一般社団法人 不動産協会広報誌

2021年 通巻119 号

特 集 都市のニューノーマル

コロナ禍をきっかけに社会・経済のデジタル化やDXの取り組みが加速している。
都市を取り巻く環境も変化し、DXを活用した
新たな不動産サービスの導入やスマートシティの推進が求められている。
持続的な経済成長を実現するためには都市の果たす役割が引き続き重要だ。
都市への集積のあり方を含め、ポストコロナを見据えた都市のニューノーマルを探る。

アイスランド レイキャヴィク

都市のニューノーマルに向けて
特別レポート ……………………………………… 国土構造・都市構造を決めるもの
コロナと都市 ……………………………………… 新しい都市像を示す場に―2025年大阪
・関西万博
政策ウォッチ ……………………………………… 次世代の都市―スーパーシティ
デベロップメント最前線 …………………………… 技術の社会実装………………………………………… ●まちのスマート化を進める拠点―東京ポートシティ竹芝・東急不動産
巻頭対談 ……………………………………………

●データプラットフォームと新産業創造拠点−柏の葉スマートシティ・三井不動産

不動産協会の活動記録 ……………………………

令和3年度税制改正主要要望項目結果

P r o l o g u e
コロナ禍をきっかけに
社会・経済のデジタル化やDXの取り組みが加速している。
都市を取り巻く環境も変化し、DXを活用した
新たな不動産サービスの導入やスマートシティの推進が求められている。
持続的な経済成長を実現するためには都市の果たす役割が引き続き重要だ。
都市への集積のあり方を含め、ポストコロナを見据えた都市のニューノーマルを探る。

特集

Contents

都市のニューノーマル

巻頭対談 1

都市のニューノーマルに向けて

小黒一正・法政大学経済学部教授
御友重希・野村総合研究所未来創発センター主席研究員（財務省より官民交流）

特別レポート 6

国土構造・都市構造を決めるもの

コロナと都市 8

新しい都市像を示す場に―2025年大阪・関西万博

政策ウォッチ 10

デベロップメント最前線 12

不動産協会の活動記録 17

中川雅之・日本大学経済学部経済学科教授

若林厚仁・日本総合研究所調査部

関西経済研究センター長

次世代の都市―スーパーシティ
岡田

豊・みずほ総合研究所調査本部政策調査部主任研究員

技術の社会実装●まちのスマート化を進める拠点―東京ポートシティ竹 芝・東 急 不動産●データプラットフォームと新産業創造拠点―柏の葉スマートシティ・三 井 不 動 産

令和3年度税制改正主要要望項目結果

小黒一正 氏

教授

頭

対

談

小黒一正
（おぐろ・かずまさ）
法政大学経済学部教授

都市のニューノーマルに向けて

1997年京都大学理学部卒業 。1997年大蔵省（ 現財務省 ）入省後、大臣官房文書課、関税局監視課総括補佐等を歴任 。2005年 財務省財
務総合政策研究所主任研究官、2010年 一橋大学経済研究所准教授
等を経て、2015年から現職 。この間、財務省財務総合政策研究所上席
客員研究員、経済産業研究所コンサルティングフェロー、厚生労働省「 保健医療 2035 推進」参与、内閣官房「 革新的事業活動評価委員会」委
員、会計検査院特別調査職、鹿島平和研究所理事、
日本財政学会理事、
新時代戦略研究所理事、
日本医療福祉建築協会理事、キヤノングローバ
ル戦略研究所主任研究員等を歴任。主な著書に、「日本経済の再構築」（2020年、日本経済新聞出版社 ）。
「 孤立する都市、つながる街」
（2019
年、共著、
日本経済新聞出版社 ）など多数 。

新型コロナウイルスの感染拡大により、我が国のみならず世界経済の本格回復は見通しにくい 。一方、人口減少と世界的な低成長の中でも、持続的な経済成長の実現と生活の豊かさを確保すべく、官民においてデジタル化が図られている 。コロナ禍の下、都市をとりまく急速な環境変化を踏まえつつ、インフラ、社会保障、医療・介護・健康、そして国際競争力向上等の観点から、まちづくりのさらなる推進も求められる 。コロナ
禍を克服し、人口減少・少子高齢化やDXに対応しつつ持続可能な経済社会を実現していくためには、官民に何が求められるか 。デジタル政府に詳しく、経済学者の立場からコロナ対策への提言も行っている法政大学の小黒一正教授と、DXやSDGsに精通する野村総合研究所の御友重希主席研究員が議論した 。

（年率換算５３９兆円）でした。前年

Ｐ統計を見ると、２０２０年７～９

小黒 足元の経済状況を概観すると、同期比では６兆円のマイナスです。

月期の名目ＧＤＰは２次速報で１次飲食業と観光業などは相当なダメー

緊急事態宣言が発出された２０２０

速報より上方修正されて１３１兆円

ジを受けていますが、製造業などは

年４～６月期は１２６兆円（年率換

NO.119そこまで大きな影響は出ていません。

ただし、２０２０年１～９月期の四1

算 ５ １ ０ 兆 円 ） と、 前 年 同 期 比 であるように、大企業は回復傾向が見半期ＧＤＰを合計すると３９６兆円

FutureofReal Estate

世界でも同じ傾向です。また、日銀える一方で、零細企業は厳しい状態

で、前年の２０１９年１～９月期の12兆円減と大幅に落ち込みました。

です。ダメージを受けた業種には目

４１６兆円と約 兆円の差です。コロナ第３波の影響がどれだけ大きい20の調査やＤＩ（景況判断指数）にも配りが必要です。

内閣府が昨年 月に発表したＧＤ

12

巻

コロナ第３波で日本経済は正念場

1995年東京大学経済学部卒業 。1995年大蔵省（現財務省）入省 。
証券局、米国コーネル大学経営大学院（MBA）、主税局、在伊日本大使館を経て、国際局でG7/20・IMF、主計局で総務省・外務省等予算、理財局で財政投融資担当。内閣官房副長官秘書官、英国王立国際問題研究所（チャタムハウス）客員研究員。英国ロンドンメロポリタン大学ロンドン
ギルドホール法経学部客員研究員。大臣官房信用機構課を経て、環境省に出向しG7富山･伊勢志摩等担当。その際設立した一般社団法人
CePiCのメンター共同代表・理事（SDGs Innovation HUB、ANR理事）。
CePiCと協働する「次の一万年クラブ」も主宰。金融庁で証券取引等監視委員会やG20福岡･大阪等担当などを経て2019年8月より財務省から
野村総合研究所に官民交流派遣（ 現職 ）。主著に「チャタムハウスから世界へ」（2014年、きんざい）、「 SDGsの本質～企業家と金融によるサス
テナビリティの追求」（2020年、中央経済社 ）など多数 。

法政大学経済学部

御友重希 氏

野村総合研究所 未来創発セン タ ー 主 席 研 究 員
御友重希（みとも・しげき）
野村総合研究所未来創発センター主席研究員（財務省より官民交流）

が 及 ん で、 ２ ０ ０ ９ 年 の Ｇ Ｄ Ｐ を業から製造業、サービス業へと影響較されますが、リーマンショックは金融

２００８年のリーマンショックとよく比も し れ ま せ ん。 コ ロ ナ シ ョ ッ ク はりも少ない落ち込みで踏み止まるかこに向けた施策がなされているとい

回復させなくてはいけないので、そる皮膚が傷ついてしまった。それを外部に接する繊細で重要な部分であするボトムアップ、体に例えるならとリーマンの時のトップダウンに対います。コロナ禍でマクロ的にいう本の部分が痛んでいる印象を持ってい業種、経済の裾野、経世済民の基

御友 私も経済の中でも生活者に近をしていたはずでした。２０１２年

拡大がなければそれなりの経済成長

響もありますが、新型コロナの感染

小黒 本来、２０２０年は増税の影援していくことが望ましいですね。

取り組みを邪魔しない形で応援・支にも表れています。そうした業種や回復を支えている側面があり、株価やサービスも存在していて、経済のを背景に売り上げが伸びている業種

経済全体でいうと、デジタル技術

するのは、この構造変化を体現して政府、菅首相がデジタル政府を提唱

し た が、日 々 の 現 実 に な り ま し た。

としてのテレワークは知られていま

リモート学習を体験しました。言葉が家庭で一緒になって、在宅勤務や子どもたちと働くお父さんお母さん

は不幸中の幸いだったと思います。

え、実践する時間を経験できたことのような構造変化を、身をもって考ホームを経験し、デジタル化やＤＸ

かによりますが、仮に２０２０年

兆円も落ち込ませました。２０１０うことだと思います。生活者・消費してしていれば、年間では 兆円よ～ 月期のＧＤＰが昨年並みに回復

年 頃 に は 若 干 回 復 し ま し た が、あり、２０２１年の前半が感染症対を回復させるには、コロナ第３波もんでした。コロナ禍を克服し、経済こともあり、なかなか回復できませの対象が広範かつ多様な場合、デジ行き届きにくい面があります。支援ジなのか把握しにくく、行政支援が強いため、誰がどれくらいのダメー

