連 載

紙上研修vol.160

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

借地に関する各種承諾料と最近の諸問題②
深沢綜合法律事務所 弁護士

柴田 龍太郎ぼ80％、固定資産税評価額は公示価格のほぼ 70％の水準に価変動等の変動率を乗じて算出した額を試算賃料とする手法あると言われています。

です。

①から④の中で、宅地建物取引業者にとって一番使いやす「賃貸事例比較法」は、近傍の賃貸借が継続中の事例を多数いものは、③の路線価です。路線ごとに価格が付けられていま収拾して、適正な事例の選択を行い、これらの賃料に必要に応すので、更地価格を算出するのに最も簡便です。また、路線価じて事情補正、時点修正をし、さらに対象物件との地域要因や図には借地権割合も指定されていますので、借地権価格の算個別要因等の要因比較を考慮して試算賃料を求める手法です。

出も簡単です。もちろん、実際の適用においては、面積や地形「差額分配法」は、対象不動産の経済的価値に即応した適正等による補正作業が必要となることには注意が必要です。
この路線価は公示価格の80％程度と言われていますので、実際の取引価格と比較すると、その70％程度と言えるかもしれません。路線価を使用する場合には、実勢価格への割戻作業（路線価水準が実勢価格の80％であると考えれば0.8で除な賃料と実際の支払賃料との差額部分のうち、賃貸人に帰属すべき適正な額を求め、この額を従前の支払賃料に加減した額をもって試算賃料とする手法です。
原則として、上記 4つの試算賃料を併用して対象不動産の継続賃料を決めることになります。

す作業、70％と考えれば0.7で除す作業）が必要となりましょう。

前回に引き続き、借地に関する各種承諾料、最近の諸問題、借地非訟等についてのポイントをピックアップし、まとめておきます。

３ 借地、借地非訟等についての理解をさらに深めよう
ポイント1
借地非訟においては、「更地価格」や「借地権価格」は鑑定委員会が査定し、裁判所はその意見を聞いて決定をする。

ポイント2「更地価格」や「借地権価格」に関し、簡易な査定方法として路線価を使用する方法がある。

ポイント3
適正地代額の鑑定手法には、①利回り法、②スライド法、③賃貸事例比較法、④差額分配法、がある。

ポイント4
借地非訟においては、地代額はどうやって決められるのか？
借地非訟裁判においては、現行地代が不相当である場合には、付随処分として、適正地代額への増額を命ずることが通常

適正地代額の算定も不動産鑑定評価の対象となるものであです（ただし、減額を相当とする場合には地代額の変更を命じ

土地の価格の簡易な査定方法としては、公的価格を参考とり、その手法については、不動産鑑定評価基準に定めがありまません）。そして、裁判所が借地非訟に関する裁判を行うにはする方法があります。土地の公的価格としては適正な時価をす。適正地代額を求める場合の不動産鑑定評価基準の手法を原則としてポイント1と同様に鑑定委員会の意見を聞かなけれ示すものとして、①公示価格、②基準地価格、があります。また、簡単にご紹介しておきます。

ばなりません（借地借家法第17条第6 項、第18 条第 3 項、第19

これらの価格を基準として、③路線価、④固定資産税評価額、●不動産鑑定評価における継続賃料

条第6 項、第 20 条第 2項）。

不動産鑑定評価における賃料には、大きく分けて、「正常賃鑑定委員会は、概ね不動産鑑定評価基準に則り、「継続賃①の公示価格は、地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点料」と「継続賃料」の2種類があります（このほかに「限定賃料」料」に関する意見を述べることになります。しかし、時間、費用、における標準地の正常な価格として評価され、これが官報でがあります）。
「正常賃料」とは、正常価格と同一の市場概念の資料等の制約がある中での評価ですので、厳密な意味での不公示されます。

下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう動産鑑定評価とは異なります。

が定められています。

②の基準地価格は、国土利用計画法施行令に基づいて、各経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）のことです。
「継続鑑定委員会の意見が相当でないと考えられる場合には、場裁判所が借地非訟に関する裁判を行うには原則として鑑定都道府県が実施する地価調査で毎年7月1日現在の基準地の賃料」とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間合により、当事者において自らの費用にて不動産鑑定を行い、委員会の意見を聞かなければなりません（借地借家法第17条

価格が評価され、これが都道府県の公報に公示されます。

において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料の鑑定書を資料として提出することもありえます。

