K R I

ア ウト ル ッ ク

vol.81

消費者にとって、住宅取得環境は増々厳しくなりそうだ。
全国的には、2020 年に開催予定の東京オリンピックを控え、アパート建設需要の動向

建 設 需 要はさらなる需 要 増 加が見 込まれる。県 内では、

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、沖観光関連産業が好調なことからホテルなど比較的規模の縄県の人口は 2020 〜 25 年程度までは増加し、世帯数は大きな事業計画が多く予定されている。その結果、人件少なくとも 35 年頃までは増加すると予想されている。図表

費を中心とした建設関連のコストはさらに上昇すると見られ

４は、沖 縄 県の主な世 帯 構 成 別 世 帯 数の変 化を、2010る。また、観光関連産業が発展するにつれ世界的に沖縄年を 100 として表したものである。の知名度が高まり、新たな投資先として注目されている、と

図表４：世帯構成別世帯数の推移（2010 年を 100 とする）

みる事業家もいる。従って、当面は住宅を含めた建設関連費用は高騰するとみてよいのではないだろうか。

沖縄の住宅建設需要が旺盛だ。
なかでもアパート着工戸数は新設住宅着工戸数

民泊需要による影響の約６割で全国平均の約３割を大きく上回わるのが特徴だ。今回は、県内におけるアパート市場と今後の展望について整理した。

アパート建設需要は高い水準を維持
県内の新設アパート建設需要が旺盛だ。着工戸数（住宅着工統計 18 表の「貸家」かつ「共同住宅」の戸数）は、
2010 〜 12 年までは 6 〜 7 千戸程度であったが、13 年以降は 1 万戸を超える水準が続いている（図表１）。13 年に1 万戸を超えた要因は、14 年に実施された消費税増税前の駆け込み需要効果が大きい。アパート建設需要が高まった他の要因として、2015 年 1 月に実施された相続税の基礎控除減額がある。これにより相続税申告が必要となる人近年のアパートの活用方法として、民泊事業がある。弊2010

2015

2020

2025

2030

2035

総世帯数100

106110112113113

単独世帯100110118125131134

夫婦のみの世帯100112121127132134

夫婦と子から成る世帯

10010199969389

ひとり親と子から成る世帯

100113122129133137（出所）国立社会保障・人口問題研究所のデータをもとに弊社にて作成

社の調査によれば、長期間空き室となっている部屋を民泊

世帯人数の多い「夫婦と子からなる世帯」は減少傾向用として貸し出したり、アパート１棟を管理事業者がオーナーにあるが、「単独世帯」、「夫婦のみ世帯」など世帯人員

2005 〜 15 年間の総世帯数の増加率 14.8％に対し、アパーから借り受けて簡易宿泊施設に改修し、運営管理をしていが少ない世 帯が増 加すると予 想されている。その結 果、トに居住する世帯数の増加率は 28.5％となっている（図表２）。

る事例がある。また、新築や築浅のアパートを外国人が購

広い間取りの住居から少ない世帯人数に適した広さの住居

図表 2： アパートに居住する世帯の割合

入し、団体旅行の受け入れ施設として利用している事例もに住み替えるという需要が発生することも予想される。詳細ある。いずれの場合も実需は高いようだ。近年は外国人な推計データがないため全県的な見方となるが、県全体と観 光 客 増 加により、全 国 的に宿 泊 施 設が不 足している。

して今後は狭い間取りを持つ部屋の需要は高まるかもしれAirbnb などの普及で個人が容易に空き部屋を貸し借りでない。一方、既存のアパートについては、81 〜 90 年のバ（世帯）600,000

560,424

520,191

488,368

500,000（%）
4341.8400,000
300,000

4241

アパート居住世帯割合
増加率 14.5%（2005-15 年）
182,223

200,000

39.8

100,000
37.30

2005

234,084

39

きる状況になっている一方で、近隣住民とのトラブルが発生

ブル期までに建築された戸数が 81,900 戸で全体の 35.4％するケースも少なくない。来年 6 月には民泊新法が施行さを占める（図表５）。あと数年で築後 30 年を経過する物件

37（年）れ、施 設を民 泊として利 用 する場 合、利 用日数 が 年 間が出てくるようになる。その中には旧耐震基準（81 年建築180 日以下になるよう各自治体で設定することができる。沖分まで）で建築された物件も 17.2％含まれている。アパー

