樹是資産宅地評価鴨のプヂ汐席数選修監理論の適用
畠中 政国9 藤江 寿妃9 土肥 韮9 尾崎 俊治………1……ll…‖‖‖＝‖‖‖州‖‖‖＝＝‖＝‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖＝‖‖‖‖＝＝‖‖＝‖‖‖‖‖‖＝＝‖＝‖‖＝＝‖‖‖＝‖＝‖‖＝‖‖‖＝‖＝‖＝＝‖‖＝‖‖‖＝‖‖‖‖＝‖＝＝＝‖‖＝‖‖＝‖‖‖‖‖＝‖‖＝‖‖‖＝‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖＝‖＝‖‖‖‖‖‖＝‖‖‖‖州＝‖‖‖川‖したものであったのに対し，固定資産宅地評価のように多数地点を同次的に評価しなければならない状況： ・ ●′了 、においては，評価手続きの妥当性，公正さ，複雑性の昭和6且年から平成2年にかけて，大都市の商業地城問題を厳密に検討しかナればならないからである。

とさらにその周辺の住宅地に対する地価の高騰があ硯在までに，仝標準宅地の価格形成要因と鑑定評価

り，これへの対応策として土地に対する一連の課税の額との関係を客観的に説き明かすために，いくつかの強化措置がとられてきた。そして現在，バブル経済の統計的手法が用いられるようになっている［2，3ト特に崩壊による地価の急激な下落によって，固定資産宅地

固定資産宅地評価においてほ，路線価を求めるための

評価のアンバランスが重要な問題としてクローズアッ

根拠となる土地価格比準表を算出するために，多変量プされている。このような状況を契機として，公的土解析による手法が適用されている．しかしながら，後地評価に対する関心が高まり，「公正かつ適正な課税」

で述べるように，従来から用いられてきた手法では評という社会的要請への対応が今日的な課題となってい価主体が試行錯誤的に土地価格比準表を調整しなける。しかしながら土地の価格は，市場における取り引ればならず，調整作業自体にかなりの労力が必要とさき価格から相続税や固定資産税評価額に至るまで，すれることが問題として指摘されている．その上，客観

べて異なる性質を有するといっても過言ではない。現的データに基づいて得られた結果を，路線価評価に直状では，「一物四価の法則」に形容されるように，土地接反映させることが事実上困難な場合が多く見受けの価格は評価の目的によって分類されており，一元的られる。

な価格評価体系を実現することは極めて困難である。

また，そもそも土地に対する鑑定価格は，客観的に固定資産宅地評価は，評価主体（市町村）が「固定

その場に存在しているのではなく，不動産鑑定士が種

資産評価基準」閏に基づいて行わなければならない。

々の要因データおよび経験則と判断に基づいて妥当とまた，都市計画区域内での評価では，「地価公示法」に思われる価格を提示していることに注意しなければよる公示価格を基準としなければならず，評価の妥当ならない。極論すれば，同一の土地に対して複数の鑑性を維持するために横々な理論的かつ法的措置が講じ

定士が全く同じ価格を提示できるとは限らず，鑑定評られている。一方でタ 平成6年から固定資産の標準地

価額にほ少なからず主観による暖昧性が含まれるこ価格評価に対し不動産鑑定士による地価公示価格評とに留意すべきである。さらに，納税者の評価主体に価の手法が導入されて以来，現在その評価のバランス

対する固定資産価格の異議申立てがあれば，算出根に関する論議が各方面で行われている。それは，従来

拠に関する資料の提示を求められることがある．従っまでの土地の鑑定評価のほとんどが一画地を対象とて，不動産鑑定士による地価公示価格評価の手法においては，評価における主観性を認めた上で，地域格差

