一般社団法人 不動産協会広報誌

2024 年 通巻130 号

特集

住まいの再生
住み続けられるまちづくり
未来も住み続けるために世界都市とGX・生物多様性
昭和のマンションブームから半世紀。マンションは持続可能な住まいに向けて建替えのフェーズに入りつつある中で、区分所有法も時宜を得た改正をひかえている。
再生におけるキーワードは、持続可能性だ。
持続可能性を意識した住宅の再生は、ＧＸの実現にも貢献していく。
住宅の再生と、持続可能でグリーンなまちづくり。
脱炭素、ＧＸと住宅のこれからを展望した。

イングランド サマセット

巻頭対談 ……………………………… 未来に向けた良質な住宅ストックを創る
アドバンスレビュー… ………………… 住まいと環境負荷

2030年 まちづくりに向けた ストラテジー… 都市のグリーンインフラ

フォト＆エッセイ… …………………… 欧州最大規模の都市再開発が進む成長都市ハンブルク
デベロップメント最前線………………… 前向きなマンション建替えを支える………………………………………… 〇都心部ならではの時間をかけた建替え「プライムスタイル広尾」 京急不動産・京急電鉄…………………………………………… 〇権利者の前向きを生かした住商複合マンションの建替え「プラウド府中セントラル」 野村不動産
不動産協会の活動記録………………… 令和6年度税制改正・主要要望項目結果

P r o l o g u e
昭和のマンションブームから半世紀。
マンションは持続可能な住まいに向けて建替えのフェーズに入りつつある中で、区分所有法も時宜を得た改正をひかえている。
再生におけるキーワードは、
持続可能性だ。
持続可能性を意識した住宅の再生は、
ＧＸの実現にも貢献していく。
住宅の再生と、持続可能でグリーンなまちづくり。
脱炭素、
ＧＸと住宅のこれからを展望した。

特集

Contents

住まいの再生
未来も住み続けるために

巻頭対談 1

アドバンスレビュー 6

2030年 8

まちづくりに向けたストラテジー

フォト＆エッセイ 10

未来に向けた良質な住宅ストックを創る
田島夏与・立教大学経済学部経済政策学科教授
小杉 学・明海大学不動産学部准教授

住まいと環境負荷

清家 剛・東京大学大学院新領域創成科学研究科教授

都市のグリーンインフラ

・東京都市大学特別教授
涌井史郎
（雅之）

欧州最大規模の都市再開発が進む成長都市ハンブルク
服部圭郎・龍谷大学政策学部教授

デベロップメント最前線 12

前向きなマンション建替えを支える不動産協会の活動記録 17

令和6年度税制改正・主要要望項目結果

		
		
		

〇都心部ならではの時間をかけた建替え「プライムスタイル広尾」
京急不動産・京急電鉄「プラウド府中セントラル」〇権利者の前向きを生かした住商複合マンションの建替え
野村不動産

田島 夏与 氏
立教大学経済学部教授

未来に向けた良質な住宅ストックを創る

我が国は少子化・高齢化を伴う人口減少社会の到来に直面し、住宅需要の減少も危惧されている 。一方で、国民生活の基盤である安心・安
全で良好な住宅ストックを形成していく上では、旧耐震マンションをはじめとする、防災性能の不安や給排水設備などの老朽化に直面したス
トックの建替えを含めた再生が求められている 。マンションの再生をめ
ぐる経済環境や法制度、管理組合に求められる意思決定の難しさなどを踏まえ、マンションのステークホルダーはどう考え行動していくべきか、どのような制度整備が求められるのかについて議論した 。

田島 我が国の住宅史において、マン

堅固なマンションゆえの課題
住宅難をほぐした区分所有

ンションの戸数は約100万戸です。マ

耐震マンションは、1981年の新耐震

ションは画期的な住居形態です。 鉄筋

時点で約700万戸とされていますか

ンションの総ストック数は2023年末します。国土交通省によると旧耐震マ基準より前に供給されたマンションを指コンクリート造りのマンションは、中高ら、旧耐震マンションは全体の 分の１も需要が生じ、既存住宅流通市場を耐用年数が長いため、既存マンションにて提供できるようになりました。また、都市部への居住を現実的な選択肢とし得するいわゆる一次取得者層の人々に有効活用できるため、初めて住宅を取を可能にしました。 多層化は土地をす。マンションによっては改修より建替

断熱性や給排水などに問題が生じま以上です。耐震性に難がないとしても、ます。いまや旧耐震マンションは築 年

旧耐震ストックの割合が大きくなってい

次ブームが1970年代にあったため、程度に上ります。マンション供給の第一層でありながら火災や地震に強い居住

大きく発展させました。ところが現代

高経年マンションが積み上がってしまうの決議を行うことを求めています。たは関係なく、管理組合で建替えの同意

区分所有法は、デベロッパーの判断と43という課題を生じさせています。

になって、堅固な建物ゆえに、いわゆるえが合理的になるでしょう。

7

小杉 学 氏
明海大学不動産学部准教授

対だし、おそらく管理組合の多くは建替

NO.1301

頭
1973年東京都生まれ 。1997年、明治大学理工学部建築学科卒業 。
2001年、千葉大学大学院自然科学研究科博士前期課程修了、2005年
千葉大学大学院自然科学研究科博士後期課程修了。2005年愛知産業大学造形学部建築学科専任講師 。2012年東北工業大学ライフデザイン学部准教授 。2016年明海大学不動産学部准教授（ 現任 ）。日本
マンション学会理事・学術委員長 。
「 被災マンションの建物取壊しと敷地売却マニュアル」（ 共著、2021年、民事法研究会 ）、「マンションをふるさとにしたユーコート物語」（ 分担執筆、2012年、昭和堂 ）、「 事例で読む現代集合住宅のデザイン」（ 分担執筆、2004年、彰国社 ）など多数 。

巻

とりわけ、課題の中心となっている旧

FutureofReal Estate

1996年東京大学農学部農業生物学科緑地学専修卒業 。1996年から1998年まで建設省都市局にて公園緑地行政に従事 。2002年米国タフツ大学大学院修士課程修了（ M.A. 経済学・都市政策 ）、2005年同大学院博士課程修了（ Ph.D. 学際研究 ）。2 0 0 6年 4月より立教大学
経済学部経済政策学科専任講師、2008年同准教授、2016年教授就任（ 現任 ）。専門は都市・環境経済学 。
「 季刊住宅土地経済」編集委員 。著書に「 再生する空間と市民参画」（ 共編著、2 0 1 4年、クオン）など多数 。論文 Shared Amenities' Impacts on Condominium
Resale Values,(2020年 ,International Jourral of Housing Markets
and Analysis) 。

談

田島 夏与（たじま かよ）
立教大学経済学部経済政策学科教授
小杉 学（こすぎ まなぶ）
明海大学不動産学部准教授

ての検討の中で、建替えの同意に関すに行われている区分所有法改正に向けと感じています。現在、法務省を中心だとしても決議に至らないことも多い

えの議論に至っておらず、議論が進んも区分所有権を分譲するほうが効率

ち家に住めます。デベロッパーにとってで住宅ローンを借りることができ、持所有は区分所有権を抵当にして単独た。まず、住宅取得者にとって、区分す。 1962年の制定時や1983

化してくるのは1 9 9 0 年 代からでしれません。 我が国で高齢化が顕在

得者がたくさんいるイメージだったかも中でした。マンションの将来は、若い取に つの管理組合が500戸レベルでもしれません。 しかし、郊外を中心

を 活 用して建 替 えることができるかパーがリードする形で未 消 化 容 積 率

分所有者が先導しなくても、デベロッ

想定していない現代の社会構造におい難度がより一層高くなっています。

り、区分所有者における合意形成の構成されている団地型マンションにおいきる単有の建物と比べて、区分所有建てもらえます。 区分所有法が無けれて、専門家ばかりではない区分所有者

年の大幅改正の際も、現在の少子化・物は多 数の権 利 者から構 成されておば、民法の共有制度を利用することにがマンションを建替えていく。これは苦規模団地を700戸にする建替事業にが良く、好都合です。 金融機関にとっり、それぞれが異なる意思を持っていなりますが、住宅ローンを組むために楽の多い冒険のようなものです。

携わっています。この団地では建替え発ても、資産性が確かな区分所有権をることを考えると、建替え件数の伸長

は共有者全員の同意が必要となり、ほ田島 区分所有法制定直後の1960

意から区分所有者の合意（建替え決議）る要件は緩和される見通しになっていまには一段の後押しが求められそうでぼ不可能となります。 区分所有法な年代から1970年代までに建てられまでに 年を要しました。この間の区

管 理 組 合 を 運 営しているケースも あす。

しに持ち家集合住宅の普及はあり得たマンションは、駅から遠くない幹線道ては、十数棟という町のような単位で小杉 区分所有は、所有者が複数にななかったのです。

には、当時の住宅難があり、区分所有

分所有法がこの仕組みを採用した背景ある一方、1962年に成立した区た法律だと感じます。 1960年代

た区分所有法は高度成長を背景にし別の観点では、1962年に成立し都市計画で設定された容積率と比較し度ゆえに戸数がそれほど多くないこと、好立地であることや、敷地が数百㎡程路沿いでマンションを開発できたためにグや運もあります。この団地の場合も、るということでもありません。タイミン

す。しかも、長年苦労すれば合意でき分所有者や専門家の苦労は想像以上でを備えていることが多いと考えられまとができるなど、建替えに有利な条件て建替えに必要な費用の一部を賄うこ

