「紙上研修」
REAL PARTNER

私たちがPOINTを動画解説！

連載 第 197 回件を宅建業者 Y の仲介で第三者に売却しましたが、こ読んでワカル 見てワカル！

深沢綜合法律事務所

弁護士

留意点条 2 項）を欠くものだったため、賃借人は退去を拒否

知しなかった場合、売主は、瑕疵担保責任（契約不適し、X は賃借人に対して解決金（立退料）288 万円を

宅地建物取引に関する最近の裁判事例
大川 隆之支払わざるを得ませんでした。X は、媒介業者としての説明義務を怠ったとして、Y に対し、この解決金につき損害賠償を請求しました。

2． 賃貸物件の買主による未払賃料・未払更新料

1. 売買編の請求（東京地裁平成 30 年 1 月 30 日判決）

賃貸物件を A から購入した X は、賃貸人の地位を承継したとして、賃借人 B に対して、売買前に発事案

1． 賃貸物件の売買における保証金の引継ぎ（東京地裁令和元年 7 月 18 日判決）

4階建ての賃貸建物をYがXに売却しました。テナント契約において保証金を償却すべき時期は事案賃貸期間満了時とされていましたが、Y は保証金から償却分を控除した額を X に引き継いだことから、X は保証金全額を引き継ぐべきであるとして Y に対して償却分相当額の支払いを請求しました。

生していた未払賃料や未払更新料の支払いを請求しました。
判決

売買前に発生した未払賃料や更新料の請求権めました。ており、宅建業者は、①賃貸借契約については事案発まうこと（借地借家法38条2項）と、期間満了の1年生からおおむね3年間、②売買契約については調査を前から6ヶ月前までの間に終了通知をしなければ期間通じて判明した範囲で（年数にかかわらず）告知すべ満了時に退去を求めることができなくなること（同条きであるとしていますので、留意してください。ま4項）は、常に気をつけておく必要があります。とくた、上記判決は、転売利益の損害賠償を否定する例とに売買を中心に扱っている宅建業者がこの点を見逃ししても参考になります。ているケースが多く、注意が必要です。
なお、この判決が述べるとおり、媒介業者は、買主に対する宅建業法上の説明義務だけでなく、媒介を依ところ、本件ではAからXへの債権譲渡は認められない頼した売主に対しても媒介契約上の注意・説明義務を負っています。賃貸物件の売買では、仮に有効な定期設定や賃借人退去の見通しなどに関係する重要な問題退去しなかった場合に売買契約をどのように処理するです。判決が述べるとおり、買主が賃借人に対して未か（決済延期とするか、白紙解約とするか、代金減額

本事案では、売買契約書に上記合意内容の記払賃料等を請求するためには、必ず売主・買主間で債のうえ退去未了のまま引き渡すか等）を、あらかじめ載もあったことから、当然の結論であったと権譲渡契約を同時に行い、さらに賃借人に対して債権特約で決めておくことが望ましいと言えます。

いえます。ただ、実際には、敷金や保証金の引継ぎに譲渡の通知（民法467条）をしておかなければなりま関して償却分の扱いが曖昧な売買契約も多く、期間満せん。

留意点

了時に償却するという賃貸借契約書の文言と、賃貸借さらに、売買前に発生している賃料滞納を根拠に買契約締結時に収益計上する会計上の処理に齟齬がある主が賃貸借契約を解除できるとは限りませんので、賃ために、トラブルとなることがあります。

借人に対する明渡請求権を確保しておくためには、売そ ご

さらに、そもそも敷金や保証金の引継ぎについて何らの記載もない売買契約書も見かけますが、その場合買前に売主において賃貸借契約の解除の意思表示を済ませておいてもらう必要があります。に、売主が買主に預かり敷金や保証金を引き継ぐ義務があるとする明確な法的根拠はありません。もちろん、買主は賃借人に対しては敷金等の返還義務を負いますが、それを売主に対して売買代金とは別に支払うことを請求できるかどうかは別問題です。敷金等の引継ぎ方法は必ず売買契約書に明記してください。

