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レポート

経営コンサルティング本部2015 年 10 月 16 日

全 25 頁≪実践≫公共インフラ関連ビジネス「まち」の地方創生

最高路線価地点の変遷と街の構造変化
交通史観が中心市街地の再生策に示唆すること
経営コンサルティング部
主任コンサルタント

鈴木文彦

[要約]


1965 年（昭和 40 年）から本年まで 50 年間の石巻市の路線価を調査した。最も高い場所が、北上川河岸の旧市街から石巻駅前、次いで石巻バイパスを経て高速道路の近辺に変遷している。同じように東北地方の都市について調べると、かつての中心市街地の地価凋落とともに、最高路線価地点が郊外に移転する傾向が見られた。
中心地の変遷の背景には、徒歩・舟運から鉄道、次いで乗用車という主要交通手段の交代がある。中心地の場所と街のスタイルは主要交通手段に規定される。この仮説を本稿では「交通史観」と呼ぶ。



次に、都道府県庁の所在都市の最高路線価を 1960 年（昭和 35 年）に遡って調査した。郊外移転の事例はないものの、旧市街の地盤沈下を背景に駅前に移転する事例は多く見られた。東京や地方ブロックを代表する都市は 2000 年代半ばまでに地価の持ち直しの動きがあったが、それ以外では県庁所在都市を含め下落傾向を辿っており、都市間の階層構造が際立ってきている。



程度に幅はあるが多くの都市で街の中心の郊外移転の動きがみられる。そうした中、旧市街は、郊外にできた新たな中心の周辺鉄道と徒歩を主な交通手段とした、住むのに適した街という新たなポジションを得る。車社会以前の、遠くから買い物客が来街して賑わったかつての商業中心地の復活を目指すのではなく、駅徒歩圏内に中層住宅を増やし、住宅街としての充実を目指すのが街の発展法則に適っている。徒歩圏内に発展した城下町の街割りを立体化し現代風に再生する取組みとも言える。

株式会社大和総研〒135-8460 東京都江東区冬木 15 番 6 号

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１．石巻市における街の中心の変遷
河岸の旧市街から駅前、そして郊外へ
宮城県第二の都市の石巻市。北上川の河口という地の利を活かし、江戸時代から仙台藩
62 万石の水上交通の拠点として発展してきた。中州を挟んだ北上川の両岸に南部藩はじめ
北上川流域諸藩の蔵屋敷が並んでいた。北上川の舟運で運ばれた物資はここで川船から外航船に積み替えられ、大消費地の江戸に向けて出港した。明治になっても水上交通の拠点であることに変わりはなく、河岸には旅客船の発着場や魚市場があって人や物の往来が多かった。このような具合で、石巻の市街地は河岸を中心に発展した。河岸に並行する道に沿って銀行の本店や警察署が軒を連ねていた。石巻最初の百貨店もこの地にできた。
街の中心は主要交通手段の交代にともなって移転する。これが本稿の主題である。主要
交通手段の変遷によって、街道と舟運の時代、鉄道の時代、バイパス道路の時代そして高速道路の時代に区分され、時代によって中心市街地の場所が異なる。中心市街地の場所とスタイルは主要交通手段によって規定される。このように、その時代で支配的な交通手段
を土台または下部構造、そして中心市街地の場所とスタイルを上部構造とする考え方を本稿では「交通史観」と呼ぶものとする。石巻の場合、江戸時代から河川港を中心に街が拡がってきたが、鉄道の開業が転機になった。大正元年、当時の市街地の外縁に鉄道の駅が開業した。蒸気機関車が通過する当時の鉄道駅は今でいう「迷惑施設」だったので、中心市街地からあえて離れたところに作られた。駅の開業を機に、世代交代を伴うくらいの長いスパンで少しずつ街の中心が駅に向かって移動してゆく。
駅の引力を受けつつも、高度成長にともなう都市への人口流入もあいまって、駅前に向けて拡がった中心市街地は 1980 年代までに最盛期を迎える。次の変化のきっかけは乗用車の普及だった。世帯に 1 台以上の乗用車が普及するようになった 90 年代、それまで中心市街地にあった商業集積の郊外移転が加速した。主要交通手段が舟運、鉄道から乗用車に変遷するに従って、街の中心が河岸沿い、駅前通りからバイパス道路、さらに高速道路のイ
ンターチェンジの麓に移ってゆく。
このように、街の中心が移動することは地価の動きに裏付けられる。相続税を計算するために道路沿いに付けられた地価を「路線価」という。毎年 1 月 1 日の時点のものが国税庁から発表される。1992 年（平成 4 年）以降の路線価は、実勢価格の 8 割水準を示している。ちなみにその前年までは 7 割だった。次のページの図表 1 は石巻市の商業拠点の変遷を示した地図である。番号は、商業拠点を代表する道路を示している。

2

図表１.石巻市の中心地の変遷

蛇田地区

大型ＳＣ
三陸自動車道5

石巻バイパス
4

至仙台

3

国道4号線

2
石巻街道

牧

山

1

鰐山
日和山

北
上
川

太平洋

①橋通り

北上川河岸に沿って発展した旧市街の中心。内海橋から続く通りで通称「橋通り」という。1970 年
代まで石巻市の中心地だった。内海橋から河口にかけて汽船の発着場や魚市場があった。

②立町通り

旧市街と駅前の中間点。1970 年代後半以降の中心地。1971 年（昭和 46 年）にアーケード
商店街が整備されたが、近年はシャッターを下ろした店舗が多い。アーケードは 2015 年撤去。

③駅前通り

ＪＲ石巻駅前。百貨店が 1996 年（平成 8 年）に移転開業したが、立地環境の悪化などにより2008 年（平成 20 年）に撤退。空き店舗には 2010 年（平成 22 年）に石巻市役所が移転。

④石巻バイパス

市街地を迂回して仙台方面から女川方面に向かうバイパス道路。ロードサイド商業集積の拠点。
1982 年（昭和 57 年）の郊外型スーパーの開店以来、量販店、大型書店等が集積。

