環境法 法令違反から学ぶ CSR 経営
第4回

土壌汚染と瑕疵担保責任
瑕疵とは何か伊達雄介
弁護士
日本 CSR 普及協会・環境法専門委員会委員

不動産の売買後，土壌汚染が発見された場合，買主は，売主に対して，不動産に「瑕疵」があったとして，瑕疵担保責任（民法 570 条，566 条）に基づく損害賠償請求を行うことが多くみられる。「瑕疵」とは，売買目的物の欠陥であるが，何が欠陥かは必ずしも明確ではない。
本事案は，売買契約締結時は，社会的に有害性の認識がなく，法規制もなかった有害物質の存在が瑕疵にあたるか，その瑕疵の本質をどう捉えるかが争われた。そして，東京高裁は瑕疵を認めたが，最高裁ではこれを否定し，審級によって見解が分かれた。

法によっては高額となるが，売買後は，すでにはじめに買主に所有権が移転しているため，売主は，買昨今の不動産取引において，売主は，土壌汚主の意向に反した方法や手段で土壌汚染対策を染の有無に関し，既存資料，現地踏査や関係者実施することはできない。また，売主・買主双インタビュー等によって土地の使用履歴の調査方のコンプライアンス上，土壌汚染対策の要（いわゆるフェーズ 1 調査）を求められること否・方法等に関して安易な合意もできないたもある。また，不動産売買における重要事項説

め，協議による解決は容易ではない。

明（ 宅 建 業 法 35 条 1 項， 施 行 令 3 条 1 項 32

そのため，両者の協議が成立せず，買主から号）においては，土壌汚染対策法に基づく制限売主に損害賠償請求がなされ，訴訟によって解事項，すなわち，要措置区域における土地形質決を図らざるを得ないという事案もみられる。の変更の禁止（同法 9 条）
，形質変更時要届出

土壌汚染は，地中埋設物と同様，土地を一見区域内における土地形質変更時の届出義務等したのみでは発見できないため，買主は，土壌（同法 12 条 1 項及び 3 項）が，その土地に存在汚染が「隠れた瑕疵」であるとして，売主に瑕するかを説明する必要がある。そして，そもそ疵担保責任に基づく損害賠償請求を行うことがも大規模な土地等は，土壌汚染対策法に準じた多い。本事案は，売買契約締結当時から土壌中方法で調査がなされた上で売買されることも多に存在する物質が，その当時は法令の規制もない。

く，社会的にも有害性が認識されていなかった

しかし，このような土壌の調査が事前に実施ものの，売買後に健康に有害であると認識されされたにもかかわらず，土地の売買後，建物のた場合，その有害物質が土壌中に存在すること建設等の際に，土壌汚染等が発見される場合もが瑕疵といえるかが議論されている。

少なくない。
そして，土壌汚染対策の費用は，その対策方
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等が定められていない場合はどう考えるべ瑕疵担保責任における「隠れたる瑕疵」とは何かきだろうか。本事案では，この点が争われている。

1）「隠れたる」とは，一般人が観察したと事案と問題点

きに判明しない瑕疵（欠陥），すなわち，売買契約締結後，「ふっ素」に土地が汚染通常要求される注意を尽くしても発見できされていることが判明したが，売買契約締ない瑕疵をいうとされ，買主は瑕疵につい結当時は，「ふっ素」の有害性は社会的にて「悪意」又は「瑕疵の存在を知るべきで認識されていなかったし，「ふっ素」によあった場合」には瑕疵担保責任を追及するる土壌汚染について法規制も存在しなかっことはできない（大判昭和 5 年 4 月 16 日

た。売買当事者も想定していなかった有害

民集 9 巻 376 頁）。

物質の存在や法令による土地の利用制限

2） そして，「瑕疵」とは，目的物に何らかが，目的物の欠陥（瑕疵）に当たるか？の欠陥があることであるが，その欠陥の判断基準を，i）その種類のものとして通常有2

参考裁判例における事案の解説

すべき品質・性能を欠いていること（客観2.1

事案の内容説）と，ii）
その売買契約において予定されX（原告，控訴人，被上告人）は，日暮里舎た品質・性能を欠いていること（主観説）

人ライナーの開設にあたり，開設用地の被買収のいずれと考えるべきか見解が分かれてお者に提供する代替地とする目的で，平成 3 年，り，また，主観説を基本としつつ客観説も本件土地を Y（被告，被控訴人，上告人）から加味して判断すべきであるという見解も有取得した（以下，本件売買）。

