みやき町
戸建て定住促進住宅整備事業【№2】（仮称）実施方針（案）

平成３０年１１月１日
佐賀県 みやき町

＜目次＞

第１章

特定事業の選定に関する事項………………………………………………1

１．事業内容に関する事項
２．特定事業の選定方法・公表等に関する事項

第２章

民間事業者の募集及び選定に関する事項 ……………………………８

１．優先交渉権者の決定に係る基本的な考え方
２．優先交渉権者の決定に係る手順及びスケジュール（予定）３．公募参加者の備えるべき参加要件等
４．審査及び優先交渉権者の選定に関する事項
５．審査結果及び評価の公表方法
６．契約に関する基本的な考え方
７．提出書類の取扱い

第３章

ＳＰＣの責任の明確化等事業の適正かつ確実な実施の確保に関する基本的な事項…………………………………………………………………………14

１．予想される責任及びリスクの分類と官民間での分担
２．提供されるサービス水準
３．町による本事業の実施状況の監視（モニタリング）

第４章

立地並びに規模及び配置に関する事項…………………………………16

１．本施設の立地条件
２．土地の使用に関する事項
３．本施設の概要
４．本施設の引渡し日

第５章

事業計画又は事業契約の解釈について疑義が生じた場合の措置に関する事項……………………………………………………………………………18

第６章 本事業の継続が困難となった場合の措置に関する事項……………19
１．ＳＰＣの責めに帰すべき事由により事業継続が困難になった場合
２．町の責めに帰すべき事由により債務不履行が生じた場合
３．その他の事由により本事業の継続が困難となった場合
４．金融機関と町の協議（直接協定）

第７章 法制上及び税制上の措置並びに財政上及び金融上の支援等に関する事項……………………………………………………………………………………20
１．法制上及び税制上の措置に関する事項
２．財政上及び金融上の支援に関する事項
３．その他の支援に関する事項

第８章 その他特定事業の実施に関して必要な事項……………………………21
１．議会の議決
２．情報公開及び情報提供
３．公募に伴う費用負担
４．添付書類等

第１章

特定事業の選定に関する事項

１．事業内容に関する事項(1) 事業の名称
みやき町戸建て定住促進住宅整備事業【№2】（仮称）（以下「本事業」という。）(2) 本事業に供される公共施設等の種類
みやき町地域優良賃貸住宅（以下「本施設」という。）(3) 公共施設等の管理者の名称
みやき町長

末安

伸之

(4) 事業目的
本事業は、「みやき町住生活基本計画」［平成24年3月］に基づき、「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成11年法律第117号、以下｢ＰＦＩ法｣という。）」
を活用し、民間のノウハウによる質の高いサービスの導入や町財政の平準化等を図りつつ、子育て世代を主軸とした中堅所得者向け定住促進住宅を利便性の高い地域に供給するものである。
これにより、快適な住まい環境を創出し、みやき町の定住人口の増加や地域の活性化を図る
ことを目的として実施する。
また、本事業の実施にあたり、特に以下の４点の事項に配慮し実施するものとする。
なお、詳細については、募集要項等において提示する。
1) 良質なサービスの提供及びコストの縮減
本事業の実施に当たっては、民間の資金、経営能力及び技術的能力を活用した効率的かつ効果的な設計、建設、工事監理及び維持管理・運営を行うことにより、みやき町に住むことの魅力を感じることができる良質な住環境・生活環境サービス提供を図ることとする。
また、25年間の事業期間はもとより、その後の町の運営・維持管理を含むライフサイクル
コストの縮減が図られるものとする。
2) 周辺環境との調和
本事業の事業計画地は、町内に位置し、近隣に位置する諸施設の公共施設とあわせ、町の活性化に資する今後の一連の人口増対策に貢献する整備が期待される。
本施設の整備にあたっては、建築の意匠や外構の整備等において、その目的を十分に理解の上、周辺環境と調和した整備を図るものとする。
3) 地域経済の活性化等
本事業は、町が実施する公共事業であることから、その実施に当たっては、町内企業や町民の参入による地域経済への貢献がなされるよう配慮するものとする。
4）子育て支援-1-

本施設の整備にあたっては、町有地及び空き地を有効活用し、戸建て住宅を建設することにより、安心して子どもを生み育てることができ、かつ、子どもが健やかに成長できる環境づくりを進めるため、間取り等子育てに適した住宅となるよう配慮するものとする。
(5) 事業手法
本事業は、ＰＦＩ法に基づき、中原校区１か所、北茂安校区１か所及び三根校区２か所の用地に、選定された民間事業者（以下、事業者という。）が新たに本施設を設計、建設及び工事監理した後、町に本施設の所有権を移転し、民間事業者が所有権移転後の事業期間中に係る維持管理・運営を遂行する方式（ＢＴＯ：Build Transfer Operate）により実施するものとする。
(6) 業務の範囲
事業者が実施する業務（以下「本業務」という。）は以下のとおりとする。
詳細については、募集要項等において提示するものとする。
1) 本施設の整備①本施設の整備に係る調査・設計業務及び関連業務（住宅棟の基本設計、実施設計とともに、敷地全体の外構・駐車場計画を含む。）②本施設の整備に係る建設用地の造成業務、建設業務及び関連業務③本施設の整備に係る工事監理業務及び関連業務④本施設の整備に係る近隣対応・対策業務及び関連業務⑤本施設の整備に係るテレビ電波受信障害調査・対策業務及び関連業務⑥上記各項目に伴う各種申請等業務⑦上記各項目に伴う町の交付金申請手続等の支援業務⑧本施設の引渡しに係る一切の業務
2) 本施設の維持管理①本施設の維持管理に係る消防設備等及び建築設備点検保守管理業務②本施設の維持管理に係るテレビ電波受信障害対策施設点検保守管理業務③本施設の維持管理に係る緊急通報システム点検保守管理業務④上記各項目に伴う各種申請等業務及び関連業務⑤本施設の維持管理に係る共用部・敷地内清掃業務⑥本施設の維持管理に係る警備業務⑦本施設の維持管理に係る植栽・外構・駐車場施設管理業務（入居者が、専有のように使用し、入居者の管理にゆだねる部分を除く）⑧本施設の居住者の移転に係る原状復旧業務⑨本施設の維持管理に係る修繕業務（大規模修繕を除く。ただし、大規模修繕計画立案業務は含む。）⑩本施設の入居者募集の宣伝業務-2-

