平成 17 年 12 月期（平成17 年７月１日〜平成17 年12 月31日） 決算短信
不動産投信発行者名
コ ー ド 番 号
問合せ先日本ビルファンド投資法人
8951（URL http://www.nbf-m.com/nbf/）（資産運用会社） 日本ﾋﾞﾙﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
責任者役職名投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬｰ
氏
名
富 樫
烈
TEL. 03-3281-8810

決算役員会開催日
分配金支払開始日

平成 18 年２月 24 日
平成 18 年３月 27 日（予定）平成 18 年２月 24 日

上 場 取 引 所
本社所在都道府県東 証
東京都

１．平成 17 年 12 月期の運用、資産の状況（平成 17 年７月 1 日〜平成 17 年 12 月 31 日）（１）運用状況（金額は百万円未満を切捨て）
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

17 年 12 月期

百万円
19,363

%
15.7

百万円
8,780

%
18.9

百万円
7,206

%
16.9

百万円
7,205

%
17.0

17 年 ６ 月 期

16,730

3.8

7,387

△1.9

6,162

△2.3

6,161

△2.3

1 口当たり
当期純利益

純資産
当期純利益率＜参考＞（年換算値）

総資本
経常利益率

営業収益
経常利益率

17 年 12 月期

円
17,570

%
3.0

（5.9）

%
1.4

（2.8）

%
37.2

17 年 ６ 月 期

16,893

2.8

（5.7）

1.4

（2.8）

36.8

（注１）期中平均投資口数 平成17年12月期 410,091口%＜参考＞（年換算値）%

平成17年６月期 364,700口

平成 17 年 12 月期は、平成 17 年８月に 58,000 口の新投資口を発行しているため、期中平均投資口数は 410,091 口となります。
尚、平成 17 年 12 月期末発行済投資口数は 422,700 口です。
（注２）会計処理の方法の変更

無（注３）営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益におけるパーセンテージは対前期増減率であり、小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注４）年換算の方法は次の通りです。平成 17 年 12 月期 及び 平成 17 年６月期：当該計算期間の数値×２（２）分配状況（分配金総額の金額は百万円未満を切捨て）
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

1 口当たり利益超
過分配金

分配金総額

円

百万円

利益超過
分配金総額

期末純資産
配当率

配当性向

円

百万円

%

%

17 年 12 月期

17,046

7,205

0

−

99.9

2.7

17 年 ６ 月 期

16,893

6,160

0

−

99.9

2.8

（注）配当性向については小数点第 1 位未満を切捨てにより表示しております。

（３）財政状態（総資産額と純資産額の金額は百万円未満を切捨て）
総資産額

純資産額

百万円

純資産比率

1 口当たり純資産額

百万円

%

円

17 年 12 月期

564,902269,37547.7

637,274

17 年 ６ 月 期

449,556

216,84048.2

594,571（注）期末発行済投資口数

平成 17 年 12 月期

422,700 口

平成 17 年６月期

364,700 口

２．平成 18 年６月期の運用状況の予想（平成 18 年１月１日〜平成 18 年６月 30 日）
営業収益

18 年６月期

百万円
24,044

経常利益

当期純利益

百万円
9,448

1口当たり分配金（利益超

1 口当たり過分配金は含まない）

利益超過分配金

百万円
9,448

円
18,600（参考）1 口当たり予想当期純利益（平成 18 年６月期）18,600 円（注）本予想数値は別紙記載の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

1円
0１．投資法人の関係法人の概況
後記56ページをご参照ください。
２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
後記52ページをご参照ください。
（２）運用状況①

当期の概況

Ａ．投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成 13 年
３月 16 日に設立され、同年９月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT 市場）に上場（銘柄コード 8951）いたしました。本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証
券及び信託の受益権その他の資産に投資することによって、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を基本方針として運用を行い、平成 14 年３月の第１期の利益分配実施以後、前期の第８期まで８回の利益分配を行ってまいりました。
Ｂ．投資環境と運用実績
当期の日本経済は、企業の新規設備投資再開の動きや雇用の不足感などが、これまで景気の牽引役であった大規模製造業から全規模全産業に広がり、個人消費にも回復傾向が現れるなど、景気が「踊り場」を脱し、内需主導による緩やかな景気回復基調が続きました。
オフィスビル賃貸市場につきましては、業績が好調な企業においてオフィスの増床・統合の動きが続き、市場競争力の高い新築・築浅の大型ビルを中心に高稼働率を持続しております。賃料水準に関しましては、
地方都市部において下落幅が縮小傾向にあり、また、東京圏や名古屋圏などでは新規募集賃料が上昇に転じていることから、全体として上昇傾向が現れました。
不動産流通市場では、景況感の改善や地価の下げ止まり感が広がり、地域によっては地価上昇がみられる
中、堅調なオフィス需要を背景に、プライベートファンドや J-REIT 等による積極的な投資により、不動産取
得環境は厳しい状況が続きました。
このような状況下、本投資法人は、立地・規模・設備インフラ面から物件競争力が高く、かつ優良なテナントが入居していることにより、相対的に賃貸キャッシュ・フローが安定的で資産価値の下落リスクが少ないことが期待される優良なオフィスビルへの投資を基本方針として、資産運用を継続してまいりました。
当期はかかる方針に従い、引き続き、三井不動産株式会社等のパイプラインを始めとした多様な独自のチ
ャネルにより収集した情報を元に慎重に検討を行ったうえで物件取得を進めました。
その結果、平成 17 年８月に「四谷メディカルビル」（信託受益権、取得価格（以下、同様）88.0 億円）、平
成 17 年９月に「ＩＳＴビル」（信託受益権、352.0 億円）、「中目黒ＧＴタワー」の追加取得（区分所有権及び区分所有権の共有持分、98.0 億円（２件の売買取引の合計金額））、「ＮＢＦ小川町ビルディング」（区分所有権、49.4 億円）及び「ＮＢＦ浦和ビル」（所有権、20.0 億円）、平成 17 年 10 月に「札幌エルプラザ」の追加
取得（区分所有権、9.7 億円）及び「大和生命ビル」（信託受益権、635.0 億円）と、８件の売買取引で７物件を取得いたしました。
この結果、当期末の本投資法人の全不動産ポートフォリオは、52 物件、投資額 5,393 億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は 57.8 万㎡（17.4 万坪）に達し、資産運用会社が掲げた外部成長の所期目標である「平成 18 年３月末までを目途に、資産規模 5,000 億円（物件取得価格ベース）とすること」を、当期をもって前倒しで達成するに至っております。
また、平成 15 年９月に取得の意思決定をした「NBF プラチナタワー（白金一丁目東地区第一種市街地再開
発事業

業務棟）」
（信託受益権）につきましては、売主によるテナント誘致の結果、収益力が向上したため、締結済の信託受益権売買契約の定めに従い、取得価格を 310.0 億円に確定し、平成 18 年３月に取得予定です。
なお、ポートフォリオの資産構成ならびに構築方針等を考慮し、総合的に検討した結果、平成 17 年 11 月に譲渡を決定した「大手前センタービルディング」（譲渡価格 23.7 億円）につきましては、予定通り平成 18
年２月に引渡しを行いました。

2

既存ポートフォリオの収益力維持・向上を図るため、従来から行っているテナントアンケートの継続実施
等により、ビルごとのテナントニーズの把握等の情報収集の強化に努めたほか、テナントと直に接する機会の多い管理会社のＣＳ意識向上策としてのホスピタリティ研修も継続的に実施しました。また、ＮＢＦビジ
ョンによる情報サービスの提供や、コンサート、イベント等のテナントサービス施策も継続的に実施しました。これらを中心に様々な方策を実施することにより、テナントとの良好で安定的な関係の維持向上に努めました。また、解約等により生じた空室の埋め戻しのために新規テナントに対しても積極的な誘致活動を展開し、この結果、全不動産ポートフォリオの期末稼働率は 98.1％（前期比±０ポイント）となり、引き続き高い水準を維持しております。
一方、本投資法人は、平成 17 年 11 月 30 日付で、ＪＦＥビルディングのテナントであるＪＦＥスチール株式
会社より、平成 19 年３月 31 日を解約日とする解約通知を受領しました。
ＪＦＥスチール株式会社は、ＪＦＥビルディング全体を賃借しており、平成 17 年 12 月期において、ポート
フォリオ全体の総賃料収入に占める割合は 11.2％、全賃貸面積に占める割合は 11.5％となっています。
本投資法人は、ＪＦＥビルディングの本投資法人のポートフォリオに占める重要性を踏まえつつ、本投資法人の資産運用方針である「中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行う」に則った対応方法の検討を行っております。（対応方法の概要につきましては、後記「②次期の見通し
決算後に生じた重要な事実

Ｂ．

（ｂ） 固定資産の交換」をご参照ください。）

なお、本投資法人は当期に発覚したいわゆる「構造計算書偽装問題」に関し、平成８年以降に竣工した保有物件及び取得予定物件の調査を完了しております。また、本投資法人の保有物件及び取得予定物件につきましては、第三者専門機関（株式会社イー・アール・エス）による地震リスク分析の過程で行われた建物の構造評価において必要な耐震性能を有すると報告を受けております。
Ｃ．資金調達の概要
借入金等の有利子負債の調達につきましては、機動性の高い無担保・無保証の金融機関からの借入金を中心とし、財務の安定性に配慮しつつ行っております。借入に当たっては、将来の金利上昇リスク軽減の観点から積極的に長期固定金利借入金の導入を進める一方で、物件取得時の機動的な資金調達等の観点から短期借入金も導入しており、さらに借換えリスク軽減等の安定的な調達基盤の確保といった観点から極度額 300
億円、期間３年の長期のコミットメントラインを設定しております。また、預り敷金の一部を運用資金として有効活用することに伴い、本投資法人のローン・トゥー・バリュー・レシオの算出方法を変更しております。具体的には、資産総額に対して借入金、投資法人債発行額の残高及び運用している敷金相当額の残高が占める割合をローン・トゥー・バリュー・レシオとして引き続き 60％を上限の目処としています（但し、資産の取得等に伴い、一時的に 60％を超えることがあります）。
当期は、平成 17 年８月に新たな物件取得のための資金調達および借入金の返済を目的に投資口の追加発行を行い、この結果、当期末の発行済投資口数は 422,700 口（前期末比 58,000 口増）に、出資総額は 2,621.7
億円（前期比 514.9 億円増）となり、期末総資産負債比率(総資産に対する有利子負債及び本投資法人が運用している敷金相当額の合計額の比率)は 48.5％となりました。
また、資金調達手段の多様化を図り、投資法人債の発行も行っております。平成 17 年 1 月に提出した 2,000億円の公募投資法人債の発行枠の設定に関する発行登録書に基づき、当期におきましては、平成 17 年 11 月に 100 億円の公募投資法人債を発行しました。
発行登録書の概要
発行予定額

2,000 億円以内

発行予定期間平成 17 年２月４日より平成 19 年２月３日まで

資金使途

特定資産取得資金、借入金の返済資金、投資法人債の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金、運転資金等

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発行済投資法人債（当期発行分）
名称

第７回無担保投資法人債

発行年月日

平成 17 年 11 月９日

発行総額

100 億円

発行形態

公募

発行年限

10 年

利率

1.85％

担保・保証

無担保・無保証

なお、当期末時点における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。
格付機関

格付内容

スタンダード・アンド・プアーズ・

長期会社格付：A

レーティングズ・サービシズ(Ｓ＆Ｐ)

アウトルック：安定的

ムーディーズ・インベスターズ・サー
ビス・インク（Moody's）
格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

発行体格付：A2

短期会社格付：A-1

アウトルック：ポジティブ

発行体格付：AA-Ｄ．業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益 19,363 百万円（前期比 2,632 百万円増、15.7%増）、不動産賃貸事業利益は、9,668 百万円（前期比 1,491 百万円増、18.2％増）、資産運用報酬・保管及び事務委託コスト等の費用控除後の営業利益は、8,780 百万円（前期比 1,393 百万円増、18.9％増）、経常利益は
7,206 百万円（前期比 1,044 百万円増、16.9％増）と増収増益となりました。これは、前期に取得した４物件が通期稼働したことに加え、当期に取得した７物件が新規に稼働したことによる営業収益の増加があったためです。
また、規約に定める分配方針に従い、本投資法人は、当期未処分利益の概ね全額を分配（１口当たり 17,046円）することにより、当該利益分配金が損金算入される税制の特例（租税特別措置法第 67 条の 15）が適用されることを企図し、当期純利益は 7,205 百万円（前期比 1,044 百万円増、17.0％増）となりました。
②

次期の見通しＡ．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行う。
」を運用方針とし、「平成 18 年３月末までを目処に、資産規模（取得価格の合計）を 5,000 億円にすること」を目標に掲げファンド運営を行ってきました。
「資産規模（取得価格の合計）を 5,000 億円にすること」の目標は①規模拡大によるスケールメリットを享受し、また②運用開始時（平成 13 年５月 23 日）にポートフォリオの約 38％（取得価格ベース）を占めていたＪ
ＦＥビルディングに対する依存度を軽減（資産集中リスクを低減）することを目的とするものでした。
本投資法人はこの所期目標達成に向けてファンド運営を行い、上場直後に発生した米国同時多発テロ、その後の日経平均株価に見られる日本経済の低迷、不動産市況の落ち込み、また本投資法人においては芝ＮＢＦタワー
及び住友電設ビルのテナント退去等の本投資法人の 2003 年問題に直面しつつも、着実に優良な運用資産を積み上げてきました。平成 17 年９月にはＩＳＴビル（取得価格 352.0 億円）、10 月には大和生命ビル（同 635.0 億円）
等を取得することにより、所期目標である資産規模（取得価格の合計）5,000 億円を、目標である平成 18 年３月
末を待つことなく６ヶ月前倒しで達成しました。なかでも大和生命ビルは帝国ホテル、日比谷公園に隣接し東京都心有数のプライム立地のオフィスビルであり本投資法人の旗艦ビルと評価しています。
また、本投資法人は、平成 17 年 11 月 30 日にＪＦＥビルディングのテナントから解約予告を受けたことを契機として、ＪＦＥビルディングの今後の運営について検討を重ねてきました。その検討の結果、本投資法人は、三井不動産株式会社から西新宿三井ビルディング（追加取得分）をはじめとする５物件を取得し、ＪＦＥビルデ
ィングを三井不動産株式会社に譲渡すること（以下、「本件交換取引」といいます。）を決定しました（かかる取引の詳細は、後記「Ｂ．決算後に生じた重要な事実 （ｂ） 固定資産の交換」をご参照下さい。）。本投資法人は、
上記のＪＦＥビルディングと西新宿三井ビルディング（追加取得分）を始めとする５物件との交換取引により、

4

本投資法人の所期目標を完全に達成し、今後の更なる飛躍への確固たる基盤を作り上げ強固なポートフォリオを確立したことで、本投資法人の第１フェーズが完了したと考えております。
本投資法人の第２フェーズでは、第１フェーズで確立した強固なポートフォリオを最大限活用しＮＢＦブランドの確立を目指してまいります。
具体的には、内部成長については三井不動産株式会社のテナントリーシング力、ビル運営管理能力等のプラットフォームを駆使し、テナントへのきめ細かな対応を実施して着実に内部成長を目指していきます。外部成長におきましては質の高い物件への投資に厳選し引き続き三井不動産株式会社とのパイプラインを活用しつつ、多様なルートを構築し、資産規模の更なる成長を目指します。また財務面においてはローン・トゥー・バリュー・レ
シオ（総資産負債比率）のコントロールを図り安定した財務運営を目指していきます。
かかる施策を通じて、本投資法人は、個別物件の稼働率や賃料水準の変動、金利上昇等による経済情勢の変化、不動産市況の変化等あらゆる環境にも柔軟に対応しつつ運用開始時からの目標である本投資法人の資産運用方針（「中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行う」）を堅持していきたいと考えております。

Ｂ．決算後に生じた重要な事実（ａ）新投資口の発行について
平成 18 年２月 24 日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行について決議しました。
（ⅰ）一般募集（公募）による新投資口の発行
発行新投資口数（予定）80,000 口

分配金起算日平成 18 年 1 月１日

１口当たりの発行価格等につきましては、平成 18 年３月上旬開催予定の役員会にて決定される予定です。
（ⅱ）第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数（予定）
割当先

5,300 口分配金起算日平成 18 年 1 月１日

野村證券株式会社

第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが行われない場合があります。
（ｂ）固定資産の交換
本投資法人は、三井不動産株式会社との間で平成 18 年２月 24 日付で固定資産の交換契約を締結し、ＪＦ
Ｅビルディングを三井不動産株式会社に譲渡し、三井不動産株式会社から、①西新宿三井ビルディング（追加取得）、②ゲートシティ大崎、③虎ノ門琴平タワー（追加取得）、④パレール三井ビルディング及び⑤信濃橋三井ビルディングの５物件を取得する（交換する）ことといたしました。なお、該当物件の取得及び引渡
しは平成 18 年４月 24 日を予定しております。（本件の背景、交換の概要等につきましては、後記「（参考情報）（ａ）固定資産の交換」をご参照ください。）（参考情報）（ａ）固定資産の交換
本投資法人は、平成 17 年 11 月 30 日付で、ＪＦＥビルディングのテナントであるＪＦＥスチール株式会社
より、平成 19 年３月 31 日を解約日とする解約通知を受領しました。
ＪＦＥスチール株式会社は、ＪＦＥビルディング全体を賃借しており、平成 17 年 12 月期において、ポー
トフォリオ全体の総賃料収入に占める割合は 11.2％、全賃貸面積に占める割合は 11.5％となっています。
本投資法人は、ＪＦＥビルディングの本投資法人のポートフォリオに占める重要性を踏まえたうえで、ＪＦ
Ｅビルディングのテナント退去への対応方法を検討してきました。
ＪＦＥビルディングのテナント退去への対応策として、本投資法人は、具体的には、①ＪＦＥビルディングと代替となる稼働物件との交換（法人税法第 50 条に規定される税務上の交換規定の適用を前提とする）、②大規模リニューアル工事によるＪＦＥビルディングの競争力向上とリーシング活動、③ＪＦＥビルディングの建替の実施、等を検討いたしました。

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かかる検討の結果、本投資法人は、ＪＦＥビルディングを三井不動産株式会社に譲渡し、三井不動産株式会
社から、①西新宿三井ビルディング（追加取得）、②ゲートシティ大崎、③虎ノ門琴平タワー（追加取得）、④
パレール三井ビルディング及び⑤信濃橋三井ビルディングの５物件（以下、「交換取得５物件」といいます。）
を取得する（交換する）ことといたしました。
本投資法人は、かかる取引を行うことにより、①ＪＦＥビルディングのテナント退去に対する早期の対応、②交換取得５物件の安定したキャッシュ・フローを確保し、本投資法人の資産運用方針（「中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行う」）に合致した資産運用の実施、③競争力のある交換取得５物件の取得による本投資法人のポートフォリオの更なる質の強化が図れると考えております。
また、本投資法人は、本件交換取引は、物件の譲渡及び取得が同時に実施されるため、取引価格は第三者の専門家である大和不動産鑑定株式会社が算定する鑑定評価額としました。
なお、不動産鑑定評価額については、株式会社中央不動産鑑定所が、不動産鑑定評価書の試算過程と判断基
準についての合理性を検討し、さらに鑑定評価額の価格水準の妥当性について確認した「意見書」において、「「不動産鑑定評価書」の価格は妥当と判断した。」旨報告しております。

物件名称

所在地

特定資産の種類

取得（予定）

取得予定価格時期（不動産鑑定評価額）

西新宿三井ビルディング（追加取得） 東京都新宿区

不動産

平成18年４月

ゲートシティ大崎

東京都品川区不動産

平成18年４月

虎ノ門琴平タワー（追加取得）

東京都港区

不動産及び地上権

平成18年４月

パレール三井ビルディング

神奈川県川崎市

不動産

平成18年４月

信濃橋三井ビルディング

大阪府大阪市不動産

平成18年４月

所在地

特定資産の種類東京都千代田区

信託受益権

物件名称

ＪＦＥビルディング

43,300百万円（43,300百万円）
30,100百万円（30,100百万円）
18,500百万円（18,500百万円）
3,800百万円（3,800百万円）
14,400百万円（14,400百万円）

譲渡（予定）

譲渡予定価格時期（不動産鑑定評価額）

平成18年４月

91,000百万円（91,000百万円）（注１）上表の「不動産鑑定評価額」は、いずれも、平成 18 年１月１日を価格時点とする大和不動産鑑定㈱作成の不動産鑑定評価書に基づいています。
（注２）大和不動産鑑定㈱が算定したＪＦＥビルディングの鑑定評価額である 91,000 百万円は、現テナント退去後、既存の建物を建て替えることを前提としております。算出にあたっては、取引事例比較法と開発法を適用し、公示地価等から算出される規準価格との均衡にも留意し、更地価格を算定しております。
（注３）本件交換取引により、三井不動産㈱に対して差金の支払が発生します。交換に伴う財務上の影響については、「３．財務諸表等（１）経理の状況〔注記事項〕（重要な後発事象）

