━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 178 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.9.1（⽔）⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点・・・

⾼齢者の⾃宅売却をめぐるトラブル◆

当機構からのお知らせ・・・

令和３年度宅建試験の申込受付状況(速報)◆⾏政の動き・・・

賃貸住宅管理業法に基づく事業者の登録開始◆最近の判例から・・・

収益物件の調査説明義務◆マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ・・・

各種団体のセミナー・研修等◆◇◆

今⽉の視点◆◇◆1

★☆《⾼齢者の⾃宅売却をめぐるトラブル》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
本年 6 ⽉ 24 ⽇に、独⽴⾏政法⼈国⺠⽣活センターから「⾼齢者の⾃宅の売却トラブルに注意」とのプレスリリースがありました。国⺠⽣活センターでは、このリリースの内容について周知・共有に努めるよう国⼟交通省や不動産関係業界団体に要望するとともに、当機構へも情報提供がありました。
最近、全国の消費⽣活センターに⾼齢の⾃宅所有者などから「強引に⾃宅の売却を勧誘され、安価で売却する契約をしてしまった」、「売買契約を解約したいと申し出たら違約⾦を請求された」、「⾃宅を売却し、家賃を払ってそのまま⾃宅に住み続けることができると⾔われ契約（リースバック契約）したが、解約したい」といった、⾃宅の売却に関する相談が多く寄せられているようです。
具体的な相談事例については、国⺠⽣活センターのホームページに掲載されていますが、「事業者に朝１０時から夜 9 時半まで家を売るよう勧誘され、強引に契約させられた（80歳台相談者）」、「このマンションは 10 年後に取り壊されるという事業者の説明を信じて、相場より安く契約してしまった（70 歳台相談者）」、「強引に売却させられ、解約するなら 900万円⽀払うようにと事業者から⾔われた（80 歳台相談者）」など様々です。
[⾼齢者の⾃宅の売却トラブルに注意

国⺠⽣活センター（kokusen.go.jp）]

http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
国⺠⽣活センターでは、契約内容や⼿続きを理解せず、⻑時間の勧誘や事実と異なる説明により契約をして、家族や周りの⼈が契約後に気づきトラブルになっているケースも多い
ことから、買主の事業者に対しては⾼齢者本⼈やその家族の⼗分な理解と納得を得てから契約をするよう要請するとともに、売主の⾼齢者(消費者)に対しては次のとおり対応するよう呼びかけています。
・⾃宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません
・よくわからないことや納得できないことがあったら、解決するまで契約はしない
・勧誘が迷惑だと思ったらきっぱりと断り、今後勧誘しないように伝えましょう
・不安に思った場合やトラブルになった場合は消費⽣活センター等に相談してください
当機構でも、いわゆる「押し買い」と⾒られる案件を含め、⾼齢者の⾃宅売却等に関連す2

る相談について、昨年度、35 件の電話相談をいただいています。
これらのご相談では、個⼈が所有する⾃宅を事業者が購⼊する場合には、宅地建物取引業法上、クーリング・オフの適⽤がないことから、解約をめぐってトラブルとなりやすく、解約のために⾼額の違約⾦の請求を受けるケースも発⽣しています。
また、電話相談では、⾼齢者本⼈が契約内容や⼿続きを理解しないまま契約締結に⾄っている場合や、⾼齢者本⼈ではなく、その家族や知⼈が契約締結を知って機構へ相談をいただくことも多いため、事案の解決や事実関係の把握が困難になっているものもあります。
ちなみに、関連案件の裁判事例としては、⾼齢者が所有している⾃宅マンションを、売却の不利益を⼗分に理解していないことに乗じて、著しく低廉な価格で売却させられたことは、公序良俗に反し無効であるとして、買主に対し、所有権移転登記の抹消と弁護⼠費⽤及び慰謝料を求めた事案において、所有権移転登記の抹消と弁護⼠費⽤⼀部の⽀払いが認められた事例（平成 30 年 5 ⽉ 25 ⽇東京地裁）があります。
以上、国⺠⽣活センターから公表されました「⾼齢者の⾃宅の売却トラブルに注意」と当機構に寄せられた関連する電話相談等について、ご紹介をさせていただきました。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

