平成 20 年１月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号
日本アコモデーションファンド投資法人
代表者名 執行役員 中井 伸行（コード番号 3226）
資産運用会社名
株式会社三井不動産ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
代表者名 代表取締役社長
中井 伸行
問合せ先 取締役財務本部長 柴田 守郎（TEL. 03-3246-3677）

資産の取得に関するお知らせ
日本アコモデーションファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、資産の取得につき、下記のとおり決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．取得の概要（１）物件の名称

パークキューブ代々木富ヶ谷（２）取得資産の種類

不動産（３）取得価格（注１）

1,975,000,000 円（４）売買契約締結日

平成 20 年１月 25 日

（５）引渡日平成 20 年３月 11 日（予定）（６）取得先株式会社オオバ（７）取得資金

自己資金又は借入金による。

（８）支払方法

引渡時全額支払（注１）「取得価格」は、取得予定資産に関する不動産売買契約書に記載された売買代金（取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでおりません。）を記載しております。

２．取得の理由
規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオ全体の着実な成長と、東京 23 区におけるポートフォリオの分散と充実を図るため、本物件の取得を決定しました。
３．取得予定資産の内容（１）取得予定資産の概要
取得予定資産の名称
取得資産の種類
取得価格（注１）
鑑定評価会社取得時の鑑定評価額（注２）
同 価格時点（注２）
所在地
住居表示
土地
建蔽率
容積率
用途地域
敷地面積（注３）

パークキューブ代々木富ヶ谷
不動産
1,975,000千円
大和不動産鑑定株式会社
1,980,000千円
平成19年12月31日
東京都渋谷区富ヶ谷二丁目14番13号
80％ 60％300％ 200％
近隣商業地域 第二種低層住居専用地域
784.56㎡

1所有形態
竣工年月日（注４）
構造／階数（注５）
用途（注５）
延床面積（注５）
所有形態
賃貸可能戸数
賃貸可能面積建物

所有権
平成19年７月31日
鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
共同住宅
2,440.54㎡
所有権38戸
1,929.10㎡
なし
なし
本物件は、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅及び小田急線「代々木八幡」駅より徒歩９分、小田急線「代々木上原」駅より徒歩 13 分、京王井の頭線「神泉」駅より徒歩 14 分の閑静な住宅エリアに位置しており、また、最寄駅への近接性や交通利便性は極めて良好です。
当該エリアは都心部に位置し、渋谷、新宿、青山等の主要ビジネス街や商業エリアに近接していることに加えて、東京大学駒場キャンパスに近接し代々木公園や駒場公園も生活圏に位置するなど、交通利便性や生活利便性と閑静な住環境を両立するエリアであり、単身者層に加えてファミリー層などの幅広い賃貸需要が期待できます。

担保設定の有無
特記事項（注６）

物件特性

テナントの内容（注７）

テナントの総数
賃貸可能戸数
賃貸戸数
賃貸可能面積（㎡）
賃貸面積（㎡）

１38 戸
26 戸
1,929.10
1,358.37（注１）「取得価格」は、取得予定資産に関する不動産売買契約書に記載された売買代金（取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでおりません。）を記載しております。
（注２）「取得時の鑑定評価額」、「同価格時点」は大和不動産鑑定株式会社が取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書の記載に基づいております。
（注３）土地の「敷地面積」は、登記簿に記載されている地積を記載しています。
（注４）建物の「竣工年月日」は、登記簿に記載されている日付を記載しています。
（注５）「構造／階数」、「用途」及び「延床面積」は、登記簿の記載に基づいています。
（注６）「特記事項」には、本日現在において本投資法人の認識する、取得予定資産の権利関係・利用等及び評価額・収益性等への影響を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
（注７）「テナントの内容」欄に関する説明(ⅰ)「テナントの総数」は、マスターリース会社との間でマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されている場合、１として記載しています。取得予定資産については、三井不動産住宅リース株式会社をマスターリース会社とするマスターリース契約が締結されており、上記のテナント総数はかかるマスターリース契約締結後のテナント総数を記載しています。
(ⅱ)「賃貸可能戸数」は、取得予定資産について賃貸が可能な戸数を記載しています。
(ⅲ)「賃貸戸数」、「賃貸面積」は、平成 20 年１月 10 日現在の状況であり、売主から受領した資料に基づきます。
(ⅳ)「賃貸可能面積」は、取得予定資産について賃貸が可能な建物の面積の合計を記載しています。

