Mitsubishi Estate
事業説明会- 海外事業/オーストラリア事業 Mar. 25. 2024

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三菱地所
執⾏役員 海外業務企画部⻑

岩瀬 正典
海外事業グループ
三菱地所アジア社 オーストラリア支店
Executive Director（オーストラリア支店⻑）⻄⼭ 雄三

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海外事業概要

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海外事業概要

1. 海外事業展開の概要• 米国・欧州・アジアにおいて、計5拠点で海外事業を推進。全世界での総資産は約1兆4,000億円（2023/3期）• 東南アジア・オセアニアでは、シンガポールに加え、インドネシア・ベトナム・オーストラリア・タイ等でも拠点を構える

Mitsubishi Estate London Limited
Rockefeller Group International, Inc.
Mitsubishi Estate New York Inc.

LondonColorado
California

Shanghai

EuropeHanoi
YangonBangkok

総資産 約3,300億円

Mitsubishi Estate(Shanghai) Ltd.
Taipei Mitsubishi Estate Taiwan Ltd.

New Jersey
Georgia

Arizona

New York
Washington DC& Maryland

The United States
総資産 約7,200億円

Miami

Ho Chi Minh City

Singapore

Mitsubishi Estate Asia Pte. Ltd.

Jakarta

SydneyChina

総資産 約440億円

Taiwan

総資産 約130億円

Southeast Asia and Oceania
総資産 約3,100億円

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海外事業概要

2. KPI目標• 厳選かつ優良案件への投資が進んだことにより、PL目標の早期達成を目指す。
BS・PLイメージ

2020年代後半

直近3ヶ年実績（21/3〜23/3期平均）

⻑計発表時点

営業利益

アジア
営業利益

27.0%

304億円

18/3〜20/3期平均

610億円

総資産

総資産

7,130億円
19/3期末欧州

900億円程度

営業利益

1.1兆円

アメリカ
51.0%

22.0%

総資産

1.5兆円程度
6

ROA︓ %程度

総資産内訳

⻑計目標の前倒しを目指す
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5海外事業概要

3. 営業利益の推移・ブレイクダウン
営業利益
（億円）

⻑計目標 2030年

キャピタルゲイン+500億円
894

900

米国

欧州

物流施設・賃貸住宅

オフィス

年200億円規模

賃貸住宅

アジア
投資効率重視

800
700

558

600
500

540

461
379

400
300

610

280

290

数十~100億円超

300

120約200億円

100

181

268

284

240

0
20/3期

21/3期

22/3期

アジア中心・実需向け
賃貸利益

欧米中心・安定的

200

259

分譲住宅

23/3期

24/3期予想

数十~100億円超

キャピタルゲイン
インカムゲインハイブリッド・モデル投資利益

米国・物流施設/賃貸住宅
⼀般管理費・開発コスト等

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海外事業概要

4. エリア戦略
エリア

先進国（米国、欧州、豪州等）

エリア

投資方針
• 回転型資産を拡大し、継続的に売却利益を獲得
積極投資

期待リターン目線• 成⻑性の高いエリア、新アセットへの積極投資• 米国を中心とした、ハイブリッド・モデル投資を通じた収益獲得

基本戦略

主な事業モデル• ニューヨークにおけるオフィス賃貸事業

米国

欧州

オーストラリア• RGII社のノウハウを活用した、回転型事業の強化• 現地パートナーとのJV型開発の推進• 全米における物流・賃貸住宅・データセンター・オフィス等のJV型開発事業• 全米主要都市におけるハイブリッド・モデル投資事業• 収益の安定性と資本効率向上のバランスを意識した投資・回収の実⾏• ロンドン中心部におけるオフィス開発事業• 決定済みの大規模開発案件を中心とした開発事業の推進• 広域ロンドン及びロンドン以外のゲートウェイ都市における賃貸住宅開発事業• 厳選した現地有⼒パートナーとの回転型開発事業の推進• シドニー・メルボルン・ブリスベンにおける高級分譲住宅・賃貸住宅・シニア向け住宅等の広範な住宅開発事業• アセットタイプ拡充に伴うバランスの取れたポー
トフォリオの構築• 主要都市中心部等におけるオフィス開発事業

