M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

7
JULY

2020

新型コロナウイルス感染症における支援制度︵上︶［巻頭特 集 1 ］［特集２］

賃貸住宅管理業の法制化とサブリース業者の契約適正化の法制化［法律相談］

条例で定める
緑化率についての不利益事実の不告知［不動産トラブル事例と対処法］

不動産売買契約の解除をめぐるトラブル［物件調査のノウハウ］

接道義務および建築可否の調査と説明義務［海外不動産事情］

クランバレーの住宅エリアと不動産マーケットの状況
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

済

不動産保証協会

弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

特集 1

04
MONTHLY RE AL E STATE

新型コロナウイルス感染症における支援制度（上）ドリームサポート社会保険労務士法人

7 2020

安中 繁

特集 2

JULY

08

賃貸住宅管理業の法制化とサブリース業者の契約適正化の法制化
弁護士

熊谷 則一

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

条例で定める緑化率についての不利益事実の不告知
弁護士

渡辺 晋

＜売買仲介営業＞12

未経験新人営業社員の早期即戦力化のためのポイント
船井総合研究所

塔本 和哉＜賃貸管理ビジネス＞

14

在宅ワークの利用と必要とされる管理会社への転換
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

16

代理
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

18

不動産売買契約の解除をめぐるトラブル
ＴＭ不動産トラブル研究所

村川 隆生＜物件調査のノウハウ＞

20

接道義務および建築可否の調査と説明義務
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

写真：北川孝次 /アフロ

COVER PHOTO

入道雲

22

日本不動産研究所

入道雲は積乱雲の俗称で、
たこ入道
（僧や坊主
いわれている。積乱雲は、強い上昇気流によっ

24ロメートルを超え、水平方向の広がりは数キロか

25

ら十数キロメートルに及ぶ。かき氷が食べたくな27

る夏に多く発生し、夕立や雷雨をもたらす。

松浦 康宏

その他

頭の人）
のような形であることから名付けられたとて鉛直方向に巨大に発達した雲で、高さは10キ

クランバレーの住宅エリアと不動産マーケットの状況

29
30

新機能満載！ラビーネットのご紹介
協会からのお知らせ
地方本部の動き
新入会員名簿NEWS FILE

新型コロナウイルス感染症
における支援制度（上）事業者に対する助成金・補助金、融資制度等
ドリームサポート社会保険労務士法人 特定社会保険労務士

巻頭特集1

安中 繁

雇用調整助成金をはじめとする不動産事業者向けの施策の受給サポートに精通している。厚生労働省・国土交通省・全国社会保険労務士会連合会等の動画サイトでの助成金申請の解説も担当。
著書・テレビ出演多数。

新型コロナウイルスによる影響を受けている不動産事業者、賃借人の皆様を支援する施策が拡充・新設されています。
「何が受けられるのか？」「どんな要件を満たす必要があるのか？」「申請窓口はどこか？」など、わからないことが多く、日々相談が寄せられています。
７・８月号の２回にわたり、これらの相談・悩みを解消することを目指して、数ある制度の概要と申請要件を一挙にご紹介します。
＊給付金等のメニューは非常に多岐にわたり、さまざまな受付窓口が設けられています。インターネット上で検索すると相談窓口にアクセスできるようになることを想定して本稿中のタイトルを付していますので、気になる給付金等について、さらに詳細の要件を確認される際に検索キーワードとしてください。
＊誌面の都合により事業者向けの施策については、中小企業規模の要件のみを記載しています。
＊記載内容は、令和２年６月12日現在のものです。制度が拡充されていくものがあることも想定されるため、最新の情報にアクセスしてください。

事業者向け【資金繰りの改善】

1. 助成金・補助金（返還不要）≪全国的に行われているもの≫

件を満たす場合は、90％または100％に助成割合が引き上げられます。

助成金支給申請書を作成し、８月31日までに申請を行います。申請 先は都

支給額は、１従業員につき、１日あた

道府県により、所轄ハローワーク、都道

り8,330円が上限ですが、４月1日以降府県労働局、労働局助成金センターへの休業分については15,000円に引き直接持っていくほか、郵送・オンライン

上げられます。

申請が可能です。申請にあたっては、休●要件

業手当の支給を行っていることが確認①雇用調整助成金

大きな要件は２つあります。
１つ目は、できる賃金台帳、休業していることが確

事業が縮小していることです。端的にい認できるタイムカード等、その他、労働●概要

うと、売上が対前年同月比で10％以上

条 件を確 認するために就 業 規 則 や労新型コロナウイルスの影響を受けて、（４月以降の休業に関しては５％以上）

働条件通知書面を添付することが必要

事業の縮小を行わざるを得ない事業者

落ち込んでいることが求められます。
２です。

が、従業員を休業させたときに支払った

つ目は、雇用調整をしていることです。具

休業手当の一定割合相当額が助成さ

体的には、従業員を休業させて休業手②持続化給付金れるものです。

当を支給している、在籍のまま出向させ

●概要

●支給額

賃金を支払い続けている、または通常

新型コロナウイルス感染症の影響を業務から離れて教育訓練を実施してい受けている事業者に対して、広く支給をの80％。ただし、令和２年１月24日以降

ることが必要です。

行うものです。使途に制限はなく、事業に解雇者を出していない等の一定の要●手続き方法全般に使えます。

支給額は、支払った休業手当相当額

04 月刊不動産 ｜ 2020.7

●支給額
法人は最大200万円、個人事業主は前から売上があることが主な要件です。

・４月１日〜９月30日までの期間…１日●手続き方法あたり15,000円●要件

最大100万円。ただし、次の計算式で求

この給付金は、電子申請を基本としてめた額が200万円または100万円よりいます。中小企業庁の持続化給付金サ

雇用調整助成金のように、売上が減も少額である場合、その額が支給される

イトから、申請用IDを取得し、申請書面

少していることは求められていません。

ことになります。

をダウンロードした上で書面作成し、申小 学 校 等の臨 時 休 校のために休 暇 取

請用サイトに申請情報・証拠書類をアッ得している労働者がいることと、その労【計算式】

プロードして申請を行います。電子申請

働者の休暇につき、100％の賃金支払

前年の総売上（事業収入）−（前年同月の方 法がわからない方 、できない方にいをしていることが必要です。対象者と、比▲50％以上の月の売上 12カ月）

は、全国各地に設置されている申請サ対象となる臨時休校等は図表１のとおポート会場で補助員が電子申請の入力りです。図表１に示した対象のほか、新をサポートしてくれます。
この場合、事前型コロナウイルスに感 染した子どもな

予約が必要で、かつ、申請補助シートのど、小学校等を休む必要がある子どもを準備をした上で来場しましょう。

世話するための休暇も対象となります。

【計算例】
例えば、昨年の年間総売上が1.5千万円、昨年４月売上が300万円で、今年４月の売上が120万円だった場合
1.5千万円−（120万円 12）＝60万円③小学校休業等対応助成金…この 場 合 、支 給 額は 6 0 万 円になり

●概要

●手続き方法
助成金支給申請書を作成し、地域ごとに４拠点設けられている学校等休業

新型コロナウイルスの影響により、小助成金・支援金受付センター（厚生労支給額が上限を超えている場合は、学校等が臨時休校した・保育園が登園働省の委託事業者）に郵送で申請をし

速 やかに手 続きをすれ ばいいのです

自粛要請を出した等の場合に、その小ます。申請の際は、小学校等から発せらが、【 計算例】のように上限未達の場合学校等に通う子どもの保護者である従れている臨 時 休 校や登 園自粛 要 請がは、申請月の選択を検討することになり業員に対して特別休暇を付与した事業あった事実を示す資料を添付することます。計算対象月は、2020年のいずれ

主に、支払った賃金相当額を助成するが求められます。

かの月から任意に選択することができまものです。対象となる休暇期間は、令和すので、もっとも売上が低くなった月を２年２月27日から９月30日までです。

④家賃支援給付金用いて計算しましょう。

●支給額

●概要

ます。

支給額は、休暇中に支払った賃金額

新型コロナウイルスの影響により、売の全額です。期間に応じて、次の上限額

上の急減に直面する事業者の下支えをが設定されています。

するために、地代・家賃の負担を軽減す

より、月の売上が前年同月比で50％以・２月27日〜３月31日までの期間…１

ることを目的として、テナント事業者に対上減少していること、および2019年以日あたり8,330円

して支給されるものです。

●要件
新型コロナウイルス感染症の影響に●支給額
支給額は、申請時の支払家賃（月額）

図表１ 小学校休業等対応助成金の対象対象となる労働者等対象となる小学校等

親

小学校

祖父母

幼稚園・保育所・認定こども園・
認可外保育施設・家庭的保育事業等

叔父・叔母

等

＊６親等内の血族、３親等内の姻族まで広く「保護者」として認められるに基づき算出される給付額の６カ月分です。
支 給 限 度 額は、法 人 が 上 限 6 0 0 万円、個人事業者が上限300万円で、給付特別支援学校額は図表２・３のように計算されます。

放課後児童クラブ●要件

放課後等デイサービス
障害児の通所支援を行う施設等

令和２年５月から12月において、次のいずれかに該当する大企業以外の事業者が対象です。

2020.7 ｜ 月刊不動産 05

図表２ 家賃支援給付金額（法人の場合：１カ月あたり）

図表３ 家賃支援給付金額（個人事業者の場合：１カ月あたり）

給付額
（月額）

給付額
（月額）

（上限）
100万円

（上限）
50万円

給付率1/3
給付率2/30

給付率1/3

25万円

50万円
75万円

225万円

給付率2/3

支払家賃（月額）

支払家賃（月額）75万円までの部分が2／3給付、75万円を超える分が1／3給付になるため、支払家賃（月額）225万円で上限の給付（月額）100万円になる。

037.5万円

支払家賃112.5万円 （月額）支払家賃（月額）37.5万円までの部分が2／3給付、37.5万円を超える部分が1／3給付になるため、支払家賃（月額）112.5万円
で上限の給付（月額）50万円になる。

ア．いずれか１カ月の売上高が前年同か個人であるかを問わないため、テナ③（品 川 区）雇 用 環 境 安 定 化 事 業 助

月比で 50％以上減少している

ント入居者に申請漏れがないか、確認成金

イ．連続する３カ月の売上高が前年同しておきたいところです。余談ですが、●概要

月比で 30％以上減少している

筆者は社会保険労務士法人としての業

雇用調整助成金等の申請代行にか務が本業ですが、セミナールームも保かる社会保険労務士への事務手数料

有し細々と運営しております。このセミ相当額を助成するものです。

各地方自治体がさまざまな施策を実

ナールームの利用も自粛要請を受けて●支給額施しています。その一部を紹介します。

停止したため、協力金の申請を実施し読者の皆様の事業所の所在地の自治ました。

≪地方自治体により行われているもの≫

体でも、似たようなメニューがあるかもしれませんので、これらをヒントに検索してみてください。
①（東京都）感染拡大防止協力金②（東 京 都）新 型コロナウイルス感 染助 成 率は 100％ですが、１社 一 助
成金につき 10 万円が上限です。
●要件
区内にある中小企業であって、助成症対策雇用環境整備促進奨励金金の申請を社会保険労務士に代行依●概要頼していることが要件です。

新型コロナウイルス感染症の影響をこれと同様の自治体の助成事業は、踏まえた雇用調 整 助 成 金や小 学 校 休

各地で設けられており、その名称はさ

いわゆる「営業自粛要請」に応じて、

業 等 対 応 助 成 金 等を利用した中小 企

まざまなようですから、自治 体の産 業

営業時間の短縮等の協力を実施した施業 等に支 給されます。「上 乗 せ」され関連の担当部署に問い合わせてみるこ

設を運営している中小事業主・個人事

るイメージですが、一定の取組みを実とをお勧めします。

業主に支給されるものです。

施することが求められます。

●支給額

●支給額

●概要

50 万 円（２施 設 以 上 ある場 合 は、
100 万円）１事業所につき、１回限り、10 万円●要件④（港 区）店 舗 等 賃 料 減 額 助 成 金 交
付制度●概要

雇用調 整 助 成 金または小 学 校 休 業

売上が減少している店舗や事務所棟

東京都からの営業自粛要請を受けて等対応助成金等の支給決定を受けてのテナントに対して賃 料を減 額した場

いる施設を運営していることが主たる要

いて、東 京 労 働 局 管内に雇 用保 険 適

合に、減額した賃料の一部がテナント件で、従たる要件は、当該施設を営業用事業所があることが前提となります。

オーナーに対して助成されるものです。

短縮等している事実があることです。

そのうえで、１カ月の取 組 期 間を設

●要件

●支給額

貸 会 議 室、学習塾、広 範 囲な小 売

定し、マスク等の備蓄計画を作成する、減 額した賃 料の２分の１（１物 件・店事業、遊戯・遊興施設など、対象と緊急連絡網の作成を行う等の取組みを１カ月あたり 15 万円が上限）で、最なる施設は幅広く、また、法人である

