一般社団法人 不動産協会広報誌

2021年 通巻122 号

特集

的に
動リス
まるなか デ ロ
ーに る環 問題への取り重要性を している化をした
可能なまちづくりのために 住宅の化 重要な 置を める
り け 都市の 要な居住形
るマンション
い環 性能を確 しつつへの好等を め
消費者の認 を める
めら ている 地 環 にしな ら的な経済成長を う進めていくか
カーボンニュートラルを実現するための住宅 資の方向性を
する

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都市 デンバーP r o l o g u eにリスクが まるなか

デベロッパーによるへの り みはを しているをした

なまちづくりのためにはの エネ は

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であるマンションはを め
を めることが められているしながらをどう めていくか

カーボンニュートラルを
の

を める

を

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特集
Contents

持続可能性と住まい

巻頭対談 1

政策ウオッチ 6

アドバンスレビュー 8

フォト＆エッセイ 10

特別レポート 12

まちづくりのフォーカス 14

不動産協会の活動記録 17

住まいと持続可能な成長田辺新一・早稲田大学創造理工学部建築学科教授
伊香賀俊治・慶應義塾大学理工学部 システムデザイン工学科教授

住まいのカーボンニュートラル
村上周三・東 京 大 学 名 誉 教 授

建 築 環 境・省 エネルギ ー 機 構 理 事 長

多様な住まい 働き方と子育て

坊美生子・ニッセイ基 礎 研 究 所 生 活 研 究 部 准 主 任 研 究 員

ジェロントロジー推 進 室 兼 任

進歩的な気質とワイルドさが織り成す高成長都市―デンバー
服部圭郎・龍谷大学政策学部教授

住宅税制の変化と住宅需要

渡辺安虎・東京大学大学院経済学研究科 公共政策大学院教授

コミュニティで災害に備えるまちづくり
令和4年度税制改正要望田辺新一 氏前がして、ていました。つまり、実際はしか目標が わっていないのです。そ

する

動に関し

れなのに、な これだけ大のか。その理由は、気前から」の気 上昇を１・５ての目標などを定めたパリ協定に「産

業

20

住まいと
持続可能な成長に2

1958年福岡県生まれ 。専門は建築環境学 。快適性と省エネルギーのバランスに興味を持つ。1982年早稲田大学理工学部建築学科卒業。
同大学大学院修了、工学博士 。1984〜86年デンマーク工科大学研究員 。1992 〜 93年カリフォルニア大学バークレー校訪問研究員 。1992 〜
99年お茶の水女子大学助教授 。1996年ローレンスバークレー国立研究所訪問研究員、1999年早稲田大学理工学部建築学科助教授 。2001
年から同大学教授 。日本建築学会会長、
日本学術会議会員、米国暖房
冷凍空調学会フェロー。経済産業省資源エネルギー庁基本政策分科会委員、同省エネルギー小委員会委員長、脱炭素社会に向けた住宅・建築
物の省エネ対策等のあり方検討会座長 。2020年度文部科学大臣表彰
科学技術賞受賞 。早稲田大学スマート社会技術融合研究機構住宅・建築環境研究所所長、
主な著書に「住環境再考」、「ゼロ・エネルギーハウス」（ 萌文社 ）など。

世 界 的 な 脱 炭 素の潮 流、持 続 可 能 な 成 長、そして我 が国における２０５０年カーボンニュートラルに向けて、我が国エネルギー消費において重要な位置づけにある家庭部門、住宅部分の省エネが求められている。
大都市の主要な住まいであり、従来より相応の環境性能を有するマンションに対しても、環境負荷の軽減のさらなる追求が必要となってきている 。同時に、省エネや再生可能エネルギーの利用をリーズナブルにし、内需の柱である住宅投資を喚起していくことも求められる 。地球環境、経済の持続可能性と豊かな住生活の実現の両立に向けて、住宅には何が求められるか 。住宅が居住者に本来もたらすべき﹁ 安全・健康に暮らせる﹂という価値の追求と、カーボンニュートラルに対する貢献について、
環境と建築に詳しい早稲田大学の田辺新一教授と、慶應義塾大学の伊香賀俊治教授が議論した 。

月10

カー ンニ ートラルは
産業
に代わる
エネル ー

年

ートラルを

NO.122ンニや２・０ に抑えると書いてあるからに うとのことです。

は、によるエネル ー

栄一がパリ

です。産業

最 、大 ドラマでに行って、 気機関を見たり、エレ1

カー

共に意 や行動

わりしています。思い すと、

の前から、

減するとし

の実 ゼロを目指すカー

わずか１年 でが化

ンニ ートラルは２０５０年にFutureofReal Estate

早稲田大学創造理工学部建築学科教授

築イ

1959年東京都生まれ。早稲田大学大学院修了、㈱日建設計・設備設
計主管、東京大学助教授、
日建設計・環境計画室長を経て、2006年 1月より現職 。著書（ 共著 ）に、「 CASBEE 入門」「 建築と知的生産性」「健康維持増進住宅のすすめ」「 LCCM 住宅の設計手法」「 熱中症の予防と現状」「 最高の環境建築をつくる方法」「すこやかに住まう、すこやかに生きる、ゆすはら健康長寿の里づくりプロジェクト」など。受賞に、山梨県
環境科学研究所、明治大学リバティタワーで環境・省エネルギー建築賞、
青山学院大学相模原キャンパス、梼原町 (ゆすはらちょう) 総合庁舎でサステナブル建築・住宅賞、
日本 LCA 学会功績賞、空気調和・衛生工学会
技術賞など。日本建築学会副会長 。

80

伊香賀俊治 氏慶應義塾大学理工学部 システム デ ザ イ ン 工 学 科 教 授シ

の人たちはエネを 定化する木 を使え化した。しかし、エネが足りないのでは、と他部 かベーターに ったりして っくりしば、まさに小さいことです。

の発電量が面としては、戸当たりの 根面積が地が大きいとも えます。不利なに不利な面もありますが、 減

一方で、マンションはどうか。

になりつつあります。

建住宅の貢献が不可 だという方向化の実 に向けては、戸出量をマイら思われているかもしれませんが、ナスにする住宅です。そのため、住

化は思考の
ン

化

の中で、２０５０

これらをどう 体化するか。
は年までの建築分野における出量の 計を行っています。住化ル ー

もともと使っていません。したがっのを目指しているのであっているシーンがあります。
て、 来の

を

気機関で使えるようになって交通が宅のの住宅のカー

を実 させなて、住宅のハードを 善することで、

が

ゼロに い

外だからと考えると合点が行きます。
で は、発 した。住宅も大きく 化しまし
力発電の電力を使って人ければいけません。加えて、使うエた。
ニ ートラル（以下、）をど

