紙上研修編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会

押さえておきたい
媒介契約のポイント（公財）不動産流通近代化センター

第●号

不動産相談室相談員・講師

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渡邊 秀男
（渡邊不動産取引法実務研究所代表）

今回は、媒介契約に絞り込んだ業務上の「ポイント」
について、「何が正しいのか」「どのようにすれば正しい業務ができるのか」という視点から、Q&A方式で学習することにします。

Ⅰ

媒介契約とはどういう契約か

1 仲介にはなぜ代理と媒介があるのか？
QQ 仲介には、代理と媒介の2つの業務形態があると聞いていますが、通常は「媒介」のことを仲介というのではありません

尽力すべきなのです。

か。

3 媒介契約は口頭でも成立するか？

AA 一般的には、そのとおりです。
しかし、宅建業務においては、それは正しい認識とはいえません。

QQ 媒介契約の本当の目的が媒介業者の報酬請求を確実にQQ それはなぜですか。

するためのものであることはよくわかりましたが、媒介契約もAA 確かに、「 代理」は本人を代理して取引（法律行為）を行う契約ですから、本来は口頭でも媒介契約は成立するのではあわけですから、本人そのものの行為といってよく、「 媒介」のよりませんか。媒介契約書とか媒介契約約款といった書面でのうに、両者の間に入って取引の仲立ち（あっせん＝事実行為）締結は本来、必要ないのではありませんか。

をするというものではありません。
ところが、宅建業の場合には、AA よくそのようなことを言う人がいますが、その考え方は間古来より専門業者であるあっせん業者（口入れ屋＝差配人）違っています。

が当事者に代わって取引をまとめていくというケースが多かっ

QQ それはどうしてですか。

たために、宅建業法においても、自ら当事者として取引を行う

AA それは、不動産は他の財産と違って、極めて高額で貴重分譲業者（賃貸業者は必ずしも宅建業者ではありません）と、な財産ですから、確かな証拠もないのに当事者の言い分だけその代理・媒介をする「代理・媒介業者」
すなわち「仲介業者」

で契約の成立を認めたのでは、後日の権利関係ひいては社会に分けて、それぞれの業者が守るべき業務についての行為規経済活動に多大な混乱を引き起こすことにもなりかねないか制などを定めているのです。

らです。そのために、宅建業法は取引に関与した宅建業者に2 媒介契約は何を目的とする契約なのか？

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対し「書面交付義務」を課し（宅建業法第37条）、これに違反した場合に厳しい行政処分を課しているのです（業務停止処

QQ 媒介契約（媒介契約約款）というのは、媒介業者が取引分＝同法第65条第2項第2号）。の成立に向けて尽力する契約だということで、媒介業者の努

QQ ということは、この宅建業法上の「書面交付」は、実務上力義務だけが目立つ契約になっていますが、この契約の本当「契約書の交付」を意味しますから、本件の媒介契約についての目的は何なのですか。

も「書面交付義務」
すなわち「契約書の作成義務」があるといAA この契約の本当の目的は、媒介業者が媒介報酬の請求をうことなのですね。

確実に行うことができるようにするためのものなのです。
したAA そのとおりです（宅建業法第34条の2第1項本文）。いずがって、媒介業者はこの媒介契約を締結しなければ、媒介報れにしても、媒介契約は口頭で成立させることはできず、この酬を受領することができませんので、媒介業者としては、約定書面交付義務に違反した場合には、業務停止等の行政処分されている一つひとつの義務を着実に履行し、成約に向けての対象になるということです（同法第65条第2項第2号）。

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4 委任状だけの媒介契約もあるのか？

うという約定をしている場合です。
したがって、そのような約定

QQ 以前に、業界の先輩から聞いたことがあるのですが、今でしなければなりません。
これが、媒介業者の報酬請求権は「成も「委任状」だけで媒介活動を行っている人もいるのですか。

