マ ン シ ョ ン 管 理 標 準 指 針

平成17年12月

国土交

通省

マ ン シ ョ ン 管 理 標 準 指 針

目次□「マンション管理指針」について

ⅰ□＜本指針のご活用にあたって＞

ⅱ□マンション管理標準指針検討委員会委員名簿ⅳ□マンション管理標準指針

１□マンション管理標準指針コメント

15

一管理組合の運営

15

二

管理規約の作成及び改正

57

三

管理組合の経理91

四

建物・設備の維持管理

111

五

管理業務の委託145

「マンション管理標準指針」について

分譲マンションは、平成１６年末の総戸数が約４６６万戸、推計居住者数は国民の約１割にあたる約１，２００万人となり、重要な居住形態として定着しており、マンションにおける快適な住生活の確保やストック（財産）としてのマンションの価値の維持・向上は、重要な課題となっています。
このためには、管理組合の適切な運営の下で、居住のルールや会計が明確化されるとともに、長期修繕計画等に基づいて適切な維持・改善が行われることが不可欠です。
マンション管理については、マンション管理会社やマンション管理士などを活用していくことも重要ですが、その主体は、区分所有者から構成される団体、すなわち管理組合です。
しかし、広範多岐にわたるマンション管理の具体的な内容を管理組合役員が判断し、改善項目を把握することは必ずしも容易でないことも事実です。
そのため、この度、「マンション管理標準指針検討委員会」（委員長：小林秀樹千葉大学教授）における検討結果を踏まえ、マンションの維持・管理のため、「何を」「どのような点に」留意すべきかいわばマンション管理の重要事項に関する標準指針を示すこととしました。
今後、この管理標準指針を、マンション管理を見直し、向上を図る際の指針として、快適なマンション生活と良質なマンションストック形成のためにご活用下さい。

平成１７年１２月
国土交通省住宅局住宅総合整備課
マンション管理対策室i

＜ 本指針のご活用にあたって ＞
１ 主な対象マンションには様々な形態がありますが、この「マンション管理標準指針」（以下、「本指針」と言います）では、一般分譲の住居専用の単棟型のマンションであって法人格を有しないものを主な対象としています。
したがって、その他の類型（例えば、複数棟から構成される団地型マンションや管理組合法人となっているものなど）にはそのままあてはめられない項目もあります。一部の項目においては、少戸数の管理組合や大規模なマンションも同様です。なお、こうした項目については、出来る限り、その他の類型に関する考え方をコメントで示すことにしています。
２ 項目の選定についてマンションを適正に管理するために考慮すべき事項は非常に多岐にわたりますが、本指針では、その中でも特に重要性の高い項目を選定しています。
なお、項目は大きく、次の５分野に分類しています。
一 管理組合の運営
二 管理規約の作成及び改正
三 管理組合の経理
四 建物・設備の維持管理
五 管理業務の委託
３ 水準設定の考え方
本指針では、項目毎に「標準的な対応」や「望ましい対応」を示しています。
このうち、「標準的な対応」は、マンションを適切に維持・管理していくために留意すべき原則的な水準を示したものであり、各種調査による実態も踏まえて策定したものです。各管理組合では、まず、この「標準的な対応」の全ての項目について満たしているのか点検し、満たせない要因は何かを把握して下さい。
また、「望ましい対応」は、実施率や達成率が比較的低いものの、これを満たすことによりマンション管理の一層の適正化や向上が期待できるものであり、標準的な対応に達した管理組合の、次の目標として目指す水準を示したものです。
ii

４ 本指針の構成
本指針は、管理組合活動の現場等でチェックリストのような形で利用して頂けるよう、極力簡便な表現を用いることとしています。一方、「標準的な対応」
等の設定の考え方やより詳細な留意事項、関連する諸制度、統計データ等をご覧になりたい方のために、項目毎に「標準的な対応」等の設定の考え方等を記した「コメント」を添付していますので、必要に応じ参照して下さい。
５ 用語の意義について
本指針及びコメントで用いている用語の意義は、次表のとおりです。
【区分所有法】【適正化法】【適正化指針】【標準管理規約】

