平成 25 年６月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
平成 25 年８月 14 日
不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者

日本ビルファンド投資法人
8951
執行役員 西川 勉

上場取引所
Ｕ Ｒ Ｌ

東証
http://www.nbf-m.com/nbf/

資 産 運 用 会 社 名
代
表者
問 合 せ 先 責 任 者

日本ビルファンドマネジメント株式会社
代表取締役社長
田中 健一
投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬｰ 森 俊彦
ＴＥＬ 03-6259-8681

有価証券報告書提出予定日
決算補足説明資料作成の有無
決算説明会開催の有無

平成 25 年９月 27 日
分配金支払開始予定日
有・無有・無 （機関投資家・アナリスト向け）

平成 25 年９月 13 日

１．平成 25 年６月期の運用、資産の状況（平成 25 年１月１日～平成 25 年６月 30 日） （百万円未満切捨て）（％表示は対前期増減比）(1)運用状況
営業収益
25 年 ６月期
24 年 12 月期

営業利益

経常利益

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

35,71931,529(13.3)(4.3)

15,815
12,620(25.3)(1.4)

12,942
9,658(34.0)(1.8)

12,941
9,657(34.0)
(1.8)

１口当たり
当期純利益

自己資本
当期純利益率円

25 年 ６月期
24 年 12 月期

当期純利益

百万円

総資産
経常利益率

営業収益
経常利益率

％

18,97015,754

％

2.7
2.2

％

1.3
1.1

36.2
30.6

(2)分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額円

25 年 ６月期
24 年 12 月期

１口当たり
利益超過分配金

百万円

16,85415,754

利益超過分配金
総額円

11,662
9,657

配当性向

百万円

0
0

純資産
配当率

％

0
0

90.1
99.9

％

2.3
2.2

(注) 配当性向については、次の算式により計算しており、小数点第１位未満を切捨てにより表示しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
なお、平成 25 年６月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額（1,278 百万円）を控除した金額を発行済投資口数で除して計算しています。

(3)財政状態
総資産

純資産
百万円

25 年 ６月期
24 年 12 月期(参考)自己資本

1,047,991
899,123
25 年６月期％

517,584
446,004
517,584 百万円

１口当たり純資産

自己資本比率
百万円

49.4
49.6
24 年 12 月期

円

747,954
727,577

446,004 百万円(4)キャッシュ･フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

百万円

25 年 ６月期
24 年 12 月期

30,141
16,867

財務活動によるキャッシュ・フロー

百万円△159,776△30,223

百万円

132,128
16,1361

現金及び現金同等物
期 末 残 高百万円

39,75937,265

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

２．平成 25 年 12 月期の運用状況の予想（平成 25 年７月１日～平成 25 年 12 月 31 日)（％表示は対前期増減比）
営業収益
通 期

営業利益

経常利益

当期純利益

百万円 ％

百万円 ％

百万円 ％

百万円 ％

36,869 (3.2)

16,430 (3.9)

13,285 (2.6)

13,285 (2.7)

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）円

１口当たり
利益超過分配金

17,300円

0(参考)１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）19,198 円(注) 平成 25 年 12 月期の｢ＮＢＦ日本橋室町センタービル（準共有持分 50％）」の譲渡益 2,115 百万円（予定）については、租税特別措置法第 67条の 15「投資法人に係る課税の特例」及び租税特別措置法第 66 条の２「平成 21 年及び平成 22 年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」の両規定が適用される限度内で、1,313 百万円（予定）の圧縮積立金を計上することを想定していますが、実際の内部留保額は変動する
可能性があります。

３．その他（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更

無② ①以外の会計方針の変更

無③ 会計上の見積りの変更

無④ 修正再表示

無（2）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む） 平成 25 年６月期 692,000 口

平成 24 年 12 月期 613,000 口② 期末自己投資口数

平成 24 年 12 月期

平成 25 年６月期

0口

0口

（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25 ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。

※

監査手続の実施状況に関する表示

この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※

運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項

本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、９ページ記載の｢平成 25 年 12 月期（平成 25 年７月１日～平成 25 年 12 月 31 日）及び平成 26 年６月期（平成 26 年１月
１日～平成 26 年６月 30 日）運用状況の予想の前提条件｣をご参照ください。

2

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（平成25年３月28日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略します。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成25年３月28日提出）における「投資方針」、｢投資対象｣、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。

（２）運用状況① 当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。
）に基づき、平成 13
年３月 16 日に設立され、同年９月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT 市場）に上場（銘柄コード 8951）しました。本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する
主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする
有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資することによって、中長期的な観点から、本投資法人に属す
る資産の着実な成長と安定した収益の確保を基本方針として運用を行い、平成 13 年 12 月期（第１期）の利益分配実施以後、前期の平成 24 年 12 月期（第 23 期）まで 23 回の利益分配を行いました。

Ｂ．投資環境と運用実績
当期の日本経済では、日本経済再生に向けた緊急経済対策やこれまでとは次元の違う新たな金融緩和策の実施に伴い、円安・株高基調となりました。こうしたもとで、米国経済が緩やかに回復する中、円安の進行を背景として輸出が増加し、製造業を中心に企業収益は改善しました。また、株価の上昇や雇用環境の持ち直しを受けて、消費者マインドの改善により個人消費は堅調に推移しました。オフィスビル賃貸市
場におきましては、平成 25 年上期には大型物件の供給が少なかったこと、企業の景況感や雇用環境が徐々に改善し、前向きなオフィス需要による拡張・集約移転、内部増床等が増加したことから、空室率は緩やかに低下しました。不動産流通市場におきましては、エクイティファイナンスによる資金調達環境が良好であったこと等を背景として、J-REIT の積極的な物件取得が取引全体を牽引しました。J-REIT において物流施設の取得が大幅に増加しましたが、オフィスビルの取得も今年上期の実績が既に昨年の年間実績とほぼ同じ水準に達しています。
このような状況下、本投資法人は、立地・規模・設備インフラ面から物件競争力が高く、安定的な賃貸
キャッシュ・フローが期待できる優良オフィスビルへの投資を基本方針として、資産運用を継続してきました。当期は、平成 25 年２月に「新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ」（所有権、取得価格（以下、同様）119.0 億円）、「三井住友銀行名古屋ビル」（信託受益権、149.0 億円）、「ＮＢＦ大崎ビル」（信託受益権の準共有持分、666.6
億円）、平成 25 年３月に「パナソニック東京汐留ビル」（信託受益権の準共有持分、50.7 億円）
、
「ゲートシ
ティ大崎」
（追加取得、区分所有権及び区分所有権の共有持分、155.5 億円）、「池袋イースト」（所有権、86.3
億円）、「渋谷ガーデンフロント」（追加取得、所有権の共有持分、115.6 億円）、平成 25 年５月に「セレスティン芝三井ビルディング」（区分所有権及び区分所有権の共有持分、225.0 億円）をそれぞれ取得し、取得価格の合計は 1,567.8 億円となりました。また、平成 25 年５月に「ＮＢＦ日本橋室町センタービル」（信
託受益権の準共有持分 50％、譲渡価額 141.0 億円）を譲渡しました。保有物件につきましては、テナント
満足度の更なる向上を目指した運営管理、設備の更新・新設を計画的に行い、また、マーケットの動向を把握しながら適切な賃料設定や既存テナントの賃料改定の実施等により、安定的な賃貸事業収入の確保を図りました。
当期末における本投資法人の全不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで 74 物件、投資額 10,664 億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は 105.5 万㎡（31.9 万坪）、期末稼働率は前期比横ばいの 98.2％と3

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

なり、テナント総数は 1,160 となっています。

Ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、総資産有利子負債比率（総資産に対する有利子負債残高の比率をいいます。以下同様です。
）のターゲットを 36％から 46％に定め、上限の目途を 56％とする保守的な財務運営を行ってきました。
当期は、平成 25 年１月に、特定資産の取得資金に充当することを目的として新投資口の発行を行い、当期末の発行済投資口数は 692,000 口（前期末比 79,000 口増）、出資総額は 5,043.0 億円（前期末比 682.9
億円増）となっています。
借入れによる資金調達につきましては、機動性の高い無担保・無保証のコーポレートファイナンスを活用し、財務の安定性に配慮しています。借入れにあたっては、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から長期固定金利借入れによる調達を進める一方で、物件取得時の機動的な資金調達等の観点
から短期借入れによる調達も行っています。さらに、返済期限の分散を行い、一時期に返済期限が集中しないように運用しています。
機動的な資金調達及び借換えリスク軽減等のための安定的な調達基盤の確保といった観点から、極度額
総額 600 億円のコミットメントラインを設定しています。
投資法人債による資金調達につきましては、平成 25 年１月には 2,000 億円の公募投資法人債の発行枠の設定に関する発行登録書を提出しており、平成 25 年６月に第 13 回無担保投資法人債（金額 100 億円、期間 10 年）を発行し、平成 25 年６月 30 日現在の発行枠残高は 1,900 億円となっています。
これらの結果、当期末における総資産有利子負債比率は 45.2％、長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいます。以下同様です。
）は 94.7％となっています。
コミットメントラインの概要
借入極度額

