平成 22 年度に終了した研究開発【運営費交付金による研究開発】

６）－２

既存住宅流通促進のための手法開発【個別重点】

Study on the Activation Method of Housing Stock Market（研究期間
住宅・都市研究グループ

岩田司

Dept. of Housing and Urban Planning

Tsukasa Iwata

平成 20～22 年度）

藤本秀一

島原万丈

Hidekazu Fujimoto

Manjo Shimabara

It is required to activate the housing stock market for smooth house-moving corresponding to the life stage on the less children andaging society, the stock valuing society and the global environmental conservation. There is the obvious regional difference of thehousing stock market in Japan up to the size of the city, the distance from the city center, the characteristic of the housing project
and the bodies concerned. In consideration of these situations, this study made to propose both of the system infrastructure (housingperformance assessment methods, financial methods, etc.) to activate the housing stock market and the some business models basedon these regional characteristics.
［研究目的及び経過］

NPO、行政が存在し、市場の積極的な拡大に資する改修

少子高齢化社会、ストック重視社会を迎えて、ライを伴う流通モデルとしては以下のように整理される。

フスタイル・ライフステージに応じた円滑な住替えを推① 大都市近郊で既存住宅市場がある程度の規模を持つ進し、地球環境保全にも貢献できる既存住宅流通の活性

地域で企業主導（ハウスメーカー等）による改修を化が求められている。

伴う流通モデル

ところが、我が国の既存住宅流通は、欧米諸国に比② ある一定の市場価値のある民家活用などを含む地域べて極めて低調である。これは、住宅の性能・品質や取密着型の NPO、工務店等が中心となった業種のネ引に関する情報の少なさ、不動産会社・工務店・金融機

ットワーク型の改修を伴う流通モデル

関等の流通に関与する事業主体や需要者の属性の多様性等に起因する。
例えば都道府県毎に見ると既存住宅の流通率には大きな開きがあり、また需要動向の活発な大都市地域は地方に比べて、既存住宅の流通比率が高いといった地域性③ 断熱改修や耐震改修など地域で必要となる性能向上の推進や地域に活性化のための既存住宅活用が必要な地域での地方公共団体等の主導による政策実現型の改修を伴う流通モデル
また、地域性に着目すると以下のように既存住宅流がある。このように既存住宅流通促進には、流通主体や通市場を分類することができる。

地域性に的確に対応したきめ細かい市場環境の整備の観地域Ａ：人気のある鉄道沿線で、特定の事業者により開点が重要である。
そこで本研究開発は、これら地域特性を踏まえ、流通活性化のための制度インフラ（性能評価・表示手法、発され、ブランド力のある地域
地域Ｂ：早くから都心へのベッドタウンとして開発され、成熟した住環境が形成されている地域

融資手法等）と事業手法（既存住宅の流通促進を図る事

地域Ｃ：高齢化が進み空家が発生する NT 等業モデル）を一体的に検討・提案することをその目的と地域Ｄ：街なか居住、町家暮らしのニーズがある地域

している。

地域Ｅ：UIJ ターン等の田園居住ができる中山間地域［研究内容］

地域Ｆ：気候・風土に配慮することが求められる地域

既存住宅流通市場は、住宅ストックの地域特性、供次に既存住宅流通における「リフォーム」「売却・給者・需要者の特性、不動産会社、工務店、金融機関等賃貸」「購入・借上げ」の各時点での地方公共団体によの流通に関与する様々な業態により、一様でない流通形る支援・施策等の制度インフラの整備状況についてアン態が地域ごとに複層的に形成されていると考えられる。

ケート調査を行い、既存住宅のより円滑な流通・改修のそこで市場構造の分析を行うとともに、国内外の事業手ための方策について検討、整理した。

法事例について、既存資料等の収集、有識者へのヒアリ① 不動産（仲介）情報とリフォーム提案をセットで情ング、現地調査等により整理、分析を行った。
この分析の結果、調査した主体には、民間業者、報提供することで、購入者のニーズに叶った既存住宅の選択を支援する不動産情報提供の場の充実：購平成 22 年度に終了した研究開発【運営費交付金による研究開発】

入検討者のニーズにあった適切な物件選択、購入後業者、設計事務所の各業種が中心主体となった流通モデのリフォームを含む検討・相談支援のための情報提ルについて、必要となるソフト技術、業種間連携のあり供の場（Web 等）や体制づくり、提供すべき情報方等を整理し、既存住宅流通市場の活性化のための事業手法として、流通モデル提案Ⅰ～Ⅲを作成した。

項目等の整理② 既存住宅の購入＆改修を円滑に行うための融資・税

Ⅰ 工務店を中心主体となり、仲介業者機能を取り込ん制の整備：既存住宅の購入・改修を一体的に取り扱だモデル（工務店側で物件情報とあわせてリフォーム提案や住まい方提案を実施）

う融資制度の整備、既存住宅の購入・改修に対するⅡ

新築住宅と同等の税制優遇措置

仲介業者が中心主体となって、取り扱い物件に対し、③ ユーザー・事業者間の調整等の機能を果たす専門職提携する工務店等からリフォーム提案を行う、ある能の育成：「既存住宅の売買＋リフォーム」の相談

いはリフォーム希望を叶えられる住宅探しを可能にするモデル窓口になり得る職能の育成（現状の宅地建物取引業

Ⅲ 設計事務所等が中心主体となって、設計監理業務を者や建設業者に＋αの教育・啓発）

拡張した日本版エスクローを行い、既存住宅購入＆リフォームとセットになった既存住宅の販売方法には 3 つあり、これらについて事業手法を開発した。

リフォームを一体的に安心して行うモデル（信託を(a) 既存住宅の売り主がリフォームを実施し、販売する活用し、既存住宅売買瑕疵保険、リフォーム瑕疵保険のほかに、工事中の契約に係る事故防止を図る方タイプ

策を実施）(b) 既存住宅の買い主が購入後にリフォームを実施する

これらの流通モデル提案を、既存住宅の流通市場のタイプ

地域性にあわせて用いることにより、現在相対的に市場(c) 業者（買取再販業者等）が既存住宅を購入後にリフが形成されている大都市地域から、地方都市まで、そのォームを実施し、販売するタイプ

流通市場の活性化を、販売者や購入者双方が安心して推［研究結果］
以上の、研究から導き出された研究成果としての事進することが可能となる。なお、これまでにほとんど行業手法の開発については、ユーザー（購入者）ニーズへわれていない手法ではあるが、既存住宅の活性化がよりの的確な対応、リフォームの二重投資の回避が可能な事必要な地方部でも有効に機能すると考えられる流通モデ

業モデルとして上記タイプ(b)を中心に、工務店、仲介ル提案Ⅲを図 1 に示しておく。

ユーザーアプローチ

リフォーム事業者

購 入
中立的立場での購入コンサルテ
ィングや仲介・リフォーム事業者等との調整役を担うことが重要

事業者選定

改 修
リフォーム工事

物件選定段階からの相談窓口機能

設計事務所

サポート主体

窓口対応、相談・コンサル

必要に応じた連携

購入仲介

インスペクション・
リフォーム設計

工事監理［仲介事業者］窓口対応、相談・コンサル
購入仲介

建築士の職能を活かした建物診断（ｲﾝｽﾍﾟｸｼｮﾝ）や工事進捗に応じた適切な工事監
理、資金管理の実施が重要

工事検査
保証

業界団体・公的機関等により、事業内容の妥当性を明示する仕組みづくりや建築士の技術向上を図る体制を構築することが有効

図-1

バックアップ／サポート

流通モデル提案Ⅲ：設計事務所主導による一貫したサービスの提供