平成 21（2009）年 9 月 17 日

ルネッサンス計画１「住棟単位での改修技術の開発」「ひばりが丘団地ストック再生実証試験」の施工完了及び現地公開について

ＵＲ都市機構では、ＵＲ賃貸住宅の新たなストック再生・活用に関する取り組み「ルネッサンス計画」として、ルネッサンス計画１「住棟単位での改修技術の開発」並びにルネッサンス計画２「住棟ルネッサンス事業」に取り組んでいるところです。
この度、ルネッサンス計画１として、ひばりが丘団地（東京都東久留米市）において、建替事業で解体予定の住棟３棟を活用して進めてきた実証試験の施工が完了しましたので、お知らせ致します。
あわせて現地を公開いたしますので、ご案内申し上げます。

お問い合わせは下記へお願いします。
本社
本社

都市住宅技術研究所（電話）０４２－６４４－３７５１
カスタマーコミニケーション室 報道担当
（電話）０４５－６５０－０８８７

ルネッサンス計画１「住棟単位での改修技術の開発」「ひばりが丘団地ストック再生実証試験」の施工完了及び現地公開について

ＵＲ都市機構では、既存賃貸住宅ストックを少子高齢社会や多様化するニーズに対応できる住宅へ再生し有効活用するため、住棟単位でのバリアフリー化、21 世紀に相応しい間取り、内装・設備へ改修するとともに、景観にも配慮したファサードの形成等、従来の階段室型住棟の性能・イメージの一新を図る多様な技術開発を行う必要があると考えています。このためＵＲ都市機構では、これまで進めてきた「団地の建替」及び「住戸リニューアル」に加え、住棟単位での改修技術の開発を「ルネッサンス計画１」と位置づけ、研究を進めてまいりました。
また、この技術的成果を踏まえ、民間事業者の創意工夫を活かした住棟単位での活用・改修の提案を受け、社会実験的に事業化する、ルネッサンス計画２「住棟ルネッサンス事業」にも取り組み出したところです。
（現在、事業提案者の募集選定手続き中）
この度、ルネッサンス計画１として、ひばりが丘団地（東京都東久留米市）において、解体予定の住棟３棟を活用して進めてきたストック再生実証試験が施工完了致しました。
このような実際の住棟を活用し、大規模な実証試験は初めての試みです。ぜひご覧になって下さい。
１.ひばりが丘団地ストック再生実証試験の概要
・実証試験対象： 東京都東久留米市ひばりが丘団地 171〜173 号棟（管理開始：昭和 35 年）
・建物構造：
ＲＣ壁式構造４階建て 中層階段室型住棟・住戸形式（改修前）：２ＤＫ（約 35 ㎡）全 80 戸（171・172 号棟：24 戸、173 号棟：32 戸）・実証試験の内容：
住棟
研究テーマ（主な検証項目）
研究体制
Ａ棟（173 号棟） エレベーター設置によるバリアフリー化
Ｕ Ｒ都市 機構 と株式会 社竹中 工務 店の共（エレベーター・共用廊下の新設等）
同研究
Ｂ棟（172 号棟） エレベーター非設置での魅力アップ（住戸内寸法・住戸規模の拡大・ウォークア （ 民間技 術提 案の公募・選定による）ップ軽減、コンバージョン・増築等）
Ｃ棟（171 号棟） 減築やアクセス改修によるイメージの刷新 Ｕ Ｒ 都 市 機 構 の 企（大規模減築、アウトフレームによる共用廊 画・設計
下新設・バルコニー拡張等）□試験施工前後の写真
写真１街区東南部より見る

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写真２

Ａ棟

エレベーター設置によるバリアフリー化

写真３

Ｂ棟

エレベーター非設置での魅力アップ

写真４

Ｃ棟

減築やアクセス改修によるイメージの刷新

写真５

改修住戸の一例：メゾネット

改修前⇒ルネッサンス計画及びひばりが丘団地ストック再生実証試験の詳細については「別紙１」参照

2

２．一般向け現地公開の概要「ひばりが丘団地ストック再生実証試験」を行った住棟３棟（Ａ棟・Ｂ棟・Ｃ棟）の改修住戸及び共用部をご案内し、展示パネルにより取組内容および施工検証成果の一部を紹介します。
（１）期間①集中公開：

