有価証券報告書
計算期間

自平成14年10月 1日

（第３期）

至

平成15年 3月31日

ジャパンリアルエステイト投資法人（12212）

有

価

証

計算期間
（第３期）

関東財務局長券報

告書

自 平成14年10月 1日
至 平成15年 3月31日

殿
平成15年6月26日提出

発 行 者 名代表者の役職氏名
本店の所在の場所
事務連絡者氏名
連
電

絡
話

場
番

所
号

ジャパンリアルエステイト投資法人
執行役員 馬場 米一郎
東京都千代田区丸の内三丁目３番１号
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長 山中 拓郎
東京都千代田区丸の内三丁目３番１号
03‑3211‑7921

有価証券報告書の写しを縦覧に供する場所
名
称
株式会社東京証券取引所（本書面の枚数

所 在 地
東京都中央区日本橋兜町2番1号

表紙共66枚）目

次頁

第１ 投 資 法 人 の 状 況 ･･････････････････････････････････････････････････････････････････
１．投 資 法 人 の 概 況･･･････････････････････････････････････････････････････････････････（１）主要な経営指標等の推移 ･･･････････････････････････････････････････････････････････（２）投資法人の目的及び基本的性格 ･････････････････････････････････････････････････････（３）投 資 法 人 の 沿 革 ････････････････････････････････････････････････････････････････（４）投資法人の仕組み ･････････････････････････････････････････････････････････････････（５）投資法人の機構 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････････（６）投資法人の出資総額 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（７）主要な投資主の状況 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（８）役 員 の 状 況 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（９）その他 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････････
２．投資
方針 ･･････････････････････････････････････････････････････････････････（１）投資
方針 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（２）投資対象 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（３）分
配方
針 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（４）投資制
限 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････
３．投 資 リ ス ク ･･････････････････････････････････････････････････････････････････
４．手 数 料 等 及 び 税 金 ･･････････････････････････････････････････････････････････････････（１）申 込 手 数 料 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（２）買 戻 し 手 数 料 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（３）管 理 報 酬 等 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（４）そ の 他 の 手 数 料 等 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（５）課 税 上 の 取 扱 い ･･･････････････････････････････････････････････････････････････
５．運用状
況 ･･････････････････････････････････････････････････････････････････（１）投資状
況 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････（２）運用実績 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････① 純資産等の推移･･････････････････････････････････････････････････････････････････② 分配の推移･･････････････････････････････････････････････････････････････････････③ 自己資本利益率の推移････････････････････････････････････････････････････････････（３）販売及び買戻しの実績 ･････････････････････････････････････････････････････････････
６．管 理 及 び 運 営 ･･････････････････････････････････････････････････････････････････（１）資産管理等の概要 ･････････････････････････････････････････････････････････････････① 資 産 の 評 価･･････････････････････････････････････････････････････････････････② 申込（販売）手続等･･････････････････････････････････････････････････････････････③ 買 戻 し 手 続 等･･････････････････････････････････････････････････････････････････④ 保
管･･････････････････････････････････････････････････････････････････⑤ 存 続 期 間･･････････････････････････････････････････････････････････････････⑥ 計 算 期 間･･････････････････････････････････････････････････････････････････⑦ その他･･････････････････････････････････････････････････････････････････（２）利害関係人との取引制限 ･･･････････････････････････････････････････････････････････（３）投資主・投資法人債権者の権利 ･････････････････････････････････････････････････････

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第２ 関 係 法 人 の 概 況 ････････････････････････････････････････････････････････････････
１．資産運用会社の概況 ･･････････････････････････････････････････････････････････････････（１）名称、資本の額及び事業の内容 ･････････････････････････････････････････････････････（２）運 用 体 制 ･････････････････････････････････････････････････････････････････（３）大 株 主 の 状 況 ･････････････････････････････････････････････････････････････････（４）役 員 の 状 況 ･････････････････････････････････････････････････････････････････（５）事業の内容及び営業の概況 ･････････････････････････････････････････････････････････
２．その他の関係法人の概況 ･･････････････････････････････････････････････････････････････（１）名称、資本の額及び事業の内容（２）関 係 業 務 の 概 要（３）資 本 関 係
Ａ．住友信託銀行株式会社 ････････････････････････････････････････････････････････････
Ｂ．株式会社東京三菱銀行 ････････････････････････････････････････････････････････････
Ｃ．みずほ証券株式会社 ･･････････････････････････････････････････････････････････････
Ｄ．J.P.モルガン証券会社東京支店･････････････････････････････････････････････････････
Ｅ. 三菱証券株式会社 ････････････････････････････････････････････････････････････････
Ｆ．日興シティグループ証券会社･･･････････････････････････････････････････････････････
Ｇ．野村證券株式会社 ････････････････････････････････････････････････････････････････
Ｈ．メリルリンチ日本証券株式会社･････････････････････････････････････････････････････

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65

第３ 投資法人の経理状況 ････････････････････････････････････････････････････････････････ 66
１．財 務 諸 表 ････････････････････････････････････････････････････････････････････ 71（１）貸 借 対 照 表 ･････････････････････････････････････････････････････････････････ 71（２）損 益 計 算 書 ･････････････････････････････････････････････････････････････････ 73（３）附 属 明 細 表 ･････････････････････････････････････････････････････････････････ 82
２．投 資 法 人 の 現 況 ････････････････････････････････････････････････････････････････････ 88（１）純資産額計算書 ･･･････････････････････････････････････････････････････････････････ 88（２）投資有価証券の主要銘柄 ･･･････････････････････････････････････････････････････････ 88（３）投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等 ･････････････････････････････････ 89（４）その他投資資産の主要なもの ･･････････････････････････････････････････････････････ 127
第４

参考情報 ･････････････････････････････････････････････････････････････････････････

128

第１

投資法人の状況

１．投 資 法 人 の 概 況（１）主要な経営指標等の推移
回次

第１期

第２期

第３期

決算年月

平成14年3月

平成14年9月

平成15年3月

営業収益（注）１．

（百万円）

6,492

7,910

8,500

経常利益

（百万円）

2,405

2,898

3,259

当期利益

（百万円）

2,403

2,897

3,258

出資総額

（百万円）

81,260112,152

112,152（口）

160,400

225,400

225,400

純資産額

（百万円）

83,663

115,049

115,410

総資産額

（百万円）

161,809

185,397

200,022（円）

521,591

510,424

512,026

発行済投資口数

１口当たり純資産額
１口当たり当期利益

（注）２．

分配総額
１口当たり分配金額
うち１口当たり利益分配金額

12,853

14,455（百万円）（円）

23,952（14,983）
2,403

2,897

3,258

（円）

14,983

12,853

14,455（円）

14,983

12,853

14,455

（円）

−

−

−

自己資本比率（注）３．

（％）

51.7

62.1

57.7

自己資本利益率（注）４．

（％）

うち１口当たり利益超過分配金額

2.9（年換算値5.2）

2.7（年換算値5.4）

2.8（年換算値5.7）（注）１．営業収益については、消費税等は含まれておりません。
（注）２．１口当たり当期利益は、当期利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しております。
なお、第２期につきましては、期中に新投資口の追加発行を行なっておりますが、新投資口に対する金銭の分配の起算日（平成14年4月1日、期首）に追加発行があったものとみなして、加重平均投資口数を算出しております。
また、第１期につきましては、実質的に資産運用を開始した平成13年9月10日を期首とみなして日数による加重平均投資口数により算出した１口当たり当期利益を括弧内に併記しております。
（注）３．自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額（注）４．自己資本利益率＝当期利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２
第２期は、新投資口の追加発行を行なっているため、純資産額について資産運用期間の日数を考慮しています。
なお、年換算値につきましては、第１期は運用日数203日間（実質的に資産運用を開始した平成13年9月10日を期首とみなした運用日数）、第２期は運用日数183日、第３期は運用日数182日により算出しております。
（注）５．第２期から、１口当たり純資産額、１口当たり当期利益及び潜在投資口調整後１口当たり当期利益の算定に当たっては、「１株当たり当期純利益に関する会計基準」（企業会計基準第２号）及び「１株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第４号）を適用しております。

（２）投資法人の目的及び基本的性格(a) 投資法人の目的及び基本的性格
当投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正も含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、当投資法人の資産を主として特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。本書において以下同じ意味で用います｡）に対する投資として運用することを目的とし、特に、主として｢不動産等｣及び｢不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等｣の特定資産（後記「２． 投資方針 （１）投資方針」をご参照ください。）に投資し、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行います｡
当投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビルとし、投資対
象地域は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします。また、運用に当たっては、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等− 1 −によっては、その他の不動産等及び不動産対応証券への投資を行います。
(b) 投資法人の特色
投信法第198条第1項及び「ジャパンリアルエステイト投資法人規約」（以下「当投資法人規約」又は単に「規約」といいます。）第37条の規定により、当投資法人の資産運用は、資産運用会社（本書の日付現在、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社）に全て委託してこれを行うこととされております。
当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用にあたり、資産運用会社は、内部成長の達成、すな
わち当投資法人が既に保有している不動産等資産に係る利益率を最大化させることを目指すとともに、外部成長の達成、すなわち新たな投資対象不動産等をその時点で当投資法人の利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより収益力とその安定性の向上を目指します(後記「2．投資方針 （１）投資方針」をご参照ください。)。
（３）投 資 法 人 の 沿 革年月 日

平成13年 5月11日
平成13年 6月18日

沿革当投資法人の設立（設立企画人はジャパンリアルエステイトアセットマネ
ジメント株式会社）
内閣総理大臣による投信法第187条に基づく登録（登録番号 関東財務局長 第3号）

平成13年 8月29日

第一回の規約の変更(注)平成13年 9月10日

資産運用の開始

平成13年 9月10日

株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）に上場

平成15年 3月28日

第二回の規約の変更(注)(注)第一回及び第二回の規約の変更の内容については後記「(9)その他
更」をご参照下さい。

− 2 −（ｂ）（ⅱ）規約等の重要事項の変（４）投資法人の仕組み[投資法人]
ジャパンリアルエステイト投資法人〔投資主総会〕〔役員会〕
執行役員：馬場 米一郎
監督役員：河村綱也

監督役員：日下部 健司

住友信託銀行株式会社〔一般事務受託者〕(投信法第111条第2号から第6号関係。但し、投資法人債に関する事務を除きます。)

株式会社東京三菱銀行〔一般事務受託者〕(投信法第111条第2号、第3号及び第6号関係のうち、投資法人債に関する事務。)

みずほ証券株式会社、J.P.モルガン証券会社東京支店、三菱証券(注)株式会社、日興シティグループ証券会社 、野村證券株式会社、
メリルリンチ日本証券株式会社〔一般事務受託者〕(投信法第111条第6号関係のうち、投資法人債に関する事務。)

株式会社東京三菱銀行〔投資法人債管理会社〕（投信法第139条の5 関係）

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社〔投資信託委託業者〕(投信法第198条関係)

住友信託銀行株式会社〔資産保管会社〕（投信法第208条関係）（注）日興ソロモン・スミス・バーニー証券会社は、平成15年4月7日をもって日興シティグループ証券会社に社名変更しております。
本書において以下同じ意味で用います。

− 3 −

役

割

名

称

関係業務の内容

投資法人

ジャパンリアルエステイト投資法人

投資口の発行者です。

一般事務受託者

住友信託銀行株式会社

以下に掲げる一般事務業務の委託を、当投資法人か(投信法第111条第2号

ら受けます。

から第6号関係。但(業務内容)

し、投資法人債に関a. 投資口の名義書換に関する事務する事務を除きまb. 投資証券の発行に関する事務す。)

c. 投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
d. 投資主総会、役員会の機関の運営に関する事務
e. 計算に関する事務
f. 会計帳簿の作成に関する事務
g. 投資主に対して分配をする金銭の支払いに関する事務
h. 納税に関する事務

一般事務受託者

当投資法人が発行した第１回無担保投資法人債（投株式会社東京三菱銀行( 投 信 法 第 111 条 第 2

資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限号、第3号及び 第6号

定）、第２回無担保投資法人債（投資法人債間限定関係のうち、投資法

同順位特約付及び適格機関投資家限定）及び第３回

人債に関する事務。)

無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付
及び適格機関投資家限定）（以下それぞれ「第１回投資法人債」、「第２回投資法人債」及び「第３回投資法人債」といい、これらを併せて以下「本投資法人債」といいます。）（注）に関わる一般事務業務のうち、以下に掲げる業務の委託を、当投資法人から受けます。
(業務内容)
a. 投資法人債の名義書換に関する事務
b. 投資法人債券の発行に関する事務
c. 投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務d. 投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務
第１回投資法人債及び第３回投資法人債に関わる一

一般事務受託者

みずほ証券株式会社(投信法第111条第6号

J.P.モルガン証券会社東京支店

般事務業務のうち、以下に掲げる業務の委託を、当関係のうち、投資法

三菱証券株式会社

投資法人から受けます。

人債に関する事務。)

日興シティグループ証券会社(業務内容)
a. 投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務

一般事務受託者

みずほ証券株式会社

第２回投資法人債に関わる一般事務業務のうち、以(投信法第111条第6号

三菱証券株式会社

下に掲げる業務の委託を、当投資法人から受けま関係のうち、投資法

J.P.モルガン証券会社東京支店す。

人債に関する事務。)

野村證券株式会社(業務内容)

メリルリンチ日本証券株式会社

a.投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に
関する事務

− 4 −

役

割

投資法人債管理会社

名称

関係業務の内容

株式会社東京三菱銀行

本投資法人債に関わる投資法人債管理会社です。

( 投 信 法 第 139 条 の 5
関係)
投資信託委託業者

ジャパンリアルエステイトアセットマネ

当投資法人の資産の運用に係る業務の委託を、当投(投信法第198条関係)

ジメント株式会社

資法人から受けます。

資産保管会社

住友信託銀行株式会社

当投資法人の資産の保管に係る業務の委託を、当投(投信法第208条関係)資法人から受けます。

（注）第１回投資法人債は、額面総額250億円、利率年1.32％、利払日毎年6月21日及び12月21日、償還日平成19年6月21日として、
平成14年6月7日開催の当投資法人役員会の決議に基づき、平成14年6月21日に発行されました。
第２回投資法人債は、額面総額100億円、利率年0.69％、利払日毎年4月30日及び10月30日、償還日平成20年4月30日として、
平成15年4月16日開催の当投資法人役員会の決議に基づき、平成15年4月30日に発行されました。
第３回投資法人債は、額面総額100億円、利率年0.98％、利払日毎年4月30日及び10月30日、償還日平成22年4月30日として、
平成15年4月16日開催の当投資法人役員会の決議に基づき、平成15年4月30日に発行されました。

− 5 −（５）投資法人の機構（ⅰ）投資主総会① 投信法又は規約により定められる当投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される
投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「６．管理及び運営 （３）投資主・投資法人債権者の権利 ①投資主の権利（ⅰ）投資主総会における議決権」をご参照ください。
② 投資主総会は、法令に別段の定めがある場合のほか、役員会の決議に基づき執行役員がこれを招集します。投資主総会は、本店の所在地若しくはこれに隣接する地又は役員会の決議に基づいて東京都各区内において招集します。
③ 投資主総会を招集するには、会日から２ヶ月前に会日を公告し、会日から２週間前に各投資主に対して通知します。当投資法人は、投信法の規定により、投資主総会の招集公告をする日の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。）に記載された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。また、必要があるときは、役員会の決議により、予め公告して、一定の日における投資主名簿に記載されている投資主をもって、その権利を行使すべき投資主とするものとします。
④ 投資主総会の議長は、執行役員が 1 名の場合はその執行役員が、執行役員が２名の場合は、役
員会のあらかじめ定めた順序により執行役員の 1 名がこれに当たります。すべての執行役員に欠員又は事故がある場合は、役員会のあらかじめ定めた順序により、監督役員の 1 名がこれに当たります。
（ⅱ）執行役員、監督役員及び役員会① 執行役員は、当投資法人の業務を執行するとともに、当投資法人を代表して当投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第 97 条第 1 項、第99 条、商法（明治 32 年法律第 48 号。その後の改正も含みます。）（以下「商法」といいます。）第 78 条）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法
第 97 条第 2 項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法
第 103 条第 1 項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第 107 条第 1 項）。
② 執行役員は２名以内、監督役員は３名以内とします。但し、監督役員の員数は、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。
③ 執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任します（但し、最初の執行役員及び監督役
員を除きます。）。
④ 執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。
⑤ 役員会の決議は、執行役員及び監督役員の過半数が出席し、その過半数をもってこれを決めます。
⑥ 役員会は、執行役員が１名の場合はその執行役員が、執行役員が２名の場合は、役員会招集権者が招集し、その議長となります。
⑦ 役員会招集権者は、予め役員会において定めることとします。
⑧ 役員会招集権者以外の執行役員は投信法第 106 条第 2 項の規定により、監督役員は投信法第106 条第 3 項の規定により、役員会を招集することができます。
⑨ 役員会を招集するには、会日より３日前に各執行役員及び監督役員にその通知を発することとします。但し、緊急の必要がある場合には、更にこれを短縮することができます。
（ⅲ）会計監査人① 会計監査人は、投資主総会において選任します（但し、最初の会計監査人を除きます。）。
② 会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします。
③ 会計監査人は、当投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合におけ− 6 −る監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第118条第1項等）。
（ⅳ）投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者① 当投資法人は、投信法第 198 条及び第 208 条に基づき、資産の運用に係る業務を投資信託委託
業者へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。当投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法第 111 条に定める事務（以下「一般事務」といいます。）については第三者へ委託しています。
② 当投資法人の発行する投資口及び投資法人債の募集に関する事務、投資法人債の名義書換に関する事務及び投資法人債権者に係る事務（投信法第 111 条第 1 項、投信法施行規則第 124 条第２項第４号及び第５号に定める一般事務のことをいいます。）は、募集の都度、一般事務受託
会社を役員会で定め、一般事務委託契約を締結することとします。
（６）投資法人の出資総額
本書の日付現在、当投資法人の出資総額は112,152,420千円、当投資法人が発行する投資口の総口数は2,000,000口、発行済投資口数は225,400口です。
最近5年間における出資総額及び発行済投資口数の増減は次のとおりです。
年 月 日
平成13年 5月11日
平成13年 9月10日
平成14年 5月 8日

出資総額(円)
200,000,000
81,260,000,000
112,152,420,000

発行済投資口数（口）400
160,400
225,400（７）主要な投資主の状況
当投資法人の第３期計算期間に係る期末時点（平成15年3月31日）における主要な投資主は以下のとおりであります。
投資主名

住

所

ザ チェース マンハッタン

Woolgate House,Coleman Street London

バンク エヌ エイ ロンドン

EC2P 2HD. England

三 菱 地 所 株 式 会 社

所有
投資口数

比率

13,088口

5.81％

東京都千代田区大手町一丁目６番１号

10,160口

4.51％

東京海上火災保険株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目２番１号

8,120口3.60％

株式会社山梨中央銀行

山梨県甲府市丸の内一丁目２０番８号

7,300口3.24％

東京都港区浜松町二丁目１１番３号

7,103口3.15％

株 式 会 社 中 国 銀 行

岡山県岡山市丸の内一丁目１５番２０号

6,540口2.90％

株 式 会 社 池 田 銀 行

大阪府池田市城南二丁目１番１１号

5,085口2.26％

東京都中央区日本橋一丁目１番１号

4,952口2.20％

東京都千代田区有楽町一丁目１３番１号

4,920口2.18％

１３３ Fleet Street London EC4A 2BB.U.K

4,662口2.07％

71,930口

31.91％

日本マスタートラスト
信託銀行株式会社（信託口）

野村信託銀行株式会社（投信口）
第一生命保険相互会社
ゴールドマン・サックス・
インターナショナル
合

計
− 7 −

（８）役 員 の 状 況
本書の日付現在における当投資法人の役員は以下のとおりです。
役職名

執行役員

氏名

主要略歴
昭和30年 4月

日本不動産管理株式会社 入社

昭和31年 1月

三菱地所株式会社 入社

昭和61年 6月

同社取締役丸の内管理事務所長

昭和62年 6月

同社常務取締役丸の内管理事務所長

平成 4年 6月

同社専務取締役

平成 6年 6月

三菱地所住宅販売株式会社取締役社長兼職

平成 7年 6月

三菱地所株式会社常任顧問 就任
三菱地所住宅販売株式会社取締役社長兼職

馬場 米一郎
平成10年 6月

所有
投資口数

０口

同社取締役社長 退任
丸の内熱供給株式会社取締役社長兼職

監督役員

監督役員

河村 綱也

日下部 健司平成12年 6月

同社取締役会長兼職

平成13年 5月

当投資法人執行役員 就任

平成13年 6月

丸の内熱供給株式会社取締役会長 退任

平成13年 7月

三菱地所株式会社顧問 就任

平成14年 6月

三菱地所株式会社顧問 退任

昭和27年 4月

株式会社三井銀行 入行

昭和56年 6月

同行 取締役総務部長

昭和57年10月

同行 取締役福岡支店長

昭和59年 6月

同行 常勤監査役

昭和60年 1月

株式会社東食 常務取締役

昭和62年 1月

同社 専務取締役

平成 2年 1月

同社 取締役

平成 2年 1月

株式会社スーパートップ代表取締役会長

平成 3年 1月

株式会社東食 取締役 退任

平成 7年 1月

株式会社スーパートップ相談役

平成 7年11月

同社 相談役 退任

平成11年 4月

司法修習生 最高裁判所司法研修所 入所

平成12年10月

司法修習生 修了

平成12年10月

弁護士登録（東京弁護士会）

平成12年10月

河村法律事務所 入所(現職)

平成13年 5月

当投資法人監督役員 就任

昭和61年 4月

社団法人東京銀行協会(現全国銀行協会) 入社

昭和63年 6月

同協会 退社

平成元年10月

太田昭和監査法人 入所

平成 8年 7月

太田昭和監査法人 退所

平成 8年 9月日下部公認会計士事務所 設立(現職)

平成13年 5月

当投資法人監督役員 就任

０口

０口

（９）そ
の
他
(ａ) 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を与えると予想される事実該当事項はありません。
(ｂ)(ⅰ) 役員の変更について
当投資法人の執行役員及び監督役員の変更は、投信法並びにその他適用ある法令及び規約に− 8 −則るものとされ、投資主総会の承認を必要とし、選任の承認後は遅滞なく執行役員（執行役員が新任の場合はその者）により関東財務局長に届出されます。なお、現執行役員、監督役員ともに平成15年3月28日に開催された第２回投資主総会にて再選が承認可決され、平成15年5月11日に就任いたしました。
(ⅱ) 規約等の重要事項の変更
当投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数
をもってこれを行う必要があります。また、規約の変更は当投資法人の執行役員により遅滞なく関東財務局長に届出されます。
規約の変更を除く当投資法人の重要事項の変更は、投信法その他適用ある関連法令並びに規約に定めるところにより、投資主総会、役員会又は執行役員においてこれを決定します。
なお、投資口上場時の公募により投資口を取得した個人投資家が上場後1年以内に投資口を譲渡する際に源泉分離課税を選択できるようにするために、当投資法人は平成13年８月29日に規約の変更を目的として第１回投資主総会を開催し、同総会において規約を変更いたしました。
また、役員の選任及び規約の一定事項の変更を目的として平成15年3月28日に開催された第２回投資主総会において、規約を以下のとおり変更いたしました。

− 9 −新旧対照表（変更箇所は下線の部分）
変更前

変更後

（招集）

（招集）

第9条

第9条

（記載省略）（新（現行のとおり）

２．投資主総会は、本店の所在地若しくはこれに設）

隣接する地又は役員会の決議に基づいて東京都各区内において招集します。
（議長）

（議長）
第11条

第11条

投資主総会の議長は、この投資法人を代表する執行役員がこれに当たります。

投資主総会の議長は、執行役員が１名の場合はその執行役員が、執行役員が２名の場合は、役員会のあらかじめ定めた順序により執行役員の１名がこれに当たります。すべての執行役員に欠員又は事故がある場合は、役員
会のあらかじめ定めた順序により、監督役員の１名がこれに当たります。

（決議）
第12条

（決議）
投資主総会の決議は、法令又は規約に別段

第12条

投資主総会の決議は、法令又は規約に別段のの定めがある場合のほか、発行済投資口の総定めがある場合のほか、出席した投資主の議

口数の過半数に当たる投資口を有する投資主決権の過半数をもって決します。

が出席し、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します。
（新２．投資主は、議決権を有する他の投資主に委託

設）

してその議決権を行使することができます。
（投資態度）（投資態度）

第24条

第24条

この投資法人は、資産の総額のうちの占め

この投資法人は、資産の総額のうちに占めるる不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受受益権（不動産、地上権若しくは土地の賃借益権（不動産、地上権若しくは土地の賃借権権のみに信託をするものに限ります。）及びのみに信託をするものに限ります。）及び匿匿名組合出資持分（不動産、地上権若しくは名組合出資持分（不動産、地上権若しくは不不動産の賃借権のみに運用するものに限りま動産の賃借権のみに運用するものに限ります。）の価額の割合として財務省令（平成13す。）の価額の割合として財務省令で定める年6月6日財務省令第44号第3条）で定める割割合が100分の75以上となるように運用しま合 が 100 分 の 75 以 上 と な る よ う に 運 用 し ます。ここで匿名組合出資持分とは、当事者のす。ここで匿名組合出資持分とは、当事者の一方が相手方の行う資産の運用のために出資一方が相手方の行う資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主とを行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当して当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行なうことを該運用から生じる利益の分配を行なうことを約する契約に係る出資の持分とします。

約する契約に係る出資の持分とします。
２．（記載省略）

２．（現行のとおり）− 10 −

変更前

変更後

３．この投 資 法人は、資 産 の運用の方 針 とし

３．この投資法人は、資産の運用の方針として、て、前項に加えて、平成14年4月1日以後の前項に加えて、平成14年4月1日以後の各年度

各年度において取得する不動産の価額の合において取得する不動産の価額の合計額の当計額の当該年度に取得する特定資産の価額該年度に取得する特定資産の価額の合計額にの合計額に占める割合を、特定不動産の割占める割合を、特定不動産の割合の２分の１

合の２分の１以上となるように運用しま以上となるように運用します。なお、本項にす。

定める方針につきましては、不動産取得税の課税標準の特例に係る当該要件の存する限り適用するものとします。

４．（記載省略）

４．（現行のとおり）

５．（記載省略）

５．（現行のとおり）

６．（記載省略）

６．（現行のとおり）（金銭の分配の方針）（金銭の分配の方針）

第33条

第33条（現行のとおり）

この投資法人は、毎決算期後に、以下の方針に基づき金銭の分配を行ないます。

（1）（記載省略）（1）（現行のとおり）（2）（記載省略）（2）（現行のとおり）（3）（記載省略）（3）（現行のとおり）（4）（記載省略）（4）（現行のとおり）（5）（記載省略）（5）（現行のとおり）（新設）（6）この投資法人の営業期間中に投資口を追加発行するときは、当該投資口に対応する金銭の分配の金額については、役員会の決議に基づき、日割りにより計算することができるものとします。

（投資信託委託業者に対する資産運用報酬の支払い（投資信託委託業者に対する資産運用報酬の支払いにに関する基準）関する基準）

第38条

第38条

投資信託委託業者に対する資産運用報酬
は、期間報酬、インセンティブ報酬、取得
報酬、譲渡報酬から構成されます。それぞれの報酬の計算方法と支払時期は、以下の通りです。

− 11 −（現行のとおり）

変更前

変更後

報酬

計算方法と支払時期

報酬

計算方法と支払時期

期間

営業期間における、経常ｷｬｯｼｭﾌﾛｰに応じ、下記

期間営業期間における、経常ｷｬｯｼｭﾌﾛｰに応じ、下記

報酬の計算式により求められた金額の合計額。な

報酬の計算式により求められた金額の合計額。なお、ここで経常ｷｬｯｼｭﾌﾛｰとは、この投資法人のお、ここで経常ｷｬｯｼｭﾌﾛｰとは、この投資法人の損益計算書上の経常損益に減価償却費及び繰延損益計算書上の経常損益に減価償却費及び繰延資産償却費を加えて、特定資産の売却損益及び資産償却費を加えて、特定資産の売却損益及び評価損益（特別損益の部に計上されるものを除

評価損益（特別損益の部に計上されるものを除きます。）を除いた金額とします（以下「CF」

きます。）を除いた金額とします（以下「CF」といいます。）。また期間報酬の計算に際してといいます。）。また期間報酬の計算に際しては、当該期間報酬及び以下に規定するｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ

は、当該期間報酬及び以下に規定するｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ

報酬控除前のCFを基準とします。支払時期は、報酬控除前のCFを基準とします。支払時期は、

当該営業期間に係る決算日後3ヶ月以内としま

当該営業期間に係る決算日後3ヶ月以内とします。但し、第1期の営業期間（平成14年3月31日

す。

までの期間）に限り、平成13年12月20日までに投資信託委託業者がこの投資法人に対して提出するこの投資法人の第1期の営業期間の予想CFに基づき下記計算式で求められた金額の70%に相当する金額（以下「暫定報酬」といいます。）を平成13年12月31日までに投資信託委託
業者に支払うこととします。この場合、この投資法人は、第１期の営業期間決算後に、当該営業期間に係る実際のCFを基に算定された期間報酬から暫定報酬を差し引いた残額を支払います。また、当該期間報酬が暫定報酬より少ない
場合は、その差額を投資信託委託業者がこの投資法人に返還することによって、一切の精算を終えるものとします。
【計算式】

【計算式】

･CFが25億円(*)未満の部分に対し、10.0%を乗･CFが25億円以下の部分に対し、8.0%を乗じてじて得た金額

得た金額･CFが25億円(*)以上40億円(*)未満の部分に対･CFが25億円超40億円以下の部分に対し、5.0%

し、7.0%を乗じて得た金額を乗じて得た金額･CFが40億円(*)以上55億円(*)未満の部分に対･CFが40億円超の部分に対し、3.0%を乗じて得し、5.0%を乗じて得た金額

た金額･CFが55億円(*)以上の部分に対し、3.0%を乗じて得た金額(*)の金額については、第１期の営業期間についてのみ、投資法人が投信法187条の登録を受けた日から平成14年3月31日までの日数を183で除した数値を乗じた金額とします。

− 12 −

変更前
ｲﾝｾﾝ

変更後

（記載省略）

ｲﾝｾﾝ
ﾃｨﾌﾞ

ﾃｨﾌﾞ

報酬

報酬
取得

（記載省略）

取得

報酬
譲渡（現行のとおり）（現行のとおり）報酬（記載省略）

譲渡報酬（現行のとおり）報酬（現行のとおり）なお、各報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を資産運用会社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。