400 億円

200 億円

契約締結日

平成 23 年９月１日

平成 24 年３月 19 日

契約期限

平成 26 年８月 31 日

平成 26 年３月 18 日

担保・保証等

無担保・無保証

無担保・無保証

発行登録書の概要
発行予定額

2,000 億円以内

発行予定期間平成 25 年２月７日より平成 27 年２月６日まで

資金使途

特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。
）の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金、運転資金等

また、当期末時点において本投資法人が取得している発行体格付（発行体の将来の信用力に関する各信用格付業者の意見）は以下のとおりです。
信用格付業者の商号又は名称

格付内容

スタンダード＆プアーズ・レーティング・

長期会社格付：A＋

ジャパン株式会社（Ｓ＆Ｐ)

アウトルック：安定的

ムーディーズ・ジャパン株式会社（Moody's）
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

短期会社格付：A-1

発行体格付：A2 格付け見通し：安定的発行体格付：AA 格付けの方向性：安定的

4

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Ｄ．業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、
営業収益は 35,719 百万円（前期比 4,190 百万円増、13.3％増）、不動産賃貸事業利益は 15,337 百万円（前期比 1,422 百万円増、10.2％増）、資産運用報酬・保管及び事務委託コスト等の費用控除後の営業利益は 15,815 百万円（前期比 3,195 百万円増、25.3％増）、経常利
益は 12,942 百万円（前期比 3,283 百万円増、34.0％増）、当期純利益は 12,941 百万円（前期比 3,284 百万円増、34.0％増）となりました。これは、当期に取得した物件が新規稼働したこと、物件の譲渡に伴う売却益を計上したこと等により収益が増加したことが主な要因です。
また、分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、当期未処分利益から租税特別措置法第 66 条の２による圧縮積立金（1,278 百万円）を控除し、その残額である 11,662 百万円を利益分配金として分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は 16,854 円となりました。

② 次期の見通し
Ａ．今後の運用方針及び対処すべき課題
今後の日本経済においては、政府が推進する経済対策や成長戦略の下支えにより、生産・輸出の増加等を通じた企業収益の改善が見込まれます。このような動きが、依然として慎重な企業の設備投資や雇用者報酬の増加につながれば、自律的な景気回復へ向かうことが期待されます。
オフィスビル賃貸市場においては、東京都心部の新築ビル供給は平成 25 年下期以降も比較的少ないこと、企業のオフィス需要は堅調なことから、その需給バランスは引き続き改善していくものと考えられます。また、
賃貸市場全体の賃料の底打ち感が強まる中、企業のＢＣＰに対するニーズが高まっていることを受けて、特に高いスペックを有する優良物件においては、賃料が上昇する事例が徐々に増加していくことが予想されます。
不動産流通市場においては、オフィスビル賃貸市場の調整が進んだことから、その本格的回復を見込む取得意欲の高い投資家が増えてきており、活発な取引が継続することが見込まれます。
また、今後も日本銀行の積極的な金融緩和策が継続していくことが期待されることから、不動産市場に対する資金供給は良好に推移すると考えられますが、将来的な金利上昇リスクは注視する必要があります。
このような状況下、本投資法人は以下の運用方針のもと、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、適正な運用を実施します。
（ａ）保有物件の運用方針
オフィス賃貸市況動向を注視し、市場環境に即した柔軟な対応を行うことで、賃貸事業収入の維持を図ります。既存テナントに対しては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めます。また、新規テナントにつきましては、
マーケットの動向を的確にとらえたリーシング活動により、空室期間の短縮と高稼働率の維持を目指します。また、建物への設備投資につきましては、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する適切かつ効果的な工事、設備の更新・新設等を実施していきます。
（ｂ）新規物件の投資方針
三井不動産グループをはじめとする有力な情報チャネルを持っていること、多様な手法による取得
実績を通じノウハウの蓄積が進んでいること、加えて、上場投資法人の中で最大規模であること等の優位性を最大限に活かし、適切なリスクマネジメントを行い、ポートフォリオ全体の質向上に中長期的に寄与する優良物件を厳選し投資していきます。なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、金融・経済情勢や不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行っていきます。
また、物件の成長性や安定性・規模・立地等を踏まえポートフォリオ全体の構成を考慮し、資産の入れ替えについても適宜実施していきます。
（ｃ）財務戦略等
借入れによる資金調達につきましては、資産の長期運用の観点及び調達の安定性の観点から、従来どおり長期固定金利の資金調達を基本とします。また、調達基盤の拡充の観点からも、金融マーケッ

5日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

ト環境を注視しつつ、引き続き投資法人債の発行にも取り組みます。
次期におきましても、総資産有利子負債比率のターゲットは引き続き 36％から 46％を当面の目標とし、上限の目途を 56％とします。また、長期固定金利比率のターゲットにつきましては、90％以
上を当面の目標として財務運営を行います。
また、東京証券取引所における適時開示に加え、ウェブサイトの充実により、各種ディスクロージ
ャー資料、物件に関する情報、運用状況及び分配金に関する情報等、本投資法人について投資判断上有用と思われる情報の提供に努めていきます。
（ｄ）コンプライアンス・リスク管理
投信法及び金融商品取引法をはじめとする各種法令の遵守はもとより、資産規模の拡大や社会的要
請・外部環境の変化等に対応し、健全かつ適切な業務運営を確保するため、コンプライアンス・リス
ク管理態勢の更なる強化に取り組みます。

Ｂ．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

(参考情報)（ａ）平成 25 年８月 14 日付で、以下の資産の譲渡について売買契約（譲渡価額 14,100,000,000 円）を締結
し、同日付で引渡しを完了しています。引渡日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称

ＮＢＦ日本橋室町センタービル

特定資産の種類

不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋室町三丁目２番15号

土地

建物

地積

3,097.74㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権100％を信託財産とした信託受益権の準共有持分（50％）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

延床面積23,019.01㎡（建物全体）

所有形態

下記、「所有階・床面積・用途等」欄の（ア）及び（イ）の所有権持分を信託財産とした信託受益権の準共有持分（50％）

建築時期

昭和61年10月31日

所有階・床面
積・用途等
取得年月日
取得価格（合計）（うち、（ア）1,590.07㎡ （イ）1,507.67㎡）（ア）区分所有権（６～12階の事務所部分7,755.94㎡）の100％及び区分所有権（地下１階の駐車場1,141.83㎡）の共有持分45.11％（イ）区分所有権（１～６階の銀行・事務所部分7,994.75㎡）の100％及び区分所有権（地下１階の駐車場
1,141.83㎡）の共有持分54.89％（ア）平成13年５月23日（イ）平成16年12月24日
準共有持分（50％）に換算（ア）4,972,500,000円（ 9,945,000,000円（全体）×50％）（イ）7,000,000,000円（14,000,000,000円（全体）×50％）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

譲渡先

三井不動産株式会社

特記事項

本物件は、２つの信託により構成され、本投資法人は、双方の信託受益権を取得することによって、本物件を実質的に100％所有していましたが、平成25年５月31日に当該双方の信託受益権についてそれぞれ準共有持分の50％を譲渡し、平成25年８月14日にそれぞれ残りの準共有持分50％を譲渡しました。

6

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信（ｂ）平成 25 年８月 14 日付で、以下の資産の譲渡について売買契約（譲渡予定価額 3,084,546,446 円）を締結し、平成 26 年１月 10 日の引渡し及び平成 26 年３月 31 日までに譲渡代金を受領する予定です。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称

ＧＳＫビル

譲渡資産

特定資産である信託受益権にかかる信託財産である不動産の敷地の一部

所在地（地番）

東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目６番１・６番17・６番18・６番23・６番26・６番27・６番30・６番35・
６番36・７番12・７番18の一部及び６番22、６番28、６番40、６番41

土地

地積

5,335.28㎡（公簿面積）のうち664.31㎡（実測面積、約12％）

所有形態

所有権100％

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

譲渡先

東京都

特記事項

①譲渡資産は、「東京都市計画道路事業幹線街路環状第５の１号線」の拡幅事業対象地となっており、当該都市計画事業は昭和21年３月26日に都市計画決定され、平成15年３月５日に事業認可を受けています。
今般、当該都市計画の決定及び事業認可に基づき、当該土地の取得を企図する東京都と本投資法人との間で協議が整ったため、譲渡を行なうことを決定しました。
②上記の譲渡予定価額の他に、物件移転補償金として、104,694,356円の支払いを受ける予定です。
③上記資産の譲渡は、フォワードコミットメント等（契約締結から１ヶ月を経過した後に決済・引渡しを行うもの）に該当します。