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IRR

8-10％
執⾏体制

• RGII社ではローカルスタッフによるハンズオン開発• MENY社では、駐在員がTA Realty社と協業• ロンドンにおける開発案件では、駐在員を中心に現地外部リソースを効率的に活用• アセットタイプ毎の有⼒なパートナー企業の知⾒を活用した協業

7

海外事業概要

5. プロジェクトラインナップ
分類

アジア

名称（仮称を含む）※1

規模※2

Trinity Tower（インドネシア・オフィス,商業）
杭州ALPHA PARK（中国・オフィス）
CapitaSpring（シンガポール・複合開発）
180 George Street（オーストラリア・オフィス,商業）
One City Centre（タイ・オフィス,商業）
The Grand Outlet（インドネシア・アウトレット）
Parkline Place（オーストラリア・オフィス,商業）International Tech Park Chennai, Radial Road（インド・複合開発）

欧州

海外

米国

蘇州ALPHA PARK（中国・オフィス）
晶耀虹橋(Crystal Bridge) （上海・オフィス,商業）
One Circular Quay（オーストラリア・ホテル他）
Oasis Central Sudirman（インドネシア・複合開発）
Warwick Court（ロンドン・大規模改修）
8 Bishopsgate（ロンドン・オフィス,商業）
The Blossoms（ロンドン・賃貸住宅）
dMoura1（スペイン・オフィス）
Grace（スウェーデン・大規模改修）
60-72 Upper Ground（ロンドン・オフィス,商業）Stateline 77 Building1/2（サウスカロライナ州・物流施設）
55 Paradise （ニューヨーク州・物流施設）
バージニア州データセンター（Buiiding1・データセンター）
バージニア州データセンター（Buiiding2・データセンター）
sol38 （アリゾナ州・賃貸住宅）
PATTEN GRAY （コロラド州・賃貸住宅）
1072 West Peachtree （ジョージア州・複合開発）
600 Fifth Street NW （ワシントンD.C.・オフィス）
Heritage, Chula Vista (カルフォルニア州・物流施設）
Spotswood（ニュージャージｰ州・物流施設）
Paradigm RiNo (コロラド州・オフィス）
10 Constitution Ave（ニュージャージー州・物流施設）
Spartanburg 221（サウスカロライナ州・物流施設）
Nellis Logistics Center（ネバダ州・物流施設）
3102 N Lamb（ネバダ州・物流施設）
16 Dupont（ニューヨーク州・賃貸住宅）
Vista（アラバマ州・賃貸住宅）
E 2nd Martin（コロラド州・賃貸住宅）※１ 2030年までに売却を⾒込む物件を含む※2 注記のない場合は延床面積

22/3期

143,200㎡
233,600㎡
93,400㎡※355,000㎡
116,000㎡
49,000㎡
65,900㎡※3240,000㎡
220,400㎡
246,300㎡
86,800㎡
307,000㎡
29,000㎡
85,000㎡
338⼾
※311,000㎡※37,800㎡※410,400㎡※393,600㎡※316,700㎡※523/3期

25/3期

26/3期

2030

想定NOI

想定
投資額

450億円程度

5,500〜6,000億円前後（安定稼働時）

竣工
竣工
竣工
竣工
竣工
着工

360⼾
250⼾
※349,300㎡※337,000㎡
60,800㎡
28,200㎡
28,200㎡
13,600㎡
94,600㎡
12,600㎡
13,500㎡
43,100㎡
23,000㎡
23,600㎡※4敷地面積

