調査レポート

査レポート

RESEARCH REPORT

住宅市場の現状と今後の動向〜フロー市場からストック市場へ〜「衣食住」という言葉がよく使われるように住宅は人々の暮らしを支える重要な基盤です。また、住宅投資を行う際には建築にかかわる建築資材はもちろん、家電や家具などの耐久消費財も同時に購入することが多いことから住宅市場の動向は経済全体に大きな影響を与えます。しかし、人口減少、高齢化などの問題を抱えるわが国において、今後も従来の新築住宅市場に依存した状況を続けた場合には、住宅市場のさらなる縮小を招く可能性があります。
そこで本稿では現在の住宅市場の動向について整理した上で、経済・社会等の外部環境の変化が住宅市場に与える影響を概観した後、今後の中古住宅やリフォームを中心としたストック市場の活性化に向けた取り組みについて考察します。
キーワード：フロー市場、ストック市場、人口動態、生活様式、空き家、インスペクション

付随した消費も行われるためです。

１．住宅の経済的インパクト

2022 年 のＧＤＰでは 個 人 が 住 宅を新 築、増 改

人 々が 生 活していく上 で 欠 か せないものとして築 する際 の 支 出 である住 宅 投 資 は 18.3 兆 円と、「衣 食 住」という言 葉 がよく使われます。過 去から大きな経 済 効 果を持 つ需 要 項目として注目されて着るもの、食 べるものと並んで住む場 所 が 人々のいます。

暮らしを豊かにするために重 要であると考えられてまた、2014 年に住 宅 金 融 支 援 機 構が行った調きました。また、それらに関 係する産 業は経 済にも査によると、住 宅 購 入に付 随して購 入した耐 久 消大きな影 響を与えています。総 務 省が公 表する産費 財 は 115.8 万円となっており、車や太 陽 光パネ業 連 関 表における部 門 別 生 産 誘 発 係 数をみると、ル、エアコンなどの高 額な商 品も同 時に購 入する住宅を含む建設は製造業に次ぐ影響力を有する産動きがみられます。

業であることがわかるほか、建設部門分析用産業

すなわち、 住 宅 投 資 は 単 純に家を建てる建 設

連 関 表をみると、建 設 部 門の中でも住 宅が与える業だけにとどまらず、家 電 や 家 具などを製 造 する影響が大きいことがわかります（図表１）。

製 造 業やそれらを販 売する小 売 業など様々な業 種

図表１

部門別生産誘発係数上位６業種、建設部門の生産誘発係数にも関 連することから、住 宅 投 資の増 減は経 済に製造業

1.944

建設

1.809

農林水産業

1.797

情報通信

1.764

鉱業

1.753

運輸・郵便

1.752

生産誘発係数とは、ある部門で１単位の需要があった場合に、原材料を含めて誘発される生産額のこと。
原材料を多く使う産業ほど値が大きくなる。
建築〈1.869891〉

住宅〈1.841825〉

非住宅〈1.904958〉

建設

公共事業

〈1.849761〉〈1.787614〉

土木〈1.791090〉

公共事業（農林関係）〈1.739492〉

その他の土木建設〈1.796325〉（資料）総務省「2015年 産業連関表」、国土交通省「平成27年建設部門分析用産業連関表」大きな影響を与えると考えられています。

２．住宅市場におけるフロー市場、ストック市場
一 般 に 住 宅 市 場 は、新 たに 住 む 家を建 築し、購 入する「フロー市 場」と、既に建 設された住 宅を購 入、修 繕する「ストック市 場（中古 住 宅 流 通＋リフォーム）」の２つに分類されます。まず最初に、これらの住宅市場の現状を確認していきます。

住 宅 が 経 済に大きな影 響を与える理 由は、住宅 投 資を行う際に木 材や金 属など多くの材 料や製品 が 使われるほか、家 具や家 電を新 調するなど、62024.1（1）減少基調のフロー市場
新設住宅着工戸数の推移をみると、2003 年以降

