第６回 まちづくりフォーラム

2022年 11⽉28⽇〜まちをつくるプロセス〜～

まちを創る原動力
地域経済と地域愛が切り開く～

⼤都市に⽐べ事業環境が厳しい都市の開発では、地元のみなさんの熱い思いがあったとしても、実現にはなかなかいたりません。そのような中でも、事業化したいくつかの開発事例を並べていくと、事業成⽴の要因に、地域経済のネットワーク、そのベースに地域経済を⽀える主体による地域愛があり、ここに、まちを創る原動⼒が存在するのではないかと考えています。
今回ゲストに、倉敷市「あちてらす倉敷」の実現に関わり個⼈的にも幅広く地域のネットワークを持たれている浅野洋様（特定業務
代⾏者・組合事務局）、⿅児島市「センテラス天⽂館」の実現に関わり、⾏政の⽴場でまちづくりの経験が豊富な井上謙⼆様（組合事務局⻑）をお迎えし、地域経済の中で再開発がどのように動いていったのか、地元⽬線の話を伺いながら、地元の思いをカタチにしていくために、何が必要なのか、みなさんと⼀緒に考えていきたいと思います。

プログラム2022年11⽉28⽇（⽉）14︓30〜品川フロントビルBF１会議室

登壇者

オンライン（ZOOM）併⽤開催

第１部 振り返りと問題提起

浅野 洋 ⽒●RIAまちづくりフォーラムについて（⾚尾）藤⽊⼯務店 執⾏役員

●第６回まちづくりフォーラムの問題提起（⾚尾）井上 謙⼆ ⽒千⽇町１・４番街区市街地再開発組合 事務局⻑奥村 雅⼀

アール・アイ・エー 代表取締役専務

滝⽥ 憲作

アール・アイ・エー ⼤阪⽀社 計画⼆部部⻑

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モデレーター●あちてらす倉敷（浅野⽒＋滝⽥）●センテラス天⽂館（井上⽒＋奥村）

第３部 パネルディスカッション

⾚尾 光司
アール・アイ・エー ⼤阪⽀社 計画⼀部部⻑

第６回 まちづくりフォーラム

第２部 事例紹介〜まちをつくるプロセス〜

3●まちを創る原動⼒としての地域への思い●カタチをデザインしていく●地元の思いをカタチにするために必要なもの

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問題提起

まちを創る原動⼒〜地域経済と地域愛が切り開く〜

地域経済ネットワークが市街地更新と魅⼒ある空間創出につながっている
これまでの再開発等の拠点整備では、画⼀的な⽬的の中で、また、量的な⾼度利⽤を前提として事業が進められてきましたが、都市再開発法が施⾏されてから既に50年以上が経過しており、バックグランドとなる都市の在り⽅も変わってきています。 「量＋質の最低限の確保を⽬指して拡⼤していきた都市」から 「都市のクオリティ・魅⼒の向上を⽬指した成熟・縮⼩する都市」に変化してきている中で、まちづくりに求められる技
法や求められる能⼒も変化してきている状況にあるといえます。

そのような背景のもと、都⼼部や地⽅都市それぞれの地域のポテンシャルに合わせてプロジェクトが進められ、また、明確な事業の⽬的をもって⼿法として再開発等を活⽤してるプロジェクトや、逆に先に建物や市街地の更新の必要性があって、そのなかで、都市の魅⼒向上の⽅針を⾒定めて進められているプロジェクトなどそれぞれ背景の違いがあるなか、⼯夫を⾏い、各地でまちの更新が進められてきていると認識しています。
⼀⽅で、個別のプロジェクトに⽬を向けるとプロジェクトの実現に向けて様々な課題に直⾯します。地⽅都 の地域で⽣業を持ち地域経済を⽀えている主体も市等では、⼈⼝減少や産業流出、少⼦⾼齢化・ あります。
後継者不⾜、⾃動⾞依存や消費拠点の変化など、
こういった地域経済のネットワークをうまく活かしたプ
かなり以前から中⼼市街地の課題といわれている事
ロジェクトをみていき、まちづくりの実践に向けた成⽴
象は今も存在していて、「新たな床需要が⾒込めな
い」「収益が期待できない」等の厳しい事業環境が 要因とは何かを考えていきたいと思います。
あります。そういった厳しい事業環境の中で、市街地の更新と魅⼒向上を実現するための原動⼒とは︖
何かということになります。
開発余⼒が⾼い地域以外の、事業環境の厳しい地域においては、地元の思いというものがキーとなると考えられます。例えば、まちの顔と⾔われている地域をなんとかしようという単純な経済効率では説明できないものや、わが街を⽀える誇りであったり、 厳しい環境であるからこその新しい取り組みといった熱い思いが重要になってくると感じています。
しかし、残念ながら、地元の思いだけでは、まちは変わっていかないのが現実であり、地元の思いや熱意を、新しい都市のカタチにしていく必要があります。
思いをまちづくりの実践につなげている要因とは何かを、本⽇探求していきたいと考えています。