竣工

着工

竣工
竣工
着工

竣工

着工

竣工

着工

竣工
着工

竣工

竣工
竣工
竣工
竣工
着工

竣工
竣工

竣工
着工

竣工
着工

51,000㎡※3貸付有効面積

24/3期

竣工
着工

着工

竣工
竣工着工

竣工

着工

竣工
着工

着工

竣工
竣工

着工

竣工

着工

竣工
着工

竣工

着工

竣工

着工
着工
着工

竣工
竣工
竣工

着工

竣工
着工

竣工

※ 5 2棟の合計

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米国

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米国

1. ⾼稼働・⻑期契約で安定的なインカムゲイン
NY旗艦ビル2棟の賃貸利益

1

約200億円平均残存契約年数10年超

1221 Avenue of the Americas
竣工

1972年

建物規模

地上50階 地下5階
（契約面積）

Midtown
Midtown South

244,000㎡

稼働率

オフィス︓98.9%

主要
テナント

White and Case, NBCU,
Morgan Stanley,
MUFG American Holdings

Downtown

2211271 Avenue of the Americas※数値はいずれも2023/3末時点竣工

1959年 竣工
2019年 リニューアル

建物規模

地上48階 地下3階
（契約面積）

195,000㎡

稼働率

オフィス︓100%

主要テナントLatham and Watkins, AIG,MLB, Mizuho
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米国

2. Rockefeller Groupの開発実績
全米に拡がる開発実績

今後のプロジェクトラインナップ
Project

5 6

42
1 3

Asset Type

Location

Size

Rose Hill (East 29th St.)

分譲住宅

New York

230ksf2021

200 East 83rd St.

分譲住宅

New York

269ksf

2023

Greenpoint Landing

賃貸住宅

New York

326ksf

2025

Bay Shore (55 Paradise)

物流施設

New York

173ksf2023

Crossways (Woodbury)

物流施設

New York

145ksf2024

Spotswood

物流施設

New Jersey

655ksf

2024

Carneys Point

物流施設

New Jersey

1.1msf

2025

40 West 12th

分譲住宅

Georgia

154ksf

2021

複合（賃貸住宅/オフィス）

Georgia

552ksf

2025

物流施設

Georgia

428ksf

2023

1072 West Peachtree

1

2

Liv North Valley

アリゾナ州
45,500㎡ （建物面積）
賃貸住宅（全385⼾）
2018年竣工

Val Verde
Logistics Center

4

5

カリフォルニア州
27,000㎡（建物面積）
2021年竣工

3

Liv Crossroads

アリゾナ州
29,000㎡（建物面積）
2022年竣工

6

Lakemont

サウスカロライナ州
34,000㎡（建物面積）
2019年竣工

Lehigh Valley

ペンシルバニア州
121,000㎡（建物面積）
2020年竣工

Edisonニュージャージー州
84,000㎡（建物面積）
2019年竣工

Braselton 85

Completion

Stateline 77

物流施設

South Carolina

1msf

2022

Spartanburg

物流施設

South Carolina

1msf

2024

Vista Square

賃貸住宅

Alabama

248ksf

2024

600 Fifth St. NW

オフィス

Washington, D.C.

