研究論文 (査読)｢福岡市都心部機能更新誘導方策｣ の課題と改善の方向性
佐嘉田英樹

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(財)福岡アジア都市研究所平成21年度市民研究員 (プランナーズ(株) 常務取締役)

要旨：平成20年８月､ 福岡市は従来の地区計画や総合設計制度等を進化させた ｢福岡市都心部機能更新誘導方策｣ を策定したものの､ 実際には期待通りの効果を発揮しているとは言い難い｡ 本稿では､ まず ｢方策｣ の制度を概説するとともに､ 主として民間事業主の経済的側面・収益性の視点からケーススタディを通して､ その課題を追究した｡ その結果､ 福岡市特有の航空法による高さ制限､ あるいは ｢環境不動産 ()｣ 化や地下部分の有効活用に対する費用対効果の有効性の少なさなどの問題点を明らかにするとともに､ 従来はとかく議論の対立となりがちな都市計画､ 経済そして自然とが共生する持続可能なまちづくりを実現すべく､ その改善策を考察するものである｡■ キーワード：福岡市都心部機能更新誘導方策､ 容積率緩和､ 環境不動産 ()､ 景観､ 費用便益法､ 持続可能なまちづくり

１. はじめに背景と目的

バブル経済崩壊後､ 地価下落と都市再生の対策がに依存した運用では早晩限界に達し､ 持続可能な仕組みとはなりえないであろう｡

叫ばれ､ 不動産の資産価値について､ その収益性がそこで､ 本研究において､ 容積率緩和すなわち総重視されるようになった｡ また､ 21世紀に入り､ 構

量としての床面積のインセンティブだけでなく床面造改革の一環として､ 都市計画の力点が ｢量｣ から

積あたりの収益性の観点から､ この ｢方策｣ が抱え｢質｣ へと転換し､ 民間活力を導入した都市再生開る課題や問題点を抽出し､ 制度として持続可能な改発が強く推進された｡

善の方向性について検証する｡

この流れの延長線上で､ 福岡市では､ 都心部の更なお､ ｢方策｣ の一つの制度である ｢街並み誘導なる機能強化と魅力づくりを推進するため､ 新たな型地区計画 (道路狭あい地区型)｣ については､ 制

容積率の緩和制度である ｢福岡市都心部機能更新誘度設計や効果・課題については別の議論が必要だと導方策｣ (以下､ ｢方策｣ という｡) を平成20 (2008)

思われるため､ 本研究の対象から除外する｡

年８月に創設した｡ 福岡市の実情を考慮して､ 従来の総合設計制度等を一部改良したこの制度は､ 今後

２. ｢福岡市都心部機能更新誘導方策｣ の制度概要の福岡市都心部におけるまちづくりの方向性を示す

まず､ 本章では平成20 (2008) 年８月に福岡市都ものであるといえよう｡ その重要なキーワードの一

市住宅局が策定した ｢方策｣ の制度 １)〜３) の内容につとして ｢環境｣ ｢景観｣ があり､ 景観への配慮やついて､ 概説する｡

環境負荷を低減する施設等の整備推進が図られているものの､ 実際の運用は今後の課題である｡
一方で､ 民間活力を導入したまちづくりにおいては､ 経済性の問題を切り離して議論することはでき

２.１ 方策策定の背景
まず､ この ｢方策｣ が策定された背景について以下のからで概説したい｡

ない｡ まちづくりが公共心やボランティア精神のみ

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59

 都市計画法上の問題

２.２ 目 的天神や博多駅周辺の福岡市中心部には､ 高度成長｢方策｣ は､ 上述の都市計画上の諸問題の解消と期に建てられたビルの多くが築後40年以上経過し､将来に向けたまちづくりの観点から､ 地域や民間の①物理的・経済的・社会的にその機能が減退し､ 建

