平成 18 年 8 月期

中間決算短信平成 18 年 4 月 26 日
上場取引所
東 証
本社所在都道府県 東京都

不動産投信発行者名 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
コ ー ド 番 号 ８９８１
（ＵＲＬ http://www.jhrth.com/ ）問合せ先 資産運用会社
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社
責任者役職名取締役・管理本部長
氏名
鈴井 博之
ＴＥＬ03(6688)1480
決算役員会開催日
平成 18 年 4 月 26 日

１． 平成 18 年 2 月中間期の運用、資産の状況（平成 17 年９月８日〜平成 18 年２月 28 日）(1) 運用状況（金額は百万円未満を切り捨て）

営業収益

営業利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

202

−

110

−

△129

−

18 年２月中間期

中間純損失（△）
百万円

18 年２月中間期

経常損失（△）△129

１口当たり中間純損失（△）％

円△18,020（△1,487）−(注)①本投資法人における平成 18 年 2 月中間期の計算期間は平成 17 年 9 月 8 日〜平成 18 年 2 月 28 日の 174 日間ですが、本投資法人の実質的な資産運用期間は平成 18 年 2 月 15 日からの 14 日間であります。
②期中平均投資口数 平成 18 年 2 月中間期 7,200 口
なお、
実質資産運用期間における日数加重平均投資口数 87,200 口により算出した１口当たり中間純損失を括弧内に併記しております。
③会計処理の方法の変更
無④営業収益、営業利益、経常損失、中間純損失におけるパーセント表示は、対前年中間期増減率ですが、当期は資産運用開始の第 1 期目であるため該当がありません。
⑤当中間計算期間において、新投資口発行費及び創業費計 231 百万円を一括計上したため、129 百万円の経常損失となり、中間純損失は 129 百万円となっております。

(2)財政状態（総資産額と純資産額の金額は百万円未満を切り捨て）

総資産額

18 年２月中間期

純資産額

純資産比率

１口当たり純資産額

百万円

百万円

％

円

77,87943,62656.0

500,307(注)平成 18 年２月中間期末発行済投資口

87,200 口

２．平成 18 年８月期の運用状況の予想（平成 17 年９月８日〜平成 18 年８月 31 日)
営業収益

18 年８月期

経常利益

当期純利益

１口当たり分配金
１口当たり（利益超過分配金は含まない） 利益超過分配金

百万円

百万円

百万円

円

円

3,004

1,306

1,304

14,226−(参考)１口当たり予想当期純利益（通期） 14,226 円(注)①運用状況の予想における１口当たり分配金及び 1 口当たり予想当期純利益は、発行済投資口数として２月中
間期末時点の 87,200 口に第三者割当による発行口数 4,500 口を加えた 91,700 口を使って計算しております（第三者割当については後記２．運用方針及び運用状況（2）運用状況②通期の見通し C.決算後に生じた重要な事実をご参照下さい）。
②本予想数値は添付資料に記載の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営業収益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

− 1 −１.投資法人の関係法人
後記５.参考情報（４）投資法人の関係法人をご参照ください。

２.運用方針及び運用状況（1）運用方針
後記５．参考情報（５）投資方針から（８）投資制限をご参照ください。

（2）運用状況①

当中間期の概況

A.投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社を設立企画人として平成 17 年９月８日に出資金１億円（200 口）で設立され、平成 17 年 10 月
25 日に内閣総理大臣による投信法第 187 条に基づく登録が完了されました（登録番号 関東財務局長 第 44 号）。
さらに、本投資法人は、平成 18 年２月 15 日公募による投資口の追加発行（87,000 口）を実施し、
約 436 億円の資金を調達して、わが国初めてのホテルの運用に特化した投資法人として同日東京
証券取引所不動産投資信託市場に上場（銘柄コード：8981）いたしました。
B.当中間期の運用実績
本投資法人は、平成 18 年１月付け新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に取得予定資産として記載された６物件（取得価額の合計：72,880 百万円、貸付可能面積の合計：145,736.15 ㎡）
を平成 18 年２月 15 日に取得し、当該資産の運用を同日開始いたしました。当中間計算期間末日は同年２月 28 日である事から、当中間計算期間（平成 17 年９月８日から平成 18 年２月 28 日）
における実質運用期間は２月 15 日から同 28 日の 14 日間のみとなります。
当該取得６物件のうち、４物件（新浦安オリエンタルホテル、神戸メリケンパークオリエンタ
ルホテル、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ）を株式会社ホテルマネージメント
ジャパンに、２物件（奈良ワシントンホテルプラザ、博多中洲ワシントンホテルプラザ）をワシ
ントンホテル株式会社に、それぞれ賃貸して運用しております。
C.資金調達の概要
前記の物件取得にあたり、投資口追加発行による資金調達に加え、複数の適格機関投資家より
平成 18 年２月 15 日に約 317 億円の長期借入れ（借入期間：平成 18 年２月 15 日〜平成 21 年２月
13 日）を行いました。この結果、当中間計算期間末時点での借入れは、31,753 百万円（期末総資
産有利子負債比率 40.8%）となっております。なお、当中間計算期間末時点の借入利率は 0.52091％（年利）でした。
D.業績の概要
当中間計算期間においては、実質運用期間は資産取得日の平成 18 年２月 15 日から同年２月 28日までの 14 日間でした。この期間においては、営業収益は 202 百万円、営業損益 110 百万円の黒字となりました。一方、経常損益は、借入金に係わる支払利息の他、新投資口発行費及び創業費
で 231 百万円を当該中間期に一括計上したため、129 百万円の赤字となり、中間純損失は 129 百万円となっております。
なお、営業収益の中には、株式会社ホテルマネージメントジャパンに賃貸した４ホテル（新浦安オリエンタルホテル、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル、
ホテル日航アリビラ）の平成 18 年２月 15 日から同年２月 28 日の期間の総売上高の 10％の変動− 2 −賃料 69 百万円を含んでおります。（注：年間ベースの変動賃料が、同じく年間ベースで算出される変動賃料総基準額（いわゆる変動賃料の上限）に達しないことを前提としております。変動賃料の取り決めの詳細は後記５.参考情報（2）投資不動産物件の概要＜参考情報＞１．ＨＭＪの変
動賃料の概要をご参照下さい。）②

通期の見通しA.運用全般に関する見通し
日本経済は、輸出の伸び悩みや原油高といった懸念事項もあるものの、好調な企業業績により雇用状況は改善しつつあり、消費支出の増加に伴う景気回復が期待されております。そうした経済環境の中、ホテル業界全体としても、個人需要・ビジネス需要の増加を期待するところではありますが、新規参入やニーズの多様化などによりホテル間の競争も一段と激化することが予想され、大幅なホテル収益の増加を見込むには時期尚早であると思われます。
本投資法人が保有する６物件については、それぞれの地域性・収益構造に差異があるものの、いずれのホテルも周辺ホテルとの間では、競争力のあるホテルであることから、安定したホテル収益が期待できると思われます。同時に、変動賃料を導入している４ホテルについては、本投資法
人の投資方針に沿った形での積極的な運用によりホテル収益のさらなる向上を図り、ホテル売上
連動の変動賃料を生かし本投資法人の賃貸収益を拡大していくことが重要だと考えております。
一方、ホテルの売買マーケットも引き続き拡大傾向を示しており、本投資法人にとっても新規物
件取得の機会は拡大するものと思われます。競争力・優位性のある物件を厳選し、積極的に新規物件取得を図ることも重要と考えております。
B.今後の運用方針について
本投資法人の運用の特色は、ホテルとして優位性のある物件を選定すると同時に、当該物件を優れた運営能力を有する賃借人または優れたホテル運営支援会社を擁する賃借人に賃貸し、中長期な安定運用を行いながら、固定賃料・変動賃料を戦略的に組み合わせることによって、ホテル
収益向上の成果を享受する機会を積極的に追求することにあります。
本投資法人及び資産運用会社は、自ら新規取得案件の発掘を行うと同時に、ゴールドマン・サ
ックス・グループと締結している情報提供契約(注)を活用し、ホテルを購入する機会への積極的なアクセスを図ってまいります。ホテルのグレード別、タイプ別、地理的分散、変動賃料・固定賃料の構成割合といった４つの項目について、バランスを意識しながら、優良物件の取得を行っていきます。
(注)情報提供契約については、後記５．参考情報（５）投資方針②成長戦略（イ）ゴールドマン・サックス・グループとの情報提供契約をご参照下さい。

変動賃料の導入された４物件（新浦安オリエンタルホテル、神戸メリケンパークオリエンタル
ホテル、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ）については、通常の建物・設備の維持に係わる資本的支出に加え、ホテルの客室、レストラン等の改装を本投資法人負担で実施する
ことにより各ホテルの売上の向上を目指し、変動賃料の増加を図ってまいります。平成 18 年２月
末日現在、実施中若しくは本年度中（平成 18 年８月末日）に実施が予定されている主要な資本的支出は下表の通りとなっております。

− 3 −

物件名称

リニューアル工事等の区分

実施予定期間

支出予定金額（百万円）

客室及び廊下改装工事

12−13Ｆ客室（72室）及び廊
下の全面リニューアル自至

平成18年６月
平成18年７月

200

レストラン改装工事

14Ｆ鉄板焼レストラン「オリエンタル」全面リニューアル自至

平成18年２月
平成18年３月

62

客室及び廊下改装工事

７−８Ｆ客室（86室）及び廊
下の全面リニューアル自至

平成18年１月
平成18年３月

127

レストラン改装工事

バーベキューレストラン「ハナハナ」全面リニューアル自至

平成18年５月
平成18年５月

183

設備更新

中央監視装置更新

自至

平成18年５月
平成18年５月

81

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

なんばオリエンタル
ホテル

リニューアル工事等の内容

ホテル日航アリビラ（注）各ホテルの不動産信託受益権譲渡契約書に記載の設備投資一覧より予定額が 50 百万円を超えるものを記載しています。

C.決算後に生じた重要な事実
本投資法人は、平成 18 年３月 14 日に投資口の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)に関して行う第三者割当により 4,500 口の投資口を発行しました。同発行の概要は以下の通りです。この結果出資総額は 46,014,700,000 円、発行済投資口数は 91,700 口となっています。
発行新投資口数
発行価格
発行価格の総額
発行価額
発行価額の総額
払込期日
割当先及び割当口数：4,500 口：1 口につき金 501,800 円：2,258,100,000 円：1 口につき金 501,800 円：2,258,100,000 円：平成 18 年３月 14 日
：大和証券エスエムビーシー株式会社 4,500 口

D.運用状況の見通し
平成 18 年８月期（平成 17 年９月８日〜平成 18 年８月 31 日）、平成 19 年２月中間期（平成 18
年９月１日〜平成 19 年２月 28 日）及び平成 19 年８月期（平成 18 年９月 1 日〜平成 19 年８月31 日）における本投資法人の運用状況の見通し（予想数値）は、下記のとおりです。この運用状
況の見通しの前提条件につきましては、後記「平成 18 年８月期、平成 19 年２月中間期及び平成 19年８月期の運用状況予想の前提条件」をご参照下さい。なお、状況の変化により実際の数値は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

平成 18 年８月期
（第１期）
平成 19 年２月中間期（第２期中間）平成 19 年８月期
（第２期）

営 業 収 益経 常 利 益当 期 純 利 益

百万円
3,004
百万円
2,677
百万円
5,480

百万円
1,306
百万円
1,267
百万円
2,401

百万円
1,304
百万円
1,266
百万円
2,399

− 4 −

一口当たり
分配金

一口当たり
利益超過分配金円

円−

14,226円−

円−

円
26,172円−

平成 18 年８月期、平成 19 年２月中間期及び平成 19 年８月期の運用状況予想の前提条件
前 提 条 件

項 目

計算期間

運用資産

・

第1期

：平成 17 年９月８日〜平成 18 年８月 31 日(358 日)

・第２期中間：平成 18 年９月１日〜平成 19 年２月 28 日(181 日)

・

第２期

・

運用状況の予想にあたっては、本投資法人が当中間計算期間末現在で６物件を保有し、平成 19 年８月期末(平成 19 年８月 31 日)まで異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）
がないことを前提としております。

・平成 18 年８月期の実質運用期間は、運用資産 6 物件の取得日である平成 18 年２月 15 日
から平成 18 年８月 31 日までの 198 日として算出しております。

・

実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。

・

営業収益につきましては、当中間計算期間末現在で保有している運用資産に関する賃貸借契約等をもとに、ホテルとしての競争力及び市場環境等を勘案して算出しております。

・

運用資産のうち、株式会社ホテルマネージメントジャパンがホテル賃借人となるホテル（４ 物件）について、平成 18 年８月期において各物件の営業期間売上高の 10％相当額（消費税別途）が変動賃料として支払われることを見込んでおり、その変動賃料の金額は変動賃料総基準額（４ホテル合計の修正ＧＯＰ(注 1)の 90%）が上限となります。

：平成 18 年９月１日〜平成 19 年８月 31 日(365 日)

注 1： 修正 GOP とは、GOP(注２)から固定賃料及び運営支援会社に対する報酬控除後の金額になります。
注２：

ＧＯＰとは、売上高営業粗利益(Gross Operating Profit)をいい、ホテルの代表的経営指標であり、ホテル事業における宿泊・宴会・レストラン・物販・その他運営の各部門及びその他の部門別利益の合計から、部門毎の営業費用に含めることのできない非配分営業費用（総務・経理等のバック部門人件費や一般管理費、修繕維持費等の管理費や水道光熱費等）を控除した金額を指します。

注３：

平成 16 年 12 月期の修正ＧＯＰの 90％相当の参考値は、2,488 百万円になります。平成16 年修正 GOP は、平成 16 年 GOP 合計額から固定賃料合計額(3,000 百万円)及び本投資法人取得後に適用される運営支援会社の報酬体系を平成 16 年度に適用した金額を控除した数値です。また、平成 16 年の総売上高合計額の実績値に 10 パーセントを乗じて算出される変動賃料合計額は、2,090 百万円となります。

営業収益

・

営業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。

・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値をベースとし、費用の変動要素を反映して算出しております。
・

営業費用

一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算いたしますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得
原価に算入いたします。なお、運用資産（６物件）について、取得原価に算入した固定資産税
及び都市計画税等精算金相当額は約 472 百万円です。

・ 建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しております。な
お、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、
一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意下さい。
・ 減価償却費につきましては、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しております。
（平成 18 年８月期 約 699 百万円、平成 19 年 2 月中間期 約 657 百万円、平成19 年８月期 約 1,398 百万円）

− 5 −

前 提 条 件

項 目
・
営業外費用

借入金

投資口の発行

1 口当たり分配金

1 口当たり平成 18 年８月期の一時的な費用として、本投資法人設立に係る費用及び本投資証券上場・公募関連費用合計約 231 百万円を見込んでおります。

・ 支払利息をはじめとした借入関連費用として、平成 18 年８月期に約 149 百万円、平成 19 年２月中間期に約 137 百万円、平成 19 年８月期に約 274 百万円を見込んでおります。
・平成 18 年８月期、平成 19 年２月中間期及び平成 19 年８月期の各期末における借入金残高は
約 31,753 百万円を想定しております。