建物の区分所有等に関する法律（昭和３７年法律第６９号）
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号）
マンションの管理の適正化に関する指針（平成１３年８月１日国土交通省告示第１２８８号）
マンション標準管理規約（単棟型）（平成１６年１月国土交
通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室）【標準管理委託契 マンション標準管理委託契約書（平成１５年４月９日国土交約書】

通省総合政策局不動産業課）
平成１５年度マンション総合調査（平成１６年２月国土交通【総合調査】

省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室）
URL http://www.mlit.go.jp/
マンション管理組合の会計財務に関するアンケート調査（平【会計調査】

成１４年１０月財団法人マンション管理センター）
URL http://www.mankan.or.jp/【H16 調査】

マンションの維持管理状況に関する調査（平成１７年３月国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室）
調査の概要
調査方法 ： アンケート調査による
調査地域 ： 全国調査時期 ： 平成１６年度
配布数： ４１５マンション

回収数： ３１１マンションiii

マンション管理標準指針検討委員会委員名簿（敬称略、順不同）
委員長 小林 秀樹

千葉大学工学部 教授委 員 穐山 精吾

NPO 法人全国マンション管理組合連合会 会長

澤田 博一（有）建物診断センター 代表取締役

篠原みち子

弁護士

鈴木 康弘

（株）大京 事業統括部部長（（社）不動産協会）

西澤（株）東急ｺﾐｭﾆﾃｨｰ ﾏﾝｼｮﾝﾗｲﾌ事業部長（（社）高層住宅管理業協会）

茂

星川晃二郎

（株）汎建築研究所 代表取締役所長

宮崎 慎一

日本総合住生活（株）業務部マンション相談室長

村井 忠夫（財）マンション管理センター 総合研究所長

山口

建物診断設計事業協同組合 理事長

実iv

マンション管理標準指針12

マンション管理標準指針項目

標準的な対応望ましい対応︵1. 総会の開催数

一

少なくとも毎年１回開催している。

―︶

一管理組
合の運営

総会の運営

参考（平均的な状況等）【区分所有法】34条2項、43条【標準管理規約】42条3項【総合調査】
集会を年１回以上開催：99.5％

コメントページ17

2. 通常総会の開催
時期

新会計年度開始後２ヶ月以内に開催している。

―【標準管理規約】42条3項

3. 通常総会の招集通知

開催日より少なくとも２週間前までに、日時、場所、議題及び議案の要領を明記した招集通知を発信している。

―【区分所有法】35条1項・5項【標準管理規約】43条1項・4項【H16調査】
決算書・予算書の事前配布を実
施：99.4％20

4. 通常総会の開催
予告

招集通知の送付に先立ち、開催日時及び場所を予告している。

―【H16調査】
総会開催日等の予告を実施：
86.4％

22

5. 総会前の情報提供・意見聴取

重要な案件については、事前説明会やアンケートにより意見聴取している。

―

6. 総会の出席率

書面や代理人によるものも含め少なくとも80％程度の区分所有者が議決権を行使している。

7. 総会決定事項の広報―

少なくとも半数程度の区分所有者 【区分所有法】
17条1項、31条1項、39条1項・2項が実際に出席している。
【H16調査】平均出席率：80.4％

192324平均実出席率：36.4％

議事録等を戸別配布している。

―

3【H16調査】
総会議事の広報を実施：98.4％（うち、総会議事録を配布：83.3％）

27項目

標準的な対応望ましい対応参考（平均的な状況等）

コメント
ページ

︵の一運営総会

8. 総会議事録の保管・閲覧議事録を作成し、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管され、保管場所を管理事務所等に掲示している。

