2024 年 5 月 13 日

決算説明会（2024 年 3 月期決算）での主な質疑＜長期経営計画＞
Ｑ．25/3 期は ROE が下がる予想で、売却益も前期と比べると若干落ちるが、ROE 10%の達成に向けて、資産回転率を高めて売却益を増やすことなどを考えているか？
Ａ．単年度で見ると ROE は下がる計画だが、中長期的に見れば利益成長の見通しも立ってきており、自己株式の取得も組み合わせつつ、海外の物件売却益や Torch Tower の竣工など、2030 年度目標の ROE 10%に不安を持つような状況ではない。物件売却益は既に高水準で推移しているが、今後、更なる成長も見込んでいる。

Ｑ．向こう数年の中期的な ROE の見立ては？
Ａ．為替換算調整勘定等のテクニカルな要因もあり、ここ数年で大幅に伸ばす計画とはなっていないが、2030 年度のゴールに向けて順調に進んでおり、悲観するような状況ではない。

Ｑ．2027 年以降、ROE10%を達成するための方策は？自社株買いを加速するのか？
Ａ．KPI 目標達成に向けた 2027 年以降のアプローチに関しては、まずは 27/3 期までの施策をしっかり実施したうえで検討したいと考えている。Torch タワーの竣工や海外資産の物件売却益の最大化等を通じた事業利益増に取り組みつつ、今後の売買マーケットの状況等を踏まえ、ROE 向上のために、どのような施策を取るべきか判断したい。

Ｑ．事業利益目標が早期達成できた場合、KPI 目標の上方修正はあり得るか？
Ａ．現時点では未定。いくつもストーリーがあり得るので、事業利益目標を達成した時点の事業やマーケットの状況を踏まえて検討する。

Ｑ．事業利益目標 3,500 億円の前倒しに関して、成長ドライバーは？住宅事業を更に伸ばすことも考えているのか？
Ａ．海外事業の増益が一番のドライバーと想定しており、先進国中心に既に投資が進んでいる。特にオーストラリアは 25/3 期から回収期に入ってきた。その他には、投資マネジメント事業や仲介事業、不動産開発における各種フィー、ホテル運営事業などのフィービジネスについて、効率性の観点からも伸ばしていきたい。住宅事業に関しては、仕入れは進んでいるが、時間がかかる再開発物件も多いため長期目線で伸ばしていきたいと考えている。

1

2024 年 5 月 13 日

＜丸の内事業＞
Ｑ．前期のような丸の内における資産売却の蓋然性は？
Ａ．前期の大手門タワーのように、ROA という観点で効率性の向上に資することかつ税流失の小さい資産の売却は今後も検討していく。

＜コマーシャル不動産事業＞
Ｑ．オペレーショナルアセットについて、どのような収益向上施策があるか？
Ａ．ホテルについては、当社ブランドであるロイヤルパークホテルに加え、テナント誘致による外部連携でのラインナップ拡充や複合施設におけるホテル用途の導入を通じて収益力を最大化させる。オフィスではリージャス等のフレキシブルワークスペース事業やモビリティと連携した次世代基幹物流施設等、オフィス・物流も含めた全アセットをオペレーショナルアセットとして捉えて、収益力向上を目指す。

＜海外事業＞
Ｑ．利益目標前倒し達成のドライバーは？売買マーケットはどのような前提か？
Ａ． 海外の利益成長のドライバーは主に物件売却益。売買マーケットに関しては、ある程度正常化した状態を想定しており、米国でいえば、数度の利下げがなされた状態を前提としている。

＜投資マネジメント事業＞
Ｑ．今後インセンティブフィーの調整リスクはあるか？
Ａ．金利も上げ止まりつつあり、一部終期を迎えているファンドもあるため、25/3 期において、インセンティブフィーの調整リスクは限定的だと想定している。長期目標の事業利益 300 億円についても変更なく、今後順調に利益成長していくことを見込んでいる。

＜物件売却＞
Ｑ．25/3 期の物件売却益の変動余地は？
Ａ．売買マーケットの状況を踏まえ、物件売却益の最大化を目指していきたいと考えており、海外マーケットの回復状況次第では、国内／海外のバランスの見直しはあり得る。

