中期経営計画
令和５年度 〜 令和９年度

令和５年６⽉〜「大阪市住まい公社」は大阪市住宅供給公社の愛称です 〜目 次

中期経営計画の策定にあたって

2

１．公社のあゆみと果たしてきた役割

2

２．公社のこれまでの経営安定化への取組み

5

３．公社を取り巻く現状と課題

15

４．これからの公社の使命

17

５．中期経営計画の基本方針

19

中期経営計画の取組み

21

Ⅰ．社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり

22

Ⅱ．多様な居住サービスの展開

33

Ⅲ．持続可能な経営マネジメントの強化

39

経営指標

46

１．経営指標と目標値

46

２．今後の収支の見通し

47

- 1 -

大阪市住まい公社

中期経営計画の策定にあたって / 公社のあゆみと果たしてきた役割

中期経営計画の策定にあたって
中期経営計画の策定にあたって
大阪市住宅供給公社（愛称「大阪市住まい公社」、以下「公社」といいます。）がこれまで果たしてきた役割と経営安定化に向けた取組みを振り返り、公社を取り巻く課題に積極的かつ的確に応えていくために、中期経営計画（令和５年度〜令和９年度）を策定します。

公社のあゆみと果たしてきた役割
公社は、地方住宅供給公社法に基づき、良質な住宅を供給することで住⺠の 生 活 の 安 定 と 社 会 福 祉 の 増 進 に 寄 与 す る こ と を 目 的 と し て 、 昭 和 41 年 ２月に大阪市の全額出資により設立された非営利法人です。
公 社 は 、 昭 和 26 年 １ 月 に 戦 後 の 住 宅 難 に 対 し 集 合 住 宅 を 供 給 す る 目 的 で
設 立 さ れた「財団法人大阪市住 宅協会」（以下「旧協会」といいます。）を前身とし、その事業（ 2,109⼾の賃貸住宅を供給）を発展及び継承する形で発足 し 、 昭 和 50 年 ８ 月 に 大 阪 市 の 市 営 住 宅 の 管 理 業 務 の 一 部 を 担 う た め に 設立された財団法人大阪市住宅サービス公社（昭和61年４月に財団法人大阪市
住宅整備公社へ名称変更）と、市内の住宅に関わるワンストップサービスを
提 供 で き る 窓 口 と し て の 役 割 を 期 待 さ れ 平 成 ７ 年 10 月 に 統 合 し 、 現 在 に至っています。

勤労者への良質な持ち家の供給公社が設立された当初は都市圏への人口流入が続く時代で住宅不足が著し
く、公社は、その不足を解消し、勤労者の持ち家取得を推進する役割を担い、分譲住宅を建設・販売してきました。
その後、日本の住宅事情は量的には一応充足したものの、１人あたりの住宅床面積は欧⽶先進諸国と⽐較して約２〜３割下回るなど、質的水準は依然と し て 不 十 分 な 状 況 でした 。 そ の た め 、 国 は 住 宅 の 質 の 向 上 を基本目標とした住宅施策を推進し、持ち家については目標を達成するなど質的改善が図られました。
こ の 間 、 公 社 に お い て も 積 極 的 に 住 宅 の 質 の 向 上 に 取 組 み 、 約 22,000 ⼾の分譲住宅を供給してきましたが、市場において⺠間住宅事業者の成熟が進んだことで、平成17年に分譲住宅事業から撤退することとしました。

賃貸住宅における質的⽔準の向上
賃貸住宅では平成初期においても規模などの質的改善は達成できておらず、
特に世帯人数３〜５人のファミリー世帯が必要とする一定の広さがある良
質な賃貸住宅ストックは著しく不足していました。

- 2 -大阪市住まい公社

公社のあゆみと果たしてきた役割

公社は、旧協会時代の賃貸住宅（以下「旧賃貸住宅」といいます。）を管理していましたが、
平成元年度にファミリー向けの公社賃貸住宅の建設に着手し、平成４年に公社賃貸住宅の第１号となる「コーシャハイツ諸口」を完成させました。
また、国において、良質なファミリー向け賃
貸住宅の供給を促進するための施策として、平
成５年に建設費補助や家賃補助が交付される制度を定めた「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」が制定されたことを受け、公社においても同制度を活用した賃貸住宅「公社すまいりんぐ」を建設、供給してきました。

コーシャハイツ諸口

加 え て 、 ⺠ 間 の 物 件 所 有 者（ 認 定 事 業 者 ）が 同 制 度 を 活 用 し て 建 設 す る 賃
貸 住 宅「 ⺠ 間 す ま い り ん ぐ 」を 借 上 げ (20年 間 ) ま た は 管 理 受 託 す る 事 業 に も着手しました。当該事業は、ファミリー世帯に対して良質な賃貸住宅を安定的に供給する役割を担っており、全国都市部の多くの住宅供給公社が借上型
特定優良賃貸住宅の供給を推進しました。
大 阪 市 で も 東 京 都 、 大 阪 府 に 次 ぐ 3,351 ⼾ を 供 給 し 、 大 阪 市 内 の 良 質 な
賃貸住宅ストックの供給に貢献しました。
しかしながら、借上型特定優良賃貸住宅制度は、経済成⻑とともに入居者の所得も右肩上がりに増加することを前提としており、年々家賃の負担が増えることに加えて、空家の有無にかかわらず公社は所有者に対して満室分の家賃を保証する仕組みであったことから、⻑期にわたり経済成⻑が停滞する中においては、公社の経営に大きな影響をもたらしました。

大阪市の公共施設との合築物件による市有地の有効活用
中堅層世帯の居住促進や市有地の有効活用を図るために、大阪市が公共施設を建設する際に当該施設の上層階に公社賃貸住宅を建設する合築方式が多く採用されました。
平成５年に完成したコーシャハイツ弁天(消防署併存)をはじめ、８団地
534⼾の公社賃貸住宅を公共施設との合築によって供給しました。

⽼朽化した賃貸住宅の建替推進と⾼齢者の居住安定
旧賃貸住宅の老朽化に伴う建替えにおいては、居住者に高齢者が多かった
ことから、平成13年に制定された「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に 基 づ く 高 齢 者 向 け 優 良 賃 貸 住 宅 制 度 を 活 用 し 、 ７ 団 地 389 ⼾ の 高 齢 者 向け優良賃貸住宅（地域優良賃貸住宅高齢者型を含む）を建設してきました。
社会的弱者である高齢者に対して良好な住環境を低廉な家賃負担額で供給し、安定的な居住の確保に努めてきました。
- 3 -大阪市住まい公社

公社のあゆみと果たしてきた役割

多様化する居住ニーズへの対応
世帯構成の変化や共働き世帯の増加、在宅勤務など新たなライフスタイルの発生によって住宅に求められる設備や機能も多様化し、こうした居住ニー
ズに的確に応えるため、無料 Wi-Fi や宅配ボックスといった新たな設備を既存ストックに適用するとともに、間取りや室内仕様の変更などのリノベー
ションに取組んでいます。

市営住宅の継続的かつ堅実な管理
公社は、財団法人大阪市住宅整備公社との統合以降、大阪市から市営住宅の維持管理業務を受託し、平成18年からは公営住宅法に定められた管理代行制度のもと、公平公正で適正な維持管理に努め、市⺠サービスの向上に寄与してきました。
令和３年度から、大阪市によって地方自治法に定められた指定管理者制度が導入されました。⺠間企業との競争を経て、令和３年度から令和７年度までの指定管理者に公社が指定されました。これは、これまで市営住宅を⻑期的に活用可能な大阪市⺠の財産として適切に管理し、居住者に寄り添って暮らしをサポートしてきた公社の実績に基づく提案が評価された結果であります。
現在、大阪市内全域(梅田･阿倍野･平野住宅管理センターの３センター)の
市営住宅約11万⼾を維持管理しています。

大阪市⽴住まい情報センターの管理運営業務等
住まいに関する様々な情報を集約し、市⺠が迅速かつ的確に情報を入手できるよう、また、住まいに関する相談を一元的に受けることができるよう、
総合的な住情報サービス拠点としての「住情報プラザ」が平成11年11月に設立され、大阪の住まいや暮らしの歴史などの展示による住むまち・大阪のイ
メ ー ジ ア ッ プ な ど を 目 的 と す る「 住 ま い の ミ ュ ー ジ ア ム（ 愛 称 ： 大 阪 く ら しの今昔館）」が平成13年４月に開館されました。
公平・中立的な公的団体である公社が、市⺠に寄り添った相談業務や独⾃性を発揮してミュージアムを運営することなどを期待され、大阪市立住まい
情 報 セ ン タ ー（ 住 情 報 プ ラ ザ と 住 ま い の ミ ュー ジ ア ム ）の 管 理 運 営 を 任 さ れました。
な お 、 平 成 18 年 度 か ら 指 定 管 理 者 制 度 が 導 入 さ れ 、 平 成 20 年 度 に ⺠ 間 企
業との競争を経て指定管理者に選定されており、住まいに関する情報発信や住文化の普及、住教育の推進に努めております。
これらの事業以外に、公社の経験とノウハウを活かし、大阪市が実施する各種制度の受付・審査業務を受託しており、現在「⺠間⼾建住宅等の耐震診
断 ・ 改 修 等 補 助 制 度 」や「 新 婚 ・ 子 育 て 世 帯 向 け 分 譲 住 宅 購 入 融 資 利 子 補 給制度(令和５年７月末まで受託) 」などの申請受付・確認業務等を受託してい
ます。
- 4 -

