連載 第 171 回

所有者が不明な私道への対応について株式会社ときそう代表取締役／不動産鑑定士

吉野 荘平
平成 30 年 1 月、法務省の「共有私道の保存・管理等に関する事例研究会」（座長：松尾弘 慶應義塾大学大学院法務研究科教授）が「複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書～所有者不明私道への対応ガイドライン～」を公表しました（以下、「ガイドライン」といいます）。今
回はこのガイドラインを中心に、所有者が不明な私道への対応について解説します。

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私道と私道付土地取引の問題点（1）私道とは私道については法律上明確な定義はありませんが、「私人が所有・管理する道」と考えられています。
この定義に従えば、宅地の敷地内にある通路も私道らの同意がなければ私道に埋設された設備工事を実施しないのが原則で、実施するための条件としてその自治体に迷惑をかけない（＝のちにトラブルになった場合は自主解決する）といった念書を提出させるところもあるようです。そのため私道所有者の一人でも所在不明であれば設備維持のために必要な工事を実施できず安全面で支障をきたす恐れもあります。の一種と捉えることができますが、一般の用に供され私道付土地取引を行う際は、まず不動産登記記録をていない通路の管理は、本テーマ以外の「宅地の管理調べ、所有者不明私道が隣接していないかなど調査をの問題」といえます。また私人が所有している道で行う必要があります。

あっても、法令や助成制度などに基づいて国や地方公共団体がその管理を行っている道もあります。そこで、ここでは次の（2）の問題点との関係から、私道のなかでも「一般の用に供されている通路であって、2私道の管理・ルール国や地方公共団体以外の者が所有し、法令上も国や地共有私道において補修工事等を行う場合、民法の解方公共団体が管理することとされていないもの」を対釈が必ずしも明確ではなく様々な支障が生じていたた象として話を進めます。

め、ガイドラインは、ケーススタディを通じて工事の可否を判断する指針を示しています。①私道敷全体を（2）私道付土地取引における問題

複数の者が所有し、民法第249条以下の共有（共有所上下水道などのライフラインは通常前面道路に埋有）の規定が適用されるものを「共同所有型私道」、まっています。前面道路が私道の場合は、原則として②私道敷が複数の筆から成っており、隣接宅地の所有私道所有者に使用の許可を取る必要があり、場合に者等が私道敷の各筆をそれぞれ所有し相互に利用させよっては使用料が発生することがあります。売買契約合うものを「相互持合型私道」と呼んで区別し、これを行う際に許可をとることや使用に関する話し合いをらを併せて「共有私道」と呼んで検討を行い、図 1 の怠ると、後々ライフラインが使えない、使用の許可がように整理しました。

取れないなど、訴訟に発展する可能性があります。
ライフライン設備を私道に設置したり私道内の設備を補修したりする場合には、共有私道の工事が、民法上の共有物の保存、管理に関する事項、変更ないし処

14（1）「共同所有型」について民法上次の規定が適用されます。
① 使用分のいずれに該当するかを必ずしも判断できるとは限各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じりません。さらに、地方公共団体は私道所有者全員かた使用をすることができるとされ（民法第249条）、

図1

各自の所有宅地のために、通行地役権（民法第280条

私道の所有形態

他人の土地を自己の土地の便益に供する権利のことを公道

公道

いい、自分の土地の便益のために他人の土地を利用す

104-27

104-32

104-26104-28104-29104-26104-30104-27

104-31

104-28104-37 104-36 104-35

本文）を設定していると考えられます。地役権とは、（私道104-32～37）

共同所有型

104-34 104-33 104-32

相互持合型（私道104-32）

104-29ることのできる権利です。分譲する際に相互持合型私104-30

私道敷の地中に設置されており、この場合の地役権の道を開設する場合には、分譲時点で上下水道の導管が内容は、通行のほかライフラインの導管等の設置・利104-31

公道

公道

私道全体を複数の者が所有し、民法249条以下の共有規定が適用されるタイプ

私道を複数の筆に分け宅地の所有者等が各筆を所有しているタイプ

用までも含むことになるのが通常です。土地の所有者
は、一般に地役権に基づき、設定行為により定められた目的の達成のために必要な限度で、他人の土地を使用することをその土地の所有者に受忍させることができます。例えば、私道を区分で分け所有しており、通この権限に基づき私道の通行や地下利用ができます。

行などで相互利用の関係であるが、他人の土地に損傷② 変更が生じ通行に支障をきたした場合は通行の目的を果た

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができず（民法第251条）、一すため、道路補修工事を実施することができるとガイ
ドラインでは考えられています。

