地区計画届出の手引き
古宮第１地区◆ 目次◆

はじめに…………………………………………………
地区計画とは……………………………………………
地区計画の内容…………………………………………
地区計画の内容の解説…………………………………
届出の方法………………………………………………
既存不適格建築物について……………………………
届出に必要な図書………………………………………
届出書の書き方…………………………………………
届出から工事着手まで…………………………………
届出先……………………………………………………

兵庫県

播磨町

１１３５101111121313

◆は じ め に◆良 好 で魅 力 的 な住 宅 地 づくりのために
古宮第１地区では、大規模な社宅跡地を活用した新市街地の形成にあたり、良好な環境を持つ魅力的なまちをつくり、守るために平成22年4月27日に都市計画として地区計画を定めています。
「地区計画」は住民が主体となってまちづくりの目標を定め、建築物に関する制限等について、地区の特性に応じて地区のルールをきめ細かく定める計画です。
このため、住民の皆さんにこの内容を十分ご理解いただき、建物を建てたり、敷地の区画を変更したりする場合には、この地区計画に沿って建築等をしていただくことが必要です。
この手引きは、地区計画の内容をお知らせするとともに、届出の方法等についてまとめたものです。住民の皆さんには地区計画の趣旨をご理解いただき、魅力的なまちづくりへの協力をお願いいたします。

◆地区計画とは◆地区計画等は「地区計画の目標・方針」と「地区整備計画」によって構成されます。
地区整備計画を定めてない場合は、直接の規制はありませんが、地区整備計画が定められた区域は、土地の区画形質の変更や建築物の建築等に際して、町長への「地区計画の届出」が必要となります。また、地区整備計画の内容を建築条例に定めた場合には、建築基準法上の制限となり、地区計画の内容に適合しなければ建築確認がされません。

○地区計画の目標・方針
地区を将来どのようにするのかという目標と区域の整備、開発及び保全の方針を定めます。

○地区整備計画地区のまちづくりの内容を具体的に定めるものであり、「地区計画の目標・方針」に従って、地区計画区域の全部または一部に必要に応じて、道路、公園などの配置や建築物、土地利用に関する制限などを詳しく定めます。

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地区整備計画で定めることのできる内容

1.地区施設の配置及び規模
地区内に道路、公園、緑地、広場などを地区施設として定めて確保することができます。

2.建築物やその他の敷地などの制限に関すること
ア．建築物等の用途の制限
地区の目指すまちづくりにそぐわないものを排除するため、建物の使い方を制限することができます。あるいは伝統産業の工場等を許容する等のため、緩和することができます。
イ．建築物の容積率の最高限度又は最低限度
容積率を制限又は緩和し、周囲に調和した土地の有効利用を進めることができます。
ウ．建築物の建ぺい率の最高限度
庭やオープンスペースが十分にとれたゆとりのある街並みをつくることができます。
エ．建築物の敷地面積又は建築面積の最低限度
狭小な敷地による居住環境の悪化を防止、あるいは、共同化等による土地の高度利用を促進することができます。
オ．壁面の位置の制限
道路や隣地への圧迫感をやわらげ、良好な外部空間をつくることができます。
カ．壁面後退区域における工作物の設置の制限
壁面後退区域内の自動販売機等の工作物の設置を制限し、良好な景観とゆとりある外部空間をつくることができます。
キ．建築物等の高さの最高限度又は最低限度
街並みの揃った景観の形成や土地の高度利用を促進することができます。
ク．建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
色や仕上げ、建物のかたち・デザインの調和を図り、まとまりのある街並みをつくることができます。
ケ．建築物の緑化率の最低限度
敷地内において植栽、花壇、樹木などの緑化を推進することができます。
コ．垣またはさくの構造の制限
垣やさくの材料や形を決めます。生垣にして緑の多い街並みをつくることもできます。

3.その他、土地利用の制限に関すること
現存する樹林地、草地などの良い環境を守り、壊さないように制限することができます。

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◆地区計画の内容◆

古宮第１地区で定めている地区計画は次のとおりです。

1.地区計画の方針
名称

古宮第 1 地区 地区計画

位置

播磨町古宮の一部

面積

約 3.7ha
本地区は町の南東部に位置し、山陽電鉄播磨町駅から南へ 700m の社宅の跡地で、開発による宅地整備が進められている。県道明石高砂線と事業中の都市計画道路浜幹線