大阪市住まい公社

公社のこれまでの経営安定化への取組み

公社のこれまでの経営安定化への取組み
大きく変動する社会情勢の中で、公社がその役割を確実かつ継続的に実施していくためには、健全かつ安定的な経営基盤の確保が必要不可欠であり、これまで経営改善に向けた取組みを不断に実施してきました。
平成17年４月に大阪市による「大阪市住宅供給公社経営改善計画策定委員会 」が 設 置 さ れ 、 同 年 10 月 に「 大 阪 市 住 宅 供 給 公 社 経 営 改 善 計 画 」が 策 定 さ
れ ま し た 。 そ の 中 で 、 平 成 18 年 度 か ら 同 20 年 度 ま で を 重 点 期 間 と し た「 第１ 次 経 営 改 善 プ ロ グ ラ ム 」が 提 言 さ れ て 以 降 、「 第 ４ 次 経 営 改 善 プ ロ グ ラ ム（平成29年度〜令和３年度）」に至るまで、プログラムで示された当該期間ごとの課題に対応した様々な改善の取組みを着実に実施し、経営の安定化に努めてきました。
プログラムにおいて、公社の経営に極めて大きな影響を与える課題として
取 り 上 げ ら れ て き た の が 、 先 述 の「 借 上 型 ⺠ 間 す ま い り ん ぐ 事 業（ 特 定 優 良
賃貸住宅事業）」でした。
築年数が経過するに伴い入居者負担額が増加する⺠間すまいりんぐは、事業開始数年で多くの空家を抱えることになり、中でも満室分の家賃を物件所
有 者（ 認 定 事 業 者 ）に 支 払 う 借 上 型 は 、 公 社 の 経 営 を 大 き く 圧 迫 す る 要 因 となっていました。借上型⺠間すまいりんぐ事業で発生する多額の損失を賄うため、公社事業全体における様々な収益改善対策に取組みました。そのほか、
公社賃貸住宅における入居促進や収納率の向上、管理経費等のコスト縮減な
ど、経営の安定化に努めました。
また、旧賃貸住宅の建替えに取組み、新たな賃貸住宅を供給するとともに、建替えにより生じた余剰地の売却により、有利子負債を繰上償還することで一層の収益向上を図りました。

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公社のこれまでの経営安定化への取組み

第1次から第4次にわたる経営改善プログラムにおける取組み
経営改善計画において、大阪市の住宅施策推進のパートナーとして住まい全般に関わる業務を展開していくこととされました。また、「大阪市住まい
公社」といった市⺠に親しまれ、わかりやすい愛称も提言されました。

「大阪市住まい公社」ロゴマークについて
マークの中心には家のかたちをした「住まい」を配し、それを包み込むように、あるいは拡がるように伸びるらせん状のラインでOSAKAのOを表しています。これは、大阪市が住まいを通じて発信するものと、住まいに集約するもの、２つの双方向性ムーブメントを示すデザイン表現でもあります。

≪第１次≫（ 重点期間：平成 18年度~平成 20年度 ）借上型⺠間すまいりんぐによって資 金不足に陥ることが危惧されていた経営状況を改善すること が急務とされ、空⼾解消を最優先課題として、⽐較的人気の高い住宅 における入居者負担額の引き上げや⺠間の物件所有者（認定事業者） との契約家賃の引き下げ交渉、入居者負担額の上昇を抑制するため公社が入居者負担額の一部を負担（以下「公社独自補助」といいます。）し、入 居促進に取組みました。また、新たに用地を取得しての分譲住宅事業か らは撤退し、保有用地の処分、人件費の削減、有利子負債の 圧縮、出資会社の整理などのコスト縮減にも取組みました。
≪第２次≫（ 重点期間：平成 21年度~平成 23年度 ）第１次プログラムへの取組みは、概 ね順調に推移し、引き続き着実に取組むことで資金不足や債 務超過は発生しないと見込まれました。
そのため、住まいに関わる総 合窓口機能の充実など、公社の信頼性・中立性・機動性や蓄積された ノウハウと人材を最大限に活かした事業を展開することとし、これま での取組みを継続するとともにきめ細やかな取組みを追加することで プログラムを再編し、更なる経営改善を進めることとしました。
特に、借上型⺠間すまいりんぐでは 、入居者の家賃負担額を軽減するため、大阪市の「子育て支 援等公社ストック活用制度」を活用しつ
つ、入居促進に努めました。
さらに、募集停止していた旧賃貸住 宅の再活用、入居契約手続きの効率化、Webサイトを活用した入居申込受付、保有用地（高見第７）の事業化、借入金の繰上償還などに取組みました。

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公社のこれまでの経営安定化への取組み≪第３次≫（ 重点期間：平成 24年度~平成 28年度 ）第３次プログラムは、これまでの喫 緊課題への緊急対策から、⻑期
的に安定的な組織運営へ視点 を移したプログラムとして策定されました。特に、平成25年３月より順次借上期間終了を迎える借上型⺠間すまいりんぐでは、空⼾数が増 加傾向にあったため、空⼾の少ない良好な入居状態で物件所有者（認 定事業者）へ引継ぎできるよう、これまでの積極的な入居促進策を継 続しながら、円滑な管理移行を目指した
取組みへ重点を移しました。 公社賃貸住宅においても借上型⺠間すま
いりんぐと同様に特定優良賃 貸住宅等の制度終了に伴い減少する家賃
補助や空⼾増加リスクを抑制 しつつ、改善された入居状況を維持する
ために、⻑期的な視点からの 確実な計画修繕や設備の更新、リノベーションなど、資産価値の向上に資する活動に注力しました。
また、旧協会時代の法円坂住宅の建 替事業により、生み出された余剰地（以下「法円坂北側余剰 地」といいます。）の早期売却に努め、新たに目標に加えた川口、南 堀江、境川の３団地及び高見第７用地では事業化を達成しています。
さらに、本プログラムでは、公社が 大阪市の住宅施策の総合窓口を担い続けるために、市営住宅 管理をはじめとした受託事業の継続的実施が極めて重要な位置付けと して新たに加えられました。なかでも、市営住宅の管理については管 理代行制度の継続・拡大を目指す体制強化に努めました。

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公社のこれまでの経営安定化への取組み≪第４次≫（ 重点期間：平成 29年度~令和３年度 ）第４次プログラムでは、借上型⺠間すまいりんぐにおいては、管理終了直前に公社独自補助を含む家賃補助の終了や管理者の変更といった不安などから空⼾が増加する傾向にあることから慎重なリスク管理に努め、令和２年７月末をもってすべての団地で円滑に管理終了を迎えました。
公社賃貸住宅では、これまでの取組みに加え、資産価値向上への取組みを強化するとともに、公社ホームページをはじめとしたWebサイトなどを有効に活用し、きめ細かな情報発信に注力しました。
また、残る旧協会時代の住宅について事業化に向けた取組みを強化
し、令和元年度には、⻑年に亘り協議を重ねてきた法円坂北側余剰地を大阪市に売却し、当該売却代金を借入金の繰上償還にあてることにより利息負担が軽減されました。さらに、令和３年度に大阪市内全区
域の市営住宅の指定管理者に選定され、市営住宅管理業務を継続して受託し、公社としての信頼性・中立性を最大限に発揮し、市⺠サービ
ス向上に寄与しています。
平 成 18年 度 か ら 16 年 間 に お よ ぶ 経 営 改 善 プ ロ グ ラ ム に 着 実 に 取 組 ん だ 結
果、令和２年度から経常収支は⿊字となり、さらに令和３年度の大阪市借入
金の借入条件の変更により経常収益が大きく改善するなど、経営基盤の安定化に向けた課題については概ね解消しました。
その一方、安定した経営を行っていく上で管理すべきリスクがあることも認識しており、そのリスクの回避・解消へ向けて、公社としても主体的・積極的に取組んでいく必要があります。
加えて、住環境を取り巻く多様化する社会課題に対し、公社としても主体的・積極的に取組んでいく必要があり、今後も公的役割を果たし続けていく
ための新たな局面を迎えていると認識しています。

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公社のこれまでの経営安定化への取組み

経営改善の状況と現状【 公社賃貸住宅事業 】
賃貸住宅事業では、⽐較的広い住⼾⾯積のファミリー向け住⼾を供給し、子育て世帯をはじめとした中堅層世帯等が入居しやすい適切な家賃設定に努めています。効果的なキャッシュバックキャンペーンのほか、入居者負担額の上昇を抑制する様々な入居促進策や業務効率化を実施することで、良好な入居状況を維持できています。
□ 平均入居率の推移◎ 特定優良賃貸住宅期間の終了
・特定優良賃貸住宅では年々家賃補助が減少し、入居者負担額が上昇することから 、 空 ⼾ 率 が 増 加 す る リ ス ク を 抱 え て き ま し た 。 平 成 28 年 よ り 順 次 、 特 定 優 良 賃
貸住宅が制度終了を迎え、家賃補助が終了する一方で、傾斜型家賃に対する不安は解消されるとともに、特定優良賃貸住宅制度による入居資格要件の制約がなくなったことから、幅広い入居者募集に努め、入居促進を図りました。

◎ 家賃等保証制度の導入
・平成23年度より家賃保証制度を導入し、平成28年度に保証会社との協議、交渉により保証対象を拡充した制度を導入しました。入居者が制度を利用することで公社の家賃等の未収リスクが解消されるため、制度利用者に対しては未収リスクに備えるための敷金や保証人を不要とするなど入居時の負担を軽減することが可能となり、入居促進が図られました。

◎ 空⼾期間の短縮化
・退去跡補修と募集業務の効率化により、解約から契約可能日までの空⼾期間を平均で約９週間から６週間に短縮しました。

◎ 居住ニーズに合わせたリノベーション
・築20年以上経過し、間取りが陳腐化したコーシャハイツ港１号棟において、現在の居住
ニーズにマッチした間取りに改修するリノベーションに取組み、入居促進を図りました。
・コーシャハイツ相生とコーシャハイツ中野においては、空⼾が集中して発生した特定の不人気間取りでリノベーションを進め、入居促進が図られました。

