一般社団法人 不動産協会広報誌

2023 年 通巻127号

特 集 区分所有の持続可能性
2050年カーボンニュートラルの実現には、省エネ性能と実効性のある再生可能エネルギーを備えつつ、健康にも好影響をもたらす住宅ストックの形成が必須になる。
都市の主要な居住形態であるマンションを取り巻く環境の変容に沿って、
ハード・ソフト両面での対応が期待されている。
持続可能なマンションのあり方、経済成長と環境配慮を両立させつつ住宅ストックの質を高めていくための制度を考察する。

オランダ アムステルダム

巻頭対談………………………………… 区分所有の持続可能性に向けて

アドバンスレビュー… ………………… 環境配慮と住まいを両立させる―省エネを超えて―政策ウォッチ…………………………… 住宅のゼロエネルギー化のこれから2030年 まちづくりに向けた ストラテジー… コロナ禍が投げかける これからの都市
デベロップメント最前線………………… 区分所有の次世代に向けた再生…………………………………… ●コミュニティを承継し緑と次世代を育む団地再生 ―ブリリアシティ石神井公園アトラス…………………………………… ●駅前のビル再生を地域の付加価値に繋げていく―プラウド阪急塚口駅前
不動産協会の活動記録………………… 令和5年度事業計画

P r o l o g u e
2050年カーボンニュートラルの実現には、省エネ性能と実効性のある
再生可能エネルギーを備えつつ、健康にも好影響をもたらす
住宅ストックの形成が必須になる。
都市の主要な居住形態であるマンションを取り巻く環境の変容に沿って、
ハード・ソフト両面での対応が期待されている。
持続可能なマンションのあり方、経済成長と環境配慮を両立させつつ住宅ストックの質を高めていくための制度を考察する。

特集

Contents

区分所有の
持続可能性

巻頭対談 1

アドバンスレビュー 6

政策ウオッチ 82030年 まちづくりに向けた ストラテジー 10

デベロップメント最前線 12

区分所有の持続可能性に向けて
浅見 泰司・東 京 大 学 大 学 院 工 学 系 研 究 科 教 授
佐久間 毅・同 志 社 大 学 法 科 大 学 院 教 授

環境配慮と住まいを両立させる ―省エネを超えて―
前 真之・東京大学大学院工学系研究科准教授

住宅のゼロエネルギー化のこれから
秋元 孝之・芝 浦 工 業 大 学 建 築 学 部 長・教 授

コロナ禍が投げかける これからの都市  
近藤 恵介・経済産業研究所上席研究員

神戸大学経済経営研究所准教授

区分所有の次世代に向けた再生●コミュニティを承継し緑と次世代を育む団地再生―ブリリアシティ石神井公園アトラス―東京建物・旭化成不動産レジデンス・URリンケージ●駅前のビル再生を地域の付加価値に繋げていく―プラウド阪急塚口駅前―野村不動産

不動産協会の活動記録 17

令和5年度事業計画

対

談

浅見 泰司
（あさみ やすし ）東京大学大学院工学系研究科 都市工学専攻 教授

区分所有の持続可能性に向けて

1982年東京大学工学部都市工学科卒業 。1984年東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻修士課程修了。1987年にペンシルバニア大学にて地域科学専攻博士課程を修了。東京大学に戻り、都市を工学と経済学から解析し課題解決を探る志向を持つ。1992年東京大学工学
部都市工学科助教授 。2001年東京大学空間情報科学研究センター教授 。2010年東京大学空間情報科学研究センターセンター長 。2012年
東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻教授 。2017年東京大学
大学院工学系研究科副研究科長 。2020年東京大学副学長 。2020年
日本計画行政学会 会長。著書：（ 編著）『 住環境―評価方法と理論』（東京大学出版会、2001年）（。 共編著）『 環境貢献都市 東京のリ・デザイン』（ 清文社、2010年 ）（。 共編著 ）
『マンション建替え―老朽化にどう備えるか』（日本評論社、2012年 ）など多数 。

少子化・高齢化を伴う人口減少社会の到来、家族形態や価値観、ライ
フスタイルの変化、災害への備え、脱炭素に向けた省エネへの対応等に直面する中で、我が国の住宅ニーズは多様化している 。こうした中、都市の主要な居住形態となっているマンションについても、
ハード・ソフト
両面からニーズを的確にとらえ、将来にわたり良質な住宅ストックを形成し循環させていかねばならない 。持続可能で豊かな社会に向けて求められる、これからのマンションのあり方、
マンションを取り巻く様々な法制度などについて、
マンション法制の第一人者の佐久間毅 同志社大学
法科大学院教授と、マンションと都市工学に通じる浅見泰司 東京大学

大学院工学系研究科教授が議論した 。

費用面からも様々な共用施設を設置しやすくなることなどからQOL（生活の質）が高いことです。

現在、世界では脱炭素社会への移9

我が国のマンションを取り巻く現状

浅見 我が国のマンションは2021

行が課題と認識されていますが、民要な位置を占めます。再生可能エネ

年の時点で685・ 万戸あり、総人こに住んでおり、マンション暮らし

ルギーの活用において、戸建住宅でNO.127

生部門の脱炭素に向けては住宅が重は都市部における標準的な居住形態

あれば、戸当たりの屋根面積が広く、1口の 割以上の約1500万人がそといえます。マンション居住のメリッ

太陽光発電を有効に活用できます。

一方でマンションはコンクリート壁

トは、戸建よりも戸当たりの土地に対する負担が少ないために、都市部を多くの住戸で共有しており、コンクリートが断熱性を高めるため省エの住宅価格を抑える効果に繋がること、複数の世帯が一棟に住むことでFutureofReal Estate1

頭浅見 泰司 氏巻

1986年 3月京都大学法学部卒業 。1988年 3月京都大学大学院法学研
究科博士前期課程修了。1989年 3月京都大学大学院法学研究科博士後期課程中退 。1989年 4月岡山大学法学部助手 。1991年 4月 岡山大学法学部助教授 。1993年 マンハイム大学にて在外研究（1995年
まで）。1998年 4月京都大学大学院法学研究科助教授 。2000年 4月
京都大学大学院法学研究科教授 。2002年 12月京都大学より博士（ 法学 ）の学位を授与される。2017年京都大学名誉教授、同志社大学大学院司法研究科教授。著書：「民法の基礎 1 総則」（ 有斐閣、2002年）、「 民法の基礎 1 総則（ 第 2版 ）」（ 有斐閣、2005年 ）、「 民法の基礎 2物権」（ 有斐閣、2006年 ）など多数 。

東京大学大学院工学系研究科教授

佐久間 毅 氏同志社大学法科大学院教授

佐久間 毅（さくま たけし ）同志社大学法科大学院 教授

たり、任せたりすることができます。

す。ところが現実には、残念なこと

準のマンションは103万戸とありもしっかりしています。エレベーター

能的にも優れていて、セキュリティ

平成以後に建ったマンションは機存在していることを前提に、それで運営に無関心な人や非協力的な人がていく必要があります。マンション

このことを前提にして法制度を考えかかります。何より、マンションのＱＯＬの高いマンションですが、ますが、これまでの建替え件数は棟も含め基本的なバリアフリー対応もも運営を進められる前向きな法律にネを実現しやすい面があります。し手間のかかる点もあります。気にな
数で300弱に過ぎず、ごくわずか

ある程度備わっています。区分所有

変えていく必要があります。マンショに建物管理に無関心、非協力的な人

るのは、マンションを買う人が「鍵です。背景には、マンションは建築者が日頃からお金と労力を出し合うン運営に積極的な人も必ずいます。

これは特に高齢者や少人数世帯の人一つで自分のスペースに入れるから年数が経過してくると、最初にお住ことで、安全で快適な住環境を維持

そういった人の活動を容易にさせる

建替えがあまり進んでいないことも気楽だ」とよくおっしゃることです。
まいになった方も時間経過とともにすることができています。

たがって、脱炭素に貢献できる可能

しかし、マンションは共同生活なの
家庭事情が変化して、本来なら建替ことが非常に重要で、法改正はそのが 一 定 数 存 在 し ま す。こ れ か ら は、で、ゴミ出しや庭の手入れ、駐車場えに賛同できるはずの人が賛同でき