地区計画の目標に挟まれた交通利便性の高い地域であり、既存の市街地と調和した良好な住宅環境の形成を誘導するとともに、維持、向上を図ることを目標とする。
主に低層住宅を中心とした良好な住宅市街地が形成されるよう、緑を配置したうるおい区
域の整
備・
開発
及び
保
全の
方針のある空間を創出する土地利用を図る。
土地利用の方針

また、沿道地区においては沿道の住環境に配慮しつつ、交通利便性を生かした生活関連施設の誘導を図る。
本地区に道路、公園を適正に配置し、これらの地区施設機能が損なわれないよう、維地区施設の整備の方針

持・保全を図る。
良好な住環境が形成されるように、建築物等の用途の制限、建築物の容積率及び建ペい率の最高限度、建築物の敷地面積の最低限度、建築物等の壁面の位置の制限、建建築物等の整備の方針

築物等の高さの最高限度、建築物等の形態又は意匠の制限、垣又はさくの構造の制限を定める。

【古宮第１地区地区計画区域図】

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2.地区整備計画
地区の区 分名 称

低層専用住宅地区

低層一般住宅地区

沿道地区

面 積

約 2.7ha
建築することのできる建築物は次に掲げるものとする。
(1)建築基準法（以下「法」という。）別表第二（い）項第１号に掲げる住宅の内の一戸建の住宅(2)前号の建築物に付属するもの

約 0.9ha
建築することのできる建築物は次に掲げるものとする。
(1)低層専用住宅地区第１号に掲げる建築物(2)自治会等一定の地区の住民を対象とし、当該地区内の住民の社会教育的な活動あるいは、自治活動の目的の用に供するための集会場その他これに類する建築物(3)法別表第二（い）項第６号に掲げる保育所(4)法別表第二（い）項第８号に掲げる診療所
ただし、入院施設のあるものは除く(5) 法別表第二（い）項第９号に掲げる巡査派出所，公衆電話所その他これらに類する公益 上必
要な建築物(6)前各号の建築物に付属するもの

約 0.1ha
次に掲げる建築物は建築してはならない。
(1)法別表第二(ほ)に掲げる建築物(2) 法別表第二(に)項第３号に掲げるボーリング場、スケート場、水泳場その他こ
れらに類する運動施設(3) 法別表第二(に)項第４号に掲げるホテル又は旅館(4) 法別表第二(に)項第２号に掲げる工場(5) 法別表第二(に)項第６号に掲げる畜舎

建築物等の用途の制限

地
区
整備計画

建築物
等に関する事項

建築物の容積率の最高限度
建築物の建ペい率の最高限度
建築物の敷地面積の最低限度

１０分の１０－

１０分の５－

１３０平方メートル

１５０平方メートル

建築物等の壁面の位置の制限

建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離は、次のとおりとする。
(1)道路境界線から、1 メートル以上(2)上記以外の敷地境界線から、０．８メートル以上(3)前各号に規定する距離に満たない距離にある建築物又は建築物の部分が、次の各号の一に該当する場合については適用しない①外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が３メートル以下であること②物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが、２．３メートル以下で、かつ、床面積の合計が５平方メートル以内であること

建築物等の高さの最高限度地盤面から１０メートルとする。

建築物等の形態又は意匠の制限

垣又はさくの構造の制限

建築物の外壁その他戸外から望見される部分の色彩は、良好な住環境にふさわしい落ち着いたものとする。

道路に面する垣又はさくを設置する場合は、次の各項のいずれかに適合するものとする。ただし、高さ０．６メートル以下の基礎の部分及び門及び長さの合計が２メートル以下の門の袖壁は除く。なお、高さの基準点は、宅地の地盤面とする。
（１）生垣（２）透過性のあるさく等で、高さ１．２メートル以下のもの

4地盤面から１５メートルとする。
建築物等の外観の色彩は、原色を避け、落ち着いたものにするとともに、形態又は意匠についても周辺環境との調和を図り、都市景観形成上支障のないものとする。

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◆

地区計画の内容の解説◆

当地区では、建築物等の規制誘導を積極的に推進し、豊かな生活空間の創造により、良好な居住環境の形成と開発事業の効果を維持するために地区整備計画の内容について、建築物等の用途の制限、建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、建築物等の高さの最高限度、垣又はさくの構造の制限を定めています。

建築物等の用途の制限
住宅地区では建てられる建築物を限定し、沿道地区では建築基準法で定める建築物の用途の制限に建てられない建築物を追加しています。各地区で建てられる用途については、下記の解説をご覧ください。

