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せず差押登記や抵当権を見過ごしたとか、土地の位置を公図で確認していなかったとか、仲介業者の仲介で建売業者が購入した土地の地番が実際には道路の向こうの場所にあったという
突拍子もないような訴訟事件もありました。
当時、ローン解約条項がまだ十分整っておらず、銀行融資がおりなかったので建売業者に手付の返還を求めると、業者が手付を返さ岡本ない。そこで、買主が錯誤無効や公序良俗違

弁護士

反による無効などといった法律構成で建売業10万に至っておらず、個人業者が半分近く占者に手付金返還請求した事案もありました。

めていた頃です。昭和55年の宅建業法の改正

また、昭和40年代の原野商法の第一次被害がで、専任の取引主任者がようやく事務所に従表面化し、業者に対する勝訴判決に基づいて業者10名につき１名の割合になりましたの

法務局に営業保証金の還付請求手続をしたこで、昭和50年当時は、専任の取引主任者は事とがあります。このような制度があるとはじ

務所に１名でよかった時代です。

めて知りました。

たまたま不動産訴訟を専門にしている弁護

それ以外では、
分譲マンション関係の相談、士事務所に入ったわけですが、取り扱う案件

訴訟案件が多かったですね。マンション開発

は業者さんからの相談や訴訟案件が中心でし業者が中高層マンションの建設のため、地主た。中小の業者さんから大手上場企業まで。

から土地を購入し手付を打ったが、周辺住民

建売、宅地分譲、マンション建設、仲介などが建設に猛反対し、県に開発許可を下ろさなです。当時は、業者が売却委任状すらないまいように働きかけ、県は、開発業者に周辺住まに仲介していましたから、成約後に報酬請民の建設同意書をもらってくるよう指導して求した段階で、報酬を支払う約束なんかしていました。開発業者は、近隣住民から同意をいない、といった争いが多かった。報酬請求得られず、建設事業を断念し、契約目的が達訴訟になっても、仲介は民法に規定がないこ

成できないことを理由に契約を解除し、地主ともあって、裁判官も仲介契約や報酬請求にに払った手付の返金を求めると、地主が、周ついて理解が乏しく、仲介契約の成立を主

辺住民の反対だけで開発許可や建築確認がお張・立証することが難しいということを痛感

りないということはおかしい、開発業者が事しました。

業をやる気がないだけだと主張して、契約解ほかには、宅建業者と顧客と間で、抜いた除を認めず、訴訟にまで発展したこともあり抜かれたという直接取引の相談や訴訟がます。開発関係の許認可権を持っている県やあり、宅建業者の調査・説明義務違反による市は、法律の根拠もないのに、開発指導要綱

損害賠償請求事件も徐々に増えて来ておりまを作って、周辺住民の同意書がなかったら許した。当時は、重説（重要事項説明書）では認可を留保する措置を取りました。ご存じのなく、物説（物件説明書）と呼び、ごく簡単

ように、武蔵野市が宅地開発等指導要綱で、な書類でした。

一定の基準で負担金を納付しない事業主に対紛争事例として、業者が登記簿謄本を閲覧

しては下水道等必要な協力をしないと定め、

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市長がマンションの給水契約の申込書を受理せず、下水道の使用も拒否し、水道法違反で市長が起訴され罰金に処せられた有名な事件があり、最高裁まで争われました（最高裁平成元年11月８日判決）。この判決が出るまでは県や市が開発業者にかなり厳しい規制的な行政指導をしていた時代です。また、マンシ
ョンの販売戸数の売残り、値引き販売が後日判明し、当初の購入者が販売業者を訴える紛

宇仁

弁護士

争もありました。
宅建業者の調査・説明ミスなどの紛争になの制定（平成３年）等もあり、状況が大きくりますと、買主の中には弁護士に相談に行か変わりました。

ず、暴力団関係者や事件屋に持ち掛け反社勢【岡本弁護士】 先ほど、不動産取引をめぐる力が民事紛争に介入し宅建業者に不当な金品苦情が年間３万件という数字を挙げられましを要求したり、事務所に押しかけ嫌がらせをたが、昭和59年９月に発表された行政監察結する。いわゆる民事暴力介入ですね。不動産

果報告書の中にその数字が出てきます。

紛争に限らないのですが、各地の弁護士会が報告書によりますと、紛争の主な原因が宅民事暴力問題対策委員会を立ち上げ、警視庁

建業者にあるものが71％、そのうち、取引主も民事介入暴力対策センターを設置したのが任者の重要事項説明の不徹底によるものが13

昭和54年（1979年）12月です。警察庁の調べ％、契約書の記載事項が不適切というものがでは、全国の県警本部などで民暴事件の相談

32％となっています。やはり、宅建業者側の受理件数は昭和55年の8000件台が昭和58年に質的な問題があり、その後の宅建業法の改正は１万2000件にも上る状況でした。業者さんへと繋がっていったという時代ではなかったに代わって弁護士が対応し、大手企業の役員

かと思います。

に対する執拗な攻撃には、相手に対し面会強〈昭和55年宅建業法改正の重み〉

要禁止仮処分を申請したことがあります。
【藤川】 お話をうかがって、非常に時代を感【岡本弁護士】 かれこれ40年にわたって弁護じます。現在でも、不動産取引をめぐって紛士の立場で取引紛争を取り扱って来ました

争は絶えませんが、やはり、ここ40年くらいが、振り返りますと、業界がかなりよくなっで、我が国の不動産取引の世界が大幅に改善たきっかけは、昭和50年代でしょう。特に大してきたこと、―手企業が大規模宅地開発、マンション分譲に近代化が成し遂げられたと言っていいかも知れませんが進出しただけでなく、大手開発業者や信託銀―、を実感

