［題字］故 野田卯一 会長

MONTHLYREAL
ESTATE

August

LE

2024

8

All Japan Real Estate Association.

STY

52

合同懇親会を開催

令和６年度 定時総会を開催

回 定時総会を開催

公益社団法人 不動産保証協会

第73

公益社団法人 全日本不動産協会

回 定時総会を開催

一般社団法人 全国不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

第公益社団法人 全日本不動産協会［特別リポート］

保証のお知らせ一般保証制度の重要なお知らせ
一般保証制度が使いやすくなりました！！
制度申込時の必要書類を簡素化し、法人＜一般保証制度のメリット＞の「登記事項証明書」の提出が不要となりま●お客様に安心をお届けできる！

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※詳細は保証協会ホームページ（一般および会員専用ページ）をご覧ください。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

所属の地方本部事務局へ弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権

済

不動産保証協会

弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2024

8

August04 -特別リポート

公益社団法人 不動産保証協会

第52回 定時総会を開催
公益社団法人 全日本不動産協会

第73回 定時総会を開催
一般社団法人 全国不動産協会

令和６年度 定時総会を開催
合同懇親会を開催
02 -保証のお知らせ［巻頭特集1］10 - 宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額の一部改正

12 -［不動産お役立ちQ&A］＜法律相談＞

外国人との不動産取引に関する基礎知識〜不動産事業者のための国際対応実務マニュアル〜
弁護士

14 全日埼玉会館（埼玉県さいたま市）階、地上６階の建物で、埼玉県庁に隣接する好立地

16 -にあります。
その利便性の高さをいかし、５・６階では各種研修会を随時実施中。空き家に関する課題等の解決に向け、積極的に取組む埼玉県本部のシンボルとして、大きな役割を担っています。
https://saitama.zennichi.or.jp/［不動産お役立ちQ&A］ ＜税務相談＞

令和６年度税制改正：
住宅取得等資金贈与に係る贈与税の非課税制度の見直し
税理士 山崎 信義

COVER PHOTO

2012年に埼玉県本部が当事務所に移転。地下１

渡辺 晋

18 -

［不動産お役立ちQ&A］＜相続相談＞

同居していなくても小規模宅地の適用は使えるか？
税理士

村岡 清樹

［不動産お役立ちQ&A］＜賃貸管理ビジネス＞

退去がでたら再査定！
入居率が上がれば「家賃」は上がる

みらいずコンサルティング株式会社

20 22 24 26 28 29 30 -今井 基次

［不動産お役立ちQ&A］＜労務相談＞

減給の制裁における労働基準法の制限
特定社会保険労務士

野田 好伸［宅建士講座］＜宅建士試験合格のコツ＞

宅建業法

免許の手続きと効力

資格試験受験指導講師

植杉 伸介［連載］＜進む！業界のIT化＞

進化する地図テクノロジー
株式会社トーラス 木村 幹夫［連載］＜物件調査のノウハウ＞

現地調査における疑問に感じる力！
不動産コンサルタント 津村 重行

新入会員名簿NEWS FILE
協会からのお知らせ

公益社団法人 不動産保証協会

第 52 回

定時総会を開催［日［場時］令和6年６月28日（金）11：00 〜 12：15
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴東の間」

令 和６年６月2 8日（ 金 ）、公 益 社 団 法 人 不 動 産 保 証 協 会 は 、ホテル

ニューオータニ（東京都千代田区）にて第52回定時総会を開催しました。

総会には、代議員368名のうち341名（委任状24名を含む）が出席。

令和５年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和６年度事業
計画・収支予算に関する件が報告されました。

※事業・決算報告書、事業計画・収支予算書は本会ホームページに掲載しております。

04 月刊不動産 ｜ 2024.8

中村裕昌 理事長

長島友伸 専務理事

本嶋重夫 財務委員長

金田賢太郎 監事

坊雅勝 副理事長

横山鷹史 総務委員長

土田英明 議長

山口真司 副議長

令和６年能登半島地震で被災した県本部へ、約7,700万円の義援金を寄付
総会は11時から始まり、冒頭で司会の横山鷹史総務委員長が下り設立されました。いうまでもなく、宅建業法を発展させながが令和５年度において物故された会員92名と、令和６年能登半ら国民の安心安全な生活を守り、不動産の取引を行うということ

島地震によりお亡くなりになられた282名の方々に対し哀悼のが本協会の趣旨です。

意を表し、出席者全員で黙とうを捧げました。続いて、司会による

7 2 年 経ったいま、当 時 7 0 0 名だった会員は、5月末 時 点で総会成立の報告後、中村裕昌理事長から次のようなあいさつが

36,156社となり、それだけ組織も拡大してきました。協会としては、ありました。

令和８年度に４万社達成を目指しますが、会員を増やす以上に、皆「元旦に能登半島で大きな地震があり、多くの方がお亡くなり様へのサービスを向上してまいります。ラビーネット等のDXについになり、被災されました。本協会では１月４日に義援金口座を開ても、より一層使いやすく、
レベルアップを図ってまいります」。

設し、呼びかけを行ったところ、全国の会員の皆様および地方本

次に、沖縄県本部の土田英明代議員が議長に、山形県本部

部から、総額約7,700万円の義援金が寄せられました。これらはの山口真司代議員が副議長に選出され、議長から議事録署名

最も被害が大きかった石川県本部、新潟県本部、富山県本部人として、東京都本部の野田崇代議員と福井県本部の西和成にお渡ししました。当協会には、
これまでにも、阪神・淡路、東日代議員が指名されました。

本、熊本などの被災地に宛て、多くの義援金が寄せられてきまし

その後、報告事項として、長島友伸専務理事、本嶋重夫財務た。これは他の団体と比較できないものであり、協会の誇りだと委員長および金田賢太郎監事が「令和５年度事業報告・決算

思っております。

報 告・監 査 報 告 に 関 する

さて、そのような全日本不動産協会は、昭和27年に設立され

件 、令 和６年 度 事 業 計 画・ました。本日、皆様に配付したポスターのコピーは、昭和27年８収支予算に関する件」
を報

月に宅建業法が制定された際に、東京都が作成したものです。

告しました。最後に、坊雅勝

本協会は、この年の６月に約700人の会員が『 宅建業法をつく

副 理 事 長が閉 会の辞を述

ろうじゃないか』と集参して不動産取引法推進連盟をつくり、
これべ、第 5 2 回 定 時 総 会は滞

いしずえ

が全日の礎となって、同年10月に全日本不動産協会として認可りなく終了しました。

配付されたポスター（昭和27年作成）

2024.8 ｜ 月刊不動産 05

公益社団法人 全日本不動産協会

第 73 回

定時総会を開催［日［場時］令和6年６月28日（金）13：00 〜 14：15
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴東の間」

令和６年６月28日（金）、公益社団法人全日本不動産協会は、ホテルニューオータニ（東京都千代田区）にて
第73回定時総会を開催しました。
総会には、代議員367名のうち339名（委任状19名を含む）が出席。令和５年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和６年度事業計画・収支予算に関する件が報告され、決議事項として、第１号議案 理事１名の補選に関する件が審議・可決されました。

左：秋山始 名誉顧問、右：林直清 名誉顧問

左：大鎌博 議長、右：中西雅敬 副議長

06 月刊不動産 ｜ 2024.8

2025大阪・関西万博「大阪ヘルスケアパビリオン Nest for Reborn」への出展に向け、全地方本部が一体となって取組みを推進
総会は13時に開始。司会の佐々木富見夫総務委員長によ件」について報告。質疑応答では、会場から２件の質問・要望がる総会成立の報告後、議長に、東京都本部の大鎌博代議員、提議され、それぞれ坊雅勝副理事長、出口賢道流通推進委員

副議長に京都府本部の中西雅敬代議員が選出されました。議長が答弁しました。

長からは、議事録署名人として青森県本部の高橋克彦代議員、
神奈川県本部の松本修代議員が指名され、承認されました。

次に、決議事項として、彌久末務資格審査委員長が第１号議案「理事１名の補選に関する件」について説明。理事候補者とまず報告事項として、竹内秀樹専務理事、萩原幸二財務委

して兵庫県本部の南村忠敬氏の選任を提案し、賛成多数で決員長および長澤洋監事が「令和５年度事業報告・決算報告・監議されました。最後に、丸岡敬副理事長が閉会の辞を述べ、第査報告に関する件、令和６年度事業計画・収支予算に関する73回定時総会は滞りなく終了の運びとなりました。

竹内秀樹 専務理事

萩原幸二 財務委員長

丸岡敬 副理事長

佐々木富見夫 総務委員長

長澤洋 監事出口賢道 流通推進委員長

彌久末務 資格審査委員長

2024.8 ｜ 月刊不動産 07

一般社団法人 全国不動産協会

令和 6 年度

定時総会を開催［日［場時］令和6年６月28日（金）15：45 〜 17：00
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴東の間」

令和６年６月28日（金）、一般社団法人 全国不動産協会（TRA）は、ホテルニューオータニ（東京都千代田区）にて定時総会を開催しました。
総会には、代議員366名のうち337名（委任状24名を含む）が出席。令和５年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和６年度事業計画・収支予算に関する件が報告され、決議事項として、第１号議案「定款」の一部改正に関する件、第２号議案 理事１名の補選に関する件が審議・可決されました。

少額短期保険会社で約6,000万円の利益。ラビー保証との併用で会員へ還元
総会は15時45分から始まり、冒頭、中村裕昌会長より「全国の田川良智代議員が副議長に選出され、議長からは、議事録署

組織として今年５年目を迎えるTRAは、100％会員支援のため名人として、東京都本部の本嶋重夫代議員、鹿児島県本部の福の団体です。活動内容としては、
まず少額短期保険会社があり

山修代議員が指名されました。

ますが、こちらは３月決算で約6,000万円の利益を出すことがで報告事項は、竹内秀樹専務理事、萩原幸二財務委員長およきました。また、昨年、
ジェイリース株式会社と提携してラビー保び京河一臣監事より行われ、次に決議事項として、竹内秀樹専証という制度をつくりました。この少額短期保険とラビー保証を務理事が第１号議案 「定款」の一部改正に関する件、佐野訓男

一緒にお使いいただくと、会員の皆様に相当還元できるように

資格審査委員長が第２号議案 理事１名の補選に関する件につなっています。また共済事業や人間ドックに対する助成もございいて説明し、
いずれも賛成多数で決議されました。これにより、兵ますので、ぜひご活用いただきたいと思います」とあいさつがあり庫県本部の南村忠敬氏が第３期の理事に選任されました。続いました。

て伊藤明副会長が閉会の辞を述べ、令和６年度の定時総会は次に、埼玉県本部の宮嶋義伸代議員が議長に、長崎県本部

中村裕昌 会長

08 月刊不動産 ｜ 2024.8

つつがなく終了しました。

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
一般社団法人 全国不動産協会

合同懇親会を開催［日［場時］令和6年６月28日（金）17：30 〜 19：00
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴西の間」

