540C

610C

470D

2,550C1,650C470D
1,570C

275D
560C

1,620C2,160C2,210C

620C

510C
320D

2,390C2,240C

1,560C

2,100C

1,730C2,310C

路線価でひもとく街 の 歴史
610C

1,380C1,550C

1,510C

1,410C第 38 回 「岡山県岡山市」
1,130C

1,200C370D

1,500C400D

1,150C

1,090C

970C

1,080C

900C
870C

390D

400D
410D

390D

870C

255E

410D

420D
400D

400D
360D

420D

1,430C

340D スクエアまちづくり
水辺と街路の1km
320D
320D

360D

1,900C

600C

540C

490D

650C

1,500C

400D

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630C

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1,720C

570C2,600C

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500D

270D

275D

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870C

390D
410D
440D

岡山駅から駅前通り「桃太郎大通り」を岡山城に向年以降、明治 43 年（1910）に宇高連絡船が開通するかって歩くと、市街を南北に貫く西川緑道公園の緑がまではこちらが高松行き連絡船の発着港だった。水深目に入る（図 1）。慶長年間に開削された農業用水の両の制約はあるが京橋発着の航路もあった。

連載
路線価でひもとく街の歴史岸を公園化したものだ。この水路が城下町の外縁であ京橋の北側河岸には魚市場もあった。その他様々なる。さらに進むと「柳川ロータリー」にあたる。交差

物資の集積地だった京橋を中心に経済が発展した。鉄する幅 36m 道路は岡山城の外堀があった道だ。明治時

道が開通する前、明治 18 年（1885）の岡山県統計書

代に堀を埋め立て水路にしたが、その両岸の道に柳並によれば最高地価の場所は「西大寺町」である。西大木があったことにちなみ柳川筋という。今は水路の代寺町とは、西国街道を区切って付けられた町名の 1 つ

わりに路面電車の線路が走る。岡山城は旭川を背にしで、京橋を渡って橋本町の次の両側町である。西大寺て片側に構築された梯郭式の城郭で、要するに柳川筋町の次が栄町で下之町、中之町、上之町と続く。大正と旭川に囲まれた部分が岡山城の総体である。城内を15 年（1926）の大蔵省土地賃貸価格調査事業報告書

西国街道が貫き、その沿道には商家が軒を並べていた。

においても最高価格は西大寺町だったことから、明治

ていかく大正を通じて街の中心だったと見受けられる。

京橋の舟運と西大寺町

岡山で初めての銀行は京橋の河岸にでき、その後西大寺町に移転した。旧岡山藩士が中心となって旗揚げ街道と舟運の時代、城下町の玄関口は京橋だった。

した第二十二国立銀行である。明治 10 年（1877）11

京橋のたもとに川湊があって旭川舟運の高瀬舟が行き月、その名の通り船着場で栄えた船着町で開業した。

交っていた。岡山の内港が京橋とすれば外港は京橋か国立銀行制度の満了後に二十二銀行となる。西大寺町

ら 8km ほど下流の三蟠港である。明治 36 年（1903）には明治 36 年（1903）に移転した。二十二銀行は地さんばん

元初かつ県下最大の銀行で岡山県の金庫（指定金融機
図 1 西川緑道公園

関制度の前身）も務めていた。ところが日清戦争後の不況で経営悪化し、明治 34 年（1901）、今のみずほ銀行の統合前 3 行のうち富士銀行の前身である安田銀行の傘下に入る。大正 12 年（1923）には安田銀行に吸収合併された。なお県外進出行で最も早いものは大阪に本店があった加島銀行である。明治 26 年（1893）の進出で岡山市の金庫を務めていた。後に三菱銀行岡山支店となる。
現在、岡山県を地盤とする地方銀行は中国銀行である。戦前の一県一行主義を背景とした銀行で昭和 5 年（1930）の設立。数ある前身行で最も古いものは、現（出所）令和 5 年 3 月 13 日に筆者撮影（図 3～4 も同じ）

68

ファイナンス2023 Apr.