実施することが必要です。

大３カ月分。

06 月刊不動産 ｜ 2020.7例えば、５つの貸テナントを有していず一律融資後３年間 0.9％の金利引下

厚生年金保険料の猶予については、るオーナーが受けられる助成金は最大げを実施します。さらに、特別利子補

管轄の年金事務所を経由して地方厚生で、225 万円ということになります。

給制度により実質無利子で融資を受け（支）局長へ申請します。健康保険料

ることができます（図表５）。

については、協会けんぽの場合は年金

2. 融資①民間金融機関による信用保証融資

これら事業者の融資に関連する相談事務所、健康保険組合加入の場合はは、取引先金融機関のほか、商工会・健康保険組合、そして労働保険料（労商工会議所でも取り扱っています。

災保険料・雇用保険料）については、
都道府県労働局に申請します。

信用保証協会が通常の保証限度額

3. その他とは別枠で、借入債務の保証をする制度を設けています（図 表４）。中小 企
業信用保険法第２条第５項第４号・５①社会保険料等の納付猶予号に由来するもののため、「保証４号」

●概要

●概要
納付すべき国税等を１年間猶予することができます。猶予期間中の延滞税

厚生年金保険料等を１年間猶予する「保証５号」と呼ばれます。

②国税・地方税等の納付猶予は軽減されるか免除されます。財産のことができます。担保提供も不要です

差押え等も猶予されます。

した場合、一定の要件で、制度融資をし、延滞金もかかりません。

●要件

活用した事業者の保証料は減免され、●要件

図表４のいずれかの優遇制度を利用

新型コロナウイルス感染症の影響にかつ実質無利子となります。取引先の新型コロナウイルス感染症の影響により、令和２年２月以降の任意の期間

金融機関（銀行、信用金庫等）に相談

より、令和２年２月以降の任意の期間（１カ月以上）において、事業等に係るして、必要に応じた活用を行いましょう。

（１カ月以上）において、事業等に係る収 入 が 前 年 同 期 に 比 べ てお お む ね

収 入 が 前 年 同 期 に 比 べ てお お む ね

20％以上の減少があること。

20％以上の減少があり、保険料の納付●手続き方法②政府系金融機関による融資
日本政策金融公庫・商工中金による融資制度であり、信用力や担保によらを行うことが困難な事業主であること。

納税の猶予申請書により税務署に申請を行います。電 子申請も可 能です。

●手続き方法申請が認められると納税の猶予許可通知書が交付されますので、許可された

図表４ 民間金融機関による信用保証融資

内容で納付を行っていくことになります。
主な要件受けられる優遇制度

主な内容

売上対前年同月比−20％

セーフティネット保証４号

借入債務の100％を保証

売上対前年同月比−15％

危機関連保証借入債務の100％を保証

売上対前年同月比−５％

セーフティネット保証５号

借入債務の80％を保証③専門家派遣事業●概要
新型コロナウイルスにかかる事業継続のための相談事業が、各所で行われています。資金繰り関連については商工会議所等をはじめとして、また雇用維持関連については働き方改革推進セ

図表５ 日本政策金融公庫・商工中金による融資制度

主な要件受けられる優遇制度

ンターを筆頭に、種々の制度を活用で主な内容きます。個別に税理士や社会保険労務士に相談料の支払いを行うことが難し

売上対前年同月比−15％（規模により−20％）

特別貸付・マル経融資
特別利子補給制度

金利0.9％引下げ

売上対前年同月比−５％

特別貸付・マル経融資

金利0.9％引下げ

いという事業者は、無料で活用できる専門家派遣事業を利用してみてはいかがでしょうか。

2020.7 ｜ 月刊不動産 07

賃貸住宅管理業の法制化とサブリース業者の契約適正化の法制化
登録義務付けとサブリース業務の準則遵守

巻頭特集2

賃貸住宅管理業の重要性が高まるなか、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が制定されました。この法律が施行されると、一定の規模以上の賃貸住宅 管 理 業 者は管 理 業 務を行うには登 録が義 務 づけられ、また、サブリース業者は、法律が定めた業務準則を遵守してサブリース業を営むことが必要になります。
涼風法律事務所弁護士

サブリース業者や管理業者とのトラブル防止を目的としています！

熊谷 則一

ジョン2030」でも明らかにされ、「 2030賃 貸 借 契 約の適 正 化のための措 置を年に向けて重点的に検討を要する主な

講ずるとともに、賃 貸 住 宅 管 理 業を営政策課題」の中では、賃貸住宅管理業

む者に係る登録制度を設け、その業務

賃貸住宅管理業については、2011

者登録制度は「中小規模事業者に配慮の適正な運営を確保する「賃貸住宅の

年９月30日の国土交通大臣告示によりし、法制化も視野に入れた検討を進め

管理業務等の適正化に関する法律案」

登録制度が創設されました（施行は同るべきである」とされました。

（図表１）が国会での審議を経て6月12

法制化の背景と内容

年12月１日）。
この登録制度では、賃貸

このような経緯を経て、2020年３月

住宅管理業務の適正な運営を確保し、６日、サブリース業者と所有者との間の賃貸住宅管理業の健全な発達を図り、もって賃貸住宅の賃借人等の利益の保護に資することが目的とされ、併せて、賃貸住宅管理業とサブリース業についての業務準則が定められました。
もっとも、
この登録制度は登録するか否かが任意の制度であり、法律の裏付けがなかったこともあって、オーナーの高齢化が進むなか、今後も賃貸住宅管理業の重要性が増大すると考えられるのにもかかわらず、2018年12月時点での登録業者数は4,287業者にとどまっていました。
また、近年、サブリース契約を巡ってはさまざまなトラブルが報道されるなど、問題が頻発するに至りました。
このような問題意識は、国土交通省
が2019年４月に公表した「不動産業ビ08 月刊不動産 ｜ 2020.7

図表1

日に可 決 成 立し、6月1 9日に公 布され
ました。

法律の概要

サブリース事業者と所有者の間の賃貸借契約適正化〇誇大広告等の禁止〇重要な事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為等の禁止〇マスターリース契約締結前に書面を交付して重要事項を説明する義務〇マスターリース契約締結後遅滞なく書面を交付する義務〇書類の備置きおよび閲覧させる義務
賃貸住宅管理業者の業務処理準則〇信義を旨とし、誠実にその業務を行う義務〇名義貸しの禁止〇業務管理者選任義務〇管理受託契約の締結前に書面を交付して重要事項を説明する義務〇管理受託契約締結後遅滞なく書面を交付する義務〇一括再委託契約の禁止〇財産の分別管理義務〇従業者証明書を携帯させる義務〇帳簿の備付け、保存義務〇標識の掲示義務〇委託者への定期報告義務〇守秘義務

サブリース業者に対する規律

国土交通大臣の登録を受けることが義

業者には従業者証を携帯させて業務に務付けられました。

従事させなければならず、⑦管理業務登録を受けた賃貸住宅管理業者は、の実 施 状 況 等について、定 期 的に、委託者に報告しなければなりません。

法律では、第三者に転貸する事業を

法 律 が 定めた業 務 準 則を遵 守しなけ

営むことを目的として締 結される賃 貸

ればなりません。例えば、賃貸住宅管理

借契約（マスターリース契約）を「特定業者は、①名義貸しが禁止されるほか、

賃 貸 借 契 約 」と定 義し、いわゆるサブ②その営業所または事務所ごとに、一リース業者を「特定転貸事業者」（ 特定

定の知識および能力を有する「業務管サブリース業 者に対する規 律は、法賃 貸 借 契 約に基づいて賃 借した賃 貸

理 者 」を１人 以 上 選 任しなければなり

律の公 布から６カ月以内に施 行され、住 宅を第 三 者に転 貸する事 業を営むません。また、管 理 受 託 契 約の締 結に

賃貸住宅管理業者に対する規律は、法者）と定義しています。

関しては、賃 貸 住 宅 管 理 業 者は、③ 契

律 の 公 布 から１年 以 内に施 行されま

同法が施 行されると、すべての特 定約締結前に、委託者である賃貸人に書す。
したがって、宅建業者でこれらの業

転貸事業者には、特定賃貸借契約（マ面を交付して重要事項を説明しなけれ務を行う者は、法律の施行までに、対応

スターリース契約）の勧誘にあたり、①ばならず、④管理受託契約を締結したの準 備をしなければなりません。法 律

広告での家賃や賃貸住宅の維持保全

場合には、委託者である賃貸人に対し、違反に対しては行政処分がなされるほ

方 法や契 約 解 除に関する事 項 等につ遅滞なく、法律が定める事項を記載しか、無登録営業や名義貸しには1年以いて優 良 誤 認させるような 表 示 の 禁

た書 面を交 付しなければなりません。

下の懲 役または1 0 0 万円以 下の罰 金

止、②契約の相手方に対し、重要な事管理業務にあたっては、⑤管理業務で（併科されることもある）が処せられ、さ項について故意に事実を告げずまたは受領した金銭と自己の財産および他のらに業 務 準 則 違 反にも罰 金 刑 等が 定

不実のことを告げる行為の禁止等の規

管理受託契約において受領した金銭とめられています。万 全の準 備で法 律の律が課せられます。
また、③特定賃貸借を分別して管理しなければならず、⑥従施行に臨みたいところです。

留意点

契約（マスターリース契約）前に、書面を交付して重要事項説明を行わなけれ

図表２ サブリース業における賃貸借契約適正化の措置ばならず、④契約が成立した場合には、法定の事項を定めた書面を交付しなけ
ればならない旨が規律されました。
これらの規律は、特定転貸事業者だ

賃貸人（所有者）
サブリース
方式

賃貸住宅管理業者に対する規律を「管理業務」と定め、賃貸住宅の賃貸

サブリース業者

図表３ 賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設
賃貸人（所有者）
受託管理
のみ

賃貸借契約

賃借人（入居者）

管理受託契約

賃貸住宅管理業者

法律では、賃貸住宅の維持保全を行う業務と家賃等金銭の管理を行う業務

サブリース契約（転貸借契約）重要事項説明の義務付け・不当勧誘の禁止

リース契約）の締結を勧誘する者（勧誘者）にも適用されます（図表２）。

マスターリース契約（賃貸借契約）＋管理受託契約

勧誘

勧誘者

けではなく、特定賃貸借契約（マスター

賃借人（入居者）

図表２・３の出典：国土交通省ウェブサイト
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案概要」
より抜粋・編集人から委託を受けて管理業務を行う事
業を「 賃 貸 住 宅 管 理 業 」と定めました（図表３）。そのうえで、国土交通省令で定める事業規模未満の者（まだ国土交
通省令は公表されていません）を除き、
賃 貸 住 宅 管 理 業を営もうとする者は、

涼風法律事務所

弁護士

熊谷 則一（くまがい のりかず）
栄光学園高校、東京大学法学部卒。建設省（現国土交通省）勤務を経て、1994年４月に弁護士登録。
「 賃貸住宅管理業等のあり方に関する検討会」委員として賃貸住宅管理業登録制度や賃貸住宅管理業の適正化における検討に参加。

2020.7 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

条例で定める緑化率についての不利益事実の不告知

法律相談

山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。マンション管理士試験委員。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.51
estionQu

建売りの新築戸建て住宅を購入しました。デッキテラスの存在と眺望がセールスポイ
ントとされていた物件でしたが、購入後、デッキテラスの設置によって、条例で定める緑化率を下回り、条例に違反していたことが判明しました。売買契約を取り消すことができるでしょうか。

Answer
１．売買契約を取り消すことができる

デッキテラスが 設 置されて、緑 化

またはその承諾の意思表示をしたと②本物件は、名古屋市が定める第１

きは、消 費 者はこれを取り消すこと

種 風 致 地 区 内 に あり 、緑 化 率 がができるものと定めています（ 消 費30％以上でなければならないものと者契約法４条２項、図表１）。

されていた。
Ｙは、建物（デッキテラス

率が条例上の最低限度を下回り、条ご質問と同様の事例において、名がない状 態の建 物 ）を取り巻くよう

例 違 反となっていることは、消 費 者

古屋高判平成30.5.30（判時2409に芝を張ることで緑 化 率を3 0％以にとっての重 要 事 項です。売 主がこ号55頁）では、消費者契約法４条２

上とする緑化計画図を提出して、名の事 実を知っていながら告 知をせ項に基づく売買契約の取消しが認め

古屋市風致地区内建築等規制条例ず、あなたが本 物 件を購 入していたられました。
このケースにおける事実（名古屋市風致地区条例）に基づくということであれば、売買契約を取りと裁判所の判断は、次のとおりです。

許可を受けたうえで、建築基準法に消すことができます。

３．名古屋高判基づく確 認 済 証 、および、検 査 済 証

２．消費者契約法による取消し

平成30.5.30の交付を受けていた。
しかるに、ＹがＸに引き渡した本（１）事案の概要

物 件では、芝を取り除いてデッキテ

消費者と事業者の間には、取引の①Xは、不動産業者Ｙから、平成27

ラスを設 けていたために緑 化 率 がための情報の質や量と交渉力におい年１月25日、新築の戸建て住宅（本3 0％未 満となり、緑 化 面 積が2 7 . 2て、構造的に格差があります。消費者物件）を、売買代金9,778万9,100㎡不足し、条例違反となっていた。

