ＢＲＩ−Ｈ１７講演会テキスト

集合住宅の長期耐用化のための設計・改修技術
材料研究グループ

主任研究員

建築生産研究グループ

目
Ⅰ

はじめに

Ⅱ

研究の背景

主任研究員

濱崎 仁
藤本 秀一

次

１）集合住宅の現状と問題
２）建築研究所における研究課題
Ⅲ

研究開発の概要
１）集合住宅の計画技術の開発
２）集合住宅の診断・補修技術の開発

Ⅳ

研究開発の成果
１）長期耐用化のための計画技術①SI 住宅の計画技術②SI 分離の新たな住宅供給方式の開発と建築関連制度の整備
２）長期耐用化のための診断・補修技術①既存集合住宅の診断技術②ストック志向型の改修技術③ユーザーおよび社会のニーズに対応した目的別改善改修技術

Ⅴ

おわりに
参考文献

Ⅰ はじめに

その後 1962 年に区分所有法が制定され、集合住宅の供給主体

我が国の集合住宅の黎明期は、関東大震災後からの同潤会、が公共から民間へと移行していく。民間の分譲集合住宅（いわ東京市、横浜市などによる震災復興住宅に見ることが出来るが、ゆるマンション）は、1970 年代以降、集合住宅の中心となり様々

第二次大戦後の社会の構造変化、戦災復興に伴い大きな変化をな形態の変化（立地、用途複合、規模など）を経て今日に至っ遂げて来た。それまでは、大工・工務店による木造在来工法のている。このマンションの初期のものは、すでに建築後 30 年以

戸建・長屋建がほとんどを占めているという構造から、非木造・上を経過し、狭小なプランや設備の陳腐化、耐久性、安全性の共同建・工業化手法という産業が生まれた。戦後の復興に伴う不安を抱えるものも少なくない。

都市部への人口集中に対応するために、多くの公共集合住宅が以上のように、80 年以上の歴史を持つ我が国の集合住宅であ建設され、都市部居住の新たな形態が創出された。この時期のるが、欧米諸国と比較すると、住宅の寿命は短く、社会的な要集合住宅は、建設後 50 年を経過し、その多くはすでに建替えら請と相まってスクラップ＆ビルド的な構造となっていることはれたり、建替えの対象となっているものである。

否めない。建築研究所では、今後の低成長社会への対応、地球環境を保護するという立場からも、資源の浪費や廃棄物の増大

万戸以上、20年以上を経過したストックが100万戸以上もあり、を避けるとともに、都市居住を支える集合住宅に関わる諸問題

耐久性や設備更新などの問題が生じる可能性のあるストックがに対応した、耐用性の高い住宅の設計・改修技術の開発を行っ少なくない。

ことが可能な集合住宅」のことであり、物理的な耐久性を確保のことである。また、新築住宅だけでなく、既存の住宅ストッ
クも改修によって、より耐用性の高い住宅に変換していく必要がある。
本稿では、最近の建築研究所における集合住宅の長期耐用化

450
400
350
300
250
200
150
100
50
0

25
新規供給戸数（万戸）し、長期の使用にも耐えられる住戸規模や可変性を持った住宅

新築戸数
ストック数

20
15
10
5

に関する研究の概要を紹介し、その成果と今後の取り組みなど

0
1970

について紹介する。

1975

1980

1985

1990

1995

ストック数（万戸）てきた。長期耐用性の高い住宅とは、「長期にわたって存続する

2000

図 1 集合住宅の新築戸数とストック数

Ⅱ 研究の背景
１）集合住宅の現状と問題（建築統計において 3 階建て以上・非木造・分譲・共同住宅に限定）①都市居住としての集合住宅の定着（財）マンション管理センター調べ

図 1 に分譲集合住宅（マンション）の新築戸数とストック数の推移を示す（（財）マンション管理センター調べ）。

日本 （'00）

民間主体による分譲集合住宅の供給が本格的となった 1970 年

38

ドイツ（'97）72

20 万戸程度の新築のマンションが供給されている。平成 16 年度

アメリカ（'98）

74の建築着工統計では、新築のマンションの着工戸数は、207,442

フランス（'98）

代以降、新築の供給戸数は順調な伸びを見せ、最近では、毎年戸であり、これは、全住宅の着工戸数の約 17%に相当する。首都86
131

イギリス（'96）

圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）だけを見ると約 27％、東京都
0に限れば、約 34%に相当し、都市部の居住形態として、集合住宅

50
100
寿命の目安（ストック／フロー）

150が定着していることが分かる。
図 2 各国の住宅の寿命の目安（ストック／フロー）②日本の住宅寿命の短さと長期耐用化への要請
図 2 に各国の住宅寿命の目安（ストック数／フロー数）を示

1)

住宅の寿命の代表値が 38.9 年であるという報告もある 。いずれにしても、日本の住宅の寿命は 40 年程度であり、諸外国と比較しても極端に短命である。この寿命の短さは、木造戸建て住宅であれば、物理的な耐久性によるものも多くを占めると思われるが、RC 造の集合住宅の場合、陳腐化や狭小なプランなど時
代のニーズに合わないといった社会的な耐用年数によるものも少なくない。

年代別ストック数（万戸）

120

図 2 の目安は集合住宅に限ったものではないが、RC 造の集合

100

年代別ストック数
累積ストック数

80

450
400
350
300
250

60

200

40

150
100

20

50

0

0
〜'65 〜'70 〜'75 〜'80 〜'85 〜'90 〜'95 〜'00
建築年代

図 1 および図 3 から分かるとおり、現在、分譲集合住宅のス
トック量は、約 400 万戸以上と言われており、今後も増加する

図 3 年代別ストック数と累積ストック数傾向にある。すでに、建築後 30 年以上を経過したストックが 50（国土交通省調べを基に算出）

累積ストック数（万戸）す。また、図 3 に建築年代別のストック数を示す。

③住宅ストックの質的問題

２）建築研究所における研究課題

図 4 に集合住宅の 1 戸あたりの専有面積の変遷を示す。
また、これまでに見てきた集合住宅に関する問題に対応し、適切な表 1 に公庫融資住宅を対象とした調査におけるスラブ下躯体高対応策を検討するため、建築研究所では、図 5 に示すような研さの割合を示す。

究課題を実施してきた。図に示した課題は、主に計画的、耐久

図 4 の値は賃貸住宅を含むものであるため、必ずしも分譲集

性的な側面からの課題を整理したものである。このうち②、④合住宅のみの値ではないが、戸あたりの専有面積は、年代が進は、設計計画的手法や制度的な問題に関するソフト的な検討、

2③については主にハード的な部分についての検討、①についてだったものが、2001 年〜2003 年までの範囲では、54.7m となっは、両面からの検討を行っている。なお、建替えの円滑化につている。また、スラブ下躯体高さは、住宅の可変性（水回りやいての検討は、当初、①のマンション総プロにおいて実施して間取りの変更、バリアフリー化）を左右するが、最近の 10 年間いたが、組織改編に伴い主に、国土技術政策総合研究所で実施でもスラブ下躯体高さが大きく取られている傾向が伺える。ししているため、その内容については、ここでは割愛させて頂く。

むにしたがって大きくなっており、1970 年以前の平均は 42.5m
2

かしながら、近年でも面積や階高を切りつめた狭小な住宅が供〜1970年
1971〜1980年
1981〜1990年
1991〜2000年
2001〜2003年

70

給されていることも事実であり、これらはいずれ低質なストッ

60

クとなることが危惧される。このような現状を見直し、ゆとり

50
割合(%)

