要除却認定調査実務者講習
外壁等剥落危険性について

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism１．要除却認定基準の概要
基本的な考え方「生命・身体への危険性がある」又は「住宅の基本的条件である生活インフラが不十分」なマンションのうち、簡易な修繕で改善することが困難であり、除却することも合理的な選択肢の一つと考えられるものを対象とする。
分類基準概要（参考）
耐震性不足

耐震改修促進法第22条第2項及び第25条第2項の規定に基づき地震に対する安全上耐震関係規定に準ずるものとして定める基準に適合していないもの （Ｉｓ値が0.6未満のもの）

マンション
敷地売却
事業及び容積率緩和特例の対象火災安全性不足

建築基準法の防火・避難規定に不適合で、簡易な修繕で適合させることが困難なもの（防火区画、２以上の直通階段、非常用昇降機 など）

外壁等剥
落危険性

鉄筋に沿ったひび割れ等が一定程度以上発生し、剥落の危険性が高いもの

住宅の基本的条件である生活インフラが不十分

配管設備
腐食等

スラブ下配管方式の排水管で、二箇所以上で漏水が生じているもの

容積率緩和特例の対象

バリアフ
リー不適
合

建物出入口から多数の者が利用する居室（集会室等）又は各住戸等に至る一の経路が、建築物移動等円滑化基準に準じた基準に適合することを基準とし、これに該当していないもの（階段・段を設けない（１階分の上下の移動に係る部分を除く）、廊下の幅が120cm以上 など）

生命・身体への危険性がある（劣化グレード3の観測数＋劣化グレード2の観測数×0.71）÷調査箇所数≧ 0.34 など

1２．調査資格者の要件
分類

定期報告に係る調査・検査に準じたもの

法適合の確認を行うもの

内容

調査に係る資格

外壁等剥落危険性

外壁の劣化状況の調査

一級建築士
二級建築士

配管設備
腐食等

排水管の腐食等による漏水の調査

一級建築士
二級建築士

火災安全性不足

建築基準法令への適合性の確認

建物の構造・規模に応じた建築士
建築基準適合判定資格者

バリアフ
リー不適
合

バリアフリー法令への適合性の確認

建物の構造・規模に応じた建築士
建築基準適合判定資格者

耐震性不足

耐震診断
（＋耐震改修 ）建物の構造・規模に応じた建築士資格＋講習を修了同等以上の知識・経験を有すると国土交通大臣が定める者（参考）
一定の専門知識を要するもの

2３．法律の規定と告示の関係について○マンション建替円滑化法の改正条文（除却の必要性に係る認定関係）（除却の必要性に係る認定）第百二条 マンションの管理者等（中略）は、国土交通省令で定めるところにより、建築基準法（中略）に規定する特定行政庁（中略）に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。
２ 特定行政庁は、前項の規定による申請があった場合において、当該申請に係るマンションが次の各号のいずれかに該当するときは、その旨の認定をするものとする。
三 当該申請に係るマンションが外壁、外装材その他これらに類する建物の部分（中略）が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。
〇除却の必要性に係る認定に関する基準等を定める告示
第三 マンションの建替え等の円滑化に関する法律第百二条第二項第三号の規定に基づき外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして定める基準
一 （中略）判定式により算出される値が、判定値欄の値以上となること。
二 外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるもの
として、特定行政庁が認めるものであること。

・調査対象とする部位の劣化事象の観測数に基づき判定式により判定する方法（１号）が基本となるが、判定式によらず、特定行政庁が認める方法（２号）も適用可能である。

・いずれかの基準に該当する場合に要除却認定の対象となる。

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４．基準 ①判定式による調査・判定方法＜判定式による方法の考え方＞〇基準の考え方① 鉄筋コンクリート造及び鉄骨鉄筋コンクリート造を判定の対象とします。
・マンションの一部が同構造の場合は、同構造部分を対象として適用することが可能です。
・判定式は、コンクリートの劣化状況が確認できることが前提であるため、原則として外壁仕上げがモルタル塗り仕上げなどでコンクリートと一体となって接着しており、躯体の劣化状況が確認できる場合に適用できます。