（詳細事項については、募集要項等において提示する。）⑪本施設の敷金・家賃等の徴収・町への納入業務(7) 事業期間
本事業の事業期間は、事業契約の町議会における議決を受け、事業契約締結の日から2045年
3月31日までとする。
(8) 本事業のスケジュール（予定）
２０１８年１１月

実施方針(案)公表

２０１８年１１月

実施方針（案）の説明会

２０１８年１２月

特定事業の選定・債務負担行為

２０１９年

１月

募集要項（案）等の公表

２０１９年

１月

募集要項（案）等の説明会

２０１９年

２月

参加表明の受付

２０１９年

３月

提案書の受付

２０１９年

５月

優先交渉権者の選定・決定・公表

２０１９年

５月

基本協定の締結・事業仮契約

２０１９年

６月

議会議決

２０１９年

９月

建設工事期間・入居者募集期間開始

２０２０年

３月

竣工・引き渡し

２０２０年

４月

維持管理期間開始

２０４５年

３月

事業契約終了(9) 支払に関する事項
町の事業者に対する支払は、事業者が実施する本事業における本施設の整備業務に係る対価と本施設の維持管理・運営業務に係るサービス対価とする。
町は、本施設の整備業務に係る対価については、本施設の町への引渡しが完了した日から事業契約期間中に、事業者に対し、町と事業者の間で締結する事業契約書に定める額を25年間の割賦方式により、年2回9月末と3月末に元利均等方式で支払うものとする。
ただし、本事業は、「地域優良賃貸住宅」の建設に関する国の交付金の充当を予定しており、本施設の町への引渡しが完了した日から60日以内に、本事業の補助対象施設建設費の概ね45％を支払い、残りの概ね55％を割賦の対象とするものとする。
また、本施設の維持管理・運営業務に係るサービス対価について、町は、本施設の町への引渡しが完了した日から事業契約期間中に、事業者に対し、事業契約書に定める額を事業期間に渡り
年4回平準化して支払うものとする。
なお、これらの支払方法の詳細については、募集要項等において提示するものとする。
-3-

(10) 本事業に必要と想定される根拠法令等
本事業を実施するにあたり、遵守すべき法令、基準等は次に示すとおりである。このほか本事業に関連する法令、基準等を遵守するものとする。
（関係法令等）各法令は、いずれも本事業公募公示日の最新の法令を適用するものとする。
1)民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成11年法律第117号）
2)民間資金等の活用による公共施設等の整備等に関する事業の実施に関する基本方針（平成12年総理府告示第11号）
3) 建築基準法（昭和25年5月24日法律第210号）
4) 都市計画法（昭和43年6月15日法律第100号）
5) 消防法（昭和23年7月24日法律第186号）
6) 住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年6月23日法律第81号）
7) 特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（平成5年5月21日法律第52号）
8) 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成18年法律第91号）
9) 電波法（昭和25年5月2日法律第131号）
10) 水道法（昭和32年6月15日法律第177号）
11) 下水道法（昭和33年4月24日法律第79号）
12）浄化槽法（昭和58年5月18日法律第43号）
13) 佐賀県建築基準法施行条例
14) 佐賀県屋外広告物条例
15) 佐賀県福祉のまちづくり条例
16) 地域優良賃貸住宅制度要綱（平成19年3月28日国住備第160号）
17) 地域優良賃貸住宅整備基準（平成19年3月28日国住備第164号）
18）みやき町開発行為施行基準
19）地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年10月9日法律第107号）
20) 廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和45年12月25日法律第137号）
21) 資源の有効な利用の促進に関する法律（平成3年4月26日法律第48号）
22) 建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（平成12年5月31日法律第104号）
23) みやき町営住宅の整備基準に関する要綱
24) その他、本事業に関係する法令※関係法令等を遵守すること。

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（参考基準等）
1) 建築・設備設計基準及び同解説最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
2) 公共建築工事標準仕様書及び同標準図最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
3) 公共建築工事標準仕様書（電気設備工事編）及び同標準図最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
4) 公共建築工事標準仕様書（機械設備工事編）及び同標準図最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
5) 公共住宅建設工事共通仕様書最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
6) 公共住宅建設工事共通仕様書解説書（総則編・調査編・建築編）最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
7) 公共住宅建設工事共通仕様書解説書（総則編・電気編）最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
8) 公共住宅建設工事共通仕様書解説書（総則編・機械編）最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
9) 公共住宅建設工事共通仕様書別冊部品及び機器の品質性能基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
10) 公共住宅建築工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
11) 公共住宅電気設備工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
12) 公共住宅機械設備工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
13) 公共住宅屋外設備工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
14) 高齢者が居住する住宅の設計に係る指針（国土交通省告示第1301号）
15) 長寿社会対応住宅設計マニュアル集合住宅編（建設省住宅局住宅整備課監修）
16) 共同住宅の防犯設計ガイドブック防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針解説（財団法人ベターリビング､財団法人住宅リホーム･紛争処理支援センター企画編集）
17) 建築工事における建築副産物管理マニュアル・同解説最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
18) 公共工事コスト縮減対策に関する建設省新行動計画の解説
19) 佐賀県における特定建設資材に係る分別解体等及び特定建設資材廃棄物の再資源化等の促進等の実施に関する指針-5-20) 建設リサイクル法に関する佐賀県指針※発注文書に齟齬がある場合は、事業契約・要求水準書等質疑応答・要求水準書の順に高位とすることを原則とする。
※以上の参考基準等の解釈や参考基準等間の解釈に関して疑義が生じた場合は、別途、町と協議の上、適用について決定する。

