レポート

護

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み

た

環

境

問

題

の

深

層

第 6 回

特集

弁

総説

アスベストに関する法改正が取引に与える影響の考察── 不動産取引を例に

シリーズ連載内藤 丈嗣 N A I T O H T a k e s h i
森原憲司法律事務所 弁護士／日本 CSR 普及協会・環境法専門委員会委員

環境情報

令和 2 年の大気汚染防止法（ 以下「 大防法 」という）の改正は、いわゆるレベル 3 建材を含む全石綿含有建材を規制対象とすることにより、解体等工事の際のアスベスト飛散防止対策を強化したが、その影響は解体等工事の場合だけに留まらないと考えられる。不動産取引を例にとると、民法改正により、瑕疵担保

弁 護 士 か ら み た 環 境 問 題の 深 層

責任は契約不適合（ 債務不履行 ）責任と構成されることになったが、建物の売買において、売主が、対象物件にレベル 3 建材を含めアスベストが使用されていることを説明せず売却した場合、 契約不適合責任を問われる可能性が高まることも想定される。

はじめにアスベストに関する問題については、すでに本年 2 月

本稿においては、今後の取引の方向性に関するもっぱら個人的な見解になるが、不動産取引を例にとり、どのような影響があるかを考察してみることとしたい。

号で北島隆次弁護士が取り上げ、アスベスト関連疾病に罹患した労働者らに関する訴訟を中心に論じられているが＊１、アスベストにばく露するリスクが一番高い作業の1．いわゆるレベル 3 建材について

一つが、アスベストを含有する建築物の解体等工事である。

1 . 1 レベル 3 建材とは

この点、アスベストを使用する民間建築物の解体工
事件数については今後増加し、2028 年頃にピークを迎いわゆるレベル 3 建材については、レベル 1 建材（ 吹えるとの推計もあるが、大防法は、かかる状況を踏まえ、付け石綿 ）、レベル 2 建材（ 石綿含有断熱材・保温材・耐火被覆

令和 2 年の改正において、レベル 3 建材（ 石綿含有成形材 ）に比べ、除去等作業におけるアスベストの飛散が相板等、石綿含有仕上塗材 ）を含む全石綿含有建材を規制対対的に少ないと考えられていたことから、これまで、大象とすることにより、解体等工事時におけるアスベスト飛防法の規制の対象となっていなかった。しかし、レベル散防止対策を強化したところである。

3 建材の除去等作業においても、適切な飛散防止措置

同法の主たる規制は、あくまでも解体等工事にとどまが行われない場合には、作業現場周辺の大気中にアスるが、石綿含有建材の出荷量の 9 割以上をも占めるとベストが飛散するおそれがあるとの実態調査を踏まえ、されるレベル 3 建材が規制の対象となった影響は、解令和 2 年の大防法改正により規制対象とされることに体等工事のみならず、他の取引にも少なからず影響をなった。

及ぼす可能性があるように思われる。

レベル 3 建材とは、石綿含有成形板等＊２と石綿含有061

シリーズ連載

図１／ 15 番から 40 番がレベル 3 建材使用箇所

環境問題の深層（ 出典：目で見るアスベスト建材 第２版「アスベスト含有建材と使用部位例 」）

062

環境管理│ 2021 年 6 月号│ Vol.57

No. 6

＊４

ル 3 建材 であり、屋根・外壁・内壁・天井・床など、除去後（ 養生を行なった場合は養生を解く前に）作業場内のレポート

仕上塗材＊３をさすが、石綿含有建材の大多数がレベ

清掃その他の特定粉じん処理を行う。

建物の至るところに使用されている（ 図 1 参照。15 番から 40
番がすべてレベル 3 建材の使用箇所である）。

（ 2 ）石綿含有仕上塗材

1 .2

通常使用時の安全性特集湿潤化したうえで除去またはこれと同等の効果を有する措置（ 十分な集じん機能を有する集じん装置付き工具を使用する工法 ）を講じる。ただし、電気グラインダーその他の電動ところで、レベル 3 建材については、破砕等しない限り、石綿飛散のリスクはほとんどないと考えられており、散防止対策の必要はないと考えられてきた。