ような状況ではなかったと思われま

ＤＰ成長率が年間でマイナスになる

成長はまだ緩やかなトレンドで、Ｇいうのが内閣府の暫定評価ですが、２０１８年 月にピークを打ったと

いて提言し、今年１月、その具体的マル」に向けた再興への処方箋につ乗り越え「レジリエントなニューノー

では、昨年５〜７月、コロナ危機をト黎明期から通信ビジネスをリード

タル技術を使うことによって迅速かり、対人サービスの売り上げが大幅にしてきた藤原洋氏は、今後もインター策にとっても今後の経済にとっても蒸発したことでしょう。ただ、緊急事

ネットは世界を変革させていくとな実践についての対談をホームペー

態宣言も５月には一時的に解除にな言っています。現在のインターネッ

す。それが落ち込んだ原因はやはり緊り、観光業や飲食業向けのＧＯＴＯト

ト は、 Ｇ Ａ Ｆ Ａ の よ う な プ ラ ッ ト

つ適切な支援が行える可能性が高ま

ラベル・イートといった需要喚起策がフォーマーがサービスを無料・廉価

正念場です。年初を乗り越えられれ

昨年は展開されたわけですから、経済で使わせる代わりに、個人情報を中ジで公開しています。インターネッ

が回復 す る の は 自 然 だ と 思 い ま す。

央集権的に独占しています。これが急事態宣言で外出や営業の自粛が強ま

問題はこれからで、第３波で感染者ものです。プラットフォーマーは介

すが、情報（データ）は自分だけのチェーンはビットコインが象徴的でフトするかもしれません。ブロックブロックチェーンの普及によってシ

御友 コロナ禍で多くの人がステイ

コロナ禍とデジタル技術

かですね。

が増える中でも経済を回せるかどうります。

野村総合研究所未来創発センター

いると思います。

者に近い業種は、個別性・多様性が月を底とした景気拡張期は２０１１年に東日本大震災が起きた

10

ば経済も回復が早いかもしれません。

10

11

20

12

32

コロナ禍で多くの人がステイホームを経験し、デジタル化やDXのような構造変化を、身をもって考え、実践する時間を経験できたことは

不幸中の幸いだったと思います。

2

巻頭対談

きるデジタルインフラを整備してい法人・個人情報を保護しつつ活用でり組みを、今後は、政府が主導して、した民間主導の先端技術や先駆的取し、受診することができます。こう

チェーン化された前のカルテを提出

フォーマーを通さずにブロック

医療機関での初診の際に、プラット

保護しながら活用できます。例えば、

ロックチェーンで蓄積することで、在しません。つまり、個人情報をブると説明してきましたが、国民にとっなく、社会保障などのインフラになから納税者番号制度は納税だけでは遅れを指摘し、政府も大蔵省の時代

政府が取り組んでいるデジタル化の長年、多くの経済学者が我が国の当たりしたことが大きいと思います。

具体的には給付金の支給の速さを目の外国の政府が行っているデジタル化、きたのか。おそらく、多くの人が諸しています。こうした変化はなぜ起入の効果は大きいはずです。

集積で生産性が高い都市でこそ、導た新技術はコストがかかりますが、チすることも可能でしょう。こうし利用すれば、高熱が出ている人をサー症対策として、センサー情報などをハードルはありますが、新たな感染されています。プライバシーの面でグラフィで計測することは既に実施

や商業施設の入館者の体温をサーモ

み始めていると思います。オフィスりの分野でもデジタル化は確実に進みがあるように、不動産、まちづく

建設ＤＸやスマートシティという試

れ て い く で し ょ う。徐 々 に で す が、使い勝手を認識することで、改善さと と す る。財 務 省、国 税 庁 自 ら が、員マイナポータルやｅ Ｔａｘを使うこと思います。大臣を含め行政官は全で行うことを義務づけるのが大事だ

官自身がすべての手続きをデジタル

児童手当や住民票の申請など、行政を 進 め る に は「 隗 よ り 始 め よ 」で、かいす。私見ですが、政府のデジタル化

かといえば、現状では一部の移転が方に本社機能を移すトレンドがあるを活用する、などです。都心から地まで都市近郊のサテライトオフィス

オフィスをなくすのではなく、あく

ティブな部門は出社とする。都心の対面に価値があり企画などクリエイで対応できる部署はオンラインで、

例えば、企業であれば、オンライン

留し、中間的な対応を取っています。

動産に関わる人の大半は、判断を保ンを買おうかと迷う個人を含め、不る大企業の幹部だけでなく、マンショ

態でしょう。都心にオフィスを構えの実現性を判断できず、様子見の状

多くの人々はこの２つのシナリオ

クで収束していくというものです。

のように、２～３年の一時的なショッ

ベターなシナリオは、スペイン風邪

ショックが継続するシナリオです。

感染力も致死率も低下せず、経済的クをもたらすケースですね。つまり、オは、新型コロナが恒久的にショッすると考えます。ワーストなシナリ

ニュースになるほどで、トレンドとてはプライバシーへの懸念に対するくことが求められるのだと思います。

は言えません。

するとなれば、集積のトレンドは変比重が大きく、納税者番号制やマイ

小黒 もっとも、コロナ禍は、感染化しないでしょう。そもそも、なぜ

小黒 これまでもデジタル化、ＤＸ者が都市に集中しており、今後の都

人は都市に集積するかというと、都仮に、コロナ禍が２〜３年で収束
コロナ禍を経て、マイナンバー制

市集積をめぐっての議論を生じさせ市そのものが人類の発明したコミュ

ナンバー制度の活用は進んできませいます。例えば、なかなかオンライ度の活用やデジタル政府の構築に向ています。私は、コロナ禍のシナリは進んでいましたが、コロナ禍を「トン診療の実現は進みませんでしたが、けて国民的合意がある程度取れたのニケーションのための装置だからで

コロナ禍で時限的に解禁されました。

－

オ次第で都市集積のトレンドも変化んでした。

コロナ禍で時限的に解禁されました。

リガー」として急速に回転し始めて

コロナ禍と都市集積のこれから

例えば、オンライン診療の実現はなかなか進みませんが、ではないでしょうか。大きな前進で

NO.1193

官庁の押印省略もデジタル化を象徴しています。

官庁の押印省略もデジタル化を象徴

FutureofReal Estate

コロナ禍を「トリガー」
として急速に回転し始めています。

移動生活も注目されています。私は時に、ボヘミアンスタイルのような市への定住は引き続き重要です。同

御友 生産性の観点では、集積―都

例 え ば、三 菱 地 所 は 既 に 南 紀 白 浜、産会社もこうした動きに注目して、は顕在化するかもしれません。不動

生活的な働き方、住まい方のニーズ

ションにも力を入れています。移動

うなエデュケーションやイノベー

金融や経済、社会や環境の専門家の軽井沢に施設を整備しています。

可能なはずです。

有志と「次の一万年クラブ」というに、やり取りする情報量は多くない。

は、時間も空間も縛られない代わり

い分けています。手紙や電子メール者が、寛容な都市に集積する傾向や、

イティブクラスと呼ばれる知的労働

は、先進国の経済成長を担うクリエ

都市学者のリチャード・フロリダを好むのかもしれません。昔から芸

生物、動物として本能的に移動生活

は人類史では最近のことで、人間はを送っていました。都市居住の歴史て移住するなど一万年持続する生活

し、災害や気候、食糧の変化に応じ

ワーケーション施設の利用権を提供

ションの付帯施設として全国各地のＤＸといえます。都心のタワーマン

で、地方の不動産価値を向上させる

ＩｏＴ端末でデータを計測することるといった企業が登場するでしょう。

みなどからワーケーションを採用す

いずれにせよ、重要なことは低迷

その次は電話です。時間的には縛芸術など創造的な体験を求めること

術家や富裕層は移動生活を好んでいするサービスもあり得るかもしれま

産官学民の「公共創造家」共創ハブられるものの、やり取りする情報量を明らかにしています。創造的な体ましたが、昨年４月の緊急事態宣言

せん。人々のマインドはコロナ禍でし て き た 生 産 性 の 向 上 で す。最 近、は大きい。そして、情報量が圧倒的

験とはコミュニケーションの一種で下では一般の人にも二拠点居住と変化しています。都市への集積傾向

を主催しています。過去一万年を振に大きいのは対面コミュニケーショ

す。また、都市経済学者のエンリコ・

いった半移動生活が現実的になりまは変わらないとしても、多様な働き

労働生産性を計測できるメガネのよンです。社会的動物といわれる人間

モレッティも、ＩＴ企業のような知した。とりわけ注目されたのは和歌方・住まい方を求める動きは残るとり返ると、世界では農業革命に伴っが、他人と深いコミュニケーション

識集約型の企業が集積する都市では

山県白浜町や長野県軽井沢町をはじ思います。

うなウェアラブル端末が登場していを行うには、空間・時間とも共有す

活発な知識の交換が行われており、めとするワーケーションです。ワーて定住が始まりだし、日本では縄文る必要があります。人と人とのコミュさらに生産性が高まると指摘していクとバケーションを繋げた造語で、