ある居住空間を実現することによって、今後の生活水準の向上
や住宅へのニーズの変化にも対応することが可能となる。
④集合住宅の抱える問題

40
30
20

これまで見てきた集合住宅の現状に対して、今後のストック

10化社会において問題となることを整理すると、下記のことが挙

0

げられる。

〜30

30〜49
50〜69
70〜99
戸当たりの専有面積(m2 )・長期耐用性を持つストックの不足→ 狭小な空間、不十分な遮音・断熱性、耐久性など

100〜

図 4 集合住宅 1 戸あたりの専有面積の変遷

・老朽化や安全性に対する不安（住宅・土地統計調査（専用共同住宅・非木造）より算出）→ 躯体や設備、防水等の不具合の発生や構造安全性に対する不安

表 1 公庫融資住宅の調査におけるスラブ下躯体高さの割合

・建替えが円滑に進まない→ 高齢者の増加などの居住者の問題、法制度の問題など

調査

また最近では、用途変更（コンバージョン）などへの対応や、

年度ニーズ対応型の改修手法など、複合的なニーズやユーザーの視点に立った研究開発も求められている。

スラブ下躯体高さ※1 の割合(%)
2.35m 2.55m 2.65m 2.7m

2.7m 2.75m 2.75m

未満

未満

未満

未満

以上

未満

以上

1990

4.0

18.8

55.9

−

−

17.8

3.4

2001

0.0

5.4

43.3

24.3

27.0

−

−

：1990 年の調査は、階高から床スラブ厚平均 15cm を減じて算出

※1

課 題 名

〜H12

H13

H14

H15

長期耐用都市型集合住宅の建設・再生技術の開発①（マンション総プロ）② 住み手のニーズ対応型住戸改修手法に関する研究③

既存建築物の有効活用に関する研究−ユーザー要望および社会ニーズに対応した目的別改善改修技術の開発−④

建築ストック等の総合的マネジメント手法の開発に関するフィージビリティ・スタディ

図 5 建築研究所における集合住宅の長期耐用性に関する最近の研究課題

H16

H17

Ⅲ 研究開発の概要

日常点検による異常、大規模改修実施前、建替え改修判断など

集合住宅の長期耐用化に関しては、新築住宅と既存住宅では、劣化に関わる部分 初期性能に関わる部分

問題点やその対応策が異なる。ここでは、設計技術と診断・改

既存マンション評価

劣化診断

修技術に整理して、研究開発の概要を述べる。

（物理的老朽度の評価）

・評価項目、方法
・現状の水準

劣化に関
する情報

性能に関
する情報

１）集合住宅の計画技術の開発
長期耐用型の集合住宅としてスケルトン・インフィル住宅（SI住宅）を中心として、その計画技術について検討を行った。
「長期耐用都市型集合住宅の建設・再生技術の開発」（以下「マンション総プロ」という）においては、SI 住宅としての要件整理のほか、モデル実験等を通じて、SI 分離による新たな住宅供給方施工等の条件
足場の要否？
など

物理的老朽度・劣化の要因？
・劣化の程度？

改修のクライテリア
再考
・何年もたせる？
・性能は？

式の開発を行うとともに、現行の建築関連制度における課題整
改修技術の候補選定

理と解決方策の提案（制度提案）を行った。モデル実験は、公共賃貸、民間分譲等、10 事例を対象に実施している。
「住み手のニーズ対応型住戸改修手法に関する研究」におい

コスト評価
OK

ては、長期賃借権を用いたスケルトン賃貸の仕組みなど、マンストック志向型の改修

ション総プロの検討をもとに、ストックを含めた住戸改修の合NG

図 6 マンション総プロにおける既存ストックの長命化の考え方

理化の仕組みについて研究開発を実施した。
「建築ストック等の総合的マネージメント手法の開発に関す

Ⅳ 研究開発の成果

るフィージビリティ・スタディ」においては、既存ストック活

１）長期耐用化のための計画技術用のモデル実験等を通じて、スケルトン定借の手法の応用等を① SI 住宅の計画技術

検討し、研究開発課題の整理を試みている。

a）SI 住宅の概念と計画技術
SI 住宅とは、建物の構造躯体等（スケルトン：S）と住戸の内

２）集合住宅の診断・改修技術の開発
集合住宅に限らず、建物は年を経るごとに劣化等によって初期の性能は徐々に低下する。また、初期の性能の低下だけでな装設備（インフィル：I）を分離・独立して計画し、前者は長期の耐久性を重視し、後者は住まい手のニーズ変化等への追従性、可変性を重視してつくられる住宅をいう。

く、建物に対する要求性能が向上した場合には陳腐化を伴う場

従来の集合住宅の多くは住戸内に共用立配管等が入り込むな合もある。したがって、既存ストックの長命化を考える場合、ど、専用の部分と共用の部分が物理的、空間的に絡み合い、こ以下の３点が重要となる。

れが建物のメンテナンスや住戸の可変性の確保を難しくしてい

1) 建物の老朽度（劣化の度合い）を的確に把握するる。SI 住宅では、これらを物理的、空間的に整理することで、

2) 建物に対する要求性能（クライテリア）を明確にする

インフィルが老朽化してもスケルトンはそのままでインフィル

3) 劣化の度合い、要求性能に応じた改修を行うの改修、修繕により対応し、建物として長期耐用を目指してい「マンション総プロ」においては、主に劣化診断の標準的なる。

手法と考え方の提案および長命化のための改修技術の選択の考

こうした基本的概念を念頭に、既往プロジェクト、提案等のえ方などについて検討を行った。マンション総プロにおけるス

調査・整理、SI 住宅供給の実態把握等をもとに SI 住宅に必要なトック長命化の考え方を図 6 に示す。

計画技術の概要整理を行った。

「既存建築物の有効活用に関する研究−ユーザー要望および社会ニーズに対応した目的別改善改修技術の開発−」（以下、「改b）SI 区分の考え方

善改修課題」という）においては、主に、ユーザーの要求性能

SI 住宅におけるスケルトン・インフィルは物理的、空間的にを明確にし、これに対応する改修技術の整理と要素技術の評価区分されると同時に所有・権利関係や変更等に際しての意思決および開発を行った。

定主体、費用負担についても整理されなければならない。狭義

のスケルトン、インフィルに関しては、既往事例及び既往研究

住宅の指針（案）として整理を行った。これを表 2 に示す。

から概ね一致した認識ができているといえる状況にある。狭義

SI 住宅はまずスケルトン・インフィルの区分を明確にするこのスケルトンとしては建物を構造的に支える柱・梁や耐力壁がとから始まる。またスケルトンの基本的な性能として物理的な該当し、狭義のインフィルとしては住戸内の内装、造作、設備

耐久性とともにスケルトンでほぼ決まる性能（例えば重量床衝機器が該当する。

撃音遮断性能）を確保することが必要である。しかし、物理的

しかし、上記以外の空間や部位（主に住戸まわりの空間や部な耐久性だけでは長持ちしないことは歴史が証明しているとこ

位）については、スケルトン（狭義）とインフィル（狭義）のろである。インフィルの可変性を確保できるスケルトン空間の中間的な性格を持つ、あるいは、具体事例によって区分が異なる（スケルトン側に分類されることもあれば、インフィル側にインフィル

分類されることもあり得る）として曖昧な状態で残されてきた。

自由な間取
住戸プランの変更が容易でかつ自由にできる

これらの部分は補修・改修時の費用負担やリフォームに際しての取り扱いなど、問題になりやすい部分といえる。よって、これらの部分の権利関係や耐久性等を考慮してもう少し細かく

