RETIO. NO.117 2020 年春号

座談会『改正民法（債権法）と不動産売買』
【令和2年3月9日（月）】

弁護士

柴田龍太郎
松田
弘

研究理事・調査研究部長

藤川

弁護士
不動産適正取引推進機構

氏
氏

眞行

方も有力ですが、不動産取引に長年携わって〈はじめに〉

こられた法曹実務家として、今回の民法改正【藤川】 日頃は、不動産の適正取引の推進にの意義等について、お話しいただければと存

向け、ご尽力いただき、御礼申し上げます。

じます。

ご案内のとおり、
民法（債権法）の改正が、【柴田】 私は、平成18年からこの改正民法の本年4月から施行されます。改正内容につい動きがあるということで、それ以来10年以上ては、多岐にわたりますが、本日は、不動産種々の観点から改正の動向を見てきたのです

売買に焦点を当てて、瑕疵担保責任から契約

が、
その中で、
象徴的言われたきたことが、「ロ

不適合責任への転換を中心に、取引実務に与ーマ法からの脱却」という言葉です。

える影響、取引に関わる実務者が留意すべき

旧民法は明治29年に帝国議会で成立しまし

事項等について、我が国の不動産取引法務のたが、ドイツ法・フランス法という大陸法を第一人者であられる、
柴田先生と松田先生に、模範にしてつくられました。大陸法というのお話しを伺ってまいります。宜しくお願い致は、さかのぼるとローマ法という古い法体系します。

に至る。ローマ法とは、あえて言えば、支配地をローマの規範に従わせるということで非〈民法改正の評価〉

常にローカルな法体系であり、ローマの規範、【藤川】 まず、全般にわたる話ですが、今回社会通念というものを法解釈の際に勘案するの民法改正に関しては、「瑕疵担保責任からことができる体系だったわけです。

契約不適合責任への転換」をはじめ、いわゆですから、旧法の瑕疵担保責任の瑕疵は、る社会の抽象的規範より、当事者の合意が重契約締結時の日本の社会通念に照らして通常要になってくる、あるいは、大陸法的思考か有すべき性状・性能を有しないと定義されてら英米法的思考への転換が図られている、といました。平成22年6月1日の最高裁判決で言われることがあります。

は、それにプラスして、当事者の合意という判例・裁判例については、従来より、このものを1つの要素としては入れたのですが、ような傾向が指摘されてきており、また、改いずれにしても第一義的には社会通念という正に携わられた学者の方々の間では、実務上ものが前提となった制度です。ところが、新あまり変化は生じないのではないかとの考え

法の契約不適合責任は、契約の内容に適合し

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旧法のいわゆる特定物に関する債権者主義、
すなわち、買主が危険を負担するという旧法第534条の規定を削除した上で、今後は特定物たる不動産取引にも適用される民法第536条も改正し、せっかく合意したのであるから当然には買主の債務は消滅しないとしつつ、売主が支払いを請求してきたときには、買主はとりあえず支払いを拒むことができるとい柴田う形にして、そういう中途半端な状態では嫌弁護士だと考える買主は契約を解除ができるというない売主の責任ということで、社会通念より二段構えの形にしました。

も当事者の合意というものを、まず前提に考改正事項は、全体で200項目ありますが、えるという体系に大きく舵を切ったわけで契約を支える基本となる制度がこのように大す。

きく変わったということは、しっかりと留意

同様の見直しは、契約を支える幾つかの基

しておかなければならないと思っています。

本的な制度にもありました。例えば、原始的【松田】 まずはじめに、私から今回の民法改不能については、旧法では目的物が契約の締正の評価について、お話ししたいと思います

結時にないということで無効だったわけですが、平成23年4月に中間的な論点整理としてが、新法第412条の2、第2項では明確に有500項目ぐらいが学者の方々から出まして、効としたのです。また、危険負担については、

その後、パブリックコメントなどを経て、中「瑕疵担保責任」と「種類・品質に関する契約不適合責任」の比較（概要）瑕疵担保責任法的位置づけ要件

種類・品質に関する契約不適合責任

法定責任（無過失責任）【通説】
目的物に、隠れた瑕疵があ
ること

契約責任

・
「瑕疵」とは、目的物が通常有すべき品質・性能を備えていないことをいう。
・「隠れた」とは、買主が、目的物に瑕疵があることを知らず、知らないことに過失がないことをいう。

履行の追完請求効果（買主の救済方法）――――――

期間制限

目的物が、種類・品質に関して契約の内容に適合しないものであること

代金減額請求

損害賠償請求・「信頼利益」（瑕疵がないと信頼したために生じた 損害賠償請求損害）の範囲で損害賠償請求が可能。
なお、売主が隠れた瑕疵があることについて悪意・重過失がある場合には、「履行利益」（仮に隠れた瑕
疵がなかったら買主が受け取る利益。転売利益を含む。
）を含む可能性はある。

契約の解除

・買主が契約の目的を達成することができない場合には、契約の解除が可能。

・買主は、隠れた瑕疵の事実を知った時から１年以内に、損害賠償請求又は契約の解除を行うことが必要。

・「契約の内容に適合」しているか否かの判断枠組みは、
これまでの「瑕疵」の存否の判断枠組みと同様とする考え方が有力。
なお、「隠れた」瑕疵のように、買主が、契約不適合を知らず、知らないことに過失がない、ということは必要ない。ただし、損害賠償請求において、過失相殺として考慮される可能性はある。
・修補等の履行の追完請求が可能。ただし、買主に帰責事由があれば不可（立証責任は、売主にある。
）。
なお、売主は、買主に不相当な負担を課すものではな
い場合には、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完が可能。
・買主が相当の期間を定めて履行の追完を催告し、期間内に履行の追完がない場合には（履行の追完が不能であるとき等は、催告することなく直ちに）、代金の減額請求が可能。ただし、買主に帰責事由があれば不可（立証責
任は、売主にある。
）。
・「履行利益」（仮に契約不適合がなかったら買主が受け取る利益。転売利益を含む。
）の範囲で損害賠償請求が可能。ただし、売主に帰責事由がないときは、不可（立証責任は、売主にある。
）
。

契約の解除

・買主が相当の期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がない場合には（催告しても契約の目的に足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき等は、催告することなく直ちに）、解約の解除が可能。ただし、債務の不履行が軽微であるときは、不可（立証責
任は、売主にある。）。また、買主に帰責事由があれば不可（立証責任は、売主にある。
）。
・買主は、契約不適合を知った時から１年以内に、その旨を売主に通知することが必要。ただし、売主が引渡しの時に契約不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
（（一財）不動産適正取引推進機構