住戸を作り、これを販売することによっあり、建替えをすることでより多くのて既存の建物が小さい未消化容積率が地型マンションの建替えは相当困難、ほマンション市場が好調な時期に当たった

た。一定のマンション需要があるエリアで、求める多数決要件を満たすことができ

この条件に賛成できる権利者が、法がや転出補償額等の条件を提示し、丁度デベロッパーが当時できる限りの負担額

とんど不可能だと考えています。

ことも幸いでした。 郊外部の多くの団ンは郊外化したことで敷地面積が大きす。 一 方 で、 土 地 価 格 が 高 騰 し た

くなり、規模が数百戸のように大規模したマンションは建替えに有利な条件に化していることが考えられます。こう

総会決議を行うまでが難しい
区分所有 者の「判断不全」
を支援

1980年代以降に建てられたマンショ※１はまだ社会全体が若く、人口も増加

15

実際に私も横浜市内で400戸の大ることから意思決定が難しい仕組みで高齢化を伴う人口減少社会は想像し

小 杉 高 経 年マンションを 建 替 え る

えなかったのでしょう。 区分所有法が恵まれているとは言えません。

際、管理組合、区分所有者の最大の抵当にしつつ、安定的にローンを返済し小杉 戸数がそれほど多くない、そしハードルは合意形成です。

未消化容積率＝自治体は都市計画の中で地域ごとに敷地面積に対して建築可能な建物の規模（延床面積）を容積率と呼ばれる割合（倍率）で規定している。

す。それでも、個人のみで意思決定でて地価が高い都心部のマンションは、区※1

1

は住宅難をほぐす三方良しの発明でし

社会全体としては区分所有者にとっても建替えを行うことが望ましくなるような仕組みを考えていくべきです。

2

既存建物の延床面積が敷地面積に対して建築可能な容積率を下回っている状態の時に、既存建物の延床面積を超えて建築可能な床面積を未消化容積率と呼ぶ

巻頭対談

点目は、

合意形成を行うことが難しい理由
として 点挙げられます。

べきです。 既 存マンションを今 後どう

ましくなるような仕組みを考えていく

有者にとっても建替えを行うことが望るものの、社 会 全 体 としては区 分 所あり、その処 分は所 有 者の自 由であマンションは区分所有者の私有財産でになると思います。

対する正常かつ合理的判断を導くこと

る別の選択肢を示すことが、建替えに

区分所有者の方々に、安心して住まえの状態が生じてしまいます。そうしたするかは、個 人や家 庭、さらには相防災に資する建替えに
都市計画の見直しを含めた柔軟な対応を続などのさまざまな事 情で区分所有者となった方たちだけに任せておくの

行っています。 例えば高齢者世帯が、

リバースモーゲージ型の新しい融資を

現時点では、住宅金融支援機構がは、従 前の所 有 者による建 替 えだけいビルや戸 建 住 宅が老 朽 化したときかと想像しています。区分所有ではな行う建替えは非常に難しいのではない

見ると、区 分 所 有 法の枠 組みの中で建替え後の住宅を担保にして融資をではなく、その土地に高い価値を見出

田島 現 状の建 替 えの件 数や実 態をい終えた後、建 替 えに向けて資 金 を受け、住み続けながら手元に現金をす買い手に敷地を売却することで新しではなく、多 くのステークホルダーが準備している家庭・家計はほとんどな

確 保できるようにして建 替 えに賛同

関与、支援しなければなりません。

いと思います。したがって、マンションの地利用はその時代の経済需要に見合っ建替えを想定してこなかったマンション

が、子 供がいなかったり、いても 既にたものになり ま す。 それが戦 後の日い所有者によって建物が建てられるこ

一方、社会全体にとってみれば、そ

別の持ち家があったりする今の社会に

本 に お け る 一 般 的 な 不 動 産 市 場でしてもらう例が増えているということの土地を老朽化したマンションが占め続合ったファイナンスの仕組みだと思いまあったと思います。

区分所有者の意思と資金力に任せた

けていることは、現在住宅を必要としす。

マンションの場 合 も、区 分 所 有 者の場合には建替えは行われず、古い建物

２点目は、個々の区分所有者に資金ている人にとって望ましい建物を建てて重要なことは区分所有者が柔軟に住

多くは管理組合を通じて管理費と修の場 合、理 事 会が建 替 えに向けての的余裕が無いことです。マンションは高活用するための機会を失っていることにまいを移動できる環境がなければ、建建住宅などと同様に、解体資金や建持った主体が建物を建てることで、土経年になればなるほど多様な問題が起なり、望ましくありません。また、マ替えに対して積極的になることは難し

替え資金は考慮していないケースが多とが多い印象です。 新しいアイデアをきますが、過半数以上の区分所有者が、ンションの多くは、周辺の戸建住宅に比いだろうということです。高経年のマン

いと思います。 立地のよいマンションでです。 この融 資では区 分 所 有 者が亡「建替えのお金は出せません」と言え

べて見た目が大きく、目立つ建物であションに長く住み続ける方の多くは高は、敷 地の価値が解体費用を大幅にが残り続けることになるでしょう。

ば計 画は解 消せざるを得ません。 そることもあり、これらが良い状態であ齢になっていて、賃貸住宅も借りにく

多様な課題を把握することが難しく、うしたマンションはさらなる老 朽 化にれば周辺地域にも景観・安全・災害対

い、改めてローンを借りたいとは思わなく なった 時に権 利 を 相 続でき ません

甘んじることになってしまいます。

策等の観点から良い影響があり、逆にマンションの状態が悪くなると外壁が剥い、といった心理 的・経済的な制約がすが、その他のマンションにおいては、

上 回ることも あろうかとは思われま繕積立金を積み立てているものの、戸断と資金の問題について、経済学の観点で考 えてみましょう。 戸 建 住 宅のあり、現在の居宅以外の選択肢を持て

管理組合が解体資金を準備すること落するなど周囲へも危険が及ぶ、外部ない、
考えられない、
いわば「判断不全」

所 有 者と同 様に、マンションの区 分 所※２

経済性の大きい主体になります。

達できないこと。

高経年マンションを建て替える際、管理組合、区分所有者の最大のハードルは合意形成です。
田島 高 経 年マンションの建 替 えの判合意形成や総会決議を行う段階に到

1有者も、老年になって自宅のローンを払

不経済では工場が汚染物質を出すことで周辺に健康被害をもたらす、などがある

3

NO.130

外部経済性＝ある主体の活動、選択が、本来それとは無関係の第三者に、市場取引によらずに直接かつ付随的に影響を与えること。それが便益の場合は外部経済といい、損害の場合は外部不経済という。外部経済の例としては、予防接種を誰かが受けると疫病が減る。一方、外部※２2FutureofReal Estate都心部で、建替えを地域から要請されるようなマンションは、
やはり都市計画や地区計画に前もって位置づけることが私も必要だと思います。

が増大した反省を生かし、都心部でのストックには質の向上を伴う再生が求

田島 人口が減少していく中で、住宅できる可能性があります。ひいては区み替えを支援する形で選択肢を提供

住戸を買い取り、手ごろな住宅への住ち出すタイミングの難しさです。 既に

他にも、前 もって行 政・自治

められています。 昨今の新築マンション

分所有者の「判断不全」 を補正して地域に対して貢献する点を評価

体の都 市 計 画の中で 建 替 え が市場の好調と価格上昇の背景には、も合意形成を導きやすくできるかもし

アフォーダブルユニットを含む開発に対推 奨されるマンションを指 定し、

ちろん低金利などの影響もあります

れません。

建 替 えに対して優 遇があることを踏予見される対応策を示していく

が、多様化する住宅ニーズに見合ったし、既存の容積率を割り増すなことも課題解決の手段になると既存住宅が相対的に少ないという背景

区分所有法には改正余地
地域貢献により資産価値上昇

して、公的金 融や行政が低利融 資や思います。

があるように思います。 他方では増え

田島 区分所有法は、民 法の特別法

まえると、新たな優遇措置や規制緩

小杉 都心部で、建替えを地域から要続ける空き家が問題となっているようという 性 格から、共 用 部の変 更や建どの方法により、建替えの検討に請されるようなマンションは、やはり都に、現状は市場のミスマッチが起きてい替 えの決 議において所 有 物 を 自 由に

容積率緩和などのインセンティブを付市計画や地区計画に前もって位置づけるだけで、必ずしも住宅の戸数自体は使用し処分する「所有権絶対の原則」

和を待ってしまう管理組合が出るかもることが私も必要だと思います。

不足していないことを押さえておかなの側面が強いのではないかという指摘

誘引することも考える必要があで、実 効 性は別としても 合 意 形 成に私の知人が所有する都内のマンション

ければいけません。

をされることがあります。 私は法律与して開発を支援しています。これを向けた１つの課題が軽減されるかもしが、「マンション建替え円滑化法」に定

建替えにおいても、建替事業としての専門家ではありませんが、例えば、しれませんが、老朽化は日々進行するれません。

められた敷地売却制度を活用して建の収益を確保しつつ、質の高い住戸を供

耐 震 性に懸 念が あるにも 関 わら ず、り ま す。 このまま 座 視 すれば、リスクを抱えた旧耐震マンションなどは、められるでしょうか。 私は、災害時の替え事業を進めています。そのマンショ

