［題字］故 野田卯一 会長

MONTHLYREAL
ESTATE

2024

5

May

〜島根県松江市〜

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

地 域 経 済 低 迷 からの 脱 却﹁ 稼 ぐ 力の あ る ま ち ﹂へ
期 待 を 集 める﹁ まつく る ﹂の手 腕［巻頭特集1］

保証のお知らせ一般保証制度の重要なお知らせ
一般保証制度が使いやすくなりました！！
制度申込時の必要書類を簡素化し、法人の「登記事項証明書」の提出が不要となりました。
一般保証制度は、業界唯一の制度であり、宅建業者にとって保全義務のない金銭を無料で保全することで、お客様に安心をお届けできる制度です。ご利用は無料です。この機会にぜひご利用ください。

＜一般保証制度のメリット＞● お客様に安心をお届けできる！

● 業界唯一の宅建業法上の制度！

● 先払いの手付金など、最大で1,000万円まで保証！
● 契約前であっても契約後であっても保証！
● 利用できるのは当協会の会員だけ！

● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可！
※制度利用の際はお申込みが必要です。

※詳細は保証協会ホームページ（一般および会員専用ページ）をご覧ください。

登録制度は令和５年度をもちまして終了しました！
必要書類の簡素化により登録が不要となりましたので、一般保証登録制度は、令和５年度をもちまして終了しました。
つきましては、登録会員の皆様へ配付した登録証書および登録者ステッカーは、廃棄処分してくださいますようお願いいたします。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権

済

不動産保証協会

弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2024

5

May

04 -

巻頭特集 1

地域経済低迷からの脱却「稼ぐ力のあるまち」
へ期待を集める「まつくる」の手腕〜島根県松江市〜

02 08 -

保証のお知らせ［巻頭特集2］

空き家の放置で税金が６倍!?
法改正で「管理不全空き家」が減税対象外に［巻頭特集3］10 - 日系企業が注視する新都市とは!?
ベトナム不動産市場動向

12 14 COVER PHOTO

全日会館 大分県本部（大分県大分市）

16 -［不動産お役立ちQ&A］＜法律相談＞

無免許営業のほう助
弁護士

渡辺 晋

［不動産お役立ちQ&A］＜賃貸相談＞

媒介業者に賃貸人の資力信用調査の義務はあるか？
弁護士

江口 正夫

［不動産お役立ちQ&A］＜相続相談＞

不動産の遺産分割はどうすべきか

税理士

村岡 清樹

2005年に大分県本部が当事務所へ移転。市の中心部近くにありながら、幹線道路から１本入った静かな環境です。大きな看板を掲げたことで認知度が上がり、一般消費者からの相談も増えました。
３階建ての２階部分では宅建士の法定講習会や各種セミナーを開催し、大分［不動産お役立ちQ&A］＜賃貸管理ビジネス＞

18 - 「やる気」の上昇サイクルをもたらす４つの要素
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次の不動産業の健全な発展のための拠点として活動しています。 https://oita.zennichi.or.jp/

20 22 -

［不動産お役立ちQ&A］＜労務相談＞

法的に有効となる定額残業制とは
特定社会保険労務士

野田 好伸［宅建士講座］＜宅建士試験合格のコツ＞

権利関係

民法（賃貸借）資格試験受験指導講師

植杉 伸介［連載］＜不動産トラブル事例と対処法＞

24 - リフォーム転売した既存住宅の主要構造部に重大な欠陥が存していたトラブル
不動産適正取引推進機構 中戸 康文

26 28 29 30 31 -［連載］＜物件調査のノウハウ＞

付帯設備表から残置物状況一覧表へ！
不動産コンサルタント 津村 重行

新入会員名簿協会からのお知らせ
地方本部の動きNEWS FILE

地域経済低迷からの脱却「稼ぐ力のあるまち」へ期待を集める「まつくる」の手腕〜島根県松江市〜Introduction
地元住民と力を合わせ、中心市街
地活性化のプロデュースを図る株式会
社まつくる（以降：まつくる）。同社はいま、

巻頭特 集1「稼ぐ力のあるまち」をテーマに掲げ、商店街と協同してのイベント開催や空き家の利活用等、まちの賑わい創出に注力しています。

宍道湖大橋南側に位置し、松が多く植えられた和風調の広場と県道を挟んだ東側にある芝生エリアからなる白潟公園。

行、島根銀行、
しまね信用金庫の3行と和、平成初期までは「商業で栄えたま

TSKさんいん中央テレビの地元企業がち」として知られていました。
しかし、店主共同出資し、民間のまちづくり会社としの高齢化と後継者不足等が要因で、商て設立されました(後に松江商工会議店街は衰退。徐々に客足も停滞し、地域所も出資に参加)。設立背景を同社専一帯は完全に活気を失ってしまいます。

風光明媚な自然と豊かな文化を育務執行役員の糸川孝一氏（以降：糸川

以前のような賑わいを取り戻すために

み、世界に誇る国際観光都市として名氏）に聞くと「中心市街地活性化に向は、商店街自体が元気でなければならを馳せる島根県松江市。
まつくるが拠けて、迅速に物事を進めていくため」だ

ない。
そう考えた糸川氏たちは、
まつくる

点を構える
「白潟地区」
は、大橋川や宍と話します。続けて「これまで地域課題

を事務局とし、地元事業者・不動産事

道湖に隣接し、JR松江駅周辺と松江城の解決は、すべて行政任せにしていた業者・設計士などが名を連ねる協議会

周辺を結ぶ動線の中間に位置します。

こともあり、物 事がスムーズに進まなを結成。
「 稼ぐ力のあるまち」をテーマ

まつくるの発足は2022年10月19

かったことがありました。
と言っても当に、民間主導で実践したいこと、そして５日。松 江 市に本 店を置く山陰 合同銀然、私たちが勝手に物事を進めること

年後のまちのあるべき姿をまとめた「まはできません。そこで当社が行政と地

つえ白潟エリア賑わい具体化構想」を

元住民の間に立つ中間支援組織として作成し、松江市に協業を求めました。

行政と住民の間に立つ
中間支援組織として誕生

物事を取り計らっていく。
そのような主旨で当社は誕生しました」とのこと。
まつくるの活動エリアである白潟地区

来場者データを次につなぐ
DXを活用した取り組み

は、松江本町商店街、松江天神商店街
玄関口となる松江駅。
ビジネス需要も高く駅周辺には
ビジネスホテルや飲食店が建ち並ぶ。

4 月刊不動産 ｜ 2024.5

等、複数の商店街から構成され、江戸まつくるの構想は早くも形となり、30時代から続く商店もあったことから、昭年ぶりとなる「まつえ土曜夜市（以降：白潟地区の人口推移

まつえ白潟エリアの範囲設定

（人）
700
621
600

590
514

500

458

414

400
300

八軒屋町

200
100

八軒屋町

0

白潟本町

和多見町

1992年

1997年

2002年

2007年

2012年

白潟地区 町丁目別人口の推移
（人）
450
400

白潟本町

350

魚町

300
250
200
150
100
50

魚町

天神町

0

1987年

1992年

白潟本町

灘町

1997年

2002年

八軒屋町

2007年

和多見町

2012年

魚町

町丁目別年齢構成割合
（％） 0

和多見町

10
2.9

20

30

灘町

50

60

60.3

白潟本町

70

80

90 100

36.8

75.0

八軒屋町

天神町

40

25.0

和田見町 7.2

49.3

43.5

魚町 8.1

51.4

40.5

61.1

25.2

松江市全域

対象地域は松江市の中心を流れる大橋の南側。古くからこの地を支えた歴史ある商業エリ
ア天神町・白潟本町の南北ラインを軸に、住民を巻き込んでのまちづくりを目指す。

13.7

０〜 14歳15 〜 64歳

65歳以上

土曜夜市）」の開催を実現させます。土

設 立 後 、私たちは賑わい創出のキー

1000人の来場者を記録し、大盛況の曜夜市は昭和の時代、商店街が中心とワードを探るために、『白潟天神昭和トうちに閉幕(2023年６月〜10月の月一なって開催されたイベントで、土曜の夜ラベル』と題して、地元の人たち100人

回の土曜開催)。

にさまざまなお店が出店され多くの人にインタビューを実施しました。
その中今回のイベントの詳細を伝えると、周が集まる“夏の風物詩”として地域に根で多くの声があがったのが土曜夜市で

辺道路は歩行者天国として整備され、付いていました。ただ、先述したようにした。回答者は40代後半以上の人が通りにはキッチンカーや露店などが50

商店街の高齢化や店舗の撤退などがほとんどで、土曜夜市を知る世代。若い

店舗以上出店したそうです。その一方原因で開催は非現実的となり、土曜夜

世代の人たちにも同様の楽しさ、
わくわ

で、商店街の空き店舗を出店希望者に

市はいつしか忘れ去られる存在となっく感を味わってもらいたいと願っている

使用してもらい、
白潟エリアで商売をすてしまいます。

人が多いことがわかったのです」と話しる楽しさを体験してもらう試みも実施さ久々の開催に、
まつくるプランナーのます。地元住民の声は実に確かなものれたといいます。糸川氏は「土曜夜市の万代繁優氏（以降：万代氏）は、「 会社

で、土 曜 夜 市は5 回の 開 催で 計 8 万

狙いは賑わい創出と同時に、“これだけ2024.5 ｜ 月刊不動産 5

株式会社まつくるの事業概要・協力体制イメージ図
エリアビジョンの策定

集客施設

職人商店街

水辺の利活用

既存プレーヤーと共同し、松江の中心市街地の全体ビジョン策定と実践

古民家・空き家店舗を利活用した宿泊・飲食・市場等との整備・運営

職人商店街（伝統文化・工芸）の整備・運営

水辺の利活用事業の
推進

二次交通

賑わい創出

起業支援

セミナー・勉強会

南北を移動するための二次交通の企画運営

中心市街地の賑わい創出のためのソフト企画運営

起業支援のための相談窓口

まちづくりの事例などのセミナー・勉強会を実施【協力体制イメージ図】

山 陰 合 同 銀 行
島

根

銀

行

しまね 信 用 金 庫
TSKさんいん中央テレビ

連携
出資

職人の技を間近で見学できる創作現場の見学会や食事会などを企画し、集客にも努めている。

江市

松 江 市中心 市 街 地
活 性 化 協 議 会

まつくる

松江商工会議所

松事業
支援

松江商工会議所

住まうように働くをコンセプトに、拠点整備として商店街の空き店舗を改装してシェアオフィスに。

古い建築物が持つ良さを引き出し、斬新な空間をデザイン。
クリエーターが集う場所としても人気。

の人が集まるエリアなら商売をしたい”

が決定しています(2024年５月、6月、8してからアカウントの作成が必要ですと思ってもらえる出店候補者を誘導す

月、９月の第4土曜日)。

が、
このアカウント登録してくれた方が、る狙いもありました。仮に土地や店舗のまつくるは土曜夜市の開催にあたり、今後の見込客となるわけです。商店街

所有者が、高齢者かつ商いをするのが公式アプリの開発・導入も実施しましの最新情報等はプッシュ通知で発信す難しい状況であれば、不動産を貸し出た。
アプリの機能は、イベントの最新情ることができるので、例えば、商店街のすことも考えられます。
これまで商店街