平成 21 年 10 月 13 日（火）～17 日（土）並びに 26 日（月）及び 28 日（水）～31 日（土）②通常公開：

平成 21 年 11 月～平成 22 年３月末までの火曜日及び木曜日（ただし祝日及び 12/28～1/4 の期間を除く）※平成 22 年 4 月～平成 22 年 6 月の公開日時の詳細については未定です。
＊①②ともに午前（10:00～12:30）と午後（14:00～16:30）の１日２回＊各回、定員 30 名（１グループ 15 名まで、最大２グループ）（２）申込方法： インターネットでの完全予約制（10 月５日より受付開始）です。集合場
所等、詳しくは下記ホームページを参照ください。
＊http://www.ur-net.go.jp/rd/rn1
３．報道関係者向け現地公開
上記に先立ち、各種報道関係者方々を対象に現地公開日を設けます。
（１）日時： 平成 21 年９月 29 日（火） ①10:00～13:00 及び②14:00～17:00（２）場

所： 別紙２の案内図を参照し、B 棟集会室までお越し下さい。

（３）事前登録： 下記の問合せ先にて、前日９月 28 日（月）17:00 まで（ただし土曜日、日曜日及び祝日を除く）に直接電話にて申込み下さい。
問合せ先
独立行政法人都市再生機構

都市住宅技術研究所

電話：０４２－６４４－３７５１（代表）担当：柳沢・渡辺以

3上別紙１

１．ルネッサンス計画について（１）ルネッサンス計画の目的
ＵＲ賃貸住宅の団地の再生については、これまでは既存住棟の建替えや住戸内のリニューアルという形で行っていましたが、持続可能なまちづくりという観点から、既存の住宅をできるだけ長期間活用することが求められるようになってきています。
一方で、昭和 30 年代、40 年代に建設された住棟の多くは、階段室型でバリアフリー化への対応が困難であったり、階高が低い、住戸面積が狭いなど、現在のＵＲ賃貸住宅の水準と比べると必ずしも十分なものとはいえません。
ＵＲ都市機構としては、これらの既存住棟を有効に活用するための実験的な試みを、ルネッサンス計画として位置づけ、ハード、ソフト両面での再生手法を検討することとしています。
（２）ルネッサンス計画の構成
ルネッサンス計画１「住棟単位での改修技術の開発」は階段室型住棟のバリアフリー化や、現代の生活にふさわしい内装・設備への改修、景観にも配慮したファサードの形成等に関する改修技術の開発を、解体予定の住棟を活用した実証試験として実施しているものです。
ルネッサンス計画２「住棟ルネッサンス事業」は、ルネッサンス計画１の技術的成果を踏まえ、民間事業者の提案を受けて、民間の創意工夫を活かした新たな活用・改修方法を社会実験的に事業化するものです。
このように、ルネッサンス計画１は改修技術開発というハード面での再生手法を、ルネッサ
ンス計画２は住棟の新たな活用方法というソフト面での再生手法を検討しているものであり、この両面での実証的検討によって、既存住棟の再生手法を確立することを目指しています。
向ヶ丘第一団地改修後イメージ●ルネッサンス計画１
団地名

名

実証試験団地・概要

称

向ヶ丘第ひばりが丘団地
一団地（東京都東久留米市） （大 阪 府堺市）

ひばりが丘団地
ストック再生実証試験

住棟

Ａ棟・Ｂ棟・Ｃ棟概要

解体予定の住棟を活用し、民間のアイデアや技術提案の公募による実証試験（Ａ・Ｂ棟）、及びＵＲの企画・設計による実証試験（Ｃ棟）を行う。

ひばりが丘団地
住戸改修技術開発

Ａ棟の一部「環境負荷低減住宅」「高齢者向け自立支援型住宅」「遮音性能の向上」「断熱性能の向上」の４つのテーマについて住戸単位での民間のアイデアや技術提案の公募による実証試験を行う。

向ヶ丘第一団地
ストック再生実証試験

26・27・28 号棟解体予定の住棟を活用し、民間のアイデアや技術提案の公募による実証試験を行う。

※上記 2 団地のストック再生実証試験は、「超長期住宅先導的モデル事業(平成 20 年度第 1 回)」(国土交通省)の「技術の検証」部門に採択されています。

●ルネッサンス計画２事業イメージ【住棟ルネッサンス事業のイメージ】
民間事業者等（住宅、福祉施設等）

ＵＲ都市機構（UR賃貸住宅）

住棟単位で賃貸または譲渡

再生・改修工事
・住宅や福祉施設等として活用
・新たなライフスタイルの創出や多世代交流・団地居住者へのサービス提供

既存の住棟(従前居住者移転後)

住棟ルネッサンス事業は、団地再生事業によって従前の居住者の移転が完了した住棟について、住棟単位で民間事業者に賃貸または譲渡し、民間事業者がこれを改修し、新たな活用を図る事業です。