ところが昨今、区分所有者の中に方向ですべきではないかと私は思っにとっては非常に便利です。

の利用方法、共用施設の運営方法なないという面もあるでしょう。

は、高齢化に伴って先行きのことをています。無関心・非協力的な人に大変な問題です。統計上、旧耐震基どについては、自分たちの決めたルー

佐久間 戸建て住宅は不具合があれ考えてお金を出さなかったり、組合性があります。

ルに従わなければなりません。管理ば自分で対応しなければなりません

応」です。これは、区分所有法が建でない人に関しては「まったく無対ていますが、それ以外の面で協力的ない人への対応はきちんと定められいます。区分所有法は、お金を出さ

不経済を生み出す状況になってしま

スでは外壁の崩落などといった外部強いられ、高じてくるとひどいケーと、そのマンション居住者は不便を高めの要件が課されることは当然必部分の変更や建替え、処分について

題になります。重要案件である共用の要件をどうするかが大変大きな問

要件をどうするか、共用部分の変更されています。そこでは、建替えのために区分所有法制の見直しが議論

老いという、二つの老いに対応する

建物の老いと居住者・区分所有者の

現 在、マ ン シ ョ ン を め ぐ っ て は、防ぐために、集会の決議は基本的に物管理に無関心な区分所有者や協力要です。ただ、「全員一致でなければ出てきて、「お金と労力を出し合う」

しない区分所有者が一定数いることいけない」「変更や建替えを望まない

出席してきた人だけで決められるよを前提としていなかったためです。

人の意向を尊重しないといけない 」というマンション運営の基本が崩れそのため建物管理は、区分所有者のという完璧を求める風潮には困惑さ

うにしなければなりません。

自発的な協力に専ら委ねられていまかかっています。この基本が崩れる

規約や区分所有法上の手続きもあっ300弱に過ぎず、
ごくわずかです。

マンション運営を左右される事態をこれまでの建替え件数は棟数での活動に消極的になったりする人も

統計上、旧耐震基準のマンションは103万戸とありますが、が、マンションは第三者の助力を得あまり進んでいないことも大変な問題です。

て、合意形成にはそれなりの手間が何より、マンションの建替えや更新が

2

巻頭対談

様々な層の方にとって、自分のニー

い く。こ こ に 新 築 が 加 わ る こ と で、クとして残るべき建物だけが残ってく。将来にわたって良質な住宅ストッ

ゆくは残るべき建物だけが残っていの建物の処分が進んでいけば、ゆく

できて、変更、建替え、建替え以外です。こういった考え方での改正がをもっと容易に行えるようにすべきう考え方を緩める、共用部分の変更です。専有部分は不可侵であるとい

区分所有法改正の方向性
形態規制を問う可能性

ベロッパーもいます。

にそうした取り組みを行っているデ考えていただきたい。もちろん、既にも貢献するような仕組みを併せての後の生活サービスを意識して地域もできます。デベロッパーには、そ宅では不可能なことも実現することをうまく用意したりして、戸建て住を複合施設化やオンデマンドの交通

規模マンションであれば、商業施設

ズに合う区分所有建物が選べる状態

る、と決定して初めて変えることが役割を担いがちです。何かを変更す法というものは、現状を固定するはならないと強く思っています。

す。既定の固定的な観念に囚われてようなマンションになってしまいまて、やがて多くの人が住みたくないい建物はどんどん劣化し、陳腐化しいう観念がありますが、変更できな

わるから容易に決めてはならないとえば、共用部の変更は所有権にかかせられます。とくに変更についてい替えが得策でない場合もあります。

貫かれてきたわけです。しかし、建しなければならないという考え方が有権を形を変えてでもそのまま維持んでした。ここでも、専有部分の所

有法には建替えの規定しかありませンの終末期の処分といえば、区分所なりません。また、
これまで、
マンショ

てよいことかを、よく考えなければの区分所有者にとって、社会にとっを待つということです。それが多くしますが、ただ劣化を待つ、陳腐化

何もしない、ということは、くり返域は互恵的な関係になります。マンサービスを提供できれば居住者と地ン周辺の人々の需要に見合う施設、られる場合がありますが、マンショ

することで容積率の緩和などが受けや、マンションと病院の一体開発をマンションに保育園を整備することていくことも考えられます。例えば、施設のような地域に積極的に展開しジが上昇します。マンションが商業ことで、その地域のブランドイメー

とってプラスになります。建替える

はり新しいマンションの方が周囲にへの影響の度合いが異なります。やンと新築マンションでは、周辺地域なっていきます。老朽化したマンショ

浅見 最終的には、建替えが重要に

都では高さ制限が非常に厳しいと思います。例えば、私の住んでいる京観念を見直すことも必要だと思ってて今まで社会全体に染みついてきたです。その合意形成を促す前提としン内部の合意形成に基づく行動だけ決できるのは、あくまでもマンショ

区分所有法や被災区分所有法で解あってはなりません。

思うような行動が取れないことがンションの管理に積極的な人たちがであっても、法が障害になって、マが劇的に進むとは限りません。そうてマンションの建替えや建物の処分

いて議論していますが、改正によっ

有法制部会で区分所有法の改正につ

佐久間 現在、法制審議会の区分所に近づくと思っています。

で き る。変 更 の 決 定 を し な い 限 り、

思っても、それまでと同じ高さにすいます。マンションを建替えようとのチャンスも生まれるわけです。大ションの建替えによって地域活性化

建物の劣化と機能の陳腐化に繋がります。

そこで区分所有権は「永遠ではない」

開かれても何も決定できなかったりすると、

法によって現状が続きます。ところ

しかし、集会が開かれなかったり、と、法制度でも割り切っていくべき

NO.1273

基本的な意思決定は集会でされます。

が、建 物 に と っ て 現 状 を 固 定 す る、FutureofReal Estate

課題となるのは、管理組合の意思決定のあり方です。

た少数の反対者のために建替えの決

実にはデベロッパー側が資金的にに過大な不利益が出ないように精算なるといった改正です。反対する人

ば、建替え決議によって正当事由にと思います。建替えの際には、居住引っ越しが大きな負担になっている

わけ高齢者の方にとっては、やはりそして建替えに反対する人、とり困っている人の住戸を買い取ることなどをしなければいけません。その中のマンションから退去する引っ越定が事実上困難になってしまうこと上でなお、組合全体で決めたことがし、建替え後のマンションに入居すも結構行われているようです。この来、区分所有者が所有物の財産価値

個々の権利者に効力を及ぼして、マる引っ越し、あわせて 回の引っ越が多々起きています。少数の意見がら建替えられないことも珍しくありを保全していくために組織するもの

ンション全体の決定が進むようにす

しをしなければなりません。引っ越問題は、マンションに住む人たち全ません。そのマンションの高さが周だと言われています。しかし現状でる。それがマンションの財産的価値、しは大きなライフイベントですので、大勢を決めてしまうことが、マンショ

辺に迷惑をかけているのならやむを

は、管理や修繕に無関心な人がいた

社会的な価値を高める管理といえま

高齢になってくると、特に寝たきり

体の問題として知恵を出し合えば克得ませんが、迷惑をかけてもいない

りして、管理組合に求められる本来す。なお、組合の合意形成を円滑化の方がいらっしゃると引っ越しを繰ン建替えがうまくいかない大きな理

のに、せめて同じ高さで建替えたいの財産管理ができていません。居心するためには、もちろん過半数の賛り返すのは大変ですし、仮住まいを

服 で き る か も し れ ま せ ん。或 い は、というマンション住民の希望をくじ

地の悪いマンションは次第に市場性成は当たり前ですが、合意形成に必強いられるので生活の質も落ちます。

由の一つです。この解決には、総会いてしまうことには問題があると思が失われ、価値がつかなくなります。

要な比率を低くした方が合意形成を

そもそも引っ越し先が必ずしも近所

政府による支援の新設、建替えに参います。景観は大切ですが、今ある価値がなくなれば改修も難しくなっ

しやすくなります。重要なことは適にあるわけではなく、家賃負担も少の決議の効力を、所有者だけでなくマンションは景観の一部をすでに成てしまいます。当然、マンションの切な情報の提供です。管理会社が入っなくありません。それであれば引っ画する所有者に対する低利融資、資しているのですから、現状がよほど長寿命化も厳しい。マンションは物た場合でも、合意形成を行う際に的越しを 回だけで済ませられればい

借家人や借地権者などにも及ぼせる

悪くない限り、現状をもとにこれか

理的寿命よりも、社会的寿命の方が確な判断ができるような情報の開示

産担保融資などが考えられます。

らの景観を考えていくことでもいい

短いケースが多々ありますが、そのような法改正が求められます。例えのではないか、と思っています。

建替えで新たに供給されるマンションは、
多様な世帯に向けた様々なグレードの住戸を持つものが望ましい。
建替えによってストック全体が多様性に富んだ形で引き上げられれば、我が国全体の住環境もさらに向上するだろうと思います 。
日影規制などの建築形態規制につい加 え て、い わ ゆ る 容 積 率 や 建 蔽 率、が議論している区分所有法の改正にマンション再生という点では、我々い。現状では、 人ないし数人の権して合意形成までに至ることが難し

