連 載

紙上研修vol.150

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

最近の家賃滞納問題と最善対策①
弁護士 柴田 龍太郎

弁護士 関根 究

家賃滞納は悩ましい問題です。

特に近年は、外国人向けの賃貸物件も増え、言葉の壁や国境の壁もあって、トラブル対応が難しくなっています。

そこで、今回は自力救済の事例として「やってはならないこと」、また「滞納者に対しての法的手順」等を中心に解説します。

1

やってはならない自力救済の事例

家賃滞納が発生しますと、なんとか改善したいがためにいろいろな督促を試みていられると思いますが、次のことは絶対にしてはなりません。

（1）
ドアの外に滞納の事実を書いた張り紙をすること。

滞納金額を記載したり、嫌がらせと受けとめられるような大きな張り紙をした場合には、名誉毀損や不法行為が問題になります。また、内容証明もいやがらせ目的でたびたび出すことも違法となる可能性があります。せいぜい3～4回くらいではないかと言われています。また、勤務先に出すのも、自宅での受領を拒否したような場合に限るとされています。

（3）家財道具を無理矢理運び出すこと。

これは、住居侵入（刑法130条）、窃盗（刑法235条）に該当

なお、建物賃貸人が自己の建物の道路に面したガラス戸にします。賃貸借終了後、賃貸人による賃借人所有物件の搬出

賃料増額請求に応じない賃借人を非難する趣旨でした貼紙

処分を許容する合意があっても、賃貸人が賃貸建物の入口にが、賃借人の名誉を侵害したとして損害賠償が命じられた事

施錠し建物内の賃借人の動産類を搬出処分した行為を不法行例もあります（東京地裁・昭和56年8月25日判決・判例タイム為と認定した事例もあります（東京高裁・平成3年1月29日判

ズ457号112頁）。請求内容を他人が見る可能性のあるハガキ

決・判例時報1376号64頁）。

による督促も、個人情報保護の観点から避けるべきです。

（2）
ドアをはずしたり、ドアのノブをロックすること。

建造物損壊罪（刑法260条）、器物損壊罪（刑法261条）に該当します。民事的にも損害賠償の問題となるし、自力救済に失敗して法的に解除通知を出す場合に困難な事態となります。す
なわち、契約を解除するには賃料の催告が必要で、賃料の催

２

明渡しまでの法的手順（1）賃料滞納が始まったら建物賃貸借契約締結後、賃借人が、賃料滞納を始めた場合告には賃借人に使用収益させていなければなりませんが、賃には、賃借人のところに行って、口頭で賃料の催促をするこ借人を締め出してしまっているので、行方不明になってしまっと、あるいは簡単な督促書面を作成して発送することです。2たような場合には、契約解除もすんなりできず、また、裁判に～3回、この口頭での催促または簡単な書面での督促をしてなった場合も本来単純な賃料滞納明渡し事件が証人尋問を要も、賃借人が賃料を支払ってこない場合は、次の段階に移行すする大問題に発展することになるのです。

る必要があります。

14Realpartner 2016.5

（2）配達証明付き内容証明郵便の発送（3）裁判手続き

ることです。
「本書到達後5日以内に、延滞している賃料金○裁判手続きを利用することになります。

次の段階とは、法的手続きに向けて内容証明郵便を発送す

賃借人が賃料の支払いをしないときは、仕方がありません。

○円を支払わなければ、それを条件に賃貸借契約を解除します」等と書いて送ります。これを条件付解除通知といいます。
内容証明郵便には、延滞賃料の特定と、条件付きの契約解除の意思表示をきちんと書いておくことが必要です。つまり、いつからいつまでのいくらの賃料が延滞しているのかということと、5日ないし1週間程度の催告期間内に支払いがない場合は、別の内容証明郵便で解除の意思表示をするまでもなく、この書面で賃貸借契約は解除されますということをきちんと書いておきます。もちろん、催告の通知と解除通知を別個に行ってもかまいません。
この内容証明郵便は、配達証明付きにして、書留速達で送ることです。加算料金を支払えば指定日送達、日曜日、休日送達をしてくれます。
賃貸借契約書には、無催告解除特約が入っていることが多いのですが、「家屋の賃貸借を解除するには、賃料不払いを理