契 約 法は、この格 差に着目し、事 業

円で購入した（本件売買契約）。
Ｙが③Ｘは、引渡しを受けた後に条例違者が消費者契約の締結の勧誘をす

本物件を販売するにあたっては、敷反を知り、消費者契約法４条２項にるに際し、重 要 事 項について、消 費地の南西側に設けられたデッキテラ

基づいて売買契約を取り消し、Ｙに者の不利益となる事実を告げず、消スからの眺望、および、デッキテラス

対して、売買代金の返還などを求め、費者が事実を存在しないと誤認し、と建 物 南 西 側のL D Kなどとの一 体訴えを提起した（図表２）。

それによって消費者が契約の申込み

感をセールスポイントとしていた。

④名古屋地裁は、名古屋市風致地

10 月刊不動産 ｜ 2020.7

故 意がなかったとして、取 消しを認かわらず、販売を開始したことから、めなかった。

条例違反の事実を認識していたもの

これに対し、
Ｘが控訴した。

買契約の取消しを認めた。

４．まとめ
本件では、売主は、デッキテラスをと認定した。

たん芝を張って完了届を提出し、そ控訴審の名古屋高裁では、まず、ず、条 例 違 反の状 態となっているとの後あえて芝を撤去して条例に違反

Ｙが緑化率30％を下回っていたこという消費者の不利益となる事実を告した状態で販売を行っており、重大を知っていたかどうかについて、Ｙはげなかった」のであり、そのために、なコンプライアンス違 反があったと

名 古 屋 市 風 致 地 区 条 例２条１項にＸが「本物件が緑化率の不足により

言 わざるを得ません 。不 動 産 業 界

基づく許 可を申請して許 可を受け、名古屋市風致地区条例に違反するは、おとり広告と報酬規程の不遵守

デッキテラスが設置された部分を含状態にあるという事実が存在しないの問題など、いまだコンプライアンス

めて芝を張るなどして行為完了届をとの誤認をしたものであるところ、そに対する意識が十分とはいえない状提出したが、その後まもなくデッキテのような誤認がなければ、本件売買

況にあります。
さまざまな機会を捉えラスを設置するため、当該部分の芝契約と同一の条件でその申込みをして、改めてコンプライアンスの重要性を撤去し、そのために条例の要求すたとは考えにくい」
として、
Ｘによる売

を確認していただきたいと考えます。
物件調査

図表１ 消費者契約法４条の取消し事由

１項

重要事実についての、不実告知

３項

困惑（不退去、退去妨害、不安のあおり行為、恋愛感情の利用などによる）

２項

重要事項についての、不利益事実の不告知による誤信

図表２ 買主Ｘが提訴に至るまでの流れ①建物を取り巻くように芝を張り、緑化率30％以上の緑化計画図を名古屋市に提出。
②確認済証の交付を受ける。
③芝生を撤去して、デッキテラスを設置→緑化率30％未満となり
条例違反。

海外

消費者契約法４条の
取消し事由

トラブル

地区条例の定める緑化率を充足せ宅建士

セールスポイントにするために、いっ管理

そのうえで、Ｙは、「 名古屋市風致（２）高裁の判断

仲介る緑化率を充足しなくなったにもか

法律

区条例に違反していることについて④新築戸建て住宅の売買契約
不動産業者Ｙ⑤訴えを提起買主Ｘ

引渡しを受けた後に条例違反を知り、売買契約の取消し、代金の返還などを求める。

今回のポイント●消費者契約法により、事業者が消費者契約の締結の勧誘をするに際し、重要事項について、消費者の不利益となる事実を告げず、消費者が事実を存在しないと誤認し、それによって消費者が契約の申込みまたはその承諾の意思表示をしたときは、消費者は消費者契約を取り消すことができる。
●緑化率についての条例違反があるにもかかわらず、条例違反の状態となっているという消費者の不利益となる事実を告げず、買主を誤認させて売買契約を締結させた場合には、売買契約の取消し事由となる。
●不動産業界においては、いまだにおとり広告がなくならず、また、報酬規程に違反する報酬の授受が行われている。コンプライアンスを遵守したうえで業務を行うことは、不動産業界が社会において信頼されるための基盤であることを確認する必要がある。

2020.7 ｜ 月刊不動産 11

仲介 ー

不動産お役立ちQ & A

Brokerage

売買
仲介営業
Vol.8

未経験新人営業社員の早期即戦力化のためのポイント
株式会社船井総合研究所
不動産支援部 チームリーダー
シニア経営コンサルタント

塔本 和哉

不動産会社向けのコンサルティングサービスにおいて住宅・不動産業界に従事し、事業計画・採用計
画・組織体制や評価の立案から現場に入り込んだ営業研修・ツール作成等を行っている。不動産売
買事業の即時業績アップを得意としており、定評がある。

estionQu

未経験の新人営業社員を採用した場合、なかなか一人前になりません。新人が一人前になるまでの業界平均の期間や、どのくらいの数字目標にすべきか教えてください。

Answer
未経験の新人営業社員の育成に関しては、社内で育成の仕組みをしっかり整えることが大切です。入社から１年後や１年半後以降で、月間粗利200万円程度になるような目標設定が理想です。以下で具体的に解説させていただきますので、ぜひ参考にしてください。

１．未経験新人営業社員の採用と育成のスケジュール感をしていくことが、中長期的な視点での業績アップにつながります。

また上記のポイントとして、入社後すぐに、ネットやメール等による新規

未経験新人営業社員の育成と金反響案件の対応は難しいため、試用

額 設 定のスケジュール感において、期 間 中は、上 長 や先 輩 社員の過 去

不 動 産 業における中途 採用に関目標として入社３カ月目までは試用案件の掘り起こしから始めたほうがしては、完全未経験の20〜30代前期 間となりますので、この期 間中はよいでしょう。入社３カ月目までに契半の新人採用をお勧めいたします。

上長同席のもとで契約１件を目指し約を決めるためには、入 社２カ月目

営 業 経 験の長い即 戦力採 用は、営ましょう。その後 、入 社４〜６カ月目

終了時点までに過去案件の掘り起こ業社員が過去の営業ツールや接客は 粗 利目標 1 0 0 万 円（ 仲 介２件 ／しからアポイントを取得しておく必要

フローに固執してしまい、会社のやり月）、７〜９カ月目は粗利目標150万があり、そのためには入社から１カ月方になかなか 合 わせられなかった円（ 仲 介３件 ／月もしくは付 帯でのの間に、反響対応の練習や追客の練り、方針に合わなかったりすることが単価アップ）、10〜12カ月目以降で習をすませておくことが 必 要となる多く見受けられます。逆に、営業経験

粗利目標200万円とするのが最も効でしょう。

が 長くても、素 直 に 会 社 の 方 針 に果的で速いスケジュール感です。

掘り起こしをした案件に関しては、従ってもらえる人であれば即採用を

上 記のように粗 利目標や契 約 件

上長の同席が必須です。最初のうち行うべきですが、なかなかいないの数の目標を〇カ月目で△件といったは全接客に同席をしていき、当人のが現状です。

形で入社当初から設定しておき、目スキルによりますが、１年かけて徐々指していただくことが 大 切です（ 図に同席回数を減らす、また物件案内表）。

には同席せずに初回接客とクロージ

そこで、新人未経験者を採用して、会社の方向性にのせながら「育成」

12 月刊不動産 ｜ 2020.7

で、自己流を出すというイメージの接必要です。可能であれば、店舗全体

みづくりも大切です。

客がよいでしょう。

で新 人 営 業 社員以 外の人も含めてロープレを行う風土を作ることが大が整備されており、店舗で最も営業切です。理想は毎日30分間のロープ

成 績の良い社員がその営 業ツールレの実施時間を会社で決め、その時

未経験の新人営業社員の育成ので接客を行っているロープレ動画等

間は他の業務を入れないようにしまがあればベストです。

しょう。

ためには 、まず は 接 客 の 際 の 活 用

未経験の新人営業社員の採用とです。社内で活用ツールがなければロープレの仕組みです。まず入社後育成は、時間がかかる部分はありまそれだけで育 成の期 間は倍 以 上には上長や先輩社員の営業活動に同す が 、しっかりと育 成 の 仕 組 み が長引きます。
また、社内の営業社員全席させます。反 響 対 応から契 約・決整っていれば、経験者採用よりも中員がその活用ツールを使って、全員済に至るまで何度か同席ができれば

長 期 的に見た際の定 着 率 、会 社のが同じフローで接客をしないと、誰を業務のフローが理解できます。
また、方 針 への共 感 度 、営 業 成 績は高い

真 似すれ ばよいか わかりませんの各業務フローで出てくる準備内容な傾向にあります。未来への先行投資で、接客フローの統一も必要です。

どは、原則、新人営業社員に準備さとして、採用広告費をしっかりとかけせるようにしておくといいでしょう。

て、応募を複数獲得し、採用選考の上 記は 、原 則 社 員全 員が 統 一しロープレの仕 組みとして、特に新ツールや接客フローを遵守したうえ

人営業社員には、毎日のロープレが図表

際には厳 選して採用いただくことをお勧めいたします。

物件調査て、営 業 成 績 の良い 社 員は 社 内のトラブル

次に大切なポイントは営業同席と宅建士

ツールを社内で統一することが大切

管理

活用する営業ツールと接客フロー

仲介

2．未経験新人営業社員の育成のための仕組み

法律

ングのみ同席するなどの同席の仕組

未経験新人社員の粗利と契約件数の目標例

目標

2カ月目

3カ月目

試用期間
契約１件の取得

4カ月目

5カ月目

6カ月目

7カ月目

粗利目標100万円／月

8カ月目

9カ月目

粗利目標150万円／月

・反響対応 ・追客から ・上長同席 ・自身で反響対応を行う
や追客の アポイント のもと契 ・原則すべての業務フローで
を取得
約１件の
上長の同席
実施事項 ロープレ
取得
・上長への

10カ月目

11カ月目

12カ月目

粗利目標200万円／月

・自身で反響対応から接客・契約までをおおむね実施できる・上長の同席は月間数件程度・上長の同席は初回接客とクロージング程度

営業同席

未経験新人営業社員の採用と育成のポイント①育成のスケジュール感・粗利目標を立てておく。
②社内での営業ツール・接客フローを標準化する。
③会社全体でのロープレの風土を作る。
④新人営業社員の営業への上長同席を仕組み化する。
⑤未来への先行投資として採用広告費をしっかりとかけ、厳選採用を行う。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2020.7 ｜ 月刊不動産 13

海外

1カ月目

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

在宅ワークの利用と必要とされる管理会社への転換
賃貸管理
ビジネス

株式会社ideaman
代表取締役

賃貸管理ビジネスを行う企業に対しての経営・管理業務コンサルティング支援を行う一方、個人のファイナンシャルプランニング、相続、権利調整、土地活用、空室対策、賃貸住宅企画などの不動産コンサルティングも行っている。CFP®、CPM®等の資格を有する。

Vol.32
estionQu

今井 基次

新型コロナウイルスの影響で、管理会社も在宅ワークを強いられています。現場スタッフからすると、管理会社の仕事は在宅では難しいというのですが、本当にそうでしょうか。
これまで行ってきた仕事のやり方自体を大きく転換させないといけないのですが、どのように考えたらよいのかがわかりません。

Answer
業務によっては在宅でできることはたくさんあります。むしろ在宅ワークを強いられることで、「 必要な仕事」と「そうでない仕事」の仕分けができるようになります。今のこのような時期をうまく利用して、問題点の発見とその解決策を見極め「土台固め」をしましょう。

1．根本的な
業務の見直しをな時間の使い方が見えてくる。

ラダイムシフトにおける転換期」
とも

例えば、移動の時間。社外に出て活いえるのではないか。

動をすれば、移動にかなりの時間を

2．考察することに新型コロナウイルス騒動をきっか割くことになる。車を利用する場合、けに、賃貸管理会社においても業務電話をかけることはできるが、メール

上 多くの問 題が発 生している。オーの送受信や事務作業を行うことはで今のような外出もできず人とも会

ナーや入居者、会社のスタッフとでき

きず、できることが かなり限 定されえない足踏み期は、次へのステップ

るだけ非対面で業務対応しなければる。これまでは「移動時間」が「仕事を踏むための「考察」する時間に多くいけない状況下で、根本的な業務のをしている」ことに含まれていたが、を注いでもらいたい。制 限のある中見直しを図る必要性が出てきている。

それを排除すると、実質的な労働生だからこそ、逆に工夫が生まれ、これふだん、日常業務に追われている

産 性が 低いことに気づかされる。もまでの非生産的なやり方を思い切っと、誰 でもできるような「 作 業 的 業

ちろん移動のすべてが無駄というわて変えることができる。ZOOMやハ

務」を惰性でやっていることになかなけではない（実際、考えることに時間

ングアウトなどのテレビ電話機能をか気づくことができない。入 居 者 募を使える）が、「 仕事をやっているふ利用して、それぞれが離れた場所で集 、入 居 者 対 応 、出 納 業 務 、オーり」はできなくなった。誰がどれくらいあってもグループワークで問題解決

