低層賃貸住宅の防犯指針（建築研究開発コンソーシアム版）公表にあたって
防犯性の高い低層賃貸住宅研究会
2014/05/15

低層賃貸住宅（以下、概ね３階建て以下を指す）は、一戸建てやマンションに比べて住宅侵入をはじめとする各種犯罪のリスクが高い。理由として、コストが重視され十分な防犯対策が採用されないこと、共用部分が狭小あるいは無いため従来の防犯対策を適用しにくいことなどが挙げられる。しかし、低層賃貸住宅に住む若い女性や高齢者は多く、空き巣狙いから身体犯に発展する事案の続発などを鑑みても、低層賃貸住宅の防犯は看過できない重要な問題である。
国の施策を見ると、「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」（2000 年 3 月）、住宅性能表示制度の評価項目として「防犯に関すること」の追加（2006 年 4 月）など、住宅の防犯に関する制度が一定程度整備されてきた。また、都道府県単位で防犯優良マンション認定制度が実施されている。しかし、上述の理由により、低層賃貸住宅にこれらの指針等を当てはめるのは困難である。
そこで 2013 年 3 月、上記の問題意識を共有するハウスメーカー等の民間企業や公的研究機関の研究者等により、建築研究開発コンソーシアムに「防犯性の高い低層賃貸住宅研究会」が設置され、低層賃貸住宅向けの防犯指針を検討してきた。検討にあたっては、賃貸住宅の防犯に対する女性の意識調査を実施してニーズを把握するとともに1、参加各社の標準的プランからの必要追加額を算出して、費用面で実現性の高いものとなるよう留意した。
近年では福岡県の「セキュリティ・アパート認定制度」など、低層賃貸住宅を主対象とする認定制度が始まっており、本指針は、全国の公共団体、防犯関連団体が同様の認定制度の基準を作る際の参考とされることを期待している。また、そうした団体が防犯診断を実施する際の根拠としたり、住宅事業者が設計の参考としたりすることも想定している。

＜備考＞
・ 低層賃貸住宅として概ね３階建て以下のエレベータを備えない物件を想定した。
・ 低層賃貸住宅のうち、共用部分のない「重層長屋」が増加傾向にあることから、共用部分のある一般的な「共同住宅」と区分して整理した。
・ 各項目の「必須／推奨」は目安であり、認定制度の実施等にあたっては、対象地区の人口・世帯特性、犯罪情勢等によって判断されることが望ましい。防犯対策の水準によって、認定基準に等級を設けることも考えられる2。

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意識調査の結果は下記に取りまとめ公表した。
樋野公宏・防犯性の高い低層賃貸住宅研究会「賃貸集合住宅の防犯に対する女性の意識調査報告書」、建築研究資料 156号、2014 年 2 月 http://www.kenken.go.jp/japanese/contents/publications/data/156/
2 千葉県の「防犯優良マンション・アパート認定制度」では、防犯対策の水準によって認定基準を 3 等級（AAA・AA・A）に区分している。

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本指針は、2013 年 3 月、建築研究開発コンソーシアムに設置された「防犯性の高い低層賃貸住宅研究会」の成果のひとつである。研究会の構成員は下記の通りである。