解 説
生活の利便性を確保しつつ良好な居住環境を守っていくために、地区を３地区に分けて建築物の用途を制限しています。

低層専用住宅地区に建築することのできる建築物は、次の建築物に限られます。
(1)一戸建専用住宅(2)前各号の建築物に付属するもの

低層一般住宅地区に建築することのできる建築物は、次の建築物に限られます。
(1)一戸建専用住宅(2)自治会等一定の地区の住民を対象とし、当該地区内の住民の社会教育的な活動あるいは、自治活動の目的の用に供するための集会場その他これに類する建築物(3)保育所(4)診療所（患者の収容施設を有するものを除く。）(5)巡査派出所，公衆電話所その他これらに類する令第 130 条の４で定める公益上必要な建築物(6)前各号の建築物に付属するもの

沿道地区では、以下の建築物は建築することができません。
(1)建築基準法別表第２(ほ)に掲げる建築物･･･第一種住居地域において建築できない建築物(2)ボーリング場、スケート場、水泳場その他これらに類するもの(3)ホテル又は旅館(4)工場（パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋その他これら類する食品製造業を営むもの（原動機を使用する魚肉の練製品の製造及び糖衣機を使用する製品の製造を除く。）で、作業場の床面積の合計が 50 ㎡以内のもの（原動機を使用する場合にあっては、その出力の合計が 0.75kw 以下のもの）を除く。）
(5)畜舎

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建築物の敷地面積の最低限度
建築物の敷地面積は、次の各号に掲げるものでなければなりません。
(1) 低層専用住宅地区・低層一般住宅地区 ：130㎡以上(2) 沿道地区：150㎡以上

解 説
宅地が細分化されることによる日照や通風の悪化等を防止するため、地区特性に応じ敷地面積の最低限度を130㎡（低層専用住宅地区・低層一般住宅地区）又は150㎡（沿道地区）に定めました。
このため、低層専用住宅地区・低層一般住宅地区では130㎡以上であった土地を分割し、新たに130㎡未満となった土地では建物は建てられなくなります。
同様に、沿道住宅地区では、150㎡以上であった土地を分割し、新たに150㎡未満となった土地では建物は建てられなくなります。
また、地区計画告示日時点において、低層専用住宅地区・低層一般住宅地区で130㎡未満、沿道地区で150㎡未満の土地についてはこの制限は適用しません。ただし、敷地を分割することはできません。

【沿道地区において、敷地分割により建築できる場合、できない場合の事例】

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壁面の位置の制限
建築物の外壁（ただし、建ぺい率又は容積率に算定されない出窓を除く。）又はこれに代わる柱の面から、敷地境界までの距離は、次の各号に掲げるものでなければなりません。
(1) 道路に面した部分：1.0ｍ以上(2) 隣地との境界部分：0.8ｍ以上

解 説
日照や通風、植樹スペースを確保してゆとりある緑豊かなまちなみをつくるとともに、プライバシーを守り良好なコミュニ
ティを維持するために、住宅を敷地境界線から後退（道路境界線からは1ｍ以上、隣地境界線からは0.8ｍ以上）して建築していただく制限を設けました。

ただし、次の場合は建築可能です。
(1)

道路境界線から1ｍ又は隣地境界線から0.8ｍの部分における建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さが合計3ｍ以下であるもの(2)

物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが2.3ｍ以下で、かつ、道路境界線から1ｍ又は隣地境界線から0.8ｍの部分における建築物の床面積の合計が5㎡以内であるもの

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建築物等の高さの最高限度
建築物の地盤面からの高さは、次の各号に掲げるものでなければなりません。
(1) 低層専用住宅地区・低層一般住宅地区 ：10ｍ以下(2) 沿道地区：15ｍ以下解 説地区の景観や居住環境を維持するため、建築物の高さの最高限度を10ｍ（低層専用住宅地区・低層一般住宅地区）又は15ｍ（沿道地区）としました。
なお、建築物の高さとは、地盤面から建築物の最も高い部分までの高さをいいます。ただし、塔屋（ペントハウス）等は建築面積の1/8以下かつ５ｍ以下の場合に限り建築の高さに含みません。

建築物等の形態又は意匠の制限
良好な街並みの景観を形成するため、建築物の色彩について制限しています。
(1) 低層専用住宅地区・低層一般住宅地区
建築物の外壁その他戸外から望見される部分の色彩は、良好な住環境にふさわしい落ち着いたものとする。
(2) 沿道地区
建築物等の外壁の色彩は、原色を避け、落ち着いたものとするとともに、形態又は意匠についても周辺環境との調和を図り、都市景観形成上支障がないものとする。

