一般社団法人 不動産協会広報誌

2019 年 通巻112 号

特集

新しい時代の都市とイノベーション

スペイン アルバセテ ホルケーラ

新しい時代の成長産業はイノベーションによる生産性向上やテクノロジーを駆使して価値創造をもたらすことが予想される。
持続的な成長を実現するための舞台である都市は、ライフスタイルや働き方の変化と多様化にも対応しながらイノベーションとテクノロジーを創出するための交流の場を提供していく必要がある。
都市やまちづくりに求められる新たな機能を探り、次世代の都市のあるべき姿に迫った。

都市とイノベーション 新しい時代の価値創造に向けてアドバンスレビュー ……………………………… 持続可能な物流に向けて2025年まちづくりに向けたストラテジー ………… 防災への意識改革で災害に強いまちをつくる（第5回）………………………………… ―防災対策の「コストからバリューへ」の転換―
特別レポート ……………………………………… イノベーションを創出する「場」
としてのオフィス〜オフィスの未来〜
巻頭対談 ……………………………………………

…………………………………………………… ―不動産協会「オフィスの未来に関する調査」
より―

デベロップメント最前線 …………………………… イノベーションを創出する「場」
づくり…………………………………………………………●ライフスタイルの未来を創る―東急不動産……………………………………………………… ●八重洲に新たな風を吹き込むスタートアップ集積拠点―東京建物

不動産協会の活動記録 ……………………………

平成31年度事業計画

P r o l o g u e
新しい時代の成長産業はイノベーションによる生産性向上やテクノロジーを駆使して価値創造をもたらすことが予想される。
持続的な成長を実現するための舞台である都市は、ライフスタイルや働き方の変化と多様化にも対応しながらイノベーションとテクノロジーを創出するための交流の場を提供していく必要がある。
都市やまちづくりに求められる
新たな機能を探り、次世代の都市のあるべき姿に迫った。

特集

Contents

新しい時代の都市とイノベーション

巻頭対談 1

都市とイノベーション

新しい時代の価値創造に向けて

井出多加子・成蹊大学経済学部経済経営学科教授
河瀬誠・MK＆Associates代表

アドバンスレビュー 6

2025年まちづくりに向けたストラテジー（第5回） 8

特別レポート 10

持続可能な物流に向けて

兵藤哲朗・東京海洋大学海洋工学部流通情報工学科教授

防災への意識改革で災害に強いまちをつくる―防災対策の「コストからバリューへ」の転換―
目黒公郎・東京大学教授 東京大学生産技術研究所都市基盤安全工学国際研究センター長

イノベーションを創出する「場」
としてのオフィス～オフィスの未来～―不動産協会「オフィスの未来に関する調査」
より―

デベロップメント最前線 13

イノベーションを創出する「場」
づくり

不動産協会の活動記録 17

平成31年度事業計画●ライフスタイルの未来を創る―東急不動産●八重洲に新たな風を吹き込むスタートアップ集積拠点―東京建物

井出多加子 氏
成蹊大学経済学部経済経営学科教授

1986年東京大学工学部卒（ 数理工学専攻 ）、1995年ボストン大学経営学修士（ MBA）修了 。王子製紙、A.T.カーニー、ソフトバンク、ICMGを経て、現職 。大手企業を主な顧客に、事業戦略や新規事業の策定
実行支援を行う。著書に「 新事業開発スタートブック」（2015年、日本実業出版 ）、「 経営戦略ワークブック」（2013年、日本実業出版 ）、「 戦略思考コンプリートブック」（2003年、日本実業出版、アマゾン・ジャパンの「 永遠のビジネス書 100選」入り）など多数 。

河瀬 誠 氏代表
MK & Associates

都市とイノベーション
新しい時代の価値創造に向けて

わが国には、昭和の頃は人口増を背的なパラダイムシフトが生じました。

ローバル化と技術革新に伴う、世界から変わった時代だと思います。グ方で、生産の三要素のうち、土地は方改革に注目が集まっています。一ようと、わが国では設備投資や働きナスです。資本と労働力を成長させから、一般的には経済にとってマイ

資本と労働力の減少を招くことです

三要素―資本・労働力・土地のうち、人口減少は、経済学でいう生産の走っている側面があるわけです。

平成を通じて︑世界は大きく変貌してきた ︒新技術の活用やグローバル化が急速に進む一方︑世界は激しい都市間競争を迎えている ︒人
口減少社会に突入するわが国が︑次の時代も持続的な成長を実現する
ためには︑イノベーションが創出されるまちづくりを進めていく必要がある ︒イノベーション創出には︑多様性のあるネットワークや交流が求められる ︒新しい時代の都市・まちづくりはどのような姿を目指すべきか ︒不動産経済学を専門とする成蹊大学の井出多加子教授と︑次世＆ Associates
河瀬誠代表に議論していただいた︒
MK
代の産業に詳しい

次の時代に求められる新たな価値
井出 今日は新しい元号が決まる

月 日ですが、平成は価値観が根底景にした横並び的な価値観がありまに増減することがないし、動かない

注目されていません。土地は物理的

自分の生き方を選択していくようにからです。しかし、完全自動運転のしたが、平成に入ってからは個々がなりました。選択の結果、わが国は普及といった交通革命や、ＩＣＴ化

NO.112

1

4

人口減少で世界のトップランナーを

FutureofReal Estate1

1987年上智大学経済学部卒 。1993年大学院経済学研究科経済学専
攻単位取得退学 。1995年慶応義塾大学大学院博士号（ 経済学 ）取得 。国土交通省土地鑑定委員（ 委員長 ）、東京都都市計画審議会委員などを歴任 。現在は、国土交通省中央建設業審議会・社会資本整備
審議会産業分科会建設部会基本問題小委員会委員 。国土交通省交通政策審議会委員 。
「 新・不動産業ビジョン2030（ 仮称 ）」にかかる国土交通省社会資本整備審議会産業分科会不動産部会臨時委員など。
専攻は、不動産経済学、地域経済学専攻 。著書に「 不動産バブルと景気」（2011年、
日本評論社 ）、
「グローバル時代の日本の働き方 : 経済学から見る労働市場の制度」（2015年、銀河書籍 ）など。

巻

頭

対

談

井出 多加子（いで・たかこ）
成蹊大学経済学部経済経営学科教授
河瀬 誠（かわせ・まこと）
MK & Associates代表

土地の根源的な価値とは何か、とい経済活動が可能になります。すると、になる中では、場所に制約されないによって、移動や情報コストがゼロ

話は、インドでも普及率は 割近く

はテレックスでした。今では携帯電話代がかかりました。海外との通信

道に固定電話をかけると、すごい電国家なり」の時代です。国力とは製わけです。産業革命から後は、「鉄は土地の面積こそが国力とされてきた産業は農業でした。食糧生産できる

メールやテレビ電話で会話するよりめることで生じるものです。それも、ンは多様な価値観をぶつけ合い、高新しいアイデアです。イノベーショに注目が集まると思います。

ク、人と人との交流が生み出す価値

りわけ、土地に付随するネットワー

間だけでも、私たちの生活はいろいの移動も安価になりました。平成のです。また、ＬＣＣの普及などで人も、大量のデータ交換も、当たり前フォンです。海外との無料ＩＰ電話

移ってきました。現在世界で最も価報通信産業や新しいサービス業にそれが平成の頃から、主要産業は情頭したのは、まさに製造業の力です。

の日本、そして 世紀末の中国が台

米国が世界の覇権を握り、また戦後造業の力でした。まず英国が、次にコシステム」が機能しているからでした（ベンチャー業界用語でいう）「エ

起きる理由も、こうした技術を活用

ンバレーで多くのイノベーションがくさん出るように思います。シリコ

量を交換でき、新しいアイデアがたと向かって話すほうが、多くの情報も、理由はわかりませんが、直接面社会は大きく変化しました。例えば、に達し、契約数の約 割はスマート

河瀬 経済規模では大きく成長しなろな側面で変わってきました。

値、つ ま り 時 価 総 額 が 大 き い の は、うことが問い直されるでしょう。とかった平成の 年間ですが、技術や長い歴史的視点でも平成は転換期

しい時代を創っていく日本の若い世

井出先生の指摘された“人と人とのイスブックは平成生まれの会社です。

代は、自信を喪失していると感じてす。

主要産業の移り変わりは、価値観います。われわれ教育側の課題でもＧＡＦＡといわれる、グーグル、アッの変化にも連動します。
「モノ」が少ありますが、接する学生の多くがチャです。産業構造は、技術が何を実現ない時代を過ごした昭和世代は、自レンジをしたことがないし、したが交流”もグローバルになってきまし