・

平成 19 年８月末まで投資口の追加発行がないことを前提としております。

・

1 口当たりの当期純利益及び分配金は、本日現在の発行済投資口数 91,700 口が平成 19 年８月
末においても変化がないことを前提としております。

・分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しております。

・

1 口当たり分配金は、運用資産の異動、ホテル賃借人の異動やホテル賃借人を取り巻く事業環
境の変化等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により変動する可能性があります。

・

利益超過の分配（1 口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。

利益超過分配金
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える
改正が行われないことを前提としております。
その他

・ 一般的な経済動向、不動産市況、ホテルを取り巻く事業環境等に不測の重大な変化が生じないことを前提としております。

− 6 −３． 財務諸表等(1)経理の状況①中間貸借対照表
当中間計算期間末（平成18年２月28日現在）

期別
注記
番号

科目

構成比
（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金

2,062,769

２．信託現金及び信託預金

561,790

３．営業未収入金

69,198

４．前払費用117,220
1,411,379

流動資産合計4,222,358

Ⅱ

５．未収消費税等

5.4

固定資産

１．有形固定資産(1)信託建物
減価償却累計額(2)信託構築物
減価償却累計額(3)信託土地※２

27,784,574※１

47,016※２592,679

※１

1,930

※２

27,737,558

590,748
32,763,859

有形固定資産合計

61,092,166

78.5

12,303,749

15.8

２．無形固定資産(1)信託借地権
無形固定資産合計※２12,303,749

３．投資その他の資産(1)差入預託保証金

149,668(2)長期前払費用

111,225

投資その他の資産合計

260,8930.3

固定資産合計73,656,810

94.6

資産合計

77,879,168

100.0

− 7 −

期別

科目

当中間計算期間末（平成18年２月28日現在）
注記
番号

構成比
（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．営業未払金

333,740

２．未払法人税等

504

３. 未払費用

202,284

４. 前受金302,428

５. その他

159

流動負債合計Ⅱ

839,1161.1

固定負債
１．長期借入金※２

31,753,200

２．預り敷金保証金

1,660,000

固定負債合計33,413,200

42.9

負債合計

34,252,316

44.0

43,756,600

56.2（出資の部）
Ⅰ

出資総額
出資総額

Ⅱ

剰余金
中間未処理損失△129,748

剰余金合計

※４

△129,748

△0.2

出資合計

※３

43,626,851

56.0

77,879,168

100.0

負債・出資合計− 8 −

②中間損益計算書
期別
（自
至
注記
番号

科目

当中間計算期間
平成17年９月８日
平成18年２月28日）
百分比（％）

金額（千円）

経常損益の部Ⅰ

営業損益の部

1. 営業収益
不動産賃貸事業収入※１

202,546

100.0

91,68845.3

110,858

54.7

1

0.0

240,104

118.5

129,244△63.8

129,244△63.8

２．営業費用
不動産賃貸事業費用※1、２

67,062

役員報酬

3,608

資産運用報酬

18,109

資産保管手数料238

一般事務手数料

2,150

支払手数料

385

その他営業費用

132

営業利益
Ⅱ

営業外損益の部
１.営業外収益受取利息
２.営業外費用
支払利息

6,344

創業費償却

2,335

新投資口発行費
その他
経常損失
税引前中間純損失

229,277
2,147

法人税、住民税及び
事業税

504

中間純損失

129,748

中間未処理損失

129,748

− 9 −

△64.1

③中間キャッシュ・フロー計算書
期別
（自
至
注記
番号

科目
Ⅰ

当中間計算期間
平成17年９月８日
平成18年２月28日）
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前中間純損失△129,244

減価償却費

48,947

創業費償却額

2,335

受取利息

△1

支払利息

6,344

未収入金の増減額△69,198

未収消費税等の増減額△1,411,379

前払費用等の増減額△117,220

未払金の増減額

333,740

未払費用の増減額

202,284

前受金の増減額

302,428

長期前払費用の増減額
その他の増減額
小計△111,225△2,176△944,365

利息及び配当金の受取額
利息の支払額営業活動によるキャ
ッシュ・フロー

1△6,344△950,708− 10 −

期別
（自
至
科目
Ⅱ

注記
番号

金額（千円）

投資活動によるキャッシ
ュ・フロー
有形固定資産の取得による支出△61,141,113

無形固定資産の取得による支出△12,303,749

預り敷金保証金の収入

1,660,000

差入保証金の支出△149,668

投資活動によるキャッシュ・フローⅢ

当中間計算期間
平成17年９月８日
平成18年２月28日）△71,934,531

財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入金の借入による収入

31,753,200

投資口の発行による収入

43,756,600

財務活動によるキャッシュ・フロー

75,509,800

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加額

2,624,559

Ⅴ

現金及び現金同等物の期
首残高

―

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高※１2,624,559− 11 −

[中間財務諸表作成のための基本となる重要な事項]
項目
１.固定資産の減価償却の方法（自至当中間計算期間
平成17年９月８日
平成18年２月28日）①有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
信託建物

10〜43年

信託構築物

２〜41年

②長期前払費用定額法を採用しております。

２.その他中間財務諸表作成のための基本となる重要な事項①繰延資産の処理方法
創業費
支出時に全額費用処理しております。
新投資口発行費支出時に全額費用処理しております。
②収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理基準
保有する不動産等に係る固定資産税
都市計画税及び償却資産税等は賦課決定された税額のうち当期に対応する額
を不動産賃貸事業費用として処理しております。なお、不動産等の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った初年
度の固定資産税、都市計画税及び償却
資産税相当額は該当不動産等の取得価額に算入しております。
③中間キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲中間キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、
手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から３ヶ月以内に償還期限が到来す
る短期投資からなっております。

− 12 −

項目
２.その他中間財務諸表作成のための基本となる重要な事項（自至当中間計算期間
平成17年９月８日
平成18年２月28日）④不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする
信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、中間貸借対照表及び中間損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、当該科目に計上した信託財産のうち重要性のある下記科目について、中間貸借対照表において区分掲記することとしております。
a.信託現金及び信託預金
b.信託建物、信託構築物、信託土地
c.信託借地権⑤消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜き処理によっております。

− 13 −

［注記事項］（中間貸借対照表関係）
当中間計算期間末（平成18年2月28日）※１．有形固定資産の減価償却累計額
48,947千円※２．担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は次のとおりであります。
信託建物

27,737,558千円

信託構築物
信託土地

590,748千円
32,763,859千円

信託借地権

12,303,749千円

計

73,395,916千円

担保付債務は次のとおりであります。
長期借入金

31,753,200千円※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第６項に定める最低純資産額
50,000千円※４．投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則第46条の2に規定される額
129,748千円− 14 −

（中間損益計算書関係）
当中間計算期間（自 平成 17 年９月８日
至 平成 18 年２月 28 日）※1 不動産賃貸事業損益の内訳（イ）不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業収入

202,546 千円（ロ）不動産賃貸事業費用
損害保険料

1,172 千円

支払地代

12,737 千円

その他賃借料

2,676 千円

建物管理委託費

525 千円

信託報酬

1,003 千円

減価償却費

48,947 千円

不動産賃貸事業費用合計

67,062 千円（ハ）不動産賃貸事業損益（（イ）―（ロ））

不動産賃貸事業損益
135,484 千円※２

減価償却実施額
有形固定資産48,947 千円（中間キャッシュ・フロー計算書関係）
当中間計算期間（自 平成 17 年９月８日
至 平成 18 年２月 28 日）※１．現金及び現金同等物の期末残高と中間貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
現金及び預金（平成 18 年２月 28 日現在）
2,062,769千円

信託現金及び信託預金

561,790千円

現金及び現金同等物

2,624,559千円− 15 −（リース取引関係）
当中間計算期間（自 平成 17 年９月８日
至 平成 18 年２月 28 日）
１.リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引（借主側）①．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び期末残高相当額
取得価額
相当額
（千円）

減価償却
累計額相
当額
（千円）

期末残高
相当額
（千円）

工具器具備品

7,436

151

7,284

ソフトウェア

2,363

48

2,315

合計

9,800

200

9,600

②．未経過リース料期末残高相当額
１年内6,048 千円

１年超

6,048 千円

合計

12,096 千円③．支払リース料、減価償却費相当額及び支払利息相当額
支払リース料−千円

減価償却費相当額

200 千円

支払利息相当額−千円④．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
⑤．利息相当額の算定方法
リース料総額とリース物件の取得価額相当額との差額を利息相当額とし、各期への配分方法については、利息法によっております。
２．オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料期末残高相当額
１年内3,402,942 千円

１年超

16,872,925 千円

合計

20,275,868 千円

上記の未経過リース料には賃借人の業績に連動して発生するリース料は含まれておりません。

(有価証券関係)
当中間計算期間末（平成 18 年２月 28 日現在）
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

(デリバティブ取引関係)
当中間計算期間（自平成 17 年９月８日

至平成 18 年２月 28 日）

デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。
16

（１口当たり情報）（自至当中間計算期間
平成17年９月８日
平成18年２月28日）

１口当たり純資産額

500,307円

１口当たり中間純損失金額

18,020円（1,487円）

１口当たり中間純損失金額は、中間純損失金額を期中
平均投資口数で除することにより算定しておりますが、実際に運用開始した日である平成18年2月15日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した１口当たり中間純損失金額を括弧内に併記しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり中間純損失金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

（注）１口当たり中間純損失金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
（自至当中間計算期間
平成17年９月８日
平成18年２月28日）

中間純損失金額（千円）

129,748

普通投資主に帰属しない金額（千円）−

普通投資口に係る中間純損失金額（千円）

129,748

期中平均投資口数（口）

7,200

17

（重要な後発事象）
当中間計算期間（自 平成 17 年９月８日
至 平成18年２月28日）（新投資口の発行）
平成 18 年１月 12 日及び同年２月６日開催の役員会において、投資口売出し（オーバーアロットメントによる売出し）に伴い、下記の通り第三者割当による新投資口発行を決議しました。この第三者割当による発行については平成 18 年３月 14 日に払込が完了しました。この結果、出資総額は 46,014,700,000 円、発行済投資口数は91,700 口となっています。
発行新投資口数：4,500 口

発行価格：1 口につき金 501,800 円

発行価格の総額：2,258,100,000 円

発行価額：1 口につき金 501,800 円

発行価額の総額：2,258,100,000 円

払込期日：平成 18 年３月 14 日

割当先及び割当口数：大和証券エスエムビーシー株式
会社 4,500 口
資金使途：この第三者割当により調達した資金については、本投資法人による特定資産取得のための資金等に充当しました。

（2）発行済投資口数の増減
当中間計算期間の発行済投資口数及び出資総額の増減の状況は以下の通りです。
年月日

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減

残高

増減

残高

販売日

備考

平成17年9月8日

私募設立

200

200

100

100

(注１)

平成18年2月15日

公募増資

87,00087,20043,65643,756（注２）(注１) １口あたり発行価格 500,000 円にて、本投資法人が設立されました。
(注２) １口あたり発行価格 520,000 円（発行価額 501,800 円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行し、資産の運用を開始しました。

18

４．役員の異動
本投資法人の執行役員は平成 17 年 10 月 25 日に江守善昭が辞任し、鈴木雅之が選任されました。平成
18 年２月 28 日現在、本投資法人の役員の状況は以下のとおりです。
役職名

氏名1989（平成元年）４月
1992（平成４年）４月

1995（平成７年）７月
2000（平成12年）５月
2000（平成12年）７月
執行役員

鈴木

雅之
2003（平成15年）10月

2004（平成16年）10月
2005（平成17年）５月
2005（平成17年）10月

監督役員

大原

雅志

株式会社リクルート入社
広告事業部編集企画室
岩手観光ホテル株式会社（現 株式会社岩手ホテルア
ンドリゾート）出向
盛岡グランドホテル
株式会社セブンイレブンジャパン入社
コーネル大学ホテル経営大学院 ホテル経営学修士取得KPMGビジネスアドバイザリーLLC 東京支店
ホスピタリティーアドバイザリーグループ マネジャー
ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパン有限会社
ホテル・アセット・マネジメント部 アセット・マネ
ジャー
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社 取締役
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社 代表
取締役 現在ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 執行役員 現在

1976（昭和51年）11月

昭和監査法人入社

1977（昭和52年）12月

同社退社

1978（昭和53年）10月

アーサーヤング公認会計士共同事務所入社

1982（昭和57年）３月

公認会計士登録1983（昭和58年）８月

アーサーヤング公認会計士共同事務所と朝日会計社（現、あずさ監査法人）提携に伴い朝日会計社へ転籍

1990（平成２年）８月

松本伸也

1990（平成２年）９月

大原公認会計士事務所設立

2005（平成17年）９月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人

0

現在
監督

現在

1984（昭和59年）４月

司法試験合格1987（昭和62年）４月

弁護士登録（第二東京弁護士会）

1987（昭和62年）４月

丸の内総合法律事務所入所

1996（平成８年）７月

丸の内総合法律事務所パートナー

2001（平成13年）６月

株式会社インプレス（現・株式会社インプレスホール

現在

ディングス）社外監査役

現在

2005（平成17年）１月

司法研修所民事弁護教官

現在

2005（平成17年）９月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
役員

（注)

0

同社退社

役員

監督役員

所
有
投資口数

主要略歴

0

監督

現在

鈴木雅之は、資産運用会社であるジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第 13 条に基づき、2005（平成 17）年９月７日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。また、鈴木雅之はＧＳＲＪ
Ｌ（後記５．参考情報（４）投資法人の関係法人をご参照下さい）から本投資法人に出向しています。

19

５．参考情報（１）投資状況
本投資法人の中間計算期間末日における投資状況の概要は以下の通りです。
資産の種類

第1期中間計算期間末（平成18年2月28日現在）

名称

タイプ別区分（注１）

保有総額（注２)（百万円）

対総資産比率（％）

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

11,485

14.7％

新浦安オリエンタルホテル

19,53125.1％

31,01739.8％

なんばオリエンタルホテル

16,80921.6％

奈良ワシントンホテルプラザ

1,838

2.4％

博多中洲ワシントンホテルプラザ

3,955

5.1％

小計

22,60329.0％

ホテル日航アリビラ

19,77425.4％

小計

19,77425.4％

信託不動産合計

73,39594.2％

預金・その他の資産

4,484

5.8％

資産総額計

77,879100.0％

シティホテル

小計

ビジネスホテル
信託不動産

リゾートホテル

金額（百万円）

資産総額に対する比率（％）

負債総額

34,252

44.0

純資産総額

43,62656.0（注１） タイプ区分の定義については、後記「（５）投資方針①ポートフォリオの構築方針（ハ）ポートフォリオの分散化 a.ホテルのタイプ」をご参照下さい。
（注２） 保有総額は、取得価額(取得に伴う付帯費用を含みます。)から、減価償却費累計額を控除した金額です。

（２）投資不動産物件の概要
本投資法人は、本投資証券の発行及び資金の借入れにより調達した資金によって、下表にその概要を掲げる不動産を信託財産とする信託受益権を、本投資法人の発行する本投資証券が東京証券取引所へ上場した
2006 年２月 15 日に取得しました。
組入資産の明細①（所在地・所有形態・面積・構造規模等）
所有形態
名