2010■総世帯数 ■アパート居住世帯数

40

アパート居住世帯38
増加率 28.5%（2005-15 年）

206,9292015

総世帯数に対するアパート居住世帯の割合（出所）国勢調査

想定課題の割合が高まり、相続税対策の一環としてアパート建設が総世帯数に占めるアパートに居住する世帯数の割合も

縄県は条例で「月曜正午から金曜正午までの事業実施をト需要が高まるようであれば、今後は古いアパートの補強や選択されたことや、他には、サラリーマンなどが投資目的と2005 年の 37.3％から 15 年には 41.8％へと増加している。

制限する」とし、上限の 180 日より大幅に少ない 104 日程建替えといった需要にも着目する必要があるかもしれない。

してアパートを建設する、といったことなどが挙げられる。

さらに、世帯主の年代構成では 39 歳以下の世帯割合が度になる見込みだ。来年以降、これらの条例実施により民図表 5： 建築時期別アパート数

図表 1： 新設住宅着工戸数に占めるアパート着工戸数の割合減少し、40 歳以上の世帯割合が増加している（図表３）。

泊によるアパート建設需要がどのように変化するのか、注

図表 3： 年代別世帯主年齢構成比視していきたい。

（戸）
20,00068.4
62.9

16,00057.6

60.6

12,0008,000

61.4

10,203
6,731

6,814

64.3

65.4

69.00

（%）
7060

10,55910,36910,593
8,240

7,701

4,000
2010
2011201220132014※2017 年は 10 月までの実績■住宅着工総数 ■アパート着工戸数

2015

2016

（%）
100

5.87.75080

14.8

4060

19.9304029.620
2017（年）アパート着工割合

202005

11.2

15.4

15.2

7.5

20.6

2010

■60-69 歳■50-59 歳■40-49 歳

24.5

16.0
1.6

■70 歳以上

22.6

28.3

20.50

7.0
8.9

14.2
1.0

20151.2

沖縄県の新設住宅着工戸数に占めるアパートの割合はアパート増加で需要増加
新しいアパートが大量に供給されているが、既存物件の■30-39 歳

需要はどのように変化しているのだろうか。弊社が行った■20-29 歳

不動産事業者へのヒアリング調査によると、アパートが新設■20 歳未満（年）（出所）国勢調査（出所）住宅着工統計

要因の一つとして、住宅取得価格の高騰が考えられる。

された場合、一般的には周辺既存物件の賃料は下がる傾向にある。すると、従来の賃料では入居できなかった人・世帯が入居できるようになり、新たな需要が発生することが約 60％。全国平均が 30％程度で推移している中では驚異旺盛な建設需要により地価や建設費は上昇している。その多いようだ。県内アパートの空き室率は住宅・土地統計調的な数字だ。

ため住宅取得価格が上昇し、従来は住宅を所有できてい査によれば 2003 年 16.7％、08 年 16.4％、13 年 14.6％でアパートに居住する世帯（国勢調査で「主世帯」かつ「民間の借家」の世帯数）も増加している。国勢調査によれば、
04

今後の需要動向

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いた年代が住宅を所有することが難しくなったのではないだ

減少傾向にあり、アパートの供給増加による空き室率へのろうか。

影響はみられない。

建築時期
総数

民間借家累計

民間借家総数に占める累計の割合（％）

231,500

1950年以前

2,100

2,100

0.9

1951〜1960年

2,100

4,200

1.8

1961〜1970年

8,300

12,500

5.4

1971〜1980年

27,30039,80017.2

1981〜1990年

42,10081,90035.4

1991〜1995年

19,800101,700

43.9

1996〜2000年

23,800125,500

54.2

2001〜2005年

31,300156,800

67.7

2006〜2008年

24,300181,100

78.2

2009年

6,700

187,800

81.1

2010年

3,800

191,600

82.8

2011年

5,900

197,500

85.3

2012年

4,200

201,700

87.1

2013年9月

4,600

206,300

89.1※不詳は含まない（出所）住宅・土地統計調査。住宅所有の関係「民間借家」の数をアパート数とする。

（海邦総研事業支援部研究員／中山禎）
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