工 明や建物の空調、エレベーター

ネル ーも

や

化が求められます。

う考える きか。 本でエネル ー

部 は電などのエネル ーによって ・３に分けると、、業務など

を、産 業（ 工 場 等 ）が使えるようになった。 ンプ
を使用する部水ができ、集合住宅でも 生でに るという（自動車等）、や以前のの成 です。

的に らせるようになった。これらは産業
産業出量を考える際に戸当たり使用エネル ーに対して小化

宅のを出していることになのさいので、戸当たりの化考えもあるかも れませんが、が小さくなってしまいます。

のは、戸建住宅と集合住宅（マンション）

減化

ります。これをを分けて考えています。戸建住宅はを使うにしても、南や東向きとは限とよりも 利な面があります。戸当たを使っていないことで

てあまり

らず、
難しい場合が出てきます。また、はした エネと再の かさを 持しようとすれば、生可能エネル ー利用で減らす。難

パネルの設置にベランに代わる、新たなエネル ーにを こすしかありません。 は前々力りの 根面積が大きいこと、そしてこれらをどう具体化するか。

化したす。住宅や 生部 は フト的なコンクリート 、加えて、使うエネルギーも脱炭素化が求められます。

は高だなと思っていまマンションは冷暖房ゼロに近い状況を実現させなければいけません。

から、発電に対して

建 に木 を選 できることです。

つまり戸当たりの 根面積が大きだの 出量が大きく

を 出する

ため、

発電が可能

第で

化

されることで、

の 減

※３

Ｔ

に貢献す

で

など木 を使ったマンションが内外を大きくできます。 後は、の選からです。ただし、マンションは建化

ければ、その ん※１を出さないのと同じ）の 出 減に貢献す

ン・マ程でなります。コンクリートや は生産
化
化

イクル・カー※２住宅）も実
イナス住宅（ランド化が進み、

な

る

ジティ

できます。もう一つは、戸建住宅は、を 定化する

しやすくなると化います。それがマンションのいったことが きるといいと考えて化の第一歩になりそうです。

」を建 に選 しやすいことです。

を少なくし、を 出するコンクリートやを たす「木

空気中の不動産会社がるライフ・や、

ゼロ・エネル ー・ハウス（

りは可能エネル ーだけで住める、つまです。 当たりさえよければ、再生化

コンクリート のしいのは、 本のの実 において、マンション

14、

住宅のハードを改善することで、

2マンションは 根へのパネルの設置という不利な面はあっても、 エネが難しい、というわけ
ではありません。むしろ、マンショ
ンの 帯当たりのエネル ー消 は、、 エネを考え住宅の エネ化は、や
生 年 を 右することも住宅の性能る上で重要なのは、 い・ いがの側面です。

き こす

程度と れ

おおよそ戸建住宅のや換気性能の向上は、 中 対策や※４ています。またマンションは、同じ

高※５規模で行っています。

の前後

交通

にも

マンション内でも 根側や 側なのがあるからです。

を全と 生 働 は、

２０１４年からの抑制といったか、内側なのかによってもエネル ー
消 が わってきます。ただし、エネを進めても、どうしてもエネル

調スマートウェルネス住宅等 進事業

かかりにくい、といったデータが集す。 ッシや の性能や エネに がります。でが 明できるようになり価値として市場が認 してくれるよ

性能の高さはは、うになってほしいと思います。

まっています。住宅性能の向上によ
る

エネ住宅の

す

消 者は、マンションを買うとき

きれば、 エネ性能をマンションの

ま し た。

に向けて消 者を水になります。いままでは「エネるを安くできますよ」に数 が上下する性能―能力ではなはエネを考えます。一 団 のためのリが必要か

く、どういった機能―

は 気になりにくとしか えませんでしたが、これか
らは、
「 エネ

ング機能が しいとか、最 だとテレワークができる 事部 機能がを 減できますよ」としいとか、 どもが や を出すかくなりますよ、性能の向上によって、 事を まな

ら下の階に かない防 機能が しできます。さらに えば、 どものに がることさえ 実的にアピールしれませんし、住宅性能が生 年

ネや エネは、数ある住宅の性能のないでし う。消 者にとって エションを 入する、という方は多く

エネ性能―能力が しいからマンかけられます。 エネ

くなり、 事に集中して昇進しやすい、と い う よ う なします。住宅性能が高を 考 え ま す。

くなる、といったプラスもあるかも成長にもないということです。

的に つ、アレル ーにが しに がるとなれば でに らす機能―、マンション価 が通常より数 万円

エネ性能を高めたい、となるでし う。

す。

ただし、

中の１つに
ければ

は計

に向けた エ

なりにくい、となれば、好り れません。
これから

ネや エネは、耐震性能、防 性能に ぐ、第３の性能になると思いま

FutureofReal Estateー消 は発生します。その分をど代う再生可能エネル ーに置き換えるのの一 です。この調 で、きちんと新でか。

性能と換気設備を備えた住になりにくく、するはそれがマンションの脱炭素の第一歩になりそうです。

した

宅では高

※ 3 CLT（Cross Laminated Timber）
：
を
が
る
て
した
とも
は

環境に貢献するポジティブなブランド化が進み、常 といった重い 気にも

する

の

又は

、

な
の

内外で供給されることで、電 が商用化されれば、マンション
が可能

や

など

※4

を

排
ての
する

NO.122

3

した

て
の
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て、 が
の
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し、
の
する

の を利用するなどでになるかもしれません。

の
るととも
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な
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、
は

の
とを

の

※5
の

LCCM（エルシーシーエム）：※2

ZEH（ゼッチ）：※1

今後は、CLTなど木材を使ったマンションが高くなったとします。この数 万を

省エネ住宅の健康効果は、にや換気といった エネ

性能を れないで しい。

ですが、か、というと 常に難しいと思いまマンションは、す。そうであれば、他の 加価値が認定を受けた 宅あることを す必要があります。
例えば、要期の方々５００人の調 をしましたが、室 のたった２ の いで要間が３年も いが出ました。どういエネを行ってもらえれば、再生可能エネル ーを導入すること目してきりのまま３年長くが実 できます。マンショ

で

エネル ー

が重くなってしまう

おそれもあります。

う」

発電の電力を 間に根が空いているから置きまし

となる。

また、

使うには 電 が必要です。再生可には、まず自分の敷地の中で最大限、 エネの能エネル ーは時間によって発電量

住宅の力をするのが前提だろうと思います。

が 動するので、電力をー

を うことを意 しな

トロールすることも大事です。カリ

用できるよう、電気を使う側がコン的に利再生可能エネル ーと っても、自ければいけません。例えばメフ ルニア では新築住宅に対してのラーであれば 地や の 面を 拠

電 の設置を義務化しただけ的にがしています。将来、でなく、 要コントロールに がる
田がまた

所）

つ、

させつ

に自 消 する 力をしていの 間利用などで再エネ

でも、将来は 電 を

電 の 設を進めています。 が

生産

すれば、

に 用される可能性も高いこともに入れておきたいです。
イ（

海外では、再生可能エネル ー
く、ニ ア

を
く

や時間によって 量を 化させる設備の設置を義務化しています。

要 イド）のコントロールに資する

フィス ルにもデマンド イド（

なお、カリフ ルニア では、オはなるが少ないですかないといけません。
電 へので調 できたほうがいいとしています。

し、 電ロスも少ないからですね。

その点、 本は住宅の 根を使わになっています。

直 の２０３０年目標の 成に向け

スマート 明や、 が わるスマー

るを得ない

ーは、

トウィンドウ、人感セン ーなどか

※６て増やせる再生可能エネル

発

やスマート

※７

メーターに集め、建物が にエネル

ら 々なデータを働するまでの時間が い

電がほとんどです。しかし、 本で

発電設備

は

面積当たりのンは 根で容量はすでに備機 だけでなく人の動きまで把握

発電をしても一棟

要たりでは２位のドイ の２ になっすることも みられています。将来
設の 根や空 の敷地、地な

トフ ー が立ち上がるかもしれま

建物全体をコントロールするプラッや設全体のエネル ーを えませんから、電 を置ける 地

どを使っても２０３０年の目標にはせん。また、これらの設備やデーターを使っているのかを再生可能エネル ーの電力を外部かています。

きません。そうなると、「住宅の一で、 地面積当３００万円ぐらい ってきます。

ら 入しないといけません。ところ

エネ性能の向上と価 をうまく説明できるといいですね。消よりも高は、これらの設備とデータを使ってとしての 地は少なくなっていて、公共施が下がっている中で、マンションには必