行系の販売会社が流通業界へ積極的に参入しします。
また、付随的な話ですが、行政が、開発指始めました。今では当たり前ですが、大手は導要綱で周辺住民の同意を建設の条件として米国の流通を念頭に、不動産情報をコンピュいた話なども、行政手続法（平成５年制定）

ータなどで情報処理するやり方を導入していが整備された現在から見ると、隔世の感があきます。FC展開などによる大手の進出は、ります。また、反社勢力についても、暴対法

既存の中小業者との軋轢が生まれ業界や建設

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化ということで、振興行政的な面が加味され、法改正に沿って、昭和55年11月には、（財）
不動産流通近代化センターが設立されました。次いで昭和59年４月には、（財）不動産
適正取引推進機構が設立されています。近代化センターは、法定講習を実施し、機構は、様々な調査研究をし、情報発信をするということで、業界の質の向上げに相当貢献したと
近畿地方整備局

思います。

服部係長

昭和50年代後半の様々な取組みが、昭和60
省レベルで問題となりました。建設省も不動

年代以降、かなり成果があがってきた、とい

産流通の近代化を検討し、これが昭和55年の

うことではないのかと評価しています。

改正で媒介契約制度の立法化につながって行【藤川】 話が前後しますが、昭和50年代まできます。売買の媒介について、宅建業者が顧の状況として、大変多くの紛争があったとい客と媒介契約書を締結するという実務が定着うことですが、その一方、物の本には、不動することで、業界では、媒介に限らず、売買、産取引をめぐる裁判例や学問的蓄積は少なか賃貸を問わず、契約書をきちんと結んでおく

った、みたいな話も出てくるのですが、そのという契約意識というものが行き渡ってきたあたりは、どのように考えたらよいのでしょといえます。大事な不動産を取り扱う取引でうか。

すから、当然と言えば当然ですが。加えて、【岡本弁護士】私の個人的な見方ですが、民重要事項説明に関する宅建業法の累次の細か法学界では、金融取引法とか借地借家法、不い改正や、専任の取引主任者を従業者５名に法行為法という分野は、脚光を浴び、専門領１名の割合で設置し、３年ごと（当時）に法域として研究されている民法学者は数多くお定講習を受ける改正で、宅地建物取引主任者られます。一方、宅建業者が絡んだ不動産売が重要な役割を担っていることを意識させま

買、媒介といった不動産取引に目を転じますした。大手企業は、将来を見据えて宅地建物と、この分野をご専門に研究される方はほと取引主任者資格試験の合格者を増やすべく社

んどおられない。
昭和40年に加藤一郎先生（不内研修会に力を入れていました。

動産適正取引推進機構の初代の会長）が監修【藤川】 宅建業法は、昭和27年の制定から、された「不動産仲介業務の責任と範囲」（有累次の改正が行われてきているわけですが、斐閣刊）は、業者さんを交えての座談会で取なんといっても、昭和55年改正は、「宅建業引慣行の話題が主なものです。昭和41年に学の健全な発達の促進」という観点を大きく位

生向きの加藤一郎・森島昭編『不動産取引判

置付け、骨太の政策を盛り込んだものですの例百選』、昭和45年に中川善之助＝兼子

で、非常に意義が大きいということですね。

監修『不動産法大系』が出ましたが、民法の一中から不動産関係のテーマを集めたにとどま〈（財）不動産適正取引推進機構の設立と不動産取引のルール化推進〉

り、その後も、取引実務に即した企画はさほ
ど活発ではありません。

【岡本弁護士】 そうです。不動産流通の近代

我が国では媒介は民法の規定にはないし、

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それまで大手企業の参入も少なく、宅建業者は不動産屋と呼ばれ、店のガラス戸に不動産広告をぺたぺた貼っているというイメー
ジが強かった。昔は、第一志望で不動産会社に就職する学生も少なく、不動産業に対する社会的な評価が高くなかった。不動産取引実務が不透明ということも起因していたのではないかと思います。
私も、大学の先輩の紹介で弁護士事務所に大阪府住宅まちづくり部

松岡主査

面接に行き、ボス弁から、「不動産を主にしている」と説明を受けたときに、てっきり、費者である個人の方が宅建業者を相手に訴訟

家や土地の明渡しとか強制執行をするといっを起こすということは相当ご本人に負荷のかたイメージを持っていなかった。そもそも宅かることだし、下級裁判例は、そのような方建業法という業務規制があることすら知りまの努力の集積と思います。また、紛争がすべせんでした。仕事に就いてはじめて、不動産て訴訟になるわけではなく、弁護士が宅建業

業は宅建業法で業務規制され、不動産売買や者から相談を受けると、適正に取引がなされ媒介取引を巡るクレームや紛争が多いんだな

たか、宅建業法違反がないか、消費者保護にあ、と認識をした次第。他方、不動産取引のもとることはないか、過去の裁判例や紛争案

実務上の問題について調べようとしても、民件に照らして、いずれの言い分に法学者が執筆するものは民法のフィールドでるか、などといった観点からも検討し、もしの記述で終わっており、宅建業者が絡んだ取業者に引や宅建業法、商法と交錯する問題（例えば早期に解決するよう助言しますし、きちんと商法526条）にまで触れていない。弁護士がした宅建業者であればそのように対応されま

知りたいことについて書かれた文献がほとん

すから、訴訟まで紛糾しません。

どないと思いましたね。不動産売買や媒介を【藤川】 いずれにしても、実務上、そもそも巡って最高裁判決が頻繁に出るわけではな

不動産取引をめぐる根本ルールの方が、あまく、下級裁の判決は事例判決ということもあり明確でない状況があり、また、消費者訴訟って、これらを総合的に分析して整理されるをはじめ裁判の土俵に上がってこないものもような文献がほとんどなかった。手付の論文多い中で、裁判例の蓄積も進んでこなかったがあっても、宅建業法39条の手付の額の制限ということでしょうか。