在の高梁市で明治 11 年（1878）12 月に設立された

路線価でひもとく街の歴史

図 2 市街図

奉還町
商店街（出所）筆者作成

街道筋
県
庁
跡

住友跡

岡山駅前商店街
岡山会館

旧ﾀﾞｲｴｰ

桃太郎大通り髙島屋

22→安田→富士跡

西川
緑道
公園

ﾀﾞｲｴｰ
→OPA跡

ﾀﾞｲｴｰ↓
Topos跡ｸﾚﾄﾞ
岡山

ハレまち通りイオンモール
岡山

ビブ
レ
跡

市
役
所筋

下石井公園

柳川筋

あくら通り

三和跡 上
加島 之
銀行跡 町

長崎屋跡
イズミ↓
LOTZ跡
バ 天
ス 満
タ 屋ーミ
ナル

水路跡

岡山城

日銀

中之町

中国
県庁通り

下之町
栄町

路面電車

県庁

旧日銀
城
下筋

ﾊﾚﾐﾗｲ
千日前

京橋

橋本町

とく街の歴史

西大寺町旭川

連載 路線価でひも岡山児島線

市
民会館

ｼﾝﾌｫﾆｰホール
山口↓

22↓
安田跡

ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ 跡
杜の街ｸﾞﾚｰｽ農工↓
勧銀跡

15→三井跡

鴻池↓
三和跡

後
楽園

船
着
町
22跡

市役所

第八十六国立銀行である。

収。さらに昭和 5 年（1930）12 月には津山市に本店

中国銀行の母体は大正 8 年（1919）9 月に倉敷銀を構え県北の美作地域を地盤としていた山陽銀行と合行、鴨方倉庫銀行、倉敷商業銀行、茶屋町銀行、天満併して中国銀行となった。本店は昭和 2 年（1927）

屋銀行および日笠銀行の 6 行が合併して新設した第一に新築した第一合同銀行の本店を引き継ぎ、新銀行の合同銀行である。6 行はいずれも岡山市以外に本店が初代頭取も大原孫三郎が務めた。

あったが、県域の銀行を志向していたことから合併後

明治 45 年（1912）、岡山駅前と京橋の間に路面電の本店は岡山市に置いた。初代頭取は倉敷銀行の 2 代車が開通。明治後期以降の銀行の行舎は、鉄路と水路頭取で、倉敷紡績や大原美術館のオーナーで知られるのターミナルの中間点を中心に電車通りに集まった。

大原孫三郎だ。全国に比べ一足早い広域統合には、二十二銀行が安田系列になり地元資本の大手行が無く図 3 旧日本銀行岡山支店（現・ルネスホール）なってしまった背景があった。大阪に本店を構える進出行の攻勢も目立っていた。こうした進出行は岡山で集めた預金を大阪はじめ大都市で運用していた。
大正 10 年（1921）に岡山県、大正 13 年（1924）に岡山市の金庫を二十二銀行および加島銀行に代わって受託する。大正 12 年には預金量で二十二銀行を追い越しており、名実ともに岡山県および県都の地域一番行となった。大正 9 年（1920）に八十六銀行を吸ファイナンス

2023 Apr.

69

例えば大阪本店の鴻池銀行が明治 34 年（1901）、山隣接するバスターミナルは昭和 24 年（1949）の開業。

口銀行は明治 43 年（1910）に岡山支店を出店した。

現在は本店の東隣だが、当初は増築前の本店の北隣つ両行は合併して三和銀行となる。二十二銀行は大正 8まり現店舗の北側にあった。大阪の阪急百貨店のよう年（1919）に移転してきた。に鉄道駅に百貨店を併設するケースはあったが、百貨建物が現存する旧日本銀行岡山支店は大正 11 年

店にバスターミナルを併設するケースは本邦初だ。

（1922）竣工（図 3）。正面 4 本のコリント式オーダー

下之町を中心に上之町、中之町から栄町、その南のと三角ペディメントが特長の古典主義建築で、本店別

千日前まで南北 1km に渡って岡山を代表する商店街館はじめ日銀行舎を多数手掛けた長野宇 平 治 の設計として賑わった。西大寺町を含め「表町」と称される。

う へい じだ。日銀が同じ通りの現在地に移転した昭和 62 年（1987）に改修され、「ルネスホール」となった。

下之町の賑わい
大正期までは西大寺町が岡山の中心地だったが、昭和に入ると駅に向かって中心が動いてゆく。

新幹線の開通と駅前の発展
さて、下之町が最高路線価地点だったのは昭和 36年までで、その翌年の昭和 37 年（1962）には「上石井岡山会館駅側通」に移った。
岡山会館は戦後復興の駅前開発の一環として、岡山連載
路線価でひもとく街の歴史

