米国リート市場の見通し
景気減速のマイナス面を物価高のプラス面がカバーする局面へ

2022年6月16日

お伝えしたいポイント• 中長期では、必ずしも金利上昇がリート市場のマイナス要因ではない• 景気が強い方がリートは強い、今後の景気減速はリートのマイナス要因• 物価が高い方がリートは強い、物価の高止まりはリートのプラス要因• 今後は景気減速のマイナス面を物価高のプラス面がカバーする局面

足元の米国リートは金融引き締め加速観測による金利上昇を受け下落
米国リート市場は、新型コロナウイルスの感染拡大で2020年2～3月に急落したものの、その後は2021年末まで、おおむね堅調でした。しかし、2022年に入り、特に4月下旬～5月上旬と直近において、大きく下落しました【図1】。
これら2期間は、物価関連指標の上振れや 、

図1：リートと債券の利回りの推移（2021年7月初～2022年6月15日）
140130（％）
6リート指数（左軸）リート指数予想配当利回り（右軸）

510年債利回り（右軸）12041103100290

1

FRB（米国連邦準備制度理事会）高官の利上げに前向きな発言などを受けて金融引き締め加速観測が強まり、債券利回りが急上昇したことが、リート市場の大幅な下落の要因とみられます。
今後のリート市場について、中長期的には以下のように考えています。
中長期見通しの土台となる経済環境ですが、米国景気は金融引き締めの影響もあり、次第に減速していくと考えられます。一方、物価は伸び率が80'21/7

0'21/10'22/1'22/4※リート指数はFTSE NAREITエクイティ・リート指数（配当込み）、本文・図表とも以下同様※リート指数は2021年7月初=100として指数化（出所）ブルームバーグより大和アセット作成

鈍化していくと予想されますが、伸び率の水準自体は高めが続くと想定されます。

リートにとって景気減速はマイナス要因ですが、物価上昇率の高止まりはプラス要因です。したがって、リート市場の投資環境は、これまでの景気好調・物価高の非常に良好な局面からは後退するものの、今後も比較的安定した投資収益が期待できる局面が続くと想定しています。

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中長期では、必ずしも金利上昇がリート市場のマイナス要因ではない
前頁では金利（債券利回り）上昇が足元のリー

図2：リート指数の収益率と債券利回りの変化

ト市場の下落要因と記しましたが、金利上昇が常（縦軸：％、横軸：％ポイント） （1990年～2021年：年次）にリート市場のマイナス要因というわけではあり

利回り差下位時
収益率平均+10.4％ません。むしろ中長期的には、金利が上昇してい向があります【図2】。

これは、短期的には金利の上昇（低下）が原因で、リートの下落（上昇）が結果として生じるケースがあるものの、中長期的には景気や物価の強まり（弱まり）が原因で、金利やリートの上昇

リート指数年間収益率る時の方が、リートのパフォーマンスが好調な傾（低下・下落）がともに結果として生じることが利回り差上位時
収益率平均+14.7％

50403020
100-10-20-30-40-50-3多いためだと考えられます。

-2-10

123

10年債利回り前年末差

現在、市場ではFRBによる金融引き締めを受け（出所）ブルームバーグより大和アセット作成て、今後の景気や物価への注目度が非常に高まっています。景気や物価の変化がリート市場にどのような影響を及ぼすのか、以下で確認します。

景気が強い方がリートは強い、今後の景気減速はリートのマイナス要因
1990年から2021年までの32年間の景気（ここでは実質GDP成長率の各年第4四半期の前年同期

図3：リート指数の収益率と実質GDP成長率比）とリート指数の収益率の関係をみると、当然成長率下位時
収益率平均+5.4％といえば当然ですが、景気が強い方がリートも強昇が見込めるほか、需要の増大を背景に新規物件の取得など規模の拡大も行いやすいといった点がリートのパフォーマンスの好調さにつながっていると考えられます。
図3の成長率上位と下位の境界は2.5～2.6％程度ですが、今後の米国の成長率は上位水準から下リート指数年間収益率い傾向にあります【図3】。
景気が強い方が賃料の上昇や保有物件価格の上（1990年～2021年：年次）（縦軸・横軸とも％）

成長率上位時収益率平均+19.7％

50403020100-10-20-30-40-50-4-202468

実質GDP成長率（各年第4四半期前年同期比）

位水準に減速してくるとみられる点は、リートにとってマイナス要因と言えます。ただし、実質（出所）ブルームバーグより大和アセット作成

GDPがマイナス成長に陥らなければ、一定程度のパフォーマンスは期待できると考えられます。

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物価が高い方がリートは強い、物価の高止まりはリートのプラス要因
景気と同様に、物価（ここではCPI（消費者物価指数）の各年12月の前年同月比）とリート指

図4：リート指数の収益率と物価上昇率数の収益率の関係をみると、物価が高い方がリーCPI前年比下位時
収益率平均+8.1％

トも強い傾向があります【図4】。

そのため、実物資産に裏付けられたリートは、物価上昇局面で優位性があると考えられます。
図4の物価上昇率上位と下位の境界は2.5％程度です。米国の5月CPIは前年同月比8.6％で、今後は金融引き締め効果により鈍化しますが、高止リート指数年間収益率物価の上昇とは「実物資産」の価値が「お金」の価値よりも相対的に高くなることを意味します。

（1990年～2021年：年次）（縦軸・横軸とも％）

CPI前年比上位時
収益率平均+17.0％

50403020
100-10-20-30-40-50-1まる見通しです。2023年は3％前後と、過去は012345678

CPI前年比（各年12月前年同月比）リートが好パフォーマンスだった水準になるとの（出所）ブルームバーグより大和アセット作成

見通しが現時点の市場コンセンサスです。この点はリートにとってプラス要因といえます。

今後は景気減速のマイナス面を物価高のプラス面がカバーする局面
では、景気が減速し、物価が高止まりする場合、リートのパフォーマンスはどうなるのでしょうか。

図5：景気と物価からみたリートの収益率（1990年～2021年：年次）（％）

そこで図3と図4を1つにまとめたものが図5です。

実質GDP成長率

過去のパフォーマンスが良かった順に並べると、次のようになります。①景気が強く物価が高い、上位時下位時19.75.4②景気が強く物価が低い、③景気が弱く物価が高収益率

い、④景気が弱く物価が低い。これまでは①【図（回数） （16回） （16回）

5緑枠】でしたが、今後は③【図5青枠】にシフC上トすると考えられます。

P

位

I時

年間収益率の単純平均は、①や②の景気が強い

前下時に比べれば見劣りしますが、③でも9.4％です。

年

位

当面の金融政策に対する思惑が落ち着いてくれば、

比時リートのパフォーマンスも堅調さを取り戻してく

17.0

21.6

9.4

（16回） （10回） （6回）
8.1

16.5

3.0（16回） （6回） （10回）※収益率は各局面でのリート指数の年間収益率の単純平均（出所）ブルームバーグより大和アセット作成ると想定しています。
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金融商品取引業者

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