ヘドニック・アプローチによる地域コミュニティの価値の貨幣評価―鳥取市を例に―

研究員

要

高

井

亨

旨

昨今、地域コミュニティの持つ機能が重視され、その再生や維持保全が重要な課題となっている。それゆえ行政においてもさまざまな地域コミュニティへの支援政策がなされている。しかし、住民にとって地域コミュニティがいかなる価値を有しているのかは明らかにされていない。そこで本稿では、「地
域コミュニティの特性」をあらわすと考えられる「地域のネットワーク」「地域の安全性」「地域の環境」「地域の住みよさ」といった要素が、実際にいかなる価値を有しているのか鳥取市を対象としてヘドニッ
ク・アプローチをもとに金銭評価によって明らかにした。測定の結果、「地域のネットワーク」についてはマイナスの価値を有しているという結果が得られた。一方で「地域の住みよさは」プラスの価値を有していた。また、「地域の安全性」「地域の環境」については有意な結果が得られなかった。ただし、分析結果には、長期的に居住する個人による地域コミュニティへの価値評価がかならずしも反映されていない可能性がある。地域コミュニティ政策においてこの結果を用いる際は、そのことに留意しなくてはならない。

１．はじめに
1.1.

であることが指摘されている。その理由として、①
少子・高齢化、農山漁村地域の過疎化、家族の形態

地域コミュニティの再生と鳥取市におの多様化・個人化が急速に進展したことによって、けるまちづくり協議会の設置

地域の共生の力の脆弱化も進行し、地域コミュニ

昨今、地域コミュニティの持つ機能が重視され、ティによるセーフティ・ネットの強化の必要性、地その再生や維持保全が重要な課題となっている。そ域福祉の基盤としての地域コミュニティの役割が増の契機となったのが阪神淡路大震災であろう。すな

していること、②家族の多様化・個人化による家庭

わち、「日ごろから地域において住民どうしが顔見の育児・教育力の低下に伴い、地域コミュニティに知りで、助け合うなどコミュニティが機能している

よる見守り・子育て支援の必要性が増しており、そところと、そうでないところとでは、災害救助やその機運も高まってきていること、等が挙げられていの後の避難所運営等において大きな違いが出た」（横る（コミュニティ研究会、2007）。

道、2009）のである。また、先般の東日本大震災にその後、総務省は「新しいコミュニティの在り方

おいても地域コミュニティの重要性が再認識されるに関する研究会」を設置し、「地域コミュニティやに至っている。

NPO、その他の住民団体など公共サービスの提供

行政においても2007年に総務省内にコミュニティ

主体となり得る意欲と能力を備えた多様な主体が、研究会が組織され、「コミュニティ研究会中間とり

自ら、地域の課題を発見し解決することを通じて、まとめ」においても地域コミュニティの再生が重要

力強く『公共』を担う仕組みや、行政と住民が相互
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に連携し、ともに担い手となって地域の潜在力を十さて、このような地域内の公共財は、住民にどの分に発揮し、地域力を創造する仕組みを作っていく

ような価値として認識されているのであろうか。そことが求められる（新しいコミュニティのあり方にれについては明確ではないものの、プラスの価値を関する研究会、2009）」との見解を表している。そ有するものとして政策において位置付けられているして、その実現のために、地域コミュニティに根差ことは事実であろう。そこで本研究では鳥取市を対した組織である「地域共同体」（地域の多様な主体象として、地域コミュニティの特性を表す「地域のによる公共サービスの提供を総合的、包括的にマネネットワーク」「地域の安全性」「地域の環境」「地ジメントする組織）の構築を提案している。

域の住みよさ」といった地域内の公共財が、実際にこのような一連の流れの中で、本稿において分析

いかなる価値を有しているのかを明らかにすること対象とする鳥取市においても、平成20年度から、「地を試みる。その際、金銭的評価によって価値を表す。

域の身近な課題解決に地域が一体となって取り組む
こと」を目的として、全61地区公民館の設置区域（以1.3.

地域コミュニティの価値の計測

下、公民館地区と表記）にまちづくり協議会の設置

地域コミュニティの特性をあらわす「地域のネッを提案し、組織化の支援をおこなっている。また鳥トワーク」「地域の安全性」「地域の環境」「地域の取市では地域コミュニティの維持・強化のために、住みよさ」といった地域内の公共財は無形であり、まちづくり協議会に対して金銭的・人的支援施策を市場で取引されない非市場財である。非市場財の１

実施している 。

もっとも身近な例は環境であり、それゆえ非市場財の価値を推定するための手法は環環境経済学におい1.2.

