≪取得予定資産：新宿イーストサイドスクエア（追加取得）≫
１．取得の概要
１) 取 得 資 産 ： 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
土地：所有権（共有持分 13.4％）(注)1
建物：所有権（共有持分 13.4％）(注)1
２) 資 産 名 称 ： 新宿イーストサイドスクエア
３) 信 託 受 託 者： 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
４) 信託契約期間 ： 2018 年 3 月 30 日（引渡予定日）から 2025 年 3 月 31 日まで
５) 取 得 価 格： 25,460 百万円
６) 取 得 予 定 日： 2018 年 3 月 30 日７) 売

主： 三菱地所株式会社

８) 決 済 方 法： 引渡し時一括
９) 取 得 資 金： 借入金及び手元資金（注）2(注)1

当投資法人は、2014 年 10 月 1 日付けで本物件の共有持分 14.0％を、2017 年 1 月 25 日付
けで本物件の共有持分 3.6％をそれぞれ取得しており、2018 年 3 月 28 日時点で 17.6％の共有持分を保有しています。本追加取得により、当投資法人は本物件の共有持分 31.0％を保有することとなります。

(注)2

当該借入金につきましては、本日付けで公表いたしました「資金の借入に関するお知らせ」
をご参照ください。

２．取得の理由
当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得いたします。
なお、取得決定に際し特に評価した点は次のとおりです。
（１）立地の優位性
本物件は、ビジネスや商業を始めとして、多様な機能が集積した世界有数の都市である新宿に位置する希少性の高い大型築浅物件であること。
地下鉄「東新宿」駅に直結する他、JR 線「新宿」駅も徒歩圏に存しており、オフィスを中心とした複合施設地としての市場競争力を有していること。
（２）競争力が高く、環境に配慮された最新オフィス
本物件は、2012 年竣工の築浅オフィスビルであり、周辺地域の中でもランドマーク的な存在感を示し、十分に緑化された外構空間が快適でにぎわいのある空間を演出していること。また、Low-E 複層ガラスや雨水再利用設備等を採用しており、エネルギー効率の高い環境に配慮したビルであること。
３．取得資産の内容
以下に掲げるとおり。なお、「面積」、｢構造｣、｢建築時期｣については登記簿上の表示、「用途」については登記簿上の表示のうち、主要なものを記載。
（１）信託財産とする不動産の内容
所在地
土 地 東京都新宿区新宿六丁目 315 番 10
登記簿上の表示
建 物 東京都新宿区新宿六丁目 315 番地 10
住居表示
東京都新宿区新宿六丁目 27 番 30 号
用途
事務所・店舗2
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

面積
土 地
建

物

構造
建築時期
設計者
施工者
建築確認機関
所有形態
土 地
建 物
取得価額
鑑定評価額
（鑑定機関）（価格時点）
地震ＰＭＬ

25,320.28 ㎡（敷地全体の面積）
167,245.46 ㎡（建物全体の面積）※付属建物の店舗（214.27 ㎡）を含む
鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下 2 階付 20 階建2012 年 3 月
株式会社三菱地所設計･株式会社日本設計 設計監理共同企業体
鹿島建設株式会社
一般財団法人 日本建築センター
所有権（1 筆 25,320.28 ㎡の共有持分 100 分の 13.4）
所有権（一棟の建物 167,245.46 ㎡の共有持分 100 分の 13.4）
25,460 百万円
25,500 百万円（一般財団法人日本不動産研究所）（2018 年 3 月 1 日時点）
1.2％（東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地震リスク評価報告書に基づく。）

担保設定の有無なし

不動産管理会社

三菱地所株式会社 (注)その他（1）本物件は新宿六丁目西北地区地区計画の区域内に存しており、建築物等を建築する際には当該地区計画の内容に従います。
また、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。）第 86 条に基づく一団地認定を受けており、隣地（新宿区新宿六丁目 315 番 33）と合わせて容積率 600％の認定を受けています。本物件の使用容積率は 608.09％、隣地の使用容積率は 219.56％、一団地全体の容積率は 599.99％で、一団地の容積率をほぼ全て消化している状況であり、本物件及び隣地所有者は、一団地全体の使用容積率が容積率の最高限度を超えることとなるような建物の増築、修繕又は改築を行うことができません。なお、隣地所有者とは、上記制限を約するため、土地所有者間協定が締結されており、売主より当該協定の地位を承継しています。
（2）本物件の共有者間の協定書により、持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められています。