（新

設）

附

則

第１条

第38条の変更は、平成15年4月1日から実施します。

(ⅲ) 営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。
(ⅳ) 出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
(ⅴ) 格 付 け
当投資法人は、下記の２つの格付機関より発行体格付けを取得しております。
① スタンダード＆プアーズは、平成14年２月14日、当投資法人に関する格付け（発行体格付）につき長期発行体格付けを「Ａ＋」、短期発行体格付けを「Ａ−１」とする旨、及びそのアウトルックを｢安定的｣とする旨公表しました。その後スタンダード＆プアーズは、平成15年2月12日に、当投資法人に関する長期発行体格付け及び短期発行体格付けをいずれも据え置き、アウトルックも引き続き「安定的」とする旨公表しております。
なお、スタンダード＆プアーズによれば、ここでいう発行体格付け（イシュアー格付）とは、債務者が債務を履行する総合的な能力（信用度）についての現時点での評価を示すものとされます。
この評価は、債務の期日が到来した際、その債務を履行する債務者の能力と意思とに焦点をあてたものです。この評価は、ある特定の債務の性質や条件、破産や清算の際の扱い、法律上の優先度合、その債務の合法性や強制力は勘案しておらず、特定の債務に対するものではありません。
② ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、平成14年3月15日、当投資法人に関する発行体格付け「Ａ２」を付与し、そのアウトルックを「安定的」とする旨公表しました。
なお、ムーディーズ・インベスターズ･サービスによれば、当投資法人に対して上記の発行体格付けを付与するに際し、ムーディーズ・インベスターズ･サービスがストラクチャー
ド･ファイナンスとコーポレート･ファイナンスに関して行う格付けを融合した手法でこれを付与したとしています。スタンダード＆プア−ズによる場合と同じく、ここでの発行体格付
けは特定の債務や有価証券にかかる信用度についての格付けではなく、当投資法人について− 13 −

の債務の履行能力についての発行体としての評価を示したものです。
当投資法人が平成14年6月21日に発行した第１回投資法人債について、平成14年6月7日、
ムーディーズ・インベスターズ・サービスは「Ａ２」の債券格付けを付与する旨、スタンダー
ド＆プアーズは「Ａ＋」の債券格付けを付与する旨、それぞれ公表しております。また、当投資法人が平成15年4月30日に発行した第２回投資法人債及び第３回投資法人債につきましても、
第1回投資法人債と同様の債券格付けをスタンダード＆プアーズ及びムーディーズ・インベス
ターズ・サービスの両社から平成15年４月16日にそれぞれ取得しております。
２．投
資
方
針
（１）投
資
方
針
（ⅰ）投資の基本方針
当投資法人は、規約において以下の基本方針（以下「基本方針」といいます。）を定めております。
① 基本方針（当投資法人規約第23条）
当投資法人は、主として「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」の特定資産（以下併せて「投資対象不動産等」と総称します。）に投資し、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行います。
ここで、「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」とは以下に定めるとおりです（本書において以下同じ意味で用います。）。また、不動産、不動産の賃借権又は地上権（不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託における信託財産である不動産、不動産の賃借権又は地上権を含みます。）を併せて｢不動産等資産｣と総称します。
●「不動産等」
一 不動産
二 不動産の賃借権
三 地上権
四 不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（ここでいう信託には不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みますが、「投資信託及び投資法人に関する法律施行令」(平成12年政令第480号、その後の改正も含みます。以下「投信法施行令」といいます。)第３条第１号において定義される有価証券（以下「有価証券」といいます。）に該当するものを除きます。）
五 不動産、不動産の賃借権若しくは地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
六 当事者の一方が相手方の行う上記一から五までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組
合出資持分」といいます。）●「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」（以下「不動産対応証券」といいます。）
一 優先出資証券 「資産の流動化に関する法律」（平成10年法律第105号、その後の改正も含みます。以下「資産流動化法」といいます。）上の特定目的会社で資産の２分の１を超える
額を不動産等に投資することを目的とする特定目的会社が発行する資産流動化法第２条第8項に定める優先出資証券
二 受益証券 投信法上の投資信託で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする投信法第2条第12項に定める受益証券
三 投資証券 投信法上の投資法人で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする投資法人の発行する投信法第２条第22項に定める投資証券
四 特定目的信託の受益証券 資産流動化法第２条第12項に定める特定目的信託で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする特定目的信託に係る受益証券（前述− 14 −

の｢不動産等｣において四又は五に掲げる信託の受益権を除きます。）②

投資態度（当投資法人規約第24条）
当投資法人の投資態度の基本方針、特に、投資対象不動産等の取得、保有等に係る規約上の基
本方針は以下のとおりです。
Ａ．当投資法人は、資産の総額のうちに占める不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、地上権若しくは土地の賃借権のみに信託をするものに限ります。）及び匿名組合出資持分（不動産、地上権若しくは不動産の賃借権のみに運用するものに限ります。）の価額の割合として財務省令で定める割合が100分の75以上となるように運用します。ここで匿名組合出
資持分とは、当事者の一方が相手方の行う資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分とします。
Ｂ．当投資法人は、資産の運用の方針として、以下に定義する特定不動産の価額の合計額の当投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を100分の75以上となるように運用します。ここで特定不動産とは、特定資産のうち不動
産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいうものとします。
Ｃ．当投資法人は、資産の運用の方針として、上記Ｂ．に加えて、平成14年４月１日以後の各年度において取得する不動産の価額の合計額の当該年度に取得する特定資産の価額の合計額に占める割合を、特定不動産の割合の２分の１以上となるように運用します。なお、本Ｃ．に定める方針につきましては、不動産取得税の課税標準の特例に係る当該要件の存する限り適用する
ものとします。
Ｄ．当投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビルとし、投資対象地域は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします。
Ｅ．当投資法人は、不動産等への投資に際しては、十分なデュー・ディリジェンス（詳細調査等）を実施し、その投資価値を見極めた上で、投資環境等に応じてその投資を決定します。
Ｆ．運用に当たっては、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等（前述の「不動産等」に掲げる資産のう
ち不動産及び不動産を信託する信託の受益権を除いたものをいいます。）及び不動産対応証券への投資を行います。

③

組入資産の貸付け（当投資法人規約第27条）
当投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うこととし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うこととします。

④

借入金及び投資法人債（当投資法人規約第30条）
Ａ．資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ或いは投資法人債の発行を行います。
Ｂ．当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします。
Ｃ．借入れを行う場合、借入先は、証券取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正も含みます。
以下「証券取引法」といいます。）第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（以下「適格機関投資家」といいます。）に限るものとします。

（ⅱ）基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用･管理の指針
資産運用会社は、上記(1)(ⅰ)①ないし④記載の投資の基本方針を基礎とし、かつ、当投資法人と資産運用会社との間で平成13年5月18日付けで締結され、平成13年8月3日付け及び平成15年4月1日付− 15 −

けで変更済みの資産運用委託契約（以下「資産運用委託契約」といいます。）に従い、当投資法人の資産運用業務を適切に遂行することを目的として、「ジャパンリアルエステイト投資法人資産管理計画書」（以下「資産管理計画書」といいます。）を資産運用会社の社内規則として制定しており、かかる資産管理計画書に従って投資対象不動産等を運用しております。
かかる資産管理計画書は、我が国の経済環境、不動産情勢、金融環境、経済統計、当投資法人の資産状態と業績、今後の中長期的な不動産に係る予想、これまでの資産運用会社の不動産関連ノウ
ハウ等の複合的な要素に基づくものであります。従って、資産運用会社は資産管理計画書がその時点での外的内的環境要因に適合するか否かについて随時見直しを行うこととしており、その結果、
特に、現時点での資産管理計画書を変更した上で投資対象不動産等を運用することが当投資法人、ひいては投資主の利益にかなうと判断される場合には、資産管理計画書は、規約及び資産運用委託契約に適合する限りにおいて、随時変更されることがあります。
当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用にあたり、資産運用会社は、内部成長の達成、すなわち当投資法人が既に保有している不動産等資産に係る利益率を最大化させることを目指すとともに、外部成長の達成、すなわち新たな投資対象不動産等をその時点で当投資法人の利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより収益力とその安定性の向上を目指します。また、キャッシュフローの安定性と期待利回りとを総合的な見地で勘案し、地域分散、用途、規模･築年数
等によるポートフォリオ構成、キャップレート（資本的支出を含めないキャッシュフロー（修繕費控除後）を取得価格で除した利回り）等、様々な要素を考慮して運用を行っております。当投資法
人は随時、かかる外部成長の達成のため、新たな不動産等資産の取得に向けた調査活動を行っており、かかる取得が決定され次第、適時に公表措置をとって参ります。
① 投資対象不動産等に係る取得の指針
外部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る取得の指針は、以下のとおりとなっております。
Ａ．地域に関するポートフォリオ構成
１．当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用にあたり、不動産等資産の所在地域別保有割合の目安を、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県（以下併せて「首都圏」といいます。）に所在する物件を60〜70％、その他の地方都市に所在する物件を30〜40％として運用することを基本的な目処とします。
２．需給が堅調であるにもかかわらず比較的高い利回りを望めると判断した場合には、上記１．
記載の所在地域別保有割合の目処と異なる資産運用を行うことがあります。
３．当投資法人の資産規模の拡大過程等においては、一時的に上記１．記載の所在地域別保有割合から乖離することがあります。
なお、平成15年3月31日現在における当投資法人の保有している不動産等（以下「保有不動産」といいます。）の所在地域別分散状況については後記「第３ 投資法人の経理状況 ２．投資法人の現況 (３)投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等 ①当投資法人の保有にかかる不動産等資産の概要（一覧表）」をご参照下さい。
Ｂ．用途に関するポートフォリオ構成
資産運用会社は、用途に関するポートフォリオ構成としては、主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則とします。なお、主としてオフィスに利用されている投資対象不動産等でも、その一部が商業施設として利用されている場合があり、また、地域によっては条例等によりオフィスビルの建設の際に住宅付置義務の課されている場合があります。従って、当投資法人によるオフィスビルの取得にあたり、一部が商業施設又は住宅である物件を含むことがあります。
Ｃ．規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成
１．資産運用会社は、規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成につき、原則として延床面積が3,000㎡以上の建物及びその敷地に投資します。
２．資産運用会社は、原則として、新耐震基準（1981年施行の建築基準法による耐震基準をいいます。本書において以下同じ意味を有します。）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物を取得対象とします。
− 16 −

３．資産運用会社は、上記１．及び２．に加え、立地条件、躯体条件（新耐震基準等）、設備条件（天井高、床配線、1フロア当たりの面積及び電気容量等）及び権利関係の内容等を総合的に考慮して投資判断を行います。
Ｄ．取得時のデュー・ディリジェンス
１. 物件の取得にあたり、資産運用会社は、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、地震リスク調査報告書による分析評価及びマー
ケットレポート等を参考にすると共に、現地調査やビル管理担当者等へのヒアリングを行う
等、経済的・物理的・法的な調査及び検討を行います。
２．上記１．に基づく具体的な分析事項は、下記の表のとおりです。

調査内容

経済的調査

物理的調査

法 的 調 査運営状況調査分析事項（概要）● 所在地域におけるオフィス需給（将来見通しを含む）、市場賃料の調査● 街路条件、交通・接近条件の調査● 割引率及びキャップレートの水準● 建物運営経費の現況確認及び削減余地● 物理的調査、法的調査、運営状況調査の経済的調
査への反映● 処分性の評価● 隣地との境界・越境の現況● 建物・設備の維持管理状況（劣化状況）● 修繕・更新費の中長期予測● 建物・設備のスペック（貸室形状、天井高、空調
方式、電気容量等）● 建物耐震調査● 建物有害物質含有調査、土壌汚染調査● 自然災害等の被害実績の有無（台風・地震等）● 所有権・抵当権等の権利関係調査● 賃貸借契約関係調査● 土地の境界確認書や越境に係る覚書等の具備● 建物の建築・管理に係る法令遵守状況● 土地・建物が単独所有でない場合、管理規約・共有者間協定書・借地契約等の確認● その他、電波障害対策等近隣関係者との契約内容の確認● 不動産管理会社のオペレーション内容及び建物管理仕様の確認● テナントからの管理運営に係る要望・苦情の有無● テナント構成● 土地・建物が単独所有でない場合、物件運営管理に係る運用ルールの確認− 17 −

主な参考資料
不動産鑑定評価書
ﾏｰｹｯﾄﾚﾎﾟｰﾄ
現地調査

売主からの開示資料
ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄ
地震ﾘｽｸ調査報告書
現地調査

売主からの開示資料
ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄ
現地調査

売主からの開示資料
現地調査

Ｅ.キャップレートの目標値
１．資産運用会社は一定のキャップレートの目標値を設定し、ポートフォリオ全体のキャップ
レートを勘案し、投資対象不動産等を取得します。
２．上記１．に定めるキャップレートの目標値は、資本政策や金利動向に応じて適宜見直すものとします。
(注) 本項に定めるキャップレートとは、資本的支出を含めないキャッシュフロー（修繕費控除後）を取得価格で除した利回りをいいます。

②

投資対象不動産等に係る維持管理の指針
内部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る維持管理の指針は、以下のとおりとなっております。
Ａ．維持管理方針
保有不動産については、内部成長の達成のため、継続的かつ計画的な設備投資と維持管理により、テナントの満足度を高め、競争力及び収入の維持拡大（賃料の増加、稼働率の維持向上
等）と費用の節減（外注管理費、水道光熱費等の削減）に努めます。また、複数の不動産管理
会社を利用しているメリットを生かし、これらの目標達成を促進させます。
Ｂ．保険付保方針
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、企業財産総合補償保険(注)１.、賠償責任補償保険(注)２.を当投資法人の保有不動産について付保します。地震保険の付保については、当投資法人の保有に係る不動産等資産全体の地震ＰＭＬ（予想最大損害額）(注)３.を踏まえ決定することとしております。
（注）１．企業財産総合補償保険とは、地震・噴火・津波・戦争等を除く災害・事故により企業の財産に損害が発生した場合に、その損害を担保するための保険です。特約として利益補償もあります。
（注）２．賠償責任補償保険とは、建物・設備の所有・使用・管理に起因して第三者の身体の障害又は財物の減失・毀損・汚損について、法律上の賠償責任を負うことによって被る損害を担保する保険です。
（注）３．地震ＰＭＬ(予想最大損害額)については、後記「第３ 投資法人の経理状況

２．投資法人の現況 (3)投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等 ⑧ 地震リスク調査報告書の概要」をご参照ください。

③

投資対象不動産等に係る売却の指針
当投資法人は中長期での運用を基本原則としており、当投資法人の保有に係る不動産等資産の短期間での売却を特に意図した運用は行いません。これら個々の不動産等資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、不動産等資産の所在地域の将来性・安定性、不動産等資産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測並びにポートフォリオの構成等を考慮の上、総合的に判断します。

（ⅲ）財務上の指針
資産運用会社は、資産管理計画書において財務上の指針を以下のとおり定めております。
①資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、保有する不動産等
資産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ又は投資法人債の発行を行います。
②当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします。
③借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家に限るものとします。
④総資産に対する借入金（投資法人債を含みます。）残高の割合（以下「負債比率」といいます。）を原則として65％を超えない範囲で、より低い負債比率を保つよう、保守的に運用します。
⑤借換時の金融環境変化による影響を抑えつつ、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金
利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無などの借入諸条件を、複数の適格機関投資家との− 18 −

交渉の上比較し、優位の条件を採用します。但し、期限前返済の場合の手数料等がその時点における金利情勢によって決定される場合等、予測しがたい経済状況の変更で資金調達コストが変動する場合があります。
⑥将来の特定資産の追加取得に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約
やコミットメントライン契約等、事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
⑦借入れの条件によっては、当投資法人の保有不動産に、担保設定を行うことがあります。
なお、当面の資金の借入れ及び返済は、原則として以下の方針に基づき行うものとします。
① 特定資産の追加取得に際し借入れを要する場合、機動的な対応が必要とされるため、かかる追加取得に必要な資金の調達は主に短期借入金により行います。
② 特定資産の追加取得等に際し調達した短期借入金については、金融環境を勘案しつつ、適宜、固定金利による長期借入金又は投資法人債への借換えを進め、低廉なコストでの安定的な資金調達の実現を図ります。
（２）投
資
対
象
（ⅰ）当投資法人の投資対象（以下併せて「運用資産」と総称します。）は以下のとおりです。
① 不動産等及び不動産対応証券② 当投資法人は、上記①に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産により運用します。
一 以下に掲げる有価証券(ｱ) 国債証券(ｲ) 地方債証券(ｳ) 特別の法律により法人の発行する債券(ｴ) 社債券（転換社債及び新株引受権付社債券ないし新株予約権付社債券を除きます。）(ｵ) 特定目的会社に係る特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２に定めるものをいいます。）(ｶ) コマーシャル・ペーパー（証券取引法第２条第１項第８号に定めるものをいいます。）(ｷ) 外国又は外国法人の発行する証券又は証書で、上記(ｱ)から(ｶ)までの証券又は証書の性質を有するもの(ｸ) 受益証券（但し、｢(1)投資方針（ⅰ) 投資の基本方針｣における「不動産対応証券」の二に定めるものを除きます。）(ｹ) 投資証券（但し、｢(1)投資方針（ⅰ) 投資の基本方針｣における「不動産対応証券」の三に定めるものを除きます。）(ｺ) 投資法人債券（投信法第２条第25項に定めるものをいいます。）(ｻ) 外国投資証券（投信法第220条第１項に定めるものをいいます。）(ｼ) 外国貸付債権信託受益証券（証券取引法第２条第１項第10号で定めるものをいいます。）(ｽ) オプションを表示する証券又は証書（証券取引法第２条第１項第10号の２で定めるものをいいます。）(ｾ) 預託証書（証券取引法第２条第１項第10号の３で定めるもので、上記(ｱ)から(ｴ)までの証券の性質を有する本邦通貨建のものとします｡）(ｿ) 外国法人が発行する本邦通貨建の譲渡性預金証書(ﾀ) 貸付債権信託受益証券（証券取引法第２条第２項第１号で定めるものをいいます。）(ﾁ) 外国法人に対する権利で、上記(ﾀ)の権利を有するもの
二 金銭債権（投信法施行令第３条第１号、第12号及び第14号に該当するものを除きます。）
三 金融デリバティブ取引（投信法施行令第３条第14号において定義されている意味を有します。）に係る権利（ⅱ）投資基準及び種類別、地域別、業種別等による投資予定
前記「(1)投資方針 (ⅱ)基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用・管理の指針」をご参照ください。
− 19 −

（３）分
配方
針
当投資法人は、毎決算期後に、以下の方針に基づき金銭の分配を行います。
(ⅰ) 投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の金額は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算されるものとします。
(ⅱ) 利益の金額を限度として金銭の分配を行う場合には、当該営業期間の租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとします。
(ⅲ) 役員会において適切と判断した場合、投信法第136条第１項の規定に従い、投資主に対し、投信法
第131条第１項の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。
(ⅳ) 利益を超える金銭の分配を行う場合には、利益の金額に当該営業期間の減価償却費計上額に相当する金額を加算した金額を上限とします。但し、当該金額が当該営業期間の、租税特別措置法施行
令第39条の32の３に規定されている「配当可能額」の90％に相当する金額を超えない場合には「配当可能額」の91％に相当する金額まで利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。
(ⅴ) 投資主への分配金は金銭にて分配するものとし、決算日における最終の投資主名簿（実質投資主
名簿を含みます。）の投資主を対象に投資口の口数に応じて行います。
(ⅵ) 当投資法人の営業期間中に投資口を追加発行するときは、当該投資口に対応する金銭の分配の金額については、役員会の決議に基づき、日割りにより計算することができるものとします。
(ⅶ) 上記の他、当投資法人は、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会が定める｢不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則｣（平成13年３月16日制定、その後の改正も含みます。）に従うものとします。
(ⅷ) 当投資法人は、個人投資主が利益を超える分配額に対してその都度譲渡損益の算定を行うことが必要とされる限りにおいて、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行いません。但し、以下の一から三のいずれかの条件を満たす場合には、上記(ⅰ)から(ⅶ)に従い、投資主に対して利益を超える金銭の分配をすることができるものとします。
一 税法等の変更により、個人投資主が利益を超える金銭の分配額に対してその都度譲渡損益の算定を行うことが必要でなくなった場合
二 税法等の変更により、個人投資主が譲渡損益の申告を行うことが一般的に行われるようになった等利益を超える金銭の分配を行うことが適切になったと役員会において判断される場合
三 当投資法人の｢利益の配当等を損金として算入するための要件（後記｢３．投資リスク ②投資法
人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｄ.利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク｣の（注）の①に記載する要件）｣を満たすため等、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると役員会において判断される場合
（４）投
資
制
限
当投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
① 前述の「(２) 投資対象」において記載した有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、安全性、換金性を勘案した運用を図るものとします (当投資法人規約第26条)。
② 前述の「(２) 投資対象」において記載した金融デリバティブ取引に係る権利は、当投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（当投資法人規約第26条）。
③ 当投資法人は、資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ或いは投資法人債の発行を行います。当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は1兆円を上限とします（当投資法人規約第30条）。
④ 借入れを行う場合、借入先は証券取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家に限るものとします（当投資法人規約第30条）。

− 20 −

３．投 資 リ ス ク
以下には、当投資法人による不動産等への投資に係るリスク要因、当投資法人の制度の仕組みに係るリスク要因及びそれらの結果としての当投資法人の発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は当投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在する可能性があります。
当投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針
ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、当投資法人の発行する投資証券の市場価格は下落すると考えられ、その結果、それらの投資家につき当初の投資額に係る欠損や分配金の低下が生じる可能性があります。
当投資法人の発行する投資証券に関する投資判断は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載
事項を慎重に検討した上で各投資家自らの責任において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりであります。
① 投資法人が発行する投資証券に係るリスク
Ａ. 換金性リスク
Ｂ. 市場価格変動に係るリスク
Ｃ. 金銭の分配に係るリスク
Ｄ. 将来における税制の変更に係るリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
Ａ. 投資法人の組織運営に係るリスク
Ｂ. 投資法人の制度に係るリスク
Ｃ. 投資法人制度における証券取引法上の規制に係るリスク
Ｄ. 利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク③ 投資法人の運用資産； 原資産である不動産特有のリスク
Ａ. 瑕疵担保責任に係るリスク
Ｂ. 不動産から得られる賃料収入に係るリスク
Ｃ. 不動産管理会社に係るリスク
Ｄ. 公租公課その他の費用に係るリスク
Ｅ. 鑑定評価額に係るリスク
Ｆ. 建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｇ. 売却時の不動産流動性に係るリスク
Ｈ. 建築基準法等の既存不適格に係るリスク
Ｉ. 共有物件に係るリスク
Ｊ. 区分所有建物に係るリスク
Ｋ. 借地に係るリスク
Ｌ. 有害物質に係るリスク
Ｍ. 不動産の所有者責任に係るリスク
Ｎ. 不動産等資産の偏在に係るリスク
Ｏ. テナント集中に係るリスク
Ｐ. 将来における法令等の改正に係るリスク
Ｑ. テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
Ｒ. 売主の倒産等の影響に係るリスク④ 投資法人の運用資産； 信託の受益権特有のリスク
Ａ. 信託受益者として負うリスク
Ｂ. 信託の受益権の流動性に係るリスク
Ｃ. 信託受託者に係るリスク⑤ リスクに対する管理体制− 21 −

Ａ. コンプライアンス上の問題への対応の基本
Ｂ．問題発生時の対応と報告① 投資法人が発行する投資証券に係るリスク
Ａ．換金性リスク
本投資証券については、投資主からの請求による投資口の払戻しは行われません。従って、投資主が本投資証券を換金するには原則として、証券取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります。
本投資証券は、投資家に広く投資機会を付与し投資主に換金の場を提供するための制度として、
東京証券取引所が創設した不動産投資信託証券市場（以下｢不動産投資信託証券市場｣といいます。）に上場しております。しかし、本投資証券が不動産投資信託証券市場に上場されていても、投資主が保有する本投資証券について買主が存在するとの保証はなく、一定の譲渡価格を保証する
第三者も存在しないため、当投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や
本投資証券の譲渡自体が不可能な場合があり、投資主が損害を受ける可能性があります。
また、東京証券取引所の「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」（以下「上場規程の特例」といいます。）に規定される上場廃止基準に該当した場合には、本投資証券の上場が廃止されることになります。更に、不動産投資信託証券市場の存続も保証されておりません。上場されなくなった場合、投資主は保有する本投資証券を市場外にて相対で譲渡する他に換金の手段がないため、 当投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が不可能な場合があり、投資主が損害を受ける可能性があります。
Ｂ．市場価格変動に係るリスク
本投資証券の譲渡価格や当初の投資額については、いかなる第三者の保証も付されておりません。
本投資証券の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化により影響されることのあるほか、内外の投資家による本投資証券に係る売買高、他の金融商品に対する投資との比較における優劣、市場環境や将来的な景気動向等によって左右されることがあることは、その他の上場有価証券の場合と大きく異なりません。また、当投資法人は、後記 ｢第３ 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (３) 投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等｣に記載の当投資法人の保有に係る不動産等資産に投資しており、また、今後その他の投資対象不動産等に投資しますが、それらの資産の評価額は変動する可能性があります。従って、当投資法人が発行する投資証券の市場価格は、投資している資産の評価額にも影響されるため、かかる資産の評価額の変動によって、変動することがあります。その他、不動産市場の趨勢、オフィスの需給関係、オフィス需要を左右することのある企業を取り巻く経済の全般的状況及び法制、税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
加えて、当投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達致しますが、その資金調達が投資口の新規追加発行により行われる場合には、投資口１口当たり純資産額は影響を受けることがあり、また、市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。
それらの結果、本投資証券への投資家は市場価格の変動にさらされるおそれがあり、当初の投資額を下回る金額しか回収できないおそれがあります。
Ｃ．金銭の分配に係るリスク
当投資法人は前記「２. 投資方針 (３) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
Ｄ．将来における税制の変更に係るリスク投資法人に係る利益の分配等の損金算入、不動産の取得・保有等及び投資主に係る配当所得、株− 22 −

式等の譲渡所得等に関する課税上の取扱いに係る将来の法令、通達の改正又はその解釈の変更によって、投資主が得られる利益が減少する可能性があります。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
当投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第19項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク
当投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ⅰ．役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、「執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表する」こと（投信法第97条第1項）、「投資法人に執行役員及び監督役員により構成される役員会を置く」こと（投信法第105条）、「執行役員は、投信法に定める事項その他の重要な職務を執行しようとするときは、役員会の承認を受けなければならない」こと（投信法第97条第２項）及び「監督役員は執行役員の職務の執行を監督する」こと（投信法第103条第１項）が定められています。執行役員及び監督役
員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負いますが、職務遂行上、当投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務や忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
ⅱ．投資法人の資金調達に係るリスク
当投資法人はその規約において、資産の効率的な運用及び運用の安定性を図ることを借入目的とし、特定資産の取得資金、保有不動産に係る工事代金及び運転資金に充てることを資金使途とし、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限として借入れ又は投資法人債の発行を行うものとし、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家に限るものと規定しております（当投資法人規約第30条）。これは、当投資法人が、その投資活動からのキャッシュフローにより業務を遂行し、そこから投資主に分配を行うことを予定していながら、資産運用の目的その他のため、随時、借入れ及び投資法人債の発行を通じて、又は投資口の追加発行により、その資金を調達し、不動産等への投資活動を行うことにより、安定的な収益をあげつつ成長することを予定しているからであります。
借入れにあたり、税法上の導管性要件を満たすためには、当投資法人は、その借入先を適格機
関投資家に限定することが要請され、これを遵守しようとする限り、借入先は現実には限定されております。また、借入れを行う際には様々な保全措置がとられることがあり、その一環として、担保提供の制限、財務制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産･負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に係る制限、当投資法人の業務その他に係る約束や制限等が要請されることがあります。また、借入れはその時々の金利実勢、当投資法人の財務状況、経済環境の他、貸し手の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、当投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れを行うことができるとの保証はありません。また、このような約束や制限の結果、本投資証券の市場価格に悪影響が出るおそれがあり、投資主が損害を被るおそれもあります。
借入れにあたり、当投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の貸し手に対して担保に供された場合、当投資法人はその償還を行うか貸し手の承諾を得られない限り担保対象となる保有不動産を処分し若しくは建替等を行うにあたり制限を受けることとなります。その結果、当投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産を処分できないおそれがあります。また、借入れを予定どおり行った場合においても、当投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。当投資法人による借入れ等の状況については、後記「第３ 投資法人の経理状況 1.財務諸表 (３)附
属明細表 ⑥借入金等明細表」をご参照下さい。
− 23 −

当投資法人が資金を調達しようとする場合には、上記の他、投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、様々な財務制限条
項や誓約事項が規定されることがあり、当投資法人の場合、本投資法人債において、担保提供制
限、留保資産提供制限、投資法人負債比率の維持条項、投資法人DSCR維持条項及び投資法人有担
保負債比率維持条項などの財務制限条項が規定されております。かかる財務制限条項に抵触する
場合、本投資法人債について期限の利益を失うこととなります。また、本投資法人債の発行及び条件は、格付機関からの格付けにより又は市場環境に左右されることがあり、従って、当投資法
人の希望する時期及び条件でこれを発行することが出来ないおそれがあります。投資口の追加発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、当投資法
人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。また、投資口が追加発行された場合、既存の投資口の市場価格に影響を及ぼすおそれがあります。
ⅲ．投資法人の倒産リスク
当投資法人は一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有するに至る可能性を否定することはできません。当投資法人は現行法上の倒産手続きとして破産法（大正11年法律第71号、その後の改正法も含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正法も含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続きに服します。当投資法人にはこれらの倒産手続きを回避するための特別の制度や保証があるわけではありません。
当投資法人が支払不能や債務超過の状態になると、破産法上の破産手続きが開始され得る状態になります。当投資法人に破産の原因である事実の生じるおそれのあるときは、民事再生手続開始の申立てができる状態になります。また、当投資法人が解散すると清算手続きに入りますが、清算の執行に著しい支障を来す事情がある場合、又は債務超過の疑いがある場合には、債権者、清算執行人、投資主等が特別清算開始の申立てを行うことができます。また、清算執行人は、投資法人に債務超過の疑いがある場合には特別清算の申立てをしなければなりません。
本投資証券に対して投下された投資主からの投資額については、いかなる第三者の保証も付されていない他、本投資証券は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資証券につき、当初の投資額が保証されているものではありません。従って、当投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算が開始され、又は倒産手続きにより清算される場合、本投資証券は、株式会社における株式ないしは株券に類似する投資証券の性質により（但し、当投資法人は、投信法により設立される社団であり、商法に基づく株式会社ではありません。）、全ての上位債権者への償還の後でしか投資主は投資額を回収できません。しかし、清算、特に倒産手続きに基づく清算の場合には、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられない可能性があります。
当投資法人におけるこれらの法的倒産手続きにより、投資主が損害を受ける可能性があります。
Ｂ．投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。資産の運用行為については、投資法人が「投資信託委託業者にその資産の運用に係る業務を委託しなければならない」こと（投信法第198条第１項）となっております。また、投資法人は「資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない」こと（投信法第208条第１項）、その資産の運用及び保管に係る業務以外に係る事務であって投信法第111条に定めるものを他の者に委託しなければならないことが定められています。従って、当投資法人の業
務執行全般の成否は、資産の運用に係る業務の委託を受けている投資信託委託業者、資産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会社及び当投資法人の投信法第111条に定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。
投信法上、投資信託委託業者は認可制で能力その他の適格性が審査されており、資産保管会社
は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者に− 24 −

