平成 20 年 7 月 10 日
各 位
不動産投信発行者名
東 京 都 港 区 赤 坂 一 丁 目 9 番 20 号
ジャパンエクセレント投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員
田村 順一（コード番号：8987）
資産運用会社名
ｼﾞｬﾊﾟﾝｴｸｾﾚﾝﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 田村 順一
問合せ先 経 営 企 画 部 長 田部井 寛
TEL.03-5575-3511 （代表）取得資産の内容に関する一部訂正のお知らせ
ジャパンエクセレント投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が現在保有する以下の資産に関し、これまでの公表文（資産の取得に関するお知らせ及び決算短信）において、下記のとおり、一部訂正がありましたので、お知らせします。
記
１．関連する保有資産
赤坂ガーデンシティ、ＮＨＫ名古屋放送センタービル、ＪＥＩ西本町ビル、武蔵小杉タワープレイス、
川崎日進町ビルディング、海老名プライムタワー
２．一部訂正の内容（1） 赤坂ガーデンシティにつき、取得・保有対象となる建物一棟の延床面積（46,776.76 ㎡）のうち、本投資法人が信託受託者を通じて取得する専有部分の面積は 8,769.53 ㎡ではなく、8,618.75 ㎡です。
（2） ＮＨＫ名古屋放送センタービルにつき、取得・保有対象となる権利は、区分所有権の共有持分ですが、その割合は専有部分及び共用部分とも、32/100 又は 220,928/1,000,000 です。
（3） ＪＥＩ西本町ビルにつき、長期修繕費は 50,108 千円ではなく 51,048 千円です。
（4） 武蔵小杉タワープレイスにつき、取得・保有対象となる権利は、区分所有権の共有持分ですが、その割合は760,977/1,000,000 から 862,036/1,000,000 の間であり、本割合には共用部分も含まれています。
（5） 川崎日進町ビルディングにつき、平成 18 年 11 月 30 日における一部持分の追加取得以降の長期修繕費は45,545 千円ではなく 46,822 千円であり、建物再調達価格は 3,183 百万円ではなく 3,272 百万円です。
（6） 海老名プライムタワーにつき、取得・保有対象となる建物の床面積として 52,733.59 ㎡と記載されていますが、これは事務所、ホテル及び会館・店舗の床面積であり、その他、体育館（床面積 3,072.61 ㎡）を取得し保有しているため、延床面積は合計 55,806.20 ㎡になります。なお、このうち本投資法人が信託受託者を通じて取得する専有部分の面積は 32,731.84 ㎡ではなく、33,210.77 ㎡です。
なお、上記を含む本投資法人の保有資産の公表において、延床面積の記載につき、附属建物等の床面積を含
まないものとして、また用途の記載につき、登記簿又は竣工図上の表示に基づき開示していますので、ご留意下
さい。

以上※ 本資料の配布先 ： 兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会※ 本投資法人のホームページアドレス : http://www.excellent-reit.co.jp/

平成 20 年１月 18 日
各 位
不動産投信発行者名
東 京 都 港 区 赤 坂 一 丁 目 9 番 20 号
ジャパンエクセレント投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員
田村 順一（コード番号：8987）
資産運用会社名
ｼﾞｬﾊﾟﾝｴｸｾﾚﾝﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 田村 順一
問合せ先 経 営 企 画 部 長 長谷川 渉
TEL.03-5575-3511 （代表）（訂正）平成 18 年 12 月期及び平成 19 年 6 月期
各決算短信の一部訂正について
本投資法人が、平成 19 年 2 月 21 日及び平成 19 年 8 月 22 日付けにてそれぞれ公表いたしました「平成 18 年 12 月期（平成 18 年 2 月 20 日～平成 18 年 12 月 31 日）決算短信」及び「平成 19 年 6 月期（平成 19 年 1 月 1 日～平成 19 年 6 月 30 日）決算短信」の一部に誤記がありましたので、下記のとおり訂正いたします。なお、下線は訂正箇所を示します。

記

１．平成 18 年 12 月期（平成 18 年 2 月 20 日～平成 18 年 12 月 31 日）決算短信
参考情報(2）投資資産②投資不動産物件(イ）不動産及び不動産信託受益権の概要＜訂正前＞
Ｂ．個別不動産の概要（P28）
物件番号：Ⅰ－１

物件名称：大森ベルポートＤ館

特定資産の概要

信託受益権の概要

（中略）
延床面積
建物

155,788.75㎡（注４）構造・階数

Ｓ、ＲＣ、ＳＲＣ、地下３階17階建

所有形態

区分所有権

（中略）

（中略）

（中略）
（注４）本投資法人が信託受託者を通じて所有する専有部分の面積は 40,099.49 ㎡です。

（後略）

1

＜訂正後＞
Ｂ．個別不動産の概要
物件番号：Ⅰ－１

物件名称：大森ベルポートＤ館

特定資産の概要

信託受益権の概要

（中略）
延床面積
建物

155,778.75㎡（注４）構造・階数

Ｓ、ＲＣ、ＳＲＣ、地下３階17階建

所有形態

区分所有権

（中略）

（中略）

（中略）
（注４）本投資法人が信託受託者を通じて所有する専有部分の面積は 40,099.49 ㎡です。

（後略）(ヘ）主要なテナントに関する情報＜訂正前＞
Ｃ．主要なエンドテナントの状況（P49）

テナント名

業種

物件名称

賃貸面積（㎡）

面積比率（％）（中略）
株式会社富士通ソーシアル
サイエンスラボラトリ

情報通信業

武蔵小杉タワープレイス

8,680.71

6.5

49,782.67

37.3

（中略）
主要なエンドテナントの合計
（後略）

＜訂正後＞
Ｃ．主要なエンドテナントの状況

テナント名

業種

物件名称

賃貸面積（㎡）

面積比率（％）（中略）
株式会社富士通ソーシアル
サイエンスラボラトリ

情報通信業

武蔵小杉タワープレイス

8,680.74

6.5

49,782.70

37.3

（中略）
主要なエンドテナントの合計（後略）

2

2．平成19年6月期（平成19年1月1日～平成19年6月30日）決算短信
参考情報(2）投資資産②投資不動産物件(イ）不動産及び不動産信託受益権の概要＜訂正前＞
Ｂ．個別不動産の概要（P30、P38 及び P46）
物件番号：Ⅰ－１

物件名称：大森ベルポートＤ館
特定資産の概要

信託受益権の概要

（中略）
延床面積
建物

155,788.75㎡（注４）構造・階数

Ｓ、ＲＣ、ＳＲＣ、地下３階17階建

所有形態

区分所有権

（中略）

（中略）

（中略）
（注４）本投資法人が信託受託者を通じて所有する専有部分の面積は 40,099.49 ㎡です。

（中略）

物件番号：Ⅱ－２

物件名称：ＪＥＩ西本町ビル
特定資産の概要

信託受益権の概要（中略）
建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

清水建設株式会社

調査時点

平成18年12月27日

（中略）

長期修繕費

50,109

ＰＭＬ

11.5％

（中略）

物件番号：Ⅲ－８

物件名称：海老名プライムタワー
特定資産の概要

信託受益権の概要

（中略）
延床面積
建物

構造・階数
所有形態

52,733.59㎡
事務所・ホテル・会館・店舗：Ｓ、ＲＣ、ＳＲＣ、地下１階25階建
体育館：ＳＲＣ、３階建
区分所有権（共有）（注４）
（中略）

（中略）
（注４）持分の割合は 70／100 です。

3

（中略）

＜訂正後＞
Ｂ．個別不動産の概要
物件番号：Ⅰ－１

物件名称：大森ベルポートＤ館
特定資産の概要

信託受益権の概要

（中略）
延床面積
建物

155,778.75㎡（注４）構造・階数

Ｓ、ＲＣ、ＳＲＣ、地下３階17階建

所有形態

区分所有権

（中略）

（中略）

（中略）
（注４）本投資法人が信託受託者を通じて所有する専有部分の面積は 40,099.49 ㎡です。

（中略）

物件番号：Ⅱ－２

物件名称：ＪＥＩ西本町ビル
特定資産の概要

信託受益権の概要（中略）
建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

清水建設株式会社

調査時点

平成18年12月27日

（中略）

長期修繕費

50,108

ＰＭＬ

11.5％

（中略）

物件番号：Ⅲ－８

物件名称：海老名プライムタワー
特定資産の概要

信託受益権の概要

（中略）
延床面積
建物

構造・階数
所有形態

52,733.59㎡
事務所・ホテル・会館・店舗：Ｓ、ＲＣ、ＳＲＣ、地下１階25階建
体育館：ＳＲＣ、３階建
区分所有権（共有）・所有権（共有）（注４）
（中略）

（中略）
（注４）持分の割合は 70／100 です。

4

（中略）

(ハ）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要（P49）＜訂正前＞
建物状況調査報告書の概要
物件
番号

長期修繕費
（千円）
（注１、２）

名称

建物再調達価格
（百万円）
（注１）

ＰＭＬ
（％）
（注３）

（中略）
Ⅱ－２

ＪＥＩ西本町ビル

50,109

3,866

11.5

1,033,431

77,751

6.5

（中略）
合計
（後略）

＜訂正後＞
建物状況調査報告書の概要

物件
番号

長期修繕費
（千円）
（注１、２）

名称

建物再調達価格
（百万円）
（注１）

ＰＭＬ
（％）
（注３）

（中略）
Ⅱ－２

ＪＥＩ西本町ビル

50,108

3,866

11.5

1,033,430

77,751

6.5

（中略）
合計
（後略）

5

(ヘ）主要なテナントに関する情報（P55）＜訂正前＞
Ｃ．主要なエンドテナントの状況

テナント名

業種

物件名称

賃貸面積（㎡）

面積比率（％）（中略）
株式会社富士通ソーシアルサイエ
ンスラボラトリ

情報通信業

武蔵小杉タワープレイス

8,680.71

4.7

51,591.72

27.6

（中略）
主要なエンドテナントの合計
（後略）

＜訂正後＞
Ｃ．主要なエンドテナントの状況

テナント名

業種

物件名称

賃貸面積（㎡）

面積比率（％）（中略）
株式会社富士通ソーシアルサイエ
ンスラボラトリ

情報通信業

武蔵小杉タワープレイス

8,680.74

4.7

51,591.75

27.6

（中略）
主要なエンドテナントの合計（後略）

以上※ 本資料の配布先 ： 兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会※ 本投資法人のホームページアドレス : http://www.excellent-reit.co.jp/6平成 19 年 6 月 18 日
各 位
不動産投信発行者名
東 京 都 港 区 赤 坂 一 丁 目 9 番 20 号
ジャパンエクセレント投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員
田村 順一（コード番号：8987）
投資信託委託業者名
ｼﾞｬﾊﾟﾝｴｸｾﾚﾝﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 田村 順一
問合せ先 経 営 企 画 部 長 長谷川 渉
TEL.03-5575-3511 （代表）（訂正）平成 18 年 12 月期（平成 18 年 2 月 20 日～平成 18 年 12 月 31 日）
決算短信の一部訂正について
本投資法人が、平成 19 年 2 月 21 日付けにて公表いたしました「平成 18 年 12 月期（平成 18 年 2 月 20 日
～平成 18 年 12 月 31 日）決算短信」の一部に誤記がありましたので、下記のとおり訂正いたします。なお、下線は訂正箇所を示します。

記

参考情報（２） 投資資産②投資不動産物件（へ）テナントに関する情報

Ｐ47 及びＰ48＜訂正前＞
Ｂ．主要なテナントへの賃貸条件<テナント名> 株式会社第一ビルディング
物件番号

物件名称

Ⅰ－１

大森ベルポートＤ館

契約期間満了日

平成20年６月28日

敷金・保証金（注）

1,073,181
千円

（中略）

Ⅰ－２

芝二丁目ビルディング

敷金・保証金382,006
契約期間満了日 平成20年６月28日 （注）千円
契約更新の方法 期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされな
ければ１年間自動更新されます。
（中略）

Ⅰ－３

秀和第一浜松町ビルディング

契約期間満了日（中略）1

平成20年６月28日

敷金・保証金（注）

331,721千円

敷金・保証金
220,315（注）
千円
契約更新の方法 期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされな
ければ１年間自動更新されます。
契約期間満了日Ⅲ－５

川崎日進町ビルディング

平成20年６月26日

（中略）
Ⅲ－７

両国第一生命ビルディング

契約期間満了日

敷金・保証金平成20年６月26日 （注）166,366千円

平成20年６月26日

敷金・保証金（注）－

平成20年６月26日

敷金・保証金（注）

193,533千円

平成20年６月26日

敷金・保証金（注）－

平成20年６月28日

敷金・保証金（注）

210,722千円

平成20年６月28日

敷金・保証金（注）－

敷金・保証金平成20年６月26日 （注）105,613
千円（中略）<テナント名> 興和不動産株式会社
物件番号

物件名称

Ⅰ－５

第36興和ビル

契約期間満了日（中略）Ⅰ－６

第28興和ビル

契約期間満了日（中略）

Ⅲ－２

興和川崎東口ビル

契約期間満了日（中略）Ⅲ－３

本郷ＴＳビル

契約期間満了日（中略）

Ⅲ－４

秀和飯田橋ビル

契約期間満了日（中略）Ⅲ－６

第44興和ビル

契約期間満了日（後略）＜訂正後＞
Ｂ．主要なテナントへの賃貸条件<テナント名> 株式会社第一ビルディング
物件番号

物件名称

Ⅰ－１

大森ベルポートＤ館

契約期間満了日

平成19年６月28日

敷金・保証金（注）

1,073,181
千円

敷金・保証金（注）

382,006
千円

敷金・保証金（注）

331,721
千円

（中略）
Ⅰ－２

芝二丁目ビルディング

契約期間満了日 期間の定め無し
契約更新の方法 該当無し
（中略）

Ⅰ－３

秀和第一浜松町ビル

契約期間満了日

平成19年６月28日（中略）
敷金・保証金220,315（注）千円
期間満了の１年前までに意思表示がなされなけ
契約更新の方法 れば５年間自動更新されます。
契約期間満了日Ⅲ－５

川崎日進町ビルディング

（中略）

2

平成24年４月29日

Ⅲ－７

両国第一生命ビルディング

契約期間満了日

平成19年６月27日

敷金・保証金（注）

166,366千円

平成19年６月26日

敷金・保証金（注）－

平成19年６月26日

敷金・保証金（注）

193,533千円

平成19年６月26日

敷金・保証金（注）－

敷金・保証金平成19年６月28日 （注）210,722千円

平成19年６月28日

敷金・保証金（注）－

平成19年６月26日

敷金・保証金（注）105,613
千円（中略）<テナント名> 興和不動産株式会社
物件番号

物件名称

Ⅰ－５

第36興和ビル

契約期間満了日（中略）Ⅰ－６

第28興和ビル

契約期間満了日（中略）

Ⅲ－２

興和川崎東口ビル

契約期間満了日（中略）Ⅲ－３

本郷ＴＳビル

契約期間満了日（中略）

Ⅲ－４

秀和飯田橋ビル

契約期間満了日（中略）Ⅲ－６

第44興和ビル

契約期間満了日（後略）

以上※ 本資料の配布先 ： 兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会※ 本投資法人のホームページアドレス : http://www.excellent-reit.co.jp/3

平成 18 年 12 月期（平成 18 年 2 月 20 日～平成 18 年 12 月 31 日）決算短信
不動産投信発行者名

平成 19 年 2 月 21 日

ジャパンエクセレント投資法人

上場取引所

東証

コード番号

8987（URL

本社所在都道府県

東京都

問合せ先

（資産運用会社）

ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社

責任者役職名経営企画部長氏名長谷川

http://www.excellent-reit.co.jp/）

決算役員会開催日

平成 19 年 2 月 21 日

分配金支払開始日

平成 19 年 3 月 19 日（予定）渉TEL03-5575-3511（代表）１．平成 18 年 12 月期の運用、資産の状況（平成 18 年２月 20 日～平成 18 年 12 月 31 日）（１）運用状況（金額は百万円未満切捨て）
営業収益
百万円
％
4,751
―

18 年 12 月
期

１口当たり
当期純利益
円
23,055

18 年 12 月
期

営業利益
百万円
％
2,369
―

純資産
当期純利益率％2.8＜参考＞（年換算値）
％
（5.4）

経常利益
百万円
％
1,858
―
総資本
経常利益率
％
2.0

当期純利益
百万円
％
1,856
―

＜参考＞
（年換算値）
％
（4.0）

営業収益
経常利益率
％
39.1

（注）①１口当たり当期純利益は、期中平均投資口数（80,532 口（期中の加重平均））により算出しています。なお、平成 18
年 12 月期においては、実際に運用を開始した日である平成 18 年 6 月 27 日を期首とみなした日数加重平均投資口数（133,983 口）により算定した１口当たり当期純利益は、13,858 円となります。
②会計処理の方法の変更
無③営業収益、営業利益、経常利益及び当期純利益におけるパーセント表示は対前期比増減率ですが、当期は第 1 期であるため該当がありません。
④年換算値：当該計算期間の数値／実質的な資産運用期間の日数（188 日）×365（日）⑤純資産当期純利益率、総資本経常利益率の算定には、期首と期末の純資産、総資本それぞれの平均値を使用しています。なお、当期につきましては実質的に運用を開始した日である平成 18 年 6 月 27 日を期首とみなしています。

（２）分配状況18 年 12 月期（金額は百万円未満切捨て）

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）円
13,773

分配金総額

１口当たり利益超過分配金

利益超過分配
金総額

円
―

百万円
―

百万円
1,856

配当性向

純資産配当率
％

99.9

％
2.7

（注）配当性向については小数点第 1 位未満を切捨てにより表示しております。

（３）財政状態（金額は百万円未満切捨て）

総資産額

純資産額

百万円
114,199

18 年 12 月期（注）期末発行済投資口数

純資産比率

百万円
69,329平成 18 年 12 月期

1 口当たり純資産額円
514,317％60.7

134,800 口

２．平成 19 年 6 月期（平成 19 年 1 月 1 日～平成 19 年 6 月 30 日）の運用状況の予想
営業収益

19 年 6 月期

経常利益

当期純利益

百万円

百万円

百万円

4,644

1,820

1,819

１口当たり分配金（利益超過分
配金は含まない）

１口当たり利益
超過分配金円
13,500円―（参考）１口当たりの予想当期純利益 （平成 19 年 6 月期） 13,500 円（注）本予想数値は別紙記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

