パブリックコメント用

加須駅周辺の新たなまちづくり
優先的まちづくりゾーン基本計画（案）

令和５年●月加須市

目 次
１ はじめに .................................................................................................................................................... １（１）策定の目的 ...................................................................................................................................... １（２）基本計画の位置付け.................................................................................................................... ２（３）まちづくりのコンセプト .......................................................................................................... ３（４）５つの都市機能 ............................................................................................................................. ３（５）対象地 ............................................................................................................................................... ４２ 対象地の現況 ........................................................................................................................................... ５（１）土地利用規制の状況.................................................................................................................... ５（２）建築形態規制の状況.................................................................................................................... ６（３）都市計画法第 34 条第 11 号区域及び第 12 号区域（既存集落）に関する
区域指定の状況 ............................................................................................................................. ７（４）土地利用の状況 ............................................................................................................................. ８３ 民間事業者からの簡易な事業提案を踏まえた導入機能の方向性 ........................................ ９（１）民間事業者からの簡易な事業提案 ........................................................................................ ９（２）導入機能に求める視点 .......................................................................................................... １０
４ 導入を目指す機能の方針................................................................................................................ １１（１）優先的まちづくりゾーンにおける基本的な考え方 ................................................... １１（２）導入を目指す機能 ................................................................................................................... １２（３）機能の導入に向けた考え方 ................................................................................................. １３
５ 導入を目指す機能の配置計画イメージ..................................................................................... １５（１）事業化想定区域の設定 .......................................................................................................... １５（２）導入を目指す機能の配置と想定される規模に関する考え方の整理 ................... １７（３）配置構成イメージ ................................................................................................................... １９（４）導入を目指す機能の配置計画イメージ図案 ................................................................. ２０
６ 導入を目指す機能の集積を具現化する開発手法・事業手法 ............................................ ２１（１）活用が考えられる開発手法の整理 ................................................................................... ２１（２）想定する開発手法 ................................................................................................................... ２３（３）都市機能の集積を効果的に進める事業手法 ................................................................. ２４
７ 市と民間事業者との役割分担....................................................................................................... ２６（１）都市機能の集積における事業主体 ................................................................................... ２６（２）市が事業主体となる施設整備に係る概算事業費........................................................ ２７８ 今後の取組........................................................................................................................................... ２８（１）今後の進め方 ............................................................................................................................ ２８（２）想定スケジュール ................................................................................................................... ２９

1

はじめに

（１）策定の目的
加須市（以下「市」という。）では、埼玉県済生会加須病院の立地を契機に、民間活力を原動力とした様々な都市機能が集積する本市の「顔」となるような魅力のある新しいまちの実現を目
指し、まちづくりの方針やその実現に向けた方策を示す「病院を核とした加須駅周辺の新たなまちづくり構想」（以下「構想」という。
）を市民との協働により令和５年２月に策定しました。
構想では、「ウェルネス（躍動的）」「スマート（先進的）」「レジリエンス（持続的）」の 3 つの要素をキーワードに、民間活力を活用し「住む」
「働く」
「憩う」
「学ぶ」
「つなぐ」といった 5 つの都市機能の集積を図り、市民との協働による「誰もが住み続けたいと思えるまちの創造」をまちづくりのコンセプトとしています。
構想の対象エリアにおいて４つに区分されるゾーンのうち、先行して進めることとした「優先的まちづくりゾーン」は、都市計画法における「市街化調整区域」に位置しておりますが、都市的土地利用を中心に民間活力の活用を基本とした多様な導入機能が見込まれることから、民間事業者から構想に沿った簡易な事業提案を募集し、その分析結果等を踏まえ、導入に向けた考え方など導入を目指す機能の方針を示す「加須駅周辺の新たなまちづくり優先的まちづくりゾーン基本方針」（以下「基本方針」という。
）を令和 5 年 6 月に定めました。
この基本方針を踏まえ、導入を目指す機能の配置計画イメージ、導入機能の集積を具現化する開発手法や事業手法、行政と民間との役割分担など、事業予定者の公募を行う際に必要となる前提事項等を整理し、都市機能の集積に向けた骨格を示す「加須駅周辺の新たなまちづくり優先的
まちづくりゾーン基本計画」（以下「基本計画」という。）を策定するものです。
今後は、構想や基本計画に沿ってまちづくりを進める事業予定者の公募・選定に向けて、都市機能の集積を効果的に進める事業手法とともに、公募要領や公募における要求水準について検討を進めていくものです。
＜主なスケジュール＞
令和 4 年度
構想の策定

令和５年度

簡易な事業

簡易な事業

基本方針の

基本計画の

事業予定者の

提案の募集

提案の分析

決定

策定

公募・選定

-1-

（２）基本計画の位置付け
基本計画は、「第 2 次加須市総合振興計画」を上位計画とし、令和 5 年 2 月に策定した構想や
同年 6 月に定めた基本方針を踏まえ、優先的まちづくりゾーンにおける都市機能の集積に向けた骨格を示す個別計画となるものです。
基本計画の推進に当たっては、埼玉県が定める都市計画の基本指針である「まちづくり埼玉プラン」や都市計画区域単位のマスタープランである「加須都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」に即するとともに、同県が進める「日本一暮らしやすい埼玉県」の実現を目指す「埼玉版スーパー・シティプロジェクト」を始めとする県や国の計画との連携や、本市の各種関連計画との整合・連携を図るものです。
なお、基本計画は、構想に基づく長期的な視点に立ったものであることから、本市の財政状況を踏まえるとともに、今後の社会情勢や国の政策等の変化にも柔軟に対応していくものとします。

【加須市の計画】
第 2 次加須市総合振興計画【埼玉県の計画】【関連計画】･加須市健康づくり推進計画･加須市地域医療ビジョン･加須市地域福祉･地域福祉活動計画(地域ささえあいプラン)･加須市国土強靭化地域計画･加須市子ども･子育て支援計画･加須市農業振興ビジョン･加須市産業振興プラン･加須市環境基本計画･加須市 DX 推進計画
･加須市公共施設等総合管
理計画 等

病院を核とした
加須駅周辺の
新たなまちづくり構想

まちづくり
埼玉プラン

加須駅周辺の新たなまちづくり
優先的まちづくりゾーン基本方針

加須都市計画 都市計
画区域の整備、開発
及び保全の方針

加須駅周辺の新たなまちづくり
優先的まちづくりゾーン基本計画

埼玉版スーパー・シティプロジェクト-2-（３）まちづくりのコンセプト
構想で掲げるまちづくりのコンセプトは、以下のとおりです。
構想では、「ウェルネス」「スマート」「レジリエンス」の 3 つの要素を取り入れて目指すまちの姿を設定し、3 つの要素を基本に民間活力を原動力とした様々な都市機能の集積を図り、市民との協働による“誰もが住み続けたいと思えるまちの創造”を目指すとしています。

コンセプト＜３つの要素＞ ＜３つの要素を取り入れて目指すまちの姿＞
ウェルネス

ウェルネス

やくどうてき（躍 動 的）スマート
せんしんてき（先 進 的）スマート

レジリエンス

レジリエンス
じぞくてき（持 続 的 ）“まち”も“ひと”も活力にあふれ、
いきいきと心豊かに暮らせるまち
地域に根付く技術と先端技術を活用し、新しい時代の流れを力にするまち
絆と協働の力で、安心安全な暮らしを守り続ける災害に強いまち