◎ 広報活動・不動産情報ポータルサイト「SUUMO」と「HOME’S」に物件情報を掲載するなど効果
的な広報活動を実施しました。
- 9 -大阪市住まい公社

公社のこれまでの経営安定化への取組み【 借上型⺠間すまいりんぐ事業 】
借上型⺠間すまいりんぐ事業は、平成３年度から特定優良賃貸住宅として始まった制 度 で、家 賃補 助額を毎年 減じ、入 居 者の家賃負 担額が徐々 に傾斜的に 増加する構造となっていました。そのため、制度終了間際には、公的家賃補助など終了
し家賃上昇が見込まれ退去が増えたこと、入居希望者も同様に家賃上昇が不安なため新規入居契約の確保が困難となり空⼾が増加する傾向にありました。また、
公 社 は 物件所 有 者（ 認定 事 業 者 ）に 対 し 20 年 間 の借 上期 間 中の 満室 分 の家 賃を 保 証する構造であるため、発生する空⼾のリスクは全て公社の負担となっていました。
増加する空⼾を埋めるべく、公社賃貸住宅と同様に様々な入居促進策を図り空⼾ の 増 加 を 抑 制 す る と と も に 、 物 件 所 有 者（ 認 定 事 業 者 ）と の 協 議 を 重 ね 、 家 賃 改定（値下げ）や⼾別用途廃止などの取組みに努め損失を圧縮してきました。
平 成 24 年 度 か ら 順 次 管 理 が 終 了 し 、令 和 ２ 年 度 ７ 月 末 を も っ て 全 て の 団 地 の 借上期間が終了しました。

□ 平均入居率の推移◎入居促進
・公社賃貸住宅と同様に、効果的なキャンペーン、空⼾期間の短縮化、広告活動により入居促進に努めました。
・公社が独自で家賃の一部を補助し入居者負担額の上昇を抑制する「公社フラット型家賃」の導入や、物件所有者（認定事業者）との協議によって借上期間終了後の家賃額を公表することで新規入居者を確保するとともに退去者の抑制に努めました。

◎管理終了に向けた協議
・借上期間終了の約２年前から空⼾が増加する傾向にあり、退去を抑制するため管理終了
後の家賃水準を維持し、管理終了後も現在の家賃で居住できるよう物件所有者（認定事業者）と協議を行いました。
・また、空⼾となっている住⼾については、物件所有者（認定事業者）と早期に管理終了
する「⼾別用途廃止」の協議を行うことで、特定優良賃貸住宅制度による入居資格要件の制約を受けることなく、幅広い入居者募集を行うことが可能となるため、良好な物件経営状態を維持できました。

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大阪市住まい公社

公社のこれまでの経営安定化への取組み【 家賃収納率の維持等 】
家賃等保証制度の利用を積極的に進めるとともに、着実な督促業務の実施により、高い水準で維持しています。
□ 収納率の推移◎督促業務
・毎月の電話督促や文書催告に加え、11月、12月、2月及び3月を強化月間と定め、平日に連絡の取れない滞納者に対して休日や夜間に電話するなど督促を強化しました。督促等に応じない滞納者の保証人に対する督促依頼や、度重なる督促にも応じない滞納者等への通告書を送付しました。通告に応じない者や分納計画を履行しない者に対しては、法的措置の対象となる旨を電話や文書で督促しました。

◎家賃等保証制度の利用率向上
・キャッシュバックや新婚家賃補助など補助制度の適用条件とすることで家賃等保証制度の利用を促進し、未収リスクを低減しました。

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大阪市住まい公社

公社のこれまでの経営安定化への取組み【 公社賃貸住宅の資産の状況 】
旧賃貸住宅については、平成４年度から老朽化に伴う建替えを順次行い、現在
５団地424⼾の管理を行っています。
公社賃貸住宅については、平成４年度から新たな賃貸住宅（コーシャハイツ）を供給するとともに、旧賃貸住宅の建替えを順次進めてきたほか、平成６年度からは「特定優良賃貸住宅制度」と「高齢者向け優良賃貸住宅制度」を活用し、ファミリー向けの賃貸住宅を供給してきました。現在、分譲住宅の賃貸転用住宅と合わせて31団地2,643⼾の管理を行っています。なお、特定優良賃貸住宅と高齢者向け優良賃貸住宅については制度期間（20年間）の満了に伴い順次制度終了を迎えています。
借上型⺠間すまいりんぐについては、平成24年度から特定優良賃貸住宅としての管理期間（20年間）が順次終了し、令和２年７月をもって全ての団地の借上期間が終了しました。
□ 管理⼾数の推移□ 令和５年３月31⽇時点の管理⼾数
団 地 数

管 理 ⼾ 数

旧賃貸住宅 ※１

種

別

5 団地

424 ⼾

公社賃貸住宅31 団地

2,643 ⼾27 団地

2,580 ⼾コーシャハイツ
一般賃貸住宅 ※２（

25 団地 )

2,164 ⼾特定優良賃貸住宅 ※３（

5 団地 )

188 ⼾

高齢者向け優良賃貸住宅 ※４（

分譲住宅の賃貸転用住宅
計

4 団地 )

228 ⼾

4 団地

63 ⼾

36 団地

3,067 ⼾※１ 店舗併存賃貸住宅を含む※２ S̲noieを含む※３ 地域優良賃貸住宅(一般型)を含む※４ 地域優良賃貸住宅(高齢者型)を含む- 12 -

大阪市住まい公社

公社のこれまでの経営安定化への取組み【 借入金の償還 】
定期償還を確実に行うとともに、保有用地売却資金等を原資に繰上償還を行い、借入金の残高を縮減してきました。
□ 借入金の状況（期首残高）◎これまでの繰上償還の実績
・平成17年度（⾺池⻄・⻑吉出⼾、法円坂用地売却により実施）
・平成18年度（野中北用地〃）

・平成23年度（法円坂用地〃）

・令和元年度（法円坂用地〃）- 13 -

大阪市住まい公社

公社のこれまでの経営安定化への取組み【 経営状況 】
経営改善プログラムに着実に取組んだ結果、経営状況は改善しました。
第４次プログラムでは、経営の課題であった借上賃貸住宅管理事業が令和２年７月末をもって管理終了を迎え、⻑年に亘り協議を重ねてきた法円坂北側余剰地を令和元年度・２年度の２年間に亘り大阪市へ売却し、当該売却代金の一部を借入金の繰上償還にあてることにより利息負担が軽減されました。
さらに、令和３年度に大阪市借入金の借入条件の変更により経営収益が大き
く改善しました。
経営改善プログラムが完了し、公社経営は安定的な局⾯を迎えましたが、「今後の収支の見通し」（P.47参照）については、収益の減少が見込まれていることから厳しく捉えていく必要があり、公社としては自立的に経営の安定を確保していく必要があると認識しています。
資⾦収⽀（⼀般会計）（単位︓百万円）

第１次

第２次

第３次

H20決算

H23決算

H28決算

第４次
H29決算

H30決算

R1決算

R2決算

R3決算

期⾸資⾦残⾼

2,237

4,084

1,640

2,399

2,162

1,877

1,689

5,778

期中資⾦収⽀

1,938

△ 927

758

△ 236

△ 285

△ 188

4,089

537

277

21

△ 280

△ 241

△ 93

△ 88

115

573

717

626

116

102

127

53

158

439

借上賃貸住宅管理事業

△ 481

△ 441

△ 356

△ 309

△ 196

△ 120

△ 30

0

管理受託住宅管理事業

21

7

△ 22

△ 18

△6

△5

△2

△2

その他の事業

20

△ 172

17

△ 16

△ 18

△ 16

△8

136
△ 35

経常的な収⽀賃貸住宅管理事業

経常外の収⽀

1,661

△ 948

1,039

4

△ 191

△ 100

3,973

特別利益・特別損失

0

5,830

1,225

0

△3

4,471

4,364

0

貸借対照表上の収⽀

1,661△ 6,780

△ 186

4

△ 187

△ 4,571

△ 391

△ 35

借⼊⾦元⾦償還△ 20△ 6,87400

0△ 4,519△ 395

0

その他の資⾦収⽀

1,681

94

△ 186

4

△ 187

△ 52

4

△ 35

損益収⽀（⼀般会計）（単位︓百万円）

第１次

第２次

第３次

H20決算

H23決算

H28決算

第４次
H29決算

H30決算

R1決算

R2決算

R3決算

112

5

△ 376

△ 253

△ 43

△ 38

136

194

108

△ 240

△ 120

87

68

207

802

619

508

108

174

261

168

247

665

借上賃貸住宅管理事業

△ 475

△ 421

△ 316

△ 268

△ 154

△ 83

△ 28

0

管理受託住宅管理事業

25

12

△ 18

△ 15

△5

△4

△3

△2

その他の事業

25

9

△ 14

△ 11

△ 13

△ 12

△7

139

⼀般管理費

△ 43

△ 38

△ 44

△ 52

△ 37

△ 32

△ 29

△ 30

その他経常損益

△ 39

△ 64

△ 90

△ 80

△ 93

△ 74

△ 42

△ 54

経常外損益

24

458

737

329

67

2,188

2,230

0

特別利益

721

1,185

1,013

329

79

2,243

2,230

0

721

686

255

145

71

22

3

0
0

経常損益
事業上の利益賃貸住宅管理事業

借上賃貸住宅損失引当⾦取崩その他の特別利益
特別損失
特定目的積⽴⾦取崩
当期総利益

718

0

500

757

183

8

2,220

2,226

△ 696

△ 842

△ 276

△ 276

△ 11

△ 54

0

0

0

115

0

276

0

0

0

0

137

463

361

75

24

2,150

2,366

718

- 14 -

大阪市住まい公社

公社を取り巻く現状と課題

公社を取り巻く現状と課題
公社を取り巻く課題としては、大きく経営上の課題と事業上の課題があります。
経営上の課題としては、公社の主たる収益事業である公社賃貸住宅において、特定優良賃貸住宅や高齢者向け優良賃貸住宅にかかる制度が終息を迎えることにより、家賃補助や利子補給が終了し、収益の減少が見込まれることからも、高い入居率や収益率を維持し最大限収入確保に努める必要があります。
加 え て 、 公 社 賃 貸 住 宅 は 平 成 ４ 年 度 に 建 設 さ れ て 以 降 古 い も の で 築 後 30年を迎え、経年変化に対応するための維持修繕費や、資産価値向上のための設備投資といったコストの増加が見込まれます。
そのため、住宅の基本性能を維持するための外壁改修や屋上防水などの計
画修繕については、ストック活用計画のもと⻑寿命化のための⻑期修繕計画
を見直すなど予防保全に努めるとともに、資産価値向上のための設備更新やリノベーションなどの投資については、費用対効果を見極めた効果的な実施をしていく必要があります。
旧賃貸住宅の老朽化が進んでおり、有効活用を図るため、旧賃貸住宅の建替えを着実に進めていく必要があります。
「大阪市住宅供給公社の今後のあり方 報告書」より一部抜粋