２．固定資産の交換」をご参照ください。

（ⅰ）交換取得５物件及びＪＦＥビルディングの概要
本投資法人は、交換取得５物件について、現所有者である三井不動産株式会社とＪＦＥビルディングとの交換契約を締結済みです。

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物件の名称

西新宿三井ビルディング

所在地（住居表示）東京都新宿区西新宿六丁目24番１号
地積

土地
所有形態

建物

取得（予定）時期
信託受託者

特定資産の種類

不動産

10,014.02㎡（敷地全体。事務所棟、住宅棟を
用途地域
含む。）
（ア）所有権（敷地権割合3.67％）（イ）所有権（敷地権割合72.97％）

商業地域

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付27階建

延床面積84,634.02㎡（建物全体。事務所棟、住宅棟、共用部分を含む。）

所有形態

所有権（区分所有及び区分所有の共有）

建築時期

平成11年４月28日

所有階：（ア）18階の区分所有権1,558.18㎡（18階の事務所部分）（イ）区分所有権（事務所棟の１階〜17階、19階・20階の事務所・店舗部分28,725.55㎡、）
所有階・床及び区分所有部分（区分所有権の共有持分、21階〜25階）の床面積合計8,006.38㎡に
面積・用途対する共有持分28.73％
等
所有割合：（ア）事務所棟の専有面積割合で約4.06％に相当（イ）事務所棟の専有面積割合で約81.05％に相当（ア）平成14年９月30日（ア） 1,603,393,173円
取得（予定）価格（イ）平成18年４年24日（イ）43,300,000,000円−

建物管理会社

三井不動産㈱①本物件の３階から25階の賃貸可能面積36,702.24㎡については、区分所有者間にて一元運用が約されている「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益及び賃貸費用は、一元運用権利割合に応じて収受・負担されます。
②敷地については、北側に接する都道が道路拡幅事業中であるなどの理由により、官民の境界確認を行っていま
せん。
特記事項

③本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有にかかる規約等の適用を受けます。なお、当該規約においては、
区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権等が定められております。また、共有持分を取得
予定のため、当該共有にかかる規約等の適用を受けます。なお、当該規約等においては、共有持分を譲渡する場
合の他の共有者の優先買取権、共有にかかる分割請求の禁止などが定められております。
④本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸しています。新規取得部分についても三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸する予定です。

（注）本投資法人が既に一部取得している物件の追加取得であり、新規取得部分は（イ）の部分です。

物件の名称

ゲートシティ大崎

所在地（住居表示）東京都品川区大崎一丁目11番１号、２号、６号

土地特定資産の種類

用途地域

不動産

地積

42,509.31㎡

所有形態

42,476.01㎡の所有権（敷地権割合12.27％）及び33.30㎡の所有権

準工業地域

構造

鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付24階建

延床面積

287,349.75㎡（建物全体）

所有形態

所有権（区分所有及び区分所有の共有）

建築時期

平成11年１月６日

所有階・床面
積・用途等

事務所（西３階）
事務所（西６階の一部）
事務所（西９階）
事務所（西10階）
事務所（西11階）
事務所（西12階）
事務所（西13階）
事務所（西14階）
事務所（西21階の一部）
事務所（西24階）
事務所（東23階）
店舗（地下２階〜３階）

1,105.18㎡
1,922.51㎡
4,037.46㎡
4,037.46㎡
4,037.46㎡
4,037.46㎡
4,037.46㎡
4,037.46㎡
690.47㎡
2,843.00㎡
1,392.69㎡
5,433.97㎡（持分1/1）（持分1/1）（持分1/1）（持分1/1）（持分4,977,000/23,989,050）（持分5,065,000/24,414,040）（持分5,065,000/24,414,040）（持分5,065,000/24,414,040）（持分1/1）（持分1/1）（持分1/1）（持分12.3％）

建物取得（予定）時期

平成18年４月24日

取得予定価格30,100,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産㈱特記事項①本物件は、区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有にかかる規約・覚書の適用を受けます。
なお、当該区分所有にかかる規約において、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止が、また当該共有にかかる協定書において、共有持分を譲渡する場合の他の共有者の優先買取権、共有にかかる分割請求の禁止などが定められております。
②本物件の敷地に関しては「東京都環境確保条例」に基づき再開発着工前に土壌調査が実施され一部基準を超えるポイントがありましたが、建設工事の際の掘削等により適切に場外に搬出しています。
③本投資法人の取得予定床を含む本物件事務所部分は、各区分所有者と三井不動産㈱の間で締結された「ゲートシティ大崎業務商業棟に関する共同運用規定」の対象である「共同運用区画」であり、共同運用区画から生じる賃貸収益・賃貸費用は、各区分所有者が共同運用割合に応じて収受・負担しています。
④本投資法人は、本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸する予定です。
⑤本物件の土地のうち、官民の境界の一部につき境界確認が行われておりません。

7

物件の名称虎ノ門琴平タワー

所在地（住居表示）東京都港区虎ノ門一丁目２番８号

不動産及び地上権

用途地域

商業地域

地積

2,291.42㎡（敷地全体）

所有形態（ア）地上権1,256.19㎡の準共有持分（イ）1,035.23㎡の地上権及び地役権

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付26階建

延床面積

29,353.21㎡（建物全体）

土地

建物

特定資産の種類（492,557/621,044）

所有形態
区分所有権
所有階・床面 （ア）事務所（事務所棟４階から25階）
積・用途等（イ）事務所（事務所棟４階から25階）（ア）平成16年11月30日（イ）平成18年４月24日

建築時期
16,784.72㎡
16,784.72㎡

信託受託者

−

建物管理会社

特記事項①平成16年11月30日から一定期間経過後に、（ア）についての売主及び売主と一定の関係を有する会社は、本物件の購入についての協議を本投資法人に対して申し入れすることができます。
②本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸しています。新規取得部分についても三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸する予定です。
③本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有にかかる規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、
区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者優先交渉権又は優先買取権、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止、分有形態にある土地の利用権の相互利用などが定められております。
④本物件の一部は都市計画道路（計画幅員30m）が計画決定しており、現況の道路境界線より約1.9m後退した部
分が当該都市計画道路予定部分（81.70㎡）となり建築制限があります。

取得（予定）時期

取得（予定）価格

平成16年11月13日（持分 492,557/1,684,779）（持分1,192,222/1,684,779）（ア） 6,043,000,000円（イ）18,500,000,000円
三井不動産㈱（注）本物件の追加取得にあたり、４階から 25 階を 100％所有する予定です。新規取得部分は（イ）の部分です。
物件の名称

パレール三井ビルディング

所在地（住居表示）神奈川県川崎市川崎区東田町８番地

土地

建物

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

地積

5,673.25㎡

所有形態

所有権（敷地権割合51.8299％の準共有持分97.5％）構造

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下１階付22階建

延床面積50,934.97㎡（建物全体）

所有形態

所有権（区分所有の共有）

建築時期

所有階・床面
積・用途等

事務所、機械室
（１階、７〜20階、22階の一部）

16,310.43㎡

平成２年10月16日(持分97.5％)

取得（予定）時期

平成18年４月24日

取得予定価格3,800,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産㈱特記事項①本物件は区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有にかかる規約等の適用を受け、当該規約においては、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止などが定められています。また、他の共有者との間で締結される予定の共有に関する覚書においては、共有持分を譲渡する場合の他の共有者の優先交渉権又は優先買取権、共有にかかる分割請求の禁止などが定められる予定です。
②本物件の土地のうち､官民の境界の一部につき境界確認が行われておらず、確認の手続中です。
③本投資法人は、本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸する予定です。

物件の名称

信濃橋三井ビルディング

所在地（住居表示）大阪府大阪市西区靭本町一丁目11番７号

土地建物

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

地積

4,298.26㎡

所有形態

所有権の共有持分99％

構造

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付12階建

延床面積36,301.54㎡（建物全体）

所有形態

所有権の共有持分99％

用途事務所、車庫建築時期

昭和57年９月29日

取得（予定）時期

平成18年４月24日

取得予定価格

14,400,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産㈱特記事項①本物件は、共有建物であり、当該共有にかかる協定書の適用を受けます。なお、当該協定書においては、他の共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定等が行えないこと、協定書締結後５年間の分割請求の禁止等が定められております。
②本物件の土地のうち､官民の境界の一部につき境界確認が行われておらず、確認の手続中です。

8

③本物件は、平成13年に耐震診断を実施し、「耐震性は確保されている」旨の報告を受けております。加えて、
平成17年12月26日に財団法人日本建築総合試験所から、耐震診断は妥当性である旨の評定を受けております。
④本投資法人は、本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸する予定です。

物件の名称

ＪＦＥビルディング

所在地（住居表示）東京都千代田区丸の内一丁目１番２号

土地

建物

地積

5,495.49㎡

所有形態

所有権100％

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

構造

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建

延床面積62,949.13㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場取得年月日

平成13年５月23日

信託受託者

住友信託銀行㈱建築時期

昭和49年６月10日

取得価格

74,131,000,000円

譲渡予定価格91,000,000,000円

建物管理会社

ＪＦＥアーバンプラス㈱①敷地の一部は、都市計画道路に指定されています。
特記事項②建物は、信託受託者とＪＦＥスチール㈱の間の定期賃貸借契約に基づいて、ＪＦＥスチール㈱に一棟貸しされています。なお、平成17年11月30日に、平成19年３月31日を契約期限とする解約予告書を受領しています。
③敷地の一部（78.96㎡）について関東地方建設局東京国道工事事務所（現関東地方整備局東京国道事務所）に対し無償貸与しています。

（ｂ）平成 15 年９月 30 日付で、以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成 18 年３月 31 日の引渡しを予定しております。
物件の名称

ＮＢＦプラチナタワー

所在地（住居表示）東京都港区白金一丁目17番３号

土地建物

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域、準工業地域

地積

4,373.93㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付26階建

延床面積

48,762.65㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所・店舗

建築時期

平成17年11月21日

取得（予定）時期

平成18年３月31日

取得予定価格31,000,000,000円

信託受託者

中央三井信託銀行㈱建物管理会社

ファースト・ファシリティーズ㈱①本物件の当初の取得予定価格は27,600百万円でしたが、売主によるテナント誘致の結果によって収益性が向上したことによって、契約上の上限金額である31,000百万円が最終的な売買価格となりました。
特記事項②本物件は、２つの信託により構成される予定でありますが、本投資法人は、双方の信託受益権を取得することによって、本物件を実質的に100％所有する予定です。
③本敷地に関しては、「東京都環境確保条例」の規定に従い、東京都と協議の上で、東京都土壌汚染対策指針に従って策定された適正なものと東京都が認めた計画に従い、土壌汚染対策を行い、これを完了しております。

（ｃ）平成 18 年２月 10 日付で以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成 18 年３月 31 日の引渡しを予定しております。
物件の名称

新川崎三井ビルディング

所在地（住居表示）神奈川県川崎市幸区鹿島田890番12

土地建物

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

地積

19,478.07㎡

所有形態

所有権の共有持分35％

構造

鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付32階建

延床面積138,485.98㎡（建物全体）

所有形態

所有権の共有持分35％

用途

事務所、店舗、駐車場

建築時期

平成１年５月22日

取得（予定）時期

平成18年３月31日

取得予定価格

20,300,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産㈱9

①共有物に関する協定書において、他の共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定等が行えないこと、分割請求の禁止等が定められております。
特記事項②本敷地の土壌汚染の可能性については、現状の管理運営、使用を行う限りにおいて、人の健康等に被害の恐れがないことを株式会社イーアールエスに確認しています。
③本投資法人は、本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸する予定です。

（ｄ）平成 17 年 11 月 25 日付で、以下の資産の譲渡についての受益権売買契約書を締結しており、平成 18 年２
月 1 日に引渡しを行いました。
物件名称

所在地

特定資産の種類譲渡日

大手前センタービルディング

大阪府大阪市

信託受益権

平成18年２月１日

物件の詳細につきましては、「５．参考情報
不動産及び信託不動産の内容

譲渡価格
2,370百万円（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの②投資

A．投資不動産物件及び信託不動産の概要」をご参照ください。

Ｃ．運用状況の見通し
なお、次期（平成 18 年６月期 平成 18 年１月１日〜平成 18 年６月１日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでおります。運用状況の予想の前提条件につきましては、「平成 18 年６月期及び平成 18 年 12 月期 運
用状況の予想の前提条件」を参照ください。
営業収益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

24,044 百万円
9,448 百万円
9,448 百万円
18,600 円
0円

また、「平成 18 年６月期及び平成 18 年 12 月期 運用状況の予想の前提条件」がそのまま推移したと想定した場
合、平成 18 年 12 月期（平成 18 年７月１日〜平成 18 年 12 月 31 日）の運用状況の予想数値は以下のとおりとな
ります。
営業収益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

25,076 百万円
9,093 百万円
9,093 百万円
17,900 円
0円（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

10平成 18 年６月期（平成 18 年１月１日〜平成 18 年６月 30 日）
及び平成 18 年 12 月期（平成 18 年７月１日〜平成 18 年 12 月 31 日）運用状況の予想の前提条件
項 目

保有資産

前 提 条 件・平成 17 年 12 月 31 日時点で本投資法人が保有している 52 物件に、平成 18 年 2 月 1 日に売却した「大手前センタービルディング」を差し引き、平成 18 年 3 月 31 日取得予定の「ＮＢＦプラチナタワー」、「新川崎三井ビルディング」を加え、平成 18 年 2 月 24 日に公表した「ＪＦＥビルディング」と「西新宿三井ビルディング（追加取得分）」「ゲートシティ大崎」「虎ノ門琴平タワー（追加取得分）」「パレール三井ビルディング」及び「信濃橋三井ビルディング」の計 5 物件との交換を反映した 55 物件（大手前センタービルディングにつき引渡しに至るまでを含む）を前提としています。
・物件合計の期末空室率は、平成 18 年 6 月末 1.7％、平成 18 年 12 月末 2.7％を見込んでいます。
・実際には、物件の異動等により変動する可能性があります。

発行済投資口・平成 18 年 2 月 24 日現在の 422,700 口に平成 18 年 2 月 24 日に役員会で決議された公募による新投資口の追加発行（80,000 口）及びオーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当（5,300 口）によって発行される 85,300 口を加えた 508,000 口を前提としております。なお、第三者割当による追加発
行投資口数は、上限である 5,300 口すべてが発行されることを前提としております。
・新投資口の追加発行等により出資総額が増加することを想定し、平成 18 年 6 月 30 日現在の総資産負債
比率は 41％程度となることを前提としております。

有利子負債比率・本表における有利子負債比率の算出にあたっては、次の算式を使用しております。
総資産負債比率＝（有利子負債＋運用している敷金相当額）÷総資産×100
但し、今回発行する新投資口の発行価額により、上記有利子負債比率は変動する可能性があります。

営業費用

・一般的に決算期中に取得した資産の固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分による精算を行いますが、当該精算金相当分は購入代価として取得原価に算入されるため費用計上されません。
従いまして、平成 18 年 1 月 1 日以降取得予定の「ＮＢＦプラチナタワー」「新川崎三井ビルディング」「西新宿三井ビルディング（追加取得分）」「ゲートシティ大崎」「虎ノ門琴平タワー（追加取得分）」「パ
レール三井ビルディング」及び「信濃橋三井ビルディング」の 7 物件の固定資産税及び都市計画税につきましては、平成 18 年 6 月期及び平成 18 年 12 月期は精算金相当分を費用計上いたしませんが、平成
19 年 6 月期以降は費用計上されることになります。なお、平成 18 年 12 月期は、上記 7 物件の当該精算金相当額は、499 百万円（6 ヶ月分）を想定しています。
(注)建物は一般にその取得後に修繕の必要性、緊急性等を調査するため一定の期間を要することに加え、その修繕費は、年度による金額の差異が大きいこと及び定期的に発生する金額でないこと等から、平成
18 年 12 月期の修繕費は、建物を長期にわたり継続して保有する場合と大きく異なる可能性があります。

営業外費用

・平成 18 年 2 月 24 日開催の役員会で決定した新投資口の追加発行等にかかる費用を見込んでおります。

1 口当たり分配金

・テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動や、物件の異動、金利の変動、新投資口の追加発行等により１口当たりの分配金の額が変動する可能性があります。

1 口当たり利益超過分配金

その他

・利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、本投資法人は投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わない予定です。ただし、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものといたしま
す。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行
われないことを前提としております。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としております。