く、 後も低下していく

アになっています。

のずしもないようです。マンションの入にはシ

立地や間取りなど 々な要 を取

価 はが、 が の再生可能エネル ーのだけでもさないかが分かれます。３年 うと、う に住むかで、人生の最後に た

呼び水になります 。

者、とりわけ一 取得者層の 帯年

用の自

すか、

省エネ改修に向けて消費者を誘引する

選 してマンションを選 と思うの証明できるようになりました。

には再生可能エネル ー
住宅の 根しか空いていないの減少分で うことができる

住宅性能の向上による健康効果が4

を使って、 ル全体のエネル ーをかかってしまう。一方で、規模の利エネを 求すればその んコストは本では、の 務を重く見ているからです。

ますが、それは 主である大 さん

プランナー制度ができる予定です。

以上 エ

量が一定のデベロッパー※８

は、新築マンションにも エネのトッの エネ法の 正に向けてコントロールすることで、発電量がで、 用化、一般化した建 や機年間の住宅にそのような規制

動する再生可能エネル ーををすることは極めて難しいと思いまには通常よりも高い、ネ性能が高いマンションを ってくを 考 え た ら、エネ性能の表 だけはきちんとしださい、という制度です。もしかす

す が、住 ま う 人 のい、となれば値 は下がります。 ッて、消 者が選 出来るようにしてシも、アル から

、木 というル ラスじ なく複層 ラスしかな

は安くなります。例えば、シングも、に利用しようとしています。 がンプのも いつく必要があります。
ート
いままでは 間電力が安いから にえ な く な れ ば 安 く な り ま す。 前

ように、高いにとっても社

期間が わる、と いました
の

で す。

策も

交通 は考えている

時に、消

エネ性能、

へ

性能がわかるようになります。

者がそのマンションのようです。 入時やのエネ性能の高さを すラベル制度

れ ま せ ん。そ れ に 合 わ せ て、ると、それ以上の性能が求められる貯めていたものが、
２０１９年の エネ法 正で、建売

が、それは

が公的

の抑制に がります。
用 は ８ 、９３ 年 と な れ ば、 １ ０ ０ ０ 万 円

この制度に加えて、 エネのも られるようになれば、消となる。さらには、マンション向け

額が１人当

の

したとしても、 たきりなの エネの ッシや ラスも高性能

者も「 エネ性能が高い方がいい」

に対する

全て

かも

おくことは重要だと考えています。

流になれば 間に貯めるようにする
戸建だけでなく会保性能のものしか使とか、いろいろなものがシフトしてについても大規模事業者に エネ基発電が主いますね。やはり消 者の認 や行準が課せられたことで、建 のマーに住宅の エネ性能によって動を えてもらうことが大事で、そケットがずい ん 化しました。規

２０００万円の公的はの要のためにはマンションの 入層に制というよりもインセンティたりで ってきます。 エネ

が住宅

えかけるわかりやすい説明をしていよって えていく。規制だけで え

高くても数 万円ですから、
では、

戸建や

きたいですね。

ていくのは難しい。
、とりわけどの予防による将来のルになっていくと いと思います。

ーンとなり、価 もリー ナ

するに って リ ー

な 品がの増進の 進に関

増進法に基

ベネフィットが上 ります。の生 働大 が、づいて」がおおよそ 年 りにする方向性や目標などを定める「本の計画に向けた見直しを始めていま

につい

され

能の

は

す。その中に、 とか住がと住宅で行 がより歩調

本 に住ても入れて しいと働きかけています。
れば、にも がって※8の10を合わせられるようになります。ひいては、住宅のNO.122

5

10

の

の

する

を

の

の
、

、

21

する
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を
と

の 力
では

して、
能の
を

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BAS：

※7

の

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が

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で

21

いきます。

FutureofReal Estate

住宅の
に向けた
それ れの

重くなってしまうおそれもあります 。

性能や換気の る

マンションのエネルギー負担が観点から、必ずしもないようです 。

できない、となってい今後も低下していく状況には住宅は依然として世界平均よりも高く、に向けてはどうしても新たな 資が求められます。高い

我が国の再生可能エネルギーの価格は

政 策 ウ ォッ チと上昇をしていく取り組みだ。パリ協定
前からの気に抑制することを規定すると

２

気 上昇が１・５ を上 ることが予想」を 約 に求めており、は２０１５年 月に 連にされる２０５０年までにカー ンニ ー

た 力のされた持 可能なに関する 策課題

おいて全会一 でトラルの 成を求めている。いずれの目だ。

社会に向けたグロー ルな開発目標であ会・は、「経 ・社会・の要 はの統に関連し、その合的取組」をうたっている。経 ・社

ば可能性を目指す点で一 している。例えと人 社会の持標・協定も、地組みの下での能社会の実 という目標を共 してい

は、「産業

を

ル）」であり、２０３０年に向けて社会発のための２０３０アジェン のタイトマーる。パリ協定は２０１６年 月に発 し
動 組み条約に基づく 室動への 応を求めた気スの 減や気する（持 可能な開

の大目標は
を

際協定だ。

る

「 々の

都
マー
ル ーフ ーラ

住宅にル ーマ ジメてが人と社会の安に化の 出をゼロもしくはマイナスにしようということだ。この取り組み

すとって不可 で、住まいの計画

は に住宅分野で盛んであるが、戸建住宅と集合住宅（マンション）ではその形の基 でもある。
建築物は人 の生活基 、経が生じる。戸建住宅は戸当たりの 根面積が大にを発生きいので 分な エネが可能である一の いから、 エネ

建築物は多くの減に め

基 を提 している。一方でしているので、方、マンションは 根面積（戸当たり）分な エネができないというになが小さいので、戸当たりで 定すればの的で安全かつなければならない。
ール は「強 （レジリエント）で持 可る。「 エネによる」という観点能な都市に立てばその通りだが、建設・ 用 階

人間 住を実 する」である。この目標を含め、ションの方が戸建住宅より小さいので、に着目すればマンが提 す

トータルとしてので 出するるためには、の調 」の少ない建物を実 する「経 ・社会・てはいけない。戸当たりの 根面積が小が高いということ小だけに着目することとなり、評価の視価することは、戸当たりの 根面積の大を意 している。 エネの多 だけで評の方が 地の利用

さいということは、それだけマンション減の視点を れを意 した建物やまちづくりをのとの視のライフ イ

を考えた場合、戸当点が一面的になりかねない。住宅が発生する多 なを発生していを消 し、多 なとく。

住の総計はマンションの方

ンパ トシ

コンパクトシティというはが少ないと考えられるからだ。

たりの発電を利用し向けた取り組みが主流化しつつある。建の少ない都市というの少ないマンションが当 主流となる。 連は、に物の 用で消 されるエネル ーを、建都市 住においては、などに設置した

２０１５年に発表したに関連すなうことで、実 的に 用 階における発電の電力でまか

物のオン イト（敷地内）、つまり 根た エネによるカー ンニ ートラルに

年、建築分野では、対策の１つと位置づけられる。

る。カー ンニ ートラルの 策課題はクルを通して、大量の資 ・エネル ー

建築は建設、 用、に考える必要がある。

市

の
築
ラー 築

築
事
事
築
ル ー

事
業
ル ー
築
築
一

ともに、１・５ までへの抑制に向けの氏」と「パリ協定」は持 可

が国は、
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ートラルに
、
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ル ーの
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11

