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貸不動産経営管理士 賃貸管理業の意義■□■■□■ 2020 年度賃貸不動産経営管理士試験をふりかえる ■□■－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
1．2020 年度の賃貸不動産経営管理士試験について2020 年 11 月 15 日に、50 問に増えて最初の賃貸不動産経営管理士試験が実施されました。
また、受験者数は過去最高となりました。法案化が決定したことも影響したのではないかと推測されます。
出題傾向についてですが、予想通り、難問化されています。もちろん、例年通りの過去問ベースの問題もありましたが、出題のされたかたが大幅に変わった問題も多く、過去の問題だ
けを解いて学習した方にはとても難しく思えたのではないでしょうか。
疑義のある問題もありました。問 49 のウ「住民税は、所得税法上の所得をもとに住所地の市区町村長が課税し、徴収方法には、普通徴収と特別徴収がある。」が、予備校により解答速報の解答が割れております。
Ken ビジネススクールや私が講師を勤める日建学院、私の古巣の LEC は、この選択肢を「誤り」と判断していますが、TAC 等はこれを「正しい」と判断しております。個数問題なので、消去法が使えず、明らかに疑いがあるのであれば、正解が 2 つになる可能性もあります。
なお、数年前にもそのようなことがあり、両方正解という措置が採られたこともあります。

2．次年度以降の賃貸不動産経営管理士試験について今年の 6 月 15 日に賃貸住宅管理業法が成立し、定義規定とサブリース規制の規制は今年の12 月から施行されます。受託方式の管理事務の登録制については来年の 6 月 15 日施行となります。したがって、来年度の賃貸不動産経営管理士試験は、協議会のほうで特別な発表がない限り、賃貸住宅管理業法の定義・サブリース部分は出題範囲となり、登録制度は今までのままの任意の制度から出題されるという複雑な出題となります。
受験という一過程で見れば、出題される範囲だけを学びたいところですが、現行の規程等の任意の制度は中身も変わり、実務では使えないもの、やってはいけなくなるものもあり（たとえば、新法では、重要事項説明書面と契約書面を兼ねることは禁止されます。）、近い将来を考えれば、「新法を」しっかり学びつつ、試験対策のため現行の規程も学ぶという意識が大切なのかと思います。

3．メルマガでは 2020 年度の過去問を紹介
隔週の賃貸不動産経営管理士のメルマガでは、2020 年度の過去問を紹介します。難易度が高くなった直近の過去問を勉強することは、来年度の試験に合格するためには必須であり、有用です。メルマガを通じて一緒に学んで行きましょう。

《2020 年度の問題》【問 1】

不動産業に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 日本標準産業分類(平成 25 年 10 月改定)によれば、賃貸住宅管理業は、不動産賃貸業・管理業に区分される。
2 賃貸住宅管理業を分譲マンション管理業と比較すると、管理の委託者、管理を行う建物の範囲に違いがある一方、ビル管理業と比較すると、管理する建物の用途が異なるだけで、管理業務の内容に違いはない。
3 「不動産業ビジョン 2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～」(国土交通省平成31 年 4 月 24 日公表)は、ストック型社会の実現に向けて、今後、不動産管理業者は、『不動産最適活用』を根源的に支える役割を担うと位置づけた。
4 人口減少・成熟型社会の不動産賃貸業・管理業では、入居者の入れ替えに伴って得られる新規入居者からの一時金収入、賃料引き上げや手数料収入に期待する考え方ではなく、できるだけ優良な借主に長く借りてもらうことが大切になっている。

【解 説】
1 適切

不動産業

正解：2

総務省が定める日本標準産業分類（平成 25 年 10 月改定）によれば、賃貸住宅管理業は、不動産賃貸業・管理業に区分されています。
2 不適切 ビル管理業においては、賃貸住宅管理業とは異なり、大規模ビル内に設置される空調・電気などの設備の管理業務なども含まれます。
3 適切提言によれば、「ストック型社会」の実現に向けては、不動産の資産価値を維持・向上させる管理サービスが何よりも重要であることから、不動産管理業者は、「不動産最適活用」を根源的に支える役割を担うと位置づけられました。
4 適切

人口減少・少子高齢化など社会経済情勢が急速に変化する状況下においては、資産価値の維持・向上を通じたストック型社会を実現するよう提言がなされています。
《コメント》
例年、問 1 は賃貸管理業界についての指針やそれを取り巻く社会情勢という大局的な出題があります。今年も類似の問題が出題されております。
公式テキストの序編にある内容です。そこを一読していれば解けた問題です。普段から不動産業の動向について、専門雑誌を読んだり、日本賃貸住宅管理協会や国土交通省のセミナー等に参加したりすると、この分野の新傾向の問題にも対応できるのでお勧めです。

【問 2】

管理業者の社会的費務と役割に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1 人口減少・成熟型社会を迎え、良質のものを長く使うストック重視の循環型社会へ移行することが喫緊の課題 となり、適切な管理を通じて不動産の価値を維持・保全する役割を担う管理業者の社会的責務と役割が高まっている。
2 貸主の資産の適切な運用という観点から、貸主の有するあらゆる資産の組合せの中で、いかに収益を上げるかという視点で賃貸管理のあり方を構成していくことは、管理業者としては越権であり控えるべき姿勢である。
3 バブル崩壊、不動産不況、グローバリゼーションの進展など、賃貸不動産を取り巻く環境の変化に対応した結果、賃貸不動産の活用の現場では、もっぱら普通建物賃貸借契約(定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約をいう。以下、各問において同じ。)に重点をおいて、その契約期間をいかに長くするかが、最も重要となっている。
4 管理業者に求められる社会的役割の一つは、貸主や借主との信頼関係に最大限の配慮をしたコンプライアンスの遵守であるが、管理業者が賃貸借契約の当事者になる場合、契約の相手方に、将来の家賃変動等、管理業者にとって不利益な事項は説明する必要はない。

【解 説】
1 適切

管理業者の社会的責任

正解：1

循環型社会において、管理業者は、資産運営のプロとしての役割が期待されており、社会的責務を担っています。
2 不適切 管理業者は、資産運営のプロとして、依頼者の資産有効活用の促進、安全維持と最大限の収益確保を実現するための役割が期待されています。
3 不適切 多様な環境の変化に伴い、定期借地・借家契約制度などの創設が行われ、賃貸不動産の活用の場面では、いかなる契約形態を選択すべきか、専門的な知見に基づく判断が必要となってきています。
4 不適切 管理業者は、関係する法令とルールを遵守し、賃貸不動産管理業に対する社会的信用を傷つけるような行為、および社会通念上好ましくないと思われる行為を行ってはなりません。

《コメント》
40 問から 50 問に増えたことで、例年 1 問程度だった、序編からの出題が今年は 2 問となっております。
専門用語の難しさはありますが、内容はいたって普通のことです。これも、問 1 のコメントで書いたとおり、受験勉強と捉えずに、広く業界全体を学ぶくらいの気持ちで、長いスパンで学習するのがよいかと思います。

筆：Ken ビジネススクール代表 田中謙次

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