また、公社が保有する賃貸資産は、住宅金融支援機構、大阪市及び⺠間金
融機関からの借入金により用地取得や住宅を建設してきました。公社の負債に 占 め る ⻑ 期 借 入 金 の 割 合 は 大 き く（「 今 後 の 収 支 の 見 通 し 」（ P.47 参照））、借入金利子の圧縮を図っていく必要があります。今後も借換えや繰上償還等を行うことで利子負担の縮減に取組み、着実な借入金の返済に努めます。
このように、賃貸住宅事業においては、資産価値維持のための効果的な投資や、高い入居率や家賃収納率の維持による収入確保とともに、維持管理費等の効率的な費用執行に努め、高い収益を維持していく必要があります。今後の収支見通しについては、引き続き厳しく捉えながら運営に取組みます。
- 15 -

大阪市住まい公社

公社を取り巻く現状と課題

事業上の課題としては、現在、指定管理者制度のもと管理受託している市営住宅管理業務及び住まい情報センター運営業務をはじめとする大阪市からの受託については期間が限られており、
⺠間企業との競争によっては、今後も確実に受託し続けることができるかは不確定です。これらの受託事業が公社事業全体に占める割合は非常に大きいため、受託できなかった場合のリスクに備えつつ、組織・人材維持のための方策をあらかじめ検討しておく必要があります。

「大阪市住宅供給公社の今後のあり方 報告書」より一部抜粋

一方、大阪市において令和５年３月に「大阪市住宅供給公社の今後のあり方 報告書」がとりまとめられ、現在の社会経済情勢や大阪市の住宅施策を取り巻く状
況を踏まえ、環境に配慮した住まいづくりや住宅ストックを活用した地域コミュ
ニティの活性化など、市場に任せているだけでは⺠間の取組が⼗分に進まない分野における⺠間事業者等を誘導する役割や、分譲マンションの維持管理や住宅
セーフティネットの取組等における⺠間事業者、ＮＰＯや専門家団体、行政などの多様な主体を繋ぐ中間支援的な役割など、今後公社が取組むべき方向性が示されました。
＜公社が取組みを進めるべき７つの施策分野＞①中堅層の市内居住の促進
公社賃貸住宅ストックの適切な更新や、情報発信による⺠間事業者の取組誘導などにより、新婚・子育て世帯をはじめとする中堅層の市内居住を促進する②環境に配慮した建築物など先進的な住まいづくりの促進
既存住宅における省エネルギー改修等に先導的に取組み、⺠間事業者による省エネ改修等を誘導する③ストックを活用した地域まちづくりの推進
公社賃貸住宅ストックと多様な分野に関するノウハウ・ネットワークを活用し、地域まちづくりに貢献する④災害に強いまちづくりの推進
公社賃貸住宅ストックを活用し、災害に強いまちづくりに貢献する⑤分譲マンションの適切な維持管理の促進公社が有するノウハウ及び中立性・信頼性を発揮し、マンション管理の適正化に貢献する⑥住宅セーフティネット機能の強化
公平・中立の立場から、住宅セーフティネットに係るネットワークづくりに取組むなど、居住支援に係る活動を強化する⑦住情報の提供・都市居住文化の発信
公的団体としての公平性・信用力とこれまで培ってきたノウハウを活かし、住まい・まちづくりに関わる情報提供、都市居住文化の発信に貢献する

公社は公的団体としての公平性や中立性、これまで培ってきたノウハウやネット
ワークといった強みを活かし、こうした⺠間市場では対応が難しい 事業領域に積極的に取組むことが求められており、大阪市の住宅施策と連携し、公益的役割を担っていく必要があると考えています。
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これからの公社の使命

これからの公社の使命
公社は、単に住宅を供給するだけではなく、『「安全」「安心」「快適」に住まうことのできる住まい・サービスを提供する』という理念を掲げ、世代を超えて職員が想いを共有し、社会に貢献し続けられるよう努めています。
また、経営理念を実現するための具体的な方針として経営ビジョンを策定し、公社が目指すべき⻑期的な方向性を明示しています。
これからの公社の活動においては、経営理念と経営ビジョンを念頭に置いた中期経営計画と単年度ごとのアクションプラン（事業計画）を策定し、着実に実施することで、使命を果たしていきます。

経営理念

経営ビジョン
中期経営計画アクションプラン（単年度ごとに事業計画を作成）

職員行動指針経営理念

安全・安心・快適な住まいとサービスの提供

経営ビジョン

社会的ニーズに対応した良質な住宅の供給・サービスの提供をめざす
住宅等のストックの再生・有効活用をめざす
経営基盤を強化し、変化に柔軟に対応できる経営をめざす
人材の育成・組織体制の強化をめざす

中期経営計画

経営理念・経営ビジョンの実現するための基本方針- 17 -

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これからの公社の使命

人口減少・超少子高齢社会への加速、コミュニティの沈滞化、激甚化する
自然災害への対策や脱炭素社会の実現、またデジタル化への対応など、次々と社会的課題が生じ、それに伴い住まいに対するニーズも多様化しております。
こういった社会的課題に率先して対応し、適切な住環境や的確なサービスを提供していくことが、これからの公社の使命であると認識しています。
公社賃貸住宅では新婚・子育て世帯をはじめとする中堅層の居住ニーズの変化に的確に対応していくという公社賃貸住宅本来の役割に加え、ストックを活用した地域コミュニティの活性化や災害に備えた機能の追加、環境に配慮した設備の導入など、新たな役割を果たすことを目指します。
老朽化が進む旧賃貸住宅の建替えに際しては、先進的で環境に配慮した建築技術や設備、資材の導入を検討し事業化に努めます。
新たに高齢化や老朽化によって機能低下をきたしている分譲マンションの管理組合の支援や、ひとり親世帯、高齢者世帯といった住宅確保要配慮者に対するセーフティーネット機能の一部を担うことなども、これからの公社に求められる役割のひとつであると考えています。
こうした「住まい」に関する課題への対応にあたっては、公平公正で中立的な組織として経験と信頼を積み上げてきた公社にしかできないことがあります。
公社はこれまでの経験を活かし、新たな課題に対しても積極的にかつ的確に取組み、期待に応えていく必要があると考えています。
公社が社会から必要とされる組織であり続けるため、さらなる経営基盤の安定化を図るとともに、職員一人一人が公社の使命を理解し、⾃ら考え実行
する「⾃律的な人材」が育つ組織づくりに取組み、職員一丸となって社会的企業としての役割を担っていきます。
以上を踏まえ、経営理念と経営ビジョンを念頭に置いた中期的な取組み方
針として中期経営計画を策定するとともに、計画の実現に向けて、具体的な取組内容とスケジュールを示すアクションプランを単年度ごとに制定し、着実に取組むことで、安全・安心・快適な住まいとサービスの提供に努めます。
なお、具体的な取組内容については、検討から実施までの期間が短期的なものから⻑期的なものまで多岐にわたるため、アクションプランでスケジュー
ルを明示し、進捗管理を行うことで、実効性の確保に努めます。
取組みにあたっては、職員行動指針に基づく実施を心がけ、社会的課題の解決に一層貢献していきます。

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大阪市住まい公社

中期経営計画の基本方針

中期経営計画の基本方針
公社及び社会環境を取り巻くさまざまな課題に的確に対応するため、公社
としては初めてとなる中期経営計画（令和５年度〜令和９年度）を策定しました。
本計画は、全ての公社役職員の日々の業務の指針として拠りどころとなるものであるとともに、今後の公社が社会的課題の解消に積極的に取組むことを広く表明するものです。
また、本計画を着実に実行することで、これまで培ってきた経験や人材を最大限に生かしながら、公的団体として安全・安心・快適で良質な住まいとサービスを安定的に提供し、社会に貢献していきます。
なお、本計画の実効性を確保するため、計画の進捗状況を把握するとともに、社会情勢の変化、大阪市住宅施策の方向性、公社の経営状況などを踏まえながら必要に応じて本計画の見直しを行っていきます。
中期経営計画における公社の基本方針を次の３つとします。

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大阪市住まい公社

中期経営計画の基本方針

Ⅰ．社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり
公社賃貸住宅を活用し、より「安全・安心・快適」に暮らせるよう設備の導入やリノベーションの実施に取組むとともに、集会所などの共用部を有効に活用して地域まちづくりに取組むほか、環境に配慮した公社賃貸住宅の維持管理や旧賃貸住宅の建替えに取組みます。
Ⅱ．多様な居住サービスの展開
これまでの事業活動を通じて培ってきた知識や経験、信頼性といった強みを発揮し、住宅確保要配慮者への居住支援や分譲マンション管理の適正化といった社会的課題に取組むとともに、大阪市営住宅等指定管理業
務をはじめとする受託事業を通じ、引き続き市⺠に貢献できるよう努めます。
Ⅲ．持続可能な経営マネジメントの強化
社会的課題の解決に貢献していくために、事業経営、財務体質、企業力の観点から経営の安定性を確保していきます。
事業経営について、入居率の維持や高い収納率の維持に取組むとともに、受託事業の継続に努め、収益の維持を図ります。
財務体質について、旧賃貸住宅の建替えに伴う資金調達や利払いコストの縮減に努めます。
企 業 力 に つ い て 、職 員 一 人 ひ と り の ス キ ル を 高 め る と と も に 、効 率 的 に連携できる組織体制づくりに努め、組織パフォーマンスの向上を図ります。

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり

Ⅱ. 多様な居住
サービスの展開（公社がもつ経験と（事業資産を活用した

実績を活かした取組み）

取組み）

Ⅲ. 持続可能な経営マネジメントの強化（公社の事業を継続・強化するための経営の安定性の確保）- 20 -

大阪市住まい公社

中期経営計画の取組み 目次

中期経営計画の取組み
Ⅰ．社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり
１．良質な住まいの提供

23① 子育てしやすい住まいの提供② 安心して暮らせる住まいの提供③ 多様なニーズに対応する豊かな住生活の実現
２．連携による安心のまちづくり28① コミュニティの活性化② 防災機能の強化
３．環境に配慮した住宅の適切な更新維持・管理30① 計画的な維持・管理② 環境にやさしい事業の推進

