連 載

紙上研修vol.162

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

平成29年度宅建業法改正に伴う重要事項説明の記載例等と留意点
柴田 龍太郎深沢綜合法律事務所 弁護士
宅地建物取引業法の一部を改正する法律が成立しましたが、施行日が平成29年4月1日と平成30年4月1日の2段階施行となっています。
今回は平成29年4月1日施行の内容を解説します。

なお、次号では平成30年4月1日施行の内容について解説する予定です。
●平成 29 年 4月1日施行の改正内容①宅建業者に対する重要事項説明の簡素化②弁済に関する認証申出人の範囲から宅建業者を除外（宅建業者間取引の適用除外）

重要事項③媒介契約の依頼者に対する売買等の申込に係る報告義務の創設④従業者名簿の記載事項の変更⑤宅建業者の団体による研修の実施

1

宅建業者に対する重要事項説明の簡素化（宅建業法第35条新第6 項及び新第 7 項）

記載例 1
Ⅲ

その他の事項

2

その他

宅建業者が宅地または建物の買主または借主となる場合買主（又は借主）様は宅建業者であるため、買主（又は借には、重要事項説明については説明を不要とし、書面交付で主）様には本書を宅地建物取引業法第 35 条第 6 項に基足りるものとされます。宅建業者に対する重要事項説明義務づく書面として交付し、説明は行いません。

を免除することで、宅建業者の業務の効率化を図ろうとするものです。これに伴い、重要事項説明について説明を省略し、書面交付のみとする場合は、重要事項説明書の「その他」欄に記載例1のように記載してください。
なお、全宅連版重要事項説明書では、頭書の「説明をする２弁済に関する認証申出人の範囲等から宅建業者を除外（宅建業法第 27条、第 64 条の 8）宅地建物取引士」という文言や、買主（譲受人※）・借主の記名押印欄に「頭書宅地建物取引士から宅地建物取引士証の具体的には、宅建業法第 27条の宅建業者と宅建取引業に提示があり、重要事項説明書を受領し、以上の重要事項につ関する取引をした者（営業保証金から弁済を受ける権利を有いて説明を受けました。」との記載がありますが、宅建業者はする者）、及び宅建業法第 64 条の 8 の会員と宅建取引業に関今回の宅建業法改正をご理解いただいていることを前提に、し取引をした者（弁済認証を申し出られる者）の範囲から宅煩瑣を避けるため、特段の修正は不要としています。上記の建業者を除外することになりました。これにより、取引におけ（譲受人※）とは、交換取引において目的物件を譲り受ける者る消費者保護の強化が図られます。しかし、この条文には経のことです。宅建業者である譲受人に対し、重要事項の説明過措置が設けられており、法律の施行日前に宅建取引業に関を省略する場合は右記記載例に準じて記載してください。

する取引がされた場合においては、従前の例に従い対応するちなみに、今改正にかかわらず、買主等の宅建業者に対し、ものとしています。つまり、施行日は、平成 29 年 4月1日なので、従来どおりに説明を行う場合には、右記記載例に示す内容を

平成 29 年 3月31日までに宅建取引業に関する取引がされた記載する必要はありません。

場合は、宅建業者を除外することができないこととしています。

14Realpartner 2017.7-8

また、今回の改正は、宅建業法第 64 条の 8 の改正であり、ことに伴い、全宅連版重要事項説明書の「供託所等に関する宅建業法第 64 条の 5 の改正にはなっていないので、保証協説明」欄の記載については、以下を参考に記載します。なお、会は、苦情解決業務において宅建業者を除外することができ賃貸取引については売主を貸主に、買主を借主に読み替えてないことに注意が必要です。

ください。

弁済に関する認証申出人の範囲から宅建業者を除外した売主・買主ともに宅建業者（宅建業者間取引）の場合

記載例 2-1♣宅建業者売主用 重要事項説明書

弁済対象外の取引となりますので、供託所等に関する説明記入欄は、斜線を引いて削除します。
●売主宅建業者記入欄（売主・買主ともに宅建業者の場合）供託所等に関する説明（□ 宅地建物取引業保証協会の社員 □ 供託所に営業保証金を供託）
宅地建物取引業保証協会の名称及び所在地