7

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

Ｃ．運用状況の見通し
次期（平成 25 年 12 月期 平成 25 年７月１日～平成 25 年 12 月 31 日）の運用状況につきましては、オフィ
ス賃貸市場の賃料動向等に鑑み、以下のとおり算出しています。運用状況の予想の前提条件につきましては、
後記「平成 25 年 12 月期及び平成 26 年６月期 運用状況の予想の前提条件」を参照ください。
営業収益
36,869 百万円
営業利益16,430 百万円
経常利益
13,285 百万円
当期純利益
13,285 百万円
１口当たり分配金
17,300 円
１口当たり利益超過分配金0円（注）平成 25 年 12 月期の｢ＮＢＦ日本橋室町センタービル（準共有持分 50％）」の譲渡益 2,115 百万円（予定）については、租税特別措置法第 67 条の 15「投資法人に係る課税の特例」及び租税特別措置法第 66 条の２「平成 21 年及び平成 22 年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」の両規定が適用される限度内で、1,313 百万円（予定）の圧縮積立金を計上することを想定していますが、実際の内部留保額は変動する可能性があります。
（参考）また、「平成 25 年 12 月期及び平成 26 年６月期 運用状況の予想の前提条件」がそのまま推移したと想定した場合、平成 26 年６月期（平成 26 年１月１日～平成 26 年６月 30 日）の運用状況の予想数値は以下のとおりとなります。
営業収益
35,840 百万円
営業利益
15,334 百万円
経常利益
12,285 百万円
当期純利益
12,285 百万円
１口当たり分配金
16,000 円
１口当たり利益超過分配金0円（注）平成 26 年６月期の｢ＧＳＫビル（敷地の一部）｣の譲渡益 1,902 百万円（予定）については、租税特別措置法第 67 条の 15「投資法人に係る課税の特例」及び租税特別措置法第 64 条「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」の両規定が適用される限度内で、1,213 百万円（予定）の圧縮積立金を計上することを想定していますが、実際の内部留保額は変動する可能性があります。
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

8日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

平成 25 年 12 月期（平成 25 年７月１日～平成 25 年 12 月 31 日）
及び平成 26 年６月期（平成 26 年１月１日～平成 26 年６月 30 日）運用状況の予想の前提条件
項 目

前 提 条 件保有資産

・平成25年６月期末時点で本投資法人が保有している74物件に、平成25年８月14日の｢ＮＢＦ日本橋室町センタービル（準共有持分50％）」及び平成26年1月10日に予定している「ＧＳＫビル（敷地の一部）」の譲渡を反映した73物件を前提としています。
・物件合計の期末稼働率は、平成25年12月末97.4％（サブリース勘案後97.0％）、平成26年６月末98.1％（サブリース勘案後97.5％）を見込んでいます。
・実際には、物件の異動等により変動する可能性があります。

発行済投資口数

・本書日付現在の692,000口を前提としています。

有利子負債

・平成 25 年 12 月期及び平成 26 年６月期において、短期借入金 25,000 百万円、長期借入金 41,750 百万円及び投資法人債 10,000 百万円の返済期限が到来しますが、当該有利子負債の返済資金については、上記物件譲渡資金を返済資金の一部に充当し、残りは全額借入金等で調達を行うことを前提としています。

総資産有利子負債比率

・平成 25 年６月 30 日現在の総資産有利子負債比率 45.2％が、物件譲渡資金を有利子負債の返済資金の一部に充当することで 44％台中盤程度となり、平成 25 年 12 月期末及び平成 26 年６月期末まで同比率のまま推移することを前提としています。
・本表における総資産有利子負債比率の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
総資産有利子負債比率＝有利子負債÷総資産×100

営業収益・平成 25 年 12 月期に、｢ＮＢＦ日本橋室町センタービル（準共有持分 50％）」を譲渡し、2,115 百万円（予定）の譲渡益を営業収益に計上する見込みです（後記「１口当たり分配金」参照）。
・平成 26 年６月期に、｢ＧＳＫビル（敷地の一部）｣を譲渡し、1,902 百万円（予定）の譲渡益を営業収益に計上する見込みです（後記「１口当たり分配金」参照）。

営業費用・取得した資産の固定資産税及び都市計画税等について、前所有者と期間按分による精算を行う場合には、当該精算金相当分は取得原価に算入されるため費用計上されません。従いまして、平成 25 年
１月１日以降取得の「新橋Ｍ-ＳＱＵＡＲＥ」、｢三井住友銀行名古屋ビル｣、「ＮＢＦ大崎ビル」、「パ
ナソニック東京汐留ビル」、「ゲートシティ大崎（追加取得分）」、「池袋イースト」、「渋谷ガーデンフ
ロント（追加取得分）」及び｢セレスティン芝三井ビルディング」の固定資産税及び都市計画税等につきましては、平成 25 年 12 月期は精算金相当分を費用計上いたしませんが、平成 26 年６月期以降は費用計上されることになります。なお、平成 26 年６月期に費用計上される上記物件の固定資産税
及び都市計画税等は、448 百万円（６ヶ月分）を想定しています。
・公租公課は、平成 25 年 12 月期 2,816 百万円、平成 26 年６月期 3,289 百万円を想定しています。
・減価償却費は、平成 25 年 12 月期 6,972 百万円、平成 26 年６月期 7,049 百万円を想定しています。
・修繕費は、平成 25 年 12 月期 733 百万円、平成 26 年６月期 766 百万円を想定しています。
・外注委託費は、過去の実績を勘案の上、想定しています。

営業外費用

・営業外費用（支払利息、投資法人債利息等）は、平成 25 年 12 月期 3,153 百万円、平成 26 年６月期
3,056 百万円を想定しています。

１口当たり分配金

・テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動や、物件の異動、金利の変動、新投資口の発行等により１口当たりの分配金の額が変動する可能性があります。
・平成 25 年 12 月期の｢ＮＢＦ日本橋室町センタービル（準共有持分 50％）」の譲渡益 2,115 百万円（予定）については、租税特別措置法第 67 条の 15「投資法人に係る課税の特例」及び租税特別措置法第66 条の２「平成 21 年及び平成 22 年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」の両規定が適用される限度内で、1,313 百万円（予定）の圧縮積立金を計上することを想定していますが、実際の内部留保額は変動する可能性があります。
・平成 26 年６月期の｢ＧＳＫビル（敷地の一部）｣の譲渡益 1,902 百万円（予定）については、租税特別措置法第 67 条の 15「投資法人に係る課税の特例」及び租税特別措置法第 64 条「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」の両規定が適用される限度内で、1,213 百万円（予定）の圧縮積立金を計上することを想定していますが、実際の内部留保額は変動する可能性があります。
・また、圧縮積立金の取崩しは行わないことを前提としています。

9

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

１口当たり
利益超過分配金

その他

・本投資法人は原則として投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わない予定です。ただし、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断された場合には、分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所規則等、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

10

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

３．財務諸表(１)貸借対照表（単位：千円）
前期

当期(平成24年12月31日)(平成25年６月30日)

21,434,915
15,830,338
320,811602,263
38,188,329

23,416,818
16,342,978
400,190
2,353,530
42,513,518

183,251,011△ 38,702,108
144,548,902
2,830,263△ 1,189,647
1,640,615
1,567,643△ 749,684
817,958
1,264,715△ 574,251
690,464
257,639,833
10,685
155,264,358△ 50,158,402
105,105,955
2,139,077△ 839,779
1,299,298
1,654,698△ 938,421
716,276
1,367,520△ 764,896
602,624
306,611,826
4,148
819,688,592

203,175,187△ 41,963,184
161,212,002
3,026,569△ 1,259,980
1,766,588
1,720,725△ 825,849
894,876
1,367,377△ 637,556
729,820
309,480,357―
184,419,789△ 52,397,959
132,021,829
2,797,314△ 900,234
1,897,079
1,779,275△ 1,004,485
774,789
1,574,345△ 811,895
762,449
353,975,479―
963,515,274

無形固定資産
地上権
信託借地権
その他
無形固定資産合計

11,882,865
23,726,920
38,38935,648,174

11,882,865
23,726,920
93,32335,703,108

投資その他の資産
敷金及び保証金
長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計327,870
40,012
5,169,743
5,537,626
860,874,394

327,544
52,741
5,775,997
6,156,283
1,005,374,666

60,61060,610103,650
103,650

899,123,334

1,047,991,835

資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計

繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計

11

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信（単位：千円）
前期

当期(平成24年12月31日)(平成25年６月30日)

負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
１年内返済予定の長期借入金
１年内償還予定の投資法人債
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計

2,631,124
20,000,000
42,750,000―
2,059,566
1,140,574
585
364,7943,949,810
263,420
73,159,877

3,312,161
25,000,000
41,750,000
10,000,000
1,548,342
1,368,927
455―
4,391,725
143,947
87,515,559

