連載 第 176 回

自然災害と安全確保の法的問題（前編）山下・渡辺法律事務所

渡辺弁護士

晋

宅建業者は人々の生活を住まいの面から支える責任を負います。台風などの自然災害の被害についても、専門家として法的問題を十分に理解したうえ必要な対処を行い、またアドバイスする立場にあります。そこで本稿では、事例を通し、法的な問題と宅建業者のなすべき準備について考えてみます。

はじめにして設置されたものです。建物については、躯体・屋根・ガラス窓などの建物本体、およびエレベーター、人は自然の恵みによって生きています。なかでも水給水管・排水管など建物に付属する物の両方がこれには天からの授かりものであり、雨が降らなければ生存該当します。古くは工場内の機械は工作物ではないとを確保することができませんが、自然によって与えらされていましたが（大判大正元.12.6、民録18輯1022

れる試練にも耐えなければなりません。

頁）、現在では建物内の設備であっても、建物ととも日本は台風の国です。台風に対していかに暮らしをに土地に接着して設置されていれば、工作物と考えら守っていくか、永遠に苦心し続けなければならないれています（東京高判平成3.11.26、判時1408号82

テーマです。最近も自然災害が猛威を振るっており、頁）。マンションに備え付けられた消火器も工作物と巨大台風による被害が繰り返されています。

されました（大阪地判平成6.8.19、判タ873頁200頁）。

以下に、台風によって建物の屋根やガラスが飛ばされるなどして、近隣に被害を生じたというケースに関

3．設置または保存に瑕疵があることし、工作物責任が認められた事例を通じ、その法的な瑕疵とは欠陥を指す言葉です。法的な概念としてみ問題と宅建業者のなすべき準備について検討します。

ると、売買の瑕疵担保責任（民法570条）では、広く契約上定められた品質・性能において劣っていること1に着目するのに対し、工作物責任では、品質・性能の工作物責任

1．民法の定め土地の工作物の所有者・占有者が民法717条1項に基づいて負う責任を、工作物責任といいます。

うち、本来の安全性を備えていないことに重点を置いた用語として使われています。設置の瑕疵は、設置当初から欠陥がある場合、保存の瑕疵は、設置当初に欠陥はなかったけれども、設置後の維持管理の過程において欠陥が生じた場合です。瑕疵の有無は、「物の構すなわち、同項本文には「土地の工作物の設置又は造、用途、場所的環境及び利用状況等諸般の事情を総保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたと合考慮して個別具体的に」判断されます（名古屋地判

きは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損平成27.2.19、判時2269号75頁）。

害を賠償する責任を負う」として、一次的に占有者の建物の事故につき瑕疵が認められた例として、暴風責任が定められ、そのうえで同項ただし書きに、「占雨のためビルに設置されたリース機器が冠水全損した有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたと事 故 に お け る 排 水 機 能 の 欠 陥（ 東 京 地 判 昭 和

きは、所有者がその損害を賠償しなければならない」

57.7.28、判時1065号149頁）、マンションの漏水事故として、二次的に所有者の責任が規定されています。

における屋上防水工事の不十分さ（東京地判平成21.4.30、2009WLJPCA04308007）などがあります。

2．土地の工作物
土地の工作物とは、人工的作業によって土地に接着

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なお2020年4月に施行となる新民法では、売主の責任原因としての瑕疵担保という用語が撤廃されます

が、工作物責任での設置または保存の瑕疵という用語は存置されます。

であったとして、責任が肯定されています。
判決では、市においても『可及的速やかな撤去、建替えによる改善の必要性を痛感していたが、旧工場の4．責任の主体

解体に伴う大型新規工場建物の設営に対して付近住民

土地の工作物の瑕疵によって損害が生じた場合一次から公害を理由に強い反対を受けていたため、改善策的には、占有者が責任を負います。占有とは事実上支の実行が遷延していた』という状況にあり、これに対配をすることであり、土地の工作物責任では、瑕疵をする対策として、『立入禁止の措置も、旧工場建物の修補して損害を防止する立場にあった人が占有者で本体付近に止まり、Xを含む市職員が駐車していた辺す。たとえば、建物の管理を行う管理会社についてみりは立入り禁止、駐車禁止の区域外であり、安全確保ると、建物の安全確保について事実上の支配をなしうのための措置としては決して充分であったとは言い難る場合には占有者とされます。ビルの賃貸人であってい』とされています。

