資格・実務・総合ＡＤＲ（裁判外紛争解決手続）は裁判に比べて、簡易・低廉・柔軟さをもったトラブル解決が可能になるが、こ不動産会社が知っておくべきトラブル解決ノウハウ

れは消費者のみならず、不動産・建築事業者にとっても有益な制度である。また、トラブル解決の手助けは、消費者からの信頼獲得にもつながる。ここでは、地域で活躍する不動産会社のＡＤＲ等を活用したトラブル事例を紹介する。

「安定的な賃貸経営を目指 坪 の 土 地 を 持 っ て い た Ａ 氏

電話

東京共同住宅（３４００）８

売買編１３８
所有者不明土地（特措法２

続人の一部が分かっている

たま市内の土地のように相です。以前に紹介したさいのしようがないということ者が分からないのでは交渉余財産が国庫に帰属するこ分与などが行われ、その残らに対する配当弁済や財産縁故者などがあれば、それ相続債権者や受遺者、特別それまでの過程で判明した属することになりますが、廃村・離島の土地などが考えられます条）については、民法９５とになります（民法９５８法制化が予定されて２条の相続財産管理人制度Ｑ条、９５９条）。

後継者のいない放置山林・原野・農用地、前回までで、所有者等を活用し（特措法

３８Ｑ法が定める方法で不明に条）、不明土地における土地活用ては、どのような土地が対の重要ポイントは、公共事象になると思われますか。

な っ て い る 相 続 人 を 探 索 いる所有権放棄制度についし、それでも相続人の全員業と地域福利増進事業だとが判明しない場合には、裁これは、単に管理がそのため不十分というよりは、それＡ判所の審判で確定した相続を管理していくことが人的分かりました。

人との間で遺産の分割協議

Ａに、特措法が土や分割調停を行えばよいのになっている土地が対象に地収用の手続をなると考えられますので、合理化し、補償

そうすれば、その判明し当面は、後継者がいない放にも経済的にも大きな負担た相続人を中心に公共事業置山林や原野、ため池などではないかと思います。

来の収用委員会の土地収用に応じる協議をを含む農用地、あるいは廃２７金についての従裁定を知事裁定することもできるでしょうに改め（同法し、地域福利増進事業につ条）地域福利増進事業について地、離島における土地など村同然になっている放棄土が対象になってくるのではいて、ディベロッパーなど年間の土地使 との間で土地の売買契約がは、知事裁定で用権を設定でき 成立し、その代金を分割す

以上のような、管理したくても管理できない土地が対象になると思います。

渡邊不動産取引法実務研究所

代表 渡邊 秀男

ないかと思います。

相続人が全く分からきるようになると思います。

Ｑない場合は、土地の所有権はどうなるのでしょうか。

るようにしたわ る等の協議をすることもでけです（同法条③）。

しかし問題は、その事業を行うための前提

１３

１０

ず、円満に退去し は、ＳさんとＡ氏の信頼関係 資格実施団体てほしい」という は更に深まり、物納の成功後 協会

希 望 を 叶 え る た は土地売却や新たな賃貸経営 ６２０め、ＡＤＲによる のプランニングなど、収益物話し合いを提案し 件の建築をサポートすることました。入居者も に繋がりました。Ａ氏も、安Ｓさんの提案を承 定的な収入と心穏やかな生活諾 し て く れ た た を手に入れることができた事

