RETIO. NO.116 2020 年冬号

座談会『宅建業者・宅建士等の資質向上に向けた研修事業の現状・課題』【令和元年11月５日（月）】（コーディネーター）
研究理事・調査研究部長

藤川

眞行

内山

俊夫

（メンバー）（公社）全国宅地建物取引業協会連合会副会長（公社）埼玉県宅地建物取引業協会会長

氏（公社）全日本不動産協会理事（公社）全日本不動産協会東京都本部理事・教育研修委員長
調査研究部

客員研究員

同

主任研究員

田代 雅司 氏
村川 隆生
中戸 康文

取引業協会会長の内山俊夫様、全日本不動産〈はじめに〉

協会東京都本部理事・教育研修委員長の田代【藤川】 日頃は、不動産の適正取引の推進に雅司様、当機構の講師派遣事業の講師陣とし向け、ご尽力頂き、厚く御礼申し上げます。

て、村川隆生 客員研究員、中戸康文 主任研

ご案内のとおり、近年、宅建業者が担うべ究員に参加していただき、宅建業者・宅建士

き役割が、益々大きくなっていることを踏ま等の資質向上に向けた、研修事業の現状・課

え、平成26年の宅建業法改正では、「宅地建題を中心に、関連する宅建業の課題も含め、物取引主任者」が「宅地建物取引士」となり意見交換を行ってまいりたいと存じます。

ました。
また、平成28年の宅建業法改正では、業界〈各団体における研修事業の取組み〉

団体に対して、宅建士をはじめ業務従事者に必要な知識・能力を効果的かつ効率的に習得【藤川】 それで、まず導入として、各団体にできるように、体系的な研修を実施する努力

おける現在の研修事業の取組みについてお聞義務が設けられました。

きしていきたいと存じます。研修事業といっ最近の状況を見ても、例えば、民法（債権ても、様々な目的や、メニューがあると思い関係）の大改正の施行が来年（令和２年）４

ますが、内山様と田代様から、それぞれで取月に予定されていますし、また、取引紛争がり組んでいらっしゃる研修事業の取組みの全多様化し、裁判例の蓄積も進展するなど、宅体概要について、お話しいただければと存じ

建業者・宅建士等に求められる知識が益々増ます。

加しています。

【内山】 埼玉県の宅建協会は会員5,100社余

このようなことから、本日は、機関誌RETIO

りですが、協会のスローガンというのがありの座談会として、『宅建業者・宅建士等の資

まして、それは、「宅地建物取引の安全と公質向上に向けた研修事業の現状・課題』と題正確保に繋がる事業を推進する」、「地域に密し、業界団体の幹部として、埼玉県宅地建物

着した営業を行う会員の専門的知識や技能の

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いったものに主眼を置いたプロジェクトで、専門的な人を育成しようとしています。
加えて、宅建協会の場合、全宅連という組織がありますので、県で行っているものに加え、全宅連で行っている様々なウエブ研修等も併せた形で、研修事業を総合的に進めている状況です。
【田代】 全日東京都本部については、３つの団体が分担、連携して研修事業を行っていま

全国宅地建物取引業協会連合会副会長
埼玉県宅地建物取引業協会会長 内山俊夫氏す。

向上を通じて安全な取引の実現に貢献する」

まず、法定研修会については、会員には年というものです。

４回の受講を義務づけています。年に１回は、

そういうことで、協会の事業の中で、研修毎年恒例で、本部主催として、東京国際フォ事業は非常に重きをなした事業であり、従来ーラムで開催しており、7,000名程度に参加

より、一貫して重点的に取り組んでいます。

いただき、機構さんにも必ず講演いただいて研修事業の中で、一番大きな事業では、宅おります。あと、５ブロックに分かれた研修

建業法64条の６に基づく宅建業者に対する法会が１回、20支部に分かれた研修会が２回で定研修です。年間、６時間の研修を受講するす。必要に応じ、自分の所属する支部でなく義務があります。毎年、11会場で、大体、年ても、研修が受けられるような配慮も行なっ

