Re se arch r e p o r t

調 査レポート

様々な問題が顕在化する住宅団地について～住民のコミュニティの形成が再生のカギ～

調査レポート

わが国において、住宅団地の大規模な開発が行われてから40年以上が経過しています。建物の老朽化などの物理的課題や居住者の高齢化などの社会的課題が発生し、団地外から新たな転入者が見込めなくなる「負のスパイラル」に陥り、住宅団地として存続が難しい状況となる恐れがあります。
2017年から国土交通省が住宅団地の再生に向けた取組を本格化させるなど、地域全体で取り組むべき重要な課題となっています。
そこで今回は、住宅団地の歴史を振り返るとともに、課題を整理し、各地で進められる住宅団地再生の取組についてまとめました。

１．住宅団地の概要と現状（1）住宅団地の概要
住宅団地は、一般的に、一団の土地に計画的に建設された戸建ての住宅地や複数棟の集合住宅で構成されたものを指し、独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）や地方公共団体が造成したもののほか、民間企業や公営企業（特に、旧・日本電信電話公社や旧・日本国有鉄道）が社宅として建設したものなどがあります。もっとも、住宅団地には明確な定義はなく、住宅群のみを指す小規模なものや、幼稚園や学校、ショッピングセンター、郵便局、銀行、診療所、緑地、遊園地などを備えた大規模なものまであります。
既存の大規模な住宅団地には、以下のような特徴が挙げられます（図表１）。
図表１

大規模な住宅団地の主な特徴①大都市圏郊外部（首都圏30km圏域以遠、近畿圏20km圏域以遠）での開発②主として丘陵部での開発③複数の主体による開発（複数事業者による施工や、複数の公的機関による住宅供給）④同一世代（生産年齢世代）の一斉入居⑤近隣住区論（幹線道路で区切られた小学校区を１つのコミュニティと捉え、商店や公園、コミュニティセンターなどを計画的に配置することを目的とした理論）に基づく開発（資料）三十三総研作成（2）住宅団地開発の歴史
日本で住宅団地の開発が進められた背景には、

6 MIE TOPICS 2018.10

高度経済成長期における産業の急速な発展を受けて、大都市圏に人口が集中し、深刻な住宅不足が生じたことが挙げられます。以下では、住宅団地開発の歴史を振り返ります。
①高度経済成長期
1950年代半ばから高度経済成長期を迎えた日本
は大都市圏への急激な人口移動が起こり（図表２）、大都市圏での住宅需要に応える良好な住環境を備え、住宅・宅地を大量かつ迅速に供給することが必要となりました。
図表２
（万人）
70

三大都市圏への転入超過数の推移
高度経済成長期（1954年12月～1973年11月）

60
50
総40数

東 京 圏

名古屋圏

大 阪 圏

30
20
100▲101955 60 65 70 75 80 85 90 95 2000 05 10 15（年）（資料）総務省「住民基本台帳人口移動報告」を基に三十三総研作成（ 注 ）東京圏：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県、名古屋圏：愛知県・岐阜県・三重県、大阪圏：大阪府・兵庫県・京都府・奈良県

