特集

東京地裁書記官に訊く
─建築関係訴訟・借地非訟 編─

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─

昨 年 の 本 誌 の 特 集「 東 京 地 裁 書 記 官 に 訊 く 」の高い調停委員による調停が行われていることか（「保全・執行・刑事編」，「民事訴訟手続・破産編」），

ら，今回は，「書記官に訊く」のいわば番外編とし「東京家裁書記官に訊く」（家事部編）は，幸いにて，調停委員にも原稿をお寄せいただいた。調停もいずれも好評を博した。

委員の目から代理人に期待することをご指摘いた

今回は，その続編として，東京地裁民事 22 部のだいたので，あわせてご活用いただきたい。

書記官に取材をさせていただき，「建築関係訴訟・（伊藤 敬史，里岡 玲子）

借地非訟編」をお送りする。
今回は，いわゆる専門部が対象となっており，

CONTENTS

昨年から続く「書記官に訊く」シリーズの応用編とⅠ

建築関係訴訟編

もいえる。建築関係訴訟等は，専門性が高い類型

Ⅱ

借地非訟編

であるだけに，独特の運用も少なくない。今回も，Ⅲ

調停委員の立場から手続の円滑な進行のために，弁護士はどういう点

1

第 2 の調停委員としての役割を注意すればよいかを丁寧に整理していただいており，お役に立てば幸いである。

代理人に期待したい2

専門家調停委員として法律家である代理人に期待すること

また，民事 22 部に特徴的な制度として専門性

Ⅰ 建築関係訴訟編
1

訴訟提起段階での留意点

った専門的事項が問題とならない事件は対象外となっています。

（1）民事第 22 部で取り扱う建築関係訴訟の範囲
アイ

賠償請求事件は，新築物件に限って対象となり，

民事第 22 部が担当する建築関係訴訟は，建中古物件は対象とはしていません。

物の設計監理，施工に関する事件（請負代金請求，損害賠償請求）と工事に伴う振動又は地盤

2

建物売買契約における瑕疵を理由とする損害

ウ

当初，民事通常訴訟事件と判断されて通常部沈下に基づく損害賠償請求事件です。瑕疵，追に配てんされたものであっても，その後，民 事加変更工事，出来高，工事の完成・未完成とい第 22 部に配てん替えが行われる場合があります。

LIBRA Vol.10 No.11 2010/11

特集エ

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─（2）管轄

民事第 22 部では，一覧表は，完成後に調書に添付する扱いをしています。作成過程におい管轄は民事通常訴訟事件と変わりありません。

ては，準備書面に引用・添付する必要はありま（3）訴状，附属書類せん。また，一覧表は主張を整理するものですので，書証として提出することのないようお願い

訴状，附属書類についても，基本的に民事通常訴
訟事件と変わるところはありませんが，後記 2（2）で述べる書証に関する留意点，（3）で述べる事件類型

します。
オ

一覧表は，その名が示すとおり，一覧性を持

別の争点整理での留意点を踏まえた訴状の作成，書たせることが重要です。各記載欄には，できる証の準備をお願いします。

だけ数 行 以 内で主 張 内 容が理 解できるようにまとめてください。
カ2

争点整理段階での留意点

争点整理の中途段階での一覧表は，データでのやり取りのほか，必 要に応じて紙ベースでの提出もお願いしています。その際は，裁判所用（1）瑕疵一覧表等
アのほか，専門委員・調停委員用，担当裁判官用などとして余 部をご提 出いただくことがあり

一覧表には，①当事者双方の主張及び証拠ます。

を対照して記載することになるため，争点の具体的内容が明確になる，②複雑かつ多数の争点

キ

一覧表を数次にわたり加筆・修正する場合，に対し，要件事実を漏れなく簡潔に主張するこ直 近のものとどこが変わったのかが分かるよう，とができる，③現地調査の際，準備書面の代わ

変更点をアンダーラインで示すなどの工夫をしてりに一覧表を携行すれば足り，スムーズに調査

いただくこともあります。

することが可能となる，等のメリットがあります。
民 事第 22 部では，裁 判体の判断により，多くの事案で作成をお願いしています。
イ

（2）書証
ア

訴え提起段階では，契約書の添付書類一式

民事第 22 部では，Excel ファイル形式によるを提出せずに，一枚目のみ，基本契約書部分のみ

瑕疵一覧表（別紙 1〔10 頁掲載〕），追加変更工を提 出される例が少なからず見 受けられます。

事一覧表（別紙 2〔11 頁掲載〕），出来高一覧表，

しかし，平面図（事案によっては立面図，配置図）

時系列一覧表等の各種一覧表の書式を用意しては，建物の概要を説明するための基本的な書証います。

であり，訴え提起段階から提出されることが望一覧表は，一方当事者が記入して相手方及ましいです。また，少なくとも，契約書にどのび裁判所にデータをメール送信し，相手方がこような添付書類（民間（旧 4 会）連合協定工事

れに加筆・修正をした上で他方当事者及び裁判請負契約約款，図面（枚数），内訳明細等）があ所にデータをメール送 信する，という方 法を繰るのかが当 初から明らかになっていると， 争 点

り返すことにより争点を整理していくものです。

整理に便宜です。

ウ

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特集
東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─イ