1. 理事会の開催数

少なくとも２ヶ月に１回定期的に開催している。

―︶

二理事
会の運営

【区分所有法】33条、42条【標準管理規約】49条
29︵管理組合の運営︶

一

毎月１回定期的に開催している。 【総合調査】

理事会を月１回程度開催：56.0％【H16調査】
理事会の開催数：平均8.8回／年【H16調査】
理事会議事の広報を実施：80.2％

2. 理事会議事の広報開催された理事会の日時、議題等の広報を戸別配布、掲示、広報紙への掲載等の方法により実施している。

―

3. 理事会議事録の保管・閲覧

議事録を作成し、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で、管理組合において保管している。

―

4. 理事の任期・改選方法

理事の任期が１〜２年の間で定められており、かつ、各理事の就任日及び任期の期限が明確となっている。

理事の改選は概ね半数ずつとし、 【標準管理規約】36条ｺﾒﾝﾄ【総合調査】
任期は２年となっている。
役員任期１年：69.0％

5. 専門委員会の設
置

大規模修繕工事の実施、管理規約の改正等、必要に応じて設置している。

委員会（委員）の位置づけ、設置 【標準管理規約】
55条、55条コメント
期間、任期等が運営細則等で明確と 【H16調査】なっている。
専門委員会を設置：38.0％

6. 理事会の引き継ぎ

理事会の業務、帳票類、懸案事項等の引き継ぎを実施している。

3234【標準管理規約】49条、53条2項
3638

役員任期２年：26.9％
理事は半数ずつ改選：18.6％

―

4―

4143

項

目︵1. 防災対策一︶

三
管理
組
合の運営

防災・防犯
2. 防犯対策

標準的な対応望ましい対応︶

四その他

2. 損害保険の付保

3. コミュニティ形成活動

考

以下の防災対策を実施している。
以下の防災対策を実施している。 【消防法】8条1項、17条の3の3① 防火管理者の選任① 災害時に必要となる道具・備品・非② 消防計画の作成及び周知
常食類の備蓄③ 消防用設備等の点検② 高齢者等が入居する住戸を記した防④ 災害時の避難場所の周知
災用名簿の作成⑤ 災害対応マニュアル等の作成・配布③ 災害発生時における居住者の安否確⑥ ハザードマップ等防災・災害対策に関す認体制の整備る情報の収集・周知④ 災害発生時における被害状況・復旧⑦ 年１回程度定期的な防災訓練の実施見通しに関する情報の収集・提供体
制の整備
以下の防犯対策を実施している。
以下の防犯対策を実施している。
① 最寄りの交番、警察署の連絡先等の周知 ① 防犯マニュアル等防犯に関する情報② 日頃から居住者同士の挨拶が自然に行わの収集・提供れるような取り組みの実施② 定期的な防犯パトロールの実施︵
1. 専門家の活用

参（平均的な状況等）

管理組合が、マンションの構造、築年数、区分所有者の要望等を勘案し、適切な火災保険その他の損害保険を付保している。

―

催事等のコミュニティ形成活動の年間計画を作成し、これに基づき実施している。

―

45

―
49

管理組合の運営その他マンションの 【適正化法】2条5号【標準管理規約】27条9号、34条
管理に関して、専門家に対し、常時、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる状況である。

専門委員会における検討に際し、必要に応じて、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する専門家の支援が受けられる状況である。

