住宅建築行政の最近の動向について

令和元年６月１０日
国土交通省住宅局住宅生産課

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

○建築物省エネ法の一部改正○断熱改修等による居住者の健康への影響調査○消費税率引上げに伴う住宅取得支援策○住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討会中間取りまとめ○安心Ｒ住宅○高齢期の健康で快適な暮らしのための住まい改修ガイドライン

建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律
背景・必要性

エネルギー消費シェアの推移○ 我が国のエネルギー需給構造の逼迫の解消や、地球温暖化対策に係る｢パリ協定｣の目標＊達成のため、住宅・建築物の省エネ対策の強化が喫緊の課題＊我が国の業務・家庭部門の目標(2030年度)：温室効果ガス排出量約4割削減(2013年度比)＊本法に基づく段階的な措置の強化は、「地球温暖化対策計画(2016.5閣議決定)」「エネルギー基本計画(2018.7閣議決定)」における方針を踏まえたもの⇒ 住宅・建築物市場を取り巻く環境を踏まえ、規模・用途ごとの特性に応じた実効性の高い総合的な対策を講じることが必要不可欠

産業

運輸
業務・
家庭
1973

法案の概要

1990

2016

オフィスビル等

オフィスビル等に係る措置の強化
建築確認手続きにおいて省エネ基準への適合を要件化○ 省エネ基準への適合を建築確認の要件とする建築物の対象を拡大 (延べ面積の下限を2000㎡から300㎡に見直すことを想定)

複数の建築物の連携による取組の促進
複数の建築物の省エネ性能を総合的に評価し、高い省エネ性能を実現しようとする取組を促進○ 省エネ性能向上計画の認定（容積率特例）＊の対象に、複数の建築物の連携による取組を追加＊新築等の計画が誘導基準に適合する場合に所管行政庁の認定を受けることができる制度。認定を受けた場合には、省エネ性能向上のための設備について容積率を緩和

マンション等（高効率熱源（コージェネレーション設備等）の整備費等について支援（※予算関連））

マンション等に係る計画届出制度の監督体制の強化
監督体制の強化により、省エネ基準への適合を徹底○ 所管行政庁による計画の審査（省エネ基準への適合確認）を合理化（民間審査機関の活用）
し、省エネ基準に適合しない新築等の計画に対する監督（指示・命令等）体制を強化

戸建住宅等

戸建住宅等に係る省エネ性能に関する説明の義務付け
設計者（建築士）から建築主への説明の義務付けにより、省エネ基準への適合を推進○ 小規模(延べ面積300㎡未満を想定)の住宅・建築物の新築等の際に、設計者(建築士)から建築主への省エネ性能に関する説明を義務付けることにより、省エネ基準への適合を推進[省エネ性能向上のための措置例]
太陽光発電

日差しを遮る庇
ペアガラス
二重サッシ

断熱材

高効率給湯

大手住宅事業者の供給する戸建住宅等へのトップランナー制度の全面展開
大手ハウスメーカー等の供給する戸建住宅等について、トップランナー基準への適合を徹底○ 建売戸建住宅を供給する大手住宅事業者に加え、注文戸建住宅・賃貸アパートを供給する大手住宅事業者を対象に、トップランナー基準（省エネ基準を上回る基準）に適合する住宅を供給する責務を課し、国による勧告・命令等により実効性を担保＜その他＞ ○ 気候・風土の特殊性を踏まえて、地方公共団体が独自に省エネ基準を強化できる仕組みを導入

等

3

部門別のエネルギー消費の推移○ 他部門（産業・運輸）が減少・微増する中、業務部門・家庭部門のエネルギー消費量は大きく増加し（90年比で約20％増）、現在では全エネルギー消費量の約３割を占めている。
○ 建築物における省エネルギー対策の抜本的強化が必要不可欠。
【最終エネルギー消費の推移】【シェアの推移】
1990年比（ペタジュール）
8,000（ペタジュール）
18,000

産業部門

7,000

16,000▲13.5％
14,000

6,000

業務部門＋
家庭部門

5,000

+19.9％
4,000

産業部門

12,00046.1％
10,000

50.3％

8,000

業務部門

運輸部門

3,000

+2.0％

6,000

13.5％

26.5％

2,000

業務部門

（年度）

出典:平成28年度エネルギー需給実績（確報）（資源エネルギー庁）

23.4％

23.2％
0

1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016

1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016

0

14.4％

運輸部門

2,000

家庭部門
+15.5％

30.4％

4,000 13.0％+24.2％

1,000

家庭部門

16.0％

（年度）

出典:平成28年度エネルギー需給実績（確報）（資源エネルギー庁）

4

パリ協定を踏まえた地球温暖化対策
エネルギー起源CO2の各部門の排出量の目安○ 2015年７月、「日本の約束草案」を地球温暖化対策推進本部において決定、国連気候変動枠組条約事務局に提出。

（百万t-CO2）

2013年度
実績

2030年度
の排出量
の目安

削減率

1,235

927

▲25％

産業部門

429

401

▲7％

業務その他部門

279

168

▲40％

家庭部門

201

122

▲39％

運輸部門

225

163

▲28％

ｴﾈﾙｷﾞｰ転換部門

101

73

▲28％

2030年度に2013年度比26.0％減の水準
エネルギー起源CO2○ 2015年12月、COP21（気候変動枠組条約 第21回締約国会議）において、全ての国が参加する2020年以降の温室効果ガス排出削減等のための新たな国際枠組みとして、
パリ協定を採択。
○ パリ協定を踏まえ、「日本の約束草案」で示した中期目標（2030年度削減目標）の達成に向けて、地球温暖化対策計画を策定（2016年5月13日閣議決定）。

※

温室効果ガスには、上記エネルギー起源CO2のほかに、
非エネルギー起源CO2、一酸化二窒素、メタン等があり、これらを含めた温室効果ガス全体の削減目標が▲26.0％

パリ協定採択までの経緯と今後のスケジュール

2015年

2011年

C
O
P
17

2015年7月
約束草案の提出

パリ協定発効に向けた準備（特別作業部会）

C
O
P
21

パリ協定の実施に向けて
詳細なルールを議論

2020年
パリ協定の発効

2020年以降の新たな枠組みの議論（特別作業部会）

2016年

世界総排出量の55%以上の排出量を占める55カ国以上の締約国が協定を締結した日の後30日目に効力を生じる
2016年11月4日発効

5新築の住宅・建築物における地球温暖化対策計画の目標○

新築の住宅・建築物における削減量は、全体の12.8％を占める。
低炭素工業炉の導入
産業用ﾓｰﾀの導入

その他
290.6
5.8%

668.2
13.3%

次世代自動車の普及等

産業用照明の導入
166
3.3%

その他

108
2.1%

477.4
9.5%

産業部門
運輸部門

1,402
21%

1,607
32%

938.9
18.6%

332.3
6.6%

徹底した省エネ
5,030万kl程度削減

41.1
0.8%

新築建築物における
省ｴﾈ性能の向上
建築物の省ｴﾈ化（改修）

業務部門
その他
22.4
0.4%

133.5
2.7%

家庭部門

家庭用特定ｴﾈﾙｷﾞｰ消費機器
1,160
23%
の省ｴﾈ性能向上
178.3
3.5%
HEMS等を利用した
201.1
4.0%
徹底的なｴﾈﾙｷﾞｰ管理の実施
268.6
314.2
5.3%
6.2%
高効率照明の導入
42.5
0.8%
高効率給湯器の導入
既存住宅の断熱改修の推進
新築住宅における省ｴﾈ性能の向上

278.4
5.5%

1,226
24%

業務用特定ｴﾈﾙｷﾞｰ消費機器の省ｴﾈ性能向上

235.3
4.7%

BEMSの活用等による徹底的なｴﾈﾙｷﾞｰ管理の実施

228.8
4.5%
110.6
2.2%

高効率照明の導入
その他

出典：長期エネルギー需給見通し関連資料（平成27年7月資源エネルギー庁）より作成

6用途・規模別の省エネ基準適合率（平成29年度）

建築物

全体

大規模
（2,000㎡以上）

中規模

住

95%

全体

62%

（省エネ基準適合義務化）

大規模（2,000㎡以上）

60%

中規模

91%

300㎡以上2000㎡未満

小規模

0%

20%

40%

62%

300㎡以上2000㎡未満小規模

75%（300㎡未満）62%（300㎡未満）

60%

80%

100%

宅

0%

20%

40%

60%

80%

100%

※ 届出制度によるデータや国土交通省が実施したアンケート結果に基づき面積ベースで算定。
共同住宅については、届出制度において、住棟単位で提出される省エネ計画書が１住戸でも基準に不適合の場合は当該計画書が基準不適合となり指示・命令の対象となることを踏まえ、計画書（住棟）
ごとの省エネ基準への適否に基づき適合率を算定している。なお、住戸ごとの省エネ基準への適否に基づき省エネ基準への適合率を算定すると、大規模住宅は74%、中規模住宅は75%となる。