誰もが住み続けたいと思えるまちの創造（４）5 つの都市機能構想で掲げるコンセプトの実現に向けて、「誰もが住み続けたいと思えるまち」を形づくるために必要な都市機能として、構想では以下の 5 つの都市機能を設定しています。

住宅や生活道路、身近な買い物の場、医療・保健・介護・福祉・子育て関連施設など、住む人たちの安心安全な日常生活を支える機能
店舗やオフィスといった事業所、本市の特性を活かした農業関連施設等、新たな雇用を生み出し、働く人にとって働きやすい環境を整えるための施設など、活力を創出する機能緑豊かな自然、さらには自然と調和した公園、地域や世代を超えたコミュニティの場や飲食を提供する店舗など、くつろぎ憩う暮らしを豊かにする機能

教育の場や様々な体験ができる施設、先端技術を取り入れた農業関連施設など、
学ぶ力を育む機能
対象エリア内外の都市機能などへの交通アクセスの利便性、回遊性を高める移動サービスや回遊ネットワークといった“まち”と“人”をつなぐ、新たな人・モノの流れに対応する機能や、“人”と“人”をつなぐ、交流が生まれる機能-3-（５）対象地構想の対象エリアにおいて 4 つに区分されるゾーンのうち、基本計画の対象地となる「優先的まちづくり

まちなかにぎわい創出ゾーン

ゾーン」は、主に埼玉県済生会加須病院から済生会通りを挟んだ西側のエリアに位置する、図 1 の赤色実線で囲まれた約 31ha の範囲とします。

一体的まちづくりゾーン

加須駅

優先的まちづくりゾーン「優先的まちづくりゾーン」は、都市計画法における「市街化区域」に隣接し、その多くは交通結節点である東武伊勢崎線加須駅からおおむね徒歩 10 分圏（駅を中心とした半径約 800ｍの円内）に位置してい埼玉県済生会加須病院

段階的まちづくりゾーン【構想で示す対象エリアのゾーニング】

ます。
構想では、民間活力の活用を基本とした新たなまちづくりを「優先的まちづくりゾーン」とその西側に位置する「一体的まちづくりゾーン」から先行して進めることとしており、これらを中心とした新たなまちづくりによる効果をまちなかに、さらには市域全体に波及させることを目指すとしています。

凡例

優先的まちづくりゾーン
加須駅からおおむね徒歩 10 分圏
東武伊勢崎線
県道久喜騎西線バイパス
市道 148 号線（済生会通り）
市街化区域
農業振興地域内農用地区域【図 1】

土地改良に伴う除外制限未経過地（令和 9 年度まで）
主要地方道・一般県道
主要幹線市道
埼玉県済生会加須病院-4-２ 対象地の現況（１） 土地利用規制の状況

優先的まちづくりゾーンにおける主な土地利用規制は、以下のとおりです。
第１に、優先的まちづくりゾーン（図 2 の赤色実線で囲まれた部分）は、都市計画法における「市街化調整区域」に位置します。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として開発が制限されておりますが、都市計画法第 34 条各号のいずれかの規定に該当する場合などは、許可を受けて例外的に開発が可能です。
第２に、埼玉県済生会加須病院と県道久喜騎西線バイパスに挟まれた病院の南側エリアは、農業振興地域の整備に関する法律に基づいて、優良農地として確保・保全していくべき「農用地区域」が設定されています。この農用地区域内の農地は、原則として転用等による非農業的な土地利用ができないとされています。なお、病院の西側エリアに存在する「農用地区域以外の農地」
については、農地法で定められた基準に照らし、「第 2 種農地」に該当するものと考えられます。
第 2 種農地は、周辺の他の土地に立地が困難な場合等に、農地転用が許可されます。
第３に、優先的まちづくりゾーンの北西の一部には「周知の埋蔵文化財包蔵地」が存在しています。土器、石器等が埋まっている可能性があるため、文化財保護法に基づいて、発掘調査等が必要になる場合があります。
第４に、優先的まちづくりゾーンのうち上青毛北堀沿いの多くは、河川の整備状況や過去の洪水の状況から、湛水（＝水が溜まること）が想定されるとして埼玉県知事が指定した湛水想定区域です。区域面積が 1ha 以上の開発行為などにおいては、「埼玉県雨水流出抑制施設の設置等に関する条例」により、開発面積等に応じた雨水流出抑制施設の必要対策量を算定し、雨水流出抑制施設を設置する必要がありますが、湛水想定区域内の土地では、さらに湛水想定量を加算した
上で、雨水流出抑制施設を設置することとなっています。

凡

例

優先的まちづくりゾーン
東武伊勢崎線
県道久喜騎西線バイパス
市道 148 号線（済生会通り）
市街化区域
農用地区域
土地改良に伴う除外制限未経過地（令和 9 年度まで）
主要地方道・一般県道
主要幹線市道
埼玉県済生会加須病院
湛水区域（想定湛水深 0～0.25m）
湛水区域（想定湛水深 0.25m～0.5m）【図 2】周知の埋蔵文化財包蔵地-5-

（２）建築形態規制の状況
優先的まちづくりゾーンにおける建築形態規制（建ぺい率、容積率）の状況は、図 3 のとおり
です。

凡

例

優先的まちづくりゾーン
東武伊勢崎線
県道久喜騎西線バイパス
市道 148 号線（済生会通り）
市街化区域
市街化調整区域（建ぺい率/容積率：60/100）
市街化調整区域（建ぺい率/容積率：60/200）
主要地方道・一般県道
主要幹線市道
埼玉県済生会加須病院【図 3】

建ぺい率とは、建物の建築面積の敷地面積に対する割合のことであり、敷地内に一定の空地を確保するための規定です。

容積率とは、建物の延べ面積（床面積の合計）の敷地面積に対する割合のことであり、建物の密度を抑制するための規定です。

-6-

（３）都市計画法第 34 条第 11 号区域及び第 12 号区域（既存集落）に関する区域指定の状況
都市計画法第 34 条第 11 号及び第 12 号とは、この規定に基づく、開発許可権限を有する地方公共団体が定める条例により、区域、目的、予定建築物等の用途を定めて、市街化調整区域でも許容する開発行為を規定する立地基準の一つです。
優先的まちづくりゾーンにおける都市計画法第 34 条第 11 号区域及び第 12 号区域（既存集落）に関する区域指定の状況は、図 4 のとおりです。

凡

例

優先的まちづくりゾーン
東武伊勢崎線
県道久喜騎西線バイパス
市道 148 号線（済生会通り）
市街化区域
都市計画法第 34 条第 11 号区域
都市計画法第 34 条第 12 号区域（既存集落）
主要地方道・一般県道
主要幹線市道
埼玉県済生会加須病院【図 4】

都市計画法第 34 条第 11 号区域とは、市街化調整区域内の既存の集落において、加須市都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例（以下「市条例」という。）第 3 条第 1 項に基づき、道路や排水先が存在する区域について、市長が指定する土地の区域です。
この区域で立地可能な建築物は、原則として、建築基準法の規定で用途地域が第二種低層住居専用地域において建築できる建築物（専用住宅、共同住宅、延床面積が 150 ㎡以内の日用品の販売店舗等）です。