はたなか まさくに（有）中央鑑定所のない公平で適正な価格体系を確立し，固定資産路線〒739中り0且4東広島市西条昭和町且2−4

価評価における省力化，近代化，迅速化を進めること

ふじえ としのり 広島大学大学院工学研究科が必要不可欠である．

どひ ただし 広島大学工学部第二類

そこで本論文では∴現在までに広く用いられている

おさき しゅんじ 広島大学工学部第二類

数量化理論‡類に基づく手法とは異なり，不動産鑑〒739−6527東広島市鏡山1−4−1

定価格および価格形成要因が主観による暖昧性を含受付96。射且 採択99付4。7© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.
詔⑬鼻（32）

オペレーションズ。リサーチ

）は以下の通りである．
（a）自治体要覧（b）交通・接近条件（c）環境条件（d）自然条件（e）行政的条件（r）価格資料（g）その他

このような区分基準に従い，評価主体は現地調査を行うとともに，収集した資料を参考にして状況類似地域を設定する．

次に，区分した状況類似地域ごとに標準的な画地を標準宅地として選定する．選定作業は現地踏査の上で行われ，標準宅地の位置図及び一覧表を作成する．ここで，標準宅地の選定は地価公示の標準地選定要領
図1：土地価格評価の概要フローチャート．

［1］に従い，四原則（代表性の原理，中庸性の原理，安定性の原則，確定性の原則）と個別要因に関する用件に合致するように行われなければならない．さらに，有することに着目した新しい固定資産路線価評価手

以下に示すような手続きに従って，データの収集や分法を提案する．具体的には，和多田等［4］によって提析を行う．

案されたファジィ数量化理論Ⅰ類を用いて，固定資産路線価評価において中心的な役割を演じる土地価（1）価格形成要因データの収集・整理＝標準宅地に関

格比準表を作成することを試みる．提案手法の利点とする街路条件，交通・近接条件，環境条件，行政的条して，（i）不動産鑑定価格および価格形成要因におけ件およびその他の条件などの土地価格形成要因デー

る曖昧性を積極的に評価に取り入れている点，（ii）対タを収集する．また，標準宅地だけでなく，各路線に話形式のエキスパートシステムを構築することによっ関する街路条件，交通近接条件を中心とした土地価格て，価格形成要因の修正や変更に関わる膨大な作業労形成要因デーータを収集する．ここで，標準宅地に関す力を削減することができる点，（iii）従来の土地価格比

るデータは現地調査を中心に収集され，各路線に関す

準表とは異なり，ある程度の幅を許容することが出来るデータについては一般的に道路台帳図面，航空写真るため，よりソフトでロバストな固定資産路線価評価

等の机上資料を中心に収集される．

を実現することが可能となる点，等が挙げられる．最終的に，実際の不動産鑑定価格データおよび価格形成
要因データを用いて路線価を算出することにより，従（2）価格形成要因データの分析：（2−1）標準宅地のグルーピング‥標準宅地毎に収集され来から用いられてきた評価手法との比較を行い，提案た価格形成要因および鑑定価格から統計分析（主手法の有効性について述べる．

成分分析，クラスター分析）を行い，同質的な標準宅地を分類して，作成すべき土地価格比準表の2．固定資産宅地評価の現状
図1に固定資産宅地評価の概要を示す．一般に，固定資産宅地評価において収集すべき基礎資料（住宅地1999年6月号

種類について客観的な検討を加える．
（2−2）土地価格比準表の種類の決定：分析の結果，同一用途地区内においても性格の異なる地域が存© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

（33）309

在する場合においては，グループごとに個別の比（魂瑚主要な路線とその他の路線の区分‥標準宅地の準表を作成する必要がある。Ⅷ一般的にほ，住居地

全面の路線を主要路線とし，これ以外をその他の区夕 商業地区，工業地区等毎に比準表を作成する

路線とする。

が，上記の理由により，例えば，住居地区を既成住宅地，新興住宅地等に区分したり，商業地区を

終刺二重路線ニ‖川・〈一本の街路の両側で価格形成要因が異なる場合（用途地区区分等の境界が道路の中心

一山般商業地や路線商業地等に区分することがある。

にある場合）には，一ヤー本の街路に二本の路線を設定する巾

（2血3）価格形成要因の分析＝グル」ビングされた標準宅匝凋）路線の長さ：路線データを測定する場合，路線地ごとに，収集整理された価格形成要因データおの中点で測定する。このため，路線の延長が長い

