情報提供資料

シンガポールR E I Tファンド（毎月分配型）/（資産成長型）ファンドは特化型運用を行います。

愛称：Sリート

追加型投信／海外／不動産投信

2023年3月24日

投資助言会社からのメッセージ
担当ファンドマネージャー：ロウ・スー・ファン (Low Soo Fang) 2015年UOBアセットマネジメント・リミテッド入社。ユナイテッド・アジア・パシ
フィック・リアルエステート・インカム・ファンドをはじめとしてリート商品の一任運用に携わるほか、ユナイテッド・シンガポール・グロース・ファンドの運用も担当
 アジア株式運用チームに所属し、アジア・太平洋地域のリートのほか、シンガポールやフィリピン市場の調査を担当
 2004年にオーストラリアのRMIT大学で経営学士課程(ビジネス情報システム専攻)修了、2007年には金融修士課程を修了。資産運用業界 での経験年数は約14年～ 日本の投資家のみなさまへ ～担当ファンドマネージャーのロウ・スー・ファンです。この度、日本の投資家のみなさまに、非常に良いタイミングでシンガポールのリート(以下、Sリート)をご紹介させていただくことを大変光栄に思います。
Sリート市場は、2002年に初めてキャピタランド・モール・トラストがシンガポール取引所に上場して以降、長い道のりを歩んできました。Sリート市場は2012年から2022年の10年間に年率平均7％の成長を遂げてきました。シンガポール取引所には2023年1月末時点で42のSリートとプロパティ・トラストが上場しており、時価総額は約1,050億シンガポール・ドル(約10.4兆円)となっています。
シンガポールは日本を除くアジア地域で最大のリート市場であり、グローバル・リートの中でもハブとしての地位をますます高めつつあると考えています。Sリートはシンガポールの株式市場の重要な構成要素の一角として、シンガポール証券取引所の時価総額の約12％を占めています。Sリートが投資家からの支持を着実に高めている背景には、いくつかの理由があると思われます。
まず第一に、オーストラリアや日本など国内中心の他のリート市場とは異なり、Sリート市場は、その原資産である不動産がアジアを中心にグローバルに展開しています。Sリートとプロパティ・トラストの90％以上が、アジア太平洋やEU(欧州連合)、米国にまたがるシンガポール国外の不動産を所有しています。また、不動産ポートフォリオ全体が海外にあるSリートは17を数えます。Sリートは投資家に、さまざまな国の不動産市場への投資機会を提供しています。
次に、Sリートは、税制上の透明性を確保するために、課税所得(一般に不動産から得られる所得)の90％以上を投資家に分配することが義務付けられています。Sリートは四半期または半期ごとに分配金を支払います。このため、定期的かつ安定的なインカム収入を求める投資家にとって、潜在的な投資先となり得ます。
また、Sリートは、シンガポール・ドルと不動産の資産価値が比較的安定していることから、海外在住の投資家への訴求力が高い資産とも考えられます。このため、Sリートは、インフレヘッジを目的とする投資家に適した資産クラスとも言われています。

