2018 年 2 月 1 日

各 位
不動産投資信託証券発行者名
野村不動産マスターファンド投資法人
代表者名 執行役員
吉田 修平（コード番号：3462）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長
安部 憲生
問合せ先 N M F 運 用 グ ル ー プ 統 括 部 長
岡田 賢一
03-3365-8767 nmf3462@nomura-re.co.jp

2018 年 8 月期及び 2019 年 2 月期の運用状況の予想に関するお知らせ

野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2018 年 8 月期（第 6 期
2018 年 3 月 1 日～2018 年 8 月 31 日）及び 2019 年 2 月期（第 7 期 2018 年 9 月 1 日～2019 年 2 月 28 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおりお知らせします。
なお、2017 年 10 月 13 日付「平成 29 年 8 月期 決算短信（REIT）」にて公表しました 2018 年 2 月期（第 5期 2017 年 9 月 1 日～2018 年 2 月 28 日）の運用状況の予想については、変更はありません。

記

営業収益

2018 年 8 月期
（第 6 期）2019 年 2 月期
（第 7 期）百万円
34,605
百万円
34,429

営業利益百万円
13,251
百万円
13,281

経常利益

百万円
10,689
百万円
10,780

当期純利益

1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）百万円

円

10,688

2,471

百万円
10,7791 口当たり利益超過分配金円
609円
2,493

1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）
円
3,080円
607円
3,100（参考）2018 年 8 月期：予想期末発行済投資口数 4,321,800 口予想 1 口当たり当期純利益 2,473 円
2019 年 2 月期：予想期末発行済投資口数 4,321,800 口
予想 1 口当たり当期純利益 2,494 円
詳細については、「別紙 2018 年 8 月期（第 6 期 2018 年 3 月 1 日～2018 年 8 月 31 日）及び 2019 年 2 月期（第7 期 2018 年 9 月 1 日～2019 年 2 月 28 日）の運用状況の予想の前提条件」における「投資口」の欄の記載をご参照ください。

ご注意:この文書は、本投資法人の 2018 年 8 月期及び 2019 年 2 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

- 1 -【注記】
1.

2.
3.

かかる予想数値は別紙「2018 年 8 月期（第 6 期 2018 年 3 月 1 日～2018 年 8 月 31 日）及び 2019 年 2 月期（第 7 期
2018 年 9 月 1 日～2019 年 2 月 28 日）の運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
単位未満の数値は切り捨て、％は小数点第二位を四捨五入して表示しています。以下同じです。

以 上＊ 本資料の配布先＊ 本投資法人のホームページ URL：：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
http://www.nre-mf.co.jp/

ご注意:この文書は、本投資法人の 2018 年 8 月期及び 2019 年 2 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

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別紙
2018 年 8 月期（第 6 期 2018 年 3 月 1 日～2018 年 8 月 31 日）及び2019 年 2 月期（第 7 期 2018 年 9 月 1 日～2019 年 2 月 28 日）の運用状況の予想の前提条件

項 目前 提 条 件

 2018 年 8 月期（第 6 期）
：2018 年 3 月 1 日～2018 年 8 月 31 日
 2019 年 2 月期（第 7 期）
：2018 年 9 月 1 日～2019 年 2 月 28 日
 本投資法人が本日現在保有している不動産等（271 物件）（以下「取得済資産」といいます。
）に加え、2018 年 8 月期（第 6 期）末までに 10 物件を取得する予定です。
 2017 年 12 月 19 日付「資産の取得及び新たな資産の運用の開始に関するお知らせ」
及び本日付「資産の取得に関するお知らせ」にて公表した取得予定資産 10 物件について、Landport 八王子Ⅱ及び Landport 岩槻は 2018 年 3 月 1 日、ウォーターマー
クホテル札幌は 2018 年 3 月 5 日、PMO 日本橋三越前、PMO 芝大門、プラウドフラッ
運用資産
ト三軒茶屋Ⅱ、プラウドフラット外神田、プラウドフラット登戸、プラウドフ
ラット代々木八幡及びプラウドフラット中落合は 2018 年 4 月 2 日にそれぞれ取得することを前提としています（以下、これら 10 物件を総称して「取得予定資産」といいます。
）。
 運用状況の予想にあたっては、取得予定資産を上記日付に取得したものとみなし、2019 年 2 月期（第 7 期）末まで運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。
 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
 賃貸事業収益については、取得済資産の営業収益、各取得予定資産の現所有者等より提供を受けた情報、テナント動向、近隣競合物件の存在、市場動向等を勘案営業収益し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として、算出しています。
 賃貸事業費用については 2018 年 8 月期（第 6 期）15,032 百万円、2019 年 2 月期（第 7 期）14,814 百万円と想定しています。
 公租公課については 2018 年 8 月期（第 6 期）2,809 百万円、2019 年 2 月期（第 7期）2,799 百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。なお、物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、取得予定資産に係る固定資産税及び都市計画税は 2018 年 8 月期（第 6 期）及び 2019 年 2 月期（第 7 期）には費用計上されません。
 外注委託費等（建物管理委託費、プロパティ・マネジメント報酬等）について営業費用
は、2018 年 8 月期（第 6 期）に 3,026 百万円、2019 年 2 月期（第 7 期）に 3,015（のれん償却額を除く）百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。
 建物の修繕費については、本投資法人の資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、当該営業期間に必要と想定される額を賃貸事業費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
 減価償却費については 2018 年 8 月期（第 6 期）に 4,892 百万円、2019 年 2 月期（第 7 期）に 4,879 百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。
 その他営業費用（資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への報酬等）
については、2018 年 8 月期（第 6 期）に 3,700 百万円、2019 年 2 月期（第 7 期）
計算期間