力に主張されている。

本件土地は，本件売買時まで，Y らが，「工3） これまで，土壌汚染について瑕疵担保責業用ふっ酸」を製造するための工場用地として任が争われた事案においては，環境基準等利用していた。また，本件売買に先立って，Xの基準値を超過することが瑕疵であるとのが土壌調査を実施したところ，本件土地の表層主張に対して，環境基準等はあくまで行政土に鉛，砒素及びカドミウムが含有されている上の規制であり，これが直ちに経済取引にことが判明した。

おける瑕疵に該当しないとして争われることがあった。

その後，平成 17 年に，X が本件土地を被買収者に代替地として提供するにあたって土壌汚これに対して，裁判所は，行政上の規制染調査を実施したところ，本件土地の表層土に基準値も，健康被害防止のための措置を実

東京都の環境確保条例（平成 13 年 4 月 1 日施施する上での目安となること，基準値を超行，以下，本条例）及び施行規則が定める汚染

過した場合には健康被害や地下水汚染等が土壌処理基準値を超える鉛，ヒ素及びカドミウ生じる可能性があるため，汚染土地の利用ムの他，ふっ素及び PCB が存在することが分方法が制限されてしまい，土地の経済的効かった。そのため，被買収者は，本件土地を受用や交換価値が低下するなどとして，環境領することを拒否したことから，X は本件土地基準等を超過した土壌汚染を瑕疵と認定しの利用方法を変更して，公園用地とすることとている（平成 18 年 9 月 5 日（判時 1973 号した。しかし，公園として利用するにあたっ84 頁）等）。て，X は，本条例により，本件土地の土壌汚染

4） このように，上記の裁判例においては，調査と汚染の拡散防止措置を行う必要が生じ環境基準等を超過する土壌汚染が瑕疵と認た。

められているが，売買契約当時から，ある

2.2 第 1 審 東京地判平成 19 年 7 月 25 日

物質が土壌中に存在していたものの，その（金融商事判例 1305 号 50 頁）

物質の有害性が明らかではなく，環境基準
環境管理第 1 審において，X は，本件土地の土壌汚染

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を「瑕疵」であると主張せずに，本条例に基づ

その理由として，裁判所は，売主の瑕疵担保いて，X が本件土地の土壌調査や汚染の拡散防責任は，1）売買契約の当事者間の公平と取引の止措置を行わなければ，公園用地に改変できな信用を保護するために特に法定されたものであかったという，法令による本件土地の利用の制ること，2）売主に過失や何らかの帰責事由があ限が「瑕疵」であると主張した。

ることを理由として認められるものではないこ

これに対して，裁判所は，法令等の制限自体と，3）売買契約当事者の双方が予期しなかったは瑕疵にあたりうるが，あくまで売買契約締結ような売買目的物の品質・性能の欠如が見つか時に瑕疵が存在する必要があり，売買契約締結った場合に売主がこれを負担すべき制度である

時に法令等により目的物の利用が制限されていとして，売買契約締結当時に有害物質を規制する必要があるとした。具体的には，売買契約締る法令等が存在しなくとも，瑕疵と認められる結時にこのような法令等が施行されているか，とした。

又は，売買契約締結時において法令等の施行が確実に予定され，その後に実際に施行されることが必要であると判示し，本事案にはそのような事情はないとして瑕疵を否定した。

控訴人 X の主張：土地の土壌中に有害物質である「ふっ素」が存在することが瑕疵である。
被控訴人 Y の主張：瑕疵の有無の判断は

原告 X の主張：土壌汚染が存在するため売買契約締結当時の知見や法令に基づいてに「法令によって土地の利用方法の制限を判断すべきであるが，その当時，「ふっ素」受けること」が瑕疵である。には有害性の認識も法令の規制もない。

第 1 審裁判所：「土地の利用方法を制限す控訴審裁判所：土地に生命・身体等に危険る法令」が売買契約締結時に存在しない以を与えるような有害な物質が存在している

上，瑕疵担保責任の根拠となる瑕疵にはあことが瑕疵であり，売買契約当時の知見やたらない。

法令の有無を基に判断しない。

2.3

2.4

控訴審 東京高判平成 20 年 9 月 25 日

上告審 最判平成 22 年 6 月 1 日（判時 2083 号 77 頁）（金融商事判例 1305 号 36 頁）
控訴審では，X は，売買当時の取引観念上も以上のような控訴審の判断に対して Y は上

当事者も，ふっ素が有害であるとの認識はない

告したところ，上告審は，売買契約の当事者間が，客観的には売買契約締結の当時から土壌がにおいて売買目的物がどのような品質・性能をふっ素によって汚染されていたとして，ふっ素有することが予定されていたかは，売買契約締による土壌汚染自体が「隠れた瑕疵」であると結当時の取引観念を斟酌して判断すべきとし主張を変更した。

