合、事故の発生により多額の損害賠償債務を－ 143 －
(143) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

負うとともに、風評の悪化によりホテルの業績が悪化する可能性があります。
(q) 不動産の売却における制限に関するリスク
本投資法人が運用不動産を売却しようとする際、前記「(f) 区分所有権に関するリスク」及び「(g) 共有物件に関するリスク」に記載されているように他の区分所有者や共有者によって契約上その処分について制限が課されることがあるほか、賃貸借契約において賃借人に対し賃貸借契約期間中は売却をしない旨や土地と建物を分離譲渡しない旨を約したり、第三者に売却する前に賃借人に対して買取りについての優先交渉権を与えたりする場合があり得ます。そのような場合、不動産市場の動向を見ながら最も有利な条件で売却することが難しくなり、本投資法人は、通常であれば得ることができる利益を得ることができなくなるおそれがあります。
(r) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用不動産を売却した場合に、当該運用不動産に物的又は法律的な瑕疵があるために、法律の規定に従い、瑕疵担保責任を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法上みなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担保責任を排除することが原則としてできません。
また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明
保証責任や瑕疵担保責任を負う可能性があります。
これらの法律上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負う場合には、買主から売買契約を解除され、あるいは、買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法
人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費を強いられる場合があり得ます。
(s) 有害物質に関するリスク
運用不動産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されたり、利用する地下水に有害物質が含まれている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入れ替えや洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染等について、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号）が制定され、平成15年２月より施行されています。同法は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康にかかる被害の防止に関する措置を定めること等により土壌汚染の対策の実施を図り、もって国民の健康を保護することを目的とするものと定めています。
同法に規定する特定有害物質に関する一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康の被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられることがあり、さらに、当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります。このような場合に本投資法人が運用不動産の所有者としてかかる必要な措置を講じるように命じられたときには、本投資法人に多額－ 144 －
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の負担が生じる可能性があります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状態が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
また、運用不動産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているもしくは使用されている可能性がある場合又はＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、取得予定資産６物件については、物件の選定に当たってのデュー・ディリジェンス（前記「２ 投資方針／(1) 投資方針／③ 物件取得方針／(ハ)デュー・ディリジェンスの基準」をご参照下さい。）において、第三者専門機関による
建物環境調査により、アスベストを含有している可能性のある建材は良好に維持されており、アスベストの飛散などが発生しうる状況ではないことを確認しており、通常の建物使用状況において特段の問題はないと資産運用会社では認識しています。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、封じ込め、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、運用不動産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
(t) 運用資産の偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「２ 投資方針／(1) 投資方針／① ポートフォリオの構築方針」記載された投資方針に基づき、タイプ等の異なるホテルへバランスよく投資するよう努めますが、運用資産が、一定の用途又は地域に偏在した場合、運用資産のホテル売上の低下、当該地域における地震その他の災害等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、ホテル市場において運用資産相互間で競合し、結果としてホテル営業収入が減少し、その結果ホテルの賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
さらに、一般に、総資産額に占める個別の運用資産の割合は、総資産額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、総資産額に占める割合が大きい運用資産に関して、地震その他の災害、運用資産のホテル売上の低下、顧客単価の下落等の事情が発生した場合には、ホテルの賃料収入が減少する可能性があり、その結果本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
(u) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般に、不動産又は不動産信託受益権を売却した後に売主が倒産手続きに入った場合、当該不動産又は不動産信託受益権の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産
又は不動産信託受益権を売却した場合、当該不動産又は不動産信託受益権の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。
また、売買取引が担保付融資取引であると法的に評価され、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続きにおける管財人もしくは財団）に属すると解される可能性があります。この場合、特に担保権の行使に対する制約が破産手続き等に比較して相対的に大きい会社更生手続きにおいては深刻な問題となり得ます。

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なお、本投資法人に対して、運用不動産（不動産信託受益権を含みます。以下本項において同じ。）を譲渡した前所有者（前信託受益者を含みます。以下本項において同じ。）が運用不動産をその前々所有者から購入した当時の、当該前々所有者の財産状態の健全性について、本投資法人は調査を行っていません。前々所有者の倒産等の場合、転得者が否認の原因のあることを知っていた等一定の条件のもとで、前々所有者と前所有者との間の取引の否認の効力が転得者にも及ぼされることがあります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。従って、かかる前々所有者を含む売主等の倒産の場合、本投資法人が否認の効力を主張され、又は詐害行為取消権の行使を受けることにより、運用不動産の所有権を失う等、本投資法人の収益等に悪影響が生じる
可能性があります。
(v) 敷金・保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資
産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法
人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(w) 転貸に関するリスク
本投資法人の主たる運用不動産はホテルですが、ホテルの一部はテナントとの賃貸借契約により当該不動産の賃借人であるホテル賃借人からテナントに対し転貸されます。本
投資法人の運用資産のうち、特になんばオリエンタルホテルは稼働エリア中の転貸面積の割合が約17％と高い割合となっています。転貸においては、テナントの信用状態の悪化による賃料の不払い、回収不能の可能性や、テナント退去後の新規テナント獲得（市況により、競争が厳しい場合があります。）が容易ではない可能性、あるいは賃料減額請求を受ける可能性があり、その結果ホテル収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。
また、賃借人に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する
場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、本投資法人が運用資産であるホテルの不動産信託受益権を取得する時点においては、ＨＭＪとＨＭＪが賃借人となる予定の４ホテルの現運営会社への転貸が行われます（合併については前記「２ 投資方針／(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ａ．信－ 146 －
(146) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

託不動産の内容一覧／(ⅰ) 新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル、
神戸メリケンパークオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラ」をご参照下さい。）。
かかる合併は上場日の翌日を合併期日として行われる予定ですが、万一合併が遅れる場
合、合併まで、ＨＭＪの４ホテルに係る賃料収入は転借人であるかかる現運営会社の賃料支払能力に依拠することになります。
⑤

信託の受益権特有のリスク
本投資法人は、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得することがありますので、不動産特有のリスクに加え、以下のような信託の受益権特有のリスクを負います。
(a) 信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが（信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。）第７条）、他方で、信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託
費用については、最終的に信託受益者が負担することになっています（信託法第36条、第37条）。従って、本投資法人が不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューデリジェンス（詳細な調査等）を実施し、保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の措置を講じたうえで取得する必要がありますし、一旦不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを信託受益者たる本投資法人が負担することになります。
また、信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財産から支弁を受け又は受益者にその賠償を請求することができます。信託受託者は、かかる信託費用支払いの担保として信託財産を留置することができるほか、信託費用未払いの場合には信託財産である不動産を売却することができます。このため、信託財産からの支弁又は受益者に対する請求がなされた場合、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
(b) 信託の受益権の流動性リスク
本投資法人が信託の受益権を運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します（前記「④ 不動産としてのホテルに関するリスク／(a) 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク」をご覧下さい。）。
また、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を信託契約上要求されるのが通常です。
さらに、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになりますし、また、信託の受益権の流通市場や明確な媒介業務ルールを定める法令が存在するわけでもありませんので、有価証券と比較すると相対的に流動性が低いものといえます。

－ 147 －(147) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(c) 信託受託者の破産、会社更生等に関するリスク
信託法上、信託受託者につき破産手続き、民事再生手続き、会社更生手続きその他の倒産手続きが開始された場合に、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産である不動産その他の資産が信託受託者の破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属すると解釈される可能性は小さいものと考えられます。信託受託者について破産手続が開始された場合、信託法第42条第１項に基づき受託者の任務は終了し、信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明する見解もあります（破産法第34条第１項）。また、信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者
自身の債務の引当財産にならないと考えられます。但し、信託財産であることを破産管
財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があります。また、金銭のように公示方法がないものが信託財産である場合、取り戻せない
可能性があります。
(d) 信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託受託者が、信託契約又は信託受益者の意思に反して信託財産である不動産を処分す
ること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等により、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが（信託法第31条）、常にかかる権利の行使により損害を回避できるとは限りません。
(e) 信託の受益権の準共有等に関するリスク
本投資法人が保有する信託の受益権が準共有されている場合又は分割された受益権を他の者とそれぞれ保有する場合には、共有者間の規約又は信託契約により、信託の受益者としての本投資法人が有する指図権の行使が制約され、その結果、本投資法人の資産運用が影響を受ける場合があります。
⑥

会計、税制に関するリスク(a) 減損会計の適用に関するリスク
2005（平成17）年４月１日以後開始される事業年度から適用される「減損会計」は、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった固定資産等の帳簿価格を、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように減額する会計処理であります。今後、「減損会計」の適用に伴い、地価の動向と収益状況によっては、本投資法人の業績に影響を与える可能性があります。
(b) 導管性要件に関するリスク
租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正も含みます。）第67条の15は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。下記（注）をご参照下さい。）を満たした投資法人が支払う利益の配当等を投資法人の損金に算入することを認めています。本投資法人は、導管性要件を満たすよ－ 148 －
(148) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

う継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制
限・不足、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、投信法に関する解釈の変更、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。なお、本投資法人では、定期建賃貸借契約において規定されている変動賃料や賃貸人の要承諾事項について、導管性要件には抵触しないものと考えており、今後も抵触しないよう最大限の注意を払っていきます。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、また本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、本投資法人における利益の配当等の損金算入の有無にかかわらず、個人投資主における配当控除又は法人投資主における受取配当金の益金不算入の適用はありません。課税上の取扱いについては、後記「４ 手数料等及び税金／(5) 課税上の取扱い」をご覧下さい。
（注）一定の要件の主たる事項は以下のとおりです。
(ⅰ) 投信法第63条の規定に違反している事実がないこと。
(ⅱ) 設立時における投資口の発行が次のいずれかに該当するものであること。
①②

公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること
事業年度の終了時において50人以上の者によって所有されていること又は適格機関投資家のみに所有されていること(ⅲ) 発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
(ⅳ) 内閣総理大臣の登録を受けていること。
(ⅴ) 営業年度等が１年を超えないものであること。
(ⅵ) 配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること。
(ⅶ) 他の法人（一定の要件を満たす投資法人が平成16年４月１日から平成19年３月31日までの間に特定目的会社が発行する優先出資証券の全部を取得した場合における当該特定目的会社を除く。）の株式又は出資の50％以上を有していないこと。
(ⅷ）借入れが、適格機関投資家からのものであること。
(ⅸ) 事業年度の終了時において法人税法第２条第10号に規定する同族会社に該当していないこと。
(ⅹ) 次の事実がないこと。
①

資産運用以外の業務を行うこと②

本店以外の営業所の設置③

使用人の雇い入れ(xi) 資産の運用にかかる業務を投資信託委託業者に委託しており、資産の保管にかかる資産保管業務を資産保管会
社に委託していること。

(c) 会計処理と税務処理との乖離により支払配当要件が満たされないリスク
導管性要件のうち、配当可能所得あるいは配当可能額の90％超の分配を行わなければならないとする要件（「支払配当要件」）においては、投資法人の会計上の利益と税務上の課税所得との比較により支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、この要件を満たすことが困難となる場合があります。この結果、本投資法人の税務負担が増大し、投資家への分配額や純資産額が減少することがあります。
(d) 導管性要件が満たされなくなることにより、次営業期間以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク
本投資法人において、導管性要件を満たさないこととなる場合、支払配当額が法人税の課税所得の計算上損金不算入となるため、会計上の利益と税務上の課税所得の間に大幅な乖離が生じる可能性があります。このような一営業期間における会計上の利益及び税
務上の課税所得の大幅な乖離は、その乖離から生じた営業期間以降の支払配当要件へも－ 149 －
(149) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

影響を及ぼすこととなる場合があります。すなわち、本投資法人の租税債務が発生する
ことにより、次営業期間以降も支払配当要件を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税の課税を受けることとなり、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(e) 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が配当可能所得又は配当可能額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、利益の配当額を損金算入できなくなること
により本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(f) 配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税のリスク
利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益にかかる課税所得に対しては、通常の法人と同様に法人税等が課税が行われますので、利益の配当等の損金算入規定が適用さたとしてもこれが課税所得額の100％に相当しない場合には、投資法人として税負担が生じ、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(g) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の本投資法人の導管性要件の取扱いに関して、税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金の全部又は一部が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。なお、過年度において正しい計算に基づくものとして損金算入した配当金の取扱いにかかる宥恕規定はありません。
(h) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める資産の総額のうちに占める不動産、信託の受益権（不動産のみを信託をするものに限ります。）及び匿名組合出資持分（不動産のみを運用対象とするものに限ります。）の価額の割合として財務省令で定める割合を100分の75以上とすることとしています（規約第12条第５項）。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること及びその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置（後記「４ 手数料等及び税金／(5)課税上の取扱い」をご覧下さい。）の適用を受けることができると考えています。しかし、対象不動産の用途等が税制の要件を満たさない場合、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更されもしくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
なお、不動産取得税の軽減措置は平成19年３月31日まで、また登録免許税の軽減措置は
平成18年３月31日までとされております。

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(150) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(i) 同族会社に該当するリスク
導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社に該当していないこと（発行済投資口の総口数の50％超が上位３位以内の投資主グループによって保有されていないこと）とす
る要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(j) 投資口の発行価額のうちに国内において保有される投資口の発行価額に占める割合が100分の50を超えないこととなるリスク
本投資法人は、規約において投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される
投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとすると定めておりますが、募集終了後に投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意図にかかわらず、結果として国内投資主の保有割合が100分の50超ではなくなる可能性があります。利益配
当等の損金算入要件が、募集のみならず保有状況についても100分の50を超えることを要請していると解釈された場合には、利益の配当等を損金算入することができなくなる
ことにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
(k) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家のみから行うべきという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により適格機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金もしくは敷金等の全部もしくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された
場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税務負担が増大し、投資家への分配額や純資産額が減少することがあります。
(l）投資口を保有する投資主数に関するリスク
導管性要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が適格機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資家に保有されることという要件があります。
しかし、本投資法人は投資家による投資口の売買をコントロールすることができないた
め、本投資法人の投資口が50人未満の投資家に保有される（適格機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(m) 法令の解釈・改正に関するリスク
上記の各種軽減措置は比較的新しいものであるため、未だ解釈・運用の固まっていない部分も多く、そのため、本投資法人の要件充足の努力にもかかわらず、後にそれが否認される可能性のあることは否定できません。また、これらに関して将来法令が改正され、その結果、予定していた軽減措置の享受を継続できなくなる可能性のあることも否定できません。

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(n) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制もしくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券の利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少したり、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
(2) 投資リスクに関する管理体制
資産運用会社及び本投資法人は、本投資法人の資産運用に関し、以下のような体制により、可能な限り、本投資証券への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収める保証はありません。
①

資産運用会社の体制(イ) 運用ガイドラインの整備
資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度を踏まえたうえで、運用ガイドラインにおいて投資不動産の投資方針等を定め、これを遵守する
ことにより、リスクの管理に努めています。運用ガイドラインに規定する投資方針等の細目については、前記「２ 投資方針／(1) 投資方針」をご覧下さい。
(ロ) 利益相反取引規程の整備
資産運用会社は、利益相反取引規程において本投資法人と利害関係人等と取引を行う場
合の方法及び体制並びに取引の内容の開示について定め、これを遵守することにより、利害関係人等との取引に関するリスクの管理に努めています。利益相反取引規程の概要については後記「７ 管理及び運営の概要／(2) 利害関係人との取引制限／② 利害関係人等との取引における自主ルール」をご覧下さい。
(ハ) 意思決定手続の明確化及びコンプライアンス委員会
本投資法人の資産の運用に係る投資方針（運用資産の取得・処分の基準、毎年の運用方
法・予算、資金調達政策を含みます。）の決定について、投資運営委員会において審議が行われる前に、法令遵守の観点から、コンプライアンス委員会の判断を経るものとしています。投資運営委員会及びコンプライアンス委員会における意思決定は、構成員の過半数が出席し、出席委員の過半数が賛成することを必要としています。利害関係人等との取引については、コンプライアンス委員会の構成員である外部専門家に、審議される案件について棄却権限が付与されています。
資産運用会社の組織及び業務分掌体制並びに意思決定手続については、前記「１ 投資法
人の概況／(4) 投資法人の機構／② 投資法人の運用体制」をご覧下さい。
(ニ) コンプライアンス責任者によるコンプライアンス及び内部検査体制
コンプライアンス委員会におけるコンプライアンス責任者は、法令その他規制の遵守状
況の監督指導、各会議体における方針決定事項並びに契約書、規約、報告書、資料、広告宣伝物等に関する法令その他遵守状況の検証及び各部署における業務の検査を実施す－ 152 －
(152) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

る権限を有します。法令遵守状況に問題がある場合は、関係部署に改善命令を出す権限を有します。
会議体の方針決定事項及び運用に関する上記契約書等は、コンプライアンス責任者によって、必ず検証を受けなければなりません。
コンプライアンス責任者は、年１回各部の責任者と面談し、業務上のリスクの把握状況、
法令遵守の知識水準、コンプライアンス態勢遂行の水準、緊急時対策の完備水準等コン
プライアンスの実効性を点検します。
コンプライアンス責任者は、年１回コンプライアンス・マニュアルを見直し、従業員に周知徹底を図ります。
コンプライアンス責任者は、経理規程に定める内部会計監査の内部会計監査責任者としての責務を負います。
コンプライアンス責任者は、情報セキュリティ管理規則に定める情報セキュリティ責任者としての責務を負います。コンプライアンス責任者は同規則に添付の苦情処理体制の整備状況に従い、本投資法人の執行役員、監督役員、外部会計監査人からの苦情ないし指摘及び本投資法人の投資者からの苦情等紹介の対応等を行います。
コンプライアンス責任者は、インサイダー取引防止規則に定める法人関係重要情報管理責任者及び自己売買管理責任者としての責務を負います。
コンプライアンス責任者は、必要に応じて各部署の業務の検査を随時行います。
コンプライアンス責任者は、内部監査規程及び内部監査規則に定める内部監査責任者として、半期毎に１回以上の内部検査を実施し、各業務部署におけるリスク管理態勢を含む内部管理態勢等の適切性、有効性を検証し、被監査部門の事務処理等の問題点の発見、指摘から内部管理態勢の評価及び問題点の改善方法の提言等まで行います。
コンプライアンス責任者は、必要に応じて取締役会及び監査役に上記監査結果の報告を行います。
内部体制については、「１ 投資法人の概況／(4) 投資法人の機構／② 投資法人の運用体制」をご覧下さい。
②

本投資法人の体制
本投資法人は、以上のような投資リスクがあることを認識しており、そのうえで、このようなリスクに最大限対応できるよう、以下のリスク管理体制を整備しています。詳細は、前記「１ 投資法人の概況／(4) 投資法人の機構／① 投資法人の機構」をご覧下さい。
(イ) 執行役員、監督役員及び役員会
本投資法人は、本書の日付現在、執行役員１名及び監督役員２名から構成される役員会により運営されています。本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実のその職務を遂行するよう努めています。３ヶ月に１回以上開催する役員会においては、本投資法
人が委託する資産運用会社が執行する資産運用に係る重要な事項を資産運用会社からの報告事項とすることにより、資産運用会社への一定の牽制機能を構築しています。
(ロ) 内部者取引
本投資法人は役員会において「内部者取引管理規程」を採択し、執行役員及び監督役員
がその立場上知り得た重要事実の公表前に本投資法人の投資口及び投資法人債並びに上場投資法人の投資証券等の売買を行うことを禁止し、インサイダー類似取引の防止に努めています。
－ 153 －
(153) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_090_2k_05286392_投資リスク_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第６条）、該当事項はありません。
(3）【管理報酬等】①

役員報酬（規約第27条）(イ）執行役員
執行役員の報酬の額は、役員会で決定した金額（一人当たり月額100万円を上限とします。）とし、当月分を当月末日までに支払います。
(ロ）監督役員
監督役員の報酬の額は、役員会で決定した金額（一人当たり月額50万円を上限とします。）とし、当月分を当月末日までに支払います。
②

会計監査人報酬（規約第31条）
会計監査人の報酬額は、１営業期間につき3,000万円を上限として役員会で決定します。その支払時期は、決算日後３ヶ月以内に会計監査人の指定する口座への振込により支払います。
③

