連載 第 186 回

小規模で柔軟な区画整理

都市のスポンジ化地区での誘導施設整備に向けて
国土交通省都市局市街地整備課
急激な人口減少により、空き家や空き地が不規則に発生する「スポンジ化」と呼ばれる現象が深刻さを増しています。商店街はシャッター通りとなり、空き地だらけの住宅街が全国で見られるなど、都市の空洞化が進行しています。その対応策の一つである「小規模で柔軟な区画整理」につき解説いたします。

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通省都市局では、「小規模で柔軟な区画整理 活用ガはじめにイドライン」を、まちづくり推進課、都市計画課、市街地整備課の共同により作成し、平成30年11月に公我が国では、人口減少下において、持続可能な都市構造の形成に向けて、平成26年に都市再生特別措置法を改正して立地適正化計画制度を創設し、届出勧告表（国土交通省HP）しました。
本稿では、「小規模で柔軟な区画整理」について、紹介します。

制度や税財政上のインセンティブ等を講じながら、まちなかや公共交通沿線への居住や都市機能の誘導を図っています。
一方で、昨今、人口減少社会を迎えた地方都市をは2“小規模で”“柔軟な”区画整理がなぜ有効か？

じめとした多くの既成市街地において、空き地等の低都市のスポンジ化地区において発生しているそれぞ未利用地（空き家、低未利用な青空駐車場等を含む）れの空き地等をみると、「面積が小さい」「ばらばらとが小さな敷地単位で時間的・空間的にランダムに発生散在している」「土地の形状が不整形」など、使い勝する「都市のスポンジ化」が進行しており、生活利便手が悪いことが多く、単独で有効活用することが難し性の低下や居住環境の悪化により、コンパクトなまちい状況となっています（接道状況や周辺都市基盤が不。
づくりを進める上で重大な障害となっています（図 1）

十分な場合もある）。潜在的な土地の利用ニーズを的

そこで、このような都市のスポンジ化が進む地域、確に把握し、限られた財政余力の中で、早急かつ効果特に、駅前やまちなかの公共交通の徒歩圏など、既存的な対処が求められます。

ストックが集積した拠点エリアにおいて有効な「小規

そこで、立地適正化計画における都市機能誘導区域

模で柔軟な区画整理」の活用を推進するため、国土交に挙げられるような、駅前やまちなかの公共交通の徒

図1

歩圏など、既存ストックが集積し都市の拠点となるべき潜在的な土地利用ニーズが高いエリア（土地利用ニーズの例：「個人としては、ひとりでは十分に活用できないが、周辺の権利者等と協力した共同化事業であれば、土地活用に挑戦したい」など）に着目し、スポット的にでも、素早く散在する空き地等を集約・再編（整形化）し、集約した土地に、地域に不可欠でまちの顔となる医療・福祉施設等の誘導施設の導入を図ることができれば、散在する空き地等の解消と同時に、まちなかの賑わいの核となる集客力の高い空間を創出することができます。結果、エリアへの訪問者、滞在者が増加することによりエリアのポテンシャルが14図2向上します。
これを好機ととらえ、誘導施設の導入効果を維持・継続しつつ、その周辺にある空き地、空き家、歩道や広場といった公共用地等を、空間的な資源として、地域主導のリノベーション手法により実験的にでも活用する、連鎖的に次の集約・再編プロジェクトを行うな
ど、まちの魅力を高め、エリア全体の発展を促す自立的なまちづくり活動へと段階的に波及させることができれば、おのおのの活動の相乗効果により都市経営に好循環をもたらします。拠点エリアの「吸引力」が漸進的に強化され、コンパクトなまちづくりの推進につ。
なげることができます（図 2）

図3

この際、空き地等の集約・再編を担う制度として区画整理がありますが、有効な区画整理手法として集約換地を活用した区画整理（『空間再編賑わい創出事業』など）が挙げられます。また、既成市街地においては、過去に一定程度、道路等の都市基盤が整備された地区における減歩を伴わず公共施設用地の付け替え等により公共施設の整備改善を図る等の『敷地整序型土地区画整理事業』の活用も有効です。
これらは代表例ですが、スポンジ化が進行し都市の活力が低下し続ける状況下では、このような柔軟な区画整理を小さくスピーディに実施し、空間再編により、まずはエリア再生を先導する賑わいの核となる空間を形成することが有効です。エリアの求心力を高化された土地を集約・整形して大型の街区を創出する

