RETIO. NO.114 2019 年夏号

GGGGGGGGGGGG

対談『建物状況調査（インスペクション）の現状・課題』【平成31年４月17日（水）】株式会社ときそう（旧吉野不動産鑑定事務所）（一財）不動産適正取引推進機構

代表取締役・不動産鑑定士
研究理事・調査研究部長

吉野
藤川

荘平
眞行

氏

GGGGGGGGGGGG

GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGG

GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGG

吉野先生は、紛争相談や講演活動等を通じ〈はじめに〉て、不動産取引の現場の事態に通暁されてお【藤川】 日頃は、不動産の適正な取引の推進られますが、インスペクションについては、にご尽力いただきまして、御礼申し上げます。

昨年（平成30年）６月に、当機構の講演会にさて、建物状況調査（インスペクション）

おいて、改正宅建業法の施行に当たってのイ

等については、平成28年の宅建業法の改正でンスペクションの留意点について、ご講演を

法律上の位置づけが行われまして、昨年度（平

いただきました。

成30年度）から、施行が行われたところです

本日は、法施行後、概ね１年が経過したと（図表１参照）。

ころで、現場におけるインスペクションの現Ẑ‫࡫עܡ‬ཋӕࡽಅඥỉɟᢿửોദẴỦඥࢷẑί࠯঺ᾁᾇ࠰ᾅஉᾂଐπࠋὸಒᙲ䕿ᡃ䛜ᅜ䛾᪤ᏑఫᏯὶ㏻䝅䜵䜰䛿䚸Ḣ⡿ㅖᅜ䠄⣙䠓䠌䡚䠕䠌䠂䠅䛸ẚ㍑䛧䛶ᴟ䜑䛶ప䛔Ỉ‽䠄㻝㻠㻚㻣䠂䠅䚹䕿᪤ᏑఫᏯ䛾ὶ㏻ಁ㐍䛿䚸᪤ᏑఫᏯᕷሙ䛾ᣑ኱䛻䜘䜛⤒῭ຠᯝ䚸䝷䜲䝣䝇䝔䞊䝆䛻ᛂ䛨䛯ఫ᭰䛘➼䛻䜘䜛㇏䛛䛺ఫ⏕ά䛾ᐇ⌧➼䛾ព⩏䛜䛒䜛䚹⫼ᬒ䠍䠊᪤Ꮡᘓ≀ྲྀᘬ᫬䛾᝟ሗᥦ౪䛾඘ᐇ᪤Ꮡᘓ≀ྲྀᘬ᫬䛻䚸㉎ධ⪅䛿䚸ఫᏯ䛾㉁䛻ᑐ䛩䜛୙Ᏻ䜢ᢪ䛘䛶䛔䜛䚹୍᪉䛷䚸᪤Ꮡᘓ≀䛿ಶே㛫䛷኎㈙䛥䜜䜛䛣䛸䛜ከ䛟䚸୍⯡ᾘ㈝⪅䛷䛒䜛኎୺䛻ᗈ䛟᝟ሗᥦ౪䜔⍗⑅ᢸಖ䛾㈐௵䜢㈇䜟䛫䜛䛣䛸䛿ᅔ㞴䚹୙ື⏘ྲྀᘬ䛾䝥䝻䛷䛒䜛Ꮿᘓᴗ⪅䛜䚸ᑓ㛛ᐙ䛻䜘䜛ᘓ≀≧ἣㄪᰝ䠄䜲䞁䝇䝨䜽䝅䝵䞁䠅䛾ά⏝䜢ಁ䛩䛣䛸䛷䚸኎୺䞉㈙୺䛜Ᏻᚰ䛧䛶ྲྀᘬ䛜䛷䛝䜛ᕷሙ⎔ቃ䜢ᩚഛẔ஖ࢳẰủỦјௐẕẔૼẺễਜ਼ፗϋܾẕ䐟፹௓ዎ⣙⥾⤖᫬䞉 䜲䞁䝇䝨䜽䝅䝵䞁䜢▱䜙䛺䛛䛳䛯ᾘ㈝⪅䛾䝃䞊䝡䝇฼⏝䛜ಁ㐍

Ꮿᘓᴗ⪅䛜䜲䞁䝇䝨䜽䝅䝵䞁ᴗ⪅䛾䛒䛳䛫䜣䛾ྍྰ䜢♧䛧䚸፹௓౫㢗⪅䛾ពྥ䛻ᛂ䛨䛶䛒䛳䛫䜣䞉 ᘓ≀䛾㉁䜢㋃䜎䛘䛯㉎ධุ᩿䜔஺΅䛜ྍ⬟䛻䞉 䜲䞁䝇䝨䜽䝅䝵䞁⤖ᯝ䜢ά⏝䛧䛯᪤ᏑఫᏯ኎㈙⍗⑅ಖ㝤䛾ຍධ䛜ಁ㐍䐠㔜せ஦㡯ㄝ᫂᫬
Ꮿᘓᴗ⪅䛜䜲䞁䝇䝨䜽䝅䝵䞁⤖ᯝ䜢㈙୺䛻ᑐ䛧䛶ㄝ᫂䐡኎㈙ዎ⣙⥾⤖᫬䞉ᘓ≀䛾⍗⑅䜢䜑䛠䛳䛯≀௳ᘬΏ䛧ᚋ䛾䝖䝷䝤䝹䜢㜵Ṇᇶ♏䚸እቨ➼䛾⌧ἣ䜢኎୺䞉㈙୺䛜┦஫䛻☜ㄆ䛧䚸䛭䛾ෆᐜ䜢Ꮿᘓᴗ⪅䛛䜙኎୺䞉㈙୺䛻᭩㠃䛷஺௜䠎䠊୙ື⏘ྲྀᘬ䛻䜘䜚ᦆᐖ䜢⿕䛳䛯ᾘ㈝⪅䛾☜ᐇ䛺ᩆ῭䠏䠊Ꮿᆅᘓ≀ྲྀᘬᴗ⪅䛾ᅋయ䛻䜘䜛◊ಟ୙ື⏘ྲྀᘬ䛻䜘䜚ᦆᐖ䜢⿕䛳䛯ᾘ㈝⪅䜢☜ᐇ䛻ᩆ῭䛩䜛䛯䜑䚸Ⴀᴗಖド㔠䞉ᘚ῭ᴗົಖド㔠䛻䜘䜛ᘚ῭䛾ᑐ㇟⪅䛛䜙Ꮿᆅᘓ≀ྲྀᘬᴗ⪅䜢㝖እ䚹ᴗ⏺ᅋయ䛻ᑐ䛧䚸ᚑᴗ⪅䜈䛾య⣔ⓗ䛺◊ಟ䜢ᐇ᪋䛩䜛䜘䛖ດຊ⩏ົ䜢ㄢ䛩䚹

