編集／（社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

76 号
第●

全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例（社）全国宅地建物取引業保証協会

今号の紙上研修では、（社）全国宅地建物取引業保証協会（以下「全宅保証」）の中心的業務である苦情解決業務と弁済業務について、制度の説明と、苦情解決事例と弁済事例を紹介します。

全宅保証の助言、指導で解決した案件も多い

Ⅰ 苦情解決業務と弁済業務（1）全宅保証の業務
全宅保証は宅地建物取引業法（以下「業法」）第64条2の弁済業務とは、簡単に言えば、宅地建物取引業に関する取規定に基づき設立された団体であり、その業務は業法第64条

引により会員が負った債務を、認証限度額〈※〉の範囲内で全の3にて規定され、「苦情解決業務」および「弁済業務」は全宅保証が会員に代わり取引の相手方に弁済する業務です。弁

宅保証が行わなければならない必須業務として規定されています。

済業務の対象となる債権は、宅地建物取引上の債権に限られ、（2）苦情解決業務
苦情解決業務の対象となる範囲は、「会員の取り扱った宅それ以外の取引により生じた債権は対象外です。また、不動産取引＝宅地建物取引ではなく、不動産取引すべてが宅地建物取引に該当するわけではありません。

地建物取引業に係る取引に関する苦情」と業法に規定されて全宅保証は認証申出を受けたならば、申出債権について審います。すなわち、宅地建物取引以外の取引の苦情は対象とな査の上、認証の可否を決定しますが、認証決定され、申出人へりません。の弁済金の還付（＝支払）が完了すると、当該会員に対して還そして、全宅保証は苦情の解決の申出を受けた場合には、そ付充当金納付請求書により、還付充当金の納付を請求します。の相談に応じ、申出人に必要な助言をし、その苦情に係る事情つまり、認証額と同額の金員を会員は全宅保証へ支払わなけれを調査するとともに、当該会員に対して当該苦情の内容を通知ばなりません。納付期限である「納付請求書を受け取った日かして、迅速な処理を求めなければなりません。そのため、全宅保ら2週間以内」に納付できない場合には、全宅保証の会員資格証は必要に応じて、当該会員に対して、文書もしくは口頭によるを喪失します（業法第64条の10）。分割払いや納付期限の猶説明や資料の提出を請求することができます。当該会員はこの予等は一切認められません。なお、会員資格を失うことになれば、請求を拒むことはできず、拒んだ場合には全宅保証の除名対象

1週間以内に営業保証金を供託しなければ宅地建物取引業をとなります（業法第64条の5、全宅保証定款第9条・苦情解決営むことはできなくなります（業法第64条の15）。

業務処理規程第4条）。

16 page（3）弁済業務弁済制度は、本来会員が支払うべき宅地建物取引により生当該苦情が自主解決もしくは撤回されない場合には、後述すじた債務を、全宅保証がいわば「立替え払い」するものであり、「立る弁済業務へと移管し、当該苦情にかかる申出人の主張する替え払い」である以上は全宅保証が当該会員に対しその「立債権を弁済認証すべきか否かの判断をすることになります。

替え金」を請求することになりますので、「保険」ではありません。

2週間以内に還付充当金の納付ができず、会員資格を喪失し▽全宅保証が仲裁に入り、当事者間で和解に向け指導した結果、たのちも（認証決定時点ですでに会員資格を喪失していた場会員が申出人に和解金を支払うことで合意が成立し、履行された合でも同様に）、引続き全宅保証には求償権（還付充当金のため解決に至った。

支払請求権）があり、会員には支払義務は残ったままとなります
ので、当該会員より支払がない場合には、債権回収のため、会員および連帯保証人に対して、必要に応じて差押や強制執行

解決事例

4 会員・買主 申出人・売主などの法的手段を講じる場合もあります。

◆申出人は、土地を会員へ売却する契約を締結し、代金決済も終〈※〉認証限度額……会員が保証協会会員でないと考えた場合、え会員への所有権移転登記も完了した。その際、固定資産税およその者が供託すべき営業保証金に相当する額。現在は、本店び都市計画税の清算金は税額が確定した後に支払うこととされたが、のみの場合1,000万円、支店がある場合には1支店につき500税額が確定した後も会員が清算に応じないため、申出人はその支万円ずつ加算。1会員あたりの限度額で、申出1件あたりの限払を求めて全宅保証へ苦情解決申出を行った。

