住宅市場における環境投資：新築マンションの太陽光発電設備の評価
Environmental investment in the Tokyo housing market:
an empirical analysis of newly built condominiums
Japan Real Estate Institute○Tohoku UniversityHaruhisa Ishizuka
Takahisa Yokoi

日本不動産研究所 石塚治久
○東北大学

横井渉央

After the Great East Japan Earthquake, energy conservation and earthquake resistance in buildings have becomematters of increasing concern for residents. In this research, an empirical analysis is conducted to measure the effectof environmental investment on housing prices, particularly those of newly built condominiums. We use a dataset
covering 55 buildings with 796 dwelling units that were sold in Tokyo’s 23 wards in 2011. Results of estimation using
a two-stage spatial hedonic model show that high solar power utilization in buildings has a significant positive effecton housing prices.
キーワード solar power utilization 太陽光発電設備, spatial autocorrelation 空間自己相関, newly built
condominiums 新築分譲マンション, hedonic model ヘドニックモデル
１．はじめに内の人口集積のピークとされる2020年には少なく

国立社会保障・人口問題研究所は、日本では今後とも30万戸以上老朽マンションが存在しているとも少子高齢化が加速し、労働人口が減り続けると予予測されている5)。そのため、東京都都市整備局で測している1)。一方、東京都については人口集積がは「マンション建替え円滑化法」に基づくマンショ続き、2020年には1335万人まで増加すると予測されン建替事業を推進している。

2)3)ている 。厚生労働省 によれば、東京における平ところで、近年では地球温暖化問題の議論が行わ均月額給与(税引き前の賃金から残業代を除く基本れている。一般企業にとっては、温暖化ガス削減義給)は372,900円と大阪の315,600円、愛知の308,900務によるコスト増が収益を圧迫する。消費者にとっ円と比較しても非常に高く、人口集積を強める要因ては製品価格への転嫁は好ましくない。よって単純になっている。東京における住宅需要は必然的に増に温暖化ガス削減義務を受け入れる状況ではない

加し、限られた土地・区域に流入する人口に対応すと言えよう。温暖化ガスの排出が少ないといわれたるために、高層化が一層進展すると予測される。

原子力発電であるが、東日本大震災時の原発事故にマンション建設は1960年代後半から進められてよって稼働する発電所が制限されており、代替としきたが、区分所有法の制約もあり、老朽マンションての火力発電所について老朽施設の再稼働や、新規の建て替えは難しい。国土交通省の推計(2012年末の建設をせざるを得ない。わが国は京都議定書で現在)では、2017年末には築30年を超えるマンショ6％削減(2008年～2012年度の温暖化ガス排出量目ンは全国で185万戸、築40年以上経過した分譲マン標値11.85億トン)を約束した。日本経済新聞社の報4)

ションの部屋数でも73万戸に上る 。また、都内で道(2013年1月27日)によれば、温暖化ガス排出量はは、築40年以上経過する部屋数が2018年に25万戸、年間平均12.87億トンと予想される。8.1％の削減は、2023年には40万戸以上となると見込まれており、都国内自助努力と森林吸収と海外排出枠の購入で賄(1)うことは難しいとされる。このようにマンション事衰えることは無く、太陽電池市場は 2012 年の通年業のような不動産部門においても、温暖化ガス削減実績で約 129 万 kW を出荷するまで拡大した。
市場の検討が求められている。

拡大の要因の１つは、中国やカナダ等から安い製例えば、東京都は「都民の健康と安全を確保す品が輸入され、設備コストが急激に下がったことる環境に関する条例」(2000 年)および「東京都建にある。ディベロッパー等が負担するコストの内築物環境配慮指針」(平成 21 年東京都告示)で定め

訳は、概ね発電パネル本体(モジュール)が 50％、る評価基準に基づき建築物の環境評価を行なって工事費と周辺が各 25％であるが、2012 年の値下がいる。また、他県、例えば神奈川県では、CASBEE