公益社団法人全日本不動産協会、公益社団法人不動産保証協会、一般社団法人全国不動産協会は、令和６年６月28日（金）の定時総会終了後、合同懇親会を行いました。

中村裕昌 理事長あいさつ

野田聖子 全日本不動産政策推進議員連盟会長

坂本久 全国宅地建物取引業協会連合会会長

空き家対策の推進と万博の成功に向け、総力を挙げて取り組む
冒頭、あいさつに立った中村裕昌理事長は、最近の不動産市況や空き家対策推進への取組み等について述べたあと、開催まで10カ月ほどとなった大阪・関西万博について触れ、「 全日は、産官学民の連携により未来社
会の新たな価値創造を図ることを目的とした、大阪ヘルスケアパビリオンへ
出展することが決定していますが、同パビリオンにおいて、当協会は不動産や住宅に関する唯一の団体として選定されています。未来の健康な住まい
や都市生活の展示に向けて、協会内に実行委員会を設置するなどの準備を進め、全日の総力を挙げて取り組んでいます」と意気込みを語りました。

斉藤鉄夫 国土交通大臣

坂本哲志 農林水産大臣

山口那津男 参議院議員（公明党代表）

松本剛明 総務大臣

次に、斉藤鉄夫国土交通大臣、坂本哲志農林水産大臣、野田聖子全
日本不動産政策推進議員連盟会長、山口那津男参議院議員（公明党代表）、松本剛明総務大臣等から祝辞をいただき、坂本久全国宅地建物取引業協会連合会会長の音頭による乾杯で宴が始まりました。歓談のなかで、菅義偉前内閣総理大臣や土屋品子復興大臣等からいただいた祝電が読み上げられ、会場はより一層盛り上がりました。
そして宴もたけなわのころ、坊雅勝副理事長による中締めがあり、懇親会は盛会裏に幕を閉じました。

2024.8 ｜ 月刊不動産 09

巻頭特集2
山下・渡辺法律事務所
弁護士

宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額の一部改正
執筆

渡辺 晋

空き家問題が社会的な課題となっています。空き家の存在は、地域社会の治安、衛生、防火など、人々の生活に深刻な影響を及ぼします。最近では空き家が殺人に利用されるという衝撃的な事件も発生しており、もはや放置は許されません。
すでに多くの空き家対策が動き出していますが、今般、宅建業法においても、空き家流通促進の観点から報酬規程（宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）が見直されました（令和６（2024）年7月１日施行。以下「令和６年特例」）。本稿では、この報酬規程の見直しについて解説します。

設けられましたが（平成30年特例）、期待された成果はあ

空き家の状況

らわれていません。

総務省の発表によれば、令和5（2023）年10月現在、全改正内容（図表2）

国の総住宅数が6,502万戸であるところ、空き家の数900
万戸、総住宅数に対する割合（空き家率）13.8％に達しています（令和５年住宅・土地統計調査

住宅数概数集計〔1〕平成30年特例〈速報集計〉結果、令和６年４月30日）。空き家数も空き家

平成30年特例は、売買・交換の代理・媒介報酬に関し、率も、いずれも一貫して増加が続いており、20年前と比較①特例の対象物件（低廉な空き家等の範囲）：物件の価額すると、空き家数で1.4倍、空き家率で約1.6ポイント上昇（消費税を含まない価額）400万円以下の物件の売買・しました。

交換の代理・媒介②特例適用の相手方：売買の売主または交換の当事者

空き家対策としての宅建業者の役割③報酬額の上限：18万円の1.1倍とするものでした。
平成30年特例では、賃貸借については、特例は適用さ

空き家対策には、「 空き家の解体」「 空き家の活用」
といれませんでした。

う２つの方向性があります。
このうち空き家の活用のためには、空き家を流通させることが必要です。宅建業者は、空き家を流通させるという空き家対策において、重要な役割を担います（図表１）。
もっとも、空き家とその敷地の価額は低廉です。宅建業〔2〕令和6年特例（今般の改正）
これに対して、令和6年特例（今般の改正）は、売買・交換の代理・媒介報酬の特例適用の範囲を拡大し、かつ、賃貸借の代理・媒介を新たに特例制度の対象としました。

法上宅建業者の報酬の上限は宅地建物の価額を基準にして決められるので、宅建業者は、空き家の流通に積極的で（1）売買・交換の特例（規程第七・第八）はありませんでした。2018（平成30）年1月には、報酬告示①特例の対象物件（低廉な空家等の範囲）について、物件が改正され、低廉な空き家等の報酬の額について、特例がの価額（消費税を含まない価額）を800万円以下に引き10 月刊不動産 ｜ 2024.8

図表1

空き家対策が必要な理由（報酬額一部改正の理由）🔥

犯罪、火災、損壊、衛生面など
空き家が地域の脅威にそのまま放置すると

空き家

宅建業者が
仲介業務を
行うと

リフォームで快適な住まいに町家や古民家が再生してカフェに再開発でまちなみが生まれ変わる！

図表2

平成30年特例と令和6年特例の適用要件の比較
特例の項目

売買・交換

賃貸借

平成30年特例

令和6年特例

対象物件（低廉な空き家等）

物件の価額（消費税を含まない価額） 物件の価額（消費税を含まない価額）
400万円以下800万円以下適用の相手方売買の売主または交換の当事者

売買の売主・買主、または交換の当事者

報酬の上限額18万円の1.1倍

30万円の1.1倍

対象物件（長期の空き家等）
適用の相手方

適用されない報酬の上限額上げました。
②特例適用の相手方については、売主だけではなく、買主を含むものとしました。
③報酬額の上限を、30万円の1.1倍に引き上げました。

現に長期間にわたって居住・事業等の用途に供されておらず、または将来にわたり供される見込みがない物件
賃貸借の貸主（借主には適用されない）
貸主と借主の報酬を合計して1カ月分の賃料の2.2倍以内

は、貸主に限られます。借主から受領する報酬は、特例は適用されません。借主である依頼者から受ける報酬の額
は、賃料の1.1カ月分以内（居住用の場合は0.55カ月分以内。媒介の依頼を受けるに当たって借主の承諾を得ている場合を除く）が上限です。

（2）賃貸借の特例（規程第四）加えて、令和6年特例では、賃貸借に関し、新たに特例が設けられました。

まとめ①特例の対象物件は、長期の空き家等です。長期の空き家
等とは、現に長期間にわたって居住の用、事業の用、その空き家は、移住、二地域居住、起業、
コミュニティ活動等

他の用途に供されておらず、または将来にわたり居住のの場となりえる社会的資源です。マッチングの機会を拡大

用、事業の用、その他の用途に供される見込みがない宅

して空き家等の流通を促進し、それによって空き家が社会

地建物を指します。

に害悪を及ぼす事態を防ぎ、空き家が有効に活用される②長期の空き家等の報酬額の上限を、貸主と借主の両方社会を作出することは、宅建業者のみなさまの社会的な責の報酬を合計して1カ月分の賃料の2.2倍としました。

任です。報酬規制の改正を契機にして、より積極的に空き③賃貸借に特例が適用される場合の特例適用の相手方

家の流通促進にご尽力いただきたいと思います。

2024.8 ｜ 月刊不動産 11不動

産お役 立ちQ & A

法律相談
Vol.100

外 国 人 との 不 動 産 取 引 に 関 す る 基 礎 知 識

Law〜 不 動 産 事 業 者のた めの 国 際 対 応 実 務マニュアル 〜

法律 ー
12 月刊不動産 ｜ 2024.8

Q uestion
これまで、外国人が居住するための賃貸物件の仲介や管理を行ってきましたが、今般初めて、外国人が当事者となる売買を仲介することになりました。外国人が売主や買主になる売買について、わかりやすく説明している資料はないでしょうか。

A nswer
国土交通省が作成し、公表している「不動産事業者のための国際対応実務マニュアル」（ 平成29年8月）があります（図表１）。外国人との取引に関与するにあたっての基礎知識が、わかりやすくまとめられています。

マニュアル作成の背景
わが国は国際化し、ボーダレス社

マニュアルの内容
1. 構成

会への進行はますます加速していま

マニュアルは、６つの節から構 成す。これにともない 、不 動 産 業 者にされています。
１節でマニュアル作成

は、単に日本人同士の円滑な取引への趣旨を説明し、2節で売買取引業の協力だけでなく、外国人の顧客に

務 、3 節で 外 国 人 所 有 不 動 産 の 管対する適切な対応も社会から求めら

理 、4 節で外 国 人による入 居についれます。

てを解 説 、5 節には外 国 人との取引

しかし、一般の不動産業者にとっに役立つ資料集、6節には不動産用て、国際対応の知識や経験は多くあ語・表現の参考英訳集がまとめられりません。国際対応に慣れていないています。

不動産業者において、手早く国際対応を行うための全 体 像の把 握と基2. 売買取引業務

礎知識が必要です。そのような観点

2節では、取引時における確認のからみて、有益な資料が、国土交通説明をしたうえで、不動産売買の手省が平成29年8月に公表した「不動順、媒介契約の締結、重要事項説明

産事業者のための国際対応実務マ

および売買契約の締結、売買代金のニュアル」（ 以下「マニュアル」）です。

支払い・物件の引渡しについて記述

法律

されています。

紹介されています。

国人に対する賃貸事業にあたっての

6節は不動産用語・表現の参考英ている宅建業者が、国際対応が必要

んしん賃 貸 支 援 事 業と外 国 人の民

訳 集です。そのうちの一 部を取り上な 売 買に関 与 する際 には 、特 に税

間 賃 貸 住 宅 入 居 円 滑 化ガイドライ

げて、図表にしました（図表2）。宅建

金、外国為替、登記の問題についてン」（ 国土交通省）があり、そこには日業 者にも、英 語 力が 必 要な時 代に慎重に進めなければなりません。そ本で賃 貸 住 宅を探す外 国 人との応なっています。

のため、２節では、不 動 産の売買に対方法や留意事項に加え、日本語、係る課 税の概 要と納 税管理人の選

英語、韓国語、中国語、スペイン語、

定の必要性、外国為替および外国貿

ポルトガル語の6カ国語で作成した

易法（ 外 為 法 ）が 定める事 後 届出、「入居申込書」「重要事項説明書」

登記に係る手続きについて、比較的「賃貸住宅標準契約書」「 定期賃貸くわしく解説がなされています。いず

住 宅 標 準 契 約 書 」等の見 本が掲 載れも実際の取引にあたっては、税理されています。マニュアルでは、そこ

士や司法 書 士などの専 門 家に関 与に記 載された留 意 事 項について主してもらう必要がありますが、このマなものが抜粋されています。

図表１ 「不動産事業者のための国際対応実務マニュアル」

賃貸管理

不動産事業者のための国際対応
実務 マニュアル
〜宅地・建物取引におけるトラブル防止に向けて〜

労務

ニュアルによって概 要を知ることができます。

5. 参考資料

3節では、外国人が所有する不動平成 29 年 8 月
国土交通省土地・建設産業局国際課

動に資することを目的として、政府お出典：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/001201742.pdf）

