M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

9
SEPTEMBER2019

民 法（ 債 権 法 ）改 正が

不 動 産 実 務に与 える 影 響［巻頭特 集 1 ］

３［特集２ニュースの解説］

電子契約のメリット・デメリット［法律相談］

日当たりについての不利益事実の不告知［賃貸管理ビジネス］

インターナル・マーケティングで従業員満足度アップ！
［宅建士講座］

重要事項説明書と37条書面［物件調査のノウハウ］

地盤、土壌汚染、
地中障害物の調査
昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

令和元年9月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第9号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

特集１

04
MONTHLY RE AL E STATE

9 2019SEPTEMBER

民法（債権法）改正が不動産実務に与える影響－3
弁護士

吉田 修平

特集２ ニュースの解説

08

電子契約のメリット・デメリット
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

日当たりについての不利益事実の不告知
弁護士

渡辺 晋

＜売買仲介営業＞12

中古仲介時に最終粗利をアップさせる方法
船井総合研究所

小寺 伸幸＜賃貸管理ビジネス＞

14

インターナル・マーケティングで従業員満足度アップ！
オーナーズエージェント 今井 基次
宅建士講座＜宅建士試験合格のコツ＞

16

重要事項説明書と37条書面
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

18

不動産業界の未来のかたち
ダイヤモンドメディア 武井 浩三＜物件調査のノウハウ＞

20

地盤、
土壌汚染、
地中障害物の調査
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

22

不動産鑑定士

写真：八木スタジオ/アフロ

COVER PHOTO

中秋の名月「中秋の名月」
は、別名「十五夜」と呼ばれ、太
陰太陽暦の８月15日に見える月を指す。現在

菱村 千枝

その他

24
26

は、世界各国で太陽暦が採用されているため、

27

2019年の中秋の名月は９月13日
（金）
となる。

28

日本では、団子やススキなどのお供え物とともに中国でのマンション開発と販売

月を眺めて愛でる風習がある。地方によっては、

29

豆やいも、
イネ
（早稲）
などの収穫物を供える。

30

新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き協会からのお知らせ
保証のお知らせ新入会員名簿NEWS FILE民法（債権法）改正が不動産実務に与える影響－3
危険負担、瑕疵担保責任と買戻しについて

巻頭特集1

吉田 修平

吉田修平法律事務所 弁護士

1977年早稲田大学法学部卒業。1982年弁護士登録、第一東京弁護士会入会。1986年吉田修平
法律事務所開設。2007年政策研究大学院大学特別講師。近著に『2016年改正 新しいマンション
標準管理規約』（2017年、共著、有斐閣）『民法改正と不動産取引』、（2017年、
きんざい）
など多数。

2020年４月１日から「改 正 民 法」が 施 行されることに伴い、現行民法と大きく異なる規定が多くあります。そこで今
回は、売買契約において、危険負担と瑕疵担保責任、買戻しの改正点や不動産実務での注意点等を解説します。

負担することになります。

1. 危険負担について引渡しと代金の決済を１カ月後にする売買契約を締結した場合に、その後、債務者主義があります。

②現行民法の規定

ＡとＢのどちらの責にも帰することがで

現行民法は、一方の債務が消滅すれきない理由、例えば地震で目的物が滅ば他方も消滅するのが公平ということ

ＡがＢに対し、ある目的物を売り、Ｂ失したことにより、引渡債務が履行不能で、原則として債務者主義を採用していがそれを買うという売買契約を結ぶと、になったとします。
このときに、
この危険ますが（現行民法536条）、不動産など

ＢはＡに対して、「目的物を引き渡せ」とはどちらが負担するのかというのが 危の特定物 ※については債権者主義を採いう債権を持つことになり、Ａは、目的

険負担の問題です。つまり、Ｂは、代金用しています（同法534条）。

物をＢに引き渡す債務を負担します。他を支払う必要があるのかないのかとい方、ＡはＢに対して、「 代金を支払え」とうことです（図表1）。

①危険負担の意義

いう債権を持ち、
Ｂは、代金支払債務を債権者主義とは、目的物の引渡債務が消滅した場合、その危険は債権者で危険負担については、債権者主義とある買主のＢが負担するというものです。つまり、買主のＢは代金を支払わな

図表1

（債務者）

目的物を引き渡せ

ければならないのです。
しかし、買主の（債権者）

Ｂは目的物を取得できないのに代金を支払うのですから、不公平です。
そこで、不 動 産 取引の実 務では、特

A
売主

（債権者）

目的物が滅失

代金請求権

B
買主

（債務者）

約を結んで、原則とは逆に、Ｂの代金支払債務もなくなることとしています（これが債務者主義であり、債務者であるＡが危険を負担するということです）。
ところで、現行民法が、特定物については債権者主義を採用している理由は何でしょうか。

04 月刊不動産 ｜ 2019.09

そもそも危険負担とは、ある人の支配物権である不動産の所有権は、Ｃがい

以上のように、この点についてわが国下にある物について何かトラブルが起ないときでも、意思主義によってＡからはフランス民法の考え方を採っており、きたときには、トラブルの結果は支配しＢに移転します（現行民法176条）。そフランス民法では、Ａ・Ｂ間の売買契約ていた人に責 任を負わせようという考の後 、Ｃが出てくると、Ｃにも観 念 的にをした段 階で、観 念 的にＡからＢに所え方のことです。その人の支配下にまだ所有権が移転することとなり、最終的に有権が移転します。不動産の支配がＢ

その物が入ってきていないときは、まだはＢとＣとで先に登 記をしたほうが 完のもとに移転しているということです。
しその物についての危険がその人に移転

全な所有権を取得することになります

たがって、売買における危険も、売買契していないということになります。

（同法177条）。わが国はフランス民法約をした段 階でＡからＢに移 転していの考え方を採用したのです。

ると考えられたのです。

明治時代に作られた民法において、どうして特定物の売買契約をすると、引

他方、
ドイツでは、移転登記をしない渡しも行っていないのに目的物の危険

限り所 有 権は移 転しません。したがっ（支配）が買主（Ｂ）に移転するという規て、ドイツでは二重譲渡の問題は起きな定になっているのでしょうか。

いのです。Ａ・Ｃ間で売買契約を結んで※具体的な取引に際して、特定の建物など当事者がその物の個性に着目して指定した物のこと。

③改正点

も、登記を移転しない限りは所有権が移しかし、不動産取引の実務（現場）で転しません。
これを形式主義といいます。

は、売買代 金と引換えに登 記も売 主 A

不動産について、二重譲渡があった

日本では、フランス民 法の考え方をから買主Bに移しますし、そうなって初とき、例えば、
ＡがまずＢに建物を売り、採用したうえで、二重譲渡においては先めて所有権もＡからＢに移転するという次にＡが同じ建物をＣに売ったときに、に登記を移転したほうが完全な所有権のが一般的な感覚なので、今回の改正

ＢとＣ、どちらが所有権を取得するのでを取得するという、不完全物権変動理では民法534条を削除して、目的物のしょうか（図表２）。

論が唱えられました。
「 物権変動はある引渡しができなくなったら、Ｂも代金をＣが後で買っても、先に登記すればが 不 完 全だった。登 記を移 転すること支払わなくてよいこととしたのです。

Ｃが 勝ちます（Ｃが 所 有 権を取 得しま

によって完全な所有権移転が生ずる」

すなわち、債権者主義の規定（現行す）。
これはフランス民法の考え方で、
ことするのが有力説でした（ 民 法の大 家

民法534条）を削除し、特約によって原れを意思主義・対抗要件主義といいまである我妻榮先生の説です）。
ドイツで則と例外を逆にしていた不動産実務をす。売買契約は債権関係なので二重には登 記を移 転しなければ 所 有 権が 移追認しました。

行うことができるのですが、そのときに転しないので、単純明快です。

答えは現行民法176条と177条にあります。

なお、改正法では、債務が消滅するという形ではなく履 行 拒 絶という効 果し

図表2

か生じないこととされたため、Ｂは、売買代金支払いの履行を拒絶することができるだけとなりました（改正民法536条１項、事例）。

A

①売買

売主

B
買主

②売買

そこで、
このような反対債務を完全に消滅させたいのであれば、契約を解除する必要があります。
改 正 法では、当 事 者 双 方に帰 責 事
由がなく履 行 不 能となった場 合でも、契 約を解 除することができるとされているので、Ａに帰責事由がなくとも、契C

約目的が達成できない場合には、Ｂは契約を解除して、その反対債務を消滅させることが できるようになりました（図表３）。

2019.09 ｜ 月刊不動産 05

事例

Q
A

Ａは、BからA所有の住宅の購入の申込みを受け、９月１日に売買契約を締結しました。
その契約では、11月１日に決済（住宅の引渡しと売買代金の支払い）を予定していましたが、９月15日に地震が発生し、住宅が滅失してしまいました。
この場合、買主Bは売買代金を支払う必要はあるのでしょうか？
＜現行民法の場合＞不動産などの特定物については、目的物の引渡債務が消滅した場合、債権者である買主Ｂが代金を支払わなければなりません（ただし、不動産取引の実務では、特約を結び、売主Aが危険を負担することとしていました）。
＜改正民法の場合＞
目的物の引渡しを受けられなくなった場合、買主Bは代金支払いの履行を拒絶できることになりました。ただし、代金支払債務は消滅しないため、債務を完全に消滅させたいのであれば、契約を解除する必要があります。改正民法では、当事者双方に帰責事由がなく履行不能となった場合でも、契約を解除することができます。
9/1 売買契約

売主A：住宅の引渡債務

9/15 地震発生

11/1 引渡し・決済予定日

Aの引渡債務→履行不能

Aの代金支払請求権は残存

Bは代金支払いの履行を拒絶できる（改正民法536条１項）

買主B：住宅の引渡債権（請求権）

改正民法では、特約がなくてもBは、
売買代金の支払いの全部または一部を拒むことができる

図表３ 危険負担と契約解除

債務者Aの帰責事由
あり
現行民法

改正民法

なし

履行不能による解除により反対債務消滅。

不動産などの特定物の場合：
・債権者B
（買主）
が危険を負担（534条）。
・債権者Bの反対債務（売買代金支払債務）は消滅しない。
→ 一般的に実務では特約を結んで、
債務者A
（売主）
が危険を負担。

・特定物の場合も債務者Aが危険を負担。
・債権者Bは、反対債務（売買代金支払債務）を拒絶することができる（536条１項）。
・当事者双方に帰責事由がなく履行不能となった場合でも、契約を解除することができる。
・契約目的を達成できない場合には、債権者Bは契約を解除して反対債務を消滅させることができる。