（２）

建物状況調査の概要

建物状況調査委託調査会社
緊急修繕費用
短期修繕費用株式会社竹中工務店－－

今後 12 年間に必要と思われる修繕・更新費用

29,430 千円

再調達価格
建物状況調査報
告日付540,200 千円
平成 19 年１月 11 日

2地震リスク診断

PML 値（注１）

7.4％（注１）当該 PML の数値は、三井住友建設株式会社の地震リスク診断報告書に基づくものです。但し、本地震リスク診断報告書については、委託調査業者の見解に過ぎず、内容を保障するものではありません。PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。

４．取得先の概要
会社名
本店所在地
代表者
資本の額
大株主
（平成 19 年５月 31 日現在）

主な事業の内容

本投資法人又は資産運用会社との関係

株式会社オオバ
東京都目黒区青葉台四丁目 4 番 12-101 号
代表取締役社長 大場明憲
2,131,733 千円
オオバ取引先持株会
株式会社みずほ銀行
中央三井信託銀行株式会社
三井不動産株式会社株式会社ＥＭ研究機構
大場重憲
大場明憲
オオバ社員持株会
日本生命保険相互会社
第一生命保険相互会社
１．地域開発、都市開発に関する企画、調査、設計および監理
２．都市計画、農村計画、総合都市交通計画、防災計画、建設計画に関する企
画、調査、設計および監理
３．環境アセスメント、環境施設計画、環境保全計画に関する企画、調査および研究
４．微生物処理を応用した水質浄化および土壌改良等の環境改善
５．土地区画整理業務および土地造成設計
６．道路、橋梁、河川、上水道、下水道、公園、廃棄物処理施設、建築物、防災施設の設計ならびに施工監理
７．空中写真測量、地上測量、数値地形測量等の測量および計測
８．土地、建物、事業損失等の補償調査および算定
９．土質、地質の調査および分析
1 0．コンピュータによるシステム開発、データベース作成およびマッピング等の地理情報業務
１１．資産運用、民間資金活用等の事業企画および運営
１２．不動産の管理、賃貸、売買ならびにその仲介
１３．建築工事および土木工事の企画、設計、施工、監理および請負
１４．労働者派遣業務
１５．前記各号に付帯する一切の業務なし（注１）（注１）大株主の一部に資産運用会社である株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント（以下「資産運用会社」といいます。）の発行済株式総数の 100%を保有している三井不動産株式会社が含まれますが、その所有株式数が発行済株式総数に占める割合が 3.197%であり資産運用会社の内規で定める基準に達しないため株式会社オオバは資産運用会社の内部規定で定める利害関係者（スポンサー関係者）には該当しておりません。

５．利害関係人等との取引（１）取引の概要①

本投資法人は、取得予定資産の取得について三井不動産株式会社との間で媒介契約を締結しております。
（詳しくは「８．媒介の概要」をご覧ください。）②

また、本投資法人は、取得予定資産について三井不動産住宅リース株式会社をマスターリース会社及びプロパティ・マネジメント会社とする予定です。

（２）利害関係人等との取引に関する自主ルール
3

三井不動産株式会社は利害関係人等（注）に該当するため、利害関係人等との取引に関する本投資法人の資産運用にかかる自主ルールに従い、上記（１）記載の三井不動産株式会社との媒介契約締結に関して、資産運用会社のコンプライアンス委員会による審議及び承認と投資委員会による審議及び決定を経ております。
また、三井不動産住宅リース株式会社も同じく利害関係人等（注１）に該当するため、上記（１）記載のマスターリースおよびプロパティマネジメント契約の締結に関して、物件取得完了までに資産運用会社のコンプライアンス委員会による審議及び承認と投資委員会による審議及び決定を経る予定です。
（注１）利害関係人等とは投資信託及び投資法人に関する法律に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。

