I nve stigatio n r e p o r t

調 査レポート
三重県の住宅市場について展望する〜住宅ストックからアプローチした今後有望な住宅マーケット〜
調査レポート三重県の2009年における新設住宅着工戸数は、景気後退に伴って大きく落ち込みました。
さらに、県内の住宅着工を中長期的に展望すると、住宅着工の動向に影響を与える世帯数が、2015年頃にピークアウトするとみられることなどから、住宅着工戸数は急速に減少し、住宅マーケットも縮小を余儀なくされると考えられます。
そこで今回は、県内における住宅ストックの特徴に加えて、高齢化の進展・環境志向の高まりといった社 会 情 勢の変 化を踏まえながら、住 宅マーケットが縮 小するなかでも、今 後 有 望と考えられる住 宅
マーケットについて考察します。そのうえで、県内における住宅市場の活性化に向けて、有望視される住宅分野が抱える課題を把握し、それに対して講じていくべき施策について検討していきます。

要

旨1 三重県の住宅市場の中長期的な動向
2009年における県内の住宅着工戸数は、景気後退に伴い前年比▲36.6％と調査開始以来最大の下落幅を記録しました。
さらに、2014年から2018年までの5年間平均の県内住宅着工戸数を、
住宅着工水準の中長期的決定要因である、世帯数、建て替え需要、空き家数を基に、定量的に試算
すると、7,471戸／年まで落ち込むと予測され、住宅マーケットは縮小が余儀なくされるとみられます。

2 三重県の住宅市場における有望分野
こうしたなか、県内の住宅マーケットを活性化させるためには、戸建て比率が高いなど県内における住宅ストックの特徴等に加えて、高齢化・環境志向の高まりなど社会情勢の変化を捉えて、県民の住宅に対する潜在的なニーズを掘り起こすことが必要になります。
そうしたアプローチから、県内において今後有望視されるのは、①長期間住みやすい住宅、②住宅リフォーム、③環境に優しい住宅（エコハウス）、④高齢者が安心して医療・福祉サービスを受けることができる住宅、の４分野となります。

3 今後の住宅市場の活性化に向けて
ただし、上記に掲げた４つの住宅分野を今後拡大させていくためには、
民間事業者単独では解決できない課題があり、県や県内の市町は、それに対する施策を打ち出すことが必要になります。具体的に、①建設費が高くなる長期優良住宅には、税制面でのメリットを効果的にＰＲし、コスト面でのハードルを下げること、②住宅リフォームの拡大に向けて、県民が安心してリフォームを行える環境を整えること、③建設費が高くなる傾向にあるエコハウスを普及させるために、
エコハウスの建設に
よって得られる経済的メリットなどを住宅購入者に訴えかけること、④高齢者が安心して医療・福祉サービスを受けることができる住宅の拡大に向けて、ハード面での整備に加え、住み替えを支援する施策を講じること、が必要になります。
こうした課題に対しての取組みが、三重県の住宅マーケットの活性化につながることが期待されます。

6 MIE TOPICS 2010.7

１．
三重県の住宅市場の中長期的な動向

はじめに、「 ①世帯数」については、婚姻とそれに伴う核 家 族 化の進 行などによって世 帯 数が増 加す
ると、必 要となる住 宅の戸 数も増えるため、住 宅 着（1）三重県内における住宅着工の足元の動向
これまで堅 調に推 移してきた三 重 県の住 宅 着 工

工は押し上げられることになります。
次に、「 ② 建て替え需 要 」については、建 物の老新 設 住 宅 着 工 戸 数の動きをみると（ 図 表 1 ）、2 0 0 9

朽化や家族構成の変化などを受けて、古くなった住

年は前年比▲36.6％と2桁のマイナスで、下落幅は宅を取り壊し、新たに住 宅を建 設すると、住 宅 着 工

過 去 最 大になりました。戸 数自体も1 1 , 4 2 0 戸まで落に計上されます。

ち込 み 、「 いざなぎ景 気 」の 初 期にあたる1 9 6 7 年

最後に、「 ③空き家数」は、次の通り、住宅が着工さ（11,696戸）以来、42年ぶりに12,000戸を下回りましれることによって増加するケースがあります。例えば、た。
この背景には、
リーマン・ショック以降、（ア）企業（ア）不動産業者などが賃貸用・売却用に住宅を新た

