奄美大島

ＮＰＯ法人 ねりやかなやレジデンス
奄美大島

ねりやかなやレジデンス 代表理事 佐藤 理江●加計呂麻島奄美大島：鹿児島県本土の南約 380km、沖縄本島の北約 300kmに位置する亜熱帯海洋性の島。龍郷町は、奄美大島の東部、奄美空港と名瀬港の中間的な位置にある自治体で、大島紬の代表的な柄の発祥地として知られている。人口 5,997人（令和元年11月末日現在）。

ＮＰＯ法人「ねりやかなやレジデンス」は、奄美群島のサルタントとして、地元の行政が取り組む移住定住促進事

それから足繁く奄美へ通うこと十数年。まちづくりコン

めるうちに「島に住みたいのに家が見つからない」という空き家・空き地問題の解決に取り組む民間団体です。筆者

大きな課題があることに気づきました。島内を見渡すと空業に関わる機会をいただきました。その内容は、移住希望

なぜ奄美出身でもない筆者が奄美でＮＰＯ法人を立ち上き家や空き地は散見されるのに、Ｉターンはもちろんのこ者を案内する体験ツアーの企画・運営が中心で、事業を進げたのか。それは二三年前、学生最後の夏に訪れた加計呂と、Ｕターンや地元住民でさえも住まいが見つからないと違えば踊りも違うこれまで経験したことのないもので、出は、最終的には行政任せになっているのが現状です。しか奄美に限らずビジネスベースに乗りにくい空き家の活用

け ろ麻島が端緒となります。豊年祭で三線を弾き、太鼓を叩き、会う人、見るもの聞くものすべてが衝撃的でした。島で生し、家主の特定から交渉、改修、賃貸管理など時間と労力、か唄い、踊るおじいやおばあ、還暦を過ぎても青年団で活動いう状況でした。

きる覚悟とともに、島を元気にしたいという情熱あふれる

ま じま

しているおじさん、入り江ごとに発達した集落は、言葉もが仲間とともに二〇一七年七月に同社を設立してから、はる新たな取り組みや動きに強く惹かれました。

移住者もおり、彼らと地域住民がつながることから生まれ沖縄本島や三年目を迎えました。

「住みたい人がいるのに空き家が増える」課題に直面

龍郷町

奄美大島20km

請島

与路島

徳之島

空き家・空き地問題の解決に挑む ──お試し住宅・サブリース・規格住宅の運営（鹿児島県龍郷町）

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特集 島を元気にする組織・Ⅴ

費用がかかる空き家活用は、マンパワーが限られる小さな自治体単独で取り組むには限界があります。奄美の定住促進住宅（定住・移住を促進するため自治体が整備）を 例 に と る と、「虫が出た」「雨漏りした」「水が出ない」「（建物のゆがみで）扉が開かない」など、入居者の対応に職員が日々追われている状況です。また、空き家の老朽化が進んで思わぬ改修や修繕が発生するなど、定住促進住宅を一気に増やせない事情も散見されます。このほか公的予算を個人資産に使うことになるため、高い公共性などが求められ、進むはずの事業がすぐには進展しないことも少なくないようです。

課題解決の推進役となるＮＰＯ法人を設立

このような状況に対し、喜界島・徳之島・沖永良部島では、地元青年団を中心とした集落組織やＮＰＯ法人などが主体となり、二〇一三年から三年ほどかけて空き家調査、家主探し・交渉、空き家の改修、ゲストハウスやサブリース物件としての運用までを、行政の力を借りながら実現させました。筆者もコンサルタントとして、この取り組みに関わってきましたが、現在ではこの三地域の事業は軌道に乗っているようです。