⑤石巻工業港曽 三陸自動車道の石巻河南インターに繋がる。1990 年代後半から急速に発展した蛇田地区の中
波神線通り心地。シネコンを備えた大型ショッピングセンターや量販店が多数立地し、拠点病院も移転した。

出所）大和総研作成

3路線価でみる街の変遷
石巻市における路線価の推移を図表 2 に示した。図中の場所名は、図表 1 の地図中の番号に対応している。路線価が公表されて以来、石巻市で最も高かったのは「石巻市中央二丁目立花呉服店通り」だった。通称「橋通り」という。1882 年（明治 15 年）7 月、北上川の両岸に架かった内海橋から続く通りなので「橋通り」と呼ばれた。北上川河岸に発展した旧市街のメインストリートで、1955 年（昭和 30 年）には石巻ではじめての百貨店1がこの通り沿いに開店した。

図表２. 石巻市の路線価の推移

500
千円
③駅前通り

400
②立町通り

1998

300

石巻河南ＩＣの開業①橋通り④石巻バイパス

200

100

0
1965

拡大図｜次ページの図表5

1982
バイパス沿いに大型店
1971
立町通りアーケード化

1970

1975

1980

⑤石巻工業港曽波神線通り

1985

1990

1995

2000

2005

2010

年

2015

出所）路線価図から大和総研作成

変化のはじまりは 1975 年（昭和 50 年）だった。当時の新聞は「橋通りと並んだ立町二丁目」と伝えている。橋通りを上回るペースで地価上昇していた「立町二丁目石巻三文字屋前通」が橋通りと並んだ。ここは通称「立町通り」といい、北上川河岸と石巻駅をつなぐ道路である。1971 年（昭和 46 年）、立町通りにアーケード商店街ができた。当時の乗用車普及率は 20％をやっと超えるくらいで、全国的にアーケード商店街が賑わっていた時代である。中心商店街が駅前に向かって拡大し、それにともなって街の中心は旧市街と駅前の中間点に移った。その後 1976 年（昭和 51 年）から約 20 年間、石巻の最高路線価は立町

丸光百貨店。1996 年（平成 8 年）に「石巻ビブレ」として駅前に移転開業。その後「さくら野百貨店」に名称変更した。2008 年（平成 20 年）に閉店。
1

4

通りにあった。この間も駅の引力は働いており、1986 年（昭和 61 年）には橋通りの路線
価は駅前通りにも追い抜かれている。
地価高騰期を経て、路線価は 1993 年（平成 5 年）をピークに下落局面に転じる。その 2
年後の 1995 年（平成 7 年）、石巻の最高路線価地点は「立町二丁目七十七銀行石巻支店前
立町通り」から「鋳銭場ケンタッキーフライドチキン前駅前通り」に移った。1996 年（平成 8 年）、丸光百貨店が「石巻ビブレ」と名前を変えて駅前に移転開業する。石巻初のシネコンが進出したことで話題を集めた。ただし、最高路線価が駅前に移ったとはいえ、当の駅前の路線価も下落している点に留意が必要である。駅前に目を見張るほどの発展があったわけではない。中心市街地が全体的に地盤沈下する中、駅前以外のエリアの下落ペース
が駅前に比べて大きかったのだ。
郊外化の動き
市域の地価が全体的に下落する中、石巻バイパスの下落幅は中心市街地より小さかった。
石巻バイパスに路線価がはじめて付いたのが 1981 年（昭和 56 年）。この翌年、イトーヨー
カドーが郊外型スーパーマーケット業態で石巻バイパス沿いに開店した。付近には拠点郵便局やホームセンター、大型書店が開店。車生活に適応した新しいスタイルの商業集積が、旧来のしがらみを避けるようにかつての辺境地に拡がっていったのである。

図表３.石巻市の路線価の推移（2005 年以降）
①橋通り
②立町通り
③石巻駅前
④石巻バイパス⑤石巻工業港曽波神線通り

150
千円

100

2006
石巻赤十字病院の移転開業

2011
東日本大震災502007
地域最大級ショッピングモール
の開業

0
年

出所）路線価図から大和総研作成

5乗用車が一家に 1 台以上行き渡るようになって、郊外化の流れは 90 年代後半に加速した。
石巻の場合は石巻駅の北西 3 キロにある「蛇田地区」の発展が著しかった。1996 年（平成8 年）に店舗面積 11,702m2 の郊外型ショッピングセンターのイトーヨーカドー石巻あけぼの店が開店。高速道路の三陸自動車道が 1998 年（平成 10 年）に石巻まで延伸開通し、蛇田地区に石巻河南インターチェンジができた。その後も付近に広大な駐車場の量販店が出店し、2006 年（平成 18 年）には災害拠点病院の石巻赤十字病院も引っ越してきた。その翌年には石巻で最大の店舗面積 33,686 m2 を擁するイオンモール石巻が開店した。
そのいっぽうで従来の中心商店街のシャッター街化が進んだ。駅前に開店した「石巻ビブレ」はその後「さくら野百貨店」と名前を変えて営業していたが、2008 年（平成 20 年）に閉店。空き店舗には 2010 年（平成 22 年）に石巻市役所が入居した。その後、最高路線
価の場所が 2012 年（平成 24 年）に石巻駅前から蛇田地区の「蛇田字新金沼石巻工業港曽波神線通り」に移転。現在の「恵み野 2 丁目石巻工業港曽波神線通り」である。

6

２．石巻市を除く東北地方の都市の状況
図表 4 は、東北地方の市部において最高路線価の所在地が郊外に移転した例である。ほ
とんどが 2000 年以降の変化である。旧市街地、駅前の中心商店街が衰退し、街の中心が郊外に移転する事例は石巻市だけではない。