動車やブランド物などに対する物欲らない。これでは、日本発のイノベー

井出 ちょうど今、「令和」という新が強いのですが、モノが溢れる時代

ションは生まれにくくなってしまい

プル、フェイスブック、アマゾンとを過ごした平成世代は、モノが要らます。若い世代がチャレンジできる

できるかによって変わってきます。

ない、むしろ物欲は「悪」でみっと寛容な環境と雰囲気を、年長の世代

しい年号が決まったわけですが、新もない、と思う人が多いのです。こが創っていくことが大事だと思いまいった会社、それもグーグルとフェれからの産業は、モノではなくて、す。

ＩｏＴ技術、ロボット、ドローン、（事業創造）が求められます。ＡＩ・しい技術を活用したイノベーション

こうした産業を創造するには、新うな風土を創っていかなければなりしてイノベーションに結び付けるよが持ち込む異質な文化、違いを昇華くるようになるでしょう。海外の人々

れからは外国人材がより多く入って改正出入国管理法が施行され、こ無人運転といった技術を活用する、提供していく産業だといえます。

自分らしい生き方や、新しい体験を

世紀の産業革命まで、世界の主要9た。平成の初めには携帯電話はありませんでした。東京から九州や北海

4イノベーションを生み出すためには、
多様な人的ネットワークという「エコシステム」が形成されている都市ほど強い。
同じようなメンバーや環境で会議を続けてもイノベーションは生まれません 。
違う価値観に触れることで、新しい気づきやアイデアが得られ、新たなイノベーションも生まれるのです 。

20

18

30

2

巻頭対談

での京都学派の哲学者との会話と啓湯川秀樹のノーベル賞は、「哲学の道」

ル賞を生み出したのは京都大学です。

です。例えば、日本で最多のノーベの向上や新たな付加価値を付けて市増やす、ということではなく、品質させる、といっても、単に供給量を経済を成長させる、生産性を向上

う側面があります。そうした観点で場を創出するようなイノベーション

イノベーション創出を巡る都市間

いえば、刺激のない環境ではあまり発が必要だったそうです。このよう競 争 で は、東 京、シ リ コ ン バ レ ー、

生まれにくいイメージです。一方でが大切です。イノベーションは未知

ニューヨーク、上海、大阪、ロンド

最近の先進的オフィスは、刺激的でに、「エコシステム」を生む都市には、ンといった都市が、それぞれの特色

多様な「場」をオフィスの中に創りのものへの投資から生まれる、といを活かしつつ「エコシステム」をつ出そうという取り組みが見えます。

独自の文化があるものなのです。

くる競争をしていくのです。

フリーアドレスで自分の机はないけれの広さと労働コストで、愛知県かデば、自動車生産なら部品企業の裾野い競争するようになりました。例えの優位性で、世界中の各都市がお互化によって、人・モノ・カネ・情報

河瀬 技術の進展に伴うグローバル

思います。

ちづくりを進めていく必要があるとういった雰囲気を醸し出すようなま

創造していくことだと考えると、そでなく、ライフスタイルや価値観をません。まちづくりは、ハードだけ

か し、違 う 価 値 観 に 触 れ る こ と で、意とするところではありません。しが違う人と付き合うのは、誰しも得す。性別、国籍、民族、宗教、文化性、つまりダイバーシティが必要でれません。
「エコシステム」には多様議を続けてもイノベーションは生まい。同じようなメンバーや環境で会テム」が形成されている都市ほど強

人的ネットワークという「エコシスションを生み出すためには、多様なさきほど述べたように、イノベー

連か、といった競争をするわけです。

実質的な労働力を増やすことになりローンによる測量のような発明は、増やすことが必要です。例えば、ドションによって、労働力を実質的に土地の利用効率を高めるイノベー

ます。やはり中期的には、資本、労働、

ますが、労働参加率には限界があり

この政策は、短期的には効果がありにも働いてもらおうということです。

働き方改革を通じて、高齢者や女性参加率を引き上げようとしています。

労働力を増やすために、政府は労働

資 本、労 働 と も 減 少 し て い き ま す。

とによって成長します。わが国では、要素が成長し、利用効率を高めるこ

井出 経済（生産性）は、生産の三

社員なら無料でも使えます。もちろ

育所や医療サービスが完備していて、日無料で提供しますし、社内には保健康的で美味しい食事サービスを終高級レストランのような社内食堂は、に楽しくデザインしています。また、して、オフィスを一見遊園地のようアイデアを出すための方法の一つと起こしている企業であるグーグルは、

河瀬 世界で最もイノベーションを面の仕掛けも重要だと思います。

には先進オフィスのように、ハードのかもしれません。イノベーション

され、イノベーションが期待できるす。こうしたオフィスでは、交流が促るスペースがあるといったイメージでど、ミーティングスペースやくつろげ

トロイトかバンコクか広州か。また、

新しい気づきやアイデアが得られ、NO.1123

生産性の成長とオフィス

ソ フ ト 開 発 な ら、コ ス ト と 人 材 で、ん、成果は重視されます。

新たなイノベーションも生まれるのます。

ベンガルール（バンガロール）か大FutureofReal Estate

これからは、海外の人々が持ち込む異質な文化、違いを昇華してイノベーションに結び付けるような風土を創っていかなければなりません 。
まちづくりは、ハードだけでなく、
ライフスタイルや価値観を創造していくことだと考えると、そういった雰囲気を醸し出すようなまちづくりを進めていく必要があると思います 。

はリピーターが重要ですが、日本は季節によってコンテンツが変わりま

すから、何度も訪れてもらえます。

インバウンド人口が３０００万人を超えたと言っても、国順ではまだ

位以下、まだまだ成長させなければいけません。

井出 移動と対面の制約がなくなる

時代において、自発的移動を必須とするツーリズム産業は非常に重要だと思います。私は、特にビジネスに直結するＭＩＣＥに力を入れるべきだと考えています。ＭＩＣＥの場合、ビジネス上の交流に加えて観光が行

え何度も不動産会社に足を運ばなけ

産取引の現場です。賃貸借契約でさまだまだ沢山あります。例えば不動

日本の会社には改善すべきところが安定などの技術革新が伴えば拡大す

売買取引のネットでの重説も、通信のわれつつありますが、複数が参加する

す。賃貸の重要事項説明はネットで行

むしろ形骸化していく懸念がありまし、かつ年率５％以上で成長を続け

業は、世界のＧＤＰの ％を生み出が、観光産業だといえます。観光産が必要ですが、交流それ自体の産業

河瀬 イノベーション創出には交流できます。

して様々な都市が受け入れることがります。また、ビジネスを主目的となビジネスの創出の上でも効果があ

期間が延びることは消費拡大と新た宿泊費用で占められますから、滞在

われるため、滞在期間を長くしてもればなりませんし、契約後の役所のるはずです。ユーザーの利便性とセる、最大成長産業です。都市や地域

規制は、煩わしさが勝ってしまうと、手続きや、ガス・水道・電気・ネッ

キュリティを両立させるようにしなの発展には、観光産業への取り組みべきです。

ト化できる作業は、徹底的になくす

しょう。ネットで済む、またはネッ

ＯＹＯ ―ＬＩＦＥ というサービスでサービスが、インドからやってきた

トフォンだけで賃貸借契約を結べる

イスでやらなければいけないことはくなると、むしろフェイストゥフェとができます。距離や移動制約がな

子決済や、ＴＶ会議でほとんどのこ

良い機会だと考えています。今は電に効率化していくか、生産性向上の

私は、働き方改革は、業務をいか化も、歴史もある。治安も極めてよく、

リア、日本くらいです。特色ある文

アメリカ以外では、フランス、イタ

トとスノーリゾートが両方ある国は、然に恵まれています。ビーチリゾー

有利な立場にいます。わが国は、自じつは日本は、観光産業でとても

あ れ ば、基 本 は 成 り 立 つ 産 業 で す。

を除けば、自然と文化の観光資源が

河瀬 観光産業は、移動と宿泊施設

その効果は絶大でしょう。

ない人でも自由に旅行ができます。

利用できれば、高齢者や免許を持たルモビリティが限りなく低コストで完全自動運転が登場して、パーソナ

国内旅行を対象とする観光産業も

井出 私も、先日不動産取引をした

何 か、仕 事 内 容 を 抜 本 的 に 見 直 し、食事も安くて美味しい。観光産業で成長の余地が十分にあると思います。

のですが、重要事項説明など数十年

真に創造的なことに注力すべきです。

が不可欠でしょう。

前から変わっていません。こうした13

らえます。観光産業の収入の４割はトの開設なども、面倒そのものです。

いと、生産性の向上は図れません。

イノベーションという視点からは、10

そうした煩わしさをなくして、スマー

観光産業の重要性

地方は、その地域の良さを生かした
まちづく
りをしなければいけません。
東京も各地域には固有のアイデンティティがあります。
デベロッパーが互いに共創しつつ、大丸有はニューヨークの金融街、日本橋はロンドン、渋谷はブロードウェイと競争する、という切磋琢磨が大事です。