䠐䠊᪋⾜᪥

᪋⾜᪥

ᨵṇ䛾ෆᐜ
፹௓ዎ⣙᭩㠃䛻䚸ᘓ≀≧ἣㄪᰝ䜢ᐇ᪋䛩䜛⪅䛾䛒䛳䛫䜣䛻㛵䛩䜛஦㡯䜢グ㍕

ᖹᡂ㻟㻜ᖺ㻠᭶㻝᪥ ᘓ≀≧ἣㄪᰝ䛾⤖ᯝ䛾ᴫせ䚸ᘓ≀䛾ᘓ⠏䞉⥔ᣢಖ඲䛾≧ἣ䛻㛵䛩䜛᭩㢮䛾ಖᏑ≧ἣ䜢㔜せ஦㡯䛸䛧䛶ㄝ᫂㻟㻣᮲᭩㠃䛻䚸ᘓ≀䛾ᵓ㐀⪏ຊୖ୺せ䛺㒊ศ➼䛾≧ἣ䛻䛴䛔䛶ᙜ஦⪅䛾཮᪉䛜☜ㄆ䛧䛯஦㡯䜢グ㍕
፹௓ዎ⣙䛾౫㢗⪅䛻ᑐ䛩䜛ሗ࿌⩏ົ䛾๰タᏯᘓᴗ⪅䛻ᑐ䛩䜛㔜せ஦㡯ㄝ᫂䛾⡆⣲໬ᖹᡂ㻞㻥ᖺ㻠᭶㻝᪥ ᚑᴗ⪅ྡ⡙䛾グ㍕஦㡯䛾ኚ᭦᮲㡯➨㻟㻠᮲䛾䠎➨䠍㡯➨㻟㻡᮲➨䠍㡯
➨㻟㻣᮲➨䠍㡯
➨㻟㻠᮲䛾䠎
᪂➨䠔㡯➨㻟㻡᮲᪂➨䠒㡯ཬ䜃᪂➨䠓㡯
➨㻠㻤᮲➨䠏㡯Ⴀᴗಖド㔠➼䛻䜘䜛ᘚ῭䜢ཷ䛡䜛䛣䛸䛜䛷䛝䜛⪅䛾㝈ᐃᏯᘓᴗ⪅䛾ᅋయ䛻䜘䜛◊ಟ䛾ᐇ᪋➨㻞㻣᮲➨㻢㻠᮲䛾䠔
➨㻢㻠᮲䛾䠏
➨㻣㻡᮲䛾䠎
䚾ᅜᅵ஺㏻┬㈨ᩱ䚿〈図表１：「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」（平成28年６月３日公布）の概要〉

20

RETIO. NO.114 2019 年夏号

状と課題について、いろいろお話をうかがってまいりたいと思います。

〈近年の紛争の状況〉【藤川】 まず、インスペクションの話に入る
前に、既存住宅の取引をめぐる近年の紛争の状況について、お聞きします。先生は、全国各地の紛争の相談を受けられていますが、近年はどのような状況でしょうか。

吉野

不動産鑑定士【吉野】 依然として、毎日のように、宅建業者の方から紛争のご相談をいただきます。宅するトラブルが32％で一番多く、あと、共用

建業者の方から来たご相談の紛争事例は、こ部分の瑕疵が23％、売買契約の特約の不備がこ５年間で、932件もあります。

17％と続きます。また、中古戸建については、

法改正前の平成29年度までの紛争につい

法令制限に起因するトラブルが27％で一番多て、中古マンションと中古戸建に分けて、そく、あと、建物に付随した生活施設（ライフの原因を整理したのが図表２です。中古マンライン）の不備・故障が19％、建物の瑕疵がションについては、管理規約の見落しに起因

16％、不動産の表示の不備が14％と続きます。

୰ྂ䝬䞁䝅䝵䞁䞉୰ྂᡞᘓ䛻ከ䛟䜏䜙䜜䜛䝖䝷䝤䝹 䛆ᨵṇἲ᪋⾜๓䛇୰ྂ䝬䞁䝅䝵䞁䛻ከ䛟䜏䜙䜜䜛䝖䝷䝤䝹 ୰ྂᡞᘓ䛻ከ䛟䜏䜙䜜䜛䝖䝷䝤䝹㻝㻚 ἲ௧ไ㝈䠄㻞㻣䠂䠅つ⣙䛾ㄝ᫂ㄗ䜚䠄㻟㻞䠂䠅㻞㻚 ⏕ά᪋タ䠄㻝㻥䠂䠅䊻ᘓ≀䛻௜㝶ඹ⏝⍗⑅䠄㻞㻟䠂䠅䊻ἲ௧୙㐺ྜྵ䜐㻟㻚 ᘓ≀⍗⑅䠄㻝㻢䠂䠅≉⣙୙ഛ䠄㻝㻣䠂䠅䊻⁫⣡㔠ྵ䜐㻠㻚 ୙ື⏘䛾⾲♧䠄㻝㻠䠂䠅ከ䛟䛜ᘓ≀䛻௜㝶䛩䜛䜒䛾䛷䚸ᘓ≀䛾⍗⑅䚸୙ලྜ䛻㛵䛩䜛⣮த஦౛䛜ከ䛟䜏䜙䜜䜛

