KRI アウトルック 26Vol.

KRI Outlook

不動産投資市場の活力を沖縄に安倍政権発足以降、株価上昇が続く株式市場だが、東京証券取引所などには、上場不動産投資信託市場（東証 REIT 市場）があることをご存じだろうか。日本の上場不動産投資信託は J リートと呼ばれ、オフィスビルや商業施設、住宅など様々な不動産に投資を行っている。Ｊリートは、県内の物件にも投資を行っている。
本稿では、J リートが沖縄にもたらす効果や今後の見通しなどについて概観したい。

J リートの時価総額は７兆９百億円ントから賃料収入を得る。投資法人は資産の運用

J リート（J-REIT）とは、Japan Real Estateを資産運用会社に委託し、運用資産の保有と収益Investment Trust の略で、不動産投資信託のこの分配のみを行うヴィークル（器）としての機能とを指す。J リートは投資家から集めた投資資金に特化している。これは導管体とよばれ、配当可を、不動産に投資する。主な収益は、投資した不能額のうちの 90％超を配当金として分配するな動産の賃料収入だ。賃料収入から物件管理に要すどの一定の要件を充足すれば、配当金の損金算入る費用などを除いた配当可能額の 90%以上を投が認められている。

資家に配当することで、投資法人の法人税は非課

図表 1：投資法人一覧税となる。投資口価格に対する期末の予想配当見

投資法人名込額をもとに算出される予想配当利回りは、2 ～5％程度となっている。2001 年 9 月に、東京証券取引所が東証 REIT 市場を創設し、三井不動産系の日本ビルファンド投資法人と三菱地所系のジャパンリアルエステイト投資法人が上場した。
上場した J リートが発行する投資口は、上場株式と同様に市場での取引が可能で、投資家の需要により投資口価格は日々変動する。2013 年 4 月
30 日現在、39 銘柄が上場し、時価総額はおよそ7 兆 9 百億円にのぼる。
J リートの仕組み
Ｊリートは、主に金融機関からの借入および投資法人債発行によるデットファイナンスと、上場時および増資時の投資口発行によるエクイティファイナンスを通じて資金調達を行う。これらの資金をもとに、運用対象となる不動産などの資産を取得し、不動産物件の管理・運用を行い、テナ

6 かいぎんエコマガ ■ Vol.99 2013 年 6 月

日本ビルファンド
ジャパンリアルエステイト
日本リテールファンド
オリックス不動産
日本プライムリアルティ
プレミア
東急リアル・エステート
グローバル・ワン不動産
野村不動産オフィスファンド
ユナイテッド・アーバン
森トラスト総合リート
インヴィンシブル
フロンティア不動産
平和不動産リート
日本ロジスティクスファンド
福岡リート
ケネディクス不動産
積水ハウス・ＳＩ
いちご不動産
大和証券オフィス
阪急リート
スターツプロシード
トップリート
大和ハウス・レジデンシャル
ジャパン・ホテル・リート
日本賃貸住宅ジャパンエクセレント
日本アコモデーションファンド
ＭＩＤリート森ヒルズリート
野村不動産レジデンシャル
産業ファンドアドバンス・レジデンス
ケネディクス・レジデンシャル
アクティビア・プロパティーズ
大和ハウスリート
ＧＬＰ
コンフォリア・レジデンシャル
日本プロロジスリート

運用資産タイプ
オフィスビル特化型
オフィスビル特化型
商業施設特化型
総合型
複合型
複合型
複合型
オフィスビル特化型
オフィスビル特化型
総合型
総合型総合型
商業施設特化型
複合型
物流施設特化型
総合型
総合型
総合型
総合型
オフィスビル特化型
総合型
住居特化型
総合型
住居特化型
ホテル特化型
住居特化型
総合型
住居特化型
総合型
総合型
住居特化型
複合型
住居特化型
住居特化型
複合型
複合型
物流施設特化型
住居特化型
物流施設特化型（出所）各社公表資料より作成

