編集／（社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

借地借家法と、その一部改正について

78 号
第●

弁護士 熊谷 則一

賃貸不動産の媒介・管理業務にとって、借地借家法の正しい理解は、消費者とのトラブル防止、コンプライアンスの観点からも必須な重要課題です。
そこで今回の法律改正を機にポイントを押さえ、日常業務の留意点について解説します。

Ⅰ はじめにその後の第三者に対抗できる、すなわち、賃借権登記をしておけ

平成19年秋の臨時国会（第168回国会）において、「借地借有者に主張できる旨を定めています（民法605条）。

家法の一部を改正する法律」が制定されました。

ば、当該不動産の所有者が替わっても、不動産賃借権を新所更新につき民法は、更新期間は最大20年であるとし（民法この改正法によって、従来は10年以上20年以下の期間でし604条2項）、賃貸借期間満了後に賃借人が賃借物の使用をか設定することができなかった事業用借地権について、10年以継続した場合に、賃貸人がこれを知りながら異議を述べなければ上50年未満の間で設定することができることになりました。以下、従前と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定されることに借地借家法の概要と、今回の改正について解説します。

なり、各当事者は解約の申し入れにより賃貸借を終了することができると定めています（民法619条）。

Ⅱ 借地借家法の概要
1 法の目的
借地借家法は、それまでの借地法・借家法・建物保護法など

3 建物の所有を目的とする土地の賃借権
これに対して、借地借家法は、建物の所有を目的とする①地上権または②土地の賃借権を「借地権」と定義し（法2条1号）、借地権者を保護する観点から、民法の一般原則を修正しています。

を統合して、平成4年8月1日から施行された法律です。この法律

特に、実務で一般に行われる土地の賃貸借については、民法のは、「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存一般原則を大きく修正しているということができます。

続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等にまず、存続期間については、存続期間の下限を30年とし、契関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続約によりさらに長期の存続期間とすることができる旨を規定してに関し必要な事項を定める」ことを目的としています（法1条）。

います（法3条）。
対抗要件については、借地権の登記がない場合であっても、2 賃貸借に関する民法の原則
そもそも、賃貸借について民法は、①存続期間、②対抗要件、③更新、などについての一般原則を定めています。

土地上に借地権者が所有する建物があり、当該建物についての所有権の登記がなされていれば、第三者に対して対抗することができる旨を規定しています（法10条1項）。民法の一般原則

存続期間につき民法は、20年を超える存続期間を定めることのような土地の借地権の登記は、土地の賃借人だけで登記するはできず、20年超の期間を定めても、存続期間は20年となる旨をことはできず、土地賃貸人が登記に協力することが必要であるの定めています（民法604条1項）。

に対し、借地借家法が規定する借地上の建物の登記は、借地対抗要件につき民法は、不動産賃借権を登記した場合には、
16 Mai. 2008 Real Partner

人だけで行うことができます。すなわち、借地人としては、民法の規定と比べ、借地権の設定について容易に対抗要件を備えることができるということになります。

買取請求権等を排除することを認めた借地権です。
「専ら事業の用に供する建物」を所有する目的でなければなら更新については、最初の更新は20年、以降の更新は10年をないので、建物の一部が事業に供さない居住用であるような場存続期間の下限とし、当事者間でもっと長期の更新期間を定め合には、事業用借地権を設定することはできません（借地借家ることができると規定している（法4条）ほか、いわゆる法定更新

法制研究会編「一問一答 新しい借地借家法」115ページ）。

についても規定しています。すなわち、借地契約に期間を定めたでは、「専ら事業の用に供する建物」ということで、「専ら賃貸場合であっても、借地人から更新を請求することができ、賃貸人事業の用に供する建物」を所有する場合に、事業用借地権を設が更新を拒絶するには正当事由が必要であって、当該正当事定することができるのでしょうか。この点についても法は明文で、由がない場合には借地契約は更新されたものとみなされること事業の用に供する建物であっても、「居住用の用に供するものになります（法5条・6条）。

