編集／（社）
全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

民法の基礎知識―「債権各論・契約」編
中央大学法科大学院教授・弁護士

第 115●号

升田 純

今回は、前回の債権総論に引き続き、債権に関する民法の諸規定のうち、各論の分野のなかの「契約」について紹介します。
債権各論は、契約、事務管理、不当利得、不法行為の各章から構成されていますが（521条から724条にわたります）、みなさんが日常業務で見聞きし慣れた用語が多数登場します。
債権総論は、債権の一般的な性質、効力、消滅等について諸規定を設けていましたが、債権各論は、契約の成立、効力、解除という契約に関する一般的な規定を設け、さらに債権の具体的な発生原因、具体的な内容に関する規定を設けています。
債権各論の諸規定のうち、契約に関する分野は、みなさんの日常業務は契約を手段として行われていることから、日常的に馴染みがあると思いますが、民法上も重要な分野になっています。
また、不法行為に関する分野は、契約の交渉、締結、履行の過程において契約とは別に損害賠償責任を負わされることがあり、日常業務で注意が必要であるため、条文の数は少ないのですが、重要な規定を設けています。

Ⅰ 「契約」の分野の概要
民法の契約に関する規定は、みなさんの日常業務を支え

諾成契約と呼ばれます）。

る多様な内容になっています。契約の分野は、まず契約の総また、契約によっては、法律によって書面によることが要件論として、契約の成立（民法521条ないし532条）、契約のとされることがありますが、契約の効力に関係する場合は別と効力（民法533条ないし539条）、契約の解除（民法540条して（例えば、保証契約に関する、民法446条2項）、書面にないし548条）に関する規定が設けられています。

よらない契約であっても無効とされないものです（書面によら契約は、最小限度の要件として、これを締結する当事者がないことにつき、法律上制裁があることがあります）。書面に相対立する立場から特定の内容を合意することによって成よる契約は、契約の成立につき一定の要式を必要とする要立するものです。例えば、不動産の売買契約についてみると、式契約の一種です（要式を要しないものは不要式契約と呼売主と買主という対立する立場の者が、特定の不動産につばれます）。

き代金1億円として、特定の買主に売るという意思表示と、契約が成立すると、双方の当事者を法的に拘束すること特定の売主から買うという意思表示が交渉等を経て合致すになります。契約が成立した後、無効、取消し、解除条件のることによって成立するものです〔当事者が契約の意思表示成就、解除、解約等の特段の事情がない限り、当事者は契を合致させることは、通常、契約の締結と呼ばれています。な

約によって生じる債務（日常的には義務と呼んでよいでしょ

お、意思表示については本誌2011年1-2月号「紙上研修・う）を履行すべき法的な拘束を受けるものです。契約によって民法総則について」P16の「Ⅲ 人（自然人と法人）に関する定められる義務には、相手方の義務と対価的な関係にある規定」を参照してください〕。

ものとそうでないものがありますが、前者の義務が重要です。

意思表示の合致は、契約の成立のための最小限度の要契約の成立は、双方の当事者に権利を与える反面、義務件であり、契約によっては、要物契約と呼ばれる契約のようを負わせることが通常ですから（双方の当事者が対価的な義に、物の授受（消費貸借契約の場合。民法587条）、物の引務を負う契約は双務契約と呼ばれ、それ以外のものは片務渡し（使用貸借契約、寄託契約の場合。民法593条、657

契約と呼ばれます）、安易に契約を締結しないことが重要で条）が要件とされることがあります（要物契約でない契約は、す。特に契約の当事者の一方が消費者とか、高齢者の個人Jan.-Feb. 2012 Realpartner

19があり、消費者保護の要請が指摘されています（クーリングオ

Ⅲ 契約の効力フの権利が認められたり、消費者保護法による保護が認めら契約は、成立すると、無効、取消し等の特段の事情がないであるような場合には、慎重な判断もなく契約を締結することれたりしています）。

限り、有効なものとして取り扱われますが（契約の有効・無効

契約は、さまざまな観点から分類することができ、前記の要についてはすでに本誌2011年1-2月号「紙上研修・民法総物契約・諾成契約、書面による契約・口頭による契約、要式則について」P17の「Ⅳ 民法と取引上の法律問題」
で説明

契約・不要式契約、双務契約・片務契約のほか、典型契約

しています）、
このほか、民法は、契約の効力として、同時履行（有名契約）
・非典型契約（無名契約）、有償契約・無償契約、の抗弁（533条）、危険負担（534条ないし536条）、第三者