給し、そして価格を一定程度に抑える

少数の反対者によって建替えが実現で建替 えの際に希望する区分所有 者のむしろ容積率規制や形態規制を見直し

ンは等価交換によって建てられた旧借必要があると思います。この両立は難

きなければ、区分所有者全員が不利

日本で応用すれば、高経年マンションのてでも建替えに誘導していくことを考

地法に基づく借地権マンションで、元々しい課題です。 そこで参考になるのは益 をこうむることになり、それは所迅速な対応が必要だと思います。

えるべきだと思います。 行政が、民間の地 主が大口区 分 所 有 者 となりマン

米国のアフォーダブル住宅の供給です。

ことを考えれば、建替えを促進すべく

所有者の私的財産であるマンションを優ションの一部区分所有権と底地権にニューヨークなどでは、都心部において老朽化が進み、むしろ外部不経

遇することについては戸建住宅などとの加え、自身が事業を営んでいた隣地を有権絶対と相反するのではないかとの大地震で倒壊し、緊急輸送道路をふ認定を受けて容積率のボーナスも多少

震性が不足していましたから、要除却せる集合住宅の開発を推進してきましトユニット（市場価格の住戸）を混交さ（手頃な価格の住戸）と、マーケットレーれば区 分 所 有 権を取 得できたという

安 心してマンションを購 入、言い換 え

有法があったからこそ、住宅取得者は感覚を持ちます。 もちろん、区分所

層選択するようになるためには何が求さぐ といったリスクも 考 えられま す。

ありました。 社会的に老朽化したマン

た。 かつて一部の地域に公共が低所

4

震性不足や外壁等の剥落、火災の安全性の不足など危害が生ずるおそれにより要除却認定を受けたマンションなどは区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の４/ ５の多数決で建物や敷地をデベロッパーなどに売却できる制度。デベロッパーなどが当該地に新しくマンションを建設する場合、既存マンションの区分所有者が新しいマンションの区分所有権を取得することができる

済のリスクが高まるばかりです。

公平性の観点からは問題もあります

所有していたので、未消化容積率があ補助金を活用したアフォーダブルユニット

では、区分所有者が建替えをより一が、先ほども言ったように、マンション

りました。 建替え 前のマンションは耐リスクを抱えたマンションが、建替える

ションに対して行政がサポートしてくれ※３体です。 例えば、旧耐 震マンションがは地域における外部経済性が大きい主と現在よりも小さな建物しか建てられ歴史的事実を忘れてはいけません。

小杉 区分所有法は、建替えなどに厳得者向けの公営住宅を供給した結果、貧困の集中などでむしろ社会的コストたわけです。この時感じたのが、行政側の今後の規制緩和や優遇措置を打ないなどの理由で建替えの検討さえ行っていない場合、このマンションの建替えが※ 3 敷地売却制度＝マンションの建替え等の円滑化に関する法律のなかで規定されたマンション敷地売却事業及び敷地分割事業で、耐巻頭対談

マンションは私有の住宅であると同時に、地域への外部経済が大きく、公共的な存在でもあります。
りマンション管理はアセットマネジメント

体の資産価値に立脚しています。つまています。区分所有権は、マンション全を持つ人に任せるべきではないかと考え格」とは別に、マンション管理の「免許」

ン管理は、
マンション管理士のような「資任せきりだったりします。私は、
マンショ

実には管理組合の運営を理事長個人に然とした手続きを求めていますが、現そもそも管理組合や管理規約がない、管理会社自体が機能していないことや、すが、それ以前のマンションの中には、管理会社や長期修繕計画を定めていま

1983年以降のマンションは最初から

区 分 所 有 法 の 大 幅 改 正 が あった慮すべきは、マンションの竣工年次です。

専門家派遣があってもいい。その際に考が、全国的に高経年マンションに向けて家を派遣する支援を実施していますに応じた開発利益の確保が難しいのか

鎖型の建替えを行っています。 手間暇ます。既に、野村不動産はこうした連

うにする方策など創意工夫が求められさな規模で連動して建替えができるよ

この棟の方たちが移るという、次々と小に移ってもらい、そこを建替え、次にこ建替える際には、まずある棟の方たち地が増えてきます。こうしたところをは未消化容積率がないマンションや、団

なく、行政がそうした施設に賃料をるようにし、容積率の割り増しだけで避難施設を地域の方たちも利用できを 引 き 受 ける時、例 えば集 会 施 設、

田島 マンションの一部が公共的な役割

るのではないかとも考えています。

もらうほうが住民や公共の利益に繋がティブを整理した形で民間に取得して地を引き取って、公共貢献とインセンンション再生公社のような公的団体が敷払うことを最初に約束してくれるだけもしれませんが、マンションの実質的なで、建替事業が進む可能性が高まり修繕積立金を徴収していないなどの不建替えには敷地売却制度の活用が現に適切な情報を提供し、区分所有者か備のあるマンションも散見されます。このようなものです。彼らが区分所有者
ら信頼されることができれば、資産価どのように変化していくのかを研究します。

有者と接点を持つ事業者の方々の実際たことがあります。 集会施設の中庭

実的かもしれません。 敷地売却制度の意見を反映していくことが求められ会で使う会議室を近隣住民にも開放

でお祭 りができた例や、総 会や理 事

うしたマンションが建替えを進められる

ると思います。例えば、連鎖型の建替している例 なども 調べました。 興 味

値の低下を防ぐとともに、意識の低い

実 施 主 体に法 人 格がないことや、金えを行うための最初のマンション敷地を

私は、マンションの中に共用施設が存

融機関などから抵当権の一時的な抹取得するにあたって、公共施設や都市の事業化にあたっての課題は今後出て消の合 意が取 りにくい、決 議 時の賛深いのは、これらのマンションは築年経とは考えづらく、通常とは異なる公的成者が非協力者に転じた場合の買取施設（道路や公園）の移転・再編後の過による減 価が緩やかであるという区分所有者らによって外部不経済をもりが難しいなど、いくつかの注意が必

土地を活用するなど、公共事業と連結 果です 。つまり 、マンション共用施

在した場合、中古マンションの取引額がどこにいるのか、という議論になってし要なため、現 状の制 度では、公 的 関

動して既存マンションの敷地売却・新設

設 を 居 住 者のみで利 用 するだけでなくると思います。公共側には、区分所

まい、話はなかなか前に進みません。

与といえるマンション建替え円滑を進めることなどが考えられます。

く、地 域の人たちが多く利用 するこな関与が求められると思います。

そこで自治体の専門家派遣を、これま化法による事業実施の方が好都

小杉 横浜の大規模団地の建替えに関とで、むしろ私 的な部 分の資 産 価 値

たらすマンションを減らせると考えま

でより一層充実させることができない合です。マンション建 替 え 円 滑

わって痛感したのは、一般の権利者をを 維 持できるというパラドクスです。

区 分 所 有 法による建 替 えの場 合、

かと思います。 自治体によっては、管化法であれば、建替組合が法人主体とした建替組合がバランス感覚の良に、地 域への外 部 経 済が大 き く、公マンションは私 有の住 宅であると同 時す。ただし、これを担える程の人材が理組合にマンション管理士のような専門格を持てることや、容積率緩和

権利者は慈善事業として建替えを進めい事業主体になることの難しさです。

共的な存在でもあります。 公共に資や 補 助、有 利 な 融 資、税 制 支ている訳ではありません。しかし、マン援などが用意されていることも利便性が高いといえます。

する形でのマンションの建 替 えは、区分所有 権の資産性を高めつつ、プラス

ションの外部経済の大きさを考えると、公共や地域社会からの要望をある程度

田島 ある時期、郊外のニュータ
ウンでは、容積率に余裕があったの外 部 経 済 を もたらす ものだと思います。

聞き入れる必要があります。そうした要望を叶えようとする場合、やはりマ

NO.1305

こともあってスムースに建替えられるところもありました。 今後

FutureofReal Estate清家 剛

住宅の環境負荷、とりわけ温室効果ガスの排出削減を行うには、
建 築 のライフサイクル 全 体を考え、建 設 や 運 用、解 体、再 利 用といった一連の物質・エネルギーの流れから環境負荷を削減するライフ
サイクルアセスメントが必要になる。建築のライフサイクルアセスメン

た他の部門を上回る。

は約 ％を占めており、輸送や工業といっ世界の部門別のＣＯ２排出のうち、建築ている。国際エネルギー機関によると、をＣＯ２とする）の排出削減にまい進しする温室効果ガス（以下、温室効果ガス

現に向けて、他産業と同様に建築が排出

我が国を含め世界各国は、脱炭素の実

建築のライフサイクルを考える

東京大学大学院新領域創成科学研究科教授

建築の脱炭素を考えるにあたっては、する東京大学大学院新領域創成科学研究科の清家剛教授に聞いた。
清家 剛（せいけ つよし）

東京大学大学院新領域創成科学研究科教授

1964年徳島県生まれ。1987年東京大学工学部建築学科卒。
1989年東京大学大学院工学系研究科建築学専攻修士課程修了。1991年東京大学大学院工学系研究科建築学専攻博士課程中退。1991年東京大学工学部建築学科助手を経て1999年より現職。博士（工学）。故・内田祥哉東京大学教授を祖とする建築生産・建築構法を専門とし、現在は社会文化環
境学専攻に所属し、建築生産と環境について考える立場から、改修・解体技術や リサイクル技術、また環境に配慮するための設計・生産段階の意思決定プロセス等を研究している。主な著
書に「サステイナブルハウジング―地球にやさしい資源循環型
住宅」（編著、2003年、東洋経済新報社）、「住環境再考 ス
マートから健康まで」（共著、2016年、萌文社）など多数。