(注) 不動産管理会社の概要

商号
本社所在地
代表者
設立年月日
資本金の額
大株主（株主比率）（2017 年 9 月 30 日現在）

主な事業内容三菱地所株式会社
東京都千代田区大手町一丁目 1 番 1 号
代表執行役 執行役社長 吉田 淳一
1937 年 5 月
141,898 百万円（2017 年 9 月 30 日現在）
日本マスタートラスト信託銀行（株）信託口（6.54％）
日本トラスティ・サービス信託銀行(株)信託口（4.07％）
JP MORGAN CHASE BANK 380072（3.39％）
不動産業
3

ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

直前事業年度の純資産（連結）：1,767,460 百万円（2017 年 3 月期）
純資産及び総資産
総資産（連結）：5,484,115 百万円（ 同 上 ）当投資法人又は資産運用会社との関係
三菱地所株式会社（以下、本表において「当該会社」という。）は、当投資法人が資産の運用を委託しているジャパンリ
アルエステイトアセットマネジメント株式会社（以下、「資産
資本関係運用会社」という。）の親会社（出資比率 90％）である。また、2017 年 9 月 30 日現在、当該会社は当投資法人の投資口を 17,120 口（発行済投資口の総口数の 1.31％）保有している。
2018 年 3 月 28 日現在、資産運用会社の役職員のうち 15 名が人的関係
当該会社から出向している。
当該会社は、当投資法人の保有資産の一部の前所有者及び前信託受益者である。また、当投資法人の運用資産の賃借人で取引関係ある。その他、当投資法人の保有資産に関連して付随的な契約を複数締結している。
当該会社は、資産運用会社の関連当事者（財務諸表規則にて定義される。
）に該当する。また、当該会社は、投資信託及び関連当事者への投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含みます。）で定める資産運用会社の利害関係人
該当状況等、及び資産運用会社が社内規程で定める利害関係者に該当する。
（２） テナント等の内容
テナント総数
総賃貸可能面積
総賃貸面積
最近の稼働率41
20,573 ㎡
20,573 ㎡
2013 年 9 月 30 日
36.8％
2014 年 9 月 30 日
88.7％
2015 年 9 月 30 日
95.7％
2016 年 9 月 30 日
100.0％
2017 年 9 月 30 日
100.0％
取得予定日
100.0％
総賃料収入
1,368 百万円
敷金・保証金996 百万円
参考NOI（Net Operating Income） 年間 1,066 百万円（定常稼働時の当社推定数値）
減価償却費
年間 236 百万円（定常稼働時の当社推定数値）
・当該建物については、当投資法人による取得後、既に保有する持分部分と同様に三菱地所株式会社に一括賃貸し、同社がテナントに転貸を行うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・テナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び取得予定日の入居率は、取得予定日における見込み数値を記載。
（注）
・NOI は、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に固定資産税・都市計画税等の発生等を考慮した定常稼働時の推定数値。
・NOI 及び減価償却費を除く数値は、売主から提供を受けたデータに基づく。
・取得する共有持分のみを対象として算出した数値を記載。但し、テナント
総数は本物件全体のテナント総数を記載。
4

ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

（３）貸室仕様
天井高
基準階面積
ＯＡフロア
電気容量
空調方式
床荷重
その他

2,850 ㎜5,914 ㎡有り（130mm）
60VA／㎡
個別空調（1 フロア最大 12 ゾーン）
500 ㎏／㎡（ヘビーデューティーゾーン 800 ㎏／㎡）
非接触式 IC カードにより 24 時間入退館可（４）エンジニアリングレポートの概要
ⅰ.修繕項目の概要
報告書日付
報告書作成者
15 年間における修繕費・更新費（当投資法人による取得持分に係る年平均値）

2018 年 3 月 16 日
清水建設株式会社
10 百万円
13 百万円
24 百万円

修繕費
更新費
合計

ⅱ.アスベスト使用状況に関する記載（使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載）
アスベストが含有される吹付け材

記載なし

４．売主の概要
3 ページに記載した取得予定資産に係る「（注）不動産管理会社の概要」をご参照ください。
５．物件取得者等の状況
物件の名称
新宿イーストサイドスクエア（所在地）（東京都新宿区新宿六丁目 27 番 30 号）
前所有者の状況
会社名