ＢＣＰ、
ウェルネスにおける官民連携ます。このメガネなどを使って、仮ニケーションの量が多ければ多いほます。これらを考えると、経済成長

リゾート地で都心と変わらない設備

人が世界でも稀に見る高い文化・技ど、価値の交換やイノベーションがにおける都市集積の重要度は増してを持つオフィスで働きつつ、休日も御友にワーケーションでの生産性が高い

生じ、互いに刺激を受けて生産性がいくかもしれません。先ほども言及

楽しむスタイルです。軽井沢町はバでの感染症含む災害時のバックアッ術を持った平和な狩猟・採集生活を向上します。もしくは生産性が高い

し ま し た が、本 来 は 技 術 を 使 っ て、ケーションだけでなく企業研修のよトを最小化しながらコミュニケー

人や企業ほどコミュニケーション（情集積と感染症対策を両立することはワーケーションは、大都市報）を求めます。時間・空間的コスす。私見ですが、人間は様々なコミュ

望ましいのかもしれません。

というデータが計測できれば、夏休政策を試行錯誤しながら共創していく形が続けつつ、自然と一体となって定住

大まかな方針を示しつつ、ションを最大化するには、人々は集

これからの官民連携は、政府・自治体がニケーションツールを情報の交換量達成していく世界共通の目標・言語です。

まった方がいいわけですね。

もはや達成できず、民間セクターと共にと時間的・空間的コストに応じて使SDGsは政府セクターだけでは

4

巻頭対談

ミュニケーションを取って、政策をつつ、主導する企業・個人と密にコ

政府・自治体が大まかな方針を示しれています。これからの官民連携は、が、実際の施策は政府や民間に任さ

大まかな方針、ゴールはあります

くという世界共通の目標・言語です。

きず民間セクターと共に達成してい府セクターだけでは、もはや達成でが注目されていますが、ＳＤＧｓは政民連携といえます。世界的にＳＤＧｓのＢＣＰに貢献するという新しい官するワーケーションが、企業と地域活用できます。自治体が企業と推進

避難先としてサテライトオフィスを

プ に も な り ま す。企 業 も 従 業 員 も、化で実現できるかもしれません。

感染症に強いまちづくりもデジタルに対応しつつ、コロナを始めとしたでも官民連携は効果的です。高齢者

健康や長寿といったウェルネス分野

小黒 防 災 だ け で な く、厚 生 分 野、います。

ともＳＤＧｓ時代に非常に重要と思体が都心や地場の企業と連携するこ連携が図られていますが、地方自治

保計画制度によって防災分野の官民

市再生特別措置法の都市再生安全確定するなどです。既に都心部では都を行って、地域全体の避難計画を策一緒に、企業側の防災担当者が研修難先として選んだ自治体の担当者とタを整理することで、ビッグデータとまた、収集した健康データ、ビッグデー

ボット開発にも繋げられるでしょう。

康データを利用して、新サービスやロマンスを向上できます。収集した健介護従事者の負担を抑え、パフォー

れ る か も し れ ま せ ん。実 現 す れ ば、ロボットの整備に公的支援を充てらリットを生じさせれば、センサーや介護費を抑制しつつスケールメを抑制できる可能性があります。

することで、一人当たり介護給付費供するという構想です。集住を実現

居を市区町村の都心部に集約して提対処するため、高齢者向け施設や住発生するといわれています。これにどの研究を支援することもできます。

ＡＩ・ロボティクス、テレワークなにおける長寿まちづくりや防災減災、基盤研究所が行っている軽井沢地域

町と協定を結んでいる信州大学社会できるユニークな制度です。軽井沢

産業クラスター構築への活用を指定

が企業と大学が連携する広域実験やています。寄付をする際に、寄付者

ふるさと寄付金」という制度を設け

御友 軽井沢町は「さわやか軽井沢

ると思います。

自治体も企業もより柔軟に対応でき

活や都市などの様々な課題に対して、率的な再分配のほか、われわれの生す。デジタル政府が実現すれば、効

私は「ケア・コンパクトシティ」を

金融市場を結びつけるビッグデータ

軽井沢町にワーケーションなどで※２

試行錯誤しながら共創していく形が資することができます。企業版ふる関わる企業にとっては、軽井沢町に

グデータの流通促進とさらなるデー

さと納税はコロナ危機を乗り越え「レファンドの創設も考えられます 。

タ収集を促進するというものです。

ジリエントなニューノーマル」に向提唱しています。我が国の健康年齢

Ｊリートが不動産を金融商品化しけた再興への有力な処方箋となり得望ましいのかもしれません。例えば、たことで、不動産の質・量とも向上・ます。寄付金の活用法を企業に示す寄付をすることで間接的にＢＣＰ拠拡大したように、ビッグデータ市場

ことで、デジタル変革ＤＸ時代の新ビッグデータを有価証券や不動産が創設されれば、経済成長にも繋げ御友先生が指摘するように、コロ

モノ・カネの流れ、ＳＤＧｓ時代のを含む災害に強く持続可能なヒト・しい官民連携により、コロナ感染症

ナ禍を経て多様な働き方、住まい方

パ ブ リ ッ ク の 共 創、 百 年 〜 千 年、られるかもしれません。

が定着すれば、生産体制や都市構造

一万年の繁栄する地域や都市の新たな価値創造が実現できると思います。

は複雑になっていきます。納税や行政サービスも多様な形が求められまNO.119※ 1 企業版ふるさと納税 : 地方公共団体が行う地方創生の取り組みに対する企業の寄附について法人関係税を税額控除する制度（ 内閣府地方創生推進事務局より）※ 2 小黒一正著『 2025年、高齢者が難民になる日』（ 日経プレミアシリーズ）にて用いられる用語5を考えると、団塊世代が全員後期高

都心部に集約して提供するという構想です。

※１

高齢者向け施設や住居を市区町村の企業版ふるさと納税制度など活用しこれに対処するため、点形成と地域や世界のＳＤＧｓ達成に介護難民が発生するといわれています。

のように金融商品化することで、ビッ

全員後期高齢者になる2025年に齢者になる２０２５年に介護難民が提唱しています。団塊世代がながら、ＢＣＰで企業や従業員が避

私は「ケア・コンパクトシティ」をFutureofReal Estate特別レポートいる。不動産協会はコロナ禍を受けて、都市工学、経済学、医学の有識者なCOVIDどで構成する「With コロナ・After コロナにおける国土構造・都市構造のあり方に関する研究会」
を設置。
これからの国土構造・都市構造についての議はわれわれが思い描

豊かな社会を支えうる
国土・都市に向けた議論をコロナ禍は世界的に人々の行動を変容させている。
そして、人々の居住やを不透明なものとしている。本稿は、一般社団法人不動産協会内に設けられた「With コロナ・After コロ
ナにおける国土構造・都市構造のあり方に関する研究会」の中間とりまとめと並行して、中川他が進める研究（参考文献）に基づき、将来のビジョンを議論している。

行うことが求められる。

国土構造や都市構造を見すえた議論をず、これからの豊かな社会を支えうる

ナリオを考慮して行う必要がある。

ため、今後の国土構造や都市構造に与響は限定的だとする見方もある。このらすという意見がある一方で、その影

国土・都市構造は産業や機能の集積に依拠える影響についての検討は、複数のシ

国土・都市はコロナ禍に影響されるか
今、そのような議論を行うことには、 つの意味があると考える。 つ

議論の つ目の意味は、国土構造やは、「地方のがんばりを支援する」こ

都市構造に対する関与の仕方に関する
続すると考えられるのか、とで分散型の国土を実現するという方である。今後の都市のあり方は、

ⅱ パンデミックによって阻害されたトーンの議論が展開されることがある。しかしこの つの構造は、基本的が急速に普及したことを背景に、都市

ことや、それを契機としてテレワークの感染リスクを高める

現在、いわゆる三密という環境が積のある地域で高いレベルで発生して染は人口密度に代表される高い都市集影響がないこと、C O V I Dの感

ショックが各国の都市化に与えてきた献）では、パンデミックに代表されるいる。しかし、筆者他の研究（参考文いう見方も説得力をもって唱えられてこのパンデミックの影響が継続するとⅰについては、比較的長期に亘って造の大きな枠組みを決める。このたていくのか」などの要素が、２つの構

ミュニケーションコストをどう規定しフラの整備は、様々な主体の移動・コ

か」、「これからの技術的発展やイン機能の集積にどれだけ依存しているの行こうとしており、その産業は人々やつ産業によって付加価値を生み出してり、「日本がどのような技術構造を持