7

建築物省エネ法における現行制度と改正案との比較（規制措置）
現行制度

改正案

建築物

住宅

特定建築物

大規模
（2,000㎡
以上）

中規模（300㎡以上
2,000㎡未満）

小規模

住宅

特定建築物

適合義務

適合義務

【建築確認手続きに連動】

届出義務

建築物

届出義務
【基準に適合せず、必要と認める場合、
指示・命令等】【基準に適合せず、必要と認める場合、
指示・命令等】【建築確認手続きに連動】

適合義務【建築確認手続きに連動】

届出義務【基準に適合せず、必要と認める場合、
指示・命令等】所管行政庁の審査手続を合理化⇒ 監督（指示・命令等）の実施に重点化

努力義務

努力義務

努力義務

努力義務

【省エネ性能向上】【省エネ性能向上】【省エネ基準適合】【省エネ基準適合】＋建築士から建築主への説明義務＋
建築士から建築主への説明義務

トップランナー制度※

トップランナー制度※【ﾄｯﾌﾟﾗﾝﾅｰ基準適合】【ﾄｯﾌﾟﾗﾝﾅｰ基準適合】（300㎡未満）

対象の拡大
対象住宅
持家

建売戸建

対象住宅
持家
貸家

建売戸建
注文戸建
賃貸アパート※大手住宅事業者について、トップランナー基準への適合状況が不十分であるなど、省エネ性能の向上を相当程度行う必要があると認める場合、国土交通大臣の勧告・命令等の対象とする。

8

法律の審議経過と今後の施行予定等
審議経過

2019年2月15日：閣議決定
4月23日：衆議院において全会一致で可決
5月10日：参議院において全会一致で可決・成立
2019年5月17日：法律の公布
概要周知・施行に向けた準備等○概要説明会の開催等○省エネ基準等の検討・公布※総合資源エネルギー調査会省エネ基準等WG・社会資本整備審議会省エネ基準等小委員会合同会議で審議予定※注文戸建住宅・賃貸アパートのトップランナー基準の制定のほか、法公布後２年以内施行に係る基準等の見直し(基準の簡素化・合理化）も実施予定

施行スケジュール

○政省令・告示の検討・公布
2019年11月予定：法公布後6ヶ月以内施行○複数建築物連携型プロジェクトの容積率特例制度の対象への追加○マンション等に係る届出義務制度の審査手続きの合理化○注文戸建住宅及び賃貸アパートの住宅トップランナー制度の対象への追加
詳細周知・施行に向けた準備等○詳細説明会の開催等○政省令・告示の検討・公布
2021年4月予定：法公布後２年以内施行○中規模のオフィスビル等の適合義務制度の対象への追加○戸建住宅等における建築士から建築主への説明義務制度の創設○気候・風土の特殊性を踏まえて、地方公共団体が独自に省エネ基準を強化できる仕組みを導入
9

断熱改修等による居住者の健康への影響調査 概要
目 的○

断熱改修等による生活空間の温熱環境の改善が、居住者の健康状況に与える効果について検証するとともに、成果の普及啓発を通じて「健康・省エネ住宅」の整備を推進し、国民の健康確保及び地域生活の発展を図る。

調査の概要○ 断熱改修を予定する住宅を対象として、改修前後における、居住者の血圧や活動量等健康への影響を検証（事業実施期間：平成26〜30年度）○ 今後は、本事業の調査基盤を活用し、長期的な追跡調査等の実施を検討し、断熱と健康に関する更なる知見の蓄積を目指す。
＜改修前後調査＞

①健康調査
（改修前）

②断熱改修

改修前の
省エネ区分

2307軒・4131人(2018年3月末 実績）

A基準
A基準未満

改修後の
省エネ区分
S基準
A基準

＜長期コホート調査＞

③健康調査
（改修後）
679軒・1194人(2018年3月末 実績）

事業の内容・実施体制
調査検証
実施主体：（一社）日本サステナブル建築協会
全国各地の医学・建築環境工学の学識者で構成する委員会を設置（委員長：村上周三 東京大学名誉教授・（一財）建築環境・省エネルギー機構理事長）
し、断熱改修等前後の健康状況の比較測定により、断熱改修等による生活空間の温熱環境の改善が居住者の健康状況にもたらす効果について調査検証を実施④追跡調査（今後実施を検討）

断熱改修工事
調査
連携

研究
成果

実施主体：全国各地域の協議会等 71団体（H26〜30年度）

改修工事前後の居住者の健康状況の変化等に関する調査への協力を前提として、断熱改修工事等への支援を実施（補助率１／２、補助限度額100万円／戸）

普及啓発
実施主体：（一社）健康・省エネ住宅を推進する国民会議

断熱改修等による生活空間の温熱環境の改善が居住者の健康状況に対する効果について普及啓発を実施

10

断熱改修等による居住者の健康への影響調査 第３回中間報告までの成果概要
影響因子
断熱改修
により改善

○居間の
室温※1
第３回より
分析軸に追加

健康への影響の内容

青字：２回目の中間報告で新たな知見／知見の充実を報告
緑字：３回目（今回）の中間報告で新たな知見／知見の充実を報告■家庭血圧

・室温が安定すると血圧の季節差も縮小（知見１）・高齢者ほど影響が大きい（充実）・部屋間の温度差、床近傍室温が血圧に有意に影響（知見２）・断熱改修で血圧が有意※4に改善（充実）・データを充実（知見３）・室温が低いほど血圧が高い（充実）■健康診断数値・室温が低いほど、・データを充実（知見４）心電図異常所見等が有意に多い

○部屋間
温度差※2

■夜間頻尿

○床近傍
室温※3

・断熱改修で夜間頻尿回数が有意に減少

・就寝前室温が低いほど、リスクが高い

・データを充実（知見５）（疾病（過活動膀胱症状）との関係がより明確化）■入浴習慣・居間または脱衣所の室温が低い住宅では、熱め入浴の確率が有意に高い※1 居間の床上１ｍの室温※2 居間と寝室、居間と脱衣所などの非居室との部屋間温度差※3 床上１mと床近傍（床上に設置した温度計で測定した室温）との上下温度差※4 「有意」とは「確率的に偶然とは考えにくく、意味があると考えられる」ことを指す統計用語■疾病・床近傍室温の低い住宅では、様々な疾病・症状を有する人が有意に多い（知見６）■身体活動量・断熱改修に伴う室温上昇によって、住宅内の身体活動量が有意に増加（知見７）11断熱改修等による居住者の健康への影響調査 得られつつある知見1
得られつつある知見-1

室温が年間を通じて安定している住宅では、居住者の血圧の季節差が顕著に小さい。

10

4.0℃差

5

30
20
10

0

室温不安定群12

最高血圧の季節差[mmHg]

全ての季節差を平均化

13.9℃差起床時の居間室温 [℃]151359.8mmHg差

108642.3mmHg差

冬18℃未満夏26℃以上

130
125

室温安定群
冬18℃以上夏26℃未満120

連続する2つの調査シーズンの血圧の差を季節差と定義

110

0
6

室温不安定群5.4mmHg差

室温安定群

4
2

1.1mmHg差0

室温不安定群

室温安定群

起床時※の血圧の季節差（室温安定群と不安定群別）※ 起床後の血圧測定時点と定義

85
85

起床時の
家庭最低血圧[mmHg]

最低血圧の季節差[mmHg]

室温不安定群1152

図1※点線は外気温
（参考）

0

室温安定群

起床時の
家庭最高血圧[mmHg]

居間室温の季節差[℃]

起床時※の居間平均室温が冬18℃以上・夏26℃未満の住宅を室温安定群、冬18℃未満・夏26℃以上の住宅を室温不安定群と分類したところ、室温安定群の方が最高血圧、最低血圧ともに季節差が顕著に小さく、安定していた。

調査シーズン

80
80
75
75
70
70

(室温安定群のn数/
室温不安定群のn数)

2014冬(302/805)

2015夏

2015冬 2016夏(78/187) (792/1,560) (55/228)

2016冬(467/627)

2017夏(69/76)2017冬(381/901)

図2 外気温・室温の季節変動と血圧の季節変動（室温安定群/不安定群別）

12

断熱改修等による居住者の健康への影響調査 得られつつある知見2得られつつある知見-2

居住者の血圧は、部屋間の温度差が大きく、床近傍の室温が低い住宅で有意に高い。

① 部屋間温度差の影響

高血圧予防の観点から、局所暖房（居間のみを暖める暖房）は好ま
しくなく、住宅全体を適切に暖房する必要性が示唆された。
例えば、居間と寝室の室温を両方とも18℃に保つ場合に比べて、居間が 18℃、寝室が 10℃の場合では（部屋間温度差が大きくなると）、起床時の最高血圧がさらに 2mmHg高い。
22

135 ｍｍHg

130 ｍｍHg

起床時の寝室室温 [℃]

20

居間
↓

寝室
↓

(18, 18)℃

18

130

mmHg

起床時の
家庭最高血圧140 mmHg
135

15

起床時と就寝前の最高／最低血圧に対する室温の影響を検証した。床上1mの室温が1℃低下した場合よりも、床近傍の室温が1℃低下した場合の方が、血圧への影響が大きかった。