いまの区分所有法は、建替えに関いった経済的価値の大幅な下落です。

原因は管理不全や利便施設の退去とロッパーのお話を伺うと、資金の問

金面も課題になります。多くのデベ

建替えの合意形成に関しては、資す。

を大原則にすることは非常に重要でれ ば、引 っ 越 し は発が行われています。この方式をとビルを建替えるという連鎖的な再開

入居者が新しいビルに移り、空いた開発のような大規模な都市再生では、いのだと思います。大手町連鎖型再1※ても併せて考えていくべきです。

題は組合の中の一部の人にあり、現回 で 済 み ま す。

利者、場合によっては借家人といっ2

浅見 マンションの管理組合とは本

1
1

4

巻頭対談

の敷地内外にマンションを先に建てマンションの建替えの際にも、建物過を許してほしい、高さ制限を緩和

から、既存不適格だけど容積率の超有面積が ㎡以下や ㎡程度のマン

人や、資金的な余裕のない世帯も専

ロッパーの中には、開発したマンショ

るべきです。海外や日本の大手デベかもしれません。

住期間の長い住まいでも需要はある

サービスが提供されていますが、居賃貸住宅には短期間で移住できるがあってもいいのかもしれません。

移り住める「居住権」のような権利

浅見 古い住宅から新しい住宅へとらに向上するだろうと思います。

られれば、我が国全体の住環境もさ

全体が多様性に富んだ形で引き上げても、すぐには理解されることは難に入居したばかりの人にそれを言っは長期的な視野ですが、マンション

マンションの管理で最も重要なのた仕組みも必要だと思っています。

フィーは当然払いますが、そういっ

他 の 人 に 行 っ て も ら う。 も ち ろ ん

制度面でも社会制度面でも、管理をションを管理する仕組みがあり、法ンを実際に管理しているケースがあ

佐久間 今後の我が国の住生活を考

マ ン シ ョ ン は、 年 月 が 経 て ば リ

または管理会社が適切な長期修繕計

ションがあれば取得しやすいかもし

住者の引っ越し先に充てることで、えると、マンションに暮らすことがフォームにとどまらず、リノベーショ

画とか修繕積立金のあり方をしっかしてほしいという話は、社会のルー

引っ越しの負担を減らすといったこ都市部では日本人の常態になり、マンが必要になります。デベロッパー

りとアドバイスする、或いはマンショ

ることによって、多数回の引っ越しとが行われたようです。

ンションからマンションへ移住するには、建物のデザインもリノベーショ

ン管理の標準を時代に合わせて国やります。もう一つ、信託方式でマン

さらなる建替えの推進には、建築という動きが続くと思います。そうンがしやすい建て方をしてはどうか

自治体が示すということがあってもれません。建替えによってストック

形態規制の再考も必要です。佐久間

なると、高経年の既存マンションはと考えています。仕様変更にも柔軟いいと思います。

ルとしてありうると思います。

先生のおっしゃった京都市の高さ制

必ず建替える必要が出てきます。私に対応できるデザインを考えること

佐久間 デ ベ ロ ッ パ ー の 方 々 に は、を避けられます。野村不動産などに限は、建替えによるデザイン・景観

は、建替えで新たに供給されるマンも重要です。敷地に関しても、将来、現在も進めている先進的な取り組み

よる若潮ハイツの建替えでは、住棟の向上で周辺地域へ貢献する、といションは、標準世帯だけでなく単身待機スペースなどに用いることも想を今後も継続していただいた上で、のクオリティのあるデザインにする

れて工事をする住棟の空き部屋を居の建替え工事に時間差を設けて、遅うことであれば、自治体も従前と同など多様な世帯に向けた様々なグ

定して余分なスペースを準備するな「管理面あるいは将来の安心に向けて

デベロッパーに求められる役割と期待 第三者管理もじ高さを認める、といった柔軟な対レードの住戸を持つものが望ましい

ど、将来柔軟に対応できるように考こういうことをやっています 」と、いですね。

しっかりとアピールしていただきたンションを開発するデベロッパー、

しい。既に行われてはいますが、マ応ができると思います。このぐらいと考えます。戸建てに単身で住まうえてもよいかもしれません。

さきほど、佐久間先生が日本の区分所有法では「建物管理は区分所有者の自発的な協力に専ら委ねられている」とおっしゃいましたが、非専門家に管理を任せるという根本的な※建築形態規制： 敷地面積に対する建築物のボリュームや高さを制限し、調和のとれた市街地環境の形成を図ろうとするもので、敷地面積に対する建築物のボリュームを制限するもの。

NO.127525仕組みを少し変えていくことも考え

FutureofReal Estate50

マンションを開発するデベロッパー、
または管理会社が適切な長期修繕計画とか修繕積立金のあり方をしっかりとアドバイスする、或いはマンション管理の標準を時代に合わせて国や自治体が示すということがあってもいいです。

我 が 国 の 省 エネは、２０００年 代まで は 設 備 の 効 率 化と普 及によってその目標の多くを成し遂げてきた。しかし近年、炭素排

我が国の省エネが、エネルギー不足に対設備の省エネから建物の省エネ性能へ前 真之 氏応した省エネから、環境配慮の省エネへ

庭部門 ）は未達となった。したがって、

ものの、民生部門（業務その他部門、家重要であることは変わらない。昨年 月、るが、暖冷房の省エネや結露防止のために

２０１５年のＣＯＰ で締結したパリ協

２０１３年度比で温室効果ガス ・０％

定 の 目 標 で あ る「 ２ ０ ３ ０ 年 度 ま で にないように見直しを行った。たしかに隣について、隣接住戸への熱損失を考慮し国交省は共同住宅の断熱性能の計算方法

11

的に省エネ基準として評価することだ。

②設備機器の効率③創エネの３つを総合た。建築物省エネ法の特色は、①断熱性確認を伴う適合義務が必要との判断だっの省エネには、努力義務よりも重い建築物省エネ法）」をつくっている。民生部門

ギー消費性能の向上に関する法律（建築義務、努力義務を課す「建築物のエネルに対して省エネ基準への適合義務や届出必須だ。国は２０１５年に建築物や住宅削減」には、民生部門のさらなる省エネが有効な誘導を行うべきだろう。

負担の低減のためにも、精緻な検討の上で、の推進のみならず、居住者の健康や光熱費

ネ対策はどうあるべきか。省エネ・脱炭素に変わりはない。共同住宅で効果的な省エ

いため、断熱性能の向上が求められることえると思われる。ただし、実質の変化はなだった仕様が自動的に適合となる事例が増とは考えるが、同じ断熱でも従来は未達接住戸への熱移動は考慮しなくてもよい

た。国交省の集計では、２０１９年度のに改善した。共同住宅も、３００㎡以上

ネルギーの一層の削減は避けられない。し

パリ協定の２０３０年温室効果ガス ・高効率化だ。既に２００６年頃に市販されネを実現していた。政府は、京都議定書起きる中で、目標達成の道のりは容易ではかし、住環境をめぐって主に３つの変化が％）、２ ０ ０ ０ ㎡ 以 上 の 大 規 模 物 件 はない。１つは、少人数世帯、単独世帯や夫頭からだ。１９９７年の京都議定書では、目を浴びるようになった１９９０年代初

環境省は、エコポイント制度の効果を、が向上した設備機器の普及を後押しした。

の家電エコポイント制度は、省エネ性能

比べると、共同住宅は出遅れた印象になっした。しかし、戸建住宅の適合率９割弱と世帯は、２０００年には計約５００万世帯

婦のみ世帯の増加だ。単独世帯や夫婦のみ

我が国は２０１２年までに温室効果ガス

定書の目標達成に少なからず貢献した。
我が国は、京都議定書の目標を達成した戸建住宅に比べると断熱の優先度は低くな

外皮面積が少なく、貫流熱損失が少ない。

マンションのようなＲＣ造の共同住宅は

ギー使用量は増してしまう。もう１つは、各世帯が各々で使うため、必然的にエネル

世帯と３倍以上に増加した。冷暖房設備はだったが、２０１９年には計約１５００万てしまった。

排出量を基準年１９９０年の排出量よりも６％削減するという目標を掲げた。達
成に向けて、民生部門の省エネの主体とにあたる約２７０万トンと推計。京都議

我が国全体の年間炭素排出量の約０・２％

器への買い換えを誘導した。２００８年％（２０１５年度同 ％）と大きく改善の中規模物件では ％（２０１５年度同

冷蔵庫も同約５割、ＬＥＤも大幅な省エ０％削減、そして２０５０年脱炭素に向け※

住宅の省エネ基準適合率が上昇してき建築物省エネ法施行後は、新築の戸建

健康快適な暮らし
コストを抑えて実現する

26

実績値で戸建住宅の省エネ基準適合率は

１９９８年東京大学工学部建築学科卒。２０００年東京大学大学院工学系研究科建築学専攻修士課程修了。２００３年３月東京大学大学院工学系研究科建築学専攻博士課程修了。
２００３年４月日本学術振興会特別研究員として建築研究所に勤務。
２００４年独立行政法人建築研究所研究員。
２００４年１０月東京大学大学院東京電力寄付講座客員助教授。
２００８年４月現職。研究テーマ：住宅のエネルギー消費全般。健康・快適で電気代の心配がない生活を太陽エネルギーで実現するエコハウスの実現と普及のための要素技術と設計手法の開発に取り組んでいる。