岡山駅の開業は明治 24 年（1891）3 月である。神

県や岡山市も出資する第三セクターの株式会社岡山会戸駅から西は私鉄「山陽鉄道」が整備していた。国鉄館が整備したビルである。昭和 36 年（1961）の竣工に移管されたのは明治 39 年（1906）である。

なのでその翌年に最高路線価地点が駅前に移動したこ

開通の次に鉄道優位のきっかけとなったのは明治とになる。当時は西日本随一のマンモスビルと呼ばれ43 年（1910）の宇高連絡船の開通である。高松駅にた。最高路線価地点は昭和 44 年（1969）に「駅前町向かう岡山側の連絡が三蟠港から宇野港に移った。京1 丁目花月堂前通り」となる。岡山会館の 1 筋裏手の橋を玄関とする舟運の地位が相対的に低くなるにつれ

岡山駅前商店街の入り口があるところだ。

駅前の中心性が高まった。

駅前の商業拠点性が高まったのは、
昭和 47 年（1972）

筆者の手元資料のうち、昭和で最も古い地価の記録の山陽新幹線の新大阪－岡山間の開通がきっかけであは昭和 35 年（1960）である。当時の最高路線価地点る。その翌年 5 月に岡山高島屋、2 年後の 8 月に駅前は「下之町かめや食品店東側通」だった。下之町には地下街の岡山一番街が開業した。そして昭和 50 年

地域一番店の天満屋百貨店の本店がある。天満屋は文（1975）、最高路線価地点が桃太郎通りを挟んで北側

政 12 年（1829）に伊原木茂兵衛が現在の岡山市東区から高島屋のある南側、「本町土井原ビル駅前通り」

西 大 寺に旗 揚げした小間 物 店 が 源 流 だ。大 正 元 年に移った。昭和 53 年（1978）11 月には岡山会館の（1912）に岡山市に支店を開設。場所は現在地（下之東に地上 7 階建の再開発ビル「ドレミの街」が竣工。

町）の北側の中之町だった。大正 14 年（1925）、現在核店舗としてダイエー岡山店が開店した。平成 17 年

地に洋風木造 3 階建の百貨店を新築し、本店を移した。

（2005）に撤退し現在は ICOTNICOT になっている。

図 4 イオンモール岡山

イ コ ッ ト ニ コ ッ ト

ダイエーは柳川店、駅前店に続く岡山市内 3 店舗目だった。昭和 54 年（1979）には、ニチイおよびビブレの岡山店が開店した。いずれも同じ会社の別業態であり、その後岡山ビブレの A 館と B 館になる。ビブレザップ

開店の翌年にはダイエー駅前店が若者向けの ZAP に業態転換。その後 OPA に転換するなど駅前は次第に若者向けの街のようになってきた。
以来、現在に至るまで駅前が最高路線価地点である
が、この 10 年で岡山の商業勢力図は大きく変わった。

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ファイナンス2023 Apr.

路線価でひもとく街の歴史

最大の要因が平成 26 年（2014）12 月にオープンし棟が並びその間は大屋根で覆われた千日前スクエアでたイオンモール岡山である（図 4）。地上 8 階、地下 2繋がれる。市民会館の後継となるホールは岡山芸術創階の都市型モールで、それまでは主に郊外に出店して造劇場「ハレノワ」といい、1,753 席を備えた「大劇いたイオンモールにとって初めての駅前立地だった。

場」の他 3 つの劇場を擁する。シンフォニーホールが商業施設面積 92,000m の巨艦店で市街図（図 1）のクラシックコンサートに強みを持つのに対し、ハレノシルエットからもその大きさが見て取れる。一時代をワは舞台芸術やミュージカルでの活用が想定されてい築いたダイエー、ビブレ、OPA は既になく、駅前のる。今年 2 月に竣工済みで 9 月にグランドオープンの顔触れが変わった。人の流れもイオンモールに吸引さ予定だ。20 階建の高層棟は 7 階までオフィス床、8 階れる形で大きく変わった。それまでも駅前が一大商業以上が分譲マンションとなる。

