REAL PARTNER

REAL PARTNER「紙上研修」連載 第 211 回

しかし、適格消費者団体による差止等請求の場合には、個別の事実関係を離れ、問題とされる契約条項が消費者契約法第8条から第10条までに規定す新しい最高裁判例を読む

家賃債務保証業者による無催告解除条項・明渡擬制条項について新しい最高裁判例の中から、実務上参考になるものをピックアップして、紹介しています。今回は、お問い合わせの多かった判例（消費者契約法第 12 条に基づく差止等請求）について読み解きます。

深沢綜合法律事務所
弁護士

佐藤 薫

「紙上研修」

る消費者契約の条項に該当するか否かが、抽象的に判断されることになります。
②また、このような性質上、本件で問題となっているのは消費者契約（本件でいえば賃借人が消費者である契約）であるということにも注意が必要です。
したがって、賃借人が事業者の場合には、本件最判の射程は直接は及ばないことになります。
③そして、本件で特に問題となった条項は、消費者契約法第10条です。

5条項 A（無催告解除条項）について①前提としての昭和43年最判
ア．条項Aは、大雑把にいえば、連帯保証人に賃貸借契約の無催告解除をする権限を与える条項でした。
これを検討する前提として、無催告解除についての重要な最高裁判例である最判昭和43年11月21日民集22巻12号2741ページ（以下「昭和43年最判」といいます）を理解する必要があります。
イ．昭和43年最判は、建物賃貸借契約に、賃料を1か月でも滞納したときは催告を要せず契約を解除（消費者契約法第 10 条）

1

はじめに2020年の債権法改正により、賃貸借契約におい案において、同特約条項に基づいてなされた解除できるものとする。賃貸人及び賃借人は、この消費者の不作為をもって当該消費者が新たな場合に連帯保証人が原契約についての解除権を消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示を行使することに対して、異議はないことを確認したものとみなす条項その他の法令中の公の秩

この点について、昭和43年最判は、建物賃貸する。

序に関しない規定の適用による場合に比して消借契約において、一般に、賃借人が賃料を1か月費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重す分でも滞納したときは催告を要せず契約を解除する消費者契約の条項であって、民法第一条第二ることができる旨を定めた特約条項は、賃貸借契項に規定する基本原則に反して消費者の利益を約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権一方的に害するものは、無効とする。

関係であることに鑑みれば、賃料が約定の期日にて、個人が連帯保証人となる場合には極度額の設定が要件となったこと等を受け、家賃債務保証業者が連帯することができる旨の特約条項が付されていた事

条項 Bの有効性が問題とされました。

保証人となるケースが増加傾向にあるとされています。

連帯保証人は、賃借人が賃料等の支払を２かそうしたなかで、連帯保証人である家賃債務保証業月以上怠り、連帯保証人が合理的な手段を尽く者の権限等についての判断を示した最判令和4年12しても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、月12日民集76巻7号1696ページ（以下「本件最判」

電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等といいます）が、ニュース等で報道されたこともあから本件建物を相当期間利用していないものとり、注目を集めました。

認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない①条項Aおよび条項Bについて、裁判所の判断は、を行使することが許される旨を定めた約定である

しかし、本件最判については、誤解も多くなされて賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存す第一審（地方裁判所）、控訴審（高等裁判所）、上告と解するのが相当であると判示したうえで、当該いるようですので、以下、本件最判を読み解き、本件るときは、賃借人が明示的に異議を述べない限審（最高裁判所）、と審級が移るたびに変遷を遂げ事案における解除の有効性を認めました。

最判は何を言っているのか／いないのかについて解説

り、これをもって本件建物の明渡しがあったもました。

します。のとみなすことができる。

支払われず、これがため契約を解除するに当たり

4

裁判所ごとの判断の違いいような事情が存する場合には、無催告で解除権具体的には、次のとおりです。
ア．第一審：条項Aの差止等は否定し、条項Bの2問題となった契約条項②条項Aはいわゆる無催告解除条項、条項Bはいわゆる明渡擬制条項ですが、いずれも権限を行使する①この裁判は、家賃債務保証業者の保証契約書に記載された、家賃を滞納している借主への「追い出し条主体が連帯保証人（家賃債務保証業者）であるという特質があります。

家賃債務保証業者を訴えたものです。
具体的には、次のような2つの契約条項が問題となりました。

イ．控訴審：条項A・条項B、いずれの差止等も否定。
ウ．上告審：条項A・条項B、いずれの差止等も認

3

本訴訟の性質①まず注意する必要があるのは、本訴訟が、適格消費②このように、審級ごとに異なる判断が示されており、特に、控訴審と上告審では正反対の結論となっています。