11

らか ・し う う
上

事
ル ー
築

る。カー ンニ ートラルは、これらの「住まいのカーボンニュートラル

6

をまとめたファクトシート
いう視点を れてはならない。

る事実やにあり、そのがとして独立住宅しについて考える。集合住宅

えんである。一方で 連資 では、「都
密性は、

性を高め、

市の

（マンション）は隣同 で いに

うみつせいの中で、都市について「面積にして地新をもたらしながら、資 とエネル ー
たちの 地部分のわずか２ にす ない都市の消 を低減する可能性もある」「、（戸建住宅）にくらは、エネル ー消 のに しいエネル ー・システ を 用す

使用量をコントロールするなどの工 が求められる可能性が高い。 電 の必要性はマンションも戸建住宅も同 だ。

交通 、経 産業の３ が連携して開催してき

年４月から

、

少なくて む。

社会に向けた住宅・建築物のように、マンションの 帯当たりエネル

た「ー消 量は戸建住宅の６ 程度であることを求める方向性となった。将来的の多くの調 が す

能力も めている」と評価する。つまる。また、 行の エネ基準（２０１６を最 化できる

り、都市は密度を高めつつ（コンパクトることにより、そのをにはマンションにも、カー ンニ ートの導入が求められる可能性もあり得る。

発電を導入す前 のように、マンションは戸当たり

ただし、マンションについては、 地利の戸建住宅に対してエネ対策等のあり方検討会」は、新築化）、新しい年基準）に 合している住宅が、マンラルに向けてオン イト、オフ イトしているという評価だ。コ

な導入することで、ションでは７ に しており、戸建住宅

を

ンパクトシティの重要さが指 される広い意 でのの持 可能性に大きを める」と している。都

80（敷地外）を含めた再生可能エネル ー

市こそが、地出量の0よりはるかに高い。

していの 根面積が小さいので一戸 位で評価減に貢献できる
行

可能性を

る。実際、

性を含め 対的に少ないの実 へのハードという側面にも留意す きであ

用の高い
する

開発により

や

による調 では、大ルが高い。 後のや都市ほど一人当たりる。集合住宅という 住形 は、 対的部 の 出す等の、マンションにおいても利用のッション

備が求められそうだ。統合的取り組みがめてのことだ。 には、 エネ 置のようになったのは、建築の 生以来、初建築に エネ 置の 備が求められるを低減させている）。

対して えているのだ（つまり、に少ないネ ティ インパクトを都市に
しやすい

発電の

が実用化し、マ化と再生可能エネル ーは、発電量がにと ての利用機会が増えることが期 される。

発電
るンションにおいても一層のが向が少ない。大都市ほど公共交通の利用上するからだ。
マンションはローマの から、都市の
え

求められる

・社会を

によって大きく 動する。そのため、電ような新しい機能の 加は建築の経る、住まうためのイ

力使用量が大 に増加すると、電力不足の姿かもしれない。しかし、 エネ、

時代において、このンフラであったとで 電するおそれがある。 実にエネに係る課題は、 来の 組みではエするための工 が必要でのを求めるならば、それなりが必要であると考える。（談）の新たなあった。建物 ー ーに エネ、 エネに する 題で代っていい。地

発電にの 動をしている地域で発生しているの持 可能性を

ネル ー産業の 備
性能

代においトラ ルである。したがって、出力や
求する

て、建物の

あり、建築に対して電力を貯めておく
電 や、電力を使用する 要者側に電力

NO.122

7

のイメージ
I
れ

が

マ シ

を評価する場合、全体の 減とFutureofReal Estate75

多様な住まい働き方と子育て坊 美生子 氏ニッセイ基礎研究所生活研究部 准主任研究員
ジェロントロジー推進室兼任

マンション購入世帯の多数を占める共働き子育て世帯は何を求めるか。自治体による子育て支援策や、子育て世帯向けの支援サーのマンション購入の契機は、子どもの誕機にはなりにくい。実際、多くの購入者て、分譲マンションを購入する直接の動

ただし、これらはあくまで付加条件であっラックスして過ごせる面積の広さなどだ。

ライン会議がしやすい間取りや、家でリ変わってきている。家族が在宅でもオンえたことなどから、住宅に求める条件が在宅勤務や、休日に家で過ごす時間が増

新型コロナウイルスの感染拡大以降、共働き子育て世帯
時間軸と立地を重視

アドバンスレビュー

鍵となるのは、子育て世帯の時間軸だ。

立ち寄れるオープンスペースがあれば、ぼ出社しない」という人でなければ、依然、

コロナ禍で在宅勤務が増えたものの、「ほが問われる。重要な点は、
まず立地条件だ。

部屋数やスペースが必要になる。専有部

る可能性もあるため、遮蔽できる複数のでオンライン会議やオンライン学習をす

専有部では、夫婦や子どもが同時に家親子ともにホッとできる場所になるだろ

一定の通勤利便性が求められる。自宅がにその余裕が無い場合は、マンション共仕事を抱えた夫婦が、家事、育児の多項

駅から近いだけでなく、職場と保育所、有部に、テレワーク用ブースやシェアオ

う。

スーパー等と自宅までが、同じ導線上（動フィスがあると便利だ。また、家事の「時目のタスクをいかに効率的にこなせるか線上）にあることも欠かせない。都心や短」のため、マンションの管理人がクリー

ニッセイ基礎研究所が実施している「新駅近のマンションはこれらの要素を満た

ン購入を検討している家庭なら、マンショ型コロナによる暮らしの変化に関する調

ニングや宅配の受付・受け取りをしてく

ン内に学童施設があれば購入するインセ査」では、コロナ禍以後、移動手段としせる可能性が高い。また、子どもの成長

ンティブになるだろう。保育所では夕方て電車を避け、マイカーを用いる人が増れるサービスや、軽食の自動販売機などまで預かってもらったが、小学校に入っえ続けている。駐車場は一定程度の注目段階によってもニーズ（時間軸）は変化

たら午後の早い時間に帰宅し、預け先がを集めるだろう。共働き子育て世帯がマにも需要が生じている。

見つからないという「小１の壁」が最重する。子どもが小学生になってマンショ

生や成長だ。株式会社リクルートが行っルチタスクをこなすという側面では都心ンも選択肢に入り得る。郊外立地のマン

要課題になる。公立の学童保育施設は満共有部では、中庭等があれば、気軽にションはより広い間取りや設備を確保した「２０２０年首都圏新築マンション契が誕生した、子どもの成長によって部屋

立ち寄り、自然と他の入居者と会話する

やすく、保育所や学童保育施設の競争率

や駅近マンションがニーズに合致するが、数が必要になったなど、子ども関連のラこともできる。コロナ禍以降、地域の子も下がるためだ。

員であることも多いため、マンション内

イフステージの変化がきっかけになって育て広場や動植物園等、子ども向け施設

約者動向調査」によると、購入動機のトッいると見られる。また、同調査では、既の休館・休園や入場制限、イベント中止

子育て世帯を住宅面で支援
保育所併設マンションに優遇を夫婦ともに在宅勤務の比率が高いといっ婚世帯のうち共働きが７割を超えている。

などが相次ぎ、子連れで外出できる場所に民間の学童保育であっても預け先を確

その多数を占める「 共働き子育て世帯 」が減った。コロナ禍からの完全回復が見

プは「子供や家族のため、家を持ちたいのニーズは市場においては無視できない。

通せない中で、マンション内に安心してで は、 子 育 て 世 帯 を 住 宅 面 か ら 支 援
共働きの子育て世帯のニーズは何か。

た条件を満たせれば、郊外立地マンショ

1978年福井県生まれ。神戸大学大学院修了後、読売新聞大阪本社を経て、2017年9月より現職。

保できれば安心できる。

坊 美生子（ぼう・みおこ）
ニッセイ基礎研究所生活研究部 准主任研究員
ジェロントロジー推進室兼任と思ったから」だった。第一子や第二子

ビス、マンションのあり方に詳しいニッセイ基礎研究所の坊美生
子准主任研究員がコロナ禍を経た子育て世帯が求めるマンション像について論じた。

8

ンションの入居者が必ず入所できる、とを点数化して優先順位を決めるため、マとに、親の就労状況等の「保育の必要性」

を決める際は、各市区町村が、子どもご

１点目は、そもそも保育所の入所児童同制度を利用して併設された事例は少なは優先入所の仕組みを創設したものの、を検討することが求められよう。大阪でに対して税制優遇等、財政支援の仕組み