4

巻頭対談

に寝ている間に移動できます。単に車が実用化すると、夜行バスのようト導入は不可避です。完全自動運転

本では、宿泊施設等の運営にロボッ者も働ける数少ない成長産業です。

側面はありますが、その土地の高齢業は、宿泊施設が必要な装置産業の元のおじいちゃんでしょう。観光産の都市は「共創」をしていくことが争相手は世界の都市であって、国内がありません。それぞれの都市の競内の都市間競争はネガティブで意味

また、都市間競争といっても、国ほしいと考えています。

ようなまちづくりをもっと増やして伝統や文化、地域の風土を生かした

引き寄せます。日本橋や大丸有など、の伝統や文化の発信こそが、人々を井出 都市間競争においては、地域ん。

という視点で考えなければなりませ

世界からどう交流人口を呼び込むか、という視点ではなくて、九州全体で少する日本人の）定住者を奪い合う

ば熊本県◯◯市と福岡県△△町が（減ようになります。そうなると、例えのような暮らしが、庶民でもできる

これまで富裕層しかしてこなかった

冬は暖かい海辺で暮らす、といったの コ ス ト が 下 が れ ば、夏 は 避 暑 地、

河瀬 ＬＣＣや自動運転などで移動とが重要です。

争するのではなく、協力していくこ

和が進められていますが、それでもントは特区制度等によってかなり緩和も必要でしょう。エリアマネジメ

井出 まちづくりの上では、規制緩が大事です。

ウェイと競争する、という切磋琢磨

日本橋はロンドン、渋谷はブロード

つ、大丸有はニューヨークの金融街、す。デベロッパーが互いに共創しつは固有のアイデンティティがありま

東京も同じです。東京の各地域に思います。

的創造力が問われる楽しい仕事だといけません。難しいことですが、知を生かしたまちづくりをしなければ地方都市を旅行して話したいのは、寝るだけの宿泊施設の需要は減る一重要です。観光産業では広域連携とわが国は、江戸時代以来培ってき規制が強く残っています。例えばオー

観光産業の成長には、技術の活用が必要です。労働人口が減少する日

都市間共創に向けて方で、地元の伝統や文化、その土地言っています。観光客に滞留してもた多様性があります。地方が東京のＭＢＡ卒のエリートではなくて、地でしか味わえない料理を提供するよらうには、各地の多様な魅力を旅行

将来を見据えて、不動産登記のように規制をしっかりするところと、公的空間の利用規制のように弱めるところをしっかり考えた上で、まちづくりを担うデベロッパーの支援をして頂きたいと強く思っています。

河瀬 行政とデベロッパーが都市のあるべき姿についてのビジョンの共有が重要になると思います。行政はどうしても縦割り組織にならざるを得ませんが、ビジョンを共有できれば、そこに向けて進むことが可能です。行政とデベロッパーが、膝を交NO.112

524

えて話し合うことが必要でしょう。

FutureofReal Estate

うな付加価値の高い旅館の需要は高協力していくことが重要です。

プンカフェのようなコモンスペース

1つの町が隣の村と競争するのではなく、縮小版のような再開発をするのは間

国内の都市は「共創」をしていくことが重要です。

者の一連の体験に織り込むことが求

世界の都市であって、まることでしょう。観光産業はよりそれぞれの都市の競争相手はであっても、 時間営業できません。

ネガティブで意味がありません。

違いです。地方は、その地域の良さ

国内の都市間競争はめられます。 つの町が隣の村と競都市間競争といっても、創造的な仕事になっていくわけです。

1

クドラ イバ ー の 高 齢 化・人手不足、 積載効率の低下といったさまざまな課題に直面している。日本経済を支える

持続可能な物流のあり方と、物流や交通の予測などを専門に研究し、 大都市圏の物

京海洋大学の兵藤哲朗教授に聞いた。

頻繁に届ける形態のため、その分多くの扱い個数は大幅に増加している。小規模―EC市場の隆盛に伴い、宅配便の取り施設には、流通加工と呼ばれるピッキン

施設の設計思想にも影響している。物流

宅配便などによる物流の変化は、物流

トラックとドライバーが必要になる。まな荷物を住戸やオフィスに届ける宅配便

グ、タグ付け、包装、梱包、仕分けといっ

近年、物流業界は変化を遂げつつある。

は、物流そのものに変化を迫っている。

た細かな作業だけでなく、高度な管理（温た、物流施設は、荷物を素早く処理する

宅配便は、大型の物流施設から中型トラッ

度管理、清潔さやピッキングのしやすさ

とりわけ大きな変化が宅配便の増加だ。

クで発し、都市部の小規模な集配所へとなど）と、これらを迅速に処理すること機能が求められる。

いったん届けられる。そこからトラック、が求められるようになった。したがって、

2005年前後からの急激なネット通販

軽自動車や自転車、徒歩などでオンタイ

これらの諸作業を実現する高い機能性と年おきに物資の流れを調査するものだ。

流動調査」とは、1972年から概ねだけでなく、ソフト面も改革させた。そ2003年に行われた第 回調査からは、宅配便の増加は、物流施設のハード面の つが雇用確保への配慮だ。流通加工とトラック、両者の交通利便性を兼ね備

街や駅からの距離が重要になる。ワーカー

業を担うワーカーを確保するには、住宅

畳みなどを担うことになる。これらの作

いてタグ付けや検針・ほつれ処理、折りアパレルの流通加工では、物流施設にお作業は多くの人手を必要とする。例えば地域と施設の立地状況は、ほぼ予測通り、湾岸

作成し、立地予測を行った。現在の物流

タを使って物流施設の立地選択モデルを

実態を捕捉できるようになった。このデー

み替え機能や流通加工、保管機能などのる詳細調査項目が加わり、物流施設の積

既存の物流施設の立地や物流機能に関わ湾岸地域や 環状のIC周辺は、雇用の環状のIC周辺となっている。

※

えなければならない。

4

東京海洋大学海洋工学部流通情報工学科教授

ムに各戸へと届けられる。宅配便は少量・※

私は、東京都市圏交通計画協議会が行3

兵藤哲朗 氏大規模なスペースを兼ね備えた物流施設

3

物流に向けて多頻度の輸送が求められる。トラックに交通利便性の高い三井不動産ロジスティクスパーク船橋Ⅰ（MFLP船橋Ⅰ）

10

う「東京都市圏物資流動調査」を利用し減少が見込まれる中、トラッ

少ない荷物を積んで（積載効率を低下）、 （倉庫など）が2000年前後から登場し、一方で、 輸送量の長期的なた数理分析により、物流施設の立地予測

いった 前 向きな側 面 がある

最近では高機能化・大型化した物流施設

流 施 設につ いても詳しい 東

4

持続可能な

変革を迎える物流の拡大 （宅配便の増加）とを行ったことがある。
「 東京都市圏物資

国 内 の 物 流 は、 EC市 場が新規供給の 割を占めている。

次世代の物流施設につい1984年東京工業 大学土木工学科 卒。
1986年東京工業 大学大学院土木 工学
専攻修士課程修 了。 1989年博士課程修了（工学博士）。 1989年東京理科 大
学 土 木 工 学 科 助 手。 1991年 東 京 工
業 大 学 土 木 工 学 科 助 手。 1993年 東京商船大学流通 情報工学課程助 教授。
1997年～ 1998年カリフォルニア大 学
バークレー校 交 通 研 究 所 客員研 究員。
2003年東京水産 大学との合併により、
東京海洋大学に名 称変更。 2007年東京海洋大学流通情 報工学科教授。

て、 統計データに基づいた

1

アドバンスレビュー

6

市や川越市に隣接しており、マイカー通

島インター産業団地」は人口の多い坂戸

圏央道の川島IC近くに整備された「川アクセスも比較的確保しやすい。例えば、市計画）を変更して物流施設を誘致できのポテンシャルを把握して、土地利用（都線引き白地地域を示した。自治体が土地

ルが高く推計された市街化調整区域や非を作成し、自治体向けに立地ポテンシャ

いった長時間労働を防げる。積載量を増させる方式だ。これであれば、車中泊とでトレーラーや貨物、ドライバーを交替

距離トラックが、静岡県などの中継地点

る。例えば中継輸送だ。中継輸送は、長圏においては、概ね 年以上前の古い耐要の減退に結び付くとは限らない。東京

もちろん、物流の減少が物流施設の需おのずと物流量も減少するだろう。

移転させれば、国内の企業間輸送が減り、るよう促す目的だ。

勤のワーカーを確保しやすい。
しかし、物流施設がワーカーを確保し実用化している。自動運転技術を利用しやして省人化するダブル連結トラックも物流施設）が全体の 割超を占めており、