国際エネルギー機関は、建築の排出するＣＯ２のうち約７割は、冷暖房や照明など建物の運用にかかるエネルギー由来

だとしている。残り約３割が建設の際にかかるエネルギーによるものだ。従って、ＣＯ２削減においては、建物の運用にかかるエネルギーを削減することが効果的だ。 世 界 各 国 は、 冷 暖 房 の エ ネ ル ギ ーを抑制するために建物の断熱化や高気密化を政策的に推進し、高効率な冷暖房機

器やＬＥＤ照明の普及も進めてきた。同様に我が国も建物の運用にかかるエネル

ギーの削減を主に進めており、断熱改修

や高効率冷暖房の導入などを推進してきた。ただし、建築のライフサイクルのＣ

Ｏ２排出量を見ると、建設時や解体時に排出されるＣＯ２は、運用によるものと比べて少ないとは言えない。我が国の住宅が年間に排出するＣＯ２は世帯当たり

平均約２・８トンとされており、世帯当たりの平均面積を１００㎡とすると、㎡

マンション建替えにおける
ＣＯ２削減

体的な流れだ。例えば、戸建住宅は、鋼

時間的経過を伴う物質・エネルギーの総管理、改修、保存・再生、解体といった針 ）。 ㎡ 当 た り ７ ０ ０ キ ロ の Ｃ Ｏ ２ は、ている（日本建築学会 建物のＬＣＡ指たりＣＯ２は約７００キログラムとなっこれに対して、建設時に排出される㎡当とだ。ＣＯ２削減を伴う既存マンション

２排出量を抑制できる形で再生を促すこと見られているが、より重要なのはＣＯ

マンションの建替えの必要性が増加する

らすか。とりわけ都市部では今後、既存住宅の建設時のＣＯ２排出をいかに減材や石膏ボードといった建材を原材料かキログラムになる。

住宅のライフサイクル CO2の内訳（一般的な木造住宅の例： CASBEE 戸建の参照値）

らエネルギーを使って生産し、運搬し、当たりＣＯ２は約

一般的な建物では居住時の CO2 排出量が大きくなる

年間で排出するＣＯ２と同等が重要だ。建築とは生産、物流、維持・トの専門家で、建築生産や建築による環境負荷の削減を研究対象と

建物が

28

住まいと環境負荷

建築を「ライフサイクル」で捉えることこの一連のライフサイクルから炭素を削処理にも多大なエネルギーを使っている。

暖房にエネルギーを使い、解体や廃棄物

建設し、人が住まうにあたって照明や冷らに減少していく。今後は、建設時のＣ

ば、住宅の運用にかかるＣＯ２排出はさ出の少ない発電方法に切り替わっていけルギーが再生可能エネルギーやＣＯ２排だ。また、 今後、住宅が利用するエネを利用する、が考えられる。

③建替えにおいて木造建築もしくは木材する②ＣＯ２を削減した資材で建設するれる。①既存躯体を生かして改修・再生の再生は、大まかに３つの手法が考えらする手法は、設計事務所の青木茂建築工①の既存躯体を生かして建築物を改修減することを考えるライフサイクルアセ

主因となることが予想される。

Ｏ２排出が建築物におけるＣＯ２排出のく必要がある。

スメント（以下、ＬＣＡ）を実践してい25

アドバンスレビュー
37

6

ング建築 Ⓡ」だ。住宅を含めた建築物は房が商標登録している工法「リファイニれる躯体部分の ％を再利用し、一部に物では、鉄骨鉄筋コンクリートで構成さなった。リファイニング建築は建設時のの削減量はその差となる１７２１トンとどによって経済的価値が落ち込むことな

通常、老朽化や陳腐化、耐震性の不足な排出量は トンにまで抑制した。躯体を新たな構造材を採り入れたため、ＣＯ２法といえる。

ＣＯ２削減効果を大きく見込める再生手

84

第２の手法は、ＣＯ２削減を図った建だろう。

ＣＯ２排出削減効果は大きいに よ る 生 産 が 可 能 に な れ ば、

さらに、再生可能エネルギー

Ｏ２排出を大幅に抑えられる。

利用できるようになれば、Ｃを抑制した鋼材やセメントをクリートのため、ＣＯ２排出造の建築物の大半は鉄とコン

それでも、鉄筋コンクリート

境負荷を高める可能性がある。

体を容認することになり、環ものが高まることはむしろ解た、リサイクル材の需要そのＯ２削減には限界がある。まることは変わらないため、Ｃ

度以上の高い熱量を必要とす

とも、製造には摂氏１０００とだ。そして鋼材・セメント

複数年単位の時間が掛かるこり、普及までには設備投資とこれらの製法は開発段階にあル セ メ ン ト が あ る。 課 題 は、

元製鉄による鋼材やリサイク

Ｏ２排出を抑えられる水素還量は削減できる。一例に、Ｃば、当然、建設のＣＯ２排出生産された建材で建設できれ全面的に建替えた場合、１７６１トンのRC 造の場合、CO2非出量の70％を躯体が占めている。
材料別に見ると、コンクリートと鉄で90％を占めている。

どを契機として再生が検討される。ＣＯ40

材を使うことだ。ＣＯ２排出を削減して※建築学会の LCA 指針のモデルビルディングを参照

ＣＯ２排出量が見込まれたため、ＣＯ２

新、耐震改修を行う。我々の研究室と三井不動産の共同研究として、青木茂建築工房の協力を得てリファイニング建築におけるＣＯ２削減効果の評価・測定したところでは、建替えに比べてリファイニ
ング建築はＣＯ２排出を ％削減できるとの結果が出た。この共同研究では、新宿区に立地する築 年の旧耐震基準の賃
貸共同住宅 地( 上９階建て、延床面積約２６１０㎡、ＳＲＣ造、一部ＲＣ造 を)、耐震基準については現行基準に引き上げつつ、サッシ交換などの断熱改修を行う
ことにより、建物を新築同等とし、居住性、安全性、経済性を回復させることを目指した。鉄筋コンクリート造の建築物
は、大半が鉄やコンクリートから構成されている。鉄やコンクリートは、ＣＯ２
排出量が大きい素材（建材）だ。その生産には、１トン当たりおおよそ１トンのＣＯ２を排出する。
三井不動産との共同研究の対象とし、

RC 造（8F+B1F+PH1F）の建設時の CO2 排出量

２排出を抑制する観点では、既存建物を解体し、建物を再度新築することはＣＯ
２排出を増大させることになり、必ずしも望ましくない。そこで、リファイニン
グ建築は、既存建築物の躯体の約 ％を80残しつつ、建替えの約 ～ ％のコスト
70で、デザインの転換や用途変更、設備一60

72

青木茂建築工房が再生を手掛けたこの建木材利用によるＣＯ２削減

第３の手法は、木造中高層建築の実現

や木材の積極利用だ。木造によるマンショ

ンを普及できれば、ＣＯ２排出量は削減できる。日本建築学会によると、木造住宅のＣＯ２排出量は、㎡当たり約４００

キロとされる。木材の搬出・加工などの際にエネルギーを使うためＣＯ２は排出されるが、ＣＯ２排出量は鉄筋コンクリー

トの半分に抑えられる。現在のところ、

鉄やセメントを使ってＣＯ２を半減させることはできない。また、木材は、木材を使うこと自体がＣＯ２の固定化に繋がる効果もある。山林から樹木を伐採すれば、その土壌に植林することによって大気中のＣＯ２を固定化できるからだ。課

題は、高層化や大規模建築の実現、耐用性だ。しかし、既に高層純木造耐火建築

や普及型純木造ビルも登場している。国

土交通省も、中高層・大規模木造建築物の普及促進を図っている。現状では、中高層・大規模木造建築物は欧米、豪州が技術的にも先行している。これまで我が国には存在しなかった中高層・大規模木造建築物の競争が生じることで、さらなる低コスト化や製造時の環境負荷の抑制、長寿命化が実現する可能性は高いと思う。

（談）※国際エネルギー機関：（ International Energy Agency）は、第 次石油
IEA
危 機 後 の１９７４年に、キッシン ジャー 米 国 務 長 官（当時）の提 唱 を受けて、ＯＥＣＤの枠 内における 自 律 的 な機関として設立された。事務局所在地はパリ

NO.130

7

1

FutureofReal Estate49東京都市大学特別教授

グリーンインフラは有形無形問わず、「取※１り組み」 そのものを指す。 政府や企業、個人が、自然を取り入れ、増やし、豊かにしグリーンインフラは自然を生かし豊かな暮らしを実現する社会資本涌井史郎（雅之）氏

つつ、 人々が 安 全、 健 康、 快 適、 楽 し く、
幸せに暮らし活動する社会を支えていく取り 組みをグリーンインフラという。 したがっ※（雅之はペンネーム）

