平成 22 年度に終了した研究開発【運営費交付金による研究開発】

６）－４

中心市街地における既存公共建築物等の社会的効用評価に関する研究【基盤】

Study on the evaluation method of aging public buildings in consideration of their
historical and cultural value in Downtown（研究期間 平成 21～22 年度）
住宅・都市研究グループ

加藤真司

Dept. of Housing and Urban Planning

Masashi Kato

There are some old public buildings which are constructed in Taisyo era and early Showa era in many cities in Japan. Thesebuildings act as core for the formation of regional scenery and bountiful communities. From the perspective of enhancing the beautyof the national land and the true bountifulness of the citizen`s life, it is necessary to preserve such buildings. However the method ofevaluation of those buildings is not established yet. So that we researched to verify the evaluation methods on a case study of
Yokohama Meteorological Observatory office building by the using of Contingent Valuation Method (with Analytic Hierarchy
Process ) and Conjoint Analysis method.

［研究目的及び経過］

５）さらに、同じく横浜地方気象台庁舎を対象として、

近年我が国の既存公共建築物は、逼迫した財政状況をコンジョイント分析手法を用いた評価を建築研究所背景として、より効率的な運用が求められると同時に、が実施し、歴史的建築物保存の取り組みを評価する

歴史的建築物の保存や景観問題などへの社会的関心の高手法としての AHP＋CVM 手法及びコンジョイント分まりから、これまで定量化が難しく曖昧に判断されてき析手法を比較することにより、それら手法の妥当性た歴史的な“社会的効用”を適正に評価することが求めについて検証した。これらの一連の研究成果を、社られている。

会的効用を組み入れた新たな事業評価・資産価値評

本研究は、豊かな文化資本の形成に向けて、歴史性や価のあり方を提案する基礎資料としてとりまとめた。

文化性などを反映した建築物の価値を適正に評価する手法開発を目的とした。
［研究内容］
１）中心市街地の既存公共建築物を主対象として、具体的な事例のリスト化を行うとともに、事業計画や保老朽化した膨大な公共建築物建築物の価値向上（ベネフィット）存要望の有無などに関する調査を通して、問題の所効率性の追求（コスト）

歴史性在を明らかにした。
２）対象建築物に関する保存要望書・評価書・回答書に盛り込まれたキーワードを、テキストマイニング手法によって属性との対応分析を行った。
３）建築物に求められる社会的効用の考え方を図２のよまちづくり

うに整理し、効用レベルでの評価指標を抽出・検討文化性した。
４）ケーススタディ対象建物として、国土交通省関東地

社会的効用・公共性の適正な評価が必要

方整備局が平成 22 年度に事業評価を行った横浜地方気象台庁舎を取り上げ、検討会委員として、AHP＋
CVM 手法を用いた評価手法について検討を行った。

図1

建築物の社会的効用・公共性平成 22 年度に終了した研究開発【運営費交付金による研究開発】
ベネフィット
便益【内部便益】

公にとっての便益

建築物の目標に沿った機能の達成度

公共財としての価値社会的影響した。
４）AHP＋CVM 手法によって求められたＷＴＰ平均値

内部化【より良いものを】波及効果

公

分析手法によって評価するアンケート調査票を作成【外部便益】

をベースに支援金額の水準を設定したところ、コン

私ジョイント分析手法によるアンケート調査結果とし【外部費用】

B／C【内部費用】

建築にかかる外部不経済(環境影響等)

建築物の生涯費用（LCC）

い値が得られた。支援金の水準設定が妥当ならば、内部化【より安く】

どちらの手法も歴史的建築物保存の取り組みの評価

外部

環境コスト

内部

私的影響

費用コスト

図2

建築物の社会的効用・公共性

収集リスト
要望書記載年月日 要望書名
番号て、表１のように両手法から導かれるＷＴＰ値は近手法としての妥当性が確認できた。
また、コンジョイント分析から求められた部分効用値をもとに各プロファイルの重要度を求め、AHP＋CVM 手法と比較すると表２にようになった。取組
１の傾向は両手法で類似するも、全体としては異な1

1969年3月17日

旧近衛師団司令部庁舎の保存についての意見書

2

1973年11月2日

京都中央郵便局保存に関する要望書

3

1974年2月25日

中之島東部の景観と歴史建造物の保全に関する要望書

4

1981年2月19日

三井銀行京都支店改築に関する要望書

業評価・資産価値評価のあり方を提案する基礎資料5

1981年2月19日

日本銀行松山支店改築に関する要望書として、報告書にとりまとめた。

6

1981年9月14日

旧大同生命金沢支社(現金沢信用金庫)の建物保存に関する要望書

7

1982年10月15日横浜三井物産ビルに保存要望書

8

1982年10月28日

赤穂高校旧本館に保存要望書

9

1985年7月30日

旧枢密院庁舎の建築学的価値についての判断と活用についての要請

10

1986年9月10日

旧鹿児島刑務所建造物保存に関する要望書

11

1990年10月11日

国税庁醸造試験所酒類醸造工場の保存に関する要望書

12

1992年4月16日

二条駅本屋保存に関する要望書

13

1992年10月26日

14

1993年3月29日

図3

る面もあり、引き続き評価事例の蓄積が必要である。
なお、本研究は、社会的効用を組み入れた新たな事

横浜地方気象台庁舎

現大分県立大分図書館に関する要望書
旧琉球政府立法院議事堂および事務局棟保存に関する要望

建築物リスト（一部抜粋）［研究結果］
１）社会的効用が問題となるような具体的な既存建築物に関する実態調査を実施し、特に保存要望が出されているような案件について、民間建築を含む 115 件を抽出し、社会的効用の評価指標に関する基礎資料としての対象建築物のリストを作成した（図３）。
２）対象建築物に関する保存要望書・評価書・回答書（合計 148 件）に書かれた文章を、テキストマイニン
グ手法を用いて、文法的な意味づけが可能な最小単位（形態素）に分けて定量データ化し、そのデータ（キーワード）と対象建物の建築年代、要望書提出年代、建物用途などとの関連を検討した。提出年代、建物用途について一定の傾向が認められたものの、価値評価についてはより詳細な検討が必要である。
３）ケーススタディ対象建物として、国土交通省関東地

取組１： 歴史的価値の後世への継承
取組２： 地域に親しまれる施設
取組３： 魅力ある観光地形成への配慮

図4

アンケートで用いたプロファイル

表１ WTP の比較
AHP＋ＣVM

コンジョイント

1,036

1,118

プロファイル

AHP＋CVM

コンジョイント

取組１

0.43

0.59

取組２

0.27

0.23

取組３

0.29

0.19

WTP(円)
表 2 重要度の比較

方整備局が事業評価を行う横浜地方気象台を取り上げ、AHP＋CVM 手法を用いて評価設定されたプロフ

本研究は平成 21 年度は有川智上席研究員（当時、現国ァイル（図４）に沿って、同建物をコンジョイント

土技術政策総合研究所）と実施した。