スケルトン

部材交換が容易互換性の高い部材を利用することにより低価格で無駄の少ない工事ができる

高い階高
配管用に二重床、二重天井を設けたり、将来のプラン変更を容易にする

設備

捉え直し、それぞれの性格に応じた扱い方をすることが重要と共用立管は共用空間に設置

高耐久の躯体なる。以上の観点からスケルトン・インフィル区分の考え方を

メンテナンスが容易でかつ住戸のプランニングが立管の位置に制約されない

高い耐久性をもつ構造体として建物を長持ちさせる

配線・配管を構造躯
体に埋めこまない

整理すると図 8 のようになる。

構造躯体を傷めずに配管・配線の変更・更新ができる

すっきりした空間
柱や壁、小梁等の構造体を住戸内に出さずプランニングの自由度をあげるc）SI 住宅としての要件

戸境壁
外壁開口部
とりはずし可能な戸境壁

変更可能な外壁

将来、隣の住戸とあわせて大きな住戸に改造することもできる

壁と開口部の形状も自由に設定できるので、住戸内部の改装・増改築に合わせることができる

長期耐用性をもつ SI 住宅として配慮すべき事項を整理し、SI

図 8 SI 住宅の計画技術（例）
新築分譲 9.7

68.3

ＳＩ住宅 8.90%21N/mm2以下

15.8 6.2

27.8

11.4

20%

40%

60%

24N/mm2

27N/mm2

新築分譲

51.9

スケルトン住宅

80%

100%

30N/mm2以上

95.0

ＳＩ住宅 10.1

スケルトン部分

インフィル部分

（１００年以上長持ちする建物の骨格）（１０〜３０年で変更する間取りや内装）

5.0
82.3

0%

20%
専有部分

40%

60%

80%

一部専有部分100%

スケルトン住宅の４区分（区分を整理）

55.2

22.4

10.4

30.4
20%

40%

60%

80%

交換・修理が必要な部分増改築ルール に則り変更可能な部分

個人の意思で変更可能な部分

（注１）

（注１）

（インフィル（狭義））

Ⅰ

Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ

柱、梁、構造床等

防水層、外部
塗装、エレベーター等（注２）

各住戸の玄関扉、窓サッシュ等（注３）

住戸内部の内装造作、設備
配線、機器等

共同で利用する部分

個人で利用する部分

2.8〜2.9m

2.9〜3.0m

固定部分

変更・取り替えが可能な部分

100%
所有区分の視点

2.8m未満

長期にわたり存続する部分（スケルトン（狭義））55.7
耐久区分の視点0%（広義）

集合住宅を区分する視点
利用区分の視点

ＳＩ住宅 2.511.4

インフィル

（広義）

共用部分
具体的部位の例

新築分譲 12.0

スケルトン

共用部分

専有部分

3.0m以上図 7 SI 住宅と称して分譲された住宅と一般分譲住宅の比較（上から躯体強度、共用排水管の位置、階高）

注１：スケルトン（狭義）とインフィル（狭義）の中間的な領域で、名称も含めて今後検討が必要とされている部分。
注２：構造体部分を雨・風から守るために付加される部分や共用の設備で、交換や修理をすることによって長持ちさせる。
注３：これらの変更は近隣住戸等へ影響を与えるので、居住者等で増改築ルールを事前に定め、これに基づく必要がある。

図 9 SI 区分の基本的な考え方

キャパシティが重要になる。

の事業モデルの開発及び建築関連制度の整備について紹介する。

共用空間のゆとりも計画時に十分な配慮が必要である。長期耐用の建物として、長持ちさせるに値する価値を有しなければa）SI 分離による新たな住宅供給方式ならない。街並みに配慮し、長く親しまれるデザイン、街のイ
ンフラとしての機能も重要な要素といえる。

従来の分譲集合住宅では、構造躯体や共用部分、住戸の内装
設備を一体のものとして事業主（ディベロッパー等）が建設、100 年という長い時間軸で建物が良好に使われ続けるには、維

販売し、住まい手となるユーザーは出来合いのプラン（標準的持管理や建物の可変性を有効に機能させるためのシステムも重な 3LDK 等）の住宅を購入する。近年では、複数プランからの選要になる。ハードシステムの計画とともにそれを確実に実施で択ができるメニュープラン、間仕切りや仕様の一部を変更でききるための体制や情報、ルールを整備し、それを受け継いでいるもの（これを「フリープラン」と呼んでいる場合も多い）もくことも不可欠であろう。

あるが、基本的には事業主が用意した間取り・仕様の住宅を購入するものである。賃貸住宅では、住戸の間仕切り・内装も含② SI 分離の新たな住宅供給方式の開発と建築関連制度の整備

め貸主側から用意されたものを借りることになり、住まい手のSI 方式では、建物の計画における SI 分離だけでなく、住宅住宅に対する個別の要求を取り入れる余地はないのが一般的で供給・管理においても SI 分離による新たな方式が考えられる。

ある。

SI 分離での住宅供給、不動産流通という概念が新たなものであ

これに対して、SI 分離を活用した住宅供給方式では、図 10 のるため、現在の建築基準や検査システム、不動産流通システム

ようになると考えられる。スケルトンは事業主（売主や貸主）（登記や融資等）では十分に対応できない面もある。そこで、が用意し、インフィルはユーザー（住まい手）がスケルトン上SI 分離による新たな事業方式のモデル実験を通じて、現在の法の空間（区画）に設置する。インフィルの設計者、施工会社は制度等のシステム下での新たな住宅供給方式の可能性（適用限ユーザーが選定することができる。ユーザーがスケルトン上の界）を探るとともに SI 分離による建築、所有、流通の実現に向空間（区画）を購入する場合は「スケルトン分譲」、借りる場合けた課題整理と制度提案を行った。ここでは、新たな住宅供給

は「スケルトン賃貸」と呼ぶことができる。また、土地を定期

表 2 ＳＩ住宅の指針（案）１．建物における部材等の耐用年数、意思決定の主体、空間の利用形態の相違を考慮したスケルトン・インフィルの分離が図られていること。
２．構造躯体等（スケルトン）の耐久性・耐震性が確保されていること。
２‑１ 構造躯体等の耐久性が確保されていること（劣化軽減のための対策がとられていること）。
２‑２ 構造躯体等の耐震性（地震に対する安全性）が確保されていること（そのための対策がとられていること）。
３．メンテナンス（維持・補修、交換・更新等）の容易性が確保されていること。
３‑１ 共用部分（うち構造躯体等を保護する部分、附属物・施設等）のメンテナンスの容易性が確保されていること。
(1) 構造躯体等を保護する外装等、外装のメンテナンスの容易性が確保されていること。
(2) 附属物・施設のメンテナンスの容易性が確保されていること。
３‑２ 共用及び専用の配管等のメンテナンスの容易性が確保されていること。
(1) 共用の配管・配線のメンテナンスの容易性が確保されていること。
(2) 専用の配管・配線のメンテナンスの容易性が確保されていること。
３‑３ メンテナンスが有効に実施されることが期待できる対策（図面等の建物情報の整備、管理の体制・区分の明示等）がとられていること。
４．住戸の内装・設備（インフィル）の可変性が確保されていること（可変性に必要な空間のゆとりが確保されていること）。
４‑１ 構造躯体で囲まれた空間の面積（スケルトン面積）が多様で豊かな住戸を実現できる広さを持つこと。
４‑２ 構造躯体に挟まれた空間の高さ（スケルトン天井高）が多様で豊かな住戸を実現できる高さを持つこと。
４‑３ 構造躯体の壁、柱、梁等が住戸内部に存在する場合、これらが住戸の可変性に悪影響を及ぼすことがないこと。
４‑４ 各部屋の採光・通風等が確保された住戸プランが無理なく実現できる構造躯体であること。
５．快適でゆとりのある居住性能を確保できること。
５‑１ 共用部分（うち廊下、階段、共用施設等）に空間的なゆとりがあるように構造躯体が計画されていること。
５‑２ 相隣関係に関する遮音性能等について、適切な性能水準を確保できる構造躯体として計画されていること。
６．周辺の街並みとの調和が考慮されていること。

借地として、そこに SI 住宅を建設する「スケルトン定借」も考
本体
設計事務所

えられる。

本体工事
施工会社

建築研究所では、SI 分離による新たな住宅供給方式として、
これら３方式の事業モデルを開発し、モデル実験等を通じてその検証を行ってきた。これらの事業モデルの概要は図 11 のとおりである。また、スケルトン分譲における戸別施工方式（住戸により完成時期が異なる方式）のフローを図 12 に示す。
スケルトン賃貸では部分的な簡易なスケルトン賃貸から、長期の定期賃借権を用い、本格的なスケルトン賃貸を目指した「賃借権方式」の提案を行っている。賃借権方式では、建物賃借権