た。

これに対して，裁判所は，居住目的のようなそして，本事案では，売買契約締結当時の取通常の不動産売買においては，土地の通常の品引観念において，ふっ素が土壌に含まれること質・性能として，土壌に「人の生命・身体・健によって人の健康に被害を生ずるおそれがある康に危険がない」限度を超えた有害物質が存在と認識されておらず，法規制もないため，ふっしないことが要求されていると判示した。

素が人の健康を損なう限度を超えて本件土地のそして，売買契約締結後に，土壌中の物質の土壌に含まれていないことを当事者間で予定し有害性が認識され，これを規制する法令が制定ていたとは認められないとして，本件土地に土された場合，通常の品質・性能を欠いており，壌汚染対策法における基準を超過するふっ素がまた，買主が，売買契約締結当時に，取引上相含有していたとしても，瑕疵にはあたらないと当な注意を払っても土壌中の物質が有害である判示した。と認識できなかった以上，隠れたる瑕疵にあたると判断した。
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上告審裁判所：売買目的物について，売買Vol. 48, No. 7（2012）

当事者がどのような品質・性能を有すると売主が瑕疵として責任を負わなければなら予定（想定）していたかは，売買契約締結ないのは過大な負担であるし，取引当時で時の取引観念を斟酌して判断し，本件でははなくその後の科学的知見の変化によっ

土壌中に「ふっ素」が存在しないことを当て，瑕疵にあたるかが変更されてしまうの事者が想定していないので瑕疵ではない。

で，取引の安定性を欠くなどと批判されていた。
3） これに対して，上告審は，あくまで，瑕

3

本事案及び裁判例の評価とそこから読み取れる CSR の課題

3.1

本事案及び各裁判所の瑕疵の考え方ことを予定していたかを，売買契約締結当

1） そもそも，瑕疵担保責任は，原則とし時の取引観念を斟酌して判断すべきとして，売買契約締結時に瑕疵が存在することて，当事者がどのような品質・性質を売買が必要であると考えられている。この点，目的物に想定していたかという主観的側面

第 1 審の買主 X の「法令によって土地利を重視した。

疵にあたるかは，売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を持つ用方法の制限を受けること」が瑕疵にあたるとの主張は，売買契約締結時において，そのような土地の利用方法を制限する法令が存在しないし，法令が制定される具体的な可能性もなかったため，裁判所はそもそも瑕疵にあたらないとした。
2） そのため，X は，控訴審において主張を変更し，売買契約締結時から土中に存在する「ふっ素」による土壌汚染が瑕疵に該当するかが争われることとなった。
ここで，控訴審は，売買契約締結時に有控訴審裁判所の考え方：売買目的物としての客観的な瑕疵（人体に有害な物質の存在）があるか，価格に関する対価性が欠如しているかを重視して欠陥があるかを検討。
上告審裁判所の考え方：売買契約締結当時に，当事者が売買目的物の品質・性質についてどのように想定していたかを重視して欠陥があるかを検討。
3.2

上告審における瑕疵の考え方と害性や健康影響が認識されていなくても，人の健康を損なう限度を超えた有害物質

不動産売買取引における注意点（1） 瑕疵の判断基準（ふっ素）が，売買時に現実に存在したと今後は，基本的に上告審の判断基準に基づいう客観的側面を重視して瑕疵を認めた。

き，瑕疵にあたるかを検討することになるのその理由として，瑕疵担保責任が当事者間で，上告審の判断基準を具体的に検討してみよの公平や取引の信用を保護するという制度う。

であることを指摘し，売買契約締結当時上告審は，瑕疵にあたるかについて，当事者に，当事者双方が予期しなかった欠陥（有が予定（想定）していた品質・性能に反するか害と認識できなかった物質の存在）によるにあたって，売買当時の取引観念を斟酌して判責任は売主が負うべきであるとされた。実断すべきであるとして，本件では，質的には，ふっ素による土壌汚染等に基づ

1） 売買契約締結当時の取引観念からすれいて，買主が現実に対策をとらざるを得ず

ば，「ふっ素」が土壌に含まれることによ損害を被っており，土地価格について対価って人に健康被害を生じるおそれがあると性を欠いているということを重視したとも考えられる。

認識されておらず法規制もなかった。
2） 当事者間では，「ふっ素」や有害性の認

しかし，このような控訴審の考え方に識の有無に関わらず人に健康被害を生じるは，現在の科学的知見では分からないが，おそれのある物質すべてを含まないといっ

将来もし有害物質だと判明した場合にも，た特別な想定もなかった。

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という事情のもとでは，当事者間で，「ふっ素」が人に健康影響を与える限度を超えて土地に含まれていないという品質・性能を予定していないため，瑕疵にあたらないとした。