ついては、投資法人の設立時及び設立後に新たに行なう一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われておりますが、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分に行われず、投資主に損害を与える可能性があります。
また、投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託会社の業務遂行が適正に行われることが必要であるため、投信法上、投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託会社はそれ
ぞれ、投資法人に対して善管注意義務を負い、また、投資法人のため忠実義務を負いますが、職
務遂行上、業務受託者が善管注意義務や忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
その他、投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託会社のそれぞれが、破産又は会社
更生手続きその他の倒産手続き等により業務遂行能力を喪失する場合においては、当投資法人は
それらのものに対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。
そのような場合、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、当投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな投資信託委託業者、資産保管会社又は一般
事務受託会社を選定しこれらの者に対して業務を委託することが必要とされます。しかし、当投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できるとの保証はなく、かような第三者を速やかに選定できない場合には当投資法
人の収益等が悪影響を受けるおそれがある他、東京証券取引所の不動産投資信託に係る「上場規程の特例」により、本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。
ⅱ．資産の運用に係るリスク
投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また投資信託委託業者にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないことと定められているため、当投資法人の資産の運用成果
は、前記i. の業務受託者の中でも、特に資産の運用に係る業務を行う投資信託委託業者の業務遂行能力に依拠することになります。 投資信託委託業者についての主なリスクは以下のとおりです。
(a) 投資信託委託業者の運用能力に係るリスク
投資信託委託業者は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、投資信託委
託業者は認可制であり、投信法第38条から第45条に定める監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、投信法はその運用能力まで保証するものではありません。
当投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているジャパンリアルエステイトアセットマネ
ジメント株式会社と締結している資産運用委託契約においては、ジャパンリアルエステイトア
セットマネジメント株式会社に対して６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、投資主総会の決議を経た上で当投資法人は資産運用委託契約を解約することができ、またジャパンリア
ルエステイトアセットマネジメント株式会社が職務上の義務に違反し若しくは職務を怠ったとき、又は資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重要な事由があるときは、
役員会の決議に基づき、当投資法人は資産運用委託契約を解約することができ、かかる解約を通じジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社を解任することができます。しかし、当投資法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を投資信託委託業者に委託しなければならない以上、後任の投資信託委託業者の選定が必要になりますが、解任した場合にはその選定に時間を要することがあり、また適当な投資信託委託業者の選定ができない可能性があります。更に、後任の投資信託委託業者を選定している間は運用が実質的に機能しない可能性があります。それらの場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
(b) 投資信託委託業者の行為に係るリスク
投資信託委託業者は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に投資信託委託業者の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減する− 25 −

ため、投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
具体的には、投資法人に対して損失の全部又は一部を負担することを約すること、資産運用委託契約を締結するに際し、投資法人に対して特別の利益を提供することを約すること、投資法人の資産の運用としての取引により生じた投資法人の損失を補填し若しくは投資法人の利益に追加するため投資法人若しくは第三者に財産上の利益を提供すること、通常の取引の条件と異なる条件で、かつ当該条件での取引が投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うこと等の行為そのものが禁止されています（投信法第34条の３第１項）。
また、投資信託委託業者が忠実義務を負い、広い裁量権を有している関係から、投資信託委
託業者の「利害関係人等（当該投資信託委託業者の総株主の議決権の過半数を所有しているもの、その他政令で定めるもの）」の顧客等の利益を図るため、若しくは投資信託委託業者の「利害関係人等」の利益を図るため、｢投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと｣は禁止されています（投信法第34条の３第２項第１号及び第２号）。また、投資信託委託業者の「利害関係人等」の利益を図るため、「投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額
又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと」が禁止されています（投信法第34条の３第２項第３号）。ここに「利害関係人等」とは、ジャパンリアルエステイトアセッ
トマネジメント株式会社（投資信託委託業者）については、三菱地所株式会社及びその子会社を含むほか、投資信託委託業者の主要株主の子会社等が含まれます。
このように、投資信託委託業者は、投資法人の利益を第一義的に考慮して忠実に業務を遂行する義務を負うことから、投資法人の利益と相反する可能性のある｢投資信託委託業者の利害関係人等｣や投資信託委託業者自身の利益を図るため、投資法人の利益を害する取引を行うこと等が禁止されています。
また、投信法では、上記要件に該当するもの以外の取引で、必ずしも投資主の利益を害するとは限らない行為については、行為そのものを類型的に禁止せず、損害が生じた場合に投資信託委託業者の責任を追及できるよう、投資信託委託業者や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています（投信法第34条の６、第34条の７、第37条、第211条及び第212条）。更に、投資信託委託業者は、特定資産の価格等の調査(投信法第34条の４)を行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。投資信託委託業者が、上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正に取らない場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。
その他、当投資法人の投資信託委託業者に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、当投資法人の現在保有する不動産等資産について、又は当投資法人が将来において取得の可能性のある不動産等資産について、それらの取引に関与し又は将来関与する可能性があります。また、かかる投資信託委託業者自身の投資活動は禁止されておらず、その他、当投資法人以外の投資法人や顧客への助言業務等を行う可能性もあります。
そのような場合、上記のとおり、投信法により一定の行為が禁止され、その結果、当投資法人、ひいては投資主の利益が害されない様に法的な規制がなされておりますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこれらの取引がなされた場合に投信法の規制が遵守されたかが一義
的には明らかではなく、従って、結果として当投資法人の投資信託委託業者が自己又は第三者の利益を図るため、当投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
Ｃ．投資法人制度における証券取引法上の規制に係るリスク
証券取引法上、投資法人に係る関係者その他の内部者に対しては、投資口に係る未公表の重要な事実が存在した場合にも罰則をもって投資口の有償での取引を規制するとの、いわゆるインサイ
ダー取引規制（証券取引法第166条以下）は適用されないこととなっております。このため、資産運
用会社は社内規則を設け、内部者がかかる取引を行うことを制限しております。しかしながら、社内規則は証券取引法におけるインサイダー規制と異なり罰則の適用はなく、その実効性は法律上の規制とは異なるものであります。従って、当投資法人、資産運用会社その他の内部者が当投資法人や投資口に係る未公表の内部情報を知りつつかかる投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、− 26 −

その場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、
本投資証券の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。その他、投資証券については、公開買付けに関する開示規制（証券取引法第27条の２以下）及び株券等の大量保有報告制度（証券取引法
第27条の23以下）の適用はありません。従って、開示に係る証券取引法上の規制はこれらの規定が適用された場合とは異なり、いつしか大口の投資主が出現し、その利益は小口の投資主の利益とは必ずしも一致しないことがあります。その場合、投資主は不利益を被るおそれがあります。
Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク
租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正法も含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15は、一定の要件(注)のもとで投資法人が投資主に対して行う金銭の分配のう
ち利益の配当から成る部分の金額（利益の配当等の額）を税務上投資法人の損金として算入することを認めています。
しかし、将来に亘り、当投資法人がかかる税法上の損金算入を行うことが出来るとの保証はありません。例えば、法律・通達の改正又は解釈・運用・取扱いの変更が今後行われないとの保証はな
く、その場合には新たな要件が規定又は要請され、当投資法人がこれを遵守できない可能性がある
他、会計処理と税務処理の取扱いの差異によりこの要件を満たすことが出来ない可能性もあります。
その他、経済環境の変化や当投資法人のキャッシュフローの状況等による分配支払原資の不足によりこの要件を満たすだけの利益の分配が出来ないおそれもあります。また、投資主は常に変動する
ため、各事業年度の終了時において50名以上の者により保有されているとの保証はなく、場合により、税法上の同族会社に該当することとなる可能性がないとは言えません。また、その他の当投資法人の意図しない諸要素によりこの要件を満たすことができない可能性もあります。これらの場合には利益の配当等を税務上当投資法人の損金として算入することができなくなる可能性があります。
更にまた、後日の税務調査における税務当局と当投資法人との見解の相違により過年度の取扱いに関して更正処分を受けた場合には、過年度において損金として算入した利益の配当等が事後的に否認される可能性もあります。かかる場合には、投資主が得られる利益や純資産が減少することとな
り、投資主に損害を与える可能性があります。
(注) 一定の要件の主たる事項は以下のとおりであります。
①

利益の配当等の額が配当可能所得の90%超（又は金銭の分配の金額が配当可能額の90％超）であること。

②

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと。

③ 借入れは、証券会社、銀行、保険会社等の適格機関投資家（証券取引法第２条３項第１号）からのものであること。
④

事業年度の終了時において３人以下の投資主及びその特殊関係者により発行済投資口総数の50％以上を保有されている同族会社（法人税第2条第10号）に該当しないこと。
⑤

国内募集の割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。

⑥

事業年度の終了時において発行済みの投資口が50人以上のものによって所有されていること。

③ 投資法人の運用資産; 原資産である不動産特有のリスク
当投資法人は、前記「２．投資方針 (1) 投資方針 (ⅰ) 投資の基本方針 ② 投資態度（当投資法人
規約第24条）」に記載のとおり、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としております。そして、後記「第３ 投資法人の経理状況 ２.投資法人の現況 (３) 投資不動産物件
及び不動産を信託する信託の受益権等」に記載する当投資法人の保有に係る不動産等資産の他、当投資法人が保有する不動産を信託する信託の受益権並びに不動産及び土地の賃借権を信託する信託の受益権についても、そのもとになる資産（信託財産である不動産又は土地の賃借権の場合はその土地）は不動産です。これらの原資産となる不動産等資産については、以下のリスクがあります。
Ａ．瑕疵担保責任に係るリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しております。従って、取得
しようとする不動産等資産に一定の瑕疵があった場合、当投資法人は損害を被ることがあります。
かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等の他、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。
− 27 −

不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れたる瑕疵があった場合には、民法（明治29年法律89号、その後の改正法も含みます。以下｢民法｣といいます。）第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります（買主は瑕疵があることを知った日から１年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。）。従って、当投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたるものである場合には、上記に従い、当投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追求することが可能とされます。また、取得しようとする不動産等資産に係る売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等資産を取得することとしております。
しかし、強制競売で購入した物件については瑕疵担保責任の追及が出来ない旨、法律上規定されております（民法第570条但書）。更に、売主が既に解散･清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくは特別目的会社等であるためにその資力が十分でなかった場合には、買主である当投資法人
は実際には売主との関係において上記の瑕疵について何らの保護を受けることが出来ず、損害を被ることになります。また、売主によりなされた表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はありませんし、売買契約の時点での交渉において、売主が行う表明･保証の対象、期間又は責任額が限定され若しくはかかる表明・保証が全く行われない場合もありえます（但し、宅地建物取引業
者を売主とし、宅地建物取引業者でない者を買主とする宅地又は建物の売買の場合には、宅地建物取引業法第40条により、上記の民法上の瑕疵担保責任につき、その責任の期間をその目的物の引渡の日から２年以上の期間内とする特約をする場合を除き、買主の不利となるような特約をすることは出来ず、これに違反した特約は無効とされております。）。
そこで、当投資法人が不動産等資産を取得しようとする場合、かかる不動産等資産について自ら調査を行う他、宅地建物取引業者からの重要事項説明書等の関係書類の調査、売主に対する資料の徴求を行い、かつ、建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質の有無、隣地との境界等について、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジ
ニアリングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。
しかし、当投資法人による不動産等資産の取得に際して行われる上記の調査には限界があり、適用される資料の内容、能力、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等資産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。従って、当投資法人による取得の後に、対象となる不動産等資産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
以上のような場合には、当該瑕疵の程度によっては不動産等資産の資産価値が減耗することを防ぐために買主である当投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用が発生し、投資主に損害を与える可能性があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、目的物である信託の受益権に隠れたる瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。不動産を信託する場合には、信託契約上、信託開始日において既に存在していた信託の受益権の原資産である不動産の瑕疵及び当該瑕疵があることに起因して一定期間内に第三者から受託者になされた損害賠償請求等に関しては、信託設定前に当該不動産を所有していた当初の委託者がその責任においてかかる損害、損失及び費用を補償するという条項が置かれることがあります。従って、当該信託の受益権の原資産である不動産に隠れたる瑕疵があった場合、当初委託者は受託者に対して損害賠償責任を負うことになりますが、当初委託者が常にかかる損害賠償責任を全うできるとは限りません。そのような場合には、当該瑕疵の程度次第では信託財産である不動産等の資産価値が減耗することを防ぐために当該不動産の実質的所有者である受益者となる当投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用が発生
し、投資主に損害を与える可能性があります。
なお、当投資法人は、宅地建物取引業法上、みなし宅地建物取引業者であるため（宅地建物取引業法上の登録をした信託銀行も同様）、上述したとおり不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責
任を排除することはできない場合があります（相手方が宅地建物取引業者でない場合。）。従って、
当投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことにな
る場合があります。
− 28 −

加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、当投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
Ｂ．不動産から得られる賃料収入に係るリスク
当投資法人の主な収入は、当投資法人が直接取得・保有する不動産については、当投資法人が第三者との間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入です。当投資法人が不動産を信託する信託の受益権を取得する場合には、当投資法人の主な収入は、信託受託者が第三者との間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入を主たる原資とする信託契約上の収益配当です。いずれの場合にも不動産の賃料収入を主たる原資とすることとなります。不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクについては、以下のとおりです。
ⅰ．不動産の稼働状況に係るリスク
一般に、オフィスビルにおける賃貸借契約（後記「ⅲ. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク」に記載の定期建物賃貸借の場合を除きます。）では、契約期間を通例２年とし、解約には一定の予告期間を必要とし、期間満了時までに特段の解約の意思表示がない限り自動的に２年の期間をもって更に契約が更新されるとするものが多く見られます。当投資法人の保有する不動産
等資産に入居するテナントについても類似の解約条件とするものがあります。当投資法人がオ
フィスビル等を購入する場合、多くは前所有者とテナントの賃貸借契約をそのまま承継することが多く、かかる契約において期間中の解約権を制限していない場合には、テナントは契約上の条件に従い、数ヶ月前の解約予告によって賃貸借契約を終了することが可能であるため、テナント
から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、テナントから賃貸借契約期間の終了時に更新がなされない場合もあります。しかし、通常の場合において、不動産等資産について一定の稼働率又は稼働状況について保証を行う第三者は存在しません。解
約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナ
ルティが一部減額される可能性があります。従って、当投資法人が保有する不動産等資産において賃貸借契約の解約が増加し、また更新がなされない結果として稼働状況が悪化するような場合には、不動産等資産から得られる賃料収入が従前の賃貸借契約上の賃料収入より減少する場合があるため、投資主に損害を与える可能性があります。また、解約が多く発生する場合、上記収入の減少のみならず、退去するテナントへの敷金・保証金の返還等が必要とされることとなり、ひいては当投資法人のキャッシュフローを減ずる効果をもたらし、場合により新たな資金調達を余儀なくされ、その結果、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
ⅱ．不動産の賃借人の信用力及び賃料未払いに係るリスク
賃借人（テナント）が特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又は破産若しくは会社更生手続きその他の倒産手続きの対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となり投資主に損害を与える可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナントからの賃料収入が占める割合が高い場合において、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には当該不動産等資産への賃料収入に与える影響が大きいため、賃料支払債務を担保する信用リスクの評価に当たっては格別の考慮が必要とされます。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払いを以ってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の一定の落ち度を理由に意図的な賃料不払いを以って抗弁権を主張する可能性もあり、その場合には当該不動産等資産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすことになるため、投資主に損害を与える可能性があります。
ⅲ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
不動産等資産の賃借人（テナント）が支払うべき賃料は、契約期間中であっても、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃貸人は減額に合意することを余儀なくされ、これを減額する可− 29 −

能性があります。更に、建物の賃借人（テナント）は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正も含みます。
以下「借地借家法」といいます。）第32条により賃料減額請求をすることができ、当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができます。その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年1割の利息を付してテナントに返還しなければなりませんので、テナントから賃料減額請求権の行使があった場合には、賃貸人としてはこの利息支払のリスクを避けるために従前の賃料を減額して請求をせざるを得ない場
合もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少するため、投資主に損害を与える可能性があります。なお、テナントの方で相当と考える減額された賃料のみを支払っていた場
合で後に裁判で減額が認められた場合には、賃貸人の方から賃料未払いを理由として債務不履行解除をすることもできませんので、その場合にも当該不動産から得られる賃料収入が減少することになるため、投資主に損害を与える可能性があります。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。定期建物賃貸借契約において当事者間で合意している場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較
して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、現在のように賃借室の供給が多く、今後の賃料の上昇が多く望めないような状況では借主がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求めることがあるため、将来において一般的な賃料水準が上昇したりする場合では賃貸人はそれに応じた賃料の増額は求められなくなります。このように、定期建物
賃貸借は場合により、賃料収入を比較的長期に亘り相対的に低水準に抑えるおそれがあります。
Ｃ．不動産管理会社に係るリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等資産の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、当投資法人が投資する不動産等資産の管理については、管理を委託する不動産管理会社の業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。
当投資法人は、直接保有する不動産に関して当投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈
怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該不動産等資産の管理状況が悪化するおそれがあります。
その結果、当投資法人は損失を被るおそれがあります。
Ｄ．公租公課その他の費用に係るリスク
不動産を取得する際に課せられる登録免許税・不動産取得税に関しては、一定の要件(注)を満たす
投資法人に対しては、軽減措置が適用されます。しかし、法律の改正等により当該軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。また、法律の改正、不動産市場の変化等により不動産の保有に係る固定資産税、都市計画税等の負担が増加する可能性もあります。かかる場合には、
当投資法人の不動産に係る経費が増加し、結果的に投資主に損害を与える可能性があります。その他、不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に係る費用の上昇、不動産管理会社
その他による管理コストの上昇、インフレーションその他の理由により、不動産の運用に関する費
用は増加する可能性があります。これに対し、不動産からの収入がこれに対応して増加するという保証はありません。
(注) 登録免許税・不動産取得税に係る一定の要件の主たる事項は以下のとおりです。
なお、この軽減措置は、登録免許税に関しては平成16年３月31日までに、不動産取得税に関しては平成17年３月31日ま− 30 −

でに取得する不動産に適用されます。
①

規約に資産の運用方針として特定不動産（特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権）の価額の合計額が投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（特定不動産の割合）を100分の75以上とする旨の記載があること。

②

投資法人の投資信託委託業者が、取引一任代理等の認可（宅地建物取引業法第50条の２）を受けていること。

③

借入れは、証券会社、銀行、保険会社等の適格機関投資家（証券取引法第２条第３項）からのものであること。

Ｅ．鑑定評価額に係るリスク（取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク）
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は必ずしも転売
や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。従って、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。 このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため一定期間建物が不稼働となることを余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の譲渡価格が下落する結果、投資主は損害を受ける可能性があります。そこで、当投資法人は、火災･水害等による損害を補償する企業財産総合補償保険（特約による利益補償としての財産保険、家賃保険を含
むことがあります。）又は賠償責任補償保険等を付保する方針としており、このような複数の保険を組合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金の範囲内において、原状回復措置を取ることが一定程度期待できます。但し、個々の不動産等資産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故（戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。このような場合には投資主に損害が生じることがあります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書に記載する当投資法人の保有に係る不動産等資産全体の地震ＰＭＬ（予想最大損害額）は低水準であることから、本書の日付現在、当投資法人は、これらいずれの不動産等資産にも地震保険を付保しておりません。従って、地震又は地震を原因とする火災・津波等の災害による損害については、保険によるリスクカバーの対象外となっています。そこで、当投資法人は、不動産等資産の取得にあたり、不動産等資産の所在地域の分散を最適とされる範囲で図ることとしており、当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち複数の建物が同時に毀損・滅失するリスクは一定限度緩和されておりますが、建物が毀損・滅失することにより、投資主は莫大な損害を被るおそれがありますし、たとえこれを修復できたとしても、毀損・滅失した個所を修復するため一定期間建物が不稼働となることを余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産等資産の譲渡価格が下落する
結果、投資主は損害を受ける可能性があります。
Ｇ．売却時の不動産流動性に係るリスク
当投資法人は、前記「２．投資方針 (1)投資方針 (ⅰ)投資の基本方針」に記載のとおり、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、保有に係る不動産等資産の売却を頻繁に行う
ことは意図しておりません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が当投資法人
にとってより経済的な合理性があると判断される場合や、不動産の改修費用等の追加投資に見合う− 31 −

収入が期待できない等により資産の入替えが必要であると判断される場合等には保有不動産又は保有する不動産等資産の売却を行うことがあります。
不動産等資産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状
況や権利関係等を詳細に調査するデュー・ディリジェンスを行います。そのデュー・ディリジェン
スの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等資産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動致します。
更に、不動産等資産が共有物件又は区分所有物件である場合、又は土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様によっては、以上の流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、当投資法人が取得を希望する不動産等資産を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は当投資法人が売却を希望する不動産等資産を希望ど
おりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、当投資法人の投資方針に従った運用ができず、当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま、当該不動産等資産を取得する場合には、後日、このような不動産等資産を処分をするときに事実上の障害が発生する可能性
や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等資産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産等資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が当投資法人に発生する可能性もあります。
これらの結果、当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
なお、後記｢第３ 投資法人の経理状況 ２.投資法人の現況 (３) 投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等｣に記載されている当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、金沢南町ビルディング、京都四条河原町ビルについては、本書の日付現在、境界確認は未了であり、将来売却するまでに境界が確定しない場合には、売買価格が減額される等の可能性があります。
Ｈ．建築基準法等の既存不適格に係るリスク
不動産等資産は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準を定める建築基準法の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法上の制限のもとでは不適格になることがあります。また、建築基準法は耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されております。
その他、不動産は様々な規制のもとにあり、上記の法令のほか、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等の他、道路指定による敷地面積･容積率の減少等があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、かような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高度・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、当投資法人の保有に係る不動産等資産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
なお、後記｢第３ 投資法人の経理状況 ２.投資法人の現況 (３) 投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等｣に記載されている当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、大塚東池袋
ビルディングについては、建物竣工（昭和62年11月）後に行なわれた平成4年の都市計画法及び建築基準法の改正により、都市計画区域内における用途制限に変更があったため、現況と同様な建物を再建築することができない可能性があります。
Ｉ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は法的に様々な側面で制約を伴うこととさ− 32 −

れております。
まず、共有物に関し、各共有者は共有物の全部につきその持分に応じて使用することが出来るとされ（民法第249条）、しかしその管理は、保存行為の場合を除き、共有者の持分の過半数をもってこれを決定することとされています（民法第252条）。従って、共有物はその管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、当投資法人がある共有の不動産等資産に係る持分の過半数を有していない場合には、一方で他の共有者による使用の可能性によりその便益の享受を制限されつつ、他方で、当該共有の不動産等資産の管理について当投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に処分することは出来ますが、共有持分は単独所有の場合と比して不利でない価格で処分出来るとは限りません。しかし、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。従って、当投資法人が不動産等資産の共有者である場合、当投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがある反面、当投資法人が当該共有の不動産等資産への投資額を回収しようとするにも、当該共有の不動産等資産を希望する時期及び条件で売却できないおそれがあります。一部の共有者の変更の場合、新たな共有者の属性等によっては、当該共有の不動産等資産の管理や価値に悪影響が出ることもあり、当投資法人が損害をこうむることがあります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができます（民法第256条）。また、分割請求の際、実際には現物分割自体になじまない場合又は分割により価値が著しく減殺される場合があるため、このような場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられることがあります（民法第258条第２項）。このように、共有不動産については、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分され、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められることがあります。
また、この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、共有不動産全体に対する不分割特約は、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場
合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続きになった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、破産、会社更生又は民事再生手続きになった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第67条、会社更生法（昭和27年法律第172号、その後の改正法も含みます。以下「会社更生法」といいます。）第60条第1項、民事再生法第48条第1項）。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債
務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押の対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等です。ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する賃料を差押えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場
合には、自己の持分に対する賃料相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務の償還を
他の共有者に請求することができますが、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができないという他の共有者の信用リスクを負います。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされておりますが（民法第253条第１項）、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押えを受け、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、後記｢第３ 投資法人の経理状況 ２.投資法人の現況 (３) 投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等｣に記載されている当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、神田橋パー
クビルヂング、仙台本町ホンマビルディング、金沢パークビル、福助堺筋本町ビル（以下「本件共有物件」といいます。）において原資産たる不動産が共有物件となっております。本件共有物件に− 33 −

ついては、共有者間で共有物の分割請求権不行使の特約をしておりますが、この登記はしておりません。但し、第三者が不分割特約を承継するように契約上の義務を他の共有者に負わせています。
また、本件共有物件については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、他の共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に優先的に購入できる機会を与えられております。
他方で、他の共有者との合意により第三者に共有持分を譲渡する前に他の共有者に優先的購入権を与えております。
本件共有物件のうち神田橋パークビルヂング、金沢パークビル、福助堺筋本町ビルについては建物が共有されております。これらの建物の他の共有者の債権者がその持分割合を超えて賃料に差押をしてきたり、他の共有者の負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、他の共有者のために差し押さえられた自己の賃料部分や拠出した負担部分の返還を請求することができます。
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは「建物の区分所有等に関する法律」（昭和37年法律第69号、その後の改正法を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物
件と比較して管理方法に制限があります。
区分所有は共有の場合と異なり、各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理･処分することができます。従って、当投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。例外的に、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）
を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）が与えられている場合があります。この場合は、当投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受ける可能性があります。
各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされておりますが（区分所有法第19条）、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払又は履行しない場合、不動産等資産の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずる
おそれがあります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
第一は、専有部分と敷地利用権の分離処分のリスクです。区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されており、また通常、管理規約で分離処分することは認められていません。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、善意の第三者を含めて当該分離処分は無効となります。これに対し、敷地権の登記がされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。
そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、既に述べた売却時の不動
産流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
第二は、区分所有建物とその敷地の関係について、使用貸借権やそれに類似した利用権が設定されている場合に、それらの利用権を設定した者から当該敷地を譲り受けた第三者が区分所有者に対して利用権を否認してくるリスクです。使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その− 34 −

敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述
べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、後記｢第３ 投資法人の経理状況 ２.投資法人の現況 (３) 投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等｣に記載されている当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、仙台本町ホンマビルディング、福助堺筋本町ビル、日之出天神ビルディング（以下「本件区分所有建物」といいます。）において原資産が区分所有建物となっております。本件区分所有建物については区分所
有者間で管理規約が設定されており、管理方法が詳細に規定されております。但し敷地権の登記はされていません。また、管理規約のなかで他の区分所有者との合意により、第三者に専有部分を譲渡する前に他の区分所有者に優先的購入権を与えております。
本件区分所有建物については、仙台本町ホンマビルディング、福助堺筋本町ビルについて、敷地の全部又は一部が共有となっているため、管理規約において区分所有者相互間において各自が有する共有敷地に関する無償の相互利用関係を合意しております。また日之出天神ビルディングについては、敷地の一部を他の区分所有者が単独で所有するため、当該区分所有者との間で無償で敷地を利用する権利の設定を受けております。
Ｋ．借地に係るリスク
当投資法人は、土地に係る所有権を取得することなく、その地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の処分に付随する借地権の処分に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、当投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、借地権が期間満了若しくは建物の滅失等により消滅した場合、当投資法人は、建物を収去し敷地を明渡すことを求められます。更に、敷地が売却若しくは競売等により処分され、当投資法人が借地権について民法、建物保護法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず若しくは先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、当投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなります。
また、当投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、後記｢第３ 投資法人の経理状況 ２.投資法人の現況 (３) 投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等｣に記載されている当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、小伝馬町新日本橋ビルディング、及びこころとからだの元氣プラザ(注)において原資産の一部が借地となっております。
（注）平成15年4月1日付けにて、「国際飯田橋ビル」は「こころとからだの元氣プラザ」に、名称変更しております。

Ｌ．有害物質に係るリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、かかる
有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、当投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生し、当投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には当投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号）が制定され、平成15年2月より施行されております。同法は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染の対策の実施を図り、もって国民の健康を保護することを目的とするものと定められております。同法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係− 35 −

る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を構ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、当投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、当投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できない
おそれがあります。その結果、当投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性があります。かかる場合には当該建物の価格の下落により、当投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生し、当投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には当投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
Ｍ．不動産の所有者責任に係るリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた
場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされております。従って、当投資法人の保有に係る不動産等資産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に当投資法人が損害賠償義務を負担す
るおそれがあります。
本書の日付現在、当投資法人の保有に係る不動産等資産に関し、一定の賠償責任補償保険等の保険契約が締結されており、今後当投資法人が取得する不動産等資産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険が適時に支払われるとの保証はありません。
Ｎ．不動産等資産の偏在に係るリスク
当投資法人は、中長期の安定運用を目標として運用を行うとの投資方針に従い、不動産等資産の取得にあたりその所在地域につき分散投資する所存です。しかし今後更に不動産等資産の取得を行っていく過程で、当投資法人の保有に係る不動産等資産が一定の地域に偏在するおそれがあります。また、当投資法人の投資対象はオフィスビルを主体としているため、その用途は相対的に限定されております。従って、不動産等資産が偏在する地域において地震その他の災害、賃料水準の下落や稼働率の低下等が、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性がある他、オフィスビルにおける収益環境等の変化が当投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
更に、賃借人獲得に際し賃貸市場において当投資法人の保有する不動産等資産が地域的又は用途
的に相互間で競合し、その結果、当投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
また、一般に、当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち資産総額に占める個別の不動産等資産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産等資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、当投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
本書の日付現在、当投資法人の保有に係る不動産等資産は、オフィスビルが主体であり、取得価
格ベースでその約68％が東京23区内に集中していますが、平成15年前後における東京23区での新規オフィスビルの大量供給により、今後、オフィスビルの賃料相場は悪影響を受けるおそれがあります。なお、当投資法人では、本書の日付現在、その保有に係る不動産等資産の全賃貸可能面積の約6.5％を占める株式会社三菱総合研究所との間で、平成13年2月1日から平成23年3月31日までの定期借家契約を締結しており、この契約期間内の賃料収入は原則として確保されております。また、その保有に係る不動産等資産の全賃貸可能面積の約2.1％を占める財団法人東京顕微鏡院との間で、平成14年11月1日から平成29年10月31日までの定期借家契約を締結しており、この契約期間内の賃料収入についても原則として確保されております。
− 36 −