事業主

スケルトンのインフィル 売買契約、設計事務所 賃貸借契約*1

インフィル
施工会社

インフィル
設計事務所

インフィル
施工会社

インフィル
設計事務所

ユーザー
設計業務
委託契約*2

工事請負
契約*2

インフィル
施工会社

*1 スケルトンの売買契約であればスケルトン分譲、賃貸借契約であればスケルトン賃貸*2 インフィル設計者・工事会社を市場から調達を登記簿の乙区に登記し、これを売買の対象とし、インフィル
は賃借権に附随する財として実質的に売買されることを想定し

図 10 SI 分離による新たな住宅供給方式の可能性ている。賃借権方式の構成の概要を表 3 に示す。

図 11 新たな住宅供給方式と建築関連制度の整備

スケルトン定借は「つくば方式」とも呼ばれ、これまで全国においてもスケルトン分譲を目指したものが現れてきている。

で十数事例が実現している。

b）建築関連制度の整備（課題整理と解決方策の提案）

表 3 賃借権方式によるスケルトン賃貸の構成概要

現行の建築関連の法制度では SI 分離の発想がなく、また建物

１）区分所有建物として表示登記する。

の確認、検査、登記等の扱いが原則棟単位であり、住戸ごとに２）全ての専有部分を一人（地主や公的組織）が所有するとし分けて扱うことは想定されていない。

て保存登記する。

一方、スケルトン分譲等の SI 分離の住宅供給では、インフィ

３）各住戸に（長期・定期）賃借権を設定し、これを乙区に登記する。

ルは購入者のニーズを受けて個々に造っていくことになるため、

４）賃借権の登記順位は、専有部分所有者の借入金の抵当権に住戸によって完成時期が異なることも想定される。すると一棟優先させることを金融機関は了解する。

の建物のなかで、完成住戸とスケルトン状態のままの住戸が混

５）賃貸借契約は、定期借家権によるスケルトン賃貸とし、賃在することになる。現行法上このような状態では建物は未完成

借権の譲渡及び転貸を認める契約とする。

とみなされ、検査や表示登記ができないことが問題とされてい

６）賃借権者に対する融資を行うために、賃借権者と金融機関た。このため建物の竣工に間に合わせるべく標準プランで造らが仮登記担保契約を締結し、賃借権に対して担保仮登記をれ、購入者がそれを入居前にリフォームする事態も起きている。

行う。賃借権者の破産時には、金融機関が賃借権（インフィルを含む）を取得し、これを処分できる旨に建物所有者

これは資源の無駄にもつながり、循環型社会に向けて、ニーズ

はあらかじめ同意する。

が多様化するなかでの住宅づくりに新たな方向性が求められて

７）賃借権者の組合を設立し、生活ルールや建物維持管理等にいるといえよう。そこでモデル実験を通じて現行法制度上の課関する組合規約を締結する。賃貸借契約には、賃借権者は題と対策の検討を行い、解決に向けた制度提案を行った。

この組合の一員となる旨を記す。

課題と対策の整理を表 4 に、制度提案をもとにした施策反映の

８）建物所有者が建物を維持管理することを原則とする。しか例を図 11 に示した。仮使用承認制度や不動産登記制度の運用改し、その管理が停滞した時は、賃借権者は賃料のうち維持管理費相当分を留保し、これを用いて維持管理を代行でき

善等、これらの制度的改善をもとに民間分譲マンションの供給

同
時
完
成
方
式

Ｓ
分
譲
方
式

建
築
確
認
（
基
本
プ 着 広
告
ラ
ン 工 募
集
）
・
公
庫
設
計
審
査

Ｓ
売
買
契
約

Ｓ
売
買
契
約

Ｉ
設
計

Ｉ
設
計

建
築
計
画
変
更

Ｉ
請
負
契
約

建
築
計
画
変
更

Ｉ
請
負
契
約

公
庫
譲
渡
承
認
変
更

公
庫
譲
渡
承
認
変
更

公
庫
購
入
資
金
融
資
の
申
込
み

る旨を賃貸借契約に盛り込む。

完
成

完
了
審
査

表
示
登
記

入
居
・
保
存
登
記

融
資
実
行

部
分
完
成

仮
使
用
承
認

表
示
登
記

入
居
・
保
存
登
記

融
資
実
行

Ｉ
工
事
開
始

Ｓ
売
買
契
約

Ｉ
設
計

建
築
計
画
変
更

完
了
審
査

入
居
・
保
存
登
記

融
資
実
行

Yes
全戸完成

戸別施工
繰り返し
Ｉ
請
負
契
約

図 12 スケルトン分譲（戸別施工方式）のフロー

公
庫
譲
渡
承
認
変
更

公
資庫
の購
申入
込資
み金
融

Ｉ
工
事
着
工

No

Ｉ
工
事
完
成

仮
使
用
部
分
追
加

入
居

融
資
実
行

表 4 現行法制上の課題と対策（例）
法制度等

ＳＩ分離に対する課題の概要

対策の方向性

消防法

多くの住戸が完成していても、一部の住戸の工事が遅れる場合がある。
同上

宅地建物取引
業法

スケルトン売買契約・インフィル請
負契約について

公正取引委員会

インフィル請負契約における第 3 者
指定についてモデルプロジェクトについては伝播
性や社会への影響が少ないため、第 3者指定が可能である。
スケルトンのみの性能で問題がないか

建設省住宅局建築指導課長通達（H9.3.31）により仮使用承認制度の的確な運用について通知。内装工事を行った住戸毎に仮使用承認の追加の通知書を交付する。
消防庁予防課長通達（H12.3.27）により、スケルトン状態の部分が存在する建物状態で完成とみなす。内装工事が完了した住戸毎に使用開始する度に審査を行う。ただし、防火管
理上、スケルトンと共用部分の壁の区画及び開口部に鍵をつけることが求められる。
不動産業課より適法との見解により、公正取引協議会と具体の広告表示例を検討。建築確認された内容の間取り、スケルトンとインフィルを分離した価格を表示し広告。これは宅建業法上、基準法に適合したもので広告をし、かつ広告規制上不当表示とならないことが必要である。結果、インフィル建築条件付スケルトン売買契約の形態となった。
スケルトン売主がインフィルについても売買契約する選択肢があれば、インフィル請負業
者を第 3 者指定可能との見解。ただし、インフィル請負契約者のみの第 3 者指定は、実例が少なく違法性の確認ができないとの見解。今後は、建築条件付宅地売買同様に、所定の検討期間、期間内の無償契約解除を行うことで可能となるよう検討する。

建築基準法

品質確保促進法の瑕疵
上記以外の瑕
疵
登記法

ＳとＩのどちらが瑕疵の責任を負うのか不明確な部分がある。
公庫融資等は建物の抵当権を設定後融資実行をしている。分譲住宅は１棟単位での登記なので、一部の住戸がスケルトン状態の場合、登記ができない。

分離発注は瑕疵の修補等の責任者を特定することが困難になる恐れがある。対策として契約の瑕疵規定条項に 10 年保証を記載し、かつＳＩ区分の判断がつかない場合やアフターサービスの対応について検討。
Ｓの売買契約書及びＩの請負契約書の開発が必要。
法務省民事局通達（H14.10.18）により、内装完成住戸を「居宅」、スケルトン状態の住戸は「居宅（未内装）」として表示登記を行う。この際に建築基準法に基づく「仮使用承認通知書」等の添付を行う。
スケルトン状態の住戸は、内装完成後、「居宅」に用途名称を変更して保存登記を行う。

c）スケルトン定借を応用した既存ストックのリノベーション

モデル実験を平成 17 年度に実施している。築約 80 年の旧寄宿

既存ストックのリノベーションにおいては、建物オーナーに舎（建物名称：求道学舎（写真 1））を定期借地権付き分譲マン

投資余力がないことも多い。土地・建物を手放せない場合もあションにリノベーションするもので、元建物が集合住宅ではな

り、事業方策に工夫が求められる。また、建物スケルトン、デいが、ストック活用への応用として、今後とも研究開発を進めザインに価値を有する場合もあり、建物保存的側面とリノベーていく予定である。本モデル実験における事業の流れは図 13 のションの両立が求められる場合もある。こうした条件下におけとおりである。