図表４.東北地方で最高路線価の所在地が郊外に移動した例
県市

移動年 前年の最高路線価の所在地

当年の最高路線価の所在地

青森県むつ市2003 柳町１丁目 駅前通り

小川町２丁目 国道 338 号通り

岩手県一関市2009 大町 大町銀座通り

山目字大槻 国道 4 号通り

宮城県気仙沼市

2001 南町２丁目 大堀銀座通り

本郷 県道 26 号線通り

宮城県石巻市2012 鋳銭場 石巻駅前通り

恵み野 2 丁目石巻工業港曽波神線通り

秋田県能代市1998 元町 みどり光学社能代店前通り

柳町 まつや前柳町通り

秋田県由利本荘市

2010 谷山小路 由利中央線通り

中梵天 国道 105 号通り

秋田県横手市2005 駅前町 横手駅前通り

安田字堰添 国道 13 号通り

秋田県大仙市2010 大曲通町 大曲駅前通り

戸蒔字福田 国道 13 号通り

山形県米沢市2006 門東町３丁目 平和通り

春日２丁目 県道米沢環状線通

福島県白河市2013 新白河３丁目 新白河駅前通り

転坂 国道 289 号線通り

福島県須賀川市

2015 中町 松明通り

山寺道国道 4 号通り

福島県喜多方市

2003 字二丁目中央通り

字稲荷宮 市道上高額桜ガ丘線通り

出所）路線価図から大和総研作成
なお大仙市は 2014 年に最高路線価の場所が大曲駅前に戻った。

図表 5、6 は東北地方の都市における最高路線価の所在地の変遷を示したものである。図
表の始まりの 1970 年（昭和 45 年）、ほとんどの都市で最高路線価は旧街道に沿って発展した旧市街にあった。それが駅前に移転し、そのうちのいくつかが 2000 年以降に郊外拠点に移る経緯を辿っている。

7

図表５．最高路線価の所在地の変遷
旧市街

凡例
70

75

その１
旧市街と駅前の中間点

80

85

青森市

新町１丁目新町通り

八戸市

大字三日町三日町通り

弘前市

土手町中三デパート前通り

黒石市

市ノ町中村藤市前通り

五所川原市

字大町大町通り

むつ市

田名部本町宮下食料品店前通り

盛岡市

大通２丁目大通り

花巻市

上町上町通り奥州市

水沢区字東町駅前通り

一関市

大町大町銀座通り

釜石市

大町１丁目ブックスかまいし前大町通り

宮古市

末広町末広町通り

久慈市

二十八日町２丁目久慈銀座通り

仙台市

青葉区中央１丁目青葉通り

石巻市

中央２丁目立花呉服店前通り
立町２丁目七十七銀行石巻支店前通り

白石市

字沢目駅前通り

秋田市
中通２丁目秋田駅前通り

95

2000

05

10

15

一番町駅前通り

柳町１丁目小関書店前通り

小川町２丁目国道338号通り

山目字大槻国道4号通り
鈴子町鈴子町中央線通り

大町2丁目大町商店街通り

栄町駅前通り古川市十日町メガネの相沢古川店前
南町２丁目大堀銀座通

90

郊外

大字駅前２丁目駅前商店街通り

大崎市

気仙沼市

駅前

恵み野2丁目石巻工業港曽波神線通り
鋳銭場石巻駅前通り
古川駅前大通２丁目駅前大通り
古川駅前大通１丁目市道駅前1号通り
本郷県道26号通り

中通２丁目全音秋田営業所前広小路通り
中通２丁目秋田駅前通り

能代市

元町みどり光学社能代支店前通り

由利本荘市

本荘市大町鎌田菓子店前由利橋通り

大仙市

大曲市土屋館月岡映画館前通り

柳町柳町通り中梵天国道105号通り
中堅町中央線通り（谷山小路由利中央線通り）
戸蒔字福田国道13号通り 大曲通町大曲駅前通り
大曲通町大曲駅前通り

出所）路線価図から大和総研作成

8図表６．最高路線価の所在地の変遷

旧市街

凡例
70

75

その２

旧市街と駅前の中間点
80

85

横手市

四日町山川呉服店前通り

湯沢市

大町京屋前通り

山形市

七日町2丁目結城屋前通り
香澄町１丁目山形駅前大通り

寒河江市

本町２丁目池田茶舗前通り

新庄市

本町石川薬品前通り 沖の町駅前通り

酒田市

中町２丁目中町モ－ル通り

鶴岡市

本町１丁目池原楽器店前通り

米沢市

中央４丁目蔵王会館前通り
門東町３丁目平和通り

福島市

本町常陽福島支店西側通
栄町福島駅前通り

二本松市

本町２丁目本町通り

郡山市

中町柏屋商店前通り

須賀川市

中町松明通り会津若松市

中町神明通り喜多方市

字二丁目中央通り

白河市

中町円谷倉治前通り

いわき市

平字三町目藤井青果店前通り
平字田町伊東食肉店前通り

90

駅前
95

郊外
2000

駅前町横手駅前通り

05

10

15

安田字堰添国道13号通り

柳町2丁目柳町本通り

本町２丁目大久保薬品店前通り

本町２丁目池田茶舗前通り

末広町鶴岡駅前通り
春日２丁目県道米沢環状線通

駅前１丁目郡山駅前通り
山寺道国道4号通り

字稲荷宮市道上高額桜ガ丘線通り

中町大黒屋前通り

転坂国道289号線通り
新白河丸昌不動産前新白河駅前通り
平字三町目いわき駅前大通り

３．県庁所在都市における中心地の変遷
次は全国の都道府県庁が立地する都市についてみてみよう。図表 7～9 は全国の県庁所在
都市の最高路線価の所在地の変遷を示したものである。県庁所在地の場合、東北地方を含めて最高路線価地点が郊外に移転した事例はない。旧市街から駅前に移転する事例は散見される。