第 6 項、第18 条 第 3 項、第19 条 第 6 項、第 20 条 第 2 項）。鑑 定
委員会は3人以上の委員で組織されますが、実務的には必ず1③の路線価は、相続税、贈与税等の課税の基準とするために国税庁が路線ごとに設定する価格です。

人は不動産鑑定士が入り、概ね不動産鑑定評価基準に則り、④の固定資産税評価額は、固定資産税及び都市計画税を「更地価格」「借地権価格」に関する意見を述べることになりま賦課するための課税標準額を定めるもので、市町村が定めす。しかし、時間、費用、資料等の制約がある中での評価ですます。

ので、厳密な意味での不動産鑑定評価とは異なります。

①の公示価格と②の基準地価格は同じ性格を有するものでことです。借地非訟において問題とされるのは、当然、後者の「継続賃料」です。
●鑑定評価の 4 手法

不動産鑑定評価基準は、継続賃料の評価手法として、①利回り法、②スライド法、③賃貸事例比較法、④差額分配法、の 4つを用意しています。
「利回り法」は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額鑑定委員会の意見が相当でないと考えられる場合には、場あり、基準時点、基準日が異なるだけであり、概ね適正な時価合により、当事者において自らの費用にて不動産鑑定を行い、を示すものと言われており、実際の取引価格のほぼ90％程度に必要諸経費を加算した額を試算賃料とする手法です。

鑑定書を資料として提出することもありえます。の水準にあると言われています。③の路線価は公示価格のほ「スライド法」は、従前の支払賃料に、従前賃料決定後の物

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編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

借地に関する各種承諾料と最近の諸問題②
深沢綜合法律事務所 弁護士

柴田 龍太郎ぼ80％、固定資産税評価額は公示価格のほぼ 70％の水準に価変動等の変動率を乗じて算出した額を試算賃料とする手法あると言われています。

です。

①から④の中で、宅地建物取引業者にとって一番使いやす「賃貸事例比較法」は、近傍の賃貸借が継続中の事例を多数いものは、③の路線価です。路線ごとに価格が付けられていま収拾して、適正な事例の選択を行い、これらの賃料に必要に応すので、更地価格を算出するのに最も簡便です。また、路線価

じて事情補正、時点修正をし、さらに対象物件との地域要因や図には借地権割合も指定されていますので、借地権価格の算個別要因等の要因比較を考慮して試算賃料を求める手法です。

出も簡単です。もちろん、実際の適用においては、面積や地形「差額分配法」は、対象不動産の経済的価値に即応した適正等による補正作業が必要となることには注意が必要です。
この路線価は公示価格の80％程度と言われていますので、実際の取引価格と比較すると、その70％程度と言えるかもしれません。路線価を使用する場合には、実勢価格への割戻作業（路線価水準が実勢価格の80％であると考えれば0.8で除な賃料と実際の支払賃料との差額部分のうち、賃貸人に帰属すべき適正な額を求め、この額を従前の支払賃料に加減した額をもって試算賃料とする手法です。
原則として、上記 4つの試算賃料を併用して対象不動産の継続賃料を決めることになります。

す作業、70％と考えれば0.7で除す作業）が必要となりましょう。

前回に引き続き、借地に関する各種承諾料、最近の諸問題、借地非訟等についてのポイントをピックアップし、まとめておきます。

３ 借地、借地非訟等についての理解をさらに深めよう
ポイント1
借地非訟においては、「更地価格」や「借地権価格」は鑑定委員会が査定し、裁判所はその意見を聞いて決定をする。

ポイント2「更地価格」や「借地権価格」に関し、簡易な査定方法として路線価を使用する方法がある。

ポイント3
適正地代額の鑑定手法には、①利回り法、②スライド法、③賃貸事例比較法、④差額分配法、がある。

ポイント4
借地非訟においては、地代額はどうやって決められるのか？
借地非訟裁判においては、現行地代が不相当である場合には、付随処分として、適正地代額への増額を命ずることが通常

適正地代額の算定も不動産鑑定評価の対象となるものであです（ただし、減額を相当とする場合には地代額の変更を命じ

土地の価格の簡易な査定方法としては、公的価格を参考とり、その手法については、不動産鑑定評価基準に定めがありまません）。そして、裁判所が借地非訟に関する裁判を行うにはする方法があります。土地の公的価格としては適正な時価をす。適正地代額を求める場合の不動産鑑定評価基準の手法を原則としてポイント1と同様に鑑定委員会の意見を聞かなけれ示すものとして、①公示価格、②基準地価格、があります。また、簡単にご紹介しておきます。