３

賃借人が行方不明になった場合の対処法【質問】101号室の賃借人は、独身で一人暮らしでしたが、化粧ケースと小さなテーブルを残したまま、ここ三月ほど姿が見えません。隣の人の話では夜も帰ってきている様子もないとのことで、いわゆる「蒸発」してしまったようです。
どのように対処したらよいでしょうか。

最近、借金苦の賃借人が行方不明となるケースが増えています。筆者の事務所でも相談が多いのがこの「行方不明問題」です。

由とする場合でも、他に特段の事情がない限り、本条所定の催賃借人が、家賃も払わず、家財道具を残して、行方不明に告が必要である」というのが判例（最高裁・昭和35年6月28日

なったとき、賃貸人はどうすべきでしょうか。このような場合を判決・民集14巻8号1547頁）ですから、賃借人に対し、一応5日予想して、賃貸借契約にいろいろ条項を入れておいても、後記から1週間程度の催告期間を与えてください。の参考判例のように、賃貸人が鍵を勝手に開けて部屋に入る

なお、契約の解除通知発送後到達前に滞納賃料が支払われことや、残置動産を処分することは、自力救済に当たり、原則た場合には、いったん発生した解除権は消滅してしまいます的にできないことになっています。裁判所の見解では「私力の（東京地裁・昭和39年8月15日判決・判例時報391号25頁）。

行使は、原則として法の禁止するところであり、法律に定める相手が不在の場合で、しかも、郵便局に郵便を受領しに行か手続きによったのでは、権利に対する違法な侵害に対抗してなかったときには、差出人のところに内容証明郵便が戻ってく

現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認めらることがあります。
このような場合、書留郵便による意思表示がれる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においての到達したものと解するか否かについては見解が分かれており、み、その必要の限度を超えない範囲で、例外的に許されるだ否定した例もあります（福岡高裁・昭和51年5月13日判決・判例

けである」（最高裁・昭和40年12月7日判決・民集19巻9号2101

タイムズ357号298頁）。
したがって慎重を期して再送するか、あ頁）としています。

るいは戻ってきた郵便の封筒は証拠としてとっておき、二人（一場合によっては、住居侵入、窃盗や器物損壊で告訴されるこ人は賃貸人あるいはその代理人そして他の証人）で手渡し、写ともあり得ます。むしろ、賃借人の中には、示談金の取得を目しの方に渡した日時を書いて記録しておいてください。

論んで意図的に行方不明となり、賃貸人が家財道具を処分しまた、書面による通知は、家族の一人に手渡されたとき、あるいは会社の従業員の一人に手渡されたときなどのように、「催告書を受領する権限もなく、その内容も知らず且つ会社の関係者に何ら告げることがなかったとしても、相手の勢力範囲たことを確認してから戻ってくる者がいますので十分注意が必要です。
それでは、賃借人が行方不明となった場合、法的にはどうしたらよいでしょうか。

内に入ったもの、すなわち同人の了知可能な状態に入った場合

この場合には賃借人が行方不明ですから通常の法的方法はには」民法97条の到達があったものとされています（東京高とり得ず、公示送達の方法を使うことになります。すなわち、訴裁・昭和36年4月20日判決・民集15巻4号774頁）。