性担保のために、保育所併設マンション国に対しては、２点目の保育所の事業の取り組みを加えることで、親子が集まやイベント等を支援するといったソフト

リーダーを決める、訪れる人への声掛けの併設と合わせて、管理人の配置、運営に発揮できる。例えば、キッズスペース

み合わせることで、ハードの効果を十分対応などといったソフトのサービスを組

すいのは、保育所の整備に加えキッズス

は限らない点だ。２点目は、マンション

い。ハードルとなっているのは事業性だる空間として定着する。キッズスペース

２０１８年度、保育所併設マンションのの共用部に保育所を誘致ろう。従来、住宅政策で行われてきた子の安全管理や、入居者の年齢構成の変化の発生を抑制してもらおうというものでしても都市部では床単価

育て支援は、ひとり親世帯や多子世帯に等の課題にも対応しやすくなり、実体のするために行政に求められることは何が高いため、事業性を担対する公営住宅提供などで、さほど多くある子育て支援マンションとして高く評

ペースを確保するといったハード整備だ。

保できない点だ。市区町はない。
「待機児童の解消」は、少子化対価されるはずだ。

入居者に対し、優先入所の仕組みを創設

村と国は、連携してこれ策大綱で閣議決定された項目であり、住もちろん、上記以外のハード整備でもあった。しかし、これには、現状では２規模マンションでの保育園の設置促進 」

らの解消に取り組むこと

宅行政と保育行政が連携し、より幅広い

子育て支援は可能だ。共有部に庭や水辺か。まずは、政府の「子育て安心プラン」に 実 効 性 を 持 た せ、 待 機 児 童 を 解 消 すが求められる。

子育て支援の取組みを行う必要があるのを設けたり、ベンチを配置したりして、同時に、人を介した保育サービスや相談

る こ と だ。 こ の 設 置 促 進 は、 大 規 模 マ

まず市区町村は、１点ではないだろうか。民営の保育所の事業入居する親子連れが自然に集まり、交流している。

ン シ ョ ン が 建 設 さ れ る と、 そ の 地 域 で目の解消のため、保育所

性向上に向けた行政の後押しが必要になできる空間を整備することは有効だ。子

つの大きなハードルがある。

局 所 的・ 一 時 的 に 大 量 の 保 育 ニ ー ズ がの入所児童を審査する際ると考えられる。

（２０１７年）の中にも盛り込まれた「大発生するため、マンション側で待機児童に、保育所を併設したマの違いによって優先順位

行われてきたため、住宅

来、児童福祉施策として整備する。保育行政は従的に入所できる仕組みをンションの入居者を優先のも一考だ。

施設に転用することを規約で定めておくことを考えれば、予め将来はシニア向け

い、比較的バリアフリーなハードである少に直面する可能性がある。上下水が揃に、住民の高齢化に伴う保育ニーズの減

なお、マンション内保育所では将来的になる。

が、情報交換する場があるだけでも助けいる。同じところに住んでいる親子同士

親目線によるリアルな情報を必要として

い事教室、遊び場など、ネットにはない

育て中の親は、地域の診療所や学校、習子育ての緩やかなネットワーク作りをマ

域の繋がりをマンション単位で再構築し、実の「場」が必要だ。薄れてしまった地

コミュニティ作りには、拠点となる現を変える方法は考え方がとが可能だ。デベロッパーが取り組みやデベロッパーも子育て支援に関わるこ異なるが、待機児童という社会課題の解決に資す
る保育所の増設のために、柔軟な対応が求められる。実際、大阪市ではパーに期待される役割だろう。

ンション単位で仕掛けることが、デベロッ

FutureofReal Estate

NO.1229デベロッパーの子育て支援
ハードとソフトの組み合わせを

三菱地所・東京建物・大栄不動産がマンションに併設した学童保育施設のイメージ

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City Report

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30

米国コロラド州最大の都市、州都デンバーは、
ロッキー山脈の麓、大平原グレートプレーンズの西端に位置する。
米国の四大スポーツのチームがそれぞれ本拠地を置くスポーツの都市でありながら、
冬季五輪の開催都市を返上したことのある都市でもある。
米国東海岸・西海岸の進歩的な気質と、
西部開拓時代のワイルドな気質が混交した迷彩のような都市、デンバーを見る。

Denver龍谷大学政策学部教授

ン ックを
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デン ー
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はともかく︑その開催 上は直前ました ︒その開催のされていた ︒ただし︑多くの 本人

東京オリンピックがでは︑オリンピックは 上など出来ないだろうと考えていたかと思われる︒しかし︑
オリの ︑グレートプレーンズのする ︒それがアメリカのンピックの開催が決定した直後に 上した都市は戦後もロッキー

西 に位置するコロラド 最大の都市であり︑ 都でもあるデンバーだ ︒

デンバーは１９７０年に１９７６年のオリンピック開催地に選ばれた ︒しかし︑で︑それ︑１９７６年のオリを う住

１９７２年にオリンピックを開催するための 金を使うを 下する ︒そのンピックはオーストリアのインスブルックで開催されることになった ︒このオリン

ピック 上の立 者はリチャード・ラムで︑事を務める ︒ラムは１９６０年代年まで 期︑コロラド

会 員の時にはオリンピックの１９７５年から後 のに 成していたが︑あまりにも 用がかかることから 対 に る ︒

このエピソードだけ えると︑デンバー

オリンピックのという都市は 分と進歩的なのかなとも思うが︑２０３０年の地として手を挙げたことを まえると︑的にはソルト・レーク・シティが選ばれ

必ずしもそうではないであろう︵

内た︶︒しかし︑２０２１年７月︑まさに東京

オリンピックが開催される直前に︑再び住

10

地として

りを上

が行われた ︒これは︑﹁デンバー市がオリンピック開催
げるために係る準備 用を︑住 が認めなは約が 成い限り 金から 出させない﹂というものであった ︒この住であった ︒のデンバーの 関口となるデンバー 際

の大
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大
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れた︑周り

空 は︑都心部から東にには もない広大なる大とにポツンとある ︒アメリカ 住 のテント小 を的な空 から西には︑デンバー都心部の高層ビル︑そしてその背景させる 根がるデンバーはどのような都市なのであろう

が出会うところにつくられたとがどっしりと構えてか ︒その人口は 万５０００人︵ ２０２０

このオリンピック・アレルギーともいえで られている ︒
デンバーの都市としての︶や︑大都市

かもしれないが︑コロンバイン高 の事 ︵ １９９９年︑事︶︑ジョン・ベネ・ラム

ではあるがオーロラ 画 の︵２０１２年︑被や︑プルトニウム工場

ジー 人事 ︵１９９６年︶などアメリカ内を震 させた

能 れでの周辺住 へのからのウエスト﹂的な気 が同 している地域で害などが きており︑いわゆる﹁ワイルド・の一つは︑そもある ︒そのされている切り アニさを見事に表 したのが︑ほど れした事 を き こしてしないことが挙げられる︒すなわち︑広２年ほど前にコロラドさをにわたってプライマリー都市としてのたことがあるが︑デンバーで