14

対する定期借家契約に関する説明義務（東京地裁平成 30 年 3 月 27 日判決）

X が所有する物件には、定期借家契約書を交わした賃借人が入居していました。X は、賃借人が期事案

間満了で売買決済前に退去することを前提に、この物

5． 決済期限の延長と融資解除特約による解除の可否（東京地裁令和元年 6 月 11 日判決）

事 案 土地建物の売買契約において、買主Yからの希望で決済の期日を3回延長しましたが、結局決済に至らなかったため、売主Xは債務不履行を理由に契約を解除し、買主Yに対して違約金を請求しました。これに対して、買主Yは、売買契約には融資解除期限を経過した場合には契約が自動的に解除となるとする特約があることを理由に、売主Xに対して交付済みの手付金の返還を求める反訴を提起しました。
判決

4． 強盗殺人事件の不告知（神戸地裁平成 28 年 7 月 29 日判決）

7 年前に強盗殺人事件があった物件につき、売主 Y が買主 X に対してこれを告知していなかったこ事案とから、X が Y に対して不法行為に基づく損害賠償を売主 Y は事件の存在を十分承知していた以上、これを告知しなかったことは不法行為に該当するとして、売買代金と事件を前提とした市場価額との差額 1,575 万円を損害として認めました。他方で、X が主張した転売利益 2,500 万円については、事件の告知があれば売買契約自体が成立したかも不透明であり、転売利益を得られた確実性は乏しいとして、損害として認めませんでした。

買主の都合により決済期限が延長された場合に、融資解除特約の期限も同様に延長されるとする売主からの明確な合意があったといえる場合でなければ、融資解除特約の効力は失われるとして、X の債務不履行解除と違約金請求を認め、Y の手付金返還請求を棄却しました。

請求しました。
判決

3． 賃貸物件の売買を仲介した宅建業者の売主に引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関れていなければ普通借家契約とみなされてしすると期待することは楽観的にすぎるのであり、万一が成立していたと認定し、X の請求を棄却しました。

本稿執筆時点において、国土交通省が、「宅地建物取するガイドライン（案）」を公表して意見募集を行っる未払賃料等の扱いについては、売買代金のち償却分相当額を除いた残額を X に引き継ぐ旨の合意すべきかについては、裁判所は、取引目的、瑕疵の内定期借家契約について、事前説明書が交付さ留意点するものではなく、別途、債権譲渡の合意が必要である

留意点

売主・貸主や宅建業者が何年前の心理的瑕疵まで告知おり、明確な基準があるわけではありません。ただ、ることを説明する義務があったとして、X の請求を認借家契約だったとしても賃借人が期間満了で必ず退去

XY 間では、売買契約において、保証金のう行為責任、契約の錯誤取消し等の責任を問われます。

家契約とは評価されず、売買が違約となるおそれがあ

賃貸物件の売買において、すでに発生してい判決合責任）、告知義務違反による債務不履行責任・不法容、近隣住民の周知の程度等を総合考慮して判断しては、賃貸人たる地位の移転に伴い当然に新賃貸人に移転として、Xの請求を棄却しました。

理的瑕疵」について、売主がこれを買主に告

Y は、X に対して、本件賃貸借契約が定期借判決最近の裁判事例の中から、重要と思われるものをピックアップして、売買編と賃貸編に分けて紹介いたします。「留意点」では、現場で気になることが多いものの、契約当事者や宅建業者が誤解していたり曖昧な対応をしてしまっている問題点について解説していますので、参考にしてください。

過去の殺人事件や自殺といったいわゆる「心の定期借家契約は事前説明書の交付（借地借家法 38

留意点

ローン審査に時間を要するなどして決済期限を延長することは珍しくありませんが、その際に売買当事者間で曖昧な処理がなされると、大きなトラブルになることがあります。とくに買主側の立場にあるときは、融資解除特約の自動解除期限や解除権行使期限をしっかりと把握し、必ずその期限の前までに決済期限の延長交渉を済ませて、決済期限と融資解除期限の両方につき延長する内容の覚書を作成しておREAL PARTNER September 2021

