紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会

全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例［平成25年度版］（公社）全国宅地建物取引業保証協会

第●号

公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会（以下「全宅保証」）の業務は、128宅地建物取引業法（以下「業法」）第64条の3で規定されています。
その中で「苦情解決業務」「弁済業務」は消費者を保護するための大事な業務です。
ここでは、苦情解決業務と弁済業務の内容をご説明するとともに、今年度に実施した事例をいくつかご紹介しますので、ご参考にしていただければと思います。

Ⅰ

苦情解決業務と弁済業務（1）苦情解決業務
苦情解決業務の対象となる範囲は「会員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情」と業法に規定されています。

外です（不動産取引のすべてが宅地建物取引に該当するわけではありません）。
全宅保証は、認証申出を受けた後、申出債権について審査

そして、全宅保証は苦情解決の申出を受けた場合には、その上で認証の可否を決定しますが、認証決定され申出人へのの相談に応じ、申出人に必要な助言をし、その苦情に係る事弁済金の支払い（還付）が完了すると、当該会員に対して「還情を調査するとともに、当該会員に対して苦情の内容を通知付充当金納付請求書」により、還付充当金の納付を請求しまし迅速な処理を求めなければなりません。

す。つまり、会員は認証額と同額の金員を全宅保証に支払わそのため全宅保証は、必要に応じて当該会員に対し文書もなければなりません。納付期限となっている「納付請求書を受しくは口頭による説明や資料の提出を請求することができます。

け取った日から2週間以内」に納付できない場合には、全宅保当該会員はこの請求を拒むことはできず、拒んだ場合には全証の会員資格を喪失します（宅建業法第64条の10）。

宅保証の除名対象となります（業法第64条の5、全宅保証定
款第11条・苦情解決業務処理規定第5条）。
当該苦情が自主解決もしくは撤回されない場合には、後述する弁済業務へと移管し、当該苦情にかかる申出人の主張する債権について弁済認証すべきか否かの判断をすることにな

また、いかなる理由があろうとも、分割払いや納付期限の猶予等は一切認められません。なお、会員資格を失うと、1週間以内に営業保証金を供託しなければ宅地建物取引業を営むことはできなくなります（宅建業法第64条の15）。
弁済制度は、本来会員が支払うべき申出人との宅地建物ります。

取引により生じた債務を全宅保証が「立替え払い」するもので（2）弁済業務あり、全宅保証は当該会員に対しその「立替金」を請求するこ弁済業務とは、全宅保証会員の取引の相手方（申出人）の16

全宅保証の助言、指導で解決した案件も多いとになりますので、「保険」
ではありません。

有する「宅地建物取引業に関する会員との取引により生じた2週間以内に還付充当金の納付ができず、会員資格を喪債権」について、認証限度額の範囲内で、全宅保証が会員に失したのちも（認証決定時点ですでに会員資格を喪失してい代わり取引の相手方に代位弁済する業務です。

た場合も同様）、引き続き全宅保証には求償権（還付充当金

この弁済業務の対象となる債権は、会員との宅地建物取引の支払請求権）があり、会員には支払義務が残ったままとなり上の債権に限られ、それ以外の取引により生じた債権は対象ますので、当該会員より支払いがない場合には、債権回収のMar. 2014 Realpartner

ため会員および連帯保証人に対し、必要に応じて差押えや強ており、管理会社に連絡したところ話は通っておらず、また、そ制執行などの法的手段を講じる場合もあります。の物件は申込金を取らないように伝えてあると言われた。
申出〈注〉認証限度額…会員が全宅保証会員でないとしたならば、その者が供人は会員に連絡したうえで申込金の返還を求めたが、会員が託すべき営業保証金に相当する額。現在は、本店のみの場合1,000万円、支店がある場合には1支店につき500万円ずつ加算。
これは1会員あたりの限度額であり、申出1件あたりの限度額ではない。