間に3,600名ぐらいの方が、受講しています。

ています。なお、全日の全国的な取組みです

その中でも、機構さんにご協力いただいて、が、Ｅラーニングも一部導入しており、年１

不動産に関する諸制度の説明を行ったり、弁

回は、Ｅラーニングの受講も認めようという護士の先生に来てもらって、改正民法等の説ことで、本年度からやっています。

明を行っております。

また、宅建士、従業員向けの研修を、「ス

また、これは、埼玉県宅協の特徴ですが、テップアップ・トレーニング」という名前で不動産無料相談所というものを運営しており開催しておりまして、メニューとしては、売ます。相談所は、年間700箇所くらいで開催

買基礎編と賃貸基礎編の２つがあり、それぞしていまして、相談件数は、3,400件くらいれ、丸１日受講して、修了証書を出していまですが、相談所には、不動産相談員を配置しす。現在、売買と賃貸をそれぞれ、年に５回ております。その相談員は、現在、382名でずつ開催していますが、今後、中級、上級編

すが、相談員には、養成講習を受けていただを開催することが検討課題となっています。

いています。

さらに、会員支援の目的で、宅建士やマン

さらに、地域に密着した事業を展開するとション管理士等の資格試験のために、専門学いうことで、地域に密着した顧客との接点、校から講師を派遣してもらって、受験対策を

そして、行政との接点を構築する観点から、行ったり、経営者向けに、不動産経営、経済

現在、「地域のローカルスター育成プロジェ

問題、時事問題等をテーマとして、研修会をクト」というものを行っております。具体的行ったり、あるいは、実務者に特化した研修には、まちづくりや、空き家・空き地対策と会を行っています。

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いずれにしても、関係する３団体が連携して、会員の皆様方の様々なニーズに対応した
各種研修カリキュラムを設け、ニーズの変化に対応して、適宜、研修内容の見直しも行なっています。
【藤川】 ありがとうございます。平成28年の宅建業法の改正で、体系的な研修が位置づけられたわけですが、研修内容については、行政部局とも話し合いながら、やっておられる

全日本不動産協会理事
全日本不動産業協会東京都本部理事・
教育研修委員長 田代雅司氏のでしょうか。
【内山】 そうですね。県庁の方と打合せを行ないながら、法定研修の内容を調整していま

４年（2022年）４月から、現行の20歳から18す。最近では、特に、県庁の方からは、人権

歳に引き下げられますので、政府においても、問題を取り上げてほしいとのご要望を受けてそのあたりをターゲットとした消費者教育をおりますが、適切に対応しております。

重点的に行っていこうということになってい【田代】 私どもも同様です。東京国際フォーます。当機構にも、コンテンツづくりで協力

ラムの研修会では、第１部で、都庁の担当官してほしいとの依頼もありますので、連携しに来ていただいて、最近の不動産行政について取り組んでいこうと考えています。

て話してもらっています。人権の話もそうで【村川】 小学生、中学生、高校生のそれぞれ

すし、今年度は、大きな水害がありましので、の段階に応じた消費者教育を計画的に行なっその関係の話をしてもらいました。

ていく必要がありますね。特に、不動産は住【藤川】 先ほど内山様から、不動産相談員のむところですから、一番身近で、重要な問題育成という話がでましたが、消費者に対してです。ある程度しっかり教えるべきです。そ

適切な対応を図る観点から、このような人材して、おっしゃったとおり、成年年齢が18才育成も重要な話ですよね。

へ引き下げられますので、現在、消費者団体【内山】 従来から、地道にやっている取組み

でも、何が起きるのか、戦々恐々です。社会です。消費者からの苦情とか、相談に適切に問題が発生しないように、政府、関係機関の対応する体制を構築するために、不動産相談一体となった取組みが重要だと思います。

員を育成していくことは重要な取組みだと思【藤川】 以前、防災教育の話で関係したことっています。

がありますが、学習指導要綱に入れるみたい【藤川】 いわゆる消費者教育的なものも、やな話になると、これは非常に労力と時間のかっておられますか。

かる話になりますが、問題意識のある地域を【内山】 全宅連としては、小学校向けに漫画

ターゲットとして、副読本等を活用して、少風の冊子を作って、配布しています。ただ、し不動産の消費者教育をやってもらうみたい

消費者教育一般となると、やはり、国が主導な話は、やりやすいのかも知れません。

して、初等中等教育段階で、しっかり教育す【村川】 うちの孫は、いま、小学校生と中学る体制を構築することが求められますね。

校生ですが、わかりやすい不動産の本があっ【藤川】 ご案内のとおり、成年年齢が、令和たので、それを見せると、小学生でも読むの

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対応した標準契約書の講習などは、Ｅラーニ
ングでやらないと、なかなか対応が難しいですよね。
【田代】 そうですね。そういうものは、ライブの集合の研修では、全てやり切れないですね。