11

３．財務諸表等（１）経理の状況①貸借対照表当科

目（資産の部）
Ⅰ.流動資産
金

及

前

期

増

減

(平成17年12月31日現在） (平成17年 6月30日現在）
金

現

期

び

預

額

構成比

金

額

構成比

金 額

前期比

千円

％

千円

％

千円

31,335,481

5.6

40,339,183

9.0△ 9,003,701 △ 22.3

金7,867,388

9,773,779△ 1,906,390

信 託 現 金 及 び 信 託 預 金

21,845,401

30,083,292△ 8,237,891

営

業

未

収

入

金

238,209279,812△ 41,602

未

収

消

費

税

等

1,074,451-

1,074,451

そ の 他 の 流 動 資 産

310,029202,299

107,730

Ⅱ.固定資産1.有形固定資産
建
構

築

機
工

械
具

装

器

信
信

託

信

託

機

信

託

建

30.4

512,199,246

90.7

387,917,228

86.3

124,282,017

32.0

51,407,970

44,295,320

7,112,649

749,222600,342

148,879

置 *1

457,954439,426

18,52888,26987,263

1,005

47,840,501

10,138,380

物 *1

105,113,250

84,896,689

20,216,560

築

物 *1

944,611

403,470

541,140

装

置 *1

636,978

551,787

85,190土設

124,344,431

57,978,882

械

託

91.0

物 *1

信 託 工 具 器 具 備 品 *1
信409,082,911

地

備

建
構

94.4

品 *1

具

託

533,427,342
物 *1

土

仮

勘

290,107

186,998

103,109地

294,527,165

208,598,518

85,928,646

定

4,834

16,909△ 12,075

2.無形固定資産

19,843,389

地

上

3.5

19,846,418

4.4△ 3,028

権

3,012,706

3,012,706

権16,763,973

16,763,973-

そ の 他 の 無 形 固 定 資 産

66,70969,737△ 3,028

信

託

借

地

3.投資その他の資産
差

入

長

期

敷

金

1,384,706
保0.2

1,319,263

0.3

65,442

証

金310,335

306,417

3,918

用69,252

74,128△ 4,876

その他の投資その他の資産

1,005,119

938,718

66,401

払Ⅲ.繰延資産139,581

投 資 法 人 債 発 行 費
資産合計

0.0

139,581

134,0630.0

134,063

564,902,405

100.0

12

449,556,157

△ 0.0

-

費

前

％

5,518

5.0

4.1

5,518
100.0

115,346,247

25.7

当
科

目

期

前

期

増

減

(平成17年12月31日現在） (平成17年 6月30日現在）
金

額

構成比

金

額

構成比

金 額

前期比

（負債の部）

千円

％

千円

％

千円

％

Ⅰ.流動負債

70,990,727

12.6

58,622,351

13.1

12,368,376

21.1

営

業

未

払

金

1,528,593

1,484,359

44,233

短

期

借

入

金

49,500,000

33,700,000

15,800,000

一年以内返済予定長期借入金
未

払

未

払

未

払

法

未

払

消

費

15,000,000

19,000,000△ 4,000,000

金

705,097

725,917△ 20,819

用

719,006

543,281

175,724

人

税

等

986

1,054

△ 67

費

税

等

-

188,692△ 188,692

金

3,152,557

2,779,568

372,989

そ の 他 の 流 動 負 債

384,485

199,477

185,007

前受

Ⅱ.固定負債

224,535,770

投

資

長
預

法

期
り

人

借
敷

入

金

保

証

39.7

174,093,752

38.7

50,442,017

債

60,000,000

50,000,000

10,000,000

金

133,000,000

97,000,000

36,000,000

金

5,224,916

4,470,818

754,097

信 託 預 り 敷 金 保 証 金

26,264,040

22,577,898

3,686,141

そ の 他 の 固 定 負 債

46,81345,034

1,778

負債合計

29.0

295,526,497

52.3

232,716,103

51.8

62,810,394

27.0

262,170,318

46.4

210,678,962

46.8

51,491,356

24.4（出資の部） *4
Ⅰ.出資総額
出

資

総

額 *3

Ⅱ.剰余金
当

262,170,318

210,678,962

7,205,589
期

未

処

分

利

益

1.3

7,205,589

6,161,091

51,491,356
1.4

6,161,091

1,044,497

17.0

1,044,497

出資合計

269,375,907

47.7

216,840,054

48.2

52,535,853

24.2

負債・出資合計

564,902,405

100.0

449,556,157

100.0

115,346,247

25.7

13

②損益計算書
当
科

目

前 期

自 平成17年 7月 1日

自平成17年 1月 1日

至 平成17年12月31日

至

平成17年 6月30日

金
経常損益の部

期

額

百分比

金

額

百分比

増
金

減

額

前期比

千円

％

千円

％

千円

％

19,363,139

100.0

16,730,626

100.0

2,632,513

15.7

Ⅰ.営業損益の部
1.営業収益賃

入 *1

17,428,918

15,114,049

2,314,869

そ の 他 賃 貸 事 業 収 入 *1

貸

事

業

収

1,934,221

1,616,576

317,644

2.営業費用

10,582,455

賃

貸

事

資

産

運

55.8

1,238,852
1,140,851

酬706,956

608,846

98,110酬

11,40011,400-酬

11,50011,500-資 産 保 管 委 託 報 酬

20,55819,3191,238

一 般 事 務 委 託 報 酬56,86455,631

1,232

用

員
計

そ

監

の

営

用 *1

9,343,602
8,553,573

会

費

54.7

9,694,424

役

業

報

報
査

人

他

業

報

費
利

13.3

用

80,751

益

8,780,684

45.3

7,387,023

44.2

1,393,660

5,020

0.0

10,681

0.0△ 5,661 △ 53.0

83,332△ 2,580
18.9

Ⅱ.営業外損益の部
1.営業外収益
受

取

息

203

199

3

入

3,488

6,963

△ 3,474

そ の 他 営 業 外 収 益

1,327

3,518

△ 2,190

未

払

分

利
配

金

戻

2.営業外費用
支

1,579,300
払1,235,598

7.4

343,702息

1,028,480

870,146

158,333息

337,746

293,10244,643

投 資 法 人 債 発 行 費 償 却

57,49946,996

10,503

新費103,167-

103,167

そ の 他 営 業 外 費 用

52,40625,351

27,054

投

資
投

経

法
資

利

8.1

人
口

利

発

行

益

7,206,403

37.2

6,162,107

36.8

1,044,296

益

7,206,403

37.2

6,162,107

36.8

1,044,296

16.9

法 人 税 、 住 民 税 及 び 事 業 税

1,025

0.0

1,093

0.0

△ 67

△ 6.2

税
法

常

債

引

前

人

当

利

27.8

当

税

等

期

前

期

当

期

期

純
調

純
繰
未

整

額

3

益

7,205,374

利

益

214

73

141

利

益

7,205,589

6,161,091

1,044,497

利
越

処

利

分

△ 4
37.2

14

6,161,018

16.9

7
36.8

1,044,356

17.0

③金銭の分配に係る計算書（単位：円）科目

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日

前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

Ⅰ 当期未処分利益

7,205,589,123

6,161,091,560

Ⅱ 分配金の額

7,205,344,200

6,160,877,100（17,046）（16,893）244,923

214,460

本投資法人の規約第 15 条第 1 項に定本投資法人の規約第 15 条第 1 項に定(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

める「当期未処分利益（分配可能金額） める「当期未処分利益（分配可能金額）を上限とし、租税特別措置法第 67 条のを上限とし、租税特別措置法第 67 条の

15 に規定される本投資法人の配当可能

15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の 100 分の 90 に相当する金所得の金額の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、 額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である

当期未処分利益の概ね全額である

7,205,344,200 円を利益分配金として6,160,877,100 円を利益分配金として分配することと致しました。なお、規約

分配することと致しました。なお、規約

第 15 条第 2 項に定める利益を超えた金第 15 条第 2 項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

銭の分配は行いません。

15

④キャッシュ・フロー計算書(単位：千円）科

目区分
Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
長期前払費用償却額
投資法人債発行費償却額
新投資口発行費用
受取利息
未払分配金戻入
支払利息
固定資産除却損
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
未払消費税等の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
長期前払費用の支払額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

当 期
自 平成17年 7月 1日
至 平成17年12月31日
金額

前 期
自 平成17年1月 1日
至 平成17年6月30日
金額

増 減
金額

7,206,403
3,664,410
4,876
57,499103,167△ 203△ 3,488
1,366,227
129
41,602△ 1,074,451△ 188,692
44,233△ 127,557
372,989−
95,068
11,562,214
203△ 1,190,502△ 1,093
10,370,822

6,162,107
3,279,994
4,628
46,996−△ 199△ 6,963
1,163,249
2,454△ 96,409
516,877
188,692
226,416
199,773
190,560△ 15,000△ 65,085
11,798,094
199△ 1,141,748△ 1,014
10,655,531

1,044,296
384,415247
10,503103,167△ 3
3,474
202,977△ 2,324
138,011△ 1,591,329△ 377,384△ 182,182△ 327,331
182,428
15,000160,153△ 235,879
3△ 48,754△ 78△ 284,709

Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
預り敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
差入敷金保証金の支出
差入敷金保証金の収入
その他投資等取得による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

△ 18,514,841△ 109,334,995△ 77−△ 927,819
5,368,057△ 5,357
1,439△ 66,401△ 123,479,994△ 10,570,244△ 12,257,391△ 1,120,892△ 2,580△ 1,407,306
2,270,765△ 7,132
4,406△ 39,804△ 23,130,181△ 7,944,596△ 97,077,603
1,120,815
2,580
479,487
3,097,292
1,774△ 2,966△ 26,596△ 100,349,813

Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債発行費の支出
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

184,200,000△ 168,400,000
37,000,000△ 5,000,000
10,000,000△ 63,018
51,388,188△ 6,160,279
102,964,890

159,000,000△ 150,800,000
2,000,000−
10,000,000△ 56,170−△ 6,301,501
13,842,328

25,200,000△ 17,600,000
35,000,000△ 5,000,000
0△ 6,848
51,388,188
141,22189,122,561

ⅣⅤ
Ⅵ△ 10,144,282
39,857,072
29,712,789

1,367,678
38,489,393
39,857,072△ 11,511,961
1,367,678△ 10,144,282

現金及び現金同等物の増加・減少額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高 *116〔重要な会計方針〕

１.固定資産
の減価償
却の方法

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建

物

2〜50年

建

物

2〜52年

構

置

2〜17年

機

工具器具備品

2〜18年

構
機

築
械

装

② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
２．繰延資産の処理方法

３．収益及び
費用の計
上基準

前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日
① 有形固定資産（信託財産を含む）
同左

物

2〜50年

物

2〜52年

置

2〜17年

工具器具備品

2〜16年

築
械

装

② 無形固定資産（信託財産を含む）
同左①投資法人債発行費①投資法人債発行費
同左
3 年間で均等額を償却しております。
②新投資口発行費②新投資口発行費
──────
支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成 17 年 8 月 10 日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、募集価額と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券
会社への引受手数料の支払いはありません。
平成 17 年 8 月 10 日付一般募集による新投資
口発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は、1,654,044 千円であり、引受証券会
社が発行価額で引受を行い、同一の募集価額
で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、
新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費は、1,654,044 千円少なく計上され、また経常利益及び税引前
当期純利益は同額多く計上されております。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする
信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は196,864 千円であります。

17

固定資産税等の処理方法
同左

なお、不動産又は不動産を信託財産とする
信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は70,733 千円であります。

４．不動産等
を信託財
産とする
信託受益
権に関す
る会計処
理方針

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のう
ち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。

同左① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械装置、信託工具器具備品、信託土地、信託建
設仮勘定、信託借地権③ 信託預り敷金保証金
５．キャッシ
ュ・フロ
ー計算書
における
資金の範
囲
６．消費税等の処理方

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3 ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなって
おります。

同左

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

同左法〔会計方針の変更〕
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日──────

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
固定資産の減損に係る会計基準
当期より、「固定資産の減損に係る会計基準」（「固
定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会

平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準委員会

平成15年10月31日

企業会計基準適用指針第６号）を適用しております。
これによる損益に与える影響はありません。

18

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
当 期（平成 17 年 12 月 31 日現在）
*1

前 期
（平成 17 年 6 月 30 日現在）

減価償却累計額の内訳*1

減価償却累計額の内訳（単位：千円）
建物
取得価額（単位：千円）建物

55,303,279

取得価額

減価償却累計額

3,895,309

減価償却累計額

2,874,624

貸借対照表計上額

51,407,970

貸借対照表計上額

44,295,320

構築物

47,169,945

構築物

取得価額

890,385

取得価額706,300

減価償却累計額

141,163

減価償却累計額

105,957

貸借対照表計上額

749,222

貸借対照表計上額

600,342

機械装置

機械装置

取得価額

539,745

取得価額

493,471

減価償却累計額

81,790

減価償却累計額

54,045

貸借対照表計上額

457,954

貸借対照表計上額

439,426

工具器具備品
取得価額

工具器具備品115,663

取得価額

減価償却累計額

27,393

減価償却累計額

18,331

貸借対照表計上額

88,269

貸借対照表計上額

87,263

信託建物

105,595

信託建物

取得価額

123,112,827

取得価額

100,431,488

減価償却累計額

17,999,576

減価償却累計額

15,534,798

貸借対照表計上額

105,113,250

貸借対照表計上額

84,896,689

信託構築物
取得価額

信託構築物
1,158,100

取得価額

584,827

減価償却累計額

213,489

減価償却累計額

181,356

貸借対照表計上額

944,611

貸借対照表計上額

403,470

信託機械装置信託機械装置取得価額

924,837

取得価額

796,416

減価償却累計額

287,858

減価償却累計額

244,628

貸借対照表計上額

636,978

貸借対照表計上額

551,787

信託工具器具備品

信託工具器具備品

取得価額

492,501

取得価額

360,959

減価償却累計額

202,393

減価償却累計額

173,961

貸借対照表計上額

290,107

貸借対照表計上額

186,998

19

*2

*2

特定融資枠に係る借入未実行枠残高等

特定融資枠に係る借入未実行枠残高等
同左

本投資法人は、リファイナンスリスクの軽減を図ることを主たる目的として取引銀行等と特定融資枠（コミットメントライン）契約を締結しております。

（単位：千円）（単位：千円）（借入コミットメント）（借入コミットメント）
特定融資枠の総額
当期末未実行枠残高*330,000,000

発行済投資口数*4

当期末未実行枠残高*3−30,000,000

発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数

2,000,000 口

発行済投資口数

422,700 口

投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 630,000,000

当期末借入残高−

発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数

特定融資枠の総額30,000,000

当期末借入残高*4項に定める最低純資産額

2,000,000 口
364,700 口

投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 6項に定める最低純資産額

50,000 千円

50,000 千円

20

（損益計算書関係）

前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
*1 不動産賃貸事業損益の内訳*1 不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A.不動産賃貸事業収益（単位：千円）A.不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入（ 家

賃 ）15,355,784

（ 家

費 ）

1,965,947（ 共（ そ の 他 賃 貸 収 入 ）107,186

（ 共

益
計

設

使

帯

1,741,612（ そ の 他 賃 貸 収 入 ）81,828

計

15,114,049

その他賃貸事業収入（駐 車 場 使 用 料）（付

13,290,608

費 ）17,428,918

その他賃貸事業収入
（施

賃 ）
益

用
収

459,251（駐 車 場 使 用 料）料）

69,829（ 施益）

1,330,576

（付

設

使

帯

用
収

412,154

料 ）68,134益）

1,024,764

（ 解

約

金 ）

49,357

（ 解

約

金 ）

100,034

（ 雑

収

益 ）

25,206

（ 雑

収

益 ）

11,489

計

1,934,221

不動産賃貸事業収益合計

19,363,139

B.不動産賃貸事業費用（公注

1,616,576

不動産賃貸事業収益合計

16,730,626

B.不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用（外計

賃貸事業費用委租

託2,372,822

（外

注

委

2,050,438

課）

1,592,940（公課）

1,579,091

費 ）462,253

（ 修

繕

費 ）

382,631

（ 保

険

料 ）

30,152

（ 保

険

料 ）

26,439

経
価

償

却

費 ）

1,571,845（ 諸費）

3,664,410

（減

公

費）

繕

（減

租

託

（ 修
（ 諸

公

費）

経
価

償

却

費 ）

1,234,977

費）

3,279,994

不動産賃貸事業費用合計

9,694,424

不動産賃貸事業費用合計

8,553,573

C.不動産賃貸事業損益(A-B)

9,668,715

C.不動産賃貸事業損益(A-B)

8,177,053（キャッシュ・フロー計算書関係）
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日

至 平成 17 年 6 月 30 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
*1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に *1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表
掲記されている科目の金額との関係に掲記されている科目の金額との関係（平成 17 年 12 月 31 日現在）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
現金及び現金同等物

7,867,388 千円
21,845,401 千円
29,712,789 千円

21（平成 17 年 6 月 30 日現在）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
現金及び現金同等物

9,773,779 千円
30,083,292 千円
39,857,072 千円

（リース取引関係）
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
オペレーティング・リース取引（貸主側）

オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料
1 年内

未経過リース料
6,145,514 千円

1 年内

1 年超

6,290,668 千円

1 年超

11,672,595 千円

合計

12,436,183 千円

合計

21,740,977 千円

10,068,381 千円（有価証券関係）
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
本投資法人は、有価証券取引を全く行っており同左ませんので、該当事項はありません。

（デリバティブ取引関係）
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行って同左おりませんので、該当事項はありません。

（退職給付関係）
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

22

同左

（税効果会計関係）
当 期（平成 17 年 12 月 31 日現在）

前 期
（平成 17 年 6 月 30 日現在）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な

原因別内訳

原因別内訳

（繰延税金資産）（繰延税金資産）

未払事業税損金不算入額

20 千円

未払事業税損金不算入額

24 千円

繰延税金資産合計

20繰延税金資産合計

24（繰延税金資産の純額）

20（繰延税金資産の純額）

24

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率と２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原の間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

因となった主要な項目別の内訳

法定実効税率

法定実効税率39.39％

39.39％（調整）（調整）
支払配当の損金算入額

支払配当の損金算入額△39.39△39.38

その他

0.01

その他

0.01

税効果会計適用後の法人税
等の負担率

0.01

税効果会計適用後の法人税
等の負担率

0.02

（持分法損益等）
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当同左事項はありません。

（関連当事者との取引）
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
同左

親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。
役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
子会社等当社が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
兄弟会社等
該当事項はありません。

23

（投資口１口当たり情報）
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
１口当たり純資産額

637,274 円

１口当たり純資産額

594,571 円

１口当たり当期純利益

17,570 円

１口当たり当期純利益

16,893 円

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定し日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。

ております。

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益

金額については、潜在投資口がないため記載して金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

おりません。

(注)１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前 期
当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日
至 平成 17 年 12 月 31 日
7,205,374

6,161,018

普通投資主に帰属しない金額(千円)−−

普通投資口に係る当期純利益(千円)

7,205,374

6,161,018

410,091

364,700

当期純利益(千円)

期中平均投資口数(口)24（重要な後発事象）
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

当 期
自 平成 17 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 12 月 31 日

新投資口の発行

１.新投資口の発行
平成 18 年２月 24 日開催の役員会において、下記

平成 17 年 7 月 21 日及び平成 17 年 8 月 3 日開のとおり新投資口発行を決議いたしました。なお、催の役員会において、下記のとおり新投資口発行

１口当たり発行価額（引受価額）及び発行価額の総を決議し、平成 17 年 8 月 10 日に払込が完了し、額などについては、平成 18 年３月上旬開催予定の役

下記条件にて発行いたしました。
この結果出資総額は 262,170,318,500 円、発行

員会にて決定される予定です。

済投資口数は 422,700 口となっております。
Ａ.公募による新投資口発行
①募集方法
：

一般募集

②発行新投資口数：

80,000口③配当起算日：平成18年1月1日

1.公募による新投資口発行①募集方法：②発行新投資口数

一般募集：

58,000口③発行価格(募集価格) ： 1口当り916,300円
Ｂ.第三者割当による新投資口発行（注）
①募集方法
：
第三者割当

④発行価格の総額②発行新投資口数：⑥発行価額の総額： 51,491,356,000円③配当起算日：平成18年1月1日

⑦払込期日

：

平成17年8月10日

④割当先

：

野村證券株式会社⑧配当起算日：平成17年7月1日

5,300口： 53,145,400,000円⑤発行価額(引受価額) ： 1口当り887,782円（注）第三者割当における発行数の全部又は一部につき申し込みが行われず、その結果、失権により本

2.調達資金の使途件第三者割当における最終的な発行数がその限度

今回の一般募集に係る調達資金については、本で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合投資法人による新たな特定資産を取得するためがあります。

の資金及び借入金の返済等に充当します。

Ｃ.調達資金の使途
今回の一般募集及び第三者割当に係る調達資金については、本投資法人による新たな特定資産を取得するための資金及び借入金の返済等に充当します。
２.固定資産の交換──────

本投資法人は、三井不動産株式会社との間で平成
18 年２月 24 日付で固定資産の交換契約を締結し、固定資産の交換取引を実施することといたしました。な
お、該当物件の取得及び引渡しは、平成 18 年４月 24日を予定しております。
交換取得資産のうち土地部分については、法人税法第 50 条に規定する圧縮記帳の規定を適用し、交換
譲渡資産の売却益のうち圧縮限度額の見込相当額約185 億円を当該交換取得資産の取得価額から控除する予定であります。
これらの取引により約 7 億円相当額の利益を見込
んでおります。

25

Ａ.交換譲渡資産［ＪＦＥビルディング］
譲渡予定価格: 91,000 百万円

帳簿価額（平成 17 年 12 月 31 日現在）
: 71,802 百万円
特定資産の種類: 信託受益権

Ｂ.交換取得資産［西新宿三井ビルディング（追加取得）］
取得予定価格: 43,300 百万円

特定資産の種類: 不動産［ゲートシティ大崎］
取得予定価格: 30,100 百万円

特定資産の種類: 不動産［虎ノ門琴平タワー（追加取得）］
取得予定価格: 18,500 百万円

特定資産の種類: 不動産及び地上権［パレール三井ビルディング］
取得予定価格: 3,800 百万円

特定資産の種類

: 不動産［信濃橋三井ビルディング］
取得予定価格: 14,400 百万円

特定資産の種類: 不動産

26

（２）発行済投資口数の増減（新投資口発行）
なお本投資法人の設立から当期までの増資等の状況は以下のとおりです。
発行済投資口数（口）発行日

出資総額（百万円）

摘 要

備
増減数

平成 13 年３月 16 日

私募設立

200

平成 13 年５月 23 日

私募増資

平成 13 年９月８日

公募増資

平成 16 年７月 14 日

公募増資

平成 16 年８月 11 日

第三者割当増資

平成 17 年８月 10 日

公募増資

残高

増減数

考

残高

200

100

100

(注)１

197,600

197,800

98,80098,900(注)２

82,900280,700

49,999148,899(注)３

80,000360,700

58,838207,737

(注)４

4,000

364,700

2,941

210,678(注)５58,000422,700

51,491

262,170(注)６（注）
１．１口当たり発行価格 500,000 円にて本投資法人が設立されました。
２．１口当たり発行価格 500,000 円にて投資口の追加発行（私募）を行い、22 物件の取得資金の調達を目的とする運用を開始しました。
３．１口当たり発行価格 625,000 円（引受価額 603,125 円）にて、借入金の返済資金及び新規物件の取得資金の調達等を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。
４．１口当たり発行価格 759,500 円（引受価額 735,475 円）にて、不動産等を取得するために本投資法人が調達した借入金の返済資金等を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。
５．１口当たり発行価格 735,475 円にて、４．の公募増資に伴い、第三者割当による投資口の追加発行（第三者割当）を行いました。
６．１口当たり発行価格 916,300 円（引受価額 887,782 円）にて、不動産等を取得するために本投資法人が調達した借入金の返済資金等を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。

なお、平成 17 年 12 月 31 日現在における投資口発行等の状況は上記のとおりですが、平成 18 年２月 24 日開催の役員会において一般募集による新投資口 80,000 口の発行および第三者割当による新投資口 5,300 口（上限）の発行を決議いたしました。

