特集 住宅地の不動産価値

転換期の今こそ多様性に富んだ価値尺度を㈱プレイスメイキング研究所 代表取締役

温井達也

はじめに地の「人気」に影響します。

今回の特集「住宅地の不動産価値」は、生みの親とも開発者が時代を捉えて企画を行い開発しても、実際のいえる事業主、そして育ての親ともいえる購入者との間分譲までには 1 年から 2 年経過している場合もあります。

で、価値観のギャップをどう埋めるのか、その模索を続

その間に時代のニーズが変わることもあるため、時代のけてきた普遍的なテーマです。また、時代が大きく変化ニーズを的確に捉えて住宅地を企画することは難しいとする中で多くの議論を必要とするテーマでもあります。

されています。逆に、販売に苦戦して、何年も現場事務

今回は、3 名の専門家の方々── SUUMO 編集長であ所を置いて丁寧に販売を続けた住宅地が、結果として、り SUUMO リサーチセンター長の池本洋一氏、一般財団のちに人気のある住宅地になる場合もあります。

法人日本不動産研究所研究部上席主幹である櫻田直樹

2020 年の不動産マーケットは、新型コロナウイルス氏、さらに一般社団法人優良ストック住宅推進協議会事（COVID-19）の災禍に見舞われ、まさに先行き不透明な務局の島津明良氏という不動産価値についてのスペシャ時代に入ったとも言えます。この「不動産マーケットやリストとも言える方々に執筆いただき、いろいろな角度消費者ニーズ」の視点について、池本氏に執筆いただきから検討するための材料をいただきました。これらの内ました。

容と、私の専門とする住宅地の維持管理の事例紹介とを合わせて、本特集テーマを考察していきます。

SUUMO の閲覧数などのデータを基に、新型コロナウ
イルスの影響により住宅および住宅地、特に首都圏を中心にニーズが変わって来ていることを執筆いただいてい住宅地の不動産マーケティングの視点から明治維新以降、近代的なまちは、郊外に向かって広がって行きました。その典型は、鉄道とセットで開発さます。なかでも若いファミリー層のニーズへの変化が顕著で、テレワークへの対応も加わり、「職住融合」へのシフトが早いことがあげられています。

れた沿線開発であり、第二次世界大戦後は、行政、日本

また、まち選びにおいても、「利便性」だけでなく、「自住宅公団（現 UR 都市機構）、民間事業者、地権者によ然」や「アウトドアレジャー」等も兼ね備えたまちに人気り「計画的戸建住宅地」が開発されて来ました。

が集まっているとのことです。これらから考察します

それまで郊外に存在した既存集落やその周辺では、再と、単一の性能や機能への評価だけでなく、複合的な開発事業や区画整理事業等が行われて来ました。住宅地「バランス」を重視して価値を判断する時代になっていが生まれる経緯や開発の手法は時代とともに変わり、時るとも言えます。

代の先駆者たる計画者の思いはまちの形として反映さ

仕事の休憩や気分転換の時間に住宅地を散歩することれ、その時代時代によって多様に変化し、開発の主体はは、これまでは時間や場所に拘束されない限られた職種多種多様です。その地域固有の特性や時代背景、開発者の特権だったかもしれません。これからは住宅地内でのの意図や販売手法はマーケットやニーズを反映し、住宅滞在時間が長くなることにより、住まう場としての環境

20

家とまちなみ 82〈2020.11〉

写真1 「ウェルネスシティつくば桜」全景（2016年3月、撮影：大本組）

だけでなく、働く場や休憩時間の場として住宅地を選択深いです。特に、以下の項目は、所有者や居住者が個別することが増えてくることを考えると、複合的な良さ、の努力だけではなく、組織的に規制、制約等を設定して多様なニーズが増えることは理解できます。

維持管理を行うことによって不動産価値向上につながる

まちの賑わいをどう生み出すかということを考えたとも読みとれます。すなわち、表 3「戸建住宅地の主な時、ステイホームせざるを得ない状況で、イベントとい価格形成要因」（p.9、櫻田氏）よりう特別な時間だけでなく、何気ない日常の中に人の往来・住宅地域の地域要因

により生まれる賑わいが求められていると言えるのかも⑫住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態しれません。これまでの郊外住宅地では、平日の日中に・土地（住宅地）に関する個別的要因

人気が感じられないことがあり寂しいイメージがありま⑯公法上及び私法上の規制、制約等

ひと けしたが、在宅勤務やステイホームの状況下においては、ひと け・建築に関する個別的要因逆に、日常の中に人気が感じられるまちが生まれる可能⑥維持管理の状態性があります。

⑨公法上及び私法上の規制、制約等です。

不動産の価値について鑑定士の視点から住宅地において、まちを維持管理する仕組みや組織が住宅地を中心としたまちづくりの取り組みが不動産価あることが、現状では直接的な影響を及ぼさないまで格にどのように反映されるかについて、特に不動産鑑定も、価格の評価を上げる要因の一つになる可能性がある