-1-１．投資法人の関係法人の概況
後記 50 ページをご参照ください。
２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
後記 56 ページをご参照ください。
（２）運用状況① 当期の概況（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社（以下「資産運用会社」といいます。
）を設立企画人として平成 18 年 2 月 20 日に設立されました。
平成 18 年 3 月 15 日に関東財務局への登録が完了（登録番号 関東財務局長 第 52号）し、平成 18 年 6 月 27 日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード 8987）いたしました。
（ロ）運用環境及び運用実績
オフィス賃貸市場は、好調な企業業績に支えられオフィスの増床等のニーズが堅調に推移し、全国的に空室率の低下が進み、需給環境の好調が継続しています。特に東京都心部、大阪市、名古屋市を中心とした大都市圏では大型ビルの不足感から
新規賃料、継続賃料とも上昇する傾向が続いております。
不動産投資市場では、地価の下げ止まりの状況が全国的に鮮明になりつつあり、
むしろ東京をはじめとした大都市圏では地価上昇地点の増加傾向が顕著に現れております。加えて堅調な賃貸オフィス需要を反映し、プライベートファンドや不動産投資法人（Ｊ－ＲＥＩＴ）等による不動産への投資がより活発化したことで、優良物件に対する取得競争が激しさを増し、不動産価格の高騰、期待利回りの低下もみられる等、物件取得環境は競争激化が続いております。
そのような環境の下、本投資法人は資産運用会社のスポンサー企業（注）との協働及びその関係活用により、平成 18 年 6 月の東京証券取引所上場の直後に合計 14
物件（取得価格総額 98,316 百万円）を取得し、運用を開始いたしました。また、平成 18 年 11 月には持分一部取得済みであった「川崎日進町ビルディング」の共有持分の一部を追加取得し、第 1 期末時点における保有資産（不動産及び不動産を信託する信託の受益権。以下「第 1 期末保有資産」ということがあります。）は、取得価格総額で 98,446 百万円となりました。
本投資法人は、大都市圏のオフィスビルを中心に、中長期的な安定成長というＲ
ＥＩＴの商品性に合わせて収益の安定と拡大をバランス良く追求することを投資の基本方針とし、オフィス物件への投資運用を行っております。
当期の取組みとして、資産運用会社又はプロパティ・マネジメント会社（PM 会社）を通じ、全エンドテナントのうち、主要なエンドテナントとも面談を行い、本投資法人をご理解いただくことに努め、またエンドテナントとの間で継続的に良好な関係を構築することに努めてまいりました。このようにテナントニーズにきめ細かく応えることで顧客満足度を高めつつ、同時に、市場動向を踏まえた賃料改定協議も必要に応じて積極的に行い、賃料増額改定を実現しつつあります。
また、未稼働床の新規募集、解約後の新規募集等の積極的なリーシング活動を行った結果、平成 18 年 12 月 31 日現在の稼働率は 98.5％になっております。
その一方で、一部の物件において維持管理費の入札等によるコストの削減を図る
とともに、節水システムの導入による環境対策にも取り組みました。
（注）スポンサー企業とは、資産運用会社の株主である興和不動産株式会社（以下「興和不動産」といいます。）、第一生命保険相互会社（以下「第一生命」といいます。）、積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」といいます。）、株式会社モルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン、
株式会社第一ビルディング、相互住宅株式会社、株式会社みずほコーポレート銀行及びみずほ信託
銀行株式会社の合計８社を指します。

-2-

（ハ）資金調達の概要
本投資法人は、平成 18 年６月 26 日付けで一般募集による投資口の発行（128,000口）に加え、平成 18 年７月 21 日付けでみずほ証券株式会社（一般募集における主幹事証券会社）によるグリーンシューオプションの行使により、第三者割当による投資口の発行（6,400 口）を行い、総額約 67,441 百万円の資金を調達いたしました。
また、同年６月 29 日付けで９社の金融機関から総額 38,500 百万円の借入を行いました。当該借入金は全額長期借入金となっており、このうち 3,000 百万円は固定金利での調達となっております。本投資法人は、これらの調達資金により、平成 18 年
６月 27 日及び同年６月 29 日に合計で 14 物件を取得いたしました。また、固定利率によらない借入のうち 16,250 百万円については、金利スワップ取引により金利の固定化を図っており、平成 18 年 12 月 31 日現在における固定金利比率は 50％となっております。
本投資法人は、上場に先立ち下記の発行体格付けを取得いたしました。
格付機関
格付け内容
ムーディーズ・インベスターズ・サービス
発行体格付け：A3（安定的）
なお、上記格付けに関し、ムーディーズ・インベスターズ・サービスより、下記のとおり平成 19 年 1 月 25 日付けで、格付けの A2 への引上げが発表されました。

発行体格付け格付け見通し変更前
A3（引き上げの方向で見直し中）

変更後
A2
安定的

（ニ）業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益4,751百万円、営業利益金額
2,369百万円、経常利益金額1,858百万円、当期純利益金額1,856百万円となりました。
分配金につきましては、法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口1口当たりの分配金は13,773円といたしました。

②

今後の運用方針及び対処すべき課題（イ）投資環境の見通し
東京都心部をはじめとする大都市圏の中心部のオフィス賃貸市場は、堅調な回復傾向を示し、空室率に関しては、改善傾向が顕著になってきています。賃料水準に関しても上昇傾向が見られます。ただし一方では、立地、建物・設備グレー
ド等のハード面や、運営面でのテナント満足度等のソフト面での優劣による格差がより鮮明になりつつあります。今後はさらに、これらの面で優位性のある物件の賃料水準は上昇し、そうでない物件との格差がますます拡大していくものと認識しております。
また不動産投資市場では、オフィス賃貸市場の回復傾向を反映して、プライベ
ートファンドやＪ－ＲＥＩＴ等による不動産投資意欲は依然として衰える気配はなく、大都市圏の優良物件については引続き厳しい取得環境が継続するものと予想されます。
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
新規物件への投資につきましては、中長期的な資産規模の拡大方針を維持し、来期以降も引続き厳しい取得環境の中での外部成長を着実に達成すべく、スポンサー企業との協調関係を軸とした新規物件の取得を実現して参ります。

-3-

物件運営につきましては、オフィス賃貸市場は本格的な回復傾向にあるものの、その回復度合いは当該物件の所在するエリアにおける競争力や当該物件自体の競争力によって格差が開きつつあるとの認識の下、建物・設備等のハード面では、
適切な維持保全の実施とテナントニーズを的確に捉えた機能・グレードの向上を図ることに加え、管理・運営面でもテナント満足度の向上を図ることがますます重要になってくるものと思われます。
従って、今後も、引続き賃料水準の向上及びコストの削減に取り組む一方、物件毎に各賃料水準に相応しいビルであるとの評価をいただくことを最大の使命とし、以下の取組みを実施していくことが必要であると認識しています。
Ａ．既存テナントの賃料水準の向上
本投資法人のポートフォリオ稼働率は、平成 18 年 12 月 31 日現在で 98.5％とほぼ満室稼動に近い状況となっており、高稼働率の維持と、市場相場・物件競争力を踏まえた更なる賃料水準の引上げが当面の課題であると認識しております。既存テナントとの関係においては、賃貸借契約は２年更新の普通借家契約がほとんどを占めており（定期借家契約は、平成 18 年 12 月 31 日現在、総テナント中１件です。）、今後、契約賃料が、現状のマーケット水準と乖離していると思われる契約につき、テナントに対しては、市場相場と物件
競争力を踏まえた適正な水準にて更新いただくよう協議を継続して参ります。
また、協議にあたっては、賃料水準のみならず、契約期間、契約方式等、総合的に勘案した提案を行うことで、テナントとの相互理解を深めつつ、良好な関係を構築することを念頭に置いて参ります。
Ｂ．管理品質の維持向上とコスト削減の両立
本投資法人の保有する物件のプロパティ・マネジメント会社は、何れもそれぞれの物件に密着し、テナントとの相互理解を維持できる建物管理を実施
してきています。管理品質については、定期的に現地調査を実施し、他物件での取組み事例を水平展開する等、常に管理品質の維持向上に努めています。
あわせて、清掃委託費等の外注委託費につきましては、サービスの質と委託費用のバランスの中で、管理品質を落とすことなく、単価を下げる様々な取組みも行ってきています。今後も、これらの取組みを続けるとともに、例えばトイレの節水システムの導入など、水道光熱費の削減にも寄与する省エネ
ルギー化への取組みについても引続き実施して参ります。
Ｃ．効果的な追加投資（改修工事）の実施
中長期的な視点において物件の現状を把握し、適切な維持保全を実施していくことはもちろんのこと、テナントの更なる満足度の向上を図るべく、計画的な追加投資（改修工事）を実施していきます。本投資法人は、取得に必要とされた是正工事を終えたあと、建物使用上の安全性・利便性のチェックを、期初に重ねて実施しました。このチェックを踏まえ、安全性・利便性をより高めた方が望ましいと判断した部位についてはさらなる対策を立案しました。高い安全性の確保は勿論、トイレの機能アップ（ウォシュレットの設置等）や通用口の自動ドア化など、テナント満足度の向上施策を実施してきています。当期と同様、これらの視点から引続き効果的な追加投資（改修工事）に取り組んで参ります。

（ハ）運用状況の見通し
Ａ．2 営業期間の業績予想
次期（平成 19 年 6 月期 平成 19 年 1 月 1 日～平成 19 年 6 月 30 日）及び第 3 期（平成 19 年 12 月期 平成 19 年 7 月 1 日～平成 19 年 12 月 31 日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでおります。運用状況の予想の前提条件につきましては、「平成 19 年 6 月期及び平成 19 年 12 月期 運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
-4-平成19年6月期（平成19年1月1日～平成19年6月30日）
営業収益
4,644 百万円
経常利益金額1,820 百万円
当期純利益金額
1,819 百万円
１口当たり分配金
13,500 円
１口当たり利益超過分配金－ 円

平成19年12月期（平成19年7月1日～平成19年12月31日）
営業収益
4,730 百万円
経常利益金額1,551 百万円
当期純利益金額
1,550 百万円
１口当たり分配金
11,500 円
１口当たり利益超過分配金－ 円（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、分配金は変動する可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
Ｂ．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

-5-

平成 19 年 6 月期及び平成 19 年 12 月期 運用状況の予想の前提条件
項 目

前 提 条 件・ 運用状況の予想にあたっては、第 1 期末保有資産（14 物件）を前提としております。

運用資産

営業収益

・ 実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。
・ 賃貸事業収益については、過去の実績値をベースに収益の変動要素を反映して算出しております。
・ テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としております。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値をベースに費用の変動要素を反映して算出しております。
・ 一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては精算金相当分を取得
原価に算入しております。

営業費用

・ 固定資産税及び都市計画税等の額は平成 19 年 6 月期においては 168 百万円、平成 19 年 12月期においては 333 百万円が費用計上される見込みです。
・ 建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しております（平成 19 年 6 月期に 170 百万円、平成 19 年 12 月期に 362 百万円）。なお、予期し難い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意下さい。
・ 減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しております。
（平成 19 年 6 月期 540 百万円、平成 19 年 12 月期 545 百万円）

営業外費用

支払利息は、平成 19 年 6 月期に 275 百万円、平成 19 年 12 月期に 302 百万円を見込んでおり
ます。

借入金

本書の日付現在の 38,500 百万円を前提としており、平成 19 年 12 月期までの借入金の額に変動がないことを前提としております。

発行済投資口数

本書の日付現在の 134,800 口を前提としており、平成 19 年 12 月期までの投資口数に変動がないことを前提としております。

1 口当たり分配金

1 口当たり利益超過分配金

・ 1 口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度とし、かつ、配当可能額の 90%に相当する金額を超えて分配することを前提として算出しております。
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動又は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
利益を超える金銭の分配（1 口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提としております。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としております。

その他

・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としており
ます。

-6-

３．財務諸表等（１）財務諸表①貸借対照表
区

分

注記
番号

当 期
(平成 18 年 12 月 31 日現在)
金
額
構成比
（％）
（千円）

（資産の部）
Ⅰ．流動資産
現金及び預金5,978,072

信託現金及び信託預金

7,141,805

営業未収入金195,683

未収消費税等

1,765,146

前払費用

30,386

繰延税金資産36

その他の流動資産2,247

流動資産合計15,113,378

13.2

Ⅱ．固定資産1. 有形固定資産
建物
減価償却累計額

構築物
減価償却累計額

3,179,721△42,936
18,574
△180

建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託構築物

3,136,785
18,393
6,396

33,912,298△573,712

33,338,586

196,777

減価償却累計額△2,396

信託機械及び装置

315,648

減価償却累計額△12,371

信託工具器具備品

2,146

減価償却累計額△58

信託土地194,380
303,276
2,087
53,363,405

有形固定資産合計

90,363,311

79.1

2. 無形固定資産
借地権

1,185,044

商標権

576

信託借地権

7,380,016

無形固定資産合計

8,565,638

7.5

3. 投資その他の資産投資有価証券

10,768

差入敷金保証金

15,181

長期前払費用131,520

投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計-7-

157,470

0.2

99,086,420

86.8

114,199,799

100.0

区

分

注記
番号

当 期
(平成 18 年 12 月 31 日現在)
金

額

構成比

（千円）

（％）

（負債の部）
Ⅰ．流動負債
営業未払金

472,371

未払金

299,964

未払費用

4,269

未払法人税等988

前受金

21,377

流動負債合計798,9710.7

Ⅱ．固定負債
長期借入金

38,500,000

預り敷金保証金

483,185

信託預り敷金保証金

4,919,046

デリバティブ負債

168,610

固定負債合計
負債合計（純資産の部）

44,070,842

38.6

44,869,814

39.3

67,641,920

59.3

※1

Ⅰ．投資主資本1.出資総額
2.剰余金
当期未処分利益

1,856,675

剰余金合計

1,856,675

1.6

投資主資本合計

69,498,595

60.9

Ⅱ．評価･換算差額等
繰延ヘッジ損益△168,610

評価･換算差額等合計△168,610

△0.2

純資産合計

69,329,984

60.7

負債・純資産合計

114,199,799

100.0

-8-

②損益計算書
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日
金 額
百分比
（％）
（千円）

分

注記
番号

賃貸事業収入※1

4,335,709

その他の賃貸事業収入※1

416,137※1

1,977,987

区

1. 営業収益4,751,846

100.0

2,382,139

50.1

2,369,706

49.9

5,017

0.1

516,33510.9

経常利益金額1,858,388

39.1

税引前当期純利益金額

1,858,388

39.1

1,712

0.0

1,856,675

39.1

2. 営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬

306,290

資産保管委託報酬8,975

一般事務委託報酬

18,014

役員報酬

11,858

その他営業費用

59,013

営業利益金額3. 営業外収益
受取利息

5,017

4. 営業外費用
支払利息

208,918

融資関連手数料

85,468

投資口交付費62,915

投資口公開関連費用

104,727

創業費償却

54,304

その他営業外費用0

法人税、住民税及び事業税

1,749

法人税等調整額△36

当期純利益金額
前期繰越利益

―当期未処分利益

1,856,675-9-

③投資主資本等変動計算書
当期（自 平成 18 年 2 月 20 日至

平成 18 年 12 月 31 日）

投資主資本

出資総額
※１

前期末残高（千円）

評価･換算差額等

剰余金
当期
未処分利益

剰余金
合計

投資主資本
合計

繰延ヘッジ

評価･換算

損益

差額等合計

純資産合計

―

―

―

―

―

―

―

新投資口の発行

67,641,920――

67,641,920――

67,641,920

当期純利益金額―

1,856,675

1,856,675

1,856,675――

1,856,675

繰延ヘッジ損益

当期変動額（千円）

―

―

―

―

△168,610△168,610△168,610

当期変動額合計（千円） 67,641,920

1,856,675

1,856,675

69,498,595△168,610△168,610

69,329,984

当期末残高（千円）

1,856,675

1,856,675

69,498,595△168,610△168,610

69,329,984

67,641,920④注記表
１．重要な会計方針に係る事項に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

項目

１．有価証券の評価基準及び評価方法
２．固定資産の減価償却の方法

その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法① 有形固定資産 （信託財産を含む）
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物
2 年～55 年
構築物
4 年～56 年
機械及び装置7 年～16 年
工具器具備品
4 年～10 年② 無形固定資産定額法を採用しております。
③ 長期前払費用
定額法を採用しております。

- 10 -

当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

項目

３．繰延資産の処理方法①創業費
支出時に全額費用として処理しております。
②投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成 18 年 6 月 26 日払込の一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、募集価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払はありません。平成18 年 6 月 26 日払込の一般募集による新投資口の発行に際し、募集価格と発行価額との差額の総額は 2,329,600
千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一 の募 集価格 で一 般投資 家に 販売す る買 取引受 契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものであります。
このため、「スプレッド方式」では「従来方式」に比べ、投資口交付費は 2,329,600 千円少なく計上され、また、経常利益金額及び税引前当期純利益金額は同額多く計上されております。

４．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産（信託受益権を含む。）にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、339,094 千円であります。

５．ヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理を採用しております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金③ヘッジ方針本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ
手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。

- 11 -

当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

項目

６．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可
おける資金の範囲
能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
７．その他財務諸表作成のための ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処基本となる重要な事項
理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記しております。
（１） 信託現金及び信託預金（２） 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具器具備品、信託土地（３） 信託借地権（４） 信託預り敷金保証金②消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

- 12 -

２．貸借対照表に関する注記
当 期（平成 18 年 12 月 31 日現在）
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第６７条第４項に規定する
最低純資産額50,000 千円

３．損益計算書に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

※１．不動産賃貸事業損益の内訳
A.不動産賃貸事業収益
建物賃貸料
その他収入
不動産賃貸事業収益合計（単位：千円）
4,335,709
416,137
4,751,846

B.不動産賃貸事業費用
維持管理費
水道光熱費
損害保険料
修繕工事費
減価償却費
その他費用
不動産賃貸事業費用合計

712,748406,339
13,790120,178
631,656
93,273
1,977,987

C.不動産賃貸事業損益 (A-B)

2,773,859

４．投資主資本等変動計算書に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

※１.発行可能投資口の総口数及び発行済投資口数
2,000,000 口
134,800 口

発行可能投資口の総口数
発行済投資口数- 13 -

５．キャッシュ・フロー計算書に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

※１.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成 18 年 12 月 31 日現在）
（単位：千円）
現金及び預金5,978,072
信託現金及び信託預金
7,141,805
現金及び現金同等物
13,119,877
６．リース取引に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

該当事項はありません。

７．有価証券に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

時価評価されていない有価証券
その他有価証券
非上場株式

10,768 千円- 14 -

８．デリバティブ取引に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

１．取引の状況に関する事項①取引の内容本投資法人のデリバティブ取引は、金利スワップ取引であります。
②取引に対する取組方針
本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
③取引の利用目的
本投資法人のデリバティブ取引は、借入金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リスクを回避する目的で利用しております。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っております。
（１）ヘッジ会計方法
繰延ヘッジ処理を採用しております。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金（３）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
（４）ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。
④取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しています。
なお、取引相手先は高格付けを有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほとんどないと認識しております。
⑤取引に係るリスク管理体制
資産運用会社の運用管理手続きに基づき、リスク管理を行っております。
２.取引の時価等に関する事項
全てヘッジ会計が適用されているため、注記を省略しております。

- 15 -

９．退職給付に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

10．税効果会計に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延ヘッジ損益繰延税金資産小計
評価性引当額繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）