Ｏ．テナント集中に係るリスク
当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等資産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等資産の収益が急激に悪化することがあります。にもかかわらず広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、当投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｐ．将来における法令等の改正に係るリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果当投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、建物の区分所有等に関する法律、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法、各地の条例等といった不動産に係る法規制のほか、土地収用法
や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等資産の価値が減殺される可能性があります。また、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等資産に関して規制が強化され、若しくは関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
Ｑ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
当投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社を通じてその利用状況を管理していく所存ですが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督出来るとの保証はなく、また、当投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また一部のテナントの属性により当該不動産等資産が悪影響を受けることがあり、
例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、
当投資法人は直ちにこれに対応する所存ですが、当該不動産等資産の価値が減損し、当投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
Ｒ．売主の倒産等の影響に係るリスク
当投資法人が不動産等資産を取得した後に売主が破産、民事再生、会社更生等の倒産手続きに入った場合、かかる不動産等資産の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人
等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続きに入らない場合であっても、当該不動産等資産の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動産等資産を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、当投資法
人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等資産はなおも売主（倒産手続きであればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、当投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることとなります。会社更生手続きでは担保権の実行は会社更生手続きに従って行われることとなり、担保権の実行が別に行われる破産手続き等に比較して当投資法人はより損害を受けるおそれがあります。
また、当投資法人が不動産等資産を取得した場合に、その前所有者とその前々所有者との間の売買取引が売主の資産状況等を理由として否認されることがあり、当投資法人がその不動産等資産を取得する時点で前所有者が否認を主張されるおそれがあることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である当投資法人にも及ぼされることがあります（破産法第83条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。従って、当投資法人が否認の効力を主張され、又は詐害行為取消権の− 37 −

行使を受け、不動産等資産に係る権利を失う等となった場合には、当投資法人に損害が生じるおそれがあります。
④

投資法人の運用資産；信託の受益権特有のリスク
当投資法人が、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが（信託法（大正11年法律62号、その後の改正法も含みます。以下｢信託法｣といいます。）第7条）、他方で受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った
場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっております（信託法第36条及び第37条）。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、当投資法人が不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社
を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、当投資法人自ら不動産を取得する
場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる当投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
Ｂ. 信託の受益権の流動性に係るリスク
投資法人が信託の受益権を保有不動産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については証券取引法上の有価証券としての性格を有しておりませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託の受益権の流通市場や明確な仲介業務ルールを定める法令が存在するわけでもありません。このように信託の受益権も、有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、当投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
Ｃ．信託受託者に係るリスク
ⅰ．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
信託法上、受託者が破産宣告を受け又は会社更生手続きその他の倒産手続きの対象となった場
合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。受託者が破産した場合、信託法第42条第1項に基づき受託者の任務は終了し、信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明する向きもあります（破産法第6条第1項）。また、信託法第16条によれば、信託財産に対する受託者自身の債権者による差押は禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は破産管財人・更生管財人等による取戻リスクにさらされないものと考えられます。 但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り当投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いが− 38 −

なされるとの保証はありません。
ⅱ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする当投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが（信託法第31条）、当投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー･ディリジェンスを実施し、①信託契約上、当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、②信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として当投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。
⑤

リスクに対する管理体制
当投資法人は、上記①ないし④に記載のリスク、その他当投資法人の発行する投資口への投資等にかかるリスクに対し、投信法の規制を遵守することはもとより、資産運用会社において様々な社内規則を設けてこれに対処する他、最適と思われる組織体制と人材の配置・遵法精神の涵養を含めた教育体制を敷いております。
具体的には、資産運用会社は、不動産に関するリスクの回避・最小化を図るため、不動産等資産の取得・維持・売却にあたり、遵守すべき規則として資産管理計画書を定めていることに加え、運用方
針の決定・見直しのため、計算期毎に少なくとも１回、運用方針会議を開催し、慎重な検討を行います。
また、個別の不動産等資産の取得にあたって、運用方針会議とは異なる構成員を含む不動産取得会
議において検討を行います。かかる二度の検討を経ることにより、異なる観点からリスクへの対策を図ります。なお、各会議の詳細につきましては、後記「第２ 関係法人の概況 １．資産運用会社の概況 (２)運用体制 ②投資運用の意思決定機構」をご参照ください。
加えて、資産運用会社は、コンプライアンス（法令遵守）統括部署としてコンプライアンス室を設置し、コンプライアンスに関する社内規則の策定、実施計画の策定、コンプライアンス体制全般の見直し及びコンプライアンスの推進に関する取組みを委ねるとともに、かかる施策を取締役会に定期的に報告することとしています。なお、資産運用会社のコンプライアンス規程において、下記のとおり対策をとることが定められています。
Ａ．コンプライアンス上の問題への対応の基本
各部における個別の業務に関し、コンプライアンス上問題となるおそれのある事項が発生した場
合には、直ちにコンプライアンス室に照会・相談する業務運営の仕組みを構築しております。また、コンプライアンス上問題となるおそれのある重要な事件・事故が発生した場合には、速やかに報告、解決、原因究明、再発防止策の策定を行うよう徹底してまいります。
Ｂ．問題発生時の対応と報告
法令違反等の問題が発生した場合、資産運用会社では、迅速に事実関係を調査し、原因を究明した上で再発防止策を講ずる他、必要に応じて監督官庁への報告等を行います。法令・規則違反又はそのおそれのある行為等の問題を認識した資産運用会社の役職員は、以下のとおり報告しなければならないこととされています。
ⅰ．職員については、自ら所属する各部のコンプライアンス担当者に報告するものとします。
ⅱ．報告を受けたコンプライアンス担当者は直ちにコンプライアンス室に報告するものとします。
上記の報告経路（以下「レポーティング・ライン」といいます。）とは別に、資産運用会社のすべての役職員につき、法令違反等のおそれがあると認識した場合、コンプライアンス室に直接に、報− 39 −

告・相談することを可能とする体制と設備（以下「コンプライアンス・ホットライン」といいます。）を設けることとしました。なお、コンプライアンス・ホットラインの利用者があらゆる面で不利な扱いを受けることはないものとされております。
また、資産運用会社は、運用する不動産ファンド等にかかるリスクを、適切に管理するため、リスク管理統括部署としてリスク管理室を設置し、当該リスク管理室に対し、各種リスク管理の基本方針の立案及び推進の他、各種リスク管理業務の運営体制に関する問題点の検討等を委ねるとともに、かかる施策を資産運用会社の取締役会に定期的に報告することとしています。また、当投資法人においても、投信法に従い、少なくとも３ヶ月に１度役員会を開催して当投資法人の業務執行の適正を図るほか、一定の重要な事項は役員会の決議又は役員会への報告を要することとし、資産運用を監督・管理します。
以上のように、資産運用会社及び当投資法人における重層的な検証を通じ、実効性あるリスク管理体制を整備します。
但し、かかる社内体制が常に最適に稼働し上記のいかなるリスクも顕在化しないとの保証はありません。かかる社内体制が最適に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあることは否定できません。
４．手 数 料 等 及 び 税 金（１）申 込 手 数 料
投資証券は東京証券取引所に上場されています。取得申込者は取扱証券会社に所定の手数料をお支払いの上申込みをして下さい。
（２）買 戻 し 手 数 料
当投資法人は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型の投資法人です。
投資口の買戻しの制度はありません。
（３）管 理 報 酬 等（ⅰ）役 員 報 酬① 執行役員報酬
執行役員報酬は、１ヶ月につき１人当たり80万円を上限とし、その報酬月額は、役員会で決定します。支払時期は毎月末日とし、執行役員の指定する口座へ振込により支払うものとします。
② 監督役員報酬
監督役員報酬は、１ヶ月につき１人当たり30万円を上限とし、その報酬月額は、役員会で決定します。支払時期は毎月末日とし、監督役員の指定する口座へ振込により支払うものとします。
（ⅱ）一般事務受託者への支払手数料
Ａ．投資口の名義書換等に関する事務① 支払手数料の計算方法
委託する下記業務内容のⅳ.（但し、投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書の受理、集計に関する事務を除きます。)、ⅴ.、ⅵ.及びⅷ．に対する手数料は、各営業期間における毎月末の総資産額に年率0.095％を乗じて得た金額の合計額とします。委託する下記業務内容のⅰ.、ⅱ.、
ⅲ.、ⅶ．及びⅳ．のうち投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書の受理、集計に関する事務に対する手数料は、１営業期間につき当該営業期間に係る決算日の総資産額の0.1％を上限とし、投資主数、名義書換等の事務処理量等に応じて算出された金額とします。
② 支払方法及び支払時期
営業期間毎に①により計算した支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を、一般事務受託者からの請求を受けた月の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
− 40 −

（業務内容）ⅰ．投資口の名義書換に関する事務
ⅱ．投資証券の発行に関する事務
ⅲ．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
ⅳ．投資主総会、役員会の機関の運営に関する事務
ⅴ．計算に関する事務
ⅵ．会計帳簿の作成に関する事務
ⅶ．投資主に対して分配をする金銭の支払いに関する事務
ⅷ．納税に関する事務
Ｂ．本投資法人債の名義書換等に関する事務① 支払手数料の計算方法
本投資法人債に関して委託する下記業務内容に対する手数料は、第１回投資法人債について金
1,000万円、第２回投資法人債について金600万円、第３回投資法人債について金700万円とします。
なお、下記業務に関わる一般事務受託者は、社債等登録法に基づく登録機関を兼ねており、登録機関として行なう応募者登録に対する手数料は、各投資法人債につき以下のとおりです。
ⅰ．第1回投資法人債
額面金額のうち、100億円以下の部分については額面金額の10,000分の10、100億円超200億円以
下の部分については額面金額の10,000分の9、200億円超250億円以下の部分については額面金額の10,000分の8。
ⅱ. 第２回投資法人債
額面金額の10,000分の10。
ⅲ. 第３回投資法人債
額面金額の10,000分の10。
（業務内容）
ⅰ．当投資法人発行の各投資法人債に関わる発行事務
・本投資法人債申込証の作成及び取りまとめ・払込金の取りまとめ
・応募者登録請求書の取扱
・本投資法人債原簿及び本投資法人債券台帳の作成
・その他当投資法人と一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務
ⅱ．本投資法人債に関わる期中事務・本投資法人債券の調整及び本投資法人債権者への交付
・本投資法人債原簿及び本投資法人債券台帳の管理・本投資法人債権者からの費用の徴求
・利子所得税の納付・その他当投資法人と一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務② 支払方法及び支払時期
第１回投資法人債については平成14年6月21日に、第２回投資法人債及び第３回投資法人債については平成15年4月30日に、それぞれ各投資法人債の払込金から、手数料及びその消費税を控除した金額を、本投資法人債の名義書換等に係る一般事務受託者より受領することにより、支払済みです。
Ｃ．本投資法人債の元利金支払事務① 支払手数料の計算方法
本投資法人債について委託する元利金支払事務に対する手数料は、いずれも次のとおりとします。
・元金償還に対しては額面金額の1,000分の1。
但し、登録債であって上記手数料により計算される手数料額が１件につき金10万円を超える− 41 −

場合は、金10万円とする。
・利息支払に対しては利息金額の1,000分の2。
② 支払方法及び支払時期
上記手数料及び当該手数料に賦課される消費税は、それぞれ各投資法人債の投資法人債管理会
社を経由して本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者に支払うものとし、当該投資法人債管理会社が支払済み本投資法人債券等の精査及び交付した元利金支払基金との照合等の確認を行なった後、当該一般事務受託者にその取扱金額に応じて交付します。
（ⅲ）投資法人債管理会社への支払手数料① 支払手数料の計算方法
本投資法人債について、投資法人債管理の委託に関する手数料は、いずれも発行日から償還期日までの間、毎１ヶ年本投資法人債現存額100円につき金2銭とします。
② 支払方法及び支払時期
上記手数料及び当該手数料に賦課される消費税は、以下の方法により支払うものとします。
・計算期間利息を支払うべき日（以下「利息支払期日」といいます。）の翌日より次回利息支払期日までとする。但し、初回は発行日の翌日より最初の利息支払期日までとする。
・計算方法
投資法人債管理会社は、各利息支払期日の２ヶ月前の末日（以下「投資法人債管理手数料計算基準日」といいます。）の本投資法人債の総額に上記料率を乗じた金額を当投資法人に請求する。但し、初回は発行額に対して計算する。計算期間が６ヶ月未満の場合は、その６ヶ月間の日割計算とする。なお、投資法人債管理手数料計算基準日以降利息支払期日までに買入消却その他により、本投資法人債の総額が減少した場合、投資法人債管理会社は利息支払期日における本投資法人債総額にて投資法人債管理手数料金額を計算し、差額を返戻する。
・支払日
当投資法人は本投資法人債の発行日及び各利息支払期日の３日前（但し、銀行休業日は算入
しない。）に、上記計算方法に基づき計算された本投資法人債管理手数料を投資法人債管理
会社に前払いする。

− 42 −

（ⅳ）投資信託委託業者への支払報酬
投資信託委託業者に支払う報酬は、期間報酬、インセンティブ報酬、取得報酬、譲渡報酬から構成されます。それぞれの報酬の計算方法と支払時期は、以下のとおりです。なお、第４期以降（平成15年4月1日以降）における投資信託委託業者に支払う報酬のうち、期間報酬については、前記「１．投資法人の概況（９）その他（ｂ）(ⅱ) 規約等の重要事項の変更」に記載されている新旧対照表の第38条（変更後）をご覧ください。
報酬

計算方法と支払時期

期 間 報 酬営業期間における、経常キャッシュフローに応じ、下記の計算式により求められた金額の合計額。なお、ここで経常キャッシュフローとは、当投資法人の損益計算書上の経常損益に減価償却費及び繰延資産償却費を加えて、特定資産の売却損益及び評価損益(特別損益の部に計上されるものを除きます。) を除いた金額とします（以下｢ＣＦ｣といいます。）。また期間報酬の計算に際しては、当該期間報酬及び以下に規定するインセンティブ報酬控除前のＣＦを基準とします。
支払時期は、当該営業期間に係る決算日後３ヶ月以内とします。但し、第１期の営業期間（平成14年３月31日までの期間）に限り、平成13年12月20日までに投資信託委託業者が当投資法人に対して提出する当投資法人の第1期の営業期間の予想ＣＦに基づき下記計算式で求められた金額の70％に相当する金額（以下「暫定報酬」といいます。）を平成13年12月31日までに投資信託委
託業者に支払うこととします。この場合、当投資法人は、第１期の営業期間決算後に、当該営業期間に係る実際のＣＦを基に算定された期間報酬から暫定報酬を差し引いた残額を支払います。
また、当該期間報酬が暫定報酬より少ない場合は、その差額を投資信託委託業者が当投資法人に返還することによって、一切の精算を終えるものとします。
【計算式】･ ＣＦが25億円（＊）未満の部分に対し、10.0％を乗じて得た金額･ ＣＦが25億円（＊）以上40億円（＊）未満の部分に対し、7.0％を乗じて得た金額･ ＣＦが40億円（＊）以上55億円（＊）未満の部分に対し、5.0％を乗じて得た金額･ ＣＦが55億円（＊）以上の部分に対し、3.0％を乗じて得た金額（＊）の印がついた金額については、第1期の営業期間についてのみ、(＊)の印がついた金額に、当投資法人が投信法第187条の登録を受けた日(平成13年６月18日)から平成14年３月31日までの日数を183で除した数値を乗じた金額とします。

イ ン セ ンティブ報酬

取 得 報 酬① 投資口1口当たりのＣＦが (ⅰ)直近の６営業期間（インセンティブ報酬を計算する時点における当該営業期間を含みます。以下同様とします。なお、平成16年３月31日に終了する第５期の営業期間までは、「直近の６営業期間」ではなく「直近の全ての営業期間」としま
す。）連続で前期間と同額か増加し、かつ、(ⅱ)インセンティブ報酬を計算する時点における当該営業期間における投資口１口当たりのＣＦが前営業期間比で増加した場合には、下記の計算式により求められた金額。
【計算式】(当該営業期間に係る決算日の投資口１口当たりＣＦ−前営業期間に係る決算日の投資口１口当たりＣＦ) × 当該営業期間に係る決算日の発行済投資総口数 × 30.0％② 上記①(ⅰ)の条件を満たさなかった場合であっても、投資口１口当たりのＣＦが直近の６営業期間（なお、平成16年３月31日に終了する第5期の営業期間までは、「直近の６営業期間」ではなく「直近の全ての営業期間」とします。）の単純平均を上回り、かつ上記①(ⅱ)の条件を満たしている場合には、下記の計算式により求められた金額。
【計算式】(当該営業期間に係る決算日の投資口１口当たりＣＦ−当該営業期間を含む直近の6営業期間の単純平均の投資口１口当たりＣＦ) × 当該営業期間に係る決算日の発行済投資総口数 × 30.0％
なお、 投資口１口当たりＣＦは、ＣＦを各営業期間末時点の発行済投資総口数で除することにより算出します。またインセンティブ報酬の計算に際しては、インセンティブ報酬控除前のＣＦを基準とします。
支払時期は、上記①②とも、各営業期間に係る決算日後３ヶ月以内とします。
前記「２．投資方針 (1)投資方針 (ⅰ) 投資の基本方針」で定める不動産等のうち、六で定める｢不動産に関する匿名組合出資持分｣以外の特定資産を取得した場合において、その売買代金(建物に係る消費税及び地方消費税相当分を除きます。以下同じです。)に1.0％を上限とする料率を乗じて得た金額。但し、投資信託委託業者の株主及びその連結対象会社からの取得の場合は、その売買代金に0.25％を乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を取得した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の月末か
ら３ヶ月以内とします。

− 43 −

譲 渡 報 酬

前記「２．投資方針 (1) 投資方針 (ⅰ) 投資の基本方針」 で定める不動産等のうち、六で定める｢不動産に関する匿名組合出資持分｣以外の特定資産を譲渡した場合において、その売買代金に0.5％を上限とする料率を乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を譲渡した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の月末から３ヶ月以内とします。

なお、各報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を投資信託委託業者の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
（ⅴ）資産保管会社への支払手数料① 支払手数料の計算方法
各営業期間における毎月末の総資産額に年率0.02％を乗じて得た金額の合計額を基本とし、保有資産に不動産、不動産の賃借権若しくは地上権が含まれる場合は、当該資産毎に６ヶ月当たり125万円を上限とする手数料金額を決定し、その金額を加算します。
② 支払方法及び支払時期
営業期間毎に上記①により計算した支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を、資産保管会社からの請求を受けた月の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
（ⅵ）会計監査人の報酬
会計監査人の報酬額は、１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定します。その支払時期は、決算日後３ヶ月以内に会計監査人の指定する口座へ振込により支払うものとします。
（４）そ の 他 の 手 数 料 等（ⅰ）投資証券の発行に係る費用
本投資証券を今後追加発行する場合には、当該発行に係る費用として、投資口申込証、有価証券届出書（届出目論見書）及び投資証券の作成費用、弁護士及び会計士に支払う費用、投資証券発行に係る印紙税、投資口募集の宣伝広告費等は、当投資法人の負担となります。
（ⅱ）特定資産の取得・譲渡時の費用
当投資法人が特定資産の取得・譲渡を行うときの費用は、全て当投資法人に帰属します。 具体的には、不動産等資産の取得に際しては、ⅰ. 登録免許税、ⅱ. 不動産取得税、ⅲ. 売買契約締結に伴う印紙税、ⅳ. 仲介手数料、ⅴ. 登記に際して支払う司法書士報酬、ⅵ. デュー・ディリジェン
ス等の不動産調査費用等、不動産等資産の譲渡に際しては、ⅰ.売買契約締結に伴う印紙税、ⅱ. 仲
介手数料、ⅲ. 登記に際して支払う司法書士報酬、ⅳ. デュー・ディリジェンス等に係る費用等は、
当投資法人の負担となります。
（ⅲ）その他資産運用上の費用
前記（ⅱ）に記載する特定資産の取得・譲渡時の費用の他、特定資産が不動産である場合には公租公課・外注管理費・水道光熱費・損害保険料等の不動産の保有に係る費用、特定資産が信託の受益権である場合には信託報酬、当投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用等の当投資法人の資産運用に係る費用は、全て当投資法人に帰属します。
(５)

課税上の取扱い
日本の居住者あるいは日本法人である当投資法人の投資主に対する課税は、以下のような取扱いとなります。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。

− 44 −

(i) 投資主が受取る金銭の分配① 利益の分配Ａ. 個人の場合
株式の利益の配当等と同様に配当所得です。
平成15年4月1日から平成20年3月31日までに支払いを受けるべき当上場投資口の利益の分配に関しては、10％の税率（平成15年12月31日までに支払いを受けるべきものであるときは所得税
のみ10％、平成16年1月1日から平成20年3月31日までに支払いを受けるべきものであるときは所
得税7％、住民税3％）による源泉分離課税、そして平成20年4月1日以後に支払いを受けるべき利益の分配に関しては20％の税率（所得税15％、住民税5％）による源泉分離課税となり、金額にかかわらず確定申告は不要です。(注)1.
Ｂ. 法人の場合
平成15年4月1日から同年12月31日までに支払いを受けるべき当上場投資口の利益の分配に関しては10％の所得税率、平成16年1月1日から平成20年3月31日までに支払いを受けるべきものであるときは7％の所得税率、平成20年4月1日以後に支払いを受けるべきものであるときは15％の所
得税率により源泉徴収が行われます。なお、住民税の源泉徴収は法人にはありません。
受取配当等の益金不算入は適用されません。
② 利益を超える金銭の分配
Ａ. 個人の場合利益を超える金銭の分配金は、投資法人の投資口の消却を伴わない出資の払戻し額（減資）として取扱われます。出資の払戻し額のうち、利益からの配当として取扱われる金額がある場合には、その金額はみなし配当金額(注)2.として、そしてこのみなし配当金額を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額(注)3.として取扱われます。
みなし配当金額の取扱いは、上記①Ａ.の利益の分配と同様となります。
投資口の譲渡に係る収入金額に関しては、この金額に対応する投資主の譲渡原価を算定 (注)4.
し、投資口の譲渡損益の額を計算 (注)5．します。この譲渡損益の取扱いは、下記(ⅱ)Ａ.の投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と同様となります。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から、出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額(注)6.となります。
Ｂ. 法人の場合利益を超える金銭の分配金は、投資法人の投資口の消却を伴わない出資の払戻し額（減資）として取扱われます。出資の払戻し額のうち、利益からの配当として取扱われる金額がある場合には、その金額はみなし配当金額(注)2.として、そしてこのみなし配当金額を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額(注)3.として取扱われます。
みなし配当金額の取扱いは、上記①Ｂ. の利益の分配と同様となります。
投資口の譲渡に係る収入金額に関しては、この金額に対応する投資主の譲渡原価を算定 (注)4.
し、投資口の譲渡損益の額を計算 (注)5.します。この譲渡損益の取扱いに関しては下記(ⅱ)Ｂ.の投資口の譲渡の場合と同様となります。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から、出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額(注)6.となります。
(ⅱ) 投資口の譲渡
Ａ. 個人の場合株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として原則26％の申告分離課税（所得税20％、住民税6％）の対象となりますが、当上場投資口を証券会社を通じて譲渡した場合は以下の特例の対象となります。(注)7.
− 45 −

① 申告分離課税の税率は、平成15年1月1日から平成19年12月31日までの譲渡に関しては10％（所得税7％、住民税3％）、そして平成20年1月1日以後の譲渡に関しては20％（所得税15％、住民税5％）となります。
② 平成15年１月１日以後における当上場投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、この損失を翌年以降3年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます（譲渡損失の繰越控除制度）。
③ 平成13年11月30日から平成14年12月31日までに取得した当上場投資口等を平成17年1月1日
から平成19年12月31日までの間に譲渡等した際には、購入額合計が1,000万円に達するまでのものに係わる譲渡所得等については非課税の取扱いとなります（1,000万円の非課税の特例）。
④ 当上場投資口を証券会社における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉分離課税による申告不要の選択が認められます(注)8.。源泉税率は、平成15年4月1日から平成15年12月31日までの譲渡に対しては７％（所得税のみ7％）(注)9.、平成16年1月1日から平成19年12月31日までの譲渡に対しては10％（所得税7％、住民税3％）、そして平成20年1月1日以後の譲渡に対して税率は20％（所得税15％、住民税5％）となります。
Ｂ. 法人の場合有価証券の譲渡として譲渡損益を計上します。
(注)1.

(注)2.

総合課税による確定申告を行うことも選択できます。なお、大口投資主（発行済投資口総数の 5%以上を保有）は従来どおり 20％で源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されています。確定申告の際においては、配当控除の適用を受けることはできません。
みなし配当金額は、以下のように算定されます。この金額に関しては、当投資法人からお知らせします。
みなし配当金額 = 出資の払戻し額 − 投資主の所有投資口に対応する投資法人の出資等の金額
上記｢投資主の所有投資口に対応する投資法人の出資等の金額｣は以下のように算定されます。
投資主の所有投資口に対応する投資法人の出資等の金額 =出資払戻し直前の投資法人の出資等の金額
投資法人の出資払戻し総額

×

投資法人の前営業年度末の簿価純資産価額(*)

投資主の出資払戻し直前の所有投資口数×

投資法人の出資払戻し直前の発行済投資口総数（*）この割合は小数点第三位未満の端数がある時は切上げとなります。
(注)3.

(注)4.

投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のように算定されます｡
投資口の譲渡に係る収入金額 = 出資の払戻し額 ―みなし配当金額 (注)2
投資主のこの譲渡原価の額は以下のように算定されます。
譲渡原価の額=

出資払戻し直前の取得価額

×

投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前営業年度末の簿価純資産価額(*)（*）この割合は小数点第三位未満の端数がある時は切上げとなります。また､この割合に関しては、
当投資法人からお知らせします。
(注)5.

投資口の譲渡損益の額は以下のように算定されます。
譲渡原価の額 (注)4.
投資口の譲渡損益の額 ＝譲渡収入金額 (注)3. ―− 46 −

(注)6.

出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は以下のように算定されます。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額=

出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額―

譲渡原価の額

(注)4.

(注)7.

長期(1 年超)保有の当上場投資口等の譲渡に適用されていました 100 万円の特別控除制度は平成 14 年 12 月
31 日をもって廃止されました。

(注)8.

源泉徴収選択口座内における譲渡等に関しては、1,000 万円の非課税の特例の対象となりません。また、申告不要の選択をした場合には、譲渡損失の繰越控除制度は適用できません。

(注)9.

平成15年1月1日 から平成15年3月31日までに行われた譲渡に対する源泉税率は15％（所得税のみ）でありま
すが、7％を上回る金額は年末に調整されます。また、平成15年分の譲渡益に係わる住民税は源泉徴収選択口
座においては源泉徴収されませんが、翌年3%の税率により普通徴収あるいは特別徴収されます。

− 47 −

５．運
用
状
況
（１）投
資
状
況
（平成15年3月31日現在）
資産総額に

貸借対照表

資産総額に

対する投資

計上額

(注)5.

比率（％）

（千円）

対する投資
比率（％）

資産の

内容等に

用途等に

地域等に

価格(注)3.

種類

よる区分

よる区分

よる区分(注)2.

（千円）

東京23区

71,800,000

35.8

73,061,819

36.5

オフィス

首都圏(東京23区除く)

5,750,000

2.9

5,617,654

2.8

ビル

地方都市

23,970,000

12.0

23,615,741

11.8

計

101,520,000

50.7

102,295,215

51.1

東京23区

53,370,000

26.6

52,136,632

26.1

オフィス

首都圏(東京23区除く)

3,190,000

1.6

3,268,253

1.6

ビル

地方都市

26,624,000

13.3

26,603,942

13.3

計

83,184,000

41.5

82,008,829

41.0

預金等のその他資産−

15,718,268

7.8

15,718,268

7.9

計

−

98,902,268

49.3

97,727,097

48.9

−

200,422,268−

200,022,313

100.0

不動産

−

不動産を信託その他 する信託のの資産受益権(注)1.

計

金額（千円）

資産総額に対する比率（％）（注）4.

200,022,313

100.0

負債総額（注）4.

84,611,637

42.3

115,410,675

57.7

資産総額

（注）4.