も管理上必要な場合は承諾を得ないで賃借人の賃借室内に立ち入ることができるという状況のもとでは、賃借室内の火災発生との関係において、賃貸人が占有者とされました（東京地判昭和55.4.25、判時975号52頁）。
反対に、事実上の支配がない場合には占有者ではありません。ショッピングモールの漏水の事案においては、賃貸人が送出水設備について何ら占有管理していないことを理由にして、占有者であることが否定され＜宅建業者としての留意事項＞
老朽化している建物の修繕や建替えは、喫緊の課題です。激しい風雨にさらされたときに事故が発生することが予測されながら、これに対する対応を怠っていた場合には、言い訳はできません。また、修繕や建替えが行われていないうちは、台風などの場合には付近を立入り禁止にするなど、万一建物に損傷が生じても損害が最小限度に収まるような方策を講じなければなりません。て い ま す（ 東 京 地 判 平 成25.9.13、2013WLJPCA09138016）。
②福岡高判昭和 55.7.31（判タ 429 号 130 頁）

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昭和53年の台風8号による木造家屋の屋根瓦の飛事例

散によって隣家が損害を受けた事案です。原審では、台風の最大瞬間風速が秒速38メートルあったこと、台風に対する備えが十分ではないと、屋根瓦やトタ建物は新築後８年半経過しているものの、台風まで屋ン屋根が落下し、あるいはガラスが飛散するなど建物根瓦に異常はなかったことなどから、屋根瓦の飛散のが損傷し、近隣住民に被害を及ぼすおそれがありま事実から直ちに屋根瓦の瑕疵を推認できないとして隣す。以下、これまでに公表されている事例を紹介し、家の居住者の請求が否定されていましたが、高裁では宅建業者としての留意事項を検討します。

原審の判決が覆されました。
建物の瑕疵について、まず、『台風のため屋根瓦が1．屋根瓦やトタン屋根の落下飛散し損害が生じた場合において、土地工作物に瑕疵

①福岡地裁久留米支部判平成元 .6.29がないというのは、一般に予想される程度までの強風（判時 1339 号 121 頁）に堪えられるものであることを意味する』との一般論

昭和60年に九州を襲った台風13号によって市の工を述べ、続いて、『当日風速は北九州空港で15時10場の屋根や外壁が吹き飛ばされ、破片の一部が付近に分秒速38メートルであり16時なお秒速18メートル駐車してあった乗用自動車に衝突したという事案であったとはいえ、これよりさき建物の屋根瓦は風速未す。工場は操業を停止して約10年間稼働しておらだ秒速14.5メートルに達しない昼すぎ頃以降既に飛ず、建物の老朽化が進んで腐蝕が激しく、屋根、外壁散し始めており、かつ台風通過後の右建物の屋根の被の一部、付設の階段、煙突等が剥離落下、倒壊する危

害状況はその附近一帯の建物の屋根がそれに比べて比険に曝される状況となっていました。工場や車庫の設較的大きかったというべきであるから、建物の屋根に置管理をしていた市の安全確保のための措置が不十分は小穴をあけた硬い瓦を針金で屋根に固定するとか、

REAL PARTNER December 201815

屋根瓦を止め金で固定するとか、漆喰で固定するとい得る』とされています。

か、瓦の固定について建物所有者の保護範囲に属する本来の備えが不十分であった』と論じ、建物に瑕疵があったことを肯定しています。

＜宅建業者としての留意事項＞
この⑶は、空室管理に関する過失が問われているものであって、不動産業者の皆様に特に注意を喚起したい事＜宅建業者としての留意事項＞
この⑵の事例は、⑴とは異なり、建物は新築後 8 年半しか経過しておらず、老朽化していたケースではありません。
しかし、建物が本来有している安全性は、日常的な風雨を想定しているものであり、強力な台風が到来しつつあるときには、それに応じた対応が求められます。判決の中でも、とるべき対策として、小穴をあけた硬い瓦を例です。台風の前には、さまざまな準備をしなくてはなりませんから、空室の確認にまで手が回らないという状況も生じているかもしれません。しかし、上階のガラスが割れて破片が落下するというのは、管理上絶対にあってはならないことです。現在では気象に関する情報を広く入手できる環境が整っていますから、台風がきそうなときには、管理を行っているすべての空室の状況を確認する必要があります。

針金で屋根に取り付ける、屋根瓦を止め金で固定する、漆喰で固定するなどの例があげられています。建物が老朽化していないとしても、建物が損傷することのないよ
うに準備をしておかなければなりません。

②東京地判平成 25.5.24（D1-Law29027883）
台風によって、2階建て自宅の1階に設けた温室のガラスが割れて飛散し、隣地のBの敷地に駐車していた車両を損傷した事案です。

2．ガラスの飛散①東京地判平成 29.1.20（D1-Law28250674）

判決では、まず、『温室は全面ガラス張りであるところ、そのガラスが破損し飛散すれば、隣地に住むB台風による強風の日に、空室となっていたマンショの自宅敷地に降り注ぎ、本件車両に被害が及ぶ位置関ンの回転窓のガラスが割れてガラス片が落下し、路上係にある。そうすると、温室のガラスは、それが破損にいたXの肩に当たり負傷した事案です。不動産業して飛散することにより隣地住民に損害を与えること者Aが空室管理を受託していました。のないよう、ガラスを相当の強度を有するものにする