ナー 対 応 、社内会 議など、やるべき

アウトプットを生むのかわかりにくいをすることも可能だ。
ここでは５つの仕事は山ほどあるが、非対面で行う

管 理 業 務も、
「 労 働 生 産 性 」が 明 確

ステップで現 状 分 析をして、問 題をことで、自ずとそれらに付随する無駄にわかるようになった。今まさに、「パ解決する方法を説明する。

14 月刊不動産 ｜ 2020.7

時間を注ぐ

ネットで調べてみると、理想を達成で別として、理想に近づけるように改善

きそうなサービスやツール（アプリや

まず１つ目は、業務上の「問題点」

案を出していく。また、原因に対応す

クラウドサービス）が、不動産業界内と、オーナーや入居者からの「要望」

る改 善は１つだけではなく、複 数出

外 から提 供されている。解 決 方 法という２つの面から考えてみよう。
とせることにも注 意したい。４つ目に、は、抜本的な「業務改善」か、またはにかく日常的に行っている業務上の改善策からどのようになっていればクラウドサービスを利用した「ツール」

問題点や要望を思いつくままに書いよいのかという「理想」を掲げてもら

で、ほとんどが網羅される。
さらに、思

ていく
（図表）。次に、これらを引き起

いたい。理 想なので、遠 慮せずに思い切って不必要な業務、または煩雑こす「 原因 」を、同じように箇条書き

い切った理 想を掲げたい。ここでも

な業務を
「捨てる」
ことも重要だ。

にしていく。原因は大きな業務カテゴ

ネガティブ意見が出やすいので、必リー 別（リーシング、入 居 者 対 応なずプラスの意見を出すようにする。

4．今は将来のための土台固め

最後のステップでは、理想を達成に、この原因を「改善」する方法を書するための「方法」について書き出し

問 題 点・要 望という
「 悩み」
「 困り

き込む。
この時に、
「こういう事情があてみる。
ここでは、その場で意見を交ごと」から、新しいアイデア（改善策）

るから、無理だよね」というネガティブ

わしてもよいが、宿題にしてじっくりが 浮かび、理 想をイメージすれば 、

解決への
ステップ

①

②

③

④

⑤

あやふやにしていたような業務上の

現状

原因

改善

理想

解決

ストレスを大 幅に軽 減できるチャン化する。
これにより企業も従業員もふorツール

るいにかけられていく。しかし、また必ず回復期は訪れる。
この回復需要に対応するには、地域に必要とされる管 理 会 社 、そして会 社に必 要とさor捨てる

れる働き方をしなければならない。
今やるべきことは、明日に向かっての「土台固め」なのではないだろうか。

今回のポイント●日常の作業的業務を非対面で行うことで、無駄な時間が見え、各従業員の労働生産性が明確にわかるよ
うになる。

●ZOOM やハングアウトなどのテレビ電話機能を利用して、グループワークで考察し、問題解決に取り組む。
●業務上の問題点、オーナーや入居者からの要望、問題点の原因、改善方法、理想の改善策を実行するための方法について意見を出し合う。

●将来訪れる回復需要に対応するために地域に必要とされる管理会社、会社に必要とされる働き方を目指し、
これまでの業務を見直す。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2020.7 ｜ 月刊不動産 15

海外・共用灯が切れたと
き、電話しないと取り替えてくれない。

社員間・物件周辺の相場や
新築アパートの建築情報などを随時教え
てほしい。

出納

・入居者を早く決める手段として、家賃を下げること以外にも提案してほしい。

スでもある。大きな騒動があれば、経済の需要が下がり供給の競争が激

業者

要望
・新しい入居者をもっと早く決めてほしい。

オーナー

・近くの管理物件に比べて、遠方にある管理物件の管理が行き届かない。

業務改善

入居者

・リフォーム提 案の内容とオーナーの予
算が合わない。

リーシング

問題点
・空室になってから、
リフォームが完了するまでに時間がかか
りすぎてしまう。

ワークフロー

味 、在 宅ワークの環 境 下は、今まで物件調査

必 ず 解 決 方 法 は 見 つかる。ある意

問題解決のためのワークフローシート

トラブルど）に分けて書き出してみる。
３つ目

図表

宅建士

る。重要なことは、できる・できないは

５つのステップ

管理

考えてみるのもよい。実際にインター仲介

な発 想があると、改 善 案も出なくな

法律3．問題解決のための宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

代理

権利関係2 〜民法２〜

宅建士試験合格のコツ
今月は「代理」がテーマです。
「代理」
について、今回の民法改正で大きく変更

Vol.10Vol.16

された点はありませんが、宅建試験での出題頻度が高い項目なので、合格するためには必ずマスターしておきたいところです。法改正との関連で本年度試験に出題される可能性が高い論点を中心に学習ポイントを示していきます。

代理（代理人が本人になり代わって契約を結ぶこと）（1）代理権の濫用

代理権の濫用とは、代理人が代理権の範囲内の行為をしたが、本人のためにする意図ではなく、自己または第三者の利益を図る目的であった場合をいいます。たとえば、本人から土地の売却を依頼された代理人
が、売買代金を着服する意図で、依頼された土地の売買契約を締結したような場合です。
代理権が濫用された場合でも、代理権の範囲内の行為である以上、有効な代理行為となるのが原則です
が、代理人の目的を相手方が知り、または知ることができたとき（濫用目的について相手方が悪意または善意有過失であるとき）は、無権代理（代理権を有しない者による代理行為として無効）とみなされます。

※法改正前は判例により同様の結論が認められていたが、法改正により条文化された。

（２）自己契約・双方代理の禁止
自己契約（たとえば、売主Ａから土地の売買代理権を与えられたＢが自ら買主となり売買契約を締結）と双方代理（たとえば、売主、買主双方の代理人となって契約を締結）は、無権代理となります。ただし、債務の履行および本人があらかじめ許諾した行為は、無権代理とはなりません。
これに加えて、代理人と本人との利益が相反する行為も、無権代理とみなされる（これも、本人があらかじめ許諾した行為は有効）旨の規定が法改正により新たに定められました。

（３）無権代理人の責任
無権代理行為について善意無過失（ただし、無権代理人が悪意のときは相手方に過失があってもよいとする規定が、法改正により定められた）の相手方は、無権代理行為を行った張本人である無権代理人に対し責任追及することができます。
原則

相手方は無権代理人に対し契約の履行または損害賠償請求ができる

例外

無権代理人が制限行為能力者の場合は責任追及できない（４）表見代理
表見代理とは、無権代理であるにもかかわらず、正当の代理権があるように見える特別な事情があり、代理権の不存在につき相手方が善意無過失である場合に、有効な代理行為があったのと同じ効果を認める制度のことで、①代理権授与の表示による表見代理、②権限外の行為の表見代理、③代理権消滅後の表見
代理の３種類があります。
法改正により、①の代理権授与の表示による表見代理と②の権限外の行為の表見代理をプラスしたパターン（賃貸の代理権を授与する表示で売買をしたような場合）や、③の代理権消滅後の表見代理と②の権
限外の行為の表見代理をプラスしたパターン（賃貸の代理権が消滅した後に売買をしたような場合）の表
見代理も認められることが条文に明記されました。

16 月刊不動産 ｜ 2020.7

法律

植杉 伸介
仲介

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

管理
宅建士（５）復代理人を選任できる場合と代理人の責任

復代理人の行為により本人に不利益が生じたときは、代理人
は、本人に対して、本人・代理人間の事務処理契約（代理を依頼された契約）の違反を理由として債務不履行の責任を負う。

いつでも自由に復代理人を選任できる。

原則→復代理人の代理行為に関する全責任を負う。
例外→やむを得ない事由により復代理人を選任したときは、選任・監督責任のみを負う。

復代理人の行為に対する「任意」代理人の責任について、法改正前は選任・監督責任のみを負うのが原則とされていたが、法改正により上記表のとおりの責任を負うことになった。

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 Ａが、所有する甲土地の売却に関する代理権をＢに授与し、ＢがＣとの間で、Ａを売主、Ｃを買主とする甲土地の売買契約を締結した。
Ｂが売買代金を着服する意図で本件契約を締結し、Ｃが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、本件契約の効果はＡに帰属する。
（H30年 問２）
【Ｑ2】 委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。
（ H29年 問１）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 代理人が自己または第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をした場合、相手方が代理人の意図を知り、または知ることができたときは、その行為は無権代理行為とみなされ、代理行為の効果は本人に帰属しない。

Answer 2 【解説】 任意代理の場合、復代理人を選任することができるのは、本人の許諾を得たとき、
または、やむを得ない事由があるときである。

2020.7 ｜ 月刊不動産 17

海外

ポイント

①本人の許諾を得たとき②やむを得ない事由があるとき

物件調査

法 定
代理人

復代理人の行為に対する代理人の責任

トラブル

任 意
代理人

復代理人を選任できる場合

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.4

不動産売買契約の解除をめぐるトラブル
不動産売買で特に多いトラブルに、①宅建業者の重要事項説明に関するもの、②土地・建物の瑕疵（性能や品質の欠陥）に関するもの、③契約の解除に関するものがあり、この３つが「売買の三大トラブル」といえます。本号では契約の解除に関するトラブルを取り上げます。

トラブル事例から考えよう

事例

手付放棄による契約解除

７月１日に新築建売分譲住宅を見学したＡさんは、担当者から契約を強くすすめられましたが「今日は見学に来ただけでお金も用意していないし、家族でよく検討してから決めたい」と何度も断りました。
しかし、「今
日契約すれば50万円値引きする」などと繰り返し契約を求められ、売主の宅建業者の事務所で重要事項説
明を受け、自己資金100万円、残金は銀行借入とする資金計画で契約をしました。当初、100万円を手付金とする予定でしたが、当日用意できる20万円を手付金とし、80万円を内金とする契約書が作成され、当日20万円、３日後の７月４日に内金として80万円を支払いました。後日、売主業者の担当者が銀行へのローン
申込代行手続を行い、融資承認も得られました。
しかし、駅までの距離等が気になっていたＡさん家族は話合いの結果、契約を解除することにしました。
８月２日にＡさんが売主業者に対し、手付金を放棄して契約を解除する旨を申し出たところ、売主業者から「すでに７月31日の手付解除期日を過ぎており、
また融資承認による履行の着手もあることから、手付放棄による契約の解除はできないので、違約条項に基づく違約金200万円が発生する」として、100万円の追加支払いを求められました。
Ａさんは急がされて契約をさせられたのに違約金の請求は納得できないとして、手付放棄による契約の解除を主張しています。
7/4

7/27

7/31

8/2

Ａさんは内金80万円を支払う

住宅ローンの融資が承認される

手付解除期日Ａさんが手付解除を売主業者へ通知7/1

売主業者の事務所で契約締結、Ａさんは手付金20万円を支払う

・ 売主の宅建業者は、買主の手付放棄による契約の解除を拒み、違約金の請求ができるのか。
・ 買主は、手付解除期日が過ぎていても、また金融機関の融資承認を得ていても手付解除を主張できるのか。

手付放棄による契約解除はできないので、違約条項に基づく違約金200万円が発生します手付解除期日と宅建業法定するのが通常です。
この場合、手ることから、相当の期間経過後の期付解除期日を契約日から数日の短日とすることが望まれます。手付解

手付契約では、契約を早期に安期間に設定することは、民法が手付

除 期日が設 定されると、手 付 解 除定させるために手付解除期日を設

解除権を付与している趣旨に反す権を行使できるのは手付解除期日

01

18 月刊不動産 ｜ 2020.7

法律までに制限されます。
ただし、売主が宅建業者の場合、するまでは、手付を放棄して契約を解除することができます（宅建業法39条２項）。
これに反する買主に不03意が必要です。

宅建業者の行為と宅建業法

本件の売主宅建業者は、当該条項の適用を避けるために当初予定■契約の判断に必要な時間を与えない行為の手 付 金 1 0 0 万円について、当日
支 払い可 能な2 0 万円を手 付 金とし、8 0 万円は売買代金の内金としません（同条３項）。
したがって、本手方が当該契約を締結するかどうています。
トラブル防止の観点から、

件の手付解除期日は無効であり、かを判断するために必要な時間を買主が100万円を準備できてから売主に契約の履行がない限り、買与えることを拒む行為を禁止してい「手付金100万円」
として契約をす

主は、手 付の放 棄により契 約を解ます（宅建業法施行規則16条の12

るのが適 正な方 法であることは当除することができます。

第１号ロ）。

然のことですが、手付と内金に分け違反とまではいえません。

改正された民法の手付に関する

かった側面はありますが、最終的に557条1項の規定は、判例法理（最は「 5 0 万円の値引きの提 示 」が買高裁昭和40年11月24 日判決）に

主の契約の判断に大きく影響して本件の買主は、前述の 01 02 の基づき、履 行の着 手により手 付 解いるとも思われ、当該行為による宅とおり、手付を放棄して契約を解除

除権の行使ができなくなるのは、相建業法違反があるとまではいえなすることができます。

手方が契約の履行に着手したときいと思われます。

がせて判断に必要な時間を与えな■正当な理由なく手付解除を拒む行為

宅建業法は、買主が手付を放棄
して契約を解除するに際し、宅建業であることを明文化しました。
また、売主は、手付の倍額を現実に提供することが必要であることも明文化しています。
【民法557条１項】
買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。