称

面

積(注１)

所在地（住居表示）
土地

建物

土地(㎡)

建物(㎡)

構造/階数
(注１)(注２)

建築時期
(注１)

総客室数
(注３)

神戸メリケンパークオ
リエンタルホテル

兵庫県神戸市中央区波止場町５番６号

借地権
(注４)

区分
所有権
(注４)

21,999.15(注４)48,701.82
(注４)

S造
14階建

1995年７月

331室

新浦安オリエンタルホ
テル

千葉県浦安市美浜一丁
目８番２号

所有権

所有権

9,914.00

44,833.11

SRC・S・RC造
地下２階付
12階建

1995年５月

506室

なんばオリエンタルホ
テル

大阪府大阪市中央区千日前二丁目８番17号

所有権

所有権

4,505.23

19,364.33

S・SRC造
地下１階付
９階建

1996年３月

257室

ホテル日航アリビラ

沖縄県中頭郡読谷村字儀間600番地

所有権/
借地権
(注５)

所有権

67,423.55

38,024.98
(注６)

SRC造
地下１階付
10階建

1994年４月

397室

20奈良ワシントンホテルプラザ

奈良県奈良市下三条町
31番１号

所有権

所有権

2,393.48

5,385.82

S造
７階建

2000年３月

204室

博多中洲ワシントンホ
テルプラザ

福岡県福岡市博多区中洲二丁目８番28号

所有権

所有権

1,128.46

5,692.24
(注７)

S造
12階建

1995年３月

247室（注１) 「面積」、「構造/階数」及び「建築時期」は、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。
（注２) 「構造」について、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
（注３) 「総客室数」は、それぞれ本書の日付現在における販売可能客室数（長期自社使用は除く）を記載しています。
（注４)

神戸メリケンパークオリエンタルホテルの土地は、神戸市からの借地であり、その借地の対象となる土地面積については、建築確認申請書記載数量を記載しています。また、神戸メリケンパークオリエンタルホテルの建物は、本投資法人と神戸市の２者を区分所有者（共用部分の持分割合はそれぞれ 72.18％及び 27.82％です。
）とする区分所有建物であり、上記数値は区分所有建物の一棟の建物の延床面積（附属建物 764.83 ㎡を含みます。）を記載しています。なお、本投資法人が所有する専有部分は 31,899.07 ㎡で
す。

（注５)

ホテル日航アリビラの土地の一部は、株式会社沖縄うみの園からの転借地です。

（注６)
（注７)

附属建物 120.10 ㎡を含みます。
附属建物 90.20 ㎡を含みます。

組入資産の明細②（価格ほか）

タイプ区分

シティホテル

名神戸メリケンパークオリエ
ンタルホテル
新浦安オリエンタルホテル
なんばオリエンタルホテル

ビジネスホテル

リゾートホテルグレード区分
(注１)

称アッパーミドルミッドプライス
ミッドプライス

奈良ワシントンホテルプラ
ザミッドプライス

博多中洲ワシントンホテル
プラザ

ミッドプライス

ホテル日航アリビラ

中間計算期間末
中間計算期間末に貸借対照表計上額 貸借対照表計上額
おける鑑定評価額(百万円)(百万円)(注２)(百万円)(注４)
(注３)

取得価格
(百万円)

ラグジュアリー

ポートフォリオ合計

11,40011,49911,485

11,40019,40019,547

19,531

19,40016,70016,815

16,80916,700

1,800

1,840

1,838

1,870

3,880

3,957

3,955

3,880

19,70019,784

19,774

19,70072,88073,44473,39572,950（注１） 本投資法人は、主に平均客室販売単価の価格帯等の観点から、ホテルを「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」
及び「エコノミー」クラスの４種類に分類しています。
（注２） 取得価格に付帯費用を加えた取得時における計上額です。
（注３） 取得時における貸借対照表計上額から減価償却費累計額を控除した金額です。
（注４） 鑑定評価額は、2006 年２月 28 日を価格時点として、株式会社立地評価研究所が算出した評価額を記載しております。

組入資産の明細③（主要なテナントの状況）＜賃貸面積ベース＞
テナント名
(注１)

No

1

入居ホテル

業種

総賃貸面積(ホテル別)
（注２）

比率
（注５）

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

2006年２月15日
2012年２月14日

32,663.90㎡
(注３)

22.4％

新浦安オリエンタル
株式会社ホテル
ホテル
マネージメントジャパン（ＨＭＪ） なんばオリエンタル
ホテル

2006年２月15日
2012年２月14日

44,833.11㎡
(注３)

30.8％

2006年２月15日
2012年２月14日

19,364.33㎡
(注３)

13.3％

2006年２月15日
2012年２月14日

38,024.98㎡
(注３)

26.1％

2000年３月27日
2020年３月26日

4,883.79㎡
(注４)

3.4％

1995年４月１日
2015年３月31日

5,602.04㎡
(注４)

3.8％

145,372.15㎡

99.8％

ホテル

ホテル日航アリビラ

2

契約開始日
契約終了日

ワシントンホテル株式会社

奈良ワシントンホテルプラザ博多中洲ワシントン
ホテルプラザホテル

上記テナントの合計（注１)

ポートフォリオ全体の総賃貸面積の５％以上を占める主要テナントについて記載しています。

21

総賃貸面積(テナント別)
（注２）

比率
（注５）

134,886.32㎡

92.6％

10,485.83㎡

7.2％

145,372.15㎡

99.8％

（注２)
（注３)

総賃貸面積とは、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸されている面積合計をいいます。
神戸メリケンパークオリエンタルホテルについては、区分所有建物であり本投資法人が所有する専有部分（附属建物を含みます）の面積を記載しています。また、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラの総賃貸可能面
積は延床面積を記載しています。

（注４)

奈良ワシントンホテル、博多中洲ワシントンホテルプラザの賃貸面積は、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸されている面積合計をいいます。

（注５)

比率は、各ホテル別又はテナント別の総賃貸面積のポートフォリオ合計（145,736.15 ㎡）に対する比率です。算定にあたっては、
小数点第２位以下を四捨五入しています。

（注６)

上記以外の賃貸借契約の詳細については、後記「（３）個別物件の内容９．賃貸借契約の概要」をご覧下さい。

＜年間賃料ベース＞
No

1

2

テナント名
(注１)

入居ホテル

契約開始日
契約終了日

（注２)

固定賃料
変動賃料
年間賃料

固定賃料
変動賃料
年間賃料

比率
（注４）

2006年２月15日
2012年２月14日

576,645千円(注３) 千円
576,645千円

17.0％

新浦安オリエンタル
ホテル

2006年２月15日
2012年２月14日

666,302千円(注３) 千円
666,302千円

19.6％

2006年２月15日
2012年２月14日

799,960千円(注３) 千円
799,960千円

23.5％

2006年２月15日
2012年２月14日

957,093千円(注３) 千円
957,093千円

28.2％

ホテル日航アリビラ
奈良ワシントンホテルプラザ2000年３月27日
2020年３月26日

122,000千円−千円
122,000千円

3.6％

1995年４月１日
2015年３月31日

259,000千円−千円
259,000千円

7.6％

3,381,000千円−千円
3,381,000千円

99.5％

ホテル

ホテル
博多中洲ワシントン
ホテルプラザ上記テナントの合計（注１)

年間賃料(テナント別)（注２）

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

株式会社ホテル
マネージメントジャパン（ＨＭＪ） なんばオリエンタル
ホテル

ワシントン
ホテル株式会社業種

年間賃料(ホテル別)
（注２）

比率
（注４）

3,000,000千円(注３)千円
3,000,000千円

88.3％

381,000千円−千円
381,000千円

11.2％

3,381,000千円−千円
3,381,000千円

99.5％

ポートフォリオ全体の総賃貸面積の５％以上を占める主要テナントについて記載しています。
年間賃料とは、本投資法人と主要なテナントとの間の賃貸借契約に基づく月額賃料（駐車場使用料等を含みます）を 12 倍（年換算）して千円未満を切捨てて記載しています。但し、奈良ワシントンホテルプラザ及び博多中洲ワシントンホテルプラザの２件については、ホテル賃借人から千円単位での賃料の開示許可を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた値を記載しています。

（注３)

ＨＭＪが賃借人となる神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテ
ル日航アリビラに関する変動賃料の取り決めの詳細については、下記＜参考情報＞１.ＨＭＪの変動賃料の概要をご覧下さい。

（注４)

比率は、各ホテル別又はテナント別の年間賃料（変動賃料は除きます。
）のポートフォリオ合計（3,398,000 千円）に対する比率です。算定にあたっては、小数点第２位以下を四捨五入しています。

（注５)

上記以外の賃貸借契約の詳細については、後記「（３）個別物件の内容９．賃貸借契約の概要」をご覧下さい。

＜参考情報＞
１．ＨＭＪの変動賃料の概要
ＨＭＪが賃借人となる神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんば
オリエンタルホテル及びホテル日航アリビラの４物件の変動賃料については、2005 年 12 月 14 日付定期
建物賃貸借契約において次のような取り決めがなされています。
(a）４物件の変動賃料は、営業期間売上高（注１）の 10 パーセント相当額（消費税別途）です。
(b）変動賃料合計額（注２）は変動賃料総基準額（注３）を上限とします。
(c）ＨＭＪは、賃貸人である４物件の信託受託者に対し、以下のとおり、変動賃料を支払います。な
お、本投資法人とＨＭＪの決算期はいずれも毎年９月１日から翌年８月末日であり、同一です。
・上半期終了後２ヶ月以内：仮払変動賃料
ＨＭＪの取締役会が承認した未監査の中間決算上の金額に基づき、営業期間が当該上半期であ22

ったと仮定した場合の変動賃料額（「仮払変動賃料」）を算出し支払います。
・営業期間終了後２ヶ月以内：最終変動賃料
ＨＭＪは、当該営業期間に係る監査済みの確定決算に基づき変動賃料を算出し、当該算出金額
から、上記に基づき支払った仮払変動賃料との差額を支払います。
（注１） 営業期間売上高とは、ＨＭＪが各営業期間について本物件で営業するホテル及び付帯駐車場に係る売上高並びに本物件の利用によって生じるその他一切の収入（転貸借が行われる場合には、転貸料収入を含みます。いずれの金額も日本において一般に公正妥当と認められる会計原則に即して計算します。
）をいいます。
（注２） 変動賃料合計額とは、４物件の変動賃料の合計額をいい、上記に従い算出されます。
（注３） 変動賃料総基準額とは、ＨＭＪの４物件において営む事業に係る GOP（注４）から固定賃料及び運営支援会社に対する報酬控除後の金額（「修正 GOP」といいます。
）の 90 パーセント相当額をいいます。平成 18 年 8 月期の変動賃料総基準額は年次決算発表時に開示します。
（注４)

GOP(Gross Operating Profit)とは、各物件の売上高から、次の営業費用を（但し、各物件の営業或いは所有に関して直接発生したものに限ります。）控除した残額をいいます。①売上原価、②ホテル従業員の人件費・福利厚生費、③備品費、④営業部門に係る費用（外部委託費用、各種手数料等を含む）、⑤一般管理費、⑥販売促進・広告宣伝費、⑦修繕維持費（施設保守・管理費用を含みます。
）、⑧水道光熱費、⑨運営管理に関する保険料、⑩ホテル運営管理に関する公租公課（印紙税等）、⑪ホテル売上債権に係わる貸倒引当金並びに貸倒損失、⑫その他ホテル運営管理に関する直接経費。

２．ホテル事業の主要指標(注１)2006 年２月中間計算期間（2006 年２月 15 日〜同２月 28 日）（注２）

宿泊部門
指標
(％,円)

②.新浦安オリエンタル
ホテル③.なんばオリエンタル
ホテル

売上
比率

売上
比率

売上
比率

④.ホテル日航
アリビラ

合計／平均

売上
比率

売上
比率

客室稼働率

86.8％

−

93.6％

−

67.4％

−

84.7％

−

−％

−

ADR（注３）

12,173−

13,177

−

9,282

−

16,773−−−

RevPAR（注４）10,566−

12,328

−

6,258

−

14,208

−

−

−

239

100.0％

217

100.0％

64

100.0％

172

100.0％

692

100.0％

宿泊部門

54

22.5％

96

44.4％

25

38.9％

87

50.5％

262

37.9％

料飲部門

170

71.3％

103

47.4％

4

7.0％

67

39.1％

345

49.9％

物販部門

6

2.5％

0

0.1％

0

0.0％

15

8.5％

21

3.0％

テナント部門

2

1.0％

10

4.5％

33

51.4％

0

0.0％

45

6.5％

その他部門

6

2.7％

8

3.6％

2

2.7％

3

2.0％

19

2.8％

GOP（注５）

34

14.4％

40

18.5％

30

46.7％

35

20.6％

140

20.2％

総売上高

財務指標
(百万円)

①.神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル（注１) 本投資法人の取得資産のうち、変動賃料を含む賃貸借契約を締結している上記４ホテルについて記載しております。客室稼働率については小数点第 2 位を、ADR、RevPAR については小数点第 1 位を四捨五入して記載しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して記載しています。また、売上比率については、各部門の売上高の総売上高に対する比率を小数点第２位で四捨五入して記載しています。
（注２) 当該取得資産の 2006（平成 18）年２月 15 日から 2006（平成 18）年２月 28 日までを運営期間とするホテル事業関連数値を、ホテル賃借人から提供を受けた数値に基づいて記載しております。
（注３） ADR ：平均客室販売単価 (Average Daily Rate) をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。
）を同期間の販
売客室数合計で除した値をいいます。
（注４） RevPAR ：販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。）
を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいい、ADR と客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
（注５) GOP：売上高営業粗利益(Gross Operating Profit)をいい、ホテルの代表的経営指標であり、ホテル事業における宿泊・宴会・レス
トラン・物販・その他運営の各部門及びその他の部門別利益の合計から、部門毎の営業費用に含めることのできない非配分営業費
用（総務・経理等のバック部門人件費や一般管理費、修繕維持費等の管理費や水道光熱費等）を控除した金額を指します。

23

（３）個別物件の内容
本投資法人が平成 18 年２月 28 日現在保有する信託不動産は、次頁以降に記載した表にまとめた通りです。
保有資産個別の概要の詳細は以下のとおりです。
１. 「特定資産の概要」欄の記載について
・「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（不動産売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
２．「不動産（もしくは信託不動産）の概要」欄の記載について
・「地積・延床面積」、「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。但し、調査の結果、当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
・「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
・

区分所有建物及び共有土地に関しては、区分所有建物の一棟の建物の合計延床面積（他の区分所有者が所有する面積を含みます。）及び共有土地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）を記載しています。

・「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に掲げる「用途地域」、「特別用途地区」
及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。

３. 「交通」欄の記載について
・

ホテル賃借人から提供を受けた情報に基づき記載しています。

４. 「ホテル運営の関係会社」欄の記載について
・「ホテル賃借人」欄には、本投資法人が賃貸している先を、「ホテル運営支援会社」欄には当該ホテル賃借人が運営支援契約を締結している先を記載しています。また「建物等管理業務受託者」欄には、本投資法人が業務の委託している先を記載しております。

