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一般社団法人 不動産協会広報誌

2018 年月号（通巻 10 8 号）

特集

成長を創出する官民連携
宮城県 松島の朝日と桜
日本経済が持続的に成長していくためには、
ＧＤＰの７割以上を占めているサービス産業の発展が重要になる。
中でもインバウンドを中心とした観光産業の拡大は大都市と地方に大きな恩恵をもたらす。
観光産業を伸ばしていくための空港施設の運営は重要性を増し、官民連携によるコンセッションの活用が注目される。
新たな成長を創出する官民連携の取り組みに着眼した。

官民連携で創る成長
クローズアップ… …………………………………… コンセッション方式の導入状況と今後の展望
特別レポート… ……………………………………… 交通結節点強化とまちづくり
視点論点……………………………………………… 観光を興隆するまちづくり
フォト&エッセイ（まちと映像の記憶）… …………… 全編にわたって東京のまちを撮影 ―野村芳太郎監督「東京湾」（1962年）
デベロップメント最前線… …………………………… 観光立国に向けた不動産会社の取り組み
巻頭インタビュー………………………………………

……………………………………………………… ●地元と連携した非日常のビーチリゾート「ハイアット リージェンシー 瀬良垣アイランド 沖縄」―東急不動産…………………………………………………… ●大和路の拠点となり世界の賓客を招く「JWマリオットホテル奈良」―森トラスト
2025年 まちづくりに向けたストラテジー（第２回）……… サービス産業の生 産 性を高めるまちづく
りFORE108_H1_4_7.indd 2

2018/02/23 14:23

P r o l o g u e
日本経済が持続的に成長していくためには、
ＧＤＰの７割以上を占めている
サービス産業の発展が重要になる。
中でもインバウンドを中心とした観光産業の拡大は
大都市と地方に大きな恩恵をもたらす。
観光産業を伸ばしていくための空港施設の運営は重要性を増し、官民連携によるコンセッションの活用が注目される。
新たな成長を創出する官民連携の取り組みに着眼した特集

Contents

成長を創出する
官民連携

巻頭インタビュー 1

官民連携で創る成長

山内弘 ・一橋大学大学院商学研究科教授・運輸総合研究所所長
クローズアップ 4

コンセッション方式の導入状況と今後の展望
福島隆則・三井住友トラスト基礎研究所投資調査第1部主席研究員

特別レポート 6

交通結節点強化とまちづくり
岸井隆幸・日本大学理工学部土木工学科教授

視点論点 8

観光を興隆するまちづくり

十代田 朗・東京工業大学環境・社会理工学院准教授
フォト&エッセイ 10（まちと映 像の記 憶 ）デベロップメント最前線 12

全編にわたって東京のまちを撮影（１９６２年）
野村芳太郎監督「東京湾」
野崎 歓・東京大学大学院人文社会系研究科・文学部仏文科教授

観光立国に向けた不動産会社の取り組み●地元と連携した非日常のビーチリゾート「ハイアット リージェンシー 瀬良垣アイランド 沖縄」―東急不動産●大和路の拠点となり世界の賓客を招く「JWマリオットホテル奈良」―森トラスト2025年 まちづくりに向けたストラテジー 16（第2回）

サービス産業の生産性を高めるまちづくり
森川正之・経済産業研究所副所長
編集後記

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（やまうち・ひろたか）
一橋大学大学院商学研究科教授・運輸総合研究所所長

1955年千葉県成田市生まれ。1980年慶應義塾大学商学部卒。1985年同大学大学院博士課程修了。1983
年財団法人道路経済研究所嘱託研究員。1986年中京大学商学部専任講師、1987年同経済学部専任講師。

済波及効果は ・ 兆円で、GDPの8・9%に上りました。今後、訪日観光

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ス産業の生産性向上、収益向上が重要に

日本経済を成長させる上では、サービ

域が外貨を直接に稼げるため、地域活性と同じ効果を国全体にもたらします。地

また、大都市でも観光的な要素を伸ばつ高度人材を惹きつけるような魅力的なは、ITや金融の分野における技術を持すことが重要になっています。例えば、
もちろん、わが国の産業構造においます。政府も成長戦略のなかにサービスて、製造業は重要な柱であり続けます。

都市環境を創ることが不可欠です。都市

東京が国際的な金融都市を目指す上で

ただし、メーカーの本社機能や金融機能含めた交流人口そのものを増やしていの魅力を発信して海外からの観光客を誘
サービス産業の成長が求められる中く。そのための都市インフラを整備すはある意味でサービス業であり、その生で、注目されるのが観光産業です。観光る。これができればグローバルに活動す

引し、投資家やビジネスパーソンなどを庁によると、2015年の観光による経産性向上は製造業にも寄与します。

産業の生産性向上を挙げています。

GDP（国内総生産）の 割以上を占め化に資すると思います。

からの観光収入は、製品を輸出した収入らも人を呼び込むことができます。海外

観光産業は国内にとどまらず、海外かます。

産業に比重を置くようにすべきだと思いとで収益を得ていくサービス産業・観光た。しかし、今後は交流人口を増やすこ

資などによって雇用を維持していまし

れを食い止めるため、不況期には公共投地域の人口減少が進んでしまいます。こると、人は雇用を求めて都市に移動し、会が減少しています。雇用機会が失われ

方は工場の国外移転などによって雇用機担い手になると考えています。近年、地

私は、観光産業が地方・地域の成長のしょう。

日本経済の成長を大きく後押しするで（インバウンド）がさらに成長すれば、4なっています。いまやサービス産業は、

日本経済の成長とサービス産業一橋大学大学院商学研究科教授・運輸総合研究所所長

氏

2018/02/21 17:08

FORE108_01_03_kantou.indd 1

1991年一橋大学商学部専任講師、1992年同学部助教授。1998年一橋大学商学研究科教授。2000年一橋大学大学院商学研究科教授。2001年～2002年米国メリーランド大学ロバート・スミス・ビジネススクール
客員研究員。2005年一橋大学大学院商学研究科研究科長兼商学部長。2016年運輸総合研究所所長就任。現職。著書に「運輸・交通インフラと民力活用：PPP/PFIのファイナンスとガバナンス」（共編著、慶應義塾大学
出版会、2014年）、「交通市場と社会資本の経済学」（共編著、有斐閣、2010年 ) など。

7

官民連携で創る成長

日本経済の持続的な成長を目指す上で、ＧＤＰで大きな比重を占めるサービス産業の生産性向上が重要な課題になっている 。
近年、サービス産業の成長を後押ししているのが、訪日観光（インバウンド）
だ。
また観光客を含めた交流人口の拡大は、都市と地方に恩恵をもたらす 。
対外的な交流人口の拡大に向けては、空港が大きな役割を果たし、コンセッションによる活用に注目が集まっている 。
空港政策などを専門とする一橋大学大学院教授で運輸総合研究所所長の山内弘 氏に、空港を中心とした官民連携の重要性について聞いた 。

NO.1081

FutureofReal Estate

巻頭インタビュー］［FORE

る高度な人材も引き寄せることができるでしょう。大都市も観光を重視した政策を展開することで、都市の国際間競争が向上するとともに、都市の魅力を増進することができるはずです。

重要性増す空港とコンセッション
国際的な交流人口を増やすにあたり、最も重要なインフラが空港です。経済学の観点から見て、わが国の空港は、数はそれなりに増えましたが、部分的に需要に対して供給が不足した状態です。国内の主要な交通インフラとしては、高速道

考えをしっかりと理解することです。その意味で、仙台空港は官民の意思疎通が成功したと思います。その理由は、仙台

空港はコンセッションを契機にして復興を促進し、地域経済を活性化させる、という公共側の目的がはっきりしていたからです。私は仙台空港の運営権者を選定する審査に関わりましたが、「将来的にどの位需要を伸ばしていくか」「空港の利用率をいかに上げるか」など、公共側が求めることを明確にして審査基準が作られました。実際の審査では、「着実にここまでできます」と、できることを明確にしていただいた運営権者が選ばれて

道路は主要路線がほぼ完成しました。一

施設等運営権方式」と呼ばれ、インフラ

コンセッションは、日本語では「公共台空港です。昨年 月には高松空港でもの事例は、関西国際空港・伊丹空港と仙港運営がスタートしています。国内最初な要因といえます。運営権者に選定されソフト面だったことも、空港運営が順調

仙台空港は、民間に任されたのが主にいます。

方で、対外的なインフラとしての国際空の所有権を国、自治体が保有しながら、路や整備新幹線がありますが、新幹線や港はまだまだ足りていません。羽田・成国際的な交流人口を増やすにあたり、最も重要なインフラが空港です。
しかし、羽田・成田だけでなく、福岡、那覇など、
現状でも空港容量はひっ迫しています。
そのため、空港容量の拡大に向けて滑走路を新設するなどの投資を必要としています。

量の拡大に向けて滑走路を新設するなど

びると予測されます。そのため、空港容ピックなどを経て、空港需要はさらに伸2020年東京オリンピック・パラリン

も空港容量はひっ迫しています。

田だけでなく、福岡、那覇など、現状でできるようになります。コンセッション

けでなく、比較的自由に公共施設を運営権を担保にした資金調達が可能になるだ権」と解釈されるため、民間企業は運営法を指します。公共施設等運営権は「物運営権を民間企業が取得して運営する手は前年度比 ％増の4082万人と増えとなったことで、2016年度の旅客数