分

分

があ

が悪ければ、手付を返却する等、規定は触れていないし、取引実務で問題とな

まさに、紛争予防のためにルールを作ってる手付分割を論じたものはなかったですね。

いこうというのが、当機構の設立当初の大き【藤川】 感覚的な話にしかならないと思いまなミッションであり、平井宜雄先生をはじめすが、いわゆる消費者訴訟みたいなものにつとした諸先生方の多大なご尽力で、例えば、

いては、訴訟に伴う負担があって、なかなか『不動産取引紛争事例集』の累次の発刊（昭裁判の土俵には上がってこなかった、という

和60年〜平成２年）といったものに結実してことはありますか。

いくことになります。

【岡本弁護士】 それはあると思いますね。消ところで、法律家の目からみて、不動産取

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弁護士の目からみた不動産取引の印象は、
宅地建物取引主任者資格試験に合格していな
いような従業員が営業を担当している。仲介業者が利害の対立する当事者双方から仲介を受けているのをみて、正直、驚きましたね。
渉外弁護士や裁判官からは、利益相反ではな
いかと指摘されたこともあります。
業界では、そのあたりの意識は、法律家の見方とは、い藤川

まだに開きがあるのではないでしょうか。

研究理事【宇仁弁護士】 確かに宅建業法はそれほどメ引の世界は、どういう印象になるのでしょう

ジャーな法律ではありません。重要事項説明

か。

に関する35条は比較的知られていますが、47【岡本弁護士】 宅建業者と消費者が紛争当事条との違いなど弁護士もあまり知りません。

者となるような不動産売買や仲介が絡んだ案

そもそも、まず、何が大変というと、事務所件について、弁護士自身が宅建業法とか、宅の定義一つとってもなかなか難しく、用語が建業者の規制については、意外と知りません。

わからないのです。さらに、訴訟での主張立

裁判官も口には出しませんが、案外知らない。

証は、民法の知識だけではだめで、宅建業法

私自身も弁護士登録するまで、宅建業法といの知識が必要ですが、条文に馴染んでいくまう法律があるとか宅地建物取引主任者制度がでには、相当苦労するのではないでしょうか。

あることすら知りませんでした。宇仁さんも宅建業法は、私法上の効果まで規定した条文そうだったと思うのです。宅建業者側から何もありますが、他方で監督処分を伴う業務規度も相談を受けて、その都度、条文を読んだ

制法ですから、そこが多分、この仕事を受けり、いろいろな裁判例を調べたりするうちに、るに当たっての１つの大きなハードルになっ宅建業法の業務規制や重要事項説明書に何をているかもしれません。

記載すべきかが段々わかってくる。

【藤川】 例えば、重要事項説明の範囲の問題

先ほど話が出ました『不動産取引紛争事例などは、民法だけでなく、宅建業法も含めた、集』全３冊は、非常に質の高いものです。例

総合的な観点からのアプローチが必要となり

えば、手付解除、現状有姿の特約と瑕疵担保ますね。

の免責特約との関係などなど、不動産取引（売【岡本弁護士】 ご指摘のとおりです。宅建業

買、媒介）では、しばしば遭遇する実務上の担当部局の方はもちろん、民事紛争を扱う弁様々な問題が取り上げられています。いずれ

護士や裁判官も、そのような総合的な観点かも契約法の基本的な問題にかかわるにもかからのアプローチが求められます。重要事項のわらず、民法の教科書に書かれていない。こ

説明義務違反の事案を例にとれば、昭和40年

れを理論的に検討され、詳しく、丁寧に、わ代から50年代では、民法709条の不法行為とかりやすく考え方が示されました。平井先生

か錯誤無効や詐欺取消しといった法律構成をは権威がありますから、裁判官に理解をしてしがちでした。大学では、専門業者の説明義もらうため、訴訟でコピーして何度も提出し務は、あまり教えていなかったし、教科書もたことがあります。

取り上げていなかった。説明義務違反の債務

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不履行又は不法行為という法律構成で損害賠

ついては、30周年記念の時に、記念文集『草償請求等をすることは、なかなか思いつかな創の頃』が取りまとめられており、いろいろかったのかと思います。宅建業者の説明義務

貴重な情報が掲載されているのですが、実は、という議論は、消費者保護の考え方が浸透し、「近畿圏紛争事例等研究会」のことはあまり他方で、宅建業法が整備され、下級裁の裁判触れられていません。せっかく機会ですので、

例が積み重ねられ、売主業者、媒介業者が、「近畿圏紛争事例等研究会」が設置された事

何を、どこまで説明しなければいけないのか

情について、明石先生の学問的業績等にも触について類型化され、理論的に検討、整理されつつ、岡本先生からお話をいただけますでれてきたといえます。いまや契約法の教科書

しょうか。

では「説明義務」は重要な論点として必ず言〈川合専務理事の発案による設置〉

及されており、今回の改正民法作業でも「情報提供義務」という形で立法化が検討される【岡本弁護士】 機構は、冒頭ありましたように至ったほどです。

に35年周年ということですが、これまで不動【藤川】 まさに、そのあたりも、官民におけ産取引紛争を素材に、相当な研究実績をあげるルール化への取組み、裁判例の積重ね、アてこられたと思います。設立当初は、当然、

カデミズムにおける理論化等を通じて、紛争

全くゼロからのスタートでしたので、当時の予防や紛争調整のルールが蓄積してきたとい

川合専務が、かなりいろいろな企画を考えらうことですね。

れました。
東京では、平井先生や実務家、行政担当者〈「近畿圏紛争事例等研究会」の設置と明石三郎先生〉の方々が集まって、調査研究を始められまし【藤川】 さて、不動産取引紛争が多発する中府県においても、特に業法所管部局の人材育で、当機構においては、昭和59年に設立され成といいますか、情報交換も含めて、そういて以降、特定紛争処理制度（ADR）、不動産