前々所有者の状況
新宿六丁目
特定目的会社
当投資法人が資産の運用を委託している資産運用
会社の株主である三菱地所株式会社（資産運用会社への出資比率 90%）が優先出資をしていた。

三菱地所株式会社

特別な利害 3 ページに記載した、関係にある 「（注）不動産管理者との関係 会社の概要」参照
取得経緯・
理由等
取得価格
取得時期

投資運用目的で取得
前所有者が 1 年を超えて所有しているため記載を省略
2014 年 10 月取得

前々々所有者の状況なし－

2012 年 3 月新築

－

－

－

－

－

5
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

６．利害関係人等との取引
本取引は、利害関係人等との取引に該当します。当該取引に際して、資産運用会
社は、「利害関係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運用会議での承認手続を経ています。
７．媒介の概要
該当ありません。
８．取得の日程
2018 年 3 月 28 日
2018 年 3 月 29 日
2018 年 3 月 30 日

取得の決定
契約締結（予定）
決済・引渡し（予定）6
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

９．鑑定評価の概要
物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点

新宿イーストサイドスクエア
25,500 百万円
一般財団法人日本不動産研究所
2018 年 3 月 1 日
内容項目（単位：千円）

収益価格

25,500,000

直接還元法による価格(1)運営収益 [①－②]概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格
は、ともに同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連付け、収益還元法による収益価格を試算

25,500,000
1,330,762①可能総収益1,451,554②空室損失等

120,792(2)運営費用
維持管理費

中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定のうえ計上
中長期安定的な稼働率水準を査定し計上

332,332
117,953

維持管理費は過年度実績及び類似不動産を参考に、PM
フィーは現行契約を参考に、対象不動産の個別性を考
慮して計上

ＰＭフィー
テナント募集費用等
水光熱費

11,07091,163

ﾃﾅﾝﾄの想定回転期間を基に査定した年平均額を計上

修繕費10,606

過年度実績額を参考に今後の管理計画、類似不動産の水準及びｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均額等を考慮し計上

100,0791,461
0998,430
10,331
13,777994,984

公租公課関係資料に基づき計上

(注)

公租公課
損害保険料
その他費用
(3)運営純利益 [(1)-(2)](4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益 [(3)+(4)-(5)](7)還元利回り

3.9%

ＤＣＦ法による価格

25,400,000

過年度実績額に基づき稼働率等を考慮のうえ計上

現行契約及び類似不動産の保険料率を考慮して計上

運用利回りを 1％と査定して計上
ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの修繕更新費等を勘案し査定
各地区の基準利回りに、対象不動産の立地条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、類似不動産に係る取引利回り等を勘案し査定

割引率

3.5%

類似不動産における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定

最終還元利回り4.0%

類似不動産における取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向等を総合的に勘案のうえ査定

積算価格
土地比率
建物比率

25,500,000
80.5%
19.5%

＊千円未満は切り捨てて表示。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
(注)

特になし

PM 業務委託先より、PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりません。また、本物件の PM フィーの金額を個別に開示した場合、PM 業務委託先が行っている他の取引に影響を与え、当投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく
効率的な PM 業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

7
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

≪取得予定資産：新宿フロントタワー≫
１．取得の概要
１) 取 得 資 産 ：２) 資 産 名 称 ：国内不動産を信託財産とする信託の受益権
土地：所有権（共有持分 27.20234％）
建物：区分所有権の共有持分（建物所有割合 27.24798％）(注)1
新宿フロントタワー

３) 信 託 受 託 者 ：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

４) 信託契約期間 ：2018 年 4 月 17 日（引渡予定日）から 2025 年 3 月 31 日まで

５) 取 得 価 格 ：25,025 百万円

６) 取 得 予 定 日 ：2018 年 4 月 17 日

７) 売

三菱地所株式会社

主：８) 決 済 方 法 ：引渡し時一括９) 取 得 資 金 ：新投資口発行による手取金（注）2

（注）1
（注）2

建物所有割合は管理規約により定められた全体共用部分持分割合を記載しています。
当該投資口発行に係る発行価格等決定日が 2018 年 4 月 11 日（水）又は 2018 年 4 月
12 日（木）の場合には、借入金を取得資金に充当します。当該投資口発行につきましては、本日付けで公表いたしました「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。

