大規模災害とマンション～熊本地震、東日本大震災の事例を通じて～

平成29年6月21日
田中 昌樹

Ⅰ 熊本地震における居住者ニーズ

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熊本地震①
南西から北東において強い震度を記録

狭域防災情報サービス協議会HPより

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熊本地震②
被災マンション①一階部分が大きく崩れ。＝熊本市
西区で２０１６年４月１６日午前７時
２０分、須賀川理撮影（毎日新聞被災マンション②社／アフロ）
エキスパンションジョイントが破損したマンション4

Ⅱ 被災の区分の整理

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種 類

根 拠

目 的

対象

区分判断（実施）
主体

調査員

全部滅失・大①区分所有法
規模一部滅
区分所有者 （建築士等）
被災マンション
失・
政令指定地震に 小規模一部滅法被災マンショ
被災マンション法より被災した建ンの復旧等
失物・敷地
区分所有法
建物等の管
被災マンション法理②応急危険度
判定③被害認定（罹災証明）

災害対策基本法
２次災害防（自治体の防災計止画）

災害対策基本法

罹災証明書
発行

被災建物全般被災建物全般

応急危険度判定士
危険・要注意・（１級、２級、調査済（市区町村）木造建築士）

住家

全壊・大規模自治体
半壊・半壊・市区町村職員
半壊には至ら （市区町村）
ない

自治体

被災度の把
被災建物全般握・継続使用④被災度区分 （日本建築防災協のための復会）
判定
旧要否の判
定
被災者の生
加入した
地震保険に関する
活の安定・
法律
⑤地震保険
震災時の修（各約款）
居住用建物
復等

建築構造技術者

倒壊・大破・中破・小破・軽微

所有者

全損・大半損・小半損・一部損

損保会社（１級、２級、木造建築士）（建築士等）
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Ⅲ 被災したマンションが直面したこと

（１）熊本地震 被災したマンションが直面したこと

熊本地震において、１９棟のマンションが全壊となったとされます。そのうちの２棟について詳細を報告します。

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大規模一部滅失は稀にしか生じないのか？
マンションの大規模滅失というと、一般的には誤解されたイメージ？？？

応急危険度判定とか地震保険判定とか、被災区分度とか複数の基準がありますが、我々がもっとも考えるべきは、組合運営にかかわる区分所有法の基準です！！！！

４マンションの被災の程度と法律
１

損傷
建物の部分がその本来の効用を確定的に失って至っていないが、破損、汚損、不具合、機能低下等が生じていることをいう。物の消滅に至る「滅失」とは区分される。法律上は「毀損」とほぼ同義。
２

滅失とは建物又は建物の部分がその本来の効用を確定的に喪失したといえる場合をいい、ここにいう効用の喪失とは、市場価格ではなく、利用価値の喪失をいう。
① 小規模一部滅失
一部滅失の時を基準に、滅失の程度が滅失前の状態における建物全体の価格の２分の１以下の場合②大規模一部滅失
建物全体の価格の２分の１を超える場合③全部滅失• 滅失していない残存部分があっても、社会的に建物としての効用があると認められない場合（稲本・鎌野 マンション区分所有法P361）• 建物としての効用がいまだ全面的には失われていず、その価値が取引上多少とも認められる場合には一部滅失、認められない場合には全部滅失と考えるべきである（半田 復旧再建P113）
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マンションの被災の程度と法律

区分所有法・被災マンション法

全部滅失

大規模一部

小規模一部滅失

滅失

再建の決議

取壊し決議

復旧決議

建替決議

各自復旧

（従前の制度）（改正法11条）（区法61条）（区法62条）（区法61条）敷地売却決議建物取壊・敷地

建物敷地売却（改正法にて創設）

売却決議

決議

（改正法10条）（改正法9条）

復旧決議（区法61条）

旧法:平成25年6月改正前の被災マンション法
改正法:平成25年6月改正後の被災マンション法11実際の被害（Ａマンション）
大規模滅失の具体例（熊本 2016/10/4撮影）