丹は、アジアを中心とした国際線が増便は順調な滑り出しのようです。関空・伊関空・伊丹、仙台空港とも、民間運営

官民連携を成功させるには始まっています。

トルバスの運行や、４時間圏の国際線に致するだけでなく、東北各地からのシャと思います。実際、新たな航空路線を誘設の運営ノウハウを十分に活かしている合は、もともと持っている鉄道や商業施

東急建設、東急コミュニティーの 社連

商、東急不動産、東急エージェンシー、

た東京急行電鉄、前田建設工業、豊田通の投資を必要としています。

の対象は道路、空港、上下水道など様々

売上高は1000億円を超えています。

くが利用する空港であり、空港内店舗のります。成田空港は年間4000万人近2011年に公共施設の運営について定は経営が改善しています。わが国では代から盛んに行われ、いくつかの空港で

PPPは、もともと欧米では1990年

度比 ・5%増の316万人、2017

仙台空港も2016年度の旅客数は前年

レンドにうまく乗れたのだと思います。

ています。インバウンドの急増というト

官民連携︱
コンセッションの今後

顧客の支持を得ているようです。

対応した空港ターミナルの拡充などで、

7

そこで、空港運営に民間の知恵を活用し需要が大きい空港は、成長産業でもあになり得ます。現在の形のP F I、

12うという手法が始まっています。それがてもらい、空港の機能を向上してもらお

民活空港運営法が制定されました。そしは空港のコンセッションについて定めた

めたPFI法が改正され、2013年に成功させるポイントは、官民がお互いのコンセッションに限らず、官民連携をめるようになりました。

年度は同 ・6%増の341万人を見込

いくには、公共側は民間側の戦略を尊重

か控えていますが、空港機能を改善して今後も空港のコンセッションはいくつ

官民連携の一種である「コンセッショて2016年にコンセッションによる空9

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FORE108_01_03_kantou.indd 2

6

ン」です。

1

2

は、公共施設の料金を制限したために定があってしかるべきです。新興国でングに基づいた着陸料や空港使用料の設明確に示した上で、民間側のマーケティ

残っていると思います。公共側の考えを分に言及していません。若干の曖昧さが

着陸料と空港使用料の規制について十なっていますが、民活空港運営法ではでは着陸料や空港使用料は届け出制に度を与えるべきだと思います。空港法

空港使用料についても民間に十分な自由空港運営を民間に任せたなら、着陸料やすることが大事だと思います。例えば、出するために、民間が先行投資をする

ゾート開発も進めています。需要を創います。また、近接したエリアでリ

際線・国内線を誘致することになってに旅客ターミナル施設を整備して、国で訓練飛行場でした。三菱地所はここ

島の東に位置する下地島空港はこれま行うリゾート開発です。沖縄県の宮古下地島空港の運営・整備と同時並行でることです。その例が、三菱地所によるます。これは不動産会社だからこそできしていこうという取り組みも行われてい投資を行うことで、空港の利用者を増やそして、空港だけでなく、空港周辺に

ただし、空港や航空路線は基幹的なイ

セッションに応募するかと思います。

港運営会社や航空会社と連携してコン

今後、不動産会社の方々も、海外の空が空港運営を担うことは画期的です。

トと組んで運営を行っています。外資

スの空港運営会社ヴァンシ・エアポー

ンセッションにはオリックスがフランしれません。例えば、関西・伊丹のコ

新しい発想で対応することが必要かもることから、従来のシステムにはない

わが国の空港需要はこれからも伸び

歓迎すべきことだと思います。

動産会社のコンセッションへの参加は

ヤーは多ければ多いほどいいので、不て北関東圏の搭乗客も誘引できます。成田に直通すれば、湘南新宿ラインを通じなしです。J R山手線やりんかい線が羽その一方で、羽田のアクセス改善は待った

港利用客の利便性を向上させています。

電の繰り下げなどを実現したことで、空アクセス線の増発や初電の繰り上げ、終要です。仙台空港では、鉄道の仙台空港ということについてはさらなる改善が必いかに目的地に快適かつ迅速に運ぶか、ります。空港に到着した外国の観光客をンセッションは大きな役割を果たしつつあ

首都圏空港拡張の重要性

民間の施設運営が立ち行かなくなる事

ことは素晴らしいと思います。

ションでは三菱地所を代表とする企業

りません。今回、高松空港のコンセッ

業、東京建物の三社連合が第一次運営

空港では、三菱商事と大和ハウス工

現在運営権者の審査過程にある福岡

官民の相互理解が進むと思います。

ことを民間側が理解していただくと、で異なります。公共側には機微がある

ンフラであって、その事情は世界各国なり、利便性はさらに高まります。

から国内の各地域への移動がスムーズに田との連携も取れるようになれば、羽田

交流人口の拡大を目指す上で、空港のコ

例が出ており、これは避けなければな

連合が運営権者となりましたが、運営事業者選定で選ばれています。プレーます。官民で連携して地元密着のプロ増加に対応して、夜間と早朝の飛行制限

められています。成田はインバウンドの成田についても、さらなる投資が求会社に対して香川県が一部出資していモーションを行うなど、よりよい空港を緩和することになりました。また、現在運用されている 本の滑走路も時間帯

によっては容量がいっぱいのため、 本

2運営を実現してほしいと思います。

期待される不動産会社
空港のコンセッションには、不動産会
社のノウハウだけでなく、不動産会社による空港周辺の投資が大いに期待されます。例えば、仙台空港では、東急不動産

交流人口の拡大を目指す上で、空港のコンセッションは大きな役割を果たしつつあります。
ただし、空港に到着した外国の観光客をいかに目的地に快適かつ迅速に運ぶか、ということについてはさらなる改善が必要です。

目の滑走路の建設も検討されています。

羽田空港への対抗もあり、地元は基本的に積極的ですが、騒音の増加が予想される点について、飛行経路直下の地域では不安視されています。空港利用者が増加

しても、特に恩恵を受けない地域もあります。こうした地域にいかに納得をしてもらえるか、その仕組みづくりは非常に大事です。その上で、着実に空港の改善を進めなければなりません。

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FORE108_01_03_kantou.indd 3の関連会社が東急ハンズによるイベントを開催しています。また、アウトバウン
ドが少ないという課題については、通常の旅行会社とは異なるチャンネルで旅行商品を販売して、空港利用者を増やそう
としています。

NO.1083

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FutureofReal Estate

巻頭インタビュー］［FOREク ロ ー ズ アップ
三井住友トラスト基礎研究所投資調査第 部主席研究員 福島隆則氏

コンセッション方式の導入状況と今後の展望
1999年にPFI法が制定され、官民連携の一つとして始まったPFIは、2011年にコンセッション方式という新たな形で公共サービスが実現できるようになった。公共施設等運営

間の運営ノウハウが活かされず（ 従っ

支払われるものである 。これでは民とはほぼ無関係にサービス購入料がて公共側から、
施設の運営
（稼働）
状況

で公共施設等を建設し、その対価としためであろう 。

ポレートファイナンスを行っている会社などのクレジットに応じたコー

きPFI事業への融資で、実態は建設

プロジェクトファイナンスであるべ以上のような「 第 世代PFI」のない 。

視したPFIだったといわざるを得

応 す べく 導 入 さ れ たのが「コンセッ

り建設を重視したPFI ）の課題に対二つの課題のうち、主に前者（ 運営よて運営の効率化は図れず）、建設を重「 第 世代PFI」には、もう一つのために作られたSPC（ 特別目的会

課題がある 。それは、各PFI事業のいえる 。文字どおり、“運営”
を重視し

ション
（公共施設等
“運営”
権）
方式」
と

を長期間民間に設定（ 譲渡 ）するもの

表１に示すとおり、PFI事業には三PFIだったことが挙げられる 。図

ては、まず、運営より建設を重視した

渡 さ れ る こ と も 珍 し く ない

ンド な どの 金 融 投 資 家 に 譲る。年金基金やインフラファ

が 所 有 し た ま ま と な って い■混合型

権方式と呼ばれるコンセッション方式は、これまでのPFIを大きく変える役割を果たす。空Private Finance Initiative:
民間資金を活用した社会資本整備）のつの類型があるが、日本では「サービ

海外と比べて、極めて対照的

利用料社 ）の株式が流動化しないこ

で、
ＰＦＩ
（

ス購入型」が大半を占めてきた 。たといえる。日本でこのようにサービス提供港に初めて導入されるようになったコンセッションは、文教施設など他の公共施設にも適用さ一 手 法 で あ る 。 日 本 の ＰＦＩは、だ、そのこと自体が問題ではない 。

ならないのは、直接的には、■独立採算型を 建 設 す る 段 階の 資 金 調 達
かな比率の出資と、残りの大の公 共 施 設 等 が 竣 工し 安 定

１９９９年の「民間資金等の活用によ「サービス購入型」の名の下に広く行公 共 側 と 建 設 会 社 な どの 間

利用者とである 。通常、公共施設等のＰＦＩを「 第 ２世 代 ＰＦＩ（ ＰＦＩ

半 が 金 融 機 関 な ど か らの 融０）」）が抱える課題を解決する形で登稼 働 す る 段 階 に 入 っ て も、る公共施設等の整備等の促進に関す

われてきた、実態として建設代金の延でSPC 株 式 を 流 動 化 し なサービス購入料れつつある。官民連携に詳しい、三井住友トラスト基礎研究所の福島隆則主席研究員がコンセッションとPFIの今後のあり方を解説した。