本契約・予約などの分類があります。のためにする契約（537条ないし539条）について定めていⅡ 契約の成立ます。なお、契約が成立すると、当事者は、相手方に対して権利を取得し、義務を負担することになり、権利・義務を発生させる法的な手段としては契約が最も重要なものだといえます。

契約の成立は、前記のとおり、双方の当事者の意思表示

双務契約については、双方の当事者が対価関係のあるが合致することですが、申込みと承諾によって意思表示が合債務を負うものであり、相互に依存関係にありますから、その致することが通常です。民法は、申込みにつき承諾の期間を牽連関係（「けんれん関係」と呼びます）を認めるために、同定めた場合、定めない場合の取扱い（521条、524条）、申時履行の抗弁、危険負担の制度が設けられています。

込みの撤 回（ 5 2 7 条 ）、遅 延した承 諾の取 扱い（ 5 2 2 条 、同時履行の抗弁は、履行上の牽連関係を認めるもので、523条）、申込みに変更を加えた承諾の取扱い（528条）、みなさんの日常の仕事においても密接に関係する法律問題隔地者間の契約の成立時期（526条）等について定めていです。双務契約については、当事者の一方は、相手方がそます。民法の定める申込み、承諾の方式のほかに、電話、面の債務の履行を提供するまでは、原則として自己の債務の談によって申込み、承諾がされ、意思表示が合致することも履行を拒むことができることをいいます（民法533条）。

ありますし、最近は、インターネットを利用した申込み、承諾が同時履行の抗弁は、行使の効果と存在の効果が認めら利用されています（電子消費者契約については「電子消費れていますが、前者は、双務契約に基づく訴訟を提起した場者契約及び電子承諾通知に関する民法の特例に関する法

合、相手方が同時履行の抗弁権を行使すると、同時履行の律」
があります）。

関係にある債務の履行（これは給付と呼ばれることがありま

また、契約の中には、みなさんも日常的に利用されている自す）につき引換えを命じる認容判決がされるのに対し、同時動販売機を利用した場合、代金を機械に入れることによって履行の抗弁を行使しないと、無条件の認容判決がされます

契約が成立したと取り扱うほかないのですが、通常の申込み（専門的なことですが、実際上重要です）。と承諾とは大いに様相が異なっています。

後者は、同時履行の関係にある場合、債務の履行を遅滞契約の締結に当たって事業者が約款を利用することがあしても、履行遅滞として債務不履行になりませんし、これを理り、約款による意思が認められる場合には（実際上、相手方由とする解除をしてもその効力が生じません（民法541条）。

としては、約款による契約の締結を承諾するかどうかの選択

不動産の売買でも問題になることが多く、十分に理解してお肢しかありません）、約款を内容とする契約が成立します。約

きたいところです。例えば、みなさんが不動産の売主であり、款の内容には事業者に一方的に有利な内容のものがあり、売買契約を締結し、実行日を決めた場合、買主である顧客が法律によって規制されていることがあります。

代金の支払をしないと、顧客の債務不履行が成立すると考契約の締結に当たっては、契約の締結を希望する者同士えがちですが、同時履行の関係にありますから、それだけではが申込み、交渉等の過程を経て特定の相手方と特定の内売買契約を解除することができません（仮に解除をしても、そ容を定めて締結するものですが、その過程において説明、情の効力が生じません）。この場合、売買契約を解除するため報の提供が問題になったり、交渉が決裂したりすることもありには、自分の負う売主としての債務につき履行の提供（民法ます。これらの事象をまとめて契約締結上の過失責任とか、493条）
をし、買主の有する同時履行の抗弁権を消滅させる

契約締結の準備段階における信義則上の義務違反としてことが必要です。

事業者の損害賠償責任として問題になることがあるので、十分に配慮することが求められます。

危険負担は、存在上の牽連関係を認めるものですが、言葉自体がなじめないものです。双務契約において、双方の債務が履行される前に、一方の債務が債務者の責に帰すことができない事由によって債務を履行することができなくなった

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場合、他方の債務の取扱いを定めるのが危険負担の制度です（要するに、債務が履行できなくなったことの危険を債務者、債権者の誰が負担するかということです）。
この場合、具体的には、履行できなくなった債務の債務者（542条）、履行不能（543条）があります。