つ⣙䛾☜ㄆ୙ഛ䚸ඹ⏝㒊ศ䛾ㄪᰝ₃䜜䛻㛵䛩䜛⣮த஦౛䛜ከ䛟䜏䜙䜜䜛〈図表２：中古マンション・中古戸建に多くみられるトラブル【改正法施行前】〉

21

RETIO. NO.114 2019 年夏号

個人間売買の場合には、仲介するときに売主の瑕疵担保責任は免責にしている場合が多いわけです。国土交通省の調査では、概ね６割が免責になっています。
このような瑕疵担保責任なしの契約では、後で、雨漏りや傾きの瑕疵が判明しても、売主には責任追及ができない。そこで、買主が弁護士の先生に相談すると、じゃあこれは宅建業者を調査義務違反で訴えましょう、とい藤川

うことになりがちです。

研究理事ですから、本来であれば、しっかり重要事
ちなみに、後で申し上げますが、去年（平項説明を行う必要があるのですが、ただ、現成30年）４月以降は、中古マンションの共用

実的には、なかなか難しい場合があります。

部分の瑕疵や、中古戸建の生活施設の不備・

私も実際の現場に行ったことがありますが、

故障、建物瑕疵に起因する部分の割合が、か

例えば、雨漏りも、大雨が降っている時には、なり減ってきています。

ぽたぽた落ちてくるから分かるのですが、ちょっと染みた程度のものは、素人の方ではなかなか見抜けない。床の傾きも、長時間そこ〈改正宅建業法施行前の紛争の典型的事例①：建物主要部分の瑕疵〉

で生活していると、船酔いになったみたいな気分になるので分かるのですが、短時間の内【藤川】 改正宅建業法の施行後（平成30年４覧だと、床が傾いているかどうかなかなか分

月以降）、少し状況が変わってきたとのこと

からないわけです。

ですが、施行の前と後を確認する意味で、ま【藤川】 そもそも、仲介業者としては、売買ず、施行前のトラブルについて、少し典型的

契約書上、売主の瑕疵担保責任が免責されてな事例を紹介していただけますか。

いるので、瑕疵に対して意識が希薄になって【吉野】 それでは、典型的な事例として、①

しまいがちということもありますか。

戸建住宅の雨漏り・傾きといった建物主要部【吉野】 そうです。仲介業者の方の意識とし分の瑕疵の事例、②生活施設（ライフライン）ては、売主の瑕疵担保責任が免責になっていの不備・故障の事例、③マンションの法令不るから、既存住宅にたとえどんな瑕疵があっ適合の事例について紹介します。

たとしても、後でトラブルにならないだろう

まず、雨漏り・傾きといった建物主要部分という意識も、往々にしてありますね。

の瑕疵の事例ですが、建物の引渡し後、雨漏

そこで、私は、宅建業者の方々に対する講りがしたとか、建物に傾きがあったとか、そ演会では、できる範囲で、よく家屋の内外をういったトラブルが非常に、施行前は多かっ調査してください、とお話ししています。もたわけです。

ちろん、宅建業者は、建物の瑕疵についての

このような事案において、宅建業者の方が専門家ではありませんので、当然ながら限界

なぜ訴えられるかというと、これは一つのパがありますが、できる範囲で調査したというターンがありまして、一般的に、戸建住宅の事実が、万一、後でトラブルになった際に、

22

RETIO. NO.114 2019 年夏号

注意義務を果たしたという有力な抗弁になります。
【藤川】 民法上の問題だけでなく、宅建業法
上も、宅建業者が、購入の判断に影響する瑕
疵の事実を知っているのに、説明しなかった
場合等には、宅建業法47条の監督処分の対象になるおそれもありますので、注意が必要ですね。
【吉野】 そうです。実際に、仲介業者が、売主から過去に雨漏りしたよ、ということを立ち話で聞いていたけれども、それをメモして【吉野】 これは様々な事例があるわけで、話

おかず、買主に告知し忘れることもあります。

せば切りがありませんので、水道配管の水漏

このため、講演会では、義務ではないです

れの個別事案について一つお話しします。

が、できるだけ売主から告知書を提出しても既存住宅を購入後、水道水が使えないといらってください、告知書を提出してもらって、うトラブルですが、８年くらい空き家になっ売主の知っているネガティブな情報を相手方ており、売主から水道が使用不能なことにつに説明してくださいと、ということをお話し

いて告知書にも記載がなく、閉栓されていたしています。

ので、現地調査や内覧の時に状況が分からな【藤川】 告知書の提出は義務ではないが、仲かった事案です。
この事案では、設備業者に調べてもらうと、介業者にとっても、後々のトラブルの回避のために重要ですよ、ということですね。

土地の画地・形状が特殊で、水道メーターか【吉野】 そうです。ただ、最近、非常に悩まら母屋まで100メートル近くあって、結局、しい事態も発生してきています。すなわち、水道管を全部やりかえなければいけなくなり

昨今の空き家の増加という事態です。
例えば、ました。売主の瑕疵担保責任は免責にしてい親からの相続物件で、しばらく空き家となったので、仲介業者の方に責任追及が来て、ているものは、建物の状況について相続人で150万円の損害賠償が求められるという紛争

ある売主がよく知らない。だから売主からのになりました。
このような事案は、結構起こりますので、告知書があまり意味を持たないことになってしまうのです。

私は、講演会の時には、宅建業者の方に、で【藤川】 空き家の取引の場合は、インスペク

きるだけ設備を稼働させてください、というションの重要性が一層高いということですね。

ことをお話ししています。仮に、売主が、開栓して基本料金を払うのが嫌だ、というのであれば、買主の人には、重要事項説明書や売〈改正宅建業法施行前の紛争の典型的
事 例 ②： 生 活 施 設（ ライフライン ）の不備・故障〉買契約書には、そのことを記載して、承知の上で買ってもらってください、とお話ししています。

