日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-3

既存住宅売買における建物状況調査のあっせんと仲介業者の対応―仲介業者を対象としたアンケート調査からの知見―
Arrangement of a home inspector and readiness for disclosure by existing homebuyer’s or seller’s agent: a questionnaire survey
Land Institute of Japan Keiichi SHIRAKAWA(一財)土地総合研究所 白川慧一

In an existing home brokerage process, a home inspector can check for deterioration or defects before
making a contract. In Japan, however, buyer’s or seller’s agent only arranges a home inspector in responseto her or his client’s request, and a home inspection is not necessarily required by law. By a questionnaire
survey, this study examines how the agent who arranges a home inspector ensures closing the deal, andfound that seller’s voluntary disclosure, accounting detailed information, and conducting training for agentsare the key to the agent’s positive arranging behavior.
Keywords：建物状況調査、既存住宅市場、情報開示、情報の非対称性
home inspection, existing housing market, disclosure, information asymmetry
1. 背景と目的

上記の通り、改正法に基づき媒介を行う宅建業者

平成 30 年 4 月施行の改正宅地建物取引業法（以は、建物状況調査を行うインスペクション業者の下、改正法）により、媒介を行おうとする宅地建あっせんの有無を示すのみである。また、あっせ物取引業者（以下、宅建業者）は、(a)既存住宅のんの後に、売主あるいは買主がインスペクション「建物状況調査」（インスペクション）を行う業者

を実施するかどうかは任意である。このため、改のあっせんの有無を、売却もしくは購入を希望す

正法がどの程度インスペクションの普及につながる依頼者に示し、依頼者の意向に応じてインスペ

るかは明らかではない。

クション業者のあっせんを行うこと、(b)重要事項

既存住宅の売買において問題となるのは、売主説明（以下、重説）時においては、建物状況調査

及び売主側の仲介業者（以下、売主側）は建物にを実施している場合にはその結果の概要を買主に劣化・不具合がないかどうかをあらかじめ知り得説明すること、(c)媒介により契約が成立したときるのに対し、買主及び買主側の仲介業者（以下、には、売主及び買主に対し、重説において説明し買主側）は購入するまで分からないという、物件

た建物状況調査結果の概要を、売主及び買主に書の品質に関する情報の非対称性が存在することで面で交付することが求められるようになった。建ある。買主は、購入価格に売主が知り得る瑕疵が物状況調査とは、既存住宅の基礎、外壁等の部位反映されていない可能性、あるいは未知の瑕疵が毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具ある可能性を前提に住宅を購入する。他方で売主合の有無を目視、計測等により調査するものであ

は、物件の品質に関する情報を買主に開示するかり、既存住宅状況調査技術者が実施する。インス

否かを選択する。日本では、重説時に情報開示がペクションが実施された住宅は、劣化・不具合が義務づけられている項目が限定的で(齊藤他,

ないかどうか、売主と買主の双方が確認した上で2012)、建物の劣化・不具合に関わる情報の開示ま売買されることとなるため、取引成立後のトラブ

では義務化されていない。ただし、告知書と呼ばルの抑制につながるとともに、既存住宅売買の活れるものを用いて、売主が売買物件について知り性化に寄与することが期待されている。ところが得ている事柄を買主に対し説明するということが1

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任意で行われている。
日本の既存住宅市場における物件情報の開示を

質の低い物件を高値で買ってしまうリスクを回避できる確率が高まる。

めぐる先行研究は、海外との制度比較研究（齊藤他方で、物件情報の開示にあたってインスペク

他(2012)など）の他には、例えばリフォーム済でションを実施する際には、依頼者とインスペクシ

あることが取引価格に及ぼす影響を検証するもの

ョン業者との間でのプリンシパル・エージェント(原野他, 2012；藤澤他, 2003)、住宅性能保証書や問題が伴う。そもそも住宅には、たとえ購入後で住宅性能評価書が転売価格に及ぼす影響を検証す

あっても追加費用をかけて調べない限り容易にはるもの(原野・瀬下, 2014)、実験経済学アプローチ

品質が分からないという、信用財(credence goods)

により情報開示量と価格、成約率との関係を検証の側面がある。このため、売主や購入希望者はもするもの(藤澤, 2016)、耐震改修が価格に及ぼす影とより、仲介業者であっても、物件の品質を正確

響を検証するもの(岡野, 2019)など、取引価格へのに判断することができない。
なぜなら仲介業者は、影響に着目するものが中心であり、インスペクシ

不動産の仲介に特化した知識をもって、売主あるョンを通じた物件情報の開示を正面から扱うもの

いは買主の探索に係る時間費用を削減する仲介人はほとんど見られない。

(middleman)としての役割を担っており、物件の品

そこで本研究では、既存住宅の売買において、質を判断する専門家ではないからである(Wiley

物件情報の開示によって情報の非対称性を緩和し、and Zumpano, 2008)。売主や購入希望者、仲介業者

売買の成約を得ようと、どのような仲介業者がイが正確な物件の品質を知るためには、専門家であンスペクション業者をあっせんする傾向にあるかるところのインスペクション業者に診断を依頼すを、仲介業者を対象とするアンケート調査をもとる必要がある。ところが、インスペクションの依に明らかにする。