15

「紙上研修」
REAL PARTNER

く必要があります。

6． 売買契約解除に伴う違約金の減額（東京地裁平成 31 年 1 月 11 日判決）

投資用マンションの売買契約につき、売主業者 X が、買主 Y の債務不履行を理由に契約を解除し事案て、約定どおり代金 20％相当の違約金 436 万円を請求しました。これに対して、買主 Y は、契約締結過程に問題があったとして、消費者契約法 4 条 2 項・4 条3 項 1 号に基づき契約を取り消す、違約金請求は信義則に反する、といった反論をしました。
判決

Y は投資用のマンションをすでに 3 件所有し、さらに投資用として本件物件を購入しようとしたことから、「事業者」であり「消費者」ではなく、本件売買契約は消費者契約に当たらないとしました。一方、X の違約金請求については、午前 7 時前に Y の社員寮を訪れて 20 分弱で売買契約書作成と重要事項説事やビル所有者との交渉を進めていましたが、Y が契約締結日直前（平成 25 年 3 月 8 日）になって契約申事 案 X は、Y から事業用建物を賃借していました。
賃貸借契約書には、契約終了時に賃借人の負担でスケ込みを撤回したため、Y に対して工事費用・人件費・ルトン状態に原状回復すべきことが定められていまし逸失賃料について損害賠償を請求しました。

た。建物退去時、X は、Y と協議して原状回復工事費用を Y に支払う形で建物を現状のまま明け渡しました

X は Y から役員会で出店が承認された旨の報が、その後、Y が工事をせずに建物を第三者に売却し告を受けて契約交渉を重ね、平成 24 年 12 月 22 日にたことが判明したことから、Y に対して工事費用につは契約書の内容が確定したこと、同月 25 日には X がき不当利得として返還を請求しました。

判決

ビル所有者から転貸承諾を得ていたこと、X が Y から新たに出た区画変更やフェンス設置などの要望につい

判決

X は、Y と協議し、自らの原状回復義務の履て平成 25 年 2 月末頃には実現可能な程度に対応を進行に代えて工事費用を支払うことにより原状回復義務めていたなどから、その頃には X が本件賃貸借契約がを消滅させることを Y と合意したのであるから、かか締結される期待を抱いたことには相当の理由があり法る合意に基づく工事費の支払いには法律上の原因があ的保護に値するとして、Y には契約準備段階におけるり、不当利得には当たらないとして、X の請求を棄却

信義則上の義務違反があり、X が支出した工事費用約しました。

だった逸失賃料については損害と認めませんでした。

留意点

賃借人の立場としては、原状回復費用を支払ったにもかかわらず、賃貸人が原状回復工事を実施しないのであれば、費用を返還してもらいた明を行ったこと、手付解除の取り決めが曖昧だったこ（東京地裁平成 28 年 9 月 29 日判決）
事 案 X は、Y から飲食店目的で建物を賃借していましたが、合意解約のうえ建物を明け渡しました。解約時に、Y は X の原状回復義務を免除して設備や什器の残置を認めましたが、その後、X が Y に対して造作等の買取を請求しました。
判決

本件賃貸借契約書には、「建物の明渡し時において、X は、建物内に X が設置した造作・設備等を撤去し、建物の変更箇所および建物に生じた汚損、損傷箇所をすべて修復して、建物を引渡し当初の原状に復せしめなければならない」との原状回復特約が記載されており、この特約は賃借人の賃貸人に対する有益費償還請求権や造作買取請求権をあらかじめ放棄する1,784 万円と X の人件費約 1,123 万円について損害賠償責任があるとしました。また、Y が X に支払う予定

3． 原状回復特約と造作買取請求権ことも内容としていたと解されるところ、原状回復義務の免除があったとしても、これにより直ちに有益費償還請求権や造作買取請求権を放棄した効果まで失われるわけではないとして、X の請求を棄却しました。

