不動産経済分析研究会セミナー
ESG/TCFDに関する最新の議論
気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD：Task Force on Climate-related Financial Disclosures）

2023年3月2日

1.ESGファクターの整理

2.ESG取組状況（J-REIT・私募ファンド等）
3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論
1）気候変動問題とTCFD
2）社会的課題評価と検討状況

11.ESGファクターの整理

2.ESG取組状況（J-REIT・私募ファンド等）
3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論
1）気候変動問題とTCFD
2）社会的課題評価と検討状況

2

1.ESGファクターの整理＜責任不動産投資（RPI）＞

責任不動産投資（RPI）✓ 責任投資原則（PRI）の署名数は年々増加し、投資先の選定においてESGの観点は欠かせないものとなっている。署名数は2023年2月6日現在、世界で5,369機関にまで増えている。
✓ PRIを不動産投資に適用する考え方として、
国連環境計画・金融イニシアチブ（UNEP FI）
不動産ワーキンググループは2007年に責任不動産投資（RPI）を策定し、ESGに配慮した不動産投資を推進。
責任不動産投資戦略
1. Energy conservation（省エネルギー）
2. Environmental protection（環境保護）
3. Voluntary certifications（自発的認証制度）
4. Public transport oriented developments（歩行に適した都市整備）
5. Urban revitalization and adaptability（都市再生と不動産の利用変化への柔軟性）
6. Health and safety（安全衛生）
7. Worker well-being（労働者福祉）
8. Corporate citizenship（企業市民）
9. Social equity and community development（社会的公正性とコミュニティ開発）
10. Local citizenship（地域市民としての活動）

出所）UNEP-FI「What the leaders are doing 」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

3

1.ESGファクターの整理

不動産へのESG投資

Q:「不動産ESG投資」とはどの投資を指すのか。

A:①機関投資家等が行う資産運用における不動産企業・ファンドへの投資②不動産ファンドを含む民間企業が事業活動として行う不動産開発・運用の2つの投資を指す。

出所）国土交通省「ESG不動産投資のあり方検討会 中間取りまとめ」

41.ESGファクターの整理

運用会社におけるESGフレーム✓ ESGそれぞれの関係性は諸説ある。ESGを並列とする考えもあるが、例えば不動産
運用会社のESGの取組を考えた場合、Gが組織体としてESを下支えするとの考えも可能である。

不
動
産

環境（E）

社会（S）

気候変動

地域貢献

大気・水・廃棄物

労働環境・雇用環境

生物多様性・・・

女性の活躍・・

運
用

ガバナンス（G）
コンプライアンス、利益相反
公正取引・・・

出所）三井住友トラスト基礎研究所

5

1.ESGファクターの整理

ESGファクター
ESGファクター

環境（E）

社会（S）

企業統治（G）

投資判断時の環境リスク把握

地域の街づくりへの貢献

コンプライアンスの徹底

環境認証の取得

安全と安心の向上（BCP対応）

利益相反回避グリーンリースの導入

テナント満足度の向上（CS調査の実施）

反社会的勢力排除に向けた体制整備

省エネルギー

快適性の向上情報セキュリティ

CO2排出削減

健康と快適性の増進

役員の報酬体系

環境不動産ファクター

再生可能エネルギーの導入

公正取引

資源の循環的利用

贈賄・汚職防止

生物多様性

投資主との対話

施設の緑化/屋上緑化

リスク管理

ヒートアイランド対策
安全衛生や快適性の配慮
有害物質削減と安全衛生
廃棄物削減
水のリユース・リサイクル
グリーン調達ポリシー
都市再開発への貢献

環境目標の設定

従業員へのESG教育・啓発活動

環境マネジメントシステム/PDCAサイクル

役職員のワークライフバランスを尊重した働きやすい環境の実現

テナント向けサステナビリティイベントの実施

適正な評価、フィードバック
福利厚生
従業員満足度調査の実施
ダイバーシティ（女性活躍の推進、シニア層の活躍）
災害支援活動投資家等への情報開示
社外のステークホルダーとの協働