が他の当事者に対して債務（反対の債務になります）の履履行遅滞等の債務不履行があると、債権者（契約の当事行を請求することができるか（その債務が存続することになり者のうち、履行遅滞等をしていない当事者です）
が原則とします）、その債務もまた消滅するかが問題になり、その債務がて催告をし（民法541条）、解除の意思表示をすることによっ存続することが債権者主義（履行できなくなった債務の債権て（民法540条）、契約を解除することができます（実際には、者が反対の債務の履行をする必要があるため、債権者が危一定の期間の猶予を与えて債務の履行を催告するとともに、険を負担することになります）と呼ばれ、その債務が消滅する

その間に履行されないことを停止条件に解除の意思表示をことが債務者主義（履行できなくなった債務の債務者が反することが通常ですし、将来の解除の有無をめぐる無用な紛対の債務の履行を請求することができなくなるため、債務者争を回避するために、内容証明郵便を利用することが多いが危険を負担することになります）と呼ばれています。

ですし、確実です）。

民法は、債務者主義の原則を定めているのですが（536

契約を解除すると、双方の当事者は、その相手方を原状条1項）、広い例外の債権者主義を認めています（534条。に回復させる義務を負うことになり、解除によって契約の締なお、民法の規定と異なる内容の特約を定めることは可能で結後、解除までに取得した第三者の権利を害することはできあり、実際にも、このような特約が利用されています）。

ません（民法545条1項）。解除によって契約の当事者は、不動産の売買の場合には、債権者主義が適用されますの

原状回復義務を負うことが解除の重要な効果ですが（遡及で、売買契約が締結され、双方の債務が履行される前には、的に効果が発生すると解されています）、賃貸借契約のよう不動産の所有権の移転等の債務が履行できなくなったときな継続的な契約については、解除しても将来に向かって効は、債権者（買主）の負担になりますから、十分に留意してお果が生じることがあります（民法620条参照）。

きましょう。

Ⅳ 契約解除

例えば、不動産の売買契約が締結され、買主が代金の支払を遅滞し、売主が売買契約を解除した場合、売主はすでに履行したものの回復、不動産の引渡し等を請求することができますし、買主は売買代金の返還を請求することができま

契約の解除は、契約が成立した後、当事者が一方的な意す（この双方の当事者の負う原状回復義務は、同時履行の思表示によって契約がなかった状態（原状）に戻す効果を生関係になります。民法546条）。そのほか、売主は支払ったじさせることです。契約の解除は、法律の現場でもしばしば問代金につき受領の時から利息を付けることが必要ですし、他題になりますし、みなさんの仕事上も直面することが多い事

方、買主は不動産の使用・収益の利益を返還することが必項の一つです。

要です（民法545条2項）。
また、契約の解除とは別に、解除契約を解除するためには、解除原因が存在し、解除権をの原因を作った当事者は、相手方に対して債務不履行に基有することが前提になります。解除原因、解除権は、契約にづく損害賠償責任を負うことになります（民法545条3項）。

おいて特約として定めることができますし（約定解除権と呼解除権は、消滅時効の対象になりますし（民法167条1ばれています）、法律上特別の規定があることもあり（例えば、項）、催告、解除権者の行為等によって消滅することがあり売買契約における瑕疵担保を理由とする解除等）、民法は、ます（民法547条、548条）。

一般的な解除原因を定め、解除権の行使方法等につき定めています（法定解除権と呼ばれています）。
約定解除に関する特約は、契約の拘束を強めたり、弱めたりする可能性があり、契約の交渉の際、さまざまな思惑、動Ⅴ「契約」の種類続いて、みなさんが日頃利用することが多い典型契約に機によって特約の内容を検討し、締結することになります（なついて紹介します。

お、法定解除原因と同じ内容、類似した内容の特約が定め①贈与られることも少なくありません）。違約金、賠償額の予定等の贈与は、当事者の一方（贈与者）が自己の財産を無償で損害賠償に関する特約と併せて締結されることが多いです。

相手方に与えることを約し、相手方（受贈者）がこれを受諾

民法が定めるのは、法定解除ですが、解除原因としては、する内容の契約です（民法549条）。贈与は、財産を与える

履行遅滞、不完全履行（541条）、定期行為の履行遅滞者が単独で行う行為であると誤解されることがありますが、契Jan.-Feb. 2012 Realpartner

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約です。また、贈与は、無償契約ですが、しばしば贈与の背条）。なお、消費貸借に準ずる契約として、準消費貸借があ景にある人間関係、利害関係が重要な意味をもっているたりますが、これは、消費貸借によらないで金銭その他の物をめ、社会的には無償ではないと認識されることもあります。