６. 物件取得者等の状況
該当事項はありません。

７．耐震性に関する事項
本投資法人は取得予定資産の建物に対する精査、確認作業として建物における構造計算の専門家である三井住友建設株式会社に調査を依頼しており、構造計算書等に故意の改ざん、偽装等の不正が見受けられず、法律に準拠した構造計算が実施された旨を確認しております。これを踏まえて資産運用会社では、建築基準法に定める耐震性能が確保されていると判断しております。
また、本投資法人は同じく建物における構造計算の専門家である三井不動産株式会社に対して構造計算書を含む耐震構造の内容の精査・確認（具体的には、構造計算、荷重計算、応力計算、部材算定、二次設計の確認を経て設計図の適正性の確認まで）を委託しており、取得予定資産にかかる建物について、上記専門家である三井不動産株式会社より、建物の構造上、建築基準法で定める耐震性能を確保した構造計算及び構造図に偽装の疑いがない旨の確認を得たうえ、物件の引渡しを受ける予定です。
取得予定資産の建築主、施工会社、設計者は下記のとおりであり、平成 19 年 12 月 25 日時点において、いずれも国土交通省より構造計算書の偽装があった物件に関与した者として公表された企業に該当しません。
また、本投資法人では、物件を取得する際のデュー・ディリジェンスにおいて、確認検査機関による建築確認の調査とは別の視点から地震リスク調査を必ず実施しており、構造図面や構造設計概要書等を用いた図面審査及び現地調査に基づき独自に取得建物の構造上の耐力を考慮し、取得物件に関する適切な地震リスク分析を行った上で取得を判断しております。

取得予定資産の設計に関連する業者等
建築主

施工会社

建物設計会社

構造設計会社

建築確認機関株式会社オオバ

清水建設株式会社

清水建設株式会社

清水建設株式会社

株式会社都市居住評価センター

第三者調査機関の概要（建物状況調査、地震リスク診断及び構造計算書の再調査）
会社名
本店所在地
代表者
資本金

主な事業内容株式会社竹中工務店
大阪市中央区本町四丁目１番 13 号
代表取締役社長 竹中統一
50,000,000 千円
１．建築工事及び土木工事に関する請負､設計及び監理
２．建設工事、地域開発、都市開発、海洋開発、宇宙開発、エネルギー供給及び環境整備等のプロジェクトに関する調査、研究、測量、企画、評価、診断等のエンジニアリング及びマネジメント
３．土地の造成並びに住宅の建設
４．不動産の売買、賃貸、仲介、斡旋、保守､管理及び鑑定並びに不動産投資に4