表1 血圧に対する床上1mと床近傍の室温の影響
家庭血圧の

血圧の指標

高血圧基準※1

130
125

10

132 (18, 10)℃

mmHg

120
115
※1 日本高血圧学会：

5② 床近傍室温の影響

高血圧治療ガイドライン2014

5

10

15

18

20

22

起床時の居間室温 [℃]
図3 起床時の居間・寝室室温と血圧の関係（男性・調査平均年齢57歳モデル）※2

室温1℃上昇あたりの血圧への影響※3
床上1m室温

床近傍室温

起
床
時

最高血圧

－0.68 mmHg/℃ －0.81 mmHg/℃

最低血圧－0.38 mmHg/℃ －0.48 mmHg/℃

就
寝
前

最高血圧

－0.50 mmHg/℃ －0.54 mmHg/℃

最低血圧－0.34 mmHg/℃ －0.41 mmHg/℃※3 年齢、性別、BMI、塩分得点、野菜摂取頻度、運動、飲酒頻度、喫煙、降圧剤、外気温、及び昨夜の睡眠の質、睡眠時間、飲酒有無を調整※2 本調査では、起床後に居間で血圧を測定した。モデルは平均的な男性の変数を投入し、作成した。

野菜（よく食べる）、運動（なし）、喫煙（なし）、飲酒（毎日）、降圧剤（なし）、BMI/ 塩分チェック得点/ 睡眠の質/ 睡眠時間/ 前夜の飲酒有無（男性調査対象者の平均値を投入）、外気温/ 居間寝室温度差（全調査対象者の平均値を投入）

13断熱改修等による居住者の健康への影響調査 得られつつある知見3得られつつある知見-3

断熱改修後に、居住者の起床時の最高血圧が有意に低下。

断熱改修前後の２回測定を行った居住者(改修あり群) と断熱改修せずに2回測定を行った居住者(改修なし群)の
血圧変化量を分析した結果、断熱改修後に起床時の最高血圧が 3.5mmHg、最低血圧が 1.5mmHg低下。断熱改修による室温上昇がその一因である。

断熱改修による
血圧低下効果

目的変数
起床
時
就寝
前

最高血圧

[mmHg]－3.53 **

最低血圧[mmHg]－1.49 *

最高血圧[mmHg]

－1.49

最低血圧

[mmHg]－0.85※1 日本高血圧学会： 高血圧治療ガイドライン2014※2 断熱改修前後の２時点の測定結果が得られた588軒・975人（改修あり群）、断熱改修未実

施の２時点の測定結果が得られた68軒・108人（改修なし群）の調査データを用いた分析※3 ベースラインの血圧値、年齢、性別、BMI、降圧剤、世帯所得、塩分得点、野菜摂取、運動、
喫煙、飲酒、ピッツバーグ得点（睡眠に関する得点）、外気温、居間室温、および外気温変化量で調整※4 有意水準*p<0.05, **p<0.01
p値とは、帰無仮説（例：断熱改修前後で血圧が変わらない）が正しいと仮定した時に、観測した事象よりも極端なことが起こる確率。p値が小さいほど帰無仮説に対する根拠はより大きくなる。本調査において有意水準を5％未満としており、p値が5％よりも小さければ、帰無仮説を棄却し、5％未満で有意であるとする。

起床時の最高血圧[mmHg]

表2 断熱改修による血圧変化量（多変量解析結果）※2, 3

129.0
128.0

**p<0.01 ※4-3.5mmHg

127.0
126.0
125.0
124.0
123.0

改修前
1
(平均値)

起床時の最低血圧[mmHg]

厚生労働省は「健康日本21（第二次）」にて、40〜80歳代の国民の最高血圧を平均4mmHg低下させることで、脳卒中死亡数が年間約１万人、冠動脈疾患死亡数が年間約５千人減少すると推計している。※1

81.0

改修後
2
(試算値)

*p<0.05※480.0-1.5mmHg

79.0
78.0
77.0

1
改修前

2
改修後

断熱改修前

断熱改修後

(平均値)

(試算値)

図4 断熱改修による起床時の血圧の低下量（試算）14断熱改修等による居住者の健康への影響調査 得られつつある知見4得られつつある知見-4

室温が低い家では、コレステロール値が基準範囲を超える人、心電図の異常所見がある
人が有意に多い。

年齢、性別、世帯所得、生活習慣を調整した上でも、朝の居間室温が18℃未満の住宅（寒冷住宅群）に住む人の総コレステロール値、LDLコレステロール値※1が有意に高く、また、心電図の異常所見※2が有意に多い。

居間の床上
18℃以上※３1m室温18℃未満※３

温暖群

寒冷群

調整オッズ比※４ (-)

3.0

住宅の分類

2.6**

2.5
2.0

1.0

血
中
脂
質

基準範囲

1.0

1.0

1.0

（基準）

（基準）

（基準）

0.5
0.0
寒冷

総コレステロール
220 mg/dL以上
健診項目

1.9*

1.6*

1.5

温暖

表3 健診データにおける血中脂質の基準範囲*p<0.05, **p<0.01

温暖寒冷LDLコレステロール
140 mg/dL以上

温暖

寒冷

心電図の異常所見

図5 健診結果が基準範囲を超えるオッズ比※4, 5（温暖住宅群を基準とした場合）
基準範囲外の時に疑われる疾病

総コレステロール

130

~

219

mg/dL

（高い場合）動脈硬化、脂質代謝異常、家族性高脂血
症

中性脂肪

35

~

149

mg/dL

（高い場合）動脈硬化

HDLコレステロール

40

~

80

mg/dL

（低い場合）脂質代謝異常、動脈硬化

LDLコレステロール

60

~

139

mg/dL

（高い場合）動脈硬化、心筋梗塞、脳梗塞※1 高血圧の状態が血管壁を傷付け、その傷にコレステロールが沈着して動脈硬化が促進されることが知られている。得られつつある知見の中で、寒冷な温度環境が高血圧を引き起こすと示されたため、それに伴い寒冷住宅群でコレステロール値が高くなったと想定される。

※2 健康診断の結果に基づく異常所見※3 英国保健省の最低室温推奨値の18℃を参考として、それを境に1日で最も室温が低下する朝5時の室温に基づき2群に分類※4 オッズ比は、ある事象の起こりやすさを2つの群で比較して示す統計学的な尺度。また、調整オッズ比は、他の説明変数の影響を取り除いたオッズ比。
※5 年齢, 性別，BMI，降圧剤，世帯所得，塩分得点，野菜摂取，運動，喫煙，飲酒，ピッツバーグ睡眠調査票得点（睡眠に関する得点）で調整

15

断熱改修等による居住者の健康への影響調査 得られつつある知見5得られつつある知見-5

就寝前の室温が低い住宅ほど、過活動膀胱症状を有する人が有意に多い。
断熱改修後に就寝前居間室温が上昇した住宅では、過活動膀胱症状が有意に緩和。

断熱改修前の現状分析の結果、就寝前の室温が12℃未満の低温の住宅では、18℃以上の温暖な住宅と比較して、
過活動膀胱症状を有する人の割合が1.6倍だった。

断熱改修後に、過活動膀胱症状は、就寝前室温が上昇した住宅では0.5倍に抑制され、逆に室温が低下した住宅では、1.8倍に上昇。

過活動膀胱とは、「急に尿意をもよおし、漏れそうで我慢できない（尿意切迫感）」「トイレが近い（頻尿）、夜中に何度もトイレに起きる（夜間頻尿）」「急に尿をしたくなり、トイレまで我慢できずに漏れてしまうことがある（切迫性尿失禁）」などの症状を示す病気※1。国内の40歳以上の男女の8人に1人が過活動膀胱の症状をもっており、患者数は約800万人以上とも推計されている。過活動膀胱によって、睡眠質の低下や、夜間に寒く、暗い中でのトイレに行く途中で転倒、循環器系疾患の発生確率が高くなるとされる。

断熱改修（または非改修）の前後２時点の656軒・1,281人の前後の就寝前室温データに基づき、室温上昇群、室温維持群、室温低下群の3群に分類した。その上で、1~2年後の過活動膀胱症状の有無に関する分析を行った。室温維持群と比べて、室温が上昇した群は、経年後に過活動膀胱
を有する確率が0.5倍に抑制され、逆に室温が低下した群は、経年後に過活動膀胱を有する確率が1.8倍に上昇することを確認した。以上より、断熱改修を通じて、過活動膀胱症状が予防・緩和される可能性が示唆された。

調整オッズ
比

説明変数

分類

就寝前室温

12℃未満

Ref. 18℃以上

1.62*

年齢

65歳以上

Ref. 65歳未満

2.54***

塩分摂取

かなり多い

Ref. 少ない

2.67*

高血圧

あり

Ref. なし

1.40*

腎臓の病気

あり

Ref. なし

5.43***

降圧剤の服用あり

Ref. なし

1.38*

有意確率の区分***p<0.001 **p<0.01 *p<0.05※1※2

日本排尿機能学会：過活動膀胱診療ガイドライン【第2版】,2015
分析はロジスティック回帰分析に基づく ※ 投入したものの有意とならなかった変数：期間平均外気温、性別、BMI、世帯収入、飲酒習慣、喫煙習慣、糖尿病、
うつ病

1.8*

2.0
調整オッズ比表4 過活動膀胱症状の有無に関する分析結果※2（n=2,339）

1.5
1.0
0.5
0.0

1.0 悪化

0.5*
室温
上昇群

抑制

（基準）

室温
維持群

室温
低下群

図6 室温変化別の過活動膀胱である確率の違い※3〜5※3 就寝前室温とは、各々の就寝時刻3時間前の居間の室温平均を意味する。室温維持群とは、前調査と比較して平均の差が±2.5℃以内の者とし、2.5℃以上上昇を上昇群、低下を低下群とした。
※4 投入したものの有意とならなかった項目：年齢、性別、BMI、喫煙、飲酒、塩分摂取、就寝前室温（前調査時点）、夜間外気温（前調査時点）、夜間外気温変化(前調査時点
からの変化)※5 投入して、有意となった項目：就寝前室温変化、世帯収入、前調査時点の過活動膀胱
有無