9

図表７．最高路線価の所在地の変遷（県庁所在都市｜北海道～富山県）

旧市街

凡例

60

65

旧市街と駅前の中間点

70

75

80

85

駅前

郊外

90

95

2000

05

10

15

中央区北5条西3丁目札札幌市

幌停車場線通り

中央区南1条西3丁目三越デパート前南側電車通
青森市

長島甘精堂菓子店前新町通（新町1丁目新町通り）

盛岡市

菜園飯塚洋品店南側通(大通2丁目大通り)

仙台市

裏五番丁丹六菓子店前青葉通(青葉区中央1丁目青葉通り)

秋田市

横町山内荒物雑貨店前横町通
楢山長沼信太米穀店前駅側通
中通２丁目駅前通

中通2丁目全音秋田営業所前広小路通り
中通2丁目イトーヨーカドー前秋田駅前通り

山形市

七日町梅月堂菓子店東側通

香澄町1丁目山形駅前大通り

福島市

本町常陽福島支店西側通

水戸市

棚町大平館前駅前広場側通

宇都宮市

馬場町春木屋食堂前二荒神社前通(馬場通り2丁目大通り)

栄町福島駅前通り
宮町1丁目水戸駅北口ロータリー

前橋市
桑町2丁目中央商店街通
浦和市

長野市

本町２丁目前橋東邦生命ビル前本町通り

高砂1丁目花見菓子舗前浦和駅前通り
高砂町1丁目駅通り

新潟市

千代田町2丁目銀座通り

浦和区高砂1丁目浦和駅西口ロータリー

古町通六番町北光社書店前通古町六番町通り
古町通七番町大和百貨店前古町七番町通り

東大通１丁目掘川ビル前新潟駅前通り

東後町吉野屋洋品店前権堂通
問御所町日本相互銀 大字南長野字石堂町並台東食品前中央通り
行前中央通
大字南長野長野駅前通り

千葉市

吾妻町2丁目奈良屋デパート前銀座通
新町(中央区富士見2丁目)三井銀行千葉支店前千葉駅側通り

東京市

中央区銀座5丁目三愛装身具店前銀座通
新宿区新宿３丁目タカノフルーツパーラー前新宿通り
中央区銀座5丁目鳩居堂前銀座中央通り

横浜市

中区長者町6丁目秀竹食堂前伊勢佐木町通
中区伊勢佐木町野沢屋百貨店前通
西区南幸1丁目横浜駅西口商店街 西区南幸1丁目横浜高島屋前横浜駅西口バスターミナル前通り

甲府市

春日町5丁目天野電気店前銀座通
錦町電気館前通
丸の内１丁目秋山土産産物店前通

富山市

総曲輪町紀伊国屋染料店前総曲輪通

丸の内１丁目甲府ターミナルホテル前甲府駅前
通り
桜町１丁目白倉第６ビル前駅前通り

10

図表８．最高路線価の所在地の変遷（県庁所在都市｜石川県～山口県）
旧市街

凡例
60

65

旧市街と駅前の中間点

70

75

金沢市

80

85

駅前

郊外

90

95

2000

香林坊１丁目香林坊大和前百万石通り

05

10

15

堀川新町金沢駅東広場通り

片町２丁目一の谷カバン店前片町通り
福井市

日之出町元町小川農機具店前電車通
日の出元町だるまや百貨店前電車通
中央1丁目メルシー洋品店前駅前電車通り

岐阜市

神田町９丁目長良橋通り

静岡市

紺屋町8丁目 内野百貨店前駅前通

名古屋市

中区栄5丁目 松坂屋栄町支店前広小路通
中区栄3丁目東海銀行栄町支店前北側通

津市

紺屋町鈴や店前 紺屋町ゴールデン街通り(紺屋町名店街呉服町通り)
中区栄３丁目名古屋三越前広小路通り

丸の内本町2丁目中島電気店前通

大津市
菱屋町ニューヨークパチンコ店前菱屋町商店街側通
京都市

下京区四条通寺町東入2丁目御旅町四条通

大阪市

北区小松原町富国生命ビル建設予定地前電車通
北区梅田1丁目阪神百貨店東側電車通

神戸市

橋本町南都銀行本店前三条通

羽所町県道津停車場線
末広町1丁目日生ビル前大津駅前通り
春日町住友生命大津ビル前JR大津駅前通り

北区角田町阪急百貨店前御堂筋

東向中町前田陶器店前東向商店街通り
東向中町奈良近鉄ビル前国道369号通り(大宮通り)

和歌山市

本町1丁目不二家喫茶店前ぶらくり町側通

鳥取市

東品治町諸吉友光菓子店駅正面側通
東品治町凡平食堂前若桜街道通り

友田町5丁目ＪＲ和歌山駅前

栄町若桜街道通り

松江市

末次本町やくもや菓子店末次本町通
末次本町原田創美堂前大橋通り 朝日町明治生命館前駅前通り

岡山市

下之町かめや食品店東側通
上石井駅岡山会館駅側通
駅前町1丁目花月堂前通り山口市

中区栄３丁目大津通り
中村区名駅１丁目名駅通り

生田区三宮区2丁目ドンク喫茶店前三宮センター街通
生田区三宮元町工区3街区村越印房前三宮センター街通り(中央区三宮町1丁目)

奈良市

広島市

吉野町５丁目岐阜停車場線通り

柳ケ瀬通2丁目熊田文具店前柳ケ瀬通

本町土井原ビル駅前通り
本町岡山高島屋百貨店前市道Ｍ1号線通り(北区本町市役所筋)

