住宅生産振興財団

4

まちなみ塾
2012

【設計演習】「都市近郊の戸建住宅まちなみ計画〜将来に亘り、価値を保ち続けるまちなみとは〜」

課題地

上井一哉（うえい・かずや）〈設計〉

積水ハウス株式会社 設計部 東京設計
室 部長
1958年兵庫県神戸市生まれ。大阪大学建築工学科大学院修了。主な業務：
戸建住宅、住宅団地の設計。
『まちな
み設計コーディネートマニュアル』（財）
住宅生産振興財団発行・編集委員、（社）
住宅生産団体連合会・『まちな・み力創出委員会』主査

大谷宗之（おおたに・のりゆき）〈設計〉 粟井琢美（あわい・たくみ）〈外構〉

株式会社ミサワホーム総合研究所 デザイン研究室 室長
1962年生まれ。神奈川県出身。明治大学工学部建築学科卒業。84年ミサワホーム株式会社入社。財団まちなみ事業「リファージュ高坂」の設計幹事として、まちなみコーディネートを行う。まちなみ大学第1期生。一級建築士、
土地区画整理士。明治大学大学院非常
勤講師（2011）

会場：虎ノ門ツインビルディング（旧：新日鉱ビル）B1階・会議室 D

三井ホーム株式会社 設計推進部 エク
ステリア設計室兼商品開発部 マネージャー
1968年千葉県出身。中央工学校卒業。
93〜94カナダ在住。90年セキスイエ
クステリア株式会社入社。ザ・シーズ
ン設立に参画。デザインディレクター
として社内デザイナーの育成・エクス
テリア・ガ ー デ ン の 講 演 等 を 行 う。
NPO法人『緑の風』エクステリア部門
入選、国交省後援『街並み住宅100撰』奨励賞受賞、チェルシーフラワーショ
ウ2009シルバー受賞

伊藤昭憲（いとう・あきのり）〈営業〉

積水ハウス株式会社 不動産部（東京）部長
1958年福岡県久留米市生まれ。筑波大学農林学類卒業。81年積水ハウス株
式会社入社。土地活用関連の営業部門から、UR都市機構・団体・法人等の担当として現職に。05年より財団事業運営委員

2012 年11月15日（木） 13:30 〜17:30
まちなみ塾 講義録 201263

まちなみ演習の概要

課題解説
大谷宗之

するという視点に立って、プロジェクト進行の上で何がポイントとなり、どのような過程

まちなみ計画は、関連する業務の範囲が極を経て決定されているのかを知っていただく

めて多岐にわたり、かつそれぞれに専門性がことです。当然、未知の分野も含まれますか

高い分野の集積によって成立しています。しら、疑問や知識不足を感じることも多くある

かし、その実施プロセスは各分野の分業によと想定されます、まず、自身の専門分野の周り、それぞれが独自の手法論によって進めら辺で行われている “コト” を知ることによっ

れ、相互の意思疎通が充分とは言えない状況て、より高度なまちなみ形成のプロセスや流の下、計画全体を一元的に把握・コントロー

れをプロデュースする取り組みについて考えルすることは極めて困難なのが現実です。

ていただくことを目指しています。

わが国では、少子高齢化や世帯数の減少がこの演習の成果の一つは、不明点、疑問点、

現実のものとなり、従来の住宅地開発からの誤認識が百出し、それを解決するための各人

パラダイムシフトが喫緊の課題となっていまの思考と行動そのものです。実際の業務ではす。そもそも日本の “まち” がつくられてき

なかなか踏み込むことのない専門外の領域にた過程を振り返ると、戦後の復興期を経て大果敢に飛び込むことこそ、この演習の効果を量供給に応える効率重視の画一的な宅地造成

最大限に享受する要諦です。

が行われ、土木と建築、造園は相互の意思疎通や調整が希薄な状態で宅地や住宅が建設・蓄積された結果、今日の戸建住宅地景観を魅力に乏しいものにしてきたという経緯があります。

64

まちなみ塾 講義録 2012

演習のロードマップ
まちなみ演習は2 つのフェーズによって構成されています。
〈フェーズ1〉は、塾生個人

東日本大震災から3 年を迎える今、私たちによる課題への取り組み。
〈フェーズ 2〉は、の暮らしに対する意識には、大きな変化が現

グループワークによる答案の作成です。すな

われていると感じます。今まで普段の生活のわち、塾生は同じ課題を2回解くことになり

なかでは敢えて考えることの少なかった地域ます。

のつながりや、ふるさとの存在について、そ

今回の演習では、まちなみ形成のコーディれが傷ついてしまったことによって、あらた

ネーターとして専門外の実務を経験し、把握めてその儚さと大切さに気づかされました。

することを目的とし、横断的な視点で、まち私たち日本人は、古くから自然の壮大なパなみ形成を考えることのできる人材を育成す

ワーに畏怖の念を抱き、自然の恩恵を上手にるために、個人による答案作成を演習の前半

授かるさまざまな暮らしの知恵を連綿と受けに組み入れました。まちなみ形成に関する一継いできました。自然と対峙するのではなく、連のプロセスや関連する知識の習得に意識を自然に寄り添って暮らす “しなやかな感性”

持ち、解答を導き出す中で突き当たる疑問やが、これからのまちなみ形成に求められてい不明点に気づくことにより、〈フェーズ 2〉でるのです。

取り組むグループワークに全員が同じスター

今回の演習では、戸建住宅地計画におけるトラインで加われるよう、課題把握のための“まちなみプロデュース” をテーマとしていま助走区間を設定しています。また、運営サイす。すなわち、素地取得から企画・コンセプ

ドからは、塾生を適正にグルーピングするた

ト、事業計画、宅地造成、建築、外構植栽、めの個人のパフォーマンスを把握に活用でき維持管理までのまちなみ形成プロセス全体をたことも、〈フェーズ 2〉の円滑な進行のため各人に把握していただくことを主眼に置きまの貴重な指標となります。

した。

＜フェーズ1＞個人解答

課題に対する提案力や表現力も重要です

演習課題は、「まちなみ設計演習Ⅰ」の講が、本演習の目的は、自己の守備範囲を超え義に先立つ1カ月前に塾生に配布され、約 3たところで各人が住宅地全体をプロデュース

週間の答案作成期間を経て9月初旬に提出されました。答案のレベルには個人差がありましたが、その内容は、事業計画からまちなみ

今回の課題の特徴

設計まで期待を上回る水準であり、中にはそ

なお、今回の演習の特徴として、郊外ニュのまま実施検討の可能なものがいくつも見受

ータウンに立地する標準的な街区形状を設定

けられました。

し、日常的に扱う頻度の高い敷地条件として、＜フェーズ 2＞グループワーク

より実践的なものとしました。

演習のメインはグループワークです。塾生①長方形街区形状

4 〜 5 名のグループを5つ編成し、同じ課題に住宅地開発での標準的な街区形状である東再度取り組むのです。各グループは、9月20

西方向を長辺とした、矩形の日常的に扱う機日の「まちなみ設計演習Ⅰ」の講義（ブリーフ

会の多い敷地条件を設定し、現実の業務へのィング）の後、6 週間後の提出を目指してワー

応用の可能性を考慮しました。

クショップをスタートさせます。

②周辺環境

塾生は現業をこなしながら、グループでの実際に存在する住宅地とその周辺施設を与共同作業を進めていかなければなりません。

条件として設定し、課題地と周辺環境との関メンバー相互のスケジュール調整や作業分担係についてより具体的に踏み込んだ検討が可等、限られた時間とアイデアを効率的に絞り能となるよう提示しました。

出すマネジメントを経験することになります。

③敷地高低差講義は東京で行われましたが、関西方面から課題地を北へ向かって傾斜させて、北側宅参加した塾生はさらに負担が大きかったと思地を不利な環境条件としています。配置計画

います。

や地盤高さの調整により、良好な住環境を実

10月28日の答案締め切り後、講評に向け現するための設計提案を引き出す設定としまての講師陣の意見調整を経て11月15日の、「まちなみ設計演習Ⅱ」でグループ発表ならびに講評が行われました。
1グループあたり30 分が割り当てられ、代表による趣旨説明に10 分、講師による講評に20 分の配分で進行しました。塾生には事前に各グループの答案を配信し、当日はパワーポ
イントを使用するプレゼンテーションとしました。
個人課題から積算すれば 3カ月以上ともなる思考の積み重ねの成果をたった10 分間で発表するというのは酷な設定ではありますが、クライアント（聴衆）に対して短時間でいかにコンセプトを伝えきるかというプレゼンテー

図1 街区形状

ションスキルを磨くトレーニングとして、各グループの発表に注目しました。講評にあたった講師は、企画・設計・開発・営業のエキスパートであり、各人がコメントを述べています。

図2 周辺環境まちなみ塾 講義録 2012

65

個人答案講評
講評に際しての着目点について整理しておきます。
マスタープラン構築の重要な判断基準に“減歩率” があります。
“減歩” とは、宅地開発計画により新たに敷設される道路や公園など一般に「公共施設」と呼ばれるもので、宅地とならずに公共の利用に帰属するものを意味しています。つまり「売物」にならない土地です。単純に考えれ

図3 課題地現況図

ば、減歩をできるだけ少なくすれば収益になる宅地が増えて事業性が向上するように見えした。

ますが、ここに「付加価値」とういう尺度が④コモンスペース加わるとさまざまな選択肢が生じます。日本

まちなみや住環境、コミュニティ等、さま酒の醸造を例に引けば、“吟醸酒” という分

ざまな価値を創造するコモンスペースを組み類です。醸造の世界でも減歩という言葉が使込む可能性を含んだ敷地設定としています。

われており、大吟醸では減歩率が 60%以上と⑤道路の段階構成

言われています。つまり、原料の大半を削っ課題地南の歩道付き準幹線道路から東およても美味しい日本酒をつくることで付加価値

び北側の区画道路、さらに西側の歩行者専用の向上による収益性を創造することができる道路まで、課題地に接する道路の性格とスペことの実例です。

ックの違いについて理解し、住宅へのアクセ

戸建分譲事業においても、この「付加価値」

スに対して多様な選択肢を含む設定としましをどのように創造するかが、事業の成否に大た。

きく関わっています。では、まちづくりにお⑥個別設計と全体最適

ける付加価値とは何か……。これが今回の演

個々の住宅地設計から、隣り合う敷地およ

習で最も注目すべき点です。まず、個人答案

び住宅との関係、さらに、周辺地域を含む課の土地利用ゾーニングをもとに、3つのタイ

題地全体の景観・環境までを連続した計画論

プに類型化します。

（コンセプト）
によって価値を高める提案を求めています。
東日本大震災を経て、まちづくりに対する提案にいくつかの特徴がみられました。一つは、防災に対するもの。もう一つは地域住民の繋がりに関する提案です。

1．ゾーニングの分類
TYPE A

外周道路からの接道、アプローチをとる計画。
開発道路を省略することで減歩を縮小でき多くの家屋や暮らしそのものが一瞬にしてる。隣接する北側の既存住宅地に対して開い消滅する未曾有の災害に対して、まちづくり

た親和性のある計画となるが、南側幹線道路

における防御の方策に、各人が真剣に取り組では、各宅地毎に歩道の横断が生じることと、まれた姿勢がはっきりと見て取れました。まコミュニティ形成に工夫を要する。

た、持続可能な維持管理についての積極的なTYPE B

提案が多く見られたのも今回の特徴と言えます。

課題地内部の開発道路からのアプローチとする計画。
新たな道路空間を介したコミュニティ形成が可能で、一体的なまちなみと良好な住環境の形成に有利となるが、外周部の隣接街区に66

まちなみ塾 講義録 2012

図4 TYPE A

写真1 歩行者専用道路の例（リファージュ高坂）

きた経緯から、住宅のプランや、まちなみに関して必ずしもジャストフィットとは言えないケースもあり、設計担当者を悩ませること
図5 TYPE Bもありました。この演習では “暮らしの場”
としての住環境の価値・性能を最大限に発揮させる宅地設計について、まちなみ形成の視点から、その基本性能を示します。
①居住空間の快適性を確保する住宅プランを成立させる敷地プロポーションの設定。
②住宅の配置と連繋した駐車場スペースの設

図6 TYPE C

対して閉鎖的な環境となり易いため、外周の定。
③道路と宅地の高低差に考慮したアプローチ
空間の確保（図7）。

景観形成に十分な配慮を要する。
TYPE C

3．宅地レベル［FH］

集合駐車方式による歩・車分離の計画。

日照と眺望は、住宅の居住性を評価する上法的な接道要件は、外周道路より確保しつ

で最も重要な要因となります。我が国では、つ、課題地内部に歩行者専用の生活動線とコ

南面開放性に対する志向が特に強く、隣接す

モンスペースを設けることにより、安全で多る敷地相互の高低差にも配慮することが重要様なコミュニティ空間が可能となる。

となります。

集合駐車場から各宅地へのアプローチや、訪問者に対する誘導に配慮を要する。

敷地全体のコンター（等高線）
が今回の課
題地のように北傾斜の場合、レベル差の取り扱いが宅地の性能に大きな影響を及ぼすた

2．宅地プロポーション

住宅のプランニングおよびまちなみ計画にめ、十分な検討を要します。
ケース1（図 8）

大きな影響を及ぼす宅地の設計について触れ

・南側宅地と北側宅地のレベルを合わせるこます。今までの宅地設計は、その多くが開発とによって、日照・眺望等の居住性を確保し行為の行政指導や土木的な論理で進められてます。
・北側接道宅地は、道路との高低差が生じる
ため、擁壁や深基礎、アプローチ階段等の対応が必要となります。
ケース2（図 9）・北側接道宅地の前面道路との高低差をなくし、アプローチの利便性を確保できます。
・北側宅地の日照・眺望の確保に工夫を要し
図7 道路と宅地の高低差に考慮したアプローチ空間の確保ます。

まちなみ塾 講義録 201267

ば住宅は身体であり、外構・植栽は衣服といえます。戸建住宅のまちなみは、一つひとつの住宅とそれを包み込む外構・植栽の連続によって成立しています。すなわち、まちなみの魅力を醸し出す大切な要素が、個々の敷地
図8 宅地レベル・ケース1のデザインに委ねられているのです。
個人の財産である住まいの設計に、まち全体の魅力を高めるための協調の思想を取り入れて、「個」と「全体」を調和させることが、
まちなみ形成の第一段階となります。その基本事項を以下に整理します。
①「個性」と「調和」のバランス

図9 宅地レベル・ケース2

4．コモンスペース1980 年代後半から、諸外国の事例を参考に、さまざまなコモンスペースが日本のまち②建築と繋がる連続的な外部空間の設計③持続的な景観維持のためのメンテナンスプ
ログラム。これは単に景観的な側面だけではなく、コミュニティ形成や防犯・防災に関しても重要な視点を含んでいます。