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調査研究部作成）

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間試案が平成25年2月に出ました。その間、各方面、特に産業界からいろいろ大きな反対
意見が出まして、例えば、契約締結上の過失や、事情変更の原則の条文化なども無くなり、改正事項が減っていって、250項目ぐらいになり、平成27年2月の最終答申案では、結局、200項目ぐらいになりました。
改正内容については、国民に分かりやすいものにするとか、あるいは最高裁判例で確立

松田

弁護士

した理論を明文化するといった観点から、全体的には大変高く評価されると思うのです

を感じるのです。いろいろな改正民法の論考

が、ただ、私としては、これまでの瑕疵担保を見ても、これは裁判例の集積をまつことに責任の法的性格の転換についてだけは、―なろうとか、実務でどのようになっていくか

これは不動産業界はこぞって反対しましたがを見届けなければならないだろうとか、そう―、やはり、実務的観点から見ると、必ずしいうことが多すぎるような気がします。

も高い評価は得られないのではないかと思っ

しかしながら、改正法が成立して施行されています。

る以上は、それに則して対応していかなけれ

すなわち、我々実務家が、瑕疵担保責任とばならないのであって、私としては、現場がいう法定責任説に基づいて勉強した知識の体混乱しないように、あるいは紛争が発生しな系が大きく変わらざるを得ないということでいように、少しでも役立つことをしていきたす。もちろん、学界では、契約責任説が今やいと考えております。

多数説的になってきて、それに合わせて整合【藤川】 やはりそのあたり、契約という社会性が取れた条文ができたということは認めまの基盤制度をめぐる理論と実務との難しい関

すが、不動産実務では、法定責任説的な考え係といいましょうか、社会の基盤に関わるこ方で進んできたわけですから、実務上の問題とについては理論も大切ですが、実務としてがいろいろ出てくることになります。

は、混乱が生じないように漸変主義にならざ

その一つの現れが、業界団体の標準契約書

るを得ないことは当然あろうかと思います。

です。民法改正に伴い大幅に改訂されました〈契約不適合責任全般〉

が、改正民法の内容をあまり採用していないのです。一部の学者の方は、業界のエゴだと【藤川】 さて、ここからは、瑕疵担保責任かおっしゃっていると聞いたことがあります

ら種類・品質に関する契約不適合責任への転が、とんでもないことで、紛争をできるだけ換に関わる個別の論点の方に、話を移していなくしたいとの実務的観点から、あまり採用きたいと思います。
瑕疵担保責任が種類・品質に関する契約不することはしなかったのです。
また、業界団体の民法改正の講習会で、い適合責任に転換されるということで、責任のろいろな質問を受けますと、改正内容につい要件が、「目的物に隠れた瑕疵があること」かて、裁判規範としてはともかく、行為規範とら、「目的物が種類・品質に関して契約の内容してどれだけの基準になり得るかな、と疑問に適合しないものであること」に変わります。

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その差額の200万円―、を返還しなければいけない、また、隠れた瑕疵により契約の目的を達成しないならば、買主は無催告で解除ができる、というものです。
これに対して、契約不適合責任は、はっきりと契約違反であるということになったわけです（法制審議会部会資料75A、12頁）。そして、買主の請求権は、瑕疵担保責任では2
藤川

つしかなかったものが、5つになります。1

研究理事

つが、追完請求権（改正民法第562条）で、これまでも、判例では、「瑕疵」とは、当要するに、契約の内容に達しない状態であれ事者が契約で予定していた内容・品質・性能

ば、契約の内容にふさわしい状態にしてくれ等を勘案して決められるもの、とされてきまと請求することができる。さらに、売主が一したので、あまり変化はないのではないか、定期間内に追完をしない場合には、買主は2という意見もありますが、例えば、「隠れた」

つのうちから1つを選択できる。1つが代金については、これまで、買主が瑕疵の事実を減額の請求（改正民法第563条）で、もう一知らず、知らないことに過失がないことであつが催告解除（催告しても意味がない場合にると理解されてきましたが、契約不適合責任は無催告解除が可能）です（改正民法第564では、知っていたり、あるいは知らないこと条、第541条、第542条）。ここまでは、売主に過失がある場合でも、場合によっては、責に帰責事由は必要ありません。最後の一つは任が認められることも考えられます。

損害賠償請求権（改正民法第564条、
第415条）

責任要件が、「隠れた瑕疵」から「契約不です。これについては売主に帰責事由がある適合」になることについて、今後の裁判所のという要件は残りましたが、そのような場合

判断への影響や、取引関係者が留意すべき事には、履行利益としての損害賠償請求が許さ項等について、お話しいただければと存じまれる。瑕疵担保責任における信頼利益の賠償す。

の部分は、代金減額請求として事実上残しつ【柴田】 これまでの瑕疵担保責任というもの

つ、契約違反としての履行利益の損害賠償もは、通説では法定責任と言われていたわけでできるということです。

して、不動産のように目的物の個性に着目す

この点、契約不適合による契約解除の場合るような、いわゆる特定物については、引きには違約金の支払いということも考えられる

渡してしまえば債務不履行、契約違反はない

わけですが、例えば、全宅連の標準契約書でが（これを「特定物ドグマ」といいます。
）、

は、契約不適合による契約解除の場合には、

ただ、公平の観点から、隠れた瑕疵により買違約金ではなく損害賠償ということで、買主主が損害を被った場合には、売主は、いわゆに損害額について立証責任を転換しており、る信頼利益、―

信頼利益とは何かについて

なるべく大きな実務的変化がないようにしては議論はありますが、例えば、土地に産業廃います。ただ、理屈としては、履行利益まで棄物が埋まっていることで800万円の価値し認められることになりますから、かなり売主

かないものを1,000万円で売ったとすれば、の責任は重くなると思われます。今回の民法

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改正の特徴は、当事者の合意を重視するといが事業者・買主が消費者の場合には、このよ

う点もそうなのですが、先に述べた原始的不うな特約は無効になりますので、今後、実務能とか危険負担を含め、いずれも売主の責任上かなり混乱が生じてくることが予想されまがかなり重くなるということもあると思います。

す。逆に言えば債権者、投資家保護というこ

実務上の混乱と言えば、後で出てくると思とです。

いますが、代金減額請求とか、無催告解除とそれから、先ほど話がありました「隠れた」

か、催告解除が否定される債務不履行の「軽という要件がなくなったことについては、買微」の意義などは、今までなかった規範に関

主は契約締結時に契約不適合を知っていてもする裁判所の判断になるわけですので、今後、よいわけで、具体的には、契約の内容で売主判例をまたなければならず、一定期間、実務の責任の範囲を決めていくことになります。