よび業 界 団 体が作 成した資 料 集が宅建士

5 節には不 動 産 事 業 者の事 業 活
3. 外国人所有不動産の管理

相続

留意点が記載された資料として、「あ税務

通 常は日本 人同士の取引を扱っ

産の管 理に係る業 務を取り上げています。
このうち、外国人所有者向け

図表２ 不動産用語・表現の参考英訳集の例

日本 語

ける業務の各プロセスにあたっての留意点を、また外国人所有者向け分
管理費・修繕積立金の徴収対応、管

英 語

明 渡し

vacation / to vacate leased premises

預り金

deposit / earnest money deposit

売出価格

distribution price / asking price

売主

seller理組合対応、防災対応等にあたって解体

dismantling / demolitionの留意点などが、それぞれ説明され

買付証明書

ています。
4. 外国人の賃貸物件への入居

written oﬀer

買主

buyer

解約

cancellation

貸主負担

landlord's share of expenses

4節では、外国人が賃貸物件に入借主負担

tenant's share of expenses

居するにあたっての留意点が示され監事

auditor / internal auditor

ています。

管理

management

外 国 人による不 動 産の賃 借のプ

物件調査

譲マンション管 理 業 務に関しては、

IT

賃貸管理業務については、取引にお出典：国土交通省「不動産事業者のための国際対応実務マニュアル」
より抜粋

一連の流れについて、事前に理解を得ておくことができるようになっています。
また、不動産の賃借を希望する外thau

客に示しながら、入居に至るまでのorロセスも例 示されており、これを顧山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明
義務』（ 大成出版社）、『 民法の解説』『 最新区分所有
法の解説』（住宅新報出版）など。

2024.8 ｜ 月刊不動産 13

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

税務相談Vol.57

いま戸建ての購入を考えており、父から購入資金を少し援助してもらう予定です。それにともない、「 住宅取得等資金の贈与に係る贈与税の非課税制度」の
令和６（2024）年度税制改正による見直しについて教えてください。

A nswer
非課税限度額が1,000万円とされる「質の高い住宅」（ 省エネ等住宅）の

要 件の見 直しが行われたうえで、適用期 限が令 和８（2026）年12月31日まで延長されました。

税務 ー
Tax

令和６年度税制改正
住 宅 取 得 等 資 金 贈 与に 係 る
贈 与 税の 非 課 税 制 度の 見 直し

1. 住宅取得等資金の非課税制度の概要

得税に係る合計所得金額が2,000
万円以下（新築等をする住宅用の家
屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の

その年の１月１日において一定の場合は、1,000万円以下）である者

要件を満たす個人が、父母または祖（「特定受贈者」という）が対象です。

父母等の直系尊属から自己の住宅
用 家 屋 の 新 築 、取 得または一 定 の（2）住宅用家屋の要件

増 改 築 等の対 価に充てるための金①日本国内にある家屋で、床面積が銭（ 以 下「 住 宅 取 得 等 資 金 」）の贈

40㎡以上240㎡以下であること。

与を受け、贈与を受けた年の翌年３②その家屋が、次のいずれかに該当

月15日までに住宅取得等資金の全額を自己の居 住 用に供する一 定の家屋の取得等の対価に充て、同日ますること。
イ. 建 築 後 使 用されたことのない住宅用の家屋でに自己の居 住 用に供した等の場

ロ. 建 築 後 使 用されたことのある住合は、贈与税の申告を要件に、住宅宅用の家屋で、昭和57（1982）年

取得等資金のうち一定額（「質の高以降に建築されたもの

い住宅」は1,000万円、「 一般住宅」

ハ. 建 築 後 使 用されたことのある住は5 0 0 万 円 ）に係る贈 与 税 が 非 課

宅用の家屋で、地震に対する安全税とされます（ 租 税 特 別 措 置 法 7 0性に係る基準に適合するものであ条の2）。

ることにつき、一 定の書 類により証明されたもの

2. 適用要件ニ. 上 記ロおよびハのいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用（1）対象となる受贈者

14 月刊不動産 ｜ 2024.8の家屋の取得の日までに、同日以贈 与を受けた時に日本 国内に住後その住宅用の家屋の耐震改修所を有する等の一定の個人で、住宅を行うことにつき、一定の申請書

取 得 等 資 金の贈 与を受けた日の属等に基づいて都道府県知事などする年の1月1日時点で18歳以上でに申請をし、かつ、贈 与を受けたあって、贈与を受けた年の年分の所

翌 年３月1 5日までにその耐 震 改法律修によりその住 宅 用の家 屋 が 耐

贈 与 税が 非 課 税とされた金 額につ

量 等 級４以 上であり、かつ、その住震基準に適合することとなったこ

いては、相続税も非課税とされる）。

宅 用家 屋が 次の①または②のいずれかに該当するものであるときは、そ明がされたものの住宅用家屋は「質の高い住宅」と③床面積の２分の１以上に相当する

4. 令和６年度税制改正の概要
下記の見直しを行ったうえで、適に建築確認を受けているもの

用期限が令和８（2026）年12月31②令和６（2024）年６月30日以前に建築されたもの日まで延長されました。

100万円以上で、居住用部分の工事（ 1 ）非 課 税 限 度 額が 1 , 0 0 0 万円と年以降の「質の高い住宅」の要件は費が 全 体の工 事 費の２分の１以 上される「質の高い住宅」の見直し

図表のとおりとなります。

であること等が要件とされます。

非課税限度額を1,000万円とする上乗せ措置の適用対象となる「質の（2）適用時期
前 記 ４ . ( 1 ) の 改 正 は 、令 和 ６用家屋の新築または建築後使用され（2024）年１月１日以後に、贈与によたことのない住宅用家屋の取得をす

り取 得する住 宅 取 得 等 資 金に係るる場合は、原則、住宅用家屋の省エ

贈与税について適用されます。

ネ性能が断熱等性能等級５以上かつ一 次エネルギー 消 費 量 等 級６以（3）適用除外

上（改正前：断熱等性能等級４以上

平成2 1（2 0 0 9 ）年分から令和５が、相続等の開始前７年以内（経過または一次エネルギー消費量等級４（2023）年分までの贈与税の申告に措 置あり）に、その相 続 等に係る被以上）であることとされました。

おいて、「住宅取得等資金の贈与に係る贈与税の非課税制度」の適用を受与を受け、かつ特定受贈者に該当す

以 後に、住 宅 取 得 等 資 金の贈 与をけたことがある個人（その個人が非課る場合で、前述１.の適用を受けて贈受けて住 宅用家 屋の新 築または建税制度の適用を受けて新築等をした

与 税の課 税 価 格に算 入されなかっ

築後使用されたことのない住宅用家

住宅用の家屋が一定の自然災害によた金 額 については 、その 被 相 続 人屋の取得をする場合、その住宅用家り滅失した場合で、一定の要件を満（ 贈 与 者 ）に係る相 続 税の計 算 上 、屋の省エネ性能が断熱等性能等級

たすときを除く）は、
この非課税制度

課税価格に加算されません（つまり、４以 上または一 次エネルギー 消 費の適用を受けることができません。

住宅等の種類th

令和６年以降の「質の高い住宅」の要件
要

件

次のイ〜ハのいずれかに該当すること
イ.断熱等性能等級５以上かつ一次エネルギー消費量等級６以上*
新築住宅* 令和５年12月31日までに建築確認を受けた住宅または令和６年６月30日までに建築された住宅は、断熱等性能等級４以上または一次エネルギー
消費量等級４以上

ロ.耐震等級２以上または免震建築物
ハ.高齢者等配慮対策等級３以上
既存(中古)住宅・増改築

次のイ〜ハのいずれかに該当すること
イ.断熱等性能等級４以上または一次エネルギー消費量等級４以上
ロ.耐震等級２以上または免震建築物
ハ.高齢者等配慮対策等級３以上

au

図表

or

ただし、令和６（2024）年1月1日

税理士法人
タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』
（ 大蔵財
務協会）、
『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

2024.8 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

相続人等から住宅取得等資金の贈IT相続等により財産を取得した個人

宅建士

高い住宅」の要件について、
その住宅

労務

3. 相続等により財産を取得した
個人が、相続等の開始前7年以内（原則）に住宅取得等資金の贈与を受けた場合の住宅取得等資金に係る相続税の取扱い

賃貸管理

上記の改正に伴い、令和６（2024）

増改築等の工事に要した費用が相続（3）増改築等の要件

みなされます。
①令和５（2023）年12月31日以前

部 分が 専ら居 住の用に供されるものであること。

税務とにつき一定の証明書等により証不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

相続相談Vol.40

母が亡くなり、生前に住んでいた家を相続しました。同居親
族か配偶者が相続すると居住用の小規模宅地等として相続税評価額が大幅に減額できる

そうですが、父はすでに死亡しており、母 は 一 人 暮らしでした。
これでは適用の余地はないのでしょうか？

相続 ー
Inheritance

同 居していな くても
小 規 模 宅 地の 適 用 は 使 え る か ？

A nswer
通 称「家なき子 特 例」と呼 ば れるパターンで適 用の可 能 性 が 残っています。詳しく見てみましょう。

親族が居住したりすると、対象から外

特定居住用宅地等れるので注意が必要です。
ところで、相続があった場合によく小規模宅地等の特例とは、被相続登場する規定に「空き家の譲渡所得

人の土 地 ( 借 地 権を含む)の相 続 税の特別控除」というものがあり、こち評価額を最大で80％減額できる特らにも「要介護認定等を受けて老人例です。特定居住用宅地等とは、そのホーム等に入居」という論点がありま

土地が被相続人の居住用家屋の敷す。
しかし、「 小規模宅地等の特例」

地として使われていたものを言い、地は相続直前において認定を受けてい積 3 3 0 ㎡まで は 相 続 税 評 価 額 をればいいのに対し、「 空き家の譲 渡80％減額できます。
しかし、居住用で所得の特別控除」は、老人ホーム等

あればなんでもよいというわけではに移る直前には認定を受けていなけ

なく、図表1のような条件があります。

ればなりません。一見同じ要件のよう相続した者が配偶者であれば、そに見えますが、判定時点が違うのでの時点で無条件に適用できます。配偶混同しないようにしましょう。

者でなければ「被相続人と一緒に住んでいた親族」「 被相続人の持ち家に住んでいた生計一の親族(被相続人

家なき子特例

自身はそこに住んでいない)」が相続し16 月刊不動産 ｜ 2024.8

た場合に適用があります。相続時には配偶者でも同居親族でも生計一親

老人ホーム等に移っていてその家に族でもないが、特定居住用宅地等と住んでいなくても適用可能ですが、相して小規模宅地等の特例を使える相続開始直前において要介護認定等を続人を、税務の世界では「家なき子」