時価総額 保有資産額
（億円）
（億円）
2013.4.30時点 直近決算ベース

9,702
7,759
4,803
2,094
2,954
888
1,050
638
1,898
3,700
2,292
174
2,470
638
1,560
1,137
1,311
789
538
1,835
550
200
809
1,460
1,080
1,014
1,494
1,742
477
1,724
910
1,619
2,890
165
1,714
895
1,845
484
1,647

9,2167,407
6,676
3,510
3,920
1,822
1,997
1,485
3,754
4,290
2,878
771
2,458
1,322
1,496
1,537
2,931
1,102
1,061
3,149
1,213
383
1,843
2,110
1,309
1,569
2,171
2,319
1,600
2,108
1,506
1,473
3,679
305
1,704
1,171
2,213
712
1,730

主な投資物件
ＮＢＦ日比谷ビル
北の丸スクエア東戸塚オーロラシティ
オリックス赤坂2丁目ビル
オリナスタワーアーバンネット三田ビル
cocoti
TK南青山ビル
新宿野村ビル
新大阪セントラルタワー
東京汐留ビルディング
スペーシア恵比寿
イオンモールナゴヤドーム前
トゥールジョーヌ駒沢公園
市川物流センターⅡ
キャナルシティ博多
KDX日本橋兜町ビル
浜松プラザ
CRD丸の内新宿マインズタワー
HEPファイブプロシード西新井
日本電気本社ビル
クイズ恵比寿オリエンタルホテル東京ベイ
willDo清澄
興和川崎西口ビル
大川端賃貸棟ツイン21
アーク森ビル
プライムアーバン目黒大橋ヒルズ
IIF羽田空港メインテナンスセンター
レジディアタワー目黒不動前
KDX代官山レジデンス
東急プラザ 表参道原宿
Dプロジェクト浦安 II
GLP 尼崎コンフォリア東池袋ＷＥＳＴ
プロロジスパーク市川1

【KRI アウトルック：不動産投資市場の活力を沖縄に】

図表 2：不動産証券化の基本構造
不 動 産 市 場

不動産

投 資 法 人負 債

不動産

物 件 購 入ノンリコー ス ローン（ 不 動 産 担 保 ロー ン ）デ ット
フ ァ イナ ン ス

投 資 法 人 債

不 動 産 等（資 産）

賃 料 収 入金 融 ・資 本 市 場

資金調達

譲渡

元 利 金 ・配 当 等

資 本エクイティ
フ ァイナ ン ス

投 資 口

資 産 運 用 業 務 の委 託
資 産 運 用 会 社

投資対象となる不動産

図表 3：Ｊリートの運用対象資産内訳

Ｊリートによる不動産などの保有額は、各投資その他
1%

ホテル
3%

法人の直近の決算数値の合計で、約 9 兆 3,900

物流施設7%億円にのぼる。投資対象となる不動産のタイプはオフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテルな住宅
18%

ど多岐にわたる（図表 3）。各リートは、資産運用会社の設立母体となるスポンサー会社のネットオフィスビル
52%

商業施設
19%

ワークを活用し物件取得することが多く、スポンサー会社の物件供給力が運用対象に反映される傾向にある。
直近の市況（出所）各社公表資料より作成

図表 4：東証 REIT 指数の推移
(pt)

(pt)