大部にわたる文書で頁数がないものは，あらかじめ頁数を付してからご提出いただかないと，争点整理や証拠調べの際に混乱しますので，十（3）事件類型別の争点整理
アａ

分ご注意ください。
ウ

請負代金請求の類型
本工事
契約書があっても，具体的な工事内容が記

建築関係訴訟にかかわる文書は，1 枚の中に載されていないことがあるため，そのような場含まれている情報量が多く，重要な情報が他の合，図面，見積書，当事者からの事情聴取

情報の中に埋もれてしまい分かりづらいことが多等に基づいて，契約内容についての主張を補いため，書証とする際には，裁判所に提出する充する必要があります。

写し等にマーカー等で印を付けて重要な箇所を逆に，詳細な契約書が存在する場合には，明らかにすることが非常に有用です。

特 約の見落とし等にご注 意いただきたいと思

その際，原本にマーカーを塗ってしまわないよ
うにご注意ください。
エ

います。
ｂ

追加変更工事ファクシミリ送信される書証には，細かい文字，

合意に基づく請求か，商法 512 条（商人の手書き文字など，不鮮明な部分のあることが多報酬請求権）による請求かを明らかにしてくだ

いため，なるべくクリーンコピーをご用意いただ

さい。いずれかによって，争点が異なることにき，遅くとも期日当日に提出していただくようなります。

にお願いします。
オ

写真は，撮影日，対象箇所，撮影方向を必

張書面においては総論的主張をするにとどめ，ず明らかにしてください。その場合，写真撮影

追加変更工事一覧表を併用すると，合理化，報告書や証拠説明書の末尾に図面を添付すると効率化が図られる場合があります。

分かりやすいと思われます。
カ

多数の追加変更工事を主張する場合は，主ｃ 出来高請求

特に，約定違反による瑕疵を主張している事

注文主解除や債務不履行解除のように，契案や，追加変更工事についての請負代金を請求

約が途中で終了した場合には，工事内容が可する事案では，合意内容の立証が重要ですが，分であり，当事者が既施工部分の給付に関し

図面，見積書，打合せメモ，現場写真だけでは，利益を有するときには，出来高請求をするこ

内容が断片的であるため，これらを関連づけてとが可能です。

合意に至る経緯や工事内容を記載した陳述書をこの場合は，契約の終了事由を明確に主張ご提出いただくと，事案の把握に有効と考えらする必要があります。しばしば問題となるのは，れます。

追加変更工事や瑕疵を巡って紛争が生じ，施

そこで，陳述書は，尋問段階になってから作工が中断して工事再開の見込みが立たないよ

成するのではなく，争 点整 理 段階で作 成して，うな事案です。相手方の履行遅滞による解除，

早期に提出することが考えられます。

黙示の合意解除，帰責事由は別とした後発的履行不能による契約の終了，のいずれを主張

4

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特集
理を行うほか，工事の内容（掘削の深さ，山留があります。

工事の工法），施工者による周辺建物に対する設計監理料請求の類型

事前及び事後の調査の有無及びその内容，第三ａ

主要な争点としては，次のものが想定され

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─イ

するのか，予備的主張も含めて検討する必要

者建物への被害状況等が問題になります。

るところです。
①

契約の成否

②

報酬額の定めがない場合の相当な設計監

3

証拠調べ段階での留意点

理料

ｂ

③

設計が中途で終了した場合の設計出来高④

設計の不備に基づく損害賠償請求

民事第 22 部の建築関係訴訟では，検証は原則として採用されていません。もっとも，多くの場合になお，設計出来高の算出方法に関し，いわは，専門委員又は専門家調停委員を含む調停委員ゆる告 示 1206 号は平 成 21 年 1 月 7 日に廃 止会による現地調査を実施しています。現地調査は，され，同日新たに「国土交通省告示第 15 号」

専門委員を関与させる場合には進行協議期日としとして報酬の基準が定められました。同告示て， 調 停 委 員 会による場 合には現 地における調停には，基本設計及び実施設計の内容も記載さ期日として，これを実施します。現地調査の結果れており，設計者が負うべき債務の内容を理を証 拠 化する必 要がある場 合には， 当 事 者におい解する上で参考となる事項が記載されていまて写真撮影を行い，写真撮影報告書を書証としてす。本類型の訴訟においては，一読をお勧め提出するなどしていただくことになります。そのほします。

か，現地調査については，後記 4（3）を参照してく瑕疵を理由とする損害賠償請求

ださい。

ウ
ａ

請負契約に基づく請求の場合，建物完成前においては債務不履行責任，完成後においては瑕疵担保責任の問題となります。

ｂ

売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及す

4

民事第 22 部における専門家の活用についてる事案では，売買契約の内容の具体的主張
や，基本的書証（売買契約書，不動産登記簿
謄本）の提出を失念しやすいので，ご注意く
ださい。
エ