年、２０２３年９月には同戦略を全面改訂 する形で、自 然 と共 生 する社 会 を 目
指していく 「グリーンインフラ推 進 戦 略
２０２３」 も策定・公表したところだ。
なお、グリーンインフラそのものは普遍的な概念だ。 古くはローマ時代の樹木で装飾したアゴラ（広場）が挙げられる。一SDGsや生物多様性保護に向けた「30ｂｙ30」の達成期限の2030年に向けて、都市の持続可能な成長をどう実現していくか。
ハード・ソフト両面から識者の意見を聞き、持続可能な都市を創っていく
ための課題や戦略を探る。世界では、脱炭素や生物多様性保全に資するグリーンインフラの整備が進みつつある。
グリーンインフラとは何か、そしてグリーン
インフラが都市に何をもたらしうるのかについて、造園家・作家であり東京都市大学特別教授の涌井
※史郎（雅之）氏に話を聞いた。

涌井史郎（わくい しろう）方で、グリーンインフラの用語が使われ始めたのは１９９０年代と近年のことだ。この頃、 環 境 先 進 都 市 として知 られる米
国ポートランド市が、掘り 込み型の植栽
ます枡 を 設 置 する道 路 整 備 を 開 始した。 この植栽枡は、雨水を地中に貯留・浸透させ、老朽化した下水管の負担を抑制しつ
つ、汚 染 雨 水の河川への直 流 入 を 抑 えて生態系への悪影響も抑えることも企図している。また、
植栽枡の数を増やすことで、
都 市 全 体のヒートアイランド現 象の抑 制や、二酸化炭素の吸収をも実現しようと年までに陸地と海洋の ％を保全し、健の枠組に基づき、先進国において２０３０

向けて世界が動き始めた。「 30 by 30」は、
１９９３年に発効された生物多様性条約がつくられたことで、生物多様性保全に

雨水貯留・浸透機能を果たす掘り込みの植栽帯（ポート
ランド市ホームページより）

テーマとは言い難かった。 新興国の消極姿

気候変動よりも先んじたが、世界の主要多様性の保全・保護に関する国際議論はていると感じている。 振 り 返ると、生 物

ともに、グリーンインフラへの関心も高まっ

物多様性保全・保護への関心の高まりと私は、２０２０年代に入って、都市の生ル氏が強調していたように、島国日本にお世界は注目している。 作家の故Ｃ・Ｗニコ

能な形で自然資源を利用していくことに、間が維持する二次的自然地域で、持続可ブが採択された。 里山里海のように、人

我が国主導でＳＡＴＯＹＡＭＡイニシアティ

条約第 回締約国会議（ＣＯＰ ）では、ると考えている。２０１０年の生物多様性※2

勢や、生物多様性の定量化が難しいこと

いてツキノワグマ・ヒグマが生息し続けてき※３がネックになっていたように思う。 それがたことは稀有なことだ。 大型肉食動物と我が国のグリーンインフラには一日の長があ

なお、生物多様性の保全・保護において、るといえよう。

義務化もグリーンインフラを後押ししてい

組みを開示する枠組み「ＴＮＦＤ」の普及・に関連したリスクやそれを低減する取り

共 通 する。 そして「 30 by 30」 に加 えて、企業活動における自然資本や生物多様性標だ。これはグリーンインフラの取組にも全な生態系を回復させようという国際目

30」 という簡明な国際目標
30 by 30

グリーンインフラに高まる関心
都市の生物多様性保全と相関している。つまり、土壌と植栽を社会資本として活用するグリーンインフラといえる。 近 年、 英 国や 中 国 など多 くの国がポートランド市の取り 組みを評価して同様のアプローチを実践している。

東京都市大学特別教授
1945年神奈川県鎌倉市生まれ。東京農業大学出身。1972年、
造園会社・石勝エクステリア（東急不動産グループ）を設立、代表取締役就任。2000年、桐蔭横浜大学・教授・先端医用工学センター長就任。2003年、日本国際博覧会（愛・地球博）
会場演出総合プロデューサー就任。2006年、桐蔭横浜大学特任教授、東京農業大学客員教授。2007年、中部大学教授、中部学術高等研究所客員教授。
2009年、桐蔭横浜大学退任、東京都市大学
特別教授就任。2023年、2027年国際園芸博覧会「GREEN ×EXPO 2027」チェアマン就任。
著書に「景観からみた日本の心」（NHK出版、2006年）「奇跡と希望の松～なぜ一本の松だ
けが生き残ったのか」（創英社、2012年）「いな
しの智恵～日本社会は「自然と寄り添い」発展
する」（ベスト新書、2014年）
など。

最近、
「

10

都市の
グリーンインフラて、防災・減災のために海岸沿いに防風林・防潮林を整備することや、ヒートアイランド
つる抑制のためにマンションのバルコニーに蔓植物を栽培することなどは、自然を豊かにしつつ社会を支えるグリーンインフラにあたる。
我が国の大半の社会資本＝インフラを所管する国土交通省は、２０１５年の第四次
社 会 資 本 整 備 重 点 計 画にグリーンインフラ※1の取組推進をうたい、２０１９年に「グリーンインフラ推 進 戦 略 」 を策 定している。 昨

10

2030年
まちづくりに向けたストラテジー8日本人が共存できたのは、日本人が利用止帯として機能し、さらにその交差部には、

の

ら

の

べ

江戸の都市構造を承継した東京は、現
在 も 優れたグリーンインフラを備 えた都市とも言え、皇居や赤坂御苑、明治神宮、
代々木公園にはタヌキやアマガエル、アズマ
ヒキガエルが生息する。ただし、都市の緑の量は欧米の諸都市に追い付く必要がある。 そこで期待されているのが、民間による都市緑地の創出、グリーンインフラの創出だ。 企業や個人、とりわけデベロッパーび きが手掛けるグリーンインフラは良好な微気
こう
かんよう
候を創り出し、生物多様性の涵養にも資する。 微気候（微気象）とは、数㎡～数㎢程度の局所条件で発生する気象条件を言う。デベロッパーが開発する土地面積は時に数万㎡に及ぶため、緑地を整備できる面積も数千㎡に達することがある。 開現代の生態系保全・保護に向けた
微気候を創り出すグリーンインフラ

が認めたグリーンインフラとも言えよう。

うえ き だめのための二次 的 自 然と人 間が利 用しない

同じく延焼を防ぐ役割を持つ「植木溜」があった。 植木商の樹木置き場は、幕府

でん ぱた

原生自然を峻別して利用したからだ。
日 本 人は、日 常 的に利 用 する自 然 をひろこう じ「 庭、田 畑、 野 良、 野 辺、 里 山 」 とし、滅多に立ち入らない原生自然を「奥山」
だけや「嶽 」 として区分した。この区分に基※４づき、柴刈りや森林利用を行ってきたからこそ、大型動物を含めた自然資源との持続的な共存を実現しえた。 里山は一種のグリーンインフラだ。このたび被災した能登半島においても、冬も雨が多い湿潤な気候を生かした輪島塗や食品発酵、日本酒醸造が行われてきた。 また、奥能登様式と呼ばれる豪壮な住宅を子孫に承継するため、裏山にはヒノキの一種であるヒバ
せんこんせいや杉を植林してきた。 針葉樹は浅根性だが、土砂崩れをわずかでも抑えるグリー
ンインフラとして機能したかもしれない。
生物多様性の保全は、都市でも昔から同様に行われてきた。 江戸時代、郊外にはタンチョウヅルも飛来する「鷹場」 を設発によって生み出す 公 開 空 地や 屋
上、 壁 面 を 緑 化するからだ。
デベロッパーによる優れた都市緑地、グリー
ンインフラの例として、六本 木ヒルズ森タフラとして屋上部分に空中庭園や水田を含む緑地を整備し、潅水を行う壁面緑化の計

画を打ち出したことで、住民から賛意が寄せられた。 加えて隣接マンションの価格が上昇する経済効果も生じた。

加えて、建物周辺に緑地、グリーンインフラ

近年、議論はあるものの、環境性能が高

両生類は良好な自然環境でしか生息できない。 森ビルは都 心において生 物 多 様 性保全に寄与する微気候を創り出したといを整備することが、内外の機関投資家の投ワーの屋上庭園、とりわけ水田の整備を挙げたい。この田んぼには、移入種ながらダルマガエルやアマガエルが生 息してきた。

える。

テナント企業は、不動産における生物多様物多様性に関する認証がある。こうした認

我が国も、民間団体や東京都が運用する生れを受け、不動産投資を行う機関投資家や融資やテナント誘致において要点になり、こ

くつか出ている。今後は、環境性能の向上に※５

い不動産は収益性が高いとの研究結果がい

経済的価値に繋がるグリーンインフラ
持続可能な自然利用が生産性に寄与

が緑を選好している事実は示唆的だ。 まデベロッパーがまちづくりと共にグリーン
インフラに取り組むことは、微気候を創り出すだけでなく、経済的価値をも向上させうる。オフィスに観葉植物を置くとワー
カーの生産性向上に寄与するとの研究論文もある。 社屋に大温室を併設している
アマゾンや、本社屋上に庭園を設けたメタのように、高い生 産 性 を 上げている企業

界にアピールすることに期待したい。（談）証が世界に通用するよう、官民を挙げて世れており、日本企業もいくつか採用している。

生物多様性保全に関する環境認証が開発さ際発信が必要になると思う。既に欧米では、

ついての更なる認証、指標の開発・整備と国上では、不動産における緑量や、生態系にろう。 私は、都市の国際競争力を強化する性についても選別基準を設けることになるだ

た、緑の多いマンションは居住者の生活の質だけでなく、資産価値にも好影響を与えうる。 緑が多い良好な屋外環境が高額マンションの立地の裏付けになっているとの研究もある。
私は、かつて首都高速道路の大橋ジャンクション建設に伴うグリーンインフラ整備にン、それも換気塔は迷惑施設とされ、周辺らすことを認識した。高速道路のジャンクショ
住民は建設に反対することが多かった。 し開発に伴う周辺住民との良好な関係を保ち関わった。この経験から、
グリーンインフラは、し、 と き に 水 景を 整 備 す ることは、 人 間 だ け でつつ、ステークホルダーに経済的利益をもた