ければならない。
以上のとおり、令和 2 年の大防法改正により、レベル 3 建材についても解体等工事の厳格な作業基準が設けられたが、前述のとおり、レベル 3 建材は建物の人が、賃貸借契約の期間満了により更新を拒絶し、賃至るところに使用されており、レベル 3 建材を含む建築

借人等に対し、賃貸借契約の終了に基づく明渡し等を物の解体等工事の解体費用や廃棄物処理費用につい求めた事案であるが、賃貸人は、建物の一部に石綿ては、解体規模にもよるが、今後、相当な負担増にな

含有建材 が使用されており、建替えを予定していることを、更新拒絶の正当事由として主張した。

シリーズ連載例えば、東京地判令和元年 12 月 19 日＊５は、賃貸＊６

総説

通常使用されている状況においては、原則として、飛工具を用いて除去するときは養生したうえで湿潤化しなることも想定される＊７ 。
このように、令和 2 年の大防法の改正の結果、レベル 3 建材の使用された建築物を解体する場合は、従来4 月であり, 相当に老朽化していることが推認されるとしに比して多額の解体等費用が発生することも予想されるても, このことが本件建物の建て替えの必要性を直ちにことから、レベル 3 建材の使用の有無は、建物の取引基礎づけるものとはいえないし, アスベストについては,価格に影響を与える事項として、不動産取引に影響を一部使用していると認められる石綿含有建材は, アスベ

及ぼす可能性も否定できないところである。

環境情報

裁判所は、「 本件建物が建築されたのが昭和 40 年の居住状態で, 空気中にアスベストが飛散することはな
く, 健康に悪影響を及ぼす可能性はまず考えらないとさ

弁 護 士 か ら み た 環 境 問 題の 深 層

スト繊維を固定した非飛散性のものであることから, 通常
2．不動産売買とアスベスト（甲 4・重要事項説明書特記事項 4 項 ）れていることからすれば ,

本件建物をそのまま存置した際にアスベスト被害が発生

2.1

アスベストと建物の瑕疵する危険性が高いとは認められない。したがって, 原告が本件建物を建て替えるために, 本件建物部分の明渡

不動産取引において、後日、建物購入時に明らかにしを求める必要が高いとは認められない。
」と判示し、賃されていなかったアスベストの使用が判明した場合、建貸人の請求を棄却しており、レベル 3 建材は、それが物の瑕疵であるとして、売主が買主から責任追及を受通常使用されている状況においては、基本的に、石綿けることが想定される。

ばく露のリスクは低いとの判断が前提としてあると考えら

売主の瑕疵担保責任を認めた例として東京地判令
和 2 年 3 月 27 日がある＊８ 。共同住宅等の中高層建物れる。

を建設し分譲等を行う目的で土地建物を買い受けた原
1 .3

解体等工事の作業基準

告が、購入した建物解体時にレベル 1 の石綿含有建材が発見され除去費用がかかったとして、売主の相続

このようにレベル 3 建材は、通常使用されている限り人である被告らに対し、売買契約上の瑕疵担保責任のは安全であるが、解体等工事のときの破砕等によってア

規定に基づく損害賠償を請求した事案であり、裁判所

スベストが飛散するリスクがあると考えられることに鑑み、は、建物から石綿含有建材が発見されたことについて、

令和 2 年改正大防法・同規則は、レベル 3 建材につこれを「 隠れた瑕疵 」と認め、原告の請求を認容していいて、解体等工事の際の作業基準を以下の通り定めた。

る。
他方、売主の責任を否定した例として、東京地判平（ 1 ）石綿含有形成板等の作業基準

成 24 年 8 月 9 日＊９ がある。平成 11 年に被告から土切断、破断等せずそのまま取り外すことを原則とし、地建物を購入した原告が、同契約から 8 年後の建物取り外しが困難な場合は除去する材料を薬液等で湿潤

建替え時に、建物にアスベストが使用されていたことが化するものとする。ただし、石綿含有けい酸カルシウム

判明した等として、被告に対し、不法行為に基づき、ア

板第 1 種については、事前に養生したうえで湿潤化しスベスト除去費用等の支払を求めた事案である＊１０ 。裁なければならない。

判所は、売買契約が締結された平成 11 年当時の社
063

シリーズ連載
環境問題の深層

会認識について、解体作業者に有害であるが、建物

例えば、買主が建物を解体する前提で不動産を購使用者に対しては、アスベストが摩耗等により飛散して入する契約の場合は、レベル 1 から 3 のいずれであろいない限り有害性はないとの認識であったと認定したう

