紙上研修編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

第●号

不動産取引における情報の提供に関する基礎知識（上）

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弁護士

渡辺 晋

人々のライフスタイルにおいて、住環境はとても重要な意味をもちます。不動産取引は、それぞれの人々が自ら、自分にふさわしい住環境を選択することを目的として行われますが、不動産に関する正しい情報を入手できてはじめて、住環境の適切な選択が可能になります。
ところが、不動産には物理的にも法律的にも多くの複雑な特性があり、一般の消費者にとって、ネット上に流布する情報には、表層的にすぎないものが多く、その特性を知ることは容易ではありません。事前に正無責任なものも含まれます。不動産は大きな価値のある財産しい情報を知っておかなければ、トラブルが生じるおそれもあります。
消費者としては、情報取得の重要性を十分に認識しておく必要がありますし、宅建業者としても、情報提供の重要性を、常に再確認しながら、業務を行わなければなりません。
そこで、今回と次回の2回にわけて、不動産取引における情報提供に関する基礎知識を解説します。今回は、不動産の情報提供のルール全体を俯瞰したうえで、売買に関する個別の情報提供について事例をあげて説明します。

Ⅰ
第1

不動産の情報提供の全体像
情報提供の意義であり、しかも消費者が一生のうちで不動産取引に関与する機会は多くはありません。不適切な取引によっていったん不都合な状況が生じてしまうと、その後の対処は容易ではありません。消費者自らが直接入手した情報だけをもとにして、不動産取引上の判断を行うのは、危険をはらみます。
この点、宅建業者は、消費者に対して責任をもって、不動産取引に関与する立場にある専門家です。本来的に消費者の生活の基盤を形作る重要な情報を提供するのは、宅建業者の役割です。

第2

情報提供のための3つの方法

宅建業者が消費者に対して情報を提供するための方法は、不動産広告、宅建業法35条に定められた事項（以下「35条事項」という）の説明、宅建業法35条に定められた事項以外の事項（以下「35条事項以外」という）の説明の3つに大別できます。
まず、不動産広告は、多くの場合に消費者が取引の検討を開始する契機となり、また物件評価の基礎となるものです。不

最近では、インターネットの普及などにより、簡単に不動産動産広告には、インターネット、情報誌、新聞の折込広告など情報にアクセスできるようになっています。消費者自らが宅建の媒体がありますが、不動産広告が消費者の意思決定に及業者を介さず直接、不動産情報を取得することも一般的といぼす影響を考慮し、宅建業者は、いずれの媒体による広告をえましょう。

行う場合でも、ルールに従って広告を行わなければなりません。

しかし、不動産に関する情報は専門的で複雑です。
インター

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不動産広告のルールには、宅建業法と不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）があります。
次に、宅建業法35条は、宅建業者から消費者に情報として伝達すべき事項（35条事項）について、具体的で詳細な規定売買・交換・貸借を成立させるかの別（取引態様の別）を明示しなければならないものとしています（同法34条1項）。

を設けています。
この説明が、35条事項の説明であり、一般に第2表示規約による不動産広告のルール

は、重要事項説明といわれています＜注1＞。

（1）意義

もっとも、消費者が必要とする情報は、宅建業法35条に定表示規約は、不動産業界が自ら定め、不当景品類及び不当める事項に限定されません。同条に定められていない事項で表示防止法（景品表示法）の規定に基づき公正取引委員会あっても、取引の状況からみて、宅建業者が、買主・借主に説の認定を受けたルールです。昭和38年に自主規制基準として明しなければならない事項があります。35条事項以外の情報制定され、時代の変化に対応して、改正が重ねられてきました。

提供も、宅建業者の重要な職責です

宅建業法が、不動産広告に関する基本的な禁止事項を定＜注1＞35条事項以外にも説明すべき重要な事項があることから、本稿めているだけなのに対し、表示規約は、不動産広告においてでは、宅建業法35条に定める事項の説明について、あえて「重要は、ただ嘘をつかない、事実に反してはならないというだけで事項説明」という表現を用いていない。

は情報伝達として不十分であり、消費者が不動産を選ぶ場合に必要な事項を表示することが求められているという考え方

Ⅱ
第1不動産広告
宅建業法による不動産広告のルールに立ち、特定事項の明示や、物件の内容・取引条件の表示基準などについて、きめ細かく定めています。

（2）特定事項の明示
消費者が通常予期することができない物件の地勢、形質、宅建業法には、（ 1）誇大広告の禁止、（ 2）広告開始時期の立地、環境等に関する事項、または取引の相手方に著しく不制限、（ 3）取引態様の明示、という3つのルールが定められて利な取引条件であって、規則（不動産の表示に関する公正競います。

争規約施行規則）で定める事項については、それぞれ、その定（1）誇大広告の禁止

めるところにより、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい

不動産広告では、不動産の所在・規模・形質、現在または色彩の文字により、分かりやすい表現で明瞭に表示しなけれ将来の利用の制限、環境・交通その他の利便性、代金・借賃ばなりません（表示規約13条）。
たとえば、市街化調整区域に等の対価の額・その支払方法、代金・交換差金に関する金銭所在する土地の場合には「市街化調整区域。宅地の造成及の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をしてび建物の建築はできません」（ 表示規則8条1号）、建築基準はなりません。
また、実際のものよりも著しく優良であり、もしく

