M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

5
MAY

2021

〜安心安全な住居と暮らしを〜

外国人との共生に向けて［巻頭 特 集１］

［特集２］

Member's SDGsアクション［特集３］

インボイス制度が不動産業界に与える影響［法律相談］

取引価格についての調査・説明［賃貸相談］

貸家が借家人の失火で火災に遭った場合の措置
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和２年度 第８回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、損害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

5社

6件

90,080,988 円

認

証

2社

2件

10,860,000 円

保

留

3社

4件

否

決
26社

27件

令和２年度認証累計

不動産保証協会

94,541,645 円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集 1

MONTHLY RE AL E STATE

04

5 2021

外国人との共生に向けて〜安心安全な住居と暮らしを〜
特集 2

MAY

08

Member's SDGsアクション
特集 3

10

インボイス制度が不動産業界に与える影響
税理士

井出 真

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

取引価格についての調査・説明
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

貸家が借家人の失火で火災に遭った場合の措置
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）
について
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18「攻撃型業務」でパフォーマンスアップを目指せ
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

20

宅建業法

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

22

事業用建物の賃貸借で借主が目的使用できなかったトラブル
不動産適正取引推進機構 中戸 康文＜物件調査のノウハウ＞

写真：北川孝次 /アフロ

COVER PHOTO

兜飾り

24

不動産コンサルタント 津村 重行
その他「端午の節句」に兜や甲冑が飾られるようになったのは、鎌倉〜室町時代の武家の慣わしに由来しているといわれる。当時は梅雨の目前に26

なると武具を出し、風を通して虫干しをしていた。

27

武将にとって兜や甲冑は身を護るための装備で

29

あるため、
それがのちに「わが子を病や厄災から売買重要事項の調査説明ガイドラインの構築に向けて守ってくれるように」と願いを込めて、５月の男の30子の節句に飾られるようになったという。

31

新機能満載！ラビーネットのご紹介
協会からのお知らせ
地方本部の動き
新入会員名簿NEWS FILE

巻頭特 集１

外国人との共生に向けて〜安心安全な住居と暮らしを〜

1992年に内閣府が公表した『国民生活白書』で初めて少子化という言葉が使われてから、この現象はいまだに続いています。また、少子化と併せて高齢化も進み、生産年齢人口の減少から国内の労働力不足は深刻化しています。そこで近年、注目を集めているのが海
外から訪れる優秀な人材です。彼らは我が国の企業活性化や労働力不足を解消する鍵として期待されています。

地方圏では大都市圏に比べ、世帯数

課題解決の糸口となる外国人労働者の存在してきます。

の減少が早期に始まり、2020年頃を人手不足に陥っている業種では、海ピークに減っていくと見込まれていま外からの人材に頼らざるを得ない現状す（図1）。人口減少と聞いてまず思いがあり、国は“ 国 内人 材 確 保の取り組

国 立 社 会 保 障・人口問 題 研 究 所の浮かべるのは「少子高齢化」という方みを行ってもなお外国人労働者の受入

推 計によると、日本の人口はすでに減も多いでしょう。そしてその先には、少れが必要と認められる業種（特定産業

少 局 面に入っており、今 後さらにその子高齢化が及ぼす「生産年齢人口の分 野 ）”について、2 0 1 9 年に新たな在傾向が進むと予測されています。また、低下」や「労働力不足」の問題が浮上

留資格「特定技能」を創設しました。これは一定の専門性・技能を有し、技能試験や日本語能力試験に合格すること

図１ 人口・世帯数の推移と将来設計
大都市圏
80,00063,74860,00040,0002.6 2.5

66,53965,759 63,037

66,69665,052

24,45620,00080,0005.0
66,34464,555

2.4 2.3

61,314

2.2 2.2 2.2 2.1 2.1

28,001 29,749 29,847
25,94329,042を必 要とし、即 戦力となる外 国 人 材の

地方圏
5.0

4.5
63,1784.0

60,0003.5
3.0

61,71362,7162.8

2.7

40,0002.5
2.029,3801.5
29,99828,702

22,32620,0001.0

23,11956,78558,78660,3992.6 2.5

23,841

4.5
49,605 4.0
52,17954,5702.4 2.4 2.3 2.3

24,35823,63624,290 24,118

2.2

22,05522,9350.5
0年 年 年 年 年 年 年 年 年
00 05 10 15 20 25 30 35 40
20 20 20 20 20 20 20 20 20

人口

0.0

0

年 年 年 年 年 年 年 年 年
00 05 10 15 20 25 30 35 40
20 20 20 20 20 20 20 20 20

世帯

3.5

出入国在留管理庁によると、2020年末
現在、在留外国人数は288万7,116人
で、在 留 資 格 別にみると、「 永 住 者 」の2.5

次に多いのが「技能実習」の378,200

2.0人となっています（図2）。実際に技能実

1.5習や特 定 技 能で外 国 人を雇った企 業

1.0

からは、
「まじめで素直な人材が多く職

0.5

場の活性化にもつながった」
「ダイバー

0.0

1世帯あたりの人員数人 口：国勢調査[総務省]、
日本の地域別将来推計人口（2018年3月推計）[国立社会保障・人口問題研究所]
世帯数 ：国勢調査[総務省]、
日本の世帯数の将来推計（2019年4月推計）[国立社会保障・人口問題研究所]

4 月刊不動産 ｜ 2021.5

不 足の解 消に期 待が高まっています。

3.0

大都市圏：住生活基本法施行令で定める都府県（茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、三重県、京都府、大阪府、兵庫県および奈良県）
地 方 圏：大都市圏以外の道県
出所

就労を目的としていることから、労働力

シティの推進や異文化理解を深めることに役 立った」「 企 業の海 外 進出への手掛かりとなった」などの声が上がっています。
しかし、外国人への偏見やトラブルの発生、異文化による価値観のズ
レ、雇用に関する煩雑な手続きなどか

図３ 外国人世帯の居住状況（全国・住宅の種類別）

図２ 在留外国人数の推移（主要在留資格別）

2% 1% 2%

（万人）
90

28%

全世帯

80

61%

5%

70
外国人

60

50%

のみの
世帯

50

10%

0%

40

20%

民間の借家

30

給与住宅

20

30%
持ち家

間借り

40%

50%

17%

10% 6% 6%

60%

70%

80%

11%

90% 100%

公営の借家・都市再生機構・公社の借家住宅以外に住む一般世帯
出所

10

総務省「平成27年国勢調査」
をもとに作成0
2016年末2017年末2018年末

2019年末

永住者

技能実習

特別永住者

技術・人文知識・国際業務

留学

定住者

特定活動

家族滞在

2020年末日本人の配偶者等

永住者の配偶者等

出所 出入国在留管理庁（令和２年末現在における在留外国人数について）る近隣住民とのトが異なることや他の入居者・近隣住民

ラブル、外 国 人 へとのトラブル発 生の不 安 等の理由で、の 差 別 など が 上

外国人に対して入居制限を行っているげられます。そこ

例が少なからず存在し、積極的に受けで 、外 国 人 労 働入れている賃貸住宅はまだ多くはあり

者と地 域 住 民 がません。

ら外 国 人 雇 用へ踏み切れない企 業が双 方とも安 心して暮らしていくために

総務省によると、高度外国人材が日多いことも事実です。

は、日本 語でのコミュニケーション、文本での生活について「生活環境の短所

化やルール・マナーの相互理解が重要

や困っている点」
としてあげたもののうとなります。すでに外国人の居住が増え

ち、「 住 宅 の 確 保 が 困 難 」が 最も多くている団地などでは、ごみの捨て方、騒なっています。それらの問題を解消し、

音 、言 語・文 化による問 題などの課 題

外国人労働者の住居を安定的に確保

実際に日本で暮らしている外国人労に対応するために、多言語のごみ分別するためには、①外国人労働者に対し働者に目を向けてみましょう。外国人とチラシを配 布したり、生 活 上のマナーては、賃貸住宅の入居や居住についての共 生 社 会の実 現に向けた環 境 整 備に関するガイドを用意するなど、共生の必要な基礎知識や住宅情報を提供すについては、国の政 策 会 議でもたびた

取り組みを実施しているところも多くある ②家主側に対しては、外国人入居者

び論じられており、その中で“我が国にります。

に対する不安を解消するための方策を外国人との共生に向けた課題とその解決策

進めることが必要となってきます。外国

おいて人口減 少 や高 齢 化 が 進 行する
中、地 域 経 済を支える貴 重な人 材として、また、地域社会の重要な構成員としそれでも直面する外国人の住居問題

が暮らしやすい地域社会づくりを推進することが求められている”とされています。

暮らしに関するルールは、国土交通省
が発行するマニュアル『外国人の民間て、外 国 人 住 民 の 役 割は 重 要 性を増しており、国 籍 等にかかわらず外 国 人

人にはわかりにくい賃貸住宅の契約や安心・安全な暮らしに不可欠な住居についてはどうでしょうか。
国内における外 国 人の居 住 形 態は賃貸住宅が50％を占めていますが（図賃貸住宅入居円滑化ガイドライン』（日
本語、英語、中国語、ベトナム語、
タガロ
グ語など14か国語で作成）などを活用することが手助けとなるでしょう。

では、外国人労働者が日本で暮らし

3）、彼らにとって、入居を希望する際に不 動 産 事 業 者にとって外 国 人の住ていくうえで起こりうる問 題には、
どの

必 要 な「 物 件 の 探し方 や 借り方 の 知

居確保の問題は、“安心安全な住まい

ようなことがあるでしょうか。例えば日識」「 居住ルールに関する情報」が十分を提 供する”という観 点から密 接に関常生活の中では、言葉・生活習慣の違に得られていないという問題があるよう係しており、今 後さらに適 切な対 応がいから起きる「ごみ出し」や「騒音」によです。また家主においては、習慣・言葉求められてくるかもしれません。

2021.5 ｜ 月刊不動産 5

巻 頭 特 集１

外国人との共生に向けて地域密着だからできる事業を通した社会貢献
外国人の居住問題が浮き彫りになるなか、「外国人が安心して生活できるよう、住まいの面でフォローするのが私の役目」。そう語るのは、兵 庫 県 西 宮 市で不 動 産 事 業を営む鈴 木 治郎 氏。外 国 人 労 働 者 が 急 増 する西 宮 市・武 庫 川エリアで、自らオーナーとなり、外 国 人 向けシェアハウスを運営する同氏にその経緯等を伺いました。

地域に根ざすことで見えてくる課題―外国人向けシェアハウスの運営を始めたきっかけはなんでしたか。
数年前に、ベトナム人労働者の人材派遣を行っている企業から「大勢の外自転車で15分くらいの場所に空き家できないかと考えていましたが、あまりの売り物 件を見つけて。再 建 築 不 可

現実的でなかったので、シェアハウス運のため、買い手がつかない空き家だっ営のノウハウはないながらも弊社が行たので、交渉して少し安く購入するこ

うことになりました。外国人向けにシェとができました。内装 、消 防・防 火 設

アハウスを所有して運営するということ

備、風呂場を撤去してシャワールームに不 安はありましたが 、それ 以 上に土を2基新設するなど工事を施してもら

地建物の再販の方法はありますので、い、家具や備品も揃えました。

仮に失敗してもリカバリーは十分可能

そうして完成したのが「シェアハウス

国人が住める住居はないでしょうか」と相談を受けたことが、そもそもの始まりでした。当初は、普 通の賃 貸 物 件に斡旋することや、古い物件を改修して寮として共同生活をしてもらえないかと、いだと思っていました。物件は駅からも遠くなく、昔からの住宅街で環境は良かっ

