RETIO. NO.116 2020 年冬号

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対談『不動産広告の適正化に向けた現状と課題』
【令和元年10月28日（月）】不動産公正取引協議会連合会

常務理事（公社）首都圏不動産公正取引協議会

専務理事（一財）不動産適正取引推進機構

研究理事・調査研究部長

齊藤藤川卓 氏眞行

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施行されています。当時、有名な事件として〈はじめに〉「にせ牛缶事件」というのがありました。

【藤川】 不動産広告は、不動産取引を始める【藤川】 牛缶？

重要な端緒の一つであり、その適正化は不動【齊藤】 そうです。牛肉の缶詰です。牛肉と産の適正取引を推進する上で、重要な課題で表示しておきながら、実は鯨だったという事す。

件です。今は逆かもしれませんけどね。

不動産広告の適正化の仕組みとしては、従【藤川】 当時は、鯨は非常に安かったという

来より、主として、各不動産公正取引協議会ことで。でも、食べたら、すぐ分かりそうなによる、啓発普及や、公正競争規約に基づく気もしますが。

調査・措置等により改善が図られてきたとこ【齊藤】 あと、これは景品の方ですが、ガムろですが、例えば、ネット上の不動産サイトを買ったら１千万円当たるとかいう懸賞景品における「おとり広告」をはじめ、不適正事があって、あまり過大な景品に規制を加えよ案も未だ散見される状況にあります。

うということもありました。そういうことこのようなことから、今回、不動産公正取等々があって、昭和37年に制定・施行されま引協議会連合会 常務理事で、（公社）首都圏した。

不動産公正取引協議会 専務理事の齊藤卓様

当時は、ご多分に漏れず、不動産もあまりにお越しいただき、『不動産広告の適正化にお行儀がよくなくて、特に分譲地等で、不当向けた現状と課題』と題して、意見交換をさ表示が横行していました。
例えば、「〇〇駅前」せていただこうと存じます。宜しくお願いしっていう大きなキャッチコピーのチラシが出ます。ているのですが、実は行ってみると案内所が駅前にあるだけで、物件案内に、そこから何十キロも離れたところに連れていかされる、〈不動産公正取引協議会設立から現在までの主な経緯〉という話が当時の記録を見ると結構あるのです。

【藤川】 まず、導入として、そもそもの話に【藤川】 今ではちょっとないような大胆不敵なりますが、不当景品類及び不当表示防止法な話ですね。

（景品表示法）の制定と不動産公正取引協議【齊藤】 そういうこともあって、昭和38年に、会の設立、現在に至るまでの主な経緯につい公正取引委員会から、様々な業界のある中で、て、要点だけで結構ですので、お話しいただ

まさに公正競争規約の第１号として、「宅地ければと存じます。

建物取引の表示に関する公正競争規約」が認【齊藤】 景品表示法は、昭和37年に、制定・定されました。

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RETIO. NO.116 2020 年冬号【藤川】 宅建業法は、昭和27年に制定されて昭和40年代から50年代にかけて、各地で設立

いますが、誇大広告等の禁止の条項が入ったされましたが、最後は、昭和57年の北陸と四のは、昭和42年改正ですね。それより先行し国の設立です。

たということですね。（なお、広告の開始時【藤川】 首都圏の協議会の法人化は、昭和46期の制限の条項が入ったのは、さらに後の昭年ですか。結構早くから、法人化されている和46年改正である。
）のですね。というよりも、景品表示法では、公正取引【齊藤】 そうです。現在、法人化されている協議会による自主規制措置や公正取引委員会のは、北海道（平成５年〜）、近畿（平成元による排除命令等にとどまっていたので、監年〜）、九州（平成21年〜）です。

督処分や罰則という制裁手段を導入するた【藤川】 平成14年には、各ブロックを束ねため、昭和42年に、宅建業法を改正して、誇大組織である不動産公正取引協議会連合会が設広告等の禁止条項を入れたという説明もなさ立されていますね。

れています。

【齊藤】 そうです。大きな理由は、それまで【齊藤】 公正取引委員会は、景品表示法に基は、９地区の不動産公正取引協議会が、それづき、悪質な不動産業者に対しては、排除命ぞれ規約を持っているというスタイルだった