※上記は過去の実績を示したものであり将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

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設定来の運用状況
2022年は、世界的にリートにとって厳しい1年となりました。金利上昇の逆風を受け、Sリートもその影響を免れませんでした。2023年に入り、Sリートは1月に現地通貨ベースで6.6%、円ベースで8.0％の力強い上昇をみせましたが、2月以降は米連邦準備制度理事会(FRB)が政策金利を当初より高く、より長期的に維持する方針を示したことを嫌気し、上値の重い展開となっています。
Sリート市場は大きく店舗用、オフィス、工業用、ホテル・リゾート、各種の5つのセクターに分類されます。
年初来で店舗用とホテル・リゾート・セクターのオーバーウェイトは、両セクターの株価が低迷したため、ファンドにマイナス寄与しました。
キャピタランド・インテグレーテッド・コマーシャル・トラスト(CICT)は、ファンドの上位保有銘柄の一つであり、昨年10月下旬以降の株価の上昇を受け、投資家が利益確定の売りを優先したため、年初来のパフォーマンスはマイナスとなっています。しかしながら、CICTはシンガポールの不動産の保有比率が高い(約30%はシンガポールの店舗用リートとなっており、「ゼロコロナ政策」を事実上終了した中国からの観光客の増加(2019年は国別で1位)はプラス要因)という特徴があり、金利上昇環境の中で借入コスト(2022年12月末の平均借入期間は3.9年と、同業他社の中では長い部類)が比較的安定していることから魅力的と考えています。
逆に、工業用リートの銘柄選定はプラスに寄与しています。特に、データセンターが良好な成果を生んでいます。ケッペルDCリートは当ファンドの中で堅調なパフォーマンスを示した銘柄の一つですが、ごく近い将来に別リートを買収する可能性があることや割安な株価純資産倍率(PBR)などから、更に上昇余地があるとみています。また、中国の経済再開に対するプロキシープレイ(直接的な中国不動産上昇の恩恵を受けるよう選択した銘柄)もプラスのアルファを生み出しています。

＜ 主要リートのパフォーマンスの推移(円ベース) ＞（2016年12月31日～2023年3月17日）

220
200
180
160

シンガポール＜ 2023年のパフォーマンス ＞
オースト
欧州
世界
米国
ラリア

4.8%

1.8%

0.5%

日本

191

-1.2% -1.7% -5.7%

149
134
128
121

140
120
100

94

80
6040
2016年12月末

2018年12月末

2020年12月末

2022年12月末

Bloombergより作成※ 2016年12月末を100として指数化、シンガポール：FTSE EPRA Nareit Developed REITs SINGAPORE Index、世界：FTSE EPRA
Nareit Global REITs Index、米国：FTSE NAREIT All Equity REITS Index、欧州：FTSE EPRA Nareit Europe REITs Index、日
本：東証REIT指数、オーストラリア：S&P/ASX 200 A-REIT Index、全て配当込み※上記は過去の実績を示したものであり将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
また、記載銘柄の推奨および個別銘柄の売買の推奨を行うものではありません。

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運用実績＜ 毎月分配型の基準価額と純資産総額の推移 ＞(円)

11,00010,500(億円)（2022年11月30日～2023年3月17日）

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純資産総額(右軸)基準価額(左軸)
税引前分配金再投資基準価額(左軸)1510,000

109,500

59,0000

2022年11月末

2022年12月末

基準日
2023年3月17日■期間別騰落率
過去1ヵ月-2.05%

2023年1月末

2023年2月末

基準価額
9,884円

純資産総額
3.9億円

第3期分配金＊30円

過去2ヵ月+2.69%

過去3ヵ月-1.57%

設定来-0.87%＜ 資産成長型の基準価額と純資産総額の推移 ＞

(円)

(億円)

（2022年11月30日～2023年3月17日）

11,00020

純資産総額(右軸)基準価額(左軸)

10,50015

10,000

10

9,500

5

9,000

0

2022年11月末

2022年12月末

基準日
2023年3月17日■期間別騰落率
過去1ヵ月-2.05%

2023年1月末
基準価額
9,913円

過去2ヵ月+2.74%

2023年2月末
純資産総額
2.3億円

過去3ヵ月
-1.54%

設定来-0.87%＊分配金は1万口あたり、税引前の金額です。
※税引前分配金再投資基準価額は分配実績があった場合に税引前の分配金を決算日の基準価額で再投資したものとして計算しています。
※基準価額及び税引前分配金再投資基準価額の計算において信託報酬は控除されています。
※分配実績がない場合あるいは設定来累計の分配金額が少額の場合、基準価額及び税引前分配金再投資基準価額のグラフが重なって表示される場合があります。
※ファンドの騰落率は当ファンドに分配実績があった場合に税引前の分配金を再投資したものとして計算しており、実際の騰落率とは異なります。
※設定来のファンド騰落率は10,000 を基準として計算しています。
※収益分配金額は委託会社が決定します。分配を行わないこともあります。
※上記は過去の実績を示したものであり将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

