2016年10月17日
第18回住宅・建築物の省ＣＯ2シンポジウム

国土交通省 平成28年度第1回サステナブル建築物等先導事業（省ＣＯ２先導型） 採択プロジェクト

光が丘「J.CITYビル」
ZEB Ready化総合改修事業
代 表 提 案 者： 光が丘興産株式会社
共 同 提 案 者： 共栄火災海上保険株式会社
前田建設工業株式会社
損害保険ジャパン日本興亜株式会社
設計・技術協力者： 前田建設工業株式会社

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建物概要
オフィス棟(約30,500㎡)

許諾番号：Z15LD第1310号

スポーツ棟

ホテル棟(約14,800㎡)(約1,400㎡)

地下駐車場他(約16,300㎡)

敷地面積： 16,287㎡
建築面積： 6,421㎡
延床面積： 62,995㎡
構
造： SRC･S･RC造
竣
工： 1993年12月

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プロジェクトの概要
・築22年を過ぎ、空調熱源､送風機､照明等多くの改修項目が混在･顕在化。
・年々高まる省CO2規制対応のため、快適性･労働環境に影響が出始める。
・国･都の2030年CO2 排出目標 (基準年比▲26～30％減)やZEBの普及･一般化を考慮した、次の25年間を見据えた改修投資が必要。

省CO2 性能と労働･サービス環境性能に対する社会要求の早い変化には、個々に同スペック品へ更新する通常の「機能回復改修」では追いつけず、ZEB Ready化を目標に掲げた『総合的価値回復改修』が解決策となる。

◆建物の熱負荷削減と空調熱源システム再設計を同時に行う
バランス良い改修計画◆総合コストの縮減（各改修の相互影響を考慮。省CO2+αのコベネフィット型改修）◆施設の機能･性能･価値の向上（労働･サービス環境性能、省CO2、災害時強靭性）

ZEB

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Ready化目標
基準化需要量0.5

エネルギー供給量

生産

ZEB

1.0
本改修の目標'18～20(H31～33)

Nearly
ZEB

本施設の実績
'12～14 '02～04

ZEB
Ready
エネルギー消費量

消費1,120

Reference
1,595

2,181

2,590
【MJ/㎡年】※空気調和・衛生工学会「ZEBの定義と評価方法」、経産省「ＺＥＢロードマップ検討委員会中間とりまとめ」を参考に作図。Reference値はDECC2010他に基づく。

4総合改修事業の全体像
労働環境とサービス性能の向上を目的に、『建物熱負荷削減と空調熱源再設計による省エネ総合改修』、『既存蓄熱槽を活用したBCP力強化』、『省CO2+αのコベネフィット型改修』に関わる、計9項目の改修を実施。

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導入技術１：建物熱負荷削減と空調熱源再設計
建物熱負荷の総量・最大負荷を削減する建物改修を行った上で、BEST専門版による建築･設備システム数値解析を駆使した熱源･空調システムの仕様･能力･自動制御の再設計と事前チューニングを行う。 これらにより、空調電力の既存比半減を目指す大幅な省CO2化改修を実現する。
■ 空調熱源の再設計（項目⑤）■ 建物熱負荷削減を図る改修項目
項目①：照明LED化
項目②：窓ガラス高断熱化
項目③： 照明・ﾌﾞﾗｲﾝﾄﾞ冷房ﾃﾞﾏﾝﾄﾞ制御

熱源機仕様・能力の最適化計画

空調負荷[GJ/年]

25,000

建物熱負荷
▲13％減

20,00015,00010,000
5,000
0
現状

オフィスの熱負荷削減計画（外皮・内部負荷）

暖房 スポーツ
暖房 ホテル
暖房 オフィス
冷房 機械室
冷房 スポーツ
冷房 ホテル
冷房 オフィス

本改修

建物熱負荷削減効果の推計（施設全体）

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導入技術２：既存蓄熱槽を活用したBCP力強化
建物熱負荷削減の効果を考慮し、蓄熱槽利用範囲を減らすことで伝熱損失と高断熱化改修の面積を縮小し、不要槽は非常時用貯水槽に転用する。
既設太陽光発電設備に自立運転･蓄電機能を付加し、貯水槽揚水とアトリウム部コンセントに供用する。

