紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

シェアハウスの今日的課題（株）
ユニ総合計画一級建築士事務所代表取締役

第●号

一級建築士／公認

不動産コンサルティングマスター

秋山 英樹

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シェアハウスがさまざまな角度から注目を浴びています。
シェアハウス発展の経緯、実態、法規制の問題、社会的役割、今後の課題等をみてみましょう。

Ⅰ

ゲストハウスからシェアハウスへ

シェアハウスというのはルームシェアのことを指しますが、ゲ広い家には借り手がつきにくい、といった悩みをもつ家主にはストハウスという言い方もあり、この違いの正式な定義は定シェアハウスはピッタリです。各室の独立性（鍵をつけるなど）まっていません。

を保てる部屋が多くなるように改装すれば、すぐにオープンでゲストハウスというのは日雇い労働者などが寝泊りする簡きます。
しかし、近所では「見ず知らずの男女が共同で住んで易宿泊所（ベットハウス）の延長で、1日、1週間など短期の宿いる」「男ばかりが住んでいる」という物件は色眼鏡で見られる泊施設と考えてよいのではないでしょうか。旅館業法が適用さことも少なくないようですから、地元に長く住んでおられる家れる宿泊施設ですが、旅館業法の許可を得ていないものも少主さんは女性専用などにした方が無難なようです。

なくないようです。外国人のバックパッカーが安く泊まることが一般住宅をシェアハウスに改修するには、改修費用もそれできる場所を探したら、ドヤ街のベットハウスだった。
それらはほどかかりません。改修費のかさむ設備部分をいじらないで比較的都心部に立地しており、安い料金が好まれて口コミやイ済むからです。
しかし、共用で使用する冷蔵庫・洗濯機やテレンターネット上で広まり、やがて日本人にも広まったのではない

ビ・調理器具は必需品です。
シェアハウスでは一般の賃貸住でしょうか。

宅のように立地が賃料を決めるだけでなく、住まいの中身で賃シェアハウスは、一つの家を複数の仲間や同級生などで借料は決まります。
その上、住宅を一棟丸ごと貸すよりは倍以上りる、外国ではよく利用されている住まい方です。外国留学かの収益を目標としますので、内装や設備などを充実させて快ら戻った人が外国で体験したシェアハウスの利点を日本で実適な居住空間をつくることを重視すれば、賃料も高くなり、質行したら若者に広く受け入れられたことから、ここ数年で一般の良い入居者を集めることができます。の人にも知られるようになり賃貸住宅の一形式として定着しています。

Ⅱ シェアハウスの契約形態

当初は若い学生などが中心でしたが、今はOLからサラリーマンまで一般人が多く申込みをするようです。
それも、安いからそれでは、シェアハウスの賃貸借契約はどうなるのでしょうという理由から申込むのではなく、シェアハウスに住んでみたか。借地借家法で1年未満の契約は無効となってしまいますのいという積極シェアハウス派も多くなりました。
コミュニティ賃

で、普通借家権（一般の賃貸住宅で使用している契約方法）貸といってもよいかもしれません。

では1年以上の契約になります。
しかし、シェアハウスでは一定子供が独立した後に夫婦二人で住むには広すぎる、
しかし

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Jun. 2014 Realpartnerの期間を居住空間として借りるというよりは、一定の期間をあるコミュニティで生活するといった意味合いが強いため、
コミュ

図1●「天井に達していない間仕切り」のイメージ

ニティを乱す入居者がいた場合、シェアハウスに住む全員に大きな負担がかかります。
だからといって、暴力沙汰ではなく、態度や言葉使いが悪いからといって契約を解除することはできません。
そこで、活用されるのが定期借家契約です。定期借家契約
なら借家期間を自由に決められ、借家契約期間の満了時にはコミュニティにそぐわない人には出て行ってもらうことが可能なのです。
問題のない人には再契約ができるような契約書にすればよ