震基準の時代に建設された施設（ 倉庫、様だ。また、トラックの積載効率は宅配

人手不足は物流を担うドライバーも同意識し、ドライバーが使えるトイレ、休

物流施設側もドライバーの働きやすさを

隊列走行の実験も行われている。近年はて、複数のトラックが車間を詰めて走る

流施設への建替えも視野に入る。

条件や敷地面積によっては、最新鋭の物

しくは更新が不可欠になっている。立地

こうした倉庫は耐震化・老朽化対策、もやすい立地にあっても、少子高齢化が進め、荷主側は人手不足の解消策として、

憩施設などを備えるようになっている。

を統合する動きが強まる可能性もある。

む中にあっては、人手不足の状況は長期

AI・IoT、ロボットの活用を模索して便の増加などを背景に、低下傾向が続いドライバー不足が常態化すれば、そのあるメーカーは、全国に散在していた物

人手不足が求める物流の変化いる。すでにアマゾンなど通信販売大手ている。積載効率が下がれば、その分ト分、荷物の滞留時間が長くなる懸念も生流施設を南北的には改善しない可能性が高い。そのたでは、ピッキングロボットが導入されつラックとドライバーが必要になり、ドラじる。物流施設は、多量の荷物を滞留さ拠点に統合したという。

また、物流量が減少すれば、物流施設つある。

イバーが足りなくなる可能性がある。
ドライバーのなり手を増やすため、ト

なお、2013年度に実施された第回東京都市圏物資流動調査では、物流施ラック業界は労働環境の改善を進めていない。

せるための大型化が必要になるかもしれあることが求められる。

ムーズな企業間物流が実現できるためだ。

IT化により、在庫の時間を減らし、スしている。民間シンクタンクの推計では、円（営業収入ベース、国際物流含む）と現在のわが国の物流市場の規模を約 兆小していく可能性が高い。国土交通省は、

なお、物流市場全体は、長期的には縮地域経済にも貢献することになる。
（談）

い物流施設は、雇用の創出などを通じて

い物流施設を提案できるだろう。よりよた経験を生かして、メーカーなどに新し

験だけでなく、高機能な物流施設を開発し重要だ。デベロッパーは、不動産開発の経物流施設の開発は、自治体との折衝がこうした物流施設は、高機能・大規模で予測が難しい物流と物流施設の未来物流市場の規模は概ね 兆円で推移して※トラックが車間を詰めて、隊列を組むように走るいる。一方で、物流量全体は、1995

年頃から2010年頃まで減少を続け、近年は横ばいとなっている。物流の大半は、企業間物流が占める。企業間物流の大半は製造業によるものだ。1990年代か

ら物流量が減少した背景には、公共事業の減少や製造業の海外移転が考えられる。

もしも今後、製造業がさらに工場を海外

NO.112730

3※ 圏 央 道（ 首 都 圏 中 央 連 絡自動
車道）、外環（東京外かく環状道路）」、中央環状（首都高速道路中央環状線）の3つの環状道路の総称。

設を立地しやすい土地を推計するモデル

積載車を連ねたダブル連結トラックは1台で2台分を輸送でき、省人化に繋がる（国土交通省）

2※国土交通省関東地方整備局、茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、相模原市、独立行政法人都市再生機構、首都高速道路株式会社、東日本高速道路株式会社、中日本高速道路株式会社を正会員、栃木県、群馬県を準会員として構成する25
20

5
日本国内でも導入が進むピッキングロボット（三井不動産MFLP ICT LABO）

第 5 回防災への意識改革で災害に強いまちをつくる
目黒公郎 氏

東京大学教授 東京大学生産技術研究所
都市基盤安全工学国際研究センター長

東京オリンピック・パラリンピック開催後の持続的な成長も見
20

据えて、東京のまちはどうあるべきか。
ハード・ソフト両面から識課題や戦略を探る。
わが国の都市の喫緊の課題でもある大者の意見を聞き、国際競争力のある都市を創っていくための

地震の防災を研究する都市震災軽減工学の専門家である
東京大学生産技術研究所の目黒公郎教授に聞いた。

被 害 評 価、⑤ 災 害 対 応、⑥ 復 旧、⑦ 復興）から構成される。 ①被害抑止は構造物の性能向上と土地利用施策によって被害害抑止策では阻止できずに生じる災害のを発生させない対策。 ②被害軽減は、被影響を軽くする対策だ。 ⑤災害対応は、

人命救助と二次災害の防止、被災地が最低限持つべき機能の早期回復を指すものだ

が、被災地自体の回復は入っていないので、⑥復旧と⑦復興が必要になる。

総合的防災管理には３者の担い手、自助（市民/個人・企業/法人）、共助（市民・企業のグループ・コミュニティ）、公 助（行政）がいる。各担い手が７つの対策に対して、

ハードとソフト対策として、「何ができるか」をすべて書き込んだ一覧「あるべき姿のマトリクス」を用意する。 次に、都市や地域ごとに「どこまで実施しているか」を

わが国は大地震が頻発する時代を迎えて１４１０兆円だ。日本の一般会計予算（約７７８兆円、南海トラフ沿いの巨大地震で算額はさらに衝撃的で、首都直下地震で被害抑止と災害対応、さらに復旧を合わ

及び災害の復旧を図ること」と定義され、発生した場合における被害の拡大を防ぎ、法）では、「災害を未然に防止し、災害がちだが、災害対策基本法（以下では災対対策項目だ。これらの対策項目に優先順

れは、各担い手がフェーズ別に実施すべき

施すべき対策マトリクス」が得られる。こを用意し、両者の差分を取る。すると「実書き込んだ「ありのままの姿のマトリクス」

いる。 今後 ～ 年の間にM８クラスの地百兆円）やＧＤＰ（約５百兆円）と比較し

50

40

50

による直後被害を、最悪の場合、南海トラ

大災害に対して十分な対策を推進するととげるなどの事態が起こり国益を失する。巨だけを指摘したのでは、外国資本が引き揚巨大災害（ハザード）が発生する危険性）」の概念
良い復興（ Build Back Betterが欠けていた。 そこで私は、復興も加え

発災前よりもいい地域を創造する「よりべき全ての災害に対して行い、これを統合を提唱している。総合的災害管理はデベロッ

えられれば、
その条件下で「被害軽減効果」

対策の実施に利用できる予算と時間が与もに、安全で安心して住める都市・地域でした「実施すべき対策マトリクス」を作る。

波で流出する建物は２３８万棟以上と予想

予見と早期警報）と、４つの事後対策（④

被害抑止、②被害軽減、③災害の予知・

適切なアクションプランが一気呵成に完成でこの作 業によって、防 災 計 画の立 案 と。
きる（図 ）

が最大となる対策の組み合わせを抽出で一般に防災は「災害防止策」と思われが総合的防災管理は、３つの事前対策（①

パーにも有用だ。

２０１８年６月に土木学会が発表した長総合的災害管理あることをアピールしていくことが重要だ。

額が 兆円以上、死者は２万３千人、全壊・61

全焼建物が 万棟である。

95する。 同様に首都直下地震では、被害総7る。 政府中央防災会議は、これらの地震

上、死者は 万人を超え、全壊・全焼・津フの巨大地震では被害総額が２２０兆円以た つの対策からなる「総合的災害管理」

震が４、５回、M7クラスの地震は ～ 回

3032

位をつけるため「担当部局/実施者」、「実がわかる。もはや国難的な災害と言える。

1962年福島県生まれ。1991年東京大学大学院工学系研究科博士課程修了（工学博士）。同年東京大学生産技術研究所助手、1995年同助教授を経て、2004年より教授。2006-2009年東京工業大学特任教授兼務。2007
年東京大学生産技術研究所 都市基盤安全工学国際研究センター長（現任）。2010年東京大学大学院情報学環教授（現任）。研究テーマは構造物の動的破壊シミュレーショ
ン、非連続体の力学、断層運動の影響度評価、都市ライフ
ラインの災害対策、
人間の避難行動、VRの防災への応用、
リアルタイム地震防災／被害想定／評価、既存不適格構造物の耐震補強推進政策、国際防災戦略研究、防災制度設計、地震予知情報の工学的活用、次世代型防災マニュアル、災害時最適人材運用法、災害情報プラットフォームなど。多数の途上国での地震防災の立ち上げ運動を実施。地震を中心として、内外の30を超える自然災害／事故の現地調査を実施し、「現場を見る」「実践的な研究」「最重要課題からタックル」
を研究上のモットーとする。