地域コミュニティの価値て発展してきた。その手法には仮想的な評価手法とところで、まちづくり協議会が行う事業の目的は、代理市場を用いる手法とがある。前者の例としては

地域コミュニティの維持や強化である。それはすな

CVMやコンジョイント法が挙げられる３。これらのわち、「地域のネットワーク」「地域の安全性」「地手法は仮想的なシナリオを作成し、アンケートに域の環境」などの保全であり強化であるといえる。

よって非市場財の価値を推定するというものであ

そしてそれらの維持や強化は最終的には「地域の住る。本稿と関連する研究として、Cordes et al.（2003）

みよさ」を実現させることが目的であるといえる。

や松下・田久（2009）は「ソーシャル・キャピタル」「地域のネットワーク」「地域の安全性」「地域の環の価値をCVMによって測定している４。本稿の地域

境」「地域の住みよさ」は、その保全や強化に財や内の公共財のうち「地域のネットワーク」はソーシャ

労働の投入が必要であるものの、それらは同一の地

ル・キャピタルに相当する。また「地域の環境」の域コミュニティ内では誰しもが同水準で享受できる価値についても、CVMを用いて行われた研究は枚２

公共財としての側面を有している 。逆に言えば、

挙にいとまがない５。

その地域に居住する以上、それらについては同じ水

しかしながら、CVMを用いて「地域内の公共財」

準を享受せざるを得ない。以下ではこれらをまとめの価値を定量評価するためには、その金額をアンて「地域内の公共財」と呼ぶこととする。そして、ケートによって住人に答えてもらう必要がある。しこれらが地域コミュニティの特性を表す構成要素でかし一般に、人は市場で取引されない財の価値をイあると考えられる。

メージすることが難しい。そこで本稿は後者の代理

１
２

鳥取市が実施している金銭的・人的支援施策の詳細については高井（2012）を参照されたい。
このうち、「地域のネットワーク」は本人が望まなければ、まったく享受しないということも可能ではあるが、公共財の本質は「非競合性」と「非排除性」にあるので、それらを満たすものとして、ここではまとめて公共財とする。
３ CVMやコンジョイント法については大野ら（2000）に詳しい。
４ ソーシャル・キャピタルとはPutnam（1993）によれば、「人々の協調行動を活発にすることにより、社会の効率性を高めることができる『信頼』『規範』『ネットワーク』といった社会組織の特性」である。
５ CVMを用いた環境価値の計測についての代表的文献としては栗山（1997）が挙げられる。

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市場による手法、中でもヘドニック・アプローチをいる印象を特性としてヘドニック地価関数に組み入用いてそれらの価値を推定する。

れた例はない。本稿の特徴は後述する通り、地域コ

ヘドニック・アプローチは土地市場や労働市場とミュニティの特性を表す「地域のネットワーク」「地いった代理市場から非市場財の価値を測定するもの

域の安全性」「地域の環境」「地域の住みよさ」につである。以下では土地市場を用いて分析を行うので、いて、住民へのアンケートをもとに鳥取市の61公民

ここでは土地市場を例に説明する。ヘドニック・ア

館地区レベルで集計したデータを用いてヘドニック

プローチでは、財の構成要素となるさまざまな特性

地価関数を推計したことにある。

（たとえば最寄り駅への距離、都心への距離、日照、

具体的にヘドニック地価関数の特性として用いた周辺の環境などであり、ここでは地域内の公共財で指標を示すと、「住民同士のつながり」「自治会へのある「地域のネットワーク」「地域の安全性」「地域加入率」（以上「地域のネットワーク」に相当）「地の環境」「地域の住みよさ」も含まれる）の価値が、域の防犯面の安全性」「地域の防災面の安全性」（以土地の価格に資本化されるという仮説（キャピタリ

上「地域の安全性」）「ゴミ出しのマナー」（以上「地ゼーション仮説）に基づいている。すなわち、地価域の環境」）「地域の住みよさ」である。本稿では地を様々な特性に回帰させることで、ヘドニック地価

域の環境をあらわす要因として住民の地域活動と密関数とよばれる関係式を推定し、特性の価値を評価

接にかかわる「ゴミ出しのマナー」を採用しており、するものである。たとえば良好な居住環境はそこに

規範的側面も取り入れた指標となっている７。これ居住することによって得られる価値が、より高い価も本稿の特色のひとつである。これらの特性を用い格（地価や家賃）に反映されていると考えられるたて地域コミュニティの価値を明らかにすることを試

め、価格と住環境を構成する諸特性との関係を観察みる。

６

することで特性の価値がわかる 。本稿では地域内の公共財を特性として考慮したヘドニック地価関数を推定することで、その価値を把握する。

1.4.