バックグランドとなる都市の在り⽅の変化

拠点整備を計画する中で直⾯する課題

RIAが関わり、近年竣⼯した再開発等のプロジェク
トを全国のマップにプロットしてみたところ、全国的に都市開発やまちづくりの展開をしている企業だけではなく、地元を中⼼に活動している地域経済主体が、特定業務代⾏者、参加組合員、保留床取得者、施⾏者、⼯事施⼯者等のなんらかの⽴場で、参画しているプロジェクトが多数存在していることがわかりました。概ね６割くらいのプロジェックで地域経済主体が関わっていることが分かります。特に地⽅都市では、その傾向が、⽬⽴っているかと思います。

仮説 地域経済ネットワーク

地域経済主体が関わったプロジェクト

そこで、今回、「地域経済ネットワークが市街地更新と魅⼒ある空間創出につながっている」という仮説を⽴てました。地域には、古くからある地縁型ネット
ワークやエリアネットワークがあります、また、建物等を管理するマネジメント組織や現代的なまちづくり組織もあります、また、銀⾏や建設会社、不動産会社等
まちを創る原動⼒とは︖

第６回 まちづくりフォーラム

地域の思いをまちづくりの実践につなげる要因とは〜まちをつくるプロセス〜

事例紹介（あちてらす倉敷、センテラス天⽂館）

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事例紹介 あちてらす倉敷
倉敷市阿知３丁⽬東地区第⼀種市街地再開発事業

2-1 事業概要と藤⽊⼯務店（浅野⽒）の紹介
事業の概要／空間構成（滝⽥）
倉敷市は、⼈⼝約48万の都市で、⽔島コンビナート
や瀬⼾⼤橋、美観地区などが有名です。江⼾時代、
幕府直轄領である「天領」の商⼈町として発展、明治
時代は倉敷紡績の⼯業都市、その後、⼤原美術館
等の芸術⽂化の観光都市として発展、その発展に、⼤原家が深く関与してきました。⼀⽅、倉敷のまちは、戦禍を免れたことで、古い町並みが残り、中⼼部に緊急⾞両が⼊れない⽊造密集地が残っているという状況でした。施⾏地区内には、⽼朽化した⽊造の建物が密集していたことから、事業化期間中３回も⽕災が発⽣しました。
当地区の再開発は、まちづくり協議会設⽴から組合設⽴までの事業化に24年の期間を要しています。組合が設⽴してからは４年という期間で建物が完成しています。地区の特徴として、美観地区の景観を保全するため、⾼さ制限がかかっています。事業化の途中、平成22年度に倉敷市景観計画が策定され、31mの⾼さ制限が定められました。
事業の役割として、藤⽊⼯務店さんは、特定業務代
⾏者の⽴場で組合事務局を担い、建物と道路の設計、⼯事を⾏い、保留床も取得していただきました。当社
は、事業コンサルタントの他、建物の設計・監理、権利変換計画などを担当しました。
再開発によって、外周の道路が拡幅され、公共空地と２つの街区、そして北棟と南棟の２棟の施設建築物が整備されました。北棟は、低層部は店舗・事務所・住宅で、３階から７階がホテルとなっています。南棟は、低層部は店舗や公益施設で、２階から10階が住宅で、中央に⾃⾛式の駐⾞場があります。

第６回 まちづくりフォーラム

公共空地は、街の中⼼となり、⼤通りから商店街に回遊を引き込むため、⼤通りの歩道に沿って緑化された滞在空間として整備し、中央に官⺠の⼟地をまたぐ形で「芝⽣広場」を設けています。また、広場から商店街に抜ける東⻄の通路を「つむぎミチ」と呼び、店舗の地先利⽤の空間としています。

外観写真（右側︓北棟／左側︓南棟）

全体のコンセプトは、「まちつむぐ、倉敷阿知」と定め、様々な要素の重なりと交差による⼀体化によって、倉敷のまちに馴染む都市デザインを⽬指しました。⼤通側は、北棟のホテル、南棟の住宅がバラバラにならない
ように共通のデザイン要素を採⽤しています。商店街
側は２階建てで細やかな変化をつけて、対⾯する既存店舗との調和を⼼掛けました。