２・０）」と呼んでおり、それ以前のＰ資で構成される 。しかし、そは、建設会社などによるわず

世 代 ＰＦＩ（ ＰＦＩ １・

「コンセッション（ 公共施設等運営

場したものと捉えている 。

ＦＩ
（
「第

権）
方式」
とは、
施設や設備などの所有

SPC 株 式 は 建 設 会 社 な どる法律（ ＰＦＩ法 ）」制定に端を発する

べ払いになっている「 割賦方式のサーい明示的・暗示的な取り決め

利用料

サービス購入料

サービス提供

事業契約

利用者

事業者

公共

コンセッション方式の定義と導入の経緯

1

利用者

事業者

事業契約

公共

その「 第 世代PFI」の課題とし年以上経った２０１１年に、そのＰＦ

ビス購入型」と呼ばれる手法が問題でがあるためであろう。そして

事業契約

サービス提供事業者

公共権は公共側に残したまま、運営権のみ

Ｉ法を改正する形で導入された。これあった 。これは例えば、事業を受託しもう一つ、金融機関が、本来が、コンセッション方式はそれからを境に日本のＰＦＩの方向性が大きた建設会社などが自ら調達した資金■サービス購入型

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1

く変わったということで、筆者は以降

図表１：PFI 事業の３つの類型

1

1

1
10

4

Close-up

これは、「まちづくり」の考 え方と類への「 複合化」だけでなく、街やエリ

既に期限を迎えているが、空港と道路似する 。例えば文教施設を街の中心

み案件の積み上げが考えられる 。前

が目標達成となった一方、水道と下水ジャー施設、ホテル、公共施設などをに 据 え、そ の 周 り に 商 業 施 設、レ

２０１１年のＰＦＩ法改正は、旧民主党政権下でも、コンセッション方式を道は未達で、それぞれ期限を延長し、たPFIへのシフトというわけであ設重視PFIの温床となった「サービ活用した民営化は推進されてきた 。

継続して取り組むこととなっている。

ア全体での「 複合化」も考えられる 。

ス購入型」以外の「 独立採算型」
・「混分野などについての数値目標の提示

その推進策の一つに、事業規模や重点集積させ、相乗効果により街全体と述の２０１４年度に示された目標は合型」事業にしか適用できなくなって

また、さらに新しい重点分野が提示しての収益性を高めることなどが想党政権下で行われたが、その後の自民いるのも、運営重視へのシフトを強くがある（ 図表２）。例えば２０１４年されることも考えられる 。公営水力

文教施設 3件
公営住宅 6件
7兆円※ 2013年度の目標の増額

クルーズ船向け旅客
2017年度～ターミナル施設 3件
2019年度MICE 施設 6件※前年度の目標の継続

めることが示された 。そして実際、こコンセッション事業への取り組みを進は、収益性の低い公共施設等もその範る 。一方で重点分野の更なる広がり

化しない）課題は未解決であり、今後題のうち、後者の（ SPC株式が流動を意味し、実際にはコンセッション事

はこの点の解決による日本のPFI型」で運営できる施設は多くない 。そ業を含む公共施設等を対象とした国囲に含めてしまう可能性を高める 。

のため今後は、「 混合型」PFI事業へ

内インフラファンドの勃興を意味すの目標に従う形で、仙台空港や関空・の適用や施設の「 複合化」などの工夫るだろう 。これを達成できた段階は等におけるセカンダリー市場の確立

降も２０１６年度には、文教施設（スが必要になってくるだろう 。「 複合化」

「 第 世代PFI（ PFI ３・０）」との発展も望まれる 。それは、公共施設

ポーツ施設、社会教育施設、文化施設 ）とは、複数の施設を一つの施設として呼べるのかもしれないが、日本以外の教施設でも、利用料による「 独立採算

件と公営住宅６件。２０１７年度に一体化させることで、文教施設であれ多くの国で既にこの段階にあること

例えば既に重点分野となっている文は、クルーズ船向け旅客ターミナル施

ば、カフェやショップなどの商業施設

伊丹、愛知県有料道路、浜松市下水処設 件とＭＩＣＥ（：会議、
Meeting：報酬旅行、 Convention：
Incentive

理場などの民営化案件が成立した。以

6

6

件、
水道 件、
下水道６件、道路１件の意識したためかもしれない 。
度には、２０１６年度までの３年間

2016年度～
2018年度※ 2013年度の目標の前倒し

一方、「 第 世代PFI」の二つの課定される 。

空港 6件
水道 6件
下水道 6件
道路 1件

業などは、次の有力候補とみられてい発電や公営ガス事業、工業用水道、林2014年度～
2016年度1に、２～３兆円の事業規模と空港〃

コンセッション方式が導入された

2014年度～
2016年度国際会議、 Exhibition/Event：展覧会 イベント）施設 件という目標が設定され、それに従って、旧奈良監獄（保存活用）
や横浜市・愛知県のＭＩＣ
Ｅ施設などの民営化案件が成立している 。

コンセッション方式の今後の展望を併設し、相乗効果により収益性を高を考えると、「第２世代PFI（PFI

えるだろう 。

２・０）」に安住している暇はないと言さらに視野を広げれば、一つの施設

めることなどが想定される 。

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63

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了（ MBA）。内外の投資銀行でデリバ
ティブやリスクマネジメント業務に従事し、現職ではインフラ投資に係るコンサルティ
ング、アドバイザリー、
リサーチ業務 。自治体向けの公的不動産（ PRE）やPPP コ
ンサルティング業務に従事 。内閣府「 民間資金等活用事業推進委員会」専門委員。経済産業省「アジア・インフラファイナ
ンス検討会」委員 。 国土交通省 ｢ 不動産リスクマネジメント研究会 ｣ 座長 。国土交通省「インフラリート研究会」委員 。国
土交通省「 不動産証券化手法等による公的不動産（ PRE ）の活用のあり方に関する検討会」委員など。早稲田大学国際不動産研究所招聘研究員。日本証券アナリスト協会検定会員（ CMA ）。著書に「よくわかるインフラ投資ビジネス」（日経
BP 社・共著 ）「、 投資の科学」（日経 BP
社・共訳 ）など。

－

2013年度～
2022年度

重点分野と目標件数
事業規模目標3

こうしたコンセッション方式の今福島隆則（ふくしま・たかのり）－

PPP/PFI
推進アクションプラン
（2016年 5月）

3後の展望としては、まず、これまでに

株式会社三井住友トラスト基礎研究所
投資調査第 1部主席研究員

2 ～ 3兆円
PPP/PFI の抜本改革に向けたアクションプランに係る集中強化期間の取組方針について（2014年 6月 ）〃〃PPP/PFI
推進アクションプラン
（ 平成 29年改訂版 ）（2017年 6月）

2013年度～
2022年度PPP/PFIの抜本改革に向けたアクションプラン（2013年 6月）/

提示されてきた目標に従った取り組

No.1085る 。日本のコンセッション方式が、建出所 ）内閣府民間資金等活用事業推進室（ PPP/PFI 推進室 ）の資料などをもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

コンセッション方式の導入状況

図表２：コンセッション事業推進に関する政府の数値目標

FutureofReal Estate特別レポート

交通結節点強化とまちづくり

わが国のまちづくりは、交通結節点―鉄道駅を中心に行われてきた。大都市部では、明治以来、通勤という大量輸送を背景に、都心駅前の開発と並行して郊外駅周辺の開発も進んできた。一方で、少子・高齢化を伴う人口減少の進行により、大都市においても通勤客が減少する可能性があり、まちづくりに再考が求められそうだ。交通結節点を中心としたまち
学部土木工学科の岸井隆幸教授に聞いた。

再生を同時に実現させようという壮大なTODマネジメントだ。鉄道各社が独舗を設置したため、渋谷、新宿、池袋はりが成功してきた大きな要因は、通勤

わが国の大都市で駅周辺のまちづく

鉄道需要の変化を見据えたまちづくり

わが国の大都市では、交通結節点でいずれも駅舎と商業施設が入り組んで、需要があったからだ。そのため、通勤

自にそれぞれの敷地上空に大規模小売店

ある鉄道駅を中心としたまちづくりが極めてわかりにくい駅空間となってい需要が減少するようになれば、沿線の世界に先駆けた
駅前まちづくり展開されてきた。鉄道会社と不動産会る。そこで関係者が一堂に会して円滑※社がリードする形で、通勤の拠点とな

まちも変化していくと考えられる。今役割が増すだろう。通勤・通学に加えな乗り換え動線の確保やバリアフリー

鉄道会社にとって、駅と一体で行うて、沿線住民の沿線内の自由な移動をるターミナル駅と住宅地の郊外でまち

東京の私鉄各社にも受け継がれ、都心

まちづくりは鉄道利用者を増やし、駅担うイメージだ。通勤をしない高齢者

後、鉄道は郊外から都心への大量輸送と郊外を繋ぐ渋谷、新宿、池袋といっ上の商業施設を利用してもらうことでも、最寄り駅から沿線の他の駅に買いの充実、そして歩行者のための空間のたターミナル駅周辺が発展した。東京