36
66,41566,452△66,4153636

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内
訳（単位：％）
法定実効税率39.39（調整）
支払配当の損金算入額△39.35
その他
0.05
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.09

11.持分法損益等に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

- 16 -

12．関連当事者との取引に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

① 支配投資主及び法人主要投資主等
属性

法人主
要投資
主

会社
等の
名称

興和
不動
産㈱

住所

東京
都港
区

資本金又は
出資金
（千円）

16,800,000

事業の
内容又
は職業

不動産業

議決権等の所有（被所有）
割合

直接（10.6％）

関係内容
役員
事業
の兼
上の
任等
関係

なし

不動産
の賃貸

取引の内
容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

不動産等
の購入

22,875,000

－

－

不動産の
賃貸

1,364,656

維持管理
費の支払

232,973

前受
金
信託
預り
敷金
保証
金
営業
未払
金

147

1,533,889

40,739（注1） 不動産の購入及び賃貸については、市場の実勢に基づいて決定しています。
（注2） 維持管理費は、一般の取引条件と同様に決定しています。
（注3） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

② 役員及び個人主要投資主等
属性

氏名

住所

資本金
又は
出資金

事業の内容又
は職業

議決権等の
所有（被所
有）割合

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

ジャパンエクセレン
トアセットマネジメ
306,290
本投資法人執行
未払金
184,708
ント株式会社への資役員兼ジャパン産運用報酬の支払
役員及びエクセレントア
（注 1）
田村順一
－
－
－
その近親者
セットマネジメ
ジャパンエクセレン
ント株式会社代
トアセットマネジメ
表取締役
50,000－－ント株式会社への設立企画人報酬の支払（注 1）（注1） 田村順一が第三者（ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額
は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注2） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

③ 子会社等
該当事項はありません。
④ 兄弟会社等
該当事項はありません。

- 17 -

13．1 口当たり情報に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

１．1 口当たり純資産額514,317 円
２．1 口当たり当期純利益金額
13,858 円
1 口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を日数加重平均投資口数
で除することにより算定しております。なお、期中に投資口の追加発行を行っており、当期運用期間に基づき日数加重平均投資口数を算出しております。
また、潜在投資口調整後 1 口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注）1 口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

当期純利益金額（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益金額（千円）
期中平均投資口数（口）当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日
1,856,675－
1,856,675
133,983

14．重要な後発事象に関する注記
当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日
該当事項はありません。

- 18 -

⑤金銭の分配に係る計算書

区 分

当 期
自 平成 18 年２月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日
（単位：円）

Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

1,856,675,552
1,856,600,400（13,773）
75,152
本投資法人の規約第 33 条第 1 項
第 2 号に定める「金銭の分配の方針」に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67 条の 15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する旨の方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発 行 済 投 資 口 数 134,800 口の整数倍の最大値となる
1,856,600,400 円を利益分配金
として分配することと致しました。なお、規約第 33 条第 1 項第4 号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

- 19 -

⑥キャッシュ・フロー計算書

区

Ⅰ

分

注記
番号

当 期
自 平成18年2月20日
至 平成18年12月31日
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー

1,858,388
631,71462,915
104,727△5,017208,918△ 195,683△ 1,765,146△ 30,386
279,757
245,719
17,649△ 131,520
16,453
1,298,490
3,806△ 204,649△761
1,096,885

税引前当期純利益金額
減価償却費
投資口交付費償却額
投資口公開関連費用
受取利息
支払利息
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
前払費用の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
長期前払費用の増加・減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ

投資活動によるキャッシュ・フロー
投資有価証券の取得による支出
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
差入敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
預り敷金保証金の支出
信託預り敷金保証金の収入
信託預り敷金保証金の支出△ 10,768△ 3,193,297△ 87,632,905△ 1,185,671△ 7,379,908△ 15,181
500,105△ 13,192
5,051,302△ 71,929△ 93,951,445

投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入金の借入による収入
投資口の発行による収入
投資口交付費の支出

38,500,000
67,641,920△ 62,915△ 104,566
105,974,437

投資口公開関連費用の支出
財務活動によるキャッシュ・フロー
Ⅳ
Ⅴ

現金及び現金同等物の増加・減少額
現金及び現金同等物の期首残高

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高

13,119,877－
13,119,877※１- 20 -

（２）発行済投資口数の増減
当期における発行済投資口数及び出資総額の増減の状況は以下のとおりです｡
発行済投資口数（口）出資総額（千円）
払込年月日
摘要
増減
残高
増減
残高
平成 18 年 2 月 20 日
私募設立
400
400
200,000
200,000
平成 18 年 6 月 26 日
公募増資
128,000
128,400 64,230,400 64,430,400
第三者割当
平成 18 年 7 月 21 日
6,400
134,800 3,211,520 67,641,920
増資

備考
（注 1）
（注 2）
（注 3）

（注 1）1 口当たり発行価格 500,000 円にて、本投資法人が設立されました。
（注 2）1 口当たり発行価格 520,000 円（引受価額 501,800 円）にて、上場時に取得した物件の取得資金等の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注 3）1 口当たり発行価額 501,800 円にて、新規物件の取得資金の一部等に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。

４．役員の異動
本書の日付現在における役員の状況は以下のとおりです。
なお、平成 19 年 1 月 31 日付にて前葉 泰幸 監督役員が辞任いたしました。
役職名

執行役員

氏名

田村

順一

主要略歴

所有投資口数

昭和51年４月

株式会社日本興業銀行

平成10年５月

興銀証券株式会社

平成11年６月

同社

平成12年６月

新光証券株式会社

平成15年６月

同社

法人企画部長平成16年４月

同社

執行役員法人企画部長

平成17年４月

ジャパンエクセレントアセットマネジメント

エクイティ調査部長

執行役員

株式会社
平成18年２月

入行

総合企画部部長
０代表取締役社長（現職）

ジャパンエクセレント投資法人
執行役員（現職）

昭和51年８月

デロイト・ハスキンズアンドセルズ
会計士事務所（現監査法人トーマツ）勤務

昭和56年１月

横浜関内監査法人（現あずさ監査法人）勤務

昭和59年８月

中央クーパース・アンド・ライブランド
コンサルティング株式会社（現ＩＢＭビジネスコンサルティングサービ

監督役員

坂上

ス株式会社）勤務

誠０

平成２年12月

同社 パートナー

平成12年７月

公認会計士坂上誠事務所

平成16年６月

株式会社トーモク

平成16年12月

株式会社主婦の友社

平成18年２月

ジャパンエクセレント投資法人
監督役員（現職）- 21 -

開設（現職）

監査役（現職）監査役（現職）

役職名

氏名

主要略歴

所有投資口数

昭和36年４月

運輸省

入省

昭和40年10月

アンダーソン・毛利・ラビノウイッツ
法律事務所（現アンダーソン・毛利・友常法律事務所）勤務

昭和47年１月

同パートナー（現職）

昭和57年３月

ローヌ・プーラン ジャパン株式会社（現ローディア ジャパン株式会社）取締役（現職）

監督役員

長濱

毅

平成10年２月

ステート・ストリート投信投資顧問株式会社監査役（現職）

平成10年10月

０

ステート・ストリート株式会社
監査役（現職）

平成16年４月

ガンブロ株式会社監査役（現職）

平成16年４月

株式会社シーイーシー

平成16年６月

富士電機ホールディングス株式会社

監査役（現職）監査役（現職）
平成18年２月

ジャパンエクセレント投資法人
監督役員（現職）（注）執行役員田村順一は、投信法第 13 条に基づき平成 18 年２月６日付で金融庁長官より兼職の承認を得て、資産運用会社の代表取締役社長と本投資法人の執行役員を兼務しています。

- 22 -

参考情報(1）投資状況
本投資法人の第１期における投資状況の概況は以下のとおりです。

資産の種類

用途

不動産（注 3）地域

第1期
（平成 18 年 12 月 31 日現在）
保有総額
対総資産比率
（百万円）
（％）
（注 1）
（注 2）

エリアⅡ（注 4）

4,340

3.8

エリアⅠ（注 4）

52,74746.2

エリアⅢ（注 4）

41,83436.6

計98,921

86.6

預金・その他の資産

15,277

13.4

資産総額計

114,199

100.0

不動産信託受益権
（注 3）

オフィス

（注 1）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注 2）対総資産比率は、各区分の資産の保有総額の、資産総額に対する割合を示し、小数点第二位を四捨五入しています。
（注 3）建物等と併せて保有している借地権につきましては、建物等と合算して不動産及び不動産信託受益権の欄に記載しております。
（注 4）エリアにつきましては、下記の区分とします。
エリアⅠ：東京都心 6 区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部（梅田、堂島･中之島、淀屋橋、本町地区等）、名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地区等）、
福岡市中心部（天神、博多駅前地区等）
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）

負債総額
純資産総額
資産総額

第１期
（平成 18 年 12 月 31 日現在）
金額（百万円）
対総資産比率（％）
44,86939.3
69,32960.7
114,199
100.0- 23 -

(2）投資資産①投資有価証券の主要銘柄
銘柄

株式数

株式会社ＮＨＫ名古屋
ビルシステムズ（注１）64

取得価額（千円）

評価額（千円）

単価

金額

単価

168

10,768

168

金額

評価損益
（千円）

備考

10,768－（注２）（注 1）株式会社ＮＨＫ名古屋ビルシステムズは、ＮＨＫ名古屋放送センタービルの管理を目的として設立された会社であり、上記株式は、ＮＨＫ名古屋放送センタービルの取得にあたり、これに付随して取得したものです。
（注 2）当該非上場株式の評価額につきましては、取得原価を記載しております。

②投資不動産物件（イ）不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人の第 1 期末保有資産にかかる不動産及び不動産信託受益権（以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。）の概要、価格及び投資比率は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成 18 年 12 月 31 日現在のものです。
Ａ．投資資産の概要、価格及び投資比率
期末算定価格（百万円）（注３）
物件
番号

名

称

取得
当期末
価格
帳簿価格
（百万円） （百万円）（注１） （注２）

直接還元法
直接還元
価格
（百万
円）

ＤＣＦ法

直接還元利
ＤＣＦ
回り
価格
（％）
（百万円）

割引率
（％）

最終還元利
回り
（％）

投資
比率
（％）
（注４）

Ⅰ-1

大森ベルポートＤ館

22,553

22,882

23,23025,2005.0

23,230

4.7

5.5

22.9

Ⅰ-2

芝二丁目ビルディング
（注４）

9,450

9,499

11,70011,830

事務所：5.4
住 宅：5.4

11,550

事務所：5.0
住 宅：5.0

事務所：5.6
住 宅：5.6

9.6

Ⅰ-3

秀和第一浜松町ビル

8,350

8,372

8,910

8,990

4.6

8,830

4.3

4.8

8.5

Ⅰ-4

第32興和ビル

5,040

5,058

5,251

5,282

5.9

5,251

5.6

6.4

5.1

Ⅰ-5

第36興和ビル

4,000

4,062

4,189

4,401

5.4

4,189

5.1

5.7

4.1

Ⅰ-6

第28興和ビル

2,859

2,871

3,050

3,070

5.8

3,020

5.6

6.0

2.9

エリアⅠ

52,252

52,74756,33058,773－56,070－－53.1

ＮＨＫ名古屋放送
センタービル

4,300

4,340

5,230

5,250

5.3

5,210

5.1

5.5

4.4

エリアⅡ

4,300

4,340

5,230

5,250

－

5,210

－

－

4.4

Ⅱ-1

Ⅲ-1

武蔵小杉タワープレイス

13,89013,914

16,70016,9005.1

16,500

4.7

5.4

14.1

Ⅲ-2

興和川崎東口ビル

10,976

10,972

11,06011,5005.0

11,060

5.0

5.6

11.1

Ⅲ-3

本郷ＴＳビル

5,400

5,390

5,470

5,740

4.5

5,470

4.5

4.8

5.5

Ⅲ-4

秀和飯田橋ビル

4,023

4,023

4,190

4,240

5.3

4,140

5.1

5.5

4.1

Ⅲ-5

川崎日進町ビルディング

3,905

3,945

4,830

4,870

5.6

4,780

5.2

5.9

4.0

Ⅲ-6

第44興和ビル

1,150

1,036

1,350

1,360

6.0

1,330

5.6

6.3

1.2

Ⅲ-7

両国第一生命ビルディング

2,550

2,550

2,572

2,738

5.6

2,572

5.3

6.1

2.6

エリアⅢ

41,894

41,834

46,172

47,348－45,852

－

－

42.6

合計

98,446

98,921

107,732

111,371－

107,132

－

－

100.0

（注１）取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
（注２）当期末帳簿価格は、平成 18 年 12 月 31 日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注３）期末算定価格は、本投資法人の規約及び社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、平成 18 年 12 月 31 日を価格時点とする
財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社ヒロ＆リーエスネットワークの不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された価格を記載しています。
（注４）投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載しています。
（注５）金額については、百万円未満を切り捨てており、比率については、小数点第二位を四捨五入しております。

- 24 -

Ｂ．個別不動産の概要
第１期末保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。かかる表中における記載については、それぞれ下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの概要表については下記の用語をご参照下さい。
なお、下記の表では第１期末保有資産である不動産及び信託受益権にかかる信託不動
産のうち、土地を「本件土地」、建物を「本件建物」ということがあります。
（ⅰ）「特定資産の概要」欄に関する説明
ａ．「特定資産の種類」欄には、不動産又は不動産信託受益権の別を記載しています。
ｂ．建物の「用途」欄には、登記簿（登記記録を含みます。以下同じとします。）上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
ｃ．建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
ｄ．「取得価格」欄には、停止条件付売買契約に記載された売買代金（消費税等相当額は含みません。）を記載しています。
ｅ．「所在地（住居表示）」欄には、物件概要書又は重要事項説明書上表示されている住居表
示を、「所在地（地番）」欄には、登記簿上表示されている地番をそれぞれ記載しています。なお、住居表示が未実施の場合その他物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、「所在地（住居表示）」欄に地番を記載しています。
ｆ．土地の「地積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しています。なお、区分所
有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載しています。
ｇ．土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
ｈ．土地の「容積率」欄には、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
ｉ．土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
ｊ．土地の「所有形態」欄には、本投資法人が直接に不動産を保有する場合は不動産に関して本投資法人が保有する権利、本投資法人が信託受益権を保有する場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
ｋ．建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている建物又は信託建物の床面積の合計を記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、一棟の建物の床面積を記載しています。
ｌ．建物の「構造・階数」欄には、竣工図面又は登記簿上表示されている建物又は信託建物の構造のうち主なものを記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造・階数を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造、Ｓ：鉄骨造
ｍ．建物の「所有形態」欄には、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。
区分所有権との記載は区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
ｎ．「ＰＭ会社」欄には、平成 18 年 12 月 31 日現在において、個々の不動産又は信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している会社を記載しています。
ｏ．「マスターリース会社」欄には、平成 18 年 12 月 31 日現在においての、マスターリース会社を記載しています。なお、個々の不動産又は信託不動産についてマスターリース契約における賃料の収受方法は全て、本投資法人又は信託受託者がエンドテナントの支払
う賃料と同額の賃料を受領することとされている「パススルー型」です。
ｐ．「ＰＭ会社」欄、「マスターリース会社」欄に記載されている株式会社第一ビルディング
及び興和不動産は、いずれも資産運用会社が本投資法人の資産運用にかかる利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者に該当します。従って、これらの第１期末保有資産にかかるプロパティ・マネジメント業務の委託及びマスターリース会社
に対する賃貸にあたっては、自主ルールに従った審議・決議を経ています。
（ⅱ）「信託受益権の概要」に関する説明- 25 -

ａ．「信託受託者」欄には、平成 18 年 12 月 31 日現在における受託者を記載しています。
ｂ．「信託設定日」及び「信託満了日」欄には、信託設定日と平成 18 年 12 月 31 日現在における信託期間の満了予定日を記載しています。
（ⅲ）「賃貸借の状況」欄に関する説明
ａ．「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産のうち建物についての賃貸が可能な面積を意味し、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場
合には、共有する不動産の賃貸可能面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値とします。
ｂ．「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則としてエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しており、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。
ｃ．「稼働率」欄には、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
ｄ．「テナント総数」欄において、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数
は１として記載しています。
ｅ．「月額契約賃料」欄には、原則として、平成 18 年 12 月 31 日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（賃料を月額で定めるもの）に表示された月間賃料（共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第 36 興和ビル、興和川崎東口ビル及び秀和飯田
橋ビルについてはエンドテナントから、またＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。
ｆ．「敷金・保証金等」欄には、原則として、平成 18 年 12 月 31 日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の平成 18 年 12 月 31 日現在における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第 36 興和ビル、興和川崎東口ビル及び秀和飯田橋ビルについて
はエンドテナントから、またＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。
（ⅳ）「鑑定評価書の概要」欄に関する説明
ａ．「鑑定評価書の概要」欄の記載は、財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所及び株式会社ヒロ＆リーエスネットワークが個々の不動産又は信託不動産に関して作成した鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。
ｂ．不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
ｃ．同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。
ｄ．不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
ｅ．鑑定評価を行った財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所及び株式会社
ヒロ＆リーエスネットワークと本投資法人及び資産運用会社との間には、利害関係はありません。

（ⅴ）「建物状況調査報告書の概要」欄に関する説明
ａ．「建物状況調査報告書の概要」欄の記載は、株式会社竹中工務店、株式会社大林組及び清水建設株式会社が個々の不動産又は信託不動産に関して作成した「建物状況調査報告書」又はこれに類する題名の報告書（以下「建物状況調査報告書」といいます。）の記載に基づいて記載しています（金額は千円未満を切り捨てています。）。「調査会社」欄- 26 -