頼者は、インスペクション業者がどの程度の費用をかけて物件を調べたのかを、インスペクション

2. インスペクションのあっせんをめぐる問題

結果を見ただけでは判断することができない。

2-1. 物件情報の自発的開示とインスペクション

Pesendorfer and Wolinsky (2003)はこのとき、専門家をめぐるプリンシパル・エージェント問題

が皆費用をかけて診断するという均衡解が成立し売主が物件情報を開示する理由は、情報の検証ないことを演繹的に示している。インスペクショに要する費用が十分に低ければ、売主には自発的ン業者は、たとえ費用をかけて正確な診断を行っに情報開示するインセンティブがあるという、たとしても、依頼者に診断の正確性をシグナリン

Grossman (1981)や Milgrom (1981)らの自発的な情グすることができないため、自ら進んで費用をか

報開示のモデルにより説明できる。Wiley and

けて診断を行うインセンティブがない。仲介業者

Zumpano (2008)は、瑕疵の少ない物件の売主と売にとっては、何もせず市場に任せていてはインス

主側の仲介業者は、物件の購入希望者に対し、物

ペクション業者が物件の瑕疵を見つけられない可件の瑕疵を自発的に伝えることで物件の品質をシ能性があるのを、いかにして防ぐかが問題となる。

グナリングするインセンティブがあることを演繹

2-2. あっせん実施の有無を決める要因

的に示している。売主側は、瑕疵の確率が低い物

以上の議論をもとに、仲介業者がインスペクシ

件であればあるほど、インスペクションを実施しョン業者をあっせんするか否かをどのように判断て物件情報を開示し、購入希望者に物件の品質をするか、売主側と買主側で分けて考える。

シグナリングすることで、物件がより高値で売れ売主側の仲介業者は、売買が成立しなければ仲るようになる。物件情報を得た購入希望者は、品

介手数料が得られないため、インスペクションを2

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実施した結果予期せぬ瑕疵が発見されるような事

数の仲介業者のリストを入手し、調査対象リスト

態をあらかじめ回避し、売買が成立する可能性をを作成した。第一に、ERA LIXIL 不動産ショップ・

高めようとすると考えられる。そのため、売主にリニュアル仲介ネットワーク等関連事業者 362 社

対し事前に制度を説明し、インスペクションを実を得た。第二に、土地総合研究所の実施する「不施するかどうかを丁寧に確認することで、インス動産業業況等調査」の調査対象リストを入手し、ペクションで新たに劣化・不具合が見つかった場

三大都市圏及び地方主要都市において住宅・宅地

合に売主が売却を辞退しないかどうか、売主の意

分譲業または不動産流通業（住宅地）を営む企業

向に対する予測可能性を高めようとする。その結（大手業者、中小業者）112 社を得た。第三に、果、希望する売主に対してあっせんが実施される

不動産流通経営協会ホームページの会員リストか可能性は高くなると考えられる。また、インスペ

ら 90 社を得た。第四に、Web 上に公開されていクション業者をあっせんするときには、業者からる都道府県宅地建物取引業協会役員名簿から 460の瑕疵の報告が正確かどうかが売主側の仲介業者社を得た。これら企業について重複の調整等を行には分からないため、業者が物件の瑕疵を見つけ

い、最終的に調査対象 1,022 社のリストを得た。

られない可能性を低減しようとすると考えられる。

調査は、調査票の配布及び回収を郵送で行い、買主側の仲介業者も同様に、買主の意向に対す

平成 30 年 9 月 21 日から 10 月 26 日にかけて実施

る予測可能性を高めようとする。しかも買主側のした。有効回答数は 208 社（有効回答率 20.4％）

場合、媒介契約が購入直前に締結されることが多であった。

く、今の買主が購入辞退後に同じ仲介業者と媒介回答のあった企業の構成を見ると、7 割弱が営契約を結ぶとは限らないため、売主側の仲介業者

業年数 25 年以上、6よりも積極的に買主の意向を探ろうとする。イン

割弱が従業員数 5 人＜営業年数＞

スペクション業者をあっせんするときも売主側の以下など、小規模な場合と同様に、業者が物件の瑕疵を見つけられな仲介業者が大半を占い可能性を低減しようとする。
特に買主側の場合、めている（表 1）(2)。