倉敷市中⼼部航空写真（藤⽊⼯務店提供）

再開発には、協議会設⽴当初から関与していまし
たが、平成20（2008）年、安藤建設とのJVによる
写真は、倉敷市中⼼部の美観地区から北の倉敷 特定業務代⾏者として正式に事業参画することにな
駅⽅向を撮影したものです。⾚丸が弊社施⼯物件 りました。平成25（2013）年、安藤建設が間組とを表しています。倉敷との関係性は⼀⽬瞭然ですが、 合併して、その後は再開発から離れることになります。
少し説明をすると、⼤正9（1920）年に⼤阪で創同時の状況を振り返ると、倉敷のまちづくりに資する業、令和３（2020）年で創業100年を迎えまし事業であり、当社が撤退する選択肢は検討の俎上た。
にはなく、当社単独かあるいは他社とのJV（⼤⼿、倉敷とのかかわりの起源をたどると、⽇本銀⾏本店 準 ⼤ ⼿ 、 地 元 な ど ） を 検 討 し た 結 果 、 平 成 27
や東京駅を設計し⽇本近代建築の祖と⾔われる⾠ （2015）年３⽉、単独で特定業務代⾏者となり野⾦吾博⼠が明治21年に開設した学校の1期⽣ ました。弊社単独について、倉敷市は当初不安もである⼭本鑑之進⽒が興した⼯務店を継承する形 あったと思いますが、理解を得てその後強⼒なバックで創業しました。この関係で創業第⼀作として⽇本 アップをいただきました。
銀⾏岡⼭⽀店を施⼯することになりました。この施⼯
浅野⽒の経歴（浅野⽒）
実績により岡⼭に本店のあった「第⼀合同銀⾏（のちの中国銀⾏）」の頭取であった⼤原孫三郎と出会ったことが倉敷での関りの始まりです。倉敷⽀店は、 平成23（2011）年に藤⽊⼯務店に中国銀⾏
本年10⽉で開設100年となっています。その後、⼤ から出向で⼊社しました。平成6年から6年半、銀⾏
原美術館、⼤原家の邸宅建築、美観地区の伝統 の総務部に店舗建築担当で在籍しました。当時、ほ的建築物群をはじめ、⼤原家関連である倉敷紡績 とんどの店舗を藤⽊⼯務店で施⼯していたことからごのクラボウ、倉敷絹織のクラレ、倉敷中央病院、中 縁をいただきました。建築については素⼈でしたが、国銀⾏とつながっていって、倉敷⽀店は、弊社にとっ 法⼈営業のノウハウは再開発事業でも⽣かせたと思て特別な⽀店となりました。弊社を倉敷が本社の会 います。
倉敷における藤⽊⼯務店の関わり（浅野⽒）社と認知している市⺠も多くいます。
倉敷市の物件も多数施⼯し、美観地区の景観保存に関連した補助⾦業務などを通じて、倉敷市とも良好な関係を築いてきました。

再開発には、平成25年3⽉頃から関わり、特定業
務代⾏者の窓⼝となりました。当時担当していた営業部⻑からの「ちょっと代わりに理事会に出席して」の⼀⾔が、その後の貴重な体験の始まりでした。

外観写真（上段︓⼤通り側／下段︓商店街側）〜まちをつくるプロセス〜

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事例紹介 あちてらす倉敷
倉敷市阿知３丁⽬東地区第⼀種市街地再開発事業

2-2 ハードルの突破
強い思いで実現した合意形成（滝⽥）
当地区は事業化期間が24年と⻑い期間を要しました。その原因の⼀つとして、⼀部の⼤⼝の地権者との協議が整わず合意が得られなかった経緯があります。できるだけ多くの⽅の賛同を得ようと、協議・調整の⽇々が続いたのですが、これがなかなかうまく進みませんでした。転換期は、地区内の⽅で、どのくらい賛成しているのか確認したことです。結果、組合設⽴要件である
2/3を超えることが分かり、市⻑あてに要望書を提出して、事業化に踏み切ることになりました。
また、当地区は、ご⾼齢の借地居住者が⼀定数存在し、零細であることから、再開発の実施によって居住できる場所がなくなる不安を抱えた⽅がおられました。
賃貸住宅や介護系施設に移ったとしても、毎⽉の⽀出が現状より多額となり、補償⾦による補填では⻑期に対応できない問題がありました。そこで、過⼩床ぎり
ぎりの規模で、参加組合員の取得住⼾とは仕様を変えた低廉住⼾を北棟2階に6⼾整備して、住宅⾦融⽀援機構のまちづくり融資（⾼齢者向け返済特例（リバースモーゲージ）)による取得を提案し、これが⾼齢居住者の不安解消となりました。
⾼さ制限後の事業再構築（滝⽥）
⾼さ制限がかかる前、当地区は、19階建ての⽐較的⾼い建物が計画されていましたが、景観計画によって⾼さ制限がかかり、事業採算が取れないことで再開
発は中断することになりました。事業化の⽀援のため、倉敷市がとった策が公共⽤地の拡幅であり、公共施設管理者負担⾦で⽤地買収を⽀援し、⾼度利⽤する宅地を減らすというものです。また、⾝の丈再開発で補助⾦の割増を⾏い、負担を軽減しています。これに第６回 まちづくりフォーラム

呼応して、⺠間側も分棟化による構造合理化、官⺠
駐⾞場の⼀体化に加え、⽤途構成を⾒直し、店舗を路⾯化、縦動線を最⼩化して有効率最⼤化によって、⾝の丈再開発を実現することになりました。

⾝の丈再開発の実現のフロー公共⽤地を増やすための都市計画の変更では、街区を２つに分けて、道路を拡幅、⼤通り側に公共空地を設けています。この公共⽤地の増加によって、宅地が12,200㎡から10,500㎡に、約1,700㎡（約15%）減少することになりました。また、官⺠駐⾞場の⼀体化では、下半分を市営駐⾞場とし、上半分を住宅共⽤の駐⾞場としています。この駐⾞場は登記を⼯夫してまして、⾞が通る⾞路を市営と住宅の共⽤部分とし、⾞室部分を専有部分として登記し、住宅の共⽤となる部分の⾞室部分は規約共⽤としています。

イベント写真（左側︓芝⽣広場／右側︓つむぎミチ）

にぎわいを⽣む交流機能の導⼊（滝⽥）にぎわい創出の活動財源としては、公共空地内に広告板、⺠地側に⺠間広告塔を設置し、まちづくり会
社（＝都市再⽣推進法⼈）が広告事業を⾏っています。