ある意味で、その物はこの世の中に１つ

2. 瑕疵担保責任について「特定物ドグマ」といいます）。

しかない物ですので、その物を売り、そこのため、例えば売買の目的物であの物を引き渡せば足りることになっている中古の建物に白アリがいたなどの隠ます。すなわち、その目的物を引き渡しれた瑕 疵（ 欠 陥 ）が見つかった場 合にた時点で、売買契約上の債務は完全にも、契約上の債務は履行済みなので債

現行民法は、分譲住宅やマンション

履行したことになり、引渡し後にその欠務不履行にはならないこととなってしまなどの特 定 物の売買においては、その陥が見つかっても債務不履行にはならい、修補請求などの履行の追完を求め目的物について欠陥があった場合でも、ないとの考え方を採っています（これをることはできません。
しかし、それでは買①現行民法の規定

06 月刊不動産 ｜ 2019.09

主の保護に欠けるため、買主に特別の催 告しても意 味がないので、買主は無生じたときの修 補はこのやり方にしま

損害賠償請求権や、契約の解除請求権

催告で代金減額を請求できます（同法す」「 追完の方法としては修補以外にこを認めているのです（法定責任説）。

563条２項）。

れとこれだけ認めます」「 〇日までに修（３）買主に帰 責 事由があるときは、不補しない場合は契約を解除します」「代公平になるので、買主は代金減額を請金減額請求をするためには、受領後〇求できません（同法563条３項）。

日以内に不適合等の内容を通知してく②改正点
改正法では、以上のような考え方を否 定し、世 界 的な標 準に合わせて、上記のような場合も債務不履行と考えていくこととなりました。

ださい」。

③実務上の注意点

このような特約の記載のほか、
トラブ

現行民法では、契約不適合のときにすなわち、引渡し後に見つかった欠代金減額請求が認められるのは、数量

陥は、債務の履行として契約の内容に指示売買における数量不足の場合（現適合するか否かが問題とされ、契約内

行 民 法 5 6 5 条 、5 6 3 条１項 ）だけでし

容に適合しないときは債務不履行となたが、今回の改正により種類や品質のり、買主は新たに修補等の履行の追完

不 適 合の場 合も認められることになりを求めることができるようになりました

ました。

（改正民法562条）。

ルが起きたときの対応の仕方を決めておく必要が出てくると思います。

3. 買戻し①現行民法の規定

その結 果 、買主は「 追 完を請 求でき（１）買戻しをするためには、元の売買また、改正民法563条では、買主の代る、損害賠償請求もできる、解除もでき契約を解除することになりますが、買主金減額請求の規定が新設されました。

るが、損害賠償と解除の一種の変形とは、支払った代金及び契約の費用を返（１）目的物が、種類、品質又は数量のして代 金の減 額 請 求もできる」
として、還して元の売買契約を解除することが点で契約不適合の場合には、買主が一いろいろな選択ができるようになりましできるとされています。

定の期間を定めて催告し、その期間内た。そうすると、不動産売買契約を締結（２）
また、
この規定は強行規定であるとに追完がないときは、買主は不適合のするうえで、特 約をいくつも結ぶことに解 釈されていますので、当事 者 間で買程度に応じて代金の減額の請求ができなります。

戻しの代金として元の売買代金以外のます（同法563条１項、図表４）。

「売買の目的は〇〇なので、設備・仕合意をしても無効とされています（現行（２）履行の追完が不可能であるときは、様は別表のとおりとします」「 不具合が

民法579条）。

②改正点（修正）

図表４ 代金減額請求権

改正法では、若干の修正がなされ、売主と買主の両者の合意があれば、合意で定めた金額で買い戻すことができ①契約内容に適合しない引渡しることとなりました。すなわち、改正民法579条は任意規定とされたのです。

売主②履行の追完の催告

買主③実務上の注意点
今回の改正により、買戻しの金 額を自由に定められることになりましたので、将来の不動産価格の動向などを探りながら、きめ細かな検討をして買戻し③買主による履行の追完がないときは、不適合の程度に応じて代金の減額を請求できるの代金を決めることになるものと思われます。
すなわち、買戻しについて、より柔軟な対応ができることとなりました。

2019.09 ｜ 月刊不動産 07

巻頭特集2

ニュースの解説

電子契約のメリット・デメリット
10月から電子書面交付の社会実験スタート
賃貸取引において2017年10月から本格運用が開始された「IT重説」に続き、不動産取引の電子化に向けた動きが始まりました。
今年10月から、賃貸取引における「電子書面交付」の社会実験がワンストップ取引でビジネスチャンスに！

スタート。
３カ月間の実験結果を受け、本格運用について検討することになっています。電子契約には、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

賃貸取引についての
社会実験スタートつ。いずれも10月１日から開始し、①は取引におけるIT重説で大きなトラブル

１年 間 、②は３カ月を予 定しています。

がない上、インターネットを使用したワ①については、法人間売買取引のIT重ンストップ取引に対するニーズが高いこ

今回、社 会 実 験を行うのは、①個人説の社会実験が継続中ですが、賃貸取とを受けての実施となります。

を含む売買取引におけるITを活用した引においてトラブルなく安 全な取引が不動産取引における電子化について

重要事項説明（IT重説）、②賃貸取引行われていることから、個人を含む売買は、2013年12月に決定された「IT利活

における重 要 事 項 説 明 書 等の電 磁 的取引についても検討を行うことになりま

用の裾 野 拡 大のための規 制 制 度 改 革方 法による交 付（ 電 子 書 面 交 付 ）の２した。②については、本格運用した賃貸

集中アクションプラン」に基づき、不動

図表１ 社会実験の実施フローＩＴ重説実施前の責務

従来のＩＴ重説に電子書面交付に係る社会実験における対応（赤字）を加えたもの
・重要事項説明書等の事前送付
・同意書の作成・取得（ＩＴ重説、電子書面交付）
・重要事項説明書等の電子書面交付
・相手方のＩＴ環境の確認※現行制度の対応として、宅地建物取引士が記名押印した重要事項説明書等の書面（紙）による交付は必ず行う。

ＩＴ重説実施中の責務

ＩＴ重説実施後の責務

08 月刊不動産 ｜ 2019.09

・録画・録音の実施
・宅地建物取引士証の提示
・説明の相手方の本人確認
・電子書面交付されたファイルの確認
・電子書面交付によるＩＴ重説の実施・必要に応じたＩＴ重説の中止
・情報管理
・実施報告
・結果検証のための報告
・国土交通省及び都道府県等への資料提供
並びにヒアリング及び報告対応

具体的な対応方法①重要事項説明書等の電子化②①で作成したファイルへの電子署名③②で電子署名を施したファイルを説明の相手方へ交付※宅建業法では、取引士ごとの記名押印を求めているが、社会実験における電子書面交付では、登録事業者の代表者がＩＤを１つ取得し、取引士はその代理者として登録することでＩＤの取得は１つで済むというサービスを利用することも可。

④ＩＴ重説の実施前に送付したファイルが改ざんされていないか等を確認⑤ファイルを確認後、当該ファイルを用いて、ＩＴ重説を実施※トラブル等によりファイルでの説明が困難になった場合は、ＩＴ重説を中止する
又は事前に送付した書面の重要事項説明書等により説明を継続実施する等が選択肢として考えられる。

⑥アンケート調査（説明の相手方、取引士）
は、説明直後の１回のみ⑦必要に応じてファイルを保存

産 取引における重 要 事 項 説 明の際の対面以外の方法について、国土交通省

図表２

サーバーからダウンロードの交付による方法（ファイルをクラウドにアップロードして改ざん防止措置を実施）の「ITを活用した重要事項説明等のあり方に係る検 討 会 」で検 討を開 始 。賃貸 取引におけるI T 重 説の本 格 運用後に、宅 建 業 法 3 5 条 、3 7 条に規 定する「重要事項説明書等」の電磁的交付についても検討が行われ、今回の社会実
験の実施が決まりました（図表１）。

メール送付かダウンロードで交付
社会実験への参加は、宅建業者としての要件を満たしIT環境が整備されていれば、基本的に制限されません。
また
電 子 書 面 交 付サービスを手 掛ける事業者についても、改ざん防止措置があ

登録事業者①重要事項説明書
ファイルの作成

電子署名
対応サービスへ送信

クラウド

説明の相手方⑥電子書面交付による説明の実施に際し使用②作成したファイル
への電子署名⑤重要事項説明書ファイル
の内容確認

●▲◆

③作成したファイルのクラウド上での保存④署名済み重要事項説明書
ファイルのダウンロード

社会実験登録事業者が、クラウド等のサービス上で一定の要件で電子署名を講じたファイルを作成し、これをクラウド等の上で保存し、説明の相手方に、ダウンロード
して、ファイルを取得するよう依頼して、交付する方法。
図表１・２出典：国土交通省「賃貸取引における重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験のためのガイドライン概要」より抜粋・編集

る電子署名サービスが提供できる等の要件が満たされていれば、登録事業者

いったメリットが あるのでしょうか？

情報収集をしている」状況だといいます。

側が選べるようになっています。

電子契約サービス「クラウドサイン」を一方、電子化のデメリットとしては、不７月に公表された社会実験について展開する弁護士ドットコム株式会社の動産会社・消費者相互のインターネットのガイドラインでは、IT重説と同じ条件

場合、不動産会社での導入の理由の大環境の整備やセキュリティ面が挙げら（IT環境の確認、宅地建物取引士証の半は「業務効率化やコンプライアンス強れますが、最近では携帯電話番号によ提示、相手方の本人確認、IT重説中の化」で、賃貸契約の更新・退去契約で活るSMS（ショートメッセージサービス）で録画・録音など）の上で、図表１の流れ用されています。大手事業者の導入にのサービスが増えたことで、スマートフォ

で行うことを示しています。

加え、ここ半年ぐらいで地方からの引きンで簡単にやり取りができる上、複数要

宅 建 業 法では取引士ごとの記 名 押

合いも増えてきているとのこと。遠方へ

素での認 証となるため、より強 度なセ印が求められますが、社会実験では登の転勤・進学のために家を探す人にとっキュリティ環境が整っているといえます。

録事業者の代表者が取得するIDを、代ては、何度も来店する時間・費用が抑え本格運用に向けたスケジュールにつ理者として利用する（要登録）ことも可

られるというメリットに加え、ワンストッ

いては、「 宅建業法の改正が伴うため、能です。
また電子書面交付は、メールにプ取引で利便性も向上。不動産業者に社会実験終了後すぐの運用とはいかな

添付するか、サーバーから借主側がダ

とっても商機につながるといいます。

いが、運用方法に問題がないかをしっ

また「IMAoS（イマオス）」を展開する

かり検証した上で実施していく」（ 国土

SB C&S（旧ソフトバンクC&S）株式会

交 通 省 土 地・建 設 産 業局不 動 産 業 課

社も、ワンストップ取引ができるように

不動産業指導室の石原寛之課長補

なれば、「 今までよりも早く契約が確定

佐）
とのこと。
また、電子書面交付はあく

し、キャンセル防止にもなる」
としていま

までも
「書面交付」の１つの手段。
「 社会

す。この半 年ぐらいで電 子 契 約 への関

実験をきっかけに、消費者側の選択肢

電 子 書 面 交 付は、電 子 契 約の一 部

心度合いが高まっていて、「 管理会社での幅を広げるとともに、事 業 者 側の商分です。では電 子 契 約 化が 進むとどう

は導入段階に移り、仲介会社も本格的に機にもつなげてほしい」
としています。

ウンロード（図表２）するか、どちらでも可能になっています。

電子化で「商機が生まれる」

2019.09 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

日当たりについての不利益事実の不告知

法律相談

山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。
日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.42
estionQu