えを提起して、訴状を公示送達してもらい、欠席判決をもらっ

Realpartner 2016.515紙上研修

●解除通知・日本語版
通知書

東京都新宿区……
被通知人て、それにより強制執行する方法です。訴状には、賃貸借契約を解除する旨の意思表示を記載する必要があります（なお、以前は、訴状に契約解除の意思表示を記載しただけではだめ
で、事前に、簡易裁判所の公示による意思表示【民法97条の2】の手続きが必要でしたが、民事訴訟法の改正により、平成10年1月1日から、訴状の公示送達で、解除の意思表示も、一緒にできるようになりました）。
また、残置動産を競売することができるよう、明渡しを求めるだけでなく、未払賃料の支払いも求めておく必要があります。明渡しを命ずるだけの判決では、残置動産の処分ができませんので、賃貸人の方で、どこかに保管しておかなければならなくなります。これを避けるため、未払賃料の精算のため、判決に基づいて、執行官に残置動産の競売をしてもらうのです。なお、敷金からは明渡し完了時の未払賃料分は当然差し引かれることになりますので、未払賃料と相殺する必要はありません。

４

判決後の強制執行手続き（1）強制執行申立裁判所から被告に対する明渡し判決が出された後（あるいは訴訟手続きの中で明渡しの和解が成立した場合）、被告が

鈴木次郎

殿

東京都豊島区……
通知人

山田太郎

前略、現在、通知人は貴殿に対し、貴殿肩書住所地建物（以下「本件建物」といいます。）を、賃料月額8万5,000円（共益費込み。毎月末日限り翌月分支払）で賃貸しております（以下「本件賃貸借契約」といいます）。
しかし、貴殿は、平成27年10月分から平成28年2月分までの家賃合計金42万5,000円を支払っておりません。
つきましては、通知人は、貴殿に対し、本書をもって、本日より5日以内に、上記滞納賃料合計金42万5,000円を、後記記載の送金先口座に振り込んで支払うよう求めます。
上記期間内にお支払いいただけなかった場合は、あらためて契約解除の通知をすることなく、上記期間の経過をもって、貴殿との本件賃貸借契約を解除するとともに、法的措置をとることを通知します。
（送金先口座）○○銀行△△支店

普通預金口座 口座番号名義

山田123456789

太郎

平成28年2月10日以上の場合には、下記（3）の断行手続きを行うことなく、明渡し完了となります。

（3）明渡しの断行

上記「催告」後に明渡しが完了していなければ、催告日から任意に退去すれば、そこで明渡しは終了し、何ら問題ありませ1ヵ月以内の期間を置いて断行（実際に強制力をもって明渡しんが、あくまでも退去を拒んだ場合、あるいは明渡しをしないを実現することをいいます）を行うことになります。

まま所在不明となった場合は、強制執行の申立てを行う必要があります。
強制執行の申立ては、賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して行います。申立ての際には、執行官に対その場合、断行期日に執行補助者に支払う費用、及び荷物運搬用のトラック代が必要となります。トラック代は、荷物の量により変動します。
さらに、執行官が、荷物の保管が必要であると判断すれば、する予納金が必要になります。予納金の額は、被告が1名の場その保管費用も、荷物の量に応じて別途かかります。

合には7万円程度が予納金として必要になります。

※具体的に執行費用がどの程度になるかについては、管轄す（2）催告る裁判所・執行補助者・室内の荷物の量が異なりますので、具強制執行を申し立てると、申立てから1～2週間程度の間に、体的に示すことはできません。また、明渡しの催告の際に、執居住者に任意の明渡しを求めるとともに、物件の状況を確認

行官の判断で物件内の残置物の保管・廃棄の方法等が決めらする「催告」と呼ばれる手続きが行われます。この催告期日にれ、これに応じて、執行補助者が、強制執行にかかる費用の見立ち会う執行補助業者（強制執行を行うにあたり、実際に荷物積りを出すことになります。

を搬出・保管する専門業者です）の出張費用等を要します。
建物の合鍵がない場合、錠前師を呼ぶ必要がありますので、錠前師の費用を要します。
※明渡し催告の際に、荷物がほとんど残っていない場合には、執行官の判断で即時に明渡しが完了する場合もあります。こ16