木 や 水 景 か らの
水 分 蒸 発は暑 熱を 抑 え、 枝 葉 もかし、大橋ジャンクションでは、グリーンイン

さっ さ つNO.1309・・・ ・ ・ ・

なく生物にとっても 良 好な微 気 候
を 創 り 出 す。 樹

オオタカが飛来した首都高速道路大橋ジャンクション換気所屋上に整備された水田などの緑地「おおはし里の杜」

颯 々 を 緩 や かに

※1 取り組みは一般用語、取組は国土交通省の社会資本整備重点計画やグリーンインフラ推進戦略などにおける用語。前者はグリーインフラ全般を指し、後者はグリーンインフラに含まれる個々の事業を指している※2 里山里海：里山は、人が生活・生産活動を営む場であると同時に、多様な生きものの生息・生育空間ともなり、さらには地域固有の文化や景観を育むなど多様な価値を併せ持っている。里海も人の暮らしと深い関わりを持つ沿岸地域を差し、人は様々な海の恵みを得ながら独特の文化や景観を育んできた※3 二次的自然：人間活動によって創出されたり、人が手を加えることで管理・維持されてきた自然環境で、里地里山を構成する水田やため池、雑木林、また、採草地や放牧地などの草原などがこれに当たる※４ 柴刈り：小さな雑木を刈って里山を手入れすること※５ 国土交通省の環境不動産に関連する研究会
環境不動産の経済価値の評価分析、日本政策投資
銀行・日本不動産研究所によるDBJ Green Building
認証の経済性分析などが著名けていた。市中においても広小路が延焼防オフィス周辺に良好な微気候を創り出し、生物多様性保全を意識した渋谷ソラスタの植栽

Photo&E s s ay
エルプフィルハーモニーからアルトナ方面を望むWorldwide
City Report

ワールド・ワイド・シティレポート

第 32 回

Hamburg

欧州最大規模の都市再開発が進む
成長都市 ハンブルク
79

河川港であり、
エルベ川の北海との河口から設中である。

番 目のコンテナ取 扱量を誇る（２０２２年 ）。 この駅周辺には３５００戸の集合住宅が建が、２０２４年には同 駅の北にあるディー

終 着 駅 として利 用される場 合が多かった

ある鉄道駅はハンブルク行きの特急列車のな歴 史 的 経 緯による 。アルトナの中 心に

央 駅とアルトナ駅 ）があるのは、そのよう

ブシュタイヒ駅にターミナル機能を移す 事

１１０㎞ほど上流に位置する。ハンブルクの経済成長の契機は東西の壁が崩壊し、
ベルリンを始めとした旧東ドイツ、そして東欧諸国の港として機能するようになってからだ 。
ハンブルクは異なる性格の都市を包含している 。 それがハンブルクの西側に位置するアルトナだ 。アルトナは１６４０年から
１８６４年までデンマークに所属していた漁港であった 。ハンブルクの観光地である魚市場もアルトナ区に属する 。１９３７年まで
ハンブルクとは別の自治体であり、現在、
ハンブルクに二つのターミナル駅（ハンブルク中ハーフェン・シティからハンブルクの中心地区を望む

ドイツ第二の都市ハンブルク 。その人口は１９５万人（２０２２年 ）。ただし、大都市圏人口は決して大きくなく、
ハンブルク市が大都市圏人口の ％を占める。これは同市が都市州であるニーダーザクセン州に属することの影響が大きい。都市州であることで、市としての裁量権は極めて大きいというメリットがあるが、それと引き換えに、広域圏計画が策定しにくいといった不利もある 。
ハンブルクはドイツ最大の港町で、ヨーロッ

服部圭郎 氏業が計画され、周辺の再開発も進んでいる 。

龍谷大学政策学部教授

パでもロッテルダム、アントワープに次 ぐ３

河川港として統一ドイツを支える

ドイツ第二の都市

ドイツにおいてベルリンに次ぐ第二の都市であるハンブルクは、
統一後は重要河川エルベ川の港湾都市としてベルリン経済を支え、成長を遂げてきた。
現在も欧州最大規模の都市再開発を進めるなど、人口増加が見込まれているハンブルクを見る。
スイスの建築家ヘルツォーク＆デ・ムーロンの設計によるエルプフィル
ハーモニー

10

％の市民が反対したからである 。ハンブルしてしまっている（原
５つの都市開発が進行する成長都市
稿執筆時点 ）
。ウィ
クは特にエルベ川の港湾施設約１５７ を再欧州最大規模のハーフェン・シティ再開発
ルヘルムスブルク は開発するハーフェン・シティと、洪水に弱い中州のウィルヘルムスブルクの再開発促進を意図し、 ドイツの都市計画のハンブルクには５つの大都市プロジェクトがお家芸ともいえる国
この つのプロジェクトの中間的位置にある人
展開している 。 市民参加を都市計画の基
際建設展
（ＩＢＡ）
を
工島をオリンピック会場として計画する案を調としているドイツでは、軍用地の返還、飛見事に活用し、地域公表していた 。１９９２年バルセロナ・オリン
行場、鉄道操車場の使用停止などの機会がピック以降、
アトランタ、
アテネと東京以外は、 のマイナス・イメージ
ない限り、大規模な都市開発が見られないを払 拭し、サステナ
オリンピックは都市開発を進める手段としのだが、ハンブルクは例外だ 。これら５つのプ
ブルで包摂的な都市て位置づけられた 。そういう点から、ハンブ
ロジェクトとは、前述したアルトナ駅機能のづく り を 展 開 してルク市は都市開発をブーストさせる手段と移転を伴う中央アルトナの再開発、欧州最きたのだが、事 業の大規模と呼ばれるハーフェン・シティの再開発、 してのオリンピックを開催させたかったのだが、成功によってジェント
アテネ・オリンピックを つの契機としたギリ
ウィルヘルムスブルクの再生事業、
バーレンフェ
リフィケーション（高級住宅地化）が生じてしシャ経済危機の記憶が新しいハンブルク市民
ルトのサイエンス・シティ開発事業、
ハンブル
まっている 。ジェントリフィケーションは都市
は、それによる負債の懸念を開催によるプ
ク東部（エルベ川・ビル川上流 ）の再開発であ政策が成功した証左でもあるが、旧来の住ラス面より重く捉えたのである 。しかし、る 。このような大規模事業を同時期に展民である低 所 得 者や移 民の社 会 包 摂という視点とは矛盾している 。

こうとする強い意 志があることを示 唆して、しっかりと都 市の将 来 像を構 築してい的にも成長しており、この成長を梃子としに及ぶだろうと推測されている。このようなている 。２０３０年にはその人口は２００万という追い風を受けなくても順調に成長しブラウン・フィールドの再開発が成長の鍵

文化的な魅力で伸長する都市観光

きなチャレンジではあるが、市は前向きに取

人口増加は、都市州であるハンブルクには大ハンブルクは２０１５年に、２０２４年のオ前 述した５つのプロジェクトでもハーフェン・
シティは最後の仕上げの段階にあり、ウィルヘ
ルムスブルクも 大 き く

終フェーズにあたるハン

前進している 。 ただ、ハーフェン・シティは、最ブルクで初の超高層ビルであるエルベ・タワーの依然として成長を続けており、成長を都市政策的に落とし込むことが政策課題となる 。

企業を再び戻らせていたりする。これは優秀な人材の雇用に有利であるからだ 。
東西の壁の崩壊を一つの契機にハンブルクはいに林立する劇場群などエンタテインメント・
コンテンツが、多くの観光客を周辺諸国からも引き寄せている。この都市の質の高さは、
一度、ハンブルクから他都市へと事務所を移したハーフェン・シティの最西端に建ったエルプフィル
ハーモニーに加え、ビートルズがデビュー前に演奏していたレーパーバウン地区、
エルベ川沿

ている 。

それから８年経ち、ハンブルクはオリンピック

2

港湾に次ぐ重要産業として都市観光が台頭している 。２０１５年に世界遺産に登録された運河地区の倉庫街、２０１７年に開させていることは、ハンブルクが人口・経済52

り組んでいる 。

ハーフェン・シティの再開発地区

題の解決をどう調和させていくかが今後の課題となろう ︒

なお、川や公園、鉄道基地に囲まれたハンブ
ルクは地理的にも行政的にも都市域を拡張できないため、
コンパクト・シティ的なアプロー
チを取らざるを得ない。そのため、中州のようにブラウン・フィールド（ 災害や汚染など潜在リスクゆえ開発が遅れた土地 ）の都市開発が中心だ 。そして、それらを上手く、次なる成長への踏み台となるように見事に展開させているが、一方で、その成功からの社会課題も顕在化している 。 発展と社会課

