June 2024

「虎ノ⾨アルセアタワー」“オフィスビル”に真正⾯から向き合い、競合から協合で街に新しい⼈の流れを⽣む
街の再開発が進み、東京有数のオフィス街として変貌を遂げている⾚坂‧虎ノ⾨エリア。その⼀⾓にある旧‧虎の⾨病院跡地では、新たなビジネス拠点となる⼤規模オフィスビル「虎ノ⾨アルセアタワー」の建設プロジェクトが進⾏中です。そこで「虎ノ⾨アルセアタワー」の開発に参画する⽇鉄興和不動産株式会社を訪問。オフィスビルがひしめくこの地で、今、求められているオフィスビルについて同プロジェクトの担当者3名に話を伺います。

ⒸDBOX for Mori Building Co., Ltd. - Azabudai Hills

⾜元を⾒直したからこそ⾒えてきた
これからのオフィスビルの“あるべき姿”

⻑い時間をかけて国際性と多様性を育んできた⾚坂‧虎ノ⾨エリア。オフィス周辺には緑も多く、ランチタイムや仕事中の気分転換に最適

⾸相官邸や国会議事堂など、⽇本の中枢機関が多く集まる⾚坂‧虎ノ⾨エリアでは、これまでに類を⾒ないスピードで街の再開発が進んでいます。ホテルオークラ東京の本館建て替え、虎の⾨病院の新築移転、⽇⽐⾕線に56年ぶりの新駅「虎ノ⾨ヒルズ」駅が誕⽣、そして昨年には「虎ノ⾨ヒルズ ステーションタワー」が開業と、⾚坂‧虎ノ⾨エリアは賑やかさを増しています。今回、私たちが訪れた「虎ノ⾨アルセアタワー」は、虎ノ⾨駅⽅⾯の賑わいの⼀翼を担う⼤規模オフィスビルです。
東京メトロ「溜池⼭王」駅⽅⾯から「虎ノ⾨アルセアタワー」に向かうと、江⼾城の鎮守として崇敬されてきた⽇枝神社とともに、穏やかで凛とした空気に迎えられます。
溜池⼭王の「⼭王」は、古くから「⼭王さん」として親しまれていた⽇枝神社の名称が由来です。⼀⽅の「溜池」は、江⼾の近代化に伴い作られた⼤規模な“ため池”が由来で、この池は飲料⽔としてだけではなく、江⼾城の外堀としての役割も果たしました。溜池のほとりには憩いの場として茶屋が点在し、これが現在の⾚坂の料亭街の始まりだと⾔われています。明治23年（1890年）に、アメリカ⼤使館が溜池榎坂町1番地（現、⾚坂1丁⽬）に建てられると、周辺には政府⾼官や軍⼈らが住まい、邸宅街の⾊も帯び始めました。

1⻑い年⽉をかけて“多様性”と“国際性”を育んできた⾚坂‧虎ノ⾨エリア。戦後には「国⺠所得倍増計画※」（1960年）や「東京五輪」（1964年）を追い⾵に、旺盛な都市開発が進められます。さらに、⽇本初の外資系ホテル「東京ヒルトンホテル」が開業（1963年）するなど、外資系企業がこぞって進出。⽇本の国際化を代表するビジネス街としての顔も持つようになります。半世紀以上が経った近年では、2度⽬の東京五輪開催を節⽬に、交通インフラの再整備をはじめエリア⼀帯の再開発が進められており、⽇々街の機能更新が⾏われています。
そんな⾚坂‧虎ノ⾨エリアの魅⼒をさらに底上げするのが、⽇鉄興和不動産が参画する「虎ノ⾨アルセアタワー」です。この建設プロジェクトについて、同社の事業開発第⼀部の渡邊郁⽒はこう話します。

