「北米事業は今後最も重視する分野の1つCRE 起点型の物件ソーシングにも注力する」
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 竹内竜太社長に聞く

竹内 竜太
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国内外の年金、保険会社、銀行等の機関投資家や事業会社の資金を預かり、不動産投資運用を手掛けるダイヤモンド・リアルティ・マネジメント。国内では 2 つの私募リートに加え、数多くの私募ファンド・メザニンファンドを展開すると共に、米国でもグループ企業と連携し事業を強化している。サステナビリティを経営の主軸に置き、投資家から持続的に選ばれる運用会社を目指す竹内竜太社長に戦略を聞いた。

新社長就任の抱負を。

築するといった前向きな増床需要も多い。さらに、

竹内氏――2004 年の会社設立以来、初年度の好調企業による増床ニーズも見られ好不調が判断

預かり資産 79 億円からスタートし、現在、約 7500しにくい。したがって、売る側・買う側共に様子見ムー億円まで成長している。これまでに築いてきた投資ドで慎重になっている印象だ。とはいえ、依然とし家、マーケットからの信頼を引続き獲得し続けられて最大規模を誇り流動性も高いセクターであり、実る会社でありたい。国内不動産運用の黎明期から際に入札となると、果敢に応札する先が外資系を含約 20 年が経過し、業界の熟度は年々増しており、め多く見られる。全般的には投資家意欲は維持さ運用会社も増加するなか、弊社としては、親会社れ、むしろ高まっている。投資商品としての不動産である三菱商事グループの強みやバックボーンを十の魅力がより高く評価されているのではないか。日分活かしつつ、引続き他社との差別化や特色を意

本の証券化マーケットの透明性を含む熟度の向上識しながら投資家に対して魅力ある商品を提供してにより、海外投資家が参入しやすくなっており、アいきたい。

ジアではまず日本が選択される。インバウンド投資

売買マーケットについて。

家のさらなる参入は中長期的に見れば日本の不動竹内氏――全般的には、昨年上半期は売買が一産マーケット成長の観点で好ましいと思う。

時的に減速したが、下半期からはほぼコロナ前のこうした環境下での投資スタンスは？

状況まで回復した。ただ、アセット毎に賃借ニーズ

竹内氏――現在の AU M は約 7500 億円、そのうや売買ニーズが二極化しており、物流施設や住宅にち私募リートが 2 銘柄で約 3500 億円、メザニン対する投資ニーズが増えている。物流施設はもともファンドを含むクローズドエンドファンドが約 2900との EC の高まりに加えて、コロナによる巣ごもり需億円、北米ファンドが約 1100 億円だ。事業の代表要が後押ししている。住宅も安定感が評価され投格は私募リート（DR E A M プライベートリート投資法

資ニーズは高い。一方、ホテルや飲食中心の一部人（DPR））で、物流施設が全体の約 75％を占める。の商業施設は、各種制限の影響を比較的強く受け引き続き、DPR では、物流施設を中心に外部成長て、売買がやや停滞している。オフィスも、少し売と内部成長の両面で進める。内部成長ではテナン買が減速している印象だ。在宅勤務によりオフィストの入替え、レントグロースなどきめ細かく手掛け需要が縮小するとの見方がある一方で、新しい働きており、社内に物流リーシングの専属チームを作り、方への対応策としてオフィスをリモート併用に再構

大手物流会社とのネットワークを強化し、物流業界へのインサイダー化を図りながら、リートの価値をより高めていく。契約満了したテナントの入替えだけでなく、物流施設の余剰敷地を活用して増築・増棟することまで踏み込んで価値向上を図る取組
みの検討も始めている。その他 25％では、グループの強みを活かして、商業施設を中心に手掛ける。
商業施設の中でも、E C と競合せず、むしろ共存出●プロフィール

来るもの、具体的には、生活密着の近隣型商業施

資家のすそ野は確実に広がっており、現在では、設やブランドイメージを売る都市型商業施設、郊外年金基金、金融法人、リース会社、学校法人等か型では地域 1 番店の位置づけを獲得済の施設等をら参加頂いている。7 号ファンドは 160 億円規模で吟味して投資していく。

スタートしたが、次号ファンドでは 300 億円規模をホテル私募リートは？

計画している。過去の投資においてデフォルトの発

竹内氏――ホテルの個別運営では、コロナの各生はなく、投資候補物件への目利きや日々の緻密種制限で相応に影響を受けている。ただ、ホテルなモニタリングをべースとした確かなトラックレコー

私募リートが投資するホテルは、オペレーターがドがファンドへの信頼に繋がっている。長い運用実チェーン展開を手掛ける大手中心であることと、固績を経てボロワーとの信頼関係やネットワークを構定賃料をベースにしているので、投資家への配当水築しており、これが投資案件のソーシングを支えて準に極端な悪化は生じていない。なかなか先行きいる。

が見通せず、しばらくは辛抱の時期が続くが、ホテ北米市場への投資について。

ルの様なリテール直結のアセットは外部環境の影響

竹内氏――北米事業は今後最も重視する分野のを比較的受けやすく、ダウンサイドも早いが、回復1 つ。米国は世界最大の不動産市場規模に加え、も早い。今回のケースは原因が明確であり、ワクチ経済成長や人口増加も期待出来る先進国では数少ンの普及拡大で徐々に制限や不安が取り除かれれない成長市場。ここに現地の関連会社を通じて直ば、目に見える形で状況は回復すると考える。ホテ接リーチしながら運用事業を手掛けられるのが当社