Ⅱ

苦情解決申出→「解決」事例

申込金7万円を返還しないことから苦情解決申出を行った。
▽会員が申込金7万円の返還に同意し、全額返金がなされたことから解決に至った。

解決事例4 申出人：買主 会員：売主◆申出人は会員を売主として土地売買契約を締結し、会員に業法第64条の5により全宅保証が実施する「苦情の解決手付金として50万円を支払った。
ところが、本件土地は会員業務」の対象となる事案は「会員の取り扱った宅地建物取引の所有ではなく、さらに根抵当権の設定がなされていることを業に係る取引に関する苦情」となっています。

知った。
申出人は契約時にそのような説明を受けていなかっそれらの苦情のうち、全宅保証の指導や仲裁により「解決」に至った事例について紹介します。

解決事例1 申出人：買主 会員：媒介◆申出人は会員の媒介により土地を購入した。
その後、申出人が建築を依頼している業者の土地調査により、当該土地の擁たことから、会員に対する不信感を理由に契約解除のうえ、支払済の手付金50万円の返還を求めて苦情解決申出を行った。
▽申出人と会員との間で和解が成立し、会員から和解金として50万円が支払われたことから解決に至った。

解決事例5 申出人：買主 会員：売主

壁に構造欠陥があることが判明した。行政からも擁壁の是正◆申出人は会員を売主として土地建物売買契約を締結し、会工事を要求され、このままでは建築確認は出せないといわれ員に手付金として600万円を支払った。
この建物には賃借人た。
申出人は会員と話し合いを行うも解決には至らなかったこがいたことから、会員が期日までに退去させることとなっていた。とから、擁壁工事に要する費用の支払いを求めて苦情解決申ところが、期日を2回に渡って延長しても賃借人を退去させら出を行った。

れないことから、会員に手付金600万円の返還を求めた。
しか▽会員が解決金として100万円を支払うとの合意が成立し、し、会員からは100万円しか返金されないことから、残る500合意内容が履行されたため、解決に至った。

万円の返還を求めて苦情解決申出を行った。

解決事例2 申出人：買主 会員：媒介◆申出人は会員の媒介により新築戸建住宅の購入申込みを行い、会員に手付金として100万円を支払った。
しかし、銀行ローンが不可となったことから会員にその旨を伝え、ローン特▽会員が6回の分割払いで返還することとなり、合計500万円の全額が振り込まれたことが確認されたことから解決に至った。

解決事例6 申出人：買主 会員：売主

約による契約解除と手付金100万円の返還を求めた。
ところ◆申出人は会員を売主として収益マンションを7,500万円でが、会員が40万円しか返還しないことから、残り60万円の返購入する契約を締結し、代金全額を支払い、引き渡しを受け還を求めて苦情解決申出を行った。

た。
しかし、契約時には説明のなかった外壁の腐食・破損箇所▽会員が申出人に手付金の残金60万円の返還を確約し、申からの雨漏りなど多数の補修が必要なことが判明したことか出人の銀行口座に30万円ずつを2回の合計60万円が振り込ら、その工事費用600万円の支払いを求めて苦情解決申出をまれたため解決に至った。

行った。

解決事例3 申出人：借主 会員：媒介◆申出人の息子が東京の大学に進学することとなり、インターネットで物件を見て会員を訪問した。会員から紹介された物件を内見することにし、会員に申込金として7万円を支払った。

▽申出人・会員・媒介業者の3者間で和解が成立し、会員および媒介業者から和解金として合計220万円が支払われることとなり、その履行が確認されたことから解決に至った。

解決事例7 申出人：買主 会員：媒介

会員は現地には同行しないが、管理会社に連絡を入れておく◆申出人は会員の媒介により中古住宅を購入する契約を締結との話であった。
しかし、申出人が物件を訪ねると鍵がかかっし、売買代金300万円を支払った。
しかし、会員の営業担当者