め、コンパクトなまちづくりの方向へ戦略的に舵を切ことにより、敷地の一体化による有効高度利用と公共ることが求められます。

施設の再編を図る「大街区化」などがあります。
都市のスポンジ化地区の再生にあたっては、その対3策の緊急性を考慮し、集約・再編が可能な箇所を優先

さまざまな区画整理手法について

区画整理は、照応の原則、権利者の意向調整およびして速やかに事業を行うことが必要と考えられることから、リスクを抑えるため、小さく始め、徐々に再編。
エリアを拡げるような発想も重要です（図 3）

公平性の確保など、一定の留意事項はありますが、土地の区画形質の変更および公共施設の新設・再編により、土地の利用計画に応じた最適な土地の位置・規模・形状等に柔軟に組み替えることを技術的に可能としています。

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新たな制度「空間再編賑わい創出事業」①「照応の原則」と集約換地の特例加えて、事業手法および換地手法として、その方策空き地等の利用促進によるまちの賑わい創出に向けの充実が図られてきました。具体的には、照応の原則て、立地適正化計画に定める都市機能誘導区域、居住における各要素のうち、宅地の位置についての照応の誘導区域を中心に、都市のスポンジ化対策を総合的に例外が認められる「集約換地」や、一定程度整備され推進する「都市再生特別措置法等の一部を改正する法た基盤を勘案し、土地の入れ替えや公共施設の再配置

律（平成30年法律第22号）」が、平成30年7月15日（付け替え）等を主眼において敷地レベルで行う「敷に施行されました。
「空間再編賑わい創出事業」は、地整序型土地区画整理事業」、また複数の街区に細分

この総合施策のひとつとして、都市機能誘導区域に主REAL PARTNER December 201915

図4

物の床の一部に整備する場合も含む。
）となりますので、導入する誘導施設の機能・規模に応じて定めます。
事業活用の主なメリットとしては、散在する空き地等の解消と同時に誘導施設を整備するための敷地が確保できること、まちの将来像や導入する誘導施設に適した都市基盤の改善・整備が可能であること、誘導施設整備区制度は集約換地の特例であり、関係権利者全員の同意を必要としないため、一部の反対地眼を置いて創設された新たな制度で、「誘導施設整備権者等がいても事業実施が可能であることなどが挙げ区」を活用した土地区画整理事業手法の通称です。

られます。さらに、資金面においては、国からの交付「誘導施設整備区」とは、土地区画整理事業におけ金（都市再生区画整理事業）の交付制度・都市開発資る集約換地の特例制度です（都市再生特別措置法律第金貸付金の融資制度について、別途、支援要件を満た105条の2から第105条の4）。区画整理における換地すことで活用が可能です。

は、施行地区内の地権者等の公平と利益の保護を図るため、「照応の原則」に基づき、換地後と従前宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するよう定めることを原則としています（土地区画整理5

事業後のまちの維持・発展に向けて法第89条第1項より）。関係権利者全員の合意によ① 賑わい創出のための施設の整備・活用上の工夫

り、位置の照応によらず行われている任意の集約換地さて、本稿では、地域に不可欠な誘導施設整備を目もありますが、あくまで合意の範囲ということで、集的とした区画整理の紹介をしていますが、承知のとお約内容の調整に限界が生じ、土地の集約が十分にできり、施設機能をただ導入することのみに終始してしまなかったケースがしばしばみられます。このため、一えば、形成される空間もそれなりのものになってしま定数の権利者で行う組合施行や公共団体施行等で、都います。都市活動の場として、確実に地域の方々に活市の低密度化等の課題に対応したコンパクトなまちづ用がなされ、親しみのある場となるよう地域の実情をくりを進め、散在する空き地等を活用し都市機能の増十分にとらえ、配置計画、空間設計、そしてその活用進に寄与する誘導施設の導入を図ることが必要な場合スキームの工夫が必要です。誘導施設整備によって、は、集約換地の特例制度である誘導施設整備区を活用まちの核を形成している近年の事例から、空間を「つすることが計画的に土地の集約を行う上で有効です。

くること」に関しては、周辺との連携、誘導施設の機誘導施設整備区は、その特別な公益的な制度目的をふ能（コンテンツ）を工夫、公共・公益施設の集約・複まえ、例外的に従前の宅地の位置にかかわらず、当該合化、地域のための交流空間（憩いの場）の形成、空区域内に所有者からの申出に基づき、換地を定めるこ間の高質化が想定されます。とができます。なお、結果的に、当該区域内から移転