度額ではない。

▽全宅保証の指導で、会員から申出人へ清算金全額が支払われたため解決に至った。

Ⅱ 苦情解決申出→「解決」事例
苦情解決申出処理案件のうち、「解決」となった事例を紹介します。

解決事例

解決事例

5 会員・媒介 申出人・買主◆申出人は、会員を媒介として中古戸建住宅を購入する売買契約を締結し、所有権移転登記後に会員に媒介手数料を支払った。重

1 会員・売主 申出人・買主

要事項説明では申出人の私道負担はないとの説明であったが、実際には私道負担があり、境界も確定されていなかったため、会員へ◆申出人は会員から土地を370万円で購入する契約を締結し、手の損害賠償を求め、全宅保証に苦情解決申出を行った。

付金と中間金を合わせた280万円を支払った。残金については、支▽全宅保証の指導で、当事者間で和解が成立。会員から申出人払と同時に引渡し・移転登記を会員へ求めたが、会員が応じなかっに和解金が支払われ、境界測量が履行されたため、解決に至った。

た。その後、当事者間で契約解除し、申出人へ代金の返済がなされることで合意が成立したが、会員が履行しないため、申出人は返金を求めて全宅保証に苦情解決申出を行った。

解決事例

6 会員・媒介 申出人・借主▽全宅保証の指導により、会員が申出人に対して4回に分けて代◆申出人は、媒介業者の会員に賃貸アパートの入居申込を行い、金の返還を行ったため、解決に至った。

重要事項説明を受け、契約前に申込金と媒介手数料を支払い、後日に敷金および前家賃等を会員へ預託して契約書を受領した。し解決事例

2 会員・売主 申出人・買主

かし、契約書の契約内容が重要事項説明と異なっていたため、申出人は契約の取り止めと支払済金員の返還を会員に求めたが、会◆申出人は、会員から中古マンションを購入したが、会員が管理費員から申込金と媒介手数料を除く金員の返還には応じるとの回答を滞納したまま申出人に売却したため、申出人は管理組合より会員があった。そのため、申出人は全額の返還を求め、全宅保証に苦情が滞納していた管理費の支払請求を受けていた。申出人は自らが解決申出を行った。

会員滞納分の管理費を支払うことには納得がいかず、その支払を▽全宅保証から会員に自主解決するよう要請した結果、会員は申会員に求めるため、全宅保証に苦情解決申出を行った。

出人へ全額の返還を行ったため解決に至った。

▽全宅保証から会員に対して、滞納分の管理費を支払うよう要請したところ、会員が管理組合に管理費を支払ったため解決に至った。

解決事例

3 会員・媒介 申出人・買主

解決事例

7会員・売主 申出人・買主◆申出人は、会員から中古戸建住宅を購入したが、その浄化槽システムは、県で認定されておらず、改修しなければならなかった。そこ◆申出人は、会員を媒介として中古戸建住宅を購入したが、入居後、で申出人は、瑕疵担保責任に基づき会員に排水施設設備費用の当該土地が崖条例の適用を受け（重要事項説明では説明がなかっ一部負担を求めたが会員が応じないため、その支払を求めて全宅た）、建築面積が著しく減少することや、隣地所有者より境界につ保証に苦情解決申出を行った。

いて苦情を言われるなどの問題が発生したため、会員に問題の対処▽全宅保証が会員を指導したことにより、会員が工事費用の一部を求めたが会員が応じないため、全宅保証に苦情解決申出を行った。

を負担したため、当事者間で和解が成立し、解決に至った。

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解決事例

8 会員・売主 申出人・買主◆申出人は、会員を売主として新築マンションを購入するため売買ころ、その調査で本件土地の接道について、契約時の重要事項説明書では「間口5.59ｍが4.0ｍ幅の私道に接している」と記載されているところ、実際には私道である位置指定道路に幅契約を締結し、手付金10万円を支払った。その後、パンフレットに記1.81ｍしか接しておらず、接道義務を満たさないため当該物件載されていた耐震構造の標記と実際の設計図面の施工方法が違うは再建築不可であることが判明した。

として、会員に白紙解約を求めたが会員が応じないため、契約解除とそこで申出人は、この事態の解決を図るため、会員に対して、手付金の返金を求めて、全宅保証へ苦情解決申出を行った。

接道義務を満たすために位置指定道路の延長を要請したが、▽全宅保証から会員に自主解決を要請したところ、会員が手付金よ会員は誠意ある対応をせず問題が解決しないため、申出人は位り印紙代1万5,000円を差引いた8万5,000円を申出人へ返還した