づくりでも実践されましたが、現在の利用状
況をみると、必ずしも当初意図した活用がな
されず、放置され荒れてしまった事例も見らまとめれます。コモンをつくればコミュニティが生

今回の課題地の与条件からは “接道” と “生まれるという単純な論理が通用しないことを活動線” をどのように位置づけるか。この捉

われわれはこうした事例から学ばなければな

えかたが土地利用計画を決定付けています。

りません。

コミュニティや生活環境の中心となるコモでは、どのような理念を持ってコモンスペ

ンスペースをどのように配置するかが、住環ースと向き合うのか、我が国ならではの在り境の価値を創造する重要な視点となります。

方を真剣に考える時期にさしかかったと言えこれからのまちなみ形成では、少子高齢化ます。こうした状況を踏まえて、検討すべきや地球環境対応に、防災という新たな視点を前提条件を整理します。

加えた性能が求められています。インフラス①利益と負担：コミュニティ形成、歩行者専

トラクチャとしてのフィジカルな視点から、用動線の確保、防災、居住環境の向上等、コ

地域の相互扶助といった助け合いの側面を見モンスペースの恩恵は大きいが、 反面、減つめるメンタルなコミュニティ形成まで広範歩の増加や維持管理等の住民負担について十に亘る課題に、私たちがどのように関わって分な検討を要する。

いくべきか、まだまだ多くのテーマが広がっ②所有形態：行政への帰属 or 共有・専有のていることを今回の課題演習をきっかけとし

メリット、デメリットを検証する。

て感じていただけたのではないかと思います。

③維持管理：行政管理 or 住民自主管理のメリ

日常業務では経験する機会の少ない他分野

ット、デメリットを検証する。

への関わりから、総合的なまちなみ形成の可④運用ビジョン：住民世代の推移による将来能性について模索した今回の課題を通して得的なコモンスペースの利用の変化に対する弾たものを、今後取り組まれるプロジェクトの力的なプログラムの設定など。

まちなみ形成に積極的に活かしていただき、我が国の景観資産の創造に貢献する皆さんの5．個性と全体性

まちなみ形成に大きく影響する要因に外構・植栽があります。ファッションに例えれ68

まちなみ塾 講義録 2012

活躍に期待しています。

課題

都市近郊の戸建住宅まちなみ計画
テーマ：「将来に亘り、価値を保ち続けるまちなみとは」

条件

1．立地
・都心部より鉄道で約 40 分の郊外型住宅地
・鉄道駅までは徒歩７分
・周辺には住宅地及び公園がある⇒別紙：「課題地位置図」「敷地現況図」参照・標準土地譲渡価額 南接道宅地 40 万円／坪 北接道宅地 35万円／坪
2．事業方針・対象地を土地所有者より譲り受け、敷地分割により造成・整備
した後、一般顧客に分譲する。……譲渡価額２億５千万円・市場としては近郊からの住み替えをメインターゲットとして、
総価額 5,000 万円台の建売住宅を計画する。
・周辺は10 年前から住宅建設が始まった住宅地であり、戸建住宅を中心とした環境が既に形成されているが、まちなみとしての統一感や景観上の配慮には乏しい。
3．法規制等
・用途地域：第１種低層住居専用地域 建ぺい率５０％ 容積率
100％
・高度地区：第１種高度地区 5ｍ＋1.25Ｌ 最高高さ10ｍ以下
・地区計画：外壁面の境界までの距離 道路境界 1.5ｍ以上
敷地境界 1.0ｍ以上
・遵守事項：１区画当たりの宅地面積を185㎡以上とする。
4．その他
・地耐力５Ｔ/ ㎡
・駅前商業施設⇒生活日用品の販売
・小学校・中学校⇒それぞれ徒歩５分以内
・周辺環境⇒ニュータウン開発に伴う新駅を核に、計画的に施設整備が実施されている。
（道路：アスファルト舗装 / 電力、通信：
建柱架空方式）・既存建柱の移設：歩道内及び支線のある建柱の移設は不可とする。

開発指導要綱第１条

この要綱は、区域内における開発行為、及び中高層建築物の建築に対する指導を行うことにより、公共施設の整備の促進を図り、もって良好な都市環境の形成に資することを目的と
する。
第2条
開発行為
開発行為とは、都市計画法に規定するその規模が 500 平方メ
ートル以上のもの。
主として建築物の建築、又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区域をいう。
ア．区画変更とは道路、水路等で区割りをすること。
イ．形の変更とは1mを超える盛土、又は2mを超える切土
		
を生ずる行為。
ウ．質とは宅地以外の土地を宅地として利用すること。
第3条
宅地規模開発行為により造成する1区画の宅地の規模は、150 ㎡以上
とする。
第4条
道路
開発区域内の道路は、幅員6m 以上とし二方向以上の取付道路を計画すること。なお、道路隅切り長は3mとする。歩行者専用道路は4m 以上とする。
行き止り道路は、設けないこと。ただし、回転広場及び避難通路が設けられている場合はこの限りでない。
道路終端部には下記の回転広場を設けること。また道路幅員6m 未満、延長 35mを超える場合は、60mごとに1箇所、道路幅員6m 以上、延長120mを超える場合は、120mごとに1箇所設けること。

・歩道側からの自動車の乗り入れは可とする。

提出物a）土地利用計画図［縮尺：1/300］……A3 横サイズ
・造成計画高・建物配置、外構植栽計画
・宅内供給処理施設引込位置
・建柱位置
（移設）
・面積表
b）事業計画表（書式は自由とする）……A3 横サイズ
・まちづくりのテーマ（コンセプト）・販売価格		 ┏土地－取得費・工事費		 ┗建物－建築工事費（付帯及び経費込み）
・外構植栽工事費
・区画数（原価と利益から必要区画数を割り出す）c）事業スケジュール（書式は自由とする）……A3 横サイズ
2012 年 10 月土地譲渡契約〜 2013 年 6 月建物完成〜 9 月引渡し
（売上）d）まちなみガイドライン（書式は自由とする）……A3 横サイズ
		 必須事項
・まちなみ形成方針
・建物─北側配慮─相隣プライバシー配慮 等
・外構─統一外構ルールe）モデルブロック計画図［縮尺：1/100］……A3 横サイズ
・モデルとなる４区画程度を抜き取り、住戸プラン / 屋外設備及び排水経路図 / 外構植栽設計（樹種、仕上材、照明を明記）/ 通り立
面を作成。
f） その他
・コンセプトダイアグラム
・パース・スケッチ等のプレゼンテーション

配付物

・まちなみ塾 まちなみ演習について・「課題地位置図」「敷地現況図」
・質疑書フォーム

第5条

公園及び緑地開発区域の面積が、3,000 平方メートル以上のものについて
は、区域の面積の3 パーセント以上の公園、緑地を設け完成
後は、無償提供すること。
第6条
緑化基準
宅地面積から法定建ぺい率を控除した面積の20％を緑化する。
3.3㎡当たり、高木（H＝1.5m）1本又は、低木（H＝1.5m 未満）3 本を植栽する。
第7条
消防施設
開発区域は、既設消火栓又は防火水槽より半径120m 以内に網羅していること。
網羅していない場合は、新たに消火栓を設置すること。又、消火栓付近に規定の標識を設置すること。
第8条
ごみ収集施設計画戸数 8 戸以上は、ごみ置場を設置する。面積は1戸当た
り0.25㎡、奥行きは1.0m 〜1.5m 以内、三方をブロック等
で囲み高さは約1.0mとする。
設置箇所は交差点から5m 以上離すこと。
第9条
上水道
水道法に基づく水道事業者からの供給以外は認めない。
第10 条 排水施設
排水計画は、原則として分流式とし、公共下水道計画に適合させるものとする。
雨水流出抑制対策として、開発区域の規模が10,000㎡以上である場合は、一時雨水を貯留する施設、「調整池」を設置するものとする。但し、流末に調整池が設置されてる場合は除く。
第11条 街路灯の設置
街路灯は25m 程度の間隔で設置すること。
第12 条 文化財事業者は、埋蔵文化財包蔵地に指定されている区域内で事業を行う場合は、これらの保存に関し事前の発掘調査について、市長と協議なければならない。
第13 条 集会所施設用地
計画戸数が100 戸から200 戸未満は、1 ヵ所 200 ㎡以上の用地を確保する。
200 戸以上は別途協議による。

まちなみ塾 講義録 2012

69

設計演習

A

グループ

【趣旨説明】をする形としました。コリドーをクランクさせることで、各住戸の視線や風の抜けを確保し、今回のテーマ、将来に亘り、まちの価

クランクしたところでたまりのようなスペース

値を持続するということに対して、私たちは、ができるのではないかと考えました。また、「人のつながりにより成熟していくまち」をコ

このコリドーによって、各住戸は角地のようンセプトに「コリドーごとの小コミュニティな住環境が得られるのではないかと考えまし

形成に重点を置いた計画」を主眼に置いて計た。歩専道から玄関ポーチを兼ねたウッドデ画しました。主な概要は3点です。

ッキを設けて、各戸への出入りや、デッキで小野

まず1点目が、小コミュニティでより濃密

子どもが遊んだり御近所さん同士でおしゃべ

人のつながりにより成熟していくまちな住民間のコミュニケーションを誘導するとりするなど、コミュニティの形成を期待していうことです。まず、コリドーを利用・管理います。その育みデッキのまとまったスペー

計画概要
区画数：13区画
宅地有効率：92.36％
公共施設（移管）：0％
共用施設（共有等）：7.64％
電線計画：架空
想定分譲価格（土地＋建物）：
52,404,000（平均）円
粗利益率（土地）：10％
粗利益率（建物）：30.01％

せざるを得なくする導線計画の設定を考えまスを「手つなぎコート」と呼んでおります。

した。共有道路については、それぞれの接す

高木る宅地の所有者で共有するという計画をしてまちが成立していくのか説明します。手つなおり、全体での共有ではないというところがぎコートと呼ばれる各住戸に配置されたもの

ポイントです。そうすることにより、コリドー

が、はぐくみデッキです。デッキには必ずプから受けるメリットをある程度均一化して、ランターが配置されて、ダイヤグラムにより、当事者意識を高めるとともに、共有道路の変

まちなみを変化させます。まず、子育て期に更について合意形成をしやすくするというメ

は親子のつながりを育むツールとして、家庭リットがあると考えています。なお、今回の菜園を提案します。やがて子どもが成長して

課題地はニュータウンで、ある程度成熟して独立し、まち全体に老齢期が訪れます。

まちづくりのテーマ：

水上佑子

積水ハウス㈱
設計部
東京設計室

島 忠之

セキスイハイム中部㈱不動産開発グループ

小野敬史

住友林業㈱
住宅事業本部
まちづくり営業部
開発第2チーム

高木麻由美

ミサワホーム㈱商品企画部
まちづくり企画課

70

まちなみ塾 講義録 2012

手つなぎコートを中心に、どのようにいるという前提なので、大きなコミュニティ

各コリドーの住民は共同で菜園を育て、住ではなく、小コミュニティをポイントに計画

民同士のつながりが育まれていきます。子どしています。

もたちが結婚して、またこのまちに戻ってき

2 番目が、世帯の状況に応じた使い方がでて二世帯になって、そして再び子育て期が訪きるということです。お住まいの方々も年をれるというサイクルを繰り返して、まちが成

とられて家族構成が変わってきた時に、コリ

熟していきます。また、生活系としてのまち

ドーの使い方等に可変性がある、変更しやす

なみの育みに加えて、景観もコリドーごとにいということを考えています。

変化していきます。たとえば、ライラックが3 番目が、それを実現するために、コリド

コリドーのシンボルツリーとしているまちな

ーとたまりを設定しています。これによって、

みでも、住民の合意を得ることによって、こ人のつながりが将来的に変更しやすいまちとのシンボルツリーを変化させてもよく、まちして成熟していくということが Aグループのを自分たちに合わせて育てることができます。

コンセプトです。

このようなまちの変化を、各住戸が見守り

まちの利用計画図について説明します。

ながら暮らすことができます。このスケッチ

人のつながりを促す仕掛けとして、歩専道をは、キッチンからはぐくみデッキを通して、

共有し、そこから各戸アプローチすることを手つなぎコートを見ている場面です。そのほ考えました。今回の敷地の周辺状況では、北かに、住民の交流を深めるイベントが手つな

東側に駅があり、住民が帰ってくる。それかぎコートで行われたり、オープンにされた、ら計画地北隣に公園があること、南西側に駅

はぐくみデッキで行われたりします。このよからのバス停があることから、素直に歩専道

うに、コリドー、手つなぎコート、はぐくみ

を南北に通してみてはどうかと考えました。

デッキは、親子の交流や住民の交流を深め、その結果、10戸ごとにクラスターを設けました。

まちを成熟させていきます。

水上

歩専道となるコリドーを一番薄い黄色で示

小野 「まちなみガイドライン」は、全体の住しておりますが、そこから各戸にアプローチ

戸、区画について適用します。コリドーについては、それぞれの所有の方にかかるという考え方で、ごみ置き場は2カ所を南側に設けていますが、住民全体で管理をしていただくという形です。コリドーは、基本的にコリド
ー所有者全員の同意で変更できる前提で、さまざまな設定をするという考え方をしています。これが今回のポイントです。
最後に事業計画とスケジュールについて島説明します。全体を13区画で計画し、有効
宅地が 2,970 平米、有効率 92.36％。それ以外の土地は、この三つの専用通路と、ゴミス
テーションが 2カ所です。歩行者専用通路は4 戸から5 戸の住戸での共有地という扱いにしています。
事業計画で、総売上げが 6 億 8,100 万円、13区画ですので、平均販売価格は消費税込
みで 5,300 万円、最高が 5,600 万円、最低が5,000 万円という値づけができています。
事業利益は、土地の粗利、建物の粗利を含
め20％程度としています。事業スケジュールについて、開発等、許認可手続きがないので、土地取得後すぐに造成工事にかかり、販売が可能になる計画で、早期完売できる事業と考えています。

【講評】
上井

皆さん日常業務の忙しい中、遠く離れた人たち同士が意思の疎通をするのは大変だ
ったと思います。同じ会社の中でも意思が通じないときもあるのに。本当に大変だったと思います。いい経験として生かしていただけ
れば、演習をやった甲斐もあると思います。
そこが一番重要で、将来同じテーマを扱った
ときに、こんなことを考える人もいるんだなという重要な経験になります。
5グループの発表を拝見して、Aグループ
だけが縦にコミュニティをつくっていて、他のグループは横につながるコミュニティなので、縦方向のコミュニティがあって、よかったと思います。
4 〜 5 戸のクラスターはコミュニティの単位
としては結構小さくて、各家族間の関係が濃密になってくる可能性があるので、つまり近まちなみ塾 講義録 201271