(11) 実施方針（案）の説明会
実施方針（案）等に関する説明会を以下の要領で行う。
1) 開催日時及び場所等①開催日時

平成３０年１１月９日（金）午後２時００分から②開催場所

みやき町役場

三根庁舎２階大会議室③説明資料参加に当たっては、町のホームページより、実施方針（案）等をダウンロード
して持参すること。
2) 参加申込方法①申込日時

平成３０年１１月１日（木）から１１月８日（木）午後５時まで②申込方法
実施方針（案）等に関する説明会への参加を希望する民間事業者等は、「【実施方針（案）様式１】実施方針（案）等説明会参加申込書」に所定の事項を記載のうえ、本事業に関する窓口へ電子メールでのファイル添付にて送付すること。なお、電子メー
ルは、「ＰＦＩ説明会」の件名で送付すること。
③ e-mail みやき町まちづくり課定住総合対策担当

machizukuri@town.miyaki.lg.jp(12) 実施方針（案）等に関する質問・意見の受付及び質問回答・意見の公表
実施方針（案）等に関する質問・意見の受付及び質問回答・意見の公表を以下の要領で行う。
1) 実施方針（案）等に関する質問・意見の受付①受付日時

平成３０年１１月９日（金）から

１１月１６日（金）午後５時まで②提出方法
実施方針（案）等に関して質問・意見がある民間事業者等は、その内容を「【実施方針（案）様式２】実施方針（案）等に関する質問書」に簡潔に記載のうえ、本事業に関する窓口へ電子メールでのファイル添付にて送付すること。
電子メール以外での受付は行わない。なお、電子メールは、「ＰＦＩ質問書」の件名で送付すること。
③ e-mail みやき町まちづくり課定住総合対策担当
2) 実施方針（案）に関する質問回答・意見公表-6-

machizukuri@town.miyaki.lg.jp

提出のあった質問・意見に対する回答は、平成３０年１１月２６日（月）までに、町のホームページ（http://www.town.miyaki.lg.jp）にて公表する(非公開希望を除く)。
3) 実施方針（案）等に関するヒアリング
みやき町内の関係企業並びに質問・意見を提出した民間事業者等に対して、町が必要と判断した場合には、実施方針（案）等に関するヒアリングを行う場合がある。
(13) 実施方針（案）の変更
実施方針（案）等の公表における民間事業者等からの質問・意見、並びに第１章１．(12)の3)のヒアリング等を踏まえ、特定事業の選定・公表までに、実施方針（案）等の内容を見直し、変更を行うことがある。
なお、実施方針（案）の変更は、特定事業の選定・公表と同時に、実施方針（案）（変更版）
を、町のホームページにて公表するものとする。

２．特定事業の選定方法・公表等に関する事項(1) 選定方法・基準
町は、実施方針（案）等の公表及び実施方針（案）等に関する質問回答・意見等の手続を経て、以下の評価基準に基づき、町自らが本事業を実施する場合と比較して、民間事業者が実施することにより、効率的かつ効果的に実施されると認められる場合に、本事業を特定事業として選定するものとする。
1) 本事業に関して町は、一時的な一般財源からの支出や町債の発行をしないこととしている
ため、民間事業者が資金を調達し、その資金を国の「地域優良賃貸住宅制度による交付金」と入居者の家賃等の範囲で回収可能で、町の一般財源からの支出が生じないと認められる場
合。
2) 本施設の整備業務並びに維持管理・運営業務を事業者が実施することにより、町が自ら実施する場合のサービス水準と比較し、サービス水準の向上や町の財政負担軽減を図ることが可能と町が判断した場合。
(2) 本事業のＰＦＩ特定事業の選定手順
以下の手順により、本事業を客観的に評価し、評価の結果を速やかに公表するものとする。
1) 事業期間中の長期収支表による各年度の財政支出の発生の確認等の定量的な評価
2) 本事業をＰＦＩ事業として実施することについての定性的評価
3) 民間事業者に移転されるリスクの検討による町のリスクの軽減の確認評価
4) 上記1)～3)の検討による総合評価(3) 選定結果の公表方法
前項に基づき本事業の特定事業選定検討結果を、評価の内容と合わせて、町のホームページにて公表するものとする。

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第２章

民間事業者の募集及び選定に関する事項

１．優先交渉権者の決定に係る基本的な考え方
本事業は、調査・設計、建設段階から維持管理・運営段階の各業務を通じて、優先交渉権者に効率的かつ効果的な行政サービスの提供を安定的・継続的に求めるものである。
したがって、優先交渉権者の決定に当たっては、公募により、公平性、透明性が確保される適切な方法に配慮した上で、公募プロポーザル方式を採用する予定とする。