がある人

の多くは︑
︑コロラド 外から移ってきた

いる ︒

田 や

感を している︒そのため︑アメリカのよりも標高が高い ︒大リフィケーションが最 では選手がホームランダービーに参加したので︑

大プロスポーツ︵アメリカン・フットボー

な社会

題とまでなっている ︒オーロラ市などの郊目された 年のメジャー・リーグのオー

員に取 をし外も含む大都市 でみると︑その人口は約

ルスター戦が開催されたのがデンバーのク

FutureofReal Estate※ ２

３００万人にも び︑これはアメリカでは人であると べていた ︒開 期の無法地帯

目に大きい大都市 だ ︒に︑をつくり出して住 が定着するといった 重構成が︑こののような

龍谷大学政策学部政策学科教授 。
1963年東京都生まれ 。カリフォル
ニア大学環境デザイン学部修了。民間シンクタンクを経て、明治学院大学教授に就任。現在、龍谷大学政策学部政策学科教授。ドルトムント工科大学客員教授なども歴任。主な著
書に『人間都市クリチバ』『、衰退を克服したアメリカ中小都市のまちづくり』『、サステイナブルな未来をデザインする知恵』『、若者のためのまちづくり』『、ドイツ・縮小時代の都市デザイン』。訳書に『世界が賞賛する日本の町の秘密』。技術士（都市・地方計
画）､博士（総合政策 ）
。

な
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る
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オリンピック 上の分と進歩をみると︑デエピソード︑その後の
住

ン バーに

的なイメージを持つ

服部圭郎（はっとり けいろう）ー が開がー の ールた

でもなかなかできない 挙だ ︒

ル︑
野 ︑
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バスケット・ボール︶すべ

そのが︑主人公はたびたびデンバーまで遠出し︑たコロラド の小さな町を 台としている

ウス・パークはデンバーからメーションの﹁サウス・パーク﹂
であろう︒サ

１９９７年から

都市の不動産価格の上昇に伴うサービスの高価格化などで、富裕層しか住めなくなっていく現象
プライマリー都市は、国や地域において他都市を引き離す首位都市を指す

アーズ・フィールドである ︒この 場は︑空にデンバーより大きな都市がいる ︒なかなか解 が難しい都市である ︒※1※2にルーツを持つようなワイルドさの

の９００

13

てのフランチャイズとなっている ︒これは︑れている ︒１マイルというと︑ 本の１マイル︵１６０９ｍ︶であることから ば

イ・シティ﹂
︒これは︑その標高がちょうどデンバーのニックネームは﹁マイル・ハ

都市だ ︒

ロッキー

いるのが展 できる ︒デンバーは大

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目

目に人口が

く増加している ︒

年の 勢調 ︶とそれほど大きくはないが︑
２０１０年から︑デンバーはアメリカで多い都市であるが︑２０１０年ではであった ︒リーマンショックからいち く︑︑インターネット産業の成長にされて 活し︑都心部におけるジェント

12

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気が いのでホームランが量産されること

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デンバーより大きな人口を している都市

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クロ経

し、その 見から社の策を導き出せるようにもなってい会課題を解決するために必要な施策・を えるかを

規制が企業や消 者にどのようなは、データを分 することで、 策やになったためだ。実るようになり、 々な成 を出すようＴ企業がマーケティング分野で活用すが 目されている。

を実 的に分 する実者・企業の行動や年、 ッグデータを用いて、消住宅ローン減税の効果を検証

膨大なミクロのビッグデータで

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用の高額化としたうえでと被 の交 プ

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の長期化や 用高額化をに基づ加工化した形の 大な ッグデータとして提 を受

つわる取 データを人 客の住宅ローンや 金口 等にまン ルティングが、みずほ 行よりき、われわれ東京大 エコノ ックコ、不動産協会からのいていることを明らかにした。

た制度が

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解明し、

その デルを 定して行動パターンをロセスを ー 理 での全データからいった課題に対して、 大な 解と化やそれに うに関する 事手 きの長期たの愛 知 県 常 滑 市 生まれ 。1 9 9 8 年 3 月 東 京 大 学
経済学部卒。2005年8月ペンシルベニア大学
Ph.D.（経済学）。2005年7月ノースウェスタン大
学ケロッグ経営大学院助教授。2014年7月香港科技大学 HKUSTビジネススクール准教授。2017年
7月アマゾンジャパン合同会社シニアエコノミスト。
2019年2月アマゾンジャパン合同会社経済学部門長。2019年7月東京大学 大学院経済学研究科 及び 公共政策大学院 教授（現職）。主な研究実証ミク
ロ経済学（産業組織論、政治経済学、法と経済学）、
計量マーケティング。

をする制度だ。住を分 する宅着工統計などの集計された統計数値

きた。ただし、これまでの可能になったのだ。実際に活用した

した クロ イドからのアプロ― がのデータを活用したことにより、こう

７３０万人分のデータを用いた。

※１

クとして利用していると考えられる

ン

から住宅ローン減 のしたかまでは必ずしも検、みずほ 行

内容から同行をメイン

データの リ ー としては、同行のをできていなかった。

ち、取性 を したものが多く、住宅を取得

検 を行って2

人 客２４００万人分のデータのう（図 1）住宅ローン減税制度の最大控除額の変遷（一般住宅）

していない人も含めた 人が住宅ロー

くつかの機関がその宅ローン減 についてはこれまでもいを所得 などから減 とは、住宅ローン残高の一定 合えるかを分 ・検 した。住宅ローン

なわち住宅 要にどれだけの額の 化が 人の住宅取得行動、すけ、それを元に、住宅ローン減 の減安
たな ・やす ら
東京大学 大学院経済学研究科 公共政策大学院教授

ン減 によって実際にどう 入行動に

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住宅税制の変化と住宅需要る。例えば、 の

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12

を検

対 となる統制 を

一般的に、施策や 策の
するには、

ローン
に住宅

約者を住宅取得者をとみなし、例えば２０１０年７月※３化に対する感応度が高く、減 のが高いことが確認できた。なお、
化

を

して

して、

えられているを保 していない人（住宅ローン

は、２０１０年 月までと計値でにするかで 々な手法がある。
約数）のうち、２０１０年８月中に住

２０１１年１月から不連 にローンの施策や 策の 更前を統制 とするこ宅を取得した人（住宅ローン 約数）

要が低下していることを主に

は

のセールの
の 合が２０１０年８月の住宅取得確いる。２０１１年３月に東 本大震災を検 する。

検 で、セール以外の要 がセーになり、同 に他の月についても確があり、震災後のデータも一部含んでとでル前後で一定であれば、セール前後をも求めて分 を行っている。 例えすればよい。