掘川町とらや帽子店前銀座側通
ハ丁掘福屋百貨店前電車通
道場門前 明治堂時計店前通

中区基町 広島そごう前電車通り

中区胡町相生通り

米屋町エムラ山口支店前米屋町商店街通り
小郡黄金町山口阿知須宇部線通り（広域合併により税務署管内の最高路線価地点が大きく移転した）

11

図表９．最高路線価の所在地の変遷（県庁所在都市｜徳島県～沖縄県）

旧市街

凡例
60
徳島市

65

70

80

85

郊外

90

95

大街道1丁目あづまや履物店前
大街道2丁目高砂本舗菓子店前通

天神町岩田屋百貨店北側電車通

佐賀市

呉服町三笠屋呉服店東側通
松原町玉屋百貨店東側通

長崎市

浜町
浜市アーケード

大分市

15

丸亀町高松丸亀町商店街

大街道2丁目大街道商店街
湊町4丁目小林呉服店前銀天街
湊町５丁目日切ビル前通り
湊町５丁目いよてつそごう前通り
帯屋町１丁目帯屋町筋

本町１丁目

本町１丁目

電車通り

電車通り

中央区天神2丁目岩田屋百貨店東側渡辺通り

中央区天神2丁目渡辺通り

駅前中央１丁目駅前中央通

東浜町東洋美装店前通
浜町浜市アーケード

手取本町新世界グリル前電車通
手取本町新世界グリル前下通(中央区手取本町下通り)
本町山崎時計店前中央通

府内町１丁目ブラザーミシン販売店前中央通り

宮崎市

橘通4丁目日向ハム店前橘通
橘通り5丁目橘百貨店前橘通(橘通西3丁目 橘通り)

鹿児島市

千日町天文館通

那覇市

10

兵庫町中央通り

帯屋町2丁目岩目履物店前帯屋町通 旭漆器店前帯屋町通り

福岡市

05

前広場通り

角屋衣料品店前新京橋通

熊本市

2000

一番町３丁目徳島駅

古新町中央通り
丸亀町1丁目野田屋電気店前丸亀町通り
常磐町1丁目常磐街

丸亀町通

高知市

75

駅前

東新町1丁目宮川洋品店南側通
元町1丁目丸高屋前通り

高松市

松山市

旧市街と駅前の中間点

東千石町天文館第２ビル前天文館電車通り
牧志町１丁目沖縄三越百貨店前国際通り

久茂地３丁目国際通り

図表の始まり、1960 年（昭和 35 年）の最高路線価の所在地の中に、かつて隆盛を誇った商店街が見受けられる。新潟市は古町、長野市は権堂商店街の路線価が最も高かった。
千葉市は千葉県庁から続く千葉銀座通りの奈良屋デパート前。横浜市は伊勢崎町のオデヲン座があった場所である。甲府市は岡島百貨店に通じる春日町商店街、富山市は総曲輪通りである。岐阜市の柳ケ瀬通りは 1993 年（平成 5 年）まで最高路線価地点だったが、その後名鉄岐阜駅前に移り、今はＪＲ岐阜駅前である。和歌山市はぶらくり町商店街が最高路
線価地点であった。松江市の中心街は大橋を渡った松江城側にあった。徳島市は東新町に
最高路線価地点があったが、ＪＲ徳島駅前に移転した。
12

旧市街から駅前に最高路線価の場所が移転した近年の事例としては札幌市、名古屋市などがある。ＪＲの駅前再開発に伴う大型商業施設の開業が大きい。金沢市は 1994 年（平成6 年）まで片町商店街に最高路線価があったが、翌年、香林坊に移転し、2010 年（平成 22年）から金沢駅前である（図表 10）。

図表１０．金沢市の最高路線価地点の変遷

金沢フォーラス

JR金沢駅

2010年（平成22年）～
堀川新町金沢駅東広場通り

駅前地区

めいてつエムザ

近江町いちば館

1995（平成7年）～
2009年（平成21年）
香林坊１丁目香林坊大和前百万石通り

香林坊地区
KOHRINBO
109

片町地区 ラブロ～1994年（平成6年）
片町２丁目
一の谷カバン店前片町通り

金沢城址

大和

PREGO

金沢市役所

金沢パティオ

兼六園
金沢21世紀美術館
県立美術館

県立歴史博物館

出所）大和総研作成

近年は、かつての中心市街地に最高路線価が戻ってきた事例も見られる。高松市の丸亀町商店街は 2014 年（平成 26 年）、松山市の大街道商店街は 2015 年（平成 27 年）に最高
路線価の地位を取り戻した。それぞれ再開発などによる活性化策が功を奏した。

13

４．ブロック都市、県庁所在都市、その他の都市の階層性の深化
図表 2 でみたように、石巻市の最高路線価は所在地を移しながら 1993 年（平成 5 年）をピークに翌年以降は一貫して減少傾向を辿った。その間、県庁所在都市はどのような経緯を辿っていたのだろうか。図表 11 は石巻市と、東北 6 県の県庁所在都市のうち福島市と山形市及び仙台市、そして東京都の最高路線価の推移である。地価の水準は、東京都で地価の急激な上昇が始まった年の前年、1984 年（昭和 59 年）を 100 とした指数で示している。
まず 1985 年（昭和 60 年）に始まった高騰期をみると、東京都、仙台市、福島市そして山形市の順で前年比増加率のピークが遅れること、前年比増加率そのものは同じ順番で小さくなることがわかる。石巻市にはそれほど目立った上昇は見られなかった。東京都や仙台市がピーク時において高騰前の 7～8 倍になったのに対し、石巻市は 1.5 倍ほどの上昇幅であった。
下落局面に入ると東京都、仙台市、それ以外の都市でそれぞれ違った動きが見られる。
まず東京都は 90 年後半に持ち直す。その後上昇傾向を辿り、1984 年と比べると直近で約 5倍の水準となっている。仙台市の最高路線価は 90 年代後半にペースを落としつつも 2005
年（平成 17 年）まで下落が続いた。その後持ち直し、直近では 1984 年の約 1.5 倍の水準である。
福島市と山形市は一貫して減少傾向を辿った。東京都と仙台市が 1984 年の水準を上回っているのに対し、福島市は 29％、山形市は 38％の水準である。石巻市は地価高騰期の上昇
幅が小さかったにもかかわらず、下落ペースは他の都市と変わらなかった。近年は東日本大震災の復興需要の影響で上昇傾向にあるが、震災直後のボトムでみると 1984 年の 5 分の
1 の水準を下回っていた。

