参考資料 ３

都市計画法による用途地域の指定について
建物を建てるときの土地利用のルール変更について

平成２９年 ４ 月
綾川町 建設課

都市計画とは、「都市」の範囲を明らかにし、住みやすく活動しやすい都市づくりのために、建物を建てる際の住宅地・商業地・工業地といった土地の使い方（土地利用）のルールを定めたりするものです。
綾川町では、平成10年8月11日に、旧綾南町全域が都市計画区域に指定されています。このことから、建物などを建てる際には、建築確認申請が必要となっており、一定のルール（建築基準）を守って建築する必要がありますが、土地利用についてのルールはない状態になっています。
区 域
旧綾南町が平成10年8月11日に、その全域を都市計画区域として指定
綾川町面積109.75ｋ㎡
うち都市計画区域
38.47ｋ㎡
ルール
用 途・・・なし(白地)形 態・・・建ぺい率 70％ 容積率 200％
高さ制限(道路斜線、隣地斜線)
その他・・・開発許可 1,000㎡以上開発区域内の宅地の最低敷地規模150㎡
建築確認

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用途地域とは、市街地（家屋や商業施設などが密集した土地・区域）において、さまざまな規模や用途の建物が無秩序に混在することを防ぐなど、良好な生活環境を確保するために土地利用のルールを定めるものです。すなわち、どの場所にどのような建物を建てることができるのかを決めるものです。用途地域は、大きく「住居」、「商業」、「工業」の3つに区分され、全部で12種類あります。
綾川町では、現在のところ、用途地域の指定はしていません。

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今回、用途地域の指定を行おうとする地域は、平成20年にイオンモール綾川が開店し、平成25年には、ことでんの「綾川」駅が開業するなど、快適に生活していくために必要な施設が集まっている地域です。近年では、宅地開発なども多く行われ、市街化が進みつつあります。
町も、平成27年3月に策定した「綾川町都市計画マスタープラン」の中で、この地域をまちの中心拠点として位置づけており、将来にわたって、より良い都市環境の創出を図っていきたいと考えています。

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土地利用方針図（滝宮駅・綾川駅周辺）
基本方針
・地域特性や現状を踏まえたエリアわけ
・中心拠点内への都市機能集積
・中心拠点内及び鉄道駅周辺への集住推進

エリア別方針市街地・住宅、生活利便施設の誘致・整備の推進
・環境に配慮した良好な市街地形成
・歩行者ネットワークの構築
住宅地
・鉄道駅へのアクセス・利用環境の向上
・一戸建て住宅を中心とした良好な住環境の形成
商業地
・商業施設の集積と良好な景観形成
工業地
・工場、流通施設の誘導・周辺部との環境調和
田園集落地
・散在的な宅地開発の抑制
・農業環境の育成保全
丘陵地
・良好な里山として保全・活用4

平成１２年航空写真5

平成２８年航空写真

宅地利用

商業的利用

公共・福祉・医療的利用

町道整備

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都市計画マスタープランに掲げる「まちづくり」を実現し、「住みよいまち」「住み続けたいまち」としていくためには、まちの中心となるべき地域において、計画的で秩序のある市街地整備が必要です。土地利用のルールが定められていないと、住宅地の中に、大きな建物が建ったり、工場や商業施設が立地したりするなど、結果として住環境が悪化してしまうこともあります。こうしたことを防ぎ、今そこにお住まいの方や、今後、そこに住もうとされる方が、安心して快適に暮らしていけるためにも用途地域の指定は、有効な手法の一つです。
用途地域の指定は、土地の利用方法に制限を加えるものではありますが、一方では、その地域の良好な環境を皆さんが協力しあって、守っていくためのものとも言えます。

78現在でも、旧綾南町の区域で建物などを建てようとした場合には、一定のルールを守って建築する必要がありますが、用途地域に指定されると、建築しようとする建物の規模や用途にもルールが設けられるとともに、その地域に応じて、建物を建てるときのルールも変更になります。
ただし、「住宅」や「共同住宅」などは、今回指定しようとするいずれの用途地域内でも、建築することが可能です。また、用途地域に指定されても、既に建てられている建物は、新しいルールに合致していなくても、すぐに改修する必要はありません。
増改築や大規模な修繕、大規模な模様替えなどを行う時に、ルールに合わせていただくことになります。（増改築などにおける緩和措置や用途変更に関する緩和措置もあり、現在の用途のまま一定の増改築などが認められる制度もあります。）