功報酬」であるといわれる所以なのです。

AA いると思います。私も、時々そういう方から相談を受けるこQ しかし、専属専任媒介契約の場合には、依頼者のQ「自己発とがあります。

見取引」の場合には報酬相当額の違約金を請求できるように

QQ その「委任状」だけで媒介活動をするというのは、どういうなっていますよね。

ことなのでしょうか。媒介契約書というものは使っていないの

AA そのとおりです。専属専任媒介契約約款の第10条に、「自でしょうか。

己発見取引」の場合の違約金についての定めがあります。
したAA 全く使っていないということはないと思いますが、つい昔かがって、媒介業者が専属専任媒介契約を締結していれば、依らのやり方で、「 委任状」だけを交付してもらって営業している頼者に対し違約金の請求ができます。のだと思います。

2 手数料の全額は払わないといわれたら？

QQ しかし、この「委任状」により媒介活動を行うというのは、がない場合には、媒介業者が、その無駄になった費用を負担問題があるのではありませんか。

Q
よくある話として、いざ仲介手数料（報酬）を支Q ところで、AA 大いにあると思います。
ただ、その「委任状」に宅建業法第払うという段になると、依頼者が「まけてくれ」
とか、「 過去にこ34条の2に定められているいわゆる必要事項がすべて盛り込ういうことがあったので、全額は払わない」というゴタゴタが生まれていれば、話は別です。
しかし、「 委任状」というのは、本来じることがありますが、このような場合に、そういう過去の事実は代理権限の授権証書として用いられているものですから、について考慮しなくてはならないのでしょうか。

「代理」の場合であればともかく、「 媒介」の場合には、やはりAA 過去の事実いかんによります。たとえば、そのような事実所定の国土交通省作成の標準媒介契約書を利用して営業活がなければ、このような事態にはならなかった（たとえば、売主動を行うのが適切であり、最も正しいやり方だと思います。

であれば…値段が下がった、買主であれば…結果的に高い買物をさせられた）というようなものでなければ、基本的にはⅡ 媒介契約に違反すればどうなるか
1 媒介業者はいつ手数料がもらえるのか？
QQ 媒介業者の報酬請求権は、媒介業者の媒介によって契約が成立した時に初めて発生すると聞いていますが、それは約定報酬額に影響は与えませんが、たとえば連絡の不徹底とか、報告義務の遅れというような、いわば配慮不足や約定義務違反がある場合には、一種の媒介契約上の債務不履行として一定の考慮はする必要があるでしょう。

3 指定流通機構に登録しなかったら？

正しいのですか。

Q
Q 専属専任媒介契約を締結する際によく問題になるのは、AA 正しい考え方です。
それは、媒介業者が媒介活動をしない「自宅を売り出したことを他人に知られたくない。
おたくの会社のに契約が成立した場合、報酬請求権は発生しないというこだけに頼むのだから、自分の希望を聞いてほしい」ということとです。その典型的な例が、依頼者による「自己発見取引」でで、指定流通機構に登録をしないでほしいという依頼者の要す。
これは、媒介業者の媒介（仲立ち）によって契約が成立し望にどう応えるべきかという問題があります。
どのように対応たわけではなく、依頼者が自ら取引の相手方を探索して契約したらよいでしょうか。

を成立させたわけですから、媒介業者に報酬請求権は発生しAA 結論から言えば、「 法律上の義務ですから、登録しないわないのです。

けにはいかないのです」という説得をするしかないといえます

QQ そうなりますと、媒介業者はそれまでの間に広告を出した（宅建業法第34条の2第5項）。

り、現地案内をしてきたりした費用などが無駄になってしまいQ
中には依頼者が宅建業法をよく勉強していて、Q ところが、ますが、それらの費用はどうなるのでしょうか。

「だって、指定流通機構に登録をしなくても、おたくの会社がAA 原則として、依頼者に請求することはできません。

行政処分を受けることはないのだから、いいではありません

QQ 「原則として」ということは、例外もあるということですね。

か」と言ってくる依頼者もいるのです。
このような場合、どのよAA そうです。例外は、媒介業者が依頼者との間で、あらかじうに対応したらよいのでしょう。

めそのような場合の費用について、依頼者が媒介業者に支払

AA その行政処分のことは、宅建業法第65条第2項の業務停

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止処分の規定の中に、指定流通機構への登録義務（同法第これを買主に見せて、買主から売渡条件で買い受ける旨の34条の2第5項）が入っていないことから、そのような発言に「買付証明書」を直接受領した場合、これにより、当事者間になっていると思いますが、それはやや短絡的な発言で、宅建業売買契約の予約ないし条件付の売買契約が成立したとみて法は、今回のような依頼者にも配慮して、ストレートには業務よいでしょうか。