隣関係で問題が出てくるとコモンスペースを持つことが負担になったりします。そういう意味では、共有地はやや大きめのクラスター
で緩やかなコミュニティのつながりを誘発す
る方が、日本人の気質には合っているのではないかと思います。
4 戸1だと、長いタイムスパンで捕らえたときに維持管理の問題が発生します。なぜかわ
かりますか。4 人だと、そこにやる気のある人が入る確率は極めて少ないからです。私の経験から、みんな徐々に知らんふりをし始めます。共有地が悲惨な状況になっていくということが、大月先生の研究でもわかっております。4 戸1の共有は、最初からハードルが高い。
入居者も5 年ぐらい経つとだんだん気がついてくる。そういう意味では、横一本通路でつないでもよかったか、という考え方も一つあります。
土地利用について、所有権としての形状はできるだけシンプルにつくり込みすればいいんです。みんなで使うところだけがアールになっていたらいいわけで、境界線が複雑な形状になる必要はありません。こういう場合は、
ここは自分の土地だけど提供してみんなでコモンをつくっていくという、ポジティブな感じをつくることが重要です。
両側に共有地があると、真ん中の宅地は両側から迫ってきて、いたたまれない。反対側にいわゆるプライバシーの逃げ場があり、どちら側かはきっちり囲み、プライバシーをつくる。なおかつセミパブリックという、各世代ごとにコリドーとのつながり方の変化があったり、すべてがデッキによる中間領域の表
現ではなく、世代に応じた多様な外部空間とのつながり方や、リアリティのある室内空間とのつながり方が、もう少し突っ込んで表現されればより楽しい雰囲気になったのではな
いかと思います。
それから、パース。提出期限の後に描かれたようですが、最初からあったら、とてもわ
かりやすくなったなと思いました。
大谷

皆さん、お疲れさまでした。個人講評から約 3カ月半。長かったですね。まちなみ塾は3 年目を迎え、皆さんのプレゼンのクオ
リティも、年を重ねるごとに高くなって、レ72

まちなみ塾 講義録 2012

ベルが上がってきていると感じるところです。

いう意味であれば、デザインをもっと詰めて

過去 2回のまちなみ演習の講評もそうですが、ください。誘導を目的とするなら、もう少し

私は悪役として辛口コメントをずっとしてき

きちんと、デザインに対するロジックを持っましたので、今回も突っ込みを入れます。いていただきたい。ただ線を引いて、私の感性いところはたくさんありますが、敢えてちょですと言っているだけにしか見えないところ

っと問題あるところを伝えることによって、があります。

失敗から学んでいただき、経験を積んでいた上井さんも指摘されましたが、ご近所づきだくというのが私の主義ですので、もう少しあいと言いながら、少し距離を置いて自分の考えていただきたいところを指摘をさせてい時間や空間を持ちたいなと思ったときに、ずただきます。

かずかとデッキへ入られてしまうと、やはり

まず、まち利用計画図。上井さんの講評に挨拶やお話ししなければいけないシチュエーもありましたが、この下町の路地的な2mのションになっている。開くことはとってもいい通路。ここがいわゆる生活のメインの導線にのですが、同時に閉じること、いわゆるプラ

なるわけですね。これはニュータウンでは考イベートをきちんと確保する空間コントロー

えられない親密度のあるコミュニティ空間のルをどこかにしつらえてあげると、もっと居あり方としては新しい提案だと思うのですが、心地のいい空間になったと思います。

惜しいのは、メリハリがない。外周道路が南

粟井と北あって、それに対してこの通路が一番濃すが、大谷さんが言われたとおり、車庫のデ密だけれども、外部から内部への空間のヒエ

ザインですね。実際でき上がったときに、床ラルキー、つまり段階性がきちんと意味づけ

仕上げの細い部分、コンクリートが割れてしされていない。

まう。結構クレームになります。

私はエクステリアを中心に見ておりま

たとえば、駐車場があって、そこからコリ

それから、ウッドデッキ。建売住宅にウッドーがあって、その中央がお互いのデッキがドデッキ付きのものがありますが、南に向いあってコミュニティスペースというのは、絵てるものと北に向いているもので、経年変化

としてはわかるけれども、この濃密なコミュが全然違ってしまいます。今回はまさしくそ

ニティスペースの公・私の両立がどこかにあの例ですね。しかもその玄関のアプローチもるのかというと、突然にプライベートな空間

絡めていますので、その使用頻度は非常に高が始まるわけです。駐車場の奥には門扉をつくなっている。そういうところをどこまで管理ける必要はないけれども、ゲート性を意識さしていくかという点でみれば、北側に住んでせるようなものをしつらえとしてないと、そる方と南側に住んでる方がウッドデッキの塗の空間に入っていいのか、いけないのか、よ

装直しを個々でやるのか。うちは何でこんなくわからないという不明瞭さがある。

に早くメンテナンスがあるんだろうという苦

もう一つ、外部と内部のインターフェース

情が起こります。アプローチにウッドデッキです。外の空間と室内をつなぐ部分で一番大を使うときは、メンテナンスをしっかり考え事なのは、駐車場の脇を通ってコリドーにアた上でお客さんに提案するといった、ルール

プローチする場所。このコリドーと駐車スペづけをしておいたほうがいいと思います。

ースがすごく関連性があるはずなのに、デザアプローチの仕上げはカラーモルタルのよ

イン的には全く異質のものになっている。こうですが、そうすると、やはり経年変化です

れはもったいない。

ね。カラーモルタルが 5 年後、10 年後、みん

エクステリアのデザインにアールを使われなの共有するアプローチのシンボルになってますが、アール自体は悪くありませんが、ア

いるかというと、そうではないと思います。

ールの目的や意味が見えない。デザイン的あ

やはりここは、コストのかけ具合をしっかり

るいはコンセプトと連動しているのかがわか

考えていかなければいけないと思います。

らない。その道への誘導的な雰囲気を出そう

共有するところはデザイン的にそれなりのと思って奥に向かってアールができていると素材を使うというのがいいと私は思います。

まちなみ塾 講義録 201273

可変的という提案をされていましたが、子ど能であるということですので、分割してしまもが成長した後、コミュニティが消えてしまうことも想定にあるのかという気がします。

うといった話がよくあります。そういう面でそれぞれ敷地を分け合えばいい話ですから。

は、ウッドデッキは変化に対応しやすいです

しかし、それも少し寂しい話ですね。やはりね。逆に活用される方もいれば、畑にされる

こういう形のものがしっかり維持されていく方もいるのかもしれない。

ことが大事だと思います。

それから、シンボルツリーについて、ライそのためには何をしたらいいかということラックから将来、植え替えをするという提案ですが、やはりコミュニティ形成には非常にもありましたが、さすがに、一度植えてしま

難しい部分があります。先ほど、子どもの世

うとそう簡単に植え替えはできないと思いま

帯から高齢者世帯までの流れの提案があります。コリドーは、方位によって日が当たるとしたが、さまざまな方が入居します。同じ年ころと日陰が出てしまうと思います。センタ代の方がずっと暮らし続けてくれればいいけーに持ってきていますから。そうしたこともれども、途中で売却される可能性もあります。

しっかりと考慮してあげなければいけないとそういう場合に、事業という部分では、売却思います。

が難しい企画になっているという感じがしま

コミュニティの場として、たまりをつくってす。仮に、このコンセプトを理解せずに購入いますが、北側にあるお宅は、南に明るい植して入居され、周囲に閉ざしてしまい、もう栽がきて、南側にある建物に対してはシェー

自分も年だからと、持ち分を放棄したいといド的な植栽が入ってくるでしょう。それに対うこともあるでしょうし、この計画はおもしろ

しての管理をどうしていかなければいけない

いけれども、不動産の事業上はなかなか GO

かを、もう一つ踏み込んで計画してもおもしが出ないと思います。

ろくなったと思います。
設計やデザインの専門家の皆さんかしていくことは、とても大切だと思います。

ら、大変厳しいお話が出ましたが、私は、不先ほど申し上げましたように、テラスハウス

動産部という事業の点から講評をさせていたやマンションでやれるのに、戸建てでできなだきます。

いのはおかしいじゃないかと思って、こうい伊藤

このタイプの計画で、やはり販売で問題にとだと思います。

コミュニティという点ですね。コアな一部の大谷

方は、こういったものを好まれるでしょうけ

す。まちなみ計画図の中で、西側のクラスタ

れども、広く一般に分譲する際に、このコンセ

ーでコモンの入口に階段を配置したのは何故

プトをご理解いただき、そういうコミュニティ

ですか。スロープのほうがいいと思いますが、の中で暮らすことを受け入れていただけると階段にした理由をお聞きします。

いう部分が非常に難しいという気がします。

水上ひとつ確認しておきたいことがありま

ここは、道路との高低差が一番大きく

ただ一方で、これがテラスハウスや共同住なるところで、800mm 程度だったと思いま宅であったら大変おもしろいと思います。たす。北側の住戸については、玄関のアプロー

とえばコーポラティブのマンションでは、こチをできるだけコモンに近いところで済ませのようなタイプもありますし、テラスハウスて、ウッドデッキのスペースや庭のスペースですと、基本的には共有のスペースを通って、を広くとろうという理由です。

いい生活空間があるということで、共用の空大谷間として受け入れてくれると思います。ではですね。老齢期になったら、この3 世帯の人

果たしてこれが戸建住宅を指向される方に受は玄関にたどり着くことが相当困難になってけ入れられるかというと、最初の段階でちょしまう。再検討を期待します。

将来的に居住者の全員の合意により変更可

まちなみ塾 講義録 2012

う企画を提案いただいたことはすごくいいこ

なるのは、上井さんの講評にあった、濃密なっとハードルが高いと思います。

74

ただ、こういう考え方で新しい試みを提案

それはコンセプトと相反している提案

設計演習

B

グループ

まちづくりのテーマ：

交流がたえない街

計画概要
区画数：13区画
宅地有効率：84.32％
公共施設（移管）：0.00％
共用施設（共有等）：15.68％
電線計画：既存の架空線利用
想定分譲価格（土地＋建物）：
55,820,000円
粗利益率（土地）：17.27％
粗利益率（建物）：30.00 ％【趣旨説明】

クスペースでの事業が軌道に乗り、Bさんがみとは」というテーマに対して、Bグループ

Aさんから住まいとして住宅を購入してBさ

では “交流がたえないまち” をメインコンセ

んの住まいとします。その15 年後、販売当時

プトに考えました。

からは60 年後になりますが、Bさんは55 歳

まず、交流を生み出す仕掛けをつくりたいになり、お子さんが 25 歳で起業する形で、セという討議をして、たとえば大きな木の下、

ミパブリックスペースを使っていくというよう

水辺、火の回りなど、また安心・安全、日々に、住人が変化することにより、まち全体と楽しい、愛着がわくなどのキーワード。子育して衰退することなく活動が続いていき、セて、人とのきずな、などが挙がりました。交ミパブリックスペースを介してまちの交流が流の生まれる場所をどこに、どのように設け絶えない。さらに外部からの交流も発生しまるかという話し合いの中で、安心・安全な場

すので、100 年後も活性化した交流が絶えな

所、車のない空間が交流の生みやすい場所だ

いまちとなり、暮らしを楽しむことができ、ろうと考えて、歩車分離のために、区画の中子育てをしながら働くことができ、安心・安央にコモンスペースを設けることにしました。

全、人とのネットワークができるというイメ

松田益生

旭化成不動産レジデンス㈱開発営業本部
宅地開発営業部

岡田博之

住友林業㈱
まちづくり営業部
技術センター
まちなみ設計チーム

小島明子㈱ポラス暮し科学研究所
デザイングループ池田善樹

防長不動産㈱ージで計画しています。
まちなみの形成方針として、将来にわけでは、住民同士の交流が生まれるわけでは松田ないので、コモンスペースをメインの生活導たり安心・安全で住みやすい美しさと資産価線に位置づけることで、必然的に居住者が顔値を保つため、建物や植栽に関するガイドラを合わせるようになるだろうと考え、各戸のインを策定しました。

アプローチをコモン側にしました。

菱川亜紀子

後になりますが、このBさんのセミパブリッ

小島 「将来に亘り、価値を保ち続けるまちな

まちの中心にコモンスペースを配置しただ

スウェーデンハウス㈱商品開発部

貸し出します。その10 年後、入居から35 年

はじめに、ガゼボを中心とした交流活動。

顔を合わせるだけではなく、コモンスペー

井戸、植栽などの管理は、建築協定を定めてスの中で集まる、たまるスペース、仕掛けと管理組合により継続的に住人が管理し、維持して屋根のある半屋外空間であるガゼボや井保全します。月額 3,000円程度の管理費を徴戸を配置しています。

収します。

このコモンスペースと各住戸とを、どのよ

次に、ワークショップの開催。最初は事業

うにつなげるかというところで、各住戸にセ者主導で開催します。たとえばフラワーアレ

ミパブリックスペースを設け、緩やかにコモンジメントなど、コミュニティ形成のお手伝

ンとつながり合うようにしました。

いをしつつ、その中で植栽の管理やライフス

セミパブリックスペースの使い方について

タイルの啓発活動を行っていきます。詳細は居住者の趣味の場、談話室、また教室を開い

1番から7 番までありますが、特に1番の遊歩たり、仕事場、最近ではネットワークで自宅道に設定されている共有地では、井戸、ガゼでも仕事をすることも踏まえ、住宅にセミパ

ボ、太陽光発電パネルや蓄電池、また散水シ

ブリックスペースを設け外部との交流を促し、ステムがあります。これらの設備は管理組合

西側の既存歩専道とコモンスペースをつなぐとの連携によって管理します。遊歩道は13 住ことで、緩やかに外部との交流をもたらします。

戸それぞれの各共有持ち分で、ガゼボに設置

セミパブリックスペースの経年変化についした太陽光発電による電力を蓄電池にためて、まず発売時に、たとえば、Aさん、40 歳、て、緑道内の植栽に散水利用します。

5 人家族の方が購入したとします。Aさんはそれから、3 番の建物のメインエントラン

陶芸作家でアトリエとしてセミパブリックス

スは、基本的に遊歩道側に設計して、歩車分ペースで使用します。25 年後、Aさんが 65

離とし、各住戸には先ほど説明したセミパブ

歳になり、子どもが巣立って2 人家族になり、リックスペースを必ず設けていただきます。

セミパブリックスペースも活用できなくなっ

以上が、まちなみガイドラインとして重要たところで、新しい事業を始めたいBさんへ視していることになります。

まちなみ塾 講義録 2012

75

菱川

セミパブリックスペースの使い方の例

として、モデル宅地計画図で説明します。

事業スケジュールは、ほぼ年内中に開発許可を取得し、12月から1月の後半にかけて宅地

セミパブリックスペースは、画一的につく造成をして、建物建設は2月から6月末まで

るのではなく、購入者の方の使い方に合わせに竣工。引き渡しを9月という形で進めていてつくるようにイメージしています。たとえく計画です。

ば、左上の小島さん宅は、陶芸家として活躍

メンバー 2 人が欠席しておりますが、防長していて、セミパブリックスペースに作品を

不動産の池田さんからコメントをいただいてつくる机から、外のテラスに窯を置いてあり、おります。Bチームの強調すべき特徴は、中手が洗えるように、トイレ、洗面をつくります。