Realpartner 2016.5

５ 外国人の賃借人が賃料を滞納した場合日本国内に所在する物件については、賃借人が外国籍で

連 載

vol.150●解除通知・英語版
Notice of Rent Arrears
Jiro Suzuki○○○ Shinjyuku-ku, Tokyo（LEASED PREMISES）
10 February 2016
Dear Jiro Suzuki
I have been leasing the above Premises to you, on the condition
that the rent is eighty-ﬁve thousand yen（\85,000）per month（including Maintenance Fee, and the rent for the next month isto be paid by the end of every month）.
However, you failed to pay the rent from October 2015 toFebruary 2016 and your rent is behind by four hundred andtwenty-ﬁve thousand yen（\425,000）.
Therefore, you need to pay the rent arrears in full［fourhundred and twenty-ﬁve thousand yen（\425,000）］within ﬁve（5）days from today by making remittance to the bank accountbelow.
If you do not make this payment in the aforementioned period,I will terminate this lease contract without issuing another noticeand take further actions to the court.
（Bank Account）○○ Bank △△ Branch
Account Number : savings account（普通）123456789
Account Name : Taro Yamada（山田 太郎）
Yours sincerely
Taro Yamada○○○ Toshima-ku, Tokyo●解除通知・北京語版

通知书东京都新宿区○○被通知人 铃木 次郎
东京都丰岛区○○
发通知人 山田 太郎
现在，发通知人把您居住的房屋，以每月租金八万五千日元 ( 含共同利益费。每月末预支下月租金 ) 为条件租借给您。
但是，您没有按期支付从平成二十七年（2015 年）十月到平成二十八年（2016 年）二月的租金，共计四十二万五千（425.000）
日元。
因此，特发此通知，要求您在收到本通知即日起，五天以内，把上述共计四十二万五千日元的拖欠租金，汇入下面的账户。
如果超过期限还没有收到您的汇款的话，与您的房屋租借合同将自动解除。关于房屋租借合同的解除将不再另行通知。同时，会诉诸于司法机关，通过法律手段解决此事。
银行账户○○

银行 △△支行（分行）

口座番号（账号）123456789
平成二十八年（2016）二月十号

あっても、賃借人が理解できる言語で内容証明郵便を記載す

中国といった主要国でも半年ないしそれ以上の期間を要しまる必要はなく、日本語で送付すれば足ります（そもそも、日本す。また、翻訳文の添付や、翻訳者の証明書等の添付も必要と語以外で内容証明郵便を送付することはできません。内国郵なります。

便約款121条）。
もっとも、実務上、日本語で書かれていたので内容を理解できなかったという弁解をさせないようにするため、日本語の正（2）転居先の住所が判明していない場合や、外国政府の協力が得られない場合これらの場合は送達ができませんので、公示送達によること

文とは別途、賃借人の分かる外国語で記載した通知文を送付になります。ただし、公示送達の手続きは簡単ではありません。

することもあります（解除通知・日本語版、英語版、北京語版参弁護士照会等により出入国記録を取り寄せ、被告が日本に照）。

いないことを確認した上で、被告の国籍国における住所を調査し、書類を郵送します。郵送が奏功しなければ、被告が所在不６

賃借人が自国に戻ってしまった場合の法的手続き明ということになり、公示送達が認められます（ただし、これはあくまでも典型的な事例についての流れであり、個々の事案によって、必要な書類や手続きに違いが生じますのでご注意ください）。

賃借人がすでに日本を出国している場合は、本国での住所が判明しているか否かで手続きが区別されます。

（1）住所が判明している場合訴状を現地にいる被告に送達しなければなりません。具体的には、事件が係属する裁判所から、原則として、わが国の最高裁判所、外務省、領事官を経由し、外国の当局から被告に訴状が送達されます。
手続きに要する期間は国によって異なりますが、アメリカやご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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