・ただし、乾式工法の外壁や弾性のある材料を用いている外装材等に覆われている場合に、これを取り除くなどして確認できるようにして適用することは可能です。
② 調査資格者が目視で調査することを基本とします。
・近接目視を行う場合には、打音による調査（浮き・剥離の打音による把握）も併せて行うことが考えられます。

③ 劣化事象の観測数が一定数以上あり判定式を満たす場合に、コンクリート剥落の要因となる鉄筋腐食が一定以上進行している可能性が極めて高くなることから、部分的な修繕で対応することは難しく、除却することも合理的な選択肢の一つと考え、要除却認定の対象と判定します。
④ 暫定的な補修が行われている場合には、補修前の信頼できる記録等に基づき判定することも可能です。

⑤ 判定は部位単位（外壁の各面（東面、南面、西面、北面）、階段室、バルコニー、直接外気に開放されている廊下（開放廊下）、ひさしの計8部位）で行い、判定値以上となる部位が一つでもあれば、外壁等剥落の危険性がある建物と判定します。

4４．基準 ①判定式による調査・判定方法＜判定式による基準＞
イ 調査対象
調査対象は、鉄筋コンクリート造の建築物若しくは建築物の構造部分又は鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物若し
くは建築物の構造部分とする。
ロ 調査部位
調査部位は外壁の各面、階段室、バルコニー、直接外気に開放されている廊下又はひさしとする。
ハ 判定式及び判定値
表１ 調査箇所数に応じた判定式と判定値
調査箇所数

判定式

判定値

8箇所以上14箇所以下の場合（劣化グレードBの観測数＋劣化グレードAの観測数×0.80）÷
調査箇所数0.50

15箇所以上29箇所以下の場合（劣化グレードBの観測数＋劣化グレードAの観測数×0.71）÷
調査箇所数0.34

30箇所以上の場合（劣化グレードBの観測数＋劣化グレードAの観測数×0.67）÷
調査箇所数0.27

・判定式で算出される値 ≧ 判定値 をいずれかの調査部位で満たした場合、認定の対象となります。
・「調査部位」及び「調査箇所数（調査箇所の数）」については、スライド6、7に記載の内容に基づき判断します。

・「劣化グレード」については、スライド8～10に記載の内容に基づき判断します。

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４．基準 ①判定式による調査・判定方法＜調査部位及び調査箇所数について＞○調査部位 下表に従い調査対象となるマンションの調査部位を設定します。

調査部位
外壁（東面）

備考
・バルコニーや開放廊下の壁（立ち上がり部分）を含む。
・方位については下表に従い判断します。
（例）
真北から±45°の範囲内のため北面となる。

外壁（南面）
外壁（西面）

外壁

外壁（北面）
・外壁のほか、階段室に付属するひさしは階段室に含みます。
階段室・階段室内が外気に接する場合においては、階段室内の壁、手摺壁、階段の上裏も対象とします。

バルコニー
直接外気に開放されている廊下（開放廊下）

・「直接外気に開放されている廊下」の判断は、建築基準法の取り扱いによります。

ひさし

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４．基準 ①判定式による調査・判定方法＜調査部位及び調査箇所数について＞○調査箇所数・調査対象となるマンションの調査部位ごとに、以下の方法により鉛直方向と水平方向に格子状に分割した、一のマス目を一の調査箇所とします。
・調査箇所数が８箇所未満となる調査部位については、判定式の対象としません。

表１において、調査箇所については、鉛直方向は階で区分した部分、水平方向は調査部位に応じて次のとおり区分した部分を一とし、調査箇所の数の合計を調査箇所数とする。なお、住宅以外の用途に供する部分にあっては近接する住戸と同等の長さで区分した部分を一の調査箇所とする。
① 外壁 桁行方向は住戸ごとに区分した部分とし、張り間方向は住戸を二分した部分とする。
② 階段室 一の階段室ごとに区分した部分とする。
③ バルコニー、直接外気に開放されている廊下又はひさし 住戸ごとに区分した部分とする。
【調査箇所の設定例】