写真は、芝⽣広場やつむぎミチでイベントを⾏っている写真です。つむぎミチは、当初、歩⾏者専⽤の道路でした。当初、この通路でにぎわいを⽣むために、
交流機能という意味では、ホテルの宴会場の実現
道路関連の法規制を緩和するような制度を考えていたのですが、道路のままでは、なかなかやりたいことが というものがあります。ホテルは、保留床取得による⼊できない、という結論になり、都市計画が変更され、 居を前提としていましたが、⼀般に宴会場の採算性
道路が「公共空地」に変更されています。⼆回⽬の は厳しく、宴会場を無くした計画への変更が要請され都市計画の変更です。また、官⺠の⼟地の⼀体利 ていました。そんな状況の中、住宅⾦融⽀援機構が⽤のため、都市再⽣推進法⼈のスキームを活⽤して まちづくりにおける宴会場の交流機能の重要性についます。まちづくり会社が、市営駐⾞場の指定管理 いて共感し、住宅⾦融⽀援機構がホテルへ融資す者になっていたので、倉敷市がまちづくり会社を都市 るスキームが組まれ、宴会場がある形で計画が進む
再⽣推進法⼈に指定し、公共空地の管理者である ことになりました。住宅⾦融⽀援機構がホテルの資⾦
倉敷市がまちづくり会社と都市利便増進協定を締 調達に参画したことでスキームが安定し、再開発組
結して、公共空間で得た収益を管理やイベントの活 合への融資メンバーがホテルの融資メンバーに参画し動費⽤に充てることができます。さらに、⺠地側の利 て、ホテルの資⾦調達が完成することになりました。
⽤も⼀元化するため、管理組合と、まちづくり会社との間で、敷地の⼀部の使⽤貸借契約を締結しています。実際の運⽤は、店舗等のテナントで構成されたまちづくり協議会が意思決定を⾏います。

ホテルの宴会場

官⺠駐⾞場の⼀体化〜まちをつくるプロセス〜

官⺠の⼟地の⼀体利⽤

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空間構成（奥村）事例紹介 センテラス天⽂館
千⽇町１・４番街区第⼀種市街地再開発事業

2-3 事業概要と井上⽒の紹介
事業の概要（奥村）

4名の借家継続となりました。2012年に研究会を⽴ち

⿅児島市は⼈⼝約59万⼈、シンボルである桜島を背景に島津家時代から現在に⾄るまで繁栄を遂げてきた都市です。⿅児島市は第⼆次世界⼤戦終了間
際、⽶軍の本州上陸の拠点と⽬されたため、市内は激しい爆撃を受け、壊滅に近い状態となり、そこから復興してきました。中⼼部は九州新幹線が開通したこと
により、⿅児島中央駅付近な発展が著しく、天⽂館
等中⼼部の衰退が懸念されるようになりました。地区
はメインストリートである電⾞通りとG3アーケード、夜の顔を持つ⽂化通りに囲まれたL字型の地区です。古くから天⽂館地区として栄え地域⼀番の⽴地で、現在
九州新幹線⿅児島中央駅まで市電で約15分の距
離にあります。従前の状況は、電⾞通り側には旧タカプ
ラの他、築50年を超えたビルが建ち並んでいました。⼀
⽅、⽂化通り側は典型的な夜の街として栄えていました。

上げ、 10年という全国的に⾒ても⽐較的短期間で事業が仕上がっています。

１階配置図です。電⾞通りとG３アーケードが交わる部分に広場を設け、貫通通路と⼀体化させ、市⺠が集まれる居場所を作る。電⾞通り沿いの1番街
区には、商業の他ホテル、業務専⽤ｴﾝﾄﾗﾝｽを設けています。１〜3階はファッション、アパレルといった構成です。G3アーケード沿いの4番街区は、1階は⾷物販、2階は飲⾷店を中⼼とした構成としています。短
辺⽅向やタカプラ通りに⾯しては、夜型飲⾷等の外向き店舗も配置しました。

15階配置設計図

鉄⾻造を中⼼に、地上15階、約60mの⾼さとしています。⿅児島はシラス台地により地盤が形成されて井上⽒の経歴（奥村、井上⽒）

おり、⽀持層がなく超⾼層建築が困難な⼟地です。駐⾞場は敷地内にはなく、隔地駐⾞場として近傍地域

井上さんは、⿅児島市役所に⼊られ、局⻑として退職されました。その後⿅児島銀⾏を経て、再開発組合の事務局⻑を務めていただきました。井上さん
⽅からそのあたりの経歴も含めて、⾃⼰紹介をお願いします。

に設置しました。総事業費は約188億円となっています。当事業は住宅局所管事業で、補助⾦は約63億円。保留床処分は⼤規模地権者の増床及び地権者
法⼈、市、地元企業で構成され特定業務代⾏者や参加組合員の制度を活⽤してません。また、弊社はコンサルタントや設計を担当し、施⼯は⼤和ハウス⼯業です。
再開発の基本コンセプトです。新しい天⽂館の核・シンボルを創りたいということから三つの柱を⽴てました。
「にぎわいとゆとりある都市空間の創出」「観光・交流

