調査レポート

大宮駅周辺の再開発事業の行方（上）ぶぎん地域経済研究所 調査事業部主任研究員 藤坂

しかし一方では、歴史的に駅周辺の街づくりが他はじめにの首都圏ターミナルと比較して遅れていた印象が否めない。しかし近年、大宮駅を挟んで駅西口地区、「大宮駅」は古くから鉄道交通の要衝として栄え、東口地区の両方で再開発事業が急速に進み始めてい現在では、北海道、東北、上信越を結ぶ新幹線各路る。隣接するさいたま新都心駅周辺でも新たな街づ線の結節点の役割を果たす東日本の交通の要衝としくりが進んでおり、大宮駅周辺は今後、大きく変貌て位置付けられている。

することが期待されている。そこで本稿では、大宮

現在、JR 大宮駅の 1 日あたりの乗車人員（定期+ 定期外の合計）は 25 万 5,000 人（2017 年実績）

駅周辺とさいたま新都心駅周辺で進む開発事業を 2回に分けてレポートでまとめる。
第 1 回目は大宮駅西口地区を取り上げる。と都内ターミナルを除いては横浜駅に次ぐ首都圏の大型ターミナルに成長している（図表 1）。

■図表 1：JR 東日本 1 日あたりの乗車人員
2000

2013

2014

2015

単位：人、期間：各年度（4 月－ 3 月）

2016

2017

1

新宿（753,791）

新宿（751,018）

新宿（748,157）

新宿（760,043）

新宿（769,307）

新宿（778,618）

2

池袋（570,255）

池袋（550,350）

池袋（549,503）

池袋（556,780）

池袋（559,920）

池袋（566,516）

3

渋谷（428,165）

東京（415,908）

東京（417,822）

東京（434,633）

東京（439,554）

東京（452,549）

4

横浜（385,023）

横浜（406,594）

横浜（403,865）

横浜（411,383）

横浜（414,683）

横浜（420,192）

5

東京（372,611）

渋谷（378,539）

渋谷（371,789）

渋谷（372,234）

品川（371,787）

品川（378,566）

6

品川（253,575）

品川（335,661）

品川（342,458）

品川（361,466）

渋谷（371,336）

渋谷（370,669）

7

新橋（230,393）

新橋（254,945）

新橋（253,853）

新橋（265,955）

新橋（271,028）

新橋（277,404）8

大宮（228,219）

大宮（245,479）

大宮（244,556）

大宮（250,479）

大宮（252,769）

大宮（255,147）

9

高田馬場（211,761）

秋 葉 原（240,327）

秋 葉 原（240,995）

秋 葉 原（243,921）

秋 葉 原（246,623）

秋 葉 原（250,251）

10

上川

川

北 千 住（209,994）

北 千 住（214,322）

北 千 住（217,838）

野（189,388）

崎（203,428）

崎（204,153）（出所：JR 東日本「各駅の乗車人員」を元に、当研究所で作成

8浩司

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＊乗車人員は乗車の人員のみで、降車人員等は含まない）

Report■図表 2：新幹線開業以来の大宮駅西口の主要施設の開業年と大宮駅と接続する路線の主なトピックス‘82.6 ステーションビル「Ｗｅ」（現：ルミネ２）‘82.9 大宮西口 DOM ショッピングセンター‘87.3 そごう大宮店‘87.7 大宮情報文化センター（ＪＡＣＫ大宮）‘88.4 大宮ソニックシティ‘03.11 ビックカメラ大宮西口そごう店‘88.4 パレスホテル大宮

1980

1985

1990

‘04.2 シーノ大宮

1995

2000

2005

2010

‘82.6 東北新幹線開業、暫定始発駅（大宮－盛岡間）

2015

2020

2025

‘10.12 東北新幹線全線開通 ( 東京－新青森間）‘82.11 上越新幹線開業、暫定始発駅（大宮－新潟間）‘10.12「むさしの」「しもうさ」運行開始‘83.12 埼玉新都市交通伊奈線開業（大宮－羽貫間）‘14.4 東武野田線、東武アーバンパークラインに愛称変更‘85.9 埼京線開業（大宮－大崎間）‘15.3 北陸新幹線延伸（長野－金沢間）‘85.9 川越線電化開業（大宮 - 高麗川間）‘15.3 上野東京ライン開業‘90.8 埼玉新都市交通伊奈線全線開通（大宮－内宿間）‘91.6 上越新幹線全線開通（東京－新潟間）‘97.10 北陸新幹線開業（高崎－長野間）‘01.12「湘南新宿ライン」運行開始‘16.3 北海道新幹線開業（新青森－新函館北斗間）‘16.3 東武アーバンパークライン、急行列車運行開始（出所：新聞他各種資料を元に、当研究所で作成）