解 説
地区の景観や居住環境を維持するため、抽象的な表現ですが奇抜な装飾を避けることや建築物の色彩について基調となる色はけばけばしくないようにしてください。

落ち着いた色彩とするなど、周辺と調和する建築物としてください。

原色を用いるなど、周辺に調和しない建築物は建築できません。

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垣又はさくの構造の制限
道路境界線に面して設ける垣又はさく（長さの合計が２メートル以下の門の袖壁は除く）
は、次の各号いずれかに掲げるものでなければなりません。
(1) 生垣(2) 透過性のあるさくで、高さ1.2m以下のもの
また、基礎を構築する場合、基礎の高さは0.6m以下とします。

解 説
開放的で緑豊かなまちなみをつくるとともに、震災時におけるブロックの倒壊等を防止するため、垣又はさくの構造及び高さに制限を設けました。

生垣

透過性のあるさく(1) 構造について①「生垣」の樹木の種類は、特に定めていません。
②「透過性のある」とは、透視可能な面積を50％以上有することを指します。
③「透過性のあるさく」の材料は、特に定めていません。
④「生垣」と「鉄柵等の透視性のあるさく」を、併設することができます。
(2) 高さについて
・生垣の高さの制限は特に定めていませんが、極端に周辺の住環境を損なうことのないように配慮してください。

ただし、次の場合は設置可能です。
長さが２ｍ以下の門の袖壁

92012.6 改正◆届出の方法

建築物等の建築行為届出の義務◆地区計画区域内で届出の必要な行為をする場合は、工事（行為）着手の30日前までに役場（都市計画課）に届出書を提出してください。（法律で義務付けられています。）
また、届出内容を変更した場合は、再度、「変更届出書」（添付書類も含む）を提出してください。
なお、地区計画決定されている内容に適合しない場合は、その行為に着手することはできません。

届 出 の必要な行為(1)土地の区画形質の変更
イ 道路、水路等の公共施設の新設、変更又は廃止
ロ 土地の切土、盛土
ハ 宅地以外の土地（農地、雑種地等）を宅地とて利用するものなど(2)建築物の建築（新築、増築、改築、門、塀、物置、車庫等の建築）(3)工作物の建設（広告塔、擁壁、高架水槽等の建設）(4)建築物等の用途の変更(5)垣・さくの設置(6)木竹の伐採(7)上記等の変更をする場合
届 出 のいらない行為(1)通常の管理行為、軽易な行為（都市計画法施行令第38条の5で定めるもの）(2)非常災害のために必要な応急措置として行う行為(3)開発許可を要する行為※届出が必要かどうかの判断が難しいときには、都市計画課までお問い合わせください。
【参 考】都市計画法施行令（地区計画の区域内において建築等の届出を要しない通常の管理行為、軽易な行為その他の行為）
第三十八条の五 法第五十八条の二第一項第一号の政令で定める行為は、次に掲げるものとする。
一 次に掲げる土地の区画形質の変更
イ 建築物で仮設のものの建築又は工作物で仮設のものの建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更
ロ 既存の建築物等の管理のために必要な土地の区画形質の変更
ハ 農林漁業を営むために行う土地の区画形質の変更
二 次に掲げる建築物の建築又は工作物の建設
イ 前号イに掲げる建築物の建築又は工作物の建設
ロ 屋外広告物で表示面積が一平方メートル以下であり、かつ、高さが三メートル以下であるものの表示又は掲
出のために必要な工作物の建設
ハ 水道管、下水道管その他これらに類する工作物で地下に設けるものの建設
ニ 建築物の存する敷地内の当該建築物に附属する物干場、建築設備、受信用の空中線系（その支持物を含む。）、旗ざおその他これらに類する工作物の建設
ホ 農林漁業を営むために必要な物置、作業小屋その他これらに類する建築物の建築又は工作物の建設
三 次に掲げる建築物等の用途の変更
イ 建築物等で仮設のものの用途の変更
ロ 建築物等の用途を前号ホに掲げるものとする建築物等の用途の変更
四 第二号に掲げる建築物等の形態又は色彩その他の意匠の変更
五 次に掲げる木竹の伐採
イ 除伐、間伐、整枝等木竹の保育のために通常行われる木竹の伐採
ロ 枯損した木竹又は危険な木竹の伐採
ハ 自家の生活の用に充てるために必要な木竹の伐採
ニ 仮植した木竹の伐採
ホ 測量、実地調査又は施設の保守の支障となる木竹の伐採
六 前各号に掲げるもののほか、法令又はこれに基づく処分による義務の履行として行う行為

