工学院大学研究報告第 111 号

氏 名（本 籍）飯田恭

学 位 の 種 類

博士（工学）

学 位 記 番 号

博甲第 116 号

学位授与の要件

学位規則第 4 条第 1 項

学位授与年月日

平成 23 年 3 月 31 日

学位論文題目

建物の耐用年数を決める要因とそれを延伸する手段の研究

論文審査委員

主査

吉田

倬郎

副査

阿部

道彦

遠藤

和義

後

藤

三橋

平成 23 年 10 月

一（千葉県）

治
博巳（日本大学教授）

論文要旨

本研究は，建物評価の考察により，建物評価における耐用年数の位置づけを明らかにした．次に，近年取壊さわが国では，法的には土地とは別に建物登記簿が存在れた建物に関し，取壊し理由，存続期間等について調査する．一方，欧米主要国では，建物は土地の一部である．

分析し，社会情勢等が建物の存続期間，取壊し理由等にこのことが，わが国と欧米主要国の資産評価における違及ぼす影響を把握し，建物の耐用年数に関わる要因を明いに表れている．

らかにし，併せて先端的な構法・設備であったオフィス

現在，建築の分野において，建設活動に伴う二酸化炭ビルの改修記録から見た使用部材・設備の供用年数の実素の排出や産業廃棄物の処理などが地球環境の悪化の観態と関係する諸要因を明らかにした．また，曳家の事例点から問題となっている．その対策の一つとして建物の等調査により曳家する理由等の曳家工事の現状を分析す長寿命化が求められている．

ることによって，曳家への社会的要請の態様等を見出し，建物などの寿命および耐用年数については，寿命は，さらに，建物長命化に向けた延伸手段，建物再配置によ「物の使用にたえる期間．また，もうそれ以上の使用にる土地の有効利用として，曳家の有効性を明らかにした．

たえられなくなった段階．
」等と定義され，一方，耐用年数は，「建築物またはその部分が使用に耐えなくなる

本研究は，6 章により構成した．

までの年数」等と定義され，両者の違いは明らかではな

第 1 章「序論」では，本研究の背景と目的を述べ，既い．そのなかで小松氏の「寿命は決まるものであり，耐往の研究の建物の寿命・耐用年数に関するもの，建物の用年数は決めるものである」という見解が示されている

耐用年数の延伸に関係する移築・曳家・改修・用途転換ことは共感できる．これらを踏まえると，耐用年数を「決に関するものついて概要を紹介説明し，本論文との関係める」要因の研究に当たっては，個々の建物の寿命の実を述べている．

態を調査した結果を「合理的な耐用年数を決める」ことに反映させるのが適切であると考えられる．

第 2 章「客観的尺度としての建物評価」では，わが国次に，社会環境の変化に対する建物の不適合化，建物における土地と建物との間の法的構成は，土地登記簿との機能性低下等，並びに国富の過半を占める土地は，不は別に建物登記簿が存在するという，欧米主要国とは異動産取引でもウエイトが大きいことなど様々な要因に対なる独自の構成を採用している．欧米主要国の不動産鑑応すべく建物の長寿命化のためには，その「延伸する手定評価基準は，日本の鑑定評価基準と比べ，不動産の市段」として，適切な「改修」，改修のうち建物用途を変場価値を査定する考え方，手法には基本的に差異はない

更する「用途転換」，建物を解体し別の場所に移転し原が，耐用年数が関係する原価法の信頼性については限定形の状態に復元する「移築」，建物を解体せずにそのま的である．また，法定耐用年数は，昭和 26 年の制定のまの状態で別の場所へ移動する「曳家」が挙げられる．

法定耐用年数に関する野城氏の報告等から，耐用年数をしかし，曳家の研究は，他の改修等の研究が進んでいる

定義した「建物が使用にたえなくなるまでの年数」とはなかで，進んでない．

言えない．原価法を適用する場合には，耐用年数の適切164

工学院大学研究報告

な定義を理解した扱いが求められている．

各部位の使用部材・設備では，外部仕上は，物理的要因による改修で供用年数が決まり，内部仕上は A・B ビル

第 3 章「建物の取壊し理由と存続期間等の調査」では，を除き多くが社会的要因による改修で供用年数が決まっ

近年取壊された建物全般に関し，アンケート調査を実施ていた．建築設備は，給排水・給湯管の物理的要因によし，その存続期間等の建物概要および取壊し理由についる改修を除くと多くが社会的要因による改修で供用年数て調査分析し，1991 年調査と 2007 年調査を比較し，建が決まっていた．