中古マンションの２階住戸を購入しました。隣接地は空き地で、売主の不動産業者から、「 眺 望・日当たり良好」と説 明を受けていましたが、半 年 後には建 物ができて眺
望・日照が遮られてしまいました。売主は建設計画を知っていたのに説明はありませんでした。売買契約を取り消すことができるでしょうか。

Answer
1．消費者契約法により取消し可能
消費者契約法によって、売買契約を取り消すことができます。

2．不利益事実の不告知による取消し
消費者と事業者の間には、取引のための情報の質や量、交渉力におい同法の条数だけを示す）。ご質問のケースでは、隣接地に建物ができて、眺望・日照が遮られることは消費者（２）2016年改正（ 2017年６月施行）

にとっての重要事項です。建設計画① 過 量な内容の契 約についての取があるという不利益な事実を売主の消権付与

不 動 産 業 者が 知っていながら告 知

消費者が通常必要とする分量、回しなかったならば、買主は売買契約

数 、期 間を著しく超える契 約をしたを取り消すことができるということに場合、その勧誘をした事業者がそのなります。

過 量の事 実を知っていたときには、

3．消費者契約法の改正取消しを可能としました（４条４項）。
②不実告知取消権の重要事項の追加
不実告知取消権の重要事項につて、構造的に格差があります。消費者
契 約 法は、この格 差に着目し、事 業

たって、改正がなされています。

（１）法改正の必要性

いて、契約の目的物に直接には関係者が消費者契約の締結の勧誘をす

消費者契約法は、2000年５月にしない事 項に関する不 実 告 知にまるに際し、重 要 事 項について、消 費制定され（2 0 0 1 年４月施行）、そので、その範囲が拡大されました（４条

者の不利益となる事実を告げず、消後、市民生活における消費者保護の５項３号）。

費 者がその不 利 益な事 実を存 在しための法律として定着しました。
しか③取消権を行使した場合の返還義ないと誤 認し、それによって消 費 者

し、施 行から期 間が 経 過し、その間務の制限※が 契 約の申込みまたはその承 諾のの社会状況や取引の実態からみて、消費者が取消権を行使した場合意思表示をしたときは、消費者はこ

消費者保護のための法律として不十の返還義務について、その範囲を現れを取り消すことができるものとしま

分である点が目立ってきました。その存利益に制限する定めが設けられました（消費者契約法４条２項。以下、

ため、2016年と2018年の２回にわした（６条の２）。

10 月刊不動産 ｜ 2019.09

（４条２項）。ご質問のケースについして事業者に解除権を付与する条項ができる期間が６カ月から１年に伸ても、売主が建設計画を知っていたについて、成年後見制度の趣旨に反張されました（７条）。

のに説明をしなかった場合だけではする不当な条項であり、無効である旨⑤不当条項の範囲の拡大なく、これを知らなかったけれども知の定めが設けられました（8条の3）。

消 費 者の解 除 権を放 棄させる条らなかったことに重大な過失がある④解釈に疑義が生じないよう配慮す

項が 無 効とされました（８条の２）。

場合にも、取消しができるということ

る義務

事 業 者に債 務 不 履 行があっても消になります。

費者は解除をすることができないな②取消しができる困惑類型の追加

事業者には、契約条項を作成するにあたって、解釈について疑義が生じない明確かつ平易なものになるよ⑥ 消 費 者の不 作 為を申込みと扱う

応し、不安をあおる告知や好意の感

う配慮しなくてはならないものとされ条項を10条無効の例として条文化

情の不当な利用が、取消しの対象とました（３条１項１号）。

「消費者の不作為をもって当該消なる不当な勧誘行為として追加され費者が新たな消費者契約の申込みました（４条３項3～8号）。

規定は、施行日（2019年6月15日）

又はその承諾の意思表示をしたもの③無効となる不当条項の追加

以 後に締 結される消 費 者 契 約につ消費者が後見、保佐または補助開2018年改正について、改正後のいて適用されます（附則2条4項）。

＜2016年改正と2018年改正＞①不利益事実の不告知の要件の緩和
実の不告知によって契約を取り消す
ためには、事業者による故意の不告知であることが必要でした。
しかし、消費者にとって故意を立証すること①過量な内容の契約についての取消権付与①不利益事実の不告知の要件の緩和②不実告知取消権の重要事項の追加③取消権を行使した場合の返還義務の制限※④取消権の行使期間は容易ではありません。そこで、改正⑤不当条項の範囲の拡大によって、故意だけではなく、重大な⑥消費者の不作為を申込みと扱う条項を10条無効の例として条文化

過失による不告知の場合もまた、取2018年改正（2019年６月施行）②取消しができる困惑類型の追加③無効となる不当条項の追加④解釈に疑義が生じないよう配慮する義務

※6条の2は2020年4月1日に施行。

今回のポイント●事業者が、消費者にとっての不利益事実を告げず、消費者がその不利益事実を存在しないと誤認し、それによって消費者が契約を締結したときは、消費者はこれを取り消すことができる。
●マンションを購入するにあたっての隣地の状況と住戸の眺望・日当たりは消費者にとっての重要事項であり、事業者が、隣地の空き地の建設計画を知りながらこれを告げずに「眺望・日当たり良好」と説明をすることは、不利益事実の不告知に該当する。
●不利益事実の不告知については、2018年改正（2019年６月施行）に消費者契約法が改正され、事業者が、これを知りながら告知をしなかった場合（故意の場合）だけではなく、重大な過失によって告知をしな
かった場合（重過失の場合）にも、取消しができるものとされた。

2019.09 ｜ 月刊不動産 11

海外

従来、消費者契約法上、不利益事

2016年改正（2017年６月施行）

物件調査する例示が追加されました（10条）。
（３）2018年改正（2019年６月施行）

ITとみなす条 項 」が 不当条 項となると

宅建士

民法の成年年齢引下げなどに対どの条項が無効となります。

管理

消 費 者 が 取 消 権を行 使すること

仲介

始の審判を受けたことのみを理由と法律消しができるものと改められました④ 取消権の行使期間

不動産お役立ちQ & A

仲介 ーBroker

中古仲介時に最終粗利をアップさせる方法

売買仲介営業

株式会社船井総合研究所
不動産グループマネージャー
シニア経営コンサルタント

住宅・不動産会社に対して、事業計画の戦略・立案・実行支援、新規事業立上げ、
マーケティング開発など、多岐にわたり、業績アップに関わるコンサルティングの実績がある。
また、企業の永続と持続的成長を両立させるための「経営計画書作成」「ミッション・ビジョン構築」など、業種業態を超えた提案にも注力している。

Vol.3
estionQu

小寺 伸幸

毎年少しずつ販促費用が高くなっている一方で、地方であるため仲介手数料が安く、営業利益が毎年ほとんど出ません。
このまま売買仲介だけでやっていけるのか不安です。利
益を上げるためにはどのような対策を取っていけばいいのでしょうか？

Answer
弊社では客単価を上げる対策として中古仲介時にリフォームを付加する中古＋リフォーム業態を立ち上げ
るよう支 援しています。地 方 では 仲 介 手 数 料 が50万 円 以 下 になることが 多 いのですが、中 古 仲 介 時 にリフォームを付加することで営業生産性の向上につなげることができます。

中古＋リフォーム業態に特化したケティングフローを構 築したほうが形で本格的に検討されている方は、

圧 倒 的に成 果につながりやすいでぜひ業態をそのまま専門店化したほす。
とはいっても、なかなかそうはい

利 益を上げるための対 策として、うがよいでしょう。つまり、中古住宅

かないという会社が多いと思います

船 井 総 研 が 提 案している中 古＋リ

専 門 店（中古マンション専 門 店 ）のので、ここからは専門店化しなくてもフォーム業態のビジネスモデルにつ看板を掲げて、中古物件を探してい

中古仲介時にリフォームを付加でき

いて解説します。

るお客様をメインに集客できるマーるような対策をどうやって図っていく

１．中古住宅販売のビジネスモデル

図 中古仲介時にリフォームを付加した場合の営業生産性

予算3,000万円のお客様

住宅ローンに一本化することで、失注、相見積もりを避ける

3,000万円の物件を購入した場合

2,700万円物件＋300万円リフォームをした場合

物件価格／3,000万円
手数料粗利／96万円

物件価格／2,700万円
手数料粗利／87万円+

請負工事／300万円
粗利（35％）／105万円
最終粗利／96万円

最終粗利／192万円
最終粗利で約２倍の差

12 月刊不動産 ｜ 2019.09

とが重要といえます。

とができ、早期にリフォーム予算を確時にリフォームを付 加することで営す。具体的な内容は前頁の図をご確認ください。

3．事前にリフォーム
実行予算を作成しておく保できます。
そうはいってもスペースや資金的なことからモデルルームの常設が難しい場合は、再販の物件を案内しす。① 案 内 時 にリフォーム提 案・リ工事完了後の入金額を見ると粗利率

フォームすれば新築と同等にキレイにフォーム見積もりできるような環境を20％を切っていた、ということは少なくなることを訴求できます。
リフォームの整える。②リフォームの請負をした場ありません。営 業 担当者にとってリイメージ付けをするかしないかでリ合、しっかり利益が残るよう事前にリフォーム提案をして契約できたのに個フォームの請負単価とリフォームセット

フォーム実 行 予 算を作 成しておく。

人評価につながらなければ、積極的受注率は断然異なってくるため、
イメー③リフォーム後のイメージ付けを行に提案をすることを怠ってしまいます。

ジ付けはとても重要な要素です。

う。④売買契約とリフォームの請負契このため、リフォームを請負契約する約を可能な限り同時に契約する。

と、営業数字としてどのくらいの評価を

5．売買契約とリフォームの請負契約を同時契約
失注や相見積もりを避けるには、数料以上の数字で評価することをおできるだけ売買契約とリフォーム請

すすめします。
ですので、契約した際の負契 約を同 時に契 約できる状 態に

案 内 し た 物 件 で 、お 客 様 が リ

リフォーム実行予算（材料費と施工費することが大 切です。中古 戸 建てのフォ ー ムし た い 部 位 に 対 して 、リの原価を出し、売価も設定しておく）
を

場 合は見 積もりを売買契 約 時に間フォームした場合の概算を営業担当

決めておくことが重要です。

に合わせることは難しいと思いますが、ここをクリアすると、高粗利確保、者が伝えられないと、案内後に買付をすぐにもらうことができず、見積もりを待っている間に他社に買付を入れられることは少なくありません。このため、物件予算＋リフォーム予算