本稿の構成

まず、２章においてヘドニック・アプローチの理

ところで、ヘドニック・アプローチを用いた研究論的背景を示す。次いで３章では本稿で用いたデーは日本では1980年代から頻繁におこなわれており、タの概要について述べる。４章では地価関数の推計

その蓄積は多い。いくつか例を挙げると、犯罪発生に使用した変数と記述統計について触れ、ヘドニッ

率が地価に与える影響を明らかにした沓澤ら

ク・地価関数の推計結果を示し、その結果をもとに（2007）、原子力事故が地価に与える影響を明らか

５章において考察をおこなう。６章では本稿のまとにした高井（2005）、大気汚染が地価に与える影響

めと今後の課題について述べる。

を明らかにした金本ら（1998）などがある。
しかし、たとえば本稿でその評価の対象としている「地域のネットワーク」の価値をヘドニック・ア

２．ヘドニック・アプローチとはプローチによって計測した例は筆者の知る限りな

ヘドニック・アプローチを用いた研究の多くはい。また、「地域の安全性」や「地域の住みよさ」

Rosen（1974）によって基礎づけられた理論をもとについても上述の「犯罪発生率」や「都心への距離」におこなわれている。Rosen（1974）によるアプローなどの比較的観測が容易な変数についてその価値をチでは、ヘドニック価格関数は特性に対する個々人計測する例はこれまでにもあるが、実際に住民が「地の支払い意思額の関数（付け値関数）の包絡線であ域の安全性」や「地域の住みよさ」に対して感じてることが示される。以下に理論の骨子を簡潔に示す。

６

ここでの「価値」とは特性に関する限界価値（一単位当該特性が増えたとき価格はいくら変化するか）である。本稿の場合、地域内の公共財にたいする限界価値ということになる。
７ また、鳥取市は東京や大阪などの大都市部と比較して街の中心部でも自然環境へのアクセスが容易であるため、自然環境への選好の強さはそれほど大きくないものと考え、生活面での環境に焦点を当てた指標を本稿では用いた。
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いま、市場を住宅市場とし、特性量を特性ベクト
ルz＝（z1, z2, …, zn）によってあらわす。個々の物件は∂ 2θ

u x u zi zi − 2u zi u x u zi x + u zi u xx

∂z i

ux

2 =

2

2

3

<0

（２‑６）

１つの特性ベクトルzを持っており、それに対応して価格がつけられている。住宅市場で決定されるその関係はヘドニック価格関数p＝p（z）としてあらわとなる。それぞれ

∂ 2u

∂ 2u
= u zi zi 、
= u zi x 、∂z i ∂x∂z i2価関数）をもとに最適な特性ベクトルを持つ物件を∂ 2u= u xx を意味する。（２‑６）式の符号に関して∂x 2選択する。これを定式化すると、は、効用関数に関する強い準凹の仮定より、縁つきされる。需要者はこの市場価格関数（ヘドニック地

ヘッシアンを計算することによって求まる。効用関max （u z , x）

数u（z, x）が特性ziの増加関数ならば（２‑５）式は正z,xs.t. y = x + （p z）となり、付け値関数は増加関数であるといえる。一と表される。ここで、xは価格１の基準財の消費量、方、効用関数u（z, x）が特性ziの減少関数ならば（２‑yは所得である。また、u（z, x）は効用関数であり、５）式は負となり付け値関数は減少関数である。ま∂u
強い準凹関数と仮定する。いま、 = u zi 、
∂z i

た（２‑６）式より、付け値関数は凹関数であることがわかる。

∂u= u x と表記すると、最大化のための一階の条∂x

きに、消費者が支払う意思のある価格（最大価格）件は、である。また、ヘドニック地価関数は実際に消費者∂p u zi=∂z i u xy=x+p（z）

ところで、付け値は効用水準と所得を指定したとが支払わなくてはならない金額（最低価格）を示し（２‑１）ている。すなわち、ヘドニック地価関数が十分に凹でない限り、付け値関数とヘドニック地価関数との

（２‑２）
＊

＊

となる。
（２‑１）、（２‑１）式を満足する（x , z ）接点において消費者の効用は最大化されている。最が消費者の購入量である。これは無差別曲線と予算大化された効用をu＊ によって表すと、次式が成立

制約線の接点である。さて、ここで任意の効用水準する。

uを達成するためにzに対して支払ってもよい金額

θ（z）（付け値関数）を考えると、以下の関係式を満たす。
u（z, y−θ（z））=u （２‑３）θ（z＊; y, u＊）＝p（z＊） （２‑７）
p z ∗）∂θ（ z ∗ ; y, u ∗） ∂（
=
∂z i
∂z i

（２‑８）

（２‑３）式は特性ベクトルzを有する物件に対す

ところで、市場には多くの消費者が参加しており、る、ある消費者の付け値関数の定義である。付け値

個々が（２‑７）、（２‑８）式を満たしている。すな

関数は消費者の効用水準を指定することによって決

わち、ヘドニック地価関数は付け値関数の上からのまるものであり、消費者がある効用水準を保った上包絡線であることが示される。これを図示すると、で支払うことのできる最大の価格である。このこと