ても、これらの損害がいかに甚大であるか研究・専門分野 都市震災軽減工学、
国際防災戦略

わが国を襲う。前者の代表が南海トラフ巨

目黒公郎（めぐろ・きみろう）

施にかかる時間と予算」、実施した場合のせた概念である。 ただし、災害発生の機
会を被 災 地の問 題 解 決の機 会ととらえ、 「被害軽減効果」を付加する。
同様の検討を、地震や水害など考慮す

期的（発災から 年間）な経済損失の試

防災対策の「コストからバリューへ」の転換

大地震、後者の代表が首都直下地震であ

防 災 都 市 を 世 界にアピール

2025年
まちづくりに向けたストラテジー

8識改革がポイントになる。 従来、行政も防災対策を推進する新しい取り組み

する研究会を立ち上げ、防災ビジネスの創

理由は、今後確実に減っていく「公助」の造・育成を検討している。例えば、私の元きる。アクションプランに基づいた対策を計

やれば終わり、継続性がない、効果は災害

学生の蛭間芳樹氏が日本政策投資銀行で民間も、防災対策をコストとみなしてきた。

が起こらないとわからないもの」になるが、取り組んでいる「防災（BCM）格付け事

不足分を「自助と共助」で補う上で、そ融機関が大きな影響を与えるからだ。いまバリュー（価値）を高める防災対策は「平業」はユニークな防災ビジネスだ。このビジ

画期間に実施し、その結果を反映すること

私は 年近く、民間企業を主な会員とス」が得られ、これを「あるべき姿マトリク
や、市民や企業の「良心」に訴える防災は時から組織や地域、都市に価値やブランド

コスト的な観点では、防災対策は「一回ス」から減ずることで、改善された「実施限界だ。適切に防災対策に取り組んでいる

力をもたらし、継続されるもの」になる。

の担い手である市民と企業に、マスコミと金すべき対策マトリクス」を得ることができる。
市民や企業・デベロッパーに、きちんと利益

で、改善された「ありのままの姿マトリク。
最も効率的な対策を実施できる（図 ）これを繰り返せば、時間的にも予算的にもネスは、クライアントの防災対策を定量的けを行うというものだ。高格付けのクライに厳しく評価し、その結果に基づいて格付「公助」 も変革しなくてはいけない。 従来の行政による公金を使って防災を主導する

環境整備においては、国内外を対象とした

意 識 改 革の必 要 性「 公助 」 から、市民や企業が自律的、自アントは、同レベルのハザードが襲っても他社

魅力的な防災ビジネス市場の形成と、防災

発的に防災対策を推進しやすより被害を受けにくいので、金融機関から（定期的な確認）

わが国の少子高齢化、人口減少、財政い環境整備、つまり「自助と的な制約を考えれば、今後の巨大地震に対する対応は「貧乏になっていく中での総ビスを他社より低廉に享受できる。クライ

見て信頼性の高いビジネスパートナーとな同様に、マンションなどで言アントからすれば、格付けによって、防災る。したがって、低利の融資や、金融サー
えば、自助は住民、共助は管対策が「バリュー」へと位置づけられたこ

共助」を推進する環境づくり

理組合、公助は管理会社（団とになる。 防災格付けは、企業の防災対としての「公助」である。

体）に相当するので、管理会策の継続性を担保すると同時に、防災対

私も、日本地震工学会の会長在位時に社（団体）は事前に、住民や会長特別委員会を立ち上げ、自治体の災策を行った企業に災害の有無にかかわらず環境整備を進めるべきだ。そ害レジリエンスの評価と格付けを検討した。

利益が流れ、企業の社会的な信頼の向上

う することによって、当 該マ

評価に基づいて、防災力向上の処方箋を示

管理組合に、自分たちの能力

ンションの災 害レジリエンスはすとともに、努力している地域や組織が報の限界を説明するとともに、向上し、そこに住むこと自体

われる環境を整備し、防災対策のインセンやブランド向上にも繋がる新しいサービス

がブランドになる。つま りバ

ティブをつくるためだ。今後は、デベロッパー

彼らが取り組むことのできる

リューが高まる。このようなも格付けの対象とすることで、都市・地域＝イノベーションと言える。

環 境 整 備を事 前に実 現できや住環境のさらなる災害レジリエンスの向上だけでなく、デベロッパーのブランド向上

あっても、管理会 社（団体 ）への気持ちは、叱責から感謝（談）にも繋げられるだろう。

れば、発災時の対応が同じで対策の説明とこれを実施する力戦」 と言える。 災害の事前から事後にわたって、「人、もの（情報を含む）、金」
をどう使っていくかが重要だ。とりわけマ(b) 効率的な防災計画の立案と実施のための PDCA サイクル

対策における「コストからバリュー」への意

やブランド力をもたらす必要がある。この

20

に変わる。

NO.1129改善された
実施すべき対策 M
改善された
ありのままの姿 M
あるべき姿 M

ありのままの姿マトリクス
あるべき姿マトリクス

実施すべき対策 M
ありのままの姿 M
あるべき姿 M

スコミと金融機関の取り込みがポイントだ。

図 効果的な地域防災計画の立案と実施のための方策（a) 実施すべき対策マトリクスの求め方( 対象となるすべてのハザードに対して行って統合する）

実施すべき対策マトリクス

特 別 レ ポ ート
わが国は、グローバル化やテクノロジーの進化
るとともに、生産年齢人口の減少による労働力の深刻な不足が懸念されている。

不動産会社が、そうした変化等に対応し、生産性

こうした中、不動産協会では、まちづくりを担う向上等の突破口として、新たな需要創造に向けたが高かった。とりわけ最先端企業は、「働き方改革」「生産性向上」「イノベーショ

般社団法人不動産協会は、国土交通省

をどのように見ているのだろうか。一わけ、「イノベーション創造・事業開発」

上の企業が重視していた（図１）。とり働くことの価値の重視度」は、半数以働き方についても聞いた。
「集まって最も多かったが、大手企業やグローバ

体では「働き方改革」「生産性向上」がめた。
「イノベーション創造のため人のの未来予測についても企業に回答を求なるだろうか。２０３０年のオフィス

問うたところ、全体の ％の企業が「そ※ル企業、ＩＴ系企業、最先端企業ほどう思う」「ややそう思う」と回答した（図IT・情報処理・ソフトウェア

リアルな交流の価値が見直され、オフィ

そう思う
計

10

そう思う計

オフィスの近未来を探るの「働き方改革を支える今後の不動産サービス・インフラ

注力しているテーマとして「イノベー全体：57％

２）。この質問でも、イノベーション注

グローバル企業であるン」に注力しているとした回答割合がのあり方検討会」の検討状況等も踏まを注力するテーマに挙げた企業（以下、全体 +10 ポイント

金融・保険

社会・経済構造の変化の中で、企業

えつつ、働き方改革やＩＣＴ、ＡＩ、イノベーション注力企業）は、そのうの事例でも、最先端企業である大手製薬企業（従業員７０００名超）は、「風
通しが良く、コラボレーションを活発化させてイノベーションを促すオフィスとするために複数拠点を集約して大規模オフィスに移転」している。最先端 技 術 を 扱 う 場 合、 伝 統 的 な 業 界 であっても、イノベーション創造の観点から集まって働くことを実現させていることがわかる。
※ Ａ Ｉ や Ｉ ｏ Ｔ︑ ゲ ノ ム 技 術 な ど 最 先 端 技 術 を扱う企業であると回答した企業

リアルな交流、オフィス集約を重視

重視計

スの集約が促進する」と思うかどうか

近未来のオフィスはどのような姿に全体 +8 ポイントイノベーション イノベーション創造・事業開発を注力テーマにしている
注力別
イノベーション創造・事業開発を注力テーマにしていない

いずれも ・６％と、最も高かった。

ＩｏＴ、ロボティクスなどが進展して

ち ・８％が集まって働くことを重視

は働く「場」である近未来のオフィス

年 先 ）に 向 け た～

した。ＩＴ系企業や最先端企業もそれいく近未来（企業のオフィス戦略のあり方、未来のぞれ ・８％、 ・２％と、全体よりポイント上回った。実際の個別企業

69

そう思わない84

オフィスのあり方について調査を行っhttp://www.

