マンション管理適正化法の改正概要及びマンションの管理計画認定制度等について

令和4年2月14日撮影時点
Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律
背景・必要性◆ 築40年超のマンションは現在の103万戸から10年後には約2.2倍の232万戸、20年後には約3.9倍の405万戸となるなど、今後、老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込み◆ 老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題

法律の概要
マ
ン
シ
ョ
ン
管
理
適
正
化
法
の
改
正

築後30、40、50年超の分譲マンション数

（万戸）

令和2年末

令和7年末

令和12年末

令和22年末【令和2年6月16日成立、6月24日公布】

マンション管理の適正化の推進
国による基本方針の策定 【令和３年９月２８日公布、令和４年４月１日施行】
国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定
地方公共団体によるマンション管理適正化の推進 【令和４年４月１日施行】
地方公共団体※による以下の措置を講じる ※事務主体は市・区（市・区以外は都道府県）○マンション管理適正化推進計画制度 ･･･基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項等を定める計画を作成（任意）○管理計画認定制度･･･マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は適切な管理計画を有するマンションを認定○管理適正化のための指導・助言等 ･･･管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等

マンションの再生の円滑化の推進
マ
ン
シ
ョ
ン
建
替
円
滑
化
法
の
改
正

除却の必要性に係る認定対象の拡充 【令和３年１２月２０日施行】
除却の必要性に係る認定対象に、現行の耐震性不足のものに加え、以下を追加①外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるマンション等
・4/5以上の同意によりマンション敷地売却を可能に・建替時の容積率特例②バリアフリー性能が確保されていないマンション等・建替時の容積率特例

団地における敷地分割制度の創設 【令和４年４月１日施行】
上記①等の要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の４／５以上の同意によりマンション敷地の分割を可能とする制度を創設（建物の傷みが著しく外壁の剥落等が生じた事例）
要除却認定マンション
敷地分割により要除却認定
マンションの売却・建替えを円滑化

1

主な改正内容に係る法律、政省令、告示の公布状況について
マンション管理適正化法
改正内容
＜施行日＞

IT重説
＜R3.3.1＞

推進計画、管理計画認定、
助言・指導・勧告＜R4.4.1＞

法律

政令

省令

マンション建替円滑化法
敷地分割＜R4.4.1＞

R2.6.24公布
R3.2.3公布

R3.9.27公布

・IT重説を行う際の承諾に係る手続に関する規定 等・指定認定事務支援法人の指定の欠格事由に関する規定 等

R3.2.3公布

R3.11.1公布・IT重説を行う際に使用する電磁的方法に関する規定
等

・管理計画認定申請の手続等に関する規定
・指定認定事務支援法人の指定の申請の手続等に関する規定 等

R3.9.28公布

告示

要除却認定（対象拡充）＜R3.12.20＞

ー・マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（助言・指導・勧告を行う際の判断基準の目安及び管理計画認定の基準を含む）R3.9.27公布－

・敷地分割組合の特別議
決事項に関する規定 等

R3.12.15公布
・要除却認定申請の手続等に関する規定
・敷地分割組合の設立・認可の手続等に関する規定 等

R3.12.15公布
・マンションの建替え等の円滑化に関する基本的な方針

R3.12.15公布
・要除却認定基準の追加

2

主なガイドライン等の改訂・策定について（法改正関係）
マンション管理適正化法関係【改訂】○長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年
6月策定）○マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）

公表等予定時期

令和３年９月28日
公表済○改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（前回改訂：平成22年7月）【策定】○マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン

令和３年11月30日
公表済○マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の２に基づく助言・指導及び勧告に関するガイドライン
マンション建替円滑化法関係公表等予定時期【改訂】○マンション敷地売却ガイドライン等
・要除却認定基準の対象拡充等に伴い、関係箇所を改訂

令和３年度末頃【策定】○要除却認定実務マニュアル○団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン

令和３年12月15日
公表済
3法改正も踏まえた今後のマンション政策の方向性
・適正な管理・修繕の推進を通じ、マンションを長く使う（ストックの長寿命化を図る）
・修繕等では機能の回復が困難なマンションは、建替え等による再生の円滑化を推進する
マンションのライフサイクルと段階ごとの主な施策

新築

管理

修繕・改良

修繕・改良が
困難な場合

建替え

耐震性不足
老朽化 等

管理組合の活動（修繕計画見直しなど）

適時適切な時期に計画修繕を実施

管理・修繕の適正化の推進
・地方公共団体による管理計画認定制度⇒個々のマンションを対象とした認定制度を通じた管理水準の維持向上※新築段階の管理水準を確認する仕組み
も導入予定
・地方公共団体による勧告制度⇒管理不全マンションの管理水準引き上げ（R２年法改正事項）