資産運用会社への支払報酬（規約第26条）
本投資法人は、資産運用業務の対価として、以下に定める報酬を資産運用会社に対して支払います。
(イ）運用報酬１以下の算定式に従って算出される金額とします。なお、資産運用会社が本投資法人との間の資産運用委託契約に従い本投資法人に対して提出する年度運用計画に基づいて、毎年２月、５月、８月及び11月の各末日を最終日とする各３ヶ月について、下記の算定式に従って算出される金額を当該末日から30日以内に資産運用会社の指定する銀行口座への振込により支払い、決算確定後遅滞なく過不足を精算します。
運用報酬１＝（ａ＋ｂ－ｃ）×0.3％×当該四半期の日数／365（１円未満切捨）
上記算定式において：「ａ」は、本投資法人の当該決算期間の直前の決算期間に係る決算日（「基準決算日」）における運用資産の償却前評価額総額をいいます。
「ｂ」は、基準決算日以降、本投資法人が取得した運用資産の累積取得価額（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は除きます。）の当該四半期の毎月末残高を平均した金額をいいます。
「ｃ」は、基準決算日以降、本投資法人が売却した運用資産の累積売却価額（但し、消費税及び地方消費税並びに売却に伴う費用は除きます。）当該四半期の毎月末残高を平均した金額をいいます。
－ 154 －
(154) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(ロ）運用報酬２
本投資法人が運用資産として、不動産等及び不動産対応証券の特定資産を取得又は売却した場合において、その売買代金（但し、消費税及び地方消費税並びに取得もしくは売却に伴う費用は除きます。）に0.5％を上限とする料率を乗じた額を上限とし、利害関係人等から取得又は売却した場合においてはその売買代金（但し、消費税及び地方消費税並びに取得もしくは売却に伴う費用は除きます。）に0.25％を乗じた金額を上限として支払います（本投資法人の投資口を表示する投資証券の新規上場前に特定資産を取得する場合には、当該報酬を無報酬とすることができます。）。
支払時期は、本投資法人が当該資産を取得した日又は売却した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の翌月末日までとします。
(ハ）運用報酬３
決算期に算定される、運用報酬３控除前の分配可能金額の５％に相当する金額（一円未満切捨）とし、決算確定後遅滞なく支払います。なお、報酬の対応する期間が営業期間に満たない場合については、日割り計算により精算します。
「分配可能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される運用報酬３控除前の税引前当期利益に繰越欠損金があるときはその全額を充填した後の金額とします。
④

一般事務受託者への支払報酬（規約第34条）
本投資法人は、一般事務受託者である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。
(イ）投資口事務代行業務
ａ．投信法第111条第２号に規定する事務のうち、投資口の名義書換に関する事務として、下記に記載される事務
ⅰ

投資主名簿及び実質投資主名簿の作成及び管理

ⅱ

投資主及び実質投資主の名寄せ

ⅲ

投資口の名義書換、質権の登録又はその抹消及び信託財産の表示又はその抹消

ⅳ

投資主、実質投資主、登録質権者及びこれらの代理人の住所、氏名及び印鑑の登録又はその変更ⅴ

投資証券の保管、交付及び回収

ⅵ

投資証券不所持の取扱い

ｂ．投信法第111条第４号に規定する事務のうち下記に記載される事務
ⅰ

投資主総会招集通知状、決議通知状等投資主総会関係書類及び議決権行使書又は議決権代理行使委任状への議決権個数の記入

ⅱ

前号に掲げるものの他、投資主及び実質投資主に対する通知、催告、報告等に関する書類の封入発送ⅲ

官庁、証券取引所等への届出資料及び報告資料並びに統計表の作成

ｃ．投信法第111条第６号及び投信法施行規則第124条第２項第１号に規定する事務のうち
下記に記載される事務ⅰ

個々の投資主の分配金額の算定

ⅱ

金銭の分配金支払のための手続

ⅲ

金銭の分配関係書類の封入発送－ 155 －
(155) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ⅳ

投資証券、金銭の分配金額領収証等の印紙税の代理納付手続ⅴ

銀行取扱期間又は郵便局払渡期間経過後の金銭の分配金の支払

ｄ．投信法第111条第６号及び投信法施行規則第124条第２項第３号に規定する事務のうち
下記に記載される事務
ⅰ

投資証券不所持申出の受理

ⅱ

前号に掲げるものの他、投資口に関する請求、届出又は照会の受付及び処理

ｅ．前各号に掲げる事務の遂行に必要な付随事務
ｆ．ａ．からｅ．に定める事務（「経常事務」）以外の臨時に発生する事務（「臨時事務」）。なお、臨時事務の取扱いについては本投資法人及び一般事務受託者が協議の上、これを定めるものとします。
(ロ）その他の一般事務
ａ．投資証券の発行に関する事務（投信法第111条第３号に規定する事務のうち投資証券の発行に関する事務）ｂ．本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第111条第４号に規定する事務のうち、投資口事務代行業務以外のもの）
ｃ．計算に関する事務（投信法第111条第５号に規定する事務）
ｄ．会計帳簿の作成に関する事務（投信法第111条第６号及び投信法施行規則第124条第２項第６号に規定する事務）
ｅ．納税に関する事務（投信法第111条第６号及び投信法施行規則第124条第２項第７号に規定する事務）(ハ）一般事務受託者において上記（イ）及び（ロ）に規定する事務以外の事務に対応すべき事態が発生した場合、投信法施行規則第124条第２項第８号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、又は、投信法、投信法施行令もしくは投信法施行規則の改正に伴い本投資法人が委託すべき一般事務が変更もしくは新設された場合には、本投資法
人及び一般事務受託者は、別途その取扱について協議するものとします。
上記の業務に対し、以下の通り、一般事務手数料を支払います。
(イ）投資口事務代行業務に関する一般事務手数料
ａ．一般事務委託者は、下記証券代行事務手数料（経常分）明細に基づいて算出した経常事務手数料（経常事務についての手数料を指します。但し、一般事務委託契約締結日
より、本投資法人の発行する投資証券が日本国の証券取引所に上場される日の属する
月の前月までは、月額金５万円（日割り計算は行わない。）とします。）、本投資法
人と一般事務受託者が協議のうえ定める臨時事務手数料（臨時事務についての手数料を指します。経常事務手数料と臨時事務手数料を合わせて以下「本件一般事務手数料」といいます。）及び投資口事務代行業務に関する一般事務処理に必要な費用として下記ⅰからⅵの費用を支払います。但し、本投資法人の１営業期間における本件一般事務手数料は、当該営業期間の決算日における貸借対照表上の資産総額（資産総額が100億円以下の場合は、100億円を一般事務委託者資産総額として計算します。）の0.2％を上限とするものとし、本投資法人の１営業期間の本件一般事務手数料の総額が、当該上限を超えた場合には、当該決算日後遅滞なく精算します。
ⅰ

投資主及び実質投資主宛名入力に掛かる費用

ⅱ

銀行取扱期間又は郵便局払渡期間経過後の分配金の支払に必要な送金手数料－ 156 －
(156) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ⅲ

投資主総会関係書類その他投資主及び実質投資主に対する通知、催告、報告等の書類の発送に必要な郵送料

ⅳ

宛名単票、共通議決権代理行使委任状用紙、共通分配金計算書用紙、共通分配金振込先確認書用紙、共通分配金振込通知書用紙、共通封筒の作製費

ⅴ

投資主及び実質投資主に対して発送する投資証券等有価物に保険を付した場合の保険料及びこれらの者から徴収不能の郵送料

ⅵ

前各項目のほか、一般事務委託者及び一般事務受託者の間における協議により定めた費用

ｂ．前ａ．により本投資法人が負担すべき本件一般事務手数料及び費用につき、一般事務
受託者は、前月に取扱った投資口事務代行業務にかかる本件一般事務手数料及び費用を毎月20日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は、請求があった月の月末までに一般事務受託者に支払います。但し、一般事務受託者は、本投資法人の決算月及び金銭の分配基準月に取扱った投資口事務代行業務にかかる本件一般事務手数料及び費用（印紙税納付額を除きます。）については翌々月の５日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は、請求のあった月の15日までに一般事務受託者に支払います。
ｃ．ａ．及びｂ．により本投資法人が負担すべき費用を一般事務受託者が立替えたときは、
本投資法人は、請求があり次第これを支払います。
ｄ．本投資法人は、上記ｂ．及びｃ．の支払を一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により行います。
ｅ．経済情勢の変動等により一般事務手数料の金額が不適当となったときは、本投資法人
及び一般事務受託者は、互いに協議の上、一般事務手数料の金額を変更することができます。なお、当該協議に当たり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。
ｆ．投資口事務代行業務の遂行に関連して発生する以下に定める経費及び費用は一般事務受託者が負担するものとします。
ⅰ

一般事務受託者が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、投資口事務代行業務の履行を補助せしめ又はこれらの者を一般事務受託者の代理人として利用する場合に必要となる費用ⅱ

投資口事務代行業務の再委託に当たり必要となる費用(ロ）その他の一般事務に関する一般事務手数料
ａ．２月、５月、８月及び11月の末日を最終日とする３ヶ月毎の各営業期間（「営業期間」）の、その他の一般事務に係る報酬（「その他の一般事務手数料」）は、本投資法人の当該営業期間初日の直前の決算期における資産総額（投信法第129条第１項第１号に規定する貸借対照表上の資産総額）に対して、下記基準報酬額表に定める算式を用いて計算した額を上限として、資産構成に応じて本投資法人と一般事務受託者との合意により定めるものとします。但し、円単位未満は切捨とします。
ｂ．ａ．の定めにかかわらず、資産総額が５億円以下の場合の営業期間の一般事務手数料額は、240,000円とします。なお、当該営業期間中に資産総額が５億円を超えた場合は、資産総額が５億円を超えた日を基準日とし、当該営業期間の初日（一般事務委託契約締結後最初の営業期間の場合は一般事務委託契約の効力発生日）以降基準日まで（同－ 157 －
(157) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

日を含みません。）の実日数をもとに、240,000円を日割計算した金額と、基準日以降
当該営業期間末日までの実日数分としてａ．に基づき計算した額を日割計算した金額の合計額（円単位未満切捨）とします。
ｃ．３ヶ月に満たない期間のその他の一般事務手数料額は、当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額（円単位未満切捨）とします。
ｄ．本投資法人は、各営業期間のその他の一般事務手数料を、最終月の翌月の末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。
ｅ．経済情勢の変動等によりその他の一般事務手数料の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議のうえ、その他の一般事務手数料の金額を変更することができます。なお、当該協議に当たり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。
ｆ．その他の一般事務の処理に要する費用は、次の各号に定めるものを除き、一般事務受
託者の負担とします。
ⅰ

公租公課

ⅱ

事務規程において本投資法人の負担である旨が定められた費用

ⅲ

その他の一般事務の処理に当たり要した費用で、支払の前に一般事務受託者が申し出て本投資法人が承諾したもの。但し、緊急の場合には、一般事務受託者は支払後に本投資法人に立替払いをした旨を申し出て、本投資法人からその支払を受けることができます。

ｇ．上記ｆ．に定める費用を立替えて支払ったときは、一般事務受託者は本投資法人にその支払を請求することができます。当該請求を受けたときは本投資法人は速やかに一般事務受託者に当該支払を行うものとします。

－ 158 －
(158) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

証券代行事務手数料（経常分）明細
項目
基本料

計算単位及び計算方法
１. 月末現在投資主及び実質投資主の名寄せ合算後投資主数を基準として１名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の１（月額）。但し、最低料金は月額210,000円とする。
1名～

5,000名490円

5,001名～10,000名

440円

10,001名～

30,000名

380円

30,001名～

50,000名

320円

50,001名以上

270円

２. 月中に除籍となった投資主：１名につき70円加算
名義書換料

１. 月中書換投資口数１投資口につき135円
２. 書換投資証券１枚につき135円

投資証券交換分合料

１. 回収投資証券１枚につき90円
２. 交付投資証券１枚につき90円

不所持投資主管理料

１. 不所持申出受理：(1)１投資口につき65円、(2)提出投資証券１枚につき135円
２. 不所持投資証券交付：(1)１投資口につき65円、(2)交付投資証券
１枚につき135円
３. 月末現在不所持投資主：１名につき（月額）70円

未達・未引換 投資証券保管料

月末保管件数：１件につき（月額）80円

予備投資証券管理料

１. 予備投資証券の保管：期末の残高枚数１枚につき（６か月）４円
２. 予備投資証券の廃棄：１枚につき15円

諸届受付料

受付１件につき500円

証明調査料

証明調査依頼対象投資主１名につき1,000円

分配金明細表管理料

１. 投資主及び実質投資主の名寄せ合算後投資主数を基準として１名につき、下記段階に応じ区分計算した合算額。但し、最低額を380,000円とする。
1名～

5,000名135円

5,001名～10,000名

115円

10,001名～

30,000名

95円

30,001名～

50,000名

80円

50,001名以上

65円

２. 分配金振込指定：１件につき170円加算
未払分配金関係手数料

１. 分配金領収証又は郵便振替支払通知書：１枚につき500円
２. 未払分配金の除斥期間満了後管理料：毎月月末現在未払管理件数
１件につき、下記段階に応じ区分計算した合計額。

議決権行使書及び委任状関係手数料

1件～

5,000件3円

10,001件～

30,000件

2円

30,001件以上1円

１. 議決権行使書、委任状（出席票を含む）作成：１通につき22円
２. 議決権行使書、委任状集計：１通につき70円
プライバシー保護シール扱い集計：１通につき10円加算
但し、最低額を70,000円とする。

－ 159 －
(159) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

項目

計算単位及び計算方法

投資主一覧表等作成料

１. 全投資主を記載する場合：１名につき７円
２. 一部投資主を記載する場合：１名につき60円
３. 分配金明細表作成料：１名につき22円
４. ＣＤ－ＲＯＭ作成料：基本料60,000円と合わせ別途１名につき８円加算

投資主総会及び分配金関係書類封入発送料

１. 封入発送料(1）投資主総会関係：封入物招集通知２種又は３種、決議通知２種
又は３種、合計５種まで１名につき54円(2）分配金関係封入物

２種まで１名につき30円(3）分配金振込先確認書の封入１通につき40円加算(4）追加封入料

封入物１種増すごと６円加算(5）決議はがき

１名につき18円加算

２. 配達記録扱い：１通につき55円加算
その他

郵便振替支払通知書分割料：１通につき350円

但し、最低額を70,000円とする。

投資証券保管振替制度事務取扱手数料項目

計算単位及び計算方法

実質投資主管理料

月末現在実質投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の１（月額）。但し、最低料金は月額70,000円とする。

データ受理料

1名～

5,000名270円

5,001名～10,000名

240円

10,001名～

30,000名

210円

30,001名～

50,000名

180円

50,001名以上

150円

１．実質投資主票受理料：参加者から提出された実質投資主票１枚につき200円
２．実質投資主通知受理料：証券保管振替機構の実質投資主通知１件につき200円

除籍料

用済実質投資主票：１枚につき50円

失念投資口関係手数料

１. 機構名義失念投資口に係る分配金の支払：１件につき1,500円
２. 機構名義失念投資口に係る分割分投資口の交付：１件につき3,000円

基準報酬額表総資産額

報酬額（年間）100億円以下

11,000,000円

100億円超500億円以下

11,000,000円 ＋ (資産総額 －100億円) × 0.080％
500億円) × 0.060％

500億円超1,000億円以下

43,000,000円 ＋ (資産総額 －1,000億円超

2,000億円以下

73,000,000円 ＋ (資産総額 － 1,000億円) × 0.055％

2,000億円超

3,000億円以下

128,000,000円 ＋ (資産総額 － 2,000億円) × 0.040％

3,000億円超

5,000億円以下

168,000,000円 ＋ (資産総額 － 3,000億円) × 0.035％

5,000億円超

238,000,000円 ＋ (資産総額 － 5,000億円) × 0.030％－ 160 －
(160) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

⑤

資産保管会社への支払報酬（規約第35条）
本投資法人は、資産保管会社に対して、投信法第208条に基づき委託した資産の保管に係る業務（「資産保管業務」）の対価として、以下に定める報酬を支払います。
(イ）各営業期間の資産保管業務に係る報酬（「資産保管業務報酬」）は、本投資法人の当該営業期間初日の直前の決算期における資産総額（投信法第129条第１項第１号に規定する貸借対照表上の資産総額）に対して、下記基準報酬額表に定める算式を用いて計算した額を上限として、資産構成に応じて本投資法人と資産保管会社との合意により定めるものとします。但し、円単位未満は切捨とします。
(ロ）上記（イ）の定めにかかわらず、資産総額が５億円以下の場合の営業期間の資産保管業
務報酬額は、金150,000円とします。なお、当該営業期間中に資産総額が５億円を超えた場
合には、資産総額が５億円を超えた日を基準日とし、当該営業期間の初日（資産保管業務
委託契約締結後最初の営業期間の場合は資産保管業務委託契約の効力発生日）以降基準日まで（同日を含みません。）の実日数をもとに、150,000円を日割計算した金額と、基準日以降当該営業期間末日までの実日数分として（イ）に基づき計算した額を日割計算した金額の合計額（円単位未満切捨）とします。
(ハ）３ヶ月に満たない期間の資産保管業務報酬額は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額（円単位未満切捨）とします。
(ニ）本投資法人は、各営業期間の資産保管業務報酬を、最終月の翌月の末日までに資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。
(ホ）経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人
及び資産保管会社は、互いに協議のうえ、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。なお、当該協議が整い次第速やかに、本投資法人は信託法第97条第２項第７号の規定の役員会の承認手続を経るものとします。この場合、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。
(ヘ）資産保管業務に要する費用は、次の各号に定める場合を除き、資産保管会社の負担とします。
ａ．公租公課ｂ．特定保管対象資産の維持保全に要する費用
ｃ．保管規程又は付随規程において、本投資法人の負担である旨が定められた費用
ｄ．資産保管業務を行うにあたり要した費用で、支払の前に資産保管会社が申し出て本投資法人が承諾したもの。但し、緊急の場合には、資産保管会社は、支払後に本投資法
人に立替払をした旨を申し出て、本投資法人からその支払を受けることができます。
(ト）上記（ヘ）に定める費用を立替えて支払ったときは、資産保管会社は本投資法人にその支払を請求することができます。当該請求を受けたときは、本投資法人は速やかに資産保管会社に当該支払を行うものとします。

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基準報酬額表
総資産額

報酬額（年間）100億円以下

7,000,000円

100億円超500億円以下

7,000,000円 ＋ (資産総額 －100億円) × 0.050％

500億円超1,000億円以下

27,000,000円 ＋ (資産総額 －500億円) × 0.040％

1,000億円超

2,000億円以下

47,000,000円 ＋ (資産総額 － 1,000億円) × 0.035％

2,000億円超

3,000億円以下

82,000,000円 ＋ (資産総額 － 2,000億円) × 0.030％

3,000億円超

5,000億円以下

112,000,000円 ＋ (資産総額 － 3,000億円) × 0.025％

5,000億円超⑥

162,000,000円 ＋ (資産総額 － 5,000億円) × 0.020％

引受手数料
本募集による新投資口の発行に際し、本投資法人から引受人に対して引受手数料は支払われません。ただし、引受人が本投資法人に支払う発行価額の総額と、投資者向けに募集する価格（発行価格）の総額との差額は、引受人の手取金となります（前記「第一部 証券情報／第１内国投資証券（投資法人債券を除く。）／１ 募集内国投資証券／(14) その他／① 引受け等の概要」をご参照下さい。）。
⑦

設立企画人への支払報酬（規約第56条）
本投資法人は、設立企画人に対して、設立に係る役務に対する報酬として、１億円を上限とし役員会が承認する金額を支払います。
(4）【その他の手数料等】
本投資法人は、資産運用会社の取締役会において物件の取得の検討着手の決裁がなされた場
合には、当該物件についての以下に記される費用を、当該物件の取得の成否にかかわらず負担します。本投資法人は、資産運用会社がこれらにつき立替払いを行った場合は、資産運用会社の請求に従い、直ちにこれらを払い戻します。
①

建物診断調査費用②

環境リスク調査費用③

地震リスク調査費用④

物件管理状況評価費用⑤

賃料調査費用⑥

鑑定評価費用（仮鑑定価格算出の場合を含みます。）⑦

法務デュー・ディリジェンス費用⑧

財務デュー・ディリジェンス費用⑨

その他物件の取得のために必要な資料のうち、資産運用会社以外の第三者に依頼して調査し作成する必要があると資産運用会社が判断し、第三者に対し発注する費用－ 162 －
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(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内
容は変更されることがあります。
①

個人投資主の税務(イ）利益の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益の分配は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。この場合に、各個人投資主が有する出資口数によって課税関係が異なります。なお、投資法人から受ける分配金については二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。この規定は、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たさない場合も同様です。
ａ．発行済投資口総数の100分の５未満の口数を有する小口個人投資主の取扱い
本投資法人の事業年度終了の日に本投資法人の発行済投資口総数の100分の５以上に相当する口数を有する者以外の個人投資主が、本投資法人より分配を受取る際の源泉徴収
税率は、所得税15％、地方税（住民税）５％とされております。しかし平成20年３月31日までの間に受取る分配金の源泉徴収税率に関しては、所得税７％、地方税（住民税）３％に軽減されております。
また、小口個人投資主が受取る分配金については、その金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続きを終了させる確定申告不要の選択が可能です（住民税についても申告不要です。）。
ｂ．発行済投資口総数の100分の５以上の口数を有する大口個人投資主の取扱い
本投資法人の事業年度終了の日に本投資法人の発行済投資口総数の100分の５以上に相当する口数を有する個人投資主については、総合課税となります。本投資法人より分配を受取る際の源泉徴収税率は、所得税20％（地方税は課されません。）となります。な
お、１回に受取る分配金額が５万円以下（分配金の営業期間が１年以上であるときは10万円以下）の場合に限り、源泉徴収だけで納税手続きを終了させる確定申告不要の選択が可能です（住民税については別途申告が必要となります。）。
(ロ）利益を超えた金銭の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として前記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額（注２）として取扱われます。各投資主は、
この譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記（ハ）における投資口の譲渡の場合と同様になります。
(ハ）投資口の譲渡にかかる税務
個人投資主が本上場投資口を譲渡した際の譲渡益については、上場株式等を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として原則20％の申告分離課税（所得税15％、地方税５％）の対象となります。
譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の－ 163 －
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譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。
但し、本上場投資口を、証券会社等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
ａ．申告分離課税の税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）となります。
ｂ．本上場投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、この損失を翌年以降３年間にわたり、株式等の譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます。この規定の適用を受けるためには、確定申告書に上場株式等にかかる譲渡損失等の一定の書類を添付し、かつ、その後においても継続して確定申告書を提出することが必要となります。
ｃ．証券会社における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民
税３％）、平成20年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税
５％）となります。
②