よび鑑定評価額を元に統計分析を行いタ土地の価場合，実際上はその両端部分で価格差があるべき

格形成要因がその価格に影響する度合（カテゴリ

ところが，同一価格として把揺されてしまうことースコア）を定量的に求める。例えば，（b）のよになる。さらに，隣接路線との価格差が大きくな

うな定量的な要因と（c）のような定性的な要因のり，バランスが取りにくくなることが頻繁に生じ両方に関する情報に基づき∴定量的に算定された

る町 従って，路線の総延長は200mから50伽rlと外的基準（鑑定価格）の値を説明する。

する．

（5）路線価の算出および調整＝ 先に決定した標準宅

表1：土地価格比準表の一例（街路条件）。

地の鑑定価格および土地価格比準表を元に格差率を求め，路線価を算出する．路線価の算出方法を以下に示す乃

主要路線の路線価 ＝ 標準宅地鑑定評価額（円／Ⅲノ2），（2）
その他路線の路線価＝主要路線の路線価（3）土地価格比準表の作成＝土地価格比準表とは，個々の価格形成要因の格差率を判定するための指標であ

その他路線の格差率＋100

り，各路線価格は土地価格比準表を元に算出される。

主要路線の格差率＋100

従って，土地価格比準表は固定資産宅地評価の成否を標準宅地の路線（比準元）を主要路線とし，標準宅地

左右する中心的な存在であり，不動産鑑定士の介在をに付属する路線（比準先）をその他の路線とする。比

必要としながら全体的なバランスを調整した上で決準先の路線価は主要路線との比準割合によって求めら定される。表且に土地価格比準表（街路条件）の一例

れる。すなわち，土地価格比準表における比準割合をを示す。具体的には，以下に示すような公式によって用いて，価格形成要因を形成するカテゴリースコアから比準

比準先の地価 ＝ 比準元の地価

表の格差率を算出する。
櫓「差率＝カテゴリースコア

鑑定価格の算術平均（円／7rL2）．（3）×（100＋比準割合）×100（％）．（1）（4）路線区分の設憩道路幅員や道路種別等の価格形

によって比準先の地価を算出する中（6）画地条件調査および画地計算＝成要因がほぼ同様であり，各路線沿いの標準的な画地（6−1）地目と画地の認定‥地目とは土地を利用面から分を同一価格として説明しうる範囲を一路線として区類した名称である。土地は利用形態により価格形

分する句 路線の設定は，状況類似地域との関係，路線成要因を異にするので，固定資産税における土地の長さ》 交差の禁止等を考慮しながら決定される．設

評価にあたっては，地目ごとの土地評価方法が定定に関する→般的用件を以下に示す小

められている。画地認定とは，1筆以上の宅地に郡帽（34）© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

オペレーションズ。リサーチ（4）ついて，その形状と利用状況から見て一体をなしである．外的基準の値眺，すなわち標準宅地五の鑑定ていると認められる部分に区分または合成する価格と推定値Ⅵの差を最小にするためにことである．

γ】

車＝Q＝∑（肌一羊）2（6−2）画地計算と調整：

■＼】

宣＝1

面積×路線価×補正率＝画地評価額．（5）
ここで，画地補正率と加算率は各評価主体ならびに各用途等の相違により，現状に合致したものにのような問題を考える．これより，最小二乗法を用いて式（8）を満たすカテゴリースコアαJんを求め，式（1）から土地価格比準表における格差率を計算する．
次に，広島県束広島市の商業地区および併用住宅地なるように調整されている．

区における標準宅地れ＝50個に村して，数量化理論
以上のように，固定資産宅地評価においては，地区

Ⅰ類を用いて解析を行った結果を表2に示す．当該評区分，標準宅地，個別画地の段階を設けて評価すると価主体において採用されている土地価格形成要因は，いう方法がとられている．これは，あらゆる土地を同