・長期修繕計画ガイドライン
・修繕積立金ガイドラインの改訂⇒適正な修繕工事等の実施に向けた環境を整備※ガイドラインの内容を管理計画の認定基準に連動

建替えにより新たなマンションを建設

敷地売却
売却により更地化

再生の円滑化の推進
・マンション敷地売却制度や容積率緩和制度の対象を耐震性不足マンション以外にも拡充⇒老朽化マンション※の建替え等を円滑化※新たに建替え等を円滑化するマンション
・火災安全性不足 ・外壁等剥落危険性
・配管設備腐食等 ・バリアフリー不適合

・団地における敷地分割制度の創設⇒団地における建替え等を円滑化

4（R２年法改正事項）

マンションの管理の適正化の推進

令和４年４月１日施行【マンション管理適正化法の改正】〇マンションの管理の適正化の推進のため、国による基本方針の策定、地方公共団体による計画の策定、指導・助言等の制度等を創設◆マンション管理適正化法の改正
国によるマンションの管理の適正化の推進を図るための基本方針の策定
地方公共団体によるマンション管理適正化の推進＜マンションの管理水準のイメージ＞

助言、指導及び勧告

管理水準・高※ 現在、地方公共団体により行われている
マンション管理適正化のための取組の事例
・専門家の派遣
・セミナーの開催
・相談窓口の設置 等

マンション管理適正化推進計画制度(任意)
国の基本方針に基づき、地方公共団体は管理適正化の推進のための計画を策定

管理の適正化のために必要に応じて助言及び指導を行い、管理組合の管理・運営が著しく不適切であることを把握したときは勧告をすることができる※管理・運営が不適切なマンションの例
・管理組合の実態がない
・管理規約が存在しない
・管理者等が定められていない・集会（総会）が開催されていない※ 事務主体は市区（市区以外の区域は都道府県）

適切な管理を行うマンション

管理水準の
底上げ

等

（管理が不適切なマンション）
管理水準・低※ 管理適正化推進計画の内容
・マンションの管理状況の実態把握方法
・マンションの管理適正化の推進施策 等

管理計画認定制度
計画を定めた地方公共団体は、一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定することができる※ 認定の際に確認する事項
・修繕その他の管理の方法
・資金計画
・管理組合の運営状況 等

5マンション政策における地方公共団体の権限強化
・今後、築40年を超えるマンションの急増が見込まれるが、管理不全マンションの対応には、多大な時間
的・金銭的コストを要するおそれがある
・今般のマンション管理適正化法（マン管法）の改正は、地方公共団体の権限強化がポイントの１つ【管理不全マンションへの対応事例】

地方公共団体の権限強化① 管理不全マンションに対し、法律に基づ
く助言や指導等が可能に② マンションの管理適正化を推進するための計画（推進計画）が作成可能に＜外壁や手すりが崩落＞■ 1972年竣工 鉄骨造／地上３階・９戸
2010年 建築基準法に基づく勧告
2013年 所有者に改善指導書送付
2018年 空き家対策特別措置法の特定空き家に指定
2019年 所有者に対して解体命令
2020年 行政代執行（解体工事費1.18億円）＊計画の作成主体は、原則、市区の区域については市区、町村の区域については都道府県。

③ 個々のマンションの管理計画を認定する制度の創設（認定制度）。
＊認定を行うためには、推進計画を作成しているこ
とが必要。

6

基本方針・推進計画・管理適正化指針の関係○国は基本方針を策定し、マンションの管理の適正化に関する基本的な指針（マンション管理適正化指針）に関する事項を定める。
○市区等は基本方針に基づきマンション管理適正化推進計画（推進計画）を定めることができる。
○推進計画では市区等の区域内におけるマンションの管理の適正化に関する指針（都道府県等マンション管理適正化指針）を定める。
※当該指針において市区等は、国の指針に加えて市区等の地域性を踏まえた独自の指針を定めることも可能。
【法第３条】【作成主体：国】＜管理計画認定制度、助言・指導・勧告と基準となる指針等との関係＞