１階配置設計図

４階配置図です。L字の交点を中⼼に、市のまち
なか図書館を設置。内部にカフェを併設しています。
4番街区側にはクリニック等を配しています。4・5階は図書館ですが図書館内部に吹き抜けを設け、この2層を上下する専⽤EVも設けています。⾞通り沿いは
⼤型の業務フロアとしています。

構成は、1〜4階に専⾨店街を構成し、4・5階に図書館、業務を配置。6階に中規模ホール、7〜14階まで
ホテル客室、15階に展望室とレストランとなっています。

施⾏地区位置図

施⾏区域⾯積は約1.0ha。公共⽤地⾯積は電⾞

４・５階配置設計図（左下︓４階／右上︓５階）

通り沿の1番街区とアーケード側の4番街区の間の市6階にあるホールは3分割まで可能な規模とし、L字の交差部に設けた屋上庭園から光を取り⼊れることができるようにしています。ホール⻄側も業務フロアとしています。

変換を受けた地権者はほぼ全員です。定期借家⼈を含めると100⼈近い借家⼈も事前転出等⾏い、結果

第６回 まちづくりフォーラム〜まちをつくるプロセス〜

施設構成図

昭和54年市役所に⼊ってからは、これまで主に市
街地再開発事業を担当してきました。千⽇町１・４
番街区の再開発では、当時課⻑を務めておりましたが、協議会発⾜当時は、既に⼀定の⾼度利⽤が⾏われていることや借家⼈の多さから、かなりハードルが⾼い事業と考えておりました。
その後、地権者の⽅々や⿅児島銀⾏等の協⼒もあって、事業が進んだわけですが、平成28年市役所
退職後、私⾃⾝も⿅児島銀⾏から再開発組合の⽀援をするようにとの命を受け、事務局⻑として直接事業のお⼿伝いをすることとなりました。

機能の強化」「良好な都市景観の形成」です。施設

道を廃道しているため240㎡ほど増加しています権利

7階はホテルのロビー階となっています。8〜14階はホテル客室です。15階は展望フロアと、地元の城⼭
ホテルが運営するレストランです。展望フロアは無料で、市⺠の誰もが桜島と錦江湾の景⾊を楽しむことができます。

⾏政、銀⾏、再開発組合という三つの⽴場から、当地区の事業に関わることができ、⾃⾝の経験を活かしながら、貴重な体験ができたと考えております。

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事例紹介 センテラス天⽂館
千⽇町１・４番街区第⼀種市街地再開発事業

2-4 ハードルの突破
外部の共⽤空間（奥村）周辺の通りやアーケード裏通り等との馴染ませ⽅についてです。広場（センテラススクエア）を中⼼に4周に開かれた視線を作り、回遊性の向上を図りました。電⾞通りから⾒た広場です。左側がG3アーケードです。
奥側に貫通通路があり、歩道、広場、アーケード等の表装はできるだけ⼀体化したものとしています。

隔地駐車場の整備（井上氏）

再開発ビルの権利関係と地権者法人（奥村）格が異なり、それに馴染ませるように外向き店舗区画を設けて顔作りができるようにしました。

呉服町2・3番街区駐⾞場整備事業として、再開
権利者の合意形成に重要な事業スキームとして、再開発ビルの権利関係、区分所有の種類と床運⽤ 発ビルと同時オープンを⽬指して整備された隔地駐についてお話します。センテラス天⽂館は図書館、外 ⾞場です。図の⾚い部分がセンテラス天⽂館で東へ向き店舗等の単独所有床を除き、権利者等による 少し離れたところにあるのがセンテラスパーキングです。
共有床となっています。共有床にはスライドにある通り、 事業費、約30億円うち国・市から2億円づつで計43種の共有床があります。⾚い部分は⼀般権利者に 億円の補助が⼊っています。従前の地権者の状況よるもので⾼収益が⾒込まれる低層部の商業床部 は図のとおりで、地権者9名のうち6名から⼟地を借分です。緑⾊は⼤規模地権者によるホテル関連床 上げ定期借地契約を実施。残りの3名は、従前資でリスクがあると考えられた床です。⻩⾊は保留床購 産に応じた等価交換によって共有床を取得していま⼊者によるもので、安定収⼊が⾒込まれるものです。 す。地権者の1⼈が⿅児島銀⾏であり、増床をして床運⽤については全て権利者法⼈である㈱千⽇ 施設内に⽀店を開設しました。千⽇町1・4開発が駐⾞場運営事業者を選定し運営しています。再開
１・４開発を経由するサブリース⽅式としています。
発事業と同時進⾏で、事務局⻑の私が中⼼となって進めました。

（模式図）

展望レストラン展望スペース

15 F
14 F
13 F

701

12 F

ホテル

11 F
10 F
9 F
8 F

601
外向店舗
503
402商業

周辺環境との調和

G.L.