【藤川】 ２つ目の生活施設（ライフライン）【藤川】 やはり、空き家の取引の場合は、特の不備・故障の事例は、どのようなものですか。

に慎重に対応する必要があるということです23

RETIO. NO.114 2019 年夏号

ね。

不適合は、大きく減少しました。また、②生活施設（ライフライン）の不備・故障についても、減少傾向にあります。

〈改正宅建業法施行前の紛争の典型的事例③：マンションの法令不適合〉【藤川】 対応されている紛争相談から見ます【藤川】 ３つ目のマンションの法令不適合のいうことですが、そのことと、改正宅建業法

事例は、どのようなものですか。

との関係については、どのようにお考えです【吉野】 分譲マンションだから法令不適合のか。

問題はないと思いがちですが、そうでない場【吉野】 ③のマンションの法令不適合につい合が結構あります。分譲マンションでも、古て、大きいと思われますのは、改正宅建業法

いものですと、違反建築物は結構あるわけでの改正内容の一つですが、重要事項説明で、す。

売主の持っている建物の建築・維持保全の状と、大きく状況が大きく変わってきているとこのケースでも、個人間売買で売主の瑕疵況に関する書類の保存状況を説明しなければ担保責任が免責されていると、説明義務違反

ならないとされたことです。これまでも、慎で、仲介業者に責任追及がされるおそれが出

重な宅建業者の方は、確認申請関係書類や、てきます。

検査済証等について調査して説明されてきま仲介業者としては、専有部分のみを調査し、したが、法改正で、全ての宅建業者の方々に共用部分その他建物全体については、あまり浸透したのではないかと思います。これで、気にしないことも見受けられるわけですが、法令の不適合に関するトラブルが大幅に減少

私は、これまで、講演会では、宅建業者の方したのではないかと思っています。

に、建築確認の申請書類や検査済証等の調査【藤川】 当機構の講師派遣事業の講習会では必須ですよ、と話してきました。また、宅も、完了検査まで調査する必要がありますよ、

建業者の調査には限界があるため、マンショと従来から啓発してきたわけですが、宅建業

ン管理会社等の協力も必要ですし、管理会社

法上、制度化された意義は大きいですね。

から報告書を入手したら、重要事項説明書に【吉野】 私も、従来から、講演会で、完了検添付し、これは管理会社の責任で作成された査を受けているかどうかを調査してくださものとして説明することも必要ですよ、ともい、と話してきましたが、これまで、私の知話してきました。

る限りでは、建築確認を受けているかは調べ
るのですが、完了検査まで気が回らないという方がほとんどでして、そのために、トラブ〈改正宅建業法施行の前後の変化〉

ルが非常にこれまで多かったということだと【藤川】 改正宅建業法の施行前の既存住宅の思います。

典型的な紛争事例について、お話しいただき【藤川】 ①の建物主要部分の瑕疵についてましたが、このような紛争について、施行後は、どうですか。これは、改正宅建業法の改は、どのようになってきている感じですか。

正内容の建物状況調査（インスペクション）【吉野】 私が受けている紛争相談の範囲の話の方に関係する話ではないか、と思いますが。

ではありますが、改正宅建業法の施行以降、【吉野】 そこがなかなか微妙な話になると思①建物主要部分の瑕疵、③マンションの法令

うのですが、私は業界団体の講演会を多く行

24

RETIO. NO.114 2019 年夏号っておりますが、平成30年の４月以降、業界ありますか。

団体の役員の方に、インスペクションはやら【吉野】 インスペクションに関して、典型的れていますか、と聞くのですが、やっていな事例として、①媒介契約時におけるインスペいという話ばかりでございます。また、会場

クションの説明不足の事例、②買主が購入後に来た宅建業者の方々に聞いても、そのようにインスペクションを行い瑕疵を発見する事な感じですね。それなのになぜ、改正法施行

例、③インスペクションをしたが紛争になっ後、建物主要部分の瑕疵をめぐるトラブルがた事例について紹介します。

大幅に減ってきているのか。

まず、インスペクションの説明不足の事例考えられるのは、改正法の施行により、媒ですが、ご案内のとおり、媒介契約の段階で、介契約の段階で、インスペクションを説明し、依頼者がインスペクションのあっせんを依頼

買主に、インスペクションはあっせんしない、するかどうかは、任意ですが、仲介業者は、という確認を取っているということです。

必ず、インスペクションや、あっせんの内容

ここからは、私の仮説になりますが、買主を説明して、依頼者にあっせんを依頼するかに対して、インスペクションを実施しないとしないかを確認しないといけません。

いう意向確認をするということで、買主は、そこに関連する話ですが、実際にあった事

インスペクションをしていないことで、物件案として、仲介業者が、インスペクションや、のリスクが頭に入っているため、その関係で、あっせんについて、丁寧に説明せずに、媒介事後的な建物の瑕疵をめぐるトラブルが減っ

契約書のインスペクションのあっせんの欄のてきているのではないでしょうか。

「なし」に〇をつけてしまったものがありま【藤川】 改正宅建業法施行後の紛争の動向した。そして、引渡し後10カ月でシロアリがと、その要因については、マクロ的に、一定出てきたということで、買主から受託した弁のスパンを取って、分析していく必要があろ

護士の方から、仲介業者に対して、床下収納

うかと思いますが、興味深い指摘ですね。

をどけて見るだけで、シロアリがこんなにい②の生活施設（ライフライン）の不備・故ることは容易に分かったはずだから、調査義障についても、減少傾向にあるとのことでし

務違反で損害賠償をせよとの要求が来まし

たが。

た。

【吉野】 仮説ですが、①の建物主要部分の瑕【藤川】 これも、個人間売買で、売主の瑕疵疵の減少の程度までは、いかないものの、建担保責任が免責されているケースですか。