空き家の貸し出しができない理由（龍郷町龍郷集落の空き家調査〈2018年、NPOねりやかなやレジデンス〉から）■空き家の状態が悪い◦確認された空き家（13軒）のほとんどが5年以上放置された状態。
◦外観だけで判断するとその半数は軽微な修繕（100万円未満）で住めそうだったが、聞き取り調査を進めると雨漏りやシロアリ被害、床の抜け落ちなど数百万円レベルの修繕が必要なものが多かった。
◦軽微な修繕で住める空き家は3軒程度。
■物件が未登記◦相続登記済物件はたった1軒。残りは相続未登記（登記名義人の死亡後の相続登記が未了。4軒）、未登記（8軒）だった。
◦未 登記の場合、地縁血縁がない人は、登記簿から家主を特定することが困難。
◦仮に空き家の周辺に住む人から家主を教えてもらえたとしても、その人が本当の権利者かどうか確認する術がない。
◦未 登記の物件を借りてしまい、さらに土地も未登記だった場合、真の家主が現れ退去を命じられると従わざるを得ない場合がある。
◦やっと住める状態にした労力と費用が水の泡となってしまうリスクは大きい。
■家主の費用負担や責任の回避◦修 繕費用の負担は、家主が家を貸さない最大の理由。
◦長 年放置された空き家は、修繕にことのほか費用がかかる。1年放置するとシロアリが侵入

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し、さらに放置すると梁や床、柱までもがペーパークラフトのように内側がスカスカの状態になってしまう。このほか雨漏り、外壁の破損、落ちた床の修繕、場合によっては建物のゆがみを調整する必要もある。
◦10年ほど放置された空き家の修繕には、最低でも数百万円はかかる。建物のゆがみもなく不動産会社が扱えるような状態にするためには、500万円程度が必要。
◦家に残置された荷物の処分費用も大きい。
「家
財道具や荷物があるから」と貸し出しを断る家主がいるが、これにはそのコスト負担がきついという本音が含まれている。
◦このほか、これまで家を貸した経験がなく、知らない人に貸すのが不安という声も聞かれる。
■島外に住む家主が島の住宅需要を知らない◦「なぜ空き家を貸さないのか」という質問に対し、「住んでくれる人がいない」「自分がたまに帰るから」「一旦貸してしまうと出て行ってとは言いづらい」という返答が多い。これは、島の住宅需要を知らない不在家主が増えていることを示している。
◦島外の家主に、家を探している人がいること、家探しをする期間の滞在を希望する人がいることなど島の住宅需要を伝えると、期間限定などの条件つきで貸してくれる家主も現れる。
◦また、普通賃貸以外の貸し方があることなどを説明することで、貸し出しの可能性は高まる。

うと言ってくれる仲間が増えていきました。しかし、このもない、空き家活用に関心を持つ人たちや一緒に活動しよこの事業の成果が少しずつ見えるようになっていくにとを探しているのが現状です。

知り間での相対取引が主流ですが、じつは、地元住民も家物 件 （ 主 に 貸 家 ）も、 数 え る ば か り で す。 奄 美 で は、 顔 見

間で延べ一八軒。新聞やネットに掲載される町内の不動産には、仲間たちに背中を押され、「住みたい人がいるのに、実的なのかなど、悶々とした日々を過ごしました。最終的いものだろうか、夫の住む東京と奄美の二地域暮らしは現して成り立つか分からない空き家活用事業に手を出していコンサルタントであり続けるべきか、会社を辞めて仕事と業（契約）期間の終了と同時に関わりが薄れてしまいます。

います。平成二七年の国勢調査の世帯数が約四万九五〇〇五〇〇〇軒をゆうに超える空き家があることが推計されてま た、 過 去 に 実 施 し た 空 き 家 調 査 か ら、 奄 美 群 島 に はがった貸し出しできない理由を前頁の表に整理しました。

これらのほとんどは流通に乗っていません。所有者にうか面積の約二割が空き地であることが判明しました。しかし、空き地の調査もしましたが、四〇区画以上、集落の全宅地空き家調査では、集落の建物総数の一割超が空き家でした。

