〜津波災害警戒区域等についての宅地建物取引業法に基づく重要事項説明について〜

今般、「津波防災地域づくりに関する法律」が平成２３年１２⽉２７⽇から施⾏されたことに伴い、宅地建物取引業法施⾏規則が改正（平成２３年１２⽉２７⽇施⾏）され、取引対象となる物件について津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を取引の相⼿⽅等に重要事項として説明することが必要となりました。
また、平成２４年６⽉１３⽇には津波災害特別警戒区域についての規定も新たに追加されることとなりました。
○宅地建物取引業法施⾏規則（抄）第⼗六条の四の三※下線部が改正部分

法第三⼗五条第⼀項第⼗四号イの国⼟交通省令・内閣府令及び同号ロの国⼟交通省令で定める事項は、宅地の売買⼜は交換の契約にあつては第⼀号から第三号までに掲げるもの、建物の売買⼜は交換の契約にあつては第⼀号から第六号までに掲げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第⼀号から第三号まで及び第⼋号から第⼗三号までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第⼀号から第五号まで及び第七号から第⼗⼆号までに掲げるものとする。
⼀〜⼆三（略）

当該宅地⼜は建物が津波防災地域づくりに関する法律（平成⼆⼗三年法律第百⼆⼗三号）第五⼗三条第⼀項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
四〜⼗三（略）○津波防災地域づくりに関する法律（抄）（津波災害警戒区域）
第五⼗三条

都道府県知事は、基本指針に基づき、かつ、津波浸⽔想定を踏まえ、津波が発⽣した場合には住⺠その他の者（以下「住⺠等」という。）の⽣命⼜は⾝体に危害が⽣ずるおそれがあると認められる⼟地の区域で、当該区域における津波による⼈的災害を防⽌するために警戒避難体制を特に整備すべき⼟地の区域を、津波災害警戒区域（以下「警戒区域」という。）として指定することができる。
２〜６（略）（津波災害特別警戒区域）
第七⼗⼆条

都道府県知事は、基本指針に基づき、かつ、津波浸⽔想定を踏まえ、警戒区域のうち、津波が発⽣した場合には建築物が損壊し、⼜は浸⽔し、住⺠等の⽣命⼜は⾝体に著しい危害が⽣ずるおそれがあると認められる⼟地の区域で、⼀定の開発⾏為（都市計画法第四条第⼗⼆項に規定する開発⾏為をいう。次条第⼀項及び第⼋⼗条において同じ。）及び⼀定の建築物（居室（建築基準法第⼆条第四号に規定する居室をいう。以下同じ。）を有するものに限る。以下同じ。）の建築（同条第⼗三号に規定する建築をいう。以下同じ。）⼜は⽤途の変更の制限をすべき⼟地の区域を、津波災害特別警戒区域（以下「特別警戒区域」という。）として指定することができる。
２〜１１

（略）

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これに関してよくあるご質問について、以下の通り整理させて頂きました。

Ｑ１．津波災害警戒区域として指定されているか否かの確認は、どこで⾏えば良いのですか？
Ａ．

津波防災地域づくりに関する法律第５３条第１項の規定に基づき、都道府県知事が指定を⾏うことになりますので、取引の対象となる物件が所在する各都道府県庁にお問い合わせください。なお、都道府県が区域指定をするときは、当該区域等は都道府県の公報やインターネットなどの⽅法により公⽰されることとなっています。

Ｑ２．津波災害警戒区域の指定のスケジュールはどのようになっているのでしょうか？
Ａ．

区域指定がされるプロセスとして、予め津波浸⽔想定の設定や関係市町村⻑の意⾒を聴くなどの⼿続きが必要であり、⼀概に明確なスケジュールを⽰すことはできません。取引に際して、都道府県庁に確認して頂くのが最も正確です。