Mar. 2014 Realpartner

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がこの金員を費消してしまい、売主には渡らなかったことから、かったことから、会員に媒介手数料の返還および撤去費用並申出人は当該物件の引き渡しを受けることができなかった。
そびに弁護士費用の合計255万円の支払いを求めて苦情解決

こで、会員に返還を求めたが会員が応じないことから、売買代申出を行った。

金等の合計315万円の返還を求めて苦情解決申出を行った。

▽会員が申出人に和解金として80万円を支払うことで和解が▽会員が申出人に売買代金等の合計315万円を支払うことと成立し、その支払いが確認されたことから解決に至った。

なり、申出人への入金も確認できたことから解決に至った。

解決事例8 申出人：買主 会員：売主解決事例12 申出人：買主 会員：媒介◆申出人は会員の媒介により別荘として本件土地建物を購◆申出人は会員を売主として中古土地建物の売買契約を締入した。
しかし、引き渡し後、重要事項説明書には「公営･特別結した。当該物件は会員が買付後2年を経過しており傷みが負担金なし」との記載でありながら、水道組合より新規加入金酷いため、会員が当該物件の修繕および庭のゴミなどを撤去65万円の支払いを求められた。
申出人は説明不足であるとしすることが購入条件であった。
しかし、会員はその約定を履行て、会員に水道組合への支払いを求めるも、会員がこれに応じしないことから苦情解決申出を行った。

ないことから苦情解決申出を行った。

▽会員が申出人に和解金として200万円を支払うこととなり、▽会員が水道組合へ新規加入金65万円を支払うことで合意その支払いがなされたことが確認されたことから解決に至っし、その支払いが確認できたため解決に至った。

た。

解決事例9 申出人：買主 会員：売主解決事例13 申出人：買主 会員：媒介◆申出人は会員の媒介により土地を購入した。当初、境界確◆申出人は会員を売主として中古土地建物の売買契約を締定を行ったうえで引き渡すこととなっていたが、未だに履行さ結し、代金全額を支払って、引き渡しを受けた。
しかし、翌年にれていない。
また、がけ条例の説明もなかったため、予定してなって雨漏りを発見したため会員に対処を求めたが、会員かいた建物が建てられない状況に陥ったことから苦情解決申出らは補修費用の一部を負担するとの回答であった。
そこで、申を行った。

出人は会員による補修費用全額の負担を求めて苦情解決申▽会員が境界確定を行ったほか、申出人の納得する対応がは出を行った。

かられたことから解決に至った。

▽会員が当該物件の瑕疵補修を行うこととなり、補修工事を完了させたため解決に至った。

解決事例10 申出人：借主 会員：媒介解決事例14 申出人：買主 会員：売主◆申出人は会員を売主として中古土地建物の売買契約を締結した。契約では会員がハウスクリーニングを行い引き渡すこ◆申出人は会員を媒介としてマンションの賃貸借契約を締結とになっていたが、会員がこれを実施せず、その他にも物件状することとし、契約に先立ち、敷金として会員に25万円を渡し

況確認書の記載とは異なる不具合と雨漏りが発見された。
申た。
しかし、当該物件の賃貸借契約書には「敷金なし」と明記

出人は会員に対応を求めたが、会員が応じないことから苦情されており、貸主にも渡っていないことが判明した。その後も解決申出を行った。

会員から敷金25万円が返還されないことから苦情解決申出▽申出人と会員との間で和解が成立し、和解金として会員かを行った。

ら50万円、媒介業者から20万円が支払われたことから解決▽会員が申出人から預かった敷金25万円を申出人に返還しに至った。

たことが確認されたことから解決に至った。

解決事例11 申出人：買主 会員：媒介Ⅲ 弁済認証申出→認証決定事例◆申出人は会員の媒介で土地建物（店舗）を購入する契約を締結し、代金全額を支払って、引き渡しを受けた。
しかし、隣人全宅保証になされた認証申出の中から、認証決定された事から本件建物の看板等の工作物が、隣人の所有地に越境し案を紹介します（※実際の認証申出事案を元にしていますが、ているとして撤去を求められ裁判となった。
申出人は敗訴した申出内容や債権額等は簡略化しています）。