図１のようになる。

を明示的に表現すると、

図１では、効用関数u（z, x）が特性ziの増加関数のu（z, y−θ（z; y, u））≡u （２‑４）

場合を描いている。ここでは、個々の消費者の特性という恒等式を満たす関数として書くことができに対する選好の差異をα というパラメータによってる。
（２‑４）式をziで偏微分すると、表示している。

∂θ u zi=∂z i u x（２‑５）

また（２‑５）をziで偏微分すると、
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一方で供給側についても消費者の場合の付け値関
数 と 対 応 し オ フ ァ ー 価 格 関 数 が 考 え ら れ る。 オ
ファー価格関数は、供給者がある技術的条件β のも

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図１

地価関数と付け値関数・オファー関数の関係とで、与えられた利潤π を得るために提示できる最特性の限界価値と一致する。この事実をもとに、以低額であり、o（z; π , β ）と書ける。多様な供給者が存

降ではヘドニック地価関数を推定することで、地域在すれば、付け値関数と同様にオファー価格関数もコミュニティの特性をあらわす「住民同士のつながそれぞれ異なる。価格が高いほど利潤も大きくなるり」「自治会への加入率」（以上「地域のネットワー

ので、オファー価格関数は市場価格関数（ヘドニッ

ク」に相当）「地域の防犯面の安全性」「地域の防災

ク価格関数）の上から接する特性水準を選択する。

面の安全性」（以上「地域の安全性」）「ゴミ出しのすなわち市場価格関数はオファー関数の下からの包マナー」（以上「地域の環境」）「地域の住みよさ」

絡線となる。図１では個々の供給者の技術的条件をといった地域内の公共財の価値の評価をおこなう。

β というパラメータによって識別し、図示している。
さて、以上の議論から、ヘドニック地価関数は消費者の付け値関数と供給側のオファー価格関数の双方の包絡線になっていることがわかる。特に、ヘド

３．データ
3.1.

地価

ニック地価関数が付け値関数の上からの包絡線であ地価関数の推定にあたっては、国土交通省の土地

るということは、ヘドニック地価関数から求めた特総合情報ライブラリーにおいて公開されている土地性の増加に対応する地価の変化分が、個々人の特性

取引データ10を利用した。このデータは、画地の所の増加に対する支払意思額（Willingness to Pay：

在地を町レベル11でしか特定できないことや、価格

WTP）８を上回っている、つまり地価関数による特および物件の面積が有効数字２ケタに丸めこまれて性の価値の評価は過大となることを意味する。しか公開されていることなど、いくつかの問題点を有す

し、個々人の特性への限界支払い意思額（Marginal

る。しかし、実際に取引された物件データであるこ

９Willingness to Pay：MWTP） であれば、（２‑８）と12およびサンプル数の豊富さなどから、本章では式に示したとおり、ヘドニック地価関数から求めた採用することとした。

８
９
10
11

特性が増加したとき、元の効用水準を維持した状態で、その変化に対して個人が支払ってもよいと思う金額。
特性が一単位増加したとき、元の効用水準を維持した状態で、その変化に対して個人が支払ってもよいと思う金額。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
たとえば鳥取市西町、鳥取市国府町宮下のように表されており丁目以下は省略されている。
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ところで、本稿では2009年第１四半期から2011年

先不明で戻ってきたため、実質的な送付数は1178通

第１四半期までに取引された９四半期分のデータをである。回収数は419通（回収率は35.5％）であった。

用いている。地価関数を推定する際には、住宅価格

また、本調査では、鳥取市内の各公民館地区の「地を決定する要因以外の社会・経済的変動を除去する

域内の公共財」の特性値が必要となるため、全61地ために、同一時点の価格を用いることが望ましい。

区から一定程度以上回答を得る必要がある。基本的

そこで本研究では四半期ごとの時点ダミー変数を導には人口に比例して送付数を配分したが、すべての入し時点間の差異をコントロールし価格関数の推定地区からサンプルを得るために、地区ごとの最低送を行う。

付数を10通と設定した。そのため、人口に比例してまた、本稿では地域コミュニティの価値がその評送付数を決定した場合に10通以下となる地区に対し価対象であるため、住宅を建設することができないては、不足分を10通以上送付される地区からそれら「工業専用地域」に該当するサンプルを除外した。

の地区の人口に比例して配分することとした。アン

その結果、収集されたサンプル数は319であった。

ケートで質問した項目は上述の「地域内の公共財」

しかし実際には上述の通り当該画地の場所が詳細にに対応し、表１に示したとおりである。

特定できないことにより、所属する地区自治会（61
公民館地区）が判別できないサンプルが25あったた
め、実際に用いたサンプル数は294であった13。

４．地価関数の推定
4.1.