14

図表１１．石巻市、東北地方の県庁所在都市、仙台市、東京都の最高路線価の推移
80％

前年比増加率

東京
福島

仙台
石巻

山形

60
40
20

0
-20
-40
1975

1000

80

85

90

1984年=100

95

2000
東京
福島

837

とした水準

05

15 年

10

仙台
石巻

山形

529

716

149

116

100

152

38
29
20
17
10
1975

2012

80

85

90

95

2000

05

10

15 年

出所）路線価図から大和総研作成

最高路線価の水準と動きから、東京都、地方ブロックの中心都市である仙台市、その他の県庁所在都市、それ以外の都市の 4 つのパターンに分けられる。まず水準をみると、これら 4 つのパターンに階層性があり、さらに階層間の格差が拡大している。図表 12 は、仙台市の最高路線価に対して他都市が何倍となるかを 20 年おきに示したものである。1975
年（昭和 50 年）、石巻市の最高路線価は仙台市の約 4 分の 1 の水準だった。東北地方の仙台市以外の県庁所在地においても 3 分の 1 前後で石巻市と大きな差はなかった。東京都の15

最高路線価は仙台市の 3.5 倍だった。地価上昇のピークを過ぎ下落局面となった 1995 年（平成 7 年）、県庁所在都市のような大きな地価高騰がなかった石巻市は、仙台市の 10 分の 1を下回るほどになった。
県庁所在都市、仙台市、東京都の地価の差が拡大したのはその後の 20 年である。直近をみると、一貫した下落傾向を辿っていた仙台市以外の県庁所在都市は、仙台市の約 10 分の
1 の水準になっている。東京都の最高路線価は仙台市の 15.3 倍となった。人口や、商工業
その他の都市機能の面で東京一極集中、また地方ブロックの中心都市への集中が進行したと窺える。

図表１２．仙台市の最高路線価に対する倍率
20

石巻

倍

青森

盛岡

秋田

山形

福島

仙台

東京

15.3

15
10

3.5

5

2.8

1.0
1

0.8

2

3

0.6

0.4

0.4
0.26

0.3

0.2

0.2

0.06

0.3
0.03

0.10.1

0.0
1975

1995

2015 年出所）路線価図から大和総研作成

５．主要交通手段の交代による街の変化
主要交通手段の変遷によって、街の中心地は旧街道・河川沿いから駅前、バイパス道路沿いを経て高速道路のインターチェンジ付近に遷移してゆく。モデル化したのが図表 13 である。
第一は街道・舟運の時代である。主要交通機関が徒歩や舟運であったころ、市街地は街
道や河川に沿って発展した。石巻市の場合は北上川の河岸の江戸時代以来続く旧市街であ16

る。もっとも、都市の大小にかかわらず旧市街は街道や河岸に沿って発展している。1965
年（昭和 40 年）の最高路線価地点でいえば秋田市の横町、福島市の本町、新潟市の古町などがある。路線価制度がなかった時代に遡れば、盛岡市の肴町、仙台市の国分町も街道沿
いの中心街だった。

図表１３．中心地の移動と旧市街の住宅地化

１2

街道・舟運の時代

鉄道の時代
アクセス道路
2

1

1

街道

河川

3

バイパス道路の時代

鉄道
街道

河川

4

高速道路の時代
アクセス道路4

アクセス道路

3

3

2
1

バイパス
鉄道
街道

2
1

河川

高速道路
バイパス
鉄道
街道
河川

出所）大和総研作成

第二は鉄道の時代である。鉄道の路線が当時の市街地を囲むように敷設され、街のはずれに駅ができた。鉄道も、開通したころは市街地の迂回路という意味で「バイパス」だったのだ。鉄道の開通によって、市街地は、駅と旧市街を結ぶアクセス道路に沿って、駅の方向に拡大していった。石巻市では立町通りが石巻駅と旧市街を結ぶアクセス道路にあたる。県庁所在都市においても、金沢市、岐阜市、佐賀市はじめ、旧市街からアクセス道路に沿って駅前に最高路線価地点が近づいていった例が見られる。
第三はバイパス道路の時代である。旧市街の混雑を避けるために、市街地の外周にバイパス道路がつくられる。あわせて、バイパス道路から市街地に向かうアクセス道路が整備される。そして、新しい商業集積がバイパス道路とアクセス道路の交差するところに発生17する。旧市街や駅前の商店街と激しく競合するが、所得が向上し乗用車が家庭に普及するにしたがって、バイパス道路の商業集積が優位になってくる。
最後に、高速道路の時代である。市街地のさらに外縁を高速道路が通るようになる。広域から誘客できるため、とくに車社会化が進んだ地域でバイパス道路よりも魅力的な商業集積地になる。商業のみならず病院その他の公共施設が郊外に移転し、郊外に新しくできた中心地がますます栄えるようになる。
主要交通手段の交代と自動車の普及
県庁所在都市でさえも中心商店街のシャッター化が散見され、旧市街地の路線価が下落
し、最高路線価が駅前に移る例がある。県庁所在都市以外の都市では駅前からさらにバイパス道路など郊外に最高路線価地点が移転する例が見られる。その要因の大きなものは車社会化。自動車の普及である。
図表 14 は世帯当たり自動車保有台数の推移である。自動車の普及率が大きく伸びたのは1990 年代であったことがわかる。全国ベースでみると、2000 年代になって自動車は一家に一台以上にゆきわたるようになった。

