紙上研修編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例［平成26年度版］（公社）全国宅地建物取引業保証協会

第●号

公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会（以下「全宅保証」）は、宅地建物138取引業法（以下「業法」）第64条2の規定に基づき設立された団体であり、その業務は業法第64条の3で規定されています。
その中で「苦情解決業務」「弁済業務」
は消費者を保護するための大事な業務であり、全宅保証が行わなければならない必要的業務として規定されています。
ここでは、苦情解決業務と弁済業務の内容をご説明するとともに、本年度に実施した事例をいくつかご紹介しますので、今後の取引の参考にしていただければと思います。
また、業法の規定の範囲内で行っている任意業務として「手付金等保管制度」と宅地建物取引の健全な発達を図る業務として「（媒介物件のための）手付金保証制度」があります。

苦情解決業務と弁済業務（1）苦情解決業務
苦情解決業務の対象となる範囲は「会員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情」と業法に規定されていま全宅保証の助言、指導で解決した案件も多いⅠす。
よって、宅地建物取引以外の取引に基づく苦情は対象となりません。
そして、全宅保証は苦情解決の申出を受けた場合には、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、その苦情に係る事情をこの弁済業務の対象となる債権は、会員との宅地建物取引調査するとともに、当該会員に対して苦情の内容を通知し迅速上の債権に限られ、それ以外の取引により生じた債権は対象な処理を求めなければなりません。

外です。
また、不動産取引のすべてが宅地建物取引に該当する

そのため全宅保証は、必要に応じて当該会員に対し文書もし20り取引の相手方に弁済する業務です。

わけではありません。

くは口頭による説明や資料の提出を請求することができます。
当

全宅保証は、認証申出を受けた後、申出債権について審査の該会員はこの請求を拒むことはできず、拒んだ場合には全宅保上で認証の可否を決定しますが、認証決定され申出人への弁証の除名対象となります（業法第64条の5、保証協会定款第済金の支払い（還付）が完了すると、当該会員に対して「還付充11条・苦情解決業務処理規定第5条）。

当金納付請求書」
により、還付充当金の納付を請求します。
つま当該苦情が自主解決もしくは撤回されない場合には、後述すり、会員は認証額と同額の金員を全宅保証に支払わなければる弁済業務へと移管し、当該苦情にかかる申出人の主張する債なりません。納付期限となっている「納付請求書を受け取った日権について弁済認証すべきか否かの判断をすることになります。

から2週間以内」に納付できない場合には、全宅保証の会員資（2）弁済業務格を喪失します（業法第64条の10）。
また、いかなる理由があろ弁済業務とは、全宅保証会員の取引の相手方（申出人）の有うとも、分割払いや納付期限の猶予等は一切認められません。

する「宅地建物取引業に関する会員との取引により生じた債

なお、会員資格を失った時は、1週間以内に営業保証金権」について、認証限度額の範囲内で、全宅保証が会員に代わを供託しなければならないと業法に定められています（業法Mar. 2015 Realpartner第64条の15）。
弁済制度は、本来会員が支払うべき申出人との宅地建物取引により生じた債務を全宅保証が「立替え払い」するものであり、全宅保証は当該会員に対し、その「立替金」を請求することにながなされ、申出人への所有権移転登記が完了したことから解決に至った。

解決事例3 申出人：貸主 会員：媒介りますので「保険」
ではありません。2週間以内に還付充当金の◆申出人は所有するマンションの管理を会員に任せていたとこ

納付ができず、会員資格を喪失した後も（認証決定時点で既にろ、空いているはずの部屋に賃借人が入居していることがわ会員資格を喪失していた場合も同様）、引き続き全宅保証にはかった。既に入居中のため退去は求めないが、会員からは賃貸求償権（還付充当金の支払請求権）があり、会員には支払義務借契約書などの契約関係の書類を一切受領していなかった。

が残ったままとなりますので、当該会員より支払いがない場合にその後、会員から精算書を受領したが、了承していない広告費は、債権回収のため会員および連帯保証人に対し、必要に応じや照明器具費が賃料から控除されていたことから、その費用のて差押えや強制執行などの法的手段を講じる場合もあります。

