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三大都市圏住宅地平均地価と人口および人口密度の関係

大村雄史

1.

表 1

はじめに三大都市圏内各都府県の人口および人口密度と住宅地平均地価(昭和60年国勢調査) (昭和 63年)

最近の都市部の土地の値段の高騰ぶりは，目に余るものがある.

|都道府県

特に，東京圏では，土地の取得が大変難しくなってお都府県|

人口(A)り，大きな問題となっているのは周知のとおりである.

￨ 人口密度|住宅地地価
I~ 人Ikm 2 LI_( 円 1m2)
(B)

(P1)

ところで，土地の値段がなぜ上がるかと考えると，一埼玉

58636781543

番単純な答えは，“そのような高い値段でも，それを買う

千葉

5148163

1000177900

東京11829363

547
1891400

神奈川74319743094

331800岐阜2028536

19143700

愛知

6455172

1257117100

三重

17473
1
130236600

人が L 、るから"というものであろう.このような単純な考え方で地価がすべて説明できるとは考えていないが，少なくとも，需要の源泉ともいえる人口あるいは人口密度と土地の価格とは何らかの関係がありそうに思える.
一方，土地の値段が高いとし、う論評は L 、ろいろされてはいるが，いわゆる“お話し"が多い.
そこで，ここではまず，都道府県単位の住宅地の平均地価に的を絞り，人口および人口密度との関係を調べてみた.ここで用いたのは，比較的簡単な方法であるが，その結果からいろいろおもしろいことがわかった.

214800

京都2586574

561158700

大阪8668095

464
1252500

兵庫5278050

630

156100奈良1304866

353

88200

(注)

一般的に各都市圏にはもっと広い範囲を含める

なお，用いた地価のデータは，昭和 63年(1 988年)のが，ここで1 土，東京，大阪，名古屋に通勤可能な都ものであり，今日のデータとは，少々違っていることを府県とした.また，これらの都府県でもすべての場お断りしておきたい.

所から通勤可能なわけではないが，そこまで細かし、

2. 三大都市圏(東京，大阪，名古屋)の住宅地の平均地価ことは言わないことにする.

三大都市圏を選んだ理由は，地価が問題となってし、るのはこの地域がほとんどであるのと，同時に，それらの三大都市圏を次のように定義した.

問に何らかの違いを見つけ出せるのではなし、かと考えた

東京圏:東京，神奈川，千葉，埼玉

大阪圏:大阪，京都，奈良，兵庫

名古屋圏:愛知，三重，岐阜

からである.

(1) 三大都市圏内各都府県の人口と住宅地平均地価の関係
表 1 は住宅地平均地価(国土庁資料による)と各都府

おおむら

たけし技術土(情報処理部門)

1991 年 2 月号

県の人口および人口密度を示している.

© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

(47)103

表 2Ijlfι ・了 i7i

l
0.9

ri

(ESTIMATION BY REG. EQ. (1)

0.8

む地!;~
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J也

0.7()
.6

都府県住(宅円地1m地2)
価 ESTMTN
BYEQ.(1)(P1)

0.5t
IilIl.
.
j二i二「 \--i~o-~~ú~恒1') 1).:>ー

東京を除く三大都市圏の住宅地平均

地価

I十0.2」 点者lí

↓ T 来日」地主 1KTTTTT14Jーl-j

Mロ布計ヰ司王雌iE 党知ト-0.
1oI 戸-三:. IP:.】「日ー一一一-,.
P

I (:,: .
'Ii})

主1>府民L 人 11

図 1i

三大都市圏内都府県人口と住宅地平均地価

P1E1(P1)

214800 1
93
122.
8.8
722
41
1
77
900 1

1.11

千葉

神奈川331800 238890.7

1.39

岐阜

愛知43700 81201.810384.
5117
100 20.540.56

三重36600

72993.90.50

京都15870097486.3

大阪

252500 274964.7
76032.
3156100 188200 60082.0

1.630.920.89

埼玉一!

E1(P1)

図 1 は，この表をグラフ化したもので，横軸に各都府兵庫県の人口，縦軸に住宅地平均地価をとっている.この図

奈良

1.031.4
7を一目見でわかることは，東京都の地価がとび披けて高(2) 三大都市圏内各都府県の人口密度と住宅均地価のいと L 、うことである.

東京都以外の府県は，人口が増えるにしたがって住宅関係

地地価がほぼリニアに高くなっているようにみえる.し次の図 2 は，表 l のデータを用いて，横 ifi由に各音1; 府県

かし，東京都だけが上に飛び出ており，その特殊性が浮の人口密度，縦軸に住宅地平均地価をとった散布凶であかび上がってくる.

る.

ここでも，図 I と同じく，東京都だけが上に飛び出てそこで，東京都以外の三大都市圏の各府県の住宅地のおり，他の府県とは違う様相を示しているのがわかる.

平均地価を各府県の人口で単回帰してみると次のように

また，大阪府については，図 1 の場合と同様に，人口なる.

P1=0.0291832*A+22001.772
ただし ，密度でも東京都について、 2 番目であるにもかかわらず，(1)

P1住宅地の平均地価(円 1m2)

3 番目の神奈川県よりも住宅地の平均地価が安くなってA

府県の人口(人)いる.

そこで，東京都以外の三大都市圏の各府県住宅地の平この回帰直線をグラフ上に描いたのが，図 1 の直線で均地価を，各府県の人口密度で単回帰してみると，次のある.

よう Vこなる.