法人投資主の税務(イ）利益の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益の分配は、原則として分配決議のあった日の属する法人投資主の事業年度において益金計上され、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。
但し、本上場投資口の利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は、平成
20年３月31日までに受取るものに関しては７％、平成20年４月１日以後に受取るものに関しては15％となります。
この源泉徴収された税額は、法人投資主の法人税の申告上、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。この規定は、本投資法人が導管性要件を満たさない場合も同様です。
(ロ）利益を超えた金銭の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として前記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益（注４）の額を計算します。この譲渡損益の額の取扱いは、下記（ハ）における投資口の譲渡の場合と同様となります。
(ハ）投資口の保有にかかる税務
法人投資主が保有する投資証券が、税務上の売買目的有価証券に該当する場合には、当該法人投資主の事業年度末において時価法により評価され、その評価損益は課税所得に影響を与えることになります。

－ 164 －
(164) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(ニ）投資口の譲渡にかかる税務
法人投資主が本投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則
約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額 ＝ 出資の払戻し額 － 投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額

上記「投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額」は下記のように計算されます。
投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額 ＝出資払戻し直前の投資法人の出資等の金額
投資法人の出資払戻し総額

×

投資法人の前事業年度末の簿価純資産額(*)
投資主の出資払戻し直前の所有投資口数

×

(*)

(**)

投資法人の払戻し直前の発行済投資口総数
前事業年度末から払戻しの直前までの間に資本等の金額が増加し又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を控除した金額となります。

(**) この割合は小数点３位未満の端数がある時は切り上げとなります。
（注２）投資口の譲渡にかかる収入金額は、以下のとおり算定されます。
投資口の譲渡にかかる収入金額 ＝ 出資の払戻し額 － みなし配当金額（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し直前の取得価額 ×投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前期末の簿価純資産価額(*)(**)(*) 前事業年度末から払戻しの直前までの間に資本等の金額が増加し又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を控除した金額となります。
(**) この割合は、小数点第３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入金額 － 譲渡原価の額③

本投資法人の税務(イ）利益配当等の損金算入要件
租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正も含みます。）第67条の15は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、導管性要件を満たした投資法人が支払う利益の配当等を投資法人の損金に算入することを認めています。利益の配当等を損金算入するために満たすべき導管性要件の主たる事項は次のとおりです。
ａ．投信法第63条の規定に違反している事実がないこと。
ｂ．設立時における投資口の発行が次のいずれかに該当するものであること。
ⅰ

公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること

ⅱ

事業年度の終了時において50人以上の者によって所有されていること又は適格機関
投資家のみに所有されていること

ｃ．発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
ｄ．内閣総理大臣の登録を受けていること。
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(165) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｅ．営業年度等が１年を超えないものであること。
ｆ．配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること。
ｇ．他の法人（一定の要件を満たす投資法人が平成16年４月１日から平成19年３月31日までの間に特定目的会社が発行する優先出資証券の全部を取得した場合における当該特定目的会社を除く。）の株式又は出資の50％以上を有していないこと。
ｈ．借入れが、適格機関投資家からのものであること。
ｉ．事業年度の終了時において法人税法第２条第10号に規定する同族会社に該当していな
いこと。
ｊ．次の事実がないこと。
ⅰ

資産運用以外の業務を行うこと

ⅱ

本店以外の営業所の設置

ⅲ

使用人の雇い入れｋ．資産の運用にかかる業務を投資信託委託業者に委託しており、資産の保管にかかる資産保管業務を資産保管会社に委託していること。
(ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価格の２％（平成18年３月31日までは１％に軽減）の税率により課されます。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権もしくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を100分の75以上とする旨の記載がある
こと、借入れは適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人は、平
成18年３月31日までに規約に従い取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が特例
により0.6％に軽減されます。
ｂ．不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価格の４％（平成18年３月31日までは３％に軽減）の税率により課税されます。但し、規約において、資産運用の方針として、「特定不動産の割合」を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人が平成19年３月31日までに規約に従い取得する規模及び用途等の要件を満たす一定の不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税価格が３分の１に軽減されます。
ｃ．特別土地保有税
平成15年度以降、当分の間、不動産の取得（及び保有）に係る特別土地保有税の課税は停止されています。

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(166) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_100_2k_05286392_手数料等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

５【運用状況】(1）【投資状況】
該当事項はありません。
(2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。
③【その他投資資産の主要なもの】
該当事項はありません。
(3）【運用実績】①【純資産等の推移】
年月日
2005（平成17）年９月８日
（設立時）

総資産額
（円）

純資産総額
（円）

100,000,000

100,000,000

１口当たりの純資産額(円)
500,000（注１) 総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
（注２) 本投資法人の総資産額、純資産総額及び１単位当たりの純資産額については、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
（注３) １口当たりの純資産額は、小数点以下を切り捨てて表示しています。

②【分配の推移】本有価証券届出書提出日までに決算日は到来していません。従って、本投資法人による分配の実績はありません。
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
該当事項はありません。

－ 167 －
(167) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_110_2k_05286392_運用状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

６【手続等の概要】(1) 申込（販売）手続等「第一部 証券情報」に従って一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しが行われます。申込みの方法及び申込証拠金、発行価格等の申込みの条件については、「第一部 証券情報」をご参照下さい。
(2) 買戻し手続等
本投資法人の発行する投資証券は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第６条）。
本投資法人及び資産運用会社は、本投資証券の上場を東京証券取引所に2005（平成17）年12月16日付で申請しており、かかる申請が承認され本投資法人が上場した後より、本投資証券は東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

７【管理及び運営の概要】(1) 資産管理等の概要①

資産の評価(イ）１口当たりの純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「④ 計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出します。
総資産の資産評価額－負債総額
１口当たり純資産額 ＝発行済投資口総数
本投資法人の会計処理は、投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配の計算書及び附属明細書に関する規則（平成12年総理府令第134号、その後の改正を含みます。以下「計算書類規則」といいます。）、並びに、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に則り処理します。
(ロ）資産評価の原則的方法（規約第17条第１項）
本投資法人の資産評価の方法は、次のとおり運用資産の種類毎に定めます。
ａ. 不動産等
ⅰ

不動産・不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却の算定方法は建物部分及び設備部分ともに、原則として定額法によりますが、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ、投資家保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができます。

ⅱ

不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（包括信託を含み、有価証券に該当するものを除きます。）
信託財産中の不動産、土地の賃借権及び地上権については、上記ⅰに定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額。

ⅲ

不動産、不動産の賃借権もしくは地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）－ 168 －

(168) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

信託財産の構成資産が、不動産、土地の賃借権及び地上権である場合は、上記ⅰに定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額。
ⅳ

不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が上記ⅰないしⅲに掲げる資産の場合はそれぞれに定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額。

ⅴ

信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
信託財産を構成する資産又は不動産に関する匿名組合出資持分における匿名組合の投資対象資産がⅰないしⅱである場合にはそれぞれに定める評価を行い、また、投資対象資産が金融資産である場合には、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準による評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額。

ｂ. 有価証券 (不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を含みます。）
ⅰ

証券取引所に上場されている有価証券
証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における最終価格（原則として取引所の終値とし、終値がなければ気配値とします。その場合の気配値は、公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値とし、それらがともに公表されている場合には、それらの仲値とします。）に基づき算出した価格により評価します。

ⅱ

上記以外の有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には市場価格に基づく価額を用い、市場価格がない場合には、合理的に算出された価額により評価します。但し、優先出資証券については、市場価格及び合理的に算出された価格がない場合には取得原価で評価することができます。

ｃ. 金銭債権
取得価額から貸倒引当金を控除した額をもって評価します。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算出された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
ｄ. 金融デリバティブ取引ⅰ

取引所の相場のあるもの
当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。

－ 169 －
(169) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ⅱ

取引所の相場のないもの
市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られる場合には、その価額により評価します。また、公正な評価額を算定することが極めて困難な場合には、取得価額により評価します。

ｅ. 器具備品等の動産取得価格から減価償却累計額を控除した価格をもって評価します。なお、減価償却の算定方法は、原則として定額法によりますが、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ、投資家保護上問題がないと合理的に判断できる
場合に限り他の算定方法により算定することができます。
ｆ. その他
上記に定めがない場合については、一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
(ハ）資産運用報告書等により評価額を開示する目的で不動産等につき前記（ロ）と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします。（規約第17条第２項）
ａ. 不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた評価額。
ｂ. 不動産、地上権又は土地の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が本（ハ）ａ．に掲げる資産については、本（ハ）ａ．にしたがった評価を、金融資産である場合には、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準による評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額。
(ニ）資産評価の基準日は、原則として各決算日とします。（規約第16条）(ホ）資産評価にあたっては、継続性を原則とします。
(ヘ）評価方法を変更した場合、その直後に投資者に交付する資産運用報告書等において、次に掲げる事項を記載します。
ａ. 当該評価方法の変更の事実及び変更の日
ｂ. 変更前に採用していた評価方法と変更後の評価方法の具体的な内容
ｃ. 決算期における変更前に採用していた評価方法による評価額と変更後の評価方法による評価額
ｄ. 具体的な変更の理由
ｅ. その他、投資者保護上必要な事項(ト）１口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類（資産運用報告書等）に記載され、投資主に送付されるほか、証券取引法に基づいて決算日後３か月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。

－ 170 －
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(チ）貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済
みの計算書類等が監査報告書とともに投資主に交付されます（投信法第131条第２項、第
４項）。
②

保管
(イ）投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます（本投資証券が東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場できない場合には、保管を委託できない場合があります。）。保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます（保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点での残高が掲載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。）。
(ロ）投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機構に預託することができます。保管振替機構に預託する場合、保管振替機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。保管振替機構は、その預託を受けた本投資証券について預託後相当の時期に保管振替機構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。保管振替機構に預託され保管振替機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、保管振替機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。現在、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場されている投資証券の売買の決済については、同取引所の上場内国株券（但し、非同意銘柄を除きます。）の売買の決済と同様に、原則として保管振替機構における口座振替の方法によって行われています。但し、保管振替機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申し出ることによって、保管振替機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。なお、本投資証券が同不動産投資信託証券市場に上場できない場合には保管振替機構に預託することはできません。
(ハ）投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになりま
す。

③

存続期間
本投資法人の規約には存続期間の定めはありません。

④

計算期間
本投資法人の営業期間は、毎年９月１日から８月末日まで（但し、第１期の営業期間については、本投資法人設立の日から平成18年８月末日まで）とし、各営業期間の末日をもって決算日とします（規約第22条）。

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⑤その他(イ）増減資に関する制限
ａ. 最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円です（規約第８条）。
ｂ. 投資口の追加発行
本投資法人が発行する投資口の総口数は、200万口で、本書の日付現在で200口が発行されています（投資法人の出資総額の詳細は、「１ 投資法人の概況／(5) 投資法人の出資総額」をご覧下さい）。本投資法人は、かかる投資口の総口数から発行済の投資口数を控除した口数の範囲内において、役員会の承認を得たうえで、投資口の追加発行ができます。この場合において、投資口の発行価額は、発行日毎に均等に定め、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な価額として役員会で承認を得た価額としなければなりません（投信法第120条及び第121条）。
ｃ. 国内における募集
租税特別措置法第67条の15第１項第１号ハ所定の要件を満たすため、本投資法人は、その発行する投資口のうち、発行価額の総額の100分の50を超える割合を国内において募集します（規約第５条第２項）。
(ロ）解散条件
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
ａ. 投資主総会の決議
ｂ. 合併
ｃ. 破産
ｄ. 解散を命ずる裁判
ｅ. 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し(ハ）規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります（投信法第140条、商法第343条第１項）。但し、投資主は書面によって議決権を行使することが認められています。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときには当該投資主は議案に賛成しているとみなします。詳しくは、後記「(3) 投資主・投資法人債権者の権利／① 投資主の権利／（イ）投資主総会における議決権」をご覧下さい。
本投資証券の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
(ニ）関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約及び変更に関する規定は、以下のとおりです。
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ａ. 資産運用会社：ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社
資産運用委託契約
期間
資産運用委託契約は、投信法第187条に基づく登録が完了した日に効力を発生します。資産運用委託契約の有効期間は、その効力発生の日から2007（平成19）年
３月末日までとします。
更新
期間満了日の６ヶ月前までに相手方当事者に対する書面による契約を更新しない
旨の意思表示がないときは、更に２年間延長され、以後も同様とします。
解約① 本投資法人又は資産運用会社は、資産運用委託契約の有効期間中であっても、いずれか一方が他方に対し、６ヶ月前の文書による事前通知（但し、下記②の手続を経たものに限ります。）を行うことにより、資産運用委託契約を解約することができます。
② 本投資法人が、上記①に従い資産運用委託契約を解約する場合には、投資主総会の決議を経なければなりません。資産運用会社が、上記①に従い資産運用
委託契約を解約する場合には、本投資法人の同意を得なければなりません。但し、かかる本投資法人の同意は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得たものでなければなりません。
③ 上記①及び②にかかわらず、本投資法人は、次のいずれかに掲げる事項に該当する事由が生じた場合には、役員会の決議により、資産運用委託契約を解約することができます。
ⅰ 資産運用会社が資産運用委託契約の規定に違反した場合（但し、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）。
ⅱ 資産運用会社につき、支払停止、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立て、手形交換所における取引停止処分、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合。
ⅲ 上記ⅰ及びⅱに掲げる場合のほか、資産の運用業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合。
④ 資産運用会社が次のいずれかに該当するときは、本投資法人は、資産運用会
社に対する書面による通知を行うことにより、資産運用委託契約を解約します。
ⅰ 資産運用会社が、投資信託委託業者でなくなったとき。
ⅱ 資産運用会社の役員もしくは使用人又は子会社の役員もしくは使用人（以下、本④において「役員等」といいます。）が本投資法人の監督役員となったとき。
ⅲ 資産運用会社が、本投資法人の監督役員に対して継続的な報酬を与えたとき。
ⅳ 本投資法人の監査役員の親族が、資産運用会社の役員等となったとき。
ⅴ 資産運用会社が、本投資法人の監督役員に対して、無償又は通常の取引価格より低い対価による事務所又は資金の提供その他の特別の経済的利益の供与をしたとき。
ⅵ 資産運用会社が解散したとき。
変更
本投資法人及び資産運用会社は、適用法令の定める手続に従い、書面による事前の合意により、資産運用委託契約を変更することができます。

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ｂ. 一般事務受託者兼資産保管会社：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間
一般事務委託契約は、一般事務委託契約の締結と同時にその効力が生じるものとします。一般事務委託契約の有効期間は、一般事務委託契約締結日から2007（平成19）年11月末日までとします。
更新① 投資口事務代行業務
有効期間の満了予定日の６ヶ月前までに、本投資法人又は一般事務受託者のいず
れか一方からその相手方に対し書面による申し出がなされなかったときは、更に１年間延長され、以後も同様とします。
② その他の一般事務
有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、本投資法人又は一般事務受託者のいず
れか一方からその相手方に対し書面による申し出がなされなかったときは、更に１年間延長され、以後も同様とします。
解約① 本投資法人及び一般事務受託者は、以下に定める場合を除き、その相手方の承諾を得ることなく、一般事務委託契約を一方的に解約できません。
② 本投資法人又は一般事務受託者が、その相手方に対し一般事務委託契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、一般事務委
託契約は終了します。
③ 上記に定める契約の終了にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行なったときは、当該承諾の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。
④ 本投資法人及び一般事務受託者は、その相手方が一般事務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に期限を定めて催告したうえ、
一般事務委託契約を解除することができます。
⑤ 本投資法人及び一般事務受託者は、その相手方が次のいずれかに掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続きを要せず即時一般事務委託契約を解約することができます。
ａ．解散、破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始、民事再生手続開始その他これらに準じる申立てがあったとき。
ｂ．支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行、滞納処分を受けたとき。
変更① 投資口事務代行業務
ａ．本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議のうえ、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、一般事務委託契約の各条項の定めを変更することができます。
ｂ．上記ａ．に定める協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行います。
② その他の一般事務
ａ．本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議のうえ、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、一般事務委託契約の各条項の定めを変更することができます。
ｂ．一般事務受託者がその他一般事務を処理するにあたり事務規程に定める一般事務の処理方法では不都合が生じるときは、本投資法人及び一般事務受
託者は、互いに協議のうえ、事務規程の各条項の定めを変更することができます。
ｃ．上記ａ．及びｂ．に定める協議にあたり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、上記ａ．及びｂ．に定める変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行います。
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(174) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

資産保管業務委託契約
期間

資産保管業務委託契約の効力発生日は、投信法第187条の規定に基づいて本投資法人が登録を受けた日とします。資産保管業務委託契約の有効期間は、効力発生日から2007（平成19）年11月末日までとします。

更新

有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方からその相手方に対し書面による契約終了の申し出がなされなかったときは、更に１年間延長され、以後も同様とします。

解約①

本投資法人及び資産保管会社は、③又は④に定める場合を除き、その相手方の承諾を得ることなく、資産保管業務委託契約を一方的に解約できません。
②

本投資法人又は資産保管会社が、その相手方に対し資産保管業務委託契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、資産保管業務委託契約は終了します。なお、かかる承諾について、役員会の承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が資産保管会社に行なったときは、承諾の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。
③

本投資法人及び資産保管会社は、その相手方が資産保管業務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期限を定めて催告したうえ、当該期間内に履行がないときは資産保管業務委託契約を解除することができます。
④

本投資法人又は資産保管会社は、その相手方が次のいずれかに掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時資産保管業務委託契約を解約することができます。
ⅰ

解散、破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始、民事再生手続開始その他これらに準じる申立てがあったとき。

ⅱ

支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行、滞納処分を受けたとき。

変更①

投資法人及び資産保管会社は、互いに協議のうえ、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、資産保管業務委託契約の各条項の定めを変更することができます。
②

資産保管会社が、資産保管業務を行うにあたり保管規程又は付随規程に定める業務の方法では不都合が生じるときは、本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議のうえ、保管規程又は付随規程の各条項の定めを変更することができます。
③①及び②に定める協議が整い次第速やかに、本投資法人は、投信法第97条第２項第７号の規定に基づいて、役員会の承認を経るものとします。この場合、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。
ｃ. 会計監査人：あずさ監査法人
本投資法人は、あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第29条）。但し、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる会計監査人は、この限りではありません。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結のときまでとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（規約第30条）。
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(175) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(ホ）公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。
(2) 利害関係人との取引制限①

法令に基づく制限(イ）資産運用会社は、法令の定めるところにより、資産運用会社と一定の利害関係を有する者（「法定利害関係人等」）との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、投信法施行規則第53条）。ここで「法定利害関係人等」とは、資産運用会社の議決権の過半数を保有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者をいいます（投信法第15条第２項１号、投信法施行令第20条）。
ａ. 資産運用会社の法定利害関係人等である次のⅰからⅶまでに掲げる者の当該ⅰからⅶまでのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
ⅰ

投資信託委託業者 投資信託委託業にかかる受益者又は投資法人資産運用業にかかる投資法人

ⅱ

信託会社 信託の引受けを行う業務にかかる受益者

ⅲ

信託業務を営む金融機関 信託の引受けを行う業務にかかる受益者

ⅳ

投資顧問業者 投資顧問業にかかる顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約にかかる顧客

ⅴ

宅地建物取引業者 宅地建物取引業にかかる顧客

ⅵ

不動産特定共同事業者 不動産特定共同事業の事業参加者

ⅶ

前記ⅰからⅵまでに掲げる者のほか、特定資産にかかる業務を営む者として投信法施行令で定める者 投信法施行令で定める顧客等

ｂ. 資産運用会社の法定利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
ｃ. 資産運用会社の法定利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
ⅰ