るリノベーションの仕組みとして、スケルトン定借を応用した

用途変更
確認

＜躯体再生工事＞＜内装設置工事＞「地主」が建設組合から委託を受けて工事発注代行「入居者」が工事発注

躯体
着手

建物譲渡特約の行使（６０年目）

＊３

＊５

▽
躯体完了
内装着手

６０年

内装
完了
＊２

施工：躯体と内装の両方を同一会社で実施 ＊１

建物
引渡

借地
終了

２年

居住者
退去

＜入居＞
建物：区分所有
土地：定期借地

建物譲渡予約契約
定期借地予約契約

建物返還

定期借家契約で継続居住可能＊５

スケルトン定期賃貸借契約（工事期間中）定期借地契約（６２年間）＊４

借地
終了＊１ ： 別会社で内装工事を希望する場合は建物引渡し後、入居者が個別に実施。
＊２ ： 内装工事が完了後、躯体もあわせて引き渡す。
＊３ ： 地主が建物を買い取り、借地契約が終了する（借地借家法第２３条）。残り２年間（６２年目まで）は定期借家契約を結んで継続居住が可能。
＊４ ： 地主が建物譲渡特約を行使しない場合は、６２年目まで定期借地契約が継続する （借地借家法第２２条）。
＊５ ： ６３年目以降は、地主（元オーナー）が建物所有者として、その目的・意図にあわせて建物の使用を継続し、建物を後世に残していく。

図13 求道学舎リノベーションＰＪＴの事業の流れ（事業計画案）（躯体再生工事着手から定期借地終了まで）

て、構造物への損傷を極力抑えることを前提としており、小径
コア、ドリル削孔程度の微破壊試験も有効であると考えている。
ただし、非破壊試験、微破壊試験で分かる範囲や精度には限界があることも確かであり、診断実施者には建物の状況、求められる精度などを考慮し、管理組合との調整の中で適切な方法を選択して頂きたいと考えている。
第５章では、それまでの各調査の結果から、建物の躯体の劣化度を総合的に判断する方法を提案している。現在の劣化診断技術では、劣化の進行を完璧に予測するということは不可能に
写真 1 求道学舎の外観（リノベーション前

近い。しかし、マンションの診断における管理組合からのリク
エストとして、「あとどれくらいもつのか」ということは重要な

２）長期耐用化のための診断・補修技術項目である。ここでは、可能な範囲ではあるが、表 6 のように

①既存集合住宅の診断技術

劣化の現状と将来的な進行の予測を分けて考え、表 7 に示す両

一口に集合住宅の診断といっても、耐震診断を含め様々な目

者の組み合わせによって劣化状況を評価することを提案した。

的、方法がある。マンション総プロでは、SI 住宅の考え方に基それぞれの項目に対する評価基準については、次頁にその一部

づき、まずスケルトン（躯体）部分の健全性、耐久性を確保すを紹介させて頂くが、評価の基準については、あくまで参考とるという観点から、集合住宅の躯体部分の劣化診断技術についして定めたものであり、建物や地域の実状にあわせて適宜修正て「既存マンション躯体の劣化度調査・診断技術マニュアル」6)

することが望ましい。

（以下、「診断マニュアル」という）をまとめた。
集合住宅における建物の維持管理は、区分所有者（管理組合）が自ら行う場合、管理会社に委託する場合、あるいはその中間の形式がとられる。平成 12 年に制定されたマンション管理適正化法により、マンション管理業、マンション管理士などの位置付けが明確にされたが、大規模改修の要否やその内容、建替えの判断などの判断材料となる場合も多く、専門的知識に基づいた見解が必要とされる。また、集合住宅の場合、特に診断の依頼者と実施者間の認識の違いが大きい。今回提案した診断マニ
ュアルは、このような問題を低減するために、劣化診断技術の普及と管理組合と診断実施者間の共通ルールとして使われることを目的としたものである。診断マニュアルは、平成 13 年に診断マニュアル（案）として公開し、診断技術者、管理組合の双方からのアンケート調査によって意見照会を行い、その結果を踏まえて改訂を行った。診断マニュアルの目次を表 5 に示す。
診断マニュアルの内容は、躯体および躯体との関わりあいが大きい外装仕上げ（タイル・塗材）に関することが主であり、診断技術者を対象にまとめている。防水、設備については管理
組合あるいは管理を委託された業者が行う日常点検の内容を紹介し、専門業者による詳細な診断が必要かどうかの判断ができるようにしている。第４章では、高次診断として詳細な調査の手順、評価の方法を示している。診断マニュアルの考え方とし

表 5 診断マニュアル目次
第１章 総則１．１ 目的
１．２ 適用範囲
１．３ 用語１．４ 調査・診断の流れ
第２章 日常点検
２．１ 点検の目的・頻度
２．２ 点検方法
第３章 １次診断
３．１ 建物資料調査
３．２ 現地概要調査
３．３ 診断第４章 高次診断
４．１ コンクリート強度
４．２ 鉄筋の腐食
４．３ 塩化物量
４．４ 中性化深さ
４．５ かぶり厚さ
４．６ 凍害によるコンクリートの劣化
４．７ アルカリ骨材反応によるコンクリートの劣化
４．８ タイル・モルタルの浮き４．９ 仕上げ塗材の劣化
第５章 総合診断
５．１ 初期性能の把握
５．２ 劣化の状況と進行の予測
５．３ 対策５．４ 建物の総合診断
付録１ 診断事例
付録２ 各種試験方法

表 6 劣化の現状と進行速度のグレーディングの定義
劣化の現状
状

グレード

Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ

態

劣化が見られない、あるいはごくまれである
軽微ではない劣化が見られる
激しい劣化、あるいは広範囲にわたる

グレード

劣化の進行予測
状
態

1
2
3
N

停止〜非常に低速（通常の劣化の速度）
中速(今後、速くなると予想される)
高速
不明

表 7 現状と進行予測の組み合わせによる劣化状況の評価
段階
健全期
進展期
加速期
劣化期

状

態

劣化は進行しておらず、通常通りの使用が可能
潜在的に劣化の恐れがあり、点検強化などの措置が必要
劣化が進行しており、早急な対策を講じることが望ましい
劣化が顕在化し、構造安全性、日常安全性に問題がある、早急な対策が必要

グレーディングの組み合わせ
進行速度が既知
進行速度が不明
Ⅰ−1・Ⅰ−2
Ⅰ‑N
Ⅰ−3・Ⅱ−1・Ⅱ−2
Ⅱ‑N
Ⅱ−3
Ⅲ−1・Ⅲ−2・Ⅲ−3
Ⅲ‑N

劣化状況の評価基準の例
劣化状況の評価（現状評価）①コンクリート強度
グレード
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Fc：設計基準強度