固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
その他
固定負債合計
負債合計

60,000,000
276,875,000
17,114,344
25,890,891
78,516379,958,753
453,118,630

60,000,000
336,500,000
18,538,577
27,772,449
80,779442,891,806
530,407,365

純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
純資産合計*2436,013,128

504,308,628

334,088
334,088
9,657,486
9,991,574
446,004,703
446,004,703

334,088
334,088
12,941,752
13,275,841
517,584,469
517,584,469

負債純資産合計

899,123,334

1,047,991,835

12

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信(２)損益計算書（単位：千円）

前

営業収益
不動産賃貸収入
その他賃貸事業収入
不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
役員報酬
会計監査人報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
その他営業費用
営業費用合計
営業利益

期

当 期

（自 平成24年７月１日）（自 平成25年１月１日）（至 平成24年12月31日）（至 平成25年６月30日）

*1
*1
*2

28,515,829
3,013,947―
31,529,776

30,752,121
2,870,605
2,097,225
35,719,952*1

17,613,910
1,086,959
12,60014,00041,73847,04092,92818,909,176
12,620,600

18,284,732
1,240,844
12,60014,00042,41651,905
257,661
19,904,160
15,815,791

3,477
1,666
―
―
283
71
5,498

3,952
1,416
205,203
50,088135693
261,4902,440,333
476,221
10,593―40,5002,967,648
9,658,450
9,658,450
1,063
△ 2
1,061
9,657,389
97
9,657,486

2,525,838
475,041
11,03985,22037,8783,135,018
12,942,263
12,942,263
781
13
795
12,941,468
284
12,941,752

営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
固定資産税等還付金
還付加算金
保険差益
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
投資口交付費
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

13

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信(３)投資主資本等変動計算書（単位：千円）

前

期

当

期

（自

平成24年７月１日（自平成25年１月１日

至

平成24年12月31日）

至

平成25年６月30日）

投資主資本
出資総額
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
当期変動額合計
当期末残高
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
当期首残高
当期変動額
当期変動額合計
当期末残高
任意積立金合計
当期首残高
当期変動額
当期変動額合計
当期末残高
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
剰余金合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

14436,013,128

436,013,128――
436,013,128

68,295,500
68,295,500
504,308,628

334,088

334,088―
334,088―
334,088

334,088

334,088―
334,088―
334,0889,489,337

9,657,486△ 9,489,240
9,657,389
168,149
9,657,486△ 9,657,202
12,941,468
3,284,266
12,941,752

9,823,425

9,991,574△ 9,489,240
9,657,389
168,149
9,991,574△ 9,657,202
12,941,468
3,284,266
13,275,841

445,836,554

446,004,703―△ 9,489,240
9,657,389
168,149
446,004,703

68,295,500△ 9,657,202
12,941,468
71,579,766
517,584,469

445,836,554

446,004,703―△ 9,489,240
9,657,389
168,149
446,004,703

68,295,500△ 9,657,202
12,941,468
71,579,766
517,584,469

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信（４)金銭の分配に係る計算書（単位：円）
科

目

Ⅰ 当期未処分利益

前 期
自 平成24年７月１日
至 平成24年12月31日
9,657,486,278

当 期
自 平成25年１月１日
至 平成25年６月30日
12,941,752,570

9,657,202,000

11,662,968,000（15,754）（16,854）0

1,278,784,570

284,2780

本投資法人の規約第 14 条第１項に定本投資法人の規約第 14 条第１項に定Ⅱ 分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 任意積立金
圧縮積立金繰入額
Ⅳ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

める「当期未処分利益（分配可能金額） める「当期未処分利益（分配可能金額）を上限とし、租税特別措置法第 67 条のを上限とし、租税特別措置法第 67 条の

15 に規定される本投資法人の配当可能

15 に規定される本投資法人の配当可能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額

利益の額の 100 分の 90 に相当する金額

を超えて分配する」旨の方針に従い、当を超えて分配する」旨の方針に従い、期未処分利益の概ね全額である

当期未処分利益から租税特別措置法第9,657,202,000 円を利益分配金として分66 条の２による圧縮積立金を控除し、配することとしました。

その残額である 11,662,968,000 円を利

なお、規約第 14 条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

益分配金として分配することとしました。
なお、規約第 14 条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

15

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信(５)キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）
前期（自 平成24年７月１日
至 平成24年12月31日）

当 期（自 平成25年１月１日
至 平成25年６月30日）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
長期前払費用償却額
投資法人債発行費償却
投資口交付費
受取利息
未払分配金戻入
支払利息
固定資産除却損
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
未払消費税等の増減額（△は減少）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の支払額
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

9,658,450
6,191,122
3,934
10,593―△ 3,477△ 1,666
2,916,555
5,774△ 24,541―
294,306△ 281,780
836,132
119,399△ 500―
28,55919,752,860
3,477△ 2,887,445△ 1,028
16,867,864

12,942,263
6,697,792
4,382
11,03985,220△ 3,952△ 1,4163,000,879
3,669△ 79,379△ 1,875,402△ 364,794
681,036△ 619,508
441,914△ 18,500
11,998,410
7,791
32,911,447
3,952△ 2,772,526△ 911
30,141,961

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
敷金及び保証金の差入による支出
敷金及び保証金の回収による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

△ 930,280△ 30,164,384―△ 1,221,352
2,362,219△ 8,7262,087△ 262,671△ 30,223,107△ 71,992,118△ 90,275,425△ 56,533△ 3,158,842
6,464,632△ 5,687
6,013△ 758,413△ 159,776,374

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債発行費の支出
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

108,000,000△ 117,000,000
46,000,000△ 11,375,000―――△ 9,488,349
16,136,650

143,000,000△ 138,000,000
75,000,000△ 16,375,000
10,000,000△ 51,046
68,210,279△ 9,655,277
132,128,955

2,781,407
34,483,846
37,265,253

2,494,543
37,265,253
39,759,796

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

16

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信(６)継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

(７)重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法①有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建

物

２～50年

物

２～50年

機 械 及 び 装 置

２～17年

構

築

工具、器具及び備品
２～19年②無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法①投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
②投資口交付費
支出時に全額費用として処理しています。
なお、平成25年１月23日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引
受契約（「スプレッド方式」という。
）によっています。
「スプレッド方式」では、募集価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成25年１月23日付一般募集による新投資口発行に際し、募集価格と発行価額との差額の総額は、2,020,200千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。
）による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、当期における投資口交付
費は、2,020,200 千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されています。

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期 55,859 千円、当期740,528 千円です。

４．不動産等を信託財産とする

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。

信託受益権に関する会計処
理方針① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託
土地、信託建設仮勘定、信託借地権③ 信託預り敷金及び保証金

17

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

５．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

６．消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

(８)財務諸表に関する注記事項（貸借対照表に関する注記）
1．特定融資枠に係る借入未実行枠残高等
本投資法人は、リファイナンスリスクの軽減を図ることを主たる目的として取引銀行等と特定融資枠（コミットメントライン）契約を締結しています。
（単位：千円）
前期

当（平成 24 年 12 月 31 日）期（平成 25 年６月 30 日）（借入コミットメント）
特定融資枠の総額60,000,000

60,000,000――

60,000,000

60,000,000

借入残高
未実行枠残高*2．投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第４項に定める最低純資産額
前期

当（平成 24 年 12 月 31 日）期（平成 25 年６月 30 日）

50,000 千円

50,000 千円

18

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信（損益計算書に関する注記）*1．不動産等賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
当 期
自 平成25年１月１日
至 平成25年６月30日

前 期
自 平成24年７月１日
至 平成24年12月31日
A.不動産賃貸事業収益
不動産賃貸収入
家賃25,550,665

27,726,839

共益費

2,848,688

2,910,340

その他賃貸収入116,474

28,515,829

114,941

30,752,121

その他賃貸事業収入
駐車場使用料

603,425

648,041

施設使用料

184,150

221,511

付帯収益2,064,225

1,893,445

解約金

105,061

51,934

雑収益

57,084

3,013,947

不動産賃貸事業収益合計

55,671

31,529,776

2,870,605
33,622,726

B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費

4,517,665

4,740,623

公租公課

2,738,255

2,900,250

修繕費

1,045,953

1,084,593

保険料

35,03136,883

諸経費

3,085,882

2,824,589

減価償却費

6,191,122

17,613,910

不動産賃貸事業費用合計
C.不動産賃貸事業損益(A-B)

13,915,866

15,337,993

至 平成24年12月31日）

該当事項はありません。
当期（自 平成25年１月１日

至 平成25年６月30日）（単位：千円）

ＮＢＦ日本橋室町センタービル
不動産等売却収入

14,100,000

不動産等売却原価

11,998,410

その他売却費用

4,364

不動産等売却益

2,097,225

19

18,284,732
18,284,732*2．不動産等売却益の内訳
前期（自 平成24年７月１日

6,697,792

17,613,910

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して、資産の取得又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金を、新投資口の発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスク及びその他リスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金・投資法人債は、主に不動産等の取得又は既存の借入れ・投資法人債のリファイナンス等を目的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金のうち、短期借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利比率を高位に保つことで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
平成24年12月31日（前期末）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
貸借対照表計上額
（千円）