り要因は専らモジュール部分であり、海外企業の(Comprehensive Assessment System for Built

生産増や企業提携で価格競争が激化している 8)。

Environment Efficiency：建築環境総合評価シス

さらに、2009 年 2 月 10 日には環境省が自家発テム,一般財団法人建築環境・省エネルギー機構)電の電力固定価格買取制度を提案した。2 月 24 日

6)を利用して、販売する建築物の広告等に「CASBEEには経産省が助成制度を発表後、同年 11 月に余剰かながわ」による環境性能の自己評価結果を表示

電力買取制度が開始された。2011 年 8 月に再生可

7)する取り組みを行なっている。

能エネルギー買取法案が可決され、2012 年春にはこのように、行政指導により大都市における環再生可能エネルギーの買い取り価格が決まった。

境対応マンションやオフィスビル等が増加してい2009 年末から導入の検討が始まった FIT(フィー

けば、住宅市場・オフィス市場の構造転換を促し

ド・イン・タリフ)は電力会社が発電事業者から電て、店舗市場や物流倉庫市場、病院等の特殊アセ力を全量買い取る制度であり、2012 年 7 月から実ット市場への広がりも期待できる。波及効果とし施され、メガソーラー事業の拡大が見込まれる。て、例えば収益物件の不動産金融市場である

9)

J-REIT でもオフィスに CASBEE や Green Building

設置する市場も拡大すると予想される。

マンションや戸建住宅等の不動産に太陽電池を(日本政策投資銀行)の認証制度を取り入れ、投資

このように、環境・エネルギー問題は日本の不家へアピールすることが、検討されつつある。

動産市場にも急激な変化をもたらす可能性がある。

不動産市場における環境投資の増大は、住宅市不動産市場の中でも、人口が今後も増加すると予場におけるマンションの差別化や温暖化排出ガス測される東京の分譲マンションを対象とする環境削減への取り組み等の複合的な要因によるもので配慮の評価の検討は重要であり、それが本研究のある。さらに震災後の計画停電から自家発電への目的である。具体的には、マンションディベロッ関心が強まることで、太陽光発電設備への関心もパーが、2011 年に販売した分譲住戸の販売価格に高まった。太陽光発電の買い取り制度は、もともついて、再生可能な自然エネルギーによる発電シと電力会社の自主的な買い取りから始まり、電力ステムが販売価格に反映されているかを検討する。

市場で競争を促し、新エネルギーの価格を下げる

ここでの環境不動産は、主として省エネ設備としことを目的に、2003 年には RPS 法(電気事業者にて一般に認知度が高い太陽電池を搭載したマンシよる新エネルギー等の利用に関する特別措置法)

ョンと定義する。なお、地中熱・風力・バイオマが施行された。自治体の助成も別にあったが、そス等のエネルギー発電設備を取り入れているマン

れらは 2005 年には一旦打ち切りとなり、国内市場ションのサンプルは収集できなかった。

は急速に縮小した。その後、2009 年 1 月経産省のまた、投資便益が不動産価格に帰着するキャピ緊急提言で復活したため、震災前の 2010 年から再タリゼーション仮説に基づき、発電システムの有び市場が拡大した。
その勢いは 2011 年の震災後も無によるマンション販売価格を比較して環境不動(2)

産の価値を求める。このような環境不動産に関すまり、需要者側が物件のスペックや土地情報、地域る先行研究は、CoStar 社のグリーンビルの実証研情報を、マンション購入検討において今まで以上に

究10), 11)や(LeadershipThein

EnergyEnergyandStarと LEED重要な要素としつつあるのである。

Environmental

本研究で収集するデータは、震災以降の 2011

Design)の認証制度を獲得したオフィスの賃料が年のものであり、建物の断熱性や長寿命化に加え一般のオフィス賃料よりも高いかを調査した論文て太陽光発電設備が分譲マンション市場でどのよ12)などがある。

うに評価されているかが検証可能である。なお、

吉田・清水(2012)13)は 2005 年 1 月から 2009 年

2009 年基準の東京都マンション環境性能表示で3 月までの東京 23 区における新築マンションの膨は太陽光・太陽熱発電の項目が加わっており、本大なデータを利用し、建物の耐久性や省エネ性、研究はそれに対応している。評価は、星印の数を長寿命化等に関する環境配慮型建築物が不動産価0～3 の 4 段階に分けて表示しており、星 1 つは太格に与える影響を分析している。
省エネを除けば、陽光発電容量が 5kw 未満、星 2 つは 5kw 以上