２．取得の理由
当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得いたします。
なお、取得決定に際し特に評価した点は次のとおりです。
（１）立地の優位性
本物件は、ビジネスや商業を始めとして、多様な機能が集積した世界有数の都市である新宿に位置し、地下鉄「西新宿駅」や「中野坂上駅」等、複数路線の利用が可能で、とりわけ副都心である「新宿駅」へのアクセスが非常に良好な立地条件を有しており、市場競争力が高いこと。
（２）機能性が高く、環境に配慮された最新オフィス
本物件は、2011 年竣工の築浅オフィスビルであり、基準階における約 1,700 ㎡の無柱空間等、最近のテナントニーズに対応した設備水準を有していること。また、
自動調光システムや高性能熱線反射ガラスの採用等により省エネ性能を実現しており、機能性の高いビルであること。
３．取得資産の内容
以下に掲げるとおり。なお、「面積」、｢構造｣、｢建築時期｣については登記簿上の表示、「用途」については登記簿上の表示のうち、主要なものを記載。
（１）信託財産とする不動産の内容
所在地
土 地 東京都新宿区北新宿二丁目 195 番 11
登記簿上の表示
建 物 東京都新宿区北新宿二丁目 195 番地 11
住居表示
東京都新宿区北新宿二丁目 21 番 1 号
用途
事務所・店舗8
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

面積
土 地
建 物
構造
建築時期
設計者
施工者
建築確認機関
所有形態
土 地

建

物

取得価額
鑑定評価額
（鑑定機関）（価格時点）
地震ＰＭＬ
担保設定の有無
不動産管理会社

その他

9,628.17 ㎡（敷地全体の面積）
92,092.30 ㎡（建物全体の面積）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 35 階建2011 年 8 月
株式会社三菱地所設計・鹿島建設株式会社一級建築士事務所
鹿島建設株式会社
一般財団法人 日本建築センター
所有権（共有持分 100 分の 27.20234）（注）1
区分所有権の共有持分
・4 階～34 階の事務所部分 53,248.09 ㎡のうち他の区分所有者の所有分を除いた 52,713.71 ㎡における区分所有権の共有持分 100 分の 27.5
・1 階～3 階の店舗部分 4,298.89 ㎡における区分所有権の共有
持分 100 分の 27.5
※建物所有割合：27.24798％
25,025 百万円
25,300 百万円（一般財団法人日本不動産研究所）（2018 年 3 月 1 日時点）
2.1％（東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地震リスク評価報告書に基づく。）
なし
三菱地所株式会社(注)2、(注)3（1）本物件は北新宿地区地区計画の区域内に存しており、建築物などを建築する際には当該地区計画の内容に従います。また、隣地（新宿区北新宿二丁目 195 番 10）の所有者と合わせて建築基準法第 86 条第 1 項に基づく一団地認定を受けています。隣地所有者とは互いに容積対象床面積と建築面積の上限を制限する
地役権を設定し、本物件敷地にはその旨の登記を行っております。
（2）本物件の区分所有権の共有者間協定書において、持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定がされております。
（3）当投資法人の所有部分には、管理規約に基づく規約設定共用部分（駐車場、倉庫等）の共有持分が含まれます。

(注)1

敷地権割合：1,000 億分の 98,917,614,500 の、共有持分 100 分の 27.5

(注)2

取得後に委託を予定している不動産管理会社を記載(注)3

不動産管理会社の概要は、3 ページに記載した取得予定資産に係る「（注）不動産管理
会社の概要」をご参照ください。

9
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

（２）テナント等の内容
テナント総数
総賃貸可能面積
総賃貸面積
最近の稼働率42
15,705 ㎡
15,610 ㎡
2013 年 9 月 30 日
79.2％
2014 年 9 月 30 日
91.6％
2015 年 9 月 30 日
98.4％
2016 年 9 月 30 日
94.3％
2017 年 9 月 30 日
99.8％
取得予定日
99.4％
総賃料収入
1,366 百万円
敷金・保証金1,112 百万円
参考NOI（Net Operating Income） 年間 1,006 百万円（定常稼働時の当社推定数値）
減価償却費
年間 248 百万円（定常稼働時の当社推定数値）
・当該建物は、当投資法人による取得後、三菱地所株式会社へ一括賃貸し、同社がテナントに転貸を行うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・テナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び取得予定日の入居率は、取得予定日における見込み数値を記載。
（注） ・NOI は、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に固定資産税・都市計画税等の発生等を考慮した定常稼働時の推定数値。
・NOI 及び減価償却費を除く数値は、売主から提供を受けたデータに基づく。
・取得する共有持分のみを対象として算出した数値を記載。但し、テナント
総数は本物件全体のテナント総数を記載。