時 価
（千円）

差 額
（千円）

（１）

現金及び預金21,434,915

21,434,915―（２）

信託現金及び信託預金

15,830,338

15,830,338―

37,265,253

37,265,253

―

資

産

計

（１）

短期借入金

20,000,000

20,000,000―（２）

１年内返済予定の長期借入金

42,750,000

43,044,991

294,991（３）

１年内償還予定の投資法人債

―

―

―

（４）

投資法人債

60,000,000

61,984,332

1,984,332

（５）

長期借入金

276,875,000

286,776,180

9,901,180

399,625,000

411,805,504

12,180,504

負

債

計

20

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

平成25年６月30日（当期末）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
貸借対照表計上額
（千円）

時 価
（千円）

差 額
（千円）

（１）

現金及び預金23,416,818

23,416,818―（２）

信託現金及び信託預金

16,342,97816,342,978―39,759,796

39,759,796

―

資

産

計

（１）

短期借入金

25,000,000

25,000,000―（２）

１年内返済予定の長期借入金

41,750,000

42,019,150

269,150（３）

１年内償還予定の投資法人債

10,000,000

10,123,000

123,000

（４）

投資法人債

60,000,000

61,690,645

1,690,645

（５）

長期借入金

336,500,000

342,191,583

5,691,583

473,250,000

481,024,379

7,774,379

負債

計（注１）金融商品の時価の算定方法
資産（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債（１）短期借入金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
（２）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。
（３）１年内償還予定の投資法人債、（４）投資法人債
これらの時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割引いた現在価値により算定しています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額（単位：千円）
前 期
当 期
区分（平成 24 年 12 月 31 日）（平成 25 年６月 30 日）①預り敷金及び保証金

17,114,344

18,538,577②信託預り敷金及び保証金

25,890,891

27,772,449

テナントから預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来
キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
（注３）金銭債権の決算日（平成24年12月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内
現金及び預金
信託現金及び
信託預金
合計

１年超

２年超

３年超

４年超

２年以内

３年以内

４年以内

５年以内

５年超

21,434,915

―

―

―

―

―

15,830,338

―

―

―

―

―

37,265,253

―

―

―

―

―

21

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

金銭債権の決算日（平成25年６月30日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内
現金及び預金
信託現金及び
信託預金
合計

１年超

２年超

３年超

４年超

２年以内

３年以内

４年以内

５年以内

５年超

23,416,818

―

―

―

―

―

16,342,978

―

―

―

―

―

39,759,796

―

―

―

―

―

（注４）借入金及び投資法人債の決算日（平成24年12月31日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

１年超

２年超

３年超

４年超

２年以内

３年以内

４年以内

５年以内

５年超

短期借入金

20,000,000

―

―

―

―

―

投資法人債

―

10,000,000

20,000,000

10,000,000

10,000,000

10,000,000

長期借入金

42,750,000

36,750,000

30,750,000

40,750,000

39,750,000

128,875,000

合計

62,750,000

46,750,000

50,750,000

50,750,000

49,750,000

138,875,000

借入金及び投資法人債の決算日（平成25年６月30日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

１年超

２年超

３年超

４年超

２年以内

３年以内

４年以内

５年以内

５年超

短期借入金

25,000,000

―

―

―

―

―

投資法人債

10,000,000

10,000,000

10,000,000

20,000,000

10,000,000

10,000,000

長期借入金

41,750,000

26,750,000

62,750,000

23,750,000

48,750,000

174,500,000

合計

76,750,000

36,750,000

72,750,000

43,750,000

58,750,000

184,500,000

22

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信（関連当事者との取引に関する注記）
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 平成24年７月１日

至 平成24年12月31日）

該当事項はありません。
当期（自 平成25年１月１日

至 平成25年６月30日）

該当事項はありません。

２．関連会社等
前期（自 平成24年７月１日

至 平成24年12月31日）

該当事項はありません。
当期（自 平成25年１月１日

至 平成25年６月30日）

該当事項はありません。

３．兄弟会社等
前期（自 平成24年７月１日

至 平成24年12月31日）

該当事項はありません。
当期（自 平成25年１月１日

至 平成25年６月30日）

該当事項はありません。

４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 平成24年７月１日

至 平成24年12月31日）

該当事項はありません。
当期（自 平成25年１月１日

至 平成25年６月30日）

該当事項はありません。

（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル（土地を含む。）を有しています。これら賃貸等
不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
前 期
自 平成24年７月１日（単位：千円）
当 期
自 平成25年１月１日

至 平成24年12月31日

至 平成25年６月30日

貸借対照表計上額
期首残高830,226,496

855,359,626

期中増減額

25,133,129

143,909,441

期末残高

855,359,626

999,269,068

896,740,000

1,048,180,000

期末時価(注１) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注２) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は２物件（ＮＢＦコモディオ汐留、西新宿三井ビルディング（追加取得分））の取得（28,960,936千円）、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額は８物件（新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ、三井住友銀行名古屋ビル、ＮＢＦ大崎ビル、パナソニック
東京汐留ビル、ゲートシティ大崎（追加取得分）、池袋イースト、渋谷ガーデンフロント（追加取得分）、セレスティン芝三井ビルディング）の取得（160,798,589千円）、主な減少額はＮＢＦ日本橋室町センター

23

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

ビル（準共有持分50％）の譲渡（11,998,410千円）及び減価償却費の計上によるものです。
(注３) 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。

（セグメント情報等に関する注記）（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期 (自 平成24年７月１日 至 平成24年12月31日)
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名

営業収益

三井不動産株式会社

関連するセグメント
6,982,123

不動産賃貸事業(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社
は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
当期 (自 平成25年１月１日 至 平成25年６月30日)
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名

営業収益

三井不動産株式会社

関連するセグメント
7,227,756

不動産賃貸事業(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社

24日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。

（１口当たり情報に関する注記）
前 期
自 平成24年７月１日

当 期
自 平成25年１月１日

至 平成24年12月31日

至 平成25年６月30日

１口当たり純資産額

727,577 円

747,954 円

１口当たり当期純利益

15,754 円

18,970 円(注１) １口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注２) １口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期
自 平成24年７月１日
至 平成24年12月31日

当 期
自 平成25年１月１日
至 平成25年６月30日

9,657,389

12,941,468

普通投資主に帰属しない金額(千円)――

普通投資口に係る当期純利益 (千円)

9,657,389

12,941,468

613,000

682,177

当期純利益 (千円)

期中平均投資口数(口)（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。

〔開示の省略〕
投資主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、リース取引、有価証券、デリバティブ取引、税効果会計、退職給付及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。

(９）発行済投資口数の増減
平成25年１月23日及び同年１月31日に新投資口の発行(公募74,000口及び第三者割当5,000口)を行い、68,295百万円を調達しました。なお、最近５年間における発行済投資口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。

年月日

摘要

平成23年１月26日

公募増資

平成23年２月22日
平成24年１月25日

発行済投資口数(口)増減

残高

34,000576,000

第三者割当増資

2,500

公募増資

30,000平成24年２月21日

第三者割当増資

平成25年１月23日
平成25年１月31日

出資総額(百万円)
増減

残高

備考

26,957413,132（注１）

578,500

1,982

415,114（注２）

608,500

18,172433,287

（注３）

4,500

613,000

2,725

436,013

（注４）

公募増資

74,000687,000

63,973499,986（注５）

第三者割当増資

5,000

692,000

4,322

504,308（注６）（注１） １口当たり発行価格 818,025 円(発行価額 792,855 円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注２） １口当たり発行価額 792,855 円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注３） １口当たり発行価格 624,975 円(発行価額 605,745 円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注４） １口当たり発行価額 605,745 円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。

25

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信（注５） １口当たり発行価格 891,800 円(発行価額 864,500 円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注６） １口当たり発行価額 864,500 円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。

４．役員の異動(１)投資法人の役員の異動
当期中における投資法人の役員の異動は以下のとおりです。
監督役員

補欠執行役員

就任

津川 哲郎

深谷 豊

田中 健一

退任

小松 初男

神山 貞雄

―

(２)資産運用会社の役員の異動
当期中における資産運用会社の役員の異動は以下のとおりです。
取締役(常勤)取締役(非常勤)

監査役(非常勤)

就任

松藤 浩二

山中 拡

薮木 浩

秋元 康志

上田 堅司

退任

秋元 康志

志方 雅人

熊田 福寿

鈴木 徹

好村 秀雄

26

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

５．参考情報(１) 投資状況
資産の種類

地域等

不動産

信託不動産

第 23 期

第 24 期(平成 24 年 12 月 31 日現在)

(平成 25 年６月 30 日現在)

保有総額

対総資産比率

保有総額

対総資産比率

（百万円）

（％）

（百万円）

（％）

東京都心部

258,97128.8

334,01631.9

東京周辺都市部

139,024

15.5

138,213

13.2

地方都市部

48,042

5.3

47,5804.5

東京都心部

310,27834.5

365,969

34.9

東京周辺都市部

57,968

6.4

57,485

5.5

地方都市部

41,075

4.6

56,003

5.3

855,359

95.1

999,269

95.4

43,763

4.9

48,722

4.6

899,123100.0

1,047,991

100.0(855,359)(95.1)(999,269)(95.4)