置指定道路延長申請に要する費用を180万円と見積り、そのため解決に至った。

弁済を求めて全宅保証に申出た。

解決事例

9 会員・売主 申出人・買主●結論

認証180万円

会員の重要事項説明のミスは明らかであり、その点について◆申出人は、会員から土地を640万円で購入する契約を締結し、手は会員も認めている。会員は宅地建物取引業者で売主である付金・中間金を含め300万円を支払った。
しかし、最終決済期限を過から、売主としての瑕疵担保責任および宅地建物取引業者としぎても会員が引渡しおよび所有権移転登記手続きの準備を行わなての重要事項説明のまちがいによる調査説明義務違反の両いため、申出人は契約を解約し、会員に支払済金員300万円の返還方の責任による損害賠償義務を負う。本件事案の場合、位置と違約金100万円の支払を求めたが会員が応じないため、全宅保証指定道路を延長することにより接道義務を満たすことができ、接に苦情解決申出を行った。

道義務を満たさないという「瑕疵」を治癒することができるため、▽全宅保証が会員に自主解決を要請したところ、会員から申出人にそのための費用の支払いを求めた申出人の損害賠償請求には400万円の支払が履行されたため解決に至った。

妥当性が認められる。そして金額についてもその見積書から特解決事例

10 会員・媒介 申出人・借主◆オートバイ部品製造業を営む申出人は、建物（倉庫・工場）を会員段の過大な請求などのない妥当な額であると認められる。
したがって、申出債権180万円については会員との宅地建物取引により生じた債権と認められるため、認証と判断した。の媒介で賃借する契約を締結した。契約に際し、申出人は会員に当該建物を工場に使用する目的を伝え、会員からは問題ないとの回答を得ていた。しかし、その後、申出人は近隣住民から住居地域であるため音を出すのは困るとのクレームを受けたため調査したところ、会員からは準工業地域との説明を受けていたが、実際は第一種低層住居地域であることが判明した。そこで、申出人は会員への責任追求と問題の解決を求めて、全宅保証に苦情解決申出を行った。

認証事例

2 会員・媒介 申出人・買主

会員の説明ミスにより損害賠償請求を求められた事例（媒介責任）●事案の概要平成15年11月上旬、申出人は会員の媒介により、中古マン▽全宅保証から会員に対処を求めたところ、会員が間に入って、貸ション1室を3,000万円で購入する契約を締結し、手付金として主と申出人との間で解約合意が成立し、会員から申出人に迷惑料300万円を支払った。そして、会員には媒介手数料50万円を支の支払も行われたため解決に至った。

払った。
契約にあたり、申出人は購入資金の一部について、親からのⅢ 弁済認証申出→認証決定事例
弁済認証申出があり、認証決定された事案を紹介します。

認証事例

1 会員・売主 申出人・買主

会員の瑕疵担保責任・重要事項説明義務違反により損害賠償を求められた事例（売主責任）贈与を受けることを予定していたため、特例措置の適用を受け贈与税が課税されないことを契約の前提としていたが、それについて会員に確認したところ、会員からは「まったく問題ない。
3,500万円までならば特別控除を受けられる」との回答があった
ため、申出人はこの会員の発言を信用し、契約を締結することにした。しかし、同月中旬に申出人が税務署に直接問合せたところ、当該物件は、床面積が50㎡未満のため、特例の適用を受けることができず、贈与税が課税されてしまうことが判明したため、●事案の概要申出人は会員から中古住宅を3,500万円で購入した。当該住宅は、築20年以上経過していたため、申出人は建替えを企図してのものであった。
約3年後、申出人は建物の建て直しを建築会社に依頼したと
18 page

会員を通じて契約の白紙解除を売主に求めたが、売主は契約解除には応じるものの、手付金の返還には応じないとの回答であった。
そこで申出人は、会員に説明相違の責任を追及したところ、会員は手付金300万円の損害賠償と受領済媒介手数料50万

第●76 号円の返還を約束したため、売主とは申出人の手付金放棄による契約解除を行い覚書も交わした。

●結論

認証234万円

本件は土地（別荘地）の売買を巡る問題であり、宅地建物取その後、会員は分割で合計270万円まで支払したものの、そ引に関連した事案であるとは言えるが、実際に問題となっているこで廃業してしまい、残り80万円が支払われなくなってしまったのは、土地の造成工事契約についてである。土地についてのため、申出人はその残金80万円の弁済を求めて全宅保証へ申会員と申出人との取引としては、土地売買予約契約書が存在出た。