収益を向上させる取り組みだ。一部の物に出る、友達に会いに行く、大きなづくりを行うことで、鉄道経営と沿線

は山手線沿いに都市集積がある多心型

私 鉄 に 一 日 の 長 が あ っ た が、 近 年 は病院へ通う、といったことはあるだろ

機関という役割に加えて、近接した駅の都市構造を確立した。

JR東日本や東京メトロも駅周辺のう。実際、鉄道会社は、沿線内を移動

拡張、建物・施設の安全・安心を確保

一方、米国ではモータリゼーション

まちづくりを担うようになっている。

する人々を見越してまちづくりを進め

価値が循環的に向上してきた。阪急のに 伴 い、都 市 が 拡 散・ 低 密 度 化 し た。

JR東日本は新宿などで線路上を活用つつあるのではないか。例えば、東京間の移動を担う地域公共交通としての

この反省から、1990年代になってする形で大型複合ビルの開発を行って急行電鉄は二子玉川駅やたまプラーザするための機能更新を行っている。

米 国 の 都 市 工 学 者 は、 公 共 交 通 の 結いる。東京メトロも、虎ノ門新駅の新創始者・小林一三が始めた経営手法は、節点を中心に開発する手法を編み出駅の周辺開発に注力してきた。こうし

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見せているようだ。地設に伴う周辺整備では積極的な姿勢をした。この手法は
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（以下TOD、公共交通

マネジメント ）が課題になっている。

今やわが国では、TODM（TOD&

もあってすでに実践してきたものだ。

ションの前に鉄道網が形成されたこと

TODは、わが国ではモータリゼー

う。

くりも登場するだろ

した地下鉄駅前まちづ

後は不動産会社と連携面が高まっており、今の交通結節点という側

下鉄駅は、近年、都心

現在、東京駅、渋谷駅、新宿駅、池袋

指向型開発）と名付けられた。

駅で行われつつある駅周辺都市再生事
広場の再整備、そして賑わいをもたら業は、駅施設の改良・機能向上、駅前※ 同 種・ 異 種 の 移 動 手 段（ モ ビ リ テ ィ） が 接 続 す る
場 所。 古 く は 港 や 橋、 最
近では駅やバスターミナ
ルが交通結節点とされるしてきた駅周辺の建築物群の建て替え・2018/02/21 17:12

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岸井隆幸 氏づくりはどのように変化していくべきなのか。都市工学、都市交通を研究する日本大学理工日本大学理工学部土木工学科教授

東京メトロ銀座線の渋谷駅が入り組んでいた東急百貨店東横店（2008 年）

6駅周辺の経済活動は高い水準を維持す備する動きも進んでいる。さらに進め駅の近くにコワーキングスペースを整る、ということも増えるだろう。郊外行に伴って、地元の駅でテレワークすいる。また、高齢化と働き方改革の進だ。通勤客でない人の目的地となって服、雑貨を買う場所といった位置付けて は、 地 元 駅 周 辺 に は な い 食 事 や 洋

えた複合施設だ。平日でも賑わいがあ

ショールームなど多種多様な機能を備

ター、コンベンションセンター、研究所、う、サロンやオフィス、会議室、シアし、新しい知的創造・発信ができるよ

者、クリエイター、一般生活者が交流よばれる交流拠点がある。企業や研究

ロント大阪にはナレッジキャピタルとまた、大阪駅前の複合ビル、グランフのため、人々の目的地がターミナル駅

ストで目的地に到着できる手段だ。そ鉄道は利用者にとっては迅速かつ低コ人を輸送できるが、自動車では困難だ。

めだ。鉄道は、 時間当たり ― 万の輸送力が自動車をはるかに上回るたりの重要性は変わらないだろう。鉄道

都市における交通結節点周辺まちづく

自動車の自動運転が普及しても、大

られる。
（談）

て観光客が訪れる可能性は十分に考えの魅力を発信できれば、自動運転によっとが多い。旧市街地の景観と地域固有

ただし、観光的な魅力は残っているこ

宅地が拡散し、旧市街地は停滞気味だ。

によって幹線道路沿いに商業施設や住小規模の都市は、モータリゼーション

りを転換するきっかけになりうる。中一方、地方では自動運転がまちづくたエリアは、東急沿線に住む人にとっば、高齢者が習い事、ものづくり、ひり、グランフロント大阪の顔ともいえや都心部に存在する限り、ターミナル

るだろう。

いてはスモールビジネスの起業や参画る施設になっている。

ターテインメントを重視した施設だ。
自動運転とまちづくりなどを行うコミュニティスペースも必要になるだろう。三井不動産がつくば
エキスプレスの柏の葉キャンパス駅前
で運営しているKOILもその好例だ。
KOILは、駅徒歩 分の立地で、カフェやコワーキングスペースだけでなく、一般の人も利用できるデジタルものづくり工房を備えている。
沿線の人々の買い物や娯楽の提供を
郊外駅周辺が担うようになった時に、これまで買い物や娯楽を提供してきたターミナル駅周辺も新たな役割を模索することになると思う。ターミナル
駅 は、 そ の 駅 で し か 体 験 で き な い こと、 多 く の 人 が 集 い 交 流 す る 場 所 としての機能がより追求されることにな ろ う。 例 え ば、 商 品 を ネ ッ ト で 探

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す 時 代 に な っ た が、 タ ー ミ ナ ル 駅 周
辺にはショールーム的機能が集積しつつある。2017年からソニーは体験型のショールームを渋谷の商業施設内

NO.1087にオープンさせている。従来の銀座のショールームよりも、より体験やエン

ナレッジキャピタルの立地する大阪駅前のグランフロント大阪

1

三井不動産が運営する KOIL ファクトリー

2

視点
論点
観光を興隆するまちづくり
訪日外国人旅行者（インバウンド）の増加の中で、全国にあまねく観光客を誘引することが求められている 。政府も成長戦略の中で、「インバウンドと国内観光の両輪による観光振興を図るとともに、特定の地域に集中している国内外の旅行者を全国各地に分散・拡大させていく」と明記している 。国内外の観光客を誘引するためにはマーケティ
ングが重要になる 。マーケティングによって地域主導の観光政策やまちづくりが展開
しやすくなるという東京工業大学の十代田朗准教授に、観光まちづくりとマーケティン
グについて聞いた 。
は、世界の人・モノ・カネ・情報も惹きのため、観光地ではない都市・地域であっが訪問するようになっているからだ。そ有名な観光資源のないエリアにも観光客るのが、観光資源の発掘とまちづくり（都

取り組み始めている。そこで登場していたない自治体も新たな歓光資源の発掘に例が呼び水となって、有名観光資源を持十代田 朗 氏ても、観光や観光に関連するソフト・ハー

市計画）を組み合わせた「観光まちづくり」

東京工業大学環境・社会理工学院准教授

ドの整備が進められている。

観光まちづくりは、観光を活用して都だ。

し、世界でもっとも伸び率が高いエリア

光客到着数）は2010年の ・ 億人

予測によると、世界の観光客数（国際観界観光機関（UNWTO）が行った長期

的に観光の存在感が増している。国連世

近年、観光市場の急成長に伴い、世界

とって、観光に期待する役割は大きい。

いった産業転換に直面する地方地域に済波及効果が見込める。製造業の移転と水産業や製造業にも比肩しうる幅広い経

る観光（産業）は、地域にとっては農林が高まっている。国外の需要も取り込め

また、地域においても、観光の重要性

識集約型産業の興隆にも繋がる。

視点で都市の魅力を創出することは、知つ都市を選好すると指摘する。観光客の担う人材は、魅力的な文化や寛容さを持

ダは、ＩＴなどのクリエイティブ産業を米国の都市社会学者リチャード・フロリ

例えば、東京の谷中エリアには有名観光

名観光資源がなくても観光地化しうる。

文化や生活が評価される。そのため、有ALTでは、都市・地域が持つ固有の人旅行者だ（図）。

つある。実際、インバウンドの大半は個はALTが主流の観光スタイルになりつ

観光新興国の中国などを除けば、世界でした個人旅行を典型とするのがALTだ。

的な体験を重視して、趣味・嗜好を反映

るマス・ツーリズムとは対照的に、個人

有名観光地を訪れる団体旅行を典型とす持つ観光」を意味する観光スタイルだ。

ALT）とは、「現在とは異なる価値観をオルタナティブ・ツーリズム（以下、ていくことが大事になる。都市・地域は、に据えて、それが観光的な魅力に繋がっ

く、あくまで都市・地域の発展を中心

光産業」の振興を主目的とするのではな

観光客の誘致やホテルや旅館などの「観マーケティングの重要性づくりの一種だ。

化に繋がるまちづくりであり、観光まちる。これは都市・地域の観光資源の顕在をしつつ、まちづくりを企てることがあし、固有の歴史文化や魅力の発掘・発信

自治体は住民とのワークショップを開催―ソフト・ハードの整備を指す。例えば、

市・地域の魅力を高めていくまちづくりとなる。わが国は、国際観光市場の成長

また、近年では、観光地でない都市・資源はないが、下町風情を楽しめること

住 民 が 評 価 す る よ う な「 地 元 の 自 慢 」

オルタナティブ・ツーリズムと観光
まちづくり

でも観光需要に着目した都市政策や地域

地域においても観光への対応の重要性がから内外の個人旅行客を惹きつけている。

を発掘し、発信していくべきだ。地元

つけ、国際競争力強化に資するからだ。

振興の重要性が増している。都市におい増している。オルタナティブ・ツーリズ

観光地でないエリアが観光地化する事

内外で重要度が増す観光ては、観光客を誘引する魅力創出が重視

ムという観光スタイルの普及に伴って、アジアの観光客数は2010年の ・ 億とりわけ成長著しいエリアがアジア圏だ。

から2030年には 億人へと倍増する。

4

人から2030年に ・ 億人へと急伸を取り込める好位置につけている。
国際観光市場の急成長の中で、わが国地域の魅力を高めることを理想とする。

観光まちづくりは、最終的には都市・されている。観光客を誘引する都市環境

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8

の自慢は、流行に流されにくい不易な観に行える。

光客がやってくるはずがない。そこで観としても、外部に認知されなければ、観もしも地元に不易な観光資源があった

人観光客の満足度を向上させられる。ハー対応人材を増やす、といったことで外国あれば、案内標識の外国語表記や外国語た。外国人の来訪が増えているデータがＩＴの進展により、観光地（自治体や光まちづくりでは、外部に向けて観光資ドの整備は伴わないが、歴とした観光ま