Ⅱ．多様な居住サービスの展開
１．住宅確保要配慮者への居住⽀援にかかる活動の強化

34① 行政と連携し、セーフティネット機能の強化
２．分譲マンションの管理課題への対応

35① 行政と連携し、マンション管理適正化支援
３．豊富な経験を活かした⾏政施策への貢献① 大阪市営住宅の管理② 住まい情報センターの運営③ 受託業務37

Ⅲ．持続可能な経営マネジメントの強化
１．堅実な事業経営① 公社独自事業における安定経営② 受託事業の継続

40

２．安定した財務体質

41① 堅実な資金管理
３．企業⼒の強化

42① 自走する組織の実現② 企業ブランドの向上- 21 -

大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり

Ⅰ．社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり
公社はこれまで特定優良賃貸住宅制度を活用したファミリー世帯が快適に暮らせる広い住まいを供給するとともに、高齢者向け優良賃貸住宅制度を活用した高齢者が安全に暮らせる住まいを供給してきました。今後さらに暮らしやすい住宅を提供できるように次のことに取組みます。
ファミリー向けの賃貸住宅で子育て世帯が快適で安全に暮らせる設備の導入や、リノベーションの実施に取組み、より一層子育てがしやすい住まいづくりに努めるとともに、居住者の特性に応じたサービスを提供するなど、引き続き安心して暮らせる住まいを提供します。
時代の流れとともに価値観やライフスタイルが変化し、居住ニーズが多様化しています。快適な居住空間を目指したリノベーションの研究に取組むほか 、大 学 等 と 連 携 し て 取 組 む な ど 、住⼾ 内 の 快 適 性 を 追 求 す る と と も に 、共用部においても、新たな宅配サービスの導入や防犯設備の充実を通して安
全・安心・快適な暮らしをサポートすることで、多様化している住まいに対するニーズに的確に対応していきます。
また、共用部の集会所や敷地を有効に活用し、地域のまちづくりに取組みます。公社賃貸住宅の共用部に防災倉庫を設置し、地域と連携した防災訓練を実施するとともに、集会所や駐⾞場を活用し地域住⺠も利用できるサービ
スを提供するなど、地域住⺠のコミュニケーションのきっかけづくりに取組
み、安全・安心に暮らすことのできるまちづくりに貢献します。
公社賃貸住宅の維持・管理にあたっては、引き続き適切なメンテナンスにより安全性を確保しつつ、さらに建物の⻑寿命化に向けた⼯夫やサステナブ
ル建材の採用により環境に配慮した住宅の維持・管理に率先して取組みます。
旧賃貸住宅を建替える際には先進的で環境に配慮した建築技術や設備、資材の導入を検討します。

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大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり

良質な住まいの提供
公社賃貸住宅では、主にファミリー世帯に対し広々とした住宅を提供しつ
つ、ストックの状況に応じて高齢者や単身者向けの住宅も提供しています。
（下図参照：右の図が公社賃貸住宅を示しています）
今後も⻑年培ってきた技術・経験をもとに、「安全・安心・快適」を追求した住宅・住環境の整備とサービスの提供に取組みます。

① 子育てしやすい住まいの提供
子育て世帯に対し、より暮らしやすい住宅を提供できるよう、住宅の設備更新や機能の追加に取組みます。また、家賃や初期費用の負担軽減等の支援に取組みます。

a. 子育てに配慮した設備導入やリノベーションへの取組み
安心して子育てできる環境を提供できるよう、子どもの様子が確認しやす
い間取りや、収納スペースを豊富に設けた間取りなど、子育てに適した生活空間について研究し、適切な住宅のリノベーションに取組みます。
さらに、子どもの住宅内での小さな事故を防ぐために、ドアにおける指はさみ防止など子どもの安全確保に資する設備の設置の検討及び実施を行い、公社賃貸住宅安全仕様の標準化に引き続き取組みます。
また、駐輪場については、ラック式が多数設置されているため、子育て世
帯が使いやすいよう自転⾞の大型化に対応した形式への改善にも取組みます。

指はさみを防ぐ室内用
ドアクローザー

感電防止のシャッター付き
コンセント

台所吊⼾棚の耐震ラッチ「大阪市住宅供給公社の今後のあり方 報告書」より一部抜粋- 23 -

大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり

b. 新婚・子育て世帯等への入居⽀援
子育て世帯が広くゆとりのある住まいで、⻑く安定した生活を続けられる
よう、これまで新婚・子育て世帯向けへの家賃補助キャンペーン等を公社独
自の家賃補助制度で実施してきました。
今後も引き続き、入居時の新婚・子育て世帯を対象とする家賃補助を行うとともに、入居中に出産等で子育て世帯となった世帯も、家賃補助の対象とするなど子育て世帯への家賃補助の拡充を行っていきます。
さらに、ひとり親世帯の新規入居や、公社賃貸住宅入居者のうち出産等で人員に増減のあった世帯の公社賃貸住宅内転居には、入居にかかる初期費用
負担を軽減するなどの支援を行います。
また、連帯保証人の代わりとなる機関保証制度を利用して入居する世帯に対しては敷金の免除や、また保証会社に支払う初回保証料を公社がキャッシュバックし、入居時の初期費用負担を軽減します。

新婚・子育て世帯向け
家賃キャッシュバックキャンペーン
（令和５年６月現在）

機関保証制度の初回保証料キャッシュバックキャンペーン
（令和５年６月現在）

c. 住宅共用部を活用した子育て世帯の⽀援
公社賃貸住宅の集会所を活用し、NPO法人、住⺠のボランティアの方などと協働し、各種ゲーム、カフェ及び外国語による絵本の読み聞かせ会など、主に子育て世帯を対象としたコミュニケーション促進のためのイベントを実施してきました。
今後も地域のニーズに応じて公社賃貸住宅の共用部を活用し、子育て世帯の支援に取組みます。

- 24 -

過去に実施した
子育て世帯向けイベントの様子

大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり② 安心して暮らせる住まいの提供
高齢者等の住宅確保要配慮者や親子近居の居住などの世帯に配慮した入居
機会の確保に努めるとともに、入居後のサポートについて取組みます。

a. 入居機会の確保の取組み
子世帯と親世帯間で介護や育児など相互協力を可能とすることで、安心した暮らしが送れるよう、公社賃貸住宅において近居支援を行い、入居時の費用支援など新たな制度の導入を検討します。
また、住宅確保要配慮者である高齢者、特に単身入居者が解約時の不安なく入居できるように、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の導入について検討します。

b. 安心・安全なサービスの提供
高齢化社会における安心・安全な住まいを提供するための取組みの一つとして、
人感センサー等の安否確認機器の住⼾への設置や、定期的訪問による安否確認、電話による健康相談の実施など、高齢入居者へ見守りサービスを提供します。
また、高齢者や障がい者の方が住まいにあたって設置された手摺など、退去時の原状回復義務を免除することで退去時の費用負担を軽減し、安心してお住まいいただけるように取組みます。

提携事業者による見守りサービス「みまもメール」- 25 -

大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり③ 多様なニーズに対応する豊かな住生活の実現
住⼾間取りの改修等のリノベーションや専用部への省エネルギー対応の設
備機器の導入のほか、共用部の改修などにより多様なニーズに応え、安全・安心・快適な住宅の提供をします。

a. 多様化するニーズに対応したリノベーションの取組み
多様化する暮らし方に応えていくために、様々な住宅、立地や間取りの個性に応じた⼯夫を凝らしたリノベーションや設備更新に取組みます。

小上がり和室の下部に引き出し式収納を設けた「小上がりスペースプラン」(左：施⼯後の写真)(下：施⼯前と施⼯後の間取り図)

b. 住⼾内への機能向上設備の導入
現在では便利な機能を持つ設備機器や省エネルギー対応の設備機器など、様々な付加価値をもった住宅設備が増え一般化してきました。
公社賃貸住宅においても設備更新に合わせてより快適に暮らすための機器を選定し、導入を検討します。
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大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり

c. 共用部において利便性・快適性が向上する仕組みの導入
ネット通販などの利用が増加しており荷物の受け取りに宅配ボックス需要が高いことから、スペースを確保できる住宅への設置を進めてきました。
宅配ボックスを置くスペースの無い住宅においても、提携事業者と連携し、一部の宅配業者がアプリを通してオートロックを解除できるようにし、置き配サービスを可能にしてきました。今後は、
このようなサービスの範囲拡大に取組みます。

提携事業者による置き配サービス「スマート置き配」

また、エントランス廻りの内装や照明などの仕様を改善することで、入居者がより快適に利用できるように取組みます。

d. 防犯に配慮した設備の導入
建物の入り口であるエントランスの照明を適切な配置に改修することや防犯カメラの設置を進めます。また、個々の住⼾ではカメラ付きインターホンを導入するなど、改修に合わせてバージョンアップに取組みます。

e. 地元大学や⺠間企業等と連携した取組み
産学官連携による研究開発及び学術研究の推進、また人材育成や公社事業の認知度向上を目的とし、地元大学や⺠間企業と連携しながら、公社賃貸住宅などの資産を活用した様々な事業の実施に取組んでいきます。
また、公社賃貸住宅のリノベーションの取組みにおいては、これらの連携による事業の一つとし、住⼾の間取りや環境配慮型の設備等の導入について、大学や⺠間企業のデータ、ノウハウ、知見を活用すること
で、社会ニーズにマッチした良好な住まいの提供を推進していきます。

- 27 -

大学と連携し、市内の大学生を対象とした住⼾見学会の様子

大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり

連携による安心のまちづくり
公社賃貸住宅の集会所や共用部、敷地空間など、事業資産を余すことなく活用し、区役所や地域団体と連携し、地域のコミュニティ向上に取組みます。
また、旧賃貸住宅の建替えにおいては、地域の情勢に応じたコミュニティ
スペースの設置や防災倉庫、かまどベンチを設けるなどコミュニティの活性化に資するよう取組みます。