の記載は、建物状況調査報告書の作成者を示します。建物状況調査報告書の記載は「調査時点」欄に記載した同報告書の調査の時点における報告者の意見を示したにとどまり、
本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
ｂ．「長期修繕費」欄は、各建物状況調査報告書の記載に基づいて 12 年以内に必要とする修繕費予測の年平均額を記載しています。
ｃ.「ＰＭＬ」欄の記載については、ＰＭＬ算定報告を含む建物状況調査報告書中のＰＭＬの記載に基づいて記載しています。当該記載は報告者の意見を示したものにとどまり、
本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。「ＰＭＬ」とは、当該地域で予想される最大規模の地震（475 年に一度起こる可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）を対象建物が受けた場合に、被災後の建物を被災以前の状態に戻すための工事費が総建替工事費に占める割合（％）を示したものをいいます。
（ⅵ）「損益状況」欄に関する説明
ａ．「損益状況」は、前記「３．財務諸表等」に記載の重要な会計方針に即して、第 1 期における損益状況を記載したものです。これらの数値は、将来における各数値を表示し、又は保証するものではありません。
、但し、第 36 興和ビル、興和川崎東口ビル及び秀和
飯田橋ビルについては、エンドテナントから開示の同意が得られていないため記載していません。
ｂ．金額は、千円未満を切り捨てています。従って、記載されている金額を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しません。また、第１期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有し、又は保有を予定する持分の割合を乗じた数値によっています。以下、本書において同じです。
ｃ．「運用期間」欄及び「運用日数」欄には、「損益状況」の記載の対象となる期間及びその日数を記載しています。
ｄ．「賃貸事業収入」欄に記載の金額は、以下の各物件毎の「建物賃貸料」欄及び「その他収入」欄の各金額の合計額を意味します。但し、ＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事業者から開示の同意が得られていないため、建物賃貸料及びその他収入については記載していません。
・「建物賃貸料」欄には、貸室賃料、共益費等の合計額を記載しています。
・「その他収入」欄には、建物賃貸料以外の賃貸事業による収入を記載しています（水道光熱費収入等が含まれています）。
ｅ．「賃貸事業費用」欄に記載の金額は、維持管理費、水道光熱費、損害保険料、その他費
用、減価償却費の各金額の合計額を意味します。
ｆ．「維持管理費」欄には、プロパティ・マネジメント会社に対するプロパティ・マネジメ
ント業務の受託に対する対価として支払う報酬及び外注委託費等の建物管理費の合計を記載しています。
ｇ．「賃貸純収益（ＮＯＩ）」欄には、「賃貸事業収入」欄に記載された金額から「賃貸事業費用」欄に記載された金額を差し引いて算出された金額を記載しています。なお、ＮＯＩとは、「ネット・オペレーティング・インカム」の略です。
ｈ．「資本的支出」欄には、第１期中に行った資本的支出に該当する工事費の金額を記載しています。
（ⅶ）「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、第１期末保有資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、第１期末保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ａ．法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ｂ．権利関係等にかかる負担又は制限の主なもの
ｃ．不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
ｄ．共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの- 27 -

物件番号：Ⅰ－１

物件名称：大森ベルポートＤ館

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所・店舗信託受益権の概要
信託受託者

建築時期

平成８年９月24日

取得価格
所在地

平成18年６月29日
平成28年６月26日

22,553百万円

賃貸借の状況

東京都品川区南大井六丁目26番３号

賃貸可能面積25,828.29㎡

地番

東京都品川区南大井六丁目３番１他

賃貸面積25,133.58㎡

22,294.51㎡（注１）

用途地域
容積率／
建蔽率
所有形態

稼働率

97.3％

商業地域

テナント総数1

500・600／100（注２）（注３）

月額契約賃料

156,060千円

所有権

敷金・保証金等

延床面積
建物

信託設定日
信託満了日

住居表示

地積

土地

みずほ信託銀行株式会社

155,788.75㎡（注４）1,073,181千円
損益状況（単位：千円）

構造・階数

Ｓ、ＲＣ、ＳＲＣ、地下３階17階建

運用

自平成18年６月29日

所有形態

区分所有権

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

株式会社第一ビルディング

マスターリース会社

株式会社第一ビルディング

運用日数

186

賃貸事業収入 A

1,028,389

建物賃貸料

967,565

その他収入

60,823

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

471,110

鑑定評価機関株式会社中央不動産鑑定所

維持管理費

168,413

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

146,344

損害保険料

2,861
12,508

鑑定評価額

23,230

収益価格

23,230

修繕工事費

積算価格

19,770

その他費用

4,780

減価償却費

136,202

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

清水建設株式会社

調査時点

平成17年12月22日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

693,481

67,400

賃貸事業損益 A-B

557,279

8.0％

資本的支出

2,281

特記事項
本物件に付属する工作物の一部には、建築基準法に基づいて建築確認を取得したものの、同法に定める検査済証を取得していないものがあります。本投資法人は、日本建築検査協会株式会社作成の平成18年7月27日付建築基準法適合判定調査報告書を取得し、対象工作物は全て、確認通知書等と概ね一致しており、現状、実態的に適法であることを確認しています。
（注１) 本件土地（22,294.51 ㎡）のうち、本投資法人が信託受託者を通じて所有する土地の面積は 6,898.79 ㎡です。
（注２) 容積率については、本来本物件の南側前面道路から 20ｍまでの部分が 600％、20ｍを超える部分は 500％で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されますが、「大森ベルポート」の敷地は都市計画法に定める特定街区に指定されているために容積率が割増され、指定容積率限度がＡ街区につき 670％となっています。
（注３) 本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、敷地が特定街区に指定されているため、適用建蔽率は 100％となっています。
（注４) 本投資法人が信託受託者を通じて所有する専有部分の面積は 40,099.49 ㎡です。

- 28 -

物件番号：Ⅰ－２

物件名称：芝二丁目ビルディング

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所・駐車場・共同住宅

信託受益権の概要
信託受託者

建築時期

平成６年３月17日

取得価格
所在地

平成18年６月29日
平成28年６月26日

9,450百万円

賃貸借の状況

東京都港区芝二丁目６番１号

賃貸可能面積11,749.30㎡

地番

東京都港区芝二丁目30番５他

賃貸面積11,559.68㎡

3,355.00㎡（注１）

用途地域

近隣商業・商業地域

容積率／

所有形態

稼働率

98.4％

テナント総数

400・500／100（注２）（注３）

建蔽率

所有権

敷金・保証金等
19,518.15㎡

構造・階数

事務所：Ｓ、ＳＲＣ、ＲＣ、地下２階12階建
住宅：ＳＲＣ、14階建

所有形態

マスターリース会社

400,227千円
損益状況（単位：千円）

運用
期間

所有権（共有）（注４）

ＰＭ会社

2
55,975千円

月額契約賃料

延床面積
建物

信託設定日
信託満了日

住居表示

地積

土地

みずほ信託銀行株式会社

自至

平成18年６月29日
平成18年12月31日

事務所：株式会社第一ビルディング

運用日数

住宅：相互住宅株式会社

賃貸事業収入 A

351,048

建物賃貸料

350,092

事務所：株式会社第一ビルディング

186

住宅：相互住宅株式会社

その他収入

956

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

100,573

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

維持管理費

51,252

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

12

鑑定評価額

11,700

損害保険料

1,367

収益価格

11,700

修繕工事費

4,140

積算価格

10,500

その他費用

2,528

減価償却費

41,271

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

株式会社大林組

調査時点

平成17年12月５日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

291,746

25,509

賃貸事業損益 A-B

250,475

8.2％

資本的支出

12,775

特記事項
１．本件建物はいずれも共有であり、複数の区画からなる敷地を本件建物の共有者がそれぞれ単独で所有しています。共有者間における建物の建築や管理運営に関する協定書において、共有者は相互に他の共有者の提供する敷地を使用することができ、その使用の対価は請求しない旨定められています。
２．本件土地の一部（約140㎡）は、建築基準法第42条第２項に基づく道路（私道）に指定されています。
（注１) 本件土地（3,355.00 ㎡）には、他の建物共有者の単独所有の土地（147.2 ㎡）を含みます。
（注２) 容積率については、本来北側前面道路から 20ｍまでは 500％、20ｍを超える部分は 400％で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されますが、建築基準法第 59 条の２に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は 515.09％となっています。
（注３) 本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は 100％となっています。
（注４) 持分の割合は 9,505／10,000 です。

- 29 -

物件番号：Ⅰ－３

物件名称：秀和第一浜松町ビル

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所・駐車場

建築時期

信託受益権の概要

平成３年12月16日

取得価格
所在地

信託設定日

平成15年９月29日

信託満了日

平成28年６月26日

8,350百万円

賃貸借の状況

東京都港区浜松町二丁目２番12号

賃貸可能面積6,411.26㎡

地番

東京都港区浜松町二丁目３番５他

賃貸面積5,748.15㎡

1,102.48㎡（うち387.85㎡は借地です。）

用途地域

商業地域

容積率／

所有形態

稼働率

89.7％

テナント総数

700／100（注）建蔽率

1
38,769千円

月額契約賃料

所有権・一部借地権

敷金・保証金等

延床面積
建物

中央三井信託銀行株式会社

住居表示

地積

土地

信託受託者

8,327.53㎡

331,721千円
損益状況（単位：千円）

構造・階数

ＳＲＣ、Ｓ、地下１階８階建

運用

自平成18年６月29日

所有形態

所有権

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

株式会社第一ビルディング

マスターリース会社

株式会社第一ビルディング

運用日数

186

賃貸事業収入 A

281,033

建物賃貸料

264,676

その他収入

16,357

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

100,330

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

維持管理費

29,795

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

15,459

鑑定評価額

8,910

損害保険料

662

収益価格

8,910

修繕工事費

6,910

積算価格

7,880

その他費用

16,855

減価償却費

30,646

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

株式会社大林組

調査時点

平成17年12月８日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

211,350

47,346

賃貸事業損益 A-B

180,703

8.2％

資本的支出

22,784

特記事項
該当ありません。
（注）本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用
建蔽率は 100％となっています。

- 30 -

物件番号：Ⅰ－４

物件名称：第32興和ビル

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

信託受益権の概要
信託受託者

建築時期

昭和54年３月19日

取得価格
所在地

平成18年６月27日
平成28年６月26日

5,040百万円

賃貸借の状況

東京都港区南麻布五丁目２番32号

賃貸可能面積5,363.07㎡

地番

東京都港区南麻布五丁目５番３他

賃貸面積5,363.07㎡

2,592.39㎡

用途地域

第１種住居・第１種中高層住居専用地域

容積率／

所有形態

稼働率

100.0％

テナント総数

300・400／60

建蔽率

17
36,199千円

月額契約賃料

所有権（共有）（注１）

敷金・保証金等

延床面積
建物

信託設定日
信託満了日

住居表示

地積

土地

みずほ信託銀行株式会社

10,110.96㎡

360,987千円
損益状況（単位：千円）

構造・階数

ＳＲＣ、地下１階９階建

運用

自平成18年６月27日

所有形態

所有権（共有）（注２）

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

興和不動産株式会社

マスターリース会社

－

運用日数

188

賃貸事業収入 A

238,518

建物賃貸料

222,336

その他収入

16,182

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

70,342

鑑定評価機関株式会社中央不動産鑑定所

維持管理費

35,079価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

12,458

鑑定評価額

5,251

損害保険料

341

収益価格

5,251

修繕工事費

356

積算価格

4,510

その他費用

2,078

減価償却費

20,027

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

株式会社竹中工務店

調査時点

平成18年２月３日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

188,203

26,563

賃貸事業損益 A-B

168,176

13.2％

資本的支出

499

特記事項
１．本投資法人は、土地建物ともそれぞれの70％の共有持分を信託受託者を通じて所有しています。信託受託者と共有者との間で、共有物の管理等について協定書が締結されています。
２．本件建物の一部に建築基準法に基づく建築確認を得ないで床が設置された吹抜け部分及び窓の開口面積が不足している区画がありましたが、それぞれ、第1期中に閉鎖工事及び治癒工事が完了しました。
（注１) 持分の割合は 70／100 です。
（注２) 持分の割合は 70／100 です。

- 31 -

物件番号：Ⅰ－５

物件名称：第36興和ビル

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

信託受益権の概要
信託受託者

建築時期

昭和57年９月30日

取得価格
所在地

平成18年６月27日
平成28年６月26日

4,000百万円

賃貸借の状況

東京都千代田区三番町５番19

賃貸可能面積5,720.34㎡

地番

東京都千代田区三番町５番19他

賃貸面積5,720.34㎡

1,988.49㎡

用途地域

第２種住居地域

容積率／

所有形態

稼働率

100.0％

テナント総数

400／70（注）

建蔽率

1
－

月額契約賃料

所有権

敷金・保証金等

延床面積
建物

信託設定日
信託満了日

住居表示

地積

土地

みずほ信託銀行株式会社

8,266.55㎡－
損益状況（単位：千円）

構造・階数

ＳＲＣ、地下１階７階建

運用

自平成18年６月27日

所有形態

所有権

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

興和不動産株式会社

マスターリース会社

興和不動産株式会社

運用日数

188

賃貸事業収入 A

－

建物賃貸料

－

その他収入

－

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B－

鑑定評価機関株式会社中央不動産鑑定所

維持管理費

－

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

－

鑑定評価額

4,189

損害保険料

－

収益価格

4,189

修繕工事費

－

積算価格

4,914

その他費用

－

減価償却費

15,811

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

株式会社竹中工務店

調査時点

平成17年12月22日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

135,472

53,253

賃貸事業損益 A-B

119,660

13.2％

資本的支出

38,647

特記事項
本件土地の南側隣接地との間の境界を除き、隣地との境界は確認されていません。
（注）本物件にかかる土地の建蔽率は本来 60％ですが、第２種住居地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は 70％となっています。

- 32 -

物件番号：Ⅰ－６

物件名称：第28興和ビル

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所・駐車場・倉庫

信託受益権の概要
信託受託者

建築時期

昭和50年２月21日

取得価格

2,859百万円

所在地

平成18年６月27日
平成28年６月26日
賃貸借の状況

東京都品川区西五反田二丁目20番１号

賃貸可能面積4,472.71㎡

地番

東京都品川区西五反田二丁目20番１他

賃貸面積4,472.71㎡

925.13㎡

用途地域
容積率／
建蔽率
所有形態

稼働率

100.0％

商業地域

テナント総数1

700・800／100（注１）（注２）

月額契約賃料

23,005千円

所有権

敷金・保証金等

延床面積
建物

信託設定日
信託満了日

住居表示

地積

土地

みずほ信託銀行株式会社

6,282.23㎡

193,533千円
損益状況（単位：千円）

構造・階数

ＳＲＣ、地下１階10階建

運用

自平成18年６月27日

所有形態

所有権

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

運用日数

興和不動産株式会社

マスターリース会社

188

賃貸事業収入 A

158,329

建物賃貸料

142,383

その他収入

15,945

興和不動産株式会社

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

47,838

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

維持管理費

21,172

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

11,222

鑑定評価額

3,050

損害保険料

276

収益価格

3,050

修繕工事費

1,680

2,940

その他費用

1,535

減価償却費

11,951

積算価格
建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

株式会社竹中工務店

調査時点

平成17年12月22日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

122,442

24,547

賃貸事業損益 A-B

110,490

13.5％

資本的支出

特記事項
該当ありません。
（注１）容積率については、本来本物件の東側に走る（但し、接していません。）桜田通りから 20ｍまでの部分が 800％、20ｍを超える部分は 700％で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２) 本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は 100％となっています。

- 33 -

1,035

物件番号：Ⅱ－１

物件名称：ＮＨＫ名古屋放送センタービル

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

用途

事務所・店舗・倉庫・駐車場

建築時期

信託受益権の概要

平成３年７月３日

取得価格
所在地

信託設定日

－

信託満了日

－

4,300百万円

賃貸借の状況

愛知県名古屋市東区東桜一丁目13番３号

賃貸可能面積8,974.96㎡

地番

愛知県名古屋市東区東桜一丁目1301番１

賃貸面積8,762.83㎡

7,927.36㎡

用途地域
容積率／
建蔽率
所有形態

稼働率

97.6％

商業地域

テナント総数

800／100（注１）（注２）

月額契約賃料

借地権（準共有）（注３）

39－

敷金・保証金等

延床面積
建物

－

住居表示

地積

土地

信託受託者

80,809.95㎡－
損益状況（単位：千円）

構造・階数

ＳＲＣ、Ｓ、地下４階22階建

運用

自平成18年６月27日

所有形態

区分所有権（共有）（注４）

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

株式会社ＮＨＫ名古屋ビルシステムズ

マスターリース会社

－

運用日数

188

賃貸事業収入 A

358,728

建物賃貸料

－

その他収入

－

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

194,530

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

維持管理費

64,861

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

29,431

鑑定評価額

5,230

損害保険料

1,543

収益価格

5,230

修繕工事費

25,632

積算価格

4,810

その他費用

29,944

減価償却費

43,116

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

清水建設株式会社

調査時点

平成18年１月18日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

207,31473,682

賃貸事業損益 A-B

164,197

11.9％

資本的支出

8,983

特記事項
１．本件建物の建設にあたり本物件の共有者（土地所有者を含みます。）等の間で締結された基本協定並びに本件建物及びその敷地にかかる管理規約において、本物件の共有者は保有する建物の持分を原則として譲渡することができず、例外的に、土地所有者でもある他の共有者の同意を得て譲渡できるものとされています。
２．本物件の取得とともに、本物件の管理を目的として設立された会社である株式会社ＮＨＫ名古屋ビルシステムズの株式を取得しました。
（注１) 本物件にかかる土地の容積率は本来 800％ですが、建築基準法第 59 条の２に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は 897.42％となっています。
（注２) 本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は 100％となっています。
（注３) 持分の割合は 32／100 です。
（注４) 持分の割合は、専有部分については、32／100 ですが、共用部分については 32／100 又は 220,928／1,000,000 です。

- 34 -

物件番号：Ⅲ－１

物件名称：武蔵小杉タワープレイス

特定資産の概要

信託受益権の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

用途

事務所・店舗・倉庫・駐車場

信託設定日（注５）①平成18年３月29日

信託満了日

平成28年６月26日②平成18年６月27日
建築時期

平成７年７月15日

取得価格
所在地

13,890百万円
神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目403番地

賃貸可能面積25,275.07㎡

地番

神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目403番35

賃貸面積25,275.07㎡

地積

8,329.62㎡

用途地域
土地

容積率／
建蔽率
所有形態

稼働率

100.0％

商業地域

テナント総数

400／100（注１）（注２）

月額契約賃料

所有権（共有）（注３）

敷金・保証金等

延床面積
建物

賃貸借の状況

住居表示

53,711.13㎡

31
109,704円

803,291千円
損益状況（単位：千円）

構造・階数

Ｓ、ＳＲＣ、地下２階23階建

運用

自平成18年６月27日

所有形態

区分所有権（共有）（注４）

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

相互住宅株式会社

マスターリース会社

－

運用日数

188

賃貸事業収入 A

815,024

建物賃貸料

697,462

その他収入

117,561

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

329,833

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

維持管理費111,227

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

77,093

損害保険料

2,415

鑑定評価額

16,700

収益価格

16,700

修繕工事費

22,082

積算価格

16,200

その他費用

9,378

減価償却費

107,635

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

株式会社大林組

調査時点

平成17年12月９日

賃貸純収益（ＮＯＩ）

592,827
485,191

長期修繕費

129,971

賃貸事業損益 A-B

ＰＭＬ

11.5％

資本的支出

6,726

特記事項
本物件は、土地及び建物の専有部分の一部についての共有持分を信託した信託受益権ですが、前所有者2者が各別に信託を設定したため、本投資法人は二つの信託受益権を保有しています。
（注１）本物件にかかる土地の容積率は本来 400％ですが、敷地が都市計画法に定める特定街区に指定されているために容積率が割増され、指定容積率限度が 600％となっています。
（注２）本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、敷地が特定街区に指定されているため、適用建蔽率は 100％となっています。
（注３）持分の割合は、併せて 760,977／1,000,000 です。
（注４）持分の割合は、専有部分により異なりますが、併せて 760,977／1,000,000 から 862,036／1,000,000 の間です。
（注５）上記特記事項記載のとおり、本物件は二つの信託受益権からなっており、①及び②にはそれぞれの信託設定日を記載しています。

