RETIO. NO.117 2020 年春号

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対談『相続法改正と不動産取引 －配偶者の居住に関する権利を中心に－』【令和2年2月12日】
弁護士・不動産鑑定士・法学博士（一財）不動産適正取引推進機構

研究理事・調査研究部長

澤野
藤川

順彦
眞行

氏

GGGGGGGGGGGG

GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGG

GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGの個人的な感想ですけれども、配偶者の片方〈はじめに〉

が亡くなるというのは、多くは、高齢化して【藤川】 相続法の見直しについては、最高裁

お年寄りになった後のことですよね。
恐らく、判決を受け、嫡出子でない子の相続分を嫡出居住している住宅は、その夫婦が一生懸命稼子と同じにする民法改正が平成25年に行われいで築き上げたものですし、片一方が亡くなた際、相続法制の見直しの必要性が指摘されらなければ、終身ずっと使えるわけですから、たこと等を踏まえ、
法務省で検討が開始され、本当は、一方が亡くなった場合でも、他方は法制審議会での紆余曲折の審議を経て、平成

終身、生活できることにするのは、当然のこ

30年7月に民法等の改正が成立しました。

とではないかと思います。

不動産の取引実務にも影響を及ぼすものと

ただ、夫婦別産制度や法定相続制度から、しては、特に、配偶者短期居住権・配偶者居なかなかそれもできないので、他の相続人の住権の創設がありますが、これについては、ことも考慮して、これらの者と配偶者の両方

本年（令和2年）4月から施行されることにのバランスを取ったのが今回の法改正ではななっています。

いか、と思っています。

そこで、本日は、借地借家法はじめ不動産

実務的には、これまでも、遺言で、残され法に大変造詣が深く、また、国における配偶た配偶者が亡くなったときに初めて、他の相者居住権の補償基準づくりにも参画された澤続人がその建物を相続する旨を定めることも野先生に、配偶者短期居住権・配偶者居住権

少なくありませんでした。ただ、実務上、いの趣旨、不動産の取引実務への影響等を中心

ろいろ問題もありましたので、今回、新たなに、お話をうかがってまいりたいと存じます。

制度で対応が行われた、ということもできま

宜しくお願い致します。

すね。
【藤川】 配偶者の居住に関する権利の充実については、
そもそも必要性があったのですが、〈配偶者の居住に関する権利の充実について〉

他方、他の相続人とのバランス論があって、いろいろ紆余曲折を経て、今回の法改正に落【藤川】 はじめに、今回の改正で、配偶者短ち着いたということですね。

期居住権・配偶者居住権の創設ということで、【澤野】 今回の改正以前にも、配偶者の居住

配偶者の居住に関する権利が充実されるわけ

に関する権利の充実については、紆余曲折がですが、このことについて、いかがお考えであったのです。例えば、借地借用法改正の際すか。

に、終身借家権というものを創設しよう、と【澤野】 配偶者の居住に関する権利についての議論がありました。現在では、高齢者居住

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法の方で対応が図られるようになっていますが、一般法の借地借家法で制度を作ろうということでした。しかし、結論的には、人が亡くなるのを待って消滅する借家権というのは、あまり適切でないだろう、ということで頓挫しました。
【藤川】 これまでも、いろいろ議論があった
ものが、機が熟して、制度化されたとも言えるのですね。

澤野 弁護士【澤野】 そうです。高齢化社会がさらに急速に進展するということで、待ったをかけてい人に対して、同建物について相続分を有する

られないわけです。

他の相続人から、共有物分割請求及び建物の使用料相当額の不当利得返還請求がなされた事案において、遺産分割が終了するまでは、〈配偶者短期居住権について〉被相続人の地位を承継した他の相続人らとの【藤川】 まず、配偶者短期居住権（図表1参間に、使用貸借契約関係が存続すると推認す照）についてですが、これは、亡くなった者べきである旨判示したもので、被相続人が、の配偶者が、亡くなった者の死亡時点で、亡反対の意思を表示していた場合は使えないわ