央のコモンを通って、各戸にアクセスしてい左下の菱川さん宅は、パンづくりが趣味でることによって自然にコミュニティが生まれす。この住宅の購入を機に、店内でも食べらるという形で、玄関自体がサブコミュニティ

れるようなパン屋さんを開こうというイメーのスペースになっているということ。ガゼボ

ジで、デッキにもテーブルを置いて、キッチと手押しポンプ、歩行者専用道路と、コモンンとのつながりもある計画になっています。

の植栽が非常に重要で、自然エネルギーによ

中央の岡田さんのお宅は、小物作家をしている散水で維持していく。

る奥様が家事をしながら小物をつくるスペー

セミパブリックの役割として、将来にわたスと、それを販売するスペースがセミパブリ

りこの住宅地が価値を保ち続けていくためにック部分に設けられています。

必要なものであること。本当の景観とは美し

その右が池田さん宅で、こちらは茶道の先いだけではなく、そのまちに住まう人たちが生の奥様。和室がセミパブリックスペースにいつまでも交流を通して、生き生きと暮らしなっていて、北側のメインアプローチから入ているその姿が価値があり、私たちが今回めっていくと、茶室に、にじり口のような感じ

ざしているものですと締めくくられています。

で入って行けるという設計になっています。
上の松田さん宅は、イラストレーターのお仕事をSOHOとして使うイメージで、休憩した
いと思ったときにはテラスに出てくつろげる

上井

ニティが活性化するような仕掛けとしてセミ

田さんの思いが込められている感じがありま

パブリックスペースを提案しています。

す。発表を聞くと、セミパブリックスペース

事業計画について説明します。

の経年変化に25 年、35 年、60 年、すごいと土地の購入代金、建設原価等で 3 億円。土ころまでハードル上げていますね。よく見る

地の売上げは3 億 9,300 万円。1区画当たりのと、セミパブリックスペースで陶芸家のアト

粗利益は700 万円。また、建物は、平均坪単

リエということは、このモデル宅地計画の中

価 65 万円。総額で原価が 2 億 5,600 万円で、で、アトリエ自体が玄関になっていますが、

売 上 げ が 3 億 3,200 万 円 で、ざ っと総 利 益

家族はどこから入るのでしょうか。

7,600 万円です。1区画当たり1,300 万というコンセプトダイヤグラムがコモンスペース

ことで、13ありますので1億 7,000 万円でま発生過程を分かりやすく説明しています。
「セ

あまあかと思います。

ミパブ」空間と呼ばれる中間領域を介して、土地の価額に関しては、南接道宅地でおよ

コモンスペースと緩やかにつながる提案が面

そ坪あたり40 万円という周辺相場ですので、白いと思いますが、平面的な提案のみであり、今回の計画は、共有地もあり、周辺道路を含

建物のファサードデザインの中に、セミパブ

めて南接道の条件で問題ないと思いますし、空間がどのような顔で表出してくるのかを、共有地により付加価値を高めて、ちょっと強表現してほしかったと思います。

気ではありますが、1区画当たりが 5,500 万円
から5,600 万円としています。

まちなみ塾 講義録 2012

最初のコンセプトダイヤグラムで、池プランになっています。このように、コミュ

松田

76

【講評】

また、個々の住宅設計がすごくハードルを上げた設定ですね、ここまでやろうとすると、

難しい仕組みが必要になってくると思います。
もう一歩手前でとめておいた方が実際には良
いと思います。他の住宅でも、リビングとつながっていたり、やはり玄関の一部だったりするので、実際に所有者が変わるとか、賃貸で貸すことになると結構大変かなと感じます。
それから、ここまで考えるのであれば、ファサードのデザインについても、一つの建物として一体となっているより、およそ30 年にUR 都市機構がメインの建物に付加要素としてプラスアルファの居室を付けていましたが、そういう見せ方をしたほうが良いのではないでしょうか。アトリエや工房といったプラス
アルファの空間という、本体と少し切り離したデザインで、ぱっと見てわかるようにした
ほうが、よりセミパブリックなイメージが高まります。今の設計だとセミパブリックではなくて一戸の住宅にしか見えない。だから、もう少し外観にも配慮したほうがよかったと思います。
それから、アトリエやパン屋さんというと、外から入ってくる人にもっと開かないと賑わ
いがイメージできない。パンが売れませんね。
動線的にもう少し周りの人も呼び込むようにつくっておかないと入口が 2カ所だけなので、人を集めるのはちょっと厳しいという感じがあります。計画地内部だけに閉じたコミュニティに留意するのではなく、外部の道路から「住戸内路地型セミパブ」を介してコリドーに誘い込むような住戸計画があっても面白いのではないかと思いました。
それからガゼボについては、スケールが大き過ぎる。私も2、3 年前につくりましたが、これくらいの空間の中に設置するガゼボはせいぜい四畳半ぐらいですね。親密な空間にするには、3 人ぐらい入ったら十分だと。それ以上入ると、かなり大きいですね。2サイズ
ぐらい落としたもののほうが、バランス的にいいと思いました。
大谷他グループの答案と明らかに違っていることは、購入者を具体的にプロファイリン
グしていることですね。名前まで決めて、本当に人が住んでいるかのごとく設定されている。これには賛否があると思いますが、今回のようなまちづくりを深掘りして考えていく

まちなみ塾 講義録 201277

中では、ここまで具体的につくり込んでみるというのは、私は良いプロセスだと思います。
もう一つ良いのは、上井さんはもう1、2 歩
手前で止めてたほうがいいというお話がありましたけれども、先ほどの経年変化の考え方
で、世代あるいは入居者自体が入れ替わっていくというシステムについて、セミパブリックスペースを一つのバッファーとして、ソフトにつなぎ換えていくシステムはすごくいいと思います。ただ、「軒下を貸して母屋をとられる」がいいのかどうかは別として、それをコモンだけに頼るのではなくて、住宅の機能やシステムとコモンの両建てでまちを更新するというメタボリズムをプログラムしていることは新しい良い提案だと思いました。
ところが、システムはいいけれど、具体的なデザインの落とし込みに時間が足りなかった、という感じですね。通り立面がないので、まちなみが見えてこない。確かに平面系としては、先に申し上げたようにいいところがありますが、まちなみで想定してみると、かな
り厳しい。土地利用計画図でも幾つか指摘しますが、たとえばこの北側通り立面で、この家を買いに来た人からどう見えるかが、この図からは想像できない。モデル宅地計画では、
北側道路と50cm 程度の高低差があります。
粟井さんの守備範囲に入ってしまいますが、その高低差の納め方が具体的にできていな
い。道路と50cmの高低差があったときに、見えがかりとして1mぐらいの建物基礎の壁が通り側から見えてしまう。
しかし、ここはデザイン的に何もしてないですね、コモン側の提案が良いだけに、こういうところで、まちなみとしてはチープな感じに見えてしまう。もうちょっと深掘りして、通り立面図を描いてみると気がつくと思います。時間がないというのは一つの理由かもしれませんが、ちゃんとスタディしないと、リアリティがなくなってしまいますね。
もう一つは、全体計画で、コモンに対してはとてもエネルギーがかかっているけれども、
たとえば、先ほどの小島さんのお宅に宅配サービスや郵便配達が来たときに、外周の既存道路側に駐車してあるので、そちら側から入ろうと思ったら、いきなりゲートがついてい78

まちなみ塾 講義録 2012

ます。クローズしていて迷うわけですよね。
内部のコモン側がアプローチだと知っていればいいけれども、いわゆるパブリックな部分
に対するアナウンスがちょっと足りない。特に南側は全部ゲートシャッターで閉じていて、門柱もインターホンもないとすると、外周道
路も歩道があって、パブリックの部分になっているのに、いきなりそこでシャットアウトされている。この駐車スペースが住宅とのイン
ターフェースになってないところがちょっと残念です。
やはり外周部分とのインターフェースをどう捌いていくかというところが、今回の計画の一番ポイントになってくるところだと思いますので、内側のコモンはよくできているけースのある住宅が好きで、今から20 年ほど前

れども、外側との関係をきちんと考えないと、に、UR 都市機構が、南大阪で集合住宅の分使いにくいまちになってしまうと思います。

譲をしたときに申し込みましたが、すごい人

色調や色合いは、やはり印象があって気で倍率が高く大変だった思いがあります。

それにぶれないエクステリアのデザインがあよく設計担当者とは、住宅地の中に商店やって、手すり1本とっても、そこから全体へ

カフェのようなスペースがあってもいいとい結びつけていくという手法があります。やはう話をします。住宅だけですと日中に人がいりそういうものが見えてこないと、建物とエなかったり、にぎわいも続きませんので、こ

クステリアそして、まちなみが一体化してこの計画については具体的に計画してみたいな

ないというふうに感じました。

と思います。

粟井

やはり道路からの眺めが見えてこない。ガ

さきほど管理の話が出ましたが、今回の課

ゼボははっきりしていますけれども、ガゼボ

題の規模で管理組合を立ち上げるのは非常にがある分譲には、どのようなイメージの建物

難しいと思います。月額 3,000円の組合費をが建つのだろうというところに、私は一つの検討されておりますが、運用やガイドライン

イメージを持っていましたが、そういうもの

では、植栽に関して厳しいルールがあります。

と住宅のデザインというのがマッチしている

植栽管理は一番大変だと思いますが、これはのか結びつけておきたい。今がゴールではな

課題を作成している側の問題意識でもあるわ

くて、時間がたって経年変化したときに、住けです。管理というテーマについては時代にみ手が手を加えてしつらえ、きちっとまちな合っていると思っています。

みに同化してくるといいと思いながら見ていそれから、やはりこういったセミパブリッ

ました。そうしたところがクリアに見えてくる

クなスペースは、住人たちだけで楽しむのでと、とてもおもしろいと思います。

はなくて、多くの人たちに利用していただいA チームと同じですが、フットパスの植物て、話題になったり注目の場所になることがが敷地内と境界を出たところで、ちょうど繋大事かと思います。結果として、土地の価値がっていますが、管理体制はどうするのか。

も上がってきますので、そういったまちづく

これだけ植えると10 年後、どれだけ育つのかりが展開できればと思います。そういう意味

想定して欲しい。環境にはいいですが、メン

では、ちょっとクローズした計画になっていテナンスの問題、境界で管理をどのように区ますので、地域の人たちも楽しめるように、切っていくか。そこがもう少し具体的に見え

もう少し手を加えてもいいと思います。こうたらよかったと思いました。

いったセミパブリック空間を持った分譲地が、

伊藤

私は、こういうセミパブリックのスペ

あってもいいと思います。

まちなみ塾 講義録 2012

79

設計演習

C

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

所有権境と共同管理範囲図を重ね合わせた図

chards。Orchardsは果樹園を意味します。

になっています。共同管理範囲については、

課題のテーマである「将来に亘り価値を保ち果樹をメインとしたコモンスペースのほか、2続けるまちなみ」について、具現化をめざそ

カ所の歩専道と臨時駐車場により構成しておうとした場合、末長く暮らすための重要な要ります。2カ所の歩専道の位置は、入居者だ

素として、まちなみ景観を根幹として円滑なけではなく、外部の来訪者の出入りも考慮しコミュニティの形成が不可欠と考えました。

て、公園に付随したところは臨時駐車場兼出

高階英明

東京セキスイハイム㈱
分譲営業所
デザイン室

水島明浩

ミサワホーム㈱
営業統括部
分譲推進課

武部元昌

大賀建設㈱
営業企画部

北原栄五郎
㈱北原造園

80

まちなみ塾 講義録 2012

南の幹線道路からのショートカット機能を設定しています。
このコモンスペースは横長ですが、幅が約10m、奥行き約 65mとして、あえて外周部に間関係を現代の新しい形で表現できないか、

面しない、全入居者が享受しやすい位置とし模索しました。

て中心部に配置しました。ちょっと大きな緑コンセプトにある人と人の心をつなぐ仕掛

道をイメージしていただければと思います。

けとして、果樹園を入居者に対して一番イン

コモンの中心には、内外からの景観を意識

パクトのある計画地の中心部に配置しようとして、外周道路からも見え隠れするランドマ

いう結論になりました。その理由は、やはりークツリー、ケヤキなどを植栽し、センター

空間に入ったときの解放感、驚きを呼び起こにはキウイやブドウのための棚、両脇はリンすためです。

ゴ、梅、柿などの果樹を。建物の日陰になりして五つのFと書いてますが、果樹、Fruitを

大和ハウス工業㈱本社技術本部
復興支援室

入口に。それから、西側の歩専道に1カ所。

まざまなやりとりによって、古くからある人

今回の計画を端的に表現したキーワードと鈴木光章

部分が、共同管理範囲です。ピンクの部分は、タイトルのResidential area with Or-

鈴木「果樹園のあるコモンス 何気ない会話、毎日の繰り返される挨拶、さペース Residential area
らには、通常の戸建住宅地ではあり得ない果を通じた、
with Orchards」
街づくり・コミュニティ 樹の収穫祭や、それに至るまで、一緒になっづくりて行う栽培管理、そういったものを通じたさ
計画概要
区画数：13区画
宅地有効率：100％
公共施設（移管）：0％（コモン、ゴミ置場用地も専有地）
共用施設（共有等）：21.3％（専有地のうち共同管理範囲割合）
電線計画：従来型（架空送電線）
一部電柱移設必要
想定分譲価格（土地＋建物）：
54,320,000円/戸（総額706,160,000円）
粗利益率（土地）：10％
粗利益率（建物）：23％

共同管理範囲は、黄色で塗っている以外のやすい箇所には耐性のある常緑、落葉を植え、全体の緑量のバランスをとっています。

媒 体 にして 家 族 内、家 族 外 の 交 流 で ある

先ほどの共有管理範囲はあくまでも占有地

Family や Friendly が楽しく時間を過ごすとですが、皆が出し合うことで、使用者が権利いう意味のFun、そして未来、将来という者とは異なります。このような共同管理の考Futureを加えた五つのFに思いを込めまし