純資産総額

（注）1．不動産を信託する信託の受益権には、不動産及び土地の賃借権を信託する信託の受益権も含まれます。
（注）2．首都圏とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注）3．価格は、不動産及び不動産を信託する信託の受益権について、不動産鑑定士による鑑定評価額（平成15年3月31日を基準時点として財団法人日本不動産研究所が行った価格調査による）に基づく期末算定価格を記載しています。
（注）4．資産総額、負債総額及び純資産総額は、貸借対照表における資産合計、負債合計及び出資合計を記載しています。
（注）5．参考情報として、資産の種類・区分に応じた貸借対照表計上額及び各々の資産総額に対する投資比率を記載しています。貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含む）から、減価償却累計額を控除した金額です。なお、不動産を信託する信託の受益権には信託財産内の預金は含まれていません。

（２）運
用
実
績
① 純資産等の推移
平成15年3月期の直近３計算期間末における、当投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額の推移は以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載しておりません。
総資産額
純資産総額
１口当たりの純資産額
年月
（千円）
（千円）
（円）
161,809,838
83,663,333
521,591
平成14年3月末（159,406,565）（81,260,060）（506,608）
平成14年9月末
平成15年3月末

185,397,081（182,500,015）
200,022,313（196,764,156）

115,049,592（112,152,526）
115,410,675（112,152,518）（注）各計算期間末に分配を行なった後の分配落の額を括弧内に記載しております。

− 48 −

510,424（497,571）
512,026（497,571）

また、本投資証券は、東京証券取引所に平成13年9月10日以降上場されており、第1期から第3期までの同所における市場相場は以下のとおりです。
（単位：円）
回次
第1期
第2期
第3期
事業年度別
決算年月
平成 15 年 3 月
平成14年3月
平成14年9月
最高・最低
投資口価格

最高
最低

当期の月別

月別

最高・最低

最高
最低

投資口価格

②

560,000
480,000
平成 14 年 平成 14 年
10月
11月

540,000
495,000
平成 14 年 平成 15 年
12月
1月

609,000
508,000
平成 15 年 平成 15 年
2月
3月

543,000
508,000

609,000
552,000

595,000
569,000

563,000
531,000

603,000
573,000

分配の推移

平成13年5月11日〜平成14年3月31日
平成14年4月 1日〜平成14年9月30日
平成14年10月1日〜平成15年3月31日

分配総額
（千円）
2,403,273
2,897,066
3,258,157

１口当たり分配金（円）
14,983
12,853
14,455

自己資本利益率の推移
計算期間
第１期 平成13年5月11日〜平成14年3月31日

自己資本利益率
2.9％（年換算値）
5.2％

2.7％
2.8％

5.4％
5.7％

計算期間
第１期
第２期
第３期

③

609,000
560,000

第２期
第３期

平成14年4月 1日〜平成14年9月30日
平成14年10月1日〜平成15年3月31日（注）自己資本利益率＝当期利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２
第２期は、新投資口の追加発行を行なっているため、純資産額について資産運用期間の日数を考慮しています。
なお、年換算値につきましては、第１期は運用日数203日間（実質的に資産運用を開始した平成13年9月10日を期首とみなした運用日数）、第２期は運用日数183日、第３期は運用日数182日により算出しております。

（３）販売及び買戻しの実績
第３期における販売及び買戻しの実績はございません。過去の実績は以下のとおりです。

販売日
第１期
計算期間
第２期
計算期間
第３期
計算期間

平成13年5月11日
平成13年9月10日
平成14年5月 8日
該当なし

販売口数
400口
（0口）
160,000口（20,327口）
65,000口（11,194口）
0口
(0口)

買戻し口数
0口
（0口）
0口
（0口）
0口
（0口）
0口
(0口)

（注）本邦外における販売口数及び買戻し口数を括弧により内書きしております。

− 49 −

発行済口数
400口
（0口）
160,400口（20,327口）
225,400口（31,521口）
225,400口（31,521口）

６．管 理 及 び 運 営（１）資産管理等の概要① 資 産 の 評 価（ⅰ）当投資法人が発行する投資口の1口当たりの純資産額は、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝(総資産の資産評価額−負債総額)／発行済投資口の総数（ⅱ）当投資法人の資産評価の方法は、下記のとおり、運用資産の種類毎に定めます。
一 不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額
二 信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記一に従った評価を、金融資産の場
合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額
から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
三 不動産対応証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引価
格、証券業協会等が公表する価格、これらに準じて随時、売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。本書において以下同じ意味で用います。）を用いるものとします。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。但し、優先出資証券については、上記のような市場価格及び合理的に算定された価格がない場合には取得原価で評価することが出来るものとします。
四 有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用いるものとします。
市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。
五 金銭債権取得価額から、貸倒引当金を控除した金額。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
六 金融デリバティブ取引に係る権利
取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務は、当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））を用います。同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格を用います。取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額とします。公正な評価額を算出することが極めて困難と認められるデリバティブ取引については、取得価額をもって評価します。
（ⅲ）資産運用報告書等に価格を記載する目的で前記（ⅱ）と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします。
一 不動産、不動産の賃借権及び地上権
収益還元法により求めた価額
二 信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記一に従った評価を、金融資産の場
合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額
から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
（ⅳ）1口当たりの純資産額の算出頻度は決算期毎とし、算出日は決算期末日（毎年3月31日及び9月30日）とします。
− 50 −

（ⅴ）1口当たりの純資産額については、決算公告と同時にこれを日本経済新聞にて公告し、かつ、知られたる投資主に対して書面を交付します。但し、全ての投資主に対して書面を交付したときは、原則として、公告を行いません。 また、1口当たりの純資産額は東京証券取引所及び社
団法人投資信託協会の規則に従って公表されます。投資主は、1口当たりの純資産額について、書面のほか、電話及び電磁的方法により資産運用会社たるジャパンリアルエステイトアセット
マネジメント株式会社（照会先：企画部、電話03‑3211‑7921）に照会することができるものとします。ご照会にあたり、特に必要とされる資格要件はありません。
（ⅵ）保有不動産の設備等の減価償却額の算定方法は、定額法を採用します。但し、正当な事由により、採用した方法による算定が適当でなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がな
いと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
（ⅶ）本投資法人債券については、該当事項はありません。
②

申込（販売）手続等（ⅰ）投資証券
本投資証券は東京証券取引所に上場されています。取得申込者は取扱証券会社に申込みをしてください。
（ⅱ）本投資法人債券
該当事項はありません。

③ 買戻し手続等（ⅰ）本投資証券
該当事項はありません。
（ⅱ）本投資法人債券
当投資法人による本投資法人債の買入消却は、発行日の翌日以降いつでもこれを行うことがで
きます。
④

保
管
（ⅰ）本投資証券(a) 投資主は、証券会社等と取交わす保護預り契約により、投資証券の保管を委託できます。
(b) 投資主から投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた投資証券を株式会社証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）に預託することができます。この場合、機構はこれらの預託された投資証券について分別保管せず混蔵保管によって集中保管します。機構は、これらの預託された投資証券について預託後相当の時期に機構名義への書換の請求を当投資法人に対して行います。機構に投資証券を預託した投資主は投資証券の保管の委託をした証券会社等に申出ることにより、機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。
(c) 投資主は、記名式の投資証券を直接保有することも可能です。
（ⅱ）本投資法人債券
本投資法人債の所有者は、原則として社債等登録法（昭和17年法律第11号、その後の改正も含みます。）に基づく登録を請求しなければなりません。かかる登録をなした本投資法人債については、債券を発行しません。なお、本投資法人債の所有者は、登録機関を経由して登録を抹消し、債券を直接保有することも可能です。

⑤

存 続 期 間当投資法人の存続期間は、特に定めていません。

− 51 −

⑥

計 算 期 間当投資法人の計算期間は、毎年4月1日から9月30日まで及び10月1日から翌年3月31日までとします。但し、第１期の計算期間については、当投資法人の成立の日から平成14年3月31日までとしま
す。

⑦ そ
の
他
（ⅰ）増減資に関する制限(a) 当投資法人の発行する投資口の総口数は、200万口とします。
(b) 当投資法人の発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えることとします。
（ⅱ）解散条件
当投資法人における解散の条件については、以下のとおりです。
(a) 投資主総会の決議(b) 合併(c) 破産(d) 解散を命ずる裁判（特別清算命令）(e) 投信法第216条に規定する内閣総理大臣による投信法第187条の登録の取消し（ⅲ）規約の変更に関する手続き
当投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数
をもってこれを行う必要があります。また、規約の変更は当投資法人の執行役員により遅滞なく関東財務局長に届出されます。
（ⅳ）関係法人との契約の更改等に関する手続き(a) 一般事務受託者
Ａ．投資口の名義書換等に関する事務 (投信法第111条第2号から第6号関係。)(ｱ) 当投資法人は、投資口の名義書換等に関する事務について、住友信託銀行株式会社と一般事務委託契約を締結しています。
(ｲ) 契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年5月11日から3年間とし、期間満了の6ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に3年間延長し以後も同様とします。
(ｳ) 契約期間中の解約に関しては、当事者間の文書による解約の合意がなされた場合、又は当事者のいずれか一方が契約に違反し催告後も違反が是正されなかった場合に、他方より文書による解除の通知があった場合に契約の効力を失います。
(ｴ) 契約内容の変更に関しては、関係法令が改正された場合及び当事者の一方もしくは双方の事情により履行に支障をきたすに至ったとき又はそのおそれがあるときは、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の承認を得た上で、当事者間の合意により変更できます。
Ｂ．投資法人債の名義書換等に関する事務 (投信法第111条第2号、第3号及び第6号関係のうち、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務を除く、投資法人債に関する事務。)(ｱ) 当投資法人は、本投資法人債の名義書換等及び発行（投資法人債申込証の作成及び取りまとめ、払込金の取りまとめ、応募者登録請求の取扱、投資法人債原簿及び投資法人債券台帳の作成等）に関する事務について、株式会社東京三菱銀行と管理委託契約を締結しています。
(ｲ) 契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
(ｳ) 契約内容の変更に関しては、変更の必要が生じたときは、そのつど当投資法人及び一般− 52 −

事務受託者は相互にこれに関する協定をすることとしています。但し、本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、投信法の規定に従い、裁判所の許可を得たうえ、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、さらに当該決議にかかる裁判所の認可が必要とされています。
Ｃ．投資法人債の元利金支払事務 (投信法第111条第6号関係のうち、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務。)(ｱ) 当投資法人は、第１回投資法人債及び第３回投資法人債の元利金支払事務について、株
式会社東京三菱銀行、みずほ証券株式会社、三菱証券株式会社、J.P.モルガン証券会社東京支店及び日興シティグループ証券会社と元利金支払事務取扱契約を締結しています。また、当投資法人は、第２回投資法人債の元利金支払事務について、株式会社東京三菱銀行、
みずほ証券株式会社、三菱証券株式会社、J.P.モルガン証券会社東京支店、野村證券株式会社及びメリルリンチ日本証券株式会社と元利金支払事務取扱契約を締結しています。
(ｲ) 契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
(ｳ) 契約内容の変更に関しては、変更の必要が生じたときは、そのつど当投資法人及び一般
事務受託者は相互にこれに関する協定をすることとしています。
(b) 投資法人債管理会社（投信法第139条の5関係）(ｱ) 当投資法人は、本投資法人債について、株式会社東京三菱銀行との間で同銀行を投資法
人債管理会社とする管理委託契約を締結しています。
(ｲ) 契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
(ｳ) 契約内容の変更に関しては、本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど当投資法人及び投資法人債管理会社は相互にこれに関する協定をすることとしています。但し、本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、投信法の規定に従い、裁判所の許可を得たうえ、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、さらに当該決議にかかる裁判所の認可が必要とされています。
(c) 投資信託委託業者（投信法第198条関係）(ｱ) 当投資法人は、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社と資産運用委
託契約を平成13年5月18日に締結し、その後、平成13年8月3日に同契約にかかる第１回変更契約を、平成15年4月1日に第２回変更契約をそれぞれ締結しています。
(ｲ) 契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年6月18日から3年間とし、期間満了の6ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に3年間延長し以後も同様とします。
(ｳ) 契約期間中の解約に関しては、他方当事者に対して6ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、当投資法人は投資主総会の承認を得た上で、投資信託委託業者は当投資法人の同意を得た上で、契約を解約することができます。また、投資信託委託業者が職務上の義務に違反しもしくは職務を怠ったとき又は資産の運用に係る業務を引き続き委託するに堪えない重大な事由があるときは、当投資法人は、役員会の決議に基づき、契約を解約することができます。
(ｴ) 契約内容の変更に関しては、関係法令に違反しない限度においてかつ関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の事前の承認を得た上で、当事者間の合意により、書面をもって変更できます。
(ｵ) 再委託に関しては、投資信託委託業者は、当投資法人の役員会で事前の承認を得た場合に限り、資産の運用業務の一部について再委託できます。
(d) 資産保管会社（投信法第208条関係）(ｱ) 当投資法人は、住友信託銀行株式会社と資産の保管に係る業務委託契約を締結しています。
(ｲ) 契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年6月18日から3年間とし、期間満了の− 53 −

6ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に3年間延長し以後も同様とします。
(ｳ) 契約期間中の解約に関しては、当事者間の文書による解約の合意がなされたとき、又は当事者のいずれか一方が契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって本契約は失効となります。
(ｴ) 契約内容の変更に関しては、関係法令が改正された場合及び当事者の一方もしくは双方の事情により履行に支障をきたすに至ったとき又はそのおそれがあるときは、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の承認を得た上で、当事者間の合意により変更できます。
(ｵ) 再委託に関しては、当投資法人の役員会で承認を得た場合には、投信法第208条第２項に規定する資産保管会社へ再委託できます。
(e) 会計監査人(ｱ) 当投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
(ｲ) 会計監査人は、投資主総会において選任します。
(ｳ) 会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。
(ｴ) 会計監査人は、上記(ｳ)に記載された投資主総会において別段の決議がなされなかったと
きは、その投資主総会において再任されたものとみなします。
（ⅴ）公告の方法
当投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載します。
（２）利害関係人との取引制限（ⅰ）当投資法人は、投信法第195条の定めるところにより、次に掲げる者との間において、投信法第193条に定める取引(但し、同条第1項第5号に掲げる取引等投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ない行為として、投信法施行令第96条に掲げる行為を除きます。)を行うことが禁止されています。
① 執行役員又は監督役員② その資産の運用を行う投資信託委託業者③ 前記①に掲げる執行役員又は監督役員の親族④ 前記②に掲げる投資信託委託業者の取締役、監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人（ⅱ）投資信託委託業者の利害関係人等との取引制限
投資信託委託業者の利害関係人等の定義については、前記｢３．投資リスク ②投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｂ. 投資法人の制度に係るリスク ⅱ. 資産の運用に係るリスク(b)投資信託委託業者の行為に係るリスク｣に記載のとおりです。投信法施行令第20条第1号ロ及び第２号イの規定により、当投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているジャパンリアルエス
テイトアセットマネジメント株式会社(投資信託委託業者)の株主である三菱地所株式会社とジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社のすべての株主の子会社は、投資信託委託
業者の利害関係人等に含まれます。従って、当投資法人の投資信託委託業者は、三菱地所株式会
社とジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社のすべての株主の子会社等、投資信託委託業者の利害関係人等が、それらの行う宅地建物取引業に係る顧客及び不動産特定共同事
業の事業参加者の利益やかかる利害関係人等自身の利益を図るため、当投資法人の利益を害する取引等を行うことが禁止されています（投信法第34条の3第2項）。

− 54 −

（ⅲ）利害関係人等との取引状況等
当期における利害関係人等との取引状況等は以下のとおりです。
①取引状況
利害関係人等との特定資産の売買取引等について、該当事項はありません。
②支払手数料等
区分

支払手数料総額Ａ

管理業務費

1,077,788千円

利害関係人等との取引の内訳
支払先

支払額Ｂ

Ｂ／Ａ

三菱地所株式会社

94,991千円（8.8％）

株式会社菱栄ﾋﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

469,361千円（43.5％）

物産不動産株式会社

26,699千円（2.5％）

水道光熱費

711,475千円

丸の内熱供給株式会社

66,208千円（9.3％）

損害保険料

41,127千円

三菱地所住宅販売株式会社

41,070千円（99.9％）

286,550千円

三菱地所株式会社

150,000千円（52.3％）

三菱地所株式会社

4,645千円（9.4％）

株式会社菱栄ﾋﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

2,886千円（5.8％）

東京海上ﾘｽｸｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ株式会社

1,030千円（2.1％）

不動産売買委託手数料
その他営業費用

49,629千円（注）１. 利害関係人等とは、投信法施行令第20条に規定される当投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委託業者の利害関係人等であり、当期に取引実績または支払手数料等の支払実績のある、三菱地所株
式会社、株式会社菱栄ビルマネジメント、物産不動産株式会社、丸の内熱供給株式会社、三菱地所住宅販
売株式会社及び東京海上リスクコンサルティング株式会社について記載しています。
（注）２. 上記記載の取引・支払手数料以外に、第3期中に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
三菱地所株式会社

26,055千円

株式会社菱栄ビルマネジメント

84,130千円

物産不動産株式会社

3,303

千円

（３）投資主・投資法人債権者の権利①投資主の権利当投資法人の投資主の有する主な権利は、次のとおりです。
（ⅰ）投資主総会における議決権
Ａ. 当投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。その議決権の及ぶ範囲は、以下のとおりです。
(a) 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任と解任(b) 投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結（但し、規約に記載されている成立時に締結される投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結を除きます。）及び解約（但し、投信法第206条第2項に定める場合を除きます。）の承認(c) 投資口の併合(d) 投資法人の解散(e) 規約の変更(f) その他法令又は当投資法人の規約で定める事項
Ｂ. 投資主の有する議決権の権利行使の手続きは、以下のとおりです。
(a) 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します。
(b) 投資主は議決権を有する他の投資主に委託してその議決権を行使することができます。但− 55 −

し、投資主又は代理人となる他の投資主は代理権を証する書面を当投資法人に提出することを要します。
(c) 本人又は代理人を通じて投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます。また、当投資法人が、役員会決議をもって、電磁的方法により投資主の議決権の行使を認めた場合には、投資主総会に出席しない投資主は、当投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます。
(d) 書面によって行使された議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。電磁的方法により行使された議決権の数についても同様とします。
(e) 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなします。
(f) 前記(e)の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
(g) 当投資法人は、投信法第91条第1項により投資主総会の会日を公告する日の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。以下同じです。）に記載された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。
(h) 前記(g)のほか、必要があるときは、役員会の決議により、予め公告して、一定の日における投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とするものとします。
（ⅱ）その他の共益権
投資主は、前記(i)の議決権の他に以下の共益権を有します。
Ａ．代表訴訟提起権（投信法第34条の8、第110条、第113条第3項、商法第267条）
6ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、当投資法人に対して書面をもって、投資信託委
託業者、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができます。
Ｂ．投資主総会決議取消権（投信法第94条、商法第247条）
投資主は、投資主総会の招集の手続き又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
Ｃ．執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第110条、第163条、商法第272条）
執行役員が当投資法人の目的の範囲内ではない行為や法令又は規約に違反する行為をすることにより当投資法人に損害が発生するおそれがある場合には、6ヶ月前から引続き投資口を有す
る投資主は、当投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。当投資法人が清算手続きに入った場合には清算執行人に対しても同様です。
Ｄ．新投資口発行無効訴権（投信法第123条、商法第280条の15）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、当投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
Ｅ．合併無効訴権（投信法第150条、商法第415条第２項）
投資主は、合併手続きに瑕疵があった場合には、当投資法人に対して合併無効の訴えを提起することができます。
Ｆ．設立無効訴権（投信法第163条、商法第428条）
投資主は、設立手続きに瑕疵があった場合には、当投資法人に対して設立無効の訴えを提起することができます。
Ｇ．投資主提案権（投信法第94条、商法第232条の２第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前から引続き
当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より8週間前に書面をもっ− 56 −

て、(a)一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、(b)会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投信法第91条第1項に定める通知に記載することを請求することができます。
Ｈ．投資主総会招集権（投信法第94条、商法第237条第1項、第3項）
発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続きがなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
Ｉ．検査役選任請求権（投信法第94条、商法第237条の2第１項、投信法第139条、商法第294条第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前から引続き
当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続き及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
また、発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、当投資法人の業務又は財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
Ｊ．執行役員等解任請求権（投信法第99条、第104条、商法第257条第3項）
発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行
為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
Ｋ．解散請求権（投信法第144条、商法第406条の2）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、当投資法人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。
（ⅲ）払戻請求権
当投資法人の投資主は、投資口の払戻請求権は有していません。
（ⅳ）分配金請求権
当投資法人の投資主は、当投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。この役
員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づく分配金請求権は10年の時効によって消滅します。
（ⅴ）買戻請求権
当投資法人の投資主は、法令に別段の定めのある場合を除き、当投資法人、投資信託委託業者、一般事務受託者及び資産保管会社を含むいかなる当事者に対しても投資口の買戻請求権は有しておらず、いかなる当事者も投資口の買戻し又は買取を投資主に対して約束又は保証しておりません。
（ⅵ）帳簿閲覧権
当投資法人の投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び資料の閲覧又は謄写を請求することができます。但し、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。
（ⅶ）残余財産分配請求権
当投資法人が清算される場合、各投資主は当投資法人の残余財産を自己の有する投資口の数に応じて投資主に分配することを請求する権利を有するとされております。
− 57 −

②投資法人債権者の権利
当投資法人の投資法人債権者の有する主な権利は、次のとおりです。
（ｉ）元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
投資法人債の消滅時効は、元金については10年、利息については5年です。
（ⅱ）投資法人債の譲渡
記名式の投資法人債の移転は、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録し、かつその氏名を投資法人債券に記載することにより行われます（投信法第139条の6第1項、商法第307条）。
無記名式の投資法人債の移転は、投資法人債券を交付することにより行われます。取得者が譲受を投資法人に対抗するためには、投資法人債券の引渡及び継続占有が必要です。
投資法人債が登録債の場合には、譲渡人及び譲受人間の意思表示により投資法人債の移転が行われますが、取得者がかかる譲受を投資法人に対抗するためには、移転の登録が必要です。
本投資法人債は、いずれも適格機関投資家に対してのみ譲渡することができるものとされております。
（ⅲ）投資法人債権者集会における議決権
Ａ．投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、裁判所の許可を得て投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の6第1項、
商法第319条）。投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、投資法人債の最低額毎に1個の議決権を行使することができます（投信法第139条の6第1項、商法第321条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によって効力を生じます（投信法第139条の6第1項、商法第327条）。
Ｂ．投資法人債権者の有する議決権の決議要件は、以下のとおりです（投信法第139条の6第1項、
商法324条）。
(a) 投資法人債権者集会の決議は、法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した投資法人債権者の過半数をもって行われます（普通決議）。
(b)投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、総投資法人債権者の議決権の3分の1以上を有する投資法人債権者が出席し、その議決権の3分の2以上にあたる多数をもって行われます（特別決議）。
Ｃ．投資法人債権者による投資法人債権者集会招集請求権
投資法人債総額の10分の1以上を保有する投資法人債権者は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を、当投資法人又は投資法人債管理会社に対して提出して投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の6第1項、商法第320条第3項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の6第1項、商法第320条第5項、第237条第3項）。
Ｄ．投資法人債権者は、当投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の6第1項、商法第339条第6項）。
（ⅳ）投資法人債管理会社
投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理会社を定め、投資法人債権者のために投資法人債の管理を行うことを委託しなくてはなりません。但し、各投資法人債の金額が1億円以上である場合は、この限りではありません（投信法第139条の3）。
本投資法人債の投資法人債管理会社は、いずれも株式会社東京三菱銀行です。
（ⅴ）担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項
当投資法人は、第1回投資法人債の投資法人債要項において、当該投資法人債の未償還残高が存− 58 −

する限り、第1回投資法人債発行後、国内で既に発行した又は当投資法人が今後発行する他の投資法人債のために、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、第1回投資法人債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人債管理会社が適当と認める留保資産提供を行うものとされています。
また、第２回投資法人債及び第３回投資法人債の投資法人債要項において、当該各投資法人債の未償還残高が存する限り、当該各投資法人債発行後、国内で既に発行した又は当投資法人が今後発行する他の投資法人債（第２回投資法人債に対する第３回投資法人債を含み、また、第３回投資法人債に対する第２回投資法人債を含みます。）のために、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、当該各投資法人債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人債管理会社が適当と認める留保資産提供を行うものとされています。
（ⅵ）財務制限条項
当投資法人は、本投資法人債の未償還残高が存する限り、一定の財務制限条項に従います。

− 59 −

第２

関係法人の概況

１．資産運用会社の概況（１）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
名

称

事業の内容

(百万円)
（平成15年3月31日現在）

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社（２）運 用
① 機

体
構

263

投資法人資産運用業

制

株主総会
監査役
取締役会

代表取締役

企画部

財務部

不動産運用部

投資法人に関わる業務

投資法人に関わる業務

投資法人に関わる業務●IR、ﾃﾞｨｽｸﾛｰｼﾞｬｰに関する業務●資金調達戦略の策定●不動産等の資産の取得及び譲渡

自社に関わる業務●ｴｸｲﾃｨ･ﾌｧｲﾅﾝｽに関する業務●不動産等の資産の賃貸及び管理●経営戦略の企画･立案●ﾃﾞｯﾄ･ﾌｧｲﾅﾝｽに関する業務●総務､労務､経理に関する業務●ｷｬｯｼｭ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄに関する業務●社内法務管理に関する業務●経理・税務に関する業務●監督官庁､関係団体との渉外業務●不動産市場の調査・分析

コンプライアンス室

リスク管理室投資法人に関わる業務

投資法人に関わる業務●ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽに関する業務●ﾘｽｸ管理に関する業務

自社に関わる業務

自社に関わる業務●ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽに関する業務●ﾘｽｸ管理に関する業務− 60 −

（注）平成14年10月1日付にて業務部の名称を財務部に変更しました。また、平成15年1月31日付にて組織改編を行い、コンプライアンス室及びリスク管理室を新設しました。

②

投資運用の意思決定機構
投資運用の意思決定機構については以下のとおりです。
Ａ．投資法人の資産運用に係る重要な意思決定事項については、原則として、運用担当責任者（不動産運用部長及び財務部長）が取締役会から権限委譲を受けた各種会議にこれを諮り社長の承認を得て決定するものとします。一方、コンプライアンス室及びリスク管理室は、全社的な法令遵守及びリスク管理それぞれにつきモニタリングを実施し、定期的に取締役会に報告します。
また、会議体として、運用方針会議、不動産運用計画会議、運用評価会議を社内に設置し、さらに、不動産運用計画会議は、業績管理会議及び不動産取得（又は売却）会議に区分して行うこととします。
各種会議の主な内容、開催頻度は以下のとおりです。

会

議

内

容

開催頻度

投資法人の中期・次期運用方針等を策定

６ヶ月に1回

業績管理会議

前月までの業績管理と今後の見通し

毎月1回

不動産取得（又は売却）会議

取得（又は売却）についての意思決定を行う

適宜

前期の運用成果に対する評価を行う

６ヶ月に1回

運用方針会議不動産運用計画会議

運用評価会議・運用方針会議においては、経済環境見通し、資産別市場見通し、基本運用方針を決定します。
・運用評価会議においては、運用評価・分析結果を報告するとともに運用評価方法を協議します。
・運用担当責任者（財務部長及び不動産運用部長）は、運用方針会議の決定事項に基づき具体的な運用計画書を策定し、運用担当者に指示し、その実行を行います。
Ｂ．コンプライアンス室長は、法令、投資法人の規約、資産運用委託契約、運用方針会議で決定された事項及びコンプライアンス規程等に基づき、当投資法人の資産運用が遵法精神のもとで行われているか調査し、取締役会に適宜報告を行います。
Ｃ. リスク管理室長は、リスク管理規程及び資産運用リスク管理規程等に基づき、当投資法人の資産運用が適正なリスクのもとで行われているか調査し、取締役会に適宜報告を行います。
（３）大 株 主 の 状 況（本書の日付現在）
株

主

住

所

株式数

比率

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町一丁目６番１号

102,855株

36％

東京海上火災保険株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目２番１号

77,142株27％

第一生命保険相互会社

東京都千代田区有楽町一丁目１３番１号

77,142株

27％

三井物産株式会社

東京都千代田区大手町一丁目２番１号

28,571株

10％合285,710株100％− 61 −

計

（４）役 員 の 状 況（本書の日付現在）
役職名

氏

名

かけはし

代表取締役

梯

良一

主要略歴
昭和46年４月

三菱地所株式会社 入社

平成２年６月

同社 経理部 副長

平成５年６月

同社 都市開発部 副長

平成８年６月

同社 ビル営業部 副長

平成10年１月

同社 横浜事業部(現横浜支店) 副長

平成12年10月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメ

所有株式数

０株

ント株式会社 出向
代表取締役 就任

取締役
(非常勤)

檀野

昭和48年４月

三菱地所株式会社 入社

平成11年４月

同社 都市開発事業部長

平成12年４月

同社 資産開発運用部長 兼 鑑定室長

平成12年10月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメ

博

ント株式会社 取締役 就任
平成14年４月

三菱地所株式会社 資産開発事業部長

平成14年６月

同社 取締役資産開発事業部長

平成15年４月

同社 取締役兼執行役員資産開発事業本部資産０株

開発事業部長（現任）

取締役
(非常勤)

井上 修一

昭和49年４月

東京海上火災保険株式会社 入社

平成13年７月

同社 財務企画部長（現任）

平成13年10月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメ

０株

ント株式会社 取締役 就任

取締役
(非常勤)

宮田

芳文

昭和53年４月

第一生命保険相互会社 入社

平成13年４月

同社 キャピタルマーケット部長

平成13年10月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメ
ント株式会社 取締役 就任

平成15年４月

０株

第一生命保険相互会社 ストラクチャー投資部
長(現任)

監査役
(非常勤)

石森

進

昭和49年４月

三菱地所株式会社 入社

平成６年６月同社 関連事業部 副長

平成10年１月

同社 調度部 副長

平成12年４月

同社 管理本部発注統括室 副室長

平成14年４月

同社 企画本部経営管理部 副長

平成14年６月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメ

０株

ント株式会社 監査役 就任
平成15年６月

株式会社ロイヤルパークホテル 出向
同社 取締役経理部長(現任)（５）事業の内容及び営業の概況
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社が資産の運用を行っている投資法人
はジャパンリアルエステイト投資法人のみであります。

− 62 −

２．その他の関係法人の概況
Ａ．住友信託銀行株式会社（資産保管会社及び一般事務受託者）（１）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
名

称

(百万円)

事業の内容

（平成15年3月31日現在）
住友信託銀行株式会社

287,015

信託業及び銀行業（２）関 係 業 務 の 概 要
当投資法人の資産保管会社及び一般事務受託者(投信法第111条第2号から第6号関係。但し、投資法人債に関する事務を除きます。)としての業務を行います。
（３）資 本 関 係
平成15年3月31日現在、当投資法人の投資口を200口保有しています。この他に該当事項はありません。
Ｂ．株式会社東京三菱銀行（一般事務受託者及び投資法人債管理会社）（１）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
名

称

(百万円)

事業の内容

（平成15年3月31日現在）
株式会社東京三菱銀行

871,973

銀行業（２）関 係 業 務 の 概 要
当投資法人の一般事務受託者(投信法第111条第２号、第３号及び第６号関係のうち、本投資法人
債に関する事務。)及び本投資法人債の投資法人債管理会社としての業務を行います。
（３）資 本 関 係
該当事項はありません。
Ｃ．みずほ証券株式会社（一般事務受託者）（１）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
名

称

(百万円)

事業の内容

（平成15年3月31日現在）
みずほ証券株式会社

150,200

証券業（２）関 係 業 務 の 概 要
当投資法人の一般事務受託者(投信法第111条第6号関係のうち、本投資法人債の元利金支払事
務。)としての業務を行います。
（３）資 本 関 係
平成15年3月31日現在、当投資法人の投資口を50口保有しています。この他に該当事項はありません。

− 63 −

Ｄ．J.Ｐ.モルガン証券会社東京支店（一般事務受託者）（１）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
名

称

(百万円)

事業の内容

（平成15年3月31日現在）
J.P.モルガン証券会社東京支店

39,179

証券業（２）関 係 業 務 の 概 要
当投資法人の一般事務受託者(投信法第111条第6号関係のうち、本投資法人債の元利金支払事
務。)としての業務を行います。
（３）資 本 関 係
該当事項はありません。
Ｅ．三菱証券株式会社（一般事務受託者）（１）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
名

称

(百万円)

事業の内容

（平成15年3月31日現在）
三菱証券株式会社

65,254

証券業（２）関 係 業 務 の 概 要
当投資法人の一般事務受託者(投信法第111条第6号関係のうち、本投資法人債の元利金支払事
務。)としての業務を行います。
（３）資 本 関 係
該当事項はありません。
Ｆ．日興シティグループ証券会社(注)（一般事務受託者）（１）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
名

称

(百万円)