回転窓は、網入り透明ガラス厚さ6.8mm、ストッとか、ガラスが破損したとしても、ガラス破片が隣地パー付きのもので、高さ2.370ｍ、幅1.695ｍの偏心に飛散することのないような防護策を採るなどの安全縦軸回転窓でした。事故当時、窓の内側には3本の横対策を講じた安全なものであることを要する』とし棒が設置されていたため、それにつかえてわずかな角て、温室のガラスの特性からの安全対策の必要性を指度しか開かないようになっていましたが、施錠がなさ摘しました。

れていなかったため、Aには、「窓を施錠してその破そのうえで、具体のケースにおいて、『事故当日、損を防ぐべき注意義務」があったとして、工作物責任

温室のガラスが強風にあおられて破損し、破損したガ

または共同不法行為という法律構成によって、被害者ラス破片が隣地であるＢの自宅敷地に降り注いでおからAに対する損害賠償請求が認められています。

り、事故当日に周囲の建物のガラスが強風で割れた形

判決では、『事故当時台風による強風が吹いていた跡がない。しかも、我が国では台風を始めとする強風こと、本件窓の回転軸が外れていたこと等に照らすは大型を含めしばしば発生しており、事故時の強風がと、本件窓の鍵が閉まっていなかったために折からの従来から観測されている強風と質的に異なるものであ強風で開閉を繰り返し、その衝撃で本件窓の回転軸がることはうかがえない。これらの事実関係の下では、外れたり、ガラスが割れるなどしたものと推認するこ

本件温室のガラスは、温室として通常有すべき安全性とができる』という事実を認定したうえ、『窓の占有を備えておらず、本件温室の設置保存の瑕疵があっ者には、とりわけ強風時には本件窓を施錠してその破た』と結論づけて、建物所有者の責任が肯定されてい損を防ぐべき注意義務があるといえるから、本件窓がます。

施錠されていなかったのは占有者であるＡの過失と言16

なお、建物所有者が、事故は観測史上最大の値の強（上段）判決年月日

事故の状況

責任・法律構成

備考

老朽化した工場の屋根や外壁が吹き飛ばされ、破片の一部が付近に駐車してあった乗用自動車に衝突した

市の責任が認められた。国家賠償法に基づく

市と被害者の過失
割合 4：6

屋根瓦が飛散し、隣家に損害を生じさせた瓦の固定について建物所有者の保護範囲に属する本来の備えが不 十 分 で あ っ た。 工 作 物 責 任（所有者）に基づく

加害者と被害者の過失割合 3：7

マンションの空室の回転窓が割れてガラス片が落下し、路上にいた通行人の肩に当たり負傷した

不動産業者が窓が施錠していなかったことについて注意義務違反があり、瑕疵となる。工作物責任（占有者）に基づく管理組合および専有部分の所有者の責任は否定された

温室のガラスが割れて飛散し、隣地の敷地に駐車していた車両を損傷した

温室のガラスは通常有すべき安全性を備えておらず、設置保存の 瑕 疵 が あ っ た。 工 作 物 責 任（所有者）に基づく不可抗力であるという主張が否定された（下段）出典福岡地裁久留米支部判平成元 .6.29
判時 1339 号 121 頁

福岡高判昭和 55.7.31
判タ 429 号 130 頁

東京地判平成 29.1.20
D1-Law28250674

東京地判平成 25.5.24
D1-Law29027883

風によるもので、想定外のものであるから、不可抗力であったと主張していましたが、『我が国では台風を始めとする強風は大型を含めしばしば発生しており、3

まとめ

本件事故時の強風が従来から観測されている強風と質近年、台風や豪雨などの数や規模が平年を上回る状的に異なるものであることはうかがえない。実際に、況が続いており、社会的にも大きな被害が生じていま

本件事故当日の低気圧のための強風によっても周囲のす。今後は、台風や豪雨から暮らしを守ることが宅建建物のガラスが破損した形跡もない。そうすると、本業者の業務上の責任であることを、これまで以上によ

件事故当日の強風が超大型台風並みであったことをり強く意識することが必要であると思われます。

もって、本件事故が想定外であるとか不可抗力である次回は、自然災害と安全確保の法的問題の後編としなどとはいえず、本件温室の設置保存に瑕疵があったて、自然災害から身を守るための地盤の安全確保に関との判断を左右しない』と述べられています。

し、売主、賃貸人の責任と宅建業者の説明義務について解説します。

＜宅建業者としての留意事項＞
全面ガラス張りの温室など、ガラスで構成されている構築物は、見栄えもよく、優れた採光を得ることもできるという利点があります。しかし、その風雨に対する安全面については、特別の注意を必要とすることは論をまたないでしょう。不動産業者の皆様には、このように所有者が見落としがちな管理上の注意点を指摘することもその業務に含まれることを再確認していただきたいと思います。

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