売主側ほど物件情報を有していないので、可能性

回答企業のうち、1 年未満
1～5 年未満
5～10 年未満
10 年～25 年未満
25 年以上無回答
計の低減により積極的になると考えられる。

住宅の売買の取扱が

表 1 回答企業の構成

このように、売主側と買主側の間で程度の違いあったのは 120 社＜従業員数＞

はあるものの、(a)予期せぬ瑕疵の発見に対する依（57.7％）であった。

頼主の意向の確認方策の有無と、(b)インスペクシ

そのうち半数弱

ョン業者による瑕疵見落としの可能性を低減する（42.5％）の 51 社がための対策の有無という 2 つの要因が、仲介業者

インスペクション業によるあっせんの実施を左右し得ると考えられる者のあっせんを実施

1人
2～5 人
6～10 人11～50 人51 人～100 人
101 人～1000 人
1001 人以上無回答
計(1)。以降では、アンケート調査によりこれを検証する。
3. アンケート調査にみるあっせん実施の状況
3-1. 調査の概要
調査対象となる仲介業者のリストの作成にあたっては、全国の仲介業者を網羅した公開のリスト
が存在しないため、調査協力を得られる範囲で複度数％
4(1.9%)
11(5.3%)
15(7.2%)
35 (16.8%)
142 (68.3%)
1(0.5%)
208 (100.0%)

度数％
16(7.7%)103 (49.5%)
34 (16.3%)
26 (12.5%)
7(3.4%)
15(7.2%)
6(2.9%)
1(0.5%)
208 (100.0%)

表 2 あっせん、インスペクション実施企業数（社、％）度数％
住宅の売買の取扱あり
120 (57.7%)
うち、あっせん実施あり
51 (24.5%)
うち、インスペクション実施あり
42 (20.2%)
取扱件数ゼロ46 (22.1%)
無回答
42 (20.2%)
総数
208 (100%)(注)いずれも改正法が施行された 2018(平成 30)年 4 月以降における、住宅の売買にかかる成約済のもの。

3

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しており、35.0％（あっせんを実施した企業のう

した制度上の注意点を同時に説明している企業ほち 82.4％）の 42 社でインスペクションが実施され

ど、依頼主の意向をより詳細に把握できることかている（表 2）。

ら、よりあっせんを実施すると考えられる(4)。

3-2. 作業仮説

インスペクション業者による瑕疵見落としの可予期せぬ瑕疵が発見されたとき、依頼主に結果能性を低減したい仲介業者は、信頼できる業者にを丁寧に説明し、場合によっては修補等を実施で依頼しようとする。そのため、特定の一社のみ紹きる体制が整っている仲介業者は、より安全にイ

介する、あるいは社内の既存住宅状況調査技術者

ンスペクション業者をあっせんできる。よって、や自社と関係の深い業者を紹介する企業ほど、よ

結果の説明のタイミングが早い企業の方が、時間

りあっせんを実施すると考えられる。また、重説をかけて丁寧に対応できる分、よりあっせんを実に業者を同席させることで結果をより正しく伝え施すると考えられる。加えて、買主側の仲介業者

ようとする企業の方が、あっせんの実施に積極的の場合、告知書を買主に示すことで結果が予測しになると考えられる。一方で、重説への同席は、やすくなり、買主の意向が把握しやすくなるため、仲介業者が結果を自ら説明できないためにやむをより安全に業者をあっせんできるようになること得ず行う場合もあり、このときにはあっせんの実から、告知書を示す企業ほど、よりあっせんを実施に消極的になると考えられる。重説への業者の施すると考えられる。

同席については、これら 2 つの仮説を検証する。

また、仲介業者は、依頼主への丁寧な制度説明

間接的に影響を及ぼす要因（統制要因）としてや、インスペクション結果の説明にあたっての従は、営業年数、従業員数、大都市圏ダミーを用意

業員への研修の実施などの自主的な対策により、する。営業年数が若く新規顧客確保に積極的な企

依頼主の意向を丁寧に把握しようとする(3)。よっ

業ほど、従業員数が多く余裕がある企業ほど、まて、制度の口頭説明や研修を実施している企業ほたインスペクション業者の手配など制度対応のた

ど、よりあっせんを実施すると考えられる。加えめの調達費用が低い大都市圏に立地する企業ほど、て、改正法に基づく建物状況調査においては、(a)よりあっせんを実施すると考えられる。

点検口がない、あるいは移動困難な家具があるな

3-3. 推定の方法

ど「調査できない」項目がある場合があること、以上を踏まえた上で、仲介業者がどの程度イン(b)診断結果に「調査できなかった」「劣化事象あスペクション業者のあっせんを実施しているかを、り」があった場合、既存住宅売買瑕疵保険の付保