27

４．役員の異動
今期における該当事項はありません。
執行役員は次のとおりです。
氏
名（生年月日）

阿部 定文（昭和 17 年８月７日生）

西山 晃一（昭和 26 年７月２日生）

略

歴（平成 17 年 12 月 31 日現在）

昭和40年４月

三井不動産株式会社入社

平成４年４月同社グループ経営企画本部関連事業部長

平成７年４月株式会社ユニリビング代表取締役社長

平成10年５月

同社代表取締役社長退任

平成10年６月
平成16年６月

三井不動産株式会社常勤監査役

平成17年３月

本投資法人執行役員就任（現職）

昭和49年４月

三井不動産株式会社入社

平成12年４月

同社ビルディング本部ビルファンド事業室長

平成12年９月

エム・エフ資産運用株式会社（現日本ビルファンドマネジメント株式会社）代

平成12年12月

同社出向

平成13年８月

本投資法人執行役員就任（現職）

平成15年６月

社団法人投資信託協会理事就任

平成17年６月

同協会理事退任

同社顧問（現職）
現在に至る

表取締役社長就任（現職）

監督役員は次のとおりです。
氏
名（生年月日）

略歴（平成 17 年 12 月 31 日現在）

昭和40年４月

判事補任官。以後、東京地方裁判所、釧路家庭・地方裁判所、東京地方裁判所

昭和48年６月

判事補依願免官、弁護士登録、第二東京弁護士会入会

に補職
廣田 富男
（昭和 14 年２月６日生）

西沢 昭（昭和 16 年８月 22 日生）

小塚 埜武壽（昭和 17 年７月 16 日生）（弁護士としての事務所：虎の門法律事務所）
昭和51年10月

建設省（現国土交通省）中央建設工事紛争審査会特別委員（現在は委員）

平成13年３月
平成15年１月

本投資法人監督役員就任（現職）
廣田富男法律事務所開設 現在に至る

昭和49年11月

財団法人日本不動産研究所入所

昭和52年３月

不動産鑑定士登録

昭和53年４月

国土庁（現国土交通省）地価公示鑑定評価員（現職）

昭和63年９月

株式会社日本橋合同鑑定設立
同社代表取締役・専任不動産鑑定士に就任（現職）

平成３年４月東京都地価調査鑑定評価員（現職）

平成11年４月

東京地方裁判所競売不動産評価人（現職）

平成13年８月

本投資法人監督役員就任（現職）

平成15年１月

東京地方裁判所鑑定委員（現職） 現在に至る

昭和44年９月

監査法人朝日会計社(現あずさ監査法人)入社

昭和48年４月

公認会計士・税理士・中小企業診断士登録。小塚会計事務所開設

昭和61年３月

有限会社事業承継コンサルタント設立、代表取締役に就任（現職）

昭和61年６月

有限会社ピーシーエステート企画設立、取締役就任（現職）

昭和63年９月

大有監査法人代表社員（現職）

平成４年１月小塚会計事務所を発展的に解消し、御苑会計事務所筆頭代表パートナーに就任（現職）

深澤 日出男（昭和 17 年４月 13 日生）

平成13年８月

本投資法人監督役員就任（現職） 現在に至る

昭和41年４月

建設省（現国土交通省）入省

平成６年７月国土庁（現国土交通省）土地局次長

平成７年７月

同土地局長

平成８年７月

住宅金融公庫理事

平成14年７月

財団法人住宅改良開発公社顧問

平成14年12月

同副理事長（現職）

平成17年３月

本投資法人監督役員就任（現職）

28

現在に至る

５．参考情報(１) 投資状況
当
資産の種類

内容等による区分

地域等

期

前

（平成 17 年 12 月 31 日現在）

期

（平成 17 年６月 30 日現在）

価格

投資比率

価格

投資比率

（百万円）

（％）

（百万円）

（％）

東京都心部

67,475

11.9

52,82311.8

東京周辺都市部

25,9994.6

24,075

5.4

地方都市部

20,227

3.6

19,384

4.3

113,702

20.1

96,283

21.4

東京都心部

299,92353.1

227,384

50.6

東京周辺都市部

66,88011.9

31,955

7.1

地方都市部

51,591

9.1

52,186

11.6

418,395

74.1

311,52669.3

32,804

5.8

41,745

9.3

（ − ）

（ − ）

451,19979.9

353,27278.6

564,902100.0

449,556100.0（532,097）（94.2）（407,810）（90.7）

不動産

小計

不動産等を主な信託財産とする信託受益権
その他の資産小計
預金・その他の資産
その他の資産合計

（ − ）

（ − ）

資産総額計

（注）
１．上記における不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
２．投資比率は、投資法人の資産総額に対する当該資産の価格の比率です。
「価格」として、不動産は規約に規定された評価方法である「貸借対照表計上額」を、その他の資産も同様に「貸借対照表計上額」を採用しております。
３．上記における不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産の「貸借対照表計上額」は、土地、建物、構築物、機械装置、工具器具備品、建設仮勘定（期末保有物件にかかるもの）もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権、施設利用権など）と長期前払費用の合計の取得価額（取得にかかわる諸費用含む）か
ら減価償却累計額を控除した価額です。不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産の「貸借対照表計上額」のうち、無形固定資産は 19,843 百万円、長期前払費用は 60 百万円です。
（）内の数値は、対象資産中に占める実質的な不動産の保有に相当する部分を記載しております。なお、建設仮勘定（期末保有物件の建設仮勘定は除く。）の金額は不動産及び信託不動産の金額に含まれておりません。
４．上記における「預金・その他の資産」には、信託財産内の預金 21,845 百万円及び差入敷金保証金 310 百万円、建設仮勘定
4 百万円が含まれております。なお、上記における「不動産等を主な信託財産とする信託受益権」には、信託財産内の預金は含まれておりません。
５．中目黒 GT タワー共有床組合（民法第 667 条に規定する組合）への出資部分（以下「任意組合出資持分」といいます。）（前期 286 百万円 対総資産比率 0.1％、当期 344 百万円 対総資産比率 0.1％）につきましては、不動産（東京都心部）に含めて記載しております。

29

（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの① 投資不動産物件及びその他投資資産の主要なものの価格及び投資比率

地域区分

以下は平成 17 年 12 月 31 日現在の本件不動産の価格及び投資比率を示しています。本件不動産を構成する投資
不動産物件及び信託不動産（ただし、下記「芝ＮＢＦタワー」及び「虎ノ門琴平タワー」についてはそれぞれ敷地の賃借権、地上権を含みます。）は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物
及びその敷地です。
物件名称

貸借対照表
計上額
(千円)

取得価格
（千円）

ＪＦＥビルディング

74,131,000

大和生命ビル
芝ＮＢＦタワー価格（不動産鑑
定評価額）
（千円）

投資
比率
(％)

地域区分
毎の投資
比率(％)

東京都心部

71,802,308

87,300,000

15.0

63,500,000

64,626,289

60,800,000

10.4

32,000,000

32,473,809

26,500,000

4.5

日本橋室町センタービル

23,945,000

24,176,564

26,300,000

4.5

中目黒ＧＴタワー

23,856,000

23,514,182

23,900,000

4.1

新宿三井ビルディング二号館

16,285,400

15,816,087

18,700,000

3.2

ＧＳＫビル

15,616,000

14,444,712

18,700,000

3.2

ＮＢＦ虎ノ門ビル

13,337,000

13,706,585

17,000,000

2.9

興和西新橋ビルＢ棟

13,217,000

12,486,877

14,900,000

2.6

第２新日鐵ビル

12,614,118

12,279,058

13,830,000

2.4

ＮＢＦ

9,126,000

9,431,278

11,000,000

1.9

四谷メディカルビル

8,800,000

8,913,092

9,000,000

1.5

渋谷ガーデンフロント

8,700,000

8,613,396

11,900,000

2.0

ＮＢＦ芝公園ビル

6,770,000

6,778,061

7,530,000

1.3

ＮＢＦ高輪ビル

6,667,200

6,299,946

7,800,000

1.3

赤坂山王スクエア

6,250,000

6,326,925

7,100,000

1.2

虎ノ門琴平タワー

6,043,000

6,168,140

7,880,000

1.4

住友電設ビル

5,365,000

5,059,859

5,310,0000.9

ＮＢＦ東銀座スクエア

5,200,000

5,222,794

6,210,000

1.1

ＮＢＦ小川町ビルディング

4,940,000

4,995,002

5,310,000

0.9

ＮＢＦ池袋タワー

4,695,000

4,659,281

5,180,000

0.9

ＮＢＦ池袋シティビル

4,428,000

4,477,078

4,830,000

0.8

ＮＢＦ須田町ヴェルデビル

2,380,000

2,469,370

2,490,000

0.4

西新宿三井ビルディング

1,603,393

1,618,025

1,970,000

0.3
0.2

ＡＬＬＩＡＮＣＥ

ＮＢＦ恵比寿南ビル

1,000,000

1,040,335

1,360,000＜東京都心部小計＞

370,469,112

367,399,062

402,800,000

−

ＩＳＴビル

35,200,000

35,157,942

35,700,000

6.1

東京周辺都市部

中野坂上サンブライトツイン

8,979,142

8,647,392

10,800,000

1.9

横浜ＳＴビル13,529,300

12,837,719

16,700,000

2.9

ＮＢＦ厚木ビル

2,300,000

2,260,327

2,510,000

0.4

つくば三井ビルディング

8,875,500

7,984,756

9,260,000

1.6ＮＢＦ宇都宮ビル

2,435,000

2,608,372

2,540,000

0.4

シーノ大宮ノースウィング

16,816,345

16,693,891

18,400,000

3.2

大同生命大宮ビル

2,361,000

2,252,484

2,280,000

0.4

ＮＢＦ浦和ビル

2,000,000

2,014,591

2,010,000

0.3

ＮＢＦ松戸ビル

2,455,000

2,422,239

2,670,000

0.5＜東京周辺都市部小計＞

94,951,287

92,879,718

102,870,000

−

30

69.1

17.6

地域区分

貸借対照表
計上額
(千円)

取得価格
（千円）

物件名称

価格（不動産鑑
定評価額）
（千円）

投資
比率
(％)

地域区分
毎の投資
比率(％)

地方都市部

札幌エルプラザ

4,404,405

4,420,272

4,820,000

0.8

ＮＢＦ札幌南二条ビル

1,870,300

1,787,392

1,630,000

0.3

ＮＢＦ仙台本町ビル

3,566,000

3,403,903

3,870,000

0.7

ＮＢＦユニックスビル

4,028,900

3,544,563

4,710,000

0.8

ＮＢＦ新潟テレコムビル

3,957,500

3,720,203

4,440,000

0.8

ＮＢＦ名古屋広小路ビル

5,406,000

5,463,336

5,840,000

1.0

アクア堂島ＮＢＦタワー

17,810,000

17,934,975

19,200,000

3.3

サンマリオンＮＢＦタワー

10,500,000

9,643,918

9,900,000

1.7

堺筋本町センタービル

6,500,000

6,537,502

6,710,000

1.2

ＮＢＦ堺東ビル

2,227,200

2,091,642

2,450,000

0.4

ＮＢＦ谷町ビル

1,944,000

1,966,211

1,970,000

0.3

アクア堂島東館

1,914,000

1,935,720

2,020,000

0.3

大手前センタービルディング

1,825,600

1,681,507

2,060,000

0.4

ＮＢＦ四条烏丸ビル

1,627,000

1,439,905

1,660,000

0.3

ＮＢＦ広島立町ビル

2,930,000

3,001,251

2,880,000

0.5

広島袋町ビルディング

835,000

805,448

881,000

0.2

ＮＢＦ博多祇園ビル

2,629,000

2,441,381

2,590,000

0.4＜地方都市部小計＞

73,974,905

71,819,137

77,631,000−

539,395,304

532,097,918

583,301,000

100.0

合計

13.3

−

(注)
1.

区分所有物件及び共有物件については、それぞれ本投資法人の持分に関する取得価格、貸借対照表計上額及び価格(不動産鑑定評価額)です。
2. 上記の「価格」は、平成 17 年 12 月 31 日を価格時点とする㈱谷澤総合鑑定所または大和不動産鑑定㈱作成の不動産鑑定評価書に基づいています。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しております。
3. 上記の「取得価格」は、本投資法人と売主の間の譲渡契約に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除いております。
4. 上記の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械装置、工具器具備品、建設仮勘定（期末保有物件にかかるもの）もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権、施設利用権など）と長期前払費用との合計の取得価額（取得にかかわる諸費用を含む）から減価償却累計額を控除した価額です。なお建設仮勘定（期末保有物件の建設仮勘定は除く。
）及び本投資法人による差入敷金･保証金は上記の「貸借対照表計上額」に含めておりません｡
5. 「中野坂上サンブライトツイン」の取得価格は平成 14 年２月１日及び同年３月 26 日の取得価格の合計額です。
6. 「つくば三井ビルディング」の取得価格は平成 13 年５月 23 日及び平成 15 年３月 28 日の取得価格の合計額です。
7. 「中目黒ＧＴタワー」の取得価格は平成 15 年２月３日、平成 15 年９月１日及び平成 17 年９月 27 日の取得価格の合計額です。
8. 「シーノ大宮ノースウィング」の取得価格は平成 16 年 10 月１日及び平成 16 年 11 月１日の取得価格の合計額です。
9. 「札幌エルプラザ」の取得価格は平成 15 年 11 月５日、平成 16 年３月５日、平成 16 年 11 月 30 日及び平成 17 年 10月５日の取得価格の合計額です。
10. 「日本橋室町センタービル」の取得価格は平成 13 年５月 23 日及び平成 16 年 12 月 24 日の取得価格の合計額です。
11. 投資比率及び地域区分毎の投資比率は価格（不動産鑑定評価額）合計に対する比率の小数点第２位を四捨五入して求めております。
12. 物件の名称を下記のとおり、変更しています。
新名称

旧名称

変更時期

ＮＢＦ小川町ビルディング

小川町三井ビルディング

平成 17 年９月 30 日

ＮＢＦ浦和ビル

浦和三井ビルディング

平成 17 年９月 30 日

31

② 投資不動産及び信託不動産の内容
Ａ．投資不動産物件及び信託不動産の概要
本件不動産の概要は下記記載のとおりです。本件不動産はいずれもテナントに対するオフィスを主たる用途とした賃貸を主要な目的とする建物及びその敷地ですが、「興和西新橋ビルＢ棟」、「ＮＢＦ芝公園ビル」、「住友電設ビル」、「第２新日鐵ビル」および「四谷メディカルビル」には住居を用途とした賃貸部分が部分的に含まれています。なお、下記の地積、延床面
積、建物構造、建物用途はいずれも登記簿の記載に基づいており、本件不動産には、隣地所有者と越境に関する確認書等が締結されているものがありますが、下記に全ては記載していません。また記載の不動産概要はいずれも平成 17 年 12 月 31
日現在のものです。
物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

特記事項

ＪＦＥビルディング
特定資産の種類
信託受益権（住居表示）東京都千代田区丸の内一丁目１番２号
地積5,495.49㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建
延床面積62,949.13㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
昭和49年６月10日
用途事務所、駐車場
平成13年５月23日
取得価格
74,131,000,000円
住友信託銀行㈱建物管理会社
ＪＦＥアーバンプラス㈱①敷地の一部は、都市計画道路に指定されています。
②建物は、信託受託者とＪＦＥスチール㈱の間の定期賃貸借契約に基づいて、ＪＦＥスチール㈱に一棟貸しされています。なお、平成17年11月30日に、平成19年３月31日を契約期限とする解約予告書を受領しています。
③敷地の一部（78.96㎡）について関東地方建設局東京国道工事事務所（現関東地方整備局東京国道事務所）に対し無償貸与しています。

物件の名称

大和生命ビル

所在地（住居表示）東京都千代田区内幸町一丁目１番７

土地

建物

地積

5,065.35㎡

所有形態

所有権100％

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付26階建

延床面積50,847.51㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、駐車場、倉庫

建築時期

昭和59年６月30日

取得時期

平成17年10月20日

取得価格

63,500,000,000円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

大成㈱

物件の名称
所在地

芝ＮＢＦタワー
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都港区芝大門一丁目１番30号
地積6,475.44㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
借地権6,075.38㎡ 所有権400.06㎡
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付18階建
延床面積44,437.17㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
昭和61年10月１日
用途
事務所・倉庫・電気室・機械室・作業所
平成13年７月５日
取得価格
32,000,000,000円
三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱①信託受託者は芝ＮＢＦタワーの建物及びその敷地の一部（6,475.44㎡のうち400.06㎡）の所有権を有していますが、敷地の大部分（6,475.44㎡のうち6,075.38㎡）は日本赤十字社が所有しています。そのため、本借地内に建物を新築又は改築等を行う場合及び本借地上の建物その他工作物を他人に譲渡し又はその上に担保権を設定しようとする場
合には、本土地所有者の承諾が必要となります。また、本借地の転貸又は借地権の譲渡をする場合には、本土地所有者の承諾及び承諾料の支払いが必要です。
②自己所有地及び本借地部分に関して、隣接所有者との間で敷地境界に関する確認が行われていません。
③信託契約及び受益権譲渡契約において、当該信託の当初委託者兼受益者及び当該信託受益権の売主は、本建物、自己所有地及び本借地について表明・保証を行っておらず、かつ、瑕疵担保責任を負担しないこととされています。

土地

建物
取得年月日
信託受託者

特記事項

32

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

日本橋室町センタービル
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都中央区日本橋室町三丁目２番15号
地積3,097.74㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
延床面積23,019.01㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
昭和61年10月31日
用途
事務所、銀行、駐車場（ア）平成13年５月23日（ア） 9,945,000,000円
取得価格（イ）平成16年12月24日（イ）14,000,000,000円
三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社
太平ビルサービス㈱①本物件は、区分所有物件であり、その一部に信託が設定され、残部に別の信託が設定されていますが、本投資法人
は、これら２つの信託の受益権をいずれも取得しており、本物件を実質的に100％所有しています。
②上記（イ）記載の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

中目黒ＧＴタワー
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都目黒区上目黒二丁目１番１号
6,971.15㎡（敷地全体。事務所棟、住宅棟、
地積
用途地域
商業地域
店舗・住宅・公共施設棟を含む。）
所有形態
所有権（敷地権割合約72.09％）
構造
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付25階建
延床面積56,171.33㎡（建物全体。事務所棟、住宅棟、店舗・住宅・公共施設棟を含む。）
所有形態
所有権（区分所有及び区分所有の共有）
建築時期
平成14年３月25日（ア）区分所有部分の床面積合計13,536.35㎡（うち区分所有部分は事務所棟の地下１階・地下２階の店舗、14〜25階の事務所）（イ）区分所有部分（共有持分）の床面積合計1,916.2㎡に対する共有持分15.5553％（事務所棟の６階、７階の事務所）
所有階・床面 （ウ）区分所有部分の床面積合計7,415.75㎡（区分所有部分は事務所棟の4〜5階・8〜13階の事務所）、
区分所有部分（共有持分）の床面積合計1,916.2㎡に対する共有持分2.3879％（事務所棟の６階、積・用途等７階の事務所）
所有割合：（ア）専有面積割合で約59.19％に相当（イ）専有面積割合で約1.3％に相当（ウ）専有面積割合で約32.63％に相当（ア）平成15年２月３日（ア）13,763,000,000円
取得価格（イ）平成15年９月１日（イ） 293,000,000円（ウ）平成17年９月27日（ウ） 9,800,000,000円−
建物管理会社
三井不動産㈱①本物件は、三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱は転借人にこれを転貸しています。また、本物件の４階から25
階は各区分所有者と三井不動産㈱の間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。
②本物件は、区分所有建物であり、規約等の適用を受けます。なお、規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権、分割請求の禁止などが定められております。

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

新宿三井ビルディング二号館
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都新宿区西新宿三丁目２番11号
地積2,980.64㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建
延床面積27,685.90㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
昭和58年10月19日
用途
事務所、店舗、診療所、駐車場、機械室
平成13年５月23日
取得価格
16,285,400,000円
住友信託銀行㈱建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱33物件の名称
所在地
土地

ＧＳＫビル
（住居表示）東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目６番15号

特定資産の種類

信託受益権

地積

用途地域

商業地域、近隣商業地域、第２種
中高層住居専用地域

5,335.28㎡

所有形態
構造
延床面積
建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

所有権100％鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下４階付18階建
29,137.86㎡（建物全体）
平成２年11月28日
所有形態
所有権100％
建築時期
平成４年12月１日増築
用途
事務所、駐車場、診療所、倉庫
平成13年５月23日
取得価格
15,616,000,000円
中央三井信託銀行㈱建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱①敷地の一部に関し、幅員約22メートルが約30メートルに拡幅される「明治通り」の道路計画（環状線５ノ１計画
幅員30メートル）が決定しています。
②敷地南端部に位置する土地の一部に土地使用貸借権が設定されております。
③本物件は、グラクソ・スミスクライン㈱（以下、本特記事項において「賃借人」といいます。）に一棟貸しされております。申入可能期間（平成14年10月１日から平成19年９月30日における各年10月１日から11月30日までの２ヶ月間）に賃借人からＧＳＫビルの買い取りの申し込みを受けた場合、賃借人を最優先人として交渉することにな
ります。また、賃貸人である信託受託者が、賃貸借契約期間中、ＧＳＫビルを売却する場合には、まず賃借人に対して、売却を申し入れ、賃借人を最優先人として交渉することになります。

