まず最初に、足元の大きなトピックスである新型コロナウイルス感染拡大（以下、コロナウイルス）の影響について、本投資法人のポートフォリオの特長なども用いながらご説明いたします。

本投資法人の特長の 1 つは、幅広いセクターに分散投資する「総合型」という点ですが、上段に本投資法人のセクター別の保有割合とそれぞれの足元の影響についてまとめております。

オフィス・居住用施設・物流施設の 3 つのセクターでポートフォリオの約 82%を占めておりますが、これらのセクターについては現時点で大きな影響は出ておりません。

一方、商業施設や宿泊施設においては、右側の赤枠に記載のとおり、外出自粛、隣接施設の休園、宿泊客の減少などにより、売上減少に伴う変動賃料の減少といった影響が出ておりますが、これらのセクターはポートフォリオの 17%程度に収まっております。

また、これらのセクターを含め、本投資法人の賃料形態については固定賃料を基本としておりますので、下段の円グラフのとおり、ポートフォリオ全体収入に占める変動賃料の割合は、感染拡大前においても0.7％に過ぎません。また、その大部分はユニバーサル・シティ・ウォーク大阪（以下、UCW）とホテルビスタ札幌大通の 2 物件によるものとなっております。前のページでご説明した特長などを踏まえ、業績への影響についてご説明いたします。

足元の第 10 期（2020 年 8 月期）については、コロナウイルスの影響はあるものの、内部成長やその他の要因により従来予想と同じ分配金を予想しております。また、第 11 期（2021 年 2 月期）については、始まりが本年 9 月と少し先になることもあり、コロナウイルスの大きな影響がないことを前提としております。

上段の枠内に前提条件の主なものとして、UCW、ホテルビスタ札幌大通、中座くいだおれビルの見通しについて記載しておりますが、店舗休業や低稼働に伴う変動賃料の減少、足元のリーシング影響を加味したダウンタイム発生時期の後ろ倒しといった内容となっております。

その結果として、第 10 期（2020 年 8 月期）の業績予想への影響を下段の表にまとめておりますが、各種の出入りを踏まえ、最終的に一口当たり分配金は従前予想と同じ 3,317 円としております。

なお、商業施設や宿泊施設のテナントを中心として、賃料の繰り延べや減免の要請が複数出されている状況を踏まえ、倒産・退店回避に向けた資金繰り支援を目的として、一部のテナントに対しては回収可能性を見極めたうえで繰り延べを行っております。複数の自治体から緊急事態措置が発表され、今後の状況次第では、さらに進んだ対応も視野に入れる可能性がありますが、その際にも中長期を見据えた安定収益確保の観点で最適であるかといった観点を含め十分に慎重な判断を行ってまいります。

コロナウイルスの収束時期や追加の影響発生の可能性について、現時点では精緻な予想が困難な状況となっておりますが、最下段に記載のとおり、一過性の減収が追加で発生する場合には、過去に売却益相当額を積み立てた内部留保を上限として利益超過分配を行いたいと考えております。

2 つ目のトピックスとして、昨年 12 月に実施した公募増資についてご説明いたします。

上場以降 3 回目となる今回の増資では約 290 億円のエクイティを調達いたしましたが、資本コストを意識し、機動的なタイミングでの実施となりました。

左上の枠内に増資のポイントをまとめておりますが、ハイライトとしては大きく以下の 4 つでした。
東京圏のオフィス・居住用施設を中心とする築浅のスポンサー開発物件を取得すること（9 物件404 億円）

本投資法人の総合型 REIT としての特性と、スポンサーの幅広いセクターに対応する開発力を生かし、戦略的な資産入れ替えを実現すること既存のポートフォリオについて、良好なマーケット環境を捉えた積極的な内部成長を実現していること
一口当たり分配金を＋3.4％引き上げるとともに、LTV を▲0.8 ポイント引き下げることこれらを幅広い投資家の皆様にご評価いただけた結果、需要倍率は前回増資を上回る結果となりました。

