「商社系の強み活かし商品の差別化高める
北米市場はメザニンファンド組成に投資機会」
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 石綿恒社長に聞く

石綿 恒
8幅広いアセットクラスに対して国内では 2 つの私募リートを運用し、国内および北米では数多くの私募ファンド・メザニンファンド等を展開するダイヤモンド・リアルティ・マネジメント。
金利上昇の影響を受ける北米ではメザニンファンド組成に機会を見出す一方、DX や EX に積極的に取組むグループ会社の強みを活かした新たな商品組成を目指すなど、常に投資家に対して時流を捉えた投資機会を提供する。石綿恒社長に運用戦略および今後の見通しを聞いた。

新社長就任の抱負を。

リート投資法人（ DHR）の2本を運用する。
私募ファ

石綿氏――2004 年会社設立以来、19 年弱のンドでは、賃貸住宅のコアファンドやブリッジファ期間を経て運用資産残高は約 9000 億円まで成ンド、より高いリターンを狙いにいく開発系のファ長してきた。数多くの投資家、レンダーをはじめンドなど、投資家の様々なニーズに応えて組成をとする当社と接点のある方々のご支援あっての成している。リートとファンドの 2 軸でマーケットを長であり、まずは運用会社として引続き真摯なカバーし、着実な規模拡大を目指していく。

姿勢で皆様と向き合い、さらに信頼をいただけ物流・商業施設市場について。

る会社であり続けていきたい。

石綿氏――DPR のポートフォリオ全体の 70％

足元では多くの新たな私募リートが立ち上が以上を占める物流施設は、引続きテナント動向る等、国内の不動産運用会社間の競争もより一は堅調。だが大量の新規供給があり、これまで層厳しくなっているが、幅広いアセットクラスにのように最新施設を作れば直ちに埋まるという対して多様なプロダクト（私募リート・私募ファン状況からは若干変化してきた。これまでは建設

ド、エクイティ・メザニン、国内・米国）を提供

費の高騰を賃料増で賄ってきていたがさすがにできるのが当社の強み。親会社である三菱商事

限界。投資方針を大きく変える意向はなく引続およびそのグループ会社との連携や、幅広い産き優良物件の取得を続けていくが、このような業との接地面積を活用しながら、ユニークかつ環境下では立地や仕様に対する目利きがより重魅力のある新たな投資商品の開発にも積極的に要となる。運用物件を通じたテナントとのリレーチャレンジしていく。

ションに加えて社内に専門人材を配置するなど足元の運用状況と投資スタンスは？

リーシングスキルを活かした投資・運用でより高石綿氏――当社の運用資産残高は現在 9002いリターンを確保する。キャップレートは歴史的億円（私募リート 4030 億円、国内私募ファンド

低水準に達しており、投資の間尺に合うかといっ3149 億円、国内メザニンファンド 422 億円、北た判断も含めて投資機会を見極めたい。

米 1402 億円＝ 2023 年 6月末時点 )。私募リート

商業施設はネイバーフッド型を多く運用してでは物流施設・商業施設中心のDREAMプライベーおり、コロナ禍でも堅調に推移した。物流施設

トリート投資法人（DPR）と、ホテル等の宿泊特の利回りがタイトになる中で、相対的に商業施化型施設等を対象とする DREA M ホスピタリティ

設を取得する妙味が出ており、結果的に昨年は

DPR の取得額で商業施設が物流施設を上回った。デベロッパーとのリレーションの中でパイプラインも構築してきているので、しっかりと優良物件を取得していきたい。
ホテル私募リートは？
石綿氏――2020 年 3 月に立ち上げた DHR は、
コロナ禍の影響でここまで増資が叶わなかったが、固定賃料がメインの物件が多かったこと、●プロフィールると感じている。

またオペレーター各社に堅調な運営をしていた北米の投資市場について。

だいたことにより投資家への配当水準が想定か

石綿氏――2021 年から 22 年序盤のコロナ禍

ら大きく悪化することはなかった。足元では、後の活況を経て、昨年中盤からの政策金利上昇

ADR 及び RevPARも改善傾向にあり、いよいよマーの影響により、不動産マーケットにとっては難しケットの回復基調が強まってきているため、外い状況が継続している。一方でインフレは徐々部成長を視野に入れていきたい。に収束傾向に入っている中でファンダメンタルズ

マーケットの急回復に伴い物件価格も高くは引続き堅調で、いつ頃から利下げに切り替わなってきている。コロナ禍以前は固定賃料メイるかが流動性の観点からは最大のポイント。全ンで安定的な物件を中心にソーシングしてきたセクターで取引量が低下しているが、リーマン・が、コロナ禍を経て今後は変動要素が大きい契ショックの時と比べてセクターごとのダメージに約形態の案件が増えていくと思われる。
私募リー大きな差が生じている。賃貸住宅・物流施設な