２．優先交渉権者の決定に係る手順及びスケジュール（予定）
優先交渉権者の決定に係る手順及びスケジュールは、「【実施方針（案）資料１】事業スケジュール表（案）」を参照すること。
(1) 募集要項等の公表
実施方針（案）等に関する質問・意見、並びに第１章１．(12)の3)のヒアリング等を踏まえ、募集要項等（公募公告、募集要項、様式集、要求水準書(案)、優先交渉権者決定基準、基本協定書（案）、事業契約書（案）等）を町のホームページにて公表する。
(2) 募集要項などに関する質問回答
募集要項等に関する質問を受付け、回答を行うものとする。具体的な日程については、募集
要項等において提示する。
(3) 参加表明書、参加資格確認申請書の受付、参加資格確認審査の結果の通知
公募参加希望者に、参加表明及び参加資格確認申請に必要な書類の提出を求める。
参加資格確認審査の結果は、参加希望者に通知する。
参加表明書及び参加資格確認申請書の提出方法・時期、必要書類の詳細等については、募集
要項等において提示する。
(4) 提案書の受付
公募参加者（資格確認審査の通過者）に対し、募集要項等に基づき本事業に関する事業計画
等の提案内容を記載した提案書の提出を求める。
提案書の提出方法・時期、必要書類の詳細等については、募集要項等において提示する。
(5) 審査委員会による優先交渉権者の選定、町による優先交渉権者の決定・公表
提案書の審査による審査委員会の意見を受け、町が優先交渉権者を決定し、公募参加者に通知するとともに、町のホームページにて公表する。
(6) 基本協定の締結、審査講評の公表、事業契約の文言明確化、事業契約の調印（仮契約）
町は、優先交渉権者がみやき町内に設立する特別目的会社（以下、ＳＰＣという。）との事
業契約の調印（仮契約）に先立って、本事業に係る基本協定を代表企業と締結する。
町は、基本協定の締結後、審査講評及び審査結果の詳細について公表する。

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町は、基本協定の締結後、事業契約に係る協議・文言の明確化を行い、事業契約をＳＰＣと調印（仮契約）する。
当該事業契約は、町議会における議決をもって正式に効力を発生するものとする。

３．公募参加者の備えるべき参加要件等(1) 公募参加者の参加要件
公募参加者は、本施設の設計に当たる者（以下「設計企業」という。）、本施設の工事監理に当たる者（以下「工事監理企業」という。）、本施設の建設に当たる者（以下「建設企業」という。）、本施設の維持管理に当たる者（以下「維持管理企業」という。）、本施設の運営に当たる者（以下「運営企業」という。）、ＳＰＣのマネージメントに当たる者（以下「マネージメント企業」という。）、本事業に必要な資金調達の調整に当たる者（以下「資金調達企業」という）等で構成されるものとする。
1) 設計企業・工事監理企業・建設企業・維持管理企業・運営企業は、必ずグループに含むこと。
2) 公募参加者は、複数の企業（構成員・協力企業）で構成されるグループ（以下「公募参加グループ」という。）とし、参加表明書及び参加資格確認申請書の提出時に、設計・工事監
理・建設・維持管理・運営等すべての企業を明らかにすること。
3) グループ全体の代表企業を選定し、代表企業は、公募業務の窓口企業・ＳＰＣの最大株主となること。
なお、設計業務、建設業務、維持管理業務、運営業務については、町が募集要項等において提示する当該業務の一部を、第三者（協力企業）に再委託（再発注）することも可能なものとするが、提案書にその旨と委託企業名を明示すること。
4) 参加表明書の提出時に構成員・協力企業名及び代表企業名を明記し、必ず代表企業が公募
に関する手続を行うこと。
5) 参加表明書により参加の意思を表明した公募参加グループの代表企業の変更は認めない。
6) 参加表明書により参加の意思を表明した公募参加グループの構成員の変更も原則として認めない。
ただし、やむを得ない事情が生じた場合は、町と協議を行い、提案書の受付期限日の前日までに町が承諾した場合に限り、代表企業を除く構成員の変更及び追加を行うことができる
ものとする。
7) 構成員・協力企業は、他の公募参加グループの構成員・協力企業として重複参加は認めない。
＊みやき町に本店・本社・主要な営業所（支店等）を持つ企業がグループに参加している場合
は、その参加企業数に応じ、審査の際、地域貢献点を加点するものとする。
(2) 公募参加グループの構成員の資格要件
公募参加グループの構成員のうち、設計企業、建設企業は、それぞれ以下の資格要件を満たすものとする。

-9-なお、複数の資格要件を満たす者は、複数の業務を実施することができる。また、設計企
業、建設企業は、単独の企業又は複数の企業のいずれであってもよいものとするが、複数の企業の場合であっては、少なくとも１社は以下の資格要件を満たしているものとする。
1) 設計企業①建築士法（昭和25年法律第202号）第23条の規定に基づく一級建築士事務所の登録をしていること。
②平成19年以降に、戸建て住宅の設計実績を有すること。
※工事監理は、設計企業が行うこと。ただし、設計企業と建設企業が同一の場合には、当該の設計企業以外の工事監理企業を、グループに含めること。
なお、その場合の工事監理企業の資格要件は、設計企業と同じとする。
2) 建設企業①建設業法（昭和24年法律第100号）第３条第１項の規定により、建築一式工事につき特定建設業の許可を受けた者であること。
②平成19年以降に、戸建て住宅の建設実績を有すること。
(3) 公募参加企業又は公募参加グループの構成員の制限
以下に該当する者は、公募参加企業、公募参加グループの構成員になれないものとする。
なお、資格要件確認のため、鳥栖警察署に照会する。
1) 地方自治法施行令（昭和22年政令第16号）第167条の4の規定に該当する者。
2) 会社更生法（平成17年法律第154号）第17条の規定による更生手続開始の申立てがなされている者。（更生手続開始の決定を受けた者は除く。）
3) 民事再生法（平成11年法律第225号）第21条の規定による再生手続の申立てがなされている者。（手続開始の決定を受けた者は除く。）
4) みやき町建設工事請負契約に係る指名停止等措置要領による指名停止の期間中である者。
5) 建築士法（昭和25年法律第202号）第10条第１項及び第26条第２項の規定に基づく処分を受けている者。
6) 直前2年間の法人税、消費税又は法人町民税を滞納している者。
7) 自己又は自社の役員等が、次の各号のいずれかに該当する場合、または次の各号に掲げる者が、その経営に実質的に関与している場合。
（ア） 暴力団（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第77号）
第2条第2号に規定する暴力団をいう。以下同じ。）（イ） 暴力団員（同法第2条第6号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。）（ウ） 暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者（エ） 自己、自社若しくは第三者の不正な利益を図る目的又は第三者に損害を与える目
的をもって暴力団又は暴力団員を利用している者- 10 -

