平成31年9月25日

出前講座(抜粋)=土壌汚染リスクへの対応=

私たちは先ず、環境riskを診ることから始めます。

株式会社アースアプレイザル九州
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目次

1.土壌汚染リスク
2.土壌汚染と不動産取引に係るデータ紹介
3.土壌汚染リスク対応のプロセス
4.土壌汚染対応の転換期!?

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1.土壌汚染リスクとは（1） 健康リスク① 有害物質の人体への直接接取② 有害物質の人体への地下水等飲用による摂取

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1.土壌汚染リスクとは(3）土壌汚染リスクとは①土壌汚染が顕在化すると、健康リスクに加えて、不動産・ビジネスリスクを招く恐れがある。
②用途変換、売買に係るリスク

直接的なリスクⅰ浄化の実費用負担
ⅱ損害賠償責任ⅲ資産価値・担保価値の低下
ⅳ売買機会の制限
ⅴ商品価値の喪失
間接的なリスクⅰ消費者による不買運動
ⅱ取引先契約打ち切り
ⅲ株価の下落ⅳ将来的な法改正によるリスク等*ステークホルダー
売主

買主 ⇒ 土壌汚染土地を“購入することに全く問題はない”は 9％に過ぎないというデータあり!
買主=デベロッパー ⇒ 開発後に売主の立場で説明責任が求められる。
不動産仲介
金融機関
不動産鑑定事務所
会計事務所
弁護士
行政住民
他

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2.土壌汚染、土地取引に係るデータ(1)土壌汚染状況調査・対策の受注高・受注件数の推移 環境白書より

名目GDP
1969年 61兆円
1989年 387兆円
2019年 539兆円(634%)(139%)

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52.土壌汚染、土地取引に係るデータ(2)「地歴調査、状況調査結果の集計」(アースアプレイザル九州資料)

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62.土壌汚染、土地取引に係るデータ(3)「汚染の顕在化率、汚染物質の種類」( 土壌環境センターHP、Ｎ-GETReC Report No.130より)
自主調査では、約4割が「汚染あり」

揮発性有機化合物⇒、増加
重金属類⇒減少1「鉛」
2「ふっ素」
3「砒素」

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72.土壌汚染、土地取引に係るデータ(4)「(H30)都道府県別指定区域情報」(Ｎ-GETReC Report No.130より)

関東地方 971(40.7%)

指定区域は3大都市圏に集中(78.2%)

近畿地方 585(24.5%)

九州地方169(7%)

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82.土壌汚染、土地取引に係るデータ(5)「自主調査の契機の推移」(実態調査結果;土壌環境センターHPより)「土地売買」がダントツ! 一位

2003

2004

2005

2006 20072008 200920102011 2012

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2013

2014 2015 2016 201792.土壌汚染、土地取引に係るデータ(6)「土地取引の｢面積規模｣･｢都市計画区域｣別 ｢全届出受理状況｣ 国土交通省HP
改正土対法の追加対象
900㎡～3,000㎡

500～5000㎡
件数 40.9%500～5000㎡
件数 34.7%

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102.土壌汚染、土地取引に係るデータ(7)「土壌汚染と不動産取引｣
国土交通政策研究所報第67号2018年冬季ⅰ平成23年度国土交通省土地・水資源局ヒアリング調査①全体の傾向
全体を通じ土地の売買では、掘削除去など完全浄化を求めるとの回答がほとんどであった。
ただし、工場や倉庫、配送センターなどの場合は必ずしも完全浄化を求めるわけではないようであった。
土地賃借の場合は、マンションや戸建てなどの住宅系では基本的に浄化を求める傾向が強いが、商業施設の設置者や運営事業者の場合は、土壌汚染を残すことにあまりこだわらない傾向があった。

