都市整備局・住宅政策本部業務体験発表会（令和４年度）
概 要 書
所

属

発表テーマ

JKK 東京のアセットマネジメントシステム(ISO55001)の取組

発表者氏名
発表の概要

〇当社は令和４年８月１日、国内の住宅事業者として初めて、アセットマネジメントシステムの国際規格 ISO55001 の認証を取得しました。
○「アセットマネジメントシステム(ISO55001)」とは、国際標準化機構
ＩＳＯが制定したマネジメントシステム規格の一つであり、中長期的な視点から、建物のライフサイクル全体にわたって効率的かつ効果的に維持・管理・運営する仕組みを規定したものです。
〇JKK 東京におけるアセットマネジメントシステムの概要、運用状況、効果、課題等について報告します。

⑩-1/12枚ＪＫＫ東京アセットマネジメントシステムの取組

１

はじめに東京都住宅供給公社（以下「ＪＫＫ東京」という。）は、令和４年８月、国内の住宅事業者として初めてアセットマネジメントシステム（ＩＳＯ５５００１）（以下「ＡＭＳ」という。）の認証を取得した。本発表では、ＡＭＳの概要、取組に至った経緯について報告を行う。

２

ＡＭＳの概要

２－１

ＩＳＯ５５００１の規格
ＡＭＳは、国際標準化機構（ＩＳＯ）が発行したマネジメントシステム規格の一つで、2014年１月に発行されている。ＡＭＳは、単にアセット1のメンテナンスのみを目的とするものではなく、アセットが直面するリスクの状態を評価し、組織の継続、発展のために中長期的な視点から、組織が抱えるアセットのライフサイクル全体にわたって、効率的かつ効果的に維持・管理・運営する仕組みを構築できる規格となる。

２－２

日本におけるＡＭＳの認証取得状況
日本では仙台市が、2014 年３月に下水道分野において初めてＡＭＳの認証を取得している。

その後も社会インフラ分野（上下水道施設、橋りょう、道路、トンネルなど）に関連する企業を中心に取得が進み、79 社（自治体含む）の取得を確認している。
なお、賃貸住宅の分野では、コンサルタント会社2が取得しているが、賃貸住宅事業者における取得は、当社が国内初となる。

２－３

ＪＫＫ東京ＡＭＳの概念
アセットに対する中長期的な組織目標の達成に向けて、コスト、リスク、パフォーマンスの最適なバランスでＰＤＣＡを回し続けることである。

３

ＪＫＫ東京ＡＭＳの仕組み

３－１

ＪＫＫ東京ＡＭＳの概要
ＪＫＫ東京のＡＭＳは、ＪＫＫ東京の一般賃貸住宅（以下「ＪＫＫ住宅」という。）等の維持管理及び建替え・長寿命化の管理業務を対象として、ＩＳＯの規格に沿って仕組みを構築
1

アセットは物だけでなく組織にとって価値のあるものに適用可能
ＪＫＫ東京のアセットはＪＫＫ住宅、公社賃貸施設等
2
公営住宅のアセットマネジメントに関するコンサルティングにおいて取得⑩-2/12枚している。この仕組みは、組織の目標、計画達成に向けて、年度ごとにＰＤＣＡを回していくことを規定している。（図表１）
また、組織的な取組となるよう役割、体制について規定している。（図表２）（図表１）ＡＭＳ活動スケジュール
アセットマネジメントシステム（A M S )A M S 活動(4 月～3 月)

前年

年間スケジュール

1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月1 0 月1 1 月1 2 月1 月 2 月 3 月
活動期間

活動期間

① 監視
② 分析、評価内部監査

( 1)

期末評価

中間評価

内部監査

(2)
内部監査

マネジメントレビュー●マネジメントレビュー

・レビューによる改善

レビ ューによ る 改善

(3)