令も出したわけですが、やはり、広告ルールので、同じ内容の改正でも、それぞれ別々にづくり、違反者への丁寧な対応については、改正手続を取らなくてはいけなかったので業界ごとの自主的な取組みに任せた方がいいす。改正作業を連合会が窓口になって、一元だろうということで、景品表示法に基づき、的にやろうということで設立されました。

公正取引委員会が業界団体で作った公正競争【藤川】 表示規約の改正は、どの程度の頻度規約を認定し、業界団体による協議会が違反でやっている感じでしょうか。

について調査・是正指導することにより、不【齊藤】 形式的なものを入れればもっと多い適正広告の是正を推進していこうということですが、時代状況の変化により、いろいろルになりました。

ール化のニーズが出てきますので、大きな改【藤川】 広告については、多分、表現の自由正は、概ね５年に１回程度でしょうか。現在みたいな議論もあるところでしょうし、行政も、改正に向け検討を行っています。

法の規制条項として条文を書くと、例えば、【藤川】 昭和38年の首都圏、近畿の設立から、宅建業法32条のような「著しく」なんとかな

半世紀を優に超えていますが、現在の団体数、広告、といった縛りをかけざるを得ないので事業者数は、９ブロックの総計で、どのくらしょうから、どうしても、相当ひどいものがいになっていますか。

ターゲットになりますね。
そういうことから、【齊藤】 平成30年度末の数字で、113団体、より丁寧なルールづくりと運用は、業界団体129,031事業者になります。の自主的な取組みで対応しようというのは、【藤川】 免許数よりも多い感じでしょうか。

よく分かります。

【齊藤】 そうです。ブロックで重複している【齊藤】 現在、各地区の協議会は、北海道、事業者もあるし、宅建協会さんなどは、基本、東北、首都圏、北陸、東海、近畿、中国、四店舗単位で会員になりますので、多くなりま国、九州の９ブロックですが、昭和38年に設す。

立されたのは、首都圏と近畿です。その後、

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表示の不備や不適当な表示が見受けられた場
合には、改善指導を行っています。例えば、首都圏は、平成30年度では、57名のモニターの方がいて、10,992枚のチラシを収集し、44件の指導を行いました。
【藤川】 その他、様々なパンフレットで啓発普及をされていますね。出版物の『不動産広告の実務と規制』（住宅新報発行）も、活用
首都圏不動産公正取引協議会させていただいています。

齊藤専務【齊藤】 お陰様で、『不動産広告の実務と規〈不動産公正取引協議会の取組概要〉

制』は、好評をいただいており、規約改正が【藤川】 そのような経緯を経て、現在、各不ありますと、早く改訂版を出さないのか、と動産公正取引協議会が、不動産広告の適正化お問合せを頂きます。に向け、取組みを推進されているわけですが、【藤川】 業界団体の研修会等への講師派遣な現在の取組概要について、簡単にご紹介くだども、やられているのですよね。

さい。

【齊藤】 そうです。首都圏では、年に100回【齊藤】 まず、個別案件の相談件数ですが、以上講師を派遣しています。

９ブロックの総計で、平成28年度が21,127件、平成29年度が20,675件、平成30年度が20,704〈インターネット広告の適正化への対応〉件といった傾向で推移しています。
【藤川】 そのうちの処理件数と違約金を課し【藤川】 先ほど、９ブロック共通の課題とした件数は、どうですか。て、インターネット広告の適正化があるとお【齊藤】 処理件数は、９ブロックの総計で、聞きしましたが、不適正な広告のうち、ほと平成28年度が550件、平成29年度が479件、平んどがインターネット広告なのではないです

成30年度が521件となっています。そのうち、か。

違約金を課した件数は、平成28年度が72件、【齊藤】 そうです。首都圏で言いますと、違平成29年度が79件、平成30年度が60件です。

約金を課している悪質な案件は、平成30年度【藤川】 だいたい横ばいといったところですは全てインターネット広告でした。

ね。その他の主な取組みは、どのようでしょ【藤川】 首都圏では、「ポータルサイト広告うか。

適正化部会」という組織を作って、取組みを【齊藤】 ９ブロックの共通の課題として、イされているのですよね。

ンターネット広告の適正化に取り組んでいま【齊藤】 平成24年3月に、「ポータルサイトすが、これは、後ほどお話ししたいと思いま広告適正化部会」を設置しました。賛助会員