うと、石綿使用の有無に関する情報が正確に開示されえで、アスベストが使用されていない建物に比して建物ないと、解体費用の見積もりに影響し、購入価格にも影所有者が莫大な解体費用を要していたとまでは認めら響することになる。よって、かかる情報を不開示のままれず、アスベスト建材使用の有無は, 平成 11 年当時、引き渡された建物は「 契約の内容に適合しない」ものと建物の取引価格に重大な影響を与える事由であったとして、契約不適合責任が発生するものと思われる。

は解されないとして、建物がアスベストを含有することについての売主の説明義務を否定した。

他方で、前述のとおり、レベル 3 建材自体は通常使用される限りは安全であると考えられていることから、一この裁判例は平成 11 年当時のアスベストに対する社

戸建て・分譲マンションなど購入者自身が居住する目的

会認識を前提にしているが、当時と現在とではかかるで購入する物件の取引の場合は、レベル 3 建材の使認識が全く異なっている。平成 11 年は、石綿障害予用の有無が開示されず、後日判明した場合であっても、防規則が施行され建物解体が厳格化された平成 17「 契約の内容に適合しない」とはいえないと判断される

年、すべての石綿含有建材の製造・使用が禁止され場合もあり得ると考える。もちろん、簡単な目視で壁等た平成 18 年、いわゆるクボタショックにより社会問題化に亀裂が入っているとか、リフォームが必要な物件などした平成 17、18 年頃よりも前である。

は、レベル 3 建材の使用の有無について開示をすべき

いうまでもなく、現時点では、アスベストが使用された＊１１

建物は建物解体時でなくとも危険でありであったと判断されうると考えられるから、「 契約の内容、かつ、アに適合しない」か否かの判断は、対象物件次第である。

スベストが使用された建物の所有者は莫大な解体費用

また、専門業者による投資用不動産の購入のように、を負担する可能性があるというのが社会認識となってお購入前にデューデリジェンスを実施することが予定されるり、石綿建材使用の有無は, 建物の取引価格に重大なような事例の場合は、必ずしも売主側で石綿使用の有影響を与えるというのが社会の共通認識であると考えら

無をすべて調査し説明せずとも、設計図書や施工記録れる。従って、私見ではあるが、現時点で同種の訴訟等の資料・情報を提供して、買い手側に調査の機会をが提起された場合、全く逆の結論が出る可能性が高い

付与することによって、後日、買い手側が把握できなかっと考えている。

た石綿使用の有無が判明しても、契約不適合責任を加えて、前述のとおり、令和 2 年大防法改正によりレ免れる可能性もある。

ベル 3 建材にまで規制対象が拡大し解体費用の増額も結局、「 契約の内容に適合しない」か否かは個別判見込まれるところであり、建物がアスベストを含有するこ断になるが、令和 2 年大防法改正により、レベル 3 建とについての売主の説明義務の範囲・程度は従前より材を含めアスベストの危険性が改めて強く認識される中、も広がっていくように思われる。

石綿使用の有無を説明せずに売買契約を締結し、後日、石綿使用が明らかとなった場合、契約不適合責任

2.2

民法改正の影響を問われる可能性は、一般的に高いのではないかと考える。

ところで、瑕疵担保責任の法的性質については、令以上より、個人的見解ではあるが、物件売却時に、

和 2 年 4 月施行の民法改正により、従前有力であった売主にはアスベストに関する説明義務があると考えてお法定責任説（ 法律が特別に認めた責任という考え方 ）が否定さいた方が良いと解するので、企業が所有物件の処分をれ、契約責任説（ 契約の目的物が当然備えるべき品質を備えてい考えるときには、所有物件におけるレベル 3 まで含めたることが契約の内容であり、これに適合しない目的物を引き渡すことは債