（３）貸室仕様
天井高
基準階面積
ＯＡフロア
電気容量
空調方式
床荷重
その他

2,900 ㎜1,689 ㎡有り（100mm）
60VA／㎡
個別空調（ゾーン空調）
500 ㎏／㎡
非接触式 IC カードにより 24 時間入退館可（４）エンジニアリングレポートの概要
ⅰ.修繕項目の概要
報告書日付
報告書作成者
15 年間における修繕費・更新費（当投資法人による取得持分に係る年平均値）

修繕費
更新費
合計

ⅱ.アスベスト使用状況に関する記載（使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載）
アスベストが含有される吹付け材

2018 年 3 月 16 日
清水建設株式会社
14 百万円
20 百万円
35 百万円

記載なし

10
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

４．売主の概要
3 ページに記載した取得予定資産に係る「（注）不動産管理会社の概要」をご参照ください。
５．物件取得者等の状況
物件の名称
（所在地）
物件所有者等の状況
会社名
特別な利害関係にある者との関係
取得経緯・理由等
取得価格
取得時期

新宿フロントタワー（新宿区北新宿二丁目 21 番 1 号）
前所有者の状況
三菱地所株式会社
3 ページに記載した、「（注）不動産管理会社の概要」
参照
2011 年 8 月新築－－

前々所有者の状況
なし
－
－
－
－

６．利害関係人等との取引
本取引は、利害関係人等との取引に該当します。当該取引に際して、資産運用会
社は、「利害関係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運用会議での承認手続を経ています。
７．媒介の概要
該当ありません。
８．取得の日程
2018 年 3 月 28 日
2018 年 4 月 10 日
2018 年 4 月 17 日

取得の決定
契約締結（予定）
決済・引渡し（予定）11
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

９．鑑定評価の概要
物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点

新宿フロントタワー
25,300 百万円
一般財団法人日本不動産研究所
2018 年 3 月 1 日
内容項目（単位：千円）

収益価格

25,300,000

直接還元法による価格(1)運営収益 [①－②]概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格
は、ともに同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連付け、収益還元法による収益価格を試算

25,700,000
1,348,016①可能総収益1,435,906②空室損失等(2)運営費用
維持管理費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
水光熱費

87,890361,648
224,327(注)

中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定のうえ計上
中長期安定的な稼働率水準を査定し計上

維持管理費は過年度実績等を参考に、PM フィーは現
行契約を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上

11,1610

ﾃﾅﾝﾄの想定回転期間を基に査定した年平均額を計上

修繕費14,311

過年度実績額を参考に今後の管理計画、類似不動産の水準及びｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均額等を考慮し計上

公租公課

111,656

公租公課関係資料に基づき計上

損害保険料

193

その他費用
(3)運営純利益 [(1)-(2)](4)一時金の運用益

0986,368
10,886(5)資本的支出

20,986(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]976,268(7)還元利回り

3.8%

ＤＣＦ法による価格

24,900,000

管理組合への管理費で支出されており計上しない保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等を考慮して計上

運用利回りを 1％と査定して計上類似不動産の水準、築年数及びｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均額等を勘案のうえ査定
各地区の基準利回りに、対象不動産の立地条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、類似不動産に係る取引利回り等を勘案し査定

割引率

3.5%

類似不動産における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定

最終還元利回り4.0%

類似不動産における取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向等を総合的に勘案のうえ査定

積算価格
土地比率
建物比率

25,300,000
77.6%
22.4%

＊千円未満は切り捨てて表示。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
(注)

特になし

PM 業務委託予定先より、PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりません。また、本物件の PM フィーの金額を個別に開示した場合、PM 業務委託予定
先が行っている他の取引に影響を与え、当投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的な PM 業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