くなった者が所有していた建物に無償で居住していた場合には、概ね、遺産分割により居図表1

住建物の帰属が確定した日、または相続開始

配偶者の居住権を短期的に保護するための方策（配偶者短期居住権）の時から6ヵ月を経過する日のいずれか遅い

１．見直しのポイント

日まで、その建物に無償で居住できるという配偶者は，相続開始時に被相続人の建物（居住建物）に無償で住んでいた場合には，以下の期間，居住建物を無償で使用する権利（配偶者短期居住権）を取得する。

権利です。

① 配偶者が居住建物の遺産分割に関与するときは，居住建物の帰属が確定する日までの間（ただし，最低６か月間は保障）② 居住建物が第三者に遺贈された場合や，配偶者が相続放棄をした場合には居住建物の所有者から消滅請求を受けてから６か月

配偶者の居住権については、従前は、最高裁の平成8年12月17日判決があり、原則とし

２．現行制度
最判平成８年１２月１７日の判例法理て、相続人たる配偶者と亡くなった者の間に配偶者が，相続開始時に被相続人の建物に居住していた場合には，原則として，被相続人と相続人との間で使用貸借契約が成立していたと推認する。

おいて、少なくとも遺産分割の終了時までは、無償で居住できる使用貸借契約が成立してい使用貸借契約の成立を推認たと推認して、当該配偶者の居住権を一定程判例法理では，配偶者の保護に欠ける場合がある。

度保護していたわけですが、今回の法改正で・ 第三者に居住建物が遺贈されてしまった場合
・ 被相続人が反対の意思を表示した場合→ 使用貸借が推認されず，居住が保護されない。

は、亡くなった者が反対の意思を表示してい３．制度導入のメリット

た場合等を含め、配偶者の居住権が明確に法被相続人の建物に居住していた場合には被相続人の意思にかかわらず保護定されました。
配偶者短期居住権

このような配偶者短期居住権について、い被相続人が居住建物を遺贈した場合や，反対の意思を表示した場合であっても，配偶者の居住を保護することができる。

かがお考えですか。

他に，常に最低６か月間は配偶者の居住が保護されるというメリットもある。

【澤野】 平成8年の最高裁の判例は、相続財産である建物に被相続人と同居していた相続（出典：法務省資料）

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も、それはちょっとひどすぎるということですね。ですから、どちらかというと、所有権の理論云々というよりも、法政策論として創設された制度ということではないでしょうか。
【藤川】 二つ目として、配偶者短期居住権の要件である、配偶者が相続開始時に「居住していた」ことに関してですが、このあたり、
藤川

例えば、お年寄りは体の具合が悪いので、ち研究理事

ょっと入院して治療していた、といったケー
けです。

スも結構あると思いますが、どこまで「居住今回、創設された配偶者短期居住権は、原していた」と言えるのでしょうか。

則として、遺産分割により居住建物の帰属が【澤野】 それは、理屈で言えば、「生活の本確定した日、又は相続開始の時から6ヵ月を拠として現に居住の用に供していたか」、と経過する日のいずれか遅い日までは、居住配いうことになりますが、具体的には、個々の偶者を保護しようというもので、判例の趣旨

事案ごとに具体的な認定をするほかありませを制度化したものです。

ん。

【藤川】 配偶者短期居住権に関する個別論点

一般論で言えば、例えば、入院していてもについて、確認させていただきたいと存じま

病気が治ったら、もう一度その建物に戻ってす。まず、一つ目として、配偶者短期居住権

くるのであれば、概ね、生活の本拠と言えるの要件である、居住建物が「被相続人の財産のではないでしょうか。生活の本拠についてに属した建物」であることに関してですが、は、別に一箇所でなくて複数箇所あってもよ