本件の売主宅建業者は、銀行の■手付と内金に分割して契約した行為者が正当な理由なく、これを拒み妨害する行為を禁止しています（宅建

宅建業法47条３号は、「 手付に業法施行規則16条の12第３号）。

ついて貸付けその他信用の供与を本件の売主宅建業者は、宅建業することにより契約の締結を誘引す

法違反での行政処分を受けることる行為」を禁止しています。
「その他

がないように、買主の手付解除の申

信用の供与」に当たる行為として、出に応じて違約金の請求を取り下①手付の後払い、②手付の分割払

げるとともに、内金として受 領したいにより契約の締結を誘引する行

80万円を速やかに返還することが為があります。手付後払い、手付分必要です。

融資承認による履行の着手も理由の１つとして、買主の手付解除権が消滅していると主張していますが、仮に融資承認が得られていることが履行の着手に当たるとしても、融資の申込みから承認に至るまでの履行の着手は、買主が行ったものであり、売主の履行の着手ではありませんので、本件買主は手付を放棄し一般財団法人不動産適正取引推進機構 客員研究員
TM不動産トラブル研究所 代表

村川 隆生
1973年大学（法学部）卒業後、住宅、不動産業界で住宅・仲介営業等に従事、2000年12月より一般財団法人不動産適正取引推進機構調査研
究部、2016年11月退職、2017年１月より現職。業界団体主催の各種研修会、消費者団体主催の相談員養成講座、その他の講師として全国で講演。宅地建物取引士・一級建築士。著書に『わかりやすい！不動産トラブル解決のポイント』
【売買編】
【賃貸編】
ほか
（住宅新報）。
当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2020.7 ｜ 月刊不動産 19

海外られたと主張しています。確かに急物件調査履行の着手と民法トラブルて契約を締結したことが宅建業法

本件買主は急がされて契約させ

宅建士

宅建業法は、正当な理由なく、相管理

利な特約は無効となり効力を持ち

02

仲介

買主は、売主が契約の履行に着手

割の違反行為は少なくないので注て契約を解除することができます。

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.16

Research

不動産物件調査技術の基礎 〜役所調査編〜

接道義務および建築可否の調査と説明義務
もしも、「 建築基準法第42条各項の記載説明は宅建業法の説明義務項目ですか？」と問われたら、「あれ？」と、考え込む方も多いと思います。今回は、いつも使用されている「売買重要事項説明書の様式に、なぜ『敷地等と道路との関係』項目があるのか」について述べたいと思います。

位置指定道路の所有者全員の承諾がなくても瑕疵（契約不適合）ではない

書きの適用により本件土地上に一戸その最も若い条項は、建築基準法

建ての住宅を新築するための建築確第39条第２項「災害危険区域」であ認を得たことが認められる。
したがっり、その次は、第43条「敷地等と道路こんな事例があります。

て、本件土地の接面道路について、道との関 係 」…そして、第 4 5 条 第１項

平成８年に、一般売主と買主が仲路となる敷地の所有者全員の承諾に「私道の変更又は廃止の制限」へと続

介業者を通して、6,480万円で、住宅基づく通路協定が成立していなかっきます。そこに、第42条の項目はありの新築を目的に土地建物の売買契約たとしても、そのことが（旧）民法570

ません（ポイント１）。

を締結しました。
ところが、「 本件土地条所定の“隠れたる瑕疵”に当たるとまた、国土交通省は「宅地建物取の接面道路は、私道であり、建築基準いうことはできないし、
また、売主にお引業の解 釈・運用の考え方 」におい

法上の道路ではないから、本件土地

いて、本件売買契約に付随する義務て、「 売買重要事項説明書の様式」を

を建築物の敷地とするには、道路位として、本件土地の接面道路について一般公開しており、その様式には、法置指定を受けるために道路となる敷通路協定が成立していなかったこと第42条などの記載箇所（接面道路の地の所有者全員の承諾に基づく通路

を買主に対して告知する義務がある

種類、方向、幅員、長さ、セットバック

協定が必要であるのに、現実にはそということもできない」
としてすべての部分の面積等）
は、
ありません
（ポイン

のような 通 路 協 定 は 成 立していな請求を棄却しました（東京地裁平成

ト２）。

かったのであるから、被告仲介業者と９年12月25日）。

つまり、宅建業法で定める売買重

しては、
この点について正確な事実をこれは「接面道路が建築基準法第要事項説明書の記載説明項目に、建調査してその結果を買主に対して説42条に該当するか」ではなく、「 建築

築基準法第42条第１項第１号から第明する義務があるのにこれを怠った。

物の敷地が建築基準法上の道路に５項、同法42条第２項などについての

右債務不履行により、本件仲介手数接しているかどうか」と「無事に再建記載説明義務項目がないのです。

料相当の金100万円及び買主が本件築できるか」が問われた事件です。

しかし、不動産業界団体の書式に

売買契約において支払った本件手付は、記載説明項目を設けています（ポイント３）。
このことが、
とても大切です。

の損害を被った」と、買主は訴訟を起売買の重要事項の説明義務
項目に建築基準法第42条
各項はない

こしました。

ところで、宅建業法では重要事項

路との関係」
では、「建築物の敷地は、

しかし判決では、「 仲介業者は、重の説明義務項目として、建築基準法

道路に２m以上接しなければならな

要事項説明書に記載のとおり、平成に関するものは37項目（令和２年５月

い」
としています。
この道路とは、建築

８年９月付で建築基準法43条ただし

１日現在）
あります。

基準法上の道路のことで、「 敷地は基金相当金600万円の合計金700万円

20 月刊不動産 ｜ 2020.7

建築基準法第43条の「敷地等と道ことです。先ほど述べた裁判事例は、か否か」を重要事項として説明せよ、が、調査の目的ではなく、「 敷地は基「建築物が建築できるか否か」を考えということです。
この条件を満たされ準法上の道路に２m以上接している

ずに、「 法42条第１項第５号（位置のなければ、原則的に目的の建築物のか否か」「 目的の建築物が無事に建指定を受けたもの）に接していないこ

建築はできません。
そうすると、「 建築

築できるか否か」などの目的のためのと」を問題としたことで起きた事例と基準法第42条第１項第１号（道路法

調査として、初めて意味を持つという

いえます。

仲介

による道路）の該当の有無」など自体

法律準法上の道路に２m以上接している

管理

ポイント 1宅建士

下記の表のように、宅建業法施行令第３条の売買重要事項説明の義務項目のうち「建築基準法に関する事
項」
は、37項目ありますが、建築基準法第42条第１項第１号などの記載説明項目はありません。大切なことは、
法第43条であり、敷地は建築物が建築できる道路（建築基準法上の道路）に接しているか否かということです。
「売買重要事項説明義務項目141」
より

トラブル

下記の国土交通省の売買重要事項説明書様式には、建築基準法第42条の該当道路の記載項目はありません。法第43条「敷地等と道路との関係」
、法第45
㸦➨஧㠃㸧
条「私道の変更又は廃止の制限」の記載項目のみです。
Ϩ ᑐ㇟࡜࡞ࡿᏯᆅཪࡣᘓ≀࡟┤᥋㛵ಀࡍࡿ஦㡯㸯 Ⓩググ㘓࡟グ㘓ࡉࢀࡓ஦㡯
大切なことは、「その敷地は建築物が建築できる道路ᡤ᭷ᶒ࡟㛵ࡍࡿ஦㡯ᡤ᭷ᶒ௨እࡢᶒ฼࡟
㸦ᶒ฼㒊㸦⏥༊㸧㸧㛵ࡍࡿ஦㡯㸦ᶒ฼㒊ᡤ ᭷ ᶒ ࡟ ಀ ࡿ ᶒ ฼ ࡟ 㸦 எ ༊ 㸧 㸧 です。
（建築基準法上の道路）に接しているか否か」
こ㛵ࡍࡿ஦㡯
れを勘違いすると、裁判事例のような事件となります。
ᅵ
ྡ⩏ே
Ặ ྡ

全日本不動産協会の重要事項説明書（売買一般仲介用）の「敷地等と道路との関係」項目には、建築基準法第42条の記載項目がありますが、これらを調査する
こと自体が目的ではなく、大切なことは、無事に建築物の建築ができる敷地であるかどうかを調査説明することです。
全日本不動産協会の重要事項説明書（一般仲介用/土地建物/売買代金清算/測量）

ᆅ
ᘓ

ఫ

ᡤ

国土交通省の重要事項説明の様式例
Ặ ྡ
（売買
・交換）
ఫ ᡤ

ྡ⩏ே

≀

䐫

ᩜᆅ➼䛸㐨㊰䛸䛾㛵ಀ

᥋㐨᪉ྥ
1.
㻞㻚

㸰 㒔ᕷィ⏬ἲࠊᘓ⠏ᇶ‽ἲ➼ࡢἲ௧࡟ᇶ࡙ࡃไ㝈ࡢᴫせ㸦㸯㸧㒔ᕷィ⏬ἲ࣭ᘓ⠏ᇶ‽ἲ࡟ᇶ࡙ࡃไ㝈
㸯

༊

ᇦ

ࡢ

ู

㒔
ᕷ
ィ
⏬
ἲ

ᕷ ⾤ ໬ ༊ ᇦᕷ⾤໬ㄪᩚ༊ᇦ㠀 ⥺ ᘬ ༊ ᇦ‽㒔ᕷィ⏬༊ᇦ
ࡑ
ࡢ
௚

ไ

㝈

ࡢ

ᴫ

᥋
㠃 3.
㐨 㻠㻚
㊰

せ

බ㐨䞉⚾㐨䛾ู

㏵

ᆅ

ᖜ㻌㻌ဨ

᥋㐨䛾㛗䛥

␒

㼙

㼙

ഃ 䕕බ㐨㻌䞉䕕⚾㐨 ୗグ✀㢮

␒

㼙

㼙

ഃ 䕕බ㐨㻌䞉䕕⚾㐨 ୗグ✀㢮

␒

㼙

㼙

ഃ 䕕බ㐨㻌䞉 䕕⚾㐨 ୗグ✀㢮␒㼙㐨㊰఩⨨ᣦᐃ䠄㐨㊰䛾✀㢮㻡␒䠅

ᖺ

㼙

᭶

᪥ ➨

ྕ

㐨㊰ቃ⏺⥺ᚋ㏥䠄䝉䝑䝖䝞䝑䜽䠅䛻䜘䜛ᘓ⠏☜ㄆᑐ㇟㠃✚䛾ῶᑡ 䠄 䕕↓ 䞉 䕕᭷䊻 䝉䝑䝖䝞䝑䜽䛩䜛㒊ศ䛾㠃✚䟝䠅䈜㐨㊰ෆ䛷䛿䚸ᘓ⠏➼䛾ᅵᆅ฼⏝䛿䛷䛝䜎䛫䜣᮲౛䛻䜘䜛ไ㝈䍾㊰ᆅ≧ᩜᆅ䠄ᩜᆅᘏ㛗䠅䛾ไ㝈䚸

࢖ ⏝

✀㻌㻌㢮

ഃ 䕕බ㐨㻌䞉䕕⚾㐨 ୗグ✀㢮

ᇦ

ྡ

ไ

㝈

ࡢ

ෆ

ᐜ

䛩䜏ษ䜚䛾ไ㝈つᐃ㻌㻌➼䍿䠄 䕕↓ 䞉 䕕᭷ 䊻㊰ᆅ≧㒊ศ䛾㛗䛥䠅㼙䞉㊰ᆅ≧㒊ศ䛾ᖜဨ㼙䕕 㻝㻌㐨㊰ἲ䛻䜘䜛㐨㊰䠄ἲ➨㻠㻞᮲➨㻝㡯➨㻝ྕ㐨㊰䠅䕕 㻞㻌㒔ᕷィ⏬ἲ䚸ᅵᆅ༊⏬ᩚ⌮ἲ䚸ᪧఫᏯᆅ㐀ᡂ஦ᴗἲ䚸㒔ᕷ෌㛤Ⓨἲ䚸᪂㒔ᕷᇶ┙ᩚഛἲ䚸኱㒔ᕷἲ䚸ᐦ㞟ᕷ⾤㸰㻌㻌ᆅᩚഛἲ䛻䜘䜛㐨㊰䠄ἲ➨㻠㻞᮲➨㻝㡯➨㻞ྕ㐨㊰䠅ᘓࣟ ᆅᇦ࣭ᆅ༊࣭⾤༊ྡ➼

ไ

㝈

ࡢ

ෆ

䕕 㻟㻌᪤Ꮡ㐨䠄㒔ᕷィ⏬༊ᇦ䞉‽㒔ᕷィ⏬༊ᇦ䛾ᣦᐃ䞉ኚ᭦䚸᮲౛䛾ไᐃ䞉ᨵṇ䛻䜘䜚ᘓ⠏ᇶ‽ἲ➨㻟❶㐺⏝䛾㝿䛻

ᐜ

㐨

⠏

㻌㻌⌧䛻Ꮡ䛩䜛㐨䠅䠄ἲ➨㻠㻞᮲➨㻝㡯➨㻟ྕ㐨㊰䠅
㊰䕕 㻠㻌㐨㊰ἲ䚸㒔ᕷィ⏬ἲ䚸ᅵᆅ༊⏬ᩚ⌮ἲ䚸㒔ᕷ෌㛤Ⓨἲ䚸᪂㒔ᕷᇶ┙ᩚഛἲ䚸኱㒔ᕷἲ䚸ᐦ㞟ᕷ⾤ᆅᩚഛἲ䛾஦ᇶ‽ἲࣁ ᘓ⠏㠃✚ࡢ㝈ᗘ㸦ᘓⶸ⋡ไ㝈㸧ࢽ ᘏᘓ⠏㠃✚ࡢ㝈ᗘ㸦ᐜ✚⋡ไ㝈㸧࣍ ᩜᆅ➼࡜㐨㊰࡜ࡢ㛵ಀ