ばなりません（借地借家法第17条第6 項、第18 条第 3 項、第19これらの価格を基準として、③路線価、④固定資産税評価額、●不動産鑑定評価における継続賃料

条第6 項、第 20 条第 2項）。

不動産鑑定評価における賃料には、大きく分けて、「正常賃鑑定委員会は、概ね不動産鑑定評価基準に則り、「継続賃①の公示価格は、地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点

料」と「継続賃料」の2種類があります（このほかに「限定賃料」料」に関する意見を述べることになります。しかし、時間、費用、における標準地の正常な価格として評価され、これが官報でがあります）。
「正常賃料」とは、正常価格と同一の市場概念の資料等の制約がある中での評価ですので、厳密な意味での不公示されます。

下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう動産鑑定評価とは異なります。

が定められています。

②の基準地価格は、国土利用計画法施行令に基づいて、各経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）のことです。
「継続鑑定委員会の意見が相当でないと考えられる場合には、場裁判所が借地非訟に関する裁判を行うには原則として鑑定都道府県が実施する地価調査で毎年7月1日現在の基準地の賃料」とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間合により、当事者において自らの費用にて不動産鑑定を行い、委員会の意見を聞かなければなりません（借地借家法第17条

価格が評価され、これが都道府県の公報に公示されます。

において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料の鑑定書を資料として提出することもありえます。

第 6 項、第18 条 第 3 項、第19 条 第 6 項、第 20 条 第 2 項）。鑑 定
委員会は3人以上の委員で組織されますが、実務的には必ず1③の路線価は、相続税、贈与税等の課税の基準とするために国税庁が路線ごとに設定する価格です。

人は不動産鑑定士が入り、概ね不動産鑑定評価基準に則り、④の固定資産税評価額は、固定資産税及び都市計画税を「更地価格」「借地権価格」に関する意見を述べることになりま賦課するための課税標準額を定めるもので、市町村が定めす。しかし、時間、費用、資料等の制約がある中での評価ですます。

ので、厳密な意味での不動産鑑定評価とは異なります。

①の公示価格と②の基準地価格は同じ性格を有するものでことです。借地非訟において問題とされるのは、当然、後者の「継続賃料」です。
●鑑定評価の 4 手法

不動産鑑定評価基準は、継続賃料の評価手法として、①利回り法、②スライド法、③賃貸事例比較法、④差額分配法、の 4つを用意しています。
「利回り法」は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額鑑定委員会の意見が相当でないと考えられる場合には、場あり、基準時点、基準日が異なるだけであり、概ね適正な時価合により、当事者において自らの費用にて不動産鑑定を行い、を示すものと言われており、実際の取引価格のほぼ90％程度に必要諸経費を加算した額を試算賃料とする手法です。

鑑定書を資料として提出することもありえます。の水準にあると言われています。③の路線価は公示価格のほ「スライド法」は、従前の支払賃料に、従前賃料決定後の物

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実たる慣習に基づき更新料の支払い義務を認めた判例があり

来、建物を建て替える場合や、借地権を換価する際に支障り消費者契約法による取消の可能性もあるでしょう）。この点（東京地裁・昭和 49 年1月28日判決・判例時報740 号 66頁）、が出ます。もちろん、地主が任意に承諾しなくとも借地非訟にも十分に注意を払って取引をしてください。

その判決は鑑定意見を参考にしながら更新料は借地権価格の制度は利用できますが、そのためには、裁判の費用も時（更地価格の70％）の3％前後が相当であると判示したのです。

間もかかりますし、特に、借地権譲渡許可の申立の場合には、しかし、その後、最高裁判所（最高裁・昭和51年10月1日判決・譲受人を特定する必要があります。更新料を支払ったから

判例時報835号 63頁）は、明確に更新料の支払義務を否定しといって将来、地主が承諾してくれるという保障はありませ

土地の価格と異なり、賃料については公的価格というものてしまいましたから、これも法的な意味を持つものではないのんが、喧嘩状態であれば地主の承諾はまったく期待できながありません。そのことも関係しているようですが、地代につですが、裁判所の示したオフィシャルな判断として実務上参考いわけですから、いずれにしても「自分の借地権を強化したいては、当事者間で任意に取り決める際には、固定資産税とにされているのです。