２．ひばりが丘団地ストック再生実証試験（ルネッサンス計画１）（１）住棟改修建替事業中であるひばりが丘団地（東京都東久留米市）の解体予定の３棟を活用して、ストック再生実証試験を行っております。Ａ・Ｂ棟についてはＵＲ都市機構から住棟改修基本計画を提示し、民間技術提案の公募を行いました。外部有識者とＵＲ都市機構とで構成する審査委員会により共同研究者として㈱竹中工務店を選定しました。
また、Ｃ棟においてはＵＲ都市機構の企画・設計により、Ａ・Ｂ棟とは異なるテーマ及び改修方法を採用して取組みを進めています。
（２）住戸改修技術開発
ストック再生実証試験住棟を活用し、技術開発の促進、リニューアル工事等への活用を図る目的で「環境負荷低減住宅」「高齢者向け自立支援型住宅」「遮音性能の向上」「断熱性能の向上」の４つのテーマについて住戸単位での民間のアイデアや技術提案の公募を行い、下記の共同研究者とともに実証試験を行っています。
分野

テーマ

住戸リニューアル

環境負荷低減住宅

高齢者向け自立支援型住宅

基本性能の向上

遮音性能の向上

共同研究者
東京瓦斯㈱
東京瓦斯㈱
地方独立行政法人東京都健康長寿医療センター(有)自由工房㈱自由工房

断熱性能の向上（サッシュ部門）㈱環境保全サービス

断熱性能の向 上（壁等躯体部門）

ナサコアグループ

主な内容
次世代ソーラー給湯システムにより再生可能エネルギーを利用、その他設備機器によりCO2 排出量削減率 年間合計約４２％削減（UR のリニューアルⅠ住宅と比較）
自立生活の継続のために身体機能の低下予防や認知症予防に配慮し、居住者自らが間取りを簡易に改造できる在宅長寿対応住宅
バネ式浮床工法+遮音シートにてスラブ増打
ちせずに床遮音の低減を図る。
既存アルミサッシ障子・既存ガラスを活用し、後付複層ガラス化することでサッシの断熱性能の向上を図る。
ハニカム状蓄熱パネルにて壁等の断熱性能の向上を図る。

（３）住棟評価検証の例
住棟

テーマ

主な項目
住戸へ段差なしでアクセス
拡がりのある住空間

A棟

エレベーター設置によるバリアフリ
ー化

遮音性能の向上
設備配管の集約・外部化
高齢者へ配慮した住宅
環境への配慮
上層階住宅の魅力アップ

B棟

エレベーター非設置での魅力アップ

拡がりのある住空間

コンバージョン+増築
遮音性能の向上
設備配管の集約・外部化
最上階４戸減築によるヒューマンスケール化
接地性の向上
C棟減築やアクセス改修によるイメージの刷新

拡がりのある住空間
遮音性能の向上
環境への配慮

詳細項目
階段室を撤去しエレベーター設置、外廊下新設
住戸内垂直寸法の拡大（住戸内梁せいの縮小、低床化住宅）
バルコニー拡張
妻開口新設
高遮音床、高遮音天井

壁面緑化
RC バルコニー手すりの路盤材への再利用
メゾネット住宅
最上階一部減築テラス化
住戸内垂直寸 法の拡大（住戸内梁の撤去、梁せい縮小）
住戸規模の拡大（メゾネット住宅、水平２戸１化住宅）
バルコニー拡張
妻開口新設
住戸から集会所へ
スラブの増打ち、スラブ新設

１階接地型住宅
南入りアクセスのエントランスホール
新設スラブと高階高（1.5 層）住宅
バルコニーの拡張
吹付けコンクリートによるスラブ増打ち
鋼材によるスラブ拘束
外壁保護改修※現地公開でご紹介する検証成果は、上記の一部です。
（４）全体スケジュールと今後の予定※なお、検証については今後も引き続き行っていく予定です。
以上別紙２ひばりが丘団地

案内図
ルネッサンス街区

南沢バス停
ひばりが丘団地

集会室

●場所：
Ａ棟

東京都東久留米市ひばりが丘団地
172 号棟（B 棟）集会室●アクセス方法：

Ｂ棟

西武池袋線ひばりが丘駅南口よりバス＊ドトール前３番バス停より、南沢５丁目経由の「田無駅」行、「文華女子中学高校前」行・「武蔵境駅」行にご乗車下さい。

Ｃ棟＊乗車時間約 10 分。
「南沢」下車徒歩３分＊「三鷹駅」行は停車しません。
＊現地駐車スペースには限りがあるため、できる限り公共交通をご利用下さい。
以上