編集／（社）
全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

宅地建物取引業者として必要な不動産関連法規以外の法律知識
弁護士

第 112●号

熊谷 則一

宅地建物取引業者は、宅地建物取引の専門家として、常日頃から不動産関連法については意識して業務にあたっておられることでしょう。
ここで「不動産関連法」というのは、民法、宅建業法、建築基準法その他の法律であって、宅地建物取引主任者試験の対象となっている一連の法律群のことをいいます。
しかし、宅地建物取引実務は、宅地建物取引主任者試験の対象となっている法律だけで完結するわけではありません。不動産関連法以外の法律であっても、宅地建物取引業者として実務に不可欠な法律は少なくありません。
そこで本稿では、宅地建物取引業者として必要な不動産関連法以外の法律として、「商法」「消費者契約法」「個人情報の保護に関する法律」（以下「個人情報保護法」）「犯罪による収益の移転防止法」（以下「犯罪収益移転防止法」）を取り上げ、実務に関わる基本的な知識を解説していきます。

Ⅰ 商法【商法の趣旨】

その瑕疵が直ちに発見できないものであっても、6ヵ月以商法は、商人の営業、商行為その他商事について定めた内に瑕疵を発見した場合には、直ちに売主に通知すれば契法律です（商法1条1項）。かつては、株式会社等に関する約解除や損害賠償請求等をすることができます。
しかし、6ヵ規律も商法に規定されていましたが、現在では会社法という月以内に売主に対して通知がなされない場合には、もはや、法律が株式会社等に関する規律を定めており、商法からは買主は瑕疵を理由に契約解除や損害賠償請求等をするこ当該部分が削除されています。とができなくなってしまいます（同条2項2文）。

【商法526条】【具体例】

では、宅地建物取引において、商法のどのような規定が問題になることがあるのでしょうか。多くの宅地建物取引業者が失念しがちなのは、商法526条の規定です。

具体例でみてみましょう。
株式会社Aがリストラの一環で同社保有の甲土地を手放すことにして、宅建業者Bに売却を打診してきました。宅建業

実は、商人間の売買においては、買主は目的物を受領し者Bは甲土地を買取り、いくつかの区画に分けて宅地としてた場合に、遅滞なく目的物を検査しなければなりません（同法

消費者Cらに売却しました。Cらが当該宅地に建物を建築し526条1項）。
この検査において買主が目的物に瑕疵があるようとしたところで、当該土地からガラ等の地中埋設物が発ことや数量不足があることを発見した場合には、直ちに売主見されました。

に対してその旨の通知を発しなければ、瑕疵や数量不足を地中埋設物は土地の隠れた瑕疵に該当しますから、宅建理由とする契約解除や損害賠償請求等をすることができま

業者BはCらに対して瑕疵担保責任を負うことになります。宅せん（同条2項1文）。

建業者Bは自ら売主としてCらに宅地を売却したのですから、Oct. 2011 Realpartner19

宅建業法40条によって、瑕疵担保責任の特約規定を設けにおける知識が不可欠です。また、近時は、賃貸借契約のていたとしても、少なくとも引き渡しから2年間は瑕疵担保責解釈を巡って消費者契約法が問題になることがあるので、任を負うことになります。

賃貸借契約に関わる宅地建物取引業者としては、消費者次に、宅建業者Bは、甲土地の買主として、売主である株契約法についての知識を有し理解しておく必要があります。

式会社Aに対して瑕疵担保責任を追及することになります。
例えば宅建業者Bが甲土地を受領してから1年経過後に【消費者契約法の全体像】

株式会社Aに瑕疵担保責任を追及する場合には、どうなる

消費者契約法は、①消費者と事業者との間で締結されたでしょうか。AB間の売買契約書の中に、瑕疵担保責任の追消費者契約全般が適用対象であり、②消費者契約締結過及期間についての特約が定められていない場合には、商人程で事業者による誤認行為・困惑行為があった場合には、間の売買として商法526条が適用されます。
したがって、株契約の申し込みや承諾の意思表示を消費者側が取り消す式会社Aとしては、商法526条を根拠に宅建業者Bによる瑕ことができるとされ（同法4条1項〜3項）、③個別の消費者