長期的な政策のあり方は「現在われわれることは好ましいものではない。中国土政策や都市政策のあり方が議論さいる「雰囲気」に引きずられる形で、業による生産活動の大きな変更をもた

レワークのような働き方の変更が、企る手段として、ICT技術の活用やテフェイスコミュニケーションを代替すⅱについても、フェイス・トゥ・に対応した国土構造が想定できる。しじて、図表１のようなシナリオとそれ市内のコミュニケーションコストに応

移動・コミュニケーションコスト、都

このような立場に立つと、都市間のCOVIDのサステナビリティ、特にいわゆる東れがさらされている危機」のみならす可能性がある。

め、それを無視して政府が強い関与をくる部分が多いと考えられる。つまには、技術的な環境によって決まって2

京一極集中に批判的な議論が持ち上

1961年秋田県生まれ。1984年京都大学経済学部卒業。
1984年建設省入省。大阪大学で経済学博士号取得。大阪大学社会経済研究所助教授、国土交通省都市地域整備局まちづくり推進課都市開発融資推進官などを経て、2004年から現職。主な著書に「都市住宅政策の経済分析」（2003年、日
本評論社、
日経・経済図書文化賞、NIRA大来政策研究賞）、「公共経済学と都市政策」（2008年、日本評論社）、「コンパク
トシティを考える」（2018年、プログレス）など。

行うことは大きな国民の損失をもたら

日本大学経済学部経済学科教授いるものの、死亡者についてはその関都市構造のあり方」
をレポートした。

係が観察されなくなることがわかっ会の中間とりまとめを踏まえ、「 With コロナ・After コロナにおける国土構造・がっている。背後にあるメカニズムを同研究会の座長を務めた日本大学経済学部の中川雅之教授が、同研究た。

論を積み重ね、昨年11月の中間とりまとめを発表した。

考慮せずに、多くの人々が感じとってについては不確実性が高い。

という点に大きく依存し、この 点る手段がどの程度機能するのか、

人と人のコミュニケーションを補完すものである。地方創生などの議論では、今回のショックに対する向き合い2ⅰ パンデミックの影響がどの程度継

2

1
2
19

経済活動の結果として形成されていく国土・都市の将来像をも見えにくくしていてきた、将来の国土、都市のあり方19

中川雅之（なかがわ まさゆき）
19

国土構造・都市構造を
決めるもの

6

コミュニケーションコストの格差大シナリオ B-a によって実現する

ず、都市間の移動・コミュニケーショ

シナリオＡはパンデミックが終息せましさや蓋然性は異なる。

かし、各シナリオの社会にとっての望市内においてはテレワークの進展など

Ｂは２種類ある。本社が集中する大都

都市の機能分化が維持されるシナリオ

回避しなければならないものである。

し、テレワークがフェイス・トゥ・の集中がもたらされてしまう。しかオB aにおいては、極端な大都市へ

ンコストの格差が大きく開いたシナリ

めに都市内の移動・コミュニケーショ

うになって久しい。集積が可能とするができるかが、企業の運命を分けるよにはない機能やデザインをつけることても、生み出される財にいかに他の財も求められている。第二次産業においよって構成される）

0.004

0.005

0.003

0.003

-0.001

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
0

0.002

0.002

0.001

0.001

-0.002

その他大都市２
大阪圏
名古屋圏
東京圏

だろうか（図表１の考えるべきではないは変わらないものとかな大都市化の基調

表２のように、緩やを前提とすれば、図めには、一定の集積が必要だろう。

ビスを持続可能な状態で提供するた

ビスのみならず、介護等の社会的サー要がある。そのような中で、行政サー

齢化には引き続き立ち向かっていく必

り切ったとしても、人口減少、少子高

また日本は今回のパンデミックを乗は三密という環境で感シナリオB b）。

COVID

による重症化を防は共通の現象となっいだろう。先 進 国 でを 軽 視 す べ きではなには、集積の 重 要 性を 維 持 し ていくためからも豊 か な 暮 ら しい。日本で人々がこれ

点 を 強調しておきたて管理するスマートな技術を社会が身も、過度な密集状態をモニタリングしいことではないだろうか。その中でいても集積を進めることは避けられな大都市圏のみならず、全ての地方におらえるのではなく、東京に代表される

ようなゼロサムゲームとして集積をと

そのような観点から、東京対地方の業、その中でも知識集 約 産 業 に よって付加価値を生んでいく
ことが、日本において（参考文献）
中川雅之、浅田義久、行武憲史、安田昌平、石井健太郎（2020）、「C OVI D 及びICT技術の業務
プロセスへの導入が国土構造及び都市構造に及ぼす影響」、に着けていくことに期待したい。

あるところでしか提供できない。

ぐ高度な医療サービスは一定の集積がが、C O V I D

染が広がることはよく知られている19ているが、第三次産を踏まえて、２つのこのような見通し

豊かな社会を支える集積の重要性--

その他大都市２
大阪圏
名古屋圏
東京圏

-0.003

産に大きくかかわっていることは、多が進む一方、生産機能を担う地方都市

シナリオ
B-b によって実現する
国土構造
本社機能都市と生産機能都市の都市内移都市においてもコンンコストが都市の（本社機能と生産機-0.003-0.002な融合機能都市にくの先行研究で指摘されている。

フェイス・トゥ・フェイスコミュニ

な融合機能都市に
本社機能都市と生産機能都市の都市内移動・コミュニケーションコストの格差大よって構成される）パクト化が進むこと

フェイスコミュニケーションの不完全0.007

においては実出勤が必要で、公共交通

図表 2 大都市圏及びブロック中心都市に対する人口純転出入率

能への）機能分化を逆戻りさせるほど

本社機能都市と生産機能都市の都市内移
動・コミュニケーションコストの格差小ケーションが、そのような付加価値生国土構造な代替物だと考えられることや、地方動・コミュニケーションコストの格差小機関のサステナビリティが低下するた（緩やかな大都市化によって支えられる）増高したシナリオであり、社会として

0.006

19

19

0.004

0.005

実現する（画一的

注２）
住民基本台帳人口
移動報告長期時系列表（総務省統計局）、国勢調査（総務省統計局）より作成。

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

-0.001

0.007

0.006

シナリオＡによって
国土構造

注１）
その他大都市 2 は
札 幌 市、 仙 台 市、広島市、福岡市としている。

0NO.1197

シナリオ B-b によって実現する

都市間移動・
コミュニケーション
コストが高い（大都市への集中が極端に進む）

都市間移動・
コミュニケーション
コストが低い国土構造
シナリオ B-a によって実現する（緩やかな大都市化によって支えられる）

都市間移動・
コミュニケーション
コストが高い実現する（画一的

動・
ケーション
低い

国土構造

シナリオＡによって（大都市への集中が極端に進む）
図表 1 シナリオ別の国土構造の整理
国土構造

1
0
0
2
0
2
,
r
e
p
a
P
g
n
i
k
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o
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I
R
P
U
N

関西経済研究センター長

若林厚仁

新しい都市像を示す場に ― ２０２５年大阪・関西万博

コロナと 都 市
日本総合研究所調査部

コロナ禍は世界中で都市封鎖を引き起こし、我が国でも緊急事態宣言が発令された 。
ウィズコロナ、アフターコロナにおいて、「 都市をいかに持続可能にしていくか」が改めて問われている 。
オフィスや商業施設、住まいなど、都市には、何が求められ、どのように変わっていくのか 。
コロナ禍は、感染症対策や医療、ウェルネス分野における技術への期待を高めた 。
ウィズコロナ、アフターコロナの新しい都市像を示す場となる２０２５年大阪・関西万博を提唱する

災を経て２０００年代には新興国の台研の見通しでは成長率も全国対比でンバウンドは期待できない ︒日本総が０・２ポイント上回る︒万博に加え︑３％︵ ５・２兆円 ︶と︑万博の経済効果

日本総研関西経済研究センター長の若林厚仁氏に聞いた 。

頭により︑電機産業も輸出産業として経済は中長期的にはポジティブな要素

ば︑経済効果の追加も見込める ︒関西ず︑地に足つけた経済成長が求めらが多い ︒そして︑コロナ禍の下で︑万博

大阪ＩＲ︵統合型リゾート︶
が決定すれの高度化が遅れたことだ ︒
︒

れている ︒こうした中で注目度を増のテーマやコンセプトが再評価される

下振れする︒現在の関西経済は︑
輸出ようやく経済成長の遅れを取り戻ししているのが︑２０２５年に開催さようになっている ︒

やインバウンドといった外需に頼らいう形で関西経済の足枷になっていたのは２０１５年頃からだ ︒中国経済れる大阪・関西万博だ ︒

圏への人材流出に伴い︑サービス産業

る ︒もともと関西経済は１９７０年の躍進により︑関西経済の主力であるの力を失った︒もう１つの要因は︑首都代から長きにわたって緩慢な成長に

素材や電子部品産業の輸出が増加 ︒

会のデザイン﹂をテーマに︑﹁ 未来社会

もともと万博は﹁いのち輝く未来社

留まってきた ︒大阪万博が開催されまた︑中国をはじめとしたアジア圏の実現︑を目指すとして招致活動を展開

0
.
5
y
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S

し︑大阪が開催地へと選ばれた経緯が地

た１９７０年の関西経済のＧＲＰ︵ 域の実験場﹂をコンセプトとして︑①ＳＤ
日本総研は︑大阪・関西万博︵ 以下︑

よってこれらの産業の国際競争力が低

１９７３年の変動相場制以降︑円高に業など素材産業を主力としてきたが︑西経済では戦前から重化学工業や繊維産業構造のシフトに遅れたことだ ︒関に２つの要因が考えられる ︒１つは︑せてしまった ︒今年２０２１年もインバウンド消費の約１兆円を消失さころが︑２０２０年のコロナ禍はイ