トではあまり大きなボラティリティは許容しづら

どでは投資家が投資再開のタイミングを睨んでいが、物件の特性に応じて私募ファンドでの組いるような状況で、金利環境が改善すれば遠か成を検討する等、投資家との対話を重ねながら、らず流動性は改善されると思われるが、オフィ変動リスクと安定性を戦略的にアジャストさせてスは特にレンダーの貸出姿勢が極めてタイト。未いくことが必要になるだろう。

だディストレス狙いの買い手も本格的には動き出

メザニンファンドの足元需要は？

していない状況で相応の時間を要すると考える。

石綿氏――2011 年から取組みを始め、すで一方でデット環境を考慮するとメザニンファンに 10 年以上の実績がある。現在運用中の 8 号

ドの組成には投資機会があると見ている。当社

ファンドは約 200 億円規模で、計画中の 9 号ファが国内でメザニンファンドを開始した際と同様、ンドではそれ以上の規模を目指す。今まではハファンディングギャップが大きく拡大している。

イレバレッジで高いIRR を目論む外資系 AM 等か

すでに米国でのメザニンファンド組成実績もあらのニーズが中心だったが、それに加えて最近り、賃貸住宅・物流施設を中心に、さらに良いでは、シニアレンダーからの案件の持込みも増

オポチュニティを提供したい。

えており、積み上げてきた実績が評価されてい1997 年 4 月 三菱商事㈱入社。2013 年 4 月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱ファンド企画部長。2015年 1 月 同 社 取 締 役、 投 資
運 用 本 部 長。2017 年 4 月
三菱商事㈱不動産事業本部、北米不動産開発部チームリーダー。2019 年 9 月 DiamondRealty Investments, Inc.
(D allas) Senior VicePresident。2019 年 11 月 同社 Chief Operating Officer。
2023 年 4 月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱代表取締役社長（現任）。

また開発については、急騰していた建設費に不動産経済ファンドレビュー 2023.8.25

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北米市場はメザニンファンド組成に投資機会」
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 石綿恒社長に聞く

一服感が出ており、着工件数も減少傾向。新サステナビリティへの取組みは？

規案件に着手するには決して悪いタイミングでは石綿氏――私募リートでは 2022 年に GR ESBない。米国で開発案件への投資を行っている兄で 5 スターを取得したほか、各種環境認証も積弟会社の Diamond Realty Investments, Inc.

極的に取得している。さらにグリーンローンで(DRI)との共同投資の形で 2017 年から 5 本の開の資金調達を実現するなど取組みを拡充してい発ファンドを組成してきており、同様に賃貸住る。当社としては、まさにサステナビリティを経宅・物流施設の開発へ投資を行っていく。

営の軸として内外に発信していく必要があると考商社系の強み活かした新たな取組みも。

えている。ファンドや運用会社を選別する上で石綿氏――当社は親会社である三菱商事

国内外の機関投資家の意識も高まっており、その各事業の専門分野におけるノウハウを活れに高いレベルで応えていかなければならない。

用する形で、当時まだ本邦マーケットの主流

エネルギーに関する各種データの整備は欧州等セクターではなかった物流施設、データセンに比べるとまだ遅れており、今後一層の進展がターのファンドをそれぞれ 2009 年度、2010求められる。最終的な投資家利益につながる方年度に立ち上げる等、商社系の強みを活か策として取組みを深化させていく。

して事業を拡大してきている。直近では DX今後をどう見通す？

(Digital Transformation) や EX (Energy

石綿氏――低金利政策については出口戦略Transformation)といった分野での親会社とのを考えるべき局面に来ているのは間違いないが、連携による新たな投資商品の開発が重点課題。

すぐに大きな転換点を迎えるとは考えておらず、DX 関連では前述のデータセンターでの協業に国内外からの本邦不動産への旺盛な投資ニー加え、不動産を裏付け資産とした ST(Security

ズ・物件不足という状況はしばらく続いていくだ

Token)については、すでに各社が積極的に取ろう。私募リートを中心とした既存事業をしっかり組んでいるが、当社も投資家の皆様から資金り伸長させつつ、当社の特性を活かした差別化をお預かりする新たな手段の 1 つとして具体的要素の高い新規ファンドを組成し、事業の両輪検討を進めている。また EX の観点では、再生としていきたい。

可能エネルギー自体の活用だけでなく、その一方で、リーマン・ショック時の経験からし拡大に必須となる蓄電池設備を対象アセットとても、米国金融・不動産マーケットの推移は対するファンドについても今後スタディを行ってい岸の火事とは言えず、日本のマーケットにも大きく予定。

な影響を与えると考える。米国のインフレ抑制・親会社の当該分野におけるノウハウを活用し、投資家の皆様が昨今極めて重要視されてい10金利上昇からのソフトランディングの見通しは楽観視せず細心の注意を払っていく。

る SDGs・ESGといった観点を強く意識しながら、今の状況が当たり前に続くという考えは持た商社系の強みを活かした差別化要素の高い投ず、変化を常に意識した行動を取って次のビジ資商品を提供していきたい。

ネスチャンスにつなげていきたい。