当該企業があっせんを 1 件でも実施したか否かにのために再調査、修補が必要なこと、(c)住宅履歴より評価し、これを被説明変数とするロジスティ

情報とインスペクション結果が一致しない場合がック回帰分析を行うことで、3-2.に挙げた要因にあること、(d)告知書がある場合、告知書の内容とよる影響を推定する。

インスペクション結果が一致しない場合があるこ

変数の概要を表3に、基本統計量を表4に示す。

と、(e)過去に実施したインスペクション結果が今以降の推定では、売買の取扱が 1 件以上あったサ

回行ったインスペクション結果と一致しない場合

ンプルに限定する。欠損値についてはリストワイがあること、(f)インスペクション結果に劣化事象

ズ除去を行った(5)。説明変数のうち、説明のタイがあると書かれている場合には、買主側は代金のミングについては売主側の仲介と買主側の仲介に減額請求、契約の解除、修補の請求などを問題についてのみ質問していることを考慮し、まず売買なし得ることがあるなど、いくつかの点でインスの取扱が 1 件以上あった企業全てをサンプルに用

ペクション結果が取引に影響を及ぼし得る。こういて推定し、その後売主側の仲介あるいは買主側

4日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-3

表 3 変数の概要
変数名
あっせん有無売主への説明タ
イミング a)
買主への説明タ
イミング b)
告知書の提示 c)

制度の口頭説明

調査できない項目の説明
瑕疵保険のための再調査の説明
住宅履歴情報との関係の説明告知書との関係の説明
過去の調査との関係の説明
劣化事象の場合の説明
研修の実施
紹介する業者の数業者との関係

質問文
2018（平成 30）年 4 月以降、貴社で取り扱った住宅の売買について、建物状況調査（インスペクション）業者のあっせんを実施した件数を、数字でお書きください。
（おおよ
その数字で結構です。
） 〔売り仲介（片手）〕、〔買い仲介（片手）〕、〔総媒介件数〕通常の重要事項説明時に建物状況調査（インスペクション）の結果を依頼主である売主・買主に説明するタイミングについて、それぞれあてはまるもの〔売主への説明〕1：結果入手後すぐに／2：契約日の数日前／3：契約日／4：その他〔買主への説明〕1：結果入手後すぐに／2：契約日の数日前／3：契約日／4：その他
貴社では、建物状況調査（インスペクション）業者のあっせんの有無を示す際、告知書（物件状況報告書）をどのように扱っていますか。
1：告知書を示したうえで、インスペクション業者のあっせんの有無を示す／2：インス
ペクション業者のあっせんの有無を示してから、告知書を示す／3：告知書は示さずに、
インスペクション業者のあっせんの有無を示す／4：その他
貴社では、建物状況調査（インスペクション）の制度、および業者のあっせんについて、依頼主にどのような方法で説明をしていますか。
〔インスペクション制度の説明〕1：口頭で説明／2：書類、チラシ、パンフレットを配布／3：ホームページで紹介／4：その他（複数回答可）
建物状況調査（インスペクション）結果の説明にあたって、必要に応じ以下の内容を同時に依頼主に説明していますか。
1：点検口がない、あるいは移動困難な家具があるなど「調査できない」項目があれば、その事実
2：診断結果に「調査できなかった」「劣化事象あり」があった場合、既存住宅売買瑕疵
保険の付保のために再調査、修補が必要なこと
3：住宅履歴情報が重要事項説明書に書かれている場合には、住宅履歴情報とインスペ
クション結果が一致しない場合があること
4：告知書が重要事項説明書に書かれている、もしくは添付されている場合には、告知書の内容とインスペクション結果が一致しない場合があること
5：過去に実施したインスペクション結果が重要事項説明書に書かれている場合には、今回行ったインスペクション結果と一致しない場合があること
6：インスペクション結果に劣化事象があると書かれている場合には、買主側は代金の減額請求、契約の解除、修補の請求などを問題になし得ること
建物状況調査（インスペクション）結果を依頼主に説明するにあたって、従業員への周知徹底のために実施していることとして、あてはまるもの全て 2：研修の実施
建物状況調査（インスペクション）業者をあっせんする際、貴社ではどのような業者を紹介することが多いですか。
〔紹介する業者の数〕1：1 社／2：2～3 社／3：4～5 社／4：6 社以上〔業者との関係〕1：社内の別の部署／2：関連企業／3：外部の企業／4：その他

重説への業者の同席

回答の形式
1 件以上あっせんを実施＝1、あっせんを実施せず＝0。

契約日の数日前まで（1 または
2）＝1、それ以外＝0。
同上告知書を示す（1 または 2）＝
1、それ以外＝0。

1:口頭で説明に〇＝1。

ダミー変数化（該当＝1、非該
当＝0）
同上
同上
同上
同上
同上
ダミー変数化（該当＝1、非該
当＝0）
紹介する業者の数が2～3社以
上＝1、1 社のみ＝0
社内の別の部署または関連企
業＝1、それ以外＝0
既存住宅状況調査技術者が同席（3 または 4）＝1、それ以外＝0。