工事被害型

（1）制度の概要
民事第 22 部で活用される専門家には，専門委員，
調停委員があります。
専門委員制度は，紛争解決に専門的な知識経験

第三者被害型ともいい，工事による第三者建を必要とする場合に，その分野の専門的知識・経験

物への被害（傾斜，ひび割れ）を理由とする損害を有する専門家に，訴訟手続（争点又は証拠の整理賠償請求です。

等，証拠調べ，和解等の各手続）に関与してもらう

多くの場合，事実関係について時系列的な整制度です。これに関与し，紛争解決に専門的知識経

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表1

専門委員と調停委員の相違点
専 門 委 員調 停 委 員根拠規定

民事訴訟法 92 条の 2

民事調停法 8 条

関与場面

争点又は証拠の整理等
証拠調べ
和解

調停

権限

専門的事項につき説明する。
当事者，証人等に質問する。

当事者の主張立証等を聴取し，紛争解決の方法を提示する。
嘱託に基づき事件の関係人から紛争の解決に関する意見を聴取する。

説明等の
性質

アドバイザー的な立場からのものであり，説明した内容は証拠とはならない。

意見は，そのままでは証拠とはならない。
＊東京地方裁判所提供

験が必要な場合にこれを補う者を専門委員といいます

面については，各委員用もあわせて提出するよ（民訴法 92 条の 2）。

うご協力いただいています。

調停制度は，調停委員会が当事者の言い分を聞き，

イ

必要があれば事実を調査した上，法律的な判断を基の質問等を各委員から行うことも多くあります。

本に置きながら，紛争の実情に応じて当事者を説得

審理の充実のためには，当事者本人や，現場したり，その主張を互いに歩み寄らせて合意に導き，の担当者等を期日に同行する必要もあることを条理にかない，実情に即した解決を図ったりする制

ご留意ください。ただし，この場合でも，代理度であり，裁判官（又は民事調停官）1 人と共に調人は，主張を当事者任せにせず，法律的な観停委員会を構成する者を調停委員といいます。

点を十分に踏まえて主張，立証をするようにお両者の相違点は，【表 1】のとおりです。

（2）各委員が事件に円滑に関与するための留意点
ア6

事 案 解 決のためには， 極めて専 門 的な事 項各委員に，当該事件の内容，争点，当事者願いします。

（3）専門委員制度における留意点
ア

法律上，専門委員は，専門的な知見に基づくの主張等を把握してもらう必要があります。そ説 明を聴くために手 続に関 与させるものです。

のため，当部では，専門委員，調停委員が事件

専門委員制度の趣旨から，専門委員には，裁判に関与することが決まったときは，双方当事者

所の専門的知見を補う以上に，事案についてのにこれまで裁判所に提出された主張，立証の書

判断をゆだねることはありませんので，当事者の面の写しを各委員用として準備していただいて本来行うべき主張立証活動が重要であることはいます。その後，当事者が裁判所へ提出する書言うまでもありません。

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後述する調停手続における現地調査と同じ専門委員を指定する際には，あらかじめ裁判です。

所が専門委員候補者とした者について当事者の意見を聴く必要があります（民訴法 92 条の 5 第ｂ

証拠調べへの関与①

2 項）。これは，専門委員の「公平・中立な立場

裁判所は，訴訟関係又は証拠調べの結での関与」の担保に資するものです。書記官を果の趣旨を明瞭にするため必要があると認通して代理人に意見をお聴きしますので，代理めるときは，
当事者の意見を聴いて，決定で，人においては，専門委員候補者と当事者との利専門委員を手続に関与させることができま

害関係の有無だけでなく，代理人の事務所とのす。この場合，尋問期日において，裁判長

利害関係についても調査してください。

は当事者の同意を得て，専門委員が被尋問

ウ

者に対し直 接 問いを発することを許すこと

専門委員が関与する訴訟手続は，①争点又はができます（民訴法 92 条の 2 第 2 項）。

証拠の整理等，②証拠調べ，③和解です。
ａ②

争点又は証拠の整理等への関与①

証拠調べ期日においては，専門委員は，裁判官と同じく，法壇上に着席します。

裁判所は，訴訟関係を明瞭にし，又は訴③

訟手続の円滑な進行を図るため必要がある

ここでの専門委員の説明は，口頭弁論調と認めるときは， 当 事 者の意 見を聴いて，書の「弁論の要領等」欄，又は証人等尋決定で，専門委員を手続に関与させること

問調書の「陳述の要領」欄に「専門委員ができます（ 民 訴 法 92 条の 2 第 1 項 ）。この説明」として記載されることがあります。

こでの専門委員の説明や意見は，鑑定や人

ただし，専門委員の説明は，証人等尋問調証と異なり，そのまま判 決の資 料とはなり書に記載されても証拠にはなりません。

ません。
②

当部においては，民訴規則 34 条の 6 第 1項に基づく専門委員のみによる係争物の現況の確 認 調 査はほとんど行っていません。

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─イｃ

和解への関与①

専門委員を和解手続に関与させる場合には，当事者の同意が必要です。
②

和解は，争点整理手続や証拠調べ手続

現地を確認する必要がある場合は，原則とと異なり，当事者の合意によって紛争解決

して，瑕 疵 一覧 表等の作 成などの争点整を目指す手続ですので，当事者双方が自主

理がすべて終了した時点で，現地での進行的な紛争解決のために専門委員を利用した協議期日を指定し，裁判官，専門委員及いという意向をもっている場合には，地価・び当事者双方で現地の瑕疵等の箇所を確

賃料額，出来高や相当な報酬額等の算定認しています。この場合，裁判官等の旅費に関することなど，判 断にかかわる事 項を等は当事者負担となります。必要があれば含めた説明を聴くことも可能です。しかし，

書 記 官からその旨の連 絡を行いますので，

この場合でも，ここでの専門委員の説明等速やかに保 管 金の手 続をとってください。

をそのまま判決の資料にすることはできませ

現地での進行協議期日の際の留意事項は，ん。また，和解に際しての専門委員の説明

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東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─はあくまで当 事 者が自 己 責 任に基づいて現地調査を希望する代理人がありますが，主譲歩や合意の判断をするための参考にする