た。
（ 調査結果の概要の全文は不動産協会ホームページに掲載）
fdk.or.jp/︵※調査委託先 ︵株︶ザイマックス不動産総合研究所︑
調査手法 ①: 首 都 圏 の 企 業 の 経 営 者・ 経 営 企 画 部 門を対象にオフィスの未来に関するアンケート︵郵送＆インターネット調査︑有効回答数３２８社︶
︑②オ
フィスワーカーの働き方に関する調査︵インターネッ
ト調査 有︑③企業先進事例の, 効回答数２０６０人︶
研究︑④近未来の働き方︑技術動向︑海外事情などの専門家へのインタビュー︵インタビュー調査︶な
どの複数の定性・定量調査を組み合わせて実施した︶先進企業はイノベーションを最優先
本調査は、まず初めに企業がどのようなテーマを持っているかを確認した。
「働き方改革」や「業務改善」といったのテーマから、企業が注力している69

あまりそう思わない

ややそう思うどちらともいえない

64

10

重視しない

どちらかといえばどちらかといえばどちらともいえない
重視する
重視しない

重視する

10

テーマについて複数回答を求めた。全

IT 系企業である

会社特性別

不動産協会「オフィスの未来に関する調査」より
未来に関する調査」
を行い、この度とりまとめた。

5

ション創造・事業開発」を挙げる割合

業種別

商社

62

重視計

集まって働くことの価値の重視度

図1

15～オフィスの未来～等に取り組むための示唆を得るべく、「オフィスのオフィスやまちづくりのあり方、都市の価値向上

イノベーションを創出する「場」
としてのオフィス
等を背景として社会経済状況が加速的に変化す

AI や IoT、ゲノム技術など最先端技術を扱う企業である

金融・保険

先端企業からなる先進企業ほど、リアえた。グローバル企業やＩＴ企業、最員約１３００名）は、本社 階に外部などを提供する都内のＩＴ企業（従業もある。例えば、不動産情報サービス

世代でも同様に、集まって働きたいと

テレワークの意向が高い若年層や育児働くことの価値がより評価されていた。

と既存の従業員とのコミュニケーショ

企業は、Ｍ＆Ａによって加わる従業員

例でも、都内の人事コンサルティング

むと考えていることがわかる。個別事している。

ション施設やオープンスペースを設置いるだけでなく、 階にはインキュベー

フレッシュと外部との交流を醸成しても使えるカフェを設置して従業員のリ求めていると言える。

カーはテレワークと同時にオフィスをいうニーズは見られることから、ワー

どオープンでウェルネス
（健康）
なオフィ

果からは、イノベーション注力企業ほまた、オフィスの未来予測の回答結装の設計を行っている。

社内の交流を喚起するような家具や内のオフィスが求められると考えられる。

ウェルネスにも配慮した「場」として造するべく交流を活発化し、従業員の都市においては、イノベーションを創があることを明らかにした。近未来の「場」としてのオフィスを重視する姿勢

今回の調査は、先進企業ほど交流の割合は ％に上った。ＩＴ・情報処理・「そう思う」「ややそう思う」と答えたかどうかについて企業に問うたところ、きるオフィススペースの利用も高まる」と同時に多様な場所でテレワークがで近未来に「都心にオフィスが集約する

進む可能性が示された。２０３０年のクの拡大と並行して、本社への集約がス環境を求めていることもわかった。イ

ソフトウェア業種企業では ・７％とほぼすべての企業がテレワークと本社
では、働き方改革に伴って拡大していでは、「そう思う」「ややそう思う」が集約が進むと答えた。最先端技術企業

ウェルネスに配慮した仮眠室やスタン

９割を超え、「そう思う」という強い予テレワークと本社集約がハイブリッ

るテレワークとオフィスとの関係にも約とテレワークのハイブリッドが進む

測も全体の５割を超えた。

スのニーズが高かった。
イノベーション創造における交流

要が減らず、一定の増床ニーズもある

クが拡大しても、近未来のオフィス需

ドで進む可能性が高いため、テレワー
オフィスワーカーへのアンケート調「本社の増床／減床」と「拠点の新設・

未来像を浮かび上がらせた。
インタビューからも裏付けられてい査からはテレワークが拡大していく可

増床／廃止・減床」を質問したところ、やウェルネスの重要性は、有識者への能性が示された。オフィスワーカーのレンスを開催する英国「
WORKTECH
約半数が「自宅に近い場所」や「在宅る。オフィスに関する世界的カンファ

勤務」、
約 割が「サードプレイスオフィの中には、外部との交流やウェルネスになっている」と指摘する。先進企業の快適性やウェルネスに気を配る時代

スを重視し始めている。また、働く人ンによりイノベーションを生むプロセ

聞いた設問では、目的により集まってなった。ただし、働く価値観や意識をオフィス以外の場所を選ぶ割合が高く

や「未就学の児童がいる人」は、本社択した。なかでも「若手（～ 代）」ス」を理想・希望の働く場所として選（図３）。本社、拠点とも増床の割合が維持・保留とした企業が７割となったの新設・増床を行うとした企業も２割、た。同 時 に、拠 点（ テ レ ワ ー ク な ど ）維持・保留とした企業が約７割に上っ本社の増床を行うとした企業は約 割、という予測も示された。企業に対して、」主宰のジェレミー・マイ
ACADEMY
ヤーソン氏は「企業はコラボレーショを意識したオフィスを設けている事例

20

30

2

力企業やＩＴ企業の回答割合が約 ％と高く、最先端企業では約 ％もの企
ルな交流を重視し、オフィス集約が進

IT・情報処理・ソフトウェア

AI や IoT、ゲノム技術など最先端技術を扱う企業である

また、企業への調査からは、テレワー

ンを促進するため、 GINZA SIXのワ
ンフロアに約８００人の社員を集約、ノベーション注力企業の約 割～ 割が働き方改革でもオフィス需要は増加

94
焦点を当てた。結論としては、本社集

この「オフィスの未来に関する調査」

76

ディングオフィス、コワーキングスペー

なミーティングスペース」を求めており、「リフレッシュスペース」や「オープン7

業が「そう思う」「ややそう思う」と答

そう思う計

イノベーション イノベーション創造・事業開発を注力テーマにしている
注力別
イノベーション創造・事業開発を注力テーマにしていない

全体：62％

サービス・インフラ

金融・保険

グローバル企業である

1

2

4

全体 +
30 ポイントIT 系企業である
会社特性別

そう思う
計
そう思わないあまりそう思わない
ややそう思うどちらともいえない

6

92

全体 +
10 ポイント商社
業種別NO.112

1172

イノベーション創造のため人のリアルな交流の価値が見直され、オフィスの集約が促進する
図2

IT 系企業である
会社特性別

グローバル企業である

AI や IoT、ゲノム技術など最先端技術を扱う企業である

特 別 レ ポ ート
的な傾向としてテレワークが拡大してせができる、といった「場」を設けてがいつでも集まれる、交流・打ち合わ進している都内のＩＴ企業は、従業員

もオフィスの需要は減らない可能性をいる。作業スペースとしてのオフィス

減床の割合を上回ったことから、全体示した。実際の企業の事例を見ても、を持たないという企業であっても、リ

本社

新設・増床−廃止・
減床
12.6％
新設・増床
22.2％
近未来
(n= 302)

新時代の不動産業に期待される役割
魅力的なまちづくりと豊かな住生活の実現に向けて企 業 や ワ ー カ ー は、 イ ノベー ション
創 出 や 新 し い 働 き 方 の 実 現 に 向 け て、
外 部 と の 交 流 や ウェル ネ ス を 意 識 し た
え る オ フィス を 望 ん で い る。こ う し た

先 進 的 な オフィス や、 テレワ ー ク を 叶
ニー ズに 的 確 に 応 えていくこ と は、 国

優れたオフィス環境は都市の競争力を高める
優れたオフィス環境は、都市の競争

業 の 姿 と も 重 な る。未 来 の 不 動 産 業 と2030（仮称）」が描く将来の不動産

土交通省が策定する「不動産業ビジョン

力を高めることに繋がる。調査では、先進企業ほど「同業他社の集積」、「大学に近いこと」、「従業員の通勤利便性期待される役割について、土地・建設産
業 局 不 動 産 業 課の飯 沼 宏 規 不 動 産 政 策

や、防災に優れていること」といった優れたオフィス環境を求めることがわ

企画官に聞いたという３つを掲げている。
ビジョンでは、とりわけオフィスについて、わが国の持続的成長を支「新・不動産業ビジョン２０３０（仮称）」は、不動産業の将来像として、①豊かな住生活を支える産業、②わが国の持続的成長を支える産業、③
人 々 の 交 流 の「 場 」を 支 え る 産 業、かった。また、企業に対し２０３０年の近未来に「イノベーション創造のため人のリアルな交流の価値が見直され、都市集積の価値が高まる」かどうか聞いたところ、イノベーション注力企業やグローバル企業の約８割弱が「そう思う」、「ややそう思う」と答えた。
「国際競争力強化のために都市への投資が一層促進される」かどうかについても、イノベーショ
ン注力企業の ・６％が「そう思う」、「やション注力企業を誘致・集積する取り