12
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

≪今後の見通し≫
本取得による当投資法人の 2018 年 3 月期（2017 年 10 月 1 日～2018 年 3 月 31 日）の運用状況に対する影響は軽微であり、運用状況の予想の修正はありません。
また、2018 年 9 月期（2018 年 4 月 1 日～2018 年 9 月 30 日）の運用状況の予想の修正及び 2019 年 3 月期（2018 年 10 月 1 日～2019 年 3 月 31 日）について新たに公表した運用状況の予想については、本日付けで公表いたしました「2018 年 9 月期の運用状況の予想の修正及び 2019 年 3 月期の運用状況の予想に関するお知らせ」をご参照ください。

以上

参考資料（添付）・ 各物件案内図、外観写真
・ 本件取得後の運用不動産等資産一覧

本資料は、兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会に配布しております。

13
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

（参考）新宿イーストサイドスクエア案内図（参考）新宿イーストサイドスクエア外観写真

14
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

（参考）新宿フロントタワー案内図（参考）新宿フロントタワー外観写真15
ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

（参考）本件取得後の運用不動産等資産一覧
資産の種類

取得日又は
取得予定日

北の丸スクエア東京都千代田区不動産

2006年2月24日

８１，５５５，５００

８．０％

ＭＤ神田ビル

東京都千代田区不動産

2002年5月31日

９，５２０，０００

０．９％

神田橋パークビルヂング

東京都千代田区不動産

2002年8月15日

４，８１０，０００

０．５％

大手町フィナンシャルシティノース
東京都千代田区
タワー

不動産

2014年3月31日

１５，４６２，９００

１．５％

二番町ガーデン

東京都千代田区不動産

2005年4月1日

１４，７００，０００

１．４％

三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル

東京都千代田区不動産

2007年3月28日

４４，７００，０００

４．４％

ビュレックス麹町

東京都千代田区不動産

2005年7月29日

７，０００，０００

０．７％

2005年1月31日

１０，２００，０００

地域

首都圏(東京23区)名称

取得価格（千円）（注）1.

