【都市再生研究】

民間ディベロッパー主導による東京都心部の大規模オープンスペース整備の可能性

1.はじめに

表−1

市部や欧米主要都市に比べて，極めて少ない．東京都
はその対策として，2006 年に「みどりの新戦略ガイド

調査内容ライン」，「都市計画公園・緑地の整備方針」を発表し，回収枚数

新しい戦略として，企業が所有する大規模な土地に，

石田浩人

指導教員

岩倉成志

アンケート調査概要

中央・千代田・港区
2000
2006/11/6（月）郵送配布
ビル賃貸料・共益費・ビルの築年数・耐震性能・設備・契約年・オフィス形状
128(6.4%)

調査地区
配布枚数
配布日時
配布形式

東京都心部におけるオープンスペースは，国内大都

H0300760

オープンスペースを確保した住宅地整備のインセンテ

50
サ
ン 40
プ 30
ル 20
数10ィブを与える「東京都民設公園実施要綱」を制度化して，上記のガイドラインに組み込んだ．
一般に，民間ディベロッパーが行う公開空地の整備

1〜25002501〜
5000
5001〜75750001〜10100000
01〜121250
50
01〜15150000
01〜
17175050
01〜20200000
01〜222250
50
01〜250000は，容積率緩和条件による増床分の利益の範囲内で行われており，現状としては，大規模な公開空地の整備賃料（円/ｍ2 ）は数少ない．その結果，オープンスペースの量も質も図−1

賃料分布

30低水準となっている．これは，オープンスペース整備

25
サ
ン 20
プ 15
ル 10
数5がもたらす業務・商業ビルの賃料上昇などの経済効果がディベロッパーに把握されていないことが原因の一つと考える．

1001〜

1000
1〜

ンスペース（公園と公開空地）の社会経済効果を計測

2000
2001〜
3000
3001〜
4000
4001
〜
5000
5001〜
6000
6001〜
7000
7001〜
80008001〜90900001〜
100000

したがって，本研究では東京都心部におけるオープするヘドニックモデルを構築した後，オープンスペー

面積（ｍ2）

図−2

公開空地分布スの経済価値を算出し，公開空地整備が民間ディベロ賃料が第三者に見られてしまう葉書で回答するアンケッパーにとって，容積率緩和以外のインセンティブを―トを行ったため，得られたサンプル数は極めて少な与える可能性があるかを考察する．

く，統計的に有意なモデルを構築できていない．

2．データ収集の内容・方法

2.2

2.1

対象地域とアンケート調査概要

対象公園を中央区・千代田区・港区の都心 3 区の関連研究の経緯

2

2

伊東(2005)は，公示地価でオープンスペースの価値2,500 m 以上 30,000 m 以下とした．また，対象公開を計測可能と考えた．しかし，公園整備の経済効果は空地は平成 7 年から現在までに総合設計制度で定めら公示地価にほとんど影響を与えない結果となり，公示れた都心 3 区内の公開空地とした．これらを特定した

地価ではヘドニックモデルを構築する価値がないこと

上で，企業へ行うアンケート対象は，対象公園・公開を明らかにした.これを受けて，真野(2006)は，オー空地より半径 100 m の範囲内とするビルを対象とした．

プンスペースの価値がビルの賃貸料に帰着すると仮定

表−１にアンケート調査概要を，図―１，２にサンプし，ビルの賃貸料を被説明変数とするヘドニックモデ

ルの賃料単価の分布，公開空地面積の分布を示す．

ルの構築を試みた．賃貸ビルにオフィスのある企業へ- 11 -

3. オープンスペース整備の価値の計測

敷地面積や公開空地面積，容積率などといった数値は3.1

東京都から入手した公開空地計画図より引用した．

ヘドニック・アプローチについて

ヘドニック・アプローチは，「非市場財である環境質

図 3 に示すように，公開空地がなく容積率が緩和されや社会資本の改善などの便益が地価や住宅価格に転移ていない場合と，公開空地があり容積率が緩和されたする」という仮説に基づき，地価や住宅価格を被説明場合のビル全体の収支を計測した．また，公開空地が変数とし，これを説明する環境質（駅からの距離等）ある場合において，その価値を考慮した場合と考慮しを変数とする市場価格関数を推定し，そのパラメータない場合の収支も併せて計測した．ビル全体の収支は，から環境質の経済評価を行う手法である．