鳴尾」なんです。
― 運 営も鈴 木さん自らが 行っていると聞きました。

たですね。
その反面、古い住民さんが多い地域だったので、シェアハウスの準備
段 階から近 所 へ根 回しをするために、

ろいろな提案をしていたのですが、話がはい。当初、運営や所有に関しては自治会長さんや近くの顔役の方へこま進んでいく中で、勤務先となる工場から人材派遣会社や派遣先企業にお願い

めに訪問しました。当初から外 国 人 向

参考資料１ 【兵庫県】外国人雇用事業所数及び外国人労働者数の前年比較
人

数50,0008,286

45,0007,275

40,00035,000

5,762

30,00025,000 4,036
20,00015,00010,000

参考資料２ 【兵庫県】外国人労働者の属性

4,549

20,303

4,947

23,68344,441

6,277
41,08334,5169,000

外国人労働者総数

44,441

41,08334,5167,000

中国（香港等を含む）

9,752

9,582

8,902

6,000

韓国

1,398

1,276

1,154

5,000

フィリピン

3,322

3,094

2,822

ベトナム

19,152

17,207

13,210

ネパール

1,563

1,187

1,097

インドネシア

1,264

1,199

838

ブラジル

1,311

1,307

1,195

ペルー

520

508

449

その他

6,159

5,723

4,849

3,000

17,614

2,000
1,000

5,000
0

0
平成26年 平成27年 平成28年 平成29年 平成30年
外国人労働者数

令和元年

令和2年

事業所数

令和2年10月末現在、兵庫県の外国人労働者を雇用している事業所数は、
8,286カ所、外国人労働者数は44,441人。
この数字は、令和元年10月末
現在の7,275カ所、41,083人に対して1,011カ所、3,358人が増加。

6 月刊不動産 ｜ 2021.5

令和２年（人） 令和元年（人） 平成30年（人）

8,000

4,000

29,621

国籍別

出所

兵庫労働局

ベトナムが外国人労働者数全体の43.1％に。次いで、中国が21.9％、フィリピンが7.5％。なお、ベトナムは前年同期比で1,945人（11.3％）の増加。

シェアハウス鳴尾

環境で安心して生活できるよう住まいの面でフォローしていきたいと思っています。それが、私たち不動産業者にとって、確実にできる社会貢献だと考えているからです。
小さな町の決して大きくはない業者
ではありますが、自分の持っている武器を使って、困っている外国人の助けとなるために、私自身になにができるのかを模索しながら前向きにいろいろな方法を考えていきたいです。将来的な利益を考えると自分で購入した物件を貸すほうがよいと思っていましたが、売主と金額が折り合わなかったり、なかなかよい「シェア ハウス鳴 尾 」は築 3 2 年 の 木 造 2 階 建 ての４
LDKの間取り。1部屋を1〜2名で使用、定員は5名。
家賃は2万5000円、光熱費は１人5000円を徴収し、建物所有者である武庫川住研の鈴木氏がまとめて支払っている。

物件が出ないなどということもあり、最近では大家さんと空き家を借りたい外国人をつなぐ役割を担う方向で、さらにごみの捨て方に関しても、わかりや すくまとめて 、住 人 の共有場所に貼り出している。

プッシュできないかと考えています。地元の管理業者さんとも、外国人向けの物件を紹介してもらえるよう、積極的にけ住居として準備をするなかで、外国人業者さんと連携して情報交換をしたり、の姿が急に増えたときに、周辺の住 民

地 域に根ざした事 業を行っていることから不審に思われないか心配しておりで、このエリアの住宅に関する課題も見ましたので、外国人がシェアハウスとしえてくるようになったと感じています。

―地域を十分に把握していないとでき活用法を見いだせない
大家・管理業者のサポートをない話ですね。
それはありますね。弊 社はこの地で2 0 年ほど売 買仲 介を中心に、賃 貸 仲―空き家を外国人に活用してもらい、
課題解決へつなげるということですね。
はい 。うまく活 用されずにいる空きて使用することを説明し、皆さんに理解していただきました。

話を進めたいです。

―地元が抱える課題・問題点とは何ですか。

家・空き部 屋はそこかしこにあり、どのように活用すればよいかわからず困っている大家さんも多くいると思います。
地元の不動産事業者としてよい活用法を探して、借りたい人とのマッチングができたらいいと考えています。うちの介、大家業を営んできました。売買仲介

現在はどこの地域も抱えている問題

シェアハウスに住むベトナム人の若 者に関しては 、店 舗 から半 径 1 〜 2 キロだと思いますが、少子高齢化が進んでたちは、お正月にわざわざメロンやクッ

メートル以内で事業を行っています。一

空き家が増加していることです。
また、
こ

キーをもって挨拶しに来てくれるような時期は、もう少し範囲を広げようと試みの地域は機械製造業や飲食料品製造

優しい子たちなんです。地域のみなさんましたが、やはり自分たちの“強み”を徹業が盛んですが、労働者不足も問題にも、近くの公園や飲食店で外国人のグ底的に生かし、地元で集中的に行う方なっていると聞いています。若い人たち

ループを見かけたら特 別 扱いはせず、針に立ち返りました。強みというのは、が都市部に流出してしまい、それを補う

温かい目で見守っていただきたいなと

地元での当社の認知度です。先代がコために、外国人労働者が増えてきてい思います。今 後も外 国 人の若 者たちをツコツと行ってきたチラシの配 布を継るようですね。それによって、保証人問

安心して受け入れてもらえるように、積続 的にしてきたことで、地 元 の 方々に題をはじめとして、外 国 人の住 居の問極的に働きかけていきたいと思います。

「武庫川住研」の名前を覚えてもらって題が噴出しているようです。

いるように感じます。また、地元の管理

今後も継続して、外国人が安定した

取材協力：有限会社武庫川住研 取締役
鈴木 治郎 氏2021.5 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特 集 2
Member’s
SDGs アクション株式会社
オハナ不動産No. 2
目標設定すれば課題が見え

課題追求すれば必要企業になる

安心と信頼を得て初めて任意売却は人を救う手だてに土地・建物売買仲介業や土地・建物

岡山県倉敷市白楽町249-5
倉敷商工会館 5階
ＴＥＬ：086-435-0010
ＦＡＸ：086-435-0011
営業時間：9:00〜18：00
定休日：水曜、祝日―SDGsに取り組もうと思ったきっかけ
はなんでしたか。

ませんが、その解除を金融機関との話し合いによって認めてもらい、任意売却をすることで、一般の流通市場で物件を売

3年ほど前に、会社経営を勉強する会

却できるようになります。取り組み方次第

で、知人の先輩経営者から教えてもらっ

では、賃貸としてその物件を借りることがたことがきっかけでした。当時は、いまほ

でき、住み続けることもできるのです。

どSDGsの認知度は高くありませんでし2010年代後半、東京五輪開催の決たから、何気なく話を聞いていたのです

定で好景気に沸いている時期もありましが、すぐに興味がわいてきて…。環境問

たが、それは都市部のしかも一部の大手題をはじめ、さまざまな目標がシンプル企業の話。一般社会の経済状況はそれな言葉でわかりやすく示されていること

ほど良くなってはいません。さらに近年もあり、話を聞きながら「もし会社に取りは、コロナウイルス感染拡大によって失入 れるなら何 番の目標がいいだろう」

業者は増える一方で、住宅ローンを支払「取り組むことで社会にどんな貢献がでえない人が激増しています。

きるのだろう」と、いろいろな考えが頭の中を駆け巡りました。そこで至った答え―比例して相談件数も増えていると。

が「1 貧困をなくそう」「 3 すべての人にはい。現 在はコロナウイルスの件も健康と福祉を」「 11 住み続けられるまち

あって、支払いを１年くらい待ってもらうづくりを」の3つの目標だったのです。

ことはできます。金融機関も金融庁から―不動産業を通してその3つの目標を達成するということですか。

そのような猶予を出すよう通達も出ているようなので、しばらくは金利のみの支払
いで問題のない時期は続くと思います。

はい。厳密にいえば当社の強みである

ただ、怖いのはコロナの収束がある程度

ペシャリストとして、岡山・倉敷エリア

任意売却でお客様の幸せづくりに関与

見えたときです。昨年の緊急事態宣言解を中心に、住宅ローン支払いの返済

したいというのが本心です。
ご存じのよう

除後の夏の時期は、問い合わせの電話や滞納についての相談（年間約100に、任意売却は、銀行などの金融機関かが殺到しました。相談する方のほとんど件）を請け負うオハナ不動産。不動産

ら住宅ローンなどの融資を受けている債

は、自分がいまどの段階にいるか把握し務者が、その金融機関との合意に基づいていないものですから、話を聞きながらて、融資の返済が困難になったマイホー「まだ大丈夫です」「このままいったら競ムやマンションなどの不動産を処分（売売になってしまいます」など、助言しなが却）する手続きです。本来であれば、住宅

ら対応していました。いまは住宅ローン

表・山部真一氏に、SDGsに取り組ん

ローンを完済した後でなければ抵当権の支払いで困っている相談者さん以外だ経緯やメリットなどを聞きました。

などは解除できず、不動産の売却はできにも弁護士さんや地方銀行さん、信用金

再販業、大家業のほか、任意売却のス

取引で人を困窮から救う同社の取り組みは、2019年に外務省からSDGs
推進企業として認定されています。
「不動産が持つチカラでお客様の幸
せづくりに関与したい」。そう話す代

8 月刊不動産 ｜ 2021.5

庫さんなどの金融機関さんからの相談もます。最近は、SDGs

増えています。やはり、住宅ローンを貸しの風潮も高まっていている側も、昨今の状況を理解している

ますからなおさら感

180

ので、当社が介入してスムーズに今後のじることが多いです。

160

計画を考え、お互いに話し合って実行しまた、S D G s の目標

140ていきたいと考えているようです。貸しては、シンプルなアイコ

いる立場の人であれば、期限が過ぎてもンで企業カラーを伝返済がなければ、「 返してください」としえることができるの60か言えないと言っていました。

で、その点もメリット

40

だと思います。知り合20―さまざまな方面の人から相談を受けていますね。
任意売却に関しては10年近く相談窓口を行っているからだと思います。地元の商工会議所などのホールを借りて、住宅ローンの支払いで困っている方を対象にした相談会やセミナーなどを定期的に開催していたので、困っている相談者さん以外にも弁護士さんや金融機関

いの不動産事業者の方にも「ぜひ、やってみてください！」と勧めています。
―今後、SDGsの目標設定を増やしていくビジョンはお持ちですか。

新型コロナウイルス関連倒産の月別発生（倒産が確認された月ではなく発生した月での計上）
184

120

110

100

104

72

1

133

99 1008880

0120 126

86

68

15

2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月
2020年

2021年

発生月別では2021年3月が184件で最多を記録。以下、2021年2月が133件、2021年1月が126件と続き、感染第3波や緊急事態宣言の再発
出の影響で2020年12月以降に急増している。
出所：帝国データバンク「お客様コールセンター」への相談件数
1,158

1200
1000

876

800
538

600
400

319

238 222 225 226 227 246さんなどの人たちと出会う機会も自然といいえ。今は3つの増えていきました。
また、任意売却に関す目標を達 成し、目的る書籍を3冊出版させていただいていまを追 求できるようにすので、その影響もあるかもしれません。