ホール

602 業務

501 図書館

502 業務

401 図書館

7 F（フロント）

402商業

6 F
5 F
403

404

4 F
3 F

304

301商業

302

303

204

201商業

202

203

111 110 109 108

103商業

102商業

2 F

105 106 107

1 F
B1 F

＜ ・・・４番街区・・・・・ ＞ ＜ ・・・・・・・・・１番街区・・・・・・・・・＞

境界の無い図書館（奥村）次に、⿅児島市市⽴図書館です。まちなか図書館とセンテラスプラザ

して、鴨池の中央図書館とは異なり、居⼼地よく市⺠

電⾞通り側には従前からアーケードがありましたが、今回は新たに再開発ビル側から⼤きく庇を歩道上部まで張り出し、セットバックにより広くなった歩道での通⾏やバス待ち客の快適性を向上させています。

が滞在し、時間を過ごせる場所を提供できる施設としています。

上の図︓共有床のイメージ 下の図︓共有床スキーム

市⽴図書館 ４階平⾯図
電⾞通り側のセットバック部分

センテラス天⽂館の敷地を取り囲む通りはそれぞれ性

第６回 まちづくりフォーラム

隣接する商業施設とシームレスな関係を演出できる
よう壁や間仕切りを極⼒少なくしています。

〜まちをつくるプロセス〜

千⽇１・４開発の概要

隔地駐⾞場の整備の概要

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まちの原動⼒としての地域への思い
パネルディスカッション

従前の状況（あちてらす倉敷）

現地視察の様⼦（あちてらす倉敷）

第２部では、事業の概要と事業のポイントとなるハードルを突破してきた⼯夫を聞かせていただきましたが、パネルディスカッションでは、３つのテーマを設定し、それぞれのプロジェクトの違いや共通項を更に深堀していきた
いと思います。（⾚尾）テーマ１ まちの原動⼒としての地域への思い
倉敷の場合、組合設⽴までが本当に⼤変でした。理事のみなさんが本当に⼀⽣懸命で、役割分担して毎⽇のように誰かが誰かの家に⾏って、合意形成を進めている状況でした。（滝⽥）当時、倉敷市からは、⼤地主２軒のうちいずれか１
軒は賛成派にしてほしいという、お願いがありました。当然の指導ではあり、⾏政の⽅も努⼒してもらっていたのですが、このことがかえって事業の⻑期化につながってしまった部分がありました。分岐点は、ＲＩＡからの提案
で、⼀度、⼤⼝ではなく⼩⼝の⽅の合意形成を書⾯で確認しようということになりました。平成27年12⽉の理事会のことでした。6か⽉の期限を切って、「３分の第６回 まちづくりフォーラム

現地視察の様⼦（センテラス天⽂館）

２を超えなければ準備組合を解散する」覚悟をして、最後の最後という感覚で進めました。（浅野⽒）
当時、私は担当していなくて、社内の会議で、どうすれば状況を打開できるかいろいろ検討していて、結局、地元のみなさんの総意をつきつめるべきという話になったことを記憶しています。通常は、出来るだけ多くの⽅の賛同を得て、より調和的な⽅向となるのですが、理事さんだけでなく、地元密着の藤⽊⼯務店も倉敷市も本
当に努⼒をしていて、もうこれ以上は無い、というくらいの状況まで来ていたと理解しています。最後にもう⼀度、これで駄⽬なら事業が終わってもいいくらいの状況になったからこそ、地元の本当の思いが伝わったのだと思います。（滝⽥）
その後も、様々な問題が発⽣し、⼤変でした。⼤⼝
権利者の移転先確保の話、地権者の床を含めたテナ
ントリーシング、共有床スキームの組成など、通常であれば特定業務代⾏者がここまでやらないと思うところですが、地元の皆さんに頼られて、やらざるを得ない状況にあったと思います。（浅野⽒）〜まちをつくるプロセス〜

天⽂館の⽅では、タカプラ等築50年を超えるビル
が耐震改修か建て替えかで、悩んでいました。単独
建替えは採算に合わないことは明らかであり、⾃分のビルだけ建替えても地域の地盤沈下を防ぐ底上げにはつながらないと感じていたと思います。今の地権者さんは先代、先々代から受け継いだ⼀等地の⼟地であり、⾃分たちで⼿放すことはできない。⼦孫にどのような資産、まちを残すべきなのかを真剣に考える使命感が強く、⼤規模地権者を中⼼にここで共同化を考えなければならいというのが協議会発⾜のきっかけだったと思います。（奥村）⾃分が⿅児島市の課⻑時代の話でした。⼀定の⾼度利⽤がされており、借家⼈が多数いて、また、住宅型のプロジェクトでもないことで、保留床処分等の事業成⽴が難しいのではと考えました。市の担当にも、この点を注意するように伝えた記憶があります。
もともとこのフォーラムに登壇予定だったタカプラの社
⻑が、事業性の厳しい部分を認識しながらもいち早く⿅児島銀⾏に相談して、地域を巻き込んだことで、地元の熱意が事業の組み⽴てに実っていったのだと思っています。（井上⽒）
地権者、地域中⼼の再開発であり、地元の皆さんが早い時期から⼤きな視点で取り組んでいたことが⼤きかったと⾔えます。（奥村）コラム︓あちてらす倉敷について（井上⽒）
地域で再開発を担当している⽴場から⾒ると、⽴地や権利者の状況からは、かなり厳しいプロジェクトに映りました。ただし、組合施⽴後の組織の構成をみると、特定業務代⾏者、参加組合員、ホテル事業者など保留床の売却の⾒込みがたっており、地⽅のモデルとなるプロジェクトといえると思います。組合設⽴までは⾊々な苦労があったと思いますが、その後の事業推進から完成までは、このようなモデルを参考として、地⽅都市は取り組んでいくべき地区
だと思いました。