（オ） 暴力団又は暴力団員に対して資金等を提供し、又は便宜を供与する等、直接的又は積極的に暴力団の維持運営に協力し、又は関与している者（カ） 暴力団又は暴力団員と社会的に非難されるべき関係を有している者（キ） 暴力団又は暴力団員であることを知りながらこれらを利用している者
8) 町が本事業のために設置する審査委員会の委員又はこれらの者と資本面（20％以上の株式保有）若しくは人事面（役員の兼任・社員の派遣）において関連がある者。
（審査委員会の委員については、募集要項等において提示する。）
9) 町が本事業について、導入可能性調査及びアドバイザリー業務を委託している事業者又はこれらの者と資本面若しくは人事面において関連がある者。
（町は、NPO法人全国地域ＰＦＩ協会に本事業に関するアドバイザリー業務を委託している。）(注)「資本面において関連がある者」とは、当該企業の発行済株式総数の100分の50を超える株式を有し、またはその出資の総額の100分の50を超える出資をしている者をいい、「人事面において関連がある者」とは、当該企業の代表権を有する役員を兼ねる者をいう。
（以
下同様とする。）(4) 公募参加者の備えるべき参加要件等に関する確認基準日
公募参加者の備えるべき参加要件等に関する確認基準日は、参加表明書の提出期限日とする。
提案書の受付期限日（開札日）から優先交渉権者決定の日までに公募参加者の備えるべき参加要件等を欠く事態が生じた公募参加グループは失格とする。

４．審査及び優先交渉権者の選定に関する事項(1) 審査に関する基本的な考え方
1) 審査は、有識者、町の職員で構成する審査委員会において行うものとし、具体的な優先交
渉権者の選定基準については、募集要項（案）公表時に優先交渉権者決定基準を提示するものとする。
2) 審査委員会においては、事業計画、施設計画、維持管理計画、運営計画、リスク管理計画、
事業者の提案するサービス対価の額、家賃の設定額の提案の各面から総合的に提案書の審査を行い、優先交渉権者を選定し、町に意見書を提出するものとする。
なお、家賃設定については、町が国の基準を踏まえて行うものとする。
(2) 審査手順に関する事項
審査は、以下の手順により行うものとする。
1) 資格審査①公募参加者の備えるべき参加要件等に関する適格審査
2) 提案審査①基本的要件に関する適格審査- 11 -

②優先交渉権者決定基準に基づく、事業計画、施設計画、維持管理計画、運営計画、リスク管理計画、町が支払うサービス対価の提案額等の総合的な提案内容に関する審査
3) 提案内容に対するヒアリング評価①提案内容に関し、各公募参加者のヒアリングをして審査を行う。
（審査の方法、審査の配点、基準、視点等は、優先交渉権者決定基準に示す。）

５．審査結果及び評価の公表方法(1) 審査結果の公表
審査委員会の提案書の審査に基づく意見を参考に、町が優先交渉権者を決定し、公募参加者に通知するとともに、町のホームページにて公表するものとする。
町は、基本協定の締結後、審査講評及び公募結果の詳細について公表するものとする。
(2) 優先交渉権者を決定しない場合
町は、民間事業者の募集、優先交渉権者の決定において、公募参加者がいない場合、又はいずれの公募参加者の提案も規定の審査水準に達しない等の理由により、本事業をＰＦＩ事業として実施することが適当でないと判断された場合には、優先交渉権者を決定せず、特定事業の選定を取り消す等の決定を行うものとする。
この場合はこの旨を速やかに公表するものとする。

６．契約に関する基本的な考え方(1) 事業契約の概要
優先交渉権者の決定後速やかに、町は代表企業と基本協定を締結する。また、町は、基本協定の締結後、優先交渉権者と事業契約の協議・文言の明確化を行い、SPCと仮契約の調印をする。
なお、当該仮契約は、町議会における議決をもって、正式な事業契約として効力が発生するものとする。
事業契約は、調査・設計、建設及び維持管理・運営の各業務について包括的かつ詳細に規定し、事業期間終了の２０４５年３月３１日までの契約とする。
事業契約書（案）については、募集要項公表時に提示するものとする。
(2) 特別目的会社の設立
優先交渉権者は、基本協定締結後、町との仮契約の調印までに、本事業を実施する株式会社としてＳＰＣをみやき町内に設立するものとする。
なお、公募参加者によるＳＰＣに対する出資比率の合計は、全体の50％を超えるものとする。
公募参加者の構成員による出資は必須要件ではないが、公募参加グループの代表企業・建設企
業・維持管理企業・運営企業は必ず出資するものとする。