16

断熱改修等による居住者の健康への影響調査 得られつつある知見6得られつつある知見-6

床近傍の室温が低い住宅では、様々な疾病・症状を有する人が有意に多い。

床上1mと床近傍室温との組み合わせで温暖群、中間群、寒冷群を均等に３群に分けた。中間群では、高血圧、糖尿病で通院している人の割合、過去１年間に聴こえにくさを経験した人の割合が有意に多く、寒冷群では、高血圧、脂質異常症で通院している人の割合、過去１年間に聴こえにくい、骨折・ねんざ・脱臼を経験した人の割合が有意に多い。

床上1m室温16℃以上
床近傍室温15℃以上

16℃以上
15℃未満

16℃未満
15℃未満

n=888

n=889

n=858

温暖群

表5

中間群

寒冷群

調整オッズ比 (-)

2.0
1.5
1.0

温熱環境
性 別
年 齢
体格指数（BMI）
世帯所得
運動習慣
喫煙習慣
味の濃さ
飲酒習慣
有意確率の区分

中間群
寒冷群
男性
65歳以上
25kg/m2以上600万円未満
なし
あり
濃いめ
毎日飲む

1.39

1.31
1.00

1.00

1.39

1.00

1.00

0.5
0.0

各種の疾病、自覚症状の有無に関する分析結果
調整オッズ比

説明変数

1.00

1.65

1.64

1.51 1.53

Ref: 温暖群
Ref: 温暖群
Ref: 女性
Ref: 65歳未満
Ref: 25kg/m2未満
Ref: 600万円以上
Ref: ありRef: なし、禁煙した
Ref: 薄い、同じ
Ref:時々、殆ど飲まない

温暖

中間

寒冷

温暖

中間

寒冷

温暖

中間

寒冷

温暖

中間

寒冷

高血圧

脂質異常症

糖尿病

聴こえ
にくい

1.51**
1.53**
0.63**
4.62**
2.63**
1.06
1.02
0.70*
1.33
1.15*

1.32†
1.39*
1.10
3.09**
2.93**
0.89
1.03
0.83
1.13
0.95

1.64*
0.88
0.54**
4.05**
2.70**
1.09
0.94
1.17
1.61
1.06

1.31*
1.39**
1.04
2.56**
1.34**
0.92
1.00
0.93
1.58*
0.98

温暖

中間

寒冷

骨折・ねん
ざ・脱臼
1.36
1.65*
1.30
0.97
1.08
1.01
1.17
1.32
1.47
1.04

**p<0.01 *p<0.05 †p<0.10

17断熱改修等による居住者の健康への影響調査 得られつつある知見7得られつつある知見-7

断熱改修に伴う室温上昇によって暖房習慣が変化した住宅では、住宅内身体活動時間が有意に増加。

断熱改修（または非改修の）前後２回の調査データを用いて分析した結果※1、断熱改修によって居間や脱衣所の室温が上昇し、コタツや脱衣所の暖房が不要となった場合などに、
1日平均の住宅内軽強度以上活動時間は、男性では65歳未満
で約23分、 65歳以上で約35分、女性では65歳未満で約27分、65歳以上で約34分、有意に増加※2。
住宅内の軽強度以上の平均活動時間［分/日］

400

300

+11.8分
+11.0分前（平均値）

193.1分

147.5分86.2分
0

居間平均室温上昇(+1.8℃)+18.0分
+16.7分

＋22.8分100

脱衣所最低室温上昇(+1.8〜2.2℃)＋33.9分

＋27.0分

＋34.7分

200

65歳以上
女性

65歳未満
女性

65歳以上
男性

65歳未満
男性

厚生労働省は「健康づくりのための身体活動基準2013※3」
で、糖尿病・循環器疾患等の予防の観点から、現在の身体活
動量を少しでも増やすことを世代共通の方向性とし、活動指針※4として「＋10（プラステン）：今より10分多く体を動かそう」をメインメッセージとした活動を推進している。断熱改修によって室温が上昇する場合、住宅内での行動変容（暖房習慣変化）は、身体活動増進の取組みに大きく寄与する可能性がある。

後

（試算値）

前

（平均値）

後

（試算値）

前

（平均値）

248.6分

後

（試算値）

前

（平均値）

改修前(ベースライン調査)平均値
後

（試算値）

図7 断熱改修前後の暖房習慣変化による活動時間の増加量（試算）※1 断熱改修有無、コタツ使用変化、脱衣所暖房使用変化、温度変化量（在宅時平均居間室温・最低脱衣所室温、平均外気温）、ベースライン調査時の年齢・BMI・職業・年収・

同居人数・身体の痛み・在宅1時間あたり住宅内軽強度以上活動時間で調整。一般線形モデル（正規分布）。2回目調査時の在宅1時間当たり住宅内軽強度以上活動時間を目的変数とした。［男性］n=448［女性］n=439

分析の結果、在宅1時間あたりの住宅内での軽強度以上の活動時間変化量は、［男性］、コタツが不要になった場合に＋1.59分、脱衣所の暖房が不要になった場合に＋1.71分、
女性では、脱衣所の暖房が不要になった場合に＋2.73分、脱衣所で暖房をするようになった場合＋1.36分（※図7からは省略）であった。
※2

ベースライン調査の平均在宅時間を用いて活動時間増加量を試算。
[男性]65歳未満：6.9時間/日、65歳以上：10.5時間/日、[女性]65歳未満：9.9時間/日、65歳以上：12.4時間/日※3 厚生労働省「健康づくりのための身体活動基準2013」、2013年3月※4 厚生労働省「健康づくりのための身体活動指針（アクティブガイド）」、2013年3月

18住宅着工戸数指数の推移（季節調整値）○ 前々回（1997年４月）、前回（2014年４月）の消費税率引上げ時は、駆け込み需要とその反動減が発生。
持家及び分譲住宅の着工戸数指数の推移（季節調整値）
（指数）
税率
引き上げ

140

'97増税時（'95.1〜12=100）'14増税時（'12.1〜12=100）

最近('17.7〜'18.6=100)
120

100

80

契約に係る経過措置
の適用期限
60
1

3

5

7

1995年
2012年

9

11

1

3

5

7

1996年
2013年

Ｖ

9

11

1

3

5

7

1997年
2014年

Ｖ

9

11

1

3

5

7

1998年
2015年

Ｖ

9

11

1

3

5

7

1999年
2016年

Ｖ

9

11

1

3

5

2000年
2017年

Ｖ

(7) (9) (11) (1) (3) (5) (7) (9) (11) (1) (3) (5) (7) (9) (11) (1) (3) (5) (7) (9) (11) (1) (3) (5) (7) (9) (11) (1) (3) (5) (7) (9) (11)
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
（資料）住宅着工統計（国土交通省）

19

消費税率引上げに伴う住宅取得支援策について

支援策の全体像
消費税率引上げ後の住宅の購入等にメリットが出るよう、以下の支援策を講ずる。
①住宅ローン減税の拡充
控除期間を３年延長（建物購入価格の消費税２％分の範囲で減税）。

②すまい給付金の拡充対象となる所得階層を拡充。給付額も最大５０万円に引上げ（収入に応じ１０万円以上の増額）。

③次世代住宅ポイント制度の創設
一定の性能を有する住宅を取得する者等に対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行。
※上記の他、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について、非課税枠を現行の最大1,200万円から最大3,000万円へ拡充。

20

住宅ローン減税の拡充について （平成31年度税制改正）① 現行制度の概要
例：

住宅ローン減税＝

借入金年末残高

×

控除率

×

控除期間

400万円

＝

4,000万円

×

1％

×

10年間

② 拡充内容控除期間を延長し、その中で増税負担分の範囲で税額控除しようとするスキーム

控除期間延長

各年の控除限度額（一般住宅の場合）３年間以下のいずれか小さい額①借入金年末残高（上限4,000万円）の１％②建物購入価格（上限4,000万円）の２／３％（２％÷３年）※ 新築・未使用の認定住宅の場合は、借入金年末残高・建物購入価格の上限：5,000万円※ 消費税率10％が適用される住宅の取得等をして、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用

21すまい給付金の概要

平成31年度予算：785億円○ すまい給付金は、住宅ローン減税の拡充措置を講じてもなお効果が限定的な所得層に対し、住宅取得に係る消費税負担増をかなりの程度緩和するため、収入に応じ現金を給付する制度。（2021年12月末までに引渡しを受け、入居した方が対象）○ 消費税率の引上げ（８％→１０％）に伴い、対象となる所得階層を拡充するとともに、給付額も最大50万円に引上げ。