自由ハンザ都市ハンブルクの市役所

世界遺産の運河地区

龍谷大学政策学部政策学科教授 。1963年東京都生まれ 。カリフォル
ニア大学環境デザイン学部修了。民間シンク
タンクを経て、明治学院大学教授に就任。現在、龍谷大学政策学部政策学科教授。ドルトムン
ト工科大学客員教授なども歴任。主な著書に『人間都市クリチバ』『、衰退を克服したアメリカ中小都市のまちづくり』『、サステイナ
ブルな未来をデザインする知恵』『、若者のためのまちづくり』『、ドイツ・縮小時代の都市デザイン』。訳書に『世界が賞賛する日本の町の秘密』。技術士（都市・地方計画）､博士《総合政策 ）。

ha

建 設 工 事が投 資 会 社

服部圭郎（はっとり けいろう）

1の財 政 的 破 綻で中 断No.13011

リンピック招致立候補を取り下げた。これはハンブルクの港湾地区を望む

デベロップメント 前向きなマンション建替えを支える最前線

我 が 国 の 都 市 で は 、大 正・昭 和 期 か ら 駅 を 中 心 と し た 住 商 混 在 の ま ち な み が 形 成 さ れ て き た 。高 度 成 長 期 の１ ９ ６ ０ 年 代 か ら は 通 勤 利 便 性 と 豊 か な 都 市 生 活 を 叶 え る 住 ま い と し て 、駅 徒 歩 圏 の マ ン シ ョ ン は 特 に 高 い 支 持 を受 け て き た 。こ れ ら の マ ン シ ョ ン に は 旧 耐 震 基 準 の も の も 含 ま れ 、安 全 確 保 や 老 朽 化 対 策 の 観 点 か ら 、建 替 え の 必 要
性 が 生 じ つ つ あ る 。た だ し 、区 分 所 有 者 が み ず か ら の 住 む 建 物 を 自 分 た ち で 建 替 え て い く こ と は 、知 識 と 工 夫 、気 力と 時 間 を 必 要 と す る 。そ れ は 協 力 す る デ ベ ロ ッ パ ー に と っ て も 同 様 だ 。京 急 不 動 産・京 急 電 鉄 が 渋 谷 区 で 、野 村 不 動産が府中市で推進したマンション建替えを紹介する。

間取りとなっていた。
「ライオンズマンション広尾」が建替えを検討し始めたのは、築年数が 年に迫ろうとする

２０１０年頃という。管理組合の積立金を使う大規模修繕が控えるなかで、居住者からは一体型のバス・トイレを分離して欲しいとの要望や、車いすを乗せられないエレベーターを変更した

南へ向かい、天現寺橋交差点で交差すとなる。その広尾駅から外苑西通りを

東京メトロ日比谷線の広尾駅が最寄りを見かける。国際色を漂わせる広尾は、がオープンカフェで談笑している様子

ば、犬を連れた外国人夫婦や家族など人が多く居住するまちだ。まちを歩け

くつか大使館があり、駐在員など外国

渋谷区広尾はドイツやスイスなどい「プライムスタイル広尾」は、建替され、空が広く感じられる。

との距離が離れ、建物の密集感が緩和

れ、通りを挟んだ向かい側のまちなみ

いた雰囲気が漂う。明治通りが拡幅さ

川沿いに桜並木があるためか、落ち着ながらも、街路樹や裏手に流れる渋谷る立地だ。幹線道路の明治通りに面し内。まさに都心という言葉が当てはま

ＪＲ山手線の恵比寿駅からも徒歩圏

タイル広尾」は東京都渋谷区に所在し、５９２㎡のＲＣ造の建物だった。１戸できるようになったことを受けて建道路の拡幅により容積率を全て利用で定められた容積率を下回っていた。

さ の た め に、利 用 容 積 率 が 都 市 計 画

シ ョ ン 広 尾 」は 前 面 道 路 の 幅 員 の 狭だ っ た。そ れ ま で「 ラ イ オ ン ズ マ ンの前面道路にあたる明治通りの拡幅た時に持ち上がったのが、マンション

いといった要望が生じていた。そうしる明治通りを西側の恵比寿駅方面に向

えマンションだ。従前の「ライオンズ

あたりの平均専有面積は約 ㎡から約
2022㎡で、１Ｋと２Ｋからなる全 戸の37

急電鉄を内定した。

した５社のうち事業協力者として京力 者 の 選 定 を 行 っ た。コ ン ペ に 参 加

建 替 検 討 委 員 会 を 組 織 し、事 業 者 協

マ ン シ ョ ン 広 尾 」は、２ ０ １ ５ 年 に替え計画を始動させた。
「ライオンズ

かって６分ほど歩くと、「プライムスマンション広尾」は１９８２年に竣工

京急不動産・京急電鉄

都心部ならではの時間をかけた建替え「プライムスタイル広尾」
年 月に竣工した地上 階建て、総戸30

タイル広尾」が見えてくる。

旧建物写真

した地上５階建てで合計専有面積は約

数 戸のマンションだ。
「プライムス11「プライムスタイル広尾」は２０２２

都心の幹線道路沿いのマンション建替え

25 12

12

らも京急不動産が参画することの了承

オンズマンション広尾」の建替組合かの京急不動産に協力を打診し、「ライ

その後、京急電鉄は、グループ会社

線にいくつものマンションを供給して京急グループは、１９７０年代から沿を積む必要があったからだ。もともと建替えに参画したのは、建替えの経験えを検討していく時期に、京急グルー

きた実績がある。今後、沿線上の築年

建替えに携わった京急不動産建替

プが何らかの形で建替えに関われる可を取り付け、京急グループによる建替事 業 担 当 の 佐 藤 大 介 氏 は「 広 尾 は、能性がある。これを踏まえると、京急数が古くなっていくマンションが建替

京急グループと縁がある京急沿線かグループとしてマンション建替えの経ションという特色も京急グループが分

近 く、広 尾 が 幹 線 道 路 に 面 し た マ ン

は本拠とする京急沿線、城南エリアに京急グループにとって広尾という立地

験を積む必要があった」と話す。また、行政の設計変更要請を生かして
商品・意匠性向上

間と法務コストなどの負担を要した。

れらの一連の手続きには２年近くの時り売渡請求権を行使して対処した。こい区分所有者については、建替組合よ譲してきたマンションと共通している

ことも背景にあった。何より、総戸数ない。連絡が取れない区分所有者といなお、建替えは順調だったわけではした」（佐藤氏）ことが決め手となった。

でも、きめ細かな対応ができると判断が約１１６２㎡と従前の倍近くになる尾」は、建替えによって合計専有面積たからだ。
「 ライオンズマンション広た。行政の要請により設計変更が生じたことがむしろ幸いしたこともあっ

売渡し請求手続きなどに時間を要し

う課題があったためだ。区分所有法は、こと が 設 計 段 階 で 明 ら か に な っ て い戸という規模感は「経験のない我々

区分所有者が区分所有権を十分に行使できるよう、
区分所有者による集会（総会）を行い、共用部分の変更や建替えを決議することとしている。しかし、区分所有者の中には、建物に住んでおらず連絡が取れないケースがある。とりわけ老朽化した都心部のマンション

では、人気があって賃貸収入が見込めるため、その傾向が高いと見られる。

「ライオンズマンション広尾」の管理組合にも、連絡が取れない区分所有者が複数人いた。連絡先不通の区分所有者がいた場合、集会は開けても建替え決議を行うことが難しくなる。そこで管理組合は、連絡先不通の区分所有者の探索を進め、それでも連絡の取れない不通者を反対票として扱い、建替え決議に要する５分の４以上の決議をFutureofReal Estate

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行った。建替え決議後も連絡が取れな

NO.13013

事業がスタートした。

らは外れているが、それにも関わらず

棟内モデルルームⓒ「撮影者 大友洋祐」
外観北面 明治通りより

た。そ の た め、総 戸 数 を戸から大奨し、それに見合う形で ㎡以上の住観デザインを描いた」（吉元氏）として、

明治通り沿いにスタイリッシュかつた。と こ ろ が、都 市 計 画 を 運 用 す る

戸を増加させる設計変更を行う必要がヴィンテージ感を醸成したシンボリッ

設計変更はむしろ広尾という立地の付ていたこともあり、広めの住戸を創る

いが、建替えの諸手続きに時間を要し有していた専有部分の面積に対し、建元率とは、建替え前のマンションで所

１００％を超える建替えとなった。還ラ イ ム ス タ イ ル 広 尾 」 は、 還 元 率

いた意匠を実現した。また、立面には定することで、都会の中に深く落ち着

め、深みのあるベージュ色タイルを選形で継承し、次の時代を刻む想いを込マンション」時代のデザインを新たなた二丁掛タイル、上部は「ライオンズ

部はクラシカルなレンガ積みを再現しめる建築となることを意識した。基壇に調和し、時が経つほどに味わいを深後 の 意 匠 に つ い て は「 広尾の街並みにした」と設計時を振り返る。建替え採用し、全住戸が２面採光以上も可能

はホテルライクを感じる内廊下設計をン と し て、
「プライムスタイル広尾」

きた。また、
都心のプレミアムマンショ

リー層まで訴求対象を広げることがでマンションの単身者だけでなくファミ“急がば回れ”を地で行く建替事業とめることができたと言える。まさに、こ と な く ス ム ー ズ に 設 計・ 施 工 を 進を 反 映 し た こ と で、反 対 者 が 生 じ る

時 間 を か け て 要 望 を 聞 き、そ の 要 望の対応と同時に他の区分所有者から

迎 え た。連 絡 先 不 通 の 区 分 所 有 者 へ検討委員会の設立から約７年で完成をり、「プライムスタイル広尾」は建替

よって退去した。分譲戸数は 戸となを 受 け 取 る か、も し く は 買 い 取 り に利床を取得し、残り２／３程が権利金建替えでは地権者のうち１／３程が権スタイル広尾」は稀有な事例だろう。