え方について、既に茨木県つくば市の分譲住た。それから、三つの喜びは、育てる喜び、

宅地で協定緑地の方式では実績があります。

分け合う喜び、ともに過ごす喜びを享受でき

税制上の優遇がある反面、占有地にもかかわることをコンセプトにしています。

らず、使用権、利用権が限定されるという問

土地利用計画では、区画数が13、宅地有

題がありますが、今回のように管理組合を立

効率は100％です。公共施設については0％。

ち上げられないコンパクトな住宅地の場合は、全て宅地ですが、その占有地の中で、共同管公共地や、帰属地でもなく、かつ共有地でも理範囲を21.3％、面積としては700㎡弱に定ない。あくまでも所有権は各個人ですが、共めました。開発の条件としては、緑化基準が有地的な使い方をするには、今回のような方3％ですが、今回はそういった緑地帯含めた式が有効だと考えました。

コモン的なスペースを21.3％定めています。

左上のイメージ写真は、御存知の方もいら帰属が可能な開発道路、歩専道、緑地、公園

っしゃると思いますが、ニューヨーク、マンについては、将来的な行政の財政状況をかんハッタンにある高架の鉄道跡地を再開発し、がみて、あえて公共地を0％としました。

3 年ほど前に完成したハイラインです。平均

それから、ごみ置き場も専有地としており

幅は20mほどありますが、この写真に近い

ますが、認可地縁団体の立ち上げを予定して

10m 程度の緑地帯というイメージがあり、ボいて、最終的にはごみ置き場の底地は自治会

リューム的にはこんな印象になると思います。

にて登記することも視野に入れております。

舗装はアールのイメージでデザインしました。

流山でハウスメーカーさんが分譲された帯状の公園、住宅地を貫通して住宅地のためにつくった公園が帰属されている事例があり、そういったものをイメージしました。
外構計画について説明します。具体的なデザインまで落とし込みができてはいませんが、5 点ほど特徴を上げます。外周道路に緑量を確保するため、駐車場は抱き合わせになっています。北入、南入ともにこの駐車場の脇の高木は景観的に重要で、12mごとに高木を配置する計画にしています。樹種は、季節感の演出を考え、カエデ類を主体にジャパニーズ
メープルで計画しています。
後ほど建物の説明がありますが、部屋と庭をつなぐ木製デッキやテラスを設けて、それから、経年美化を考えて自然素材を道路際に、ガイドラインにも示している通り自然石を90cm 幅に貼るというルールにしました。長く住む上で一番大切なことは、結局使いやすさだと考え、駐輪の位置、立水栓、散水栓、ポスト、インターホンの位置について機能面に十分配慮しました。
高階

全体を、コモンによって人と人をつなぐというコンセプトに基づいて考えました。
所属がセキスイハイムですから、四角いシン
プルな建物を設計していますので、この際、凹凸のあるデザインでつくろうと思いましたが、結果的には普通の家になってしまいました。
外観デザインは、人とのつながりを意識し、ご近所の方々と助け合って生きてきた日本人のDNAに訴えかけるような、民家、あるいは長家を彷彿とさせるデザインとしています。
外観を統一させることにより、住民同士の共感やつながりを促していければと考えています。屋根形状は、谷間にある果樹園をイメージして、大屋根が果樹園に向かって降りてくるように設計しました。ちゃんとパースを描ければ良かったのですが、時間の都合でスケッチになってしまいました。プランついては、
やはり家族が集まる居間、食堂は明るく解放的にして、ガイドラインでも規定したとおり
一部屋以上は果樹園、コモンに対してアイレ
ベルでつなぎ、室内に果樹園を取り込むように考えています。
果樹園の作業の負担を軽減して、皆さんに

まちなみ塾 講義録 201281

気持ち良く使っていただくために、作業動線に配慮して、果樹園で使う道具を収納したり、手を洗い着替えなどがスムーズに行えるよう、
洗面、食堂をコモンに面して配置して、楽しく楽に果樹園を使っていただくプランにしています。
最後に、プランバリエーションとして、多様な世帯が集まって活性化していただくために、多様なバリエーションにしたいと考えています。全体としては、やはり住民の満足感を高め、資産価値を高めるために、建物とコモンが一体となった景観を創り上げる計画としました鈴木

最後に、ガイドラインと事業計画について説明いたします。詳細は省きますが、共同管理範囲、協定緑地について、やはりコモンをいかに維持管理していくかがポイントになります。管理組合ではなく、自治会による
認 可 地 縁 団 体 を 想 定しています が、月額5,000円ほどの運営費用がかります。3 年間
は事業者管理とし、13 世帯で 234 万円の予算を考えています。
果樹園はあくまでたまたま出たアイデアですが、ガイドラインには法的な規制力がありませんので、先ほどのご指摘と同じですが、10 年ごとに使い方を見直して行きたい。果樹園から菜園にしたり、ドッグランを中心としたコモンもあるのではないかと考えています。
ガイドライン自体は、宅地に関すること、建物に関すること、エクステリアに関すること、一般的な事項にまとめています。今回の提案について、防犯やプライバシーについて、窓の調整をしたり、コモン側に居室を設けて、見守り型の防犯にしようと考えています。
エクステリアのルールについて、舗装の統一、門柱のセットバックルールを設けています。照明計画では、今後 LED 照明が必須になると思いますので、門灯、駐車スペース、コモン、フットパスに1灯ずつ、一世帯当たり
最低 3 〜 4 灯を設定しました。
次に、事業計画ですが、分譲価額は、平均
5,430 万円です。4,000 万円後 半から5,000万円後半。13区画にしたのは、販売価額との兼ね合いで設定しました。土地費では、造成費を設定 3,500 万円ほどみていますが、コモ82

まちなみ塾 講義録 2012

ンのー部1,200 万円を含めて原価を検討しま

そのためにも法人格を持たせるということと、した。また、広告宣伝費を土地費の3 パーセ

あくまで所有は各住戸に帰属するというのは、ント見込んでいます。販売価額の内訳は、平相反しているのではないでしょうか。何故あ均宅地面積 247㎡で、コモンスペース部分をっさりと共有地として認可地縁団体に帰属さ差し引いた占用面積は約190 ㎡になります。

せないのですか。

土地の評点は概ね 99から105の間です。土鈴木

地の粗利を10％、エクステリアに200 万円で、分かれたところですが、先ほどのつくばの事

高低差の処理は法面とし、隣地境界はブロッ

例や、現在、共同分譲で関係している物件で、クフェンスです。共同管理の範囲は、植栽を緑地協定の考え方で進めているものを膨らま主体にエクステリア予算の3 割から4 割程度せたということです。一般的にはそこで活動を充てようと考えています。

する規模のものは少ないのですが、この提案それについてはグループ内でも意見の販売計画では、コモンの管理が複雑ですのでは積極的に活動するという点で考え方が違で、宅地造成工事着工前に社内で勉強会を実います。共有という形態が不安定で、いつで施し、同時期にホームページを立ち上げて販も破棄できることもあり、共有持分があるこ

売後、速やかに認可地縁団体を立ち上げられとで、販売が苦戦する場合もあって、今回はる計画にしています。実効性については難し

所有権でどこまでできるかを考えました。

い提案ではありますが、通常の所有権を基本

つくばの事例では、その緑地協定を維持さにコモンの可能性を追求し、今後の住宅地計せるために景観協定をつくったり、管理組合

画の可能性もあることを伝えたいと思います。

を立ち上げたり、また、規模も今回とは違うので、果たして実現できるかという問いかけ【講評】は自分たちにも最後までありましたが、営業的な視点も含めてできるのではないかと一押しがあって、この案に決まりました。

上井「果樹園」という発想は育てて収穫し料

上井

理するなどして食べる、という一連の楽しさ

はなく、アクティブな空間だから、そこで何を享受するという、いわゆる「エディブルコ

か作業が生じたりします。単なる憩いの場でミュニティ」を創っていくという考え方かとはなく、収穫祭があったりします。一方で、思います。土に触れあいながら五感で楽しめ、提供する私有地の面積を見ると、110 ㎡を提実際に自然とのふれあいを感じながらコミュ

供する敷地と10㎡しか負担しない敷地があっ

ニティを形成できることは、良い提案だと思て不公平感がありますね。

います。

果樹園というのは、単純な目的動線でそこまで差をつけながら、特徴的な提案を最初の土地利用計画で、図の左上が所有権するのはどうかと思います。それから、果樹の境界となるわけですね。所有権というのは園や菜園というと、通路が多いイメージ画像

結構重くて、法的には管理組合をつくってそとは違って、実際はドロドロになります。中こで管理が可能なのかどうかが重要です。所

にはコンポストや道具小屋があったり、デザ

有権の一部を提供して共同の果樹園としていイン的に整理されていない状況が日常的に起ますが、住民の世代交代があると、所有権をこる。平面的に幾何学的な表現がされていま主張する住人が出てきて、境界いっぱいまですが、そんなに綺麗なものではなく、もっと勝手に塀やフェンスをつくったりすることも雑然としていて、どこを人が通るのかわから想定されます。何故、そこまで所有権に拘っない中に小屋があったりイベントをする広場

たのか。法人格まで持たせる認可地縁団体はがあったりします。空間的には、単純な10m、立ち上げるけれども、コモンの宅地はそこに20m 幅の均質なスペースをつくるのではなくは所有させないのですね。

て、せっかくの自然を満喫する場所ですから、認可地縁団体までやると少しハードルは上がりますが、年間の活動をここまでやりたい、

もっと有機的で自然発生的なデザインでもよかったのではないかと思いました。

まちなみ塾 講義録 2012

83

大谷

全体計画から講評に入ります。ゾーニ

ングはオーソドックスですね。果樹園のコモ
ンでまち全体を繋げていこうという。これが提案の肝になっている。土地利用計画図を見ると、1号地と2 号地では明らかに居住環境
が他の宅地に比べて劣ります。建物を配置す
ると、南側に庭を確保できない。販売物件としては大きなハンディキャップとなります。
13区画に拘らず、12区画にしても良いと思います。
Bグループでも指摘しましたが、通り立面
図で、モデルブロック計画を描いて気づいたと思いますが、北側の外周道路とアプローチ
階段の部分には、先ほどの発表で12m 毎に高木を植栽するとのことでしたが、この部分にはまだ改善の余地がありますね。建物の北側
立面と道路との高低差が連続した景観デザイ
ンの作り込みが弱いということです。
上井さんも触れていましたが、果樹園についてお聞きします。今日は1名欠席されていますが、メンバーで実際に果樹園の企画や運営に携わった方はいらっしゃいますか。どうも、生産者の視点でのリアリティが弱いように感じます。これだけ纏まった規模で果樹園をやるとなると、メンテナンスや肥料、道具などを収納する施設が必要となってきますし、
水場の給排水処理も必須要件となってくるはずですが、この案からはそれが見えてこない。
たわわに実った果実を皆さんで楽しく収穫するシーンは良いのですが、そこに至るまでのさまざまな作業の様子がイメージできない。
たとえば、果樹に袋がけをして陽射しや鳥から守る作業や、害虫から守るための消毒といった具体的なオペレーションですね。
最近の事例では、近隣に生産者の方がいて、サポートを受けながら運営するというシステムを立ち上げるといったものもありますが、13 世帯の住民がそうした経験を持っていないとすると、ちょっと厳しいし、時にはキツイ作業もあると思います。この部分をもっと詰めていただけると、リアリティのある提案になると思います。できれば、13 世帯の方々
だけの果樹園ではなくて、地域のコミュニケーションの拠点として、周辺のまちとどのように繋がることができるのか、その可能性に

84

まちなみ塾 講義録 2012

ついても考えていただくと、その価値が更に高まると思います。
粟井

私からは、エクステリアの観点で講評いたします。果樹園については昨年も提案があり、やはり同じ議論がありました。皆さん
は経験がないとのことですが、私は、偶然に子どもが参加しており、多少関係してきました。講評の中でスケール感という指摘がありましたが、家族で楽しむレベルだとかなりコン
パクトな敷地で栽培しているのが実際ですね。
ただ、エクステリアの視点からは美しく見せるデザインを考えなくてはならない。特に歩道空間はそのことが重要だと思います。また、植物同士のの共生についても、コンパニ
オンプランツと呼ばるものがあり、別の種が同じ場所に競合してお互いに成育が良くなる

この位になるという気がしますが、Cグルーということもあります。これは果樹でも、ハプの計画が他のグループと違うのは、自動車ーブなどでも起こります。こうした、自然のを3台駐車できる区画が多いことです。この効果を利用するところから始まって、小鳥の立地で、果たして3台必要なのかという気が巣箱を掛けることにより、葉を食べる幼虫をします。都市部から少し離れている場合には小鳥に駆除してもらったり、テントウムシのあるかもしれませんが、今回の課題地であれ

幼虫がアブラ虫を食べてくれたりします。

ば、そこまでは必要ないと思います。

樹木の配置について、北側では少々無理が全体的には、冒頭に話したように実際に取ありますが、部屋から窓越しに眺めるピクチ

り組まれたケースの問題点を取り入れながらャーウィンドーの効果を意図して設計されて組み立てられたと思います。ただ、全てを取いる点、また、アプローチまわりでは、樹木り入れる必要はなかった。この規模の計画にの大きさと配置のバランスが良くできている

相応しいものを取捨選択したら、さらに良いと思います。

提案になったと思います。

伊藤

いろいろな案を満載した計画になっていると思います。おそらく、見たり聞いたり、実際に関わった案件の中から、この計画に活かそうとして取り組まれたと感じます。
他のグループの提案にもありましたが、自己所有地の一部を共用地として利用することを前提とした内容になっていますので、事業計画の難しさをきちんと頭の中に置いて計画されたと思いますが、現実的に、南側の宅地の住人は庭を広くとるために建物をいっぱいに北側へ寄せて建てるということになれば、全てが崩れてしまいますね。ですから、この案を進めるのであれば、何らかの工夫をしてそうした私権を調整することを考える必要があると思います。
各グループとも価額帯や事業費、コスト等は似たようになっていますし、分譲事業なら

まちなみ塾 講義録 2012

85

設計演習

D

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

みまもりの街計画概要
区画数：13区画
宅地有効率：81.54％
公共施設（移管）：0％
共用施設（共有等）：18.46％
電線計画：無電柱（既存電柱側より引き込み）
想定分譲価格（土地＋建物）：
税込総額706,549,520円（１棟当り平均税込54,349,963円）
粗利益率（土地）：8.80％
粗利益率（建物）：25.00 ％濱田千秋

