紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

自然災害と土地取引の留意点（下）第●号

中央大学法科大学院教授・弁護士

升田 純

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前号に引き続き、自然災害（地震による液状化や地盤沈下等々）によるリスクについて、関連する判例を分析し、実務的観点からその対応を検討します。

Ⅴ

地震をめぐる法律問題

日本では地震はありふれた現象ですが、近年のような地震の多発は珍しいように感じます。

適用されたのですが、東日本大震災では適用されず、その後、改正されています）、マンションの倒壊（被災区分所有建物の特に平成7年1月に発生した阪神・淡路大震災は、高層化再建等に関する特別措置法が阪神・淡路大震災の際に制定・した大都市において初めて発生した大地震であり、被害も、土施行され、東日本大震災にも適用され、その後改正されていま地、建物の取引に与える影響も重大でした。
また、平成23年3す）、地盤・建物の崩壊・損傷に伴う事故等の問題が生じ得る

月には、東日本 大 震 災が 発 生し、そのエネルギー（マグニところであり、従来からいくつかの判例が公表されていますが、チュード9.0）だけでなく、津波の規模の大きさに驚かされるば今後、さらに多様な法律問題が生じる可能性があります。

かりでしたが、その後の余震も相当の規模のものが繰り返して地震によって不動産取引がさまざまな影響を受けますが、こ発生しています（東日本大震災は、地震、津波による被害だけれからは、この影響にも取引上特約を盛り込む等して準備すでなく、福島第一原子力発電所における事故も発生し、原発る必要があります。

事故に伴う被害、法律問題も深刻なものになっています）。
しかも、近年の地震の多発は、さらに巨大な地震の兆しである等と指摘され、東海地震、南海地震等の大地震の発生も予想Ⅵ

地震をめぐる判例されているわけです。
地震は、地盤の揺れ、地盤の沈下・隆起、地盤の移動、地盤不動産取引と地震をめぐる判例のいくつかを紹介します。の崩壊、土地の液状化、津波等を引き起こし、これに伴って建物の倒壊・損傷、建造物・施設・設備の倒壊・損傷、土地の下1 地震でブロック塀崩壊、子供が死亡

降・上昇、土地の水没、土地の移動、段差の発生、土地の陥仙台地裁・昭和56年5月8日判決（判例時報1007号30

没、崖崩れ、土砂の流出、土地の液状化等の事態が発生する

頁）は、昭和53年6月12日に、宮城県沖地震が発生し（マグニことがあります（地震に伴って火災が発生し、建物の焼失、損チュード7.4。震度5。死者27名）、宮城県泉市内の道路を歩傷が発生することがあります）。地震が土地、建物に与えるこれ

行中のA（当時8歳）が、道路に沿って設置されていたYの所有らの影響は、土地、建物の所有者、占有者に法律問題を生じに係るブロック塀（高さ1.6m）の一部が崩壊し、その下敷きとさせるだけでなく、土地、建物の取引にも影響を与え、取引のなり死亡したため、Aの両親X1、X2がYに対して土地工作物当事者等に法律問題を生じさせるものです。

責任に基づき損害賠償を請求したものです。

地震によって、土地の移動に伴う境界の変動、地盤・建物の本判決は、ブロック塀の設置・保存に瑕疵があるためには、損傷等による売買契約の履行・不履行、借家の倒壊・損傷（阪その築造、維持、管理に不完全な点があり、ブロック塀が安全神・淡路大震災においては罹災都市借地借家臨時処理法が性を欠いていることが必要であるところ、本件でブロック塀が16Jan.-Feb. 2015 Realpartner

築造された当時、通常発生することが予測された地震動に耐県）に対して粗雑な造成が行われないような措置を講ずべきえる安全性を有していたかをみると、築造当時震度5が予測さ義務違反、Y4（国）に対して宅地を造成、販売する業者に対すれたところ、本件地震は一部地域で震度6のところもあり、震る監督権限の不行使等を主張し、損害賠償を請求しました。