（A M 活動へ反映、目標・計画の策定、マニュアルは必要により見直し）（図表２）ＡＭＳの役割と体制＜トップマネジメント3＞
目標、計画、監視、評価、改善方針等

管理責任者

目標、計画、進捗管理、評価等

社外委託、工事監理等戦略を立てる部署

公社住宅事業に係る部署

工事店、工事・委託受注者等

ＡＭＳの責任主体

ＡＭＳの社内アウトソーシング先

ＡＭＳの外部アウトソーシング先（１）ＡＭＳ活動（戦略を立てる部署、公社住宅事業に係る部署が実施）① 監視
パフォーマンスを評価するための必要な情報を得るための活動であり、監視項目及び監視時期を定めている。（図表３）（図表４）
監視は、戦略を立てる部署4を中心に実施する。

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ＪＫＫ東京の理事長、理事のこと
ＡＭＳを推進させる部署であり、公社住宅事業の庶務担当を担う課 6 部署で構成⑩-3/12枚② 分析、評価「ＡＭＳの目標が達成されているか」、「ＰＤＣＡが機能し、効率的かつ効果的か」を判断するための活動であり、各業務の分析、評価は、戦略を立てる部署を中心に実施する。全体の評価は、管理責任者を中心に中間評価、期末評価を実施し、ＡＭＳの内部監査及びマネジメントレビューのインプット情報5とする。

（図表３）ＡＭＳ全体及びアセットマネジメント活動の監視項目① ＡＭＳの有効性（全体）・ＡＭＳが有効に機能しているか。改善事項への対応、不適合、再発防止の状況など② 抽出したリスク及び機会への対応状況
・リスク回避、結果を変える取組などは有効か。変更の必要性はないかなど③ 戦略を立てる部署のアセットマネジメント計画への対応状況
・計画の指標、達成状況は有効な取組か。社内アウトソーシング、外部アウトソーシングの進捗状況など
アセットマネジメント計画（各部署が計画、監視している対象事項の例）
・計画修繕の実施 ・適切な診断等の設定、実施 ・再編整備計画の推進 ・共用部管理、清掃・ＪＫＫ住宅長寿命化の取組 ・市場動向を踏まえたコスト管理 ・人財の育成 ・財務管理など（図表４）アセットの監視項目
監視項目監視、測定（調査、点検内容）

１) 公社住宅の建築物

・ 建築物の外観を目視点検し、劣化の程度、不具合や不良個所の状況をの状態（店舗等賃貸施設等を含む。）
２) 外壁の状態

調査
・ 工事店に外部委託し、外壁修繕の修繕周期３年前の建物から調査
・ 特定建築物定期調査を３年に１回実施
・ 新築や前回改修からおおむね 10 年（10 年を超えて３年以内）となる建築物について、外壁の打診による点検を実施し、劣化や浮きの状況を調査※落下のおそれがない外壁仕上げの建物は対象外

３) 外部手すりの状態

・ 外壁改修工事などの足場を建物外周に設置する工事の際に、工事受注者 が 既存のバルコニー手摺等の点検を実施

４) 屋上防水の状態

・ 工事店に外部委託し、屋上防水の修繕周期３年前の建物から調査を始め、修繕が行われるまで毎年調査を実施

５) 付帯設備の状態

・ 付帯設備について、各種点検調査により作動等の状況を点検調査（業務委託業者により、点検周期に基づき実施）※ 主な設備：水道施設、圧送式給水装置、消防設備、昇降機等

６) 遊具の状態

・ 団地内の遊具の外観を目視点検や触診により、遊具の異常等を確認
・ 専門業者に外部委託し、毎年度１回、全遊具の定期点検を実施

5

トップマネジメントがレビューのために取り込む情報⑩-4/12枚７) 樹木類の状態

・ 工事店に外部委託し、毎年度２回、団地内の樹木類の外観を目視点検し、危険な箇所や枯れ木等の状況を調査
・ 樹木を適切に維持保全するため、樹木医による樹木診断を実施（診断の結果、必要に応じて外観・精密診断を順次実施）