〈機構における講師派遣事業の取組み〉
村川【藤川】 それでは次に、機構の講師派遣事業

客員研究員の方に話を移しますが、PRも兼ねて、中戸ですね。「え、これは何のこと？」とか言い

主任研究員の方から、事業概要についてお話ながら。興味を持たせるのは大事かなと思いしください。

ます。

【中戸】 機構では、業界団体、都道府県、消【藤川】 確か、機構も昔は、住宅の買い方み費者団体からの依頼に応じて、研修講師の派

たいな漫画本を作っていたこともあります。

遣を行っています。平成30年度は、業界団体

なかなか、事業としてそこまでやるか、みたからは、164件、都道府県と消費者団体からは、いな話は出そうですが、世の中に訴求するた17件、その他８件で、計189件となっています。

めには重要なことかも知れません。

また、参加受講者は延べで約４万４千人とな

あと、Ｅラーニングの話がありましたが、っています。

最近はやはりネット社会で、Ｅラーニングだ

業界団体からご依頼を受けるテーマで、一と、若い人などの食いつきがいいとか、そう番多いのは、最近の不動産のトラブル事例や、いうことはあるのでしょうか。

不動産の売買や媒介における実務上の注意点【田代】 そこを狙って始めたのですが、正直、に関するもので、次に、重要事項説明、売買

なかなか浸透はまだかなという感じです。

契約書の書き方や作成に当たっての注意点に

ただ、我々の年代より上の方は、パソコン

関するものが続きます。

に向かって勉強するという感覚が全くないのトピック的なものとしては、昨年は、インですが、若い方は、自分の仕事を押しのけて、

スペクションを位置づけた改正宅建業法が施わざわざ会場に行くより、好きな時間に受け行されましたので、その内容の解説依頼が、られる方がいいのではないかと思いますの

また今年は、債権法の改正が来年４月に迫っで、今後、さらにＥラーニングのPRを行なてきていますので、その内容や、不動産実務っていきたいと考えています。

における留意点の解説依頼が多くありました。

いずれにしても、会員の皆さんのそれぞれ

また、業界団体の相談員さん向けの研修依のニーズに対応したメニューを用意すること頼をいただくこともあります。相談業務におが重要であると思いますので、ライブの集合

いては、類似の裁判例のご紹介が相談者の理の研修も、Ｅラーニングを使った研修も、バ解に役立つことから、こういった相談には、

ランスよく用意していきたいと思っていま

当機構HPの裁判例検索システムで閲覧できす。

るこの裁判例をご紹介するとご説明に役立ち【藤川】 例えば、直近では、債権法の改正にます、といった紹介などをしています。

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それから、個別のテーマについて、例えば、
原状回復のガイドラインや、土壌汚染と宅建業者の説明義務、心理的瑕疵等について、解説をしてほしいというご依頼もありました。
都道府県、消費者団体さんからご依頼を受けるテーマとしては、主に消費者相談員さん
向けで、売買・賃貸の基本的知識とか、原状回復のガイドラインとかが多いです。
【藤川】 様々なニーズ対応して、様々なメニ

中戸

主任研究員

ューがありますよ、ということですね。
【中戸】 ニーズに対応した資料を用意するのります。定期的に、足下の状況を整理して、は大変なのですが、できる限り対応するよう部内で共有するようにしています。

にしています。

【村川】 私は、国民生活センターや消費生活【藤川】 研修で終わりではなくて、研修の後、センターからの消費生活相談員の皆さんの研熱心な受講者の方から、疑問点について、中修依頼は積極的にお受けするようにしていま戸さんのところに、電話がかかってくることす。不動産トラブル相談も都道府県・市町村もありますよね。