返還を求めて苦情解決申出を行った。

〈注〉認証限度額…会員が全宅保証会員でないとしたならば、その者が供▽会員が広告費および照明器具費用15万円の返還に同意し、託すべき営業保証金に相当する額。現在は、本店のみの場合1,000万円、支店がある場合には1支店につき500万円ずつ加算。
これは1会員あたりの限度額であり、申出1件あたりの限度額ではない。

Ⅱ

苦情解決申出→「解決」事例

その返金が履行されたことから解決に至った。

解決事例4 申出人：買主 会員：売主◆申出人は、会員を売主として土地売買契約を締結し引き渡しを受けた。
ところが、申出人が住宅を建築しようとしたところ、事前に説明を受けていた量を上回る地中埋設物の存在が判明し業法第64条の8により全宅保証が実施する「苦情の解決業た。契約時に受けていた説明と違うことから、埋設物の撤去費務」の対象となる事案は「会員の取り扱った宅地建物取引業に用の支払いを求めて苦情解決申出を行った。

係る取引に関する苦情」となっています。

▽申出人・会員・媒介業者がそれぞれ40万円、60万円、50万

それらの苦情のうち、全宅保証の指導や仲裁により「解決」に至った事例について紹介します。

解決事例1 申出人：買主 会員：売主円を支払うとの和解が成立したことから解決に至った。

解決事例5 申出人：借主 会員：媒介◆申出人は会員から賃貸アパートの物件案内を受け、物件を◆申出人は会員を売主として区分所有建物を購入した。
引き渡押さえるためとのことで家賃1ヵ月分の申込金を会員に支払っしを受けた101号室と102号室はワンフロアで、敷地前面の駐た。
その後、申出人は家賃が高いことから契約を諦め申込金の車スペースも利用可能と説明を受けていた。
しかし、管理組合返還を求めたところ、手付金として受領しているので返金にはより仕切り壁の設置と駐車スペースの利用中止を求められた

応じられないと言われたことから、申込金の返還を求めて苦情ため、購入目的を達成できないとして契約解除と支払済金員の解決申出を行った。

返還および違約金の支払いを求めて苦情解決申出を行った。

▽会員が申込金7万円の全額返還に応じ、申出人の銀行口座▽会員が当該物件を買い取るとの和解が成立し、申出人に売への振込みが確認されたことから解決に至った。

買代金1,500万円が支払われ、会員への所有権移転登記が完了したため解決に至った。

解決事例2 申出人：買主 会員：媒介解決事例6 申出人：買主 会員：媒介◆申出人は会員の媒介により中古住宅を購入する契約を締結し、手付金を支払った。
しかし、銀行ローンが不成立となり、本◆申出人は会員を媒介としてリゾートマンション1室を購入する件売買契約はローン条項により解除となった。
しかし、会員が契約を締結し、会員を通じて売主に手付金として100万円を支手付金の返還に応じないことから、その支払いを求めて苦情解払った。
しかし、申出人が支払った手付金が売主には渡ってい決申出を行った。

ないことが判明したことから、申出人は会員に説明を求めようと▽会員が売主から受領した手付金150万円を申出人に返還し連絡を試みた。
しかし、会員が所在不明であったことから、支払たことが確認されたことから解決に至った。

済の手付金100万円の支払いを求めて苦情解決申出を行った。
▽その後、会員と連絡がつき、申出人が支払った手付金100万円が売主に支払われ、さらに、申出人から売買残代金の支払い解決事例7 申出人：買主 会員：売主◆申出人は、会員を売主として建物を建てる目的で土地を購入

Mar. 2015 Realpartner

21

した。土地の引き渡しを受けた後、法面の崩落が数ヵ所見られ購入する契約を締結し、売買代金全額を支払って所有権移転たため、会員に対してその改善を申し入れた。
ところが、会員の登記を受けた。
しかし、契約時に会員が約していた本件土地に弁護士から本件土地は現状有姿販売であり、会員は瑕疵担保隣接する道路の水道引込工事および擁壁工事が、会員の資金責任を負わないとの内容証明郵便が届いた。
しかし、会員は宅不足により履行不能となった。
やむなく、申出人は本件売買契建業者であることから、崩落箇所の補修を求めて苦情解決申約に際して会員が約していた上記工事を自己負担で行い、合計出を行った。