出所）三井住友トラスト基礎研究所

6

1.ESGファクターの整理

2.ESG取組状況（J-REIT・私募ファンド等）
3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論
1）気候変動問題とTCFD
2）社会的課題評価と検討状況

7

GRESB①J-REITの取組状況

2.ESG取組状況✓ 2022年のGRESB参加者122、J-REITからは61銘柄中57銘柄が参加し、参加率は時価総額ベースで99.3%となった。
✓ セクター別でみれば、オフィス特化型、住宅特化型、商業特化型、物流・インフラ
施設特化型、ヘルスケア特化型の参加率は100%。

日本市場におけるGRESB参加者数の推移

99.3%100%

140

セクター別

参加状況

10

15

複合型・総合型
120

65

80%

オフィス特化型

100
60%

80

住宅特化型
商業特化型

60

57

40

40%

20%

物流・インフラ施設特化型
ホテル特化型20
ヘルスケア特化型
0

0%
2012年

2013年

2014年

J-REIT

2015年

2016年

J-REIT以外

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

J-REIT参加率（時価総額ベース）

2022年

0

5

参加

20

25

30

未参加

注）参加率はJ-REIT・時価総額ベース（2022年10月4日時点）、各年の参加者数は発表当時のもの。セクター区分は、当社定義に基づく。
各年ともに評価結果非公表を除いて算出
出所）CSRデザイン環境投資顧問㈱公表資料、J-REIT各社公表資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

8

GRESB①J-REITの取組状況

2.ESG取組状況✓ 総合スコアの相対順位で決められるレーティングの獲得状況をみると、ここ数年は格上げが格下げを上回る状況が続いており、2022年は格上げが15銘柄に増加。
✓ レーティングの平均値は3.84（2021年：3.76）に上昇し、2017年以降では最も高いスコアとなった。

参加者レーティング 前年からの変化

GRESBレーティング構成割合の推移

40
35

21%

16%

44%

2022年（n=57）

19%

25

2021年（n=54）

17%

20%

31%

31%

20

2020年（n=46）

15%

24%

28%

33%

15

2019年（n=44）

30

10

39%

9%

2018年（n=38）

18%

2017年（n=33）

18%

3.84

34%

24%

3.76
3.59
18%

37%

3.61

21%

5

30%

0
2018年

2019年

格上

2020年

据置

格下

2021年

新規

2022年

0%

10%

2Star以下

20%

30%

33%
40%

3Star

50%

60%

70%

4Star

3.48

18%
80%

90%

100%

5Star

注）各年の参加者数は発表当時のもの。各年ともに評価結果非公表を除いて算出
出所）J-REIT各社公表資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

9

GRESB①J-REITの取組状況

2.ESG取組状況✓ 2022年調査結果では、アジア地域の各セクターにおいて総合スコアが最高得点を取得した参加者、および得点差1点以内の参加者に認定される「アジアセクターリーダー」にJ-REITから9銘柄が選出された。
✓ グローバルセクターリーダーには4銘柄が選出されるなど、J-REITにおけるESGの取組
状況は世界トップクラスであることがわかる。

＜アジアセクターリーダー選出銘柄（J-REIT投資法人のみ掲載）＞
投資法人

セクター

GRESB2022 レーティング

グローバルセクターリーダー

アドバンス・レジデンス投資法人

住居

4Star

アドバンス・ロジスティクス投資法人

物流

５Star

大和ハウスリート投資法人

複合型

５Star

GLP 投資法人

物流

５Star

○

ヒューリックリート投資法人

複合型：オフィス/商業

５Star

○

ジャパン・ホテル・リート投資法人

ホテル

4Star

野村不動産マスターファンド投資法人

上場‐複合型

５Star

NTT 都市開発リート投資法人

複合型：オフィス/住居

５Star

オリックス不動産投資法人

複合型

５Star

○

○

注）各地域の当該セクターにおいて総合スコアが最高得点を取得した参加者、および得点差1点以内の参加者を「セクターリーダー」として認定。
出所）CSRデザイン環境投資顧問㈱公表資料、J-REIT各社公表資料をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