８) 敷地や外構施設の・団地の敷地や駐車場、道路・擁壁等、公園・広場等の状態を目視点検し、危険な箇所や破損等の有無を調査

状態

・ 工事店に外部委託し、毎年度１回、全団地の巡回点検により異常の有無の確認、軽微な補修等を実施
９）小口、緊急修繕の・ 発生した修繕内容等の把握

状態

・ 建築物等の建設年度、修繕履歴等を踏まえた分析（２）

内部監査（組織内の内部監査員が実施）
ＡＭＳに欠陥がないか判定するための活動であり、年１回、実務の状況について監査を行う。
監査員は、組織内部の業務に精通した者とし、自らが所属する部署以外を監査する。これにより、改善のための有効な情報を得る。
なお、内部監査では次の確認等を実施する。

（３）

・マニュアルの規定、ＩＳＯの要求事項6、法令等への適合性の確認

・ＡＭＳが有効に実施、維持されているか確認

・

実務の状況（規定、手順等）の確認

・

アセットマネジメント計画達成状況の確認

・

前回改善事項等への取組状況について確認

マネジメントレビュー（トップマネジメントが実施）
マネジメントレビューは、トップマネジメントが、ＡＭＳの評価結果、達成状況等を踏まえ、改善、変更について指示すべき事項（アウトプット）を決定する会議であり、年１回、開催される。（図表５）（図表５）マネジメントレビューでアウトプットする事項
改善、変更の必要性がないか検討、決定する事項
１) アセットマネジメントの方針、目標、計画
２) 財務面、人財面、その他必要な資源
３) ＡＭＳ全体のプロセス及び各部署のプロセス
４） その他ＡＭＳに関する事項

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ＡＭＳで定めた決定しなければならない事項⑩-5/12枚

３－２

継続的な改善ＪＫＫ東京は、組織の目標を達成するために、ＡＭＳの適切性、妥当性及び有効性を継続的に改善することを規定している。これは、年間の活動を通して、活動の改善、ＡＭＳ自体の改善に取り組むことである。（図表６）（図表６）継続的な改善の視点
各部署の年間活動、内部監査、マネジメントレビューを通じて取り組む事項
１） 各業務プロセスの改善
２） 監視・分析・評価を通じた改善
３） 中間評価、期末評価を通じた改善
４） マネジメントレビューにより決定した事項の改善

４

ＪＫＫ東京におけるＩＳＯ認証の取得

４－１

ＪＫＫ住宅を取り巻く状況
ＪＫＫ東京は、前身の東京府住宅協会の設立から 100 年となる大きな節目を令和２年に迎え、一世紀以上にわたり、住宅事業者として時代に応じた地域づくり・住まいづくりに努め、多くの住宅を供給してきた。
令和３年度末時点におけるＪＫＫ住宅等は、231 団地 71,169 戸である。このうち、昭和 40
年度以前に建設した住宅が約 12,000 戸、昭和 40 年代に建設した住宅が約 28,000 戸となり、全体の約 57％が 50 年以上を経過した住宅となっている。（図表７）
一方、住宅の建設・管理事業を取り巻く環境は、急速に進む高齢化や人口減少の問題、建設資材コストの高騰及び新型コロナウイルスで変わる生活様式など、大きく変化しており、住宅事業者として外部環境の変化への対応が求められている。
また、これらの外部環境は、今後も時代により市場の要請、住まう人々のニーズに応じて変化していくものであり、組織の方向性へも影響する課題となる。

（図表７）住宅ストック数
ＪＫＫ住宅ストック住戸数
種別

団地数

管理戸数

ＪＫＫ住宅

230 団地70,575 戸

ケア付き高齢者住宅

１団地

370 戸

サービス付き高齢者向け

４団地※

224 戸

231 団地71,169 戸

住宅
合計

建替後住宅
昭和40年以前
6,957
12,18510%17%
昭和50年代以降
昭和40年代23,021
28,41233%40%※ＪＫＫ住宅内にあるため団地数合計から除く。
令和３年度末時点⑩-6/12枚