- 12 -

また公募参加グループの構成員以外の者がＳＰＣに出資する場合、その出資比率は、出資者中の最大となってはならないものとする。
すべての出資者は、事業契約が終了するまでＳＰＣの株式を保有するものとし、町の事前の書面による承諾がある場合を除き、譲渡、担保等の設定その他一切の処分を行ってはならないものとする。

７．提出書類の取扱い(1) 著作権
本事業に関する提案書の著作権は、公募参加者に帰属する。ただし、本事業において優先交渉
権者の決定の公表時及びその他町が必要と認めるときには、公募参加者の承諾を得たうえで、町は提案書の全部又は一部を無償で使用できるものとする。なお、本事業に関して提出された書類は返却しないものとする。
(2) 特許権等
公募参加者の提案内容に含まれる特許権、実用新案権、意匠権、商標権等の日本国の法令に基づいて保護される第三者の権利の対象となっている工事材料、施行方法等を使用した結果生じた責任は、原則として提案を行った公募参加者が負うものとする。

- 13 -

第３章

ＳＰＣの責任の明確化等事業の適正かつ確実な実施の確保に関する基本的な事項１．予想される責任及びリスクの分類と官民間での分担(1) 責任分担の考え方
本事業における責任分担の考え方は、適正にリスクを分担することにより、より低廉で質の高いサービスの提供を目指すものであり、ＳＰＣが担当する業務については、ＳＰＣが責任をもって遂行し、業務に伴い発生するリスクについては、原則としてＳＰＣが負うものとする。
町が責任を負うべき合理的な理由がある事項については、町が責任を負うものとする。
(2) 予想されるリスクと責任分担
町とＳＰＣの責任分担は、原則として「【実施方針資料２】リスク分担表（案）」によることとし、実施方針（案）等に関する質問回答及び意見の結果を踏まえ、必要な事項については、募集要項等において提示する。
(3) 保険町が優先交渉権者・ＳＰＣに求める保険の種類については、募集要項等において提示する。

２．提供されるサービス水準
本事業において、町が要求する本業務の要求性能及びサービス水準については、募集要項・要求水準書等において提示する。

３．町による本事業の実施状況の監視（モニタリング）(1) モニタリングの実施
町は、ＳＰＣが定められた業務を確実に遂行し、要求水準書等に規定された水準並びに提案書において公募参加者が提案した水準を達成しているか否かを確認すべく、本事業の実施状況についてモニタリングを実施するものとする。
(2) モニタリングの時期
1) 調査・設計時
町は、ＳＰＣによって行われた調査・設計について、町が要求した水準に適合し、かつ、
提案書においてＳＰＣが提案した水準に適合するものであるか否かについて確認を行うものとする。
確認の結果、それぞれの水準に適合していないと町が判断した場合には、町はＳＰＣに対して修正又は変更を求めることができるものとする。
2) 工事施工時- 14 -ＳＰＣは、建築基準法に規定される工事監理者を設置し、工事監理を行い、定期的に町から工事施工、工事監理の状況の確認を受けるものとする。
また、ＳＰＣは、町が要請した場合、工事施工の事前説明及び事後報告、工事現場での施工状況の説明を行うものとする。
3) 工事完成・施設引渡し時
ＳＰＣは、施工記録を用意して現場で町の確認を受ける。町は、施工状態について町が要求した水準に適合し、かつ、提案書においてＳＰＣが提案した水準に適合するものであるか否かについて確認を行うものとする。
確認の結果、水準に適合していないと町が判断した場合には、町はＳＰＣに対して補修又は改造を求めることができるものとする。
4) 施設供用開始後（維持管理・運営段階）
町は、維持管理・運営段階において、定期的に維持管理・運営業務の実施状況を確認する
ものとする。
5) 財務の状況に関するモニタリング
ＳＰＣは、毎年度、決算書類を含む事業報告書により財務の状況について、町に報告するものとする。
(3) モニタリングの方法
モニタリングの具体的な方法については、募集要項等において提示するものとする。
(4) モニタリングの費用の負担
町が実施するモニタリングに係る費用のうち、町に生じる費用は町の負担とし、その他の費用はＳＰＣの負担とするものとする。
(5) ＳＰＣに対する支払額の減額等
モニタリングの結果、町が要求した水準、かつ、提案書においてＳＰＣが提案した水準が維持されていない場合、町はＳＰＣに対して、本施設の補修、改造勧告、又は維持管理・運営業
務の改善勧告を行い、一定の経過措置を経た後に支払金額の減額措置を行う。減額の考え方については、募集要項等において提示するものとする。

- 15 -

第４章

立地並びに規模及び配置に関する事項

１．本施設の立地条件（Ａ）事業計画地の位置：みやき町大字西島1322番8
事業計画地の面積：

他

約700㎡

事業計画地の前面道路 ：

約5.0ｍ

東側：町道
西側：民地
南側：民地
北側：町道

（Ｂ）事業計画地の位置：みやき町大字市武1545番
事業計画地の面積：

他

約1,100㎡

事業計画地の前面道路：

約4.0ｍ

東側：町道
西側：水路
南側：民地
北側：民地

（Ｃ）事業計画地の位置：みやき町大字江口1880番
事業計画地の面積：

他

約900㎡

事業計画地の前面道路：

約4.0ｍ

東側：民地
西側：町道
南側：町道
北側：里道

（Ｄ）事業計画地の位置：みやき町大字簑原1391番3
事業計画地の面積：

約2,400㎡

事業計画地の前面道路 ：約5.0ｍ- 16 -

他

東側：民地
西側：民地
南側：町道
北側：ＪＲ

（Ａ）～（Ｄ）共通条件
用途地域：無指定
形態規制指定建ぺい率：60％
指定容積率：200％

２．土地の使用に関する事項
優先交渉権者は事業契約締結後、本事業に供する事業計画地を設計・建設期間中、無償で使用を許可するものとする。

３．本施設の概要(1) 住宅棟Ａ)３ＬＤＫタイプ（住戸専用面積 約８０㎡程度）４戸程度
Ｂ)３ＬＤＫタイプ（住戸専用面積 約８０㎡程度）４戸程度
Ｃ)３ＬＤＫタイプ（住戸専用面積 約８０㎡程度）４戸程度
Ｄ)３ＬＤＫタイプ（住戸専用面積 約８０㎡程度）９戸程度(2) 駐車場
住戸用各戸2台以上を確保するものとする。