① コミュニティの活性化
安全で安心して暮らせるまちづくりを実現するために、行政、公社、地域が災害等に関するリスク情報や地域の状況を共有し、相互に連携して地域の安全・安心を高めるためのコミュニティの活性化に取組みます。

a. コミュニティ活動の場として、公社賃貸住宅の集会所を事業者へ提供公社賃貸住宅の集会所について、立地や周辺地域の状況を踏まえ、より有効に活用する方法について区役所や地域団体とともに考え、イベントなど一時 的 活 用 の ほ か 、 地 域 で 活 用 す る NPO 法 人 へ の 提 供 な ど 、 地 域 コ ミ ュ ニ
ティ促進のために様々な活用に取組みます。

b. 地域のコミュニティ活性化と⾒守り活動の強化に寄与する
移動スーパーの誘致を推進
買い物の利便性向上に加え、地域コミュ
ニティの活性化と高齢者見守り活動の強化を目的とした協定を地域のスーパーマー
ケットと締結し、令和４年９月より公社賃
貸住宅２団地にて移動スーパーの運用を開始しました。
遠方への外出が難しい高齢者が表に出る機会が増えるとともに、「買い物」を楽し
むことを通じて地域の居住者との交流が広がり、コミュニティが形成されています。

提携事業者による移動スーパー

移動スーパーの誘致の推進により、入居者や地域のコミュニティ形成に努め安心して豊かに暮らせる環境を提供できるよう取組みます。

移動スーパーで居住者が買い物をしている様子- 28 -

大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり② 防災機能の強化
局地的大雨や台風、地震など、災害は身近なところで発生しています。
公社賃貸住宅に防災の機能を追加し、地域とともに災害に備えた活動に取組みます。

a. 公社賃貸住宅への防災倉庫等の設置
市内で大規模な災害発生時に備え、公社賃
貸住宅の防災機能の強化を図るため、各住宅への防災倉庫の設置に取組みます。
なお、防災倉庫への備品内容については、
区役所や地域団体とも協議しながら選定し、地域での有効活用が図られるように努めます。

防災倉庫備品のイメージ画像

b. 公社賃貸住宅へのＡＥＤの設置
周辺地域におけるＡＥＤの設置状況に応じて公社賃貸住宅にＡＥＤの設置を進めます。
また、区役所を通じて防災マップに掲載してもらうなど周知活動に取組みます。

AEDのイメージ画像- 29 -

大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり

環境に配慮した住宅の適切な更新維持・管理
安全のために確実な点検、適切な補修による維持管理を着実に行ってきました。これまでに加えて⻑く使うための補修方法や環境にやさしいリサイク
ル材を使用することで環境負荷の低減に取組みます。
また、国においては、2050年カーボンニュートラルの実現に向け、住宅・建築物の省エネルギー化を推進するため、令和３年８月に「脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方」が取りまとめら
れ、段階的な規制強化や支援制度の実施など、今後の省エネルギー対策の強化の進め方、方向性が示されています。
それを踏まえ、既存住宅における省エネルギー対策に取組むほか、公社賃貸住宅を建替える際に環境に配慮した先進的な仕様を導入します。

① 計画的な維持・管理
適切な維持管理を継続することで公社賃貸住宅の⻑寿命化を図り、環境負荷の抑制に努めます。

a. ⻑寿命化によるストックの⻑期活用
安全な暮らしを支えるために、確実な点検を行うことで設備の安全を確認
し、建物については予防保全の観点をもって外壁改修など計画修繕を行ってきました。今後も適切なメンテナンスにより⻑期間にわたり利用していきます。

b. サステナブル建材の活用
住⼾の退去跡補修や共用部の補修の際には、再生木材フローリングや再生骨材などリサイクル素材を選択し使用するなど、サステナブル建材を採用することで省資源に努めます。

- 30 -

大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり② 環境にやさしい事業の推進
公社賃貸住宅事業を進めるにあたっては、既存住宅における省エネルギー対策に取組みます。
また、公社賃貸住宅を建替えする際に高い水準の環境性能を備えた住宅の建設に努めることで、環境負荷を抑制し持続可能な社会の実現に貢献していきます。

a. 建替えにおけるＺＥＨ など⾼いレベルでの省エネ対策
旧賃貸住宅の建替えにおいては、高断熱、省エネなど、現在の脱炭素社会の中で求められている環境への配慮を行い、ZEH-M基準をクリアする設備・仕様を目指します。
なお、旧賃貸住宅の建替えにおいては、地域の情勢に応じたコミュニティ
スペースの設置や防災倉庫、かまどベンチを設けるなどコミュニティの活性化に資するよう取組みます。
※ZEH（net Zero Energy House）
ＺＥＨとは、「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギー等を導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支を正味でゼロとすることを目指した住宅」のことです。

b. 公社賃貸住宅の敷地を利用したカーシェアリングの導入や電気⾃動⾞用の充電設備設置の検討
都市部における渋滞を緩和し、排気ガスの抑制等の交通環境の改善に効果が期待されているカーシェアリングの普及を支援するため、公社賃貸住宅への電気自動⾞を含むカーシェアリング⾞両の駐⾞スペースの導入を検討します。
また、環境負荷の少ない電気自動⾞の早期実用化と普及を促進するため、公社賃貸住宅への電気自動⾞用充電設備の設置についても検討します。

- 31 -

大阪市住まい公社

Ⅰ. 社会ニーズを反映した良質な住まい・まちづくり

c. 省エネ設備の導入など公社賃貸住宅ストックへの省エネ仕様の検討
公社賃貸住宅の多くは、特定優良賃貸住宅の基準を満たす基本性能を備えていますが、さらに樹脂サッシ・複層ガラスなど断熱性を高めた仕様を試験的に導入するなど、居住の快適性向上と環境負荷の低減に取組みます。

d. 機械式駐⾞場の平⾯化により電⼒消費を抑制し、将来設備更新の
消費資材の削減の取組み
自動⾞の保有率の低下が進み、必要とされる駐⾞場台数も減少傾向にあります。利用が見込めない機械式駐⾞場については、消費電力削減のために平⾯化に取組み、平⾯となった駐⾞場にＥＶ充電スタンドを設置するなど、環境負荷軽減への対応に取組みます。

e. 共用部のＬＥＤ化等、環境に配慮した設備の導入
ＬＥＤ照明は従来のものに⽐べ消費電力が少ないうえに耐久性が高く交換
周期が大幅に伸びることで環境への負荷が減少するため、公社賃貸住宅の共用部照明のＬＥＤ化に取組みます。

- 32 -

大阪市住まい公社

Ⅱ. 多様な居住サービスの展開

Ⅱ．多様な居住サービスの展開
分譲住宅事業や賃貸住宅事業、受託事業を通じて培った住宅に関する知識と経験、技術力、信頼性といった公社の強みを生かし、先導的に社会的課題に取組みます。
公社は公平・中立の立場から、公社賃貸住宅ストックの活用や、居住支援
法人との連携などによる住宅確保要配慮者への居住支援に取組みます。
また、高経年化により管理が十分に行えていないマンションの増加が問題となっており、適切な維持管理の必要性が高まっています。大阪市内の分譲マンション管理の適正化に向けて、管理組合に対し、公平・公正な立場から、知識と技術に基づく支援に取組みます。
公社は、大阪市が取組む多様な住宅施策にかかる業務を受託してきました。
今後も公平性・公正性と豊富な経験を活かし、大阪市の住宅政策に貢献します。

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大阪市住まい公社

Ⅱ. 多様な居住サービスの展開

住宅確保要配慮者への居住⽀援にかかる活動の強化
住宅確保に配慮が必要な市⺠が安心して生活できるための支援について、実態把握や課題の整理を行うとともに、公社の強みを活かせる取組みや支援のあり方を検討します。

① ⾏政と連携し、セーフティネット機能の強化
これまでに公社が得てきた知見や住宅ストックを活用し、住宅確保要配慮者への支援の検討を進めていきます。

a. 居住⽀援法人との連携の検討
住宅確保要配慮者が必要とするサービスを提供できる居住支援法人を紹介
し、住宅への円滑な入居促進を図るため居住支援法人と情報共有を進めるな
ど、連携した取組みを検討します。

b. 公社賃貸住宅ストックを活用した入居⽀援
ひとり親世帯や高齢者をはじめとする住宅確保要配慮者に向けた公社賃貸住宅の提供や入居支援など、大阪市の住宅施策と連携した取組みを進めます。

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大阪市住まい公社

Ⅱ. 多様な居住サービスの展開

分譲マンションの管理課題への対応
分 譲 マ ン シ ョ ン（ 以 下「 マ ン シ ョ ン 」と い い ま す 。 ）の 中 に は 、 築 後 30 〜
40 年 を 経 過 す る 高 経 年 マ ン シ ョ ン が 増 加 し 、 こ れ ら の マ ン シ ョ ン に お い ては、居住者の高齢化が著しいものもあります。このようなマンションが放置され続ければ、維持管理が困難となり将来周辺地域にも影響を及ぼす可能性があります。「大阪市住宅供給公社の今後のあり方 報告書」では、大阪市内のマンションについて、下図のとおり示されています。
そのため、老朽化したマンションの適正な維持管理に向けた取組みが社会的課題となっており、公社においてもマンション管理の適正化に向けた支援のあり方について検討していきます。
「大阪市住宅供給公社の今後のあり方 報告書」より一部抜粋- 35 -

大阪市住まい公社

Ⅱ. 多様な居住サービスの展開① ⾏政と連携し、マンション管理適正化⽀援
令和２年６月にマンションの管理の適正化の推進に関する法律の一部が改正され、地方住宅供給公社が実施できる業務が新たに定められました。同法で定められた① 委託により公社の行うマンションの修繕その他の管理業務② 委託により公社の行う管理計画認定マンションの修繕に関する企画又は実施の調整に関する業務について、公社が公益的な役割を担う団体として、行政と連携した取組みを検討します。

a. ⺠間分譲マンション管理の⽀援に向けた取組みの検討
マンション管理組合の運営について現状を理解するためにも管理組合を対象としたアンケート等の調査を実施します。
管理組合運営の問題は多岐にわたるため、状況の正確な把握に努めながら、公社の強みを活かせる支援ができるよう取組みます。

