十条エリアレポート
進化の可能性を秘めた「進都心」
京都駅、四条烏丸の都心部に直結するアクセスを有し、いま開発機運に沸く「進都心」十条エリア
その詳細をレポートします。

十条エリアとは…
京都駅以南の地下鉄「十条」駅および近鉄「十条」駅周辺エリア
京都市がまちづくりを推進する「らくなん進都」に近く、大手企業が立地するほか、ホテル開業、京都駅東への京都芸術大学移転計画など、京都市内の中でも開発機運が高まるエリア

京都市内でもさらなる発展が望める“ハイ・ポテンシャルエリア”
京都駅以南に位置する十条エリアは、東は鴨川、西は東寺に挟まれたエリアです。地下鉄「十条」駅からビジネス街四条烏丸に直結、京都の玄関口京都駅へも２駅乗車３分と優れた利便性をもつことから、昨今ホテル建設や京都市立芸術大学の移転計画などの開発機運にあわせ、新たに注目を集めています。地価が上昇し、大規模な開発が見込めない田の字地区と比べ、今後さらなる発展が望めるポテンシャルの高いエリアとして期待されています。

十条エリア

十条エリア

京都駅から２駅３分

ビジネスの中心四条烏丸からも乗車６分

京都市内の中心エリアに直結する地下鉄「十条」駅。
新幹線をはじめとする多彩な路線が行き交うメガターミナル「京都」駅へ２駅３分、ビジネス街四条烏丸へも４駅６分でアクセスが可能です。住環境は、24時間のコンビニや銀行が身近に揃うほか、自転車圏内に大型商業施設「イオンモールKYOTO」があり、日用雑貨や食料品、ファッション、電化製品など生活に必要なものが簡単に手に入る便利な環境となっています。

イオンモール KYOTO

- 1 -

京都駅

北から南にホテル開発がシフト

京都市内ではインバウンド（訪日外国人）が急増するなか、ル不足が課題となっています。京都市観光協会がまとめる客室稼働率は約 9 割と高水準が続いており、京都市は 2020

堀川通り高さ規制が厳しく、開発余地も少ないことから慢性的なホテ計画・建設中

京都第２タワーホテル 京 都（建て替え中）センチュリー
ホテルグランヴィア
ホテル
京都

リーガロイヤルホテル京都

年には 2015 年比で 1 万室の客室増加が必要だと試算をまとめました。

京都駅

こうしたなか、京都市は 15 年に京都駅周辺部で建物の高さ流れはこれまで京都駅北側が一般的でしたが、インバウンド客の増加を受け、駅南側でホテル開発が相次いでいます。
JR 西日本は 19 年春に宿泊特化型のホテルを２棟建設する計画を発表。客室数は合計で約 900 室と、京都市内で最大級の開発となります。
その他、株式会社ホテル京阪は 2018 年秋に開業する京都八条口ホテルに続き、2019年をめどに 200 室規模のホテルを新・都ホテル

ホテル京阪 JR 西日本
イオンモール
京都駅南
京都東寺通りホテルエムズ

ホテル京阪
京都グランデ

京都 JA 会館
ホテル京阪
京都八条口

ダイワロイネット
ホテル京都八条口（参考：平成 29 年 11 月 7 日

竹田街道規制を最大 31 メートルに緩和。京都駅を使う観光客の人の開設済み

日本経済新聞）京都駅南口周辺に新設することを発表しています。

開業計画一部抜粋
JR 西日本ホテル開発
東側
所在地

西側

京都市南区東九条上殿田町42番地（京都駅八条口徒歩２分）

土地面積3,148 ㎡ (952 坪 )2,800 ㎡ (847 坪 )運営者㈱ JR 西日本ホテル開発㈱ JR 西日本ヴィアイン

建物概要

地上９階

地上 10 階

客室数

約 430 室約 470 室開業

2019 年春予定

2019 年春予定
概観イメージパース (2017 年 2 月 2 日時点）

ホテル京阪 京都八条口

ホテル京阪 京都駅南

所在地

所在地

京都市南区東九条南山王町５番１他２筆

京都市南区東九条室町５５番地

延べ床面積

延べ床面積

約 8,360 ㎡（約 2,530 坪）

約 6,200 ㎡（約 1,875 坪）

規模

規模

地上５階建

地上 9 階建

客室数

客室数

234 室

200 室予定

開業

開業

2018 年秋予定

2020 年春予定
外観イメージ「文化芸術・京都」のシンボルゾーンを創出
文化芸術創造の “火床” を京都駅東部へ
京都市立芸術大（京都市西京区）
は、京都駅東側の崇仁地域にキャンパスを全面移転する計画です。一部を先行して2020年度に移転、2023年度に全面移転する予定で、大学の移転整備完了までの期間も「京都市立芸術大学移転整備プレ事業」
として地域の人々と連携した様々なアートイベントを実施。文化庁移転が決定されるなど、京都市内では文化芸術によるまちづくりに向けた機運が一層高まっており、今回の大学の移転計画が文化創造の新たな 火床 となり、この京都駅東部エリアが「文化芸術都市・京都」の新たなシンボルゾーンとなることが期待されています。