㸦ᩜᆅ㠃✚

੍㸫

੍㸧

㸻

੍

㸦ᩜᆅ㠃✚

੍㸫

੍㸧

㸻

੍

࣊ ⚾㐨ࡢኚ᭦ཪࡣᗫṆࡢไ㝈ࢺ ࡑ ࡢ ௚ ࡢ ไ 㝈䛾㻌㻌ᴗ䛻䜘䜛ィ⏬㐨㊰䠄㻞ᖺ௨ෆ䛻஦ᴗ䛜ᇳ⾜ணᐃ䚸≉ᐃ⾜ᨻᗇ䛾ᣦᐃ䛒䜚䠅䠄ἲ➨㻠㻞᮲➨㻝㡯➨㻠ྕ㐨㊰䠅✀䕕 㻡㻌ᅵᆅ䜢ᘓ⠏≀䛾ᩜᆅ䛸䛧䛶฼⏝䛩䜛䛯䜑䚸ୖグ㻝䡚㻠䛾ἲ䛻䜘䜙䛺䛔䛷㐨䜢⠏㐀䛧䜘䛖䛸䛩䜛⪅䛜≉ᐃ⾜ᨻᗇ䛛䜙㻌㻌ᣦᐃ䜢ཷ䛡䛯䜒䛾䠄఩⨨ᣦᐃ㐨㊰䠅䠄ἲ➨㻠㻞᮲➨㻝㡯➨㻡ྕ㐨㊰䠅㢮䕕 㻢㻌ୖグ㻟䛾᪤Ꮡ㐨㐺⏝᫬䛻䚸⌧䛻ᘓ⠏≀䛜❧䛱୪䜣䛷䛔䜛ᖜဨ䛜㻠㼙䠄䜎䛯䛿㻢㼙䠅ᮍ‶䛾䜒䛾䛷≉ᐃ⾜ᨻᗇ䛜ᣦᐃ㻌㻌䛧䛯䜒䛾䠄ἲ➨㻠㻞᮲➨㻞㡯㐨㊰䠅

䕕㻣 䠄

䠅

䕕 㻤㻌ᘓ⠏ᇶ‽ἲୖ䛾㐨㊰䛻ヱᙜ䛧䛺䛔㏻㊰䠄ཎ๎䛸䛧䛶ᘓ⠏☜ㄆ୙ྍ䠅䈜㒔ᕷィ⏬༊ᇦ䚸‽㒔ᕷィ⏬༊ᇦෆ䛷䛿䚸ཎ๎䛸䛧䛶ୖグ㐨㊰䛾✀㢮㻝䡚㻣䛾ᘓ⠏ᇶ‽ἲୖ䛾㐨㊰䛻㻞㼙௨ୖ᥋䛧䛶䛔䛺䛔䠄᥋㐨⩏ົ䜢‶䛯䛧䛶䛔䛺䛔䠅ሙྜ䛻䛿䚸ᘓ⠏䛷䛝䜎䛫䜣䠄ᘓ⠏☜ㄆ୙ྍ䠅䚹䛺䛚䚸᥋㐨⩏ົ䜢‶䛯䛧䛶䛔䛺䛔ሙྜ䛻䛿䚸⌧ᅾᘓ⠏≀䛜ᘓ䛳䛶䛔䛶䜒䚸ཎ๎䛸䛧䛶ቑ䞉ᨵ⠏䚸෌ᘓ⠏䛿䛷䛝䜎䛫䜣䚹

出典：国土交通省「『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』
について」
より抜粋

津村 重行

ᩜᆅ➼䛸㐨㊰䛸䛾㛵ಀᅗ䠄ᴫ␎ᅗ䠅 䕕 ୗグ䛻グ㍕ 䞉 䕕 ู⣬ཧ↷ 䞉 䕕 䛭䛾௚ 䠄

不動産コンサルタント

䠅

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取
引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（ 住宅新報出版）などがある。

㻝㻌㻛㻌㻝㻌㔜せ஦㡯ㄝ᫂᭩㻌㻝㻠㻙㻝㻚୍⯡௰௓⏝㻛ᅵᆅᘓ≀㻛኎㈙௦㔠Ύ⟬䠄㔞䠅䠄බ♫䠅඲᪥ᮏ୙ື⏘༠఍㻌㻓㻞㻜㻜㻠2020.7 ｜ 月刊不動産 21

海外ポイント 3

物件調査

ポイント 2

海外 ーOverseas

海外不動産事情 Vol.16

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

マレーシア編②

クランバレーの住宅エリアと不動産マーケットの状況
４月号で述べたとおり、
マレーシア（クアラルンプール首都圏）
は公共交通網の充実、温暖な気候、穏やかな国民性などから、個人投資家の海外での不動産投資やリタイ
アした方々のロングステイ先として候補に挙がるエリアです。今回は、
クランバレー※１の主な住宅エリアを紹介しつ
つ、
コンドミニアムマーケットの状況についてご説明します。

1．クランバレーの主な住宅エリア松浦 康宏
一般財団法人日本不動産研究所国際部主席専門役。
不動産鑑定事務所を経て、
当研究所入所。東東京支所、東京事業部、本社事業部で国内の不動産に係る業務を担当後、資産ソリューション部企業資産評価室にて国内外の企業評価、動産評価、
インフラ事業に係る各種業
務を経て、現職。不動産鑑定士、不動産証券化協会認定
マスター、米国鑑定士協会Senior Member。

該当することから、
日本人駐在員が多ドバレーメガモ−ル」の南方に広がるく居住しています。

住宅エリアで、日本人駐在員がモント

バンサーはKLセントラル駅の西方

キアラに集まる以前は、最も多く日本

KLCC ※２・ブキビッタンは、マレーに広がる住宅エリアで、国内富裕層人が住んでいたといわれるエリアでシアの首都クアラルンプールの中心や欧米人を中心に人気があるエリア

す。上記の他の住宅エリアと比較するエリアで、観光名所でもある「ペトロナです。高台にあり、中低層のコンドミと相対的に物価水準が低めとなってスツインタワー」や「パビリオン」など

ニアムのほか、大規模な邸宅も建ちいます。

の商業施設があり、非常に繁華性の並んでおり、国内でも屈指の高級住高いエリアです。利便性も高いことか宅エリアとなっています。

ら、ハイクラスの外国人駐在員から人気があり、コンドミニアムだけでなく、清掃やリネン交換等のサービスを伴タマンデサは、大型商業施設「ミップタリンジャヤとスバンジャヤはクアラルンプールのベッドタウンおよび工業団地として発展したエリアで、
日

図表１ クランバレーの主な住宅エリア

うフルサービス型のサービスアパート
メントも立地しています。
アンパンはKLCC・ブキビッタンの東側にありますが、
このエリアには各国の大使館が立地しているので、昔から高級住宅地域として認知されており、中低層で住戸面積が広いコン
ドミニアムが多いエリアです。
モントキアラはクアラルンプール中心から北西方に位置する新興の高級住宅地域です。エリア内には著名なイ
ンターナショナルスクールがあるほか、エリア内の多くはクアラルンプー
ル日本人学校への送迎バス路線に

22 月刊不動産 ｜ 2020.7

地図データ© 2020 Google

220

マンション価格指数

マンション賃料指数（2010年10月＝100.0）200（単位：戸）
6,000
5,000

一般的なマレーシア人が購入検討を避ける
価格帯の物件

4,000

160

3,000

140

2,000

120

1,000

2010. 2011. 2011. 2012. 2012. 2013. 2013. 2014. 2014. 2015. 2015. 2016. 2016. 2017. 2017. 2018. 2018. 2019. 2019.
10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10

80
在庫数

20万
以下

20万30万30万40万40万50万60万70万70万80万80万- 90万- 100万超
90万 100万 リンギット

100

5,341

518

1,598 2,598 1,189

776

609

126

2,505

出典：マレーシア国家不動産情報センター

系の製造拠点が集まるシャーアラム

とによる消費マインドの落ち込みと金（プタリンジャヤの西側）にも近いこと

融機関の住宅ローン貸出審査基準

から日系製造業の駐在員も多いエリの厳格化などが相まって、住宅マーアです。両エリア内には大型ショッピ

ケットは停滞期に入り、2016年以降

このように現在のクランバレーのコ

ングセンターもそろっているので生活今日に至るまでこの停滞期が続いてンドミニアムマーケットは軟調な状態

利便性は高く、現地の中華系マレー

います。
この間、2015年以前に計画が続いていますが、政府による相次ぐシア人も多く居住するエリアとなってされたプロジェクトが竣工を迎え、賃住宅需要刺激策や2015年以降の大います（図表１）。

貸マーケットではオーバーサプライ

量供給の竣工がようやく落ち着き始（供給過剰）の状態に陥ったことで賃めたことから、2020年には底打ちす

料は下落を続け、賃貸目的の投資需るという期待がありました。
しかし、新要はさらに停滞するという厳しい局型コロナウィルスの感染拡大によるマ

3．今後の見通し

クロ経済に対するセンチメント（市場によるGSTの実質的な廃止やその後心理）の悪化が、2020年に持ち直すの住宅需要刺激策により、一部の実と予測されたコンドミニアムマーケッ

図表２とともに、クランバレーにお需が戻ってはいるものの、いまだ盛り

トにも水を差す可能性が指摘されてけるコンドミニアムマーケットを振り上がりに欠けるマーケットが続いています。
また、2020年２月末に、国民返ってみます。

いるといえます。

からの人気が高かったマハティール

2011年、資源価格の上昇と世界

実 需 が 伸 び 悩 む 理 由としては 、首相が突如退任し、野党と連合した金融危機の影響から脱したことで、2011年以降、投資用コンドミニアム

ムヒディン氏が首相に任命されたも住宅に対する投資が盛り上がりましの偏重供給が続いたことから一般的のの、すぐさま不信任案が提出された。2014年には資源価格もピークになマレーシア人が購入できる物件がる見込みとなるなど、現在マレーシア

達し、さらに住宅投資が進んだことで少 なく、マ ー ケットで の 価 格 需 給

では政治的な混乱が続いています。

投資・投機対象としてのコンドミニア

ギャップが拡大していることが挙げら

これにより、住宅需要刺激策をはじめムが大量に計画されました。政府はれます。2019年末時点のクアラルンとする各種政策の継続性などについ住宅市場の過熱感を抑えるために、

プール連邦直轄領におけるコンドミても不透明感が生まれており、コンド外国人が購入可能な住宅の最低購ニアムの在庫数（図表３）を見ると、一ミニアムマーケットに対しても向かい

入金額の引上げ、不動産譲渡益税の般的なマレーシア人が購入検討を避風となる可能性があります。

税率の引上げなどの各種規制を打ちけるとされる40万リンギット以上の次回以降はクアラルンプール（クラ出しました。2015年に入ってからは価格帯の在庫数が全体の60％以上

ンバレー）で投資物件を購入する際これらの規制に加え、資源安の進行、を占めており、価格面における需給に留意すべきことについてご説明し６％のGST（消費税）が導入されたこ

ギャップが問題となっています。

ます。

2020.7 ｜ 月刊不動産 23

海外面を迎えました。2018年の政権交代

物件調査

2．クランバレーのコンドミニアムマーケット状況

トラブル※１ クアラルンプール連邦直轄領に10の地方自治体
を加えて構成されたエリア。
※２ クアラルンプール市内中心部に位置する開発地区。

宅建士

出典：日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」

50万60万管理10080

図表3 クアラルンプール直轄領におけるコンドミニアム在庫数（2019年末時点）

仲介

180

法律

図表２ クランバレーにおけるマンション（コンドミニアム）の価格賃料指数の推移

新機能 満載！

ラビーネットのご紹介「ラビーネット
契約書類作成システム」のバージョンアップ・新機能の追加！
！
クラウド版の「ラビーネット契約書類作成システム」がさらに便利に使いやすくなりました。今回は店頭図面作成機能をバージョンアップし、機能名を「物
件図面・物件広告」に変更しました。
また、新たに、賃貸業者向けに重要事項説明書・契約書等が簡単に作成でき便利な機能をお試しください！

る建物・部屋等の情報登録機能（賃貸データ登録：©チャンネル）ができました。ぜひこの機会にラビーネット契約書類作成システムをご利用ください！
なお、各機能の操作方法・詳細は、ラビーネット契約書類作成システムのマ
ニュアルや「Ｃチャンネルご利用マニュアル」
をご確認ください。

