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REAL PARTNER「紙上研修」連載 第 208 回

初めて取扱う賃貸物件仲介時の留意点
賃貸住宅の仲介で紛争になる原因は、物件や設備の基本的な調査不足や重要事項説明書、契約書等への単純な記載間違いなどが多くを占めています。
その原因を大きく分けると 2 種類あり、一つが初めてその賃貸物件を仲介するため十分に物件の状況を把握できず誤って説明してしまうケース。もう一つがパソコンの誤操作等に気づかず書面に誤った内容を記載してしまうケースです。
本稿では、このうち前者に関する紛争を取り上げ、未然防止策を考えてみたいと思います。

1 設備の説明誤りに関するトラブル

株式会社ときそう代表取締役
不動産鑑定士吉野 荘平能あり」と説明してしまい、借主と紛争になったケー
スでは、借主は風呂に追い炊き機能がついているから、この物件を借りたと主張しました（図表 1）。

賃貸住宅の重要事項説明時、契約時に設備に関して誤った説明は、不動産会社がこの賃貸住宅を初めて誤って説明したため紛争になるケースとしては、①そ仲介するにもかかわらず、調査時に貸室を内覧していの設備がないのに「あり」と説明した場合と、②設備なかったことによるものでした。ただし不動産会社ははあるが、実際には使えなかった場合の2パターンが調査を怠ったわけではなく、この物件は重要事項説明あげられます。の直前まで前の入居者が住んでおり、十分に内部を確設備の有無に関する説明誤りや故障に関する紛争は認できない状態にあったことが原因でした。このため内覧時の確認ミスが原因ですが、これらの問題に係る貸主にもらった以前の入居者の重要事項説明書を見た物件の種類としては、初めて仲介する物件や一定期間ところ、追炊き機能はあると記載されていたため、そ空室が続いていた物件に偏っている点が特徴です。のように説明してしまったようです。結局、貸主と不そこで以下では、設備に関して誤った説明をしたため実際に紛争になった事例について紹介し、この点について考えてみます。

動産会社が追い炊き付き給湯器への変更を負担することになりました。
このように内覧できず誤った説明をするケースは、本件の入居中の状態のほか、建築中やリフォーム中の場合でも同様のトラブルが多く報告されています。

① 設備がないのに「あり」と説明してトラブルになったケース
たとえ賃貸であっても設備の有無は一通り調査し確認しなければなりません。しかし、やむを得ず調査で② 設備はあるが、実際には使えずトラブルになったケースきないケースもあります。たとえば、賃貸物件に追い次に設備はあっても、故障等で実際に使えず紛争に炊き機能がないのに、重要事項説明時に「追い炊き機なったケースを紹介します。本来、設備の不具合は貸

図表1

設備の説明誤りから起こる紛争パターン

設備の説明誤りの原因重説・契約時を怠ったケースなどでは、仲介した不動産会社がトラブルに巻き込入居時まれることが多いようです。
ここで紹介する事例は、マンション1室の賃貸を仲介した不動物件にない設備・故障した設備を「あり」と説明

不動産会社

なりますが、調査可能なのに確認設備の有無や稼働の確認をしていない（確認できない）

調査
確認時

その設備がない（または故障している）
ことに気づく借主

契約解除・損害賠償を請求16

主の責任において修理することに産会社が、借主から入居したその日に「浴室の排水不良がある」というクレームを受けたケースで、これもその不動産会社にとって、初めて仲介する物件でした。排水不良の程度は深刻「紙上研修」

2 募集広告の誤りに関するトラブル

で、浴槽から水を流した際に直ちに排水口から溢れてくる状態で、危うく階下に漏水するところだったよう

広告の記載誤りによる紛争件数は相対的に少ないのです。
借主は転居し、排水不良の説明をしていなかった不ですが、それは後の重要事項説明で訂正しているから動産会社が、最終的に支払い済みの家賃や一時金、そだと思われます。しかし重要事項説明の書式に記載がの他引越費用など合計50万円近く支払うことになりない事項は、広告に記載された情報しか与えられていました。

ないためクレームや紛争にまで発展するケースが見ら

実は、前入居者から排水の不具合が発生しているとれます。以下は、重要事項説明書に記載事項のないいう報告はあったようです。しかし、前入居者が退居「部屋の広さ」に関して広告の記載が間違っていたた

したのは1年以上前のことで、その間、空室が長く続め発生した紛争です（図表 2）。

いていたためか、管理している会社から不動産会社に① 紛争の概要対してその報告はありませんでした。さらに、今回は入居前にリフォーム業者がクリーニングしており、そこのケースは、共同仲介した別会社が作成した募集の際に一定の水を使っていたはずですが、排水が詰ま図面において、貸室の洋室6畳を誤って洋室10畳とるという報告を受けていなかったため、不動産会社も記載してしまい、借主から契約解除のほか、部屋の広特に排水に関する調査はしていなかったようです。