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当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和３年度宅地建物取引⼠資格試験の申込受付状況(速報)》☆★
令和３年度宅地建物取引⼠資格試験の受験申込受付状況（速報ベース）を公表しました。
受験される⽅々のご健闘をお祈りいたします。
https://www.retio.or.jp/exam/pdf/uketuke_jokyo.pdf★☆《令和 3 年度宅地建物取引⼠資格試験の 12 ⽉試験実施について》☆★
以下の都道府県については、令和 3 年 10 ⽉ 17 ⽇（⽇）に加え、令和 3 年 12 ⽉ 19 ⽇（⽇）に試験を実施します。
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北海道、埼⽟県、千葉県、東京都、⼤阪府、広島県、沖縄県
https://www.retio.or.jp/exam/takken_shiken.html★☆《新刊出版物のご案内》☆★
●〜実務叢書 わかりやすい 不動産の適正取引シリーズ〜
改訂版「不動産取引における重要事項説明の要点解説」
重要事項説明に関する知識、ノウハウが⾝につく⼊⾨書。複雑な重要事項説明制度をわかりやすくポイント解説。改訂版として、第１版発⾏後の⽔害ハザードマップ、⺠法改正（契約不適合責任）、売買における IT の活⽤に伴う変更なども解説しています。
（2,420 円 税込み）●「新 不動産売買 トラブル防⽌の⼿引」（令和 3 年度改訂版）
当機構から既刊の「不動産売買トラブル防⽌の⼿引」及び「法令上の制限と調査のポイント」２冊分を再編集するとともに、令和２年４⽉施⾏の⺠法改正の内容を取り込み⼀冊にまとめたものです。多くの相談事例や参考裁判例を参考に不動産取引に係るトラブルの回避及びトラブル発⽣時の考え⽅などを取りまとめた内容です。
（1,100 円 税込み）●「宅地・建物取引の判例」（平成 29 年）【最新版】
機関紙「RETIO」に掲載した裁判例のうち平成 29 年に判決のあった 60 の事例を、訴訟内容により項⽬別に整理し、それぞれの事例について「事案の概要」、「判決の要旨」、「まとめ」という形でわかりやすく掲載しています。
（1,210 円 税込み）

★当機構出版物のご購⼊については、当機構ホームページからお申込み頂けます
http://www.retio.or.jp/guide/guide01.html◆◇◆

⾏政の動き◆◇◆★☆《賃貸住宅管理業法に基づく事業者の登録開始》★☆
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（８⽉ 3 ⽇国⼟交通省発表）
７⽉ 28 ⽇から、賃貸住宅管理業法に基づく事業者の登録が始まり、全国の 385 事業者が、同法に基づく「賃貸住宅管理業者」として新たに登録されました。
事業者の登録には、原則として「電⼦申請」を活⽤することとしており、７⽉ 30 ⽇時点で、７割以上の登録申請において電⼦申請が活⽤されています。
また、登録事業者の事務所に配置が義務付けられている業務管理者に必要な講習には「ｅラーニング」を導⼊し、今年５⽉の開始から約２か⽉で、４万⼈を超える⽅から受講の申し込みがありました。
また、賃貸住宅管理業法のもとで初回となる「登録試験（新・賃貸不動産経営管理⼠試験）」を 11 ⽉に実施し、その受験申込が８⽉ 16 ⽇から開始されます。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00026.
html

★☆《
「特定住宅瑕疵担保責任の履⾏の確保等に関する法律施⾏令の⼀部を改正する政令を閣議決定》★☆
本年５⽉ 28 ⽇に公布された「住宅の質の向上及び円滑な取引環境の整備のための⻑期優良住宅の普及の促進に関する法律等の⼀部を改正する法律」（令和３年法律第 48 号）の⼀部の施⾏に必要な規定の整備を⾏う政令が、８⽉ 27 ⽇、閣議決定されました。
公布：令和３年９⽉１⽇（⽔）、施 ⾏：令和３年９⽉ 30 ⽇（⽊）
内容は以下の通りです。
○ 供託所の所在地等を電磁的⽅法により提供する場合の承諾を得る⽅法について
供託建設業者⼜は供託宅地建物取引業者は、発注者⼜は買主に対し、契約締結までに書⾯を交付して供託所の所在地等を説明することとされていましたが、今般の改正法により、発注者⼜は買主の承諾を得た場合には、書⾯に代えて電磁的⽅法（電⼦メール等）により提供することが可能となりました。このため、電磁的⽅法により提供する場合に、発注者⼜は買主から承諾を得る⽅法を定めます。
○ その他所要の規定の整備
https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001030.html