力を引き出しながら､ 機能更新を着実に進め､ 都心て 替 え の 時 期 が 到 来 し て い る こ と ､ ② 昭 和 56

部の機能強化と魅力を高めるためのまちづくり制度(1981) 年に改正された建築基準法により現在の耐の運用基準を策定することを目的としている｡

震基準を満たさず､ 耐震強度に不安がある古いビルが多く存在すること､ ③昭和48 (1973) 年に改正さ

２.３ 機能強化と魅力づくりの基本姿勢

れた都市計画法の容積率制度の導入により容積率をこの ｢方策｣ は､ 以下の５点の視点から都心部の超過した建築物が残存していることなどから､ 都心

機能強化と魅力作りに推進することを目標として運部において都市計画上あるいは防災上好ましくない用している｡

状況になっている｡ 現在､ 法定容積率が500％〜800

すなわち､％に規制されている天神・明治通り沿いに林立するビルの一部には､ その容積率が1200％程度あると思われるビルも散見され､ 防災上､ あるいは交通施設・供給処理施設等のキャパシティ・オーバーの問題点が懸念されている｡① 九州・アジアの中で国際競争力のある活力と個性を持つ都心部の再生 (九州・アジア)② 都心環境・地球環境に配慮した持続可能な都心部の構築 (環境)③ 豊かな歴史・文化に裏打ちされ､ 緑豊かで魅力 民間プロジェクトの円滑な推進上の課題
現在の都市計画法等による様々な土地利用規制に
より､ 民間建築主はさまざまな法令上の制限によって創意工夫が発揮できない､ 建築確認許可が下りるある都心部の創造 (魅力)④ 地震等の災害に強く､ 安全安心な都心部の形成(安全安心)⑤ 多様な担い手と行政が共働するエリアマネジメ

までに時間を要する､ あるいは着工までの時期が予ントの充実 (共働)測しにくい､ 関連する公共施設整備とのタイミング

なお､ 本研究においては､ 都市計画および経済的のずれが生じるなど､ 民間プロジェクトの円滑な推側面から②環境および③魅力を中心に議論を展開す

進を阻害してきた｡

る｡

そこで､ 予め手続きや基準値を明示することにより､ このような阻害要因の軽減を図る必要がある｡
 社会経済的環境の変化
一方で､ 将来に目を転じると､ 平成23 (2011) 年

２.４ 制度の種類
この ｢方策｣ は､ 以下のような都市計画法・建築基準法等の既存制度を効果的に活用している (表１

九州新幹線が博多駅に乗り入れ､ アジアの交流拠点

参照)｡

都市､ 国際集客文化都市という都市像の実現に向け 都心部機能更新型容積率特例制度た都心部のまちづくりの必要性がある｡ さらに､ 環境問題に対する市民意識の高まりとともに､ 古いビ
ルは建築設備の性能技術が劣り､ エネルギー効率が低く､ 環境負荷が大きいことも問題点として指摘されている｡ 一方､ 人口減少・少子高齢化などの社会的変化､ 郊外型店舗の展開､ 耐震化意識の向上などにも対応したまちづくりが必要となっている｡

60

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①地区計画 (再開発等促進区)：都市計画法・建築基準法②都市再生特別地区：都市計画法・都市再生特別措置法・建築基準法③総合設計制度 (都心部機能更新型)：建築基準法
 街並み誘導型地区計画 (道路狭あい地区型)

表１

各制度の要件・都市計画に定める内容 (原則)

※ ｢ 街並み誘導型地区計画 (道路狭あい地区型)｣ は本研究の対象外とする

これらの制度は､ 都市計画法や建築基準法などの｢環境｣ ｢魅力｣ ｢安全安心｣ ｢共働｣ の５項目に配慮

既存の制度を活用しながら､ 運用基準を一部緩和しした ｢まちづくりの取組みによる評価｣､ および地たり､ 明示したりすることによって従来の曖昧さや

下歩道や道路付加車線の確保などを推進させるため

時間的リスクを軽減したものとなっている｡ また､の ｢敷地外関連公共施設整備による評価｣ を加算さ基本的に ｢ ③総合設計制度 (都心部機能更新型)｣

せている｡

を除き､ 地区の範囲を限定し､ 地域のまちづくりの

これは､ 機能強化と魅力作りの基本姿勢を踏まえ方向性・ルールについて地権者等で予め明定し､ 行

た誘導､ 交通等の都市基盤との調和､ 周辺環境への政が都市計画として定めることが必要となっている｡

配慮､ 民間プロジェクトの円滑な推進などのバランスを取りながら､ 早期に所期の目的を達成するため

２.５ インセンティブの内容
活用する制度によって若干異なるが､ 基本的に緩和できる制度としては､  容積率の最高限度 (上に容積率の最高限度の緩和などのインセンティブを付与したものとなっている｡ これについて､ 市が想定するまちづくりの誘導イメージを図１に示す｡