関を集積させて、先進企業やイノベー

うデベロッパーに期待される役割は、「場」であるとしている。
また、これからのまちづくりを担える生産の「場」であり、人々の交流からイノベーションを創出する組みが行われている。わが国でもこうしの強化にも繋がるだろう。

魅力をよりいっそう高め、国際競争力た取り組みをさらに進めれば、都市の時代の変化に対応し、新たな社会ニーズを踏まえた不動産を形成していくことだ。例えば、オフィスに関して

世界の先進都市では、大学・研究機

やそう思う」と回答した。

84

廃止・減床
9.6％
維持・保留
68.2％

増床−減床
12.3％

拠点

減床
7.1％
維持・保留
73.5％
増床
19.4％
近未来
(n= 324)だということを示唆している。

オフィス需要が減らない可能性が示さ■拠点の新設・増床／廃止・減床（矛盾回答排除）（企業調査）

アルな交流の場となるスペースは必要■本社の増床／減床（矛盾回答排除）（企業調査）れた。例えば、テレワークを最大限推

近未来のオフィス需要は減らない
図3

言えば、「知識集約型産業に対応する
イノベーション創出型オフィス」、働

く場の多様化を実現する「サテライトオフィス・シェアオフィス」などだ。
これらの不動産の供給等を通じて、
個人・企業・社会それぞれにとっての価値の最大化＝「不動産最適活用」
を促し、エリアの価値向上や、新たな需要を創造し、わが国の経済成長と国際競争力のさらなる強化を図る
ことが期待されている。また、ストッ
ク型社会の実現に向けて、魅力あるまちづくりの取組みを通じて、良質なストックとして後世に継承できる
質の高い新規ストックを供給する役割も今後さらに求められるだろう。
オフィスに関しては国土交通省の不動産政策としても関連した検討を行う予定だ。人口減少の中では、生産年齢人口の減少を上回る生産性向上が必要であることを踏まえ、働き

手や企業の集積・交流を通じたイノ
ベーションの創出を促す仕掛けや、その効果分析のあり方についての検討が求められるであろう。
ビジョンは、不動産業の将来像を共有し、個人・企業・社会それぞれにとっての価値創造の実現に取り組めるよ
う、官民共通の目標や、不動産業や不動産政策のあり方、２０３０年に向けて検討を要する政策課題などを示し、ひいては不動産市場の持続的発展と日本経済の持続的な成長に繋げるもの

としたい。
（談）

12

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）の拠

PnP渋谷は、様々な「場」をスタートアップに提供するデベロップメント イノベーションを創出する
「場」
づくり
最前線
生産性の向上、イノベーション創出には
「場」
が必要だ。
不動産会社は、オープンイノベーションの場づくりをリードしている。
東急不動産、東京建物が手がけるイノベーション創出の場づくりを紹介する。

（以下、が世界の進出

が日本で手

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の皮切りとなる拠点でもある。

ス

タートアップ100」のプロジェクト

産が掲げるプログラム「

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の支援を手がけてきた。東急不動産のス

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東急不動産」（以下、PnP

タートアップ支援は、東急不動産ホール

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事業戦略部まちづくり共創グループの伊

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のアクセラレータープログ

FutureofReal Estate点でもある。

渋谷）がある。斜め向かいのセルリアン

ディングスグループの掲げる「ライフス」は、米国シリコンバ

藤秀俊氏は、「まちづくりとは、ハコや

キッチンエリア拠点の１つに東京の中でも渋谷を選んだがけるアクセラレータープログラム

ことは、東急不動産が広域渋谷圏で手がけてきた新しい働き方の提案やス（東急不動産はパートナーとして参加）

タワーとの連絡橋の袂にあるPnP渋谷

タイル創造」というミッションに基づく

レーのアクセラレーターの社名だ。アクモノの枠を超えて、ライフスタイルをを行う拠点であると同時に、東急不動

タートアップ支援が結実した形だ。

東急不動産は2013年からテレワー

カーやスタートアップ向けのコワーキン

は、ガラス越しにスタートアップの活気ものだ。PnP渋谷の開業から運営に携

セラレーターとは、スタートアップ企業

創っていくことだと思う。渋谷というまわってきた東急不動産都市事業ユニットに一定期間の支援を行い（アクセラレー

ちを特色付けるテック＝ITのスタート
y
a
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P
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n
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P

の支援対象企業※

タープログラム）、支援スポンサーの大アップを支えることは、まちづくりを実く企業だ。

はこれまで約7000億円以上の資金調た施設になっている」と話す。

現 し て い く 一 環 だ。そ う し た 観 点 で、PnP渋谷は渋谷のまちの未来を意識し企業やベンチャーキャピタルに繋げてい

「

ている。

があふれ、通りを歩く人の目を惹きつけスとして2017年に提供開始するなどもスタートアップ向けオフィ

分のグスペース「ビジネスエアポート」計店舗を提供。渋谷駅徒歩7

ライフスタイルの
未来を創る

キングスペース「6東急不動産

渋谷駅から徒歩 分、国道246号線
1沿いの渋谷道玄坂東急ビル 階にコワー4達を実現したという。PnP渋谷は、※革新的な技術やビジネスモデルで世界に新しい価値を提供し、急成長を目指すベンチャー企業、創業 2 年程度の企業指すことが多く、ICT 企業が多い

NO.11213

ライフスタイル創造に貢献する

Plug and Play Shibuya powered by 東急不動産のシェアワークプレイス

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を報酬として提供し、暗号通貨経済圏を

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B

ラム「
」
2 は世界のスタートアップを対象にしており、824社の応募か創出する取り組みを行っている。東急プ
ラザの複数の店舗で実証実験ができたこ

ランへのレビュー投稿に対して暗号通貨

ら国内外の 社が支援対象に選定された。スポンサーはMUFG、東急不動産、とで、サービスの有効性を確かめることのができた。実績が買われ、シリコンバレー

パナソニックなど約 社からなる。支援
n
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やスポンサー企業の助言や

y
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1
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B
なお、SHIBUYAスタートアップ

n
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の「
100で協業するスタートアップは、ラでビジネス紹介の機会

象に採択されたフィンテック企業
イフスタイル創造に資するビジネスが多を得ている。

」は、東急不動産の商業施設「東く選ばれている。例えば、新しい働き方」の支援対

急 プ ラ ザ 銀 座 」 で 実 証 実 験 を 行 い、に貢献するビジネスとして、VR上のア

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イノベーション創出に繋がるイベントがに増床した。PnP渋谷では、ほぼ毎日、東急不動産のスタートアップ支援の姿開催されている。テック＝IT系企業に

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助成の受けやすさは大きなメリットだ。

東 急 不 動 産 は、 渋 谷 駅 周 辺 だ け で もPnP渋谷のほか、、
PnP渋谷は、一般企業や個人も利用

トアップ支援を軸とするオフィス

ベンチャーキャピタルと協業してスター

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できるコワーキングスペースでもある。

「
い。2017年オープン時は 階の約800㎡だったが、2018年には 階

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1「
SHIBUYAスタートアップ100にバターを介して遠隔コミュニケーション

実際、

フィードバックを受けられる。

か、対象企業は、PnP渋谷を利用できるほ20も数えられる。GINKANは、レストを行えるものなどだ。これらのスタート
アップに対し、東急不動産は、オフィス、
商業施設、住宅、スポーツ施設などといった多様な「場」で実証実験を行える場をから高く評価されておとって、間近なイベントで情報交換がで提供している。

り、パートナーとしてベストフレンド

きる。なお、PnP渋谷に入居する企業

や個人は、東京都と東京都中小企業振興

勢は、リー賞を 回連続で受賞している。東急
不動産が支援したスタートアップの多く

公社の「創業助成事業」にも申請しやすが不動産の貢献度がわかる。

ベンチャーを多方面で支援する渋谷い。創業間もない個人や企業にとって、の賞を獲得しており、東急

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常に数十社が入居しており、稼働率は高PnP渋谷のイベントの様子」を（アプリコット（ジェネシアベンチャー

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ベンチャーズ）」「

サービスオフィス

会議室

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ブース席

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などのアクセラ

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ベーション創出の場を複数創出すること

イノベーションが生まれる拠点になる活

ずはPnP渋谷が国内外の交流を創出し、バーがより一層集まると信じている。ま

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レーターや、大企業、行政の支援などス展開している。PnP渋谷の入居企業は
伊藤氏は、「渋谷にはスタートアップ

により、成長が早いために、手狭感から短期間での成長に必要な要素（エコシステム）は動を加速させていきたい」という。

に取り込みたい考えだ。

転居する傾向がある。こうしたスタート

タートアップの成長に欠かせないメン

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者やWiLが大手家電メーカーと設立した合弁会社の代表を務めるなど、豊富な経験を持つ起業家かつ投資家だ。