ＮＢＦ虎ノ門ビル
特定資産の種類（住居表示）東京都港区西新橋一丁目６番21号
地積1,804.45㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下５階付９階建
延床面積18,082.47㎡（建物全体）
所有形態

所有権100％

建築時期

信託受益権
商業地域

昭和38年４月17日
昭和46年４月25日増築

用途
事務所、倉庫、宿直室
平成16年６月30日
取得価格
13,337,000,000円
三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱①本物件の建物は平成10年に耐震改修計画評定を取得し、平成15年に耐震改修工事が行われています。また、平成10
年から平成15年にかけ、昇降機、電気設備、空調設備、外壁等の改修が行われています。
②本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

興和西新橋ビルＢ棟
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都港区西新橋二丁目14番１号
地積2,449.40㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
所有権（所有割合 約84.8％）構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付16階建
延床面積20,180.42㎡（建物全体）
所有形態
所有権（区分所有及び区分所有の共有）
建築時期
平成６年８月29日
事務所及び倉庫部分
12,435.64㎡ （持分1,000,000分の799,475）
駐車場部分及び物置部分
1,101.77㎡ （持分1,000,000分の830,050）
所有階・床面
住宅部分
2,237.25㎡ （持分100％）
積・用途等
合計
15,774.66㎡
所有割合：ビル１棟全体区分所有面積15,774.66㎡の約83％相当分
平成13年５月23日
取得価格
13,217,000,000円
興和プロパティマネジメントアン
中央三井信託銀行㈱建物管理会社
ドコンサルタンツ㈱①住宅部分は、「東京都港区開発事業に係る定住促進指導要綱」に基づき、付置住宅、要請住宅、隣接する「興和西新橋ビルＡ棟」の隔地住宅としてその用途について制限されています。
②建物の事務所部分、駐車場部分及び規約共用部分のうち、信託受託者以外の共有者の共有持分部分は、共有者から
興和不動産㈱に賃貸され、さらに興和不動産㈱から信託受託者に転貸され、信託受託者は、テナント等に対し、信託受託者の共有持分部分とともに賃貸しています。また、信託受託者及び共有者は、興和西新橋ビルＢ棟の土地の共有持分につき、興和西新橋ビルＢ棟の建物の区分所有権の共有者に対してそれぞれ相互に使用貸借をしています。
③本投資法人が信託受益権を第三者に売却しようとするときは、遅滞無くその旨を先買権保有者に通知すること、及び先買権保有者は購入の条件を提示して、信託受益権の購入を申し込むことができます。
④信託受託者は、三井不動産住宅リース（株）との間で住宅部分の賃貸面積1,595.22㎡に関する賃貸借契約を締結しており、賃借人である三井不動産住宅リース（株）は転借人に転貸しています。
⑤信託受託者及びその他の共有者は、共有持分の処分等に関する協定書及びケー・エヌ・ビル変更管理規約において、本物件を譲渡、貸与、抵当権の設定等をする場合には、土地と建物を分離して行うことはできないとされています。
また、共有持分に関して５年間共有物の分割請求をすることができないとされています。

34

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
注記

特記事項

物件の名称
所在地
土地

第２新日鐵ビル
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都中央区新川二丁目31番１号、31番７号、20番15号
東館及びメゾンニューリバー2,775.23㎡
地積
用途地域
商業地域
西館
1,532.18㎡
所有形態
所有権100％
東館及びメゾンニューリバー：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付15階建
構造
西館：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
東館及びメゾンニューリバー：17,586.10㎡（建物全体）
延床面積
西館：8,352.69㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
平成１年11月30日
用途
事務所、共同住宅及び車庫
平成14年12月25日
取得価格
12,614,118,907円−
建物管理会社㈱日鉄コミュニティ
呼称は、「第２新日鐵ビル東館及びメゾンニューリバー」、「第２新日鐵ビル西館」を併せて「第２新日鐵ビル」とします。
①新日本製鐵株式會社との間で本物件東館（事務所）・西館（事務所）の合計15,333.29㎡（賃借人は全てを転借人に転貸）に関する定期賃貸借契約を、三井不動産住宅リース㈱（賃借人は全てを転借人に転貸）との間でメゾンニューリバー（住宅）の賃貸面積2,005.20㎡に関する賃貸借契約を締結しています。
②本敷地は土壌汚染対策法（平成15年２月施行）及び東京都環境確保条例（平成13年10月施行）の適用は受けないと考えられますが、土壌調査を行った結果、敷地の一部について自然由来と推定される原因により、砒素の溶出量が平成３年８月環境庁告示第46号による土壌環境基準を、鉛の含有量が平成14年９月20日中央環境審議会答申による土壌含有基準を上回っています。本投資法人は取得にあたり、①本敷地は現在舗装措置が施されており人体に与える影響がないこと、②将来本敷地において建物を再建築する際に、汚染土壌の除去等の措置により対策が可能であること及びその費用及び内容について㈱イー・アール・エスに確認済みです。
③本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ（住居表示）東京都港区南青山五丁目２番１号

特定資産の種類

信託受益権

地積

用途地域

第二種住居地域、第二種中高層住居専用地域

1,673.27㎡

建築時期

平成１年１月25日

取得年月日
信託受託者

所有形態
所有権100％構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付５階建
延床面積
6,214.73㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
用途
事務所、店舗、駐車場
平成16年７月１日
みずほ信託銀行㈱取得価格
建物管理会社

9,126,000,000円
三井不動産ビルマネジメント㈱物件の名称

四谷メディカルビル

特定資産の種類

信託受益権

所在地

（住居表示）東京都新宿区左門町20番地
用途地域

商業地域、第一種住居地域

建物

土地

建物

地積

2,062.40㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建

延床面積

9,722.22㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、共同住宅、診療所、店舗、駐車場

建築時期

取得時期

平成17年８月31日

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社
三井不動産㈱①本物件は、「新宿区中高層階住居専用地区内における建築物の制限に関する条例」に基づく第４種中高層階住居専用地区内に位置し、４階以上の部分の延床面積の５分の１以上を住宅等の用途にすることが義務づけられていま
す。

特記事項

取得価格

平成16年５月20日
8,800,000,000円②信託受託者は本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを第三者に転貸しています。

35

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
注記
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

渋谷ガーデンフロント
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都渋谷区渋谷三丁目25番18号、26番３号
地積3,750.71㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
所有権の共有持分50％
渋谷ガーデンフロント：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建
構造
渋谷ガーデンフロントアネックス：鉄骨造合金メッキ鋼板葺平家建
渋谷ガーデンフロント：22,393.57㎡（建物全体）
延床面積
渋谷ガーデンフロントアネックス：256.97㎡（建物全体）
所有形態
所有権の共有持分50％
建築時期
平成15年９月30日
渋谷ガーデンフロント：事務所、駐車場、機械室
用途
渋谷ガーデンフロントアネックス：店舗、駐車場
平成16年２月２日
取得価格
8,700,000,000円−
建物管理会社
三井不動産ビルマネジメント㈱呼称は、「渋谷ガーデンフロント」及び「渋谷ガーデンフロントアネックス」を併せて「渋谷ガーデンフロント」とします。
①共有物に関する協定書において、他の共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定等が行えないこと、協定書締結後５年間の分割請求の禁止等が定められております。

ＮＢＦ芝公園ビル
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都港区芝三丁目２番18号
地積
1,895.59㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付12階建
延床面積
11,661.69㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成２年８月17日
用途
事務所、共同住宅、駐車場
平成16年６月11日
取得価格
6,770,000,000円−
建物管理会社㈱日立ビルシステム①「東京都港区開発事業に係る定住促進指導要綱」に基づく附置義務住宅が設置されており、建物の用途について制限されています。
②本投資法人は、三井不動産住宅リース㈱との間で住宅部分の賃貸面積612.08㎡及び駐車場部分（一部）に関する賃貸借契約を締結しており、賃借人である三井不動産住宅リース㈱は転借人に転貸しています。
③本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

ＮＢＦ高輪ビル
特定資産の種類（住居表示）東京都港区高輪一丁目３番13号
地積2,618.77㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
延床面積
12,847.59㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、駐車場、倉庫、塵芥置場、ポンプ室
平成13年５月23日
取得価格
住友信託銀行㈱建物管理会社

物件の名称

赤坂山王スクエア

所在地（住居表示）東京都港区赤坂二丁目２番12号

土地

建物

取得時期
信託受託者

特記事項

商業地域

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
7,427.94㎡（建物全体）

用途

事務所

6,667,200,000円
いずみビルクリエイト㈱

用途地域

所有形態

所有権100％昭和62年11月26日

信託受益権926.63㎡

所有形態

商業地域

特定資産の種類

地積

延床面積

信託受益権

建築時期

平成１年９月７日

平成17年２月24日
取得価格
6,250,000,000円
三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社
東洋ビルメンテナンス㈱①当該物件北東側に隣接する東京都水道局所管の土地（2355番・2356番のうち275.14㎡）について東京都公営企業
管理者下水道局長より駐車場用地として下水道用地使用許可を受けています。契約については1年更新で都度、東京都の審査の対象となります。
②本建物に設置された袖看板については建築基準法に基づく確認通知書は取得されているものの検査済証が取得されていません。

36

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

虎ノ門琴平タワー
特定資産の種類 不動産及び地上権（住居表示）東京都港区虎ノ門一丁目２番８号
地積2,291.42㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
地上権1,256.19㎡の準共有持分（492,557/621,044）
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付26階建
延床面積
29,353.21㎡（建物全体）
所有形態
区分所有権の共有
建築時期
平成16年11月13日
所有階・床面事務所（事務所棟４階から25階）
16,784.72㎡（持分492,557/1,684,779）
積・用途等
平成16年11月30日
取得価格
6,043,000,000円−
建物管理会社
三井不動産㈱①本物件の売買の実行後一定期間経過後に、売主及び売主と一定の関係を有する会社は、本物件の購入についての協議を本投資法人に対して申し入れすることができます。
②本物件を三井不動産㈱１社に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸しています。
③本物件は、区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有にかかる規約・覚書の適用を受けます。なお、当該規約・覚書においては、区分所有権又は共有持分を譲渡する場合の他の区分所有者又は他の共有者の優先交渉権又は優先買取権、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止、分有形態にある土地の相互利用、共有にかかる分割請求の禁止などが定められております。
④本物件の一部は都市計画道路（計画幅員30m）が計画決定しており、現況の道路境界線より約1.9m後退した部分が当該都市計画道路予定部分（81.70㎡）となり建築制限があります。

物件の名称

住友電設ビル

所在地（住居表示）東京都港区三田三丁目12番15号
地積
1,458.95㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
延床面積9,185.13㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成３年６月27日
用途
事務所、共同住宅、店舗、駐車場
平成13年５月23日
取得価格
5,365,000,000円
中央三井信託銀行㈱建物管理会社
東急ファシリティサービス㈱①「東京都港区大規模建築物等の建設計画の事前協議に関する指導要綱」に基づく付置住宅が設置されており、その用途について制限されています。
②敷地の一部に道路計画（一部事業完了済）が計画決定されており、都市計画法第53条及び第54条に基づき建築制限があります。
③信託受託者と住友電設㈱との間の定期賃貸借契約に基づいて、住友電設㈱に一棟貸しされています。

土地

建物
取得年月日
信託受託者

特記事項

特定資産の種類

物件の名称

ＮＢＦ東銀座スクエア

所在地（住居表示）東京都中央区築地一丁目13番14号

土地建物

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

地積

940.09㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

延床面積

7,152.99㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場、店舗

信託受益権

建築時期

平成17年２月28日

取得時期

平成17年３月28日

取得価格

5,200,000,000円

信託受託者

中央三井信託銀行㈱建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱37物件の名称

ＮＢＦ小川町ビルディング

所在地（住居表示）東京都千代田区神田小川町一丁目３番１号

土地

建物

地積

1,114.85㎡

所有形態

所有権（敷地権割合83.75％）

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建

延床面積8,350.32㎡（建物全体）

所有形態

所有権（区分所有）

建築時期

昭和61年10月27日

所有階・床面積・用途等

事務所（３階の一部、４〜10階部分）
店舗、車庫及び物置
合計

4,492.69㎡
590.57㎡
5,083.26㎡（持分100％）（持分100％）取得時期

平成17年９月30日

取得価格

4,940,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱①本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有にかかる規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡しようとするときは、他の区分所有者に対し、他に優先して譲渡を申し出るものとされています。
特記事項②本物件は、三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを第三者に転貸しています。また、本物件の２階から10
階は各区分共有者と三井不動産㈱の間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分共有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担してい
ます。

物件の名称
所在地

ＮＢＦ池袋タワー
特定資産の種類
信託受益権（住居表示）東京都豊島区東池袋一丁目33番８号
地積994.03㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨造陸屋根13階建
延床面積7,981.88㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成５年４月８日
用途事務所、駐車場
平成16年６月30日
取得価格
4,695,000,000円㈱りそな銀行建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱①本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

ＮＢＦ池袋シティビル
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都豊島区東池袋一丁目17番８号
地積857.54㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100%構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
延床面積
6,747.21㎡（建物全体）
所有形態
所有権100%
建築時期
平成５年２月26日
用途事務所
平成16年５月13日
取得価格
4,428,000,000円
三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社
東京美装興業㈱①本物件は、区分所有物件であり、その一部に信託が設定され、残部に別の信託が設定されていますが、本投資法人
は、これら２つの信託の受益権をいずれも取得しており、本物件を実質的に100％所有しています。

ＮＢＦ須田町ヴェルデビル
特定資産の種類（住居表示）東京都千代田区神田須田町二丁目３番地
地積
515.04㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
延床面積
4,196.61㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、駐車場
平成15年12月25日
取得価格−
建物管理会社

38

不動産
商業地域

昭和63年３月19日
2,380,000,000円
三井不動産ビルマネジメント㈱物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

西新宿三井ビルディング
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都新宿区西新宿六丁目24番１号
10,014.02㎡（敷地全体。事務所棟、住宅棟を
地積
用途地域
商業地域
含む。）
所有形態
所有権（敷地権割合約3.67％）
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付27階建
延床面積84,634.02㎡（建物全体。事務所棟、住宅棟、共用部分を含む。）
所有形態
所有権（区分所有）
建築時期
平成11年４月28日
所有階・床面 所有階：18階の区分所有権1,558.18㎡（事務所）
積・用途等
所有割合：事務所棟の専有面積割合で約4.06％に相当
平成14年９月30日
取得価格
1,603,393,173円−
建物管理会社
三井不動産㈱①西新宿三井ビルディングの３階から25階の賃貸可能面積36,702.24㎡については、区分所有者間にて一元運用が約されている「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益及び賃貸費用は、一元運用権利割合に応じて収受・負担されます。
②敷地については、北側に接する都道が道路拡幅事業中であるなどの理由により、本書提出日現在において官民の境界確認を行っていません。
③本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有にかかる規約等の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権等が定められております。

ＮＢＦ恵比寿南ビル
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都渋谷区恵比寿南一丁目９番６号
地積670.26㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付４階建
延床面積
2,128.52㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成３年２月19日
用途
事務所
平成16年５月14日
取得価格
1,000,000,000円−
建物管理会社
三井不動産ビルマネジメント㈱①本投資法人は、本物件を売却しようとするときには、その旨を売主に対して書面で通知し、売主が購入を希望する
場合には、売買条件について誠意をもって協議を行うこととされています。

物件の名称

ＩＳＴビル

所在地

（住居表示）東京都江東区豊洲五丁目６番52号

土地

建物

地積

14,335.60㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨造陸屋根11階建

延床面積46,002.37㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗特定資産の種類

信託受益権

用途地域

準工業地域

建築時期

平成16年９月７日

取得時期

平成17年９月13日

取得価格

35,200,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

清水建設㈱

特記事項

①本敷地に関し、受託者は、「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例（環境確保条例）」の規定に従い、「土地利用の履歴等調査届出書」を提出しており、当該届出書に対し東京都から「調査の結果について審査したところ、本調査は東京都土壌汚染対策指針に従って実施されており、土壌汚染のおそれはないものと認められます。」旨記載された書面とともに届出書副本の交付を受けています。

39

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地

中野坂上サンブライトツイン
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都中野区本町二丁目46番１号
地積10,331.90㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
所有権（敷地権割合29.5574％。なお、北ウイング16階事務所の共有割合を考慮後のもの）
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付30階建
延床面積
63,396.95㎡（建物全体）
所有形態
所有権（区分所有及び区分所有の共有）
建築時期
平成８年９月30日（ア）南ウイング16階から30階部分事務所
10,955.90㎡
所有階・床面 （イ）北ウイング16階事務所
563.95㎡ （うち持分74.5404％）
積・用途等
北ウイング17階事務所
563.95㎡
所有割合：ビル１棟全体区分所有面積37,790.41㎡の約31.6％相当分（ア）平成14年２月１日（ア） 8,433,006,284円
取得価格（イ）平成14年３月26日（イ）546,136,262円
三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社
サンブライトビル管理㈱他①敷地の東、南、北側の各道路の官民境界は、中野坂上本町二丁目地区第一種市街地再開発事業施行区域として確定していますが、敷地の西側の道路の官民境界を除いて各道路の道路境界査定書は取得していません。
②共有物である北ウイング16階事務所について、他の共有者の共有持分部分はその共有者から信託受託者に賃貸され、信託受託者は、テナントに対し、信託受託者の共有持分部分とともに一括して一棟の建物を賃貸しています。
③本物件の16階事務所部分は、共有物であり、当該共有にかかる協定書の適用を受けます。なお、当該協定書においては、他共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定等が行えないこと、協定書締結後５年間は分割請求の禁止等が定められております。

横浜ＳＴビル
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号
地積
6,348.45㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
所有権の共有持分75％
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付18階建
延床面積42,568.77㎡（建物全体）
所有形態
所有権の共有持分75％
建築時期
昭和62年10月31日
用途
事務所、店舗、駐車場
平成13年５月23日
取得価格
13,529,300,000円
住友信託銀行㈱建物管理会社㈱ヨコハマティービーエス①横浜ＳＴビルの敷地及び建物に対する信託受託者の共有持分割合はいずれも75％です。横浜ＳＴビルの建物のうち、他の共有者の共有持分部分は、他の共有者から信託受託者に賃貸され、信託受託者は、テナントに対し、信託受
託者の共有持分部分とともに、一括して一棟の建物を賃貸しています。
②本物件は、共有物であり、当該共有にかかる協定書の適用を受けます。なお、当該協定書においては、他共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定等が行えないこと、協定書締結後５年間は分割請求の禁止等が定められております。

取得年月日

ＮＢＦ厚木ビル
特定資産の種類（住居表示）神奈川県厚木市中町二丁目８番13号
地積
1,227.79㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート鉄骨造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺９階建
延床面積
6,717.71㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、車庫
平成16年５月20日
取得価格

信託受託者

−

建物管理会社

物件の名称
所在地

つくば三井ビルディング（住居表示）茨城県つくば市竹園一丁目６番１号
地積
6,280.82㎡
所有形態
所有権100％構造
鉄骨造陸屋根地下２階付19階建
延床面積26,266.10㎡（附属建物を含む建物全体。）
所有形態
所有権100％
用途
事務所、店舗、駐車場（ア）平成13年５月23日（持分75％相当）（イ）平成15年３月28日（持分25％相当）
住友信託銀行㈱

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成２年３月14日

土地

建物

土地

建物

取得年月日
信託受託者

40

取得価格
建物管理会社

不動産
商業地域

平成３年６月10日
2,300,000,000円
ファースト・ファシリティーズ横浜㈱（ア） 6,865,500,000円（イ） 2,010,000,000円
東京美装興業㈱物件の名称ＮＢＦ宇都宮ビル

所在地（地番）栃木県宇都宮市東宿郷三丁目１番９号

土地

建物

地積

2,074.16㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨造陸屋根８階建

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

延床面積

8,775.07㎡（建物全体。附属建物を含む。）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

平成８年６月５日

取得時期

平成17年３月29日

取得価格

2,435,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社㈱シミズ・ビルライフケア

物件の名称

シーノ大宮ノースウィング

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目10番地15、16
業務棟：3,083.98㎡（敷地全体）
地積
用途地域
商業地域
管理棟：2,366.04㎡（敷地全体）
業務棟：所有権100％
所有形態
管理棟：所有権の共有持分34.81816％
業務棟：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付20階建
構造
管理棟：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階建
業務棟：30,227.21㎡（建物全体）
延床面積
管理棟： 385.79㎡（建物全体）
業務棟：所有権100％
所有形態
建築時期
平成16年２月20日
管理棟：所有権の共有持分34.81816％