光資源といえる。例えば、そぞろ歩け

源を発信し、認知してもらうマーケティ

ちづくりだ。

事業者）はホームページやSNSなどでングが不可欠になる。マーケティングと観光まちづくりの理想を指す。マーケティング論で知られる経

私は、観光まちづくりは、「国の光」をしたいといった人間の欲求に対して、都

観光まちづくりは、素晴らしい体験を

観光客の増加にも資する。

ることは、産業振興する効果だけでなく産業をＰＲする国際見本市などを開催すいるからだ。また、都市・地域の固有のALTでは重要な観光のツールになってに繋がる。まち歩きやサイクリングは、環境をつくるだけでなく、観光客の来訪

ティを目指すことは、住民の豊かな生活

転車道を整備することやコンパクトシ

産業などが含まれる。例えば、歩道・自な生活環境や充実した福祉、地域固有の「国の光」とは観光資源だけでなく、豊か高めていくものだと考える。この場合の全般（市場調査、認知度向上、広告、宣伝）

は、モノやサービスを売っていく仕組み

る石畳の路地などはささやかな地元の十代田 朗（そしろだ・あきら）

自らマーケティングを行えるようになっ東京工業大学環境・社会理工学院
准教授

自慢だろう。

訪日観光客のうち個人旅行の占める割合

営学者コトラーは「マーケティングの目
的は、大きな価値を約束して新しい顧客をひきつけ、すでに取引のある顧客を満足させて繋ぎとめておくことにある」と定義する。
都市・地域の観光関係者（自治体・観光事業者、住民）がマーケティングを行うことは、 つの利点がある。①観光客像を明確化する、②観光客数をコントロー
ルできる、③他地域との比較によって自地域の魅力を再発見できる、④対象顧客に向けてＰＲを行うことでコストを抑えられる。これらは、都市・地域側が観光の主導権を握る上で利点となる。また、
マーケティングによって、都市・地域の市・地域が応えていくことで富を生み出していく施策だ。観光まちづくりの推進によって都市・地域の持続的な発展を実現できる可能性は広がるだろう。
（談）

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観光資源がどれだけの誘客力を有してい
るかもわかるようになる。すなわち、どんな人が、いつ、どこから、どのくらい訪れるか、を把握することで、観光客の来訪に備えたソフト・ハード整備が潤滑

NO.108

9

出典：観光白書資料編

1987年東京工業大学大学院理工学研究科社会工学修士課程修了。
同年三菱総合研究所入社 。 東京
工業大学助手、新潟大学助教授を経て2000年東京工業大学助教授。
2003 ～ 2005年立教大学観光学部兼任講師 。2007年東京工業大学准教授（ 現任 ）。2010〜2015
年放送大学客員准教授 。 著書に『日本 別 荘 史ノート』（ 住まいの 図
書館出版局、分担執筆、1991年）、『たのしみを解剖する―アミューズメ
ントの基礎理論』（ 現代書館、分担執筆、2008年 ）、『 観光まちづくりのマーケティング』（ 学芸出版社、編著、2010年 ）、
『 観光の新しい潮流と地域』（放送大学教材、編著、2011年）。

4

FutureofReal Estateまちと映像の記憶

全編にわたって東京のまちを撮影「東京湾」（１９６２年 ）（ 東京大学大学院人文社会系研究科・文学部仏文科教授 ）野村芳太郎監督

野崎 歓

よくここまで、全面的に“外”で撮っ品だ。ほぼ全編にわたってロケ撮影が敢行されている。スタジオ内のセットを用いた部分は三分程度しかないという。
銀座や日本橋界隈から始まって、立石や新小岩の庶民的な活気あふれる町の様子がふんだんに盛り込まれている。築地警察署の内部が出てくるかと思えば、大川放水路から東京湾へとパノラマが広がっていく。さらには夢の島まで映し出される。
中心となるのは刑事（西村晃）と狙撃犯（玉川伊佐男）の、追いつ追われつのサスペンス劇である。彼らの足取りをそのままに、緊迫した移動場面の連続だ。冒頭からして、
ヘリコプター、
ボート、さらに車と乗りついで銀座の街頭にたどりつく。 分のあいだ、運や品川駅、銀座線浅草駅の人混みにカ

動感覚が途切れることがない。押上駅

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Photo
&
Essay

たものだと感嘆せずにはいられない作

もう一人の主役格の石崎二郎が扮する若い刑事（ 左 ）と榊ひろみ（ 中 ）、葵京子（ 右 ）。彼方に千住の「お化け煙突」が見える 。
「 東京湾 」監督／野村芳太郎（1962年 （） 写真提供／松竹 ）10

フランス映画のいわゆる“ヌーヴェル・ドニオル・ヴァルクローズ監督による、だれ』のポスターが映る。ジャック＝う。途中、映画館に張られた『唇によし撮りや手持ち撮影によるものだろメラが割って入るなまなましさは、隠ならぬ意欲を感じさせる。

う点も型破りで、スタッフのなみなみ

つ撮りためて一年がかりで作ったといしていない。スターを使わず、少しず

当時の人気俳優佐田啓二だが、出演はヴァーグそのものではないか。企画はの撮影スタイルは、
まさにヌーヴェル・である。

とひっそり暮らす場所が荒川のほとりが、愛する女（葵京子）および犬一匹

いまでは“殺し屋”稼業をしている男隊で仕込まれた射撃の腕を買われて、仲だったという設定が効いている。軍も作っていたのである。野な実験的面白さをもつ映画骨を支えた名匠だが、こんどで知られる、松竹の屋台監督の野村芳太郎は『砂の器』なうが、その 年前の姿である。そして煙突は1964年に取り壊されてしまいう“お化け煙突”も映り込んでいる。

三本、二本、はたまた一本に見えると電所の、四本の煙突が場所によってはぐ延びていく。向こうには千住火力発

木造桁の西新井橋が一直線にまっす

ヴァーグ（新しい波）”の一本だ。カ
メラを町なかに解き放った『東京湾』

村とコンビを組んだカメラグ”の名をとどろかせた作“松竹ヌーヴェル・ヴァー

ずれも1960年）という、語』や『太陽の墓場』（いそは大島渚の『青春残酷物

かっただろう。何しろ彼こ

マン、川又昂の存在も大きみつけられている。

滅びの道を歩む男の物語が鮮やかに刻なかに、戦中の記憶を引きずりながらとした、水郷のような景色――のただれにしても東京とは思えないほど広々ていた。まさに失われゆく風景――そンクリートの新しい橋が下流に竣工し西新井橋自体、映画の撮影中に鉄筋コ

クライマックス、手錠でつながれた品の撮影監督だった。大島が首脳陣と衝突し退社した

腰をロープで結び、走る列車の車窓に男二人が夜行列車から身を乗り出して同時に、高度成長社会のまたがって、半身を窓の外に乗り出し

のちもこうやって、従来の活況の裏側に取り残されたての撮影だったという。さすがに松竹格闘するシーンがすさまじい。川又昂

人たちの悲哀を、きめ細かも心配して、川又にだけは保険をかけ撮影スタイルを一新するよ

く描くタッチは野村監督なての撮影だったらしい。文字どおり体の娘婿・川又武久による貴重な記録

らではと思わせる。追う刑を張ってのカメラマンの大活躍が、画「キャメラを振り回した男」によれば、事と追われる狙撃犯がじつ面に今観ても驚嘆するほどの猛烈な迫うな仕事を続けていたのでは軍隊の同期で、かつてと力を与えているのだ。

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FORE108_10-11photo＆essay.indd 11ある。