都市計画法第 34 条第 12 号区域における既存集落とは、市街化調整区域内において、市条例
第 5 条第 3 項の規定に基づき、おおむね 50 以上の建築物（市街化区域に存するものを含む。）
が立ち並んでいる地域のうち、市長が指定する土地の区域です。
この区域で立地可能な建築物は、市条例第 5 条第 1 項第 2 号ア・イで定められた自己居住用住宅等です。

-7-

（４）土地利用の状況
優先的まちづくりゾーンにおける土地利用の状況は、図 5 のとおりです。
令和 2 年都市計画基礎調査によると、農地（田、畑）が中心の土地利用となっており、その構成割合は、優先的まちづくりゾーン約 31ha のうち、田が約 24ha で約 78％、畑が約 2ha で約 7％を占めています。
一方、優先的まちづくりゾーンの北に隣接する市街化区域では、交通結節点である東武伊勢崎線加須駅を中心に商業用地が分布し、その周辺には住宅用地が多く見られます。

凡

例

田
畑
山林
水面
その他の自然地
住宅用地
商業用地
工業用地
公益施設用地幼稚園、保育所
病院、診療所
老人ホーム
処理場、浄水場
道路用地
交通施設用地
公園・緑地等
その他の空地
太陽光発電システム
駐車場
空地（未利用地）
農林漁業施設用地【図 5】

都市計画基礎調査とは、都市計画法に基づき都市における人口、土地利用、建物利用等の現況や将来の見通しをおおむね 5 年ごとに把握するための調査です。

-8-

３ 民間事業者からの簡易な事業提案を踏まえた導入機能の方向性（１）民間事業者からの簡易な事業提案「優先的まちづくりゾーン」への民間活力の活用に向けて、基本計画の策定や令和 5 年度に予定している事業予定者の公募に当たっての条件等の決定に活用することを目的に、民間事業者から構想に沿った簡易な事業提案を募集し、提案内容について対面による個別の聞き取りを行いました。その結果については以下のとおりです。
民間事業者からの簡易な事業提案の結果【概要】
聞き取り｜令和 5 年 4 月 13 日（木）、14 日（金）、20 日（木）の 3 日間
事業者数｜８事業者（建設業 2、商工業 3、医療･保健･福祉 2、その他 1）※複数事業者のグループで参加した場合も 1 事業者としています。
提案項目｜事業内容、事業方式、事業連携、事業展望、その他【主な提案内容】－事業内容－● 子育て世代との交流やこいのぼり産地の特性を活かした介護施設の開設● 複数の診療所からなる医療関連施設と連携する介護施設の開設● 公園や調整池、屋内型ビーチリゾート施設を中心とした新型道の駅の整備● 多世代交流拠点となる行政施設を併設した複合商業施設の整備● 食品スーパーを核とした新たなライフスタイルを見据えた地域拠点となる居場所の整備● 工場・物流拠点を建設するための土地売却代金によって医食住の機能を集結させたまちの整備● エリア内のエネルギーマネジメント－事業方式－● 土地及び建物は行政・地権者等から提供いただき、それを賃貸借し運営したい● 施設利用者の負担軽減のため、市から土地を無償で借りたい（整備コスト削減）● 市又は組合施行による土地区画整理（市街化編入）後、用地を取得したい● 農地の転用などが厳しくなっているため、土地区画整理事業により推進－事業連携－● 埼玉県済生会加須病院の機能補完・連携● 周辺の医療、保健、介護、福祉など関係機関と連携し、高齢者を支え合う地域包括ケアシステムの確立に協力－事業展望－● 関係権利者の合意や整備手法の整理について、市で調整をお願いしたい● 建築コスト上昇を踏まえた地代設定を希望－その他－● 構想にはない住居系と産業系の整備も提案したい● 集客の相乗効果が見込めるため、都市公園の整備を希望【結果まとめ】－事業提案－● 導入機能・施設等は、介護施設、医療関連施設、複合商業施設、公園などの提案がありました。
● 個別での整備の提案もあれば、複数の機能を面として整備する提案もありました。
● 土地活用の形態は、賃貸借を希望する事業者が多い状況でした。
● 埼玉県済生会加須病院や周辺の既存施設との連携の提案がありました。
－市への要望等－● 関係権利者との合意形成等の調整について、市が対応することを望む意見がありました。
● 整備コスト等について、市の支援を望む意見がありました。
● 準備段階から関係者による話し合いの場などを設置し、計画づくりを行う方法を望む意見がありました。
-9-

（２）導入機能に求める視点
構想で示す民間活力の活用を基本とした望まれる導入機能について、民間事業者からの簡易な事業提案の結果や、民間事業者の提案内容等の深掘りを目的とした追加のサウンディング調
査の状況等を踏まえ、構想で掲げる優先的まちづくりゾーンの基本的な考え方で目指すとしている「子どもからシニアまであらゆる世代が集い憩う、魅力とにぎわいを創出する拠点の形成」に向けて、地域産業や都市機能からなる既存施設との連携も含め、目指すべき導入機能として求める視点を以下のとおり整理しました。
導入機能に求める視点
関連する要素ウェルネス

スマート関連する都市機能
レジリエンス

住む

働く

憩う

学ぶ

つなぐ

都市公園
・子どもの遊び・育ちの場、健康づくりの場、コミュニティ活動の場、憩い・癒しの場としての役割を担い、あらゆる世代が集い交流を育む新たなまちづくりのシンボルとなる魅力的な公園
・平常時は多目的な利用に対応した広場としての機能を有し、災害時は医療救護活動の場や避難場所、ヘリポートとして活用できる多様な用途に対応可能なオープンスペースの確保
ウェルネス

レジリエンス

住む

働く

憩う

学ぶ

つなぐ

調整池公園
・開発に伴う周辺一帯の雨水処理能力の向上に対応した雨水流出抑制施設（調整池）の設置による地域の防災機能の確保
・調整池を活用した公園機能を有する憩い空間の創出
ウェルネス

レジリエンス

住む

憩う

つなぐ

複合商業施設・地域に根付く商業や農業との連携を図る商業空間、特に都市公園との連携による相乗効果を狙った、あらゆる世代をつなぐ交流空間、病院関係者等の快適な滞在に対応する空間、
このような空間を有したにぎわいの起点となる施設
ウェルネス

住む

働く

憩う

学ぶ

つなぐ

医療関連施設・住み慣れた地域で安心して暮らし続けることができるよう、地域医療の中心的な役割を担う埼玉県済生会加須病院の機能補完・連携を基本とした医療、保健、介護、福祉のニーズに対応する施設
ウェルネス

スマート

レジリエンス

住む

働く

地場産レストランを併設した直売所
・田園都市「加須」ならではのまちづくりを象徴する機能の一つとして、地元農産物の魅力を再発見・発信し地産地消等に貢献する施設
ウェルネス

住む

働く

憩う

つなぐ

農と触れ合う体験施設
・田園都市「加須」ならではのまちづくりを象徴する機能の一つとして、農に触れる機会を創出し、本市の基幹産業である農業への理解を深める体験施設
ウェルネス