マンションの管理の適正化の推進を図る
ための基本的な方針（基本方針）

推進計画を作成する市区等

マンション管理適正化指針【作成主体：市区等】【法第３条の２】マンション管理適正化推進計画（推進計画）
都道府県等
マンション管理適正化指針

市区等独自の管理適正化指針あり

市区等独自の管理適正化指針なし

国の管理適正化指針に加えて市区等の地域性を踏まえた観点や水準を記載。

国の適正化指針と同様の内容を市区等の管理適正化指針とす
る。

管
理
計
画
認
定
制
度

推進計画の作成に至らない市区等認定基準（法第５条の４）
省令+
マンション管理適正化指針

※制度適用
なし

+
都道府県等
マンション管理適正化指針※市区等独自の指針を定めた場合は、管理計画認定にあたり当該上乗せ基準についても審査が必要。

助
言
・
指
導
・
勧
告

マンション管理適正化指針+

マンション管理適正化指針

都道府県等
マンション管理適正化指針7マンションの管理計画認定制度の概要【令和2年6月16日成立、同年6月24日公布、令和4年4月1日施行】〇 推進計画を定めた地方公共団体は、一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定することができる。
※ 管理計画認定を取得したマンションの取得等については、金利の引下げ措置を講じることを予定。
【住宅金融支援機構融資（フラット３５、マンション共用部分リフォーム融資）】＜管理計画認定の流れ（イメージ）＞
マンション管理適正化推進計画を作成した市区（町村は都道府県）

認定申請
認定（５年毎の更新）【認定基準（主なもの）】＜令和3年9月28日公布＞（１）修繕その他管理の方法
・長期修繕計画の計画期間が一定期間以上あること 等（２）修繕その他の管理に係る資金計画
・長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定されていること 等（３）管理組合の運営状況
・総会を定期的に開催していること 等（４）管理適正化指針・市区独自の管理適正化指針に照らして適切なものであること＜管理計画認定による好循環＞
管理計画
認定

認定申請を
集会で決議

マンションの管理組合の管理者等

管理の
適正化

・認定制度を通じて、マンションの管理適正化が
推進される
市場評価

管理意識の
向上

・マンションの売却・購入
予定者だけでなく、区分所有者や居住者にとってもメリットが期待される

8マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（概要）概要

前文

マンションは都市部を中心に重要な居住形態となっている一方、その維持管理には多くの課題があることを踏まえ、管理組合がマンションを適正に管理するとともに、行政がマンションの管理状況等を踏まえて、管理適正化の推進のための施策を講じることが必要であることを記載。

一 マンションの管理の適正化の推進に関する基本的な事項
管理組合、国、地方公共団体、マンション管理士、マンション管理業者等の関係者について、それぞれの役割を記載するとともに、相互に連携してマンションの管理適正化の推進に取り組む必要があることを記載。

二 マンションの管理の適正化に関する目標の設定に関する事項
地方公共団体は、国の目標を参考にしつつ、区域内のマンションの状況を把握し、実情に応じた適切な目標を設定することが望ましいことを記載。

三 管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針（マンション管理適正化指針）に関する事項
マンションの管理の適正化のために管理組合及び区分所有者等が留意すべき事項等を記載するとともに、地方公共団体が助言、指導等を行う場合の判断
基準の目安及び管理計画の認定基準をそれぞれ別紙１及び別紙２に記載。

四 マンションがその建設後相当の期間が経過した場合その他の場合において当該マンションの建替えその他の措置に向けたマンションの区分所有者等の合意形成の促進に関する事項
建設後相当の期間が経過したマンションについて、修繕等のほか、要除却認定に係る容積率特例等を活用した建替等を含め、どのような措置をとるべきかを区分所有者と調整して合意形成を図ることが重要であることを記載。

五 マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する基本的な事項
国、地方公共団体、マンション管理適正化推進センター、マンション管理士等は、相互に連携し、ネットワークを整備するとともに、管理組合等に対する必要な情報提供及び相談体制の構築等を行う必要があることを記載。

六 マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項
地方公共団体においては、地域の実情を踏まえた上で関係団体等と連携しつつマンション管理適正化推進計画を策定することが望ましいことを記載し、同計画策定にあたって留意すべき事項を記載。

七 その他マンションの管理の適正化の推進に関する重要事項
その他、マンション管理士制度の一層の普及促進や管理計画認定制度の適切な運用等のマンションの管理の適正化の推進に関する重要事項を記載。

9

助言・指導及び勧告を行う判断基準の目安と管理計画認定の基準
助言・指導及び勧告を行う判断基準の目安（基本方針 別紙１）
○管理組合の運営
・管理者等が定められていない・集会（総会）が開催されていない○管理規約
・管理規約が存在しない○管理組合の経理・管理費と修繕積立金の区分経理がされていない○長期修繕計画の作成及び見直し等
・修繕積立金が積み立てられていない