少しつつある。そのため、「 プライムえにおける還元率は１００％以下に減

調べでは、２０００年代に入って建替

金銭負担は少なくなる。国土交通省のコントラストある美しく伸びやかな外

19㎡以上の住戸生じた。設計に携わった京急不動産商

加価値を顕在化させられるという前向

替え後に戻る区分所有者が取得できる

青空を映すガラス手摺を組み合わせ、が１００％を上回れば、区分所有者の面積の割合を指す。したがって還元率

きなものになった。約 ㎡の１Ｋから

12

なった。

を増やし、総戸数 戸になったことで、

約 ㎡の２ＬＤＫまでバリエーション

27

地上 階建のスケールに、基壇部との

25

62

11

渋谷区から専有面積を増加させてほしいとの要請があっ幅 に 増 や す べ く、１ 戸 あ た り の 面 積を考えて従前の「ライオンズマンショ

２０２２年 月に竣工を迎えた「プクな建築となっている。

エントランスホール

変更は通常のマンション開発では厳し品企画担当の吉元優樹氏は「急な設計50た。渋谷区はファミリー層の入居を推ⓒ「撮影者 大友洋祐」
風除室

ン 広 尾 」と 同 水 準 の 計 画 を 練 っ て い

エントランス・館銘板
エントランスアプローチ夜景

50

20

14

権利者の前向きさを生かした住商複合マンションの建替え「プラウド府中セントラル」「プラウド府中セントラル」のファサード

野村不動産

１９７０年代末のバブル期前に建てられた「府中セントラルハイツ」は、築 年を過ぎた平成期には一昔前のマンションという雰囲気を放ち始めていた。屋上防水や排水管の劣化による漏水といった不具合が発生するようになり、２０００年前後から区分所有者から建替えの話が出てくるようになる。

「府中セントラルハイツ」の建替えに関わってきた野村不動産開発企画本川の一部を指す武蔵国の国府（行政の飛鳥時代に現在の埼玉・東京・神奈

所有者では建替えへの温度差があった初について、「 住戸の所有者と店舗の課長の目黒朝樹氏は、建替え検討の当部マンション建替推進部副部長兼開発中心）が置かれた東京都府中市は、武ようで、日々商いをされている店舗所

こく ふ

蔵路や府中街道、国分寺街道、甲州街

有者のハードルは高かったようです。

むさしのくに道といった街道が交差する交通の要衝

一般的に、自営業者にとって建替えは

駅近商店街のマンション建 替 え20だ。市の中心にあたる京王電鉄京王線の府中駅は、大正時代に甲州街道沿い
こ うし んさ まの宿場町近くに開業した駅だ。その府
中駅の東口に近い「庚申様商店街」の中に、マンション「プラウド府中セン

戸、トラル」が立地する。駅徒歩３分の「プラウド府中セントラル」（住戸

店舗 区画）は、２０１８年３月に竣工した住宅及び店舗からなる複合用途の建替えマンションだ。建替え前は住宅・店舗複合マンション「府中セントラルハイツ」（住戸 戸、店舗 区画）だった。建物は１階と２階が店舗、３下層は建替え前と同様に店舗となっている

99

17

階 以 上 が 住 宅 と な っ て お り、竣 工 は

NO.1301537

１９７８年といういわゆる旧耐震マンションだった。

FutureofReal Estate14の代表者で構成する建替え検討委員会

始。２００６年に住宅と店舗それぞれが発足。その後、コンサルタントを選

売上を左右する死活問題です。建替え中の仮設店舗でも日常に近い形で営業ションを高層化することでデベロッを続けられるようにしなければ、建替議論が滞る中にあっても、建物の老パーが分譲できる保留床を多く捻出で定 し 検 討 し た 中 で、建 替 え 後 の マ ン

朽化は止められない。
「 府中セントラ
き、住宅所有者と店舗所有者の費用負えの議論は進みません」と話す。

ルハイツ」では２００２年には大規模担が軽くなることが判明。２０１１年月に建替え推進決議が承認され野村修繕を実施。その後も断続的に小さなで建替え事業がつまずいた。目黒氏は地道に進めている途中、思わぬところた。このように建物計画や合意形成を

境を向上させ住戸所有者へも配慮し保し、全戸南向き住戸とするなど住環クすることで歩行者空間や緑地帯を確入れながら、建物を大きくセットバッ

個性を出したい」といった要望を取り認性を高めたい」「店舗ファサードにいた広場を残してほしい」「店舗の視者からの「お祭りイベントで活用して建物計画策定においては、店舗所有

え検討委員会が中心となり合意形成をます。建替え決議成立を目指し、建替という主体性が高かったことだと思いの建替え事業は自分たちの事業である

いですが、最大の要因は、権利者の方々成立した要因を１つに絞ることは難し

以下のように考える。
「 建替え事業が無事成功した要因について、目黒氏は影響を及ぼしたものの、建替え事業がせた。工事費高騰などが建替え事業にえ、２０１４年に建替え決議を成立さなど事業関係者が一丸となって乗り越

ルタント、事業協力者（野村不動産）

そのような危機を、権利者、コンサ

ミュニティを保つ欠かせない場所に継承するなどにより、地域住民とのコラル」は、従来あったイベント広場をが必要になる。
「 プラウド府中セント

権利者が自ら主体的に動いていくこと負担が大きい作業となる。だからこそ、ことは心情的にも、そして金銭的にも慣れ親しんだマンションを建替える分析する。

に建替えが成功できたと思います」とことによって様々な課題を解決し無事

対して我々デベロッパーが応えられたとした意見を持っていたこと、それにでは、権利者自らが主体的にしっかりも の で す。
『府中セントラルハイツ』

不動産が事業協力者として選定され修繕を繰り返した。そうした中で、電「２０１３年頃、東日本大震災後の復進め、その後は建替組合理事会が中心なっている。
「 プラウド府中セントラた。

興工事などの影響で資材価格や労務費となり建物計画等を練るなど事業を推ル」は、権利者の未来志向の建替えを

気容量不足や給配水塔の老朽化の問題等が高騰し、建設コストも上昇。その進しました。デベロッパーがどんなにデベロッパーが支えた結晶だ。

に直面したことで、全面建替えの声がため、建替え事業へも影響が生じ、建優 れ た 提 案 を 行 っ た と し て も、マ ンあがった。これを契機に住戸所有者も店舗所有者も全面建替えの議論を開替え事業の見直しを余儀なくされまし「プラウド府中セントラル」
では、広場を活用した商店街のイベントが開催されているションの建替えは権利者が進めていく

東日本大震災の影響
コスト削減による負担の抑制

10た」と言う。

商店街の動線がスムーズになっている店舗前の広場

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不動産協会の活動記録

令和6年度税制改正・主要要望項目結果
令和5年12月、「令和6年度税制改正大綱」
がとりまとめられました。
当協会が要望していた項目の結果概要は以下の通りです。

1. 経済社会の活力を支え持続的な成長に不可欠な重要税制

・ 物流総合効率化法に基づき取得した事

・ 住宅ローン減税の借入限度額及び床面

・ まちづくりGX の促進に向けた特例措置

積要件の維持業用資産に係る特例の延長等の創設

・ 土地固定資産税の負担調整措置の３年延長・ カーボンニュートラル投資促進税制の拡充・延長・ 国家戦略特区に係る特例の２年延長（設
備投資減税）

・ 国家戦略特区に係る特例の2年延長（所得控除、エンジェル税制）

2. 都 市 の 国 際 競 争 力 強 化と交 流・
創造まちづくり促進税制

3. 未来志向の豊かな住生活を実現するための税制・ ウォーカブル推進税制の２年延長等

・ 新築住宅に係る固定資産税の軽減特例

・ 特定住宅地造成事業等に係る1,500 万円特別控除の特例の３年延長
・ 雨水貯留浸透施設に係る固定資産税の特例の３年延長の 2 年延長
・ 居住用財産の買換え・売却に伴う特例の 2 年延長
・ 住宅取得資金の贈与特例の 3 年延長・ 高規格堤防の整備に伴う建替家屋等に特例措置の２年延長・ 住宅の登録免許税の特例の 3 年延長・ 住宅及び住宅用土地の取得に係る不動産取得税の特例の 2 年延長・ 認定住宅等に係る特例の延長
・ リフォーム促進税制の拡充・延長・ 住宅の買取再販に係る特例の 3 年延長
・ 老朽化マンションの建替え等の促進に係

一般社団法人る特例の 2 年延長

不動産協会

2024 年 3 月 < 通巻 130 号 >発行人

一般社団法人 不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
霞が関ビル17 階Tel.03-3581-9421

Fax. 03-3581-7530

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編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

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三美印刷株式会社

NO.1304． 不動産事業の推進等に不可欠な
税制
・ 不動産売買契約書の印紙税の特例の 3
年延長・ 土地・住宅用建物に係る不動産取得税の特例の 3 年延長歌舞伎座に設けられた屋上庭園 。
木々の間に河竹黙阿弥の愛した石灯篭や歌舞伎の始祖といわれる出雲の阿国にあやかり、「 阿国桜」と名付けられたしだれ桜も植わる、
歌舞伎座ならではの歴史を感じる日本庭園だ 。
人工軽量土壌や水滴灌水を使って都市緑化を実現した最先端の庭園でもある 。