物と設備は関連したイメージがありますの【吉野】 そうです。仲介業者の方は、買主はで、影響しているような気もします。

あっせんは不要ということだったのだから、当然、買主は、このようなリスクも承知の上で買ったのではないのですかと反論したとこ〈改正宅建業法施行後の紛争の典型的事例①：インスペクションの説明不足の事例〉

ろ、買主の方は、そんな話は聞いていない、ということで、紛争になりました。
実は、この事案は、鉄骨造で、売主が１年【藤川】 それでは、次に、改正宅建業法施行前にリフォーム済みの物件でした。仲介業者

後の紛争の話に移っていきたいと思います

としては、鉄骨造なのにシロアリが出るはずが、典型的事例としては、どのようなものががない、仮にシロアリがいたにしても、リフ

25

RETIO. NO.114 2019 年夏号

ォーム業者から報告が来て分かっているだろ

けられるみたいで嫌だとか、そういう感覚的うと考え、一切建物内を調査しなかったとのな部分も多いのではないかと思われます。

ことです。

【藤川】 当機構の講師派遣の講習会を通じて仲介業者の気持ちは分からないではありまも、現場の実態として、そのようなことも起せんが、やはり、この事案で一番問題なのは、こっているように聞いています。

インスペクションや、あっせんについて丁寧【吉野】 実際にあった事案としては、そのよな説明をしなかったということにあります。

うに売主がインスペクションを拒否した後

媒介契約段階での丁寧な説明やあっせんのに、結局、購入した買主が、購入後、インス有無の確認については、多くの宅建業者のペクションをして、そこで劣化事象が判明し、方々は、しっかり対応されているのではない

トラブルになったものがあります。買主は、かと思いますが、このような紛争事例も実際

売主に対しては、実は、劣化現象を知っていに起こっていることから、私は、講演会で、たから告げずに拒否したのではないか、仲介

宅建業者の方々に対して、インスペクション業者に対しては、調査義務違反を理由に損害の説明とあっせんの有無の確認をしっかり行

賠償を求め、結論的には、修費用300万円程

うように強調しております。

度を、売主と宅建業者が負担するということで和解になりました。
売主には、インスペクションを拒否する権〈改正宅建業法施行後の紛争の典型的
事例②：買主が購入後にインスペク
ションを行い、瑕疵を発見する事例〉

利はあるといえば、そうなのですが、ただ、インスペクションをやりたい買主は、購入後、自分で調査する可能性が高いのだと思いま【藤川】 二つ目の買主が購入後にインスペク

す。私としては、売主は、インスペクション

ションを行い、瑕疵を発見する事例は、どのを拒否して、後で、このようなトラブルに巻ようなものですか。

き込まれるリスクを取るよりも、購入前にイ【吉野】 前提として、現在、売主と購入希望

ンスペクションに同意して、トラブルを未然者のどちらが、インスペクションを依頼するに防いだ方がいいのではないかと考えておりかというと、ほとんどが購入希望者です。施まして、講演会では、宅建業者の方々に、売行前は、国は、どちらかというと、売主が自主の方に、一言、アドバイスしてはどうです

らインスペクションをして売るだろうと考えかという話もさせていただいております。

ていたのではないかと思いますが、ふたを開けてみると、ほとんど購入希望者からインス〈改正宅建業法施行後の紛争の典型的事例③：インスペクションをしたが紛争になった事例〉

ペクションを依頼するということになっています。
ただし、購入希望者が依頼をするときは、
まだ自分の物件ではありませんので、必ず売【藤川】 ３つ目のインスペクションをしたが主の承諾をもらうことになりますが、その場紛争になった事例は、どのようなものですか。

合、売主が拒否するケースが比較的多いよう【吉野】 この種の事例が、３つのタイプの中です。具体的な理由は承知していませんが、では、一番多いケースではないかと思います

あるいは、自分の持っている物件にケチをつが、インスペクションは、一定の制約がある

26

RETIO. NO.114 2019 年夏号

中で、専門的知見を生かして建築士の方に見について、しっかり説明する必要があります。

ていただくわけですが、目視調査が基本です

このため、私は、講演会では、宅建業者の方々ので、建物構造などの中身まで見られないわに、インスペクションには一定の限界があり、けです。

引渡し後に劣化事象が見つかる可能性があるですから、当然、引渡し後に、その人が見ということを、しっかり説明してください、

ることができなかった劣化事象が見つかることお話ししています。実際に、国交省が作成とがあるわけです。

した重要事項説明の別添資料の「建物状況調

実際にあった事案ですが、購入前にインス査の結果の概要」のひな型（裏面）に、そのペクションを実際に実施し、その結果、雨漏

旨もきちんと書いてあるわけですので、そこりの箇所が発見されて、売主は、契約前に自をしっかり説明してください、と強調して言らの負担で雨漏りの部分を補修しました。しっています。

かし、引渡し後にも、いろいろな劣化事象が【藤川】 トラブルの防止策として、可能であ見つかり、買主は、追加の雨漏りだとか、壁れば、既存住宅売買の瑕疵保険に入ってもらの亀裂や床の傾きといったことを、売主と仲うことも考えられますか。

介業者に求めてきたものがありました。

【吉野】 既存住宅売買の瑕疵保険について【藤川】 雨漏りを徹底的に治すのは、結構難

は、これはあまり入っている人はいないそう

しいですよね。そもそも、壁の小さな亀裂となのですが、加入できるのであれば、引渡しかいいだすと、中古住宅の瑕疵の範囲をどう後、劣化事象が見つかることに対する一つの考えるか、悩ましい問題ですが。

対策ではないかと思っています。売主の方に【吉野】 そうですね。私は不動産鑑定士になアドバイスして加入してもらうということもる前にハウスメーカーにおりましたのでよく考えられます。