3.2

地域内公共財変数

ヘドニック地価関数（以下、地価関数と書くこと

地域内の公共財についての鳥取市内61公民館地区がある）の推定には表２に示した変数14を用いる。

ごとの特性値は住民アンケートを実施することで収これらの変数の選択は、土地情報総合システムで公集した。アンケートは20代から70代（すなわち20歳

表されている情報に大きく制約されているものの、から79歳）の鳥取市民を対象に2011年10月中旬に発それらの情報には一般的な地価関数の推定において送した。送付数は1,200通であり、うち22通があて必要となる変数がほぼ盛り込まれており、土地価格

表１

地域内の公共財にかんする住民アンケートの項目

12

実際に取引された物件であることは、その物件の特性および価格において理論上は個人の均衡が達せられていたことになる。これに対して公示地価や路線価などは取引データではない。
13 所属する公民館地区がわからないと、鳥取市内61地区それぞれの「住民同士のつながり」「自治会への加入率」「地域の防犯面の安全性」「地域の防災面の安全性」「ゴミ出しのマナー」「地域の住みよさ」といった地域内の公共財の特性値をサンプルに割り振ることができない。
14 １章および２章では特性と書いたが、以下、変数と表すこともある。

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表２

地価関数の変数を説明する上では十分である。

社会資本水準、イメージ、自然環境など多くの要因

各サンプルの立地面の特性をあらわす変数は表２を包摂した変数である。各サンプルは、必ずどれかの「旧鳥取市」からの「整形・ほぼ整形」にいたる

ひとつの旧所属自治体についてのダミー変数に該当項目である。「旧鳥取市」から「青谷町」にいたるするので「旧鳥取市」を基準とし、地価関数の変数

変数は、サンプルが合併前にどの自治体に属していから除外した。

たかを示す変数である。これらはそれぞれの地域の「30分以内」から「２H〜」にいたる変数は、最No.35

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寄駅からの距離（徒歩時間）を示すダミー変数であ数である「y23q1」から「y21q1」については、する。これらのダミー変数も各々のサンプルは必ずどべてのサンプルがいずれかの時点に該当するため

れかひとつにあたるので、「30分以内」を基準とし「y23q1」を基準とし変数から除外した。

地価関数の変数から除外した。
「市役所への距離」は鳥取市中心部へのアクセスを表すための変数である。本稿で用いたデータは前述のとおり丁目・番地レベルの立地情報がないため、

4.2.

記述統計量

ヘドニック地価関数の変数の記述統計量を表３に示した。

サンプルが属する公民館地区の公民館と市役所との距離を用いることとした15。

4.3.

「前面道路幅」はミクロなレベルでのサンプルへのアクセスのしやすさを表す変数である。

ヘドニック地価関数の推定式

ヘドニック地価関数は以下の式を推計した。
lnPij =β+Σypxij,p+Σδqyj,q+εij「第１種低層住居専用地域」から「その他」にい

（４‑１）

ここで、

たるダミー変数は都市計画制度上の区域区分を示し

i：サンプル画地を表す番号ている。「第１種低層住居専用地域」から「工業専j：地域を表す番号

用地域」は都市計画法の定める用途地域をあらわし

p：特性（変数）を表す番号（地域内の公共財はており、当該地域で建築可能な建物の種別を規定し除く）ている。また、「市街化調整区域」から「都市計画q：地域内の公共財を表す番号

区域外」は都市計画区域の区分を示している16。こβ 、γ 、δ ：推定されるべきパラメータ

れらの変数を加えることによって、住環境の質をと

lnPij：地価（円/㎡）の対数値

らえることが可能であると考えられる。各サンプル

xij,p：土地の特性（変数）はいずれかの都市計画制度上の区域区分に属してい

yj,q：地域内の公共財

るので、地価関数の推定では「準住居地域」を基準

ε ij：誤差項

17とし、変数から除外する 。

である。推定にあたっては、あてはまりを考慮して
18「不整形」「台形・ほぼ台形」「整形・ほぼ整形 」「地価」「市役所への距離」「前面道路幅」についてはサンプルの画地の形状をあらわすダミー変数であ対数変換を施した19。また、次の問題を考慮し、以り、各サンプルはいずれかに該当するため「整形・下では２通りの推定をおこなった。すなわち「地域ほぼ整形」を基準として変数から除外する。