いのであれば、更新料を払って合意更新しておきなさい」と相続人の一人が交渉窓口となることは多く、そのこと自体にポイント5
適正地代額（継続地代額）の簡易な査定方法として、固定資産税・都市計画税を使用する方法が使われることがある。

ポイント10
借地人の相続人の一人と借地権に関する交渉をする場
合の注意点。

都市計画税の合計額の何倍（2 〜 3倍が多いでしょうか）といしたがって、東京近郊の更新料の一応の目安としては、更地いう説得はそれなりに有効ではないでしょうか。実際に、更問題があるわけではありません。しかし、最終的な合意、取引う基準で計算する例を目にします。固定資産税と都市計画税価格の2 〜 3％（借地権価格を基準とすると3 〜 5％）というこ新料の支払が行われているという実態は、このことを反映しをするには、当然のことながら、相続人全員を相手にしなけれの合計額以下の金額では、およそ賃料とは言えないでしょうかとになるでしょうか。もちろん、地主と借地人との力関係の問ていると言えましょう。

ばなりません。各相続人が一人の相続人に対し委任状を発行ら、その意味で、税額を把握すべきことは当然です。

題ですから、実際にはこれよりもずっと高額な例もあるようでしかし、税額を基準にその何倍という基準が合理的と言えるかについては、何とも言えません。特に、税額については、そすし、地域の慣行や借地人側の支払能力の問題から、これよりも少ないことも多いようです。の基準となる地価（固定資産税評価額）が上昇していても、政いずれにしても、更新料については法的請求権が認められ策的に減額されるということが過去にもありましたし、将来的ていないので、地主側があまり爪を長く伸ばすと一銭ももらえにもあるでしょう。政策的に税金が減っただけなのですから、なくなるということに注意を要します。

このような場合については、地代も連動して減額するというのは、不合理と言えるでしょう。

ポイント6
地主に「担保差入承諾証」発行義務はない。

ポイント9
高齢者の借地人と借地権に関する交渉をする場合の注意点。

ればよいのですが、その場合には、本人と面談して代理権限授与に関する意思の確認をしておくことが必要です（その上で、実印を押捺した委任状と印鑑証明書を徴求する必要があります）。
以上のことは、土地の売買において土地所有者側に相続がまず、高齢者との取引一般に言えることですが、取引能力（判発生しているというようなケースにおいては、手抜かりなく行っ断能力）についての注意が必要となります。高齢者の場合、世ているようです。ところが、例えば地主が借地人から借地権を間話し程度ができており、一見すると正常な能力があるように買い取る取引において、借地人の側に相続が発生しているが、見える場合であっても、実際は認知症の症状がかなり進んで地上建物の相続登記が未了ないしは建物の登記自体がない、いる、ということがあります。やっつけ仕事で形式的に面談だというケースにおいては、手抜かりが見られます。特に地上建借地人に更新料の支払義務がないのであれば、支払うけを終えてしまおうという態度ですと、取引能力（判断能力）に物を取り壊して引き渡すケースの場合には、相続人代表者とのついての観察が甘くなるようです。十分な注意が必要です。場合意で済ませてしまうことがよくあります。

払うメリットはあるのでしょうか。

合により、医師の診断を仰ぐ必要がありましょう。

なお、更地価格、借地権価格は一般には路線価が使用される例が多いようです。

地代の何倍という基準は、およその目安として使うだけであれば、有効とは思いますが、限界のあるものとご理解ください。

して代理権を授与している場合には、当該代理人と取引をすポイント8必要はないのではないでしょうか。借地人側であえて支しかし、当たり前のことですが、借地権には相続性がありま

そして、その結果、取引能力（判断能力）に問題がある（可能す。相続人全員が権利者であり、その全員との取引が必要とな

担保差入承諾書を発行するか否かは完全に地主の自由であ

更新料を支払うことによる法律上のメリットはありません。

性がある）ことが判明した場合には、成年後見制度を利用するることは余りにも当然です。この点を肝に銘じて取引に当たっり、発行を強制する法的手段はありません。借地非訟の対象としかし、支払うことによる事実上のメリットはあると思います。