この式を用いて，各府県の住宅地の平均価格を求める(2)

P1=51.J38936*B+88334.235と次の表 2 のようになる.
試しに，この式で東京都の住宅地の平均地の住宅地の平均地価 891400 円 1m 2 が L 、かに高ロ

山市

価を計算すると， 367720 円 1m 2 となり，実際
むい 8n ←ーjf()
7il‑‑

いかわかる(表 1 :および図 1 参照).

ここで，東京都と常に対比される大阪府に注目してみよう.人口では東京都についで 2it()
5U番目であるにもかかわらず，住宅地の平均地

ネ2価では神奈川県より下になっている.

京都府，兵庫県は大阪府と比べると人口は0.1 同日"仕官古()

4

図 2r

1
04 (48)2nlíl(.f l}，\人 I I'!i'il 主:人 /1、1l1~

構高い.このことは，次の人口密度との関係を見るともっとはっきりしてくる.

T 竺 o L:í Fif

ずっと少ないにもかかわらず，平均地価は結0.
21j- 川

三大都市圏内都府県人口密度と住宅地地価© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

オペレーションズ・リサーチ表 3

東京を除く三大都市闘の住宅地平均地価ているが，代表的なものとして考えていただきた L 、).

(ESTIMATIONBYRE.GEQ.(2))

D. 上記の B.C. の例はもちろん象徴的に取り上げたわ

都府県

ESTMTN.
BY.EQ.(2)(Pt)

E2(Pl)

2
1
4800
1
77900
33
1800

1
672
41.6
1
39473.
2246558.1

1.284370011710036600.8
98101
152615.
9103778.
20.
450.
770.
3515870025250015610088200117023.
2325670.
0120551.8
106386.
31.36埼玉
千葉
神奈川

岐阜
愛知
三重
京都
大阪

兵庫
奈良

ただし ，けだが，そんなに的はずれなものではなかろう.

住(宅円地1m地z価)

Pl
E2(Pl)

したがって，東京都の宅地に対する人気が高いだけ需要の庄力は大阪府のそれに比べて高いことになり，本当の需要以外の需要も増えてくるといえよう.

1.28

比較の問題であるが，大阪府の住宅地は人気が強い

1.350.
78
1.2
90.
83

ものでなかったため，過密であるにもかかわらず，幸運にも過密の割には安い平均地価となっていたのではないか.

E.

このように考えると，市場経済にまかせるならば，需要の圧力を低くすることが住宅地の平均地価を下げることにつながることになる.

東京都が魅力ある街づくりをすると，需要の圧力がさらに高まり，住宅地の平均地価はさらに高くなるとP い住宅地の平均地価(円 1m2)

B

府県の人口密度(人Ikm 2 )これを，図に示したのが，図 2 の直線である.

いう皮肉なことになりかねない.中国古典の“塞翁が馬"と L 、うわけである.

F. 大阪府も東京都と同じく，商売の街だけでなく，住む人にとって，魅力のある街づくりをしようとすすめ

この式により，各府県の住宅地の平均地価を計算したのが次の表 3 である.

試しに，この式で東京都の住宅地の平均地価を計算すているが，それが成功すれば，需要の圧力が高まり，過密相応の平均地価に上昇する可能性がある.

ると， 368115 円 1m 2 となり，実際、の平均地価 891400 円 1m 2

3.

結論がし、かに高 L 、かがよくわかる.

(3)(1) ここでは，三大都市閣の住宅地の平均地価のデータ仮説

このように，人口で見ても，人口密度で見ても，東京を材料にして，簡単な分析を行ない，仮説をたててみ都は，他の府県に比べて住宅地の平均地価が突出していた.このような，都道府県の平均地価と L 、う非常に大る.反対に，大阪府は人口も人口密度も東京都についでさ.っぱな指標からでも，いろいろなことがわかるもの2 番目であるにもかかわらず，である.

その過密さの割には安い.これはどのように説明できるだろうか.

(2) ここで取り上げたのは，住宅地の平均価格である.
この他に“宅地見込み地"ヘ，予断と偏見をお許しいただくものとして，次のような“準工業地"されているので，それらとの比較も意味があると思わ

A. 東京都の住宅地の地価は他の府県と違う原因であがっている.つまり，普通の需要以外の需要が他の府県に比べて多い(たとえば，投機目的等).

れるが，今回は取り上げなかった.

(治B. 大阪の人聞は，大阪は商売をして儲ける所であり，実現できるかどうかはともかく，住むのは阪神間の六甲山麓の高級住宅地に住みた L 、と思っている(たとえば，兵庫県の芦屋市などれ

三大都市圏だけではなく，全都道府県について同様の分析も行なえるが，今回は取り上げなかった.
付)

最近の新聞の報道によると，大阪圏の地価が大幅に上昇したとのことである.
したがって，ここで、述べたことは，現在の状況と違C. 東京の人聞は，仕事も住むのも東京にいたいと思っている(それが証拠には東京の高級住宅地は，東京都ってきている可能性がある.現在のデータについて同様の分析をし，比較してみるのもおもしろいだろう.にある田園調布や成城であり，神奈川県にはな L 、).

参芳文献(大阪府にも高級住宅地はあるし，神奈川県にも高級住宅地はあり，昔とは徐々にイメージも変わってき1991 年 2 月号

“商業地ぺ

“工業地ヘ“市街化調整区域内宅地"のデ一タも公表

仮説をたててみた.

総務庁統計局「国勢調査 J ，国土庁資料による.

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