鴨川

河原町通

烏丸通

堀川通
七条通
塩小路通

京都駅

●移転予定地

京都市立芸術大学移転整備基本構想①施設整備方針
Ⅰ. 文化芸術による世界の人々との交流を促進するとともに、京都芸術大学地域のまちづくりと連動する

移転コンセプト Terrace

TerraceⅡ. 世界に冠たる芸術大学として一層の飛躍を目指すため、<内>教育環境を充実させる

自由で独創的な研究活動を活発化し、国際的な文化芸術
Ⅲ.の基軸となるため、研究環境を充実させる

Ⅳ. 教育・研究成果の社会への発信機能を充実させる
Ⅴ. 誰もが利用しやすい、安心・安全と景観・環境へ配慮した施設とする②基本コンセプト< 人間 >

terrace

開かれ< 自然 >

隔たり<外>《テラス》としての京都市立芸術大学は次の基本性格をもつ。
１．
「浮く」こと―エクストラオーディナリーな場
テラスが地上から一定程度浮いているように、時代や社会の支配的でオーディナリーな価値観から一定の距離をとり、日常的な視点を変え、新しい展望を開く「エクストラオーディナリー」な場

京都市立芸術大学が果たすべき３つの役割芸術であることを恒常的に形成する。そこでこそ芸術の研究と教育の自由でラディカルな展開が可能となる。

2．
文化芸術都市・京都の新しい文化の十字路
京都駅西エリアから京都駅・東山の文化ゾーンを結ぶ東西軸と、日常的な価値観の外側に軸足を置き、市民の多様な活動を内包する鴨川・高瀬川に沿った南北軸の交叉

オルタナティブな価値観を提示すること点に位置し、文字通り芸術文化の十字路として都市の新しい動線を形成する。崇仁地区の中の十字路、京都市の中の十字路、世界大学であることの中の十字路という三層のテラスにおいて、芸術文化の創造・発高度な研究教育とそのたえざる変革を通して、人と人・人と自然の新しいつながり方を提示し、実践すること地域であること信・交流を展開する。

3．
隔たり / 開かれテラスが地面から浮き隔たることで新たな展望の広がりを生むよ

新しい住民として、地域の歴史を引き継ぎながら、新しい歴史と創造的な地域社会を共につくっていくこと（同大学HPより）

うに、大学は一般社会から一定程度隔たることで研究教育の自由と学生・市民生活双方の庇護を実現するが、それと同時に可能な限り外部に開かれ、芸術文化を通じて多様な文化的背景をもった人々の創造的な交通・交流を促す場でなければならない。
( 同大学 HP より )

「文化芸術」と「若者」を基軸に活性―京都駅東南部

人の流れを創出し、若手芸術家などの移住・定住につなげるまちづくり

七条通
塩小路通

原町通の東側に芸術関係の創作活動や情報発信を担う拠点を誘致エリアの活性を狙っています。
京都市は今後、京都駅南口周辺地区をはじめ、京都駅西部（京都リ油小路通することを計画しており、「文化芸術」と「若者」を基軸とした方策で当京都駅鴨川推進事業が進んでいます。方策のひとつでは、エリアの中心を通る河河原町通エリアでも、「文化芸術によるまちづくり」という視点を取り入れ、新たな烏丸通

京都駅東部エリアで進められている取り組みに関連し、京都駅東南部

大学移転予定地
京都駅東南部

サーチパークなど）、京都駅東部の京都駅周辺エリアで連携し「文化芸術活動と産業の融合」「雇用の創出」「国内外からの新たな人の流れの創出」「文化芸術とまちの共生」を実現していきます。
●目指す将来像