が、契約時の重要事項説明では越境についての説明がな

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認証事例1 申出人：買主 会員：売主認証事例3 申出人：買主 会員：売主

会員が借地権付建物を地権者の承諾なしで売却したことから会員が合意解除後も手付金等を返還しないことから、その支申出人が地権者から提訴された事例

払いを求められた事例●事案の概要●事案の概要平成19年3月、申出人は本件借地権付建物を会員から

平成23年2月、申出人は本件新築マンションを会員から950万円で購入する契約を締結し、代金全額を支払い、所有1,200万円で購入する契約を締結し、会員に手付金として権移転登記を受けた。
ところが、平成21年5月になり、会員が200万円を支払った。
さらに同年7月、申出人は会員に対し中土地所有者の土地賃借権譲渡の承諾を受けていなかったこ間金として300万円を支払った。
その後、申出人は会員から再とから、申出人は土地所有者から建物の収去と土地の明け渡度中間金を支払うよう要求されたが、契約書に約定されていしを求めて提訴された。

ないことから応じなかった。

平成23年9月、裁判で土地所有者の請求が認められ、申出

平成24年5月、契約が一向に進展しないことから、申出人は人に建物の収去と土地の明け渡しを命じる判決が言い渡さ

会員に対して本件契約を会員の債務不履行に基づき解除し、れた。

支払済金員500万円および違約金240万円の合計740万円

そこで、申出人は本件売買契約に際して、会員が土地所有の支払いを求める内容証明郵便を送付した。

者より土地賃借権譲渡の許可を得ないことが原因で損害を会員は違約金240万円を除く500万円の返還を了承し、申受けたとして、損害金等の合計1,370万円の支払いを求めて出人に念書を差し入れるも、会員からは100万円が返還され全宅保証に認証申出を行った。

ただけであった。そこで、申出人は会員に支払った手付金・中●結論間金の合計500万円から、返還された100万円を控除した認証950万円

申出人が土地所有者との裁判に敗訴したことにより、申出人が950万円で購入した建物の所有権と土地賃借権を喪失することが確定したことから、申出人には売買代金950万円の損害が発生したことが認められる。

400万円の支払いを求めて全宅保証に認証申出を行った。
●結論

認証400万円

本件は、内容証明郵便や念書などから、建築工期が延長されたことを理由に申出人・会員間で契約解除が成立しており、よって、申出人が本件建物および土地賃借権の喪失により会員も申出人から受領した500万円の返還を約している。会受けた損害である売買代金相当額950万円を認証と判断した。

員は受領した金員の一部である100万円を申出人に返還して認証事例2 申出人：売主 会員：媒介ローン条項により白紙解除された契約の媒介手数料返還をいることから、会員自身も申出人への返還義務を認めているものである。
よって、申出人が会員に支払った手付金・中間金の合計求められた事例

500万円から、返還された100万円を控除した400万円を認●事案の概要証と判断した。

平 成 2 0 年 9月、申出人は会員の媒 介により本 件 土 地を1,450円で売却する契約を締結し、申出人は会員に媒介手数料として50万円を支払った。その後、買主が銀行融資を受けられなかったことから、本件売買契約はローン特約に基づき白紙解除となった。
申出人は白紙解除にともない会員に媒介手数料50万円の返還を求めたが、申出人の再三の請求にも関わらず会員は返還しなかった。
そこで、申出人は媒介手数料50万円の返還を求めて全宅保証に認証申出を行った。
●結論

認証50万円

本件売買契約については、買主の銀行融資が承認されなかったことにより白紙解除されたことが明らかである。ローン
特約により契約が白紙解除となった以上、会員には手数料の返還義務がある。
しかし、会員はすでに廃業しており、会員代表者も行方不明であることから50万円を認証と判断した。

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。
また、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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