５．「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について
・

ホテル賃借人等が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。

６．「収支状況」欄の記載について
・

記載数値は千円未満を切捨てて表示することを原則としますが、やむを得ず千円単位での記載ができない場合にはその旨を注記しています。なお、物件に直接帰属しない収支については含めていません。

・

記載の収支金額は、原則として発生主義に基づき記載しますが、やむを得ず現金主義での記載になる場合にはその旨を注記しています。

７．「特記事項」欄の記載について
・原則として当中間計算期間末現在の（1)当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、(2)区分所有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、(3)当該不動産等資産に関する行政法規における重要な制限等を記載しています。

８．「月次指標」欄の記載について
・

ホテル賃借人から提供を受けた情報に基づき記載しています。

・ 本数値はＨＭＪの監査済み財務諸表に基づいて作成された数値です。本投資法人が毎月開示している数値は速報性を優先させた未監査であるため、本監査済み数値との間に差異がある場合があります。
・ 客室稼働率については小数点第2位を、ADR、RevPARについては小数点第1位を四捨五入して記載しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して記載しています。
９．「賃貸借契約の概要」欄の記載について
・「契約賃料」欄には、「ホテル賃借人」欄に記載する先と締結している賃貸借契約に基づき、月額賃料を原則として千円未満を切捨てて記載していますが、やむを得ず千円単位での記載が出来ない場合にはその旨を注記しています。

24

①.神戸メリケンパークオリエンタルホテル
物件番号
1
物件名称
１．特定資産の概要

神戸メリケンパークオリエンタルホテル
４．ホテル運営の関係会社

特定資産の種類

不動産信託受益権

ホテル賃借人

取得年月日

2006年２月15日

ホテル運営支援会社

アーコン・ホスピタリティ有限会社

取得価格

11,400百万円

建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

５．ホテルのホームページアドレス

信託

信託設定日

2006年２月15日

受益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2016年２月15日

株式会社ホテルマネージメントジャパン

http://www.meriken‑oh.co.jp/

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

６．収支状況

(千円)
自2006年２月15日

不動産の用途

ホテル

所有形態

土地

借地権

建物

区分所有権

地番

兵庫県神戸市中央区波止場町２番他

固定賃料

22,425住居表示

兵庫県神戸市中央区波止場町５番６号

変動賃料

23,883

地積

21,999.15㎡（注１）

その他収入

用途地域

準工業地域、準防火地域、臨港地区

土地指定建蔽率／

至2006年２月28日(A)賃貸事業収入 小計

46,34839(B)賃貸事業費用 小計

25,76760％／200％

損害保険料

Ｓ造／14階建

支払地代

建物用途

ホテル

その他賃借料‑建築時期

1995年７月

建物管理費用40

延床面積48,701.82㎡（注２）

信託報酬

設計者

株式会社竹中工務店

減価償却費

施工者

株式会社竹中工務店

容積率
建物

運用期間

構造／階数

323
11,904

187
13,311(C)賃貸事業損益=(A)‑(B)20,580３．交通＜鉄道＞
ＪＲ・阪神電鉄「元町駅」、神戸高速鉄道「花隈駅」より徒歩約15分
神戸市営地下鉄西神・山手線「県庁前」駅より徒歩約18分
神戸市営地下鉄海岸線「みなと元町」駅より徒歩約８分＜車＞
ＪＲ山陽新幹線「新神戸駅」より車で約13分
ＪＲ・阪急電鉄・阪神電鉄・神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮駅」
より車で約８分

７．特記事項
本ホテルは、神戸市の所有する土地上に、神戸市により設定された借地権に基づき建設された、本投資法人と神戸市の２者を区分所有者（中突堤先端ビル管理規約（平成７年４月１日付）により共有部分の持分割合はそれぞれ本投資法人72.18％、神戸市27.82％とされています。）とす
る区分所有建物です。条例、上記管理規約、神戸市との港湾施設賃貸借契約（平成15年６月24日付）等により、本投資法人はその専有部分をホテル及びこれに付帯する施設として、神戸市はその専有部分を公共旅客ターミナル及びこれに付帯する施設並びに事務所として使用すると規定され、本投資法人が専有部分の譲渡、転貸、使用目的又は利用計画の変更、増改築等を行うにあたっては、神戸市の事前の承諾又は神戸市に対する通知等が必要とされています。
（注１)
（注２)

神戸市からの借地であり、その借地の対象となる土地面積については、建築確認申請書記載面積を記載しています。
区分所有建物の一棟の建物の延床面積（附属建物 764.83 ㎡を含みます。
）を記載しています。なお、本投資法人が所有する専有部
分は 31,899.07 ㎡となっております。

８．月次指標2005年９月

2005年10月

2005年11月

2005年12月

2006年１月

2006年２月

客室稼働率(%)

−

−

−

−

−

86.8%

ADR(円)

−

−

−

−

−

12,173

RevPAR(円)

−

−

−

−

−

10,566

総売上高(百万円)

−

−

−

−

−

239

(注）2006 年 1 月以前の月次指標は、本投資法人の資産取得前であるため記載しておりません。2006 年 2 月の数字については、ホテル賃借人
より提供を受けた情報に基づき、本投資法人が資産取得した 2006 年 2 月 15 日から同 28 日までの間のデータを記載しています。

25

神戸メリケンパークオリエンタルホテル
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

契約形態

定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

契約期間

2006（平成18）年２月15日（本物件の引渡日）から2012（平成24）年２月14日までの６年間賃貸借契約面積

32,663.90㎡

賃料
敷金

固定賃料

48,053千円／月

変動賃料（注１）

営業期間売上高の10パーセント相当額

288,322千円
本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、期間満了時の更新について

当事者間の協議により再契約を行うことができます。
かかる協議においては、賃貸人及び本賃借人は賃貸借期間満了時における賃料その他経済的な条件を含め、本契約に定める条件及び条項と実質的に同一の条件及び条項によることを基本とします。

転貸借契約について

一定の事由に該当する者を除き、賃貸人の事前の承諾を得て、本賃借人以外の第三者に対し、本物
件の一部を転貸することができます。
一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料減額請求権）の適用はありません。

賃料改定について

なお、賃料の改定に際しては、本賃借人における過年度の売上及びＧＯＰその他の収益性の状況、
その時点における賃料水準、各ホテルの事業計画、同種不動産の市場賃料、負担すべき公租公課の変動等を勘案した上、固定賃料と変動賃料のそれぞれ、その合計額及びその比率に関して協議するものとされています。
契約期間中、原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人の本契約の重大な違反等が発生等した場合には、賃貸人は本契約を解除することができます。この場合、賃貸人は賃借人に対し、賃貸借残存期間分の残存賃料額（変動賃料は直近年度の変動賃料額とします。）の請求ができる旨規定されています。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。
(1）運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新。
(2）造作、設備、内装等の工事。
(3）本賃借人が本契約上有する一切の権利について、第三者に対し譲渡、担保設定、信託その他の処分を行うこと。あらかじめ合意する適格テナントの基準に合致しないテナントに対する転貸

賃貸人の要承諾事項を行うこと。
(4）会社分割、営業譲渡等により本契約に基づく権利の全部又は一部を第三者に包括的に承継させる行為。
(5）本賃借人が営業上有する債権（ホテル営業上の債権、転貸賃料を含む。）について、譲渡、担保設定その他の処分を行うこと。
(6）本物件を本契約に基づく使用目的以外の目的に使用すること。
(7）建物使用規定（細則）に定めのない方法により本物件の使用を行うこと。

売上報告等

本賃借人は、資産運用会社に対し、日々の売上げその他を記載した月次売上報告書、監査人の監査を受けた財務諸表及び営業報告書等を報告する義務があります。
賃貸人、本賃借人及び本投資法人は、本投資法人が本物件の使用のために今後新たに取得する什器

動産賃貸借契約

備品について本賃借人に賃貸し、当該什器備品の賃貸借に係る賃料は上記契約賃料に含まれることに合意しております。
公租公課、物件の躯体及び基幹設備にかかわる資本的支出、本契約で賃貸人負担

賃貸人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料費用の主な負担区分について

ホテル運営のために必要とする電気、ガス、水道、電話、受信料のす
賃借人負担

べて、本契約で賃借人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料

特記すべき事項（注１)（注２)

本物件については、アーコン・ホスピタリティ有限会社がホテル運営支援会社となることがあらか
じめ承諾されています。

変動賃料に関する詳細については、前記＜参考情報＞１．ＨＭＪの変動賃料の概要をご覧下さい。
主な賃料の改定事由は次の通りです。①上半期もしくは下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合、②連続する２営業期間において、当該営業期間の変動賃料総合計額が変動賃料総基準額を上回った場合。

26

②.新浦安オリエンタルホテル
物件番号
2
物件名称
１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得年月日

2006年２月15日

取得価格
信託

新浦安オリエンタルホテル
４．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人ン

19,400百万円
信託設定日

株式会社ホテルマネージメントジャパ

ホテル運営支援会社

アーコン・ホスピタリティ有限会社

建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパ
ン５．ホテルのホームページアドレス

2003年２月26日

受益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2013年２月26日

http://www.oriental‑hotel.co.jp/

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

６．収支状況

(千円)

不動産の用途

ホテル

所有形態

土地

所有権

建物

所有権

地番

千葉県浦安市美浜一丁目６番９他

固定賃料

25,911

住居表示

千葉県浦安市美浜一丁目８番２号

変動賃料

21,725

土地

9,914.00㎡

用途地域

商業地域、防火地域

47,637

その他収入‑(B)賃貸事業費用 小計

16,30780％／400％

損害保険料

321

構造／階数

SRC・S・RC造／地下２階付12階建

支払地代

‑

建物用途

ホテル

その他賃借料‑建築時期

1995年５月

建物管理費用40

延床面積44,833.11㎡

信託報酬

設計者

株式会社長谷工コーポレーション

減価償却費

施工者

株式会社長谷工コーポレーション

容積率
建物至2006年２月28日(A)賃貸事業収入 小計

地積
指定建蔽率／

自2006年２月15日

運用期間

151
15,794(C)賃貸事業損益=(A)‑(B)31,329３．交通＜鉄道＞
ＪＲ京葉線「新浦安駅」直結※「新浦安駅」までのアクセス
・ＪＲ京葉線「東京駅」より約17分
・ＪＲ京葉線東京ディズニーリゾート「舞浜駅」より約３分＜車＞
羽田空港よりリムジンバスで35〜50分
成田空港よりリムジンバスで90〜100分

７．特記事項
該当事項なし。

８．月次指標2005年９月

2005年10月

2005年11月

2005年12月

2006年１月

2006年２月

客室稼働率(%)

−

−

−

−

−

93.6%

ADR(円)

−

−

−

−

−

13,177

RevPAR(円)

−

−

−

−

−

12,328

総売上高(百万円)

−

−

−

−

−

217

(注）2006 年１月以前の月次指標は、本投資法人の資産取得前であるため記載しておりません。2006 年２月の数字については、ホテル賃借人
より提供を受けた情報に基づき、本投資法人が資産取得した 2006 年２月 15 日から同 28 日までの間のデータを記載しています。

27

新浦安オリエンタルホテル
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

契約形態

定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

契約期間

2006（平成18）年２月15日（本物件の引渡日）から2012（平成24）年２月14日までの６年間賃貸借契約面積

44,833.11㎡

契約賃料
敷金

固定賃料

55,525千円／月

変動賃料（注１）

営業期間売上高の10パーセント相当額

333,151千円
本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、期間満了時の更新について

当事者間の協議により再契約を行うことができます。
かかる協議においては、賃貸人及び本賃借人は賃貸借期間満了時における賃料その他経済的な条件を含め、本契約に定める条件及び条項と実質的に同一の条件及び条項によることを基本とします。

転貸借契約について

一定の事由に該当する者を除き、賃貸人の事前の承諾を得て、本賃借人以外の第三者に対し、本物
件の一部を転貸することができます。
一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料減額請求権）の適用はありません。

賃料改定について

なお、賃料の改定に際しては、本賃借人における過年度の売上及びＧＯＰその他の収益性の状況、
その時点における賃料水準、各ホテルの事業計画、同種不動産の市場賃料、負担すべき公租公課の変動等を勘案した上、固定賃料と変動賃料のそれぞれ、その合計額及びその比率に関して協議するものとされています。
契約期間中、原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人の本契約の重大な違反等が発生等した場合には、賃貸人は本契約を解除することができます。この場合、賃貸人は賃借人に対し、賃貸借残存期間分の残存賃料額（変動賃料は直近年度の変動賃料額とします。）の請求ができる旨規定されています。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。
(1）運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新。
(2）造作、設備、内装等の工事。
(3）本賃借人が本契約上有する一切の権利について、第三者に対し譲渡、担保設定、信託その他の処分を行うこと。あらかじめ合意する適格テナントの基準に合致しないテナントに対する転貸

賃貸人の要承諾事項を行うこと。
(4）会社分割、営業譲渡等により本契約に基づく権利の全部又は一部を第三者に包括的に承継させる行為。
(5）本賃借人が営業上有する債権（ホテル営業上の債権、転貸賃料を含む。）について、譲渡、担保設定その他の処分を行うこと。
(6）本物件を本契約に基づく使用目的以外の目的に使用すること。
(7）建物使用規定（細則）に定めのない方法により本物件の使用を行うこと。

売上報告等

本賃借人は、資産運用会社に対し、日々の売上げその他を記載した月次売上報告書、監査人の監査を受けた財務諸表及び営業報告書等を報告する義務があります。
賃貸人、本賃借人及び本投資法人は、本投資法人が本物件の使用のために今後新たに取得する什器

動産賃貸借契約

備品について本賃借人に賃貸し、当該什器備品の賃貸借に係る賃料は上記契約賃料に含まれることに合意しております。
公租公課、物件の躯体及び基幹設備にかかわる資本的支出、本契約で賃貸人負担

賃貸人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料費用の主な負担区分について

ホテル運営のために必要とする電気、ガス、水道、電話、受信料のす
賃借人負担

べて、本契約で賃借人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料

特記すべき事項（注１)（注２)

本物件については、アーコン・ホスピタリティ有限会社がホテル運営支援会社となることがあらか
じめ承諾されています。

変動賃料に関する詳細については、前記＜参考情報＞１．ＨＭＪの変動賃料の概要をご覧下さい。
主な賃料の改定事由は次の通りです。①上半期もしくは下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合、②連続する２営業期間において、当該営業期間の変動賃料総合計額が変動賃料総基準額を上回った場合。

28

③.なんばオリエンタルホテル
物件番号
3
物件名称
１．特定資産の概要

なんばオリエンタルホテル
４．ホテル運営の関係会社
株式会社ホテルマネージメントジャ

特定資産の種類

不動産信託受益権

ホテル賃借人

取得年月日

2006年２月15日

ホテル運営支援会社

取得価格
信託

信託設定日

パン
アーコン・ホスピタリティ有限会社
株式会社ホテルマネージメントジャ

16,700百万円

建物等管理業務受託者

2003年２月26日

５．ホテルのホームページアドレス

受益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2013年２月26日

パン

http://www.nambaorientalhotel.co.jp/

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

６．収支状況

(千円)