土地

建物

所有階・床面
積・用途等
取得時期
信託受託者
注記

特記事項

業務棟：事務所、会議室
管理棟：管理室

385.79㎡（持分34.81816％）（ア）平成16年10月１日（イ）平成16年11月１日−

取得価格
建物管理会社（ア）11,236,345,000円（イ） 5,580,000,000円
大成サービス㈱①本物件の呼称は、（ア）「シーノ大宮ノースウィング（業務棟）」及び（イ）「シーノ大宮アトリウム（管理棟）」を併せて「シーノ大宮ノースウィング」とします。
①シーノ大宮アトリウム（管理棟）は、シーノ大宮ノースウィング（業務棟）を含む４棟で構成される団地に関するいわゆる団地共用部分であり、シーノ大宮アトリウム（管理棟）の共有持分をシーノ大宮ノースウィング（業務棟）から分離して処分することはできません。
②シーノ大宮アトリウム（管理棟）に係る管理規約において、シーノ大宮ノースウィング（業務棟）の土地と建物を分離して処分することができないことが定められています。

物件の名称
所在地

信託受益権

取得年月日
信託受託者

大同生命大宮ビル
特定資産の種類（住居表示）埼玉県さいたま市大宮区吉敷町一丁目23番地の１
地積
1,290.21㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
延床面積
6,155.16㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所
平成13年５月23日
取得価格
三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

物件の名称

ＮＢＦ浦和ビル

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）埼玉県さいたま市浦和区東高砂町２番５号
用途地域

商業地域

土地

建物

土地

建物

地積

1,005.16㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建

延床面積5,090.72㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場、銀行、物置、倉庫、休憩室

建築時期

商業地域

平成３年10月31日
2,361,000,000円
毎日興業㈱平成２年６月20日

取得時期

平成17年９月30日

取得価格

2,000,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱①都市計画道路に伴う道路の収用の結果、本物件に係る建物は容積率超過の既存不適格建物となっています。このため、将来、増改築等を行う際には、現在の建物と同一規模の建物が建築できない可能性があります。
特記事項②本物件は、区分所有建物ですが、本投資法人は全ての区分所有権を取得しています。
③平成18年２月１日より建物管理会社を東京美装興業㈱に変更しております。

41

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日

信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

ＮＢＦ松戸ビル（住居表示）千葉県松戸市本町18番４号
地積
1,064.25㎡
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
延床面積
6,386.17㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％用途事務所
平成13年５月31日−

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

建築時期

平成４年８月６日

取得価格
建物管理会社

2,455,000,000円
三井不動産ビルマネジメント㈱札幌エルプラザ
特定資産の種類 不動産（住居表示）北海道札幌市北区北八条西三丁目28番地
4,937.44㎡
地積（うち、（イ）177.75㎡（特記事項②記載の 用途地域
商業地域
敷地））
所有形態
所有権（敷地権割合30.6603％）
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付13階建
延床面積（ア）（ウ）（エ）（オ）32,601.54㎡（建物全体）
所有形態
所有権（区分所有）
建築時期
平成15年３月７日（ア）地下１階・１階・６階及び９階の各一部、７階、８階、12階及び13階
合計8,127.54㎡（事務所・店舗）
所有階・床面（ウ）６階の一部
135.40㎡（事務所）
積・用途等（エ）９階の一部
437.25㎡（事務所）（オ）10階の全部、９階の一部
合計2,246.43㎡（事務所）（ア）平成15年11月５日（ア）3,195,000,000円（イ）平成16年３月５日（イ）0円（ウ）平成16年11月30日
取得価格（ウ） 59,239,496円（エ）平成16年11月30日（エ） 180,166,018円（オ）平成17年10月５日（オ） 970,000,000円−
建物管理会社
大成サービス㈱①本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有にかかる規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権等が定められております。
②隣接する北８西３東地区第一種市街地再開発事業の施行により本物件敷地と隣接する当該事業地の間にある中通りが廃道され、これにより、本物件の(ア)車両出入口の確保及び(イ)建築基準法による隣地斜線の抵触解消を目的として、本投資法人を含む札幌エルプラザ（共有）所有者は北８西３東地区市街地再開発組合から当該土地を無償で譲受けました。

ＮＢＦ札幌南二条ビル
特定資産の種類（住居表示）北海道札幌市中央区南二条西二丁目18番１号
地積970.42㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建
延床面積
8,149.78㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、駐車場、診療所
平成13年５月23日
取得価格
住友信託銀行㈱建物管理会社

信託受益権

ＮＢＦ仙台本町ビル
特定資産の種類（住居表示）宮城県仙台市青葉区本町二丁目16番10号
地積
1,658.99㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建
延床面積
10,585.42㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所
平成13年５月23日
取得価格
三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

信託受益権

42

商業地域

平成２年11月26日
1,870,300,000円
北海道メディカルサービス㈱商業地域

昭和62年６月５日
3,566,000,000円
陽光ビルサービス㈱物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物

取得時期
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地

ＮＢＦユニックスビル
特定資産の種類（住居表示）福島県福島市栄町６番６号
地積
3,112.75㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付11階建
延床面積
23,420.12㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、駐車場
平成13年５月23日
取得価格
住友信託銀行㈱建物管理会社

平成６年９月30日
4,028,900,000円
日東カストディアル・サービス㈱ＮＢＦ名古屋広小路ビル
特定資産の種類 不動産（住居表示）愛知県名古屋市中区栄二丁目３番６号
地積
1,252.46㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建
延床面積
11,201.68㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成12年10月25日
用途事務所・駐車場
平成16年３月30日
取得価格
5,406,000,000円−
建物管理会社
大成㈱アクア堂島ＮＢＦタワー
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）大阪府大阪市北区堂島浜一丁目４番16号
地積
3,531.37㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付19階建
延床面積35,912.97㎡（建物全体）
平成５年４月21日（建物東側）
所有形態
所有権100％
建築時期
平成７年11月１日（建物西側）
平成８年12月２日（駐車場）
用途
事務所、店舗、駐車場
平成16年９月30日
取得価格
17,810,000,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
三菱ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社ェスト㈱①本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して原則として瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

取得年月日
信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行㈱

建物

商業地域

ＮＢＦ新潟テレコムビル
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）新潟県新潟市万代四丁目４番27号
地積2,385.83㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
延床面積14,146.71㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
平成１年５月11日
用途
店舗・事務所
平成13年５月23日
取得価格
3,957,500,000円
住友信託銀行㈱建物管理会社
新潟放送興業㈱①敷地の一部（地番2449番６）に横断歩道橋階段施設のための地上権（登記済）が設定されています。

サンマリオンＮＢＦタワー
特定資産の種類（住居表示）大阪府大阪市中央区南本町二丁目６番12号
地積2,150.36㎡
用途地域
所有形態
所有権 100％
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付22階建
延床面積
23,755.80㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、車庫
平成14年３月12日
取得価格

土地

信託受益権

建物管理会社

43

信託受益権
商業地域

平成８年１月30日
10,500,000,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
エスト㈱物件の名称堺筋本町センタービル

所在地（住居表示）大阪府大阪市中央区本町二丁目１番６号

土地

建物

取得時期
信託受託者

特記事項

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

地積

3,645.74㎡（敷地全体）の内1,696.53㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付16階建

延床面積32,989.71㎡（建物全体）

所有形態

所有権（区分所有及び区分所有の共有）

所有階・床面積・
用途等

事務所部分
事務所部分

２階から15階部分
16階部分

平成17年３月25日

建築時期

平成３年５月22日

19,485.51㎡（持分55.39％）
531.65㎡（持分100.00％）
取得価格

6,500,000,000円㈱エス・ジェイ・プロパティー・−
建物管理会社
マネジメント①本物件は区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有に係る法令等の適用を受けます。また、売主
及び区分所有の他の共有者かつ区分所有者（以下、本特記事項において「本共有者」といいます。）との間の承継
確認書においては、持分を譲渡する場合には本共有者に優先的に譲渡を申し出ること、５年間の分割請求の禁止などが定められています。
②本投資法人は、敷地の他の所有者（本共有者と同一法人です。）との間で、それぞれが有する建物の敷地について、相互に敷地利用権を付与しています。

物件の名称
所在地

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成３年６月20日

取得年月日

ＮＢＦ堺東ビル（住居表示）大阪府堺市北瓦町一丁３番17号
地積
1,978.53㎡
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
延床面積
7,294.35㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
用途
事務所・車庫平成13年５月23日

取得価格

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

2,227,200,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
エスト㈱

物件の名称
所在地

ＮＢＦ谷町ビル
特定資産の種類（住居表示）大阪府大阪市中央区大手通一丁目２番12号
地積847.65㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
延床面積
6,999.81㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、駐車場
平成16年６月30日
取得価格

土地

建物

土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
注記

特記事項

信託受益権
商業地域

平成５年４月12日

1,944,000,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
㈱りそな銀行建物管理会社エスト㈱①本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

アクア堂島東館
特定資産の種類
信託受益権（住居表示）大阪府大阪市北区堂島浜一丁目４番４号
地積3,542.00㎡（敷地全体）の内753.71㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付19階建
延床面積24,726.19㎡（建物全体。アクア堂島東館及びフォンターナを含む。）
所有形態
区分所有権の共有
建築時期
平成５年４月21日（ア）アクア堂島東館（事務所棟）１階から15階部分事務所 9,302.39㎡（内共有持分29,874/100,000）
所有階・床面（イ）フォンターナ（商業棟）１階から２階部分店舗
729.20㎡（内共有持分23,654/100,000）
積・用途等（ウ）フォンターナ（商業棟）３階から４階部分店舗
880.36㎡（内共有持分23,654/100,000）（エ）駐車場・倉庫
地下１階から地下２階部分
4,257.08㎡（内共有持分23,654/100,000）
平成16年６月30日
取得価格
1,914,000,000円㈱りそな銀行建物管理会社㈱キャップ①呼称は、「アクア堂島東館」及び「フォンターナ」を併せて「アクア堂島東館」とします。
①区分所有規約に定める、区分所有に関するアクア堂島東館・フォンターナ全体共用部分に対する本投資法人の共有
持分は、23.654%です。また、信託受託者は、他の区分所有者との間で、それぞれが有する建物の敷地について、相互に賃借権（敷地利用権）を付与しています。
②本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。
③本物件の建築に関する共同事業者間で締結された平成２年12月12日付（仮称）渡辺橋共同ビル契約実施契約において、敷地と建物とを分割しての譲渡の禁止、共有物分割請求の禁止、敷地及び建物の譲渡にあたっての他の共同事業
者の優先買取権等が規定されています。

44

物件の名称
所在地

取得年月日

大手前センタービルディング
特定資産の種類（住居表示）大阪府大阪市中央区大手前一丁目２番15号
地積
1,038.25㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付13階建
延床面積
7,580.74㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所・駐車場
平成13年５月23日
取得価格

信託受託者

住友信託銀行㈱

物件の名称
所在地

取得年月日

ＮＢＦ四条烏丸ビル
特定資産の種類（住居表示）京都府京都市下京区綾小路通烏丸西入童侍者町167番
地積
761.21㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
延床面積
5,792.21㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所・駐車場
平成13年５月23日
取得価格

信託受託者

住友信託銀行㈱物件の名称
所在地

ＮＢＦ広島立町ビル
特定資産の種類（住居表示）広島県広島市中区立町２番27号
地積
1,013.35㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
延床面積
8,656.97㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、駐車場
平成15年９月30日
取得価格−
建物管理会社

土地

建物

土地

建物

土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

建物管理会社

建物管理会社

信託受益権
商業地域

平成４年６月22日
1,825,600,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
エスト㈱

信託受益権
商業地域

平成３年９月６日
1,627,000,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
エスト㈱

不動産
商業地域

平成３年11月12日
2,930,000,000円㈱アサヒ ファシリティズ

広島袋町ビルディング
特定資産の種類 不動産（住居表示）広島県広島市中区袋町５番25号
地積2,039.20㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権の共有持分10％構造
鉄骨造陸屋根14階建
延床面積16,411.08㎡（建物全体）
所有形態
区分所有権の共有
建築時期
平成14年１月30日
用途
事務所（３階から13階）
10,055.53㎡（持分238万/1,904万）
平成15年11月７日
取得価格
835,000,000円−
建物管理会社
合同産業㈱①本物件は、区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有にかかる規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権又は共有持分を譲渡する場合の他の区分所有者又は他の共有者の優先的な買取権、共有にかかる分割請求の禁止などが定められております。

ＮＢＦ博多祇園ビル（住居表示）福岡県福岡市博多区祇園町２番１号
地積
1,394.88㎡
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
延床面積
7,477.69㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
用途
事務所、駐車場
平成13年５月23日
住友信託銀行㈱45

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成５年４月１日

取得価格
建物管理会社2,629,000,000円㈱東急コミュニティー

Ｂ．運用資産の資本的支出(a) 資本的支出の予定について
本件不動産に関し、現在計画している資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金
額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
なお、今後とも定常的に支出される建築・設備関係の修繕・更新工事に加えて、テナント満足度調査や近隣競合
ビルのスペック調査等の結果を踏まえて、競争力の維持向上、テナント満足度の維持向上を目的としたリニューア
ル工事を実施します。
不動産等の名称（所在）

目的

工事予定金額（百万円）
当期
既支払
総額
支払額
総額

予定期間

ＮＢＦ仙台本町ビル（宮城県仙台市）

空調改修工事（第１期）

自至

平成18年１月
平成18年６月

92−−

ＮＢＦ新潟テレコムビル（新潟県新潟市）

中央監視システム更新

自至

平成18年４月
平成18年４月

39−−

ＮＢＦ池袋シティビル（東京都豊島区）

空調機更新工事

自至

平成18年４月
平成18年５月

44−−

ＮＢＦ虎ノ門ビル（東京都港区）

８階リニューアル工事

自至

平成18年７月
平成18年11月

300

−

−

ＮＢＦ仙台本町ビル（宮城県仙台市）

空調改修工事（第２期）

自至

平成18年７月
平成18年12月

112

−

−

(b）期中に行った資本的支出について
本件不動産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支
出は 618 百万円であり、当期費用に区分された修繕費 462 百万円と併せ、1,080 百万円の工事を実施しています。
当期の特徴は、「ＮＢＦ宇都宮ビル」における貸付整備工事、共用部照明増強工事等 92 百万円及び「ＮＢＦ札幌
南二条ビル」における熱源等改修工事、駐車場改修工事等 40 百万円のほか、テナント満足度調査の結果を踏まえた中央監視盤更新工事、空調設備の改修工事、ＯＡフロア工事、喫煙ブース改修工事、キーボックス設置工事、マーケットの中での競争力の維持向上とテナント満足度の維持向上を目的としたリニューアル工事他 485 百万円の実施が挙げられます。
不動産等の名称
（所在）

目的

支出金額
（百万円）

期間

ＮＢＦ宇都宮ビル（栃木県宇都宮市）

貸付整備工事、共用部照明増強工事
等

ＮＢＦ札幌南二条ビル（北海道札幌市）

熱源等改修工事、駐車場改修工事等

その他のビルテナント満足度調査の結果を踏まえたリニューアル工事等

92
自至

平成17年７月
平成17年12月

40

485

合計

618

(c)長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
営業期間

第１期
（百万円）

前期末積立金残高
当期積立額

第２期
（百万円）

第３期
（百万円）

第４期
（百万円）

第５期
（百万円）

−

877

1,409

1,984

2,113

1,260

1,129

934

1,635

1,104

当期積立金取崩額

382

597

359

1,505

1,069

次期繰越額

877

1,409

1,984

2,113

2,148

営業期間

第６期
（百万円）

第７期
（百万円）

第８期
（百万円）

第９期
（百万円）

前期末積立金残高

2,148

1,646

1,497

当期積立額

2,771

759

962

1,654
1,013

当期積立金取崩額

3,273

908

805

1,501

次期繰越額

1,646

1,497

1,654

1,166

（注）１．他の共有者と合同で積み立てている積立金については、当該他の共有者の持分相当額を除いた本投資法人の持分相当額のみを記載しております。
２．上記に記載した積立金とは別に、区分所有ビル等の管理規約等に基づく修繕積立金として、平成 17 年 12 月 31 日現在 1,005
百万円を積み立てております。

46

Ｃ．テナント等の概要
本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。（平成 17 年 12 月 31 日現在）
物件名称

第９期総賃貸収入(百万円)

総賃貸可能面積
（㎡）

総賃貸面積
（㎡）

ＪＦＥビルディング

2,175

65,28065,280100.0

1

大和生命ビル

584

27,64026,39595.5

62

芝ＮＢＦタワー

1,060

24,72824,728100.0

28

日本橋室町センタービル

884

16,306

16,306100.0

15

中目黒ＧＴタワー

866

21,423

21,423100.0(100.0)1(14)

新宿三井ビルディング二号館

661

14,946

14,712

98.4

36

ＧＳＫビル

−

22,702

22,702100.0

1

ＮＢＦ虎ノ門ビル

581

10,354

10,23298.8

12

興和西新橋ビルＢ棟−

10,08810,088

第２新日鐵ビル

614

17,33817,338100.0(98.9)
100.0(100.0)

2
(14)
2
(37)

ＮＢＦ

285

4,043

4,043

100.0

9

四谷メディカルビル

170

7,450

7,450

100.0
(86.3)

1(34)

渋谷ガーデンフロント

−

8,258

8,258

100.0

1

ＮＢＦ芝公園ビル

−

7,087

7,087

100.0
(100.0)3(14)ＮＢＦ高輪ビル325

10,473

10,473100.0

5赤坂山王スクエア

232

5,258

5,258

100.0

6
1
(16)
1

地域

東京都心部

ＡＬＬＩＡＮＣＥ

稼働率（％）

延べ
テナント数

虎ノ門琴平タワー

194

4,926

4,926

100.0
(100.0)住友電設ビル

−

5,978

5,978

100.0

ＮＢＦ東銀座スクエア

232

4,871

4,871

100.0

9
1
(11)

ＮＢＦ小川町ビルディング

91

4,805

4,805

100.0
(100.0)

ＮＢＦ池袋タワー

209

5,737

5,737

100.0

12

ＮＢＦ池袋シティビル

183

5,127

5,127

100.0

12

ＮＢＦ須田町ヴェルデビル

114

2,971

2,971

100.0

4
1
(13)

西新宿三井ビルディング

57

1,576

1,576

100.0
(97.9)

ＮＢＦ恵比寿南ビル

57

1,595

1,595

100.0

3

ＩＳＴビル

667

36,764

36,14498.3

8中野坂上サンブライトツイン−

12,074

12,074100.0

1

横浜ＳＴビル

744

20,071

20,071100.0

85

ＮＢＦ厚木ビル

138

5,230

4,936

94.4

19

つくば三井ビルディング

488

16,842

14,36585.3

62ＮＢＦ宇都宮ビル

136

6,095

6,019

98.8

33

シーノ大宮ノースウィング

718

20,69920,65199.8

34

大同生命大宮ビル

119

3,574

3,574

100.0

15

ＮＢＦ浦和ビル

51

3,455

3,144

91.0

13

ＮＢＦ松戸ビル

123

4,772

4,498

94.3

25

東京周辺都市部

47

地域

地方都市部

第９期総賃貸収入(百万円)

物件名称

総賃貸可能面積
（㎡）

総賃貸面積
（㎡）

稼働率（％）

延べ
テナント数

札幌エルプラザ

286

11,396

11,396100.0

12ＮＢＦ札幌南二条ビル

121

5,352

5,352

100.0

10

ＮＢＦ仙台本町ビル

225

7,567

7,542

99.7

10

ＮＢＦユニックスビル

295

13,47912,18590.4

52

ＮＢＦ新潟テレコムビル

274

10,221

10,12499.0

37

ＮＢＦ名古屋広小路ビル

233

6,873

6,631

96.5

10

アクア堂島ＮＢＦタワー

819

21,935

21,900

99.8

40

サンマリオンＮＢＦタワー

424

14,12013,65796.7

27

堺筋本町センタービル

319

11,43810,08488.2

39

ＮＢＦ堺東ビル

130

5,327

4,737

88.9

16

ＮＢＦ谷町ビル

−

4,953

4,725

95.4

2

アクア堂島東館

104

3,243

2,720

83.9

16

大手前センタービルディング

129

5,532

5,532

100.0

6

ＮＢＦ四条烏丸ビル

102

3,929

3,831

97.5

15

ＮＢＦ広島立町ビル

201

5,617

5,336

95.0

28

広島袋町ビルディング

42

1,310

1,296

99.0

16

ＮＢＦ博多祇園ビル

158

5,416

5,416

100.0

8

567,298

98.1(97.9)

868(1,009)