売り主は環境性能を売り出し価格にプレミアムと10kw 未満、星 3 つは 10kw 超である。東京都がして反映させ、市場均衡においてもプレミアムが定めるその他の環境性能の評価項目は、建築の断ある程度維持されていることを確認した。逆に省熱性、省エネ性、長寿命化、緑化の 4 つあり、こエネ性については、マイナスの効果を確認した。

れらは星印の数を 1～3 の 3 段階に分けて表示し14)

また、Yoshida and Sugiura (2012) は、2010ている。長寿命化は、維持管理、更新、改修、用年までの東京のマンションの取引データを用いて、途の変更等の自由度の確保が 2 点、躯体の劣化対環境プレミアムの大小が主に建物の築年と品質に策の程度が 1 点で、0～1 点が星 1 つ、2 点が星 2依ることを確認している。この論文では、マンシつ、3 点が星 3 つである。緑化は、緑の量の確保ョンへの環境政策の効果は限定的であることやマが 2 点、緑の室の確保が 2 点で、0～1 点が星 1ンションを利用する者が環境対応型のマンションつ、2 点が星 2 つ、3 点以上が星 3 つに分類されを選好する行動は依然として限られているが、建る。さらに、2010 年 10 月からは届け出義務の対物の設備技術は資本化されていることを指摘して象とする建築物の延べ面積を 5,000 ㎡超に拡大し、いる。
日本国内では CASBEE による建築物の環境性任意提出の対象を 2,000 ㎡以上とした。また、不能評価格付け認証制度が、2001 年 4 月に始まった動産の販売価格は、物件そのものの観測できる特国土交通省の支援により、ビルのオーナー等の供性ばかりでなく、他の物件の価格との相互依存が給者側に認知されつつある。このような背景のもあったり(被説明変数における空間自己相関)、観とで、当該論文では、認証制度としては類似の東測できない変数が地理的に近い物件で似通ってい京都マンション環境性能表示(TGLSC) を説明変数る(空間自己相関のある除外変数)可能性がある。

として利用している。

本研究ではそれらの問題に対処可能な空間自己相

また、筆者が行った大手ディベロッパー数社への関を考慮した回帰モデルを採用する。

ヒアリングによれば、東日本大震災の後、耐震性や以降の本論文の構成は以下の通りである。2 節

安定した電力供給へのエンドユーザーの関心が急ではモデルを説明する。実証分析は 3 節で示し、4速に強まりつつあり、耐震性の強いマンションの物節で結論と課題をまとめる。

件を資産選考の候補としたり、被災後のマンション建て替えの難しさから液状化のリスクや地盤改良

2．モデルへのコストを考慮し始めているとのことである。つ

(1) モデル(3)

分譲マンション i の一戸あたりの価格を yi 、その属性(専有面積、階数等)を xik とする。総戸数を I とし、i {1,, I}である。また、各戸の属性数を K とし、 k {1,, K}で、あるマンション j について、j の属性を z jl とし、j {1,, J}である。z jl には、環境基準の変数や座標・駅距離ダミー・山手線内外ダミーなどの立地情報を含む。マンションの属性数を L とし、 l {1,, L}である。

(2) 推定の手順(1)式と(3)式は厳密には同時方程式体系である。
しかしながら、推定法が確立していないため、以降で説明する 2 段階の推定を行った。まず、(1)~ を得式のみを重回帰で推定し、  j の推定値 j~ に置き換えた式で空て、次に(3)式で  j を j

間自己回帰モデルについての適切な推定法で推定

まず、各戸の価格を説明するヘドニックモデルをを行う。第１段階の標準誤差推定値のバイアスを考える。戸 i がマンション j に属する場合のみ１と避けるために、第 2 段階で得られた推定値から、し、それ以外で0となるダミー変数 ij を用いたモデ第１段階について改めて Feasible GLS 推定を行う