管理計画認定の基準（基本方針 別紙２、マンション管理適正化法第５条の４、同法施行規則第１条の４及び第１条の５）
・管理者等及び監事が定められている・集会（総会）が定期的に開催されている・管理規約が作成されている・管理規約にて下記について定めている
・緊急時等における専有部分の立入り・修繕等の履歴情報の保管・管理組合の財務・管理に関する情報の提供
・管理費と修繕積立金の区分経理がされている・修繕積立金会計から他の会計への充当がされていない
・修繕積立金の滞納に適切に対処されている・長期修繕計画（標準様式準拠）の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金が集会（総会）で決議されている・長期修繕計画が７年以内に作成又は見直しがされている・長期修繕計画の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれている・長期修繕計画において将来の一時金の徴収を予定していない
・長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない
・計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっている※下線部：長期修繕計画ガイドライン等、マンションの修繕積立金に関するガイドラインと紐づけている内容○その他

・組合員名簿、居住者名簿が適切に備えられている・都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものである

10

策定：平成20年6月
改訂：令和３年９月

長期修繕計画ガイドライン等の改訂(概要)■ガイドラインの概要

・長期修繕計画の作成または見直しにあたっての指針を示すもの（主に管理組合向け）
・長期修繕計画に必要な要素（※１）を示したうえで、修繕工事項目（※2）等について様式を設けることで、適切な大規模修繕工（様式第3-2号） 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容事が行われる長期修繕計画の策定を促すもの。
工事区分
修繕周期 ④修繕積立金の額など想定している修繕方法等※1 ①建物・設備の概要、②調査診断の概要、③長期修繕計画の内容（計画期間、修繕項目・周期・工事費、収支計画等）
推定修繕工事項目
対象部位等
（参考）
（参考）
（参考）
※2 修繕工事項目として、屋根防水、床防水、外壁塗装等、給排水設備、立体駐車場設備など19項目を列挙
Ⅰ 仮設■主な見直しの内容

１ 仮設工事①共通仮設

仮設

12～15年 仮設事務所、資材置き場等①望ましい長期修繕の計画期間として、現行のガイドラインでは25年以上としていた既存マンションの長期修繕計画期間を、新築マンショ
仮設②直接仮設
12～15年 枠組足場、養生シート等ンと同様、大規模修繕工事２回を含む30年以上とする。
Ⅱ 建物②大規模修繕工事の修繕周期の目安について、工事事例等を踏まえ一定の幅を持たせた記載とする。
２ 屋根防水※ 現行のガイドラインの参考例：外壁の塗装塗替え：12年 → 12～15年、空調・換気設備の取換：15年 → 13～17年など③社会的な要請を踏まえて、修繕工事を行うにあたっての有効性などを追記。
①屋上防水（保護） 屋上、塔屋、ルーフバルコニー

補修・修繕

12～15年 伸縮目地の打替え、保護コンクリート部分補修

・ マンションの省エネ性能を向上させる改修工事（壁や屋上の外断熱改修工事や窓の断熱改修工事等）の有効性。撤去・新設 24～30年 下地処理、ウレタン塗膜防水通気緩衝工法
・エレベーターの点検にあたり、国土交通省がH28年２月に策定した「昇降機の適切な維持管理に関する指針」に沿って定期的に点検を行うことの重要性。

長期修繕計画の計画期間〇ガイドラインからの抜粋 「第１節 長期修繕計画の作成の方法」より（現行）
計画期間は、新築マンションの場合は、30年以上とし、既存マンションの場合は、25年以上とします。
※大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とする旨は同コメントに記
載（改訂後）
計画期間は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間
以上とします。
※上記見直しの内容はマンション管理計画認定制度の認定基準となっています。

②屋上防水（露出）（様式第3-2号） 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容

撤去・新設

24～30年 下地処理、改質アスファルト防水（撤去・新規防水）補修・修繕

12～15年 塗装・部分補修

撤去・葺替
工事区分
（参考）

既存屋根材を全面撤去の上、下地補修、葺替え（ガルバリウム
修繕周期想定している修繕方法等
24～30年
鋼板等）
（参考）
（参考）

屋根

推定修繕工事項目

Ⅰ 仮設④庇・笠木等防水12～15年 下地処理、保護塗装（トップコート塗り）

屋上、塔屋

修繕周期の記載の例
③傾斜屋根

補修・修繕

対象部位等
庇天端、笠木天端、パラペット天端・アゴ、架台天端等

修繕

12～15年 高圧水洗の上、下地処理、ウレタン塗膜防水

バルコニーの床（側溝、幅木を含む）

仮設
修繕

12～15年 仮設事務所、資材置き場等
12～15年 高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水②直接仮設②開放廊下・階段等床 開放廊下・階段の床（側溝、幅木を含む）
防水 Ⅱ 建物

