トーハン本社敷地再構築プロジェクト
プロジェクトの基本情報

ＣＭ業務委託者に関する情報

応募者に関する情報

CMRの参画時期

プロジェクト名称

トーハン本社敷地再構築プロジェクト

所在地

東京都新宿区完了時期

2021年2月

種別１

新築、事業性検討

種別２

非住宅建築

ＣＭ業務委託者名

株式会社トーハン

ＣＭ業務委託者の所在地

東京都新宿区

種別

民間法人

応募者（法人）名

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社

応募者（法人）の所在地

東京都文京区後楽1-4-27

種別

ＣＭ専門会社

業務契約期間2018年7月～2021年2月

新本社

旧本社

基本計画段階、基本設計段階、実施設計段階、工事発注段階、工事段階、完成後
CMRの選定方法

特命

設計と施工の発注形式 設計施工一括
設計者の選定方法

設計施工者として工事施工者選定と同じ施工者の選定方法

総合評価方式

プロジェクト概要

2021年01月

本社敷地を最適化し第二創業期の基盤を創る一大プロジェクト「第二の創業：REBORN」の事業改革パートナーとして貢献

目標 事業戦略としての
①
PJ完遂

成果
①

前倒しの深い検討とPJ関係者の協力体制構築で、CRE戦略として成果②

本社のスリム化で事業費と運営コスト・リスクを低減 【手法2・8～11】
開発敷地は投資効果の高い跡地開発につなげた

社会影響を考慮したPJ実行

成果③

最短化した工程で旧本社解体に着手し地域防災に貢献 【手法3～6・9】
環境負荷低減で地球環境へ配慮した新本社計画の実現

目標 新たな価値を生む④
働く場の構築成果④

本業の復活の場を若い力によるボトムアップで実現
新時代の出版業界で新たな価値を生む創造の場が実現

目標
②
目標
③

収益性最大化「REBORN」＝ 第二創業期
物流再配置

旧本社解体

【手法2・8】

手法1 事業戦略に沿った迅速な意思決定のための体制づくり
全フェーズで担当役員参加の週一定例会議を主催し、CMRがハブとなる体制を構築→明確なスケジュールの元リアルタイムな意思決定の合意を実現

跡地開発PJ

全国所有敷地開発

中期経営計画期間にNCMが受託した業務。本社敷地再構
築を中心として、CRE関連プロジェクトを横断的に支援。

【手法1～７】

誇れる品質・事業予算内・コロナ禍で1ヶ月前倒しで新本社竣工

本社敷地再構築

新本社PJ

不動産事業領域の拡大

経営層＋社員全員を巻き込む多角的な11のCM手法で、目標→戦略的手法→成果

2019年度～2023年度トーハン中期経営計画

本業復活の場

出版取次大手トーハンの本社機能と物流機能のあっ [応募対象範囲建物/敷地概要]
た旧本社敷地にて新本社建設と収益施設の建設計画
所在地
東京都 新宿区を行うプロジェクト。「本業の復活」と「事業領域建築用途オフィスの拡大」を基本方針として掲げたトーハンの経営計
延床面積
11,267㎡
画「REBORN」において、働き方改革、物流再編、不動産事業の拡大の点から、第二創業期の基盤を担い、 敷地面積3,150㎡（本社敷地部分）
CRE戦略の要となる一大プロジェクトである。
構造・階数
鉄骨造 地上6階 塔屋1階
新本社建設のみならず、企業保有不動産全体の戦略を 設計施工者 鹿島建設 先行解体/ｲﾝﾌﾗ盛替工事含む
俯瞰し、敷地全体のポテンシャル向上、関連事業との連開発面積9,218㎡（本社敷地部分以外）
携まで支援する包括的CREマネジメントを実施した。

仮使用認定で新旧本社が一時的に併存するスキームを構築。敷地を余すことなく活用し将来における収益性を最大化。

跡地開発敷地新本社敷地

2019年06月
着工前の空撮。本社と跡地開発を複合的に検討し新本社敷地を設定。先行解体やインフラ盛替えを行い工事に着手。

新本社建設フェーズ
2019/4～

2019/12～

別館等先行解体

新本社着工

跡地開発フェーズ
2021/2～

新本社仮使用
本社引越し

2022/4～ 現在進行中

2021/4～

既存本社地上解体

既存本社地下解体
収益建物着工収益建物竣工手法2、3にて検討を行った先行解体から収益建物完成までの再構築ステップ。既存建物が敷地分割によって違法建築となることを避けるため、仮使用制度を利用し、旧本社地上部解体後に敷地分割の計画変更を行った。

