平成 25 年度に終了した研究開発【運営費交付金による研究開発】

６）住宅・都市研究グループ
６）－１

住宅価値の長期的な維持・向上のためのマネジメント技術に関する研究【個別重点】

Study on the Management Technology for Long-Term Preservation and Improvementof Housing Value（研究期間平成 23～25 年度）

住宅・都市研究グループ

米野史健

加藤真司

樋野公宏

Dept. of Housing and Urban Planning

Fumitake Meno

Masashi Kato

Kimihiro Hino

The aim of this study is to examine the management technology for long-term preservation and improvement of the value of urban
housing. On sub-theme 1, we collected cases of repair and improvement works on rental apartments and described ways ofimplementation in partnership with owners and tenants. On sub-theme 2, we investigated cases of infill reforms and skelton
improvement of condominiums and examined the process of decision making and adjustment between owners’ association andresidents. From all this information, we classified basic knowledge of management technology for improvement of existing system.
［研究結果］［研究目的及び経過］
我が国では少子高齢化と人口減少が進み、また価値

１）サブテーマ１：賃貸共同住宅の管理者と住まい手の観や世帯構成の変化等によって住まい方はますます多様協働による、住宅特性を活かしたマネジメント高度化技化する傾向にあり、今後は住宅の選別化が進むことが予術の開発想される。住まい手にとって長く快適に住むことができ賃貸共同住宅の住宅価値に関する居住者（賃借人）及る、住まい手の入れ替わりにあわせて住宅も改修が容易

び所有者・管理者（賃貸人）双方の捉え方・評価項目等であるなど、住宅の利用価値に基づいた評価が重要になを、実務者や学識者へのインタビュー調査、都内の賃貸ると考えられる。

共同住宅居住者へのアンケート調査より把握・分析した。

本研究は、このように社会経済状況が変化し、居住ニまた、賃貸共同住宅の修繕・改修（性能向上を含む）のーズも多様化する中で、持続可能で魅力的な都市居住を実態と、管理者と住まい手による管理区分や原状回復の継続し、住宅価値の長期的な維持・向上を実現するため取り決めなどに関して、既往文献の収集と、住宅管理者の都市住宅のマネジメント高度化技術を開発し、新たな等へのインタビュー調査より整理・分析した。
住まい手の意向反映を導入した事例として、都市機仕組みの提案、現行法令、基規準類の改善提案に必要な基礎資料を得ることを目的として実施した。

構(UR)の賃貸住宅に着目し、DIY 住宅、PetitDIY 住宅等［研究内容］の事業の概要、対象団地及び住戸プラン、契約状況、都市住宅の一般的な形態となっている共同住宅（賃貸DIY 実施状況等の調査を行った。また、フリープラン賃及び区分所有）を対象に、以下の研究項目を実施する。

貸、カスタマイズ・リフォームの試行等、住まい手の意

これにより、住まい手の居住・利用の視点を中心とした向反映を取り入れた UR の過去の事業制度との比較、変住宅価値を適正に評価し、住宅への改修投資を促すこと遷整理を行った。

で、住宅価値を長期的に維持・向上させるための合理的UR 等の公的な事例の他、民間の取組も含めて既往文なマネジメント技術の開発及び関連法令、基規準類の整献や不動産情報等を基に収集し、居住者実施型の住戸改備・改善提案に必要な基礎資料の整理を行う。

修・カスタマイズの事例シートとしてとりまとめた。こ

１）賃貸共同住宅の管理者と住まい手の協働による、住れらを含む住戸改修事例の年代毎の特徴や取組が行われ宅特性を活かしたマネジメント高度化技術の開発た社会的背景、及び改修を実現する仕組みや技術の動向

２）区分所有共同住宅の機能・性能向上を円滑に実現すについて、体系的に整理した。
以上を踏まえて、住宅価値を維持・向上する改修のるためのマネジメント高度化技術の開発
３）住宅価値の長期的な維持・向上型マネジメント推進