事業の内容

（平成15年3月31日現在）
日興シティグループ証券会社

106,988

証券業（注）日興シティグループ証券会社の社名は、平成 15 年 3 月 31 日において「日興ソロモン・スミス・バーニー証券会社」でしたが、平成 15 年 4 月 7 日をもって日興シティグループ証券会社に社名変更しております。

（２）関 係 業 務 の 概 要
当投資法人の一般事務受託者(投信法第111条第6号関係のうち、第１回投資法人債及び第３回投資法人債の元利金支払事務。)としての業務を行います。
（３）資 本 関 係
平成15年3月31日現在、当投資法人の投資口を133口保有しています。この他に該当事項はありません。

− 64 −

Ｇ．野村證券株式会社（一般事務受託者）（１）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
名

称

(百万円)

事業の内容

（平成15年3月31日現在）
野村證券株式会社

10,000

証券業（２）関 係 業 務 の 概 要
当投資法人の一般事務受託者(投信法第111条第6号関係のうち、第２回投資法人債の元利金支払事務。)としての業務を行います。
（３）資 本 関 係
平成15年3月31日現在、当投資法人の投資口を17口保有しています。この他に該当事項はありません。
Ｈ．メリルリンチ日本証券株式会社（一般事務受託者）（１）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
名

称

(百万円)

事業の内容

（平成15年3月31日現在）
メリルリンチ日本証券株式会社

87,768

証券業（２）関 係 業 務 の 概 要
当投資法人の一般事務受託者(投信法第111条第6号関係のうち、第２回投資法人債の元利金支払事務。)としての業務を行います。
（３）資 本 関 係
該当事項はありません。

− 65 −

第３投資法人の経理状況

１．財務諸表の作成方法について
当投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和 38
年大蔵省令第 59 号）及び同規則第 2 条の規定により、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、
資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」(平成 12 年総理府令第 134 号)に基づいて作成しております。
２．監査証明について
当投資法人は、証券取引法第 193 条の 2 の規定に基づき、第 2 期計算期間（平成 14 年 4 月
1 日から平成 14 年 9 月 30 日まで）及び第 3 期計算期間(平成 14 年 10 月 1 日から平成 15
年 3 月 31 日まで)の財務諸表について、新日本監査法人の監査を受けており、その監査報告
書は、財務諸表の直前に掲げております。
３．連結財務諸表について
当投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。

−66−

１．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）
期 別

第 ２ 期

第 ３ 期

（平成 14 年 9 月 30 日現在）

（平成 15 年 3 月 31 日現在）

金

科 目

額

構成比

金

額

構成比

％

資産の部

％

Ⅰ 流動資産
現金及び預金＊１

8,873,986

4,801,013

信託現金及び信託預金＊１

11,116,016

10,658,408

営業未収入金83,741

88,500

未収消費税等

69,32259,327

前払費用

21,66048,655

繰延税金資産2019

その他の流動資産590

150

流動資産合計20,165,338

10.9

15,656,076

7.8

Ⅱ 固定資産1.有形固定資産＊１
建 物
減価償却累計額
構築物
減価償却累計額
機械及び装置27,410,614
1,057,858

33,032,631
1,742,994

26,352,756

173,599
4,339

207,328
7,087

169,259

365,344

減価償却累計額

35,230

工具器具及び備品

2,941

減価償却累計額

129

土地
減価償却累計額

79,669

信託構築物

392

2,812

2,570

信託機械及び装置

671,602

減価償却累計額

80,219信託工具器具及び備品−

減価償却累計額−

信託土地
有形固定資産合計

2,549
70,119,384

24,660,861
1,652,181

23,367,721

105,777

減価償却累計額

401,965

2,941

24,481,563
1,113,841

200,240

481,635
330,11355,833,517

信託建物

31,289,636

23,008,679

107,7133,890

103,207

103,823

671,602118,241

591,383

553,361

5,100
111

−
57,893,814
164,644,587

4,989
57,893,814

88.8

183,578,44491.8

2.無形固定資産
借地権
信託借地権＊１
その他の無形固定資産
無形固定資産合計−

281,439444,160

444,160453

453
444,6140.3

726,053

0.4

3.投資等
差入敷金保証金等

14,10014,100

長期前払費用57,65647,639

投資等合計

71,756

0.0

61,7390.0

固定資産合計165,160,957

89.1

184,366,237

92.2

Ⅲ繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計

資産合計

70,785−70,7850.0−−

185,397,081

100.0

200,022,313

100.0− 71 −

（単位：千円）
期 別

第 ２ 期

第 ３ 期

（平成 14 年 9 月 30 日現在）

（平成 15 年 3 月 31 日現在）

金

科 目

額

構成比

金

額

構成比

％

負債の部

％

Ⅰ 流動負債
営業未払金

128,327

482,6125,000,000

17,800,000

未払金

551,314646,408

未払費用

169,243

188,747

914

974

1,219,158

1,335,442

その他の流動負債

23,442

22,140

流動負債合計7,092,400

短期借入金＊１

未払法人税等前受金

3.8

20,476,324

10.2

Ⅱ 固定負債
投資法人債

25,000,000

25,000,000

長期借入金＊１

24,000,000

24,000,000

預り敷金保証金

14,255,089

15,135,313

固定負債合計63,255,089

34.1

64,135,313

32.1

負債合計

70,347,489

37.9

84,611,637

42.3

112,152,420

60.5

112,152,420

56.1

出資の部＊３
Ⅰ 出資総額＊２
出資総額
Ⅱ 剰余金
当期未処分利益

2,897,172

3,258,255（うち当期利益）(2,897,111)(3,258,149)

剰余金合計

2,897,172

1.6

3,258,255

1.6

出資合計

115,049,592

62.1

115,410,675

57.7

負債・出資合計

185,397,081

100.0

200,022,313

100.0− 72 −

（２）損益計算書（単位：千円）
第 ３ 期

第 ２ 期

期 別

自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日

科 目

金 額

百分比

自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 03 月 31 日
百分比
金 額

％

％

経常損益の部
Ⅰ 営業損益の部
1.営業収益賃貸事業収入＊１
その他賃貸事業収入＊１

7,889,165
21,1178,449,278
7,910,283

100.0

51,4738,500,752

100.0

4,812,765

56.6

3,687,987

43.4

562

0.0

429,407

5.1

2.営業費用
賃貸事業費用＊１

3,893,229

4,109,156

資産運用報酬

382,269

432,809

資産保管委託報酬

28,48033,717

一般事務委託報酬

105,440

124,379

4,200

4,200

役員報酬
その他営業費用

109,795

Ⅱ 営業利益4,523,415

57.2

3,386,867

42.8

108,501

Ⅱ 営業外損益の部
1.営業外収益
受取利息
その他営業外収益

510
2,314

85
2,825

0.0

477

2.営業外費用
支払利息

224,827

175,038

投資法人債利息

91,315

164,095

投資法人債発行費償却

70,78570,785

新投資口発行費70,759−

その他営業外費用

33,860491,549

6.2

Ⅱ 経常利益2,898,143

36.6

3,259,142

38.3

Ⅱ 税引前当期利益

2,898,143

36.6

3,259,142

38.3

992

0.0

3,258,149

38.3

Ⅱ 法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
Ⅱ 当期利益Ⅱ 前期繰越利益
Ⅱ 当期未処分利益

1,016
15

19,487

991
1,032

0.0

2,897,111

36.6

1

60

106

2,897,172

3,258,255− 73 −

〔重要な会計方針〕
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日
１．固定資産の減価償却の方法

２．繰延資産の処理方法

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日

(1)有形固定資産（信託財産を含む）(1)有形固定資産（信託財産を含む）
同左
定額法を採用しております。
（主な耐用年数）（主な耐用年数）
建物
2〜61 年
建物
2〜61 年
構築物
10〜42 年
構築物
10〜42 年
機械及び装置3〜10 年
機械及び装置3〜10 年
工具器具及び備品 3〜６年
工具器具及び備品 3〜６年
(2)長期前払費用(2)長期前払費用
同左
定額法を採用しております。
(1)投資法人債発行費(1)投資法人債発行費
同左
１年間で均等額を償却しております。
(2)新投資口発行費
支払時に全額費用計上しております。
なお、平成 14 年 5 月 8 日の一般公募による投資口の新規発行は、
公募価額(引受人が募集期間中に投資家に販売する価格)と発行価額(引受人が買取る価額)の差額が引受人の手取金となる買取引受契約（所謂「スプレッド方式」）によっており、公募価額と発行価額を同額で設定する方式（所謂「従来方式」）の場合に生ずる引受手数料相当分（新投資口発行費用）は会計処
理上、発生いたしません。
平成 14 年 5 月 8 日の一般公募による投資口の新規発行においては、
公募価
額と発行価額の差額は 1,021,280 千円でした。

３．収益及び費用の計上
基準

固定資産税等の費用処理方法
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、 同左
都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しております。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金（所
謂「固定資産税相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、該当不動産等の取得価額に算入しております。

４．その他財務諸表作成のための基本となる
重要な事項

消費税等の会計処理は税抜方式によっております。

− 74 −

同左

〔追加情報〕
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日

（自己株式及び法定準備金取崩等会計）
当期から「自己株式及び法定準備金の取崩等に関する会計基準」（企業会計基準第１号）を適用しております。これによる当期の損益に与える影響はありません。

− 75 −

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
第 ２ 期（平成 14 年 9 月 30 日現在）

第 ３ 期
（平成 15 年 3 月 31 日現在）

＊１．担保に供している資産及び担保を付している債務＊１．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次の通りです。

担保に供している資産は次の通りです。

（単位：千円）
額
150,6028,539,437
2,094,195
1,835
15,7793,346,079
17,508,506
70,421
482,770
47,320,932
444,160
79,974,722

担保資産

金

預金
信託預金
建物
構築物
機械及び装置
土地
信託建物
信託構築物
信託機械及び装置
信託土地
信託借地権
合 計

担保を付している債務は次の通りです。

＊２．発行する投資口の総数及び発行済投資口数

発行する投資口の総数
発行済投資口数

預金
信託預金
建物
構築物
機械及び装置
土地
信託建物
信託構築物
信託機械及び装置
信託工具器具及び備品
信託土地
信託借地権
合 計

担保を付している債務は次の通りです。

（単位：千円）
金 額
5,000,000
24,000,000
29,000,000

担保付債務
短期借入金
長期借入金
合 計

（単位：千円）
金 額
863,4488,084,530
4,639,559
24,07826,247
13,567,985
17,256,594
71,410451,047
4,989
47,320,932
444,160
92,754,985

担保資産（単位：千円）
金 額
15,800,000
24,000,000
39,800,000

担保付債務
短期借入金
長期借入金
合 計

＊２．発行する投資口の総数及び発行済投資口数

2,000,000 口
225,400 口＊３．投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 6項に定める最低純資産額発行する投資口の総数
発行済投資口数

2,000,000 口
225,400 口＊３．投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 6項に定める最低純資産額
50,000 千円

50,000 千円− 76 −

（損益計算書関係）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日
＊１．不動産賃貸事業損益の内訳

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日
＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A．不動産賃貸事業収益（単位：千円）A．不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入賃料

5,520,575

賃料

6,047,782

共益費

1,442,740

共益費1,480,426

駐車場収入

306,922

その他賃貸収入618,927

7,889,165

その他賃貸事業収入

駐車場収入

321,562

その他賃貸収入599,5088,449,278

その他賃貸事業収入

解約違約金

11,030

その他雑収入10,087

21,1177,910,283

不動産賃貸事業収益合計

解約違約金

18,112

その他雑収入33,3608,500,752

不動産賃貸事業収益合計

B．不動産賃貸事業費用

B．不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用

管理業務費

1,121,505

管理業務費

1,076,170

水道光熱費

769,499

水道光熱費

711,475

公租公課

628,567

公租公課

626,499

損害保険料

20,205

損害保険料

21,658

修繕費

152,206

修繕費

323,292

1,194,194

減価償却費
その他賃貸事業費用

7,050

その他賃貸事業費用

3,893,229

不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A−B）

1,310,644

減価償却費

3,893,229

39,415

4,109,156
4,109,156

不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A−B）

4,017,053

51,473

4,391,595（リース取引関係）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日

オペレーティング･リース取引（貸主側）
未経過リース料

1 年内
1 年超
合計

オペレーティング･リース取引（貸主側）
22,856,633 千円
17,557,394 千円
20,414,027 千円− 77 −

未経過リース料

1 年内
1 年超

23,567,829 千円
22,733,110 千円

合計

26,300,940 千円

（有価証券関係）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日

該当事項はございません。

同左（デリバティブ取引関係）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日

該当事項はございません。

同左（退職給付関係）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日

該当事項はございません。

同左（税効果会計関係）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日

1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳（繰延税金資産）
法人事業税損金不算入額
20 千円
繰延税金資産計
20 千円
繰延税金資産の純額
20 千円

1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳（繰延税金資産）
法人事業税損金不算入額
19 千円
繰延税金資産計19 千円
繰延税金資産の純額
19 千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担 2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
法定実効税率39.39%
法定実効税率39.39%（調 整）（調 整）
支払分配金の損金算入額△39.37%
支払分配金の損金算入額△39.38%
その他
0.02%
その他
0.02%
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.04%
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.03%− 78 −

（持分法損益等）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日
該当事項はございません。

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日
同左

（関連当事者との取引）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日
(1) 親会社及び法人主要投資主等
該当事項はございません。
(2) 役員及び個人主要投資主等
該当事項はございません。
(3) 子会社等
該当事項はございません。
(4) 兄弟会社等
該当事項はございません。

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日
同左

− 79 −

（1 口当たり情報）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 13 月 31 日

1 口当たり純資産額
510,424 円
1 口当たり当期利益
12,853 円
1 口当たり当期利益は、当期利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、期中に新投資口の追加発行を行なっておりますが、新投資口に対する金銭の分配の起算日（平成 14 年 4 月 1 日、期首）に追加発行があったものとみなして、加重平均投資口数を算出しております。
なお、潜在投資口調整後１口当たり当期利益金額については、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。
（追加情報）
当期から「１株当たり当期純利益に関する会計基準」（企業会計基準第２号）及び「１株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用
指針第 4 号）を適用しております。なお、これによる影響はありません。

1 口当たり純資産額
512,026 円
1 口当たり当期利益
14,455 円
1 口当たり当期利益は、当期利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しております。
潜在投資口調整後１口当たり当期利益金額について
は、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。

（注）１口当たり当期利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日
当期利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期利益（千円）
期中平均投資口数（口）− 80 −

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 03 月 31 日

2,897,111

3,258,149−−

2,897,111

3,258,149

225,400

225,400（重要な後発事象）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日
該当事項はございません。

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 03 月 31 日
投資法人債の発行について
平成 15 年 4 月 16 日開催の役員会において、下記の通り投資法人債の発行を決議し、平成 15 年 4 月 30
日に払込が完了しております。
(1)第２回投資法人債①投資法人債の名称：ジャパンリアルエステイト投資法人
第２回無担保投資法人債(投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家
限定)②投資法人債の総額 ：金 100 億円③発行価額：額面 100 円につき金 100 円④利率：年 0.69%⑤払込期日：平成 15 年 4 月 30 日
⑥担保
：無担保・無保証⑦償還方法・償還期限：元金は平成 20 年 4 月 30 日にその総額を償還
買入消却は発行日の翌日以降いつでも可能⑧資金使途：短期銀行借入金の返済等(2)第３回投資法人債①投資法人債の名称：ジャパンリアルエステイト投資法人
第３回無担保投資法人債(投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家
限定)②投資法人債の総額 ：金 100 億円③発行価額：額面 100 円につき金 100 円④利率：年 0.98%⑤払込期日：平成 15 年 4 月 30 日
⑥担保
：無担保・無保証⑦償還方法・償還期限：元金は平成 22 年 4 月 30 日にその総額を償還
買入消却は発行日の翌日以降いつでも可能⑧資金使途：短期銀行借入金の返済等− 81 −

（３）附属明細表① 有価証券明細表
該当事項はございません。
② 特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はございません。
③ 不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）
前期末

当 期

当 期

当期末

残 高

増加額

減少額

残 高

―

―

―

―

27,410,614

5,691,653

69,637

構築物

173,599

33,728

機械及び装置365,344

資産の種類

流動資産
建物（その附属設備を含む）

2,941

工具器具及び備品(一括償却資産を含む)

減価償却累計額

差 引

当 期

当期末

累計額

償却額

残 高

―

―

―

―

33,032,631

1,742,994

698,878

31,289,636

取得―

207,328

7,087

2,748

200,240―

116,290―481,635

79,66930,960401,965

―

―

―

2,941

392

263

2,549

―

又は償却

摘 要

有形固定資産土地

55,833,517

14,285,867―

70,119,384――

70,119,384

取得

信託建物 (その附属設備を含む)

24,481,563

179,297―

24,660,861

1,652,181

538,340

23,008,679

―

信託構築物

105,777

1,936―

107,713

3,890

1,320

103,823―

信託機械及び装置

671,602―671,602118,241

38,021

553,361―

信託工具器具及び備品

―

―

5,100

111

111

4,989

―

信託土地

―
5,100

57,893,814――

57,893,814――

57,893,814―

166,938,776

20,313,875

69,637

187,183,014

3,604,570

1,310,644

183,578,444

―

借地権

―

281,439―

281,439――

281,439―

信託借地権

444,160――

444,160――

444,160―

その他無形固定資産

453

―

―

453

―

―

453

―

小計

444,614

281,439―

726,053――

726,053―

167,383,390

20,595,314

69,6373,604,570

1,310,644

184,304,498―

小計
無形固定資産総計④

その他特定資産の明細表
該当事項はございません。

⑤

投資法人債明細表

187,909,068（単位：千円）
発 行

前期末

当 期

当期末

銘 柄

年月日

残 高

減少額

残 高

利 率

償還期限

使 途

担 保

第 1 回無担保投資法
人債 （注）2.

平成 14 年6 月 21 日

25,000,000―

25,000,000

1.32%

平成 19 年6 月 21 日

（注）3.

無

合計

―

25,000,000―

25,000,000

―

―

―

―

（注）1. 投資法人債（1 年以内に返済のものを除く）の貸借対照表日以後 5 年以内における 1 年ごとの返済予定額（単位：千円）

投資法人債

1 年超 2 年以内

2 年超 3 年以内

3 年超 4 年以内

―

―

―

− 82 −

4 年超 5 年以内
25,000,000

（注）2. 投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定であります。
（注）3．不動産の購入資金及び運転資金等であります。

⑥

借入金等明細表
区 分
借入先

短期借入金

株式会社東京三菱銀
行
株式会社みずほｺｰﾎﾟﾚ
ｰﾄ銀行
住友信託銀行株式会社
三菱信託銀行株式会
社
株式会社東京三菱銀
行
株式会社みずほｺｰﾎﾟﾚ
ｰﾄ銀行
住友信託銀行株式会社
三菱信託銀行株式会
社

前期末

当 期

当 期

当期末

平均

残 高

増加額

減少額

残 高

利率

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

（％）

1,250,000――

1,250,000

0.89683

1,250,000――

1,250,000

0.89683

返済

使途

期限

担保付
平成15年6月23日

1,250,000――

1,250,000

0.89683

1,250,000――

1,250,000

0.89683―

1,200,000―

1,200,000

0.88817―

1,200,000―

1,200,000

0.88817

1,200,000――

1,200,000

1,200,000―

1,200,000

不動産の購入資

無保証金に充てるため

非劣後
変動金利

担保付
平成15年6月23日―

摘要

0.88817

不動産の購入資無保証
非劣後金に充てるため変動金利

0.88817

無担保
株式会社中国銀行―

2,000,000―

2,000,000

0.5425平成15年10月31日

不動産の購入資

無保証金に充てるため非劣後変動金利

株式会社東京三菱銀
行
株式会社みずほｺｰﾎﾟﾚ
ｰﾄ銀行
住友信託銀行株式会社
三菱信託銀行株式会
社
合計

長期借入金

株式会社東京三菱銀
行
株式会社みずほｺｰﾎﾟﾚ
ｰﾄ銀行
住友信託銀行株式会社
三菱信託銀行株式会社
株式会社損害保険ｼﾞｬ
ﾊﾟﾝ
合計

―

1,500,000―

1,500,000

0.88917―1,500,000―

1,500,000

0.88917

担保付
平成15年6月23日―

1,500,000―

1,500,000

0.88917―1,500,000―

1,500,000

0.889175,000,000

12,800,000―

17,800,000―

6,000,000――

6,000,000

1.12

6,000,000――

6,000,000

1.12

5,200,000――

5,200,000

1.12

5,200,000――

5,200,000

1.12

1,600,000――

1,600,000

1.12

24,000,000――

24,000,000―

不動産の購入資無保証
非劣後金に充てるため

変動金利――

予定元本返済日
平成18年6月23日
最終元本返済期限
平成20年6月23日―

担保付

不動産信託受益無保証権の購入資金に
充てるため

―

非劣後
固定金利

―

（注）1. 長期借入金（1 年以内に返済のものを除く）の貸借対照表日以後 5 年以内における 1 年ごとの返済予定額（単位：千円）

長期借入金⑦

1 年超 2 年以内

2 年超 3 年以内――

3 年超 4 年以内

4 年超 5 年以内

24,000,000―

出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表（単位：千円）
区分

期首残高

当期増加額

当期減少額

期末残高

摘要

出資総額

112,152,420――

112,152,420

―

出資剰余金

―

―

―

―

―

112,152,420――

112,152,420―

合計− 83 −―

《参 考》
以下に添付する金銭の分配に係る計算書（参考情報 1）は、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」(平成 12 年総理府令第 134 号)に基づき、また、キャッシュ･フローの状況（参考情報 2）は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和 38 年大蔵省令第 59 号)に準じて作成しております。
但し、「特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令」（平成 5 年大蔵省令第 22 号）において、投資法人の経理状況を表わす財務諸表として、貸借対照表、損益計算書、及び附属明細表が明示されており、当該金銭の分配に係る計算書及びキャッシュ･フローの状況は財務諸表の範囲外であるため、新日本監査法人による監査は受けておりません。

− 84 −

金銭の分配に係る計算書（参考情報 1）（単位：円）
第 ３ 期

第 ２ 期
科

目

自 平成 14 年 4 月 11 日

自 平成 14 年 10 月 11 日

至 平成 14 年 9 月 30 日

至 平成 15 年 03 月 31 日

Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分 分配金の額の算出方法

2,897,172,211
2,897,066,200(12,853)

3,258,255,645
3,258,157,000(14,455)

106,011

98,645

当投資法人の規約第 33 条(2)に定め 当投資法人の規約第 33 条(2)に定める分配方針に基づき、分配金の額は利 る分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、且つ、租税特別 益の金額を限度とし、且つ、租税特別措置法第67 条の15 に規定されている 措置法第67 条の15 に規定されている「配当可能所得の金額」の 90%に相当 「配当可能所得の金額」の 90%に相当する金額を超えるものとしておりま する金額を超えるものとしております。かかる方針により、当期未処分利 す。かかる方針により、当期未処分利
益を超えない額で発行投資口数 益を超えない額で発行投資口数
225,400口の整数倍数の最大値となる 225,400口の整数倍数の最大値となる
2,897,066,200円を利益分配金として 3,258,157,000円を利益分配金として分配することと致しました。なお、当 分配することと致しました。なお、当投資法人規約第 33 条(3)に定める利 投資法人規約第 33 条(3)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。 益を超えた金銭の分配は行いません。

− 85 −

キャッシュ･フローの状況（参考情報 2）（単位：千円）
期
科

目

別

第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日
金額

Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期利益
減価償却費
除却損失
投資法人債発行費償却額
新投資口発行費用
受取利息
支払利息
営業未収入金の増加・減少額
未収入金の増加・減少額
未収消費税の増加・減少額
前払費用の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
長期前払費用の増加・減少額
その他
小 計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金保証金の収入
預り敷金保証金の支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債発行費の支出
投資口の発行による収入
投資口発行費の支出
配当金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加・減少額
Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高
Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高− 86 −

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 03 月 31 日
金額

2,898,143
1,194,194
155
70,78570,759△ 510
316,142△ 24,466
4645,170
24,522△ 131,289
260,089
220,909△ 3,971
17,5635,558,204510△ 301,456△ 1,433
5,255,824

3,259,142
1,310,644
388
70,785−△85
339,134△4,759−9,994△26,995
354,284
95,093
116,283
10,016△861
5,533,067
85△319,650△931
5,212,570△ 20,524,994△ 178,541−
2,354,099△ 517,110△ 18,866,547△20,058,555△186,334△281,439
1,569,063△688,839△19,646,105

5,000,000△ 40,000,000
25,000,000△ 141,571
30,892,420△ 70,759△ 2,403,273
18,276,815
4,666,092
15,323,910
19,990,002

12,800,000
−
−
−
−
−
△2,897,045
9,902,954△4,530,580
19,990,002
15,459,422

[重要な会計方針]（参考情報）

ｷｬｯｼｭ･ﾌﾛｰ計算書における資金の範囲

第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日ｷｬｯｼｭ･ﾌﾛｰ計算書における資金（現金及び現金同等物）は以下のものを対象としております。
(1) 手許現金及び信託現金(2) 随時引出し可能な預金及び信託預金(3) 容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から 3 ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資[キャッシュ･フローの状況に関する注記]（参考情報）
第２期
自 平成 14 年 4 月 11 日
至 平成 14 年 9 月 30 日
1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金銭との関係(平成 14 年 9 月 30 日現在)
現金及び預金8,873,986 千円
信託現金及び信託預金
11,116,016 千円
現金及び現金同等物
19,990,002 千円

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 03 月 31 日
同左

第３期
自 平成 14 年 10 月 11 日
至 平成 15 年 03 月 31 日
1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係(平成 15 年 3 月 31 日現在)
現金及び預金4,801,013 千円
信託現金及び信託預金
10,658,408 千円
現金及び現金同等物
15,459,422 千円− 87 −

２．投 資 法 人 の 現 況（１）純資産額計算書（平成15年3月31日現在）
金

額

Ⅰ．資

産

総

額

200,022,313千円

Ⅱ．負

債

総

額

84,611,637千円

Ⅲ．純 資 産 総 額（Ⅰ−Ⅱ）

115,410,675千円

Ⅳ．発 行 済 投 資 口 総 数

225,400口

Ⅴ．投資口１口当たり純資産価格（Ⅲ／Ⅳ）

512,026円（２）投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。

− 88 −

（３）投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等① 当投資法人の保有にかかる不動産等資産の概要（一覧表）
下記の表は、平成15年3月31日時点における当投資法人の保有にかかる不動産等資産（下記「投資法人の運用ならびに分配に関する基本方針」において定義しています。
）の概要を一覧表にまとめたものです。個々の不動産等資産については、下記「②当投資法
人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）」をご参照下さい。

地域区分

物件名称

特定資産
の種類

稼働率

国際飯田橋ビル(注)5.

不動産(注)6.

100.0%

5,450

5,000

2.7%

ＭＤ神田ビル

不動産

100.0%

9,620

9,520

5.2%

不動産

100.0%

4,900

4,810

2.6%

不動産信託受益権

96.3%

28,00027,26714.9%

100.0%

3,140

3,173

1.7%

神田橋パークビルヂング
三菱総合研究所
ビルヂング

東京
区

首都圏 注

23

期末算定価格(百万円)(注)2.

取得価格 (注)3.
(百万円) 比率

小伝馬町新日本橋ビルディング

不動産信託受益権

ビュレックス京橋

不動産

100.0%

5,040

5,250

2.9%

青山クリスタルビル

不動産

100.0%

7,430

7,680

4.2%

芝二丁目大門ビルディング

不動産信託受益権

86.1%

4,890

4,859

2.6%

コスモ金杉橋ビル

不動産信託受益権

100.0%

2,760

2,808

1.5%

高輪台ビルディング

不動産信託受益権

100.0%

2,810

2,738

1.5%

JTS ビル

不動産信託受益権

100.0%

1,500

1,362

0.7%

大森駅東口
ビルディング

不動産信託受益権

98.6%

5,220

5,123

2.8%

ダヴィンチ原宿不動産

100.0%

4,960

4,885

2.7%

渋谷クロスタワー不動産

100.0%

34,40034,60018.9%

不動産信託受益権

94.6%

3,530

3,541

1.9%

不動産信託受益権

88.8%

1,520

1,728

0.9%

不動産

91.1%

2,570

1,232
1,342
合計 2,574

1.4%

不動産

100.0%

3,180

3,000

1.6%

不動産信託受益権

100.0%

3,190

3,375

1.8%

不動産信託受益権

100.0%

2,940

2,924

1.6%

新潟礎町西万代橋
ビルディング

不動産信託受益権

82.9%

854

1,010

0.6%

金沢パークビル

不動産

91.2%

5,170

2,880
1,700
合計 4,580

2.5%

不動産信託受益権

88.4%

1,200

1,331

0.7%

不動産

93.1%

15,00014,5337.9%

京都四条河原町ビル

不動産

72.6%

2,380

2,650

1.4%

福助堺筋本町ビル

不動産信託受益権

91.6%

2,300

2,264

1.2%

.
4
)
(

大塚東池袋
ビルディング
池袋二丁目
ビルディング
首都圏︵東京
区除く︶

23

(注)1.

浦和第一生命同和火災ビル (注)5.
エリクソン
新横浜ビル
川崎砂子
ビルディング
仙台本町ホンマ
ビルディング

地方都市

金沢南町
ビルディング
名古屋広小路
ビルヂング

(注)6.

− 89 −

地域別
比率

67.7%

4.9%

27.4%

地域区分

物件名称

特定資産
の種類

︵地方都市︶

御堂筋ダイワビル
神戸伊藤町
ビルディング
東晴天神
ビルディング
日之出天神ビルディング

稼働率

期末算定価格

取得価格

(注)1.

(百万円)(注)2.