10

GRESB①J-REITの取組状況

2.ESG取組状況✓ 5Star・4Starでは、ほぼ全銘柄が環境パフォーマンス実績値を公表している。以下、
レーティング順に公表率は低下するものの、3Star以下も公表状況に進展がみられた。
環境パフォーマンス実績値 公表状況（上2021年：下2022年）
100% 100%
94%

100%

82% 82%
80%

76%
69% 69%

76%

66%
59%

60%

64% 64% 64%

52%
45%

44% 44% 44%

40%

33%
14% 14% 14% 14%20%0%
全体（N=62）

5Star（N=17）

100% 100%96%

100%84% 82%

4Star（N=17）

100%
88%

3Star（N=11）2Star以下（N=9）

未参加/非開示（N=8）

100%

89%

89%

80%

75% 75% 75%

80%
64%

58%

60%

60% 60%50%
40% 40% 40%

40%
20%
20%
0%
0%
全体（N=61）

5Star（N=25）

エネルギー消費量

4Star（N=9）

GHG排出量3Star（N=12）

水消費量2Star以下（N=10）

未参加/非開示（N=5）

廃棄物量出所）J-REIT各社公表資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

11

不動産私募ファンドに関する実態調査②私募ファンド・私募REITの取組状況

2.ESG取組状況✓ ESGを志向する投資家動向を「意識している」との回答は9割を超える水準となった。
✓ ESGを志向する投資家は国内外ともに「増える」との回答が微減となったものの、依然として8割を超えており、「投資先の選定にESG取組状況は考慮される」が回答者の共通認識である傾向に変わりはない。
＜ESGを志向する投資家動向への意識＞
18/07(n=53)

64%

36%

19/07
(n=51)

82%

21/01(n=46)

18%

87%

13%

22/01
(n=41)

95%

5%

22/07
(n=71)

93%

7%

0%

10%

20%

30%

40%
意識している

50%

60%

63%

19/07
(n=51)

4%

18/07(n=51)

76%

6%

18%

22%

19/07
(n=49)

78%

4%

18%

89%

4% 7%

21/01
(n=40)

22/01(n=40)

93%

8%

22/01
(n=34)

7%

22/07(n=59)

85%
0%

20%

40%
増える

7%
60%

増えない

わからない

100%

25%

21/01
(n=45)

22/07(n=68)

90%＜ESGを志向する海外投資家増減の見通し＞

12%

75%

80%

意識していない＜ESGを志向する国内投資家増減の見通し＞
18/07(n=52)

70%

80%

100%

93%

3%5%

100%
92%
0%

20%

40%
増える

増えない

7%
60%

80%

100%

わからない

出所）2022年1月までは三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」
2022年7月からは不動産証券化協会・三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」

12

不動産私募ファンドに関する実態調査②私募ファンド・私募REITの取組状況

2.ESG取組状況✓ ESGの具体的な取組状況を確認すると、全項目において取組率の向上が見られた。
✓ 環境（E）では「環境削減目標の設定」「グリーンリースの導入」が、社会（S）では「定期的なテナント満足度調査」が取組途上にあることがわかる。
＜ESGに取り組むための社内体制整備の状況＞
100%
90%
80%

64%

70%

61%

55%

60%
50%

43%

39%

40%
30%

51%

47%

41%

45%
39%

34%
24%

22%

22%

20%

14%

10%
0%

2018年（n=50） 2019年（n=49） 2020年（n=44） 2021年（n=42） 2022年（n=66） 2018年（n=50） 2019年（n=49） 2020年（n=44） 2021年（n=41） 2022年（n=66） 2018年（n=49） 2019年（n=49） 2020年（n=44） 2021年（n=43） 2022年（n=67）
サステナビリティ
委員会等の設置