不動産の用途

ホテル

所有形態

土地

所有権

建物

所有権

地番

大阪府大阪市中央区千日前二丁目1550番３他

固定賃料

31,109住居表示大阪府大阪市中央区千日前二丁目８番17号

変動賃料

6,366

地積

4,505.23㎡

その他収入

用途地域

商業地域、防火地域

土地

指定建蔽率／

至2006年２月28日(A)賃貸事業収入 小計

37,476‑(B)賃貸事業費用 小計

6,13980％／500％

損害保険料

148

構造／階数

Ｓ・ＳＲＣ造／地下１階付９階建

支払地代

‑

建物用途

ホテル

その他賃借料‑建築時期

1996年３月

建物管理費用40

延床面積19,364.33㎡

信託報酬

151

設計者

株式会社竹中工務店

減価償却費

5,799

施工者

株式会社竹中工務店

容積率
建物

自2006年２月15日

運用期間31,336(C)賃貸事業損益=(A)‑(B)

３．交通
＜鉄道＞
南海電鉄「難波駅」、地下鉄御堂筋線・千日前線「なんば駅」、近鉄「難波駅」、地下鉄堺筋線「日本橋駅」より徒歩３分
関西空港より南海電鉄で30分＜車＞
大阪空港より空港バスで30分

７．特記事項１階部分のテナントである株式会社ローソンにより併設されている増床部分（倉庫）が、建築基準法第56条（建築物の各部分の高さの制限）に違反しておりましたが、当該増床部分は既に撤去されております。

８．月次指標2005年９月

2005年10月

2005年11月

2005年12月

2006年１月

2006年２月

客室稼働率(%)

−

−

−

−

−

67.4%

ADR(円)

−

−

−

−

−

9,282

RevPAR(円)

−

−

−

−

−

6,258

総売上高(百万円)

−

−

−

−

−

64

(注）2006 年１月以前の月次指標は、本投資法人の資産取得前であるため記載しておりません。2006 年２月の数字については、ホテル賃借人
より提供を受けた情報に基づき、本投資法人が資産取得した 2006 年２月 15 日から同 28 日までの間のデータを記載しています。

29

なんばオリエンタルホテル
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

契約形態

定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

契約期間

2006（平成18）年２月15日（本物件の引渡日）から2012（平成24）年２月14日までの６年間賃貸借契約面積

19,364.33㎡

契約賃料
敷金

固定賃料

66,663千円／月

変動賃料（注１）

営業期間売上高の10パーセント相当額

399,980千円
本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、期間満了時の更新について

当事者間の協議により再契約を行うことができます。
かかる協議においては、賃貸人及び本賃借人は賃貸借期間満了時における賃料その他経済的な条件を含め、本契約に定める条件及び条項と実質的に同一の条件及び条項によることを基本とします。

転貸借契約について

一定の事由に該当する者を除き、賃貸人の事前の承諾を得て、本賃借人以外の第三者に対し、本物
件の一部を転貸することができます。
一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料減額請求権）の適用はありません。

賃料改定について

なお、賃料の改定に際しては、本賃借人における過年度の売上及びＧＯＰその他の収益性の状況、
その時点における賃料水準、各ホテルの事業計画、同種不動産の市場賃料、負担すべき公租公課の変動等を勘案した上、固定賃料と変動賃料のそれぞれ、その合計額及びその比率に関して協議するものとされています。
契約期間中、原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人の本契約の重大な違反等が発生等した場合には、賃貸人は本契約を解除することができます。この場合、賃貸人は賃借人に対し、賃貸借残存期間分の残存賃料額（変動賃料は直近年度の変動賃料額とします。）の請求ができる旨規定されています。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。
(1）運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新。
(2）造作、設備、内装等の工事。
(3）本賃借人が本契約上有する一切の権利について、第三者に対し譲渡、担保設定、信託その他の処分を行うこと。あらかじめ合意する適格テナントの基準に合致しないテナントに対する転貸

賃貸人の要承諾事項を行うこと。
(4）会社分割、営業譲渡等により本契約に基づく権利の全部又は一部を第三者に包括的に承継させる行為。
(5）本賃借人が営業上有する債権（ホテル営業上の債権、転貸賃料を含む。）について、譲渡、担保設定その他の処分を行うこと。
(6）本物件を本契約に基づく使用目的以外の目的に使用すること。
(7）建物使用規定（細則）に定めのない方法により本物件の使用を行うこと。

売上報告等

本賃借人は、資産運用会社に対し、日々の売上げその他を記載した月次売上報告書、監査人の監査を受けた財務諸表及び営業報告書等を報告する義務があります。
賃貸人、本賃借人及び本投資法人は、本投資法人が本物件の使用のために今後新たに取得する什器

動産賃貸借契約

備品について本賃借人に賃貸し、当該什器備品の賃貸借に係る賃料は上記契約賃料に含まれることに合意しております。
公租公課、物件の躯体及び基幹設備にかかわる資本的支出、本契約で賃貸人負担

賃貸人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料費用の主な負担区分について

ホテル運営のために必要とする電気、ガス、水道、電話、受信料のす
賃借人負担

べて、本契約で賃借人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料

特記すべき事項（注１)（注２)

本物件については、アーコン・ホスピタリティ有限会社がホテル運営支援会社となることがあらか
じめ承諾されています。

変動賃料に関する詳細については、前記＜参考情報＞１．ＨＭＪの変動賃料の概要をご覧下さい。
主な賃料の改定事由は次の通りです。①上半期もしくは下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合、②連続する２営業期間において、当該営業期間の変動賃料総合計額が変動賃料総基準額を上回った場合。

30

④.ホテル日航アリビラ
物件番号4
１．特定資産の概要

物件名称

ホテル日航アリビラ
４．ホテル運営の関係会社

特定資産の種類

不動産信託受益権

ホテル賃借人

取得年月日

2006年２月15日

ホテル運営支援会社

株式会社ＪＡＬホテルズ

取得価格

19,700百万円

建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

５．ホテルのホームページアドレス

信託

信託設定日

2003年４月22日

受益権の

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2013年４月22日

株式会社ホテルマネージメントジャパン

http://www.alivila.co.jp/index.shtml

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

６．収支状況

(千円)
自2006年２月15日

不動産の用途

ホテル

所有形態

土地

所有権／借地権

建物

所有権

地番

沖縄県中頭郡読谷村字儀間601番他

固定賃料

37,220住居表示

沖縄県中頭郡読谷村字儀間600番地

変動賃料

17,223

土地

地積

67,423.55㎡

用途地域

無指定

指定建蔽率／

至2006年２月28日(A)賃貸事業収入 小計

54,444

その他収入‑(B)賃貸事業費用 小計

14,54960％／400％

損害保険料

270

構造／階数

ＳＲＣ造／地下１階付10階建

支払地代

833

容積率
建物

運用期間

建物用途

ホテル

その他賃借料建築時期

1994年４月

建物管理費用

2,672
80

延床面積

38,024.98㎡（注)

信託報酬

291

設計者

佐藤工業株式会社

施工者

佐藤工業株式会社

10,401

減価償却費

39,894(C)賃貸事業損益=(A)‑(B)

３．交通
＜車＞
那覇空港より車にて約60分

７．特記事項
本ホテルの敷地の一部について、借地権及び転借地権の設定について、所有者の承諾が取得されていません。本ホテルの敷地については、隣地との境界の確定がなされていません。本投資法人は、隣地所有者との間に境界に関する紛争を認識しておりません。また、本ホテルの敷地は132筆に及び、本ホテルの建設当初よりこれらすべての土地について境界確定を行うことが現実的ではないことから、境界確定を行うことを予定していません。
（注) 附属建物 120.10 ㎡を含みます。

８．月次指標2005年９月

2005年10月

2005年11月

2005年12月

2006年１月

2006年２月

客室稼働率(%)

−

−

−

−

−

84.7%

ADR(円)

−

−

−

−

−

16,773

RevPAR(円)

−

−

−

−

−

14,208

総売上高(百万円)

−

−

−

−

−

172

(注）2006 年１月以前の月次指標は、本投資法人の資産取得前であるため記載しておりません。2006 年２月の数字については、ホテル賃借人
より提供を受けた情報に基づき、本投資法人が資産取得した 2006 年２月 15 日から同 28 日までの間のデータを記載しています。

31

ホテル日航アリビラ
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

契約形態

定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

契約期間

2006（平成18）年２月15日（本物件の引渡日）から2012（平成24）年２月14日までの６年間賃貸借契約面積

38,024.98㎡

契約賃料
敷金

固定賃料

79,757千円／月

変動賃料（注１）

営業期間売上高の10パーセント相当額

478,546千円
本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、期間満了時の更新について

当事者間の協議により再契約を行うことができます。
かかる協議においては、賃貸人及び本賃借人は賃貸借期間満了時における賃料その他経済的な条件を含め、本契約に定める条件及び条項と実質的に同一の条件及び条項によることを基本とします。

転貸借契約について

一定の事由に該当する者を除き、賃貸人の事前の承諾を得て、本賃借人以外の第三者に対し、本物
件の一部を転貸することができます。
一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料減額請求権）の適用はありません。

賃料改定について

なお、賃料の改定に際しては、本賃借人における過年度の売上及びＧＯＰその他の収益性の状況、
その時点における賃料水準、各ホテルの事業計画、同種不動産の市場賃料、負担すべき公租公課の変動等を勘案した上、固定賃料と変動賃料のそれぞれ、その合計額及びその比率に関して協議するものとされています。
契約期間中、原則として中途解約はできません。

中途解約について

但し、賃借人の本契約の重大な違反等が発生等した場合には、賃貸人は本契約を解除することができます。この場合、賃貸人は賃借人に対し、賃貸借残存期間分の残存賃料額（変動賃料は直近年度の変動賃料額とします。）の請求ができる旨規定されています。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。
(1）運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新。
(2）造作、設備、内装等の工事。
(3）本賃借人が本契約上有する一切の権利について、第三者に対し譲渡、担保設定、信託その他の処分を行うこと。あらかじめ合意する適格テナントの基準に合致しないテナントに対する転貸

賃貸人の要承諾事項を行うこと。
(4）会社分割、営業譲渡等により本契約に基づく権利の全部又は一部を第三者に包括的に承継させる行為。
(5）本賃借人が営業上有する債権（ホテル営業上の債権、転貸賃料を含む。）について、譲渡、担保設定その他の処分を行うこと。
(6）本物件を本契約に基づく使用目的以外の目的に使用すること。
(7）建物使用規定（細則）に定めのない方法により本物件の使用を行うこと。

売上報告等

本賃借人は、資産運用会社に対し、日々の売上げその他を記載した月次売上報告書、監査人の監査を受けた財務諸表及び営業報告書等を報告する義務があります。
賃貸人、本賃借人及び本投資法人は、本投資法人が本物件の使用のために今後新たに取得する什器

動産賃貸借契約

備品について本賃借人に賃貸し、当該什器備品の賃貸借に係る賃料は上記契約賃料に含まれることに合意しております。
公租公課、物件の躯体及び基幹設備にかかわる資本的支出、本契約で賃貸人負担

賃貸人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料費用の主な負担区分について

ホテル運営のために必要とする電気、ガス、水道、電話、受信料のす
賃借人負担

べて、本契約で賃借人の負担に区分される資産に対する修繕維持費、固定資産税（償却資産税を含む。）、都市計画税並びに保険料

特記すべき事項（注１)（注２)

本物件については、株式会社ＪＡＬホテルズがホテル運営支援会社となることがあらかじめ承諾されています。

変動賃料に関する詳細については、前記＜参考情報＞１．ＨＭＪの変動賃料の概要をご覧下さい。
主な賃料の改定事由は次の通りです。①上半期もしくは下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合、②連続する２営業期間において、当該営業期間の変動賃料総合計額が変動賃料総基準額を上回った場合。

32

⑤.奈良ワシントンホテルプラザ
物件番号
5
物件名称
１．特定資産の概要

奈良ワシントンホテルプラザ
４．ホテル運営の関係会社

特定資産の種類

不動産信託受益権

ホテル賃借人

取得年月日

2006年２月15日

ホテル運営支援会社

該当なし

取得価格

1,800百万円

建物等管理業務受託者

株式会社ザイマックス

５．ホテルのホームページアドレス

信託

信託設定日

2004年９月24日

受益権の

信託受託者

住友信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2014年９月24日

ワシントンホテル株式会社

http://nara.wh‑at.com/

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

６．収支状況

(千円)
自2006年２月15日

不動産の用途

ホテル

所有形態

土地

所有権

建物

所有権

地番

奈良県奈良市下三条町31番１他

固定賃料

5,000

住居表示

奈良県奈良市下三条町31番１号

変動賃料

‑

地積

2,393.48㎡

その他収入

0

土地

用途地域
指定建蔽率／(A)賃貸事業収入 小計

商業地域、防火地域／第一種住居地域、準防火地域(B)賃貸事業費用 小計至2006年２月28日
5,000

2,000

80％／400％ ／ 60％／200％

損害保険料

0

構造／階数

Ｓ造／７階建

支払地代

0

建物用途

ホテル

その他賃借料0

建築時期

2000年３月

建物管理費用0

延床面積5,385.82㎡

信託報酬

設計者

株式会社アクテム

減価償却費

施工者

淺沼組・佐藤秀・木内建設共同企業体

容積率
建物

運用期間

(C)賃貸事業損益=(A)‑(B)

0
1,000
3,000

３．交通

（注）賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得られなか＜鉄道＞ったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載しております。

ＪＲ関西本線「奈良」駅東方約400ｍ，
及び近鉄奈良線「近鉄奈良駅」南西方約700ｍに所在

７．特記事項
該当事項なし。

８．月次指標該当事項なし。
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

住友信託銀行株式会社

賃借人

ワシントンホテル株式会社

契約形態

普通借家契約契約期間

2000（平成12）年３月27日から2020（平成32）年３月26日までの20年間賃貸借契約面積

4,883.79㎡

契約賃料
敷金

固定賃料（注）10百万円／月

変動賃料−

150百万円
契約期間満了の１ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、その相手方に対し文書による別段の意思表示

期間満了時の更新についてをしない場合には、本契約満了時の条件と同一の条件で更に３ヶ年自動更新され、その後の契約満転貸借契約について

当該事項にかかわる規定はありません。

了に際しても同様です。
①
賃料改定について12年目までは、あらかじめ本契約において予定賃料（３年毎の段階賃料）が定められており、これに基づき協議のうえ賃料を決定します。

②

13年目以降の賃料改定については、賃貸人・賃借人の別途協議の上改定されます。

33

契約期間中は、賃貸人及び賃借人ともに原則として中途解約はできません。
中途解約について

但し、賃借人が自己の責に帰すべき事由により契約期間内に解約の止むなきに至った場合には、賃借人は賃貸人に違約金として残存期間の賃料相当額を支払う旨の規定があります。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。

賃貸人の要承諾事項(1）本物件をホテル業及びこれに付帯する業務の目的以外の用途に使用すること。
(2）本物件を改造・改築すること。
(3）本契約上の権利の全て又は一部を譲渡又は担保に供すること。