亡くなった者と配偶者が共有していた場合もいとされています。

含まれるのですか。

【藤川】 三つ目として、配偶者短期居住権の【澤野】 配偶者短期居住権については、被相法的性格といいますか、配偶者と居住建物取続人が居住建物を、第三者または配偶者と共得者との権利義務関係についてですが、配偶有していた場合でも、成立します。ちなみに、者と居住建物取得者との間の法律関係は、使後で出てきます配偶者居住権については、持用貸借契約の借主と貸主との間の法律関係と分取得者に対してのみ主張できる債権とされほぼ同様である、と言われることもありますていることから、被相続人と配偶者で共有しが、このあたりはいかがでしょうか。

ていた場合以外は成立しません。

【澤野】 配偶者と居住建物取得者の間の権利【藤川】 まさに、被相続人と配偶者が一緒に義務関係について、基本的な部分だけ申し上

暮らしていた実態を踏まえ、あまりにも気のげますと、短期配偶者居住権とは、とにかく、毒なことにならないように、最低限の救済制

遺産分割協議の成立とか、相続開始後6ヵ月度を設けましょうということですか。

とかの期間内において、配偶者が無償でその【澤野】 そうですね。とにかく亡くなってす

居住建物を従来どおり使用を続けることがでぐ配偶者に家を出ていってもらうのは、いくきるというものです。無償で使えるというこ

ら他人がその建物の権利を取得したとしてとですから、使用貸借契約類似の権利義務関24

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係ということになり、建物の使用に必要な諸経費は基本的には配偶者が負担するということになります。
実務的には、相続開始後6ヵ月というと、すぐきてしまいますが、遺産分割の場合は、協議が成立するまで長引くときもありますから。そういう意味で、権利義務関係を云々す
る意味はあるかも知れません。基本的には、配偶者は無償で使用を続けることができる、

対談風景

ただし、使用借人としての義務はある程度受認しなければいけない、ということです。具

主張をすることができると考えられます。

体的には、使用貸借及び配偶者居住権の規定【藤川】 実務的に、事情をぜんぜん知らないの一部が準用されます。

第三者に渡って、配偶者が明渡し請求を受け【藤川】 そういうことなので、配偶者居住権るというのは、あまりないということですか。

にある対抗要件制度も設けられていない。

【澤野】 仮にあったとしても、実務的には、【澤野】 実務的には、対抗要件として、登記明渡し請求で裁判をやっていたら、6カ月なしたりしていると6ヵ月くらいはすぐ経って

どすぐ過ぎますからね。仮に、仮の地位を定しまうわけですので。対抗要件ということよめる仮処分で明渡しの申立てをしても、恐らりも、法定の債権として法律で決められたのく、裁判所は認めないのではないでしょうか。

だから、6ヵ月程度は、建物の取得者といえども、これを甘受すべき、ということではな〈配偶者居住権について〉いでしょうか。
【藤川】 ただ、仮に、居住建物取得者が第三【藤川】 それでは、配偶者居住権の方に移ら者に売ってしまった場合には、基本的に、配せていただきます。

偶者はその者には対抗できないので、明け渡

配偶者居住権（次頁の図表2参照）の方は、して、元の居住建物取得者に損害賠償請求す配偶者短期居住権のように従来から類似の判るしかないということになりますか。

例法理があったということではなくて、今回【澤野】 居住用建物取得者は、第三者に対すの法改正で、新しく創設されたものです。具

る居住用建物の譲渡等によって配偶者の居住

体的には、亡くなった者の配偶者が、亡くな

建物の使用を妨げた場合には、債務不履行責った者の死亡時点で、亡くなった者が所有し任が生ずるということになれば、そのとおりていた建物に居住していた場合に、終身またですが、実務的に考えると、第三者として想は一定期間、その建物に無償で居住できる権定される人は、もともと居住建物の共同相続利であり、遺産分割や遺言等によって、配偶人であった人と何らかのつながりがあるよう者に与えられるものです。
このような配偶者居住権について、いかがな人ではないでしょうか。それなら、配偶者
短期居住権の成立について十分知っているこお考えですか。