活動の低迷を受けて、住宅着工全体に占める割合に建てたものの、それに対する需要が伴わなかったり、の高い貸家が半減したこと、（イ）厳しい雇用・所得（イ）既存世帯が住宅を壊さずに新たな場所で新築住

環 境の下で、持 家についても低 調に推 移したこと、宅を購入したり、（ウ）建て替えのために一時的に転居などが指摘出来ます。

する世帯が増えたりする場合です。

図表1

三重県の住宅着工戸数の推移

図表2
（千戸）
26
24
22
20

中長期的にみた住宅着工の決定要因

ｔ期からｔ＋１期にかけて増加した
①世帯数、
③空き家数

①世帯数

18

③空き家数

16

12

【全体
（前年比、左目盛）
】

10

20
10
0

ｔ＋１期の住宅ストック（％）
【貸家（前年比、左目盛）】
30

ｔ期の住宅ストック

14

②建て替え

▲10
▲20
▲30

【持家
（前年比、左目盛）】（資料）各種資料を基に三重銀総研作成

ｔ期から
ｔ＋１期
にかけての
新設住宅
着工戸数

ｔ期からｔ＋１期までの新設住宅着工戸数のうち、住宅ストックの増加を伴わない部分

09

08

07

06

2005

04

03

02

01

2000

99

98

97

96

1995

94

93

92

91

1990

▲40

【その他
（前年比、左目盛）】

t期からｔ＋１期にかけて増加した住宅ストック【住宅着工戸数（右目盛）】

調査レポートが足元で大きく落ち込んでいます。
この点について、（年）（資料）国土交通省「住宅着工統計」（3）中長期的要因の動向
以 上のような三 重 県の住 宅 着 工を左 右する3つの中長期的要因について、それぞれの動向を確認（2）住宅着工の中長期的な決定要因

すると、以 下の通りです。

このように、景気後退に伴って、足元、大きく落ち込ん
だ県内の住宅着工は、今後、どのような傾向を辿るのでしょうか。

① 世 帯 数の動 向
三 重 県の世 帯 数は、引き続き増 加 傾 向を辿って

ここで、住宅着工の水準を決定づける中長期的な要いるものの、数 年 後には減 少に転じることが見 込ま因について、住宅ストックの側面から考えると（図表2）、

れています。実際に、三重県における一般世帯数の①世帯数、②建て替え需要、③空き家数、の3つを挙推移をみると（次頁、図表3）、2005年には672,552

げることができます。
これら3つの要因と住宅着工との世帯と着実に増加しているものの、伸び率は徐々に関係を確認すると、以下の通りです。

低 下してきています 。さらに 、先 行きについては 、
2010.7 MIE TOPICS

7

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数こと、などが指摘出来ます。

の将 来 推 計（ 都 道 府 県 別 推 計 ）」によると、2 0 1 0 年

先行きについても、雇用・所得環境の大幅な改善

以 降も増 加していくものの、2 0 1 5 年にはピークアウト

が見 込み難いことや、後 述する長 期 優良住 宅の普する見通しとなっています。

及 施 策の推 進などを受けて、質の高い住 宅の供 給

図表3が増えていることなどから、住宅の建て替え率は、中三重県の一般世帯数の中長期的見通し

長期的に低下していく可能性が高いといえます。

調査レポート（万世帯）
70③空き家数の動向

65

最後に、空き家数については増加する傾向にあり60ます。
ここで、居 住 住 宅 全 体に対する空き家 数の比55率である空き家率の推移をみると（図表5）、緩やか50

な右肩上がりのカーブを描いています。

【推計】
45
40
1970 75

80

85

90

95 2000 05 10

15

20 25

30
（年）

（資料）総務省「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計、2009年12月推計）」

図表5

三重県の空き家率の推移（％）

【住宅の空き家率のトレンド線（1974年〜2008年）
】

18
17
16
15

②建て替え需要の動向

14

次に、建て替え需要については、基本的に低下ト13レンドを辿っています。
この点に関して、住 宅ストック

12

全体に対する住宅滅失数の割合を「建て替え率」と11

して、三 重 県の動 向をみると（ 図 表 4 ）、バブル景 気で住 宅 市 場 が 沸 騰した1 9 8 9 年 〜 1 9 9 3 年を除け1974〜78 79〜83