疵担保責任に基づく損害賠償請求等を拒否することが可

契約の約定に、消費者に一方的に不利益な条項がある場能になります。

合、当該条項は無効であるとの規定を設けています（同法8条〜10条）。
さらに、④事業者の不当な行為に対する差止【実務の留意点】
宅建業者の場合、宅建業法40条によって買主に対して最低でも引き渡しの日から2年間は瑕疵担保責任を負うこと請求権を、適格消費者団体に与え、適格消費者団体が事業者に対して、差止請求訴訟等を提起することができるようにしています（同法12条以下）。になります。そうだとすれば、宅建業者は、転売の対象となる不動産につき、自らが瑕疵担保責任を負う期間内は、売主に対しても瑕疵担保責任を追及できるようにしておく必要があります。

【消費者契約】
消費者契約法では、法人その他の団体と、事業としてまたは事業のために契約の当事者となる個人を「事業者」と定商人間の売買の場合には、商法526条が適用されるとい

義し（同法2条2項）、それ以外の個人を「消費者」と定義してうことを念頭に置いて、6ヵ月で瑕疵担保責任の追及ができいます（同法2条1項）。宅地建物取引業者は「事業者」です。

なくなることがないように、売買契約書の中に瑕疵担保責任消費者と事業者との間の契約は「消費者契約」として（同を追及することができる期間についての特約を設けたり、土法2条3項）消費者契約法の適用対象となりますから、宅建地の引き渡しを受けた場合には、直ちに瑕疵の有無につい業者が消費者との間で契約する売買契約や媒介契約等はて調査したりするなどの対応をする必要があります。

消費者契約法の適用対象となります。

商法526条は、忘れられがちではありますが、宅地建物取引業者の実務において重要な規定ですから、しっかり理解しておく必要があります。

【取消の対象となる行為】
事業者が消費者契約の締結について勧誘するに際し、消費者を誤認させるような勧誘や消費者を困惑させるような

Ⅱ 消費者契約法【消費者契約法の目的】

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勧誘を行った場合には、消費者は当該消費者契約の申込み、または承諾の意思表示を取り消すことができます。
消費者を誤認させるような勧誘とは、①重要事項について事実と異なることを告げる「 不実告知 」（ 同法4条1項1

消費者契約法は、消費者と事業者との間には情報の質・号）、②物品、権利、役務その他消費者契約の目的となるも量・交渉力に格差があることを前提に、消費者の利益の擁のに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費護を図り、国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展者が受け取るべき金額その他将来における変動が不確実に寄与することを目的に平成13年4月1日から施行され、さらな事項につき断定的判断を提供する「断定的判断の提供」に、平成19年6月7日からは、一部が改正されて施行された（同法4条1項2号）、③消費者に対して重要事項または当法律です。

該重要事項に関連する事項について消費者の利益となる宅地建物取引業者は、消費者契約の一方当事者として旨を告げ、かつ、当該重要事項について消費者の不利益と消費者契約に関与することがありますから、そのような場面なる事実を故意に告げない「利益事実を告知しての不利益

Oct. 2011 Realpartner

第 112●号

事実の不告知」（同法4条2項）などです。

れば問題ありませんが、賃料以外の費用負担が定められて消費者を困惑させるような勧誘とは、①消費者が、当該事いると、「 当該規定は民法の規定と較べて、消費者の義務を業者に対し、その住居またはその業務を行っている場所から加重する条項であり、信義則に反して消費者の利益を一方退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所的に害する無効な規定」に該当するか否かをめぐって紛争から退去しない「不退去」（ 同法4条3項1号）、②事業者がになることがあります。