仮設

12～15年 枠組足場、養生シート等

修繕

12～15年 高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水

補修・修繕
補修

12～15年 伸縮目地の打替え、保護コンクリート部分補修
ひび割れ･欠損・爆裂補修

撤去・新設
塗替

24～30年12～15年 下地処理、ウレタン塗膜防水通気緩衝工法
高圧水洗の上、下地処理、アクリルシリコン樹脂塗材

１ 仮設工事
３ 床防水
外壁塗装等
①共通仮設
①バルコニー床防水

修繕周期の参考例
12~15年（現行：12年）

４ 屋根防水外壁塗装等
２①躯体コンクリート補修①屋上防水（保護）外壁、屋根、床、手すり壁、軒天（上げ裏）、庇等（コンクリート、モルタル部分）
屋上、塔屋、ルーフバルコニー

11マンションの修繕積立金に関するガイドラインの改訂(概要)策定：平成23年4月
改訂：令和３年９月■ガイドラインの概要

・修繕積立金額の目安を㎡単価で示すとともに、積立方法（均等積立方式と段階増額積立方式）について解説することで、適切な修繕積立金額の設定や理解を促すもの（主に新築マンションの購入予定者向け）
・事例に基づいて修繕積立金の額の目安を示すとともに、修繕積立金の積立方法について解説を行っているもの。

■主な見直しの内容①適切な長期修繕計画に基づく修繕積立金の事例を踏まえ、目安とする修繕積立金の㎡単価を更新。
②ガイドラインのターゲットとして、既存マンションも対象に追加し、修繕積立金額の目安に係る計算式を見直し。
※計算式の変更点：既存マンションにおける長期修繕計画の見直し等に用いられることを想定し、すでに積み立てられた修繕積立金の残高をもとに修繕積立金の目安額を算出する計算式に変更

修繕積立金額の目安との比較方法

専有面積当たりの修繕積立金額の目安（現行）月額の専有面積当たりの修繕積立金額
地上階/建築延床面積
平均値

購入予定のマンションの修繕積立金額の目安（円／月）【Y】＝

専有床面積当たりの修繕積立金額の目安（円／㎡・月）【A】

× 購入予定のマンションの専有床面積（㎡）【X】※現行のガイドラインで示す修繕積立金額の目安【A】に、購入予定のマンションの専有床面積【X】を乗じて得られた額【Y】を、分譲事業者から提示された修繕積立金額と比較して水準の適切さを判断（改訂後）
計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／㎡・月）【Z】※上記見直しの内容はマンション管理計画認定制度の認定基準となっています。

計画期間当初における修繕積立金の残高（円）【A】＋

計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円）【B】

マンションの総専有床面積（㎡）【X】

×

長期修繕計画の計画
期間（ヶ月）【Y】＝※長期修繕計画書に記載されている修繕積立金の残高【A】に計画期間全体で集める修繕積立金の総額【B】を加算して、月額の㎡単価で除して得られた金額【Z】を、左記の改訂版ガイドラインで示す
修繕積立金額の目安と比較して水準の適切さを判断

12

改修によるマンションの再生手法に関するマニュアルの改訂（概要）策定：平成16年６月
改訂：令和３年９月■マニュアルの概要

・主として大規模修繕や改修の検討を行うマンションの管理組合向けに、改修工事（※）の進め方とともに、工事種別ごとの工事内容や工法等を解説するもの（※）外壁仕上げ工事、屋根防水工事、給排水設備工事、エレベーター設備改修工事など■主な見直しの内容①専門家等の関わり方
管理組合による適切な工事発注の観点から、現行版に記載している「責任施工方式」と「設計・監理方式」に加えて、管理組合を
中立的な立場からサポートするCMR（コンストラクションマネージャー）と呼ばれる専門家を導入した「CM方式」などについて追記。
②施工会社の選定方法
施工会社を選定する方法には、複数の候補会社からの提案等に基づき選定する方式と、特定の１社からの提案を精査し選定する方式があり、これらの方式の特徴などについて新たに記載。