限) および  高さ制限の２点であり､ さらに ｢

なお､ 本稿においては､ 上述の観点から､ 容積率①地区計画 (再開発等促進区)｣ では  用途の制の最高限度の緩和において評価項目となっている

限､ ｢ ②都市再生特別地区｣ では  用途の制限｢公開空地｣ ｢環境 (環境負荷の低減等を図る施設整および  日影規制が緩和されている (表１参照)｡

備)｣ ｢魅力 (豊かな歴史・文化に裏打ちされ､ 緑豊

なお､  容積率の最高限度の緩和については､かで魅力ある都心部の創造)｣ を中心に論じたい｡

既存の総合設計制度で運用されている ｢公開空地評
価｣ の改善と特定施設評価の項目追加という点で進

３. ｢方策｣ の導入動向と課題化させている｡ さらに､ ｢ ①地区計画 (再開発

３.１ 導入実績

等促進区)｣ および ｢ ②都市再生特別地区｣ に

平成22 (2010) 年１月現在､ ｢方策｣ の各制度をおいては､ 上記の視点すなわち ｢九州・アジア｣

活用した建築確認の申請許可や地区計画・総合設計



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61

議会｣ においては方策を活用した地区計画策定の協議を始め､ 今後の動向が注目される｡

３.３ ｢方策｣ の制度的課題
ここで､ 現時点で導入実績のない原因や問題点について追究したい｡ ここでは､ 特に着眼したいのが､以下の点である｡
すなわち､ ｢成長型都市｣ から ｢成熟型都市｣ へのパラダイム転換期において､ 都市空間の ｢量｣ から ｢質｣ への重視が求められる現時点で､ 福岡市がどのようなまちづくりを行っていくか､ まちづくりの方向性を明確に打ち出す時期にきている｡ ｢コンパクトシティ｣､ ｢サスティナブルシティ｣､ ｢都市のグローバル化とローカル化｣ などさまざまな都市像が提唱されるなかで､ この ｢方策｣ は､ 特に本論で強調する ｢都市計画｣ ｢経済｣ ｢自然・景観｣ の三位一体の共生関係を実現しながら､ 今後の福岡のまちづくりの方向性を市民に対して指針として提示できているのか｡ あるいは､ 手法､ 実現可能性､ まちづ
くりの主体が活用するに資する施策になりえている
図１

方策による誘導イメージ(出典：福岡市都心部機能誘導方策)のか｡ このような観点から課題や改善案を検討したい｡
まちづくりを推進していく主体としては行政､ 地制度を活用した計画原案の作成された事案はない｡

域住民､ 民間企業などが存在し､ その主体のベクト

この背景として､ 後段で考察する理由のほか､ まルが一致していれば効率的・効果的に進むはずだが､ちづくりの方向性について地域での協議に時間を要

まちづくりに対してそれぞれの生活スタイル､ 価値することや経済情勢の悪化という外的要因があるも観､ 共働の関わり方､ 目的・目標などが異なっていのと思われる｡

るのが実情だ｡ そこで､ どの主体の視点からこの｢方策｣ の課題・問題点を追究するかという点が重３.２ 民間側の動向

要になる｡

平成21 (2009) 年10月にまちづくり協議会､ ＵＲ

一般に民間企業は､ 限られた経営資源を効率的に都市機構､ 民間ディベロッパー等に対して､ ヒアリ

配分し､ 事業を通じて短期間に最大の投資効果を得

ング調査を行ったものの､ 一部では具体的事業計画

ることを目的とするところに存在意義があるとされにおいて容積率等のインセンティンブ効果の検証やる｡ したがって､ 地域住民の､ 長期にわたって合意

事業収支の試算等の動きはあるものの､ 経済・金融

形成しながら､ ボランティア的な活動によって､ 快

情勢､ 貸事務所・店舗マーケットの需給バランス等

適・安心安全な居住空間を形成させることを目標にの要因によって､ 具体的に適用させる動きに至って

おくまちづくりの進め方・考え方と基本的に異なる｡

いない状況である｡

その結果､ 両者はマンション開発などにおいてしば

ただし､ 最近になって ｢天神明治通り街づくり協62

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しば対立する構図になって表出する｡

そこで､ 本論では主として民間企業の視点から以より簡便なインセンティブの算定基準に見直す必下の各項目について論じたい｡ この理由は､ この要があろう｡ たとえば､ 壁面後退位置､ 空地率 (建｢方策｣ の対象区域内の主要な土地の地権者の大半

ぺい率)､ 緑化率､ 建物の高さの最高限度および最は民間企業であり､ 本稿で取り上げるハード面を主低限度､ 前面道路の幅員､ 敷地面積の最低限度､ そ体としたまちづくりにおいては民間企業の関与が不して用途によって､ 地区ごとに目標となる容積率を可欠である一方､ これまでまちづくりを民間企業の設定する誘導容積型地区計画などの制度も参考した

視点から論じられることが少なかったからである｡

より簡明な制度に改善することで､ 民間事業者が予めインセンティブを理解しやすい形に見せることも 経済性の実現一考であろう｡

はじめに指摘すべき点は､ この方策を活用しても､また､ 地区住民の合意形成までに時間を要する点

民間事業主にとって経済的メリットを十分に享受すについても依然として残され､ 事業者側にとってそることができないこともある点である｡のリスクを払拭させるだけのインセンティブが享受

