地域善隣事業～遊休化している空き家等の地域資源の甦らせ方～

日本版 ＣＤＣ：Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ

参考：低所得・低資産高齢者の住まいと生活支援に関する調査検討委員会「低所得・低資産高齢者の住まいと生活支援のあり方に関する調査研究」、高齢者住宅財団、
2014.3 http://www.koujuuzai.or.jp/html/page01_03_01.htm
低所得高齢者等住まい・生活支援モデル事業について
http://www.koujuuzai.or.jp/pdf/2014030503.pdf
1－9－一人世帯の住居・居住政策が必要
貧困者は生活保護の住宅扶助・施設入所で対応

最も多数を占める世帯型は単独世帯（46.5％）

65歳以上で単独で借家に居住している人

単独・貧困世帯の住居・居住政策はどこが引き受けるのか？
母子世帯で借家に居住している人

資料：東京都の統計

住宅政策の対象は二人以上世帯＜資料＞左：東京都の統計 右：土地・統計調査2008

旧来の住宅政策の三本柱（住宅金融公庫、住宅公団、公営住宅）

一人世帯の“共暮らし”住居・居住が必要＜資料＞“地域善隣事業の提案” 「低所得・低資産高齢者の住まいと生活支援に関する調査検討委員会 作業部会・高齢者住宅財団 2013.3」より－ 10 －

住宅等の既存ストックの活用すれば“共暮らし”住居は実現できる○活用可能な賃貸用の空き家（東京都）
平成20年の都内の空家総数は約75.0万戸。内、「腐朽・破損なし」の賃貸用の空家は40.7万戸。
○都内の活用可能な賃貸用の空家（構造別）
木造・非木造ともに活用可能な賃貸用空家は特別区内に多くある。

東京には空家・空室が溢れている＜参考＞ “共暮らし”住居の実現が難しい理由
2008
リーマンショック
2011
東日本大震災2010年前後 シェア居住時代の到来
2013.5 「脱法ハウス問題」表面化➡「違法貸しルーム」の規制強化へ

違法貸しルームのイメージ＜資料＞国土交通省

2013.9 国土交通省：一律、用途は“寄宿舎”と判断
2014.7～8
国土交通省：一定の条件を満たした場合に、防火規定を緩和
緩和規定の概要＜資料＞国土交通省

良質な空き家ストックを活用するための合理的な法規制が必要－ 11 －

＜参考＞ 既存ストック活用に係る法規定との関係
既存住宅・建物等を活用する場合に、以下の法規定との関係を整理する必要がある
既存物件の活⽤

アパートの空家

有料老人ホーム
非該当の物件

有料老人ホーム
該当の物件

有料老人ホームに該当する場
合、スプリンクラーの設置に対する支援が受けられる。

戸建住宅の空家

⽼⼈福祉法上の取扱い「介護基盤緊急整備等臨時特例基金」
によるスプリンクラー設置費補助（１ ㎡あたり9,000円 など）

建築基準法・消防法上の取扱い

児童福祉施設等（有料老人ホーム）※地方公共団体の判断で用途を決定＜資料＞「低所得・低資産高齢者の住まいと生活支援に関する調査検討委員会 作業部会・高齢者住宅財団 2013.3」より

建築基準法・消防法の適用関係
有料⽼⼈ホーム
建築基準法上の⽤途

有料⽼⼈ホーム以外※１「児童福祉施設等」「共同住宅」「寄宿舎」

該当なし(いわゆる「住宅※２」)

間仕切壁

・準耐⽕構造・屋根まで到達・準耐⽕構造・屋根まで到達なし

⾮常⽤照明・居室＋避難通路

・避難通路のみなし

床⾯積※３なし

・７㎡以上

なし

避難のための窓
先空地※３なし

・空地に⾯する窓
・バルコニー等なし

消防法上の⽤途
スプリンクラー「有料⽼⼈ホーム」「共同住宅」「寄宿舎」

該当なし（いわゆる「住宅」）

なし※５なし・275㎡以上で設置義務※４※１：実際の物件がどの用途に該当するかは、地方公共団体の建築部局の判断によるため、あらかじめ相談が必要。
※２：戸建住宅を単身利用する場合に「住宅」と判断されることもある。
※３：地方公共団体の条例による基準（東京都の事例）。
※４：主として要介護状態にある者を入居させるもの。
※５：11階以上の階にある場合は設置義務あり。
＜資料＞「低所得・低資産高齢者の住まいと生活支援に関する調査検討委員会 作業部会・高齢者住宅財団 2013.3」より－ 12 －

新大久保一丁目・二丁目

安定的な居住空間構築プロジェクト

大久保界隈のアパートマップ－ 13 －

家主側の事情：新宿区の空家率
空家率

12.6％27,210戸/215,890戸
賃貸用住宅 15.0％
17,550戸/116,790戸
この数値から読み取れるもの…
①1万戸（軒）が、被相続物件や非居住物件として、資産不活用のまま放置されている。
②資産活用として、アパート経営などに投資しても1万7,000戸の空き室が悩み。
家主のメンタリティ「建て替えしても空室リスクがあるから投資は抑制、家賃を下げて入居者に単身高齢困窮者が入るとトラブル・孤独死を抱える、それでも空室の方がマシ。
どうしたらわからないから、そのまま放置。でも子供や孫には相続したい…」「地域」の普通の住宅を活用した「グループ居住」の提案
生活保護費13万円/月× 生活支援困難・家賃5.3万円
・生活費7.7万円
家賃5.3万円
1K 16㎡