小 計
預金・その他の資産
資産総額計（注）１．保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
２．括弧内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。なお、建設仮勘定（信託建設仮勘定含む）の金額は不動産及び信託不動産の金額には含まれていません。
３．建物等と併せて保有している地上権及び借地権につきましては、建物等と合算して不動産及び信託不動産の欄に記載しています。
４．西新宿六丁目共有組合（民法第 667 条に規定する組合）（第 23 期 2,552 百万円、第 24 期 2,539 百万円）及び中目黒Ｇ
Ｔタワー共有床組合（民法第 667 条に規定する組合）（第 23 期 288 百万円、第 24 期 284 百万円）への出資部分（以下「任意組合出資持分」といいます。）につきましては、不動産（東京都心部）に含めて記載しています。
５．中野坂上サンブライトツインにつきましては、不動産（第 23 期 29,770 百万円、第 24 期 29,730 百万円）及び信託不動産（第 23 期 7,488 百万円、第 24 期 7,435 百万円）を保有していますので、それぞれを区分して記載しています。

27

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの① 投資不動産物件及びその他投資資産の主要なものの価格及び投資比率
以下は平成 25 年６月 30 日現在において本投資法人が保有する不動産及び信託受益権にかかる信託不動産（以下「本件不動産」といいます。）の価格及び投資比率を示しています。本件不動産（但し、下記「芝ＮＢＦタワー」、「虎ノ門琴平タワー」及び「ＮＢＦ銀座通りビル」についてはそれぞれ敷地の賃借権及び地上権を含みます。
）
は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。

地域

物件名称

区分

取得価格

貸借対照表

価格（不動産計上額

鑑定評価額）

(千円)

(千円)

（千円）

投資比率

地域区分毎の(％)

投資比率(％)ＮＢＦ大崎ビル

66,660,000

68,919,719

71,100,0006.8

ＮＢＦ日比谷ビル

63,500,000

64,462,708

54,600,000

5.2

ゲートシティ大崎

57,281,060

50,382,700

56,000,000

5.3

西新宿三井ビルディング

45,010,448

34,328,794

41,600,000

4.0

三菱重工ビル36,300,000

36,926,512

41,300,000

3.9

芝ＮＢＦタワー

32,000,000

28,357,001

26,300,000

2.5

ＮＢＦプラチナタワー

31,000,000

28,060,929

53,400,000

5.1

ＮＢＦ南青山ビル

31,000,000

31,527,598

16,900,000

1.6

ＮＢＦコモディオ汐留

28,800,000

28,689,805

31,400,000

3.0

虎ノ門琴平タワー

24,543,000

19,582,233

30,500,000

2.9

中目黒ＧＴタワー

23,856,000

19,325,574

19,100,000

1.8

セレスティン芝三井ビルディング

22,500,000

22,779,316

22,900,000

2.2三井生命御茶ノ水ビル

20,840,000

20,806,960

12,300,000

1.2

渋谷ガーデンフロント

20,269,000

19,463,789

25,100,000

2.4

ＮＢＦ銀座通りビル

17,000,000

17,565,393

14,500,000

1.4

新宿三井ビルディング二号館

16,285,400

16,539,302

15,500,000

1.5

ＧＳＫビル

15,616,000

13,429,682

20,500,000

2.0

リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ

13,350,000

13,056,427

14,300,000

1.4

ＮＢＦ虎ノ門ビル

13,337,000

13,195,061

15,700,000

1.5

興和西新橋ビルＢ棟

13,217,000

11,456,444

13,900,000

1.3

ＮＢＦ新川ビル

12,614,118

10,776,581

13,820,000

1.3

ＮＢＦ日本橋室町センタービル

11,972,500

11,991,800

12,600,000

1.2

新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ

11,900,000

12,041,490

12,200,000

1.2

ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ

9,126,000

9,456,576

10,500,000

1.0

四谷メディカルビル

8,800,000

8,132,332

7,700,000

0.7

池袋イースト8,630,000

8,974,870

8,970,000

0.9

東五反田スクエア

8,350,000

8,294,550

8,480,000

0.8

ＮＢＦ渋谷イースト

8,000,000

8,064,143

6,500,000

0.6

ＮＢＦ芝公園ビル

6,770,000

6,435,785

7,810,000

0.7

ＮＢＦ高輪ビル

6,667,200

6,545,964

7,270,000

0.7

ＮＢＦ赤坂山王スクエア

6,250,000

6,324,430

6,400,000

0.6

ＮＢＦ芝公園大門通りビル

6,100,000

6,296,807

4,180,000

0.4

住友電設ビル

5,365,000

4,915,552

5,160,0000.5

ＮＢＦ東銀座スクエア

5,200,000

4,646,929

6,920,000

0.7

パナソニック東京汐留ビル

5,075,000

5,152,245

5,160,000

0.5

ＮＢＦ小川町ビルディング

4,940,000

5,148,827

5,530,000

0.5

日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ

4,850,000

4,779,402

4,810,000

0.5

ＮＢＦ池袋タワー

4,695,000

4,503,324

5,040,000

0.5

ＮＢＦ池袋シティビル

4,428,000

4,243,344

4,920,000

0.5

龍角散ビル

4,050,000

4,405,391

4,210,000

0.4

小計

736,147,727

699,986,311

745,080,000-

中野坂上サンブライトツイン

40,750,488

37,165,844

30,100,000

2.9

東京

ＮＢＦ豊洲キャナルフロント

35,200,000

31,225,875

36,100,000

3.4

周辺

ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント

25,018,000

23,857,680

28,300,000

2.7

都市部

ＮＢＦ上野ビル

10,400,000

10,100,034

8,620,000

0.8

調布サウスゲートビル

9,320,000

8,989,166

9,410,000

0.9

東京
都心部

28

71.1

18.5

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

地域

取得価格

物件名称

区分

貸借対照表

価格（不動産計上額

鑑定評価額）

(千円)

(千円)

（千円）

投資比率

地域区分毎の(％)

投資比率(％)

新川崎三井ビルディング

25,820,000

23,507,655

20,100,000

1.9

横浜ＳＴビル13,529,300

12,125,062

13,700,000

1.3

パレール三井ビルディング

3,800,000

3,171,897

3,530,000

0.3

ＮＢＦ厚木ビル

2,300,000

2,215,354

2,100,000

0.2

つくば三井ビルディング

8,875,500

6,699,313

7,110,000

0.7

ＮＢＦ宇都宮ビル

2,435,000

2,303,038

2,150,000

0.2

シーノ大宮ノースウィング

16,816,345

14,453,960

18,200,000

1.7

ＮＢＦ浦和ビル

2,000,000

1,897,133

1,780,000

0.2

ＮＢＦ新浦安タワー

15,700,000

15,820,908

11,000,000

1.0

ＮＢＦ松戸ビル

2,455,000

2,166,053

2,110,000

0.2

小計

214,419,633

195,698,978

194,310,000-

札幌エルプラザ

4,404,405

3,541,263

6,750,000

0.6

ＮＢＦ札幌南二条ビル

1,870,300

1,701,811

1,310,000

0.1

ＮＢＦ仙台本町ビル

3,566,000

3,498,389

3,060,000

0.3

ＮＢＦユニックスビル

4,028,900

3,061,852

3,320,000

0.3

ＮＢＦ新潟テレコムビル

3,957,500

3,574,073

2,810,000

0.3

三井住友銀行名古屋ビル

14,900,000

15,011,480

15,200,000

1.5

ＮＢＦ名古屋広小路ビル

7,232,000

6,770,229

7,130,000

0.7

アクア堂島ＮＢＦタワー

17,810,000

16,316,360

17,700,000

1.7

信濃橋三井ビルディング

14,400,000

11,039,979

13,600,000

1.3

地方

サンマリオンＮＢＦタワー

10,500,000

7,747,848

7,230,000

0.7

都市部

堺筋本町センタービル

6,500,000

6,038,293

5,950,000

0.6

ＮＢＦ堺東ビル

2,227,200

2,006,692

1,560,000

0.1

アクア堂島東館

1,914,000

1,701,533

1,700,000

0.2

ＮＢＦ四条烏丸ビル

1,627,000

1,383,040

1,210,000

0.1

ＮＢＦ広島立町ビル

2,930,000

2,829,266

2,290,000

0.2

広島袋町ビルディング

2,215,000

2,031,896

2,340,000

0.2

ＮＢＦ松山日銀前ビル

3,310,000

3,376,174

3,430,000

0.3

博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ

8,000,000

7,679,795

8,490,000

0.8

ＮＢＦ熊本ビル

4,500,000

4,273,796

3,710,000

0.4

115,892,305

103,583,777

108,790,000-

1,066,459,666

999,269,068

1,048,180,000

100.0

小計
ポートフォリオ合計（74 棟）（参考）第 25 期・第 26 期譲渡（予定）物件の状況
地域
区分

物件名称

譲渡（予定)価格（千円）

ＮＢＦ日本橋室町センタービル

14,100,000

ＧＳＫビル（敷地の一部）

3,084,546

価格(不動産譲渡(予定)日

鑑定評価額)(千円)