桁行方向

梁間方向

開放廊下・バルコニー

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４．基準 ①判定式による調査・判定方法＜劣化グレードについて＞○劣化グレードの確認方法
・調査部位ごとに各調査箇所の劣化事象を目視その他の方法により観察します。
・目視の方法は、できる限り近接目視によるものとし、敷地や建物の形状等によりやむを得ない場合には遠望目視により行います。また、近接目視を行う場合には、打音による調査（浮き・剥離の打音による把握）も併せて行うことが考えられます。
・ひび割れ等の劣化事象の範囲が大きく、複数の調査箇所にまたがっている場合には、それぞれの調査箇所の劣化事象として記録します。

劣化グレードについては、調査箇所ごとに発見された劣化事象に応じて表２に定めるところにより決定する。一の調査箇所において複数の劣化事象が発見された場合であって、当該調査箇所において劣化グレードBの事象が発見された場合は、当該調査箇所の劣化グレードを劣化グレードBとする。
表２ 劣化グレードと劣化事象
劣化グレード劣化事象

Ａ

鉄筋に沿ったひび割れ、錆汁

Ｂ

コンクリートの浮き又は剥離、鉄筋露出

注：上表に記載のない外装材の浮き、仕上げ材の劣化、コンクリート表層のひび割れ、エフロレッセンス、白華等の劣化事象等については、鉄筋腐食が発生している可能性が高いとは言えないことから、要除却認定の判定に当たって考慮しません。

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４．基準 ①判定式による調査・判定方法○留意事項
・「鉄筋に沿ったひび割れ」の判断については、マニュアルに掲載の「ひび割れの形態と推測される原因」を参考に判断することが考えられます。（出典：一般社団法人日本建築学会『鉄筋コンクリート造建築物の耐久性調査・診断および補修指針（案）・同解説』第１版第１刷）
・外壁等の劣化に対し暫定的な補修が行われている場合については、次の考え方に従い劣化事象を把握することとします。

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４．基準 ①判定式による調査・判定方法【劣化事象の事例】

劣化グレードA

外壁の鉄筋に沿ったひび割れ

外壁の錆汁

バルコニーの鉄筋に沿ったひび割・錆汁

外壁におけるコンクリートの浮き・剥離、鉄筋露出

バルコニーにおけるコンクリートの剥離、鉄筋露出開放廊下におけるコンクリートの剥離、鉄筋露出

劣化
グレード
B

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４．基準 ①判定式による調査・判定方法【算定例】

・調査部位：外壁（南面）・調査箇所数：各階（鉛直方向）と一住戸（水平方向）で区分して25箇所
・劣化グレード：劣化グレードＢ→３箇所、劣化グレードＡ→８箇所
・調査箇所数15箇所以上29箇所以下の判定式における劣化グレードＡの係数は0.71
・調査箇所数15箇所以上29箇所以下の判定式（劣化グレードＢの観測数＋劣化グレードＡの観測数×0.71）÷調査箇所数＝（３＋８×0.71）÷25＝0.3472（四捨五入等は行わない） ≧ 0.34（判定値）
以上より、判定式により算出した値（0.3472）が調査箇所数15箇所以上29箇所以下の判定式における判定値（0.34）以上となるため、要除却認定の対象となる。
区分