大和ハウス工業㈱技術本部
大阪デザイン事務所
街づくりグループ

斎藤英典

積水ハウス㈱千葉南支店 設計課

永井史紀

トヨタホーム㈱
分譲推進部

越智秀夫

東京セキスイハイム㈱分譲法人営業部
設計グループ蛭間崇博

プレミアート・デザイン・オフィス㈱
東京事務所
第1設計室

86

まちなみ塾 講義録 2012

道を、何箇所も切り下げていくのは、まちな
みとしても美しくないと考え、北側の既存道

コモン広場の中心にあるwitness tree

路からアクセスし、囲われた空間で安心したがまち全体を見渡す位置にあり、このまちに暮らしが送れ、将来の高齢化に対応して、自住まう人々とともに育ち、見守ってくれるシ

動車で各住戸までアプローチできるように課

ンボルとなる「見守りのまち」をコンセプト

題地の中央に道路を通す計画としました。

蛭間に計画を進めました。

クルドサックの開発道路をつくると、入口

大きな木の下で子ども達を育てながら、ゆ部分に交通が集中し、近隣に迷惑をかけるこ

っくりゆっくり大きくなろう。父に叱られて泣とも想定されますので、入口は隣接する近隣

いたこと、母に褒められて嬉しかったこと、公園側に設定しました。全体としては、不要

家族との思い出をたくさん積み重ね、これかな通行をまちの中に入れないよう、フットパ

らもあなたを見守るこのまちで樹と一緒に大スの配置に配慮しています。

きくなろう。一本の樹のもとで家族が過ごし、越智

将来に亘り価値を保ち続けるまちとして、見宅地。課題地の中央に開発道路を設けていま

守りのまちの計画を進めてきました。

す。この道路についてグループ内でいろいろ

土地利用計画につい説明します。全13

このコンセプトを美観と環境、防犯と防災、な議論がありましたが、結論は行政移管しな

子育てと介護という3つのテーマに分け、ポいこととして、将来のメンテナンスを考慮し、イントを絞って表現しました。美観と環境に

宅地内への供給処理施設は外周道路から引きついて、程よい距離感、個々のプライバシー

込むようにしました。さらに、道路勾配は極を確保するために、すべての宅地を二面以上

力緩やかに設計しました。

の道路に解放し、適切な燐棟間隔となるよう斎藤に計画しました。また、魅力ある美しいまち

ら課題地の中央に道路を計画しました。通りなみを実現するために供給処理施設の引き込抜けも検討しましたが、住民の方々の安心をみを住戸の裏側から行い、無電柱化されたま

優先し終端に転回路を設けたクルドサック方

ちとします。また、地球温暖化防止のために、式として、部外者が進入しにくい形状としま“見守りのまち” では、積極的な緑化と透水、した。また、入口のコーナー部分では、自動保水性のある素材を道路舗装に使用します。

車の速度を低減させるために道路にゆらぎを

防犯と防災では、人の気配、人の目で犯罪もたせる工夫をしました。開発道路を中央にを抑止するよう、自然と人々が出会う道路設

配置することにより、各宅地が二面で接道す計とします。いざという時の応急対応を可能

ることになり、宅地評価も高くなり、販売しとするために、共有部分にかまどやベンチ、やすくなると考えています。舗装仕上げは、

手押しポンプと井戸を配置します。また、近将来のインフラのメンテナンスや災害復旧を

年頻繁に起こっているゲリラ豪雨にも対応で考慮して、開発道路には敷設せずに、既存のきるように周辺道路より高いレベルを保った

外周道路からとしています。

造成計画としました。

全体計画では、北側の近隣公園付近か

各宅地は、駐車スペースを2台分取りなが子育てと介護では、子どもたちがのびのび

ら、無電柱化しましたので、まちなみの明かと遊べる歩車共存のボンエルフを実現するたりとして宅地のアプローチ周りにLED 照明をめに、クルドサック形状の開発道路としまし

設置するよう計画します。また、まちの中心た。高齢者対策では、道路から玄関までの段となる広場には、災害時のアイテムとして、差を少なくして、車椅子でもアプローチが可

手動式のポンプを設置し住人だけでなく近隣能なエクステリア計画とします。

の方も集まれるような配慮もしています。通永く愛され続け、将来に亘り住み続けたい

常はベンチとして、災害時はかまどとなる「かまちとするために、課題地の南側の既存道路

まどベンチ」を設置し、この広場が災害時のに対して、自動車も含めてアプローチを避け拠点に活用できると考えました。

ることにしました。折角綺麗につくられた歩永井

まず、土地の原価は2 億 9,400 万。土地販売価額は、道路を中央に通すことで、評点もある程度高く見ながら、販売価格に反映しています。その結果、戸当たりの利益が218 万円、利益率を8.8％に設定しています。
建物は、販売価格を坪当たり80 万円に設定し、利益率 25％、戸当たりの平均利益額は700 万円。利益率17.4％になっています。戸当たりの利益は920 万円を見込んでおり、平均販売価額は5,400 万円を想定しています。
事業スケジュールは、開発行為がかかりますので、社内調整をしながら、12月末の約 3カ月間で許認可手続きを行って、造成工事は1月1日から始め、約 2.5カ月、建築工事は4月下旬から6月下旬の約 2カ月で、販売を9月末までのスケジュールで組んでいます。
濱田

間取りと外構について発表します。全

宅地二面接道という条件を生かして、風通しのよい間取りを計画しています。コモンにインフラを引き込んでいないので、マンホールの蓋などがありません。雨水を集めるためのグレーチングのみを中央に設置する計画になっています。また、メンテナンスのリスクを下げるために、インターロッキングは疑似歩道のみとして、イメージパンプは、ストリー
トプリントを使用します。
次に、管理費として一戸あたり2,000円、街区内道路に架空線を引いていませんので、街路灯、防犯灯として各宅地にタイマースイッチ式の照明を設置することによって、防犯灯としての役割としています。
なお、インターロッキングでつくっていても、市が直すときにはアスファルトになる。
そう制約されてしまうケースが多く、最初は綺麗ですが、20 年、30 年たったときに、アスファルトのつぎはぎが出てきて、まちなみのイメージが損なわれるのが懸念されることと、住民が持つことによって、そのまちの人たちで好きなように決められるというのが、移管しない理由です。

【講評】
上井

行政移管しないという理由が、若干ネガティブですね。逆にもうちょっとここまで

まちなみ塾 講義録 201287

楽しくできるぞという提案がほしいですね。
役所だとアスファルトにしてしまうけれども、住民が補修するのも結局一緒のような気もします。これは移管できないだろうなというところまで、もうちょっと飛躍しても良かったと感じます。移管しようと思えばできるだろ
うし、また、役所と折衝するというのは、住民にとっては負荷がかかりますが、それもいわゆるまちなみワクチンだから、少しだけバ
イ菌をコミュニティに植えこんでいくと、それによって結束力が高まるということもある
ので、最初からコモンを行政対応の視点で移管しないというのは、どうかと思います。
先日、宮脇先生のところにいた平山郁朗さんからお聞きしたのですが、高幡鹿島台のガーデン54 では道路内にメタセコイアの高木があって、日野市が管理しています。どこの行政もそうですが、街路樹の剪定は、もう丸裸にしてしまう。ガーデン54の住民の方は、放っとくシンボルツリーが丸裸にされてしまう
ことを恐れて、街路樹はこういう樹形にして、この枝のはらい方はこうやって欲しいと、皆さんで管理費を出し合って、剪定の見本を見せて、来年以降はこうして欲しいと役所に要望を出したそうです。すごい住民パワーですね。このように役所といろいろかけ合いながらやっていくということもあるので、移管すべきか、共有地として持つべきか、よく考えていただきたいと思います。
それから、一般的な住宅地で、ここまで外に閉じた環境にする意味があるのか。外に対して閉じ過ぎると、周辺の人たちを拒絶するわけです。それはここに暮らす人にとっても不幸な環境をつくるところがあるので、外に閉じるというのは、郊外型の住宅地では避けたほうがいい。ゲイテッドにするほどの立地性ではないので、適度に外にも開いたまちづ
くりが望まれるところですね。
大谷

全体の印象としては、このまま販売パンフレットになるぐらいのクオリティです。プ
レゼン自体がきれいにまとまっていて、短い時間の中でご苦労されたんだと思います。
全体内容も、優等生的な内容で、このまますぐにでもできるリアリティ持っていますが、ただ細かなところを見ていくと、もう少し深88

まちなみ塾 講義録 2012

掘りしていただきたい部分もありますので、その講評をさせていただきます。
まず、みち広場。開発道路を1本入れていますが、幅員が 6m ですね。通常、開発行為の道路は幅員6mと言われますが、この10 数戸程度のまちには、私は5mあれば十分だと思っています。延長が 80mぐらいあると思いますが、6mあれば転回路が要らないというスペックですが、この witness tree がまちのシンボルとなり、コミュニティの核になるという説得力があるけれども、ロケーションとしてまちの端っこですね。たとえば幅員5mで頑張ってみて、そうすると転回路が途中に必要になる。
「蛇玉（ヘビタマ）
道路」と呼びますが、途中がぽこっと膨らんで、また狭くなる部分が何カ所かあって、そこにシンボルツ
リーが 2、3 本あり、自分の家の前から直接コモンに出るというのもいいと思います。
それから、供給処理を外側から引き込むという説明、よく考えてつくられていると思うんですが、コスト、工期の面を考えると、特に歩道付の15m 道路から、各戸が戸別に供給処理をとるということは、約 90mの道路と歩道を全部壊してつくりかえるわけです。どれぐらい費用と期間がかかるか。造成費は平米あたり1万円では多分おさまらないでしょう。
一方、北側の道路を掘削するとなると、お向かいに住んでる何軒かの方は、生活に支障が出るわけです。掘削している間に通行止めになる。近隣に対してもかなり負荷がかかり、かつゲーテッドだと協力していただける可能性がさらに低くなる、それを乗り越えるための労力が結構かかることを考えると、新たに入れた開発道路にインフラをとってあげれば、
道路掘削、復旧コスト、それから近隣に対する負荷も低減することができる。そうした合理性とのトレードオフをもう少し検討していただく必要があるのが造成レベルでの話です。
道路部分は帰属しないからもっと頑張っていろいろやれるだろうという上井さんの指摘のとおりですが、公共の道路部分の仕上げと、私有地の駐車場部分の仕上げが連動していな
い。もったいないです。何となく疑似歩道につくっているけれど、もっと住宅地の中のプ

まちなみ塾 講義録 201289

ら木材を利用する傾向があります。
。ただ、ウ
ッドデッキも素材のイメージとは違って意外と熱を持つということを頭に入れておくといい。
やはり一番熱を遮るのは、植物だと思います。ですから、植物によって自然の風を取り入れるというのも、プランニングの上では大切だと思います。グリーンをつなげていくことによって、蝶や鳥が連続性を持って近寄って来ますので、そういう面では立面図やスケッチで検証するというのも、良いと思います。
伊藤

先ほど上井さん、大谷さんがおっしゃられましたように、メンテナンス等を考えると、私も同じように思います。個人的にはこ
ういうコモンスペースができて、きれいに整った事業は、このまま販売できると思います。
ライベートな部分で、そのコンセプトを拡大

一方で、社内の不動産事業をチェックしたするように、具体的に言えば、道路と同じ仕り、指導をするという話になりますと、多く上げでカーポートの一部まで仕上げると、もの担当者が、単純に一区画当たりの土地費をっとコモンとしてのボンエルフ、道広場との低くして、敷地を広くして売るのか、あるい一体感が出てくるように思います。

は三枚宅地にしたらいいのではないかと現場

ガーデン54 では、道路境界と敷地の境界に問いかけたりします。自分たちの持っていが仕上げが一緒でわからないんです。それがる考えを形にすることによって宅地の評価は広場的な、まさにみち広場としての空間デザどうなるかをきちっと回答できるのも提案だ

インを実現しています。コンセプトはあるし、と思いますし、いくつかの課題がクリアでき外構の設計として成立していて、道路の設計れば、そのまま事業に展開できる気がします。

も成立しているけれど、そこに相互乗り入れ

防災面について、かまどベンチとポンプをがあれば、より良い景観デザインができたと設置されていますね。最近多くの住宅団地、思います。

ある程度まとまったところでは、この話題が私も大谷さんと同感です。きれいにプ多く出ています。実際に設置している事例もランニングされていて、植物もしっかりと計ありますが、聞くところによると、この防災画され、カツラ、コブシなど四季折々の落葉

ベンチ、新しい住宅地に設置しますと、その樹をきちっと植えていると思います。

地域に建てる住宅は、耐震性とか防災性能に粟井

北側についても、ちょっとした見切りにはすぐれていて安心だという印象が高まるそう

タマリュウを植えて、きれいに納めているとで、そうした説明があればいいと思います。

思います。道路からの見栄えを植物でデザイ

欲を言えば独自性、独創性のある部分が、ンするという、海外でも注目されている手法

あと一つ二つ欲しかったですが、良くまとまですね。剪定する人の資質も出てきますが、った提案になっていると思います。

そういうところで住宅地の付加価値が出たりします。なかなか難しいハードルはあります
が、工夫していただきたいと思いました。
エクステリアデザインはかなり緻密に計画されていて、やはりリビング周りや、ウッドデッキが主流になってると感じます。一時期、メンテナンスが大変だと毛嫌いしていた記憶がありますが、またここにきて、環境問題か90

まちなみ塾 講義録 2012

設計演習

E

グループ

【趣旨説明】
青木

私たちは、全員が個人答案で集中駐車場の提案をしておりました。

〜路地と暮らす〜
共に分かち合いふれあい
を育むまち
計画概要
区画数：14区画
宅地有効率：80.98％
公共施設（移管）：0.09％
共用施設（共有等）：18.92％
電線計画：架空配線
想定分譲価格（土地＋建物）：
約57,000,000円
粗利益率（土地）：15％
粗利益率（建物）
：25％

鈴木史人

積水ハウス㈱
設計部
大阪設計室

青木 博

積水ハウス㈱
千葉南支店
不動産課

内田雅人

積水化学工業㈱住宅カンパニー

加藤 進㈱三井ホームデザイン研究所
プロジェクト設計室

ます。また、近隣公園側に、緑道を設けています。
区画数は14区画。事業採算性を考慮して、各戸が緑道コモンに敷地を提供し合って、多くの住戸を提供しようと考え、敷地面積を、昔ながらの路地のような空間をつくり、そこ