84〜88

89〜93

94〜98 99〜2003 04〜08（資料）総務省「住宅・土地統計調査」、三重県政策部統計室「住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計」
を基に、
三重銀総研作成

三重県における建て替え率の動向

（％）
11

9

（年）

ば、概ね右肩下がりの傾向にあります。
図表4【住宅の空き家率】

10【住宅の建て替え率】

10

その要因には、次の点が考えられます。すなわち、

9（ア）世 帯 数が増 加したり、人口の社 会 的な移 動が8活発化したりするなかで、そうした世帯の移動を住宅

7

業 者が見 込んで、住 宅 市 場で確 保される空き家 数

65が増加したこと、（イ）消費税の引き上げや景気対策【住宅の建て替え率のトレンド線（1974年〜2008年）】

4を受けて、駆け込み着工が増加するなど、市場に実3
1974〜78 79〜83 84〜88

89〜93

94〜98 99〜2003 04〜08（年）（資料）総務省「住宅・土地統計調査」、三重県政策部統計室「住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計」
を基に、
三重銀総研作成

需以上の住宅数が供給されたこと、（ウ）わが国では新築志向が強く、中古住宅市場も整備されていない
ため、既存の住宅ストックが有効利用されにくく、住宅が新たに建設されやすいこと、などが指摘できます。

このように、住 宅の建て替え需 要が減 少している

今後についても、世帯数の増加や一定の建て替え

背景には、（ア）新設される住宅の耐用年数が長期需要が見込まれるうえ、住宅金融支援機構が金利の化しているほか、（イ）雇用・所得環境が厳しいなか、

引き下げ幅を拡大したこと（2010年実施）など駆け込

住 宅 の 建て替えが 先 送りされる傾 向にあること、み需要が生じやすい経済対策が実施されており、空（ウ）耐用年数が比較的短い木造住宅が減っている

き家数は実需以上に上振れする可能性があります。

8 MIE TOPICS 2010.7ただし、世帯数が頭打ちになると、住宅の着工という2．
三重県の住宅市場における有望分野

フローの動きが少なくなるため、結果的に空き家率のこのように、三重県の住宅着工戸数が、急速に減

伸びは低下していくとみられます。

少していくとみられるなかで、経 済 的な波 及 効 果の高い住宅マーケットを活性化していくためには、県内（４）住宅着工戸数の中長期的な見通しの住 宅ストックの特 徴や高 齢 化・環 境 志 向の高まり

ば、三重県の住宅着工戸数は減少傾向を余儀なくなど社 会 情 勢の変 化を捉えて、県 民の住 宅に対すされると考えられます。

る潜在的なニーズを掘り起こしていくことが必要であると考えられます。

ここで、「 ① 世 帯 数 」、
「 ② 建て替え率 」、「 ③ 空き家率」
を基にして、2018年までの県内住宅着工戸数

そこで以下では、（ア）県内の住宅ストックの特徴（年平均）を定量的に試算してみると（図表6）、基本などを、他の都道府県との比較を通じて洗い出した

的に右肩下がりとなるなかで、2009年から2013年まうえで、（イ）先行きどのようなマーケットが有望視されでの年間平均の住宅着工戸数は、1万戸／年台をるのかを、考察していくことにします。

調査レポートこのような、中 長 期 的 要 因 の 方 向 性を踏まえれ維持する見込みです。
もっとも、2014年から2018年（1）長期間住みやすい住宅へのニーズ

にかけての住宅着工戸数は、県内の世帯数がピー

第1に、三重県では戸建て・持ち家志向が強いとクアウトすることを背 景に、年 間 平 均で、7 , 4 7 1 戸 ／いう特 徴が指 摘出来ます。
この点について、県 内に年と、1万戸／年を割り込むと予測されます。