通常の重要事項説明時における、建物状況調査（インスペクション）の結果の説明者について、あてはまるもの全て
3：宅地建物取引士に加えて、実際に診断を行った既存住宅状況調査技術者が同席／4：
宅地建物取引士に加えて、診断を行っていない、別の既存住宅状況調査技術者が同席
営業年数
宅地建物取引業を開業して何年になりますか。1：1 年未満、2：1～5 年未満、3：5～10 1～5 の順に営業年数が長い。
年未満、4：10 年～25 年未満、5：25 年以上
従業員数
貴社の従業員数はどのくらいですか。1：1 人、2：2～5 人、3：6～10 人、4：11～50 人、 1～7 の順に従業員数が多い。
5：51 人～100 人、6：101 人～1000 人、7：1001 人以上
大都市圏ダミー 住所の都道府県
三大都市圏（埼玉県、千葉県、
東京都、神奈川県、愛知県、京都府、大阪府、兵庫県）＝1、それ以外＝0。
a)売主側の仲介でのみ説明変数に加える。b)買主側の仲介でのみ説明変数に加える。c)売主側の仲介では説明変数に加えない。

の仲介の場合にサンプルを限定した上で、説明の認しながら分析するため、パラメータ b のマルコ

タイミングを説明変数に追加して推定を行う。

フ連鎖モンテカルロ法（MCMC 法）によるベイズ

モデル式は、被説明変数 Y 、説明変数 x 、各企推定を行う。各パラメータとも事前分布は無情報業があっせんを実施する確率 q 、ロジスティック

事前分布とした。推定には R 3.5.1 と rstan 2.18.2

関数 inv_logit により、次のように表せる。

を用いた。ウォームアップ期間を 500 とし、4 つ

q(i) = inv_logit(b0 + b1 x1 (i) + b2 x2(i) + ⋯ )のチェインを用いて 1,000 回の繰り返し計算を行

Y(i) ~ Bernoulli(q(i))

Bernoulli はベルヌーイ分布を表す。このとき、うことで事後分布を得た。以下の全ての推定にお̂ がいずれのパラメータでもいて、収束判定指標 R

サンプル数が少ない中で推定結果の信用区間を確

1.1 未満であることから収束を確認した(6)。

i = 1, … , N

5日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-3

4. 推定結果
4-1. 売買取扱ありサンプルでの推定売買取扱ありサンプルで推定したと
きの、各パラメータの事後平均と 95％
信用区間を表 5 に示す。
信用区間がゼロを含まず正に分布したのは、告知書の提示、調査できない
項目の説明、過去の調査との関係の説
明、研修の実施、従業員数であった。
反対に、ゼロを含まず負に分布したのは、重説への業者の同席と、開業年数であった。制度の口頭説明、瑕疵保険・

表 4 基本統計量
売買取扱あり 売主側の仲介の 買主側の仲介の(N=68)
取扱あり(N=50) 取扱あり(N=40)
変数名
平均値 標準偏差 平均値 標準偏差 平均値 標準偏差
あっせん有無
0.65
0.48
0.56
0.50
0.48
0.51
売主への説明タイミング
－
－
0.80
0.40
－
－
買主への説明タイミング
－
－
－
－
0.60
0.50
告知書の提示
0.84
0.37
－
－
0.85
0.36
制度の口頭説明
0.74
0.44
0.76
0.43
0.75
0.44
調査できない項目の説明
0.50
0.50
0.54
0.50
0.55
0.50
瑕疵保険のための再調査の説明 0.56
0.50
0.62
0.49
0.68
0.47
住宅履歴情報との関係の説明
0.22
0.42
0.26
0.44
0.28
0.45
告知書との関係の説明
0.31
0.47
0.38
0.49
0.38
0.49
過去の調査との関係の説明
0.19
0.40
0.24
0.43
0.25
0.44
劣化事象の場合の説明
0.26
0.44
0.32
0.47
0.35
0.48
研修の実施
0.26
0.44
0.26
0.44
0.25
0.44
紹介する業者の数
0.38
0.49
0.40
0.49
0.42
0.50
業者との関係
0.19
0.40
0.20
0.40
0.18
0.38
重説への業者の同席
0.04
0.21
0.06
0.24
0.08
0.27
営業年数
4.22
1.10
4.40
0.93
4.30
1.04
従業員数
3.32
1.59
3.32
1.71
3.38
1.58
大都市圏ダミー
0.54
0.50
0.62
0.49
0.50
0.51

住宅履歴情報・告知書・劣化事象に関する説明、売主側の仲介の場合にサンプルを限定した推定

紹介する業者の数、業者との関係、大都市圏ダミ

結果においては、研修の実施のみ信用区間がゼロ

ーは、あっせんの実施に安定的な影響を示さなかを含まず正に分布した。反対に、ゼロを含まず負った。

に分布したのは開業年数のみであった。その他の告知書の提示、「調査できない」項目がある場合

説明変数はあっせんの実施に安定的な影響を示さにはその事実の説明、過去のインスペクション結なかった。売主側の仲介に限定すると、研修を実果と一致しない場合があることの説明、研修の実施する企業において、また、開業年数が若い企業