関するマネジメント
５．造園、園芸及び植林等の緑化事業並びにこれらに関する保守及び管理
６．建設用機械器具、鉄鋼構築物、建設用コンクリート製品、建物空調用冷却装置、建築用木工品及び家具の製造、建設用機械器具、建設用資材、建物空調用冷却装置及び家具の輸出入、販売、賃貸、修理､保守、管理並びにこれらに関する研究開発及び検査の受託
７．保安警備及び清掃業務
８．廃棄物の収集、運搬、処理及び再利用、環境汚染状況調査及び環境汚染物質の除去並びに電気、熱等エネルギーの供給、販売
９．庁舎、教育施設、医療福祉施設、廃棄物処理施設、道路、鉄道、港湾、空港、公園、上下水道等の公共施設及びこれに準ずる施設等の企画、健設、保有、維持管理及び運営
10. 宿泊施設、保養所、スポーツ施設、遊戯施設、文化施設、貸ホール、飲食店及び駐車場の経営
11. 工業所有権、著作権、ノウハウ、コンピュータを利用したソフトウェア等の取得、開発、実施許諾及び販売
12. 広告、出版、印刷、映像及び広告・宣伝・通信に関する情報媒体の企画、製作及び販売並びに各種情報の収集、処理及び提供
13. 電気通信事業法に基づく電気通信事業及び放送事業
14．コンピュータ、通信機器、事務用機器及びその周辺機器の販売、賃貸、保守及び管理
15. 自動車、美術品、写真機及び日用雑貨品の販売、通信販売、仲介及び斡旋
16．損害保険代理業、自動車損害賠償保障法に基づく保険代理業、生命保険の募集に関する業務、旅行業法に基づく旅行業及び旅行業者代理業並びに労働者派遣事業法に基づく労働者派遣事業
17．総合リース業
18．医療用機械器具の販売
19．前各号に関するコンサルティング業務
20．前各号に付随する業務
本投資法人又は資産運用会社との関係
会社名
本店所在地
代表者
資本金

主な事業内容特になし

三井住友建設株式会社
東京都新宿区西新宿七丁目５番 25 号
代表取締役社長 五十嵐久也
16,859,138 千円（１）土木、建築、プレストレストコンクリート、電気および管工事、その他工事の請負および設計監理（２）海洋開発、地域開発、都市開発、資源開発および環境整備の設計監理（３）前各号に関する調査、企画、立案等エンジニアリングおよびコンサルティ
ング業務の受託（４）不動産の取得、管理、利用、処分および賃借（５）不動産の売買、仲介および鑑定（６）土木・建築用材料、プレストレストコンクリート製品、免震装置、制震装
置および機械器具等の製造、供給販売および賃貸（７）土木構築物および建築物の維持、補修および保安警備（８）造園および園芸に関する事業（９）工業所有権、著作権およびコンピューターソフトウエアの開発、取得、実施許諾および販売（10）情報処理サービス業および情報提供サービス業（11）コンピューター等電子応用事務機器の開発、販売、賃貸および保守管理（12）総合リース業（13）老人ホーム・研修・医療・スポーツ施設、スキー場・遊園地等のレジャー施設、宿泊施設および飲食店の経営、管理、運営および賃借（14）労働者派遣事業（15）損害保険代理業（16）金銭の貸付その他の金融業（17）公害防止に関する事業

5

（18）産業廃棄物の収集、運搬、処理および再生利用（19）土壌・地下水汚染の調査および評価ならびにその修復、浄化に関する設計、施工、監理（20）前各号に付帯関連する事業
本投資法人又は資産運用会社との関係特になし

８．媒介の概要
会社名
本店所在地
代表者

三井不動産株式会社
東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号
代表取締役社長 岩沙弘道
34,000 千円（但し、上記手数料は消費税及び地方消費税を除きます。）

手数料
本投資法人又は資産運用会社との関係

投資信託委託業者である株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジ
メントの発行済株式総数の 100%を保有しており、利害関係人等に該当します。
利害関係人等については前記「５．利害関係人等との取引」をご覧ください。

９．本物件の取得後の運用状況見通し
本物件の取得による本投資法人の平成 20 年２月期運用状況への影響はありません。

以＊

本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊

本投資法人のホームページアドレス：

http://www.naf-r.jp【添付資料】
１．取得予定資産の価格に関する鑑定評価サマリー
２．取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧（取得（予定）価格ベース）
３．取得予定資産の外観及びエントランス写真
４．取得予定資産の地図