また､ 福岡市は都心部から空港に近いという利便性が認められる一方､ 航空法による建造物の高さ制できる制度になっているのかという点についても指摘したい｡

限により､ ゆとりある公開空地の確保と緩和される
容積率の活用によって収益を生む床面積の創造との要請の間で干渉し合い､ ｢方策｣ においても十分に対応できていないと言わざるを得ない｡

 ｢環境｣｢方策｣ では､ 環境の観点から､ まちづくりの取組みによる評価項目の一つに環境負荷の低減を図る

さらに､ 地下部分の有効活用としての地下駐車場

施設整備について容積率を加算させている｡ その評の設置や､ 緑化や省エネ設備改修､ あるいは用途変価基準は､ 原則として ｢福岡市建築物環境配慮制度

更や特定施設整備などを阻害する要因があることも評価 (福岡)｣ を用いている｡

指摘できる｡
これらの点については､ 次章での容積率緩和効果の経済的検証の部分で論じたい｡

は､ 省エネや省資源・リサイクル性能といった環境負荷削減の側面はもとより､ 室内の快
適性や景観への配慮といった環境品質・性能の向上といった側面も含めた､ 建築物の環境性能を総合的 インセンティブ算定基準の簡明化
この ｢方策｣ は､ まちづくりの誘導イメージを実現するための手法として､ 既存の都市計画制度の一に評価するシステムで､ 福岡市では特に､ ①緑､ ②
海､ ③風､ ④くらし､ の４点を重点項目として設定している８) ９)｡つである､ 地区計画や都市再生特別地区あるいは総都心部の機能更新にあたって､ この制度を導入す

合設計制度の適用を想定している｡ 基本的には公開ることによって､ 単体の建築物の新築または増改築

空地や公共施設を供出する見返りに容積率緩和などに際して環境負荷の軽減や都市景観への配慮を啓発のインセンティブを獲得できる制度を活用したもの

することは評価できる｡

であり､ その適用要件である多数の定量的または定

ただし､ ｢ ③総合設計制度 (都心部機能更新

性的な評価項目によって緩和容積率が加算される｡

型)｣ では､ この制度基準によって容積率加算の特ここで問題なのが､ 依然として緩和容積率の算定典を享受することができないので､ 自然との共生の基準が簡明になっているとはいえず､ 都心部におい観点から､ 適用できるように緩和すべきであろう｡て多くの土地を保有する事業者にとって､ 開発事業

さらに､ ｢福岡｣ 届出対象となる建築物は､を行う際に最も重要視される採算性・収益性を計画

一棟の延べ床面積または増改築部分の延べ床面積がする際の足かせを解消できていない点である｡

5
000㎡超の新築または増改築となっており､ それ

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63

以外の建築物であっても任意に性能評価することで､整備ができない敷地では､ 個別の設計計画時に緩和

容積率加算が可能とすべきである｡

容積率の評価が大幅に減点される結果となり､ 市が一方で､ この 制度には､ 建築物群となっ試算する効果に比べて薄まることになる｡

た際の環境性能を評価する ｢まちづくり｣ 版も開発

② 上記の試算結果として､ 地下部分を利用しなされており､ 地区計画策定時にはこの基準をもってい場合の建物の高さは90ｍと算出された｡ ところが､評価することも必要であろう｡

この ｢方策｣ の対象区域全域には航空法による高さ

また､ 財団法人都市緑化基金では､ ヒートアイラ

制限があり､ 90ｍの高さの建物を建築することは不ンド現象の緩和､ 良好な環境の景観の形成､ 地域生可能であり､ 博多駅周辺で50ｍ､ 天神地区で70ｍ程

態系の保全｣ など様々な角度から､ 開発事業におけ度である｡

る緑に関わる取組みを評価し､ 優秀な事例について

そこで､ 航空法の高さ制限から逆算した建物の地は評価・認定することで事業者の努力を促す ｢都市上部分の階数は､ 天神地区で15階､ 博多駅周辺では開発版緑地評価制度：都市開発版 ｣ を運用

10階しか建てられず､ 残りの階数は地下部分で床面している｡ このような制度を活用することで､ 高い積を活用する必要があるが､ 地下部分の用途､ 建築評価を受けている開発案件に対しては､ 様々な優遇