コメント
ページ

51【標準管理規約】24条
545【H16調査】
コミュニティ形成活動（催事、消防訓練等）を実施：54.9％

55

項

目

標準的な対応望ましい対応︵1. 管理規約の内容

二コメントページ――① 管理組合の業務標準管理規約と同趣旨の規定が置かれている。

―【標準管理規約】32条② 総会決議事項

標準管理規約と同趣旨の規定が置かれている。

―【標準管理規約】48条③ 管理費と修繕積立金の区分経理

標準管理規約と同趣旨の規定が置かれている。

―【標準管理規約】28条4項④ 修繕積立金の使途範囲

標準管理規約と同趣旨の規定が置かれている。

―【標準管理規約】28条1項〜3項⑤ 管理費と修繕積立金に関する納入義務・分割請求禁止

標準管理規約と同趣旨の規定が置かれている。

―【区分所有法】19条【標準管理規約】
25条、60条5項、61条

67⑥ 専有部分と共用部分の区分標準管理規約と同趣旨の規定が置かれている。

―【区分所有法】4条【標準管理規約】7条、8条、別表第268⑦ 敷地及び共用部分の管理

標準管理規約と同趣旨の規定が置かれている。

―【標準管理規約】21条、22条︶

管理
規
約の
作成・
改正考

①〜⑫の全ての項目について、標準管理規約と同趣旨の規定が置かれ、かつ、⑨〜⑫については、使用細則等によりルールを定めている。

一
管理
規
約の
作成及
び
改
正参（平均的な状況等）

59

66163646571

項目

標準的な対応望ましい対応︵二︶

一
管理
規
約の
作成及
び
改
正管理
規
約の
作成・改
正

⑧ 義務違反者に対する措置及び違反行為に対する勧告・指示等

標準管理規約と同趣旨の規定が置かれている。

―⑨ ペット飼育ペット飼育の可否を管理規約に定め、可の場合は使用細則等によりルールを定めている。

―

標準管理規約と同趣旨の規定が置かれ、かつ、使用細則等によりルールを定めている。

―

標準管理規約と同趣旨の規定が置かれ、かつ、使用細則等によりルールを定めている。

―

駐輪場、集会所その他各マンションの共用施設の状況に応じて、使用細則等によりルールを定めている。

―

2. 管理規約の周知

管理規約の改正時に各区分所有者及び占有者に配布している。

―

3. 管理規約の保管・閲覧

現在有効な管理規約、使用細則等が、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管され、保管場所を管理事務室等に掲示している。

―

4. 管理規約の見直し関係する法令の改正があった場合、管理規約の見直しを実施している。

居住者の構成等の変化があった場合、管理規約の見直しを実施している。

⑩ 駐車場の使用⑪ 専有部分修繕⑫ 共用施設の使用

参考（平均的な状況等）【区分所有法】6条1項、57〜60条【標準管理規約】60条2〜4項、66条、67条

コメントページ

73【標準管理規約】18条【総合調査】
使用細則・協定等を定めている
ペット飼育：66．6％

76【標準管理規約】15条【総合調査】
使用細則・協定等を定めている
駐車場：82．8％78【標準管理規約】17条【総合調査】
使用細則・協定等を定めている
専有部分ﾘﾌｫｰﾑ：61．8％

80【標準管理規約】18条【総合調査】
使用細則・協定等を定めている
自転車置場・バイク置場：69．9％
集会室：46．8％

83

―

85

【区分所有法】33条【標準管理規約】72条
87

7―
89

項

目

標準的な対応望ましい対応︵会計年度毎に次の書類を作成し、通常総会で承認を得ている。
① 収支予算書② 収支決算書③ 貸借対照表―【区分所有法】43条【標準管理規約】58条1項、59条【H16調査】
貸借対照表を作成：98.4％

3. 会計監査

収支決算案は、監事監査を経て作成している。

―【標準管理規約】41条1項・3項、59条【H16調査】監事監査を実施：99.0％

97

1. 滞納状況の把握

未収金明細書等の滞納住戸が把握できる会計書類を作成している。

―【会計調査】
未収金明細書を作成：75.3％（うち、毎月作成：70.6%）

99︶

予算・決算

コメント
ページ

【標準管理規約】
28条4項、29条コメント【H16調査】
駐車場会計の区分経理を実施：
2.3％【会計調査】区分経理を実施
収支計算書：95.3％
貸借対照表：93.7％