編集会議にて、事業開発本部 事業開発第⼀部の佐藤博之⽒「⾚坂‧虎ノ⾨エリアは、もともと料亭街‧オフィス街‧邸宅街など多彩な顔を併せ持つ奥深い街ですが、ここ最近の再開発ラッシュで新しい⼈の流れが⽣まれ、さらに⾯⽩味が増しています。今後も街全体の求⼼⼒やブランド価値は⾼まっていくと考えています。
『虎ノ⾨アルセアタワー』のプロジェクトに参画するにあたっては、これからの働き⽅に照らし合わせて、オフィスビルが備えておくべき要素は何なのか。⾜元を⾒直しつつ、この問いに真正⾯から向き合いました。必要なものがきちんと備えられていて、痒い所にも⼿が届いていると感じてもらえるような、そんな品質の良いサービスやモノ、そしてオプションを揃えました。また、同ビルが建つ虎ノ⾨2丁⽬辺りには、かつて『葵坂』と呼ばれる名⾼い坂があり、坂の上にはアオイ科の植物『タチアオイ』（⽴葵）が群⽣していたそうです。タチアオイが天に向かってまっすぐに伸びる姿と、次世代のオフィスビルとのイメージを重ね合わせて、タチアオイの学名『アルセア』から名を取り、“アルセアタワー”と名付けられました」
オフィスビルの本来の役割の洗い出しから始まった「虎ノ⾨アルセアタワー」のプロジェクト。オフィスビルの機能⾯に対して、実直に取り組む姿勢が、多くの企業から“質実剛健”と⾼い評価を得られているのも頷けます。さらに商業事業推進部の平出江⾥⽒は次のように付け加えます。
「このエリアは当社、⽇鉄興和不動産にとってビル事業発祥の地で、とても縁が深いエリアです。事実、『⾚坂インターシティAIR』『オークラ プレステージタワー』など、これまで半世紀にわたってこの地で街づくりに携わってきました。『虎ノ⾨アルセアタワー』のプロジェクトでは、私たちを成⻑させてくれたこの街にどう恩返しができるのか。ここを徹底的に考え抜きました。ただ働くスペースを提供するだけのオフィスビルではなく、働く⼈たちが⾃分らしい⽣活を叶えることができるQWL（Quality of Working Life）の⾼いオフィスビルを⽬指したいと思っています。コロナ禍を経て、必ずしも事務所内で働かなくてもいい⾵潮になっているからこそ、仕事に合わせてオフィシャルからカジュアルまで許容する場所があることが、このビルの魅⼒の⼀つだと思っています。特に私は商業部⾨を担当しています。バラエティ豊かなメニューを取り揃えたマルシェゾーンなど、“⾷”を通して働く⼈たちをサポートしていきたいですね」
他にもワーカーの毎⽇に寄り添う多彩な機能が備えられています。こだわりの⾃転⾞で通勤を楽しむ⼈向けのセキュリティ性の⾼いバイクステーション（予約制駐輪場）や、ランチタイムを開放的な空間で楽しめるオープンテラスなど、“⾃分らしい働き⽅”を考えるヒントが散りばめられた「虎ノ⾨アルセアタワー」。仕事とプライベートを切り離して、どちらか⼀⽅を犠牲にするトレードオフの働き⽅ではなく、両者が調和して仕事もプライベートも活⼒にあふれる働き⽅。ここにオフィスを構えることで、そんなハーモニーワークの実現に⼀歩近づけそうです。
※国⺠所得倍増計画
社会資本の拡充、失業の解消や社会保障‧社会福祉の向上等を実現するため、実質国⺠総⽣産を10年以内に2倍にすることを⽬標とした計画。

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多様化するニーズに応えるためのオフィスビルの“懐の深さ”

繊細な季節の移ろいを肌で感じられる⼤使館前広場は2029年度完成予定。六本⽊通りから新虎通りを結ぶ「⾚坂‧虎ノ⾨緑道」も含めて、約9,000㎡の⼤規模な緑地が誕⽣する「虎ノ⾨アルセアタワー」は、「⾚坂‧⻘⼭エリア」「永⽥町‧霞ヶ関エリア」「六本⽊エリア」「新橋‧虎ノ⾨エリア」の4つのエリアに⾯しているため、交通利便性は抜群です。通勤のしやすさは社員満⾜度の向上に直結しますし、通勤時間も含めた魅⼒的な職場環境があることで、企業側は様々な属性の働き⼿にリーチできます。この⽴地条件は事業展開の⼤きな⾜掛かりの⼀つとなるはずです。
ビル⾃体に⽬を向けてみると、「虎ノ⾨アルセアタワー」は地下2階、地上38階建ての⼤規模オフィスビルです。基準階はレイア
ウト効率の⾼い整形‧無柱空間で奥⾏きは約18ｍも確保されています。コミュニケーションを創出するパントリーや内階段の設置も可能で、多様なオフィスニーズに応えられる設計となっています。こうした柔軟性の⾼いオフィスフロア仕様は年々増加傾向にあると、事業開発第⼀部の佐藤博之⽒は話します。