４－２ＪＫＫ東京におけるＡＭＳの目的
住宅ストックの経年化や外部環境の変化など様々な課題に対して、中長期的な視点でより適した維持管理及び建替等計画を実施していくことが、当社の健全な経営に繋がり、社会の信頼に応えることにもなると考えている。
そのためには、組織全体の継続的な取組が不可欠であり、「ＩＳＯ５５００１アセットマ
ネジメントシステム」は、住宅のライフサイクル全体において、より適した維持管理等計画を構築するための中心的な役割を担う仕組みになると考えた。
４－３

導入までの流れ（図表８）
今般の導入に当たっては、まず、ＡＭＳの規格を調べることから始めた。その中で、当社がこれまでに蓄積した技術･ノウハウによる独自のアセットマネジメントを体系化し、発展させることができれば、住宅のライフサイクル全体にわたって効率的かつ効果的に維持・管理・運営する仕組みを構築できる規格であることが分かった。
また、ＡＭＳの規格には要求事項（図表９）が規定されており、組織的な取組の構築、既存の仕組みの整理、各種規定等の整備が必要であることが分かった。そのため、関連部署を中心に検討・協議を重ね、蓄積した技術・ノウハウを整理し、ＡＭＳの規格に沿ったＡＭＳマニュアル等（図表 10、11）の策定作業により体系化を図った。その後、試行実施（図表 12）を経て、令和４年３月から本格導入を開始し、令和４年８月にＩＳＯの認証取得（図表 13）に至った。

（図表８）導入までの流れ【令和２年度】
・ 関連部署によりＡＭＳの導入について情報収集、導入可否について打合せ開始、各部署の取組整理
・ マニュアル素案作成の開始（R２.８月～）【令和３年度】
・ R３.４ 本格的に導入に向けて、ＡＭＳマニュアル（試行）の整備開始
・ R３.10 本格導入に向けて、ＡＭＳマニュアル（試行）による試行実施を開始
・ R４.３ 本格導入及びＡＭＳマニュアル等文書の決定、ＩＳＯ認証申請を決定【令和４年度】
・ R４.４ 認証機関による１次審査（４月 15 日）
・ R４.６

認証機関による２次審査（６月 15 日、16 日）

・ R４.８ 認証（８月１日）、認証登録証授与式(８月２日）⑩-7/12枚

（図表９）ＩＳＯ要求事項等■要求事項について
・ＩＳＯ５５００１（JIS Q 55001:2017）において箇条 1 から箇条 10 の構成の中に記載されおり、ＡＭＳを構築するために必要な事項となる。
・「〇〇しなければならない。」など決定すべき事項が記載されており、図表 10 のＡＭＳマニュアル等で要求事項に対するＪＫＫ東京の取組等を決定している。

出典

日本規格協会発行
JIS Q 55001:2017（図表 10）ＡＭＳマニュアル等① ＪＫＫ東京アセットマネジメントシステムマニュアル（総ページ数 30）⑩-8/12枚② ＪＫＫ東京アセットマネジメントシステムマニュアル別紙資料（総ページ数 14）③ 2022 年度