さの間違いに気づくまでの日割り家賃や礼金の返還、引越費用などを請求されたものです。結局本ケースで③ 物件調査の留意点

は、仲介した不動産会社が相手方の請求をすべて負担①のように物件内部を確認できない特別な事情があすることで示談しました。

るときは、確認していないことを相手方に伝え、万が② 紛争の原因一説明と間違っていた場合の取り決め（たとえば、仲介した不動産会社は責任を負わない、あるいは説明の本物件も不動産会社が初めて賃貸仲介する物件であっとおりに貸主が設備を追加する、など）について貸たため、共同仲介した不動産会社に任せ、詳細な調査主、借主の当事者間で話し合っておくことが必要と思までしていませんでした。一方、共同仲介した不動産います。また、建築中やリフォーム中の賃貸において会社によれば、貸主から預かった建物図面は床面積のは、貸主から設置予定の設備を記載した書面を取りつ記載で何畳という記載がなく、また借主も遠方に住んけておくことが説明誤りを未然に防ぐことにつながりでいたため物件は確認していなかったようです。今でます。

はオンラインツールを使った内見もありますが、部屋の正確な大きさは映像ではわかりにくいと思います。

②のケースでは調査にあたり設備の有無だけでな③ 物件調査の留意点

く、事前に一通り設備を稼働して実際に使用可能かどたとえ広告の記載が間違っていても、重要事項説明うかまで確認することが必要です。また管理会社が前の入居者から報告を受けているケースでは、管理会社に対して前入居者からのクレーム等の記録を図表2

部屋の広さを誤って広告募集したケース
不動産会社A 広告元

確認しておけばトラブルが防げた

賃貸面積と間取りは正しいが、1部屋の広さが違っていた（6畳を10畳と記載）

広告可能性もあります。
管理をしている物件や、過去何度も繰り返して仲介している物件であれば、その物件の設備のこと

訂正されずに掲載
募集
開始

重説・
契約時

入居時はよく知っているので、これらのようなミスやトラブルは発生しにくいと思いますが、新築を含め初めて仲介する賃貸物件では多く見られるので注意が必要です。

重要事項説明部屋の広さが広告より狭いことに気づく

重説書・契約書に各部屋の広さの記載項目なし
不動産会社B 客付

借主

契約解除のほか、日割り家賃や礼金の返還、引越費用などを要求

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で訂正する機会はあります。しかし広告のすべての項

アパートを取得した貸主から、空室部分の賃貸の仲介目が重要事項説明の書式に織り込まれているとは限り依頼を受け、転勤で世帯ごと遠方から引っ越す予定のません。標準的な賃貸住宅の重要事項説明書には、賃者と賃貸借契約を締結しました。

「紙上研修」には、一定の告知事項を記載してもらう欄を設けた書4

トラブルを未然に防ぐ方策の実践。
式を採用しているところもあります（図表 4）
このように賃貸においても、売買と同様に、貸主ししかし、借主が引っ越してそのアパートで生活を始

以上、賃貸仲介において調査確認ミスを原因とするか知らない事項について、貸主や管理会社から告知書めた後、近所の人と立ち話で偶然、当該賃貸アパート紛争事例を見てきました。これらの紛争事例からいえを提出してもらい、紛争防止に役立てることが望ましする定型項目はないため、広告時に誤った記載をするの部屋で自殺があった事実を聞きました。その事実をることは、初めて仲介する賃貸住宅を完璧に調査確認いと思います。もちろん告知書のみに頼るのは危険と、その認識のまま借主は契約を締結することになり知らされていなかった借主は、貸主と不動産会社に対することは難しく、このために紛争が発生しやすい傾で、貸主も知らなかったり、過去の記憶があいまいでます。このように自ら管理をしていない物件についてして、既払い家賃や一時金、引越費用のほか慰謝料と向があります。このように考えると調査範囲は際限なあったりすることもあるので、仲介依頼を受けた不動は、広告の記載内容、特に重要事項説明書で記載・説して数百万円の損害賠償を請求しました（図表 3）。

く広がり、仲介する不動産会社には酷です。

産会社による基本的な調査も実施することではじめ貸物件全体の広さ（面積）や間取り（3LDKなど）の記載項目はありますが、各部屋の大きさまで記載説明

この対策の一つとして、前述したガイドラインでも明されない情報について慎重に調査確認する必要があ②紛争の原因ります。

3

過去の自殺を告知しなかったことによるトラブル

この件に関しては令和3年10月に公表された国土指南しているように、賃貸人または管理会社からの告仲介した不動産会社は、以前入居者が亡くなった事知書が必要と考えています。これだけで完全にトラブ