大宮駅西口再開発の歴史

奈線など次々と新路線が開業し、それに合わせて西口には大型施設がオープンしていることが分かる。
もう 1 つ西口再開発に大きな影響を与えたのが大宮駅周辺の開発は歴史的に “ 鉄道 ” 事業の発1980 年から県主導で始まった埼玉中枢都市圏構想展に影響を受けながら進んできた。大宮駅は 1885だ。1985 年には関連する当時の 5 つの自治体（与年（明治 18）に開業したが、その後、1896（明治野市（Y）、大宮市（O）、浦和市（U）、上尾市（A）、29）には駅北側に、車両の修理工場として日本鉄

伊奈町（I））の頭文字をつなぎ合わせて「さいたま道大宮工場（現・JR 東日本大宮総合車両センター・YOUAnd I プラン」と名称変更され、経済的分野で大宮車両所）が開設され、多くの労働者が工場で働は本県の中核機能の整備が進められた。同プランでくようになった。

は、5 つの目標と 16 の事業区分で構成（本稿では以来、大宮は「鉄道の街」として栄えるようにな詳細は割愛する）されたが、主要プロジェクトに「大り、駅周辺には工場労働者が暮らし、駅西口 ( 以下、宮駅周辺における高次商業等産業拠点の整備」とし西口 ) には工場労働者の社宅が多数建てられた。まて西口地区の開発が掲げられた。

た、第二次世界大戦後には西口に多くの露天商が集その象徴となったのが 1988 年 4 月に開業した大まり、通称 “ ドブ板横丁 ” と呼ばれる飲み屋街が自宮ソニックシティビルだ。大宮駅西口の土地区画整

然形成（店舗数は 1980 年代初頭時点で 60 軒を超理事業区域内に、「産業」「文化」「国際交流」の 3えていた）され、労働者の憩いの場を提供する古いつの機能を持たせる大型施設として、県が基本構想繁華街の雰囲気が 1980 年代初頭まで続いた。

を作成し、建設と運営管理は民間企業に委託する官

西口の様相が大きく変化したのは、1982 年の東北・上越新幹線開通だ。新幹線開通を契機に西口周辺では大規模な市街地再開発事業や土地区画整理事民一体型施設として約 2 年 3 ヵ月の工期を経て完成（総工費 362 億 6,000 万円）した。
ソニックシティビルの完成は、大小合わせ多数の業が進められてきた。図表 2 は、新幹線開業以来の企業が大宮に集積する契機となり、同時に大宮地区大宮駅と接続する路線の主なトピックスと、大宮駅がその後の本県の経済中心地となることを決定付け西口の主要施設の開業年を時系列で表したものだ。

た。また、新幹線をはじめとする鉄道各線の結節点

新幹線の開業をはじめ、埼京線、埼玉新都市交通伊としての役割を果たす大宮駅を通じて、大宮地区はぶぎんレポート No.234

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■図表 3：大宮駅西口周辺整備区域図（出所：さいたま市 HP より抜粋）

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Report北関東地域に留まらず、東北、上信越地域まで広く東日本全体を包含する経済拠点都市の役割を持つようになった。

再び動き出した開発事業■大宮駅周辺が都市再生緊急整備地域に指定
近年、大宮駅周辺の再開発は再び活発な動きを見せている。その起爆剤となったのがさいたま市が総合振興計画および都市計画マスタープランに基づき2010 年に策定した「大宮駅周辺地域戦略ビジョン」
だ。同ビジョンでは大宮駅周辺地域を官民一体型で再開発する将来像が描かれているが、その具体策として 2017 年に大宮駅の機能高度化や基盤整備、周辺街づくりなどを一体的に進める「大宮駅グランドセントラルステーション化構想」が打ち出されている。大宮を東日本の玄関口としての役割を持たす取り組みだが、それを後押ししたのが大宮駅周辺を政府が都市再生緊急整備地域に指定したことだ。