張及び立証の整理がされないまま，現地に赴ものであることに留意してください。

くことはないので，留意してください。
ｂ（4）調停手続における留意点

追加工事について施工者側に，瑕疵一覧表に付調停となる事件

記載の事項を一つずつ説明してもらい，裁判

当部においては，瑕疵該当性やこれに対する所はそれらをチェックしていきます。現地調査

補修金額の査定，複数の瑕疵修補方法が想定の時間はおおむね 1 時間から 2 時間 程 度とすされる場合等，裁判官のみでは判断することがることが多いため，効率的なチェックができる

困難な専門的知見を必要とする事件の相当数がよう，説明者側において，使用する瑕疵一覧

調停に付されています。

表記載の項目を，確認する順番に並べ替えた付調停となる時期

ものを裁判所に提出したり，チェック順序を原則として，争点整理が終わり，裁判官が検確認したりすることをお願いします。

アイ

討・整理すべき項目（要件事実と類型的な証拠

ｃ

現地調査日が決まったら，現地の正確な住提出指示や法律判断）と専門家に検討を委ねる

居表示を裁判所に知らせるとともに（事件記べき項目（専門的知見を必要とする争点）の区

録上，不動産登記簿上の地番表示しか判明

別がついた時点で付調停決定を行います。

していない場合も多いため），できるだけ早急

ウ
ａ

ｂ

エ
ａ

に現地周辺の地図（最寄り駅から現地までの訴訟との関係
付調停後は，口頭弁論期日等の訴訟手続

順 路をマーカー等でしるしをしたもの。 最 寄を「追って指定」とし，調停手続で解決をはり駅から現地までの距離が長い場合は，そのかることもありますが，訴 訟 手 続において主間の交通方法（徒歩，バス，タクシー等）も張及び証拠の整理を並行して行うのが適切と記載したもの）を裁判所に提出してください。

考えられる場合などは，調停期日と同一期日

調停委員用，裁判官用として複数部提出してに弁論準備手続期日を指定するなど，訴訟手

いただくこともあります。

続と調停手続を並行して行うこともあります。

8

現 地においては，瑕 疵について施 主 側に，

ｄ

現地での説明を施主や施工業者のみに任せ，調停が成立した場合，訴訟手続については，

説明内容に関知しない代理人も見受けられま

訴えの取下げが擬制され（民事調停法 20 条

すが，代理人は，依頼者と説明内容をよく協議

第 2 項），終了します。

しておいてください。

現地調査

ｅ 現地では，当事者本人のほか，当事者以外の調停期日を実施し，一定の主張・立証が終工事関係者等が多数参加している場合も多く，了した時点で，必要があれば，現地での調停

また，非常に狭いところでの説明となります。

期日を指定します。まれに，「とりあえず現地

現地調査は議論をする場面ではありませんのを見てほしい。見てもらえれば分かる」等とで，発言内容には十分ご留意ください。

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調停終了時における留意点

くと，和解調書の作成に便利ですので，ご協力くだ

調停が不成立となると，調停委員会の意見さい。

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─オが添付された調停不成立調書が作成されます。
その後は訴訟手続で審理を行いますが，その際，

5

（2）判決

有 利な意 見を付された方が， 当 該 調 書の謄 写

瑕疵一覧表等の最終版を判決に添付することがを行い，これを書証として提出することが一般多いので，必ず弁論終結前までに裁判所にメールで的です。

電子データの提出をお願いします。

訴訟終了段階における留意点

参考文献① 松本克美，齋藤隆ほか編「建築訴訟」
（専門訴訟

（1）和解
利害関係人を参加させる場合には，利害関係人
参加申出書の提出と利害関係人本人又は代理人の期日への出席が必要となるので，出頭の確保をお願いします。
また，金銭の支払方法について振込みを利用する
場合は，期日前に，振込先のメモを提出していただ

講座 2）〔民事法研究会〕09 年 4 月② 塩崎勤，安藤一郎編「建築関係訴訟」（新裁判実
務体系 2）〔青林書院〕99 年 12 月
③ 中野哲弘，安藤一郎編「住宅紛争訴訟法」（新裁
判実務体系 27）
〔青林書院〕05 年 8 月④ 東京地裁建築訴訟対策委員会編著「建築訴訟の審理」〔判例タイムズ社〕06 年 5 月（※ 絶版）

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9東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─【別紙 1】瑕疵一覧表＊東京地方裁判所提供

特集

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10東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─【別紙 2】追加変更工事一覧表＊東京地方裁判所提供

特集

11

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Ⅱ 借地非訟編

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─

1

申立段階における留意点（3）受付時間
申立書の審査に 30 分から 40 分程度かかりますの（1）民事第 22 部で取り扱う事件の種類
民 事第 22 部では，借 地 借 家 法 17 条から 20 条にで，午前中は 11 時までに，午後は 4 時までにお持ちください。

規定されている借地非訟事件，罹災都市借地借家臨時処理法による非訟事件及び接収不動産に関する借地借家臨時処理法による非訟事件を扱っています。

（4）管轄「借地権の目的である土地の所在地を管轄する裁判 所（ 借 地 借 家 法 41 条 ）」となっておりますので，（2）受付場所

東京都内の借地については当庁が管轄することとな

借地非訟事件の申立書は，東京高地簡裁合同庁
舎 3 階の民事第 22 部で受け付けます。

ります。ただし，23 区及び島部以外の借地につきましては立川支部で取り扱うこととされています。

（5）申立書手続き流れ図借地非訟事件の申立書は，最高裁判所と日本弁護士連合会で協議して定めた事件種別ごとの定型申立書提出書式がありますので，なるべくそれをご利用ください（定型書式は，以下のサイトに掲載してあります）。
【東京地方裁判所のホームページ→「裁判手続を利