法42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地のは有利であると人を誤認させるような表示も許されません。
こ場合には「再建築不可」または「建築不可」（同条2号）
として、れらの規制に違反する広告は誇大広告として禁止されます

それぞれ明示することが義務づけられています。

（宅建業法32条）。

（3）物件の内容・取引条件等に係る表示基準（2）広告開始時期の制限
宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、工事に関し必要とされる開発許可や建表示規約では、特定事項の明示に加え、必要な表示事項や用語について、規則によって具体的な基準を定めることとしています（表示規約15条）。

築確認があった後でなければ、工事に係る宅地・建物の売買基準が定められているのは、①取引態様、②物件の所在地、その他の業務に関する広告をしてはなりません（同法33条）。

③交通の利便性、④各種施設までの距離または所要時間、⑤未完成物件の売買は青田売りといわれます。青田売りにおけ団地の規模、⑥面積、⑦物件の形質、⑧写真・絵図、⑨設備・る広告は、広告開始時期の制限を受けます。

施設等、⑩生活関連施設、⑪価格・賃料、⑫住宅ローン等、⑬（3）取引態様の明示

その他の取引条件に関する事項です。たとえば、物件と各種宅建業者の取引への関与については、自らが契約当事者と施設までの距離を徒歩による所要時間で表示するためには、なる場合と、他人が当事者になる契約についての代理・媒介徒歩には80メートルにつき1分間を要するものとして表示しなを行う場合があります。宅建業法は、不動産広告を行うには、ければなりません（表示規則10条10号）。

自己が契約の当事者となって売買・交換を成立させるのか、代理人として売買・交換・貸借を成立させるか、または媒介してOct. 2014 Realpartner

17Ⅲ35条事項の説明（2）法令による制限（1）意義

東京地裁平成21年4月13日判決は、宅建業者である売主

宅建業法35条は、宅地建物の性状、権利関係、取引条件Yが、法令による制限の調査と説明を怠ったために、買主Xかなど、買主が必要とする情報のうち、定型的に捉えることがでらの損害賠償請求が認められたケースです。すなわち、Xが、きる事項を、宅建業者が説明すべき事項（35条事項）として床面積100平方メートル程度の建物を建てたいという希望を定めました。宅建業者は、同条に基づいて売買契約が成立すYに伝えたうえで、33．02㎡の土地（建ぺい率80％）を、別の宅るまでの間に、書面を交付し、定められた事項について取引主

建業者Zの仲介によって、売買代金2,830万円で購入しました

任者に情報を提供させなければなりません＜注2＞。

が、この土地は、第2種高度地区内にあって高さ5ｍ以上の部

35条事項には、宅地建物に関する事項と取引の条件に関する事項があります。
取引主任者が35条事項の説明をするには、宅地建物取引主任者証を提示しなければなりません。説明のための書面には、説明に関する責任の所在を明らかにするため、取引主任分が斜線制限に服し、一般的な階高により建築した場合、3階部分の一部が斜線制限の影響を受ける土地でした。
そのため、延べ床面積100平方メートル程度の建物を建築することは法的に不可能であったことが、契約後に判明しました。
建築基準法58条による高さ制限＜注3＞は、35条事項であ者の記名押印が必要です。

り、宅建業者に調査説明の義務があります（宅建業法35条1＜注2＞宅建業法35条は、同条による宅建業者から消費者への情報提供

項2号、同法施行令3条1項2号）。Yは、Zが仲介を行っているについて、「 取引主任者をして」「 書面を交付して説明をさせなけのだから自分には調査説明義務はないと反論して自らの責任ればならない」という仕組みをとっており、現実に説明を行うのは、を争いましたが、裁判所は「宅建業者が宅地建物の売買の売取引主任者である。宅建業者の事務所には、業務従事者の5分の主となる場合、買主となろうとする者に対し、宅建業法35条11以上の人数の専任の取引主任者を、設置しなければならない

項各号に規定された重要事項について説明義務を負い、同（宅建業法15条1項、宅建業法施行規則6条の3）。

義務は、当該売買を宅建業者が媒介した場合でも、免除されない」
として、Yの責任を肯定しました。
＜注3＞建築基準法58条は「高度地区内においては、建35条事項

築物の高さは、高度地区に関する都市計画にお●宅地建物に関する事項

いて定められた内容に適合するものでなければな①登記されている権利②法令による制限の概要③私道負担④飲用水、排水、電気、ガスに関する事項⑤宅地造成または建築工事の完了前の宅地建物については完了時における形状、構造等⑥区分所有建物については建物の敷地の権利や共用部分に関する事項⑦その他●取引の条件に関する事項らない」と規定している。