しているだけで、正式には売買契約は成立していない。弁済制●結論

認証80万円度で認証できる債権は宅地建物取引により生じた債権に限定

会員が贈与税の課税の有無について虚偽の説明をしたことされるため、このような場合、まず、宅地建物「取引」が生じていは明らかである。申出人にとって課税については本件契約締結たかが問題となる。しかし、この「取引」は本契約が厳密に成立の判断の重要な要素であったため、あらかじめ申出人は会員にしていることは不要であり、たとえば土地の売買契約に先立ち、確認したのであり、贈与税が課税されることが事前にわかってい預け金を宅建業者が受領し、そのまま横領した場合にも「取引」れば契約を締結しなかった。しかし、契約後に実際には課税されにより生じた債権として認められる。

る物件であることが判明し、会員の説明を信用し契約した申出

そこで、本件事案については、売買予約契約書も存在してお人は、売主との関係においては申出人の自己都合による手付り、会員との土地（宅地）の取引関係が存在することは確認でき金放棄による解約（贈与税課税による白紙解除の特約などがるため、次の問題として、この造成工事代金が、「宅地建物取引」なされていたわけでもないので、課税になったとしてもそれを理により生じた債権かといえるかという点が挙げられる。それは、単由に申出人・買主からは売主に対して契約の白紙解除は主張

なる工事請負契約の問題となれば、宅地建物取引の範疇からできない）をせざるをえず、手付金を没収されてしまう事態となり、外れ、弁済対象債権とはならないからである。

損害を被ったのであるから、会員は「契約の判断の重要な要素」

本件は、会員は「土地の購入希望者がいるものの、その売却について虚偽の説明をした媒介業者として損害賠償責任を負には造成工事が必要」として申出人に造成工事代金を支払わわなければならない。また、申出人には、会員の説明を信用し契せているが、実際には具体的な購入希望者などおらず、売買の約締結に至った点について特段の過失なども認められないし、話をおとりとして、当初から造成工事代金を詐取する意図であっ会員自身も虚偽説明およびその責任に基づく媒介手数料の返たと考えられ、単なる工事代金の返還請求といえる事案ではない。

還と手付金相当額の損害賠償義務を認めており、一部支払を本件申出1件だけであれば、単なる工事契約の債務不履行であ履行している。

るのか、工事代金を「詐取」する目的であったのかの判断は難し

以上から、会員が未払いの申出債権80万円は、会員との宅いが、この会員については、本件事案と同様の取引内容による、地建物取引により生じた債権と認められるため、認証と判断した。

多数の弁済認証申出が全宅保証に申出され、監督官庁にも多認証事例

3 会員・買主または媒介 申出人・売主

会員の不正不当行為により支払済金員の返還を求められた事例●事案の概要数の同様の苦情が寄せられて行政処分を受けていることから、それらの事案も考慮に入れると、本件の取引全体が、工事代金を詐取するために会員によって仕組まれたものと考えられる。
土地売買については、書面上では会員の取引態様について買主か媒介かは明確ではない（実際には媒介と思われる）が、買主にせよ媒介にせよ、会員は土地売買をおとりとして工事代

平成17年12月上旬、申出人は数十年前に購入した別荘地（現金の詐取を企てたものであり、宅地建物取引業に関し著しく不況：山林）について、会員からの「購入希望者がいるので売却し正不当な行為を行っていると判断され、会員は申出人に対してて欲しい」という旨の営業電話をきっかけとし、その後、会員に自工事代金を返金しなければならない。

宅に来てもらって詳しい説明を受けた。会員の説明では、土地を売るためには造成工事が必要であるとのことであったため、同したがって、申出債権については、会員との宅地建物取引に関して生じた債権と考えられることから、認証と判断した。

月末に申出人は会員と当該土地について売買予約契約を締結するとともに、同日に造成工事のための工事請負契約を、「翌年1月末までに工事を完了させ、6ヵ月以内に売れなければ工事ご質問について
リアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではござ代金は返金する」という条件で、代金234万円で締結し、代金いますが、「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。

全額を支払った。

なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんの

しかし、その後、会員は造成工事をせず、土地の売却も進まないため、申出人は工事代金の返還を会員に求めたが、会員は返でご了承ください。
ご送付先●（社）全国宅地建物取引業保証協会

金をしなかった。そこで、申出人は支払済工事代金234万円の紙上研修担当弁済を求めて、全宅保証に申出た。

〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
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