増資前後での各種指標の変化は、下表に記載のとおりですが、規模拡大による物件分散、平均築年数、東京圏比率などにおいても具体的な数値としても効果が表れる結果となりました。

2020 年 2 月期（第 9 期）の決算ハイライトについてご説明いたします。

一口当たり分配金は 3,279 円となり、前期実績比で+2.2％の実績となりました。

直前期である第 8 期（2019 年 8 月期）実績との主な差異を右側にまとめております。

賃貸事業収入については、既存物件の内部成長がランドポート岩槻の入替の影響を大きく上回る実績となり、追加取得物件による外部成長効果と合わせて約 5 億円の増加となりました。そのうえで各種費用なども加味した結果、当期純利益については約 5 億円の増加となりました。

また、ピンクの枠に記載のとおり、当初から予定していた物流施設のテナント入替の影響相当額に、期中増資による希薄化相当額を加えた約 6 億 5 千万円の内部留保を取り崩して安定分配いたします。

このページでは、直前期実績からの差異要因を 1 口当たり分配金レベルに分解して記載しております。

水色の増益要因とピンクの減益要因を総合した結果、2020 年 2 月期の一口当たり分配金は 3,279円となりました。

2020 年 8 月期（第 10 期）及び 2021 年 2 月期（第 11 期）の業績予想についてご説明いたします。

2020 年 8 月期の一口当たり分配金は 3,317 円、直前期比で+1.2％の増加を予想しております。
また 2021 年 2 月期の一口当たり分配金は 3,328 円、直前期比で+0.3％の増加を予想しております。

それぞれの期について直前期実績との主な差異を右側にまとめております。

第 10 期については、既存物件の内部成長と追加取得物件の外部成長により、賃貸事業収入では約14 億円の増加を見込んでおります。そのうえで各種費用なども加味した結果、当期純利益については約 8 億円の増加を見込んでおります。

また第 11 期については、少し先の予想となるため、プラスに働く不確定要素を中心に保守的に見込んでおりますが、最終的な当期純利益については約 5 千万円の増加を見込んでおります。

なお、第 10 期・第 11 期に共通して、内部留保からの取り崩しは見込んでおりません。このページでは、営業収益、NOI といった指標に関する過去三年の推移を記載しております。

右下に一口当たり分配金の推移を記載しておりますが、本投資法人では、大規模な資産入替に目途をつけた 2018 年 2 月期以降、内部成長で年率 2%以上の増加を目指して運用してまいりました。その結果、3 回の増資に伴う成長効果も加えながら、これまで＋7.6％、年率で＋3.8％の増加を実現することが出来ております。また分配金を増加させながらも、赤線で示した LTV については徐々に低下しており、財務の安定性と将来的な取得余力の確保も合わせて実現しております。

このページからは、外部成長についてご説明いたします。

先にご説明したとおり、昨年 12 月に実施した公募増資に際しては、スポンサーが開発した 9 物件を取得いたしました。

アップサイドが期待できる東京所在のオフィスや居住用施設が中心となっておりますが、取得価格の合計では 404 億円と鑑定評価額を▲58 億円（▲13%）下回る水準での取得となりました。

いずれもスポンサーが開発実績を積み重ねている 4 つのブランド（PMO:オフィス、Landport：物流施設、GEMS:商業施設、プラウドフラット：居住用施設）の物件であり、平均築年数も約 1 年であることから高い競争力を有する物件と評価しております。

右上の Landport 東習志野 と 右下のプラウドフラット渋谷富ヶ谷については、再開発・再取得型のSPR（Strategic Property Replacement：戦略的資産入替）として取得した物件ですので、後程のページで詳しくご説明いたします。

賃貸バリューチェーン契約の締結以降、良質なスポンサー開発物件を継続的に取得できておりますが、それが外部成長の強みになっていることについてご説明いたします。

前ページのご説明で 4 ブランドについて触れましたが、本投資法人が取得してきた 4 ブランド物件の特長を上段の 3 つのグラフにまとめております。

97%を超える物件が東京圏に所在し、平均築年数も 6 年程度であることから、ポートフォリオのクオリティ向上に寄与しているうえ、収益性においてもポートフォリオ全体と大きく変わっておりません。

