第５章
今後の取り組み78

１．今後の取り組み『実現化編』

当地区のまちづくりの実現に向け、公⺠連携によるまちづくりや、早期事業化に向けた今後の取り組みについて、以下に示します。

（１）円滑な事業推進に係る取り組み
１）事業アドバイザーの募集
当地区のまちづくりについては、事業に関するノウハウや資⾦調達能⼒を持つ⺠
間事業者の参画が必要です。また、当地区の需要動向を把握するとともに、デベロッパーやゼネコン等の⺠間事業者等に当地区のまちづくりについて周知を図り、事業参画に向けた取り組みを進める必要があります。
このため、将来的な事業参画を視野に、当地区のまちづくりについてアドバイスや提案を行う「事業アドバイザー」を地権者の会で募集し、早期事業化を図るものとします。

２）立地検討企業の募集早い段階で当地区への立地検討企業を把握しておくことは早期事業化に繋がります。当地区のまちづくりの方針や導入機能例等について広く周知を図るとともに、市において「立地検討企業」を募集し、地権者の会で募集を行う「事業アドバイザー」と連携しつつ事業化に向けた具体的な検討を進めていくものとします。

３）新たなまちづくり支援組織
当地区のまちづくりは地権者の意向や⺠間事業者のニーズに応じて段階的に進む※ことが想定されます。本マスタープランを基本に個別地区ごとに計画を策定していきますが、当地区全体でのまちづくりについて、関係機関による情報共有や将来像についての意見交換などを行うことにより共通認識しておく必要があります。
また、本マスタープランは時代のニーズや社会情勢の変化に柔軟に対応し可変的な計画とする考えであることから、マスタープランの改定等に関して助言をいただ
く必要があります。
加えて、各個別地区の事業内容についてや、個別地区間における機能連携及びインフラの整備など、事業間の整合性などについても助言をいただく必要があります。

上記の内容を踏まえ、有識者等で構成する新たなまちづくり支援組織を立ち上げるものとします。

79

第５章

今後の取り組み４）個別地区まちづくり協議会の設立＜土地区画整理事業の場合＞分割した工区内において、地権者の意向と事業アドバイザーとして参画した⺠間
事業者のニーズが概ね合致した地区については、地区ごとの地権者による個別地区まちづくり協議会を設置し、土地区画整理事業等の施行に向けた取り組みを進めます。なお、地権者組織の事業リスクを軽減するため、事業のノウハウや資⾦⼒を有する⺠間事業者を募集したうえで、⺠間事業者と連携しつつ、具体的な土地利⽤計画の策定や、測量・調査・設計の実施、土地区画整理事業の認可図書の作成等の取り組みを進めます。
また、組合設立までは地権者の合意形成をさらに高めていく必要があり、市はまちづくりの推進役として地権者と⺠間事業者の調整に努め、早期事業化を図ります。

個別地区
土地区画整理組合

個別地区
まちづくり協議会
・施行区域の設定

・工事の実施土地区画整理準備組合

・総会

・測量・調査・設計の実施

・換地・概算事業費の算出

・清算・認可図書の作成

・基本計画の作成
・資⾦計画書等の作成

個別地区などなど＜開発行為の場合＞※

土地区画整理事業による面整備を基本としていますが、⺠間事業者が開発行為を選択することも考えられます。その場合は、⺠間事業者の意向に沿った計画が策定され、⽤地買収を基本に事業が進められます。対象の地権者に対しては事業者から説明会などが行われ、事業に対する合意形成が進められます。開発行為による面整備においても、地権者の事業への理解や協⼒は大切です。