般に共有私道の形状を大きく変更する行為や、長期にわたって法律上の義務を課す行為は、変更・処分行為に当たるとされています。
③ 管理

3所有者不明私道の財産管理制度・具体的な対応

共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価私道の工事を行おうとする場合に、所有者（共有格に従い、その過半数で決することとされています者）の全員の同意を要する場合や共有者の持分の過半（民法第252条本文）。一般に、私道の状態をより良好数の同意を要する場合があります。このような場合にな状態とする改良工事や私道の利用方法の協議等は、おいて同意を得る必要がある所有者（共有者）の一部管理に関する事項に該当し、各共有者の持分の価格にの所在が不明であったり、所有者（共有者）の一部が従い、その過半数で決することになります。

死亡し、その者に相続人のあることが明らかでないた④ 保存

めに必要な同意を得ることが困難であったりするとき

共有物の現状を維持する保存行為は、各共有者が単には、財産管理制度を利用し家庭裁判所により選任さ独で行うことができます（民法第252条ただし書）。

れる財産管理人から私道の工事等に関する同意を得る

一般に、損傷した私道の補修を行う場合のように私道方法が考えられます。の現状を維持する行為は保存行為に当たり、各共有者が単独で行うことができます。

この財産管理制度には（1）不在者財産管理制度と、（2）相続財産管理制度があります。

さらに、数棟の建物の敷地とこれらに接する共同所有型私道とが客観的に一区画をなしていると認められ（1）不在者財産管理制度る場合は、民法の特例である建物の区分所有等に関す不在者財産管理制度は、住所や居所を去って容易にる法律第２章の「団地」に関する規定が適用されるこ戻る見込みのない者（不在者）がいる場合に、利害関とがあり得ると考えられます。同規定が適用される場

係人または検察官の請求により家庭裁判所が財産管理合は、例えば私道の工事が民法上の共有物の変更に当人の選任等財産の管理について必要な処分をして不在たるときであっても、所定の手続を経れば、一定の多者の財産の管理を行う制度です（民法第25条以下）。

数決（団地建物所有者及び議決権の各４分の３以上）① 制度利用の要件で施工することが可能となり、所有者が一部不明な場私道の所有者（共有者）の一部について、不在者財合でも対応できるとガイドラインでは考えられています。

産管理制度を利用するためには、その者が「住所や居所を去って容易に戻る見込みのない者」である必要が（2）「相互持合型」について相互持合型私道における各土地の所有者は、互いにあります。この場合、生死不明の者であっても死亡が証明されるか失踪宣告（民法第30条）を受けるまで

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は不在者に当たります。

図2

不在者財産管理人の選任を請求することができるの不在者財産管理事件の手続の流れ
不在者財産管理人選任の申立ては、利害関係人又は検察官です（民法第25条第１審項）。利害関係人とは法律上の利害関係を有する者•関係官署に対する調査で、不在者の財産が法律上管理されることにつき実益•親族や財産管理人候補者への照会を有する者であれば、法律上の利害関係があるといえ不在者財産管理人選任の審判ます。利害関係があるか否かについては、最終的には家庭裁判所により判断されることとなりますが、共同管理人による管理所有型私道の工事を行う際に管理に関する事項を定め権限外行為許可の申立てたり、変更行為を行ったりする場合や、相互持合型私•土地売買契約の締結のため•共有私道の工事を行うため道について工事を行う場合に、同意を得ることが必要

許可審判な所有者（共有者）が不在者である場合には、一般に、工事の実施を希望する他の所有者（共有者）は利管理終了原因の発生害関係人に該当するものと考えられます。

•不在者本人が財産を管理することができるようになったとき② 財産管理人の選任申立て•管理すべき財産がなくなったとき•不在者の死亡が判明したとき等不在者財産管理人の選任の申立ては、不在者の従来管理人に対する報酬付与の申立ての住所地又は居所地を管轄する家庭裁判所に申立てを行う必要があります（家事事件手続法第145条）。従

報酬付与審判来の住所地及び居所地がいずれも不明である場合には、財産の所在地を管轄する家庭裁判所又は東京家庭理

不在者・不在者の相続人等に対する管理財産の引継ぎ裁判所が管轄裁判所となります（家事事件手続法第７条、家事事件手続規則第６条）。
不在者財産管理人の選任を申し立てる際には、不在者が不在となった経緯や帰来の可能性、申立人の利害関係の内容等を記載した申立書を提出します。
なお、申立ての際に管理人の報酬を含む財産の管理に要する費用の予納を不在者の財産から賄うことができないことが見込まれる場合には、家庭裁判所の判断

不在者財産管理人の選任処分取消しの審判（申立て又は職権）
出典：ガイドライン

る場合には、家庭裁判所に相談することが望ましいでしょう。
不在者財産管理事件の手続の流れを示せば、図 2 の通りです。

により管理費用の予納が命じられます。
③ 管理人による財産の管理（2）相続財産管理制度

家庭裁判所により不在者財産管理人が選任された場

相続財産管理制度は、相続人の存在、不存在が明ら合、不在者財産管理人が不在者の財産の管理を行うこかでないときに利害関係人又は検察官の請求により、ととなるため、私道の工事等を行う場合において不在家庭裁判所が相続財産管理人を選任し、相続人を捜索者である私道所有者の同意を得る必要があるときは、しつつ相続財産を管理・清算し、最終的には残余財産不在者財産管理人による同意を得ることにより、工事を国庫に帰属させる制度です（民法第952条以下）。