左下にはスポンサー開発物件の取得実績、右下には 4 ブランド以外を含めたスポンサー物件の割合をそれぞれ示しております。ポートフォリオに占める 4 ブランド物件の割合は約 3 割まで拡大しておりますが、パイプライン物件も着実にストック出来ていると聞いておりますので、今後も外部成長における強みとして生かしてまいります。

この度の物件取得で実現した再開発・再取得型の戦略的資産入れ替え（SPR）について、改めてご説明いたします。

今回取得した右側の 2 物件は、左側に記載のとおり、テナント退去を受けてスポンサーに売却した物件をスポンサーが再開発し、本投資法人が優先交渉権を行使して取得したものとなります。

左側の写真のとおり、本投資法人が保有していた際の用途はいずれも商業施設でしたが、右側の写真のとおり、再開発後の用途は、その土地のポテンシャルを最大限に生かした居住用施設と物流施設となりました。

今回の取引は、多様なセクターの投資機会を生かせる総合型 REIT としての特性と、多様なセクターをカバーするスポンサーの開発力が組み合わせることで実現した取引と言えます。

中央の枠内にまとめておりますが、これらの再開発・再取得型 SPR では、①テナント退去に伴うダウンタイムの回避、②売却時の利益実現、③再開発によるバリューアップ、③優先交渉権を行使した好条件での物件取得 の 4 つを実現することができました。

今後も機会があれば、再開発・再取得型の SPR を有効に活用してまいります。

設立以降の外部成長の実績についてご説明いたします。

下段のグラフのとおり、設立以降、スポンサーが開発した東京圏の築浅物件を中心に 71 物件約 3,700億円を取得する一方、築古物件を中心として、今後の運用に懸念のある物件を 1,100 億円超の規模で入れ替えてまいりました。

その結果、上段の表のとおり、ポートフォリオ分散の促進、東京圏比率の向上、平均築年数の若返りといったポートフォリオの強化を実現し、分配金水準についても引き上げを実現してまいりました。

今後も一層のプラス効果の実現を目指して取り組んでまいります。

次に内部成長についてご説明いたします。

オフィスセクターについては、テナント入替や契約改定を通じて順調な内部成長を実現いたしました。

左上の運用ハイライトのとおり、入替による賃料増減率は＋17.6%、改定による増減率は＋3.4%、PMO に限定した増減率は＋4.7％と、いずれも前期実績を上回る成果となっております。

また期末時点のレントギャップは 9.9％となり、前期末からは＋3.5 ポイント拡大いたしました。

このページではリーシングの成果について、その一部をご紹介いたします。

左下の枠内に記載のとおり、2020 年 2 月期の入替面積は約 2,200 坪でしたが、旺盛な需要を背景に積極的なリーシングを展開した結果、賃料増減率は設立以降、最高水準となる＋17.6％となりました。

右下の枠内に記載のとおり、足元の 2020 年８月期についても契約済み区画では＋24％以上の賃料増減率となっておりますので、引き続き内部成長の実現を目指してまいります。

居住用施設については、都心物件の入替時を中心として賃料引上げを継続いたしました。

左上に記載のとおり、入替における賃料増減率は＋4.5％となり、更新時の賃料増減率と合わせて前期実績を上回る成果となりました。

また右上の表に記載のとおり、東京都心部では入替時の賃料増減率が＋10%を超える物件も複数存在し、その結果として東京 23 区の物件平均では＋5.4％の増減率となりました。

商業セクターにおいては、駅前立地型の施設においてオフィス同様に積極的なリーシングを展開した結果、左上に記載のとおり、入替における賃料増減率は 2 割近い実績となり、改定における増減率は＋5.0％となりました。