80

土地区画整理○まちができるまでの流れ

個別地 区地権者 ×⺠間事業者
土地 区画整 理準備組合

個 別地 区 まちづくり協議会

81

⺠間事業者

用地買収等事業への同意

土地 区画整 理組合 設立

・開発計画
・スケジュール等

工事

説明会の実施開発行為

・事業者による土地・建物の販売
・土地購入者による施設の立地等
・借地権者による土地活用等

造成完了地

・道路・公園緑地・調整池
・インフラ 等

公共施設の立地・保留地への施設の立地等
・市有地（市有地換地）への施設誘致等
・民有地（地権者換地）の土地活用や共有利用等

造成完了地

・道路・公園緑地・調整池
・インフラ 等

公共施設の立地

まち の完成まち の完成工事

個別地 区地権者

第５章

今後の取り組み

前述の１）〜４）の取り組みに係る事業展開イメージを以下の図に示します。
図

事業展開イメージ事業推進の主体
全地権者

１）事業アドバイザーの募集
地権者の会

事業アドバイザー
民間事業者A

意見・意向・助言

民間事業者B

市
事業アドバイザーの意見を基に個別に事業化を検討

４）’個別地区まちづくり協議会設立

意向・希望２）立地検討企業の募集

４） 個別地区まちづくり協議会設立

意向・希望

市・行政機関

立地検討企業
イノベーション推進に向けた連携

個別地区Aまちづくり協議会

個別地区A ×
地権者

民間事業者A

個別計画

個別地区Bまちづくり協議会

大学・研究機関

周辺地域・市民

民間事業者B

個別地区B ×
地権者

個別計画
※区画整理？
開発事業？

※参入する⺠間事業者の意向により事業手法が決定。

支援助言

３）新たなまちづくり支援組織
まちづくり支援組織

市・行政補助金の支出事業推進に向けたアドバイス

行政間の調整マスタープラン改定への助言

産学官民まちづくり連携

事業間の整合性、マスタープランとの整合性

地権者と地権者の会で募集した⺠間事業者（事業アドバイザー）が事業の主体となり事業を進めていくものとします。まず、事業アドバイザーから意見や意向を聞きつつ概ねの事業範囲を決定し、その対象となる地権者と個別地区のまちづくり協議会を設立します。
まちづくり協議会設立後、個別計画を策定し、その中で事業手法が決定され、その手法に従い市など行政機関から助成を行います。ここで立地検討企業は自身が立地を希望する場所、規模などまちづくり協議会へ意向を伝えておきます。また、事業推進においては、必要に応じてまちづくり支援組織から助言をいただけるものとします。
82

（２）公⺠連携による事業推進に向けた各主体の役割
当地区のまちづくりは、地権者の意向や⺠間事業者のニーズに合わせ、順次段階的に進める必要があることから、公⺠連携による事業推進が重要となります。
円滑な事業推進を図るための各主体の役割を以下に示します。

１）市の役割市はまちづくりの推進役として、行政間の調整や、都市全体のマネジメントの主体としての技術的支援に加え、事業推進に係る補助⾦や交付⾦などの助成、産学官⺠連携によるまちづくりなどについて主体的に取り組みます。

①広域調整

市は事業推進の主体として、本マスタープランでとりまとめた考え方を基に事業化に向け、国や奈良県、京都府、精華町等隣接市町および関⻄⽂化学術研究都市推進機構等と協議を進めていきます。

②各種法令等への対応＜本マスタープランに合わせた上位計画の見直し＞
学研高山地区は「関⻄⽂化学術研究都市の建設に関する基本方針」（以下、「基本方針」という）や関⻄⽂化学術研究都市（奈良県域）の建設に関する計画」（以下、「建設計画」という）において位置づけられており、その中で整備の方針や人口規模、土地利⽤計画などが定められています。

平成9年7月に変更された県の建設計画では、学研高山地区（第１工区含む）の当面の機能別土地利⽤面積は⽂化学術研究ゾーン約78ha、住宅地ゾーン及び公園・緑地ゾーンが255haとされ、当面の区域内の人口は約24千人と想定されました。

しかし、本マスタープランでは昨今の人口減少や少子高齢化を踏まえ、住宅を中※※心とした開発計画から転換し、SDG s の推進やSociety5.0 の実現等、社会を取り巻

く環境および社会情勢の変化を踏まえ、産業を中心としたまちづくりの方向性を定めています。

本マスタープランでとりまとめた考え方を基に、国の基本方針や県の建設計画の変更に向け、国や奈良県と協議を進めていきます。

関⻄⽂化学術研究都市（奈良県域）の建設に関する計画

別図−３（令和 3 年 7 月 1 日時点）

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第５章

今後の取り組み＜土地利用方針等に合わせた都市計画の変更＞
現在の都市計画は、住宅・都市整備公団（現UR都市機構）において計画された人
口2万3千人の大規模住宅開発に合わせた都市計画となっており、平成12年10月に市街化区域へ編入され、「地域地区（⽤途地域）」や「土地区画整理促進区域」が決定されました。また、平成14年8月には高山南北線や高山東⻄線、高山北廻り線等の都市施設（道路）が決定されました。
本マスタープランにおける骨格道路（高山南北線、高山東⻄線、高山北廻り線）の位置づけ等や土地利⽤方針などをもとに、まちの将来像に沿った都市計画の内容へ変更する必要があります。
図表
都市計画の内容
区域区分 市街化区域
市街地開発事業