400ksf2025

Paradigm RiNo

オフィス

Colorado

200ksf2024

Patten Grey

賃貸住宅

Colorado309ksf2024

Fowler Lane

賃貸住宅

Montana

236ksf2025

Heritage Industrial

物流施設

California

201ksf

2023

Patterson Commerce Ctr

物流施設

California

256ksf2024

Nellis Logistics Ctr

物流施設

Las Vegas

136ksf2024

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米国

3. ⾼水準・⾼リターンのキャピタルゲイン
キャピタルゲイン実績

米国／資産残高
1%

（億円）

300

7%

5%

4%

200

100120

120

20/3期

21/3期

15%

220

180

0

5,810億円

42%

23/3期

21/3期 実績

42%

旗艦オフィスビル（マンハッタン）

26%

物流施設・データセンター

15%

分譲住宅

7%

オフィス・複合施設

5%

賃貸住宅

4%

その他

1%

ハイブリッド・モデル投資のうち、大半が物流施設・データセンター・賃貸住宅

26%
22/3期

ハイブリッドモデル・投資※数値はいずれも2023/3末時点

22/3期 実績

23/3期 実績

LIV North Valley

EdisonVal VerdeHanover

所在地

アリゾナ州

所在地

ニュージャージー州

Harvill
所在地

カリフォルニア州

所在地

カルフォルニア州

所在地

ペンシルバニア州

所在地

アリゾナ州

用途

賃貸住宅

用途

物流施設

用途

物流施設

用途

物流施設

用途

物流施設

用途

賃貸住宅

建物規模

385⼾

建物規模

約83,600㎡

建物規模

約31,000㎡

建物規模

約26,900㎡

建物規模

約42,100㎡

建物規模

356⼾

EIRR

30%超

EIRR

50%超

EIRR

100%超

EIRR

100％程度EIRR

100％程度

EIRR

30%程度

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Liv Crossroads

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欧州

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欧州

1. プライムエリアでの継続的な大規模開発と開発利益の実現
これまでの開発実績
1

2

3

4

5

高い開発利益の実現
稼働中

売却済

Clive House

Central Saint Giles

6稼働中

売却済

7Paternoster Square
82

売却済

売却済

Bow Bells House

8 Finsbury Circus

2023年3月期

390億円

賃貸
住宅

52

34稼働中

稼働中

245 Hammersmith Road

1 Victoria Street

1059

売却済

The Lark

London Eye

賃貸
住宅

67Big Ben

9

延床面積約66,000㎡竣工

2010年

8 Finsbury Circus

Tower Bridge

2020年3月期

10

延床面積

約23,000㎡

竣工

2016年

1Buckingham
PalaceCentral Saint Giles

160億円

ロンドン・クロイドン区
開発中

Morello North & South

8開発中

72 Upper Ground

稼働中

8 Bishopsgate

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欧州

2. 直近の開発事例
不透明なマーケット下においても、プライム⽴地のオフィス需要は好調。

Warwick Court
2003年竣工
2022年7月リノベーション完了

プロジェクトの特徴• 英国での初の大規模リノベーション事業• 既存物件の改修による収益向上• 既にほぼリースアップ（主要テナント︓T Rowe Price）

8 Bishopsgate
Warwick Court

プロジェクトの概要
所在地

英国・ロンドン

延床面積

約29,000㎡

階数

地上8階、地下2階

London Eye

Tower Bridge

Buckingham
Palace Big Ben

8 Bishopsgate
2023年6月竣工

プロジェクトの特徴• ロンドン中心部のシティにおける超高層オフィスビルの開発• 従前建物の約2.8倍の貸付有効面積を実現• 竣工前に約6割のテナント内定、24.1末時点で85%超
プロジェクトの概要
所在地

英国・ロンドン

延床面積

約85,000㎡

階数

地上51階（204m）、地下3階、塔屋1階
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オーストラリア

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オーストラリア

1. 事業概要
これまでの沿革・体制
2016年

豪州不動産事業参⼊「Melbourne Quarter」参画
オフィス事業参⼊「180 George Street(Salesforce Tower)」参画

2020年

ラグジュアリー分譲住宅事業参⼊「One Sydney Harbour residence one」参画※翌年 residence twoに参画

2021年

支店開設
メトロ駅直結のオフィス事業参⼊「Parkline Place」参画

2022年

Land Lease Community事業参⼊「SRRP」参画
豪州事業初のメジャーシェアにてラグジュアリー分譲住宅・ホテル事業参⼊「One Circular Quay」参画「180 George Street (Salesforce Tower)」竣工

2023年

賃貸住宅（BTR）事業参⼊「LIV」参画
Master Planned Community事業参⼊「Lyra」参画
ブティック型分譲住宅事業参⼊「Putney」参画

2024年

支店開設時

「One Sydney Harbour residence one/two」 竣工予定

2人

「Parkline Place」竣工予定
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現在10人
17オーストラリア

2. 事業概要
資産額累計・アセットタイプ• 投資額累計（キャッシュアウト済み）は約A$1.5bn（日本円で約1,400億円）（2021年⽀店開設後の投資額累計は約A$1.2bn）• 「選ばれるパートナー」として、戦略的に優良投資案件を選択できる⽴場に成⻑