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◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[収益物件の調査説明義務]
収益物件の賃貸借契約や建物の状況に関して不正確な情報を提供した媒介業者に債務不履⾏責任が認められた事例（東京地判 令 2・2・18 ウエストロー・ジャパン）
1 事案の概要
共同住宅兼事務所ビル（本件⼟地建物）の売主Ａより、媒介の依頼を受けた媒介業者Ｙ（被告）は、Ａに賃貸借契約に係る資料や建築確認通知書、検査済証、建物図⾯等の提出を求めたが、Ａが作成したという家賃管理表（実際の賃料は⽉ 84 万円余のところ、89 万円と記載されていた）や建物図⾯以外は⼊⼿ができなかった。
Ｙは、想定⽉額賃料（Ａの家賃管理表の賃料に、Ａが⾃⽤する 1・2 階事務所部分のＹの想定賃料を加えたもの）を 133 万円余とする物件概要を作成しレインズに掲載したところ、これを⾒た買主Ｘ（原告・宅建業者）は、本件⼟地建物を購⼊して第三者に転売した上で、本件建物のサブリース契約を結ぶことを考えた。
ＸはＹに、賃貸借契約書や建物検査済証等の開⽰を求めたが、Ｙより、それらはないとの回答を受けた。Ⅹは、建物 1 階部分の内覧がＡの拒否によりできなかったが、市役所にて、本件建物の建築確認通知書・検査済証の発⾏が確認できたことから、Ｘは本件⼟地建物を購⼊することにし、平成 29 年 12 ⽉、ＹをＡ及びＸの媒介業者として、Ａとの間で、売買代⾦ 1 億 9000 万円とする売買契約を締結した。
平成 30 年１⽉９⽇、Ｘは転売先Ｂに、本件⼟地建物を売買代⾦ 2 億 7780 万円で売却し、同⽉ 13 ⽇に、Ｂを貸主、Ｘを借主として、⽉額保証賃料をＹ作成の賃貸状況表に記載された想定賃料と同額の 133 万円余、契約期間を同⽉ 22 ⽇より２年間とする賃料保証型の⼀括建物賃貸借契約を締結した。
同⽉ 22 ⽇にＸとＡの売買契約の決済が⾏われた。
その後、Ｘが依頼した建物管理会社の状況確認により、家賃管理表について、１室は本件売買契約前に退去済みであり、２室については賃料が誤っていることが判明した。また、テナントの申込みがあった１階事務所部分については、駐⾞場として建築確認を受けていて、事務所等への⽤途変更は容積率違反となることが判明し、申込みはキャンセルとなった。
Ⅹは、Ｙに対し、重要な事項について調査や資料の開⽰を⾏わず、不正確な情報を説明、告知したとして、Ｙの本件媒介⼿数料の全額 622 万円余、Ｙより提⽰された賃貸状況表と実際賃料との差額２年分 183 万円、建物１階部分のテナントキャンセルにより得られなかった賃料４年分 2592 万円、計 3397 万円余の⽀払いを求める本件訴訟を提起した。
Ｙは、必要な資料や情報の収集等について売主であるＡの協⼒が得られない⼀⽅、Ｘが本件売買契約の締結を急ぐ中で、調査義務及び説明、告知義務を尽くしたから、債務不履⾏責6

