編集／（社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

81 号
第●

建物の耐震性に関する基礎知識〜重要事項説明「建物診断の有無」で気になるこんなこと〜〜地震が起きるたびに気になるこんなこと〜
一級建築士・不動産コンサルタント 秋山 英樹

宅地建物取引業者として知っておきたい、建物の耐震性に関する知識や留意点などについてご紹介します。
2つの建物のどちらが地震に強いかと聞かれた場合、「正確には専門家が調査をしてみなければ分かりませんが、一般的には……」という程度には答えられるようになりたいものです。

「有」のⅠ 耐震診断の有無でほうが評価は高いのか？

けられるのならメリットは大きいでしょう。

重要事項説明書には、建物の耐震性から1981年以前の建物

階が店舗の場合は、耐震補強のために間口を小さくしたり内部と以降の建物を区別して説明しなければならないとされています。に壁を設けたりすると借り手が付かないかもしれません。マンショ

1981年以前の建物を旧耐震、以降の建物を新耐震（新耐震設ンの場合は、壁を補強しなければならない世帯と何もしなくともよ計による建物）と呼んでいます。そして、旧耐震の建物については、い世帯などの格差がでます。住みながら、営業しながらの工事の耐震改修促進法により耐震診断を行うことを勧めており（義務で難しさなどの問題もあります。また、補強工事費にかかる費用がはありません）、不動産取引においても重要事項説明書で耐震手当てできないケースも考えられます。さらには、建て替えたほうが、診断が行われたかどうかを知らせなければならないこととしています。

経済合理性が高いといった場合も少なくありません。

でも、耐用年数が延び、大地震がきても損傷しないで使用し続
しかし問題は、耐震補強が非常に難しい建物の場合です。1

ここで気になるのは、建物オーナーとして耐震診断を行うこと1981年以前の建物は、耐震診断を行わずとも現在の基準にが有利なのか不利なのかということです。確かに、建物診断を行は合致していないため、マイナスの評価がでることは分かり切っい、その結果が震度5で崩壊するような建物だという結果が出たています。そこで、重要なことは耐震診断実行の可否より、そのとしたら、人命にかかわることですから、基本的には使用しないよ

後の耐震補強が現実問題として可能なのかどうかという、事前うにするか解体するかになるのが本筋です。しかし、世の中には診断（予備診断ともいわれる）を行うことです。

このような建物は数多く存在しており、公共建築にも少なからず存在していることが分かっています。
しかし、使用禁止になっていないのは、建築基準法第3条②で耐震補強が可能で、その費用等の捻出、既存テナントや入居者との事前承諾も可能だという要件が整った時点でないと、耐震診断を行うことそのことが、それ以降の賃貸条件・売却条件に既存不適格建築として、存在が守られているからです。建築確大きくマイナス要因として働く可能性を秘めているともいえなくな認が必要な増改築等の時点で、現在の建築基準法の基準にいのです。

合致すればよく、それまでは現在の基準に合致していない建物であっても使用してよいのです。そのため、現在の耐震基準に対してどの程度の耐震力があるか調べることは建物オーナーにとって、いざというときのリスク回避になるでしょう。

Ⅱ 耐震性能というのは、1981年の新耐震設計前後で異なるだけなのか？

テナントにとっても同様にリスク回避になります。逆に言えば、耐震力の少ない建物なら借りない・買わないという判断基準が耐震性についての良否の基準がすべて建築基準法大改正できるため、オーナーにとってはマイナスに働く可能性が生じます。の1981年のように思われがちですが、建築の専門家からみるとだからといって耐震診断をするなと言っているのではありません。

もう少し詳細な改正も考慮したほうがよいといえます。

木造なら耐震診断費用も10〜20万円、耐震改修費用も100〜

建物の耐震設計の基準は大地震が起きるたびにその被害状200万円程度で済みます。しかし、鉄骨造やコンクリート造では、況の教訓から改正が行われています。図表1にその変遷と主な耐震診断に数百万円、耐震改修に数千万円がかかります。それ改正内容を記載しました。

18 Aug.-Sep. 2008 Realpartner

新耐震基準だけでこの改正の変遷で、RC造（鉄筋コンクリート造）では昭和46

Ⅲ 耐震性能を決めてもOKか？

年が1つのポイントです。柱に樽のタガのように入っている鉄筋（帯筋）の間隔が大幅に強化されています。昭和46年以前と以降とでは耐震性能がかなり違います。そのため建築の専門家の間で阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた図表2の第は、昭和46年以前の建物を第一世代、昭和46年〜昭和56年ま三世代建物の被害が一番少なかったことが実証されましたが、での建物を第二世代、昭和56年以降の建物を第三世代の建物