は 120 万戸を超える水準で推移するなど緩やかな増

図表３

中古住宅取引戸数と中古住宅流通シェアの推移

加傾向にあったものの、リーマンショックの影響によ約 80 万戸まで大きく減少しました。2010 年以降は一時 100 万戸に迫る水準まで増加をした後、2014 年万 戸を切る水 準まで大きく減 少しました。2020 年
は新 型コロナウイルス感 染 拡 大の影 響を受け、約8 1 万 戸まで減 少し、その後は約 86 万戸まで一旦増 加したものの、 足 元 では再び 減 少 基 調 で推 移しています（ 図 表２）。
図表２

1,300

＜消費税増税前の駆け込み需要の反動＞＜リーマンショック＞

20151510105500（年）こうしたなか、2015 年に国土交通省が「既存戸＜新型コロナ感染拡大＞建住宅の評価に関する留意点」を策定しました。
具 体 的な内 容としては、不 動 産 鑑 定 士 が 既 存1,200戸建住宅の鑑定評価を行うにあたって、経済的残1,100存耐用年数を適切に把握することやリフォーム等の1,000

評 価 への反 映を行うことが求められるようになりまし900た（図表４、５）。

800

こうした 取り組 みを受 け、 中 古 住 宅 流 通 市 場

700の 拡 大 が 期 待されましたが 、 新 築 志 向 が 根 強い
200304050607080910111213141516171819202122600（%）（資料）総務省「住宅土地・統計調査」（ 注 ）1998、2003、2008、2013、2018年の中古住宅流通量は１〜９月分を通年に換算したもの。中古住宅流通シェアは総戸数に対する中古住宅の割合。

新設住宅着工戸数の推移

（千戸）
1,400

20

中古住宅取引戸数（左目盛）
中古住宅流通シェア（右目盛）

調査レポート

は消費 税 増 税 前の駆け込み需 要の反 動により 90（万戸）199495969798992000010203040506070809101112131415161718

る賃金の減少、景気の低迷を受け、2009 年ごろに（年）

（資料）国土交通省「新設住宅着工戸数」

減 少 基 調 で 推 移している要 因として、住 宅 購入層である 2 0 代 後半から 40 代前半の人口減少
や 単 身 世 帯 の 増 加といった人 口 動 態 の 変 化などが挙げられます。

（2）増加基調のストック市場①横ばいで推移する中古住宅流通市場
中 古 住 宅 流 通 市 場を見てみると、 住 宅 全 体に

日本 の 人 々の 考 えを 変 えるまでには 至 っておらず 、 流 通シェアの大きな改 善にはつながっていない状 況です 。
図表４ 「原価法の適用における留意点」のポイント①
実地調査や住宅の性能等に関する参考情報（住宅性能 評価書等）の活用等により、建物の初期性能と維持管理の状態を的確に把握し、経済的残存耐用年数を適切に求める。

〈基礎・躯体の物理的要因による減価のイメージ〉
価格

占める割 合は過 去から 1 5％弱と横ばい圏での推価格
時点
耐久性の高い住宅の場合（長期優良住宅など）移にとどまっています（ 図 表３）。
中 古 住 宅 市 場 が 大きくならない要 因は、① 戦 後の 住 宅は現 在 の 水 準 からみると品 質 が 十 分に確保されているとは限らないため、 長 期 間の使 用に不 向きなこと、②わが国の住 宅 資 産の評 価 方 法では築 2 0 年 程 度で残 存 価 格がゼロになり、リフォー耐久性の劣る住宅の場合ムなどを行っても評 価 額に上 乗 せされにくいこと、

年数③ 住 宅 購 入 者の新 築 志 向が高く、中古 住 宅の需要が少ないこと、などが挙げられます。

（資料）国土交通省「既存戸建住宅の評価に関する留意点」より抜粋

2024.17

図表５ 「原価法の適用における留意点」のポイント②
リフォーム等が行われている場合には、その内容に応じて価格形成への影響を考慮し、①再調達原価、②経過年数、③経済的残存耐用年数の査定に適切に反映する。