- 35 -

物件番号：Ⅲ－２

物件名称：興和川崎東口ビル

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

信託受益権の概要
信託受託者

建築時期

昭和63年４月30日

取得価格

10,976百万円

所在地

平成18年６月27日
平成28年６月26日
賃貸借の状況

神奈川県川崎市川崎区日進町１番地53

賃貸可能面積18,612.72㎡

地番

神奈川県川崎市川崎区日進町１番53他

賃貸面積18,612.72㎡

1,652.89㎡

用途地域

商業地域

容積率／

所有形態

稼働率

100.0％

テナント総数

800／100（注１）（注２）

建蔽率

1
－

月額契約賃料

借地権

敷金・保証金等

延床面積
建物

信託設定日
信託満了日

住居表示

地積

土地

みずほ信託銀行株式会社

31,009.62㎡－
損益状況（単位：千円）

構造・階数

Ｓ、ＳＲＣ、地下３階21階建

運用

自平成18年６月27日

所有形態

所有権

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

興和不動産株式会社

マスターリース会社

興和不動産株式会社

鑑定評価書の概要（単位：百万円）
鑑定評価機関株式会社ヒロ＆リーエスネットワーク

価格時点

平成18年12月31日

運用日数

188

賃貸事業収入 A

－

建物賃貸料

－

その他収入

－

賃貸事業費用 B

－

維持管理費

－

水道光熱費

－

鑑定評価額

11,060

損害保険料

－

収益価格

11,060

修繕工事費

－

積算価格

7,820
建物状況調査報告書の概要（単位：千円）

調査会社

清水建設株式会社

調査時点

平成17年12月20日

長期修繕費
ＰＭＬ

138,654
6.7％

その他費用

－

減価償却費

108,851

賃貸純収益（ＮＯＩ）

383,856

賃貸事業損益 A-B

275,005

資本的支出

12,811

特記事項
該当ありません。
（注１) 本件建物は、建築基準法第 86 条第１項の規定に基づきいわゆる一団地認定を受けた複数の区画からなる区域に、総合的設計により建設された複数の建物の一つです。本物件は、かかる区域に属する他の土地の所有者から容積利用権の設定を受けており、
その結果、本件建物に実際に適用される容積率は 1,881.06％となっています。
（注２）本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は 100％となっています。

- 36 -

物件番号：Ⅲ－３

物件名称：本郷ＴＳビル

特定資産の概要

信託受益権の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

用途

事務所・店舗・駐車場

信託設定日（注３）①平成17年１月14日②平成17年３月31日

建築時期

平成３年２月６日

取得価格
所在地

東京都文京区本郷二丁目38番16号

地番

東京都文京区本郷二丁目110番１他
984.89㎡

用途地域
容積率／
建蔽率
所有形態

賃貸借の状況
賃貸可能面積4,078.37㎡

賃貸面積4,078.37㎡

稼働率

100.0％

商業地域・近隣商業地域

テナント総数

600・400／100（注１）（注２）

月額契約賃料

所有権

敷金・保証金等

延床面積
建物

平成28年６月26日

5,400百万円
住居表示

地積

土地

信託満了日

5,877.11㎡

1
24,911千円

210,722千円
損益状況（単位：千円）

構造・階数

ＳＲＣ、地下１階８階建

運用

自平成18年６月29日

所有形態

所有権

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

興和不動産株式会社

マスターリース会社

興和不動産株式会社

運用日数

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

186

賃貸事業収入 A

182,065

建物賃貸料

159,624

その他収入

22,440

賃貸事業費用 B

61,310

鑑定評価機関株式会社ヒロ＆リーエスネットワーク

維持管理費

20,030価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

6,975

鑑定評価額

5,470

損害保険料

328

収益価格

5,470

修繕工事費

2,100

積算価格

2,691

その他費用

1,904

減価償却費

29,971

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

株式会社大林組

調査時点

平成17年12月７日

賃貸純収益（ＮＯＩ）

150,726
120,754

長期修繕費

18,836

賃貸事業損益 A-B

ＰＭＬ

14.2％

資本的支出

420

特記事項
本物件は、その共有持分（２分の１）につき平成17年１月14日に信託設定された後、残る共有持分（２分の１）について平成17年３月31日に別途信託設定されたため、２つの信託受益権からなっています。
（注１) 本物件にかかる土地の容積率は、前面道路から 20ｍまでは 600％、20ｍを超える部分は 400％で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２) 本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であり、また角地であるために緩和され、適用建蔽率は 100％となっています。
（注３) 上記特記事項記載のとおり、本物件は２つの信託受益権からなっており、①及び②にはそれぞれの信託設定日を記載しています。

- 37 -

物件番号：Ⅲ－４

物件名称：秀和飯田橋ビル

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

信託受益権の概要
信託受託者

建築時期

昭和63年10月31日

取得価格

4,023百万円

所在地

平成15年11月26日
平成28年６月26日
賃貸借の状況

東京都文京区後楽二丁目３番19号

賃貸可能面積3,821.76㎡

地番

東京都文京区後楽二丁目92番１他

賃貸面積

3,821.76㎡

904.38㎡

用途地域

商業地域

容積率／

所有形態

稼働率

100.0％

テナント総数

500／100（注）

建蔽率

1
－

月額契約賃料

所有権

敷金・保証金等

延床面積
建物

信託設定日
信託満了日

住居表示

地積

土地

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

5,083.77㎡－
損益状況（単位：千円）

構造・階数

ＳＲＣ、地下１階８階建

運用

自平成18年６月29日

所有形態

所有権

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

興和不動産株式会社

マスターリース会社

興和不動産株式会社

運用日数

186

賃貸事業収入 A

－

建物賃貸料

－

その他収入

－

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B－

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

維持管理費

－

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

－

鑑定評価額

4,190

損害保険料

－

収益価格

4,190

修繕工事費

－

積算価格

3,260
建物状況調査報告書の概要（単位：千円）

調査会社

株式会社大林組

調査時点

平成17年12月７日

長期修繕費
ＰＭＬ

その他費用

－

減価償却費

20,672

賃貸純収益（ＮＯＩ）

116,550

18,070

賃貸事業損益 A-B

95,878

12.9％

資本的支出

3,961

特記事項
該当ありません。
（注) 本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用
建蔽率は 100％となっています。

- 38 -

物件番号：Ⅲ－５

物件名称：川崎日進町ビルディング

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所・店舗・倉庫・駐車場

建築時期

信託受益権の概要
信託受託者

平成４年４月24日

取得価格
所在地

平成18年２月28日
平成28年６月26日

3,905百万円

賃貸借の状況

神奈川県川崎市川崎区日進町７番地１

賃貸可能面積8,516.22㎡

地番

神奈川県川崎市川崎区日進町７番１他

賃貸面積8,516.22㎡

3,673.94㎡

用途地域

商業地域

容積率／

所有形態

稼働率

100.0％

テナント総数

600・400/100（注１）（注２）

建蔽率

1
34,132千円

月額契約賃料

所有権（一部共有）（注３）（注４）

延床面積
建物

信託設定日
信託満了日

住居表示

地積

土地

みずほ信託銀行株式会社

敷金・保証金等

22,141.60㎡

220,315千円
損益状況（単位：千円）

構造・階数

Ｓ、ＳＲＣ、地下２階15階建

運用

自平成18年６月27日

所有形態

区分所有権（共有）（注３）（注４）

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

株式会社第一ビルディング

マスターリース会社

株式会社第一ビルディング

運用日数

188

賃貸事業収入 A

209,340

建物賃貸料

208,342

その他収入

998

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

75,738

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

維持管理費

32,799価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

－

鑑定評価額

4,830

損害保険料

812

収益価格

4,830

修繕工事費

6,490

積算価格

4,350

その他費用

1,111

減価償却費

34,524

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

清水建設株式会社

調査時点

平成17年12月20日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

168,126

45,545

賃貸事業損益 A-B

133,602

14.7％

資本的支出

40,476

特記事項
本件建物は共有であり、複数の区画からなる敷地を信託受託者を含めた建物の共有者が単独で所有し、又は共有しています。共有者間の管理規約において、各共有者は相互に他の共有者の所有地を利用することができ、その使用の対価は請求しない旨定められています。なお、土地のうち1,080.99㎡は建物の他の共有者が所有しています。
（注１) 本物件にかかる土地の容積率は、本来は、東側道路から 25ｍまでは 600％、25ｍを超える部分は 400％で、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されるところ、建築基準法第 59 条の２に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は 580.47％となっています。
（注２) 本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は 100％となっています。
（注３) 持分の割合は 56.12／100 です。
（注４) 本投資法人は、平成 18 年 6 月 27 日付けで本物件の一部を信託財産とする信託受益権（持分の割合は 54.59/100）を取得しまし
たが、平成 18 年 11 月 30 日付けで当該信託に対して取得資金を信託し、信託受託者を通じて本物件の一部（土地の持分の割合
及び建物の専有部分の持分の割合はそれぞれ 153/10,000）を追加取得しました。その結果、持分の割合は 56.12/100 となっています。

- 39 -

物件番号：Ⅲ－６

物件名称：第44興和ビル

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

信託受益権の概要
信託受託者

建築時期

昭和59年７月31日

取得価格
所在地

平成18年２月１日
平成28年６月26日

1,150百万円

賃貸借の状況

東京都目黒区東山一丁目２番７号

賃貸可能面積2,567.98㎡

地番

東京都目黒区東山一丁目1263番１他

賃貸面積2,567.98㎡

699.87㎡

用途地域

商業地域

容積率／

所有形態

稼働率

100.0％

テナント総数

500／100（注）建蔽率

1
12,137千円

月額契約賃料

所有権

敷金・保証金等

延床面積
建物

信託設定日
信託満了日

住居表示

地積

土地

みずほ信託銀行株式会社

3,359.55㎡

105,613千円
損益状況（単位：千円）

構造・階数

ＳＲＣ、９階建運用

自平成18年６月27日

所有形態

所有権

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

興和不動産株式会社

マスターリース会社

興和不動産株式会社

運用日数

188

賃貸事業収入 A

94,036

建物賃貸料

78,613

その他収入

15,423

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

40,285

鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所

維持管理費

16,955

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

9,287

鑑定評価額

1,350

損害保険料

199

収益価格

1,350

修繕工事費

1,230

積算価格

1,430

その他費用

1,311

減価償却費

11,302

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

株式会社竹中工務店

調査時点

平成17年12月22日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

65,05333,923

賃貸事業損益 A-B

53,751

13.4％

資本的支出

1,480

特記事項
本物件南東側の区道は、都市計画道路で拡幅の計画決定がなされています。事業決定がなされた場合には、本件土地の南東側が内側に約2.4ｍ後退し、面積が約64㎡減少することになります。
（注）本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用
建蔽率は 100％となっています。

- 40 -

物件番号：Ⅲ－７

物件名称：両国第一生命ビルディング

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所・店舗・駐車場

建築時期

信託受益権の概要

平成８年８月８日

取得価格
所在地

信託設定日

平成18年２月28日

信託満了日

平成28年６月26日

2,550百万円

賃貸借の状況

東京都墨田区両国三丁目25番５号

賃貸可能面積3,871.64㎡

地番

東京都墨田区両国三丁目11番１他

賃貸面積3,660.50㎡

968.33㎡

用途地域

商業地域

容積率／

所有形態

稼働率

94.5％

テナント総数

500／100（注１）（注２）

建蔽率

1
15,905千円

月額契約賃料

所有権

敷金・保証金等

延床面積
建物

みずほ信託銀行株式会社

住居表示

地積

土地

信託受託者

5,820.56㎡

166,366千円
損益状況（単位：千円）

構造・階数

Ｓ、ＳＲＣ、地下２階11階建

運用

自平成18年６月27日

所有形態

所有権

期間

至

平成18年12月31日

ＰＭ会社

株式会社第一ビルディング

マスターリース会社

株式会社第一ビルディング

運用日数

188

賃貸事業収入 A

115,107

建物賃貸料

103,555

その他収入

11,551

鑑定評価書の概要（単位：百万円）

賃貸事業費用 B

56,413

鑑定評価機関株式会社中央不動産鑑定所

維持管理費

21,425

価格時点

平成18年12月31日

水道光熱費

10,135

鑑定評価額

2,572

損害保険料

365

収益価格

2,572

修繕工事費

3,510

積算価格

1,878

その他費用

1,306

減価償却費

19,670

建物状況調査報告書の概要（単位：千円）
調査会社

株式会社大林組

調査時点

平成17年12月９日

長期修繕費
ＰＭＬ

賃貸純収益（ＮＯＩ）

78,364

17,730

賃貸事業損益 A-B

58,694

14.3％

資本的支出

2,476

特記事項
本件土地の一部には、「墨田区良好な建築物と市街地の形成に関する指導要綱」に基づく私道負担部分（約９㎡）があります。
（注１) 本物件にかかる土地の容積率は本来 500％ですが、建築基準法第 59 条の 2 に基づくいわゆる総合設計制度により割増を受け、適用容積率は 579．71％となっています。
（注２) 本物件にかかる土地の建蔽率は本来 80％ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であるために緩和され、適用建蔽率は 100％となっています。

- 41 -

（ロ）運用資産の資本的支出
Ａ．資本的支出の予定
平成 18 年 12 月 31 日現在において、本投資法人がその第 1 期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記
工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間
総額

当期支
払額

既支払
額

秀和第一浜松町ビル

東京都港区

１階トイレ新設工事

自 平成 18 年 12 月
至 平成 19 年 1 月

15

―

―

大森ベルポートＤ館

東京都品川区

トイレリニューア
ル工事

自 平成 19 年 2 月
至 平成 19 年 6 月

62

―

―

Ｂ．期中の資本的支出
本投資法人の第 1 期末保有資産において、平成 18 年 12 月期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。平成 18 年 12 月期の資本的支出は 155 百万円であり、平成 18 年 12 月期に費用に区分された修繕費 120 百万円と併せ 275 百万円の工事を実施し
ています。
支払金額
（百万円）

不動産等の名称

所在地

目的

実施期間

川崎日進町ビルディング

神奈川県川崎市川崎区

空調ファンコイル及び配管更新工事（第１期）

自 平成 18 年 4 月
至 平成 18 年 12 月

32

第３６興和ビル

東京都千代田区

空調熱源設備更新工事

自至

平成 18 年 11 月
平成 18 年 12 月

31

秀和第一浜松町ビル

東京都港区

トイレ機能向上工事、１階エントランス廻り改修工事

自至

平成 18 年 11 月
平成 18 年 12 月

16

その他の工事―合計Ｃ.修繕費の積み立て

項目

第1期
自 平成 18 年 2 月 20 日
至 平成 18 年 12 月 31 日

前期末積立金残高（百万円）―

当期積立金（百万円）

164

当期積立金取崩額（百万円）―

次期繰越額（百万円）

164- 42 -

76
155

（ハ）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、第 1 期末保有資産にかかる不動産及び信託受益権について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）を株式会社竹中工務店、株式会社大林組及び清水建設株式会
社より取得しています。また、全物件につき、各建物の現状の耐震性能に関して図面等からの定性的判断等を行った上で、「耐震性能は概ね良好である」等、耐震性能にかかる評価を記載したＰＭＬ（Probable Maximum Loss）に関するＰＭＬ算定報告を株式会社竹中工務
店より受けています。建物状況調査報告書（ＰＭＬ算定報告を含みます。）の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、建物状況調査を行った株式会社竹中工務店、株式会社大林組及び清水建設
株式会社と本投資法人及び資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
建物状況調査報告書の概要
長期修繕費
（千円）
（注１、２）

建物再調達価格
（百万円）
（注１）

ＰＭＬ
（％）
（注３）

物件
番号

名称

Ⅰ-1

大森ベルポートＤ館

67,40011,013

8.0

Ⅰ-2

芝二丁目ビルディング

25,509

5,389

8.2

Ⅰ-3

秀和第一浜松町ビル

47,346

2,344

8.2

Ⅰ-4

第32興和ビル

26,563

1,452

13.2

Ⅰ-5

第36興和ビル

53,253

1,792

13.2

Ⅰ-6

第28興和ビル

24,547

1,147

13.5

Ⅱ-1

ＮＨＫ名古屋放送センタービル

73,682

4,254

11.9

Ⅲ-1

武蔵小杉タワープレイス

129,971

11,85911.5

Ⅲ-2

興和川崎東口ビル

138,654

7,881

6.7

Ⅲ-3

本郷ＴＳビル

18,836

1,479

14.2

Ⅲ-4

秀和飯田橋ビル

18,070

1,134

12.9

Ⅲ-5

川崎日進町ビルディング

45,545

3,183

14.7

Ⅲ-6

第44興和ビル

33,923

837

13.4

Ⅲ-7

両国第一生命ビルディング

17,730

1,752

14.3

合計

721,029

55,516

7.7（注１）「長期修繕費」及び「建物再調達価格」については、それぞれ千円未満、百万円未満を切り捨てています。
（注２）長期修繕費には、12 年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
（注３）「ＰＭＬ」の合計欄には、ポートフォリオ全体のＰＭＬを記載しています。「ＰＭＬ」については、前記「（イ）不動産
及び不動産信託受益権の概要

B.個別不動産の概要 （ｖ）「建物状況調査報告書の概要」欄に関する説明c.」をご参照下さい。株式会社竹中工務店は、第 1 期末保有資産のＰＭＬ評価において、提示された設計図書（建築図面、構造図
面又は構造計算書等）から構造耐震性能について検討の上ＰＭＬを算定しており、その検討範囲においては申請時の建築基準法に則った耐震設計がなされていることを確認しています。

- 43 -

（ニ）テナント等の概要
Ａ．賃貸状況の概要
平成 18 年 12 月 31 日現在の第 1 期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テ
ナント総数、月額総賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。
テナント
総数
（注4）

月額総賃料
（千円）
(注5)

敷金・保証金
の合計
（千円）
(注6)