内の公共財」はアンケート結果をもとに公民館地区「住民同士のつながり」「自治会への参加率」「地ごとに算出された値であり、地区によっては回答者

域の防犯面の安全性」「地域の防災面の安全性」「ゴ数が少なく地区住民の平均的傾向をとらえていない

ミだしマナー」「地域の住みよさ」は、表１に示しことが懸念される。そのため５人未満の回答者からた住民アンケートの結果をもとに公民館地区ごとに平均値を算出した地区（以下「５人未満の地区」）

各変数の平均値を算出し、各公民館地区の値を該当を除いて推定を行うケース、５人未満の地区を含めするサンプルに割り振った。

て推定を行うケースの２通りを実施した。

時点間の価格の差異をコントロールするための変
15

公民館地区の区域は小学校区とほぼ同一であり、統廃合の行われた小学校についても、公民館は元の場所で存続している。
16 国土は都市計画区域と都市計画区域外に区分される。都市計画区域は、市街化区域（用途地域の指定がおこなわれている地域）、市街化調整区域、非線引き区域（市街化区域でも市街化調整区域でもない都市計画区域）の３つに分けることができる。
17 準住居地域は住居系用途地域の中では最も幅広い用途の建築物を建てることができる。各用途地域の概要は、たとえば東京都都市整備局の下記ページ（http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kanko/area̲ree/youto̲seigen.pdf）を参照のこと。
18 整形とは長方形もしくは正方形を意味する。
19 あらかじめ推定結果について述べると、
対数変換した場合のモデルのあてはまりが、変換しなかった場合よりよかった。

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表３

4.4.

変数の記述統計量

推計結果

を含むモデル」は0.713であるものの「５人未満の（４‑１）式をOLS（通常の最小二乗法）によって地区を除くモデル」では0.648とやや低くなってい推定した。パラメータの推定結果を表４に示す。

る。サンプル数の低下が後者の決定係数を低下させ

2

自由度修正済みR を確認すると「５人未満の地区

た要因であろう。F検定の結果からはどちらの回帰
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表４

推計結果

式も有意であることが示されている。

が「５人未満の地区を含むケース」「５人未満の地

パラメータの推計結果を確認する。自治体ダミー区を除くモデル」において１%水準で負に有意であについては、旧鳥取市を基準としているので旧鳥取り、「鹿野町」「気高町」が「５人未満の地区を含む

市の平均的地価とのかい離を示している。「用瀬町」

モデル」においてそれぞれ１%水準で正、５%水準

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で負に有意である。鹿野町が「旧鳥取市」より地価

第１四半期の地価とそれ以前の８四半期の地価とのが高いという結果は、本稿で用いたサンプル固有の間には有意な差がないといえる。しかし「５人未満

要因に帰するものと推察される。本サンプルの鹿野の地区を除くケース」では「y22q4」が10%水準で町内の物件は、すべて勝谷地区に位置し、同地区で有意に低いという結果であった。

は近年温泉付き宅地の分譲が盛んである。本稿でサ最後に地域コミュニティの特性をあらわす「地域ンプルとして用いた鹿野町内の物件のほとんどが、内の公共財」についてパラメータの推計結果を確認

温泉付き宅地に該当していたものと思われる。すなする。「地域のネットワーク」に相当する「住民同わち推計結果は、温泉付きというプレミアムが地価士のつながり」はいずれのモデルでも10%水準で有にキャピタライズされたことを表した結果であり、意であり負の影響を有している。また「自治会への鹿野町全体のイメージや社会資本水準の価値が旧鳥

加入率」は「５人未満の地区を除くモデル」におい

取市よりも高いことを意味しているわけではないとて５%水準で有意であり、負の影響を有している。

考えられる。

以上から地域ネットワークの形成が強い地域ほど、画地へのアクセスに関する特性のパラメータ値を地価が低くなるという関係が確認される。「地域の確認する。最寄駅からの距離を示すダミー変数は、安全性」に相当する「地域の防犯面の安全性20」「地「30分以内」を基準としている。いずれのモデルに域の防災面の安全性」はいずれのモデルにおいてもおいても、「30〜60分」は有意な差はないものの、有意ではない。
「地域の環境」に相当する「ゴミ出おおよそ距離が離れるほど価値が低下し「１H〜１しのマナー」もいずれのモデルにおいても有意とは

H30」「２H〜」が１%水準で有意である。「ln距離」

なっていない。「地域の住みよさ」は１%水準で有はいずれのモデルにおいても５%水準で有意であ意である。地域の住みよさは主観的な指標ではあるり、鳥取市中心部から離れるほど地価が低下するこ