合計

19,363578,243

延べテナントの総数

868（1,009)総賃貸可能面積の合計（㎡）

578,243

総賃貸面積の合計（㎡）

567,298
平成17年12月31日
平成17年６月30日

平成14年12月31日

97.5(97.4)
97.7(97.6)
92.3(92.2)
94.8(94.7)
95.0

平成14年６月30日

97.4

平成13年12月31日

97.5

平成13年５月23日

96.9

平成12年６月30日−

平成16年12月31日
平成16年６月30日
平成15年12月31日
最近５年の稼働率（％）

98.1(97.9)
98.1(98.0)

平成15年６月30日

48

（注）１．上表の数値は、特段の記載がない限り、本投資法人又は信託受託者を賃貸人とする賃貸借契約に関するものです（当該賃貸借契約に基づく転貸借契約を反映していません。）。以下の注書きにおいて「テナント」とは当該賃貸借契約の賃借人を意味します。
２．上表の「第 9 期総賃貸収入」は各物件の営業収益の合計であり、百万円未満を切り捨てで表示しています。
３．上表の「第 9 期総賃貸収入」が「−」となっている物件については、一のテナントとの賃貸借契約に記載された月額契約賃料が当該物件のすべてのテナントとの間の賃貸借契約に記載された月額契約賃料合計の 80％以上を占めており、かかるテナ
ントから月額契約賃料を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
４．上表の「総賃貸可能面積」とは、特段の記載がない限り、一定の時点における一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積（原則として共用部分等を除きますが、一棟貸等により共用部分等を含めて貸し付けている場合には当該面積を含みます。）のうち本投資法人の持分に相当するものとして算出された面積をいいます。
５．上表の「総賃貸面積」とは、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。
６．上表の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」はともに小数点未満を四捨五入しています。
７．上表の「稼働率」とは、各物件の「総賃貸可能面積」に占める「総賃貸面積」の割合（小数点以下第２位を四捨五入）を、「最近５年の稼働率」とは、各時点における「総賃貸可能面積の合計」に占める「総賃貸面積の合計」（以下、「全賃貸面積」といいます。）の割合（小数点以下第２位を四捨五入）をそれぞれ示しています。なお、「最近５年の稼働率」では、本投資法人による資産運用の実績がない平成 12 年以前の稼働率は記載していません。
８．興和西新橋ビルＢ棟、第２新日鐵ビル、四谷メディカルビル及びＮＢＦ芝公園ビルは、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っている物件であり、その住宅部分については、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「稼働率」の括弧内には、「総賃貸可能面積」に対する、住宅部分の転借人に係る「総賃貸面積」及び住宅部分以外の「総賃貸面積」の合計が占める割合を記載しています。また、これらの物件の「延べテナント数」の括弧内には、住宅部分にかかる転借人及び住宅部分以外にかかるテナントの合計数を記載しています。
９．中目黒ＧＴタワー、虎ノ門琴平タワー、ＮＢＦ小川町ビルディング及び西新宿三井ビルディングは、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っている物件であり、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「稼働率」の括弧内には、「総賃貸可能面積」に対する、転借人に係る「総賃貸面積」が占める割合を記載しています。また、これらの物件の「延べテナント数」の括弧内には、転借人の合計数を記載しています。
10．上表の「延べテナント数」について、一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合、同一物件については一のテナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数のテナントとする方法で「延べテナント数」を算定しています。
「延べテナント数」については、本投資法人が所有権（区分所有の場合には区分所有）ではなく、持分（区分所有の場合には区分所有に対する持分）を有する場合であっても、その持分にかかわりなく、所有又は区分所有の対象全体についての数値を記載して
います。

49

Ｄ．主要な不動産の物件に関する情報
本件不動産の各物件につき、当期の総賃料収入合計の 10％以上を占める物件は「ＪＦＥビルディング」（11.2％）です。
ＪＦＥビルディング

最近５年間の稼働率の推移（％）

テ ナ ン ト 数１

平成17年12月31日

100.0

平成14年12月31日

総 賃 貸 面 積

65,280㎡

平成17年６月30日

100.0

平成14年６月30日

100.0

総賃貸可能面積

総 賃 料 収 入

65,280㎡

第９期
2,175百万円

100.0

平成16年12月31日

100.0

平成13年12月31日

100.0

平成16年６月30日

100.0

平成13年５月23日

100.0

平成15年12月31日

100.0

平成12年６月30日−

平成15年６月30日

100.0（注）上の表において稼働率は、総賃貸面積の総賃貸可能面積に占める割合を示しております。最近５年の稼働率欄は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しております。

Ｅ．主要テナントに関する情報（ａ）主要テナント
一つのテナントに対する賃貸面積が、平成 17 年 12 月 31 日時点の全賃貸面積の 10％以上を占めるテナントはＪＦＥスチール株式会社 （11.5％）の１社です。
テ ナ ン ト 名

ＪＦＥスチール株式会社

業

入 居 ビ ル 名

ＪＦＥビルディング

賃 貸 面 積年間賃料

4,350 百万円

契約満了日

賃貸借契約に関して特記すべき事項

種

鉄鋼業
65,280 ㎡

平成 23 年３月 31 日を期間満了日とする定期賃貸借契約です。
但し、平成 17 年 11 月 30 日付で、賃借人より、所定の違約金を支払うことにより、平成 19 年３月 31 日を契約期限とする旨の解約予告書を受領しております。
契約期間中の管理維持費・修繕費・維持更新費等はＪＦＥスチール㈱が負担することとなっているため共益費は収受しません。また、契約期間の終了時又は上記の解約時における全館明渡しの際には、ＪＦＥスチール㈱による原状復
旧義務は原則として免除されることとなっています。
賃借人であるＪＦＥスチール㈱は、賃貸人の事前の書面による承諾を得ることなくして、建物を有償無償にかかわらず転貸することができないものとされています。但し、賃貸人及び賃借人はマスターリース契約締結時に、賃借人が建物の一部を第三者（以下、「既転借人」といいます。）に賃貸していることを確認し、また賃貸人は、賃借人が転貸先・転貸条件・転貸借契約の内容についてあらかじめ賃貸人の書面による承諾を得たうえで、建物の一部を今後転借人（既転借人を含みます。）に転貸することを承諾しています。マスターリース契
約上、既転借人との関係では賃借人のみが貸主として転貸し、貸主としての全ての義務を負担するとともに、敷金返還債務を賃借人が単独で負担することに同意する旨の確認書を既転借人より入手して賃貸人に交付することが賃借人に義務付けられています。

50

（ｂ）主要テナント含め上位 10 テナント
平成 17 年 12 月 31 日現在の主要テナントを含む賃貸面積ベースの上位 10 社は、以下の表のと
おりです。
テナント名
１.ＪＦＥスチール㈱賃貸物件
ＪＦＥビルディング

賃貸面積

契約満了日及び契約に関（㎡）する特記事項

全賃貸面積に占める賃貸面積の割合（％）

65,280平成19年３月31日

11.5

40,180平成24年３月31日

7.1

28,184

平成22年１月１日

5.0

22,791

平成18年10月31日

4.0

17,174

平成18年３月31日

3.0

15,333

平成21年11月30日

2.7

8,574

平成19年12月９日

1.5

8,493

平成19年３月31日

1.5

7,507

平成18年３月25日

1.3

7,483

平成18年４月30日

1.3

中目黒ＧＴタワー
四谷メディカルビル
２.三井不動産㈱虎ノ門琴平タワー
ＮＢＦ小川町ビルディング
西新宿三井ビルディング

３.日本アイ・ビー・エム㈱４.グラクソ・スミスクライン㈱

ＩＳＴビル
ＧＳＫビル
ＮＢＦユニックスビル
新宿三井ビルディング二号館

５.富士ゼロックス㈱つくば三井ビルディング
中野坂上サンブライトツイン

６.新日本製鐵㈱第２新日鐵ビル
渋谷ガーデンフロント

７．トランス・コスモス㈱ＮＢＦ札幌南二条ビル
ＮＢＦ名古屋広小路ビル

８.エヌ・ティ・ティ・コミュニケーシ
ョンズ㈱興和西新橋ビルＢ棟
日本橋室町センタービル

９．㈱りそな銀行

ＮＢＦ虎ノ門ビル
アクア堂島ＮＢＦタワー
ＮＢＦ広島立町ビル

10.㈱ＮＥＣファシリティーズ

札幌エルプラザ
ＮＢＦ新潟テレコムビル(注)１．上表の数値は、本投資法人又は信託受託者を賃貸人とする賃貸借契約に関するものです（当該賃貸借契約に基づく転貸借契約を反映していません。）。以下の注書きにおいて「テナント」とは当該賃貸借契約の賃借人を意味します。
２．上表の「賃貸面積」は、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。また、各テナントが本件不動産につき複数の賃貸借契約を締結している場合には、各賃貸借契約の賃
貸面積の合計です。
３．上表の「契約満了日」は、テナントが複数の賃貸借契約を結んでいる場合には、最も早く契約満了日が到来する賃貸借契約の契約満了日を記載しています。
４．上表の「全賃貸面積に占める賃貸面積の割合」は平成 17 年 12 月 31 日時点で本投資法人が保有する本件不動産の全賃貸面積に対して各テナントの賃貸面積の占める割合（小数点第２位を四捨五入）です。
５．ＪＦＥスチール㈱との契約は平成 23 年３月 31 日を期間満了日とする定期賃貸借契約です。但し、平成 17 年 11 月 30 日付で、賃借人より平成 19 年３月 31 日を契約期限とする解約予告書を受領しております。また契約期間中の管理維持費・修繕費・維持更新費等はＪＦＥスチール㈱が負担することとなっているため共益費は収受しません。また上記の解約時における全館明渡しの際には、ＪＦＥスチール㈱による原状復旧義務は原則として免除されることとなっています。
６．日本アイ・ビー・エム㈱とのＩＳＴビルに係る賃貸借契約の契約期間は、日本の一般の賃貸借契約に比して長期（契約満了日：
平成 22 年１月１日）ですが、定期賃貸借契約ではありません。
７．グラクソ・スミスクライン㈱とのＧＳＫビルに係る賃貸借契約の契約期間は、日本の一般の賃貸借契約に比して長期（契約満了日：
平成 22 年９月 30 日）ですが、定期賃貸借契約ではありません。グラクソ・スミスクライン㈱の優先買取請求権及び優先交渉権は申入可能期間（平成 14 年 10 月１日から平成 19 年９月 30 日における各年 10 月１日から 11 月 30 日までの２ヶ月間）であり、グラクソ・スミスクライン㈱からＧＳＫビルの買取りの申込みを受けた場合、グラクソ・スミスクライン㈱を最優先人として交渉することになります。なお、価格決定方法等は別途定められていますが賃貸人である信託受託者は売却の義務を負うものではありません。
８．新日本製鐵㈱との賃貸借契約は、上記契約満了日までを契約期間とする定期賃貸借契約です。
９．トランス・コスモス㈱との渋谷ガーデンフロントに係る賃貸借契約の契約期間は、日本の一般の賃貸借契約に比して長期（契約満了日：平成 21 年９月 30 日）ですが、定期賃貸借契約ではありません。

51

２ページより２．運用方針及び運用状況（１）運用方針①

基本方針
本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資をすることによって、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行います（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅰ）。

②

投資態度
資産運用会社は、以下記載の本投資法人の投資態度に基づき本投資法人の資産の運用等を行います。
なお、資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、本投資法人の投資態度に従った「資産運用ガイ
ドライン」を社内規程として制定しています。

Ａ．ポートフォリオ構築方針
不動産等の選別投資によるポートフォリオ構築については、わが国の地域別のオフィスストックの量的割合を踏まえて、中長期的な観点から、ポートフォリオ全体の運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして行います。
地域分散
地震リスク、空室リスク等のキャッシュ・フローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産等の価額の合計額の 70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別
して取得することにより地域分散を図ります。
エリア

東京都心部

東京周辺都市部

地方都市部

（注）
1.
2.

都心
９区

具体的なエリアエリアの基本特性

組入れ率

千代田区・港区・中央区・新宿区・品川区・渋谷区・豊島区・文京区・目黒区

・地方都市部と比較し、相対的に賃料水準は高く、空室率は低い。また、相対的にマーケット（賃貸・売買）の規模が大きく、成長性が高い。
・利回りは相対的に低い。
・売却時における流動性は相対的に高い。

70%

その他
23 区

上記以外の 14 区

都下・郊
外
（注）

武蔵野・立川・横浜・川崎・
千葉・柏・さいたま等

主要な
地方
都市

札幌・仙台・新潟・静岡・
浜松・名古屋・京都・大阪・
神戸・岡山・広島・高松・
福岡・熊本等

以上
・東京都心部と地方都市部の中間的な基本特性を有する。

・地域特性によるが、東京都心部と比較し、相対的に賃料水準は低く、空室率は高い。また、相対的にマーケットの規模が小さく、成長性が低い。
・利回りは相対的に高い。
・売却時における流動性は相対的に低い。

30％
以下「都下・郊外」とは１都６県（東京（東京 23 区を除きます。）、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬、栃木）を指します。
資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります（規約）。

Ｂ．取得方針不動産の投資割合
本投資法人は「特定不動産の割合」（定義は以下のとおり）につき、75%以上を維持します。平成 17 年 12月 31 日現在、本投資法人はこの比率を満たしております。
「特定不動産の割合」とは、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合をいいます。

52

(注) 特定不動産とは本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権もしくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。

デューディリジェンス
個々の不動産等に投資する際には、当該不動産等の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、立地エリアの将来性及び安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスクに対する対応状況並びに保険付保状況等を総合的に判断して選別するものとします。選別に際しては、建物規模、建築及び設備スペック、耐震性能、権利関係への対応、入居テナント属性、建物管理関係及び環境・地質等を考慮の上総合的に判断します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）①）。
なお、以下の表に記載する項目は考慮にあたっての検討事項であり、本投資法人が取得した又は取得する不動産等が結果的に以下の項目の全てを満たさないこともあります。
項目

内容

建物規模

専有面積（当該物件における専有面積）及び基準階専有面積（１フロアでの専有面積）
・総専有面積の目安は約 1,650 ㎡（約 500 坪）以上
・基準階専有面積の目安は約 330 ㎡（約 100 坪）以上
賃貸に適した貸付床の形状・分割対応、十分な階高・意匠・電気容量・空調方式等
新耐震基準(昭和 56 年に改正された建築基準法に基づく基準を指します。)又はそれと同水準以上の性能の確保（構造評定・構造評価 （(財)日本建築センターが建築基準法に基づいて行う建物構造の評定・評価）を取得していること等）
共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない物件についての、以下の点が適切であること
・敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
・共有持分分割請求及び共有者持分売却等に関する適切な措置
適正なテナントの信用力、テナントの使用目的及び形態並びに賃料収納状況等
アスベスト等の有害物質の使用状況がないこと、もしくはその対応策のあること。土壌汚染状況が環境基準等に適合していること等

建築及び設備スペック
耐震性能

権利関係への対応

入居テナント属性
環境・地質等

未完成・未稼働資産
本投資法人は、原則として、引渡時点において稼働資産である不動産等を取得します。引渡時点において未稼働資産である不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法
人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、本投資法人はこれを取得することができます。但し、当該未稼働資産の引渡直後において引渡済の未稼働資産（稼働資産となった未稼働資産を除く。）の契約上の取得価格の合計が、直近の決算日における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の 10％を超えない範囲に限ります。なお、稼働資産とは、建物が竣工しており賃貸中又は賃貸可能である不動産等をいい、本投資法
人が保有する不動産等のうちある時点において稼働資産となった不動産等は引き続き稼働資産とみなします（建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含みます。）（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)③）

Ｃ．運営・売却方針
取得した不動産等においては、中長期視点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用逓減（外
注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑤）。本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属する全ての不動産等を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。
）するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約の定めに基づいて運用されます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅳ）。
本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準
備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます（規約第 15 条第１項(2)）
。

53

長期修繕
修繕・修理・貸付工事の一部に対応する積立金は、物件毎に定める工事計画に基づき決定します。なお、
平成 17 年 12 月 31 日現在において予定されている平成 18 年１月〜12 月間の積立額（大規模リニューアル
等に伴う一時的積立額を含みます。）は以下のとおりです。
積立額
項目

根拠
(年間予定額)エンジニアリングレポートを参考にした
約 10 年間の長期修繕コストの年平均額

長期修繕積立金貸付工事準備金（テナントに賃貸するにあたり将来必要となる工事費用の積立金）

2,434 百万円

・フリーアクセスフロア対策費
・その他入居工事（間仕切り等）対策費（注）上記に記載した積立金とは別に、区分所有ビル等の管理規約等に基づく修繕積立金として、積み立てられる金額があります。

収益の減少・変動を回避する為の方策
災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、地域分散をはじめとする適切な投資配分比率の維持や火災保険の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
売却
個々の不動産等の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を検討のうえ総合的に判断します。なお、売却もしくは保有の検討は、保有する全ての不動産等について定期的に実施します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑥）
。

Ｄ．財務方針新投資口の発行資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口の追加発行を機動的に行うことができます。
デットファイナンス
資産の取得、修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑧）
。
資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限る
ものとします。また、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。借入れ又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第 16 条）。
ローン・トゥー・バリュー・レシオ
本投資法人の総資産額に対して借入額、投資法人債発行額の残高及び運用している敷金相当額（預金積
立のない敷金相当額）が占める割合（以下、「ローン・トゥー・バリュー・レシオ」といいます。）の上限について資産運用会社が定めた運用資産の中長期運用方針及び年度運用計画の中で定められています。これらにおいては、ローン・トゥー・バリュー・レシオの上限につき 60％を目途としています（但し、資産の取得等に伴い、一時的に 60％を超えることがあります。）。
デリバティブ
運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを回避するために、わが国における金利に係る先物取引、金利に係るオプション取引、金利に係るスワップ取引及び金利先渡取引を行うことができます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１）ｂ．
）。

Ｅ．開示方針「開かれた透明性のある投資法人」であることを自ら示し、社会の認知を得ることを開示の方針とします。また全ての投資主に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達できる環境を常に整えることに努め

54

ます。
本投資法人は投信法、証券取引法、東京証券取引所、社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する様式に従って開示を行うほか、自主的に投資判断上重要と考える情報を積極的に開示します。
このような方針に従い、本投資法人は、平成 15 年 12 月期から、通常の決算期に加え上半期（３ヶ月間）の業績情報等の自主的な開示を開始しました。
不動産鑑定評価等
不動産、土地の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。
）について、資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額等をもって開示評価額とします（規約「資産評価の方法及び基準」
Ⅳ(2)）。物件取得時からその後最初に到来する決算日に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。
）
をもって開示評価額とします。

Ｆ．分配方針(ａ)利益の分配
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第 15 条第１項）。
①本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下、「分配可能金額」といいます。）
は、投資信託及び投資法人に関する法律又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算日毎に計算される利益（貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除した額をいいます。）の金額とします。
②分配金額は、租税特別措置法第 67 条の 15（以下、「投資法人の課税の特例」といいます。
）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下、「配当可能所得金額」といいます。）の 100 分の90 に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます。
③分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、規約中の「資産運用の対象及び方針」に基づき運用を行うものとします。
(ｂ)利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、以下の場合、出資の戻しとして分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。但し、社団法人投資信託協会の規則等において定める額を限度とします（規約第 15 条第２項）。
①分配可能金額が配当可能所得金額に満たない場合で、投資法人の課税の特例の適用要件を充足する目的で出資の戻しを行う場合には、当該適用要件を充足するものとして本投資法人が決定した金額②経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、当期における減価償却額から当期における適切な積立金等を控除した額を限度として本投資法人が決定した金額
なお、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、本投資法人は投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
但し、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。
(ｃ)分配金の分配方法
分配金（上記本項(ａ)及び(ｂ)を問いません。）は金銭により分配するものとし、原則として決算日から３ヶ月以内に、決算日現在の最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します（規約第 15 条第３項）。
(ｄ)分配金の時効等本項（ａ）に規定する分配金はその支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします。（規約第15
条第４項）

55

２ページより
１．投資法人の関係法人の概況

業務関係の概要
投資法人として、投資主より募集した資金等を、主として不動産等に投資することにより運用を行います。関係法人及びその業務のうち、本投資法人の資産運用及び管理に関連する業務の関係をまとめると大要は以下のとおりです。