比率

山王グランドビル

東京都千代田区不動産

2006年4月3日
計

１０，７００，０００
２０，９００，０００

２．１％

有楽町電気ビルヂング

東京都千代田区不動産

2003年8月1日

７，２００，００００．７％

小伝馬町新日本橋ビルディング

東京都中央区

不動産信託受益権

2001年9月25日

３，１７３，０００

０．３％

フロントプレイス日本橋

東京都中央区不動産

2018年1月19日

１７，５６０，０００

１．７％

共同ビル（茅場町２丁目）

東京都中央区

不動産信託受益権

2011年3月1日

４，４１０，０００

０．４％

ビュレックス京橋

東京都中央区不動産

2002年7月22日

５，２５０，０００

０．５％

銀座一丁目イーストビル

東京都中央区

不動産信託受益権

2015年3月2日

６，４５９，０００

０．６％

銀座三和ビル

東京都中央区不動産

2005年3月10日

１６，８３０，０００

１．７％

菱進銀座イーストミラービル

東京都中央区不動産

2005年3月15日
2010年5月24日

５，３５３，５００２，６４５，９２２

０．８％

計

７，９９９，４２２

晴海フロント

東京都中央区不動産

2013年1月7日

３１，３００，０００

３．１％

晴海センタービル

東京都中央区不動産

2007年12月18日

２６，８００，０００

２．６％

赤坂パークビル

東京都港区

不動産

2011年11月15日

６０，８００，０００

６．０％

青山クリスタルビル

東京都港区

不動産

2003年3月14日

７，６８０，０００

０．８％

クローバー芝公園

東京都港区

不動産信託受益権

2015年1月20日

４，５００，０００

０．４％

2008年12月19日

２１，２５０，０００

2010年1月15日
2015年5月1日

５４，６００，０００
１０ １００ ０００

2017年3月30日
2017年9月1日
計

１０，４５０，０００
１０，５３０，０００
１０６ ９３０ ０００

汐留ビルディング

東京都港区

不動産信託受益権

芝二丁目大門ビルディング

東京都港区

不動産信託受益権

2001年9月10日

４，８５９，０００

０．５％

コスモ金杉橋ビル

東京都港区

不動産信託受益権

2001年9月25日

２，８０８，０００

０．３％

田町フロントビル

東京都港区

不動産

2017年3月30日

６，２１０，０００

０．６％

2014年10月1日

２３，１００，０００

新宿イーストサイドスクエア

東京都新宿区2017年1月25日

６，６６０，０００

2018年3月30日

２５，４６０，０００

計

５５，２２０，０００

不動産信託受益権

東京都新宿区

不動産信託受益権

2018年4月17日

２５，０２５，０００

２．５％

東京都新宿区不動産

2004年9月1日

７，８３０，０００

０．８％

東京オペラシティビル

東京都新宿区不動産

2005年9月13日
2010年3月24日
計９，３５０，０００２２，４２６，８３１
３１，７７６，８３１

３．１％

ＴＩＸＴＯＷＥＲ ＵＥＮＯ

東京都台東区不動産

2012年6月15日

２２，０００，０００

２．２％

東五反田1丁目ビル

東京都品川区不動産

2004年11月1日

５，５００，０００

０．５％

大崎フロントタワー

東京都品川区不動産

2011年2月1日

１２，３００，０００

１．２％

大森駅東口ビルディング

東京都大田区

不動産信託受益権

2001年9月10日

５，１２３，０００

０．５％（仮称）新宿南口プロジェクト（底地）

東京都渋谷区不動産

2004年3月24日

６，６７０，０００

2013年8月23日－１，１７０，０００

計

５，５００，０００

０．５％

代々木1丁目ビル

東京都渋谷区不動産

2004年4月1日

８，７００，０００

０．９％

神宮前テラス

東京都渋谷区不動産

2002年11月22日

４，８８５，０００

０．５％

神宮前メディアスクエアビル

東京都渋谷区不動産

2003年10月9日

１２，２００，０００

１．２％

2001年11月30日

３４，６００，０００

2018年1月18日－８，０７６，０００

計

２６，５２４，０００

2003年11月14日
2004年4月1日
2014年2月18日
計
2005年2月28日
2012年12月19日

３，７４０，０００
３６０，０００１０ ５１２ ０００
１４，６１２，０００
８，５００，０００
５２０，０００

2015年3月27日
計

２，１００，０００
１１，１２０，０００

不動産

２．６％

恵比寿ネオナート

東京都渋谷区

不動産

ハーモニータワー東京都中野区

不動産

大塚東池袋ビルディング

東京都豊島区

不動産信託受益権

2001年9月25日

３，５４１，０００

池袋二丁目ビルディング

東京都豊島区

不動産信託受益権

2001年9月25日

１，７２８，０００

０．２％

池袋ＹＳビル

東京都豊島区不動産

2004年8月2日

４，５００，０００

０．４％

八王子ファーストスクエア

東京都八王子市

不動産

さいたま浦和ビルディング

埼玉県さいたま市

不動産

2005年3月31日
2008年3月19日
計
2001年9月25日
2001年10月11日
計

３，３００，０００２，３７９，１１２
５，６７９，１１２
１，２３２，０００
１，３４２，０００２，５７４，０００

ＭＭパークビル

神奈川県横浜市

不動産

2008年3月24日

３７，４００，０００

クイーンズタワーＡ

神奈川県横浜市

不動産信託受益権

2014年1月31日

１７，２００，０００

１．７％

川崎砂子ビルディング

神奈川県川崎市

不動産信託受益権

2001年9月25日

３，３７５，０００

０．３％

武蔵小杉ＳＴＭビル

神奈川県川崎市

不動産

2008年3月25日

首都圏計

７６．６％

５．４％

新和ビルディング

東京都渋谷区

地域毎の比率

１０．５％

新宿フロントタワー

渋谷クロスタワー（底地）

首都圏(東京23区を除く)

所在地

１．４％

１．１％

０．３％

０．６％

０．３％
６．９％
３．７％

４，０００，０００

０．４％

８４７，７２９，７６６

８３．５％

８３．５％

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ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。

地域

名称

北海道

東北地方

資産の種類

取得日又は
取得予定日

取得価格（千円）（注）1.