の各消費生活センターさんが最初の相談窓口【中戸】 当機構では、不動産取引に関する電であることが多いと思います。そこでの相談

話相談を設けておりますので、疑問点等があ員の皆さんが誤ったアドバイスをしてしまう

れば、電話相談を、ぜひ、ご利用いただけれとトラブルが拡大してしまうことになりかね

ばと思います。

ません。不動産取引は消費生活相談員の皆さ【藤川】 村川さんは、どうですか。

んにとっても専門性が高く、難しい分野の相【村川】 私は、現在、講師派遣だけなので、談となっているようですので、相談員の皆さ

電話相談を受けることができませんが、少しんが不動産トラブル相談において適切なアド

痛いと思うことがあります。電話相談は、いバイスができるように、相談員の皆さんの研

まどのようなトラブルが起きているのかを知修には特に力を入れています。

ることができるので、受けないのは少し痛手【藤川】 消費者の方々の不動産業界に対するです。研修に行った時にはできるだけ、どの信頼を確保していくため、様々なトラブルのようなトラブルが起きているのか、聞くよう相談に適切に対応できる体制を構築することにしています。

は大変重要ですね。先にあった宅建業者の【藤川】 ご案内のとおり、当機構では、不動方々に対して、不動産相談のノウハウをもっ産取引に関する電話相談ということも、調査てもらうことと併せて、国民生活センター、研究業務の柱の一つになっていますが、概ね

消費生活センターの紛争相談に占めるボリュ

年間１万件くらい電話を頂いています。限らームも大きいですので、そこに対する支援もれた職員の中で対応しておりますので、正直、大切ですね。

結構負担が大きい業務ではありますが、ご指摘のとおり、今、現場でどのようなトラブルが起こっているのかを知る貴重な手段でもあ

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いう感じかも知れません。というのは、平成26年に宅建士になって、５年に１度の登録更新ですから、まだ、皆が宅建士証をもらうま
でには至ってませんね。皆が、宅建士証をもらうようになると、さらに、意識面で変化が見られてくるのではないでしょうか。
いずれにしても、真の侍業となるためには、
宅建士の方々が、現場で、日々研鑽・努力し藤川ていかなければならないと考えますが、変化研究理事の方向性は見えてきていると言ってよいでし〈資質向上の前提となる状況① ―宅
地建物取引士への名称変更ー〉

ょう。
【村川】 意識変化については分かりません【藤川】 それでは、話題を資質向上の前提とが、宅建士の更新講習では、受講者の皆さんなる状況についてへと移していきたいと思いにテキストには名称変更と書いてありますます。まず、前提となる状況の一つとして、が、単なる名称変更ではないことを認識して

平成26年の宅建業法改正で、宅地建物取引士

ほしいということと、「士」になり、その期へと名称変更され、専門家として位置づけが待と信頼が大きくなったとともに、その責任明確となったことがあると思いますが、そのが格段に重くなったことにちょっと力を入れあたりの変化について、お聞かせいただけれて話をしています。

ばと思います。

【藤川】 そうですね。最近の裁判例を見ると、【田代】 そのあたりは、客観的というより、専門家に対する期待と信頼の裏返しだと思い

主観的な要素が強い話ですので、答えにくいますが、弁護士、建築士、司法書士等を含め、のですが、やはり、現場においては、宅建士

専門家の責任が厳格になってきているようにになり、侍業になったという意識変化はある思います。

と思います。ここ数年で、具体的にどう変わ

ちなみに、真面目な宅建士の方には、全くったということは難しいですが、高い倫理観

関係ない話だと思いますが、原野商法の二次を持とうという意識などにおいて、少しずつ被害の事案が、裁判例でも後を絶たないのでよくなってきているのではないでしょうか。

すが、首謀者が皆逃げてしまって、名義貸し【藤川】 もちろん、意識の話は、明確に定量した宅建士に莫大な損害賠償の支払い命令が化するようなものではないと思いますが、研出ているものもあります。多くの場合は、知修の充実などもあり、徐々に、機運は醸成さり合いから頼まれて、ついつい名義貸しを承れてきているとは言えるのですかね。

諾したもののようですが、名義貸しは、重大【田代】 そうです。宅建士の法定講習でも、な宅建業法違反であるとともに、このように必ず、宅建士の役割や倫理観というものが取非常にリスクが高いものであり、明確に拒否り上げられるようになってきましたので、少することが不可欠です。