とも考えられ、その者からの明渡し請求は信【澤野】 立法担当者の説明は、配偶者が居住義に反するとして、配偶者は権利の濫用等の建物に住み続けようとして相続する場合に

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は、取得額が多くなり過ぎて、その他の相続

図表2

財産が受け取れなくなってしまうが、金額的配偶者の居住権を長期的に保護するための方策（配偶者居住権）に安くつく配偶者居住権が設定できれば、そ１．見直しのポイント
配偶者が相続開始時に居住していた被相続人所有の建物を対象として，終身又は一定期間，配偶者に建物の使用を認めることを内容とする法定の権利（配偶者居住権）を新設する。

の分、他の相続財産から金銭的な相続ができ、老後が暮らしやすくなる、といったものです① 遺産分割における選択肢の一つとして② 被相続人の遺言等によって配偶者に配偶者居住権を取得させることができるようにする。

ね。

２．現行制度確かに、そういう場合もあると思いますが、配偶者が居住建物を取得する場合には，他の財産を受け取れなくなってしまう。

個人的には、そもそも論として、配偶者は、

例： 相続人が妻及び子，遺産が自宅（２０００万円）及び預貯金（３０００万円）だった場合
妻と子の相続分 ＝ １：１ （妻２５００万円 子２５００万円）

概ね長年、被相続人と夫婦関係にあるのです

遺産から、配偶者は当然に居住を続けられるよう住む場所はあるけど，生活費が不足しそうで不安。

２０００万円自宅（２０００万円）
預貯金５００万円

３０００万円

預貯金２５００万円にすべきという考えもあると思います。その点では、今回の改正は、少し中途半端なよう

３．制度導入のメリット

な気もしますが、たとえ妥協の産物であった

配偶者は自宅での居住を継続しながらその他の財産も取得できるようになる。
配偶者居住権（１０００万円）
預貯金１５００万円

としても制度が出来上った以上、今後、適切遺産に運用されていけば意味があると思います。

配偶者居住権（１０００万円）【藤川】 どれぐらい使われていくと思われま

２０００万円すか。

住む場所もあって，生活費もあるので，生活が安心。

負担付き所有権（１０００万円）

負担付の所有権（１０００万円）
預貯金１５００万円

３０００万円【澤野】 普通の家庭では、どうしても配偶者が居住する建物を売ってまでお金に換えよう

配偶者居住権の価値評価について（簡易な評価方法）とする相続人がいない限り、土地・建物を相簡易な評価方法の考え方

続人の共有にして、母親が亡くなるまで、―

法制審議会民法（相続関係）部会において事務当局が示した考え方（注１）※平成２９年３月２８日第１９回部会会議資料より

配偶者
居住権
の価値

大抵、先に亡くなるのは父親ですから、母親が亡くなるまでは―、子供みんなで温かく

建物敷地の現在価値負担付所有権の価値（注２）（注１）相続人間で，簡易な評価方法を用いて遺産分割を行うことに合意がある場合に使うことを想定したものであるが，不動産鑑定士協会からも一定の合理性があるとの評価を得ている。
（注２）負担付所有権の価値は，建物の耐用年数，築年数，法定利率等を考慮し配偶者居住権の負担が消滅した時点の建物敷地の価値を算定した上，これを現在価値に引き直して求めることができる（負担消滅時まで
は所有者は利用できないので，その分の収益可能性を割り引く必要がある。）。

見守っているというのが普通ですよね。
ただ、遺産分割の紛争というのは、かなり評価の具体例（事例）
同年齢の夫婦が３５歳で自宅（木造）を新築。
妻が７５歳の時に夫が死亡。
その時点での土地建物の価値４２００万円（注）。

熾烈を極めるものも少なくありませんから、このような制度があって、当事者が合意をす（注）東京近郊（私鉄で中心部まで約１５分，駅徒歩数分）の実例（敷地面積９０平米，木造２階建て，
４ＤＫ＋Ｓ，築４０年）を参考に作成