97.3%

1

156,060

1,073,181

11,559.68

98.4%

2

55,975400,227

6,411.26

5,748.15

89.7%

138,769331,721

第32興和ビル

5,363.07

5,363.07

100.0%

17

36,199360,987Ⅰ-5

第36興和ビル

5,720.34

5,720.34

100.0%

1

-

-

Ⅰ-6

第28興和ビル

4,472.71

4,472.71

100.0%

1

23,005

193,533

Ⅱ-1

ＮＨＫ名古屋放送センタービル

8,974.96

8,762.83

97.6%

39

-

-

Ⅲ-1

武蔵小杉タワープレイス

25,275.07

25,275.07

100.0%

31

109,704

803,291Ⅲ-2

興和川崎東口ビル

18,612.72

18,612.72

100.0%

1

-

-

Ⅲ-3

本郷ＴＳビル

4,078.37

4,078.37

100.0%

1

24,911

210,722Ⅲ-4

秀和飯田橋ビル

3,821.76

3,821.76

100.0%

1

-

-

Ⅲ-5

川崎日進町ビルディング

8,516.22

8,516.22

100.0%

1

34,132

220,315

Ⅲ-6

第44興和ビル

2,567.98

2,567.98

100.0%

1

12,137

105,613

Ⅲ-7

両国第一生命ビルディング

3,871.64

3,660.50

94.5%

115,905

166,366

135,263.69

133,292.98

98.5%

99

687,613

5,355,922

名称

賃貸可能面積
（㎡）
（注1）

Ⅰ-1

大森ベルポートＤ館

25,828.29

25,133.58

Ⅰ-2

芝二丁目ビルディング

11,749.30

Ⅰ-3

秀和第一浜松町ビル

Ⅰ-4

物件番号

合計

賃貸面積
（㎡）
（注2）

稼働率
（％）
（注3）

（注１）「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産のうち本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を意味し、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産の賃貸可能面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値とします。
（注２）「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則としてエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面
積を記載しており、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産全体の賃貸
面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。
（注３）「稼働率」欄には、平成 18 年 12 月 31 日現在における個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
（注４）「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナ
ント数は１として記載しています。
（注５）「月額契約賃料」欄には、原則として、平成 18 年 12 月 31 日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（賃料を月額で定めるもの）に表示された月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第 36 興和ビル、興和川崎東口ビル及び秀和飯田橋ビルについてはエンドテナントから、またＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。
（注６）「敷金・保証金等」欄には、原則として、平成 18 年 12 月 31 日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の平成 18 年 12 月 31 日現在における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第 36 興
和ビル、興和川崎東口ビル及び秀和飯田橋ビルについてはエンドテナントから、またＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。

- 44 -

Ｂ．稼働率等の推移
本投資法人の第 1 期末保有資産における、平成 18 年 6 月ないし 12 月の各月の稼働率等の推移は以下のとおりです。

物件数
テナント
数の合計
全賃貸可
能 面 積
(㎡)
稼働率

平成 18 年
6 月末
14

平成 18 年
7 月末
14

平成 18 年
8 月末
14

平成 18 年
9 月末
14

平成 18 年
10 月末
14

平成 18 年
11 月末
14

平成 18 年
12 月末
14

99

100

100

101

100

100

99

135,055.98

135,055.98

135,031.46

135,031.46

135,031.46

135,263.69

135,263.69

98.7%

98.9%

98.8%

99.2%

99.2％

99.3％

98.5％

（ホ）主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の第 1 期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、第 1 期
末保有資産全ての総賃料収入の合計の 10％以上を占める資産（以下「主要な不動産等資産」といいます。）は、大森ベルポートＤ館、武蔵小杉タワープレイス及び興和川崎東口ビルの３物件です。
これら主要な不動産等資産の概要（テナントの総数、総賃料収入、総賃貸面積、総賃貸
可能面積等）に関しては、前記「（ニ）テナント等の概要 Ａ．賃貸状況の概要」をご覧下さい。
以下には、本投資法人が主要な不動産等資産を取得した日（平成 18 年 6 月 27 日又は同
年 6 月 29 日）以降の情報に基づき、稼働率の推移を記載しています。

大森ベルポート
Ｄ館
武蔵小杉タワープレイス
興和川崎東口ビル

平成 18 年 平成 18 年 平成 18 年 平成 18 年 平成 18 年 平成 18 年 平成 18 年
6 月末
7 月末
8 月末
9 月末
10 月末
11 月末
12 月末
97.3%
97.3%
97.3%
97.3%
97.3%
97.3%
97.3%
100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%（ヘ）主要なテナントに関する情報
Ａ．主要なテナントの概要
平成 18 年 12 月 31 日現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の 10％以上を占めるものをいいます。また、ここに、「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会社から転貸を受けている転借人は含みません。従って、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリース会社を主要なテナントとして記載しています。これに対し、「エンドテナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人（マスターリース会社を除きます。）、及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指します。

テナント名

株式会社第一ビルディング

業種

物件名称

大森ベルポートＤ館
芝二丁目ビルディング
秀和第一浜松町ビル
不動産業
川崎日進町ビルディング
両国第一生命ビルディング- 45 -

賃貸面積
（㎡）
（注１）

52,342.63

面積比率 年間賃料総額 賃料比率
（％）
（千円）
（％）
（注２）
（注３）
（注４）

39.3

3,528,206

42.8

興和不動産株式会社

第36興和ビル
第28興和ビル
興和川崎東口ビル
不動産業
本郷ＴＳビル
秀和飯田橋ビル
第44興和ビル

39,273.88

29.5

2,273,432

27.6

主要なテナントの合計

91,616.51

68.7

5,801,639

70.3

全体ポートフォリオの合計

133,292.98

100.0

8,251,361
（注５）

100.0

（注１）テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、数値については小数点第三位を四捨五入して記載しています。
（注２）「面積比率」欄には、原則として、平成 18 年 12 月 31 日現在における全体ポートフォリオの賃貸面積合計に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注３）「年間賃料総額」欄には、原則として、平成 18 年 12 月 31 日現在における賃貸借契約における月額賃料（共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。）を 12 倍して得られた金額を記載し、千円未満を切り捨てています。
（注４）「賃料比率」欄には、原則として、平成 18 年 12 月 31 日現在における全体ポートフォリオの年間賃料総額に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）テナントから年間賃料の開示の同意が得られていない物件にかかる年間賃料を含む数値です。

- 46 -

Ｂ．主要なテナントへの賃貸条件<テナント名> 株式会社第一ビルディング
物件
番号

Ⅰ-1

Ⅰ-2

Ⅰ-3

Ⅲ-5

Ⅲ-7

物件名称

大森ベルポートＤ館

芝二丁目ビルディング

秀和第一浜松町ビル

川崎日進町ビルディング

両国第一生命ビルディング平成20年６月28日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成20年６月28日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成20年６月28日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成20年６月26日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成20年６月26日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し- 47 -

敷金・保証金（注）1,073,181千円

契約期間満了日

敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）382,006
千円

331,721千円

220,315千円

166,366千円

<テナント名> 興和不動産株式会社
物件
番号

物件名称
契約期間満了日

Ⅰ-5

第36興和ビル

第28興和ビル

興和川崎東口ビル

その他特記事項

該当無し

本郷ＴＳビル

秀和飯田橋ビル

第44興和ビル

193,533
千円

その他特記事項

該当無し
平成20年６月26日

敷金・保証金（注）－

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し
平成20年６月28日

敷金・保証金（注）210,722千円

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し
平成20年６月28日

敷金・保証金（注）－

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日Ⅲ-6

敷金・保証金（注）期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新されます。

契約期間満了日
Ⅲ-4

平成20年6月26日

契約更新の方法

契約期間満了日Ⅲ-3－

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

契約期間満了日Ⅲ-2

敷金・保証金（注）

契約更新の方法

契約期間満了日
Ⅰ-6

平成20年６月26日

平成20年６月26日

敷金・保証金（注）105,613千円

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し（注）「敷金・保証金」欄には、原則として、平成 18 年 12 月 31 日現在において、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第 36 興和ビル、興和川崎東口ビル及び秀和飯田橋
ビルについては、エンドテナントから敷金・保証金の開示の同意が得られていないため記載していません。

- 48 -

Ｃ．主要なエンドテナントの状況
平成 18 年 12 月 31 日現在における主要なエンドテナントの状況は下表のとおりです。
なお、ここで「主要なエンドテナント」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積（第 1 期末保有資産の複数を同一のテナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計）が全賃貸面積に占める割合の高い順に５位までのテナントを指します。
テナント名

業種

東芝情報システム株式会社

物件名称

情報通信業

賃貸面積（㎡）

面積比率(％)

興和川崎東口ビル

18,612.72

14.0

製造業

芝二丁目ビルディング

9,284.18

7.0

株式会社富士通ソーシアル
サイエンスラボラトリ

情報通信業

武蔵小杉タワープレイス

8,680.71

6.5

富士通ネットワーク
ソリューションズ株式会社

情報通信業

川崎日進町ビルディング

6,884.00

5.2

製造業

武蔵小杉タワープレイス

6,321.06

4.7

主要なエンドテナントの合計

49,782.67

37.3

全体ポートフォリオの合計

133,292.98

100.0

ロシュ・ダイアグノスティックス
株式会社

富士通株式会社③その他投資資産の主要なもの
不動産を主な信託財産とする信託受益権は前記「②投資不動産物件」に一括表記しており、同項記載以外に本投資法人によるその他投資資産の組入れはありません。

- 49 -

投資法人の関係法人 （前記「１．投資法人の関係法人」の参照資料）① 本投資法人の仕組図
パイプライン
サポート会社

本投資法人（イ）興和不動産株式会社（ロ）積水ハウス株式会社（ハ）みずほ信託銀行株式会社

ジャパンエクセレント
投資法人④

一般事務受託者・資産保管会社②
みずほ信託銀行株式会社

投資主総会

資産運用会社①

ジャパンエクセレント
アセットマネジメント
株式会社

役員会
執行役員：田村順一
監督役員：坂上誠
監督役員：長濱毅⑤③

投資主名簿等管理人

会計監査人
みずほ信託銀行株式会社

シンクタンク

みすず監査法人（イ）みずほ総合研究所株式会社（ロ）株式会社都市未来総合研究所

番号
①

契約
資産運用委託契約（イ）興和不動産サポート契約②（ロ）積水ハウスサポート契約（ハ）みずほ信託サポート契約③（イ）みずほ総研市場情報等提供契約（ロ）都市未来総研市場情報等提供契約④

一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約⑤

投資口名義書換事務委託契約- 50 -

②

本投資法人並びに本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要
運営上の役割名称
関係業務の概要

投資法人

ジャパンエクセレント

規約に基づき、投資主より募集した資金等を運用

投資法人

資産に投資することにより、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。

資産運用会社

ジャパンエクセレント

資産運用会社は、平成18年２月20日付で本投資法

アセットマネジメント

人との間で資産運用委託契約を締結しており、投株式会社

信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づ
き、本投資法人の規約及び資産運用会社の社内規程である資産運用ガイドライン等に従い、資産の運用にかかる業務（投信法第198条第１項）を行います。資産運用会社に委託された業務は、①運
用資産の運用にかかる業務、②本投資法人が行う資金調達にかかる業務、③運用資産の状況についての本投資法人への報告業務、④運用資産にかかる運用計画の策定業務及び⑤その他本投資法人が随時委託する上記①ないし④に付随し又は関連する業務です。

一般事務受託者／

みずほ信託銀行株式会社

資産保管会社

一般事務受託者／資産保管会社は、平成18年２月20日付で本投資法人との間で一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第４号ないし第６号）として、①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務、③本投資法人の機関の運営に関する事務、④納税に関する事務並びに⑤その他
上記①ないし④に準ずる業務又は付随する業務
で、本投資法人と一般事務受託者との間で合意の上作成する事務規程に定める業務を行います。
また、上記資産保管業務委託契約に基づき、投信法上の資産保管会社（投信法第208条）として、
本投資法人の保有する資産（投信法第67条の規定に基づいて作成された本投資法人の規約に定められた範囲内で、本投資法人が投信法第193条の規定に基づいて取得する一切の資産を意味します。）に関する資産保管業務及びそれに付随する金銭出納管理業務を行います。

- 51 -

運営上の役割

名称関係業務の概要

投資主名簿等管理人

みずほ信託銀行株式会社

投資主名簿等管理人は、平成18年２月20日付で本投資法人との間で投資口名義書換事務委託契約を締結し、同契約に基づき、投信法上の一般事務受
託者（投信法第117条第２号及び第３号）として、①投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務、②投資口の名義書換、質権の登録又はその抹消及び信託財産の表示又はその抹消に関する事務、③投資証券不所持の取扱いに関する事務、④投資主、実質投資主及び登録
投資口質権者又はこれらの者の代理人等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事務、⑤実質投資主
通知及び実質投資主の登録又はその抹消に関する事務、⑥投資主、実質投資主等が委託者に対して提出する届出の受理に関する事務、⑦投資主及び実質投資主の名寄せに関する事務、⑧新投資証券の発行（投資口の併合又は分割に際しての投資証
券の発行を含みます。）に関する事務（募集に関する事務を含みますが、これに限られません。）、⑨新投資証券の交付に関する事務及び未交付投資証券の保管及び交付に関する事務、⑩投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付、議決権行使書（又は委任状）の作成並びに投資主総会受付事務補助に関する事務、⑪投信法第137条に定める金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続に関する事務、⑫分配金支払事務取扱銀行等（郵便局を含みます。）における支払期間経過後の未払分配金の確定及びその支払いに関する事務、⑬投資口に関する照会への応答、各種証明書の発行及び事故届出の受理に関する事務、⑭受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務、⑮法令又は投資口名義書換事
務委託契約により本投資法人が必要とする投資口
統計資料の作成に関する事務、⑯投資主及び実質投資主の権利行使に関する請求その他の投資主及び実質投資主からの申出の受付に関する事務、⑰
上記①ないし⑯に掲げる委託事務にかかる印紙税の代理納付に関する事務並びに⑱上記①ないし⑰に掲げる事務の他、これらに付随する業務を行います。

- 52 -

③

上記以外の本投資法人の主な関係者の運営上の役割、名称及び業務の概要
運営上の役割名称
業務の概要

パイプライン

興和不動産株式会社（イ）興和不動産サポート契約

サポート会社

本投資法人及び資産運用会社は、興和不動産との間で平成18年５月12日付で物件情報・ウエアハウ
ジング等サービス提供契約（興和不動産サポート契約）を締結し、同契約に基づき、①興和不動産
グループ（注）各社は、その保有又は開発するオ
フィスビル及び住居の用に供される賃貸用不動産等につき、資産運用会社に対し当該不動産等に関する情報を提供するよう努めるとともに、売買条件について基本的に合意した場合には、売買契約締結に向けて必要な協力を行うこと（保有・開発
不動産の売却情報の提供）、②興和不動産グルー
プ各社は、オフィスビルの売却に関する仲介情報を得た場合には、資産運用会社に対し情報提供を行うように努めること（仲介情報の提供）、並びに③資産運用会社は、将来における本投資法人による不動産等の取得を目的として、第三者が保有又は運用する不動産等の興和不動産グループ各社
による取得及び一時的な保有を、興和不動産に依頼すること（ウエアハウジング機能の提供）ができることとされています。

- 53 -

積水ハウス株式会社（ロ）積水ハウスサポート契約
本投資法人及び資産運用会社は、積水ハウスとの間で平成18年５月12日付で物件情報等サービス提供契約（積水ハウスサポート契約）を締結し、同契約に基づき、①積水ハウスは、自らが単独で保有又は開発する主としてオフィスビルの用に供される不動産等で、本投資法人の投資基準に適合す
るものと積水ハウスが判断するものを売却しようとする場合、当該売却関連の情報を資産運用会社に通知するよう努めるとともに、資産運用会社が本投資法人による購入の申込みをした場合、売買の条件について誠実に協議すること（保有・開発
不動産の売却情報の提供）、及び②積水ハウス
は、本投資法人の投資基準に適合するものと積水ハウスが判断する不動産等の所有者又は当該不動産等の開発・保有を予定している者から、当該不動産等の売却の代理若しくは媒介の委託を受けた
場合、又は当該不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手した場合には、一定の例外的場合を除き、当該不動産等に関する情報を資産運用会社に通知するよう努めること（仲介情報の提供）とされています。

みずほ信託銀行株式会社（ハ）みずほ信託サポート契約
本投資法人及び資産運用会社は、みずほ信託銀行
株式会社との間で平成18年５月12日付で第三者物件情報提供等に関する協定書（みずほ信託サポート契約）を締結しており、同協定に基づき、みずほ信託銀行株式会社は、①本投資法人の投資基準に適合した物件の売却に関する情報を収集し、これを資産運用会社に対して速やかに提供すること（仲介情報の提供）、②本投資法人が具体的に取得を希望する物件について、依頼に基づき取得に必要な基礎調査等を行うこと、及び③必要に応じ
媒介契約あるいはコンサルティング契約等を締結した上で、本投資法人の物件取得に必要な業務を受託することとされています。

- 54 -

シンクタンク

みずほ総合研究所（イ）みずほ総研市場情報等提供契約

株式会社

資産運用会社は、本投資法人の資産の運用業務に関し、みずほ総合研究所株式会社との間で平成18
年５月12日付で調査業務委託契約書（みずほ総研
市場情報等提供契約）を締結しており、同契約に基づき、みずほ総合研究所株式会社は、①経済・金利・為替動向等マクロ経済につき毎月１回以上
報告・助言を行い、必要に応じて不動産市況及び不動産業界に与える影響等についても報告・助言を行うこと、並びに②この他、上記に関する本投資法人又は資産運用会社からの質問に応じ随時助言・回答を行い、必要に応じて調査報告を行うこととされています。

株式会社（ロ）都市未来総研市場情報等提供契約

都市未来総合研究所

資産運用会社は、本投資法人の資産の運用業務に関し、株式会社都市未来総合研究所との間で平成18年５月12日付で調査業務委託契約書（都市未来
総研市場情報等提供契約）を締結しており、同契約に基づき、株式会社都市未来総合研究所は、以下の役務を提供することとしています。
①オフィス賃貸マーケットに関する情報提供（四半期毎に報告）②不動産売買マーケットに関する情報提供（毎月１回報告）③大規模不動産取引にかかる内容紹介（四半期毎に紹介）④本投資法人のポートフォリオ分析⑤上記に関する本投資法人又は資産運用会社からの質問に対する回答・助言及び関連する追加調査⑥本投資法人又は資産運用会社からの質問又は分析要請にかかる個別調査及び報告（注）興和不動産グループとは、興和不動産並びにその子会社及び関連会社をいいます。

- 55 -

投資法人の運用及び分配に関する基本方針（前記「２．運用方針及び運用状況」の参照資料）(1）投資方針① 基本方針本投資法人は、投信法に基づき、その規約において、主として不動産等及び不動産対応証券の特定資産に投資し（規約第 26 条）、中長期にわたり安定収益の確保と運用資産の着実な成長を図ることを目的とします（規約第 25 条）。本投資法人の主たる投資対象である不動産等及び不動産対応証券を併せて以下「不動産関連資産」といいます。
かかる規約記載の目的の達成にあたり、本投資法人は、不動産に強みを持つスポンサー企業（注）及び金融に強みを持つスポンサー企業の総合力を活用し、収益の安定と拡大を追求することにより、投資主価値の最大化を目指します。
（注）スポンサー企業とは、資産運用会社の株主である興和不動産、第一生命、積水ハウス、株式会社モルガン・スタンレ
ー・プロパティーズ・ジャパン、株式会社第一ビルディング、相互住宅株式会社、株式会社みずほコーポレート銀行
及びみずほ信託銀行株式会社の合計８社を指します。そのうち特にコアスポンサーである興和不動産、第一生命及び積水ハウスからのバックアップ体制の詳細については、後記「（イ）スポンサー企業の総合力の活用・結集