ていたエアコンは１９９５年比で約４割、東京大学大学院工学系研究科建築学専攻准教授ては、住宅（新築、既存とも）の消費エ

前 真之（まえ まさゆき）％と、２０１５年度の同 ％から大幅が必要になってきている。冷暖房設備と住宅の温熱環境の研究を専門とし、早くからゼロエネルギー住宅にも取り組んだ東京大学大学院工学系研究科の前 真之准教授に聞いた。

の目標達成のために、消費者の高効率機

53

東京大学大学院工学系研究科准教授なったのはエアコン、冷蔵庫など設備の

36

6

国土交通省 住宅局）

※ 第１回脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会「国土交通省説明資料」（令和３年４月１９日

2175

環境配慮と住まいを両立させる― 省エネを超えて―と転換したのは、気候変動が世界的な注出の大幅削減が求められる中で、住宅を含む建物の消費エネル
ギーをさらに抑える必要が出てきた。エネルギー消費の面では優等生とされてきたマンションにもさらなる断熱性・気密性の向上

26
87

68 44

アドバンスレビュー

つさらなる省エネを実現していくには、に新築マンションの中には、開口部にＬｏいので積極的に検討してほしい。

冷暖房設備の高効率化が頭打ちになっていが求められていることだ。断熱性能・気ブのような局所冷暖房よりも全室冷暖房
創エネを組み合わせなくてもゼロエネル

ができれば、無暖房・無冷房も可能になり、断熱性・気密性を大幅に向上させることできるような制度設計が必要だろう。

合、先進建材を既存マンションにも導入き下げていくことも求められる。この場が求められている。

専有部の各住戸でも利用する方法の検討

現状では共用部にほぼ限られるが、今後は環させる先進事例も登場しており、マン

また、空調設備については、二重床の下部を通じてエアコンの冷暖気を住戸内で循

①断熱性・気密性の向上②高効率設備機

ションの実情に適した方式の発展が期待さることだ。日本の家電メーカーは高効率なエネを基礎とし、④日射（太陽熱）や熱」を取得した物件も登場していOriented
る。省エネに資する先進建材を標準仕様れる。マンションにおける太陽光の利用は、器の導入③太陽光発電をはじめとする創が、限界が見えている。３つ目の変化は、交換換気といったパッシブなエネルギーとすることで、量産化を促進し価格を引ヒートポンプ技術の向上を追求してきた
夏涼しく、冬暖かい健康快適な暮らしがを組み合わせることが必須になる。

ｗ Ｅ—ガラスや二重サッシを採用するなどで大幅な省エネを達成した「ＺＥＨ Ｍ—

求められる中で、扇風機やコタツ、ストー

密性が低い日本の住宅は、リビングと浴ギー化に近付けられる。もともと熱が逃げまた、気密性が高いマンションでは 時

室・トイレに室温に大きな差が生じるこ

日射熱や熱交換器の可能性

健康リスクを抑えるためには住戸内の全梗塞や心筋梗塞に繋がると言われている。

化（ヒートショック）が起き、急性の脳イレなどに移動すると、急激な血圧の変とが多い。暖かい部屋から寒い浴室やトが住戸内の室温を左右するからだ。まず窓大の熱の逃げ道となっている開口部の対策

やすい可能性がある。共同住宅における最戸建住宅よりもゼロエネルギー化を達成しにくく、断熱性能が事実上高い共同住宅は、ンは日当たりがよい場合が多く、通常の型のＬｏｗ Ｅ
—ガラスなら、効率的に日射による熱を取得できる。中高層マンショ

く保つことが可能となる。特に日射取得

差し込む日射（太陽熱）により室温を高断熱性能を高めることで、開口部からい集合住宅では換気による熱損失の割合

暖房効率を高められる。外皮面積が少なることで、室内の冷暖気を逃がさないよ

交換換気は、外気温と室温の熱を交換すを設置している事例は極めて少ない。熱うに換気を行えるもので、これにより冷間換気が必要だが、熱交換換気システム

室冷暖房が望ましいが、これもエネルギー

ガラスを熱貫流率の低いＬｏｗ Ｅ—複層ガラスとし、サッシも樹脂製や二重サッシと二重床下を冷暖房の空気の循環に利用した先進マンションのイ
メージ（野村不動産プラウドマンションシリーズの床空調システム「床快 full（ゆかいふる）」

使用量を押し上げる。

が大きくなるので、戸建住宅以上に有効と 考 え る。た だし、熱交換器の給排気ダクトの設計は工夫が必要で、新築時の戸当たり掛かり増しコストも数十万円に上るため、採用事例は限られる。今後は、

コロナ禍を経て空気質確保が重要となっていることを踏まえ、空気質と省エネに配慮した換気装置に関する

消費者の認知度を向上させていくことが必要になる。

（談）

FutureofReal Estate

NO.127

7

24

Ｌｏｗ Ｅ
—ガラスからのコストアップもな

断熱 + 日射取得 + 蓄熱によって実現した無暖房住宅（戸建）の事例。断熱により冬場でも室温ムラを生じさせないすることで断熱性能は大幅に向上する。既住環境をめぐる３つの変化に対応しつ

ドイツでは高性能建材の義務化で三重ガラス樹脂サッシや断熱材が量産化により低コスト化

政 策 ウ ォッ チ

ものだ。

能エネルギー化していくことが求割となっている。今回の法改正では新エネの一環だ。建物が屋根や敷地盛り込んだ。これは巨視的には省築物への太陽光発電の導入などを

改正建築物省エネ法は、公共建の省エネ基準への関心を高めるだろが高騰してきたことは、消費者に住宅

クライナ侵攻の頃からエネルギー価格ていくだろう。昨年来のロシアによるウ

マンションの省エネ性能はさらに向上し築マンションは適合義務化となるため、

内（オンサイト）で発電し、ひいう。私は、コロナ禍で多くの人が巣ごめられる。

ては発電所のエネルギー負荷を抑もりし、多くの人が住宅の快適性に目マンションの省エネはいまのところ、制しようということだ。なお、東対して太陽光発電を導入する条例

建物消費エネルギーをゼロにすることをを向けたことも、住宅の断熱性能の追を制定している。建築物のオンサ

目標としている。ネットでゼロエネル

京都は建築物省エネ法を上回る形

イトでの太陽光発電の導入は、多ギー化を達成したマンション、Ｚ Ｅ

求にプラスに働くと考えている。

くの場合、屋上を使うことにな

２０２６年度を目標にしてトップラン

準の適合を義務化すること。そして

でに全ての新築住宅・建築物の省エネ基

物省エネ法）」の改正は、２０２５年ま費性能の向上に関する法律（以下、建築

２０２２年の「建築物のエネルギー消になる。もともと建築物省エネ法は、能エネルギーに置き換えることが必要

ルは、国のエネルギーの大半を再生可ある。２０５０年カーボンニュートラ

状の２割程度から大幅に増やす必要がエネルギー、再生可能エネルギーを現年度までに達成するには、非化石燃料な検討と計算が必要だと考えている。

拡大に寄与するかなど）について丁寧るにあたっては、その実効性（再エネを経済的利用価値の高い屋上に設置すれることになる。私は、太陽光パネル

電池など、植物に代わってモノが置かマンションを指す。しかし、マンション

ことで、ゼロエネルギー消費を実現する

オンサイトの太陽光発電を組み合わせる

照明、給湯など）を大幅に抑制しつつ、Ｍと７・４％程度だ。なお、Ｚ Ｅ Ｈ —は、建物の消費エネルギー量（冷暖房、に対する屋根面積が限られ、結果として充分な太陽光発電量を確保できないことがある。そのため、経済産業省は１～３

Ｍ』と
—

90

8

※経済産業省 資源エネルギー庁 一般社団法人 環境共創イニシアチブネット・ゼロ・エネルギー・
ハウス実証事業調査発表会 2022 経済産業省発表資料より

で、住宅を含めた多くの建築物にる。屋上は、ル・コルビュジエのＭシリーズは非常に少ない。
Ｈ —２０２１年度の共同住宅の新築着工戸数
近代建築の５原則では庭園とする

ナー制度を分譲マンションに追加するこ

建築物の省エネ、つまり建築物のエネ

建築物省エネ法は、新築の戸建住宅

階建のマンションは『Ｚ Ｅ Ｈ※

約 ・６万戸に対し、ＺＥＨ Ｍ—シリー
ズとカウントできるのは３万２１２３戸と、販売・賃貸時の省エネ性能の表示を

ルギー消費性能の向上を目的としていの約８割を省エネ基準に適合させるには、庭園ではなく、太陽光パネルや蓄

努力義務とすることなどを大きな特色とる。当然、省エネだけで脱炭素を達成至っている。一方で、新築マンションの場合、容積率が大きいほど、延床面積する。これらの改正は、２０３０年度温することはできない。脱炭素に向けて