平均186.20㎡に設定しました。北側に7区を交流のスペースにするという提案です。

画、南側に7区画ですが、それぞれ雁行させ都市部から40 分の郊外ですが、駅まではまちづくりのテーマ：

中駐車場を2カ所、東西に分散して設けている建物配置で、採光等に配慮しました。

徒歩 7 分で距離が近く、必ずしも各戸に自動インフラ関係は、東西に貫く緑道に人工物

車が 2台は必要ないのではないかということは入れたくないという思いから、南北の既存です。さらに、周辺は成熟した住宅地で、特道路から供給する計画です。1カ所集中形式に統一感や景観上の配慮がないということかで、各住戸毎に取り込む工夫をしています。

ら、この新しいまちの中に訴求力のある空間「路地と暮らす」というテーマ。ここでは、をつくりたいと考えました。また、隣接して路地に面して緑をたくさん配置し、四季折々公園があるので緑を繋げて、まちを公園のよの季節感を感じ、昔懐かしい路地のような空

うにしつらえて連続性を考えました。

間を設けることで、人々がそこに出て顔を合続いて南側道路は、歩道のある幹線道路でわせて、樹木を大切に育てるという意識づけ

すが、こちら側からの自動車のアプローチはによって良好なコミュニティ形成ができると危険もあり、避けた計画としています。震災いうこと。いわゆる下町のような、朝には皆

以降、まちのコミュニティ形成が見直されて

で通りを掃除するような景観がイメージできいますが、新しいまちをつくるに当たって、たらと思っています。

普段の暮らしの中で自然と近隣の方と顔を合

路地は、センターから各住戸ごとに2.5m

わせて交流が育まれるような工夫しました。

ずつ供出していただき、合わせて5mの幅と私は営業職ですので、販売上のことも考えなります。 実 際 の 歩 道としては、2m からながら提案を考えています。美しいまちなみ

3m、自然景観を考え一定幅ではなく、自然なをつくることと、近隣物件との差別化を図る

景観をつくろうと考えています。

ために全区画が南北に空地を確保して、通風

住戸の玄関は、路地に面するように設計し、や日当たりのよい環境をつくろうと考えましこの路地を通って各住戸にアプローチするとた。続いて、まちの真ん中に魅力のある緑道、いう計画です。ですから、この路地の価値観、コモンを設けて、そこから近隣公園へと連続付加価値や利用価値、ひいては資産価値につさせる、さらに実のなる木を植えて、近所の方

ながる、すてきなまちをつくっていきたい。

たちと一緒に収穫等を楽しめるよう考えました。

また、この路地の植栽は共同所有として、販売のメインターゲットは、建売住宅の販管理組合法人を設けて管理します。常緑樹、売を考えますと、30 代の子育て層が中心にな

落葉樹を植え込んで、季節感を味わえるようると思われます。集中駐車場は実現はなかなに、また、2から3のクラスターを設け、五つか難しいかもしれませんが、完全なる歩車分の小コモンで近隣の方々の交流が創出できる

離ができて、子どもがその路地で遊んでいらように考えています。

れるようなまちなみをつくろうと考えました。

鈴木モデル宅地計画図について説明します。

最後はつながりです。それまでアパートや小コモンで挨拶空間をつくるという考え方

マンションに住んでいたニューファミリーので、全戸アプローチをコモンに向けた計画に方々が一戸建てを持つという考え方ですのしています。また、全宅地両面道路という環

で、どうやって近所の方々とつき合っていこ

境を生かした間取りで、南北に風が通るよううか。新しくつくるまちの中でコミュニティをになっています。また、このまちの大きなセ図れる仕掛けをつくろうと考えています。

ールスポイントとして、緑道の美しい景観が内田

土地利用計画について発表します。集あるので、屋根形状にリズムをつけたり、バ

まちなみ塾 講義録 201291

ルコニーや下屋を設ける計画になっています。
2階のプランでは、見守りというテーマを持たせ、大きな窓をとってコモンで遊ぶ子どもた
ちをみんなで見守りできるようにしています。
次に、外構植栽計画です。集中駐車場をつくったことで、各宅地を185㎡ぎりぎりとしているにもかかわらず、セットバックや庭を取ってもゆとりのある空間になるというのが特徴です。道路側から見るまちなみは、石積
みや生け垣を回して、外部からも美しい景観をつくるようにしています。
玄関は小コモンに向けて、緑道に面した植
栽は実のなる木を積極的に採用して、通りを果樹園のようにしつらえて、収穫祭や管理運
営によってコミュニティを形成する仕組みをつくります。小コモンにはそれぞれ種類の異なる樹種を植えることで、個性を持たせて、愛着のあるまちをつくろうという計画です。
集中駐車場を二つに分けたのは、利用の公平性を保つことと、入出場の交通を集中させないためです。各戸1台の駐車スペースで 7
台分は貸し駐車場、使われていない場合はポケットパークにもできるようにしています。また、賃料はコモンツリーや果樹の管理費用に充当する仕組みです。
青木

まちなみガイドラインを説明します。

特徴的な緑道、コモン部分の敷地提供について明示しています。また、駐車スペースを各戸には設けないことをガイドラインに規定しています。
事業計画について、区画数は一番多いですが、全グループの中で平均販売価額が一番高額になってしまいました。集中駐車場が受け入れられれば、近隣との差別化で、このスキームでも売れると期待しています。

【講評】
上井

集中駐車場の案が残ってよかったと思います。ただ実際には実現するのは難しいでしょう。駐車場は共有地だから、所有権で売るのではなくて、利用権で売る。1台目とされているが、保有ではなくて利用権ですね。土
地分譲で売っていくのか、建売分譲とするの92

まちなみ塾 講義録 2012

か、駐車場は早い者勝ちとするのか。2台目がどうしても早い者勝ちになる。実際の売り方はどのようにイメージされていますか。
青木

都合のいい解釈で、この立地からは車2台の家庭は少ないという前提で、ほぼ1台の想定をしました。ですから、平均1.5台で使うという案も出ましたが、駅から徒歩 7 分であれば、2台はないだろうと。あまり細かいところまでは考えていません。
上井

カーシェアリングの提案をしていただ

くと良いですね。将来に向けての運用方法をどうするか、まだノウハウが見えない部分はありますが、戸別駐車場を取りづらい都市部
だけでなく、ぜひカーシェアリングをやりましょう。郊外住宅地で一家に2台、3台持っているところだからこそ、カーシェアリング
という考え方もあると思います。
駐車場からの距離の不公平感について、両側に駐車場を分散し緩和しています。集中駐車場をあえて提案するということは、車が入ってこない路地空間のコミュニティをつくりたいからだと思うんですが、果樹だけで終わっている。日本の昔の路地は車の無い穏やかな空間で、せっかくの歩行者のみの空間ですから、もっと人間臭い、ヒューマンスケール
あふれた詳細なこだわりも欲しかった気がします。去年の提案では、ここでヤギを飼っていました。路地空間に対してこういう家をつくるというものが一つか二つあったほうがコンセプトがよくわかると思っています。
185㎡にこだわって、短冊型に同じプランがつながっているので、画一的になっていると思いますし、周辺住宅地とのコミュニティの形成についてもさらに検討が必要ではない
かと思いました。
ドイツ、カッセルの岩村和夫邸のある住宅
地は集合駐車方式でした。そのまちでは、住宅デザインも千差万別で、通路から家が見えないように被土建築という、緑化された地面（屋根）に埋まっている住宅や日本ではあり得ないような住宅がたくさんあって、さらに通路は砂利道なんですね。住民は普段から砂利道を歩いていくところがすごいですね。
大谷

全体の印象としては、アクセルとブレーキの両方を一所懸命に踏み込んでいるといまちなみ塾 講義録 201293

う気がします。アクセルとは集合駐車場で、
これはかなりアグレッシブにまちづくりを提案されている一方で、路地空間のデザインは、
スケッチパースのようにビジュアルでイメージが伝わるので、見てみると、親密感のあるコンセプトで説いている割には総 2階の住宅の壁面が一直線に揃って、折角の路地空間が画一的な印象となってしまっているところが、まちなみ形成にブレーキをかけている。路地空間の豊かな演出と画一的な配置計画が馴染んでいないように感じられ、もう少し建築計
画がこなれていたら良かったと思います。
カーシェアリングの話が出ましたが、住宅と自動車の関係が今までとは変化してきていて、生活を豊かにするための駐車スペースのあり方を考え直すことが起こってくると思います。この提案には先見性があるし、日本では未だ馴染まないかもしれませんが、これから是非取組んで行きたいテーマです。
ただ、この提案をリアリティのあるものにするためには、確かにこの地域は駅まで徒歩圏なので自動車が無くても生活ができますが、おそらく、自転車やミニバイクの利用が多いと想定できます。その時に各戸に二輪車のスペースが確保されていて、この二つが両輪となって成立すると考えられます。徒歩だけに依存するのではなくて、これはライフスタイ
ルにも関わりますがエクステリアデザインを含めた暮らしの空間デザインの解きかたにもう少し踏み込んでいただけるとリアリティが高まったのではないかと思います。
エクステリア計画では、とても綺麗に表現されていて、プレゼンテーションとしても魅力なのですが、コモンと玄関の関係が整理されていないところが惜しい。コモンと玄関の間にウォールを配置してパブリックとプライ
ベートな領域を視覚的に切り分けている意図は理解できますが、実際には玄関を開けると、家の中が見通せてしまう。プライバシーがコモンへ流れ出さないようにするには、ウォー
ルを玄関扉に正対する位置に直せば、領域を切り替えるテクニックとしてプロフェッショ
ナルなデザインになってきます。
粟井

路地的なコモンでは、人の目線や、自動車のドライバーの目線で見通しが設計され

94

まちなみ塾 講義録 2012

ていて良いと思います。ただ、緊急車両の乗り入れに対する配慮をしないといけない。
また、高齢者介護も含めて、まだ解決しなければならない課題があります。自動車から直接家に入れる設計では、リビングや玄関に近い位置に自動車を置きたい方もいらっしゃるでしょう。若い時は気になりませんが、将来対応についてしっかり検討して欲しいところです。
それから、自転車の活用について、大谷さんの講評にもありましたが、ユースフルで良
いと思います。自転車も電動アシストタイプが普及して、下り坂で充電されるものもある
ので、エコの観点で検討するのも良いでしょう。
また、北側の道路境界部分は、生垣と石積みですが、地産地消として地元の石材を使ってみるのもいいと思います。RC 擁壁であれば、壁面緑化の手法によって無機質な印象を隠す。少し前にはシンプルモダンな無機質なデザインへの指向がありましたが、ここでは環境に配慮して、グリーンに覆われるものをつくっていければ良いと思います。
伊藤集合駐車場方式には、権利関係、転売、それから、敷地が小さくなった分、融資を受ける際の担保価値の問題など課題はあります
が、試みとしては面白いと思います。一部の駐車スペースを賃貸して、緑の管理に使うという提案がありましたが、緑量や、駐車スペ
ースの除草や清掃、そういったものを考えると、一部を賃貸にしたところで賄えるのかという疑問が残ります。たとえば、各戸一台は敷地内に、2台目3台目は集合駐車場という案もあるでしょう。最近、トヨタ自動車が一庭が広く、かつ、集合駐車場がある。面白い

人乗りの自動車を発表され、リビング・イン・計画になると思います。

カーという発想で、リビングから自動車が外

大谷へ出て行くという例もあります。

集合駐車場の提案で、2 箇所のうち1箇所が伊藤部長に伺いたいのですが、今回のエクステリアについて、皆さんは緑をたく

最も付加価値の高い、課題地の東南の角に配さん植えていますが、少し密集し過ぎという置されています。これは販売の点でいかがで気がします。樹木同士の相性もありますね。

すか。

うどん粉病やいもち病が発生するということ

伊藤も聞きます。これだけ密集すると、折角実が司から指摘を受けることも想定されます。た成る木でも実がつかないことがあって、良くだ、共有地として権利を持つので、これは成検討して欲しいと思います。植栽計画はとて立すると思います。本来なら北側の住宅地部も難しい。不動産部の立場からは、もっと広分に配置するのが一般的でしょう。

何故ここに駐車場をつくるのかと、上い土地を安く手にいれた時にこの計画なら、

まちなみ塾 講義録 201295

◀上井一哉▶

総評

厳しい講評もありましたが、われわれは20

講師は、言いたいことだけ講評して、模範

年、30 年、こういう仕事をしてきて、多くの解答は無いのか？ という会場からの雰囲気

失敗も経験してきました。あっちで怒られ、を毎回感じます。

こっちで叱られ、売れてないまちをつくり、

この課題、かなり難易度が高いですね。何成功したことはあまり記憶に残っていなくて、故難しいか、南北入りの宅地構成は、コミュ

失敗したことしかお話しすることがないといニティをつくりにくいからです。南入り宅地うぐらいです。成功は、なぜ成功したか結局は、道路に開いているけれども、北入り宅地わからない。失敗したことは、明快にこれがはどうしても通り側に開きにくいこともある失敗だったとわかります。だから、今回の答

し、住宅を設計してもやはり、陽の当たりに案でも、これいいよねというのが、本当に売

くい北側と一日中日に当たる南宅地が同じ通れるかどうかわからないけれども、これはまりを挟んで向かい合うので、コミュニティをずいよねということは胸を張って言えます。

計画しにくい。

これで失敗したということは言えるので、こ

東日本大震災の仮設住宅では、そのほとん

れはちょっとまずいということだけが、声高

どが東西並行配置で、全て北玄関ですが、南に言えてしまうものですから、講評が厳しく入りの仮設住宅は、工業化住宅では無かった

なってしまいがちですが、同じ失敗を繰り返と思います。本当にここがコミュニティの空

さないでほしいという意味において、今日の間になるのかという、つくっていても非常に講評をとらえていただければと思います。

あやしくて、Aグループ案のように縦に導線

やはりこれだけ各グループの答案を見ていをつくると、東西玄関となって、コミュニテ

ると、皆さんの仕事に役立つ時が必ずありまィをコントロールしやすい。南北方向の関係

す。スーパーロットを営業の人がパッパッパ

では、たまにしか顔を合わせない家同士が通ッと切ってしまうけれど、そうじゃない、いりを挟んで向かい合う難しさがある。

ろいろな付加価値が頭の中で浮かぶいい経

模範解答をつくるとすれば、そういう単純

験、いい糧にしていただければと思います。

な南北接道の向かい合いにならないコミュニ

それから、ハウスメーカー同士、ビルダー

ティをこの中にどう組み入れたらいいのかとの方、不動産関係の方といろいろいらっしゃ

いうことと、課題地が東西に長いので、空間

ると、やはり価値観がそれぞれ微妙に違って的に、ダラダラとつくるのではなく、メリハリ

皆さんの業務の範囲も違いますから、会社のをつけて、少なくとも二カ所程度は何かボリ

中でも共通言語がないこともあるのに、会社

ュームをつくり、強弱をつけて結ぶ。これがを超えて共通言語を求めることは、さまざま

正解ということはないと思いますので、皆さな価値観のぶつかり合いになって興味深かっん、この2、3カ月、お互いにいろいろな意見

たし、なかなか得られない機会だと思います。

を出し合ってここまでたどりついたことが収どうでしょうか。皆さん、今回はコミュニ

穫だと思います。
今日、さまざまな案が出て、それに対する

ティや景観が重要視された計画になりました
が、最近はスマートタウンですね。私事です
が、スマート系には辟易という感じになっています。昨年亡くなったノーベル平和賞とられたワンガリ・マータイさんのもったいない
精神の話にぐっときちゃいまして、やはりそうだ、今はスマート系のエネルギー一辺倒ではなくて、コミュニティとパッシブデザインと、景観的な部分と、それから粟井さんのご専門のエクステリアデザインを組み合わせると、大きくイメージが変わってくるところもあ