上、非常に混乱が出てくるのではないかと思

例えば、買主が産業廃棄物の埋設を知っていっています。

ても、産業廃棄物を撤去して引き渡すという【松田】 契約不適合とは何であるかというこ

契約内容もあれば、そのままでいいから売買とについて、皆さん疑問を持たれていますが、代金をいくらか減額するという契約内容もあ

私としては、その内容自体は、数量は別としるわけです。そこで、ここが大事だと思うのて、種類・品質については、別にそう大きくですが、当事者が合意を的確に行うためには、変わるものではないというように思っていまどういう状態の物を売り買いするのかというす。

ことを今まで以上に把握していなければいけ

すなわち、種類については、不動産の場合、ないということです。

店舗・住宅とか、木造・コンクリート造とか、

これについては、中古住宅では、既に宅建

戸建て・マンションとか、といった程度のこ

業法の平成28年の改正によって建物状況調査とですから、そのこと自体が不動産取引の紛のあっせんが始まっていますが、令和2年4争において争点になるというようなことはあ

月1日以降は、建物だけでなく土地についてまりないと思います。

も、専門家による調査（いわゆるインスペク

品質については、例えば、雨漏り・コンクション）を経て、どういうものを売り買いす

リートのひび割れ等の物質的な欠陥、接道義るのかということを決めていかなければなら

務違反等の法令上の制限の瑕疵、あるいは環ないというように、大きく取引の形態自体が境的な瑕疵、心理的な瑕疵等があり、これま

変わっていくのだろうと思います。

で瑕疵担保責任の対象とされてきましたが、

もちろん、地方の物件を見ると、価格その対象としては、契約不適合責任でも同じになものが非常に低額なものもありますから、そると思います。

のような調査費用をかけられない場合もあり

ただ、従来、瑕疵担保責任については、売ます。そのような場合には、契約の内容に適主の無過失責任であり、売主の自分には責任合しなくても売主は責任を負わないという特がないという抗弁を一切許さないということ

約を付けることも、一応法務当局は有効だとで、トラブルになったときの紛争解決を大きしていますから、このような特約を付けるこく律していました。これについては、契約不とが考えられます。ただ、宅建業者が売主の適合責任の4つの救済方法のうち損害賠償請場合とか、消費者契約法が適用される、売主

求においては、売主に責めに帰すべき事由が

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ない限り請求できないことに変わりましたの

うと売主の責任が重くなるという傾向がある

で、裁判所における負担は従来以上に増してということでありますので、そのあたりも含いくように思います。

め、当機構としては、引き続き、土地・建物

ちなみに、瑕疵担保責任の「隠れた」につの専門家による調査について、普及啓発を行いては、民法改正の中間的な論点整理の際、ってまいりたいと思っています。また、併せ学者の方々と議論しましたが、学者の方々かて、契約書への容認事項の適切な記載についらは、「隠れた」ということで、買主の善意・ても、啓発普及を図ってまいります。

無過失を要求しているが、過失があったとい〈履行の追完請求〉

うことのみで救済しないのは気の毒ではないかというご意見もありました。机上の理論と【藤川】 それでは、契約不適合責任の4つのしては、確かにそのとおりなのですが、裁判救済方法の論点の方に、話を移していきたい

上、買主が通常の注意で知り得たか否かといと思います。
契約不適合責任の救済方法は任意規定であうことが重要な争点になったことはあまりな

り、契約で別の定めをしてもよいわけですが、いですね。
契約不適合について、取引関係者が注意し

特に、宅建業者が売主になる場合は、宅建業なければいけないことについては、お話があ

法第40条により一定の期間制限の特約以外のりましたように、容認事項については、現在買主に不利な定めは無効になりますし、
また、

かなりたくさん入れるという傾向にあります

消費者契約法が適用される契約は同法の制約

けれども、詳細に記載することが、紛争防止があり、民法で定める4つの救済方法についの観点から必要であると思います。

て、正確に理解しておくことが不可欠です。

ただ、契約書の中に容認事項を特約として

まず、4つの救済方法の一つ目として、履

書けば、それで責任が免れるということでは行の追完請求ですけれども、これは、従来のなく、買主に説明して買主が容認したという

法定責任説では明示的ではありませんでした

事実が必要です。また、書き方については、が、実務としては、補修ということでいろい

瑕疵担保責任の時代から、しばしば業界で誤ろ行われていたことであると思います。
ただ、解されているのですが、「土壌汚染の可能性

民法改正で、条文化されたということで、注があります」と書くことによって隠れた瑕疵

目を浴びることになって、実務者からは、よでなくなると理解をされている方がおられまく、例えば、いろいろな設備も含まれる中古す。私からは、可能性というのは、ない可能

住宅について、いったい具体的にどのように性もあるわけで、もっと明確に書かなくては対応をすればよいのか、修補のレベルはどのいけないですよ、と言っています。

程度のものか等の質問を頂きます。そのあた【藤川】 先ほど話がありました、宅建業法のりを含め追完請求について、ご見解をお願い

改正で位置付けられた建物状況調査についてします。

は、まだ普及途中といいますか、特に法改正【松田】 修補の話に入る前に1つ確認してお時に想定された売主が積極的に建物状況調査

きたいのですが、追完請求、「追って給付をを行っていくという状況にはなっていないの完成させる」、という普段あまり使わない言ですが、ご指摘のように、契約不適合責任を葉ですが、追完請求には、条文上、「目的物はじめとする民法改正により、どちらかといの修補」、「代替物の引渡し」、「不足分の引渡

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し」の3つが書いてあります。あとの2つは【松田】 個人的には、追完請求は、不動産の不特定物を念頭において書いているのではな

場合には修補請求だけだと思っているのです

いかと思われますが、不動産については、例が、修補請求については、初めて条文化されえば、新規物件の場合で、クレームがあったたものですから、実務家の方々の中には、心とき、別の部屋をよこせとか、類似の分譲物

配をされる方もおられます。

件をよこせ、といった主張のきっかけになる

ただ、先ほどあったとおり、修補はこれまのではないかと思って気になっています。不でやってこなかったわけではなく、実務的に動産については、代替物の引渡しは対象外とは、例えば、一般仲介といいますか、売主が考えてよいかどうか、柴田先生のお考えはい

個人で宅建業法・消費者契約法の適用のないかがですか。

売買の仲介については、全面的に免責特約を【柴田】 私も気になりまして、いろいろな学つけている場合は別ですけれど、概ね損害賠者の方に聞いてみましたが、両論あります。

償請求はできないけれども、修補請求はでき

ただ、適用はないだろうという意見の方が強ることになっているものが多いと思います。

いのですが、例えば、マンションで、同じよ

例えば、土壌汚染の場合に、買主は土の除うな構造で2階と3階があった場合、売買契

却をしろと主張し、売主は封じ込めでいいと約した2階が契約不適合だから3階のほうを主張して論争になったり、あるいは雨漏りのよこせということもあり得るのではないかと場合に、買主はその周辺のところも全部直せ言われる方もいます。裁判所が最終的にどうと主張し、売主は雨漏りの部分だけ、雨漏り