報、商店街マップ、出店情報、スタンプ

飲食店が新メニューを考案すれば、アの店主たちには、“自分たちの代で店をラリー、引き換えクーポン等さまざまで、プリを通して情報を会員に発信するこ

畳んでもいい”と話す人が多くいました

来場者の満足度向上につながったととができます。
これまでは、商店街の各が、土曜夜市を機に、もう一度チャレン

考えられます。
また、糸川氏はアプリ導店舗で常連といわれる個々のお客様がジしてみようと意欲がわいてきている店

入のもうひとつの狙いを「見込客リスト

いたと思いますが、新たに集客したお主もいるようです」と話します。30年ぶの作成」と話します。
「今回、土曜夜市の客様は商店街全体のファンに当たりまりとなった土曜夜市の復活は、翌年以開催にあたって、多くの人がアプリを活す。土曜夜市のみならず、宍道湖の夕日降の実施を望む声が多数寄せられた用してくれました。
アプリを利用するたを活かしたイベントなども実施していまことから2024年も4回開催されることめには、スマートフォンへダウンロード

すので、今後もアプリを通したファンづ

6 月刊不動産 ｜ 2024.5

30年ぶりに開催された「まつえ土曜夜市」。スタート時刻15:00を過ぎた段階でこの状況に。

市役所で行われた「都市再生推進法人」指定書交付式。上定市長は、「空き家や空き店舗等をどのように活用するかは松江活性化に向けて欠かせず、市としても一緒に取り組んでいきたい」
と協業の意
志を表明。
（左：株式会社まつくる 中尾禎仁代表取締役社長 右：上定昭仁松江市長）

くりを行いながらデータをうまく活用して、賑わい創出の大きな糧にしたいと考えています」。

賑わい創出に欠かせない
不動産流通の活性化

大正時代に建設された出雲ビル。建物はそのままに現在も店舗が入居している。

まつくるが改装した元呉服店のビル。料理人が調理する姿を見学できるよう大きな窓を設置。

加が著しく「空洞化」が懸念されていた

欠かせません。
そのためには地元の不江市に高く評価され、2023年11月に地区ということもあり、まつくるはこの

動産事業者と協力して、使われていな

山陰地区で初の「都市再生推進法人」

課題にもいち早く着手していました。
こい不動産をどう活用していくかがポイに指定されました。これは、都市再生の件に関して、万代氏は「天神町商店ントとなります。進行中の不動産事業特別措置法に基づき、市町村から指街にある老舗呉服店が廃業し、空きビ者との計画に、和多見町にある老舗旅定を受けると、団体の信頼度や認知度

ルになっていたのです。店主と相談した

館を我々が買い取り、外国人が住めるの向上につながるほか、自らの事業を後に、当社がそのビルを借り受けてリノ居住施設に改築する案が進んでいま進めるため、まちづくりに関する公的なベーションを施しました。その資金源

す」と話します。聞けば松江市は、プロ計画である都市再生整備計画の作成

は経済産業省の地域商業機能複合化

グラミング言語「Ruby（ルビー）」の開や変更を市町村に提案できる等のメ推進事業の補助金を活用しているとの発者がいることから、Ruby を核とする

リットがあります。

こと。幸い入居店舗・企業等も早々に産業振興に取り組んでいる経緯があ最後に糸川氏はこの件に触れ、「私決まり、１階には郷土料理店、
１階のり、IT大国のインドとの交流が盛んで、たちの活動が評価されたことを非常に奥とその 2 階 に 名 古 屋 大 学 発 ベン

多くのインド人のエンジニアが松江にうれしく思います。現状の白潟地区のよチャー企業が、郷土料理店の２階部分いるといいます。
しかし、外国人居住者

うに、活気を失った地方エリアでも尽にはIT企業が入る予定です。改修も終等のトラブルを懸 念し、貸し渋りする

力すれば高まっていく気運、
あきらめか

了間近で、新たなまちの顔としてお披オーナーもまだ多くいるため、エンジニ

けていた地元商店街の店主たちの高露目となります」と話します。

アの居 住 地 確 保が問 題となっていままっていく士気、何より松江には賑わいす。
その課題解決に不動産事業者と協を取り戻せる受け皿がまだまだ無数に業しているといいます。

あります。
そのひとつひとつをクリアにし白潟地区は空き家や空き地等の増

まさに、まつくるが設立当初に掲げた概念「中間支援組織」の役割を全うしていることがわかります。糸川氏は設立後わずか1年足らずで、賑わい「賑わい創出には、不動産の流動化は創出に尽力したまつくるの功績は、松て「稼げる力のあるまち」をつくりあげていきたいです」と話しました。

2024.5 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

空き家の放置で税金が6倍⁉

法改正で「管理不全空き家」が減税対象外に2023（令和５）年12月に固定資産税の減税制度に関する法改正が施行され、新しく「管理不全空き家」という分類が定義されました。

ここでは、法改正の背景や従来からある「特定空き家」との違いと、空き家対策について専門家が解説します。

執筆

東京シティ税理士事務所
税理士

辛島 正史

大学卒業後、郵政局を経て税理士に転身。参画図書に『アパート・
マンション経営は株式会社ではじめなさい』『らくらく個人事業と株式会社どっちがトク？がすべてわかる本』（あさ出版）ほか多数。

なぜ改正されることになったのか？

家」に認定される可能性が高いでしょう。
「管理不全空き家」とは、前述の「特定空き家」には至らないものの、窓や壁が破損しているなど管理が不十分な状

政府は、年々増加の一途をたどる空き家がもたらす悪影響態で、このまま放置すれば、いずれ「特定空き家」になる可への対応として2015（平成27）年に空き家等対策の推進に能性がある空き家を指します（空き家対策法13条１項）。

関する特別措置法(以下「空き家対策法」)を施行し、この法つまり良好な状態の空き家と「特定空き家」の隙間を埋め律において、周辺に悪影響を及ぼす空き家を「特定空き家」

るのが「管理不全空き家」です。
「 特定空き家」とは、すでにと定めて、固定資産税等の優遇対象から除外するなどの措

倒壊の危険などの問題が発生しており、すぐに対応しなけ置を講じてきました。
これでもまだ効果が十分ではなく、20ればならない空き家といえますが、それらが起こってからの30（令和12）年には「使用目的のない空き家」
は470万戸に対処では限界があるため、特定空き家になる前から対処し達する見込みという現状を踏まえ、さらなる対応措置としてたい意図が、今回の改正の背景にあります。

空き家対策法の改正に乗り出し、2023（令和5）年12月13日に改正空き家対策法が施行されました。
この改正では、活用

固定資産税等の負担はどうなる？

促進のための規制緩和等を盛り込む一方、「 管理不全空き
家」という新たな分類を設けて、固定資産税等の優遇措置か

固定資産税と都市計画税には「住宅用地の特例」というら除外される空き家の範囲が拡大されることになりました。

優遇措置があります。
これは住宅の用に供する土地の税負担を、敷地の面積に応じ通常の1/6もしくは1/3に軽減する「特定空き家」と「管理不全空き家」の違い特例です。
この規定の適用から除外されると、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になるため、大きな負担となります「特定空き家」とは、「 空き家」のうち保安や衛生、景観等（図表１）。

の観点から周辺の生活環境に悪影響をもたらす状態にあると認められるものを指します（空き家対策法２条２項）。

どの時点で優遇措置から除外されるのか？

たとえば、著しい破損により屋根ふき材が飛散しそう、あるいは著しい傾斜により敷地内の立木が倒壊しそうな空き家「特定空き家」、
または「管理不全空き家」
として固定資産で、それらの状態が放置されたままのものは、「 特定空き

税等の軽減の対象から除外されるまでには、図表２のとお8 月刊不動産 ｜ 2024.5

図表１：固定資産税等負担の比較

図表2：空き家に対する措置の流れ※各自治体独自の特例や負担調整措置は考慮しない軽減が適用される場合●固定資産税① 15,000,000円 1/6＝2,500,000円② ① 1.4％＝35,000円●都市計画税① 15,000,000円 1/3＝5,000,000円② ① 0.3％＝15,000円

特 定 空き 家●合計税額
35,000円+15,000円＝50,000円

特定空き家、または管理不全空き家に認定された場合●固定資産税① 15,000,000円 1/6＝15,000,000円② ① 1.4％＝210,000円●都市計画税① 15,000,000円 1/3＝15,000,000円② ① 0.3％＝45,000円

軽減特例がなくなり
税額が増える

約5倍!

査

助言・指導
勧

告

調

査

助言・指導
勧

告

命

令

代 執 行

●合計税額
210,000円+45,000円＝255,000円

り、空き家対策法上いくつかの段階を経る必要があります。

調

ここで固 定 資 産 税 等の優 遇 措 置から 除 外管 理 不 全 空き 家

条件：小規模住宅用地(地積200㎡以下)
固定資産税評価額 1,500万円◎空き家バンクに登録する

空き家について行政として関与すべき事案と判断された

空き家バンクは、空き家の所有者と空き家を利用した

場合には、市区町村はその所有者に対し必要な措置を講い人をマッチングさせるプラットフォームです。空き家バずるように助言、
または指導します。
この段階で適切に対処

ンクは、各地方自治体が設置しているものと、国土交通

すれば固定資産税等の負担が増えることはありません。指

省に選定された民間業者が運営する全国版があります。

導等を受けてもまだ放置すると勧告が発せられ（空き家対

自治体によっては、空き家バンクに登録した空き家に関策法13条2項、22条２項）、かつ、固定資産税等の賦課期

して補助金を交付する例もあるようです。

日（１月１日）
までにその措置が講じられたことが確認でき◎NPO法人などの管理活用サービスを利用する

ない場合は、
その軽減の対象から除外されます（地方税法

手放す意思はないが自ら管理するのも難しい場合、空349条の3の2第1項）。そのうえでなお対処されないとき

き家の管理代行サービスを行っているNPO法人等を利は、より強制力の強い命令が行われ（違反すると50万円以用することも選択肢の一つです。
このようなサービスは以下の過料を課される場合がある）、履行されない場合は、前から存在していましたが、改正空き家対策法では市区代執行により市区町村が空き家を除却等します。
この際に町村がこれらの団体を「空家等管理活用支援法人」に生じた費用は所有者等に請求されます。なお、今回の改正

指定し、所有者と活用希望者のマッチングなど業務の実により緊急時には命令等を経ずに代執行することも可能に施が整備されます（空き家対策法23条〜28条）。

なりました（空き家対策法22条11項）。

空き家を所有している場合の対策は？

◎空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除※を利用して売却する
国土交通省の調査によれば、空き家を所有することとなった理由の半数以上が相続による取得だとされていま

空き家を所有したままで放置することにメリットはあります。相続により取得した空き家は、一定の要件を満たせば、せん。前述のとおり、固定資産税等の負担が増えることが通常の不動産の売却よりも税負担が軽減されます。
この特あるほか、近隣住民に迷惑をかけ、外壁の落下や火災など

例は相続発生後3年目の年末までに売却しなければならにより近隣の家屋や通行人に損害を与えたときは、賠償責ないため、相続した空き家につき今後の用途が見当たらな

任を負うことも考えられます。
ここからは空き家を所有していときは、放置せずに売却するのも有効な対策といえます。

いる場合の対応策をいくつか見ていきます。

※相続人が３人以上の場合は2,000万円までとなる。

2024.5 ｜ 月刊不動産 9冬の時代からの脱却
雪解けは2025年か

ニュースの解説

巻頭特集3

n ews
explainベトナムでは、2021〜2022年頃から大手不動産デベ
ロッパーの不正が相次ぎ、不動産プロジェクトの許認可や資金調達の難易度が上がったことから、不動産市況が停滞しました（図表2）。
デベロッパーにとっては非常に厳しい
冬の時代が続いていましたが、2024年度は、止まっていた
プロジェクトの承認が順に下りることが期待され、新規コ日系企業が注視する新都市とは!?