ｂ. 大阪市マンション管理⽀援機構との連携
大阪市マンション管理支援機構と連携し、マンション管理組合に対するセミ
ナーの開催や交流会の実施、情報誌の発行など、マンション管理に関する普及啓発を継続して取組みます。
※大阪市マンション管理支援機構
大阪市内の分譲マンションが居住者の皆さんで適切に管理運営を行い、常に快適な環境を維持できるよう、大阪市、大阪市住まい公社、（独）住宅金融支援機構といった公共団体や、弁護士会、建築士会などの専門家団体、マンション関連⺠間事業者団体などが連携・協力して支援している組織です。

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大阪市住まい公社

Ⅱ. 多様な居住サービスの展開

豊富な経験を活かした⾏政施策への貢献
大阪市では多様化するニーズに対応するため様々な住宅施策が展開されており、公社の持つ公平性・公正性を活かし、多くの施策業務を受託してきました。これらの経験を活かし、これからも市⺠に寄り添った丁寧な対応に取組んでいきます。

① 大阪市営住宅の管理
公社は大阪市営住宅の管理者として、日常的に発生する修繕や施設の保守
点検から大規模修繕までを一体的に捉え、大阪市⺠の共有財産である市営住宅の維持管理を⻑年にわたり行ってきました。また、入居申込みや入居中の各種申請への迅速かつ丁寧な対応に加え、単に市営住宅の維持管理だけではなく、高齢者の見守りや地域コミュニティの活性化などにより生活弱者のセーフティネットとして最大限に有効活用できる管理にも努めてきました。
今後も、公社がこれまで蓄積してきた経験とノウハウを最大限に活用し、大阪市営住宅の指定管理者として迅速かつ丁寧で公平・公正なサービスの提供に努めるとともに、コスト意識をもって業務の効率化に取組みます。

住宅管理センターで入居者の各種申請に対応している様子- 37 -

外壁の劣化損傷を確認するための打診
調査の様子

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Ⅱ. 多様な居住サービスの展開② 住まい情報センターの運営
現在、公社は大阪市立住まい情報センターの指定管理者として、「住情報プ ラ ザ 」と「住まいのミュージア ム（愛称：大阪くらしの今昔館）」の一体的な 運 営 を 行 い 、 住 ま い に 関 す る 相 談 ・ 情 報 提 供 、「 住 む ま ち ・ 大 阪 」の 魅 力発信など、総合的な住情報サービスの提供に取組んでいきます。
今 後 、 公 社 と し て 、「 住 情 報 プ ラ ザ 」で は 、 こ れ ま で 管 理 運 営 を 受 託 し てきた経験を活かし、経験豊富で高い専門性を持つ人材と蓄積してきたノウハ
ウをもとに、市⺠・ボランティア・ＮＰＯ法人・専門家団体等との幅広い
ネットワークとも連携し、住まいに関する様々な相談に対応していきます。
「住まいのミュージアム」では、実際に触れることのできる展示を活かし、多様な来館者のニーズに応え、楽しく学べる施設として運営を行います。また、大阪の文化に関する資料収集、調査及び展示を行うことにより、市⺠の住生活や文化の向上に寄与する取組みを進めていきます。
こうしたことで、住まい・まちづくりに関わる情報提供や都市文化の発信に貢献していきます。

住まいに関する様々な相談に対応する「住情報プラザ」

江⼾時代の大坂の町家を実物大で再現し、当時の暮らしを体感することができる「住まいのミュー
ジアム（愛称：大阪くらしの今昔館）」③ 受託業務
初めて住宅を取得する新婚世帯や子育て世帯を対象に住宅ローンに対して一定の利子補給を行うことで、市内定住を促進することを目的とした「大阪
市新婚･子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度等にかかる補助申請確認等業務(令和５年７月末まで受託) 」、及び市内の⺠間住宅等の耐震化や老朽住宅の除去・建替えに対する支援として「大阪市耐震化促進事業及び⺠
間老朽建替支援事業にかかる補助申請確認等業務」について、ともに大阪市から受託しています。
これらの業務の実施にあたっては、業務で取り扱う個人情報の重要性を十分理解し、迅速かつ的確な事務処理に努めます。

- 38 -

大阪市住まい公社

Ⅲ. 持続可能な経営マネジメントの強化

Ⅲ．持続可能な経営マネジメントの強化
前章までに述べた取組みを実施し、社会的課題の解決に貢献していくためには、事業経営、財務体質、企業力の⾯で強化を図っていくことが不可欠です。
事業経営の⾯では、賃貸住宅事業が経営の柱であることから、今後もその収益を維持できるよう、団地毎の特性に応じた効果的かつ効率的な投資を行
い、高い入居率の維持に努めるとともに、保証会社を活用した高い収納率の維持に努めます。また、旧賃貸住宅の建替えを進めることにより収入の拡大を図ります。
受託事業においては公社事業全体に占める割合が非常に大きいことから、受託事業にかかるリスクに備えつつ、継続して受託できるよう取組みます。
財務体質の⾯では、利子負担の縮減に取組むなど、⾃己資本の拡充に努めます。また、建替え事業においては、新たな資金調達方法を検討するなど、資金調達コストの抑制に努めます。
新たな取組みを実施していくためにさらなる企業力の向上に取組みます。
職員一人ひとりのスキル向上に向けた取組みを実施するとともに、部門を越え て 職 員 同 士 が 積 極 的 に 連 携 で き る 組 織 体 制づ く り に 努 め 、 DX の 導 入 に よる業務効率化を推進することで、組織パフォーマンスの向上を図ります。
また、個人情報保護や環境保護を目的とした取組みを実施し、職員の意識向上に努めるとともに、社会貢献活動に積極的に参加することで、公的団体
として社会的責任を果たしていきます。
公 社 の 取 組 み を 公 社 Web サ イ ト を 通 じ て 積 極 的 に 発 信 す る こ と で 、 お 客
様や地域社会、事業者からの理解・信頼の獲得に努めます。

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大阪市住まい公社

Ⅲ. 持続可能な経営マネジメントの強化

堅実な事業経営公社が役割・使命を果たしていくために、既存の事業収益を安定的に確保していく必要があります。
公社独自事業の収益安定と、受託事業の継続に努めます。

① 公社独⾃事業における安定経営
公社賃貸住宅管理事業では、特定優良賃貸住宅の制度期間満了に伴う家賃補助の終了による収入の減少や、設備更新の投資費用が増加することが見込まれます。
新たな取組みや、新たな分野への活動のためにも安定した経営が必要です。

a. ⾼い入居率・収納率の維持
公社賃貸住宅は、これまでキャンペーンや住⼾改修などの様々な入居促進の取組みを実施することで、多様な世帯の居住ニーズに応えてきました。その結果、近年は高い入居率を維持しており、さらには、入居後の家賃等の収納率も非常に高い水準を維持しております。今後も引き続き、入居率・収納率の維持向上に取組み、安定した収益の確保を図ります。

b. 旧賃貸住宅のストック活用
公社の収益事業の柱である賃貸住宅事業の充実を図っていくため、旧賃貸住宅の建替えを着実に進めていきます。

② 受託事業の継続
受託事業は指定管理者制度における選考や入札により、⺠間企業と競う仕組みが導入されています。公社の持つ知識・経験を活かして引き続き受託できるよう取組みます。

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大阪市住まい公社

Ⅲ. 持続可能な経営マネジメントの強化

安定した財務体質
安定的な経営を維持するために、新規事業で発生する費用に備えた資金管理をしつつ、新たな資金調達方法の検討や有利子負債の縮減に努めます。

① 堅実な資⾦管理
負債に占める借入金の割合が高く、今後の状況を見極めながら繰上償還や借換え等により有利子負債の圧縮に努めます。また、建替え事業における新
たな資金調達の方法について検討します。

a.資産投資を踏まえた資⾦管理
外壁改修などの大規模な計画修繕をはじめ、住宅設備等の維持更新やリフォームにかかる投資的費用のほか、新規事業立ち上げにあたり先行して発生する費用など、これまでにない事業費用が発生すると考えられるため、効率的な費用執行に努め、引き続き厳しく捉えながら、資金管理に取組みます。

b. 新たな資⾦調達方法の検討
賃貸住宅建替えにおける建設費について、住宅金融支援機構と大阪市からの借入金を財源として事業を進めてきましたが、⺠間金融機関や公社債による資金調達など、新たな資金調達の方法について取組みます。

c. 繰上償還等による有利子負債の縮減の検討
既存借入金の借換えは残償還期間が⻑く条件⾯で難しいですが、借換えの可能性について調査し、繰上償還による有利子負債の縮減に取組みます。

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大阪市住まい公社

Ⅲ. 持続可能な経営マネジメントの強化

企業⼒の強化
事業を安定的に継続し、新たな分野に取組んでいくために企業としての組織力の強化に努めます。

① ⾃走する組織の実現
職員自らが考え判断し活動できる自走する組織の実現に向けて、職員一人ひとりが公社の役割・使命を意識・共有し、スキル向上に取組め、効率的に連携できる組織運営に取組みます。

a. 職員のスキル向上
職場のＯＪＴに加え、外部研修も含め効果的な研修への参加機会を提供するとともに、資格取得を支援するなど職員のスキル向上を図ります。
※ＯＪＴ（On The Job Training）
実際の業務の実践を行いながら必要な知識を身につけていく研修手法のことを指します。

b. 組織体制の強化
働き方改革への取組みや自由闊達な対話が可能なＯＳＴの開催等を通じて、風通しの良い職場環境を醸成することにより働きやすい職場づくりに努めます。
また、経営理念や経営ビジョンに掲げた組織の目的を全職員が共有することや研修等の充実により組織力を強化します。
※ＯＳＴ（Open Space Technology）
ＯＳＴとは、テーマに基づき、職員が上下関係や部署の垣根を越えて対話する場で、組織変革の代表的な技法です。

OSTを実施している様子- 42 -

大阪市住まい公社

Ⅲ. 持続可能な経営マネジメントの強化

ｃ. 採用活動の強化
事業を安定的に継続して実施していくことができるよう、中⻑期的な視点
で組織体制の再構築を図っていく必要があり、新規採用のほか、知識経験を持ったキャリア採用を行い、多様な職員の計画的な確保に努めます。