証券会社等

ⅱ

登録金融機関ⅲ

宅地建物取引業者

ⅳ

前記ⅰからⅲまでに掲げる者のほか、投信法施行令第21条に定められている者(ⅰ) 銀行(ⅱ) 農林中央金庫及び商工中央金庫(ⅲ) 信用金庫、信用金庫連合会、労働金庫、労働金庫連合会、信用協同組合及び協同組合連合会（中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号）第９条の９第２号の事業を行うものに限ります。）(ⅳ) 業として資金の貸付けをすることができる農業協同組合、農業協同組合連
合会、漁業協同組合、漁業協同組合連合会、水産加工業協同組合及び水産
加工業協同組合連合会－ 176 －
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(ⅴ) 保険会社及び保険業法（平成7年法律第105号）第２条第７項に規定する外
国保険会社等(ⅵ) 貸金業者（貸金業の規制等に関する法律（昭和58年法律第32号）第２条第２項に規定する貸金業者をいいます。）(ⅶ) 金融先物取引業者（金融先物取引法第２条第13項に規定する金融先物取引業者をいいます。）
ｄ. 資産運用会社の法定利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けにかかる主幹事会社である場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
ｅ. 資産運用会社の法定利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が有価証券の募集、私募もしくは売出し又は募集、私募もしくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状
況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
ｆ. 資産運用会社の法定利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事
業契約の締結にかかる勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約にかかる匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
ｇ. 資産運用会社の法定利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結にかかる勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約にかかる匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
ｈ. 資産運用会社の法定利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結にかかる勧誘をする場合において、当該信託契約にかかる信託財産の額が、当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約にかかる受益権を投資法人の資産をもって取得すること。
ｉ. 資産運用会社の法定利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理もしくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて、当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること。
(ロ）利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第34条の６第２項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役もしくは執行役、－ 177 －
(177) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、法定利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引にかかる事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項
を、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定める者により提供することができます。
(ハ）資産の運用の制限（投信法第195条、第193条、投信法施行令第95条ないし第97条）
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産の運用を行う投資信託委
託業者、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役、執行役もしくは監査役もしくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
ａ. 有価証券の取得又は譲渡
ｂ. 有価証券の貸借
ｃ. 不動産の取得又は譲渡
ｄ. 不動産の貸借
ｅ. 不動産の管理の委託
ｆ. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことにかかる取引以外の特定資産にかかる取引（但し、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）(ニ）特定資産の価格等の調査
投信法第34条の４及びこれに関する法令並びに金融庁事務ガイドラインにより定められた特定資産（指定資産を除きます。）について取得及び譲渡等の取引が行われた場合には、資産運用会社の利害関係人等及びその資産保管会社を除く外部の所定の第三者により価格等の調査を受けるものとします。
ここで、外部の所定の第三者とは、以下のもの（投信法施行令に定める者を除きます。）をいいます。
ａ. 弁護士又は弁護士法人ｂ. 公認会計士又は監査法人
ｃ. 不動産鑑定士
なお、調査の対象である資産が不動産（土地もしくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいいます。）である場合には、当該調査は、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査します。
また、ここで規定する価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた場合にも、実施しなければならないことに留意します。

－ 178 －
(178) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

②

利害関係人等との取引における自主ルール
資産運用会社は、資産運用会社と一定の利害関係を有する者との取引等に関する社内規程として「利益相反取引規程」を設け、これを遵守することによって、本投資法人と資産運用会社の法定利害関係人等との取引のみならず、その他の利益相反のおそれのある者との取引等にかかる弊害の排除に努めています。利益相反取引規程の概要は以下のとおりです。なお、利益相反取引規程の改廃は資産運用会社の取締役会の決議及び本投資法人の役員会の承認を要します。
(イ）利害関係人等の範囲
利益相反取引規程において、「利害関係人等」とは、以下に定める者のいずれかに該当するものとされています（「利害関係人等」）。
ａ. 投信法第15条第２項第１号及び投信法施行令第20条に定義される、資産運用会社の「利害関係人等」に該当する者
ｂ. 財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含む。）第８条第８項に規定される関係会社に該当する会社（但し、当該会社が同規則に定める財務諸表提出会社であるか否かにかかわらず、財務諸表提出会社とみなして関係会社を判断します。）
ｃ. 上記ａ．もしくはｂ．の該当会社が資産運用を受託する、又は上記ａ．もしくはｂ．
の該当会社の役職員が役員の過半数を占める等、その意思決定に関して上記ａ．又はｂ．の該当会社が重要な影響を及ぼしうると認められる特別目的会社（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。）第２条第３項に規定する特定目的会社を含みます。以下同じ。）
ｄ. 上記ａ．又はｂ．の規定に該当する会社がその保有していた資産を流動化（証券化）した際に設立した特別目的会社(ロ）利害関係人等との取引の範囲及び取引における行為基準
利益相反取引規程が適用される取引は、投資法人と利害関係人等の間で行われる取引で投資法人の役員会の事前承認を得て行うことが必要とされる以下に掲げる取引をいいます。当該取引について、資産運用会社は、利益相反取引規程において、次の各取引類型に規定された行為基準に従ってこれを行わなければならない旨定めています。
ａ. 利害関係人等からの運用資産の取得
ⅰ

利害関係人等から不動産、不動産の賃借権又は地上権、並びに不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、原則として、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額等（ホテル評価に関する専門的知識と経験を有する利害関係人等でない外部専門家の評価額を含む、以下同じ。）を超えて取得できません。但し、鑑定評価額等は、物件そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。

ⅱ

利害関係人等が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合、前項にかかわらず、当該費用を鑑
定評価額等に加えて取得することができます。

ⅲ

利害関係人等からその他の運用資産を取得する場合は、時価が把握できるもの－ 179 －
(179) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

は時価とし、それ以外はⅰ及びⅱに準じます。
ｂ. 利害関係人等への運用資産の譲渡
ⅰ

利害関係人等に対し不動産、不動産の賃借権又は地上権、並びに不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託受益権を譲渡する場合は、原則として、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額等未満で譲渡できません。
但し、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。

ⅱ

利害関係人等へその他の運用資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外はⅰに準じます。

ｃ. 利害関係人等への運用資産の賃貸
利害関係人等へ運用資産を賃貸する場合及び利害関係人等と締結した賃貸借契約の賃料その他重要な条件を変更する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係人等でない第三者作成のマーケットデータ、意見書等の賃料を検証できる書類を参考のうえ、適正と判断される条件で賃貸します。
ｄ. 利害関係人等への1,000万円以上の不動産管理業務等委託
ⅰ

利害関係人等へ1,000万円以上の不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。

ⅱ

取得する物件について、利害関係人等が既に不動産管理業務等を行っている場
合は、取得後の不動産管理業務等は当該利害関係人等に委託することとします
が、委託料の決定についてはⅰに準じます。

ｅ. 利害関係人等との運用資産の売買及び賃貸の媒介委託
ⅰ

利害関係人等へ運用資産の取得又は売買の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法（昭和27年法第176号、その後の改正を含みます。「宅建業法」）に規定
する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。

ⅱ

利害関係人等へ賃貸の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。

ｆ. 利害関係人等への1,000万円以上の工事等発注
利害関係人等へ1,000万円以上の工事等を発注した場合は、第三者の見積り価格、内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行います。
ｇ. 信用取引の供与
利害関係人等から信用の供与を受ける場合は、第三者の見積り、内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で信用の供与を受けます。
(ハ）利害関係人等との取引方法及び体制
資産運用会社は、利害関係人等と取引を行おうとする場合、投信法その他法令上の規－ 180 －
(180) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

定を遵守するほか、利益相反取引規程において、以下の方法によると定めています。
ａ. 下記の各手続において検討を行う前に、以下の各号の取引の種別に応じて、以下に定める書類を取得します。
ⅰ

運用資産の取得又は譲渡（不動産又は不動産信託受益権の場合）
不動産鑑定評価書
売買契約書案（それ以外の場合）
当該資産の時価を示す書類又は不動産鑑定評価書に準ずる書類
売買契約書案

ⅱ

運用資産の賃貸
第三者作成の賃料を検証できる書類
賃借人が当社の利害関係人等と運営支援契約を締結する場合には締結するホテル運営支援契約案
不動産賃貸借契約書案

ⅲ

1,000万円以上の運用資産の不動産管理委託業務等の委託見積書（但し、原則として複数の者から取ります。）又は第三者による評価（測定書等の意見書を含みます。）
不動産管理委託契約書案

ⅳ

1,000万円以上の運用資産に関する工事の発注
見積書（但し、複数の者から取ります。）
工事請負契約書案

ⅴ

信用供与の取引
信用供与の取引の契約案

ｂ. 上記ａ．の規定に従い取得した書類をもとに、投資運営委員会にて当該取引の可否及び条件について審議を行います。なお、承認に際しては同委員会の構成員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成を必要とします。
ｃ. 投資運営委員会にて承認した後、取引の可否及び条件につき、取締役会の承認を得ます。
ｄ. 取締役会の承認を得た後、コンプライアンス委員会にて取引の可否及び条件につき検討を行います。コンプライアンス責任者及び外部専門家の意見を尊重し、承認に際しては同委員会の構成員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成を必要とします。但し、承認にはコンプライアンス委員会の構成員である外部専門家の出席を要し、外部専門家は、審議される案件に関し棄却権限を有します。外部専門家が事
故その他やむを得ない理由により出席することができず、緊急に委員会を開催する必要がある場合には、資産運用会社の取締役会の決議により、利害関係人等から中立独立の外部専門家を、本投資法人役員会の同意を得て、臨時に選任することができます。コンプライアンス委員会は取引を承認しない場合、その理由を付して、投資運営委員会及び取締役会に通知し、運用本部の担当起案部署に差し戻します。なお、コンプライアンス委員会は、投資運営委員会及び資産運用会社の取締役の承認を得た取引及びその条件の可否について、利益相反の見地から慎重に審議しますが、－ 181 －
(181) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

新たな条件について決定する権限は有しません。
ｅ. コンプライアンス委員会の承認を得た後、取引の可否及び条件につき、本投資法人の役員会の事前承認を得ます。
ｆ. ｂからｅの手続は、上記ａの不動産鑑定評価書(不動産又は不動産信託受益権の場
合)又は当該資産の時価を示す書類又は不動産鑑定評価書に準ずる書類（その他の資産の場合）の作成者を資産運用会社が選定する場合に準用されます。この場合、上記ｂからｅ中「取引の可否及び条件」とあるのは、「選定の可否」と、ｂ中「上記ａの規定に従い取得した書類」とあるのは、「委託先候補者の会社概要その他当該候補者に関する資料」と読み替えます。なお、本ｆ．項は、2005（平成17）年12月21日付の利益相反取引規程の改正により採用され、同日以降の利害関係人等取引に適用されます。
③

ゴールドマン・サックス・グループとの利害関係人取引について(イ）本投資法人に対するゴールドマン・サックス・グループの関与
本書の日付現在における、本投資法人へのゴールドマン・サックス・グループの関与（出資関係、取引関係及び人材の派遣・出資）は以下の関係図のとおりです。
本書の日付現在
THE GOLDMAN SACHSGROUP, INC.

出資関係
取引関係

100％（注）

人材の派遣・出向

100％
一般事務委託契約(新投資口買取引受契約、予定）
ゴールドマン・サックス
証券会社 東京支店

MLQ Investors, L.P.

100％

100％

株式会社ホテルマネー
ジメントジャパン
【主なホテル賃借人】

95％

ゴールドマン・サックス・
リアルティ・
ジャパン有限会社

ジャパン･ホテル･アンド･リゾート
株式会社【資産運用会社】

67％

100％

有限会社ジャパン
ホテルアライアンス

エンデバー・リアルティ・ファンド有限会社

100％

有限会社
グリーン
インベストメント

100％
ホテル運営
支援契約

資産運用
委託契約
アーコン・ホスピタリ
ティ有限会社【主なホテル運営
支援会社】

信託受益権
売買契約

信託受益権
売買契約

情報提供契約

ジャパン･ホテル･アンド･リゾート投資法人【本投資法人】

不動産賃貸借契約（注）一部、間接出資持分１％を含みます。

－ 182 －
(182) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

100％

(ロ）ゴールドマン・サックス・グループからの運用資産の取得
本投資法人は、ゴールドマン・サックス・グループの支配会社であり資産運用会社の利害関係人等に該当する売主より、以下の信託不動産を信託財産とする不動産信託受益権を取得する予定です。
信託不動産（物件名称）

不動産信託受益権売主

利害関係

有限会社ジャパンホテルア

ホテル日航アリビラ

資産運用会社の主要株主であ

ライアンス

新浦安オリエンタルホテル

り、米国ザ・ゴールドマン・

なんばオリエンタルホテル

サックス・グループ・インク

神戸メリケンパークオリエンが出資するリミテッド・パー

タルホテル

トナーシップであるMLQ
Investors, L.P.が、その全社員持分を保有しております。

エンデバー・リアルティ・

奈良ワシントンホテルプラザ

上記MLQ Investors, L.P.がファンド有限会社

博多中洲ワシントンホテルプ

その全額出資子会社を通じ、

ラザ

社員持分の２／３を保有しております。

本投資法人における上記不動産信託受益権取得の検討・承認過程は以下のとおりです。
ａ. 2005（平成17）年10月31日付の不動産鑑定評価書及び不動産信託受益権売買契約の案文の取得
上記各不動産信託受益権を適正な時価で取得するよう、ゴールドマン・サックス・グループから独立した第三者である株式会社立地評価研究所より不動産鑑定評価書を取得しました。また、不動産信託受益権売買契約の案文を取得しました。
ｂ. 2005（平成17）年12月12日に開催された投資運営委員会での審議
資産運用会社の代表取締役、取締役、運用本部長、管理本部長、コンプライアンス
責任者が出席し、運用ガイドラインに基づく投資対象不動産の取得基準との整合性、及び利害関係人との取引について資産運用会社社内規程の遵守状況を確認し、全会一致で承認しました。
ｃ. 2005（平成17）年12月12日に開催された資産運用会社取締役会における決議
前記ｂ．の投資運営委員会における承認を受けて、運用ガイドラインに基づく投資対象不動産等の取得基準との適合性、及び利害関係人との取引について資産運用会社
社内規程の遵守状況を確認し、上記不動産信託受益権の売買予約契約等を締結することについて、全会一致で承認しました。
ｄ. 2005（平成17）年12月12日に開催されたコンプライアンス委員会による検討
資産運用会社の代表取締役、管理本部長、コンプライアンス責任者、外部専門家が参加し、以下の検討を行いました。
・

上記各不動産信託受益権の運用ガイドラインとの適合性を確認しました。

・

上記各不動産信託受益権の売主である、有限会社ジャパンホテルアライアンスは、－ 183 －

(183) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

それぞれ資産運用会社の利害関係人であることを確認しました。
・

売買価格の適正性に関して、前記ａ．の不動産鑑定評価書に基づく不動産鑑定評
価額以下で取得することを確認しました。

・

上記の検討の結果、コンプライアンス責任者及び外部専門家を含め全会一致で承認しました。

ｅ. 2005（平成17）年12月12日に開催された本投資法人役員会における承認
本投資法人のすべての執行役員及び監督役員が出席し、上記不動産信託受益権の売買予約契約締結について、資産運用会社において適切な手続が進められたことを確認し、契約締結を承認しました。
(ハ）ＨＭＪとのホテル賃貸借契約
本投資法人の運用資産の信託受託者は、運用資産のうち、神戸メリケンパークオリエ
ンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航
アリビラについて、ゴールドマン・サックス・グループの傘下企業であるＨＭＪをホテル賃借人として選定し、ＨＭＪとの間でホテル賃貸借契約を締結します（かかる経緯の
詳細は、前記「２ 投資方針／(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ａ．信託不動産の内容一覧」をご参照下さい。）。本投資法人におけるＨＭＪとの賃貸借契約の検討・承認過程は以下のとおりです。
ａ. 2005（平成17）年10月31日付の不動産鑑定評価書、ホテル運営支援契約書等の取得
ホテル賃貸借契約における賃料を検証するために、ゴールドマン・サックス・グ
ループから独立した第三者である株式会社立地評価研究所より不動産鑑定評価書を取得しました。また、報酬水準等、その内容の適正さを審査するために、ＨＭＪが資産運用会社の利害関係人等であるアーコン・ホスピタリティ有限会社と締結するホテル運営支援契約の案文を取得しました。また、ホテル賃貸借契約の案文を取得しました。
ｂ. 2005（平成17）年12月12日に開催された投資運営委員会での審議
資産運用会社の代表取締役、取締役、運用本部長、管理本部長、コンプライアンス
責任者が出席し、運用ガイドラインに基づく賃貸借条件基準との整合性、及び利害関係人との取引について資産運用会社社内規程の遵守状況を確認し、全会一致で承認しました。
ｃ. 2005（平成17）年12月12日に開催された資産運用会社取締役会における決議
前記ｂ．投資運営委員会における承認を受けて、運用ガイドラインに基づく賃貸借条件基準との適合性、及び利害関係人との取引について資産運用会社社内規程の遵守状況を確認し、上記賃貸借契約等を締結することについて、全会一致で承認しました。
ｄ. 2005（平成17）年12月12日に開催されたコンプライアンス委員会による検討
資産運用会社の代表取締役、管理本部長、コンプライアンス責任者、外部専門家が参加し、以下の検討を行いました。
ⅰ

ＨＭＪとのホテル賃貸借契約の運用ガイドラインとの適合性を確認しました。

ⅱ

賃借人であるＨＭＪは、資産運用会社の利害関係人等であることを確認しました。

ⅲ

資産運用会社の利害関係人等である、アーコン・ホスピタリティ有限会社がＨＭ－ 184 －
(184) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

Ｊのホテル運営支援業務を受託することについて、報酬水準等、その内容が適正であることを確認しました。
ⅳ

上記の検討の結果、コンプライアンス責任者及び外部専門家を含め全会一致で承認しました。

ｅ. 2005（平成17）年12月12日に開催された本投資法人役員会における承認
本投資法人のすべての執行役員及び監督役員が出席し、上記賃貸借契約締結について、資産運用会社において適切な手続が進められたことを確認し、契約締結を承認しました。
(3) 投資主・投資法人債権者の権利①

投資主の権利(イ）投資主総会における議決権
ａ. 本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。その議決権の及ぶ範囲は、以下のとおりです。
ⅰ

執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（但し、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第95条、第100条、第114条、第99条第１項、第104条、第119条、商法第257条、株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律（昭和49年法律第22号。その後の改正を含みます。）第６条第１項）

ⅱ

投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結（但し、規約に記載されている成立時に締結される投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結を除きます。）及び解約の承認又は同意（投信法第34条の９第２項、第198条第２項、第206条第１項）

ⅲ

投資口の併合（投信法第85条第１項）

ⅳ

投資法人の解散（投信法第143条第２号）

ⅴ

規約の変更（投信法第140条第１項）

ⅵ

その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）

ｂ. 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
ⅰ

投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第41条第１項）。

ⅱ

投信法第140条１項の決議は、発行済投資口の総数の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもって決します。

ⅲ

投資主は本投資法人の他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます（規約第42条）。

ⅳ

投資主総会に出席しない投資主（代理人を出席させる投資主は除きます。）は、
書面によって議決権を行使することができます（投信法第92条第１項、規約第41条第２項）。

ⅴ

書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第３項、規約第41条第２項）。

ⅵ

投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます（投信法－ 185 －
(185) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

第92条の２、規約第43条）。
ⅶ

投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、
これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第44条）。

ⅷ

前記ⅶの定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第44条）。

ⅸ

本投資法人は、投資主総会直前の決算期の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。以下同じ。）に記載された投資主をもって、その招集にかかる投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。但し、投資主総会の会日が決算期から３ヶ月を超えるときは、投信法第91条第１項及び規約
第37条第１項により、予め公告し定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載された投資主とします（規約第37条第１項）。

ⅹ

前記の場合のほか、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議により予め公告し定める基準日現在の、最終の投資主名簿に記載された投資主又は登録
質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とすることができるものとします（規約第37条第２項）。

(ロ）その他の共益権
ａ. 代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第110条、第113条第３項、商法第267条）
６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。
ｂ. 投資主総会決議取消権（投信法第94条第１項、商法第247条、第248条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令もしくは規約に違反している又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から３か月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
ｃ. 執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第110条、第163条第１項、商法第272条）
執行役員が本投資法人の目的の範囲内ではない行為その他法令又は規約に違反する行為をすることにより本投資法人に回復できない損害が発生するおそれがある場合には、６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場
合には清算執行人に対しても同様です。
ｄ. 新投資口発行無効訴権（投信法第123条、商法第280条の15）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資－ 186 －
(186) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

口の払込期日の翌日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
ｅ. 合併無効訴権（投信法第150条、商法第415条第１項、第２項）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の日から６か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
ｆ. 投資主提案権（投信法第94条第１項、商法232条の２第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前に書面をもって、①一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、②会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投資主総会の招集通知に記載することを請求することができます。
ｇ. 投資主総会招集権（投信法第94条第１項、商法第237条第１項、第３項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
ｈ. 検査役選任請求権（投信法第94条第１項、商法第237条の２第１項、投信法第139条、
商法第294条第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。また、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
ｉ. 執行役員等解任請求権（投信法第99条、第104条、商法第257条第３項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令もしくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、30日以内に裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
ｊ. 解散請求権（投信法第144条、商法第406条の２）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法
人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じ又は生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。