石綿含有建材の使用状況を調査して、買主に説明でき

務不履行であるとする考え方 ）が採用された。

るように対処することが有益であると考える次第である。

従って、今後売却される建物について石綿使用が判明した場合は、建物の「 瑕疵 」か否かという観点で瑕

2.3

売主の責任の特約による免責と限界

疵担保責任が論じられることはなくなり、「 契約の内容に適合しない」か否かという観点で契約不適合責任が検討されることになる。

特約による免責を得ることを、当然、選択肢として考え

この点、買主の物件の購入目的や使用方法等によっることになる（ 改正民法のもとにおいても、売主は、契約不適合責任て、買主が契約に求めるものは異なることから、購入しを負わない旨の特約を設けることにより、建物のアスベストの存在につきた建物にアスベストが使用されていたことが「 契約の内免責を得ることが可能である）

容に適合しない」ことになるか否かの判断も異なる可能
性がある。
064

このように考えると、売主としての責任が重いことから、

環境管理│ 2021 年 6 月号│ Vol.57

No. 6

＊１２

。

ただし、売主には建物のアスベストに関する情報を提供する信義則上の義務があることを理由に免責を認めを依頼する場合が多い。
宅建業者は、所有者から売却を依頼された場合、聞競争入札の方法により土地建物を買い受けた不動産業

き取りを行い、売却物件購入時の売買契約書・重要事者たる原告が、買受け後に、建物にアスベストが残存

項説明書・地積測量図、建築時の設計図書・建築確しており、その解体に当初の見積りより費用を要すること

認書類、入居者との賃貸借契約書等の基本的な関連が判明したことにつき、被告の説明には信義則上の説書類を入手する。そのうえで、現地に赴いて物件調査明義務に対する違反があるとして不法行為に基づき、を行い、価格を査定して、所有者と話し合い、売却す

また、瑕疵担保責任に基づき、アスベスト除去費用相る金額が決まったら、媒介契約を締結して、レインズ＊１５

当額の支払を求めた事例である。

に登録するほか販売活動を行う。その結果、購入申し

原審の横浜地判平成 30 年 12 月 19 日

は、被告について、本件建物に使用されたアスベストに関して売込みがあれば、売却条件につき交渉し、合意に至れば

総説

＊１３

特集

本事案は、普通地方公共団体である被告から一般レポートなかった裁判例があるので、注意を要する。

売買契約を締結することになる。

買契約締結当時に有する情報を説明する信義則上の義務があることを認めたものの、義務違反を認めず、ま3.2

宅建業者の石綿調査義務

疵 」に該当するが、売買契約の特約（ 免責条項 ）により瑕

この間、宅建業者が売主側の媒介業者として、売疵担保責任を免れるとして、被告の責任を否定した。

却物件について石綿使用の有無を調査する義務は存＊１４

これに対し、東京高判令和元年 5 月 16 日

は、売シリーズ連載た、建物にアスベストが残存していたことは「 隠れた瑕在しない。
この点、宅地建物取引業法＊１６は、買主に交付する事業者は除去費用の負担を売主に求めることができな

重要事項説明書において、「 当該建物について、アス
ベストの使用の有無の調査の結果が記録されているとき

買代金額ひいては売買契約を締結するか否かに関するは、その内容 」を説明するよう求めているが＊１７、規定判断に影響を及ぼすべき情報にあたるとして、被控訴の体裁から明らかなとおり、同法は、石綿使用の有無

人（ 被告 ）には、入札参加事業者として通常求められるについて調査の結果の記録があるときに、その内容を知識・能力を有していれば本件建物に使用されたアス

重要事項説明書において説明するように求めているにベストが全て除去済みであるとの誤解を生じないようなすぎず、宅建業者に対し、石綿使用の有無について態様で, 本件建物のアスベストに関する情報を提供する

調査することを求めているわけではない＊１８ 。

弁 護 士 か ら み た 環 境 問 題の 深 層いことから、建物にアスベストが残存するか否かは、売環境情報

買契約には免責条項の定めがあるため、買主となった

信義則上の義務があったとし、被控訴人（ 被告 ）にかかる説明義務の違反があったとして、原審判決を取り消し

3.3

宅建業者の告知義務たのである。
本事案は、民間同士の売買でない点や、売主側にもっとも、同法は、35 条の重要事項説明の義務に加おいてアスベストが全て除去済みであると誤解を生じさえて、47 条において事実不告知・不実告知の禁止をせる態様をとった点を重視しているように判旨が読めるこ定めていることに注意が必要である。同条は、宅建業となどの特殊性もあるが、売主にアスベストに関する信者が通常の注意義務の範囲で知り得た「 相手方等の義則上の説明義務があるとする点は一般化できるように判断に重要な影響を及ぼすこととなる」事実について、思われる。とするならば、民間取引においても、アスベ