3情報提供資料

今後の見通しUOBアセットマネジメント・リミテッドでは、中期的にSリート市場をポジティブにみています。しかし、短期的には市場が調整する可能性について慎重に見極める方針です。Sリートのバリュエーション上の重圧を左右する可能性があることから、FRBの金融政策には大いに注目しています。
マクロ経済の逆風にもかかわらず、不動産市場のファンダメンタルズは概ね底堅いものがあります。特定のセグメントや市場がより良い成長を遂げる可能性はありますが、健全なSリート市場の収益成長見通しを支える条件は概ね良好な状態が続いていると考えられます。
UOBアセットマネジメント・リミテッドでは、工業用リートをディフェンシブの中核に据えたアプローチを採用しています。電子商取引やアジア地域における製造拠点とサプライチェーンのリショアリング(地政学リスクの高まる中国からその他のアジア地域に製造拠点とサプライチェーンを移す行動)が進んでいることなどから、質の高い物流施設に対する需要は引き続き旺盛に推移していると考えています。また、シンガポールへの観光客数の増加により利益の見込めるプライムリテールエリアの店舗用リートを中心にSリート市場に対してポジティブにみています。新規の物件供給が限られることも、賃料の一定の下支えになると予想しています。
オフィスに関しては、コロナ禍後の世界における需要の構造的な変化により、長期的な見通しはそれほど明るいものとは言えないため、選別的なスタンスをとっています。在宅勤務や柔軟な勤務形態により、オフィススペースの需要や利用は変化し続けています。テナントの「質への逃避」傾向が続いているため、都心の一等地にある質の高い「グレードA」のオフィス物件を選好しています。一方、ホテル・リゾートについては、世界的な旅行ブームによる収益回復が予想されるため、強気な見方をしています。また、サービスアパートメ
ントなどの長期滞在型の物件は、収益見通しがつきやすいことから選好しています。
今後2年間のSリートの分配金は年率2.3％増加すると予想しています。主にホテル・リゾートと工業用リートが成長を牽引すると考えています。Sリートのバリュエーションは、PBRが3月17日時点で0.89倍と過去の平均より割安であるため、引き続き底堅く推移するとみており、6.3%の配当利回りも魅力的と考えています。
UOBアセットマネジメント・リミテッドでは、Sリートへの投資は、潤沢なキャッシュフローに支えられた安定的な配当利回りと投資元本拡大の可能性を併せ持つ、トータル・リターンの観点から魅力的とみています。
当ファンドでは、引き続きファンダメンタルズに着目したスクリーニングとバリュエーションの両者を用いて持続可能な回復経路にあり、資金調達リスクに対する懸念も少なく、配当利回りと投資元本の成長軌道も良好と予想されるSリートを選別して運用することを目指してまいります。

※上記は過去の実績を示したものであり将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

4情報提供資料[ご参考] 組入銘柄や関連銘柄に関する主なニュース パークウェイ・ライフREITは、1月3日にヘルスケア大手IHHヘルスケア・シンガポールと共同で、オーチャードの中心地に位置する民間総合病院「マウント・エリザベス病院」の3億5,000万シンガポール・ドル規模の大規模改修・改良工事「プロジェクト・ルネッサンス」を開始したと発表しました。両社は3年後の完工を目指しています。
 キャピタランド・インベストメントは、1月18日にカナダのコーポレート・ナイツが環境・社会・ガバナンス(ESG)や、ダイバーシティ、イノベーション能力、環境配慮製品の売上比率などについて評価し世界経済フォーラム(WEF)の年次総会(通称「ダボス会議」)に合わせて公表する「世界で最も持続可能な100社」に11年連続で選出されたと発表しました。
 フレイザーズ・プロパティとフレイザーズ・センターポイント・トラストは、1月26日にシンガポールのセラン
グーン・セントラルにあり伊勢丹やフェアプライス・エクストラ(大型スーパー)、H&Mなどの330店以上が出店している地上7階地下2階建の大型ショッピングセンター「ネックス」の持分50％をゴールド・リッジから6億5,250万シンガポール・ドルで取得すると発表しました。
 キャピタランド デベロップメントは、2月7日にセントラル・ビジネス・ディストリクト(CBD)に次ぐ第2の規模を誇る商業地区ジュロン・レイク地区にある「Jキューブ」を、1階と2階に店舗を併設する地上40階建の住宅に再開発するための都市再開発局からの暫定的な許可を取得したと発表しました。同社は、2027年の竣工を目指します。
 キャピタランド・インベストメントは、2月22日に大手機関投資家と共同で中国のデータセンターの開発を手掛けるファンド「キャピタランド・チャイナ・データセンター・パートナーズ」を、2月23日には中国の特殊事情に対応した投資プログラム「キャピタランド・チャイナ・オポチュニスティック・パートナーズ・プログラム」を設立すると発表しました。