う勉強会を立ち上げたいと考えられたのだと取引紛争事例等調査研究委員会（当初は、東思います。単に行政職員が集まるだけではな

京大学教授の平井宜雄先生が委員長であった

くて、実務は理論に下支えされることが必要ことから、通称、「平井委員会」と言われた。
）ということで、大学教授を入れての研究会のをはじめとした各種事業が展開されたわけで立ち上げを構想されたようです。

たが、川合専務は、東京だけなく近畿圏の６

すが、昭和63年３月には、「近畿圏紛争事例

たまたま、昭和61年４月に、明石先生を中等研究会」が設置されています。

心に『詳解

宅地建物取引業法』が大成出版

ただ、この研究会には前身があって、その社から出たこともあって、川合専務から明石

前身は、昭和61年８月に、当機構の初代の専先生に研究会の打診があったと聞いておりま

務理事の川合宏之氏が、『不動産仲介契約のす。明石先生からの口添えで私も参加する機研究』等を執筆され、この分野に造詣が深い、会を得て、川合専務や担当職員の方と下打合

関西大学名誉教授の明石三郎先生の指導の下せをした上で、昭和61年８月頃から始めましで、媒介に関する問題を研究するために発足た。近畿圏の６府県の宅建業法の所管部局のした勉強会にあると聞き及んでいます。

方を中心に、いろいろ苦情とか紛争事例を持当機構の設立時からの裏話を含めた記録にち寄って議論するというやり方です。当初は、

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主に媒介報酬の問題でした。といいますのは、の客が、後日、一人で訪れ、業者に手数料をバブル経済の始まりの頃で、この種の苦情・取られるのがばかばかしいから紛争が消費者から所管部局に多く持ち込まれをやろうと持ち掛けられた、ということです。

ていたという背景事情があります。まもなく

当時、直接取引ということは問題になってい宅建業者の説明義務、宅建業法の免許、監督なかったのですが、ご自分としては、仲介業に関する条文の解釈なども取り上げるように者に対する信義の上からできないと断られたなっていきました。年４回、持ち寄った事例ということです。このご経験を『随想注釈民案件を取り上げ議論するというやり方は、現法』の中で「仲介契約と私」と題して披露さ在まで続いています。

れています。昭和42年に刊行された『注釈民【藤川】 もうその時点で、宅建業法の解説書

法（16）債権（７）』（旧版）の委任を担当さを、明石先生を中心にお書きになっていたとれ、出稿後に各執筆者がいうことですね。

かれた別刷りです。
直接取引に応じていたら、【岡本弁護士】 そうです。『詳解

宅地建物仲介報酬請求の取引業法』は、明石先生のほか、大阪府建築

被告

直

あとがき

で取引

風に書

になっておられたかもしれない（笑）
。

部建築振興課宅建業指導係長の椙征一さん、その後、昭和27年に宅建業法が制定された

後は弁護士３名です。表紙の装丁が赤い布製

後、大阪府庁から業者さんを相手に講演を頼のため、いわゆる赤本と呼ばれていました。

まれ、先生のお言葉をかりますと、宅建業法

出版社は、当初、逐条解説を書いて欲しいとのこともよく分からないままに委任の話をさ要望があったのですが、最終的には体系書的れ、お茶を濁されたそうです。そのとき会場な形でつくられています。逐条解説であれば、に来られていた業者さん（後に不動産鑑定士

どうしても条文の隅々まで検討する必要があとして活躍された方）から、参考にしてくだり、時間的な余裕がなかったのです。余談で

さいと、米国のいわゆるリスティングの原文

すが、大成出版社からは、それ以降約20年にの文献をもらわれた。
いろいろ調べてみると、わたって、逐条解説を書いてもらえないかと我が国には不動産の媒介なんて民法の規定に言われ続けました（笑）。

もないし、仲介業者との委託関係がどういう関係になっているのだろうかということにな〈明石先生の家探しと不動産取引研究〉って、やはりそこが大学の先生の偉いところ【藤川】 明石先生は、民法学者で、もともとでしょうね。ついつい釣り込まれて、いろい

台北帝国大学の先生だったのでしょうか。

ろ研究されて、大学の研究誌に、『不動産仲【岡本弁護士】 明石先生は、最初、東北大学

介業に関する立法に付いてーアメリカの立法で商法を専攻されておられたのですが、戦前、例』を執筆され、『民商法雑誌』で『不動産我が国の統治下にあった台湾の台北帝国大学

仲介業者の法的地位について』という論文をの助教授で赴任され、終戦後に日本に引き揚書かれたのです。

げてこられました。当時は住宅難で、京都伏【藤川】 それはいつ頃ですか。

見に住まわれた後、２、３回、購入、売却を【岡本弁護士】 昭和31年から32年頃です。当繰り返され、最後に京都金閣寺に居を構えら

時、リスティングの訳し方が難しかったようれました。昭和25年頃、京都伏見のお住まいですが、「仲介」と訳したら、これが結果的を売却するとき、仲介業者に連れられた買いにはよかった、ということです。ご存じのよ

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うに、我が国の商法の媒介、仲立営業（商法

実務家にとって、一番欲しかった本がようや

543条）は、ドイツ法、大陸法から来ていまく出たということです。不動産仲介契約につすが、米国の仲介は、いわゆるエージェンシ

いて裁判例の事案と判旨を丁寧に掲載して理ー（代理）です。いずれにしても、先生が不論的に構築したものということで、『民商法

動産取引の分野に研究者として入ってこら雑誌』の書評で現職の裁判官からも非常に高れ、その後、数多くの論文や著書を執筆されく評価されました。出版された後、増補されたきっかけは、ご自分の家探しということなています。判例時報や判例タイムズなどで宅のです。