4．中古物件をリフォーム
した場合のリフォーム後のイメージ付けを行う

他 社 競 合 を避 けることが できるため、契 約までのスピードを意 識することが必要となります。
以上の４点をしっかり押さえて、中＋諸 経 費がお客 様の予 算に収まっ対応が可能であれば、店舗内にリ

古 物 件にはリフォームを付 加させ、ているのかをつかみ、物件案内中にフォームした場合のLDKのモデルルー

仲介手数料にプラスして粗利を確保

リフォーム提案・積算を同時に行うこムを常設すると、お客様が来社した当

していきましょう。

今回のポイント●中古住宅専門店として、中古物件を探しているお客様をメインに集客できるマーケティングフローを構築する。
●中古物件の案内にはまずリフォームを提案する。
●営業がリフォームを提案しやすい環境を整える（積算ツールやリフォーム商品のパック化）。
●リフォームの請負をした場合に粗利率が大きく下振れしないために、リフォーム実行予算をあらかじめウ作成しておく。
●再販物件に誘導して、リフォームのイメージ付けをする。
●売買契約とリフォームの請負契約を同時に契約できるようなスケジュール管理をする。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2019.09 ｜ 月刊不動産 13

海外

フォーム請負契約ができると仲介手あります。目安としては300万円のリ

物件調査

2．案内時にリフォーム提案・
見積もりをできるような環境を整えるITます。
そうすることで、築古物件でもリ

宅建士

リフォームを自社で請負契約をして管理

具 体 的に実 施する内容は４つでするかを会社として決めておく必要が仲介

業 生 産 性 は 約２倍 になっていきま

日にリフォームのイメージ付けを行うこ

法律のかをご説明いたします。中古仲介

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

インターナル・マーケティングで従業員満足度アップ！
賃貸管理
ビジネス
Vol.27
estionQu

オーナーズエージェント株式会社
コンサルティング事業部部長

今井 基次

賃貸管理ビジネスを行う企業に対しての経営・管理業務コンサルティング支援を行う一方、個人のファイナンシャルプランニング、相続、権利調整、土地活用、空室対策、賃貸住宅企画などの不動産コンサルティングも行っている。CFP®、CPM®等の資格を有する。

従業員のモチベーションが低く、管理を任されている物件のオーナーから「従業員の表情が暗い」と言われてしまいました。
オーナーとの接点が多い管理部門は離職率が高く、なかなか人材が定着しません。
モチベーションを上げるためには、どのような方法がよいと思われますか？

Answer
従業員のモチベーションが低い理由は、いくつか考えられますが、誰もが自分がやっている仕事を「褒められたい、認
められたい」と思っています。賃貸管理の仕事は割と地味な作業も多く、なかなか評価されていないのではないでしょうか。従業員１人ひとりの仕事の存在感を高める場を作り、お互いを讃えあえるイベントを行ってみるとよいでしょう。

1．商品と顧客をつなぐ管理会社の従業員

高まっていくこととなる。つまり、従業当たり前」と思われがちで、感謝され

員満足度を高めることが、結果としてることはあまりない。それどころか対業績アップにつながることになる。

応や数字にちょっとしたミスがあれ「マーケティング」と聞くと、顧客や見込み顧客に自社商品やサービスを売り込む手法をイメージするはずだ。
ただ、いくら顧客に認められる商品やば、すぐにオーナーや入居者からク

2．業務や実績が評価されにくい管理業務

レームがくる。つまり、褒められることが 少なくて、叱られることが 多いため、モチベーションが高まりにくい環

サービスを作ったとしても、商品と顧そこで重要になるのが従業員満足

境にさらされているのだ。営業マンの客をつなぎ合わせる「管理会社の従度を高める施策「インターナル・マー

ように、数字が目に見えて実績として業員」が仕事や働きがいに満足してケティング」という考え方である。管

評価される
「花形」
とは違い、業務やいなければ、オーナー満足度が上が理会社の日常業務は、「できて当たり実 績 が 評 価されにくい管 理 業 務にらないし管理戸数も増えないだろう。

前」といわれる仕事が多く、例えば家おいては、従業員は疲弊してしまうば従業員満足度が上がれば、モチベー

賃の集送金業務は、納期は決まってかりでなく、離 職 率が高まって結 果ションアップとともにスキルアップやいて、送 金 明 細の表 記は１円たりととして企業の業績が安定しなくなる。

顧客サービス向上につながる。するも間 違えるわけにはいかない。またと、顧客満足度が向上することにな

入居者からのクレーム対応は、緊急り、口コミの拡大、リピート率アップ、性が高く手間もかかるうえ、理不尽

企 業に対する顧 客ロイヤルティ（愛に怒られるようなこともある。たとえ着心）の高まりにより、企業の業績が迅速な対応ができたとしても、「できて14 月刊不動産 ｜ 2019.09

3．イベントやプレゼンを行ってモチベーションを上げる
そこで従業員が生き生きと働ける

ションの機会がなければ、あまり目を部、登山部、カレー部、涙活部（みんてくる。当社では１年に１回、各自が向けられることはなかっただろう。

なで映画を一緒に見て涙を流す）な

るコンテスト「Good Job Awards」

ろん複 数の部 活に参 加してもよい。

（写真）を開催している。
まず部署で予従業員同士が「共に遊ぶ」
ことで、全選を行って、
１人10分間の持ち時間

体の雰囲気も良くなる。限られたメン

でプレゼンテーションを行う。最終的

バーだけではなく「オープンな遊びのに部署の代表が選出されて決勝戦が行われる。決勝戦はライブハウスを貸場」を会社が提供することで、従業員

仕事の取り組みを自慢するコンテスト「Good Job Awards」の様子

も生き生きと仕事に向かうことがで

オーディエンスをあおって盛り上げきる。ちなみに涙活部から社内結婚

4．部活動に参加してに発展したカップルまで誕生したのには、少し驚いた（笑）。従業員が生

生き生きと働くる。部署の代表は、同じ部署のスタッ

き生きと働き、満足度が高まれば、自ずとモチベーションが高まり、従業員

プレゼンテーションを行う。優勝者に動制度というものがある。1つの部活

満足度が上がっていく。給与や報酬は、10万円または毎年アメリカで行わ

動に３つ以上の部署の者が参加するのような外発的モチベーションではれているIREM（米国の不動産団体）

こと、部活動をブログやソーシャルメ

なく、心のうちから沸き起こる内発的の年次カンファレンスに、会社の幹部

ディアで発信することが条件で、１年モチベーションを作り出させる環境とともに参加する権利が与えられる。

に１回、１人あたり5 , 0 0 0円の活 動

こそ、結 果として企 業の業 績につな

もちろんその際の費用は会社持ちだ。

費が 会 社から支 給される。マラソン

がっていくのではないだろうか。
海外バックヤードの部署が、自分が行って＜インターナル・マーケティングの事例＞

いる取り組みを社員全員の前で発表し、一定の評価をされることは大きなGood Job Awards

年に一度の仕事自慢コンテスト。従業員は全員参加

社内イベントの強化

月１回のランチミーティング、社内レクリエーション、
部活動制度

モチベーションに変わる。
ちなみに昨年の優勝者は事務方の従業員で、自社のサブリース物件の空室期間を短縮することが会社の収益になることを認識して、申込みから入居審査の期

サンクスカード

良いことをした人をサンクスカードに記入して、都度投票する

月間MVP制度

全社で１人だけその月のベストプレーヤーを決めて投票。
良いコメントをすべて発表

間を短縮し、会社の利益に貢献したという内容であった。事務方のスタッフ

物件調査

また、当社にはそれ以外にも部活

IT

フの応援を受け、限られている時間で普段、あまり注目されていないような宅建士し切って行い、
まるでお笑いグランプ
リのように、音 楽や照 明で登 壇 者と管理

ど、８種類ほどの部活動がある。
もち仲介行ってきた仕事の取り組みを自慢す

法律

仕組みづくりやイベントが重要となっの取り組みは、
このようなプレゼンテー

今回のポイント●商品と顧客をつなぎ合わせる「管理会社の従業員」が仕事や働きがいに満足していなければ、オーナー満足度が上がらず管理戸数も増えない。
●従業員満足度が上がれば、モチベーションアップとともにスキルアップや顧客サービス向上につながる。
●イベントの開催、仕事の取り組みを発表するプレゼンテーションや部活動の実施などで、従業員が生き生きと働ける仕組みづくりをする。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2019.09 ｜ 月刊不動産 15

宅建士 ー

重要事項説明書と37条書面

Real Estate Notary

宅建士講座

宅建業法5 ～両書面の記載事項とその違い～

宅建士試験合格のコツ
重要事項の説明、重要事項説明書（35条書面）への記名押印および37条

Vol.6

書面への記名押印は、必ず宅建士が行わなければなりません。それゆえ、宅建士になるための試験である宅建試験において、重要事項の説明と37条書面に関する事項は、頻出論点となっています（毎年４問以上出題）。

重要事項説明書の記載事項（説明事項）
記載事項（重要事項説明の対象となる事項）の問題は毎年出題されますが、記載事項の数は非常に多く、すべてを暗記して試験問題に対処することは不可能です。そこで、すべてを暗記しなくても、解答できるようになる方法をアドバイスします。

①まず、テキストで記載事項全体に目を通す
実際に宅建士が説明している場面を想像しながら、全体的なイメージをつかんでください。記載事項をすべて暗記しようとする必要はありません。

②次に、記載事項に関する過去問を解く
自分が説明を受ける買主等になったつもりで、問題を解いてください。
自分だったら、
これは契約締結前に説明を受けておきたい重要な情報だと思うかどうかで、記載事項かどうかを判断して問題を解くとよいでしょう。

③過去問で間違えた部分を意識的に暗記する
過去問を解いたとき、自分は重要だと思ったのに記載事項でなかったり、反対に重要ではないと思ったのに記載事項であったりした部分は、意識的に覚えておかないと、類似の問題が出題されたときに間違えてしまう可能性が非常に高いです。
以上の①～③のプロセスを２～３回繰り返せば、記載事項の問題の正解率は飛躍的にアップするはずです。

両書面の記載事項の違い
重要事項説明書と37条書面については、両者の性質の違いを理解しておくことが大切です。重要事項説明書は主に当該物件に関する客観的情報を契約締結前に提供するためのものであるのに対し、37条書面は当事者が契約で定めたことを記載して契約締結後に交付するものです。
両書面の記載事項には、次頁のようなまぎらわしい部分があるため、それをチェックしておきましょう。