Ｑ３．津波災害警戒区域として将来指定がされそうな海岸付近の物件等については、どのように重要事項説明を⾏えば良いのですか？
Ａ．

宅地建物取引業法施⾏規則第１６条の４の３第３号は「当該宅地⼜は建物が（中略）津波災害警戒区域内にあるときは、その旨」という形になっていますので、取引時に津波災害警戒区域としての指定がなされていない場合には説明を⾏う義務はありません。
但し、法施⾏後間もない制度ということもありますので、上記のケースにおいては、必要に応じて取引の相⼿⽅等に「都道府県知事が津波災害警戒区域を指定するという制度があるが、法施⾏後間もないことから（都道府県内では）、現時点では未指定であるものの、今後都道府県が区域を指定する可能性はある」旨を説明等することが、取引上のトラブルを防⽌する観点から望ましいと考えられます。
国⼟交通省では「宅地建物取引業法の解釈・運⽤の考え⽅」にて重要事項説明の雛型を⽤意していますが、今般の宅地建物取引業法施⾏規則の改正を踏まえ、当該雛型についても変更を加えました。
なお、当該雛型では、「区域内」か「区域外」のいずれかにチェックを付ける形としていますが、「区域外」に該当する取引の場合は、チェックを⼊れるだけで説明を省略した場合には、法施⾏後間もないことから、将来にわたって確実に「区域外」の状態が続くとの誤解を招くおそれもありますので、必要に応じて上記のように説明をして頂くとともに、備考欄を設けて説明内容を記載していただくことが望ましいと考えられます。詳しくは別紙をご覧ください。

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Ｑ４．新たに追加された津波災害特別警戒区域については、津波災害警戒区域と同様の説明が必要なのでしょうか？
Ａ．

津波災害特別警戒区域については、津波防災地域づくりに関する法律第７２条に規定されています

が、これは津波災害警戒区域のうち、「建築物が損壊し、⼜は浸⽔し、住⺠等の⽣命⼜は⾝体に著しい危害が⽣ずるおそれがあると認められる⼟地の区域」について、都道府県知事が⼀定の開発⾏為等の制限をすべき⼟地の区域として指定した区域のことを指します。つまり、概念としては、津波災害特別警戒区域は津波災害警戒区域に包含されることとなります（津波災害警戒区域が指定されない限り、津波災害特別警戒区域が指定されることはありません）。
従って、取引対象となる物件が津波災害特別警戒区域内にあるときは、必然的に津波災害警戒区域内にある旨を説明する必要が⽣じます。なお、津波災害特別警戒区域については、⼀定の開発⾏為・建築⾏為に対する⾏為制限が設けられておりますので、当該制限についても重要事項として説明する必要があります。実際の説明にあたっては、「この物件が所在する場所は津波災害警戒区域内にあり、かつ、津波災害特別警戒区域として指定されており、そのため⼀定の開発⾏為・建築⾏為に対する⾏為制限がかかっている」旨を説明することが望ましいと考えられます。

（参考）

宅地建物取引業法に係る、津波防災地域づくりに関する法律の規定
広告・契約開始時期の制限

重要事項説明（宅建業法第33条の2、第36条） （宅建業法第35条第1項第2号）
津波防護施設区域における⾏為の制限（第23条）○○

指定津波防護施設に関する届出（第52条）

×○

指定避難施設に関する届出（第58条）

×○

所有者等と市町村⻑とで締結された管理協定の承継効（第68条）

×○

津波災害警戒区域（第53条）内にある旨×○

円滑かつ迅速な避難の確保を図るため、⼀定の基準に適合した警戒区域内の施設に係る、○※条⽂上明⽰されていないが、概念上、×

津波災害特別警戒区域（第72条）内にある旨「津波災害特別警戒区域」は「津波災害警戒区域」に含まれ、かつ、「津波災害特別警戒区域」内の物件取引では、下の①〜④の説明が必要になるため、その過程の中で必然的に説明する必要が⽣じると考えられる。

①津波災害特別警戒区域における特定開発⾏為の制限（第73条）○○②津波災害特別警戒区域における特定開発⾏為に係る変更の許可（第78条）○○③津波災害特別警戒区域における特定建築⾏為の制限（第82条）○○④津波災害特別警戒区域における特定建築⾏為に係る変更の許可（第87条）

○

○

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（別紙）

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