－ 187 －
(187) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(ハ）分配金請求権（投信法第136条、規約第24条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配の計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。分配金は、金銭によって、決算日現在の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録質権者を対象として投資口の所有口数に応じて、分配されます。
(ニ）残余財産分配請求権（投信法第163条第１項、商法第425条本文）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受けることができます。
(ホ）払戻請求権
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません（規約第６条）。
(ヘ）投資口の処分権（投信法第78条第１項、第４項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
(ト）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第83条第２項、第５項、商法第226条の２）
投資主は、本投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
(チ）帳簿閲覧権（投信法第138条第１項、第２項）
投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます。但し、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。
②

投資法人債権者の権利
本投資法人は、本書の提出日現在、投資法人債を発行していないため、該当事項はありません。

－ 188 －
(188) ／ 2006/01/11 13:20 (2006/01/11 13:20) ／ 000000_e5_120_2k_05286392_手続等_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

第２【財務ハイライト情報】
１【貸借対照表】
該当事項はありません。（注）２【損益計算書】
該当事項はありません。（注）３【金銭の分配に係る計算書】
該当事項はありません。（注）４【キャッシュ・フロー計算書】
該当事項はありません。（注）（注）本投資法人の営業期間は毎年９月１日から翌年８月末日までの１年間です。本投資法人は、監査済年次計算書類を有価証券報告書において、監査済中間計算書類を半期報告書において、開示します。

－ 189 －
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第３【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資証券の所持人は、本投資法人及び本投資法人の名義書換等に関する一般事務受託者である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の定める手続に従って本投資証券の名義書換を本投資法人に請求することができます。本投資証券の譲渡は、かかる名義書換によらなければ、本投資法人に対抗することができません。名義書換手続の取扱場所、取次所、代理人及び手数料は次のとおりです。
取扱場所
取次所
代理人の名称及び住所

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

証券代行部

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

全国各支店

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
無料（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して直接名義書換手続を行う場合には、

手数料

手数料はかかりません。なお、他の証券会社等を通じて名義書換手続を行う場合には、当該証券会社等に対する手数料は別途必要となることがあります。）

２

投資主名簿の閉鎖の時期
該当事項はありません。

３

投資主又は投資法人債権者に対する特典
該当事項はありません。

４

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

５その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

－ 190 －
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第４【投資法人の詳細情報の項目】
第三部 投資法人の詳細情報
第１ 投資法人の追加情報
１ 投資法人の沿革
２ 役員の状況
３ その他
第２ 手続等
１ 申込（販売）手続等
２ 買戻し手続等
第３ 管理及び運営
１ 資産管理等の概要(1）資産の評価(2）保管(3）存続期間(4）計算期間(5）その他２ 利害関係人との取引制限
３ 投資主・投資法人債権者の権利
第４ 関係法人の状況
１ 資産運用会社の概況(1）名称、資本の額及び事業の内容(2）運用体制(3）大株主の状況(4）役員の状況(5）事業の内容及び営業の概況
２ その他の関係法人の概況(1）名称、資本の額及び事業の内容(2）関係業務の概要(3）資本関係
第５ 投資法人の経理状況
１ 財務諸表(1）貸借対照表(2）損益計算書(3）金銭の分配に係る計算書(4）キャッシュ・フロー計算書(5）附属明細表
２ 投資法人の現況(1）純資産額計算書 2005（平成17）年９月８日現在（成立時）
Ⅰ 資産総額
Ⅱ 負債総額Ⅲ 純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）
Ⅳ 発行済数量
Ⅴ １単位当たり純資産額（Ⅲ/Ⅳ)
第６ 販売及び買戻しの実績－ 191 －(191) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_140_2k_05286392_事務の概要_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

第三部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
2005（平成17）年９月２日

設立企画人（ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社）による投信法第69条に基づく設立に関する届出2005（平成17）年９月８日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立

2005（平成17）年９月９日

投信法第188条に基づく登録の申請
一般事務委託契約の変更にともなう規約の変更を実施

2005（平成17）年10月25日

投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号
長

関東財務局

第44号）

執行役員江守善昭辞任、鈴木雅之選任
2005（平成17）年11月18日

決算期末の変更にともなう規約の変更を実施

２【役員の状況】
本書の日付現在、本投資法人の役員の状況は以下のとおりです。
役職名

氏名

所
有
投資口数

主要略歴
1989年４月

株式会社リクルート入社
広告事業部編集企画室

1992年４月

岩手観光ホテル株式会社（現株式会社岩手ホテルア

ンドリゾート）出向
盛岡グランドホテル
1995年７月

株式会社セブンイレブンジャパン入社

2000年５月

コーネル大学ホテル経営大学院

ホテル経営学修士取得
2000年７月

KPMGビジネスアドバイザリーLLC

東京支店

ホスピタリティーアドバイザリーグループ
執行役員

鈴木

雅之

マネ
0

ジャー
2003年10月

ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパン有限会社
ホテル・アセット・マネジメント部

アセット・マネジャー
2004年10月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社

取締役
2005年５月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社

2005年９月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人

取締役
役員

代表

現在
執行

現在

（注) 鈴木雅之は、資産運用会社であるジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき、2005（平成17）年９月７日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。また、鈴木雅之はＧＳＲＪＬから本投資法人に出向しています。

－ 192 －
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役職名

氏名

所
有
投資口数

主要略歴
1976年11月

昭和監査法人入社

1977年12月

同社退社

1978年10月

アーサーヤング公認会計士共同事務所入社

1982年３月

公認会計士登録1983年８月

アーサーヤング公認会計士共同事務所と朝日会計社（現、あずさ監査法人）提携に伴い朝日会計社へ転籍

監督役員

大原

雅志

1990年８月

同社退社

1990年９月

大原公認会計士事務所設立

0

現在

この間、以下を兼務
1996年６月

ノーザン・ブラウン・キーウィ基金の監事

2002年２月

才智商業管理有限公司（香港・シンセン進出の日系企業の会計業務）取締役就任

2004年10月

あずさビジネス・スクール税務実務

2005年９月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
役員

監督役員

松本

伸也

講師
監督

現在

1982年４月

早稲田大学法学部卒業

1984年４月

司法試験合格1987年４月

弁護士登録（第二東京弁護士会）

1987年４月

丸の内総合法律事務所入所

1996年７月

丸の内総合法律事務所パートナー

2001年６月

株式会社インプレス（現・株式会社インプレスホール

0

ディングス）社外監査役
2005年１月

司法研修所民事弁護教官

2005年９月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
役員

監督

現在

３【その他】(1）役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任されます（投信法第95条、第100条、規約第47条）。但し、法令の規定により、設立の際選任されたものとみなされる執行役員及び監督役
員はこの限りではありません（投信法第72条、規約第47条）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします（規約第48条）。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間が満了する時までとします（規約第48条）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります（投信法第99条第１項、第104条、商法第257条、第343条第１項）。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令もしくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場
合には、発行済投資口の総数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第99条第１項、第104条、商法第257条第３項）。
なお、本投資法人は、その役員会運営規定において、執行役員が監督役員の選任に関する議案
を投資主総会に提出するには、監督役員の過半数の同意を得なければならない旨定めています。
－ 193 －
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(2）規約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
本投資法人の規約の変更に伴う手続き等については、後記「第３ 管理及び運営／１ 資産管理等の概要／(5) その他／③ 規約の変更に関する手続」をご覧下さい。
本投資法人は、2005（平成17）年10月５日開催の投資主総会において、成立時の一般事務受
託者及び締結すべき契約の概要を補正する規約の変更を行いました。
さらに、本投資法人は、2005（平成17）年11月18日開催の投資主総会において、本投資法人の決算期に関する規定を変更する規約の変更を行いました。
②

営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3）訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

－ 194 －
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第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】①

申込みの方法は、2006（平成18）年２月７日（火）から2006（平成18）年２月10日（金）までの期間内に申込取扱場所である引受人の本店及び全国各支店へ申込証拠金を添えて申込みをするものとします。

②

本投資証券の受渡期日は、上場（売買開始）日である2006（平成18）年２月15日（水）となります。本投資証券は、機構に預託されますので、上場（売買開始）日から売買を行うことができます。なお、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知した投資家には、上場（売買開始）日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。

２【買戻し手続等】
本投資法人の発行する投資証券は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第６条）。
本投資法人及び資産運用会社は、本投資証券の上場を東京証券取引所に2005（平成17）年12月16日付で申請しており、かかる申請が承認され本投資法人が上場した後より、本投資証券は東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1）【資産の評価】①

１口当たりの純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算

日毎に、以下の算式にて算出します。
総資産の資産評価額－負債総額
１口当たり純資産額 ＝発行済投資口総数
本投資法人の会計処理は、投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配の計算書及び附属明細書に関する規則（平成12年総理府令第134号、その後の改正を含みます。「計算書類規則」）、並びに、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に則り処理します。
②

資産評価の原則的方法
本投資法人の資産評価の方法は、次のとおり運用資産の種類毎に定めます。

(イ）不動産等
ａ．不動産・不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却の算
定方法は建物部分及び設備部分ともに、原則として定額法によりますが、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ、投資家保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができます。
ｂ．不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（包括信託を含み、有価証券に該当するものを除きます。）
信託財産中の不動産、土地の賃借権及び地上権については、上記a.に定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額。
ｃ．不動産、不動産の賃借権もしくは地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
信託財産の構成資産が、不動産、土地の賃借権及び地上権である場合は、上記a.に定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額。
ｄ．不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が上記ａ．ないしｃ．に掲げる資産の場合はそれぞれに定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額。

－ 196 －
(196) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_160_2k_05286392_管理及び運営_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ｅ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
信託財産を構成する資産又は不動産に関する匿名組合出資持分における匿名組合の投資対象資産がa.又はb.である場合にはそれぞれに定める評価を行い、また、投資対象資産が金融資産である場合には、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準による評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額。
(ロ）有価証券 （不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を含みます。）
ａ．証券取引所に上場されている有価証券
証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における最終価格（原則として取引所の終値とし、終値がなければ気配値とします。その場合の気配値は、公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値とし、それらがともに公表されている場合には、それらの仲値とします。）に基づき算出した価格により評価します。
ｂ．上記以外の有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には市場価格に基づく価額を用い、市場価格がない場合には、合理的に算出された価額により評価します。但し、優先出資証券については、
市場価格及び合理的に算出された価格がない場合には取得原価で評価することができます。
(ハ）金銭債権
取得価額から貸倒引当金を控除した額をもって評価します。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算出された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
(ニ）金融デリバティブ取引
ａ．取引所の相場のあるもの
当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。
ｂ．取引所の相場のないもの
市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られる場合には、その価額により評価します。また、公正な評価額を算定することが極めて困難な場合には、取得価額により評価します。
(ホ）器具備品等の動産取得価格から減価償却累計額を控除した価格をもって評価します。なお、減価償却の算
定方法は、原則として定額法によりますが、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ、投資家保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができます。

－ 197 －
(197) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_160_2k_05286392_管理及び運営_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(ヘ）その他
上記に定めがない場合については、一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

資産運用報告書等により評価額を開示する目的で不動産等につき前記②と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします。

(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた評価額。
(ロ）不動産、地上権又は土地の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合
出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が本③（イ）に掲げる資産については、本③（イ）にしたがった評価を、金融資産である場合には、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準による評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額。
④

資産評価の基準日は、原則として各決算日とします。

⑤

資産評価にあたっては、継続性を原則とします。

⑥

評価方法を変更した場合、その直後に投資者に交付する資産運用報告書等において、次に掲げる事項を記載します。

(イ）当該評価方法の変更の事実及び変更の日(ロ）変更前に採用していた評価方法と変更後の評価方法の具体的な内容(ハ）決算期における変更前に採用していた評価方法による評価額と変更後の評価方法による評価額(ニ）具体的な変更の理由(ホ）その他、投資者保護上必要な事項⑦

１口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類（資産運用報告書等）に記載され、投資主に送付されるほか、証券取引法に基づいて決算日後３か月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。

⑧

貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が監査報告書とともに投資主に交付されます（投信法第131条第２項、第４項）。

(2）【保管】①

投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます（本投資証券が東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場できない場合には、保管を委託できない場合があります。）。保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます（保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点での残高が掲載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。）。

②

投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また－ 198 －
(198) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_160_2k_05286392_管理及び運営_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機
構に預託することができます。保管振替機構に預託する場合、保管振替機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。保管振替機構は、その預託を受けた本投資証券について預託後相当の時期に保管振替機構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。保管振替機構に預託され保管振替機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、保管振替機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。現在、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場されている投資証券の売買の決済については、同取引所の上場内国株券（但し、非同意銘柄を除きます。）の売買の決済と同様に、原則として保管振替機
構における口座振替の方法によって行われています。但し、保管振替機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申し出ることによって、保管振替機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。なお、本投資証券が同不動産投資信託証券市場に上場できない場合には保管振替機構に預託することはできません。
③

投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない
場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。

(3）【存続期間】
本投資法人の規約には存続期間の定めはありません。
(4）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年９月１日から８月末日まで（但し、第１期の営業期間については、本投資法人設立の日から平成18年８月末日まで）とし、各営業期間の末日をもって決算日とします（規約第22条）。
(5）【その他】①

増減資に関する制限(イ）最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円です（規約第８条）。
(ロ）投資口の追加発行
本投資法人が発行する投資口の総口数は、200万口であり、本書の日付現在で200口が発行されています。本投資法人は、かかる投資口の総口数から発行済の投資口数を控除した
口数の範囲内において、役員会の承認を得たうえで、投資口の追加発行ができます。この場合において、投資口の発行価額は、発行日毎に均等に定め、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な価額として役員会で承認を得た価額としなければなりません（投信法第120条及び第121条）。
(ハ）国内における募集
租税特別措置法第67条の15第１項第１号ハ所定の要件を満たすため、本投資法人は、その発行する投資口のうち、発行価額の総額の100分の50を超える割合を国内において募集します（規約第５条第２項）。

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②

解散条件
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。

(イ）投資主総会の決議
(ロ）合併
(ハ）破産
(ニ）解散を命ずる裁判(ホ）投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります（投信法第140条、商法第343条第１項）。但し、投資主は書面によって議決権を行使することが認められています。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときには当該投資主は議案に賛成しているとみなします。詳しくは、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利／(1) 投資主の権利／① 投資主総会における議決権」をご覧下さい。
本投資証券の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、
投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約及び変更に関する規定は、以下のとおりです。

－ 200 －
(200) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_160_2k_05286392_管理及び運営_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(イ）資産運用会社：ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社
資産運用委託契約
期間
資産運用委託契約は、投信法第187条に基づく登録が完了した日に効力を発生します。資産運用委託契約の有効期間は、その効力発生の日から2007（平成19）年
３月末日までとします。
更新
期間満了日の６ヶ月前までに相手方当事者に対する書面による契約を更新しない
旨の意思表示がないときは、更に２年間延長され、以後も同様とします。
解約① 本投資法人又は資産運用会社は、資産運用委託契約の有効期間中であっても、いずれか一方が他方に対し、６ヶ月前の文書による事前通知（但し、下記②の手続を経たものに限ります。）を行うことにより、資産運用委託契約を解約することができます。
② 本投資法人が、上記①に従い資産運用委託契約を解約する場合には、投資主総会の決議を経なければなりません。資産運用会社が、上記①に従い資産運用
委託契約を解約する場合には、本投資法人の同意を得なければなりません。但し、かかる本投資法人の同意は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得たものでなければなりません。
③ 上記①及び②にかかわらず、本投資法人は、次のいずれかに掲げる事項に該当する事由が生じた場合には、役員会の決議により、資産運用委託契約を解約することができます。
ⅰ 資産運用会社が資産運用委託契約の規定に違反した場合（但し、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）。
ⅱ 資産運用会社につき、支払停止、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立て、手形交換所における取引停止処分、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合。
ⅲ 上記ⅰ及びⅱに掲げる場合のほか、資産の運用業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合。
④ 資産運用会社が次のいずれかに該当するときは、本投資法人は、資産運用会
社に対する書面による通知を行うことにより、資産運用委託契約を解約します。
ⅰ 資産運用会社が、投資信託委託業者でなくなったとき。
ⅱ 資産運用会社の役員もしくは使用人又は子会社の役員もしくは使用人（以下、本④において「役員等」といいます。）が本投資法人の監督役員となったとき。
ⅲ 資産運用会社が、本投資法人の監督役員に対して継続的な報酬を与えたとき。
ⅳ 本投資法人の監査役員の親族が、資産運用会社の役員等となったとき。
ⅴ 資産運用会社が、本投資法人の監督役員に対して、無償又は通常の取引価格より低い対価による事務所又は資金の提供その他の特別の経済的利益の供与をしたとき。
ⅵ 資産運用会社が解散したとき。
変更
本投資法人及び資産運用会社は、適用法令の定める手続に従い、書面による事前の合意により、資産運用委託契約を変更することができます。

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(ロ）一般事務受託者兼資産保管会社：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間
一般事務委託契約は、一般事務委託契約の締結と同時にその効力が生じるものとします。一般事務委託契約の有効期間は、一般事務委託契約締結日から2007（平成19）年11月末日までとします。
更新① 投資口事務代行業務
有効期間の満了予定日の６ヶ月前までに、本投資法人又は一般事務受託者のいず
れか一方からその相手方に対し書面による申し出がなされなかったときは、更に１年間延長され、以後も同様とします。
② その他の一般事務
有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、本投資法人又は一般事務受託者のいず
れか一方からその相手方に対し書面による申し出がなされなかったときは、更に１年間延長され、以後も同様とします。
解約① 本投資法人及び一般事務受託者は、以下に定める場合を除き、その相手方の承諾を得ることなく、一般事務委託契約を一方的に解約できません。
② 本投資法人又は一般事務受託者が、その相手方に対し一般事務委託契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、一般事務委
託契約は終了します。
③ 上記に定める契約の終了にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行なったときは、当該承諾の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。
④ 本投資法人及び一般事務受託者は、その相手方が一般事務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に期限を定めて催告したうえ、
一般事務委託契約を解除することができます。
⑤ 本投資法人及び一般事務受託者は、その相手方が次のいずれかに掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続きを要せず即時一般事務委託契約を解約することができます。
ａ．解散、破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始、民事再生手続開始その他これらに準じる申立てがあったとき。
ｂ．支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行、滞納処分を受けたとき。
変更① 投資口事務代行業務
ａ．本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議のうえ、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、一般事務委託契約の各条項の定めを変更することができます。
ｂ．上記ａ．に定める協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行います。
② その他の一般事務
ａ．本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議のうえ、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、一般事務委託契約の各条項の定めを変更することができます。
ｂ．一般事務受託者がその他一般事務を処理するにあたり事務規程に定める一般事務の処理方法では不都合が生じるときは、本投資法人及び一般事務受
託者は、互いに協議のうえ、事務規程の各条項の定めを変更することができます。
ｃ．上記ａ．及びｂ．に定める協議にあたり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、上記ａ．及びｂ．に定める変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行います。
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(202) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_160_2k_05286392_管理及び運営_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

資産保管業務委託契約
期間

資産保管業務委託契約の効力発生日は、投信法第187条の規定に基づいて本投資法人が登録を受けた日とします。資産保管業務委託契約の有効期間は、効力発生日から2007（平成19）年11月末日までとします。

更新

有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方からその相手方に対し書面による契約終了の申し出がなされなかったときは、更に１年間延長され、以後も同様とします。
① 本投資法人及び資産保管会社は、③又は④に定める場合を除き、その相手方の承諾を得ることなく、資産保管業務委託契約を一方的に解約できません。
② 本投資法人又は資産保管会社が、その相手方に対し資産保管業務委託契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、資産保管業務委託契約は終了します。なお、かかる承諾について、役員会の承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が資産保管会社に行なったときは、承諾の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。
③ 本投資法人及び資産保管会社は、その相手方が資産保管業務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期限を定めて催告したうえ、当該期間内に履行がないときは資産保管業務委託契約を解除することができます。
④ 本投資法人又は資産保管会社は、その相手方が次のいずれかに掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時資産保管業務委託契約を解約することができます。
ⅰ 解散、破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始、民事再生手続開始その他これらに準じる申立てがあったとき。
ⅱ 支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行、滞納処分を受けたとき。
① 投資法人及び資産保管会社は、互いに協議のうえ、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、資産保管業務委託契約の各条項の定めを変更することができます。
② 資産保管会社が、資産保管業務を行うにあたり保管規程又は付随規程に定める業務の方法では不都合が生じるときは、本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議のうえ、保管規程又は付随規程の各条項の定めを変更することができます。
③ ①及び②に定める協議が整い次第速やかに、本投資法人は、投信法第97条第２項第７号の規定に基づいて、役員会の承認を経るものとします。この場合、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。