1800

1300

Ｊリートの投資口価格は、一般的に株式市場と一定の相関があるとみられている（図表 4）。相場は昨秋から回復傾向にあるが、足もとの東京都

1200

1600

内のオフィス空室率の改善に加え、安倍政権発足後の金融緩和への期待を背景としてさらに大きく上昇した。投資家別の売買動向をみると、相場が

1100
1400

TOPIX（右軸）軟調に推移した 2011 年後半や 2012 年半ばにおいては、日銀による買い支えが行われていた（図10001200

表 5）。直近の上昇は、投資信託を中心とする個人投資家資金の流入が背景となっていることがわかる。

東証REIT指数（左軸）

900

1000
800

1 ～ 3 月の相場上昇は、Ｊリートにとっては資金調達環境の好転も意味した。この 3 カ月で 2800

700

つの投資法人が新規上場し、11 の投資法人が公募増資を実施した。そして、調達した資金を裏付けとした物件取得も進み、5,600 億円の物件取得が行われた。

600

2011/01/04

2011/07/04

2012/01/04

2012/07/04

2013/01/04

600（出所）東京証券取引所

かいぎんエコマガ■

Vol.99 2013 年 6 月

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図表 5：東投資家別のＪリート売買状況

図表 6：沖縄県内のＪリート投資物件
物件名

（億円）
1,000

取得価格
（億円）

日本リテールファンド投資法人

108

オフィスビル 日本プライムリアルティ投資法人

16

イオン那覇ショッピングセンター 商業施設
JPR那覇ビル

800

600

400

ホテルJALシティ那覇

ホテル

ユナイテッド・アーバン投資法人

ザ・ビーチタワー沖縄

ホテル

ジャパン・ホテル・リート投資法人

76

ホテル日航アリビラ

ホテル

ジャパン・ホテル・リート投資法人

189

77

（出所）各社公表資料より作成

Ｊリートの社会的役割

200

続いて、Ｊリートの社会的存在意義について考0察したい。投資家にとってのＪリートの意義は、株や債券に続く新たな分散投資先としての存在-200だ。Ｊリートが、上場市場で取引可能な投資口を

-400

-600

投資法人名物件タイプ

海外

個人証券会社発行することにより、投資ロットが大きく個別性事業法人

投資信託

日本銀行の強い不動産という投資対象資産を小口化するこ銀行（日銀除き）

生保・損保-800-1,000とが可能となった。これにより、投資信託などを通じた個人マネーの流入が促され、Ｊリートは新たな分散投資先としての地位を確立したといえよう。また、Ｊリートという投資ヴィークルが、複（出所）東京証券取引所数の不動産に対して分散投資し、ポートフォリオ

沖縄のＪリート物件を構築することで、Ｊリート自体も不動産リスクここまでＪリートの仕組みや市況について概の分散が可能となった。さらに、資産運用会社が観してきたが、沖縄県内にＪリートの投資物件は、物件管理などの資産の運用を不動産の専門家に委どのような物件がどのくらい存在するだろうか。

託することにより、効率的かつ高度な運用が可能

4 月 30 日現在、県内のＪリート投資物件は 5となる点も意義深い。

物件、取得額ベースで約 466 億円の投資が行わ企業などの不動産保有者にとっては、Ｊリートれている。物件タイプとしては、ホテルが 3 物が強力な不動産の買い手として機能することで、件と最多で、商業施設、オフィスビルには 1 件企業がバランスシートから不動産をオフバランスずつ投資が行われている。沖縄県の「宿泊施設実することが可能となる。このようにＪリートは、態調査」によると、県内には、2011 年 12 月末

間接的に企業の財務健全化に資することができ時点で、大規模宿泊施設（収容人数 300 人以上）る。

が 75 軒、中規模宿泊施設（同 100 人以上 300

不動産市場にとってのＪリートは、新たに開発人未満）が 114 軒所在している。過日、旅館再した不動産の最終的買い手としての役割を担って生およびリゾート運営を手掛ける星野リゾートのいる。Ｊリートの投資口は市場で広く流通するたＪリート市場への参入が報じられたように、ホテめ、情報の透明性確保が求められている。不動産

ルおよび旅館業にとって、運営対象の不動産を所物件の取得にあたって、Ｊリートは、デューデリ有することは必須ではない。それどころか、企業ジェンスおよび不動産鑑定士が実施した不動産鑑としては、不動産の売却代金を新たな投資に向け定についての鑑定評価書の取得を行っており、そるなど新たな資金調達手段ともなりうる。こうしの結果の公表を実施している。Ｊリートはこうした「所有と経営の分離」にメリットを見出すオペ

た事前調査情報をもとに不動産の取得価格を決定レーター（運営者）がさらに出てくれば、沖縄にしていることから、不動産市場の価格の適正化におけるＪリート物件はさらに増えるとみられる。