費､ 需給バランス等の問題から､ その実現性は乏し措置を設けて､ 環境に配慮した開発事業を促すこと

いといわざるを得ない｡

も必要であろう｡

また､ 階高を抑えるなどという工夫も考えられる
が､ ビルの入居者のニーズに逆行し､ 家賃収入の減

４. 容積率緩和効果の試算についての問題点

少やコスト高になることが予想される｡｢方策｣ の容積率の緩和効果について､ 福岡市が③ 以上より､ この ｢方策｣ の活用により､ 理論

試算した結果 を挙げてみると､ 従来の総合設計制

的には容積率が緩和されているものの､ 公開空地の度の900％に比して､ ｢方策｣ の地区計画 (再開発促

確保と高さ制限､ 採算性等の多くの要素を加味して､進区) を適用することで､ 1200％まで理論的には容その容積率を現実的に全て消化することは､ きわめ

積率が緩和されるという｡て困難な状況であるといえる｡

この結果をもとに､ 適用要件である公開空地としゆえに､ 例えば容積率1200％の延べ床面積の既存て確保すべき面積等を考慮して当該建物の建ぺい率､建物を､ 理論的にはこの ｢方策｣ の活用により同等

階数及び建物の高さ (階高45ｍと仮定する) を逆の容積率を確保できるように見えるものの､ 実際に算推計すると､ それぞれ60％ ､ 20階建て及び90ｍ

は緩和容積率の上限が制限されており､ 建て替えがという数値が得られる｡

促進されるかは疑問が残る｡

ここで､ この試算の結果や前提条件についての問
題点を簡単に指摘したい｡①④ ただし､ 従来の総合設計制度および ｢方策｣における公開空地に準ずる有効な空地に屋上部分を､市の容積率緩和効果の試算にあたって､ 前提

中庭､ ピロティ､ アーケード､ アトリウムなども一条件を実現できる立地に位置する敷地は､ ごく一部

定割合を公開空地等の有効面積に算入させたり､ 有である｡ すなわち､ 地下鉄や地下道との結節が可能

効公開空地面積算定の際の係数をうまく活用させたであり､ 指定容積率の数値から､ 実質的に天神交差

りすることによって､ 建築面積を増やすことも可能

点付近か博多駅博多口前くらいに限定される｡ そのであり､ 具体的な敷地の設計計画の段階で工夫の余ようないわゆる ｢一等地｣ で前提条件のような敷地地はあることを付言する｡ この公開空地や緑化を活面積の規模を確保し､ 多くの許可基準を充足させな用することによって､ 都市空間における自然と経済がら各種施設整備を図ることができる敷地は､ 非常性との共生を実現する可能性もあるだろう｡に限定されているのが実情だ｡ 逆にこのような施設

64

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５. 費用便益法による経済効果の検証

ケース２：｢方策｣ 適用により､ 緩和容積率上限を使用した場合

次に､ 前節の試算で用いた条件を前提に､ 以下の３つのケースで､ 天神地区 (航空法の高さ制限67
5

次に､ ｢方策｣ を活用して､ 航空法の高さ制限等ｍの地点) の敷地にオフィスビルを建築したと仮定を無視して､ 緩和容積率上限まで利用してオフィス

して､ 初期投資の増加と不動産収入の増加との費用

ビルを建築したとする｡ と同様の計算過程を経る

対効果をより具体的に検証する｡ ここでは､ 初期投

こ と に よ り ､ 年 間 賃 料 748
800 千 円 ､ 総 工 事 費

資を費用として､ 不動産収入を便益とみなし､ でき5
889
820千円､ 利回り12
71％を得る｡

るだけ単純化して評価するものとする｡
 ケース３：航空法高さ制限を考慮した場合
５.１ 方策の効果検証

最後に､ ｢方策｣ を適用し､ さらに航空法による

 ケース１：容積率緩和制度不適用の場合

高さ制限を考慮して､ より現実的な地上15階､ 地下

まず､ 各種容積率緩和制度を適用せずに､ 賃貸オ

３階建のオフィスビル (軒高67
5ｍ) の場合を検証

フィスビル (ケース１) を建築すると仮定する｡ こする｡ と同様の計算過程を経ることにより､ 年間の場合､ 建ぺい率は耐火建築物による緩和適用によ

賃料673
920千円､ 総工事費5350
119千円､ 利回り

り100％､ 指定容積率800％をそのまま使い､ 最大延12
60％を得る｡

べ床面積は､
表２2
000㎡ (敷地面積) × 800％ (指定容積率)
㗄⋡

＝ 16
000㎡
そのうち､ レンタブル比 (＝貸室床面積／延べ床
面積) 65％とすると､ 貸室面積は16
000㎡ (延べ床面積) × 65％
＝ 10
400㎡