そこで、1955年に住宅供給及び大規模かつ計画的な宅地開発等を目的として、「 日本住宅公団」

2018.10 MIE TOPICS調査レポートが設立され、同時に大規模な団地開発が始まりまあります。なお、同調査の住宅団地の定義は、①国した。
土 交 通 省 土 地・建 設 産 業 局 の 提 供 す る 全 国 の1965～1973年頃は、相次いで大規模住宅団地
ニュータウンリストにある住宅団地、②計画的にが開発されたほか、人口増加及び市街地の拡大開発された市街地であって一斉入居等住宅団地特に伴い公共公益施設整備のための行財政の負担有の要因によって課題が顕在化している５ha以上が大幅に増加しました。そのため、地方公共団体の住宅団地、に基づき各市区町村において任意にが開発を抑制し、団地開発事業は停滞すること設定したものとしています。そのうち471ヵ所はとなりました。
100ha以上の大規模住宅団地となっており、大規模1973年には、すべての都道府県で住宅数が世住宅団地が開発された際の事業主体は、都道府県帯数を上回ったことから、量的確保から質の向や市区町村、公社、URなどの公的機関が58％を占上を課題とする時代に入りました。さらに同年めています。団地の入居開始からの経過年数は、自秋のオイルショックは日本の高度経済成長を終治体が把握できていない団地が半数近くありなが焉させるとともに、大都市圏への人口移動を大らも、「 30年以上経過」のものが３分の１以上と幅に縮小させました。
なっています
（図表３）
。
②バブル期
図表３ 住宅団地の入居開始からの経過年数
1980年代に入り、地価高騰を背景に住宅供給は50年以上経過
再び拡大に向かいました。もっとも、単なるベッ
6.7％
ドタウン（都心へ通勤する人の住宅地を中心に発30年以上経過達した衛星都市）の整備ではなく、産業振興につ38.1％
40年以上ながる研究開発拠点の整備や地域の特性・環境を50年未満経過
15.5％反映した個性豊かな住宅地づくりが進められま入居開始時期不明した。そうしたなか、住宅の建設や分譲、賃貸、住45.9％
30年以上
宅団地開発を主に行ってきた日本住宅公団は、都40年未満経過
15.9％
市地域の居住環境の良好な集団住宅及び宅地の大規模な供給や市街地開発事業を目的とする「住宅・都市整備公団」に業務が承継されました。
20年以上③バブル崩壊以降
20年未満経過
30年未満経過
6.7％
9.2％
1999年には、民間分譲住宅市場の成長を受けて、（資料）国土交通省「住宅団地の実態及び住宅団地再生に係る支援について」
国が分譲住宅供給を直接行う必要性が乏しくなっを基に三十三総研作成たため、住宅・都市整備公団の業務内容が見直され、「都市基盤整備公団」へ改組されました。
また、住宅団地の面積は約19.4万haあり、概ね三その後、人口・世帯数の伸び悩みや、郊外から都大都市圏に半数立地しています。都道府県別の総心への回帰の動き等、住宅団地事業を巡る社会状
宅地面積に占める住宅団地面積の割合をみると、況の構造的変化を踏まえ、都市基盤整備公団が行千葉県や兵庫県、神奈川県などの三大都市圏が高う新規の大規模住宅団地開発事業が原則中止とないことが窺えます（次頁図表４）。
りました。それを受けて、2004年に都市基盤整備公団も廃止され、現在の「都市再生機構（UR都市機２．住宅団地が抱える課題構）」となり、市街地の整備改善や賃貸住宅の供給支援、賃貸住宅の管理を主な業務として行うこと
初期の住宅団地の開発から40年以上が経過しとなりました。ていることを背景に、住宅団地には主に２つの課題があることが指摘されます。１つは、建物の老（3）住宅団地の現状朽化や現代の生活様式への未対応という物理的国土交通省が今年の１月にまとめた「住宅団地課題です。もう１つは、居住者の高齢化等に起因の実態調査」によると、住宅団地は全国に2,886ヵ所する社会的課題です。

7

図表４

都道府県別の総宅地面積に占める住宅団地面積の割合（％）
25201550

長野県
愛媛県
山梨県
熊本県
島根県
秋田県
富山県
新潟県
徳島県
山口県
岩手県
静岡県
鳥取県
香川県
高知県
山形県
佐賀県
岐阜県
鹿児島県
長崎県
滋賀県
和歌山県
青森県
岡山県
群馬県
宮崎県
大分県
北海道
石川県
福井県
福島県
福岡県
栃木県
三重県
広島県
沖縄県
東京都
茨城県
愛知県
京都府
奈良県
大阪府
宮城県
埼玉県
神奈川県
兵庫県
千葉県

調査レポート10（資料）国土交通省「全国のニュータウンリスト」、「平成29年度土地所有・利用概況調査」を基に三十三総研作成（ 注 ）全国のニュータウンリストは2014年３月時点の調査。

（1）物理的課題
団地の老朽化には、建物の構造を支える骨組み、手すりなどの金属部や、配管、および団地内の施設・器具等が時間の経過とともに壊れたり汚れたり機能しなくなったりすることなどがあります。
団地全体のあちこちが壊れ、汚れた結果、子育て世帯などの新たな入居が見込めなくなっています。
また、現代の生活様式への未対応としては、初期の団地住戸の広さが50㎡前後と現在の一般家庭にはやや不十分であることや、住宅設備機器のデザインや性能が古いこと、設備容量が少ないこと、駐車スペースが不足していることなどが挙げられます。
若年層や子育て世帯には生活し辛いことから、第二世代においては進学や就職のタイミングで団地を離れてしまうケースが多くなってしまいます。
（2）社会的課題
住宅団地は、団地の完成に伴いほぼ同世代の人々が同時期に入居するため、そこに住む住民が一様に高齢化していくという特徴があります。国
土交通省によると、2015年時点で住宅団地における高齢化率（65歳人口の割合）は22.7％と全国平均（26.6％）よりも低いものの、団地への入居開始から時間が経つほど高くなっていく傾向がみられます（図表５）。2040年の見通しでは、1994年以前に入居開始した団地で高齢化率が40％を超え、全国平均（35.3％）を大きく上回ると推計されており、高齢化に伴う自然減少が急激に進む可能性が指摘できます。
（3）負のスパイラルの発生
これらの課題をこのまま放置すれば、住宅団地