１．給付額

２．給付対象【消費税率８％時】

自ら居住することを目的とした、以下の要件を満たす住宅
住民税（都道府県）
所得割額注

給付額

6.89万円以下

３０万円

４２５万円超４７５万円以下

6.89万円超8.39万円以下

２０万円

４７５万円超５１０万円以下

8.39万円超9.38万円以下

１０万円（参考）収入額の目安
４２５万円以下（例．住宅瑕疵担保責任保険への加入、建設住宅性能表示制度を利用等）②現金購入の場合の追加要件

・省エネルギー性に優れた住宅など一定の性能を満たす住宅

住民税（都道府県）
所得割額注

給付額

7.60万円以下

５０万円

４５０万円超５２５万円以下

7.60万円超9.79万円以下

４０万円

５２５万円超６００万円以下

9.79万円超11.90万円以下

３０万円

６００万円超６７５万円以下

11.90万円超14.06万円以下

２０万円

６７５万円超７７５万円以下

14.06万円超17.26万円以下

１０万円

４５０万円以下

・床面積５０㎡以上の住宅・施工中等に検査を実施し、一定の品質が確認された住宅①に加え以下に該当する住宅とし、50才以上で650万円以下の収入額（目安）の者が取得する場合に限る。

【消費税率１０％時】（参考）収入額の目安【住宅を新築又は新築住宅を取得する場合】①住宅ローンを利用する場合の要件

注 都道府県民税率4％の場合の住民税（都道府県）所得割額（フラット３５Ｓの基準に適合する住宅）【中古住宅を取得する場合】①住宅ローンを利用する場合の要件
・床面積５０㎡以上の住宅
・現行耐震基準を満たす住宅
・中古住宅売買時等に検査を受け品質が確認された住宅（例．既存住宅売買瑕疵保険への加入等）②現金購入の場合の追加要件
50才以上で650万円以下の収入額（目安）の者が取得する場合に限る。

22

次世代住宅ポイント制度の概要
１

平成31年度予算：1,300億円

制度の目的・概要

2019年10月の消費税率引上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、税率引上げ前後の需要変動の平準化を図るため、税率10％で一定の性能を有する住宅を取得する者等に対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する。

２ ポイントの発行「環境」、「安全・安心」、「健康長寿・高齢者対応」、「子育て支援、働き方改革」に資する住宅の新築・リフォームが対象。
■対象とする住宅（契約等の期間）

契約

引渡し

注文住宅（持家）・リフォー
・2019.4〜2020.3に請負契約・着工をしたもの（※）
ム・2019.10 以降に引渡しをしたもの

分譲住宅 ・2018.12.21〜2020.3に請負契約・着工し、かつ売買契約を締結したもの
・2018.12.20までに完成済みの新築住宅であって、2018.12.21〜2019.12.20に売買契約を締結したも※税率引上げ後の反動減を抑制する観点から、2018.12.21〜2019.3に請負契約を締結するものであっても、着工が2019.10〜2020.3となるものは特例的に対象とするの住宅の新築（貸家を除く）
発行ポイント数 ： １戸あたり上限35万ポイント

発行ポイント数 ： １戸あたり上限30万ポイント

以下の①〜④いずれかに適合する場合、１戸あたり30万ポイント※ただし、若者・子育て世帯によるリフォームや一定の既存住宅の購入に伴うリフォームの場合は上限を引上げ （別紙 【上限特例】 参照）①エコ住宅 （断熱等級４又は一次エネ等級４を満たす住宅）②長持ち住宅 （劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２等を満たす住宅）③耐震住宅 （耐震等級２を満たす住宅又は免震建築物）④バリアフリー住宅（高齢者等配慮対策等級３を満たす住宅）※1 この他、家事負担軽減に資する設備の設置及び耐震性のない住宅の建替について一定のポイントを付与。（別紙 「Ⓒ オプションポイント」 参照）※2 上記に加え、より高い性能を有する住宅（長期優良住宅 等）の場合には、ポイントを加算。（別紙 「Ⓑ 優良ポイント」 参照）

３

住宅のリフォーム（貸家を含む）①窓・ドアの断熱改修②外壁、屋根・天井又は床の断熱改修③エコ住宅設備の設置④耐震改修⑤バリアフリー改修⑥家事負担軽減に資する設備の設置⑦若者・子育て世帯による既存住宅の購入に伴う一定規模以上のリフォーム工事 等※ この他、既存住宅の購入に伴うリフォームの場合はポイントを加算。

（別紙 【算定特例】 参照）※ 若者世帯：40歳未満の世帯、 子育て世帯：18歳未満の子を有する世帯

ポイントの交換対象商品等「環境」、「安全・安心」、「健康長寿・高齢者対応」、「子育て支援、働き方改革」に資する商品 等

４

ポイント発行申請の期間〇ポイント発行申請の期間：2019年６月頃〜

23

次世代住宅ポイント制度の概要（発行ポイント）
住宅の新築（貸家を除く）

住宅のリフォーム（貸家を含む）
発行ポイント数 ： １戸あたり上限30万ポイント

発行ポイント数 ： Ⓐ＋Ⓑ＋Ⓒの合計
１戸当たり上限35万ポイントⒶ 標準ポイント①エコ住宅 （断熱等級４又は一次エネ等
級４を満たす住宅）②長持ち住宅 （劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２等を満たす住宅）③耐震住宅 （耐震等級２を満たす住宅又は免震建築物）

①〜④いず
れかに適合
する場合、１
戸あたり30万ポイント④バリアフリー住宅（高齢者等配慮対策【上限特例①】 若者・子育て世帯がリフォームを行う場合、上限を45万ポイントに引上げ（既存住宅の購入を伴う場合は、上限60万ポイントに引上げ）【上限特例②】 若者・子育て世帯以外の世帯で、安心Ｒ住宅を購入しリフォームを行う場合、上限を45万ポイントに引上げ
0.2〜2万ポイント×箇所数
断熱改修（内外窓、ガラス)
2.4, 2.8万ポイント×箇所
断熱改修（ドア)
数
万ポイント
5,
10
断熱改修（外壁）
断熱改修（屋根・天井）
断熱改修（床）等級３を満たす住宅）Ⓑ 優良ポイント①認定長期優良住宅②低炭素認定住宅③性能向上計画認定住宅
④ZEH

（別紙）

①〜④いず
れかに適合
する場合、１
戸あたり5万ポイント加算エコ住宅設備（太陽熱利用システム、高断熱浴槽、高効率給湯器）

2.4万ポイント

エコ住宅設備（節水型トイレ）

バリアフリー改修（衝撃緩和畳の設置）

1.6万ポイント
0.4万ポイント
15万ポイント
0.5万ポイント
0.6万ポイント
2.8万ポイント
15万ポイント
1.7万ポイント

家事負担軽減設備（ビルトイン食器洗機、掃除しやす
いトイレ、浴室乾燥機）

1.8万ポイント

家事負担軽減設備（掃除しやすいレンジフード）

エコ住宅設備（節湯水栓）
耐震改修
バリアフリー改修（手すり）バリアフリー改修（段差解消）
バリアフリー改修（廊下幅等拡張）Ⓒ オプションポイント

1.6, 3.2万ポイント
3, 6万ポイント

バリアフリー改修（ホームエレベーター設置）

家事負担軽減設備

ビルトイン食器洗機

1.8万ポイント掃除しやすいレンジフード

0.9万ポイント

ビルトイン自動調理対応コンロ

1.2万ポイント掃除しやすいトイレ

1.8万ポイント

家事負担軽減設備（宅配ボックス）

浴室乾燥機

1.8万ポイント

リフォーム瑕疵保険の加入、インスペクションの実施

0.9万ポイント1.2万ポイント1万ポイント
0.7万ポイント

宅配ボックス

1万ポイント

若者・子育て世帯による既存住宅の購入を伴う100万円以上のリフォーム

10万ポイント

耐震性のない住宅の建替

15万ポイント

家事負担軽減設備（ビルトイン自動調理対応コンロ）【算定特例】 既存住宅を購入しリフォームを行う場合、各リフォームのポイントを２倍カウント（若者・子育て世帯による既存住宅の購入を伴う100万円以上のリフォームを除く）

24

次世代住宅ポイント制度の概要（スケジュール）

項目

日程

事務局の開設2019年2月18日対象となる建材・設備の公募

2019年3月8日〜対象となる建材・設備の公表

2019年4月23日〜

交換商品の公募

2019年4月9日〜2020年3月31日

交換商品の公表

2019年6月3日

ポイント発行申請

2019年6月3日〜2020年3月31日（予定）ポイント予約申請

2019年6月3日〜2019年12月31日（予定）

ポイントの商品交換申請

2019年10月1日〜2020年6月30日（予定）25住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置等について（平成27年度税制改正）

住宅取得に係る消費税負担増を緩和するため、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について、住宅の取得対価等に含まれる消費税の税率が10％である場合、 2021年末まで契約年に応じて以下の通り非課税措置を講じる。