審問期日用する方へ」→「手続案内」→「民事第 22 部借地
非訟手続について」】

鑑定委員会の現地調査（6）申立書作成時の注意事項 1（各事件類型共通事項）
ア

鑑定委員会の意見書提出

記載事項
借地非訟事件手続規則 17 条 2 項に列挙されている事項を記載してください。契約書の不存
在等の理由で不明な場合は「不明」と記載し，最終審問期日申立書には空欄のないようにしてください。
イ 当事者の特定
借地非訟事件では，当初の契約が古く，契約

決定

当事者が変更になったり，契約を更新したにもかかわらず新たに契約書等を作成していない，また，
土地や建物の登記名義を変更していない場合も

12

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特集

人が当事者であること，申立書記載の人の他に

エ

附属書類

ａ 申立書添付書類

当事者にすべき人がいないことを，戸籍謄本や申立書副本（相手方人数分），委任状，資格

遺産分割協議書等で疎明する必要があります。

証明書，固定資産評価証明書（土地・建物）

〔具体例〕
ａ

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─

よく見受けられます。その場合，申立書記載のｂ

証拠書類（正本・副本）
全部事項証明書（土地・建物），公図写し等，

契約書上の当事者はＡ，登記はＢ名義，申賃貸借契約書

立書ではＢを当事者にする場合→ＡからＢへの移転登記の登記原因が「相続」「売買」となっていれば原則として疎明不要。
ｂ（7）申立書作成時の注意事項 2

そうでなければ疎明必要。

（各事件類型固有事項）

契約書上の当事者はＡ，登記もＡ名義，申ア

立書ではＢを当事者にする場合（登記名義のａ

変更を行っていない場合）→Ｂが当事者であること及びＢ以外に当事者ｃ

ウ

借地権設定者，
借地権者が複数いる場合は，その全員を当事者にすることが必要です。

ｂ

当初の借地条件が普通建物（非堅固建物）とすべき人がいないことの疎明が必要。

所有目的であったものを堅固建物に変更しよう

契約書上の当事者はＡ，登記はＢ名義，申とする場合，申立てが認容されれば，その裁立書ではＣを当事者にする場合判で認められた借地条件に該当する増改築を→Ａ，Ｂ，Ｃの関係につき疎明が必要。

行うことは当然にできるため，借地契約に増改

借地権の目的の土地及び範囲の特定

築禁止特約があったとしても，別途増改築許

借地権の目的となる土地は，通常，申立書に可の申立てをすることは原則として不要です。

別紙土地目録を利用して表示します。同目録で

ｃ

は，借地権の目的となる土地の特定のほか，土〔留意点〕
土地の面積については，登記面積，契約面

必要書類
建築予定建物図面（建物の規模，構造が地の面積及び借地権の範囲を特定してください。
ａ

借地条件変更申立て（借地借家法 17 条 1 項）

判る範囲で可），用途地域証明書
イａ

増改築許可申立て（借地借家法 17 条 2 項）
借地契約で，借地権設定者の承諾なく増積，実測面積に相違がある場合はそれらを併改築することを禁止するなど，増改築を制限記してください。

する旨の特 約がある場 合に申し立てることがｂ 借地権の範囲については，それが一筆の土地全部である場合は特定不要ですが，一筆の土

できます。
ｂ

地の一部である場合，複数の土地にまたがっている場合などは図面により特定してください。
ｃ 土地目録には，「住居表示」を記載してください（鑑定委員会が現地に行くことがあるため）。

借地権者と建物所有者が異なる場合は，両者の共同申立てが必要です。

ｃ

借地権設定者，
借地権者が複数いる場合は，原則としてその全員を当事者にすることが必要です。

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特集
東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─ｄ