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図表５（％）
5045

入居開始時期別の高齢化率の推移
団地への入居開始時期
1974年以前
1985～94年

40.3％
38.9％
全国平均

4031.2％

3530

47.3％
1975～84年
45.9％
1995年以降
41.9％
全国平均35.3％

33.4％
30.4％

全国平均
28.7％
26.6％
26％

25
20

19.2％

1518.7％

12.1％

1050

団地平均

22.7％

2015年の高齢化率 2030年の高齢化率 2040年の高齢化率（資料）国土交通省「住宅団地の実態調査」を基に三十三総研作成として存続が難しい状況となる恐れがあります。
それは、居住者の減少により、バスや商業施設の利用者が減少して住環境が悪化するほか、空き家発生に伴う景観悪化・防犯力低下を受け団地の魅力が低下し、団地外からの新たな転入者が見込めなくなるという「負のスパイラル」に陥るとみられるためです（次頁図表６）。
（4）課題解決に向けた国土交通省の取り組み
このように住宅団地が厳しい局面にあるにも関わらず、地域において団地存続に向けた取組は十分進んでいるといえません。国土交通省が住宅団地のある556市区町村を対象に実施した調査によると、2017年８～９月時点で住宅団地再生を政策的課題に位置付けているのは約３割、何らかの取図表６

住宅団地の負のスパイラル
居住者の減少３．住宅団地の再生・活性化の取組
空き家の発生バス・商業施設等の利用者の減少

景観の悪化、防犯力の低下

住環境の悪化、地価の下落

バスの廃線、商業施設等の縮小

団地の魅力の低下

調査レポート

住民の団地外への転出

住宅団地の再生・活性化には、主に３つの取組がみられます。１点目は、建て替え・リノベーショ
ンによる再生、２点目は、大学と連携した再生、３点目は住民参加型の再生です。以下では、各地で実施されている住宅団地の再生・活性化の取組を紹介します。

（1）建て替え・リノベーションによる再生①千里ニュータウン（大阪府吹田市、豊中市）
当団地では、ここ10年間で老朽化した府営住負のスパイラルが続くことで宅を約4,000戸、公社住宅を約2,000戸建て替えた団地としての存続が難しい状況に陥る恐れ
ほか、分譲マンションを約7,300戸供給（うち約（資料）三十三総研作成
2,800戸は公的賃貸住宅の建て替え事業によって組をしているのは約２割にとどまりました。取組創出された活用地等で建設）するなど再開発を積をしない理由として、「 優先度が低い」以外では、極的に進めた結果、人口が約7,000人増加しまし「ノウハウが不足」、「 人的資源不足」などが多く挙た。また、吹田市や豊中市全体では上昇し続けてがっており、ノウハウ共有や他地域に先進事例をいる高齢化率が、千里ニュータウン内では2010横展開させることが課題であると示唆されます。
年以降上昇が抑制されています。
国土交通省は2017年に「『住宅団地再生』連絡②泉北ニュータウン（大阪府堺市、和泉市）会議」を設置し、人口減少・少子化・高齢化の状況
当団地の槇塚台地区では、交通の利便性が悪下での住宅団地再生に向けた検討を本格化させいといった理由から、他の地区よりも高齢化率ています。具体的な取組としては、以下の参加団が高くなり、人口減少も進んでいます。利便性の体（図表７）と先進事例の研究、調査、意見交換等
悪い地区を歩いて生活できる街にするため、行を行っています。
政 や 自 治 会 、N P O 、大 学 な ど が 2 0 1 0 年 に「 泉 北ほっとけないネットワーク」を設立し、空き家を図表７ 「住宅団地再生」連絡会議の参加団体
地域共用施設と24時間支援センターに改修し、配食と見守り・緊急通報の連携など、情報共有・
43 都道府県自治体
17 政令指定都市
活動連携を行うための生活サービス拠点を整備
158 市区町
218団体
する取組を行っています。加えて、子育て世帯向
15社
鉄道系
民間企業等
けの家賃補助制度を制定したほか、2017年１月
9社
不動産系
23社
住宅・建設系
より通勤定期代の補助も始めました。まだ具体
7団地
金融系
的な成果はでていないものの、リノベーション
13団体
一般社団法人7団体
公社
74団体
による住環境の改善と子育て世帯を誘致する施策を組み合わせて、人口減少に歯止めをかけて国土交通省（住宅局、総合政策局等）
国・独立
独立行政法人住宅金融支援機構
行政法人等いく方針です。
団地外からの新たな転入が見込めなくなる