専門家等の関わり方
方式の名称

方式の特徴

専門家等

責任施工方式（※）

建築士を有する施工会社を選定し、調査診断・改修設計・資金計画から工事の実施までの全てを請け負わせる方式。

建築士を有する設計・監理方式（※）

建築士を有する設計事務所・施工会社・管理会社等を選定し、管理組合内の合意形
成や設計の段階では、調査診断・改修設計・施工会社の選定・資金計画等に係る専門的・技術的・実務的な業務を委託し、工事実施段階では工事監理を委託する方式。

CM方式（Construction management）

ECI方式（Early Contractor Involvement）

施工会社等
建築士を有する
設計事務所等

CMRと呼ばれる専門家が、技術的な中立性を保ちつつ管理組合の側に立って、設計・発注・施工の各段階において、設計内容の検討や工事発注方式の検討、工事監理、品質管理、コスト管理などの各種のマネジメントを業務委託する方式。

設計会社・施工会社以

設計段階から施工会社に設計の協力を依頼し、施工会社の技術力を設計内容に反映させ、施工の数量・仕様を確定した時点で当該施工会社と工事請負契約をする方式。

高層マンション工事等の高度（※）すでに現行版マニュアルに記載している方式

外の第三者（コンストラ

専門家等の関わり方
設計
施工

〇

〇

〇

（工事監理）（アドバイス）（工事監理）（アドバイス）〇クションマネージャー）

な技術力を有する施工会社

13

改修によるマンションの再生手法に関するマニュアルの改訂（概要）
専門家等の関わり方
選定方法について新たにマニュアルに記載しました。

＜複数の候補会社から選定する方式＞

見積合わせ方式〇条件提示型：見積の提出を求める際に、管理組合からあらかじめ一定の具体的な条件を
提示する
〇提案型

：施工会社からの提案にある程度の自由度を持たせる（※）

〇価格競争型：価格のみで発注先を決める

競争入札方式〇総合評価型：価格と価格以外のいくつかの要素（工事実績、技術資格者数、会社概要等）で発注先を決める（※）※プロポーザル方式（総合評価型）
管理組合が必要と考える条件のみ提示して各施工会社に価格以外も含めた企画提案を求め評価し、施工会社を選定する「見積合わせ方式（提案型）」 や「競争入札方式（総合評価型）」をプロポーサル方式と呼ぶことがあります。

＜特定した１社の候補会社から選定する方式＞

特命随意契約方式

推薦を受けるなどした特定の１社から見積の提出を求め、内容を精査し発注先を決める

14

管理計画認定手続支援サービス及び事前確認について○管理計画認定制度の申請手続きについては、（公財）マンション管理センターによる管理計画認定手続支援サービスを導入すること
で、管理組合による認定申請の円滑化および地方公共団体における審査事務負担の軽減を図ることを検討。（令和４年４月から運用開始予定）○当該支援サービス導入による具体的な効果は、以下を想定。
①管理組合は管理計画認定手続支援システム（インターネット上の電子システム）を利用することで、管理計画認定制度の申請手続き等をオンライン上で行うことができ、地方公共団体に対してスムーズに申請することが可能。
②また、管理計画認定にあたっては、マンション管理センターが実施する、事前確認にかかる講習を受けたマンション管理士が事前確認を行い、認定基準を満たすものは（公財）マンション管理センターにて適合証を発行 (※)。発行を受けたものについては、地方公共団体（認定主体）は、その審査結果を活用することが可能。
（※）地方公共団体独自で上乗せ基準が設けられている場合は、別途地方公共団体による審査が必要。

＜管理計画認定事前確認の流れ（イメージ）＞※事前確認は、新規申請時だけでなく、更新申請時も利用可能。
※管理組合により申請内容が異なる変更申請時は対象外。
（管理組合は直接地方公共団体に申請）

マンション管理適正化推進計画を作成した市区（町村は都道府県）

マンション管理士②事前確認
マンション管理センター①認定申請依頼
事前確認・認定申請を
集会で決議

④認定申請

⑤認定

③事前確認適合通知

マンションの管理組合の管理者等（管理組合）⑥公表※マンション管理センターの閲覧サイトにて15マンションの管理計画認定に関する事務ガイドラインの概要

策定：令和３年11月

・令和２年のマンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正により、マンションの管理計画認定制度が創設され、マンション管
理適正化推進計画を作成した都道府県等の長が、認定に係る事務を行うことになる（令和４年４月１日から施行） 。

・当該認定等に係る事務の円滑化を図るため、認定基準の確認方法等を記載した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」を作成したところ（令和３年11月）。
＜ガイドラインの概要＞
認定制度に関する事項