反面、第三世代建物だからといって被害がないとはいえないことと呼び区別しています。

も事実として浮かび上がってきました。新耐震基準で建てられた

阪神・淡路大震災ではRC造で柱などが崩壊して修復が不可

RC造においては、使用できなくなった建物は5％程度で、それも能になった建物が、第一世代で56％、第二世代で22％、第三世1階がピロティ（柱だけで構成されて駐車場として使用されてい代で5％という調査結果がでています。逆に無被害であったものるケースが多い）の建物が多く、ピロティ部分の柱の弱点が明が第一世代で15％、第二世代で47％、第三世代で75％でした。

確になりました。
また、S造の被害状況をみると第三世代の建物でも無被害がこの調査から第一世代と第二世代の建物とでは被害状況に大32％と少ないだけでなく、柱などが崩壊して修復が不可能になっ幅な違いがみられたのです（図表2参照）。

図表1●建築基準法における耐震にかかわる改正の変遷
大正12年
大正13年
昭和23年
昭和25年
昭和34年
昭和43年
昭和46年
昭和53年
昭和56年
（1981年）

平成7年1月
平成7年10月

平成10年6月
平成12年6月（2000年）
平成13年10月
平成19年6月＊水平震度：地震時に構造物にかかる水平加速度の重力加速度に対する比関東大震災（M7.9）
市街地建築物法大改正：木造では筋交いの設置の義務付け。RC造では水平震度＊0.1以上と規定。
福井地震（M7.1）
建築基準法の制定：RC造では水平震度*0.2以上と規定。階数2以上また延べ面積50㎡を超える木造建築物に対して床面積に応じて必要な筋交い等を入れた必要壁量の規定を定める。
建築基準法改正：壁量規定を強化。
十勝沖地震（M7.9、RC造ビルの倒壊）
建築基準法改正：木造の基礎はコンクリート造の布基礎とし、風圧力に対する必要壁量の規定を定める。RC造では柱の帯筋間隔を30cm→10cmに強化（中央部は15cmでも可）。
宮城県沖地震（M7.4、マンションにも大きな被害）
建築基準法大改正：新耐震設計法（6月1日施行）
木造の基礎は鉄筋コンクリート造が望ましいとし、さらに壁量を大幅強化（38％増し）、RC造では帯筋比を0.2％以上と規定。
大地震に対して建物の損傷は出ても、倒壊・崩壊といった被害は避ける考え方で、地震力係数を導入し耐力アップ。
○中地震（震度5程度：数十年に一度は遭遇）に対してほとんど損傷しない。
○大地震（震度6〜7程度：数百年に一度は遭遇）に対して建物が倒壊しない。
阪神・淡路大震災（M7.2、不適切な設計・施工、剛性・強度のアンバランス、品質管理の不備で多大な被害発生）
建築物耐震基準の指針：耐震改修促進法により昭和56年以前の建物に耐震改修が必要とされる。
RC造：ピロティ部分の強度・じん性の割増、接合部分の補強
SRC造：柱脚部の設計方法を検討
S造：柱脚部の設計方法を検討。溶接の品質確保のため管理と検査の徹底
木造：接合金物の推奨と普及
建築基準法改正：建築確認・検査の民間開放→審査・検査の合理化と徹底。建築基準の性能規定化等基準体系の見直し→品質水準の向上。
中間検査の導入→欠陥建物を減少。検査の有無を計画概要書で公開。
建築基準法改正
木造：地盤の耐力に応じた基礎の構造を規定（地耐力調査が事実上義務化）。壁をバランスよく配置（バランス計算が必要）、継ぎ手、仕口に金物が必須。
品確法による性能表示制度スタート。構造においては耐震等級が盛り込まれる。
建築基準法改正：構造計算適合判定制度導入、建築確認審査期間延長

図表2●阪神・淡路大震災による被害状況
RC造の被害状況
590228070203856365075402920103262316030

被害ランク

S造の被害状況％
1005047150

第一世代 第二世代 第三世代

3533212Ⅳ：柱などが倒壊し、建物全体または一部が倒壊する被害で、修復は不可能に近い。
Ⅲ：壁および柱にせん断破壊が生じ、建物 の 傾斜も考えられる。大規模な補強が必要。
Ⅱ：壁および柱に亀裂が入る程度の被害。小規模な補強が必要なこともある。
Ⅰ：無被害。よく見れば壁に部分的なひび割れが入る程度の被害