契約年

消費税率10％が適用される方
質の高い住宅（※２）

左記以外の住宅（一般）2016年(H28)１月〜
2019年(H31)３月

左記以外の方（※１）
質の高い住宅左記以外の住宅（一般）

1,200万円

700万円

2019年(H31)４月〜2020年(H32)３
月

3,000万円

2,500万円

1,200万円

700万円

2020年(H32)４月〜2021年(H33)３
月

1,500万円

1,000万円

1,000万円

500万円

1,200万円

700万円

800万円

300万円

2021年(H33)４月（※1）消費税率８％の適用を受けて住宅を取得した方のほか、個人間売買により既存住宅を取得した方。
〜2021年12月（※２）質の高い住宅とは、①省エネルギー性の高い住宅（断熱等性能等級４又は一次エネルギー消費量等級４以上）、②耐震性の高い住宅（耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上又は免震建築物）、③
バリアフリー性の高い住宅（高齢者等配慮対策等級３以上）のいずれかの性能を満たす住宅（※３）東日本大震災の被災者に適用される非課税限度額は以下のとおり。
・2019年４月〜2020年３月に契約を行い、かつ消費税率10％が適用される方：質の高い住宅；3,000万円、左記以外の住宅（一般）；2,500万円
・その他の期間に契約を行う方又は消費税率８%が適用される方若しくは個人間売買により既存住宅を取得した方：質の高い住宅；1,500万円、左記以外の住宅（一般）；1,000万円
また、床面積の上限要件（240㎡）は課さない。
（※４）2019年３月以前に「左記以外の方」欄の非課税限度額の適用を受けた方は、再度「消費税率10％が適用される方」欄の非課税限度額の適用を受けることが可能。

※親の年齢が60歳未満であっても相続時精算課税制度を選択できる特例措置についても、2021年（Ｈ33）12月31日までの贈与に適用される。

26

政府広報チラシの活用のお願い

27

制度施行10年経過を見据えた住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討会について
趣旨・目的

2019年10月に住宅瑕疵担保履行法完全施行から10年（＝同法による資力確保措置期間）が経過するが、この10年で得られる各種データ・知見や、市場環境の変化（ストック活用型社会への転換による既存住宅流通・リフォーム市場の重要性の向上等）を踏まえた制度の検証が必要。この検証に当たって重視すべき観点、考慮すべき事項を把握するとともに、更なる消費者保護の充実等を検討するため、有識者による検討会を設ける。
検討テーマ
１．既存住宅流通・リフォーム市場拡大と住宅瑕疵保険
・２号保険の普及・改善・新たなニーズに対応した商品開発の推進
２．現場検査のあり方等
・事故実績や技術開発の進展を踏まえた検査基準の指針の策定・保険に関連する手続の合理化・簡素化
３．消費者保護の充実策
・紛争処理制度等の更なる周知・活用の推進
・紛争処理制度等の対象拡大
・住宅トラブルに関する情報の活用
・民法改正への対応
４．保険料等の水準の検証方策
・保険料の水準・保険法人が負うリスクのあり方
・供託する保証金の水準
スケジュール
第１回 平成30年７月４日 第２回 平成30年９月14日
第３回 平成30年12月20日 第４回 平成31年３月５日以降、随時開催委員（敬称略）（座長）犬塚 浩○ 弁護士
浦江 真人

東洋大学理工学部教授

大塚 英明

早稲田大学大学院法務研究科教授

小林 道生

静岡大学人文社会科学部法学科教授

駒田 俊樹（一社）日本損害保険協会

齊藤 広子

横浜市立大学国際総合科学部教授

園尾 知之（一社）住宅瑕疵担保責任保険協会

錦野 裕宗

弁護士

家森 信善

神戸大学経済経営研究所教授

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制度施行10年経過を見据えた住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討会 中間とりまとめ（概要）○「制度施行10年経過を見据えた住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討会」において、本年10月に制度施行10年が経過する住宅瑕疵担保履行制度のあり方について全般的な検討を実施。これまでの本検討会における検討結果の骨子を中間的にとりまとめ、制度の改善に向けた関係者の早期の取組を促す。
○今後、関係団体等からの意見聴取及び本中間とりまとめを踏まえた関係者の取組の進捗状況の把握を行うこと
等によりさらに議論を深め、本年10月頃を目途に最終的なとりまとめを行う。

検討テーマ

既存住宅流通・リフォーム市
場拡大と住宅瑕疵保険

対応の方向性○２号保険が十分に普及しているとはいえない現状を踏まえ、各２号保険商品の特性に応じ、ターゲットを絞った効果的・効率的な普及方策を講じるべき。
２号保険の普及・改○２号保険に対する住宅事業者・住宅取得者等の認識・理解を深めるための周知広報に努める
善とともに、安心Ｒ住宅等、２号保険と関連の深い制度と連携した取り組みを行うべき。
○各保険法人は、２号保険の加入手続を簡素化・効率化できる点はないか検討すべき。
新たなニーズに対 ○住宅事業者及び消費者のニーズを踏まえ、各保険法人は、新たな保険商品開発・既存の商品の見直しに努めるべきであり、例えば、住宅所有者の判断で瑕疵保険に加入できる保険商品
応した商品開発の推進の検討、比較的小規模なリフォームについて保険加入をしやすくする方策等を検討すべき。

現場検査のあり方等

事故実績や技術開○現場検査について国土交通省、有識者、関係団体等で連携して検討を行い、本検討会の最終発の進展を踏まえ的なとりまとめを行う段階までに一定の対応の方向性を示すとともに、国土交通省は、各保険た検査基準の指針
法人で取扱いを統一することが望ましい事項について共通の指針を策定すべき。
の策定
保険に関連する手 ○国土交通省は、認可等の行政手続について合理化・簡素化に不断に努めることにより、住宅
続の合理化・簡素事業者・保険法人の負担を軽減するとともに、基準日届出の手続の電子化及び引渡戸数が０化戸の場合の保険契約締結証明書の添付廃止を検討すべき。

29

制度施行10年経過を見据えた住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討会 中間とりまとめ（概要）
検討テーマ

対応の方向性
紛争処理制度等の更なる周知・活用の推進

消費者保護の充実策○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター（以下「支援センター」という。）は、これまで実施した広報の成果を検証し、より効果的な広報のあり方を検討・実施するとともに、制度対象住宅に該当するか否かのワンストップの問合せ窓口の設置や瑕疵担保期間終了を控えた住宅取得者についてもダイレクトメールを送付する仕組みの構築等を検討すべき。

○国土交通省は、迅速な紛争解決の前提となる図面が保管されている等の要件を満たす住宅
紛争処理制度等の について紛争処理制度の対象の拡大を検討すべき（評価住宅・保険付き住宅を対象に実施されるリフォーム・既存住宅売買や２号保険対象住宅等）。
対象拡大○併せて、紛争処理制度への時効の中断（完成猶予）効の付与を検討すべき。
○支援センターは自己の保有する住宅トラブルに関する情報の分析、発信に努めるとともに、国住宅トラブルに関す
土交通省、保険法人及び支援センターが連携して、事故情報を活用し、住宅事業者、保険法人
る情報の活用及び消費者に対して有益な情報を提供できる仕組みを構築すべき。
○改正民法の施行（2020年４月１日）により保険等の業務運営に支障の生じないよう、国土交通
民法改正への対応 省、瑕疵保険協会及び各保険法人は、必要な約款等の改正等の準備を早期に進めるとともに、保険契約者等への周知に万全を期すべき。

保険料の水準○各保険法人が保険数理に基づき、合理的かつ妥当な保険料率を算出するとともに、国土交通
省は、主に制度の継続性の確保、保険契約者間の公平性の確保の観点より審査を行うべき。
○制度施行10年が経過する2019年10月以降、一定程度のボリュームの満期保険契約の事故
実績データ（例えば2020年９月末までの１年程度の蓄積データ）等を分析対象とし、保険料水準の見直しを実施するとともに、その後も当該時点での実績等を踏まえ適宜、保険料水準が妥
当なものとなるよう検証を行うべき。

保険法人が負うリ
スクのあり方

○保険料等の見直しと併せ、必要に応じて適切なリスク分担のあり方について、各保険法人と損害保険会社が連携して検討すべき。
○仮に、保険法人のリスク負担を増大させる方向で見直す場合は、国土交通省は保険法人の財
務基盤、リスク管理体制等について、リスクが極力抑えられるよう慎重かつ厳格に審査を行うべき。

保険料等の水準の検証方策供託する保証金の ○国土交通省は、満期を迎えた保険契約の事故実績の分析結果等を踏まえ、保証金水準の見水準直しの必要性を検討すべき。

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「安心Ｒ住宅」（特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度）〇 既存住宅の流通促進に向けて、｢不安｣｢汚い｣｢わからない｣といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、 ｢住みたい｣｢買いたい｣既存住宅を選択できるようにする。
〇 このため、耐震性があり、インスペクション（建物状況調査等）が行われた住宅であって、リフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対し、国が商標登録したロゴマークを事業者が広告時に使用することを認める「安心Ｒ住宅」
制度を創設。【平成29年11月6日告示公布、平成29年12月1日告示施行、平成30年4月1日標章使用開始】
従来のいわゆる「中古住宅」「安心Ｒ住宅」 〜「住みたい」「買いたい」既存住宅〜「品質が不安、不具合があるかも」「古い、汚い」「選ぶための情報が少ない、わからない」「品質が良く、安心して購入できる」「既存住宅だけどきれい、既存住宅ならではの良さがある」「選ぶ時に必要な情報が十分に提供され、納得して購入できる」（既存住宅を紹介しているwebサイト（イメージ））「安心Ｒ住宅」ロゴマーク