働く

- 10 -

憩う

学ぶ

つなぐ

４ 導入を目指す機能の方針（１）優先的まちづくりゾーンにおける基本的な考え方
構想で掲げる優先的まちづくりゾーンにおける基本的な考え方や関連する SDGs、関連する都
市機能は以下のとおりです。
構想では、コンセプトの実現に向けた取組を推進することで、SDGs の目標達成に貢献するとしています。
① 基本的な考え方「優先的まちづくりゾーン」は、都市計画法における「市街化調整区域」に位置しております
が、民間活力導入の可能性が最も高く、土地利用規制の状況や交通アクセスの利便性等から、都市的土地利用を視野に民間活力の活用を基本とした効率的な整備が最も見込まれ、まちづくりの核となる病院との連携・ネットワーク形成が容易な場所です。
そうしたことから、この場所が持つポテンシャルを最大限に発揮し、「病院を核とした新たなまちづくり」の中心的なゾーンとして、県が進める県道久喜騎西線バイパスの整備状況を見据えながら、民間活力を積極的に活用し、先行して整備を進めます。
そして、周辺に広がる緑豊かな景観資源との調和に配慮した様々な都市機能の集積を通じて、「子どもからシニアまであらゆる世代が集い憩う、魅力とにぎわいを創出する拠点」の形成を目指します。
② 関連する SDGs

③ 関連する都市機能- 11 -

（２）導入を目指す機能
前章で整理した導入機能に求める視点等を踏まえ、優先的まちづくりゾーンの基本的な考え方で目指すとしている「子どもからシニアまであらゆる世代が集い憩う、魅力とにぎわいを創出する拠点の形成」に向けて、民間活力の活用を基本とした導入を目指す機能を以下のとおり整理し
ました。
都市公園

ウェルネス

レジリエンス／「住む」「働く」「憩う」「学ぶ」「つなぐ」

・子どもから若者、子育て中の家庭やお年寄りまであらゆる世代が集い交流を育む居心地の良い芝生広場を中心に、安心して遊ばせることができる幼児向け遊具、カフェ等の飲食提供施設、緑道等を併設した公園
・多様なイベント利用など自由広場として多目的な利用に対応し、災害時対応機能も兼ね備える、多様な用途に対応可能な舗装された多機能オープンスペースのある公園

調整池公園

ウェルネス

レジリエンス／「住む」「憩う」「つなぐ」

・雨水流出抑制施設（調整池）として地域の防災機能を保ちつつ、公園機能を有する憩い空間
として開放された公園

複合商業施設ウェルネス／「住む」「働く」「憩う」「学ぶ」「つなぐ」

・地元農産物の販売を含む物販・飲食等を中心とした商業機能や、次代を担う子どもの遊び・育ちの場ともなる空間を始めとする、ライフスタイルに応じてあらゆる世代をつなぐ交流機
能を備えるほか、病院関係者等の宿泊に対応する機能など、ウェルネスの要素を取り入れた
複合商業施設医療関連施設

ウェルネス

スマート

レジリエンス／「住む」「働く」

・医療分野を中心に保健、介護、福祉の分野との連携に対応した医療関連施設

地場産レストランを併設した直売所

ウェルネス／「住む」「働く」「憩う」「つなぐ」

・安全・安心で新鮮な地元農産物を取り揃え、生産者と消費者をつなぐ役割を担う農産物直売
所や地域食材を味わうことができる地場産レストラン等を有する地産地消を軸とした施設

農と触れ合う体験施設

ウェルネス／「働く」「憩う」「学ぶ」「つなぐ」

・移住者や農業未経験者が農業体験を通じて、農業者との交流を含む農と触れ合う体験施設- 12 -

（３）機能の導入に向けた考え方
前項で整理した導入を目指す機能について、関連性のある機能ごとに分類し、その分類ごとに導入に向けた考え方を以下のとおり整理しました。
なお、ここで示す考え方は、民間活力の活用を基本とした導入機能の状況や本市の財政状況、さらには今後の社会情勢や国の政策など、これらの変化に応じて柔軟な対応を図っていくものです。
都市公園、調整池公園●

都市公園については、都市公園法を始めとする関係法令等を踏まえるとともに、本市の財政状況に見合ったふさわしい施設規模を基本とし、公募設置管理制度（Park-PFI）の活用を含め、多様なニーズに対応する機能性や周辺の景観との一体性、調整池公園や複合商業施設など他の導入機能との連動性を有した新たなまちづくりのシンボルとなる魅力的な公共空間の創出を目指すものとする。
● 都市公園の立地場所に関しては、導入を目指すそれぞれの機能やまちなかにぎわい創出
ゾーンとの結節点となりうる場所で、かつ、公園利用者が日常的に農と触れ合う機会に導く効果や、各機能が人流の相互誘因を発揮できる場所で検討を進めるものとする。
●

調整池公園については、一定規模の開発行為などを行う際、県条例に基づき設置が必要となる雨水流出抑制施設（調整池）を、民間事業者の参入促進によって都市機能の集積を効果的に進めるため、公園機能を有した調整池公園として、治水機能を集中して持たせることも念頭に置き、その整備手法の検討に当たっては、流域全体で水害を軽減させる「流域治水」への対応の可能性について検討するものとする。
● 調整池公園の立地場所に関しては、治水機能の十分かつ集中的発揮を念頭に置きつつ、都市公園の機能を補完可能な場所で検討を進めるものとする。

複合商業施設●複合商業施設については、地域に根付く商業や農業との連携の仕組みなどを有した商業施設と、ライフスタイルに応じてあらゆる世代をつなぐ交流空間を有した施設のほか、病院関係者等の宿泊施設といった複合施設として整備するなど、にぎわいの起点となる施設の導入を目指すものとする。
● 複合商業施設の規模は、埼玉県が定める「まちづくり埼玉プラン」や「加須都市計画都
市計画区域の整備、開発及び保全の方針」で示す商業系の土地利用の考え方に即したものとする。
● 立地場所に関しては、民間活力を発揮するために必要な交通利便性を考慮し、主要道路の角地など 2 方向の進入路の確保が可能な場所で、かつ、導入を目指すそれぞれの機能との相互連携が可能な場所で検討を進めるものとする。

- 13 -

医療関連施設●

医療関連施設については、加須医師会や埼玉県済生会加須病院を始めとする関係団体の意向や考え等も踏まえ、地域医療の中心的な役割を担う埼玉県済生会加須病院の機能補完・連携を基本とした医療、保健、介護、福祉分野との連携による地域包括ケアシステムの充実に寄与する施設の導入を目指すものとする。
● 立地場所に関しては、医療関係者や患者を含む来院者の利便性も勘案し、優先的まちづ
くりゾーンの中でも埼玉県済生会加須病院に近接する場所で検討を進めるものとする。

地場産レストランを併設した直売所、農と触れ合う体験施設●

地場産レストランを併設した直売所、農と触れ合う体験施設については、優先的まちづ
くりゾーンと一体的まちづくりゾーンそれぞれが目指すとしている拠点との連動性を生み出す役割を担い、「農業」を主体とした地域の活性化に寄与する施設の導入を目指すものとする。
● 立地場所に関しては、こうした役割を担うものであることから、優先的まちづくりゾー
ンの中でも一体的まちづくりゾーンに近接する場所で検討を進めるものとする。