ベトナム
不動産市場動向

ンドミニアム供給数は回復する見通しとなっています。実際に第1四半期の中でも北部、中部、南部と、ベトナム全土で満遍なくローンチしたプロジェクト情報が市場に出てきています。ただ、今後デベロッパーにとっては厳しい内容の法改正なども予定されており、市況が回復するのは2025年
度になるのではないかという見方もあります。

日系デベロッパーが参画する
南部「ビンズン省」
デベロッパーが最も頭を悩ませているのはプロジェクトの許認可関連です。
この承認難易度は都市によって異なるため、許認可が降りやすい都市で戦略的に開発を行うことがトレンドになっています。
南部のトレンドは、今年は何といってもビンズン省です。
東急グループが街づくりを推進するビンズン新都市をはじ

ビンズン省の新都市商業施設／Hikari・東急グループにより環境に配慮した街づくりが進められている（デベロッパー・ベカメックス東急／設計・丹羽隆志
アーキテクツ）め、2024年3月下旬に住友林業、熊谷組、NTT都市開発

本誌2019年12月号から2020年２月号の「海外不動産事

分譲住宅約5,500戸の大規模タウンシップ※の開発を発

情 ベトナム編」で、『ホーチミン市が世界で一番ホットな不動表しています。ほかにも、
日系デベロッパーが参画するプロ

産投資の都市』として注目されており、『ベトナムの不動産価
格は今後５〜７年は上昇する可能性が高い』と紹介しましによる約41haの敷地での低層分譲住宅約1,200戸、高層

ジェクトのローンチが今後も予定され、日系だけでなく、シた。実際、ホーチミン市のミドルハイエンドのコンドミニアム価格（ベトナム人住宅所有権）は５年間で平均約46％上昇しました。
しかし2023年は平均約2％下落しています（図表１）。
新 型コロナ流 行の前 後で、ベトナムの不動産情勢はど
ハノイ

ハイフォン
ダナン

10 月刊不動産 ｜ 2024.5

40
35

何が起きているのでしょうか。

30

当地で賃 貸・売 買・管 理
業を行う「エヌアセット べトのリアルな売買・賃 貸 市 場

ホーチミン

（万円）

のような変遷をたどり、現在

ナム」の西 村 氏に、ベトナム
ビンズン省

図表1：
ホーチミン市のマンション価格推移（ミドルハイエンド※１／ベトナム人住宅所有権※２）万円/㎡と注目の新都市について解説していただきます。

25
20

2019

2020

出典：CBRE

2021

2022

2023 （年）Vietnam Market Outlook 2024より抜粋・編集※1 ミドルハイエンド: 約30〜60万円/㎡※2 ホーチミン市では、一般的に、外国人とベトナム人の住宅所有権に価格差がある図表2：ホーチミン市・新築コンドミニアムの新規供給グラフ
（販売数）

成約率

（%）

40,000100

32,00080

24,00060

16,000

40

8,000

20

0

2019

2020

2021

2022

2023

0

出典：Savills Vietnam Q4/2023 ‒ Market Briefより抜粋・編集

新規プロジェクトがローンチできないことから、デベロッパーの厳しい状況が続いているホーチミン市／価格高騰が進むThu Thiemエリアの高級コンドミニアム

ンガポール系キャピタランドのプロジェクトの発表もありま

間中に離婚して再婚した場合には、前配偶者と現配偶者す。
このように、本年度の供給は都市によって偏りが顕著にの承諾がそれぞれ必要となります。
このような規定は日本でてくる見通しです。

人にはなじみがないため、本規定によって売却が進められ

また、ビンズン省はホーチミン市と比較すると販売単価ないといった案件の相談なども受けます。

が抑えられているため、ベトナム人中間層への居住用としベトナムの不動産市況
再度活発化の可能性はても期待されています。
ロケーションによっては賃貸も見込
めるため、投資用不動産としての需要もあり、ベトナム人・外国人に向けて実需・投資用として販売が行われる予定

ベトナムの不動産市況については、
コロナ前のような勢です。

いは頓挫しました。
しかしベトナムは変わらずエネルギーに※ 公有地を分割する土地制度、およびその区画。

あふれ、ホーチミン市では、ようやく今年メトロ1号線が開通する見通しで、再度不動産市況が活発化するようなポジ

ベトナムで陥りがちな不動産トラブル

ティブなニュースが控えています。
業界関係者の１人としては、再度盛り上がりがあること

また、新規供給が限定的であったことから、
この数年は

を期待し、
これからもベトナムの不動産マーケットに従事し中古不動産市場の取引件数が増加しました。ベトナムでていく予定です。ぜひ、ベトナムに足を運び、実際の現場をは、改正住宅法（2015年7月施行）により外国人も不動産見にいらしてください。

が購入できるようになったこともあり、外国人の中古不動産取引件数が増加しています。特に日本人は、円安の影響を受け、一旦売却し、投資回収を行った人も多かったのではないかと思います。ただし、ベトナムは法制度が整っているとはいえず、取引を進めようとしてトラブルに見舞われる事例も少なくありません。
たとえば、ベトナムの婚姻家族法第33条「夫婦の共同財産」の中には、「 夫婦が個別相続または個別贈与を受けた

執筆

西村 武将

N-Asset Vietnam代表取締役。
（株）
ノエル、
（株）
エヌアセット勤務ののち、2011年9月から現会社設立のためベトナムに渡り現在に至る。不動産売買
仲介・賃貸仲介・管理・コンサルティングに従事し、対象エリアはハノイ市・ハイフォン市・ダナン市・ホーチミ
ン市・ビンズン省。

財産または夫婦が個別財産を介して獲得した財産を除いて、夫婦の結婚後に獲得した土地使用権は夫婦の共同財産である」と規定されています。つまり、単独名義で不動産を購入していても、保有期間中に婚姻関係があれば、売却

監修

栃岡 研悟

不動産鑑定士、
シンガポール国立大学MBA、
未来予測専門士。

の際には配偶者の承諾が必要となるのです。
また、保有期

2024.5 ｜ 月刊不動産 11不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

法律相談
Vol.97

仮換地の指定がなされ、宅地化されて価格が上がる可能性が高い複数の土地の購入を、宅建業者から勧められています。事業に利用する予定や計画はないのですが、将来は転売が可能なので、土地を購入してもよいと考えています。

当社は宅地建物取引業の免許を有していません。
このような土地を購入し、転売することは、宅建業法違反にならないでしょうか。

A nswer
宅建業法に違反します。
ご質問の行為は、宅建業法上の宅地の売買であって、かつ、業として行うものですから、宅地建物取引業の免許がない者が行え

法律 ー
Law

無免許営業のほう助

ば、無免許営業になり、処罰されます。

取引の反復継続性を参考に、諸要因

都道府県知事の免許を勘案して総合的に行われます（解釈・運用の考え方第２条第２号関係）

宅地建物取引業を営もうとする者（図表1）。

は、国土交通大臣または都道府県知裁判例

事の免許を受けなければなりません（宅地建物取引業法〈以下、宅建業
法〉3条1項）。免許を受けない者につ（1）仮換地の転売

いては、宅地建物取引業を営むことは土地区画整理事業において、区禁止されます（無免許営業の禁止。同

画変更前の宅地（従前の宅地）の法12条1項）。無免許営業を行った者

権利は、工事が完了し公告がなさ

は、３年以下の懲役もしくは300万円

れた時点で換地の効果が生じ、区以下の罰金に処され、またはこれらが画変更後の宅地の権利（新しい宅併科されます（同法79条2号）。

地）に移りますが（土地区画整理法
103条・104条）、工事完了までは長

宅地建物取引業

い時間がかかります。そのため、先に工事が完成した地区において仮

12 月刊不動産 ｜ 2024.5

宅地建物取引業とは、『 宅地もしくの換地がなされて、土地の利用がは建物の売買もしくは交換または宅認められています。
この場合に土地地もしくは建物の売買、交換もしくはの利用が認められる土地が「仮換貸借の代理もしくは媒介をする行為』地」
です（同法98条）。

であって、「 業として行う」
ものです（同

仮換地については、一般にそのま

法2条2号）。
「 業として行う」とは、宅

ま換地がなされますので、不動産取

地建物の取引を社会通念上事業の引では、通常の土地の売買と同様遂行とみることができる程度に行う状に仮換地も取引対象として扱われ態を指します。その判断は、①取引のます。

対象者、②取引の目的、③取引対象

名古屋高判令和4.9.15-2022

物件の取得経緯、④取引の態様、⑤WLJPCA09156004では、仮換地法律を購入して転売する行為が無免許で行われた場合には、転売行為は

図表1

宅地建物取引業への該当性

合に売買を勧めた宅建業者は宅建業法違反のほう助犯になると判断されました。

「業」の判断基準

この裁判例は、宅建業者でない事業法人の代表取締役Ａが、土地

広く一般
特定の関係

事業性高
事業性低

② 取引の目的

利益目的
特定の資金需要充足

事業性高
事業性低

③ 取引対象物件の取得経緯

転売のために取得
相続・自己使用事業性高
事業性低④ 取引の態様

自ら購入者を募り一般に販売
宅建業者に依頼⑤ 取引の反復継続性

反復継続
１回限り

事業性高

相続

（2）無免許営業行為① 取引の対象者

賃貸

宅建業法違反にあたり、
またこの場

事業性低
事業性高
事業性低

各土地）
について、宅建業者代表取締役Ｘから勧められて、将来の転売

図表2

賃貸管理

区画整理事業区域内の土地（本件名古屋高判令和4.9.15の判例イメージを想定して購入し、第三者に転売したケースです。本件各土地は仮換地
判決では、Ａの行為について、『事業に利用する予定や計画がないまま、宅地化されて価格が上がる可能性

第三者

仮換地の購入を勧める

購入時よりも高額で転売

宅建業者ＸはAの宅建業法違反のほう助犯になる

利用する予定はないが購入

宅建士

仮換地の指定がされていて、
いずれ

仮換地

X（宅建業者）

A（宅建業者ではない）が高い本件各土地を購入したが、労務の指定がなされている土地でした。

いずれ転売する予定であって、実際を売却し、ほかにも同様の土地売買の情報提供、売主と買主との間の取ようなことがあれば、刑罰が科され、をしていたのであるから、積極的に引条件の調整、買主に対する契約