しずつ意識面での変化が出てきているのではないでしょうか。
【内山】 士業ということでは、まだ道半ばと10

RETIO. NO.116 2020 年冬号〈資質向上の前提となる状況②
年の様々な法令改正ー〉

ではないかとも思っています。

―近

賃貸借については、使用できなくなれば、即、賃料の減額が行われるようになりますが、【藤川】 資質向上の前提となる状況のもう一そのあたりも、研修で一生懸命、説明していつとして、近年、様々な法令改正が行われてますが、施行後、どういった状況になれば、いるということがあろうかと思います。

どの程度の減額になるのか等について、実務主要なものだけでも、宅建業法については、として、問題なく対応できるのだろうか、と話に出た平成26年の改正がありましたし、イ思うところはあります。このあたりについて

ンスペクションの位置づけ等を行った平成28

は、ぜひ、機構さんからも、いろいろ教えて

年の改正もありました。また、来年（令和２いただければと思っています。

年）４月に施行になる民法の債権関係の120【藤川】 ご指摘の点は、よく分かります。制

年ぶりの大改正があり、例えば、瑕疵担保責

度改正について、一般的な説明は、大改正に任が契約不適合責任になったり、住宅の賃貸なると大変ですが、やろうと思えばやれる話

借の保証には極度額をつけなければいけないですよね。そのこと以上に、施行後に発生すなど、大きな変化が見込まれます。

る実務的な様々な疑問、課題について、制度

近年の様々な法令改正の内容を把握し、理が目的どおりワークするように、丁寧に対応

解することは、現場において、相当負担になすることは非常に重要ですね。当機構としてっているのではないかとも思いますが、このも、できるだけ、実務的な疑問、課題を把握

あたりに状況について、お聞かせください。

して、必要な支援をしていきたいと思ってい【内山】 法令改正がある度に、研修事業を行ます。

ったり、パンフレットを作ったり、ホームペ【藤川】 インスペクションも、契約不適合責ージに掲載したりと、会員の業者さんや宅建任もそうだと思いますが、宅建業者としては、士に対する対応を行っています。

売主と買主のリスク分担をしっかり見極め、

インスペクションの話が出ましたが、現在

また、その過程で他の専門家が介在する場合のところ、説明すればよいということになっには、その者との役割分担を明確化することていますので、なかなか行われないことが多が重要になって来るように思いますが、いかくなっています。インスペクションの意義にがでしょうか。

ついて、もう少し深く宅建業者が理解して、【中戸】 そう思います。改正民法で瑕疵担保対応していかなければいけないと思っていま

責任が契約不適合責任にかわりますが、宅建す。ただ、インスペクションをして、将来、業者としては、今まで以上に、売主と買主に、買った方が、隠れた瑕疵があるではないかとどのようなリスクの分担があるのかというこ言ってきて、トラブルにならないのか、そのとを適切に説明する必要がでてくると思いま

場合の責任関係はどうなるのか、将来に向けす。

て課題があるのではないかと思っています。

【田代】 インスペクションの話ですが、私ど改正民法については、弁護士の方と相談しもでは、会報誌、研修会等で繰り返し、啓発て、標準的な契約書を作成しましたが、施行普及していますし、理解しやすいように動画されると、予想していないようなトラブルがも制作していますが、全体的には、それほど発生し、消費者、宅建業者が巻き込まれるの進んでいない状況ですね。瑕疵保険の制度を

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含め、全体の理解がまだ深まっていないようます。

に思っています。あと、マンションに関して【村川】 安心Ｒ住宅というのは、業界団体とは、共用部が中心になってきますので、今のして真剣に取り組んでいらっしゃいますが、制度だけでは、ちょっと使いづらいですね。

業者さんが再販するときには、すごくいい制

要望もさせていただいていますが、今後とも、度だと思います。宅建業者さんが自社の中古改善していくことが重要だと思っています。

住宅を販売するときはぜひ活用してほしいと【藤川】 それと、特に地方では、適切に対応思います。インスペクションの普及を促進す

できるインスペクターの数が少ないんだとい

るには、インスペクションをやりたくなるよ

う話も聞きますね。仮に、なかなかビジネス

うな様々な仕組み、工夫を着実に進めていくとして成り立たないとなると、先々、さらにことが必要だと思います。

厳しい話になってきますね。

〈資質向上の前提となる状況③
引紛争の多様化ー〉【村川】 インスペクションについては、売主と媒介業者に明確なメリットがあるようにし―取ないと、なかなか普及は進まないのではない【藤川】 これで最後にしますが、資質向上のでしょうか。もちろん、将来の瑕疵をめぐる前提となる状況のもう一つとして、取引紛争