施といった対策を行っている企業ほど、よりあっ

ほど、よりあっせんを実施する傾向にある。

せんを実施する傾向にある。また、開業年数が若

買主側の仲介の場合にサンプルを限定した推定

い企業ほど、従業員数が多い企業ほど、よりあっ結果においては、業者との関係のみ信用区間がゼせんを実施する傾向にある。

ロを含まず負に分布した。その他の説明変数はあ重説の際にインスペクション業者を同席させる

っせんの実施に安定的な影響を示さなかった(8)。

企業は、あっせんを実施しなくなる傾向にある。

3-2.での想定とは反対に、社内の別の部署または

これは、仲介業者が結果を自ら説明できないため関連企業を紹介する仲介業者では、あっせんを実にやむを得ず行っている可能性を支持するもので施しなくなる傾向にある。これは、5.にて述べる

ある(7)。

形式的な遵法行為に基づく消極的な対応をとって

4-2. 売主側の仲介、買主側の仲介による違い

いる可能性が考えられる。

売主側あるいは買主側の仲介の場合にサンプルを限定して推定を行ったときの、各パラメータの事後平均と 95％信用区間を表 6、表 7 に示す。

5. 結論と今後の課題
仲介業者がインスペクション業者のあっせんを売主あるいは買主への説明のタイミングは、い実施するか否かをどのように判断するかを理解す

ずれもあっせんの実施に安定的な影響を示さなかる上で、本研究では予期せぬ瑕疵の発見に対するった。3-2.での想定とは異なり、仲介業者は、依依頼主の意向と業者による瑕疵見落としの可能性

頼主に早めにインスペクションの結果を説明してに着目した。仲介業者は、インスペクションの実いるからといって、よりあっせんを実施する傾向

施によって予期せぬ瑕疵が見つかり、売主あるいにある訳ではない。

は買主が辞退してしまうと、仲介手数料が得られ6

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ない。また、業者が物件の瑕疵を見つけられない可能性もある。これらを回避しようと、仲介業者は様々な対策をとると考えられる。
予期せぬ瑕疵の発見に対する依頼主の意向確認のための対策の中で、あっせんの実施への寄与が確認されたもの
が 3 つ挙げられる。第一に、告知書の提示である。告知書を買主に提示することで、インスペクション結果への予測を高め、買主の意向を仲介業者が把握しやすくなると考えられる(9)。第二に、インスペクション結果に関する制
度上の注意点の説明である。依頼主に制度を丁寧に説明している仲介業者ほど、依頼主の意向をより詳細に把握できると考えられる。具体的な説明項目の中でとりわけ安定的に寄与していたのは、「調査できない」項目がある場合にはその事実の説明と、過去のインス
ペクション結果と一致しない場合があることの説明であった。いずれも一般的な制度内容よりも個別物件の状態に

表 5 売買取扱あり 推定結果
信用区間
事後 事後平均の
有効サン
平均 標準誤差 2.5% 50% 97.5% プル数
切片
-0.57
0.07
-5.52 -0.55 4.25
1218
売主への説明タイミング
－
－
－
－
－
－
買主への説明タイミング
－
－
－
－
－
－
告知書の提示4.47
0.05
1.62 4.41 7.93
1040
制度の口頭説明
1.73
0.04-0.62 1.72 4.391242
調査できない項目の説明
3.27
0.04
0.77 3.25 5.81
1091
瑕疵保険のための再調査の説明 1.07
0.02
-0.83 1.05 3.07
1689
住宅履歴情報との関係の説明 -1.00
0.04-3.99 -0.96 1.80
1521
告知書との関係の説明
-2.46
0.05
-5.79 -2.42 0.52
1100
過去の調査との関係の説明
3.93
0.06
0.39 3.76 8.021155
劣化事象の場合の説明
-2.01
0.05
-5.61 -1.93 1.28
1070
研修の実施
2.65
0.04
0.18 2.52 5.83
1173
紹介する業者の数-1.37
0.02-3.35 -1.34 0.49
1833
業者との関係
0.66
0.03-1.79 0.66 3.35
1710
重説への業者の同席
-6.45
0.08
-11.91 -6.36 -1.46
1216
開業年数
-1.78
0.02
-3.16 -1.75 -0.73
904
従業員数
1.05
0.01
0.26 1.03 2.03
1038
大都市圏ダミー-0.55
0.03-2.65 -0.55 1.42
1690