解約変更(ハ）会計監査人：あずさ監査法人
本投資法人は、あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第29条）。但し、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる会計監査人は、この限りではありません。会
計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結のときまでとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（規約第
30条）。
⑤

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。
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２【利害関係人との取引制限】(1）法令に基づく制限①

資産運用会社は、法令の定めるところにより、資産運用会社と一定の利害関係を有する者（「法定利害関係人等」）との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、投信法施行規則第53条）。ここで「法定利害関係人等」とは、資産運用会社の議決権の過半数を保有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者をいいます（投信法第15条第２項１号、投信法施行令第20条）。
(イ）資産運用会社の法定利害関係人等である次のａ．からｇ．までに掲げる者の当該ａ．からｇ．までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
ａ．投資信託委託業者 投資信託委託業にかかる受益者又は投資法人資産運用業にかかる
投資法人
ｂ．信託会社 信託の引受けを行う業務にかかる受益者
ｃ．信託業務を営む金融機関 信託の引受けを行う業務にかかる受益者
ｄ．投資顧問業者 投資顧問業にかかる顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約にかかる顧客
ｅ．宅地建物取引業者 宅地建物取引業にかかる顧客
ｆ．不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

ｇ．前記ａ．からｆ．までに掲げる者のほか、特定資産にかかる業務を営む者として投信法施行令で定める者 投信法施行令で定める顧客等(ロ）資産運用会社の法定利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとな
る取引を行うこと。
(ハ）資産運用会社の法定利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
ａ．証券会社等
ｂ．登録金融機関
ｃ．宅地建物取引業者
ｄ．前記ａ．からｃ．までに掲げる者のほか、投信法施行令第21条に定められている者
ⅰ

銀行

ⅱ

農林中央金庫及び商工中央金庫

ⅲ

信用金庫、信用金庫連合会、労働金庫、労働金庫連合会、信用協同組合及び協同組合連合会（中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号）第９条の９第２号の事業を行うものに限ります。）

ⅳ

業として資金の貸付けをすることができる農業協同組合、農業協同組合連合会、漁業協同組合、漁業協同組合連合会、水産加工業協同組合及び水産加工業協同組合連合会

ⅴ

保険会社及び保険業法（平成７年法律第105号）第２条第７項に規定する外国保険会
社等

ⅵ

貸金業者（貸金業の規制等に関する法律（昭和58年法律第32号）第２条第２項に規定する貸金業者をいいます。）－ 204 －

(204) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ⅶ

金融先物取引業者（金融先物取引法第２条第13項 に規定する金融先物取引業者をいいます。）(ニ）資産運用会社の法定利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けにかかる主幹事会
社である場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
(ホ）資産運用会社の法定利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が有価証券の募集、私募もしくは売出し又は募集、私募もしくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該証券会社又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
(ヘ）資産運用会社の法定利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結にかかる勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産
特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約にかかる匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
(ト）資産運用会社の法定利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結にかかる勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約にかかる匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
(チ）資産運用会社の法定利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結にかかる勧誘をす
る場合において、当該信託契約にかかる信託財産の額が、当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約にかかる受益権を投資法人の資産をもって取得すること。
(リ）資産運用会社の法定利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理もしくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて、当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第34条の６第２項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役もしくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、法定利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引にかかる事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の－ 205 －
(205) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定める者により提供することができます。
③

資産の運用の制限（投信法第195条、第193条、投信法施行令第95条ないし第97条）
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産の運用を行う投資信託委託業者、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役、執行役もしくは監査役もしくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
(イ）有価証券の取得又は譲渡(ロ）有価証券の貸借(ハ）不動産の取得又は譲渡(ニ）不動産の貸借(ホ）不動産の管理の委託(ヘ）宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことにかかる取引以外の特定資産にかかる取引（但し、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）④

特定資産の価格等の調査
投信法第34条の４及びこれに関する法令並びに金融庁事務ガイドラインにより定められた特定資産（指定資産を除きます。）について取得及び譲渡等の取引が行われた場合には、資産運用会社の利害関係人等及びその資産保管会社を除く外部の所定の第三者により価格等の調査を受けるものとします。
ここで、外部の所定の第三者とは、以下のもの（投信法施行令に定める者を除きます。）をいいます。
(イ）弁護士又は弁護士法人(ロ）公認会計士又は監査法人(ハ）不動産鑑定士
なお、調査の対象である資産が不動産（土地もしくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいいます。）である場合には、当該調査は、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査します。
また、ここで規定する価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた
場合にも、実施しなければならないことに留意します。
(2）利害関係人等との取引における自主ルール
資産運用会社は、資産運用会社と一定の利害関係を有する者との取引等に関する社内規程として「利益相反取引規程」を設け、これを遵守することによって、本投資法人と資産運用会社の法
定利害関係人等との取引のみならず、その他の利益相反のおそれのある者との取引等にかかる弊害の排除に努めています。利益相反取引規程の概要は以下のとおりです。なお、利益相反取引規程の改廃は資産運用会社の取締役会の決議及び本投資法人の役員会の承認を要します。

－ 206 －
(206) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

①

利害関係人等の範囲
利益相反取引規程において、「利害関係人等」とは、以下に定める者のいずれかに該当するものとされています（「利害関係人等」）。
(イ）投信法第15条第２項第１号及び投信法施行令第20条に定義される、資産運用会社の「利害関係人等」に該当する者(ロ）財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含む。）第８条第８項に規定される関係会社に該当する会社（但し、当該会社が同規則に定める財務諸表提出会社であるか否かにかかわらず、財務諸表提出会社とみなして関係会社を判断します。）(ハ）上記（イ）もしくは（ロ）の該当会社が資産運用を受託する、又は上記（イ）もしくは（ロ）の該当会社の役職員が役員の過半数を占める等、その意思決定に関して上記（イ）又は（ロ）該当会社が重要な影響を及ぼしうると認められる特別目的会社（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。）第２条第３項に規定する特定目的会社を含みます。以下同じ。）(ニ）上記（イ）又は（ロ）の規定に該当する会社がその保有していた資産を流動化（証券化）した際に設立した特別目的会社②

利害関係人等との取引の範囲及び取引における行為基準
利益相反取引規程が適用される取引は、投資法人と利害関係人等の間で行われる取引で投資法人の役員会の事前承認を得て行うことが必要とされる以下に掲げる取引をいいます。当該取引について、資産運用会社は、利益相反取引規程において、次の各取引類型に規定された行為基準に従ってこれを行わなければならない旨定めています。
(イ）利害関係人等からの運用資産の取得
ａ．利害関係人等から不動産、不動産の賃借権又は地上権、並びに不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、原則として、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額等（ホテル評価に関する専門的知識と経験を有する利害関係人等でない外部専門家の評価額を含む、以下同じ。）を超えて取得できません。但し、鑑定評価額等は、物件そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額
等を含みません。
ｂ．利害関係人等が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合、前項にかかわらず、当該費用を鑑定評価額等に加えて取得することができます。
ｃ．利害関係人等からその他の運用資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外はａ．及びｂ．に準じます。
(ロ）利害関係人等への運用資産の譲渡
ａ．利害関係人等に対し不動産、不動産の賃借権又は地上権、並びに不動産、土地の賃借－ 207 －
(207) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

権又は地上権を信託する信託受益権を譲渡する場合は、原則として、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額等未満で譲渡できません。但し、鑑定評価額
は、物件そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
ｂ．利害関係人等へその他の運用資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外はａ．に準じます。
(ハ）利害関係人等への運用資産の賃貸
利害関係人等へ運用資産を賃貸する場合及び利害関係人等と締結した賃貸借契約の賃料
その他重要な条件を変更する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係人等でない第三者作成のマーケットデータ、意見書等の賃料を検証できる書類を参考のうえ、適正と判断される条件で賃貸します。
(ニ）利害関係人等への1,000万円以上の不動産管理業務等委託
ａ．利害関係人等へ1,000万円以上の不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
ｂ．取得する物件について、利害関係人等が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産管理業務等は当該利害関係人等に委託することとしますが、委託料の決定についてはa.に準じます。
(ホ）利害関係人等との運用資産の売買及び賃貸の媒介委託
ａ．利害関係人等へ運用資産の取得又は売買の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法（昭和27年法第176号、その後の改正を含みます。「宅建業法」）に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
ｂ．利害関係人等へ賃貸の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
(ヘ）利害関係人等への1,000万円以上の工事等発注
利害関係人等へ1,000万円以上の工事等を発注した場合は、第三者の見積り価格、内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行います。
(ト）信用取引の供与
利害関係人等から信用の供与を受ける場合は、第三者の見積り、内容等を比較検討した
上で、適正と判断される条件で信用の供与を受けます。
③

利害関係人等との取引方法及び体制
資産運用会社は、利害関係人等と取引を行おうとする場合、投信法その他法令上の規定を遵守するほか、利益相反取引規程において、以下の方法によると定めています。
(イ）下記の各手続において検討を行う前に、以下の各号の取引の種別に応じて、以下に定める書類を取得します。

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(208) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ａ．運用資産の取得又は譲渡（不動産又は不動産信託受益権の場合）
不動産鑑定評価書
売買契約書案（それ以外の場合）
当該資産の時価を示す書類又は不動産鑑定評価書に準ずる書類
売買契約書案
ｂ．運用資産の賃貸
第三者作成の賃料を検証できる書類
賃借人が当社の利害関係人等と運営支援契約を締結する場合には締結するホテル運営
支援契約案
不動産賃貸借契約書案
ｃ．1,000万円以上の運用資産の不動産管理委託業務等の委託見積書（但し、原則として複数の者から取ります。）又は第三者による評価（測定書
等の意見書を含みます。）
不動産管理委託契約書案
ｄ．1,000万円以上の運用資産に関する工事の発注
見積書（但し、複数の者から取ります。）
工事請負契約書案
ｅ．信用供与の取引
信用供与の取引の契約案(ロ）上記（イ）の規定に従い取得した書類をもとに、投資運営委員会にて当該取引の可否及び条件について審議を行います。なお、承認に際しては同委員会の構成員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成を必要とします。
(ハ）投資運営委員会にて承認した後、取引の可否及び条件につき、取締役会の承認を得ます。
(ニ）取締役会の承認を得た後、コンプライアンス委員会にて取引の可否及び条件につき検討を行います。コンプライアンス責任者及び外部専門家の意見を尊重し、承認に際しては同委員会の構成員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成を必要とします。但し、承認にはコンプライアンス委員会の構成員である外部専門家の出席を要し、外部専門家は、審議される案件に関し棄却権限を有します。外部専門家が事故その他やむを得ない理由により出席することができず、緊急に委員会を開催する必要がある場合には、資産運用会社の取締役会の決議により、利害関係人等から中立独立の外部専門家を、本投資法人役員会の同意を得て、臨時に選任することができます。コンプライアンス委員会は取引を承認しな
い場合、その理由を付して、投資運営委員会及び取締役会に通知し、運用本部の担当起案部署に差し戻します。なお、コンプライアンス委員会は、投資運営委員会及び資産運用会
社の取締役の承認を得た取引及びその条件の可否について、利益相反の見地から慎重に審議しますが、新たな条件について決定する権限は有しません。

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(ホ）コンプライアンス委員会の承認を得た後、取引の可否及び条件につき、本投資法人の役
員会の事前承認を得ます。
(ヘ）（ロ）から（ホ）の手続は、上記（イ）の不動産鑑定評価書(不動産又は不動産信託受益権の場合)又は当該資産の時価を示す書類又は不動産鑑定評価書に準ずる書類（その他の資産の場合）の作成者を資産運用会社が選定する場合に準用されます。この場合、上記（ロ）から（ホ）中「取引の可否及び条件」とあるのは、「選定の可否」と、（ロ）中「上記（イ）の規定に従い取得した書類」とあるのは、「委託先候補者の会社概要その他
当該候補者に関する資料」と読み替えます。なお、本（ヘ）項は、2005（平成17）年12月21日付の利益相反取引規程の改正により採用され、同日以降の利害関係人等取引に適用されます。
(3）ゴールドマン・サックス・グループとの利害関係人取引について①

本投資法人に対するゴールドマン・サックス・グループの関与
本書の日付現在における、本投資法人へのゴールドマン・サックス・グループの関与（出資関係、取引関係及び人材の派遣・出資）は以下の関係図のとおりです。
本書の日付現在
THE GOLDMAN SACHSGROUP, INC.

出資関係
取引関係

100％（注）

人材の派遣・出向

100％
一般事務委託契約(新投資口買取引受契約、予定）
ゴールドマン・サックス
証券会社 東京支店

MLQ Investors, L.P.

100％

100％

株式会社ホテルマネー
ジメントジャパン
【主なホテル賃借人】

95％

ゴールドマン・サックス・
リアルティ・
ジャパン有限会社

ジャパン･ホテル･アンド･リゾート
株式会社【資産運用会社】

67％

100％

有限会社ジャパン
ホテルアライアンス

エンデバー・リアルティ・ファンド有限会社

100％

有限会社
グリーン
インベストメント

100％
ホテル運営
支援契約

資産運用
委託契約
アーコン・ホスピタリ
ティ有限会社【主なホテル運営
支援会社】

信託受益権
売買契約

信託受益権
売買契約

情報提供契約

ジャパン･ホテル･アンド･リゾート投資法人【本投資法人】

不動産賃貸借契約（注）一部、間接出資持分１％を含みます。

－ 210 －
(210) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

100％

②

ゴールドマン・サックス・グループからの運用資産の取得
本投資法人は、ゴールドマン・サックス・グループに属する以下の売主から、それぞれ以下の信託不動産の不動産信託受益権を取得する予定です。
不動産信託受益権売主

信託不動産

利害関係

（物件名称）
有限会社ジャパンホテル

ホテル日航アリビラ

資産運用会社の主要株主であアライアンス

新浦安オリエンタルホテル

り、米国ザ・ゴールドマン・

なんばオリエンタルホテル

サックス・グループ・インク

神戸メリケンパークオリエ

が出資するリミテッド・パー

ンタルホテル

トナーシップであるMLQ
Investors, L.P.が、その全社
員持分を保有しております。

エンデバー・リアル

奈良ワシントンホテルプラ

上記MLQ Investors, L.P.がそティ・ファンド有限会社

ザの全額出資子会社を通じ、社

博多中洲ワシントンホテル

員持分の２／３を保有してお

プラザ

ります。

本投資法人における上記不動産信託受益権取得の検討・承認過程は以下のとおりです。
(イ）2005（平成17）年10月31日付の不動産鑑定評価書及び不動産信託受益権売買契約の案文の取得
上記各不動産信託受益権を適正な時価で取得するよう、ゴールドマン・サックス・グ
ループから独立した第三者である株式会社立地評価研究所より不動産鑑定評価書を取得しました。また、不動産信託受益権売買契約の案文を取得しました。
(ロ）2005（平成17）年12月12日に開催された投資運営委員会での審議
資産運用会社の代表取締役、取締役、運用本部長、管理本部長、コンプライアンス責任者が出席し、運用ガイドラインに基づく投資対象不動産の取得基準との整合性、及び利害関係人との取引について資産運用会社社内規程の遵守状況を確認し、全会一致で承認しました。
(ハ）2005（平成17）年12月12日に開催された資産運用会社取締役会における決議
前記（ロ）の投資運営委員会における承認を受けて、運用ガイドラインに基づく投資対
象不動産等の取得基準との適合性、及び利害関係人との取引について資産運用会社社内規
程の遵守状況を確認し、上記不動産信託受益権の売買予約契約等を締結することについて、全会一致で承認しました。
(ニ）2005（平成17）年12月12日に開催されたコンプライアンス委員会による検討
資産運用会社の代表取締役、管理本部長、コンプライアンス責任者、外部専門家が参加し、以下の検討を行いました。
・

上記各不動産信託受益権の運用ガイドラインとの適合性を確認しました。

・

上記各不動産信託受益権の売主である、有限会社ジャパンホテルアライアンス及びエンデバー・リアルティ・ファンド有限会社は、それぞれ資産運用会社の利害関係人であることを確認しました。
－ 211 －

(211) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

・

売買価格の適正性に関して、前記（イ）の不動産鑑定評価書に基づく不動産鑑定評価額以下で取得することを確認しました。

・

上記の検討の結果、コンプライアンス責任者及び外部専門家を含め全会一致で承認しました。

(ホ）2005（平成17）年12月12日に開催された本投資法人役員会における承認
本投資法人のすべての執行役員及び監督役員が出席し、上記不動産信託受益権の売買予約契約締結について、資産運用会社において適切な手続が進められたことを確認し、契約締結を承認しました。
③

ＨＭＪとのホテル賃貸借契約
本投資法人の運用資産の信託受託者は、運用資産のうち、神戸メリケンパークオリエンタ
ルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラについて、ゴールドマン・サックス・グループの傘下企業であるＨＭＪをホテル賃借人として選定し、ＨＭＪとの間でホテル賃貸借契約を締結します。本投資法人におけるＨＭＪとの賃貸借契約の検討・承認過程は以下のとおりです。

(イ）2005（平成17）年10月31日付の不動産鑑定評価書、ホテル運営支援契約書等の取得
ホテル賃貸借契約における賃料を検証するために、ゴールドマン・サックス・グループから独立した第三者である株式会社立地評価研究所より不動産鑑定評価書を取得しました。
また、報酬水準等、その内容の適正さを審査するために、ＨＭＪが資産運用会社の利害関係人等であるアーコン・ホスピタリティ有限会社と締結するホテル運営支援契約の案文を取得しました。また、ホテル賃貸借契約の案文を取得しました。
(ロ）2005（平成17）年12月12日に開催された投資運営委員会での審議
資産運用会社の代表取締役、取締役、運用本部長、管理本部長、コンプライアンス責任者が出席し、運用ガイドラインに基づく賃貸借条件基準との整合性、及び利害関係人との取引について資産運用会社社内規程の遵守状況を確認し、全会一致で承認しました。
(ハ）2005（平成17）年12月12日に開催された資産運用会社取締役会における決議
前記（ロ）の投資運営委員会における承認を受けて、運用ガイドラインに基づく賃貸借条件基準との適合性、及び利害関係人との取引について資産運用会社社内規程の遵守状況を確認し、上記賃貸借契約等を締結することについて、全会一致で承認しました。
(ニ）2005（平成17）年12月12日に開催されたコンプライアンス委員会による検討
資産運用会社の代表取締役、管理本部長、コンプライアンス責任者、外部専門家が参加し、以下の検討を行いました。
ａ．ＨＭＪとのホテル賃貸借契約の運用ガイドラインとの適合性を確認しました。
ｂ．賃借人であるＨＭＪは、資産運用会社の利害関係人等であることを確認しました。
ｃ．資産運用会社の利害関係人等である、アーコン・ホスピタリティ有限会社がＨＭＪのホテル運営支援業務を受託することについて、報酬水準等、その内容が適正であることを確認しました。
ｄ．上記の検討の結果、コンプライアンス責任者及び外部専門家を含め全会一致で承認しました。

－ 212 －
(212) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(ホ）2005（平成17）年12月12日に開催された本投資法人役員会における承認
本投資法人のすべての執行役員及び監督役員が出席し、上記賃貸借契約締結について、資産運用会社において適切な手続が進められたことを確認し、契約締結を承認しました。

３【投資主・投資法人債権者の権利】(1）投資主の権利①

投資主総会における議決権(イ）本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。その議決権の及ぶ範囲は、以下のとおりです。
ａ．執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（但し、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第95条、第100条、第114条、第99条第１項、第104条、第119条、商法第257条、株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律（昭和49年法律第22号。その後の改正を含みます。）第６条第１項）
ｂ．投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結（但し、規約に記載されている成立時に締結される投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結を除きます。）及び解約の承認又は同意（投信法第34条の９第２項、第198条第２項、第206条第１項）
ｃ．投資口の併合（投信法第85条第１項）
ｄ．投資法人の解散（投信法第143条第２号）
ｅ．規約の変更（投信法第140条第１項）
ｆ．その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）(ロ）投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
ａ．投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第41条第１項）。
ｂ．投信法第140条１項の決議は、発行済投資口の総数の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもって決します。
ｃ．投資主は本投資法人の他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます（規約第42条）。
ｄ．投資主総会に出席しない投資主（代理人を出席させる投資主は除きます。）は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第92条第１項、規約第41条第２項）。
ｅ．書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第３項、規約第41条第２項）。
ｆ．投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます（投信法第92条の２、規約第43条）。
ｇ．投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのう
ちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第44条）。
ｈ．前記ｇ．の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第44条）。
ｉ．本投資法人は、投資主総会直前の決算期の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。以下同じ。）に記載された投資主をもって、その招集にかかる投資主総会にお－ 213 －
(213) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

いて権利を行使することのできる投資主とします。但し、投資主総会の会日が決算期から３ヶ月を超えるときは、投信法第91条第１項及び規約第37条第１項により、予め公告し定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載された投資主とします（規約第37条第１項）。
ｊ．前記の場合のほか、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議により予め公告
し定める基準日現在の、最終の投資主名簿に記載された投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とすることができるものとします（規約第37条第２項）。
②