（１）資産運用及び不動産の取得に関連する業務
資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社が本投資法人の資産運用の一環として不動産等の取得の適否を検討します。資産運用会社は、物件取得助言業者である株式会社エヌ・ビー・
エフ・オフィスマネジメントに対し、不動産等の取得に関する助言の提供を求めることができます。
物件取得助言業者は、かかる助言を行うために物件取得助言補佐業者である三井不動産株式会社から必要な資料等の提供を受けることができます。
本投資法人が不動産等を取得するにあたり、物件移管業務受託者である三井不動産株式会社が、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等を行います。かかる業務のうち一部の業務を除く全ての業務は物件移管
業務再受託者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに対して再委託されます。
（２）不動産の管理等に関連する業務
本投資法人が不動産を直接取得した場合には、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株
式会社が本投資法人の委託を受けて、当該不動産の運営管理を行います。
信託不動産に関しては、信託受託者が管理権限を有するとともに、一定事項について受益者である本投資法人が指図権を有していますが、オフィスマネジメント業務受託者が本投資法人の委託を受けて、
本投資法人が受益者として有する指図権を行使するとともに、信託受託者の委託を受けて、信託不動産の管理に関する信託受託者の業務の代行を行います。
本投資法人が取得した不動産等に係るオフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業
務はオフィスマネジメント業務再受託者に対して再委託されます。
また、本投資法人が取得した不動産等に関する空室情報などの配布、テナントの移動情報や潜在入居情報の提供を含む賃貸借契約の締結の媒介は、現に入居しているテナントに対しては既存テナント一般
媒介業者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントが、現に入居しているテナント以外の者に対しては新規テナント一般媒介業者である三井不動産株式会社がそれぞれ行います。
Ａ．日本ビルファンド投資法人（本投資法人）
投資法人の機構
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は４名以内（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。
）とされています（規約）。平成 17 年 12 月 31 日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員２名、監督役員４名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。下表は役員会の構成員です。
氏名

区分

主な兼職等

阿部

定文

執行役員

三井不動産株式会社

顧問

西山

晃一

執行役員

日本ビルファンドマネジメント株式会社 代表取締役社長

廣田

富男

監督役員

廣田富男法律事務所 弁護士

西沢 昭

監督役員

株式会社日本橋合同鑑定代表取締役 不動産鑑定士

小塚

埜武壽

監督役員

御苑会計事務所筆頭代表パートナー 公認会計士・税理士

深澤

日出男

監督役員

財団法人住宅改良開発公社副理事長（注）執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。

56

投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。本投資法人の投資主総会は２年に１回以上開催されます。開催時期については確定していません。開催場所は東京都区内です。投資主総会は、会日の２ヶ月前までに公告を行い、かつ会日の２週間前までに各投資主に対して書面で通知を発する方法により招集されます（投信法第 91 条第１項）。投資主総会の決議は、法令又は本規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数で行われます。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、投資主総会の決議により規約が変更される必要があります。
また、本投資法人は、資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委
託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です。
執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表して投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています。
また、役員会は一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます。
本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役
員及び監督役員の数に参入しないことが定められています。
役員の変更
執行役員及び監督役員の任期は就任後２年です。ただし、補欠又は増員のために選任された執行役員
又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一です（規約）。
執行役員及び監督役員は投資主総会で選任されます（投信法第 95 条、第 100 条、規約）。ただし、本投資法人設立の際に投信法の規定に基づいて選任されたものとみなされる者はこの限りではありません（投信法第 72 条、規約）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の特別決議で解任することができます。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の 100 分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）
は、30 日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第 99 条
第１項、第 104 条、商法第 257 条）。
第三者の選任
投信法において投資法人の外部運用の性格により本投資法人の役員会の機能は、投資法人債の発行、投資法人債財務代理人の選任、投資主総会の招集、資産運用委託契約の解除（投資主総会での承認を条件とする）、計算書類、一般事務受託者の選任、資産運用委託契約・資産保管契約の締結・変更、資産運用委託契約・資産保管契約に関しての報酬・費用の支払の承認等です。
投信法の下で本投資法人は運用及び管理の機能は第三者を指名して行わせなければなりません｡本投資法人の関係法人は、ファンドの運営に関与する関係法人として投資法人の資産の運用を行う資産運用
会社、投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、投資法人債管理会社等をいい、以下ではその名称及び関係業務の内容を記載しています。
Ｂ．日本ビルファンドマネジメント株式会社（資産運用会社及び機関の運営に関する一般事務受託者）

投信法における資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社は、資産運用に加え、機関の運営に関する一般事務を行います｡平成 17 年 12 月 31 日現在資本の額は４億 9,500 万円であり、本投資法人と資本関係はありません。資産運用会社の代表取締役である西山晃一が投信法第 13 条の規定

57に基づき、監督官庁より兼職の承認を得て、本投資法人の執行役員を兼職しています。
業務・

資産運用委託契約（下記関係者図（１）、以下同じ）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、
本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産（以下「運用資産」といいます。）の運用を行います。

・機関の運営に関する一般事務委託契約（下記関係者図（２））に従い、本投資法人からの委託に基づき、機関の運営に関する一般事務受託者として、投資主総会の運営に関する一定の業務及び役員会の運営に関する事務を行います。

会社の沿革
資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された投資信託委託業者です。主な変遷は以下のとおりです。
平成 12 年 ９月 19 日
平成 12 年 11 月 17 日
平成 12 年 11 月 22 日
平成 13 年 １月 26 日
平成 13 年 １月 29 日
平成 13 年 ２月 15 日
平成 13 年 ３月 ７日
平成 13 年 ３月 22 日
平成 13 年 ５月 23 日
平成 13 年 ６月 16 日

会社設立
宅地建物取引業法上の宅地建物取引業者としての免許取得
事業目的の変更（投資法人資産運用業、委託代行業務の追加）
事業目的の変更（投資法人の機関の運営に関する業務の受託の追加）
宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得
不動産投資顧問業登録規程上の総合不動産投資顧問業登録
投信法上の投資信託委託業者としての認可取得
資本の額を１億円から１億 9,800 万円に増額
商号変更（エム・エフ資産運用株式会社から現商号へ変更）
資本の額を１億 9,800 万円から４億 9,500 万円に増額（注）不動産投資顧問業登録規程上の総合不動産投資顧問業登録につきましては、平成 18 年２月 15 日の登録期限満了時において、登録更新の手続きを行っておりません。

株主の状況（平成17年12月31日現在）
名

称

所有株式数（株）

発行済株式総数に対する議決権の比率（％）

三井不動産株式会社

4,257

43.0

住友生命保険相互会社

3,465

35.0

中央三井信託銀行株式会社

495

5.0

株式会社三井住友銀行

495

5.0

大同生命保険株式会社

297

3.0

三井住友海上火災保険株式会社

297

3.0

297

3.0

297

3.0

9,900

100.0

三井生命保険株式会社
ブリテル・ファンド・トラスティーズ
合

リミテッド

計

役員及び従業員の状況
資産運用会社の従業員数は 15 名です。
また役員の構成は以下のとおりです（平成 17 年 12 月 31 日現在）。
西
澤
山
儀
新
西
諸

山
中
賀
山
辻
町

晃 一
弘 之
智
裕 理
保
芳 紀
典 明

代表取締役社長（常勤）取締役投資本部長（常勤）取締役運営本部長（常勤）
取締役
取締役
監査役
監査役

事業の内容及び営業の概況
資産運用会社は、投信法に定める投資信託委託業者として、本投資法人の資産の運用に関する業務を58

受託している他、役員会及び投資主総会開催に係る本投資法人の機関の運営に関する業務を受託しています。平成 17 年 12 月 31 日現在、資産運用会社は本投資法人の資産運用のみを行っております。
経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
最近の事業年度における総資産、総負債、総資本の概況
区分

第５期
平成 17 年３月 31 日現在（単位：千円）

総資産1,655,813

総負債451,128

総資本

1,204,685

最近の事業年度における損益の概況
区分

第５期
自 平成 16 年４月 １日
至 平成 17 年３月 31 日
（単位：千円）

営業収益

1,633,753

経常利益

1,069,218

当期純利益

600,781

Ｃ．中央三井信託銀行株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者及び資産保管会社）
中央三井信託銀行株式会社は銀行業及び信託業を営んでおります。平成 17 年９月 30 日現在の同行の資本金の額は 356,381 百万円であり、平成 17 年 12 月 31 日現在、本投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。
業務・名義書換等に関する一般事務委託契約（下記関係者図（３））に従い、本投資法人からの委託に基づき、名義書換等に関する一般事務受託者として、投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置、投資口の名義書換、投資証
券の交付、投資主総会の招集通知等の作成、金銭の分配の計算及び支払いのための手続並びに新投資口の発行等に関する事務を行います。

・

資産保管委託契約（下記関係者図（４））に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産保管会社として、本投資法
人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利を行使する際に必要となる当該資産に係る権利を証する書面（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書及び書類）その他の書類の保管等の業務を行います。

Ｄ．税理士法人平成会計社（会計事務等に関する一般事務受託者）
税理士法人平成会計社は税務・財務に関する一般業務を営んでおります。本投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。
業務・会計事務等に関する一般事務委託契約（下記関係者図（５））に従い、本投資法人からの委託に基づき、会計事務等に関する一般事務受託者として、計算、会計帳簿の作成及び納税に関する事務の補助を行います。

Ｅ．三井不動産株式会社（オフィスマネジメント業務受託者、物件取得助言補佐業者、物件移管業務受
託者及び新規テナント一般媒介業者）
三井不動産株式会社は、不動産開発、賃貸、住宅・オフィスビル・土地の販売、仲介などの総合不動産業を営んでおります｡平成 17 年９月 30 日現在の同社の資本金の額は 134,433 百万円であり、平成 17
年 12 月 31 日現在、本投資法人の投資口 18,235 口を保有しています。なお、本投資法人とは役員の兼59

任はありません。
業務・オフィスマネジメント契約（下記関係者図（６））に基づき、本投資法人が取得した不動産等につき、「オフィスマネジメント業務」を行います。オフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業務（以下「オフィスマネ
ジメント再委託業務」といいます｡）を、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します（下記関係者図（７））。
(注)オフィスマネジメント業務とは三井不動産グループでの呼称であり、オフィス資産の総合的な管理運営を指します。本投資法人が取得した不動産等に係る収益管理業務、テナントとのインターフェイス、修繕の企画、危機管理などの「不動産運営管理業務」並びに信託不動産に係る指図業務を含む「運営管理業務」及び会計業務の補助を含む「信託代行業務」をオフィスマネジメント業務と総称します。

・

不動産等の取得に関する助言補佐契約（下記関係者図（12））に基づき、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネ
ジメントが資産運用会社に対して物件取得助言業務を行うために必要な資料の作成及び収集、調査等を行います（「物件取得助言補佐業務」といいます｡）。

・物件移管業務委託契約（下記関係者図（８））に従い、本投資法人が不動産等を取得するに際して、取得後の不動産の管理の委託に支障が生じないよう、本投資法人から委託を受け、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕
疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等（「物件移管業務」といいます｡）を行います。物件移管業務のうち、一部の業務を除く全ての業務（「物件移管再委託業務」といいます｡）を株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します（下記関係者図（９））

・新規テナント一般媒介契約（下記関係者図（14））に従い、本投資法人（信託受託者を含む）に対して賃貸市場状況全般の情報や新規テナントの潜在入居情報を提供するなどにより、賃貸借契約の締結を媒介します（「新規テナント斡旋業務」といいます。）。

Ｆ．株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント（物件取得助言業者、既存テナント一般媒介業者、オフィスマネジメント業務再受託者及び物件移管業務再受託者）
株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントは、三井不動産株式会社の 100％子会社、本投資法人のオフィスマネジメントに係る事業にのみ従事しております。平成 17 年９月 30 日現在、資本金の額は 10 百万円です。なお、本投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。
業務・三井不動産株式会社から再委託を受け、オフィスマネジメント業務再委託契約（下記関係者図（７））に従い、オフィスマネジメント再委託業務を行います。

・

三井不動産株式会社から再委託を受け、物件移管業務再委託契約（下記関係者図（９））に従い、物件移管再委託業
務を行います。

・

既存テナント一般媒介契約（下記関係者図（13））に従い、既存テナントに対し本投資法人（信託受託者を含む）が取得した不動産等の情報等を配布したり、本投資法人に対して既存テナントの移動や増床に関する情報を提供することを含む賃貸借契約の締結の媒介業務を行います（「既存テナント斡旋業務」といいます｡）。

・

資産運用会社が運用資産の運用の一環として、不動産等の取得を検討するにあたり、不動産等の取得に関する助言契約（下記関係者図（11））に基づき、資産運用会社に対して、当該不動産等の取得に関する助言（「物件取得助言業務」といいます｡）を行います。

Ｇ．税理士法人中央青山（納税事務等に関する一般事務受託者）
税理士法人中央青山はＭ＆Ａ・事業再構築・株式公開等に関するコンサルティング、記帳代行・給与計算・社会保険手続き、税務に関するコンサルティング、税務アドバイザー業等を営んでおります｡本
投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。
業務・納税事務等に関する一般事務委託契約（下記関係者図（15））に従い、本投資法人からの委託に基づき、納税事務等に関する一般事務受託者として、納税に関する事務を行います。

Ｈ．投資法人債に関する一般事務受託者
平成17年12月31現在の投資法人債に関する一般事務受託者は以下のとおりです。

60

社名

業務内容

資本の額（平成17年９月30日現在）
第２回無担保投資法人債管理会社、事務受託会

株式会社三井住友銀行

日本ビルファンド投資法人第２回無担保投資社、元利金支払事務取扱者

664,986百万円

法人債（適格機関投資家限定）管理委託契約及び事務委託契約等に基づき、投資法人債管理業
務並びに投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

第２回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支

大和証券エスエムビーシー株式会社

日本ビルファンド投資法人第２回無担保投払事務取扱者

205,600百万円

資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

第３回無担保投資法人債管理会社、事務受託会

中央三井信託銀行株式会社

日 本 ビ ル フ ァン ド 投 資 法 人第 ３ 回 無 担 保

社、元利金支払事務取扱者

356,381百万円

投 資 法 人 債 （適 格 機 関 投 資家 限 定 ） 管 理
委 託 契 約 及 び事 務 委 託 契 約等 に 基 づ き 、
投 資 法 人 債 管理 業 務 な ら びに 投 資 法 人 債
権 者 に 対 す る利 息 及 び 償 還金 の 支 払 事 務等を行います。

第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支

大和証券エスエムビーシー株式会社

日本ビルファンド投資法人第３回無担保投払事務取扱者

205,600百万円

資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱

メリルリンチ日本証券株式会社

契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権87,768百万円

者に対する利息及び償還金の支払事務等をしんきん証券株式会社行います。

20,000百万円
みずほ証券株式会社
195,146百万円
第４回及び第５回無担保投資法人債管理会社、

中央三井信託銀行株式会社

日本ビルファンド投資法人第４回及び第事務受託会社、元利金支払事務取扱者

356,381百万円

５回無担保投資法人債（適格機関投資家
限定）管理委託契約及び事務委託契約等に基づき、投資法人債管理業務ならびに投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

第４回及び第５回無担保投資法人債私募取扱

大和証券エスエムビーシー株式会社

日本ビルファンド投資法人第４回及び第５者、元利金支払事務取扱者

205,600百万円

回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）
私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

第６回無担保投資法人債財務代理人

株式会社三井住友銀行

日本ビルファンド投資法人第６回無担保投664,986百万円

資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に基づき、投資法人債の払込金の受領業務等を行います。

第６回無担保投資法人債元利金支払事務取扱

株式会社三井住友銀行

日本ビルファンド投資法人第６回無担保投者

664,986百万円

資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約

大和証券エスエムビーシー株式会社

付）元利金支払事務取扱契約に基づき、投資205,600百万円

法人債権者に対する利息及び償還金の支払

メリルリンチ日本証券株式会社

事務等を行います。

87,768百万円
Ｊ．Ｐ．モルガン証券会社東京支店
39,179百万円
しんきん証券株式会社
20,000百万円
日興シティグループ証券株式会社
76,308百万円
野村證券株式会社
10,000百万円
みずほ証券株式会社
195,146百万円
三菱ＵＦＪ証券株式会社
65,518百万円（当時三菱証券株式会社）61

第７回無担保投資法人債財務代理人

株式会社三井住友銀行

日本ビルファンド投資法人第７回無担保投664,986百万円

資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に基づき、投資法人債の払込金の受領業務等を行います。

第７回無担保投資法人債元利金支払事務取扱

株式会社三井住友銀行

日本ビルファンド投資法人第７回無担保投者

664,986百万円

資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）元利金支払事務取扱契約に基づき、投資みずほ証券株式会社

法人債権者に対する利息及び償還金の支払

195,146百万円

事務等を行います。

なお、平成 17 年 11 月９日に払込が完了した第７回無担保投資法人債の発行に際し、みずほ証券株式会社との買取引受契約を締結しましたが、平成 17 年 12 月 31 日現在、契約は終了しています。
平成 17 年 12 月 31 日現在、投資法人債に関する一般事務受託者による本投資法人の投資口保有状況は、株式会社三井住友銀行（809 口）、大和証券エスエムビーシー株式会社（587 口）、メリルリンチ日本証券株式会社（5 口）、みずほ証券株式会社（1,047 口）、日興シティグループ証券株式会社（1,528 口）及び野村證券株式会社（2,490 口）となっています。その他の法人について、該当事項はありません。また、役員の兼職関係はありません。

また、平成17年８月10日に払込が完了した投資口の追加発行（公募）に際し、野村證券株式会社、メリルリンチ日本証券
株式会社、大和証券エスエムビーシー株式会社、新光証券株式会社、日興シティグループ証券株式会社、みずほ証券株式会
社、三菱ＵＦＪ証券株式会社及びＵＢＳ証券会社を投資口の募集に関する一般事務受託者に選任しましたが、平成17年12月31日現在、当該業務は終了しています。
さらに、平成18年２月24日付で決議した投資口の追加発行に関し、野村證券株式会社、メリルリンチ日本証券株式会社、
大和証券エスエムビーシー株式会社、新光証券株式会社、日興シティグループ証券株式会社、みずほ証券株式会社、三菱Ｕ
ＦＪ証券株式会社及びＵＢＳ証券会社を投資口の募集に関する一般事務受託者に選任しました。
平成17年12月31日現在、上記投資口の募集に関する一般事務受託者による本投資法人の投資口保有状況は、野村證券株式会社（2,490口）、メリルリンチ日本証券株式会社（5口）、大和証券エスエムビーシー株式会社（587口）、日興シティグルー
プ証券株式会社（1,528口）、及びみずほ証券株式会社（1,047口）となっています。その他の法人について、該当事項はありません。また、役員の兼職関係はありません。

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関係者図

（１）（２）

日本ビルファンド
マネジメント株式会社

日本ビルファンド
投資法人

中央三井信託銀行
株式会社（３）（４）（16）(信託受益者)

（５）

役員会

（11）

執行役員
監督役員

（10）

（15）

（８）

（名義書換等に関する一般事務受託者／
資産保管会社／
投資法人債に関する一般事
務受託者）

税理士法人 平成会計社

税理士法人 中央青山

（16）
不動産信託契約

投資法人債に関する
一般事務受託者（６）
関係者図内の契約名称

三井不動産株式会社

（14）

信託銀行

(１) 資産運用委託契約（信託受託者）(２) 機関の運営に関する一般事務委託契約(３) 名義書換等に関する一般事務委託契約(４) 資産保管委託契約(５) 会計事務等に関する一般事務委託契約(６) オフィスマネジメント契約

（７）

（９）

（12）

(７) オフィスマネジメント業務再委託契約

建物管理
請負契約
（13）

(８) 物件移管業務委託契約(９) 物件移管業務再委託契約(10) 事務代行業務委託契約(11) 不動産等の取得に関する助言契約(12) 不動産等の取得に関する助言補佐契約

株式会社エヌ・ビー・エフ
・オフィスマネジメント(13) 既存テナント一般媒介契約

建物管理会社(14) 新規テナント一般媒介契約(15) 納税事務等に関する一般事務委託契約(16) 日本ビルファンド投資法人無担保投資法人債
管理委託契約、事務委託契約、元利金支払事
務取扱契約、私募の取扱契約等（注）
本図は、本投資法人が信託の受益権を保有している場合の本投資法人を中心とした主要な契約関係及び当事者を示したものです。本投資法人が直接に不動産を所有する場合については、（６）及び（14）の契約の当事者が本投資法人と三井不動
産株式会社、（13）の契約の当事者が本投資法人と株式会社 エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントとなります。その他
保有形態により契約関係及び当事者が異なる場合があります。
本図で建物の警備、保守等については、建物管理会社が建物管理請負契約(点線で表示)に基づいてこれらを行います。同
契約は、本図では本投資法人が信託の受益権を保有する場合を示しておりますが、本投資法人が不動産を取得する場合は、建物管理会社と本投資法人及びオフィスマネジメント業務受託者との間で締結されます。
また、今後、本投資法人が取得する物件によっては、契約関係及び当事者が本図とは異なることがあります。

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