評価基準の紹介と事例を合わせて専門家の櫻田氏に執筆ことを指摘いただきました。

いただきました。

具体的な事例として、筑波研究学園都市に計画開発さ不動産鑑定評価の価格に影響を与える複数の要因につれた 163 区画の戸建住宅地「ウェルネスシティつくば桜」

いて、「地域要因」と「個別的要因」に分け、その相乗積が紹介されていました（写真1）。そこでは、共有施設（クによる価格形成イメージを用いた図の解説は、大変興味

ラブハウスやゲート緑地（写真7））等の管理を目的に「管家とまちなみ 82〈2020.11〉21

理組合（所有者組織）」があること、多様なコミュニティ

能等は関係なく、主に建築の種類と構造、面積や階数に活動の主体として区会（自治会：居住者組織）があるこより評価されています。住むためだけでみると、税金がと、組織をサポートする専門会社を活用していることが安くなるので気になりませんが、法人等で所有する場合評価の対象と考えられながらも、現状ではそれが価値には、税金が高くなっても資産価値として正当に評価して直接結びついていないということでした。

もらいたいと考えるのが普通です。

少し個人的ですが、ウェルネスシティつくば桜の組織をサポートする専門会社として補足します。

スムストック査定方式では、請負契約または売買契約金額をベースに、構造躯体（スケルトン）と内装設備（イウェルネスシティつくば桜の管理組合と区会では、隣ンフィル）を分けて減価償却する考えがあり、建築の初接する商業地域のお店があることが「自らのまちの価期投資金額や性能などの価値を著しく償却しない工夫が値」であると位置づけ、テクノパーク桜商店会（写真5）へなされている点も優れています。また、それが市場の取の協力として、新型コロナウイルスで疲弊するお弁当屋り引き実績とも連動しており、購入者側が査定価格の妥をはじめとする飲食店や近隣のお店を積極的に活用する当性を認めていることがあげられます。

チラシを作成して、全戸に配布する活動を行っていま

従来の不動産取り引きの知識に加え、スムストックにす。また、ウェルネスシティつくば桜で毎年行われる

加わる各ハウスメーカーの建築物の特徴を理解し、知識「健康夏祭り」に商店会の協力で屋台等を出店いただきを持った専門家「スムストック住宅販売士」という “目（写真3）、屋台等で利用できるチケットを区会が発行し住利き” が介在することが特長でもあります。

民に配り、利用されたチケットはあとで区会が買取る方

ここでは建築としての単体の価値基準（査定方式）で式をとるなど、良好な関係が続いています。区会主導ですが、将来的に個々のこだわりを実現するためにかけた何年も前から「Go To Eat キャンペーン」的なお店の支費用が含まれた請負契約金額をそのまま建物査定評価に援や協力企画を展開していたことになります。

取り入れるなどの研究開発が始められているとのことで駅への近さなど利便性が不動産価値の大部分を占めるした。個々の家のこだわりが評価できるということは、時代から、所有者や居住者の組織での取り組みにより、景観や緑量等で規制したまちの「こだわり」を評価でき価値を良い方向へ変えていける可能性があることがわかる可能性があるわけです。櫻田氏の指摘された「まちのります（写真4、6）。

コミュニティ活動を不動産価値に転嫁するには？」といウェルネスシティつくば桜の事例を基に、区会（自治う課題解決の糸口が見えてきたように思えました。

会：居住者組織）の活動は世代交代を円滑に進め、管理「計画的戸建住宅地」として住宅地の建築すべてがス不全住宅の抑制などに効果があるかもしれないことにつムストックの対象となる優良な住宅地で、かつ、まち全いて記載いただきました。

体での組織（管理組合や自治会）をサポートする専門会社が有効に作用している場合には、さらに価値が担保で不動産の中古流通（新流通）システムの視点からきるのではないかと考えます。

住宅地の不動産価値を考える上で、既存住宅、いわゆ一般財団法人住宅生産振興財団（以後「財団」という）る中古物件の流通を、「スムストック」という新流通シスがコーディネートしている住宅地は、上記の単体価値とテムを構築して取り組まれている島津氏に執筆いただきま

集団価値に加え、まち全体での組織（管理組合や自治会した。

等）をサポートする専門会社との連携が企画されていま

建物単体の査定方式は「スムストック査定方式」（特許取得）として紹介されています。私の経験になりますが、す。櫻田氏が紹介されたウェルネスシティつくば桜の事
例も上記の組み合わせによる取り組みです。

不動産投資の視点で住宅を所有した時、「固定資産評価・公課証明書」の固定資産税課税標準額や、都市計画税課住宅地の不動産価値向上の取り組み事例税標準額の金額を見てびっくりしたことがあります。土地