防犯性の高い低層賃貸住宅研究会
＜主査＞
樋野公宏

独立行政法人建築研究所

住宅・都市研究グループ

主任研究員

高木淳一郎

積水ハウス株式会社

技術部

和田敬悟

パナホーム株式会社

資産活用事業部

チーフマネージャー

稲辺陽一

パナホーム株式会社

資産活用事業部

リーダー

神吉博士

大和ハウス工業株式会社鈴木正行

板硝子協会

瀬澤外茂幸

特定非営利活動法人東京都セキュリティ促進協力会

相川隆

ミサワホーム株式会社

ミサワホーム総合研究所市場調査企画室

鈴木繁

ミサワホーム株式会社

商品開発部第三設計課

田中賢

日本福祉大学関原

弦株式会社フジタ課長

集合住宅事業推進部商品開発部

グループ長

調査役

健康科学部福祉工学科

理事
主幹研究員

課長

教授

技術センター先端システム開発部

主任研究員

小島浩一

積水化学工業株式会社 住宅カンパニー商品開発部ハイム開発部企画Ｇ 主任技術員

内海一郎

積水化学工業株式会社

寺沢一郎

アイホン株式会社

野口健世

独立行政法人都市再生機構

東日本賃貸住宅本部設計部設備改修チーム

主幹

小内英高

独立行政法人都市再生機構

東日本賃貸住宅本部設計部住宅改修チーム

主査

村上修一

独立行政法人都市再生機構

東日本賃貸住宅本部設計部ストック技術チーム

住宅カンパニー広報・渉外部渉外担当部長

市場開発部担当部長

主査＜オブザーバ＞
須藤純二

足立区都市建設部建設事業調整担当課長

藤井俊二

大成建設技術センター技師長（所属は平成 26 年 1 月末時点）

2低層賃貸住宅の防犯指針（建築研究開発コンソーシアム版）
１．全ての低層賃貸住宅に該当する項目
1-1. 屋外空間部位

項目（□必須、■推奨）全体a□照度※1 の確保（概ね 3 ﾙｸｽ以上※2）（センサー付ライトによる補完可）

b□前面道路から死角となる箇所への侵入防止措置※3（防犯カメラ※4 による補完可）

c■敷地内の領域性確保※3（道路からの出入箇所の限定、舗装・植栽等の工夫）

d■道路から敷地内の見通しの確保

自転車・バイク置場

e□チェーン用バーラック、サイクルラックの設置

駐車場f■防犯カメラ※4 やセンサー付ライトの設置

g■チェーンゲート等の設置

h□施錠可能な非開放型のゴミストッカー等の設置

敷地境界

ゴミ置場

1-2. 専用部分
部位項目（□必須、■推奨）□下記の A・B２項目の何れかを満たすこと（ただし、重層長屋は A のみ）

専用玄関

A ・防犯建物部品（CP 部品）等の扉、枠、錠の設置
B ・防犯建物部品（CP 部品）等の錠、または指定建物錠の性能表示における各a

性能について 5 分以上の抵抗時間をを有するシリンダー錠を含む２つ以上の錠の設置（防犯建物部品（CP 部品）等の電気錠の場合、１つでも可）・ドアとドア枠のすき間からカンヌキが見えない構造
・ドアチェーンまたはドアガードの設置
・ドアスコープのある場合はリバースドアスコープ対策の実施b□屋外、共用階段（共同住宅の場合）等からの見通しの確保

c□インターホンの設置※5d□ドアスコープの設置（1-2c のインターホンがカメラ付きの場合代替可）□下記の A・B２項目の何れかを満たすこと※6

住戸の窓（ただし、共用廊下側の窓を除き、接地階は A のみ）e

A ・防犯建物部品（CP 部品）等のガラス・サッシ、面格子、窓シャッターの設置
B ・窓サッシにサブロック付きクレセント及び補助錠の設置
・ガラスへの破壊音又は窓の開閉に対応したガラスアラーム等検知装置の設置

バルコニー※7

居室

f□外部または共用部分（共同住宅の場合）からの侵入防止措置g■外部からの見通しの確保

h□インターホンと連動したテレビモニタ（録画機能付き）の設置

i□室内での物干しが可能な設備の設置（浴室乾燥機による代替可）

3

1-3. 非常警報装置部位

項目（□必須、■推奨）

室内a□押しボタン式警報装置の設置（携帯可能なものを推奨）

専用玄関（外側）b□上記 a と連動し、居室内の異常を音や光で知らせる装置の設置（室内の装置が音を発しない場合、専用玄関外側で音が発せられること）

建物外壁等

c

■上記 a と連動し、居室内の異常を音や光で知らせる装置の設置（建物外壁、共用出入口（共同住宅の場合）など）

その他

d■警備会社との機械警備の契約【補足説明】居住者の帰宅時をねらったり、来客を装ったりした犯罪企図者への対策。急病時等にも有効と考えられる。
室内の設置位置は玄関、居室、浴室、寝室などが考えられる。

1-4. ソフトの対策
部位項目（□必須、■推奨）a■敷地内の清掃・美化等、適切な維持・管理b■居住者に対する定期的な防犯情報の提供

c■居住者全員の町会等地域組織への加入

d■管理人等の 24 時間常駐

【補足説明】a は、不適切な維持・管理を犯罪の一因とする「割れ窓理論」に拠る。c は、地域との関係の薄さが低層賃貸住宅の高い犯罪発生率の一因と考えられることに配慮したものである。