Ⅰ.物件図面・物件広告機能◆アクセス方法① ラビーネットログイン後、「 契約書類作成システム」（クラウ②「物件図面・物件広告を作成」画面が開き、物件図面・物件

ド版）から「ラビーネット契約書類作成システム」
トップページ

広告を作成する場合は「物件図面を新規作成」
もしくは「既存を開き、「物件図面・物件広告」
をクリックする。

物件図面の呼出」
をクリック、店頭図面を作成する場合は「店頭広告を新規作成」
もしくは「既存店頭広告の呼出」
をクリック
する。

①「ラビーネット契約書類作成システム」
トップページ②「物件図面・物件広告を作成」画面◆機能の特徴・ レインズに掲載する物件図面や広告等を作成することができます。
・ 旧書式の「販売図面・店頭広告」のレイアウトや操作性を大幅に改善し、簡単に図面を作成できる機能となっています。
・ 図面を作成すれば、データ連携機能で自動的に店頭広告の原稿も作成でき、非常に便利です。
・「不動産の表示に関する公正競争規約」第８条に規定する
必要な表示事項の項目も網羅しています。
「物件図面（レインズシート対応）」画面
24 月刊不動産 ｜ 2020.7

Ⅱ.©チャンネル（賃貸データ登録機能）◆機能の特徴・「©チャンネル」は、賃貸物件情報を建物や部屋ごとに登録できるシステムで、賃貸物件を取り扱っている会員の皆様に便利な新機能です。
・ １棟の建物情報（所在地や貸主等）を基本情報として登録
し、各部屋の情報を入力・登録すると、簡単に重要事項説明書・契約書の約70％の物件情報が自動的に連携し、作成できるようになります。
・ 既に作成済みの重要事項説明書や契約書の情報を©チャンネルに登録することも可能です。
・ 現在入居している方が退去した際や、建物の異なる部屋等「一棟マンションの各部屋を賃貸」の物件登録画面を契約する際の書類作成に、大幅な時間短縮が図れます※。
※過去の物件情報を基に重要事項説明書・契約書・関係書類を作成する際には、必ず各調査情報が現在の取引に適しているかを確認してご利用ください。

! 協会からのお知らせ Information
全日みらい研究所「全国空家計画データベース」を公開しました！
令和２年4月1日に設立された全日みらい研究所では、このたび、全日本不動産協会中期ビジョンに基づき、各自治体の空家計画をまとめました。

こちらは、全国の市区町村の中で、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき空家等対策計画を策定したものを調査し、各自治体の空家計画や施策をデータベース化、都道府県ごとに、また「移住」「子育て」などのキーワードで内容を検索できるシステムです。データベースは、総本部

ホームページ「全国空家計画データベース」バナーから閲覧可能ですので、ぜひご活用ください。

全日みらい研究所ウェブサイト
「全国空家計画データベース」（https://www.zennichi.or.jp/akiyakeikaku-database/）

全日みらい研究所では、ビジョンに基づき「全日空家対策大全」の策定作業を進めています。全国空家計画データベースのほかに、空き家等の活用事例や課題の把握を通じて、会員の皆様の日常業務にご活用いただけるものを策定したいと考えています。 このため、空き家や相続不動産の活用等、関連する情報のご提供を
受 け 付 けてい ま す。 詳 細 に つ きまして は、全 日 み らい 研 究 所 の ホ ー ム ペ ー ジ（https://www.zennichi.or.jp/miraiken/）をご確認ください。

2020.7 ｜ 月刊不動産 25

! 協会からのお知らせ Information
自由 民主 党 政 務 調 査 会 経 済成長戦略本部林座長と意見交換〜銀 行 の 不 動 産 仲 介 業務等の規制緩和へ反対表明〜
５月14日（木）、全日本不動産協会（原嶋和利理事長）は自由民主党政務調査会経済成長戦略本部等の国会議員と「銀行の不動産仲介業務等の規制緩和」について、意見交換を実施しました。出席者は原嶋理事長、中村裕
昌専務理事のほか、同本部の林芳正座長、木原誠二事務局長、同本部新金
融立国・金融機能再生プロジェクトチーム（以下、PT）の小倉將信主査、井上信治全日本不動産政策推進議員連盟事務局長、坂井学衆議院議員の７名。
これまで同PTでは、「 銀行の不動産仲介業務等の規制緩和」を検討して参議院議員会館で行われた意見交換きており、小倉主査は「低金利と人口減少で銀行が非常に苦しい状況のな
か、事業再生や事業承継に限った不動産仲介への参入で、銀行の強化は地域経済にも影響を与える」と示しました。それに対して、原嶋理事長は「国家運営を考え、銀行業界の行く末を案じたうえでの事業再生、事業承継の実現ということを理解できないわけではないが、会員業者が日夜努力しているなか、
とても容認できる内容ではない。中小の不動産業者は、空き家問

原嶋和利理事長

中村裕昌専務理事

林芳正座長

小倉將信主査題等の社会問題に対応し、地域の再生・活性化、地方創生に取り組んでビジネスを行っていることを理解していただきたい」と強く反対の意を唱えました。
さらに中村専務理事も「銀行の不動産業参入は利益相反になることもあり、お互いにメリットはないのではないか」と強調しました。
最後に林座長は「本日いただいたご意見を踏まえて慎重に対応していきたい」と今後の意向を述べました。

全日本 不 動 産協会と全日議連が
岸 田 文 雄自由 民主党政務調査会長へ陳情
６月５日（金）、全日本不動産協会と全日本不動産政策

体からの要請がなくても自由に賃貸できるとすることにつ推進議員連盟（以下、全日議連）は、「 銀行の不動産仲介業

いて、われわれ不動産業界としては大きな問題であり、断務等の規制緩和」について、岸田文雄自由民主党政務調固反対し、阻止しなければならない」と強く訴えました。

査会長へ反対の意を表明する要望書を提出しました。
全日本不動産協会からは、原嶋和利理事長、中村裕昌

岸田政務調査会長は「ＰＴにおいても提言の中から、ご指摘の部分については外したと聞いている。銀行の不動産

専務理事、全日議連からは、野田聖子会長、浜田靖一会長

仲介業務等への参入が盛り込まれることはない」としまし

代行、井上信治事務局長、牧島かれん事務局次長が自由た。小倉主査も「（指摘部分を）削除する方向で調整してお

民主党政務調査会長室を訪れ、岸田政務調査会長およびり、岸田政務調査会長の意向が示されたので、最終版とし木原誠二経済成長戦略本部事務局長、小倉將信同本部新て固めさせてもらう」と述べました。

金融立国・金融機能再生プロジェクトチーム（以下、ＰＴ）
主査へ要望の主旨を伝えました。
最初に野田会長が訪問の理由を述べ、続いて井上事務局長が、成長戦略の提言の一環として項目としてあげられていた「不動産仲介業務等の規制緩和」部分の削除を要望。原嶋理事長も「事業再生・事業承継支援の一環としての不動産仲介業務の規制緩和と、保有不動産を公共的主
原嶋理事長が岸田政務調査会長（左から３人目）へ要望書を提出

26 月刊不動産 ｜ 2020.7

令和２年春の褒章
令和２年春の褒章が４月17日に閣議決定され、国土交通省は28日に褒章受章者（29日付）を発表しました。長島友伸全日本不動産協会常務理事（埼玉県本部長）と坂本俊一不動産保証協会理事（和歌山県本部長）が多年にわたる宅地建物取引業への業務精励により黄綬褒章を受章されました。なお、恒例の国土交通省で行われる伝達式は、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、中止となりました。

長島友伸全日本不動産協会
常務理事（埼玉県本部長）

坂本俊一不動産保証協会
理事（和歌山県本部長）

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

埼玉県本部

第３回法定研修会（県北地区）
を開催

埼玉県本部は、令和２年２月14日（金）、大宮ソニックシティで第３回法定研修会（県北地区）
を開催しました。
「消費税率引き上げに伴う不動産税制の対応」や「不動産取引における宅建業法上の注意事項」の講義のほか、全
日ラビー少額短期保険や最新のラビーネットの紹介も行いました。
講師とテーマ等は以下のとおりとなります。
13:35〜13:50 全日ラビー少額短期保険について 〈全日ラビー少額短期保険株式会社〉
286名が参加した法定研修会

13:50〜14:35 消費税率引き上げに伴う不動産税制の対応について〈大渕浩税理士事務所〉
14:35〜15:20 不動産取引における宅建業法上の注意事項について〈埼玉県都市整備部建築安全課〉
15:30〜16:30 必見！ラビーネット最新情報〈公益社団法人全日本不動産協会〉
REPORT

埼玉県本部主催の親睦旅行会を開催
埼玉県本部では令和２年２月15日（土）に令和元年度ン５・６階にある関東初という水槽内の 完全人工海水化の福利厚生事業として、2020オリンピック・パラリンピック会

設備を持った「すみだ水族館」を見学しました。屋内開放

場見学クルーズとすみだ水族館をめぐるバスツアーを企画

プール型水槽ではペンギンやオットセイが自由に泳いでいしました。

る姿が堪能でき、迫力満点でした。

午前は、クルーザーを貸し切りにして、東京オリンピック
会場予定地を見学しました。
「選手村〜有明テニスの森・
ＢＭＸコース〜東京ビッグサイト〜お台場海浜公園〜潮風公園」コースをクルージングし、船内や屋上のスカイデッキ
からの景色を楽しみました。午後は、東京スカイツリータウ

船上から撮影したお台場の五輪巨大シンボル

すみだ水族館の前で記念撮影（参加者75名）

2020.7 ｜ 月刊不動産 27

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

高知県本部

ステップアップトレーニング賃貸基礎編を開催

令和２年１月29日（水）、高知県本部は、
ステップアップト

際に裁判になった事例をはじめ、Q＆A方式で具体的なト

レーニング賃貸基礎編を開催しました。

ラブル事例と対処方法など実務に即役立つポイントなど「借地借家法」
は、賃貸業務を営むにあたって要となるを講義していただきました。
さらに、気を付けるべき点も再法律です。不動産法務のエキスパートである鈴木弁護士

確認することができ、改めて適正業務、トラブルを起こさからは、多くの実務に携わっているからこその視点、争いないための契約書作成の重大さを学んだ有意義な研修になった後の視点があるからこその、参考になる数々のでした。

予防ポイントを惜しみなく講義していただきました。契約書を作成する段階で、想定しうるリ
スクを洗い出し、その対策をしっかり特約として盛り込んでおくことの重要性を改めて痛感できる内容でした。
また、定期賃貸借契約を有効に活用する方法や、債権法改正に伴う連帯保証人に関する取扱いなど、有益な情報が満載でした。
後半の講師である川村弁護士からは、実20名が参加したステップアップトレーニング

前半の講師、鈴木弁護士による講義

REPORT

新潟県本部

第６回ラビットカップU-12（12歳以下）
フットサル大会を開催

令和２年２月２日（日）、新潟市中央区にある新潟市体育館にて、新潟県本部主催の第６回ラビットカップ U-12
（12歳以下）フットサル大会を開催しました。

４位：ブルーウィング（新潟市秋葉区）
優勝、準優勝、３位の３チームには表彰状と記念品を、
また、参加した全チームにソックス等の記念品を贈呈しま

今回で６回目となる本大会は、県内の16チームが参加。
４ブロックに分かれてリーグ戦を行い、各ブロックの上位２チームが決勝トーナメントへ進出しました。

した。
今回も新潟日報社が取材に訪れ、早速翌日の新潟日報朝刊に本大会の記事が掲載されました。

どの試合も白熱した展開を見せ、高度なプレイテクニックが光るチームもあれば、声を掛け合いチーム
ワークによって１点を勝ち取るチームなど、新潟県内のレベルの高さと熱量を感じました。
大会の結果は以下のとおりです。
優勝：ジェス新潟東（新潟市東区）
準優勝：Bandai 12（新潟市中央区）
３位：巻サッカークラブ（新潟市西蒲区）