二〇一八年に龍郷町龍郷集落で私たちが独自に行なった取り組みを周辺の集落、町全域、島全域、奄美群島全域へ空き家が増える」問題解決の推進者になろうと決め、ＮＰ世帯であることを考えると、その多さが実感できるはずでと発展させたくても、コンサルタントという立場では、事しました。「ねりやかなや」とは、奄美の方言で「海のかＯ法人「ねりやかなやレジデンス」（以下、ＮＰＯ）を起業す。

こうした空き家調査結果をもとに、ＮＰＯでは、空き家・なたの楽園」という意味です。

空き地を活用するため、これまで島で実践されてこなかっ空き家活用の新たな手法を考案・実践

人口減少が進む奄美ですが、移住希望者も少なくありまた手法を考え、実践しています。主な取り組みとして、以住宅戸数の一割を超える空き家件数せん。例えば、私たちＮＰＯの活動の中心となっている奄
たつごう

美大島の龍郷町をみると、空き家バンク利用者の登録件数下の三つがあげられます。

お試し暮らし住宅は、移住を希望する人に、事前にその①家主や地域が関わる「お試し暮らし住宅」の運営は、平成二四～三〇年度の七年間で約九〇名になっています。空き家バンクの存在を知らず自力で家探しをする人を含めると、ゆうに一〇〇名は超えていると思われます。しかしながら、空き家バンクに登録されている物件数は七年

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特集 島を元気にする組織・Ⅴ

ら集落で摩擦を起こしたり、こんなはずではなかったと島見つかった家で暮らしはじめ、理想と現実とのギャップかいます。移住者のなかには理想を持って移住し、たまたまてもらう機会を提供する目的で、簡易宿所として運営して地域性や厳しい自然環境、田舎の濃い人間関係などを知っ人と出会えて面白そうだと、私たちＮＰＯに貸してくださに家を貸すよりも、お試し暮らし住宅のほうがいろいろな「しま暮らし体験ハウス『なかほ』」は、家主さんが普通えている人にお勧めの活用方法です。

る 家 主 や、「いずれ島に戻ってその家で暮らしたい」と考在して、自分にろんな場所に滞島に通って、い片付け、庭の手入れなどの日常管理のほか、滞在者との接運営は、家主とＮＰＯによる共同運営です。入居の準備や郷町中戸口集落の方言読み「なかほ」からとっています。

二〇一九年八月に開業しました。名称は、家が立地する龍サ イ ト 上 で 独 自 の ク ラ ウ ド フ ァ ン デ ィ ン グ に よ り 集 め、こ の 物 件 の 修 繕 や 備 品 購 入 に 必 要 な 資 金 は、 Ｎ Ｐ Ｏ がった空き家です （写真１）。

住宅は、何度もを離れてしまう方も少なくないと聞きます。お試し暮らしあった住まいをった地区が明るくなる」と、開業準備の段階から大変期待見つける一助にを寄せてくれていました。そこで地元の方には、集落の案点を持っていただく目的で、チェックイン／アウトも家主
また家主の側

内や郷土料理づくり体験など、滞在者との交流にご協力いに お 願 い し て い ま す。 近 所 の 方 々 は、「高齢化で寂しくなに立つと、普通ただいています。

なると考えてい賃貸とは違い特オープンから数カ月、リピーターが現れたり、集落に移定の人がずっと住み続けるわけ

住を希望する家族から「家が見つかるまでの間滞在したい」

物件が流通しない要因の一つに、不動産会社を介さない②住宅のサブリースに挑戦という相談も受けています。

ではないので、「他人に貸すと家をとられてしまうのでは」と不安に思ってい260 2020.1

45ます。

写真1：しま暮らし体験ハウス「なかほ」。家の中には大島紬の機織り機が残る。

る物件は、不動産会社が扱いにくいからです。そのため、所に建ち、荷物が残っていたり、未修繕のままだったりすう証左かもしれません。

れだけ流通物件が不足しているという移住希望者のオファーを受けています。裏を返せば、そ幸いにも「荷物はそのままで良いので貸してほしい」といちなみにこのサブリース物件は、家主との協議段階から、貸したい気持ちはあっても貸すことが不安で、活用にいた相対取引が多いことがあげられます。中心部から離れた場っていない空き家もあります。また、高齢などのため修繕