ルが引続き魅力的な投資対象との当社の見方は変の強みだ。北米不動産市場ではインカムリターンのわらない。

みならず、経済成長に伴うレントグロースをベース

メザニン投資に対する需要は？にキャピタルリターンにも期待出来るため、腰を据竹内氏――投資家の需要はかなり多い。最新のえて取り組む。当社では住宅と物流施設への投資

7 号ファンドは昨年度でほぼ投資を完了したため、が多い。昨年度、都市部の住宅では賃料相場の一現在、次号ファンド検討に着手している。安定した時的な低下が見られ、インカムが落ち込んだ。逆リターンを志向する投資家に好評で、エクイティクッに今年に入ってからは、ワクチン普及を背景にマーションがありながら、比較的高いリターンが確保出

ケットは急速に回復、すでにコロナ前の水準を取り来ることから、投資しやすい商品になっている。投戻しており、この先の成長に期待出来る。とはいえ、1996 年 4 月 三 菱 商 事 ㈱入 社、2010 年 7 月 同 社 建設・ 設 備 ユ ニ ッ ト 不 動 産事 業 企 画 チ ー ム リ ー ダ ー、
2012 年 4 月 同社不動産金融事業ユニット 不動産ポート
フォリオチーム 総括マネージ ャ ー、2013 年 4 月 同 社
不動産アセットマネジメン
ト事業部 部長代行（兼）第一 チ ー ム リ ー ダ ー、2014
年 2 月 UBS Global AssetManagement（UK）Ltd. 出向（兼）MC Asset Management
Europe Limited、2015 年 9月 MC Asset Management
Europe Limited. Managing
Director & CEO（兼）欧州
三菱商事会社、2017 年 1 月
三菱商事㈱ 不動産事業本部 戦 略 企 画 室 長、2019 年 4月 同社複合都市開発グルー
プ CEO オフィス 部長 経営戦略ユニットマネージャー、
2021 年 4 月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱ 代表取締役社長（現任）。

不動産経済ファンドレビュー 2021.10.05

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CRE 起点型の物件ソーシングにも注力する」
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 竹内竜太社長に聞く

投資家の中にはアウトバウンド投資にまだハードル案を通じて、物件のオフバラや再開発等を促進すを感じている先も多い。北米投資を長く手掛ける投る。ここでも三菱商事のネットワークが活用できる。

資家は投資スキルを高める一方で、多くの投資家は今年度に入り社内に CR E 専属チームを発足させてなかなか海外投資に踏み出せない状況がある。当取組みを強化しているが、すでに具体的な実績が社としては、より丁寧な提案型の営業を通じて北米出始めている。三菱商事には物流やリテールその市場の魅力を皆様にご理解頂き、投資に繋げて頂ものを業とする部門があり、業界にインサイダー化きたいと考えている。今年度は、オンラインでの北している。彼らの知見やネットワークを活用して物米投資セミナーも予定している。

件のソーシングに立体感を出していきたい。

北米は商社系として差別化が図れる分野であ10

ESG の取り組みは？

り、今年度改めて北米事業の戦略を練り直して竹内氏――引続きサステナビリティを経営の主軸積極攻勢を仕掛ける。三菱商事は米国に 100％に置き先駆的に取り組みつつ、今後はステークホル出資のデベロッパーである Dia m o n d Re alty

ダー向けにより積極的な情報開示を進めたい。昨Investments,Inc.（DRI）を有しており、北米の運年度立ち上げたサステナビリティ委員会を中心に、用事業は DRI との連携で進める。DRI は 30 年前の運用中のファンドやその保有物件だけでなく、運用設立後、継続的に収益不動産を開発しており、竣会社としての取組みについても強化を図り、今後一工物件で約 160 物件、総開発額は 1 兆円を超える。

層高まるであろう E SG 投資ニーズに対して十分に応現在も全米で約 50 件の開発を同時並行で進めてえ得る体制の構築や商品の組成などを通じて、投いる。さらに、3 年前に現地運用会社 Dia m o n d

資家から持続的に選ばれる運用会社を目指したい。

Realty Management America Inc.(DRM)を設立、今後の見通しは？

現地での運用体制を強化した。今後は、DRI の開竹内氏――コロナに対しては短期的な姿勢と長発物件を基にコアファンドを組成したり、DRI の開期的な見通しの両面が必要と考える。短期的には発ポーションをシェアアウトして開発型ファンドを作

目下の各種制限で影響を受けるアセットに対して迅る等、グループ企業の強みを活かして特色ある商品速に適切な手を打っていく。長期的には、コロナを提供していきたい。

後に元に戻る変化と、今回、われわれが経験したリ商社系の強みは大きい。

モート勤務のように、これから定着して常態化する竹内氏――親会社のバックボーン、信用力は会

変化をいかに的確に見極めるかが重要で、その見社運営の根底に常に存在する。加えて、物件ソー極めを誤ると逆にリスクに繋がり得る。また、取組

シングにおけるグループ会社との連携の意義は大きみアセットの多様化を重要なテーマと位置付けて、い。国内不動産開発を手掛ける三菱商事都市開発

当社の強みが活かせる分野で新しいアセットクラスが開発する物件は当社の有力なパイプラインとなっを開拓したい。産業系アセットのうち、工場、研究ている。さらに、今年度からは CR E 起点型の物件所やデータセンター等は、三菱商事グループとしてソーシングにも注力する。顧客企業に対する遊休の幅広い産業との接地面積が活かせる領域であり、資産の利活用や拠点戦略に係るソリューション型提有力候補の 1 つとして考えている。