ものの、土地を購入するうえでもっとも重要な要因とを表している。
「ln前面道路」もいずれのモデルの一つであるため妥当な結果であろう。

においても１%水準で有意であり、前面道路幅が広いほど地価が上昇することがわかる。
都市計画上の区域区分に関するダミー変数は「準５．考察

住居地域」を基準としている。推定結果によれば、

以上、２つのモデルの推定を行ったが、おおむね

いずれのモデルにおいても、すべての変数について同様の傾向の結果が得られた。ただし「地域内の公有意な結果とならなかった。つまり、準住居地域を共財」については、上述の通りアンケートから求め基準とした場合、用途地域による建築規制の差異がた地区平均値を変数として用いているため、回答者

地価に有意な影響を及ぼしていないことを意味して数が少ないことによって地区住民の平均的傾向をといる。

らえていない可能性を考慮し、「５人未満の地区を画地の形状を表すダミー変数は「整形・ほぼ整形」
を基準としている。いずれのモデルにおいても「不整形」「台形・ほぼ台形」は１%水準で有意であり、「整形・ほぼ整形」に比べて価値が低い。

除いたモデル」をもとに結果を解釈することが望ましい。
さて、本稿では、地域コミュニティの価値を評価することに主眼を置いているため、「地域内の公共時点間の異質性をコントロールする時点ダミーは財」についての価値について触れたい。４．１節に「y23q1」を基準としている。
「５人未満の地区をおいて、「地域のネットワーク」の形成が強いほど、含むケース」ではいずれも有意ではなく、平成23年

地価が低下することを述べた。しかしこの関係につ20

犯罪発生率と地価との関係について、沓澤ら（2007）が犯罪発生率の内生性を考慮した分析を行っている。本稿では「犯罪発生率」ではなく、住民が感じている「防犯面の安全性」を変数として組み込んでいるため、同様に内生性を考慮する必要があるかもしれない。ただし本稿ではこの点を考慮しておらず、今後の課題である。
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いては、例えば比較的地価の高い中心地に比べて地域の住みよさ」については５人未満の地区を含まな

価の低い中山間や農村地域において住民同士のつな

いモデルからの算出結果を確認する22。平均値におがりが高く、自治会への加入率も高い、そのようなける評価では「住民同士のつながり」が１段階評定

影響を表しているのではないかということが考えら

高まると１㎡あたりの支払意思額が5,395円低下す

れるが、地価関数は「中心地からの距離」「いずれることを示している23。言い換えると、平均的な特の旧自治体に属するか」などの要因を変数として組性を有する地区に居住することに比べて、平均的特

み入れ、これらの影響はコントロールされている。

性を有するものの「住民同士のつながり」のみ１段

また、実際には「地域のネットワーク」に関する「住階評定が高い地区に居住することは、それを受け入民同士のつながり」「自治会への加入率」と中心地れるために１㎡あたり5,395円の補償額を生じさせからの距離（市役所からの距離）は相関が低い21。

る24。また、鳥取市役所から500m離れた地点では「住これらのことから地域のネットワークの強さは、相民同士のつながり」が１段階評定高まると１㎡あた

互扶助などの正の価値を有する面があるとしても、りの支払意思額が7,193円低下することがわかる。

煩わしさなど負の側面の方が強く認識されている可「自治会への加入率」については地区の自治会加入

能性が強く、結果的には後者の影響がより大きく、率が１%高まると平均値における評価では１㎡あた

負の公共財という評価を与えられていたことが明らりの支払意思額が167円低下し、鳥取市役所からかになった。

500m離れた地点では223円低下する。一方「地域のそこで「地域内の公共財」の金銭的価値を人々は住みよさ」については、平均値における評価では１

どの程度であると認識しているのかを、ヘドニック

段 階 評 定 が 高 ま る と １ ㎡ あ た り の 支払意思額が地価関数から求めた限界価値の値がMWTPに等し

19,541円上昇し、鳥取市役所から500m離れた地点

いことを利用して評価をおこなう。以下では２つのでは26,057円上昇する。

ケースによって評価を行う。一つが平均的な特性をさて、地域コミュニティの持つ機能が重視され、有する地点（表３の平均値での評価）での１㎡あた

その再生や維持保全が重要な課題となっている昨今りの限界価値（MWTP）による評価であり、もうではあるが、以上の分析結果からは必ずしも地域コ

一つが鳥取市役所から500m離れた地点での１㎡あミュニティの価値を体現すると考えられるいくつかたりの限界価値（MWTP）による評価である。おの特性についてその価値が見いだされず、むしろマ