サステナビリティ方針等の策定ESG取組の開示（ホームページ等）

方針・体制＜具体的なESG取組状況の推移（環境（E）・社会（S）＞
100%
90%

76%

80%
70%
63%

73%

69%

65% 67% 64%

67%

58% 60%

59%

57%

60%

77%

74%
67%

67%

68%

59%

51%

50%
50%
40%

34% 34%

45%

45%

41%
37%

34%

32% 33%

27%

30%

47%

43%

43%

42%

26% 26%

24%

22%

34%

20%
12%
10%

物件取得・売却時における環境性能意識

環境認証の取得

環境削減目標の設定
環境（E）

グリーンリースの導入

BCPに関する
諸規則の策定運用資産を通じた地域社会への貢献

ESG教育、研修等

2022年（n=64）

2021年（n=41）

2020年（n=43）

2019年（n=50）

2018年（n=50）

2022年（n=65）

2021年（n=42）

2020年（n=44）

2019年（n=49）

2018年（n=50）

2022年（n=65）

2021年（n=42）

2020年（n=43）

2019年（n=49）

2018年（n=49）

2022年（n=65）

2021年（n=41）

2020年（n=40）

2019年（n=48）

2018年（n=49）

2022年（n=65）

2021年（n=42）

2020年（n=44）

2019年（n=49）

2018年（n=50）

2022年（n=65）

2021年（n=41）

2020年（n=44）

2019年（n=49）

2018年（n=50）

2022年（n=66）

2021年（n=43）

2020年（n=44）

2019年（n=49）

2018年（n=50）

2022年（n=66）

2021年（n=43）

2020年（n=44）

2019年（n=48）

2018年（n=50）

0%

定期的な
テナント満足度調査

社会（S）

出所）2022年1月までは三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」
2022年7月からは不動産証券化協会・三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」

13

不動産私募ファンドに関する実態調査②私募ファンド・私募REITの取組状況

2.ESG取組状況✓ 全体的に私募REIT運用会社のほうが取組率は高く、特に「環境認証の取得」「地域社会への貢献」「ESG教育」において差異が目立つ。
✓ このような差が生じた理由としては、中長期安定運用が求められる私募REITにはESG
リスクを回避する投資ニーズがあるため、ESGに取り組むインセンティブが高いことが背景にあると考えられる。
＜具体的なESGの取組状況＞（私募REIT運用の有無によるクロス集計）
100%
80%

92%
76%

88%

84%

76%

83%

73%
63%

56%

60%

59%

43%

37%

35%

40%

59%

54%

50%

20%

物件取得・売却時における環境性能意識

環境認証の取得

環境指標の削減目標設定グリーンリースの取組

BCPに関する
諸規則の策定運用資産を通じた地域社会への貢献

環境（E）

ESG教育、研修等

私募REIT運用あり（n=24）

私募REIT運用なし（n=40）

私募REIT運用あり（n=24）

私募REIT運用なし（n=41）

私募REIT運用あり（n=24）

私募REIT運用なし（n=41）

私募REIT運用あり（n=25）

私募REIT運用なし（n=40）

私募REIT運用あり（n=24）

私募REIT運用なし（n=41）

私募REIT運用あり（n=25）

私募REIT運用なし（n=40）

私募REIT運用あり（n=25）

私募REIT運用なし（n=41）

私募REIT運用あり（n=25）

私募REIT運用なし（n=41）

0%

定期的な
テナント満足度調査

社会（S)出所）不動産証券化協会・三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」（2022年7月調査）

14

1.ESGファクターの整理

2.ESG取組状況（J-REIT・私募ファンド等）
3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論
1）気候変動問題とTCFD
2）社会的課題評価と検討状況