写真 1：カンデオホテルズ大宮（仮称） 当研究所撮影

都市再生緊急整備地域は、都市再生特別措置法に計画当初、同地区には複数の予備校が集積してい基づき、国が都市再生の拠点として定めた重点開発たことから、地元では「予備校通り」と呼ばれておエリアで、同法に基づき、都市再生緊急整備地域をり、旧大宮市（現・さいたま市）では、「第四地区」定める法令が 2017 年 7 月 28 日に閣議決定、同年を若者向けの小売・サービス業や飲食業を誘致する8 月 2 日に公布、施行されている。同法令により全ことで、若者の流れを活用したまちづくりに主眼を国 62 地域が緊急かつ重点的に推進するべき地域に置いた。現在までに予備校に加えて各種専門学校が指定され、その 1 つに大宮駅周辺地域の 130ha が同地区に進出するなど 10 代、20 代の若者が集まり、指定された。この流れを受けて大宮地区の再開発事それら若者をターゲットにしたアニメやゲーム関連業が加速し始めている。の店舗の出店が見られるなど賑わいを見せている。

■先行する「第四地区」の開発

その他に「第四地区」では、現在 2 つのホテルの建設が進んでいる。1 つは東京建物株式会社 ( 東京

現在までに進められている大宮駅西口地区の開発

都中央区 ) が手掛ける 14 階建て、延べ床面積約 1

対象総面積は約 52ha に及ぶ。このうち「駅前西口で、2019 年夏の完成を予定している。もう 1 つは、地区」とソニックシティ周辺の「第二地区」は土地川村建設株式会社（さいたま市）の関連会社が手掛区画整理事業として事業完了済で、残る「第三」「第ける 12 階建ての「エクセルイン大宮」（延べ床面積四」「第五」が施行中または計画段階にある。3 区

約 4,000㎡）で 2019 年 10 月の完成を目指してい域の中で先行しているのが、土地区画整理事業としる。かねてより大宮地区は宿泊施設の不足が指摘さて行われている「第四地区」で、1995 年の事業決れ、近年、開発が進む隣接駅のさいたま新都心駅周定後、開発が順次進んでいる。

辺へのホテル進出が大宮の宿泊施設不足を補完して事業は、
大きく 5 つの整備区域に分類 ( 図表 3) され、万㎡の「カンデオホテルズ大宮（仮称）」（写真 1）

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合から再開発組合として、さいたま市の事業計画認可を受ける形で本格的に事業が動き出している。
再開発計画では、区域内の敷地面積約 8,200㎡の広さに住居棟を中心とした建築物 2 棟（13 階建ての A 棟、28 階建ての B 棟）を建設（イメージ図 1）する。約 580 戸の住宅が整備される予定である。B棟には高層棟とは別に 3 階建ての商業棟が建設（イメージ図 2）され、高層棟にも大型の商業施設の入居が予定されている。また施設の建設と並行して地区幹線道路（図表 4）の整備も進められる。都市計

イメージ図 1：第 3-B 地区に建設される 13 階建ての A 棟と28 階建ての B 棟の住宅
（出所：大宮駅西口第 3-B 地区市街地再開発組合資料より抜粋）

画道路に指定されている「桜木 1 号線」（幅 16m）と「桜木 2 号線」（幅 15m）が新設される予定である。
「桜木 2 号線」は埼玉新都市交通伊奈線大宮駅の改いた。新たに大宮駅周辺にホテルが誕生することで、札に近く、また、JR 大宮駅の機能高度化を目指し

今後はビジネス、観光など様々な需要喚起が期待さて新たに駅北側に設置が計画されている「新東西通れる。

路」からも近い。そのため、将来的には新たな人の■第 3-B 地区第一種市街地再開発事業

流れも期待できそうだ。
B 地区では今後、地権者に対して権利変換計画の第四地区に続いて西口地区の開発事業で進展して確認後、さいたま市に計画の申請を行う。その後、いるのが「第三地区」である。対象面積は約 5 万 6,300

2020 年 4 月以降、地区内の建物の解体工事が一斉㎡で、「第 3-B 地区」( 以下 B 地区 ) と呼ばれる大宮に始まる。計画では約半年間で解体工事を行い、そ区桜木町 2 丁目地区の約 1 万 3,000㎡のエリアが、の後本体工事に着手、2023 年 3 月末の竣工を見込