平成28年10月3日 理事長の許可のもと建物内を調査中の状況（廊下は存在し中に入ることは可能であっ12た）Ａマンションの取り組み（１）

平成２８年４月１６日 本震で被災
４月１６日

理事長が役所で説明、罹災証明取得

４月１９日

管理費等の徴収停止、公共料金の解約

４月２２日

理事会、上記の追認。建物の立入り禁止措置（バリケード、警備員）。名簿の確認

４月３０日

理事会。22日の措置の広報。

６月４日

説明会開催。意見交換を実施。取壊し、売却の意見を方針に。

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Ａマンションの取り組み（２）６月２５日

解体の同意書を送付（全員の合意）。

７月１６日

通常総会開催。委託契約は継続。

９月３０日

被災マンション法の政令指定

１１月１２日

被災マンション法に基づく説明会

１２月１７日

被災マンション法に基づく臨時総会。建物の取壊しが決定。

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建物取壊し決議
１

建物取壊し決議において通知すべき事項①議題「建物取壊しの件」「建物取壊しについて」等②議案の要領ア 区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額
取壊し決議時点では取壊しに要する費用の確定ができない。
イ 取壊しに要する費用の分担に関する事項
区分所有者間の利害の衡平を害しないように。各区分所有者の負担額が自動的に定まるような基準を

２

その他通知すべき事項(a) 取壊しを必要とする理由
理事会・理事長が取壊すことが必要かつ合理的であると判断する理由を具体的に具体的に(b) 復旧又は建替えをしない理由
取壊し決議時点で、復旧や建替え決議をしないことが合理的と考えられる理由(c) 復旧に要する費用の概算額
取壊しを選択することが合理的と判断できる程度の根拠（以上 一問一答 改正被災マンション法 岡山忠広）

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Ａマンションの取り組み

平成
28
年
度

平成29
年
度

以降

建物の取壊し・敷地売却方針決議
建物取壊し決議（被災マンション法）

公費解体申し込み
行方不明者対応

決議反対者対応
解体後の団体設立
信託契約の締結
団体の解散
残余財産の清算16

Bマンションの取り組み（１）

平成２８年４月１４日 前震で被災
漏水事故多発（給水管・電気温水器）。３割程度の居住者は避難所へ。落ち着いて部屋を片付けていた居住者もいた。
平成２８年４月１６日 本震で被災パニック状態となり避難所へ殺到。

４月２２日

説明会開催。情報の錯綜のなかで意見交換を行う。被害の状況をいかに把握すべきか議論を行った。

５月７日

建築士による調査。・・・復旧困難

５月１０日

地震保険の査定。市の罹災被害調査。
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Bマンションの取り組み（２）５月１４日

熊管連セミナー。

５月１７日

建築士による調査。・・・復旧困難

５月２２日

説明会開催。復旧・建替え。取壊しを意見交換、意見は割れる（取り壊し多いが）。

６月１７日

学識経験者による調査・・・復旧可能説明会開催、専門家の意見の違いに紛糾

７月１６日

臨時総会開催

９月３０日

被災マンション法の政令指定。
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Bマンションの取り組み（３）１０月９日

通常総会開催。

１１月１３日臨時総会開催。取壊しの方針決議を可決承認。民法上の全員合意を目指すこととなった。

１２月１日

取壊し（解体）の工事に着工。

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Ｂマンションの取り組み

平成28
年度平成29年
度

建物取壊し方針決議
民法上の全員合意

自費解体
解体後の団体設立（可否）

敷地購入者の公募
売却
残余財産の精算20Ⅳ （大規模一部滅失した）マンションの意思決定

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比較表：全部滅失と大規模一部滅失①
全部滅失

大規模一部滅失

区分所有関係の有無

無し

有り

管理組合の有無〃〃

従来の管理規約使用の可否

不可

可議決権等を有する者

敷地共有者

区分所有者

団体としての意思決定

敷地共有者等集会

管理組合総会

敷地共有持分の価格の割合

共用部分の共有持分割合

設定できず

変更可

議決権割合
規約の設定・変更等

敷地共有者等集会、管理者団体としての組織・機関

管理組合総会、理事会、理事、理事長＝管理者

敷地共有者等集会において管理者選任の必 新たに管理者選任の必要なし
要あり
集会招集通知発送時期
集会招集通知場所

会日の１週間前

会日の２週間前

敷地共有者等が通知場所を通知してきたと 区分所有者が所在する場所
きはその場所

所在不明者に対する集会招集 建物敷地内の見やすい場所に掲示通知

建物内の見やすい場所に掲示

管理費の徴収（引落し）停止
敷地共有者等集会において選任された管理 理事会で決定、管理者・理事長が対電気・ガス・水道、エレベー 者が行う応タ業者等への連絡22比較表：全部滅失と大規模一部滅失②
全部滅失