推定圧縮強度（F）
平均値
F ≧ FcF ≧ Fc
0.8Fc ≦ F ＜ Fc
F ＜ 0.8Fc

最小値
F ≧ Fc
0.8Fc ≦ F ＜ Fc
0.8Fc ≦ F ＜ Fc
F ＜ 0.8Fc②鉄筋腐食（中性化より判断する場合）
グレード
中性化深さ(Cd)と最小かぶり厚さ(D)の関係
Ⅰ
Cd＜0.5DⅡ
0.5D≦Cd＜0.7D
Ⅲ
0.7D≦Cd③鉄筋腐食（塩化物量より判断する場合）
塩化物イオン量(kg/m3)（可溶性は 1.7 倍）
グレード
最小かぶり厚さ ≧設計か最小かぶり厚さ ＜設計か
ぶり厚さ
ぶり厚さ
Ⅰ
0.6 以下0.3 以下Ⅱ
0.6〜1.2
0.3〜0.9Ⅲ
1.2 以上0.9 以上④鉄筋腐食（中性化と塩化物量により判断する場合）中性化による鉄筋
塩化物イオン量(kg/m3)注）腐食の可能性のグ
0.6 以下0.6〜1.2
1.2 以上
レード
Ⅰ
Ⅰ
Ⅱ（Ⅰ）
Ⅲ（Ⅱ）
Ⅱ
Ⅱ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅲ
Ⅲ
Ⅲ
Ⅲ
⑤アルカリ骨材反応による劣化
グレード
状
況注）
Ⅰ
ひび割れがない。または幅 0.1mm 以下のひび割れがある。
Ⅱ
幅が 0.1mm を超え 0.3mm 以下のひび割れがある。
Ⅲ
幅が 0.3mm 以上のひび割れがある。
注）ひび割れはアルカリ骨材反応に起因するものを対象

劣化進行速度の評価（将来予測）①コンクリート強度
コンクリート強度は、原則として将来的な予測は行わない。
②鉄筋腐食（中性化より判断する場合）
グレード
中性化速度係数 A（mm/年 0.5）
1
A ＜ 1.02
1.0 ≦ A ＜ 2.0
3
A ≧ 2.0

A=

C
t

ここに、
A ：中性化速度係数の実測値（ｍｍ/年 0.5）
C ：中性化深さの平均値（mm）
t ：経過年数（年）③鉄筋腐食（塩化物量より判断する場合）
現状評価のに準ずる。ただし、塩害地域（海岸からの距離が近く遮蔽物が少ない場合）にあっては、表面からの濃度分布や屋内外の塩化物量の比較などから適宜修正する。また、外壁仕上げの状況等も併せて考慮する。
④鉄筋腐食（中性化と塩化物量により判断する場合）
中性化の進行
塩化物イオン量(kg/m3)注)速度のグレー
0.6 以下0.6〜1.2
1.2 以上
ド
1
1
2
3
2
2
2
3
3
3
3
3
注）上記③と同様に地域区分等によって評価が異なる。
⑤アルカリ骨材反応による劣化
グレード
状
況
1
残存膨張率が 3 ｹ月材齢で 0.05%未満。
残存膨張率が 3 ｹ月材齢で 0.05%未満であるが、6 ｹ月材齢
2
0.05%以上。
3
残存膨張率が 3 ｹ月材齢で 0.05%以上。

劣化度の総合評価は、建物全体を劣化の要因や段階、補修・②ストック志向型の改修技術

改修の容易さなどを考慮して、安全性、機能性、美観などの観マンション総プロにおいては、既存集合住宅の長期耐用化を点から総合的に評価しなければならない。診断マニュアルでは、目的とした、ストック志向型の改修技術について検討を行った。

劣化の影響度という形で整理している。劣化の影響度は、建物長持ちさせると一口に言っても、対象とする建物に応じて考全体の劣化による性能の低下を、構造安全性、日常安全性、改え方が異なる。ここでは、集合住宅を社会資産として位置付け、修の容易性、美観といった４つの観点から捉え、劣化の要因と意識的に長持ちさせる、即ちストックを志向する改修として、その程度に対してその重要度、改修の容易さなどを考慮した重次の二つの観点によって検討を行った。

み付けをしたものである。劣化の影響度の計算方法は、表 8 の一つは新築又は比較的新しい既存集合住宅の長期耐用性がは

配分表を参考に計算ができる。計算方法は以下の通りである。

じめから考慮されている集合住宅を対象として、初期性能の維持とともにその時代の変化に対応し、機能・性能を向上させ、

表 8 劣化の影響度の配分表の例（凍害を考慮しない場合）
性能

構造安全性 日常安全性 改修容易性
美観
評価項目
重要度
重要度
重要度
重要度
劣化度
係数
係数
係数
係数
強度
55
15
30
中性化
5
10
塩化物
10
10
鉄筋腐食
35
25
15
10
凍害
ASR
10
15
20
15
浮き
30
10
5
外観
35
塗材
5
35
各性能への影響度 Σ=100
Σ=100
Σ=100
Σ=100
1) 性能項目ごとの重要度係数を合計 100 になるように配分する（縦の太線囲み）。配分は表 8 の値を参考にし、調査の内容、診断実施者の判断に応じて適宜修正する。
2) 評価項目ごとに劣化度の欄に、劣化の段階を目安に数値を入れる。
（健全期=0、進展期=1、加速期=2、劣化期=3）
3) 評価項目、性能項目ごとに、劣化度×重要度係数÷３を計算し、各欄に記入する。
4) 各性能項目の縦の列を合計し、各性能への影響度を求める。

かつコスト的につりあうような合理的な補修・改修技術をどう選ぶかという観点である。
もう一つは長期耐用性がはじめから考慮されていないような
既存集合住宅に対し、建物の供用期間中、所定の機能・性能を発揮でき、かつコスト的につりあうような合理的な補修・改修
技術をどう選ぶかという観点である。この二つは、同じ考え方の場合もあるが、想定する耐用年数が異なるため、自ずと選定される合理的な材料構工法は異なってくる。
マンション総プロでは、このような改修構工法の選択手法を「ストック志向型改修指針（案）」7)としてとりまとめた。ここでは、その考え方の概略を紹介する。
改修技術の候補を選択する場合、まずどれだけの年数を想定するかが重要な条件の一つとなる。補修・改修技術選定の際にはその前提として、そもそも、その集合住宅を何年までもたせ
たいのか、何年で取り壊すのか等、今後どうするのかということを考慮した上で選定する必要がある。しかし、一般的な場合、何年で取り壊すといったことが決まっている例は少ない。そこ
で、長期修繕計画の中では、概ね 10 年から 20 年のスパンで大規模修繕が決められていることが多いため、この時点を一つの

本稿では、集合住宅の劣化診断技術について、診断マニュア
ルの内容をもとに紹介させて頂いた。しかし、現実の診断は、ケースバイケースであり、むしろマニュアル通りに事が進むこ

目安として、表 9 に示すような四つのタイプに分類した。
この集合住宅のタイプに応じた、補修・改修技術選定の考え方のフローを図 14 に示す。また、表 10 にタイプに応じた躯体との方が少ないのではないかとも思う。技術者においては、日頃からコンクリートの耐久性や劣化に関する理解を深めること

表 9 大規模修繕の予定に応じた集合住宅のタイプ

が大切なことであろう。また、建物の長命化のためには、普段

記号

大規模修繕の予定の維持管理によって建物の状態を把握し、早期発見早期治療とタイプＡ

次々回又はそれ以降も大規模修繕を行う予定としている

タイプＢ

次の大規模修繕を行う予定としている

タイプＣ

次の大規模修繕を行うかどうかは未定である

タイプＤ

次の大規模修繕を行わず、取り壊すことがほぼ確実であるいうことが基本となる。建物のユーザー（住まい手）に対して、そのことを理解してもらうということも、技術者の重要な役割の一つであると言えよう。

部分の補修の考え方を示す。それぞれについては、劣化の進展

集合住
宅の分
類Dに
適用

度合いによって講ずる措置は異なる。当然のことながら劣化していないものについては、処置を講ずる必要はない。ここでは、RC 造の躯体に対して二つの考え方を採用している。一つは、従来の考え方と同様、コンクリート自体で耐久性をもたせるもの
で、もう一方は仕上材の保護効果にも期待するものである。また、コストの関係で、根本的な対策がとれない場合も考えられるが、その場合は点検を強化する等の措置を行うこととする等、延命化措置→必要に応じて標準の下地処理集合住宅の分類A、Bに主と
して適用

