オルタナティブ不動産市場展望平尾 佳誉子 JLL 森井鑑定
短期連載 第 3 回

学生寮
連載第 3 回は、近年、大手デベロッパーの参入が相次ぐ学生寮を取り上げる。
少子化の懸念はあるものの、学生数は増加傾向にある。
政府は留学生の受入れを強化しており需要は堅調。投資妙味が期待できる。

学生寮とは民間事業者は開発と運営に分けられる。開発事業者は三井不動産レジデンシャル、伊藤忠都市開発、東急不動産、日本土地建

学生寮は、大学や大学院、専門学校などに通う生徒に供され物など大手デベロッパーが名を連ねる。運営事業者は共立メンテる寄宿舎。学生向けの賃貸住宅である学生マンションとは異なり、ナンス、学生情報センター、ジェイ・エス・ビー、毎日コムネットなど共用スペースを有するのが特徴。共用のキッチンや食堂、ラウンジが挙げられる。などを配し、個室にはバス・トイレが付くものと、水廻り設備がないデベロッパーは、人口減を背景に先細りが懸念される住宅市場シェア型の 2タイプがある。家具付きや、オートロックなどのセキュの新規開拓として学生寮に注目している。入居者に対しては、学リティ機能、インターネット環境が整った施設も人気だ。東京では生時代から自社ブランドを刷り込み、卒業後も自社物件へと誘導す

地方出身者が主な入居者だが、留学生も増加しており、グローバる長期的な思惑がある。大学との提携による開発プロジェクトも多ル化に伴う国際交流の場にもなっている。

い。三井不動産レジデンシャルは早稲田大学専用の国際学生寮

個室のサイズは、最新物件の場合 12～15㎡程度が多い。賃（500室）を2018 年 4月にオープンさせた。
「WID 早稲田」

料水準は、国公立大学所有であれば月額 5,000 円程度からと低「WID 早稲田」を運営する共立メンテナンスは、全国で学生寮廉な物件もあるが、中心価格帯は3～8 万円。民間事業者の物している。大学との提携物件も多く、252 棟を展開（保有または運営）が標準的。家賃の他に食事代
件は8～10 万円程度（共益費込み）

寮事業（社員寮含む）の売上は470 億円（2018年3月期）に上る。まが 1.5～2 万円プラスされる。

た、東急不動産は16 年に学生情報センターをグループ傘下に収め、開発、運営機能を内製化した。18 年からは自社開発の「キャ事業者と需要層ンパスヴィレッジ」ブランドを展開している。
需要層となる国内の学生数は、2018 年 5月1日時点で前年

学生寮は、大学あるいは民間事業者により所有もしくは運営され比 0.6％増の約 290 万人（院生含む、文部科学省学校基本調査）。少（オーナーが個人や自治体の場合もある）。形態は①大学によるている

子化が懸念されるなかでも、進学率上昇、女子学生数増加により、設立・運営、②大学が設立し民間事業者に運営を委託、③民間

この 10 年間で2.6％増の緩やかな増加傾向にある。東京 23 区

事業者による設立・運営、の 3タイプに分類される。国立大学の内の学生数は53.7 万人で、10 年間の増加率は13.8％と、都心大半は学生寮を備えるが、私立大学は約半数に留まる。

［図表 1 ］
集中が顕著である。

［図表 1］大学学生数 （東京 23 区）※

550,000
500,000
450,000400,000
350,000
300,000

2000

2001

2002

2003

出所：文部科学省

46 PROPERTY MANAGEMENT 2019 Jan.

2004

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2007

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2016

20172018※大学院等含む

［図表 2］留学生の総数（全国）

300,000

留学生数（人）

250,000

25%

前年比

20%

200,000

15%

150,000
10%

100,000

5%

50,000

0%

0
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2012

2013

2014

2015

2016

2017

-5%

出所：独立行政法人 日本学生支援機構

投資対象としての魅力程度増加している［図表 2 ］。政府は大学の国際化に注力しており、14 年にはスーパーグローバル大学創成支援事業を創設、37

開発条件は同じ住宅セクターの分譲や賃貸マンションと比べて校を選定し補助金などの支援を決めた。20 年までに留学生数 30柔軟だ。一般的な住宅は駅からの距離、環境などの条件を厳しく万人を目標に掲げている。しかし、選定校に限らず、公的宿舎に問われるが、学生寮は通学時間が重視され、大学近接もしくは周入居する留学生は全体の 23％に過ぎず、受け皿となる学生寮は辺、沿線立地であれば堅調な需要が見込める。