トラブルを防止するということはあるのです

が多様化しているということがあろうかと思が、そういうメリットに比べ、インスペクシ

います。

ョンをやることにより契約の成立が伸びてし一例として、超高齢化の急激な進展をめぐ

まった、下手をすると壊れてしまったといっって、意思能力の問題をはじめ、いろいろトたリスクの方が高くなっているような気もしラブルを増えていますし、また、ご案内のとます。

おり、重要事項説明事項が、昔と比べ大幅に法改正を議論した時には、いや、ちゃんと多くなっている中で、後になって説明責任がインスペクションをすれば、評価額は上がる

追及されるトラブルも、後を絶ちません。

ので、相当のメリットがあるとの説明もされ様々なトラブルを回避するような知識、ノましたが、現実には、なかなかそうなっていウハウが益々重要になってきているように思ないのではないでしょうか。

いますが、そのあたりに状況について、お聞【藤川】 そこは、「構造」が絡む問題でしょかせください。

うか。よく言われる話ですが、米国では、住【田代】 最近、社会問題となったもとしては、宅は資産であると、Do It Yourselfで、ペン

いわゆるシェアハウスへの投資の問題があり

キを塗って、修繕して、売約する時に、増しますね。銀行の融資を含めて、世間を騒がせた価値を評価してもらうために、当然インスたわけですが、やはり、宅建業者としても、ペクションをすると・・・。

襟を正して、しっかり対応していかなければ【村川】 そうですね。日本においても、そのいけないと思っています。

ような構造にしていかないと、なかなか全体

あと、心理的瑕疵の問題は、不動産業ビジとして動き出していく感じにはならないのでョンでも触れられているところですが、最近はないでしょうか。

は、孤独死に対して、いかに対応するかとい【藤川】 ただ、構造を改善していくには、一うことが、非常に悩ましい問題になっていま

歩一歩の着実な取組みしかないような気もしす。自殺や殺人事件等については、ある程度、

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裁判例等でルールが分かるのですが、孤独死

りますが、行政によっては、なかなか情報をにつては、裁判例もあまりないようで、非常開示していただけない場合があります。宅建に困っています。何かガイドライン的なもの

士という資格を持っているのですから信頼しが で き れ ば、 非 常 に 対 応 し や す い の で すてもらって、情報開示によって、安心安全なが・・・。

取引につながるとの認識を持ってもらって、【中戸】 孤独死に関する裁判例は、数件把握対応していただきたいと思っています。

していますが、告知義務が争われた事案では【藤川】 行政の窓口が多数ある中で、足で確なく、貸主が損害賠償を請求した事案です。

認していく作業は、非常に大変ですよね。情判決では、自然死について借主に善管注意義

報開示については、自治体によって対応に違

務違反は認められないとして、貸主の賠償請

いはありますか。

求は棄却されています。

【田代】 そうですね、濃淡がありますね。

通常の自然死については、一般的に起こり【内山】 一般的に、市町村は固いですね。総

うるものであるため、告知義務はないと考え

務省からの通知があっても、あくまでも、そられます。ただ、お亡くなりになってから相れぞれの自治体の判断だということで、相当当の日数がたって、特別清掃が必要になった

固い運用になりがちです。

場合に、はたして告知義務が必要か否かにつ【田代】 暴対法の関係は、法律ができるまでいては、判断された裁判例は今のところ見らは固かったのですが、法律ができて、情報をれないようです。

頂けるようになりましたね。

【村川】 孤独死は、今後、増えていくのでし【村川】 埋設管の調査等で、これは誰の埋設ょうから、何らかのルールを作らないと、特管ですかと聞いても、「個人情報ですので答に、仲介業者はどんどん大変になっていきま

えられません」ということもあるようです。

すね。

法令で決まった重要事項説明で必要であるこ【内山】 重要事項説明については、宅建業法とを説明しても個人情報をたてに教えてもらに規定された事項に加え、裁判例で、民事上えなかったら、その旨と担当窓口及び担当者の説明責任として説明すべき事項もありますを併記して、不明であることを記載しなさい、