もに戦場で命を助けあった

NO.108112

野崎 歓（のざき かん）東京大学大学院人文社会系研究科・文学部仏文科教授
1981年、東京大学文学部仏文科卒業、1985年〜1989年、フランス政府
給費留学生としてパリ第3大学仏文学科博士課程に留学、1989年、
東京大学大学院人文科学研究科仏語仏文学専攻博士課程中途退学。
主な著書:『ジャン・ルノワール 越境する映画』（青土社）、『フランス
小説の扉』（白水社）、『谷崎潤一郎と異国の言語』（中公文庫）
『
、香港映画
の街角』
（青土社）
『
、五感で味わうフランス文学』（白水社）『、異邦の香り—ネルヴァル「東方紀行論」
』
（講談社）
『
、フランス文学と愛』（講談社現代新書）『、翻訳教育』（河出書房新社）『、アンドレ・バザン 映画を信じた男』（春秋社）●『ジャン・ルノワール 越境する映画』でサントリー学芸賞、『赤ちゃん教育』で講談社エッセイ賞を受賞。
『異郷の香り』で読売文学賞を受賞。
日
本経済新聞、月刊誌
『すばる』
『
、花椿』
『
、キネマ旬報』『、芸術新潮』などで随
時映画評論を執筆。
文芸誌への寄稿も多く、
広く評論・執筆活動を展開している。

FutureofReal Estateデベロップメント 観光立国に向けた不動産会社の取り組み
最前線

わが国が年間４０００万人を受け入れる観光立国になるためには、全国にあまねく訪日外国人旅行客を誘引することが不可欠だ。
地域
固有の歴史・文化の魅力の認知を高めることが、リピーターを増やし、ひいては観光客数と観光消費額を伸ばしていく重要な戦略になる。
東急不動産が沖縄県恩納村で、森トラストが奈良県奈良市で手掛けるわが国の歴史・文化を取り入れた世界基準のホテルを紹介する。

地元と連携した 非日常のビーチリゾート「ハイアット リージェンシー 瀬 良垣アイランド 沖縄」

ジェンシー 瀬良垣アイランド 沖縄」（以

リーリゾートホテル「ハイアット リーて、沖縄県恩納村においてラグジュアびる。美しい海岸と珊瑚が評価され、沖チと珊瑚礁が織り成す美しい海岸線が延地「万座毛」をはじめ、恩納村にはビー

起石灰岩の断崖から珊瑚礁を望める景勝

東急不動産

下、
HR瀬良垣）を 月に開業する予定だ。

縄でも古くからリゾートホテルが展開し美しいサンセットが望めるアイランドリゾート

客室数約340室を予定するHR瀬良垣

今回、新たにオープンするHR瀬良垣

東急不動産は、NTT都市開発、ミリるブランドの中では代表的なカテゴリー

は、瀬良垣島を中心にホテルが開発され

東急不動産にとって、HR瀬良垣は初てきた。

となるリージェンシーブランドを冠する。瀬良垣島は、本島と100mほど離めて手掛ける大型ビーチリゾートだ。東は、ホテル運営会社ハイアットが手掛ける。また、ハイアットとしては日本で初れた海中道路で繋がる小島だ。面積は約がオーシャンビューとなる。

めてのビーチリゾートだ。

急不動産は、1970年代から主に避暑と、客室数・宿泊人数ともに県シェアの村内での延べ宿泊者数も約257万人泊

内の宿泊施設の客室数は計4215室、る沖縄本島有数のビーチリゾートだ。村ゲットにした広めの客室を有するザ・ビー

も中長期滞在者やファミリーを主なター室）が設けられ、本島側のビーチ付近にするメインのザ・アイランド（約320

プションやレストラン等の各種施設を有

360度を海に囲まれた瀬良垣島にレセト開発を目指した背景には、ハッピーマ

た。そうした東急不動産が、
ビーチリゾーのビーチリゾートは手掛けてこなかっ

けてきたが、夏季に需要が集中する国内

ン、会員制リゾートホテルの開発を手掛

地での別荘・ゴルフ場・リゾートマンショ

約 ％を占めている。
となったのは、1975年の沖縄国際海アイランドは地上 階建て・延床面積は代のリゾートへの関心の高まりがあっ3

ウスは地上 階建て。HR瀬良垣は全室進出を検討し始めた。沖縄は、航空運賃た。そこで、2000年頃から沖縄へのビーチにホテルが建設されてからだ。隆3

約 万1400㎡の規模、ザ・ビーチハ

チハウス（ 約ンデー法による連休の増加や、シニア世は、那覇空港から車で約 時間に位置す

HR瀬良垣の立地する沖縄県恩納村

4 と、東京ドームに匹敵する大きさだ。

瀬良垣島側には屋外プール、ラグーンやスパ、ビーチが設けられる室 ）が 整備される。ザ・ha7

恩納村が沖縄本島を代表とする観光地

1

洋博覧会開催を機に道路整備が進み、

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アルリゾートホテルズの 社と共同しハイアット リージェンシー 瀬良垣アイランド 沖縄の全体パース図
奥の瀬良垣島と手前の沖縄本島は村道で繋がる

8

2

12

出に当たってフラッグシップとなる大型西海岸を進出エリアとして選んだ。初進ンセットを見ることができる沖縄本島の東急不動産は沖縄県内でも、美しいサ伸びていたためだ。

自由化などを受けて、急激に観光需要が交通量の多い国道から隔絶されている点

くく、観光客は訪れにくかったためだ。

走る国道からは海岸林に遮られて見えにーチだった。瀬良垣島は、海岸の崖上をちらかといえば観光客にとって穴場のビ

良垣ビーチ」として知られていたが、どト開発を軌道に乗せつつある。

不動産は地元との連携で非日常のリゾー

地元との連携を意識した」と語る。東急

治体・住民との調整・連携が欠かせない。

点から、その開発に当たっては地元の自

速川氏は「沖縄の海岸は自然保護の観価されてきた。今回HR瀬良垣でも、イハイアットは、レストランの美味しさみられる。

ら運営までを知る野口氏が適任だったとて、日本のリゾートホテルの立ち上げかのビーチリゾートを成功させるにあたっ

ハイアット側にとっても、日本で初めてが、とりわけ中華圏の富裕層から高く評

は、リゾートホテルとしては利点だ。今たり立地の選定にあたってきた東急不動

る西海岸が望ましいからだ。初進出にあち漕ぎの自転車（ハーフバイク）等を利る際、タイの三輪車トゥクトゥクや、立道路を渡って瀬良垣島と本島を行き来すげます」とうたっている。その「人」を「人の魅力」をもって、ホテルをつくり上スで、「類まれな立地と自然に負けない

ハイアットは、公式のニュースリリー

村の食材を生かしたレストランに期待がけていた。HR瀬良垣でも、沖縄や恩納を活かしたフランス料理が高い評価を受配人を務めていたHR箱根は、旬の食材ランが設置される予定だ。野口氏が総支回、HR瀬良垣では、この利点を生かしタリアンや炉端焼きなど 業態のレスト

産のウェルネス事業ユニット、ホテル・用できるようにする予定だ。南国らしく象徴するのが、総支配人だ。HR瀬良垣

集まる。

ホテルを開発したいと考えていた中で地元からの理解を深め、世界のリゾートにリゾート事業本部本部長の速川智行執行アクティブな乗り物で、宿泊客にリゾーの総支配人には、ハイアットとして日本て非日常空間を演出する。ゲストが海中役 員 は、「 い く つ か の 検 討 を 経 て、ト内の移動も含めて楽しんでもらいたい

初のリゾートホテルとなった「ハイアッは、すでに大型の高級ホテルが進出して2006年に恩納村瀬良垣の土地を取得という意図がある。

おり、リゾートエリアとして成熟していできた」と話す。その後、2012年以ることができた。

2016年にHR瀬良垣の計画を発表す

国定公園事業等の開発許認可を受けて、ることが決まった。自然公園法における訴求力の高い外資系高級ホテルを誘致す

降のインバウンドの急増を受けて、より

ルズと共同して設立したホテル経営会社

NTT都市開発、ミリアルリゾートホテる形だ。保守管理などは、東急不動産がし、事業者側がその分担金を一部負担す

公共事業として村道やビーチ等を整備

は、私道ではなく村道となる。恩納村がなお、瀬良垣島と本島を繋ぐ海中道路

2017年 月から恩納村瀬良垣に移り

い わ れ て い る。 今 回 も、 就 任 し た

元との関係作りにも力を入れてきたとセプト作りの根幹を支えた。また、地ンし、「わが家」というHR箱根のコンた。野口氏は箱根では、ホテルにリブイの総支配人であった野口弘子氏が就任しト リージェンシー 箱根リゾート＆スパ」

納村は観光振興計画の中でリゾートウェ

ペル、ブライダルサロンを設置する。恩また、HR瀬良垣には、宴会場、チャつモダンなイメージを演出する。

材をモチーフにしながら、エレガントか沖縄を代表する琉球石灰岩などの自然素

紀夫デザインスタジオが当たる。木材や、ルのデザインなどを手掛けてきた橋本夕

インテリアのデザインは、最高級ホテ

官民で創る非日常のリゾート（瀬良垣ホテルマネジメント株式会社）がオーシャンビューとなるスイートルームのイメージしながら、HR瀬良垣のおもてなしや仕住み、地元の旧盆や十五夜の行事に参加