その他の共益権(イ）代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第110条、第113条第３項、商法第267条）
６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。
(ロ）投資主総会決議取消権（投信法第94条第１項、商法第247条、第248条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令もしくは規約に違反している又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から３か月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
(ハ）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第110条、第163条第１項、商法第272条）
執行役員が本投資法人の目的の範囲内ではない行為その他法令又は規約に違反する行為をすることにより本投資法人に回復できない損害が発生するおそれがある場合には、６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
(ニ）新投資口発行無効訴権（投信法第123条、商法第280条の15）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の払込期日の翌日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
(ホ）合併無効訴権（投信法第150条、商法第415条第１項、第２項）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の日から６か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
(ヘ）投資主提案権（投信法第94条第１項、商法232条の２第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前に書面をもって、①一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、②会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投資主－ 214 －
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総会の招集通知に記載することを請求することができます。
(ト）投資主総会招集権（投信法第94条第１項、商法第237条第１項、第３項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
(チ）検査役選任請求権（投信法第94条第１項、商法第237条の２第１項、投信法第139条、商法第294条第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。また、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
(リ）執行役員等解任請求権（投信法第99条、第104条、商法第257条第３項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令もしくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、30日以内に裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
(ヌ）解散請求権（投信法第144条、商法第406条の２）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じ又は生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。
③

分配金請求権（投信法第136条、規約第24条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分

配の計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。分配金
は、金銭によって、決算期現在の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録質権者を対象として投資口の所有口数に応じて、分配されます。
④

残余財産分配請求権（投信法第163条第１項、商法第425条本文）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受けることができます。
⑤

払戻請求権
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません（規約第６条）。

－ 215 －
(215) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

⑥

投資口の処分権（投信法第78条第１項、第４項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。

⑦

投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第83条第２項、第５項、商法第226条の２）
投資主は、本投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
⑧

帳簿閲覧権（投信法第138条第１項、第２項）
投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます。

但し、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。
(2）投資法人債権者の権利
本投資法人は、本書の提出日現在、投資法人債を発行していないため、該当事項はありません。

－ 216 －
(216) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_170_2k_05286392_利害関係_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本の額及び事業の内容】①

名称
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社（英文名称：Japan Hotel & Resort K.K.）②

資本の額
本書の日付現在③

１億7,000万円

事業の内容(イ）投資信託委託業及び投資法人資産運用業(ロ）不動産投資顧問業(ハ）不動産及びホテルの売買及び賃貸借並びにその仲介(ニ）不動産及びホテルの管理及び鑑定(ホ）不動産及びホテルに関する情報の収集及び提供(ヘ）什器、家具、建具、室内装飾品、内装材及び建築資材の売買及び賃貸借並びにその仲介(ト）前各号に付帯又は関連する一切の業務
ａ．会社の沿革年月日事項

2004（平成16）年10月７日

会社設立

2004（平成16）年11月19日

宅地建物取引業免許取得（免許番号2005（平成17）年１月21日

宅地建物取引業取引一任代理等認可取得（認可番号2005（平成17）年６月10日

投資法人資産運用業認可取得（認可番号2005（平成17）年９月16日

投資信託協会入会

東京都知事(1)第83852号）
国土交通大臣第30号）

内閣総理大臣第46号）

ｂ．株式の総数及び資本の額の増減ⅰ

発行する株式の総数（本書の日付現在）
8,000株ⅱ

発行済株式の総数（本書の日付現在）
3,400株ｃ．経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
ⅰ

最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：円）
2005（平成17）年３月31日現在
総資産168,401,072

総負債

1,120,880

総資本

167,280,192－ 217 －
(217) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

ⅱ

最近の事業年度における損益の概況（単位：千円）第１期
自 2004（平成16）年10月７日
至 2005（平成17）年３月31日
営業収益

0

経常利益

-1,003,510

当期利益-1,234,310

ｄ．その他
ⅰ

役員の変更
資産運用会社の取締役は、株主総会において総株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。監査役は、株主総会において総株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の任期は、就任後２年内における最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までとし、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。但し、補欠又は増員のために選任された取締役の任期は、その時の在任取締役の任期と同一とし、補欠のため選任された監査役の任期は、前任者の任期の残存期間とします。資産運用会
社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届出ます（投信法第10条の３第２項第１号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、金融庁長官の承認を必要とします（投信法第13条）。

ⅱ

定款の変更
資産運用会社の定款を変更するためには、株主総会の特別決議が必要です（商法第343条）。本書の日付現在において、資産運用会社の定款の変更は予定されていません。

ⅲ

訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

ｅ．関係業務の概要
本投資法人は、資産運用会社に資産運用業務を委託しています。
(2）【運用体制】
資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり、以下の概要の運用体制（組織、業務分掌体制及び運用の意思決定機構等）を構築しています。

－ 218 －
(218) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

①

組織
資産運用会社の組織図は次のとおりです。
株主総会

監査役
取締役会

投資運営委員会

代表取締役

コンプライアンス委員会

コンプライアンス室

運

用

本

部

アセット

管

本

部

ポートフォリオ・
アクイジション部

マネジメント部②

理

財務・経理部

総務部

レポーティング部

業務分掌体制(イ）運用本部
運用本部は、資産運用業務全般に関する事項を管掌しており、アセットマネジメント部
及びアクイジション部の２つの部署で構成されています。各部の職務権限及び責任は次のとおりです。
組

織

アセットマネジメント部

業務分掌・ホテル賃借人の選択の検討及びモニタリング
・ホテルのオペレーション状況のモニタリング
・ホテル賃貸借契約の内容の検討
・ホテル賃貸借契約上の要承諾事項のモニタリング
・資産運用計画の策定
・運用資産の売却計画策定、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告・資本的支出計画策定、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告

アクイジション部

・案件発掘営業・ホテル
・マーケットに関する調査・デューディリジェンス
・運用資産の取得計画策定、プライシング、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告(ロ）管理本部
管理本部は、資産運用管理事務、経営方針・計画策定及びその他の会社運営全般に関する業務を管掌しており、ポートフォリオ・レポーティング部、財務・経理部及び総務部の－ 219 －
(219) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

３つの部署で構成されております。各部の職務権限と責任は次のとおりです。
組

織

業務分掌

ポートフォリオ・レポー

・ポートフォリオ全般のマネジメント及び分析

ティング部

・ポートフォリオの運用リスク管理
・配当方針・計画策定に関する事項

財務・経理部

・運用資産に関する定期的報告〈投資運営委員会及び取締役会、投資法人の役員会〉
・借入金調達計画起案、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告に関する事項
・投資口発行計画起案、取締役会の承認後の実行及び実行後の報告
・余資運用方針・計画の起案
・投資口発行に係る引受会社対応
・本投資法人の経理・決算書作成
・資産運用会社の経理・決算書作成
・情報開示の年度基本方針・計画及びその内容の起案、取締役会の承認後の実行及び実行
後の報告
・投資家及びアナリスト対応

総務部

・行政機関及び業界諸団体等対応
・訴訟行為、執行保全行為
・年度経営方針・予算策定等経営企画全般に関する事項
・株主総会・取締役会の運営事務に関する事項
・コンプライアンス委員会の運営事務に関する事項
・諸規定・規則等の制定改廃に関する事項
・人事・総務全般に関する事項
・広報、宣伝に関する事項
・投資者からの問合せ、苦情、違法行為等の指摘等の対応に関する事項(ハ）コンプライアンス室
コンプライアンス室は独立した法令遵守監督機関としての位置付けであり、室長（「コンプライアンス責任者」）を１名置きます。コンプライアンス責任者は、検査方針・計画を起案し、各部署における業務の検査、及び法令その他規制の遵守状況の監督指導、契約
書、規程・規約、報告書、資料、広告宣伝物等に関する法令その他規制の遵守状況の検証を実施する権限を有します。また、法令遵守状況に問題がある場合は、関係部署に改善命令を出す権限を有します。
③

投資運用の意思決定機構（利害関係人等取引以外の場合）起案部署による起案

否決
起案計画の修正及び再提出又は
棄却の指示

否決

否決

コンプライアンス委員会での審議及び承認

投資運営委員会での審議及び承認

取締役会での審議及び承認－ 220 －
(220) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(イ）起案部署による起案
起案部署は、本投資法人の資産の運用に係る主に次の事項について計画を策定し、起案を行います。これら起案計画は、投資運営委員会において審議が行われる前に、法令等遵守の観点からコンプライアンス委員会に提出され、その判断を経なければなりません。
起案部署
運用本部

起案計画

アセットマネジメント部

資産売却計画資産運用計画
資本的支出計画
年度資産運用基本計画
運用ガイドラインの制定・変更

アクイジション部
管理本部

資産取得計画

ポートフォリオ・レポーティン
グ部
財務・経理部

配当方針・計画
借入金調達計画
投資口発行計画
余資運用方針・計画
情報開示年度基本方針・計画

総務部

年度経営方針・予算

コンプライアンス室

コンプライアンス・プログラム
３年間内部監査計画
年度内部監査計画
リスク・アセスメントの結果(ロ）コンプライアンス委員会での審議及び承認
コンプライアンス委員会は、起案部署より提出された起案計画について、法令遵守上の問題の有無を詳細に審議します。コンプライアンス委員会は、当該審議において法令違反
等コンプライアンス上の観点から重大な問題があると判断した場合には、当該起案計画を棄却することができます。
委員長

代表取締役

委員

管理本部長、コンプライアンス責任者

目的・運用を行う投資法人の投資方針、資金調達計画、新規投資計画、保有資産の処分計
画、実行計画、売買条件等に関する法令遵守上の問題の有無の審議、当該案件の承認又は棄却
・各部署における業務及び法令その他規制の遵守状況、取締役会における方針決定事
項並びに契約書、規程、規約、報告書、資料、広告宣伝物等に関する法令、その他規制の遵守状況の検証
・コンプライアンスリスク、社内検査、内部監査その他に関する報告を承認し、コン
プライアンス・プログラム等の法令遵守等に必要な処置に関する取組方針等の決議

決議方法

構成員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場
合、コンプライアンス委員会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を起案部署に指示することができます。
決議結果は、委員長が投資運営委員会に報告。

開催時期

原則毎月１回。但し、必要に応じて随時開催します。

事務局

総務部

なお、外部専門家の出席は、利害関係人等取引以外の場合には要求されません。また、必要に応じて、上記構成員以外の者が、本委員会に出席することがあります。但し、議決－ 221 －
(221) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

権については付与されません。
(ハ）投資運営委員会での審議及び承認
起案計画は、コンプライアンス委員会において承認後、次いで投資運営委員会に提出されます。投資運営委員会においては、当該起案計画が資産運用会社の規程等に照らし適切であるかどうかについて詳細に審議されます。
委員長

代表取締役

委員

取締役、運用本部長、管理本部長、コンプライアンス責任者

目的・法令開示事項の審議・提案・物件の取得の審議・提案
・物件の売却の審議・提案・一定額以上の資金調達の審議・提案
・会社全般の戦略の審議・提案
・資産運用の全般の審議・提案
・配当方針の審議・提案
・ファイナンスの審議・提案
・資産運用計画の審議・提案
・ホテル賃借人の選定・変更の審議・提案
・一定規模以上の新規テナント・資本的支出、経常支出の審議・提案
・貸出人の承認を要する事項の審議・提案
・月次運用実績の報告の受理及び審議・提案

決議方法

各担当部長から付議され、委員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場合、投資運営委員会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を起案部署に指示することができます。
決議結果は、委員長が取締役会に報告。

開催時期

原則毎月１回。但し、必要に応じて随時開催します。

事務局

運用本部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、本委員会に出席することがあります。但し、議決権については付与されません。
(ニ）取締役会での審議及び承認
投資運営委員会が承認した起案計画にかかる決議結果は、取締役会に投資運営委員会の委員長より上申され、取締役会においては、これらを精査して決議が行われます。

－ 222 －
(222) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

議長

代表取締役

構成員

取締役

目的

・会社全般の戦略決定
・資産運用の全般決定
・配当方針・計画の承認
・借入金調達計画の承認
・投資口発行計画の承認
・余資運用方針・計画の承認・情報開示年度基本方針・計画の承認
・年度資産運用基本計画の承認・変更
・年度経営方針・予算の承認
・一定規模以上の新規テナント・資本的支出・経常支出の承認
・投資運営委員会及びコンプライアンス委員会における委員の構成
・運用本部長、管理本部長及びコンプライアンス責任者の選任・解任
・コンプライアンス委員会の委員である外部専門家の選任・解任（但し、投資法人役
員会での承認が必要）
・コンプライアンス・プログラムの承認・３年間内部監査計画の承認
・年度内部監査計画の承認
・重要な契約の締結又は破棄・リスク・アセスメントの結果の承認
・投資運営委員会において審議又は提案がなされた事項
・前各号のほか法令及び定款で定める事項、代表取締役社長において重要であって取締役会の決議を要すると認めた事項、並びに株主総会決議により取締役会に委任された事項
・必要に応じ上記の見直し

決議方法

取締役の過半数が出席し、出席取締役の過半数の賛成により決定。承認を決議しない
場合、取締役会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を起案部署に指示することができます。

開催時期

原則毎月１回。但し、必要に応じて随時開催します。

事務局

総務部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、取締役会に出席することがあります。但し、議決権については付与されません。
取締役会の承認が得られたことをもって、当該起案計画が起案部署により実行に移されます。
④

利害関係人等取引を行う場合の方法及び体制
上記に加え、資産運用会社は、利害関係人等取引を行おうとする場合、投信法その他法令上の規定を遵守するほか、利益相反取引規程において本投資法人と利害関係人等と取引を行う場
合の方法及び体制について定めています。利益相反取引規程の概要については前記「第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限／(2) 利害関係人等との取引における自主ルール」
をご覧下さい。
利益相反取引規程においては、利害関係人等取引の類型に応じて一定の書類を取得のうえ、
当該書類をもとに投資運営委員会にて審議・承認がなされた後、取引の可否及び条件につき、資産運用会社の取締役会の条件付き承認を得ることを規定しております。取締役会の条件付き
承認後、コンプライアンス委員会において取引の可否及び条件について検討を行うこととしております。コンプライアンス委員会の構成員である外部専門家は、審議される案件に関し棄却－ 223 －
(223) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

権限を有します。コンプライアンス委員会において承認された利害関係人等取引は、本投資法
人の役員会による審議・承認の対象となります。利害関係人等取引の場合の意思決定のプロセ
スは以下のとおりです。
起案部署による起案

否決

投資運営委員会での審議及び承認

起案計画の修正及び再提出又は
棄却の指示
否決

否決

否決

外部専門家による起案計画の棄却（法令違反等の問題があると判断した場合）

取締役会での審議及び条件付き承認

コンプライアンス委員会での審議及び承認

投資法人役員会での審議及び承認(イ）起案部署による起案
起案部署より、本投資法人の利害関係人等取引に該当する次の事項が起案されます。
起案部署
運用本部

起案計画

アセットマネジメント部

資産売却計画資産運用計画
資本的支出計画

管理本部

アクイジション部

資産取得計画

財務・経理部

信用供与計画(ロ）投資運営委員会での審議及び承認
起案計画は、投資運営委員会に提出されます。投資運営委員会においては、当該起案計
画が資産運用会社の規程等、特に利害関係人等取引規程に照らし適切であるかどうかについて詳細に審議されます。また、投資運営委員会は、審議する起案計画につき、修正、変更又は追加等の提案を行うことができます。
委員長

代表取締役

委員

取締役、運用本部長、管理本部長、コンプライアンス責任者

目的

投資法人と利害関係人等との間で行う、投資法人の運用資産に関する取引及び投資法
人による信用供与の取引の可否及び条件に関する事項の決議

決議方法

各担当部長から付議され、委員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場合、投資運営委員会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を起案部署に指示することができます。
決議結果は、委員長が取締役会に報告。

開催時期

必要に応じて随時開催します。

事務局

運用本部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、本委員会に出席することがあります。但し、議決権については付与されません。

－ 224 －
(224) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(ハ）取締役会での審議及び条件付き承認
投資運営委員会での決議結果は、取締役会に投資運営委員会の委員長より上申され、取締役会においては、これらを精査し、起案計画について承認するか否かを決議します。但し、承認決議はコンプライアンス委員会及び投資法人役員会の承認が得られることを条件
とします。
議長

代表取締役

構成員

取締役

目的

投資法人と利害関係人等との間で行う、投資法人の運用資産に関する取引の可否及び条件に関する事項についての審議及び決議（但し、承認決議はコンプライアンス委員
会及び投資法人役員会による承認を条件とします。）

決議方法

取締役の過半数が出席し、出席取締役の過半数の賛成により決定。承認を決議しない
場合、取締役会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を投資運営委員会に指示することができます。

開催時期

必要に応じて随時開催します。

事務局

総務部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、取締役会に出席することがあります。但し、議決権については付与されません。
(ニ）コンプライアンス委員会での審議及び承認
取締役会からの起案計画の付議を受け、コンプライアンス委員会において、外部専門家の意見を踏まえつつ、当該起案計画の是非について法令遵守上の問題の有無を詳細に審議します。コンプライアンス委員会は、当該審議の内容に法令違反等コンプライアンス上の観点からあるいは利害関係人等取引規程上重大な問題があると判断した場合には、当該起案計画を棄却することができます。審議される取引の承認には外部専門家の出席を要し、当該外部専門家には審議事項に関する棄却権限が与えられています。
委員長

代表取締役

委員

管理本部長、コンプライアンス責任者、外部専門家

目的

投資法人と利害関係人等との間で行なう、投資法人の運用資産に関する取引の可否及び条件に関する事項の決議

決議方法

構成員の過半数が出席し、出席委員の過半数の賛成により決定。承認を決議しない場
合、コンプライアンス委員会は当該起案計画の修正及び再提出又は棄却を起案部署に指示することができます。なお、外部専門家は、各部署より起案されてきた運用を行う投資法人の利害関係人取引に関する法令遵守上の問題の有無の審議、当該案件の承認又は棄却を行う場合には必ず出席し、法令その他規制の遵守状況の検証を行うとともに決定された計画についての棄却権限を有します。但し、コンプライアンス責任者の求めがある場合は、その他の審議事項においても出席します。決議結果は、委員長が起案部署、投資運営委員会及び取締役会に報告します。

開催時期

必要に応じて随時開催します。

事務局

総務部

なお、必要に応じて、上記構成員以外の者が、本委員会に出席することがあります。但し、議決権については付与されません。
（注）外部専門家の選任及び解任には、本投資法人役員会の承認が必要です。
コンプライアンス委員会の外部専門家は、下記のすべての条件を満たす者から選任します。
・外部専門家及びその親族（配偶者並びに一親等内の血族·姻族をいう。）が現在及び過去において利害関係人等の役員（取締役、執行役、理事、監事又はこれに準ずる者をいう。）、支配人その他の使用人でないこと。
・現在及び過去２年間において外部専門家が利害関係人等と継続的な取引関係を原則として有していないこと。
・本投資法人の監督役員でないこと。

－ 225 －
(225) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(ホ）投資法人役員会での審議及び承認
コンプライアンス委員会の承認を得た後、投資法人役員会において、利害関係人等取引の適否について審議及び決議を行います。投資法人役員会の承認が得られたことをもって、当該起案計画が起案部署により実行に移されます。
(3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称

住所

MLQ Investors, L.P.