②住宅系施設業種や企業のスタンスにより対応方法に開きがある。

マンションや戸建て住宅などの住宅系施設では、入居者の土壌汚染に対する意識に左右されることが多く、土地の売買、賃貸に係わらず土壌汚染を残したまま土地が取引されるケースは稀であった。
分譲マンションでは、土地取引前に土壌汚染調査（ただし、法に基づく方法による調査であるか否かは明らかでない。）が実施され、土壌汚染の存在が明らかになった場合は、土地所有者に完全掘削除去を求めることが一般的であった。土地建物を個人相手に売却するマンションデベロッパーは、瑕疵担保責任を負わないよう、土壌汚染に関しては非常に神経質である。一方で分譲マンションを扱う中堅企業には、汚染土壌の除去を原則とするものの、プロジェクトごとに裁量が任されている企業も見られた。
小規模な用地を扱う戸建て業者の場合は、土地履歴のみで土地購入を行うケースが多い。ただし、周辺に工場がある場合や土壌汚染の可能性のある地域の場合は、表層土壌等における試料採取等による調査まで行うことを社内規定に設けている企業もある。
土地賃借を前提とする賃貸マンションや賃貸アパートを運営する事業者の場合も、土壌汚染に敏感な事業者が多く、業界大手ほどその傾向が強い。請負工事と一括借上げ契約を伴う場合、指定区域の解除を前提とする社内規定を設けている企業や、土壌汚染の存在が明らかな場合は借上げしないという企業があった。一方で、土地所有者の意向を優先し、法にかなった最低限の土壌汚染対策を実施して、借上げる企業も存在する。
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112.土壌汚染、土地取引に係るデータ③ 商業系施設
商業系施設では土地を購入するケースは少ないが、購入の際には掘削除去が求められる。
土地賃借し自ら建物を建設する大手商業デベロッパーは、土壌汚染地に比較的寛容な事業者がいる一方、拒否反応を示す事業者も存在する。
一般的に商業者の進出条件は、土壌汚染対策が法的に適合していることはもちろんであるが、商圏としての立地条件が良く、事業採算性が確保できることが優先されるようである。

④ 業務系施設
業務系デベロッパーで、土地購入する場合は他の用途のケースと同様である。土地を購入し、賃貸オフィスとして保有する事業者は、会計基準の変更や将来的に証券化などの転売の可能性があることから、土壌汚染地は不確定要素が多くリスクが高いため扱えないという意見である。
土地賃借の場合は、テナントが確保できる需要の多い立地であれば可能性はあると考えられる。

⑤ 医療系施設等
医療法人、社会福祉法人、介護施設運営事業者（病院、老人ホームなど）では、土地購入する場合はこれまでと同様掘削除去が前提となる。
土地賃借の場合でも、医療法人や社会福祉法人が単独で進出する場合は、土壌汚染を嫌う傾向が強いようである。土壌汚染地に進出する場合は、デベロッパーやリース会社など土壌汚染に関する専門的知識を有する企業と組むケースが多いようである。
老人ホームなど一括借上げを事業内容とする介護施設運営事業者の場合も、土壌汚染を嫌う傾向が強いものの、このような運営事業者の扱う施設規模は比較的小規模であり、土地の履歴調査のみで土地所有者が建設するケースが多いとのことであった。
一般的には医療法人等の場合は、健康を扱う法人であること、内部に専門的知識を有する人材がいないことなどから、土壌汚染地への進出を嫌う傾向にある。しかし、病院等は公的施設としての要素が強いため、設立許可や公的補助が得られる場合は進出の可能性があると考えられる。

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122.土壌汚染、土地取引に係るデータ⑥ 製造業者等製造業者、運送業者など（工場、倉庫・配送センター）では、土壌汚染が存在したり、その可能性がある場合でも、土地売買は行われている。土地所有者が一定の土壌汚染調査を実施し、購入予定者に土壌汚染情報を開示し、瑕疵担保を負わないことを納得した上で土地を売却する。
工場の場合は、用途地域などの立地に制約があること、倉庫、配送センターでは、商圏と交通条件が優先されることがその理由と考えられる。また周辺に住宅などが存在しないことも要件になっている。ただし、工場や倉庫といえども、リスクを抱えるおそれの大きい重篤な土壌汚染の場合は、土地を購入することは少ない。
土地賃借の場合は、売買より条件が緩和されている。専門知識のある不動産業者が仲介する場合、賃貸契約の前に一定の土壌汚染調査行い、土地返還の際にも再度土壌汚染調査することで、汚染原因者を特定できるよう配慮しているとのことである。