街路区分，交通・近接条件，環境条件，行政条件など

次的に評価するとともにバランスの取れた固定資産のm＝ 7項目である．ここで，調整済み格差率と評価を実現するために必要となる．中でも特に重要

は，数量化理論Ⅰ類の解析結果に基づいて評価主体となるのが，不動産鑑定士による標準宅地の鑑定評価が試行錯誤的に調整を行った最終的な実質格差率であと，鑑定価格データおよび価格形成要因データを使用

る．この表から，調整前の格差率と調整済み格差率はして作成される土地価格比準表であることは容易にかなり異なることが判る．評価主体による調整作業で類推できる．

は，路線価もしくは画地を算定しながらカテゴリーの

3．数量化理論Ⅰ類による比準表の区分（例えば，10m以上12m未満であれば，10→97
12→11のように）を変更したり，調整項目と呼ば作成と問題点れる解析には全く用いられていない項目を新たに追前節で述べたように，最終的な一画地の価格は路線加することによって行われるのが通常である．最終的価に基づいて算出されるが，路線価を決定するためのに，数量化理論Ⅰ類による解析結果から算出された土支配的な要因が土地価格比準表である．現在広く使用

地価格比準表（街路条件）を表3と表4に示す．結果されている方法では，標準地の鑑定価格と価格形成要として，二つの比準表はかなり異なる様相を呈してい因のデータに村し数量化理論Ⅰ類を通用し，土地価格

ることがわかる．

形成要因がその価格に影響する度合い（カテゴリース

これより，従来から用いられてきた数量化理論Ⅰ類コア）を求める．数量化理論Ⅰ類の特徴は，例えば「歩に基づいた手法に対して次のような問題点が挙げら道の有無」などの質的データを数量化して取り扱うこれる．

とができる点である［叶（i）調整項目と呼ばれる解析に用いられていない項

以下のような記号を定義する．

目を追加することにより評価のバランスを保つ

眺＝標準宅地宜（＝1，2，‥・，m）の不動産鑑定価格q葎＝J（＝1，2，‥・，m）番目の価格形成要因（アイテム）に属するた（＝1，2，・・・，り）番目のカテゴリー

いま，次のような線形関数

ことは理論的根拠に乏しく，納税者に評価内容を理論的に説明することが困難である．
（ii）状況類似地域ごとにカテゴリーの内容を設定したとしても，それらがすべての納税者に対して直mCj

坑≡∑∑αJた∂壱（勅（ま＝1，2，…，m）（6）

観的に妥当であるという保証がない．

J＝1た＝1（iii）評価主体による調整作業に要する労力がかなりを定義する．ここで，大きい．
（個体玄がプアイテムのたカ∂壱（ブた）＝

テゴリーに反応したとき） （7）

上述のような問題点を鑑み，次節ではファジィ数量化（その他のとき）理論Ⅰ類による評価手法を提案する．
© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

1999年6月号（35）311

表2：数量化理論Ⅰ類による解析結果。

条件目アイテム 街路条件ロ き街路区分l道幅員234通過局地併用k内交通E体1り．96lウ17−2．86 −1．75 4：l 「宣画街路ー封い抑q24m末瀾什（l）★†しI i6．42f m以上6未満4．ホ匂表4：現行の土地価格比準表（街路条件）。
格差♯