その他●

都市機能の集積に当たっては、再生可能エネルギーの活用や効率的なエネルギー利用など、民間との連携による環境負荷の軽減に資する対応など、地域のレジリエンスの向上を目指すものとする。
● 都市機能の集積による新たな人流に対応する機能の一つとして、加須駅と優先的まちづ
くりゾーン、さらには既存の大型商業施設を結ぶ、自動運転技術等の新たなモビリティの適用を見据えた移動サービスの実証・導入の可能性について探るものとする。

- 14 -

５ 導入を目指す機能の配置計画イメージ（１）事業化想定区域の設定
優先的まちづくりゾーンにおいて目指すとしている「子どもからシニアまであらゆる世代が集
い憩う、魅力とにぎわいを創出する拠点の形成」に向けては、前章で整理した導入を目指す機能の方針を中心に据え、民間活力の活用を基本とした過大な公共投資に依存しない実現性の高い事
業展開を念頭に、構想や基本計画に基づき様々な都市機能の集積を目指す事業化への取組を着実に進めていく必要があります。
今後、様々な都市機能の集積を目指す事業化への取組に向けて、構想や基本計画に沿ってまちづくりを進める事業予定者の公募を予定していることから、優先的まちづくりゾーンにおいて、都市機能の集積を目指す先行区域として「事業化想定区域」を設定することとします。
区域の設定に当たり考慮すべき事項は、以下のとおりです。

考慮すべき事項①【文化財包蔵地】

考慮すべき事項②【農用地区域】

考慮すべき事項③【まちなかとの相互連携】考慮すべき事項④【整備の規模】

考慮すべき事項⑤【早期の取組】

優先的まちづくりゾーンの北西の一部には周知の埋蔵文化財包蔵地が存在し、土器、石器等が埋まっている可能性があるため、文化財保護法に基づいて、発掘調査等が必要になる場合があることから、都市機能の集積を早期に、かつ、円滑に進める上で支障を及ぼす可能性があります。
埼玉県済生会加須病院に隣接する東西方向に流れる上青毛北堀と、県が整備を進める県道久喜騎西線バイパスに挟まれたエリアは、農業振興
地域の整備に関する法律に基づいて、優良農地として確保・保全していく
べき「農用地区域」が設定されており、この農用地区域内の農地は、原則として転用等による非農業的な土地利用ができないとされています。
構想では、優先的まちづくりゾーンを中心とした新たなまちづくりによる効果をまちなかへと波及させることで、交通結節点である加須駅からおおむね徒歩 10 分圏（駅を中心とした半径約 800ｍの円内）の市街化区域に位置するエリアの活性化や居住促進によるにぎわいの創出を目指すとしていることから、都市機能の集積に当たっては、駅を中心としたま
ちなかとの連動性や回遊性を踏まえる必要があります。
民間活力の活用による様々な都市機能の集積を基本としながらも、道路や上下水道等のインフラ系施設、公園等の公共施設の整備など、市として役割を担う施設整備も見込まれます。
様々な都市機能の集積を目指す区域の大きさは、市として役割を担う
施設整備の規模にも影響することを踏まえる必要があります。
民間活力の活用による様々な都市機能の集積に当たっては、民間事業者が担う事業の成立性の観点から、民間事業者からの簡易な事業提案や追加のサウンディング調査により把握した民間事業者が想定する施設整
備の規模等の意向を踏まえ、様々な都市機能の集積を目指す事業化への取組を早期に、かつ、効果的に進める必要があります。

- 15 -

区域の設定に当たり考慮すべき事項①～⑤を踏まえ、優先的まちづくりゾーンのうち、図 6 で示す道路や水路といった地形地物で囲まれた赤色着色箇所（約 14ha）を「事業化想定区域」とします。
なお、事業化想定区域は、今後、実施予定のまちづくりを進める事業予定者の公募に当たり、都市機能の集積を目指す先行区域として設定するものですが、構想に基づく民間活力の活用を基本とした新たなまちづくりは、その効果をまちなかに、さらには市域全体に波及させることを目指すものであることから、今後の民間需要の変化やまちづくりの進展状況などに応じて、都市機能の集積を目指す区域の広がりなど、将来にわたり事業化想定区域に限定されるというものではありません。また、今後の事業化に向けた取組の中で、事業化想定区域の全域において、必ずしも都市機能の集積といった新たな土地活用が図られるというものでもありません。

凡

例

優先的まちづくりゾーン
事業化想定区域
加須駅からおおむね徒歩 10 分圏
東武伊勢崎線
県道久喜騎西線バイパス
市道 148 号線（済生会通り）
市街化区域

【図 6】

農用地区域
土地改良に伴う除外制限未経過地（令和 9 年度まで）
主要地方道・一般県道
主要幹線市道
埼玉県済生会加須病院
周知の埋蔵文化財包蔵地- 16 -

（２）導入を目指す機能の配置と想定される規模に関する考え方の整理
前章で整理した機能の導入に向けた考え方を基本に、民間事業者からの簡易な事業提案や追加のサウンディング調査により把握した民間事業者の意向を参考としながら、土地活用の形態等を踏まえつつ、周辺道路や周辺環境などへの影響等を勘案し、事業化想定区域において、導入を目指す機能の配置と想定される規模に関する考え方ついて、以下のとおり整理しました。
導入を目指す機能
上段■：導入を目指す機能の配置に関する考え方
下段●：想定される規模に関する考え方①都市公園、調整池公園■ 都市公園については、導入を目指すそれぞれの機能のほか、一体的まちづくりゾーンやまちなかにぎわい創出ゾーンと連携し、あらゆる世代が集い交流を生み出す役割を担うものであることから、そうした役割を果たすために適した場所に配置します。
■ 調整池公園については、治水機能の十分かつ集中的発揮を念頭に置きつつ、都市公園の機能を補完し、都市公園との一体的な利用を可能とする場所が望ましいことから、上青毛
北堀と都市公園に近接する場所に配置します。
また、河川空間等の活用による地域資源を活かした流域ネットワークの形成に向けて、調整池公園から上青毛北堀沿いに遊歩道を配置します。
● 都市公園については、新たなまちづくりのシンボルとなる魅力的な公共空間として必要な機能を確保しつつも、本市の財政状況に配慮することを基本とします。
● 調整池公園については、一定規模の開発行為などを行う際、県条例に基づき設置が必要となる雨水流出抑制施設（調整池）を、優先的まちづくりゾーンにおける事業化想定区域の面積に対応した治水機能として集中して持たせることも念頭に置きつつ、設置が必要な
施設規模を確保した調整池公園とします。
遊歩道については、上青毛北堀の管理者である青毛堀用悪水路土地改良区と協議・調整の上、必要な規模の確保を基本とします。
②複合商業施設■ 複合商業施設については、導入を目指すそれぞれの機能と相互連携が可能な場所で、かつ、物販・飲食等の商業機能と合わせて、あらゆる世代をつなぐ交流空間を有する機能も考えられることから、県道久喜騎西線バイパスの開通を見据えつつ、にぎわいの起点として多くの方が来訪しやすい場所に配置します。
なお、複合商業施設のうち、宿泊施設については、単体施設として配置することも想定されます。
● 複合商業施設については、想定される施設面積等を踏まえ、必要な駐車台数や県が定める緑化基準に基づく緑化面積等を考慮し、想定規模を 4ha 程度とします。