売上報告等

当該事項にかかわる規定はありません。
賃貸人の資産に関する不動産取得税、固定資産税、都市計画税、新設

賃貸人負担

事業所税並びに火災保険料①

賃借人の資産又は事業にかかわる公租公課、火災保険料及び損害保険料

費用の主な負担区分について

②
賃借人負担

賃借人の営業用及びこれに付帯する業務に必要な付属品、什器、備品の設置・修繕・取替え費用、その他消耗品③

賃借人の営業用及びこれに付帯する業務に必要な水道・光熱費・清掃費・警備費保守要員費④
特記すべき事項

賃借人が今後負担する別途工事部分の補修及び改装・改造費

特にありません。

（注) 上記賃貸借契約は主要なテナントのみについて記載しております。 駐車場（20 台）使用料 240 千円を含みますが、賃借人より千円
単位での賃料開示について同意を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載しております。

34

⑥.博多中洲ワシントンホテルプラザ
物件番号
6
物件名称
１．特定資産の概要

博多中洲ワシントンホテルプラザ
４．ホテル運営の関係会社

特定資産の種類

不動産信託受益権

ホテル賃借人

取得年月日

2006年２月15日

ホテル運営支援会社

該当なし

取得価格

3,880百万円

建物等管理業務受託者

株式会社ザイマックス

５．ホテルのホームページアドレス

信託

信託設定日

2004年９月24日

受益権の

信託受託者

住友信託銀行株式会社

概要

信託期間満了日2014年９月24日

ワシントンホテル株式会社

http://hakata.wh‑at.com/

２．不動産（もしくは信託不動産）の概要

６．収支状況

(千円)
自2006年２月15日

不動産の用途

ホテル

所有形態

土地

所有権

建物

所有権

土地

地番

福岡県福岡市博多区中洲二丁目110番１他

固定賃料

10,000住居表示

福岡県福岡市博多区中洲二丁目８番28号

変動賃料

‑

地積

1,128.46㎡

その他収入

用途地域

商業地域、防火地域

指定建蔽率／

至2006年２月28日(A)賃貸事業収入 小計(B)賃貸事業費用 小計

10,000‑2,000

80％／500％

損害保険料

0

構造／階数

Ｓ造／12階建

支払地代

‑

建物用途

ホテル

その他賃借料‑建築時期

1995年３月

建物管理費用0

延床面積5,692.24㎡(注)

信託報酬

設計者

株式会社総合設計

減価償却費

容積率
建物

運用期間

施工者

株式会社熊谷組・株式会社辰村組建設工事共同企業体(C)賃貸事業損益=(A)‑(B)

0
1,000
8,000

３．交通

（注）賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得＜鉄道＞られなかったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載し福岡市営地下鉄空港線「中洲川端」駅南方約400ｍ、同線「祇園」駅西方約ております。

500ｍに所在

７．特記事項① 民民境界の一部（本ホテルと隣地（地番115番２、116番２、117番１、123番１及び123番２）との境界）が未確定です。
②

本ホテルの外塀のブロックの一部が隣地（地番117番２、118番１、118番２）内に越境しています。かかる越境に関しては、当該隣地所有者との間で、現状を維持すること、将来建て替える際には境界線を厳守すること、を内容とする覚書が存在します。

（注) 附属建物 90.20 ㎡を含みます。

８．月次指標該当事項なし。
９．賃貸借契約の概要
賃貸人

住友信託銀行株式会社

賃借人

ワシントンホテル株式会社

契約形態

普通借家契約契約期間

1995（平成７）年４月１日から2015（平成27）年３月末日までの20年間賃貸借契約面積

5,602.04㎡

契約賃料
敷金

固定賃料(注)

21百万円／月（平成16年４月21日から平成19年４月20日まで）

変動賃料

−

ありません。
契約期間満了の１ヶ月前までに賃貸人及び賃借人のいずれかからも文書による別段の意思表示がな

期間満了時の更新について

い場合には本契約は更に３ヶ年自動更新することとし、その後の契約期間満了に際しても同様とさ

転貸借契約について

当該事項にかかわる規定はありません。

れます。
①
賃料改定について15年目までは、あらかじめ本契約において予定賃料（３年毎の段階賃料）が定められておりま
すが、協議のうえ現行賃料を合意しております。

②

16年目以降の賃料改定については、賃貸人・賃借人の別途協議の上改定されます。

35

契約期間中は、賃貸人及び賃借人ともに原則として中途解約はできません。
中途解約について

但し、賃借人が自己の責に帰すべき事由により契約期間内に解約の止むなきに至った場合には、賃借人は賃貸人に違約金として残存期間の賃料相当額を支払う旨の規定があります。
本賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾がなく、以下の行為を行うことはできません。

賃貸人の要承諾事項(1）本物件をホテル業及びこれに付帯する業務の目的以外の用途に使用すること。
(2）本物件を改造・改築すること。
(3）本契約上の権利の全て又は一部を譲渡又は担保に供すること。

売上報告等

当該事項にかかわる規定はありません。
賃貸人の資産に関する不動産取得税、固定資産税、都市計画税、新設

賃貸人負担

事業所税並びに火災保険料①

賃借人の資産又は事業にかかわる公租公課、火災保険料及び損害保険料

費用の主な負担区分について

②
賃借人負担

賃借人の営業用及びこれに付帯する業務に必要な付属品、什器、備品の設置・修繕・取替え費用、その他消耗品③

賃借人の営業用及びこれに付帯する業務に必要な水道・光熱費・清掃費・警備費保守要員費④
特記すべき事項

賃借人が今後負担する別途工事部分の補修及び改装・改造費

特にありません。

（注）賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載しております。

36

（４）投資法人の関係法人①本投資法人及び本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称、運営上の役割及び関係業務の概要は以下のとおりです。
運営上の役割
投資法人

名称

関係業務の概要

ジャパン・ホテル・アン

その規約に基づき、投資主より募集した資金等を主として不動産又ド・リゾート投資法人

は不動産を信託財産とする信託受益権その他の資産に投資し、当該資産を主としてホテル及びリゾート施設等として運用することを通じて、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指して、運用を行います。

資産運用会社

ジャパン・ホテル・アン

2005（平成17）年９月８日付で資産運用委託契約を本投資法人とのド・リゾート株式会社

間で締結しました。
投信法上の投資信託委託業者として、資産運用委託契約に基づき、
本投資法人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。
資産運用会社に委託された業務の内容は、①資産の運用に係る業務、②資金調達に係る業務、③報告業務、④その他本投資法人が随時委託するこれらに関連又は附随する業務です。

一般事務受託者/資三菱ＵＦＪ信託銀行株2005（平成17）年９月８日付で本投資法人との間で一般事務委託契

産保管会社

式会社

約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しました。
投信法の一般事務受託者（投信法第111条第２号から第６号。但し、投資法人債に関する事務を除きます。）として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①投資口の名義書換に関する事務、②本投資証券の発行に関する事務、③本投資法人の機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務、④計算に関する事務、⑤投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、⑥投資主からの本投資法
人に対する権利行使に関する請求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務、⑦会計帳簿の作成に関する事務及び⑧納税に関する事務を行います。また、投信法上の資産保管会社として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。

情報提供会社

ゴールドマン・サック

情報提供会社であるゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパ

ス・リアルティ・ジャパ

ン有限会社（「ＧＳＲＪＬ」）は、資産運用会社を通じて本投資法

ン有限会社

人に対して、日本国内のホテル又はリゾート施設等の用途に供されている不動産の購入機会を紹介します。2005（平成17）年12月22日付で本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬとの間で、情報提供契約を締結しています。

37

ホテル賃借人（ホテ株式会社ホテルマネー

本投資法人は、その主たる運用資産であるホテルを、原則として、

ル運営会社）

ジメントジャパン/ワシ

ホテル賃貸借契約により賃借人（「ホテル賃借人」）に賃貸していントンホテル株式会社

ます。
2006（平成18）年２月28日現在における運用資産のうち、新浦安オ
リエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル、神戸メリケンパー
クオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラについては株式会社
ホテルマネージメントジャパン（「ＨＭＪ」）がホテル賃借人となり、奈良ワシントンホテルプラザ及び博多中洲ワシントンホテルプ
ラザについてはワシントンホテル株式会社がホテル賃借人となります。

ホテル運営支援会社

アーコン・ホスピタリテ

本投資法人の主たる運用資産であるホテルの賃借人は、ホテル運営

ィ有限会社/株式会社Ｊのノウハウを有するホテル運営支援会社との間で、ホテル毎に個別

ＡＬホテルズにホテル運営支援契約を締結することがあり、ホテル賃借人によるホテル運営に関し支援を受けるとともに、ホテル総支配人及び重要な部門長等の派遣を受けます。
2006（平成18）年２月28日現在における運用資産のうち、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテルについては、アーコン・ホスピタリティ有限会社（「アーコン・ホスピタリティ」）がホテル運営支援会社となり、ホテル賃借人であるＨＭＪの行うホテル運営を支援します。また、ホテル日航アリビラにつきましては、株式会社ＪＡＬホテルズ
がホテル運営支援会社となり、ホテル賃借人であるＨＭＪの行うホテル運営を支援します。なお、ＨＭＪはアーコン・ホスピタリティ
から上記個別ホテルの運営支援を受けるほか、ＨＭＪが賃借し運営するすべてのホテルについての包括的な運営助言も受けます。

38

②本投資法人の仕組図
本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は以下の図のとおりです。
情報提供会社

本投資法人
一般事務受託者
資産保管会社
三菱UFJ信託銀行株式会社①
ジャパン･ホテル･アンド･リゾート投資法人

引受人（販売会社）②

ゴールドマン･サックス･
リアルティ･ジャパン
有限会社③

資産運用会社

投資主総会
ジャパン･ホテル･アンド･リゾート株式会社

会計監査人
あずさ監査法人

役員会
執行役員
監督役員
監督役員

鈴木雅之
大原雅志
松本伸也

④
ホテル賃借人⑤
ホテル運営支援会社

契約の種類① 一般事務委託契約/資産保管業務委託契約② 情報提供契約③ 資産運用委託契約④ ホテル賃貸借契約⑤ ホテル運営支援契約

39

（５） 投資方針
資産運用会社は、日本国内のホテル投資市場、並びにこれを取り巻く経済情勢、資本市場動向、
その他諸環境の動向及び見通しを総合的に勘案して、資産運用会社が、規約に定める本投資法人の運用の基本方針及び投資態度を実現するために現時点で最も適切なものと判断して運用ガイ
ドラインを制定し、資産運用会社が業として行う本投資法人の運用資産の取得及び運営管理等の細則としています。
資産運用会社は、今後のホテル投資市場あるいはこれを取り巻く諸環境の変動に伴い、規約に定める本投資法人の運用の基本方針及び投資態度を最も適切な態様で実現するために必要であると判断する場合には、運用ガイドラインの内容を変更することがあります。
資産運用会社の役職員は、ホテル投資、運営のノウハウを有するゴールドマン・サックス・グ
ループ（ＧＳＲＪＬ及びアーコン・ホスピタリティを含む、米国ザ・ゴールドマン・サックス・
グループ・インク（The Goldman Sachs Group, Inc.）及びその関連会社をいいます。）の会社で、国内において不動産業務を行うＧＳＲＪＬの出身者を中心に構成されています。
運用ガイドラインの大要は、以下のとおりです。
①

ポートフォリオの構築方針(イ）取得対象資産の用途
資産運用会社は、現況のホテル及びリゾート施設等の投資環境を考慮し、ホテルを用途とする不動産等（以下、単に「ホテル」といい、本投資法人が取得し保有するホテルを「運用資産」といいます。）を本投資法人の主たる投資対象とし、スキー場やゴルフ場等のホテルに付帯しないリゾート施設については当面の間投資を行わないこととしています。ホテルは、
ホテル営業が、宿泊、料飲、物販、テナントなど複数の異なる事業部門からなり、それぞれについて高度なノウハウが要求されることから、良質なホテルにおいて、優れた運営能力を有する者が運営を行うことによる事業収益向上の余地が、他の用途の収益不動産と比較して大きいといえます。本投資法人は、優れた運営能力を有する者による運営を伴う良質なホテルに投資することにより、他の用途の収益不動産にはないユニークな投資機会を投資主に提供することを目指します。
(ロ）投資期間
本投資法人は、原則として、中期または長期の保有を目的としてホテルを取得します。
(ハ）ポートフォリオの分散化
本投資法人は、投資対象となるホテルを以下のような観点から分類し、ホテルを各分類に分散させて保有することにより、収益の安定化を図ります。

40

ａ．ホテルのタイプ
本投資法人は、ホテルの提供する機能やサービス、保有する施設、あるいは立地等の観点から、ホテルを「シティホテル」、「ビジネスホテル」及び「リゾートホテル」に分類し（下表参照）、投資を行います。

名称
シティホテル

総合型ホテル

立地

施設・設備

都心部もしくは政令指定都

宿泊施設のほか、レストラン施設及び宴会・市、県庁所在地等の大都市

会議場等の付帯施設を有し、都市の交流拠点
あるいは情報・文化の発信拠点としてフルラ
インのサービスを提供することが可能なホテル

宿泊主体型ホテル

都心の一等地等に出店し、快適な宿泊サービ
スの提供を主眼として、レストラン・宴会を極力抑えたホテル

ビジネスホテル

駅等の交通の要所に近接し、客室の種類や付帯施設を最小限にとどめ、宿オフィス街にも至便な立地

泊主体の運営を行うホテル（原則として付帯施設を有さない宿泊特化型のホテルもこれに含む）

リゾートホテル

いわゆる温泉地や景勝地な

比較的ゆとりのある宿泊施設及びその付帯

ど、自然環境や観光資源に恵施設（レストラン施設及び宴会・会議場に限

まれた地域

らず、温浴施設、スポーツ施設等、より多様な施設を含む）を有するホテル

ｂ．ホテルのグレード
本投資法人は、これらセグメントに属するホテルを、主に平均客室販売単価（ＡＤＲ（注））の価格帯等の観点から、「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」及び「エコノミー」クラスの４種類に分類しています。
（注) 平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。
）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。

ｃ．ホテルの立地
本投資法人は、可能な限り全国に分散を図ることで、特定の地域の経済情勢やホテルマー
ケット動向、地震等の地域的な自然災害等がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響を平準化し、中長期的に安定した収益性の確保を目指します。
また、各マーケットにおいて商圏の状況や交通アクセス、周辺環境、都市計画における位
置付け等とともに、ホテルマーケットの規模や特質、地域経済の情勢、競合ホテルの状況等の詳細な調査を行います。当該調査を踏まえた分析に基づき、当該ホテルのコンセプトや開発時の商品化計画の妥当性を慎重に検討の上、投資を判断することにより、各ホテル個別の収支の安定についても考慮します。

41

②

成長戦略

(イ）ゴールドマン・サックス・グループとの情報提供契約
ａ．情報提供契約の締結
本投資法人及び資産運用会社は、自らホテルの案件発掘を行う一方、2005（平成 17）年
12 月 22 日付で、ＧＳＲＪＬとの間で「情報提供契約」を締結しており、ゴールドマン・サ
ックス・グループ等が日本において保有するホテルのうち、本投資法人の投資基準に適合するホテルにかかる情報について、当該契約の定めるところにより、ＧＳＲＪＬより優先的にその提供を受ける権利を有しています。
本投資法人は、資産運用会社が有するホテル投資に関するノウハウを活用するとともに、同契約を通じホテルを購入する機会への積極的なアクセスを図ることにより成長を目指します。
情報提供契約の概要は以下のとおりです。
ⅰ