建業者の注意義務や報酬に関する裁判例が掲

昭和48、49年頃、関西大学の学長をやって載されますと、コメント欄に『不動産仲介契おられて、忙しい最中に、不動産仲介契約に約の研究○○頁』と引用され、いまだに引用関する判例と下級裁判所の裁判例を調べて、頻度の高い文献となっていますね。私も事務昭和49年１月から昭和50年７月まで毎月『判所に法律書を数多く備えておりますが、背表例時報』に『不動産仲介契約の総合的判例研

紙が崩れ、本文の各所に鉛筆で書き込みがあ究』を掲載されました。

るのは、唯一『不動産仲介契約の研究』だけ

私は、大学で明石先生の債権法を聞いていです。

たのですが、授業では淡々と教科書を話され

昭和55年の宅建業法では、媒介契約の規制るだけでした。明石先生がこのような研究をがなされましたが、立法作業に当たっておらされていることを知ったのは、弁護士になっれた建設省不動産業課長の末吉興一さん、―てからです。昭和52年６月頃に、これをまと

後年、北九州の名市長として５期務められためて『不動産仲介契約の研究』という単行本方ですがを出版されました。

自宅まで助言や意見を求めて、足を運んでお―、が、京都にある明石先生のご先生から、ご著書を私とボス弁も頂戴し、られます。米国の不動産仲介契約の制度をヒ

お祝いとお礼方々お食事をしたことがありま

ントに媒介契約の規制をしようとしていたこした。先生に、次はぜひ宅建業法の本を書かとによります。

れではいかがですか、解説書がないことをし【藤川】 まさに、昭和55年の大きな改正の時きりにお話ししたことを覚えています。当時、に。

宅建業法の解説書は、建設省住宅政策課長の【岡本弁護士】 そうです。民法学者は、不動関口洋さんと総務課長の大河内正久さんが執産取引といえば民法177条の対抗要件につい筆された昭和46年改正時の『改正宅地建物取て喧々諤々議論はするのですが、委任は余り

引業法の解説』（住宅新報社刊）だけしかな

熱心に議論されない。不動産媒介や宅建業者

かった。これには、本の性質上、民事法に関が絡んだ不動産売買取引とは、一般の民法学

わることはほとんど触れられていません。先者にとってはマイナーな分野のようですね。

生は、宅建業法は行政法なので、免許とか監【藤川】 私は、これまで、いろいろな法律の督とかはよく分からないですからね、という所管部局を巡ってきましたが、実は、不動産反応でした。

証券化を除き、宅建業法に直接絡むことは初

明石先生は、『自力救済の研究』が学界でめてなのです。素朴な眼で見ると、やはり、有名ですが、『不動産仲介契約の研究』は、

宅建業法は、例えば、民事法の強行規定のよ裁判実務では有名で、裁判官、弁護士などのうなものが結構あったり、重要事項説明制度

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RETIO. NO.114 2019 年夏号のように民事法の責任と密接に関連する制度した。毎回のように質疑、議論しました。とがあるなど、民事法との関係が濃厚です。まいいますのは、６府県から参加される職員のた、監督処分を行うに当たっても民―民の取方々は異動の関係で、何回かで顔ぶれが交替

引に対する評価を行わなければならない部分します。新たに参加された方が、新鮮な眼でも多いですね。もちろん、業法というものは宅建業法の条文や取引紛争を見て、素朴で核少なからず、そのような面があるとは思いま心をついた質問をされます。議論を通じて、

すが、やはりその度合いが濃厚のような気がお互いに理解が深まるのです。振り返りますします。ですから、法改正や円滑な施行を行と、民法の教科書に触れられていないテーマ、

うに当たって、民事法の知見は特に重要です

先端的な議論をしていましたね。

ね。

当時、地価高騰を抑制するため、国土法が、

しかしながら、昔は、民事法の世界から見不動産譲渡について都道府県知事への届出制

ると、マイナーな世界だったので、なかなか度を定め、届出前に売買契約の締結や手付の宅建業法の改正等で、支援してもらえる民法

交付を禁止していました。宅建業者が、仮契学者は、少なかったということなのですね。

約をしたらどうとか、手付金ではなく預かり金はどうか、といった相談を行政の窓口に来〈職員の士気発揚のための書籍づくり〉

ます。これって、国土法の届出を潜脱する方【藤川】 あと、研究会で最初に成果物を出さ法を聞きに来る（笑）。どのように理論武装れたのは、平成３年の『報酬請求権に関するして対応するべきかを議論しました。

裁判の要点』ですよね。やはり、当時は、媒ほかは、宅建業法34条の２が設けられたに

介報酬が中心的な問題と認識されていたといもかかわらず、媒介契約書がないまま媒介をうことでしょうか。

やって報酬請求できるかといった議論。そし【岡本弁護士】 出版は平成３年３月ですが、て、重要事項説明に関する紛争事例も多く取研究会が設置された昭和61年８月頃から平成

り上げるようになりました。

３年あたりは、まさに、バブル経済がスター

約２、３年間に取り上げた議論のうち媒介トして、崩壊した時期に当たります。宅建業

報酬に関する部分だけを取り出して、『報酬法所管部局に持ち込まれた不動産取引のトラ請求権に関する裁判の要点』として単行本にブルや苦情は、その後の不動産売買と媒介にしたということです。

関する実務上の問題点がほぼ全て網羅され取読者は、宅建業者、宅地建物取引主任者なり上げられていると言っていいくらいでした。

どの専門家、実務家だけでなく、一般向けの

まず、売渡承諾書とか買付証明書の法的性啓発書としての役割を果たすため、当時のア質の問題があります。民法の規定では売買はップ・ツー・デートな問題を盛り込んだもの

諾成・不要式の契約で口約束で成立する。そを作ることにありました。『報酬請求権に関れなら不動産売買契約はいつ成立するのかとする裁判の要点』を開きますと、冒頭に、当か、契約が不成立だったら相手方に損害賠償