給付する義務を負う者がある場合において、当事者がその②売買

物を消費貸借の目的とすることを約する内容の契約です。

売買は、みなさんの仕事の大半に関係する契約ですが、22

また、消費貸借のうち、その目的が金銭であるものは、金当事者の一方（売主）がある財産を相手方に移転することを銭消費貸借契約（貸金契約とか、融資契約と呼ばれること約し、相手方（買主）がこれに対してその代金を支払うことをがあります）と呼ばれ、みなさんの仕事にも密接に関係する約する契約です（民法555条）。売買は、有償契約、双務契契約です。貸主が借主に金銭を貸し付け、借主はこの金銭約であり、代表的な契約です（売買契約に関する規定は、有を自分のものとして使用し、同額を返還することを内容とする償契約一般に準用されています。民法559条）。

ものです。金銭の貸付に当たっては、利息が付されることが不動産の売買契約の締結に当たっては、手付が交付され通常ですが、これは利息契約によるものであり、一応、別のることが通常ですが、解約手付であるのが原則であり（他の契約です。利息については、利息制限法の制限やその他の趣旨の手付としては、証約手付、違約手付、賠償額の予定法律があります。の趣旨のものがあります）、解約手付に関する規定が設けら⑤使用貸借れています（民法557条）。手付が交付された場合には、他使用貸借は、当事者の一方（借主）が無償で使用および方の当事者が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、収益をした後に返還することを約して、相手方（貸主）からあ売主は手付の倍額を償還して売買契約を解除することがでる物を受け取る内容の契約です（民法593条）。

きます。実際上、いつ履行に着手したかが問題になることが使用貸借は、無償契約であり、要物契約です。使用貸借ありますが、履行の一部だけでなく、履行に不可欠な準備行に類似した契約に賃貸借がありますが、賃貸借は、有償契為をした場合にも、着手したといえます。

約であり、諾成契約であり、違いがあります。有償・無償の違不動産の売買契約が成立すると、買主は売買代金の支いは、対価の支払があるかないかによるものですから、無償払義務を負いますし、他方、売主は所有権の移転、引渡しので物を貸すのが使用貸借であるのに対し、有償で物を貸すほか、所有権移転登記の各義務を負うものです。のが賃貸借です。また、対価関係は一切の金銭の支払、経売主は、売買の目的の権利を買主に移転する等の義務を済的な利益の提供がないということではありませんから、対負うわけですが（他人の権利を売買の目的とした場合には、価に至らない金銭の支払、経済的な利益の提供を伴うもの

売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負いまであっても、無償契約としての使用貸借です。

す。民法560条）、その目的に物の瑕疵、権利の瑕疵がある⑥賃貸借

場合には、瑕疵担保責任を負うことになっています（民法

賃貸借は、当事者の一方（貸主）がある物の使用および561条ないし570条）。担保責任が認められる場合には、買収益を相手方（借主）にさせることを約し、相手方がこれに対主は、売主に対して個々の事情によって損害賠償請求権、してその賃料を支払うことを内容とする契約です（民法601

代金減額請求権、解除権を取得するものですが、権利行使条）。賃貸借は、みなさんの仕事上もよく利用している契約での期間が1年間に制限されたり（民法564条、566条3項

すし、社会的にも、個人、企業を問わず、日常的に利用されて等）、限定的に担保責任を負わない特約が認められる（民法いるものです。貸主が借主に物の使用・収益を認め、借主が572条）等しています。担保責任のほか、売主が債務不履賃料の支払をすることが特徴です。

行責任を負うかが盛んに議論されていますが（買主が債務不動産の賃貸借は、その後、不動産の所有権が移転等不履行責任を負うことがあるのは当然です）、みなさんは、債すると、賃借人が賃借権を新所有者等に主張することがで務不履行責任も負うものとして仕事を進めるのが穏当です。

きなくなるため、対抗力を具備しておくことが重要です。民法③交換は、対抗力の具備のために賃借権の登記制度がありますが交換は、当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を（民法605条）、使い勝手が悪いものです。借地借家法は、移転すること約する契約です（民法586条1項）。交換は実借地については借地上の建物の登記、建物の賃貸借につ際上利用されることが少ないものです。

いては建物の引渡しによる対抗力を認めています。これに④消費貸借よって賃借権が保護されるわけです。

消費貸借は、当事者の一方（借主）が種類、品質および建物の賃貸借については、建物の修繕が問題になること数量の同じ物をもって返還することを約して相手方（貸主）がありますが、賃貸物を使用・収益に適した状態におくことはから金銭その他の物を受け取る内容の契約です（民法587