このように、私たちは一般流通物

き家の活用法を生み出していきたい

い人と住みたい人の希望を叶える空件とは異なるアプローチで、貸した

私たちＮＰＯは、貸したい気持ちはあるものの躊躇して③規格住宅（空き地活用＋新築モデル）の企画・提供分をお願いしたけど、引き取りたいものがある」「契約期ます。
「月二回のお墓参りには自分で使いたい」「荷物の処

現在、ＮＰＯとして一軒のサブリース物件を確保してい百万円単位の改修費が必要となる物

悪 い 空 き 家 が 半 数 近 く を 占 め、 数

家全体のうち放置期間が長く状態のせん。また私たちの調査では、空き立する物件となると一割にも届きま入居者・家賃の回収や荷物を処分してまで貸す気力がない、費用をあまりかけいる家主から、そのままの状態で空き家を借り受け、責任と思っています。

たくないという家主も増えています。

を持って住みたい人に転貸するサブリースにチャレンジし空き家の活用には限界があります。ています。家主への家賃はＮＰＯが支払います。仲介業でじつは、移住希望者のなかには、古い空き家を借りて自はないので宅建資格はいりません。
分好みにリフォームしたいという方が少なくありません。

間の満了後も居座られたらどうしよう」「ひどい使われ方件が多いという現状が分かっていま家主との交渉に進める物件は、空きをされたら」といった家主の不安に寄り添い、一緒に荷物す。そこで、ＮＰＯでは地元の建築家件数の約三割、交渉後に契約が成整理をしながら、半年近くかけて契約にこぎつけました。

そこで貸し手としては「改修可能物件」とし、原状回復義私たちとしても「家を借りるのは本当に大変だ」と、改め士や施工会社と協業し、改修費程度務を負わない契約を行なっています。て認識する良い機会になりました。

主NPO

家・退去、入居時の清掃）・入居者のトラブル対応

家賃

家賃（・入居者募集╱物件案内╱契約

貸す

貸す

家主への家賃＋α円《NPOの仕事》

サブリースにおけるNPOの役割

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特集 島を元気にする組織・Ⅴで建設可能な新築住宅を規格化、自治体所有の遊休地を建設用地として借り受け、モデルハウスを建設しました。第一号は龍郷町龍郷集落の規格住宅モデルハウス兼お試し暮ら し 住 宅「match guest house」 で す（写真２）。

いければと考えています。

〝島を知るから島で暮らすまで〟一貫サービスの実現をここまでＮＰＯの取り組みを紹介してきましたが、私た施工会社、不動産会社ほか）や住民、行政と一緒になってかた

方法を考えては、その道のプロ （弁護士、司法書士、建築士、ちは不動産業者でも建設業者でもありません。新たな活用

今後は、台建設資金は全額金融機関からの借入で調達しました。
風被害などの業など住み込や、観光や農での避難住宅ス物件や規格住宅を選択肢として提案する。
〝島を知るか件を探してもらう。そして、物件を探す人には、サブリーた場所や暮らし方をイメージしてもらい、納得した上で物に点在するお試し暮らし住宅に滞在しながら、自分にあっ移住体験ツアーで島を知っていただき、さまざまな場所ちにしています。

み求人のためら島で暮らすまで〟を多様な方々と協力しながらパッケー

住宅困窮地区の社宅、サテ

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ライト住宅な佐藤理江（さとう りえ）

ジ化し、奄美群島全域に普及させていきたいと思います。 ■1975 年香川県生まれ。学生時代に訪れた奄美に魅了され通い 続けること 20 余 年。現 在、奄美群島が抱える“住みたい人がいるのに空き家が増える”問 題 の 解 決にむけ、放 置空き家・空き地の活用策を模索中。奄美群島と神奈川の２地域暮らし。

どを提案して写真2：龍郷集落の規格住宅モデル
ハウス兼お試し暮らし住宅の「match guest house」。