15

3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論＜現在の不動産ESGにおけるポイント＞✓ 環境（E）は気候変動、水、再資源、生物多様性等多岐にわたる。この中で最重要課題が気候変動への対応。機関投資家から、気候変動に関する財務インパクト開示の要請が高まっていることから、→気候変動への取組意識を高め、TCFD提言に基づく「リスクと機会の整理」「シナリオ分析」「対応策の検討と開示」が重要となる。
✓ 社会（S）については、世の中の関心が高まっているが、環境（E）のような明確な数値基準に乏しく、かつ取組内容が多岐に亘ることから評価指標の整理は途上段階にある。
社会（S）の取組に対する判断基準のコンセンサスが求められていることから、→検討会（※）での議論を踏まえ、一般的な評価項目をベースに取組事項を検討する。
（※）国土交通省「不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会」✓ さらに、地域性・個別性を捉えた物件の特長を活かした評価項目を加えると、社会的課
題解決に資する魅力的な取組となる。

16

3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

1) 気候変動問題とTCFD① 地球温暖化の現状✓ 20世紀末頃（1986年～2005年）と比べて、有効な温暖化対策をとらなかった場合、21世紀末（2081年～2100年）の世界の平均気温は、2.6～4.8℃上昇（赤色の帯）、
厳しい温暖化対策をとった場合でも0.3～1.7℃上昇（青色の帯）する可能性が高いと指摘される。

出所）環境省 HP

17

3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

1) 気候変動問題とTCFD① 地球温暖化の現状✓ 2℃シナリオ（厳しい温暖化対策をとった場合）・4℃シナリオ（現状を上回る温暖化対策を取らなかった場合）ともに21世紀末の日本の平均気温は上昇。
✓ 多くの地域で猛暑日や熱帯夜の日数が増加、冬日の日数が減少すると予測。

2℃上昇シナリオによる予測

4℃上昇シナリオによる予測

パリ協定の2℃目標が現時点を超える追加的な達成された世界

温暖化対策を取らなかった世界

年平均気温

約1.4℃上昇

約4.5℃上昇

猛暑日の年間日数

約2.8日増加

約19.1日増加

熱帯夜の年間日数

約9.0日増加

約40.6日増加

冬日の年間日数

約16.7日減少

約46.8日減少

日降水量200 mm以上の年間日数約1.5倍に増加

約2.3倍に増加

1時間降水量50 mm以上の頻度

約1.6倍に増加

約2.3倍に増加

約30%減少約70%減少（北海道ほか一部地域を除く）（北海道の一部地域を除く）

日本近海の平均海面水温約1.14℃上昇

約3.58℃上昇

日本沿岸の平均海面水位

約0.39 m上昇

約0.71 m上昇

オホーツク海の海氷面積（3月）約28%減少約70%減少積雪深の年最大値及び降雪量

21世紀末の日本の年平均気温
21世紀末（2076～2095年平均）における
年平均気温の20世紀末（1980～1999年平均）からの偏差出所）文部科学省 気象庁「日本の気候変動2020」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

181) 気候変動問題とTCFD② TCFD設置の経緯

3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論✓ 足元ではCOVID-19対策が喫緊の課題となるが、長期的な視点からは「気候変動」が大きなリスク。
✓ 世界経済フォーラムのサーベイでは、今後10年間で最も可能性の高い経済リスクとして「異常気象」が2017年から2021年まで連続で1位に。

✓ 「気候変動対策の失敗」は2023年から「気候変動緩和策の失敗」「気候変動への適応の失敗」に分けられたが、これらが1･2位となる結果に。
✓ 2023年は上位3位全てが気候関連リスクであった。
2019

2020

2021

2022

2023

異常気象

異常気象

異常気象

気候変動対策の失敗

気候変動緩和策の失敗

気候変動対策の失敗

気候変動対策の失敗

気候変動対策の失敗

異常気象

気候変動への適応の失敗

自然災害

自然災害

人為的な環境被害

生物多様性の喪失

異常気象出所）The World Economic Forum 「Environmental dangers dominate the WEF’s survey for 2023」ほかをもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