北海道札幌市不動産

2007年6月1日

７，１００，０００

０．７％

定禅寺パークビル

宮城県仙台市不動産

2005年1月31日

１，０００，０００

０．１％

東二番丁スクエア

宮城県仙台市不動産

2013年1月7日

９，９５０，０００

１．０％

2001年9月25日

２，９２４，０００

仙台本町ホンマビルディング

金沢パークビル
金沢上堤町ビル

錦パークビル

宮城県仙台市
宮城県仙台市
石川県金沢市
石川県金沢市

愛知県名古屋市

不動産信託受益権
不動産
不動産

不動産

不動産

2006年6月28日

２５０，０００

計

３，１７４，０００

2015年9月1日

１８，６４０，０００

2002年2月28日

２，８８０，０００

2003年3月3日

１ ７００

４，５８０，０００

2016年10月3日

２，７８０，０００

2006年10月2日
2006年11月1日

３，８５０，０００
１，３００，０００

2014年6月9日

６５０，０００

九州地方

３．２％

１．８％
０．５％
０．７％
０．３％

５，９７５，０００

０．６％
３．０％

愛知県名古屋市

不動産信託受益権

2013年7月31日

８，５６７，０００

０．８％

名古屋広小路ビルヂング

愛知県名古屋市不動産

2001年9月10日

１４，５３３，０００

１．４％

名古屋御園ビル

愛知県名古屋市不動産

2003年8月8日

１，８６５，０００

０．２％

四条烏丸センタービル

京都府京都市不動産

2013年9月3日

４，４００，０００

０．４％

梅田スクエアビルディング

大阪府大阪市

不動産信託受益権

2015年4月1日

１５，５２３，５２０

１．５％

新藤田ビル

大阪府大阪市

不動産信託受益権

2008年9月1日

２４，０００，０００

２．４％

2001年9月25日

２，２６４，０００

大阪府大阪市不動産

2003年12月26日
計

１，９００，０００４ １６４ ０００

2001年9月25日

６，９３４，０００

御堂筋ダイワビル

大阪府大阪市

不動産信託受益権

2002年2月28日

尼崎フロントビル

兵庫県尼崎市

不動産信託受益権

2015年3月25日

リットシティビル

岡山県岡山市不動産

ＮＨＫ広島放送センタービル

広島県広島市不動産

７，３８０，０００
１４

３１４

０．４％

１．４％
０．９％
０．５％

2006年2月1日

４，６５０，０００
１，３２０，０００

2008年3月3日

１ ４５０

０００

計

２，７７０，０００

０．７％
０．３％

東晴天神ビルディング

福岡県福岡市不動産

2001年9月25日

１，５５０，０００

０．２％

天神クリスタルビル

福岡県福岡市不動産

2005年6月1日

５，０００，０００

０．５％

日之出天神ビルディング

福岡県福岡市

不動産信託受益権

2001年9月10日

３，６５７，０００

０．４％

運用資産合計

７．１％

０００

９，３００，０００

2004年3月25日

地方都市計

０．７％

０．３％

名古屋広小路プレイス

堺筋本町ビル

地域毎の比率

１７５，０００

計

計

中国地方

０００

計

2016年4月1日

中部地方

近畿地方

比率

８・３スクエア北ビル

ＡＥＲ

北陸地方

所在地

１．０％

１６７，４９２，５２０

１６．５％

１６．５％

１，０１５，２２２，２８６

１００．０％

１００．０％（注）1. 取得価格は千円単位で切り捨てて表示しています。
（注）2. 比率及び地域ごとの比率は小数点第二位を四捨五入して表示しています。
（注）3.（仮称）新宿南口プロジェクト（底地）の取得価格は、2013 年 8 月 23 日付けで建物を譲渡したことから、2004 年 3 月 24 日付けにて土地・建物を取得した際の建物取得価格を差し引いております。なお、本物件は、2017 年 5 月 15 日付けにて物件名称を日本ブランズウィックビル（底地）から（仮称）新宿南口プロジェク
ト（底地）に変更しております。
（注）4. 神宮前メディアスクエアビルの取得価格においては、2003 年 10 月 9 日付けの取得価格を記載しており、2009 年 10 月 30 日付けにて譲渡した敷地の一部（売却原価 614 百万円）が含まれております。
（注）5. 神宮前テラスは、2018 年 3 月 1 日付けにて物件名称をダヴィンチ原宿から変更しています。
（注）6. 渋谷クロスタワー（底地）の取得価格は、2018 年 1 月 18 日付けで建物を譲渡したことから、2001 年 11 月
30 日付けにて土地・建物を取得した際の建物取得価格を差し引いております。

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ご注意：この文書は、当投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず当投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で投資なさるようにお願いいたします。