1. Fly-in-Fly-Out
市場参入

2. Boots-on-the-Ground
実績拡大2015 – 2020年

2021（支店設⽴） – 2022年

2023年 & beyond

BTS（分譲住宅）●●

LLC（借地権付き建売住宅）

○

ホテル○

●
●
●
●

BTR（賃貸住宅）○○

マスタープランコミュニティ

○

○

●
●
●
●
●
●

ロジスティクス○○○

Opportunity

リテール・アウトレット

○

○

○

Opportunity

その他（DC、学⽣寮、SAなど）

○

○

○

Opportunity

投資セクターオフィス

3. Buying Window
マーケットリード

投資残高アロケーション

11%
22%
24%
43%

オフィス
分譲住宅・ホテル
賃貸住宅（BTR）
その他住宅アセット（LLC、MPC）

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18

オーストラリア

3. 不動産マーケット

不動産マーケットとしての魅⼒
移⺠の増加による継続的な⼈⼝増加

政治・経済の安定

不動産取引の透明性

今後も人口は増加を続け、2033年には3000万人に到達する⾒込み。

人口増に支えられた経済成⻑、インフレが続き、不動産価格も上昇。

法整備、管理体制、仲介事業等の透明性が高い。
2022年グローバル不動産透明性インデックス︓ランキング

2023年末時点︓約2,600万⼈

出所︓graphtochart.com（％）

出所︓IMF – World Economic Outlook Databases

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出所︓JLL19オーストラリア

4. 不動産マーケット

マーケットデータ
住宅

マーケットデータ

新規供給⼾数、価格推移

オフィス

賃料・空室率（シドニー）• 政策⾦利は上昇しているが、恒久的な供給不⾜のため、継続的に価格は右肩上がり。

• “Flight to Quality”が進み、プライムオフィスの賃料は上昇。

• ⾦利の影響を受けないキャッシュバイヤーが購⼊者の大半を占める超高級物件の価格は特に上昇。

• マーケット全体の空室率は10％超だが、物件ごとの優勝劣敗が顕著。
• グローバルの観点で比較した場合、ポストコロナの影響は比較的軽微。

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20

オーストラリア

5. 当社の強み
オーストラリアでの開発・JV経験の蓄積によるクロージング⼒・プロジェクト推進⼒

投資アセット数

10件
投資総額

約A$1.5bn（1,400億円）※ ポートフォリオ型投資のBTRとLLCについては各々まとめて1件としてカウント

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オーストラリア

6. 当社の強み
健全な財務体質を背景とする資⾦調達⼒による先⾏者利益・開発利益の最大化

当社格付情報格付機関名（2023年10月23⽇〜）

⻑期債格付

MOODY’s

A2

スタンダード＆プアーズ（S&P）

A＋

格付投資情報センター（R&I）
⽇本格付研究所

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AA-（ポジティブ）
Outlookが［安定的→ポジティブ］へ変更（2023年10月）

AA＋

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7. 事業推進体制
各セクターにおける豪州のマーケットリーダー／リーディングカンパニーを共同事業者として選定（オフィス・分譲住宅）（Land Lease Community/Master Plan Community）（オフィス）（賃貸住宅（BTR））（分譲住宅）
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オーストラリア