通過交通主三体・＝棚掴′（）．（）l）（）．り（l

】2m以上

い．川）

￠．42

−7．ヰj

川．7二1

1ウ．7】

コ1．7リ

無

歩j蛍び）イJ

格ノ〔モヰ−4．7（）（）．（〕（）ll）．7l
2り．12

山イ】■

歩道の有無
交通近接条件−3．75

4111」こ満 6】n以」悠m未満 軸心ユ上川Im揖l埼 mIll以上1加1宥l‡／j 】ユ111上り、【

4

5

−2、H6

怖ノ喜÷辛

24．7ウ

（）川）

（）‖＝

2

7．ポ7

−ヰ．7（lロ 15（）未満

り．り（） （）川）2

主要駅までぴ）距離−2．（）1

標準宅地豆（ニ1，27…，m）に対する鑑定価格げブはファジィ数でありタ そのメンバーシップ関数は全体集

−1．リ5

4

合βに対して陶∴β→［0，現によって定義される．

¶ヰ，75

1l
2l

（l．川l

以■Fで取り扱うファジィ集合は全て正規凸ファジィ集

3 2り（）以上1り0未満 −35．肖り−ヰ．ポ6

大規模店舗までぴ）距錐

帝．12

5l
6l

−】1．16−ほ．ポ7

合とする。また，式（6）と同様に，以下のような線形関数を定義する。
m仁一J・∵二こ∴′．・・（9）．7＝1ん＝1

ニこで，毎標準宅地・ま（＝1，2，…7γわ＝ニ対する鑑定価格の推定値（ファジィ数）

斉Jん：説明変数。サンプル豆に対する価格形成要因のアイテムゴ（＝1，2）・。7m）とカテゴリー尾‥（＝1，2，勺ひ∪フCj）

表3：数量化理論Ⅰ類による土地価格比準表（街路条

への曖昧な帰属度（ファジィ数）であり，タイプⅠファジィ集合［6］に属する

件）。

AJん言方JÅ：に対する重み（ファジィ数）13（）．96

1リ．17

J冶．り（）

である小首JたとAJんに村するメンバーシップ関数を

道路幅員 4m未満 6m以上二8m未満 8m以Ll（）m未満 1（）m以仁12Ⅰ¶未満 121Tl以1二2り．〕2

附吊：β→［0，1］，叫ん：ぶ→［0，1］のように定義す

ると，乗のメンバーシップ関数据‥g→［0，1］はよく知られた拡張原理［6］から，て ・ ・．…・‥こ・登・‥、ニー・ぜ三幸3ニ■賢∴1過ご阜・］粧＝Supmimmin（叫た，楯ブん）
小人間の持つ主観性や暖味な現象を数学的に表現すとなる。また，アイテムは，例えば「道路幅員」など

る方法として，ファジィ理論の有効性が各方面で議論の価格形成要因を示し，カテゴリーは「非常に狭い」

されている［町固定資産宅地評価においては，取り引などといったあいまいな言語表現によって特徴づけらき事例から抽出される市場価格よりも，不動産鑑定士

れる。

によって算定される評価が支配的な要因となることは上述のファジィ線形関数がデータの背後にある数理

以前に述べた通りである。よって，標準地の鑑定価格的構造をよく表現しているかどうかを調べるための2や価格形成要因データのもつ暖昧性を積極的に考慮つの指標，すなわち，しながら土地価格比準衷を作成することは，固定資産宅地評価の妥当性を吟味する上で有意義であると考えられる。ここでは，和多田等［句によって提案されたファジィ数量化理論Ⅰ類を適用しタ 土地価格比準表を作成するための従来手法を拡張する¶

7乙豆：与えられた観測値銑と線形関数による推定値弟との当てはまりの良さを示す適合度
gα三α＿レベルにおけるファジィ線形関数のもつあいまいさを示す適合度© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

3層選（36）

オペレーションズ0リサrチ（10）を考える．具体的に，当てはまりの良さを示す適合度という自由度が失われる傾向にある．よって本論丈ではは，上限値と下限値の差が極端に′トさくならず，かつ評価結果に満足できるレベルとして0．75という値を九五＝Supmin（〃℃，〃yj）

（11）

y∈月

数の形状は，それぞれ物理的な意味を考慮した上でアによって定義され，推定値墓と観測値貌との重なりのイテムカテゴリーごとに設定されるものとする．一例

程度を示している．一方，あいまいさを示す適合度はれmCJ
gα≡∑声＝∑∑∑向た一旦ノた）として，アイテム「道路幅員」中のカテゴリー「非常

n

（12）

壱＝1j＝1た＝1

壱＝1

用いている．また，説明変数に村するメンバシップ関に広い」に対するメンバシップ関数の形状を図3に示す．メンバーシップ関数を特徴づける中心位置や傾きによって定義される・ここで，百Jたと旦Jたはファジィ数などのパラメータは，実際に固定資産宅地評価業務にAjぉのα−レベル集合の上下限値である・