ビル全体の収入から敷地面積分の土地価格とビルの総本研究では，オフィスビルの賃貸料にオープンスペ工事費の和を差し引いて算出された数値である．ビルースの価値が帰着していると考えて，オフィスビルの全体の収入は上記の重回帰分析により得られたパラメ賃貸料に対するオープンスペースの寄与を算定する．

ータより推定したビル賃貸料（円／ m 2 ）に延床面積を本研究で用いた式を式(1)に示す．

乗じて算出した．そして， 1 年毎のビル全体の収支をRR = α 1 x1 + α 2 x 2 + L + α j x j

計測し，公開空地の供用開始から 10 年後までの収支を・・・(1)

RR ：賃貸料（円／ m ・月）

計測した．総工事費は，（財）建設物価調査会総合研究

x ： j 番目のビル属性， α ：パラメータ所発行の資料を参考とした．

2表−2

オープンスペース面積（ｍ2）
フロア面積（ｍ2）1Fダミー
容積率（％）
最寄駅までの距離（ｍ）
東京までの時間(分)
新宿までの時間(分)切片
重相関係数(R)
サンプル数

3.2

敷地面積 4181m2

パラメータ推定結果

パラメータ
0.016
0.967
1,826
4.959
-0.580
-32.6
-123
6,037

t
1.19
1.53
1.59
2.98
-0.33
-0.49
-1.92
2.34

敷地面積 4181m2
建ぺい率 100％

10 階

容積率 1100%

賃貸料 11068.76 円/m2

賃貸料 11118.24 円/m2

建設コスト 230 万円

建設コスト 240 万円

延床面積 33448m2

延床面積 43254.7m2

図−34.2モデルの考察

2641m231 階
容積率 800%

0.633
129

公開空地

公開空地のシミュレーションモデル

考察

多数の説明変数の組み合わせを行ってモデルを構築

公開空地の価値を考慮した場合と考慮しない場合とし，現時点で最良と考えるモデルを表−２に示す．重の収支の差は，ビル全体で約 2200 万円／年と算出さ相関係数は 0.63 と十分とは言えない結果にとどまっれた．公開空地がある場合のビル全体の年間収入は約ている．また一般にｔ値が大きくでる最寄り駅距離や58 億円／年と算出され，公開空地整備による収入の増主要ターミナルへの時間のｔ値も低い．

加率は 0.38％となり，表−２のヘドニックモデルではパラメータ感度についてみると，このエリアの平均

公開空地は価値が認識されておらず，民間ディベロッ的な賃料単価は 7000 円／㎡・月であるが，例えば，容パーにとって公開空地整備による高質な都市空間，建積率が 100％増せば，賃料単価が 500 円／㎡・月程度

築空間形成のインセンティブが働いていない現状を裏上昇する．新宿までの所要時間が 10 分短くなれば，延付ける結果となった．

床面積当りの賃料が 1200 円／㎡・月程度上昇する．

5. おわりにオープンスペース面積のパラメータをみると 0.016

上記のような結果になった理由として，得られたア2であるので，公開空地を 1000 m 整備した場合，賃料ンケートデータが公開空地の価値を認識していないよが 16 円／ m 2 ・月の上昇となる．

うな小型ビルのデータが多く（図−１），大規模な公開

4．ケーススタディ

空地の整備されたオフィスビルの賃貸料のデータが少4.1なかった（図−２）ためと考えられる．したがって，ケーススタディの概要

ケーススタディに用いたビルは秋葉原ダイビルで，今後は大規模ビルを重点的に調査することが望まれる．

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