取り組んでいきたい

それに、任意売却は多くの労力を必要とと思っております。地する業務ということもあり、専門で行って元地域に必要とされいる人が少ないことも関係しているかもる企業を目指すことによって、会社も永SDGsがあるのです。
これから生まれてくしれません。

続し、我々も満足いく仕事ができ、達成

る子どもたち、
まだ若い人たちにとって、感に満たされます。不動産事業者が言う新たな目標設定を立てるうえでSDGsのことではないかもしれませんが、お金を17の目標は非常に役立つと思います。高

稼いで、立派な住居に住み、裕福な暮ら

学歴や高収入をゴールとするだけではな

しを送ることだけが、最終的な幸せだとく、社 会に貢 献できること、やりがいを

問い合わせの際、当社のホームページ

は思いません。やりがいや社会に貢献し持って達成感を感じられるものをゴールを見たお客様が、私たちに安心感や信頼ている達成感を得たときも、幸福感を得にする。
それを探す手段としてSDGsは活を寄せてくれているということを肌で感じることはできます。
それを示す道標として用できると思います。

―精力的な活動が評価され、2019年にはSDGs推進企業に認定されていますね。
その前後で何か変化は感じましたか。

200
0

214
15
2020年 3月

2月

4月

5月

6月

7月

8月

9月 10月 11月 12月 2021年
1月

新型コロナウイルス感染症拡大により、住宅金融支援機構への相談件数も増加。グラフは返済方法変更についての問い合わせの推移。
出所：住宅金融支援機構

株式会社オハナ不動産の主な取り組み

救済、経済的困窮からの脱却
不安定な経済や雇用、不慮の事
故や病気、また、昨今では離婚も理由として、住宅ローンの返済が困難となる方が多くいます。当社
では、「任意売却」
を通じて困難となった住宅ローンの返済を停止、市場価格に近い価格での売却を実現することで、経済的困窮や貧困を未然に防いでいます。

安心して住める住居の提供
安 心して日常 生 活を送るには、「衣食住」の3要素は欠かせないもの。
しかし住宅ローンの返済が困難となった方は、そのうちの1つ「住」が欠けてしまいます。当社
では、そうした方々に対して敷金礼金が不要で、賃料も安く設定した賃貸物件を提供。
「 住」の不安をなくし、生活再建の支援を行っています。

住みよいまちづくりへの取組
無理な住宅ローン返済計画を組む必要なく、住まいを手に入れていただけるよう、中古住宅の再販にも力を入れています。長く住むことで地域住民同士の交流が生まれるほか、昨今、取り上げられている「空き家問題」
も解決でき、
景観や治安が保たれるという観点からも、住みよいまちづくりに貢献しています。

2021.5 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集3

インボイス制度が不動産業界に与える影響「適格請求書等保存方式」とも呼ばれるインボイス制度は、所定の要件を記載した請求書や納品書を発行・保存するという制度です。これは事業者が消費税を納める際に関係してくる税制ですが、現在、免税事業者となっている個人事業
主等にも大きな影響を与えるといわれています。そこでここでは、インボイス制度の基本的な内容や開始時期、不動産業
界にどのような影響を与えるかを解説します。
税理士

井出 真

井出真税理士事務所所長。1979年、日本大学卒業後、一般財団法人日本不動産研究所、
永井晴夫税理士事務所を経て、1988年に独立開業。税理士、不動産鑑定士、1級ファイナン
シャル・プランニング技能士。2005年より、千葉商科大学大学院会計ファイナンス研究科客員教授を務める。

したがって、従来の請求書に、①軽減税

はじめに

１．インボイス制度とは何か率品目である旨、②税率区分ごとの合計請求額が追加記載されました。

2023年10月1日から、消費税およびインボイス制度のポイントは、請求地 方 消 費 税（ 以 下 、消 費 税 等 ）におい

書、納品書等の記載事項に登録番号て、適格請求書等保存方式（インボイス等が含まれているということです。

制度）が導入されます。インボイス制度に必要な適格請求書発行事業者の受表1

適格請求書は、（ 1）区分記載請求書に、さらに③登録番号、④税率区分ごと（1）区分記載請求書の消費税額等が追加記載されます。つ2019年10月1日から導入された区

まり、2023年10月1日以降は、表１の項分記載請求書の目的は、軽減税率を

目すべての記載がある請求書（インボイ

把握するためであることは明らかです。

ス）でなければ、仕入税額控除ができな

付は、制度開始に先立ち2021年10月1日から始まります。

（2）適格請求書（インボイス）

くなります（後述）。

請求書の記載事項の違い

従来の請求書区分記載請求書2019.10.1 〜
2023.9.30

適格請求書（インボイス）2023.10.1〜㋐ 発行事業者の氏名・名称

〇

〇

〇

㋑ 取引年月日〇〇〇㋒ 取引内容〇〇〇㋓ 取引金額〇〇〇

課税期間の課税売上高

税率 − 課㋔ 請求書等受領者の氏名・名称

〇

〇

〇

税期間の課税仕入高

税率 ＝ 納付① 軽減税率品目である旨

−

〇

〇

する
（還付される）消費税等の金額② 税率区分ごとの合計請求額

−

〇

〇

③ 登録番号−−〇④ 税率区分ごとの消費税額等

−

−

〇

記載事項

10 月刊不動産 ｜ 2021.5

２．インボイス制度導入の目的・理由（1）消費税等の計算
事業者が納付する（還付される）消費税等の金額は、次の算式で求めます。

つまり、課税売上に対する消費税額等から課税仕入れに対する消費税額等
を控除する
（引く）
ことにより求められます。
この課税仕入れに対する消費税額

でなければ仕入税額控除ができないこ

表２ 適格請求書等（インボイス）
の例

とです。

請求書

○○株式会社御中 ㋔

例えば、個人事業者Aが仕事の打ち
2023年12月28日

12月分

98,200円
（税込）㋓

日付 ㋑

品名 ㋒

金額

12月２日

紙パック

3.000円

12月１日
12月△日

冷凍食品 ※

シートに登録番号の記載がなかったらどうなるのでしょうか。Aの業務上の経費として、所得税（法人税）の計算上、タク

…

合計
消費税等

（8％対象 40,000円とします。料金を支払って受け取ったレ
7,000円…

（10％対象 50,000円

合わせに行くのに個人タクシーに乗った

シー料金は個人事業者の必要経費（法90,000円
8,200円②

消費税等 5,000円）
消費税等 3,200円）※は軽減税率対象食品 ①

人は損金）となります。
しかし、消費税等の税額計算においては適格簡易請求書④

株式会社 ㋐ 登録番号T−の要件を満たしていないので、仕入税額控除はできないということになります。
（13桁）③

４．不動産業界に与える影響等を控除することを、「 仕入税額控除」と目的・理由は、免税事業者をなくすこと。

不動産業界に限ったことではありまいいます。

適格請求書等により、仕入税額控除のせんが、まず、自らが2023年10月1日以

適正化を図ることにあるといってよいで前に適格請求書発行事業者の登録をしょう。

済ませることです。次に、取引先が適格（2）仕入税額控除の要件

請求書発行事業者の登録を済ませていインボイス制度が導入される2023年
10月1日以降は、「 適格請求書」または

３．これまでとは何が変わるのかるかを確認する必要があるでしょう。
また、新規開業した個人事業者や新「適格簡易請求書」の保存が、仕入税額控除の要件となります。これらは2021

消費税等の軽減税率については、区設法人は、課税事業者を選択しないと

年10月1日から登録が始まる「適格請分記載請求書に既に記載があり、帳簿免税事業者である可能性が高いので、求書発行事業者」でなければ発行する上も区分経理されているはずです。
した取引を始める前に適格請求書発行事業ことはできません。

がって、インボイス制度が導入された後者について、特に確認をする必要がある（ 注 ）適 格 簡易請 求 書とは、スーパーやタクシー 等のレに変わることは、適格請求書によるものでしょう。

シートに登録番号、税率などを記載したものをいう。

ここがポイント

適格請求書発行事業者になるには、
消費税等の課税事業者であっても登録申請をしなければなれません。また、免税事業者は、「 課税事業者選択届出書」
を所轄税務署に提出し、「 課税事業者」にならなければ登録申請ができません。
（3）免税事業者の排除
したがって、多くの免 税 事 業 者は結果的に課税事業者を選択し、消費税等を納めることになります。そうしなければ、適格請求書発行事業者になれない●インボイス制度とは、売手が買手に対して正確な適用税率や消費税額を伝えるためのものであり、表１の事項が記載された書類や電子データのことをいう。

●2023年10月1日以降は、「適格請求書」または「適格簡易請求書」の保存が、仕入税額控除の要件となる。これらは2021年10月1日から登録が始まる「適格請求書発行事業者」でなければ発行することはできない。
●免税事業者からの仕入税額控除は段階的に廃止される。
2023年10月１日〜2026年９月30日まで

仕入税額控除割合 ： 80％

2026年10月１日〜2029年９月30日まで

同上

： 50％

2029年10月１日〜

同上

： 0％
（完全廃止）からです。つまり、インボイス制度導入の2021.5 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

取引価格についての調査・説明

法律相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

Vol.61
estionQu

宅建業者から節税目的で勧められた不動産を、その宅建業者から5,800万円で購入しましたが、購入後、売買価格が取引相場よりも大幅に高額であったことが判明し、結局4,300万円で第三者に売却せざるを得なくなりました。購入額と売却額の差額について、売主である宅建業者に損害賠償請求をすることができるでしょうか。

Answer１．回答

この点について、東京地判平成
元.3.29判時1344号145頁では、対策のひとつとして、Ｙに賃貸マンションの紹介を依頼した。

宅建業者から十分な情報が与え「有償で不動産売買を仲介する者

これを受けてＹは、Ａマンショ

られず、かつ、合理的な理由がないは、あらかじめ依頼者により指値ンを紹介し、売買代金4,900万円でのに高額な価格による売買契約をを指示されて仲介を委任された場購入することを勧めたが、当初、Ｘ締結させられたという事情があれ合などを除き、原則として、善良なは価格が高すぎることから、購入

ば、宅建業者に損害賠償請求をす

管理者としての注意義務をもっを見送った。

ることができます。

て、取引相場価格の調査をなし、依もっとも、その後Ｙから、ほかに

2．売買価格を決定するための頼者の利益となるような売買条件

適当な物件がないという話を聞の策定に向けて努力する義務を負き、ＸはＡマンションを代金5,800う」と述べています。

万円で購入した。購入時にはＡマ

情報収集

売買契約を締結するにあたっ

宅建業者の取引価格に関する情ンションはＹ所有となっており、て、売買価格を決定するための情報提供が不適切であったために損購入手続は、Ｘから依頼を受け、Ｙ報の収集は、本来、購入者が自ら責害賠償責任が認められた事案が、により行われた。Ｙは前所有者と任をもって行わなければなりませ東京地判平成6.9.21判時1538号の間で売買代金4,500万円で取得ん。しかし、一般の人々にとって不198頁です。