(百万円)

比率

不動産信託受益権

91.4%

14,4006,934
7,380
合計 14,314

7.8%

不動産信託受益権

85.1%

1,180

1,436

0.8%

不動産

76.7%

1,420

1,550

0.8%

不動産信託受益権

98.7%

3,750

3,657

2.0%

合計

94.4%

184,704

183,542

地域別比率（27.4%）

100.0%(注)1. 稼働率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
(注)2. 期末算定価格は、当投資法人の規約及び総理府令｢投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則｣に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額（決算日を基準時点として、財団法人日本不動産研究所が行った鑑定評価による）を記載しております。その評価方法等については、下記「② 当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）Ｂ.取得価格、鑑定評価額及び期末算定価格等に関する説明」をご参照ください。
(注)3. 取得価格には、取得に伴う付帯費用は含まれておりません。
(注)4. 首都圏とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。以下同様とします。
(注)5. 平成 15 年 4 月 1 日付けにて、「国際飯田橋ビル」は「こころとからだの元氣プラザ」に、「浦和第一生命同和火災ビル」は「さいたま浦和ビルディング」に名称を変更しております。
(注)6. 「国際飯田橋ビル」の特定資産の種類は、不動産及び土地の賃借権です。また、「小伝馬町新日本橋ビルディング」の特定資産の種類は、不動産及び土地の賃借権を信託する信託の受益権です。
(注)7. 上記の表は、不動産等資産が共有又は区分所有である場合には、当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要のみを記載し、他の共有者や区分所有者の保有する権利関係は除外したものであります。

② 当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）
下記の表は、平成15年3月31日時点における当投資法人の保有に係る不動産等資産を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。
かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は下記のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照下さい。

A.特定資産の概要に関する説明「特定資産の概要」は、次の方針に従って記載されています。
「特定資産の種類」とは、当投資法人が保有する特定資産の状態を言います。
「所在地」欄の「土地地番」及びそれ以下の「面積」、「構造」、「建築時期」の各欄は、登記簿に記載されているものを記載しています。
｢用途地域｣は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
｢建物用途｣は、登記簿に記載されている種類のうち、主要なものを記載しています。
｢所有形態｣は、不動産等資産である土地に関して当投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の種類及びその割合並びに不動産等資産である建物に関する権利の種類
及び敷地利用権割合（共有割合を含む。
）を記載しています。
「本件不動産の取得価格合計に対する比率」は、当該特定資産の取得価格を全特定資産の取得価格の合計で除した比率を記載しております。なお､小数点第二位を四捨五入して表示しております｡− 90 −

B.取得価格、鑑定評価額及び期末算定価格等に関する説明
当投資法人の保有する不動産等資産については、財団法人日本不動産研究所による不動産鑑
定評価書及び不動産価格調査書が作成されています。かかる不動産鑑定評価書及び不動産価格
調査書の取得に関し、資産運用会社としては、不動産等資産の取得時に不動産鑑定評価書を取ることとし、不動産等資産の取得後一定期間経過後、及び決算期末毎にその価格の推移を知るために不動産価格調査書を取得する方針です。
なお､これら不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書については、その内容を保証するものではなく､意見に過ぎません。以下、不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書の概要について記載します。
i. 鑑定評価及び価格調査の基本的事項(a)価格の種類
正 常価格
なお、評価対象不動産は、いずれも全国的あるいは国際的に不動産投資を行う機関投資家等の投資対象となり得る不動産でありますので、正常価格は投資採算性を反映する経済価値を適正に表示する価格と差異はないものと認められます。
(b)利害関係鑑定評価に関与した不動産鑑定士は、鑑定の対象である不動産に関する利害関係はありません。
また、対象である不動産に関し利害関係を有する者との縁故関係はありません。
なお、当投資法人と不動産鑑定評価書を作成した財団法人日本不動産研究所との間に、利害関係はありません。
ii. 鑑定評価において適用した手法及び試算価格の調整方針
本件においては、原価法及び収益還元法(直接還元法及びＤＣＦ法)を適用し、評価対象不動産が投資採算性を基準として投資判断を行う機関投資家等の投資対象となり得る不動産であり、投資採算性が重視されて市場において価格が形成されていると認められるため､鑑定評価額は、収益価格を採用することにより鑑定評価額が決定されています。原価法による積算価格は収益価格を検証するための指標として活用しています。
なお、収益還元法は直接還元法及びＤＣＦ法を採用していますが、総合還元利回りの査定に当たっては､将来のキャッシュフローの動向及び類似性を有する不動産の取引事例に係る取引利回
りが調査分析の対象とされています。
C.賃貸借の概況に関する説明・テナントの総数は、建物床の貸付けについて賃貸借契約を締結している相手方によるもののみを対象としております（駐車場、袖看板等建物床の貸付けではない賃貸借契約の相手方は含みません。）。
・総賃貸可能面積・総賃貸面積は、小数点以下を切り捨てて表示しております。稼働率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。総賃貸可能面積・総賃貸面積には、貸会議室や管理人室・倉庫として使用又は賃貸している面積は含んでおりません。
Ｄ.損益等の状況に関する説明
・前掲の「重要な会計方針」に則して、損益状況を表記しております。

− 91 −

物件名称：国際飯田橋ビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産及び土地の賃借権

取格5,000 百万円

取平成 14 年 10 月 31 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率2.7％

価 格 時 点

平成 14 年 9 月 1 日

鑑定評価額

5,450 百万円

収 益 価 格5,450 百万円

積 算 価 格4,810 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番

東京都千代田区飯田橋三丁目 12 番 1
他3筆

住 居 表 示東京都千代田区飯田橋三丁目 6 番 5 号

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,052.80 ㎡（注）1.

建物

6,722.02 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 8 階建

面

期

末

簿

平成 15 年 3 月 31 日
5,450 百万円

価5,321 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)

積

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 60 年 9 月

土地

所有権（一部賃借権）

建

物

所有権

テ ナ ン ト 総 数

1

総 賃 貸 可 能 面 積

4,791 ㎡

総積

4,791 ㎡率100.0%

稼

貸面

働【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 31 日運
不 動 産 管 理 会 社

賃

用

期

株式会社菱栄ビルマネジメント

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 152 日）【特記事項】①平成 15 年 4 月 1 日付けにて、「国際飯田橋ビル」は「こころとからだの元氣プラザ」に名称を変更しております。
②当該土地に含まれる土地の賃借権については、土地の賃貸
借契約期間（平成 23 年満了）を更新する場合には、地主に対し更新料を支払う可能性があります。
③当該土地の賃借権を他人に譲渡する場合は、地主の承諾が必要となります。
④当該建物の鉄骨に耐火被覆材としてアスベストが使用されており、当該建物の改修・解体時には法定に従った処理が必要となります。

(注)1. 当該土地は一部土地の賃借権が含まれており､ 当該箇所の面積(93.65 ㎡)は登記簿面積です。
(注)2. (参考)平成 15 年固定資産税・都市計画税額
38,466 千円(A) 賃貸事業収入

70,686(B) 賃貸事業費用

54,700

管理業務費

6,852

水道光熱費

1,352

公租公課（注）2.

28

損害保険料

279

修繕費

22,742

減価償却費

23,445

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)− 92 −

15,985

物件名称：ＭＤ神田ビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

9,520 百万円

取平成 14 年 5 月 31 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

5.2％

価 格 時 点

平成 14 年 3 月 31 日

鑑定評価額

9,530 百万円

収 益 価 格9,530 百万円

積 算 価 格7,800 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番

東京都千代田区神田美土代町 9 番 1

住 居 表 示東京都千代田区神田美土代町 9 番 1 号

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,085.83 ㎡

面

積
建

物

8,185.11 ㎡ （注）1.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
10 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 10 年 2 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

9,620 百万円

価9,570 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

3

総 賃 貸 可 能 面 積

6,334 ㎡

総積6,334 ㎡率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

物産不動産株式会社間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(注)1. 附属建物を含みます。
(注)2. (参考)平成 15 年固定資産税・都市計画税額 50,704 千円(A) 賃貸事業収入

375,286(B) 賃貸事業費用

95,538

管理業務費

26,699

水道光熱費

18,718公租公課（注）2.

48

損害保険料

512

修繕費

333

減価償却費

49,226

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)− 93 −

279,747

物件名称：神田橋パークビルヂング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

4,810 百万円

取平成 14 年 8 月 15 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

2.6％

価 格 時 点

平成 14 年 7 月 1 日

鑑定評価額

4,920 百万円

収 益 価 格4,920 百万円

積 算 価 格3,900 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番

東京都千代田区神田錦町一丁目19 番1 他
8 筆（注）1.

住 居 表 示東京都千代田区神田錦町一丁目19 番1 号

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,218.56 ㎡（注）2.

建物

9,370.25 ㎡（注）3.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 10 階建

面

期

末

簿

平成 15 年 3 月 31 日
4,900 百万円

価4,855 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)

積

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 5 年 7 月

土地

所有権 （注）4.

建物

所有権 （注）5.

テ ナ ン ト 総 数

7

総 賃 貸 可 能 面 積

3,687 ㎡

総積3,687 ㎡率100.0%

稼

貸面

働【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社

賃

用

期

三菱地所株式会社

至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(注)1. 9 筆の内 1 筆は建物の他の共有者が共有(注)2. 建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます）(注)3. 建物１棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます）(注)4. 1 筆 261.71 ㎡及び 7 筆計 567.24 ㎡の各共有持分 10,000 分の 8,817(注)5. 共有持分 10,000 分の 5,676(注)6. (参考)平成 15 年固定資産税・都市計画税額

間

35,297 千円(A) 賃貸事業収入

198,004(B) 賃貸事業費用

30,670

管理業務費

1,835

水道光熱費

―

公租公課（注）6.

12

損害保険料

349

修繕費

888

減価償却費

27,585

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)− 94 −

167,333

物件名称：三菱総合研究所ビルヂング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権

取格27,267 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

14.9％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

27,100 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格27,100 百万円

土 地 地 番

東京都千代田区大手町二丁目 9 番 2
他1筆

積 算 価 格

33,400 百万円

住 居 表 示東京都千代田区大手町二丁目 3 番 6 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

3,441.35 ㎡

面

積
建

物

26,372.92 ㎡（注）1.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 2 階付 15 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 45 年 7 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

価

28,000 百万円
27,190 百万円【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

3

総 賃 貸 可 能 面 積

18,006 ㎡

総積17,347 ㎡

率

96.3%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社菱栄ビルマネジメント

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】① 当該土地の北側部分に「東京都市計画道路補助線街路第 124 号(B) 賃貸事業費用線」の都市計画が計画決定済みです。
② 当該建物には耐火被覆材料としてアスベストが使用されており
管理業務費
飛散防止のため表面に樹脂処理を施しております。当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。
水道光熱費(注)1. 別棟(面積：101.74 ㎡)として登記されている建物分を含みます。

415,531103,370
107,433

公租公課

73,545

損害保険料

1,749

修繕費

66,143

減価償却費

63,173

その他費用

114(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)− 95 −

972,791

557,260

物件名称：小伝馬町新日本橋ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産及び土地の賃借権を信託する信
託の受益権

取

格

3,173 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.7％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

3,140 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格

3,140 百万円

土 地 地 番東京都中央区日本橋小伝馬町 1 番 2
他5筆

積 算 価 格2,860 百万円

住 居 表 示東京都中央区日本橋小伝馬町 4 番 9 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所・店舗当土

地

773.28 ㎡(注)１.

面

積
建

物

5,822.88 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付 9 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 3 年 11 月

土

地

所有権（一部賃借権）

建

物

所有権

末

簿

3,140 百万円

価3,113 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

5

総 賃 貸 可 能 面 積

3,897 ㎡

総積3,897 ㎡率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】① 当該土地に含まれる土地の賃借権については、土地の賃貸借契(B) 賃貸事業費用
約期間（平成 33 年満了）を更新する場合には、地主に対し更新料を支払う必要があります。
管理業務費② 当該土地の貸借権を他人に譲渡する場合は、地主の承諾が必要となります。
水道光熱費
公租公課(注)1. 当該土地は一部土地の賃借権が含まれており､ 当該箇所の面積(228.18 ㎡)は登記簿面積でなく土地の賃貸借契約上の面積となっています。

− 96 −

損害保険料

161,061
83,97818,555
10,741
16,707
376

修繕費

5,014

減価償却費

28,033

その他費用

4,548

(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)77,082

物件名称：ビュレックス京橋【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

5,250 百万円

取平成 14 年 7 月 22 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率2.9％

価 格 時 点

平成 14 年 6 月 1 日

鑑定評価額

5,040 百万円

収 益 価 格5,040 百万円

積 算 価 格3,930 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番東京都中央区京橋二丁目 7 番 11

住 居 表 示東京都中央区京橋二丁目 7 番 14 号

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所・店舗当土地

756.03 ㎡

面

積
建

物

5,470.54 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付８階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 14 年 2 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

5,040 百万円

価5,440 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

1

総 賃 貸 可 能 面 積

4,279 ㎡

総積4,279 ㎡率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社スペースデザイン

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(注)1. (参考)平成 15 年固定資産税・都市計画税額 26,740 千円(A) 賃貸事業収入

150,000(B) 賃貸事業費用

38,589

管理業務費

―

水道光熱費

―

公租公課（注）1.

―

損害保険料

342

修繕費

380

減価償却費

37,867

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)− 97 −

111,410

物件名称：青山クリスタルビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

7,680 百万円

取平成 15 年 3 月 14 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

4.2％

価 格 時 点

平成 15 年 1 月 15 日

鑑定評価額

7,430 百万円

収 益 価 格7,430 百万円

積 算 価 格6,820 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番東京都港区北青山三丁目 64 番 他 3 筆

住 居 表 示東京都港区北青山三丁目 5 番 12 号

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

989.30 ㎡

面

積
建

物

8,094.36 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 4 階付 10 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 57 年 12 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

7,430 百万円

価7,767 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

9総 賃 貸 可 能 面 積

4,916 ㎡

総積4,916 ㎡率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 15 年 3 月 14 日運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社ザイマックス

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 18 日）(注)1. (参考)平成 15 年固定資産税・都市計画税額 44,509 千円(A) 賃貸事業収入

23,605(B) 賃貸事業費用

7,225

管理業務費

1,284

水道光熱費

―

公租公課（注）1.

18

損害保険料

59

修繕費

―

減価償却費

5,837

その他費用

25

(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)− 98 −

16,379

物件名称：芝二丁目大門ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格4,859 百万円

取日

平成 13 年 9 月 10 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

2.6％

信託設定日

平成 13 年 9 月 10 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

4,740 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格4,740 百万円

土 地 地 番東京都港区芝二丁目 1 番 1 他 1 筆

積 算 価 格5,650 百万円

住 居 表 示東京都港区芝二丁目 3 番 3 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所・店舗当土地2,820.90 ㎡

面

積
建

物

16,235.10 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根
地下 2 階付 8 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 59 年 3 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

4,890 百万円

価4,875 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

26

総 賃 貸 可 能 面 積

9,622 ㎡

総積8,289 ㎡

率

86.1%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社東管間

至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】
当該建物の地下２階機械室に設置されている非常用発電機の一部にアスベストが巻かれています｡塔屋１階機械室に設置されている排気ファンとダクトの接続部材にもアスベストを含有している可能性があります｡当該建物の改修、解体時には法令に従った処理が必要となります。

(A) 賃貸事業収入

314,228(B) 賃貸事業費用

182,894

管理業務費

39,187

水道光熱費

24,120

公租公課

40,481

損害保険料

802

修繕費

48,237

減価償却費

30,058その他費用

5(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)− 99 −

131,334

物件名称：コスモ金杉橋ビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格2,808 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.5％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

2,730 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格2,730 百万円

土 地 地 番東京都港区芝一丁目 313 番 7 他 5 筆

積 算 価 格2,720 百万円

住 居 表 示東京都港区芝一丁目 10 番 11 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所・給油所

当土地

758.54 ㎡

面

積
建

物

5,420.93 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 9 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 4 年 3 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

2,760 百万円

価2,777 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

7

総 賃 貸 可 能 面 積

4,062 ㎡

総積4,062 ㎡率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】① 建物 1 階給油所部分には、コスモ石油株式会社が所有する次の(B) 賃貸事業費用
設備等があります。
給排水設備、オイルタンク、消火水槽、計量機、給油・給気配
管理業務費
管、動力・電灯設備、コンプレッサー、電動リフト、ファンク
ションボックス、ウォールタンク、洗車機、看板類、その他給
水道光熱費
油所設備
② 当該物件の所有者である信託の受託者は給油所をコスモ石油株
公租公課式会社に賃貸（但し、賃借人たるコスモ石油株式会社が給油所内に所有している上記諸設備を除く）しておりますが、賃借人
損害保険料は特約条項により、法令その他の環境基準に定める基準値を超える土壌汚染、地下水汚染等が無いように措置をとる義務を有修繕費しており、契約終了に基づく明渡後 2 年間は土壌汚染、地下水汚染等による信託受託者の損害を補償することになっておりま
減価償却費
す。

−100−

111,909
84,59522,326
7,837
15,077343
3,337
22,575

その他費用

13,098(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)27,314

物件名称：高輪台ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格2,738 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.5％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額2,750 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格2,750 百万円

土 地 地 番東京都品川区東五反田三丁目 109 番１
他1筆

積 算 価 格2,700 百万円

住 居 表 示東京都品川区東五反田三丁目 1 番 5 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,416.17 ㎡

面

積
建

物

5,762.70 ㎡ (注)１.

テ ナ ン ト 総 数

1

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリー
ト造陸屋根
13 階建

総 賃 貸 可 能 面 積

4,091 ㎡

造

総積

4,091 ㎡期

平成 3 年 1 月

稼率100.0%

土

地

所有権

建

物

所有権

構

建

築

所

有

形

態

時

末

簿

2,810 百万円

価2,696 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)

賃

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用

期

相互住宅株式会社

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】
アスベスト含有材料が当該建物の立体駐車場の外壁に使用されています。当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。

(注)１. 附属建物を含みます。

(A) 賃貸事業収入

141,012(B) 賃貸事業費用

89,115

管理業務費

19,730

水道光熱費

11,327

公租公課

13,865

損害保険料

412

修繕費

20,149減価償却費

23,619その他費用

11(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−101−

51,896

物件名称：JTS ビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格1,362 百万円

取日

平成 13 年 9 月 10 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.7％

信託設定日

平成 13 年 9 月 10 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

1,330 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格1,330 百万円

土 地 地 番

東京都目黒区下目黒三丁目 257 番 1
他5 筆

積 算 価 格1,550 百万円

住 居 表 示東京都目黒区下目黒三丁目 7 番 10 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域、近隣商業地域、第一種住居地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,401.52 ㎡

面

積
建

物

5,269.58 ㎡(注)１.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 6 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 3 年 9 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

1,500 百万円

価1,339 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

1

総 賃 貸 可 能 面 積

3,383 ㎡

総積3,383 ㎡率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社東管間

至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(注)１.附属建物を含みます。

(A) 賃貸事業収入

103,821(B) 賃貸事業費用

47,768

管理業務費

11,048

水道光熱費

9,983

公租公課

10,519

損害保険料

313

修繕費

858

減価償却費

15,044

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−102−

56,053

物件名称：大森駅東口ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権

取格5,123 百万円

取日

平成 13 年 9 月 10 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

2.8％

信託設定日

平成 13 年 9 月 10 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

4,950 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格4,950 百万円

土 地 地 番東京都大田区大森北一丁目 5 番 2

積 算 価 格5,230 百万円

住 居 表 示東京都大田区大森北一丁目 5 番 1 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

2,199.30 ㎡

面

積
建

物

14,095.34 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 2 階付 11 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成元年７月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

5,220 百万円

価4,991 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

19

総 賃 貸 可 能 面 積

7,708 ㎡

総積7,598 ㎡

率

98.6%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社東管間

至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入

292,670(B) 賃貸事業費用

145,297

管理業務費

28,907

水道光熱費

21,082

公租公課28,602

損害保険料

786

修繕費

5,492

減価償却費

60,117

その他費用

307(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−103−

147,373

物件名称：ダヴィンチ原宿【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

4,885 百万円

取平成 14 年 11 月 22 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率2.7％

価 格 時 点

平成 14 年 7 月 1 日

鑑定評価額

4,950 百万円

収 益 価 格4,950 百万円

積 算 価 格4,280 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番

東京都渋谷区神宮前三丁目 25 番 5

住 居 表 示東京都渋谷区神宮前三丁目 25 番 15 号

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

価

用

途

地

域

商業地域・近隣商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所・店舗当土地

839.66 ㎡

面

積
建

物

4,359.20 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 2 階付 7 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 62 年 12 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

4,960 百万円

価5,050 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

6

総 賃 貸 可 能 面 積

3,051 ㎡

総積3,051 ㎡率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 11 月 22 日運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社ザイマックス

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 130 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】①当該土地の西側都道（明治通り）に「東京都市計画道路幹(B) 賃貸事業費用
線街路環状第 5 の 1 号線」の都市計画が計画決定済みです。

(注)1. (参考)平成 15 年固定資産税・都市計画税額 22,850 千円

31,761

管理業務費

11,614

水道光熱費

5,743

公租公課（注）1.

30

損害保険料

225

修繕費

350

減価償却費

13,797

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−104−

132,345

100,584

物件名称：渋谷クロスタワー【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

34,600 百万円

取

平成 13 年 11 月 30 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率18.9％

価 格 時 点

平成 13 年 8 月 1 日

鑑定評価額

34,500 百万円

収 益 価 格34,500 百万円

積 算 価 格35,000 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番

東京都渋谷区渋谷二丁目 15 番１
他1 筆

住 居 表 示東京都渋谷区渋谷二丁目 15 番 1 号

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所・店舗・ホール

当

土

地

5,153.45 ㎡

面

積
建

物

61,862.33 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根
地下 3 階付 32 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 51 年 4 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

価

34,400 百万円
35,056 百万円【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

54

総 賃 貸 可 能 面 積

28,547 ㎡

総積28,547 ㎡

率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社菱栄ビルマネジメント

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】
当該建物には耐火被覆材としてアスベストが使用されており、当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要と
なります。

−105−

(A) 賃貸事業収入

1,619,884(B) 賃貸事業費用

843,994

管理業務費

231,932

水道光熱費

170,566

公租公課

149,156

損害保険料

4,187

修繕費

39,354

減価償却費

245,909

その他費用

2,886

(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)775,890

物件名称：大塚東池袋ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格3,541 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.9％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

3,440 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格3,440 百万円

土 地 地 番

東京都豊島区東池袋二丁目 2421 番 6

積 算 価 格2,950 百万円

住 居 表 示東京都豊島区東池袋二丁目 32 番 22 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

価

用

途

地

域

商業地域・第一種住居地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

2,121.39 ㎡

面

積
建

物

9,531.28 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 8 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 62 年 11 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

3,530 百万円

価3,439 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

8

総 賃 貸 可 能 面 積

7,114 ㎡

総積6,732 ㎡

率

94.6%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用

期

相互住宅株式会社

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】
本物件は、建物竣工（昭和 62 年 11 月）後に行なわれた平成 4(B) 賃貸事業費用
年の都市計画法及び建築基準法の改正により、都市計画区域内における用途制限に変更があったため、現況と同様な建物を再管理業務費建築することができない可能性があります。

114,845
23,492

水道光熱費

17,355

公租公課

15,346

損害保険料

605

修繕費

15,893

減価償却費

42,152

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−106−

190,982

76,137

物件名称：池袋二丁目ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格1,728 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.9％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

1,680 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格1,680 百万円

土 地 地 番

東京都豊島区池袋二丁目 14 番 7
他 3筆

積 算 価 格1,260 百万円

住 居 表 示東京都豊島区池袋二丁目 14 番 2 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

397.26 ㎡

面

積
建

物

3,157.51 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 9 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 2 年 5 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

1,520 百万円

価1,712 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

4

総 賃 貸 可 能 面 積

2,186 ㎡

総積

1,941 ㎡

率

88.8%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用

期

相互住宅株式会社

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入

76,038(B) 賃貸事業費用

41,598

管理業務費

12,063

水道光熱費

6,675

公租公課

6,581

損害保険料

184

修繕費

2,244

減価償却費

13,849

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−107−

34,439

物件名称：浦和第一生命同和火災ビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

① 1,232 百万円② 1,342 百万円

取 得 年 月 日 （ 注 ） 1.

①平成 13 年 9 月 25 日
②平成 13 年 10 月 11 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率①②合計で 1.4％

価 格 時 点①､②平成 13 年 6 月 1 日

信
託
受益権
の概要

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番
所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

埼玉県さいたま市浦和区高砂二丁目 133
番1 他5筆埼玉県さいたま市浦和区高砂二丁目2番
3号

価

鑑定評価額
収 益 価 格（ 注 ） 2 .

積 算 価 格

用

途

地

域

商業地域

不動産価 調 査 の 基 準
格調査の と な る 時 点
概要
期末算定価格
（注）3.

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,533.06 ㎡

面

積
建

物

6,258.59 ㎡造

鉄骨･鉄筋コンクリート造陸屋根
８階建

住 居 表 示

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 2 年 3 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

1,200 百万円
2,700 百万円
1,200 百万円
2,700 百万円
1,140 百万円
2,600 百万円

平成 15 年 3 月 31 日
2,570 百万円

価2,571 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

12

総 賃 貸 可 能 面 積

4,510 ㎡

総積4,111 ㎡

率

91.1%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社

期

①
②
①
②
①
②

用

期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】①耐熱･耐火性能を要求される場所の壁等に使用されているフレキシブ
ルボード､配管のガスケット等にアスベストが混合されています｡当該建物の改修･解体には､法令に従った処理が必要となります｡また、フロン類がヒートポンプエアコン及びハロンガス消火設備に使用されています。現状では良好に管理され問題はありませんが、当該機器の修理・廃棄処分の際には、法令に基づく適正な取扱いが必要となります。
②平成 15 年 4 月 1 日付けにて、「浦和第一生命同和火災ビル」は「さいたま浦和ビルディング」に名称を変更しております。

(注)1. ①の取引時において、土地の所有権（4 筆における共有持分。4 筆の共有持分は 56.59%）と建物の区分所有権（所有割合 45.58%）を取得しており、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分所有権を取得
しております。
(注)2. ②の不動産鑑定評価は、1 棟の建物とその敷地全体としての評価額(注)3. 不動産価格調査は、1 棟の建物とその敷地全体としての評価額−108−(A) 賃貸事業収入

147,554(B) 賃貸事業費用

64,875

管理業務費

18,799

水道光熱費

8,609

公租公課

11,182

損害保険料

440

修繕費

379

減価償却費

23,100

その他費用

2,364

(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)82,678

物件名称：エリクソン新横浜ビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

3,000 百万円

取平成 14 年 1 月 28 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.6％

価 格 時 点

平成 13 年 12 月 1 日

鑑定評価額

3,010 百万円

収 益 価 格3,010 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日

−

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目 2 番
積 算 価 格
1 他８筆
神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目2番
調査の基準
不動産価
となる時点
1号
格調査の
概
要 期末算定価格
商業地域

建

物

用

途

事務所

土

地

1,528.00 ㎡

面

積
建

物

10,403.41 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 2 階付 10 階建

土 地 地 番所在地
住 居 表 示

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 4 年 4 月

土

地

所有権

建

物

所有権

当

末

簿

平成 15 年 3 月 31 日
3,180 百万円

価3,046 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

2

総 賃 貸 可 能 面 積

6,964 ㎡

総積6,964 ㎡率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社

期

2,490 百万円

用期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(注)1. (参考)平成 15 年固定資産税・都市計画税額 26,306 千円(A) 賃貸事業収入

186,248(B) 賃貸事業費用

101,921

管理業務費

21,315

水道光熱費

26,515

公租公課（注）1.

20

損害保険料

629

修繕費

9,106

減価償却費

44,334

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−109−

84,327

物件名称：川崎砂子ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格3,375 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.8％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

3,350 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格3,350 百万円

土 地 地 番神奈川県川崎市川崎区砂子一丁目 2 番 4

積 算 価 格2,690 百万円

住 居 表 示神奈川県川崎市川崎区砂子一丁目 2 番 4
号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,594.50 ㎡

面

積
建

物

9,623.83 ㎡(注)１.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 12 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 2 年 12 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

3,190 百万円

価3,268 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

10

総 賃 貸 可 能 面 積

6,831 ㎡

総積6,831 ㎡率100.0%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用

期

相互住宅株式会社

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】
当該土地の南西側角部分に川崎都市計画「都市高速鉄道京浜急行
大師線」の都市計画が事業決定済みです。将来、当該部分に地下
鉄道の軌道を敷設するため区分地上権が設定される予定です。

(注)１. 附属建物を含みます。

(A) 賃貸事業収入

195,772(B) 賃貸事業費用

117,054

管理業務費

28,457

水道光熱費

15,754

公租公課17,604

損害保険料

638

修繕費

9,569

減価償却費

45,025その他費用

4(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−110−

78,718

物件名称：仙台本町ホンマビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格2,924 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.6％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額2,860 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格2,860 百万円

積 算 価 格

3,150 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

土 地 地 番
所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

宮城県仙台市青葉区本町二丁目 1 番 3
他2筆
宮城県仙台市青葉区本町二丁目 1 番 29
号

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,437.47 ㎡（注）１.

建物

8,247.50 ㎡（注）２.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
11 階建

住 居 表 示

面

期

末

簿

平成 15 年 3 月 31 日
2,940 百万円

価2,846 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)

積

構

建

築

所

有

形

態

時

期

土

地

建

物

不 動 産 管 理 会 社

平成 3 年 11 月

テ ナ ン ト 総 数

13

総 賃 貸 可 能 面 積

5,829 ㎡

総積5,829 ㎡率100.0%

賃稼

所有権（3 筆のうち、1 筆は共有持分。
敷地利用権の割合：87.65%）
区分所有権（１棟の建物における所有割
合：93.39％）＊ 管理規約あり

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運

用

期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】① 当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約に(B) 賃貸事業費用
おいては専有部分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先買取権に関する事項等が定められています。なお、当該土地に管理業務費対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
水道光熱費② 他の共有者の持分に抵当権が設定されております。

(注)１. 建物敷地全体の面積 (他の共有者の持分を含みます。)(注)２. 建物１棟全体の延床面積(建物の他の区分所有者の持分を含みます。)

76,436
19,7095,556

公租公課

18,615

損害保険料

447

修繕費

1,013

減価償却費

31,094

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−111−

164,996

88,560

物件名称：新潟礎町西万代橋ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格1,010 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.6％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

1,020 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格1,020 百万円

土 地 地 番新潟県新潟市礎町通二ノ町 2155 番 6
他 13 筆積 算 価 格1,220 百万円

住 居 表 示新潟県新潟市礎町通一ノ町 1945 番 1 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

957.90 ㎡

面

積
建

物

6,410.33 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 8 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 59 年 11 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

854 百万円

価1,012 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

7

総 賃 貸 可 能 面 積

4,383 ㎡

総積3,634 ㎡

率

82.9%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】
アスベスト含有材料が当該建物の各階トイレ、湯沸室、スロップ
シンク室、駐車場の天井及び壁に使用されており、当該建物の煙突のライニング材もアスベストを含有しています。当該建物の改修、解体時には法令に従った処理が必要となります。

(A) 賃貸事業収入

82,639(B) 賃貸事業費用

46,879

管理業務費

15,758

水道光熱費

8,875

公租公課

9,169

損害保険料

344

修繕費

511

減価償却費

12,210

その他費用

9(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−112−

35,759

物件名称：金沢パークビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

① 2,880 百万円② 1,700 百万円

取①平成 14 年 2 月 28 日
②平成 15 年 3 月 3 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率①､②合計 で 2.5％

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番石川県金沢市広岡三丁目 101 番
他４筆

住 居 表 示石川県金沢市広岡三丁目１番 1 号

所在地

得

価

価 格 時 点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

鑑定評価額
収 益 価 格積 算 価 格

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

6,642.71 ㎡(注)1.