ホテルなど不動産投資も喚起した ︒と関西経済のＧＲＰの１・５％に相当し︑圏では計約１・２兆円に上った︒これはウンド消費額は約８５００億円︑関西Ｐに対する東京五輪の経済効果は２・２・５％︵ ２・０兆円 ︶︑関東地域のＧＲ

域のＧＲＰに対する万博の経済効果はている︒コロナ禍前の試算では︑
関西地

す経済効果をわずかに上回ると推計し︵ 以下︑東京五輪 ︶が関東地域にもたらは︑東京オリンピック・パラリンピックせる報道も目立った ︒これがコロナ感かで便利な未来社会の実現﹂を想起さクルマなど︑﹁ 最先端技術を駆使した豊ＡＩ・ロボティクス︑ＭａａＳ︑
空飛ぶ

らくは﹁未来社会の実験場﹂というコンある ︒２０１８年の開催決定からしば※セプトへの注目度が高かった ︒

下した ︒１９９５年の阪神・淡路大震

いる ︒緩慢な成長の背景には︑大まか

15のウンドが︑関西空港の発着容量︵ ＬＣ

万博 ︶が関西地域にもたらす経済効果

Ｇｓが達成される社会︑②

が︑それをピークに低下傾向が続き︑加︒２０１９年の大阪におけるインバ

Ｃの受け入れ余地 ︶拡大と相まって増

元への経済効果
大阪・関西万博は東京五輪を上回る
所得向上や円安を背景としたインバ

ロナ禍は足枷
インバウンドの剥落した
大阪経済

２０００年京都大学理学部卒。
２００２年
京都大学大学院理学研究科卒。
２００２
年三井住友銀行入行。
２００４年日本経済研究センター出向。
２００６年三井住友
銀行経営企画部金融調査室。
２０１５年
三井住友銀行（中国）有限公司本店（上海）。
２０１８年日本総合研究所調査部
関西経済研究センター。
２０１９年同関西
経済研究センター長（現職）。

現在では ％にまでシェアを落として

20

コロナ禍は︑インバウンドの剥落と若林厚仁（わかばやし あつひと）
日本総合研究所調査部
関西経済研究センター長

内総生産 ︶は全国の ％近くを占めた

コ※MaaS : M obility as a Services 複数の公共交通やそれ以外の移動サービスを最適に組み合わせて検索・予約・決済等を一括で行うサービス（国土交通省「日本版MaaS推進」
サイトより引用）8

が高まっている ︒

といった身近な課題解決︑への注目度

界的な課題解決のみならず︑健康︑医療目され︑現在では︑ＳＤＧｓのような世に力を与える﹂︑﹁いのちをつなぐ﹂が注

サブテーマ︑﹁いのちを救う﹂
︑﹁いのち染拡大以降︑大きく変化した ︒万博の口の半数に上るという ︒医療費が家ビスを受けられずにいる人が世界人Ｏによると︑世界では基礎的保険サー速化できるかもしれない ︒また︑ＷＨ

発や供給も︑デジタル技術を使って迅

未知の感染症に対するワクチンの開進国・途上国にとっても有用だろう ︒と感染症対策を両立できる手法は︑先ラスター対策のように︑プライバシー

生じさせている国もある ︒我が国のクメージしているという ︒の進化︑データ社会のあり方などをイ

創︑ＩＣＴによるコミュニケーションて基本計画は︑パートナーシップ・共

そして︑③﹁いのちをつなぐ﹂についおける強みを活かせる可能性が高い︒

博は︑大阪のライフサイエンス分野にまで大手製薬会社が集積してきた ︒万の道修町に集積しており︑現代に至る

ランダの輸入薬を扱う薬問屋が大阪市

阪は︑約４００年前の江戸時代からオ

２期﹂
︑﹁ 大阪城東部地区﹂といったまち

でなく︑ＪＲ大阪駅近くの﹁うめきた端技術の実証実験の場としても期待れら関西経済のベンチャー企業の先業を反映した業種が多い ︒万博は︑こンスやものづくりといった関西の産ベンチャー企業が多く︑ライフサイエ

発に長けた大学が複数あり︑大学発の橋と対になる施設だ ︒関西には研究開

世論の変化を受けて︑ 月 日に発表された大阪・関西万博﹁ 基本計画﹂
は︑﹁ 大阪・関西万博は︑ＣＯＶＩＤ

り︑世界が持続する未来を模索する場

た︑万博は︑いのちという原点に立ち戻

国家プロジェクト﹂と位置付けた︒ まう ︒スマートフォンを使っての遠隔医

クセスを改善するモデルを示せるだろ使うことで保健・医療サービスへのアるという ︒万博では︑デジタル技術を

月に道修町でライフサイエンス拠点ている︒例えば︑
三井不動産は︑昨年９

長を促進させる拠点づくりが始まっ

関西では現在︑ベンチャー企業の成万博との連携が期待できるかもしれな

る ︒うめきた２期のまちづくりでは︑

丸有でスマートシティ開発を進めてい期の開発をリードする三菱地所は︑大づくりが複数控えている ︒うめきた２であると強調した ︒﹁ライフサイエンスハブウエスト﹂を開と考えている ︒基本計画によると︑①て都市のあり方を示す場にして欲しい観点からアフターコロナの世界︑そしに力を与える﹂︑③﹁いのちをつなぐ﹂

万博は①﹁いのちを救う﹂
︑②﹁いのち私は︑万博の基本計画が示すように︑個人向けに健康指導を行う︑といったスによってバイタルデータを計測し︑これも︑都市に実装したＩｏＴデバイる人間の可能性の拡張などだという ︒

延伸︑ＡＩやロボティクスの活用によ

は︑スポーツや食を通じた健康寿命の②﹁いのちに力を与える﹂のイメージ

い ︒︵ 談 ︶療や︑心拍数などのバイタルデータ計﹁いのちを救う﹂のイメージは︑感染症モデルを示せるだろう ︒もともと大阪決の手法だ ︒

対策や防災︑自然との共生だ ︒万博で療都市︵ 愛称 健都 ︶﹂というまちづく

健康づくりを推進する﹁ 北大阪健康医

ではのクラスター対策やマスク着用推りのほか︑ライフサイエンス分野の研には︑循環器病についての予防医療や奨といった感染症対策を示せるかもし

究機関やベンチャー企業の集積を進めたＩｏＴデバイスによって︑我が国なられない︒世界には︑感染症対策にデジタてきた﹁ 彩都︵ 国際文化公園都市 ︶﹂とはウイルス対策として︑都市に実装しフターコロナの都市像「いのち」を重視した
スマートシティへ

は途上国にとっても現実的な課題解設した︒製薬会社が集積する地元日本

ＪＲ岸辺駅の周辺に広がる「国立循環器病センター」などを中心とした健都

測︑
健康指導︑
医薬品アクセスの改善︑

大阪は︑万博が開催される夢洲だけできる ︒

計の ％を超える人も８億人を超え

19を乗り越えた後の新たな時代に向けた－ル技術を使い︵ 個人情報のウェブ公開

No.119925

いったまちづくりが行われている ︒大大阪モノレール彩都線の彩都西駅周辺には国立研究開発法人医薬基盤・健康・栄養研究所をはじめ、ライフサイエンスのベンチャー企業が集積する。右端の建物には、日本で初めて新型コロ
ナ向け国産ワクチンの治験を開始したアンジェスが立地している

10

12

など︶
︑むしろプライバシーへの懸念を

FutureofReal Estateア政 策 ウ ォッ チ

スーパーシティ

みずほ総合研究所調査本部政策調査部主任研究員

岡田 豊 氏岡田 豊（おかだ ゆたか）
みずほ総合研究所調査本部政策調査部主任研究員

1967 年 生まれ。1994 年３月、慶 應 義 塾 大 学
経済学部卒。1994 年旧富士銀行系シンクタン
ク・富士総合研究所（現・みずほ総合研究所）
入社後、現職。地域経営、人口減少、少子高齢化などを担当。日本人口学会会員。2000 年モ
ノポリー世界チャンピオン。日本モノポリー協会専務理事。主な著書に『地域活性化ビジネス』（2013 年、東 洋 経 済 新 報 社）、『日本 経 済の明日を読む2013』（2012 年、共著、東洋経済
新報社）など。