判断するかは別ですけど、理屈としてはありしないように直せばいいと主張して論争にな得るんじゃないかという考えを示される方がることは、今後も起こると思いますが、これいましたね。

までもあった議論ですね。

【松田】 代替物という以上は、代替物と不代

もっとも、条文化されたことで裁判になり替物という概念が前提となりますが、不動産やすくなって、裁判で激しく争われるようには代替物ではありませんよね。

なれば、裁判官は、双方の主張だけでどの程【柴田】 そうですね。物の個性に着目して特度の修補がいいのか判断することは難しいで

定物、不代替物となっているのですから。たすから、専門家による鑑定というものも必要だ、法制審議会部会資料75A、12の記述の中になってくるのではないかと思います。

に「目的物が特定物か不特定物かを問わず、【柴田】 追完請求の条文を見ると、買主から修補または代替物の引渡しといった追完によ

追完請求があっても、買主に不相当な負担をる対応が合理的であると認められる場合は、課すものでないときは、売主は、買主が請求実際上も広く存在するようになっている。以した方法と異なる方法による追完ができるこ

上により、特定物か不特定物かを問わず、修とになっています。物件は買主に引渡してい補等の追完請求権を明文化する必要がある。
」

るわけですから、売主が勝手に追完できるわとあります。中古車売買を引き合いに出してけではなく、実務では、売主が自分で選択しの解説ですので、そのまま不動産売買には当た追完の内容を文書等で主張するわけですてはまらないと思いますが、特定物についてが、買主がそれに納得できない場合には裁判も代替物引渡し請求の適用はあるように読めになるわけですね。

ますね。

このあたりについて、現場が混乱し、紛争

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が増加することがないよう、例えば、全宅連〈代金減額請求〉の標準契約書では、買主は修補の請求ができると規定した上で、その場合に、売主又は買【藤川】 次に、二つ目の代金減額請求の方に、主は、相手方に対し、修補の方法に関し協議

話を移します。代金減額請求の法的性格につの申入れをすることができると規定していまいては、概ね、契約の一部解除みたいなもの

す。申入れですから、協議しなくても別にそだとか、契約の改定みたいなものだと言われれで契約違反になるわけではないのですが、たりしていますが、実務的には、代金減額の実務における円滑な運用に配慮して規定しま

範囲は、これまでの瑕疵担保責任の信頼利益した。

と比較してどうなのかとか、実際に請求する

この点、仲介業者に関しては、この協議をには実務的にどのような手続になるか等、いどうサポートしていくかということが、今後、

ろいろ心配な点があろうかと思います。代金

おそらく、大きな仕事の一つになっていくの

減額請求についてご見解をお願いします。

ではないかと思っています。その場合、仲介【松田】 立法作業をしている段階で、不動産業者も専門家ではないわけですから、公平な業界全てではありませんけれども、かなり反第三者に、契約の目的を達成することができ対が強かったのはこの代金減額請求です。現る修補の方法について意見を聞くことも重要

場の実務感覚からすると、買主が一番何となです。宅建業法第15条の1で規定された宅建

く飛びつきやすいといいますか、請求しやす

士の関連専門家との連携という話につながっい言葉なので、みだりに請求が起き、紛争がていくものですね。

多発するということで反対があったわけで【松田】 この問題に関し、もう一つ補足させす。いずれにしても、代金減額請求の実務上ていただきます。

の取扱いについては、非常に不明な点が多いと言えます。

修補に関するトラブルは、特に中古物件で多いわけですが、FRKの一般売主の標準契ちなみに、瑕疵担保責任の内容として、代約書では、基本的に修補で対応することが適金減額請求は規定されていませんでしたが、切であろうということから、4つの救済方法規定されなかったのは、教科書的な説明だと、のうち修補だけを認めることとしています。

瑕疵によりどれだけ代金が減額されるか算定

ただ、売主が修補をしないという実態が非常が非常に困難であるということでした。どうに多いので、売主が相当な期間内に修補を行せ損害賠償で補塡されるから別に代金減額請

わない場合には、催告した上で、売主は契約求は認めなくてもよかったのですが、契約不の解除をすることができ、加えて、違約金規適合責任では、代金減額請求の場合、売主に定の適用もあることとしています。これは、帰責事由があることは必要ありませんが、損FRKの実務担当者のワーキンググループが害賠償請求の場合、売主に帰責事由があるこ

約2年間にわたって議論してきた結論です。

とが必要ですので、その基礎が崩れています。

標準版ですから、各社がこれを変えることも代金減額請求の不明な点ですが、まず、代あり得るわけですが、いずれにしても、仲介金減額請求の算定基準時はいつか、
契約時か、業者は、売主に契約不適合があった場合の対引渡し時か、法務当局の担当者は契約時と言応について十分説明し、納得してもらうことっていますが、引渡し時説も有力であって、が何より重要ではないかと思っています。

そういう問題があります。

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それから、代金減額の対象範囲の問題があありますね。

ります。一般的に、代金減額の対象範囲は、

また、松田先生が言われた代金減額の範囲

契約不適合による交換価値の減少になりまについてですが、学者の方々の間では、代金す。ただ、土壌汚染のような場合を考えると、減額と信頼利益の賠償は両立するのではない

その対策費は含まれるとしても、調査費はどかという説を表明している方もいますが、理うか、対策を行っている期間の引っ越し費

屈からいうと、代金減額はあくまで実際の価用・仮住まいの費用はどうか、精神的な損害

格と売買代金との差額と考えられます。このはどうか、後々の心理的な評価の減少に伴うあたり法務省参事官らが執筆した一問一答

損害はどうか、弁護士費用はどうか等々、疑279頁では、解釈の問題としながらも「実際問が生じてきます。他方、損害賠償の方は、に引渡された目的物の現に有する価格と契約履行利益まで可能ということで、例えば、買の内容に適合したならば目的物が有していた主が賃貸マンションを建設する目的であったであろう価格と比較して、その割合を代金額場合に、土壌汚染対策により賃貸マンションに乗じたものを想定している。
」と解説しての稼働が遅れたことによる損害も対象になるいます。

わけです。損害賠償とも絡んで、全体として、

先ほどの代金減額請求と損害賠償請求と両妥当な解決ができるのか、そのあたりを危惧

立しないことと考え併せますと実務的にはなしています。

かなか難しい問題があり、私は後で説明する【柴田】 加えて、代金減額請求で今後一番問ように買主は代金減額請求ではなく、むしろ題になるのが、損害賠償請求・契約解除との損害賠償請求を活用すべきと考えています。