受けている必要があります。
ただし、老と呼んでいます。細かい規定はいろい人ホーム等に移った後に、その家を貸ろありますが、一言でまとめると、相続付け等の別目的に使用したり、生計別

人が「持ち家のない相続人」であるこ

区分

例①…持ち家に住む子の子(孫)に遺贈した

相続した者

要件

配偶者

無条件で適用可能

子は持ち家に住んでいるから適用できない。
そ れ な ら 、所 有 権 を持っていない孫に遺贈すれば適用できるようになるか…？

・相続開始直前から
申告期限まで居住被相続人と同居・相続開始から申告期限していた親族
まで土地を所有
家なき子

詳細は記事本文

配偶者

無条件で適用可能

生計一親族・相続開始前から
申告期限まで居住・相続開始から申告期限まで土地を所有子の配偶者

孫三親等内の親族の持ち家に住んでいるため不可

遺贈
例②…相続前に子が持ち家をリースバックした持ち家があると適用できな
いなら、リースバックで貸 家にしておけば大丈夫か…？

貸家

期限まで有している

売却
賃貸

過去に現居住家屋の所有権を持っていたことがあるため不可偶 者 、三 親 等内の親 族 、支 配 関 係にある法人を含む（日本国内の家になき子特例」と呼ばれるようになりました。詳細は次のようになります。

子

一見すると複雑で難しそうな規定限る）（ 図表２-例①）

れば目にする機会もないような用語

過去に持っていたことがある場合は住制限納税義務者のうち、日本国が出てきます。詳 細を脇において簡適用不可（図表２-例②）

籍を有しない者でない

単にまとめると、相続人や被相続人「家なき子」という言葉が示すよう㋺被相続人に配偶者がいないに、長い間日本に住んでいない外国に、基本的には、持ち家に住んでいな㋩相続開始の直前において、被相続人がいる場合等は、㋑の要件が検討

い相続人が相続した場合に適用が人の居 住の用に供されていた家事項に上がってきますが、相続人も認められます。
しかし、制度開始当初

屋に居 住していた被 相 続 人の相被相続人も従前から日本に住んでいは図表２に示すような法の抜け道を続人がいない(相続放棄した者含る日本人であれば、㋑は特に気にすついた適用が横行したため、現在のむ)

る必 要はありません。㋺と㋬は特にような要 件が出来 上がりました。適難しくはないでしょう。

用の際には、相続時点で相続人が住㋩㋥㋭はなるべく平易な言葉でひんでいた家が、過去から相続時に至取得者の三親等内の親族またはとまとめにすると次のような意味になるまで誰のものであったかを確認す

取 得 者と特 別な関 係のある一 定ります。

るようにしましょう。

の法人が所有する家屋(相続開始「被相続人と同居していた相続人

なお、「 家なき子」というのはあくまの直 前において被 相 続 人の居 住がいない状態で相続が発生し、そので通称なので、親兄弟のように子での用に供されていた家 屋を除く)

土地を相続した相続人は、相続開始はない相続人でも要件さえ満たせばに居住したことがない

３年前から本人の持ち家に住んでい適用できます。
また、相続人が持ち家ない」。

を所有していても、自分は住まずに他㋭相続開始時に、取得者が居住している家 屋を相 続 開 始 前のいずれ

ただし、次のような注釈がつきます。

人に住まわせている場合は適用するの時においても所有していたこと

・「同居していた相続人がいない」のことができます。要件がややこしい規がない

相続人は相続放棄者も含む
・「本人の持ち家」の本人にはその配検討してください。

au

th

or

㋬その土地を相続開始時から申告定ですので、適用に際しては十分に

税理士法人
東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹

資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会社、
ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミナー、社員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）、『マイホームの税金対策』（大蔵財務協会）、『不動産業実務の手引 別巻』（大成出版社）など。

2024.8 ｜ 月刊不動産 17

物件調査にある取得者、取得者の配偶者、IT㋑居住制限納税義務者または非居宅建士

・相続時に住んでいる家の所有権を労務です。特に㋑の要件は専門家でなけ㋥相続開始前３年以内に日本国内

賃貸管理とを要件とすることから、いつしか「家

子の持ち家

相続

被相続人の生
計一親族の居住 の用に供されていた土地

図表２ 「家なき子」が使えない例

税務被相続人の居住 の用に供されていた土地法律

図表１ 小規模宅地等の特例の条件

不動

産お役 立ちQ & A

賃貸
管理

ビジネス
Vol.77

Management

退 去 がでた ら 再 査 定 ！
入 居 率 が 上 がれ ば﹁ 家 賃 ﹂は 上 がる

管理 ー
18 月刊不動産 ｜ 2024.8

Q uestion
ここのところ、テレビなどで物価上昇が著しく報じられています。家賃が上がっているニュースを見たオーナーから「うちも家賃を上げられないか」という相談がたびたび来るようになりました。当社としては、家賃を上げて募集することはできますが、決まらなかったときにお叱りを受けるのではないかと思い、二の足を踏んでいます。
このような場合、どのように対処すればよいのでしょうか。

A nswer
物価上昇には順序があります。資材が上昇、製品が上昇、安定化すれば賃金の上昇、そして最後に家賃の上昇となります。日本は長引いたデフレと、人口減少による需要の低下により、家賃が上がるという感覚を持っている人が少ないように感じます。

入居率が高いエリアでは、需要が供給よりも高いため、家賃を上げることは可能でしょう。ただ、入居率が低いエリアでは、供給が本来上がるべき家賃上昇を吸収してしまうため、難しい場合もあります。いずれにしても市場調整を見極め、現状の家賃査定をしっかり行うべきです。

来、物価が３%上昇したとき、家賃も市場調整を見極め、現状を把握する

３%上がらなければ、オーナーが受長引く「デフレ下での常識」では、ですから、物価と同じ価値で家賃も家賃は毎年下落か、
よくても現状維

け取る「 実 質 家 賃 」が低 下するわけ
上がるのが当然といえるのです。

持でした。
しかしそれは「人口が減っていく」「 物件が供給過剰である」という前 提のもとで成り立ってきました。現在のように物価上昇が大きい

家賃を下げて募集する
マインドを取り払う

場 合には、「 4 年 間 住んだ入 居 者がある首 都 圏の中堅 管 理 会 社によ退去したから、2,000円下げて募集

れば、コロナ禍で94%程度だった入をしよう」というやり方には注意が必

居率は、現在は98%台後半となり、要です。賃貸住宅の需要が上がった

状況は一転しました。こうなると、強り、景 気が継 続 的によくなり賃 金が気の家 賃で募 集しても入 居 者が 決上昇すれば、それに合わせて家賃がまるため、家賃を上げてもよいといえ上がっていくことは、むしろ当然といるでしょう。賃貸需要が高まっているえます。

要 因として考えられるのは、人々のまた、最近では不動産価格が高騰「 都 市 部 回 帰 」が 一 つ の 理 由です

しており、物件を買いたくても買えなが 、外 国 人 労 働 者の入 居の増 加もい人も出ているため、より一層、賃貸挙げられるでしょう。外 国 人の入 居住宅の需要は高くなるといえます。本

は今 後も増え続けていくため、都 市

高まっていくエリアがあると考えられを設定する⑥現在の家賃を修正する

法律部を中心にますます賃 貸 入 居 率がことになります。多くの不 動 産 物 件は、収 益 還 元 法で考えられるため、市場の利回り」に当てはめてみます。

ただ、いくら近隣の家賃が上がっ

入 居 率が 高い状 況 下では、需 給ていると聞いても、管理会社の立場

バランスが大幅に変わっている可能からすれば、「 家賃を上げて募集して性があります。
このようなエリアでは、も、決まらなければ自分の責任にな

常に市場家賃が変動していることもるから、上げたくない」というマインドあります。極端なことをいえば、今月家賃が1,000円上昇したことで、取が働いてしまうため、特 段オーナーの家賃と来月の家賃が異なることも引価格が20万円上がったということから指 示がなければ 数 千円下げて大いにあり得ます。その場合、頻繁にになります。家賃を高める必要がある

募集するか、あるいは現状維持で募家賃査定をしなければ、オーナーは

理由は、「 物件の資産価値を高める」

集するのがよいところでしょう。
しか機会損失を起こしてしまうことになりということ。この関係をしっかりと理

し、家 賃をしっかり再 査 定しなけれます。

解すれば、なぜ家賃を高める必要が＝200,000円（価値の上昇分）
相続
賃貸管理

収益還元での価値を意識する

最適な家賃設定をすることは、「オー
ナーの機会損失を防ぐ」ということが労務

しまいます。

12,000円（家賃上昇）／6%（市場利回り）

あるのかがおわかりになるはずです。

ば 、最 後に述 べますが 、オーナーの資産価値を低下させることになって賃貸

下 記の公 式「 物 件の価 値＝家 賃 ／るでしょう。

わかったと思います。仮に、数年後に取引されている市場を想定してみま

設定にシビアになるオーナーも増えしょう。家賃が1,000円上がった場

るはずなので、管理会社としてしっか

手間はかかりますが、本来は退去合、1,000円 12カ月＝12,000円

りと市場性を見極めて、最適な家賃

時に家賃を再査定すべきです。
インフと、年間で12,000円家賃が上がるの提案を心がけるようにしましょう。

レが強い市場では、物件を買えない
人たちが賃貸物件へと流れることもトラブル

売却を……と考えた場合、特に家賃

宅建士

たとえば、賃貸住宅が６%で売買

退去時には、再査定をするあるため、現在の市況をしっかりと認
物件調査

識し、最新の相場をアップデートすることが重要だといえます。家賃査定のステップは下記のようになります。
①当該物件とライバル物件の選定②お部屋の現状の平米単価を算出
する③立地、駅からの距離、設備、築年数などを項目として書き出す④アイテムを一つずつ比較しながら金額差を書き出す

au

th

or

⑤誤差を修正して、新しい平米単価

景気が後退するなかでインフレ（物価上昇）が同時進行する場合、物件を購入できない人たちが賃貸物件へと流れることがある

みらいず
コンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、みらい
ずコンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

2024.8 ｜ 月刊不動産 19

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

労務
相談
Vol.33

非違行為（就業規則の懲

戒 処 分 事 由に該 当する行為 ）をした社員に対する減給 の 制 裁（ 懲 戒 処 分 ）として、「 賃金月額の20％カット
を3カ月間」実施しようと考えていますが、問題あります
でしょうか。

A nswer

労務 ー
Labor

減 給の 制 裁 に お け る 労 働 基 準 法の 制 限

労働基準法91条では、減給の制裁について、懲戒処分の対象となる１つの非違行為（一事案）に対しては、平均賃金の１日分の半額まで。また、懲戒処分事案が複数ある場合でも、減給は一賃金支払期における賃金総額の10分の1までと規定しているため、賃金月額の20％カットを３カ月間行うことはできません。