調査レポート取替
再調達原価の 時点適切な把握け易いという特徴があります。以下では、人口減少、高齢化などに代表される人口動態の変化や新型コロ

価格時点

ナウイルスの感染拡大が住宅市場にどのような影響を与えているかを考察します。

（1）人口動態の変化による影響

価格時点の価格
リフォーム等の実施による価値の回復

住宅市場は人口動態の変化や生活様式の変化な
ど経済・社会等の外部環境の変化による影響を受〈設備等の取替部分のみで見た場合〉
価格

３．経済・社会等の外部環境の変化が住宅市場に与える影響

わが国の人口動 態をみると、人口減 少と高 齢 化が 同 時に進んでいます。国 立 社 会 保 障・人 口 問題研究所が 2023年３月に公表した最新の将来推計

設備の取替を反映する前の価格

人口によると、2020 年の 20 〜 64 歳の人口数は約
年数（資料）国土交通省「既存戸建住宅の評価に関する留意点」より抜粋

69 百万人でしたが、2060 年には約 47 百万人まで減少する見込みであるほか、同期間の65歳以上の人口は約 36 百万人と数としては同程度であるもの②増加傾向にあるリフォーム市場の、割合は大きく増加する見込みです。20 〜 64 歳

リフォーム市 場の規 模を見てみると、 2 0 1 0 年ごの人口の減少はフロー、ストック双方の売買戸数のろまでは横ばい圏での推 移であったものの、 最 近減少を、一般的に転居に対する意向が高くない（住ではリフォームに対 する国 や 地 方自治 体による補宅 金 融 支 援 機 構「高 齢 者 等に対 する意 識 調 査」

助 金や助 成 金 施 策の実 施やコロナ禍の在 宅 時 間より）65 歳以上の高齢者の増加は住宅の流動性をの増 加によるリフォーム意 欲の高まりを受け、 拡 大低 下させるとみられており、住 宅 市 場にはマイナス傾向にあります。
（公財）住宅リフォーム・紛争処理の影響となる見込みです（図表７）。

支 援 センターの 推 計 結 果 によると、 2 0 2 1 年 のリ

図表７

フォーム市場の規模は、6.5 兆円となっており、過去最 高を記 録 するなど 増 加 傾 向 で 推 移しています（ 図 表６）。
図表６620〜64 歳

12065〜74 歳
75 歳以上（予測）

6040

増築・改築工事費
設備等の修繕維持費

6.52001950 60708090 2000 102030405060（年）（資料）総務省「人口統計」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（2023年推計）」

432（2）新型コロナ感染拡大による影響
20000102030405060708091011121314151617181920211（年）（資料）公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター

80〜19 歳

80

50（百万人）140100

リフォーム市場の推移（兆円）
7

人口推計の推移と予測足 元 では新 型コロナウイルス感 染 拡 大による生活 様 式 の 変 化も住 宅 市 場 に 影 響を与えました。
新 型コロナ感 染 拡 大は感 染 防 止のため人々が 集総じてみると、現 状の住 宅 市 場は、フロー市 場まることや、移 動することの自由を制 限し、テレワーは減 少 傾 向、ストック市 場である中古 住 宅の流 通クが 普 及 する大きなきっかけとなりました。 内 閣 府は横ばい圏での推 移、リフォーム市 場は増 加 傾 向の「 新 型コロナウイルス感 染 症の影 響 下におけるとなっています。

生 活 意 識・行 動の変 化に関する調 査（ 2 0 2 3 年 ）」2024.1

によると新 型コロナウイルス感 染 拡 大 前のテレワーに 占 める 比 率 をもとに 今 後 の 住 宅 着 工 戸 数 をク実 施 率は 1 0％程 度にとどまっていましたが、 感