ご注意:この文書は、本投資法人の 2018 年 8 月期及び 2019 年 2 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

- 3 -

項 目

前 提 条 件

のれん償却額





営業外費用




有利子負債



投資口





1 口当たり分配金に 3,711 百万円と想定しています。
のれんについては、企業結合会計基準に従い、20 年間にわたって定額法により規則的に償却し、のれん償却額として 2018 年 8 月期（第 6 期）、2019 年 2 月期（第 7期）とも 2,622 百万円を想定しています。
のれん償却額は会計と税務の処理で差異が生じる（以下「税会不一致」といいます。
）項目であり、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、本投資法人はのれんの償却期間にわたって、課税の軽減を目的とした利益を超えた金銭の分配を実施する予定であり、課税を回避することができる見込みです。
2018 年 8 月期（第 6 期）の一時的な費用として、2018 年 2 月 1 日開催の役員会で決定した新投資口の発行（以下「本新投資口発行」といいます。
）等に係る費用として、20 百万円を見込んでいます。また、支払利息その他借入関連費用として、2018 年 8 月期（第 6 期）に 2,532 百万円、2019 年 2 月期（第 7 期）に 2,490 百万円を見込んでいます。
本日現在の本投資法人の有利子負債残高は、486,719 百万円であり、その内訳は466,219 百万円の借入残高及び 20,500 百万円の投資法人債発行残高です。
2018 年 4 月に取得予定資産の取得資金の一部として新たに 11,000 百万円を借入れ、2018 年 8 月期（第 6 期）末までに返済期限が到来する借入金 37,839 百万円、及び 2019 年 2 月期（第 7 期）中に返済期限が到来する借入金 28,417 百万円については、2018 年 2 月期（第 5 期）に手元資金による 21 百万円の約定弁済を行い、2018 年 8 月期（第 6 期）及び 2019 年 2 月期（第 7 期）にそれぞれ手元資金による42 百万円の約定弁済を行うほかは、借入金による借り換えを行うことを前提としています。
上記以外には、有利子負債残高に変動がないことを前提としています。但し、今回募集する投資口の発行価格等によっては、上記借入金の額又はその返済額が変動する可能性があります。
本日現在発行済みである 4,183,130 口に加えて、本新投資口発行のうち一般募集による投資口の追加発行（132,000 口）及び第三者割当による投資口の追加発行（上限 6,670 口）の合計 138,670 口がすべて発行されることを前提としています。
上記のほか、2019 年 2 月期（第 7 期）末まで投資口の追加発行がないことを前提としています。
1 口当たり当期純利益及び分配金は、今回募集する投資口数を含む各営業期間の予想期末発行済投資口数 4,321,800 口により算出しています。
分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
これまでに発生した一時差異等調整引当額（以下「ATA」といいます。）のうち、2018 年 8 月期（第 6 期）における解消予定額（5 百万円）及び 2019 年 2 月期（第7 期）における解消予定額（5 百万円）を、それぞれ第 6 期における当期未処分利益及び第 7 期における当期未処分利益から戻入れる前提としています。
2018 年 8 月期（第 6 期）及び 2019 年 2 月期（第 7 期）において、評価・換算差額等として、2017 年 8 月期（第 4 期）から継続する金利スワップの繰延ヘッジ損失（1,524 百万円）は変動がない前提とし、当該金額を分配可能金額から控除して 1口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。
）を算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。

ご注意:この文書は、本投資法人の 2018 年 8 月期及び 2019 年 2 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

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項 目

1 口当たり利益超過分配金

その他

前 提 条 件 利益を超えた金銭の分配については、税会不一致の合計額及び分配可能金額から控除した評価・換算差額等を、課税の軽減を目的とする ATA として分配することを前提として算出しています。なお、のれん償却額等の合併に係る費用（以下「合併費用」といいます。
）及び ATA の戻入れが分配金に与える影響を緩和するため、当該計算期間に発生する税会不一致の合計額が合併費用及び ATA の戻入額の合計額に満たない場合には、当該満たない部分の金額を上限とし、一般社団法人投資信託協会の諸規則（以下「投信協会規則」といいます。
）に定める額（計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の 100 分の 60 に相当する金額）の範囲内で、その他の利益超過分配として分配することを前提として算出しています。
 今回の予想においては、2018 年 8 月期（第 6 期）について 1 口当たり利益超過分配
金は 609 円、うち ATA の分配は 312 円、その他の利益超過分配は 297 円を、2019 年2 月期（第 7 期）について 1 口当たり利益超過分配金は 607 円、うち ATA の分配は347 円、その他の利益超過分配は 260 円をそれぞれ見込んでいます。
 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

ご注意:この文書は、本投資法人の 2018 年 8 月期及び 2019 年 2 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

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