【一口家主」４つの特徴「一口家主」通信第４８号平成３０年１２月 16 日
【今月号のコンテンツ】

・ご購入いただいたマンションの運用状況

Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５～６年国債のイメージ
5～６年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効します。
【販売済商品の運用状況】

いずれの物件も計画通り順調に運営されています。

・【新規物件】第 16 号商品 「コンシェリア目白 THE GRANDRESIDENCE 103 号室」の募集を開始しました。
「学習院大学」「早稲田大学」至近 かつての大名屋敷や旧華族の邸宅の街並みを伝える文京エリアの由緒ある住宅街 緑に抱かれた大型マンションです。JR、東西線、西武新宿線各線「高田馬場」駅より徒歩６分、JR「目白」駅より徒歩１０分 という利便性も誇ります。

・【新商品のご紹介】5 年前にクレアスライフは「一口家主 iAsset」で実物不動産の小口化という新しい商品を世の中の他社に先駆けて発売しました。お陰さまで発売以来皆さまから好評を頂いております。それに続き、この度その姉妹品として「コンシェリア JAsset」を商品化しました。
「コンシェリア JAsset」の概要とその狙いをご紹介します。

・【やさしい資産運用のお勉強】不動産ファンドの資金調達はデット（debt債務）とエクイティ（equity 出資金）でまかなわれます。エクイティは通常「匿名組合出資」という方式で行われます。今回は「匿名組合出資」についてご説明します。

・「一口家主」商品説明会のお知らせ【残口数が少なくなってきました！！】マンション名⑮

コンシェリア大塚 HILLSIDE SQUARE205 号室

共有持分総口数

65 口

募集口数

52 口

分譲総額

3,250 万円

募集総額2,600 万円

一口の価格

500,000 円

一口当たり年間賃料

10,669 円（2.13％）

運用期間（6 年間）

平成 30 年(2018 年)10 月 1 日～平成 36 年(2024 年)9 月 30 日

マンション名＊下記の数字は各物件の直近の決算時のものです。

稼働率

入居者

受取賃料の変動

年間 1 口当りの変動

現在の賃料

支払賃料

なし
月額 136,800 円
なし
月額 177,915 円
なし
月額 164,430 円
なし
月額 165,735 円

12,160 円（2.43%）
12,203 円（2.44％）
12,180 円（2.43％）
11,753 円（2.35％）

500,000 円

なし
月額 85,050 円
なし
月額 95,400 円
なし
月額 95,850 円
なし
月額 96,300 円
なし
月額 80,990 円
なし
月額 85,950 円
なし
月額 135,720 円
なし
月額 97,650 円
なし
月額 99,900 円
なし
月額 111,150 円

11826 円（2.36％）
11,041 円（2.20％）
10,908 円（2.18％）
10,909 円（2.18％）
11,079 円（2.21％）
10,652 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,667 円（2.13％）

501,252 円① 早稲田 GF605 号室（平成 25.11 運用開始）② 神楽坂 902 号室（平成 26.4 運用開始）③ 東京 BC407 号室（平成 27.3 運用開始）④ 東京 BC507 号室（平成 27.7 運用開始」

100％

なし

100％

なし

100％

なし

100％なし⑤ 馬込 TERRACE401 号室（平成 27.11 運用開始）

100％

なし

⑥ 池袋 CROSSIA201 号室（平成 28.2 運用開始）

100％

なし

⑦ 池袋 CROSSIA301 号室（平成 28.3 運用開始）

100％

なし

⑧ 池袋 CROSSIA401 号室（平成 28.5 運用開始）

100％

なし

⑨ 王子飛鳥山 104 号室（平成 28.9 運用開始）

100％

なし

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室（平成 28.12 運用開始）

100％

なし

⑪ 新宿 HS306 号室（平成 29.3 運用開始）

100％

なし

⑫ 新宿 HS 203 号室（平成 29.6 運用開始）

100％

なし

⑬ 新宿 HS 703 号室（平成 29.12 運用開始）

100％

なし

⑭目白 TGR 109 号室（平成 30.7 運用開始）

100％

なし

優先持分権評価額

505,683 円
509,597 円
503,842 円

500,000 円
500,094 円
500,300 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円●「一口家主 iAsset」を譲渡（売却・贈与）する場合は必ずクレアスライフの事前の同意が必要となります。不動産業者などより買取りたいとの電話やハガキが頻繁に来るかと思いますが、不特定多数の方に転売する業者への譲渡は同意しかねますので、そのような電話等があった場合はお断り頂くようお願いいたします。

【やさしい資産運用のお勉強】【新商品のご紹介】
1

5 年前にクレアスライフは「一口家主 iAsset」で実物丌動産の小口化という新しい商品を世の中の他社に先駆けて発売しました。お陰さまで発売以来皆さまから好評を頂いております。これに続き、この度その姉妹品として「コンシェリア JAsset」を商品化しました。
「コンシェリア JAsset」の概要とその狙いをご紹介します。
コンシェリア JAsset の概要

１-③

１．対象丌動産 都心新築マンション
２．投資単位 一口 100 万円で 5 口以上
３．ネット利回り（目標） 3%
４．運用期間 10～20 年
5．物件管理 全てクレアスライフが代行

都心のマンション投資がいいことは分かっていても 1K でも 3,000 万円～4,000 万円します。手持ちの資金全てをつぎ込むわけにはいかないし、今からローンを組みたくないという方も多いでしょう。そのとき