図2●「凹凸を設けて空間を上下に区画するもの」のイメージいのです。
しかし、ここで注意が必要です。1年以上の定期借家契約にした場合、期間満了の6〜12ヵ月前に期間が満了する旨の通知をしなければ万一、入居者が居直ったりした場合に立ち退きを迫ることができないのです（期日を忘れた場合は通知してから6ヵ月後には有効）。
そのため1年未満の364日の定期借家契約で再契約可能とすれば、6ヵ月前までの通知は省略でき、364日たって問題のある入居者のみ契約を終了させることが可能になります。
シェアハウスだけでなく定期借家契約は、賃貸不動産で悩

図3●「壁・床・天井により二股に区画された空間を設けるもの」のイメージ

むことの多い、立ち退き問題、賃料問題、不良入居者問題、家賃滞納問題などが一気に解決する画期的な契約手法なのです。
しかし、その利用方法が周知されないため、普及がいま一つ伸びていません。拙著で『【使える】定期借家契約の実務応用プラン（再契約保証型定期借家契約のすすめ）』（共著／プログレス刊）という本を執筆しましたので、ご興味がある方はご購読いただければ、さまざまな契約形態のアイデアを記載しましたので実務に役立つと思います。

Ⅲ

脱法ハウスとシェアハウス規制

このようなシェアハウスでは、建築基準法はもちろん、消防法の安全基準も満たしていないものがほとんどといえます。
そこで、国土交通省が図1〜3に示したような建築基準法や消防法などに違反する狭い空間を、「シェアハウス」としてアパートやマンションの一室や戸建住戸を複数人で共同使

非正規で働く若者などに貸し出している建物で、防災上きわ用する「シェアハウス」
は東日本大震災後に若者を中心に人気めて危険な状態が放置されている建物を規制する動きになりが拡大してきました。
さらに、家族形態の変化で不要になったました。2013年9月6日付で各都道府県建築行政担当宛に、比較的大きな戸建住宅の部屋を小割りにして「シェアハウス」

シェアハウス（通知では「貸しルーム」と呼んでいます）は、建として有効利用する供給側のニーズと重なったため、急速に築基準法の「寄宿舎」に該当するので、違反物件の立入調査市場はさらなる成長を見せています。

等の実施を行い、違反物件の是正指導を進めるよう通知を出そうなると、借り手のいない賃貸ビルや倉庫、競争力のなくしました。

なったビジネスホテルオーナーがシェアハウスにコンバージョ

今回は特に「事業者が入居者の募集を行い、自ら管理すン（用途転換）を行うケースが出現し、建築基準法に準拠したる…」という一文が入っており、図1〜3のような居住環境が劣共同住宅や寄宿舎ではなく、届出はせずに2〜3㎡程度に区悪な物件を視野に入れています。
このような物件で、もし火災な切った多くのシェアルームとコモンスペースなどをつくって改どの災害が起きたときには、大変な事態になることが予想され装したいわゆる脱法シェアハウスが目立つようになりました

ますので規制はやむを得ないと思われますが、住んでいる人に（図1〜3）。

とっては金銭的なこと等で、かなり深刻な問題になっています。

Jun. 2014 Realpartner

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Ⅳ

寄宿舎と共同住宅の違い増えていますが、この用途変更は認可のハードルが高く、優良な業者であってもクリアすることは容易ではありません。認可の具体的基準については、次項で解説します。

ここで寄宿舎という最近ではあまり聞きなれない言葉が出てきました。建築基準法第2条では、住居系用途の建物を、住※特殊建築物：建築基準法第二条二項で定められた「学校宅、共同住宅、寄宿舎、下宿という用途に分類しています。寄（専修学校及び各種学校を含む。以下同様）、体育館、病院、宿舎は住宅（戸建住宅）と共同住宅の中間に位置するような劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、居住形態と思われがちですが、建築基準法上では共同住宅

遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉と同等の規制を受けます。

庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処

寄宿舎は世帯構成員でない数人が共同生活を送る宿舎で玄関・キッチン・トイレ・浴室などは原則的に共用で、寝室だけ理場その他これらに類する用途に供する建築物」をいう。戸
建住宅、事務所などは特殊建築物に含まれない。