現代消費者法 8 号 77 頁，ただし最終的には不法行為を認定した）がある。
しかし，同様の事案で，ホルムアルデヒ
ドに関するガイドラインを超過していた

ここで，2）に関し過去の判例においても，当が，これを下回る基準で建築する方法が具

事者間で特別な保証・表明が行われている場合体的に明らかでないとして，売主の責任をには，これらに反すれば瑕疵にあたると考えら否定したケースもある（東京地判平成 19

れている。例えば，大判大正 15 年 5 月 24 日

年 10 月 10 日判タ 1279 号 237 頁）。

（民集 5 巻 433 頁）は，見本や広告により目的

2） 土壌の油汚染について，油に含まれるベ物について特別の性能を示した場合，当該見本

ンゼンは土壌汚染対策法で基準値が定めらや広告を基準として瑕疵にあたるかを判断するれているが，その他は具体的な数値の基準とした。

はない。また，環境省の中央環境審議会がこの点は，売買契約の内容の問題となり，当定める「油汚染対策ガイドライン」も，嗅事者間で特別な合意があったかどうかが，当事覚や視覚によって油汚染地に対してどのよ者間における個別の事実関係から認定されるこうな対策をとるべきかを定めており，具体ととなる。

的な基準値はない（一般に土壌中の油の濃（2） 取引観念とは何か？

度をはかる数値である TPH（全石油系炭他方で，上記 1）に関しては，上告審は，売化水素濃度）は補完的に用いられるのみで買契約締結当時の「取引観念」からみて，人にある）。

健康被害を生じるおそれがあると認識されていしかし，実際には，住宅用地に油汚染がたか否かを検討している。この点，上告審は，存在する場合に悪臭が問題となることや，当事者が想定する売買目的物の品質・性能を油混じり土壌は処分に通常土と比して過大「取引観念」を斟酌して判断するというが，「取な費用を要する等を理由として瑕疵を認め引観念」は一義的には明らかではなく，かつ，た裁判例もある（参考：東京地判平成 14

当事者間の個別の事情を超えた広く社会的な事

年 9 月 27 日（法律のひろば 57 巻 2 号 61

実関係が問題となってくる。ここで，法令による規制の有無は「取引観念」の重要な要素であ頁））。
（4） 売買当事者として検討すべき事項

るものの，前述の通り，法令に定められた行政以上の通り，瑕疵にあたるか，すなわち，取上の規制基準値を超過する物質が存在していて引観念上，当事者が想定していると考えられるも，実際の訴訟では，瑕疵の該当性が争われて売買目的物の品質・性質に欠陥があるかについいるのであって，法令による規制の有無だけでては，売買契約締結当時の事情を基に検討されは判断し尽くせない。

ることになる。

（3） 指針値やガイドラインに違反する場合はどう考えるか？

また，法規制，指針値，ガイドライン等の有無は，取引観念の検討の重要な資料となるが，

1） マンションや住宅の建材に含まれたホルこれらの有無が決定的なものとも言い難い。特ムアルデヒドによって購入者がシックハウに土壌汚染の原因となる化学物質については，ス症候群に罹患し，当該ホルムアルデヒドその暴露経路，長期・低濃度暴露の危険性などによる空気質汚染が瑕疵といえるか争われ科学的知見が確立しておらず，研究者によってた事案において，引渡時には建材のホルムその有害性の評価が分かれる場合や社会的な認アルデヒドに対する法的規制はなかったも知度に差異がある場合もある。のの，旧厚労省が示したホルムアルデヒド

そのため，例えば，一般的には認識されていの指針値を超過しているとして，瑕疵と認ないが，一部の研究者や関係者の間では健康被めたケース（東京地判平成 21 年 10 月 1 日

害の懸念が指摘されている物質や，法的な強制92（608）

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Vol. 48, No. 7（2012）

力はないもののガイドラインや指針値等が定め規制が強化され，取得後や転売時に何らかの対られている物質が土壌中に存在する場合，瑕疵策をとる必要が生じる可能性があるかもしれなにあたるか紛争となるおそれがある。

いことを認識した上で，その取扱いを検討すしたがって，売主が，このような物質の存在る，3）当事者間において，そのような物質があを認識し，または，土地の利用方法から，そのることを前提として，取引条件について合意存在可能性が想定される場合には，1）売主としし，売主は，場合によって，瑕疵担保責任を免ては，このような物質の存在等について，買主責する特約の締結を求めるなどして，当該物質に対して適正な情報を開示し，2）買主としてについて将来の紛争をできる限り防止する方策

は，その後の科学的知識や環境の変化によってをとるべきであるといえよう。

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