度5を超える強い振動であったとし、設置の瑕疵の証明がな

本判決は、Y1がA地区の宅地を造成していないし、通常発いとし、請求を棄却しました。

生することが予想される地震動に耐え得る安全性を欠いてい本件は、地震による不動産取引への影響が問題になったもたとは認められないとして瑕疵担保責任を否定し（震度5程のではなく、不動産の設備の倒壊による土地工作物責任（民度の地震に対する安全性の有無を基準として判断するのが法717条）が問題になったものです。本判決は、ブロック塀の相当であるとしています）、Y2、Y3、Y4の義務違反を否定し、設置・保存の安全性は、いかなる事態が発生しても安全であ請求を棄却しています。

るという意味の絶対的な安全性ではなく、通常備えるべき相

本件は、個人らが造成地を購入し、建物を建築していたとこ

対的な安全性をいうとし、通常備えるべき安全性は、地震のろ、地震によって地域において地盤の亀裂、ずり落ち、盛り上場合には、通常発生することが予測される地震動に耐え得るがり、陥没等が発生し、造成業者に対して建築物を安全に定安全性を有していたことであるとした上、地震が地上の築造着等できる宅地を造成すべき注意義務違反を主張し、市に対物に対して及ぼす影響は、地震そのものの規模、築造物の建して危険な宅地の造成・販売等を禁止等すべき義務違反をてられている地盤、地質の状況及び築造物の構造、施工方主張し、県に対して粗雑な造成が行われないような措置を講法、管理状況等によって異なるから、具体的にブロック塀にずべき義務違反を主張し、国に対して宅地を造成、販売する瑕疵があったか否かを判断するに当たっては、これらの諸事業者に対する監督権限の不行使等を主張し、損害賠償責任情を総合して、ブロック塀がその築造された当時通常発生すを追及した事案ですが、本判決は、造成地の瑕疵を否定するることが予測された地震動に耐え得る安全性を有していたか等し、損害賠償責任を否定した事例として参考になります。

否かを客観的に判断し、安全性が欠如し、あるいは安全性の本判決は、その判断の前提となる判断基準として、震源か維持について十分な管理を尽くさなかった場合には、ブロッらかなり隔たった場所の宅地の地盤が、どの程度の規模の地ク塀の設置または保存に瑕疵があるとの理論を打ち出してい震に対してまで崩壊陥没等の災害を受けずに耐えられるならます。本件では、仙台近郊において過去に発生した地震のうば瑕疵がなかったといえるかであるとし、具体的には、宅地にち最大級のものに耐えられるか否かを基準とすれば足り、ブ関する耐震性の点からの瑕疵の存否は、従来発生した地震

ロック塀築造当時、震度5程度の地震が仙台近郊において通の回数、頻度、規模、程度のほか、時代ごとに法令上要求され常発生することが予測可能な最大級の地震であったと考えるる地上地下構築物の所在場所、地質、地形、強度等の諸要素のが相当であり、事故現場においては、震度5を超える強い振を考慮し、一般常識的見地から、少なくとも震度5程度の地震動であった可能性も十分考えられることから、ブロック塀が本に対して安全性の有無を基準として判断するのが相当である

来備えるべき震度5の地震に耐え得る安全性を欠いていたもとしたものであり、不動産取引の常識を踏まえたものであり、のであることを肯認し得る証拠はないと判示したものですが、参考になるものです。