建物

43,481.20 ㎡(注)2.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 2 階付 12 階建

面

期

末

簿

① 平成 13 年 12 月 1 日② 平成 15 年 1 月 1 日① 3,090 百万円② 1,838 百万円① 3,090 百万円② 1,838 百万円① 4,060 百万円② 2,299 百万円
平成 15 年 3 月 31 日
5,170 百万円

価4,806 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)

積

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 3 年 10 月

土

地

所有権（注）3.

建物

所 有 権 ( 共 有 持 分 6,642,710 分 の
5,912,012)

不 動 産 管 理 会 社

テ ナ ン ト 総 数64

総 賃 貸 可 能 面 積

21,036 ㎡

総積19,185 ㎡

率

91.2%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運

用

期

三菱地所株式会社

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】① 当該建物の 11 階の壁材の一部にアスベストが使用されており、(B) 賃貸事業費用
当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要となりま
す。
管理業務費

(注)1. 建物敷地全体の面積 (他の共有者の持分を含みます。)(注)2. 建物１棟全体の延床面積(建物の他の共有者の持分を含みます。)(注)3. 1 筆 5,050.71 ㎡の共有持分 5,050,710 分の 4,984,283、4
筆 1,592.00 ㎡の共有持分 1,592,000 分の 927,729(注)4. (参考)平成 15 年固定資産税・都市計画税額 96,597 千円

212,750
91,614

水道光熱費

41,718公租公課（注）4.

144

損害保険料

1,434

修繕費

17,815

減価償却費

59,908その他費用

112(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−113−

378,788

166,038

物件名称：金沢南町ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格

1,331 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.7％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

1,330 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格1,330 百万円

土 地 地 番石川県金沢市尾山町 113 番

積 算 価 格1,300 百万円

住 居 表 示石川県金沢市尾山町 3 番 10 号

得

信
託
受益権
の概要

年

月

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要
他3筆

所在地

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

887.17 ㎡

面

積
建

物

5,163.19 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根
9 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 62 年 3 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

1,200 百万円

価1,301 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

12

総 賃 貸 可 能 面 積

3,773 ㎡

総積3,337 ㎡

率

88.4%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】
境界確認は、平成 15 年 3 月 31 日現在未了です。

(A) 賃貸事業収入

94,104(B) 賃貸事業費用

46,535

管理業務費

14,930

水道光熱費

9,038

公租公課

7,460

損害保険料

294

修繕費

1,005

減価償却費

13,806

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−114−

47,568

物件名称：名古屋広小路ビルヂング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

14,533 百万円

取

平成 13 年 9 月 10 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

7.9％

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

鑑定評価額

14,600 百万円

収 益 価 格

14,600 百万円

積 算 価 格12,300 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番愛知県名古屋市中区栄二丁目 301 番 他
9筆

住 居 表 示愛知県名古屋市中区栄二丁目 3 番 1 号

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所・店舗当土地4,095.81 ㎡

面

積
建

物

33,377.73 ㎡(注)１.

テ ナ ン ト 総 数

27

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コン
クリート造陸屋根
地下 2 階付 18 階建

総 賃 貸 可 能 面 積

21,590 ㎡造

総積20,101 ㎡

期

昭和 62 年 5 月

稼

率

93.1%

土

地

所有権

建

物

所有権

構

建

築

所

有

形

態

時

末

簿

価

15,000 百万円
14,439 百万円【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)

賃

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社菱栄ビルマネジメント

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(注)１. 附属建物を含みます。

−115−(A) 賃貸事業収入

811,894(B) 賃貸事業費用

448,333

管理業務費

127,539

水道光熱費

68,669

公租公課70,510

損害保険料

1,863

修繕費

16,987

減価償却費

148,844

その他費用

13,920(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)363,561

物件名称：京都四条河原町ビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

2,650 百万円

取平成 13 年 12 月 20 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.4％

価 格 時 点

平成 13 年 10 月 1 日

鑑定評価額

2,760 百万円

収 益 価 格2,760 百万円

積 算 価 格2,480 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番
所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

京都府京都市下京区河原町通松原上る
二丁目富永町 338 番
京都府京都市下京区河原町通松原上ル
二丁目富永町 338 番

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,471.57 ㎡

面

積
建

物

9,701.04 ㎡(注)１.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 1 階付 9 階建住 居 表 示

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 57 年 11 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

2,380 百万円

価2,826 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

20

総 賃 貸 可 能 面 積

6,800 ㎡

総積4,934 ㎡

率

72.6%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社ザイマックス

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】(A) 賃貸事業収入① 境界確認は、平成 15 年 3 月 31 日現在未了です。
② 南西側隣接地に存する通用門の一部が越境しています。
(B) 賃貸事業費用③ フロン類がヒートポンプエアコン及びハロンガス消火設備に使用されています。現状では良好に管理されており問題はありま
管理業務費
せんが、当該機器の修理・廃棄処分の際には、法令に基づく適切な措置が必要となります。また、冷温水発生機用の煙突の内
水道光熱費
貼材及びパッキン類、ダクトと送風機の接続部分にアスベストが混合されていると判断されます。現時点では特別な配慮は不公租公課要ですが、廃棄物として処分する場合には環境に影響を及ぼすことのないように取り扱うことが必要となります。
損害保険料(注)１. 附属建物を含みます。

−116−

127,790
84,451
22,603
13,194
13,521
657

修繕費

2,330

減価償却費

30,788

その他費用

1,354

(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)43,339

物件名称：福助堺筋本町ビル【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格2,264 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

1.2％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

2,210 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格2,210 百万円

積 算 価 格3,520 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

土 地 地 番
所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

大阪府大阪市中央区南本町一丁目 50 番
他8 筆
大阪府大阪市中央区南本町一丁目 8 番
14 号

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

2,036.22 ㎡ (注)1.

建物

17,145.59 ㎡(注)2.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 2 階付 13 階建住 居 表 示

面

期

末

簿

平成 15 年 3 月 31 日
2,300 百万円

価2,207 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)

積

構

建

築

所

有

形

態

時

期

土

地

建

物

不 動 産 管 理 会 社

平成 4 年 10 月

テ ナ ン ト 総 数

7

総 賃 貸 可 能 面 積

5,337 ㎡

総積4,886 ㎡

率

91.6%

賃

稼

所有権（9 筆のうち、6 筆は共有持分。
敷地利用権の割合：46.17%）
区分所有権の共有（１棟の建物における所有割合：46.17％）＊ 管理規約あり

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運

用

期

株式会社第一ビルディング

至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】① 当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約に(B) 賃貸事業費用
おいては、（a）専有部分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先買取権に関する事項、（b）共有する専有部分及び敷地の管理業務費処分制限及び譲渡時における他の共有者の優先買取権に関する事項等が定められています。なお、当該土地に対し係る区分所
水道光熱費
有建物の敷地権の設定は行われておりません。
② 他の共有者の持分に根抵当権が設定されています。
公租公課
(注)１.
(注)２.

間

建物敷地全体の面積 (他の共有者持分を含みます。)
建物１棟全体の延床面積(他の共有者持分を含みます。)

損害保険料

89,827
22,81813,24823,876
489

修繕費

3,746

減価償却費

25,647

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−117−

161,642

71,815

物件名称：御堂筋ダイワビル【特定資産の概要】
特 定 資 産 の 種 類【取得価格及び鑑定評価額等】

不動産を信託する信託の受益権① 平成 13 年 9 月 25 日
② 平成 14 年 2 月 28 日
① 平成 13 年 3 月 1 日
信託設定日② 平成 14 年 2 月 28 日

取 得 年 月 日 （ 注 ） 1.

信
託
受益権
の概要

①、②とも住友信託銀行株式会社

信託期間満了日①、②とも平成 20 年 7 月 31 日

所在地

① 6,934 百万円② 7,380 百万円

本件不動産の取得価格合計に対する比率①､②合計 で 7.8％

得価

価 格 時 点

信託受託者

土 地 地 番

格取大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目 25
番4 他3筆大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目6番
8号

取得時
の不動
産鑑定
の概要

鑑定評価額
収 益 価 格（ 注 ） 2 .

積 算 価 格

用

途

地

域

商業地域

不動産価 調 査 の 基 準
格調査の と な る 時 点
概要
期末算定価格（ 注 ） 3 .

建

物

用

途

事務所

当

土

地

3,044.65 ㎡

面

積
建

物

31,213.27 ㎡造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 2 階付 15 階建住 居 表 示

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 3 年 9 月

土

地

所有権

建

物

所有権 *管理規約あり

末簿

14,400 百万円
14,252 百万円

テ ナ ン ト 総 数

18

総 賃 貸 可 能 面 積

20,449 ㎡

総積18,685 ㎡

率

91.4%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

用期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】
アスベスト含有材料が当該建物の地下 1 階駐車場スロープに使用されています。当該建物の改修、解体時には法令に従った処理が必要となります。

(注)１. ①の取引時において、土地の所有権（4 筆とも共有持分。敷地利用権の割合は 50.0%）と建物の区分所有権の共有及び区分所有権（1
棟の建物における所有割合 50.0%）を原資産とする不動産信託受益権を取得しており、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分所有権の共有及び区分所有権を原資産とする不動産信託受益権を取得しております。
(注)２. ②の不動産鑑定評価は、1 棟の建物とその敷地全体としての評価額(注)３． 不動産価格調査は、1 棟の建物とその敷地全体としての評価額(注)４． (参考)平成 15 年固定資産税・都市計画税額価

平成 15 年 3 月 31 日

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)

運
不 動 産 管 理 会 社

期① 平成 13 年 3 月 15 日
② 平成 13 年 9 月 30 日
① 6,890 百万円② 14,270 百万円① 6,890 百万円② 14,270 百万円① 7,610 百万円② 14,400 百万円

172,270 千円−118−(A) 賃貸事業収入

830,653(B) 賃貸事業費用

297,781

管理業務費

78,398

水道光熱費

51,840

公租公課（注）4.

46,676

損害保険料

1,788

修繕費

16,053

減価償却費

102,522

その他費用

500

(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)532,872

物件名称：神戸伊藤町ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格1,436 百万円

取日

平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

0.8％

信託設定日

平成 13 年 3 月 1 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額

1,440 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格1,440 百万円

土 地 地 番兵庫県神戸市中央区伊藤町 121 番 1
1筆

積 算 価 格1,450 百万円

住 居 表 示兵庫県神戸市中央区伊藤町 121

得

信
託
受益権
の概要

年

月

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要
他

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

808.55 ㎡

面

積
建

物

4,894.09 ㎡造

鉄骨鉄筋コンクリート･鉄骨造陸屋根
10 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成元年 9 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

1,180 百万円

価1,405 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

10

総 賃 貸 可 能 面 積

3,478 ㎡

総積2,961 ㎡

率

85.1%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】① アスベスト含有材料が当該建物の10階清掃員控室の壁材ならび(B) 賃貸事業費用に巾木及び立体駐車場の外壁に使用されております。当該建物の改修、解体時には法令に従った処理が必要となります。
管理業務費② 平成 7 年の阪神・淡路大震災の被災により当該建物の損傷、当該土地の液状化等の被害が発生しましたが、その後大規模補修
水道光熱費工事を行っています。

−119−

70,336
53,797
14,553
7,065

公租公課

8,006

損害保険料

286

修繕費

9,143

減価償却費

14,588

その他費用

152(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)16,538

物件名称：東晴天神ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取

格

1,550 百万円

取平成 13 年 9 月 25 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率0.8％

価 格 時 点

平成 13 年 6 月 1 日

鑑定評価額

1,520 百万円

収 益 価 格1,520 百万円

積 算 価 格1,560 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

日

信託設定日

−

信託受託者

−

信託期間満了日−

土 地 地 番福岡県福岡市中央区天神三丁目 201 番

住 居 表 示福岡県福岡市中央区天神三丁目 9 番 25
号

所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,221.31 ㎡

面

積
建

物

5,588.57 ㎡ (注)１.

造

鉄骨造陸屋根
8 階建

構

建

築

所

有

形

態

時

期

平成 4 年 3 月

土

地

所有権

建

物

所有権

末

簿

1,420 百万円

価1,543 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)
テ ナ ン ト 総 数

16

総 賃 貸 可 能 面 積

4,080 ㎡

総積3,128 ㎡

率

76.7%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運
不 動 産 管 理 会 社期

平成 15 年 3 月 31 日

用期

株式会社第一ビルディング

間至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）【特記事項】
耐熱･耐火性能を要求される場所の壁等に使用されているフレキ
シブルボード､配管のガスケット等にアスベストが混合されています｡当該建物の改修･解体時には､法令に従った処理が必要となります｡また、
フロン類がヒートポンプエアコン及びハロンガス消火設備に使用されています。現状では良好に管理されており問題はありませんが、当該機器の修理・廃棄処分の際には、法令に基づく適切な取扱いが必要となります。

(注)１. 附属建物を含みます。

(A) 賃貸事業収入

98,028(B) 賃貸事業費用

59,426

管理業務費

14,884

水道光熱費

9,095

公租公課

11,735

損害保険料

349

修繕費

1,155

減価償却費

22,204

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−120−

38,601

物件名称：日之出天神ビルディング【特定資産の概要】【取得価格及び鑑定評価額等】

特 定 資 産 の 種 類

不動産を信託する信託の受益権取格3,657 百万円

取日

平成 13 年 9 月 10 日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

2.0％

信託設定日

平成 13 年 9 月 10 日

価 格 時 点

平成 13 年 3 月 15 日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

鑑定評価額3,600 百万円

信託期間満了日

平成 20 年 7 月 31 日

収 益 価 格3,600 百万円

積 算 価 格3,310 百万円

得

信
託
受益権
の概要

年

月

土 地 地 番
所在地

得

取得時
の不動
産鑑定
の概要

福岡県福岡市中央区天神一丁目130番 他
４筆 (注)１.
福岡県福岡市中央区天神一丁目 12 番 20
号

価

用

途

地

域

商業地域

調査の基準
不動産価
となる時点
格調査の
概
要 期末算定価格

建

物

用

途

事務所

当

土

地

1,452.15 ㎡ (注)２.

建物

12,527.07 ㎡ (注)３.

造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下 2 階付 10 階建住 居 表 示

面

期

末

簿

平成 15 年 3 月 31 日
3,750 百万円

価3,578 百万円

【賃貸借の概況】(平成 15 年 3 月 31 日現在)

積

構

建

築

所

有

形

態

時

期

昭和 62 年 8 月

土

地

所有権

建

物

区分所有権（所有割合：76.18%）＊管理規約あり

不 動 産 管 理 会 社

テ ナ ン ト 総 数

10

総 賃 貸 可 能 面 積

5,944 ㎡

総積5,866 ㎡

率

98.7%

賃

稼

貸

面

働

【損益状況】(単位：千円)
自 平成 14 年 10 月 1 日

運

用

期

株式会社東管間

至 平成 15 年 3 月 31 日
（日数 182 日）(A) 賃貸事業収入【特記事項】
当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約に(B) 賃貸事業費用
おいては、専有部分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先買取権に関する事項等が定められています。なお、当該土地管理業務費に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりませ
ん。
水道光熱費
公租公課
(注)１. 5 筆のうち 1 筆分（335.00 ㎡）は、建物の他の区分所有者が所有しております。
(注)２. 建物敷地全体の面積 (建物の他の区分所有者持分を含みます。)(注)３. 建物１棟全体の延床面積(建物の他の区分所有者持分を含み
ます。)

損害保険料

100,972
25,885
19,352
17,949
460

修繕費

3,051

減価償却費

34,273

その他費用―(C) 賃貸事業損益(C)=(A)‑(B)−121−

215,971

114,999

③資本的支出の状況
Ａ．資本的支出の予定
既存物件について、平成 15 年 3 月 31 日現在において計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
不動産等の名称
工事予定金額(百万円)
目的
予定期間
(所在）
総額 当期支払額 既支払総額
機能維持
渋谷クロスタワー(基準階トイレ、共用廊下水廻 自 平成 15 年 4 月
392（東京都渋谷区）
り整備工事)
至 平成 16 年 3 月
芝二丁目大門
グレードアップ
自 平成 15 年 4 月
98
ビルディング(ビル空調設備熱源更新工事)
至 平成 15 年 5 月（東京都港区）
新潟礎町西万代橋ビ
グレードアップ
自 平成15 年10 月
46
ルディング(各階トイレ改修工事)
至 平成 16 年 2 月（新潟県新潟市）

京都四条河原町ビル（京都府京都市）グレードアップ(共用部リニューアル工事)

自 平成 15 年 7 月
至 平成15 年12 月

90

グレードアップ(個別空調設置工事)

自 平成 15 年 4 月
至 平成 15 年 5 月

30

機能維持
(トイレ、給湯室給排水配管更新工事)

自 平成 15 年 7 月
至 平成15 年12 月

30

Ｂ．期中に行った資本的支出取得した不動産等において、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。
当期の資本的支出は 609 百万円であり、当期費用に区分された修繕費 323 百万円と併せ、合計 933 百万円の工事を実施しております。
当期の資本的支出の主要なものとして、国際飯田橋ビルの「貸付関係工事」他下記の工事を実施致しました。その他の不動産等における工事としては、定常的な更新工事に加え、トイレなどの共用部のグレー
ドアップ工事等があげられます。
不動産等の名称(所在）
国際飯田橋ビル（東京都千代田区）

目的
貸付関係工事

新潟礎町西万代橋ビル
グレードアップ
ディング（群管理に伴う諸工事）（新潟県新潟市）

期間

工事金額
(百万円)

自 平成 14 年 11 月
至 平成 15 年 3 月

77

自 平成 14 年 10 月
至 平成 14 年 11 月

26

その他の不動産等

506

合計

609

−122−

④主要な不動産の物件について
当投資法人の保有にかかる不動産等資産の内、第 3 期の賃貸事業収入の合計額の 1 割以上（総賃料収入の合計の 10％以上）を占める物件は、以下のとおりです。
Ａ．渋谷クロスタワー
テナント総数54
賃貸事業収入
1,619,884 千円
総賃料収入の合計に占める割合
19.1％
総賃貸面積
28,547 ㎡
総賃貸可能面積
28,547 ㎡
最近 5 年間の稼働率の推移
平成 15 年 3 月 31 日 100.0％
平成 14 年 9 月 30 日 100.0％
平成 14 年 3 月 31 日
95.8％
平成 13 年 3 月 31 日−
平成 12 年 3 月 31 日−
平成 11 年 3 月 31 日−
Ｂ．三菱総合研究所ビルヂング
テナント総数
賃貸事業収入
総賃料収入の合計に占める割合
総賃貸面積
総賃貸可能面積
最近 5 年間の稼働率の推移

3972,791 千円
11.4％
17,347 ㎡
18,006 ㎡
平成 15 年 3 月 31 日
平成 14 年 9 月 30 日
平成 14 年 3 月 31 日

96.3％
96.3％
97.4％

平成 13 年 3 月 31 日
平成 12 年 3 月 31 日
平成 11 年 3 月 31 日−−−

上記において、最近 5 年間の稼働率欄は、当投資法人が取得した後の稼働率を記載しています。
⑤主要なテナントの概況
平成 15 年 3 月 31 日現在において、全賃貸面積の 10％以上を占めるテナントはありません。

−123−

⑥テナント情報
Ａ．投資法人全体の賃貸借の概況
平成 13 年 平成 13 年 平成 13 年 平成 13 年 平成 14 年 平成 14 年 平成 14 年
9 月末
10 月末
11 月末
12 月末
1 月末
2 月末
3 月末
物件数
総テナント数
全賃貸可能面積
(㎡)
稼働率

20
198

20
197

21
248

22
266

23
269

24
325

24
328

133,927

136,381

164,883

171,734

178,698

201,934

201,884

94.6％

93.9％

94.7％

93.8％

94.1％

94.0％

94.0％

平成 14 年 平成 14 年 平成 14 年 平成 14 年 平成 14 年 平成 14 年
4 月末
5 月末
6 月末
7 月末
8 月末
9 月末
物件数
24
総テナント数326
全賃貸可能面積
201,580
(㎡)
稼働率
93.3％

25
329

25
334

26
333

27
340

27
339

207,914207,914212,194

215,928

215,928

93.6％

94.4％

94.3％

95.2％

95.3％

平成 14 年 平成 14 年 平成 14 年 平成 15 年 平成 15 年 平成 15 年
10 月末
11 月末
12 月末
1 月末
2 月末
3 月末
物件数
28
総テナント数340
全賃貸可能面積
220,720(㎡)
稼働率
94.8%(注)3.

29
347

29
345

29
348

29
351

30
359

223,771

223,771

223,771

223,771

236,693

95.5％

95.3％

95.2％

95.6％

94.4％

(注)1.総テナント数は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、1 テナントとして算出しております。
(注)2.全賃貸可能面積は、小数点以下を切り捨てて表示しております。稼働率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
(注)3.平成 14 年 10 月 31 日付にて、国際飯田橋ビルを取得しておりますが、同物件におけるテナントとの賃貸借契約開始日が平成 14 年 11 月 1 日であることから、平成 14 年 10 月末稼働率については、同ビルを除いて算出しております。

Ｂ．大口テナント
平成 15 年 3 月 31 日現在における賃貸面積大口テナント上位 5 社は、以下のとおりです。
順位

全賃貸面積に

テナント名

入居物件名称

賃貸面積

占める割合
(注)4.

１ 株式会社三菱総合研究所(注)1.

三菱総合研究所ビルヂング

14,529 ㎡

6.5％

２ 第一生命保険相互会社(注)2.

御堂筋ダイワビル
他 8 物件

13,292 ㎡

6.0％

３ 日本エリクソン株式会社

エリクソン新横浜ビル

5,794 ㎡

2.6％

４ 東陶機器株式会社

名古屋広小路ビルヂング
御堂筋ダイワビル

4,840 ㎡

2.2％

５ 財団法人東京顕微鏡院(注)3．

国際飯田橋ビル

4,791 ㎡

2.1％(注)1. 当該テナントとの賃貸借契約は、平成 13 年 2 月 1 日から平成 23 年 3 月 31 日までを賃貸借契約期間とする定期建物賃貸借契−124−

約です。なお、賃貸人、当該テナント共に賃貸借契約期間内において当該契約を解約することはできません。
(注)2. 当該テナントの入居物件の詳細については、下記Ｃ.ⅱをご参照下さい。
(注)3. 当該テナントとの賃貸借契約は、平成 14 年 11 月 1 日から平成 29 年 10 月 31 日までを賃貸借契約期間とする定期建物賃貸借契約です。なお、賃貸人、当該テナント共に賃貸借契約期間内において当該契約を解約することはできません。
(注)4. 全賃貸面積に占める割合は小数点第二位を四捨五入して表示しております。

Ｃ．関係法人等による賃貸借
ⅰ. 平成 15 年 3 月 31 日現在において、当投資法人の投資信託委託業者であるジャパンリアルエステ
イトアセットマネジメント株式会社は、当投資法人の保有に係る不動産等資産には入居しておりません。
ⅱ．平成 15 年 3 月 31 日現在において、当投資法人の投資信託委託業者であるジャパンリアルエステ
イトアセットマネジメント株式会社の株主である、三菱地所株式会社、東京海上火災保険株式会
社、第一生命保険相互会社、三井物産株式会社による入居状況は以下のとおりです。
入居者名
東京海上火災保険株式会社

第一生命保険相互会社

入居物件名称
大森駅東口ビルディング
金沢パークビル
小 計
小伝馬町新日本橋ビルディング
大塚東池袋ビルディング
池袋二丁目ビルディング
浦和第一生命同和火災ビル
川崎砂子ビルディング
新潟礎町西万代橋ビルディング
御堂筋ダイワビル
福助堺筋本町ビル
神戸伊藤町ビルディング
小 計

合計（注）倉庫として使用している面積は含まれておりません。

賃貸面積
402 ㎡
1,691 ㎡
2,094 ㎡
1,028 ㎡
283 ㎡
244 ㎡
1,590 ㎡
361 ㎡
2,641 ㎡
5,828 ㎡
517 ㎡
795 ㎡
13,292 ㎡
15,386 ㎡⑦ 建物状況評価報告書の概要
取得の検討の際に、清水建設株式会社による建物状況評価報告書が作成されています。建物状況評
価報告書については、その内容を保証するものではなく､意見に過ぎません。以下、物件別の修繕項
目の概要について記載します。
下記の表は、平成 15 年 3 月 31 現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産に関し、清水建設株式会社による建物状況評価報告書において記載された、今後必要とされる早期修繕項目、今後 15〜20 年間における修繕費･更新費の概要を一覧表にまとめたものです(以下「修繕項目一覧表」といいます。)。かかる修繕項目一覧表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は下記のとおりです。
修繕項目一覧表はかかる用語の説明と併せてご参照下さい。
早期修繕項目「緊急修繕項目」とは、機能上、日常業務に支障をきたす不具合が発生している項目又は法規上改善の指導を受けた未改修の項目のことを指し、「短期修繕項目（1 年以内）」とは、標準的な修繕又は内装・設備の更新に係る費用以外で、劣化が進んでいるため早期に改修が望まれる項目又は放置すれば不具合が発生すると思われる項目のことを指します。

−125−今後 15〜20 年間における修繕費・更新費「修繕」とは部分的に劣化、破損、汚損した部分・部品を機能上支障のない状態までに回復させる
工事で、「更新」とは全体的に劣化、破損、汚損した部材、部品や機器等を新しいものに取替える工事を意味しています。修繕費・更新費を算出する上で、物価上昇率は見込んでおりません。
早期修繕項目
物件名称

報告書
日付

緊急修繕
項目
(千円)

短期修繕項目
(1 年以内)(千円)

今後 15〜20 年間における修繕費・更新費(年平均値)(注)3.
修繕費
更新費
合計
(百万円)

(百万円)

(百万円)

国際飯田橋ビル

平成 14 年 8 月 26 日

特になし

特になし

6

14

21

ＭＤ神田ﾋﾞﾙ

平成 14 年 3 月 25 日

特になし

特になし

4

12

16

神田橋ﾊﾟｰｸﾋﾞﾙﾁﾞﾝｸﾞ

平成 14 年 6 月 24 日

特になし

特になし

3

14

17

三菱総合研究所ﾋﾞﾙﾁﾞﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

20

45

66

小伝馬町新日本橋ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

6

11

17

ビュレックス京橋

平成 14 年 5 月 10 日

特になし

特になし

3

0

4

青山クリスタルビル

平成 15 年 1 月 31 日

特になし

80

6

7

13

芝二丁目大門ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

16

81

98

コスモ金杉橋ﾋﾞﾙ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

3

10

14

高輪台ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

6

9

15

JTS ﾋﾞﾙ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

200(注)1.

3

14

17

大森駅東口ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

9

42

51

ダヴィンチ原宿

平成 14 年 7 月 19 日

500(注)1.

1,700(注)1.

4

15

19

渋谷クロスタワー

平成 13 年 9 月 28 日

特になし

400(注)1.

52

312

364

大塚東池袋ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

5

27

33

池袋二丁目ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

3

8

11

浦和第一生命同和火災ﾋﾞﾙ

平成 13 年 7 月 9 日

特になし

特になし

5

22

28

エリクソン新横浜ﾋﾞﾙ

平成 13 年 9 月 28 日

300(注)1.

特になし

6

25

31

川崎砂子ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

14

18

32

仙台本町ﾎﾝﾏﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

6

15

22

新潟礎町西万代橋ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

7

26

33

金沢パークビル

平成 13 年 11 月 30 日

特になし

特になし

40

75

116

金沢南町ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

50(注)1.

特になし

5

14

19

名古屋広小路ﾋﾞﾙﾁﾞﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

29

91

120

京都四条河原町ﾋﾞﾙ

平成 13 年 9 月 28 日

特になし

3,500

8

36

45

福助堺筋本町ﾋﾞﾙ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

7

15

22

御堂筋ダイワビル

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

33

59

93

神戸伊藤町ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

特になし

4

11

16

東晴天神ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 7 月 9 日

特になし

400(注)1.

5

14

20

日之出天神ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

平成 13 年 2 月 9 日

特になし

1,000(注)1., 2.

6

16

23

339

1,073

1,412

合 計

−126−

（注）1. 平成 15 年 3 月 31 日現在、ここに記載の修繕項目への対応は既に完了済みです。
（注）2. 当投資法人は当該物件につき建物の一部のみを保有するものですが、上記の表においては、当投資法人の持分に関わりなく、一棟の建物全体に係る金額を記載しております。
（注）3. 百万円未満を切り捨てて表示しております。また、共有又は区分所有等により建物の一部のみを当投資法人が保有している不動産
等資産に関しては、一棟の建物全体に係る修繕費・更新費に当投資法人の保有する持分を乗じた金額を記載しております。

⑧ 地震リスク調査報告書の概要
当投資法人の保有に係る不動産等資産については、東京海上リスクコンサルティング株式会社による地震リスク調査報告書が作成されています。但し､当該地震リスク調査報告書については、その内容を保証するものではなく､意見に過ぎません。
地震ポートフォリオ解析によるＰＭＬ値
損害率 ５.５７％
地震ポートフォリオ解析は、多数の建物を対象に地震ＰＭＬ（注）等の評価を行うものです。地震ポートフォリオ解析によるＰＭＬ値の算出に当たっては、建物１棟全体で行っております。
（注） ＰＭＬ：Probable Maximum Loss(予想最大損害額)
地震ポートフォリオ解析とは、具体的には、ポートフォリオに含まれる多数の対象建物に対して、過去に発生した歴史地震（過去に発生し被害をもたらした地震）及び活断層毎に地震の発生危険（地
震動の大きさと年間発生頻度の関係）を算出し、その地震発生危険度に、建物毎の地震動による建物損傷（地震動の大きさと建物損傷度の関係）を合わせることにより、地震毎の地震動と損害の確率密度の関係を算出する手法です。これを、日本で発生する可能性のある地震について、歴史地震を考慮に入れて活断層全てに対して計算を行い、ポートフォリオ全体の地震動の発生率（年間発生頻度）と損傷率の関係を算出します。
上記の地震リスク調査報告書では、50 年に 10％の確率で発生する約 500 年に 1 度起きるかどうかの地震動を用いてＰＭＬ値の算出を行います。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産については､上記報告書の結果を踏まえ、地震保険は付保しておりません｡（４）その他投資資産の主要なもの
該当事項はありません。

−127−

第４ 参 考 情 報
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を提出しました。
１．有価証券報告書
及びその添付書類

計算期間
（第２期）

自 平成 14 年４月 １日
至 平成 14 年９月 30 日

−128−

平成 14 年 12 月 25 日
関東財務局長に提出。