セラングーン●●ジュロン・レイク

チャンギ国際空港✈オーチャード●●
CBD●
セントーサ島出所：各社プレスリリースより作成※ 赤下線太字は当ファンドの2023年2月末時点の組入銘柄、青下線は関連銘柄、黒下線は会社名※ 3月17日のTTMは、1シンガポール・ドル＝99.15円※上記は過去の実績を示したものであり将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
また、記載銘柄の推奨および個別銘柄の売買の推奨を行うものではありません。地図と写真はイメージです。

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情報提供資料

主なリスクと留意点
くわしくは、投資信託説明書(交付目論見書)にて必ずご確認ください。

〈 基準価額の変動要因 〉
ファンドの基準価額は、組入れられる有価証券等の値動き等による影響を受けますが、これらの運用による損益はすべて投資者の皆様に帰属いたします。したがって、投資者の皆様の投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。また、投資信託は預貯金とは異なります。
ファンドの主なリスクは以下のとおりです。 ※基準価額の変動要因は、以下に限定されるものではありません。
価格変動リスク

リートの価格は、国内外の政治・経済情勢、金融政策、不動産市況や保有する不動産の状況等の影響を受けて変動します。組入れているリートの価格の下落は、ファンドの基準価額が下落する要因となります。

流動性リスク

国内外の政治・経済情勢の急変、天災地変、発行体の財務状態の悪化等により、有価証券等の取引量が減少することがあります。この場合、ファンドにとって最適な時期や価格で、有価証券等を売買できないことがあり、ファンドの基準価額が下落する要因となります。
また、取引量の著しい減少や取引停止の場合には、有価証券等の売買ができなかったり、想定外に不利な価格での売買となり、ファンドの基準価額が大きく下落する場合があります。

信用リスク

リートの価格は、発行体の財務状態、経営、業績、保有する不動産の状況等の悪化及びそれらに関する外部評価が悪化した場合には下落することがあります。組入れているリートの価格の下落は、ファンドの基準価額が下落する要因となります。
また、発行体の倒産や債務不履行等の場合は、リートの価値がなくなることもあり、ファンドの基準価額が大きく下落する場合があります。

為替変動リスク

外貨建資産の価格は、当該外貨と日本円との間の為替レートの変動の影響を受けて変動します。
為替レートは、各国の政治・経済情勢、外国為替市場の需給、金利変動その他の要因により、短期間に大幅に変動することがあります。当該外貨の為替レートが、円高になった場合は、ファンドの基準価額が下落する要因となります。

銘柄集中投資のリスク

各ファンドの投資対象には、寄与度が10％を超える又は超える可能性の高い支配的な銘柄が存在することがあり、当該支配的な銘柄に経営破綻や経営・財務状況の悪化などが生じた場合には、大きな損失が発生することがあります。