一管理組合の経理考機械式駐車場等で維持管理に多額の費用を要する施設を有する場合は、駐車場使用料会計等を管理費会計及び修繕積立金会計とは区分している。

1. 区分経理三参（平均的な状況等）

2. 予算・決算書類の作成・承認

管理費会計と修繕積立金会計に区分している。

9395︵︶

徴二
収
管理 2. 滞納処理費等の【総合調査】
滞納の期間が３ヶ月を超えた場
管理費・修繕積立金の滞納（3ヶ月合、速やかに少額訴訟等の法的手続 以上の滞納戸数が5％以下）：94.5％
きの行使について検討を行い、滞納の期間が６ヶ月になる前に対応方針を決めている。

滞納の期間が３ヶ月以内に、文書等による督促などを行っている。

101︵︶

1. 通帳・印鑑の管理保三
全財産 2. 残高確認の管理組合の通帳と印鑑は、それぞれ異なる者が保管している。

―

毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。

―

8【総合調査】
通帳と印鑑を異なる者が保管：
85.4％―

104106項

標準的な対応望ましい対応

1. 帳票類の作成

会計帳簿、什器備品台帳、区分所有者(組合員)名簿等を作成している。

―

区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

―

参考（平均的な状況等）コメント
ページ

︵目三︶

作四
成
帳
保票
管 類 2. 帳票類の保管・の閲覧

107

︑

管理
組
合の経
理

【標準管理規約】64条【標準管理規約】64条
109

9

項

目

標準的な対応望ましい対応参考（平均的な状況等）

コメント
ページ

︵―

建物・設備に関して、定期的に点検を実施している。

―

1. 計画の作成・見直し調査・診断を行い、建物・設備等の状況を把握したうえで、①〜⑤の全ての項目について定めている。

―① 計画期間25年程度としている。
（新築時30年程度としている。）―② 修繕工事項目

調査・診断の結果に基づいて、別表に掲げる18項目のうち、必要な項目の工事内容を定めている。

社会的背景や生活様式の変化等に応じ、性能向上（グレードアップ）工事の項目を計画に含めている。

―

部材の耐用年数、修繕履歴等を踏まえ、調査・診断の結果に基づいて設定している。

――

修繕工事項目、部位ごとに、仕様、数量、単価等の工事費の算出根拠を明確に示している。

―

修繕工事費の計画期間の累計額が示され、その額を修繕積立金の計画期間の累計額が下回らないように計画している。

性能向上（グレードアップ）工事費を含めた収支計画としている。

実一施
保守
点
検 2. 定期点検（法定点検以の外）︶

二
長期
修
繕
計
画の作
成・
見
直
し―

建築基準法等の関連法令に基づく建物・設備の法定点検について、年間計画を作成し、区分所有者等に周知したうえで実施している。

113③ 修繕周期④ 修繕工事費⑤ 収支計画―115︵建物・設備の維持管理

1. 法定点検︶四―116【H16調査】計画期間25年以上：51.2％
平均：24年

118

120

122―
124

10―
126

項目

望ましい対応標準的な対応参考（平均的な状況等）

コメントページ︵︶

四2. 見直し時期の二作
成長・期見修3. 長期修繕計画書
直繕の保管・閲覧し計画―【H16調査】見直し予定：平均5.54年
128

区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

―

概ね、適切な長期修繕計画に基づいて算出される必要修繕積立金の負担割合に応じた額としている。
（駐車場使用料等からの繰入金を含む。）―

適切な長期修繕計画に定められた時期を目安とし、調査・診断の結果に基づいて、計画された工事の要否、実施する工事内容等を決め、実施している。

―

必要に応じて耐震診断を行い、専門委員会等において検討している。

耐震診断の結果に基づいて、必要な耐震改修工事を実施している。

―
130

︵建物・設
備の維
持 積 三 1. 修繕積立金の額（住戸あたり）
管 立
理 て修

５年程度ごとに見直しを行っている。

︶

繕積立金の

【総合調査】修繕積立金の平均額：9,066 円／月・戸
駐車場収入等を含む平均額：10,967 円／月・戸【H16調査】
必要修繕積立金（残期間）
平均13,161 円/月・戸【モデル見直し試算・別表】
モデルA（70戸・９階）
戸当たり13,585 〜17,446 円/月モデルB（30戸・４階）
戸当たり11,257 〜14,467 円/月