この事例では、トラブル解め、Ｓさんは調停 例です。

人となりＡＤＲが実施されました。 決から将来のためのプランニ

ＡＤＲの話し合 ングまでをワンストップでＳ

いで、Ｓさんはま さんが行ったため、Ａ氏はスず 入 居 者 に 対 し ムーズに希望の未来へと進む

通常であれば、弁護士でなて、Ａ氏が今まで ことができました。

しているオーナー様の土地活 は 、「 相 続 税 が 払 え な い 」 と 居住してくれたことに対する

用 を 、 成 功 に 導 く の が 私 の いう悩みを抱えていました。 感謝の気持ちを持っているこ い者がトラブル解決を業務とミ ッ シ ョ ン で す 」 と 話 す の 不動産の比率が高く金銭納付 とと、老朽化が進み建物の解 して実施することは「非弁行は、土地活用の専門家資格「土 が 難 し い た め 、 物 納 申 請 を 体が「やむを得ないこと」で 為」として禁止されております。だからこそ、法務省が認入居者は「以前は、管理会 定する日本不動産仲裁機構に地活用プランナー」とトラブ 行っていましたが、対象の敷 あることを伝えました。

ル解決の専門家資格「調停人」 地には賃貸アパートが建って渉 が う ま く い か な か っ た た でないがしろにされてきた気 格」の基礎資格である土地活を併せ持つ東京都の不動産会 おり、入居者との立ち退き交 社の書面通知や事務的な対応 よるＡＤＲの「調停人基礎資社の代表Ｓさん。

Ｓ さ ん は 、「 事 業 の 成 功 に め、申請をしたまま実に３年 分だったが、直接顔を合わせ 用プランナーは価値があるの新型コロナウイルスの影響向けて線路を走る列車がある の歳月が過ぎてしまっていた て丁寧にお話しいただいたこ です。

として、そのレールを作りな のです。このままでは、申請 とで安堵しました」として、５回ほどの話し合いで退去を に よ り 、 世 の 中 が 大 き く 変

相談を受けた土地活用プラ 了承してくれました。もちろ わってまいります。これからがら、同時に障害物を取り除 が却下されてしまいます。

いていく」ことが土地活用プ

り組むことは、不動産のコントラブルが解決するころに サルティングに繋がり、他社との差別化を図ることにつな所有権放棄制度の対象となり得る土地は？

最終的には国庫に帰【問題２－５０】 正 解 ③①は適当である。
乾燥材としての理想的な含水率（水分重量÷全乾燥重量）は約１５％であるが、一般的には２０％程度まで乾燥しておけば問題ないといわれている。
②は適当である。
地盤からの湿気対策として、地盤面から基礎の立ち上がりを十分にとる必要がある。
平成１２年建設省告示第１３４７号の「建築物の基礎の構造方法及び構造計算の基準を定める件」によれば、立ち上がり部分は地上部分で３０㌢以上、立ち上がりの部分の厚さは１２㌢以上と規定されている。
③は最も不適当で、正解。
はり・けたその他の横架材には、その中央部付近の下側に耐力上支障のある欠込みをしてはならない（建築基準。必要な補強をすれば欠込みをしてよい
法施行令４４条）という除外規定はない。筋交いと異なる。
④は適当である。
柱を外に露出する壁が真壁造り、柱や筋交いを壁の中に塗りこめる方法が大壁造りである。真壁造りと比較して耐震性に優れているといえる。

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土地活用プランナー¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤

Ａ【問題２－５０】
木材の特性及び木造建築物に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
①木材は乾燥状態のほうが、ある程度の水分を含んでいる状態よりも強度が大きく、また、圧縮に対する強度は、繊維方向よりも直角方向のほうが小さい。
②木造は湿気に弱い構造であるから、地盤からの湿気対策として、地盤面から基礎の立ち上がりを十分にとる（３０㌢以上）必要がある。
③はり・けたその他の横架材には、必要な補強を行った場
合を除き、その中央部付近の下側に耐力上支障のある欠込みをしてはならない。
④木造建築物の耐震性を補強するためには、壁を真壁造りよりも大壁造りにし、また、壁に筋交いをいれて均等に配置するなどの工夫が必要である。