わかるのですが、雨漏りなんてものは、一回

ただ、聞いたところによりますと、既存住雨漏りしてしまいますと、なかなか防ぐのが宅売買瑕疵保険に一発で合格できる住宅とい

難しい、必ずどこかでまた雨漏りが再発する

うのはほとんどないそうでして、概ね何らかわけです。そして、おっしゃるとおり、中古の劣化事象が見つかるということです。です

は新築ではないわけですから、新品同様といから、瑕疵保険に入りたければ、お金を出しうわけにはいかない。

てリフォームをしなければなりませんが、やいずにしても、ここで一番問題となるのは、はり、売主にそのようなお金がない場合が多インスペクションを受けたら、何か専門家のいでしょう。ですので、まず、買主に、イン

お墨つきをもらったと思ってしまう、もう完

スペクションの限界を理解してもらうという全に瑕疵がない状態だと勘違いしてしまう、ことが基本になるのではないかと思っていま

そういう方がいらっしゃるということでござ

す。

います。
【藤川】 媒介契約締結の段階や、重要事項説〈最近の法改正事項の浸透状況〉

明の段階で、インスペクションについて、しっかり説明しておかないと、後で、トラブル【藤川】 インスペクションをはじめとした法になるおそれがあるということですね。

改正事項の内容については、宅建業者の間で【吉野】 そうです。インスペクションの意味

相当浸透が図られてきていると思いますが、

27

RETIO. NO.114 2019 年夏号

いかがでしょうか。最近は、どのような質問

いて少し詳しくお話しいただけますか。

を受けることが多いですか。

【吉野】 やはり、まず、今現在、実際に受託【吉野】 当初は、法改正事項の基本的内容のしてくれる既存住宅状況調査技術者が圧倒的

質問も多くありましたが、最近では、基本的に不足しているという問題があろうかと思い

内容については、概ね理解していただいています。いろいろ勉強されて、インスペクショるものと考えています。

ンへの対応に前向きに考えておられる宅建業

最近では、私が講習会で話したことで、必者の方でも、お話をお聞きすると、あっせん

死にメモを取られる話は、２つ程度ではない

したくても人手不足で時間がかかるので、やかと思っています。一つは、インスペクショ

りたくてもやれない、ということを皆さん、ンの結果というのは、１年を超えるものは対口をそろえておっしゃいます。

象外という話です。

戸建て住宅の場合に、インスペクションのもう一つは、インスペクションの結果の概費用はどのくらいかかるのかというと、大体

要の説明は、売買だけではなく、賃貸でも行相場が決まっておりまして、既存住宅売買瑕

わなければならないという話です。経済セン

疵保険に入ることを前提にしますと、概ね、

サスを見ても、賃貸を主力業務としている業

５〜６万円程度でできます。業者さんによっ者さんが約７割ということで、売買よりも多ては、保険に入らないでいいのであれば、もいわけですが、これは賃貸も関係するのです

っと安くやりますよ、というところもあるよよ、と話すと、皆さん必死でメモをとり出すうです。

ことになります。

しかしながら、５、６万円程度で、仮に、そして、建築・維持保全の状況に関する書

場合によっては何千万も損害賠償のリスクが類の保存状況の説明については、賃貸の場合あるのだとしたら、これは誰もやりたくはな

は必要ない、と話すと、皆さん安心した顔をいわけでして、よほど使命感を持っている業されます。賃貸の場合は、義務づけられてい者の方でないと、なかなか商売として成り立ないということを知らない人が多いのではなたない状況があるのではないかと思います。

いかと思います。

【藤川】 特に、人手が不足していると思われ【藤川】 そうですね。法律レベルでは記載がる地方は、どのような状況でしょうか。

なく、省令レベル、具体的には、宅建業法施【吉野】 例えば、ある県に去年行ったときに、

行規則16条の２の２と16条の２の３ですが、その県の建築士会の人が私の講演の前でお話そこまで見ないと分からないですからね。当

しされていたので、私から、実際に受託して機構の講師派遣事業の講習会でも、お話しのくれる既存住宅状況調査技術者は、県内でどあったような反応があるとのことです。

れくらいいますかとおうかがいしたら、８人です、とおっしゃっていました。８人。県内の戸建て住宅は何戸あるか分かりませんが、〈改正法施行後のインスペクションの実態〉

いずれにしても、８人で回していくというのでは、絶対的な人手不足なわけです。

【藤川】 先ほど、全国を回られて状況を見てそのような状況ですから、既存住宅売買瑕

いても、なかなかインスペクションの導入は

疵保険のサービス会社の方も、地方などでは、進んでいないというお話でしたが、状況につ窓口で受付けをしてから、人手を探すのに１

28

RETIO. NO.114 2019 年夏号

週間くらいかかるということを言っていまし【藤川】 米国では、インスペクションは、取た。しかし、１週間ですぐレポートが上がっ引を行うに当たっての必須アイテムになっててくるわけではありません。
業者が決まって、いるといった話もよく聞くわけですが、外国

スムーズにいったとしても、日程調整して現人が日本の不動産を購入する時などは、イン地調査するのに１週間くらい、建物状況調査

スペクションはどのようになっていますか。

報告書を作るのに１週間くらいで、少なくと【吉野】 昨今、外国人が日本の不動産を買うも２週間ブランクがあいてしまうわけです。

ケースが増加しているわけですが、ほとんど実際にあっせんをしている宅建業者さんにインスペクションを前提に取引されているよ

聞いたところ、契約に間に合わないので、イうです。外国人なら、米国でも、ヨーロッパ

ンスペクションの結果に瑕疵がないことを停でも、東南アジアでも関係なく、インスペク

止条件にして契約していると言っていましションが浸透しているような印象を持ちまた。そうする以外に、決済までのスケジューす。そして、その場合には、付保、つまり瑕ルを組めないということです。