- 17 -

③医療関連施設■ 医療関連施設については、埼玉県済生会加須病院の機能補完・連携を基本とした地域包括ケアシステムの充実に資する役割を担うものであることから、優先的まちづくりゾーン
における事業化想定区域の中でも埼玉県済生会加須病院に近接する場所に配置します。
● 医療関連施設については、診療所など想定されるそれぞれの施設規模等を踏まえ、必要な駐車スペース等を考慮し、想定規模を 2ha 程度とします。
④地場産レストランを併設した直売所、農と触れ合う体験施設■ 地場産レストランを併設した直売所、農と触れ合う体験施設については、一体的まちづ
くりゾーンとの連動性を生み出す役割を担うものであるとともに、都市公園や複合商業施
設との連携による一体的な活用も考慮する必要があることから、そうした役割を果たすた
めに適した場所に配置します。
● 地場産レストランを併設した直売所、農と触れ合う体験施設については、「農業」を主体とした地域の活性化に寄与する施設として、必要な規模の確保を基本とします。
⑤機能集積の骨格となる新たな道路■ 事業化想定区域において、民間活力の活用を基本に導入を目指す機能の集積を具現化す
るには、都市計画法に基づく開発の基準に該当し適合させるため、市が新たな道路を整備する必要があります。
新たな道路については、導入を目指すそれぞれの機能の配置や規模等を踏まえ、機能集積の骨格となる新たな道路として、東西方向の交通軸となる県が整備を進める県道久喜騎西線バイパスと、南北方向の交通軸となる済生会通りをつなぐ、安全で円滑な交通処理を可能とする場所に配置します。
また、今後の都市機能の集積を目指す区域の広がりに対応するために、新たな道路から既存道路にアクセスする空間を園路として配置します。
● 機能集積の骨格となる新たな道路の構造については、新たなまちづくりにふさわしく人にやさしい道路として必要な機能を確保しつつも、本市の財政状況に配慮することを基本とします。
既存道路にアクセスする空間は、都市機能の集積を目指す区域の広がりにも対応可能な規模の確保を基本とします。

- 18 -

（３）配置構成イメージ
優先的まちづくりゾーンにおいて目指すとしている「子どもからシニアまであらゆる世代が集
い憩う、魅力とにぎわいを創出する拠点の形成」に向けては、事業化想定区域において導入を目指すそれぞれの機能との連携や、優先的まちづくりゾーンとともに先行して進めることとしている一体的まちづくりゾーンやまちなかにぎわい創出ゾーンとの連携、さらには、地域産業や都市
機能からなる既存施設との連携といった、平時はもとより災害時においても実行可能な連携体制の構築による持続的な事業展開を図ることにより、市域全体に波及効果をもたらすことを目指すものです。
そうしたことから、前項で整理した導入を目指す機能の配置と想定される規模に関する考え方を踏まえ、持続的な事業展開を効果的に進めるため、事業化想定区域を“人を呼び込む「商業のエリア」”、“安心な暮らしを支える「医療と福祉のエリア」”、“憩い・癒しの場となる「水と緑のエリア」”の 3 つに区分し、それぞれのエリアに導入を目指す機能の集積を図るものとし、その配置
構成イメージについては、以下のとおりです。
＜3 つのエリア＞＜エリアに配置する導入を目指す機能＞

商業のエリア

人を呼び込む機能として、複合商業施設、宿泊施設を配置します。

医療と福祉のエリア

安心な暮らしを支える機能として、医療関連施設を配置します。

水と緑のエリア憩い・癒しの場となる機能として、都市公園、調整池公園、遊歩道、
地場産レストランを併設した直売所、農と触れ合う体験施設を配置します。
【配置構成イメージ】- 19 -

（４）導入を目指す機能の配置計画イメージ図案
前 2 項で整理した導入を目指す機能の配置と想定される規模に関する考え方や、配置構成イメージを踏まえた、導入を目指す機能の配置計画イメージ図案については、以下（図 7）のとおりです。
なお、ここで示す配置計画イメージ図案は現時点における想定図であり、決定されたものではありません。今後の事業化に向けた具体的な検討を進めていく中でそれぞれの配置を決定していくものです。

凡

例

優先的まちづくりゾーン
機能集積の骨格となる新たな道路（道路線形は未定）
園路（既存道路にアクセスする空間として確保）
県道久喜騎西線バイパス
商業のエリア
医療と福祉のエリア【図 7】

水と緑のエリア- 20 -

- 21 -

６ 導入を目指す機能の集積を具現化する開発手法・事業手法（１）活用が考えられる開発手法の整理
優先的まちづくりゾーンは、都市計画法における市街化調整区域に位置していることから、導入を目指す機能の集積に当たっては、農業的土地利用から都市的土地利用への転換に向けて、適切な開発手法を検討する必要があります。
都市計画の観点から現時点で活用が考えられる開発手法について、以下のとおり整理しました。
① 市街化区域への編入

制度内容

市街化区域は、都市計画法に基づく区域区分のうち、既に市街地を形成している区域及びおおむね 10 年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことで、区域区分に関する都市計画の決定権者は都道府県です。
市街化区域への編入を行うことにより、良好な市街地の形成の視点から、宅地に一定の水準を保たせるための技術基準（都市計画法第 33 条）に適合する開発行為が可能となるものです。

検討の
ポイント

埼玉県が定める「加須都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」
で示す秩序ある都市的土地利用の実現に関する方針では、市町村の建設に関する基本構想等に基づき、計画的な市街地整備を行う場合は、人口及び産業の見通し等を勘案し、農林漁業との健全な調和を図りつつ、整備の実施が確実になった段階で、必要な規模を限度として市街化区域に編入するとしています。
市街化区域への編入の場合、国が定める「都市計画と農林漁業との調整措置」に基づく県との農林調整が必要となり、県との協議では「農林調整について複数箇所を同時に行うことは難しい」という見解であることから、第 2 次
加須市総合振興計画基本構想の土地利用の方針に基づく、農林調整を伴う他の土地利用計画との兼ね合いも念頭に置く必要があるとともに、過去の他地
区の農林調整時に約束した農業振興地域内の農用地区域への編入、いわゆる青地編入への取組が問われるといった農林調整に臨むに当たっての課題があります。

② 市街化調整区域に地区計画を定めての開発

制度内容

地区計画は、住民の生活に身近な地区を単位として、道路、公園などの施設の配置や建築物の建て方などについて、地区の特性に応じてきめ細かなルー
ルを定めるまちづくりの計画で、地区計画に関する都市計画の決定権者は市町村です。
市街化調整区域においても、都市計画の手続きを経て定められた地区計画や集落地区計画の区域内においては、当該地区計画等に定められた内容に適合する開発行為（都市計画法第 34 条第 10 号）が可能となるものです。

検討の
ポイント

埼玉県が定める「加須都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」
で示す秩序ある都市的土地利用の実現に関する方針では、都市機能の維持又は増進に著しく寄与する事業が行われる地区においては、地域社会の停滞の防止や居住環境等の維持、改善などを図るため、必要に応じて、地区計画制度の活用に努めるとしています。
市街化調整区域に地区計画を定める場合、その規模に応じて国が定める「都市計画と農林漁業との調整措置」に基づく県との農林調整が必要となることから、市街化区域への編入と同様に農林調整に臨むに当たっての課題があります。
- 21 -