いわゆる契約締結上の過失の事例です。契約

いと考えるのも自然であるように思えます。しかし、を締結するか否かは本来自由であり、契約締本来は賃借人は原状回復義務を負っているのですか

結に至らなかった場合は損害賠償責任は生じないのがら、これが直ちに免除される理由もなく、少なくとも原則ですが、契約交渉を重ねることで法的に保護すべ

裁判所は、原状回復費用の支払いやその保証金からの作買取請求権の扱いについても明確にしておかなけれ

投資用マンションの買主が事業者か消費者かき期待が生じていた場合には、契約締結の直前にこれ控除について一旦合意が成立した以上は、その後に賃ば、本件のようなトラブルに巻き込まれることがありは難しい問題であり、個別に判断されるものを拒否することが債務不履行や不法行為に該当する場

貸人が原状回復工事を実施しなかったとしても、賃借ます。また、事業用の賃貸借契約書式では、物件の明合があります。

人に費用を返還すべき理由はないと考えています（東渡し時に賃借人が自ら設置した造作・設備等を撤去す

契約締結上の過失が認められるのはあくまで例外で京地裁平成29年12月8日判決、東京地裁令和元年10る旨の条項はあるものの、これが有益費償還請求権やあり、個別事情によるため、その判断は大変困難で月1日判決も同様の判決を相次いで言い渡していま

造作買取請求権を放棄する趣旨まで包含する必然性は違約金の約定については、原則としてその額が増減す。宅建業者が仲介で関与する場合に、契約の調印がす）。賃借人の不満は感情的なものにすぎず、もしもないとされていますので、あらかじめこれらの請求権されることは想定されておらず、旧民法では、裁判所なされる前から賃貸人あるいは賃借人による建物の内それを回避したいのであれば、自ら原状回復工事を実を放棄させておくべき場合には、賃貸借契約書の特約が違約金の額を増減することはできないと規定してい装工事を許してしまうことがありますが、その後に契施するか、賃貸人が工事を実施しなかった場合には費欄にその旨を必ず明記してください。

ました。しかし、本判決のように、実際には裁判所は約締結に至らずに大問題となり、仲介業者の責任が問用を返還する旨の覚書を交わしておくべきだったとい

信義則などを理由に違約金の額を増減することがありわれることも少なくありません。あくまで契約調印後うことになります。

ます。令和2年4月施行の改正民法（420条1項 ）の工事着手を鉄則としつつ、やむを得ず事前に工事には、旧民法の上記規定を削除し、裁判所が違約金の額着手する場合には、基本合意書や予約契約書を交わしを増減することを容認するに至っています。

たり、契約締結に至らなかった場合の処理を書面化しと、解除から 2 カ月後には X は本件物件を第三者に売却しており実損が軽微であったことなどを踏まえると、信義則上、違約金は代金 10％相当の 218 万円のみが認められるとしました。
留意点と思われますが、少なくとも本件のYのようにすでに複数の投資用物件を所有している場合には、通常は事業者とみなされるものと思われます。

留意点

1． 賃貸借契約締結直前の契約申込み撤回（東京地裁平成 28 年 4 月 14 日判決）
事 案 X は、ビルの 2 フロアをビル所有者から賃借し、これを Y にウエディング施設として転貸するという前提で、Y と契約交渉を重ね、Y の意向に沿った工16

スマホで「サクッと」情報get

なお、仮に契約締結上の過失が認められたとして紙面を動画解説中！

も、契約自体は締結されていない以上、賠償される損害はおおむね実損（いわゆる信頼利益）にとどまる点

賃貸借契約終了に伴い原状回復義務の内容について協議する際に、有益費償還請求権や造ご質問についてておくといった対応が望まれます。

2. 賃貸編留意点［全宅保証 Ｗeb研修へＧＯ］
読んでワカル 見てワカル！にも留意してください。

・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・ＦＡＸ・メール等の問合せは対応していません）
・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。

（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3
全宅連会館２F

安心安全な取引をサポート全宅保証

2． 賃借人が原状回復費用を支払ったにもかかわらず、賃貸人が原状回復工事を実施しなかった場合の不当利得返還請求の可否（東京地裁平成 29 年 12 月 8 日判決）

全宅保証

研修

検索

タイムリーなテーマを配信中！
REAL PARTNER September 2021

17