いるため、部分的には震災のを主に含んでいる可能性はあるが、むしろ額の低下 の
えている。

合が

年の戸

的高

化の住宅取得
計値は、額１００万円のの計値となる。

へのの最大をもたらしうるおそれがあるとば、見方によっては、コロナ禍を上る

確も考えられよう。なお、めのと考えると 力性は約 となる。この点については震災の

や 行の口

し

データ・ローンデータを用いた クロレ

ベルの 計値であることも一部ている可能性があるが、少なくとも（談）

利用したデータから見る限り、 策は大きいと える。

住宅取得確率 の* 減少

たば、 に２０１０年 月末時点で、住人だった場合、住宅取得確 はになる。さらに、分 では、年 や資の 計値の住宅取した場

額１００万円の 減は５万戸
７万５０００戸程度の 要減をもたを受けた２０２０年度の住宅着※５、住宅ローン減 の最大らす可能性がある。これは、コロナ禍

最大

よそ５０万戸程度とするのであれば、合、 に全 で住宅の 約が年間でお（戸建・マンション）に換

得確 の 動インパクトを、住宅の数

として

一

分 の

化に対応し

の

工（持 ・分 住宅）が前年度 でマ入者の）。これは、

イナス４・１万戸となった点に みれることがわかった（に最大た場合、新規の住宅してい充された場合は増

それだけ減少することをる（１００万円

ね確認

価

の 要増

の価 低下に 当の低下に対して万円は約万円程度と想定すると、

建住宅、マンションの全いも考加）。また、この 動は、年 ・資産
わず
計による残高・地域の区分をされるともに、※６

額が１００万円 減されて、住宅 要が額の１００万円の程度 動す

住 宅 需 要 を 大きく変 動 さ せ る

最大控除額100万円の変化はを考 している。

分に分け、その区分 との住宅取得確

産残高の高低、地域といった細かい区※４宅を取得していない人数が１００人

した

ともなう

も

を検 できる。住宅ローン減

この手法を用いれば、住宅ローン減化してき

２０１０年から２０１１年への移行に額）がで、２０１０年 月のの住宅取得者が額（最大は、これまで一定期間（年） とに
減

的観点から

すればよい。

た。したがって、減 額に 化があった年の前後を分 に際し、計量経は、減 額の 化以外の経 的要 、例えば、リーマンショックや、消上げ、金利、所得、金 資産、できる等の 化といった他の 要 のを受ける可能性が最も的 い期間を対 として設定する必
※２

しえると

を行った上で、そうし要がある。このため、 種の経 指標
を最も

等に基づき
た

額が１００万）。なお、同期間は住２０１０年 ２０１１年を分 対 期間とした（
宅ローン減 の最大を る指標とし

資産をし、

Tax Benefit（ローン減税最大控除額）の変化

た

円減少している。
また、 体的な計保

り資産残高４００万円

した場合、中程度の規模（総程度）において、減 額の２０００万円）と、 対的に い 計
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て、ある年に住宅を 入していない
人が 年住宅を取得する確 を「住宅取得確 」として定義し、同確 が対で えば、住宅

た* 特定の時点での住宅取得確率を 100 として基準化した場合

NO.12213

期間でどの程度増加もしくは減少す
るかを 定した。

10（図 2）分析結果に基づくローン減税最大控除額の減少と住宅取得確率の関係（イメ―ジ）

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南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業

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東京都江戸川区、ＪＲ総武線小岩駅

小岩駅を象徴する
フラワーロード商店街

南口のフラワーロード商店街は壮観

年を迎える同商店街

4

は、２００７年から小岩駅周辺の将来の 商 店 会、 町 会・ 自 治 会 と 江 戸 川 区

危機感を持った地元地権者や、駅周辺を集めにくくなったことなどがある。

クセスが限られ、遠方からの買い物客

輪場や駐車場が設けられないためにアの商店街の更新が進まないことや、駐減少してしまった。背景には、駅周辺

して、２００４年には約２７０億円も１９９１年の約６４０億円をピークとると、小岩駅周辺の年間小売販売額は、た。江戸川区の商業統計のまとめによむ小岩駅周辺の商業売上は減少を始め

し２０００年代に入り、同商店街を含と共に売り上げを伸ばしてきた。しか商店街は、戦時中も空襲を逃れ、時代

口増加と共に発展したフラワーロード

が郊外の小岩に移ったことによる。人化や関東大震災以降、都心に住む人々く発展したのは、明治時代の東京市制

もともと田園地帯の同駅周辺が大きのアーケード商店街となった。

て、１９５２年には江戸川区内の最初

は、戦時中の強制疎開などの苦難を経る。 設 立 か ら

にわたってアーケードが架けられていだ。電柱の無い両側の歩道約７００ｍ

合ー

災 に えた
可能な住まいを うつくるか 住まい 地 や 災 け なくな化する 象への対応も めら ているにて 行 の地区
市 地再事業
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け なく経済的にも可能なまちをし地区市 地再建設・
不動産・タカラ ー ン
区にまちづくりを進めているのまちづくりをス
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コミュニティで災害に備えるまちづくり

14

のまちづくりについての意見交換を開
始、勉強会・懇談会を重ねた。そして３社が再開発準備組合に受け入れら入れた理由を説明する。

再開発に参画していく戦略を取っておれた決め手は、再開発にかかる詳細なけ野村不動産は、１９９０年代末からり、２００４年には カ所の再開発事法等を掲載した、「ＪＲ小岩駅周辺地区

路、広場、開発の事業エリアや整備手の協力者探しだった。そうした中で、業地区にとっての課題は、まちづくり

基本構想が策定された後、再開発事（木密）などを解消して防災性を高める

動産は「再開発への参画は密集市街地

その姿勢をさらに積極化した。野村不業に参画していた。２００７年には、

うに、駅前再開発にかかるノウハウに開発の事業協力者に選定されていたよ

２００８年にＪＲ常磐線金町駅前の再提 案 書 だ っ た と い う。 野 村 不 動 産 は区の規定以上の雨水貯留施設
垂直退避可能な高台まちづくり

まちづくり基本構想」を策定した。そ
地権者により設立された再開発準備組ことができるという社会的意義が大き

２００９年には、小岩駅周辺地区の道の中で南小岩六丁目地区については、
合で募集・選定したのが清水建設と野い」と再開発（まちづくり）に本腰をＶに決まり、２０１６年 月に再開発

２０１５年に事業協力者が３社のＪ通じている。

複合施設や商業施設・住宅をつくるこ
村不動産、タカラレーベンだ。とりわ

南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業の完成イメージとなどのイメージを盛り込んでいる。
江戸川区都市開発部市街地開発課長（以下、区市街地開発課長）は、基本構想を策定した背景には、小岩駅周辺の商業の再興だけでなく、防災の視点もあったと説明する。
「明治の駅開業から発展してきた小岩駅周辺は、幸いにも戦災組合の設立認可を得て、２０１９年に

南小岩六丁目地区第一種市街地再開発

事業は着工した。同再開発事業は、フラワーロード商店街の入り口の右側に当たる施行面積約１・３ を３街区に分け、Ｉ街区に地上 階建の商業・オフィ

Ⅲ街区（ 階建、地上約１１０ｍ）に82を免れたことにより細街路で入り組ん

12

ス棟、Ⅱ街区（地上 階建、高さ約 ｍ）、

22 10

期に分けている。１期目に駅南口に隣

再開発は、１・３ の再開発をあえて２口にふさわしい拠点形成」のため、同針を掲げている。例えば、「商店街の入りによる防災性の向上」など７つの方点の形成」や、「安全・安心なまちづく

沿って「商店街の入口にふさわしい拠

年栄えるまちづくり」だ。その目標に再開発に当たっての目標は「１００規模だ。

面積は３棟合計で約８万８、８００㎡の事務所、公共駐輪場を整備する。延床層部には生活利便機能を揃えた店舗やは合計約 ６００戸の住宅を整備し、低33

だ密集市街地が残り、緊急車両が入れない課題があった。戦前から残った建物にも耐震性などの観点から更新が求められ始めていた」ことを挙げる。また、江戸川区は海抜ゼロメートル以下のエリアが多く、大規模水害時には大きな被害が出ることが予想されている。
小岩駅の周辺は江戸川の右岸にあたる
ため、わずかに標高が高く、戦後すぐのカスリーン台風、キティ台風により
江戸川区一帯が沈んだ際にも被害は少なかった。実際、キティ台風の際は床下浸水程度にとどまったという。それでも、大規模水害時には浸水が予想されており、最善の水害対策が求められていた。