おける一戸建ての比率をみると、住宅ストック全体の

三重県内の住宅着工戸数の推移（住宅ストックからの推計、年平均）

図表6
（戸/年）
25,00020,40518,929

74.6％を占めており、全国の55.3％を大きく上回って

世帯数要因

建て替え要因空き家要因

全体20,368います。
さらに、持ち家比率も73.0％と、全国で7番目に高い水準にあります。

【見通し】

20,000

こうしたもと、三 重 県 では 、長 期 優 良 住 宅 へ の17,317
15,47915,85715,02813,42315,00010,000

これは、
ライフステージに応
ニーズが高まっています。
7,471

じて間 取りを変えることが可 能で、長 期 間 住みやす

5,000

い構造となっているためです。
このことを
「長期優良

0

住 宅の普 及の促 進に関する法 律 」（2009年施行）

1974〜78 79〜83 84〜88 89〜93 94〜98 99〜2003 04〜08 09〜13 14〜18（年）に基づいた長期優良住宅の認定実績によって確認（資料）総務省「住宅・土地統計調査」、三重県政策部統計室「住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計」
を基に、三重銀総研推計（ 注１）住宅着工の推計は次の通り。
すなわち、「①世帯数」
は、国立社会保障・人口問題研究所の試算によると、2015年にピークアウトすることから住宅着工の押し上げ効果は2016年以降に剥落するとして計算。一方、「②建て替え数」
は、1974年以降の低下トレンドが今後も続くと仮定すると、住宅着工の押し上げ効果は緩やかに低下していく公算。
さらに、「空き家数」
についても、過去のトレンドに基づき緩やかに増加していくものの、
その増加幅は縮小していくため、住宅着工の押し上げ効果は徐々に鈍化するとして推計。
（ 注２）ただし、上記の住宅着工戸数の予測は、あくまで住宅着工戸数の中長期的な決定要因の過去のトレンドに基づいて推計したものであり、社会情勢、雇用・所得環境の変化など特殊要因によって、変動することがある。

すると（ 図 表 7 ）、三 重 県の認 定 率は2 5 . 8％と、全 国で2番目に高い水準です。
さらに、政府は、長期優良住宅を購入する者に対して、住宅借入金等特別控除の特例を設けたことなど

都道府県別にみた長期優良住宅の認定率

図表7
（%）
35
30
25

【全国平均
（16.3％）
】

25.8

20
15
10
5
沖縄県

東京都

青森県

島根県

福井県

大阪府

秋田県

鹿児島県

北海道

富山県

山形県

岩手県

神奈川県

埼玉県

石川県

宮崎県

長野県

新潟県

熊本県

京都府

広島県

千葉県

福島県

栃木県

兵庫県

群馬県

和歌山県

徳島県

山梨県

鳥取県

茨城県

長崎県

高知県

福岡県

香川県

岐阜県

愛媛県

宮城県

愛知県

滋賀県

佐賀県

大分県

奈良県

静岡県

岡山県

山口県

三重県

0

（資料）国土交通省「住宅着工統計」、「長期優良住宅建築等計画の認定実績（都道府県別）」
で除した値。
（ 注 ）長期優良住宅の認定率とは、長期優良住宅の認定制度が開始した2009年６月から2010年３月末までの認定累計数を同時期の住宅着工戸数（貸家・給与住宅を除く）

2010.7 MIE TOPICS

9

都道府県別にみた1980年以前に建設された木造住宅の住宅総数に対する割合

図表8
（%）
40
35

【全国平均
（19.9％）
】

30

24.9

25
20
15
10

沖縄県

東京都

北海道

神奈川県

埼玉県

千葉県

青森県

大阪府

兵庫県

愛知県

秋田県

宮城県

栃木県

福岡県

京都府

広島県

静岡県

奈良県

山梨県

茨城県

群馬県

岩手県

滋賀県

山形県

長野県

富山県

福島県

鹿児島県

大分県

宮崎県

新潟県

熊本県

徳島県

岡山県

石川県

長崎県

三重県

愛媛県

香川県

高知県

岐阜県

山口県

福井県

和歌山県

佐賀県

鳥取県

0

島根県

調査レポート5（資料）総務省「住宅・土地統計調査」（2013年まで実施）、長期優良住宅の取得を後押し

三 重 県 で は 7 . 3 ％ にとどまり、
トップ の 宮 崎 県する政 策を打ち出しています。そうした政 策が継 続（ 2 6 . 9％）と大きな差 が みられることに加え、全 国することによって、県 内に長 期 優良住 宅が普 及して平 均（ 8 . 0％）と比 べても低い水 準となっています 。