懲戒処分の根拠（労契法15条）

減給処分に関する規定（労基法91条）

労働契約法15条では、「 使用者が減給とは、労働者が受けるべき賃労 働 者を懲 戒することができる場

金額から一定額を差し引くことをい合において、当該懲戒が、当該懲戒いますが、労働基準法91条（制裁規に係る労働者の行為の性質および定の制限）では、「 就業規則で、労働態様その他の事情に照らして、客観者に対して減給の制裁を定める場合

的に合 理 的な 理 由を欠き、社 会 通においては、その減給は、1回の額が念 上 相当であると認められない場

平均賃金の1日分の半額を超え、総合は、その権利を濫用したものとし額が一賃金支払期における賃金のて、当該懲戒は、無効とする」と規定

総額の10分の１を超えてはならな

していることから、原則として使用者い」と規定しています。つまり、１つのの懲戒権を認めていますが、具体的非違行為（一事案）に対し、「 平均賃に懲戒権を行使するためには、あら金の1日分の半額まで」しか減給できかじめ就業規則等で懲戒の種類おないものとなります。また、二重処罰

よび事由を定め、労働者に周知してが禁止されていることから、一事案におく必要があります。

対し平均賃金の半額を繰り返し減給

なお、懲戒の種類は法令等に反しすることはできません。
なお、
２つ以上

ない限り自由に定めることができ、訓の非違行為がある場合に、それぞれ

戒、譴責、減給、出勤停止、降格、懲

平均賃金の1日分の半額ずつを減額

戒解雇などとなりますが、就業規則

することは問題ありません。

けんせき等に規定されていない処分を課すことはできません。

20 月刊不動産 ｜ 2024.8

さらに、「 減額の総額が一賃金支払期における賃金の総額の10分の

為が２つ以上（複数事案）ある場合はできず、10分の１を超えて減額する必要がある場合は、超過分を次期以降の賃金から順次減額するものと〇 制裁としての格下げによる賃金の低下
降格処分による賃金の低下は、職務の変更に伴う当然の結果であるから、法第91条の適用を受けない。

〇 昇給停止の制裁
就業規則に「懲戒処分を受けたものは昇給を行わない」という欠格条件を定める場合は、
法第91条の適用を受けない。

ここでの「一賃金支払期におけるて、賞 与 から減 額 する場 合も同 様通知書などを交付している場合は、

実 際に支 払われる賃 金の総 額をいに、一事案については平均賃金の1

当該 通 知 書を本 人に交 付した日がいます。
よって、欠勤等により実際に日分の半額まで、総額については賞

算定事由発生日となります。なお、賃支払われる賃金の総額が少額となっ与額の10分の1までとなります。

金締切日がある場合は、当該交付日

なお、出勤停止、降格、昇給停止なの直 前の賃 金 締 切日が 起 算日とな

総額の10分の1以内ということにな

どの懲戒処分による賃金の控除、不り、当該賃金締切日以前３カ月間がります。賃金の総額には時間外労働支給等については、労基法91条の規平均賃金の計算期間となります。

等による割増賃金や各種手当など賃定は適用されません（図表参照）。

金のすべてが含まれ、いわゆる手取

おわりに
平均賃金計算の留意点

する前の総支給額となります。

前述のとおり、減給は労基法の規ちなみに国家公務員については、定により制限されていることから、公令の日に受ける俸 給の月額の５分割愛しますが、算出する際、「どこの３務員のように一定期間にわたってのの１以下に相当する額を、給与からカ月間を計算期間とするか」、つまり減 給 処 分を課すことはできません。

減ずるものとする。この場合におい「平均賃金を算定すべき事由の発生

よって、非違行為者に対する金銭的て、その減ずる額が現に受ける俸給

した日（算定事由発生日）」がどこか、なダメージはそれほど大きなものでの月額の５分の１に相当する額を超という点で、実務上間違いが生じやすはありませんが、遅刻・早退・欠勤がえるときは、当該額を給与から減ず

いので触れておきます。

発生する都度、不就労分の控除とは多くの方が処分の対象となる非違

別に、それぞれに平均賃金の半額を職員の懲 戒 ）と規 定されていること

行 為が発 生した日を算 定 事由発 生減 給するといった処 分を課したり、から、数カ月間の減給処分を実施す日として理解されているようですが、業務上の軽微なミスが発生するたびるといった報 道を耳にすることがあ

減 給の制 裁における平 均 賃 金につに平均賃金の半額を減給したりする

りますが、労基法が適用される民間

いては、「 減給の制裁の意思表示がことは、罪と罰の均衡という観点から企 業において同様の減 給 処 分を課

相 手 方に到 達した日をもって、これ望ましいとは言えず、懲 戒 権の濫用すことは認められません。

を算出すべき事由の発生した日とす（労契法15条違反）に該当するものる」と通達されているため、減給処分と思われますので、ご注意ください。

au

th

or

るものとする」（ 人 事 院 規 則 1 2 - 0：

賞与から減給することがあるかもしれませんが、労基法上は賞与も賃金であることから労 基 法 9 1 条の減給の制裁規定が適用されます。よっ社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在
は代表社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよび
IPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリ
ジェンス）に従事する。

2024.8 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

平均賃金の具体的な計算方法は

IT「 減 給は、１年 以 下の期 間 、その発宅建士

金 額ではなく、税・保 険 料 等を控 除

賞与での減給労務

た場合には、その少額となった賃金

賃貸管理

賃金の総額」ですが、賃金支払期に

相続

なります。

労働基準法91条関係通達〇 出勤停止就業規則に出勤停止およびその期間中の賃金を支払わない旨の定めがある場合、労働者がその出勤停止期間中の賃金を受けられないことは、出勤停止の当然の結果であって、法第91条の適用を受けない。

税務

でも10分の１を超えて減額すること

図表

法律

1 以内」
としていることから、非 違 行宅建士講座宅 建 士試験合格のコツ

Vol.65

宅建業法〜免許の手続きと効力〜

宅建士試験合格のコツ

宅建業法は、免許制度の実施により業務の適正な運営と宅地建物の取引の公正を確保することを目的としています（宅建業法１条）。今回の学習内容は、免許制度に関する基本的な知識です。すでにご存じの内容かもしれませんが、もう一度基本に立ち返って、知識を再確認してください。

「免許制度」に関する重要ポイント
1 免許の種類
宅地建物取引業の免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許とがありますが、両者の区別は、事務所の設

置場所で決まります。
宅建士 ー

都道府県知事免許→１つの都道府県の区域内のみに事務所

国土交通大臣免許→２つ以上の都道府県の区域内に事務所

Real Estate Notary

ここでいう「事務所」は、そこで宅建業を営んでいることが当然の前提となります。たとえば、本業が建設業の会社

で、一部の支店のみで宅建業を営んでいる場合、建設業しか行っていない支店は宅建業法上の「事務所」ではありません。
しかし、このような会社でも本店は、常に「事務所」として扱われます。

①（Ａ県）本店宅建業（Ｂ県）支店

+

建設業

→

Ａ県知事
免許

②

（Ａ県）本店建設業（Ｂ県）支店

+

宅建業

→

国土交通
大臣免許

2 免許の効力（1）場所的効力
免許の効力は、全国に及びます。知事免許であれ大臣免許であれ、日本全国で営業ができます。
（２）人的効力
個人の宅建業者が死亡したり、法人の宅建業者が合併で消滅した場合、それ以前の免許の効力は失効します。
免許は特定の人格を持つ業者自身に与えられるものなので、個人業者が死亡すれば免許は失効し、相続人が免許を相続することはできません。会社組織にしている業者が、合併によって消滅した場合も、同様に免許は失効し、合併後の会社が免許を承継することはできません。

ただし、死亡または合併前に、業者が締結していた契約に基づく取引を終了させる範囲内では、相続人または合併

会社も宅建業者とみなされます（有効期間の満了、廃業等の届出、免許取消しにより免許が失効し宅建業者でなくなった者も同様）。そうでないと、契約の後始末もできず、取引の相手方が迷惑を受けるからです。

22 月刊不動産 ｜ 2024.8

法律

従前の免許の有効期間の満了日までに、更新申請についての処

５年

更有効期間満了の日の90日前から30日前までに免許の申請書を提出

新分がなされないときは、その処分がなされるまで従前の免許は有効です。この場合、免許の更新がなされたら、その新免許の有効期間
は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算されます。
90 日

新免許の有効期間は 4/1 から起算↑
この間に更新申請

30 日 3/31
4/10（期間満了日）（新免許付与日）

賃貸管理

免許

相続

有効期間

税務

3 免許の有効期間と更新

4 免許換え
免許を受けた後に、事務所の増設・廃止・移転などがあり、免許を受けるべき者（免許権者）が変更になった場合は、かっていれば、容易に理解できるでしょう。
①

（Ａ県）

（B県）

事務所

大臣免許

→ 事務所
Ａ県知事免許

②

（Ａ県）

（B県）

事務所

→ 事務所

Ａ県知事免許移転

Ｂ県知事免許

③

（Ａ県）

（Ａ県）

（B県）

事務所

→ 事務所

事務所

増設

Ａ県知事免許

大臣免許

宅建士

事務所

（Ａ県）
廃止

労務

免許換えが必要となります。下図に示した３つのパターンがあります。事務所の設置場所と免許権者の関係さえわ

免許換えによる免許の有効期間は、新免許交付の日から５年です。

なお、免許換えの申請も、全く新規に免許を受ける場合と基本的には同じ手続きで行われます。

IT

問題を解いてみよう！

Q2

宅地建物取引業者（甲県知事免許）は、乙県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買の契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場合、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。（R2・12 月 問 29）

Answer 1【解説】

Answer 2【解説】

免許の更新を申請したのに、従前の免許の有効期間満了日までに新免許が交付されない場合、新免許の処分があるまで従前の免許の効力が持続します。

乙県内に「事務所」を設置する場合は、大臣免許への免許換えが必要ですが、「 案内所」を設置するに過ぎない場合は、免許換えの必要はありません。

thau

こう考えよう！ 解 答 と 解 説

or

宅地建物取引業者Ａは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。
この場合、Ａは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
（H29 問36）

植杉 伸介
宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガ
はじめてマンション管理士・管理業務主任者』
（住宅新
報出版）、
『ケータイ宅建士 2024』
（三省堂）
などがあ
るほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノ
ウハウを提供している。

2024.8 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

Q1

不動産テック時代の到来

進む！
業界の

化

Vol.37

進化する
地図テクノロジー
不 動 産 業 界では 、日々大 量の取引デ ータが 生み出されています。その中には 、ビジネスに大きな 価 値 をもたらす 情 報 が 眠っているかもしれません 。デ ータを適 切に収 集・分 析し、活用することが 、不 動 産ビジネスの発 展につながります。