面積効率

事例をもとにスリム化し、収益面積を捻出。将来のテナント化も検討

事業性 複数敷地、用途での収益性を検討し事業者選定のベンチマーク作成

手法2 収益性の最大化を目指し、プロジェクト初期の「四位一体」検討
新本社と跡地開発を面積効率、事業性、法規、施工性から複合的に検討→新本社のスリム化と収益面積捻出にてCREの収益価値最大化に寄与
手法3

事業継続しながらの再構築ステップ検討
旧本社の工事中の遵法性、安全性を確保できる再構築のステップ検討→仮使用制度の活用、避難消防設備の盛替え等で事業継続しながらの再構築を実現

既存オフィスベースから最新事例ベースに意識変更するための比較検討資料

法規 斜線と日影の影響最小化の検討と開発手法活用による建替えステップの検討

手法4 設計品質とコスト合理性を短期で両立する発注スキーム
日建グループの総合力で精度の高い発注与件をまとめた実施設計DB発注→競争の働くDB選定とCMR牽引力で品質、コスト、スケジュールのすべての目標達成
手法5 設計施工スピードを意識した構造／工法／配置の検討
工期短縮を意識して構造、工法、配置の検討を初期より実施→発注後の合理的かつスピーディなPJ進捗が実現
手法6 PJ推進リスクの洗い出しと早期対応
PJ進捗の障害となり得るリスクの早期抽出と、前倒し対応の実施→PJスケジュールの停滞、遅延の影響を排除し、本事業への影響を最小化
手法7 施工段階の設計変更に対する柔軟なコストコントロール
見積精度を上げる発注戦略で明確な変更増減コントロールを可能とするベースづくり→追加要望の反映や、別途業務との取り合い調整の管理を行い事業予算内でＰＪを遂行

一団地、総合設計等、あらゆる開発手法を念頭においた開発スキームを検討

敷地分割方法×想定用途で多数のパターンで事業性を比較検討

施工性 敷地バランス最適化を目指し施工上のリスクも計画段階から明確化

初期から施工性を踏まえた検討で、ムリ・ムダの無い配置と敷地設定

手法２の四位一体の検討の具体例。構想段階で複合的に先取り検討することによって、敷地全体の最適化を実現した。

旧本社

手法8 働き方の意識改革を促す検討体制の構築支援
働き方改革に向けたきっかけづくりで若手主体のワークプレイス等検討を後押し→アフターコロナを先取り検討し多様な働き方が可能で次の世代を尊重したオフィスが実現
手法9 環境と維持経費対策の要点を発注者へナレッジ還元
省資源化、維持管理コスト、リスク低減の計画反映と共にノウハウを発注者に共有→不動産事業拡大に備えた発注者技術力向上にも貢献
手法10 多角的な分析による旧本社敷地の事業計画選定支援
単純比較の難しい開発提案を投資面、技術面の双方から比較検証を実施→投資効果やリスクを明確化し投資効果の高い事業計画選定が実現
手法11 本社敷地に留まらないCRE事業の連携体制の構築

並行して受託した複数の所有敷地開発他、CRE関連PJを横断的に管理、共有。
→相乗効果のあるPJ体制で発注者のCRE価値を最大化

新本社の顔となる目白通りからの奥行きのあるアプローチ。 社員投票で決めた本棚を模した外観と新しい執務空間がアナログとデジタルが融合した新しい出版業界を象徴。
現在旧本社は解体され跡地開発PJが進行中。

経営＋技術のハイブリッド思考でCMRは”CRE-MR”へ

本プロジェクトはトーハンの未来への道のりのあくまでスタート地点。
NCMは経営戦略への深い理解と、建築・不動産への幅広い技術力で企業成長を支援する事業改革パートナーとして引き続き応えていく