が各入居者用に用意されている学生寮のような建築物を指します。一方、共同住宅は各住戸に玄関があり、それぞれの住戸にキッチン・トイレなどがある複数戸で構成されている建築Ⅴ

建築基準法上の寄宿舎の扱い物をさします。
共同住宅をさらに詳しく説明すると、一棟の建物が共同部

国土交通省は技術的助言としてシェアハウスは明確に寄分を除き、構造上2つ以上の部分に区画され、各区画がそれ宿舎扱いにするよう各都道府県に通知していますが、寄宿舎ぞれ独立して住居として供される建物を集合住宅といい、そ扱いとなった場合の具体的な基準を建築基準法に当てはめの中でも階段や廊下の共用部分を持つものが共同住宅、共用てみると次のようになります。

部分を持たずに各住戸に外部の通路等から直接入れる形式①各部屋間の間仕切りを準耐火構造としなければなりません。のものが長屋（テラスハウス）と規定しています。
ちなみに、2戸の住居形態を持ちますが中で相互に行き来できるものは二世帯住宅と規定され、戸建住宅の一種となります。長屋は戸建住宅が連棟したものと考えるため法規的に厳しくありませんが、共同住宅となると建築基準法の特殊建築物となり、防災面を中心に厳しい基準が課されることになります。
シェアハウスが建築基準法の「寄宿舎」にあてはまるとなれ

部屋の間仕切りを準耐火構造とするには、各部屋同士の間仕切壁の構造を厚さ9.5mmの石膏ボードを両面二重張りにした壁を天井裏まで施工する必要があります。
②各室の面積の合計が100㎡を超える階は、廊下巾を1.2mまたは1.6mにしなければなりません。
③各室の面積の合計が100㎡を超える階は、2つ以上の直通階段をつけなければなりません。

ば共同住宅と同じ特殊建築物扱いとなるのです。
そのため、ビ④東京都の場合は建築安全条例で窓先空地といって、道路ルや倉庫を改装したシェアハウスだけでなく、戸建住宅でもに面しない住室の前には床面積に応じて1.5〜4mの空地

シェアハウスの用途として使用する場合は寄宿舎に用途変更を設けなければなりません。
また、室面積は7㎡以上にしなしなければならないのです。

くてはなりません。

共同住宅を1棟まるごとでなくても、1住戸を異なる用途に②、③の基準は戸建住宅には当てはまることは少ないと思変更すれば用途変更の手続きが必要になります。用途変更はいますが、①の基準をクリアするには、各部屋の内装を解体し内容によって、建築確認申請を必要とする場合があります。用スケルトンにして施工するため百万円単位の工事費が必要と途変更の建築確認申請が必要になるのは、建築基準法6条1なり、費用対効果として問題のあるケースが多いと考えられま

項の「別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、す。
さらに④の基準をクリアするには、建物と隣地境界の間のその用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超えるも空地が1.5m（床面積が100㎡以下）ないし2.0m（床面積がの」が、用途変更によって生じるかどうかで判断されます。寄宿300㎡以下）が必要なため、郊外の住宅でないとクリアが難し舎は、この特殊建築物にあてはまることになります。

く、本来のニーズがある都心近郊の住宅では難しいと考えら

たとえば、戸建住宅がまるごと寄宿舎に用途変更する場合、れます。

延べ床面積が100㎡を超えなければ原則として建築確認申このように、シェアハウスとなると戸建住宅を転用したもの請は不要ですが、100㎡を超えれば必要ということになります。

でも寄宿舎扱いとなり、共同住宅とほぼ同じような厳しい基準

現在、古い一軒家などをシェアハウスとして活用する事例がをクリアしなければなりません。実際に一部を調査したところ、

18Jun. 2014 Realpartner

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建築基準法等に違反していないものは2％程度しかないという事実が判明しました。
シェアハウスには、戸建住宅を転用しⅦ今後求められるシェアハウスた程度のものから数百戸というものまでさまざまな規模が実際に供給されています。

