マンションの現状と課題

国土交通省 住宅局 市街地建築課マンション政策室

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism初めて分譲されたマンション○日本初の公的分譲住宅
宮益坂ビルディング（東京都渋谷区・７０戸）（昭和２８年（１９５３年）築）

令和２年（２０２０年）７月 建替え完了予定（名称未定 住宅１５２戸、事務所２８区画、店舗７区画）○日本初の民間分譲住宅
四谷コーポラス（東京都新宿区・２８戸）（昭和３１年（１９５６年）築）

令和元年（２０１９年）８月 建替え完了（アトラス四谷本塩町・５１戸）

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分譲マンションストック戸数〇 令和元年末のマンションストック総数は、６６６万戸。
〇 平成27年国勢調査による１世帯当たり平均人員（2.33）をかけると、１,５５１万人が居住。

旧耐震基準ストック約104万戸

新規供給戸数（左目盛り：万戸）【注】 １．ここでいうマンションは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。
２．新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計。ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に各年末時点の戸数を推計した。
３．昭和43年以前の分譲マンションの戸数は、国土交通省が把握している公団・公社住宅の戸数を基に推計した。

3築４０年を超えるマンションの増加〇 築４０年超の高経年マンションは９２万戸（マンションストック総数の１４％）。
〇 １０年後には２.３倍の２１４万戸、２０年後には４.２倍の３８５万戸に急増。
（万戸）

築40年超
（H12以前）384.5万戸
築40年超（S60以前）148.5万戸

築40年超（S55以前）91.8万戸

令和元年末

築40年超
（H2以前）
213.5万戸

令和６年末

令和11年末

令和21年末【出典】 現在の築50年超の分譲マンション戸数は、国土交通省が把握している築50年超の公団・公社住宅の戸数を基に推計
５、10、20年後に築30、40、50年超となる分譲マンション戸数は、建築着工統計及び国土交通省が把握している除却戸数等を基に推計したR1末時点の分譲マンションストック戸数を基に推計

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新耐震基準マンションの高経年化〇 築４０年超の新耐震基準マンションが５年後には４４万戸。
〇 １０年後にはその２.５倍の１０９万戸、２０年後にはその６.３倍の２８０万戸に急増。
（万戸）

新耐
震

築40年超
（H2以前）
109.4万戸

築40年超（S60以前）44.4万戸約104万戸

築40年超（H12以前）280.4万戸

旧耐
震
令和元年末

令和６年末

令和11年末

令和21年末【出典】 現在の築50年超の分譲マンション戸数は、国土交通省が把握している築50年超の公団・公社住宅の戸数を基に推計
５、10、20年後に築30、40、50年超となる分譲マンション戸数は、建築着工統計及び国土交通省が把握している除却戸数等を基に推計したR1末時点の分譲マンションストック戸数を基に推計

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区分所有者の高齢化・非居住化〇 経年とともに、区分所有者の高齢化・非居住化（賃貸・空き住戸化）が進行。
〇 管理組合の役員の担い手不足、総会運営や集会の議決が困難になる等の課題が発生。
■マンション居住者が60歳以上のみの世帯の割合－ 建築時期別【出典】 平成25年度住宅・土地統計調査6適切な長期修繕計画・修繕積立金の不足〇 適切な修繕積立金額（計画期間２５年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金の額）を設定しているマンションの割合は増加しているものの、平成３０年度においても５４％にとどまっている。
〇 積立額が計画に比べて不足しているマンションが３５%。
■計画期間25年以上の長期修繕計画に基づき修繕積立金の額を設定している管理組合の割合■修繕積立金の積立状況

計画に対して20%超の不足
15.5%

計画に対して10%超～20%の不足
2.5%
計画に対して5%超～10%の不足
2.1%
現在の修繕積立金残高が計画に比べて余剰がある
33.8%

計画に対して5%以下の不足
14.7%

積立額が計画に比べて不足しているマンション：34.8%【出典】 平成30年度マンション総合調査

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高経年マンションにおける修繕不足の懸念〇 築４０年超の高経年マンションでは、共用部分である外壁等の剥落、鉄筋の露出・腐食、給排水管の老朽化といった生命・身体・財産に影響する問題を抱えるものが多い。

【出典】 平成30年度マンション総合調査

8外部不経済の発生〇 適切な管理・再生が行われず、居住者・近隣住民等の生命・身体に危険を生じるマンションが発生。
〇 管理不全マンションへの対応には、多大な時間的・金銭的コストを要するおそれ。

＜外観＞＜1階廊下天井＞＜外観（妻側）＞マンションの２階廊下部分が崩落した事例＜外観＞＜外観（平側）＞外壁、手すりが崩落した事例＜内観＞

建物の傷みが著しく外壁の剥落、鉄骨の露出などが見られる事例

9マンションの大規模化等〇 タワーマンションの出現に象徴される大規模化、設備の高度化、複合用途化等に伴い、マンション管理の専門化・複雑化は従前に比べ格段に進んでいる。
■マンションの階数別棟数と割合■全国のタワーマンション※の累積棟数及び新規竣工棟数棟