関係です。代金減額請求を一旦すると、損害それからもう一つ。これまでは、瑕疵担保賠償請求・契約解除とは両立しないというこ

責任の損害賠償も、損害賠償ですから、信頼と を 法 制 審 議 会 の 部 会 資 料（75A、16頁、利益であっても、民事訴訟法第248条により、

84-3、12頁）もはっきり言っています。また、裁判官は証拠がはっきりしない場合には自分

代金減額請求は、形成権であるので（部会資の心証で損害額を認定できたわけですが、代料75A、26頁）、代金減額請求をしますと言

金減額については、そのような規定はありまってしまうと、それで実現してしまって、損せん。ですから、これはもう鑑定で行わざる害賠償請求・契約解除ができないことになるを得ないという話になりますので、これもかのです。そういう問題がありますので、例えなり問題になるのではないかと思います。

ば、全宅連の一般売主用の標準契約書には、【藤川】 民訴法第248条は、やはり使えませ

代金減額請求の規定は敢えて入れませんでし

んか。

た。

【柴田】 読めませんね。ですからそういう意

これは代金減額請求を否定する趣旨ではな味から言っても、事前に、売主と買主が目的いのですが、安易な行使をしないように敢え物の状態をお互いに認識し合った上で、例えて書かなかったものです。したがって、宅建

ば、こういう問題があったらいくら減額する

業者は、買主に対して、例えば、買主が「ちといった特約を契約で定めておくことが、非

ょっとまけてよ」と言ったら、代金減額請求

常に重要になってくるのではないかと思いまになり、損害賠償・契約解除ができない恐れす。ただ、先ほどあったように、例えば、売があるなど、十分に注意喚起しておく必要が主が宅建業者の場合には、宅建業法第40条の

13

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問題がありますので、非常に悩ましい問題にもあります。

なります。

【松田】 代金減額の話で一番求められること【藤川】 実務者の間では、代金減額の範囲と、は、この機会に、民事訴訟法を改正して、代これまでの瑕疵担保責任の損害賠償の範囲、金減額請求についても、第248条のような認いわゆる信頼利益は、ニアイコールと思って定ができるようにすることだと思います。

おられる方もあるのかなと思いますが、そう【柴田】 この問題は、かなり指摘したのです

簡単な話ではないということですか。
そして、が、特に動きはありませんね。

代金減額請求と損害賠償請求が両立しないと〈損害賠償請求〉いう難題が加わって、全体として妥当な解決が図られるかどうか、実務としては心配です【藤川】 次は、これまでの話にありましたよね。

うに代金減額請求と密接に絡む問題ですが、【松田】 公平を旨とする裁判において、例え三つ目の損害賠償請求の方に話を移していき

ば、代金減額には損害賠償は含まれないんだ、たいと思います。

交換価値の減少だけだということで、損害賠

契約不適合責任の損害賠償請求は、一般の償は排斥して判決をするというのであれば、債務不履行の損害賠償請求の話となり、これ

妥当ではないと思います。

までの瑕疵担保責任の損害賠償請求と異な一般の国民の法観念からすれば、代金減額

り、条文上、売主に帰責事由がない場合は免プラス不適合に伴う損害賠償を併せて請求で責となります。また、先ほど来ありますとおきるということであれば妥当だと思うのです

り、損害賠償範囲は、いわゆる信頼利益だけが、それは理論的にできないというお話であではなくて、転売利益等の履行利益も対象にれば、結局、どう対応すればよいのか悩ましなると言われています。
このあたり、学者の方々の間では、売主にいですね。
それに加え、裁判で、代金減額の額につい帰責事由がないとされる場合は少ないのではて双方の意見が合わなければ、鑑定というこ

ないか、損害賠償の範囲については、瑕疵担とになりますが、ささいな不適合の場合は鑑保責任の損害賠償の範囲もこれまで個別事案

定費用の方が高くなってしまうこともありまでバランスとって対応されてきたので、そん

すから、裁判においても大きな影響が出てく

なに大きく変わることはないのではないか、るように思います。

と言われる方もおられますが、実務者はその【藤川】 裁判所への訴えの形式でなんとかであたり相当心配があるようです。契約不適合

きるということはありませんか。主位的請求

責任の損害賠償について、ご見解をお願いしと予備的請求をうまく使いわけて。

ます。

【柴田】 そういうことはあり得ますが、ただ、【柴田】 債務不履行による損害賠償請求全般

それは代金減額を請求する時点で、しっかりの問題として、法改正の議論の最初の段階で言っておかないとだめではないでしょうか。

は、責めに帰すべき事由という要件を契約の代金減額請求は、形成権ですから（部会資料

解除と同様に外そうという議論がありまし

75A、26頁）、請求で実現するわけです。少た。要するに、当事者が引き受けたものを履なくとも、内容証明郵便の段階から言ってお行できなくなった場合には、責めに帰すべきかないと取り返しのつかないことになる恐れ

事由があろうとなかろうと、即、損害賠償で

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あるというところから始まったわけですが、という見解がかなり有力に言われています。

これについては、最高裁も含めて実務家から

そこで、一つの事例で考えたいのですが、かなり反対がありました。明治31年以来、大例えば、一般個人の方が10年前に土地を買っ

審院判例から始まって、責めに帰すべき事由て、そこに家を建てて、そして15年後に不動についていろいろな議論の蓄積が一切無にな

産会社に転売したら、地中埋設物が出てきたってしまう、それは日本の司法文化の一つのという事例です。住んでいた時は、地中埋設

大きな損失だ、という大上段の議論があって、物について全く知らなかったし、支障も全く損害賠償だけは責めに帰すべき事由というの生じなかったような場合です。このような場が残りました。

合、私は、個人売主には帰責事由はないと思

ただ、残ったのですが、法制審の部会資料

うのですが、仮に売主に帰責事由があるとさ（75A、17頁）にも、「売買契約のような結果れれば、不動産会社が賃貸マンションを建て債務については、不可抗力以外は債務が履行ることを目的としていた場合には、履行利益

できなかったら債務者に責めに帰すべき事由まで売主が負担することになります。そのよがある。
」という趣旨の記述があります。まうな判決が出ることは、ちょっと考えにくい

た、改正民法第415条において売主に責めにのですが、過失責任主義を捨てたという学者

帰すべき事由がなかったとの立証責任は売主の方もおられます。そうすると、これまでの側にあることが明確になっていますので、債ような過失責任主義の考え方の方が妥当のよ務者に責めに帰すべき事由があるという要件

