NEWS RELEASE
2022 年 3 ⽉ 28 ⽇
各位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名

執⾏役員

柳澤裕

（コード番号 ８９５２）＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代表取締役社⻑ 梅⽥ 直樹
問合せ先 執⾏役員企画部⻑

元岡 將

TEL.03-3211-7951

国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジ
メント株式会社（以下、「本資産運⽤会社」といいます。
）は、本⽇、下記のとおり国内不動産信託受益権の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
記
１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称

豊洲フロント（持分割合︓24%）

取 得 価 格 （ 予 定 ）25,500 百万円

取先三菱地所株式会社

得媒介の有無無取得決定

⽇2022 年 3 ⽉ 28 ⽇

契約締結⽇（予定）2022 年 3 ⽉ 29 ⽇

取 得 ⽇ （ 予 定 ）2022 年 3 ⽉ 29 ⽇

代⾦⽀払⽇（予定）2022 年 3 ⽉ 29 ⽇

（注）
「取得資産の名称」の持分割合は、豊洲フロントにおける当投資法⼈の共有持分割合を記載しています。

12. 取得の理由
昨今、「IT の進歩」、「環境意識の⾼まり」、「働き⽅の多様化」等を背景に、オフィスに求められる役割、機能は変化しています。当投資法⼈はこうした新しい潮流による事業環境の変化を⾒据え、ポートフォリオの中⻑期的な競争⼒に着⽬し、プロアクティブな視点でポートフォリオの⼊替を戦略的に進める⽅針を掲げております。
豊洲フロントは、湾岸エリアの中でも特にビジネス・商業・住宅エリアと多様な都市機能の集積が進む豊洲エリアに位置し、都⼼への良好なアクセスと都⼼部と⽐べて割安な賃料⽔準を実現する競争⼒の⾼い物件であり、本物件の取得は当投資法⼈のポートフォリオ⼊替⽅針にも合致し、且つポートフォリオの中⻑期的な競争⼒強化につながると考えております。
検討に際して、特に評価した点は以下のとおりです。
（１） ⽴地
本物件は 2 路線（東京メトロ 有楽町線、東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ））が利⽤可能な「豊洲駅」と連絡通路で結ばれ、向かいには⼤型商業施設があり、⾼い利便性を有しています。
近接する再開発エリアではオフィスを中⼼とした複合施設の開発も進められています。また、有楽町線は延伸が予定されており、今後更なるエリアの価値向上が期待されています。
（２）建物・設備
2010 年竣⼯の本物件は、1 フロア当たり 1,500 坪超のフロアプレートを有し、アトリウムの回りに「ロの字型」にオフィスを配することで開放的な空間を提供しています。
環境⾯では、約 50 種類の植物により敷地⾯積の約 36％を緑化し、外気の取り込みや⾃然光の利⽤などにより環境負荷低減に配慮した仕様となっています。
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 豊洲フロント（持分割合︓24%）
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態

信⼟地 所有権（共有持分 24%）

建物 所有権（共有持分 24%）

託受

託者 三菱 UFJ 信託銀⾏株式会社

所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都江東区豊洲三丁⽬２番 20 号
⽤

途 事務所、店舗⾯積
⼟地 13,700.00 ㎡（登記簿上の⾯積）

建物 104,683.98 ㎡（登記簿上の延床⾯積）

構基
建造 鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 15 階建
準階

築⾯
時

積 5,068.50 ㎡
期 2010 年８⽉

耐震性に関する事項
担保の状

地震ＰＭＬ:2.1％（東京海上ディーアール株式会社による地震リスク評
価報告書に基づく）

況 なし
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鑑定

評

価額 26,600 百万円（ 価 格 時 点 ） （2022 年 3 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容テ ナ ン ト 総 数 21
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 1,363 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 1,230 万円
総 賃 貸 ⾯ 積 17,221 ㎡
総賃貸可能⾯積 17,407 ㎡

⼊居率の推移その他特筆すべき事項(注)2020 年 3 ⽉ 31 ⽇

100.0%

2020 年 9 ⽉ 30 ⽇

100.0%

2021 年 3 ⽉ 31 ⽇

93.0%

2021 年 9 ⽉ 30 ⽇

98.9%

取得予定⽇

98.9%

本物件の共有者間の協定書により、持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められています。

・当該建物は、当投資法⼈による取得後、三菱地所株式会社に⼀括賃貸し、同社がテナントに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要なものを記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算出した数値を記載。ただし、テナント総数は本物件全体のテナント総数を記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積及び取得予定⽇の稼働率は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・NOI（Net Operating Income）︓年間 970 百万円（当社想定数値）
・減価償却︓年間 273 百万円（当社想定数値）

４．取得先の概要
名称 三菱地所株式会社

所

在地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 1 番 1 号

代

表者 代表執⾏役 執⾏役社⻑ 吉⽥

主な資設

事

業

内本⽴

年

淳⼀

容 不動産業
⾦ 142,414 百万円（2021 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）

⽉⽇ 1937 年 5 ⽉ 7 ⽇

純資産 （連結）︓2,126,523 百万円（2021 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）