これを告知する義務を課しているものと考えられるからでストに関する説明義務の違反を理由に、契約不適合責ある。

任の免責が封じられる可能性があることを念頭に、まずこの点、レベル 3 建材については、壁・天井・床・は、買主に対する説明義務を尽くすべく、所有物件に

外壁・屋根など、目視によって使用の有無を確認できる

おけるレベル 3 まで含めた石綿含有建材の使用状況を場合も多いことから＊１９、今後は、宅建業者が現地に赴調査し、情報提供を心がけることが得策であると考える。

き物件を調査した際に、目視でレベル 3 建材の使用を確認できたのであれば、これを告知する義務があると判

3．宅地建物取引業者に依頼する場合断される場合もあり得ると考える。
前述のとおり、宅建業者には自ら石綿使用の有無について調査する義務はないと考えられてきたことから、

3 .1

宅建業者の実務

一般的に、対象建物の石綿使用の有無について告知義務があると考えるものではない。ただ、宅建業者におところで、不動産取引の実務において、不動産の所

いて、わざわざ石綿使用の有無を調査せずとも、一般有者が所有物件の売却を希望する場合、まずは、宅通常人と同様の注意を払うだけで、目視によりレベル 3

地建物取引業者（ 以下「 宅建業者 」という）に相談し、売却

建材の使用を確認できたのであれば、その事実を買主
065

シリーズ連載
環境問題の深層に告知するべきだと判断されたとしても、決して不当ではないというのが個人的な見解である。
以上より、レベル 3 建材が大防法の規制の対象となったことにより、レベル 3 建材を使用した建物か否かは、買主において買い受けるか否かの判断に重要な影響を与える事実と考えられることに鑑みると、今後の事例の集積の中で、宅建業者において、一般通常人と同様の注意義務をもって、現地調査等で目視で確認したアスベストの使用状況については、これが告知義務の対象となると解される可能性があると考える次第である。

されることになる。
＊８ 判例秘書搭載【 判例番号 】L 07530502＊９ 判例秘書搭載【 判例番号 】L 06730475＊１０ 本裁判例では、土地に高濃度のヒ素が存在した点も問題となったが、本稿では省略する。
＊１１ 石綿障害予防規則 10 条は、建物解体時でなくとも、事業者に対し、労働者を就業させる建築物の壁・柱・天井等又は当該建築物に設置された工作物に吹き付けられた石綿等が損傷・劣化等により石綿等の粉じんを発散させ、及び労働者がその粉じんにばく露す
るおそれがあるときは、当該吹き付けられた石綿等の除去・封じ込
め・囲い込み等の措置を講じることを命じるとともに（ 1 項 ）、建築物貸与者に対し、当該建築物の貸与を受けた 2 以上の事業者が共用する廊下の壁等に吹き付けられた石綿等が粉じんを発散させ、及び労働者がその粉じんにばく露するおそれがあるときは（ 4 項 ）、1 項と同様の措置を講じることを命じており、各事業者・建物貸与

4 .まとめ令和 2 年大防法改正によってレベル 3 建材が規制対象となったことにより、建物にレベル 3 建材が使用されて約においては、契約不適合責任の免責特約をすることが制限され、物件引渡し日から 2 年以上となる特約をする場合を除き、特約は無効となる（ 宅地建物取引業法 40 条 ）いるか否かは、買主の買い受けの判断に重要な影響を＊１３ 判例秘書搭載【 判例番号 】L 07351611

与える事実となったと考えられる。そのため、売主側の＊１４ 判例秘書搭載【 判例番号 】L 07420530

説明等義務の対象・範囲も、今後、拡張される方向で解釈されていく可能性も十分あり得ると考える。
従って、建物を所有する企業は、大防法が改正されたこの機会に、解体等工事を予定していないとしても、将来の物件処分をも想定し、通常使用時から石綿含＊１５ （ 専属 ）専任媒介契約の場合は、不動産流通機構（レインズ）
への物件情報の登録義務が課される。
＊１６ 宅地建物取引業法 35 条 1 項 14 号は、重要事項説明書において説明すべき事項について、「 14 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場
合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事