携わっている10名の専門家にアンケート調査を行い，従来の数量化理論Ⅰ類が式（8）を最小二乗法の意味

集計結果を算術平均したものを採用している．

で最小にする問題であったのに村し，ファジィ数量化

理論Ⅰ類では，推定値℃と観測値銑の適合度ん五が予め与えられたある適合度基準九＊を満たすという条件の下で，あいまいさgαを最小にするファジィ線形関数を決定する問題に帰着される．すなわち，鑑定価格

データの九＊でのα−レベル集合を［里壱，軌］，価格形成要因データに対する帰属度を諾jた（考たはタイプⅠファ
ジィ集合であることに注意）とすれば，ファジィ数量化理論Ⅰ類は以下のような線形計画問題によって定式化される［4〕．
min：gα（13）（旦ゴん，言Jた）

S．t．
m cj

型壱 ≦ ∑∑句勒，
J た
m cj

訊 ≧ ∑∑鋤瑚，

図2：「鑑定価格」に対するメンバシップ関数の一例．

J た
m CJ

∑∑領一鋤），
j＝1た＝1

第3節と同様に，広島県東広島市の商業地区およびαJた，併用住宅地区における標準宅地50個に対して，ファ

宜＝1，2，‥・，れ，

J＝1，2，・‥，m，

ジィ数量化理論Ⅰ類を用いて解析を行った結果を表5に示す■式（13）の線形計画問題の解（ぢん，有言ん），（ノ＝た＝1，2，…，Cj・

1，‥・，m；た＝1，・‥，CJ）はカテゴリースコアの上下限

本論文では，鑑定価格をファジィ数として扱うため，値であるので，理論上はαjん∈払フぢん］を満たす任毎に図2で示すような三角型のメンバシップ関数を意のαjたを用いて比準表の格差率を設定すればよい．

仮定する．三角型メンバシップ関数を用いた理由は，

これの意味するところは，固定資産宅地評価額は，そ鑑定価格に村して左右対称であり，かつ計算が簡便ともそもの鑑定価格および価格形成要因の曖昧さから，なるからに他ならない．図中において，育とyは適合「大体いくらからいくらまで」という具合にある許容度基準九＊＝0．75における鑑定価格の下限値と上限幅をもった評価額として算出されることである

値を示す・適合度基準をあまり高めに設定すると旦言た

的には，比準表の適用目的に従って，区間の最小値，と百言たの差が小さくなり，区間内で格差率を選定する

最大値，中央値等をカテゴリースコアとして採周し，．具体© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