総資産 （連結）︓6,370,776 百万円（2021 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）

⼤株主及び株主⽐率（2021 年 9 ⽉ 30 ⽇現在）

⽇本マスタートラスト信託銀⾏(株)信託⼝︓14.85％(株)⽇本カストディ銀⾏信託⼝︓4.99％
明治安⽥⽣命保険(相)︓3.16％

投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
三菱地所株式会社（以下、本表において「当該会社」という。）は、本資本関係

資産運⽤会社の親会社（2022 年 3 ⽉ 28 ⽇現在︓出資⽐率 100％）である。また、2021 年 9 ⽉ 30 ⽇現在、当該会社は当投資法⼈の投資⼝を 17,120 ⼝（発⾏済投資⼝の総⼝数の 1.24％）保有している。

3

2022年3⽉28⽇現在、本資産運⽤会社の役職員のうち13名が当該会⼈

的関係 社から出向しており、当投資法⼈の執⾏役員は、当該会社の顧問を兼取引関係 者である。また、当投資法⼈の運⽤資産の賃借⼈である。その他、当投職している。

当該会社は、当投資法⼈の保有資産の⼀部の前所有者及び前信託受益資法⼈の保有資産に関連して付随的な契約を複数締結している。

当該会社は、本資産運⽤会社の関連当事者（財務諸表規則にて定義され関連当事者への該当状況

る。）に該当する。また、当該会社は、投資信託及び投資法⼈に関する法律施⾏令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含む。）で定める本資産運⽤会社の利害関係⼈等、及び本資産運⽤会社が社内規程で定める利害関係者に該当する。

5．物件取得者等の状況
称 豊洲フロント

名（所在地） （東京都江東区豊洲三丁⽬ 2 番 20 号）

物件所有者等の状況
名

称

前所有者等前々所有者等

三菱地所株式会社

豊洲 3 の 1 特定⽬的会社
当投資法⼈が資産の運⽤を委託

特別な利害関係にある者との関係している資産運⽤会社の株主で上記４．取得先の概要を参照ある三菱地所株式会社（資産運⽤会社への出資⽐率 100%）が優先出資をしていた。

取得経緯・理由等
取得価格取得時期

投資運⽤⽬的で取得
前所有者が 1 年を超えて所有しているため記載を省略
2015 年 5 ⽉取得

2010 年新築－－

6. 利害関係⼈等との取引
本取引は、利害関係⼈等との取引に該当します。当該取引に際して、本資産運⽤会社は、「利害関係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運⽤会議での承認⼿続を経ています。
7. 決済⽅法等（1）取得資⾦借⼊⾦(注)本取得にかかる借⼊⾦については、本⽇付けで公表いたしました「資⾦の借⼊に関するお知らせ」をご参照ください。

（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括
8.

今後の⾒通し本取得による当投資法⼈の 2022 年 3 ⽉期（2021 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2022 年 3 ⽉ 31 ⽇）及び 2022年 9 ⽉期（2022 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2022 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況に対する影響は軽微であり、運⽤状況の予想の修正はありません。
4

9．鑑定評価書の概要
物
鑑件
定

名評

価称豊洲フロント

額

26,600 百万円

鑑定評価機関の名称

⼤和不動産鑑定株式会社

価2022 年 3 ⽉ 1 ⽇

格時点項⽬

内容

収益価格

概要等

26,600,000

将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証も⾏って収益還元価格を試算

直接還元法による価格

27,100,000(1)運営収益 [①－②]1,409,990① 可能総収益1,469,777

類似不動産の新規賃料⽔準及び対象不動産の中⻑期的競争⼒を勘案して計上

59,787

類似不動産の平均的空室率に基づき、対象不動産の競争⼒等も考慮して計上

空室等損失等(2)運営費⽤378,700

維持管理費

175,040（注）ＰＭフィー

維持管理費は現⾏契約及び過年度実績額に、PM フィーは現⾏契約に基づき査定

⽔道光熱費69,556

過年度実績額を参考に査定

修繕費

16,608

エンジニアリングレポートの年平均費⽤に基づき査定

テナント募集費⽤等

11,210類似不動産の事例を参考に新規⼊居テナントの 1.0
か⽉分を計上

公租公課

99,3932021 年度の実績に基づき計上

損害保険料

4,250

類似不動産の保険料に基づき査定

その他費⽤

2,640

地下通路及び歩⾏者デッキ管理費を実績に基づき計上(3)運営純利益 [(1)-(2)]1,031,290(4)⼀時⾦の運⽤益

13,386

運⽤利回りを 1%として査定(5)資本的⽀出

71,782

エンジニアリングレポートの年平均更新費に基づき計上(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]972,894(7)還元利回り

3.6%

ＤＣＦ法による価格

類似不動産の取引利回り等を参考に査定

26,400,000

割引率

3.4%

類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利回りとの⽐較から査定

最終還元利回り

3.8%

還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定。

積算価格

21,700,000

⼟地⽐率76.5%

建物⽐率23.5%＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
(注)

特になし

PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

以5上≪参考資料≫●豊洲フロント●豊洲フロント

案内図

外観写真6