有建材の使用状況の把握につとめるなどの対応・準備

項

しておくことが有用である。

イ 事 業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、＊１ 北島隆次（ TMI 総合法律事務所弁護士 ）著『【 弁護士からみた
環境問題の深層 / 第 2 回 】アスベスト〜「 古くて新しい問題 」−
企業が行うべきリスク対応とプロ環境管理 2021 年 2 号 46 頁
＊２ コンクリートや樹脂にアスベストを混ぜて成形した板等。壁・屋根等に利用される石綿スレート、床に使用されるタイル板など。
＊３ 建築物の内外装の仕上げに用いられている左官材料で、アスベストが添加されているもの。吹付け工法で施行されたものは吹付け
石綿（レベル 1 ）の扱いであったが、令和 2 年改正後は、石綿含有量が多い吹付けパーライト・吹付けバーミキュライトを除きレベル
3 の扱いとなる。
＊４ 環境省中央環境審議会大気・騒音振動部会石綿飛散防止小委
員会の資料（ 例えば、平成 30 年 10 月 18 日開催の第 1 回委員会の資料 4 の 12 頁 ）によれば、「 過去 50 年に輸入・生産されたアスベストのうち、約 8 割が建築材料として使用され、その 9 割がレベル 3 建材に使用されたと推定されている。
」「 石綿含有建材の出荷量のうち、およそ 96％がレベル 3 建材である。」＊５ 判例秘書搭載【 判例番号 】L 07430711＊６ 判旨は、建物に使用されていた石綿含有建材がレベル 3 建材であると明示していないが、アスベスト繊維を固定した非飛散性のものと認定しており、レベル 3 建材であると解される。
＊７ 令和 2 年大防法改正により、解体等工事における事前調査について、調査方法が法定化され（ 令和 5 年 10 月 1 日から、有資格者（ 建築物石綿含有建材調査者講習を修了した者等 ）による調査も義務付けられる。
）、調査記録の作成・保存や、石綿含有建材の有無にかかわらず調査結果の都道府県等への報告等が義務付けられることになった。これに対応するために、元請業者等の作業の手間やコストが増加し、これら業者側の負担増加分が転嫁されることにより、解体費用が増額される可能性があるように思われる。
なお、元請け業者等の工事業者は、事前調査をアスベスト調査会社に依頼して行う場合が多く、有資格者を社内に置きアスベスト調査を内製化している場合は未だ少数派と思われる。外部の調査会社に依頼すれば当然コストがかかることから、解体費用に転嫁

066

者は同規則施行当時から対応してきたところである。
＊１２ なお、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契

環境管理│ 2021 年 6 月号│ Vol.57

No. 6

又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合

国土交通省令・内閣府令
ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合

国土交通省

令」
と規定し、これを受け、同法施行規則 16 条の 4 の 3 第 4 号は、
国土交通省令・内閣府令で定める事項として、「4

当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容 」と規定し、建物の売買・交換契約における重要事項説明書の記載事項としている。
＊１７ なお、不動産取引時に、石綿の有無を確認する他の既存の制度として、次の制度が考えられるが、石綿の有無を確認する決め手とはならない。
①アスベスト調査住宅の品質の確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度を利用すれば、既存住宅の性能評価表示項目として、アスベスト含有建材の有無を対象とすることが可能となるが、同制度を利用するかは取引当事者等の任意の選択である。
②不動産鑑定評価基準は、価格形成要因として留意すべき「 建物に関する個別的要因 」として「7．
有害な物質の使用の有無及びその状態 」を挙げており、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項は「 建設資材としてのアスベストの使用の有無及び飛散防止等の措置の実施状況並びにポリ塩化ビフェニル（ PCB ）の使用状況及び保管状況に特に留意する必要がある。」と定めている。従って、不動産鑑定を利用する取引においては、石綿使用の有無が鑑定の留意事項となるが、不動産鑑定士自身に石綿使用の調査義務があるわけではないため、既にアスベスト調査が行われ、その情報が鑑定士に開示されている場合以外、石綿使用の有無が鑑定評価において考慮されないと考えられる。
③ M ＆Aで不動産を取得する場合や投資用不動産の取得の場
合などは、対象不動産についてデューデリジェンスが実施されるが、建物環境リスク評価項目として、石綿使用の有無は調査対