する契約をしていたが、この点に動産取引は数多く経験するものではなく、かつ、不動産の価格は極めて専門性の高いものです。そのため、不動産取引の仲介を行う宅建

3．東京地判平成6.9.21（１）事案の概要

関する情報はＸには伝えられなかった。
しかし、Ａマンションの時価は、
せいぜい4,000万円にすぎなかっ業者は、依頼者に対して価格に関

Ｘは歯科医であり、Ｙは宅建業たものであったことから、結局、Ｘ

する適切な情報提供をすることが者である。Ｘは節税対策および収は第三者に4,300万円でこれを売求められます。

支管理をＹに委託しており、節税却した（図表１）。

12 月刊不動産 ｜ 2021.5

却価格の差額1,500万円の支払い（3）新しい仕組みにおける不動産業者の役割

しかし他方で、自宅の売主に対して、取引価格についての適切なは、次の理由を述べて、Ｘの請求を義務が問題とされている取引が産業者が買主となって売買がなさ認めた。

「リースバック」です。リースバック

れるようなことがあれば、一般消は、自ら所有する土地建物を自宅と費者の利益が不当に害されるととして居住している者が、土地建物

もに、取引の仕組み自体に対する「ＹはＸに対し、不動産売買の媒を売却して購入代金を取得すると信頼を損なうことにもなってしま介ではなく、Ｙがその売主の立場

ともに、建物を賃借し、そのまま居います。不動産業者の皆さまには、に立つとしても、Ｘが不動産を買住を続けられるという仕組みで、この機会に、取引価格に関する情

い受けるか否かにつき的確な判断

高齢化社会における新たな居住の報提供の重要性を改めて確認してができる情報を提供する義務があ

スタイルを提供するものとして活いただきたいと思います。

るというべきである。特に、本件に用が期待されています（図表２）。

産の購入をその価格が高すぎることを理由に断っていたのであるか
件不動産の購入を勧める以上、右情報提供の義務は一層増すものというべきである。

前所有者
購入

第三者

Y

（宅建業者）

X

売買

（歯科医）

売買代金
5,800 万円

情報も与えず、かつ、合理的な理由もなく、より高額な売買契約を締

売却
売買代金
4,300 万円

結させているのであるから、Ｙの右行為は債務の本旨に従った履行とは到底評価することができない（むしろ、本件にあっては、正確な情報が与えられさえしていれば、Ｘ は 、本 件 売 買 契 約 を 締 結 し な
かったであろうことが十分推認で図表２ リースバック取引

売主・賃借人
当初は自宅の所有者。
リースバック取引後は
元自宅建物の賃借人

売買契約

賃貸借契約

買主・賃貸人（不動産業者）きる）」。

今回のポイント●売買価格を決定するための情報の収集は、本来、売買契約の当事者が自ら責任をもって行うべきである。
●しかし、一般の人々は頻繁に不動産取引に関わることはなく、また、不動産の価格は極めて専門性の高いものであるため、宅建業者は依頼者に対して、価格についてできるだけの情報提供をしなければならない。
●宅建業者が、売買契約の当事者に対して十分な情報を与えることなく、かつ、合理的な理由もなく、より高額な売買契約を締結させたという事情がある場合には、宅建業者は、売買契約の当事者がこれによって被った損害賠償責任を負うことになる。

2021.5 ｜ 月刊不動産 13

物件調査

ところが、Ｙは、Ｘに対し十分な

図表１ 東京地判 平成6.9.21

トラブル

ら、それを知りながらＹが再度本

宅建士

おいては、Ｘはいったん本件不動

賃貸管理

情報提供がなされないまま、不動相続

近年、特に宅建業者の情報提供

賃貸を求めて、訴えを提起した。裁判所（2）裁判所の判断

法律

ＸはＹに対して、購入代金と売不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

貸家が借家人の失火で火災に遭った場合の措置

賃貸
相談

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

Vol.37
estionQu

私の所有する一戸建ての貸家のうち、貸家Ａの借家人の失火により、貸家Ａ全部と隣の貸家Ｂの一部が焼けてしまいました。貸家Ｂの借家人からは、「元のように住めるように、大家の責任で修繕してほしい」との要望がありました。
しかし、火災で建物が焼けているのですから、貸家Ａについても、貸家Ｂについても、賃貸借契約が終了しているといえるのではないでしょうか。仮に賃貸借契約が終了していないとしても、貸家Ｂが焼けたことは、貸家Ａの入居者の失火が原因であって、大家の私には責任がないのですが、その場合でも、大家に修繕する義務が発生するのでしょうか。

Answer
賃貸借の目的物であるアパートが焼失した場合は、契約の目的物が滅失したことになりますので、賃貸借契
しょうき
約は消滅します。一部が焼燬した場合は状況により異なり、それによって賃貸借の目的物である建物がその効用を喪失したといえる場合は、賃貸借契約は終了します。また、修繕費用が新築に近い費用を要するなど、修繕に過分の費用がかかる場合も、建物の効用が消滅したものとして賃貸借契約は終了します。
しかし、残部でも賃貸借の目的を達することが可能であり、修繕についても過分な費用を要しない場合には、賃貸借契約は消滅せず、存続していることになります。
家主の修繕義務は、修繕箇所の発生に、家主に責めに帰すべき事由がある場合に限らず、家主に責任がない
場合でも発生します。

1．賃貸借目的物が火災により焼燬した場合の賃貸借契約（１）目的物の全部滅失または効用喪失
建物賃貸借契約において、契約のの滅失の場合だけではなく、賃貸建としての効用を喪 失したといえる場

物が 老 朽 化し、もはや建 物としての合は、賃貸借契約は当然に終了しま

効 用を喪 失した場 合にも賃 貸 借 契す。効 用を喪 失したか否かは、物 理

約は当然に終了するものと解されて的、技術的にのみ考えるものではな

います（図表１）。

く、経 済 的 観 念も基 準として判 断すべきとされています。したがって、修（２）目的物の一部滅失

繕にあたり新築に近いような費用を要する場合などは、効用を喪失した目的物である建物が火災により全て

建 物の全 部が 焼 燬したわけでは滅失した場合は、契約の目的物が滅なく、一部が焼けたという場合には、失したのですから、原則として、そのその一 部が 焼けたために賃 貸 借のこれに対し、一部が焼けても、賃貸契約は終了します。
この理屈は、建物目的物である当該建物が、賃貸建物

建物としての効用を喪失したといえ14 月刊不動産 ｜ 2021.5と考えられる場合もあり得ます。

契約の目的物＝建物

老朽化により建物の効用を喪失した場合

しかし、建物がいまだ効用を喪失していないと判断された場合には、賃賃貸借契約は当然に終了

貸人の修繕義務が問題となります。

民法は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収 益に必 要な修 繕をする義 務

図表２ 民法が定める賃貸人の修繕義務□賃貸人の責めに帰すべき事由がある場合１項）。貸家Ｂについて、修繕が必要となったことに、賃 貸 人には責めに帰すべき事由がありません。
しかし、民法606条１項に定める修繕義務は、賃貸人の責めに帰する

宅建士□賃貸人の責めに帰すべき事由がない場合

いずれも
賃貸人に
修繕義務

賃貸管理

を負う」
と定めています（民法606条
民法606条１項に定める修繕義務相続

2．賃貸人の修繕義務

賃貸

火災により全てが焼失した場合建物賃貸借契約

法律したと判断されたケースがあります。

図表１ 賃貸建物が火災により焼燬した場合の賃貸借契約ことのできない場合であっても認め「賃貸建物としての効用を喪失した」

られるとするのが 一 般 的な解 釈 でず、存続することになります。そこで、といえると解されています。

す。なぜなら、賃貸人は、賃貸借契約

裁判例では、建物の一部が焼失し上、賃料を受領する以上は、目的物建物としての効用を喪失したといえた場合であっても、残存する部分のである賃貸建物を賃借人の使用・収るのか」ということが問題になります。

内装、電気、給排水、ガス等の設備の益が可能な状態におくべき積極的な修繕が必要となり、改修工事が必要

義 務を負うものと解されているからで、建 物の２階の天 井が焼 失し、屋です。
したがって、貸家Ｂの修繕が必一般論としては、建物の主要な部

根も抜け落ちているため、雨漏りがし要になったことに、賃 貸 人の責めに分が焼失したことにより、建物としてている状況にある場合は、残存する帰すべき事由はありませんが、賃貸の効用を喪失し、賃貸借の目的が達部 分も含めて建 物 全 体が効用を喪人が修繕義務を負うことになります

成されないと認められる場 合には、失したものとして、賃貸借契約が終了（図表２）。

（３）建物としての効用の喪失

今回のポイント●賃貸建物が火災で焼燬した場合、全部が滅失すれば当然に賃貸借契約は終了する。修繕が物理的には可能であっても、修繕に過分の費用がかかる場合は賃貸借契約が終了するものと解される。
●賃貸建物の一部が焼けたために賃貸借の目的物である当該建物が賃貸建物としての効用を喪失したといえる
場合は、賃貸借契約は当然に終了する。
●建物の効用の喪失は、建物の主要な部分が焼失したことにより、建物としての効用を喪失し、賃貸借の目的が達成されないと認められる場合に認められる。
●賃貸人の修繕義務は、修繕箇所が発生したことについて、賃貸人に責めに帰すべき事由がない場合でも認められる。

2021.5 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

どのような場合に「当該建物が賃貸

トラブル

ない場 合は、賃 貸 借 契 約は終了せ相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）について

相続
相談

野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

野田 優子

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

Vol.2
estionQu

相続によって取得した宅地等の財産にかかる相続税を減額できる制度があると聞きました。
どのような場合に適用されるのでしょうか。

Answer
1．はじめに居住用宅地等（亡くなった人が住ん

かなり限定されており、また、どの親でいた宅地で、配偶者または一定の族が宅地を相続したかによって適用

不動産を所有する方が相続税に条件を満たす親族が取得した部分の要件が異なっている点も、この特例ついて検討する場合、まず考慮しなくことをいう）のポイントについて説明の難しいところです。 以下、（１）被相てはならないのが「小規模宅地等のしていきます。

続人が住んでいた宅地と、（２）被相特例」の適用の可否です。非常に有2．特定居住用宅地等における続人の生計一親族が住んでいた宅

名な制度ではありますが、適用には規模宅地等の特例の様々な条件があり、正確に理解して適用要件いる方は少ないのが現状です。今回は、必ず押さえていただきたい「小規特定居住用宅地等の小規模宅地

模宅地等の特例」制度のうち、特定等の特例の適用を受けられる親族は地とに分けて解説します。
（１）被相続人が住んでいた宅地の場合被相続人の親族のうち、下記に掲
げる① 〜 ③の取 得 者が相 続した場

ここが
ポイント！

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）

・適用条件に当てはまれば、相続税評価額が80%減となる非常にメリットの大きい制度です（適用限度額は330㎡まで）。
・適用条件が詳細に規定されているので、相続発生前に適用要件を満たしているかについて検討しておくことが大切です。

を受けることが可能です。
① 被相続人の配偶者② 被相続人と同居していた親族③ 亡くなった人に配偶者や同居していた親族がいない場合の、いわゆる330㎡まで80%減
相続税評価額

1億円

特定居住用宅地等

合のみ、小規模宅地等の特例の適用

相続税評価額

2,000万円「家なき子※１」
なお、②の場合には、居住要件（申告期限まで当該親族が当該宅地等に居住）や所有要件（申告期限まで

16 月刊不動産 ｜ 2021.5

法律

当該親族が当該宅地等を所有）を満

図１ 被相続人が住んでいた宅地の場合で、特例が適用されるケース

たす必要があります。
要件のほかにも、日本国籍を有する

被相続人が
居住

等の要件が課せられていますので、事前に適用要件に該当するかを検討

宅地

宅地

ポイントとなります。
※1

被相続人の
①配偶者
②同居親族
③家なき子
が相続

死亡

賃貸管理

家なき子とは…被相続人が亡くなる前3年間に、相続人が所有する家屋もしくは自分の配偶者等が所有する家屋に居住したことがない人をいいます（簡単に言えば「第三者所有の建物に賃貸暮らしをしている人」）。