16 月刊不動産 ｜ 2019.09

法律

植杉 伸介
仲介

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

管理宅建士

重要事項説明書では、金銭の貸借のあっせんの「内容」と、あっせんに係る金銭の貸借が「成立しないときの措
置」の両方を記載します。
これに対し、37条書面では、あっせんに係る金銭の貸借が「成立しないときの措置」のみ
瑕疵担保責任に関し重要事項として説明が必要になるのは、「 瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約の締

IT

を記載し、
あっせんの
「内容」
は記載しません。
結等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合におけるその措置の概要」です。瑕疵担保責任を負うか負わないかとし、37条書面の記載事項とされているのは、「 瑕疵担保責任またはその履行に関して講ずべき保証保険契約の締結等の措置について定めがあるときは、
その内容」
です。瑕疵
担保責任そのものについて法律の規定とは異なる定め
して講ずべき保証保険契約の締結等の措置について定め（当事者間の取決め）があるときに、それぞれその内容（定めの中身）を記載します。

論点の確認と
を
知識の定着

37条書面

代金・交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容
および当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

代金・交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるときは、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

当該宅地・建物の瑕疵担保
責 任の履 行に関し保 証 保
険契約の締結等の措置を講ずるかどうか、講ずる場
合におけるその措置の概要

瑕 疵 担 保 責 任またはその履行に関して講ずべき保証
保険契約の締結等の措置につ いて 定 め が あるときは、その内容過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介における重要事項の説明において、借賃の額並びにその支払の時期及び方法について説明するとともに、37条書面に記載しなければならない。
（H28年 問30）
かし【Ｑ2】 建物の売買においては、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、
また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
（H30年 問35）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 借賃の額等は、最終的には契約で決めることであるため、37条書面には記載が必要となる。
しかしこれは、契約締結前に説明すべき事
項ではないので、重要事項の説明対象ではない。

Answer 2【解説】 瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約等の措置を講ずるかどうかということと、講ずる場合の措置の概要は重要事項説明書の記載事項である。

2019.09 ｜ 月刊不動産 17

海外（当事者間での取決め）があるときと、瑕疵担保責任に関重要事項説明書

物件調査

いったことは、説明の対象とはなっていません。
これに対Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.6

不動産業界の未来のかたち

これまで不動産テックの概要をはじめ、日本や海外の不動産テックの現状等をお伝えしてきました。
当連載６回目を区切りとして、読者のみなさまに伝えたいことは、不動産テックを遠巻きに見るのもよいですが、最新のサービスなどの情報に触れることで見えてくる世界がある、ということです。

めない「ワンスオンリー」、③手続き

デジタルファースト法で行政手続きが電子申請にを一 度に済ます「ワンストップ」―

データベースを構 築して活 用し越しのときなどに、入力した情報を

不動産テック企業は日進月歩のていく社会は、すぐそこまで訪れて基に電気やガスなどの契約変更を速さで様々なサービスを展開し、改います。例えば、IT化の遅れが指摘

一 元 化でき、2 0 2 0 年 度には法 人良を続けています。
しかし今の不動

され 続けてきた行 政 手 続き。手 書

設 立などの手 続きをオンラインで産 流 通 業 界 の I T 化 はまだまだ

きの書 類を何 枚も書き、長い待ち完結できるようになることが予定さ

ファーストステージだといえます。い時間にイライラすることがなくなるれています。

うならば、今までアナログで管理さ未来がもうすぐ始まります。

01

不動産流通業界のIT化はファーストステージ

02の３つの原則が柱となります。引っ米国やヨーロッパ、中国などではれていた情報がデジタルに置き換

今 年５月2 4日に、原 則として行社会保障や税務などの多くの手続

わる「デジタル化」の段階です。
これ

政 手 続きを電 子 申 請 に統 一 する

きがすでに電子化されており、日本はIT化の入り口にすぎません。

「デジタルファースト法 」が参 院 本の行政手続きの煩雑さは利便性をIT活用によって最終的に目指す

会議で可決、成立しました。
これに欠くだけでなく、諸外国からの投資

未来は、
ビジネスモデルやビジネス

より引っ越しや相 続などの手 続きなどのハードルになっているというプロセスを変革すること。不動産流がインターネット上で完結できるよ

声もありました。今回の法案可決は通 業 界においてもそれは同じで、

うになります。利用者の利便性を高

１つのきっかけにすぎず、日本政府「デジタル化」の次のステップは、バめるとともに、行政の効率化につなも今後、電子政府化を進めていくこ

ラバラのデータフォーマットを統一げるのが目的です。

とは間違いありません。

し、データベースを社会資産として新法成立により、マイナンバー法活用していくことです。この内容にと公的個人認証法、住民基本台帳

ついては、当連載の第３回「不動産法などが 一 括 改 正されます。① 手

テックのあゆみが遅い原因は？」で続 きを I T で 処 理 する「 デ ジタル

取り上げました。

ファースト」、②同一の情報提供は求18 月刊不動産 ｜ 2019.09

03

スマホで売買取引や登記ができる
未来がくるのか？！

不動産業界も同じような流れをたしょう」ということです。
「 難しいこと

エストニアにおける電子化施策の流れ
時期はわからないから……」
と何となく

施策内容

2000年

い。まずは身近な場 面で活 用でき

2001年• 情報のクラウド化を行うシステムであるX-Roadの開始‒ 各機関や企業の持つ複数のデータベースに、安全性を保ちながら自由にアクセスできるクラウドシステム

2002年• e-IDカード開始‒ 日本のマイナンバーに相当する国民ID番号が記録されていて、この番号を提示することで、
行政サービスと一部民間サービスを受けることができる

2005年• e-Vote開始‒ 世界に先駆けてオンライン投票が可能な選挙を敢行

2008年• 電子医療システムの開始‒ 病院やクリニックがそれぞれのデータベースに保管する患者の情報を統合するポータルサイト‒ 患者は電子IDさえあれば薬局で必要な薬を手にすることができる電子処方箋

2013年

・X-Roadの国際展開開始‒ 国境を超えてサービスのシェアを拡大するため、X-Roadを国際展開‒ 現在、フィンランドへの導入が進められている

るITサービスについて、少し調べてみるだけでも新たな発 見があると思 います。一 昔 前と比 較して、I T
サービスの多くが 、大 規 模な投 資を必要とせずに月額課金制で利用できる時 代になっています。ぜひ、新しい情 報に触れ 、新たなステー
ジに進もうとしている不動産業界を共に楽しみましょう。
業務を改善したら自社の従業者の出典：経済産業省「平成28年度電子経済産業省構築事業調査報告書」
より抜粋・編集

働き方や顧客の満足度がどのようにれ、送金や税金にかかわる処理、エの関係性がそれぞれどのように改善

不 動 産 業 界の関 係 者の間で話 題

スクローなどの手続きもすべてオンされていくかを想像してみましょう。

になっているのが「エストニア」。ロ

ラインで利用できるようになる……

人口減少社会において、テクノロ

シアに隣接するバルト３国のうちのといった未来が考えられます。

ジーの力を活用して「人間らしい」

１つで、「 電子政府」先進国として知最初にお伝えしたとおり、日本の仕事に集中していく。私は、不動産られています（図表）。1991年のソ

不 動 産 業 界 のデ ジタル 化・I T 化

テックの本質はここにあると信じてビエト連邦崩壊とともに独立した彼は、やっとスタートラインに立ったいます。その試みを通じて、不動産らが整備したのが、情報基盤連携

ところ。
しかし、業界全体が新しい業界が人々に与える新たな価値がシステムの「X-Road」です。ここで方 向に動いていくことは疑いのな

再注目され、業界全体が活性化し用いられているのが、データをリンい事実です。

ていくことを願ってやみません。

言えば、情報の改ざんができないよ
うな超強固なセキュリティシステム
のことです。同じように暗号化ハッ04

ITを活用して新しい価値の創造と業界活性化へシュ機能を使った「ブロックチェー

今 回 、私 が 皆さまにお伝えしたン」という技術もエストニアの電子

いのは、「この変化を共に楽しみま＜参考文献＞
・日本経済新聞「デジタルファースト法が成立 行政手続
き電子化」
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4520
8480U9A520C1MM0000/
・Forbes JAPAN「エストニアの「電子政府」を可能にした３つの成功要因」
https://forbesjapan.com/articles/detail/19386
・週刊アスキー「電子国家エストニアを支える主要テクノ
ロジー企業 X-Road／ブロックチェーン編」
https://weekly.ascii.jp/elem/000/000/405/405594/

政 府 化に貢 献しており、同国の不動産取引は今後すべてこれらの技術を活用したデータベースに蓄積されていくと予想されています。
そうなると、
たとえば個人のスマー
トフォンから不動産売買の取引を実施することができ、契約成立と同時に自動的に登記情報も書き換えら

ダイヤモンドメディア株式会社 創業者
一般社団法人不動産テック協会 代表理事

武井 浩三

神奈川県生まれ。高校卒業後、米国ロサンゼルスに留学。帰国後、2007年に共同創業者の小林氏、染谷氏とダイヤモンドメディアを創業。現在、不動産テック・フィンテック領域におけるITサービスを中心にサービス展開を進める一方、ホラクラシー経営の日本における実践者
として様々な媒体への寄稿・講演・組織支援なども行う。

2019.09 ｜ 月刊不動産 19

海外どらざるを得なくなるでしょう。今、物件調査

変化するか、それによって関係者とIT

最新のサービスを活用して日々の• e-Embassy開始‒ エストニアのセキュリティ技術を活用して、各国政府や大使館が保管する機密資料のバックアップを提供するサービス

クする暗号化ハッシュ機能。簡単に

宅建士

国際連携促進期避けて通ってしまうのはもったいな• 閣議の電子化‒ 内閣閣僚がアクセス可能なデータベースで、閣議の議題が常にリアルタイムでアップデート
される、e-Cabinetを開始

管理

行政サービス電子化促進期

・政府ポータル開始

仲介

政府内電子化促進期

1998年

2014年

法律

図表

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.6

Research

不動産物件調査技術の基礎 ～現地調査編～

地盤、土壌汚染、地中障害物の調査「宅地性能の調査」
は、地盤沈下・土壌汚染・地中障害物の有無やその可能性を調査することをいい、「建築物の敷地が建物の安全性を確保できているか」という観点で行うことと考えられています。不動産取引の際は、「宅地性能における３つの重大瑕疵につながる可能性」
を調査し、消費者にしっかり説明することが大切です。

下方の土砂の表面とブロック塀が接の一部に黒いシミがある場合。土壌する付近に、黒いシミが横一線につが油で汚染されている可能性がありいている場合。これは少なくとも、シます。④牛、豚、鶏などの家畜用飼料