申立時期は，建物の増改築工事の着手前であることが必要です。

ｅ

ださい。
）
オ

改築の場合，建築予定建物が現在の借地

18 条）

条件と合致することが必要です（借地条件と本手続は，現行の借地借家法施行（平成 4

異なる建物を建築する場合には，借地条件変

年 8 月 1 日）後に締結し借地契約を更新した後更の申立てをする必要があります）。

に問題となる類型です。平成 34 年 8 月以降に申ｆ 必要書類立てが可能となりますので，本稿では省略させ用途地域証明書ウ

更新後の建物再築許可申立て（借地借家法ていただきます。

土地賃借権譲渡・土地転貸許可申立て（借地借家法 19 条）ａ

借地権設定者，
借地権者が複数いる場合は，（8）申立手数料
ア 「借地権の目的である土地の価格」が手数料

原則としてその全員を当事者にすることが必算定の基礎となります。

要です。
ｂ

具体的には，「借地権の範囲（面積）の固定

借地権譲受予定者からの申立て（代位申資産評価額」が目的の価格となります。ただし，立て）はできません。
ｃ

土地に関する事件に当たりますので，平成 6 年

借地権譲受予定者は具体的に特定されてい3 月 28 日付け民事局長通知「土地を目的とする

なくてはなりません。
ｄ

建物譲渡前の申立てであることが必要です。

ｅ

必要書類

訴訟の訴訟物の価格の算定基準について」により 2 分の 1 を乗じてください。
また，増改築許可申立てのみ，さらに 10 分

借地権譲受予定者について，（ア）特定する書面（住民票，全部事項証明書），（イ）資力エの 3 を乗じてください。
イ

申立手数料及び収入印紙は，申立書審査時を証する書面に裁判所で計算しますので，収入印紙は申立書

公競売に伴う土地賃借権譲受許可申立て（借に貼付せずに持参してください。

地借家法 20 条）ａ

借地権設定者，
借地権者が複数いる場合は，原則としてその全員を当事者にすることが必

2

審理段階における留意点

要です。
ｂ
ｃ

14

代金納付後，2 ヶ月以内に申し立てること（1）申立書の補正が必要です。

申立書の補正・追完が必要な場合，担当書記官

必要書類

から申 立 人 代 理 人に連 絡させていただきますので，代金納付済み証明書，現況調査報告書，

速やかな補正・追完をお願いします。補正・追完が評価書（インターネットで取得したものは使用

遅れると，第 1 回審問期日の指定も遅れ，事件の速できません。民事執行センターで取得してくやかな進行の妨げとなります。

LIBRA Vol.10 No.11 2010/11

特集
際，料金は申立人に負担していただいておりま
すので，ご了承ください。

借地非訟事件は，対審構造をとっており訴訟に準じた形で進行します。主張は準備書面等をご準備い

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─（2）審問期日，証拠調べウ

固定資産関係証明書の提出

ただき，書証は審問期日に原本をご持参ください。

相手方代理人（借地条件変更許可申立てにまた，準備書面，書証は相手方に直送していただ

おいて借地権設定者が申立人となった場合にはけますようよろしくお願いします（相手方に代理人が申立人代理人）には，固定資産関係証明書（い就かない場合には，裁判所より送付しますので，相わゆる公租公課証明書）の提出をお願いしてお手方用副本を裁判所にご提出ください）。

ります。鑑定委員会が付随処分についての意見を出すために必要となります。この書面は借地（3）介入権行使

権設定者（地主）のみ取得可能なものとなっておりますので，提出にご協力ください。

相手方代理人が建物及び賃借権譲受許可申立て（いわゆる「介入権申立て」）を行う場合，申立書は裁判所に用意してありますのでそれを使用いただいても構いません。申立手数料は基本事件の申立手数料

3

手続終了段階における留意点と同額です。また，介入権の申立ては特別授権事項（借地非訟事件手続規則 6 条 2 項）となっております
ので，ご注意ください。

（1）和解
当事者間で和解に向けた話合いが進行している場
合，進行状況を担当書記官までお知らせいただくと（4）鑑定委員会への求意見
ア

鑑定委員用資料の提出
鑑定委員会へ求意見する際には，鑑定委員
3 名分の資料として，申立人代理人，相手方代

裁 判 所も速やかに準 備することができますので，ご協力ください。
また，和解条項については，電子データとしてもご提出くださるよう，ご協力ください。

理人双方にそれぞれの主張書面，書証すべての写し 3 部の提出をお願いします。鑑定委員会は，現地調査前から記録の検討や調査を行いますので，速やかな提出にご協力ください。
イ（2）決定
決定書をお渡しできる状況になりましたら，担当書記官から電話にてお知らせします。決定書正本の駐車場の確保

受領方法について，郵便特別送達を希望するか，書申立人代理人には，現地調査当日の駐車場

記官室での交付送達を希望するかを，担当書記官まの確保をお願いしております。
現地調査当日は鑑定委員 3 名が裁判所の公用車（普通車 1 台）で現地に向かいます。現地の敷地内に駐車スペースがない場合，現地最寄りのコインパーキング等を確保してください。そのでお伝えください。

参 考文献○ 園部厚著「書式借地非訟の実務〔全訂三版〕」（裁判事務手続講座）〔民事法研究会〕07 年 5 月

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Ⅲ 調停委員の立場から -1
代理人に期待したい
第2の調停委員としての役割
東京地方裁判所民事調停委員・当会会員

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─1

東京地裁調停部の構成

今井 勝（24 期）

検討して調停期日に臨みます。代理人には，準備書面
及び書証の提出期限は遵守するようお願いします。調

近時，民事事件が多様化し複雑化，専門化する傾向

停期日の前日の夜に分厚い準備書面がファクスから送が顕著です。このような事件に対応するために裁判所り出されてくると，その時から準備書面を読まなければには様々な分野に精通している多様な人材が必要です。

なりません。

このことは調停事件を担当する調停委員にも当てはま（3）調停委員の心得

ります。

①

調停委員は，当事者から事件の背景又は事情を東京地裁民事 22 部では，専門家の協力が必要な事聞き出して合意形成に向けて当事者を説得する作件を解決するために各分野の専門家調停委員を備えて業をいたします。これらの作業を効果的にするにはいます。現在の専門家調停委員は，法律専門調停委員

調停委員が当事者から信頼を得ていなければなりま（弁護士，元裁判官など），技術専門調停委員（建築士，せん。信頼を得るには期日前の準備をすることは必不動産鑑定士，コンピュータ専門家，公認会計士，税須の条件です。

理士，技術士，土木技師）及び有識者調停委員（企業の役員経験者など）などがおります。

②

調停手続では，両当事者に対して公平に応対するよう心がけます。

事件ごとに構成される調停委員会は，調停主任（裁例えば，コーカス（当事者の片方を退席させて判官又は民事調停官）と弁護士調停委員及び事件の内もう片方から事情を聞く調停の技法）を実施する