＜政策保有株＞
Ｑ．政策保有株の縮減に向けた方針は？
Ａ．24/3 期も相当額の売却を進めたが、今後も継続的に政策保有株の縮減を進める方針。

以2上

2024年 3月期 通期決算

Mitsubishi Estate
長期経営計画 2030 Review
2020年4月から開始した「長期経営計画 2030」に関する詳細は以下をご参照ください
https://www.mec.co.jp/ir/plan2030/

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

事業戦略、経営戦略のアップデート

株主還元①毎期3円の累進配当 ②継続的な自己株式の取得

国内アセット事業

組織再編を起点とした収益向上

海外アセット事業

目標達成の前倒しと事業戦略のアップデート

開示の充実

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

1

Mitsubishi Estate IR Presentation

Execution

株主還元①毎期３円の累進配当②継続的な自己株式の取得
C O PCYORPI GYH
R ITG©
H TM©
I TM
SU
I TBSI SUH
B I SEHSITEASTTEACTO
E . ,C L
OT. ,DL. TADL.LARLILG H
R ITGSHRTESSREERSVEERDV. E D . 3

1

株主還元

毎期３円の累進 配当
株主還元（配当）

事業の強み

株主価値

業績上昇見通しを反映し、毎期３円の累進配当（FY2030で60円以上）を導入（円）
65

丸の内・アウトレット・欧米旗艦ビルからの安定的な賃貸CF

60円以上

１株当りの配当額60

毎期３円の増配

5545

Torch Tower, 8 Bishopsgate等の竣工による

40

更なる賃貸CF成長

35
30

マーケットを見極めた

売却益の最大化

継続的・安定的な株主還元

5030

3336

3840

43

予見性向上

31262520

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

3

1

株主還元

継続的な 自己株式の取得
事業の強み・経営戦略

株主還元（自己株式の取得）

株主価値

FY2024は500億円の自己株式の取得を決定
高水準の物件売却益

FY2025,FY2026も500億円程度/年の取得を想定

加えて株価・CF等の状況により追加取得を検討

安定性・予見性向上

マーケットを見極めた

売却益の最大化
機動的に追加検討

丸の内資産を含む戦略的回収ベース
年間500億円程度

政策保有株式等の売却

機動的な追加還元
取得完了後に消却

FY2024 FY2025 FY2026
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

4

Mitsubishi Estate IR Presentation

Execution

国内アセット事業
組織再編を起点とした収益力向上
C O P YCROI GPH
YTR I©
G HMTI T©S U
MBI TI SSHU IBEI SSH
T IA ETS
E TCAOT.E, LCTOD. ,. LATLD
L . RAI LGLH T
RS
I GRHETSSE R E
VSEEDR. V E D . 6

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上

ビジネスモデル・損益責任の明確化による稼ぐ力の“見える化”と“磨き込み”で“底上げする”
コマーシャル不動産事業
丸の内事業とコマーシャル不動産事業を分割

丸の内事業
丸の内の圧倒的な差別化、収益力の向上

コマーシャル不動産事業
オフィス・物流・商業・ホテルの回転型ビジネス、オペレーショナルアセットの競争力・収益力向上

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

6

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜丸の内事業

丸の内事業

コマーシャル不動産事業

丸の内の圧倒的な差別化、収益力の向上

オフィス・物流・商業・ホテルの回転型ビジネス、オペレーショナルアセットの競争力・収益力向上

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

7

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜丸の内事業

丸の内の圧倒的な差別化、収益力の向上
賃貸

丸の内の街としての価値の再認識・磨き上げによる物件売却

戦略的資産売却による収益力の向上

効率性の向上・含み益の顕在化©Mitsubishi Jisho Design Inc.
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

8

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜丸の内事業

外部環境の変化オフィスの在り方の変化

企業/就業者双方への多様な提供価値が問われる時代に本格的なインフレーション

外部環境の変化と優位性を活かし オフィス賃料の上昇へつなげる
圧倒的な立地優位性
働きたい街 No.1*

エリアに新しい価値を提供

交通利便性と企業集積
利用可能駅・路線

5位：有楽町(7.7%)