Ｂ．オフ

ィスビルの開発・投資・運用等に実績を持つコアスポンサー」をご参照下さい。

（イ）スポンサー企業の総合力の活用・結集
資産運用会社は、開発・投資から仲介・運用・賃貸管理まで不動産に関連する業
務を広く手掛けるスポンサー企業群と、金融に関連する幅広いノウハウを持つスポンサー企業群を持ち、それらの総合力を組み合わせ、本投資法人の資産運用に活用
し、投資主価値の最大化を目指すことができます。
以下の概念図は、本投資法人の貸借対照表の構造をもとに、不動産市場、金融市
場のそれぞれにいずれのスポンサー企業群が主として関与するかを図示したもので
す。
<概念図>

不動産市場
本投資法人

金融市場

興和不動産 株式会社

負債

積水ハウス株式会社株式会社モルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン

株式会社みずほコーポレート銀行

資産株式会社 第一ビルディング

出資
資本

相互住宅株式会社
第一生命保険相互会社
みずほ信託銀行株式会社- 56 -

Ａ．不動産に強みを持つスポンサー企業及び金融に強みを持つスポンサー企業の双方
から資産運用会社へ人材・ノウハウ等を提供
興和不動産、第一生命、積水ハウス及び株式会社モルガン・スタンレー・プロパ
ティーズ・ジャパンの４社は、平成 17 年７月 27 日付けで「ＲＥＩＴ事業に係る協定書」を締結し、資産運用会社と本投資法人の立ち上げ、本投資法人による資産運用に向けた協力と資産運用会社への役員等の派遣を含む協力体制を構築すること等に合意しています。かかる合意を基礎として、資産運用会社は、不動産と金融それぞれに強みを持つスポンサー企業より出資を受けるとともに、様々なバックアップ
を受ける体制となっています。かかるバックアップ体制には、上記の出資の他、資産運用会社への人材派遣、スポンサー企業との協働又は関係活用による物件の取得、パイプラインサポート機能及びウエアハウジング機能の提供並びに、経済・金利・為替動向等のマクロ経済等及び不動産売買マーケット等のリサーチ機能の提供を含みます。
Ｂ．オフィスビルの開発・投資・運用等に実績を持つコアスポンサー
資産運用会社は、スポンサー企業の一部より経営陣及び主要なスタッフ等の人材派遣を受けており、また、不動産及び金融のノウハウの提供も受けています。スポンサー企業のうち、興和不動産、第一生命及び積水ハウスの３社をコア（中核的）スポンサーと位置づけ、人材の派遣に加えて、各社の持つ不動産開発力、運用力、リスク管理能力等下記に記載のノウハウの提供を受け、投資機会の拡大や資産価値向上を目指した運用に向けたサポートを受けることができます。
資産運用会社は、これらのコアスポンサー３社に加えて株式会社みずほコーポレート銀行及びみずほ信託銀行株式会社からも人材の派遣を受けており、不動産と金融それぞれの分野に精通するスタッフ等の経験・ノウハウを融合させることにより、
本投資法人の中長期にわたる安定収益の確保と運用資産の着実な成長を図って参ります。
（ロ）大都市圏のオフィスビル中心に収益の安定と拡大を追求したポートフォリオ運用
本投資法人は、以下に記載のとおり、その中心的な投資対象を大都市圏（注）のオフィスビルとし（オフィスビル中心型）、かつ、常にその時々における不動産市場
全体を見渡した厳選投資を基本とし、収益の安定と拡大を追求したポートフォリオの運用を目指します。
（注）大都市圏とは東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）並びに政令指定都市等を指します。詳細は後記「Ｂ. 投資対象地域」をご参照下さい。

Ａ．用途
本投資法人は、主としてオフィスビルの用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産を主たる投資対象としますが、その他（商業施設・住宅
等）の用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産に対しても投資を行うものとします（規約第 26 条第２項）。
用途別投資比率に関しては、原則として、主たる用途がオフィスビルである不動産関連資産をポートフォリオ全体の 90％以上に、その他の用途の不動産関連資産等
を 10％以下とする方針です。
＜用途別投資比率＞
用途（注１）

ポートフォリオに占める投資比率（注２）

オフィスビル

90％以上

その他（商業施設・住宅等）

10％以下（注１）各不動産関連資産全体における賃貸可能面積の過半を占める用途に基づき、いずれの用途に属するかを決定するものとし、当該不動産関連資産の取得価格の全額をもって、決定された用途別の取得価格に算入するものとします。
（注２）ポートフォリオ全体の取得価格の総額に占めるそれぞれの用途に属する不動産関連資産の取得価格の総額の割合をいいます。但し、経済情勢、不動産市況及び固有の物件にかかる諸要因等により、本投資法人が保有する
不動産関連資産にかかる用途別投資比率が短期的に上記の比率と整合しない場合があります。

- 57 -

（ⅰ）オフィスビル
オフィスビルは、市場の規模が大きく相対的に流動性が高いことから、投資機会の絶対数が多く、今後の開発事業等による安定した供給も期待できます。
また、立地及び建物を厳選し、適切な維持管理を行うこと等により、他の用途の不動産に比べて中長期にわたる安定した収益力を維持し得ることから、収益の安定と拡大をバランスさせることにより、投資主価値の最大化を目指す本投
資法人の投資方針に最も適合する投資対象と考えております。
他方、オフィスビルの収益は、相対的に景気変動の影響を受けやすく、景気上昇局面では賃料及び稼働率の上昇による収益の向上を期待できますが、景気下降局面においては収益が下落するおそれがないとはいえません。これに対し、資産運用会社は、本投資法人の運用資産に関し、景気変動に左右されにくい資産を厳選し、かつ常にテナント満足度の高いプロパティ・マネジメント・サー
ビスの維持を図るといった日々の資産運営面の工夫をこらすことにより、仮に中長期的には景気下降局面に遭遇する場合にも、賃料及び稼働率の下落リスク
を最大限軽減することを目指します。
また、以下の諸点を重視しつつ、最適なポートフォリオの構築を目指します。
ａ. 地域バランス
東京都心６区を最重要エリアと位置づけつつ、これに加えて大阪市・名古屋市・福岡市の各中心部、並びに東京都心６区を除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）へも積極的に投資することにより、各大都市圏での経済情勢の変動や大規模開発の集中等による市場の変化に対応します。詳細は、後記「Ｂ. 投資対象地域」をご参照下さい。
ｂ. 物件規模バランス
不動産市場における優位性・競争力が高いと思われる大型ビル（注）と、流動性や賃料の安定性が高いと思われる中型ビル（注）とのバランスを考慮し、最適な組み合わせとなることを目指します。
（注）本投資法人では、東京 23 区においては延床面積 10,000 坪以上を大型ビル、延床面積 1,000 坪以上
10,000 坪未満を中型ビルと、東京 23 区以外においては延床面積 4,000 坪以上のビルを大型ビル、延床
面積 1,000 坪以上 4,000 坪未満を中型ビルと定義しています。

ｃ. テナントバランス
退去リスク等テナントに関わる様々なリスクを可能な限りコントロールするため、ポートフォリオ全体における同一テナント、特定業種への集中を避ける等、テナントのバランスに配慮しリスク分散を図ります。
（ⅱ）その他
オフィスビル以外の用途の不動産についても、それぞれの用途特性に応じて収益性、安定性及び流動性等を勘案し、本投資法人の基本方針に合致すると考えられる不動産に対し、オフィスビルと同等の投資価値があるものについて厳選して投資することとします。具体的には、全国的な知名度を有する商業地区に所在する都市型商業施設等や、東京都内に所在する住居用不動産等を考えています。
Ｂ. 投資対象地域
本投資法人の投資対象地域は、規約において、東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）並びに政令指定都市、県庁所在地及びそれらに準ずる都市とされていますが、資産運用ガイドラインにおいてより詳細な選別基準を設定し、下表のとおりとしています。特に、下表のエリア I、エリアⅡ及びエリアⅢを併せて「コアエリア」とし、コアエリアへの投資比率にウエイトを置くことにより、オフ
ィス中心型かつ東京都心６区重点配分型のポートフォリオの構築を目指します。な
お、本投資法人の第１期末保有資産における地域別投資比率は、エリア I（東京都心６区）が全体の 53.1％、コアエリアが全体の 100.0％です。
（ⅰ）オフィスビル
資産運用会社は、オフィスビルについて、地域毎の投資特性を勘案して以下の投資対象地域区分に応じたポートフォリオを構築します。

- 58 -

＜投資対象地域＞
投資対象地域エリアⅠ

東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び
渋谷区）

コア

エリアⅡ

大阪市中心部（梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等）、
名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地区等）、福岡市中心部（天エリア

神、博多駅前地区等）（注）
エリアⅢ

エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及
び千葉県）

エリアⅣ

エリアⅡを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等（注）大阪市中心部とは大阪駅（ＪＲ）、梅田駅（阪急電鉄、阪神電鉄、大阪市営地下鉄）、淀屋橋駅（大阪市営地下鉄）、本町駅（大阪市営地下鉄）から各々概ね徒歩 10 分圏内に位置する地区を、名古屋市中心部とは名古屋駅（ＪＲ、名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）、伏見駅（名古屋市営地下鉄）、栄駅（名古屋市営地下
鉄、名古屋鉄道）から各々概ね徒歩 10 分圏内に位置する地区を、福岡市中心部とは博多駅（ＪＲ、福岡
市営地下鉄）、天神駅（福岡市営地下鉄）、西鉄福岡駅（西日本鉄道）から各々概ね徒歩 10 分圏内に位置する地区を、それぞれ指すものとします。但し、これらは行政区画とは必ずしも一致するものではありません。

オフィスビルの市場規模が大きく、稼働率も高い東京都心６区（エリアⅠ）
を主たる投資対象地域とします。次に大都市圏でオフィスビル集積度、賃料水
準が他の都市に比べて高い大阪市・名古屋市・福岡市の各中心部（エリアⅡ）
をエリアⅠに次ぐ投資対象地域とします。エリアⅠ及びエリアⅡとともにエリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）（エリア
Ⅲ）をあわせてコアエリアとし、重点的に投資していきます。
＜地域別投資比率＞
地域
コアエリア

ポートフォリオに占める投資比率（注）
80％以上

エリアⅠ

コアエリアの50％以上

エリアⅡ

コアエリアの50％以下

エリアⅢ

コアエリアの50％以下

エリアⅣ

20％以下

（注）ポートフォリオ全体の取得価格の総額に占めるそれぞれのエリアに属する不動産関連資産の取得価格の総額の割合をいいます。なお、経済情勢、不動産市況及び固有の物件にかかる諸要因等により、本投資法人が保有する不動産関連資産にかかる投資対象地域が短期的に上記の比率と整合しない場合があり得ます。

（ⅱ）その他
その他の不動産の投資対象地域については、それぞれの不動産の用途特性に応じて厳選して投資していきます。具体的には、商業施設であれば、投資判断
時点において人口 100 万人以上の都市（注）の中心街にある不動産を主な投資対象とし、住居であれば、東京都内に所在する不動産を主な投資対象とします。
（注）平成 17 年 10 月１日現在、札幌・仙台・さいたま・東京・川崎・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸・広島・福岡の各都市がこれに該当します。

（ハ）具体的投資基準
立地特性及び関連する不動産市場動向等を十分に把握し、投資対象不動産の規模、仕様、収益性や、保有リスク等を総合的に分析・検討した上で投資判断を行います。
また、取得後は、資産価値及び競争力の維持・向上のための、継続的かつ効果的な設備投資、収益拡大のための諸施策及びコスト削減策を実施し、競争力の強化を図っていきます。
- 59 -

Ａ．属性
個別の運用不動産の選定にあたっては、下表の各項目を基準とします。
項目
規模

選定基準
オフィスビルについては、原則として延床面積3,300㎡（約1,000坪）
以上、かつ基準階の専有面積330㎡（約100坪）以上の建物であることとします。
なお、その他の用途の不動産（商業施設、住居等）については、各用途に鑑み、商圏の規模や、地域の将来性を考慮の上、規模について基準を設けず個別に判断することとします。

耐震性

新耐震基準（注）又はそれと同等水準以上の耐震性能を有していることとします。
新耐震基準で設計されていない物件については、耐震診断の内容を調査し、必要とされる強度が確保されているか否かを確認するものとします。加えて、取得を検討する全ての物件につき、専門的能力のある第三者機関による耐震性評価を事前に行うこととします。特に設計書・構造計算書・建築確認書等の書類の内容につき当該第三者機関による独立独自の見地での精査を経た上で報告書を取り付けることとし
ます。

収益性

取得時点までの稼働率及び賃料収入等を勘案し、将来にわたり安定した収益が見込めることを条件とします。

テナント構成テナントの信用力、賃貸借契約の条件、代替性等を考慮し総合的に勘案するものとします。

環境関係

以下の内容を検討して決定することとします。
・アスベスト、フロン及びＰＣＢ等の有害物質の有無及び管理状況
・地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等
なお、吹付アスベストに関しては、除去することを基本とします。
また、調査結果に関しては必要に応じて開示することとします。

（注）「新耐震基準」とは、昭和 56 年に改正された建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号、その後の改正を含みます。
以下「建築基準法」といいます。）及び建築基準法施行令（昭和 25 年政令第 338 号、その後の改正を含みます。）に基づく建物等の耐震基準をいいます。

- 60 -

Ｂ．築年数本投資法人は、オフィスビルにつき取得を検討する場合、築年数に関しては、原則として、立地との関係で下表のマトリックスに該当するオフィスビルにつき投資するものとします。但し、いわゆる新耐震基準に準じた耐震性能を備えた物件については、下表の築年数を超える場合であっても投資対象とすることがあります。
投資エリア

投資エリア別築年数

コアエリア

30年未満

(エリアⅠ、Ⅱ及びⅢ)
エリアⅣ

15年未満

なお、その他の用途の不動産（商業施設・住宅等）についても、オフィスビルの基準に準じて取得を検討します。
Ｃ．投資額
物件の取得にあたっては、ポートフォリオ全体の構成とバランスとを考慮します。
過度の集中投資を避けるため、１案件当たりの投資額は当該物件投資後のポートフ
ォリオ全体の 30％以下となるよう配慮します。但し、短期的にこの比率を超えることがあります。
（ニ）保有期間及び売却方針
中長期的な保有を基本方針とします。個々の運用資産の売却は、ポートフォリオの構成、中長期的な不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性並びに不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込みを考慮の上、業績に与える影響等も勘案しつつ、総合的に判断します。
（ホ）開発案件への取組み
本投資法人は、既に稼動中の物件に限らず、開発案件についても前向きに取り組むものとします。
但し、開発案件は、竣工後のテナント確保が十分可能と判断されることを確認するなどリスクを極小化するとともに、完工・引渡しリスク、開発リスク等の低減を図った上で、取得することとします。そのため、必要に応じ、金融・不動産に精通するスポンサー企業のノウハウを用い、不動産市場で利用可能な様々な金融手法・
最新の投資技術を活用することも併せて検討します。
（ヘ）物件調査（デューディリジェンス）基準
資産運用会社は、本投資法人の投資方針及び前記「（ハ）具体的投資基準 Ａ．属性」に記載の選別基準に適合する不動産関連資産を選定するにあたり、現地実査及び取引関係者等から資産運用会社が入手した資料並びに独自調査の結果を精査するとともに、不動産鑑定士、建設会社、設計会社、保険会社、マーケット・リサーチ
ャー、弁護士、公認会計士等の外部専門家によって作成された不動産鑑定評価書、
価格調査書、建物状況調査報告書、地震リスク調査報告書、マーケット・レポート
その他の各種レポート等を精査した上で、その投資方針及び物件選定基準への適合性を判断します。さらに当該不動産等に法令違反等の重大な問題がないかを把握することとします。
また、耐震性能と地震リスクの診断・調査を全ての物件取得の際に実施することとします。具体的には、耐震性能・地震リスクの審査能力を有する第三者機関により、設計書・構造計算書・建築確認書等につき審査を行い、これらに問題がないとの判断が書面で確認された場合にのみ取得することとします。

- 61 -

耐震性能を含め、当該不動産等に法令違反等の重大な問題がないかとの判断において考慮する主要な調査項目は以下のとおりです。
調査内容

分析事項（概要）

主な参考資料

経済的調査①当該地域・競合地域でのオフィスの需給動向、当該物・不動産鑑定評

件向けの需要動向の調査・検討

価書②当該物件の予定収入と将来見通し(賃料・共益費等)、

・マーケット・

固定費・変動費予想(管理費・水光熱費・修繕費等)、レポート

敷金・保証金等を含む賃貸条件・相場との乖離率

・現地調査③立地条件・地域特性・周辺環境（交通利便性・周辺施設等を含みます。）④物件収益力、キャップレート水準⑤鑑定評価額・収益力・収益予想等に基づく取得価額の妥当性⑥テナントの信用力及びテナント構成⑦物件管理状況（プロパティ・マネジメント会社の管理能力・テナント獲得能力・提案力・契約条件等）⑧市場評価予想を含めた将来の売却可能性⑨物理的調査、法的調査、運営状況調査を踏まえた総合
的な経済的調査結果の検討
物理的調査①土地の形状・越境の有無・境界確定の状況②建物・設備の現況調査・診断（過去修繕状況・劣化状

・売主からの開示資料
・建物状況調査

態の確認等）③建物現況を踏まえた予想修繕費・設備等更新費（年間修繕計画及び中長期修繕計画の内容確認）④設計者・施工者・建築主・建築確認機関の信用性等の審査報告書（ＰＭ
Ｌ算定報告を含むことがあります。）⑤建物耐震調査（耐震性・ＰＭＬ他）（注）・現地調査⑥建物の構造・規模・築年数、建物仕様の確認（基準階・第三者専門機

賃貸面積、フロア形状、天井高、空調・電気容量・Ｏ

関の報告書

Ａフロア等設備スペックの確認）⑦環境調査・有害物質（アスベスト・ＰＣＢ等）調査・
土壌汚染調査法的調査①所有権・抵当権等（共有・準共有、区分所有、借地権、担保物権・用益権その他の権利）の権利関係調査②賃貸借（テナント）契約の内容調査③土地の境界確認書・越境覚書等の近隣関係書類の確認・売主からの開示資料
・建物状況調査
報告書④建物の現況、管理状態等の関連法令遵守状況

・現地調査⑤管理規約・共有者間協定書・借地契約・公開空地管理

・法務監査報告等の権利関係書類の確認書⑥共有者、テナント、近隣関係者等との紛争の有無の確認⑦電波障害対策等、近隣関係者との取決め内容の確認⑧前所有者等の状況（否認・詐害行為取消権のリスク調査）（注）「ＰＭＬ」とは、当該地域で予想される最大規模の地震（475 年に一度起こる可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）を対象建物が受けた場合に、被災後の建物を被災以前の状態に戻すための工事費が総建替工事費に占める割合（％）を示したものをいいます。