若者を中心に、多くの人が住み、学び、働き、交流する活気のあるまち

将来像４

将来像３

将来像２

将来像１

る分野と融合することにより、新しい価値を創造し、世文化芸術を基軸に、伝統産業、観光、教育などのあらゆ界中の人々を惹きつけ、訪れたくなるまち

京都の玄関口にふさわしい
魅力的な機能が集積するまち

高齢者や子ども、障がいのある人、国籍や文化的背景の異なる人など、様々な人が互いの多様性を認め合い、心豊かに住み続けられるまち「外国人に人気の観光スポット」伏見稲荷大社
トリップアドバイザー４年連続１位
世界最大の旅行口コミサイト「トリップアドバイザー」の日
本法人が発表した「外国人に人気の観光スポット2017」で、十条エリアにほど近い伏見稲荷大社が清水寺や金閣寺などを抑え４年連続で１位の座を獲得。2017年6月
現在、これまでに伏見稲荷大社に寄せられた158,080件の口コミのうち13,210件が英語、スペイン語、イタリア語、中国語、フランス語、ポルトガル語など外国語で投稿されており、世界中の旅行者が訪れていることがわかる。伏
見稲荷大社が日本を代表する観光名所となったことが伺える。
また、同ランキングのトップ30に、京都駅周辺の観光スポットでは京都駅ビル（29位）と三十三間堂（30位）がランキングしている。

数多の鳥居が異世界へと誘う▲鎮座は和銅４年（711）とされ、全国各地に祭られている稲荷大社の総本宮。古くは食物・蚕桑あるいは諸願成就の神、中世から近世にかけて商業神・屋敷神へのご神徳も拡大。本殿（重要文化財）は明応８年（1499）の再興。重要文化財の権殿のほか重要文化財の摂末社も多い。参道にある数千本の鳥居は壮観。

次代の京都を創る企業が一堂に会する地「らくなん進都」の地理的コンテクスト
ＪＲ京都駅

駅

路

大西

竹田街道

国道１号線

油小路通

Ｒ

Ｊ

鴨川

吉祥院

桂油小路通

国道１号線

久世橋通

川

国道24号線

工業地域
準工業地域
商業地域
近隣商業地域
第1種住居地域
第2種住居地域

らくなん進都鴨川以北産業集積地区

東を鴨川、西を桂川に挟まれた京都市の地理的特性から、らくなん進都地域には国道や高速道路の広域交通網が充実したため、京都の物流の拠点となりました。
京都駅から南へわずか1.5キロメートルの近距離であること、また、京都市市街化区域の面積のうち、工場の利便を図る地域である「工業地域（ここでは、準工業地域を含む）」の面積割合は21.2％であり、その大半が南区に集中しています。現在もこの周辺には、任天堂を筆頭とするグローバル企業に加え、独創的な事業を展開している企業が多数立地しています。

「らくなん進都」内の主な企業 順不同●任天堂株式会社●TOWA株式会社
事業内容
家庭用レジャー機器の製造・販売
所在地

事業内容
精密金型、半導体製造装
置メーカー
所在地

従業員数
2,189名(2017年9月末現在)

従業員数
457名

京都市南区上鳥羽鉾立町11-1●村田機械株式会社

京都市南区上鳥羽上調子町5番地

事業内容
工作機械 ・繊維機械 ・ 情
報機器 などの製造販売
所在地●京セラ株式会社

従業員数3160名●日本電産株式会社

京都市伏見区竹田向代町136●積水化学工業株式会社●株式会社堀場エステック●佐川急便株式会社京都研究所

「らくなん進都」―新しい京都を発信するものづくり拠点
京都市では、「らくなん進都」（高度集積地区）を新しい京都の活力を支える内意部地域の先導地区として位置づけ、そのまちづくりを推進。先端技術産業をはじめとする、ものづくり企業の積極的な誘致に取り組んでいます。
1969年に構想が始まり、1998年に京都市が「高度集積地区整備ガイドライン」を策定しました。2009年に「らくなん進都まちづくり推進プログラム」が策定されると、まちづくりの理念や将来像などが提示されました。2014年には「らくなん進都まちづくりの取組方針」が新たに策定され、理念の形成やプログラムで掲げた将来像の実現を図るための方針・方策が提示されました。方策のひとつ、
らくなん進都鴨川以北産業集積地区建築条例では京都市の経済基盤の強化に寄与する土地利用を促進する為、区域内の建築に制限を設けています。
この条例
により、
らくなん進都エリア内では住宅を建てる際は指定の容積率からさらに100％減算した容積率の制限を受ける為、住宅開発が進みにくく、結果、住環境のよい十条エリア・西大路エリアにらくなん進都の企業関係者が住宅を求める、という人の流れが形成されてきました。

まちづくりの取組方針
地区外の産業振興拠点を含む多様な主体との連携のもと、都市環境、企業集積、公共交通、まちづくり活動の４つの柱の連携・融合により、「新しい京都を発信するものづくり拠点」の形成を図っています。
都市環境