多様なニーズを捉えた働く場の提供

イノベーションを起こす場の提供

13 駅 28路線

4位：池袋(11.5%)

3位：新宿 西口
(12.1%)

2位：大手町(12.3%)

就業者
約35万人

事業者

5,000

約

*Colliers「東京の働きたい街ランキング2022｜東京圏（一都三県）のビジネスパーソンに聞いた働きたい街に関する意識調査」

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

9

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜丸の内事業

新しい価値を提供しオフィス賃料の上昇へ①企業・就業者のニーズに応える幅広いワークスペースラインナップ
フレキシブルオフィス

施設数

7拠点

什器付オフィスと、受付・会議室・ラウンジエリアからなるサービス付オフィス

拠点数

4拠点

高品質・高付加価値のプレミア感あるサービス付オフィス

タッチダウン機能

全国

173拠点

日本最大級の拠点数を誇り、多様な働き方に対応可能なレンタルオフィス

東京都内

約100拠点隙間時間、隙間スペースを効率的・効果的に活用し、生産性を向上

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

10

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜丸の内事業

新しい価値を提供しオフィス賃料の上昇へ②

イノベーションを起こす場の提供（イノベーションエコシステム）
海外企業

EGG／The M Cube

DeeptechFintechGlobal Business Hub
TokyoAll Genres

FINOLAB

創立10周年以内の企業数

スタートアップ施設
累計入居企業数

約1,000社

400社超大企業とスタートアップをつなぐ組織への参加数
Inspired.Lab

TOKIWA BRIDGE250超の企業・団体
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

11

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜丸の内事業

エリア全体の収益力向上
収益向上→エリアマネジメントによる最有効活用→サービスの拡張・進化

運営管理の効率化→コストマネジメント
丸の内仲通りの利活用（イメージ）COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

12

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜丸の内事業

戦略的資産売却
効率性の改善と含み益の実現

FY2019FY2023

大手町パークビル（一部持分売却）

大手門タワー（一部持分売却）
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

13

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他

丸の内事業

コマーシャル不動産事業

丸の内の圧倒的な差別化、収益力の向上オフィス・物流・商業・ホテルの回転型ビジネス、オペレーショナルアセットの競争力・収益力向上

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

14

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他

オフィス・物流・商業・ホテルの回転型ビジネス、オペレーショナルアセットの競争力・収益力向上

物件売却

マーケットの見極めによる高効率の物件売却益

賃貸
オペレーション
好立地・高品質のビルアセットとアウトレット・ホテルなどのオペレーショナルアセットを中心とした収益力向上

フィービジネス当社ノウハウをフル活用した各種フィーの獲得
高効率な利益創出
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

15

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他（億円）

キャピタルゲイン実績（国内アセット事業合計）

800

750
オフィス660

物流施設
ホテル・その他

600

住宅事業（分譲住宅を除く）
240

持続的・高水準の物件売却益（キャピタルゲイン）

230

390

400

200

470605030703307010080140430803502802401500

FY2019FY2020

FY2021

FY2022

FY2023COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

16

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他

厳選投資されたプライムエリアでのオフィス開発

3rd MINAMI AOYAMA

the ARGYLE aoyama

FY2022 竣工
FY2023 売却

FY2020 竣工
FY2022 売却

大阪堂島浜タワー
FY2024 竣工

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

17

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他

中小規模オフィス｢CIRCLES」による
短期回転型ビジネス
開発件数 33件（竣工済 23 件、開発中 10 件）

売却件数 15件
物件一覧
CIRCLES渋谷CIRCLES銀座CIRCLES汐留
CIRCLES西新宿
CIRCLES五反田
CIRCLES市ヶ谷
CIRCLES平河町
CIRCLES御茶ノ水

CIRCLES神田駅前
CIRCLES秋葉原駅前
CIRCLES神田小川町
CIRCLES日本橋小舟町
CIRCLES日本橋馬喰町
CIRCLES名古屋錦CIRCLES音ノ葉博多