登録団体一覧

平成31年4月末時点

番号

登録日

名称（略称）

１

平成29年12月25日

一般社団法人優良ストック住宅推進協議会（スムストック）２

平成30年1月26日

一般社団法人リノベーション協議会

３

平成30年3月13日

公益社団法人全日本不動産協会（（公社）全日本不動産協会）

４

平成30年6月8日

一般社団法人石川県木造住宅協会

耐震性あり

インスペクション済み

現況の写真

リフォーム等の情報

など

番号

登録日

名称（略称）

６

平成30年6月29日

一般社団法人住まい管理支援機構（ＨＭＳ機構）

７

平成30年8月27日

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）８平成30年9月25日

一般社団法人全国住宅産業協会（全住協）

９

平成31年4月26日

一般社団法人ステキ信頼リフォーム推進協会※事業者が既存住宅を買い取り、質の向上を図るリフォームを行ってエンドユーザーに販売する事業（買取再販事業）で扱われる住宅について、事業者に課される不動産取得税を減額する現行の５
平成30年6月28日
一般社団法人日本住宅リフォーム産業協会（ＪＥＲＣＯ）
特例措置の対象を、対象住宅が「安心R住宅」である場合等に、敷地部分に拡充（平成30年度税制改正）

31

安心Ｒ住宅の流通量○ 登録事業者団体※１に対する実施状況調査の結果、平成31年３月末時点で1,266件の既存住宅が「安心Ｒ住宅」として流通（広告に標章が使用される等）していることが確認されている。
「安心Ｒ住宅」制度の実施状況（安心Ｒ住宅調査報告書※２の提出件数）
安心Ｒ住宅調査報告書提出件数
平成30年４月〜平成31年３月

内訳
リフォーム済※３ リフォーム提案※４
1,139

127

一戸建ての住宅

349

118

共同住宅等

790

9

407

75

（参考）平成30年４月〜平成30年９月

合計

1,266
482

※１ 「安心Ｒ住宅」の標章の使用を希望する事業者団体で、国土交通大臣の登録を受けた団体（令和元年５月末時点）＜参考＞ 登録事業者団体一覧(登録順)①一般社団法人優良ストック住宅推進協議会（スムストック）、②一般社団法人リノベーション協議会、③公益社団法人全日本不動産協会（（公社）全日本不動産協会）、④一般社団法人石川県木造住宅協会、⑤一般社団法人日本住宅リフォーム産業協会（ＪＥＲＣＯ）、⑥一般
社団法人住まい管理支援機構（ＨＭＳ機構）、⑦公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）、⑧一般社団法人全国住宅産業協会（全住協）、⑨一般社団法人ステキ信頼リフォーム推進協会※２ 安心Ｒ住宅調査報告書とは、宅地建物取引業者（報告者）が、既存住宅について安心Ｒ住宅の基準に適合しているか調査し、その結果を記載した書面を住宅購入者に交付するとともに登録事業者団体に提出するもの。
※３ 住宅リフォーム工事の実施判断の基準に適合する住宅リフォーム工事が実施されているもの。
（建築後極めて短いため、リフォーム工事が不要とされたものを含む。）※４ 住宅リフォーム工事の実施判断の基準に適合する住宅リフォーム工事の内容を記載した提案書が作成されているもの。

32

高齢期の健康で快適な暮らしのための住まい改修ガイドライン（１）ガイドラインの目的○長期間の退職後の暮らしをより健康で快適な豊かなものにするためには、住まいの備えが不可欠。
○高齢期にさしかかる前の可能な限り早い段階において、自らの判断に基づき、高齢期の住まいや住まい方を選択し、必要な場合には住まいの改修を行うことが望ましい。
⇒本ガイドラインは、プレシニア・アクティブシニアを主な対象として、高齢期に備えた既存住宅の改修に関する配慮事項を示す。

33

高齢期の健康で快適な暮らしのための住まい改修ガイドライン（２）ガイドラインの主な対象
対象者

高齢期の住まいの備えは、早い時期に行うことが望ましい
50歳

プレシニア

65歳

75歳

アクティブ
シニア

100歳
フレイル・要介護主な対象者対象とする住宅■高齢者のいる世帯の住宅の所有・建て方
持ち家
（その他）
1.0%
持ち家
（共同住宅）
8.6%

高齢者の多くが暮らす持ち家の戸建住宅が主な対象
借家
17.5%

※マンションや賃貸住宅など、全ての住宅で援用可能
S55以前

持ち家
持ち家（戸建て）（一戸建て）
72.9％
72.9%

うち、昭和55年以前に建築された住宅が49.3％…旧耐震基準であり、バリアフリー、断熱、設備等で劣る

S56以降
出典：住宅・土地統計調査（平成25年）

34

高齢期の健康で快適な暮らしのための住まい改修ガイドライン（３）ガイドラインが目指す住まいのイメージ○長く健康に暮らせる「住まい」
安全・安心で、身体的・経済的な負担が少なく、外出や家事に便利○自立して自分らしく暮らせる「住まい」
外出、趣味、交流など豊かな高齢期のライフスタイルに応じた空間を確保○介護期になっても暮らせる「住まい」○次世代に継承できる良質な「住まい」
長寿命化に対応し、子どもや孫にとっても住みやすい

手すりの設置や福祉用具の使用など軽微な対応で暮らしつづけられる35高齢期の健康で快適な暮らしのための住まい改修ガイドライン（４）改修を選択する際の留意点
１）高齢期の住まい・住まい方の自己選択
改修・建替え・住替え等の多様な手段について
高齢者やその家族が、多面的に検討し判断することが必要
自らの意向

自らの
心身状況

自らの
経済状況

家族の状況

住宅の状況

地域の状況

２）高齢期の住まい・住まい方の専門家への相談
専門家や専門家による相談窓口に相談し、・多様な視点から情報を整理（アセスメント）を行うことが望ましい・住宅の劣化や不具合の発生等の把握（インスペクショ
建築、資産活用、法律等の専門家
ン）もあわせて行うことが望ましい
必要に応じ、医療・介護等の専門家

36高齢期の健康で快適な暮らしのための住まい改修ガイドライン（５）ガイドラインの活用方法
１）高齢期を迎える居住者●高齢期を迎えるにあたってどのような住まいの備えが必要かを考えるためのチェックリス
トとして本ガイドラインの活用が期待される。
●改修を行うことを決めている場合には、実施する改修内容の検討や事業者と相談する際の参考資料として活用することが期待される。
２）専門家・事業者●高齢期の住まいや住まい方について相談を受ける専門家は、住まいの備えの必要性、改修、住替え、建替えなどの選択肢のメリットや内容を相談者に十分に説明し、適切な提案ができるようにするための参考資料として活用することが期待される。
●住まいの改修に関する事業者は、改修の提案やその効果を説明するための材料として活用することが期待される。
●さらに、本ガイドラインを活用し、企業の退職前研修や地域の高齢者向けセミナーなどにおいて、早めの住まいの備えの重要性に関する周知普及を行うことも考えられる。
３）地方公共団体●住宅部局や健康・福祉部局などが連携し、高齢期を迎える前の市民に対するセミナーの開催などの普及啓発や住まい相談に本ガイドラインを活用することが期待される。
37

配慮事項 （項目一覧）
配慮項目

概

要

特に重
要と考
えられ
る項目

①温熱環境

• 開口部など住宅の断熱性を高め、暖冷房設備を適切に設置する• 居室と非居室の間で過度な温度差を生じさせない●②外出のしやすさ• 玄関や勝手口から道路まで安心して移動できるようにする• 外出や来訪のしやすい玄関とする●③トイレ・浴室の利 • 寝室からトイレまで行きやすくする• トイレ、脱衣室や浴室の温熱・バリアフリー環境を確保する
用のしやすさ●④日常生活空間の合 • 日常的な生活空間を同じ階にまとめる• よく利用する空間を一体的にし、広く使えるようにする
理化●⑤主要動線上のバリ • 日常生活において家事、外出、トイレなどによく利用する動線をバリアフリー化する
アフリー⑥設備の導入・更新• 安全性が高く、使いやすい、メンテナンスが容易な設備を導入
または更新する⑦光・音・匂い・湿 • 日照、採光、遮音、通風など適切な室内環境を確保する
度など⑧余剰空間の活用• 余った部屋を収納、趣味、交流などの空間として利用する
38

配慮事項 ①温熱環境
必要性 高齢期の生活においては、• 住まいで過ごす時間が長くなる• ヒートショックや熱中症などにかかりやすくなる• 健康の維持に有用な家事などが負担になる→適切な温熱環境の確保が必要

効果• 運動機能の維持と健康で自立した期間の延伸• 血圧低減効果やヒートショック・熱中症の防止• 室温調節が難しくなった場合の適切な環境確保• 断熱性や設備効率の向上による光熱費の抑制

取り組むべき内容＜ポイント＞
・開口部など住宅の断熱性を高めるとともに、暖冷房設備を適切に設置する・居室と非居室（廊下、トイレ、浴室など）との間で過度な温度差を生じさせない・非居室も含めた暖冷房を行えるように間取りなどを工夫をする＜改修方法の例＞（★は代表的な例）★居室の開口部の断熱化（内窓・高断熱サッシ等）★非居室の開口部の断熱化（同上）、暖冷房設備の設置★居室への暖冷房設備の設置及び暖冷房が非居室にもとどく間取りの工夫☆外壁、屋根や天井、床の断熱化☆自動制御や遠隔操作の可能な暖冷房設備や省エネ性
能の高い暖冷房設備の設置☆熱交換型換気設備の設置☆タイル張りの浴室のユニットバス化◇改修例のイメージ★居室の開口部の断熱化（内窓の設置）