19

3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

1) 気候変動問題とTCFD② TCFD設置の経緯＜気候変動に関連する主な国際動向＞✓ 1992 国連地球サミットにて国連気候変動枠組条約（UNFCCC）を採択✓ 1997 気候変動枠組条約第3回締結国会議（COP3）にて京都議定書を採択✓ 2008-2012 京都議定書第一約束期間✓ 2013-2020 京都議定書第二約束期間✓ 2015 気候変動枠組条約第21回締結国会議（COP21）にてパリ協定を採択✓ 2018 パリ協定実施指針（Paris Agreement Work Programme）採択

金融安定理事会は2015年12月に気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD: Task Force on Climate-related Financial Disclosures）を設置。

2017年6月にTCFD提言を公表した。ここで、提言に賛同する金融セクター及び非金融セクターが行う気候関連のリスク・機会に関する情報開示のフレームワークが示された。

①2℃目標（※）等の気候シナリオを用いて、②自社の気候関連リスク・機会を評価し、③経営戦略・リスク管理などへの反映、④その財務上の影響の把握、開示を求めている。
（※）産業革命後の気温上昇を2℃以内に抑える

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

1) 気候変動問題とTCFD③ 気候変動リスクと機会

TCFD提言の中では、気候関連リスクを移行リスクと物理リスクに区別し、それぞれの影響を評価し、経営戦略・リスク管理に反映、その財務上の影響を把握・開示することを要請した。
移行リスク：低炭素社会への移行に伴い、温室効果ガス排出量の大きい金融資産の再評価によりもたらされるリスク✓ パリ協定（2015年）において「産業革命前からの気温上昇を2℃以内に抑える」という公約が掲げられ、この国際公約を達成するには、石炭・石油・天然ガスなどの化石燃料は、埋蔵量の1/3程度しか利用することができない。
✓ 残りは実際に使えない資産として「座礁資産」と呼ばれている。座礁資産とは、法規制、市場環境、産業構造の変化により、価値が大きく毀損する資産を指す。
✓ 下記のような環境関連法令厳格化により、不動産等も「座礁資産」となりうる。
適用時期

法規制内容

EU

-

全ての新築ビルをNearly ZEBとする

米

2030年まで

大規模ビルでCO2排出量40%削減を義務化（NY市）

2018年4月以降

不動産省エネ評価EPCでF以下となる物件の賃貸は違法

英2030年まで豪－

オランダ

2023年1月以降

商業不動産に対し、EUの不動産省エネ評価EPCでB以上を取得することを義務化
政府機関はNABERSの一定レベルのビルにしか入居しない
エネルギー性能が一定以下となるオフィスの使用禁止出所）記事資料等をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

1) 気候変動問題とTCFD③ 気候変動リスクと機会✓ Carbon Risk Real Estate Monitor(CRREM）は、EUの支援を受け、EU地域内の商業用不動産についてパリ協定の2℃・1.5℃目標に整合するGHG排出量の2050年までのPathway（炭素削減経路）を算出し、公表。
✓ 2020年4月、欧州の機関投資家やGPIF等の支援を受け、研究対象をEU地域外に拡大させる
プロジェクト（フェーズⅡ）を実施。日本を含む欧州、北米、アジア・太平洋地域の28ヶ国
における不動産を対象に、用途毎の移行経路を公開。

出所）国土交通省 不動産分野におけるESG-TCFD実務者WG 第1回委員会（2020年6月4日）資料5-2

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

1) 気候変動問題とTCFD③ 気候変動リスクと機会

物理リスク：洪水、暴風雨等の気象現象によってもたらされる財物損壊等の直接リスク
グローバルサプライチェーンの分断や資源枯渇等の間接リスク

出所）三井住友トラスト基礎研究所

https://www.smtri.jp/report_column/report/2020_08_03_4875.html

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

1) 気候変動問題とTCFD③ 気候変動リスクと機会

出所）国土交通省「不動産分野TCFD対応ガイダンス」

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

1) 気候変動問題とTCFD④ シナリオ群の定義✓ 例えば、2℃・4℃シナリオ/移行・物理リスクのマトリクスにより、どのようなストーリーを想定するか、これを書き出すことで対応策が明確になる。
✓ 不動産業界における気候変動インパクトは概ね類似するので、先行開示企業等を参考にするとイメージがつきやすい。
２℃シナリオ