賃料単価を4
000円／㎡ とすると､ 年間賃料 (満室時想定) は､
10
400㎡ × 4
000円／㎡ × 12カ月
＝ 499
200千円｡
次に､ 建築費については､ 市場コスト統計方式により算出した結果､ 工事費単価244647円／㎡を採用し､ 総工事費は16
000㎡ (延べ床面積)方策の効果検証一覧 ᑪ䈽䈇₸
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× 244
647円／㎡ (工事費単価)
＝ 3
914
344千円 を得る｡
この結果､ 年間賃料を総工事費で除して算出した利回りは､５.２ 結果検証
以上､ からの各ケースで結果を得た利回りを比較すると､ 土地を所有しオフィスビルを建築しよ499
200千円 (年間賃料)

うと計画する事業者は､ ケース１すなわち ｢方策｣

÷ 3
914
344千円 (総工事費)

や総合設計制度等の容積率緩和制度を利用せずに､＝ 12
75％ (利回り)

建築面積を最大限確保して建築コストを抑えることを得ることができる｡ (表２参照)

を選択するであろう｡ すなわち､ ｢方策｣ の目標である賑わい・憩いを演出させ都市景観の魅力を増大

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65

させる一つの手法としての公開空地を確保し､ ゆとり上げた . 都心立地型 (20階建､ 床面積20000㎡)

りのある空間を確保した魅力ある街並みに誘導するのビルと . 都心周辺立地型 (10階建､ 床面積ことができないことになる｡

10000㎡) のビルの数値を参考にして､ 初期投資額
および20年間の費用削減額が床面積に依存する一次方程式で表せると仮定する｡ この場合､ 床面積を 

５.３ 環境不動産の投資効果
さらに､ ｢方策｣ の容積率緩和効果を最大限活かすためには､ その適用要件となる公開空地や環境に(㎡) としたとき､ 初期投資額 ()､ および費用削
減額 () は､ 次のように表せる｡ すなわち､配慮した設備等の整備に要する初期費用が追加的に

()＝64＋60
000

発生すること､ およびそれを維持管理するための追()＝54＋90
000

加ランニングコストが発生する可能性があり､ 事業

こ れ を ､ 表 ２ パ タ ー ン ３ の 規 模 の ビ ル (者の負担を増大させていることにも留意すべきであ21600) を代入すると､ 追加初期投資額1
442
400千

ろう｡

円､ 費用削減額は1
256
400千円を得る｡

ここで､ まず初期投資について､ 資源エネルギー
庁 ｢の実現と展開に関する研究会｣ によって

(単位：千円)

ここで､ ビルオーナー側のこのビルの建築工事費
総額は6
792
519千円となる｡

試算されたデータを応用して､ 表２のケース３の規

一方､ 費用削減額については､ まずその効果がビ模のビルをケーススタディとして､ 太陽光パネルをルオーナーに帰属する部分と入居者に帰属する部分

積極利用して  (ゼロ・エネルギー・ビル) をとに分け､ その比率を床面積に応じると仮定する｡

実現させる場合 (ケース４) の追加初期投資額と省すなわち､ レンタブル比65％のこのビルの場合､ オーエネによる電気料の費用削減効果について検証してナー帰属分が35％､ 入居者帰属分が65％となる｡

みたい｡ (表３参照)

次に､ 入居者帰属分の費用削減額については､ そ

ここで､ 研究会がケーススタディとして取の金額を賃料に追加してオーナーに支払うと仮定する｡ これを単位面積当たり20年間で割り返すと､

表３

環境不動産における方策の効果検証

66

れを入居者が負担することによって､ 年間賃料は

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賃料増加単価は242円 ㎡・月 (6 06％増) となりこ

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714
692千円となる｡
さらに､ オーナー側の収益にはオーナー帰属分の費用削減効果が寄与することから､ オーナー側の年間賃料＋費用削減額 (増益額) は736
679千円となる｡
よって､ ケース３の 化によって､ 表面利回
りは10 85％であり､ 非 の場合よりも▲1 75％となる｡ このままではビルオーナー側に 化を推進するインセンティブが働かないことが検証される｡
また､ 化とは別に､ 屋上や公開空地等に緑化施工を行った場合にも､ 追加の施工コストおよび管理コストも生じる｡
そこで､ この ｢方策｣ の中でも､ 化を推進するためには､ 床面積に応じた工事費の助成 (()の傾きの低減) や売電促進､ 固定資産税・事業所税が求められよう｡の軽減､ 償却期間の短縮､ 管理コストの助成等 (()の傾きの低減) の支援策導入が考えられよう｡

６.２ 不動産価格等の適正評価
経済的持続可能なまちづくりのためには､ 行政・

６. 方策の実現に向けた考察

民間を問わず､ 投下した資金をできるだけ早期に回｢方策｣ を活用することによって､ 各種施設の整収し､ さらに再投資に回す循環型社会システムを構備や維持管理に要する投資費用を負担しながら､ 容