大規模一部滅失残余財産の清算・分配等の具体的作業は管 建物取壊し前なら管理費等滞納者に理者が行う。滞納額より分配金の方が多い 対する法的措置も可、管理組合、管場合は相殺による清算。滞納額の方が多い 理者のいずれが原告になることも可。
管理組合財産の清算と管理費 場合は、管理者が原告となり法的措置をと 残余財産の分配金の方が多い場合に等滞納者がいた場合の対応る。
は清算時点で相殺、建物取壊しに合わせて清算を行う。具体的作業は理事会と管理者・理事長が行う。
分配金等の受領者

敷地共有者等区分所有者

従来の区分所有者は敷地利用権を持っているはずなので、原則として使用できる。但し、建物と敷地利用権が登記上一体化して 使用できる。但し、総会招集通知場
既存の区分所有者名簿の使用いない場合には、名義が異なることもある 所に注意
ので、確認、注意が必要。但し、集会招集通知場所に注意

被災後の選択肢再建、敷地売却

復旧、建替え、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却、建物取壊し

敷地共有者等集会における再建又は敷地売 管理組合総会における上記選択肢に上記選択肢による決議を争う者 却の決議無効確認訴訟を提起。
よる決議の無効確認訴訟を提起。
は？
他の敷地共有者全員が被告。
管理組合が被告
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Ⅴ 管理組合消滅後の対応

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大原則

（建物を解体すると）管理組合がない中の意思決定となる。
取壊し決議（５分の４）（被災マンション法）
取壊し合意（全員）（民法）
取壊しの方法は２つある。

全部滅失

取壊し土地だけになったら管理組合が存在しない。
規約もない。
※全部滅失の場合は予め準備できないが、取壊しの場合は予め準備できる！
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取壊し後の団体の在り方
団体のあり方① 団体としない／民法上の共有手続

メリット

デメリット

特に不要だが、都度、全 団体設立に伴う個々の区 団体が存在しないため、集員同意による進める必要 分所有者のコストが少な 会が考えられない。規約もがある。
い。
ない。敷地売却の実施時は、全員で買主と契約することとなる（理屈の上では委任等も考え得る。）。

②権利能力なき社団
区分所有者より権利能力 今までの管理組合運営に 敷地売却の実施時は、全／民法・条文にはな く、 なき社団の設立等に関す 近い。
員で買主と契約することと判例上認められたものる同意（団体の構成員に 資金管理を含めた運営に なる（理屈の上では委任等なること等）を取り付ける。つ い て団 体 的 管 理が 可 も考え得る。）。
能。
③一般社団法人／一般社団法人法

定款を定めて、設立登記 区分所有者の一部で設 団体に設立に伴うコストがをするなどの一般社団法 立可能。その他②と同じ。かかる（信託登記をする場人法に基づく手続が必要。法人格の取得に伴い敷 合はさらに必要）。
信託を前提とする場合は 地売却の契約は法人で 税務上の配慮も一応必要。
区分所有者との間で信託 することができる（信託も前定）。
契約書の締結も必要。
敷地共有者が死去しても影響が少ない。
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取壊し後：一般社団法人と信託による処理が最良○一般社団法人法による法人を設立し、同法人が敷地共有者から信託契約に基づき敷地売却等の信託を受ける方法が最良と考える。
（売却までの資金（実費）の管理やそもそもの運営のため、又は買主との関係で売却をスムーズに行うため、さらには対外的信用の関係で）一般社団法人社員（元理事長）

信託契約

元建物区分所有者（敷地共有者）

社員（元副理事長）
社員（元理事）社員（元監事）

代金分配
契約

代金

買受人（不動産業者等）※ 東日本大震災時にも現に２例の実例が存在することが報告され、熊本地震の事例でも検討に入っている。
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ご清聴ありがとうございました

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