目的と取組内容について、オーナー・居住者双方の観点のための制度改善・誘導方策立案に向けた基礎資料整理から整理し、マネジメントのあり方を検討した。

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平成 25 年度に終了した研究開発【運営費交付金による研究開発】
性能向上

改修の目的

２）サブテーマ２：区分所有共同住宅の機能・性能向上

劣化修繕

を円滑に実現するためのマネジメント高度化技術の開発

取組みの内容建物の長期活用・現行基準対応を目指した大規模な改修・改善

区分所有マンションにおける住宅価値の捉え方・評価項目等を、既往文献の収集・整理、実務者や学識者への入居者による可変を想定した住棟における居住者実施の間取り等の変更の支援
住宅管理者による新たなデザインの住戸への改修・提供

インタビュー調査、都内の区分所有マンション所有者（居住者）へのアンケート調査より把握、分析した。
住戸及び住棟の機能更新・性能向上のために実施さ入居者自らによる入居時のカスタマイズ等の支援れる改修に関して、住戸専有部のリフォームを契機としシェアハウス等の新たな居住スタイルの導入

た共用部改変の取組、及び共用部改変を契機とした住戸

性能向上a（法令対応）

性能向上b

機能対応

建物の基礎的な性能の確保（主に住棟）
現居住者の満足度の向上（主に住戸）
合意・ニーズ等の状況の踏まえ、適宜対応

新規居住者にとっての魅力付け

住棟・団地・地域の付加価値上昇に向けた他
用途・他機能の導入

専有部リフォームの取組を収集し、事例シートとしてとりまとめるとともに、専有部分と共用部分の取り合いに図1

係る技術的対応方策及び実施手順の実態と課題を整理し賃貸共同住宅の改修目的と取組内容た。これらの事例のうち特徴的なものを対象にケーススタディを実施し、過去の理事会記録、建物修繕記録、理事会役員へのインタビュー調査等を基にして、改修工事等の意志決定を含めた計画・実施プロセス、費用負担、管理規約・細則上の規定等の調査と整理を行った。
このような住戸改修とあわせた共用部分改変や性能向上を伴う共用部改修に関する、規約・細則等における規定や課題の認識について、居住者へのＷＥＢアンケートとリフォーム事業者への質問紙アンケートを実施した。
以上を踏まえて、共同住宅の領域と建物構成要素を分解して捉える考え方を検討し、改修実施の際に専有部分

図2

改修を考える上での建物構成要素の分解と共用部分の取り合いに関する適切なマネジメントを検討する枠組みを構築した。この枠組みを用いて改修工事の項目と対象となる建物構成要素の関係を整理した上で、合意形成の課題を整理した。あわせて、区分所有共同建物の仕様・設備等の変遷を踏まえて建築年代別の一般的モデルを整理した上で、各モデルで想定される改修実施の方向性と必要となるマネジメントの内容を整理した。
３）サブテーマ３：住宅価値の長期的な維持・向上型マネジメント推進のための制度改善・誘導方策立案に向けた基礎資料整理
中高層 RC 造の共同住宅ストックに関する設備機器及図3

建物構成要素と改修工事内容の関係

図4

改修工事項目と管理組合の合意形成

び配管を中心とした維持管理・更新に関し、現状の法規制や規基準類の一層の整備に向けた課題整理等を行った。
賃貸共同住宅の住戸・住棟・団地の各レベルで行われる改修に関して、改修のメニューと実施主体の関係を整理した上で、目標の設定と計画の検討、効果の判断等のマネジメントの評価方法についてとりまとめた。
区分所有共同住宅の住戸・住棟・団地の各レベルで行われる改修に関して、改修内容の検討や費用対効果の判断、関係主体間の合意形成などを含むマネジメント全般の取り組み方を構造的に整理した上で、改修工事のタイプ毎にマネジメントが必要な項目を整理した。

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