賃貸人の義務ですから、原則として賃貸人が修繕義務を負Jan.-Feb. 2012 Realpartner

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います（民法606条1項）。この原則と異なる修繕特約を定めることは可能ですが（実際にも多様な内容の修繕特約が見られます）、賃借人に不当に不利な修繕特約は無効とされそのほか、いくつかの典型契約があります。

る余地があります。賃借人が賃貸物に手を加えることは、原雇用は、当事者の一方（労働者）が相手方（使用者）に対則として用法違反になりますが（民法616条、594条1項）、して労働に従事することを約し、相手方がこれに対してその必要費、有益費については、償還請求が認められています

報酬を与えること約することを内容とする契約であり（民法（民法608条）。

623条）、民法に諸規定が定められています（民法623条な

賃借人は賃貸人の承諾を得た場合には、賃借権を譲渡し、いし631条）。

賃貸物を転貸することができますが（民法612条1項）、承諾

請負は、当事者の一方（請負人）がある仕事を完成するこなく、第三者に使用・収益させた場合には、賃貸人は賃貸借とを約し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対してその契約を解除することができます（民法612条2項）。実際にも、報酬を支払うことを約することを内容とする契約です（民法

建物の賃貸借等において無断譲渡、無断転貸として解除さ632条）。

れ、問題になることが少なくありません。
建物の賃貸借、借地については、契約の締結に当たって、委任は、当事者の一方（委任者）が法律行為をすることを相手方（受任者）に委託し、相手方がこれを承諾するによっ賃借人が敷金を交付することが通常ですが、敷金は、賃貸て成立する契約ですが（民法643条）、法律行為でない事務

借契約上賃借人が負う債務を担保する金銭のことでありの委託を目的とするものは準委任と呼ばれています（民法（近年は、主として営業用の賃貸借については保証金の名656条）。

目の金銭が担保として交付されることがありますが、敷金とし寄託は、当事者の一方（受寄者）が相手方（寄託者）のたて取り扱われます）、主として判例上、実務上発展してきたもめに保管をすることを約してある物を受け取ることによって成のです。敷金の法律関係は、賃貸借とは密接な関係にはあ立する契約です（民法657条）。

りますが、別の契約によるものです。敷金は、賃貸人が建物、土地の返還後に返還義務を負うのが原則ですが、原状回復費用の控除、一定の額・割合の当然控除をめぐって紛争になることが多いのです。
建物の賃貸借、借地の場合、賃貸借が終了すると、賃借組合は、各当事者が出資をして共同の事業を営むことを約することを内容とする契約です（民法667条）。
終身定期金は、見かけること自体が稀ですが、当事者の一方が、自己、相手方または第三者の死亡に至るまで、定期に金銭その他の物を相手方または第三者に給付することを人は原状回復義務を負うと解されていますが（賃貸に係る建約することを内容とする契約です（民法689条）。

物、土地に附属させた物を収去する義務を負うものです）、原⑧和解

状回復の範囲、方法、費用負担等に関する特約（原状回復

最後に紹介する典型契約は和解です。和解は、当事者が特約）を締結することができます。近年、居住用建物の賃貸

互いに譲歩をしてその間に存する争いをやめることを約する

借における原状回復特約、ひいては敷金特約については、内容の契約ですが（民法695条）、みなさんの仕事上も無視消費者の保護の観点からその効力が争われ、賃借人の原できない契約です。みなさんが顧客との間でトラブルが発生す状回復義務を限定する最高裁等の判例がありますから、特ると、手付、売買代金の返還、損害賠償等をめぐる紛争が発約の内容の検討、建物の明渡しの際の原状回復の実施に生することがありますが、この紛争を解決するために利用する当たっては十分な注意が必要です。現在の判例の傾向によことができる契約が和解です（示談と呼ばれることもあります）。

ると、居住用建物の賃貸借では自然の損耗は賃貸人が負担すべきものと解されていますから、これを賃借人の負担とするためには賃借人の故意、過失が必要です（これに反する内容の原状回復特約は無効になります）。
また、最近、建物の賃貸借における更新料の特約が問題にされてきましたが、最高裁の判例によってこの特約は有効であると解されています。このほかに賃貸借契約の締結に伴って権利金とか、建設協力金といった金銭が交付されることがありますが、前者は建物の場所的価値の対価等としても債権各論のその他の分野については、また機会があれば解説することとします。
ご質問についてリアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。
なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのでご了承ください。
ご送付先●（社）
全国宅地建物取引業保証協会

らいきりのもの、後者は貸金として解されています。

紙上研修担当⑦雇用、請負、委任、寄託、組合、終身定期金〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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