項目

移行リスク

取引価格横ばい・取引市場は低調

排出権取引価格

取引価格上昇・取引市場の活発化

炭素税

炭素税が導入され、企業の排出状況により影響の差が出る

GHG排出量原単位

CRREMの炭素削減経路に基づき、削減が進む

エネルギー原単位の改善はあまり期待できない

ZEB/ZEH市場

ZEB/ZEHの普及により関連市場が活性化

規制強化が進まず、普及は限定的

環境意識の高まりから、環境性能が高い建築物が志向される環境性能を意識するテナントは限定的

環境性能によるテナント需要（賃料・稼働率）

物理リスク

4℃シナリオ（気候変動の影響が顕在化後、規制強化に伴う急騰の可能性あり）
当初、炭素税は導入されない（気候変動の影響が顕在化後に急遽導入の可能性あり）

洪水被害額

程度の差はあるが、都市部の洪水被害額は両シナリオで増加

降⾬量・流量、洪水発生頻度

国内降雨量・流量、洪水発生頻度は両シナリオで増加

極端な寒暖程度の差はあるが、猛暑日の増加が予想される

干ばつ・水ストレス地域により影響が出る可能性あり

世界の平均海面水位上昇幅

平均海面水位上昇による洪水被害の可能性

出所）三井住友トラスト基礎研究所

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

1) 気候変動問題とTCFD⑤ ストーリーの構築✓ グリーンプレミアムを追求するよりも、ブラウン・ディスカウントのリスクを排除する
投資方針が生き残りのカギとなる可能性。

出所）CSRデザイン環境投資顧問㈱261) 気候変動問題とTCFD⑤ ストーリーの構築

3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論＜ストーリーの構築＞✓ 気候変動対策は、リスクの回避のみならず、自社のレピュテーション向上やビジネス機会の創出など、企業側のミクロな視点でプロフィットをもたらす可能性を十分に秘めているが、マクロな視点では、SDGsの達成を通じて、地球・社会レベルでのベネフィットにも貢献できる。
効果
目的
手段

土
台

出所）菊地 暁「SDGsの観点から企業がTCFDに対応すべき理由」

・基礎

https://www.smtri.jp/report_column/report/2021_03_19_5142.html

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1.ESGファクターの整理

2.ESG取組状況（J-REIT・私募ファンド等）
3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論
1）気候変動問題とTCFD
2）社会的課題評価と検討状況

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

2)社会的課題評価と検討状況① ESGファクター（再掲）

ESGファクター
環境（E）

社会（S）

企業統治（G）

投資判断時の環境リスク把握

地域の街づくりへの貢献

コンプライアンスの徹底

環境認証の取得

安全と安心の向上（BCP対応）

利益相反回避グリーンリースの導入

テナント満足度の向上（CS調査の実施）

反社会的勢力排除に向けた体制整備

省エネルギー

快適性の向上情報セキュリティ

CO2排出削減

健康と快適性の増進

役員の報酬体系

環境不動産ファクター

再生可能エネルギーの導入

公正取引

資源の循環的利用

贈賄・汚職防止

生物多様性

投資主との対話

施設の緑化/屋上緑化

リスク管理

ヒートアイランド対策
安全衛生や快適性の配慮
有害物質削減と安全衛生
廃棄物削減
水のリユース・リサイクル
グリーン調達ポリシー
都市再開発への貢献

環境目標の設定

従業員へのESG教育・啓発活動

環境マネジメントシステム/PDCAサイクル

役職員のワークライフバランスを尊重した働きやすい環境の実現

テナント向けサステナビリティイベントの実施

適正な評価、フィードバック
福利厚生
従業員満足度調査の実施
ダイバーシティ（女性活躍の推進、シニア層の活躍）
災害支援活動投資家等への情報開示
社外のステークホルダーとの協働