事業開発本部 兼 賃貸事業本部 商業事業推進部の平出江⾥⽒「コロナ禍を経て、テレワークなどの出社を前提としない働き⽅が社会全体に浸透しました。しかし、昨今においては、『情報伝達の速度と正確性』『企業⽂化の醸成と強化』『偶発的なアイデアの創出』『社員同⼠の繋がりの強化』『メンタルヘルスの向上』など、これまで⾒落とされていた出社の効能が再評価され始めています。その結果、働き⽅を⾒直す企業が増加しました。こ
うした⽂脈のなかで、テレワークを全⾯廃⽌してオフィス回帰を図ろうとする企業や、出社と在宅を併⽤するバランス型の働き⽅を打ち出す企業など、オフィス作りを通して、働く⼈たちに出社の必要性や意義を伝えようとする企業は少なくありません。オフィスは企業が考える『これからの働き⽅』を映し出す鏡です
し、企業ごとにオフィスで働く意義や価値の解釈も異なります。
企業の独創性に富んだアイデアの受け⽫となれるように、オフィスに余⽩を残しておくことは、オフィスビルを運営する私たちが⼼掛けている点のひとつです」

オフィスフロアは使いやすい整形‧無柱空間。多様な働き⽅を叶えるレイアウトが可能

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少⼦化の影響から⼈材不⾜が加速し、有能な⼈材獲得はどの企業にとっても緊要な課題です。「昨今のオフィス選びには⼈材採⽤の視点も加わっています」とは佐藤⽒。さらに、こう続けます。
「⼀部の部署や上層部が旗を振って進めていた旧来のトップダウン的なやり⽅ではなく、働く⼈ひとりひとりの意⾒を吸い上げるボトムアップ型を採⽤している企業は珍しくありません。周辺環境を含めて、社員満⾜度やエンゲージメントを⾼められるかどうか、この企業で働きたいと憧れられる求⼼⼒の強いオフィスを作れるかどうか。こうした点もオフィスビルを選ぶ際の基準になってきています」
企業のアイデンティティやコンセプトが表現されるオフィスそのものが、ブランディングに⼤きく寄与しており、有望な⼈材の⼼を掴むための企業PRの場にもなっているということです。⾼いオフィス機能を備えながらも、多様な働き⽅に対応する懐の深さも持ち合わせている「虎ノ⾨アルセアタワー」は、⼊居するテナントにとって⼼強い味⽅になってくれるはずです。

1階には11店舗からなるマルシェゾーンを設置。バラエティ豊か 1階エントランスロビー。3層のガラスアトリウムから降り注ぐ陽なメニューを⼿頃な価格で楽しめるほか、モバイルオーダーなど 光と、館内の⽊の温もりが、オフィスワーカーや訪問者の⼼を和を活⽤し、ワーカーのタイムパフォーマンスを⾼める仕組みも導 らげる
⼊予定

配信セミナーや貸切パーティーでの利⽤も可能なSTUDIO＆22階からの眺望を楽しめる開放的なスカイロビー。奥には⼊居者LOUNGEを設置。近隣の⾚坂インターシティコンファレンス（最 専⽤のスカイラウンジが併設され、ミーティングやワーク、リフ⼤500名）とも連携しており、⼤規模な会議にも柔軟に対応でき レッシュなど幅広い⽤途で利⽤できるる

4時代ごとに変化するオフィスビルの付加価値
オフィスビルの存在価値を⾼める“つながり”