1999年6月号（37）313

グレード値

表5：ファジィ数量化理論Ⅰ類による解析結・果（パラメータ調整前）。

交通・近接条件

図3：カテゴリー「道路幅員」中のアイテム「非常に広い」に対するメンバシップ関数の一例。

一l：．ド（）679各々の格差率を計算することができる。

ヤヤ速い

速い
かなり適い
に遠い

」．52

−】．5コ

−l−5ユ

−1．5コ

」．5：≧

−1．羊ヱ

−l．5三

【l，5三

り．川）

かなり近い

表2の結果と表5の結果を比較しながら，メンバー
5

押通

ト

果を表6に示す。パラメ・一夕の調整は，メンバシップ

速い

関数の現実的な意味と算出される路線価を考慮しな

1

う

拍．h2

lh．h：

ヰ．77

1．77

1．】7

j．17
1．17

近い

＝」杵

（l（l〔）

l川

け、17

押通

2．パ1

エ】5

＿il】（l 一l）．7−1

4

対話形式の評価システムを構築することにより，評価

t）一7パ

1．】7

ロ

がら，試行錯誤的に行われたものである。．このような

1ト1

（l．7パ

−（I．75 ーけ75

4シップ関数のパラメータを微調整して得られた解析結速い−（）】‖ 一往7ヰ

主体は適合度基準（本論文では，九＊＝0。β75と固定している）だけでなくメンバーシップ関数を支配するパラメータの調整を行うことによって，調整項目を追加

理論Ⅰ類を適用する方法を示す．また，分析手法Bl，することなく土地価格比準表を作成することが可能

B2，B3はカテゴリースコアの許容幅に対する最′ト値，となるe またタ 各々のメンバーシップ関数に極端な形

中央値，最大値からそれぞれ格差率を算出したもので状を仮定することにより，ファジィ数量化理論Ⅰ類はある。さらにタ 分析手法Cはメンバーシップ関数のパ

従来の数量化理論Ⅰ類に帰着されるので，提案手法はラメータを再度調整したものであり，カテゴリースコ

従来法を数学的に一般化しており，よりソフトでロバアの最小値，中央値，最大値を利用したものをそれぞストな評価手続きを可能にしている点に注意すべき

れ分析手法Cl，C2，C3と呼ぶことにする。
図4と図5に分析手法BlとClに基づいて算出さである。
ファジィ数量化理論Ⅰ類に基づいた方法の有効性をれた路線価と現行路線価の絶対誤差を路線番号ごと実証するため，求められた比準表から具体的に路線価にプロットした結果を示す。これらの結果より，従来を算出し，実質格差率に基づいて算出された現行路線法に比べてファジィ数量化理論Ⅰ類による結果が非常

価との比較を行う凸先に述べたカテゴリースコアの選に良いことが分かる。特に，パラメータの微調整を行び方によって，表7のような分析手法の分類を行う。

うことなくアンケート調査の結果を直接メンバーシッ

すなわち，分析手法Aは従来の数量化理論‡類を適

プ関数に代入した分析手法Blがかなり良好な結果を用する方法でありタ分析手法忍ほアンケート結果から与えることに注目すべきである∴詫終的に，すべてのメンバ山シップ関数を特定化した後にファジィ数量化