̂
R
1.0
－
－
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0

表 6 売主側の仲介の取扱あり 推定結果
信用区間
事後 事後平均の
有効サン ̂
R
平均 標準誤差 2.5% 50% 97.5% プル数
切片
6.46
0.10
0.14 6.27 13.35
1021 1.0
売主への説明タイミング
0.89
0.04
-1.87 0.87 3.56
1547 1.0
買主への説明タイミング
－
－
－
－
－
－
－
告知書の提示
－
－
－
－
－
－
－
制度の口頭説明-1.78
0.04-4.37 -1.75 0.72
1187 1.0
調査できない項目の説明
-1.58
0.04
-4.32 -1.54 0.971346 1.0
瑕疵保険のための再調査の説明 1.46
0.02
-0.63 1.43 3.61
1901 1.0
住宅履歴情報との関係の説明 -2.07
0.04-5.11 -2.06 0.75
1617 1.0
告知書との関係の説明
-1.81
0.05
-5.89 -1.65 1.37
1501 1.0
過去の調査との関係の説明
2.12
0.05
-1.39 2.04 6.28
1593 1.0
劣化事象の場合の説明
0.67
0.03
-1.51 0.64 2.91
1922 1.0
研修の実施
3.74
0.05
0.74 3.56 7.48
1214 1.0
紹介する業者の数
2.48
0.05-0.04 2.40 5.51
990 1.0
業者との関係-0.17
0.03-2.55 -0.18 2.31
1629 1.0
重説への業者の同席
-1.82
0.06
-6.83 -1.69 2.40
1762 1.0
開業年数
-1.40
0.02
-2.94 -1.37 -0.10
997 1.0
従業員数
-0.35
0.01
-1.00 -0.33 0.25
1693 1.0
大都市圏ダミー
1.15
0.03-1.18 1.11 3.64
1597 1.0

かかわる項目であり、その分あっせんの実施に直接影響するのではないかと推察される。第三に、研修の実施である。研修を積んだ従業員であれば、依頼主の意向を丁寧に把握できると考えられる。
インスペクション業者による瑕疵見落としの可能性の低減策の中には、あっせんを実施しなくなる傾向に寄与す
るものも見られた。重説の際に業者を同席させる仲介業者ほど、また買主側の場合には自社と関係が深い業者を紹

表 7 買主側の仲介の取扱あり 推定結果
信用区間
事後 事後平均の
有効サン
平均 標準誤差 2.5% 50% 97.5% プル数
切片
-0.24
0.11
-6.90 -0.29 6.39
959
売主への説明タイミング
－
－
－
－
－
－
買主への説明タイミング
-2.30
0.03
-4.96 -2.27 0.24
1450
告知書の提示0.24
0.04-2.72 0.24 3.23
1626
制度の口頭説明-1.71
0.05-5.17 -1.62 1.52
1117
調査できない項目の説明
-0.78
0.07
-4.69 -0.74 3.27
972
瑕疵保険のための再調査の説明 1.26
0.04
-1.36 1.19 4.15
1152
住宅履歴情報との関係の説明
0.39
0.04
-2.49 0.38 3.45
1404
告知書との関係の説明
-0.96
0.06
-4.78 -0.93 2.59
1206
過去の調査との関係の説明
0.49
0.06
-3.53 0.47 4.551108
劣化事象の場合の説明
1.16
0.05
-1.89 1.18 4.43
1115
研修の実施
1.31
0.05
-1.84 1.31 4.55
1274
紹介する業者の数-0.72
0.04-3.60 -0.71 1.89
1174
業者との関係-3.63
0.05-8.00 -3.48 -0.30
1473
重説への業者の同席
-3.61
0.09
-9.59 -3.41 1.49
990
開業年数
0.43
0.02
-0.63 0.40 1.59
1239
従業員数
0.33
0.01
-0.52 0.31 1.28
1564
大都市圏ダミー-0.61
0.04-3.34 -0.56 1.94
1116

̂
R
1.0
－
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0

介する仲介業者ほど、あっせんに消極的であった。仲介業者は、行政や関連団体が推奨

んは行わないという、形式的な遵法行為に基づくする通りに対策はとるけれども、積極的なあっせ

消極的な対応をとっている可能性が考えられる。

7

日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-3

これを検証することは今後の課題に持ち越される。
ここまで、それぞれの要因があっせんの実施に(5)

独立に影響することを前提としてきた。しかしながら、例えばそもそもインスペクション業者をあっせんしたくない等、仲介業者の戦略的な意図の

(6)
(7)

影響により生じる内生性の問題が考えられる。今回の推定方法および結果ではこれを検証できない。

(8)