(3) 道路等
計画敷地の接道部分については町道管理者と協議の上、必要な整備を実施するものとする。

４．本施設の引渡し日
２０２０年３月１９日とする。

- 17 -

第５章

事業計画又は事業契約の解釈について疑義が生じた場合の措置に関する事項

事業計画又は事業契約の解釈について疑義が生じた場合、町とＳＰＣは誠意をもって協議するものとし、協議が整わない場合は、事業契約書に規定する具体的措置に従うものとする。
また、本事業に関する紛争については佐賀地方裁判所を第一審の専属管轄裁判所とする。

- 18 -

第６章

本事業の継続が困難となった場合の措置に関する事項

１．ＳＰＣの責めに帰すべき事由により事業継続が困難になった場合(1) ＳＰＣの経営破綻、又はその懸念が生じた場合等により本事業の継続が困難となった場合、町は、ＳＰＣとの事業契約を解除できるものとする。
(2) ＳＰＣの事業実施状態が、町の要求した水準及び提案書においてＳＰＣの提案した水準を下回る場合、町はＳＰＣに対し修復勧告を行い、一定の修復期間を与えたにも係わらず、修復が認められない場合、サービス提供に重大な事態等が懸念される場合、あるいはＳＰＣの事業遂
行能力の修復が不可能であると判断される場合には、町はＳＰＣとの契約を解除できるものとする。
この場合、ＳＰＣは、町に生じた合理的損害を賠償するものとする。

２．町の責めに帰すべき事由により債務不履行が生じた場合
町の責めに帰すべき事由により債務不履行が生じた場合、ＳＰＣは町との事業契約を解除できるものとする。この場合、町はＳＰＣに生じた合理的損害を賠償するものとする。

３．その他の事由により本事業の継続が困難となった場合
事業契約書に定めるその事由に基づく対応方法に従うものとする。

４．金融機関と町の協議（直接協定）
本事業の適正な遂行と、継続性の確保を目的として、町は、必要に応じて、ＳＰＣに資金提供を行う金融機関と協議し、直接協定を締結する場合がある。

- 19 -

第７章

法制上及び税制上の措置並びに財政上及び金融上の支援等に関する事項

１．法制上及び税制上の措置に関する事項
現段階では、本事業に関する法制上及び税制上の措置等は想定していない。
ＳＰＣが本事業を実施するに当たり、法改正等により、法制上又は税制上の措置が適用されることとなる場合、町はＳＰＣと協議するものとする。

２．財政上及び金融上の支援に関する事項
ＳＰＣが本事業を実施するに当たり、財政上及び金融上の支援を受けることができる可能性がある場合は、町はこれらの支援をＳＰＣが受けることができるよう協力するものとする。

３．その他の支援に関する事項(1)事業実施に関し、ＳＰＣが必要とする許認可等に関して、町は必要に応じてＳＰＣに協力す
るものとする。
(2)法改正等により、その他の支援が適用される可能性がある場合には、町は、ＳＰＣと協議を行うものとする。

- 20 -

第８章

その他特定事業の実施に関して必要な事項

１．議会の議決(1) 債務負担行為の設定に関する議案を２０１８年１２月の町定例議会に提出予定。
(2) 事業契約に関する議案を２０１９年６月の町定例議会に提出予定。

２．情報公開及び情報提供
本事業に関する情報提供は、町のホームページにて適宜公表するものとする。

３．公募に伴う費用負担
公募参加者の公募に係る費用については、すべて公募参加者の負担とするものとする。

４．添付書類等【実施方針（案）様式１】

実施方針（案）等説明会参加申込書【実施方針（案）様式２】

実施方針（案）等に関する質問書【実施方針（案）資料１】

事業スケジュール表（案）【実施方針（案）資料２】

リスク分担表（案）【実施方針（案）資料３】

位置図

本事業に関する窓口
みやき町まちづくり課定住総合対策担当
住所：〒840-1106

島﨑・平野・永田佐賀県三養基郡みやき町大字市武1381番地

電話： 0942-96-5526（直通）ＦＡＸ：0942-96-5530

e-mail：machizukuri@town.miyaki.lg.jp

ホームページ：http://www.town.miyaki.lg.jp- 21 -

【実施方針（案）様式１】

実施方針（案）等説明会参加申込書
平成

みやき町まちづくり課

定住総合対策担当

年

月

日

行

平成３０年１１月９日（金）に開催される「みやき町戸建て定住促進住宅整備事業【№2】（仮称）」の実施方針（案）等に関する説明会への参加を希望します。

会社名
所在地
参加予定者氏名
所属・役職
電話番号
ファックス番号
メールアドレス
参加人数名※各民間事業者等の単位で提出してください。
なお、参加予定者氏名、所属・役職、電話番号、ファックス番号、メールアドレスの欄には、代表となる１名の方に関する記入のみで結構です。
※参加に当たっては、町のホームページより、実施方針（案）等をダウンロードして持参してください。
※実施方針（案）等に関する質問・意見は、別途書類形式で行うため、説明会での質問・意見は受付けません。