2集積地だったが、その傾向が一層強まった。

岡山のまちづくりの原点に立ち返ると、平成 7 年（1995）に岡山商工会議所が出版した「人と緑の都心町の商業集積は劣勢を余儀なくされる。アーケードの1km スクエア構想」に行き着く。桃太郎大通り、市南側や西大寺町はシャッターを閉めたままの店も増え役所筋、城下筋、岡山児島線に囲まれた地域を 1kmてきた。ハイクラス需要はともかく若者やファミリー四方の正方形に見立て、4 つの角に拠点を設け賑わい層の流出が目立ち、昨年（令和 4 年）は天満屋向かいの核とするとともに、この内側の居住機能を充実させの岡山 LOTS が閉店した。昭和 44 年（1969）に開店る構想だ。その後何度か提言が出され直近は令和 3 年したイズミ岡山店が前身で、昭和 50 年（1975）の移の『日本一住みたい「ウェルビーイングな都市」おか転に伴いファッションビルの fitz になった。平成 12

やまへ』だが、1km スクエアの基本は一貫している。

年（2000）に天満屋が出資しロッツとなっていた。

地元百貨店がまちづくりに一役買っていることも目

ロ ッ ツフィッツ

ま ち

とく街の歴史を見張る。天満屋はアーケード商店街の空き店舗を自

人と緑の都心 1km スクエア構想

連載 路線価でひも折からの郊外化とあいまって下之町を中心とする表店に組み込み、百貨店の別館として再生するなど賑わいの維持に尽力している。令和 4 年 3 月時点の岡山市

他方で再生の兆しもある。その基盤となるのが居住の大規模小売店舗一覧表をみると、店舗面積ベースで人口の増加だ。中心市街地「重点エリア」の人口は、天満屋グループが約半分。店舗面積の上位 10 店のう

平成 12 年（2000）を底に増加に転じ、令和 2 年 10 月

ち、5 位と 9 位に天満屋グループの GMS のハピータで 29,204 人となった。マンション住民を中心に 20 年ウンがある。郊外大型店の進出が地方百貨店の経営にで 4 割増えたことになる。新旧の住民が「住まう街」影響を及ぼすケースが多々見られるが、天満屋の場合として再生が進んだ。歩いて楽しい街として着眼されは早い時期から郊外大型店への多角化を進めてきた。

たのは街路だ。まずは冒頭紹介した西川緑道公園が縦平成 30 年（2018）、かつて川湊だった京橋のたも軸となる。これに交差する横軸が「ハレまち通り」だ。とに舟運が復活した。運航会社の岡山京橋クルーズは

令和 4 年 3 月、県庁通りのうち市役所筋から柳川筋ま天満屋と岡山市表町商店街連盟の共同出資で設立したでの約 600m の区間につけられた愛称である。元々2ものだ。瀬戸内国際芸術祭の開催期間には定期便を周車線だったが社会実験を経て1 車線に減幅され、代わ航して話題となった。50 余年ぶりに京橋港が復活しりに歩道が拡がった。駅前のイオンモールとクレド岡た形だ。岡山城を求心点とした舟運と街道の時代の街山を玄関口とする表町エリアを結ぶ導線の意味を持つ。の風景が、水辺と街路の再建とともに蘇りつつある。

表町は南北 1km のアーケードの南端に拠点施設を構え、南北の両端に集客装置を置く布陣とした。北はプロフィール

平成 3 年（1991）に竣工した再開発ビル「岡山シン大和総研主任研究員

フォニービル」である。ここには 2,000 席の大ホール

仙台市出身、1993 年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06 年）出向等を経て 2008 年から大和総研。近著に「公民連携パークマネジメン
ト：人を集め都市の価値を高める仕組み」（学芸出版社）を擁する岡山シンフォニーホールがある。南の再開発ビルが「ハレミライ千日前」である。ホール棟と高層

鈴木 文彦

ファイナンス2023 Apr.

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