宅建業者としての免許が取り消され土地を買い求め、転売を図ったもの

金の調整および重要事項の説明やます。宅建業者は、自らが違法行為をではなくとも、営利目的で宅地建物

その他の行為は、本件各取引を容行ってはならないことはもちろんです

取引業をしたことになる』
として、宅易ならしめるものである』『Ａが行っが、他人の違法行為に関与することが建業法12条１項所定の無免許営

た宅地建物取引業の無免許営業

あってはならないということについて業に該当すると判断されました。

は、期間の長さ、取引物件の個数、も、この機会に改めて確認していただ

売買代金の額などからすると、必ずきたいと思います。

しも軽微とはいえない。
Ｘは、その事助けをすることを、
「ほう助」
といいま

情を知った上で仲介業者としてこす。刑法には、「正犯をほう助した者

れをほう助したもので、その刑事責は、従犯とする」と定められており

任は軽視できない』
として、罰金刑（同法62条1項）、
ほう助行為を行っが言い渡されています（図表2）。

th

正犯の実行行為を容易にする手au（3）無免許営業行為のほう助or

5条1項6号）。無免許営業に協力する

た者についても、減刑されますが、正犯と同様に刑罰が科されます。

まとめ

本件では、
Ｘが平成30年５月31日から令和元年５月28日までの間、宅建業者の役員や使用人が、宅建４回にわたって情報提供を行い、無業法に違反して罰金の刑に処せられ免許営業によるＡを契約当事者とたことは、宅建業者としての免許の取する売買契約を成立させていたこと消事由です（宅建業法66条1項3号、山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説
明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

2024.5 ｜ 月刊不動産 13

物件調査

について、
『 買主に対する取引物件

トラブルにも、購入時よりも高く本件各土地

不動産

お役 立ちQ&A

Q uestion
当社は、抵当権が設定され賃貸
相談

され、競売により所有者の変Vol.55

金返還がなされなかったため、ている賃貸物件を媒介したのですが、その後、抵当権が実行
更がありました。そのため、賃借人は本物件を明け渡すことになったのですが、賃借人に敷賃借人は当社に対して、
「当該

Lease

媒介業者に
賃貸人の資力信用調査の義務はあるか？

賃貸 ー
14 月刊不動産 ｜ 2024.5

物件には抵当権が複数設定されていたのであるから、媒介業者は賃貸人の倒産を予期できたはずであり、賃貸人の抵当権者に対する支払い状況や資力等に関する調査をして、契約時に説明すべきだったのにしなかった」
として、敷金分の損害賠償を請求してきました。媒介業者には賃貸人の資力・信用の調査義務があるのでしょうか。

A nswer
一般に、不動産の媒介業者は、「不動産賃貸借契約が支障なく履行され、契約当事者双方が契約の目的を達成できるようにするために必要な事項」
として、賃貸目的物に関連する事項についての調査・説明義務を負いますが、賃貸人や賃借人の資力・信用などといった事項については、取引の当事者みずからが調査すべき事項であると考えられ、不動産媒介業者には調査・説明義務は課されていません。

なお、媒介業者は、抵当権が設定されている場合には、その事実と、抵当権が実行され競売が実施された場合には６カ月以内に明け渡しが必要となること、競売の買受人からは敷金の返還が得られないことを説明する必要があります。

貸借契約が支障なく履行され、契約

不動産媒介業者の責務

当事者双方が契約の目的を達成できる」ということを意味します。ゆえに媒

不動産媒介業者と依頼者との媒介業者は、不動産に関する専門業者

介契約は、委任契約に準ずる準委任として、売主が物件の正当な権利者契約であると考えられています。委任であるか否か、賃貸目的物に設定さ契約においては、「 受任者は、委任のれている権利の種類・内容・登記の本旨に従い、善良な管理者の注意を

有 無 等 、都 市 計 画 法や建 築 基 準 法

もって、委任事務を処理する義務を等の法令による制限の有無および内負う」（ 民法第644条）と定められてい容、私道負担や、電気・ガスや排水施ます。不動産業者は、「 委任の本旨」に設の整備状況、賃貸目的物の瑕疵の従って委任事務を処理する義務を負有無および内容等、種々の事項につうことになります。不動産媒介契約にいての調査・説明義務を負っていまおける「委任の本旨」とは、「 不動産賃す。宅地建物取引業法が、宅地建物

法律の資力・信用などといった事項につい貸人とその抵当権者等の間の債権債

うにあたり、宅地建物取引士をして一ては、取引当事者みずからが調査す務の内容や履行の状況を探るには根定の事項を説明させる義務を課してべき事項であると考えられ、格別に不抵当権者等からの聴取調査が必須といるのはこのためです。

動産媒介業者が説明すべき事項とは考えられるが、根抵当権者等は、根抵

いえないことになります。

当権設定者等当事者からの同意が媒介業者が義務を負わない事項

担保債権の譲渡を原因として根抵当応じないことが予想されるから、賃貸媒介業者の義務は、不動産の専門

権 ※が移転された事案について、「整人と担保権者らとの交渉状況につい業者として不動産媒介業務を行うに

理 回収 機 構に債 権 譲 渡などなされて調査説明する義務を不動産媒介あたって課せられる義務です。賃貸目

たからといって貸主が倒産必至であ業者に認めることは困難と言わざる的 物に関 連する事 項についての調るとか、早晩、経営が破綻して建物にを得ない」と判示したものがあります

査・説明義務は不動産媒介業者に課設定された根抵当権等が実行される（東京地判平成19年3月14日）。

せられていますが、賃貸人や賃借人と推定するのは困難である。なお、賃※ 不動産上に設定される担保権。根抵当権で設定され
た
「極度額」
と
「債権の範囲内」であれば、借入れや返済を繰り返し行うことができる。

労務

事例のイメージ

抵当権に関する媒介業者の説明

賃借人は明け渡しを
お願いします

①

抵当権

新賃貸人
（敷金返還義務なし）

設定されていること、②万一、抵当権が実行され、競売で落札した買受人

賃貸人から④ 敷金返還なし

から明け渡しを求められたときには、６カ月の期間内に明け渡さなければ不動産業者は賃貸人の倒産を予期できたはずでは？
資力等を調査して契約時に説明すべきだった

敷金分の⑤ 損害賠償を請求

ならず、③賃貸人に預け入れた敷金等については買受人からは返還されない、ということを重要事項説明書に記載し、抵当権が設定されている賃不動産媒介業者（当社）

貸取引のリスクを賃借人に説明して●媒介業者は、不動産に関する専門業者として、不動産売買契約が支障なthau

今回のポイントor

おくことが必要です。

く履行され、契約当事者双方が契約の目的を達成できるように、売買目的物に関連する事項についての調査・説明義務を負う。

●賃貸人や賃借人の資力・信用などとの事実については、取引当事者みずからが調査すべき事項であると考えられ、格別に不動産媒介業者が説明すべき義務は負わない。

●媒介業者は、賃貸借物件に抵当権が設定されているときは、抵当権が設定されていること、万一、競売が実施されたときは６カ月以内に明け渡さなければならず、敷金等については買受人からは返還されないことを説明する必要がある。

江口・海谷・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護
教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸
住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』『 大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

2024.5 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

賃借人

が設定されているときは、①抵当権が

トラブル

賃貸借契約

②

③ 競売により所有権移転

宅建士

宅建業者は、賃貸借物件に抵当権
旧賃貸人

賃貸管理

ない限り、不動産媒介業者の調査に相続

裁 判 例には、整 理 回 収 機 構 へ被賃貸取引業者に対し、宅地建物取引を行不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

相続相談Vol.37

母親に相続が発生したので、現在、相続人である３人の子の間で遺産の分割について話し合っているところです。母親の遺産は不動産と預貯金があります。
単純に3分の1ずつの分割にしようかと思っているのですが、不動産の分割をどうしようか迷っています。
どのような方法があるでしょうか？

A nswer
不動産の分割には4種類の方法があり、それぞれに特徴があります。詳しく見てみましょう。

相続 ー
Inheritance

不動 産の遺 産 分 割はど うすべきか

現物分割（図表①）

分割協議や処分の話し合いが円滑に進まないという問題も生じます。

不動産を現物のまま分割する方法

換価分割（図表③）です。1人が単独で相続する場合と、土地を分筆して各相続人がそれぞれ相不動産を売却して諸経費を差し引続する場合があります。前者は手続き

いた手残りを分配する方法です。相続としては一番簡単ですが、分割の内容

人の誰も不動産を利用する意思がな

次第では相続人の間で財産分割に不く、買手がすぐに見つかりそうであれ

公平感が生まれ、トラブルに発展してば一番公平で問題が起こりにくい方

しまう恐れがあります。後者は土地の法です。注意すべき点としては、売却代

所在や形、利用状況によって必ずしも金を分配される相続人全員が所得税

公平な分筆ができるとは限りません。

の確定申告をして、譲渡に係る所得税分筆後の資産価値に差がある場合を納付しなければならないことです(譲は、金銭をやり取りして補うことも考え渡損の場合は不要)。
また、遺産分割

られますが、遺産分割協議書の記載

協議書においてこの分割が換価分割

内容や授受する金銭の額によっては、である旨を明記しないと、相続人の間贈与税の問題が生じることもあります。

での金銭の授受として贈与税の問題

共有分割（図表②）
１つの不動産を複数の相続人が共有で相続する方法です。表面的には公平でわかりやすい分割のように見えますが、共有不動産は将来、その不動産を利用またはが生じる恐れがあります。
なお、相続した不動産を売却した場
合には「空き家の3,000万円特別控
図表①

現物分割の例・ 不動産はAが相続する
・ 現金はBとCが均等に相続する

処分するときに、共有者全員の同意を得なければならないという制約があります。
さらに２次相続、３次相続……と分割を続けてい
くと、相続人の関係が顔も名前も知らない他人同士の間柄となり、

16 月刊不動産 ｜ 2024.5

相続人A

相続人B

相続人C

法律

図表②

共有分割の例

続不動産を売却することはあり得る話ですが、それを前提として分割協議を

・ 不動産は各相続人が3分の1ずつ相続するがあるので要注意です。重要なのは

賃貸

進めると換価分割とみなされる可能性「特定の1人(または複数)の相続人が

図表③

相続人B
1
3

相続人C
1
3

動産を相続取得する代償として他の相続人に対し代償債務を負うこと」
を売却

換価分割の例

不動産を相続取得すること」「その不

しっかりと遺産分割協議書内において・ 相続人Ａは不動産を売却した後に諸経費を控除した残額をすべての相続人に３分の1ずつの割合で分配する

賃貸管理

明らかにすることです。

分割方法には十分に注意しましょう

図表④

相続人B
1
3

相続人C
1
3

代償分割の例

不動産の分割には４通りの方法があり、それぞれ税務での取り扱いが変わります。
たとえば、換価分割においては先述のとおり分配を受ける相続人す

相続人A

単独相続

相続人B

○○円

相続人C

○○円

べてが特例を適用できるので、譲渡所得税の計算において有利になります。
一方、小規模宅地等の特例という相続税負担を大きく下げる特例がありま

自分の財産得した不動産の時価を正しく算定しかったりと相続税負担が大きく変動すては割愛しますが、不動産売却に係るその時価に基づいて適正な代償金額

ることもあります。
そもそも税務テクニッ

所得税負担を軽減させることができるを設定することです。また、不動産をクばかりに気を取られ不公平な遺産特例です。
この特例は不動産を相続し相続した相続人に代償金を支払う資分割を行った結果、相続人の間に不た相続人がそれぞれ適用を受けること力があるかどうかも十分に検討しな和が生じては本末転倒です。遺産の分ができるので、単独相続よりも複数人ければなりません。

割には十分に注意してください。

当該不動産を売却することになった場

不動産を相続人のうちの誰かが相合、それが「代償分割」
なのか「換価分

続し、不動産を相続した相続人がほ割」
なのかを巡って納税者と国税当局

かの相続人に対し代償金を支払うとが争った事例があります。
この事例でいう方法です。換価分割と違って不動は代償分割だとする納税者の主張が産を売却する前提ではないので、代退けられてしまいましたが、その理由と償分割における不動産の相続人は自して「代償債務の負担に関する合意が身の財産から(もしくは相続した財産