その理論には一部問題があるものの、合理的な結論を導いています。

3 市が宅地造成・販売、地震で建物に損傷
また、同じ地震が問題になった判例として、仙台地裁・平成

2 地盤の亀裂等で建物50戸が全半壊8年6月11日判決（判例時報1625号85頁）
は、Y市（仙台市）次に同じ地震が問題になった仙台地裁・平成4年4月8日判のA地区において地盤の亀裂、盛り上がり、陥没等が発生し、決（判例時報1446号98頁）は、Y2市（仙台市）のA地区におYが造成、販売した宅地を購入し、建物を建築していたX1、いて地盤の亀裂、ずり落ち、盛り上がり、陥没等が発生し、建X2ら（合計8名）の建物が損傷を受けたことから、X1らがYに物50戸が全半壊したものです。X1、X2らは、昭和32年、33対して瑕疵担保責任に基づき損害賠償を請求したというもの

年頃、Y1株式会社が造成し（造成業者については争点になっです。ている）、販売したA地区内の土地を購入し、建物を建築して本判決は、通常発生する可能性が経験的に予測される規いたが、前記地震により宅地が陥没、沈下し、建物が全半壊し模の地震に対する耐震性を具備していることによって瑕疵のたため、X1ら（合計14名）がY1に対して建築物を安全に定着有無を判断するとし、震度5程度の地震に対する耐震性を有等できる宅地を造成すべき注意義務違反、Y2に対して危険していた場合には、原則として瑕疵はない等とした上、A地区な宅地の造成・販売等を禁止等すべき義務違反、Y3県（宮城の造成分譲地の震度は6程度であり、震度5程度の地震にはJan.-Feb. 2015 Realpartner

17耐え得る強度を有していた等とし、造成地の瑕疵を否定し、請購入していたところ、平成7年1月17日に発生した阪神・淡路

求を棄却しています。

大震災により崩壊し、本件ホテル（406号室）に宿泊していた

本件の特徴は、市が宅地造成し、市の売買契約上の瑕疵A、Bが崩壊部分の下敷きになり、死亡したため、Aの両親X1、担保責任が問題になったところですが、本判決は、売買の目的X2、Bの両親X3、X4がYに対して土地工作物責任に基づき損物の瑕疵は、売買の目的物である特定物が契約の当時から、害賠償を請求したというものです。

その種類のものとして通常有すべき品質・性能を欠いているこ

本判決は、増築の際、接合部が破壊され易い構造的な危とをいうとし、本件では、耐震性の面からみた宅地の瑕疵の有険性を有することになり、通常有すべき安全性を保持しないも無であるから、宅地の売買がされた当時、造成した上で売却さのになった等とし（本件ホテルの近隣の古い木造建物が崩壊れる宅地において、社会通念上、どの程度の地震に対してましなかった状況があります）、不可抗力によって発生したことをで、崩壊、陥没、隆起等を生じることのない耐震性を備えるこ否定し、土地工作物責任を肯定し、請求を認容しています。とが求められていたかを基準として判断すべきであるとした

本件では、建物全体の設置または保存の瑕疵が問題に上、造成宅地は、少なくとも、その地域でそれまで発生した地なったものではなく、増床部分の設置の瑕疵が問題になった

震の回数、頻度、震度等からみて、将来その地域で通常発生ものですが、本判決は、ホテル、近隣の建物の被災の状況、震する可能性が経験的に予測される規模の地震に対する耐震度等を考慮し、設置の瑕疵を肯定したものであり、事例として性を具備することが求められており、造成宅地がこれを欠いて参考になります。
なお、本判決は、不可抗力の抗弁が主張されいた場合には、瑕疵があるとしています。本件では造成地が震たところ、この事故が不可抗力によって生じたとの事実関係が度5程度の耐震性を有していたとし、震度6の地震であった本認められないとし、不可抗力の抗弁を排斥していますが、この件では瑕疵は認められないと判断したものです。本判決は、判断も事例として参考になります。

将来その地域で通常発生する可能性が経験的に予測される規模の地震に対する耐震性を具備することが求められているとの理論は問題がありますが、当時としては合理的な判断を示した事例として参考になります。

5 賃貸建物倒壊で、賃借人が死亡・負傷
また、神戸地裁・平成11年9月20日判決（判例時報1716号105頁）は、A、B、C、Dは、Y2株式会社の仲介により、それこの判決の控訴審判決である仙台高裁・平成12年10月