当面の第三地区再開発事業の中心に位置付けられんでいる。第三地区の開発事業の中でも B 地区はる。同地区は大宮駅西口から最も近い地点でわずか比較的スムースに進行しているが、背景にはさいた200m と至近距離にあるにも関わらず、狭隘道路がま市が最大地権者であり、地区内の約 20％の土地多く、建て替えが進まない状況が続いていた。同地を所有していることが大きな理由に挙げられる。同区については、2015 年 9 月に都市計画決定がなさ地区については「第四地区」同様に区画整理事業とれ、それを受けて 2017 年 3 月、それまでの準備組して行おうとした経緯がある。1970 年代から旧大イメージ図 2：B 地区の一角には商業施設が建設される。

（出所：大宮駅西口第 3-B 地区市街地再開発組合資料より抜粋）

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写真 2：現在の B 地区当該地

当研究所撮影Reportしている。

■図表 4：地区幹線道路整備計画

A・D 地 区 の 地 権 者 は 48 人 で、現在、準備組合が各地権者と交渉を進めている。計画では B 地区と同様に住居空間を新設すると同時に西口地区の新たなビジネス拠点づくりを目指している。地区内にオフィス棟（21 階建て）と住居棟（27 階建て）の 2 棟から成る高層建築物の建設を計画（イメージ図 3）していて、住戸数は約 230 戸を予定している。同地区では当初、地元が中心になって県道 121 号線（大宮停車場大成線）南側地域を中心に街づくりを進めていたが、その（出所：さいたま市 HP より抜粋）場合、再開発エリアが変形になることから地権者との話し合いを進宮市が順次、区画整理を起こすための土地買収を進めて現在の再開発エリアを設定した。計画では B 地めてきたが事業の実現には至らなかった。その後、

区の再開発工事中の 2021 年度末には、A・D 地区

1996 年頃に地元有志による「まちづくり研究会」が発足したのに続き、2007 年には「大宮駅西口タウン会議」が発足、さいたま市との協働によるまちづくりワークショップ等が展開されるに至り、市街地再開発事業の準備組合設立へとつながった。
さいたま市は B 地区の再開発ビルに関して、権利の取得は行わない。シーノ大宮や第四地区で公共施設を整備しており、西口地区では「これ以上の公共施設を作る必要性はない」（さいたま市）という判断に基づくものだ。
■第 3-A・D 地区第一種市街地再開発事業
B 地区に続いて開発が始動しようとしているのが第 3-A・D 地区（以下 A・D 地区）だ。同地区は新設される「桜木 1 号線」を挟んで B 地区に接し、国道 17 号と県道 2 号線（大宮岩槻線）が交差する桜木町交差点に至る対象面積 1 万 5,000㎡のエリアだ。既に 2018 年 11 月 22 日に容積率を 400% から 500% に緩和し、高度利用地区とすることで容積率を 650% まで緩和でき都市計画を変更・決定しており、2019 年度中に再開発組合設立の認可を目指

イメージ図 3：A・D 地区に建設が予定されている住居棟（奥）とオフィス棟（手前）（出所：大宮駅西口第 3-A-D 地区市街地再開発準備組合資料より抜粋）

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の工事開始が見込まれている。
同地区では 2013 年 3 月、準備組合が設立された。
現在、地権者との話し合いが進められているが、同地区には商店街（写真 3）があり、地権者に加えてテナントの権利にも配慮しなければならないため、今後の交渉が待たれる。A・D 地区の再開発でもう1 つのポイントになるのが県道 121 号線の付け替えに伴う 2 つの五差路の廃止だ。
同地区は北西側で国道 17 号と県道 2 号線（大宮岩槻線）の結節点の桜木町交差点を擁しているが、再開発事業に際して県道 121 号線の付け替えが予

写真 3：第 3-A・D 地区内にある商店街定されている。先行して開発が進む B 地区の西側に当研究所撮影「桜木 1 号線」が新設されることに伴い、県道 121ス棟が誕生すればビジネス需要が発生して、新たな号線のうち商店が立地する一部区間を付け替えする人の流れが生まれる。さらには先行して開発が進む計画を持つ。その結果、県道 121 号線が接続する

B 地区で新設される都市計画道路「桜木 1 号線」と桜木町交差点の五差路と「桜木 1 号線」の五差路を「桜木 2 号線」も使い、駅北側に設置が想定されて廃止させる。また計画では、再開発で建設されるビいる「新東西通路」から人の回遊性が生まれること