停止処分の対象にはしていませんが、そのような登録拒否をAA 残念ながら、売買契約の予約も条件付の売買契約も成立当然のように考えている宅建業者に対しては、他の条項によっしたとみることはできません。なぜならば、当事者が直接会って、行政指導や勧告処分などがなされることになっていますのて合意をしたわけではないからです。

で（同法第71条）、そのような依頼者に対し同調するような対QQ そうしますと、何らかのかたちで当事者が会っていれば、そ応は正しい対応とはいえません。の可能性があるわけですね。

4 あらかじめ更新の申出書を受領したら？

AA そういうことです。
たとえば、買主が物件を見るために現地に行き、そこで売主に会い、媒介業者を交え、当事者が売買条QQ 専属専任媒介契約の締結時に、依頼者から「できるだけ件について話をしたというような事情でもあれば、話は別です。

高い値段で、じっくり時間をかけて売ってほしい」と言われたのとはいっても、売買契約そのものが成立したというには、前述

で、最初の媒介契約の期間を法定の3ヵ月とし、その際に次ののとおり、契約書の作成がない限り、難しいでしょう。

3ヵ月分の更新の「申出書」を依頼者から受領した場合、法的QQ それでは、当事者間で売渡承諾書と買付証明書を直接に問題が生ずるのでしょうか。

交換したという場合はどうでしょうか。

AA 直ちに法令違反という判断が出るかどうかはわかりませAA それであれば可能性はありますが、それでも、その承諾書んが、次の更新の際の「申出書」
を最初の媒介契約の締結時や証明書に書かれている内容いかんによっては、予約の成立に受領するというのでは、何のために宅建業法が媒介契約の程度が限界ではないでしょうか。

期間を「3ヵ月」にしたのかという、法の趣旨を潜脱するのでは

QQ 予約というと、再度の本契約の合意がなければならないないかといわれてもやむを得ないと思われます。
したがって、ということになりますね。

依頼者が3ヵ月後の更新時に更新を拒絶した場合には、媒介AA そのとおりです。通常の予約の場合は、あらためて本契約契約の締結時に受領した更新の「申出書」は無効とされる可の合意が必要になります。
そのために民法は、その予約につい能性が高いと解されます。そのために、標準専属専任媒介契て、本契約の成立がしやすいように一歩進め、売主・買主のい約約款の第13条第2項に、更新をするには、「 有効期間の満ずれかが本契約を締結することのできる権限（予約完結権）

了に際して依頼者（甲）から媒介業者（乙）に対し文書でその旨を付与した場合の規定を置いているのです（一方の予約：民を申し出るものとします」と定めているのです。つまり、媒介契法第556条）。
もちろん、当事者が特約をすれば、双方が予約約の「自動更新」や更新の「事前合意」は禁止されていると解完結権をもつ、いわゆる「双方の予約」もできます。

すべきです。

2 媒介の場合にクーリングオフの適用はあるか？

QQ そうすると、同じような問題でよくあるのは、更新の1週間くらい前にあらかじめ更新の申出をし、契約を締結したが、更QQ 宅建業者が売主になっている物件を媒介業者が媒介し新時（期間満了時）に依頼者が更新を断ってきた場合には、た場合、クーリングオフの適用はあるのでしょうか。

更新はなかったことになりますね。

AA 当然あります。
もちろん、その媒介による契約の申込み、あるAA そのとおりです。
しかし、期間の満了後に断ってきた場合

いは契約の締結が、売主業者の「事務所等」
または当該媒介業にはすでに更新はなされていますので、費用の償還請求はで者の「事務所等」で行われた場合は別です（宅建業法第37条

きるでしょう（標準専属専任媒介契約約款第12条）。の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ハ）。
しかし、その媒介業者がさらに他の媒介業者に客付けを依頼し、その再委Ⅲ 媒介による売買契約の成立とは1 売渡承諾書と買付証明書で売買契約は成立するか？
QQ 媒介業者が、売主から直接「売渡承諾書」の交付を受け、