うな気もします。その点は、いかがでしょう

は、今後、形骸化していくものと思われます。

か。

また、学者の方々に中には、例えば、もとも【柴田】 日本のこれまでの感覚から言えば、と土壌汚染も産業廃棄物もない土地に、引渡

まさしくそのとおりなんです。ただ、今回のし直前に、見知らぬ第三者が有害物を投げ入

改正は、TPP、FTAによる外国企業・人とれたような事例についても、売主の保管義務、の取引の増大も前提としていますから、そう善管注意義務（改正民法第400条）に違反しいうことを考えると、やはり今までどおりとているのだから、こういう場合でも責任があいうわけにもいかないのではないかと思いまるということを言っておられる方もいます。

す。つまり、日本の中の紛争と外国人との紛

仮にこのような考え方を取ると、ほとんど売争で基準が異なるということは、考えられま

主が責めに帰すべき事由がないと立証するこせんので。

とが難しくなりますね。

【松田】 基準が異なるのは確かにおかしいわ

そうであれば、先ほどの代金減額請求と損けですが、場合によっては、取引当事者の属害賠償請求の問題ですが、個人的には、代金性、例えば、売主の知識、買主の知識、そう減額請求で損害部分も含めて請求したいのでいったもののバランスも考えて弾力的な判断あれば、むしろ、代金減額請求ではなく損害をしていってもいいのではないかと思いま

賠償請求で請求していく方がいいのではないす。

かと考えています。

【柴田】 それは最終的に裁判所がどう判断す【松田】 債務不履行の損害賠償請求についてるかという問題ですが、主張としては、私もは、売主に帰責事由がないということはあま松田先生が言われていることに賛成ですけれり考えられない、不可抗力しか考えられない

ど、ただ、非常に論点は増えることは間違い

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ないですね。ですから、実務としては、例えを認めているケースもあります。ですから、

ば、インスペクションを前提にするとかの対

債務不履行の一種になったから、絶対100％

応をしなければならなくなると思います。

履行利益だというようには必ずしもならない【藤川】 最後は、裁判所がバランスをとってと思います。藤川研究理事がおっしゃったよ

判断してくれないと困ってしまうわけですの

うに、まさに当事者の属性等を踏まえ、場合

で、今後、裁判例の動向に注目していきたい

によっては認める、場合によっては認めない、のですが、仮にほとんどの場合、売主に帰責ということもあり得ると思います。

事由があるとされたとしても、過失相殺で調学者の方々の論考の言葉では、「裁判例の整していくということはあり得るのですよ

集積をまたざるを得ない」となるわけですね。

が、最高裁の判例が出れば別ですけれど、裁【松田】 それは、あり得ますね。過失相殺、判例の集積といっても、ケースバイケースであるいは一般条項の信義則などを使って、妥

しょうから、なかなか難しい問題があると思当な結論を導くということはあり得ますね。

います。

【柴田】 債務者の責めに帰すべき事由の前【柴田】 改正民法第416条の損害賠償の範囲に、「契約その他の債務の発生原因及び取引の規定については、最後まで条文の表現をど上の社会通念に照らして」というこれまでにうするか議論があったわけですが、特別損害ない言葉が入っています。では、契約と社会の範囲については、「当事者がその事情を予通念の関係はどうなるのか。契約が優先され見すべきであった」ということになり、規範

るのか同列なのかですが、部会資料（例えば的に考えていくということでまとまりました

79-3、8頁）によると、契約・合意の方がま（部会資料79-3、12頁）。規範的ということで、ず先にあって、次に、取引上の社会通念だと妥当な結論になっていくのではないかと思いいうことです。ですから、いずれにしても、ます。

どういう契約・合意をしたのか、契約の内容【松田】 そういうことで、最後は、司法権にはどうだったのか、これからは非常に重要に任せるということですね。

なってくると思います。

【藤川】 当機構としても、今後、裁判例の動【藤川】 先ほどの事例ですと、仮に売主が個向を注視していきたいと思います。

人でも、契約の目的が買主の転売や賃貸マン〈契約の解除〉ションの建設だとすると、相当慎重に対応しなければいけないことになるのでしょうか。

【藤川】 それでは、四つ目、最後の契約の解先ほどの売主・買主の属性等を踏まえた、過除の方に話を移していきたいと思います。

失相殺みたいな話はあるのでしょうけど。

契約の解除については、これまでの瑕疵担【松田】 その信頼利益と履行利益の問題です

保責任では、契約の目的が達成できるかどう

けれども、実は、私も、契約不適合責任は債かで、契約の解除ができるか否かが決まって務不履行責任の一種ですから履行利益になっきました。実務でも、これは相当馴染んできた、と書いたこともあるのですが、後からいた交通整理でしたが、契約不適合責任の解除

ろいろ考えると、裁判所も瑕疵担保責任の損

では、損害賠償と同様に、契約解除の一般論

害賠償の範囲について、かなり個別に弾力的が適用されますので、契約の目的が達成できに運用しているのですね。履行利益的なもの

るけれど、債務不履行が軽微でないときは、

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暴力団事務所の事例のお話がありましたけ

催告解除ができるようになりました。
東京地裁のある裁判例では、
不動産売買で、れども、建物を建てて居住するつもりで土地

あとで近隣に暴力団事務所があることが判明を買って、隣人に挨拶に行ったら暴力団関係した場合に、契約の解除は認めず、損害賠償者らしき人が出てきて、脅迫的言辞でいろいを認めたものがあり、典型事例として、新法ろと文句を言われたので住むのを諦めて、解では、このような場合に、解除が認められる除と損害賠償を請求した事案がありますが、のか、という議論もよくされるところです。

地裁も高裁も隠れた瑕疵に該当するというこ

瑕疵担保責任については、建物の瑕疵、土壌とで損害賠償を認めましたが、契約解除につ汚染・埋設物等の土地の瑕疵、心理的瑕疵等

いては、居住することは可能であるというこを含め、裁判所が契約の目的を達成できるかとで認めなかったのです。こういう裁判例はという観点から行った多くの裁判例の蓄積が非常に多いです。心理的瑕疵の場合もそうであったわけですが、今回の民法改正で境界線すね。その事案では、損害賠償については、が変更になると、個別事案で契約解除の成否

地裁で3割の減価を認めたのですが、高裁はがどのような判断がされるか、実務者の関心その半分の15％ということになりました。3

も高いところです。契約不適合責任の契約解割、15％の減価なら、個人的には、軽微と言除について、ご見解をお願いします。

えないと思うのです。解除の範囲が非常に拡【柴田】 今言われた軽微の解釈については、

大するという影響が出てくると思います。
全宅連の一般売主用の標準契約書では、契何ら裁判例の蓄積がないので、実務に与える

約目的を達成することができないことを維持

影響は大きいと覆います。
このため、例えば、全宅連の一般売主用のするということですけれども、そのほか、契標準契約書では、軽微という言葉は使わず、約で個別に解除原因を絞り込むという方法もこれまでの瑕疵担保責任と同様に、契約の目あろうかと思います。ただ、いずれにせよ宅的が達成されないときに限り解除できるもの