相続

しておくことが、特例をうまく利用する

賃貸

また、③の場合には、前述した所有

図２ 被相続人の生計一親族が住んでいた宅地の場合で、特例が適用されるケース（２）被相続人の生計一親族が住ん被相続人の親族のうち、下記に掲
げる① ②の取 得 者が相 続した場 合

被相続人の
①配偶者
②生計一親族
が相続

宅地

宅地

トラブル

のみ、小規模宅地等の特例の適用を被相続人の生計一親族が居住宅建士でいた宅地の場合受けることが可能です。居住用宅地等の特例というと、被相続人が居住
なお、②の場合には（１）の場合とに関する小規模宅地等の特例は、適象とすると考えがちですが、「 被相続同様に、居住要件（申告期限まで当用要件がかなり複雑です。相続税対人の生計一親族」の居住用宅地でも該親族が当該宅地等に居住）や所有策を考える場合には、これらの要件

利用が可能です（例：被相続人の生要件（申告期限まで当該親族が当該を踏まえたうえで、誰がどのように相計一親族である長男が一人暮らしを宅地等を所有）を満たす必要があり続すればうまく当該特例の利用が可していた居住用宅地）。

ます。

能かについて検討をすることが大切です。

① 被相続人の配偶者
以上のように、特定居住用宅地等② 被相続人の生計一親族

今回のポイント●小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす人が相続したときに、面積が330㎡までであれば、相続税評
価額が最大80％減となる特例です。
●対象となる土地は大きく分けて３種類①亡くなった人が住んでいた土地②事業をしていた土地③貸していた土地●特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例の適用を受けられる親族は、かなり限定されています。また、どの親族が宅地を相続したかによっても適用要件が異なります。
◎被相続人が住んでいた宅地の場合、下記①〜③のみ特例の適用が受けられる①被相続人の配偶者②被相続人と同居していた親族③亡くなった人に配偶者や同居していた相続人がいない場合の、いわゆる「家なき子」◎被相続人の生計一親族が住んでいた宅地の場合、下記①②のみ特例の適用が受けられる①被相続人の配偶者②被相続人の生計一親族

2021.5 ｜ 月刊不動産 17

物件調査用に用いていた自宅の土地のみを対

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management「攻撃型業務」でパフォーマンスアップを目指せ
賃貸管理
ビジネス
Vol.38

estionQu

株式会社ideaman
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、2020年
株式会社ideamanを設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに２万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。

新型コロナによる自粛期間が長引き在宅ワークを取り入れていますが、従業員がどんな業務をやっているのかが明確に見えません。今後、管理戸数を拡大していく予定ですが、このままでは達成できるように思えません。
どのように対処したらよいのか教えてください。

Answer
まずは、業務分析をして、自社の人的リソースがどのような時間に割かれているのかを知ることから始めましょう。
「 攻撃型業務：提案/営業」「 守備型業務：作業/移動」「 頭脳型業務：分析/戦略」「 補欠型業務：その他」とありますが、管理物件を拡大するには攻撃的なポジションにシフトする必要があります。

１．優先順位を考える

クレーム対応が入ったらそちらを優が、ほとんどの従業員の思考は「守備先せざるを得なくなります。
この原因型」であり、「 攻めたい経営者」と「守

在宅ワークが増えたことで、「 何気は組織の分業化が進んでいないか、

りたい従業員」との間でコンフリクト

なく仕事をしている人」と「しっかり仕内製化にこだわりすぎて、社員が重が発生してしまうのです。その結果、事をしている人」との生産性が、明確要度の低い仕事を抱え込んでいるこ

思うように管理も増えずに、ずっと踊にあぶり出されているのではないでとが 考えられます。その 結 果 、オー

り場から脱出できなくなるのです。

しょうか。夏休みの宿題を期限ギリギ

ナー満足度が上がらなくなります。

リまでやらないように、人は与えられた時間を目一杯使いがちです。本来

２．土台を整備する

このような問題を解決するためには、まずは従業員に対して、客観的に自らの仕事を知り「自己分析」
しても30分でできる仕事も、優先順位の付

管理戸数を増やしたいというご相らうことが重要となります。自己認識

け方を間違えれば、いつまで経って談は非常に多いのですが、「 社内体をした上で、攻撃的な業務に取り掛も終 わりません 。緊 急 性 が 高 いク

制」と「人員配置」に問題があり先にかれるよう、体制を敷く必要がありま

レームやオーナー対応に追われてし進まないことがあります。いくら拡大す。普段仕事をしていても、毎日自分

まえば、本来やるべき優先順位の高のための技術的な話をしようとも、そがどんなことに時間を使っているのい業務がついつい後回しになり、手もそも土台が整備されていなければかは振り返らないものです。一 生 懸

つかずになってしまうのです。
「 空室

従業員は動けないのです。全体を通命働いているつもりでも、ついつい目

対 策 提 案 」などは、「 優 先 的コア業

じて管理拡大期には「攻撃型」組織の 前 に 入 っ てくる「 L I N E 」や務」であるにもかかわらず、現場では

体 制 にしなけれ ばならないのです「Yahoo！ニュース」に気を取られて、

18 月刊不動産 ｜ 2021.5

法律

働くとして、一体どこにどれくらい時きなのです。理想としては、全体のリ間が割かれているでしょう。ほとんど

ソースを集約した時に「攻撃：30%」のケースで、半数以上が「守備型」に「守備：20％」「 頭脳：30%」「 補欠：

まずは今日、各々が何に労働時間時間を投じているため、有効に時間

1 0 % 」とし、残りはどんどんアウトを割いているのかを、分 析してみまが活用されないのです。本来、マネー

ソーシングやクラウドソーシングをしょう。各自の分 析 結 果を統 合する

ジャークラスであれば「攻撃：30%」

活用しながら、さらに「攻撃」にリソーと、全体のリソースがどのように使わ「 守 備：1 0 % 」「 頭 脳：6 0 % 」と、よりスを置けるような体 制にするとよいれているかがわかるようになります。

全体の戦略構築をしながら指揮をとでしょう。

業務は大きく４つに分かれます。提案

る役割が重要となります。
しかし、マ

管理業務は業務を近視眼的にこや営業に分類される「攻撃型業務」、

ネージャーが率先して「守備」をしてなすほど生産性が低くなります。オー

日常的な作業や事務のような「守備いるケースが散見されます。確かに、ナーの物件の収益性を高めることが型業務」、分析や戦略のような「頭脳管理業務は全体的に「守備」的な要

管 理 会 社のつとめですから、そこに型業務」、そしていずれにも分類され素の仕事が強いため、ウェイトはそち特化するには「守備型」から「攻撃・ないクレーム対応のような生産性がらに置かれがちですが、それでは管頭脳型」への、思い切った体制の変

低 下しがちな「 補 欠 型 業 務 」です。

理拡大はできません。自社の従業員化が重要なのです。

３．業務分析をするトラブル

従業員の業務分析グラフ例
相川

その他
13%
事務・作業
30%

移動
17%

その他 事務・作業
8%
12%

移動
26%

提案・営業
15%

事務・作業
19%

その他
19%

提案・営業
12%

移動
18%

提案・営業
10%

打ち合わせ
19%

飯田

戦略・分析
23%

打ち合わせ
16%

戦略・分析
11%

上田

250
225

移動
4%

200
175

その他
12%

打ち合わせ
29%

江口
事務・作業
18%
提案・営業

移動
28%

戦略・分析
3%

その他
1%
事務・作業
53%

150
125
100

打ち合わせ
30%

75
50

戦略・分析
36%

25
0

事務・作業

提案・営業

相川

戦略・分析

飯田

上田

打ち合わせ
江口

大島

移動

その他

打ち合わせ
14%

提案・営業
4%

大島
その他
21%

作業別合計

相川

飯田

上田

江口

大島

作業別合計

事務・作業

16

32

23

77

81

229

提案・営業

20

21

0

5

30

76

戦略・分析

31

5

47

0

5

88

打ち合わせ

22

50

40

20

16

148

移動

35

30

5

40

20

130

その他

10

32

16

2

40

100

合計

134

170

131

144

192

771

事務・作業
42%

移動
10%
打ち合わせ
8%
戦略・分析
3%

提案・営業
16%

＊人によって業務のバランスは変わるが、「業務別合計」を見ると、明らかに、提案や分析等の生産性が高い
業務に時間が使えていないことがわかる。個人および全体の業務分析をして、攻撃型業務にシフトしていくことが重要。

2021.5 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

業務別合計

宅建士

ものなのです。

賃貸管理にしかできない業 務をよく考えるべ

相続

１カ月で１人当たり180〜200時間賃貸あっという間に30分も経過している

宅建士 ー

宅建業法

Real Estate Notary

宅建士講座〜宅建業の意味〜

宅建士試験合格のコツ
宅建業法は、宅建業（宅地建物取引業）を規制する法律です。
したがって、宅Vol.10Vol.26

建業の意味は、宅建業法全体にかかわってきますので、これを正確に理解することは、宅建業法の学習をする出発点として不可欠な行為といえます。本試
験においても、宅建業の意味に関連する問題が、ほぼ毎年出題されています。

宅建業（1）宅建業法上の「宅地」とは具体的な問題を解くときは、左記の順に検討していきましょう。①に当たればすべて「宅地」であり、②以下を検討する必要はありません。①に当たらなくても、②に当たればこれまたすべて「宅地」
であり、③を検討する必要はありません。

①現在、建物が建っている土地②建物を建てる目的で取引する土地

用途地域内の例外のゴロ合わせ③用途地域内の土地（ただし、現在、道路・公園・
河川・広場・水路である土地を除く）（2）取引とは

広 い

川

越

広場

河川 公園

街

道

スイスイ

道路

水

走 る

（3）業とは
売買

交換

賃借

自ら当事者として○○×

他人間の契約を代理して

○

○

○

他人間の契約を媒介して

○

○

○

○＝取引に当たるもの ×＝取引に当たらないもの

不特定多数の者に対して反復継続して

特定の相手のみを対象にする場合は業に当たらない
繰り返さない行為は業に当たらない行うことをいう。

（4）免許の必要性
宅地建物取引業を行う者は、宅地建物取引業の免許が必要となります。
①
農地

A

一括売却

宅建業者B

免許不要
A

②
農地

依頼
B

分譲

代理・媒介

免許必要

20 月刊不動産 ｜ 2021.5

買主①…農家Ａが農地を宅地造成した上で、区画割りをしたとしても、
これを一括して宅建業者に売却する行
為は、１回限りであり、「業」に当たらず、免許不要。
②…①と同じく、農家Aが農地を宅地造成した上で区画割りをした後、一括して宅地分譲の代理・媒介を宅建業者Ｂに依頼した場合は、免許が必要となる。
代理・媒介の依頼自体は１回限りだが、代理権をBに授与して売買契約を繰り返して行うことは、Aに効果が及ぶことになり、「業」に当たるからである。
なお、
Ｂは、代理または媒介して宅地の売買を反復継続して行っているため、当然、免許が必要である。

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウ
ハウを提供している。

相続

宅地建物取引業者

信託会社、信託業務を兼営する金融機関
・宅建業の免許は不要だが、国土交通大臣に届出をすることにより、
国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされる。

トラブル

国・地方公共団体等

免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう※免許失効後でも、進行中の取引を結了する目的の範囲内で業者とみなされる