れば遺産分割協議でも対応できる、家庭裁判所の審判でも一定程度対応できるとしておく
ことは、意味がありますね。

建物敷地の現在価値

配偶者
居住権
の価値
負担付所有権の価値

４２００万円【藤川】 審判でも一定程度は使えるというこ

２７００万円

平均余命 平成２８年簡易生命表より抜粋（単位：年）

とですか。

５０歳
５５歳
６０歳
６５歳
７０歳
７５歳
８０歳
８５歳

【澤野】 できますが、ただ、反対者がいたときにどうするかということについては、審判

男
３２．５４
２８．０２
２３．６７
１９．５５
１５．７２
１２．１４
８．９２
６．２７

女
３８．２１
３３．５３
２８．９１
２４．３８
１９．９８
１５．７６
１１．８２
８．３９

１５００万円

終身の間（平均余命を前提に計算）の配偶者居住権を設定したものとして計算（注）この場合，配偶者居住権の価値は１５００万円となり，約３５パーセントにその価値を圧縮することができる。
（注）この事例では，配偶者居住権消滅時の建物の価値が０円となるため，土地の価格（４２００万円）を法定利率
年３％で１５年分割り戻したもの。

の中で要件が決まっていますから、そのあた（出典：法務省資料）

りは、今後の運用でどうなるかですね。
【藤川】 いろいろ比較衡量して、やむを得ない場合は、審判でも使えるということですね。

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RETIO. NO.117 2020 年春号【澤野】 そうです。要するに、配偶者居住権

住権でなくても、共有者として居住を続けらを設定しても、他の相続人の不利益の程度をれる場合もあります。

考慮しても、なお配偶者の生活を維持するた【藤川】 そのあたりの対応は、弁護士等の法めに特に必要があると認められる事情があれ

律の専門家と相談して、ということでしょう

ば、配偶者居住権を設定してもいいというこか。

とです。それは、そうだと思いますが、そう【澤野】 弁護士なら対応できると思います

すると、他の相続人の相続分が侵害が著しいが、現場で一番扱っている宅建業者の方々にというような場合には認められないことがあ

相談がいくケースも少なくないですね。こうり得ます。そのあたりは制約があるというこいうことも、ある程度知っておいた方がよいとです。

と思います。

【藤川】 ただ、家庭裁判所の選択肢が増えた【藤川】 二つ目として、配偶者短期居住権のということは言えますか。

要件である、配偶者が相続開始時に「居住し【澤野】 実務的には、まず、遺産分割協議のていた」ことに関してですが、これは、配偶家庭裁判所の調停段階でいろいろ努力して話者短期居住権と同様に、生活の本拠としてい合いを進めますので、配偶者居住権を設定す

るか個別具体的に考えるということですか。

るのはどうですかとか、設定しないとしたら【澤野】 そうですね。

老後の生活が困らないような遺産配分をする【藤川】 三つ目として、配偶者居住権の法的のはどうですか、とか、いろいろやり取りが性格ですが、一身専属の権利で、かつ、配偶できますね。

者と居住建物所有者との権利義務関係は、使【藤川】 配偶者居住権に関する個別論点につ用貸借契約の借主と貸主との間の法律関係といて、確認させていただきたいと存じます。

ほぼ同様である、と言われることもあります

まず、一つ目として、これは、配偶者居住権が、このあたりはいかがでしょうか。

の要件である、居住建物が「被相続人の財産【澤野】 配偶者居住権により、配偶者は、生に属した建物」であることに関してですが、涯または定められた期間内は、無償で使用と亡くなった者と配偶者が共有していた場合も収益ができることになります。配偶者短期居含まれるのですか。

住権と違って、収益まで可能です。その範囲【澤野】 配偶者との共有は認められます。たは、居住建物の全部ですので、従前は建物のだ、配偶者短期居住権と違って、第三者との一部で居住していた場合でも、建物全部につ共有は認められません。ですから、息子と共いても、使用と収益ができます。ただし、第有だった場合には、配偶者居住権は設定でき三者に使用・収益させる場合には、建物所有