ここで、私がサポート専門会社として関わっているの価格は購入時の金額とほぼ変わりませんが、購入から「クイーンズフォレスト 流山おおたかの森」を紹介します。

1 年で建物が 1/3 程度の価格になっています。建築の性

22

家とまちなみ 82〈2020.11〉「クイーンズフォレスト流山おおたかの森」は、つ特集

住宅地の不動産価値

写真2 ウェルネスシティつくば桜があるテクノパーク桜メイン道路

写真3 「健康夏祭り」での商店会の出店（2019年度）

写真4 消防署、区会、管理組合によるセンター広場での防災訓練

写真5 テクノパーク桜商店会のお店（左は会長、 写真6 外周ウォーキングロードの植栽帯への補右は副会長の店舗）
植（区会活動）写真7 ゲート緑地前。つくば市のサイクリングコースに指定されているため、路面に青い矢印を設置

家とまちなみ 82〈2020.11〉23図1 「クイーンズフォレスト 流山おおたかの森」区画図

くばエクスプレス線の流山おおたかの森の近くにある住的な活動がなされており、外部の管理サポートも付いて宅地で、戸建数 95 区画、財団が企画コーディネートしいます（写真11）。てハウスメーカー 7 社が関わった事業です（図1）。開発段「グリーンチェーンレベル 3 認定を取得」のメリット

階から管理組合方式や景観協定（認可）による維持管理として、以下の 4 項目の特長があると考えます。

手法を採り入れ、2012 年 12 月から販売を開始しました。

①資産価値の向上

2018 年 8 月には、流山市独自のグリーンチェーン戦略に②剪定処分費の無料基づく「グリーンチェーンレベル 3 認定」を取得してい③生垣補助金の UPます（図2）。

④住宅ローンの金利割引

路地広場空間設計室代表の高澤静明氏による美しい曲

上記を裏付けるように、流山市の公式ホームページで線道路を駆使したランドスケープと、住友林業緑化によは「資産価値の向上」が「定量分析の報告書」（注1）とり全戸統一された外構、そしてグリーンチェーン認定レ合わせて公開されています。

ベル 3 と景観協定の基準を満たした緑量が、この住宅地の魅力となっています（写真8～10）。
景観の維持管理は、「管理組合」「自治会」「景観協定運営委員会」に引き継がれ、コミュニティ活動と資産価値の担保に向け、各組織の特性をうまく使い分けて継続

24

家とまちなみ 82〈2020.11〉

実際に、5 年経過した中古物件の取り引き事例がありますが、新築時と同程度の金額で取り引きされています。

特集

住宅地の不動産価値

写真8 曲線道路が美しい「クイーンズフォレスト 流山おおたかの森」のまちなみ

写真9 センターサークル前で遊ぶ子どもたち

写真11 理事役員会。サポート会社が住民活動を支える

写真10 手入れの行き届いた庭先

図2 流山市グリーンチェーン
認定書と認定マーク

家とまちなみ 82〈2020.11〉

25

写真12 グリーンテラス城山（撮影：温井達也、2004年9月）

おわりに住宅地の調査をした際に、「住宅地の不動産価値」について地域の不動産会社にヒアリングしたところ、売りに出る中古住宅の予約待ちの住宅地があることをお聞きしました。建築単体でみているのではなく、その住宅地の売り出し物件が出たら連絡して欲しいという方が数人おられるとのことでした。宮脇檀氏の事務所で手掛けられた「グリーンテラス城山」での調査でした（写真12）。
また、本誌の編集委員でミサワホーム総合研究所の大谷宗之氏とお話しした際に、「住宅地への愛着が持てる美しいデザインも重要で、愛着が動機となり美しさを保ちたくなる活動につながる。そのために規約や認可協定やガイドラインなどのルール、組織やサポートの仕組みが有効に作用するのではないか」という話になりました。
金額面では現れにくいですが、まさに資産価値として、憧れや人気の高さも不動産を選ぶ重要な要素になると考えます。
選ばれる住まい、価値ある住まい・住宅地として、人気を持続できる「まち」にするためには、所有者や居住者の考え方や活動にも着目して、不動産価値を守るサポート体制の構築にも期待をしていきたいと考えます。
注1）流山市ホームページ「流山グリーンチェーン戦略」流山グリーンチェーン戦略に関する資産価値調査業務委託報告書（概要版）より

26

家とまちなみ 82〈2020.11〉

温井達也（ぬくい・たつや）㈱プレイスメイキング研究所 代表取締役。
1973年兵庫県生まれ。筑波大学芸術学修士課程環境デザイン修了（デザイン学修士）。
同大学人間総合科学研究科博士建築デザイン（単位取得：期間満了退学）。定期借地権推進協議会事務局。日本型HOA推進協議会事務局長。戸建住宅地における住民主体の維持管理について、研究と実務の両面から取り組んでいる。著書に『戸建住宅地管理論－自律共生型社会による－』（結エディット）などがある。