す。あと、従来から、首都圏、近畿、九州で、のアットホーム（株）、（株）CHINTAI、（株）

不動産広告収集モニターという活動を行ってLIFULL、（株 ）リクルート住まいカンパニいます。モニターになっていただいた方の家ーにメンバーになってもらっています。

庭に配布されるチラシ等を当協議会に送付し平成26年４月に、「おとり広告」や「悪質ていただき、そのチラシ広告をチェックし、な不当表示」等の表示規約に違反する物件情

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報を共有し、各社の運営するサイトに該当する物件の掲載が認められた場合には、物件広告の削除等を行ってもらっています。
【藤川】 平成30年度に共有した違反物件情報は、どの程度ですか。
【齊藤】 共有物件情報は、全国すべてが対象となっていますが、2,810件ありました。首都圏のエリア内の情報は、915件ですが、このうち、おとり広告が587件となっており、藤川研究理事多くを占めています。
【藤川】 違反広告を繰り返す事業者もいるよ

務の一部を委託する一斉調査の実施等についうですが、このような事業者に対する厳正なて、可決・承認されていますが、各ブロック対応は特に重要ではないですか。

においては、着実にその方向で、取組みを進【齊藤】 そうです。このため、首都圏では、めてもらっています（近畿は平成29年９月か平成29年１月から、インターネットによる「おら、九州は平成30年８月から、東海は令和元とり広告」を撲滅するために、主要な不動産

年７月から実施。
）。

ポータルサイト（現在９サイト、部会メンバ【藤川】 委託による一斉調査の実施は、どのー４社のサイトを含む）の協力・連携のもと、ように行われているのですか。

違約金の措置を課した事業者に対して、ポー【齊藤】 首都圏では、平成30年度、おとり広タルサイトへの掲載を最低１か月間停止する告が多い賃貸広告を対象に、２回（平成30年施策を実施しています。

５月〜6月と10月〜12月）実施しました。１【藤川】 どの程度あるのですか。

回目は、1,178の賃貸広告、２回目は、702件【齊藤】 平成30年度は、51社、平成29年度は、の賃貸広告を対象に行いました。

57社です。

【藤川】 おとり広告は、どの程度見つかるも【藤川】 ポータルサイトに広告が掲載できなのですか。

いのは、非常に痛いですよね。相当効果が上【齋藤】 １回目は、調査対象事業者60社のうがっているということでしょうか。

ち、17社（28.3％）に、おとり広告が認めら【齊藤】 おっしゃるとおりです。違約金は払れました。２回目は、調査対象事業者31社のうから、なんとか掲載停止は勘弁してくださ

うち、７社（22.6％）に、おとり広告が認めい、と言う事業者もいます。非常に効果のあられました。

る施策ではないかと考えています。

【藤川】 そもそも調査対象事業者は、ある程【藤川】 ポータルサイト業者は、首都圏以外度疑わしい事業者なのでしょうが、やはり結にもあるのでしょうから、このような取組み構な割合であるものですね。

が全国展開されていくといいですね。

【齊藤】 ポータルサイトへの広告掲載を停止【齊藤】 そうです。平成29年度の連合会の通する取組み等により、悪質な案件は減ってき

常総会において、①違約金を課した事業者にていますが、引き続き、対応を取っていかな

対するポータルサイトへの１ヶ月間以上の掲ければいけません。

載停止、②ポータル部会の構成会社に調査業【藤川】 掲載停止以外の手法はありますか。

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RETIO. NO.116 2020 年冬号【齊藤】 いろいろ話を聞くと、それぞれの会社の管理能力を超える件数を載せていることがあるようですね。例えば、紙だと載せても数十件程度だったものが、ネットでは、何百件、何千件でも載せられるようになっても、それだけの物件数を管理できるほどの社員数が増えているわけではない。
【藤川】 ただ、元付業者なら、基本的に、成約状況は分かりますよね。客付業者の問題と対談風景いうことですか。
【齊藤】 常習で非常に悪質となると、ポータ【齊藤】 そうです。客付業者の場合、定期的ルサイトへの掲載が契約解除になることもあに、成約状況を確認する必要があるのですが、ります。実際に、何社かそうなったものもあそれを怠っているのですね。