疵保険を前提に調査依頼をすることが多いよ

宅建業者の中には、あっせんをしたいというです。

う人が一定数はいらっしゃいます。インスペ
クションを法律で義務づけた方がいいのでは〈インスペクションの普及の課題①：
宅建業者たる売主の観点〉

ないか、とおっしゃる方までおられるくらいです。しかし、実態は人手不足で時間がかかるので、やりたくてもやれないという実態が【藤川】 お話のあった改正法施行後の現場のあることを、強調しておきたいと思います。

実態を踏まえると、今後は、制度がワークす【藤川】 人手不足の中で、インスペクションるような環境を丁寧につくっていくことが大の水準確保については、どのような見解をお切であると思います。そこで、現状をブレー持ちですか。

ク・スルーしていくには、どのあたりにポイ【吉野】 士業については、どこでも同じようントがあると思われますか。

な話があるわけですが、確かに、人によって【吉野】 まず、宅建業者が売主になる場合にムラがあることは否定できないと思います。

は、宅建業法上、少なくとも２年間の瑕疵担

やはり、座学だけでやってきた人と、ずっと保責任が義務付けられていますので、宅建業現場で携わってきた人とでは、これはもう雲

者は、後々の建物の瑕疵をめぐるトラブルを泥の差が出てくるわけです。

避けるためにも、明らかにインスペクション

私もインスペクションの現場にいくつか同をやっておいた方がよいと思います。これま行させていただきましたが、鑑定評価の物件

でも、多くの宅建業者の方は、取り組んでき調査の方がよく見ているじゃないかと思う方ておられると思いますが、そうでない方は、もいれば、普通の戸建て住宅なのに、非常に留意していただきたいと思います。

丁寧に見て、１日では終わらなくて、翌日ま【藤川】 売主が宅建業者の場合は、リスクコ

で持ち越したという方もございました。いずントロールの手法の一つとして、大変重要でれにしても、やはり、建築の知識に加え、何すね。

より、実践的な研修を受けるということが非常に重要ではないかと思っています。

29

RETIO. NO.114 2019 年夏号

く、補修のコストを含めてのトータルコスト〈インスペクションの普及の課題②：
買主の観点〉が分からないと、なかなか買主にとって、使いづらいということになりますか。

【藤川】 他方、一番ボリュームがある個人間【吉野】 そういうことがありますので、優良売買ですが、先にお話がありましたように、なインスペクション業者の中には、補修のコ売主の方が率先してインスペクションを行う

ストを含め、目安を示しているところもある

状況にならない中で、買主側への啓発が重要ようです。そのような情報があれば、利用しということでしょうか。

やすくなりますね。

【吉野】 そうですね。買主側の意識改革が重また、瑕疵保険については、保険の対象が要ですね。イメージ図を作ってみましたが（図

建物の一定の瑕疵に限定されていますが、米

表３参照）、買主は、既存住宅を購入する時は、国等では、権利の瑕疵を含めて包括的に対象

建物の経年劣化については意識がありますとなっているようです。もちろん、保険料は、が、個々の劣化事象があり得ることについて

日本のように数万円程度でなく、数十万程度

は意識がなく、引渡し後、発見されると、紛になってくるのかも知れませんが、広範なリ争・クレームが発生するという構造がありま

スクに対応したいというニーズもあるようにす。買主がこのようなリスクがあることを事思いますので、そのような瑕疵保険の選択肢

前に分かっていると、それならインスペクシも検討していく必要があるかも知れません。

ョンをやっておこう、ということになると思【藤川】 そうですね。要は、一般の買主の目います。

線で、費用対効果の関係で、心に触れるメニ【藤川】 さらに、先ほどお話しがあったよう

ューを整えて、分かりやすくPRしていくこに、個人間売買では、瑕疵担保責任の免責特とが、買主への啓発を進めていく上で、大変約を付けることが多い中で、そのような場合

重要なことですね。

には、特に、買主にとってのリスクコントロールの手法の一つとして、インスペクション〈インスペクションの普及の課題③：
仲介業者、インスペクション業者の観点〉は非常に重要になりますね。
加えて、既存住宅売買瑕疵保険がつけられることになるなら、インスペクションは買主にさらに訴求すると思いますが、やはり、課【藤川】 他方、買主ではなく、仲介業者の方題として、先ほどお話しがあったような保険ですが、アンケート調査を見ると、仲介業者をつけるに際してのハードルの高さというこが相当消極的ということがあるようですね。

とがありますか。

【吉野】 国土交通省が昨年（平成30年）行っ【吉野】 そうですね。既存住宅売買瑕疵保険

たインスペクション業者へのアンケート調査については、先ほどお話ししたように、なかでは、質問項目の「インスペクションの実施

なか一発で合格するのは難しいという実態が上の課題」への回答として、上位３つが、「制ありますね。劣化事象が判明した場合、必要度がまだ認知されていない」（76.7％）、「宅に応じて相当しっかり補修をしなければ、保建業者が消極的」（33.2％）、「売主／買主が険が認められません。

消極的」（29.4％）となっており、二番目に【藤川】 瑕疵保険については保険料だけでな入っています。

30

RETIO. NO.114 2019 年夏号

᪤ᏑఫᏯ㉎ධ᫬䛾ㄆ㆑౯᱁⤒ᖺ䛻䜘䜛ຎ໬
ண᝿እ䛾
ຎ໬஦㇟
ᘓ≀

⣮த䞉䜽䝺䞊䝮

ᅵᆅ㉎ධ᫬䛾┠⥺

ᘬ䛝Ώ䛧ᚋ〈図表３：既存住宅購入時の認識〉【藤川】 仲介業者に対して、インスペクショ【藤川】 現実にも、劣化事象をめぐるトラブ

ンを前向きにとらえるように促すポイント

ルが相当多い状況を踏まえると、一定の明確は、やはり、先に話された、後々、トラブルなメリットがあるといえますね。いずれにしが起こるのを未然に防げます、ということでても、仲介業者の方々に、このようなことをしょうか。特に、個人間売買で瑕疵担保責任