住居系用途

商業系用途
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建築物の用途についてのルール

10建築物の用途についてのルール

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その他の主なルール
建ぺい率・容積率
今まで

用途地域等

建ぺい率

容積率

用途地域の定めのない地域

70％

200％

60％

200％

近隣商業地域

80％

200％

商業地域

80％

300％

第二種低層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域

指定後

第一種住居地域
準住居地域

用途地域指定予定区域内の平均値

建ぺい率：約31％、容積率：約60％

高さに関するルール
今まで

指定後用途地域の定めのない地域

第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
準住居地域

近隣商業地域

商業地域

第二種低層住居専用地域

20M

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日影に関するルール
新たに導入されるルール
用途地域
第二種低層住居専用地域

対象建築物

測定面等

軒高7m超又は3階以上

平均地盤面から高さ1.5mの水平面における冬至日の日影

高さ10m超平均地盤面から高さ4mの水平面における冬至日の日影

第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
準住居地域
第二種低層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
準住居地域

法22条指定区域
新たに導入されるルール
区域内にある建築物が、隣地の火事による延焼を免れるために、「屋根」や「外壁」について、一定の基準に適合する必要のある区域です。用途地域の指定を行うことで、香川県が指定を行う予定となっています。
指定区域内では、通常の火災を想定した火の粉による火災の発生を防止するため、屋根を不燃材等で葺かなければなりません。また、木造建築物等については、延焼のおそれのある部分の外壁を準防火構造とする必要があります。

1314既存建築物の増改築などにおける緩和措置
増改築時の緩和措置

 同一敷地内の増改築であり、かつ、増築又は改築後における容積率及び建ぺい率が新たなルールに適合すること
 増築後の床面積の合計が、基準時の床面積の１．２倍を超えないこと
 新たなルールに適合していない部分の床面積の合計が、基準時のその部分の床面積の１．２倍を超えないこと
 新たなルールに適合しない事由が、原動機の出力、機械の台数又は容器などの容量による場合は、増築後のそれらの出力、台数又は容量の合計が、基準時におけるそれらの出力、台数又は容量の合計の１．２倍をこえないこと

用途変更に関する緩和措置

 用途の変更が、類似の用途相互間におけるものであること■具体例 : 工場
用途地域指定なし
建ぺい率70%・容積率200%
作業場以外 200㎡

第一種住居地域
建ぺい率60%・容積率200%
作業場以外 240㎡
作業場 １２０㎡
原動機 ６Kw

作業場 １００㎡
原動機 ５Kw(現況)●敷地内の延べ床面積300㎡●作業場の床面積100㎡●原動機の出力５KW
ただし、建ぺい率、容積率は法定内

ab(増築・増設)a+b≦60㎡
b ≦20㎡
60㎡以下で増築可能
300㎡×1.2=360㎡ ⇒20㎡以下で増築可能
100㎡×1.2=120㎡ ⇒1KW以下で増設可能
５KW×1.2=6KW⇒⇒建ぺい率60%・容積率200%15指定(都市計画決定)までのスケジュール
４月

５月

６月

７月

８月

10月

下旬

上旬

中旬

下旬

上旬

下旬

下旬

以降

以降

住

案

住

公

公

住町

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公

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公

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市ら

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都

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知
告か会

らの明

聴

覧

出事・
同
縦議会

示

意覧

上記は、現時点での予定です。決定告示日は、香川県や近隣市町との協議状況によって遅れることがあります。決定告示日は決まり次第、広報紙やＨＰを通じてお知らせします。
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新しいルールの適用
 建築確認新しいルールの決定告示日前までに、建築確認の確認済証の交付を受け、建築工事に着手している場合は、旧ルールが適用されます。確認済証の交付を受けていても、決定告示日後に工事に着手する場合は、新しいルールが適用されますので、新築や増改築などを予定している方は、早めに建築業者さんなどにご相談ください。
 開発許可【新しいルールの決定告示日前までに、開発行為が完了していない場合】
予定建築物の用途が用途地域に適合していない場合で、適合する用途に変更しようとする場合は、変更許可を受ける必要があります。
【新しいルールの決定告示日前までに、開発行為が完了している場合】
開発許可制度に基づく手続は必要ありません。
ただし、決定告示日前に建築工事に着手している場合は、そのまま建築できますが、決定告示日後に工事に着手する場合は、新しいルールが適用されます。また、この場合、予定建築物の用途が、用途地域に適合していない場合は、建築できませんのでご注意ください。
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用途地域の指定区域や開発許可申請について
綾川町役場 建設課

電話 ０８７-８７６-５２８０

建築物に関するルールや建築確認申請について
香川県中讃土木事務所 建築指導

電話 ０８７７-４６-３１８３