ので、宅建士としては、裁判例も含め、動向と話しています。

を把握、理解して、重要事項説明書、契約書

宅建業者が真面目に調査しているのに、個を作っていく必要があるのですが、非常に難人情報が足かせとなって、調査ができないと度が高い業務ですね。

いう話は、時々聞きます。

機構さんには、機関誌のRETIOで、裁判〈宅建業者、宅建士等の資質向上に向けた研修事業の方向性・あり方〉

例の動向を紹介していただいておりますが、できれば、売買契約の特約の書き方みたいなものについても、解説いただけると、助かり【藤川】 宅建業者、宅建士等の資質向上の前ます。

提となる様々な状況について見てきたわけで重要事項説明については、現実の実務におすが、やはり、様々な観点から、資質向上にいては、やはり、物件調査のところに、難し向けた研修事業を充実していくことが必要とい課題があります。行政や、近隣の方々の協なって来ているのではないでしょうか。今後力を得て、必要な調査を行うことが前提となの研修事業の方向性、あり方等について、お13

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話をいただければと思います。

員、イコール、社長さん・宅建士さんという【内山】 固い話になりますが、宅建業者、宅感じになりますので、他の従業員の方に対す建士の自覚、すなわち、自分たちはどういうる対応が手薄になっています。Ｅラーニング

立場で、どういうための仕事をしているのかも活用しながら、不動産業界全体の底上げにという自覚を促し、それを認識していただく

なるような研修事業を、愚直に、地道に、一ことが、一番重要なのではないでしょうか。

生懸命やっていくしかないと思っておりま

そして、そのような自覚を高めるために、新す。

鮮な意識付けを行うような様々な研修を宅建【村川】 両団体とも、本当に充実した研修を業に従事する全ての従業員に受講してもらう

実施していらっしゃるので、何も言うことはよう、環境づくりをしていくことが必要なのないのですけど、おっしゃったように、受講だと思います。

率のアップが重要でしょうね。一般的にトラ

集合研修の法定研修では、会社の社長さん、ブルを起すのは、来ない方が多いと思われま専任の取引士には来ていただけるのですが、すので、そのあたりをどうするか。やはり、他の従業員は、仕事で非常に忙しいので、な従業者の受講ルールについて、法制化しない

かなか来ていただけないのです。先ほど、Ｅと、ちょっと難しいのではないかと思います。

ラーニングの話をしましたが、ネットにアク

それと、私は、講師をやらせていただいてセスさえすれば、仕事の合間でも受講できまますが、講師の方の工夫も非常に大事ですね。

すので、ぜひ、法定研修に参加することが難

参加しても、もう時間の無駄だ、みたいな感

しい従業員の方には受講してもらいたいと思じで帰られると、もう次は参加していただけっています。

ないので。

全ての従業員の方の資質が高まれば、万一、【藤川】 皆が寝ないような研修（笑）は、ど社長が間違った対応をした場合でも、「いやういったものですか。

社長、それは違いますよ」、「法的にはこう対【村川】 最近、私がやっているのは、皆さん応するのですよ」、と言える環境がつくられにもちょっと考えてもらうものです。答えてていくと思います。

もらうのではなくて、ちょっと考えてもらう

全ての従業員の研修受講に向けて、道のり

ような事例問題をつくって、一緒に考えてもは遠いかも知れませんが、一歩一歩、やってらう。よく勉強されている役員の皆さんでも、いきたいと考えています。

「いや、村川さん、間違えていたよ」と。や【田代】 不動産業といっても、一方で、売買

はり、そんな「気づき」みたいなものでやっ専門があり、他方で、賃貸専門があるなど、てみると、意外におもしろくやっていただけ

営業内容が多様化しています。それぞれのニるので、最近はそんなこともやっています。

ーズに対応していくことは、非常に難しいわ【藤川】 私は、着任して１年を超えますが、けですが、研修に関連する３団体が連携して、機関誌のRETIOに掲載する様々な裁判例を会員のニーズに対応していきたいと思ってお読んだり、２ヶ月に１回、高名な学識経験者ります。