なお、その他、誘導施設や交流広場など上物の整備していただく権利者も生じますが、このような方も、費等への交付金支援が可能な都市再構築戦略事業等の原則、事業区域内に換地されるため、誘導施設の整備国の支援制度も設けられているため、活用を検討くだ。
効果等、事業効果を享受できます（図 4）さい。

②「空間再編賑わい創出事業」活用のメリット② 市街地整備後の大きな課題「空間再編賑わい創出事業」とは、『事業計画に「誘これまで形成されてきた市街地について、適切に維導施設整備区」を定め、空き地等を集約し、集約した持・管理がなされず、時間の経過とともに、相続等を土地に医療・福祉施設等の誘導施設の整備を図る土地契機とした敷地の細分化、まち並み景観の悪化や土地区画整理事業』と定義しています。誘導施設整備区の利用の陳腐化など、ストックの劣化・陳腐化が進行

区域は、誘導施設を有する建築物の整備用地（※建築し、根本的な課題となっています。

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これからは、市街地整備や建築によって「つくるこす。しつらえを工夫することも重要ですが、区画整理と」だけで終わるのではなく、整備後においても、エは、全国画一的な「決められた形」ではなく、地域のリアで維持管理・運営（マネジメント）を行い、地域実情に応じて柔軟に役割を変える「マルチツール」でを「育てること」がよりいっそう求められています。

あるというのが本質的な仕組みです。根本的な公共空間の配置、形態や用途から（たとえば車道でなく広場③ 継続的に誘導効果を発揮するための維持管理手法や歩行空間を主軸とした空間構成とする等）、そしてまちの賑わい創出に向けて整備した誘導施設につい宅地も含めた上物や周辺環境も勘案し総合的に、地域て、継続的に誘導効果を発揮するためには、民間活力特性を重視し、個性ある空間としてデザインすることを積極的に導入し、地域を巻き込んだ施設の維持管が可能であることも忘れてはなりません。事前にその理・運営手法を検討する必要があり、その一例としてエリアのあるべき都市活動の場を目的像として、エリアマネジメントが考えられます。

ヒューマンスケールできめ細やかに描いた上で、時にエリアマネジメントは、地域でまちの将来像を共有公共空間の配置・用途換えなどのダイナミックな、まし、官民連携による公共空間・民地が一体となったた時に整備内容を抑えたミニマムな空間再編ツールとトータルでの高質な空間形成、整備計画段階からの管しての適切かつ効果的な活用が望まれます。

理運営に関するルールづくり、そして実践を、地域が今回紹介した小規模で柔軟な区画整理は、ポイント自立的に進めるものです。なお、すでに都市基盤整備を絞って小さく柔軟にスピーディに行います。その分、も完了し、人々の日常生活が営まれている地域におい単体のプロジェクトで完結しないよう、一定のエリアて、突然、エリアマネジメントに取り組むことは、現のまちづくり構想を立てて、その実現の要となる各箇

実的には多大な労力と時間を要します。ビジョンの共所で「戦略的に」空間再編を連鎖で起こし、効果的に有化や事業実施など、市街地整備の具体の動きを好機相乗効果を図り、一体感のある魅力溢れる都市空間エととらえ、積極的にエリアマネジメントへとつなげてリアとして構築していく姿勢がより効果的といえます。

いくことが重要です。また、事業周辺のエリアも含めさらに、あらかじめまちを「育てる」ことに重点をてマネジメント活動を展開することで、取組効果を周置き、「つくる」だけでなく、「つくり、育てる」を一辺に波及させていくことが望まれます。

連かつ、一体的に完遂してこそ効果を発揮するツール

エリアマネジメントの実施は、快適な地域環境の確といえます。

保や地域活力の回復等の効果があり、さらには地域のスポンジ化等の対策として、地権者が主体的に進め方々の、地域への愛着や満足度の高まりにつながるこられる制度もあるため、活用を検討してみてはいかがとが期待されます。

でしょうか。

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ご質問についておわりにコンパクトなまちづくりを契機として、土地区画整理事業を介して都市の魅力向上を図ろうとする際、道路や公園、広場、緑地、親水空間などの公共空間に着目しますと、その配置、形態や用途については、その空間のしつらえ（ストリートファニチャー、舗装、建物のファサードなど）を工夫することに注視しがちでご存じですか？
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