ルは次式の通りで、  i は攪乱項である。
KJk 1j 1yi    k xik    j ij   iことも可能であると思われる。なお、必要に応じ(1)て変数を対数変換する。
全てのマンションの固定効果を測定する必要が次に、マンションの固定効果の大小をマンション属あるので、各戸の属性には定数項を含めない。もし、性から説明するヘドニックモデルを考える。

決定係数の解釈等のために定数項を含める場合にL j    l z jl  e j(2)l 1は、何れか１つの  j を 0 として第1段階で推定し、~  0 として推定する。
第2段階で j

ここで、 e j は攪乱項である。空間的に近接する標表-１ 空間項の係数の推定値の解釈

本間に空間自己相関が疑われる場合、被説明変数

 0~(マンションの固定効果）と攪乱項における空間自己相関を考えた次のような拡張モデルを検討しな~  0

空間自己相関はないければならない。
LJz
1 jm  m   j j  l jll 1m 1J      e2 jm mj
 jm 1  0~ 0
誤差項に空間自己相関がある

被説明変数に空間自両方に空間自己相関己相関があるがある(3)(3)式での環境基準についての変数 z jl に対応する係数 l に関する仮説検定により、環境基準が不3．実証分析(1) データと推定方法

動産価格に与える影響を検討できる。我々のモデル

東京都マンション環境性能表示を参考に、デーは標準的なマルチレベルモデルに、空間自己相関をタとして都内 23 区に位置する 2011 年の販売物件導入した先駆的なモデルであり、先行研究は存在しから 55 棟 799 住戸分を収集した。
具体的にはリクているが15), 16)、推定方法は確立していない。

ルート社がインターネットで公表している東京

なお、空間計量経済学については、文献17), 18), 19),を参照のこと。 ,  についての仮説検定の結20) , 21)

果の解釈は表-1のようになる。何らかのもっともらしい空間構造があり、二つの空間重み付け行列を両方ともそれにしたがって定式化、すなわち同一にした場合 1 jm  2 jm の解釈を示している。

23 区内の新築分譲マンションの住戸販売データを１日１回確認し、その中で販売価格が公表されており、住戸の位置が判別できるものを抽出した。
このサイトでは売却されると公表分から随時削除される。
今回用いるサンプルの分布を図１に示す。

(4)

れた。22)
図１ 新築マンションサンプルの空間分布

推定結果の残差については標準正規分布にしたがっているかの検定 23), 24)を行う。正規分布に従っていない疑いがある場合には、他の定式化、例えば分散不均一モデルを試す必要がある。
(2) 推定結果
第１段階の記述統計量及び推定結果は、表-2、表-3 に示されている。回帰変数  k の解釈は以下の通りである。専有面積が 1 % 大きくなるにつれて住戸の販売価格が 17 % 高くなることを意味する。また、開口部が南側にある場合やサービスバ
ルコニー・専用庭を有する場合、専有面積が 100㎡以上の場合には、販売価格に対してそれぞれここで言う販売価格は成約価格ではなく、売主の4.58 %、2.61 %、18.48 % 高める効果がある。ま売り出し価格である。標高が東京湾海水面 0ｍ 以

た、角部屋や三面開口部であることは 0.06 %と販下の住戸が 3 戸あり、標高の対数変換のためにそ売価格に与える効果が小さい。標高については、れらは欠損とし、第 1 段階のヘドニックモデルで専有面積同様対数を採っており、標高が 1% 高くのサンプルは 796 個となる。

なりにつれて価格が 6.27 % 高くなることを示す。

第 2 段階でのサンプル数は、環境評価が義務づ

ただし、本来はランダム効果として扱うべき ij

けられている建築物の延べ面積 5,000 ㎡以上のマの係数を固定効果として扱って推定しているため、ンションの 55 棟である。
空間自己相関モデルの代表的な推定法の一つである最尤法を用いる。最尤法を用いる場合には、攪乱項の分布を特定化しなければならない。次式のように独立同分布の正規分布を仮定し、最尤推定する。

e j ~ N ( 0,  2 )(4)付けする。具体的には次式で計算する。

d jm

 jm 

意すべきである。

~ は表-3 で省略
ダミー変数 ij の回帰係数 j~ に置き換え、均一分したが、(3)式で  j を j
散の空間自己回帰モデルを推定した。第 2 段階の表-2 第 1 段階の記述統計量

 j  {1,  , J }なお、空間重み付け行列については距離で重み jm  1 

第 1 段階の推定値にバイアスがありうることは注,  mm  0(5)