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能だ。その他、マンションのエントラに上がることで一時的な垂直避難が可備するため、大規模水害時でもデッキ

立体歩行者道路（歩行者デッキ）を整ている。Ⅰ街区、Ⅱ街区、Ⅲ街区には舗を残しつつ商業施設を開発することの開発を行うこととした。商店街の店区を建設し、順に２期目としてⅢ街区るよう指導している。ところが同再開

およそ敷地面積㎡当たり０・０５㎥設け

大規模開発にあたって雨水貯留施設をに 対 し、 区 市 街 地 開 発 課 長 は「 区 は、策をしている」と話す。これらの施策て浸水を防止して被害を抑える等、対ト）」だ。２０２０年 月に発足したＫ

メント（愛称：ＫＯＩＴＴＯ コイッ

社団法人小岩駅周辺地区エリアマネジ

再開発関係者が発足させたのが「一般

市街地開発課長）。区の働きかけを受け、するからだ」（区の連携に力を発揮

値向上や、災害時た。小岩地域の価トを働きかけてき

エリアマネジメン

体的な取り組み―域の人々による主

係者に向けて、地複数の再開発の関駅周辺で行われる

催できなかったが、既にファスタⅠのより大規模オープニングイベントは開の１階を拠点に活動する。コロナ禍ににオープンした商業施設「ファスタⅠ」

ＫＯＩＴＴＯは、Ⅰ街区に２０２１年

り組むことが大事だと思う」と話す。

北が共同してエリアマネジメントに取向上、ひいては防災性の向上には、南携していなかった。小岩駅周辺の価値

北や東西に分かれており、必ずしも連岩駅周辺の町会・自治会・商店街は南れた都築敏行氏が就いた。都築氏は「小は南小岩六丁目再開発組合から選出さ

ネジメントを行っていく。代表理事にパーなども資金を出し合ってエリアマ

正会員とし、再開発に関わるデベロッ

ＯＩＴＴＯは、駅周辺の再開発組合を

ンス部分を来街者などの一時避難に利発事業は雨水貯留槽や湧水ピットなど

こで「区は、小岩用できるよう、マンション管理組合とを合わせると区の基準を大きく超える

接する区域にⅠ街区の商業施設とⅡ街調整を行う考えだ。さらに、Ⅲ街区の容量を確保している。この規模は、野まま再開発を完了できるためだ。
そして、「安全・安心なまちづくりによる防災性」には、とりわけ水害に対応した設備を充実させた。小岩駅周辺※１は、内水氾濫時には最大 ㎝、利根川・江戸川氾濫などの大規模水害時（外水※２氾濫）には最大３ｍの浸水が想定され体歩行者道路や公共駐輪場などの一時

同再開発事業のハード、とりわけ立KOITTO の前で行われたフードマルシェ 都築敏行氏撮影により、駅前の賑わい、人流を保った

地上２階以上に整備する公共駐輪場は村不動産側の独自基準と聞いているが、動産開発企画本部の遠藤千尋氏は「Ⅱ・退避場所を実際の災害時に使えるようから始めたい」と話している。

に向けて、まず顔の見える関係づくり

らだ。地域の価値向上、災害への備えの町会や商店街へのあいさつはこれか

都築氏は「コロナ禍のため、駅周辺品が売り切れるほどの好評を得ている。

などのイベントを開催し、用意した商広場スペースにおいてフードマルシェ

約２、０００㎡の面積を持つため、一時貢献すると思う」と評価する。

雨水を溜め、内水氾濫の抑制に大きく

アーケードが続くフラワーロード商店街

避難できるよう検討している。
Ⅰ街区、Ⅱ街区、Ⅲ街区の商業施設・住宅の防災対策も充実させた。区条例

Ⅲ街区は、内水氾濫に対応できるよう、※ 2 外水氾濫： 河川の堤防から水が溢れ又は破堤して家屋や田畑が浸水すること

小岩駅全体を災害に強いまちに顔の見えるコミュニティを

水位の上昇によって自動的に作動するにするには、まちの関係者が事前に利※ 1 内水氾濫：
堤防から水が溢れなくても、河川へ排水する川や下水路の排水能力の不足などが原因で、降った雨を排水処理できなくて引き起こされる
氾濫に定める止水板、内水氾濫の抑制に資止水版等を設置している。大規模水害

用方法を把握しておく必要がある。そする雨水貯留施設を整備する。野村不に対応し、電気設備室は水密扉によっ

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不動産協会の活動記録

令和４年度税制改正要望
不動産協会では、9月9日に開催した理事会において「令和４年度税制改正要望」を決定しました。
主な要望は次の通りです。
（要望の全文は協会HP「https://www.fdk.or.jp/f_suggestion/zeisei.html」でご覧いただくことができます。）

Ⅰ.

ポストコロナに向けた経済好循環の加速・拡大のための重点要望

１．直面する課題に対応し良質な国民生活の基盤を形成する住宅税制の充実
令和3年度に適用期限を迎える住宅ローン減

７．都市の防災性能向上や物流効率化の実現に向けた支援措置の創設

Ⅲ. 未来志向の豊かな住生活を実現するための税制
１．直面する課題に対応し良質な国民生活の基盤

税の延長・拡充
新築住宅に係る固定資産税の軽減特例の延長を形成する住宅税制の充実

居住用財産の買換え・売却に伴う特例の延長 等

令和3年度に適用期限を迎える住宅ローン減

２. 土地に係る固定資産税の負担調整措置の拡

税の延長・拡充等(再掲)２．新築住宅に係る固定資産税の軽減特例の延長充等
３. 国家戦略特区に係る特例の延長・拡充

３．居住用財産の買換え・売却に伴う特例の延長

４. 不動産市場の活性化等に向けた必要な対応

４．住宅取得等資金の贈与特例の延長

Ⅱ. 日本の未来を拓く都市再生の推進税制

５．住宅の登録免許税の特例の延長
６．住宅及び住宅用土地の取得に係る不動産取得税の特例の延長

１．国家戦略特区に係る特例の延長・拡充(再掲)７．認定住宅に係る特例の延長

２．ウォーカブル推進税制の延長等

８．リフォーム促進税制の延長

３．都市のスポンジ化対策のための特例の延長

９．住宅の買取再販に係る特例の延長

４．地方拠点強化税制の延長・拡充

10. 老朽化マンションの建替え等の促進に係る特５．外国人旅行者向け消費税免税制度に係る免例の延長11. 多様化する住宅ニーズに対応するための税制

税対象者の明確化等
６．カーボンニュートラルやデジタル・トランス
フォーメーションの技術進展も踏まえたまちづ
くりに対する支援措置の創設の創設等
12. 住宅取得に対する安定的な負担軽減

Ⅳ．不動産事業の推進等に不可欠な税制
１. 不動産売買契約書の印紙税の特例の延長
２. 所有者不明土地問題に対する税制上の支援

一般社団法人措置の創設等

不動産協会

３. 国際課税の諸課題への対応

2021 年 11 月 < 通巻 122 号 >発行人 一般社団法人 不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
Tel.03-3581-9421

霞が関ビル17 階Fax. 03-3581-7530

http://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

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三美印刷株式会社

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４. 大規模複合用途型建物における固定資産税減免措置等の弾力的運用
５. 償却資産課税や事業所税等について立地競争力の観点から総合的に負担軽減
６. 不動産に係る多重課税の排除