ぞれY1から神戸市東灘区所在の賃貸マンション（補強コンク

25日判決（判例時報1764号82頁）
は、X1らが購入した宅地リートブロック造3階建ての建物）の1階の各部屋を賃借しての震度は5であり、A地区では10年に1回程度で震度5程度いたところ、平成7年1月17日に発生した阪神・淡路大震災にの地震が発生していた等とし、耐震性に隠れた瑕疵があったより本件建物が倒壊し（本件建物は震度7の地域にありましとし、Yの瑕疵担保責任を肯定し、信頼利益の範囲で損害賠た）、1階部分が押しつぶされ、死亡したため、Aらの遺族であ償を認めるべきであるとし、建物修理費用相当額の損害を認るX1、X2らがY1に対して本件建物が建築基準法令所定の技め、原判決を変更し、請求を認容しています。

術的水準に適合しない等と主張し、土地工作物責任、不法行

しかし、本判決については、不動産取引の瑕疵の判断に当為に基づき、Y2に対して仲介の際に建物の構造につき虚偽たって社会通念、取引通念を軽視するものですし、前記の第の事実を告げたと主張し、債務不履行、不法行為に基づき損一審判決と比較して読んでみますと、第一審判決のほうが合害賠償を請求したものです（X1は、Aと同居しており、傷害を理的な判断を示し、判断の仕方、論理、判断そのものが説得負ったものです）。

的です。今後予想される地震は、震度が6、7というものです

本判決は、本件建物が補強コンクリートブロック造として設が、本判決を前提とすると、不動産取引に予測困難な影響を計されたものであり、施工において軽微といえない不備があっ与えることになります。

たとし、通常有すべき安全性を欠くものであり、倒壊が不可抗力によるものとはいえず、本件建物の設置の瑕疵と揺れが競

4 阪神・淡路大震災でホテル宿泊客が死亡
さらに、阪神・淡路大震災による建物の倒壊に伴う人身事故をめぐる判例を簡単に紹介します。
神戸地裁・平成10年6月16日判決（判例タイムズ1009号

合して原因となったとし、公平の見地から寄与度を5割とし、Y1に対する請求を認容し、Y2は建物の構造上の安全性につき安全性を疑うべき特段の事情が存在しない限り調査義務を負わないとし、Y2に対する請求を棄却しています。

207頁）は、神戸市兵庫区所在の7階建てのホテルは、昭和

本件では、賃貸建物が倒壊し、建物の1階部分が押しつぶ39年6月に新築され、同年10月、昭和44年11月にそれぞれされ、建物の賃借人らが死亡したり、負傷したりし、建物の所増築された後、Y株式会社は、昭和61年12月、本件ホテルを有者・賃貸人、不動産業者の損害賠償責任を追及された事

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案ですが、本判決は、建物が震度7の地域にあったものの、倒請求したというものです。

壊の原因が建物の設置の瑕疵が想定外の揺れの地震が競本判決は、Y1が引渡し前に本件建物の傾きを認識したとは合したものであるとした上、建物の所有者・賃貸人の責任につ認められないとし、債務不履行、不法行為を否定し、引渡しいては、土地工作物責任が認められるとしました（もっとも、損後、Y1が傾きに気付き、修復を申し入れたものの、Xの協力が害の公平な分担という損害賠償制度の趣旨から、損害賠償得られなかったことから、修復義務の不履行につき帰責事由額の算定に当たって、自然力の損害発生への寄与度を割合的が認められない等とし、主位的請求、予備的請求を棄却してに斟酌するのが相当であり、地震の損害発生への寄与度は、います。