- 62 -

（ト）運営管理方針
資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に運用資産全体について、中期（向こう３年間）の経済環境見通しを行い、ポートフォリオ規模・資産運用状況を踏まえた運営管理方針、プロパティ・マネジメント方針、リーシング方針及び付保方針を策定し、それらの進捗を管理します。中期取得・売却計画を毎期たて、進捗管理することとし、今後の計画は半期毎に見直していくこととします。
Ａ．運営管理方針の策定及び進捗状況の管理
本投資法人の営業期間毎に運用資産全体について次のような「運営管理方針」に基づき計画を策定し、これらに基づき計画的な資産の運用を行います。
年間運用計画においては、各業務委託先の決定・変更に関する事項の他、各運用
不動産について以下の内容の計画を策定します。また、本投資法人の営業期間に合わせ６ヶ月毎に向こう１年間の計画の策定及び見直しを実施します。
＜運営管理方針＞
大項目（ⅰ）新規取得・売却計画（ⅱ）賃貸・管理計画

中項目
ａ. 年間取得・売却計画
ｂ. 中期取得・売却計画
ａ. 年間賃貸・管理計画
ｂ. 年間修繕計画及び中長期修繕計画（ⅲ）年間資金調達計画－（ⅰ）新規取得・売却計画
ａ. 年間取得・売却計画
当該年度における新規取得の予定時期・予定金額、及び売却を予定する物
件・予定時期、売却目標額を策定します。
ｂ. 中期取得・売却計画
今後の経済環境、投資対象地域の開発動向、将来にわたる収益見通し、今後の投資額の見込み等を勘案し、中期的な取得・売却の目標を策定します。
（ⅱ）賃貸・管理計画
ａ. 年間賃貸・管理計画
資産運用会社は、各物件につき同一エリア内の賃貸不動産の供給動向、業種別テナント動向及び他物件成約事例等を反映し、新規募集賃料の設定、既存テナントの定期的な賃料の見直しを行うとともに、既存テナントの満足度の向上、新規テナント候補への継続営業等の方針を定め、プロパティ・マネ
ジメント会社及びテナント仲介業者と連携し機動的なリーシングを行います。
ｂ. 年間修繕計画及び中長期修繕計画
資産運用会社は、運用不動産の収益の安定化と競争力及び資産価値の維持・向上を図るため、修繕及び資本的支出に関する中長期修繕計画及びそれに基づく年間修繕計画を策定します。
修繕・資本的支出の実施にあたっては、各運用不動産の減価償却費の範囲内で行うことを原則とし、これを超える場合であっても、総額ではポートフ
ォリオ全体の減価償却費の範囲内で実施することを基本とします。
（ⅲ）年間資金調達計画
資産運用会社は、資金の借入及び返済にかかる年間資金調達計画（投資法人
債の発行及び償還にかかる計画を含みます。）を策定します。
資産運用会社は、上記の各計画について、運用不動産毎及びポートフォリオ
全体で月次単位の収支実績を検証し、見直しを行いつつ、進捗状況を管理していきます。
また、期中又は営業期間終了時において、計画に乖離が生じた場合は、それを踏まえて、収益向上のための必要な措置を講じます。
Ｂ．プロパティ・マネジメント方針（ⅰ）プロパティ・マネジメント会社の選定方針
プロパティ・マネジメント会社の選定にあたっては、候補となる会社の経験・実績、信用力、組織・体制、報酬水準、リーシング能力、テナント満足度
向上への取組み等を総合的に検討した上で、最適と思われる業者を選定します。
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なお、上記に加え、取得後の運営の継続性（入居中のテナントとの良好な関係の維持等）についても十分に考慮します。
なお、プロパティ・マネジメント会社への業務委託期間は、２、３年を基本とします。契約期間満了時における契約更新については、考課査定の内容により資産運用会社が判断するものとします。
（ⅱ）プロパティ・マネジメント会社の管理方針
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社に対して、各運用不動産の特徴に合わせた運営体制を構築するよう指導し、定期的（原則として毎月）に、プロパティ・マネジメント会社に対し、以下のような事項の状況を確認し、協議の上、適正な運営を行うよう管理していきます。
・前月までの収支状況
・運用不動産の稼働状況
・既存テナントの動向
・新規テナントの営業活動の状況
・テナントからのクレーム、対応状況
・修繕工事の予定と実績
・施設管理上のクレーム、対応方針等（ⅲ）プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、定期的（原則として一年毎）に、各運用不動産のプロパティ・マネジメント会社の運営実績を評価します。その結果が、資産運用会社の期待する水準に満たない場合には、当該プロパティ・マネジメント会社に対して、業務内容の変更及び改善の指示を行うこととし、場合によっては、プロパ
ティ・マネジメント会社の変更を行うことがあります。
Ｃ．リーシング方針（ⅰ）テナント選定基準
テナントの選定にあたっては、テナントの信用力・賃料負担能力の他、反社会的勢力・団体又はその構成員に該当する事実の有無等を把握した上で、資産運用会社が定めるテナント選定基準に基づき、選定するものとします。
（ⅱ）マスターリース契約
本投資法人の運用不動産の賃貸にかかる契約形態については、可能な限り本
投資法人とテナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、運用不動産をマスターレッシーに賃貸する形態（マスターリース契約）を基本とします。これは、運用不動産のプロパティ・マネジメント会社を原則的なマスター
レッシーとすることにより、当該不動産が一元的に管理・運営される体制となり、またプロパティ・マネジメント会社が本投資法人とエンドテナントとの間の当事者として位置づけられ、テナントリーシング業務、建物運営管理業務遂行にあたり、プロパティ・マネジメント会社は、より主体的、能動的に機能することが可能になると期待されるためです。
Ｄ．付保方針（ⅰ）損害保険
災害及び事故等による建物の損害又は対人対物事故による第三者への損害賠償を担保するため、個別の運用不動産毎に適切な損害保険（火災保険及び賠償責任保険等）の付保を検討します。なお、保険内容は定期的に見直すこととし、常に最適な保険を付保していきます。
（ⅱ）地震保険
地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体のＰＭＬを基準に災害による影響と保険料を比較検討して判断します。個別不動産のＰＭＬが 20％を超過する運用不動産については、個々に地震保険の付保を検討します（ＰＭＬについては前記「参考情報 ②投資不動産物件（イ）不動産及び不動産信託受益権の概要 Ｂ．個別不動産の概要 （ⅴ）「建物状況調査報告書の概要」欄に関する説明ｃ．」をご参照下さい。）。
（チ）成長性の確保
Ａ．内部成長
資産運用会社は、計画的かつ適切な運用資産の維持管理を実行することにより、テナントの満足度を高め、賃料収入の安定的成長を図り競争力の向上を目指します。
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また同時に、計画的かつ適切な維持管理を行い、より低廉なコストで実施することを目指します。
（ⅰ）賃料収入の安定的成長
中長期にわたり安定的な収益を確保するため、物件毎に年間リーシング計画を策定し、かかる計画に基づき、戦略的なリーシング活動を行っていきます。
リーシング活動はプロパティ・マネジメント会社と常日頃連携を取り、新規テ
ナント募集活動に加え、増収政策も視野に入れながら、既存テナントの増床ニーズを的確に捉えていきます。経済情勢、不動産賃貸市場、地域動向を見据えながら、プロパティ・マネジメント会社と常日頃連携を取り、年間運用計画に沿った運営を行い、稼働率、賃料水準の向上に努めます。
（ⅱ）計画的な維持管理
建物を維持する上で必要とされる支出のうち、建物保守、清掃、警備といった日常の運営管理費については、その支出単価を物件毎に検証し、適正な品質をより低廉な費用で管理できるよう検討していきます。恒常的な管理品質向上
及び支出の削減に寄与すると判断できる場合は、建物保守、清掃、警備等各種業務の一括委託や、複数物件を纏めて一社に委託する等管理の効率化を図ります。
また、建物維持管理については、中長期修繕計画に基づき実施して参ります。
毎年実施する現地調査に基づき、この中長期修繕計画を常に更新し見直しを図
りつつ、中長期の資本的支出を把握し計画的実施を図ります。
資本的支出は、本投資法人の運用状況等を考慮しつつ、中長期修繕計画に基づき、毎期策定する年間修繕計画に則り実施します。修繕、更新、改修といった資本的支出は原則としてポートフォリオ全体の減価償却費と中長期修繕計画とを考慮して判断します。
また、恒常的な支出削減に寄与する管理システムの導入等、重要設備の更新を効果的に行うことにより、外部委託費・水道光熱費の削減・効率化を図ります。
Ｂ．外部成長本投資法人は、リスク分散、収益拡大、スケールメリットの享受等の観点から、運用不動産の拡大に前向きに取り組む方針です。具体的には、スポンサー企業からの拠出物件を軸に安定収益を確保しながら成長を目指しますが、同時にスポンサー
企業から派遣された高い専門性をもつ人材を中心に、あらゆるチャネルを駆使しながら広く投資機会を求め、かつ、かかる専門性を活用し競争力ある運用不動産の取得活動を展開します。なお、詳細については、前記「（イ）スポンサー企業の総合力の活用・結集 Ａ．不動産に強みを持つスポンサー企業及び金融に強みを持つスポンサー企業の双方から資産運用会社へ人材・ノウハウ等を提供」をご参照下さい。
（リ）財務方針
本投資法人は、中長期的な観点から、安定収益の実現と運用資産の着実な成長のために、以下に掲げる方針に従い、金融の専門家集団による機動的かつきめ細かな財務戦略を立案、実行します。
Ａ．人員体制資産運用会社には、金融・証券市場で豊富な経験を有する人材が配置されており、金融の専門家集団として機動的かつきめ細かなオペレーションによる財務戦略の立案及び実行が可能な体制を構築しています。
Ｂ．リサーチ力の活用
資産運用会社は、上記の人員体制に加え、みずほ総合研究所株式会社及び株式会
社都市未来総合研究所との業務提携関係（詳細については、前記「投資法人の関係
法人 ③上記以外の本投資法人の主な関係者の運営上の役割、名称及び業務の概要」をご参照下さい。）を活用し、経済・金利・為替動向等マクロ経済等及びオフィ
ス賃貸マーケット、不動産売買マーケット等の調査報告並びにそれらに基づく将来見通しを踏まえた財務戦略を立案、実行します。
Ｃ．エクイティ・ファイナンス
投資口の追加発行は、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（ローン・トゥ・- 65 -

バリュー、以下「ＬＴＶ」といいます。）に配慮した上で機動的に行います。
Ｄ．デット・ファイナンス
機動性と安定性に配慮し短期資金調達と長期資金調達とのバランスを効率よく組み合わせるものとします。
また、機動性、安定性を確保するためコミットメントラインの設定等を行うことがあります。なお、デット・ファイナンスにあたっては、以下の諸点に留意します。
・金利の固定・変動
資本市場及び金利の動向に鑑み、金利の固定・変動等の諸条件を決定します。
また、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的として、金融先物取引
及び金融デリバティブ取引を行うことがあります。
・返済期限の分散
資金の借入及び投資法人債についての返済及び償還期限の分散を図るものとします。
・投資法人債
資金調達手段の多様化を目的として、投資法人債を発行することがあります。
投資法人債の発行に際して、財務の健全性の一つの指標等とするため、指定格付
機関より格付けを取得することがあります。
・ＬＴＶ水準ＬＴＶは 60％を上限とします。但し、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的にかかる基準を満たさないことがあります。
・調達限度額本投資法人の借入金及び投資法人債発行額を合わせた限度額は１兆円とします。
・借入先
資金の借入を行う場合、借入先は適格機関投資家に限るものとします。
借入の実施に際しては、借入条件等につき複数の適格機関投資家と交渉の上、比較し決定するものとします。但し、安定的な資金調達ルート確保のため、特定の適格機関投資家に集中することなく、資産規模の拡大に伴い、資金調達先の分
散、拡大を検討します。
・担保設定方針
本投資法人は、金融環境の変化に留意し、安定的かつ効率的な資金調達を行う
ために、運用資産を担保として提供することがあります。
Ｅ．キャッシュマネジメント
資金調達手段としてテナントから預かった敷金及び保証金を活用することがあります。また、資金運用については、安全性、換金性等を考慮し、金利の動向及び資金繰りを十分に鑑みて行います。
Ｆ．格付け取得
財務の健全性の一つの指標等とするため、指定格付機関より格付けを取得することがあります。本投資法人はかかる格付けに裏付けられた信用力を活用して、有利
かつ戦略的な資金調達を行うことを検討しています。
Ｇ．適切なバランスシートコントロール
スポンサー企業によるウエアハウジング機能の活用、柔軟なポートフォリオの構築等により、資産残高、資産取得時期等（資産面）とＬＴＶ（負債面）の両面のコントロールを適切に行っていきます。ウエアハウジング機能の詳細については、前記「投資法人の関係法人 ③上記以外の本投資法人の主な関係者の運営上の役割、
名称及び業務の概要」をご参照下さい。
（ヌ）情報開示方針
Ａ. 本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加え、投資家に対して正確で偏りのない情報を適時にかつ分かり易く開示することに努めるとともに、投資家にとって重要又は有用と判断した情報について可能な限り自主開示を行うものとします。
Ｂ. 投信法、証券取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する内容
及び様式に従って、適切に開示を行います。
Ｃ. 資産運用会社のスポンサー関係者との取引規程に定める利害関係人等との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び同規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
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Ｄ. 上記Ａ．ないしＣ．を遵守するための体制を整備し、維持することに努めるものとします。
（ル）その他
Ａ. 特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額のうち本投資法人が有する特定資産の価額の合計額に占める割合を 100 分の 75 以上とします。
Ｂ.本投資法人の資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行令（昭和 32 年政令第43 号、その後の改正を含みます。）第 39 条の 32 の３第９項に規定する不動産等の価額の割合として租税特別措置法施行規則（昭和 32 年大蔵省令第 15 号、その後の改正を含みます。）第 22 条の 19 第３項に定める割合を 100 分の 75 以上とします。
(2）投資対象① 投資対象とする資産の種類
以下、本投資法人による投資対象（規約第 27 条）を示します。
（イ）主たる投資対象としての特定資産
本投資法人はその規約で、主として以下に掲げる特定資産に投資するものとして
います。
Ａ．不動産
Ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産と不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）（ⅰ）不動産の賃借権（ⅱ）地上権（ⅲ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含みますが、有価証券に該当するものを除きます。）（ⅳ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）（ⅴ）当事者の一方が相手方の行う上記Ａ．不動産又は上記（ⅰ）ないし（ⅳ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約にかかる出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合
出資持分」といいます。
）（ⅵ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
Ｃ．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする
次に掲げるもの（以下併せて「不動産対応証券」と総称します。）（ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律に定めるものをいいます。）（ⅱ）受益証券（投信法に定めるものをいいます。）（ⅲ）投資証券（投信法に定めるものをいいます。）（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定めるもの（上記Ｂ．（ⅲ）、（ⅳ）
又は（ⅵ）に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）（ロ）その他の特定資産
本投資法人は、上記に掲げる特定資産の他、以下の資産に投資します。
Ａ．次に掲げる特定資産（ⅰ）預金（ⅱ）有価証券（投信法に定めるものをいいます。但し、上記（イ）に該当するものを除きます。）（ⅲ）譲渡性預金（ⅳ）金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。
）（ⅴ）信託財産を主として上記(ⅰ)ないし(ⅳ)に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除- 67 -

きます。）
Ｂ．金融先物取引に関する権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）
Ｃ．金融デリバティブ取引に関する権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）（ハ）特定資産以外の資産
本投資法人は、資産運用の基本方針のために必要若しくは有用と認められる場合
又は本投資法人の組織運営に必要若しくは有用と認められる場合に、以下の資産に投資できるものとします。
Ａ．商標法に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）
Ｂ．温泉法において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
Ｃ．資産流動化法に規定する特定出資
Ｄ．著作権法に規定する著作権等
Ｅ．民法上の動産等（但し、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物件等に限ります。
）
Ｆ．民法上の組合の出資持分（但し、不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理を目的としたものに限ります。）
Ｇ．信託財産として上記Ａ．ないしＦ．を信託する信託の受益権
Ｈ．上記Ａ．ないしＧ．のほか、本投資法人の保有にかかる不動産等の運用に必要なものとして、本投資法人の投資口を表示する投資証券を上場する証券取引所が認めるもの②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資比率（イ）投資基準については、前記「（1）投資方針 ① 基本方針
準」をご参照下さい。

（ハ）具体的投資基（ロ）種類別、地域別、用途別等による投資比率については、前記「（1）投資方針 ①
基本方針 (ロ）大都市圏のオフィスビル中心に収益の安定と拡大を追求したポート
フォリオ運用」をご参照下さい。
(3）分配方針
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載（実質投資主名簿を含みます。以下同じです。）された投資主又は登録投資口質権者に対して、原則として以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
① 利益の分配（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、分配可能金額（投信法に「利益」として規定
される、本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除して算出した金額をいいます。以下同じとします。）は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って計算されるものとします（規約第 33 条第１項第１号）。
（ロ）分配可能金額を限度として分配を行う場合、分配金額は租税特別措置法第 67 条の 15（以下「投資法人にかかる課税の特例規定」といいます。）及び租税特別措置法施行令第 39 条の 32 の３に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所
得」といいます。）の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金等を分配可能金額から積み立てることができるものとします（規約第 33 条第１項第２号）。
（ハ）分配可能金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第 33 条第１項第３号）。
② 利益を超えた金銭の分配（イ）本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の 100 分の 90 に相当する金額以下の場
合その他経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により、役員会において適切と判- 68 -

断した場合、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配にかかる計算書に基づき、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができるものとします（規約第 33 条第１項第４号）。
（ロ）本投資法人は、分配可能金額を超えて金銭の分配を行う場合には、当該営業期間に係る分配可能金額に、当該営業期間に計上する減価償却額に相当する金額を加算した額を上限とします。但し、当該金額が当該営業期間の租税特別措置法施行令第 39 条の
32 の３に規定される配当可能額（以下「配当可能額」といいます。)の 100 分の 90 に相当する金額を超えない場合には、配当可能額の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配するものとして役員会が決定した金額をもって金銭の分配をすることができるものとします（規約第 33 条第１項第４号）。
（ハ）本投資法人は、安定的な分配金の支払いを重視しますが、分配可能金額を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して分配可能金額を超えた金銭の分配は行わないものとします。但し、本投資法人が投資法人にかかる課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場合等で、分配可能金額を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い分配可能金額を超えた金銭の分配を行うことがあります。
③

分配金の支払方法
分配金は、金銭により分配するものとし、決算期における最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、原則として決算期から３ヶ月以内に投資口の所有口数に応じて分配します（規約第 33 条第１項第５号）。

④

金銭の分配の除斥期間等分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第 33 条第２項）。

⑤

投資信託協会規則
上記の他、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします（規約第 33 条第１項第６号）。

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