CIRCLES 五反田

2023/11 竣工

CIRCLES 秋葉原駅前
2023/11 竣工

CIRCLES 神田駅前
2023/12 竣工

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

18

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他

多様化するニーズ、次世代を見据えた物流施設開発

次世代モビリティに対応した｢ 社会課題解決型 次世代基幹物流施設」

開発件数 40件（竣工済 23 件、開発中 17 件）

売却件数 20件

東京流通センターA棟（2023/8 竣工）

ロジクロス座間（2023/11 竣工）（仮称）京都城陽基幹物流施設COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

19

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他

幅広いラインナップを揃えたオペレーショナルアセット
ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 京都

アウトレット事業

ホテル運営事業

りんくうプレミアム・アウトレット

ホテル開発事業

ヒルトン沖縄宮古島リゾート

仙台泉

神戸三田

佐野京都城陽
ふかや花園
あみ
土岐
酒々井
御殿場

ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 京都

りんくう
ホテルオークラ京都

鳥栖

岡崎別邸

ザ ロイヤルパークホテル キャンバス 札幌大通公園
Dorchester Collection @Torch Tower

御殿場プレミアム・アウトレット

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

20

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他

高まる需要を先取りした
首都圏を中心とした賃貸住宅事業
賃貸住宅他 住宅事業収益用不動産

111物件（稼働中60棟、開発中51棟）

ザ・パークハビオ新宿（219戸）

ザ・パークハビオ横浜関内（85戸）

ザ・パークハビオ巣鴨（188戸）

ザ・パークハビオ木場（223戸）
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

21

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他

当社Gのノウハウをフル活用した各種フィーの獲得
三菱地所出資第三者出資

三菱地所グループ
・設計監理
・アセットマネジメント
・運営管理
・仲介事業

共同事業

投資
リターン

投資

リターン

PJM・MLなどのノウハウを提供

三菱地所

第三者投資家グループを挙げてノウハウ提供。バリューチェーン全体でフィーを獲得
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

22

2

国内アセット事業 組織再編を起点とした収益力向上｜コマーシャル不動産事業他

当社Gのノウハウをフル活用した各種フィーの獲得
グラングリーン大阪
大阪での大規模開発の経験を活かし、幹事会社として各種フィーを受領【当社グループ受託業務】
・プロジェクトマネジメント・リーシングマネジメント
・マスターリース・設計監理業務
・プロパティマネジメント

等
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

23

Mitsubishi Estate IR Presentation

Execution

海外アセット事業
目標達成の前倒しと事業戦略のアップデート
C O P YCROI GPHYRT I©
G HM
TI ©
T SM
UB
I TI S H
UB
I E
I SSHTIAETSETCAO
T .E, LCTOD
. ,. LATLDL. RAILGLH RT ISGRHETSSERREVSEEDR. V E D2. 4