物の耐用年数に関わる要因の一端を明らかした．

以上，本調査では，調査対象オフィスビルの供用年数

その中では，ビル竣工の多い年次の建物群は，多くがの実態と関係する諸要因の一端を明らかにし得たが，調同時期に取壊され，存続期間最頻は，2007 年調査では査対象ビルのうち過半が自社使用部分を含むこと，下層31〜40 年，1991 年調査では 21〜30 年と表れた．取壊し階部分が店舗等の他用途もあることから，建物全般につ理由については，主要因と付随的要因を合計した全体集いても概ね該当するものと思料する．

計が，2007 年調査では，1991 年調査で相対的には多くなかった資産運用に係わる「建物の使い道がなくなっ

第 5 章「曳家の事例調査に基づく不動産の有効利用にた」
・「維持管理費用が増加した」，「地震・強風に耐えら関する調査」では，耐用年数を延伸する手段の一つであれなくなった」が相対的に多くなった．2007 年調査のる曳家について，事例調査により曳家する理由と曳家す存続期間の各区分に占める取壊し理由（大項目）の割合ることに当たって苦労した点等の曳家工事の現状を分析

は，「建物の老朽化陳腐化」が，存続期間の 31 年以上のし，曳家への社会的要請の態様と曳家によりいかに既存区分から表れ，最頻 31〜40 年の区分では最も多く，大建物および土地が有効利用されているかを調査分析して規模改修か建替かの検討の中で出てきている理由であるいる．と推察される．存続期間が短い 20 年未満と長い 51 年以

曳家は，昭和 20・30 年代に活発に行われ，現在でも上では，「社会環境の変化」が最も多い．建物の用途毎可能な場合が多いが，実際に行われるケースは限られてに最も多く示された取壊し理由は，オフィスでは「老朽いる．曳家をした主たる理由の 6 割であった都市計画事化陳腐化」，店舗では「建物の存在自体」など，用途毎業では，損失の補償が行われ，その付随的理由の多くが，に理由が異なっている．

曳家の利点である「新築と比べ工事費が安い」，「工事期不動産価格を評価する上では，原価法・収益還元法・間が短く使用したままできる」ことであった．曳家は，取引事例比較法の三手法を適用して求めることとなる

不動産担保価値の低下への対応では，既存建物の担保権が，建物の耐用年数に関わる要因の一端を明らかにし，が曳家後建物に移行できる．曳家をした主たる理由の 4

原価法の減価修正の方法において，参考になるものと考割弱であった土地の有効活用では，曳家した療養棟の残えられる．

地に病院本館建設，社屋を曳家した残地の処分など，多様であった．

第 4 章「オフィスビルの改修記録から見た部材・設備次に，特徴のある 7 事例を分析している．その中では，の供用年数の調査」では，竣工時に先端的な構法・設備曳家は，建物の保存・活用に有効であり，且つ，建物再であった 6 つのオフィスビルについて，改修記録から見配置という形で，新築に比べ安いコストで土地が有効にた使用部材・設備の供用年数に明らかにした．

利用できる方法である．また，既存校舎を曳家による校竣工後 70 年余の A・B ビルでは，A ビルは外壁が物理

舎新築中の仮校舎利用していること，再開発の事業収支的要因で，事務室が天井・内壁・床とも機能的要因の改のなかで文化財建造物を曳家した事例等，多様な可能性

修で供用年数が決まり，B ビルは竣工時の部材と同一材を示している．

を多く使用し続けていた．超高層ビル出現前の C・D ビ

以上，曳家が，建物の保存等と土地の有効利用のため

ルでは，積極的な予防保全管理の C ビルとテナントの退に，建築資材等が少ないことと相俟って，その有効性を去後に手つかずの設備改修を着手した D ビルの維持保全明らかにできた．さらに，曳家は，建物の改修・コンバーの差が，電気設備の供用年数の差に表れていた．初期のジョンと違った利点と曳家が広く採用されるための確認