いく可能性があります。

さらに、太 陽 光を利用した発 電 機 器を設 置している住宅の割合についても、全国平均が1.3％と低水準（2）住宅リフォームへのニーズにとどまるなかで、三重県も1.4％となっています。

第2に、建物の構造面の特徴として、築年数の古

こうしたことについて、太陽熱を利用した設備があい木造住宅が多く存在していることが挙げられます。

る住宅の普及率と日照時間（直近30年間の平均）と実際に、1980年以前に建設された木造住宅が住宅の関係を、都道府県別にみてみると（図表9）、
日照時

総数に占める割合をみると（図表8）、三重県は24.9％

間が長い（短い）都道府県ほど、太陽熱を利用したとなっており、全国平均の19.9％を上回っています。

温水機器等を設置した住宅の普及率は高い（低い）こうした住宅は、新耐震基準が設けられる前に建傾向にあります。そのなかで、三重県はトレンド線の下てられたことから、耐震性や耐火性に劣っており、大方に位置しており、普及率の向上が期待できます。

規模地震が起きた時に被害が拡大する恐れがあると指摘されています。
折しも、東 海 地 震や東 南 海・南 海 地 震の発 生す

図表9

Ｙ＝太陽熱を利用した温水機器等のある住宅の2008年時点における普及率（％）
30

る危険性が高まるなか、三重県では、築年数の古い

25

木 造 住 宅に対する耐 震 工 事の実 施 割 合が4 . 2 %と20なっており、同じ東 海 地 方の愛 知 県（ 6 . 5％）や静岡県（8.4％）
よりも、低い水準にとどまっています。
従って、災 害に備えるという観 点からみれば 、耐震 補 強や住 宅 火 災から守るためのリフォーム需 要
は、県内において今後高まると考えられます。
（3）環境に優しい住宅へのニーズ

太陽熱を利用した温水機器等のある住宅の普及
率と日照時間との関係〈都道府県別〉

y = 0.016 x − 23.119（3.598）（− 2.648）
R2 = 0.223 （ ）内はｔ値【トレンド線】

15
10
5
0
1,500

三重県
1,600

1,700

1,800

1,900

2,000

2,100

2,200

2,300

Ｘ＝1980年から2009年までの平均日照時間（時間）（資料）総務省「住宅・土地統計調査」、気象庁「過去の気象データ検索（ＨＰ）」を基に、三重銀総研作成

こうした状 況 下 、環 境 省 では、「 住まい方に応じ第 3に、気 象 条 件の優 位 性があるにも拘らず、環て、
自然エネルギーが最大限に活用されること」
を要

境対応設備の普及が遅れていることです。例えば、件の１つとする『エコハウス』の普及を推進しており、

気 象 条 件として、都 道 府 県 別の日照 時 間をみると、 （ア）県 内の市 町は、太 陽 光 発 電 設 備を住 宅に設三重県は全国で11番目に長くなっており、太陽熱な置する場合に補助金を支給しているほか、（イ）国もどを利用しやすい環境にあります。
しかし、太陽熱を太 陽 光 発 電の新たな買い取り制 度を2 0 0 9 年 1 1月

利 用した温 水 機 器 等が備えられた住 宅の割 合は、に開 始しました 。このような政 策 的な側 面 支 援 や

10 MIE TOPICS 2010.7

気 象 条 件の優 位 性を踏まえれば 、今 後 、三 重 県で最寄りの医療機関（29.3％）、最寄りの老人デイサー

はエコハウスの新設や建替え、エコに関連した住宅

ビス（55.0％）
ともに、全国平均（医療機関：26.9％、設備へのニーズが高まっていくと判断されます。

老人デイサービス：48.2％）
を上回っています。
このように、医 療 機 関 等 へのアクセスという観 点からみると、県 内における高 齢 者 の 住 環 境 は 、相（4）高齢者が安心して医療・福祉サービスを受けるこ

対 的にやや劣っているといえます。

とができる住宅へのニーズ

従って、今後の三重県では、高齢者の住環境を改

齢者世帯の住居が医療・福祉施設から離れている

善していくという視点から、高齢者が医療や介護サーことです。
まず、県内において、高齢者（65歳以上）がビスなどを不自由なく安心して受けられる高齢者向け

主となる世帯数をみると、2008年時点において14万の住宅市場に拡大の余地があると考えられます。な

400世帯にのぼり、世帯数全体の20.6％を占めていま

お、
ここでの高齢者向けの住宅とは、高齢者を入居対す。
この割合は、全国の18.6％を上回っており、高齢象者として、
その入居者に対して介護サービスや生活者が主となる世帯が比較的多いと指摘できます。