出典：高齢者住宅推進機構「リフォーム＆住み替えガイドブック」（Ｈ27.3）

39

配慮事項 ②外出のしやすさ
必要性 高齢期の生活においては、• 外出は、孤立の回避や生きがいにつながる• 住宅内や外構の段差などが外出の妨げとなる• 外出が減ると、歩行障害や認知症リスクが高まる→外出しやすい環境の確保が必要

効果• 家族や地域との交流の促進による生活の充実• 運動機能や意欲の低下を予防し健康で自立した期間の延伸• 心身機能が衰えた場合にも、外出の容易化

取り組むべき内容＜ポイント＞
・玄関や勝手口から道路まで安心して移動できるようにする
・外出や来訪しやすい玄関とする
・玄関の改修が難しい場合、縁側や掃出し窓からバリアフリーの経路を確保する＜改修方法の例＞（★は代表的な例）★玄関から道路までの段差解消や手すり・照明の設置★玄関のスペース（土間）の広さの確保（下駄箱の大きさや配置の見直し等）★上がり框付近の縦手すり（下地）やベンチ設置★縁側や掃き出し窓にデッキ・スロープを設置☆玄関内側の収納スペースの確保☆玄関近くへの電源や宅配BOXの設置☆玄関扉や門扉の引き戸化☆駐車スペースのゆとりの確保◇改修例のイメージ★手すりの設置★照明の設置★玄関から道路までの段差解消

40

配慮事項 ③トイレ・浴室の利用しやすさ
必要性 高齢期の生活においては、• 自分でトイレを利用できることが、自立に不可欠• トイレや浴室の利用は、健康にも重要である• 排泄介助のしやすさが、在宅継続の可能性を左右→トイレ・浴室の利用しやすい環境の確保が必要

効果• トイレや浴室の安心・快適性の向上と日常生活のストレスや負担の軽減• 心身機能が衰えた場合にも自宅で生活できる期間の延伸

取り組むべき内容＜ポイント＞
・夜間にも寝室からトイレまで行きやすい環境を整える
・トイレや浴室を安全・安心に利用できるようバリアフリー環境を整える・ヒートショック防止のため、適切な温熱環境を確保する＜改修方法の例＞（ ★は代表的な例）★寝室（トイレに近い部屋を設定）からトイレまでの手すり設置、段差解消、照明増設等★トイレ・浴室内の段差解消、広さ確保、手すり（下地）、手洗い器の設置★トイレ、浴室、洗面・脱衣室などの間仕切り壁の撤去による一体化（隣接している場合）★浴室やトイレに適切な暖冷房設備の設置☆トイレの横方向の出入口の設置や引き戸化☆トイレや浴室の設備機器の更新

◇改修例の
イメージ
☆横方向の
出入口の設置、
引き戸化

★手すり
の設置
★暖房設備
の設置

☆設備機器の更新

★手洗い器
の設置

★段差解消

★広さ
確保

41

配慮事項 ④日常生活空間の合理化
効果

必要性 高齢期の生活においては、• 開放的で快適な生活空間の実現• 運動機能低下の予防と健康で自立した期間の延伸• 心身機能が衰えた場合にも、自宅での生活継続の容易化• 子育て期に合わせた広い住宅の維持管理が負担• 階段の昇降、布団や洗濯物の運搬等が負担になる• 家事等の適度な活動の継続が健康維持に繋がる→日常生活空間の合理化が必要

取り組むべき内容＜ポイント＞
・日常的な生活空間を同じ階にする・日常的によく利用するスペースの間仕切り等を少なくし、広々と一定的に利用する＜改修方法の例＞（★は代表的な例）★玄関・トイレ・浴室・リビン
グ・キッチンと同じ階の部屋を寝室として利用★引き戸への変更、間仕切り壁の撤去、家具の配置がえ等による生活空間の一体化☆そうじのしやすい床仕上げ☆減築による平屋化◇改修例のイメージ＜Before＞
Ｋ

Ｄ＜After＞
ト
イ
レ

洗面
脱衣
廊下

Ｌ

★生活空間の一体化
ト
イ
レ

浴室
収納

ＬＤＫ

浴室

収納
廊
下

廊
下
和室
玄
関

洗面
脱衣

玄
関

和室
↓
寝室

★トイレ・浴室・リビング・キッチンと同じ階の部屋を寝室に利用

42

配慮事項 ⑤主要動線上のバリアフリー
必要性 高齢期の生活においては、• 小さな段差や暗がりでも、事故が起きやすくなる• 事故を契機に、日常生活動作ができなくなり、さらなる心身の衰えにつながり得る→移動しやすく転倒しにくい環境の確保が必要

効果• 転倒等の事故の防止と健康に自立して生活できる
期間の延伸• 歩行が不自由になった場合にも、簡易な対応による円滑な移動の実現

取り組むべき内容＜ポイント＞
・日常生活で家事、外出、トイレなどによく利用する動線をバリアフリー化する＜改修方法の例＞（★は代表的な例）★部屋の出入り口の引き戸化★主要な動線の段差解消★主要な動線の手がかりや手すり（下地）の設置☆滑りにくさや転倒時の衝撃に配慮した
床仕上げ☆各室での十分な収納空間の確保☆コンセント位置の変更や配線ルートの確保（ケーブルを床に露出させない）

◇改修例の
イメージ

★引き戸化

☆コンセント位
置の付け替え★段差解消

43

配慮事項 ⑥設備の導入、更新
必要性 高齢期の生活においては、• 加齢に伴い、そうじや料理が負担になる• 火気安全や緊急連絡、防犯への配慮が必要となる• 情報通信技術の活用が豊かな生活につながり得る→高齢期の生活に適した設備導入・更新が必要

効果• 安全・安心で、健康・快適な住まいの維持• 日常的な家事等の負担軽減• 光熱費等の削減と生活の利便性・安全性の向上• 自宅で自立して生活できる期間の延伸

取り組むべき内容＜ポイント＞
・防災性、防犯性の向上のため、安全で使いやすい設備を導入又は更新する
・生活の利便性の向上のため、そうじやメンテナンスが容易な設備を導入又は更新する＜改修方法の例＞（★は代表的な例）★トイレ、浴室、台所等の設備機器の更新★電動シャッター、自動点灯照明、防犯カメラ、
ドアホン等の設置★情報通信環境の整備☆安全性の高い調理器具の導入☆見守り機器や緊急通報システムの導入・準備☆聞き取りやすい警報音の火災報知器の設置☆湯温を適切に制御できる給湯器の導入☆座って使える調理台・洗面台の導入◇改修例のイメージ■ビルトイン食器洗機■高断熱浴槽

出典：国交省「次世代住宅ポイントについて」（Ｈ31.2.18）

出典：国交省「住宅リフォームガイドブック」（Ｈ30年版）

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配慮事項 ⑦光・音・臭い・湿度等
必要性 高齢期の生活においては、• 住まいで過ごす時間が長くなる• 視力・聴力等の感覚機能が低下・変化する• 光、音、匂い、温湿度等の感覚に個人差が生じる→長時間過ごしやすい快適な室内環境確保が必要

効果• 健康で快適な生活の実現• 視力や聴力が低下した場合にも、生活の容易化

取り組むべき内容＜ポイント＞
・長く過ごす空間を中心に、日照、採光、遮音、通風など適切な室内環境を確保する
・適切な室内環境の確保のため、間仕切りの撤去や照明の工夫、内装材の変更等を行う＜改修方法の例＞（★は代表的な例）★間仕切り壁の撤去等による採光・通風の確保★照明計画の工夫による、落ち着いた雰
囲気と手元の明るさの確保★吸音・遮音・調湿・防臭などの機能のある内装材への変更☆開口部へのルーバーや日除け等の設置☆開口部の位置や大きさの変更による日照・通風・採光・眺望の確保◇改修例のイメージ★間仕切り壁の撤去、引き戸化★照明計画の工夫☆開口部の位置や大きさの変更45

配慮事項 ⑧余剰空間の活用
効果

必要性 高齢期の生活においては、• 子ども部屋など使わない部屋ができる• 趣味や交流を楽しむ時間が確保しやすくなる• 地域から孤立すると生活が困難になることもある→高齢期の豊かな生活を楽しめる環境の確保が必要• ライフスタイルに応じた豊かな生活の実現• 孤立の防止と自宅で生活できる期間の延伸• 介助が必要になった場合の外部の介護サービス活用の容易化

取り組むべき内容＜ポイント＞
・余った部屋を収納、趣味、交流等の空間として利用する
・縁側やテラスなどの半屋外空間の整備を行う＜改修方法の例＞（★は代表的な例）★余った部屋を納戸や収納庫として活用（生活空間に物を置かない）★余った部屋を趣味室や教室などの空間として利用★余った部屋を客間や宿泊室などの空間として利用☆縁側やテラス等の半屋外空間の整備☆寝室からリビング等を通らずに屋外に直接出入りできる動線の確保◇改修例のイメージ
アクティブ期
玄関

フレイル期以降
玄関 介護サービスの動線

趣味室等
として利用

リビング

地域交流

★余剰室を趣味室等として利用☆近所との交流を楽しむ縁側の
整備

寝室
として利用

リビング

緊急時の対応☆リビングを通らず屋外に直接出入りできる動線の確保

46