ペルとあって、高い人気を博すだろう。

済にも寄与する。海を臨んだ絶好のチャ

ディングの推進をうたっており、地元経ハイアットは、世界 カ国・739ホ

掛けづくり、地元メディアへの積極的な性を肌で知る総支配人は、東急不動産側

経験が豊富で、かつ地元との連携の重要野口氏のようなリゾートホテルの運営の選択肢に加わったことになる。世界ので、日本のビーチリゾートがハイアットいる。今回、HR瀬良垣が加わったこと登場などでPRにあたっている。

も望んでいたことだ。リゾートホテルのビーチリゾートとして「SERAGAKIテル（2017年 月現在）を運営して場合、ビーチの景観や静穏な環境を保つ

ISLAND」の名前は響き渡るだろう。

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657
ことなど、地元との連携が欠かせない。

NO.10813

FutureofReal Estate

担うことを予定している。

オールデイダイニングのイメージ

9

9

自然豊かな瀬良垣島は、以前から「瀬2階部分が吹き抜けとなる高い天井と高級感のあるメインロビーは、開口部を大きくしてリ
ゾートらしく屋外との繋がりを演出する

デベロップメント
最前線

観光立国に向けたデベロップメント

大和路の拠点となり世界の賓客を招く「
マリオットホテル奈良」
森トラスト※

る世界的な最高級ホテルになる予定で、奈良県の長年の念願がかなう。奈良県の訪したことから、知事は奈良に宿泊しないことは非常に残念だと嘆いた。これらの課題を解決するために、奈良県は老朽化した県営プールを移転させ、跡地にホテルを誘致することを発案。2014年

級ホテル「J W マリオットホテル奈良」

森トラストは、奈良市の中心部に、高光地となっており、観光消費額が伸び悩きた。背景には、奈良が事実上日帰り観ホテル誘致の重要性に繰り返し言及してとされてきた。森トラストは、この不利

テル立地の研究対象外」（荒井知事答弁）

奈良は、世界のホテル運営会社から「ホ

AAA

末に森トラストがホテル開発者となることが決定した。

※仏・英政府 つ星、ミシュラン つ星、
以上
Diamond Ratings Four Diamond（客室数157室）を2020年春に開んでいることがある。実は、奈良のホテを覆して、 億人もの会員を抱える世界

奈良県で初となる
世界の高級ホテル

業 さ せ る 予 定 だ。 日 本 初 進 出 と な る

ル・旅館の合計客室数は8690室と全欧米の観光客増加を背景にJ W マリオットホテル奈良は、「大宮通

荒井正吾知事は、2007年の就任以来、

4

市警察署跡地約 ・2 を対象とし、奈いに立地する県営プール跡地および奈良

同事業は、市の東西軸となる大宮通り沿り新ホテル・交流拠点事業」の一環だ。

ワースト 位にとどまる。これは、奈良

延べ宿泊者数は年間約250万人と、2200万人と全国上位にも関わらず、国で最も少ない。年間観光客数は延べ約

最高級（LUXURY）に位置付けられグループが抱える複数ブランドの中でもナショナルを呼び寄せた。そのうえ、同的ホテルチェーン、
マリオット・インター

1

選定された大林組などのJVによるコ

ホテル奈良のほか、PFI事業者としては、森トラストによるJ W マリオット

良県が推進する再開発である。再開発で1470億円と、大阪（約 兆円）や京結果として、奈良の観光消費額は年間の多くは、大阪や京都に宿泊してしまう。

れば日帰りでも楽しめるからだ。観光客が京都・大阪から近く、訪問エリアを限られるのは、数多くの世界遺産をはじめ

J W マリオットの進出の決め手と見にまで漕ぎ付けた。

る「J W マリオット」ブランドの誘致備される。なお、J W マリオットホテ

また、世界基準の高級ホテルがないためる。観光消費は宿泊費が大きいからだ。

階建て延床面積

J W マリオットは、県内では初とな

主席は、荒井知事の働きかけもあって来したが、午餐だけで宿泊しなかった。胡2008年には中国の胡錦濤主席が来訪

ル奈良は、同事業の全体用地 ・2 の階地上

3

万8012・ ㎡の建物となる。

地下に、世界の貴賓も奈良には泊まらない。

2

一部にあたる3965・ ㎡を敷地とし、

1
ha
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とする奈良の観光資源だ。
森トラストは、

ンベンション施設やバスターミナル、

2

都（約 兆円）に大きく先を越されていhaNHKが手掛ける奈良放送会館などが整

3

6

37

1

際、マリオット・インターナショナルのす。こうした説明が功を奏した形だ。実

産開発本部管掌の増永義彦取締役は話の高さを説明した」と森トラストの不動の観光資源の多さに基づくポテンシャル「奈良の伝統・文化、そして世界遺産等

マリオット・インターナショナルに対し、JWマリオットホテル奈良の外観パース

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J
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アルネ・ソレンソンCEOは、2016

は、2013年から2016年にかけて

歴史・文化に触れたい観光客を惹きつけが多いことも特徴だ。おそらく、日本のれており、近畿圏の観光地へのアクセス

ターミナルからは広域バス路線が予定さは至便になる。

248万人から252万人とほぼ横ばいていると見られる。欧州の観光客は、訪だったが、外国人延べ宿泊者数は約 ・日滞在日数は約 週間、宿泊支出も 万年 月のJ W マリオットホテル奈良の発表記者会見で、「奈良は世界遺産の数
万人から約 ・ 万人と倍増している。

的な恩恵は大きい。森トラストはこうし宿泊してもらえれば、奈良にとって経済円以上と、平均の 倍だ。もしも奈良にの京エリア」に分かれ、両者の距離はエリア」と、西側の「平城宮跡エリア」「西

は東側の「奈良公園エリア」「ならまち

テル奈良は好適地だ。奈良市内の観光地

狭域的な視点でもJWマリオットホ

が日本で最も多いという魅力的な特徴がたデータを踏まえて、奈良には滞在型の奈良を訪れる外国人観光客は増加して・4%に上り、沖縄を上回って全体

跡地エリア」だ。復元された奈良時代のし て 最 適 な 立 地 だ。

跡は、欧米の観光客を惹きつけるだろう。

る新大宮は、高度成長期に開発されたエテルまで乗りつけることも多い。空港かテルの宿泊客は、タクシーで空港からホ

空港からスムーズに到着できる。高級ホ

好立地だ。
渋滞の多い大阪市内を通らず、には天平時代の寺社仏閣建築の特徴をモ合わせて間口を広くとり、外観デザイン

せる建物となる予定だ。高さ m規制にトホテル奈良も、大らかさと風格を漂わたどっしりとした外観だ。JWマリオッする。大宮通り新ホテル・交流拠点事業

奈良の歴史を発信する拠点になる。

トホテル奈良は、最新鋭でありながら、

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また奈良を観光目的で訪れる外国人は
位 の 訪 問 率 に な っ て い る。 ド イ ツ 人

大宮通り新ホテル・
交流拠点事業の配置図ある」と話している。

（ ・6% ）
、フランス人（ ・7%）、5 ほどだ。JWマリオットホテル奈

いる。とりわけ、宿泊に多くの費用を投高級ホテルがふさわしいとしてマリオッしやすい。また、JWマリオットホテル

J Wマリオットホテル奈良は、広域

宮殿や門のある122 と広大な平城宮
J Wマリオットホテル
奈良の立地する大宮通りは奈良と大阪を結ぶ方面へのバイパスも近リアだ。そのため周辺には近代的な建物

幹線道路であり、京都い。広域的な視点に立が多いが、奈良らしさが感じられる。

J W マリオットホテル奈良の向かいのらの好アクセスは大きな優位だ。京都へチーフとして採り入れる。J W マリオッ

奈良市役所庁舎は、座禅をモチーフにしもバイパスを通じて最短 分ほどで到着

時間でアクセスできる速道路を経由して約

つと、関西空港から高

J W マリオットホテル奈良の立地す

奈良の歴史発信・賑わいの拠点にha

9

イタリア人（ ・6%）と欧州の観光客

良は、この中間にあり、東西にアクセス

じる欧州の観光客の割合が大きい。観光

ト・インターナショナルに提案したという。

奈良の近辺にも、欧州の観光客を満足させる観光スポットがある。一つは、徒歩分ほどの距離にある世界遺産「平城宮
的にも狭域的にも滞在型の高級ホテルと奈良の拠点となる
JWマリオット

km

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1

ではバスターミナルも整備される。バス40

庁の統計では、奈良の年間延べ宿泊者数
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FutureofReal Estate

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奈良市の主な観光エリアとJWマリオットホテル奈良の立地

ビスは反映できていないことが多い。例

産性の「伸び率」に反映できるが、サーにくい。工業製品は性能の向上を実質生ともと、サービス産業の生産性は計測し可能性が高い。ただし、米国よりも生産

産性の水準は言われているほど低くないいという結果だった。つまり、日本の生本のサービスの多くは米国よりも質が高求められるサービス産業の生産性向上
わが国のサービス産業のGDP（国また、米国の 〜 割にとどまるとさ（2015年）。製造業のシェアは約 ％

要な政策課題に挙げている。2017年

れるわが国の生産性の「水準」も、背景

2.2%規模の経済による効果
人口密度の直接効果

10%

8%

12%

※

1.0%

2%

3.4%

製造業

小売業

サービス業平均

1.9%

4%も低いとの指摘がある。しかし、私は、の「伸び率」や「水準」は先進諸国より他方、わが国のサービス産業の生産性

性化・生産性向上」を主要政策分野に挙

小規模事業者の革新／サービス産業の活資戦略2017」は、「中堅企業・中小企業・も比較可能なサービスの質を比較した。

た中、（公財）日本生産性本部は、日米でビスを日米で比べるのは困難だ。こうし多い。例えば、寿司屋や懐石料理店のサーるが、そもそも比較自体が困難なことがサービスの価格と質を比較する必要があ