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託を受けた媒介業者の「事務所等」で契約の申込み等を行った場合には、クーリングオフの対象になる可能性があります。

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Ⅳ 媒介報酬に関する裁判例
1 契約が解除された場合の報酬請求権方が高額になる）ということを記載しておき、あとでトラブルが生じないようにしておくことも必要でしょう。
QQ この特約が、「 違約解除」の場合に、違約金の受領者からだけ報酬をもらうというのであれば、まず問題は生じないでQQ たとえば、媒介業者の媒介によって売買契約が成立したしょうね。

後に、手付解除など当事者の都合で売買契約が解除になったAA そうですね。違約金は通常売買代金の10％相当額以上で場合、すでに受領している媒介報酬の半金や残金決済時に受定めることが多いでしょうから、問題は少ないでしょう。

領する残りの半金がどうなるのかという問題については、いろ3 建築条件付土地売買の場合の報酬請求権

いろな裁判例があるようですが…。
AA 結論から言えば、媒介業者の報酬請求権には影響がない

QQ 建築条件付土地売買の場合の媒介業者の報酬請求権はというのが原則です。
その理由は、売買契約を解除したのは当いつ発生するのですか。売買契約が成立した時点で請求して事者の都合であって、媒介業者には関係がないからであり、媒もよいのですか。

介業者の報酬請求権は、売買契約の成立と同時に、その全額AA 建築条件を「停止条件」とした場合には、その停止条件でについて発生するものだからです。

ある建物の請負契約が成立した時に初めて報酬請求権が発QQ ということは、「 手付解除」の場合には残りの半金も受領生すると解すべきでしょうから、土地の売買契約が成立しただできるということですね。

けでは、請求できないのが原則です。

AA そのとおりです。
ただ、その点で大事なことは、媒介業者がQQ それでは、建築条件を「解除条件」とした場合には請求で残りの半金を請求するにあたり、媒介業者に何の落ち度もなきるのですね。

いということが前提になりますので、たとえば媒介業者の物件AA 請求できます。その代わり、所定の期日までに請負契約が調査が不十分だったために、買主に嫌気が差して契約を解除成立しなければ、その全額を返還しなければなりません。

したというようなケースでは、場合によっては、残りの半金はも4 他人物売買の場合の報酬請求権とより、契約締結時の半金についても返還を求められ、さらには手付金相当額の損害賠償請求を受けるということも十分考QQ 宅建業者だけでなく、一般の人も他人物売買（他人の権えられますので、注意が必要です。

利の売買＝民法第560条）を行うことがありますが、この場合QQ そうすると、当事者の「違約解除」の場合には、媒介業者の媒介業者の報酬請求権はいつ発生するのですか。の報酬請求権に影響はないといえますね。

AA 裁判例としては、報酬請求権の発生時期を売買契約の成AA それが必ずしもそうとは言い切れないのです。
なぜならば、立時期とするもの（東京地裁・昭和56年6月24日判決など）と、当事者が代金の支払いができなくなったり、物件の引渡しがで履行の完了（所有権の移転）まで求めるもの（東京地裁・昭和きなくなったりすることについても、媒介業者が全く関与してい51年11月28日判決など）とに分かれていますが、実務の扱いないとは言い切れない場合があるからです。
たとえば、買主のとしては、履行の完了まで求めたうえで、報酬請求をすべきで買い換えに媒介業者が関与しているような場合には、媒介業しょう。

者が全く関与していないとは言い切れないからです。

2 契約解除の場合の報酬特約の可否
QQ たとえば売買契約が「手付解除」された場合に、手付の没ご質問について収による取得・倍返しを受けた方からだけ報酬を受けるという紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先ま特約は有効なのでしょうか。

でご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メール

AA 有効です（最高裁・昭和45年2月26日判決）。
QQ この方法ですと、媒介業者との間で報酬問題でもめることはまずないでしょうね。
AA そうですね。
しかし、それでも「少額手付」の場合にはやはり問題になりますので、できることなら、媒介契約書にそういうリスクがある（つまり、没収する手付金より、支払う媒介報酬のによるご質問はお断りさせていただいております）。
また、執筆者に確認のうえご回答申し上げますので、回答には時間を要しますことをご了承ください。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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