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◆

既存不適格建築物について◆○地区計画の施行された日（告示日）において、すでに地区計画の制限に適合していない建物等をそのままの形態で使用することは特に差し支えありません。ただし、建物等の建替時には、地区計画により制限を受けることになります。
○また、地区計画の内容に不適格な部分を含む建築物等の増築、改築、修繕又は模様替えの時は、これらの行為にかかる不適合な部分を是正してください。ただし、建築物の敷地面積の最低限度については、是正の必要はありません。

◆

届出に必要な図書◆

１ 地区計画の区域内における行為の届出書・受理書･･･････････････････各１部
２ 添付図書（Ａサイズ、下表参照）･････････････････････････････････それぞれ各１部
３ チェックシート･････････････････････････････････････････････････１部
行為の種類
図面
縮尺
備考
位置図
1/2,500 以上 方位、道路及び目標となる地物等を表示する。
当該行為を行う土地の区域並びに当該区域内土地の区画形質
区域図
1/1,000 以上
及び当該区域の周辺の公共施設を表示する。の変更
土地利用計画図、造成計画（平面図、断面設計図
1/100 以上図）、構造物の種類規模等を表示する。
位置図

1/2,500 以上

方位、道路及び目標となる地物等を表示する。

1/100 以上敷地内における建築物の位置を表示する。道路境界及び隣地境界から壁面の距離を表示する。

立面図

1/50 以上

2 面以上。建築物の軒高さ、最高高さを表示する。計画色を着色し、マンセル番号等を記入する。壁面等（屋根含）の色見本を添付する。

平面図

1/50 以上

各階の平面図敷地求積図1/100 以上

敷地面積の算定根拠を表示する。

位置図

1/2,500 以上

方位、道路及び目標となる地物等を表示する。

当該敷地内の建築物又は工作物の配置図

1/100 以上

立面図

1/50 以上

敷地求積図

1/100 以上敷地内における建築物の位置を表示する。道路境界及び隣地境界から壁面の距離を表示する。
2 面以上。建築物の軒高さ、最高高さを表示する。計画色を着色し、マンセル番号等を記入する。壁面等（屋根含）の色見本を添付する。
敷地面積の算定根拠を表示する。

位置図

1/2,500 以上

方位、道路及び目標となる地物等を表示する。

1/100 以上敷地内における垣・さくの位置を表示する。

1/20 以上

主要部分の材料の種類及び寸法を表示する。

当該敷地内の建建築物の建築、工作物の建設又は建築物等の用途の変更

建築物等の形態又は意匠の変更

垣・さくの設置

築物又は工作物の配置図

当該敷地内の垣・さくの配置図
立面図・断面図・構造図
位置図

1/2,500 以上

方位、道路及び目標となる地物等を表示する。
当該行為を行う土地の区域並びに当該区域内木竹の伐採
区域図
1/1,000 以上
及び当該区域の周辺の公共施設を表示する。
設計図
1/100 以上 施工方法が明らかにするように表示する。
※ 既存植栽帯がある場合は、配置図・立面図・断面図に明示してください。
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◆

届出書の書き方◆届出書の記入は、下記の例を参考にしてください。
記入方法について不明な点は、都市計画課へお問い合わせください。

記入例

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◆

届出から工事着手まで◆【届出から工事着手までの流れ】

（工事
着手地
30 区
計日画
前のま届
で出に届出）

地
区
計画の事
前
相談

適合

届
出の審
査

設計変更
等の勧告

不適合

建築確認の必要なもの

設
計変
更等

建
築
確
認
申
請

工事
着
手

○ 当該地区計画の区域内において、「土地の区画形質の変更」、「建築物の建築又は工作物の建設」、「建築物の用途の変更」、「建築物等の形態又は意匠の変更」等を行う場合には、都市計画法第58条の2の規定に基づき、その行為の着手する日の30日前までに、町長に対して地区計画の届出が必要です。地区計画の内容に適合しない場合には、設計変更などの勧告を受けることになります。
なお、建築確認申請を必要としない行為（外壁の塗り替え、垣・さくの設置など）も届出が必要なものがあります。
○◆

建築確認申請を行う場合は、届出受理書（写し）を添付してください。

届出先◆播磨町都市計画課〒６７５-０１８２
兵庫県加古郡播磨町東本荘１丁目５－３０℡ ０７９－４３５－２３６６※地区計画に関してのご質問・ご相談がありましたら、上記までお問い合わせください。

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