１-①

人生 100 年時代の生活資金は今からでもできるマンション投資利用できるのが、「コンシェリア JAsset」です。クレアスライフが開発した都心の新築マンションの共有持分を 500 万円からの金額で購入・運用することができます。
賃料の集金、固定資産税の支払等の管理事務は全てクレアスライフが行いますので、購入した後は手間暇は一切かかりません。

経済産業省によると日本人の女性は 93歳、男性は 87 歳で亡くなる人が最も多いそうです。将に人生 100 時代が現実のものとなりつつあります。その中で心配なのが老後の生活資金です。公的年金だけ１．５０万円で都心の新築マンションが買える
2．相続対策に有効ではやっていけないので、現役時代の貯蓄や退職金などを取り崩していかざるを１）“争族”の根を絶つ得ません。しかしこれだけでは丌安です。
複数の相続人がいるときに 1 戸のマンショ多くの方が資産運用をして、生活貹なりンを分割することはできません。取り敢えレジャーの貹用の補填をしようと考えてず共有としたり、特定の一人に相続させたいらっしゃいます。
りすると後々“争族”の原因となります。
しかし、ここでの資産運用は現役時代と「コンシェリア JAsset」は一口 100 万円は異なります。
単位で持分を分割できるので、現金に近い
1-② 人生 100 年時代の資産運用とは形で遺産分割ができます。
老後の資産運用は、次のことが重要です。 ２）相続税・贈不税の節税対策として通常相続財産の評価は時価で行われます(1)安全性が高いことが、丌動産の場合は相続税評価額という評(2)長期にわたって安定的な収益が得られ価方法で行われます。
ること失敗したら挽回が困難ですし、一時的な収入ではあまり意味がありません。
このような条件を満たす資産運用はあまりありません。数尐ない選択肢の一つが東京都心のマンション投資です。ある調査会社のレポートに拠れば、山手線の駅
近マンションでは 10 年前と比べてマンション価格も賃料も同じあるいは値上りしているものが多いとのことです。

この方法に拠ると「コンシェリア JAsset」
で賃貸物件として運用しているマンションは時価の約 5 分の 1 になります。これは生前贈不のときの評価額にも適用されます。例えば、「コンシェリア JAsset」5 口500 万円は約 100 万円の評価額になります。その場合は暦年贈不の基礎控除である110 万円の範囲に入るので贈不税はかかりません。

ファンドの資金調達はデット（debt 債務）とエクイティ（equity 出資金）でまかなわれます。
エクイティは通常「匿名組合出資」という方式で行われます。今回は「匿名組合出資」についてご説明します。
１．資金調達はデットとエクイティ

３．匿名組合契約がファンドで使われる理由丌動産ファンドが物件を購入する資金の調達はデット（debt 借入金）とエクイティ（equity 出資金）で行われます。エクイテ
ィのみで調達される場合もあります。ファンドでは匿名組合契約による出資が一般的です。

匿名組合契約では、出資者は出資するのみで丌動産の運用や管理に関わる必要はありません。また、組合員は、出資の範囲内でのみ責任を負えばよく、無限責任を負うことはありません。投資家にこのようなメリットがありますが、匿名組合方式が広く使われる理由

２．匿名組合とははパススルー課税のためです。
匿名組合契約に基づく損益は、匿名組合員に「当事者の一方（匿名組合員）が相手方（営業者）の営業のために出資をなし、その営業より生じる利益の分配を受けることを約束する契約形態をいう。」つまり、営業者が匿名組合員から集めた財産を運用して利益をあげ、これを分配するのが匿名組合契約です。組合員は財産の運用を営業者に任せ口出しはできません。また組合員による出資は営業者の財産となります。
＊下図で説明②．投資家は SPC（営業者）と匿名組合契約を締結し、匿名組合出資をします。
④営業者はデットと出資金で丌動産を購入します。丌動産の運用は営業者に任されます。
この丌動産は営業者の財産となります。
⑨運用益・財産が組合員に分配されます。

全て分配することが出来ます。言ってみればストローみたいなもので、SPC には何も残りません。従って匿名組合自体は課税されません。その導管体としての利用価値が高いためファンドにおいて利用されています。
４．匿名組合契約での留意点①匿名組合員の出資によって購入した丌動産は営業者の財産になるということ。従って営業者固有の事由による倒産の影響は、匿名組合財産にも及びます。
②ソーシャルレンディングなどで投資した法人が、匿名性ゆえにどのように事業を運営しているか分からないことがあります。
（＊丌動産特定事業法の匿名組合や REIT、大手私募ファンドでは開示するのでこのようなことはありません。）

合同会社（GK）－匿名組合（TK）によるファンドスキーム図（概念図）

簡こ
略の化図
しはて分いかまりす易。くす
る
ため

SPC＝営業者⑥賃貸
丌動産の丌動産⑦賃借料賃借人④丌動産の購入

投資家⑨分配金（匿名組合員）資本金⑤ 購入 代金 の支 払いい（＊2）実際のスキームでは、信託受益権で行うのが一般的です。

②匿名組合出資

出資金（＊2）

有者（オリジネーター）

金融機関

⑧元利金

（営業者の財産）

丌動産の原保デット③デット（＊1）①資産運用業務の委託

アセットマネージャー（AM）（＊1）実際のスキームではノンリコースローンが一般的です。