明らかになるといえるが、デューデリジェンスが実施される取引は限られる。
＊１８ 国土交通省が公表する「 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え
方 」は「4

建物に係る石綿の使用の有無の調査の結果について（ 規

石綿の使用の有無の調査結果の記録が保存されているときは、「その内容 」として、調査の実施機関、調査の範囲、調査年月日、石綿の使用の有無及び石綿の使用の箇所を説明することとする。

各国 GHS 対応
SDS/ラベル作成サービス
産業環境管理協会国際化学物質管理支援

特集

則第 16 条の 4 の 3 第 4 号関係 ）レポート象となる。この場合は、かかる調査によって石綿使用の有無はセンターでは以下のようなご要望に柔軟に対応致します。

ただし、調査結果の記録から、これらのうちいずれかが判明しな
い場合にあっては、売主等に補足情報の告知を求め、それでもな
調査結果の記録から容易に石綿の使用の有無が確認できる場
合には、当該調査結果の記録を別添することも差し支えない。
本説明義務については、売主及び所有者に当該調査の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合、管理業者及び施工会社にも問い合わせた上、存在しないことが確認された場合又はその◉日本語、英語等のSDSを元にEU等、各国対応 SDSを作成してほしい。

総説

お判明しないときは、その旨を説明すれば足りるものとする。

◉現 在 サ プライヤ ー から提 供され た
SDS があるが、 分類をチェックしてほしい。

なお、本説明義務については、石綿の使用の有無の調査の実
施自体を宅地建物取引業者に義務付けるものではないことに留意すること。
また、紛争の防止の観点から、売主から提出された調査結果あることを、建物全体を調査したものではない場合は、調査した範囲に限定があることを、それぞれ明らかにすること。
」とする。
これらの指針に従い、宅地建物取引業者は、自ら石綿使用の有無について調査することはなく、重要事項説明書に、例えば、◉ SDS ／ラベル作成に関するご相談受付◉ E U 27 加盟国 22 言語対応をはじめとする上市国公用語によるSDS ／ラベル作成◉ 分類に対するアドバイス◉ 24 時間緊急連絡対応（中国 ）◉ S DS 作成のためのデータ（ 物理化学性データ、毒性データ、環境毒性データ、曝露情報等の情報調査 ）収集及びハザード分類「 売主、施工業者に当該建物にアスベストを含んだ建材が使用＜対応している主な法規＞

されているか否かについて照会しましたが、使用の有無について◉ＥＵ：REACH 規則及び CLP 規則

確認できませんでした。
しかしながら、アスベストを含有した建築建材（アスベスト成型板）
は、平成 16 年 10 月にその使用が禁止されるまでは広く使用されていたと思われますので、平成○年に建築された本件建物の一部の建築建材にも使用されている可能性があります。
なお、アスベストを含んだ建築建材が使用されていたとしても、アスベスト成型板は通常の状態で使用されているのであれば、そのこと自体で健康等の被害の心配はないとされています。
しかし、アスベストを含んだ建築建材が使用されている建物の増弁 護 士 か ら み た 環 境 問 題の 深 層

次のように記載するのが、現在の実務慣行である。

＜業務案内＞

環境情報の記録を説明する場合は、売主等の責任の下に行われた調査でシリーズ連載存在が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。

◉ 中 国：危 険 化 学 品 安 全 管 理 条 例、GB/T
16483 − 2008 等◉ 韓国： 有害化学物質管理法、産業安全保健法等◉ 台湾：危険物及び有害物の表示ならびに周知
規則等◉ 日 本：PRTR 法、 安 衛 法、 毒 劇 法、JIS Z
7253 等

改築や解体にあたっては、破壊等によるアスベストの飛散防止の措置が必要となりますので、通常の工事費より割高になるおそれがあります。」（ 村上隆生著「〈アスベスト・耐震診断の説明義務 〉宅
建業法の改正と重要事項説明書の作成 」RETIO 64 号 15 頁 ）＊１９ 国土交通省の「目で見るアスベスト建材第 2 版 」等が参考になる。

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