1,584棟1,342棟

累積棟数
新規竣工棟数マンションの完成年次【出典】平成30年度マンション総合調査※最高階数が20階以上【出典】（株）東京カンテイ タワーマンションの供給動向

10マンション建替えの実施状況〇 マンション建替えの実績は累計で２５４件、約１９,９００戸にとどまる（Ｒ.２.４.１時点）。
（件）※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計※ 阪神・淡路大震災、東日本大震災及び熊本地震による被災マンションの建替え（計113件）は含まない※ 上記のほか、マンション敷地売却制度に基づく買受計画の認定を受けたものは10件、うちマンションの除却に至ったものは3件ある

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建替事業における採算性の低下〇 建替え実現事例の従前従後の利用容積率比率は低下傾向。
〇 マンション建替えにおける区分所有者の平均負担額は近年増加傾向にある。
■ 建替え後竣工年代別 従前従後の利用容積率比率■ 建替え後竣工年代別 区分所有者の平均負担額

区分所有者の平均負担額は年々増加傾向（建替後の利用容積率）※ 従前従後の利用容積率比率：（建替前の利用容積率）【出典】 国土交通省が把握している建替え事例等から分析【出典】 平成28年度マンションの再生手法及び合意形成に係る調査

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大規模団地における建替えの検討〇 これまでの建替え事例は、小規模な場合が多い（事例全体の約８割が100戸以下）。
〇 今後、より大規模な団地型マンションの建替えが検討時期に入っていくことが予想される。
■ マンション全体のストック・建替事例・検討中事例の規模割合比較

建替実現事例は100戸以下が75.2％

N=1,653
N=242
N=104

■ 団地型マンションのストック・建替事例・検討中事例の規模割合比較【出典】国土交通省が把握している建替事例及び平成30年度マンション総合調査により分析

検討中事例は201戸以上が77.8％

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マンション政策小委員会○ 設置の趣旨
我が国におけるマンションストックは約655万戸にのぼり、国民の１割以上が居住する重要な居住形態となっている。
一方で、今後、高経年マンションの増加が急速に進む中、建物・設備の老朽化、管理組合の担い手不足、建替え等の合意形成の困難さ等の課題が生じることが見込まれることから、マンションの維持管理の適正化や再生の円滑化に向けた取組みの強化等、ストック時代における新たなマンション政策のあり方を検討する必要がある。
このため、社会資本整備審議会住宅宅地分科会の下にマンション政策小委員会を設置し、必要な検討を行う。
○ 検討事項・ 地方公共団体によるマンション管理適正化への関与の強化・充実に向けた方策について・ マンション再生の円滑化の多様なニーズに対応した事業対象の拡充に向けた方策について
・ 団地型マンションの柔軟な再生を可能とする手法の充実に向けた方策について 等○ 委員（五十音順）
（委員長）
齊藤 広子
（委員長代理） 深 尾 精 一戎
正晴
江守 芙実
鎌野 邦樹
栗谷川 哲雄小林 秀樹
坂 井文
野口 貴公美○ スケジュール
横浜市立大学国際教養学部教授
首都大学東京名誉教授
弁護士・明治学院大学法学部客員教授
江守設計一級建築士事務所代表
早稲田大学法学学術院法科大学院教授
東京都住宅政策本部民間住宅施策推進担当部長
千葉大学大学院工学研究院教授
東京都市大学都市生活学部教授
一橋大学大学院法学研究科教授

・第１回 令和元年１０月１８日
・第２回 令和元年１１月 １日
・第３回 令和元年１２月２０日
・小委員会とりまとめ（案）についてパブリックコメント実施
令和元年１２月２７日～
令和２年 １月２６日
・第４回 令和２年 ２月１０日（新たな施策の方向性についてとりまとめ）

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小委員会とりまとめ概要 当面取り組むべき施策の方向性①
マンションの管理の適正化の推進○行政の役割の強化
地方公共団体⇒区域内のマンションの立地状況等を踏まえ、計画的にマンション管理適正化に関する施策を講じていくことが必要⇒区域内のマンションの実態の把握を進めるとともに、管理が適正に行われていないマンションへ必要に応じて指導・助言、専門家の派遣等による支援を行う等、能動的に関与していくことが必要