平 成 1 5 年９月2 5日の 東 京 高 裁

ミのラインから地 盤が沈 下しているのためのサイロがある場合（ポイントで、浅 生 重 機 裁 判 長は、「 居 住 用建可能性があります。②敷地周囲にあ３）。飼料の中に、窒素などが含まれ物の敷地の売買の場合は、その土地

る擁壁や階段部分に亀裂がある、傾ている可能性があります。⑤敷地内が通 常 有すべき品 質 、性 能とは、基いている、波打っている、隙間から草の周 囲は雑 草でおおわれているの本的には、建物の敷地として、その存が生えている場合（ポイント１・２）。

に 、一 部 だけ が 草 枯 れしている場

立を維持すること、すなわち、崩落、

これは宅地擁壁や地盤に崩落や陥合。その付近に、化学物質や産業廃陥 没 等のおそれがなく、地 盤として没の異変がある可能性があります。

棄物が埋まっている可能性がありま③前面道路の舗装面に、通った車のす。⑥敷地の片隅に部分的な盛土が宅地の三大性能

安定した支持機能を有することにあわだち

轍がある場合。
この周辺は軟弱地盤ある場 合 。その下には、産 業 廃 棄 物

宅地の品質、性能は、①建物の敷である可能性があります。④近隣のや化 学 物 質が 埋 設されている可 能地としての 安 定した 地 盤 である品公園の周囲にある擁壁やブロック塀

性があります。これらの様 相が 見ら

質、性能、②健康被害のおそれが心が傾いているような場合。公園を含れる場合、役所で土壌汚染に関する配される土 壌 汚 染 のない 品 質 、性む周囲 一 帯は軟 弱 地 盤である可 能

記録の有無の調査を徹底して行うこ

能 、③ 地中障 害 物もなく、無 事に目性を示しています。

とが大切です。

（２）土壌汚染の調査（３）地中障害物の調査る」と述べています。

的の建物が建築できる品質、性能などで、これらを「宅地の三大性能」と第二は、「 土壌汚染の調査」です。

第 三は、「 地中障 害 物の調 査 」に

今回は、現地における「宅地の三①工場の跡地のようなコンクリート

おいて、現 地で目視 調 査をする際 、大性能」についての調査の仕方を解塀が残存している場合。何らかの汚慌てずに、じっくり観察すれば、わか説します。

染 有 害 物 質を取り扱っていた工 場

ることもたくさんあります。①人が住の可能性があります。②登記事項証

んでいた形跡のある垣根やブロック

明書の過去の所有者に工場経営を塀などがあり、過去に住宅があった

第 一に、「 地 盤の調 査 」をすると、していたような企業名がある場合も、場合。建物を解体した後のため、たと次の①～④の場合があります。①敷

要 注 意です。③ 油だらけのドラム缶

え、表面はきれいな土でおおわれて地周囲にあるブロック塀などの一番が放置され転がっている、地盤表面

いても、少なくとも、建物解体時に生呼んでいます。

（１）地盤の調査

20 月刊不動産 ｜ 2019.09

法律ポイント 1

ポイント 2

入口階段のタイルに大きな亀裂が入り、地盤が沈下している様子がわかります。

宅地擁壁の間知ブロックのつなぎ目が拡大し、亀裂損傷が生じています。多大な補修費用が必要とされるため、注意が必要です。
お客様に口頭で告知することが難しいため、重要事項として説明する際、写真を添付するとよいでしょう。

けんち

仲介
管理
宅建士
IT

ポイント 5鶏舎などのための飼料用のサイロがある場合は、飼料に含まれる窒素等が土壌汚染物質として周辺に蓄積される場合があります。

過 去に建 物が存 在していた形 跡がある宅地では、少なくとも、建物解体時に生じる建築廃材の残置物があります。

一見、外からは井戸に見えなくとも、
過去に古井戸があった場合、上部を撤去した上で、ガス抜きとして地面からパイプを出していることがあります。

じる建築廃材の小片は少なからず残いる可能性があります。④旧建物の置されている可能性があります（ポイ浄 化 槽 がある場 合 。既 存 建 物 が 一

このように「宅地の三大性能」におント４）。②過去に井戸があった宅地

般住宅で、買主がそこに共同住宅をいて瑕 疵の有 無や瑕 疵が存 在するで、ガス抜き用の塩ビパイプが地面

建 築するとき、埋 設されている浄 化

可能性を調査し、消費者に告知するから出ている場合（ポイント５）。その槽を使用できず、地中障害物でしかことが大切です。

海外ポイント 4

物件調査

ポイント 3ありません。

下には、井戸の設備の一部が残置されている可 能 性があります。仮に撤去していても、上半分しか解体撤去していない場合が多い。③地面から鉄骨の一部が飛び出ている場合。地中に、地下室や工作物が残置されて不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする
有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動
産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2019.09 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.6

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

中国編 ③

中国でのマンション開発と販売
菱村 千枝

今回は、
中国における分譲マンションの開発と販売にかかわる市場についてご紹介します。
中国の分譲マンション市場では、新築物件がどのように市場に供給され、購入者がどのような視点で購入チェックしているかを見てみましょう。

不動産鑑定士。一般財団法人日本不動産研究所勤務を経て、2005年から中和資産評価事務所（北京）にて、海外資産評価業務に従事。
中国
沿海部諸都市で企業・不動産評価経験多数。
2013年より不動産鑑定工房株式会社専任不動産鑑定士・取締役に就任。著書に『中国投資・ビジネスガイドブック』（NNA出版）など。

1．開発素地の仕入れは国有土地使用権の入札かられ ばなりません 。これは 、分 譲マン

り５～10戸程度の住戸を配置した高ション開発の黎明期に、開発分譲を層形式です。一方フラット型は、主とし広告して購入者から資金を集めたにて長方形の住戸が並列に配置され、中国では、個人の土地所有者はいもかかわらず、工 事 途中で倒 産して２戸が向かい合って１つの階段またないので、マンションデベロッパー

マンションが引き渡されないなどのはエレベーターを共有する中高層のは、地方政府が行う土地使用権の入事件が頻発したことがあり、政府が形式です。大型開発案件では、１つの札で素地取得を行います。競争入札

開発業者への規制を厳しくしたとい

プロジェクト内にタワー型とフラットで最も高い値をつけた業 者が 土 地

う経緯があります。

型を一定戸数混合して供給するもの

使用権証を取得し、開発に着手します。開発計画の許可を取得し、工事許可を受けて着工します。業者が完もあります。
タワー型は土地を集約利

2．
タワー型とフラット型用できるので、同一プロジェクト内で比較すれば、
フラット型よりも分譲単

成 前に住 戸の青 田 売りを始めるに

中国では、一般にタワー型（写真

価は割安になるようです。
日本ではタ

際しては、土地使用権の入札代金の１）とフラット型（写真２）の呼び方でワーマンションの分譲単価は割高と完 納 証 明と、開 発 にか かる総 額 のマンションのタイプが区 別されていなる傾向がありますが、中国では必25％以上を投入済の証明を条件とます。タワー 型 は 中 心 にエレ ベ ー

ずしもそうではなく、高級物件はむしした「前売販売許可証」
を取得しなけター等のコア部分があり、１階層あた

ろフラット型が多いようです。

写真1

写真2

大連にあるタワー型マンション

北京市にあるフラット型マンション

22 月刊不動産 ｜ 2019.09

中国のマンションの間取りの呼び10年前くらいまでは、中国の新築の教育に関する熱意は非常に高く、優秀な学校のある地区は人気が集
中します。

6．
「五証」をチェック！

「厅」：リビング（居間）またはダイニン

内装工事の手配をすることが当たり

分 譲 住 宅が 販 売されるまでの流グ（食事室）

前でした。一方で中級クラスの住宅

れをご説明しましたが、住宅購入者「衛」：トイレ・バス（トイレとバスは必では内 装まで完了した物 件の販 売は、「 購入ガイド」などのマニュアル本

ず一体となっている）

が主流になっているようです。一般に

に従い、
「 五証」
（ 図表２）のチェック

「厨」
：キッチン

中国の人たちは、経済的に余裕があを怠りません。五証とは、マンション

つまり図表１のように「３室２厅２

れば家の中を豪華に装飾することを開発業者がマンションを完成させて衛１厨」と記載があれば、寝室３、
リ

好むようで、グレードの高い物 件ほ

購入者に引き渡すに至るまでに、政ビング、ダイニング、キッチンが１つず

ど、購入者が自分の好みを反映した

府から取得することが必要な５段階

つ、トイレ・バスが２つということにな

内装を施したいという希望が強いたの許可証です。
このうちのどれか１つります。日本式にいえば「３LDK（ため、スケルトン売りも根強く行われてでも提出できないのであれば、何らだしトイレバス×２）ということになりいるようです。

かの違反行為や、建設途中での業者ます。ちなみにこの住戸の面積は94㎡です。中国では、分譲マンションの（物件見学ツアー）
5．
「看房団」

バスが続々と！

１戸 あたりの 取 引 単 位 は「 建 築 面の破 綻などの可 能 性 が 考えられます。ですから、マンション販売のモデ
ルルーム会場には、必ず一番目立つ

大都市では、新築分譲マンション

ところに、
この「五証」のコピーが貼り専有面積とは異なります。中国の「建を購 入したい人を募って、物 件をま出されています。物件選びに関して、

築 面 積 」は 、
「 専 有 部 分 の 面 積 」ととめて見学するツアー（写真３）が行

中国の消費者は非常に慎重に「 共用部の按 分 面 積 」を合 計したもわれています。希望者はSNSで申しチェックをするようです。

のです。ですから、日本での専 有 面

込んで、バス乗り場に集合し、１日か積よりも、タワー 型で 1 5 ～ 2 0％程

けて５～６件の分譲マンション販売

度、フラット型で10％程度大きいこ会場を回るといった趣向です。購入とにご注意ください。
この間取りを日者らは、立 地 、建 築の質や意 匠 、共本式に換算すると、85㎡程度という用施 設の充 実といった要 因を入 念ことになります。

にチェックするようですが、
中国も子女

図表１

写真3

３室２厅２衛１厨の間取り

図表2

五証とは？

１．
用地計画許可証

２．工事計画許可証
３．工事施工許可証
４．土地使用権証

５．前売販売許可証

看房団（物件見学ツアー）

2019.09 ｜ 月刊不動産 23

海外積」と表記されますが、
これは日本の物件調査標準で、購入者は買ってから自分でIT「室」：寝室等の１部屋

宅建士

分 譲マンションはスケルトン売りが管理方は以下のようになっています。

仲介

4．スケルトンか、
内装付きか

法律

３．住宅間取りのバリエーション

新機能 満載！

ラビーネット「ラビーネット契約書類作成システム」で

のご紹介

動画なので
わかりやすい！

「マニュアル動画」を公開しました！
「ラビ ーネット契 約 書 類 作 成システム」におい て、操 作 方 法 等を動 画で わ
かりや すく解 説した「マニュア ル 動 画」を公 開 い たしました。冊 子 形 式 の マ
ニュアル（PDFファイル）と併せてご活用ください。