ウ．このように、特約の文言上は、単に賃料滞納の場合に無催告解除ができる旨の記載がなされているにすぎない場合にも、当該特約が適用されるのは「契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」であると限定的に解釈したうえで、そうした事情が存在するか否かが判断されているのです。
こうした昭和43年最判の判断枠組は、現在も実務として定着しています。
②この昭和43年最判を踏まえたうえで、今回の事案を見ていきます。

者団体による差止等請求訴訟（消費者契約法第12条

もちろん、今後の実務において踏まえるべきは最３項）という特殊な訴訟類型であったという点です。

高裁の判示ですが、その内容をよく理解するために連帯保証人は、賃借人が支払を怠った賃料等

通常は、契約条項に基づき賃貸借契約が解除されたも、以下、控訴審と上告審を比較しながら、判示内の中心は次のとおりです。

及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達し場合等、個別具体的な事案において、契約条項の有容についての検討を行っていきます。

ア．昭和43年最判等の判例法理は、契約条項の文たときは、無催告にて原契約を解除することが効性が問題とされることになります。

条項 A

22

差止等は認める。

める。

項」が一方的で違法だと、大阪の適格消費者団体が催告をしなくてもあながち不合理とは認められな

まず、控訴審が条項Aの差止等を否定した理由

言上は言及されていなくても、特にこれを排除す

REAL PARTNER January 2024

23

REAL PARTNER

したがって、条項Aは、消費者である賃借人ることが明らかとされているなど特段の事情のな行の手続きを要するのであり、これに反する振舞いと事業者である連帯保証人の各利益の間に看過しイ．原契約が終了していない場合において、条項Bは自力救済として不法行為に該当し得るとされていイ．そもそも、賃借人の賃料支払義務が賃貸借契約得ない不均衡をもたらし、当事者間の衡平を害すに基づいて本件建物の明渡しがあったものとみなますので、本件最判の結論は妥当なものと評価できの要素を成す賃借人の基本的かつ重要な債務であるものであるから、信義則に反して消費者の利益したときは、賃借人は、本件建物に対する使用収るでしょう。

ることからすれば、賃借人が支払いを怠った賃料を一方的に害するものであるというべきである。

益権が消滅していないのに、原契約の当事者でも等および変動費の合計額が賃料3か月分以上に達④この控訴審と上告審を比べると、条項を限定的に解ない連帯保証人の一存で、その使用収益権が制限するという事態は、それ自体が賃貸借契約の基礎釈するか否かや、連帯保証人は賃貸借契約の当事者されることとなる。そのため、条項Bは、この点をなす当事者間の信頼関係を大きく損なう事情とでないということをどこまで重視するか、という点において、任意規定の適用による場合に比し、消①本件で問題とされた条項Aや条項Bのような、連いうべきであり、そのことに加えて、契約を解除の判断の違いが結論を分けたように思われます。

費者である賃借人の権利を制限するものというべ帯保証人を主体とする無催告解除特約や明渡擬制特きである。

約は、今後、消費者契約においては無効とされる可い限り、当該契約にも適用される。

本件最判が言及していること／いないこと

7

するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とすなわち、控訴審は、条項Aについて、上記のは認められないような事情がある場合に、賃借人

昭和43年最判等を前提に、条項Aは契約を解除す

ウ．そして、このようなときには、賃借人は、建物能性が非常に高く、使用を避けるほうが無難です。

が原契約の解除前に履行の催告を受けられない不るに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認に対する使用収益権が一方的に制限されることに②他方、賃借人が事業者である場合など、消費者契約利益の程度がさして大きくないことは、おのずかめられないような事情がある場合に限って無催告解なるうえ、建物の明渡義務を負っていないにもかでない契約の場合については、本件最判の射程は及ら明らかというべきであるから、条項Aは、信除を認める趣旨である、と限定的に解釈しています。

かわらず、賃貸人が賃借人に対して建物の明渡請びません。

義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的これに対し、上告審は、本件で解除権を行使する求権を有し、これが法律に定める手続きによるこ

また、連帯保証人に無催告解除ではなく催告解除とされているのは賃貸人ではなく、賃貸借契約の当となく実現されたのと同様の状態に置かれるのでをする権限を付与する条項の有効性についても、本事者でもない連帯保証人であるということ等を重視あって、著しく不当というべきである。

件最判は言及していません。に害するものとはいえない。
③これに対し、上告審である本件最判が条項Aの差止等を認めた理由の骨子は次のとおりです。

し、昭和43年最判の法理は本件には及ばないとのエ．また、本件建物を再び占有使用しない賃借人のしたがって、こうした本件最判が述べていない部

ア．一般に、賃借人に賃料等の支払の遅滞がある場判断を示したうえで、条項Aを限定的に解するこ意思が客観的に看取できる事情が存することとい分については、いまだ判断が確定しているとはいえ合であっても、連帯保証債務の履行があるときとを否定し、文言どおり解釈した結果、消費者契約う要件は、その内容が一義的に明らかでないたず、今後の裁判例や学説の蓄積を待つこととなりま