の方が入った判例研究会に参加して、やはり、

そして、やはり、研修については、受講率

宅建業者がトラブルに巻き込まれないようなを上げていくことが中心になります。そして、ノウハウというものがあることを実感しま

内山会長からあったように、どうしても、会す。

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例えば、業務日誌はしっかり作成する、宅くか、そこが今後の大きな課題だと思ってい建業法で規定された重要事項説明は漏れなくますので、関係３団体の特徴を活かしながら、

しっかり行う、買主が関心を持っていること

積極的に進めていきたいと思っております。

には丁寧に対応する、調査した内容について【内山】 宅建協会は、やはり中小の宅建業者客観的に説明する、サービス精神を発揮するの集まりで、基本的に地域に根差した事業活といっても、はっきりしないことをはっきり動をしておりますので、地域のいろいろな情と言わない、といったことですが、それぞれ、報を集めて、お客様の安心安全な不動産取引

適切な事例を示して、分かりやすく話をするを促進するという観点から、研修事業を進めと、非常にいいノウハウ伝授になるのかなとていきたいと思います。

思いますが。

一例で言いますと、今後、苦情で挙げられ【村川】 私は仲介実務の経験があるので、皆たトラブル事例、あるいは宅建業者が失敗しさんが困っていることが大体分かります。講た事例などをもっと取り上げて、説明してい師として話すときは、そういうことも頭に入くことができればいいかなと思っておりまれて話をしています。

す。機構さんには、そのあたりについて情報【中戸】 業者の皆さんが、やはり興味を持た提供をしていただければと思っております。

れるのは、最近どのようなトラブル事例が見よろしくお願いします。

られるのかということとその対応だと思いま【藤川】 ありがとうございます。できる限りす。最近の裁判例や処分事例の中から、業務の対応をさせていただきたいと存じます。村に参考となると思われる事案を、できるだけ川さんと中戸さんからは、今後の機構の研修法律論ではなく、何に気をつけてどう対応し事業ついての抱負などありましたら、どうぞ。

たらよいかの実務論によって、分かりやすく【村川】 抱負というのではありませんが、私ご紹介することを心がけています。

が研修講師で話していることを一言で言うと、基本の大事さをわかってほしいというこ〈今後の抱負〉とです。とにかく横着しない、手抜きしない。

【藤川】 いろいろ貴重なお話を頂戴し、あり

これは、実は、消費者にも言えるんですよね。

がとうございました。所定の時間になってき

見に行かないで借りたり、買ったりしない。

ましたので、最後に、座談会の締めくくりとトラブルが生じて得する人は誰もいません。

して、宅建業者、宅建士等の資質向上に向け業者さんは、手数料が飛んでいくだけではな

た研修事業の推進について、今後の抱負なり

くて、損害賠償を受けたりするわけです。基何でも結構ですので、頂戴できればと思いま

本をしっかり守ることの大事さをこれからもす。

話してきたいと思います。

【田代】 繰り返しになりますけれど、私ども【中戸】 裁判例を見ていて特に思うのは、ことしては、法定研修を充実させて、特に、受こは大丈夫だろうと思って基本的な調査の手講率を上げていくことに、まず、力を入れてを抜いた時に限って、実は重大な問題点があいこうと考えています。

ってトラブルになることが意外に多いこと

また、業界全体のことを考えると、先ほどと、業務日誌の作成が、業者が適切に業務をから話に出ている、経営者、宅建士、従業員、行った証拠として有効に機能していることでそれぞれの部分をどのようにフォローしていす。この二点について、強くお伝えをしてい15

RETIO. NO.116 2020 年冬号

座談会風景

きたいと思っています。
また、機構の調査研究部では、不動産取引に関する裁判例や行政庁の処分事例の収集、不動産取引に関する電話相談等を日々行っていますが、その中には、不測なトラブルに巻
き込まれないよう、知っておいたほうがよいと思われるものがあります。ぜひ、皆さんの営業に役立つと思われる、最新のトラブル事
案や裁判例等の情報を、ご紹介していきたいと思っております。
【藤川】 講師派遣事業は、当機構の業務の柱の一つですので、今後とも、関係団体からのご要望もお聞きしながら、安心・安全な取引の知識、ノウハウを普及し、業界全体のボト
ムアップが図られるよう取り組んでいきたいと思っています。
各種研修事業により、不動産業界が一層信頼産業として確立していけるよう、祈念いた
しまして、本座談会を締めさせていただきます。長時間にわたり、誠にありがとうございました。

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