図表１４．世帯当たり自動車保有台数の推移

2.0

台

福井 1.81.5
香川 1.3
全国 1.11.0

埼玉 1.00.5

東京 0.5

0.0
1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015 年

出所）自動車検査登録情報協会の自動車保有台数、住民基本台帳に基づく世帯数から大和総研作成

18

団塊ジュニア世代の就職、免許取得など様々な要因が考えられるが、この時期に地方都市を中心に一家に自家用車が 2 台あることが珍しくなくなった。2 台目の自家用車として軽自動車が大いに普及した。ショッピングモールの郊外出店が増えたのもこの時期である。
増加ペースにも地方によって幅がある。東京都のように大きく増えないケースもある。こ
うしたところでは今でも昔からの商店街が生き残っているケースが少なくない。
所得向上ひいては車社会化がもたらす中心商店街の郊外移転
一度郊外に移った中心商業機能を旧市街に戻すのは難しい。車社会化は不可逆的と考えられるからだ。図表 15 は、2012 年 3 月期の世帯当たり名目 GDP と、2012 年 3 月末の世
帯当たり自動車保有台数の関係をみたものである。世帯当たり自動車保有台数が 1 を下回っている東京都、大阪府、神奈川県、京都府、兵庫県を除く 42 道県の世帯当たり自動車保
有台数は、おおむね世帯当たり名目 GDP に比例する。地域の所得水準が向上すると自動車の保有台数が増え、自動車の保有台数が増えると、中心商業の拠点が郊外に移転して旧来の中心商店街が衰退する。このような前後関係が窺える。

図表１５.世帯当たり名目ＧＤＰと世帯当たり自動車保有台数の関係
1.8

台

世

1.6

y = 0.0012x + 0.3313

帯R² = 0.6088

1.4
当
た
り 1.2
自
動 1.0
車
保 0.8
有
台 0.6
数

兵庫県
京都府
神奈川県
大阪府
東京都

0.4
500 万円

750

1,000

1,250

1,500

世帯当たり名目ＧＤＰ（万円）

出所）県民経済計算、自動車検査登録情報協会の自動車保有台数、住民基本台帳から
大和総研作成19

６．交通史観が中心市街地の再生策に示唆すること
交通史観
本稿で提示する仮説が「交通史観」である。第一に、街の様式、とくに中心地の場所はその時代に支配的な交通手段によって規定される。具体的には街道及び河岸から駅前、駅前からバイパス道路沿いを経て高速道路のインターチェンジの付近が中心地になりうる。
第二に、新たな中心地はその時代の市街地の外縁にできる。商業集積であれば、新しいスタイルはしがらみを避けるように旧来の中心地の外側で始まる。そもそも、広大な駐車場を備えた大型ショッピングモール、量販店など、多様化したニーズに合わせて大型かつ専門化した店舗に旧市街の高密度の区画が合わない2。

図表１６．中心地の移動と旧市街の住宅地化

住宅街

新たな中心地新市街

アクセス道路

住宅街

4

広域市街地

住宅街

3
高速道路

2

バイパス道路

1

街道

鉄道

河川

旧市街
出所）大和総研作成

2

もっとも、県庁所在都市の一部で大型ショッピングモールのモデルを旧市街に「逆輸入」する試みもある。文末の関連レポートのうち「『まち』の地方創生 車社会の下で中心商店街を活性化するには～疑似モール化か、住宅街に転換し普段使い型で再生するか」を参照のこと。

20

総じて新しい歴史は古いものの外縁に作られる。街の「辺境革命説」と言い換えられよう。そして、旧来の立地の古いスタイルと、外縁に立地する新しいスタイルの競争が生まれ、新しいものが古いものに勝利する。俯瞰してみれば古いスタイルから新しいスタイルに業態が進化しているように見える。街の中心も図表 16 の中の番号順に変遷してゆく。
主要交通手段の交代によって中心商業地が郊外化しているのだが、ミクロの視点でみれば、広大な駐車場を備えた大型ショッピングモールと、旧来の伝統的な商店街が競争しているように見える。
第三は、新しい形態が古い形態を押しのけて中心地の座を奪うとはいえ、かつての中心市街地が滅びるわけではない。街道と舟運の時代の中心地、鉄道の時代の中心地は、新しく形成された、バイパス道路や高速道路の時代の中心地の外側のクラスターのひとつとして存続する。郊外化する商業を駅前商店街に取り戻すことが大事なように思えるが、駅前でさえかつては「バイパス」だったのだ。主要交通手段の交代によって、市街地は作り替えられる。車社会の下、大きく拡がった新しい市街地の中心は郊外に移り、地域一番のショッピングモールや官庁が同じ拠点に集中している。中心地は一ヵ所にとどまらず、式年遷宮のように移動するのである。

図表１７．郊外の新たな中心地を囲む住宅街及び旧市街
郊外住宅街

新たな中心地旧市街

バイパス道路郊外住宅街
旧街道

出所）大和総研作成

21

かつて中心商業地に周辺から買い回り客を誘致したのは鉄道であった。それが現代は自動車となり、バイパス道路や高速道路に沿って新たな商業集積が形作られる。鉄道は、都市から他の大都市に移動する手段としての位置づけが相対的に強くなる。新幹線の駅を想起するとわかりやすいが、こうした駅は地域にとって空港と同じ位置付けである。買い回り商圏を規定する交通手段が鉄道から自動車に変化した点に留意されたい。
旧市街は中層住宅を主とした住宅地に
交通史観の仮説の下、1980 年代まで地域一番の商業地だった旧市街は、郊外に発生した
新たな中心地の周辺市街地のひとつになる。中心地から幹線道路を通って、クラスター状にまとまっている郊外型の住宅地と並びつつ、これらとはタイプが異なった都市居住型の住宅地というポジションを得るだろう。旧市街は水道など生活インフラの密度が濃いので中層住宅中心の住宅地に適している。道路が狭く車が侵入しにくい旧市街の弱みも、街のポジショニングを変えれば優位にはたらく。中心性に拘泥せず、中層住宅を中心としつつ戸建て住宅も立ち並ぶ落ち着いた住宅街にするのがよい。