購入機会情報の提供（注１）
ＧＳＲＪＬは、ゴールドマン・サックス・グループ各社（注２）がホテルを購入する機会があり、当該購入機会をゴールドマン・サックス・グループ各社がその独自の判断と裁量により放棄する場合で、当該ホテルが本投資法人の投資基準に適合すると判断した場合、ホテルの所有者又は処分権限者の同意が得られることを条件として、当該購入機会を資産運用会社を通じて本投資法人に紹介します。
本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人がホテルを購入する機会があり、当該購入機会を資産運用会社がその独自の判断と裁量により放棄する場合、ホテルの所有者又は処分権限者の同意が得られることを条件として、当該購入機会をＧＳＲＪＬに紹介します。

ⅱ

売却機会情報の提供（注３）
ＧＳＲＪＬは、ゴールドマン・サックス・グループ各社が保有するホテルのうち、ＧＳ
ＲＪＬが本投資法人の投資基準に適合すると判断するホテルを売却しようとする場合、当該ホテルに関する情報を、優先的に本投資法人に提供します。資産運用会社が情報受領後合理的な期間内にホテルの買い受けの希望を通知した場合、ＧＳＲＪＬは誠実に資産運用会社と協議します。
本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人が保有するホテルを売却しようとする場合、当該ホテルに関する情報をＧＳＲＪＬに提供します。ＧＳＲＪＬが情報の提供後合理的な期間内にホテルの買い受けを希望した場合、本投資法人及び資産運用会社は誠実にＧＳＲ
ＪＬと協議します。

ⅲ

期間
情報提供契約の期間は、締結日から１年間ですが、いずれかの当事者から書面による申出のない限り、自動的に１年間更新され、以後同様です。但し、本投資法人と資産運用会
社間の資産運用委託契約が解除その他の理由により終了した場合、情報提供契約も自動的に終了します。
（注１) 本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬは、それぞれ提供を受けた情報について、独自の責任と裁量で判断し、情報を提供した当事者が、提供情報について、その真実性又は正確性について、表明保証しないことを了承確認しております。また、本契約は、本投資法人、資産運用会社及びゴールドマン・サックス・グループ各社がそれぞれ自由にホテルに投資する投資機会を、その裁量で追求することを制限しないことを確認していま42

す。
（注２) 情報提供契約において対象となるゴールドマン・サックス・グループ各社の範囲は、(ⅰ)ＧＳＲＪＬ又はアー
コン・ホスピタリティ有限会社を支配し、両者のいずれかに支配され、又は両者のいずれかと共通の支配下にある会社で日本国内においてホテルに係る投資事業を行う会社であって、かつ、(ⅱ)ＧＳＲＪＬ又はアーコン・ホスピタリティ有限会社がその対象資産の取得もしくは処分に係る業務を受託している会社です。なお、
ここで「支配」とは、財務諸表規則等の用語、様式及び作成方法に関する規則第８条第４項に定義される意味を有します。
（注３) 本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬは、情報提供契約の規定に基づき誠実に協議するが、本契約は、いずれの当事者に対しても、当該ホテルを売却する義務を課し、又はその売却を制約しないことを、各当事者は確認しております。また本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬは、本規定に基づく情報提供の結果、ホテルを売買する場合には、適用法令、本投資法人の規約、本投資法人の利益相反取引規程その他の社内規程を遵守します。なお、本投資法人、資産運用会社及びＧＳＲＪＬは、購入機会もしくはホテルに関する情報を提供することが法令又は当事者が締結した契約の規定に反しもしくは反するおそれがある場合には、これを行わないことに合意しています。

ｂ．情報提供契約において期待される追加的効果
資産運用会社では、情報提供契約を活用することにより下記のような追加的な効果を得られると期待しております。
ⅰ

ゴールドマン・サックス・グループ各社が本投資法人及び資産運用会社よりホテルの購入機会情報の提供を受け、その結果当該ホテルを取得することとなった場合、ゴールドマ
ン・サックス・グループ各社による運営により当該ホテルの利益率等の改善がなされ、将来的に本投資法人の投資基準に適合することとなる可能性があり、本投資法人の購入機会が更に拡大することが期待されます。

ⅱ

本投資法人及び資産運用会社がゴールドマン・サックス・グループ各社よりホテルの売却機会情報の提供を受け、その結果当該ホテルを本投資法人が取得することとなった場合、他の第三者からホテルを取得する場合に比べ、ＧＳＲＪＬの協力により当該ホテルの移転及び当該ホテルに付随するシステム・人材等の移管をより効率的に行うことが可能と考え
られます。

ⅲ

ゴールドマン・サックス・グループ各社が保有・運営するホテルにおいては、内部監査、並びに、中間期及び決算期における監査法人による外部監査が行われることが通例である
ため、会計財務数値等の開示基盤が整っている蓋然性が高く、本投資法人及び資産運用会
社が当該ホテルの売却機会情報を受けた場合には、適切に管理された情報の一括提供等を受けることにより、効率的なデュー・ディリジェンスが行えることが期待できます。特にユニフォームシステムに基づく管理会計が導入されている場合、ホテルの営業部門毎の運営パフォーマンスを把握し評価することが容易となります。

ⅳ

本投資法人及び資産運用会社がゴールドマン・サックス・グループ各社よりホテルの購入機会情報の提供を受け、当該ホテルの取得を本投資法人が検討することとなった場合、本投資法人は当該ホテルの所有者又は処分権限者の同意があればゴールドマン・サック
ス・グループ各社の精査した情報を受領することができ、効率的なデュー・ディリジェン
スが行えることが期待できます。

(ロ）変動賃料の導入（ホテル業績向上の成果の享受）
本投資法人は、資産運用会社が有するゴールドマン・サックス・グループのホテル投資に関するノウハウを活用し、競争力のあるホテル賃借人の運営により高い成長が見込まれるホテルを選定し、これに投資します。ホテル業績向上の成果の恩恵を本投資法人が受けることを可能にするための手法として、本投資法人は賃貸借契約において可能な場合には固定賃料に加えて変動賃料を導入します。なお、ホテル売上が季節により変動することに伴って、変43

動賃料収入の季節格差が生じ得ますので、投資主に対する利益分配の平準化を図るために、
本投資法人は営業期間を１年間とし、分配可能な利益がある場合にのみ年１回利益の分配を行います。
本投資法人の当初取得予定資産のうち、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安
オリエンタルホテル、なんばオリエンタルホテル及びホテル日航アリビラについては、これらのホテル賃借人であるＨＭＪとの賃貸借契約において、賃料の一部についてホテル売上に連動する変動賃料を導入しております。
(ハ）ホテル賃借人による優れた運営支援会社の活用
上記（ロ）の変動賃料の導入により本投資法人が積極的な成長を目指すには、優れた運営能力を有するホテル賃借人を選定することにより、安定した収益を確保することが重要です
が、これに加えホテル賃借人が、優れた運営能力を有するホテル運営支援会社を選定していることも、ホテル賃借人選定の際に考慮します。本投資法人が賃貸借契約において変動賃料を導入している賃借人であるＨＭＪは、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、新浦安オ
リエンタルホテル及びなんばオリエンタルホテルのホテル運営支援会社としてゴールドマ
ン・サックス・グループの会社であるアーコン・ホスピタリティを採用するとともに、同社
よりＨＭＪが賃借し運営する全てのホテルについての包括的な運営助言を受けます。同社を通じ、ＨＭＪはその賃借し運営するホテルについてゴールドマン・サックス・グループの有するホテル運営ノウハウを活用しホテルの経営成績の向上を目指すことができます。
(ニ）運営面やサービス面も考慮した包括的かつ戦略的な資本的支出
資産運用会社は、ホテル賃貸借契約上賃貸人の負担となる資本的支出を、ホテルの資産価値維持のみならず、競争力向上を目的として積極的に行うことを検討し、資産価値の向上に努めます。また、新たな資本的支出による設備を活用した新たな運営システムやサービスの付加による競争力の向上について、ホテル賃借人からの要望、提案の検討を行います。例えば、競合ホテルとの差別化を図るために、新たな設備としてエグゼクティブ・ルームを設置し、これによりホテル賃借人がゲスト・リレーションズ・オフィサーを置きパーソナルなサービスを宿泊者等に提供することにより戦略的に新たな高級セグメントを獲得することを目指すこと等がホテル賃借人から提案され、資産運用会社がその実現を検討することが考えられます。

③

物件取得方針(イ）投資額ａ．一件あたりの取得金額下限
個別では（不動産の共有持分又は区分所有権を取得する場合を含みます。
）資産規模 10 億円以上を基本とします。
ｂ．利害関係人からの取得価格の制限
原則として、利益相反取引規程に定める利害関係人等の取引方法及び体制に準じて資産運用会社が選定した、資産運用会社の利害関係人等ではない一定の実績及び能力を有し、業界内で定評があると判断される不動産鑑定会社が鑑定した鑑定評価額等（ホテル評価に関する専門的知識と経験を有する資産運用会社の利害関係人等ではない外部専門家の評価額を含みます。
）を取得するものとし、鑑定評価額を超えて取得しません。

44

(ロ）ホテル賃借人の選定
ホテルの賃料収入は、ホテル賃借人の賃料支払能力に依存するため、信用力及びホテル運
営能力の高いホテル賃借人を選定することが重要であり、これらを総合的に評価のうえ、ホテル賃借人の選定を行います。
またホテル賃借人は、その独自の判断においてホテル運営支援会社を選任している場合があります。このような場合において、本投資法人はホテル賃借人がホテル運営支援会社を効率的に活用する能力を評価するとともに、ホテル運営支援会社を活用することによりホテルのポテンシャルが十分に引き出されているか否かを、当該ホテルへの投資に際して慎重に検討します。
(ハ）デュー・ディリジェンスの基準
投資するホテルを選定するにあたっては、下表に挙げるホテル事業に関する調査項目（調査主要項目一覧表①）に基づいて、可能な限りの調査を実施する（注）とともに、当該結果を踏まえたうえで、当該ホテルの生み出すキャッシュ・フロー、賃料収入の予想及びそれに基づく収益価格等、投資の採算性についての検証を実施します。
また、投資するホテルの検討にあたっては、土地、建物の物理的調査及び法的調査（調査主要項目一覧表②）についても十分実施し、キャッシュ・フローの安定性・成長性等を阻害する要因の存否の把握等を中心とした、当該ホテルの投資対象としての妥当性についての検討を行います。
上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力・経験のあると認められる第三者の専門会社による不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、ホテルマーケットレポート等を取得し、これらの内容についても考慮します。
資産運用会社は、これら精査の結果、取得を検討するホテルが、本投資法人の投資対象として妥当と判断される賃料収入を達成するために必要な運営パフォーマンスを上げている、もしくは一定の手当てにより改善を図ることで当該パフォーマンスを達成する可能性が高い
ことを確認するとともに、その賃料収入による投資採算性についても、投資主及び投資家の理解が得られるような水準に達していると合理的に判断できることを条件に、その取得を行います。
（注) 次表は、取得を検討するホテルにおいて部門別管理の観点からそのオペレーションのチェックが行えることを前提としておりますが、投資対象ホテルによっては、各項目について十分な情報が得られない場合も有り得ます。また、既存ホテル賃借人とのホテル賃貸借契約を承継する場合においては、オペレーション上の数値について詳細な情報が入手できない場合があり得ます。

45

調査主要項目一覧表①
項目

内容
・

客室
客室数／客室タイプ／客室面積等

・
施設・設備

レストラン施設
施設数・施設構成等

・

宴会施設
施設構成／結婚式場等

・

その他施設・機能・

地域経済・マーケット全般
主要経済指標、地域統計及び観光関連データ宿泊供給・需要等

・
ホテルマーケット

ホテル立地
周辺環境／立地・アクセス／周辺施設／交通インフラ等

・

競合マーケット
競合ホテルの営業動向／新規ホテル、婚礼・宴会施設等の開発計画
等

・

部門売上
主要指標（宿泊部門の客室稼働率（注１）、ＡＤＲ（注２）、RevPAR（注３）等、宴会部門の婚礼・一般宴会件数等、レストラン部門の事業調査

利用客数・客単価等）／セールスマーケティングの実施状況と費用

ホテル各部門のオペレーション

対効果
・

部門費用
主要指標（各部門別の原価率、人件費率、一般管理費率、保守管理費等）

テナント部門のオペレーション

その他（ＧＯＰ（注４）以下）の費用項目

その他

（注１)
（注２)

・

その他

・

テナント調査テナントの信用力／賃料延滞状況等

・

テナント構成・

リース資産の保有状況

・損害保険の付保状況

・公租公課（固定資産税、都市計画税等）

・

マネジメント手数料等

・

FF&E（注５）及び資本的支出

・ホテル顧客満足度

・

ホテル人事制度・その他

客室稼働率とは、一定期間の販売客室数合計を同期間の販売可能客室数合計で除したものを百分率で表示したものをいいます。
平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客
室数合計で除した値をいいます。

（注３)

１日当たり販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいい、ＡＤＲと客室稼働率の積にて計算される数値と同値とな
ります。

（注４)

売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、ホテルの代表的経営指標であり、ホテル事業における宿泊・料飲・物販・
テナント・その他の部門別利益の合計から、部門毎の営業費用に含めることのできない非配分営業費用（人件費などの管理費や水道光熱費など）を控除した額をいいます。

（注５)

Furniture、Fixture & Equipment の略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原則的に FF&E は償却資産です。

46

調査主要項目一覧表②
項目

建物・建築・設備・管理

物理的調査
耐震性能

環境・地質等

内容
・

建物、設備にかかる診断

・

再調達価格の算出

・

建物状況調査報告書における将来（10年間程度）の修繕費用見込み

・関係法規（消防法、都市計画法その他建築法規）の遵守状況等

・

当該物件が既存ポートフォリオに加わった場合の個別物件及びポートフォリオ全体のＰＭＬ値（注）・取扱いに規制のあるＰＣＢ・アスベスト等の物質の使用状況、土壌
汚染状況等

・

取得に関する重要契約の確認
売買契約／信託契約／ホテル賃貸借契約

重要契約

・

運営に関する重要契約の確認
ホテル賃借人及びテナントとの間の賃貸借契約／設備等のリース契約／業務受委託契約等

・許認可

営業の許認可の確認
旅館業法／食品衛生法／酒類販売免許／たばこ事業法／その他営業
許可、届出

・

共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しな
い物件について、以下を検討

法的調査

管理規約や共有者間協定書／取得時以前の担保の設定状況等／共有

所有権利関係への対応

持分分割請求及び共有者持分売却等に関する適切な措置／売却時の優先譲渡条項／敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方
針・措置等

境界調査

テナント属性

・

境界の確認

・

越境物の有無・

未登記建物の有無

・

隣地所有者との紛争の有無の確認

・

ホテル賃借人及びテナントとの間の紛争の有無

・ ホテル賃借人及びテナントとの間の賃貸借契約（使用目的及び形態）（注) ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。一般的には、エンジニアリング専門会社が、竣工
図・構造図等に基づく建物固有の耐震性能及び地質地盤の状況等の影響を考慮して、現存する建物について地震リスク調査を行います。
ＰＭＬには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありま
せんが、本書においては、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475 年に一度起こる大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。