支援サービスを提供する集合住宅ないし、施設として

一 方 、安 心して医 療・福 祉サービスを受けられる定義し、その具体例として、①介護保険施設（介護老という点で、県内の高齢者が主となる世帯の住環境

人福祉施設・介護老人保健施設・介護療養型医療をみると、必 ずしも優れているとはいえない状 況 で施設）と、②高齢者専用賃貸住宅（注1）について、県す。具体的にみると、高齢者が主となる世帯のうち、内の足元における動きをみていくことにします。

調査レポート

第4に、高齢化や核家族化が進展するなかで、高最寄りの医療機関までの距離と、最寄りの老人デイ①介護保険施設

サービスまでの距離が、それぞれ1キロメートル以上

はじめに、県 内における介 護 保 険 施 設 の 整 備離れている世帯割合をみると（図表10）、三重県は、

状 況をみると、量 的 に 充 実しているとはいえませ

医療機関、老人デイサービスまでの距離が1キロメートル以上の世帯割合〈都道府県別〉

図表10
Ｙ＝老人デイサービスまでの距離が１キロメートル以上の世帯割合︵％︶

80【Ｘの全国平均】70

50

る介 護 保 険 施 設の2 0 0 8 年 時 点における定 員 数を【鹿児島県】

住環境悪い

みると（ 図 表 1 1 ）、三 重 県は3 , 0 5 1 人と、全 国 平 均

【岩手県】

【三重県】
【全国平均】60ん。実 際に、6 5 歳 以 上 人口の1 0 万 人当たりに対す（ 3 , 2 6 8 人 ）に比 べて大きく見 劣りしています。
もっとも、2010年6月に開催された行政刷新会議の【Yの全国平均】4030「 規 制・制 度 改 革に関する分 科 会 」において、厚 生【神奈川県】

20

【大阪府】
【東京都】

10
0

労働省は、介護保険施設等の「総量規制」
（ 注2）
を

住環境良い

2012年度以降、撤廃する方針を打ち出しました。

10
20
30
40
50
Ｘ＝医療機関までの距離が１キロメートル以上の世帯割合（％）

これが実現すると、県や県内の市町は地域の実情（資料）総務省「住宅・土地統計調査」
を基に三重銀総研作成に合せて、介護保険施設を整備できるようになります。

図表11 都道府県別にみた65歳以上人口の10万人当たりに対する介護保険施設の定員数
（人）
4,500
【全国平均
（3,268人）
】

4,000
3,500

3,051

3,000
2,500
東京都

神奈川県

千葉県

大阪府

埼玉県

滋賀県

愛知県

栃木県

宮城県

岐阜県

兵庫県

京都府

奈良県

群馬県

三重県

静岡県

北海道

福岡県

山梨県

福島県

大分県

岡山県

広島県

長野県

茨城県

和歌山県

山形県

青森県

宮崎県

愛媛県

岩手県

長崎県

山口県

秋田県

香川県

島根県

鹿児島県

沖縄県

高知県

熊本県

佐賀県

新潟県

鳥取県

福井県

富山県

石川県

徳島県

2,000

（資料）厚生労働省「介護サービス施設・事業所調査結果の概況」

2010.7 MIE TOPICS 11このような状 況を勘 案 すると、上 記 の 介 護 保 険 施

3．
今後の住宅市場の活性化に向けて設の建 設 が 県 内において増 加していくことが 期 待されます。

以 上のように、三 重 県の住 宅ストックの特 徴を踏まえれば 、今 後 県 内の住 宅マーケットでは、（ 1 ）長②高齢者専用賃貸住宅

期 間 住みやすい住 宅 、（ 2 ）住 宅リフォーム、（ 3 ）環調査レポートさらに、現 時 点において、総 量 規 制の枠 外にある境に優しい住 宅 、（ 4 ）高 齢 者 が 安 心して医 療・福高 齢 者 専 用 賃 貸 住 宅も、整 備が進む方 向にありま祉 サービスを受けることができる住 宅 、の４分 野 がす。実 際 、
「 高 齢 者の居 住の安 定 確 保に関する法有望視されます。