第一世代 第二世代 第三世代

Aug.-Sep. 2008 Realpartner 19

た建物が32％と被害が多かったことが判明しました。その理由

コンクリート造の場合も、壁式鉄筋コンクリート造（鉄筋コンクとして、S造では溶接欠陥が多いことが指摘され、新耐震設計だリートの耐力壁を主体として構成された構造）、コンクリートブロッから安全とは言い難い現実が見えてきました。その結果、平成7ク造などがこの形式に属し、次に説明するラーメン構造に比較し年には耐震基準の指針が発令され、S造での溶接の管理と検て経済性を目的として開発・普及した構造方式で、3〜4階程度査の徹底、RC造ではピロティ柱の大幅な強化が行われました。の中低層の共同住宅などの建物に多く採用されています。

木造建物については平成12年（2000年）には、これまでの筋工場でコンクリートの壁や床をあらかじめ製作して、現場で組交いなどの入った壁の必要長さだけでなく、バランスよく配置しなみ立てる壁式プレキャスト鉄筋コンクリート造というものもあり、現ければいけない、柱や梁の継ぎ手などに規定の金物を使用など

在、建設構法の合理化を目標として量産公営住宅をはじめ集合大幅な改訂が行われており、それ以前の建物と以降の建物とは住宅として多くの種類が考案され普及しています。コンクリート

耐震性能が大幅に性能アップしていることも知っておいてください。

造の中では、平面パターンが同じなら一番安い工法ですが、ツー

さらに、平成19年6月には構造計算偽装事件をうけて建築基バイフォー住宅と同様に壁量、階高、開口部などの制限があり、準法が改定され、構造計算のダブルチェックとともに、建築確認

平面の自由度は劣ります。

審査期間がこれまで1ヵ月程度であったものが2〜4ヵ月と大幅に壁式構造は、全体として非常に剛な構造で地震に対しても非長くなったため、全国的に着工件数が落ち込んだのは記憶に新常に強く、新潟沖地震の時に地盤の液状化現象で壁式コンクしいことです。平成19年の改定以後の建物は、耐震性能が大リート造の住宅がそのままの形で傾いたまま地面に一部が埋ま幅に上がったというのではなく、中間検査など構造の検査が厳しっている写真を見ましたが、それほどまでに丈夫といえるでしょう。

くなったため、建物の工事不良が大幅に少なくなったと考えてよ②ラーメン構造（rahmen frame construction）

いでしょう。

ラーメン構造とは、柱と梁を一体化した骨組構造をいいます。

このように、建物がすべて1981年で耐震性能の良否が区別

建物の強度を高めるために、ラーメン構造の柱と梁の中に壁されるわけではないことも知っておくことは不動産を扱う人にとっを組み込む場合もあり、このような壁を「耐震壁」といい壁式構て重要なことだと思います。

造の壁と同じく大きな強度があります。同じ鉄筋コンクリートの壁
でも、出入り口などの大きな開口が設けられた壁や、柱・梁からは壁式構造・ラーメン構造って何？
Ⅳ どちらが地震に強いのか？

えますが、壁厚や中に入っている鉄筋の量が少なく、耐震性能

壁式構造とラーメン構造について説明しておきましょう（図表

このように柱と梁で構成されている構造形式で、柱と梁が堅ずれた壁は「非構造壁」といい、見かけ上は耐震壁と同じ壁に見上はあまり役立たない壁です。

3参照）。

固に緊結され一体化されていれば、コンクリート造でなくとも、鉄①壁式構造（box frame construction）

骨ラーメン構造、木造ラーメン構造と呼ばれる構造形式になるの壁式構造とは壁体や床板など平面的な構造体のみで構成すです。鉄筋コンクリート造で柱と梁でできている建物は、柱と梁はる構造方式をいいます。みなさまもよくご存じのツーバイフォー住

固まって一体化していますので当然、ラーメン構造ということにな

宅は日本語で枠組壁工法と呼ばれており、これをイメージすればりますが、鉄骨造や木造は基本的には柱と梁は一体化されていよいでしょう。在来木造が柱や梁をジョイントして造られているのないため横から力を加えれば簡単に動いてしまうピン構造といわに対して、壁パネルをパタパタとつなぎ合わせて建物を造っていれる構造形式なのです。その動きを止めるために筋交いなどのます。パネルを工場で作り、現場ではそれを釘でつなぎ合わせれ斜めの部材やパネルを使用して地震や風に対して動かないようば構造体が完成です。にしているのです。

工法的には簡単ですが壁量、階高、開口部などに力学的な安そのような部材を不要にするにはラーメン構造にすればよいの全性を確保するための制限が設けられていて、在来木造に比べですが、鉄骨造・木造ともに柱と梁のジョイント部分を緊結するて開口部が少ないなどの自由度は劣りますが、一般に全体としのには複雑な溶接や特殊な金物が必要とされるため工事費がて非常に剛な構造となり地震に対しても非常に強いといえます。

上がることになります。

図表3●壁式構造とラーメン構造
壁式構造

ラーメン構造このように壁式構造とラーメン構造では一長一短があり、自由度が少ないが工事費が安く地震に強いのが壁式構造、自由度が高いが工事費は高く地震に対しては壁式構造ほどには強くないのがラーメン構造ということになるのです。

建物の耐震性で顧客にⅤ アドバイスできることは何か？
日本各地で大きな地震があるたびに、つぎは我が身かと案じてしまうのが日本人としての宿命でしょうが、不動産を扱っている
20 Aug.-Sep. 2008 Realpartner

図表4●簡単にできる耐震診断
81 号
第●（数値は評点を示し、評点を掛け合わせたもので診断する）

1.