公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町２丁目６番３号

所属地方本部の名称及び所在地※「公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会地方本部一覧」参照

弁済業務保証金の供託所及び所在地

東京法務局 東京都千代田区九段南１丁目１番１５号

営業保証金の供託所及び所在地●媒介・買主宅建業者記入欄（売主・買主ともに宅建業者の場合）
宅地建物取引業保証協会の名称及び所在地
供託所
等に関する
説
明

公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町２丁目６番３号
所属地方本部の名称及び所在地※「公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
地方本部一覧」参照
弁済業務保証金の供託所及び所在地
東京法務局
東京都千代田区九段南１丁目１番１５号

売主が一般（法人・個人）、買主が宅建業者の場合

記載例 2-2♥重要事項説明書

宅建業者 ( 媒介・買主）は、宅建業者以外の一般法人または個人である売主に対し、供託所等に関する説明が義務づけられています。
なお、宅建業者が媒介を行わないケースでは、買主である宅建業者は売主に対して重要事項説明書を交付し説明する義務はありませんが、供託所等に関する説明について、買主宅建業者は売主に対し、重要事項説明書とは別に書面等により説明する必要があります。
●媒介・買主宅建業者記入欄〈売主が一般（法人・個人）、買主が宅建業者の場合〉
宅地建物取引業保証協会の名称及び所在地
供託所
等に関す
る
説
明

公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町２丁目６番３号
所属地方本部の名称及び所在地※「公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会地方本部一覧」参照
弁済業務保証金の供託所及び所在地

買主（宅建業者）

同 左（または）
営業保証金を供託した供託所及び所在地○○法務局□□県□□市□□▲丁目▲番▲号

東京法務局
東京都千代田区九段南１丁目１番１５号

Realpartner 2017.7-815

紙上研修
売主が宅建業者、買主が一般（法人・個人）の場合

記載例 2-3♣宅建業者売主用 重要事項説明書

宅建業者（売主・媒介）は、宅建業者以外の一般法人または個人である買主に対し、供託所等に関する説明が義務づけられています。
●売主宅建業者記入欄（売主が宅建業者、買主が一般の場合）
供託所等に関する説明（□ 宅地建物取引業保証協会の社員 □ 供託所に営業保証金を供託）
宅地建物取引業保証協会の名称及び所在地

公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町２丁目６番３号

所属地方本部の名称及び所在地※「公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会地方本部一覧」参照

弁済業務保証金の供託所及び所在地

東京法務局 東京都千代田区九段南１丁目１番１５号

営業保証金の供託所及び所在地●媒介業者記入欄（売主が宅建業者、買主が一般の場合）
宅地建物取引業保証協会の名称及び所在地
供託所等に関する
説
明

公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町２丁目６番３号

同 左（または）
営業保証金を供託した供託所及び所在地○○法務局□□県□□市□□▲丁目▲番▲号

所属地方本部の名称及び所在地※「公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会地方本部一覧」参照
弁済業務保証金の供託所及び所在地
東京法務局
東京都千代田区九段南１丁目１番１５号

売主・買主ともに一般（法人・個人）の場合

記載例 2-4

左記の他に媒介業者が介在する場合に記載♥重要事項説明書

宅建業者（媒介）は、売主及び買主に対し、供託所等に関する説明が義務づけられています。
●媒介業者記入欄（売主・買主ともに一般の場合）
宅地建物取引業保証協会の名称及び所在地
供託所
等に関す
る
説
明

同 左（または）
営業保証金を供託した供託所及び所在地○○法務局□□県□□市□□▲丁目▲番▲号

所属地方本部の名称及び所在地※「公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
地方本部一覧」参照
弁済業務保証金の供託所及び所在地
東京法務局
東京都千代田区九段南１丁目１番１５号