今回の調査では、調査単位が仲介業者であり、個別案件ごとの要因によるあっせんの実施への影響が考慮されていない。(a)依頼者のあっせんの希望がどの程度あっせんの実施につながっているか、(b)あっせんの実施がどの程度インスペクションの実施につながっているか、(c)あっせん実施の有無と売買価格との関係、(d)売主あるいは買主が取引を急いだ場合のあっせん実施への影響、(e)物件の品質の違いがあっせん実施に与える影響、(f)調査への仲介業者の立ち合いがあっせん実施に与える影響もまた検証できていない。これらを取引事
例単位の調査で検証することは今後の課題となる。
［謝辞］今回のアンケート調査に快くご回答頂いた企業の皆様、ならびに仲介業者リストの作成にご協力頂いた関係者の皆様に、この場をお借りして厚く御礼申し上げます。
＜注＞(1) この他にも、個別案件に固有の要因や、仲介業者の制度への関心等が、仲介業者によるあっせん実施を左右し得る要因として想定され得る。本研究では、仲介業者が相手との関係で行う対策に着目する。
(2) 営業年数と従業者数について、不動産適正取引推進機構
が公表する平成29 年度末の宅建業者数のデータと比較した結果、本調査のデータは営業年数の長い業者が多く（25
年以上の割合は、本調査 68.3％、機構調査 29.9％）、個人
事業主が少ない（1 人の割合は、本調査 7.7％、機構調査
23.1％）という特徴が見られた。以降の分析においては、
営業年数の長い業者が多いこと、また個人事業主が少ないことにより、あっせんの実施に消極的な企業が多く回答している可能性を考慮する必要がある。
(3) 本研究におけるインスペクションの内容の丁寧な説明にあたる変数は、説明タイミング、制度の口頭説明、制度上の注意点といった、仲介業者が依頼者に伝えた内容に限定され、結果の説明方法や依頼者の理解度については検証できていない。これらは個別案件ごとに異なるため、取引事例単位の調査で今後明らかにされる必要がある。
(4) これらの質問項目は、インスペクションを実施した個別案件において説明をしたか否かではなく、通常の手順で説明しているかどうかを一般的に質問するものである。
実際、インスペクションの実施の有無とこれら質問項目とのクロス集計を行ったところ、インスペクションが実(9)施された案件を有する仲介業者だけが説明しているといった傾向は確認できなかった。
いずれの説明変数も通常の手順に関する回答に基づくものであり、あっせんを実施したか否かと関係するものではないと考え、欠損値はランダムに発生しているという前提のもとリストワイズ除去を行った。
Gelman et al. (2014)、p.287 の基準による。
仲介業者がインスペクション業者の同席に消極的である
ことは、あっせんを実施した企業の中で、重説への業者の同席をさせた企業が3 社と少ないことにも表れている。
その他の説明変数において安定的な影響が見られなかった理由としては、買主側の意向のみでインスペクションを実施するか否かを判断できない可能性が考えられる。
売主の意向を知っている売主側の仲介業者が戦略的に判断することで、インスペクションの実施が拒否され得ると認識している場合には、買主側の仲介業者は積極的にあっせんを実施しなくなる可能性がある。これは個別案
件ごとの買主の意向を調査することで今後検証される必要がある。
ここで明らかにしたのは、告知書の提示がインスペクシ
ョン業者のあっせんの実施を通じて情報の非対称性の緩和に与える影響であり、告知書の提示自体が有する直接的な影響については検証できていない。建物状況調査制
度の導入以前から告知書を提示していたか等を質問することで今後検証される必要がある。

＜参考文献＞
1) Gelman, A., Carlin, J.B., Stern, H.S., Dunson, D.B., Vehtari, A.
and Rubin, D.B. (2014) Bayesian data analysis, third edition,
CRC Press.
2) Grossman, S.J. (1981) "The informational role of warranties andprivate disclosure about product quality", The Journal of Law andEconomics, 24(3), pp.461-483.
3) Milgrom, P.R. (1981) "Good news and bad news: Representation
theorems and applications", The Bell Journal of Economics,
pp.380-391.
4) Pesendorfer, W. and Wolinsky, A. (2003) "Second opinions andprice competition: Inefficiency in the market for expert advice",
The Review of Economic Studies, 70(2), pp.417-437.
5) Wiley, J.A. and Zumpano, L.V. (2008) "The real estate brokerage
market and the decision to disclose property condition defects",
Real Estate Economics, 36(4), pp.693-716.
6) 岡野大志(2019)「既存建築物における耐震改修が家賃・価格に与える影響について」, 都市住宅学 104, pp.203-212.
7) 齊藤広子, 中城康彦, 小川清一郎(2012)「米国カリフォルニ
ア州の住宅取引における住宅・土地・住環境の情報の開示と専門家の役割」都市住宅学 79, pp.131-139.
8) 原野啓, 瀬下博之(2014)「中古住宅取引における品質情報の影響」日本経済研究 71, pp.49-77.
9) 原野啓, 中川雅之, 清水千弘, 唐渡広志(2012)「中古住宅市
場における情報の非対称性がリフォーム住宅価格に及ぼす影響」日本経済研究 66, pp.51-71.
10) 藤澤美恵子(2016)「既存住宅市場における質の情報開示量と価格に関する実験」行動経済学 9, pp.1-11.
11) 藤澤美恵子, 中西正彦, 中井検裕(2003)「中古集合住宅市場
におけるリフォーム情報の開示・査定方法に関する一考察」
都市住宅学 43, pp.90-95.
12) 松浦健太郎(2016)「Stan と R でベイズ統計モデリング」共立出版.

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