２．共同住宅（共用部分有り）に該当する項目
2-1. 共用部分部位項目（□必須、■推奨）

共用出入口

a

□防犯カメラ※4 の設置（人物特定が可能な画像サイズ）b□集合インターホン※5、オートロックシステムの設置（共用玄関）c□オートロック扉の非常時解錠の際に鳴動するベル等の設置（共用玄関）d□施錠可能な郵便受箱の設置

e□照度※1 の確保（玄関内：概ね 50 ﾙｸｽ以上、玄関外：概ね 20 ﾙｸｽ以上※2）f□自動施錠機能付き扉の設置（共用玄関以外の出入口）

g■見通しの確保

共用廊下、

h□共用廊下、共用階段への侵入防止措置※3

共用階段

i

□照度※1 の確保（屋内：概ね 20 ﾙｸｽ以上、屋外：概ね 3 ﾙｸｽ以上※2）j■中廊下、屋内階段を設置する場合、住棟内部からの見通しの確保

k■開放廊下、屋外階段を設置する場合、住棟外部からの見通しの確保

l□屋上への侵入防止措置

屋上

4

３．重層長屋（共用部分無し）に該当する項目
3-1. 屋外空間部位

項目（□必須、■推奨）

屋外通路

a

□住戸の玄関に至る経路上への防犯カメラ※4 の設置（行動把握が可能な画像サイズ）b■各戸玄関前における外構門扉の設置※3【補足説明】重層長屋では建物へのオートロック設置が困難である。a は動線を集め防犯カメラで撮影する、b は半私的領域（p.6 参照）を創出するというオートロックの２つの役割に対応する。ただし上記はあくまで一例であり、敷地周囲をフェンス等で囲んで数箇所に門扉をつけ、そこに防犯カメラを設置することも考えられる。なお、重層長屋の場合、自治体によって敷地周囲や各戸玄関前における門扉設置の可否判断が異なることに留意が必要である。

注※1 照度基準については、平均水平面照度が基準値以上で、極端な明暗の差のないこと。
※2 示された平均水平面照度（ルクス）は目安であり、防犯上は人物の顔付近の明るさ（1.5m 付近の鉛直面照度）が下記に示す通り求められる。
平均水平面照度求められる照度

概ね 3 ルクス以上

4m 先の人の挙動、姿勢等が識別できる程度以上の照度

概ね 20 ルクス以上

10m 先の人の顔及び行動が識別でき、誰であるかわかる程度以上の照度

概ね 50 ルクス以上

10m 先の人の顔及び行動が明確に識別でき、誰であるか明確にわかる程度以上の照度※3 窓、バルコニー、共用廊下、屋上等への足場とならない構造とし、見通しの確保にも配慮すること。
※4 防犯カメラは映像を録画するものとし、スタンドアロン型（SD カード等に記録）でも可とする。当該物件の存する自治体等のガイドラインに基づき、適切に運用されること（例：福岡県防犯カメラの設置及び運用に関するガイドライン）※5 インターホンは共用玄関または専用玄関のいずれかがカメラを備えたものであること。
※6 住居の窓については、足場から締まり金具までの高さが 2m 以上、かつ水平距離が 0.9m 以上のものを除く。
※7 一階で掃き出し窓前にバルコニーの無い場合を含む

5＜参考＞
本指針では、私的領域（居室）から公的領域（公道）に至るまでに下記の段階的な領域構成を設定した。
A 私的領域（Private）：専用部分
B 半私的領域（Semi-private） ：共用部分で、居住者や許可された者が入ることの出来る領域
C 半公的領域（Semi-public） ：共用部分で、配達員や検針員などが入ることの出来る領域
D 公的領域（Public）：公道など不特定多数が入ることの出来る領域
また、A～D の各領域の境界にはセキュリティラインを想定した。対策例を以下に図示する。
■共同住宅（共用部分有り）の場合■重層長屋（共用部分無し）の場合
重層長屋では AC 間へのオートロック設置が現実的でないため、玄関に至る経路上の防犯カメラによって全来訪者を撮影するとともに、玄関前の外構門扉によって半私的領域を創出することとした。

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