カーボンニュートラルの実現に向け、建75

46

断熱性と健康への影響を
付加価値に

室効果ガス %排出削減、２０５０年

ＺＥＨ Ｍ— （再生可能エネル
Nearlyギーと合わせてエネルギー量 ％～ ％温室効果ガス %排出削減を２０３０

ことが要請されてきた。現代の建築で秋元孝之（あきもと たかし）
芝浦工業大学建築学部長・教授
1963年東京都生まれ。1988年早稲田大学
大学院理工学研究科建設工学専攻修了。カリフォルニア大学バークレー校環境計画研究所に留学。博士（工学）、一級建築士。清水
建設株式会社、関東学院大学工学部建築学科を経て、現在、芝浦工業大学建築学部長・教授。建築設備綜合協会会長。空気調和・衛生工学会副会長。2021年、空気調和・衛生工学会賞技術賞（建築設備部門）を受賞。
主な著書に「建築環境工学 改訂版 : 熱環
境と空気環境」（共著、朝倉書店、2020年）、「環境デザインマップ 日本」（監修、総合資
格学院、2018年）など多数。

築物の省エネ性能のさらなる向上を図る

我が国は、2050年カーボンニュートラルに向けて、温室効果ガスのさらなる削減、再生可能エネルギーの活用などが求められている。建築物、マンションの省エネの第一人者である秋元孝之芝浦工業大学教授に、建築物省エネ法の改正とこれからの住宅のゼロエネルギー化について聞いた。

の省エネ基準への適合率は約６割～７

建物屋上の有用性と省エネの実効性を考える

秋元孝之 氏は、一次エネルギーそのものを再生可

芝浦工業大学建築学部長・教授

46

43

住宅の
ゼロエネルギー化のこれから削減）、４階～５階建はＺ Ｅ Ｈ Ｍ—とはいえ、本質的に断熱性を重視していりや広さを選択する必要があり、断熱ははない。これは、分譲マンションは間取ろう。例えば、マンションとオフィ

ス、商業施設などの複数の建物間で電択した理由として最も高かったのは高市場動向調査を見ると、注文住宅を選ている。国土交通省の令和３年度住宅

は、断熱性を高めた付
Ｈ Ｍ— Oriented
加価値を消費者に訴求できる点でも優れいうカテゴリーに分けている。Ｚ Ｅしており、暖かい住宅が健康に良いこた。Ｗ Ｈ Ｏはすでに住宅の断熱を勧告に繋がる可能性が明らかになってき

高い住宅が高血圧やアレルギーの抑制

近年、住宅の分野では、断熱性能の迎するだろう。

る消費者は、ＺＥＨ Ｍ—

生した際のメンテナンスや危険防止もデル）はあるものの、事故や災害が発

太陽光発電を導入する形態（Ｐ Ｐ Ａモ電事業を担うことは難しく、事業者がいことだ。マンションの管理組合が発生可能エネルギーを増やすことが難し

ンにとっての課題は、オンサイトで再確実に進むと考えられるが、マンショ

マンションの省エネ基準への適合化はある。ただし、我が国の電源構成になる炭素削減を求められる可能性はして利用する熱電併給システムにさら請がさらに強まれば、天然ガスを燃やまれる。もちろん、今後、脱炭素の要対象にはオフィスだけでなく住宅も含間３６５日供給している。電力の供給と冷暖房用の熱（冷水と蒸気）を 時にある熱電併給のプラントから、電力に六本木ヒルズでは、森タワーの地下力を融通することが考えられる。実際

気密・高断熱で、その割合は６割を超とは世界のスタンダードになってい負担になる。現実的には敷地外（オフ

おいて天候や時間帯に左右される再マンションはオフィス・
商業などとの連携をえた。消費者は断熱性を本質的には重る。消費者に健康上の利点をアピールサイト）から再生可能エネルギー由来

既に確保されているからだとも言える。

（同 ％～ ％削減）、５階建以
Ready（再生可能エ
上はＺＥＨ Ｍ— Oriented
ネルギーを利用しないで同 ％削減）と視していると言える。他方、新築分譲マすることは、Ｚ Ｅ Ｈ Ｍシリーズの付

生可能エネルギーが増大すれば、安—を歓Oriented

ンション購入者の選択理由として「高気の電力を調達する方が利点は大きいだ
熱電併給設備と太陽熱集熱器などを備え、隣接する公共施設などとも電力と熱を融通しているJR 田町駅前のオフィス・ホテル・商業施設などの複合まちづくり「ｍｓｂ Ｔａｍａｃｈ
ｉ
（ムス
ブ田町）
」
（東京ガス不動産・三井不動産・三菱地所）

加価値向上に繋がるはずだ。
カリフォルニア州サンタモニカの壁面にソーラーパネルを設置した共同住宅
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Colorado_Court_Affordable_Housing.jpg
CalderOliver, CC BY-SA 3.0 <https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0>,
via Wikimedia Commons

密・高断熱」を挙げたのは１割と大きく定的な熱電併給は緩衝機能を発揮できる。将来的には、アンモニア混焼

や水素エンジンを熱電併給に採用することによって、炭素排出の大幅削減も見込める。

また、太陽光発電ではなく、蓄電池という選択肢もありうる。太陽光発電の余

剰発電をマンションに設置した蓄電池が引き受けて夜間に融通する、夜間は火力発電などの深夜電力を引き受ける、といった形で系統電力全体の効率化にも寄与できる。米国カリフォルニ

ア州は、近年、非住宅建築物や高層マンションに対して蓄電池の導入義務を課す条例を制定している。高層マンションにおいては太陽光発電よりも蓄電池

NO.12792024が効率的な可能性がある。
（談）

FutureofReal Estate75

50

近藤恵介 氏に伴う感染症対策は都市の経済活動、とりわけサービ

どの新技術はこれらの負荷を抑制できる可能性を示しス業に打撃を与えた一方で、DXやリモート、ロボットな
ただけでなく、これからの都市の集積にも重要なツールとなりうる。
コロナ禍が投げかける新しい都市像を経済産業研究所上席研究員の近藤恵介氏に聞いた。

近藤恵介（こんどう けいすけ）
経済産業研究所上席研究員
神戸大学経済経営研究所准教授

2010年神戸大学大学院国際協力研究科修士（経済学）。2014年神戸大学大学院経済学研究科博士課程後期課程修了博士（経済学）。2014年経済産業研究所研究員。2014
年神戸大学経済経営研究所ジュニアリサーチ
フェロー。2020年経済産業研究所上席研究員（現任）。2022年3月神戸大学経済経営研
究所准教授
（現任）
。

美容などの消費は大きく落ち込んだ。

対人サービス業は、「生産と消費の同時性」が強く働く。例えば理美容は、理美

容師と客が特定の時間、特定の場所を共有しないと成立しない。サービス業は、基本的に保存・輸送が難しい。遠隔地から髪を切ることは難しいし、髪を切る行為は保存できないという時間的空

よりも、研究開発やデザイン、マーケ

ば、先進国の企業は、工場の製造工程

存して行われる経済活動を指す。例えと知識・情報・高度なスキルなどに依

経済とは、ＯＥＣＤの定義などによる降、知識経済化が進行してきた。知識在化した。先進国では２０００年代以太宗を占める「知識経済」で課題が顕始めとする先進国の都市の経済活動のな影響を与えた。とりわけ、我が国をコロナ禍は、世界の都市経済に深刻効果が大きい。都市はヒト・モノ・カネ・

ヒト・モノ・カネ・情報の集積による報を含む。知識経済の生産性向上は、雑談、しぐさやトーンなど、非言語情を共有することで生まれるアイデアやだからだ。大量の情報には、現実空間

大量の情報交換を行う場所として最適

とりわけフェイス・トゥ・フェイスでする都市は、緊密かつ多様な情報交換、経済活動の本拠は都市だ。人々が集積

ションを創出している。そして、知識

ち寄り、知識の交流を通じてイノベー

ケティングは、人と人がアイデアを持りわけ対人サービスと呼ばれる教育、識経済だけではない。サービス業、とコロナ禍による影響を受けたのは知弱めたと考えられる。

ションを縮小させ、知識経済の活動をつまり人と人との密接なコミュニケー

おけるヒト・モノ・カネ・情報の交換、始めとする感染拡大防止策は、都市に

コロナに対抗して行われた都市封鎖をいった非医療的な手法にほぼ限られる。

人との接触を避ける、距離を取る、とイルスに対する初期の感染対策は、他経済に大きな負荷をかけた。未知のウコロナ禍は、都市の経済活動、知識になりうる。所得補償を過不足なく行

事前に整備していくことも有効な方策の度合いを推定し、所得補償の指針をうした事態に備えて、業種による影響

接触を遮断することになるはずだ。そコロナ禍での防疫と同様に人と人との来、危険な感染症が出現した際には、間的空間的制約の度合いが異なる。将とだ。サービス業は、業種によって時間的制約を外すことが非常に難しいこ接触を伴うサービス業では、時間的空