３ 媒介契約の依頼者に対する売買等の申込に係る報告義務の創設（宅建業法第 34 条の2 第 8 項）

宅地建物取引の透明性の向上を図る観点から、宅建業者の取引物件に係る売買または交換に関する報告を確実なものとし、媒介依頼者が適時かつ適切に物件の取引状況を把握できるようにすることを目的としています。具体的には、宅建業者は、媒介を依頼された物件について買受申込書など、売買等の希望が明確に示された書面により申込みがあったときは、遅滞なくその旨を媒介依頼者に報告しなければならなくなりました（この報告義務は専属専任媒介契約・専任媒介契約だけではなく、一般媒介契約についても対象となります）。
また、本報告義務の創設に伴い、国土交通省告示による標16

左記の他に媒介業者が介在する場合に記載

公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町２丁目６番３号

Realpartner 2017.7-8

準媒介契約約款が下記のとおり改正されています。
そのほか本報告義務とは直接関係ありませんが、反社会的勢力の排除の条文が標準媒介契約約款に追加されることとなりました。

〇媒介契約書への追加条項
1

成約に向けての義務

一（略）
二（略）
三

乙は、目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対し、遅滞なく、その旨を報告します。
四（略）2 ～ 7（略）連 載

vol.162○約款の追加条項の考え方」において、宅建業法第 22 条の 4及び第 35 条第 4 項

第17条が見えないようにシールを貼ったうえで提示しても差し支え（反社会的勢力の排除）
甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の事項を確約します。
一

自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下これらを総称して「反社会的勢力」といいます。）でないこと。
二

自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいます。）が反社会的勢力でないこと。
三

反社会的勢力に自己の名義を利用させ、専任媒介契約を締結するものでないこと。
四専任媒介契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
イ

相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為

ロ

偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為

2

専任媒介契約の有効期間内に、甲又は乙が次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、専任媒介契約を解除することができます。
一

前項第1号又は第 2 号の確約に反する申告をしたことが判明した場合

二

前項第 3号の確約に反し契約をしたことが判明
した場合

三
3

前項第 4 号の確約に反する行為をした場合

乙が前項の規定により専任媒介契約を解除したときは、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（既に約定報酬の一部を受領している場合は、その額を除いた額とします。なお、この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。）を違約金としてに規定する宅地建物取引士証の提示を行う際には「住所欄」ないとする基準を示しています。
第 22 条の 4 関係

宅地建物取引士証の提示について▼宅地建物取引士証の提示に当たり、個人情報保護の観点から、宅地建物取引士証の住所欄にシールを貼ったうえで提示しても差し支えないものとする。ただし、シールは容易に剥がすことが可能なものとし、宅地建物取引士証を汚損しないよう注意すること。
第 35 条第 4 項関係

宅地建物取引士証の提示について▼提示の方法としては、宅地建物取引士証を胸に着用する等により、相手方又は関係者に明確に示されるようにする。なお、提示に当たり、個人情報保護の観点から、宅地建物取引士証の住所欄にシールを貼ったうえで提示しても差し支えないものとする。ただし、シールは容易に剥がすことが可能なものとし、宅地建物取引士証を汚損しないよう注意すること。

宅建業者の団体による研修の実施
５ （宅建業法第75 条の2）
近年、不動産取引に関連する制度やサービスは専門化・高度化してきており、不動産取引に関係する法令、融資、インスペクション、瑕疵担保責任保険について、宅建業者が広範な情報を消費者に提供する重要性が高まっています。
このような状況を踏まえ、事業者団体は、体系的な研修を実施するよう努めなければならないとされました。宅建業者のみなさまには、事業者団体による研修の機会を十分に活用していただき、さまざまな知識・能力を効果的・効率的に習得することが求められます。全宅連では既に不動産キャリア請求することができます。

パーソン制度を確立しているところですが、今後さらに充実し従業者名簿の記載事項の変更４ （宅建業法第48 条第 3 項）

ご質問について宅建業者が事務所ごとに備えることとされている従業者名簿について、これまでは従業者の住所が記載事項とされていましたが、従業者の個人情報保護の観点から、従業者名簿の記載事項より従業者の住所が削除されました。
同様の観点から、国土交通省は、「宅建業法の解釈・運用たものになるでしょう。

紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Realpartner 2017.7-817