なかった」「最初から売却前提で合意

から)、ほかの相続人に代償金を支払がなされていたこと」が挙げられていまいます。代償分割の注意点は、相続取す。代償金を支払うために最終的に相or区別」です。代償金の支払いのためにth

代償分割（図表④）

事項があります。
それは「換価分割とのau

担軽減効果がより大きくなります。

代償分割にはもう一つ重要な注意

税理士法人
東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹

資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会
社、ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミナー、社員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）、『マイホームの税金対策』（ 大蔵財務協会）、『不動産業実務の手引 別巻』（大成出版社）など。

2024.5 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

除」
という特例があります。詳細についトラブル

すが、不動産と相続人の状況により、同じ不動産でも特例が使えたり使えなで換価分割したときの方が税金の負

宅建士

・ 不動産はAが相続する・ Ａは不動産を相続する代償として、
Ｂ・
Ｃに対しそれぞれ金○○円を指 定口
座に支払う

労務

相続人A
1
3

相続

相続人A
1
3

不動

産お役 立ちQ & A

賃貸
管理

ビジネス
Vol.74

管理 ーManagement﹁ やる 気 ﹂の上 昇サイクルをもたらす
４つの要 素Q uestion
当社は長年、売買仲介や買取再販を中心に行ってきた会社です。数年前から賃貸管理事業を本格的に進めることになり、現在３名で業務をまわしています。
会社のなかでは、まだまだ売上げも人員も少ないため、肩身がせまい思いをすることもあるのですが、皆これまで真面目に業務に取り組んでくれています。

ただ、最近は社員の退職もあり、業務が特定の人に集中してしまい、スタッフの気持ちがあまり前向きになっているとはいえない状態が続いています。何かよ

い手立てがあれば教えてください。

A nswer
人員が少ないなかで業務を回していると、業務の幅が広い管理業務の場

合、特定の人に仕事が集中しがちです。また他部署に仕事を振れない状況であるがゆえ、その特定の人が仕事を抱え込んでしまい、精神的に追い詰められてしまうことがあります。もちろん人を入れて解決するのも１つの方法ですが、テクノロジーが発展し、アウトソーシングの引受先も増えた現在では、社員にしかできない仕事を特定して、「オーナーへの提案やコンサルティング」などの、
アウトソーシングできない仕事に集中させる仕組みづくりや、
「やる気」
アッ

プの管理が重要です。

ばさみになった管 理 会 社の担当者

マネジメントの必要性

は、それに振り回されて仕事にならな
いということが日常化します。
すると精18 月刊不動産 ｜ 2024.5

売買の仕事に比べ、賃貸管理の仕神的に追い詰められ、会社や自分が事は特に労働集約的といえます。
ただ今どこに向かっているのかわからなくでさえ業務の幅が広く、さらにクセのなり、ただ真面目に仕事をしているこ

強い入居者や、細かなことにまで首をとに不安を覚えるようになってしまう

突っ込むオーナーが介在すれば、板のです。年々、働き手が少なくなる傾法律ができるようになります。ただし、最初と、いくら募集をしてもよい労働力をからなくなります。仕事に忙殺されるは小さなハードル（目標）にしないと確保することが難しくなります。

ほど、何のために、誰のためにこんな失敗体験になってしまう可能性があ

そこで、従業員の「やる気」
を引き出に頑張っているのか、頑張る必要がります。
その結果「仕事以外の無駄なし、いかに仕事を「自分ごと」に置き換あるのか、迷子になってしまいます。
そ作業を与えられた」というネガティブ

えられるかをマネジメントする必要がうならないためにも、従業員のキャリな考えに陥ってしまいます。

あります。

アプランを考える必要があるのです。

おわりにキャリアプランまで描くのは少し難易「方向性の共有」と「聞く力」

度が高いのであれば、まずはそれぞ
緒にしてはどうでしょうか。

限られた人員で効率よく業務を回
すには、まずはそれぞれの「やる気」

標設定では意味がありません。
あくま

は、目標管理と達成を繰り返し、「褒オーナーが行っている賃貸経営の背で、それぞれが描く未来に向かって、める」
ことと「評価する」
ことでさらに景を知ってもらい、それから管理会社

それを達成するための手助けをする

成長します。
「やる気」の上昇サイクルの重要性などを伝えて役割の重要性のがマネジメントです。
たとえば「半年に持ち込めば、仕事も自分ごととしてを共有しましょう。近視眼的になると、で設備トラブルの対処法を学ぶ」
でも取り組むことができ、自ら率先して目仲間である会社すら敵に見えてしま

いいですし、意識が高い人であれば標設定を作り、達成を繰り返す人間

うことがあります。
そうならないために「自分の仕事の枠を超えた新規プロになってくれます。閑 散 期を迎えるも、自社（管理会社）が向いている方ジェクトを任せる」でもよいでしょう。

今、
まずは、ゼロベースで仕事を洗い向性をしっかり共有し、従業員の重営業のように数字で評価ができない

出し、それぞれの目標設定や会社の要性を伝えることも大切なマネジメン

管理業務は、成果が可視化されずに向かう方向など、しっかり話し合ってトです。日常的にコミュニケーション

褒められる機会も少ないのです。
それいく時間を作ってみてはいかがでしょをとっているからと、つい業務的な話ではなかなか「やる気」も出ません。

うか。

を聞くことをおろそかにしがちです

よって、まずは「小さな目標設定」とが、どんなに小さな会社でも、従業員「達成基準」を作り、達成したら評価に寄り添う形で意見を聞く時間をマにつながる仕組みを作るのです。

物件調査が見えなくなりがちです。いま一度、メにとることが重要です。その場合、会社という日常から少し離れた状況、

最初は小さなハードルから

たとえばカフェなど場所を変えて話を聞くと、より本音を伝えてくれやすくな

どんなに仕 事に自信 がない人でも、目標をクリアできれば誰でも達成ります。

感を得ることができます。小さな目標「目標設定」と「小さな達成感」の繰り返し達成であっても、繰り返すことで成功
体 験から「やる気 」の作り方がわか
り、自らを高める方法を生み出すこと

au

th

or

近視眼的になると、今やっている仕

みらいず
コンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

トラブル

が重要です。
「 やる気」を引き出すに

宅建士

ただし、上司が一方的に与えた目

労務に近視眼的な発想になり、周りのこと

賃貸管理れの役割に見合った目標設定を一
日常的に業務に追われると、徐々相続事と、自分の立ち位置のバランスがわ

賃貸

向にありますから、辞められてしまう

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、みらい
ずコンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

2024.5 ｜ 月刊不動産 19

不動

産お役 立ちQ & A

労務
相談
Vol.30

労務 ー
Labor

法的に有効となる定額残業制とはQ uestion
定額残業制の導入を検討していますが、裁判等で争っているということも耳にします。法的に問題のない制度とするための、ポイントや留意点をご教示ください。

A nswer
定額残業制を有効なものとするためには、①制度について労働条件通知書・雇用契約書で個別に明示・説明すること、②就業規則・賃金規程等で制度について規定したうえで、給与明細・賃金台帳等で区分すること、③定額残業代を超える時間外労働等が発生した場合には、その都度精算すること、などが求められます。

はじめには同じものとなります。
また、支給方法
は大きく２つに分けられます。
①組込型

近年、多くの企業で定額残業制が１つ目は、基本給などの月次固定導入されています。
これ自体が直ちに額に一定の残業代を組み込んだも労働基準法に反するものではありま

のです。
たとえば、
月次基本給に20

せんが、不適切な運用により、裁判等

時間分の割増賃金が含まれていで違法と判断される事例があることる、または月次固定給（基本給・諸から、定額残業制の運用および割増手当等）のうち５万円が割増賃金

賃金の適切な支払いについて解説し相当額であるといったものであり、ます。

組込型と称します。

定額残業制とは②手当型
２つ目は、みなし手当、定額残業手当、固定残業給といった名称で、20 月刊不動産 ｜ 2024.5

定額残業制、固定残業制、みなし

基本給や他手当とは明確に区分し残業制など呼称はさまざまですが、時て支給するものであり、手当型と称

間外労働等の有無にかかわらず一定します。

額、一定時間分の割増賃金額を毎月

組込型、手当型いずれも認められ固定的に支給する仕組みという点でているものではありますが、
トラブルに

法律

なりにくいという点では手当型をお勧めします。

図表：時間単価の算出方法①組込型の例

定額残業の有効性

160時間である場合

計算式 ： 400,000円 185（160+20 1.25）時間＝2,162.16円・・・時間単価

賃貸

月次固定額40万円（基本給、役職給、定額残業20時間分の合計額）、
月平均所定労働時間数

定額残業20時間分 ： 2,162円 1.25 20時間＝約54,050円

定額残業制を法的に有効・合法な基本給20万円、資格手当5万円、定額残業手当5万円、月平均所定労働時間数160時間である場合

相続制度とするためには、以下の条件を満②手当型の例

たす必要があります。

計算式 ： 250,000円 160＝1,562.5円・・・時間単価①対価性

定額残業手当の相当時間数 ： 50,000円 1,953.12円＝25.6時間（時間外25時間相当）者との間で合意を得ていることが前提となります。賃金規程等で定額
残業制について規定し周知するこ③時間単価が最低賃金額を下回る例

月次固定額20万円（基本給、定額残業20時間分の合計額）、
月平均所定労働時間数160時間である場合

計算式 ： 200,000円 185時間（160+20 1.25）＝1,081.08円・・・時間単価※令和5年度東京都最低賃金1,113円

賃貸管理

定額残業制の採用につき、労働時間外単価 ： 1,562.5円 1.25＝1,953.12円とはもちろんのこと、労働条件通知
認することとしています。

明示することが求められます。昨今

なお、差額・超過分の精算は毎月

みなし残業時間数を設定することは、は、求人募集時の労働条件におい行うことが基本となります（毎月払い

長時間・過重労働を助長することになても同様の明示が求められます。

の原則）。
よって、年俸額に年360時

りかねません。裁判等で争った場合、間・月平均30時間分の割増賃金を含

使用者の姿勢が疑問視され、不適切・基本給等の定めにつき、「通常のむとした雇用契約を締結した場合で違法と判断される可能性が高まります

労働時間（所定労働時間）の賃金にも、月30時間を超過した時間外労働ので、当該制度を導入する際は、36協当たる部分」と定額残業手当等の時間が発生した場合には、賃金計算

定の原則的な上限時間とされている「割増賃金に当たる部分」とを判別

期間ごとに超過時間分を精算する必

月45時間以内にするなど、常識的な範できることが求められています。
こ

要があります。

囲内で設定することをお勧めします。

②明確区分性なお、
月80時間、100時間といった前月の時間外労働が20時間、今月

最後に、新卒者に対し定額残業制

日基監発0731第27号）
では、
時間の時間外労働が40時間である場合、を適用する際の留意点を挙げます。昨外労働、休日労働および深夜労働2カ月を平均すれば月30時間となりま