土地区画整理事業

決定権者

告示日

奈良県
奈良県

促進区域 土地区画整理促進区域

生駒市

第一種低層住居専⽤地域（容積率60％、建ぺい率
地域地区 40％、外壁後退1.5ｍ）

奈良県

生産緑地地区

生駒市

都市施設

現行の都市計画

高山南北線（４車線・幅員29ｍ）
駅前広場（A＝約8,950㎡）

奈良県

高山東⻄線
（２車線・幅員22ｍ）

生駒市

高山北廻り線（２車線・幅員18ｍ）

奈良県

平成
12年
11月
10日
平成
14年
8月
30日

土地区画整理事業、土地区画整理促進区域
２万３千人の大規模住宅開発から産業を中心とした土地利⽤への転換を図ることから、地区全体に計画決定されている土地区画整理促進区域及び土地区画整理事業を廃止し、個別事業単位での都市計画決定に向け、都市計画決定権者との協議を進めます。

84用途地域
現 UR 都市機構の計画による都市計画決定時から、施設立地等の制限を図るため、暫定的に第一種低層住居専⽤地域を指定しています。
今後、当地区のまちづくりを進めるにあたり、まち将来像や土地利⽤の方針等を踏まえ、地権者や⺠間事業者などの多様なニーズに対応可能な⽤途地域の導入に向け、市は奈良県及び関係機関と協議を進めます。

都市計画道路当地区の土地利⽤方針において都市計画道路として計画している骨格道路（高山南北線、高山東⻄線、高山北廻り線）の幅員、位置等が現行の都市計画と異なることから、都市計画道路の変更に向け、市は奈良県や隣接する京都府、精華町、京田辺市等との広域調整を進めます。
図

骨格道路の法線案

高山北廻り線
高山南北線
高山東西線

芝庄 田線

補完ルート

学研北生駒駅85第５章

今後の取り組み※＜環境影響評価＞
今後当地区において、⺠間事業者の参画によって段階的に事業を進めていく考えから、事業単位で事業目的や事業主体、施行範囲などが異なると想定されます。そのうち大規模な事業にあっては環境影響評価の実施について県と協議を行い、必要性について判断し、事業の計画段階から環境への配慮を図ります。なお、まちづくりの実施に当たっては、大気保全や水質保全、騒音・振動、悪臭対策などの環境保全対策を事業単位でしっかり行うよう推進します。

③市有地活用方策

図 市所有地位置図

本市は、地区内に地区面積の約 6 割に当たる約 160ha の土地を所有しています。そこ
で、まちづくりを進めるにあたり、市有地を有効活⽤することにより、事業リスクの低減など⺠間事業者が参画しやすい事業環境を創出し、円滑な事業推進を図ります。
公共施設整備の円滑な促進を図り、健全な市街地の形成に資することを目的として、例
えば、道路や公園・緑地等の公共施設や国の施設への活⽤等、⺠間事業者や地権者と連携して具体的な検討を進めます。

この図は参考図であり、境界等の権利関係を表すものではありません。

④立地検討企業の募集（再掲）
当地区のまちづくりについて周知を図り、⽂化学術研究施設や研究開発・研究開発型※※産業施設、ものづくり・ことづくり産業施設、第６次産業施設などの企業誘致を進める必要があります。
当地区への将来的な立地を視野に、市において「立地検討企業」を募集し、地権者の会で募集を行う「事業アドバイザー」と連携しつつ事業化に向けた具体的な検討を進めます。

86２）地権者の役割＜土地区画整理事業の場合＞①土地区画整理組合の設立
当地区における事業手法は、土地区画整理事業を基本として考えています。土
地区画整理事業においては、その土地を所有または借地している地権者が組合員となり土地区画整理組合を設立します。