消費者契約の締結について勧誘をしている場所から消費

このような中、最高裁判所は、敷引特約について、賃借人者が退去する旨の意思表示を示したにもかかわらず、事業が自ら負うこととなる金銭的負担を明確に認識した上で当該者が消費者をその場所から退去させない「監禁」（ 同法4条

賃貸借契約を締結したとの認定を行った上で、敷引の額が3項2号）などです。

近傍同種の建物における敷引特約における敷引金の相場

これらの勧誘によって消費者が消費者契約を締結したとに比して大幅に高額でもないとして、消費者契約法10条にしても、消費者を当該意思表示を取り消すことができます。

より無効であるということはできないとの判断を示しました（最宅地建物取引業者がこのような態様による勧誘を行った場

高裁・平成23年7月12日判決）。

合には、消費者契約法により、当該契約が取り消されることになります。

さらに最高裁判所は、更新料条項について、当該契約においては更新料条項は契約書に一義的かつ明確に記載されているとの認定のもと、更新料の額（1年ごとに2ヵ月分）【無効となる契約条項】
消費者契約法は、一定の類型の条項については、取り消すまでもなく、無効であると定めています。

が高額に過ぎるなどの特段の事情もないので、消費者契約法10条により無効とすることはできないとの判断を示しました（最高裁・平成23年7月15日判決）。

まず、①事業者の債務不履行・不法行為により消費者に

本稿では判例の解説は致しませんが、消費者契約法10生じた損害賠償責任を全部免除する条項、②故意または重条に関する裁判所の判例として理解するようにして下さい。

過失による事業者の債務不履行・不法行為により消費者に生じた損害賠償責任の一部を免除する条項、③有償契約において、事業者の瑕疵担保責任の全部を免除する条項については、いずれも無効です（同法8条）。

【適格消費者団体による差し止め請求】
内閣総理大臣が認定した適格消費者団体は、①消費者契約法4条1項から3項に規定する不当な勧誘行為（不実次に、①契約解除に伴う損害賠償額の予定・違約金を定告知、断定的判断の提供、利益事実告知かつ不利益事実める条項であって、当該消費者契約と同種の消費者契約の不告知）や②消費者契約法8条から10条に規定する不当解除に事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるものは、な契約条項を含む消費者契約の申込みまたはその承諾の当該超える部分につき、無効であり、②支払期日までに支払意思表示をすることを差し止める請求を行うことができます。

わない場合における損害賠償額の予定・違約金を定める条

事業者にとっては、消費者個人ではなく、適格消費者団項であって、年14．
6％を超える部分については無効です（同体が訴訟の相手方になることになります。消費者の救済が法9条）。

迅速に、かつ広範囲になされることになります。

さらに、民法等の任意規定と較べ、消費者の権利を制限し、または消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効です（同法10条）。
実は、
この消費者契約法10条の適用関係をめぐって、賃貸借契約の条項の有効性が問題となっています。

【実務の対応】
適格消費者団体による団体訴訟制度は、差し止めだけではなく、損害賠償請求についても認められるようにする消費者契約法改正も検討されています。組織的な消費者契約法違反がなされることがないよう、十分な理解と対応が必要です。

【賃貸借契約と消費者契約法10条】
消費者契約法においては、家主は、貸家業を営む事業者であり、他方、居住用の建物の賃借人は消費者に該当しますから、これらの当事者間の賃貸借契約は消費者契約です。
賃貸借契約に定められる賃借人の負担が賃料だけであⅢ 個人情報保護法【個人情報保護法の目的】
個人情報保護法は、高度情報通信社会の進展に伴い個Oct. 2011 Realpartner21人情報の利用が著しく拡大しているという社会状況を背景

法15条1項）。個人情報を取得するにあたっては、不正な手に、個人情報の適正な取扱いについての国や地方公共団段（未成年者から取得する場合や、相手を欺いて取得する体の責務等を明らかにするとともに、個人情報を取り扱う事場合等）で取得してはなりません（同法17条）。