幼児保育や理美容、医療といった身体

しかし、コロナ禍で分かってきたのは、

時間的空間的制約を一部解消できた。

10※2 ICT Information and Communication Technologyの略。情報(information)や通信(communication)に関する技術の総称。

間的制約に縛られる。新型コロナに伴う各種の感染症対策は、人の移動コス

トを高めることになったために、対人サービスの生産・消費を落ち込ませた。

もともとサービス業は、時間的空間※２

的制約を外すべく様々な創意工夫を編み出してきた。一例として、ＩＣＴを使ったサブスクリプションサービスや宅配、リモートなどは時間的空間的制約を外す試みだ。実際、コロナ禍では、

ティング、アフターサービス、メンテ

情報（リモート技術で伝えられない情

えれば、経済全体のショックを抑えら飲食の宅配やリモート教育が普及し、ナンスといった知識をベースとする活保育、娯楽、飲食店、旅館、洗濯、理るため、これらの交換を活発に行える都市を創っていくための課題や戦略を探る。
コロナ禍

ている。工場を持たないファブレス・

ハード・ソフト両面から識者の意見を聞き、持続可能なためだ。

向けて、都市の持続可能な成長をどう実現していくか。

メーカーはその象徴だ。研究開発やマー

我が国も取り組むSDGsの達 成 期 限の2030年に報も含む）の移動費用が低く抑えられ経済産業研究所 上席研究員
神戸大学経済経営研究所 准教授

動が付加価値を占めるようになってき※１

コロナ禍が投げかける
これからの都市

知識経済と対人サービス
コロナ禍で大きな打撃

2030年
まちづくりに向けたストラテジー※1 GRP（域内総生産）で表される都市域で展開される経済活動 。東京都の都民経済計算の令和元年度年報によると、東京都の都内総生産（名目）は115.7兆円

サービス業が集 積する
渋谷駅周辺

る。リ モ ー ト 技 術 の 普 及 は、道 路 整るなど、移 動 費 用 の 減 少 に 繋 げ ら れ

定型的な申請などをオンラインで行え

約を外すことができる。自治体ＤＸも、ラインで提供でき、空間的同時性の制ト技術は、教育や医療サービスをオンば対抗策のように広がっている。リモー

配、ＤＸ―とりわけ自治体ＤＸがいわＩＣＴを活用したリモート技術や宅経済にブレーキとなる。これに対して、て生産性を高めてきた都市経済、知識対策の強化は、移動費用の低下によっや物資の移動費用を上昇させる。感染コロナ禍で見られた感染対策は、人リモート技術で移動費用の減少
集積の不経済の解決策にもれる可能性が高い。

繁に生じている。

帰省ラッシュの新幹線など至る所で頻うした需要競合は、ランチ時の飲食店、スの提供を難しくさせてしまった。こきなストレスを生じさせて医療サービ

れないだけでなく、医療従事者にも大ために、患者が医療サービスを受けら崩壊」は、医療に超過需要が発生した

コロナ感染のピーク時に現れた「医療り、供給者側にも大きな負担がかかる。

な時に需要できなければ効用は低くな

は、基本的に貯蔵できないため、必要による不利益が大きくなる。サービス

す。サービス業においては、需要競合

スを消費者の間で奪い合う状況」を指

超過需要が生じることで、財・サービ

競合」がある。需要競合は、「一時的にえてきた。集積の不経済の典型例は、

がっていくと考えられる。一般的に、じている国の場合、都市の集積度が下

ただし、我が国のように人口減少が生少に伴ってその集積度を高めてきた。

インフラ整備などによる移動費用の減業といった制度的な要因で形成され、といった自然条件や、政治・行政や商考えている。都市は、沖積平野や盆地

集積度を高めていくことが不可欠だとも成長していくには、都市・地方とも向上する。私は、我が国の経済が今後

サービス業は集積によって生産性が可能性を高める手段でもある。

て平時においても重要だ。都市の持続

市の集積の不経済を緩和する手段とし段としてのリモート技術やＤＸは、都コロナ禍の感染リスクを緩和する手物や部屋の内部における集積のことで密を避ける」といった感染症対策は建推進は、感染症対策とも両立する。
「三コンパクトシティ政策や都市再生のない。

や中心市街地に誘導することが欠かせ

行って、都心居住や多様な機能を都心

コンパクトシティ政策や都市再生をいる。集積のメリットを生み出すには、ビス業の生産性が高いことが示されて持続可能な都市に向けて都市集積はこれからも求められる備などと同様に移動費用を削減する

人口増の場合、都市の拡大は都心からあり、コンパクトシティや都市再生にコロナ禍を経て普及したリモート技

需要競合の解決には大きく２つの手唱している集積の不経済として「需要交通渋滞などの混雑だ。また、私が提効果を見込める。

術 や Ｄ Ｘ は、移 動 費 用 を 縮 小 さ せ る

おける人々や都市機能の集積とは地理

心に向かって戻るように収斂するので手段として今後も拡大に努めるべき

郊外に向かって拡大し、円錐形（山なはなく、全体的に人口密度が低下してだ。未知の感染症の流行に際しても、法がある。１つは、需要を平準化させ促進するために、需要に応じて価格をいく。スポンジ化現象と呼ばれるよう

ICTによってサービス業も一定程度

空間経済学は、都市には集積による変動させる仕組み（ダイナミックプラに、市街地の中にランダムに空き店舗

はサービスを提供できる。これまで進的スケールが異なる。混同しないようイシング）もある。そして、もう１つはや空き家、駐車場が増加し、まちが歯り）の人口分布となりやすい。一方で需要競合が起きた際の混雑度合いその抜けのようになってしまう。スポンジることだ。通勤電車の混雑対策としてものを抑えることだ。例えば、病院でめられてきたコンパクトシティ政策やメリットがある一方で、集積によるデの診察待ちを患者側がリアルタイムに化した都市では、土地利用が非効率に都市再生の推進は、知識経済の発展とにしたい。

把握できるといった仕組みだ。これになることで移動費用が増加して集積の都市の持続可能性を考える上で、今後人口減の場合、人口分布が郊外から都

よって、待合室に長時間待ち続ける必メリットが失われる。空間経済学の研はさらに重要性が増してくる。
（談）

オフピーク通勤がある。オフピークを

要がなくなり拘束時間を減らせ、待合

究では、都市の集積度が高いほどサー

メリット、集積の不経済についても考室の物理的な混雑度合いも緩和できる。

11

NO.127

円錐状のパリの人口分布のイメージ
Population Mountains By Matt Daniels
https://pudding.cool/2018/12/3d-citiesstory/index.html?utm_medium=website&utm_
source=archdaily.com

デベロップメント 区分所有の次世代に向けた再生最前線、築 年の９棟・建て８棟・計８４４戸のマンションに

計４９０戸の団地を、地上７階～８階

論の熟度が深まった２０１５年、ＵＲとして相談や支援に携わってきた。議リンケージが建替えコーディネーター

初、ＵＲ都市機構との関係の深いＵＲ再生する 区内最大級の建替事業とな

敷地面積約４・

昭 和 の 高 度 成 長 期 に 建 て ら れ た 共 同 住 宅 や 共 同 ビ ル の 多 く は 建 替 え 時 期 を 迎 え て い る 。こ れ ら を ど う 建 替 え て い く※
か。２０２１年末時点、築 年超のマンションは１１５・６万戸に上っている。昭和の人口増の中で開発された建物を、
平成・令和の人口減少の中で再生し、付加価値を実現しつつ社会に提供していくことは難易度の高い事業だ。大規模な団地を建替えた東京建物・旭化成不動産レジデンス・ＵＲリンケージのプロジェクト、駅前立地の共同ビルをマンションに建替えた野村不動産のプロジェクトを見る。

コミュニティを承継し緑と次世代を育む団地再生
ブリリアシティ石神井公園アトラス

54

手掛け、１９６７年に竣工・入居を開本住宅公団（現在のＵＲ都市機構）がる。建替え前の石神井公園団地は、日した。

者として選定され、建替事業が明確化

成不動産レジデンスが正式に事業協力

リンケージに加えて、東京建物と旭化

宅街に木々が林立したマンションが見

駅から北側に歩いていくと、静かな住

西武新宿線の急行停車駅・上石神井

心へのアクセスのよさもあって、希少地に余裕のある石神井公園団地は、都進行していた。その中で、緑豊かで敷が始まった頃、周辺では開発が急速に間取りに余裕のある物件だった。分譲