調査結果

調査部位

判定値

建物外壁（南面）

調査箇所数（箇所）【a】

25

劣化事象の観 劣化グレードＢ
測数（箇所） 劣化グレードＡ

【b】

3

【c】

8

劣化グレードＡの係数

【d】

0.71

判定式により算出された値【e】

0.3472≧0.34※ e＝(b＋c×d)/a

判断基準
判定式により算出された値が、判定値以上となる調査部位が１つでもあれば、外壁等剥落危険性の基準に該当し、認定対象となります。
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４．基準 ②判定式によらない方法
外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして、特定行政庁が認めるものであること。
【判定式によらない方法の例】
・外壁等の剥落の要因に関わらず、現に外壁や外装材の落下が頻繁に発生するなど、居住者や周辺住民の生命・身体に危害を及ぼすおそれが高く、簡易な修繕では改善が困難と認められる場合には、判定式を満たさない場合にも、調査資格者の調査に基づきマンション管理組合から提出される根拠資料を基に特定行政庁において認定することが考えられます。
・例えば、凍害（凍結融解）や骨材のアルカリシリカ反応等といった鉄筋の腐食に伴う劣化とは異なるメカニズムにより劣化するものも認定の対象となり得ます。
・コンクリートの凍害は、判定式で示した鉄筋の腐食に伴う建物劣化とは異なり、細かなひび割れ、スケーリング（表面が薄片状に剥落する）、及びポップアウトなどの症状が起こります。
・コンクリート中の骨材のアルカリシリカ反応は、判定式で示した鉄筋の腐食に伴う建物劣化とは異なり、亀甲状のひび割れやポップアウトなどの症状が起こります。
・これらの症状は、簡易な修繕では改善が難しく、鉄筋の腐食を促進させ、コンクリートとしての機能を果たさないこともありうるため、調査資格者の調査に基づきマンション管理組合から出された資料等を基に特定行政庁において認定することも考えられます。

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５．申請方法等〇認定申請書に以下の書類を添えて、特定行政庁へ申請します。
①当該認定の申請を決議した総会の議事録の写し（規約で別段の定めをした場合は、規約の写し及びその定めるところにより申請することを証する書類）②当該マンションが国土交通大臣の定める基準に該当することを証する書類③その他、特定行政庁が規則で定める書類
外壁等剥落危険性に係る調査報告書〇国土交通大臣の定める基準に該当することを証する書類（参考様式）
次の内容を記載することが考えられます。
特定行政庁において様式を定めている場合にはそれに従います。
①マンション名称・マンションの名称を記入します。団地型マンションの場合には、棟の名称まで分かるように記入します。

調査年月日

年月日

①マンション名称②該当する調査部位③調査箇所の設定

調査部位の区分・調査箇所の設定図など④劣化事象【調査箇所別の結果】調査箇所
No.
1
23
45・・・
ｎ

②該当する調査部位
・調査を行った部位のうち、判定式により算出した値が判定値以上となる部位のいずれかを記入します。 （記入例）外壁（南面）

劣化グ
レード

観察された劣化事象

備考

・・・・・・・・・【劣化事象の目視観察の結果】

劣化グレードＡ
Ｂ
合計③調査箇所の設定
・マニュアルに掲載の「外壁等剥落危険性の調査方法」に準じて設定した、判定の調査対象とした部位、調査箇所（グリッド）の設定図を示します。
様式に収まらない場合は別紙で示すことが考えられます。

観察された箇所数箇所
箇所
箇所

観察された劣化事象（グレードＡ、グレードＢ）の写真など

⑤判定結果

【判定式】
【判定式により算出した値】

【判定値】
≧

⑥備考

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５．申請方法等④劣化事象【調査箇所別の結果】
・目視その他の方法により観測された調査箇所別の劣化事象と、これに対応した劣化グレードを整理して明示します。
調査箇所
No.
12345・・・ｎ

劣化グ
レード

観察された劣化事象

備考

・・・・・・・・・【劣化事象の目視観察の結果】
・劣化グレード別の観測数を整理して明示します。
・劣化グレードＡ及び劣化グレードＢの劣化事象が観測されたものについては、その状況が明瞭に分かり得る資料として、劣化状況の写真等を添付します。様式に収まらない場合は、調査箇所との対応関係が分かる形で別紙に示すことも考えられます。
劣化グレードＡ
Ｂ
合計観察された箇所数
箇所
箇所箇所

⑤判定結果
・調査箇所数に応じた判定式及び当該判定式に劣化グレード別の観測数を代入して求めた値が、判定値以上となることを示します。
⑥備考
・特定行政庁の審査者へ伝達するべき事項等がある場合に必要な内容を記入します。

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