346万1,500円の工事費用を支払った。

▽会員の代理人弁護士に状況および宅建業法について説明をそこで、申出人は会員に代わって自己負担することとなった工行ったところ、会員側が申出人に250万円を支払うことで和解が事費用相当額346万1,500円の損害賠償を求めて全宅保証成立し、申出人への入金も確認できたことから解決に至った。に認証申出を行った。

解決事例8 申出人：借主 会員：媒介●結論

認証346万1,500円申出債権346万1,500円は、会員の本件契約に基づく債務◆申出人は会員を媒介として賃貸工場の賃貸借契約を締結し不履行が原因で発生したものであり、会員は、それらの工事履たが、その際、会員からは重要事項説明がなく、さらに、前面道行責任を認め、さらに、本件契約締結時の約定に基づき会員路が一段高くなっていることを聞かされていなかった。
申出人はが工事費用を負担することを申出人に誓約している。
また、不動自営でバイク販売店を営んでおり、営業に支障をきたすことか産売買契約書および重要事項説明書並びに申出人と会員とのら、損害賠償を求めて苦情解決申出を行った。

間で交わされた合意書の内容から、申出人の会員に対する宅▽申出人が会員に対して訴訟を提起し、申出人の勝訴判決が地建物取引上の債権は明らかである。

確定したことから、会員が判決に基づく支払いをなし解決に至った。

解決事例9 申出人：買主 会員：媒介◆申出人は会員の媒介で住宅建築のため土地を購入した。契よって、申出人が本件土地に建物を建築するため、会員に代わって支出した工事費用相当額を損害と認定し、346万1,500円を認証と判断した。

認証事例2 申出人：買主 会員：売主

約時の重要事項説明では前面道路から敷地内への水道管の会員が建築条件付の土地売買契約を締結するも、建物が未完引き込みがなされているとの説明を受けていた。
ところが、実際成のまま廃業したことから、その建物の残工事費用の支払いをには水道管は引き込まれておらず、水道管引き込み費用が発求められた事例生することとなったことから、その費用の支払いを求めて苦情●事案の概要解決申出を行った。

平成23年3月、申出人は会員を売主として本件建築条件付▽会員が全面的に非を認め、申出人からの水道管引き込み工土地売買契約を締結し、同日、申出人は会員に手付金として事費用を負担することを約し、その支払いが履行されたことか150万円を支払った。
同年4月、申出人は会員を請負者として建ら解決に至った。

設工事請負契約を締結し、同日、建築着手金として30万円を支払った。

Ⅲ 弁済認証申出→認証決定事例

その後、申出人は土地建物ともに契約代金を全額支払い、会員から土地の所有権移転登記を受けた。
しかし、建物については電気工事、室内工事、外構工事が未完成の状態で引き渡

全宅保証になされた認証申出の中から、認証決定された事案を紹介します（※実際の認証申出事案を元にしていますが、申出内容や債権額等は簡略化しています）。

認証事例1 申出人：買主 会員：売主
会員が売買代金全額を受領しながら、資金不足により必要な工事の履行ができなかったため、申出人から損害賠償を求めら

ところが、建物の工事が完成しないまま会員が廃業したため履行不能となった。
そこで、申出人は別の業者から残工事に要する費用見積りを取り、その見積金額である195万円の支払いを求めて全宅保証に認証申出を行った。
●結論

認証195万円

本件は「建築条件付土地売買契約」と「建設工事請負契約」れた事例

がそれぞれ別々に締結されている。
しかし、上記土地売買契約●事案の概要書に記載された住宅ローンの申込金額が建設工事代金を含め平成24年2月、申出人は本件土地を会員から1,500万円で22しを受けた。