下段の 2 つのグラフに記載のとおり、入替時・改定時ともに賃料増減率は前期実績を上回る成果となりました。

また右上のグラフのとおり、商業セクター全体に占める売上歩合比率が前年同期比で減少しておりますが、主に UCW の来場者減によるものとなっております。

物流セクターにおいては、Landport 岩槻のリースアップに目途をつけたことに加え、Landport 八王子においてグリーンリース契約を締結いたしました。

左上の記載のとおり、Landport 岩槻については、昨年 12 月に予定されていた一棟借りテナントの退去に合わせ、これまで積極的なリーシング活動を展開してまいりました。その結果、約半分の区画については、ダウンタイムなくリースアップを実現し、残りの半分の区画についても将来的な継続利用を見据えたテナントとの短期の契約を締結いたしました。

また右上に記載のとおり、Landport 八王子において複数テナントと LED 工事に伴うグリーンリース契約を締結いたしました。その結果、契約延長・賃料増額といった成果を実現したほか、環境負荷の低減にもつなげられることとなりました。

鑑定評価の状況についてご説明いたします。

2020 年 2 月期末の含み益は、ポートフォリオ全体で 1,412 億円となり、前期末からは約 170 億円拡大いたしました。

右表の赤枠で示したとおり、ポートフォリオの約 8 割の物件で CAP レートの低下と鑑定評価額の上昇があった結果、右下のグラフに黒い破線で示したポートフォリオの平均 CAP レートは前期末よりも▲0.1 ポイント低下し 4.1％となりました。

なお、鑑定評価額が下落した物件については、エンジニアリング・レポートの取り直しや固定資産税・都市計画税を含む一部コストの上昇が主要因となっております。

ファイナンスの状況についてご説明いたします。

左上の表のとおり、2020 年 2 月期に実施した約 380 億円のリファイナンスにおいては、現在の金融環境を生かした経済条件の向上を引き続き推進いたしました。

また中段右に記載のとおり、本年 1 月には格付投資情報センターの格付けが A＋から AA－に引き上げられました。これは、①スポンサー開発物件の組み入れによるポートフォリオのクオリティ向上、②1 兆円を超える高いポートフォリオ分散、③LTV の低下 が評価されたものとなっております。

今後も経済条件の追求と合わせて、強化な財務基盤の構築を目指してまいります。

ESG の取り組みとして、環境マネジメントシステム（EMS）エコアクション 21 の認証を J-REIT として初めて取得し、その結果、21 世紀金融行動原則の最優良取組事例として環境大臣賞を受賞いたしました。これは、本投資法人における環境に関する方針や目標を自ら設定し、これらの達成に向けて取り組んでいく運用会社の体制・手続き等の仕組み（環境マネジメントシステム）が認められたものです。本投資法人では既に幅広い項目で重要な ESG 課題（マテリアリティ）を設定済みですが、この度、マテリアリティの見直しなどを行いました。

右上の赤枠内に主な変更点についてまとめておりますが、水資源への対応をマテリアリティへ追加、グリーン認証物件基準の質的向上や温室効果ガスの削減に関する定量目標の引き上げなどとなっております。

今後も各項目の進捗状況をモニタリングし、目標の実現に努めてまいります。

前ページでご説明したとおり、環境面（E）では 2030 年をゴールとする 2 つの数値目標（グリーン認証・温室効果ガス）について、従来よりも高いレベルに設定し直しました。

目標に向けて順調に進捗しておりますが、右側の枠内のような様々な施策を実行することで確実な達成を目指してまいります。

左側に記載のとおり、社会面（Ｓ）での取り組みとしては、テナント満足度調査の実施や意見・要望を踏まえた対応を実施したほか、国連のキャンペーンへの協力などを展開いたしました。

また、右側に記載のとおり、ガバナンス面（Ｇ）での取り組みとして、各種研修や災害訓練などを通じた運用会社のガバナンス強化も引き続き進めております。

今後も ESG の各側面において、効果的な施策を検討し実行してまいります。

以上