③ 都市計画法第 34 条を活用した開発

制度内容

都市計画法第 34 条は、市街化を抑制すべき区域とする市街化調整区域における開発行為の立地性を規制する面から規定された立地基準であり、第 1 号
から第 14 号まで定められています。
市街化調整区域における開発行為は、法第 34 条各号のいずれかの規定に該当し、かつ、同法第 33 条で規定されている技術基準に適合する場合、許可を受けて例外的に開発行為が可能となるものです。
開発許可に関する権限について、埼玉県では「埼玉県知事の権限に属する事
務処理の特例に関する条例」に基づき、一部の市町に移譲しており、この条例に基づき移譲を受けた本市において開発許可等の事務を行っています。

検討の
ポイント

都市計画法第 34 条を活用する場合、都市計画区域における人口動態等を踏
まえ、市街化を抑制すべき地域であるという市街化調整区域の性格に十分留意し、適正な都市的土地利用を図る必要があります。

都市計画法第 34 条第 1 号から第 14 号に規定されている市街化調整区域における開発行為のうち、現時点で活用が考えられる各号に規定されている開発行為については、以下のとおりです。
立地基準

開発行為の内容

第1号

開発区域周辺に居住する者の日常生活が健全に営まれるよう、日常生活に必要な利便施設として公共公益施設（学校等、社会福祉施設等、医療施設）や日用品の小売業、サービス業を営む店舗、事業所等の建築を目的とした開発行為

第4号

農林漁業の用に供する建築物や農林水産物の処理加工等に必要な建築物等の建築等を目的とした開発行為

第9号

道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所（ドライブイン、コンビニエンスストア）、給油所の建築を目的とした
開発行為

第 10 号

地区計画又は集落地区計画の区域において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する開発行為

第 11 号

市街化区域に隣接又は近接し、建築物が連たんしている地域のうち、条例で指定する区域において行う開発行為で、予定建築物の用途が環境の保全上支障があると条例で定めた用途に該当しないもの
当該区域に立地できる建築物は、原則として、建築基準法の規定で用途地域が第二種低層住居専用地域において建築できる建築物

第 12 号

市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域で行うことが困難又は著し
く不適当と認められる開発行為として、条例で区域、目的又は予定建築物の用途を限り定めたもの
法 34 条第 12 号の規定に基づく市条例第 5 条第 1 項第 1 号区域に立地できる
建築物は、市長が指定した予定建築物の用途に適合する建築物

第 14 号

県設置の開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進する
おそれがなく、かつ、市街化区域において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為- 22 -

（２）想定する開発手法
前項で整理した活用が考えられる開発手法を踏まえ、構想や基本方針に基づく新たなまちづくりを早期に、かつ、効果的に進めるための有効な開発手法といった観点から、都市計画法第 34 条を活用した開発手法を基本に、導入を目指す機能において想定する開発手法について、以下のとおり整理しました。
導入を目指す機能

想定する開発手法等①都市公園内の公園施設

都市公園法第 2 条第 2 項に規定する公園施設である建築物は、都市計画法第 29 条第 1 項第 3 号の規定により公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為に該当するため開発
許可不要②調整池公園

開発行為に必要な雨水流出抑制施設として、公園機能を備えて設置③遊歩道

上青毛北堀の水路敷等を活用し、遊歩道の機能を備えて設置④複合商業施設

都市計画法第 34 条第 12 号の立地基準を活用した開発手法⑤医療関連施設

都市計画法第 34 条第 11 号の立地基準を活用した開発手法⑥地場産レストランを併設した直売所

都市計画法第 34 条第 4 号の立地基準を活用した開発手法⑦農と触れ合う体験施設

都市計画法第 34 条第 4 号の立地基準を活用した開発手法- 23 -

（３）都市機能の集積を効果的に進める事業手法
導入を目指す機能の集積を具現化するためには、前項で整理した想定される開発手法とともに、民間のノウハウを活用し都市機能の集積を効果的に進める事業手法を検討する必要があります。
現時点で想定する都市機能の集積を効果的に進める主な事業手法について、以下のとおり整理しました。
また、令和 6 年 1 月実施予定の事業予定者の公募においては、様々な都市機能の集積に向けて施設整備の事業主体となる民間事業者の募集を行うとともに、以下で示す事業手法①と②の事業主体となる民間事業者についても、まちづくりを進める事業予定者として募集するものであり、それぞれの民間事業者が共同企業体として一体となって取り組むことも想定されます。
① 定期借地権制度等を活用し土地を一括借入れする方法

検討を要する
主な理由

事業化想定区域内の土地は民有地であり、多くの土地所有者が存在します。
また、都市機能の集積を目指す事業化の取組において、事業主体となって施設整備を行う民間事業者は複数の事業者になると思われます。
土地活用の形態は、民間事業者が事業主体となる施設整備においては、長期間を見据えた土地の賃貸借契約を想定していることから、将来にわたり安定的・長期的に事業を行うためには、多くの土地所有者と複数の民間事業者との土地の賃貸借契約において、複雑化しないようできるだけシンプルな仕組みとする必要があります。

事業手法の
概要

土地所有者と施設整備を行うそれぞれの民間事業者との間に、土地の権利関係の取りまとめ役として、用地取得や確保に関するノウハウを持つ不動産事業者等を介することで、土地所有者と不動産事業者等が土地の賃貸借契約を行い、民有地に定期借地権を設定し、不動産事業者等が借地後に施設整備を行うそれぞれの民間事業者と転貸借契約を行う手法です。
市は、土地所有者と不動産事業者等が土地の賃貸借契約を円滑に進められるよう、間接的にサポートするものです。

② 土地造成を効率的に行う方法検討を要する
主な理由

事業化想定区域は、農地（田）を主体とする低地であり、都市機能の集積における都市的土地利用に当たっては、盛土による土地造成が必要です。
土地造成には、相当量の盛土材が必要となることから、搬入や施工に際しても効率化やコストの縮減を図り、周辺環境への配慮が求められます。

事業手法の
概要

民間事業者が事業主体となる土地造成を民間事業者が個々に行うのではな
く一体的に行うことで、土地造成の効率化やコストの縮減を可能とします。
なお、市が事業主体となる施設整備においても、盛土が見込まれることか
ら、公共事業により発生した建設発生土（公共発生土）を有効活用し、コストの縮減を図ります。

- 24 -

③ 「流域治水」に資する対策として、事業化想定区域の面積に対応する治水機能を集中して持たせる雨水流出抑制施設の設置検討を要する
主な理由

優先的まちづくりゾーンにおける事業化想定区域は、市街化調整区域に位置し、当該区域に隣接する上青毛北堀沿いの多くは、埼玉県知事が指定した湛水想定区域です。
区域面積が 1ha 以上の開発行為などにおいては、県条例により開発面積等に応じた雨水流出抑制施設の必要対策量を算定し、雨水流出抑制施設を設置する必要がありますが、湛水想定区域内の土地では、さらに湛水想定量を加算した上で、雨水流出抑制施設を設置することとなっています。
構想に基づく新たなまちづくりは、民間活力の活用による様々な都市機能の集積を前提としていることから、民間事業者の参入促進によって都市機能の集積を効果的に進めやすくするため、公園機能を有した雨水流出抑制施設
として、優先的まちづくりゾーンにおける事業化想定区域の面積に対応する治水機能を集中して持たせる整備の検討が必要です。