出所）三井住友トラスト基礎研究所

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

2)社会的課題評価と検討状況② 社会的課題の整理✓ 社会的課題の重要性・優先順位は「マズローの欲求5段階説」の階層に準じて整理が出来る。この段階整理により、社会的課題の整理は大きく前進。
＜不動産分野における持続可能な社会・ウェルビーイングの実現に向けた段階と社会的課題＞
持続可能な社会・ウェルビーイングの実現に向けた段階

魅力のある
地域

豊かな経済

心身の健康

社会的課題
• 地域の魅力向上・地域文化の活性化

地域の魅力や特色が活かされた、
将来にわたって活力ある社会• 地域社会・コミュニティの再生• 教育環境の充実• 移動しやすい環境づくり

意欲や能力を発揮できる、
経済的に豊かな社会• 多様な働き方と生産性向上の実現• 地域経済の活性化

身体的・精神的・社会的に• 健康な暮らし・働き方の実現

良好な状態を維持できる社会• 快適で利便性の高い生活 職場環境の実現• 自然災害への備え

安全・尊厳

命や暮らし、• 防犯に配慮したまちづくりの実現

尊厳が守られる社会• 人権の尊重、多様性・包摂性の実現• 少子高齢化への対応

出所）国土交通省「不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会中間とりまとめ」（2022.3.30）をもとに
三井住友トラスト基礎研究所作成

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

2)社会的課題評価と検討状況② 社会的課題の整理✓ 個別不動産の取組については、社会課題を軸に、評価テーマ・評価分野の2段階で分類を行い、これにSDGsゴールやUNEP FIインパクトレーダーのインパクト・カテゴ
リーを関連付けることで社会的課題の解決が明確になる。
＜不動産の社会（S）分野における評価項目等（抜粋）＞

出所）国土交通省「第3回 不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会（参考資料４）」（2023.1.23）から「安全・尊厳」を抜粋

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論

2)社会的課題評価と検討状況② 社会的課題の整理✓ 国土交通省では有識者による検討会を開催し、不動産の社会（S）における評価項目等について検討を行い、検討成果を「中間とりまとめ」として2022年３月に公表した。
✓ 2023年3月末をめどに不動産ESG促進のガイダンス（仮称）をとりまとめて公表する予定。
＜ロジックモデル例：人権への配慮＞

出所）国土交通省「第3回 不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会（参考資料5）」（2023.1.23）から「人権への配慮」を抜粋

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3. TCFDと社会（S）に関する最新の議論＜社会的課題解決のキーワードは協働＞

2)社会的課題評価と検討状況③ 社会的課題解決のキーワード

ESG取組内容の検討✓ 社会的課題を解決する不動産の形成過程では、その価値向上を目指して、何かを「導入」
マテリアリティのひとつとしてテナント満足度の向上「設置」「提供」しがちである。
を目指し、ESGの取組を検討。
✓ 一方的な取組ではなく、定期的に建物利用者の声を拾い、費用対効果を考えながら、次のテナントとの協働満足度向上に繋げていくことが重要。
オーナー・テナント双方のSDGsの達成（気候変動・
省エネ・生きがい・健康・福祉・安全等）を意識した協働を実施。実施状況はサステナビリティレポートの配布等で情報共有を行う。

満足度

ESG取組

向上策実施

内容の検討

テナント

テナント

満足度調査

との協働

テナント満足度調査
定期的なテナント満足度調査を実施。この調査は質問項目だけではなく、これまでの取組実施状況（環境改修・認証取得等）や今後の重点取組事項について改めてテナントと情報共有することで連帯感が醸成される。

満足度向上策実施
費用対効果を勘案し、ビル施設・設備の使いやすさ、
安全性・快適性向上等につながる策を検討・実施。
リーシングの改善・安定稼働を目指す。
出所）三井住友トラスト基礎研究所

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1.

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3.

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