パライダム・シフト

半径２～3Kｍ（自転車10分程度）
生活保護費
13万円×3＝39万円/月・家賃10万円
・生活費（3人分）20万円

生活支援費9万円/月

家賃10万円3DK 60㎡

×10ユニット
訪問介護SV∥
訪問看護SV
30人

配食SV

9万円×10ユニット＝９０万円/月
月３人の支援員の配置が可能
訪問医療SV

地域経営・地域マネジメント－ 14 －

大久保コレクティブ・タウン化計画

新宿ＳＰＣ

保育所

ＧＨ
ケアハウス

研究の概要 ／ 研究対象の概要 ／ 悉皆調査 ／ 空き家・空きビルの所在と活用の可能性／ ケーススタディ ／ 結論

空き家・空きビルの所在

14大久保１丁目、２丁目地区における悉皆調査に基づく空き家、空きビルの所在と医療関連施設、福祉介護施設の所在－ 15 －

研究の概要 ／ 研究対象の概要 ／ 悉皆調査 ／ 空き家・空きビルの所在と活用の可能性／ ケーススタディ ／ 結論

■大久保１丁目および大久保２丁目の地域資源①商店から近い②近くにすぐに利用できる医療・福祉介護関連施設がある③ふるさとの会の事業所に近い④周辺の外部空間(公園等)が充実している生活に必要な資源の分布図

15

悉皆調査の結果から－空家共同住宅

相談対応→リフォーム→自立層への賃貸（安定収入）－ 16 －悉皆調査の結果から－立ち尽くす古家（参考）大久保の新築住宅価格（土地代込）

権利の清算→建替え→借上げ（安定収入）

研究の概要 ／ 研究対象の概要 ／ 悉皆調査 ／ 空き家・空きビルの所在と活用の可能性■戸建て空き家を活用した互助ハウス／ ケーススタディ ／ 結論

(2)空き家の空間提案(1)空き家の概要

脱衣所

玄浴室

WC

関

居室
約9帖

居室
約11帖

WC
キッチン
居室
約6帖
収納

リビング
ダイニング
約13帖

居室
約6帖

居室
約9.5帖

収納

Before

空き家KY邸の写真(左が外観、右が内観)

KY邸の現況平面図－ 17 －

After
空き家を活用した互助ハウスの提案図面

18

研究の概要 ／ 研究対象の概要 ／ 悉皆調査 ／ 空き家・空きビルの所在と活用の可能性／ ケーススタディ ／ 結論

■空きビルを活用した地域の拠点(1)空きビルの概要

平田ビルの所在地図

平田ビルの内観写真(2)空間提案

19ダンボール家具による空間提案

工事後の完成写真－ 18 －

まちカフェ“ふるさと”

21「地域善隣事業」の提案と基本スキーム
不動産主体と福祉関係主体が連携し、「住まいの確保」と「住まい方の支援」を一体的に提供。

不動産関係主体「住まい方の支援」が入ることで安心して住まいを提供（家主、不動産事業者等）

住まいの確保

福祉関係主体（住民組織、介護事業所等）

住まいを確保することでサービス提供が可能になり、安定した地域生活を保障

住まい方の支援

低所得・低資産高齢者下支え・参加

行政－ 19 －

入居後の高齢者のサポート（住まい方支援）を提供➡家主の安心を保障し、高齢者等の地域での安定的な居住継続を実現
見守り・生活支援を行う事業体（社会福祉法人、ＮＰＯ法人等）

家主サポートを行う事業体（管理会社的機能）○家賃債務保証○残存物置の片づけ○入居者間・近隣トラブル保証

高齢者○見守り支援・訪問員による安否確認
提供 ・食事の調達 等繋ぐ

入居者の生活の安定

家主の安心感○地域との関係づくり・リビングサロンの開設など

地域

不動産事業者＋生活支援主体
新しいビジネスモデルの可能性－ 20 －

23

地域善隣事業～よき隣人どうしが力を出し合い、楽しく住み続けられる地域づくり～

Kawasaki version

25

Ｋ市でのケーススタディ・・地域善隣事業の可能性－ 21 －

既存住宅の改修イメージ・・アパートメント型－ 22 －

アパートメント型の例

アパートメント型の例－ 23 －

誰もが安心して暮らし続けるまちの実現

地域善隣事業～よき隣人どうしが力を出し合い、楽しく住み続けられる地域づくり～

郊外・団地 ｖersion

32－ 24 －

地域住民＋ＮＰＯ＋大学･･･→何か？

三田地域調査→新しい発見、気づき・・・－ 25 －

孤立、3.11の震災、安全、安心→どうしよう？

中（生田中）・大（明大）・ＮＰＯ

連携

お盆とお正月に地域の高齢者を招待して・・・－ 26 －

そうだ!! まちの拠点・・・“まちもりカフェ”をつくろう－ 27 －

平面図・完成模型

まち・住まいの持続と再生に向けて“再投資”が必要“再投資”
まち・住まいの価値

インフラ・建物
土地時間経過－ 28 －

まち・住まいの持続と再生に向けて再投資する“主体”が必要
リターン

地域住民
･･･
･

地域住民

地域善隣事業体
住宅管理組合↓地域住民

地域事業会社

出資・設立

地域価値向上事業の実施
・団地再生・中古住宅流通促進
・困窮者支援・空き家対策

････

出資・支援
自治体

リターン

都会へ

皆で花を咲かせましょう

東京へ

地域善隣事業へ

田舎へ

町へ

本図：“宮崎をホスピスに―「かあさんの家10周年記念」パンフレット“の図を引用して一部加筆－ 29 －