「不動産」
という
言葉に隠された動かない資産の特徴
Information Technologyてみると、日本は明 治 時 代中期のた。Googleストリートビューを活用

旧民法制定の際に参考にしたフラ

すれば 現 地に行かずとも、土 地やンス民法の影響を受けているので建物の状態をかなり細かく理解ではないか、とのことです。
フランス語

きるようになっています。

「不動産」とはあまりになじみがで不動産は「Immobiliers」（ 動か

近年ではさまざまな地図技術の深く、聞き慣れた言葉ですが、外国

ないもの）と表 現されます。この言発展により、より詳細で視覚的にわ

人には奇 妙に映るそうです。中 華

葉をそのまま日本 語に翻 訳したのかりやすい不動産情報の提供が可系の投資家向けに日本のマンショ

が「不動産」という言葉の由来だと能となっています。また、人 工 衛 星ンを案内する際 、営 業 社員が自社考えられています。

を利用して地球上の現在位置を正

名を「○ 不動産（○ ぷー・とん・

不 動 産 が マネ ー や 株 などと違確に特定するシステム
「GPS」
と、ス

ちー）」
と紹介したところ、奇妙な顔

い、動かない財産であるがゆえに、マートフォンが連動することで、でをされたそうです。中 国 語で 不 動

ビジネスを進める上でとても大 事

きることが飛躍的に増えています。

産は「房地产」と表記され、「 家屋・なものがあります。それ が 地 図 で「GIS」では地理的データの収集と土地・資産」といった意味になります。本 日は 地 図 に 関 するテクノロ

管理、すなわち地図、衛星画像、統す。たとえば 英 語では「 不 動 産 」はジーについて紹介します。

計データなどを取り込み、データ
ベースに保存し、収集したデータを「Real Estate」となり、「現物・資産」
といった 意 味 になるでしょうか 。
「不動産」をそのまま「動かない・資産 」と直 接 に訳 すことはできませ

地図テクノロジーの進化が不動産ビジネスを変える

重ね合わせ、空間的な関係性を分析することができます。また、分 析
結 果を地 図 上に表 示し、わかりやすく可視化することができます。

ん。確かに、
よく考えてみると、資産

かつては物件の位置や周辺環境

を「動く」か「動かない」かで分けるを把 握するために、実 際に現 地を

GISは、都市計画、環境管理、防のは 奇 妙にも思えます。中 国でも訪れて確認する必要がありました。

災、マーケティングなど、さまざまな家屋や土地について動かない点を

ほんの10数年前までは、地図を片分 野 で 活 用されています。たとえ強調して分類することがないため、

手に現 場 付 近をうろうろした経 験

ば、商圏分析や最適な店舗立地の冒頭 のリアクションになったのでがあるはずです。
しかし、今ではイン

選定、災害時の避難経路の策定なしょう。

ターネットの普及により、物件情報

どに役立てられています。そして、もを手軽に検索できるようになりましちろん不動産ビジネスにもたくさん

こうした歴 史に詳しい方に聞い

24 月刊不動産 ｜ 2024.8

たとえば、一部の不動産管理会

を蓄 積して、いつ 誰 がどんな活 動に行 動に移すことが 可 能となりま社においては、現 場の保 守員とオをしたかを地図に落とし込めば、エした。

フィスのオペレーターがGISアプリ

リアの偏りや漏れを防ぐ効果も期を使って、管 理 物 件のデータを地待できます。

不 動 産ビジネスにおいて、情 報は常に重要な役割を果たしてきま

このように、不動産ビジネスにおした。近年のデジタル化やAIの登員がスマホで物件の状況を報告す

いてGISを活用することで、業務の場により、扱うデータの量は飛躍的ると、その情報がリアルタイムで地効率化と顧客サービスの向上を実に増加しています。このような膨大図 上に反 映され 、オペレーターが現することができます。

なデータを効 果 的に活用することが 、ビ ジネスの 成 功 に 不 可 欠 に

すぐに確 認できます。現 場での操
不 動 産 業 務 に 詳しくない 職 員でも、現 地の状 況を的 確に報 告するなっています。
しかし、専門的な知ビッグデータを解析し、不動産情報を可視化する識がない人にとって、生のデータを直接扱うことは難しいかもしれませはデジタル化されているため、社内タを活 用したビッグデータ解 析に

3Dマップを使ってデータを視覚的での共 有 や分 析も容易です。このより、不 動 産 情 報の可 視 化に取りに表 現する方 法です。これにより、システムにより、現 場とオフィス間

組んでいます。たとえば、地図上で誰でもデータを直 感 的に理 解し、で情 報 共 有 がスムーズになり、物特定のエリアを指定することで、そビジネスに活かすことができるよう

件オーナーからの問い合わせにもの範囲内にある不動産に設定されになります。

迅 速に対 応できるようになったとた抵当権をもつ金融機関の情報を

今後、3Dマッピング技術のさらな

好評のようです。

データ化し、金 融 機 関ごとに地 図る進化と普及によって、不動産ビジ

また、物件の修繕履歴や入居者

上にプロットすることが可能になりネスはよりスピーディーに変革されの属 性などのデータも蓄 積されるました。これにより、駅周辺や支店るかもしれません。

ので、効率的な物件管理やマーケの営 業 範 囲など、ビジネスの実 態

ティングにも役 立てられます。すでに合わせて登記簿データを活用でに売買仲 介や不 動 産 開 発で重 要

きるようになっています。
また、GPSな物 件の仕 入 れについても、アプとの連 携により、不 動 産 登 記 情 報

リを使って最新の情報を簡単に共の利用がより機動的になりました。

有する事 例 が 生まれています。営

たとえば、金融機関の営業担当者

業担当社員ごとに、どの担当エリアが街中で気になる物件を見つけたをどれくらい回ったか、どの道を歩際、その場でスマートフォンのSNS

いたかも記 録できるため、漏 れ がアプリ「 L I N E 」を通じて登 記 情 報なく統一された情報管理が可能にをすぐに取得することができます。

なります。物 件の仕 入 れ 活 動のたこの迅 速な情 報 確 認により、ビジITん。そこで重要になるのが、GISや

宅建士

（株）
トーラスでは、登 記 簿デー

労務ことができます。報告されたデータ

賃貸管理

作は画面をタップするだけなので、相続図上で閲覧・更新しています。保守税務

ネスチャンスを逃すことなく、すぐ

法律

めに、地場不動産会社の訪問履歴の応用事例が生まれています。

物件調査

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2024.8 ｜ 月刊不動産 25

従業員が知りたい不動産調査基礎編 ②

物件調査の

ノウハウ

現地調査における
疑問に感じる力！
「 不 動 産トラブルの原 因は現 地にある」などと言いますが、現 地で疑 問に感じなかった場 合は、その後の役 所 調 査で、疑 問に感じなかった項目の調査を実 施することはありません。ここにトラブルの原 因 があります。現 地にVol.65

物件調査 ー

緑地協定への疑問て“何か変だ”と疑問に感じる能力を向上させることが大切です。本 節では、いくつかの「現地で疑問に感じる方法」について述べます。

まっていることがあります。山林と田が接する環境の場合は、法務局調査において、過 去の土 地 利 用で、地目旧河川の移設工事への疑問

Research

不動産調査の対象物件が所在すの中に“田”や“ 池 ”などがないかを“区画整理地”などで近隣に河川る地域の周辺環境が、「 画一化され

確 認します。ある場 合は、倒 木 が 埋等がある場合、昔は、河川の形状がた大 規 模 分 譲 地 」や「 区 画 整 理 地 」

まっていて地 中 障 害 物 にならない

曲がりくねっていたところを、洪水対の 場 合 があります。そのようなとき

か、と疑 問に感じて、法 務局 調 査を策等で人工的に真っすぐにした可能は、街路に面した住宅地の庭先に目する必要があります。

性があるため、
この付近の宅地は、今は宅地でも、昔は河川敷だったかもをやり、植栽の種類がどの住宅でも同じ場合は、
この辺りは「緑地に関すしれない、と疑問に感じる必要があり擁壁上のブロック塀への疑問ます。河川が敷地の真下にあった場

るのではないだろうか、と疑問に感“丘陵地にある大規模分譲地”のの住宅は湿気ることになります。
このじる必要があります。
この場合は、役場合、各宅地には擁壁が敷設されてように河川が絡む区画整理地では、所の緑 地 担当の部 署 へ 行き、都 市

います。一般に、境界標の位置は擁壁

過去の土地利用の履歴を可能な限緑地法に基づく協定などがないかどの下に敷設されていますが、時折、設り調査する必要があります。

うかを調べます。

置場所が擁壁の上や中間の場合がる協定」が結ばれている地域で、植栽を無許可で伐採すると罰則がああります。一見するとブロック塀が境

田んぼのそばにある
山林への疑問界線のように見えるため、境界標が合は、“ミズミチ”が影響して、その上浸水被害実績への疑問設置されていても、見誤っていれば敷地利用面積が大幅に異なるかも

周辺の住宅のブロック塀や建物の山林に囲まれた丘陵地で、斜面地しれない、と疑問に感じることが大切

外壁に、横一線の茶色いシミがついに 隣 接 する 宅 地 の 過 去 の 地 目 がです。法務局で、地積測量図を取得していることがあります。このような場“田”などというときは、田んぼに山林て、現地と照合しながら、境界標の位

合は、過去に、水害などで、泥水がその倒木が倒れこみ、地中に倒木が埋置を探る必要があります。

のシミの線まで浸 水した可 能 性が

26 月刊不動産 ｜ 2024.8

法律

い、と疑問に感じて、役所で調べる必る場合は、浄化槽の排水流末施設が対 策 担当の部 署で“ 過 去の浸 水 被

要があります。
また、がけ条例による建確保されていることが重要な鍵にな害実績”を調べます。

築制限は大丈夫だろうか、と疑問にります。前面道路のＵ字溝の一部が感じることが大切です。

破損し、近隣の敷地に水があふれ出ていたり、
Ｕ字溝に土砂が埋まってい道路の変形への疑問て水が流れない、Ｕ字溝の先の河川
では、水の流れがなく水たまり状態にあるなどの場合は、浄化槽の排水許可が出ない場 合があります。このたになっている場合があります。
このよ

場合は、浄化槽排水の許可が出ない

め、Ｕ字溝の破損がある場合は、浄化

うな住宅地の周辺は軟弱地盤かもしかもしれない、と現地で疑問に感じ

槽の排水許可が出ないかもしれない

れない、と疑 問に感じることが 大 切ることが大切です。下水道施設がまだと、現地で疑問に感じることが大切でです。近隣の公園などを観察して、ブ整備されていない地域で、個別浄化

す。
これらのほか、ポイントも参照して

ロック塀や擁壁などが傾いている箇

槽設備のある古屋付き土地を売買す

ください。

労務

前面道路のＵ字溝が壊れている所はないか、現地調査をします。
ポイントが波打っていたり、ブロック塀が縦にていることがあります。このような場
合は、3.11地震などによる液状化