建物の設置の瑕疵の内容・程度及び本件地震の規模・被害

本件は、東京湾岸の土地、建物につき、平成23年2月20

状況等からすると5割としています）。不動産業者の責任につ日、仲介業者の仲介により、個人間の売買がされ、同年3月20

いては、仲介業者は建物の構造上の安全性については建築日までの解除期限までは手付放棄により契約を解除できる旨

士のような専門的知識を有するものではないから、一般に、仲の特約、引渡し前に天変地異により目的物が毀損したときは、介契約上あるいは信義則上も、建物の構造上の安全性につ売主が毀損を修復した上で引渡す旨の特約があったところ、いては安全性を疑うべき特段の事情の存在しない限り調査す

同年3月11日、東日本大震災が発生し、付近一帯に液状化がる義務まで負担しているものではないとし、本件では、建物が発生し、この事案の建物も液状化により傾いたものの、地震後通常有すべき安全性を有しない建物であることを疑うべき特間もなく買主が売主を訪問し、買主が地震後間もなく仲介業段の事情が存在したことを認めるに足りる証拠はないとしたこ

者に建物の状況等を問い合わせをしたのに対し、仲介業者のと、不動産業者の債務不履行責任、不法行為責任を認めな担当者は売主に電話で問い合わせ、大丈夫である旨の回答をかったものです。

受け、その旨を買主に連絡し、同年3月26日、土地、建物の引本判決は、不動産業者（賃貸借の仲介業者）の責任につい渡しがされました。
ところが、建物の傾きがあったことから、買ては、理論的にも、事例の判断としても合理的な判断を示して主が売主に債務不履行責任、不法行為責任を追及したといおり、参考になりますが、建物倒壊の原因、設置の瑕疵の判断

う特徴的な事件です（東日本大震災による液状化が広範囲にについては、土地工作物責任を認めようとする結論が先走り、発生した地域の中古住宅の売買契約が、地震前に締結され、寄与度を5割認めることによって当事者双方のバランスを図ろ地震後に契約が実行されて問題になった事件です）。

うとする意図が明白であり、また、建築法令上の建物の倒壊に本判決は、売主における訪問時の説明による虚偽告知等直接に影響を与える特段の不備がないにもかかわらず瑕疵に係る債務不履行責任、不法行為責任を否定するとともに、を認めることには、疑問が残るものです。

仲介業者の責任については、水準器を使用して調査すべき義務違反に係る債務不履行責任、不法行為責任を否定したも6 売買契約の締結日と実行日の間に東日本大震災が発生のであり、事例として参考になります。
本件は、東日本大震災に伴う土地、建物の取引をめぐるトラ最後に、東日本大震災と不動産取引が問題になった判例でブルであり、売買契約の締結日と実行日との間に大地震が発す。東京地裁・平成25年1月16日判決（判例時報2192号63

生し、これに起因する土地、建物の損傷をどのように取扱うか頁）
で、この事案は、Xは、宅地建物取引業者であるY2株式会という重大かつ興味深い問題を提起したものですが、売主の社の仲介により、平成23年2月20日、Y1から千葉県浦安市所責任を否定した判断は微妙です。本判決が仲介業者の債務

在の建物、敷地を、同年3月20日までの解除期限までは手付不履行責任、不法行為責任を否定したことは、今後も参考に放棄により契約を解除できる旨、引渡し前に天変地異により目なりますし、地震後の対応の事例としても読者諸氏の興味を的物が毀損したときは、Y1が毀損を修復した上で引渡す旨の引くものではないでしょうか。

特約で購入したところ、同年3月11日、東日本大震災が発生し、本件建物が液状化により傾いたが、同月26日、本件建物等の引渡しを受けたものの、Y1が本件建物の傾きを告知することがなかったことから、XがY1らに対して、調査、告知せず、手付解除できなかった等と主張し、主位的に債務不履行、不法行為に基づき損害賠償、予備的に、Y1に対して手付解除の期間制限はなく、解除したと主張し、不当利得の返還、予備的に、修復義務違反による債務不履行に基づき損害賠償をご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

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