試 算 すると、 新 設 住 宅 着 工 戸 数 は 約 86 万 戸

染 拡 大 後は出勤が制 限されたことにより、テレワー（2021 年度）から約 73 万戸（2030 年度）まで減

クが大きく世の中に浸 透し、 実 施 率は全 国 平 均で少 する結 果となり、減 少 傾 向で推 移していく見 込

3 0％を超える水 準まで上 昇しました。

みです（図 表９）。

調 査（2022）」によると、コロナ前と比 較して住 居を決める際に部 屋 数や広いリビング、遮 音 性の高い物件を求める動きが広がっており、自宅で仕事を図表９

調査レポートリクルートが 実 施した「住 宅 購 入、建 築 検 討 者

新設住宅着工統計の実績と予測（万戸）
200（予測）150

行う時間が大幅に増加した結果、人々が住宅に求める条件も変化した可能性があると推察されます。
また、 住 宅 購 入の際に自身で間 取りを選 択できる注 文 住 宅の割 合 が 増 加しています。 住 宅 支 援機 構が行う「フラット3 5 利 用者の実 態 調 査 」によると、 間 取りを自由に決めることができる注 文 住 宅を購 入する人の割 合が 2 0 1 9 年は約 4 2％と減 少 傾向にありましたが、コロナ禍 以 降は増 加 傾 向にあ1005001980 8590952000 05

1015202530（年）（資料）国土交通省「新設住宅着工統計」、総務省「人口統計」、国立社会保障・人口問題研究所「将来推計人口」を基に三十三総研作成（ 注 ）予測は2020年以降の25〜44歳の人口推計を用いた回帰分析により試算。

り、2 0 2 2 年は約 4 5％と再び 増 加していることから、感 染 拡 大が住 宅 形 態の選 択に影 響を与えた可 能（2）ストック市場の先行き①中古住宅流通市場の先行き性があります（ 図 表８）。
このように人口動 態の変 化や感 染 症による生 活

中 古 住 宅 流 通 市 場に関しては 政 府による支 援様 式の変 化も住 宅 市 場に影 響を与えています。

策や新 築 住 宅の価 格 高 騰などを背 景に拡 大 する

図表８

可 能 性 があります。わが 国 では、 新 築 志 向 が 非住宅の建て方別利用割合の推移

常に高い傾 向にあることに加え、 住 宅の評 価 方 法（年）
12.6
13.9
17.4
16.9
182023.6
23.7
23.1
24.7
24.1

2012
1314151617181920
21
220

32.7
32.6
35.3
32.3
29.6
30.7
3234.5
33.6
31.8
30.2
2040
中古住宅の影 響から住 宅を売 却 する際の中 古 物 件の価 格

54.6
53.6
47.3
5152.3
49.4
44.4
41.9
43.3
43.4
45.7
60
分譲住宅

80
注文住宅

が著しく低いことが中古 住 宅の流 通を妨げており、
中 古 住 宅 流 通シェアが 低 い 状 態 が 続 いていました。しかしながら、 足 元 では 戸 建 住 宅 へ の 関 心の高まりや政 府による中古 住 宅の取引活 性 化に向けた政 策などを背 景に、中 古 住 宅 の 活 用に目が100向けられてきています。

（％）②リフォーム市場の先行き（資料）住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2022年度）」

リフォーム市 場の先 行きは、省 エネ化や耐 震 補強などの長 期 優良住 宅の増 加を後 押しする取り組

４．今後の住宅市場についてみへの支 援が積 極 的に行われていることを背 景に（1）フロー市場の先行き予算では「住宅省エネ2024キャンペーン」事業が堅 調に推 移していく見 込みです。令 和５年 度 補 正

フロー市 場 の 先 行きについてみると、住 宅を取盛り込まれるほか、「長 期 優 良 住 宅 化リフォーム推得する主な世代となっている 20 代後半から 40 代進 事 業」など引き続き支 援 策は継 続する見 込みで前 半 の 人 口が 減 少 することに伴い、新 設 住 宅 着あり、リフォーム市場の拡大に寄与する見込みです

工 戸 数も減 少することが予 想されます。国 立 社 会（次頁図表 10）。

保 障 ・ 人口問 題 研 究 所による 20 22 年 以 降の将
来 推 計 人口を用いて、25〜44 歳の人口が総人口

住 宅の省エネ化や耐 震 補 強を行うことで良 質な住宅ストックを増やす動きが拡大しています。
2024.19図表10長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助対象