3

車両通行の妨害物あり

敷地駐車場は利用できる？

2
4
5
6
8
9

近所に人泣かせな者はいないか？ 私道の同意書は？

行き止まり道路掘削工事の許可は？

道路がコンクリート舗装

周辺地盤は軟弱ではないか？

道路宅盤が変形している

道路側への越境は？

道路境界石あり基準法上の道路に含まれる？

側溝が大型変形している敷地

敷地高低差が道路より低い

宅造法の許可は？ がけ条例の許可は？

12 境界付近に擁壁がある

どちらの敷地内？

14 敷地に部分的な草枯れあり

土壌汚染の可能性は？

11 敷地境界標が明確

13 敷地地盤に沈下現象がある
15 敷地にコンクリート片あり
16 擁壁の再工事跡あり

17 敷地に駐車場のようなタイヤ跡
18 敷地の接道が２mに満たない
20 汚水枡が道路内

21 電柱が駐車場の予定地付近にある
22 上空に電線がある

告 知 書を作 成 する際 に、売 主 から

23 雨樋が地面の少し上（空間）に設置してある
24 止水栓が２つ「地震の影響はなかったか」などと、廃材の捨て場所だった？
擁壁の許認可は？
使用契約は？
再建築は？

浄化槽の許可は？

敷地内に取り出しは？
移設費用は？

３階建て以上の建築に障害は？
雨水排水が宅内処理？
他人の配管？

27 アンテナあり

ケーブルテレビは？

29 増築あり

許可、登録は？

単独？ 共同？

過去に浸水被害は？

30 外壁・基礎に亀裂あり

構造的欠陥？

31 雨漏り跡あり

補修工事は？

32 床が自重で沈む

シロアリは？

34 地下車庫あり

許可は？

33 建物が隣地に接近

防火・準防火？

35 隣接のがけが５mを超える
36 周辺に嫌悪施設あり住宅を背にした山があり、宅地に周辺地盤は軟弱ではないか？

動いている？

28 門塀に横一線のシミあり

土砂災害警戒区域への疑問

敷地越境は？

25 浄化槽ポンプあり
26 井戸ポンプあり

聞き取り調査をする必要があります。

道路冠水は？ 敷地越境は？

10 敷地と隣地との高低差が２mを超える

19 U字溝が土砂に埋もれている

問に感じることが大 切です。売 主の曲がり角に境界標は？

物件調査

現象によるものかもしれない、と疑曲がった箇所に境界標は？

IT折れていたり、汚水桝が浮き上がっ道路の形状が曲形

7

現地調査において現況を疑問に感じる力をつけるた
め 、右 記 の 点 に注意して観 察してみましょう。

疑問を感じる点

1

宅建士

建物周辺のコンクリートのタタキ

初回の現地調査での“疑問の感じ方”
36語録

現地の状態

過去に土砂災害は？ 急傾斜危険箇所は？

臭気・騒音・振動は？

ているがけ斜面がある場合、５ｍを超えるがけに相当するため、急傾斜地の危険個所、土砂災害警戒区域や特別警戒区域内に入っているかもしれな

thau

2階の窓の上辺あたりをはるかに超えor斜面が迫っていることがあります。隣
接地の住宅とがけの高さを比較して、不動産コンサルタント

賃貸管理

表 面にたわみができ、波 打ったよう相続

浄化槽排水許可への疑問

車両の通行の影響で前面道路の液状化現象への疑問

税務あります。役所へおもむき、浸水被害

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2024.8 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 ＲＨＣ