【問題２－４９】 正 解 ①①は最も不適当で、正解。
崩壊跡地は再度崩壊の危険性があり、地形的には馬蹄形状の「凹地形（おうちけい）」が目立ち、好湿性の植物が繁茂し、周辺と「異なる」植生を示していることが多い。
②は適当である。
こうした低地は、地震や洪水に弱く、宅地には適していない。なお、自然堤防（河川により運ばれてきた土砂が堆積してできた川岸の堤防）は微高地であり、宅地として利用できる。
③は適当である。
我が国の低地は軟弱な地盤の地域が多く、地震に対して脆弱であるにもかかわらず、多くの都市がこの低地部に集中して存在している。
④は適当である。
断層面周辺部分の地盤強度は、著しく低下しており、崖崩れや地すべりの危険性が高い。たとえ、過去に崖崩れなどがあっても、地盤が恒久的に安定したことにはならない。

６０（８）０３となる土地所有【問題２－４９】土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
①崩壊跡地は再度崩壊の危険性があり、地形的には馬蹄形状の凹地形（おうちけい）が目立ち、好湿性の植物が繁茂し、周辺と同じ植生を示していることが多い。
②低地部は、洪水、地震等に弱く、一般的に宅地には適していないといえる。その代表的な地形としては、三角州などの低いデルタ地域、旧河道、自然堤防に囲まれた後背湿地などがある。
③我が国の低地は、ここ数千年の間に形成され、湿地や旧河道であった軟弱な地盤の地域がほとんどである。
④断層は、地層がある面を境にして上下、左右にずれているものであり、断層面周辺部分の地盤強度は、著しく低下しており、崖崩れや地すべりの危険性が高い。

【問題２－４８】 正 解 ②①は正しい。
住宅地は、全国平均で３年連続して上昇し、上昇基調を強めている。その背景には、雇用・所得環境の改善等による、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調であったという事情がある。
②は誤りで、正解。
商業地は、全国平均で５年連続して上昇し、上昇基調を。横ばい状態ではない。
強めている（前年比３.１％上昇）
景気回復、好調な資金調達環境の下、オフィスビル需要は堅調であり、空室率は低下、賃料は上昇傾向が継続している。
③は正しい。
建築着工統計（国土交通省、令和２年１月公表）によれ
ば、令和元年の新設住宅着工戸数は９０万５１２３戸で、前年比４.０％減となり、３年連続の減少だった。
④は正しい。
建築着工統計（国土交通省、令和２年１月公表）によれ
ば、令和元年の利用関係別新設住宅着工戸数は、持家は２８万８７３８戸（前年比１.９％増、３年ぶりの増加）、貸家は３４万２２８９戸（前年比１３.７％減、２年連続の減少）、分譲住宅は２６万７６９６戸（前年比4.9％増、５年連続の増加）となっている。

がるでしょう。

【問題２－４８】
宅地建物の統計に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
①令和２年地価公示（令和２年３月公表）によれば、令和元年の全国の住宅地の地価上昇の背景には、雇用・所得環境の改善が続く中、施策等の効果もあり、交通利便性や住環境の優れた地域を中心にした需要の堅調がある。
②令和２年地価公示（令和２年３月公表）によれば、令和元年の全国の商業地の地価横ばい状況の背景には、空室率の上昇や家賃の低下傾向によるオフィスビル需要の鈍化等による上昇基調の息切れ状態がある。
③建築着工統計（国土交通省、令和２年１月公表）によれ
ば、令和元年の新設住宅着工戸数は、９０万５１２３戸で、３年連続して減少した。
④建築着工統計（国土交通省、令和２年１月公表）によれ
ば、令和元年の利用関係別新設住宅着工戸数は、持家と分譲住宅が増加し、貸家が減少した。