宅建士

みなし業者

賃貸管理

（5）宅地建物取引業者

宅建業法の規定の適用はない• みなし業者には、免許に関する規定を除いて宅建業法の適用がある。

物件調査（6）事務所本店（主たる事務所）および支店（従たる事務所）
事 務 所

論点の確認とを知識の定着継続的に業務を行うことができる施設を有する場所（営業所等）
で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人を置くもの

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、宅地建物取引業
法第２条第１号に規定する宅地に該当しない。
（H27年

問26）

【Ｑ２】 信託業法第３条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
（R2年

問26）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 用途地域外の土地であっても、倉庫は建物である。建物の敷地に供されている土地である以上、宅建業法上の「宅地」に該当する。

Answer 2 【解説】 信託会社は、宅建業を営む場合でも、
国土交通大臣に届出をするだけでよく、宅建業の免許を受ける必要はない。

2021.5 ｜ 月刊不動産 21

トラブル対応 ーTrouble shooting

事業用建物の賃貸借で借主が目的使用できなかったトラブル

！

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.9

建物の事業用賃貸借において、契約後に借主の目的使用ができないことが判明し、契約の解除や借主に賃料・内装費用等の損害が生じたなどのトラブルになった事案が見られます。事業用賃貸借の媒介においては、建物を借主が目的使用できるかについて、特に注意が必要です。

トラブル事例から考えよう〈ケース1〉 媒介業者の用途地域等の調査漏れにより、借主が目的使用できなかった〈事例1〉用途地域違反
第一種低層住居専用地域〈事例2〉都市計画法違反
市街化調整区域

倉庫を、おしぼり工場目的で賃借
倉庫

行政より是正勧告がされた。
借主は退去。

〈事例3〉文教地区条例の用途違反
第一種中高層住居専用地域
第一種文教地区
物販店舗を飲食店営業目的で賃借
共同住宅
物販店舗

上階住人の指摘で飲食店営業不可が判明。借主はやむなく喫茶店営業に切り替え。

店舗を、事務所目的で賃借
店舗

行政より是正勧告（当該用途の開発許可も不可）がされた。
借主は退去。

〈事例4〉マンション管理規約違反
区分所有建物居室をエステサロン営業目的で賃借
共同住宅
居室管理組合より管理規約違反による店舗使用禁止通知が届いた。
借主は退去。

媒介業者が「用途地域・都市計画区域・条例等」の調査を漏らしたことにより、当該規制によって借主が建物を目的使用できないのに賃貸借契約を締結してしまったという事例が見られます。
借主の建物の使用目的が、用途地域等の規制に抵触しないかは、媒介業者に求められる基本的な調査であり、また、区分所有建物における「専有部分の用途その他の利用の制限に関する管理規約の定め」は、
重要事項説明（宅建業法35条）の必要記載事項です。
しかし、各業界団体が提供する「事業用建物賃貸借の重要事項説明書」のひな形では、借主の建物の目的使用に制限がある場合に、「 法令に基づく制限の概要」
または「用途その他の利用の制限に関する事項」に、個別に当該制限の内容等を記載する書式となっている（売買の場合と異なり用途地域等の記載欄は設けられていない）ため、このような調査漏れがおきやすくなっているのではないかと思われます。
媒介業者は、用途地域等の基本的な調査については、重要事項説明書に記載の必要はなくても、借主の建物の目的使用が可能かの観点から、調査・確認をする必要があることに注意が必要です。
ポイント

22 月刊不動産 ｜ 2021.5●借主が建物を目的使用できるかについての、用途地域・都市計画区域・条例等の基本的な調査は、必ず行う必要があることに注意。

法律〈事例5〉建築基準法に違反〈事例6〉消防法に違反

地下１階倉庫を飲食店営業目的で賃借行政への相談によって、建築基準法（避難施設がない）等の規制により、店舗として使用できないことが判明。借主は契約を解除。

住宅を福祉施設の目的で賃借
共同住宅
住宅

相続

地下１階
倉庫

賃貸

〈ケース2〉 建物に関する建築基準法・消防法等の規制により、借主が目的使用できなかった●建物の遵法性の問題から、借主が建物を目的使用できない場合があるので、借主に契約前に専門家による確認を行うようアドバイスをする。
●用途変更がある場合、建物の検査済証の有無は、必ず確認する。

トラブル

ポイント

共同住宅
事務所

ポイント

貸主・媒介業者は、借主より芸能事務所として使用すると説明を受け、自治会に当該目的での届
出・承認を得て、借主と賃貸借契約を締結した。
契約後、借主はダンススクールスタジオの内装工事をすると媒介業者に届出。媒介業者は、当該目的使用には防音防振工事と自治会への再申請が必要と借主に伝え、その承認に向けて動いたが、自治会は当該使用を承認せず借主は契約を解除。
（その後借主は、貸主・媒介業者に損害賠償を請求したが、裁判所は請求を棄却）。

なかには、「 建物が借主の目的に問題なく使用できる」と考え、媒介業者・貸主に使用目的を明確に伝えない借主もいます。
しかし、契約後に借主の目的使用ができないことがわかった場合、往々にして媒介業者・貸主は、借主から説明責任があったと主張されるトラブルに巻き込まれることがあります。
媒介業者においては、借主に対して、必ず詳しい
使用目的の明示を求めるとともに、明示された目的以外については使用できないことがある旨も説明をしておきましょう（後日の証拠として、交渉経緯は営業記録に残しておきましょう）。

●借主には詳しい使用目的の明示を求める。
●借主が明示していない使用目的は、建物使用ができないことがあることも説明をしておく。

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席主任研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争
事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2021.5 ｜ 月刊不動産 23

物件調査〈ケース3〉 借主が使用目的を明確に媒介業者に伝えていなかったことから、契約後に目的使用できないトラブルに〈事例7〉芸能事務所として契約をしたが、後日ダンススクール目的であることが判明

宅建士

倉庫を飲食店にするなど、建物の用途を変更して使用する場合に、契約後に、建物に関する建築基準法・消防法等の規制によって、借主の目的使用ができないことが判明したというのも珍しくないトラブルです。
契約締結前に、借主の目的使用と建物の遵法性についての確認がされていないと、このようなトラブルになる可能性がありますので、媒介業者においては、借主に対して、契約前に、当該建物で借主の目的使用ができるか、建築士等の専門家による確認を行うようアドバイスをすることが重要です。
なお、検査済証が取得されていない建物の建築基準法87条の用途変更申請は、実務上困難なことが多いことから、建物の「検査済証の有無」は必ず確認をしておきましょう。

賃貸管理

消防署より、借主の目的使用により建物全体に自動火災報知設備の設置が必要になると指摘され、借 主がその設 置を貸 主に求めたが、500万円の費用がかかるとして拒否された。
借主は契約を解除。

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.26

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編②〜

売買重要事項の調査説明ガイドラインの構築に向けて売買契約締結時点においては規制されていなかったが、その後、規制の対象となった物質が混入されていた土地を購入した場合、その物質の混入は「瑕疵」に該当するのでしょうか。
今回は、大きな注目を集めた土壌汚染対策費用についての裁判例を基に、売買重要事項の調査説明について解説します。

令和2（2020）年の宅建業法の改正里 ･ 舎 人 線（ 仮 称 ）の開 設に不 可 欠れていることが明らかになりました。

な用地の所有者（A）に対して、代替本件土地を提供されたAが代替地と地を提供するため、足立区土地開発

して受理することを拒んだため、足立

令和２年4月1日、宅建業法第35

公 社は､ 平 成３年 ､ 主にフッ素 機 能区土地開発公社は本件土地を公園

条（ 重 要 事 項 の 説 明 等 ）、第 37 条

商品の製作・販売を業とする株式会用地とするべく、都条例により､汚染（ 書 面の交 付 ）、第 4 0 条（ 担 保 責 任社（B）から土地（本件土地）を代金

拡 散 防 止 措 置をとることになり、平についての 特 約 の 制 限 ）が 改 正さ

約23億円で買い付け、契約を締結し成17年、本件土地の土壌汚染対策

れ、「当該宅地又は建物の瑕疵」
とい

ました｡

工事を代金約4億6,000万円で行いました｡

う条 文は、「当該 宅 地 若しくは建 物

そのころ、西宮市北部地域と隣接が種類若しくは品質に関して契約のする宝塚市では、古くから六甲山系

足 立 区 土 地 開 発 公 社は、売 主で内容に適合しない場合におけるそのからの河川の水に含まれる高濃度のあるBに対して、瑕疵担保による損害

不適合」という言 葉に置き換えられフッ素による斑状歯被害の危険性が賠償請求を求めました。

ました。

指摘されていました。六甲山系の川

はんじょうし最高裁の判断これにより、宅建業者のガイドライ

水を飲料水として常用する宝塚市にンの問題の複雑化に、さらに拍車がは、斑 状 歯を表す『ハクサリ』というかかりましたが、民法改正に影響し地名があるほど、フッ素は社会問題

た平成22年6月1日の最高裁判例をとなりました（ 平 成５年 1 2月1 7日、

しました。

見ると、
この難解な条文は、とてもわ最高裁）。平成15年には、土壌汚染「売買契約の当事者間において目かりやすくなります。

対策法が改正施行され、フッ素及び的物がどのような品質・性能を有す

その化 合 物が特 定 有 害 物 質と定めることが予定されていたかについて

民法改正に重大な影響を与えた
最高裁平成22.6.1判決られました。
一 方 、足 立 区 土 地 開 発 公 社は改

しかし、最高裁は、次のように判決は、売買契約締結当時の取引観念をしんしゃく斟 酌して判 断すべきところ、前 記 事

めて土壌汚染調査を行ったところ､実関係によれば、本件売買契約締結

こんな事件がありました。

本件土地の土壌が、都条例で定めら

当時 、取引観 念 上 、フッ素が土 壌に

東 京 都が 進めていた日暮 里と舎れた土 壌 汚 染 処 理 基 準をはるかに含まれることに起因して人の健康に

人 地 区を結ぶ新 交 通システム日暮

超えてフッ素等の有害物質で汚染さ係る被害を生ずるおそれがあるとは24 月刊不動産 ｜ 2021.5

することが、不動産トラブルを回避す

地開発公社の担当者もそのような認には、取引当事者の取引観念であるるために重要であるということがはっ識を有していなかったのであり、フッ「契約の趣旨」や「購入動機」などを、きりしたわけです。

素が、それが土壌に含まれることに「契約の内容」
として特約にして明記

賃貸

これにより、不動産の売買契約書

法律認 識されておらず、買主・足 立 区 土起 因して人の健 康に係る被 害を生

ポイント１

ずるおそれがあるなどの有害物質と□ 平成３年、足立区土地開発公社が株式会社（B）から約23億円で土地（本件土地）
を購入□ 平成15年、土壌汚染対策法でフッ素が汚染原因物質の規制対象となる□ 本件土地を再調査した結果、基準をはるかに超えるフッ素等の有害物質が検出□ 本件土地を代替地として提供されたAが受け取りを拒否□ 平成17年、足立区土地開発公社が本件土地の土壌汚染対策工事を代金約4億6,000万円で行う□ 足立区土地開発公社が、売主（B）に対して瑕疵担保による損害賠償請
求を求めるあったというのである。本 件 売買契
約 締 結当時の取 引観 念 上 、それ が土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるとは認識されていなかったフッ素について、本件売買契約の当事者間において、それが人の健康を損なう
限 度を超えて本 件 土 地の土 壌に含ものとみることはできず、本件土地の土壌に溶出量基準値及び含有量基まれていたとしても、そのことは、民法570条にいう瑕疵には当たらないというべきである」（ 平成22年６月１日
最高裁裁判長・堀籠幸男）。