6上＜添付資料１＞取得予定資産の価格に関する鑑定サマリー（単位：千円）
鑑定評価額（特定価格）査定項目(a)共益費込み貸室賃料収入

運営
収益

1,980,000
内容
110,101

査定根拠
調査対象不動産及び新規に賃貸することを想定した場合における賃料及び共益費の水準をもとに、中長期安定的に収受可能な賃料等を査定。

(b)水道光熱費収入(c)駐車場収入

08,160

賃借人から徴収する水光熱費収入はない。
新規に賃貸することを想定した場合における使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料を査定。

(d)その他収入
権利金等収入
更新料収入
その他収入①(a)+(b)+(c)+(d)(e)空室等損失合計

3,171
2,015
1,061
96
121,433
7,137

中長期安定的に収受可能な賃料をもとに、新規契約時に個別の入居者から収受可能と見込まれる礼金月数、入居者の年平均入替率及び空室率を勘案の上査定。

0

保証金等により担保されていることを勘案し非計上。

(f)貸倒損失

調査対象不動産の特性及び周辺の類似不動産の空室等を勘案し、中長期的な稼動水準を査定。

②運営収益[①-(e)-(f)](g)維持管理費

114,2964,114(h)水道光熱費

2,101

現状費用を参考に、類似の賃貸マンションの水道光熱費、評価対象不動産の個別性等を考慮し査定。

(i)修繕費

1,272

入替えに伴う原状回復費のほか、エンジニアリングレポートにおける修繕費用等を考慮し査定。

(j)プロパティマネジメントフィー

3,893

類似建物のプロパティマネジメントフィーを勘案のうえ査定。

(k)テナント募集費用等

2,831

新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、現行の契約条件や周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、前記の貸室賃料収入の 1.3 か月分と査定し、これに入居者の年平均入替率及び稼働率を考慮して計上。

(l)公租公課

4,696

平成 19 年度名寄帳に基づき査定。建物については同資料をもとに経年による補正を考慮のうえ中長期的観点から築後 11 年目の推定税額を採用。

(m)損害保険料(n)その他費用③運営費用[(g)+(h)+(i)+(j)(k)+(l)+(m)+(n)]

307
1,289
20,503

提示の契約額に基づき計上。
提示の契約額に基づき計上。

④運営純収益[②-③](o)一時金の運用益

93,793331(p)資本的支出

1,717⑤純収益[④+(o)-(p)]92,407

運営費
用

現行の契約額を参考に、類似の賃貸マンションの建物管理費、評価対象不動産の個別性等を考慮し査定。

想定預かり保証金等の額に不動産鑑定士自らが入手した資料に基づき、中長期的観点から査定した運用利回り2.0％を乗じて計上。
築年数、エンジニアリングレポートにおける更新費用の年平均額等を勘案のうえ査定。

7

⑥還元利回り直接還元法による収益価格（⑤÷⑥）
DCF 法による価格
割引率

最終還元利回り

積算価格
土地・建物の合計価格
土地価格
建物価格
増加修正

4.6％

最もリスクが低い地域に立地する共同住宅の還元利
回りを、類似共同住宅の市場における取引利回り、不動産投資家調査の結果等を総合的に勘案して判定した上で対象不動産と類似の不動産の鑑定評価における還元利回りに基づき、上記の基準となる地域との比較における、当該地域の賃貸需給動向及び売買市場における市場動向等を考慮して格差を査定した。

2,010,000
1,960,000
4.4％

類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用のうえ、投資家に対するヒアリング等も参考にして査定。

4.8％

前記で査定した還元利回りに、採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性などを総合的に勘案して査定。

1,840,000
1,835,239
1,278,833
556,4060

土地建物一体としての増減価はないものと判断。

上記数値は、本投資法人が、投資信託及び投資法人に関する法律に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年
法律第 152 号、その後の改正を含みます。
）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、大和不動産鑑定株式会社に取得予定資産の不動産鑑定評価を依頼し、作成された不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該鑑定評価は一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性を保証するものではありません。
なお、金額は千円未満を四捨五入しております。