3

海外アセット事業 目標達成の前倒しと事業戦略のアップデート

PL目標達成の前倒し
長計発表時点2030年目標（当初）→目標達成前倒しの見通し

直近3ヶ年平均（FY2021～FY2023平均）

30%
営業利益

営業利益

900 億円程度

営業利益

304 億円

655 億円（FY2017～FY2019期平均）（FY2021~FY2023平均）

総資産

総資産

7,130 億円

1.3 兆円（FY2019）（FY2021~FY2023平均）

21%

総資産49%

1.5 兆円 程度（総資産内訳）
アメリカ

ROA

欧州
アジア・豪州

6 %程度
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

25

3

海外アセット事業 目標達成の前倒しと事業戦略のアップデート

投資の先進国シフト
オーストラリア

英国・ロンドン13
2

8 Bishopsgate
オフィス内定率：85%超

延床面積：85,000㎡
竣
工：2023/6

２ One Circular Quay

3

延床面積：62,710㎡
竣
工：2022/9

延床面積：86,800㎡
竣
工：2027年

戸 数 ： R1/315戸 R2/322戸
竣工：2024年

オフィス内定率：
99%超

ホテル：売却済
分譲住宅：
7割以上契約済

分譲住宅：
9割以上契約済

1180 George Street

One Sydney Harbour

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

26

3

海外アセット事業 目標達成の前倒しと事業戦略のアップデート

プライム立地での安定した賃貸利益
米国

1271 Avenue of the Americas

英国・ロンドン1221 Avenue of the Americas
8 Bishopsgate

海外：賃貸利益合計

200億円超Warwick Court※2024年3月期実績（営業利益ベース）

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

27

3

海外アセット事業 目標達成の前倒しと事業戦略のアップデート

米国

物流施設や賃貸住宅、データセンターを中心に全米に拡がる開発実績
売却実績

シアトル

モンタナ州
ポートランドミネアポリスシカゴ

デンバー

ニューヨークカンザスシティインディアナポリス

サンフランシスコ

FY2 0 2 3

FY2 0 2 3 Stateline 77

Eastampton
所在地

ニュージャージー州

所在地

サウスカロライナ州

用途

物流施設用途

物流施設

建物規模

約31,000㎡

建物規模

約93,000㎡

EIRR

100%程度

EIRR

30%超

ナッシュビルラスベガス

シャーロットアルバカーキアトランタ

ロサンゼルスダラス

サンディエゴオースティン

物流施設 36物件

ヒューストン

賃貸住宅 30物件

ジャクソンビル

データセンター 3物件

Val Verde

FY2 0 2 2 HanoverFY2 0 2 2

所在地

カルフォルニア州

所在地

ペンシルバニア州

用途

物流施設

用途

物流施設

建物規模

約26,900㎡

建物規模

約42,100㎡

EIRR

100％程度EIRR

100％程度COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

28

3

海外アセット事業 目標達成の前倒しと事業戦略のアップデート

欧州

ロンドンの一等地における継続的な30年以上に亘る開発実績

これまでの開発実績
3
91Clive House

46245 Hammersmith
Road

3Central Saint Giles

Bow Bells House

58 Finsbury CircusTower Bridge
稼働中

Big Ben

6売却済

7 1 Victoria Street

売却済

8稼働中

9The Lark

72 Upper Ground

売却済

売却済

10 8 Bishopsgate

ロンドン・クロイドン区

Morello North& South

賃貸
住宅

8稼働中

高い開発利益の実現

4Paternoster Square

10London Eye
72

52

Buckingham Palace

12稼働中

Central Saint Giles

賃貸
住宅

売却済

開発中

5稼働中

開発中

8 Finsbury Circus

延床面積約66,000㎡

延床面積

約23,000㎡

竣工

2010年

竣工

2016年

FY2022

390億円

FY2019160億円

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

29

3

海外アセット事業 目標達成の前倒しと事業戦略のアップデート

豪州

シドニーCBDのプライムエリアで、様々なアセットタイプでの投資機会を獲得
1開発中1One Sydney Harbour Residences One

ファンド保有物件

560 Margaret Street

開発中

2One Sydney Harbour Residences Two

ファンド保有物件

6130 Pitt Street

開発中

3One Circular Quay

開発中

7Parkline Place

竣工済

4180 George Street

324567180 George Street

One Circular Quay

One Sydney Harbour
COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

30

Mitsubishi Estate IR Presentation

Execution

開示の充実
C O PCYORPI GYH
R ITG©
H TM©
I TM
SUI TBSI SUH
B I SEHSITEASTTEACTO
E . ,C L
OT. ,DL. TADL.LARLILG H
R ITGSHRTESSREERSVEERDV. E D3. 1

4開示の充実

事業説明会の継続実施・資料開示

IR Dayの開催を検討【更なる開示の充実】

IR DAY2024.12・丸の内/コマーシャルのセグメント分割
・ビジネスライン毎の利益開示
・スモールMTG資料のHP開示（和英）
・プロパティツアーの積極開催など

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

32

事業戦略、経営戦略のアップデート

株主還元①毎期3円の累進配当 ②継続的な自己株式の取得

国内アセット事業

組織再編を起点とした収益向上

海外アセット事業

目標達成の前倒しと事業戦略のアップデート

開示の充実

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

33

次世代に誇る
まちのハードとソフトの追求

社会価値

株主価値

2030年目標

2030年目標

環境負荷低減に尽力し続ける

人を想い、新たな価値の人に寄り添い、創造と循環
人を守る

ROA

5%

ROE

10%

EPS

200円

事業利益 3,500~4,000億円

COPYRIGHT © MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

34