売買契約締結当時の“主観的な取引観念”を考慮し瑕疵の有無を判断「売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかについては、売買契約締結当時の取引観念を斟酌して判断すべき。法令に基〈計量証明書例〉
づく規制の対象となったのは、本件売買契約締結後であった。土 地の土 壌に溶出量基準値及び含有量基準値のいずれをも超えるフッ素が 含まれていたとしても、そのことは 、
民法570条にいう瑕疵には当たらない」（ H22.6.1
最高裁）

この判決は、「目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかについては、売買契約締結
当時の取引観 念を斟 酌して判 断すべき」として、当事者の売買契約締結
当時の“主観的な取引観念”を考慮して、瑕 疵の有 無を判 断したことで大きな注目を集めました。

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2021.5 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

準値のいずれをも超えるフッ素が含

ポイント２

トラブル

まれていないことが予定されていた宅建士なったのは、本件売買契約締結後で賃貸管理〈本事例の経過〉相続

して 、法 令 に 基 づく規 制 の 対 象と

新機能 満載！

ラビーネット契約書類作成システム
敷地と道路の関係図が契約書類
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作成時間の短縮に役立ちます!
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ラビーネットのご紹介

ラビーネット契約書類作成システムの敷地と道路の関係図の作成項目がバージョン
アップし、使いやすく便利になりました。

A システムで作成

B

画像ファイルを貼付

作図システムが新しくなり、記載が簡単になりました。

画像ファイルを貼付とした場合、
これまで、空白の作図欄※作図完了後、必ず「関係図を保存」
をクリックしてくださいが表 示されてしまっていましたが、本 バージョンアップ
で、空白の作図欄の表示が消え、きれいな形で画像ファイルが挿入できるようになりました。

と印刷
C 「別紙参照」
別紙参照の場合、作図欄に別紙参照と記入がされます。

D

印刷後に手書きで記載

印刷後に手書きで記載を選択した場合、方眼用紙が印刷されます。

26 月刊不動産 ｜ 2021.5

! 協会からのお知らせ Information
賃貸管理業法の業者登録制度が６月からスタート！
いよいよ始まる「賃貸住宅管理業者に係る登録制度」、
その概要と業務管理者の要件や登録についてご紹介します。

１. 登録制度の概要と目的
令和２年６月に成立した「賃貸管理の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸管理業法）」に基づく「賃貸住宅※1 維持保全業務を行わず、家賃の集金や契約更新などだけを行っている場合は、賃貸管理業に当たらないため、登録の必要はありません。

２. 業務管理者の要件

管理業者に係る登録制度」が、この６月からスタートしま

業務管理者になるには、所有する資格等によって①業す。
これは管理業務の適正化を図るために制定された登務管理者移行講習（以下、移行講習） ②賃貸住宅管理業

録制度で、下記４項目が義務付けられます。

業務管理者講習（以下、業務管理者講習） ③登録試験の（1）賃貸管理業者は「業務管理者」を事務所ごとに１名以３つの方法があり（図１）、①②については、国土交通大臣

上配置し、国土交通大臣に登録すること（2）書面を交付しての重要事項説明

指定の講習がすでに始まっています（図２）。
登録制度開始前から賃貸管理業を営む業者は、令和４（3）金銭の分別管理

年６月までは「みなし業者」となり、未登録でも営業ができ（4）オーナーへの定期報告

ますが、法施行後は、未登録でも法律の規制を受ける点に対象となるのは“賃貸住宅の維持保全業務”と“家賃その他の金銭管理業務”の両方を行う※1管理戸数200戸以上の業者で、令和４年６月までに登録を済ませることが必要です。

留意しましょう。みなし業者の場合、営業所・事務所の代表者などが業務管理者とみなされます。
この制度の義務化をチャンスととらえ、適切に対応していきましょう。

図１ 業務管理者の要件
業務管理者が備えるべき要件は、以下のいずれかに該当する者であることとする。
① 令和２年度までに賃貸不動産経営管理士試験に合格し、令和４年６月（移行期間終了）までに登録を受けた
賃貸不動産経営管理士で、施行後１年の間に、新法の知識についての講習（移行講習）
を受講した者については、管理業務に関する２年以上の実務経験 ＋ 登録試験に合格した者とみなす② 管理業務に関する２年以上の実務経験（※２）＋ 宅建士 ＋ 業務管理者講習（※３）
を修了した者③ 管理業務に関する２年以上の実務経験（※２）＋ 登録試験に合格した者※２ 管理業務の実務経験については、別途実務講習の修了をもって代えることも可。

図２ 業務管理者の試験・講習のスケジュールイメージ※３（一社）全国不動産協会にて講習を実施します。

申込・詳細はこちら https://gyoumukannrisha.zennichi.or.jp●業務管理者の要件については、
登録試験・業務管理者講習の実施状況その他新法の施行・運用の状
況を踏まえ、見直しを検討する。
出典：国土交通省「賃貸住宅管理業に関する主な論点のとりまとめ」
より作成

2021.5 ｜ 月刊不動産 27

! 協会からのお知らせ Information
ごふうじゅうう「五風十雨」の時
独立行政法人住宅金融支援機構理事長
前 全日特別顧問・全日みらい研究所所長
元 国土交通事務次官

毛 利 信 二全日会員の皆さん、
こんにちは。
２年間務めた特別顧問を３月末で退き、４月から新たに独立行政法人住宅金と活性化につながる、
この基本中の基本を皆さんにも忘れてほしくないと思います。

融支援機構理事長を拝命致しました。全日を去るに当さて、この国の不動産業はこれからどこに行くのでたり、ここに感謝と、不動産業への私の思いを記し、未しょう。消費者ニーズが益々多様化する中で、それに応来を皆様に託したいと思います。

えて変化・発展していかなければなりません。たとえ人40年間の役人生活で住宅行政や不動産業に関わ口が減少しても、不動産業は衰退産業では決してありる機会が多かった私には、いわば、この国の不動産業ません。
「負動産」と揶揄されることはあっても、これはの歴史を行政サイドから見てきた者という自負がありま

問題提起、警鐘にすぎません。でも、変化・発展を恐れした。

ては時代に取り残されてしまうでしょう。

しかし、特別顧問として過ごす２年の間に、熟知して国は、これからの不動産業のあり方をビジョンの中でいるはずの不動産市場は全く違う姿を見せてくれまし示しました。皆さんに期待されているのは、金融、建築、た。一昨年、全日の総力を挙げて実現した低未利用地

福祉、物流などの他業種との連携によるトータルサービの利用促進を図る100万円定額控除制度の復活。私はスの提供者となること、そして新技術を駆使してサービ担当局長の頃、全取引の3/4超が500万円以上だから

スの高度化を進め、人材確保のため業界の魅力向上

取引促進の効果は限定的だと考えていましたが、会員を図り、信頼産業としての地位を一層堅固にすることの声を伺う内に、逆にかつての定額控除の廃止こそ取です。

引の阻害要因ではないかと、認識が180度変わりまししかし、
もう一つ大事な基本があると私は思います。

た。100万円控除制度は必ずや「ナッジ」として取引を大手と違い、会員一人一人が変化に適確に対応する

誘因するに違いないと確信したからこそ、自信を持ってには限界がある、新技術も安くはない、そこで力を発揮

税調幹部にも説明することができたと思います。

するのが横の連携です。TRAのような互助組織もそ

また、全日みらい研究所長の初仕事となった「全日空の一つでしょう、規模の利益・集積の経済といいます

家対策大全」の策定を通じて、空き家の市場取引を促が、それを強固にして、皆さんの強みを一層磨いていたすことには一定の公益性があるという新たな発見もでだきたいということです。

きました。
このことは、近い将来、空き家取引に関わる会

コロナ災禍により地域経済は深刻な打撃を受けてい員への直接的な支援の創設につなげていけるかもします。
しかし、強靭性と秩序ある行動をとれる国民性はれません。

この国の宝です。いずれわが国はいち早く立ち直り、「情報の非対称性」、それが私の認識と市場の間に「五風十雨」の時至らば、世界にその真の強靭さを示しも存在していたわけですが、もともとは不動産市場の不続ける国であると私は信じます。

透明さの代名詞のように用いられます。
しかし、同時に全日は今年創立70周年を迎えます。
これからも、全日

それはプロである不動産事業者の存在価値でもありま

会員の皆さんが、地域社会で町医者のように大切な役す。正しく情報を伝える努力を惜しまないことこそ信頼割を果たしていかれることを期待しています。

28 月刊不動産 ｜ 2021.5

日本土 地 家 屋 調 査 士 会連合会と事業提携基本協定を締結
令和3年3月29日（月）、全日会館において、本協会の原えた昨年8月、土地家屋調査士法が一部改正されて第一条

嶋理事長と日本土地家屋調査士会連合会の國吉会長が出が目的規定から使命規定となりました。
さらに土地基本法

席し、「事業提携基本協定」が締結されました。

も変わり、登記手続や権利関係を明確にする責務があるこ

提携の主な内容は、①国民を対象とする講演会等の開と等が明らかにさ催、協力 ②双方が開催する講演会等に対する講師の相互

れました。
そのよう

派遣 ③情報提供・情報交換会の開催 ④不動産取引におな中で、お互いがいての安全性担保 ⑤不動産に関する権利の明確化の寄与

積極的に協力体制⑥国民生活の安定と向上です。

をとっていくこと

締結式では、原嶋理事長から「土地・建物の表示登記のが、国 民の皆 様に専門家である日本土地家屋調査士会連合会の皆様とは、もメリットになると宅建業者としても従前より親交がございますが、この協定思っております」と締結という機会をいただいたことで、今後より一層の連携挨拶され、滞りなくを図ってまいりたいと存じます」と挨拶がありました。
続いて國吉会長が「日本土地家屋調査士が70周年を迎

左：全日本不動産協会 原嶋理事長
右：日本土地家屋調査士会連合会 國吉会長

協定書が締結されました。

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

神奈川県

令和２年度 第３回流通研修を実施

神奈川県本部では、令和２年12月８日（火）県本部研修室において、第３回流通研修を開催しました。
「 売買契約書の全条項解説」をテーマに、株式会社市ヶ谷鑑定事務所 不動産鑑定士 百田智之氏に講演いただきました。
本研修は県本部研修室において開催したほか、オンラインによる開催により、多くの会員の皆様にご出席いただきました。

百田智之氏

研修の様子

REPORT

愛知県

不動産業開業支援セミナーを開催

令和２年12月11日（金）、
ウインクあいちにて、不動産業開業支援セミナーを開催しました。前日までに25名の参加申込みがあり、当日は18名の方に出席いただきました。
セミナーは協会の紹介にはじまり、具体的な開業手続きの説明や開業体験談などを行い、終了後には個別の相談会が開かれました。開業を真剣に考えている方も見え、意識の高さが伝わりました。