8＜添付資料２＞取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧（取得（予定）価格ベース）
物件
番号

12345678910111213141516171819202122232428293031323334383940

物件名称

所在地

リバーポイントタワー
大川端賃貸棟
パークサイドウイングス
ピアウエストハウス
パークアクシス学芸大学
パークアクシス市ヶ谷
パークアクシス渋谷神南
パークアクシス青山骨董通りパークアクシス神楽坂ステージ
パークアクシス白金台
パークアクシス文京ステージ
パークアクシス月島
パークアクシス大塚
パークアクシス南麻布
パークアクシス渋谷
パークアクシス日本橋ステージ
パークアクシス浜松町
パークアクシス本郷の杜
パークアクシス溜池山王
パークアクシス六本木檜町公園
パークアクシス御茶ノ水ステージ
パークアクシス御徒町
パークキューブ本郷
パークキューブ神田
パークキューブ市ヶ谷
パークキューブ浅草田原町
パークキューブ上野
パークキューブ池袋要町
パークアクシス目黒本町
パークアクシス新板橋
パークアクシス秋葉原
パークアクシス東陽町
パークアクシス滝野川
パークアクシス浅草橋（仮称）パークキューブ学芸大学（仮称）パークキューブ板橋本町
パークキューブ代々木富ヶ谷
東京 23 区小計取得（予定）
価格
（百万円）
（注 1）

投資比率
（％）
（注 2）

東京都中央区

29,69622.8

東京都世田谷区
東京都新宿区
東京都渋谷区
東京都港区
東京都新宿区
東京都港区
東京都文京区
東京都中央区
東京都豊島区
東京都港区
東京都渋谷区
東京都中央区
東京都港区
東京都文京区
東京都港区
東京都港区
東京都文京区
東京都台東区
東京都文京区
東京都千代田区
東京都新宿区
東京都台東区
東京都台東区
東京都豊島区
東京都目黒区
東京都板橋区
東京都千代田区
東京都江東区
東京都北区
東京都台東区
東京都目黒区
東京都板橋区
東京都渋谷区

1,760
2,570
3,230
1,730
1,400
5,140
4,440
930
1,655
3,939
1,282
7,557
2,025
2,910
2,860
2,170
9,710
1,070
1,760
2,454
1,794
2,508
2,233
1,608
1,810
3,430
1,200
3,950
1,820
2,717
910
4,170
1,975
120,414

1.4
2.0
2.5
1.3
1.1
3.9
3.4
0.7
1.3
3.0
1.0
5.8
1.6
2.2
2.2
1.7
7.5
0.8
1.4
1.9
1.4
1.9
1.7
1.2
1.4
2.6
0.9
3.0
1.4
2.10.7
3.2
1.5
92.4

2526

パークキューブ京王八王子
パークキューブ京王八王子 II
首都圏小計（注３）

東京都八王子市
東京都八王子市

991
1,130
2,1210.8
0.91.627353637

パークアクシス名駅南
パークアクシス丸の内
パークアクシス六本松
パークアクシス博多駅南
地方主要都市小計（注 4）

愛知県名古屋市中村区
愛知県名古屋市中区
福岡県福岡市中央区
福岡県福岡市博多区

2,440
1,920
1,515
1,890
7,765

1.9
1.5
1.2
1.5
6.0

130,300

100.0

合計（注１）「取得（予定）価格」は、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産の売買代金（取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでおりません。）を記載しております。なお、百万円未満を切り捨てております。
（注２）「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の合計に対する比率であり、小数点第２位を四捨五入しています。
（注３）「首都圏」は、東京都（東京 23 区を除く）、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。
（注４）「地方主要都市」は、地方中核政令指定都市を指します。

9＜添付資料３＞取得予定資産の外観及びエントランス写真

10

＜添付資料４＞取得予定資産の地図

代々木公園駅

Z07BB 第 152 号

11