必要があります。なお、借地人に成年後見人が付けられた場てください。

なるのは、あくまでも借地権譲渡の承諾それ自体であり、銀行次のようなことが言われています。

合であっても、借地人の自宅の売却については、裁判所の許可に担保差入承諾書を発行することは、借地非訟の対象とはな●更新料を支払うことによる事実上のメリットが必要となることに注意が必要です。

①借地借家法施行前に設定された借地については、法定更新がないのですが、地主側からの働きかけによって、経済的な観の場合、期限前に建物が朽廃したときは借地権が消滅する点から見て極めて不合理な内容の処理に応じてくることがありのに対して、合意更新の場合は、期間満了までは終了しない。

ます。極めて安い立退料での合意解除に応じてくるようなケーりえません。

ポイント7
更新料が任意に授受される場合、何か目安になる客観的基準があるか。

借地非訟手続で示されているような裁判所の基準がありません。しかし、かつて東京地裁で1度だけ法定更新に際して事

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1.法定更新よりも合意更新の方が借地権をより強化する。

②合意更新の方が、将来の更新の際の地主の更新拒絶についての正当事由の判断について、借地人側に有利な事情となりうる。

また、高齢の借地人の場合、取引能力（判断能力）には問題スです。借地権の財産価値に対する正確な理解がないというケースが多いようです。
このような高齢者の理解不足に乗じて不当な内容の合意を③更新料の支払の事実自体が、②と同様になる。

させることに問題があることは言うまでもありません。詐欺取2.合意更新を拒否して地主との関係を壊してしまった場合、将消や錯誤無効の可能性もないわけではありません（場合によご質問について
紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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紙上研修

実たる慣習に基づき更新料の支払い義務を認めた判例があり

来、建物を建て替える場合や、借地権を換価する際に支障り消費者契約法による取消の可能性もあるでしょう）。この点（東京地裁・昭和 49 年1月28日判決・判例時報740 号 66頁）、が出ます。もちろん、地主が任意に承諾しなくとも借地非訟にも十分に注意を払って取引をしてください。

その判決は鑑定意見を参考にしながら更新料は借地権価格の制度は利用できますが、そのためには、裁判の費用も時（更地価格の70％）の3％前後が相当であると判示したのです。

間もかかりますし、特に、借地権譲渡許可の申立の場合には、しかし、その後、最高裁判所（最高裁・昭和51年10月1日判決・譲受人を特定する必要があります。更新料を支払ったから

判例時報835号 63頁）は、明確に更新料の支払義務を否定しといって将来、地主が承諾してくれるという保障はありませ

土地の価格と異なり、賃料については公的価格というものてしまいましたから、これも法的な意味を持つものではないのんが、喧嘩状態であれば地主の承諾はまったく期待できながありません。そのことも関係しているようですが、地代につですが、裁判所の示したオフィシャルな判断として実務上参考いわけですから、いずれにしても「自分の借地権を強化したいては、当事者間で任意に取り決める際には、固定資産税とにされているのです。

いのであれば、更新料を払って合意更新しておきなさい」と相続人の一人が交渉窓口となることは多く、そのこと自体にポイント5適正地代額（継続地代額）の簡易な査定方法として、固定資産税・都市計画税を使用する方法が使われることがある。

ポイント10
借地人の相続人の一人と借地権に関する交渉をする場
合の注意点。

都市計画税の合計額の何倍（2 〜 3倍が多いでしょうか）といしたがって、東京近郊の更新料の一応の目安としては、更地いう説得はそれなりに有効ではないでしょうか。実際に、更問題があるわけではありません。しかし、最終的な合意、取引う基準で計算する例を目にします。固定資産税と都市計画税価格の2 〜 3％（借地権価格を基準とすると3 〜 5％）というこ新料の支払が行われているという実態は、このことを反映しをするには、当然のことながら、相続人全員を相手にしなけれの合計額以下の金額では、およそ賃料とは言えないでしょうかとになるでしょうか。もちろん、地主と借地人との力関係の問ていると言えましょう。