START

（仕上げ材の仕様選定については特別な配慮はなくてもよい）

仕上げ材の保護効
果で長持ちさせる

必要に応じて
点検を強化

仕上げ材
のグレード

メンテナンスをセットとして考慮している。

→標準の下地処理

修繕周期の長い
高耐久のもの補修や改修によって既存の集合住宅を長命化させようとする

下地自体で長持ちさせる

建物の長命化に対する考え方→高耐久仕上材を選定→劣化に対し、根本的に近い対策
集合住宅の分類A、B、Cに主と
して適用

仕上げ材
のグレード

修繕周期
の短いも
の

修繕周期の長い
高耐久のもの

修繕周期
に応じて
仕上材と
躯体の点
検を強化

標準の点検

修繕周期
の短いも

→高耐久仕上材を選定 の場合には、まず、住まい手が自らの建物をどうしたいのか（ど
躯体保護効
果の有無

れぐらい長持ちさせたいのか）という目的意識を持つことが重要になる。しかしながら、住まい手側には具体的な技術に関する情報が十分ではなく、専門的な知識も持ち合わせない場合がほとんどである。このような背景のもと、ユーザー（住まい手）

主要な劣化に対する
躯体保護効果が確められている仕上材

標準の点検

躯体保護効果が未確認のもの

修繕周期
に応じて
仕上材の
点検を強
化

必要に応じて点検を強化③ユーザーおよび社会のニーズに対応した目的別改善改修技術

注）図中の用語・標準の点検：診断マニュアルに定める日常点検による・点検の強化：標準の点検よりも点検の頻度や内容を強化する
・標準の下地処理：ひび割れ処理等
・根本的に近い対策：中性化に対する再アルカリ化、塩分に対する脱塩工法等
・高耐久仕上材：適切なタイル仕上げ、適切な塗り仕上げ、パネル材の被覆改修に対するユーザー（居住者）のニーズは、近年ますます

図 14 集合住宅の補修・改修技術選定の考え方のフローのニーズを掘り起こし、ユーザー自らの意志決定を支援するための検討として、次稿に示す研究課題を実施した。

複雑になっており、改修技術についてもこれらのニーズへの対応が必要とされている。改善改修課題においては、ユーザーの表 10 スケルトン（躯体）部分の補修・改修の考え方

ニーズを把握し、これに対応する技術のマッピング、ユーザー

記号が改修の目的を明確にし、工事の内容を決定できる仕組みにつタイプＡ

いて検討を行った。また、要素技術の評価・開発として、いく

タイプＢ

つかの要素技術について実験的な検討を行った。ここでは、改修技術に関するユーザーのニーズの概況と改修内容を選定できタイプＣる仕組みの概要、要素技術として吹付けコンクリートを使用した補修技術について述べる。

a)改修に対するニーズの概況

タイプＤ

補修・改修の考え方
ひび割れ、欠損その他の劣化状況に応じた補修を行い、必要に応じ再アルカリ化等初期状態に回復させる措置を行うとともに、躯体保護効果の高い仕上材を施すか又はこれと同等以上の劣化の進展を送らせる効果を有する措置を講じる
ひび割れ、欠損その他の劣化状況に応じた補修を行うとともに躯体保護効果のある仕上げ材を施すか又はこれと同等以上の劣化の進展を送らせる効果を有する措置を講じる
安全上支障のあると思われる劣化状況および管理組合等から改善要求があった不具合について最低限の補修を行う

関する改修ついては、要望、実施ともに少なく、改修の決め手

図15 に改修の要望と実施した内容について管理組合に対してとなる動機にはなっていない。その理由としては、調査時点で行ったアンケートの結果を示す。また、図 16 に実際の改修工事

は安全性に対する意識の低さや工事にかかる費用、工事期間中についての不満点を示す。回答のあった管理組合は、約半数がの仮住まいの確保などの阻害要因から、改修によって改善する

大規模改修を 1 回、残りの約半数が複数回行っている。

ことを諦めてしまっている状況にあると推測される。住宅の可要望と実際に行った内容ともに多いのは、美観、防水性、耐変性や安全性の確保は、ストックを長期耐用化する上で欠かせ

久性の向上であり、また、要望よりも実施した数が多い結果とない要素であり、これらに対する普及型の技術も求められていなっており、やむにやまれずという状況も伺える。また、空間

ると言えよう。

規模の拡大や遮音性の向上、構造安全性、防耐火の安全性の回改修の工事に対する不満点としては、工期、工事費用のほか、復・向上など比較的大規模な工事となるもの、安全性の確保に居ながら工事にかかる項目や情報の行き違いに関する不満も多く見られた。不満点は、即ち工事に対する要望であり、改善を

空間規模の拡大

要する部分である。

美観の回復・向上

N=66（複数回答）

防水性の回復・向上
断熱性の向上b)ユーザーの意志決定を支援するためのツール
前項では、建物のユーザー自らが長命化に対する目的意識を持つことが重要であると述べた。改善改修課題においては、ユ

空調に関する設備性能の回復・向上
昇降機の設置・性能向上

窓等の拡大等、光環境の向上

ーザーのニーズおよび社会的なニーズ（長寿命化や環境負荷の遮音性の向上低減、近隣環境への配慮など）を踏まえて、適切な改修技術を高齢者への配慮

選択するためのツールを検討した。現在、最終的な検討を行っ

構造安全性の回復・向上
防耐火安全性の回復・向上ているため、その具体例についてはここでは割愛させて頂くが、耐久性の回復・向上

その構成を図 17 に示す。なお、この課題では、集合住宅だけでその他
0

なく、木造の戸建て住宅についてもあわせて検討を行っている。

ば計画修繕などもこの中に含んでいる。

10

15

20

25

80

100

工事期間が長い工事中の生活が困難

ユーザー向けの資料としては、集合住宅および戸建て住宅の工事費用が高い住まい手（ユーザー）向けに、リフォーム（改修）の基礎知識

工事の開始・終了時刻
仕上がり状態を提供する。この中には、業者の選び方や合意形成の重要性、契約、施工中の注意事項などリフォーム工事を終えるまでに必5

図 15 改修の要望と実施した内容

また、ここでは補修・改修という代わりに、分かりやすい言葉としてリフォームという用語を用いているが、集合住宅で言え是非やりたかった
できればやりたかった
実際に行ったその他の設備の回復・向上

業者の情報提供不足
工事の内容の食い違い

要な情報を含めている。また、リフォーム計画策定の手引きとして、どのようなリフォームが可能なのかというイメージを伝

0
20
40
60
改修工事の不満点（複数回答）(%)

えるメニューカード、適切な診断を行ってもらうための診断技

図 16 改修工事に関する不満点

術カード、個別の改修技術についてその概要（工事の目的、概要、効果、費用、生活への影響など）を知るための改修技術のＲＣ造分譲マンション

木造戸建て住宅

リスト・カードなど、必要な情報を選択して見ることが出来る
内容としている。
また、
これらはWeb 上で閲覧することにより、関連する工事の内容や参考情報などが得られるようにしている。
技術者向けの資料としては、各技術・工法ごとの材料選択や施工上の留意点、粉じんや騒音などの施工中の環境配慮に関する情報などを含めて技術の解説を加えることとしている。
これらの情報をユーザーと技術者が共有することにより、ユーザーの目的を明確にし、目的に応じた無駄や無理のない改修

専有部分

共用部分

マンション共用部分＜ユーザー向け＞●リフォームの基礎知識●リフォーム計画策定の手引き

木造戸建て住宅・マンション専有部分＜ユーザー向け＞●リフォームの基礎知識●リフォーム計画策定の手引き○改修メニューカード
○診断技術カード○改修技術リスト○改修メニューカード
○診断技術カード○改修技術リストを支援することを考えている。