ない、ということです。

者の承諾が必要です。

【藤川】 そのような場合には、対応できない。

他方、使用貸借類似の法定債権なので、必【澤野】 ただ、いろいろやり方はあると思い

要経費は配偶者が負担する等の制限がありまます。例えば、そもそも、息子の名義だが、す。必要経費には、通常の修繕費や、土地・実質的には父親単独所有と考えられる場合

建物の固定資産税等が含まれます。

は、やり方はあるのではないでしょうか。一そして、配偶者居住権は一身専属の権利で番良いのは、配偶者がその建物の共有持分をすので、第三者に譲渡できない。譲渡しよう

相続で取得して、共有者になれば、配偶者居としても無効になります。

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RETIO. NO.117 2020 年春号【藤川】 その後、配偶者が老人ホームに入るとした価値があるものだと思います。登記もといった場合も考えられますが、譲渡できな

してあるわけですから。ですから、所有者のいこととの関係で、どのような対応になりま方もそのあたりをよく理解して、話合いの中すか。

で一定の譲歩をしていくことが必要であると【澤野】 配偶者居住権を終身で設定したら、思います。

たとえ配偶者が老人ホームに入っても消滅し【藤川】 建物所有者とっても、配偶者居住権ない。ですから、ずっとその家は所有者も使の対価のコストより、賃貸や売却ができるよ

えないという状態が続くわけですね。

うになった場合のベネフィットが大きくなれ

老人ホームは費用がかかるわけですから、

ば、義務でなくても、実質的に配偶者居住権

配偶者居住権をお金に変えたいというニーズを買い取ろうという話になってきますよね。

も出てきます。一つの方法としては、所有者【澤野】 第三者へ賃貸することについての裁の承諾を得て、第三者に賃貸するというやり判所の代替許可制度や、配偶者居住権の買取方が考えられます。個人的には、所有者が承り請求権はないけれども、所有者がそのまま諾しない場合に、裁判所が代替の許可を与えの状態で何も認めないというのであれば、事るという制度があったらよかったと思います

案によっては、所有者の権利の濫用となるこが、ないので、所有者の承諾は必要です。でともあり得るのではないでしょうか。

すが、所有者の承諾があれば、第三者に賃貸

配偶者居住権付きの土地・建物を取得した

して、その収入を老人ホームの費用に充てるのだから、例えば、第三者に賃貸して収益をことができます。特に、配偶者が認知症にな上げることくらい、ある程度許容してあげなったこと等により成年後見の指定を受けた場

いといけない、それを断るというのは、やっ

合には、後見人等は、そのようなこともしっ

ぱり権利の濫用となる余地があるのではない

かり考えて対応すべきですね。

か、との主張が調停の場で主張されることは所有者があまり長い間第三者に貸し出すの容易に想像できますし、そのような場合、裁はいやだという場合には、別の方法として、判官としては和解を勧めますね。

所有者が実質的に配偶者居住権を買い取るこ【藤川】 立法には様々な制約がありますが、とも考えられます。所有者に対する買取請求立法化された以上、立法化された内容を前提権も法定されていないけれども、実務的には、にしつつも、実務としては、問題なく制度が話合いの中で、所有者に相応の金額で買い取定着していくように対応していく必要があるってもらうというやり方は、個人的には、常ということですね。

識的なものであると思っています。

【澤野】 そうです。実務の世界は、現実を踏ですから、一身専属権といっても、絶対にまえ最終的にどうするか、ということが重要

賃貸も、譲渡もできない、使わなくなったらです。理屈として整理されたことは正しい、そのままの状態が続くだけだ、という話ではだから、そのままにしておいてよい、というありません。