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132.土壌汚染、土地取引に係るデータ
ⅱ平成28年の不動産協会の見解
不動産開発は、開発候補地を調査・把握したうえで、建築計画・事業収支を立案・検討し、開発用地として取得するか否かを決定するが、土壌汚染（の疑い）がある場合はその調査や対策（原則として用地の売主の負担で引渡までの間に行う）に時間と費用がかかるため事業スケジュールや事業収支に大きな影響がある。

宅地や戸建住宅、マンションの分譲事業にあっては、購入し居住する個人顧客の土壌汚染（対策問題）に関する嫌悪感や理解度が売れ行きなどに大きく影響するため、そもそも土壌汚染（の疑い）がある土地を候補地としない事業者もある。用地として購入する場合でも住宅購入者に安心感のあり、事業者に事後のリスクのない掘削除去が多く選択される傾向がある。
ビルや商業施設、物流施設の賃貸事業の場合は、テナントや来場者の意識が住宅居住者ほどではないことや開発事業者が所有・管理することから封じ込め等の対策がとられる場合もあるが、ビルや商業施設、物流施設を投資物件として、J-REITや投資家に売却する場合もあり、投資家の厳しい基準により選別される可能性も考慮しなければならない。

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143.土壌対応プロセス（1） 関連法等の変遷-1968年・・・大気汚染防止法制定（ばい煙規制法を根本的に見直し）-1970年・・・水質汚濁防止法制定（水質環境基準閣議決定）-1972年・・・水質汚濁防止法改正（無過失賠償責任の導入）-1976年・・・廃棄物処理法改正（敷地内埋立禁止）-1989年・・・水質汚濁防止法改正（地下浸透の禁止)-1991年・・・土壌環境基準（平成13年項目追加）-1996年・・・水質汚濁防止法改正（地下水浄化措置命令）-1997年・・・地下水環境基準-1999年・・・土壌地下水汚染に係る調査・対策指針および運用基準-1999年・・・ダイオキシン類対策特別措置法-2002年・・・不動産鑑定基準等の改正

土地の調査・評価・取引上の法的基盤!

-2003年・・・環境サイトアセスメントPhⅠ・Ⅱ技術マニュアル(GETReC)-2003年・・・土壌汚染対策法施行-2003年・・・宅建業法施行令の改正-2006年・・・油汚染対策ガイドライン公表(鉱物油に起因する油問題対応)-2006年・・・埋め戻し土壌の品質管理指針(GEPC)-2007年・・・RBCA:リスク評価に基づいた修復措置研究報告(GETReC)-2010年・・・土壌汚染対策法一部を改正する法律施行(調査義務拡大・自然由来汚染)(環境省)-2011年・・・不動産・土地取引におけるERガイドライン改訂(BELCA)-2012年・・・水質汚濁防止法の一部を改正する法律施行(地下水汚染の未然防止)-2013年・・・ASTM 環境サイトアセスメント(ESA)実務規格E1527改定（⽶国環境保護局）-2014年・・・リスク評価を活用した土壌・地下水汚染対策の考え方（一般社団法人土壌環境センター）-2018年・・・大気汚染防止法の一部を改正する法律(水銀待機排出規制)-2018年・・・事業者の土地の利活用のための土壌汚染対策ガイドQ＆A事例集(経済産業省)-2018年・・・土壌汚染対策における環境負荷定量評価ツール簡易版（東京都環境局環境改善部化学物質対策課）-2019年・・・土壌汚染対策法一部を改正する法律施行(環境省)-2020年・・・民法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律施行予定、(法務省)
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3.土壌汚染対応プロセス(2)「業務プロセス 」 (環境省資料)

リスクマネジメント手法①リスク発見・特定②リスク分析
③リスク評価④リスク対応

フェイズ1

フェイズ2

必要な際にフェイズ3
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3.土壌汚染対応プロセス(3)「フェイズⅠ 調査スペック 例」 (㈱アースアプレイザル九州)

ASTM(米国材料試験協会)は【公的情報】の収集を規定している。

水濁法・下水道法特定施設
大防法・ばい煙発生、VOC排出・水銀排出施設
消防法危険物施設(地下タンクなど)

廃棄物が地下にある区域*指定区域内で土地の形質変更を行う場合は届出とともに環境調査を行うことになる。

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173.土壌汚染対応プロセス（4） 土壌汚染の原因

成果

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3.土壌汚染対応プロセス(5) 「フェイズ1 リスク考察例」 (㈱アースアプレイザル九州)【REC】
土壌汚染発生の可能性がある。