平成 25 年８月 14 日東京
都心部

平成 26 年
１月 10 日29

12,600,000

1,530,000

10.4-

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信(注)１．区分所有物件及び共有物件については、それぞれ本投資法人の持分に関する取得価格、貸借対照表計上額及び価格（不動産鑑定評価額）です。
２．上表の「価格」は、平成 25 年６月 30 日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社
作成の不動産鑑定評価書に基づいています。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しています。
なお、平成 26 年１月 10 日譲渡予定のＧＳＫビル（敷地の一部）については、平成 25 年７月 31 日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定評価書に基づいています。
各物件における不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定機関は以下のとおりです。
不動産鑑定機関
物件名称
株式会社谷澤総合鑑定所
芝ＮＢＦタワー、ＮＢＦプラチナタワー、ＮＢＦ日本橋室町センタービル、中目黒ＧＴタワー、渋谷ガーデンフロント、新宿三井ビルディング
二号館、ＧＳＫビル、興和西新橋ビルＢ棟、ＮＢＦ新川ビル、ＮＢＦ高輪ビル、住友電設ビル、横浜ＳＴビル、つくば三井ビルディング、シーノ大宮ノースウィング、ＮＢＦ松戸ビル、札幌エルプラザ、ＮＢＦ札幌
南二条ビル、ＮＢＦ仙台本町ビル、ＮＢＦユニックスビル、ＮＢＦ新潟
テレコムビル、サンマリオンＮＢＦタワー、ＮＢＦ堺東ビル、ＮＢＦ四条烏丸ビル、ＮＢＦ広島立町ビル、広島袋町ビルディング
大和不動産鑑定株式会社
ＮＢＦ大崎ビル、ＮＢＦ日比谷ビル、ゲートシティ大崎、西新宿三井ビルディング、三菱重工ビル、ＮＢＦ南青山ビル、ＮＢＦコモディオ汐留、
虎ノ門琴平タワー、セレスティン芝三井ビルディング、三井生命御茶ノ
水ビル、ＮＢＦ銀座通りビル、リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ、ＮＢＦ
虎ノ門ビル、新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ、ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ、四谷
メディカルビル、池袋イースト、東五反田スクエア、ＮＢＦ渋谷イース
ト、ＮＢＦ芝公園ビル、ＮＢＦ赤坂山王スクエア、ＮＢＦ芝公園大門通
りビル、ＮＢＦ東銀座スクエア、パナソニック東京汐留ビル、ＮＢＦ小川町ビルディング、日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ、ＮＢＦ池袋タワー、
ＮＢＦ池袋シティビル、龍角散ビル、中野坂上サンブライトツイン、Ｎ
ＢＦ豊洲キャナルフロント、ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント、ＮＢＦ上野ビル、調布サウスゲートビル、新川崎三井ビルディング、パレール三井ビルディング、ＮＢＦ厚木ビル、ＮＢＦ宇都宮ビル、ＮＢＦ浦和ビル、
ＮＢＦ新浦安タワー、三井住友銀行名古屋ビル、ＮＢＦ名古屋広小路ビル、アクア堂島ＮＢＦタワー、信濃橋三井ビルディング、堺筋本町セン
タービル、アクア堂島東館、ＮＢＦ松山日銀前ビル、博多祇園Ｍ－ＳＱ
ＵＡＲＥ、ＮＢＦ熊本ビル
３．上表の「取得価格」は、本投資法人と売主の間の売買契約等に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除いています。
４．上表の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権、施設利用権など）と長期前払費用との合計の取得価額（取得に係る諸費用を含む）から減価償却累計額を控除した帳簿価額です。なお、建設仮勘定（信託建設仮勘定含む）
及び本投資法人による敷金及び保証金は上記の「貸借対照表計上額」に含まれていません｡
５．
「西新宿三井ビルディング」の取得価格は平成 14 年９月 30 日、平成 18 年４月 24 日、平成 23 年 12 月６日及び平成 24 年 11 月１日の取得価格の合計額です。
６.「ゲートシティ大崎」の取得価格は平成 18 年４月 24 日、平成 23 年３月 31 日及び平成 25 年３月 22 日の取得価
格の合計額です。
７．「虎ノ門琴平タワー」の取得価格は平成 16 年 11 月 30 日及び平成 18 年４月 24 日の取得価格の合計額です。
８．「ＮＢＦ日本橋室町センタービル」の取得価格は平成 13 年５月 23 日及び平成 16 年 12 月 24 日の取得価格の合計額から平成 25 年５月 31 日の譲渡部分にかかる取得価格を控除した金額です。
９.「中目黒ＧＴタワー」の取得価格は平成 15 年２月３日、平成 15 年９月１日及び平成 17 年９月 27 日の取得価格の合計額です。
10.「渋谷ガーデンフロント」の取得価格は平成 16 年２月２日及び平成 25 年３月 29 日の取得価格の合計額です。
11．「中野坂上サンブライトツイン」の取得価格は平成 14 年２月１日、平成 14 年３月 26 日、平成 19 年３月 23 日及び平成 20 年３月 14 日の取得価格の合計額です。
12.「新川崎三井ビルディング」の取得価格は平成 18 年３月 31 日及び平成 24 年３月 30 日の取得価格の合計額です。
13.「つくば三井ビルディング」の取得価格は平成 13 年５月 23 日及び平成 15 年３月 28 日の取得価格の合計額です。
14.「シーノ大宮ノースウィング」の取得価格は平成 16 年 10 月１日及び平成 16 年 11 月１日の取得価格の合計額です。
15.「札幌エルプラザ」の取得価格は平成 15 年 11 月５日、平成 16 年３月５日、平成 16 年 11 月 30 日及び平成 17 年
10 月５日の取得価格の合計額です。
16.「ＮＢＦ名古屋広小路ビル」の取得価格は平成 16 年３月 30 日及び平成 20 年３月 17 日の取得価格の合計額です。
17.「広島袋町ビルディング」の取得価格は平成 15 年 11 月７日及び平成 24 年４月 13 日の取得価格の合計額です。
18. 本投資法人では、上記表記載の第 24 期末保有物件のうち、平成 25 年８月 14 日にＮＢＦ日本橋室町センタービルを譲渡するとともに、平成 26 年１年 10 日にＧＳＫビル（敷地の一部）を譲渡する予定です。
19. 投資比率及び地域区分毎の投資比率は価格（不動産鑑定評価額）合計に対する比率の小数点第１位未満を四捨五入して求めています。

30

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信② 投資不動産及び信託不動産の内容
Ａ．テナント等の概要
本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。
（平成 25 年６月 30 日現在）
第 24 期

地域

物件名称

区分

総賃貸収入
(百万円)

ＮＢＦ大崎ビル

総賃貸可能

総賃貸面積

面積（㎡）

（㎡）

稼働率（％）

延べテナント数-

74,42574,425100.0

1ＮＢＦ日比谷ビル

1,325

27,576

26,38995.7

92

ゲートシティ大崎

1,668

41,86041,860100.0(97.3)

西新宿三井ビルディング

1,093

33,105

33,105100.0(99.0)-

35,64135,641100.0

12三菱重工ビル
芝ＮＢＦタワー

1

(76)

1

(31)

975

24,72824,728

100.0

34

1,547

33,50333,503100.0

6ＮＢＦ南青山ビル

381

9,631

7,800

81.0

8

ＮＢＦコモディオ汐留

934

20,53820,538100.0

11

虎ノ門琴平タワー777

16,848

16,848100.0(97.8)

1(23)

中目黒ＧＴタワー

806

21,423

21,423100.0(100.0)

1(19)

セレスティン芝三井ビルディング

128

16,915

16,915100.0(100.0)1(8)三井生命御茶ノ水ビル

-

6,627

6,627

100.0

1

渋谷ガーデンフロント-

16,516

16,516100.0

1

ＮＢＦ銀座通りビル

-

3,440

3,440

100.0

1

557

14,874

14,56797.9

48

ＮＢＦプラチナタワー

新宿三井ビルディング二号館
ＧＳＫビル

-

20,426

20,426

100.0

1

リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ

614

16,232

16,232100.0

8

ＮＢＦ虎ノ門ビル

466

10,067

9,983

99.2

東京

興和西新橋ビルＢ棟-

10,08810,06199.7(99.7)

2

(16)

都心部

ＮＢＦ新川ビル-

17,307

17,307100.0(98.4)

2(32)