築することが求められる｡ そこには､ 投資した資本積率や高さの制限を緩和するだけでは､ 事業主にとっが付加価値を生み､ それを適正に価格評価されなけて期待する投資効果が見込めないことがわかった｡

ればならない｡

また､ 化や緑化については､ 相応の施工コス
トと維持管理費を要する｡
しかし､ これでは経済性を追求する民間企業にとっ不動産の価格を鑑定する不動産鑑定基準によると､不動産の価格形成要因はさまざまな要因が複合的に交錯しながら決定される｡て､ 民間の創意工夫が活かせる制度の創設・改善と

ここでは､ 土地の持つ地域要因やその土地建物のしては不十分で､ 所期の目的を達成することは覚束持つ個別要因に着目し､ 地域の景観や風格ある街並ない｡ リスクを伴う民間プロジェクトを後押しするみ､ あるいは自然環境に配慮した環境共生建築など､ためにも､ 更なる規制緩和または経済的メリットの追加的に資本投下されている不動産が､ その経済的供与によって持続可能な経済社会システムの構築と価値を高めていることが評価され､ 実際の取引価格

リスクの軽減を図ることが必要となろう｡ ここでのや賃料に反映できる社会の構築が求められる｡ すな

ポイントは､ 事業主がリスクをとりながらもそれをわち､ アメニティが付加価値となって､ 不動産の資上回るリターンを期待できる ｢方策｣ 活用を誘引す

産価値を高めることが評価されることが必要である｡

るインセンティブである｡ この場合､ そのリスクヘッ

近時では､ 複数の研究者によって地域環境によるジの基本的な考え方として､ ①賃料収入の向上 (賃不動産価格の評価についての実証研究が行われ､ 環

料単価アップまたは入居率アップ)､ ②コストの削

境や景観に配慮した不動産の評価手法や経済的メリッ

減 (管理コスト・公租公課・支払利息等) の２点をトの調査研究についての動向調査が行われ､ その効援助することを考えればよいことになる｡

果検証が行われている｡
しかしながら､ これまでは､ 景観やアメニティ等

６.１ 政策面についての不動産の価格評価においては軽視されて具体的には､ まず政策レベルとして､ ｢方策｣ 適きたといわざるを得ない｡ 最近になってようやくア用事業に対する①補助金・助成金､ ②不動産取得税､メニティに配慮した ｢環境不動産｣ に対する関心が法人事業税等や固定資産税・都市計画税の減免､ ③

高まりを見せ､ このような分析手法も開発されてき政府系金融機関や地元金融機関との連携による低利ており､ 早期に不動産鑑定評価基準に盛り込まれ､融資制度の活用支援や利子補給､ 債務保証､ ④家賃

さらに市場価格にも適正に評価されることが望まれ補助､ ⑤航空法による高さ制限の緩和など事業主にる｡

対する直接的な支援が考えられる｡ さらに､ 市外企

また､ 売買や賃貸借の取引の際にも､ 環境不動産

業のテナント誘致のために税制優遇や補助制度､ 創に対する価格や賃料を需要者が支払うことが求めら業支援､ 広報活動､ 許認可申請時間の短縮なども､れ､ それがリスクの公平な分散と資金の循環､ そし

間接的な効果が期待される｡ この ｢方策｣ の支援制て都市経済の発展に繋がるのである｡

度をさらに拡充させ､ 幅広い分野の制度を駆使した新たな総合的まちづくり制度 (｢総合特区制度｣ 等)

行政としては､ このような適正評価されるような制度づくり・啓蒙が必要となろう｡



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67

７. おわりに(2010年12月１日現在) の天神エリア､ 大規模ビル (ワンフロア200坪以上) の平均募集表示賃料 (3905円
坪､ 共

本稿では､ ｢都市計画｣ ｢経済｣ ｢自然｣ が共生す

益費込み､ 消費税別) を参考にしている｡ なお､ ここでる持続可能なまちづくりのあり方について､ 福岡市

はオフィス環境と賃料設定との相関関係については考慮の ｢都心部機能更新誘導方策｣ をケーススタディとしながら考察を進めてきた｡ その結果､ 民間事業主

していない｡


ここで概算工事費単価を算出する際に採用した市場コの収益性極大化やリスク軽減のための研究をより深スト統計方式は､ ｢2009｣ において貸事務所を適用化させる必要性があるものの､ ｢方策｣ の課題と環用途とするパラメータを使用している｡ なお､ 試算の前