【HREC】
過去に汚染が存在したが対策工事により除去されている。

【CREC】
汚染が存在するが暴露経路が遮断されている。
*土地利用上の制限あり。

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193.土壌汚染対応プロセス(7)フェイズ2 ガソリンスタンド調査例 (㈱アースアプレイザル九州)

土壌ガス採取状況

人力による表層土壌採取状況

表層土壌試料（ボタ土混入：黒色）

専用ボーリングマシーンによる土壌採取状況

土壌試料（アスベスト混入：白色）

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3.土壌汚染対応プロセス(8)「フェイズ2 調査・対策工事計画の見える化 例」 (㈱アースアプレイザル九州)
地形・地下水流向地質

拡散シミュレーション

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3.土壌汚染対応プロセス(9)「フェイズ3 対策工事」(㈱アースアプレイザル九州)

掘削深度管理状況

想定外の汚染源 (燃え殻の埋め立て)

健全土（分析済）による埋め戻し状況

土壌洗浄のプラント（原位置浄化）
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3.土壌汚染対応プロセス

シアン化合物により汚染された土壌（印刷工場跡地）漏えいした油油により汚染された土壌と地下水（ガソリンスタンド跡地）
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4.土壌汚染対応の転換期(1)新しい概念「評価地点、目標土壌溶出量、目標地下水濃度の設定」
評価地点の設定 (リスク管理手法へ転換)「要措置区域」周縁 ⇒ 「曝露経路」上の中間地点

敷地境界地下水飲用井戸

目標土壌溶出量を下回る土壌汚染の残置の可能性

従来のモニタリング井戸

評価地点 モニタリング井戸

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4.土壌汚染対応の転換期(2)低濃度(自然由来)土壌汚染土地の流動化が進む!?
土地取引時には、土地の要求品質性能と土壌汚染の状況との差異分析、対応シミュレーションが求められる。
1.REC (Recognized Environmental Condition):土壌・地下水汚染リスクが存在する状態

2.HREC (Historical Recognized Environmental Condition）：土壌・地下水汚染が除去された状態

3.CREC (Controlled Recognized Environmental Condition):汚染の拡散防止対策が講じられ、通常の土地利用上健康被害を招くことがない状態、土地利用上の制限がある。

・汚染状態の正確な把握
・対策工法の制約の把握(工事費コストアップ要因)
・利用制限の把握
・ロードマップ予測・周辺地への汚染拡散リスクの把握
・保険活用の検討
・弁護士への相談
・行政へ相談土壌環境センター資料copyright (c) 2019 EAQ

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4.土壌汚染対応の転換期(3)「土壌汚染対応の将来像」(産総研HPより)東京都の取り組み◎土壌汚染対策おける環境負荷定量評価手法検討会報告書 （平成27年3月）（PDF：772KB）◎環境負荷評価手法ガイドライン
土壌汚染対策における環境負荷定量評価手法ガイドライン（PDF：3,474KB）

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4.土壌汚染対応の転換期(4)「民法改正への対応」(BUSINESS LAWYERS HP 第3回不動産売買契約の留意点(表明保証責任)より)

たとえば、土地の買主が、“対象地に土壌汚染が存在せず、地中障害物等も存在しない”ことを売主に確約させたいという場合、売買契約書において、表明保証条項としてその旨の条項（概括的な条項）を設ける、または、対象地の地歴や関係書類、売主の説明等からみて後に発見される可能性があると考えられる土壌汚染や地中障害物について具体的な条項として明記することなどが考えられます。
特に、表明保証の対象となる土壌汚染（有害物質）や地中障害物を具体的に明記する場合には、対象となる有害物質や基準値（基準値がない場合の任意数値基準）、その検査方法等についても検討することが必要となります。地歴や関係書類、売主の説明等からみて後に発見される可能性があると考えられる土壌汚染や地中障害物については、その取り扱いについて契約に明記することを検討すべきと考えられます。

【留意すべきポイント】•表明保証の対象となる土壌汚染（有害物質）や地中障害物が明確となっているか？
•表明保証の対象となる有害物質を明記する場合には、対象物質や基準値（基準値がない場合の任意数値基準）、その検査方法等が明確になっているか？

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