容に適任である専門家調停委員で構成されます。

際には，両当事者にかける時間を等しくして片方の当事者から不信の念を抱かれないように注意します。

（4）合意形成に対する調停委員の研鑽

2

調停の実際

①

調停委員の重要な役割は，事件の真相（当事者の意識の深層）を把握することです。事件の真相（1）期日前の準備
調 停 委 員は第 1 回 期日前に記 録はすべて読み込み，問題点を整理します。
調停主任と調停委員で打ち合わせをし，調停主任から事件に対する指示を受けて第 1 回期日に臨みます。
調停委員には，裁判所の訴訟記録と同じ記録が配布されます。代理人には調停委員用のコピーを 2 部提出

事者は最大の情報源なので当事者から聞き出すことが効果的です。調停委員は当事者に話して貰うよう工夫しております。調停の技法の一つとして効
果的なコミュニケーションの方法などについて研鑽を重ねております。
②

調停主任と調停委員は紛争の実情が明確になっするよう求められます。

た場合は協議して調停案を作成します。調停案は（2）準備書面提出期限の遵守

本訴で判決する場合を予測して決定し両当事者に調停委員は，期日間で提出された準備書面・書証を

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は訴状及び準備書面だけでは把握できません。当LIBRA Vol.10 No.11 2010/11

提案し合意に向けて説得します。

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代理人に期待すること

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─

3

本件では，代理人は，調停事件なので立証責任が軽減されると思っていたようですが，相手方が話し合（1）はじめに調停委員は調停手続では第 1 次的実施者ですが，調いに応じないので，調停は不調となりました。

（3）依頼者の利益の擁護に徹する代理人

停は当事者間の合意形成を目指す手続なので，当事者親の会社を兄弟二人が相続してそれぞれ代表取締役，の主体的な関与を前提としております。このような手専務取締役として経営している会社の経営方針につい続では代理人の役割は，依頼人の利益を守るという伝て，兄弟間で発生した紛争でした。兄の代理人は親の統的な役割と，和解による紛争解決のために，依頼者代から続く顧問弁護士でした。兄の代理人は会社の経に対し譲歩や和解を勧めるという，第 2 の調停委員の営については兄弟より詳しいことと兄と人間関 係が親ような中立的役割が期待されます。もっとも，代理人密なため，調停では兄の利益を守ることに熱心でした。

は後者の役割に重きを置き過ぎると，依頼者との信頼

このような事件は，仮に調停で係属している事件が決関係を失ってしまい，かえって紛争解決が出来ない場

着しても，その兄弟間の紛争は解決しないので，別の合もあります。

事件が発生する可能性が残されます。代理人には，兄

以下，代理人の役割に問題があったケースを紹介し弟間の紛争の根源にさかのぼって包括的な紛争を解決ます。

する役割を期待します。

（2）事案について事前準備を欠いたケース（4）依頼者から解任された代理人

ゴミ焼却工場の建築工事で電気配線工事を請け継続的な契約関係又は前記（3）のように継続的な人負った下請会社（申立人）が出来高に基づく下請け

間関係の紛争では，法的利害の対立は表面的な争いで工事費用を元請会社（相手方）に請求した事案で，あって，紛争の根源は，会社の経営方針の対立であり，争点は配線工事費の出来高でした。相手方は出来高

価値観又は人生観の違いであることがあります。このを争っていました。調停では，申立人に出来高を証ような事件は一般的に当事者を説得しがたいので，代明する工程表，配線図，工事日誌などを提出するよ

理 人に第 2 の調 停 者の役 割を期 待します。この場 合，う促しましたが，数回期日を重ねても書証を提出す

代理人は依頼人から丁寧に事情を聴取して，紛争の真ることが出来ませんでした。申立代理人は，工場は相を把握し解決に向けて説得することが期待されます。

稼動しているのであるから電気配線工事は完了して

しかし，この作業中に代理人が依頼人の信頼を失ういるはずだ，出来高については電気工事に詳しい専ケースが見られます。私が見る限り代理人には落ち度

門家調停委員が現場を検証して積算して欲しいと申はなく，寧ろ依頼者側が，代理人が自分の利益を擁護し出ました。しかし，調停委員は検証の対象となる

してないと誤解している場合が見受けられます。弁護

事実が明らかでないので検証は拒否しました。現実

士は日頃から難しい当事者に対する事件でも信頼を失

は，工場は高温の熱を発する焼却炉が 24 時間稼動

わないように説得し理解を促すよう研鑽する必要があしているので配線箇所に近づけないとのことでした。

ります。

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Ⅲ 調停委員の立場から-2
専門家調停委員として法律家である代理人に期待すること
東京地方裁判所民事調停委員・一級建築士

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1 調停委員（専門家調停委員）の立場から代理人弁護士に対する要望

面，建築確認申請図面（契約図面），竣工図面などの各 種図面が作 成されるが，これが整 理されない，あるいは混在したまま提出されることがあり，その整（1）調停手続

理に時間を要することが多い。
→各種図面については，整理した上で提出していた

ア 第1回期日調停の第1回期日に，代理人しか出頭しない場合だきたい。

があるが，工事を直接担当した当事者でないと専門家

イ 証拠説明書
上記のとおり，建築事件では，様々な者が多数の調停委員の疑問に答えられない場合が多い。

書面を作成しているが，書面上の記載だけでは，そ→第1回期日から，工事内容を熟知している担当者をれがどの時期に，誰によって，いかなる目的で作成さ同席させてもらいたい。