建業者が売主の場合は、宅建業法第40条があとしました。ただし、宅建業者売主用の標準

りますので、特約がつけられないのですが。

契約書では、宅建業法第40条の関係で、軽微【藤川】 軽微の判断についても、今後、裁判という言葉を使っているわけですが、結局こ例の動向を注視していきたいと思います。

の軽微の解釈については、今後、実務でいろ〈期間制限〉

いろ問題になるだろうなと思っています。
【松田】 立法段階で立法サイドの方々と議論【藤川】 以上で、契約不適合責任の4つの救したときに、立法サイドの方々は、瑕疵担保済方法についての話はおしまいにさせていた責任から契約不適合責任への変更により裁判

だいて、次は、契約不適合責任の期間制限の実務の実態は変わりませんよ、とおっしゃい話に移っていきたいと思います。

ましたが、私は真っ先に変わると思ったのは、

これまでの瑕疵担保責任については、買主

この契約の解除だったのです。瑕疵担保責任

は、瑕疵の事実を知った時から1年以内に、は、契約目的を達成できない場合に契約が解売主に損害賠償請求・契約解除をしなければ除できると条文に書かれているので、まさにならなかったわけですが、種類・品質の契約

それに沿って判決が出されてきたということ

不適合責任については、不適合を知った時かは、間違いない事実です。

ら1年以内に、売主に「その旨を通知」しな

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ければならないことになります。

加害者を知ったときから3年、不法行為時か

この通知については、商法第526条第2項の通知、―ら20年ですので、非常に困る事態にはならな

具体的には、大正11年の大審院

いわけですね。

判例で、「瑕疵の種類及び大体の範囲」を通知することになっていますがただ1点、宅建業者の方に注意していただ―、これと同きたいのは、宅建業法第40条との関係です。

様の通知ではないかとの意見がありますが、業界関係者の中には、改正後も、売主は引渡

どの程度の内容を通知する必要があるかにつしの日から2年間は責任を負う、と契約書にいて、ご見解をお願いします。

書けばよいと思われている方がいるのです【松田】 この見直しについては、私はそれほが、宅建業法第40条は、あくまで民法第566

ど大きな実態変化はないと考えています。事条第3項（新法では第566条）に規定する期実を知ったときから1年ですから、これまで間について、引渡しの日から2年以上となるも、事実を知ってから1年以内に、損害賠償特約のみ有効であるので、今後は、例えば、の積算根拠を出せないということはあまりな

契約不適合責任は、引渡しの日から2年以内かったのではないですか。期間が超過してそに契約不適合がある旨の通知をした場合にののこと自体が争いになったという話もあまりみ負うといった規定をしなければ、無効とな聞きません。ただ、立法サイドは、1年といって、民法の原則に戻ってしまうことになり

うのは短か過ぎるとして、買主保護の見地かます。全宅連やFRKの標準契約書を使ってら通知に変えたようですけれど、実態はあま

いれば、このような心配は要らないんですけ

り変わらないのではないかというのが実務家

れども、ご自分で契約書をつくるときは注意

たちの意見です。

していただきたいと思います。新規物件でな

それで、どの程度の内容の通知が必要かとくても、買取再販でも宅建業法第40条の適用いうことについては、売主にとってどういっを受けますから、この点申し上げておきたい

た不適合があったかということが漠としたもと思います。

のでも知ればよく、具体的な細かいことまで【柴田】 1点だけ、松田先生が言われたことはいらないと思いますが、実際上は、1年以につけ加えると、この通知は商法の通知と同内ということですので、通知は従来の請求内じだと言われていますが、一つだけ違うとこ

容とあまり変わらないものになるのではないろがあって、商法の第526条は発信主義なのかと考えています。

に対して、契約不適合責任の民法第565条は、期間の経過については、このように、実際到達主義です。例えば、商人間売買で通知を上は、それほど神経質にならなくてもよいとする場合、民法が競合的に適用されるといういう実態に加え、仮に経過したとしても現実のが最高裁判例ですから、その通知が届かなの裁判では、瑕疵担保責任でも契約不適合責

かった場合には、6箇月以内に公示送達の効

任でも、それだけの請求というのは、ほとん

力をとっておかなければならないという隠れどあり得ない実態があります。担保責任の追た問題があります。その点、注意された方が及と併せて追及する売主の説明義務違反、あいいと思います。

るいは仲介業者の調査・説明義務違反につい〈契約不適合責任による解除の違約金〉ては、不法行為責任と債務不履行責任がありますが、不法行為責任については、損害及び【藤川】 次は、ちょっと個別の論点になりま

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すが、契約不適合責任による契約解除の違約

間もなく1月ぐらいで次の人に売れたのだか

金の話です。ご案内のとおり、これまでは瑕

ら、728万円の支払いを命ずるのは信義則に疵担保責任は一つの世界で完結していたの反するとして、手付金200万円プラスあと200で、一般の契約解除の違約金とは関係がなか万円の違約金のみの支払いを認めたものがあったのですが、契約不適合責任は一般的な債

りましたが、今回の改正により、このような

務不履行責任の一種になりましたので、契約ケースでは、条文上の抑制がなくなりましたの解除に当たって、違約金を設定する方がいから、裁判所は400万円よりもっと低い金額

いのか、せずに従来どおり実損請求としておとするのではないかとも思うのですが、柴田

く方がいいのか、仮に違約金を設定するとし先生は、どうお考えですか。

ても、宅建業法第40条の縛りがかかる場合に、【柴田】その点の問題意識から、全宅連の標金額の設定についてどう考えるのか、といっ

準契約書では、契約不適合を除く解除の場合た問題が出てくると思います。このあたり、には違約金を定めても意味がなくならないよ

いかがお考えですか。

うに、違約金を定めた場合は増減請求できな【松田】 今回の改正で宅建業法第38条は改正

いと、民法の改正と反対方向で明記しました。

されませんでした。それを所与の前提としてそれから契約不適合の関係で宅建業法第38考える以上は、2割の制限というものがある

条を改正しなかった問題ですが、違約金を2わけですから、契約不適合責任の場合もこの割を設定する場合には、解除で代金は戻って適用を受けるという前提で考えなければなりくるわけですからその他に2割の違約金をもません。違約金については、今さら申すまでらえるので一般の買主にもそれほど不利とはもありませんが、損害額をめぐる紛争を未然思えず、それでいいのではないかと思います。