事業手法の
概要

優先的まちづくりゾーンにおける事業化想定区域は、一級河川青毛堀川の源流である農業用水路としての機能を有する青毛堀用悪水路土地改良区管理の上青毛北堀沿いに位置することから、開発行為などに伴う雨水流出抑制施設の設置については、当該区域の面積に対応した容量の雨水流出抑制施設の整備において、流域全体で水害を軽減させる「流域治水」に資する対策とする手法が考えられます。
「流域治水」として位置付けて取り組むことの可能性について、県等の関係機関と協議するものです。

- 25 -

７ 市と民間事業者との役割分担（１）都市機能の集積における事業主体
構想や基本計画に基づく新たなまちづくりは、民間活力の活用による様々な都市機能の集積を基本としながらも、インフラ系施設や公園などの公共施設の整備など、本市の財政規模に見合った市として役割を担う施設整備も見込まれます。
市と民間事業者との役割分担として、現時点で想定する都市機能の集積における事業主体について、以下のとおり整理しました。
事業主体①都市機能の整備に関するもの

市

民間事業者

都市公園

○

○

調整池公園

○

○

遊歩道

○

複合商業施設

○

○

宿泊施設

○

医療関連施設○地場産レストランを併設した直売所○

農と触れ合う体験施設

○

事業主体

②土地造成に関するもの

市

市が事業主体となる施設整備に係る土地造成

民間事業者

○

民間事業者が事業主体となる施設整備に係る土地造成

○

事業主体

③インフラ系の施設整備に関するもの

市

機能集積の骨格となる新たな道路○

上記の道路に埋設する上水道の本管○

上記の道路に埋設する下水道の本管○- 26 -

民間事業者

（２）市が事業主体となる施設整備に係る概算事業費
市が事業主体となる施設整備に関する具体的な配置や規模、仕様については、令和 6 年度以降の民間活力の活用を基本とした事業化の取組を進めていく中で明らかになっていくものである
ことから、現時点で概算事業費を算出することは難しい状況です。
今後、事業化の取組を具体的に進めていく中で、市が事業主体となる施設整備に係る概算事業費を算出します。

- 27 -

８ 今後の取組（１）今後の進め方
優先的まちづくりゾーンにおいて目指すとしている「子どもからシニアまであらゆる世代が集
い憩う、魅力とにぎわいを創出する拠点の形成」に向けては、今後、以下に示す「①事業化準備段階」、「②事業化段階」、「③事業推進段階」の 3 段階に分けて、計画的に進めます。
① 事業化準備段階
様々な都市機能の集積を目指す事業化に向けて、民間のノウハウを活用し都市機能の集積を効果的に進める事業手法について具体的な検討を進めるとともに、構想や基本計画に沿ってまちづくりを進める事業予定者の公募・選定に向けて、公募の目的や手続きなどを示す公募要領や、民間活力の導入において市が求める前提条件や水準を示す要求水準書について検討を進めます。
そして、令和 6 年 1 月にまちづくりを進める事業予定者（都市機能の集積を効果的に進める事
業手法の事業主体となる民間事業者を含む）を公募し、同年 3 月に事業化への協定・協議に向けて優先的に交渉する相手方となる事業者、いわゆる優先交渉権者を選定します。
優先交渉権者の選定に当たっては、事業予定者の公募に際し事業計画などの提案を求め、選定の透明性、公平性を確保するため、外部の有識者等を含む委員で構成する選定委員会による審査を経て、優先交渉権者を選定するものです。
その後、市と優先交渉権者とで事業実施等に係る基本協定を締結し、過大な公共投資に依存しない実効性のあるまちづくりを基本に、事業化に向けて具体的な協議・調整を行いながら、市と民間事業者との適切な役割分担のもと連携して進めます。
また、土地活用に当たっては、関係権利者や地域住民の理解と協力が必要不可欠であり、事業の具体化に当たっては、関係団体と連携して取り組む必要があることから、取組の進捗状況に応じて、市の考えや進展状況等を共有し合意形成を図りながら進めるとともに、都市的土地利用への転換等に当たっては、県等の関係機関と各種協議・調整を行うなど、事業化に向けた取組を着
実に進めます。
② 事業化段階
構想や基本計画に基づく事業化においては、基本協定を基本に据えた市と民間事業者との適切な役割分担のもと、事業主体となる市と民間事業者のそれぞれが施設整備に関する具体的な配置や規模、仕様といった基本的な整備内容を明らかにするための基本設計を行い、都市機能の集積を目指す事業化の全体像を明らかにするものです。この基本設計を踏まえ、市が事業主体となる施設整備に係る概算事業費の算出を行います。
事業用地の確保に係る取組に当たっては、優先交渉権者となった民間事業者が担う施設整備に係る地権者との具体的な契約交渉は、民間事業者が主体となって取り組むことを基本としつつ、取組が円滑に進められるよう市が地権者と民間事業者との間に立って間接的なサポートを行いながら取り組むこととし、事業用地の確保の状況に応じて、市と民間事業者との適切な役割分担のもと、都市機能の集積に向けた実施設計・土地造成・施設整備の取組に着手します。
また、事業化の段階においては、市や関係団体・機関のほか、優先交渉権者となった民間事業者を加えた事業推進組織を新たに設置し、事業間の調整や連携方策など持続的な事業推進に向けて具体的な検討を進めます。
③ 事業推進段階
都市機能の集積による事業推進の段階においては、事業推進組織を中心とした推進体制を基本に、他のゾーンと連携したエリアマネジメントによる持続的な事業展開を図り、「子どもからシニアまであらゆる世代が集い憩う、魅力とにぎわいを創出する拠点の形成」による効果をまちな
かへ、さらには市域全体へと波及するようなまちづくりを進めます。

- 28 -

（２）想定スケジュール
構想や基本計画に基づき、民間活力の活用を基本とした新たなまちづくりを進めるに当たっては、本市の財政状況を踏まえ、過大な公共投資に依存しない実効性のあるまちづくりを基本とし、以下に示す想定スケジュールを念頭に、市と民間事業者との適切な役割分担・連携のもと、事業を進めていくものです。
なお、ここで示す想定スケジュールは、現時点での目安であり、今後の事業予定者の公募により選定した優先交渉権者や関係権利者を始め関係団体・機関等との協議・調整や、事業の進捗状
況などにより、想定スケジュールに変更が生じる可能性があります。

段階

年度

R5

項目

R6

R7

R8

R9

R10 R11 R12 R13 R14

都市機能の集積を効果的に進める事業手法の検討

事
業
化
準
備

公募要領・要求水準書の検討・作成事業予定者の公募、優先交
渉権者の選定優先交渉権者との協定締
結
優先交渉権者、関係団体・機関等との協議・調整
基本設計

事
業
化

事業用地の確保
実施設計・土地造成・施設
整備

事
業
推
進

都市機能の集積エリアマネジメントによる持続的な事業展開

子どもからシニアまであらゆる世代が集い憩う、
魅力とにぎわいを創出する拠点の形成- 29 -