時、研究会に出席された近畿圏の６府県の担を請求できるのか、媒介報酬は請求できるか

当者の名前を記してあります。川合専務さん―

不動産売買契約の成立時期、契約交渉段は、行政職員の方に、みんなで研究会に参加

階における過失、いわゆる契約不成立に伴うして、このような成果を上げたんだという自損害賠償の問題

信をもってもらって、職務の励みにしてもら―、といったものもありま

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うことも考えておられたのだと思います。

かの争いは、福岡高裁那覇支判平成15.12.25【藤川】「近畿圏紛争事例等研究会」が、行判時1859号73頁以降、散発的にあります。

政職員の士気発揚、人材育成等も考慮に入れ最近の紛争についていえば、高齢者が紛争て創設されたことにも思いを致して、今後と当事者になるケースが増えてきたことです。

も、研究会の継続的な実施を図っていきたい

高齢者が不動産を売却したが、後日、判断能と考えております。引き続き、ご支援のほど力がないままに安く売らされたことを理由にお願い致します。

損害賠償請求するといったものです。このような紛争は、昭和50年代や平成期の前半の頃〈平成期の不動産取引紛争の変化〉には、ほとんどありませんでした。高齢社会【藤川】 さて、徐々に現在の方向に話を進めが進み、働き盛りに自宅を取得した団塊の世ていきたいと思いますが、「近畿圏紛争事例

代が2025年に75歳になる時代を迎えるといわ等研究会」は、概ね30年、ほぼ平成の時代とれており、今後、この世代が売却処分をする

重なりますが、営々と取組みを進めてきたわ

ことが予想され、この種の問題は、増えるのけです。その間、マクロ経済的に見ると、いではないかと懸念しています。大手の不動産

わゆるバブルの絶頂、その崩壊、金融危機、会社では、高齢者と取引するときは、契約時

いわゆるITバブル、その崩壊、リーマンシに親族を立ち会わせるなどして慎重に意思確ョック前までのいわゆるプチ・バブル、リー

認をする手順を踏むようになってきていま

マンショックによるその崩壊、日銀の大胆なす。業者さんは、そのような動きにどこまで

金融緩和等を契機とした現在までの堅調な成敏感に受け止めておられるか。

長、といろいろな出来事がありました。

逆に若年層が投資物件を安易に購入して紛

そのような中で、この間、不動産取引紛争争になるケースも目立ちます。昨今、新聞をについては、どのような変化があったとお感賑わす某地方銀行の事案を見ていると、若年じですか。

層の方が購入する物件を見分せず、写真を見【岡本弁護士】 平成期に入ると、相変わらずた程度で投資物件として買うわけです。虚偽

宅建業者の調査・説明義務に関する苦情や紛の預金残高証明書を作って提出し融資を受け争もありましたが、やはり、紛争の中身が質て購入するパターンです。

的に変わってきたところがあります。

不動産売買は重要な財産取引ですが、コン

１つは、宅建業者に求められている調査、ビニで商品を購入するような気持で取引して確認、説明義務の対象が、以前のような初歩いる。慎重に進めるという意識が欠けていま的、基本的な事項に限らず、宅建業法35条１

すね。

項各号に掲げていない事項について及び、事【藤川】 私の前職は、公共用地取得の部局だ案によっては買主の購入目的や契約内容などったのですが、公共用地取得と言えば、世のに照らして、広範囲に、細かく求められるよ

中では、所有者不明土地の問題が大きく報道

うになってきました。これが裁判例の傾向とされるわけですが、ただ、現場では、どちらいえます。それと、媒介契約の規制が普及、かというと、高齢の地権者の意思能力の問題

定着して、昭和50年代のような報酬請求、直が相当深刻化している状況がありました。せ

接取引に関する紛争が激減しました。ただ、っかく苦労して用地担当職員が地権者の方か売買契約が解除されたときに報酬請求できる

らハンコを頂戴して、契約して、やっと仕事

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RETIO. NO.114 2019 年夏号が終わったと思った後、親族間のトラブル等〈宇仁弁護士の不動産取引ワールドに対する率直な感想〉

もあって、契約の成立自体の問題に巻き込まれることになります。ご案内のとおり、政府
では、成年後見制度の普及啓発の運動を展開【藤川】 岡本先生から、近年の不動産取引紛していますが、やはり、なかなか活用されな争の変化についてお話しいただきましたが、

い実態がありますね。

宇仁先生には、平成９年から、近畿圏紛争事【岡本弁護士】 高齢者の方が寝たきりとか、例等研究会に参加していただいております。

会話をしても受け応えができないなど、認知

不動産取引の様々な紛争事例に触れられるよ症を患っておられることが明らかな場合にうになった時の感想等について、お話を頂戴

は、判断能力が欠けていることが分かります。

できればと思います。

しかし、高齢者が日常的な会話ができるとか【宇仁弁護士】 私は、平成９年（1997年）４

コンビニで買い物ができるからといって、お月に弁護士登録をしましたが、登録したての一人で高額な不動産取引ができる判断能力を弁護士というのは何の役にも立たないのです

持っているかどうかとは違います。不動産売ね（笑）。受験科目だった法律は一応知って買ができるだけの判断能力があるかどうかのそうだけれども、現実への当てはめとか、法見極めは非常に難しいですね。

的評価の仕方とか、それにまつわる動機の部【藤川】 さらに、午前と午後で様子が違う場

分とか、
そんなことは全然わかっていません。

合も往々にしてあったり・・・。

取引の実体や取引経過も知りません。どんな【岡本弁護士】 そうです。例えば、一人暮ら

書面をやり取りするかなんて見たことがない

しの70半ば、あるいは80才ぐらいの高齢者がのです。ですので、近畿圏紛争事例等研究会

通院されていて、アルツハイマーの薬を飲んで皆さん方が議論されていることは、聞いてでいたとか、親族の立会なく契約し、署名のいる分にはわかるのですが、自分が議論に参筆跡も乱れていた場合に、判断能力の有無が加して発言するということは、丸１年間なか争点となります。当時、宅建業者が、しっかったです。やはり、用語の特殊性とか、宅建り説明したとか、相手方は理解できたとの事