今の最低賃金額の上昇により、時間に対する割増賃金に当たる部分にすが、40時間の時間外労働が発生し単価が最低賃金額を下回っている企

ついて、相当する時間外労働等のた月については、10時間分の超過割業を見かけることがありますので、毎時間数または金額を書面等で明示

増賃金を支給する必要があります。

年ご確認ください
（図表）。

③差額精算

th

おわりに

au

るか確認すること、としています。

orするなどして、明確に区分されていさらに同通達では、定額残業手

定額残業制を適法なものとするた

当等の「割増賃金に当たる部分」のめには、対価性、明確区分性、差額精

金額が、実際の時間外労働等の時算といった条件をクリアする必要があ

間に応じた（労基法37条等の方法

りますが、差額精算を行うためには、により算定した）割増賃金の額を下対象労働者の日々の労働時間につい回るときは、
その差額を所定の賃金て適正に把握する必要があります。定支払日に支払わなければならず、使額 残 業 制を理 由に、労 働 時 間の把用者が個々の労働者の日々の労働

握・管理をしなくてよいということには

社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相
談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

2024.5 ｜ 月刊不動産 21

物件調査の点、行政通達（平成29年7月31

トラブル

個別に
「割増賃金に当たる部分」
をならないので、ご注意ください。

宅建士

時間を適正に把握しているかを確

労務書・雇用契約書や給与明細書等で

宅建士講座宅 建 士試験合格のコツ

Vol.62

権利関係〜民法（賃貸借）〜本試験では、賃貸借の問題がほぼ毎年出題されています。
また、毎年２問出題されている借地借家法は、民法の賃貸借の規定をベースにして制定されているので、借地借家法を学習する際は、民法の賃貸借に関する理解が必要になってきます。宅建試験に合格するためには、賃貸借をマスターすることは不可欠といえるでしょう。

1 賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は50年を超えることができず、これより長い期間を定めても50年に短縮されます。

2 賃貸人の地位の移転

宅建士 ー

賃借人が賃借権の対抗要件※を備えている場合

不動産が譲渡されただけで、原則として賃貸人の地位も譲受人に移転する

賃借人が賃借権の対抗要件※を備えていない場合

不動産の譲渡人と譲受人との合意により、賃借人の承諾がなくても、賃貸人の地位を移転することができる

左記いずれの場合でも、賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗するためには、当該不動産について所有権移転登記をすることが必要です。

※借地借家法で認められた対抗要件でもよいReal Estate Notary

3 賃借物の修繕
賃借物の修繕義務は賃貸人が負うのが原則ですが、賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは、賃貸人は修繕義務を負いません。
また、次の場合には、賃借人が自ら修繕できます。
①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知しなければならないが、この通知等によって賃貸人が修繕の必要性を知ったにもかかわらず、相当の期間内に必要な修繕をしないとき②急迫の事情があるとき

4 賃借物の一部滅失等
賃借物の一部が滅失その他の理由により使用・収益できなくなった場合で、賃借人の責めに帰することができない事
由によるときは、賃料は、請求しなくても当然に減額されます。
賃借物の一部が滅失その他の理由により使用・収益できなくなり、残存する部分のみでは賃借をした目的を達することができないときは、それが賃借人の責めに帰すべき事由による場合であっても、契約の解除をすることができます。

5

賃借人の原状回復義務
賃貸借が終了したときは、賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷については、原状回復義務を負いますが、通常損耗・経年変化については原状回復義務を負いません。

6 賃借権の譲渡・転貸（1）賃貸人の承諾の必要性

賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、賃借権を譲渡・転貸できません。無断で第三者に使用・収益させたときは、賃貸人は契約を解除できます。ただし、無断で第三者に使用・収益させても、背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、解除できません。

22 月刊不動産 ｜ 2024.5

法律
賃貸（2）承諾を得た譲渡・転貸の効果
賃貸人と賃借権の譲受人との間に賃貸借が継続

賃借権の譲渡例

目的物の転貸転借人は、借賃の前払いをもって賃貸人に対抗できないB 賃借人（転貸人）

賃貸人A直接義務を負う相続

転借人は賃貸人に対して直接に義務を負う

賃貸借

C 転借人

賃貸管理

（3）転貸後に賃貸借契約の解除が行われた場合①（ＡＢ間の）賃貸借契約が合意解除されても、そのことを転借人に対抗することはできません。
②賃貸借契約が債務不履行により解除された場合は、そのことを転借人に対抗できます。

7 敷金①賃貸借が終了し、かつ、賃借物の返還を受けたとき（賃借物の返還を先に済ませないと、敷金の返還を求めることはできない）②賃借人が適法に賃借物を譲り渡したとき賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいた債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充当することができるが、賃借人の側から充当を請求することはできない

宅建士

敷金の充当

労務

敷金返還義務が生じるとき

トラブル

問題を解いてみよう！

Q2

賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で居住用建物の賃貸借契約が締結された。
ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、
Ａは賃貸
借契約を解除することはできない。
（R2･12月 問12）

Answer 1

Answer 1【解説】

賃借人は、賃貸借終了後に賃借物を原状に復する義務を負いますが、通常損耗や経年劣化については原状回復義務を負い
ません。

【解説】

無断転貸して第三者に賃借物を使用収益させた場合、賃貸借契約を解除できるのが原則ですが、背信行為と認めるに足りない
特段の事情があるときは、例外的に解除することができません。

thau

こう考えよう！ 解 答 と 解 説

or

建物の賃貸借契約が期間満了により終了した。賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。なお、原状回復義務について特段の合意はないものとする。
（ R2 問４）

植杉 伸介
宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガ
はじめてマンション管理士・管理業務主任者』
（住宅新
報出版）、
『ケータイ宅建士 2024』
（三省堂）
などがあ
るほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノ
ウハウを提供している。

2024.5 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

Q1

リフォーム転売した
既存住宅の主要構造部に重大な欠陥が存していたトラブル

不動産
トラブル

空き家問題の深刻化により、社会的要請として良質な既存住宅の流通が求められて事例と対処法いるところですが、宅建業者が既存住宅を買い取り、リフォームして販売をする取引に事例から対処法と防止法を探る

おいて、取引後に建物の主要構造部に欠陥等があったことが判明して、大きなトラブル

Vol. 27になる事案が見られます。

トラブル事例から考えよう〈事例〉建物の傾きの修復工事を行い、その告知をせず転売した既存住宅に、引渡し5年後に地盤沈下による建物の傾き発生が判明した【福岡高裁

令和３年11月14日和解】（1）競売により築17年の平屋の本件住宅を取得した売主業者は、建物に生じていた傾きトラブル対応 ーについて、大工Ａに調査を依頼した。床束に接ぎ木跡を確認した大工Ａは、売主の指示のもと、建物の土台をジャッキアップして土台と基礎との間にコンクリートを注入し、建物の傾きを修復した。
（2）買主の本件住宅の内覧に同行した仲介業者は、水平器により傾きを感じたことから、平屋
布基礎
軟弱地盤による
地盤沈下が発生

その旨を売主に連絡したところ、売主より対応依頼を受けたＡが床下に潜って点検を

Troub le s ho oti ng

行い、
買主・媒介業者に「ここは問題ない。何かあったら面倒を見るから」という旨の発言をした。
しかし、
建物に修復
工事が行われたことなどの説明はしなかった。
（3）その後売主と買主は、売買代金を660万円とする本件住宅の売買を行った。
しかし、重要事項説明等において、売主が建物の傾きの修復工事を行ったことの告知・説明はなかった。
（4）本件住宅の引渡しから約５年後、買主が建築業者Ｂに本件建物のシロアリ駆除を依頼したところ、建物の床下部分に、地盤沈下を示す基礎や束の浮き、土間の亀裂・沈下等や、Ａが行った傾き修復工事の跡が発見された。
また、Ｂの地盤調査により、本件土地には軟弱地盤があり、なかには長期許容応力度を大幅に下回る許容支持力０ｋＮ/㎡の地盤が多数存在する旨の報告がされた。
（5）買主は、「Ｂによる本件住宅の沈下復旧工事（耐圧版工法）の見積りでは約893万円がかかり、契約目的を達成できない」
として、本件売買契約を解除し、売主および同代表者、
ならびにＡに対して、1,298万円余の損害賠償を求める訴訟を提起した。
（6）訴訟において売主は、「薬液等注入工法に鋼管圧入工法（アンダーピニング工法）の性質を兼ね備えた、
ソリディ工
法による場合であっても、その費用の見積額は378万円にすぎない。売主の示す方法により補修は可能であるから、買主は契約解除できない」と主張した。

宮崎地裁「解決金1,050万円と引き換えに、買主は土地建物所有権を売主に戻す」内容で和解を勧告⇒ 不調に終わる。
判決

24 月刊不動産 ｜ 2024.5〇 売主・同代表者に対する請求につき、1,008万円余（【注】参照）を認容（理由：売主・同代表者が、本件瑕疵現象の買主への告知を怠ったことは不法行為を構成する）〇 Ａに対する請求は棄却（理由：Aは売主の履行補助者に該当するとはいえない）

法律

専門外の主要構造部等の調査・修復
売主・同代表者が控訴

工事を依頼した場合によく見られま福岡高裁「解決金1,100万円と引き換えに、土地建物所
有権を売主に戻す」内容で和解を勧告(理由：
売主主張の工法も相当な補修方法と考えられるが、現地の詳細調査や施工着手後に判明する事情により、追加費用が生じる蓋然性も同時に認められ、
その額は現時点では不明である等の総合的勘案による）

小計
住居利益
弁護士費用

1,080万円余▲171万円余
100万円余合計

1,008万円余は行うべきではないと認識しておく必要があると思われます。
（2）不具合があり修復を行ったことの告知・説明を必ず行う
本件売主業者が買主に、本件住宅に傾きがあり、修復工事をした告知をしなかったことについて、一審は「本件地盤沈下の兆候は、取引において買主の判断に重要な影響を与える事

賃貸管理

解決金1,039万円余と引き換えに、
和解 土地建物を売主に引き渡すことで和解成立す。専門外の業者への調査等の依頼

660万円
115万円余9万円余
27万円余
131万円余
14万円余
45万円余
17万円余
59万円余
0円

相続

売買代金額
リフォーム代登記料
仲介手数料
ローン借入利息
ローン保証料等
火災保険料
固定資産税
代替建物敷金・賃借料
慰謝料

賃貸【注】宮崎地裁判決
1,008万円余の内訳情に当たることは明らかであり、その告知義務違反は不法行為を構成す

02

事例から学ぶことる」と判示し、当該行為と因果関係のある買主の損害として、売買代金のほ（1）主要構造部の調査・修復等を専か、買主が本件住宅に関して支払っ

フォームを行い、転売する取引におい門外の業者に依頼しないた費用等を認めています。
そして控訴

本件売主業者は、平屋で築17年を審においても、同様の和解勧告が行あったことが 判 明しトラブルになる

経過している建物であることから、大われ、売主業者は売買代金を大きくケースが、競売により既存住宅を取得

工Ａの調査で大丈夫と考えたようで超える解決金を買主に支払うことでした場合等において見られます。

すが、建物の傾き発生は、地盤の軟弱和解をしています。

性や建物の構造耐力不足が疑われる

本件のような修復工事を行った場

費用や買主に生じた損害の賠償を巡事 象であり、地 盤 沈 下によるもので合、売主業者には、買主の判断に影る大きなトラブルになりますので、下あった場合は地盤の支持力を考慮し響する「本件住宅に傾きがあり修復を