(ニ）未稼働不動産等の取得
本投資法人は、未稼働のホテルあるいは開発中のホテルにかかる各種リスク要因（完工・引渡リスク等）は負担しません。開発中のホテルについては原則として投資を行いませんが、投資を行う場合には原則として、その投資対象を建物工事着工後のホテルに限定し、購入代金の支払は完工後の建物の引渡を条件とします。但し、リスク要因による最大損失を考慮して取得価格を決定する等、投資リスクが限定されていると認められる場合には、投資機会を確保するための売買予約契約又は停止条件付売買契約等の締結を行うことがあります。

47

④

運営管理方針(イ）ホテル賃借人による運営のパフォーマンスのモニタリング
賃貸借契約において変動賃料を導入する場合、ホテル賃借人に対しホテル運営収支等について一定の報告義務等を課すことが可能となるのが一般的であり、本投資法人においても賃貸借契約の締結に際しては、かかる報告の内容が充実したものとなるようホテル賃借人と交渉を行います。これにより、本投資法人の賃料収入に大きな影響を与えることとなるホテル
賃借人によるホテル運営のパフォーマンスについて、資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
また、ホテル賃貸借契約において賃貸人による承諾事項が規定されることがあります。かかる承諾事項には代表的なものとして、ホテル賃借人によるホテル運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新並びに資本的支出を伴うホテルの造作、設備、内装等の工事等が挙げられます。このような場合には資産運用会社の投資運営委員会、コンプライア
ンス委員会及び取締役会において、慎重に承諾の可否を決定します。
(ロ）資本的支出方針
ａ．中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、慎重かつ十分な資本的支出を行います。
本投資法人が行う資本的支出の範囲
・ 資産価値・競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来に渡り競争力を発揮できることを内容とした資本的支出・

資産価値・競争力の向上を目的とし、客室単価・稼働率、宴会の件数・単価、料飲単
価・稼働率のアップ等を図るのに必要な資本的支出（例えば、客室・宴会場のグレー
ドアップ等）

ｂ．資本的支出の原資
本投資法人は、資本的支出について、基本的には減価償却の範囲内で対応しますが、必要に応じて借入等により調達することがあります。
ｃ．資本的支出計画策定プロセス
毎期作成される年度運用計画において、資産運用会社は、ホテル賃借人の意見を参考に、費用対効果分析を綿密に行って、大規模修繕計画等、資本的支出にかかる方針を策定します。
資本的支出の実行においては、可能な限り業者からの入札プロセスを採用し、市場水準に比較して価格及び質的に競争力のあるレベルとなるよう努めます。
(ハ）付保方針
ａ．損害保険災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、運用資産のう
ち建物やその付帯施設・設備について火災保険、賠償責任保険を付保します。なお、災害、事故等による利害損失等を回避するため、逸失利益保険を付保します。
ｂ．地震保険本投資法人は、ポートフォリオ全体にかかるＰＭＬを基準に、災害による影響と損害保険
48

料等を比較検討して地震保険の付保の判断を行います。なお、ＰＭＬが 20％を超える建物やその付帯施設・設備があれば、個別に地震保険の付保を検討します。
⑤

売却方針
運用資産は中長期的な保有を基本とし、頻繁な売却は行いません。しかしながら、特定の運用資産の保有について戦略的重要性が失われ、かつ魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場
合、運用資産の売却を検討することがあります。本投資法人が想定している事例を以下に示します。
・ 各運用資産において、潜在価値を超える魅力的な価格が提示される等強い購入意向が示された場合
・ 建物やその付帯施設・設備の老朽化等により運用資産の収益性が低く、追加的な資本的支出によっても目標とする収益をあげる見込みがないと判断される場合
・ ＬＴＶレシオ等に基づく負債管理（後記「⑦ 財務方針」をご覧下さい。）の結果、財務戦略の観点からポートフォリオの一部運用資産の売却が要請される場合売却を検討する運用資産については、高い売却価格が実現するよう、期限を定めた競争入札、資料の整備、競争力のある売却アドバイザーの活用などを実施します。
各運用資産の売却方針は、基本的に年度運用計画において、及び必要に応じて見直すものとします（後記「⑥ 年度運用計画等」をご覧下さい。）。運用資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、エリアの将来性・安定性、建物やその付帯施設・設備の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ総合的に判断します。
⑥

年度運用計画等
本投資法人のアセット・マネージャーたる役割を担う資産運用会社は、その業務の一つとして、ホテル賃借人のパフォーマンスのモニタリングを行うとともに、本投資法人の資産ポートフォリ
オの年度運用計画（大規模改装工事計画等を含みます。）の策定を行い、計画的な運用資産の運用を行います。

(イ）運用資産別のパフォーマンスのモニタリング
資産運用会社では、ホテル賃借人のうち変動賃料を伴うホテル賃貸借契約を締結している
ホテル賃借人に対しては、月別の売上予測の提供並びに月次の売上げ、客室稼働率、ＡＤＲ、RevPAR 等の実績の報告等を原則として求め、各ホテルのパフォーマンスについて逐次モニタリングするよう努めます。一方で、固定賃料契約の場合には、賃料の支払状況を逐次確認すると共に、定期的な信用調査を行うと同時に風評についても留意します。
(ロ）年度運用計画
資産運用会社は、本投資法人の資産ポートフォリオ全体について、本投資法人の営業期間
毎に、年度運用計画を策定し、計画的な運営管理（運用資産の売却方針を含むものとします。）
を実施します。年度運用計画は、各営業期間開始時点のポートフォリオ全体の運営予算及び運用資産別のパフォーマンスに関する計画により構成し、各営業期間の開始までにコンプラ
イアンス委員会及び投資運営委員会による審議・承認を経た後、取締役会で決定します。

49

(ハ）年度運用計画の修正、検証
ａ．月次での検証
資産運用会社は、運用資産毎及びポートフォリオ全体での月次運営実績を検証します。上記（イ）に基づく月次レポートのレビューにより、月次運営予算と実績に乖離が見られる等、
年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正年度運用計画（期中運用計画）を策定します。なお、期中にホテルの取得又は運用資産の売却を行った場合も同様とします。
ｂ．営業期間毎の検証
運用資産毎及びポートフォリオ全体の運用状況を分析し、それを踏まえて、翌営業期間以降の年度運用計画を策定します。
⑦

財務方針(イ）レバレッジ比率に関する方針
総資産額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（「ＬＴＶレシオ」）に着目し、本投資法人の負債を継続的に管理します。ＬＴＶレシオは概ね 30〜50％程度を標準的な水準とし、またその上限を原則として 65％とします。但し、投資物件の追加取得等の状況により、ＬＴＶレシオは一時的に 65％を超える場合があります。
(ロ）負債の調達期間の構成及び期間別の調達方針
ａ．長期調達ⅰ

タームデット（期限付借入れ）
本投資法人のデットは主としてタームデットにより調達し、中長期の調達をめざします。
また、金利の変動・固定については、その時々の資本市場の情勢等に基づき、適切に判断します。本投資法人は、基本的にホテルの収益性が金利と一定の相関性を持つものと考えており、固定金利による調達には固執しません。
なお、本投資法人は規約（第 10 条第２項）に定めるところにしたがい、金利変動リス
クを回避するために、わが国における金融デリバティブ取引（投信法施行令第３条第 14号において定義されています。
）を行うことがあります。

ⅱ

賃借人からの預り金
資金効率の観点から、本投資法人又は運用資産の不動産信託受託者が運用資産について受け入れる賃借人からの預り金残高は、将来のホテルの追加取得、運転資金、資本的支出等にかかる必要資金として充当します。但し、適切な流動性を確保するため、一定金額を現金として維持します。

ｂ．短期調達将来のホテルの追加取得等にかかる必要資金の機動的な調達を目的として、事前の借入枠設定を行い、当該借入枠より短期借入れを行うことを基本とします。
(ハ）投資口の追加発行
本投資法人は投資物件の追加取得に際しては、投資口の追加発行を行うことがあります。

50

投資口の追加発行については、安定的な収益の確保、運用資産の着実な成長とともに、ＬＴＶレシオ等の本投資法人の財務状態及び投資口の希薄化（新投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下）を考慮の上、決定します。
(ニ）余剰資金の運用方針
本投資法人は余剰資金の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することがあります。この場合、安全性と換金性を重視して投資対象を選定します。
⑧

開示方針(イ）基本方針
情報開示は、投信法、証券取引法、東京証券取引所及び社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報を原則として開示します。また運用資産の運営状況や運営に影響を及ぼす事象について、投資主及び投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な開示を行うことに努めます。
(ロ）自主的な開示方針
上記（イ）に従った自主的な開示として、本投資法人は東京証券取引所への上場後、変動
賃料の支払いを伴うホテルであって、ホテル賃借人から開示について同意を受けることができたホテルについては、ホテル事業の主要指標として、月次総売上げ並びに宿泊部門の客室
稼働率、ＡＤＲ及び RevPAR 等を月次で開示します。ＨＭＪをホテル賃借人とするホテルについては、かかる開示について、ＨＭＪから同意を受けております。
（６）投資対象①

投資対象とする資産の種類(イ）主たる投資対象とする特定資産（規約第９条第２項、第３項）
本投資法人は、主として以下の特定資産を運用対象とします。
ａ．不動産等（以下ⅰからⅶの特定資産を併せて「不動産等」といいます。
）
ⅰ

不動産

ⅱ

不動産の賃借権

ⅲ

地上権

ⅳ

不動産、土地の賃借権もしくは地上権を信託する信託受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みますが、証券取引法（昭和 23 年法律第 25 号、その後の改正を含みます。）第２条第１項及び第２項に定める有価証券に該当するものを除きます。）

ⅴ

信託財産を主として上記ⅰからⅲに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。
）

ⅵ

当事者の一方が相手方の行う上記ⅰからⅴに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約にかかる出資の持分（「不動産に関する匿名組合出資持分」）

ⅶ

信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用するこ
51

とを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。
）
ｂ．不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等（以下ⅷから xi の特定資産を併せて「不動産対応証券」といいます。）
ⅷ

資産の流動化に関する法律（平成 10 年法律第 105 号、その後の改正を含みます。「資産流動化法」）第２条第９項に定める優先出資証券

ⅸ

投信法第２条第 12 項に定める投資信託の受益証券

ⅹ

投信法第２条第 22 項に定める投資証券

xi

資産流動化法第２条第 15 項に定める特定目的信託の受益証券（ａ．ⅳ、ⅴ又はⅶに掲げる資産に該当するものを除きます。
）
上記ⅷから xi については、資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。
(ロ）主たる投資対象以外の特定資産（規約第９条第４項）
本投資法人は、上記（イ）に掲げる特定資産の他、以下に掲げる特定資産に投資することがあります。
ａ．預金
ｂ．コール・ローン
ｃ．金銭債権（但しａ．及びｂ．を除きます。）
ｄ．国債証券ｅ．地方債証券
ｆ．別の法律により法人の発行する債券（証券取引法第２条第１項第３号において定めるものをいいます。）
ｇ．資産流動化法第２条第７項に定める特定社債券
ｈ．社債券
ｉ．株券（実質的に不動産等に投資することを目的とするもの又は不動産等への投資に付随しもしくは関連して取得するものに限ります。
）
ｊ．公社債投資信託の受益証券（投信法第２条第４項に定める証券投資信託の受益証券のうち
ｄ．
、ｅ．
、ｈ．
、ｌ．又はｍ．に掲げる資産等への投資として運用することを目的としたものをいいます。
）
ｋ．投信法第２条第 25 項に定める投資法人債券
ｌ．コマーシャル・ペーパー（証券取引法第２条第１項第８号で定めるものをいいます。
）
ｍ．外国法人が発行する譲渡性預金証書（証券取引法第２条第１項第 10 号で定めるものをいいます。）
ｎ．信託財産をａ．ないしｍ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とした金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。
）
ｏ．金融先物取引等に関する権利（投信法施行令第３条第 13 号において定めるものをいいます。
）
ｐ．金融デリバティブ取引に関する権利（投信法施行令第３条第 14 号において定めるものをいいます。
）(ハ）特定資産以外の資産の種類（規約第９条第５項）
本投資法人は、不動産等への投資に付随する資産であって、当該不動産等と併せて取得することが適当と判断される場合には以下に掲げる資産に対して投資することができます。
52

ａ．商標法（昭和 34 年法律第 127 号。その後の改正を含みます。）に定める商標権又はその専用使用権もしくは通常使用権
ｂ．温泉法（昭和 23 年法律第 125 号。その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
ｃ．本投資法人の保有に係る不動産等に付随する器具備品等の動産
ｄ．その他、本投資法人の保有に係る不動産等の運用に必要なものとして、本投資法人の投資口を表示する投資証券を上場する証券取引所等が認めるもの
ｅ．信託財産としてａ．ないしｄ．を信託する信託の受益権(ニ）有価証券に対する投資（規約第 10 条第１項）
本投資法人は、（ロ）に掲げる有価証券への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行いません。
②

投資基準
前記（５）投資方針①ポートフォリオの構築方針をご覧下さい。

（７）分配方針①

利益の分配（規約第 23 条第１号）
本投資法人は、原則として、以下の方針に基づき毎決算後に金銭の分配を行います。

（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の金額は、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算されます。
(ロ）利益の金額を限度として金銭の分配を行う場合には、租税特別措置法（昭和 32 年法律第26 号、その後の改正を含みます。）第 67 条の 15 及び租税特別措置法施行令第 39 条の 32の３に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の 90％に相当する金額を超えるもの
として本投資法人が決定する金額について、これを行います。
②

利益を超えた金銭の分配（規約第 23 条第２号）
本投資法人は、投信法第 136 条第１項の規定に基づいて利益を超えて金銭の分配を行う場合には、投資主に対し、投信法第 131 条第１項の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、法
人税法等の租税債務に係る影響、社団法人投資信託協会の規則等、諸般の事情を勘案したうえで、
投信法所定の限度額の範囲内で本投資法人が決定する金額について、これを行うものとします。
③

分配金の支払（規約第 24 条）
分配金は金銭により分配するものとし、決算期現在の最終の投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します。支払いは、原則として決算
日から３ヶ月以内に行うものとします。
④

分配金の除斥期間（規約第 25 条）

分配金が、その支払開始の日から３年の期間を経過した場合には、本投資法人は分配金の支払義
務を免れます。なお、未払分配金には利息を付しません。

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（８）投資制限①

規約に定める投資制限(イ）借入制限
ａ.本投資法人は、安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目的として、証券取引法
第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れ、及び投資法人債の発行を行うことができます（規約第 18 条）。
ｂ.借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、運転資金、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の費用の支払い若しくは債務の返済（敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。
）等とします（規約第 19 条）。
ｃ.借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とします（但し、借入金と投資法人債と併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします）（規約第 20 条）。
(ロ）他のファンドへの投資
本投資法人は、投信法に規定する投資信託受益証券及び投信法に規定する投資証券で、投資信託の信託財産又は投資法人の財産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます（規約第９条第３項）。

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