しっかり伝えていかなければいけませんね。

を免責している場合は、どうしても、仲介業

法制度を作っただけでは、「やらされ仕事」

者の方へ責任追及が行われる傾向があるとのだと理解されて、「仏作って、魂が入らない」

ことでしたが・・・。

ことにもなりかねませんので。

【吉野】 そうですね。仲介業者にとっても、【吉野】 先ほどの国土交通省の調査では、質大きなメリットがあると思います。インスペ

問項目の「既存住宅状況調査を実施しない理クションの内容については、
ご案内のとおり、由」への回答として、「建物状況調査の依頼

37条書面として、売主・買主の双方の確認事が見込めない」（59.0％）が突出してトップ項になるので、記載された劣化事象についてになっています。インスペクション業者の中は、双方了解の上で、売買したことになりまには、このままの状況では、登録の更新をやす。あらゆる瑕疵のトラブルを防ぐというこ

めようかと考えている方もいるようです。仲とは無理ですが、確認した事項はトラブルか介業者に対する普及啓発を、着実に行っていら除外されるので、仲介業者にとって、一定

くことが重要でしょう。

の明確なメリットがあるといえます。

【藤川】 やはり、真面目に取り組んでおられ

31

RETIO. NO.114 2019 年夏号

るインスペクション業者の方が引き続き、がトになりますね。要は、買主に対して、インんばれる環境をつくっていかなければいけま

スペクションの意味や意義について、過不足せんね。先にお話しがあったように、基本的なく丁寧に説明するということですね。

なフィーが、５〜６万円というのでは、丁寧【吉野】 これまでも、講演会等では、宅建業にやっている業者ほど、ちょっと、厳しいと者の方々に、繰り返しお話ししてきましたが、いうことでしょうか。

引き続き、啓発に努めていきたいと思います。

【吉野】 厳しいと思います。現地調査に概ね１日かかり、報告書の作成にまた時間がかか〈インスペクションの普及の課題④：
売主の観点〉るので、相当の数を受注できるところでないと、本当に厳しいと思います。
【藤川】 いずれにしても、価格は、基本的に【藤川】 さて、これまで、買主・仲介業者サ

市場で決まってくる話でしょうから、潜在需イドの話をしてきましたが、売主サイドにつ要を顕在化して、パイを拡大して、市場とし

いては、どう考えればよいでしょうか。先ほて回っていく環境を作っていかなければいけどのお話では、買主がインスペクションを希ませんね。

望しても、売主が拒否されるケースも結構あ【吉野】 そうです。そのような具体的な目標

るとのことでしたが。

に向け、着実に普及啓発の取組を行っていく【吉野】 そのあたりは、世代による違いもあ必要があります。

るのではないかと思っています。逆に、比較【藤川】 あと、先にお話しがあったように、的若い世代では、むしろ、米国のように、しインスペクション業者にとっては、フィーがっかりメンテナンスして、インスペクション

それほどでもないのに、紛争に巻き込まれるをして、売却しようという考え方の人も、増リスクで尻込みすることも大きいのでしょう

えてきているのではないでしょうか。

か。

【藤川】 比較的年配の世代は、やはり、その【吉野】 それもあると思います。先ほどお話ような意識は低いですかね。

したように、国交省が作成した重要事項説明【吉原】 比較的年配の世代では、そのようなの別添資料の「建物状況調査の結果の概要」

意識が低く、どちらかというと、基本的に、のひな型（裏面）にも、「本調査の結果は瑕

売買については仲介業者にお任せするという疵の有無を判定するものでなく、瑕疵がない

傾向が強いように思います。

ことを保証するものではありません。」と記【藤川】 そうすると、逆に、そのような世代

載されているとおり、インスペクション業者

については、仲介業者のインスペクションにの責任は、一定の範囲に限られます。このよ対する姿勢が普及のカギとなりそうですね。

うに法的には整理されていますが、無用なト【吉野】 インスペクションの普及には、売主

ラブルに巻き込まれないためにも、繰り返しの方々の意識改革に加え、仲介業者の方々が、になりますが、仲介業者が買主に対してインインスペクションに対して、前向きに考えてスペクションの意味について丁寧に説明する

いただくことが、非常に大きなポイントであことが重要となります。

ると思います。

【藤川】 インスペクションの普及に当たっては、仲介業者の説明は、非常に重要なポイン

32

RETIO. NO.114 2019 年夏号〈おわりに〉【藤川】 貴重なお話、ありがとうございました。対談を終えるに当たって、我が国のイン
スペクションの普及に向けて、宅建業者の方々、消費者の方々に対する言葉など、頂戴できればと存じます。
【吉野】 インスペクションは完全に瑕疵が見つかる調査ではありませんが、調査を実施することでより安全な取引につながります。既存住宅は新築と異なり、内覧では気付かない
劣化事象が必ずあると考えてよく、インスペ
クションを実施する意義は大きいと思います。一方、インスペクションの普及には、売主や買主といった取引当事者はもちろん、仲介業者やインスペクション業者など取引に関わる関係者全員が、その必要性を認識してもらう必要があります。現在は建物状況調査にかかる報酬などの課題もありますが、後日の紛争を未然に防止するという観点から、関係者の方には本調査の重要性を認識して頂き、
安全安心な既存住宅の取引を実現して頂きた
いと思います。
【藤川】 住宅を、欧米のように、「消費財ではなく、資産にしていくこと」、これは、もう相当前から言われていることですが、我が国の国民経済や国富にとって、極めて重要な課題です。もっとも、現在の状況は、我が国の経済社会のいろいろな事情が絡み合った構造の問題であり、一朝一夕に変わるものではありませんので、何より一歩一歩の継続的な取組が重要ではないかと思います。インスペ
クションが大きなツールの一つとなって、我が国の既存住宅市場の形成がさらに進むことを期待しまして、本対談を締めさせていただ
きます。誠にありがとうございました。
（以上）

33