記述統計量

平均販売価格(対数)17.9278

0.4223

専有面積(対数)4.26300.1895開口部方位ダミー（南・南西・0.4987

0.50030.34790.47660.18340.3872

0.03890.19353.34090.9036

南東向が 1)
角部屋ダミー(角部屋・三面が jm(6)Jh 1jh

標準偏差１)
サービスバルコニーや専用庭
ダミー

ここで、 d jm はユークリッド距離である。αにつ専有面積ダミー(専有面積がいては   0.5, 1, 2,3,4,5 を試したが、情報量基準

100 ㎡以上の場合は１)(AIC)によって   2 がすべてのモデルで選択さ標高(対数)(5)

表-3 第 1 段階の推定結果

表-4 第 2 段階の記述統計量

推定結果

回帰係数

標準誤差

P値

記述統計量

平均値

定数

12.55780.08410.0000専有面積

1.17880.0200開口部方位ダミー

0.0458角部屋ダミー*

被説明変数(マンション固定効果)-0.02070.23350.0000*

実効容積率(％)(対数)

5.99070.48010.00590.0000*マンションから東京駅迄の時間距

0.00060.00660.92203.50800.32850.02610.00740.0005*20 階以上のタワーか否か

0.1636

0.3734山手線内外ダミー（内側が１）0.14550.3558

専有面積ダミー0.18480.01600.0000*断熱性ダミー(星 3 かそれ以外)

0.56360.5005

標高0.06270.00460.0000*

省エネ性ダミー(星 3 かそれ以外)

0.94550.2292

太陽光ダミー(星 1・2)

0.1636

0.3734

太陽光ダミー(星 3)0.1636

0.3734長寿命化ダミー(星 2・3)

0.89090.3146

緑化ダミー(星 2)0.38180.4903

緑化ダミー(星 3)0.3455

0.4799

サービスバルコニーや専用庭ダミー

被説明変数

各戸販売価格（対数）標本数調整済み R2

離(分)(対数)

796
0.976

*は両側検定(5%有意水準)で有意な係数

標準偏差

表-5 第 2 段階の推定結果
推定結果(A) 全ての説明変数

説明変数

推定値

標準誤差

定数項

-0.4659

実効容積率(B) 説明変数選択
P値

推定値

標準誤差

0.48070.3378-0.30160.39570.44950.12890.05550.02500.10750.03940.0088東京駅時間距離-0.0935

0.06810.1767-0.1134

0.0661

0.092620 階以上タワー-0.0430.05440.4339山手線内外ダミー

0.18740.05820.00240.18290.05860.0030断熱性 星 30.00680.02880.8150

省エネ性 星 3-0.0305

0.06180.6244

太陽光 星 1・2

-0.0250.03950.5298-0.02440.03750.5184

太陽光 星 30.0831

0.04330.06170.09050.03930.0257*長寿命化 星 2・3-0.0197

0.04580.6692緑化 星 20.02540.03080.4153緑化 星 30.02260.03980.5741

ρ0.5933

0.23330.01470.57960.25380.0268*λ0.54430.28210.06030.56720.28750.0541

2

0.00860.00170.00000.00890.00180.0000

σ

標本数

**

*

*5555

対数尤度66.1832

65.2535

AIC-102.366-112.507

0.78580.2074

JB/BS 検定 P 値

P値

*

*

*

*は両側検定(5%有意水準)で有意な係数(6)記述統計量及び推定結果は、表-4～表-5 に示す。
第 2 段階のモデルでは、23 区内で 1 年間に新規くとも正の効果を及ぼしていないことが明らかとに売り出されるマンションの数(1028 棟・19428