古住宅流通市場の活性化が期待されます。

（2）中古住宅の状況把握に関する仕組み作り
第２は、中 古 住 宅 の 状 況 把 握に関 する仕 組 み作りです。国 土 交 通 省 の「住 宅 市 場 動 向 調 査」
調査レポートによると、中古住宅を購入しなかった理由として「リフォーム費 用などで割 高になる」、「隠れた不 具 合が心配だった」という項目が上位に挙げられています。この背 景には、現 状の流 通システムでは中古住宅の状態が不明瞭であることから中古住宅が敬（資料）国土交通省「長期優良住宅化リフォーム推進事業」遠されている可能性を指摘できます。

以 上のように今 後 住 宅のフロー市 場は縮 小が進

欧 米では中 古 住 宅の売 買を行う際にインスペクむことが予想される反面、これまで取引の少なかっション（ 既 存 住 宅の構 造 上 重 要な部 分 等の状 況たストック住宅の市場は拡大する余地が残されていについて、 調 査 方 法 基 準に従って実 施する調 査）ます。潜在的な住宅ストックを活用する中古住宅流を実 施する習慣が定 着しており、購 入の前に住 宅

通 市 場と既 存 住 宅の価 値を高めるリフォーム市 場の 状 況を正しく把 握 できる仕 組 みが 定 着していまの双 方を拡 大させる取り組みは経 済、社 会 的にもす。購 入の前にインスペクションを行うことで、売意義のある取り組みであると考えられます。

り主から示されなかった劣 化 事 象 等 が 発 見された
場 合、買 主 から売り主に対して劣 化 事 象 の 修 繕

５．ストック市場の活性化に向けて
そこで以 下では、ストック市 場の課 題を整 理した上で、市 場の拡 大に向けて行われている取り組みについて考察します。

を請 求 するか 値 引き交 渉の材 料として活 用することが 取 引 慣 行として定 着しているため買 主も安 心して購入ができる仕組みとなっています。
一 方、日本ではインスペクションの活用が進んでいない状況にあります。国土交通省が実施した「インスペクションに 関 する消 費 者 向 けアンケート調（1）中古住宅の適正な評価
第１は中古住宅の適正な評価方法の確立です。

査」によると、既 存 住 宅の売買時にインスペクションを行った割 合 は 戸 建、マンションを含めた全 体

わが 国の中 古 住 宅の評 価 方 法は一 般 的 に 2 0 年で３割程度となっています（図表 11）。

で一 律に減 価 する評 価 方 法 がとられているほか、図表11 インスペクションの実施状況

リフォーム投 資も住 宅の価 値に反 映されにくい仕 組みとなっています。この影響により、中高年層が住実施した

実施していないが、売主が実施していた実施していない

分からない、インスペクションを知らないみ替えを検 討した際に現 状の住 宅を売 却して新しい住 宅を購 入 する資 金 が 確 保 できず、住 宅 の 流27.334.5

動性が損なわれているという現状があります。
住 宅の流 通が活 発なアメリカでは住 宅 価 値が日本より緩やかに低 下 する評 価 方 法 がとられていることに加え、リフォーム投 資 が 住 宅 の 資 産 額に正105.1

インスペクションを実施する意向は32.4％

33.1（資料）国土交通省「インスペクションに関する消費者向けアンケート調査（令和4年度）」しく反 映される評 価 方 法が浸 透しています。このよ

この背 景には同 調 査で消 費 者 の 30％強 が「分うな評 価 方 法の違いが中古 住 宅の流 通 量に関 係からない、インスペクションを知らない」と回答したしていると考えられます。

ように認 知 度の低さや、活 用のメリットの不 明 確さ

住 宅 評 価を築 年 数にか かわらず、柔 軟に行うなどが課 題としてあげられます。インスペクションの方 法やリフォーム価 値を正しく評 価 額に反 映すると

定 着には既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険（ 加 入 前にインいった中 古 住 宅 の 評 価 方 法 が 定 着 することで中スペクションなどの 検 査を行い、その 検 査に合 格2024.1

現 在、全 国で空き家バンクの活用が推 進されて合 でも補 修 費 用 等 の 保 険 金 が 支 払われる保 険）おり、三 重 県 でも三 重 県 空き家 対 策 連 絡 協 議 会への加 入による住 宅ローン減 税の適 用などのメリッを設 立し、定 期 的に相 談 会などのセミナーを行う