・マンションの類型ごとの申請主体（複合用途型や団地型など）
・管理計画認定手続支援サービス（事前確認）を利用する場合
や、他の団体の管理の評価サービスを利用する場合の手続き
・指定認定事務支援法人に委託する場合の留意点 等

主な認定基準・管理者等及び監事が定められている・管理規約に修繕等の履歴情報の保管などの規定が定められている・管理費と修繕積立金の区分経理がされている・長期修繕計画の修繕積立金の平均額が著しく低額でない・組合員名簿、居住者名簿が適切に備えられている・都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものである※マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針より抜粋

認定基準に関する事項
・認定基準を確認するために必要な書類
例①：「管理者等が定められていること」は「管理者等を選任することを決議した集会の議事録の写し」をもって確認すること
例②：「管理費と修繕積立金の区分経理」は「集会で決議された貸借対照表と収支計算書」をもって確認すること
例③：「修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと」は「長期修繕計画の写し」をもって確認すること 等
・審査における留意点
例：建替えが予定されているマンションについては、長期修繕計画等でその時期を確認すること（この場合、30年以下の長期修繕計画でも認定を可能とする） 等
その他

・新築マンションを対象とした予備認定制度の概要、各種様式 等

16

管理計画の認定基準、申請書類及び確認方法（1/3）
・管理計画の認定基準（17項目）における確認対象書類は、提出が必須である書類（改正マン管法施行規則第１条の２第１項各号に定める書類で提出が必須である書類）と、必要に応じて提出が必要となる書類（認定の審査をする際に、必要に応じて提出が必要と考えられる書類）であり、下記の図表に示す。
管理計画の認定基準と確認対象書類
認定基準

確認対象書類提出が必須である書類

必要に応じて提出が必要となる書類（１） 管理組合の運営
・管理者等を選任することを決議した集会（総会）の議事録の写し①

管理者等が定められていること※管理規約で別段の定めをした場合は、管理規約の写し及びその定めるところ
により管理者が選任されたことを証する書類（理事会の議事録の写し等）
・監事を置くことを決議した集会（総会）の議事録の写し②

監事が選任されていること③

集会が年１回以上開催されていること※管理規約で別段の定めをした場合は、管理規約の写し及びその定めるところにより監事が置かれたことを証する書
類（理事会の議事録の写し等）
・認定申請日の直近に開催された集会 ・年１回集会を開催できなかった場合の措置が図られたことが確認で（総会）の議事録の写しきる書類（２） 管理規約①

管理規約が作成されていること②

マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報 ・管理規約の写しの管理等について定められていること

・管理規約の写し

17

管理計画の認定基準、申請書類及び確認方法（2/3）
認定基準③

確認対象書類提出が必須である書類

必要に応じて提出が必要となる書類マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交 ・管理規約の写し付（又は電磁的方法による提供）について定められていること（３） 管理組合の経理①②

・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会において決議された管管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行わ 理組合の貸借対照表及び収支計算書
れていること※当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における集会において決議された収支予算書

修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書※当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における集会において決議された収支予算書
・当該直前の事業年度の各月において組合員が滞納している修繕積立金の額を確認することができる書類③

直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の３ヶ
月以上の滞納額が全体の１割以内であること・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書※当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における集会において決議された収支予算書

18

管理計画の認定基準、申請書類及び確認方法（3/3）
確認対象書類
認定基準

提出が必須である書類

必要に応じて提出が必要となる書類（４） 長期修繕計画の作成及び見直し等①

・長期修繕計画の写し
・当該長期修繕計画の作成又は変更を長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、 決議した総会の議事録の写し
長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金 ※管理規約で別段の定めをした場合は、額について集会にて決議されていること
管理規約の写し及びその定めるところにより当該長期修繕計画を作成し、又は変更したことを証する書類②

長期修繕計画の作成又は見直しが７年以内に行われていること ・長期修繕計画の作成又は変更を決議した総会の議事録の写し③

長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以 ・長期修繕計画の写し上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること④

長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定して ・長期修繕計画の写し
いないこと

⑤

長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算 ・長期修繕計画の写し定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと

長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高 ・長期修繕計画の写しのない長期修繕計画となっていること（５） その他
・組合員名簿（区分所有者名簿）及び管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡 居住者名簿を備えるとともに、年一回に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、 以上更新していることを確認することが①
居住者名簿を備えているとともに、１年に１回以上は内容の確できる書類（これらの名簿を備えるとと認を行っていること
もに、年一回以上更新していることに関する表明保証書等）
都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なもので②あること・マンションの除却その他の措置の実施が予定されている場合は、その実施時期が議決された総会の議事録の写し等
・修繕積立金ガイドラインを基に設定する水準を下回る場合は、専門家による修繕積立金の平均額が著しく低額でない旨の理由
書