は、賃貸人との関係においては賃借人の賃料債務法第10条に該当するとの結論を導いたのです。

め、賃借人は、いかなる場合に条項Bの適用があすが、特約条項を設けても無効とされる可能性が存るのかを的確に判断することができず、不利益を在するということを念頭に置く必要があります。

等が消滅するため、賃貸人は上記遅滞を理由に原契約を解除することはできず、賃借人にその義務に違反し信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為があるなどの特段の事情があるときに限り、無催告で原契約

6

条項 B（明渡擬制条項）について①条項Bについても、控訴審と上告審の判断を比較します。

被るおそれがある。

③ところで、本件最判の争点とは異なりますが、賃借オ．なお、条項Bは、賃借人が明示的に異議を述べ人が賃料を支払わず、連帯保証人が連帯保証債務をた場合には、連帯保証人が本件建物の明渡しが履行した場合に、賃貸借契約の解除が認められるあったとみなすことができないものとしているか、という論点も重要です。

まず、控訴審が条項Bの差止等を否定したのは、が、賃借人が異議を述べる機会が確保されている

こうした場合について、従前の下級審の裁判例それと比較すると、条項Aは賃借人が支払を条項Bについての限定的な解釈に基づくものです。

わけではないから、賃借人の不利益を回避する手（東京地判平成29年2月24日等）においては、解除怠った賃料等の合計額が賃料3か月分以上に達しすなわち、条項Bは、要件を満たすことにより、原段として十分でない。

を認めるものも存在しました。そこでは、連帯保証た場合、賃料債務等の連帯保証人が何らの限定な契約賃借人が賃借物件の使用を終了してその賃借物カ．以上によれば、条項Bは、消費者である賃借人債務が履行されたとしても賃借人の賃料の不払といく原契約につき無催告で解除権を行使することが件に対する占有権が消滅しているものと認められると事業者である連帯保証人の各利益の間に看過しう事実に消長を来すものではない、という理由が挙できるものとしている点において、任意規定の適場合において、原契約賃借人が明示的に異議を述べ得ない不均衡をもたらし、当事者間の衡平を害すげられており、一定の説得力があります。

用による場合に比し、消費者である賃借人の権利ない限り、連帯保証人に対し、賃借物件の明渡しがるものであるから、信義則に反して消費者の利益

しかし、本件最判は、上記のとおり、一般に、賃を制限するものというべきである。

あったものとみなし、原契約が継続している場合にを一方的に害するものであるというべきである。

借人に賃料等の支払の遅滞がある場合であっても、はこれを終了させる権限を付与する趣旨の規定であ③以上のとおり、条項Bについても、控訴審と上告審

連帯保証債務の履行があるときは、賃貸人との関係の判断が分かれた最大の理由は、条項Bの解釈の違においては賃借人の賃料債務等が消滅するため、賃いにあると考えられます。

貸人は遅滞を理由に原契約を解除することはできなを解除することができるにとどまる。

イ．賃貸借契約の解除は、賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得るものであるから、契約関係の解消に先立ち、賃借人に賃料債24旨を定めた条項であると解される。

「紙上研修」る、という解釈です。
②これに対し、上告審が条項Bの差止等を認めた理由

控訴審は、条項の文言にはない条件を読み込み限務等の履行について最終的な考慮の機会を与えるは次のとおりです。

ため、その催告を行う必要性は大きいということ

ア．条項Bには原契約が終了している場合に限定し定的に解釈したのに対し、上告審は、文言を素直にこうした最高裁の判示を踏まえると、今後は連帯ができる。ところが、条項Aは、原契約の当事て適用される条項であることを示す文言はないこ

解釈しました。上記のとおり抽象的判断が求められ保証債務の履行がなされている限りは、特段の事情者でもない連帯保証人がその一存で何らの限定なと等に鑑みると、条項Bは、原契約が終了しているという本訴訟の特質等に照らすと、上告審の判断がある場合を除いて、賃料等の支払の遅滞を理由にく原契約につき無催告で解除権を行使することがない場合においても、要件を満たすときは、賃借が自然なように思われます。

賃貸借契約を解除することは困難であるものと考えできるとするものであるから、賃借人が重大な不人が明示的に異議を述べない限り、連帯保証人がそもそも、原則として、賃貸人であっても明渡し利益を被るおそれがあるということができる。

建物の明渡しがあったものとみなすことができるを強制的に実現するためには民事訴訟および強制執ご質問は文書にて右記宛までご郵送ください。

いと述べています。

られます。

（公社）全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3 全宅連会館２F

REAL PARTNER January 202425