ります。

【藤川】 客付業者が載せるといっても、売買【藤川】 事業者名の公表といった制度はあり案件の場合、レインズのルールなら、元付業ますか。

者の了解を取らないといけないですよね。

【齊藤】 あります。実際に、これまで、3社、【齊藤】 勝手に載せる場合もあるし、元付業事業者名の公表を行いました。

者が成約案件をレインズから落し忘れている【藤川】 極めて悪質で常習となると、処分庁こともありました。また、賃貸物件の場合、による行政処分もありますね。

了解を取っていても、元付業者が、客付業者【齊藤】 そうですね。我々は、自主規制団体から頻繁に確認をとってくることをきらうととして、粘り強く対応しますが、何回言っていうこともありますね。

も全く言うことを聞かない事業者について【藤川】 勝手に載せる場合は、客が現れても、は、宅建業法を所管する都県や消費庁にお願客付業者に連絡して、スムーズに成約に向けいして対応してもらうということは、過去に話が進まない場合もありますよね。
ちょっと、もありました。

おとり広告に近づいてくる部分もあるのでしょうか。全く架空の物件が掲載されている場合もありますか。

〈不適正広告の典型的な事例〉【齊藤】 あります。

【藤川】 不適正広告の形態として、おとり広【藤川】 違約金を課す案件では、概ね、どの告が多いという話がありましたが、どのようようなウエイトになっていますか。

なものがありますか。

【齊藤】 ざくっとしたところですが、概ね８【齊藤】 そうですね。初めから契約済のもの割程度が契約済み案件、残りが、全くの架空を掲載するものもありますが、掲載途中で契とか、不当表示ですね。

約済になったのに、削除しないまま掲載し続【藤川】 不当表示は、どのような形で行なわけるものが多いですね。

れるのですか。ポータルサイトの検索機能を【藤川】 どうして、そのようなことになるの悪用しようとするものも、ありますか。

ですかね。

【齊藤】 あります。駅から５分以内の物件の21

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カテゴリーで検出されるように、７分なのにきればと存じます。

５分にするとか、ワンルームの20㎡の物件の【齊藤】「おとり広告」は、故意・過失を問カテゴリーで検出されるように、18㎡を20㎡いません。削除し忘れたものも「おとり広告」にするとか、ですね。に該当します。事業者の皆様には、定期的な物件情報の更新の徹底をお願いします。これが徹底されれば、世の中の「おとり広告」の〈おわりに〉大半がなくなります。当協議会は、正しい広【藤川】 不適正広告の具体的な話をしてきま告をしたものが得をし、消費者からも信頼さしたが、誤解されて、全体がこういったイメれる業界を目指していきたいと思っていまージで見られるといけないので、最後に念のす。

ために確認としてお聞きしますが、大部分の【藤川】 信頼は一日にして成らず、というこ事業者の方は、表示規約に基づいて、適切にとで、これまでの蓄積の上に、ポータルサイ不動産広告を出してもらっているし、先ほど、トへの対応等の昨今の課題も踏まえ、引き続お話があったように、最近の悪質業者に対すき、積極的な取組みを推進されることを期待るポータルサイトの掲載停止という取り組みしています。本日は、長時間にわたり、誠にで、悪質な事案は相当減ってきているというありがとうございました。

ことでよろしいでしょうか。
【齊藤】 結構です。軽微な案件は、それほど変わらないかも知れませんが、悪質な案件は、現に減っていますし、今後、さらに減っていくのではないかと期待しているところです。
【藤川】 相当がんばっておられることはよく理解できました。そのようなポータルサイトは、公正取引協議会と連携していますよ、みたいな、安心マークなんか付けていたりしているのですか。
【齊藤】 そこまではやっていません。ただ、規約の研修会等では、ポータルサイトと連携した掲載停止の取組みについてもお話しして、啓発しています。
【藤川】 いずれにしても、まさに、出版物の『不動産広告の実務と規制』を見れば分かる
とおり、50年を優に超える取組みの蓄積により、不動産広告の莫大なルールが蓄積されてきたということは、非常に大きな財産であると思います。
最後に、本対談の締めとして、抱負なり、決意なり、何でも結構ですので、一言頂戴で22