- 22 -

【実施方針（案）様式２】

実施方針（案）等に関する質問書
平成

月

月

日

平成３０年１１月１日（木）に公表されました「みやき町戸建て定住促進住宅整備事業【№2】（仮称）」の実施方針（案）等について、以下のとおり質問を提出します。

会社名
質

所在地

問

所属･役職･氏名
電話番号者

ファックス番号
メールアドレス
書類名
質問項目注）・質問内容は、具体的かつ簡潔に記入してください。

質
問
内

内

容

容
※

本質問に関する回答について、公開を希望しない場合は、次の欄に○印を記入してください。
非公開希望- 23 -

【実施方針（案）資料１】事業スケジュール表(案)

時

期

内

２０１８年１１月１日

実施方針(案)公表

２０１８年１１月９日

実施方針（案）の説明会

２０１８年１２月

特定事業の選定・債務負担行為

２０１９年

１月

募集要項（案）等の公表

２０１９年

１月

募集要項（案）等の説明会

２０１９年

２月

参加表明の受付

２０１９年

３月

提案書の受付

２０１９年

５月

優先交渉権者の選定・決定・公表

２０１９年

５月

基本協定の締結・事業仮契約

２０１９年

６月

議会議決

２０１９年

９月

建設工事期間・入居者募集期間開始

２０２０年

３月

竣工・引き渡し

２０２０年

４月

２０４５年

３月３１日

１日

維持管理期間開始

事業契約終了- 24 -

容【実施方針（案）資料２】リスク分担表（案）
リスクの種類
提供した情報リスク
契約リスク
応募リスク

リスクの種類リスクの内容負担者
町

募集要項等の記載内容の誤り及び変更に関するもの○

議会の議決を得られないことによる契約締結の遅延・中止○

上記以外の町の事由による契約締結の遅延・中止○

事業者の事由による契約締由の遅延・中止

○

応募費用

○

本事業に直接影響を及ぼす町に関わる政策の変更・中断・中止○

本事業に直接関連する根拠法令の変更、新たな規正法の法制度リスク 成立

○

政治・行政
リスク

共 通

制 度 関 係 リ ス ク

上記以外の法令の変更○

SPC が取得すべき許認可の取得遅延または取得できなかっ許認可リスク た場合

税制度リスク

SPC○

町の事由による許認可取得遅延○

消費税の範囲変更、税率変更に関するもの○

法人の利益や運営に係る税制の新設や税率の変更○

建物所有に関する税制の新設・変更に関するもの（町への所有権移転前）○

本事業に直接影響する税制の新設・税率変更に関するもの○

上記以外の法人税の新設・変更に関するもの
社 会 リ ス ク

本事業そのものに対する住民の理解が得られない場合○○

住民対策リスク 提案内容に関し、住民の理解が得られない場合○

住民からの苦情（建設時・運営・維持管理時）

○

第三者賠償
リスク

本事業の実施に起因して第三者に及ぼした損害

○

環境関連
リスク

調査・工事による騒音・振動・地盤沈下・地下水の枯渇、大気汚染・水質汚濁・臭気・電波障害等に関する対応○

町の債務不履行による中断・中止
債務不履行リスク

不可抗力リスク○

SPC 債務不履行・構成員の債務不履行等による遅延・中断・ 中止天災・暴動等自然・人為的な事象のうち、通常予見不可能な事象による損害・遅延・中断・中止

○
▽
○

経済リスク

資金調達リスク 民間資金調達・確保
交付金・補助金の調達・確保
金利リスク
物価変動リスク

１％
ルール

○
○

金利変動

○

インフレ・デフレ年間変動１％以内の変動○

上記を超える大幅な変動（１％を超えるもの）- 25 -○

発注者責任リスク

警備リスク
請負委託リスク
要求水準未達リスク

町の指示の不備・発注文書・提案書の規定を超える変更による設計・工事・維持管理・運営の請負内容の変更
SPC の指示・判断の不備・変更による、設計・工事・維持管
理 ・運営の変更○

盗難・器物破損などによる費用の増大・遅延等○

SPC からの業務委託に関するリスク○

要求水準・提案内容水準の未達が発見された場合の改善・補修・業務の変更等に係る費用の増大○

支払遅延・中断リスク 町の支払いの遅延・中断
入居者リスク

入居者の不法行為等による損害安全管理リスク

建設期間・維持管理期間に事故や第３者に損害を及ぼし、遅延や損害が生じた場合町が実施した測量・調査に関するもの

測量調査リスク

設計変更リスク
用地確保リスク

工 事

用地瑕疵リスク
工期変更・工事遅延
リスク
建設コスト増大リスク
工事管理リスク瑕疵リスク

工事中止リスクその他

事業終了リスク

○

○
○
○
○

SPC が実施した測量・調査に関するもの○

地質障害・地中障害物・埋蔵文化財等により新たに必要となった測量・調査に関するもの○

町の提示条件・指示の不備、変更に関するもの○

SPC の提示内容、指示、判断の不備によるもの
事業用地の確保○○工事・SPC の運営等に必要な用地確保○

町が事前に公表した資料から予見できるもの○

町の公表資料から予見できない文化財・土壌汚染・埋設物
等の障害物、地質障害等に関するもの○

町の指示および町の責めに帰すべき事由によるもの○

SPC に起因するもの
町に起因するもの○○

SPC に起因するもの起因するもの○

工事管理の不備によるもの○

瑕疵担保期間中に発見された瑕疵

○瑕疵担保期間終了後に通常の検査によって発見できない
隠れた瑕疵が発見された場合○町の指示によるもの○

SPC の責めに起因する中止○

事業終了手続きの諸経費・SPC の精算手続き費用○- 26 -