85 Broad Street, New York, NY 10004

森観光トラスト株式会社（注）

東京都港区虎ノ門２－３－17 虎ノ門２丁目タワー７Ｆ

合

計

所有株式数

所有株式
数の比率

3,230株

95％

170株

5％

3,400株100％（注) 森観光トラスト株式会社は、ホテルの所有及び運用の実績を有していることから、資産運用会社の株主となっております。また、資産運
用会社の利害関係人等には該当しません。なお、森観光トラスト株式会社は、共同主幹事会社に対し、上場（売買開始）日から上場（売買開始）日の６ヶ月後の応答日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、一般募集により取得することを予定している本投資証券の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資証券の貸出しを除く。）を行わないことに合意しています。

－ 226 －
(226) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

(4）【役員の状況】
役職名

氏

名

主

要

略

所有
株式数

歴

代表取締役・運用本

前記「第１ 投資法人の追加情報／２ 役員の状況」をご参照下さ部長兼アセットマネい。

ジメント部責任者兼鈴木

雅之

アクイジション部責任者
1984年４月

ワールド・ピーアール株式会社

1987年４月

牟田会計事務所

1988年９月

ＫＰＭＧ国際税務部
東京事務所・スペイン・マドリッド事務所

取締役

マネジャー

管理本部長兼ポート

1996年６月

フォーリオ・レポー
ティング部責任者兼

鈴井博之

財務・経理部責任

サン・マイクロシステムズ株式会社
経理財務本部

2004年７月

統括部長

ゴールドマン・サックス・リアルティ・
ジャパン有限会社

者・総務部責任者

2004年10月（常勤）

0コントローラージャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社出向

2005年10月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式
会社
取締役就任

現在

1970年４月

日立造船株式会社

1986年９月

新日本証券株式会社
資本市場部次長、国際金融部長、金融商品部長、シンジケーション部長

2000年５月

リーマン・ブラザーズ証券会社

東京支店

コンプライアンス・マネジャー
取締役
コンプライアンス室室長（常勤）

2001年８月
中野

ゴールドマン・サックス・リアルティ・
ジャパン有限会社

明夫

コンプライアンス・マ

ネジャー
2001年10月

オフィス・リート・アセット・マネジメン
ト株式会社にコンプライアンス担当者として出向

2004年10月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社出向

2005年10月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社取締役就任

現在－ 227 －
(227) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

0

役職名

氏

名

主

要

略

所有
株式数

歴

1980年４月

パイオニア株式会社

1991年９月

アーサーアンダーセン
フィア事務所1998年８月

秘書室
米国フィラデル

監査部門

ＫＰＭＧビジネスリソースマネジメント株
式会社

取締役
（非常勤）

大野

昭美

1999年12月

アイエヌジー投信株式会社

2000年10月

日本ジーエムエーシー・コマーシャル・
モーゲージ株式会社

2004年８月

経理部

経理部

ゴールドマン・サックス・リアルティ・
ジャパン有限会社

経理部責任者

2005年３月

株式会社シーエムエー

2005年10月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社取締役就任

1987年９月

0

監査役就任

現在

アーサー・アンダーセン・アンド・カンパ
ニー、ニューヨーク・オフィス

監査部

門：シニア・スーパーヴァイザー、日米の多国籍企業の監査及びコンサルティング業
務に従事
1992年11月

メリルリンチ・バンク・アーゲー東京支店
コントローラー

1994年７月

メリルリンチ・アジア・パシフィック、香港支店

債券及び株式担当

ユニット・コ

ントローラー
1995年11月

メリルリンチ日本証券会社

ビジネス・ア

ナリシス及び管理部門担当
監査役
（非常勤）

李

鴻

資本市場担当基コントローラー

環太平洋地域債券部担当
債券部管理部門担当

0

部長

部長

環太平洋地域債券部担当

ビジネス・マネジャー
2003年８月

ハドソン・ジャパン債権回収株式会社
ファイナンス及び管理部門部長

ファンドに関する会計、報告、財務、人事、税務、監査の責任者
2004年７月

ゴールドマン・サックス・リアルティ・
ジャパン有限会社

2004年10月

管理部門責任者

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式
会社
監査役就任

現在

（注) 代表取締役鈴木雅之は、本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき、2005（平成17）年９月７日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。また、代表取締役鈴木雅之、取締役鈴井博之、取締役中野明夫および監査役李鴻基は、ＧＳＲＪＬから出向しています。なお、本書の日付現在、資産運用会社の従業員数は、10名、うちＧＳＲＪＬからの出向者数は８名です。

(5）【事業の内容及び営業の概況】
資産運用会社は、投信法上の投資信託委託業者として投資法人資産運用業を行っています。
本書の日付現在、資産運用会社が資産を運用する投資法人は本投資法人のみです。

－ 228 －(228) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_180_2k_05286392_関係法人の状況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

２【その他の関係法人の概況】
Ａ．一般事務受託者及び資産保管会社(1）【名称、資本の額及び事業の内容】①

名称
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社②

資本の額
本書の日付現在③

324,279百万円

事業の内容
信託業務及び銀行業を営んでいます。

(2）【関係業務の概要】①

一般事務受託者としての業務(イ）投資口事務代行業務
ａ．投信法第111条第２号に規定する事務のうち、投資口の名義書換に関する事務として、下記に記載される事務
ⅰ

投資主名簿及び実質投資主名簿の作成及び管理

ⅱ

投資主及び実質投資主の名寄せ

ⅲ

投資口の名義書換、質権の登録又はその抹消及び信託財産の表示又はその抹消

ⅳ

投資主、実質投資主、登録質権者及びこれらの代理人の住所、氏名及び印鑑の登録又はその変更ⅴ

投資証券の保管、交付及び回収

ⅵ

投資証券不所持の取扱い

ｂ．投信法第111条第４号に規定する事務のうち下記に記載される事務
ⅰ

投資主総会招集通知状、決議通知状等投資主総会関係書類及び議決権行使書又は議決権代理行使委任状への議決権個数の記入

ⅱ

前号に掲げるものの他、投資主及び実質投資主に対する通知、催告、報告等に関する書類の封入発送ⅲ

官庁、証券取引所等への届出資料及び報告資料並びに統計表の作成

ｃ．投信法第111条第６号及び投信法施行規則第124条第２項第１号に規定する事務のう
ち下記に記載される事務ⅰ

個々の投資主の分配金額の算定

ⅱ

金銭の分配金支払のための手続

ⅲ

金銭の分配関係書類の封入発送

ⅳ

投資証券、金銭の分配金額領収証等の印紙税の代理納付手続ⅴ

銀行取扱期間又は郵便局払渡期間経過後の金銭の分配金の支払

ｄ．投信法第111条第６号及び投信法施行規則第124条第２項第３号に規定する事務のう
ち下記に記載される事務
ⅰ

投資証券不所持申出の受理

ⅱ

前号に掲げるものの他、投資口に関する請求、届出又は照会の受付及び処理

ｅ．前各号に掲げる事務の遂行に必要な付随事務
ｆ．ａ．からｅ．に定める事務（「経常事務」）以外の臨時に発生する事務（「臨時事務」）。なお、臨時事務の取扱いについては本投資法人及び一般事務受託者が協議－ 229 －
(229) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_190_2k_05286392_関係法人の概況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

の上、これを定めるものとします。
(ロ）その他の一般事務
ａ．投資証券の発行に関する事務（投信法第111条第３号に規定する事務のうち投資証券の発行に関する事務）
ｂ．本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第111条第４号に規定する事務のうち、投資口事務代行業務以外のもの）
ｃ．計算に関する事務（投信法第111条第５号に規定する事務）
ｄ．会計帳簿の作成に関する事務（投信法第111条第６号及び投信法施行規則第124条第２項第６号に規定する事務）
ｅ．納税に関する事務（投信法第111条第６号及び投信法施行規則第124条第２項第７号に規定する事務）(ハ）一般事務受託者において上記（イ）及び（ハ）に規定する事務以外の事務に対応すべき事態が発生した場合、投信法施行規則第124条第２項第８号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、又は、投信法、投信法施行令もしくは投信法施行規則の改正に伴い本投資法人が委託すべき一般事務が変更もしくは新設された場合には、
本投資法人及び一般事務受託者は、別途その取扱について協議するものとします。
②

資産保管業務受託者としての業務
投信法第208条の規定に基づき、資産の保管に係る業務を行います。

(3）【資本関係】該当事項はありません。
Ｂ．引受人(1）名称、資本の額及び事業の内容
名称

資本の額（平成17年10月1日現在）

事業の内容

大和証券エスエムビーシー株式会社

205,600百万円

証券取引法に基づき証券業を営んでいます。

ゴールドマン・サックス
証券会社 東京支店

64,269百万円

外国証券業者に関する法律（昭和46年法律第５号。その後の改正を含みます。）に基づき証券業を営んでいます。

その他の引受人は未定（注２）（注１）資本の額は、百万円未満を切り捨てています。
（注２）その他の引受人は2006（平成18）年１月下旬に決定する予定です。

(2）関係業務の概要
各引受人は、本投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第１号）として一般募集に関する事務を行います。
(3）資本関係
該当事項はありません。

－ 230 －
(230) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_190_2k_05286392_関係法人の概況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

第５【投資法人の経理状況】
１【財務諸表】本投資法人の第1期の営業期間は、その設立の日である2005（平成17）年９月８日から2006（平成18）年８月末日までであり、本投資法人に関する貸借対照表、損益計算書及び附属明細表は本投資法人の設立後未だ作成されていません。2006（平成18）年８月末日以降は、毎年９月１日から８月末日までの期間を営業期間とします。
本投資法人に関する財務諸表は、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号）、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って作成されます。
本投資法人の会計監査は、本投資法人の会計監査人であるあずさ監査法人が行います。
(1）【貸借対照表】
該当事項はありません。
(2）【損益計算書】
該当事項はありません。
(3）【金銭の分配に係る計算書】
該当事項はありません。
(4）【キャッシュ・フロー計算書】
該当事項はありません。
(5）【附属明細表】
該当事項はありません。

－ 231 －
(231) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_200_2k_05286392_投資法人の経理_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

２【投資法人の現況】(1）【純資産額計算書】（2005（平成17）年９月８日現在）(成立時)
Ⅰ

資産総額100,000,000円

Ⅱ

負債総額

0円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ-Ⅱ）

Ⅳ

発行済数量

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

100,000,000円
200口
500,000円(2）借入れの予定
本投資法人は、本書の日付現在借入れを行っていませんが、取得予定資産の取得資金に充当するため、以下の借入れを行う予定です。
区分
（注２）

借入先

借入予定額
（億円）（注３）

返済期限

返済方法
（注４）

使途

摘要

借入実行日より３年目の応答日

原則として期限一括返済

取得予定資産の購入資金及びそれらの付帯費用等

有担保

株式会社三井住友
銀行
中期

株式会社みずほ銀
行

351

農林中央金庫（注１）上表の借入れは、別途定められる貸出前提条件を全て充足することに加え、上表「借入先」による貸出審査手続きにおける最終的な決裁の完了等を条件とします。
（注２）短期とは、１年未満、中期とは１年超５年未満の借入れ、長期とは５年以上の借入れをいいます。
（注３）上表の借入予定額は本書の日付現在における本投資法人の借入れの可能限度額であり、一般募集による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行の時点までに変更される可能性があります。
（注４）上表の借入れに関し、本投資法人が事前に書面にて通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は借入金の全部又は一部を期限前弁済することがあります。

－ 232 －
(232) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_210_2k_05286392_投資法人の現況_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

発行日

第１期
（2005（平成17）年９月８日～
2006（平成18）年８月31日）

2005（平成17）年９月８日

発行口数
（口）

発行済口数
（口）
200

(注１）本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。
(注２）本投資法人による投資口の払戻しの実績はありません。

－ 233 －
(233) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_220_2k_05286392_販売及び買戻し_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

200

第四部【その他】
１

本書に基づく本投資証券の一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに関して、証券取引法に基づいて交付目論見書及び請求目論見書が作成されますが、これらを合冊して投資家に配布することがあります（以下、合冊した目論見書を「目論見書」といいます。）。

２

目論見書、交付目論見書及び請求目論見書の各表紙及び表紙裏並びに交付目論見書の表紙の次に
本投資法人の名称及び本店の所在地を記載し、本投資法人及び資産運用会社のロゴマークや写真、図案を使用することがあります。

３

交付目論見書及び請求目論見書の各表紙又は表紙裏に金融商品の販売等に関する法律（平成12年
法律第101号。その後の改正を含みます。）に関する重要事項又はリスク要因について記載することがあります。

４

請求目論見書の表紙又は表紙裏に、請求目論見書で用いられている用語が、請求目論見書に別段の定めがある場合を除いて、交付目論見書において使用される用語と同様の意味を有する旨を記載することがあります。

５

本書「第二部 ファンド情報」及び「第三部 投資法人の詳細情報」の主な内容を要約した文章及び図案を「投資法人の概要」として交付目論見書の表紙の次に記載することがあります。

６

本書「第二部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／(2) 投資対象」に記載される投資資産の主な内容を要約して交付目論見書の表紙の次に記載することがあるとともに、かかる投資資産の写真及び所在分布図等を交付目論見書の表紙の次に掲載することがあります。

７

目論見書の末尾に用語の説明を記載することがあります。

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(234) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_230_2k_05286392_その他_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 235 －(235) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 236 －(236) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 237 －(237) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 238 －(238) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 239 －(239) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 240 －(240) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 241 －(241) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 242 －(242) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 243 －(243) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 244 －(244) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

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－ 246 －(246) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 247 －(247) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 248 －(248) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 249 －(249) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 250 －(250) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 251 －(251) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 252 －(252) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 253 －(253) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 254 －(254) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 255 －(255) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

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－ 257 －(257) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

－ 258 －(258) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_235_2k_05286392_口絵組込分_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

（用語の説明）
本書において、各用語につき適宜説明された部分を除き以下の用語は次に定める意味で用いられます。
①

不動産及びホテル関連
用語

ＡＤＲ

用語に関する説明
平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部
門売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。

ＤＣＦ法

不動産を評価する収益還元法（対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいいます。

ＦＦ＆Ｅ

Furniture、Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原則的にＦＦ＆Ｅは償却資産です。

ＧＯＰ

売上高営業粗利益(Gross Operating Profit)をいい、ホテルの代表的経営指標であり、ホテル事業における宿泊・料飲・物販・テナント及びその他の部門別利益の合計から、部門毎の営業費用に含めることのできない非配分営業費用（人件費などの管理費や水道光熱費など）を控除した額をいいます。

ＮＣＦ

正味純収益をいいます。

ＮＯＩ

純収益をいいます。

RevPAR

１日当たり販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per
Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいい、ＡＤＲと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。

瑕疵担保責任

民法第570条に基づき、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合に売主が買主に対して負う責任のことをいいます。

客室稼働率

一定期間の販売客室数合計を同期間の販売可能客室数合計で除したものを百分率で表示したものをいいます。

区分所有建物

一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区
分所有建物といいます。

原価法

不動産鑑定評価において、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算
価格を求める手法をいいます。原価法によって求められた試算価格を積算価格といいます。

資本的支出

建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、あるいは耐用年数を増加させるための支出をいいます。

－ 259 －
(259) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_240_2k_05286392_用語の説明_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

宅地建物取引業者

宅地建物取引業法第３条第１項に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は貸借の媒介等を反復継続して営む者をいいます。

直接還元法

収益還元法（対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める
手法）によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元
利回りによって還元する方法をいいます。

デュー・ディリジェンス

不動産又は不動産を裏付け若しくは引き当てとする資産を取得する際に、経済的側面、法的側面、物理的側面から多角的に不動産の価値に影響を及ぼす事項について詳細な調査を実施することをいいます。

年間販売可能客室数

ホテル客室数を年間総営業日で乗じた客室数（販売用客室とは別の用途で長期的に自社利用する客室を除きます。）をいいます。

年間販売客室数

年間販売客室数から無料提供及びデイユース客室数を除いた室数をいいます。

不動産鑑定評価

土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいいます（不動産の鑑定評
価に関する法律第２条第１項）。
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格ですが、投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価
値を表す価格を求める場合には特定価格となります。この場合の鑑定評価の方法は、基本的に収益還元法（直接還元法及びＤＣＦ法）による収益価格に基づき、取引事例比較法による比準価格及び原価法による積算価格による検証を行い、鑑定評価額を決定します。

有害物質

土地については、鉛・砒素・トリクロロエチレン、建物については、
アスベスト・ＰＣＢ等人体・環境等に対して、被害・汚染を生じさせる又は生じさせる恐れのある物質をいいます。

予想最大損失率（ＰＭＬ）

再現期間475年に一度起こりうる強さの地震を想定したとき、被災後の建物を被災以前の状態に復旧する場合の補修工事費の建物の再調達価格に対する割合を示したものです。

割引率

不動産の鑑定評価に当たり、収益還元法におけるＤＣＦ法の適用の際に、ある将来時点の収益を現在価値に割り戻す際に使用される率をいいます。

－ 260 －
(260) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_240_2k_05286392_用語の説明_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

②

その他の主な用語
用語

ＧＳＲＪＬ

用語に関する説明ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパン有限会社をいいます。

ＨＭＪ

株式会社ホテルマネージメントジャパンをいいます。

ＬＴＶレシオ（ローン・ＬＴＶレシオは物件価値に対する有利子負債の割合を表す数値を意味

トゥー・バリュー比率）します。本書においては、物件価値に対する借入金及び投資法人債の合計額の割合をいいます。

アーコン・ホスピタリティ

アーコン・ホスピタリティ有限会社をいいます。

一般事務受託者

投資法人の委託を受けてその資産の運用及び保管に係る業務以外の業
務に係る事務を行う一又は複数の者をいいます。

インサイダー取引証券会社や発行会社の役員・大株主等、証券の投資判断に影響を及ぼす重要な未公開の内部情報を有するものが、それを利用して行う不公正な証券取引をいい、売買取引の公正と投資者保護のために規制される取引（証券取引法第166条参照）です。ただし、投資証券について
は、証券取引法上は規制されていません。

運用資産

本投資法人が取得し保有するホテルをいいます。

監督役員

投信法に基づき、執行役員の職務の執行を監督する役員をいいます。

現所有者兼現ホテル運営会社 ドリームベイ、株式会社神戸メリケンパークオリエンタルホテル及び
フランクフォートを併せていいます。
現ホテル運営支援会社

株式会社ＪＡＬホテルズ及びアーコン・ホスピタリティを併せていいます。

ゴールドマン・サックス・グ ＧＳＲＪＬ及びアーコン・ホスピタリティを含む、米国ザ・ゴールド
ループ

マン・サックス・グループ・インク（The Goldman Sachs Group,Inc.）及びその関連会社をいいます。

ゴールドマン・サックス・グ (ⅰ)ＧＳＲＪＬ又はアーコン・ホスピタリティ有限会社を支配し、両ループ各社者のいずれかに支配され、又は両者のいずれかと共通の支配下にある会社で日本国内においてホテルに係る投資事業を行う会社であって、かつ、(ⅱ)ＧＳＲＪＬ又はアーコン・ホスピタリティ有限会社がその対象資産の取得もしくは処分に係る業務を受託している会社をいいます。なお、ここで「支配」とは、財務諸表規則等の用語、様式及び作成方法に関する規則第８条第４項に定義される意味を有します。

資産運用会社

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社をいいます。

執行役員

投信法に基づき、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表する役員をいいます。

従業員雇用会社

有限会社新浦安ホテルマネージメント、なんばホテルマネージメント
有限会社、メリケンホテルマネージメント有限会社及び株式会社アリビラホテルマネージメントを併せていいます。

取得予定資産信託不動産を信託財産とする信託受益権をいいます。

信託受益権

信託行為に基づき、信託の利益を享受する受益者として有する権利の総称です。信託財産の管理運用から生ずる収益の分配を受け、信託終了時において信託財産の償還を受けること等を基本的な内容とします。

－ 261 －
(261) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_240_2k_05286392_用語の説明_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc

信託不動産本投資証券の発行及び資金の借入れにより調達した資金によって取得する予定の、「第二部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／２ 投資方針／(2) 投資対象／③ 取得予定資産の概要／ａ．信託不動産の内
容一覧」に記載の表「組入資産の明細①（所在地・所有形態・面積・構造規模等）」にその概要を掲げる不動産をいいます。

設立企画人

投資法人を設立するために規約を作成する者をいいます。

適格機関投資家

証券取引法第２条第３項第１項に基づき、有価証券に対する投資に係る専門的知識及び経験を有する者として内閣府令で定めるものをいい
ます。

投信法

投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）をいいます。

ドリームベイゴールドマン・サックス・グループに属するドリームベイ有限会社をいいます。

取引一任代理宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に係る判断の全部又は一部を一任されるとともに当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことをいいます。

フランクフォート

ゴールドマン・サックス・グループに属するフランクフォートインベ
ストメント有限会社をいいます。

米アーコン

ゴールドマン・サックス・グループのリミテッド・パートナーシップであるArchon Group, LPをいいます。

ポートフォリオ

安全性（リスク分散）や収益性を考慮して、規模・用途・地域等の異なる要因を持つ物件を組み合わせた物件の集合体をいいます。

本投資法人

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人（Japan Hotel andResort, Inc.）をいいます。

ユニフォームシステム

米国でいっぱんに普及している、その運営するホテルの管理会計シス
テムとして採用している、Uniform System of Accounts for the
Lodging Industryをいいます。

利害関係人等

資産運用会社がその内規である利益相反取引規程において「利害関係人等」として定義する以下のものをいいます。
(1)投信法第15条第２項第１号及び同施行令第20条に定義される、当社の「利害関係人等」に該当する者(2)資産運用会社の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含む。）第8条第8項に規定される関係会社に該当する会社（但し、当該会社が同規則に定める財務諸表提出会社であるか否かにかかわらず、財務諸表提出会社とみなして関係会社を判断するものとする。）(3)上記（1）若しくは（2）の該当会社が資産運用を受託する、又は上記（1）若しくは（2）の該当会社の役職員が役員の過半数を占める等、その意思決定に関して上記（1）又は（2）の該当会社が重要な影響を及ぼしうると認められる特別目的会社（資産の流動化に関する法
律（平成10年法律第105号、その後の改正を含む。）第２条第３項に規定する特定目的会社を含む。以下同じ。）(4)上記（1）又は（2）の規定に該当する会社がその保有していた資産を流動化（証券化）した際に設立した特別目的会社－ 262 －
(262) ／ 2006/01/11 13:21 (2006/01/11 13:21) ／ 000000_e5_240_2k_05286392_用語の説明_os2不動産投信_JHAR投資法人_届出書.doc