建物の形は整形か
1階
平面

立

整形

2.

1.0

不整形

0.9

整形

1.0

不整形

0.8

壁の配置はつり合いがとれているか

1階の壁の量は多いか多い（4.5畳中心の間取り）
1.2（1.5）＊（1/5未満1

つりあいのよい配置
1.0

3.

独立柱面

外側の一面に壁が1/5未満

0.9

外側の一面に壁がない（全開口）0.7）内の評点は平屋の場合やや多い（6畳中心の間取り）
1.0（1.5）（普通
10畳、12畳中心の間取り0.7（1.2））（やや少ない
建物内に一列程度の壁しかない0.5（1.0））（少ない
建物内にほとんど壁がない0.3（0.7））

みなさまが顧客にアドバイスできることはないでしょうか。もちろん被害が少なかった理由には地震の震動周期が短かったこと

建築の専門家でないわけですから詳しい説明は不用かもしれまが挙げられます。過去に発生した地震で木造住宅の被害が大せんが「この建物とこちらの建物だったらどっちが地震に強いの？」

きかった場所では、1〜2秒の周期を持つ地震動が卓越していまと聞かれた場合、「正確には専門家が調査をしてみなければ分したが、今回の地震では0.5秒以下の短周期のものが卓越してかりませんが、一般的には○○○○の理由で、こちらのほうが地いたため、震度が大きくとも伝統工法で造られた木造住宅が多震に強いと思います」という程度には答えたいものです。

かったため被害がほとんど生じなかったといわれています。また降簡単にできる耐震診断を図表4に示しましたが、要するに平面雪地帯のため屋根材が金属屋根・軽量瓦など軽く、開口部が少的・立体的にバランスが取れているか、壁がバランスよくたなく、柱が太いといった好条件が重なったことも功を奏していた

くさん入っているかということになります。のでしょう。しかし、地震の規模が大きかったため、粒子の小さい

また、図表1の耐震基準の変遷からも、いくつかアドバイスがで火山灰質の地層は斜面崩壊がし易いため、大規模の山崩れやきます。

土砂崩れが生じ、それに家屋が飲み込まれるなどの二次被害が①コンクリート造で新耐震以前の建物でも、昭和46年以降なら目立ちました。

コンクリート壁がバランスよく入っていれば結構丈夫です。

このように、地震の大きさだけで建物の被害を想定することは②昭和46年以前のコンクリート造で、オリンピック前の建設ラッ難しいのです。同じ場所に建っている建物でも、地震波の方向シュ時に建てられた建物は、よくないかもしれません。一度コンに対して、壁が少なかった建物は崩壊し、壁が多かった建物は安クリートの強度を調べたほうがよいと思います。

全であったなど要因は複雑です。

③新耐震以降の建物でも、1階がピロティのもの、壁量が大きく偏っているものは、大地震に弱いかもしれません。

しかし、「屋根が軽い、柱が太い、壁が多く縦横ともバランスよ
く入っている、さらに地盤がしっかりしていれば、活断層の上にな④鉄骨造（重量鉄骨）の建物で平成7年以前のものは、溶接がければまず大丈夫だと思ってもよいでしょう」という程度の知識は、きちっとできているか一度専門家に見てもらったほうがよいか今回の地震があったときなど、不動産に携わっているみなさまなもしれません。

ら顧客に話してあげたいものです。

⑤木造の場合、2000年以降の建物は、それ以前の建物と比べてかなり地震に強いと思ってよいでしょう。
ご質問についてⅥ 岩手・宮城内陸地震について

リアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではござ震度6以上の大地震だと一般的には大変だと思われがちです

なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのいますが、「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。

が、6月14日に起きた「岩手・宮城内陸地震」ではマグニチュードでご了承ください。

7.2、最大震度は6強という大地震（阪神・淡路大震災に匹敵）

ご送付先●（社）全国宅地建物取引業保証協会であったにもかかわらず、建物の被害はそれほど目立たなかった

紙上研修担当ため、みなさまの記憶から遠のいているかもしれません。

〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
Aug.-Sep. 2008 Realpartner 21