既存太陽光発電の自立運転・蓄電化（項目⑦）

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導入技術３：省ＣＯ２＋αのコベネフィット型改修
通常、故障時に随時同スペック品へ更新する項目を、仕様を再設計し改修する。各省CO2化技術のベネフィットの発掘調査(事後測定･ヒアリング)をする。
■ 変圧器負荷側系統の統合改修（項目⑧）・変圧器負荷側回路の統合化改修により無用な無負荷損失（待機電力）を減らし、快適性と労働環境の改善のために電力を有効利用する。
・過半の変圧器の停止運用に伴う、全体更新期延伸等のベネフィットを調査･実証する。

変圧器損失[MWh/年]

500

無負荷でも表面40℃程度に発熱し、電力を消費。
特高変圧器の表面温度

オフィス電灯
駐車場・熱源低圧
スポーツ
オフィス、共用
高層
電算
ホテル
非常保安
特高

400
300
200
1000
現状

本計画

変圧器の負荷側回路統合による効果推計

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ＣＯ２排出削減量
同規模･用途の標準施設比▲56％減、現状比▲30％減を見込み、ストック建築物改修によるZEB Ready化が期待される。

CO2排出量[t-CO2/年]

10,000

変圧器、駐車場換気改修の効果
空調システム再設計の効果
標準比▲56%減

建物熱負荷抑制改修の効果

現状比▲30%減
5,000

8,770
2030年規制値(想定)3,8610
同規模標準ビル※

東京都CO2削減対策条例の第4計
画期間削減率が▲30％減の場合の想定値（=条例基準年度値(当ビルの'02～04平均値)×(1-0.3)）

本総合改修計画※DECC(H20,事務所,ﾎﾃﾙ)、ﾌｨｯﾄﾈｽ産業協会(ｽﾎﾟｰﾂ棟)のﾃﾞｰﾀを参考に算定

先導的技術に関する省ＣＯ２効果推計『優先課題２(非常時のエネルギー自立と省ＣＯ２の実現を両立する取り組み)』への対応■ 「建物の機能維持」に関わる特徴
・非常用発電機２基を備える全電化施設
・蓄熱槽冷温水は、停電時にホテルの空調に利用可能■ 本総合改修による機能の向上

既設の太陽光発電設備

・空調熱源システム改修に伴う遊休蓄熱槽を、非常用貯水槽に転用→ 災害時、トイレの洗浄用雑用水として約2,000㎥を確保
・既設太陽光発電に自立運転・蓄電機能を追加し、非常用貯水槽の揚水ポンプ及びアトリウムでのコンセント給電に供用
・施設全体の30％省エネ化に伴い、非常用発電機の供給可能時間が延伸「災害時における応急対策業務の協力に関する協定」（東京都練馬区と締結）に基づき、厨房、客室を有するホテルを中心に、二次避難者や帰宅困難者に対し、支援・提供を行う。

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10『優先課題4(地方都市等での先導的CO2技術の波及、普及につながる取り組み)』への対応■ 大型複合施設のストック建築物改修
高い制約の中での「ZEB Ready化」実現はアピール性が高い。
→地域、ホテル利用者等の省CO２意識向上への波及が期待できる。
■ 高層ビルの窓ガラス高断熱化
省エネと防露の目的だけでは、全フロアの窓改修は困難だった。
→熱源機や蓄熱槽を縮小できるベネフィット立証により、普及が期待できる。

■ 遮音壁に囲まれる室外機置場でのショートサーキット対策
冬期卓越風によるショートサーキット対策としての遮風構造計画をCFDで検討→建物立地を考慮した技術として、新築・改修に拘らず活用が期待できる。
N

ショートサーキットし、排気温が-2℃と低温化

ショートサーキットが改善し、排気温が2℃で理想状態に近い。

現況：風筒付き冷却塔3セット
●-2℃

●2℃

N

当初計画

温度N

現況：遮音壁

室外機置場拡大(遮音壁に囲われた空間の底が置場)

大規模複合施設の改修事例として改善計画
空冷チラー排熱性向上のための外部風を考慮したCFD解析検討

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同程度の規模・用途で大規模修繕期を迎える複合施設は、東京近郊のターミ
ナル駅前や地方都市に点在している。
建物熱負荷と熱源設備のバランスの良い改修を図る本『ZEB Ready化総合改修事業』は、これらに波及、普及するための良い事例を目指す。