「マニュアル動画」でわかりやすく解説◆初めて使う方にも最適！
「ラビーネット契約書類作成システム」の「マニュアル動画」では、システムの特徴や操作方法等を動画でわかりやすく説明しています。
冊子形式のマニュアルだけではわかりづらかった内容を詳しく解説しており、初めて本システムを使う方や、操作に不慣れな方に最適な動画です。ぜひご活用ください。
マニュアル動画の視聴方法①ラビーネットのトップページから「ラビーネット契約書類作成システム」
をクリック。

②「ラビーネット契約書類作成システム」
トップページの「マニュアル・ＱＡ」
をクリック。

24 月刊不動産 ｜ 2019.09③「ラビーネット契約書類作成システム/マニュアル動画リスト」
をクリック。

④視聴したい動画を選択する。

「全日保証ｅラーニング研修」

新コンテンツを追加しました！
８月より「全日保 証ｅラー ニング研 修」におい て、「 全日ステップアップトレー ニング～賃 貸 管 理 編～」を追 加し、公開しています。社員教育や知識の再確認にぜひご活用ください。

「全日ステップアップトレーニング～賃貸管理編～」を公開◆レベルに合わせて受講可能「全日ステップアップトレーニング～賃貸管理編～」は、入門編、基礎編、実務編に分かれており、受講者の方のレベルに合わせた受講をすることができます。
入門編は、賃貸管理業に参入したい、興味がある方を対象としたコンテンツです。基礎編、実務編では、賃貸管理業の実務を行う上でのポイントをわかりやすく解説しています。
全日保証ｅラーニング研修システムの受講方法①ラビーネットのトップ画面から「全日保証ｅラーニング研修」
をクリック。

④画面上部の「研修受講はこちら」
ボタンをクリックして、研修メニュー
画面に進む。

②「ｅラーニング管理」
をクリック。

⑤研修メニュー画面より受講したい研修を選択し、受講を開始する。
※従業者の方が「全日ステップアップトレーニング」
を受講する場合には、ユーザ登録を行う必要があります（詳細は、『月刊不動産』2019年５月号、
またはWEB上に掲載されているマニュアルをご参照ください）。
※本研修は修了証書が発行されません。
あらかじめご了承ください。

③初回のみ「会員管理者情報」の入力画面が表示されるため、必要事
項を入力して、「 確認」
ボタンをクリック。

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■操作に関するコールセンター（エクセル・ワードの書式の操作）

TEL：03-5761-4441《開設日時》月・火・木・金：10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）

TEL：03-5338-0370 月・木：10時～12時、13時～16時 火・水・金：13時～16時《相談日時》（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

2019.09 ｜ 月刊不動産 25

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

令和元年度第８回全日本不動産協会杯争奪
少年サッカー大会「ラビットカップ」開催

大分県本部

本大会は、一般社団法人大分県サッカー協会主催の少年サッカー大会に当本部が特別協賛し、実施するもリニータＵ-12」が優勝しました。心配された天候にも恵まれ、昨年にも増して盛り上がりを見せていました。

ので、今年で８回目となりました。大分県内101チーム、
1,500人余りの選手が参加し、熱戦が繰り広げられました。試合は各地区予選を勝ち抜 いた 2 4 チームが６月2 3日（日）の予 選リーグを戦い、勝ち上がった８チームが７月７日（日）、大分スポーツ公園昭和
電工サッカー・ラグビー場で決勝トーナメントに臨み、「大分ト

ラビットカップ優勝杯を渡す
石田宣明大分県本部長

優勝チーム「大分トリニータＵ-12」

TOPIC

台湾新北市不動產仲介經紀商業同業公會との国際交流事業を開催

神奈川県本部令和元年７月８日（月）、全日本不動産協会神奈川県本い、両団体役員共に活発な交流が図られました。

部において、神奈川県本部と台湾新北市不動產仲介続く第二部では、会場を移動し、横浜スカイビル28階

經紀商業同業公會との国際交流事業を開催しました。

にある「横浜星のなる木」において懇親会を開催。終始第一部の交流会では、両団体役員の紹介後、神奈川

和やかな歓談の中、神奈川県本部の鈴木正美副本部

県本部の秋山始本部長と台湾新北市不動產仲介經紀
チャンロンロン

商業同業公會の 張榮隆理事長による記念品贈呈が行われました。

26 月刊不動産 ｜ 2019.09

今後も神奈川県本部と新北市不動產仲介經紀商業
同業公會は、活発な交流を通じて一層の友好親善と不その後、両 団 体 役員での記 念 撮 影と名 刺 交 換を行

挨拶をする秋山始神奈川県本部長

長の挨拶で閉会となりました。

神奈川県本部より鎌倉彫りを贈呈

動産業の発展に貢献してまいります。

両団体の出席者で記念撮影

名刺交換の様子REPORT

広島県本部「ひろしまＣターンフェア」で住まい相談ブースを出展

広島県本部は、令和元年６月23日（日）に東京交通会

めに移住を希望しているカープファンの方や、広島への館（ 東 京 都 千 代田区 ）で開 催された「ひろしまCターン

移住に向けて仕事と住まいを探している20代女性の方、フェア」で、住まい相談ブースを出展しました。

広島にある相続財産の売却を検討している方などが訪主催は、広島県と広島市、広島県交流・定住促進協議

れ、今年はかなり具体

会で、広島広域都市圏（広島県西部と山口県東部）の的で踏み込んだ相談

20市町や地元企業等が移住や仕事、居住についてのをされる方 が 多 かっ

相談を受けました。住まいに関する相談に個別対応した

たで す 」と今 年 の 傾

広島県本部取引相談員の東氏は「民泊経営をするた

向を述べていました。

来場者から相談を受ける広島県本部取引相談員の東氏

REPORT

愛知県本部

国土交通省

中部地方整備局との情報交換会を開催

令和元年６月21日（金）、愛知県本部事務局にて、国行いました。その後、昨今の愛知県内における不動産

土交通省中部地方整備局との情報交換会が開催され市場の状況やインスペクションの実態（費用負担）、IT

ました。はじめに、中部地方整備局の長谷川副局長と愛重 説の現 状（ 障 害 者

知県本部の萩原幸二本部長の挨拶があり、その後、中の雇 用 機 会・時 間 短部地方整備局より、空き家対策、IT重説および書面の縮）、所有者不明土地

電子化に係る社会実験の全体スケジュールについて説の今 後 、事 故 物 件の明がありました。続いて愛知県本部より、空き家等への取扱い等について意対策および全日安心Ｒ住宅の状況について情報提供を

見交換を行いました。

!

情報交換会の様子

協会からのお知らせ Information

令和元年国土交通大臣表彰で５名が受賞
令和元年７月10日（水）、国土交通省にて「令和元年建設事
業関係功労者等国土交通大臣表彰」が行われました。全日本
不動産協会、不動産保証協会からは、多年にわたり宅地建物取引業に精励するとともに関係団体の役員として業界の発展に寄与したとして、右の５名の方々が受賞されました。

写真左より 村松清美 前不動産保証協会理事、木村勇治 前不動産保証協会理事、
前田忠浩 前全日本不動産協会理事（不動産保証協会監事）、
吉田啓司 不動産保証協会理事（福井県本部本部長）、
石原孝治 全日本不動産協会東京都本部理事

2019.09 ｜ 月刊不動産 27

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物
件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

協会■ 制度の詳細

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）■ 制度に関するお問い合わせ（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証す