上井氏

96

まちなみ塾 講義録 2012

る。今日の皆さんの案を胸に刻みつつ、恐らく日常業務は違う土俵で勝負することになりの設定が 5,000 万台半ばですね。たとえばそますけれども、その痕跡をいかに残しながら、の物件を子育て世代の30 代の方、自分に置日常業務の中でどう生かすかが、これからのきかえてみて、5,000 万台の戸建て住宅を現

皆さんの課題です。

在の収入と自己資金で買えるのかというとこ

それを自分の引き出しとして、どう整理しろです。30 代で 5,000 万の購入力を持っていておくか。これですね。このときに引き出しるのかどうかというリアリティをもう一度考にちゃんとラベルを貼って整理していただけ

えてみてほしい。この根拠をきちんとロジッ

ればと思います。

クで構築していかないと、この価格で、このクオリティで、そのターゲットユーザーに対◀大谷宗之▶

して本当に売れるのか、ということになる。

今日は主に批評的な講評をさせていただき

このプロファイリングが、事業を成立させるました。最後に皆さんにお礼を申し上げたい。

ためには極めて大切なキーワードであり、検時間のないところを、これだけのクオリティ

討項目です。

のものをつくり上げていただき、ありがとうございます。そしてお疲れさまでした。

2 番目は、まちが持続していくという計画において、そのオーダーはどれぐらいでしょ

コミュニティをつくるという今回の課題で、うか。10 年、20 年、30 年。住宅の耐用年数

一番リアリティのあるコミュニティ形成は各が100 年、200 年というスペックですね。とグループの中にできたのではないかと思っていうことは、そこの土台になる「まち」は、います。グループ作業を通して苦労した仲間

それ以上ということが使命になりますが、現は、これから皆さんの財産になっていくと思在の住宅の設計思想では、結局、施主の寿命っています。普段は競合他社で、敵同士です

を超えられない。何故かというと、建物はね。その敵同士が一つの目標に向かって、一200 年もつけれど、現在、子育て中で 20 年後致団結されたということが、皆さんに財産とに子どもが独立して、さらに20 年後リタイア

して残っていく。それが今回の演習のひとつメントする。そのときに夫婦が何をするかとの成果と思っています。

いうと、家を改造するわけです。その住宅を総評として、5 項目ほど皆さんに気づいて住人に合わせて変えていく。最後に住人が寿いただきたい今後のまちづくりのテーマを話

命を迎えます。その後、その建物にどんな人したいと思います。

が住むかということが全く見えていない。す

1点目は、購入者をどこまで具体的に想定

なわち、施主がいなくなった時点で、その家できるか。いわゆるプロファイリングです。

の機能がストップしてしまう。そうすると、

プロファイリングと言うと、犯罪捜査みたい

建て替えを余儀なくされて施主の寿命を超えですが、もとの意味は、対象とする人物をどられないわけです。

う想定していくかという意味です。Bグルー

これからは、住み替えという価値観を持っプはかなり具体的なプロファイリングをされていないと、本当に200 年もつ住宅や、それていましたが、今回の事業計画で、販売価額以上存続する「まち」は、成立し得ないと私は思っています。すなわち、家を変えるのではなくて、そこに住む人が自分の身体に合った住宅に住み替えていく、ヤドカリのように。
このほうが社会インフラとしての住宅や「まち」は、より長期に亘り存続することができると思っています。一軒の住宅に住み続ける
ことが、果たして幸せなことなのか、住み替えるという価値観に切り換えていったときに、何が違ってくるのかということをこれから真大谷氏剣に考えなければいけないと思います。

まちなみ塾 講義録 201297

それから3点目。現在、若い人たちは、も考えられましたが、もっと視線をマクロにしう自動車には執着していないという説がありていただきたい。周辺環境をマクロレベルでますが、移動手段は必要ですね。全ての人が課題の条件設定としたはずなのに、せいぜい徒歩で生活圏を行動できるかというと、やは

緑道や公園との関係性ぐらいで、もう少し視り車にかわる何か。今見直されているのが自野を広げた部分での広域的なコミュニティで転車。特にパワーアシスト付の普及によって、あるとか、あるいは今回のこの課題地が周辺

そのユーティリティが高まってきています。

に景観的にも住環境としても、ポジティブなあるいは趣味性の高い自転車も出てきている

影響を発信をしていくという発想が、これか中で、自転車であるとかミニバイクをもっとらわれわれが携わるまちづくりに必要ではな

暮らしの移動手段として、住宅地設計にきちいか。われわれの仕事は単に計画地の事業だ

んと位置づける必要があると思っています。

けではなくて、やはり近隣や周辺環境に対す

そして4 番目は、今回も含めて、3回実施

る一つのパイロット的な位置づけとして取りしてきました「まちなみ塾」の基本的なテー組むことが求められていると思います。

マに通低している、コモンスペースをどう扱うかということです。乱暴な言い方をすれば、コモンをつくればコミュニティが生まれると◀粟井琢美▶

時間がない中で、すばらしいプレゼンをしいう説は嘘です。逆ですね。中途半端なコモていただきました。私は自分で住宅を設計す

ンスペースつくると、それが住民に対して大ることがないのですが、ハウスメーカーの設きな負担になってくる。コモンスペースは両計者や、工務店さんの設計者と討議、協議す刃の剣で、うまく使われているうちはいいけ

るケースは、おそらく皆さんより多く経験しれども、それが見向きもされなくなった瞬間ていると思います。それだけでなく、住んだに、住民の負荷いわゆるお荷物になってしま

お客さんとの話し合いですとか、いい点、悪うということです。実際、30 年ほど前には、い点、アフターメンテナンスを含めて、数多多くの住宅地開発でコミュニティ形成のためく経験していると思っています。今回、皆さにコモンスペースがつくられましたが、当時、んの試行錯誤に共感を受けたし、いろいろな

最先端のデザインでつくられたコモンスペー

案が出て私自身も勉強になりました。

スを今見に行ってみると、かなり悲しい状況

エクステリアは、少し前までなかなか認めになっているところがたくさんあります。行

られなくて、ブロックを積んで、外からの遮政が当時それを引き取り、帰属している場合、蔽さえすればいいというところから、ここ最行政にとっても大きな負担になっています。

近は、やっと環境に対する意識からグリーン

今、行政に開発行為の事前相談に行って、コの大切さが取り上げられてきましたけれども、モンスペースをつくりましょうと言うとほぼ私が重要だと思うのは、将来に継続できるも100％拒否されます。今まで良いことを言っのの一つだということです。先ほど、大谷さてつくってきたものが、いかに行政の財政負んから住民が転居や相続したときに、その家担になっているという話をとうとうと聞かさには何が残っているのだろうという講評があれて帰ってくるわけです。
こう話すとコモンスペースに未来がないみたいですが、こうした現在の状況を踏まえて、これからのコモンスペースが住民に本当に使われるものとして、どのようにつくっていくかというところを真剣に問われているのが、わ
れわれ、財団の存在意義であり、役割機能として真剣に考えていく必要があると思います。
最後に、今日の発表で、特徴的なのは、計画地の中に対してはさまざまな提案を皆さん

98

まちなみ塾 講義録 2012

粟井氏

りました。樹木が 200 年、300 年残っていたはどうだったという話でしょうけれども、今りするケースもままありますよね。継続でき

回皆さんがつくられた事業収支で、プロジェ

るもの。それが緑の価値だと思います。

クトとしての数字を検討したと思います。結

住宅が経年変化する中で、イギリスでは、果、どれだけの利益が出たかという感覚。大

皆さんご存じのように、プランティングと言手の不動産会社や、建売りを主体としているって、花を、建物のファサードや通路に着飾

ビルダーにはありますが、ハウスメーカーのっている。これは何百年も変わってないので

中にはありません。目の前の1棟1棟の契約す。そういう歴史の中での存続は海外では、に負われてしまい、こういった考え方を失い

もちろん木造ではなくて石の住宅が多いのでがちだと思います。設計の方々は、まちづく成立しやすいのですが、これからは日本でもりをやりたいけれども、それを求められず、あるのではないかと私は思います。

仕方なく会社の流れに従った仕事しかしてい

先日、講演会で聞いた話で印象に残ったこないという気がします。いいものを、皆さんとがあります。使い勝手としてのソフトウェが情熱を込めてやったものは、結果として売アと機能性のハードウェア、それから公益的れると思いますので、その信念を持って取りなソーシャルウェアがあって、さらにプラス組んでいただければと思います。

アルファとしてセンスウェアという、やはり私から皆さんにお配りしている戸建て住宅

心にかかわる五感が今後のビジネスに必要で地｢エリアマネジメント・マニュアル｣についあるということが、完成価値を高める。3.11て説明します。これは皆さんの提案の中にものこともありますが、感性の価値を高めて、ありましたコミュニティや住宅地の管理につそれでいてその時の継続性があるというもの

いて、多くの事業者が売りっ放しにしてきて、に、日本も今後変わっていくと思います。京さまざまなトラブルが起きている実情があり、都がいい例だと思いますが、そうした考えをその中で、今日の講師の方々にも協力をいた

醸し出しながら、プランニングに入れてプレ

だき、まちづくりと管理について取り組む組

ゼンテーションしていくと、クライアントの心

織を立ち上げて運営しています。そこで使っに響くのではないかと思います。

ているのがこの｢エリアマネジメント・マニュ

実は日本の造園の世界の方は、意外と花をアル ｣です。

うまく扱っていないという傾向があり、そのこれは住宅事業者の方々が分譲地をつくる

部分をソフトとセンスウェア的な視点で調整

ときに、管理組合をどうやって立ち上げるの、していくと、付加価値が出ると思いながら、あるいは自治会ってどうなの、ごみ置き場の

ここ最近はプロジェクトに携わっています。

ことで問題が起きたときどう対応するのか、

本当にいいまちなみが残って受け継がれていそういった疑問を簡単にまとめてあり、住まくものができてくると、とてもいいと思います。

いコミュニティマネージャーという形で、専門のサポートをする人材を育てようとしてい◀伊藤昭憲▶

私は不動産部という立場での講評をしなけます。こうした方々が増えていくことにより、住宅地の管理がよりスムーズになると思ってればいけないのですが、まちづくりが好きで、上井部長といつもまちづくりについての夢を語り合っています。
事業性だけで見ると、今回の皆さんからの提案はなかなか難しい点もあると思いますが、取り組もうとする気持ちを忘れてはいけないと思います。恐らく会社の中で、あるいは現在取り組まれている仕事の中で求められるのは、今月何棟売れた、どれだけ利益が出た、
それから決算期が終わってみて全体の収益率

伊藤氏

まちなみ塾 講義録 2012

99

います。

いのか。おじいちゃん、おばあちゃんの居所

それから、何年か前になりますが、先ほどから、新たに戻ってきて二世帯で住んでくれ大谷さんの講評にもあった住み継がれる住宅

るような家、住みたいと思うまちをつくること

を、政府が 200 年住宅として立ち上げたときが重要ではないかと思います。

に、自治体に説明する目的でつくった一覧表

まちなみをつくっていくということの大切があります。200 年間というと、7 世代の方がさを胸に、活躍していただければと思います。

住み継ぐということと、家族構成変化がどうなっていくかを簡単にあらわしたものです。
今は小家族、核家族化の時代ですが、4 人◀松本浩専務理事▶

まず、塾生の皆様、本当にご苦労さまでしの家族を想定して200 年間、7 世代にわたった。4カ月にわたり、課題についてご自分でて住まなければいけない。実際に日本の伝統

まずお考えいただき、その後は5つのグルー的な民家などでは7 世代、8 世代という事例

プの共同作業でいろいろ議論をし、一つの成もありますが、これから暮らしていくものが果をつくっていただきました。このこと自体

200 年というのは、非常にハードルが高いこが皆さんの財産になっていると思います。グとを示しています。人口の減少、少子化、高ループで議論をし、考えてきたからこそ、講齢化、高齢者の単身世帯ということを考える

師の方々の指摘、コメントがプラスになり、と、家のあり方に対する大きな問題です。

本当に役に立つ情報として頭の中に入ってく

国土交通省の住生活基本法による世帯、人る。自分たちはそれとは違う考えを持ってい数に対する住まいの面積の参考数値を上げてるということも含めて非常にプラスになったいます。6 人家族になったときは、140㎡ぐら

かと思います。

いあったほうがいいということですが、1軒の演習は本日で終了ですが、この演習の成果

家を140 ㎡で建てたものが、やがて夫婦二人は皆様が今後、住まいづくり、まちなみづくになり実際に使われるのは60 ㎡、70 ㎡だとりを進めていかれる中で、いろいろな形で参いう状況になってくるわけです。住まいを買考になると思います。たとえば、課題となっうのは、30 代前半の方々から40 代ぐらいのた敷地で、演習に取り組む前では、背割で南方がメインで、その家に住むお子さんたちと北に切り分けて、それをとんとんと割って売いうのは、実は10 年ぐらいは親と一緒に過ごる。手間もかからないし、売りやすい。現実

しますが、残りの10 年間は受験勉強であったにはこうした事例が多いのも事実です。このり、大学進学で外に出てしまいます。実際に演習を通して、今後まちなみを考え事業に参

子どもと住む期間は、長くて20 年です。それ画するときには、ぜひ考えて、発言してみる。

を考えると、住宅は何を基準につくったらい

そうすると、いいまちなみをつくるチャンスにめぐり合うこともあるでしょう。まちなみをつくることは、小さな行動の積み重ねだと思います。まちは一旦つくってしまったら、100
年、200 年どころか、事実上、再整備は不可能と言っていい。ぜひこのことを忘れずにいただければと思います。
塾生の皆様、そして講師の先生方、今回の演習に際しまして、大変御苦労いただき、また的確な御指導をいただきましたことを心から御礼申し上げまして、私の挨拶とさせてい

松本専務

100

まちなみ塾 講義録 2012

ただきます。どうもありがとうございました。