改修技術カード

改修技術カード

改修技術カード

改修技術カード

改修技術カード

改修技術カード

改修技術カード

改善改修課題では、複雑化するユーザーのニーズ、社会のニ

改修技術カードc)吹付け工法による躯体の改修技術＜ユーザー・技術者向け＞

ーズに対応した要素技術の評価、開発を行った。ここでは、その一つとして、ポリマーセメントモルタルの吹付け工法による
躯体の補修技術について紹介する。
表11 に吹付け工法を建築物に適用する場合のメリットとデメ

目的別リフォーム解説

目的別リフォーム解説＜技術者向け＞

図 17 意志決定のための支援ツールの構成

30

リットをまとめている。表に示すように吹付け工法には工期短50dBA 以下であった。一般に 70dBA を越える場合には、会話が困

縮や、耐久性だけでなく構造安全性、遮音性などにも効果が期

難な状況と言われるが、50dBA 以下であれば居ながらの工事も十待できるなど、メリットも多い反面、居ながら工事の難しさな分に可能な範囲である。

どデメリットとなる部分もある。

表 14 に施工時における粉じん量を示す。乾式工法では、養生

本稿では、居ながら工事の可否について、実際の建物に施工

内の粉じんを集塵機で捕集しながら作業を行っている。粉じん

して、粉じんや騒音などの状況を確認した結果について述べる。

量は、湿式、乾式工法ともに作業室内（養生内）では非常に高

なお、この他にも材料の物性や既存躯体との一体性などに関す

く、粉じん対策無しでは立ち入ることが出来ない状況である。

る多くの実験を行っており、その詳細については文献 8),9)を参照

作業室外では「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」

頂きたい。

（ビル管法）に規定される浮遊粉じん量の規定値である吹付け工法には、大きく分けると、湿式工法と乾式工法があり、いずれの工法も圧搾空気や遠心力によってポリマーセメン

0.15mg/m3 を下回り、粉じん対策を施すことにより、作業室外では居ながらの工事も可能な範囲にある。

トモルタル等の材料を既存躯体と一体化させる工法である。そこの吹付け工法は、前述の求道学舎のリノベーションプロジ

れぞれの特徴をまとめると表 12 のようになる。施工時の環境測ェクトにおいて、劣化したモルタル外壁の補修、内壁の増し厚定は、湿式工法、乾式工法のぞれぞれについて行った。

表 11 吹付け工法を建築物に適用するメリット・デメリット

施工実験は、実験用住宅（RC 造 3 階建・6 室）の 1 室の天井およびスラブ面に吹付けによる施工を行い、施工時の騒音、粉メリット

じん量の測定を行った。施工時の状況を写真 2、写真 3 に示す。
表 13 に施工時における騒音レベルを示す。施工時の騒音は、作業室内および建物周辺に設置したコンプレッサーの周辺では、

デメリット

80dBA を超えるものの、隣室や上下階などの測定箇所では、概ね補修材料の付着性、密実性の向上
型枠不要による工期短縮、施工の省スペース化
天井下、バルコニー上げ裏などへの下面への施工も可能
スラブや壁の増厚による遮音性の向上等も期待できる居ながら施工の困難さ（粉じん、騒音等の発生）
施工単位が小さく、出入り隅や開口、凹凸が多い
コンプレッサー、ミキサ等の設備が必要であり、小規模工事には不適表 12 吹付け工法の概要
工法

湿式工法
乾式工法
予めミキサで混練した材料を 水以外の材料と水を圧搾空気
概要 圧搾空気または遠心力等によ により別々に搬送し、吹付けノり吹き付ける工法
ズル内で混練、吹き付ける工法
・粉塵、リバウンド（跳ね返り） ・施工の自由度、調合の自由度
量が少ないが高いが高い（高層建物への適長所・予め混練するので、品質管理 用も可）が比較的容易・厚付け（10cm 以上）も容易
・施工の自由度が低い
・粉塵、リバウンド量が相対的
短所に多い

表 13 施工時における騒音レベル

写真 2 施工時の状況（湿式工法）

等価騒音レベル(dBA)
作業室 直上室 直下室
隣室
湿式工法
80.2
47.3
44.9
43.4
乾式工法
86.0
51.6
46.7
48.1
※：測定箇所はコンプレッサー周辺
工法

屋外※
80.8
81.8

表 14 施工時における粉じん量
工法

写真 3 施工時の状況（乾式工法）

湿式工法
乾式工法

作業室
（養生内）
9.627
8.178

粉じん量(mg/m3)
作業室
（養生外）
−
0.447

作業室外
0.144
0.108

のための工法として適用した。この工事では、湿式工法、乾式

参考文献

工法の両者を適用し、大幅な工期の短縮が可能となった。

1) 小松幸夫，加藤裕久，吉田卓郎，野城智也：わが国における各種住宅の寿命分布に関する調査 1987 年固定資産台帳にⅢ おわりに
本稿では、集合住宅の長期耐用化に関する最近 5 年間の建築基づく推計，日本建築学会計画系論文報告集，No.439，
pp.101‑110，1992.9

研究所における研究課題とその成果の概要について紹介した。

2) 国土交通省「これからはスケルトン住宅」，2003.1

冒頭にも述べたように、集合住宅は、社会資産として長期に渡3) 小林秀樹，藤本秀一，他「スケルトン状態を有する分譲共同住宅のって安全に快適に使われ続けることが求められる。このために不動産登記の検討」，都市住宅学42号，pp.98‑109，2003.7

は、新築時に適切な対応を行っておくこと（設計技術）、既存の4) 藤本秀一，小林秀樹，他「長期賃借権によるスケルトン賃貸の仕組

建物を長寿命化すること（診断・改修技術）のどちらも欠かすことが出来ない。
これまでの研究の成果もあり、新築の集合住宅については、

み」，都市住宅学43号，pp.72‑77，2003.11
5) 藤本秀一，小林秀樹，他「民間事業者によるＳＩ住宅供給の実態 民間分譲集合住宅における二段階供給方式に関する研究 その３」，

SI の概念が市場にも浸透し、長期耐用性を持つ住宅の供給が進

日本建築学会大会学術講演梗概集E‑1，pp.741‑742，2003.9

みつつある状況にあると言えよう。今後は、これらの流れをよ

6) 独立行政法人建築研究所：既存マンション躯体の劣化度調り促進するための枠組みの整備なども必要であろう。
既存の集合住宅についても、診断の重要性や、適切な補修・改修、維持管理を行うことが重要であることは、おおよそ認識されていると言える。しかしながら、既往の法制度や不動産評
価、融資制度などの制度的な枠組みが、必ずしも既存住宅の実状に即した体系とはなっていない側面もある。

査・診断技術マニュアル，2002.3
7) 独立行政法人建築研究所：ストック志向型改修指針（案）・
同解説，2002.3
8) 濱崎仁：吹付け工法による補修技術の建築分野への適用，コンクリート工学，pp.96‑99，2006.1
9) 濱崎仁，大和田文雄，伊藤弘，鹿毛忠継，長谷川拓哉，中島

このようなことから、建築研究所においては、平成 18 年度以史郎：吹付けコンクリートによる鉄筋コンクリート躯体の改降、集合住宅も含めた既存建築ストックの再生・活用に関する

善改修技術に関する研究 その１・その２，日本建築学会大研究を実施する予定である。この研究では、今後のストック化会学術講演梗概集 A‑1，pp.117‑120，2005.9

社会において直面するであろう様々な問題（既往の建築関連基
準、金融の仕組みなどに起因する再生、改修の選択肢の限定、経年による中性化によって躯体コンクリートが鉄筋の保護効果を失ったストックなど）を抱えたストックに対しても対応が容易となる手法、制度的な仕組みを整えるための検討を予定している。また、改修や補強などのハード的な技術についても、新たに提案する枠組みの中で、より有効に活用するための検討を行うことを予定している。