性の水準の国際比較のためには、同一には計測の困難があると見られる。生産

続すること、大きな企業が存立できるよ

新陳代謝が起きて生産性の高い企業が存

技術が移転することや、市場競争によるとで緊密な情報交換が可能になり知識・されている。例えば、企業が集積すること呼ばれる生産性への好影響が生じるとることで、「集積の経済（密度の経済）」がある。経済学では、企業や人が集積す

めには、そのメカニズムを理解する必要いる。
「生産と消費の同時性」とは、生産時性」という特性を持つことも関わってのは、サービス産業が「生産と消費の同果だった。人口密度が生産性に影響する

ると生産性が ％以上高くなるという結立地する市区町村の人口密度が 倍にな業を対象とした私自身の研究によると、

サービス産業で強く働く。個人サービス

10

げている。

日本のサービス産業の生産性は過小評価

それによれば、運輸サービスをはじめ日

都市密度の経済効果は、製造業よりも産性を引き上げる。

サービスへの需要が多様になることも生た、顧客の密度が高まることで、モノ・と、などを通じて生産性が向上する。まうになって「規模の経済」を活かせるこ14%

されている可能性が高いと見ている。もサービス産業の生産性を向上させるた性の水準が低いという結論が覆るほどでうなまちづくりについて聞いた。

えば医療サービスは、昔は治らなかったに、サービス産業の生産性を高めていくよ内総生産）に占めるシェアは ％に上るある経済産業研究所の森川正之副所長

はなく、生産性を高める余地は十分にあ論」を著した、生産性研究の第一人者で病気が治るようになる、あるいは入院治

生産性向上が重要だと説く「サービス立国る。

GDPの7割以上を占めるサービス産業の療が通院治療で済むようになる、といっ戦略を探る。わが国の経済成長にとってであり、わが国の経済にとってサービス

力のある都市を創っていくための課題やた技術進歩が著しいが、統計上の生産性

ド両面から識者の意見を聞き、国際競争産業の寄与度は非常に大きい。そのため後、東京のまちはどうあるべきか。
ソフト
・ハー

伸び率には反映されていない。

月に閣議決定された成長戦略「未来投サービス業における需要密度の経済性
16%

東京オリンピック・パラリンピックの開催

政府は、サービス産業の生産性向上を重森川正之 氏

サービス産業の生産性向上とコンパクトシティ

森川正之（もりかわ・まさゆき）
1959年生まれ。1982年東京大学教養学部卒、経済産業省
（通産省）
入省。
同省経済産業政策局調査課長、同産業構造課長、大臣官房審議官などを経て現職。
この間、政策研究大学院大学助教授、経済産業研究所上席研究員などを歴任。経済学博士（京都大学）。
主著に「サービス産業の生産性分析：ミクロデータによる実証」（2014年、日本
評論社、
日経・経済図書文化賞受賞）、「サービス立国論：成熟経済を活性化するフロンティア」（2016年、日本経済
新聞出版社）。

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経済産業研究所副所長

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0%

サービス産業の生産性を高める
まちづくり
73

6%

第 2 回

6

12%

2025年
まちづくりに向けたストラテジー（注）数字は市町村人口密度が 2 倍のときの生産性への効果（対数ポイント）（出所）森川正之（2014）、『サービス産業の生産性分析：ミクロデータによる実証』日本評論社

16生産性は高まる。また、空間的同時性ゆ性ゆえに、顧客の需要が平準化する方がにいなければ受けられない。時間的同時

定の時間、特定の場所の理髪店や美容室う性質だ。例えば理美容サービスは、特と消費が同じ時間・場所で行われるといれば、大都市におけるKIBSの役割に

KIBSの生産性向上が求められるとす

強く影響する。国際競争力の観点から、ザーである労働者の密度（雇用密度）がいる。なお、KIBSの生産性は、ユー優位を持つサービスが大量に投入されてフォンには付加価値として先進国が比較

国で生み出されている。つまりスマートだろう。都心部の容積率拡大や、戸建住

影響だ。これには職住近接が対案になる

勤時間の長期化による女性就労への負の人口集積には課題もある。一つが、通

※

だろう。

部の土地利用規制を緩和することが重要

産性向上が望まれるとすれば、東京をはことが知られている。サービス産業の生

企業や人は生産性が高い立地に移動する

都市において生産性が高くなる。一般に、

同時性」があるために、人口が稠密な大し、生産性も低下しかねない。逆に人口の人口密度と経済活動の密度は希薄化

地理的再配置を行わなければ、日本全国総人口が確実に減少していく中、人口の地理的な「選択と集中」が必要になる。

日本経済全体の成長を考える上では、取り組む必要がある。

スは、そうした地域を中心に供給拡大には大都市への通勤圏であり、保育サービ

圏居住の障害になる。待機児童が多いのる。大都市圏の保育園の不足も、大都市ション供給を増加させる政策も考えられ宅への資産課税の見直しによって、マン地域におけるサービス産業

KIBS: Knowledge intensive business services

えに、立地場所の周辺の顧客密度が高い
注目すべきである。

じめとする大都市のみならず、それぞれを拠点都市や中心市街地などに集積させサービス産業の多くは「生産と消費のほど生産性が高くなる。

の地域、都市レベルにおいても人口集積

反面、大都市への集積は地域間の経済ることができれば、生産性の維持・向上
ただし、わが国の人口移動率は低下し不可欠だ。農業や製造業はもともとそう

は、海外・域外から稼げる産業の振興が格差を拡大させかねない。地方・地域でている。1960年代の都道府県間のを見込めるだろう。

を維持していくことが重要になる。
※規模の経済（利益）：事 業所や企業規模が大きくなるにつれて生産物の単位当たり平均費用が減
少し、生産性が上昇する現象

した性質を持っている。サービス産業のている。近年の貿易に関する研究では、などの生産過程において中間投入され報集約型の事業サービス業で、製造業

発、会計・法務・広告といった知識・情されている。KIBSは、ITや研究開業サービス業（以下、KIBS）が注目

近年、世界的に知識・情報集約型の事

すという研究がある。これは、土地利用制が小売業の生産性に負の影響をもたら思う。例えば、都市中心部の土地利用規ている制度を改善していくのが基本だとに促すというよりは、移動の障害となっる。私は、大都市への人口移動を政策的子化に伴う長男・長女比率の増加もあいる。その背後には、人口の高齢化や少均稼働率を高め、生産性向上に寄与する。

にある。これは、需要平準化を通じて平や曜日に宿泊サービスなどを消費する点

けではなく、日本人旅行客とは違う季節

光客のメリットは、単なる量的な効果だ

上期は7903億円の黒字だ。外国人観

旅行収支が黒字化している。2017年の急増により、わが国の国際収支のうち易可能サービスでもある。外国人旅行客

業種が観光関連サービスだ。観光は、貿中でおそらく唯一海外・域外から稼げる

ネットの移動人口は全国で計 万人を超えていたが、1990年代には 万人、KIBSが国際競争力に寄与しているこ

規制が郊外立地を促し、小売業の生産性

地域活性化という観点からも、観光振興

2000年代には 万人にまで減少してとがわかっている。例えばスマートフォ向上を阻害している可能性を示唆していが求められる。
（談）

国際競争力とサービス産業の関係

ンは、ほとんどが中国などで組立・製造る。生産性向上のためには、大都市中心

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FORE108_16_17_ストラテジー.indd 17※

されているが、付加価値の多くは先進諸NO.10817が手放せない気候です。この月は節分や恵方巻きといったイベントが続く時期ですが、２月に入り、暦の上では春の到来となりましたが、まだまだ寒さが続き、厚手のコート

しょうか。特に、フィギュアスケートで羽生選手が66年振りの五輪連覇を達成したこと

今年は韓国・平昌で冬季五輪も開催され、より一層記憶に残る月になったのではないでは大変な快挙でした。

なるとなかなか競技をリアルタイムで見ることができていないような気がします。結果

五輪の中継は、学生の頃はテレビにかじりついて見ることもできましたが、社会人にを周りの人から教えてもらったり、ネットの速報を見ることが大半になってしまいました。

2020年の東京五輪は、臨場感のある楽しみ方ができることを願うばかりです。
（W ）一般社団法人 不動産協会
2018 年 2 月号 < 通巻 108 号 >発行日 2018 年 2 月 28 日
発行人 （一社）不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5 霞が関ビル17 階Tel.03-3581-9421 Fax. 03-3581-7530
http://www.fdk.or.jp
編集人 不動産協会広報委員会
企画・編集協力 株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション
レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷 三美印刷株式会社

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編集後記

北の丸公園は、ビルが立ち並ぶ都心にあって緑豊かな都会のオアシス的な公園のひとつである。
散策や森林浴、ウオーキング、
ジョギングを楽しむ人々の姿が見られる。
あとひと月もすれば、多くの花見見物の人々で賑わうだろう。

年）

急不動産
ト

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