提供するデータ連携基盤の整備事
業を法定化し、事業の実施主体が、国や自治体等に対し、その保有するデータの提供を求めることができる
ようにすること、③各府省による協力を強化する、などだ。
内閣府は、改正法等に基づき、スーパーシティを実現したい自治体を公募し、今年前半には候補の自治体を選定する。社会課題の解決という側面では、地方においてもスーパーシティの貢献度は高い。
ただし、私は、国際競争力の観点に立つと、都市におけるスーパー
シティの実施がより重要になっていくと考える。

る基盤を備え、データを活用したサービ

でなく、複数分野間でデータを連携させ

パーシティには先端技術を導入するだけ

ティ」という独自用語で呼ぶのは、スートシティと呼ぶ。それを「スーパーシ

ト化する都市）のことを、世界ではスマー

先端技術を社会実装する都市（＝スマー

ティを「まるごと未来都市」と説明する。

シティの一種だ。内閣府は、スーパーシ

スーパーシティは、広義にはスマートとなる、複数分野の規制改革を同時かの先端的サービス事業の実現に不可欠拡充した。改正点は主に３つ―①複数

シティ法は、国家戦略特区の仕組みをが、国家戦略特区の仕組みだ。スーパー

これらを実行するために活用されるのしの実現が図られること―の３要素だ。

ではなく、住民の目線でより良い暮ら

行われること、③供給者や技術者目線の生活の先行実現に向けた取り組みがが行われること、②２０３０年の未来

活全般をカバーする先進的な取り組みのサービスを提供するという点で、都タ連携基盤は、データを活用して複数る。なお、
スーパーシティが目指すデー

まるごと未来都市を実現することにな（サービス）を都市に実装することが、

グシステム（以下、都市ＯＳ）とアプリ

た。同様に、都市向けのオペレーティン

Ｔ企業が実装させたことで誕生しステムとアプリ（サービス）をＩ

電話機向けのオペレーティングシ

例えられる。スマートフォンは、をスマート化したスマートフォンに「まるごと未来都市」は、電話機

道路といったあらゆるハード・ソフト

家電製品のみならず自動車や建築物、使ってまちづくりをすることになれば、各国の政府・自治体がこの都市ＯＳを

仮にＩＴ企業が都市ＯＳを完成させ、成長のキーになる可能性が高いからだ。

起きている。都市ＯＳは次世代の経済実現―都市ＯＳの実現を巡って競争がAPIは、APIカタログ上で公演スを提供する都市（区域）との意味を持

つ一体的に実現できるよう、特別な手市ＯＳということもできる。

スーパーシティのＯＳを巡る国際競争つからだ。スーパーシティは、先端技術

続きを整備したこと、②複数の先端的が特定企業の提供する都市ＯＳに従うとデータ連携基盤により社会課題の解決

現在、世界では、まるごと未来都市のサービス間でデータを収集・整理してスーパーシティのデータ連携基盤のイメージ。データを収集し、先端的サービスの提供に繋げている（出所:内閣府地⽅創⽣推進事務局「スーパーシティ」構想について）を図っていくプロジェクトだ。

を満たす都市（区域）だ。①幅広く生

スーパーシティの定義は、次の３要素

昨年5月、国家戦略特区法の改正法、いわゆる「スーパーシティ法」が成立した。同法は、スーパーシティ構想の実現に向けた制度整備を進めるものだ。昨年末からはスーパーシティ（特区の指定区域）に立候補する自治体の公募を開始した。2021年前半には指定区域が決定、スーパーシティが始動する。大都市や地方創生に詳しいみずほ総合研究所の岡田豊主任研究員に次世代の都市―スーパーシティとは何か、スーパーシティと国際競争力について聞いた。

「まるごと未来都市」のスーパーシティ

次世代の都市10

そこで、世界各国の官民は、都市ＯＳ

ドすることになる。

ように、一部の企業がまちづくりをリー提供するＯＳの規格に従わざるを得ないメーカーがマイクロソフトやアップルのことになる。スマートフォンやＰＣのには密接な関係がある。都市ＯＳにおけとモビリティ（自動車などの移動手段）

変身を目指していると考えている。都市を世界に展開するソフトウェア企業への印象だ。私は、トヨタ自動車は都市ＯＳ比較され、中立的・好意的な報道が多いの整備を進めている。将来的には、デプロジェクト」は、「大丸有版都市ＯＳ」

町・丸の内・有楽町地区スマートシティ

地区まちづくり協議会が推進する「大手する大手町・丸の内・有楽町（大丸有）

向けて動いている。三菱地所などが参画（社交クラブや一流レストラン、ホテル

タウンは、それまでになかった付加価値持ちたがる。六本木ヒルズや東京ミッド者は尖った魅力のある場所に住まいを住できる富裕層、アーティスト、研究ことになるだろう。世界中を移動・移界のヒト・モノ・カネ・情報が集まるを惹きつけた。スーパーシティはモビジタル空間の「大丸有」とリアル空間のリティや健康・医療サービスをはじめ、るプラットフォーマーになれれば、モビ

防犯、健康などのまちの付加価値の向上

そこにしかないサービスや付加価値がの完成を目指して都市のスマート化（先を目指す。例えば、進入車両

サービスなど）を提供したことで富裕層の選別による歩行者空間を確提供される。日本でまるごと未来都市、「大丸有」を融合し、モビリティ、防災・保することや、ワーカーの健

都市ＯＳを開発できれば、世界からま

リティの主導権も握れるからだ。

康情報を取得・分析して有用

ちづくりの注文が届くだろう。

端技術の社会実装）を進めている。中国
不動産会社も当然、都市ＯＳの実現にな情報を提供する、などだ。

パーシティ法は有用だ。

市ＯＳ）の整備を推進するスー

い独立的なデータ基盤整備（都らだ。この点、企業が独占しなは、多くの人が拒否感を抱くか

独占して利用することに対してなる。データを一部の企業が療情報）の取り扱いがキーにデータ（行動履歴や健康・医だけでなく、個人に紐づいた

いては、交通や医療規制の改革

これらの都市ＯＳの開発におンが様々なアプリを通じてサービスをドを提供する、などだ。スマートフォ

かつ安近短に実施できるソフト・ハー

場所でもコロナのワクチン接種を安全うになる。例えば、医療カルテがない

むサービスをスムーズに提供できるよ

きれば、都市ＯＳによって、住民が望を活用し、まるごと未来都市を開発で起するイメージだ。スーパーシティ法に対してスーパーシティは、需要を喚のイメージがつきまとっていた。これ

これまで、スマート化にはコスト削減を活用できれば、生産性が向上するか

提供しているのと同様だ。すき間時間もしれない。そして、優れた都市ＯＳが完成すれば、各国政府・自治体も利競争だ。仮にスーパーシティの開発は、世界トップを目指すの競争力強化にも繋がるはずだ。
（談）

輸出できるようになれば、わが国経済

車やＩｏＴ家具、まちづくりそのものを用するだろう。都市ＯＳと共に、自動が完成すれば、その区域に世まるごと未来都市、都市ＯＳ

スーパーシティは
世界のトップを巡る競争

大手町・丸の内・有楽町地区スマートシティプロジェクトで実現する丸の内のイメージ。モビリティと道路ゾーニングの可変化などが描かれている（大手町・丸の内・有楽町地区 スマートシティ推進コンソーシアムより）

ではアリババが杭州市において、ライブ
カメラを通じた交通違反摘発や信号のコントロールを行うシステムを運用中だ。
カナダでは、トロント市のスマートシ
ティ計画にグーグルの兄弟会社サイド
ウォーク・ラボが参画していた。サイド
ウォーク・ラボは、ヒト・モノの動きをセンサーで把握し、ビッグデータで自動車や建物などハード・ソフトをコントロールする構想を立てていた。この構想が実現していれば、まるごと未来都市＝都市ＯＳが完成していたかもしれない。

都市ＯＳに挑戦する
日本企業
我が国でも、都市のスマート化、都市ＯＳの実現に向けて様々な企業が動き出している。世界的に知名度が高いのはト
ヨタ自動車が２０２０年に発表した「ウーに、自動車や住宅といったあ

ブン・シティ」だ。同社の東富士工場の跡地約

らゆるモノとサービスを繋げる都市ＯＳの開発を目指して、２０００人の住民が暮らしながら実証実験を行うスマートシティを建設する。ウーブン・シティは、
海外ではサイドウォーク・ラボの構想とNO.1191170haデベロップメント 技術の社会実装
最前線