独立行政法人都市再生機構3団体

全295団体国土交通省が中心となり官民で団地再生に向けて取り組み（資料）国土交通省「住宅団地の実態調査」を基に三十三総研作成（ 注 ）2018年２月５日時点（2）大学と連携した再生①UR左近山団地（神奈川県横浜市旭区）
当団地は1965年頃から開発され、高齢化率が40％を超えています。こうした高齢化に伴い、地域活動の担い手不足が生じているほか、高齢者等への日常生活支援の必要性が高まっていまし2018.10 MIE TOPICS

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た。そこで、旭区と横浜国立大学、UR都市機構が朝市や直売所で販売され、売上はファームの運営地域活動の担い手を確保し、団地の再生を図る費等に充てられています。また、小学校の給食にことを目的として、2017年３月に連携協定を結も提供されるなど地元地域に貢献しています。
びました。まちづくりや地域福祉等を学ぶ横浜国立大学の学生が団地内のUR賃貸住宅に居住
４．三重県内の住宅団地の現状しながら地域活動に参加することにより生活支援の推進、地域コミュニティ活性化のモデル事
三重県内の住宅団地の現状についてみると、１業となっています。団地に住み、地域活動へ参加
つの住宅団地の面積が100ha以上の大規模住宅団している学生には家賃補助も行っています。事地は津市、四日市市、桑名市、名張市、東員町の５業２年目となる今年は、若年層の転入促進に向市町に所在し、なかでも名張市は300haを超えるけて、本格的に取り組んでいく方針です。
大規模住宅団地が立地しています（図表８）。
②UR豊明団地（愛知県豊明市）
図表８ 三重県内の100ha以上の大規模住宅団地の立地
当団地は、高齢者の増加や医療・介護ニーズに対する担い手不足が深刻化しており、豊明団地
桑名市
東員町
における地域包括ケアシステムづくりに向けて、豊明市と藤田保健衛生大学、UR都市機構が四日市市包括協定を結びました。2017年度は学生や教職
津市員約60人が団地に住んで清掃活動や防災訓練、名張市災害時炊き出し訓練などの地域活動に参加しました。また、2015年４月から商店街に健康相談や講座・イベントを行う「ふじたまちかど保健室」を開設しました。2017年12月までに約5,500人が来室し、講座の参加者も3,000人を超えるなど、コミュニティづくりに貢献しています。
300ha以上
200～300ha
100～200ha（3）住民参加型の再生（資料）国土交通省「住宅団地の実態及び住宅団地再生に係る支援について」①泉北ニュータウン（大阪府堺市、和泉市）
を基に三十三総研作成
当団地では、「 持続可能なまち」を作るため、レモンを育てて地域の特産品にするプロジェクト
名張市は、三重県内で唯一「『住宅団地再生』連「泉北レモンの街ストーリー」を住民主体で進め絡会議」に参加しており、住宅団地の再生が大きています。プロジェクトの賛同者に苗木を販売な課題となっています。そこで以下では、名張市し、庭先などで育ててもらい、収益を団地活性化の住宅団地の課題や対策についてみていきます。のためのイベント資金に充てています。2017年
６ 月 時 点 で レ モ ン の 苗 を 購 入 し た 協 賛 者 が 約 （1）名張市の概要
300軒まで増えており、レモンを介して住民らの名張市は、三重県の西部、伊賀盆地の南西部に新たなコミュニティが形成されています。
あり、山野のほか赤目四十八滝や香落渓など美し②UR日の里団地（福岡県宗像市）い自然に囲まれています。近鉄大阪線の沿線で大当団地は2016年４月に民間企業と連携して、 阪都市圏へ約60分、名古屋圏へは約90分と、近畿・「団地の農場 日の里ファーム」を団地内の空き地中部両圏の接点に位置しています。に開園しました。子供や高齢者など様々な世代
1965年前後から、民間企業により「桔梗が丘」間交流によるコミュニティ活性化や、高齢者のをはじめとした多くの大規模住宅団地が造成さ生きがいづくりを目的としています。住民かられたほか、市道などの公共インフラ建設、病院やなる会員組織「日の里ファームクラブ」が結成さ学校、図書館などの整備が行われ、大阪府や奈良れ、小松菜やチンゲン菜などを栽培しています。 県のベッドタウンとして発展しました。