個別相談会

2021.5 ｜ 月刊不動産 29

Initiate Member
都道府県

市区町村

北海道

札幌市

合同会社 アールアンドエム

千歳市
札幌市

岩手県
福島県

栃木県

埼玉県

千葉県

東京都

商号名称

新入会員名簿［令和３年３月］

都道府県

市区町村

東京都

板橋区

星海不動産

有限会社 エコファインエンジニアリング

葛飾区

株式会社

株式会社 クローバー八王子市

株式会社 ＳＥＶＥ

札幌市

株式会社 シロクマエステート

品川区

株式会社

札幌市

株式会社 ファースト目黒区

タイム 株式会社

大阪市

株式会社 ウエアホーム

札幌市

株式会社 ライオン総研

立川市

株式会社 タッピ

大阪市

ＡＩＡ 株式会社

札幌市

株式会社 Ｌｕｃｋ

世田谷区

株式会社 チノテクニカルサービス

大阪市

株式会社

札幌市

株式会社

中央区

株式会社 テンポイント

大阪市

株式会社 ＱＵＥＳＴ

九戸郡

野中勲宅地建物取引士・空き家相談士事務所

渋谷区

トラストレージ 株式会社

吹田市

株式会社 グッドプラス

盛岡市

丸乃タイル

江戸川区

株式会社 ねこのひげＨＯＬＭＥＳ

大阪市

株式会社

いわき市

有限会社 クリーンテック福島

新宿区

合同会社 Ｎｏｗｈｅｒｅ摂津市

株式会社 ケイエムプランニング

福島市

ココシェノン不動産

新宿区

ハイネスリアルティ 株式会社

大阪市

株式会社 Ｋ Sコーポレーション

白河市

株式会社

美髙商事

渋谷区

株式会社 Ｈｏｕｓｅ Ｔａｇｅ

高槻市

Ｋ ｓコンサルティング 株式会社

大田原市

株式会社

あいる

港区

Ｈａｎａｃｒｅｅｋ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ 合同会社

大阪市

株式会社 Ｋ．
Ｈ Ｅｓｔａｔｅ

日光市

合同会社

湯治屋

豊島区

株式会社 パワフルヒューマンソリューションズ

堺市

ゴーライフ三国ケ丘店

小山市

令和ホーム
株式会社
株式会社

商号名称
株式会社

都道府県

市区町村

京都府

京都市

株式会社 ＴＳＵＲＵＧＩ

京都市

合同会社

大阪市

株式会社 アセットルーム

枚方市

株式会社 アトラスホーム

誠和電設
大阪府

松明

商号名称
不動産管理

金澤商事

K＆Y

株式会社 トライエブリシング

渋谷区

株式会社 ＢＡＮＤＥ ＰＬＵＳ

大阪市

株式会社 ジェットシティーズ

さいたま市

株式会社 イイダハウス

港区

株式会社

米寿不動産

東大阪市

有限会社 スキル春日部市

エステートワーク 合同会社

品川区

ベルスタート 株式会社

大阪市

大成

川口市

えびす家

港区

株式会社

みらいプロ

大阪市

ダイバーシティー東松山市

株式会社 おひさまハウス

新宿区

株式会社

八鴻

大阪市

株式会社

株式会社 トゥモローランド

株式会社

羽生市

成和商事

草加市

フォレスト不動産

東松山市

株式会社
株式会社

宅都ホールディングス

品川区

株式会社 ライディングアップ

東大阪市

世田谷区

株式会社 リアコネクト

大阪市

株式会社

ほりうち設計室

渋谷区

株式会社 リアルエステートホームズ

大阪市

ネットオンネット西日本

新座市

明治住建

港区

株式会社 リードトップ

大阪市

合同会社 パームエステートジャパン

越谷市

株式会社 ライズエステート

新宿区

Ｌ
ｉ
ｎｋ 株式会社

守口市

株式会社 ビッグエイトハウス

千葉市

株式会社 ＫＳリアルエステート

中野区

株式会社 Ｌａｙｏｕｔ

豊中市

株式会社 ファインクオリティ

千葉市

株式会社 シー・エス・リアルエステート

調布市

株式会社 レジエス

大阪市

株式会社 ファミールホールディングス

船橋市

ＦＬＡＴ ＨＯＭＥ 株式会社

中央区

株式会社 ロータスアセットパートナーズ

大阪市

株式会社 ファミリーホーム

東金市

株式会社 ゆりエステート

横浜市

上田

弘樹

箕面市

株式会社

横浜市

株式会社 ウルセロ

大阪市

株式会社 Ｆｕｔｕｒｅ
ミライズ 株式会社

東久留米市

合同会社

株式会社

神奈川県

アークエステート

TRUST

ESTATE株式会社

福祉サポートホーム

中野区

株式会社 Ｒハウジング

大和市

永寿デザイン 株式会社

大阪市

西東京市

合同会社 アイウェル

相模原市

カートン光学

大阪市

株式会社

千代田区

ＡｏＹａｍａ 株式会社

横浜市

株式会社 グーン

和泉市

リングホーム 株式会社

池田市

株式会社 ワンシーコンサルタント

株式会社

墨田区

アスシアランド 株式会社

横浜市

株式会社 コーラル

千代田区

株式会社 アストロステージ

相模原市

ＲｅＭＯＡ 株式会社

杉並区

ＡＺＥＥ 株式会社

三条市

株式会社 ｉａトキワ

国分寺市

アセットリンクス 株式会社

新発田市

株式会社 ＥＫハウス

渋谷区

一心エステート 株式会社

新潟市

株式会社 Ｍ−ＰＬＡＮ

台東区

株式会社 インリバティー

上越市

株式会社

港区

Ｖａｒ
ｉ
ｅｔａ 株式会社

上越市

株式会社 ユナイテッドスタジオパートナーズ

新潟県

兵庫県

和歌山県

明商

神戸市

株式会社 Ｍｓ Ｌ
ｉｆｅ Ｉ
ｎｎｏｖａｔｉｏｎ

神戸市

おかはな不動産神戸市

株式会社 チェリッシュ

和歌山市

株式会社 カリフ産業

岩出市

株式会社 ＬＡＮＤＯＯＲ

島根県

松江市

アステールビジネスコンサルタンツ 株式会社

岡山県

岡山市

株式会社

岡山市

株式会社 ニックス

SOUGOU千代田区

株式会社 エース・ネット

山梨県

甲府市

株式会社 ｉｗｏｒｋｓ

豊島区

株式会社 Ａｕｐ
ｌ
ｕｓ

長野県

松本市

株式会社

岐阜県

可児市

ジナムス 株式会社

山口県

山陽小野田市

岐阜市

有限会社 ユーシー・コンサルタント

香川県

丸亀市

ホームルーム御殿場市

株式会社 アイマチ

松山市

アドイン不動産

サポート

三協クリエイトリリット

中央区株式会社 エスタリード

千代田区

エヌアンドケー

墨田区

株式会社 ＮＣＫプロパティ

大田区

株式会社 ＭＴ Ｐｒ
ｏｄｕｃｅ

富士市

株式会社 ＭＴＣ

松山市

エステートプランニング 株式会社

港区

ＭＢＣ ＡＳＳＥＴ 株式会社

伊豆市

函南不動産

東温市

宅建LABO

港区

株式会社 ＨＥＲＭ

静岡市

城山不動産

伊予郡

未来工房

羽村市

有限会社

刈谷市

株式会社

松山市

みらい不動産台東区

開発エンジニアリング 株式会社

名古屋市

永仁不動産

杉並区

キャピタルコム 株式会社

名古屋市

港区

Ｃａｎｖａｓ Ｇｒｏｕｐ 株式会社

港区

合同会社 グランドリンク

新宿区

株式会社 グレント

名古屋市

株式会社 ｋｕｊｉｎ

墨田区

ケイアールエステート 合同会社

名古屋市

株式会社

渋谷区

ＳＵＮＫＡＳＥ 株式会社

名古屋市

章栄環境グループ 株式会社

豊島区

ＣＳＬ 株式会社

名古屋市

中嶋商事

練馬区

株式会社 Ｓｈａｋｕ
ｊ
ｉ
ｉ不動産

名古屋市

株式会社

江東区

株式会社 ｊｏｂｓ ｂｕ
ｉ
ｌ
ｄｅ
ｒ

港区

株式会社 ＪＯＢＰＬＡＮＮＥＲ

渋谷区

信義房屋マネジメント 株式会社

30 月刊不動産 ｜ 2021.5

株式会社

沖商事

静岡県

愛知県

京都府

あいち不動産＆相続

福岡市

株式会社

株式会社 Ａ・プランニング

福岡市

エイチキューブ 株式会社

西尾市

ヱビス企画

福岡市

株式会社 ｄｏｔ．

名古屋市

株式会社 キョクエイ・リアルエステート

福岡市

株式会社

大分市

シーシーアイ 株式会社

株式会社

福岡県

大分県

幸積

豊後大野市

株式会社

家づくりＬＡＧＯＭ

凛
豊後不動産

那覇市

株式会社 オキスマ

株式会社

宜野湾市

株式会社 ＣＯＣＯＲＯＨＯＭＥ

悠久ホールディングス

名護市

合同会社 ＫＯＵ

名古屋市

株式会社 ワン・ステップ・ホーム

沖縄市

不動産売却サポート窓口

京都市

株式会社 Ｋｅｙ−Ｈｏｍｅ

那覇市

株式会社 ポートリアルエステイト

京都市

株式会社 クラストホーム

沖縄県

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

国交省

消費者の省エネ意識を向上「目安光熱費」22年4月導入へ

後検討していく方針だ。
サイト上に「目安光熱費」を掲載する基準としては、原則として「年額表示」「多段階表記と併記し、専用の入力項目を設ける」「解説ページの設置」などを求める。掲

国土交通省は3月15日、「住宅の省エネ性能の光熱費
表示検討委員会」(座長・田辺新一早稲田大学教授)の載ページ上の具体的な表示位置などについては、一律の基準は設けない。

第3回会合を開き、
ポータルサイト等における住宅省エネ

表記する光熱費は、設計一次エネルギー消費量や燃性能の 光熱費換算表示 を、「目安光熱費」の名称で料単価などを基に、同省がウェブで提供する計算プログ

22年度から本格運用を目指すことと決めた。

ラムを用いて算出。併せて 星マーク を用いた多段階ラ

今回の会合では、
これまでの議論を集約した「取りまとめ」の案を提示。20年9月に公表した素案を基に検討を

ベル表記も設定し、わかりやすい表示による効果的な省エネ誘導を図る。

進め、同省告示の改正による新制度の枠組みを示した。

ただし、消費者がサイト上に表示された金額を実際のポータルサイトにおける光熱費換算表示は、政府の注

光熱費だと誤認しないよう、注記などによる配慮を求め力するカーボンニュートラルの実現の政策目標達成へ向る。名称に「目安」を含めたことも、誤認の防止が理由のけ、消費者の省エネ意識の向上などを図る目的で新た一つだ。同取りまとめ案では、「目安光熱費」の理解と周に導入する仕組み。住まい探しの際に多く利用されてい知を図るため、消費者向けリーフレットの作成などを行う

るポータルサイトにおいて、掲載物件の省エネ性能を一こととしている。

般にもわかりやすく金額で表示することで、省エネ性能

今後同省は、9月までに告示の「建築物のエネルギーの高い住宅の選択を促す狙いがある。掲載については消費性能の表示に関する指針」を改正し、「目安光熱義務化せず、任意制度にとどめた。

費」の本格運用を目指す。分譲マンションと戸建て住宅

掲載時の名称については、小売事業者表示制度の「目安電気料金」と合わせ、「目安光熱費」とすることとした。当面は新築住宅を対象とし、既存住宅については今については22年4月ごろ、賃貸住宅については同年10月ごろの導入を見込んでいる。
（『住宅新報』2021年３月23日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

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2021年5月号

令和3年5月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

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新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
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発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2021（令和3）年5月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第5号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

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プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査