業者の遵守すべき義務等を定め、個人情報の有用性に配また、個人情報を取得するにあたっては、あらかじめ、利用慮しつつ個人の権利利益を保護することを目的とする法律目的を公表しておくか、または、あらかじめ利用目的を公表しです。平成17年4月1日から全面的に施行されています。ていない場合には、個人情報を取得した場合に速やかに、個人情報保護法は、「 生存する個人に関する情報であっ利用目的を本人に通知するか、利用目的を公表しなければて、当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等になりません（同法18条1項）。個人情報を、書面（申込書、アより特定の個人を識別することができるもの（他の情報と容ンケート、懸賞）で取得する場合には、あらかじめ本人に利用易に照合することができ、それにより特定の個人を識別する目的を明示しておかなければなりません（同法18条2項）。

ことができることとなるものを含む）
を「個人情報」と定めています（同法2条1項）。
顧客の情報も、従業員の情報も、契約締結のために市場に流通している物件情報も、「 個人情報」に該当します。

【個人情報利用時の義務】
個人情報取扱事業者は、個人情報の利用目的を変更する場合には、変更前の利用目的と相当の関連性を有すると合理的に認められる範囲を超えて変更してはいけません（同【宅地建物取引業者と個人情報保護法】
個人情報保護法は、国および地方公共団体の責務等を定めるほか、個人情報取扱事業者の義務等を定めています。

法15条2項）。あらかじめ本人の同意を得ることなく、特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えて、個人情報を取り扱ってはいけません（同法16条1項）。

「個人情報取扱事業者」とは、5,000件以上の個人情報

また、個人情報取扱事業者は、個人データについては、利を有する個人情報データベース等を事業の用に供している用目的の達成に必要な範囲内で個人データを正確かつ最者であり（同法2条3項）、「 個人情報データベース等」とは、新なものに保つ努力義務がある（同法19条）ほか、個人特定の個人情報を電子計算機その他により容易に検索す

データについては、漏えい、滅失、毀損の防止その他安全管ることができるように体系的に構成したものをいいます（同法

理のために必要かつ適切な措置を講じなければならず（同法2条3項）。個人情報データベース等を構成する個人情報を20条）、従業者に対して必要適切な監督を行い（同法21「個人データ」といいます（同法2条4項）。

条）、委託先に対して必要適切な監督を行う必要があります

宅地建物取引業者の中で、「わが社は顧客が5,000人も（同法22条）。

いない、5,000件以上の個人情報を事業の用に供していな
いから、わが社は個人情報取扱事業者には該当しない」と考えている方がいるとすれば、大いなる誤解です。

【個人情報の第三者提供について】
個人情報取扱事業者は、一部の例外を除き、個人データというのは、レインズ等の物件情報検索システムは、個人を第三者に提供するためには、①あらかじめ本人の同意を得が所有者である物件を含んでおり、個人情報をデータベースておくか（同法23条1項）、②いわゆる「オプトアウト」の措置化したものであり、「 個人情報データベース等」に該当します。

（同法23条2項）
をとる必要があります。
「オプトアウト」の措

その情報数は5,000を超えるので、レインズ会員である宅地置とは、本人の求めに応じて個人データの第三者への提供

建物取引事業者は、個人情報保護法の「個人情報取扱事を停止することとしており、①第三者提供を利用目的として業者」に該当します。
したがって、宅地建物取引業者そのもいること、②第三者提供されるデータの項目、③第三者提供のの顧客の数に関わりなく、レインズ会員である場合には、の手段・方法、④本人の求めに応じて個人データを第三者個人情報取扱事業者に該当しますから、個人情報保護法に提供することを停止することを、あらかじめ本人に通知し、が定める個人情報取扱事業者の義務を遵守しなければなりまたは本人に容易に知り得る状態にしておくことをいいます。