記①②の基本は必ず押さえておく必た根本的な修復をしないと、建物にま行ったこと、修復内容は売買契約にお要があります。

た傾きが発生してしまいます。

ける建物の品質等に適合すること」の①既存住宅の買取り前、買取り後に建物の傾きや雨漏りなど、主要構

告知説明を行う義務があることの認

おいて、主要構造部に欠陥等が存造部に不具合が見られる場合は、建識漏れが決してないようにする必要

していないかの確認（存しているリ物構造等に詳しい建築業者に調査をがあります。

スクの把握）
を十分行う（特に競売依頼し、必要かつ十分な修復工事を取得の場合は要注意）。

行う必要があります。

また、当該事情等の不告知は、宅建業法35条の説明義務に違反し、故意②欠陥等が確認された場合は、専門

修復工事が不十分で、売主業者がの不告知であった場合には、同法47の建築業者に調査を依頼し、必要賠償責任を負うことになったトラブル

条1項違反により処分・罰則を受けるかつ十分な修復工事を行う（買主

は、内装業者にリフォームとあわせて可能性があると考えられます。

行う、建物検査による既存住宅売買
瑕疵保険を利用する」などが考えら
れます。

th
au

する方法として、「インスペクションをorに当該内容を告知する）。
一般財団法人
不動産適正取引推進機構
調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例
や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。
HP：https://www.retio.or.jp/

2024.5 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

主要構造部の欠陥は、多額の修復

トラブルて、後日、建物の主要構造部に欠陥が宅建士

宅建業者が既存住宅を購入してリまた、転売後の瑕疵リスクを軽減

労務

01

転売住宅における主要構造部の欠陥トラブル

売主情報の確認編②

物件調査の

ノウハウ
Vol.62

付帯設備表から
残置物状況一覧表へ！
最 近の不 動 産 取引において、売買契 約 時の必 須 書 類となっているものに「売主の不動産情報告知書」（ 以下、売主の告知書）があります。しかし、この「 売 主の告 知 書 」の中の「 付 帯 設 備 表 」をめぐって、不 動 産トラブルが発 生しています。そこで本 節では、この「 付 帯 設 備 表 」の取り扱いについて、主な重要ポイントを提案したいと思います。

物件調査 ー
Research

仲介業者は売主の履行補助者！

「売主の告知書」に代筆はトラブルに！

付帯設備表から
残置物状況一覧表へ！

こんな事件がありました。

「売主の告知書」
について、
「宅建業

既存住宅の不動産売買において、「平成９年当時、東京都中野区の宅法の解釈・運用の考え方」（ 令和５年「築１〜３年の既存住宅」と「築５〜

地細分化防止に関する指導要綱が12月28日）では、次のように明記され10年以上の既存住宅」とでは、住宅あった。土地の属する用途地域では宅ています。

設備の品質性能が大きく異なります。

地分割計画による敷地最低面積が『宅地または建物の過去の履歴や

築１〜３年の既存住宅の場合は、60㎡以上必要だったところ、その事実性状など、取引物件の売主や所有者

住宅設備の保証期間中のものが数多

を仲介業者が買主に説明をせずに、しかわからない事項について、売主等

くあり、「付帯設備表」において、「保証3,200万円で売却したため、買主は建の協力が得られるときは、売主等に告書あり。〇年〇月〇日まで」と記載して替えができなかった」
として、損害賠償知書を提出してもらい、これを買主等

告知します。

訴訟となりました。判決では、「 売主・に渡すことにより将来の紛争の防止

一方、築５〜10年以上と年数が経

個人は不動産売買については素人でに役立てることが望ましい』『 売主等

過すると、保証期間も過ぎメーカー保あるから、説明義務はない」
旨を主張が知り得る範囲でこれらを記載しても証もありません。
しかし、外壁塗装やするが、「仲介業者に本件売買契約のらうこととなる。
なお、売主等の告知書

庭師による庭の手入れなど、所有者の成約に向けて委任している以上、仲介を買主等に渡す際には、当該告知書

維 持 管 理が 行き届いている住 宅で業者は売主の履行補助者であるかが売主等の責任の下に作成されたもは、買主から見れば、住宅設備の品質

ら、仲介業者の不履行の責めは売主のであることを明らかにすること』とし

性能に対する期待度は高く、期待感も負うこととなる」
として、「売買契約解ています。
「 決して、仲介業者が代筆しが高いほど住宅設備の故障に敏感に

除 に基 づく原 状 回 復として手 付 金ないこと！」「 手伝っても見本作成まなります。
そのような場合に、「 付帯設300万円の返還および説明義務違反で！」と心がけておくことが大切です。

備表」に故障の有無を記載していなけによる損害賠償として、約定に基づく仲介業者の調査ミスによる損害賠償

れば、「故障していた」というトラブルに640万円の支払い請求」（ 平成９年1

請求は、売主にも及びます。

発展します。

月28日、東京地裁裁判長・玉越義雄）が認められました。

26 月刊不動産 ｜ 2024.5

このようなトラブルを防止するためには、５〜10年以上の既存住宅の売

法律

買では、
「 付帯設備表」
ではなく「残置
物状況一覧表」を活用して、「すべてのいう方法があります。
そうすることによ

住宅設備の修繕履歴も開示を！

ンは３年前に交換」「 換気扇は１年前に交換」「 排水管清掃は２年前に実施」といった情報があれば、買主は「故障するかもしれないが、まだしばらくは

住宅設備の修繕履歴についての告使えそうだ」と自分なりに判断ができ低くなり、付帯設備に品質性能がある

知事項は、「 残置物状況一覧表」と重ます。
このような修繕履歴の情報は、ような過度の期待感をなくします。
「残なって、買主の購入判断に大きく影響

将来のトラブルを防止するためにも、

置物状況一覧表」に記載された諸設する場合があります。たとえば、「 給湯

貴重な情報となります。

備は、「品質保証なし、
いつ故障しても器は10年以上、従来のまま」
「 エアコ

ます。
その結果、各品目のうち、「 半年
前に取り換えたエアコン、保証期間〇
年 〇月〇日」などと、いくつか 、メー
う表現になります。

宅建士

買主の実地点検義務と売主の協力義務！

永年、居住していた売主と購入予定の買主とでは、既存住宅に付帯する住宅設備の品質性能への期待感や満足度が異なるため、「買主の実地点検と売主の協力」を明記した書類が
必要です。
そのため、
「付帯設備表」よりも、「残置物状況一覧表」を積極的に活用することにより、品 質 性 能に対する期待感を低くし、不動産トラブ
ルの防止に役立つ
場合があります。

労務

カー保証付きの設備が存在するとい

ポイント

賃貸管理

おかしくない」と、より明確に告知でき

相続

り住宅設備の品質性能への期待度が賃貸

住宅設備は残置物」
として告知すると

価額は０円とします」（ポイント参照）。

既存住宅に付随する付帯設備や残置物に対する個人的満足度は、人それぞれに異なるため、「買主の実地点

トラブル

検義務と売主の協力義務」について、
以下のような特約が有効です。
「次に記載する残置物のうち、売主

物件調査

が品質性能を保証するもの以外は、何らかの損傷・欠陥等の不具合が内在もしくは顕在化しています。残置物の品質性能に対する個人的満足度
は、人それぞれに異なるため、買主は、その品質性能を実地で点検して現況確認を行うこととし、売主は、電気・ガス・水道等を買主の内覧時に点検できる状態にして、買主の実地点検に協力することとします。売主は、撤去の意
思表示をしなかった物品は、引き渡し

au

th

or

時、
すべて残置することとし、残置物の不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2024.5 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