国⇒国及び地方公共団体によるマンション管理適正化の推進に関する方針を明確化し、役割を強化すべき⇒地方公共団体による能動的な関与を円滑化するために必要な措置を講じるべき⇒地方公共団体によるマンションの実態の把握・専門家の派遣の取組等を支援すべき○管理の適切性の評価・適切な修繕の促進⇒適正な管理を行うマンションが評価される仕組みを通じて、 管理組合による適正な管理に向けた自主的な取組を誘導することが重要⇒工事発注の適切性の確保のための継続的な取組を行うべき⇒長期修繕計画・修繕積立金に係るガイドラインの見直しを検討すべき⇒大規模修繕等のための多様な資金調達手段の拡充 （リバースモーゲージの活用やローンプレーヤーの拡大等）を図るべき○専門家・専門機関の活用の促進⇒地方公共団体と専門家・専門機関との一層の情報共有・連携や、管理が適正に行われていないマンションに対する専門機関の活用が図られることが望ましい

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小委員会とりまとめ概要 当面取り組むべき施策の方向性②
マンションの再生の円滑化の促進○建替えの円滑化の促進、敷地売却事業の対象の拡充⇒マンションにおける日常生活に必要な基本的なインフラ機能を欠き、かつ、適正な管理や改修等による対応が困難な
老朽化マンションについては、市街地環境に支障のない範囲で容積率の緩和等により、必要に応じてまちづくりの手法等も活用しながら、建替えの円滑化を促進すべき⇒特に、外壁の剥落等により居住者・近隣住民等の生命・身体に危険が生じるおそれがあるマンションについて、各区分所有者の権利制限にも配慮しつつ、マンション敷地売却事業の対象とすることも重要○住宅団地における敷地分割の円滑化⇒団地全体での建替え・敷地売却等による再生に加え、団地内の棟や区画ごとのそれぞれのニーズに応じ、一部棟を存置し修繕・改修しながら、その他の棟の建替え・敷地売却等を円滑に行うことによる団地型マンションの再生を促進するため、住宅団地において全員合意によらず敷地分割を可能とする仕組みを構築すること
も重要（敷地分割のイメージ図）
敷地分割

一部街区で建替え、又は敷地売却○行政による再生の円滑化のための取組の強化⇒国は老朽化マンションの長寿命化等の先導的な取組等を支援すべき⇒地方公共団体は周辺のまちづくりのあり方の検討や建築・土地利用規制の柔軟な運用等を図るとともに、国は地方公共団体に対する技術的支援を一層推進すべき○専門家・専門機関の活用の促進⇒専門家の育成、専門機関と連携した相談体制の強化を推進すべき
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管理の適正化と再生の円滑化の一体的な対応の必要性■マンションの適正な管理と再生フロー（イメージ）
繰り返し

入居

管理

修繕・改良

新築

補修点検等を行い、日常管理を実施適時適切な時期に計画修繕を実施

管理の適正化の推進

修繕・改良が困難な場合
例：耐震性不足
老朽化 等建替え

建替えにより新たなマンションを建設

敷地売却
売却により更地化

再生の円滑化の推進

・ 行政の役割の強化を通じた管理組合によるマンションの適正管理の推進と、老朽化等が進み維持修繕等が困難なマンションの再生（建替えや売却等）の更なる円滑化の一体的な対応が必要＜マンションの管理の適正化の推進＞○ 国による基本方針の策定○ 地方公共団体によるマンション管理適正化の推進＜マンションの再生の円滑化の推進＞○ マンションの敷地売却事業の対象の拡大○ 容積率の緩和特例の適用対象の拡大○ 団地における敷地分割制度の創設
17マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律
背景・必要性（万戸）◆ 築40年超のマンションは現在の92万戸から10年後には約2.3倍の214万戸、20年後には約4.2倍の385万戸となるなど、今後、老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込み◆ 老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題

法律の概要
マン
ショ
ン
管理
適正化
法の改
正

築後30、40、50年超の分譲マンション数

令和元年末

令和６年末

令和11年末

令和21年末【令和2年6月16日成立、6月24日公布】

マンション管理の適正化の推進
国による基本方針の策定 【公布後２年以内施行】
国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定
地方公共団体によるマンション管理適正化の推進 【公布後２年以内施行】
地方公共団体※による以下の措置を講じる ※事務主体は市・区（市・区以外は都道府県）○マンション管理適正化推進計画制度 ･･･基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項等を定める計画を作成（任意）○管理計画認定制度･･･マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は適切な管理計画を有するマンションを認定○管理適正化のための指導・助言等 ･･･管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等

マンションの再生の円滑化の推進
マン
ショ
ン
建替円
滑化
法の改
正

除却の必要性に係る認定対象の拡充 【公布後１年６か月以内施行】
除却の必要性に係る認定対象に、現行の耐震性不足のものに加え、以下を追加①外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるマンション等
・4/5以上の同意によりマンション敷地売却を可能に・建替時の容積率特例②バリアフリー性能が確保されていないマンション等・建替時の容積率特例

団地における敷地分割制度の創設 【公布後２年以内施行】
上記①等の要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の４／５以上の同意によりマンション敷地の分割を可能とする制度を創設（建物の傷みが著しく外壁の剥落等が生じた事例）
要除却認定マンション
敷地分割により要除却認定
マンションの売却・建替えを円滑化

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