⑥

19

助言・指導及び勧告に関するガイドラインの概要

策定：令和3年11月

・令和２年のマンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正により、都道府県等は、管理組合の管理者等に対し、その運営や経理に関して必要な助言・指導を行うことが可能となり、さらに管理等が著しく不適切である場合は勧告を行うことが可能となった（同法第５条の２。令和４年４月１日から施行）
・この都道府県等の指導・助言及び勧告を効果的に行う観点から、助言等に至る流れや管理組合に求める具体的な措置等を内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の２に基づく助言・指導及び勧告に関するガイドライン」を定めたところ（令和３年11月）
準備行為

・マンション管理適正化推進計画の策定（任意）・アンケートや条例に基づく届出制度による実態の把握
・台帳の整備やチェックシートの作成
助言等の実施・求める措置の具体的内容（※）と実施期限を定めること
・求める措置を講じた場合、都道府県等に報告すること
・助言・指導については口頭も許容されるが、勧告については書面を用いて行うことが望ましいこと（参考書式も掲載）【※管理者等に求める措置の具体例】
・管理者の選任、年１回の集会開催
・マンション標準管理規約の内容に準拠した管理規約の設定・管理費及び修繕積立金の区分経理
・国交省の長期修繕計画作成ガイドラインを参照しながら長期修繕計画を作成又は見直しすること【勧告を行う場合の参考様式】○○市○○町○丁目○番地○号○○ ○○ 殿勧・継続的に経過観察を行い、実態を把握すること・勧告に係る措置を講じない場合は、専門家派遣などの積極的な働きかけを行うこと告書

マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号）第５条の２第１項に基づき、当該マンションの管理の適正化を図るため、下記マンションの管理者等に対して必要な対策を講じるように指導してきたところであるが、現在に至っても改善がなされておらず、管理組合の運営がマンション管理適正化指針（及び○○市マンション管理適正化指針※）に照らして著しく不適切であると認められることから、下記のとおり必要な措置を講ずるよう、同条第２項の規定に基づき勧告する。
※都道府県等マンション管理適正化指針を定めている場合はご記載ください。
記
１．対象となるマンション
所在地：○○市××町×丁目×番地×号
管理者等の住所及び氏名：○○市○○町○丁目○番地○号○○ ○○２．勧告に係る措置の内容（何をどのようにするのか、具体的に記載）
３．勧告に至った事由（当該マンションの管理状況がどのようなもので、マンション管理適正化指針や都道府県等マンション管理適正化指針に照らしてどのように著しく不適切なのか、これらの指針の該当部分を示しながら具体的に記載）
４．勧告の責任者
５．措置の期限フォローアップ○年○月○日○○第○○号都道府県知事等名
印（担当 ○○部○○課）○○市○○部○○課長 ○○ ○○連絡先：○○－○○○○－○○○○○年○月○日

助言・指導及び勧告を行う場合の判断基準の目安
・管理者等が定められていない、集会（総会）が開催されていない
・管理規約が存在しない・管理費と修繕積立金の区分経理がされていない
・修繕積立金が積みたてられていない※マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針より抜粋

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新築マンションを対象とした認定（予備認定） 令和4年4月1日運用開始〇 法律に基づく管理計画認定制度とは別に、新築マンションを対象とした認定についても導入を検討中（予備認
定）。
※マンション管理センターが実施する予備認定の手数料は２万円程度を予定〇 地方公共団体の管理計画認定制度と一体的に運用されることで、全体としてマンションの適正な管理につなげていくことが可能となる。
※予備認定を受けた新築マンションを取得する場合、住宅金融支援機構の【フラット３５】の金利が引き下げられる。

新築マンションを対象とした仕組み（予備認定）

法律に基づく管理計画認定制度（推進計画を作成した自治体に存する
既存マンションが対象）

マンション分譲会社 （管理会社と連名申請）

管理組合①予備認定依頼①事前確認依頼③適合通知の交付②事前確認適合通知

マンション購入者

マンション管理センター（※2）② 予備認定適合通知（※1）
マンション管理センター※1 管理計画認定制度の認定基準に準じて、原始規約や長期修繕計画案などから審査を行う予定。
※2 予備認定、管理計画認定制度では、それぞれ申請手続きが必要となる。

③計画認定の申請④認定証の発行

地方公共団体21