業法自体が民事と行政の両方をわかっていな

実を、宅建業者が主張立証するのは難しいでいと対応できないというあたりが、なかなかすね。

難しいところでしたね。

【藤川】 そうですね。高齢化がさらに進展す

そのような中で、何となく最初に変だなとると、一層大きな問題になってきますね。そ思ったのが、「不動産適正取引推進機構」とれと、若年層の投資被害については、当機構いうネーミングでして、岡本先生に、「適正の電話相談でも、最近相当増えています。本取引」を「推進」しないといけない世界なの

人からでなく、だいたいが、そのお父さん、でしょうかと聞いたら、岡本先生からは、うお母さんからのものです。令和４年（2022年）

ん、昔の魑魅魍魎の世界よりはましになった４月から、成年年齢が18才に引き下げられま

けど、さらに推進していかないと、という話

すが、若年層の消費者教育が益々重要となっでした（笑）。まあ、「不動産近代化センター」てきます。

の「近代化」という言葉もまだあったのですが、いずれにしても、当初の私の率直な感想
は、そのようなものでした。

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RETIO. NO.114 2019 年夏号【藤川】「近代化」は、近代化が終われば、〈『逐条解説 宅地建物取引業法』の出版の経緯〉

次のステップに行くということでしょうが、
不動産の適正取引は、この世から、不適正な取引が根絶されるまで、がんばってまいる所

前段としての『詳解存でございまして・・・。

出版の経緯【宇仁弁護士】 がんばってください。あと、【藤川】 話は尽きませんが、時間の関係で、

例えば、宅建業者と取引主任者との関係、た次の話題に移りたいと思いますが、このようとえば、営業活動に従事する従業者全員が取に、長年、不動産取引紛争への対応にご尽力

引主任者であるわけではないとか、専任の取いただいてきた岡本先生と宇仁先生ですが、引主任者の従業者何人に１人配置といった規両先生は、これまでの知識・経験を踏まえ、制をはじめ、いろいろ独特の規制に驚いたこ

平成21年に、『逐条解説ともありましたし、民事法の制度ですが、保を出版され、これまで実務界で幅広く活用さ

証協会の弁済の関係でもいろいろ驚きまし

れてきています。また、現在、三次改訂版のた。皆さん「弁済」と言われるので、債権総出版に向けた作業もされているということです。

論の債権の消滅原因としての「弁済」かと思

我が国において現在刊行が続けられている

ったら、そうではないということもびっくり

主な宅建業法の逐条解説は、知っている限りしましたが、それよりも訴訟になったときのでは、両先生のものと、宅地建物取引業法令

問題点も感じました。具体的には、保証協会

研究会が出しているものと、当機構監修で出を被告とする認証請求訴訟は、財産権上の訴しているもの、―え（民事訴訟法５条１号）に関するものではれも現在、改訂作業をしていますがないため、普通裁判籍による管轄（同法４条

３つではないかと存じますが、中でも、両先４項）によらざるを得ません。その結果、裁生のものは1000頁を超える、
まさに大作です。

判管轄は、法人の主たる事務所の所在地となせっかくの機会ですので、出版に至った経緯

り、現在、２つの協会の主たる事務所は、いや、これまで改訂を重ねられている狙い等にずれも東京にあることから、管轄は東京地裁

ついて、岡本先生からお話をいただけますでに限られることになります。不動産は日本全しょうか。

国にあって紛争も日本全国で起きるのに、東【岡本弁護士】 不動産取引は、そのほとんど

京地裁で訴訟を起こさないといけないというに、宅建業者が関与するわけです。これを業のは、消費者保護の観点からはいかがなもの

務規制する宅建業法は、
個別行政法であって、かと思いました。認証申請という制度自体、民事法ではないのです。しかし、宅建業者とそんな制度があることも知りませんでしたの取引の苦情や紛争を扱う宅建業担当部局のし、もっと周知されてもいいと思いました。

職員は、宅建業法の業務規制の仕組みや適用

あと、細かい話となりますが、未だに、認証条文などの知識だけでなく、民法・商法の知申請の用紙がネットでダウンロードできる状識が必要だし、他方、民事紛争を解決する弁態になっていませんね。自宅でゆっくり考え

護士や裁判官は、民法・商法の知識は当然備ながらフォーマットに記載するといった誰もえるだけでなく、同時に宅建業法の業務規制が使いやすい制度にすることは大切なことでの仕組みや条文の理解が必要となります。いはないかと思っています。

ずれにしても法律実務家にとって大変重要な

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宅地建物取引業法』の宅地建物取引業法』

周藤利一氏らの著で、こ―、のRETIO. NO.114 2019 年夏号

法律です。

法

ところが、立法担当者が執筆された解説書といえば、憲法のほか民法、刑法など５つの法律を指し行政法は含まれていない

では、宅建業法と民事法とが交錯する実務上という川柳です。ロースクールが発足して行の問題に言及されていない。例えば宅建業法

政法は必修科目になったとはいえ、ここ十年35条に定める重要事項説明義務と民法上の注の話です。折角、行政法を勉強しても、座学意義務との関係とか具体的な紛争事例も紹介に終わり、実務に就いて行政法上の問題を扱されていない。先ほど保証協会の弁済業務のう機会を持つ方はほとんどいない。そうする話が出ましたが、認証請求の要件や実務上のと、弁護士も、聴聞手続の経験もなく、条文問題点などの解説がないのです。