131

︵︶

工四事の大実規
施模修繕

1. 大規模修繕工事の実施【総合調査】
調査・診断を実施：93.4％
135︵︶

性五の検耐討震

1. 耐震性の検討

11―
137

項目

標準的な対応望ましい対応参考（平均的な状況等）

コメントページ︵
1. 設計図書の保管・閲覧
閲六
維
持建 覧
設
管物計理・
図設
書
備のの保 2. 修繕の履歴情報の整理、保管・管閲覧・四︶適正化法施行規則第102条に列挙された設計図書を、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

適正化法施行規則第102条に列挙された設計図書及び標準管理規約第32条関係コメントの⑤に掲げられている建物の修繕に有用な書類を、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

―

継続して修繕等の履歴情報が整理され、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

―

―

139

142

12

項

目

標準的な対応望ましい対応︵五︶

一
管理業
務の委託

委
託
契約の締
結参考（平均的な状況等）

1. 委託する管理会社

マンション管理業者登録簿への登録業者であることを確認している。

―【適正化法】44条

2. 重要事項の説明

管理業務主任者から説明を受け、書面を受領している。

―【適正化法】72条

3. 契約の内容①〜③の全ての項目について、標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれている。

―① 委託業務費の明細標準管理委託契約書と同様に委託業務費の明細等が明らかになっている。

―【適正化法】73条1項3号【標準管理委託契約書】
3条、6条2項1号・3項、別紙1・2、別表第1〜4② 管理会社及びその従業員の管理事務の守秘義務

標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれている。

―【適正化法】80条、87条【標準管理委託契約書】16条③ 契約の解除、解約の申入れ、契約の有効期間及び契約の更新

標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれている。

―

4. 契約の締結

5. 契約書の保管・閲覧

コメントページ
147

149

―
150

152

154

【適正化法】73条1項5〜7号【標準管理委託契約書】18〜21条
155

書面で契約を締結している。

区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

13―【適正化法】73条―【標準管理規約】64条

157158項目

標準的な対応参望ましい対応考（平均的な状況等）

コメント
ページ

︵
1. 管理事務の報告

五――

理事会が、管理会社と定期的に、管理事務全般についての打ち合わせを行っている。

――︶

毎月、収支報告書を受領している。のの二
委管 報
託 理 告 管 2. 定期的な打ち合業
理
わせ
務事
務

四

建物・設備の維持管理（二）長期修繕計画の作成・見直し

1．計画の作成・見直し②修繕工事項目

別表160「標準的な対応」

長期修繕計画の修繕工事項目
例

修繕工事項目
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.

159

示

屋根葺替え、防水等
躯体、タイル、塗装、シーリング等
開放廊下・階段、バルコニーの床等
手すり、扉、盤、鉄骨階段等（塗替）
玄関扉、窓サッシ、郵便受等（交換）
管理人室、エントランスホール等の内装

屋根防水外壁等
床防水等
鉄部等
建具・金物等
共用内部等
給水設備
排水設備
ガス設備等
空調・換気設備等
電気設備等
情報・通信設備
消防設備
昇降機設備
立体駐車場設備
外構・附属施設
診断・設計・監理等費用
長期修繕計画作成費用

給水管、受水槽、高置水槽、給水ポンプ等
雑排水管、雨水管、汚水管、桝等
ガス管等
換気扇、ダクト等
電灯、電気幹線、避雷針等
電話、テレビ共聴、インターネット設備等
自動火災報知器、屋内消火栓、連結送水管等
駆動装置、カゴ等
自走式の構造体、機械式の構造体・駆動装置等
駐車場、自転車置場、ゴミ置場、通路、公園等
建物診断、設計、工事監理等
作成・見直し14