②事業への意識醸成・合意形成等
事業の円滑な推進にあたっては、地権者の合意形成と事業への同意が不可欠です。そのため、地権者の事業への意識醸成に向けた勉強会の開催、情報や課題の共有、また、事業の推進に向けた意向把握調査への協⼒や、自身の土地活⽤など考えておく必要があります。
また、個別地区が事業化された場合において、全体地権者組織（地権者の会）と個別地区の地権者組織が情報共有を行うなど連携しつつ、当地区全体のまちづくりを進めていく必要があります。

③事業アドバイザーの募集（再掲）
当地区のまちづくりについては、事業に関するノウハウや資⾦調達能⼒を持つ⺠間事業者の参画が必要です。また、当地区の需要動向を把握するとともに、デベロッパーやゼネコン等の⺠間事業者等に当地区のまちづくりについて周知を図り、事業参画に向けた取り組みを進める必要があります。
このため、将来的な事業参画を視野に、当地区のまちづくりについてアドバイスや提案を行う「事業アドバイザー」を地権者の会で募集し、早期事業化を図るものとします。

・事業への意識醸成・合意形成
・情報や課題の共有・事業への同意・参画
・地権者意向調査
・所有地の活⽤方策の検討＜開発行為の場合＞
土地区画整理事業による面整備を基本としていますが、開発行為で事業を進める方が有効と判断される場合においては、地権者の理解や協⼒のもと事業を進めることになります。

・計画への意見・地権者の合意形成と事業への同意が不可欠
・⽤地買収等への協⼒
87

第５章

今後の取り組み３）⺠間事業者の役割
まちづくりの実現に向け、⺠間事業者の早期段階での事業参画が不可欠であり、⺠間事業者と地権者が連携しつつ事業化に向けた具体的な検討を進める必要があります。事業の進捗に合わせた⺠間事業者の役割を以下に示します。

① 事業アドバイザー〜まちづくりについてのアドバイス〜

事業アドバイザーは、豊富なノウハウを活かし当地区全体のまちづくりについて、また、個別地区まちづくり協議会の設立や地権者の合意形成に向けた提案やアドバイスを行うとともに、今後事業協⼒者として参画する検討も行います。

② 事業協力者〜事業への参画・支援〜

事業協⼒者は、土地区画整理準備組合の段階における支援者として、具体的な土地利⽤計画の検討、換地設計基準案、立地企業の誘致及び⾦融機関から事業費の借入等の資⾦調達などの検討を行い、土地区画整理組合設立・認可への業務支援などを行います。

③ 業務代行者〜事業の実施から完了へ〜

業務代行者は、保留地の引き取りなどを条件に、土地区画整理組合の業務の一部又は全部を代行し、事業の実施や資⾦の調達、保留地の処分などを行います。

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（３）まちの将来像の実現に係る取り組み
１）まちづくり連携※

次世代のスマート社会を見据えたまちづくりの実現にあたっては、ビッグデータを活⽤し、行政や学術機関、市⺠、企業等、誰もが簡単に必要な時に必要な情報を入手したり、それぞれの主体が連携し、新しい価値を見出すなど、産・学・官・市⺠が※連携したプラットフォームづくりが重要です。各主体が共通のプラットフォームをもとに、ビッグデータ活⽤による Society5.0 の実現に向けた取組を進めることで、地域ポテンシャルの向上による企業の立地促進、効率的で快適な生活の実現を目指すとともに、行政や学術機関、市⺠、企業の連携による技術⾰新や新たな価値を共有するまちづくりを進めます。

図産・学・官・⺠の連携イメージ

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第５章

今後の取り組み（４）その他
１）暫定利用の仕組みづくり
当地区では時代のニーズに柔軟に対応しつつ、地権者の意向や⺠間事業者のニーズに合わせ、順応・段階的に整備することを想定していることから、事業化に至るまでの間については、NPO や市⺠活動団体、企業の社会的責任（CSR：CorporateSocial Responsiblity）や共通価値創造（CSV：Creating Shared Value）の一環として、里山や農地の保全活動、地域の美観保全活動、自然体験活動などに取り組む受け皿として、暫定的に市有地を利⽤する仕組みづくりの検討を進めます。

自然体験のイメージ

保全活動イメージ（出典：木津川市緑の基本計画、平成 26 年 3 月）90

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