を読んだだけではイメージがわかない。

行政の担当者に代わって、大学の先生か弁

特に弁護士とか裁判官が、宅建業法が係わ護士が書かれてもよさそうなんですが、民法る民事紛争を扱ったときに、民事法と宅建業の先生は、不動産売買や賃貸借のことは民法

法との橋渡しをするような本がなかったわけの領域内では書かれても、取引実務とか宅建です。先ほどお話ししたように、明石先生に業法が絡んでくるとなかなか書きづらい。免

お勧めしたのですけれど、それは無理だとい許、監督は手が出せない部分です。宅地建物

うお話になったのです。

取引主任者がどのようなものか、実務がわか

ところが、昭和56年１月頃に、明石先生がらないとイメージすらわかない。重要事項説

私の自宅へ電話をかけてこられて、宅建業法

明の箇所も机上論になりかねない。弁護士はの勉強会をしよう、勉強会をするだけではな

行政法に弱いと言われますが、本当は知く本を書くことを目標としないといけない、らない。大学時代、公務員試験を受ける方はと言われました。明石先生は、非常に温厚な、

別として、民法や刑法のように身近な法律で物静かな先生なのですが、このときは、非常はないので興味がわかず、受講しない。司法に熱くおっしゃって、ついては誰か人集めを試験の選択科目で行政法選択する受験生はしてくれと言われました。人集めといったっ珍しいと見られたし、平成12年（2000年）て、宅建業関係の行政実務に携わっておられ以降は選択科目からも外されてしまった。ごる方に参加してもらう必要があります。しかくごく一部の弁護士は、実務に就いて農地法、も私には全くツテがない。たまたま、その１

土地区画整理法などの個別行政法を精通して週間ぐらい前に、大阪のある不動産業界団体

も、他の行政法、例えば宅建業法って何？との年賀会に招かれて行ったときに、大阪府知いうことになる。そうすると、弁護士も、や事の挨拶文の代読のために、宅建業指導係長

はり書く人がいなかったのです。

の椙さんが来られていました。立食パーティ【藤川】 以前は、司法試験における行政法軽ーで住宅新報社の事業部長から椙さんを紹介視の姿勢について、「六法に入れてもらえぬされ、名刺交換をしたことを思い出し、直ぐ行政法」ではいけない!!と言って、猛烈に抗に電話し事情を説明し、一緒に宅建業法の勉議された行政法学者もいました。

強会ができないかとお願いしました。椙さん
全書といにすれば、１週間くらい前に業界団体の年賀

えば、枕のように分厚い本を目に浮かべます。

会で名刺を交わしただけの弁護士から突然電

六法全書に収録されている法律の半分以話があり、宅建業法の勉強会をしたいと言わ上を占領しているのは行政法規。なのに、六れて、驚かれただろうし、多分警戒されたか【岡本弁護士】 そうです。 六法

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RETIO. NO.114 2019 年夏号と思います（笑）
。せめて明石先生に会ってもらえるよう頼み込み、１月末に３人でお会いしました。椙さんは、大学教授を交えて勉強会に参加することには興味は示されたのですが、いわば業者を取り締まる立場にある行政の職員が私的な勉強会に参加することや宅建業法の本を書くということに逡巡されたわけです。ただ、明石先生は、大変温厚な、おとなしい方なのですが、このときばかりは、開催風景

カバンから手帳を出して、２月から予定を入れようと言われ、第１回の勉強会の日時をセを交わすことを通じて、行政法理論がこのよッティングされました。私は、独立していま

うな形で生かされているんだということが分したので、毎月１回、土曜日午後に私の事務

かり宅建業法の窓から行政法理論を眺めると所で勉強会を始めました。宅建業法の各章、面白くなりましたね。

各条文の割り当て、各自が報告するやり方でこの本（『詳解

宅地建物取引業法』）は、す。３人だけでは無理なので、途中から弁護

昭和61年に出版して、平成７年に改訂版を出

士２人に入ってもらいました。

したのですが、その後、続かなかったのは、【藤川】 明石先生が、家探しの縁で、不動産椙さんが、その後、府の幹部として要職に就取引の世界に入ってこられたのと同じよう

かれ（企業局次長、関西高速鉄道総務部長、に、結構、偶然の産物というか、不思議なご大阪府総務部防災室長等）、どんどん偉くな

縁ということで、おもしろい話ですね。

られて、現場を離れ、現場感覚が薄れ、書く【岡本弁護士】 そのとおりです。私自身、司自信がないなあといわれたことがありました。

法試験で行政法を選択しましたので、教科書加えて、大成出版社は、もともと逐条解説的な行政法はわかっていました。しかし、所を出してほしいということでしたが、私なり

詮、頭の中で理解しているだけ。行政実務でには、一応、宅建業法は理解できたので、そ免許の付与とか監督処分権限がどのように解のままになっておりました。その後、平成14釈、運用されているか、どのような実務上の年（2002年）３月から平成18年（2006年）12問題があるかは全然分からなかったわけで月まで、国交省が立ち上げた「不動産流通業

す。ところが、椙さんは、府庁に入られて15務のあり方研究会」等で３度、座長をやって、

年前後、現場を知っておられただけでなく、それを踏まえて、宇仁さんと平成20年（2008

非常に勉強家、理論的な方で、政策も語られ年）６月に『詳解不動産仲介契約』を執筆しる。宅建業法の解釈や運用に関してあるべました。その頃から、いろいろな方から、次という問題意識を持っておらは、逐条解説を書くべきだと勧められ、そろれました。当時は、行政手続法が立法化されそろ書く時期に来ているのかなと思ったりしていませんでしたが、強い関心を持っておらたのですが、当時、ロースクールの実務家教れ、初版の赤本には、監督の章の冒頭に、行

員で忙しかったので、自分１人で書くのも大政手続に関する詳しい記述がなされていま変だし、自信がないなあと思いまして、宇仁す。行政実務に精通されている椙さんと議論

さんに相談した次第です。

き行政は何か19（次号へ続く。）