に防止することと、債務不履行を抑制するこ

もっとも、契約不適合の解除の場合に、常にとといった効果があるので、一般の取引の場

違約金を支払わなければならないというの合でもやはり違約金は入れるべきだと思っては、ちょっとバランス的にどうかなという思います。大体1割から2割程度が妥当だと思

いはあります。その問題意識から全宅連ではっていますが。

契約不適合の解除の場合は、通常の解除の場

ただ、宅建業法とは無関係なことですが、合とことなり、違約金とはせず買主に損害賠

今回の民法改正に関連して一言申し上げたい

償の額を立証させる条項としました。

ことは、民法第420条第1項の後段の損害賠〈その他民法改正に伴う留意点〉

償額の予定に裁判所も拘束されるという部分が削除されたことです。
この削除については、【藤川】 以上で、瑕疵担保責任から契約不適裁判では過大な違約金や損害賠償の予定は拘合責任への転換に関する個別論点の話はおし束されず削減している実態を踏まえ、あまり

まいにしまして、そのほか改正民法に伴い宅機能していない規定だから削除されたと説明

建業者の方々が留意しておくべき点がありまされています。

したら、お願いします。

ただ、最近の裁判例でも、売主業者が、買【柴田】 売買契約書に、個々の改正点を踏ま

主が3,640万円の新規分譲マンションの代金

え、適切な記載を行うことは言うまでもありが支払えなくなったとして、契約を解除してませんが、先ほど少し申し上げたとおり、契2割、728万円の違約金を請求したところ、

約のスタイルがかなり変わっていくのだろう

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RETIO. NO.117 2020 年春号の売買契約については、3月31日までに契約が締結されていれば、その条件成就が4月1日以降でも旧法適用ですね。
あと、今回の改正は売主と買主で、どちらが有利ですかということをよく聞かれるのですが、基本的には、立法は公平を旨とするものですが、改正内容を全体的に見ると、一般
的には売主の責任が大きくなると言えると思
います。

座談会風景

【藤川】 加えて、先に話があった種類・品質と思っています。

に関する契約不適合責任の期間制限について

FRK加盟の大手不動産会社さんあたりは、ですが、商人間の売買については、商法第これまでも特約・容認事項というものを結構

526条がありますし、また、特約の有効性にきっちり書いておられましたが、今後は、一ついては、先に話に出た宅建業法第40条等が般の中小の宅建業者の方々も、そういうことありますので、売主と買主の属性で、非常にを行わないと結構トラブルが増えてくるので複雑になるので注意が必要であることもよくはないでしょうか。ちなみに、例えば、都宅言われますね。

協で使われてきた特約・容認事項については、【松田】 複雑ですね。

本年の夏から開放して全宅連の会員であれば【柴田】 民法、商法、宅建業法、住宅品確法、誰でも使えるようになります。平成23年から消費者契約法があり、当事者の組合せで変わ作成を始めたのですが、現在では、賃貸を含ってきますね。

め、600程度作成されているものです。

【藤川】 複雑なマトリックスを書いて理解す

中小の宅建業者の間でも、大手不動産会社

る必要があります。

さんがやっているような特約・容認事項を使【松田】 商法第526条は改正すべきだ、という契約がスタンダードなものになっていくとう意見がかなりありますね。あれは一般の感いうことをご理解いただいて、それらを使い覚にあまり合ってないですね。

こなせるよう勉強をしていただくことが何よ【柴田】 不動産の場合は合っていないです

り重要ではないかと思っています。

ね。

【松田】 一番申し上げたいのは、しっかりと〈おわりに〉

現場の方々が民法の改正内容を知っていて、お客さんの質問に的確に答えられることが紛【藤川】 それでは、定刻の時間になってまい争の防止につながるということです。

りましたので、座談会を締めさせていただき

それから、細かいことですけれども、経過たいと存じますが、最後に、これまでのお話

規定の関係で、本年3月31日までに売買契約

しと重複があっても結構ですので、宅建業者が締結された場合は、旧法適用になりますかの方々、消費者の方々に対して、民法改正にら、締結後にその売買契約についてトラブル

関する総括的なエールやアドバイスなど何でが生じたら、4月1日以降でも、旧法が適用も結構ですので、頂戴できればと思います。

されるということです。なお、停止条件付き【松田】 繰り返しになりますが、宅建業者の20

RETIO. NO.117 2020 年春号

方々には、お客さんに正確に改正内容が説明に的確に答えられるようにしていただくこできるように勉強しておくことが絶対必須条と、
これらのことが不可欠であると思います。

件ですね。一般の消費者は、任意規定と強行【藤川】 当機構では、年間1万件にのぼる電規定との区別があまりついていない方が多い

話相談、業界団体・消費者団体の研修会等へのです。宅建業法や消費者契約法は絶対的なの講師派遣、各種出版事業を行っています。

ものですから、それと同じように、特に民法ご指摘のありました宅建業者の方々、消費者

なんて基本中の基本の法律だからなおさらとの方々に対する改正民法の啓発普及の必要性いうことで、これに反する特約なんてなぜ作を踏まえ、今後とも、最大限の取組みを行っるのかと思う人が多いのです。思うこと自体てまいりたいと存じます。

を阻止することはできませんが、宅建業者のまた、ご指摘がありましたように、今後の方々は、お客さんに、改正民法の売買に関す裁判例の蓄積に委ねられた実務上悩ましい論

る任意規定については、基本的に、暴利行為点については、もしこのことで実務上の混乱や信義則に反する場合とか特別法に反する場が生じることになりましたら、今回の民法改合以外は、特約を結んでも有効であるという

正が羊頭狗肉になってしまう恐れもあろうか

ことや、宅建業者の都合で特約を結ぶのではと思います。裁判例の調査分析・情報発信は、なくて、紛争防止の観点から必要であるとい

当機構の設立からの主要業務の一つでありまうことを説得力をもって説明できるように勉すので、何より、今後、実務で混乱が生じな

強しておくことが必要ですね。

いよう万全を期してまいりたいと思います。

あと、これは、一般の消費者の方々に対し本日は、長時間にわたり、誠にありがとうてですが、分からないことがあったら何でも、ございました。

どんどん宅建業者の方に聞いてくださいということです。宅建業者の方々は、プロなのですから。消費者が遠慮して、それが後で紛争になっていることが多いので、今後は、特にお願いしたいです。
【柴田】 今、松田先生が言われたことに尽きるのですが、やはり、地方のいろいろな研修会、講演会へ行くと、必ずしも宅建業を専業でやっている人は少ないのですね。例えば、建築業をやっていて、時々宅建業をやられる方も多い。いくら兼業でやっている人でも、民法改正があったのに、これまでの売買契約書を使ってしまうと、これはもうそれでアウ
トですよね。ですから、
まず、宅建業者の方々
は売買契約書が切り替わったのだということを認識していただくこと、そして、新しい契約書は読み上げなければいけないので、お客さんから、新しい言葉について聞かれた場合

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