未だに不足している。

入学・卒業時期に入退去が集中するため、年間の入退去のス一方、大学との提携による国際寮などを除くと、民間事業者単ケジュールを予見でき、安定稼働に繋げられる。大手運営会社の独での留学生対応は、今のところ限定的な模様だ。言語の問題も管理物件は満室もしくは100％近い稼働率を維持している。賃料あり、サービス提供には大学の協力が必要と見られ課題が残る。こ

支払いは保護者が多く、未納は少ない。大学への一括賃貸であれ

うしたなか、世界で学生寮投資を展開するGSAは、2014 年に日ば空室リスクはさらに低い。例えば、伊藤忠商事グループが 2017

本市場へ参入。スターアジアと提携し、18 年に文京区白山で国年に武蔵小杉で開発した学生寮（390戸）は、複数フロアを青山学内学生、留学生双方を対象とした高品質な学生レジデンスを開発・

院大学とテンプル大学に賃貸している。運営会社によるマスターオープンさせた。今後の動向が注目される。

リースも多い。

ファンド設立の動きも見られる。2017 年に、みずほ銀行は丸紅、賃料は一般住宅と同様に、大幅なアップサイドは期待できない

東京建物と共同で、国公立大学の学生寮開発・運営を投資対象が、長期的に安定したリターンが見込める。現状では一般住宅ととした、ローンを含む総額 200 億円規模のファンドを組成した。背比較し市場規模が小さく、流動性も未知数である。地方都市や郊景の一つに、2017 年の国立大学法改正がある。地方創生の一外立地など、地域によっては大学撤退による稼働率の大幅低下環として、公的不動産を有効活用する狙いがあり、政府は大学のリスクも否めない。利回り水準の相場は、東京 23 区内であれば、土地貸付を認可することとした。これにより、国立大学は老朽化し住宅に比べ 10-50 bps 高めと考えられる。

た寮の再整備、運営の外部委託が可能となった。

学生寮投資の出口はREITが有力で、大手デベロッパーは系列国を挙げた留学生の受け入れ拡大もあり、学生数の急落は考えREIT への売却を視野に入れている。伊藤忠商事系のアドバンス・にくい。魅力ある大学づくりや、学生取り込みの一手段として、学（約180億円）を、三井不動産
レジデンス投資法人は全資産の 4％

生寮完備は大学にとって必須である。自宅外学生のうち、現在約（約120億円）を学系の日本アコモデーションファンド投資法人も4％

9 割は民間の賃貸住宅に入居しており、「安心」が付加された学生用賃貸住宅が占める。1 物件当たりの価格は10 億円程度だが、生寮の潜在需要は高い。事業に精通したオペレーターとの協業

積水ハウス・リート投資法人の資産には57 億円（2016年3月取得で、こうした需要を取り込めば、不動産事業者も利益拡大が狙える。

時）の大型物件（770戸・神戸市）も含まれる。東急不動産系のコン今後の供給増と流動性向上が期待される。

フォリア投資法人は、こうした学生寮を含む“ 運営型賃貸住宅 ” への投資比率を最大 2 割とし、資産の積み増しを視野に入れている。

ジョーンズ ラング ラサール／JLL 森井鑑定JLL（ニューヨーク証券取引所上場）
は、不動産に関わるすべてのサービ投資市場の拡大条件需要増の鍵を握るのは留学生である。国内の 18 歳人口の減少が予想されるなか、留学生の総数は26.7 万人（2017年5月1日時点、独立行政法人日本学生支援機構調査）で、ここ数年は年率 13％スをグローバルに提供する総合不動産サービス会社。世界 80ヵ国、従業員約 8 万 6,000 名、300 超 の 拠 点で展 開し（2018年6月30日現在）、フォーチュン500に選出されている。一方、JLL 森井鑑定は2016
年 3月にJLLグループに参画。国内における機関投資家や金融機関での豊富な鑑定実績と、JLLのグローバルネットワーク・ノウハウを活かし、高品質の鑑定サービスを提供している。

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