Mar. 2015 Realpartner

た金額であること、また、建築プランの自由度の低さなどから、
い紙上研修 第● 号

138

わゆる注文住宅と言えるようなものではなく、実態的には土地主が手付金を返還しないような事故が起こった場合に、売主に建物一体の契約であることが認められる。

代わって全宅保証が買主に手付金と同額の保証をします。

申出人からは、本件建物の完成までに要する残工事の費用

保証の限度額は、1件の取引につき1,000万円または売買価見積が提出されているが、その見積金額が適正かどうかを判断格の20％相当額のうち低い方で、手付金の元本のみとなります。

するため、全宅保証で独自に工事見積もりを依頼した結果、申なお、本制度の利用については以下の要件を全て満たして出人からの残工事見積金額が妥当と認められることから、195いることが必要で、1つでも要件を満たさない取引は適用とはな万円を認証と判断した。

りません。
そして、保証料については無料となり、利用申請手続

Ⅳ 手付金等保管制度・手付金保証制度

きは本会の客付媒介業者を経由して行います。
◎保証の対象となる物件と要件◎

全宅保証は、前述の苦情解決業務や弁済業務以外にも、取①指定流通機構に登録している国内所在の媒介物件で、全引の安全を図るために下記の業務を実施しています。

宅保証会員が、買主の媒介をして取引が成立したもの。

（1）手付金等保管制度※全宅保証会員が買主の媒介業者となっていない場合には対象外です。

全宅保証は、国土交通大臣の「指定保管機関」
として、完成物件の手付金等保管事業を行っています。

②建物または660㎡以下の宅地（地目も宅地であること）。

この手付金等保管制度は、業法第41条の2による手付金等③物件の登記簿記載の抵当権の額もしくは根抵当権の極度の保全措置として、全宅保証会員が自ら売主となる「完成物額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと。

件」の宅地建物の売買で、その手付金等が売買代金の10％ま※登記簿記載の設定額で判断しますので、実際の残債務額が下回っていても、設定額が上回っていれば対象外となります。

たは1,000万円を超える場合に利用することができます（手付金等の合計額が保全措置の対象金額以下の場合は利用できません）。
この手付金等保管制度を利用した場合、買主が支払う手付金等は、対象取引が完了するまで全宅保証で「保管」することになりますので、買主である消費者は万一の時には手付金等を取り戻すことができます。
なお「未完成物件」
に対する手付金等保管制度はありません④物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと。
⑤売主、買主ともに宅建業者（全宅保証会員であるか否かを問わず）およびその役員以外のものであること。
⑥宅建業者の従業員または親族等、その名義に関係なく営業とした売買でないこと。
⑦宅地建物取引業者以外の者が業とした売買でないこと。
⑧宅地建物取引業者が売主の代理となっていないこと。

ので、未完成物件について業法第41条による手付金等の保全⑨売主と登記名義人が同一であること。

措置を講じる場合には、銀行その他政令で定める金融機関ま⑩売主と抵当権等の債務者が同一である。
または相続等の場

たは国土交通大臣が指定する者による手付金等保証制度を合に、それを証する書類があること。

利用することとなります（全宅保証では実施しておりません）。
※完成物件の取引とは…契約時点の状態から取引目的物に一切、手を上記の「手付金等保管制度」「手付金保証制度」
は、各都道加えないで引き渡す取引のことをいいます。例えば、土地のみの取引で府県に設置されている全宅保証の地方本部が業務の受付窓あったとしても、契約締結後に造成等を実施したうえで引き渡すことになっているような場合には、その土地は完成物件とはならず、「 未完成物件」となりますので、手付金等保管制度は利用できません。
※手付金等保管制度は全宅保証会員のみが利用可能で、保管料は無口となっていますので、利用希望の全宅保証会員のみなさまは、所属する地方本部担当窓口までお問合せください。利用案内書および手続用紙の準備をしています。

料となっています。

（2）媒介物件の手付金保証制度
この制度は、業法第41条に基づく手付金等の保全措置ではありません。全宅保証の任意の制度であり、媒介（仲介）物件について、買主が売主に支払った手付金の保証を行っています。
指定流通機構に登録された一戸建て・マンション・宅地を全宅保証会員の媒介により購入した場合の、買主が支払った手付金の安全確保を図るために実施しています。全宅保証が発行する「手付金保証付証明書」
があれば、万一、契約が解除され、売ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。
なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Mar. 2015 Realpartner23