図表１８．駅から半径 1km 内の人口と住宅の建て方別世帯数
0%20%

11階建て以上

6～10階建て

人口

40%

60%

80%

100%

3～5階建て1～2階建て一戸建世帯数竹ノ塚駅（足立区） 46983人

立花駅（尼崎市） 46476人
石巻駅（宮城県） 14661人

高岡駅（富山県） 15262人
大垣駅（岐阜県） 16979人

小松駅（石川県） 10928人
いわき駅（福島県） 11470人

郡山駅（福島県） 12727人
青森駅（青森県） 13533人

秋田駅（秋田県） 17579人
その他

共 同 住 宅出所）平成 22 年度国勢調査から大和総研作成 総務省統計局、独立行政法人統計センター提供の地理情報システム「地図による小地域分析(jSTATMAP)」で計算したもの。

具体的にどのような街をモデルにするべきか。図表 18 は、駅から半径 1km の範囲内の人口と住宅の建て方別世帯数を示している。徒歩が時速 4km とした場合の 15 分圏内であ22

る。前回のレポート「『まち』の地方創生

車社会の下で中心商店街を活性化するには」3で、普段使いの繁盛商店街が立地する事例として東京都足立区の竹ノ塚駅と兵庫県尼崎市の立花駅を採り上げた。図表では竹ノ塚駅と立花駅の他に本稿で採り上げた石巻市。石巻市と同様に県内第二の都市として高岡市、大垣市、小松市、いわき市、郡山市のデータを調べた。
竹ノ塚駅の場合、駅から半径 1km 内の人口は 46,983 人、立花駅は 46,476 人である。これが街なか居住における集住の目安となると考える。竹ノ塚駅の半径 1km 内における住宅の建て方別世帯数をみると、4 分の 3 を超える世帯が共同住宅に住む。とくに 3 階から 5
階建ての割合が多い。これは公園の樹木とほぼ同じ高さである。竹ノ塚駅近辺の住宅地は駅から伸びる大通りのケヤキ並木の他にも公園が多く、閑静な街並みを形成している。最寄り駅の東武伊勢崎線竹ノ塚駅の 2013 年度（平成 25 年度）の一日平均乗車人数は 36,208
人4。各駅停車の駅であるが、同年度の仙台市営地下鉄の仙台駅の 37,316 人5と変わらない
利用者がいる。前回のレポートで説明したように、商店街は周辺住民の普段使いの商店街としてシャッター街とは無縁の繁盛ぶりである6。
図表 18 では、東北地方の県庁所在地として青森市、秋田市のデータも採り上げている。
今のところ、県庁所在地では最高路線価が郊外に移転した事例はない。鉄道の幹線が通っていること、県庁や大企業の本社が立地することなどから、駅前の相対的な優位が保たれていると考えられる。とはいえ、中心的な商業集積が郊外に移転し、昔ながらの中心商店街がシャッター街、あるいは歓楽街化する事例が散見される。つまり、程度の差こそあれ、中心地の郊外化の兆候が窺える。そうしたケースにおいても、やはり問題解決の方向性は住宅街化と考えられる。かつての賑わいを取り戻す中心市街地の活性化から、落ち着いた住宅街を目指し、駅を中心に住民を呼び戻す活性化への方針転換が求められる。
城下町であれば、全国に点在する「小京都」、「小江戸」と呼ばれる場所も街並みづくりのヒントになるだろう。金沢市の茶屋街だけではない。小松市の京町、高岡市の山町筋などは、江戸時代から戦前にかけての業務中心地で、何代かの世代交代を経て今は当時の情

3

本稿が車社会の下での中心市街地のあり方について論じているのに対し、このレポートでは、中心地が郊外移転した後で、かつての中心商業地をいかに再生するかについて論じている。参照のこと。
4 平成 25 年度東京都統計年鑑
5 仙台市交通局
6 とはいえ、三大都市圏や政令市を抱える都市圏においても車社会化と郊外拠点の求心力の影響は見られる。首都圏でいえば圏央道の開通を機とした沿線への大型ショッピングモールの立地。買い回り商業における都心商業地の相対的な地位低下が窺えるところ。また、新しい商業スタイルが旧市街地の辺縁で発生する「辺境革命説」も成り立っている。首都圏でいえば豊洲、みなとみらい地区、仙台都市圏でいえば「あすと長町」などかつての工場や物流ターミナルの跡地の再開発プロジェクトで見られる街は、大型ショッピングモール、高層オフィスビルそして高層マンションが計画的に立地する新たな街のスタイルを示している。

23

緒が漂う落ち着いた街並みをつくっている。古地図をみると、城下町の街割りはだいたい
半径 1km。大きくても 2km 程度で、歩いて移動するのに適した範囲である。中心市街地の再生とは、城下町を立体化し、現代風に再生することとも言える。
以

上

24

関連レポート拙稿「『まち』の地方創生

車社会の下で中心商店街を活性化するには～疑似モール

化か、住宅街に転換し普段使い型で再生するか」（大和総研重点テーマレポート、2015 年 9 月 14 日、
http://www.dir.co.jp/consulting/theme_rpt/public_rpt/local-rev/20150914_010116.html ）拙稿「交通史観が示唆する市街地活性化の行く末」（大和総研コラム、2010 年 7 月 14 日、http://www.dir.co.jp/library/column/100714.html）

拙稿「コンパクトシティ時代における"中心市街地"の新たな役割～中心志向から脱却し"住まう街"へ」（大和総研コンサルティングインサイト、2012 年 9 月 26 日、
http://www.dir.co.jp/consulting/insight/public/120926.html）

拙稿「ショッピングモールに学ぶまちづくり～集客装置の整備は官民連携がカギ」（大和総研コンサルティングインサイト、2012 年 8 月 24 日、
http://www.dir.co.jp/consulting/insight/public/120824.html）

拙稿「大規模ショッピングモールの集客戦略とまちづくり」（Re、2015 年 1 月号 48～51P、http://www.dir.co.jp/publicity/magazine/pdf/15020201.pdf）

拙稿「点から面へ

２０２０年東京五輪のまちづくり～都市軸の設定でみえる競技場その他関連施設の後利用」（大和総研重点テーマレポート、2015 年 2 月 18 日
http://www.dir.co.jp/consulting/theme_rpt/public_rpt/olympic/20150218_009465.html）

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