10 MIE TOPICS 2018.10図表９（万人）
9876

名張市の人口の推移
実

績

将来推計

75歳以上人口65～74歳人口
生産年齢人口（15～64歳）
年少人口（14歳以下）

54325．今後の住宅団地再生に向けた展開

10④知名度が低いため他県からの移住が見込み辛い、などの課題も挙げられます。
対 策 に つ い て は 、多 く の 住 宅 団 地 の 空 き 物 件
を「空き家バンク」に登録・ホームページで紹介し、団地内の空き家対策に取り組んでいるほか、移住者促進のための移住者フェアや移住者へ学校や病院などの施設を紹介するサービスを行っています。こうしたなか、名張市に隣接する伊賀市からの移住者は近年増加しており、子育て世帯が空き地に新築住宅を建設する動きがみられています。今後、団地の住民と密着して、様々な取組を試し、地域に合う再生方法を見つけていくことが必要です。
一方、人口移動については、駅から近く、小学校や保育所などが多くある「桔梗が丘団地」で人口が減少しているものの、桔梗が丘団地ほど施設が無い「つつじが丘団地」で人口が増加するという動きもあります。つつじが丘団地は人と人との結びつきが強いといった特徴がみられ、第二世代が実家の近くに家を建てていることが背景にあり、これは、コミュニティの形成が住民の定住、若年層の転出抑制に結びついていると考えられます。

調査レポート（2）名張市の人口住宅団地の開発が相次いだ結果、名張市は急激に人口が増加し、1981年には人口増加率で日本一となりました。もっとも、その後は大阪から至近の奈良県香芝市などでも住宅開発が進み、より利便性の高い地域へ土地需要が移り変わったことから、2000年以降、人口減少に転じています。
国 立 社 会 保 障・人 口 問 題 研 究 所 の 将 来 推 計 によると、2045年には1985年と同水準の5.6万人まで減少すると見込まれます。さらに、少子化・高齢化が進むため、年齢構成でみれば65歳以上の高齢者の割合は1985年の１割弱から、2045年には４割を超えると推計されています（図表９）。

19607080902000

1020（資料）総務省「国勢調査報告」、三重県「三重県勢要覧」、国立社会保障・人口問題研究所「地域別将来推計人口（2018年３月推計）」を基に三十三総研作成

3040（年）（3）住宅団地が抱える課題と行われている対策
名 張 市 で は 、商 業 施 設 の 撤 退 や バ ス の 減 便 など「負のスパイラル」の一部がすでに顕在化し始めており、住宅団地の再生が喫緊の課題であると捉えています。大規模住宅団地の造成時に整備された道路や学校などが一斉に更新時期を迎え、改修費といった財政負担の面から十分整備ができない状況にあります。その他、①大阪などからの移住者が多く地元への愛着が薄いため、定住に繋がりにくい、②第二世代が大学への進学や就職の段階で団地を出て行ってしまう、③住宅団地の空き家が増加する一方、マンション建設が進み、団地内の空き家の更なる増加が懸念される、Sun ju san Institute of Research.Ltd All rights reserved.

住宅団地の造成時に整備された道路や施設など の 改 修 費 負 担 が 膨 ら む な か で 、建 替 え・リ ノベーションによる再生はコスト負担の面から簡単には進められません。まずは、自治体や企業、住民が連携し、地域の特徴を打ち出していく住民参加型の再生に取り組むべきだと考えます。
地域の特徴を創出することで、①地域の知名度向上、②住民のコミュニティの形成、③団地活性化のための新たな収益源、に繋がる可能性があり ま す 。名 張 市 内 の“ 人 と 人 と の 結 び つ き が 強い”住宅団地で人口が増加するという現象がみられるように、居住者減少の抑制には、コミュニティの形成が重要であると考えられます。
広 い 道 路 や 多 数 の 公 園 を 有 し 、自 然 環 境 に 恵
まれているという本来の住宅団地ならではの良さを活かし、地道な仕掛けを続けていくことが住宅団地再生に求められます。
三十三総研 調査部 研究員 佐藤 聡一郎
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