律 」の一 部 改 正（ 2 0 0 9 年 5月）に伴い、高 齢 者 専 用

ただし、各 分 野の潜 在ニーズを掘り起こしていく

賃 貸 住 宅などに対して、戸 数や生 活 支 援をはじめためには、それぞれに課 題もあります。そこで、以 下としたサービスの内 容 、その対 価などを新たに登 録

では、各 分 野について課 題の内 容と解 決 策を考えする基 準が設けられた2 0 1 0 年 5月1 9日から、2 0 1 0ていきます。

年6月15日までの1ヵ月足らずで、904戸が既に登録されています。

（1）長期間住みやすい住宅の拡大に向けて今 後を展 望すると、国の介 護 保 険 施 設などの総

長 期 間 住みやすい住 宅 、すなわち、長 期 優 良 住

量 規 制が無くなったとしても、地 域によって、財 政 難

宅を普 及させていくうえでは、建 設 費の高さが課 題を理由に介 護 保 険 施 設の充 実に時 間を要することになると考えられます。すなわち、長 期 優 良 住 宅のも見込まれます。従って、高齢者専用賃貸住宅のな

認 定を受けるには、（ア）劣 化 対 策を行うこと、（イ）

かでも、医療機関や介護施設と連携し、ソフト面にお耐 震 性を高めること、（ウ）維 持 管 理・更 新を容 易

いてクオリティの高いサービスを提 供出来る高 齢 者にすること、（ エ ）居 住 者 のライフスタイルに応じて

専 用 賃 貸 住 宅に対するニーズは、今 後 、急 速に高間 取りの変 更を可 能にすること、（オ）バリアフリー

まっていくと考えられます。

改 修に対 応すること、など9つの基 準をクリアーすることが要件として掲げられているためです。

（注１）高齢者専用賃貸住宅とは、高齢者であることを理由

従って、県や県 内の市 町は、住 宅 購 入 者に対しに入居を拒否することのない高齢者円滑入居賃貸住宅のうて、長 期 優 良 住 宅を購 入することによって得られる

ち、専ら高齢者世帯に賃貸する住宅として登録された住宅

税 制 面でのメリットなどを効 果 的にＰＲすることで、である。高齢者専用賃貸住宅では、バリアフリーに関する構

建 設 費など初 期 費 用が 高くとも、長 期 優 良 住 宅の造や設備が備えられているほか、物件によっては、食事や入

購 入にかかる全 体 的なコストが一 定 程 度 下がるこ

浴、排泄、洗濯などの生活支援サービスに加えて、万が一の時に近くの医療機関等へ通報するサービスも付加されていとを周知していく必要があります。

る。ただし、介護サービスは付いておらず、入居者が介護サービスを望む場合は、事前に市町村に「ケアプラン」
を作成して届出たうえで、訪問介護を受ける必要がある。

（2）住宅リフォームの拡大に向けて住宅リフォーム需要の拡大に向けて、県や県内の市 町には、県 民が安 心してリフォームを行える環 境（注２）総量規制とは、都道府県が策定する介護保険事業支援計画に基づき、施設の指定を拒否するなどして、地域内の介護保険施設等の総数を制限することである。具体的にを整 備することが 求められます。その理 由に、消 費
者は、リフォームを行う際に、業 者や工 事の信 頼 性は、介護保険施設や認知症高齢者共同生活介護、特定施に対して不 安を抱えていることが指 摘出来ます。実

設入居者生活介護（含む介護付き有料ホーム）
の総利用者

際に、
「 住宅市場動向調査報告書」（ 平成19年度）

数を、要介護度２以上の認定を受けた高齢者全体の37％以をみると（ 次 頁 、図 表 1 2 ）、
リフォーム時に困ったこと下にする参酌標準を設けることによって、計画以上に施設のとして、「 見 積もりが 適 切 かどうかわからなかった」

利用者数が増えれば、施設の開設を拒否できる。
この規制を（ 3 9 . 1％）、「プランが適 切かどうかわからなかった」

導入した背景には、（ア）介護保険財政が逼迫していること、（イ）悪質業者に対する監視を強化すること、などがある。

12 MIE TOPICS 2010.7（ 2 3 . 0％）、
「 信 頼できる業 者がなかなか見つからなかった」（ 19.5％）との回答割合が高くなっています。

各 市町が行っている太陽光発電の補助金・助成金（複数回答）
図表12 リフォーム時に困ったことの支 給を拡 充・延 長することも有 効な施 策になると（％）
40 39.1