〈 その他の留意点 〉
 クーリングオフ制度（金融商品取引法第37条の６）の適用はありません。
 大量の解約が発生し短期間で解約資金を手当てする必要が生じた場合や主たる取引市場において市場環境が急変した場合等に、一時的に組入資産の流動性が低下し、市場実勢から期待できる価格で取引できないリスク、取引量が限られてしまうリスクがあります。これにより、ファンドの基準価額にマイナスの影響を及ぼす可能性や、換金の申込の受付が中止となる可能性、換金代金のお支払が遅延する可能性があります。
 マザーファンドに投資する別のベビーファンドの追加設定・解約等により、当該マザーファンドにおいて売買等が生じた場合等には、ファンドの基準価額が影響を受ける場合があります。
一般社団法人投資信託協会の規則に定める一の者に対するエクスポージャーの信託財産の純資産総額に対する比率は、原則として、35％以内とすることとし、当該比率を超えることとなった場合には、一般社団法人投資信託協会の規則に従い当該比率以内となるよう調整を行うこととします。
※ FTSE EPRA Nareit Global REITs Indexシリーズは欧州不動産協会(EPRA)と全米不動産投資信託協会(Nareit)の協力によりFTSEが算出する指数です。インデックスのすべての権利はFTSE、NAREIT、EPRAに帰属します。
※ 東証REIT指数の指数値及び東証REIT指数に係る標章⼜は商標は、株式会社JPX総研⼜は株式会社JPX総研の関連会社（以下「JPX」という。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利⽤など東証REIT指数に関するすべての権利・ノウハウ及び東証REIT指数に係る標章⼜は商標に関するすべての権利はJPXが有します。JPXは、東証REIT指数の指数値の算出⼜は公表の誤謬、遅延⼜は中断に対し、責任を負いません。本商品は、JPXにより提供、保証⼜は販売されるものではなく、本商品の設定、販売及び販売促進活動に起因するいかなる損害に対してもJPXは責任を負いません。
※ S&P/ASX 200 A-REIT Indexに関する著作権等の知的財産権その他一切の権利はスタンダード＆プアーズ・ファイナンシャル・サービシーズLLCおよび
theASX Operations Pty Ltd ( “ASX”)に帰属します。

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情報提供資料

お申込みメモ

お客様にご負担いただく手数料等について／ファンドの委託会社およびその他の関係法人の概況

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情報提供資料

収益分配金に関する留意事項

シンガポールＲＥＩＴファンド（毎月分配型）/（資産成長型）（愛称 Sリート）■販売会社（順不同、○は加入協会を表す）
販売会社名

区分

明和證券株式会社
金融商品取引業者
株式会社トマト銀行 ※資産成長型のみのお取扱い登録金融機関となります。

＜備考欄の表示について＞※１ 記載の日付より新規お取扱いを開始します。
※２ 記載の日付以降の新規お取扱いを行いません。
※３ 新規のお取扱いを行っておりません。

2023年3月17日 現在
登録番号

日本証券業
協会

関東財務局長(金商)第185号○

中国財務局長(登金)第11号○

一般社団法人
日本投資顧問業協会

一般社団法人
金融先物取引業協会

一般社団法人第二種金融商品取引業協会

備考＜ご留意事項＞
・上記掲載の販売会社は、今後変更となる場合があります。
・上記掲載以外の販売会社において、お取扱いを行っている場合があります。
・詳細は販売会社または委託会社までお問い合わせください。

当資料はSOMPOアセットマネジメント株式会社（以下、弊社）により作成された情報提供資料であり、法令に基づく開示書類ではありません。投資信託は金融機関の預金と異なりリスクを含む商品であり、運用実績は市場環境等により変動します。したがって、元本、分配金の保証はありません。信託財産に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。投資信託は、預金や保険契約と異なり、預金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。証券会社以外の登録金融機関でご購入いただいた投資信託は、投資者保護基金の保護の対象ではありません。当資料は弊社が信頼できると判断した各種情報に基づいて作成されておりますが、その正確性や完全性を保証するものではありません。当資料に記載された意見等は予告なしに変更する場合があります。また、将来の市場環境の変動等により、当該運用方針が変更される場合があります。投資信託の設定・運用は委託会社が行います。お申込みの際には、投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめまたは同時にお渡ししますので、詳細をご確認の上、お客さま自身でご判断ください。なお、お客さまへの投資信託説明書（交付目論見書）の提供は、販売会社において行います。

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