ｄ. ＤＸ（デジタルトランスフォーメーション）の推進
働き方改革等の取組みのひとつとして、国や行政では業務のペーパーレス化・電子化に向けた取組みが推進されています。
公社においても、社内のデジタル化を進めるために、社内業務の効率化及びシステム化の検討に着手します。他社のＤＸ導入事例を積極的に学び、業
務改善・ＤＸ推進に取組みます。
また、公社賃貸住宅の申込みから入居手続きについて、これまでは丁寧な接客やサポートを目指すため、対⾯での業務に努めてきました。宅地建物取引業法改正によりオンラインでの重要事項説明が可能となるなどの社会環境が変化したことへの対応として、入居申込みから賃貸借契約の締結がオンラインで可能となるようなシステムの導入を検討し、業務の効率性を高めるとともに入居希望者の利便性の向上に努めます。
※ Ｄ Ｘ （ D i g i t a l T r a n s f o r m a t i o n）
一般的には進化したデジタル技術を浸透させることで人々の生活をより良いものへと変革するという概念です。

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大阪市住まい公社

Ⅲ. 持続可能な経営マネジメントの強化② 企業ブランドの向上
安全・安心・快適な住まいとサービスの供給に努めるほか、関連する様々な社会活動にも積極的に取組むことで地域に貢献します。
また、お客様や地域社会からの公社事業に対する理解と信頼を高めるため、効果的な情報発信の強化に努め、企業ブランドの向上に努めます。

a. 各種認証制度の積極的な取得
プ ラ イ バ シ ー マ ー ク 、 エ コ ア ク シ ョ ン 21 を は じ め と し た 各 種 認 証 を 継 続的に取得するとともに、公的企業として求められる新たな認証の取得に向けて積極的に取組みます。
※プライバシーマーク
プライバシーマーク制度は、日本産業規格のJISQ15001をベースとした審査基準による審査を経て、事業者の個人情報の取扱いが適切であることを証明するものです。
お客様や職員等の大切な個人情報を安全かつ的確に保護し運用するため、公社では、
平成26年3月にプライバシーマークを取得し、2年ごとに更新しています。

※エコアクション21
エコアクション21は、環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム(EMS)です。環境問題が経営にあたっての重要課題であることを認識し、全職員が一丸となって継続的に環境改善活動に取組んでいきます。

※健康経営優良法人
健康経営優良法人制度とは、地域の健康課題に即した取組みや日本健康会議が進める
健康増進の取組みをもとに、特に優良な健康経営を実践している大企業や中小企業等の法人を顕彰する制度です。公社では、職員の健康配慮に加えて研修等の取組みを行っており、令和２年３月に認定されました。

※女性活躍リーディングカンパニー
女性にとって働きやすい職場環境の整備に積極的に取組む企業等を、大阪市が一定の基準に則り認証する制度です。公社では性別に捉われずに能力発揮の定着を図るなど、女性が働きやすい職場づくりを推進しています。令和２年に当時の最高認証である二つ星認証を受け、令和５年２月更新時において、女性活躍取組みの最高位として令和４年４月に導入された三つ星認証を受けました。

※関⻄エコオフィス宣言
関⻄広域連合が推奨する節電や節水、適正冷暖房温度の設定などの「温室効果ガス削減への活動」に向けた環境に対する取組み「関⻄エコオフィス運動」に参加し、職員の環境への意識を高めています。

※大阪府男女いきいき元気宣言事業者「女性の能力活用」や「仕事と家庭の両立支援」など、男性も女性もいきいきと働くことのできる取組みを進める意欲のある事業者として令和２年３月に登録されました。

※大阪市オレンジパートナー「認知症の人にやさしい取組みを実施する企業・団体等」として令和２年３月に登録されました。

- 44 -

大阪市住まい公社

Ⅲ. 持続可能な経営マネジメントの強化

b. 社会貢献活動への取組み
定期的な普通救命講習（ＡＥＤの使い方を含む心肺蘇生法を学びます。）や認知症サポーター、あい
サポート（障がい者対応）研修を継続することにより、職員一人ひとりが社会に貢献できる人材を育成します。
また、地域活動やＮＰＯ法人による社会貢献活動へも積極的に参加します。

「大阪打ち水大作戦」に参加の様子「大阪マラソン“クリーンＵＰ”作戦」に参加の様子

あいサポーターの認証マーク「認知症サポーター」講習の様子※「あいサポート運動」と「認知症サポーター」「あいサポート運動」に取組む「あいサポーター」研修や「認知症サポーター」講習などにより、職員が多様な障がいや認知症に対する正しい知識を持ち、理解を深めることにより適切で安心できるサービ
スを提供できるよう職員の意識向上に努めています。

※「大阪マラソン“クリーンＵＰ”作戦」と「大阪打ち水大作戦」
大阪市では「大阪マラソン“クリーンＵＰ”作戦」として、大阪マラソン開催前の1週間前に、美しいまちづくりのため、大阪市全体での清掃活動を呼びかけており、公社は住まい情報センター前から都島橋間の歩道の清掃に参加しました。また、7月から9月にかけて大阪市内各所で実施される「大阪打ち水大作戦」に参加しました。

c. 発信⼒の強化
公 社 Web サ イ ト 等 を 通 じ た 効 果 的 な 情 報 発 信 手 法 を 検 討 し 、 公 社 の 取 組
みを積極的に発信することで、広く認知されるよう努めます。

- 45 -

大阪市住まい公社
経営指標

経営指標
経営指標と目標値
指

標

名

目標値
（令和９年度時点）

96.3％以上

公社賃貸住宅 平均入居率<過去５年間の平均値＞

99.65%以上

公社賃貸住宅 家賃等収納率＜過去５年間の平均値＞

売上高営業利益率

10.0％以上〈 事業利益 / 事業収益 〉【 一般会計 】

借入金残高

38,802百万円以下

⾃己資本比率20.5％以上- 46 -

大阪市住まい公社
経営指標

今後の収⽀の⾒通し□ 損益の⾒通し主たる事業の賃貸住宅管理事業において、特定優良賃貸住宅や高齢者向け
優 良 賃 貸 住 宅 の 制 度 が 令 和 13 年 度 に か け て 順 次 終 了 し て い く た め 、 家 賃 補助収入及び利子補給の終了により、計画期間においては収益が徐々に減少しますが、家賃等収入は今後も維持し続ける見込みです。
高い入居率や家賃等収納率の維持に努め収入の確保を図るとともに、維持管理費等の効率的な費用執行に努めることにより、計画期間以降も新規事業に取組みながらも売上高営業利益率を10％以上確保できる見通しです。
（単位：百万円）
R4年度
（決算）

事業損益

R5年度

R6年度

R7年度

R8年度

R9年度

678

501

444

418

388

367

一般会計損益

696

531

475

456

420

400

管理受託会計損益

193

183

186

175

179

180

一般管理費

△ 211

△ 213

△ 217

△ 213

△ 211

△ 213

その他経常損益

△ 48

△ 56

△ 97

△ 70

△ 71

△ 52

629

445

346

347

316

315

経常損益

＜一般会計＞（単位：百万円）
R4年度
（決算）

事業損益

R5年度

R6年度

R7年度

R8年度

R9年度

668

501

444

418

388

367

賃貸住宅管理事業損益

556

398

344

325

293

276

賃貸店舗等管理事業損益

45

44

44

45

45

45

賃貸宅地管理事業損益

100

97

93

92

90

87

その他事業損益

△5

△8

△5

△5

△7

△8

一般管理費

△ 28

△ 30

△ 31

△ 38

△ 32

△ 33

その他経常損益

△ 48

△ 56

△ 97

△ 70

△ 71

△ 52

619

445

347

348

316

315

18.3%

14.0%

12.5%

11.8%

11.0%

10.3%

経常損益
売上高営業利益率- 47 -

大阪市住まい公社
経営指標□ 貸借の⾒通し計画期間中、借入金の着実な返済により借入金残高が減少する一方、期間中の利益が特定目的積立金として積み上がることにより、自己資本⽐率が順調に増加する見通しです。
（単位：百万円）
R4年度
（決算）

流動資産

R5年度

R6年度

R7年度

R8年度

R9年度

10,718

10,866

5,874

5,752

5,496

5,214

現金預金･有価証券

10,422

10,591

5,614

5,493

5,239

4,970

その他の流動資産

442

422

407

405

404

391

△ 147

△ 147

△ 147

△ 147

△ 147

△ 147

61,35760,48759,60959,25858,79857,95060,86960,021

59,167

58,83858,39957,572

606

583

560

538

516

494

△ 119

△ 118

△ 118

△ 117

△ 117

△ 116

72,07471,35365,48365,01064,294

63,165

2,795

7,762

2,820

2,837

2,861

2,875

次期返済⻑期借入金

1,018

5,984

1,042

1,060

1,084

1,097

その他の流動負債

1,777

1,777

1,777

1,777

1,777

1,777

58,001

51,86850,59449,755

48,69947,241

⻑期借入金

47,231

41,24740,20539,58938,80237,704

繰延建設補助金

6,874

6,631

6,388

6,145

5,902

5,660

引当金

2,382

2,512

2,557

2,606

2,605

2,512

その他の固定負債

1,514

1,479

1,444

1,415

1,390

1,365

負債合計

60,79659,63053,41352,59351,56050,116

資本金

40

40

40

40

40

40

剰余金

11,238

11,683

12,03012,377

12,69413,009

資本剰余金

1,868

1,868

1,868

1,868

1,868

1,868

利益剰余金

2,167

2,167

2,167

2,167

2,167

2,167

特定目的積立金

7,203

7,648

7,994

8,342

8,659

8,974

資本合計

11,278

11,723

12,07012,417

12,734

13,049

負債及び資本合計

72,07471,35365,48365,01064,294

63,165

借入金残高

48,24947,231

41,24740,64939,88538,802

自己資本⽐率

15.6%

16.4%

18.4%

19.1%

19.8%

20.7%

貸倒引当金
固定資産
賃貸事業資産その他の固定資産
貸倒引当金
資産合計
流動負債

固定負債

※各年度の見通しは事業の実施 状況等により変動します。
計数については、表示未満単位を四捨五入 し、端数調整していないため、合計等に一致しない場合があります。

- 48 -

中期経営計画（令和５年度〜９年度）