考えられます。

35
29.9

30
25.3

25

23.0

（4）高齢者が安心して医療・福祉サービスを受けるこ

19.5

20
15

12.6

10

10.3

とができる住宅の拡大に向けて

9.1

高齢者が安心して医療・福祉サービスを受けるこ

5
特にない

その他

アフターケアが悪かった

仕上がりが予想していたものと違った工期が当初予定よりもオーバーした

信頼できる業者がなかなか見つからなかったプランが適切かどうかわからなかった

費用が当初の見積もりよりオーバーした

見積もりが適切か
どうかわからなかった0（資料）国土交通省「住宅市場動向調査報告書（平成19年度）」を基に、三重銀総研作成（ 注 ）アンケートの対象は中京圏。

とが出来る住宅を普及させるためには、高齢者向け住宅の整備などハード面以外に、県民の住み替えを支 援することも課 題となっています。その理由の1つ

調査レポート6.9

として、三 重 県における持ち家 比 率の高さが、住み替えの足枷となる可能性があるからです。
従って、住み替えによって空き家となる持ち家を上手く活用する仕組みが出来れば、県民はスムーズに住み替えが出来ると考えられます。
こうした状況下、

これに関して、三重県は、木造住宅の耐震診断を

わが国では、2 0 0 6 年に「 一 般 社 団 法 人 移 住・住みする際に、一級建築士など相談先を紹介する「人財

かえ支援機構」が設立され、50歳以上のシニア層のバンク」
を設立しており、県の地域住宅計画においてマイホームを借り上げ、転 貸する制 度が確 立していも、住まいのアドバイザーの登録者数を今年度までに「 福 岡 県あんしん住 替えます。
さらに、福 岡 県では、

6 7 0 人に増やすことを目標としています 。今 後も、リ情報バンク」
を設立し、病院の近くなどに住み替えを

フォーム工事に適切なアドバイスが出来る人材を質・希望する高齢者世帯の持ち家を広い住居を希望す

量ともに、一層拡充していくことが重要といえましょう。
さる子 育て世 帯 へ 売 却・賃 貸することによって、高 齢らに、県は、各都道府県の先進事例を踏まえながら、者世帯の住み替えを促進しています。

事業者がリフォームを行ううえで遵守すべき事項を定

今 後 、三 重 県や県 内の市 町は、（ア）移 住・住みめた事 業 者 行 動 基 準を制 定 することに加えて、
リ

かえ支援機構の制度に対する理解・同制度の利用フォーム事業者の得意分野やこれまでに手掛けたリを促進させていくこと、（イ）高齢者世帯が不要となっフォーム施行件数および施行金額などに関する情報

た持ち家を子 育て世 帯など希 望する者に対して売について、消費者がアクセスしやすい仕組みをつくり、却・賃貸をすることによって、中古住宅を流通させる

優良なリフォーム事業者を選べるようにすることが望まスキームを構築すること、などの施策も有効になるとしいと考えられます。

考えられます。

（３）環境に優しい住宅の拡大に向けて

以 上のように、住 宅ストックの特 徴や社 会 情 勢の環境に優しい住宅を普及させるうえでは、（ア）環

変 化を捉えることを通じて、今 後 縮 小が予 想される

境 住 宅を建 設することによって得られる経 済 的なメ

三重県の住宅マーケットの活性化に向けて、官民がリットが消 費 者に分かりにくいこと、（イ）建 設 費や環一体となって、取組むことが期待されます。

境 対 応 設 備 費 が 高くなること、などが 大きな障 害となっています。
従って、エコハウスを建 設 することによって消 費（2010.6.21）

片岡 篤志

者 が 得られる経 済 的なメリットについて、県や県 内の市 町も検 証・評 価し、消 費 者に訴えかける取り組
みが 重 要になるでしょう。
さらに、県 内 の 市 町は省エネ工 事 診 断に対して補 助 金を出すことや県 内のMiegin Institute of Research.Ltd All rights reserved.
2010.7 MIE TOPICS 13