従前の状況（センテラス天⽂館）

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再開発の効果がだんだんと表れてきており、シャッ
ター街に店舗ができ、リノベーションも進んでいます。
再開発を利⽤して、⺠間の⼒がもっと動いていけばいいなと思います。（浅野⽒）

カタチをデザインしていく
パネルディスカッション

続いて、カタチにかかわることとして、センテラス天⽂館では展望スペースやホール、あちてらす倉敷ではホテル宴会場といった、地域の交流の場といえる機能が導⼊されていることが共通しています。（⾚尾）テーマ２ カタチをデザインしていく

センテラス天⽂館では、外部空間を豊かにするだ
けでなく、再開発ビル内にも市⺠の集まれる場所づく
りが求められました。それが6階のホールであり15階の展望スペース、まちなか図書館です。（奥村）

両地区に共通する外部空間として、広場が設けられていますが、この点に関して計画プロセスや実現に向けた経緯の話を聞きたいと思います。（⾚尾）タカプラのあった天⽂館交差点は、市⺠の待ち合わせ場所として知られていました。この場所に新たな居場所を再⽣することは必須命題で、単なる商業施設ではなく外部空間としての広場が必要だということで始まりました。補助事業として、経済性だけでは駄⽬だという共通の考え⽅は、地権者間でも早い時期からあり、売り場をつくれば⼀番⾼い家賃が取れるところを、広場にすることも理解していただけました。（奥村）当時の市としては、再開発事業を必ず成功させることに加え、天⽂館地区の再⽣、賑わいといった公共貢
献がどのようにしてできるかが重要でした。当時の県は、地区毎に補助要綱をつくって補助を執⾏しており、補助⾦⽀援をうけるためにも、まちづくりの観点が不可⽋でした。また、地元銀⾏から、「この天⽂館の再開発は銀⾏が最後まで⽀える」と明⾔いただけたことが、事業を動かす⼤きな⼒になったと⾔えます。（井上⽒）
倉敷での外部空間の考え⽅は、どうすれば、商店街に⼈の流れを惹き込めるか、活性化できるかを考えていて、ここは倉敷市がこだわったところでした。⾏政が⽀援しているときだけうまくいく⼀過性のものではなく、その後もどう使い続けられるかが、地元の皆さんでずっと議論されていました。（滝⽥）開業の１年位前から、倉敷市・再開発組合・営業予定者等でエリアマネジメント部会を⽴ち上げて、運営
⽅法等を検討しました。最初、倉敷市は、カチッとした

第６回 まちづくりフォーラム

従前のタカプラ前（センテラス天⽂館）

センテラススクエア（センテラス天⽂館）

ホールは、市⺠利⽤に加え地域商店街からみんなが集まれる場所が欲しいとの強い要望があった施設でした。最近では、コロナワクチンの⼤規模接種会場
として利⽤されたこともあります。展望スペースは無料
で市⺠が誰でも桜島と錦江湾の⾵景を楽しむことができるようにしています。まちなか図書館は⾏政からの提案でした。この図書館も、市の中⼼部において、市⺠の皆さんが、書籍に親しみながら、ゆったりとした
時間を過ごせる快適な空間を提供することが⼤きな⽬的でした。昨今の図書館では、閲覧中も飲み物はOKとしている事例は多いですが、天⽂館の図書館ではビールやワインもOKで、お酒を楽しみながら本に親しんでいただくことができます。（井上⽒）
あちてらす倉敷のホテルの宴会場は、経済合理性と、まちに必要なもののせめぎあいでした。 （滝⽥）

倉敷では、宴会場機能が駅前にないという課題がありました。ホテル単体の経営と⽐べて宴会場を設けると採算性が落ちる問題がありました。幸い、ホテルの社⻑も宴会場設置を必須と考えていましたが、
経済合理性の観点からメインバンクの融資スタンスが厳しく、住宅⾦融⽀援機構には⼀歩踏み込んだ判断をいただけたことから、地域⾦融機関の協調融資につながりました。（浅野⽒）
住宅⾦融⽀援機構がホテルの保留床取得に対して融資するということは全国初でした。（滝⽥）両地区で創り出された、広場空間であったり、地元が求める交流機能といったものは、まさにまちを創る原動⼒として、経済性だけでは説明できないもの
で、まちを良くするため、⼈が集まるために何が必要かを追い求めていった結果なのかと思います。
コラム︓センテラス天⽂館について（浅野⽒）研究会の⽴ち上げから組合設⽴まで短期間で進められたことは羨ましく思いました。
倉敷での⾦融機関の役割は、それぞれの保留床
取得者への個別融資や再開発組合への事業資⾦の融資が中⼼でしたが、天⽂館では、⿅児島銀⾏が事業に対する協⼒、助⾔等のかなり重要な役割を担ったのだろうと思います。
また、先⽇、現地に視察に⾏った際には、広場に屋根がついているところと、公益施設として図書館が導⼊されているところの２点が、倉敷で実現した
かったができなかったこととして羨ましく思いました。