ルの低層部に家族でも気軽に食事などが楽しめる飲が想定されている。

食店などが集まる新たな通り「まちなかガレリア」が設置（図表 5、イメージ図 4）され、歩行者動線■その他西口地区

第三地区には開発が進行している B 地区、A・Dが確保される予定である。
A・D 地区の再開発が完了すれば、西口地区の人地区のほかに、B 地区より駅よりに位置している Cの流れが大きく変わる可能性がある。現在はソニッ地区と県道 2 号線（大宮岩槻線）に沿っている E

クシティホールを越した先には地元住民以外はほと地区がある。C 地区については 2018 年に入って動んど人の流れが見られないが、A・D 地区にオフィきが出始めている。再開発を念頭にまずは地元有志

図表 5：A・D 地区のまちなかガレリアのイメージ

イメージ図 4：
完成後のまちなかガレリアのイメージ（出所：大宮駅西口第 3-A-D 地区市街地再開発準備組合資料より抜粋）

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Reportによる勉強会がスタートしている。西口地区ではこ第 1 に大宮駅西口は 1988 年のソニックシティビの他に鐘塚 C 地区で再開発事業として武蔵野銀行

ル完成後、県内外から営業所などを移転させる動き

本店の建て替え工事（2021 年夏頃完成予定）が行が顕著になっているが、現状、他の主要都市と比較われていて、完成後は “ ペデストリアンデッキ ” としてオフィスの供給面積が少ない。図表 6 は一般財呼ばれる広場と歩道を兼ね備えた空中歩道によって団法人日本不動産研究所が全国 87 都市にある延床駅西口から結ばれる予定だ。

面積 3,000㎡以上のオフィスビルの現状（2018 年1 月時点）のうち主要都市部分のデータをまとめた

まとめものだが、さいたま市のオフィスビルは計 105 棟、床面積は計 107 万㎡となっている。他の都市に比以上の様に大宮駅西口地区では再開発事業が再びべて供給面積が少ないことが分かるが、一方で西口動き始めている。今後の開発動向が注目されるとこの「桜木町 1 丁目 8 番 1 号」が 1992 年に初めてろだが、西口地区では特にビジネス需要が旺盛にな県内の最高路線価になって以降、28 年間にわたりることが予想される。その理由として 2 点を挙げる。

1 位を維持（2019 年は 1㎡あたり 308 万円）している。このことから大宮西口のビジネス需要は再開発進行に伴いさらに活気づくと考えられる。

■図表 6：
全国主要都市のオフィスビルの概要

2 点目はターミナルとしての大宮駅の存在である。かつて上野駅が “ 東北の玄関口 ” と言われたが、ストック万㎡棟現在では上野より大宮の重要性が増している。

札幌

256

242

現在、大宮には 5 つの新幹線路線をはじめ 5 つ

仙台

226

226の在来線、私鉄 2 路線などを含めて計 14 路線が走っ

さいたま

107

105ている。全国の JR 路線では東京駅に次いで路線数

千葉

198106横浜523

379

が多く、県内外へのアクセスに優れていることでビ

京

都108131

神戸

183

170

広島

171

196

福岡359

369

ジネス拠点として存在感を増している。また、埼京線、湘南新宿ラインが接続することで、都内西部、北部から東北、上信越方面に新幹線を利用して向かう場合、東京、上野経由より在来線を利用して大宮駅で乗り換える方が時間を短縮できる（図表 7）。

（出所：一般財団法人日本不動産研究所調査データを元に当研究所で作成。＊データは 2018 年 1 月現在）

西口の再開発が進むことで単なる通過地点ではな
く新たなビジネスの交流地点■図表 7：都内から新幹線を利用する３ルート（例）
平日の 8 時 30 分を基点に「新宿」を出発して「仙台」に向かう事例で最も到着時間が早いケース

所要時間としての市場活性化も見込ま料

金

大宮駅経由（ＪＲ埼京線利用）

1 時間 45 分

10,990 円

東京駅経由（ＪＲ中央線利用）

1 時間 57 分

11,200 円

上野駅経由（ＪＲ中央線、山手線利用）

1 時間 59 分

10,990 円

平日の 17 時を基点に「池袋」を出発して「仙台」に向かう事例で最も到着時間が早いケース

所要時間料の行方が期待されている。

金

大宮駅経由（ＪＲ埼京線利用）

1 時間 45 分

10,990 円

上野駅経由（山手線利用）

1 時間 57 分

10,990 円

2 時間 00 分

11,400 円

東京駅経由（東京メトロ丸の内線利用）れるなど、今後の再開発事業

カッコ内は新幹線乗車までのルート。料金は乗車券 + 特急券

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