中央区

株式会社

帝国リアルエステート

枚方市

株式会社 コーストエステート

札幌市

株式会社 Ｅｚｏ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｃｏｍｍｉｓｓｉｏｎ

千代田区

株式会社

東安商事

枚方市

こころみ不動産札幌市

株式会社 ケイズ不動産

八王子市

株式会社

東京総合財産管理枚方市

シースタイル

苫小牧市

株式会社 コスモフレーミング

新宿区

東陽

大阪市

株式会社 シードエイト

札幌市

株式会社 トップセンス

港区

トキノアライアンス 株式会社

大阪市

株式会社 ジェット大阪

小樽市

株式会社 Ｈａｐｐｉｎｅｓｓ Ｈｏｍｅ千代田区

株式会社 トップスタジアム

大阪市

株式会社 ＣＨＥＮＥ

札幌市

株式会社

三吉企画

豊島区

豊川商事

堺市

スイート 株式会社

札幌市

和風星光

株式会社

千代田区

株式会社 トライアイズ

大阪市

株式会社 ゼットワン

むつ市

合同会社 フェニックス企画

立川市

株式会社 トライム

大阪市

株式会社 ＳＯＬＡＲＥ

青森市

株式会社 ココカラ

目黒区株式会社 ドルフィン

大阪市

大星不動産

盛岡市

アベニュー東北千代田区

株式会社 ニューゲート・コンサルティング株式会社 Ｔ
ＩＭＥ ＴＲＵＳＴ

紫波郡

すずらん不動産

武蔵野市

株式会社 ノッポデザイン

大阪市

株式会社 ＳＵＮエイチ不動産

板橋区

株式会社 Ｐａ
ｒ
ｋ Ｏｒ
ｉ
ｇ
ｉ
ｎ

高槻市

知名グループ 株式会社

仙台市
石巻市

有限会社 フクシマ設計

江東区

百悦メディカルヘルス 株式会社

岩沼市

有限会社

芙蓉興産

中央区

株式会社 日和宮城郡

株式会社 まるいち

青梅市

株式会社

富谷市

株式会社 リライト

江東区

不動産東京

子田

世田谷区

株式会社 Ｂｌ
ａｖＳｔｙ
ｌ
ｅ

青森県
岩手県
宮城県

茨城県

つくばみらい市

商号名称

都道府県

［令和6年6月］

株式会社

株式会社

市区町村

商号名称

株式会社

株式会社

風神
株式会社

神栖市

株式会社 Ｓｗｅｅｔ Ｒｏｏｍ

港区

フランクエステート 株式会社

水戸市

株式会社 マァイナリー

豊島区

Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｂｒａ
ｉ
ｎ

太田市

共栄商事

目黒区

株式会社

ベルエージェント

伊勢崎市

モデスト不動産

港区

株式会社

未来グローバルインク

川越市

株式会社 ＦＧｒａｎｚ

中央区

ミライプロパティ 株式会社

川口市

王子建装

港区

メイブンスティード 株式会社株式会社 ＯＶＥＲ ＮＥＸＴ

中央区

ｍｏｎ ｃ
ｉ
ｅ
ｌ 株式会社

川口市

株式会社

三鷹市

ゆめゆめ 株式会社

蕨市

ＫＭアシスト 合同会社

練馬区

リアル・スター・コラボレーション 株式会社

川口市

株式会社

新誠

中野区

合同会社 ＲＥ．
Ｄｏｗｌ

所沢市

助六地所

株式会社

新宿区

合同会社 Ｒｉ
ｒ
ｉＭ

さいたま市

スズキ地所

株式会社

中央区

ＹＫＳ建設

株式会社

さいたま市

株式会社

空彩不動産

大田区

合同会社

ＷＡＧ ＳＰＡＣＥ

川口市

株式会社

泰平

足立区

合同会社 わたし所沢市

株式会社 タイヘイ

世田谷区

株式会社 ワンビシャス

横浜市

合同会社 ＩＮＶＡＰＬ

群馬県
埼玉県

さいたま市

株式会社
株式会社

株式会社
清河

さいたま市 ＴＭコーポレーシレーション 株式会社

神奈川県

志木市

フィエルテ 株式会社

横浜市

株式会社 グッドワン・リアルティ

川口市

株式会社 ＭｅＭｅ

藤沢市

株式会社

越谷市

ユメホーム 株式会社

藤沢市

Ｌ
ｉ
ａｍ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ 株式会社

川口市

株式会社

新潟市

株式会社

所沢市

株式会社 ラフテル

新潟市

株式会社 ｃｒｕｔｃｈ

千葉市

株式会社 アーバンミライ

新潟市

株式会社

茂原市

くろねこホームズ 株式会社

富山県

高岡市

デベロップ 株式会社

柏市

株式会社 ケラトジャパン

石川県

金沢市

合同会社 ＭＩＴＵＫＥＲＵ株式会社 ｃｏｎｎｅｃｔ

福井県

三方郡

合同会社 ニューマインド・マップ

千葉市

ちばの木建築舎

長野県

上田市

株式会社 グラティア

柏市

プラウド 株式会社

松本市

大心

豊島区

Ａｓｎｅｔ 株式会社

岐阜県

岐阜市

トータルコンサルタントジャパン 株式会社

豊島区

東屋

静岡県

静岡市

ＩＮＤＥＸ技研

大田区

株式会社 アセットマネジメントホールディングス

愛知県

名古屋市

株式会社 Ｉ ｐｒｏｐｅｒｔｙ

新宿区

株式会社 Ａｆｆｅｃｔ
ｉｏｎ Ｍｕｔｕｅ
ｌ
ｌ
ｅ

名古屋市

おきな不動産販売

世田谷区

株式会社 ＨＭＳ Ｐｒｏｐｅ
ｒ
ｔ
ｙ Ｃｏ．

名古屋市

株式会社 グッドプラン

港区

ＡＲ 株式会社

名古屋市

桜通企画

渋谷区

エーツーリアルエステート 株式会社

名古屋市

日善

渋谷区

株式会社 ＳＡホーム

名古屋市

株式会社 ＨＯＫＩ

渋谷区

Ｎ．
Ｇｒｏｕｐ 株式会社

名古屋市

株式会社 ライズ

中央区

株式会社 オフィス鈴木

滋賀県

愛知郡

株式会社

北区

清澄

京都府

京都市

雲楽

千葉県

木更津市

東京都

ユメヤ

新潟県

株式会社

株式会社

湘南ライヴ
海華亭
早建

株式会社

兵庫県

合同会社

株式会社

港区

株式会社 グッドセレクト

京都市株式会社 グラーティア

株式会社 クラウドアセット

宇治市

株式会社 ｃ
ｌ
ａｓ
ｉ
ｎｏ

中央区

株式会社 グローバルコーポレーション

長岡京市

株式会社 ＫＥＬＬＹ

目黒区

株式会社

京都市

株式会社 ＣＪエンターテインメント

杉並区

株式会社 コネクション

京都市

ＴＲＵＳＴＹ 株式会社

港区

コントラスト 株式会社

京都市

ニデックグローバルサービス 株式会社

杉並区

株式会社 さくら不動産

長岡京市

株式会社 ハウジー

商号名称
株式会社
株式会社

株式会社

大阪市

株式会社 ディーコーポレーション

東大阪市

ＴＰＰ−Ｆ
Ｉ
Ｔ不動産

大阪市

株式会社 ナガトモ不動産

堺市

株式会社 ネクストワン

和泉市

ノアテック関西

大阪市

ＶｉＮａ 株式会社

株式会社

守口市

株式会社

大阪市

Ｆｒｕ
ｉ
ｔ
ｉ
ｏｎ 株式会社

藤家

大阪市

Ｆｕ
ｌ
ｌ Ｃｏｖｅｒａｇｅ 株式会社

大阪市

株式会社

大阪市

雄都市開発

大阪市

四ツ木ハウス 株式会社

大阪市

株式会社 ＲｅＴｈａｎｋ姫路市

株式会社 ８ｃ

明石市

株式会社

住建プラン

神戸市

直井商事

株式会社

西宮市

株式会社 Ｐｒｅｓｉａ

神戸市

ＭＹソリューション 合同会社

伊丹市

株式会社 Ｒｅｖｅｎｔ

悠斗
株式会社

株式会社 ｉｎｎｖＳＡＩＴＯ

西牟婁郡

さかうえ不動産

和歌山市

さち産業

橋本市

セレクトホーム

島根県

出雲市

株式会社

岡山県

岡山市

株式会社 ＢＵＬＬ

玉野市

まど不動産

井原市

三宅不動産

広島県

山口県
徳島県

香川県

株式会社

三協企画

市区町村

和歌山市

和歌山県

株式会社

目黒区

小大建築設計事務所

都道府県

愛媛県
福岡県

長崎県

株式会社
寿建設工業

東広島市

株式会社 アスト不動産

広島市

アセットメリー合同会社

広島市

一般社団法人福祉キャリアセンター

下関市

合同会社 ハレ

山陽小野田市結ま〜るハウス

板野郡

ＡＦＲＯ ＧＡＮＧ 株式会社

板野郡

ソーシャルファイナンス 株式会社

徳島市

トモ不動産

小松島市

ホームマネージメント

吉野川市

合同会社

みま

高松市

株式会社

鵜川

高松市

Ｓ−ＴＯＷＮＳ

高松市

株式会社 きさらぎ

松山市

株式会社 えざき商事

松山市

株式会社 Ｔａｙｌｏｒ＆Ｃｏ．

福岡市

Ｒ．
Ｅ．
Ｃ．采巧

福岡市

クリント不動産

遠賀郡

有限会社

北九州市

ＨＡＲＥ ＮＯＣＨＩ ＨＡＲＥ 不動産

寺子屋

北九州市

株式会社

福岡市

株式会社 モリタ総合企画

ベリッシモ

雲仙市

株式会社

佐世保市

株式会社 ｓｍａ
ｌ
ｌ ｖ
ｉ
ｌ
ｌ
ａｇｅ

亜細亜商店

港区

株式会社

大阪市

株式会社

熊本市

株式会社 ＰＬＵＭＰＬＡＮ

新宿区

サンワエステート 株式会社

東大阪市

ＨＲ 株式会社

熊本市

株式会社 Ｌｏｎｇ Ｊａｐａｎ

豊島区

株式会社 ＧＣＣ

寝屋川市

エープランニング 株式会社

熊本市

株式会社 ワイドフロンテージ

世田谷区

株式会社 ＧＷＯ

大阪市

ＳＭＢホームズ 株式会社

大分市

株式会社 Ｏｆｆｉｃｅ Ｉ Ｐｌ
ａｎ

豊島区

株式会社

枚方市

株式会社 ＭＰＭ

大分市

有限会社

港区

株式会社 ジュエリーバウレット

堺市

株式会社 エムリアライズ

宮崎県

宮崎市

株式会社 ＴＣＭ

江戸川区

株式会社 ＣＨＯＵＣＨＯＵ不動産

大阪市

株式会社 グロリアーク

鹿児島県

鹿児島市

呼客屋

目黒区

株式会社 ショートクリエイティブ

大阪市

株式会社 ＫＳファシリティーズ

沖縄県

那覇市

株式会社 ＴＯＫＩＮＯ

台東区

正昆

株式会社

大阪市

株式会社 ケイコネクション

名護市

日本総合産業渋谷区

株式会社 ＤＡＣ

大阪市

ＫＣ 株式会社

宜野湾市

株式会社 ＲｅＳｈ
ｉｍＡ

練馬区

ＴＴＦ 株式会社

大阪市

Ｋ−ＳＴＹＬＥ 株式会社

浦添市

株式会社 ＯｎｅＲｅｖｏ

サンライズリアルエステート

嶋不動産事務所

大阪府

いるか都市開発

熊本県

大分県

6月末正会員：36,306 従たる事務所：4,244

28 月刊不動産 ｜ 2024.8

藤﨑建築デザインオフィス
合同会社
株式会社

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS
FILE

不動産情報
ニュースファイル

国交省・市場動向調査
既存住宅販売量指数・3月

前月までの連続増が一転
全体は5.4%の減少

いて、LPガス事業者が配管や設備機器等を無償設置・貸与し、その費用を消費者の支払う料金に上乗せするという商慣行。LPガス事業者の過大な営業費用を、消費者に選択の余地なく負担させる行為であると共に、賃貸オーナー
や不動産会社がそうした利益供与を求めるケースも指摘されている。
そこで今回の改正省令では、（１）過大な営業行為の制

国土交通省によると、3月の「既存住宅販売量指数(試験限、（２）LPガス料金等の情報提供、（３）三部料金制の徹運用)」
は、戸建て住宅とマンションの合計（季節調整値、以底(設備費用の外出し表示・計上禁止)――の3項目を柱と下同じ）が前月比5.4%減の119.3で、前月までの7カ月連して、必要に応じて罰則規定も設け、LPガス商慣行の是正

続増から一転、減少となった。30㎡未満のマンションを除を図っている。
（１）、（２）は今回施行されているが、（３）にいた合計指数は109.6（同5.8%減）。戸建て住宅は116.1

ついては比較的長く猶予期間を設けており、公布から1年（同7.2%減）、
マンション全体は123.4（同4.7%減）、30㎡

後の25年4月2日に施行する。

未満を除いたマンションは102.1（同5.7%減）。

具体的には、（１）でLPガス事業者による不動産・建設

また、3月分の法人取引量指数は、前月比6.0%減の関係者への「正常な商慣習を超えた利益供与」の禁止を

242.3で、前月の増加から再び減少へ転じた。戸建て住宅

明記。LPガス事業者の切り替えを制限するような、条件付とマンション（区分所有）を合わせた住宅合計は同4.6%

き契約の締結等も禁止する。
また、（２）として入居希望者減の266.9。内訳は、戸建て住宅が312.0（同4.8%減）、へのLPガス料金の事前提示を努力義務化しており、LPガ

マンションが227.4（同4.4%減）、非住宅が198.6（同ス事業者だけでなく、オーナーや不動産仲介・管理会社等

9.1%減）
で、いずれも前月の増加から反転減となった。

も必要に応じて対応が求められる。
（３）については、基本料金、従量料金、設備料金という

経産省

LPガス商慣行是正へ
改正省令施行、指針等も刷新「三部料金制」の徹底を求めるもの。
エアコンやWi-Fi機器
といったLPガス消費と無関係な設備費用等は、LPガス料金への計上を禁止する。賃貸住宅向けLPガス料金においては、ガス器具等の消費設備費用も計上禁止とした。既存の契約については、設備費用の計上自体は引き続き認められるものの、LPガス料金の内訳表示を詳細化し、「三部料

経済産業省は7月2日、LPガスの商慣行是正へ向けた改正省令を施行した。LPガス料金に他設備の費用等を上乗せする業界慣行を抑止するため、4月2日に公布した省金」とは別費用であることの明示を求めると共に、新たな措置に基づく新規契約への移行が努力義務となる。
（『住宅新報』2024年７月９日号より抜粋・編集）令。今回の施行と併せて、同省は関連するガイドライン等も改正している。
課題となっているのは、賃貸住宅へのLPガス契約にお※同改正省令における宅建業者の対応については、次号連載「不動産トラブル事例と対処法」vol.29にて紹介します。

2024.8 ｜ 月刊不動産 29

information

協会からのお知らせ
災害義援金「令和６年能登半島地震」災害義援金を新潟県へ贈呈
令和６年６月21日（金）、本会の中村裕昌理事長と新潟県本部の髙木剛俊本部長、正木幹夫副本部長が新潟県庁を訪れ、花角英世新潟県知事に「令和６年能登半島地震」の義援金目録を贈呈しました。
この災害義援金
は、被災された方々の生活再建と地域の復興を支援するために、全国の会員および地方本部から寄せられたもの
で、石川県や富山県にも贈りました。
花角県知事からは「行政の支援策に義援金も加われば、復旧も進むと思います」と感謝の言葉をいただきました。今もなお不便を強いられている方々の生活が、１日も早く元に戻るよう、心よりお祈り申し上げます。

贈呈式の様子

新潟県庁の職員から被害の状況をうかがう一行

左から：正木副本部長、中村理事長、花角新潟県知事、髙木本部長

功労者表彰

令和５年度住宅関係功労者表彰において１名が受賞
令和６年７月１日（月）、ホテルルポール麹町にて、（ 一社）日本住宅協会主催による「令和５年度住宅関係功労者表彰」が行われました。全日本不動産協会からは、住生活の安定、住水準の向上等に対し、多年にわたる功績があったとして、𠮷本博京都府本部参与が受賞されました。
𠮷本博

30 月刊不動産 ｜ 2024.8

全日本不動産協会京都府本部参与

information

協会からのお知らせ
大臣表彰

令和６年国土交通大臣表彰で４名が受賞
令和６年７月10日（水）、国土交通省にて「令和６年建設事業関係功労者等国土交通大臣表彰」が行われました。全日本不動産協会、不動産保証協会からは、多年にわたり宅地建物取引業に精励するとともに関係団体の役員として業界の発展に寄与したとして、４名の方々が受賞されました。

斉藤鉄夫 国土交通大臣

左から：田中惠三 全日本不動産協会埼玉県本部常務理事、伊折一夫 全日本不動産協会常務理事、
萩原幸二 全日本不動産協会常務理事、大鎌博 全日本不動産協会東京都本部副本部長

会場の様子

STAFF LIST

● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2024年8月号

令和6年8月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

公益 社団法人 全日本 不 動産協会

火全MONTHLY
REAL ESTATE

24
10/17
9/

〜

※天候等により中止となる

August木

2024

場合がございます。

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不動産
無料相談会
全国一斉

発行人

中村 裕昌

ど
どうぞ！
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お 越し ーに関するに直 接シ（会 場談内容やプライバ。
ます
※相
厳 守し
秘 密は

もっと、みんなに、あんしん。
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開催日・会場等につきましては協会のホームページをご覧ください。 https://www.zennichi.or.jp/

主催：公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町３−３０ 全日会館

後援

国土交通省（予定）ほか(公社 ) 全日本不動産協会
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公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会

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2024（令和6）年8月15日（毎月1回15日発行） 第５２巻第8号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

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