28 月刊不動産 ｜ 2020.7

決勝の様子

参加者全員で記念撮影

Initiate Member
都道府県

市区町村

北海道

亀田郡

株式会社 アールホーム

商号名称

函館市

CREA

札幌市

札幌ユニオン新管財

新入会員名簿［令和2年 5月］

都道府県

市区町村

商号名称

都道府県

市区町村

商号名称

東京都

港区

ＴＡＥパートナーズ 株式会社

大阪府

大阪市

株式会社 シーマネジメント

株式会社
株式会社

あきる野市

株式会社

大阪市

SHIPマネージメント 株式会社

江戸川区

株式会社 ＴＭハウジング

大阪市

株式会社

立花工業

新宅管理

余市郡

山本宅建登記事務所

世田谷区

株式会社 テイクワン・トラスト

大阪市

株式会社 ＺＥＲＯ

福島県

郡山市

株式会社

中野区

株式会社 Ｎａｋａｍｕｒａ．cｏｍｐａｎｙ

大阪市

株式会社

茨城県

石岡市

株式会社 キャピタルトラスト

渋谷区

ｎａｖｙトラスト 株式会社

大阪市

株式会社 Ｔ．
Ｒ．
Ｄ

潮来市

株式会社

田崎技術

八王子市

保科プランニング

大阪市

株式会社 ＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ ＣＬＯＵＤ

結設計

栃木県

群馬県
埼玉県

つくば市

株式会社

港区

株式会社

大阪市

株式会社

東和商務

株式会社 エスラボ

豊島区

株式会社 ミライク

東大阪市

株式会社

西田技建

宇都宮市

株式会社 タクチマン

調布市

株式会社 メディエイトシップ

大阪市

株式会社 日本住宅研究所

渋川市

株式会社 アークスプラン

台東区

株式会社 Ｌ
ｉ
ｂｅ
ｒ
ｄｏＭ

大阪市

株式会社 ハウズーム

所沢市

株式会社 ＡＸＩＳ

新宿区

株式会社 Ｌ
ｉ
ｂｅ
ｒ
ｏ

大阪市

バリュークリエイト 株式会社

座間市

株式会社 アーキフィオーレ

大阪市

Ｆｕｔｕｒｅ．
Ｓｔａｃｋ．
Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ 株式会社

神奈川県

みなと総合不動産

さいたま市

株式会社 イノウエ企画

さいたま市

キューボーイ住宅情報システム

横浜市

株式会社 ＥＯＮ

堺市

株式会社 Ｌｉｆｅ Ｌａｂ

有限会社 ケイテック

横浜市

ｕｃｈ
ｉ
ｎｏ 株式会社

八尾市

リノライフ八尾

越谷市

有限会社

昌永土地建物横浜市

Ｍｓエンタープライズ 株式会社

富田林市

株式会社 ｒ
ｅ
ｉ
ｒ
ｕ

吉川市

スタイル然

株式会社

川崎市

株式会社 オオモリ

川西市

株式会社

株式会社 トップアシスト

横浜市

株式会社 おが和本舗

神戸市

株式会社 イングレイヴ

フューランド

相模原市

株式会社

西宮市

株式会社

さいたま市
鴻巣市

兵庫県

SumikA

池下組

楠商事

リカコーポレーション 合同会社

横浜市

株式会社 フォームテック

神戸市

株式会社 Ｆ
ｉ
ｒ
ｓｔＬ
ｉ
ｇｈｔ

川越市

株式会社 リノベプラス

横浜市

Ｌ
ｉ
ｆ
ｉ
ｔ 株式会社神戸市

株式会社 Ｌ
ｉ
ｂｅ
ｒ
ｔ
ｙＲｏｏｍ

船橋市

株式会社 エージェンシー

川崎市

株式会社 ラビット

高砂市

Lｏｏｋハウジング

東金市

株式会社 エムビレッジ

富山県

高岡市

株式会社 さくら不動産ギャラリー

和歌山県

有田郡

合同会社 赤山事務所ＦＰ・相続・不動産

富山市

野村建設

株式会社

岡山県

津山市

有限会社

北佐久郡

株式会社

サンファインド

広島県

広島市

株式会社 ＳＫＣ

広島市

株式会社

庄原市

株式会社 プランニングケイ

さいたま市

東京都

田村工務店

下都賀郡

所沢市

千葉県

松浦工務店

市川市

株式会社

千葉市

ビンテージリアルエステート 株式会社

功樹建設
長野県

町田市

有限会社 アイランドエステート

静岡県

三島市

コネクト

千代田区

株式会社 アステリズモ

愛知県

名古屋市

ＪＥＭスクエア不動産

千代田区

株式会社
香川県

小椋創建

福祉スタジオ

綾歌郡

安部不動産販売

丸亀市

マサキ工業

松山市

株式会社

伊予市

未来エナジー株式会社 Ｓ．
Ｏ．Ｗ．プロパティソリューションズ

名古屋市

株式会社 ストーン

港区

株式会社 エスコア

名古屋市

ミサカ不動産江東区

株式会社 ＮＴコーポレーション

滋賀県

大津市

合同会社

千代田区

株式会社 エムオー不動産

京都府

京都市

株式会社 ブレイブ

墨田区

株式会社 エルヴァス

大阪府

大阪市

株式会社 ＲＮＥ

港区

オールド 合同会社

堺市

株式会社 アクト福岡市

株式会社 アットオフィス

墨田区

株式会社 ＯＺ

大阪市

株式会社

旭川

福岡市

おおつか不動産

千代田区

霞ヶ関アセットマネジメント 株式会社

大阪市

株式会社

明日香

北九州市

ＯＮＩＰＲＯ株式会社

武蔵野市

香月設計企画株式会社

宅三屋不動産

愛媛県

福岡県

有限会社
賃貸不動産研究所
合同会社

北九州市 Ｉ ａｍ Ｈｏｍｅ

Ｋｉｍａｔａ Ｐｌ
ａｎｎ
ｉ
ｎｇ Ｏｆ
ｆ
ｉ
ｃｅ

堺市

株式会社 エージェント

北九州市

株式会社

港区

株式会社 ｇｌａｍ

大東市

エスクロ・ジャパン 株式会社

北九州市

有限会社 かなざわ

町田市

グローバルトレードストラテジー 合同会社

富田林市

株式会社 ＳＫ ＨＯＵＳＥ

大野城市

ＴＳリアルエステート 株式会社

大田区

ケイエム不動産鑑定企画

大阪市

ＦＪＣ不動産福岡市

合同会社 Ｄesign ー a

千代田区

株式会社 ケイ・リアルエステート

池田市

Ｏｕｃｈ
ｉ−ｙａ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ａｇｅｎｔ

福岡市

ニコニコ不動産

渋谷区

Ｃｏｇｅｎｔ Ｆｕｄｏｓａｎ Ｒｅａｌｔｙ 株式会社

大阪市

株式会社 大谷不動産鑑定士事務所

久留米市

福岡エステートサポート

渋谷区

株式会社 ＣＳホーム

大阪市

叶不動産

株式会社

久留米市

マルゼングループ協同組合

豊島区

株式会社 ジャストリアルティ

大阪市

株式会社 グロース

福岡市

株式会社

新宿区

株式会社 スタートナウ

大阪市

株式会社 グローバルパートナーズ大源

長崎県

長崎市

株式会社 トリプルエイト

墨田区

ステイゴールド 株式会社

茨木市

株式会社 ＫＳＲ

熊本県

熊本市

株式会社

板橋区

有限会社 スペランツァ

大阪市

株式会社 ココステート

熊本市

神明

世田谷区

株式会社 相続不動産コンシェルジュ

堺市

株式会社

大分市

株式会社 リッツハウス

株式会社

酒井工務店

大分県

光季コーポレーション

サンワイーテック株式会社

2020.7 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

街の防災と魅力向上へ

改正都市再生特措法が成立

イプが７万3,797円で前回調査（2019年９月１日時点）
比0.48％プラスとなった。
１LDK〜２DKタイプは10万9,600円で同0.19％プラス。
２LDK〜３DKタイプは13万6,863円で同0.20％プラス。マンションは2016年９月以降

参議院本会議で６月３日、「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律」（改正都市再生特措法）が賛
成多数により可決、成立した。原則として、公布から３カ月以内に施行される。

すべてのタイプでプラスとなった。ただ上昇幅は抑えられ、実態は横ばい傾向が続いている。
アパートの平均成約賃料は、
１K〜１DKタイプで６万4,103円で同0.52％プラス。
２DKタイプが８万7,151円で同改正法は、「防災・減災」と「都市の魅力向上」の２

同0.25％プラスといずれも上昇した。
アパートについて分野について、制度の創設や見直しを図るもの。防災は、上限、下限ともいずれのタイプも上昇したが、特に１については、災害リスクの高いエリアにおいて、開発を

K〜１DKタイプの下限で上昇が目立った。

抑制し既存の住宅等の移転を促す。
また都市の魅力向上のためには、国土交通省が推●移動が少ない

進する街づくりコンセプト「居心地が良く歩きたくなるま

この横ばい傾向については、理由がある。
とにかく、ちなか」の実現を目指す。地域の特定エリアを「滞在快必要最小限の移動、引っ越しにとどまり、継続更新が多

適性等向上区域」とし、自動車中心から歩行者中心のいということだ。昨年10月に消費増税が行われ、出費がまちづくりへと転換するため、予算や税制、金融面など多くなっていることに加え、景気そのものが下降曲線をで支援措置を設ける。

描くようになった。そこに、今回の新型コロナウイルス感

なお同改正法には、地方自治体の財政状況に配慮

染症が襲来。就職、進学、異動などでどうしても動かなして国が財政支援で移転事業を後押しすることや、都ければならないという人以外は動きが鈍くなった。実際

市の魅力向上のための開発で対象区域に住む低所得に、繁忙期だった今春の客の動きは少なくなっていると者等が不利益を被らないよう支援することなどの附帯いう。

決議がなされている。

横ばい傾向続く

東京圏 コロナの影響で客足鈍る
住宅新報家賃調査●新型コロナの影響は限定的
新型コロナウイルスの影響としては、「来店客がゼロとなり、毎日開店休業状態。学生の問い合わせ自体はあるので、今後の営業再開に期待」（都営新宿線菊川駅）。
「駅前に人通りがない。転勤ニーズもほとんど動き

住宅新報が年２回実施している４大都市圏家賃調
査がまとまった。
東京圏のマンションの平均成約賃料はワンルームタ

30 月刊不動産 ｜ 2020.7がない。見通しは厳しく、パートにも辞めてもらった」（同大島駅）と、やはり厳しい声が聞こえてくる。
また、「既に入居している人から家賃を少し下げてほしいとの相談

が５件以上あった」（JR山手線品川駅）。家賃について立たされている会社もあるが、今ある武器を駆使して、は、家賃保証会社の存在などもあり、「影響はない」（西新しい事 業 方 法を模 索している会 社もある。
この「 新武新宿線鷺ノ宮駅ほか多数）が、この状態が長引けばしい日常」にどう対応して、ユーザー、オーナーとウィン

家賃交渉を行うケースも増えていくだろう。

ウィンになれるか、それは各 社の取り組み方にかかっ

それでも、「新しい日常」にいや応なく対応している業ている。

者の声がある。
「数件は、住宅確保給付金の必要書類を書いた」（西武池袋線江古田駅）。
「従来は、IT重説のニーズはあまりなかったが、今回のコロナ以降、地方在住者からのニーズがあった」（東京メトロ丸ノ内線新新駅開業

虎ノ門ヒルズ、駅とまちづくり一体化
赤羽国交大臣が視察

高円寺駅）。
「付近の大学への入学客は例年どおり。
しかし、
コロナの影響で、入構禁止となり、学生も実家に

赤羽一嘉国土交通大臣は６月５日、虎ノ門ヒルズビジ

帰るに帰れず、
ネット授業らしい。そのせいか、
ネット環

ネスタワーと東京メトロ日比谷線虎ノ門ヒルズ駅を視察

境の整備などの問い合わせも増えた」（JR常磐線北千した。虎ノ門ヒルズ駅は、日比谷線の56年ぶりの新駅と住駅）。

して６月６日に開業。視察を終えて記者会見に応じた赤IT重説やVR内見などの対応については、
「オンライ

羽大臣は、
「まちづくりと新駅が一体となっている。国会

ン内見については元々扱っていたが、ニーズが大幅にでも都市のあり方として一つのテーマになっているが、増えた」（JR京浜東北線東神奈川駅）。
「IT重説の利

正にそれを体現している」と述べた。虎ノ門ヒルズは、道用者は新型コロナの影響よりも遠方の人が多い」（JR

路や駅などとまちづくりが一体となった再開発として森

総武線千葉駅ほか）。
「これからはVRも入れてみたい。

ビルなどが手掛けている事業。

IT重説はやっている」（田園都市線溝の口駅）と、既にIT重説を行っている業者は多いようだ。
緊急事態宣言が解除されても、「新しい日常」は続く。今回、調査した不動産会社を見ると、確かに苦境に虎ノ門ヒルズビジネスタワーには、湾岸エリアからのBRT（バス高速輸送システム）の発着所があり、地下鉄
と共に交通結節点としての役割が期待されている。
（『住宅新報』2020年６月９日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2020年7月号

令和2年7月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

重要

全日ステップアップトレーニング

ｅラーニングで改正民法を学ぼう！
ラビーネットログイン

検索

ラビーネットのID・パスワードでログイン！

MONTHLY
REAL ESTATE

いつでも、
どこでも学べる「ｅラーニング」。スキルアップはラビーネットから！

JULY

2020

7
発行人

限定
会員
無料

第１章
第２章
第３章
第４章
第５章
第６章

民法の債権法改正の概要
民法改正が売買実務に与える影響の概要
手付解除
危険負担
契約不適合責任（瑕疵担保責任）
債務不履行[賃貸編] 民法改正が賃貸実務に及ぼす影響
第１部
第２部

民法の債権法改正の概要
第１章 債権法改正総論
第２章 改正法の施行日（適用対象の契約）
民法改正が賃貸実務に与える影響
第１章 賃貸建物の一部滅失等による賃料減額
第２章 敷金（保証金）
第３章 修繕
第４章 原状回復第５章 不動産賃貸借と保証人※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。新規加入、ID不明の場合は所属のサブセンターまたは所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2020（令和2）年7月15日（毎月1回15日発行） 第48巻第7号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）[売買編] 民法改正が売買実務に及ぼす影響

原嶋 和利

ｅラーニングContents【 民法改正解説編】