ばなりません。各相続人が一人の相続人に対し委任状を発行

ら、その意味で、税額を把握すべきことは当然です。

題ですから、実際にはこれよりもずっと高額な例もあるようでしかし、税額を基準にその何倍という基準が合理的と言えるかについては、何とも言えません。特に、税額については、そすし、地域の慣行や借地人側の支払能力の問題から、これよりも少ないことも多いようです。の基準となる地価（固定資産税評価額）が上昇していても、政いずれにしても、更新料については法的請求権が認められ策的に減額されるということが過去にもありましたし、将来的ていないので、地主側があまり爪を長く伸ばすと一銭ももらえにもあるでしょう。政策的に税金が減っただけなのですから、なくなるということに注意を要します。

このような場合については、地代も連動して減額するというのは、不合理と言えるでしょう。

ポイント6
地主に「担保差入承諾証」発行義務はない。

ポイント9
高齢者の借地人と借地権に関する交渉をする場合の注意点。

ればよいのですが、その場合には、本人と面談して代理権限授与に関する意思の確認をしておくことが必要です（その上で、実印を押捺した委任状と印鑑証明書を徴求する必要があります）。
以上のことは、土地の売買において土地所有者側に相続がまず、高齢者との取引一般に言えることですが、取引能力（判発生しているというようなケースにおいては、手抜かりなく行っ断能力）についての注意が必要となります。高齢者の場合、世ているようです。ところが、例えば地主が借地人から借地権を間話し程度ができており、一見すると正常な能力があるように買い取る取引において、借地人の側に相続が発生しているが、見える場合であっても、実際は認知症の症状がかなり進んで地上建物の相続登記が未了ないしは建物の登記自体がない、いる、ということがあります。やっつけ仕事で形式的に面談だというケースにおいては、手抜かりが見られます。特に地上建借地人に更新料の支払義務がないのであれば、支払うけを終えてしまおうという態度ですと、取引能力（判断能力）に物を取り壊して引き渡すケースの場合には、相続人代表者とのついての観察が甘くなるようです。十分な注意が必要です。場合意で済ませてしまうことがよくあります。

払うメリットはあるのでしょうか。

合により、医師の診断を仰ぐ必要がありましょう。

なお、更地価格、借地権価格は一般には路線価が使用される例が多いようです。

地代の何倍という基準は、およその目安として使うだけであれば、有効とは思いますが、限界のあるものとご理解ください。

して代理権を授与している場合には、当該代理人と取引をす

ポイント8必要はないのではないでしょうか。借地人側であえて支しかし、当たり前のことですが、借地権には相続性がありま

そして、その結果、取引能力（判断能力）に問題がある（可能す。相続人全員が権利者であり、その全員との取引が必要とな

担保差入承諾書を発行するか否かは完全に地主の自由であ

更新料を支払うことによる法律上のメリットはありません。

性がある）ことが判明した場合には、成年後見制度を利用するることは余りにも当然です。この点を肝に銘じて取引に当たっり、発行を強制する法的手段はありません。借地非訟の対象としかし、支払うことによる事実上のメリットはあると思います。

必要があります。なお、借地人に成年後見人が付けられた場てください。

なるのは、あくまでも借地権譲渡の承諾それ自体であり、銀行次のようなことが言われています。

合であっても、借地人の自宅の売却については、裁判所の許可に担保差入承諾書を発行することは、借地非訟の対象とはな●更新料を支払うことによる事実上のメリットが必要となることに注意が必要です。

①借地借家法施行前に設定された借地については、法定更新がないのですが、地主側からの働きかけによって、経済的な観の場合、期限前に建物が朽廃したときは借地権が消滅する点から見て極めて不合理な内容の処理に応じてくることがありのに対して、合意更新の場合は、期間満了までは終了しない。

ます。極めて安い立退料での合意解除に応じてくるようなケーりえません。

ポイント7
更新料が任意に授受される場合、何か目安になる客観的基準があるか。

借地非訟手続で示されているような裁判所の基準がありません。しかし、かつて東京地裁で1度だけ法定更新に際して事

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1.法定更新よりも合意更新の方が借地権をより強化する。

②合意更新の方が、将来の更新の際の地主の更新拒絶についての正当事由の判断について、借地人側に有利な事情となりうる。

また、高齢の借地人の場合、取引能力（判断能力）には問題スです。借地権の財産価値に対する正確な理解がないというケースが多いようです。
このような高齢者の理解不足に乗じて不当な内容の合意を③更新料の支払の事実自体が、②と同様になる。

させることに問題があることは言うまでもありません。詐欺取2.合意更新を拒否して地主との関係を壊してしまった場合、将消や錯誤無効の可能性もないわけではありません（場合によご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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