（3）
中古マンションの修繕履歴などの説明
中古マンションの流通が活発になっています
が、築年数が経過したマンションでは、マンションの維持や修繕がこれまでどのようになされてきたかが、購入の判断を行うにあたっての注目すべきポイントとなります。
宅建業法はこの点について、「 1棟の建物の維持修繕の実施状況」の記録があるときは、その①売買代金や賃料以外に授受される手付金や敷金の額、その目的内容を説明しなければならないと定めて、維持②契約解除

修繕履歴を35条事項として宅建業者に説明義③損害賠償の予定または違約金務を課しています（宅建業法35条1項5号の2、④手付金保全措置を講ずべき場合における保全措置の概要

同法施行規則16条の2第9号）。
もっとも、どの⑤支払金・預り金の保全措置の概要

マンションにも維持修繕の記録が残されている⑥ローンの斡旋の内容と斡旋によるローンが成立しないときの措置というわけではありません。記録がなければ説明することはできませんので、宅建業者の説明義

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務は、維持修繕の実施状況の記録が残されている場合に限っ事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要て課されます。宅建業者は、管理組合、マンション管理業者まな影響を及ぼすこととなるもの」について、「 故意に事実を告たは売主に記録の有無を照会し、記録の存在しないことが確げず、または不実のことを告げる行為」を禁止しており（47条1

認された場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことに号ニ）、35条事項以外に説明すべき事項があることを、当然のなります＜注4＞。

前提としているものと考えられます。

また、マンションの修繕に関しては、修繕工事の実施状況に35条事項以外の事項で、買主にとって重要な意味をもつも加え、「 1棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立のとしては、たとえば、周辺環境があります。千葉地裁平成14てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容および既に積年1月10日判決は、小児喘息の子供をもつ買主Xが、仲介業み立てられている額」
を説明しなければならないとされ、毎月支者Zに環境の良い物件を買いたいという希望を伝えて仲介を払うべき修繕積立金に関する規約の定め、および修繕のため依頼し、Zの仲介により土地建物を購入したけれども、購入直にすでに積み立てられた額の説明も、35条事項とされています

後、隣接地に区画整理事業によって公園ができ、約4メートル（宅建業法35条1項5号の2、同法施行規則16条の2第6号）。

しか離れていない位置に、高さ5メートルの鉄筋コンクリート製＜注4＞記録が保存されていないために法律上の説明義務がない場合での擁壁が建設されてしまったことから、仲介業者の責任が肯あっても、仲介業務の過程において過去の大規模修繕工事の実定されました。
また、閑静な住宅地に存在する中古住宅を購入

施状況を知った場合には、宅建業者としては購入者に知る限りのしたけれども、隣人が著しい迷惑行為を行う人物であったとい事項を説明しておいた方がよいことはいうまでもない。

う大阪高裁平成16年12月2日判決でも、宅建業者の責任が認められています。

Ⅳ

35条事項以外の説明

売買対象について、自殺や殺人など社会通念上、目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景があることが、心理的欠陥といわれています。心理的欠陥も、説明事項となる場合があり、ところで売買対象となる土地や建物の状況はさまざまであ

東京地裁平成20年4月28日判決および東京地裁平成18年

り、取引の前提となる条件も千差万別です。35条事項として7月27日判決では自殺があった事実、東京地裁平成21年11

直接には定められていなくても、個別具体的なケースをみた

月26日判決では殺人事件、東京地裁平成22年3月8日判決でときには、買主が取引の判断をするにあたって重要であり、そは土地上の建物での売買において約4年前に人が焼死するれ故に宅建業者が説明すべきであると考えられる事項もあり火災事件があったことについて、それぞれ宅建業者の説明義ます。

務が肯定されています＜注5＞。

裁判例でも、「 宅建業法35条1項は、『 少なくとも次の各号

なお、宅建業者が契約締結後に事実を知った場合にも、説に掲げる事項について』宅建業者が宅地建物取引主任者をし明義務が肯定されるケースもあります。東京地裁平成25年1て重要事項として取引関係者に説明すべきことを求めている

月31日判決では、土地付きの一戸建て中古住宅の売買に関し、のであり、又、宅建業者は、免許を受け、宅地建物取引主任者

境界ブロック塀の越境があった事案において、たとえ宅建業を置いて物件調査の能力を有しているうえ、取引対象となって者がこれを知ったのが契約締結後であっても、買主に越境のいる宅地建物についての規制を調査し、取引関係者にこれを事実を説明しなければならないと判断されました。

説明して不測の損害の発生を未然に防止することを業務の＜注５＞自殺や殺人など不動産取引の観点からは心理的欠陥とされる情一環としていることからも、同条項所定の『法令に基づく制限報も、関係者にとっては知られたくない内容を含む情報である。宅で政令で定めるものに関する事項』
だけでなく『その他一定の建業者はその取扱いには、十分に注意を払わなければならない。

重要事項』についても説明義務を負う場合があると解するのが相当である」と述べられています（大阪高裁平成7年11月21日判決）。
宅建業法も、35条とは別に、47条において、宅建業者に対して、「 宅地もしくは建物の所在、規模、形質、現在もしくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額もしくは支払方法その他の取引条件または当該宅地建物取引業者もしくは取引の関係者の資力もしくは信用に関するご質問について
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