ＮＢＦ日本橋室町センタービル

734

8,154

8,154

100.0

14

新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ

290

5,392

5,392

100.0

7

ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ

268

4,033

4,033

100.0

四谷メディカルビル

292

7,481

7,481

100.0

池袋イースト210

11,073

10,75997.2

東五反田スクエア

292

6,166

6,166

100.0

ＮＢＦ渋谷イースト

196

4,993

4,993

100.0

ＮＢＦ芝公園ビル

221

7,084

5,270

74.4

ＮＢＦ高輪ビル295

10,458

9,867

94.3

6

ＮＢＦ赤坂山王スクエア

180

5,258

5,258

100.0

6

ＮＢＦ芝公園大門通りビル

106

3,428

3,428

100.0

8

-

5,991

5,991

100.0

1

186

4,871

4,871

100.0

8

パナソニック東京汐留ビル

-

4,577

4,577

100.0

ＮＢＦ小川町ビルディング

172

4,805

4,805

100.0

日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ

-

3,298

3,298

100.0

2

ＮＢＦ池袋タワー

193

5,642

5,468

96.9

15

ＮＢＦ池袋シティビル

169

5,127

5,127

100.0

11

龍角散ビル

190

5,332

5,332

100.0

8

中野坂上サンブライトツイン

931

32,021

29,230

91.3

12

東京

ＮＢＦ豊洲キャナルフロント

1,114

36,63836,625

100.0

9

周辺

ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント

872

28,31027,701

97.8

4

都市部

ＮＢＦ上野ビル

286

8,504

8,504

100.0

6

-

13,762

13,762100.0

1

住友電設ビル
ＮＢＦ東銀座スクエア

調布サウスゲートビル

31

15

7
(95.0)

1(35)

18(96.3)

1(6)

5(73.7)

5(15)

1(100.0)1(14)

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

第 24 期

地域

物件名称

区分

(百万円)
新川崎三井ビルディング

地方
都市部

総賃貸収入

総賃貸可能

総賃貸面積

面積（㎡）

（㎡）

稼働率（％）

1,084

39,837

39,837100.0

横浜ＳＴビル

646

20,047

19,94799.5

パレール三井ビルディング

277

12,545

12,545100.0

ＮＢＦ厚木ビル

117

5,242

5,119

97.7

19

つくば三井ビルディング

440

16,833

16,50898.1

63ＮＢＦ宇都宮ビル

135

6,160

6,160

100.0

40

シーノ大宮ノースウィング

696

20,69820,698100.0

39

ＮＢＦ浦和ビル

101

3,455

3,455

100.0

13

ＮＢＦ新浦安タワー

533

22,816

20,49989.8

44

ＮＢＦ松戸ビル

123

4,770

4,593

96.3

25

札幌エルプラザ

319

11,396

11,396100.0

12ＮＢＦ札幌南二条ビル

104

5,351

5,351

100.0

3

ＮＢＦ仙台本町ビル

173

7,539

7,514

99.7

11

ＮＢＦユニックスビル

276

13,32913,14498.6

50

ＮＢＦ新潟テレコムビル

202

10,208

9,766

95.7

32

三井住友銀行名古屋ビル

572

17,65817,658100.0

12ＮＢＦ名古屋広小路ビル

258

9,873

9,873

100.0

24

アクア堂島ＮＢＦタワー

649

21,917

21,33997.4

信濃橋三井ビルディング

585

25,31425,314100.0

サンマリオンＮＢＦタワー

343

14,954

14,19394.9

27

堺筋本町センタービル

230

11,440

8,949

78.2

39

ＮＢＦ堺東ビル

114

5,255

5,016

95.4

24

アクア堂島東館

97

3,243

2,917

90.0

19

ＮＢＦ四条烏丸ビル

62

3,932

3,789

96.4

17

ＮＢＦ広島立町ビル

133

5,567

5,567

100.0

32

広島袋町ビルディング

103

3,927

3,531

89.9

15

ＮＢＦ松山日銀前ビル

155

5,997

5,828

97.2

17

博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ

400

14,32814,328100.0

16ＮＢＦ熊本ビル
合計

189

7,931

7,859

99.1

33,622

1,055,729

1,037,118

98.2(98.3)

延べテナント数

1

(17)

97
(91.4)

1(33)

46(97.7)

1(59)

16(97.8)

1,160(1,524)（注）１．上表の数値は、特段の記載がない限り、本投資法人又は信託受託者を賃貸人とする賃貸借契約に関するものです（当該賃貸借契約に基づく転貸借契約を反映していません。
）。以下の注書きにおいて「テナント」とは当該賃貸借契約の賃借人を意味します。
２．上表の「第 24 期総賃貸収入」は各物件の営業収益の合計であり、百万円未満を切捨てで表示しています。
３．上表の「第 24 期総賃貸収入」が「－」となっている物件については、主要テナントとの賃貸借契約に記載された月額契約賃料が当該物件のすべてのテナントとの間の賃貸借契約に記載された月額契約賃料合計の 80％以上を占めており、かかる主要テナントから月額契約
賃料を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
４．上表の「総賃貸可能面積」とは、特段の記載がない限り、一定の時点における一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積（原則として共用部分等を除きますが、一棟貸等により共用部分等を含めて貸し付けている場合には当該面積を含みます。
）のうち本投資法人の持分に相当するものとして算出された面積をいいます。
５．上表の「総賃貸面積」とは、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。
６．上表の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」はともに小数点以下を四捨五入しています。
７．上表の「稼働率」とは、各物件の「総賃貸可能面積」に占める「総賃貸面積」の割合（小数点第１位未満を四捨五入）です。
８．興和西新橋ビルＢ棟、ＮＢＦ新川ビル、四谷メディカルビル及びＮＢＦ芝公園ビルは、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っている物件であり、その住宅部分については、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「稼働率」の括弧内には、「総賃貸可能面積」に対する、住宅部分の転借人に係る「総賃貸面積」及び住宅部分
以外の「総賃貸面積」の合計が占める割合を記載しています。また、これらの物件の「延べテナント数」の括弧内には、住宅部分に係る転借人及び住宅部分以外に係るテナントの合計数を記載しています。
９．ゲートシティ大崎、西新宿三井ビルディング、虎ノ門琴平タワー、中目黒ＧＴタワー、セレスティン芝三井ビルディング、四谷メディ
カルビル、東五反田スクエア、ＮＢＦ小川町ビルディング、新川崎三井ビルディング、パレール三井ビルディング及び信濃橋三井ビル
ディングは、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っている物件であり、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「稼働率」の括弧内には、「総賃貸可能面積」に対する、転借人に係る「総賃貸面積」が占める割合を記載しています。また、これらの物件の「延べテナント数」の括弧内には、転借人の合計数を記載して
います。

32

日本ビルファンド投資法人（8951）平成 25 年６月期決算短信

10．上表の「延べテナント数」について、一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合、同一物件については一のテナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数のテナントとする方法で「延べテナント数」を算定しています。
「延べテナント数」については、本投資法人が所有権（区分所有の場合には区分所有権）ではなく、持分（区分所有の場合には区分所有権に対する持分）を有する場合であっても、その持分にかかわりなく、所有又は区分所有の対象全体についての数値を記載しています。

Ｂ．上位 10 テナントに関する情報
平成 25 年６月 30 日現在の賃貸面積ベースの上位 10 社は、以下の表のとおりです。
テナント名

賃貸物件
ゲートシティ大崎

１．三井不動産株式会社

他 12 物件

賃貸面積

比率

（㎡）

（％）

226,991

21.9

２．ソニー株式会社

ＮＢＦ大崎ビル

74,4257.2

３．三菱重工業株式会社

三菱重工ビル34,187

3.3

28,8642.8

23,6402.3

21,2992.1

18,4191.8

ＮＢＦ豊洲キャナルフロント

４．日本アイ・ビー・エム株式会社

他１物件
渋谷ガーデンフロント

５．トランス・コスモス株式会社

他３物件
ＧＳＫビル

６．グラクソ・スミスクライン株式会社

他３物件
ＮＢＦプラチナタワー

７．アクサ生命保険株式会社

他２物件

８．株式会社博報堂ＤＹホールディングス

ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント

15,693

1.5

９．新日鉄住金ソリューションズ株式会社

ＮＢＦ新川ビル

15,302

1.5

10．アメリカン

調布サウスゲートビル

14,483

1.4

ファミリー

ライフ

カンパニー オブ コロンバス

アシュアランス

他２物件(注)１．上表の数値は、本投資法人又は信託受託者を賃貸人とする賃貸借契約に関するものです（当該賃貸借契約に基づく転貸借契約を反映していません。）。なお、上表の三井不動産株式会社に係る「賃貸物件」については、本投資法人が三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産
株式会社は転借人にこれを転貸しています（但し、一部の賃貸物件における賃貸を除きます。
）。
２．上表の「賃貸面積」は、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。また、各テナントが本件不動産につき複数の賃貸借契約を締結している場合には、各賃貸借契約の賃貸面積の合計です。
３．上表の「比率」は平成 25 年６月 30 日現在の総賃貸面積の合計に対して各テナントの賃貸面積の占める割合（小数点第１位未満を四捨五入）です。

33