組織の組成を期待されていました。議論を重ねる中で、この店舗の規模で組織を作ったところで、経費負担が難しいということもあって、もっと⾃由に、いろんな⼈が使えるようにすべきという流れになりました。先般もクラウド
ファンディングで備品を集めたり、イベントも実施されており、少しずつカタチになってきました。（浅野⽒）
２度⽬の都市計画の変更が画期的でした。どうやったら使いやすいかを考えて、 「都市再⽣推進法⼈のスキーム」に⾄りました。これからが⼤事で、公共空間を使ってまちの価値を⾼めていく⼈がどれだけ出てくるかにかかっていると思います。 （滝⽥）

〜まちをつくるプロセス〜

従前の商店街（あちてらす倉敷）

リノベーションが進む商店街（あちてらす倉敷）9

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地元の思いをカタチにするために必要なもの
パネルディスカッション

テーマ3 地元の思いをカタチにするために必要なもの
冒頭の問題提起で仮説として挙げさせてもらった、「地域経済ネットワークが市街地更新と魅⼒ある空間ていた関係性が信頼感をうみ、まちを創るための関係性が継続していったこと、その連鎖が本質的であり、重要だと感じました。（滝⽥）創出につながっている」ということが、⼆つのプロジェクトで合意形成ができるまでは、次何をやればよいかが⾒え

どのように展開されていったかを整理して、振り返ってみなかった時代がかなり⻑い期間ありました。組合設⽴のたいと思います。（⾚尾）認可申請以後は、次にやるべきことや、いつ何を決め「地域経済の強み」とは何かですが、私は倉敷のPJを通して感じたことは、バトンのリレーだと感じています。地
元の頑張りが、倉敷市の都市計画につながり、藤⽊⼯
務店がネットワークを使って課題を突破していく、そのよ
うな頑張りが連鎖していった。倉敷の域内経済で続いなければならないかが明確になり、動きやすくなりました。
藤⽊⼯務店は、恐らく倉敷におけるネットワークはどの企業にも負けないという⾃負がありますが、再開発事
業に関しては、どう関わるか、特定業務代⾏者としてノ
ウハウや知識を⼗分には持ち合わせていなく、この点は、RIAのコンサルティングのおかげであったと思います。

地元の合意形成で厳しい環境になったときも、これまでの仕事の関係での⼈間関係に助けてもらったこともありました。それから、今回の事業では、倉敷市の果たした役割も⼤きく、関係者に感謝しています。
（浅野⽒）
今回、地域にスポットを当てていますが、参加組合員も当初のデベロッパーから切り替わった中で、⼀緒になって、地元ではできない部分の役割を担っていただけたと思っています。（滝⽥）
ここでいう地域愛とは、天⽂館という⼀等地を、単に⿅児島中央駅に負けないといった短期的な視点だけでなく、先代・先々代から受け継いだ資産をどうやって次の世代に残せばいいのか、という思いが結晶したものではないかと思っています。結果として、⿅児
島銀⾏の融資や⿅児島市の協⼒がありましたが、それを引き出したのは、地元の思いが⼤きな意味でまちをどうするんだという考えに繋がり、外部に発信したことが様々な動きを誘発したと思います。（奥村）
この地域の権利者は、⽇頃から町内会や通り会で良くお付き合いをしている⽅で、この事業の必要性もよく理解をされていた。お互いをよく知っている地権者だからこそ、⼤規模地権者が⼩規模地権者より⼤きいリスクを負うべきとの声もあり、このことは⿅児島銀⾏も同じ考えであり、このスキームを銀⾏が増
床資⾦を貸し付けることで⽀えることに繋がりました。
このスキームがあったからこそ、⼩規模地権者の皆さんも協⼒的になれた。⿅児島銀⾏が強⼒な⽀援をしてくれたことと、外部資本に頼らず事業成⽴をしたという部分もありますが、頼る外部資本がいなかったというのが本⾳のところで、それでも地元の⼒でここまでやれたプロジェクトなのだと思います。（井上⽒）
実は、着⼯後のコロナ禍で事業収⽀はさらに厳しくなったのですが、地元の皆さんも変更した賃料に合意し、銀⾏からの追加融資を受けて、竣⼯・オープンという向こう岸につけることができました（奥村）再開発は事業完成後、どのような活⼒を与えられるのかが重要と考えています。（井上⽒）
結 び
地域経済ネットワークが如何にプロジェクトの実践に効果をもたらしたかに関して、なかなかきれいな整理が難しいのかと思います。両地区、様々なシーン
でハードルを突破していく際に、原動⼒としての地域
愛や地域経済のネットワークというものが、うまく作⽤していったのかと思います。（⾚尾）地⽅都市等では、なんらかのしがらみがあるのです
が、それは、⾜枷のようなものではなく、あるタイミング
では拠り所のようなものに変換してくシーンがあります。
また、本⽇覚悟という⾔葉が何度が出ましたが、これも、きちんと結果を受けとめて前に進む意志というものがあって、地域愛と地域経済のネットワークの中で、事業の⽅向性が定まっていったのではないかと思います。綺麗な⾔葉だけでは、なかなか⼈もプロジェクトも動かないなかで、我々は、このような部分も意識しながら、事業のプロセスやビジョンを描いていかなければならないのかと思います。（⾚尾）TIME LINE あちてらす倉敷

第６回 まちづくりフォーラム〜まちをつくるプロセス〜

TIME LINE センテラス天⽂館）

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