開発部の我孫子太一氏は、「日本最大再生に関わった東京建物プロジェクト

ブリリアシティ石神井公園アトラスの地再生を手掛けた経験があるからだ。

由は、両社がＵＲ都市機構の大規模団

旭化成不動産レジデンスを選定した理管理組合が事業協力者に東京建物と始した分譲団地だ。住戸の間取りは３

ＤＫ平均 ㎡で、当時としては比較的えてくる。西から東に流れる石神井川

な住宅として分譲された。

ブリリアシティ石神井公園アトラス

イ色のカワセミが閃く。ここは水と緑歩道を歩くと、川面のすれすれをヒスだ。石神井川とマンションの合間の遊のは「 Brillia City
石神井公園 ATLAS」（ブリリアシティ石神井公園アトラス）

いことが高齢住民の負担になりつつて、５階建てながらエレベーターが無耐震性への不安、賃貸化の進行に加えた。建替えの検討の背景には老朽化・年には建替・修繕検討委員会を設置し組合は建替えを検討し始め、２００７

２０００年代から同団地の住民・管理重要になる」。建替え事業においては、者）と信頼関係を構築していることが事長、理事の方々が他の組合員（権利組合の推進力が要になる。とりわけ理ができることは限定されており、管理と話す。ただし、「 建替事業で事業者での事業（ Brillia
多摩ニュータウン）を高く評価してもらったのだと思う」

級の建替事業である多摩ニュータウン

は、マンション建替え円滑化法を活用あったことだ。検討に当たっては、当あふれる閑静な住宅街だ。

した団地一括建替えプロジェクトだ。

分 譲 か ら お よ そ 一 世 代 が 経 過 し、沿いの遊歩道と林道に沿って建ち並ぶ

緑を育む団地を再生する

26
ha

12

※ 築40年以上となる分譲マンションの戸数は建築着工統計等を基に集計した2021年時点の分譲マンションの戸数及び国土交通省が把握している除却戸数を基に推計

23

56

40

東京建物・旭化成不動産レジデンス・ＵＲリンケージ

サウスコートイメージ
Brillia City 石神井公園 ATLAS

が定められていることもあるが、住民成後に再移植した。
「地区計画で緑化

既存樹木 本を移植・保存し、建物完を超えていた。建替えにあたっては、るが、実際の緑化率（緑被率）はそれ

緑化も含めた緑被率）が定められてい

２００％、建ぺい率も ％か ％に増

ち な が ら、容 積 率 を 従 前 の％から

散 策 路 を整備して良好な住環境を保出。 緑 地 や 防 災 広 場、 水 辺 に 親 し む

は新たな地区計画案を練馬区に提すため、２０１８年に管理組合・住民て、既存のコミュニティの存在を懸念

ティを醸成していく。
「分譲にあたっは、昔からの権利者と新たなコミュニ

新たに分譲される５４３戸の入居者６割の住民は住み続けることになる。

との住戸数は４９０戸だったため、約％確保し、豊かな自然に包まれた暮たに植栽して、建替え後の緑化率を約

は樹木の保存を望んできた。草木を新

住戸数を４９０戸から８４４戸と従前容積率に余裕があったことが幸いし、た。建替えに当たり同団地は建ぺい率・やす都市計画決定を受けることができ放映しているシアター映像には、子育て購入する方も多い。モデルルームで存のコミュニティがあることを評価しされる人はゼロではない。一方で、既らしを実現していく」（我孫子氏）。

う。

ニケーションを示すのは敷地内の緑

同団地の住民同士の繋がり、コミュの入居を意識して、１・２・３・４ＬＤ

代をメインとしながらも、多様な世代

民の要望を生かした特色だ。子育て世

もともと同団地は夏祭りやサークル（我孫子氏）。

これが決め手になった購入者もいた」

環境であることを話すシーンがある。

て中の権利者の方が、子育てしやすいている。ブリリアシティ石神井公園ア

住民の要望は、配棟計画にも生かし
トラスでは、全戸南方位向き住戸にな

ブリリアシティ石神井公園アトラス

新しいコミュニティを醸成する

るよう住宅棟を配置した。我孫子氏は、「南方位向きの配棟計画は、容積率がの供給戸数８４４戸のうを、新住民にも享受してもらうことが消化しきれないために事業性だけを考

権利変換をどうすべきか、引越しや工デベロッパーとしての役割と考えた」

ち、３０１戸が権利者向事スケジュールといった組合員への細という。ブリリアシティ石神井公園ア

えると最善ではない。しかし、住民のかな説明や意思決定が求められる。事トラスは、南北に並行して棟が建つが、けの住戸となる。もとも業者だけでなく、管理組合の理事長や各棟の間にはゆとりを持たせる計画と思い入れの深い南方位向きの間取り

理事が積極的に組合員と情報を共有すだ。建替え前の団地の中庭には刈り揃

Ｋと４つの間取りを基本として全している。また、間取りの多さも、住えられた美しい芝生、うっそうと茂る

２２０タイプを用意した。

ることが不可欠だからだ。

大木、各棟の前にも花咲く花壇、とい率・容積率を事実上抑制している「一なお、建替えにあたっては、建ぺいの有志が管理してきたものだ。同団地

う景観があった。これらの植栽は住民

20

16よりほぼ倍増することができたとい23
団地の住宅施設」という都市計画を外NO.12713全住戸南方位向きの配棟計画
上部に流れるのは石神井川

FutureofReal Estate

60 60

石神井川に沿った遊歩道から見た
Brillia City 石神井公園 ATLAS

緑豊かなBrillia City 石神井公園 ATLASの周辺イメージ

では、地区計画で ％の緑化率（壁面20プラウド阪急塚口駅前
継続困難な区分所有ビルを再生する
阪急梅田駅から電車で約 分。阪急
塚口駅の南口を出ると、開放感のあるいる。シャクジイイベースは、権利者「 Shakuji-ii BASE
（シャクジイイベース）」をモデルルーム施設に併設して住民同士が集まれる交流拠点

神井公園アトラスでは、引越し前からきるかどうかだが、ブリリアシティ石

題は、これらの活動を新住民と継続で設などのハードを新たに整備する。課

力者は、こうした活動を行える共用施たちと新たな購入者の交流を深めている。今後は、建替え前からの住民の方

入者同士の関係構築の場にもなっていションを取っている方もいる。購入者て、新しく入居する方とコミュニケー

シャクジイイベースのスタッフを介し共有が進んでいる。
「権利者の中には、目を通すことができ、購入前から情報

住民）は建替え組合が発行する会報にまた、モデルルームを訪れた購入者（新だけでなく、地域住民、分譲購入者がけるように取り組んで行きたい」（我

活動などを活発に行っていた。事業協

気軽に立ち寄れるスペースだ。運営は孫子氏）。
る非営利型株式会社でダイバーシティ

ブリリアシティ石神井公園アトラス

団地再生は、コミュニティが築いて向けイベントは定期開催しており、購コミュニティ施設運営などで実績のあ推進を掲げる Polarisが手掛けている。
同施設は、コロナ禍で集まりにくかっ

は、世代を継いで成長を続ける家族の「塚口さんさんタウン１番館・２番館」

ロータリー奧と左手前に建つ商業ビル

は、スタイリッシュかつ高級感がある。

せる壁材が切り返しで使われた外観

る複合ビルだ。粘板岩と石灰岩を思わ

設「ＳＯＣＯＬＡ 塚口クロス」からな

数４２１戸 ）」と、地域密着型商業施

ション「プラウド阪急塚口駅前（総戸くなど、希少な交流の場になっている。

タウンには約８万人もの来場があったした建物だ。開業当日、塚口さんさん

尼崎市施行の法定再開発によって開発年代に塚口駅前にあった密集市街地をんさんタウン」は、もともと１９７０に建替えたプロジェクトだ。
「 塚口さ

基づいてマンション・商業の複合施設番館」を、区分所有法の建替え決議に

区分所有ビル「塚口さんさんタウン３

住まうマンションになる。

きた歴史が新しい住民を引き寄せる。
た団地住民 組ほど集めた茶話会を開

空と、バスロータリー、ペデストリアの昭和モダンなデザインとの一体感も敷石タイルが美しく、自然と歩きたく

ウド阪急塚口）は、１９７８年竣工のプラウド阪急塚口駅前（以下、プラ

野村不動産

な る。駅 出 口 の 右 側 に 建 つ の は マ ン

い人気を誇った。

置され、地元の大型商業施設として高という。映画館や、観覧車が屋上に設

ンデッキを囲むように建物が立地して

30

ある。

Shakuji-ii BASE（シャクジイイベース）いる。駅前の右側へといざなう歩道の

駅前のビル再生を地域の付加価値に繋げていく

住戸内のイメージ

1014プラウド阪急塚口の従前にあたる

果として野村不動産の分譲する面積の検討の中で明らかになったのは、耐含めた全面改修や建替えの検討が始ら、２０００年代前後から耐震補強を

震性に不安が生じてきたことなどかや、１９９５年の阪神大震災を経て耐り上げが振るわなくなってきたこと型商業施設が開業して競争が激化し売見せてきた。しかし、塚口駅近辺に大どの個人商店が多数営業し、賑わいを営業するほか、ファッションや飲食な