ＪＫＫ東京アセットマネジメント目標と計画（総ページ数 17）⑩-9/12枚

（図表 11）ＪＫＫ東京ＡＭＳマニュアルの概要（箇条１） 適用範囲 － 適用範囲について決定（箇条２） 引用規格 － ＪＩＳ Ｑ ５５０００シリーズ（箇条３） 用語及び定義 － ＪＩＳ Ｑ ５５０００シリーズ計画（Plan）（箇条４） 組織の状況 － 内部環境、外部環境の課題及び AMS の対象範囲について決定（箇条５） リーダーシップ － AMS 組織内の役割及びアセットマネジメント方針について決定（箇条６） 計画 － リスク状況の分析及びアセットマネジメント目標、計画等について決定（箇条７） 支援 － 運用に必要な人財、文書、情報データ等について決定
運用（Do）（箇条８） 運用 － アセットマネジメント計画に対する運用及び管理方法について決定
点検（Check）（箇条９） パフォーマンス評価 － AMS 並びにアセットについての監視及び分析・評価方法について決定
内部監査及びマネジメントレビューについて決定
改善（Action）（箇条 10） 改善 － 活動及び評価を通じて不適合への対応、継続的な改善の実施について決定（図 12）試行実施の概要
・ＡＭＳマニュアル（試行用）等の内容が実際の業務内容と相反していないか確認
・各部署においてＩＳＯ、マニュアル等の規定に基づく運用がされているか内部監査を実施
・業務フロー等が整備されているか確認
・マネジメントレビューの試行実施（図 13）ＩＳＯ認証審査状況と登録証授与式⑩-10/12枚５

ＡＭＳ構築から導入後の取組における効果と今後に向けて

５－１

これまでの取組の効果
これまでのＡＭＳ構築から導入後の取組における主な効果は次のとおりである。
・

各部署に分散されていたアセットマネジメント技術を整理することで、ＡＭＳマニュアル等による体系化が図れ、組織としての仕組みが構築できた。

・

業務フローに関しては、実態との乖離、担当者の経験、慣習として行われていた業務ノウハウ等について整備や見直しができた。

・

マネジメントレビューの実施により改善事項が決定され、営繕工事の「指標」の見直しに取り組むなど、ＡＭＳの仕組みが機能している。

５－２

今後に向けて（１） 課題への対応
・

ＡＭＳは継続的な改善（ＰＤＣＡ）が重要となるが、機能的に継続できるかどうかが課題である。例えば、改善により業務量だけが増加するようであれば、ＰＤＣＡが機能しなくなるおそれがある。

・

不必要な作業の見直し、業務を効率化させる視点を持ち、計画、運用、評価を実施していくことが必要である。

・

戦略を立てる部署を中心にＡＭＳの浸透を図っているが、組織全体へ浸透させていくことが、ＡＭＳを継続的に機能させるためには欠かせない。

・

今後は、継続的に研修等の開催、社内への広報等により職員の意識の醸成を図り、組織全体に浸透させていく。

（２） 目指すところ
ＡＭＳは、ＪＫＫ住宅の建築から除却までの全期間を通じて、効率的かつ効果的な修繕等の維持管理にいかすことである。ＪＫＫ住宅事業の仕組みが最適解となるように改善を重ね、期待する効果につなげていきたい。（図表 14）
また、ＡＭＳはＪＫＫ住宅を対象としているが、構築した仕組みは、今後、都営住宅、区市営住宅等の管理業務に対してもいかせる。この取組で向上する住宅の維持、管理等の技術・能力を受託事業にもいかし、社会の信頼に応えていきたい。

⑩-11/12枚

（図表 14）期待する効果
１）建設・営繕業務に蓄積されたノウハウの見える化、有効活用⇒

長年の経験で培ったノウハウ（業務フロー、マニュアルなど）の整備、改善を推進

２）公社住宅の経営期間を通じた管理水準の最適化⇒

費用対効果を踏まえながら、経営期間全体を通じた管理水準の最適化の構築と推進

３）公社住宅の長寿命化に向けた組織的な取組みの構築⇒ 長寿命化方策の構築と推進
４）都営住宅や区市営住宅など、他の公的住宅の管理業務に反映⇒ この取組みで向上する住宅の維持・管理等の技術・能力を活用
５） 第三者による評価⇒ 第三者認証機関の審査を毎年受けることで、チェック体制強化⑩-12/12枚