およその目安ではあるが、前者は鳥取市郊外におけイナスであるというものであった。とくに地域コ

る評価、後者の評価は鳥取市中心地における評価に

ミュニティの中核的機能であると思われる、地域住相当する。表５に計算結果を示した。

民のネットワークに関する特性の価値が低いもので「住民同士のつながり」「自治会への加入率」「地あった。しかしこのことはむしろ次のように解釈さ

表５

限界価値の評価25
26

21 「ln距離」との相関係数は「住民同士のつながり」が0.18、「自治会加入率」が0.03である。
22 参考までに５人未満の地区を含むケースについても表に記載した。ただし「自治会への加入率」のパラメータは有意ではなかったので算出していない。
23 住民同士のつながりは５段階で評価されたものであり、表１にその定義を述べた。
24 以降の「自治会への加入率」「地域の住みよさ」についても同様の解釈を行うことができる。
25 鳥取市役所から約5.8㎞離れた、仮想的な特性を有する地点。
26 鳥取市役所からの距離以外の条件（特性）は、すべて平均値を用いている。

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れるであろう。個人にとって、「地域のネットワーク」

めのサンプル数についてである。本稿では５人未満

はマイナスの公共財として評価されているため、近の回答者しか得られなかった地区を除外したが、推年地域内の行事への参加者の減少や、町内会への加定の精度を上げるためには、より多くの回答者数を入率の低下といった傾向が強まった。その結果とし得ることが望ましい。二点目は、４.２節においてて、地域コミュニティの再生や維持保全が喫緊の課述べたとおり、本稿での分析結果には、長期的に居題となり現在へと至っているのだと。

住する個人による地域コミュニティへの価値評価が

ただし、上記の評価結果については考慮しなくて必ずしも反映されていない可能性があるということはならない点がある。以上の結果は鳥取市におけるである。それゆえ、地域コミュニティ政策において土地取引事例をもとに分析しているため、たしかにこの結果を用いる際は、そのことに留意しなくては鳥取市における地域コミュニティの価値を金銭評価ならない。ただ、本稿の結果が鳥取市の地域コミュしたものであるといえる。しかしながら、市場地価

ニティの価値に対する人々の評価であることも事実を形成するのは、そこに暮らしている個人ではなく、であるため、このような可能性を重視しすぎる必要

新たに土地を購入する個人である。それゆえ「地域はない。

のネットワーク」の経済的価値は、必ずしもそこに暮らしている個人が見出している価値に一致してい

参考文献

るとは限らず、新たに土地を購入する者にとっての新しいコミュニティのあり方に関する研究会価値である。購入者は同一地区内の居住者である可（2009）、「新しいコミュニティのあり方に関する能性は低く、他地区や鳥取市外の出身者であること

研究会報告書」、総務省が想定される。この点を考慮すると、あらたに居住

大野栄一編（2000）、環境評価の実務、勁草書房する地区の「地域ネットワーク」が強いことは、マ

金本良嗣・中村良平・矢澤則彦（1989）「ヘドニック・

イナスの価値として評価されているといえる。しかアプローチによる環境の価値の測定」『環境科学

し、過去から現在にわたってその土地に暮らしてい会誌』２⑷、251‑265。

る住人が、同様に住民同士のつながりの価値をマイナスととらえているかは明確ではない。

沓澤隆司・山鹿久木・水谷徳子・大竹文雄（2007）、「犯罪発生の地域的要因と地価への影響に関する分析」『日本経済研究』56、80‑91。

６．おわりに
本稿では、近年その再生や維持保全が課題となっている地域コミュニティに焦点を当て、地域コミュ

栗山浩一（1998）、『環境の価値と評価手法』、北海道大学図書刊行会
コミュニティ研究会（2007）、「コミュニティ研究会
中間とりまとめ」、総務省

ニティの特性をあらわす「地域のネットワーク」「地高井亨（2005）、「ヘドニック・アプローチによる原域の安全性」「地域の環境」「地域の住みよさ」といっ

子力事故の影響評価」『日本リスク研究学講演論

た地域内の公共財が、実際にいかなる価値を有して文集』18、31‑36。

いるのかを金銭評価によって明らかにした。測定の高井亨（2012）、「住民選好に基づいた地域コミュニ

結果、「地域のネットワーク」についてマイナスのティ支援政策の評価―鳥取市によるまちづくり協

価値を有しているという結果が得られ、「地域の住議会への支援事業を対象として―」『TORCレポー

みよさは」プラスの価値を有していた。
「地域の安ト』35、107‑122。

全性」「地域の環境」については有意な結果が得られなかった。

肥田野登（1997）、『環境と社会資本の経済評

ヘド

ニック・アプローチの理論と実際』、勁草書房

最後に残された課題について触れたい。一点目は、

松下京平・田久朋低（2009）、「 CVMによるソーシャ「地域内の公共財」の地区ごとの特性値を求めるた

ル・キャピタルの経済価値評価―静岡市における
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アンケート調査より」『環境情報科学論文集』
23、37‑42。
横道清孝（2009）、「日本における最近のコミュニティ政策」、『アップ・ツー・デートな自治関係の動きに関する資料』No.5
Cordes, S., J. Allen, R. C. Bishop, G. D. Lynne, L. J.
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