意識は持ってはいけません。

【藤川】 そのあたり、建物所有者の理解が結【藤川】 本当にそうですね。四つ目として、構重要になってきますね。

配偶者居住権の評価の話ですが、法制審が出【澤野】 そうです。何となく財産的価値の位した手法、鑑定協会が出した手法、国税が出

置づけが不明確な借家権と違って、しっかりした手法がありますね。

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RETIO. NO.117 2020 年春号【澤野】 国税も出しましたね。遺産分割協議うことです。

や調停に当たって、どれを使ってもいいと思いますが、例えば、東京家庭裁判所では指針〈配偶者居住権等の創設を踏まえた実務上の留意点〉

を出していて、全員の合意があれば、合意で決めた手法でよいが、最終的には鑑定評価に【藤川】 以上で、今般創設された配偶者短期なる、となっているようです。
鑑定評価の手法は、要するに、無償で使え

居住権、配偶者居住権プロパーの話はおしまるので、有償だった場合に支払う賃料から、いにして、このような制度を踏まえ、不動産

配偶者が負担する必要経費等を差っ引いて、の仲介実務において留意すべき点はどのよう想定される配偶者居住権の存続期間にわたっなことがありますか。

て、―【澤野】 それは、やはり、宅建業者も、弁護

この期間は建物の存続年数を越えら―、現在価値化するものです。

士が仕事を引き受けた場合と同様に、強い責

やはり、やり方としては一番適切であると思任感を持って調査することにつきると思いまわれるので、最終的には鑑定評価になる、と

す。

れませんが

仲介を依頼された場合には、当然、不動産いうのは当然ですね。
【藤川】 評価方法については、実務で結構手

登記記録の権利関係を調べ、現地に行って現間がかかることになりませんか。

況を調べ、居住者がいるときは、どういうこ【澤野】 いえ、ギリギリ争われた場合の話でとでそこに住んでいるのか調べる。相続が開す。実務で一番想定されるのは、配偶者がい始したばかりのときは、相続の話合いの状況

ろいろな事情で、老人ホームとか、一戸建てをしっかり聞く。
相続登記が完了するまでは、からマンションへとか、転居する必要が生じ売却に向けた具体的な手続きを進めることはた時に、例えば、仲介業者が配偶者と所有者難しいですね。

の間に中に入って、だいたいこのあたりの価

預かり物件として受けるのはいいけれど

格で手を打つ、ということになるのではない

も、遺産分割協議がどのように行われるのかでしょうか。

とか、その中で配偶者居住権が設定されるの【藤川】 なるほど。ちなみに、遺産分割協議

かどうかとかなど、いろいろ聞いて、遺産分でなく、遺言で配偶者居住権を設定する場合

割協議が整って配偶者居住権が設定される場に、婚姻期間が20年以上の夫婦の間では、居合には、相続登記とほぼ同時に配偶者居住権

住用不動産の所有権と同様に、配偶者居住権の登記が行われると思われますので、それらも、基本的に、持戻し免除の推定が働くのでを確認すると明確になりますね。

すよね。

【藤川】 配偶者短期居住権の方は、どうでし【澤野】 そうです。婚姻期間が20年以上の夫ょうか。

婦の間で、居住用不動産の所有権や配偶者居【澤野】 配偶者短期居住権の方は、相続開始

住権が遺贈・贈与された場合には、特別受益後6ヵ月間、又は遺産分割協議の終了のいずに該当するとしても持ち戻し免除の意思表示

れか遅い日までといった短期間の話なので、があったことが推定されます。すなわち、遺内容を頭に入れておけば、そんなに大きな問

産分割の対象となる相続財産に加えることを題は生じないでしょうね。

しない（特別受益の持戻しをしない）、とい【藤川】 先ほど話に出ましたが、終身の配偶

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RETIO. NO.117 2020 年春号

者居住権を持っている配偶者が、老人ホーム【澤野】 同時にやるほかないですよね。
要は、に移るので、所有者の承諾を得て、第三者に配偶者居住権付きの土地・建物について配偶賃貸に出すという場合には、取扱いは非常に者居住権を抹消した上で売却します。
買主は、難しいように思いますが、どうでしょうか。