れたのか不明なものが多い。

イ 現地調査→証拠説明書をきちんと作成していただきたい。

建築調停では，必要な事情をヒアリングした後，現地調査に赴く例が多いが，その際の段取りが悪く，多ウ 提出時期準備書面や書証等を直前に提出，あるいは当日持

大な時間を要することがある。

参する場合があるが，事前に十分な検討が出来ない→ａ 調査箇所毎に，追加工事一覧表あるいは瑕疵
一覧表の何番に該当するのかを明示していただきことになる。

たい。可能であれば，当該箇所毎に付箋を貼り，→提出書面については，提出後，裁判所から調停委

各一覧表の何番に該当するのかが明示されると，員に送付され，その後調停委員が内容を検討する

スムースに進行する。

ことが可能な時間的余裕をみて，提出していただ
きたい。

ｂ 通常は，上階から下階に向かって見ていくので，無駄がないように動線を考えたスケジュールを考えていただきたい。

（3）内容面ア

当事者の選択（設計者と施工業者の区別）

ｃ 現場で，設計図，竣工図，見積もり書を参照

原告である施主側の代理人の中には，設計と施したい場合があるので，持参していただきたい。

工を区別せず，設計施工でもないのに，設計の不備

ｄ 施工業者にとっては，現地調査が現地を現実による損害についてまで，施工業者に賠償を求めてに見る最後の機会になる可能性もあるので，必いる例がある。

要な箇所は写真に撮るなどして，立証に備える→当該瑕疵が設計によるものか，施工によるものかことも必要である（ただし，施主の中には施工を峻別し，正しく当事者を選定していただきたい。

業者に写真を撮らせることに否定的な反応を示

イ瑕疵主張については，債務不履行責任，瑕疵担す者もいるので，事前に施主に断ってから写真

保責任，不法行為責任等の責任原因が競合する場

撮影をしていただきたい）。

合，それぞれの要件事実を過不足無く備えているか（2）証拠関係
ア 図面等
建築事件では，基本設計までに作成される各種図

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伊藤 正一

LIBRA Vol.10 No.11 2010/11を検討していただきたい。
ウ 工事の瑕疵だけを主張して，相殺と同時履行の抗弁 権のいずれも主 張しないでいる事 例が目立つが，

特集

エ 追加変更工事（別紙 2〔11頁〕参照）ａ

本工事の範囲がはっきりしないまま，追加変更

ｃ 瑕疵の補修費用
施主側は，補修費用を特定し，補修費用を主張するが，施工業者側は「補修の必要性はない」と工事として主張されるものがある。

して補修方法等を全く主張しない場合がある。

→追加変更工事を主張する以上，本工事の内容→仮に瑕疵だとした場合に，施工業者側として相を特定していただきたい。

東 京 地 裁 書記 官に訊 く ─ 建 築 関 係 訴 訟・借 地 非 訟 編 ─

いずれを行使するかの権利主張をしていただきたい。

当と考える補修方法と費用が出ていないと，施主ｂ 追加変更工事となった理由について，単に「施の言い分どおりに査定されることもあり得る。参主からの注文があったため」とするものが少なくな

考意見でもよいので，この点の主張も必要である。

いが，これだけでは追加変更工事なのか判断することは出来ない。
→本工事から追加変更工事になった理由が，個々2 調停案を作成する際，配慮している点の工事毎にあるはずなので，その点を具体的に主張していただきたい。

建築関係訴訟事件では，双方立証不十分なケースがｃ 追加変更工事が認められる場合でも，事前に見多い。そこで，請負代金請求事件で，瑕疵修補金額，

積書の交付がある場合などには，追加変更工事代

追加変更工事金額を査定金額より下げて調停案を提示

金額は，出来高査定によるものでなく，当事者のすることがある。

合意した金額によることになる。
→見積書の授受を意識して主張する必要がある。
時系列表の活用も検討されるべきである。
オ 瑕疵ａ 瑕疵一覧表の記載（別紙 1〔10 頁〕参照）

例えば，工事代金（追加変更工事－瑕疵修補金額）請求事件の査定金額が 1000 万円である場合，調停委
員会としては，被告の支払い能力，双方の立証不十分等を考慮して，調停成立の為，700 万円を提示する場合もある。

瑕疵一覧表の記載を本人任せにしているとしか考えられないケースが散見される。
→法律家である代理人が咀嚼した内容を記載してもらわないと，理解が難しいことが多い。

3 その他，調停委員のやりがい，
苦労している点など

また，追加変更工事，瑕疵ともに共通することであるが，現地で説明を受けていると，当事者

12 年間ほど調停委員を務めさせていただいているなかの主張したいことと一覧表で主張している内容

で，3 ～ 4 年係属し，双方とも頑なに主張・立証していが一致しない場合が多々ある。当事者の主張すたが，調停委員会の再三の説得が功を奏し，調停が成る内容を正確に把握して，一覧表に記載する必

立したという事件がありました。

要がある。

調停成立後，双方の本人・代理人から，最敬礼してｂ 証拠の記載感謝された時は，調停委員冥利に尽きる思いがしました。

→瑕疵については，その裏付けとなる写真の番号等を特定して記載していただきたい。

そのような時には，長い間の疲れがいっぺんに吹き飛んでしまいます。

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