実は把握していたようです。しかし、貸主から聞いてルを防ぐことはできませんが、本稿で紹介したケースいた話では貸室内では亡くなっておらず、しかも自殺の中には、管理会社や貸主から知っている情報を開示ではないとの説明でした。

してもらうことで防げた可能性があるものもあります。

交通省「人の死の告知に関するガイドライン」（以下、当初は不動産会社も貸主から聞いた話と違うため反不動産取引における告知書は今のところ売買が一般「ガイドライン」）が指針としてあるのはご存知のとお論していましたが、その後、何度か借主と話し合いや的ですが、賃貸においても初めてその物件を仲介するりです。これまで判断基準のなかった過去に人の死が調査を進めていくうちに自殺があったことは事実だっ

取引では、貸主等から知っている事実を開示してもら生じた住宅の取扱いについて国として見解が示されたたことがわかりました。しかし結局、貸主は本物件をうことが調査の限界を補ってくれると考えています。

ことは大きな意義があります。しかし、ガイドライン

近年相続で取得したため、本当に知らなかったという

その場合、設備や心理的瑕疵に限らず、騒音や隣人のは主に行政処分における判断基準として位置付けられことに落ち着きました。

トラブルなど「過去に入居者（借主）からクレームがており、民事裁判などではこれと異なる見解があり得被相続人（貸主）が保管していた以前の管理会社のることも注意喚起されています。

書類によれば、確かに当該貸室で自殺があったことがあったこと」をすべて情報開示してもらうとよいでしょう。

今後、民事裁判でも本ガイドラインが一定の規範性記録されており、不動産会社も調べようと思えば（貸実際に賃貸住宅の仲介を専門とする不動産会社のなを持つと期待されますが、社会的コンセンサスを得る主の保管書類を確認すれば）調べられたということ

かには、初めて業務を受託する不動産の所有者の場合までには時間がかかるでしょう。個人的見解ですが、で、過失を認めざるを得ない状況となりました。

ガイドラインが広く認識されるまで、取引や調査は慎自殺や殺人以外にも住み心地を悪くするものはさまラインの公表後に起こった紛争事例です。

ざま考えられます。過去に不告知で紛争になったケー① 紛争の概要

スとしては、駐車場でしばしば自動車をいたずらされ賃貸の仲介を専門とするある不動産会社は、相続で図表3る事件や、貸室に不審者が訪ねてくる事件、過去の入引越費用や慰謝料など賠償請求自殺があったことを近所の人から聞く
過去の自殺を告知せずに仲介

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借主

あり

苦情の具体的な内容と時期：

本物件内での事故または事件の発生なし

あり

発生時期と内容：

大規模修繕の予定
なし

あり

修繕内容：
（年月頃）

ハトサポに登録をされている会員

対象動画 令和5年度中に配信する紙上研修動画

かったために紛争が発生すること6本

対象動画の完全視聴
視聴条件
e-ラーニング（3回）の全問正解（何度でも回答可）※キャンペーンの詳細および条件等は、会員サイト「ハトサポ Web研修」
特設ページまたは保証協会HP周知バナーよりご確認ください。

物件はインターネットで確認したり、近隣住民に挨拶がてら情報収全と考えます。

入居後
借主

なし

視聴期間 令和5年7月10日〜令和6年4月30日

限られた時間の中で調査しきれなとは異なる対応になりますが）安苦情の具体的な内容と時期：

応募方法 視聴条件を満たした時点で自動応募

告知事項の説明不足の多くは、集しておくことが（ガイドラインあり

過去に騒音・振動・臭気に関する苦情対象者が大半ですから、初めて仲介する賃貸借契約なし

キャンペーン概要れていた）などの紛争が報告され

不動産会社

仲介依頼

設備に関する苦情

本誌の内容をわかりやすく解説した動画を会員サイト「ハトサポ」内で配信しています。動画を見て条件を達成した方の中から抽選で50名様に3,000円分のクオカードをプレゼントするキャンペーンを実施します。ています。
貸主告知事項の記載例

居者の利用方法（特殊詐欺に使わ過去の自殺を伝えていなかったために紛争になったケース
相続でアパートを取得

図表4

スキマ時間で学べる、
不動産 WEB 研修を知っていますか？

③ 物件調査の留意点

重に対応したほうが安全といえます。以下は、ガイドて、安全安心な取引ができるといえるでしょう。

ご質問について
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