超高層の E・F ビルでは，大規模修繕中にテナント向け申請等における課題とを明らかにできた．

オフィス設置が可能であった E ビルは事務室と共用部を改修し，できなかった F ビルは基準階コア回りの改修に

第 6 章では，各章の成果をまとめ，建物評価の手法で止まり，事務室の天井・床材の供用年数の差に表れた．

ある原価法における耐用年数の決める要因とその延伸手

本学において授与された博士論文の要旨段である曳家の有効性に関する研究成果と意義を，述べ論文審査要旨ている．
①

165

原価法については，欧米主要国ではその信頼性に近年，日本では，環境問題や経済事情を背景に，建築限度がある扱いである．原価法が信頼性を向上するための長寿命化が重要な課題となっている．本研究は，そのには，耐用年数の適切な定義を理解した扱いが求められ実現に向けて，建物評価に関する基礎的な考察により，ている．

建物評価における耐用年数の位置づけを明らかにし，建②

建物の取壊し理由調査では，竣工ラッシュ期の建物の取壊し理由等の調査，建設時先端的な構法・設備を物は多くが同時期に取壊される．2007 年調査等の存続取り入れていたオフィスビルの改修記録の調査，曳家の期間，用途等の違いで取壊し理由も異なっている．これ

事例調査を行い，建物の耐用年数に関わる諸要因を解明

らは，建物評価において耐用年数を使う場合に，過去のし，建物寿命の延伸につながる知見をとりまとめること経験等を踏まえ検証する必要が出てくるとき，耐用年数を目的としている．

を決める要因として，耐用年数の検証を展開することが第 1 章「序論」では，本研究の背景と目的を述べたのできる．

ち，既往研究として，建物の寿命・耐用年数に関するも③

竣工時に先端な構法・設備を採用したオフィスビの，建物の耐用年数の延伸に関係する移築・曳家・改修・ルの部材・設備の供用年数を明らかにした．特に，建築用途転換に関するものついて概要を紹介し，本論文との設備は，物理的劣化には対応していても社会的要因によ関係を述べている．

り供用年数が決まるケースが多い．これらは，オフィス第 2 章「客観的尺度としての建物評価」では，わが国ビルに関する実際の部材・設備の供用年数として，耐用における土地と建物との間の法的構成について，土地登年数の決める要因のうち，建物に関する要因の一端であ記簿とは別に建物登記簿が存在するという，欧米主要国

る．とは異なる独自の構成を採用していることを踏まえ，国

上記②・③の成果は，建物寿命の推計の研究等と相際財務報告基準（IFRS）等の時価評価におけるより客俟って，建物の耐用年数が関わる原価法がより妥当性あ観性を求める動きに対し，原価法における耐用年数を駆るものとなる．

使し建物評価することの限度を認識することが必要であ④

曳家事例等調査では，曳家は，既存建物の保存・ることを述べている．

活用と建物再配置により都市計画事業および個々の土地

第 3 章「建物の取壊し理由と存続期間等の研究」では，の有効利用ができる方法であることを明らかにした．こ

近年取壊された建物を対象に，存続期間等の建物概要おれらは，曳家が，既存建物の保存による耐用年数の延伸よび取壊し理由について調査し，その分析を通し，建物手段に止まらず，建物再配置による建物と土地との適応の耐用年数に関わる要因の一端を明らかしている．調査による延伸手段である．

は，1991 年と 2007 年にほぼ同様の内容で行っている．

以上，本研究は，資産価値評価，建物の長命化の局面

2007 年調査では，1991 年調査に対し，資産運用に係わにおいて，具体的な建物を対象とした調査・分析である

る「建物の使い道がなくなった」・「維持管理費用が増加処に意義があると思料する．

した」，「地震・強風に耐えられなくなった」が相対的に多くなっていたこと，存続期間との関係では，最頻 31

今後の研究における課題は，〜40 年では「建物の老朽化陳腐化」が最も多く示され第一に，建物の取壊し理由の調査では，建物の取壊した主要因であったが，存続期間がより長いものについての際，法定耐用年数を意識しているかについては，分析は，これを理由とするものは多くなかったこと，また，では十分な確認ができなかった．今後，建物所有者に対存続期間が短い 20 年未満のものと長い 51 年以上のもの