エネを除き建物の耐久性、長寿命化や緑化について25)なった。先行研究では、吉田・清水 (2012)が、省)と今回のサンプル数である 55 と 796 を比は、マンションの売り出し価格にプレミアムとして較すると、近隣の新築マンション価格自体の間で反映されていることを確認しているが、本研究では相互依存関係があるとする空間ラグモデルはやや太陽光発電設備を除き省エネ、耐久性、長寿命化、採用しづらいとも考えられる。

緑化について正の効果を確認できなかった。また、

住戸表-5 では、(A)列でまず全ての説明変数を採用

Yoshida and Sugiura (2012)では、太陽光発電設備した場合に、情報量基準(AIC）で選択された空間について分析の対象とはなっていないが、建物の設誤差+空間ラグモデルの推定結果を示している。

備技術は資本化されているという指摘をしており、(B)列では、説明変数を重要ではないと思われる順

その意味では本研究において省エネ、耐久性、長寿(20 階以上のタワーか否か、緑化ダミー星 3、緑化命化以外については補完する結果が得られたと言ダミー星 2、断熱性星 3 かそれ以外、省エネ星 3
かそれ以外、長寿命化星 2・3、山手線内外ダミー、マンションから東京駅までの時間距離、太陽光星1・2、実効容積率、太陽光星 3)に不採用として、
AIC で説明変数を選択した推定結果を示している。
特に後者から太陽光発電設備への十分な投資には、えよう。
前述の供給者側へのヒアリング調査では、マンション市場で太陽光発電設備や省エネ性を理由に販売価格を高く設定することはなく、建設コストの割り増し分は利益を抑える等の工夫をしているとの販売価格に対して正の効果があることが分かった。

回答を得ている。しかし、少なくとも推定結果ではなお、前者でも 6%で有意である。一方、それ以外充実した太陽光発電設備を備えているマンションの断熱性、省エネ性、建物の長寿命化、緑化といでは、販売価格が有意に高い。利益を圧縮するのでった環境性能は少なくとも正の効果を及ぼしていはなく、建設コストを投資回収できるように販売価るとは言えない。特に、緑化については、公園や格を設定していると解釈できるのではないか。

学校等の公共緑地や周辺のマンション開発地の緑

マンションにおける太陽光発電設備は、共用廊下化といった外部性が影響していると考えられるが、やエレベーター等の共用部分における電気使用を今後の課題としたい。また、被説明変数と除外変目的に利用され、専有部分での十分な利用は技術的数の両方に空間自己相関が存在することが分かっにまだ難しい。震災以降、需要者は、自家発電設備た。の充実等の防災対策・免震構造といった耐震構造へ

4．結論
環境・エネルギー問題が需給者双方にとって関心が強まりつつある背景の下、今回の研究では、環境不動産が分譲マンション市場に与える影響について、東京23区内のデータにより分析を行った。
まず、空間自己相関があることが判明した。そして、それによる歪みを取り除いた推定結果を用いて環境基準の変数の係数に関する仮説検定を行った。
それによって、装備された太陽光発電設備が充実したものであれば価格に正の効果を及ぼすが、断熱性、の関心が強い。蓄電技術等が進み、専用部分で十分な利用が可能になったり、売電により管理費を補うことが可能となれば、太陽光発電設備への比較的小さい投資も販売価格に対して正の効果を持ちうるだろう。
今回は、多段階モデルを試みたが、住戸についてのヘドニックモデルの部分での推定値にバイアスがありうることは注意すべきであるが、今後の課題としたい。今後は、標本数を増やすこと・地域格差の確認や戸建住宅等の市場での検証も行いたい。

省エネ性、長寿命化、緑化といった環境性能は少な

(7)

謝辞
匿名の査読者からの修正意見は本論文の改善に有益でした。記して感謝します。に与える影響」, 季刊住宅土地経済, 2012 年冬季号.
14) Jiro Yoshida and Ayako Sugiura (2012) “Which ‘Greenness’
Is Valued? Evidence from Green Condominiums in Tokyo,”
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