令和元年度 第3回 弁済委員会 審査明細
審査結果

社 数・件 数金

額ることで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けること

認証申出

6社

6件

86,767,806円

ができます。

認証

5社

5件

15,552,016円

保留・条件付認証

0社

0件

否決

1社

1件

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

令和元年度認証累計 10社 12件

不動産保証協会

35,119,516円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

28 月刊不動産 ｜ 2019.09

Initiate Member
都道府県 市区町村
北海道

商号名称

新入会員名簿［令和元年 7月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

株式会社

京都府

商号名称

台東区

瑞翔商事

Career Bridge

渋谷区

ＺＺＺ 株式会社

札幌市

株式会社 シンエステート

中央区

株式会社 ソリューションズ

石狩市

株式会社

豊島区

株式会社

紫波郡

泉企画

豊島区

株式会社 日天不動産

大阪市

合同会社

盛岡市

株式会社

目黒区

株式会社 ＮＥＷＧＡＴＥ

大阪市

ＡＰＡｃｏｎｓｔ
ｒｕｃｔｉｏｎ 株式会社盛岡市

きくち不動産事務所

新宿区

株式会社 のぞみ不動産鑑定事務所

大阪市

有限会社

花巻市

株式会社 システムテック

千代田区

株式会社 ＮｏＭａＤｏＳ

大阪市

株式会社 オークマネジメント

仙台市

株式会社 エージェントフォアファミリー

港区

株式会社 ハウスバック

大阪市

株式会社

関住

仙台市

有限会社

小島興産

渋谷区

株式会社 ハステック

大阪市

株式会社

冠龍商事

仙台市

株式会社 Ｔ．
Ｓホースシューイング

多摩市

株式会社 バリューアップ

大阪市

株式会社 グッドマン.ダイニングCO

仙台市

有限会社

品川区

ファースト・オリエント 株式会社

大阪市

株式会社

仙台市

プラスＣ 株式会社

豊島区

不動産相続アーキテクツ 株式会社

守口市

Ｇｏ
ｉ
ｎｇＬ
ｉ
ｆｅ 株式会社

秋田県

男鹿市

フジコーポレーション 株式会社

千代田区

株式会社 ＦＬＥＸ

大阪市

有限会社 コンピューター工房

福島県

福島市

株式会社

杉並区

有限会社 ボーテックス

大阪市

株式会社 シーエスエヌ不動産

茨城県

つくば市

株式会社 ハピネス

町田市

有限会社 ホームエステート

栃木県

佐野市

株式会社 ＫＯＫＯハウジング

足立区

ホカマ不動産群馬県

伊勢崎市

あずまタウン

八王子市

株式会社 マトリックストラスト

埼玉県

吉川市

株式会社 エスグランド

港区

株式会社 Ｍｙｓｔ
ｉ
ｑｕｅ

戸田市

株式会社 Ｓｔｅｐ
ｆ
ｕｔｕ
ｒ
ｅ

品川区

ミライズデザイン 株式会社

本庄市

株式会社

中央区

株式会社

さいたま市

貫井不動産

株式会社

台東区

ものまち不動産朝霞市

株式会社 ハウスライン

台東区

株式会社

白岡市

株式会社 ひまわり不動産

中野区

よこやま商事

さいたま市

株式会社 リブディング

渋谷区

株式会社

千葉市

セイジン 株式会社

足立区

令和不動産

野田市

Ｄ ｎｅｓｔ 株式会社

豊島区

株式会社 レイワプランニング

流山市

日東ホーム 株式会社

豊島区

ロイヤル建設千葉市

半田コンサルティング 株式会社

足立区

株式会社

船橋市

株式会社 レアル

横浜市

株式会社 アシストホームサービス

品川区

合同会社 Ｉ＆Ｕ

大和市

一幸リアルエージェント 株式会社

板橋区

株式会社 ｉｓｍ

横浜市

一般社団法人港区

株式会社 ＡＫＡＳＡＫＡ ＤＥＳＩＧＮ

横浜市

株式会社

足立区

アシストパーク 株式会社

横浜市

合同会社 ジョージエステート

世田谷区

株式会社 アスシード

横浜市

デックスＨＤ 株式会社

千代田区

株式会社 アスプレイズ

大和市

株式会社 ＴＲＵＳＴ・ＷＡＶＥ

世田谷区

株式会社 アセットワークス

横浜市

フォーティセブン不動産 株式会社

葛飾区

合同会社 Ｉ
ＥＭＡＣＨＩ横浜市

株式会社 ミライエ７

港区

株式会社 ヴァーテックス・ドゥ

藤沢市

株式会社 Ｕ－ＨＯＵＳＥ

渋谷区

ウィズ・インターナショナル 株式会社

小松市

株式会社

千代田区

株式会社 ウィルパワー

金沢市

ライセンスバリュー

新宿区

株式会社 ＳＫＴ

山梨県

北杜市

有限会社 リフォームちの中央区

株式会社 エスプリ

長野県

上田市

株式会社

港区

株式会社 ＦＤＣ

松本市

株式会社 ヤマスエ商事

新宿区

株式会社 エムズ

岡谷市

合資会社

岐阜県

羽島郡

MOIS

静岡県

磐田市

株式会社 クロフネ

岩手県

宮城県

千葉県

東京都

札幌市

WINNOVATION

札幌市

株式会社

株式会社

東京都

中島ビル
小原商店

東日本工業

伴

東和キャピタル

大江戸不動産

神奈川県

石川県

大阪府

東和センチュリー

合同会社

明和
株式会社

裕栄商事
理想空間
株式会社
株式会社

和光建装

家継支援協会

川村物産

みやび都市開発株式会社

京都市

丸太町不動産

堺市

株式会社

大阪市

アットジャパンプランニング 株式会社delight住宅販売
株式会社

ITcompany
あづま不動産
今村興産

GRANX

大阪市

株式会社 ＪＮコミュニティ

大阪市

シニア不動産売却サポートセンター 株式会社

大阪市

小美不動産

豊中市

株式会社 スリール

大阪市

添縁

寝屋川市

株式会社

大阪市

株式会社 ティーケイ

大阪市

豊臣不動産

大阪市

一般社団法人 日本住宅工事管理協会

大阪市

ＰＯＷＥＲ 株式会社

大阪市

ファジングローバル

大阪市

ベルハウジング 株式会社

大阪市

ホームズ大阪大阪市

みんなの会計事務所

大阪市

森屋不動興産茨木市

株式会社 ライフリンクス

株式会社
大志開発
株式会社

株式会社

株式会社

門真市

株式会社 リバティホーム

神戸市

アクティ垂水神戸市

株式会社 Ｐｅａｃｈ Ａｓｓｅｔ

尼崎市

株式会社

皐工務店

尼崎市

株式会社

サンソリューション

洲本市

スムクラシーノ 株式会社

赤穂市

合同会社 やまねこ不動産

神戸市

有限会社 シェラザード

鳥取県

倉吉市

株式会社

島根県

出雲市

株式会社 ひよこ

岡山県

総社市

英裕組

岡山市

株式会社 おかやま工房舎

津山市

株式会社 グラビティ

兵庫県

野村屋トラスト
吉田館

京都市

広島県

彩家
株式会社

倉敷市

株式会社

広島市

Ｅａｒｔｈ Ａｒｔ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ 株式会社

ONE TRUST

港区

株式会社

新宿区

株式会社 カケイハウジング

豊島区

株式会社 キーツボンド

藤枝市

株式会社 ナナ不動産

足立区

極エステート 株式会社

富士市

株式会社 ホームクリア

山口県

千代田区

グラントラスト 株式会社磐田市

ミナミ不動産香川県

世田谷区

株式会社 グルース

藤枝市

株式会社 ライフコムＤ

渋谷区

株式会社 クロス・ユー

名古屋市

株式会社 エステート・パートナーズ

高松市

株式会社 らく楽

松山市

株式会社 クラス

松山市

株式会社 遠山ＭＳビルディングス

福岡市

株式会社

DARA

福岡市

株式会社

Y・K企画

愛知県

株式会社

呉市

株式会社

福山市

プログレス不動産

サスケコスモス

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2019.09 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

マンション管理

情報開示の仕組み構築へ

９月に業界横断の研究会●滞納や積立金問題
マンション管理を巡っては、管理費・修繕積立金の値上げや滞納、大規模修繕計画を進めるにあたって財源不足となる管理組合が一定数あることなどが問題として「マンションは管理を買え」と言われてきたように、マン指摘されている上、分譲時の管理費・修繕積立金の金ション管理は住み心地や資産価値に大きな影響を及ぼ

額設定の甘さも指摘されている。一方で流通市場でも、す。
しかし、実際の取引現場では管理そのものを判断す

契約引き渡し後に管理に関わる問題が表面化することる材料に乏しい状況が長らく続いていた。そうした状況

で、トラブルに発展することも少なくなく、ストック流通を促を打開するため来月、管理、開発、流通などの主要な住進する上での懸念材料の一つとなっている。

宅・不動産団体が顔をそろえ、マンション管理の情報開そうした中、2015年に同協会はマンションの管理など

示の仕組みづくりに向けた研究会が発足する。マンショに関する情報を売買の際に宅建業者に情報開示する

ン管 理 業 協 会（岡本 潮 理 事 長・東 急コミュニティー会ための「重要事項調査報告ガイドライン」を策定。同年長）が参加を呼び掛け、全国宅地建物取引業協会連にはマンション標準管理規約、マンション標準管理委託

合会、全日本不動産協会、不動産流通経営協会、全国契約書に、購入者を含む利害関係人から請求があった

住宅産業協会の流通４団体や不動産協会など10程度

場合は、管理組合は管理の状況を開示するという項目の関係団体・機関が研究会に委員を派遣する予定にが盛り込まれている。同研究会の立ち上げを関係機関

なっている。

に働きかけ、おおむねコンセンサスが得られたとして９月

６月に開かれたマンション管理業協会の総会後の懇に初会合が開かれる。不動産関係団体では、不動産協

親会で、岡本理事長はマンション管理が不動産流通市会（理事長・菰田正信三井不動産社長）が同研究会に場で適切に評価されるための情報開示の仕組みづくり

委員を派遣することを正式に表明している。菰田理事のために、主要住宅・不動産団体横断型の「マンション

長は、７月の理事会後に開いた記者会見で、「適切な長

管理適正評価研究会」をスタートすると表明した。管理

期修繕計画を立てると共に、その裏付けとなる財源確業の団体として、建物の老朽化、管理組合役員の高齢保が重要だ。十分な維持管理を確保する計画立案、管化やなり手不足が進む中、このままでは生活基盤である

理費・修繕積立金の設定がなされるべきだ。協会としてマンションの劣化、スラム化は避けられないとの強い危も会員各社に働きかけていく」と述べ、情報開示に前向機意識が根底にある。

きな姿勢で臨む。個人財産という視点も踏まえて、調和その問題解決の一手として管理のレベルが市場価格に適正に反映される仕組みを構築し、マンション居住者をはじめ広く消費者に管理の重要性やコストに対する意識を高め、管理水準の底上げを図っていくことが研究会の目的となる。

30 月刊不動産 ｜ 2019.09のとれる開示の仕組みづくりを目指し、意見交換していくとしている。

●約10項目で等級評価
マンション管理業協会は、研究会でたたき台となる開示の仕組み案について、マンション管理評価検討委員

貸家が16万7,430戸（同11.3％減）、分譲住宅が13万会（委員長・高松茂三井不動産レジデンシャルサービス

3,900戸（同7.4％増）。分譲住宅のうち、マンションは６万

会長）を７月に発足させて検討に着手した。同協会の広72戸（同9.0％増）、戸建ては７万2,465戸（同5.9％増）。

畑義久専務理事は、評価方法について「管理の仕様を

貸家の減少幅が同5.0ポイント拡大して二桁減となっ示す標準見積もり書式やインスペクションガイドライン、

たものの、持ち家と分譲住宅は増加に転じ、増減が拮抗

価格査定マニュアルなどをベースとして10項目ほどの指して全体では前年同期とほぼ同水準となっている。

標を抽出し、等級評価とすることを想定している。不動産流通の営業活動などにおいて、物件概要に等級付け●６月着工に増税の影響かが併記されるような形で流通市場への浸透を図り、価格６月の傾向は前述の上半期と同じく、持ち家と分譲が査定マニュアルへの反映も期待したい」と話す。続けて増加する一方で貸家が減少し、全体としてはほぼ横ば「研究会は年内３回の会合を開き、成案を得る。マンショ

いに近い着工戸数となった。ただし、持ち家は戸数・増ン管理適正化法改正などが見込まれる来年の国会審

加率共に近年では比較的高い水準を示している。

議にも間に合わせる」と見通しを述べた。

同省建設経済統計調査室は持ち家の増加要因について、10月に予定されている消費税率引き上げに伴う経過措置の影響も考えられるとしている。同経過措置

2019年上半期新設住宅着工

は、2019年３月末までに契約した場合は消費税率を８％

前年同期並の水準に据え置いたもの。
「経過措置を利用して発注した持ち家の着工が、
このタイミングで始まったという声が企業ヒ

国土交通省は７月31日、2019年６月分および上半期分（１～６月）の建築着工統計調査報告を発表した。

アリングで聞かれた」（同調査室）という。
またこうした持ち家については、「比較的床面積の広まず2019年上半期を見ると、新設住宅着工戸数は44

い住宅の着工が伸びている」（同）ことも考慮し、「持ち

万9,122戸（前年同期比0.2％減）で、2018年上半期に家を一括払いで購入できるため、住宅ローン減税の恩続きマイナスとなったものの、ほぼ横ばいという結果だっ恵を受けない富裕層の間で、（ 増税の影響を受けない）

た。同じく新設住宅着工床面積については同3.2％増の３月末までにある程度の駆け込み需要が発生したので3,713万9,000㎡で、こちらはプラスに転じている。

は」（同）と見ている。

続いて内訳は、持ち家が14万3,977戸（同8.6％増）、（『住宅新報』2019年８月６・13日号より抜粋・編集）

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