デは都有地を期間 年で賃借し、東京の国際競争力を高めるまちづくりを目ンターからなる複合ビルで、延床面積

体「ＣｉＰ協議会」、都立産業貿易セジタル」産業の拠点を形成する活動母

スエアポート竹芝」、「コンテンツ×デ

店舗、会員制シェアオフィス「ビジネから構成される。業務棟はオフィス、

タワー）と住宅棟（レジデンスタワー）

約１万５６００㎡。業務棟（オフィス地する超高層複合ビルだ。敷地面積は新交通ゆりかもめ竹芝駅徒歩２分に立

港区竹芝、
ＪＲ浜松町駅から徒歩４分、

ティ竹芝」（以下、ポートシティ）は、

マート東京実施戦略」のモデル事業でプロジェクトは、東京都が進める「ス「（スマートシSmart
City Takeshiba
ティ竹芝）」プロジェクトである。同

フトバンクの５者が共同で推進する

そしてポートシティに本社を構えるソ

島、産官学連携組織のＣｉＰ協議会、

エリアマネジメント、東急不動産、鹿竹芝のエリアマネジメントを担う竹芝ティ化の中心的な役割を担っている。

な く、竹 芝 エ リ ア 全 体 の ス マ ー ト シ

シティはビルをスマート化しただけで国際競争力の向上に向けて、ポート標とする。

約 万㎡の規模。
住宅棟は、
住宅とサー

昨年９月に開業した「東京ポートシ

竹芝のスマート化を担う

デジタル技術を社会実装し、社会課題を解決するスマートシティ。
不動産会社は、
ハードだけでなく、人々の生活を支えていくデ
ジタルインフラを構築し、社会課題を解決しようとしている。
交通、
健康、
にぎわい、
環境などデジタル技術が貢献できる分野は多岐に亘る。
デジタル技術をまちに実装するだけでなく、統合的にサービスを提供できるプラットフォーム―都市ＯＳが開発できれば、世界の都市間競争をリードし、
新しいまちづくり手法として世界に輸出できる可能性も広がる。
東急不動産、
三井不動産が手がけるスマートシティを紹介する。

まちのスマート化を進める拠点―東 京ポートシティ竹芝
東急不動産

70

もあり、東京のスマート化によって世

ポートシティは、約１０００個のセビスアパートメント、シェアハウス、鹿島が共同で設立したアルベログラン

ンサーやカメラ（ＩｏＴデバイス）を界の都市間競争をリードしていく、とデが開発したポートシティは、東京都備える。エントランスホールやテナン

保育所、店舗などからなる建物で延床が都有地を活用して再開発を誘導する

ト店舗入り口の天井には人数や性別をいう東京都の戦略に沿ったものだ。

「都市再生ステップアップ・プロジェ判断できる人感・人流センサー、トイ

面積は約２万㎡の規模。東急不動産と

18クト」の第２号案件。アルベログラン

東京ポートシティ竹芝のオフィスタワー

12

や植栽の水分を感知するセンサーがあサー、外構やテラスには温度センサー

レのドアには振動を感知するセン
音を自動制御することや、土壌の水分

レベーターの混雑状況を判断して案内にリアルタイムで表示する。また、エだ」と説明する。例えば、店舗の混雑ている。スマート化は課題解決の手段

課題を解決することをミッションとし

マーケティングにも活用できる。

な 分 析 レ ポ ー ト を 受 け 取 れ る た め、

来訪客の訪問時間帯や男女別など詳細得ることにも繋がる。テナント店舗はような顧客も、ウェブから混雑状況を

ポートシティの都市ＯＳの運用はソ状況の可視化は、潜在需要の発掘に繋

ポートシティの開発計画の策定から把握して空いている時間に来訪できフトバンクと米国ＩＴ企業のＶＡＮＴ

量を感知して自動潅水を行うといっ

れらのセンサーはＩｏＴデバイスのた
ポートシティに関わり、現在もポートる。コロナ禍においては、混雑を避け

ＩＱが担う。東急不動産が担うのはスる。ビル内を自動走行するロボットもめ、感知したデータをインターネット
シティと竹芝のまちづくりを担う東急

るという要請にも応えられる。一方のマート化全体だ。
「ビルやまちに最新地についたスマート化

でソフトバンクなどが運用する都市Ｏ
不動産都市事業ユニット都市事業本部

店舗にとっては、
手待ち時間を縮小し、技術を実装し、都市ＯＳを整備するこがる。昼時は混むからと敬遠していたＳに送信する。データは即時に処理さスマートシティ推進室室長の田中敦典

時間当たり売り上げを最大化できる。

た、ＩｏＴ２・０も実現している。

れ、入館者の人数や各店舗の混雑状況、
氏は、「われわれは、まちづくりによっ

カメラで人の動きや顔を認識する。こトイレの使用状況といった形でビル内とはスマートシティの一部。課題を把握 し、 解 決 策 を 提示 し、 人 々 の 行 動

変容に繋げることまでがスマート化

だ」
（田中氏）
。店

舗テナントや警備、清掃などビル運営

におけるリアルな

課題を把握するのは東急不動産の役割。 店 舗 テ ナ ン トへのレポーティン

グやヒアリングは東急不動産の社員が担っている。

そして東急不動産がポートシティ

だ け で な く、 竹 芝

エリア全体のス

マート化を推進すFutureofReal Estate※ IoT2 . 0 : 周囲の状況をリアルタイムに収集し、ビッグデータ解析により将来を予測しロボットや車等を最適制御するような新たな I oT活用
（総務省平成２７年版情報通信白書）

NO.11913

コロナ禍では、混雑を作らずに収入をリアルタイムで計測した混雑データを反映したデジタルサイネージ（イメージ）て地域のにぎわい、防災といった社会

オフィスタワーの商業フロア

天井にはセンサーが設置されているのデジタルサイネージやウェブサイト

オフィスタワーのスキップテラスにはミツバチの巣箱を置き、東京の在来種を中心とした植栽になっている

駅から竹芝駅、竹芝ふ頭までをバリアの平坦な歩行者専用デッキで、浜松町

もめ竹芝駅の橋上改札口と同じ地上高

行者デッキだ。ＪＲ浜松町駅やゆりか重視してきたためだ。象徴的なのは歩ア全体のにぎわい、交流の活発化を最にセンサーの設置を決めたという。東ト化を見て、ある地元企業は自社ビルから」（田中氏）。
ポートシティのスマー

頼めるのは築いてきた信頼関係がある

ンサーをビルに設置させて欲しい、とんと顔のわかる関係を築けた。人流セ

祭りを通じて、地元の人・企業の皆さにおけるスマートシティは、社会課題

開する可能性もあるという。
「成長国

インドネシアなどにもスマート化を展

ゾート地、これからの発展が見込める

じめ、ニセコや蓼科といった全国のリ急不動産が本拠とする渋谷エリアをは

価値を向上させることができれば、東

社会課題の解決、ひいてはまちの付加

都市ＯＳをさらにアップデートさせ、

フリーに繋げ、竹芝エリア全体へのア

急不動産は今後、センサーを設置に協の解決という点では貢献度が大きいだ

べ１００回を超える。
「清掃活動や夏

クセスを向上させた（浜松町駅までは力する企業をさらに増やしていく。

る理由は、開発計画段階から竹芝エリ

一部開通）。また、竹芝エリアマネジ

渋谷・リゾート・世界展開もトシティは、東京の国際競争力だけでろう」（田中氏）。
デベロッパーのスマー

メントは、２０１４年から竹芝エリアに策定されたコンセプトでは、我が国に基づき推進されており、２０１１年「 柏の葉国際キャンパスタウン構想 」

大学と東京大学でとりまとめられたのまちづくりは、千葉県、柏市、千葉化を、壮大な実証実験と位置付ける。

東急不動産は竹芝エリアのスマート実現するなど、社会課題を現実に解決やエネルギー削減（ピークカット）をを運用して地域エネルギーの一元管理て街区間電力融通―スマートグリッド

ギーマネジメントシステム）を整備しに先端技術のＡＥＭＳ（エリアエネルも貢献する可能性がある。

の清掃活動や竹芝埠頭での夏祭り、防災訓練などを地元住民・企業と開催しのみならず世界の課題解決に資するするスマートシティとして実績を積みなく、我が国全体の国際競争力向上にてきた。イベントの回数は５年間で延「環境共生」、「健康長寿」、「新産業創造」