シェアハウスの人気が増している理由として、金銭的な問題5LDKの戸建住宅に親子と4人の子供が住んでいる場合はとしてでなく、「 楽しさ」や「仲間づくり」を目的にシェアライフを問題なく住宅ですが、シェアハウスとして4人の下宿人を住ま選択する人や「刺激」や｢成長｣などを目的に自己実現や自己わせたり、他人の5人を住まわせたりすると、安全性を加味し表現の場としてシェアハウスに住んでいる人も増えているのでた寄宿舎として耐火構造の防火壁が必要という基準に無理す。特に東日本大震災以降、人とのつながりを重視する現代があるようにも感じます。戸建住宅をシェアハウスに転用して人が増えているという実態があります。

いるものが8割近くを占めているにもかかわらず、一部の賃貸

普通の賃貸住宅では難しいが、シェアハウスだからできるこビルや倉庫を転用した脱法ハウスに対する規制強化を課したととして次のようなことがあげられます。
このような内容は、独ため、混乱が生じているともいえるのです。

身の若い人たちだけでなく、シングルマザーに絞ったり、高齢Ⅵシェアハウスの社会的役割者を対象としたものでも十分活用でき、今後は老若男女含めてライフスタイルを共有するシェアハウスの需要は高まると予想されています。

都心部に立地する脱法ハウスは、ネットカフェでしか過ごせ①入居者間でイベント開催ないホームレスの救済的な役割を果たしているという現実が「忘年会」「 鍋パーティー」「ヨガレッスン」「 農業体験」「 料理あります。失業等によりアパートを借りることもできない生活困教室」など、居住空間だけではなくソフト価値を共有できる。

窮者にとっては、たとえ劣悪な環境であっても家賃が安く、初②ゆとりがあるグレードの高い居住空間

期費用のかからないシェアハウスを 住居 とすることは、住所「シアタールーム」「ライブラリー」「 音響」「ビリヤード・ダー

不定のホームレスから脱出する唯一の手段でもあるのも事実ツ」「ラウンジ」「オープンデッキ」「プロ仕様のキッチン」など、です。取り締まりを強化するだけでなく、そうした人々を路上にワンルームでは得られないスケールメリットを生かした豊かな追い込まないための受け皿は社会として必要なことでしょう。

共用リビングやキッチンが得られる。

また、2035年には2,000万戸近くが空き家になると推測されて社会問題化していますが、シェアハウスが、この空き家の再活用の有効な手段にもなっているという事実もあり、シェア③情報や知識の交換
外国人とのランゲージエクスチェンジ（双方で言葉を教えあう）や異業種の人達との情報交換や知識の交換。

ハウスの社会的需要が現代社会において不要施設とするの現在、シェアハウスは二拠点居住、セカンドスペースとしてか必要施設とするのかにより、今後の基準の見直しが必要との利用など、都心部のシェアハウスほど入居者のニーズは多思われます。

様化してきています。今後、単独居住でなく集合居住だからここうした社会の声を聞いて今後、外部有識者らによる会議そできるシェアハウスのメリットを十分に生かすことで、都会だを設置して、建物の規模が小さいことや避難が容易な構造とけでなく地方も巻き込んだ中古物件の活用や空室対策が考なっていること（戸建住宅などで避難が容易に可能な建物）をえられるのではないでしょうか。

条件に、寄宿舎に求められる基準をすべて満たさなくても認

不動産業界においては空き家対策をどうするかが重要なめるよう建築基準法施行令を改正して新たな基準作りを行う課題であることは確かで、都心部で起きている脱法ハウスのことになりました。

問題をきっかけに、シェアハウスは業界全体で考えていかなけ小林秀樹・千葉大学教授は「延べ床面積200平方メートル以下（の空き家）を転用してシェアハウスにする場合、一戸建ての場合は2階建て以下、居住人数が5〜7人以下のものを『特定住宅』とみなす」といった「シェアハウスにふさわしい用途を新しく導入する」提案をしています。
また、建築基準法上での「下宿」などの用途も現在では希薄であり、建築基準法を見直し、時代の変化とともに生まれたシェアハウスを「新たな住宅」として位置づける基準を設けることになると思われます。

ればならないキーワードなのだと思います。
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