トを周 知することや、買 主が調 査を実 施しやすくななど 空き家 の 活 用に向けた取り組 みを行っていまるような情 報 提 供を行うなど 環 境 の 整 備 が 重 要とす。また、 民 間 企 業による空き家の活 用も行われなります。中古 住 宅を売 買する際にインスペクショており、株式会社 On‑Co（本社桑名市）など空ンを行う習 慣 が 定 着 すれば、中 古 住 宅 の 現 状をき家を有 効 活 用するためのベンチャー企 業も誕 生

買 主 が 正しく認 識 することができ、中 古 住 宅に対しています。同 社は借 主 が 希 望 する不 動 産 情 報する不安が払しょくされる見込みです。

をインターネットなどに掲 載し、その 情 報を見た貸調査レポートすることで加 入 できる、後日欠 陥 が 見 つかった場

主 から借 主にコンタクトを取るという新しい不 動 産（3）空き家の有効活用サービス「さかさま不動産」を提供しており、メディアからも大きく注目されています。

第３は、空き家 の 有 効 活 用 です。一 般 的に中古 住 宅 は 新 築 住 宅より価 格 が 低 いため、空き家の有 効 活 用が 進めば、今まで新 築 住 宅を購 入できなかった所 得 層の人々も住 宅を購 入しやすくなり６．おわりにます。空き家の現 状についてみると、 空き家の総以 上 のような取り組 みが 官 民 双 方 で進められ、数 は 年 々増 加 傾 向 にあり、空き家 の 総 数 はこの中古 住 宅の流 通やリフォームの動きが広がることに2 0 年で約 1 .5 倍にまで増加しました（図表 12）。

より、さらなるストック市場の拡大が期待されます。

図表12

さらに一 歩 進んだ取り組 みとして、中 古 住 宅に空き家数と空家率の推移

（万戸）
1,000

空き家数（左目盛）

空き家率（右目盛）（％）
1614800

12600

10400

684200021988939820030813（資料）総務省「住宅・土地統計調査」

018（年）

対するインスペクションの義 務 化や空き家に対する税制度の見直しも必要だと考えられます。
現 在 、インスペクションについては、 媒 介 契 約
締 結 時 に 情 報 提 供を行うの みにとどまっており、実 施に関しては義 務 化されていません。インスペ
クション結 果 の 重 要 事 項 説 明 書 へ の 添 付を義 務化 することで、 買 主 は 安 心して中 古 住 宅を購 入できるようになり、中 古 住 宅 流 通 市 場 の 拡 大も期待されます。

空き家が増 加している背 景としては、相続した

また、空き家に関する税 制 度の見 直しも効 果 的物 件 の 放 置 が 原 因 の 一 つとして 挙 げられます。

です。空き家 率 が 低いイギリスでは空き家に対し空き家の放 置は防災性や防犯性の 低下、景観のて軽 減 税 率を適 用しないほか、２年 以 上 空き家と悪 化 などを招く恐 れがあります。国 土 交 通 省のなっている住 宅については割 増の地 方 税を賦 課で「空き家 所 有 者 実 態 調 査」によると、空き家をきる制 度を導 入しています。空き家 率の低い海 外放置する理由として解体費用や修繕費用への懸念の取り組み事 例に倣い、わが国の実 情にアレンジおよび買い手、売り手の少なさが挙げられています。

した制 度 の 導 入もストック市 場 の 活 性 化に有 効と空き家は全国的にも大きな課題とされており、８割みられます。

以 上の自治 体 が 空き家 対 策に 取り組 んでいるも今後の住宅市場は、新しい中古住宅の評価制度のの、空き家の増 加 傾 向には 歯止めがかかっての定 着や空き家問題に関する対応を進めることでいない状況です。

今まで主流だったフロー市場のみでなく、ストック空き家 問 題 の 解 決に向けては発 生 抑 制と活 用
促 進 の 二 つの 取り組 みを行うことが 重 要になりま市場の取引が活発に行われるための仕組みを浸透させることが求められます。

す。なかでも、 活用促 進によって、中古 住 宅の流通 市場が広がることも期 待されます。
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三十三総研 調査部 研究員

古橋 健司
2024.111