クロスブリッジは西條氏の考える「スタートアップスタジオ」の概念を具体化

ナー、エンジニアといったスタートアッ

複数のベンチャーキャピタルやデザイ

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（クロスブリッジトウ

プの成長を加速させるような機能・能力

入居しており、折に触れ入居企業は助言・を持つ企業・人物がクロスブリッジには300㎡の区画に 社でスタートしたク
ロスブリッジは、現在約500㎡に拡張

アドバイスを受けることができる。特に、た、様々な業種のスタートアップ、そしは医療、金融、AI、広告、人材等といっる環境は、入居する起業家にとって資金

複数のベンチャーキャピタルが出入りす

訪れることで、互いに刺激しあう相乗効

彼らを求めて多数の起業家がこの施設を立ち上げることができたのは、西條氏

部美和氏は、「これほど本施設を早く

くり推進部

当者が出会ったのは2017年の年末。

西條氏と東京建物のシェアオフィス担

物が八重洲・日本橋・京橋エリアにスづく的確なアドバイスに加え、東京建のシリコンバレーでの自らの経験に基でクロスブリッジはオープンした。

タートアップを集積させたいという強その後、わずか カ月という異例の速さ担当の渡果を生み出すことに繋がっている。

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の代表である西條晋との共同事業として運営を広げることに繋がることはもちろん、調達や事業提携等での機会獲得の可能性

投資家たちだ。
クロスブリッジは、東京建物と２０１８
されている。

年創業の一氏は、伊藤忠商事を経て入社したサイバーエージェントでいくつもの新規事業を立ち上げた実績を持ち、同社退職後も立ち上げを担当した東京建物まちづ

既に揃っているが、東急不動産がイノアップ企業をビジネスエアポートや八重洲に新たな風を吹き込む
スタートアップ集積拠点
東京建物

している場所でもある。スタートアップ

スタジオとは各分野の「プロ」が集結してヒット作を生み出すハリウッドの映画製作のように、スタートアップの成長を促すべく「プロ」による最適なサポート

スタートアップスタジオの具現化
東京駅前、八重洲口の東京建物本社ビ

体制・仕組みがそろった空間の概念だ。

月 日にオープン 周年を迎えた。約

キョウ）」（以下、クロスブリッジ）は、「

ル 階に構えるスタートアップ集積拠点

x Bridge-Tokyo エントランスの上、 社が入居している。入居するの

1てベンチャーキャピタルをはじめとする

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ベンチャーキャピタルWiLの共同創業

NO.112

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東京建物の社員が手がけた天蓋のある打ち合わせスペース

FutureofReal Estate54

い思いを以前から抱いていたため」という。

すぐ隣の企業が新しい従業員を迎えたなど、大企業のみならずスタートアップ

にとっても職住遊が近接した非常に魅クロスブリッジは、スタートアップにり、激論を交わしていたりと、お互いのだ。ソファやバーカウンターもあり、異とってもこのエリアが非常に便利・快適

力的なまちだと再評価されている。

業種の企業の従業員同士もコミュニケーに“橋”がつく つのエリアを繋ぐ土地

する八重洲が日本橋と京橋という、地名

クロスブリッジという名前には、所在を持ってもらいたいという思いからだ。

洲を中心とした東京駅周辺エリアに愛着いう地名を登記してもらうことで、八重で応じているが、これは中央区八重洲とは珍しく入居企業に対し本店登記に無償められている。また、シェアオフィスにリアの事務所に極力移転すること等が求

リッジを卒業する際にはこの東京駅前エ

ちのイベントに参加すること、クロスブ

ノウハウを共有すること、本エリアのまサポートすることや入居企業同士で各種居にあたっては、施設の運営を積極的に料に設定されている。そのかわりに、入たいという思いから、比較的低廉な利用である点を実体験として経験してもらいるオープンイノベーションが活性化し、業を支える大企業とスタートアップによタートアップが集積したならば、既存産である八重洲・京橋・日本橋エリアにス考えた理由は、「既存の大企業の集積地

アをスタートアップ集積拠点にしたいと東京建物が八重洲・日本橋・京橋エリ

東京駅周辺をスタートアップ
集積拠点にションを取りやすくなっている。

状況が空気で伝わってくる様は刺激的

オープン後数ヶ月で拡張したワークスペース

コミュニケーションの場 バーカウンター

お互いにウィンウィンとなる面白い化学反応が起きるのではないか」（渡部氏）、という思いだ。次世代の産業や働き方を象徴するスタートアップの集積地は、現在のところ、渋谷や六本木など城南側に偏 っ て い る。し か し 渡 部 氏 は、
「 特にBtoBの事業を行うスタートアップにとって、顧客対象となる大企業が多く本社を構える東京駅前エリアは、既存産業のイノベーションを起こすには最適な立地」という。もともと東京駅・日本橋駅・京橋駅・宝町駅を擁するこのエリアは、東京の中でも最も交通利便性が高く、国内・国外のどこに行くにも非常に便利なエリアだ。にもかかわらず後背地である
八丁堀・茅場町エリアには比較的低廉な
オフィス・住宅が存在する他、世界有数の商業集積エリアである銀座が隣接する

い未来かもしれない。

また新たな顔を見せるのも、そう遠くなジ。八重洲・日本橋・京橋というまちが企業が続々入居しているクロスブリッ

まちづくりへの思いや可能性に賛同するに盛り上げていきませんか”と働きかけ、“八重洲・京橋・日本橋エリアを一緒と想いが込められている。

業や業種を結ぶ懸け橋など、様々な意味

や“IT×既存産業”といった異なる企であること、“スタートアップ×大企業”

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また、「内装のデザインや施工は東京建物やグループ会社の若手で議論しながら手作りでつくりあげた。使命感を抱きながらスピードをもって様々な作業を進めていく過程は、まさにスタートアップ
スタジオのあるべき姿を具現化している
ようで、大変ではあったが非常に充実した楽しい時間だった」と振り返る。
クロスブリッジは“イノベーション拠点”としての未来の新たな働き方を反映する実験的なオフィスでもある。オープ
ンな空間の中で、企業同士の交流が盛んにある新しい働き方が実践されている。

打ち合わせもしやすい16

不動産協会の活動記録

平成31年度事業計画

不動産協会は、3 月 19 日に開催した理事会において「平成 31 年度の事業計画」を決定しました。
活動の概要は以下の通りです。
（事業計画の全文は協会 HP「http://www.fdk.or.jp/f̲outline/pdf/keikaku̲h31.pdf」）
でご覧いただくことができます

Ⅰ．政策活動（２） 消費税率引上げに伴う住宅取得への対応

１． 時代を先取りした魅力的なまちづくりの推進（１） 国際競争力を高め、都市の多様性を柔軟に受け入れられる開発のあり方（２） 新技術・社会課題に対応したまちづく
りのあり方（３） まちの魅力・価値向上を担うエリアマ
ネジメントへの支援（４）「観光立国」実現に向けた施策の検討（５） 都市・地域の活性化（６） 過年度実現した政策のフォローアップ
２． 豊かな住生活の実現（１） 建替え等による新規ストックの創出（２） 住宅ストックの維持保全の推進（３） 社会の変化に対応した利用の創出と規制の見直し（４） 多様な住宅ニーズへの対応（５） その他諸課題への対応
３． 税制改正に関する取組み（１） 2020 年度税制改正要望（３） 不動産税制の課題に関する検討
４． 社会・環境への取組み（１）規制等への対応（２）社会・環境に関連する新基準への対応（３）環境行動の推進
５． 不動産業の事業環境整備（１）不動産業の国際化への対応（２）不動産事業推進に必要な環境整備（３）会計基準の国際化への対応（４）コンプライアンスに関する取組み

Ⅱ．調査研究活動
１． 不動産事業環境に関する調査研究
２． 税制改正に関する調査研究
３． SDGs 推進に資する調査研究
４． 不動産市場の動向に関する調査研究

Ⅲ．事業委員会活動
Ⅳ．広報活動Ⅴ．会員活動
Ⅵ . 社会貢献活動

一般社団法人

Ⅶ．月例会・研修事業

不動産協会

2019 年 4月発行 < 通巻 112 号 >発行人 （一社）不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
Tel.03-3581-9421

霞が関ビル17 階Fax. 03-3581-7530

http://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

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三美印刷株式会社

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Ⅷ．地域支部活動
Ⅸ．他団体との連携
Ⅹ．国際交流活動

日比谷公園野外大音楽堂は
通称「「野音」の名で知られる
国内の野外音楽堂の代表的存在だ。
多くのミュージシャンがコンサートを行い幾つかの伝説を生んだ。
キャンディーズが解散宣言をしたのもここだった。