重ねてきた。

―柏の葉スマートシティの葉）は、２００５年に開通したつく「柏の葉スマートシティ」（以下、柏所、田中地域ふるさと協議会、首都圏

る。 ＵＤＣＫは、柏市、柏商工会議

フ倶楽部跡地のまちづくりを推進すンセンター（ＵＤＣＫ）が三井柏ゴル

年に設立された柏の葉アーバンデザイ

メント、オフィスなどが開発された。

柏の葉）、ホテル、サービスアパート

ン約６００戸、商業施設（ららぽーと

ションが約２５００戸、賃貸マンショ

年までに三井不動産による分譲マン

テーマに基づき、柏の葉では２０２０

決を目指すべく、「ＤＸ技術を活用し、た。先端技術によってさらなる課題解

マートシティモデル事業に選定され

２ ０ １ ９ 年 に は、国 土 交 通 省 の ス

世界の課題解決に向けてばエクスプレス線柏の葉キャンパス駅

新都市鉄道、東京大学、千葉大学、そ柏の葉では、これらの建物（ハード）

課題解決に向けたデータプラットフォームの周辺、約３００ で展開されている

して三井不動産で構成される。柏の葉

三井不動産の ３ テ ー マ が 掲 げ ら れ て い る。こ のデータプラットフォームと新産業創造拠点新交通ゆりかもめ竹芝駅に繋がる歩行者デッキ

公民学連携のまちづくりだ。２００６

ha

14

を行い、
人が幸せになるまちの実現」へ

つつ、アカデミアと連携し新産業創造

データを利活用したまちづくりを行い
長 の 山 下 和 則 氏 は、「 政 府 が 目 指 す

三井 不 動 産 柏 の 葉 街 づ く り 推 進 部

れの分野で完結し、散在している。柏

るデータなど、様々なデータがそれぞラに関するデータ、個人の健康に関すためだ」という。

たなサービスを提供できるようにする

通じて多様なデータにアクセスし、新２０２０年 月 日、
三井不動産は、の葉では、個人やインフラ、民間施設

そのためにはデータの利活用が不可欠

新たな価値を生み出そうとしている。

知識や情報が共有され、今までにない型プラットフォームを構築する。サー

きるプラットフォーム、いわゆる分散で散在しているデータを集約し流通でラットフォーム「 Dot to Dot」をスタートさせた。同日、柏の葉の住民向けの日本ユニシスと共同開発した分散型プ

NO.11915

26

ポータルサイト「スマートライフパス

FutureofReal Estate11

ビスの提供者が、プラットフォームを

柏の葉の住民向けのヘルスケアデータ登録サイト「スマートライフ柏の葉」と、分散型データプラットフォーム「Dot to Dot」のイメージだが、現状では、例えば、公共インフ

KOIL TERRACEで実現する社会ではＩｏＴ
Society 5.0
で全ての人とモノがつながり、様々な向けてさらに取り組みを加速していく。

柏の葉スマートシティ

柏 の 葉 」 も 開 始 し た。 な お、 Dot to
は、パーソナルデータを住民本人
Dotの意思に基づき安心安全に流通させることを目的とし、参画する企業やさま
ざまな分野の研究機関が相互にデータ連携することを実現し、既存サービスの価値向上、新サービスの開発、研究開 発 活 動 な ど の 促 進 を 行 う。ア ッ プ
デートされたサービスは、住民をはじめとした社会へとリリースされ、還元されてゆく。
このプラットフォームを、柏の葉でのイノベーション基盤に成長させていく方針だ。
運用するのはＵＤＣＫタウンマネジ
メ ン ト と 日 本 ユ ニ シ ス で、一 企 業 がパーソナルデータを独占することはな

い。住民との対話の場であるリビング
ラボやデータ倫理審査会の設置などで、データ利活用における透明性・公正性を確保していく。

模。 KOIL TERRACE
は、 ２ ０ １ ４建て、延床面積約１万１７１４㎡の規地、敷地面積約４１２４㎡、地上６階

柏の葉キャンパス駅から徒歩４分に立ベーションオフィス「 KOIL TERRACE」
は、新産業創造を加速させる施設だ。

している。１月４日に開業したインキュ連携した新産業創造についても動き出

まちづくりだけでなく、アカデミアと

三井不動産は、データを利活用した

新産業創造拠点

KOIL TERRACEのアトリウム

た。健康への配慮としては、共用部にラルかつスタイリッシュな内装としンオフィス「ＫＯＩＬ（柏の葉オープ

リラックスルームを整備したほか、１

年に駅前に開業したインキュベーショ
ンイノベーションラボ）」の２棟目に階テナントにフィットネス施設を誘向けのイベントを予定している。

致。同施設は入居テナントのワーカー当たる。 KOIL TERRACEの特色は、「 Smart&Well-being」をコンセプトとし、多様な働き方に応えられること

フィス空間を用意した。大企業やベンだ。

の コ ン セ プ ト を 表 す の は、
Smart
「 Pay per use（従量課金制）」の契約

三井不動産柏の葉街づくり推進部事業

は、 貸 室 面 積 がKOIL TERRACE
約 ㎡～約５３０㎡と比較的大きなオ形 態 だ。 KOIL TERRACE
は、 共 用部を充実させている。約 ｍ四方の５KOIL TERRACEのコワーキングスペース

ことがある。それだけでなく、多数のは、アトリウムから水辺
TERRACEを望む自然豊かな環境で仕事ができる

執 務 環 境 へ の 配 慮 と し て、 KOIL

る Well-beingを向上させるため、執務環境や健康に配慮したことを指す。

のコンセプトは、「身体
Well-being
的、精神的、社会的に良好」を意味す

用部分の賃料を削減できる。

ペースのみの賃料を支払うことで、共る。入居する企業は、専用オフィスス

スペースは、利用した分だけ課金されグスペースだ。会議室やコワーキング

ラウンジ、そして会議室、コワーキン

約４０００冊が置かれている。
）、共用をテーマにＴＳＵＴＡＹＡが選定したたライブラリー（環境や都市開発など

トリウムを囲むように各階に設置され層吹き抜けの大空間アトリウムや、ア

会課題を解決するサービスを展開でき

スマートシティは、世界に先行して社

タプラットフォームを構築した柏の葉せている。センシティブな個人のヘルず世界的にデジタル化、ＤＸを加速さている」と言う。

は、柏の葉のデータプラッ
TERRACE
トフォームを活用した新サービスを展

点として整備された。小林氏は「 KOILンキャンパス地区」の初の産業創出拠

接する次期開発エリア「イノベーショ

は、 柏 の 葉 に お
KOIL TERRACE
ける先行開発エリア「駅前街区」に隣したニーズに応えていきたい」。

郊外に拠点を設ける動きもある。そう禍でテレワークのニーズだけでなく、グループ主事の小林悟氏は、「コロナ

スケア情報をも安全に流通させるデー

コロナ禍は、我が国の政府のみなら開したい大企業の入居ニーズも想定し観葉植物を配し、共用部は石材やレンる都市になろうとしている。

チャーの入居を想定しているためだ。

90

ガ、フローリングなどを使ってナチュ

18

16

不動産協会の活動記録

令和3年度
税制改正主要要望項目結果
令和 2 年12月、「令和 3 年度税制改正大綱」がとりまとめられました。
当協会が要望していた項目の結果概要は以下の通りです。

Ⅰポストコロナも見すえた経済の力
強い回復に向けた重点要望

・市民緑地認定制度に係る固定資産税等の特例の2年延長・土地に係る固定資産税の評価替えに関する特別措置等
・住宅ローン減税の控除期間の延長措
置の延長等

Ⅲ 未来志向の豊かな住生活を実現するための税制

・住宅の買取再販に係る不動産取得税

・ 都市再生促進税制の2年延長

Ⅱ 社会の諸問題に対応したまちづくりの推進税制

・市街地再開発事業の権利床に係る固定資産税の特例の2年延長
・ 防 災 街 区 整 備 事 業 に お け る 特 例 の2
年延長・ 浸水被害対策のための雨水貯留浸透施設に対する固定資産税の特例の創設
・災害ハザードエリアからの移転促進に向けた税制上の支援措置の創設の特例の2年延長・サービス付き高齢者向け住宅に係る特例の2年延長
・老朽化マンションの建替え等の促進に係る特例の拡充
・ 住宅市場に係る対策

Ⅳ 不動産事業等の推進に不可欠な税制・土地の売買等に係る登録免許税の特例の2年延長・ 土地・住宅用建物に係る不動産取得税の特例の3年延長・Ｊリート等の登録免許税及び不動産取得税の特例の2年延長及び拡充・ 特 定 住 宅 地 造 成 事 業 等 に 係 る1500

一般社団法人万円特別控除の3年延長

不動産協会

2021 年 2 月 < 通巻 119 号 >発行人 一般社団法人 不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
Tel.03-3581-9421

霞が関ビル17 階Fax. 03-3581-7530

http://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

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三美印刷株式会社

NO.119・所有者不明土地問題に対する税制上の支援措置の2年延長
・ 企 業 主 導 型 保 育 事 業 に 係 る 特 例 の2
年延長

本のまち―神田神保町 。
古書店が立ち並ぶまちが徐々に変化しつつある 。
ブックカフェが幾つか出現したことで、本を探して買うだけでなく本が人と人を繋げる動きが出てきた 。
古い日本映画の専門館も人を呼ぶ 。
カレーのまちとしても知られるようになった 。
若い人が裏通りの古いビルを拠点に起業する動きもある 。
まちが生きていることを感じさせる
神田神保町である 。