等を行うことができるようになります。

① 制度利用の要件

但し、不在者財産管理人の権限は原則として保存行

相続財産管理制度を利用するためには、私道の所有為及び目的物の性質を変更しない利用又は改良を目的者（共有者）の一部が死亡した場合において、その者とする行為に限定されており（民法第28条、第103に「相続人のあることが明らかでないとき」に該当す条）、不在者財産管理人が、この権限を超える行為をる必要があります（民法第951条、第952条第１項）。

行う必要がある場合には、家庭裁判所の許可を得る必「相続人のあることが明らかでないとき」の例として要があります。

は、戸籍上相続人がいない場合、戸籍上最終順位の相したがって、私道について所有者（共有者）の全員続人が全員相続放棄をしている場合等が挙げられます。の同意が必要となるような工事を行う際には、一般に相続財産管理人の選任を請求することができるの不在者財産管理人は家庭裁判所の許可を得る必要があは、利害関係人又は検察官です（民法第952条第１

ります。権限外行為に当たるか否かについて疑義があ項）。共同所有型私道の工事を行う際に管理に関する16

事項を定めたり、変更行為を行ったりする場合や、相図3

互持合型私道について工事を行う場合に同意を得るこ

相続財産管理事件の手続の流れ
相続財産管理人選任の申立てとが必要な所有者（共有者）が死亡し、その相続人のあることが明らかでない場合には工事の実施を希望す

審理•戸籍上相続人が存在しない場合•戸籍上相続人がいるが、相続資格がない場合（相続放棄等）•相続財産が存在することの確認

る他の所有者（共有者）は、利害関係人に該当するものと考えられます。
② 相続財産管理人の選任申立て

相続財産管理人選任の審判

相続財産管理人の選任の申立ては、相続が開始した地（被相続人の最後の住所地）を管轄する家庭裁判所に申立てを行う必要があります（家事事件手続法第203条第１号）。
相続財産管理人の選任を申し立てる際には「相続人管理人による管理2 か月経過後明書等）、申立人の利害関係を証する資料などの提出が求められます。

•遺産分割協議のため等2 か月以上の一定期間経過後•共有私道の工事を行うため相続人捜索の公告を記載した申立書を提出します。申立添付資料として料、被相続人の財産に関する資料（不動産登記事項証•土地売買契約の締結のため相続債権者・受遺者に対する請求申出の公告のあることが明らかでないこと」や利害関係の内容等
一般には、相続人が存在しないことを証するための資権限外行為許可の申立て

相続財産管理人選任の公告

許可審判

6 か月以上の公告期間（公告期間満了）相続人不存在の確定
公告期間満了後 3 か月以内

特別縁故者に対する財産分与の申立て
却下の審判

分与の審判

なお、申立ての際に管理人の報酬を含む財産の管理分与の実行に要する費用の予納を相続財産から賄うことができな管理人に対する報酬付与の申立ていことが見込まれる場合には、家庭裁判所の判断によ報酬付与審判り、管理費用の予納を命じられます。
③ 相続財産管理人による財産の管理

国庫引継ぎ

家庭裁判所により相続財産管理人が選任された場

管理終了原因の発生•管理すべき財産がなくなったとき等合、相続財産管理人が相続財産の管理を行うこととなるため、私道の工事等を行う場合において同意を得る必要がある者が死亡し、その相続人のあることが明らかでないときには、相続財産管理人による同意を得ることにより工事を行うことができるようになります。
相続財産管理人の権限は原則として、保存行為及び相続財産管理人の選任処分取消しの審判（申立て又は職権）
出典：ガイドライン（一部加筆）

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終わりに目的物の性質を変更しない利用又は改良を目的とする

平成29年６月９日閣議決定において、所有者を特行為に限定されています（民法第953条、第28条、定することが困難な土地の適切な利用や管理が図られ第103条）。相続財産管理人がこのような権限を超えるよう、共有地の管理に係る同意要件の明確化等につる行為を行う必要がある場合には、家庭裁判所の許可いて関係省庁が一体となって検討を行うように方針がを得る必要があります。よって、私道について所有者示されました。今回のガイドラインはこれに対応する（共有者）全員の同意が必要となるような工事を行うものとなっており、今後一層の所有者不明土地に関す際には、相続財産管理人は家庭裁判所の許可を得なける対策が進展することが期待されます。

ればなりません。権限外行為に当たるか否かについて疑義がある場合には、家庭裁判所に相談することが望ましいでしょう。
相続財産管理制度は、不在者財産管理制度とは異なり相続財産を清算する手続であるため、相続財産管理人が選任された後は清算のための手続が行われます。
相続財産管理事件の手続の流れを示せば、図 3 の通りです。

Q

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