8. 開発事例
シドニーCBDや近郊において、バランスの取れた資産ポートフォリオを開発・保有
Map -シドニー中心部-

SydneyHarbour Bridge

SydneyOpera HouseThe Rocks
歴史保全地区
34

1 2

Barangaroo
再開発エリアRoyal Botanic
Garden

5CBD

開発中

1 One Sydney Harbour Residences One

開発中

2 One Sydney Harbour Residences Two

開発中

3 One Circular Quay

竣工済

4 180 George Street

ファンド保有物件

5 60 Margaret Street

ファンド保有物件

6 130 Pitt Street

竣工済

8 LIV Indigo開発中

7 Parkline Place

開発中

9 Putney Waterfront Redevelopment

ビジネスエリア
6Map -シドニー広域図-

Darling Harbour
Pyrmont
ウオーターフロント

7Town Hall

HydePark

9商業エリア

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オーストラリア

9. 開発事例
シドニーCBDのプライム⽴地で、⽴て続けにフラグシップアセットを開発
180 George Street

180 George Street（オフィス）
所在地/用途シドニー/オフィス（55階建・263m）

延床面積

約62,828㎡

スケジュール2018年着工、2022年竣工

当社出資額

約160億円（シェア︓30％）

概況

オフィス内定率99％

One Circular Quay（分譲住宅・ホテル）
所在地/用途シドニー/住宅（59階建）・ホテル（26階建）

延床面積

約86,800㎡

スケジュール

2023年着工、2026年竣工

当社出資額（予定含む）

約750億円（シェア︓66.7％）

概況

住宅7割以上販売済、ホテル売却済Copyright © MITSUBISHI ESTATE Co., Ltd. All Rights Reserved.

One Circular Quay（イメージ）25

オーストラリア

10. 開発事例
One Sydney Harbour（分譲住宅）
所在地/用途スケジュールシドニー

One 住宅（72階建・315⼾）
Two 住宅（68階建・322⼾）One

2020年着工、2024年竣工

Two

2021年着工、2024年竣工

当社出資額

約210億円（One、Two合計、シェア︓25％）

概況

9割以上販売済
最上階のペントハウスはA$140m（約130億円）で成約し、オーストラリア国内最高価格を記録

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オーストラリア

11. 開発事例
Build to Rent（賃貸住宅）• ⼈⼝増加を背景とした住宅不⾜および価格高騰という社会問題に対して、賃貸住宅の供給は社会的意義が大きい• 直近１年で賃料上昇率は7％以上• NOI利回りに関しても高⽔準を推移
出資額（予定含む）

約450億円

アセット数（うち、稼働資産）5件（2件）

LIV Indigo @ Sydney
2020年竣工（316⼾）

LIV Anura @ Brisbane
2024年竣工予定 （396⼾）Copyright © MITSUBISHI ESTATE Co., Ltd. All Rights Reserved.

LIV Munro @ Melbourne
2022年竣工 （490⼾）

LIV Aston @ Melbourne
2024年竣工予定 （474⼾）

LIV Albert Fields @ Melbourne
2025年竣工予定 （498⼾）27

オーストラリア

12. 開発事例
Land Lease Community（借地権付建売住宅）• ターゲットである50歳以上のアクティブシニアの⼈⼝増加が今後⾒込まれる• 住宅販売収入と地代（借地料）収入の組み合わせにより、安定的なキャッシュフローを享受• 地代収入は物価とも連動するため、竣工後も収入増加を望むことが可能
出資額（予定含む）

約130億円

アセット数

6件

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オーストラリア

13. まとめ
将来性の高いマーケットにおいて、当社リソースを効果的に活用しさらなる事業拡大を目指す

マーケットの将来性

当社のケイパビリティ

マクロ環境• 多岐に渡る豊富なアセット開発実績により、豪州内でのプレゼンスの確⽴と事業推進能⼒の向上を実現• 移⺠を主要因とする年1〜2％の人口増加を背景とした、先進国では稀な継続的な経済成⻑• 昨今のインフレや⾦利高騰は25年以降は軟化すると予想される

不動産マーケット• 不動産マーケットにおける“買い時”市況• 恒常的な供給不⾜を背景に、幅広い価格帯における住宅アセッ
トの需給逼迫• ロジスティックス等、当社未参画アセットタイプにおける継続的な需要拡大余地• 複数の現地優良デベロッパーとの良好な関係性故に戦略的に優良案件の選択が可能• より強みを発揮できる先進国へ投資をシフトさせる中で、豪州への投資を加速させ、APAC域の収益の根幹を担う• 他キャピタルパートナーとの協業を通じた、更なる投資機会や投資規模の拡大の可能性

2030年に向けて⻑期経営計画に定めた海外事業拡大の重要な⼀翼を担う
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