分析手法に対して標準宅地50個に対する現行路線価© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

劉鳩（38）

（）＝（〉

〕．】ヰ

オペレーションズ◎リサーチ

絶対一洪差表6：ファジィ数量化理論Ⅰ類による解析結果（パラメータ調整後）．
アイテム

条件
街路条件

カテゴリー

街路区分

上限値

M猥梱

ロ 通過交通i三体 （）．（】（I（）．（）（）2 通過局地併用 ー（I．1り−（）．1りコ J
4■： 1．52

1．52

区画街路

−3．2X

−3．2H

非′削二狭い

（）．川）

（I．川I

狭い
ヤや狭い
普通

3．（）8

3．（】H

4．り3

4．り〕

4．51

4．51

5 袋路，行き山まり

口
2

道路幅員

4

5

ヤや広い

広い

6

7 非常に広い

有

歩道の有無
2

・l・

非常に近い
近い
普通

交通・近接条件
2

主要駅までの距離
4

やや遠い

遠い

5

3．（19

3】り9

3．3q

（）．（l（）3．2（）（）．0（】い．（）（）

（＝椚

0．（lり

4．73

（）．（）（）（）．（）り1．（）H（l．（I（】4．り3（l．（I（l4．5l（＝椚

− ．ポ1 −11．り（）

6 非常に速い

い．7（）（）．71）（）．（）0（）．（）02 かなり近い

1．17

1．17

コ

Ⅰ．71

非常に近い

4

近い
ヤや近い

普通

大規模店舗までの距離
6

ヤや遠い

ーl．3り

−1．84

一l． 4
（），川）

−3．2（I−3，2り

H かなり遠い

2．72

2．72

9 非常に速い

6．46

6．4h

口

〔l．（）い（＝川l

遠い

市役所までの距離非常に近い

2 かなり近い

近い

3

4

ヤヤ近い

普通

5

6

やゃ遠い

8

非常に速い

金融機関まで距離 ロ
2
3

4
5

（）．4（1（l．4fI−5．（）5

−5．い5

4．42

−4．ヰ2

−H．7l

一 ．7】

図4＝ 推定された路線価と現行路線価の比較（A v．s．
Bl）．

絶対．誤ぷ

−1：l．り6 −1：l．り6

通い

7

1（1l

1川I

」．3り

（＝椚

7

5（1

（）

ーⅠ5．1（） −15．1（）−1：しH4

近い

ヤや近い

普通
ヤヤ速い

遠い

−1：i．H40．（）（l

（）．り＝

（）．35

0．15

−6．30

−6．j（）

（l．46

（l．46

（l．46

（l．46

表7：分析手法の分類．
中央値

股人偵

数量化理論Ⅰ類（従来法）
ファジィ数量化理論Ⅰ類

最小値

A A A

（パラメータ調整後） Bl B2 ぃう ファジィ数量化理論Ⅰ類 （パラメータ調整前） Cl C2 C二‡

（）

5（）

15（）

三川）

路線酢り・

表8：平均絶村誤差の比較．

投入備

1868 ．54 8524．20

中央値
数量化理論Ⅰ類（従来法） 49625．25 49625．25
ファジィ数量化理論Ⅰ類 パメ（ラータ調整前）

ファジィ数量化理論Ⅰ類 パメ（ラータ調整後）

1999年6月号

最小イIFi

49625．25

1（iO24．25

13890．66

7274．49715（i．71

図5＝推定された路線価と現行路線価の比較（Av．sCl）．

© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

（39）315

との平均絶対誤差を比較した結果を表8に示す．この表から，さらにパラメータを微調整した分析手法Cl，
C2，C3が極めて良い結果を与えており，ファジィ数［6〕田中英夫＝ファジィモデリングとその応札朝倉書店，且990．
関田中英丸和多田淳三林勲＝ ファジィ線形回帰

量化理論‡類に基づいた方法の有効性を確認するこ分析の三つの定式化 ，計測自動制御学会論文誌7とができる￠

Vol疇22，No・10，pp・1051−1057（1986）．
・二

・・∵・・

本論文では，固定資産宅地評価にファジィ数量化理論Ⅰ類を適用した。実際の不動産鑑定価格と土地価
格形成要因データを用いて路線価を算出し，評価パフォーマンスに関して従来法との比較を行った。提案された手法は従来法よりも良好な結果を示すが，まだいくつかの未解決な問題があることも事実である．例えば，本論文で使用したファジィ数量化理論‡類も他に様々な定式化が考えられるため軋式（13）とは異なる評価手法を今後検討する必要があるであろう佃 また，
パラメータの調整作業を簡略化するためにタ ブアジイ
ニューラルネットワーク等を利用することが考えられる。本論文で述べてきたように，固定資産宅地評価に関する問題には多くの課題が山積みされており，オペ

レーションズリサーチの研究対象として今後益々発展することが期待される。
謝辞

本研究を実施するにあたり，東広島市総務部資産税課字根田義隆氏，田阪資啓氏に多大なご協力を頂いた。また，大阪工業大学情報科学部和多田淳三教授には貴重な資料を提倶して頂いた。この場を借りて感謝申し上げたい。

参考文献
純白瀾省資産評価重編：固定資産評価基準解説（土地篇），（財）地方財務協会っ1996。
聞星野亘男フ塚越清：固定資産システム評価の手引
きフ住宅新報社，1994。

期日井雅浩＝ 固定資産評価の理論と才支法7清文吐
息993。

㈲和多田淳三田中英夫，浅居喜代治： ファジィ数量化理論Ⅰ類，行動計量学，Vol。11，No．1，pp。

66−73，且98乱

期林知己夫：数量化の方乳東洋経済新報牡1974・© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

劉帽（40）

オペレーションズむリサ岬チ