企業集積

公共交通

まちづくり活動

環境への配慮等、新しい京都としてのまちなみの形成と魅力的な都
市環境の創出

産業競争力の高いものづくり企業の本社や研究開発機能の更なる集積の推進による京都の経済基盤の強化

らくなん進都に活力や賑わいをもたらし、環境にもやさしい利便性の高い公共交通システ
ムの構築

多様な主体の参画による活気や魅力に満ちたまちづくりの推進

らくなん進都鴨川以北産業集積地区建築条例
京都市の掲げる目的
区域内における建築物の建築の制限に関し必要な事項を定めることにより、専業の集積を図り、京都市の経済基盤の強化に寄与する土地利用を促進すること

概要

制限内容
次に掲げる建築物以外の建築物は建築できません。
工場
研究施設
事務所

上記建築物に付属する建築物※ただし、京都市長がらくなん進都産業集積地区の産業の集積に寄与すると認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した建築物については、建築することができます。

賃貸営業マンが語る エリア情報
十条エリアで賃貸を借りるのはどんな人でしょうか？
ベースとなるのは周辺企業にお勤めＡ．の 社 会 人、あ と は 京 都 駅 八 条 口 周 辺の店舗に勤務されている方のニーズもありま す。最 近 は ホ テ ル 立 上 げ ～ 現 場 責 任 者 候
補 の 方 を 対 応 さ せ て い た だ き ま し た。こ れ→ 自体が少ないので、タイミングを外してしまうとご紹介できる物件がなくなってしま い、エ リ ア を 変 え る ご 提 案 を す る こ と もあるぐらいです。

ベラジオ京都烏丸十条の印象は？

地下鉄「十条」駅すぐの物件ですね。

Ａ．新 築 で す し、駅 か ら 徒 歩 ２ 分 で 好 条

件 だ と 思 い ま す。近 隣 企 業 で 働 く 方 や 京 都からはホテルスタッフの需要が増えるのではないかと思っています。

駅周辺で物件をお探しの方におすすめしても 便 利 で す。こ れ か ら ホ テ ル や 大 学 の 開 発し、自 転 車 圏 内 に 京 都 駅 が あ る の で 買 い 物

ニや銀行があって生活に不自由はしません

も で き な い、で も 物 件 選 び に 妥 協 し た く な

す る お 客 様 な ど は、時 間 は な い、現 地 内 覧社 会 人 の お 客 様、特 に 急 な 転 勤 で お 引 越 しいきます。

時間営業のコンビ

で 人 の 流 れ が で き て、賑 や か さ が 増 す の でご紹介しやすいと感じています。

層 に 満 足 し て い た だ け る グ レ ー ド な の で、

き ま す し、お 部 屋 の 仕 様 も 幅 広 い お 客 様 ので、質 問 に ス ム ー ズ に お 答 え す る こ と が で間取り図面などの資料をいただいているのストの営業の方から事前にパンフレットや面 で も、ベ ラ ジ オ シ リ ー ズ な ら 日 本 ベ ラ ジ

い、と い う 場 面 が 多 々 あ り ま す。そ ん な 場年超の物

京都駅から南エリアは全体的に賃貸
足 し て い る と 感 じ て い ま す。築●物 件 の詳 細 情 報 ・物 件 パンフレットをご希 望 のトイレなどの室内設備が新しい物件は人気フォームよりお問い合わせください。

ご記 入 の上、日 本 ホールディングスＨＰ資 料 請 求

方 は、「ベラジオ京 都 烏 丸 十 条 の情 報 を希 望」 とが高く早い者勝ちで決まりますが、賃貸物件防犯設備が整っていたり、キッチン・浴室・もありますが、そういった物件は稀です。

件をリフォームして訴求力を上げている例

25

Ａ．物 件 が 少 な く、特 に 築 浅 の 物 件 が 不賃貸物件の動向は？

ですね。

は な い の で し ょ う か。注 目 度 の 高 い エ リ ア

環 境 と し て は、近 く に

24

2018
2017
2016
2015
2014
2012
20102008
2006
2004
2002
2000
1998
95,000京都市統計ポータルより

南区の人口推移

今後の人口増に期待
新たな開発に沸く十条エリア

101,000

99,00097,000上のグラフは1998年から2018年まで十条エリアの行政区域である南区の人口推移を表したものです。

南区の人口は2008年ごろから増加し、2016年に10万人を突破しました。特に西大路エリアで住宅建設が盛んになった2014年以降の伸び幅が顕著に表れています。京都駅北側に集中していた人の流れが京都駅南側に広がっていることがわかります。十条エリアでも今後、各企業の開発や行政の取り組みにより、人口が増加していくものと推察されます。

２０１８．
０４．
０８ 改訂版