も貢献しているといえそうだ。

8 かいぎんエコマガ ■ Vol.99 2013 年 6 月

【KRI アウトルック：不動産投資市場の活力を沖縄に】

Ｊリート市場の活力を沖縄へ
順調に資産を積み上げてきたＪリート市場の今後の展開としては、運用対象の物件タイプがさターの資金調達手段においても、借入に加えＪリートを活用すれば、物件売却による資金調達が可能となる。

らに多様化していくことが考えられる。例えば、ヘルスケア施設は、オフィスビルなどと異な介護施設や高齢者向け賃貸住宅、病院などを主なり、特定の都市部だけでなく全国的に必要とされ投資対象とするヘルスケアリートの誕生だ。既にるものだ。沖縄は、他都道府県に比べ若年者比率組成に向けた動きも報じられているが、ヘルスケが高いとはいえ、今後の高齢化の大きな流れとしアリートは、社会にとってどのようなメリットがては全国と同様の動きをたどるだろう。沖縄県内あり、また沖縄にどのような影響が考えられるだにおいてもＪリートの活力を活用することは有効ろうか。

であるとみられる。

国立社会保障・人口問題研究所によれば 2010現在の沖縄への投資物件タイプの中で最も多

年現在の日本の 65 歳以上人口は約 2,900 万人

いホテルへの投資については、今後、どうだろう

で、人口全体に占める割合は約 23％（沖縄県はか。足もとの沖縄への観光入域客数は、ＬＣＣの約 17％）だ。2020 年には約 29％（沖縄県は約新規就航などを背景に増加傾向にある。ホテルの23％）に達するとみられている。現在、国内に有新規開業など競争の激化も予想されるが、ホテル

料老人ホームは約 7,500 施設（定員約 32 万人）、にとっては必ずしもホテルの所有権を保持する必サービス付高齢者向け住宅は約 2,900 施設（戸数要はない。サービス向上の観点から、新規投資を約 93,000 戸）存在する。介護老人福祉施設への行うことを優先するために不動産を売却して資金入所待ちは、約 42 万人といわれ、今後、さらな調達し、オペレーターに特化するという選択肢もる高齢者人口の増加が見込まれる中、高齢者向けありうる。

住宅の供給は社会的な課題として認識されている。

また、一般にホテル投資型リートは、賃貸借運用対象資産としてのヘルスケア施設は、オ契約において、賃料をホテル運営の業績に連動すフィスビルなどに比べ、景気の影響を受けにくく、る変動賃料と固定賃料を組み合わせて、安定的収賃料収入の長期安定的な支払が見込まれる。国土益確保とホテルの収益性向上の結果を享受してい交通省においては、「ヘルスケア施設供給促進のる。リゾートホテルにおいては、季節により収益ための不動産証券化手法の活用及び安定利用の確の変動が大きくなることになるが、現在Ｊリート保に関する検討委員会」が開催され、ヘルスケア

39 銘柄のうち唯一のホテル特化型リートのジャリートの特性を以下のように整理している。

パンホテルリート投資法人は、配当を年に 1 回

図表 7：ヘルスケアリートの特性にすることで、配当額のばらつきを防いでおり、（１）民間資金を直接活用した多様なヘルスケア施設の供給の促進（２）ヘルスケア施設の所有と運営の分離（３）ヘルスケア施設にかかる不動産市場の形成（４）不動産の長期安定保有（５）施設経営の透明化の確保（６）資金調達手段及び運用手段の多様化Ｊリートにとってはさらなるリゾートホテルの取（出所）国土交通省得も可能とみられる。
まとめ
Ｊリートは、不動産投資の世界に個人の資金を上記の通り、まとまった投資資金を活用するこ集めることに成功した。永続的運用を前提としてとで、多様な規模の施設の供給が可能となる。まいるため、継続的かつ強力な不動産の買い手とした、利用者の長期利用が見込まれるヘルスケア施て存在している。沖縄においては、ホテルやヘル設において、所有と経営が分離される場合、施設スケア施設が投資先として有望で、オペレーターの所有者には長期的な保有が求められるが、長期の不動産オフバランス化による財務の健全化に寄保有を前提とするＪリートには、ヘルスケア施設与することが可能だ。

への投資適性があるとみられる。また、オペレー（海邦総研経営企画部研究員／堀家盛司）

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