境不動産の普及の阻害要因を､ 法制や経済的観点か提として､ 鉄骨鉄筋コンクリート造､ 杭支持地盤平均深ら解明し､ その課題を克服するための施策を例示しさ20ｍ､ 各工事科目 (杭・各部仕上・電気・衛生・空調・昇降機等) のコストグレードは 上 ､ 概算コストプラン

た｡

ニングデータは

この実現には､ 行政の力のみではもはや困難で､民間や政府も巻き込んだ推進力が不可欠である｡

貸事務所・近畿を採用し､ 各ケース

で回帰分析結果による予測式に当てはめて算出している｡
詳細は､ 建設物価調査会４) を参照されたい｡

そして､ そもそも世界各国の都市間競争が激化す

22
の実現と展開に関する研究会 10) 

この試算は､る中で､ 福岡市の持つポテンシャルを最大限発揮すによる｡ ただし､ 厳密には､ 費用削減効果は20年間にわる分野がどこで､ どのようなビジョンがあって初めたることから､ 現在価値に割り引いて検討する必要があ
り､ 事業主にとってはその意欲をより減退させる結果とて､ 本稿で試論を展開したようなビジョン実現に向けた手段や施策が生きてくるのであろう｡ また本論では深く追究しなかったが､ 狭小地・道路狭あい地なろう｡


屋上緑化の施工コストおよび管理作業・コストは､ 下表参照｡

区における ｢方策｣ の効果検証や､ ｢方策｣ を活用した都心部の機能強化と魅力作りの地区計画をどのような形で合意形成させるのか､ あるいは ｢総合特区制度｣ の活用の仕方などの点でも､ 今後さらなる議論が必要であろう｡
施策レベルでの見直し・改善や都市経営の形態､あるいは都市景観のあり方等の戦術や制度をさらに深化させていく課題は残されている一方､ より本質的な議論となる福岡市の都市像・ビジョンや都市発

屋上緑化管理作業の年間回数とコスト (緑化面積200㎡の場合の目安)ᣉᎿࠦࠬ࠻ ਁ౞㧛ট
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注) 基本的作業のみ 花の植え替え､ ベンチ塗装等は別途
出所：日経アーキテクチュア６)展の戦略についてもさらに深化させる必要があるこ

これに関連して､ 国土交通省都市・地域整備局 11) ､ 国とを指摘して､ その実現に向けた着実な行動が期待

土交通省住宅局12)のような調査研究がある｡ 当然のことながら､ アメニティに配慮した ｢環境不動産｣ の成約賃料がされる｡

一般不動産よりも高く評価され､ 利回りが向上すると､ オーナーの環境不動産に対する投資意欲が増すことになる｡

注

釈 読売新聞 この試算は､ 福岡市住宅都市局


参考文献

平成23年１月６日夕刊
１)


６による｡

建ぺい率の算定にあたっては､ 福岡市住宅都市局

１) 福岡市住宅都市局：｢福岡市都心部機能更新誘導方策｣､
１)



６に記された試算の前提条件や公開空地評価基準等を参考にして逆算推計した概数値を使用する｡ なお､ この公
開空地評価は､ 面積・道路付等の敷地条件の個別的要因に大きく影響する点に留意する必要があろう｡
 賃料相場は､ 三幸エステート ｢オフィスデータ2010｣68



2008.
２) 福岡市住宅都市局：｢福岡市都心部機能更新誘導方策
取扱要領｣､ 2008.
３) 福岡市住宅都市局：｢福岡市都心部機能更新誘導方策
取扱要領実施細目｣､ 2008.
４) (財) 建設物価調査会：｢ジャパン・ビルディング・コ

スト・インフォメーション｣､ 2009､ 2009.
５) 天神明治通り街づくり協議会：｢天神明治通りグランド
デザイン2009｣､ 2009.
６) 日経アーキテクチュア編：実例に学ぶ屋上緑化

設計〜施工〜メンテナンスの勘所､ 日経 出版センター､
2003.
７) 博多まちづくり推進協議会：｢博多まちづくりガイドラ
イン｣､ 2009.
８) 福岡市：｢福岡市建築物環境配慮制度 評価マニュアル｣､
2007.
９) 福岡市建築局：｢福岡市建築物環境配慮に関する指導要綱｣､ 2007.
10) の実現と展開に関する研究会：｢ (ネット・ゼ
ロ・エネルギー・ビル) の実現と展開について｣､ 2009.
11) 国土交通省都市・地域整備局：｢景観形成の経済的価値分析に関する検討報告書｣ 概要､ 2007.
12) 国土交通省住宅局：｢建築物に対する景観規制の効果の分析手法について｣ 概要､ 2007.



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69