任を負うことはないなどと主張した。
2 判決の要旨
裁判所は、次のとおり判⽰し、Ｘの請求について⼀部を認容した。
（Ｙの債務不履⾏責任について）
Ｙは、Ｘに対し、本件媒介契約に基づく善管注意義務として、Ｘにとって重要な事項について、⾃ら調査し⼜は売主から資料等の提供を受けるなどして、正確な情報を説明、告知すべき義務を負うと解される。
本件建物 1 階は、建築確認通知書や検査済証交付の時点では駐⾞場とされていたが、その後、店舗に改造されたため、当該⽤途変更により容積率超過の状況にあったにもかかわらず、Ｙは、本件建物１階が駐⾞場として建築確認等を受けていることを説明せず、本件建物の図⾯を交付することもなかったから、Ｙには、建ぺい率及び容積率違反の有無、建築確認申請の状況、本件建物の概況に係る、説明・告知義務を果たしたとはいえず、債務不履⾏責任を負う。
本件建物の賃貸借契約の状況は、不動産売買契約の締結に当たり、Ｘにとって重要な事項であり、Ｙは、Ｘに対し、その正確な情報を説明、告知すべき義務を負うところ、Ｙは、裏付けとなる賃貸借契約書等の客観的資料を確認しないまま、Ａが作成したという家賃管理表の内容を鵜呑みにして、何らの留保を付けることなく、事実と異なる賃貸状況表を作成し、Ｘに説明したものであるから、本件建物の賃貸借契約の状況に係る説明、告知義務違反により債務不履⾏責任を負う。
（Ｘの損害額について）
Ｘ主張の、１階部分のテナントキャンセルによる損害については、建物 1 階が駐⾞場として建築確認を受けている旨を明らかにして⼊居者を募集していたならば、そもそもテナント申込みはなかったと認められるから、Ｙの説明義務違反との間に因果関係を認めることはできない。
Ｙ説明の賃料収⼊額と実際の賃料収⼊額との差額による損害については、建物の引渡し後から本件訴訟の⼝頭弁論終結時までの間の 143 万円をもって、Ｙの債務不履⾏による損害と認めるのが相当である。
Ｘ主張の媒介⼿数料の損害については、本件売買契約⾃体の締結には⾄っており、本件媒介契約が解除されたわけではない。よって全額を損害と認めるのではなく、Ｙの本件建物の容積率違反の有無等の説明・告知義務違反の内容、程度等に鑑み、⽀払済媒介⼿数料の半額311 万円余を損害と認めるのが相当である。
以上によれば、Ｙの債務不履⾏によりＸが被った損害は、合計 454 万円余となる。
3 まとめ
収益物件の賃貸状況は、買主の購⼊判断に影響を与える重要な事項であり、媒介業者は、
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正確な情報提供を⾏う必要があることを認識しておく必要があります。従って、媒介業者が賃貸状況を買主に説明する場合には、売主から⼊⼿した賃貸状況表が誤っていることがありうるとの認識のもと、その裏付けとなる賃貸借契約書の提⽰を受け、確認を⾏い、提⽰が受けらない等により不明であった場合には、その旨の留保（リスクある旨）を付けて、その正確性を含めて賃貸状況を説明する必要があります。
なお、１階駐⾞場の⽤途変更による容積率違反事例はよく⾒られることから、媒介業者においては、建築確認申請図⾯と現状建物との確認を是⾮⾏っておきましょう。

◆◇◆マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和 3 年 7 ⽉号）（8 ⽉ 23 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r03/07/getsurei0307.html
不動産価格指数（令和３年４⽉・令和３年第１四半期分）（７⽉ 30 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0003
8.html
令和３年第２四半期の地価 LOOK レポート（８⽉ 20 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_0001
1.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向７⽉分（８⽉ 10 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2107.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況７⽉分（８⽉ 20 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2107.pdf

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★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2021 年８⽉号）（７⽉ 30 ⽇公表）
https://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_08.pdf
不動産業業況等調査結果（令和３年７⽉）（８⽉ 26 ⽇公表）
https://www.lij.jp/search/gyoukyou/g2021-07.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
2021 年上期及び 2020 年年間の⾸都圏投資⽤マンション市場動向（８⽉ 21 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/474/md20210811.pdf
⾸都圏マンション・建売市場動向 2021 年 7 ⽉度（８⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/476/BKxLsuAw.pdf
近畿圏マンション市場動向 2021 年 7 ⽉度（８⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/475/BKxLKuAw.pdf◆◇◆

ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●9/1（オンライン Zoom 型）【基礎編】物件調査と消費者⽬線での重要事項の作り⽅
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210901

9●9/22（オンライン Zoom 型）【実践編】先取り解説！所有者不明⼟地関連法
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210922＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
発⾏

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TEL03-3435-8111

FAX03-3435-7576

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