ません。

不動産流通業務では、物件情報の広告・提供や売主・買主の情報の提供など、個人データの第三者提供が必ず発【個人情報取得時の義務】
個人情報取扱事業者は、個人情報を取り扱うにあたっては、その利用目的をできる限り特定しなければなりません（同22

Oct. 2011 Realpartner

生します。
したがって、個人情報保護法に適合した業務を実施するためには、確実に「オプトアウト」の措置を講じておく必要があります。

第 112●号【実務の対応】
個人情報保護法が全面的に施行された際には、各宅地契約が終了した日その他の主務省令で定める日から、7年間保存しなければなりません（同法6条）。

建物取引業者とも、しっかりと対応を行っていました。個人情③取引記録の作成・保存：当該取引を行った場合には、少報の利用目的を事務所に掲示すること、個人情報取得の際額の取引その他の政令で定める取引を除き、直ちに、主に利用目的を記載した書面を交付すること、オプトアウトの措

務省令で定める方法により、取引記録を作成し、当該取置を講ずること等の対応がなされていました。

引等の行われた日から7年間保存しなければなりません

今日においても、個人情報保護の重要性は変わっていません。改めて、個人情報保護法の観点から、業務を見直すことも行ってみてはいかがでしょうか。

（同法7条）。
④疑わしい取引の届出：収受した財産が犯罪による収益である疑いがある等の場合においては、速やかに、政令で定めるところにより、政令で定める事項を都道府県知事等に

Ⅳ 犯罪収益移転防止法【犯罪収益移転防止法の目的】
犯罪収益移転防止法は、犯罪による収益が組織的な犯罪を助長するために使用されるとともに、これが移転して事業活動に用いられることにより健全な経済活動に重大な悪影響を与えるものであること等を背景に、いわゆるマネーロンダリ届け出なければなりません（同法9条）。

【実務の対応】
宅地建物の売買は、その取引価格が高額であるため、いわゆるマネーロンダリング等がなされた場合の影響も大きなものがあります。
実務においては、本人確認書類等の作成を適切に行うようにする必要があります。

ングを防止し、また、テロ資金供与を防止するための法律です。
平成20年3月1日から全面的に施行されています。
《お詫びと訂正》【特定事業者】
犯罪収益移転防止法は、特定事業者が顧客と一定の取引を行うにあたり、本人確認等を行うことを義務付けています。
「特定事業者」
としては、金融機関だけではなく、宅地建物取引業者、ファイナンスリース事業者、宝石・貴金属取扱事業者、弁護士、司法書士、行政書士、公認会計士、税理士等が定められています（同法2条2項）。

【宅地建物取引業者の義務】

紙上研修110号（7・8月合併号掲載）の23頁の「●ケース6」の「1 売主の責任」の（2）中に誤りがありましたので、お詫びとともに訂正させていただきます。
「（2）
瑕疵担保責任を追及できる期間」の下から4行部分
平成13年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、瑕疵担保責任期間が10年とされましたが、品確法は平成12年4月1日に施行されています
ので、本ケースには適用されません。

犯罪収益移転防止法は、特定事業者が特定業務につき特定取引を行う場合に、特定事業者に本人確認等の義務を課しています。
これを宅地建物取引事業者に即して見てみると、宅地建平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」では、瑕疵担保責任期間が10年とされましたが、本ケースには適用されません。

物取引業者が、宅地建物の売買・売買の代理・売買の媒介業務につき売買契約・代理契約・媒介契約を締結する場合に次の①〜④の義務を負います。
①本人確認：運転免許証の提示を受ける方法等により、当該顧客等について、本人確認を行わなければなりません（同法4条）。
②本人確認記録の作成・保存：本人確認を行った場合には、直ちに、主務省令で定める方法により、本人確認記録を作成しなければならず、本人確認記録を、特定取引に係るご質問についてリアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。
なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのでご了承ください。
ご送付先●
（社）
全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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