ａｒａｎｙａ建設

札幌市
札幌市

青森県

商号名称

［令和6年3月］

都道府県

市区町村

東京都

江東区

東進不動産

株式会社 イーエムテクノ

港区

株式会社 ＨＹＣ

渋谷区

株式会社+C4:C193

株式会社

商号名称

都道府県

市区町村

株式会社

大阪府

大阪市

株式会社 Ｋ ｓ

商号名称株式会社 トーチインターナショナル

大阪市

株式会社

株式会社 ｄｏｔｓ．

大阪市

株式会社 Ｇ．
ＵＰ

興栄自動車

札幌市

住友商事北海道

小金井市

株式会社 日本管理サービス

吹田市

株式会社

島田不動産開発

函館市

はこだて宅建事務所

葛飾区

株式会社 日本シティレジデンス

貝塚市

鈴木建設

株式会社

北津軽郡

さとう不動産ラボ

千代田区

ニューアイランド 株式会社

枚方市

有限会社 タイキネット

墨田区

株式会社 ＰＡＺＥＬＡ ＨＯＭＥ

東大阪市

株式会社 つむぎ興産

港区

株式会社 ファイナンス・クレジット

大阪市

八戸市

自在八カンパニー

岩手県

北上市

株式会社

株式会社

東潤

株式会社

宮城県

多賀城市

株式会社 アロサープ

足立区株式会社 Ｆｅ
ｌ
ｉ
ｃｅ

大阪市

富和

株式会社

大崎市

池松不動産

中央区

株式会社

不動産パーク

大阪市

トラスト建設仙台市

株式会社 インテックプラス

江東区

株式会社 フューチャー

大阪市

合同会社 バレルライド

仙台市

オーヤマエステート 株式会社

東大和市

株式会社 ＢａｓｅＨｏｍｅ

泉大津市

株式会社 ヒノデ不動産

宮城郡

株式会社

東北総合企画

中野区

有限会社

東大阪市

有限会社 ピヤ

岩沼市

株式会社

不動産コンシェルジュ

江戸川区

株式会社 マセヒネクスト

大阪市

株式会社 ファイティー

石巻市

有限会社 ＹＵＺＵＲＵ

墨田区

株式会社 マチナカ開発

大阪市

フレンド不動産

ベルウッドエステート

ベルビア

株式会社

仙台市

株式会社 ライフクリエイト

中央区

Ｕｎｉ
ｖｅｒｓａｌ Ｐａｃｉｆｉｃ Ｒｅａｌｔｙ 株式会社

大阪市

株式会社

福島県

いわき市

株式会社 ｉｗａｋ
ｉ
ｋ
ｉ

練馬区

株式会社 ラウンジプラス

堺市

株式会社 ユニバーサルホールディングス

茨城県

坂東市

東武総業

大田区

Ｒａｋｓｍａｙ 合同会社

堺市

株式会社 ＬＡＲＥＣＩＡ

埼玉県

北本市

株式会社 ＫＡＺ・インターナショナル中央区

株式会社 ランバード

大阪市

リーガルプランニング 株式会社

有限会社

三友建立

蕨市

株式会社 ｃａｓｅ

港区

株式会社 リスコンスＥ
ｉ
ｎ

堺市

株式会社

所沢市

株式会社 ＴＯＷＮ＆ＰＥＯＰＬＥ

新宿区

リッチ不動産大阪市

株式会社 ワース

明石市

株式会社 明石不動産売却センターｅ−ｈｏｍｅ

株式会社

六福ハウス

春日部市

株式会社 Ｆｕ−ＳｅｎＳＥ

港区

株式会社 リノバンク

富士見市

有限会社 ブルックコンサルタント

渋谷区

リプラス 株式会社

神戸市

あんどぷらす 株式会社

春日部市

株式会社

川崎市

株式会社ダイソウ

神戸市

イデアル

坂戸市

栁川土建工業有限会社

横浜市

株式会社 Ｔ．
Ｈ Ｓａｆａｒｉ Ｅｓｔａｔｅ

神戸市

株式会社 エムエイチ

八潮市

株式会社 ライフ不動産

横浜市

株式会社 ＮＡＲＩＮＯＶＡＴ
ＩＯＮ

西宮市

株式会社 Ｃｒｅａ．
ａｄｓ

川越市

有限会社

若崎塗装工業

大和市

株式会社 はつらつ

神戸市

株式会社 ＧＲＯＯＶＥ Ｐｌ
ｕｓ

佐倉市

株式会社 エス・コネクト

横浜市

株式会社 Ｂｒｉｄｇｅ

神戸市

株式会社 ＪＫＳ

柏市

株式会社

川崎市

株式会社 プロップ不動産

尼崎市

ハウスアンドフィールド 株式会社

千葉市

浜野不動産

横浜市

横浜あおば 株式会社

明石市

株式会社 ＨＡＹＡＭＡ不動産販売

館山市

半島スタイル

横浜市

Ｌ
ｉ
ｋｅＳｔｙ
ｌ
ｅ 株式会社

神戸市

不動産法務総研

市川市

株式会社

光里ホーム

横浜市

株式会社 ＲＵＮ

神戸市

ＨＯＭＥＢＡＳＥ

千葉市

株式会社

山岸工務店

西宮市

株式会社 ワンライズ

松戸市

楽縁

奈良市

株式会社 イワイ不動産

昭島市

奈良市

西大寺土地建物

千葉県

東京都

ベストハウス

神奈川県

真工業不動産
株式会社
株式会社

兵庫県

新潟県

三条市

有限会社

富山県

高岡市

Ｉ
ｒｏｎ Ｗｉｌｌ 株式会社

有限会社 アイホーム

高岡市

エツサス 株式会社

渋谷区

株式会社 アイホームリアルエステート

高岡市

Ｏｆ
ｆ
ｉ
ｃｅＢａｎａｎａ 株式会社

和歌山県

和歌山市

株式会社

株式会社

陽光
奈良県

合同会社

株式会社

新作

品川区

有限会社 アクシス建設

黒部市

Ｓｔ
ｙ
ｌ
ｅ・Ｓ不動産島根県

松江市

プラス１技建世田谷区

株式会社 アトラス

福井県

敦賀市

株式会社 クラス

岡山県

加賀郡

アイ・スマイル不動産

渋谷区

株式会社

山梨県

北杜市

ＩＮＡＫＡ Ｌｉｆｅ 株式会社

広島県

広島市

キムラ

天谷

株式会社

台東区

株式会社 イノベーション

南都留郡

Ｍｙ ＲＯＯＭ Ｎｅｘｔ

広島市

株式会社 ｗａｔｓ

港区

インプルーブメント 株式会社

中巨摩郡

株式会社 やまなし農地宅地支援センター

山口県

山口市

アクシアホーム

徳島県

小松島市

Ｋ ｚ ＣＲＥＡＴＥ

千代田区

ＡＯ 株式会社

北杜市

有限会社 Ｅｎｇｉｎｅ シダーブックス不動産

渋谷区

株式会社 ＸＣＥＥＤ

岐阜県

不破郡

伊吹きのこ農園

渋谷区

ＥＰＬＵＳエステート 株式会社

静岡県

御前崎市

いむら建築

渋谷区

株式会社 ＭＩＤ不動産

静岡市

ＭＫトラスティ 株式会社

中野区

應加

富士市

株式会社

新宿区

ＯＲＡＮＧＥ国際

株式会社

浜松市

新宿区

ＫＡＢＵＫＩ不動産

株式会社

渋谷区

株式会社

板野郡

株式会社 フィットスマートホーム分割準備会社

徳島市

フューチャーズ 株式会社

香川県

善通寺市

オリーブ不動産

福岡県

北九州市

スタイリッシュレジデンス 株式会社

トリノアトリエ福岡市

株式会社 ミライエ

名古屋市

株式会社 ＡＲＣ ＭＩＲＡＩ

福岡市

株式会社 Ｌｉｂｅｒ

合同会社 キース

稲沢市

オルフェ 株式会社

佐賀市

佐賀共友商事大田区

株式会社 キツタカ

東海市

株式会社 グリーンワイ

佐賀市

株式会社

台東区

ギメグリジャポン 合同会社

名古屋市

大幸ハウジング 株式会社

五島市

有限会社 アクティヴ

北区

株式会社

協成コーポレーション

名古屋市

Ｔ．
Ｓ．
Ｒ 株式会社

南島原市

株式会社

新宿区

株式会社

銀河コンサルティング

名古屋市

まつな不動産西彼杵郡

株式会社 インベスト

中央区

株式会社

銀座Ｐｉ
ｌ
ｉ
ｎａ

名古屋市

株式会社 リバーパス

小平市

ＫＵＭＡ ＨＯＵＳＥ

京都市

株式会社

千代田区

Ｋ−ＳＨＩＮＥ 株式会社

京都市

京都坐地所

新宿区

巧栄ビルド 株式会社

枚方市

株式会社 アイシーホーム

小平市

合同会社 Ｇｏ−ｅｎ

大阪市

株式会社 Ａｓｃｅｎｔ Ｊａｐａｎ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ

文京区

株式会社

東大阪市

株式会社 アタエル

港区

株式会社 シティキャピタル

大阪市

台東区

新生製薬

株式会社

大田区

合同会社
愛知県

株式会社

株式会社
佐野組

佐賀県
長崎県

株式会社

伊﨑建設

大村市

クレヨンハウス

熊本県

熊本市

株式会社 フェアネット

大分県

大分市

合同会社 Ｍ＆Ｋ

大分市

ＣＴＳユニオン 株式会社

中頭郡

株式会社 Ｏｒ
ｉ
ｏｎ不動産

中頭郡

合同会社 Ｋ＆Ｔ ＨＤ株式会社 ＡＮＳ

浦添市

株式会社 さち屋

大阪市

株式会社 ＭＢＧリライアンス

中頭郡

株式会社 ＳＥＶＥＮ ＳＰＩＲＩ
ＴＳ

善通ホールディングス 合同会社

八尾市

株式会社 オウチハウジング

沖縄市

株式会社 でいご不動産

新宿区

大道不動産

大阪市

株式会社 キアラマキアート

江東区

株式会社 ＴＲＣ

豊中市

株式会社 クール

京都府
大阪府

サンライズ

株式会社

北山テラス
株式会社

沖縄県

3月末正会員：35,861 従たる事務所：4,217

28 月刊不動産 ｜ 2024.5

株式会社

和光

Report & Topic

地方本部の動き東京都本部

A c t ivit y C on d it ion「女性会員向け流通イベント」
を開催

東 京 都 本 部 で は 、令 和 6 年 1 月 2 2 日（ 月 ）、T H E

ついての講演、第３部では会員交流懇親会が開催され、AOYAMA GRAND HALL（青山グランドホテル3Ｆ）に事業エリアを問わず、幅広く親睦を深めていただくことがおいて、令和５年度女性会員向け流通イベントを開催しできました。

ました。
本イベントは平成26年にスタートし、今回が8回目の開催となりました。女性代表者および従事者を対象とした人気のイベントで、今回も定員数を超えるお申込があり、111名の方に参加いただきました。
第１部では、日本最大級の経済系オンラインサロンの主催者である川村真木子氏をお迎えし、東京都本部流通推進委員会 中村マリア委員の進行によりインタビュー形
式の講演を行いました。川村氏には、米投資銀行ゴール
ドマンサックスを含む外資系金融機関3社に通算20年間在籍された経験から、日本とアメリカの不動産投資についてお話しいただきました。第2部は全日ラビー保証に

愛媛県本部

左：東京都本部流通推進委員会 中村マリア 委員

右：川村真木子 氏「『ラビット会』茶道倶楽部」
を開催

令和５年12月20日（水）、沖野事務局長宅の茶室にとした時間を過ごしました。抹茶は松山市内にあるお茶のて、昨年度立ち上げた「ラビット会」茶道倶楽部を開催し

柴田園製「越の白」、干菓子は（株）
とらや製「落雁」、
そしてました。入会部員は９名ですが、当日は急激な気候の変

主菓子は、伊予市内にある和菓子の店こんだに特別に作化などにより欠席者が相次ぎ、参加者は同部会長の上谷成いただいた、上生菓子の練り切りに葛を混ぜた「椿」を進本部長、部員の日浅正司理事、沖野事務局長夫婦とないただきました。講師以外は正座になれないため、途中でりました。

あぐらをかきながらのお手前となりました。

茶室内では、茶釜から立ち上る湯煙と釜が沸騰する音に慌ただしい日々を離れ、時間の経つのも忘れてゆったり

左：講師 沖野宗智 氏

右：日浅正司 理事

次回は、今回参加できなかった部員に声をかけて開催する予定です。

右：上谷進 本部長（茶道倶楽部会長）

2024.5 ｜ 月刊不動産 29

information

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・2024年1月開催 繁忙期初速の動きをチェック︕ 最新賃貸マーケットトレンド解説︕
・2023年12月開催 最新の賃貸住宅トレンド解説＆高額賃料帯に絞った賃貸契約者調査データ解説
・2023年11月開催 営業組織改革・営業生産性向上セミナー ～外部人材活用・業務アウトソーシングのコツとは～・2023年10月開催 賃貸住宅オーナーが管理会社に求めるポイント＆オーナー提案に活かすマーケットトレンド
・2023年8月開催 知っておきたい︕最新マーケット動向
・2023年7月開催 反響に繋がるブランド訴求のコツとは︖
・2023年6月開催 人材採用難時代︕不動産領域における人材採用・定着で求められるものとは︖
・2023年5月開催 管理会社様向けDXウェビナー 管理業務の生産性をどう高めるのか︖※PCサイトイメージ

30 月刊不動産 ｜ 2024.5※スマホサイトイメージ国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS
FILE

不動産情報
ニュースファイル

2024年地価公示

地価公示 業界コメントより

コロナ禍の影響から「回復」
全用途平均は３年連続上昇

中村裕昌 理事長「将来の変動金利上昇に対応」

国土交通省が3月26日に公表した「24年地価公示」

折しも2016年より続いたマイナス金利政策の解除が( 2 4 年 1 月1日時 点 の 1 ㎡ 当たりの 価 格 、全 国 約 2 万決定されたところであるが、足元での短期プライムレート

6,000地点)によると、全国の全用途平均は2.3％上昇の上昇は起きないと見ており、目先の住宅ローン市場に(前年比プラス0.7ポイント)、住宅地は2.0％上昇(同プラ

大きな影響はないと思われる。
しかし、巨視的には既に金ス0.6ポイント)、商業地は3.1％上昇(同プラス1.3ポイン

利上昇局面に入っているとも考えられ、変動金利の利率ト)となった。いずれも3年連続の上昇で、上昇率も拡大し上昇も遠からず現実のものとなろう。
このような理解のもている。工業地は4.2％上昇(同プラス1.1ポイント)と、8と、当会としても引き続き時流と市場動向を見定めなが年連続の上昇。同省地価公示室は、少なくとも大都市部

ら、時宜に即した対応を行っていく所存である。

や人口集積地などの主要エリアにおいては、
コロナ禍から

（同号より抜粋・編集）の明確な「回復」との見解を示している。
※今回の地価公示では、24年1月1日に発生した「令和6年能登半島
地震」の影響は反映されていない。

（『住宅新報』2024年４月２日号より前文抜粋・編集）

STAFF LIST

● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

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2024年5月号

令和6年5月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

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2024

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発行人

中村 裕昌

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発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会

公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

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2024（令和6）年5月15日（毎月1回15日発行） 第52巻第5号 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会
TEL：03 - 3263 - 7030（代）〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館

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を閲覧できます。