約900㎡の広々としたシェアオフィスには1~5名⽤を中⼼に個室やオープンエリアを設置。⼀時利⽤が可能なWEB会議ブースもあり、様々なビジネスシーンに対応している企業にとって安⼼して事業を継続できるオフィス環境は、まさに命綱と⾔えます。
例えば、BCP対策。「虎ノ⾨アルセアタワー」の耐震性能は「Sグレード」で、震度7程度の地震動にも耐え得る堅牢な構造ですし、重要設備諸室を2階以上に配置し、⽔害にも強い造りとなっています。VIP専⽤エレベーターや駐⾞場も設置しており、ビル内をスムーズに移動できる動線も⽤意されています。
また、建物全体で⾃然エネルギーの利⽤や資源の循環再利⽤を⾏うことで、省エネルギーを実現し、建物周辺の環境に配慮しています。さらに、事務所部分においては環境認証制度の⼀つ、「ZEB Oriented」を取得。快適な室内環境を実現しながらも、エネルギー消費性能の向上を図っています。加えて「CASBEEウェルネスオフィス認証」も取得を予定しており、ワーカーの健康性‧快適性の維持だけでなく、知的⽣産性の向上にも配慮した居⼼地の良いオフィス空間が⽤意されています。
国内最⾼⽔準のBCP対策と環境性能を有する「虎ノ⾨アルセアタワー」は、頼もしくもあり、⻑く付き合えるバディとして申し分ありません。しかし渡邊⽒は、「新築SクラスビルでBCP対策や環境性能で他のオフィスビルと差をつけるのは難しい」と前置きした上で、次のように続けます。
「例えば、3階に⼊る『ビジネスセンター』には、様々なビジネスシーンに合わせたシェアオフィス、企業が単独で常備するのが難しい⼤きめの会議室など、テナントにとって使いやすいもの、基本的なものをきちんと⽤意しました。近隣にある『⾚坂インターシティAIR』『オークラ プレステージタワー』などとも連携するため、『虎ノ⾨アルセアタワー』だけでなく⾃社が運営するオフィスビル内の施設も⽤途に合わせて利⽤可能です。
また、最近は健康志向の⾼まりから、⾃転⾞通勤も増えています。中にはこだわりの⾃転⾞で毎⽇の通勤を楽しむ⽅もいらっしゃいますので、そういったニーズにも応えられるよう個別のラックや専⽤ロッカーを配備したバイクステーション（予約制駐輪場）や、仕事の前に汗を流せるフィットネスクラブも設けています。ここではオフィスワーカー同⼠の輪を広げ、⽇常⽣活や通勤をワクワクさせるためのサービスを提供しています。
このように、これからのオフィスビル運営は、何かしらのプラスアルファを上積みしてオフィスビル全体のブランド⼒や付加価値を⾼めていく必要があります。それはここまでお伝えしてきたような、オフィスデザインの多様性や柔軟性、そして提供するサービスといった物理的‧物質的なものでも良いですし、開発コンセプトや、デベロッパーの企業⾵⼟‧⽂化など、精神的‧思想的なものでも良い。私たちの哲学と、⼊居テナントの哲学が融合して企業⽂化の醸成に貢献できたら嬉しいですね」
商業部⾨では、“⾷”の観点からビジネスシーンをサポートすることでオフィスビルの付加価値を底上げします。平出⽒はこう話します。
5「クライアントとの商談、毎⽇のルーティン作業、仲間との会議やミーティングなど、⼀⼝に仕事といっても、常に同じ緊張感で向かうわけではありません。商業部⾨としては、完全にオフにならずに適度な緊張感を保ちつつも居⼼地良く過ごせる空間や、『明⽇も来よう!』と翌⽇の出社スイッチになるような愛着を感じる空間を、“⾷”を通して提供できたらと考えています」
また、周辺施設や地域との“つながり”もオフィスビルの付加価値として無視できません。その理由について、佐藤⽒はこう説明します。
「10年前のオフィスビル運営では、東⽇本⼤震災の影響からBCP対策がファーストプライオリティになり、コロナ渦では感染対策という観点から環境性能のニーズが⾼まりました。