土地・建物の所有者には、600万円支払います、配偶者が亡くなったら、原則的には、即、不配偶者には、400万円支払います、という契法占拠になるのですか。

約をすればいいわけです。

【澤野】 基本的には、そうですね。これまで前例のないものですね。定期借家の場合は、〈その他、高齢化の急速な進展を踏まえた実務上の留意点〉

期間が決められているし、高齢者居住法の終身の賃貸借も借主の終身の話ですからね。
【藤川】 実務として、第三者への賃貸制度を【藤川】 今般、配偶者短期居住権、配偶者居使えるようにするためには、トラブルが起き住権が創設された背景としては、我が国の高ないよう、何らかの法的措置を講じておく必

齢化の急速な進展といったことがあると思う

要がありますね。

のですが、近年、高齢者が絡む不動産の売買【澤野】 そうです。例えば、賃貸借契約を設において、意思能力の問題をはじめ様々なト

定する場合には、建物所有者の承諾だけではラブルが増加しています。このような状況のなくて、建物所有者は、配偶者が亡くなった中で、不動産の仲介実務において留意すべき

ときは、賃貸人の地位を引き継ぐとか、少な点はどのようなことがありますか。

くとも、立退きまでの一定の猶予期間を認め【澤野】 まず、取引する直接の相手方が高齢るといった契約をしておく必要があるでしょ者で、意思能力に不安があったら、まず法務うね。このあたりは、宅建業者の知恵が求め局に行って身分証明をとって、成年後見の指られますね。

定があるかどうかを調べることが必要です。

【藤川】 難しい契約関係の設定ですので、リ

相手が、指定はないよと言ったので、調べな

ーガルチェックも必要でしょうね。

かったというと義務違反になります。後見のあと、第三者への賃貸でなく、建物所有者

指定がない場合でも、やはり、親族や近所のが実質的に配偶者居住権を買い取って、さら

人等からいろいろ聞いて調べないと、後々トに、土地・建物を第三者に売却する場合の取ラブルになる恐れがあります。
このあたりは、弁護士でも難しい話なので扱いは、どうでしょうか。
【澤野】 配偶者と土地・建物所有者が合意しす。縦、横、斜め、いろいろな知識を勉強し、た場合には、一緒になって、売却して、売却

いろいろな情報を入手しないと、後々大変な代金を分ければいいだけの話ではないです

ことが起きかねませんね。

か。底地権者と借地権者が一緒になって、土【藤川】 弁護士等の法律の専門家に確認して地を売却する場合と同じですね。

もらうことが必要なようにも思います。

【藤川】 土地・建物の第三者へ売却して、配【澤野】 弁護士等には、調査の手段がいろい

偶者がその売却代金の一部を受け取ることをろありますので、ありきたりの言葉になって条件に、配偶者居住権を抹消するといったこ

しまいますが、早めに相談されることをお勧とで、配偶者居住権の抹消と引渡しをほぼ同めします。

時に行うのですか。

【藤川】 お聞きしたかったことは、だいたい

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RETIO. NO.117 2020 年春号

お話しいただいたので、そろそろ対談の締めをさせていただきますが、近年、相続法改正、債権法改正等、不動産取引に密接に関連する
大きな法改正が続いています。宅建業者に求められる知識もどんどん多くなってきていると思いますが、最後に、宅建業者の方々に対する総括的なアドバイスがあれば、お聞かせください。
【澤野】 一言で言えば、不動産の売買や賃貸借に関する様々な法改正については、大変でも十分勉強していただいて、熟知して実務に当たってください、ということですね。この一言に尽きると思います。
【藤川】 当機構としては、配偶者居住権等が今後実務において円滑に運用されていくか注視していくとともに、引き続き、高齢者をめぐる問題についても、調査研究を進めてまい
りたいと存じます。
本日は、長時間にわたり、誠にありがとうございました。

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