【問題２－４７】 正 解 ③
アは正しい。
未完成物件については、許可等があった後でなければ、取引に関する広告表示ができない（公正競争規約５条）。
この規定は、一定の条件を満たす「建築条件付土地の取引における建物」の表示には適用されない（同６条）。
イは誤り。
通勤時の所要時間が平常時の所要時間を著しく超えるときは、通勤時の所要時間を明示すること。この場合において、平常時の所要時間をその旨を明示して併記するこ。とが「できる」（公正競争規約施行規則１０条⑹エ）ウは正しい。
新築分譲マンションについては、施行規則別表６の事項
番号１９、分譲マンションについては施行規則１０条⒂。建物登記簿記載の面積とは、内法面積をいう。
エは正しい。
新築賃貸マンションの賃料について、すべての住戸の賃料を明示することが困難である場合は、１住戸あたりの最低賃料と最高賃料を表示すればよい（同規約施行規則ただし書）
。
10条
（４０）
正しいものはア、ウ、エの三つであり、正解は③である。

●「土地活用プランナー 」【問題２－４７】
宅地建物取引業者Ａが行う広告に関する次の記述のう
ち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。
）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
アＡは、建築確認があった後でなければ、未完成の建物に関する取引の広告は表示できないが、一定の条件を満たす「建築条件付土地の取引における建物」に関する表示にはこの規制は働かない。
イＡは、交通機関（電車）の所要時間を表示する場合、通勤時の所要時間が平常時のそれを著しく超えるときは、通勤時の所要時間を明示し、それに平常時の所要時間を併記しなければならない。
ウＡは、新築分譲マンションでは、「専有面積が壁芯面積である旨及び登記面積はこれより少ない旨」をパンフレットに明示しなければならないが、中古マンションでは、建物登記簿に記載された面積を表示できる。
エ新築賃貸マンションの賃料について、すべての住戸の賃料を明示することが困難である場合は、１住戸あたりの最低賃料と最高賃料を表示すればよい。
①一つ ②二つ ③三つ ④四つ【問題２－４６】 正 解 ③①は誤り。
フラット３５はローンの借換えに使うこともできる。それ以外の記述は正しい。機構のホームページより。
②は誤り。
面積要件は正しいが、建設費又は購入価額は、１億円以下（消費税を含む）である。融資金額は、１００万円以上８０００万円以下で、建設費又は購入価額の１００％が上限となっている。同上ホームページ。
③は正しく、正解。
「高齢者住宅金融支援機構業務方法書２４条５項。なお、向け返済特例制度」とは、高齢者自らが居住する住宅に対する直接融資（バリアフリーや耐震改修工事等）において、債務者本人の死亡時に一括して借入金の元金を返済する制度である。
④は誤り。
機構は、家賃債務を保証する事業者との間で、家賃債務保証保険を引き受けることができる（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律２条、２０条１項）。
「登録住宅」とは、住宅確保要配慮者の入居を受け入れる賃貸住宅として、都道府県などに登録した住宅をいう（同法８条）。

すので、裁判など大事にせ【問題２－４６】
独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。
）に関する次の記述のち、正しいものはどれか。
①フラット３５の融資金の使途は、本人又は親族が住むための住宅の建設資金又は購入資金（それに付随する土地又は借地権の取得資金も含む。
）であるが、ローンの借換えに使うことはできない。
②フラット３５の融資対象となる住宅の面積要件は、一戸建て等なら７０㎡以上、マンション等の共同住宅は３０㎡以上で上限はなく、建設費又は購入価額は８０００万円（消費税を含む。
）以下となっている。
③機構は、高齢者向け返済特例制度により貸付金の償還を受けるときは、当該貸付金回収のために設定された抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて、弁済の請求をしないとすることができる。
④機構は、家賃保証会社が登録住宅に入居する者（住宅確保要配慮者）の家賃債務を保証する場合、その保証について保険を引き受けることはできない。

⑳

ここで、Ｓさんの事例を紹 居者には感謝の思いもありま たことでしょう。

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トラブル解決×土地活用プランで地主・家主の力に2020

ランナーであると言います。 ンナーのＳさんは、Ａ氏の「入 んＳさんのお人柄も評価され トラブル解決を業務として取第３種郵便物認可介します。東京都渋谷区に2020年（令和２年）6月2日号°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°