して，建物の取壊し理由等と法定耐用年数に関するアンでは，「社会環境の変化」が最も多くなっていたこと，ケート調査を実施し，実態を把握したいと考えている．

建物の用途べつの最も多く示された取壊し理由として第二に，躯体が劣化した RC 造の文化財建造物についは，オフィスでは「老朽化陳腐化」，店舗では「建物のては，本研究で扱ったオリジナルな材料を尊重した躯体存在自体」であったことなど，示唆に富む分析結果を紹を一部補強して曳家すべきか，躯体を更新し内・外部仕介している．

上材の一部或いは広範な再利用を行うべきかについては，更なる課題である．

第 4 章「オフィスビルの改修記録から見た部材・設備の供用年数の研究」では，先端的な構法・設備を用いて設計された 6 つのオフィスビルについて，改修記録を丁166

工学院大学研究報告

寧に調査し，部材・設備の供用年数などについて分析している．

スを見ることができた．
特徴のある 7 事例については，詳細な分析を行い，曳竣工後 70 年余の A・B ビルについては，A ビルは，外家は，建物の保存・活用に有効であり，且つ，建物再配壁が物理的要因で，事務室が天井・内壁・床とも機能的置という形で，新築に比べ安いコストで土地が有効に利要因で改修されており，B ビルは竣工時の部材と同一材用できる方法であること，また，既存校舎を曳家によるを大半が使用し続けていたことを示している．超高層ビ

校舎新築中の仮校舎利用，再開発事業の中で文化財建造ル出現前に竣工した C・D ビルについては，積極的な予物を曳家した事例等から，曳家の多様な可能性を示して防保全管理の C ビルとテナントの退去に手つかずの設備いる．

改修を着手した D ビルの維持保全の差が，電気設備の供第 6 章では，各章の成果を要約するとともに，下記の用年数の差に表れている様子を延べている．初期の超高ように，建物の耐用年数を決める要因について総合的に層である E・F ビルでは，大規模修繕中にテナント向け考察し，その延伸手段である曳家の有効性を述べている．

オフィス設置が可能であった E ビルは事務室と共用部をまず，建物評価の 3 手法である原価法，収益還元法，改修し，できなかった F ビルは基準階コア回りの改修に取引事例法の中で，基も広く適用されている原価法には止まっており，これが事務室の天井・床材の供用年数の耐用年数が関わっているが，IFRS 等の時価評価におけ差に表れたことを示している．各部位の部材・設備につる動きに対し，取り壊し理由調査からそれの妥当性を裏いては，外部仕上は物理的要因による改修で供用年数が付ける成果を得たとしている．

決まっていること，内部仕上は多くが社会的要因による建物の取壊し理由調査からは，存続期間，用途等の違改修で供用年数が決まっていること，建築設備は，給排いで取壊し理由も異なり，これらは，建物評価において水・給湯管の物理的要因による改修を除くと多くが社会耐用年数を使う場合に，過去の経験等を踏まえ検証する的要因による改修で供用年数が決まっていることを示し必要が出てくるとき，耐用年数を決める要因に繋がるもている．のとして活用できるとしている．

第 5 章「曳家の事例調査に基づく不動産の有効利用にオフィスビルの部材・設備については，特に，内部仕関する研究」では，耐用年数を延伸する手段の一つであ

上は，内部空間への意識変化対応のため改装により供用る曳家について，事例調査により，曳家する理由や曳家年数が決まり，建築設備は，物理的劣化には対応していすることに当たって苦労した点等の曳家工事の現状を把ても社会的要因により供用年数が決まるケースが多いこ

握し，曳家への社会的要請の態様と曳家によりいかに既とを確認できたことの意義が大きいことを述べている．

存建物および土地が有効利用されているかを分析してい曳家事例等調査では，曳家は，既存建物の保存・活用る．
曳家をした 6 割の主たる理由が都市計画事業であり，それらについては，損失の補償が行われ，その付随的理と建物再配置により，都市計画事業の推進や個々の土地の有効利用に有効な方法であることを明らかにしている．

由の多くが，曳家の利点である「新築と比べ工事費が安以上，本研究は，三つの調査から有用な知見を得るとい」，「工事期間が短く使用したままできる」であったこ

ともに，それらが建物の資産価値評価，建物の長寿命化とを示している．曳家をした 4 割弱が主たる理由を土地の局面において活用される意義が大きいことを示した者の有効活用としていたが，曳家した療養棟の残地に病院として高く評価でき，博士（工学）の学位を授与するに本館建設，社屋を曳家した残地の処分など，多様なケーふさわしいものと判断する．