事業開発本部 事業開発第⼀部の渡邊郁⽒

そして今は、出社率や⼈材不⾜解消の起爆剤となる求⼼⼒の強いオフィスビルかどうか、という点が注⽬されています。このように時代によってオフィス環境の在り⽅は変化し、ニーズも複合的になっています。今後も時代によって働き⽅が更新され続けていくことを考えると、1つのオフィスビルですべてのニーズを満たすのは正直なところ難しい。だからこそ、地域連携や競合他社と肩を組みながら⽀え合える仕組みを構築し、街全体のブランド価値を⾼めていきたい。こうした継続的な活動が、結果として虎ノ⾨エリア全体を、そして『虎ノ⾨アルセアタワー』の存在価値を⾼めてくれると考えています」
例えば、災害時のつながり。「虎ノ⾨アルセアタワー」では、体験型防災訓練を実施し、テナントや地域住⺠と連携した防災体制を構築する⼀⽅で、ビルとしても1,500名の帰宅困難者の受け⼊れ、物資の備蓄や情報提供を⾏えるような体制を整えています。
また、隣接する虎の⾨病院と連携し、負傷者のトリアージ等も⾏う予定です。

「虎ノ⾨アルセアタワー」の模型を背景に撮影。左から渡邊⽒、佐藤⽒、平出⽒。
エリア全体で“協合”して、街の価値を⾼めていきたいと⼝を揃える

また、周辺地域とのつながりとしては、周辺施設の主要関係者らとエリアマネジメント等で連携する予定。共同イベントなどを通して、周辺エリアのブランド⼒向上を図っていきます。さらに、近接する「⾚坂インターシティAIR」や「虎ノ⾨ヒルズ ステーションタワー」とは歩⾏者デッキで接続され、「虎ノ⾨アルセアタワー」は⾚坂‧虎ノ⾨エリアの交通の要所となる展望です。エリアを盛り上げるオフィスビルとして街全体とも密接に関わっていきます。「虎ノ⾨アルセアタワー」の役割について、平出⽒はこう話します。
「⾚坂‧虎ノ⾨エリアには商業エリアを有するオフィスビルは数多くあります。ですが、それぞれのターゲット層が完全に重なっているわけではありません。そういう意味では、様々な層に向けた幅広いサービスと質が求められているエリアとも解釈できます。⼤切なのは、それぞれのビルが強みや個性を打ち出しながら、提供するサービスの質と種類が少しずつ重なり合っている相互補助の関係性を築くことだと考えています」
真正⾯から向き合ったからこそ⾒えてきたオフィスビルの不変性と可能性。⼊居するオフィスビルのリソースはもちろん、運営会社が持つサービスを活⽤したり、周辺地域を巻き込んだりしながら、理想の働き⽅を実現できるかどうかが、これからのオフィスビル選びの新たな着眼点になりそうです。様々なコンセプトを持ったオフィスビルや施設が共存する⾚坂‧虎ノ⾨エリアで、欲しいものがきちんと揃う、まさに“質実剛健”な「虎ノ⾨アルセアタワー」は、多様性と国際性を兼ね備えるこの街をさらに発展させる彩りとなるはずです。

6物件
紹介

虎ノ⾨アルセアタワー

物件概要

東京都港区虎ノ⾨2丁⽬105番
事務所、店舗、業務‧⽣活⽀援施設、駐⾞場
約22,500㎡（約6,800坪）
180,700㎡（約54,600坪）
地上38階、地下2階
約180ｍ
鉄⾻造（⼀部鉄⾻鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造）
⽇本設計‧三菱地所設計共同企業体
⼤成建設株式会社 ⼀級建築⼠事務所
⼤成建設株式会社
⽇本設計‧三菱地所設計共同企業体
2020年9⽉
2025年2⽉（予定）
オフィス⽤20基、シャトル6基、VIP⽤1基、⼈荷⽤兼⾮常⽤3基、その他16基
⾃⾛式45台（うち電気⾃動⾞対応5台）、機械式224台（うちハイルーフ対応74台）
29台（⾃⾛式）106台（平置き10台/2段式96台）
東京メトロ銀座線「虎ノ⾨」駅徒歩3分
東京メトロ⽇⽐⾕線「虎ノ⾨ヒルズ」駅徒歩3分
東京メトロ銀座線‧南北線「溜池⼭王」駅徒歩5分（丸ノ内線‧千代⽥線「国会議事堂前」駅と地下通路にて接続）

所在地
主要⽤途
敷地⾯積
延床⾯積
階数
⾼さ
構造
基本設計
実施設計
施⼯
⼯事監理
着⼯
竣⼯
エレベーター
駐⾞場台数

⾃動⼆輪駐輪場台数
駐輪場台数
交通※掲載物件については、公開後すでに契約済となっている場合があります。
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