全国展開の大手スーパーマーケットがウン」の一翼を担ってきた。３番館は館・２番館と同じく「塚口さんさんタ

在も商業施設として営業している１番「３番館の建替えにより、阪急塚口駅

日本支社開発企画部の春山良平氏は、建替えに携わってきた野村不動産西の課題解決に取り組むことになった。

だ。事業協力者の野村不動産はこれら

トを含めた建替えの合意形成、の４点

舎前を横切る一方通行の車道④テナン

アンデッキによる景観への影響や、駅地に越境して繋がっているペデストリために高さ制限があること③３番館敷

り余剰容積率がないこと②空港が近い

館の建物は指定容積率を使い切ってお志が把握した課題は主に①従前の３番

地域課題の洗い出しを行っていた。有前から、建替えに当たって解決すべき

３番館の有志は、建替えを決定する

たものの、尼崎市は３番館や阪急塚口

可が必要な法定再開発は実現しなかっきく進展した 」。じつは、行政の許認に動いてくれたことで、課題解決が大解決だ。春山氏は、「 尼崎市が積極的

デッキと駅舎前一方通行の車道の課題ことになったのは③ペデストリアン

なお、地域の付加価値を向上させる

渡することとした。

との等価交換で再建建物の還元床を譲

留を希望する区分所有者には土地持分（権利者）から区分所有権を購入し、残なった。野村不動産は、各区分所有者

村不動産が建替えをリードすることとために合意形成が難しいことから、野ナントや権利者の意向・状況が異なる

割合が大半となることや④の個々のテ

震補強を行う場合、補強材が売場動線前という場所の潜在的な価値を引き出市と連携した地域課題の解決を圧迫し、商業施設の運営に課題が生

すこと、ひいては塚口駅周辺のまちの「塚口さんさんタウン３番館」も、現じることだった。そこで、区分所有者

潜在的な価値を高められればいいと考建替えにあたって、①の課題である

再開発前の塚口駅前（上）再開発後の塚口さんさんタウン。3番館（手前）、1番館（左奥）、2番館（中央）

まった。

の有志は、耐震補強ではなく建替えをえてきた」と話す。
開発（法定再開発）を協議した結果、余剰容積率を活用できないために、結駅前の再生は検討にとどまっていたも決意。再開発を手掛けた尼崎市と再再民間による建替えを模索することとなった。２０１４年、区分所有者集会
で建替え推進を決議。２０１５年に建景観を遮るペデストリアンデッキと危険な車道

FutureofReal Estate

替えに向けての事業協力者を募集し、野村不動産を決定した。区分所有法に
基 づ く 建 替 え を 実 施 す る た め、
２０１７年 月に区分所有者を対象に法定説明会を開催。同年２月、区分所
有法に基づく建替え決議を行なった。

NO.127151

プラウド阪急塚口駅前
プラウド阪急塚口駅前（右側）と、塚口さんさんタウン（左側）

のの積極的な姿勢だった。市は、駅前の眺望を遮っていたペデストリアン

田駅まで約 分という交通利便性の高なる駅前空間創出事業」と連携し、さ尼崎市の方針「居心地がよく歩きたく置した広場となっている。この広場は、

開空地は、憩いの場となるベンチを設

なお、プラウド阪急塚口の駅側の公の一体感がある」という。

を持たせているため、まちなみとして石はプラウド阪急塚口の敷石と統一感

済活性化、社会課題への貢献等、３つている。同認定は、環境配慮、地域経ション認定」の第１号認定物件となっ進める「尼崎版 ＳＤＧｓスマートマン

価され、プラウド阪急塚口は尼崎市がの地域ポイント付与サービスなどが評サービスも行う。エネコックや省エネ

動時に連動させた地域ポイント付与

践した住戸や、デマンドレスポンス発

繋げていくマンションになる。

プラウド阪急塚口は、まちを次世代に

ンは、地域経済の発展にも貢献する。

ずだ」と話す。人々が住まうマンショ

まちの潜在的な価値を高めていけるはションにもなっている。塚口駅周辺のし て、ま ち づ く り の 価 値 を 示 す マ ン

再生にも資する建替えプロジェクトとンだ。同時に、駅前景観やにぎわいのさという付加価値を体現したマンショＱ）」を採用。効率的な電気使用を実んさんタウンなど地元有志によるキッの要素を満たした付加価値の高いマン

くようになっている。また、歩道の敷

チンカーを置いたフードイベントが開春山氏は「プラウド阪急塚口は、梅ションを認定する制度だ。

10

催されるなど、阪急塚口駅前のにぎわ
い創出に一役買っている。

にぎわいのある商業施設「SOCOLA 塚口クロス」と一体化した「プラウド阪急塚口駅前」

阪急塚口駅前の邸宅にプラウド阪急塚口は、阪急塚口駅のまちの付加価値を高めるマンションになっている。地下１階から２階は商業施設ＳＯＣＯＬＡ 塚口クロスのため、上層階のマンションから雨に濡れずに買い物ができる。都市型マンションなデッキの一部を撤去。３番館敷地に入り組んでいた部分も、プラウド阪急塚らではのホテルライクな内廊下や、レるシステム「エネコック（ｅｎｅｃｏ

ン全体のエネルギーをマネジメントすターネットを組み合わせて、マンショ

光発電などの自然エネルギーとインでまとめて購入（一括受電）し、太陽

ウド阪急塚口では、電力をマンション

次世代の環境配慮を意識して、プラディルームも用意した。

レワークや子育て世代を意識したスタセプション・オーナーズラウンジ、テ口の工事に合わせて再整備した。また、駅前を横切る一方通行の車道について
も、市が車道を廃止したうえで、歩道に再整備した。春山氏は「ペデストリ
アンデッキと車道があった頃は、歩行者動線やスペースに課題があったた
め、現状と比較して３番館に歩こうという意識になりにくかった。ペデスト
リアンデッキと車道がなくなったこと
で、自然とプラウド阪急塚口と商業施設のＳＯＣＯＬＡ 塚口クロスに足が向住戸内のイメージ

スタディルームのイメージ

ペデストリアンデッキの一部撤去

16

不動産協会の活動記録

令和5年度事業計画
不動産協会は、3月22日に開催した理事会において、「令和5年度事業計画」
を決定しました。
（ 事業計画の全文は協会HP「https://www.fdk.or.jp/f_outline/pdf/keikaku_2023.pdf」
でご覧いただくことができます。
）

Ⅰ. 政策活動（２）不動産税制の基本的な課題に関する検討

１．2050 年 C N 実現・G X 推進に向けた加速を後

５．不動産業の事業環境整備

押しする環境への取組（１）再エネにおける手法別の促進支援・課題解決（２）省 エ ネにお ける取 組 加 速・レベ ル アップ の促進（３）“まちづくり G X”推進への取組支援／中高層建築物における木材利用円滑化（４）スコープ３関連のルールメイキング（１）不動産業の国際化への対応（２）不動産事業推進に必要な環境整備（３）物流が抱える課題への対応（４）会計基準の国際化への対応（５）コンプライアンスに関する取組み

Ⅱ．調査研究活動（５）新たな環境・社会的潮流への先手対応

１．アフターコロナのまちづくり等に関する調査研究

２．新たな都市再生の進展

２．税制改正に関する調査研究（１）国際競争力強化を牽引する新たな都市再生（２）ダイバーシティ・インクルージョンなまちづ
くりの進展（３）物価高騰等の課題への対応
３．持続可能な安心安全で豊かな暮らしの実現（１）安 全 安 心 で 良 質 な 住 宅 ストックの 形 成・循環（２）新たな生 活 様 式 等による多 様な住 宅ニーズへの対応

３．GX 推進に資する調査研究
４．不動産市場の動向に関する調査研究

Ⅲ．事業委員会活動（1）政策情報等会員の事業に資する情報の迅速な提供（2）各事業の市場動向等に関するセミナー等の実施（3）プロジェクトの見学会の実施

４．税制改正に関する取組み（１）令和６年度税制改正要望（4）事業環境の整備に必要な取組

Ⅳ．広報活動Ⅴ．会員活動
Ⅵ . 社会貢献活動

一般社団法人

Ⅶ．月例会・研修事業

不動産協会

2023 年 3 月 < 通巻 127 号 >発行人 一般社団法人 不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
Tel.03-3581-9421

霞が関ビル17 階Fax. 03-3581-7530

https://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

17

三美印刷株式会社

NO.127

Ⅷ．地域支部活動
Ⅸ．他団体との連携
Ⅹ．国際交流活動

葛西海浜公園の干潟には様々な渡り鳥が飛来する 。
この冬も多くのスズガモが見られた 。
大都市に残された干潟の環境が保全され、人々の営みが共存するこの公園の干潟は、
国際的にも重要な事例となり、2 0 1 8年 1 0月に東京都で初めてラムサール条約に登録された 。