を除く」と規定しています。したがって、賃貸マンションや社宅をまた、借地借家法の下では、借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失した場合において建物を築造したときについて、存続期間が延長する旨の規定があります（法7条）。

建設するために事業用借地権を設定することはできません（前掲「一問一答 新しい借地借家法」115ページ）。
このように、事業用借地権は、借地上に居住用の建物が建てられることを排除しており、この制度は、郊外型のレストランや量

4 定期借地権
以上のように、借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の賃借権を含む借地権について、借地権者の保護を厚くしています。

販店などの店舗を建てて利用することを想定して作られた制度でした。
事業用借地権の期間の最長期間が20年とされたのは、事業用の借地権のニーズが20年までに集中していたことと、それよりしかし、このことは反面で、土地の賃貸人からすれば、建物所も長期間の事業用借地権を認めると、存続期間が最低でも30有目的の賃借人に土地を貸すと、その土地は長期にわたり借地年である普通借地権に悪影響を及ぼすことが懸念されたことが人が借地権という権原の下に占有を続けることができて、土地理由でした（前掲「一問一答 新しい借地借家法」115ページ）。

賃貸人にはなかなか返ってこなくなる可能性があるということを意味しています。このために、土地の供給がかえって妨げられるようなことになるということが懸念されるようになりました。

Ⅲ 改正の概要

そこで、借地借家法は、契約の更新等がなく、契約で定めた存続期間が満了した場合には確定的に契約が終了するという類型の「定期借地権」についても規定しました（定期借地権との関係で、一般に、通常の借地権は「普通借地権」と呼ばれます）。
定期借地権としては、①一般定期借地権、②建物譲渡特約付借地権、③事業用借地権、が定められました。

1 改正の経緯
借地借家法の下で事業用借地権の設定が認められたことで、郊外型レストラン等の事業者がこの事業用借地権を利用することが増え、新たな制度は着実に実務に定着していきました。
しかし、事業用借地権は、存続期間が10年以上20年以下の一般定期借地権は、契約の更新や建物築造による期間の延範囲で認められた借地権です。これに対して、税法上の建物の長がないことや、契約終了時の建物買取請求をしない旨を定め減価償却期間は20年を超えることが多いという実態があり、減ることができる契約で、存続期間は50年以上として、公正証書価償却期間に見合った条件で事業用借地権を設定することが等の書面で行う契約です。

できるように、事業用借地権の存続期間を引き上げることが求め

建物譲渡特約付借地権は、借地権設定から30年以上経過しられるようになりました。

た後に、土地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡す

そこで、自民党のプロジェクトチームの検討の結果、事業用借るのと引き換えに、借地権を消滅させる旨の特約が定められた借地権の存続期間の上限を50年未満に引き上げ、制度の名称も地権です。

事業用借地権から「事業用定期借地権等」に改める法案が立

従来の事業用借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有案されるに至りました。

を目的として、存続期間を10年以上20年以下とする借地権です。

その後、若干の経緯を経て、借地借家法改正法案が議員立

この事業用借地権についての規定が、今回の法改正で変わり法で提出された後、昨年秋の臨時国会（第168回国会）において、ました。

同法案が撤回された上でまったく同一の内容の法案が委員会提出法案として提出され、衆議院・参議院で可決、成立となりま5 事業用借地権した。最終的には、平成19年12月21日に「借地借家法の一部従来の事業用借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有を改正する法律」が公布され、同月27日に「借地借家法の一部を目的とする借地権設定について、公正証書によって契約するを改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令」

場合には、存続期間を10年以上20年以下として、更新や建物が公布され、平成20年1月1日から施行されました。

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の規定は、借地人に不利な特約として無効とされていました。

2 全体像

そこで、新借地借家法では、建物所有の目的を、「専ら事業の従来の事業用借地権制度の下で、「専ら事業の用に供する用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有の目的」建物」を所有する目的で借地権を設定する場合、存続期間を50に限定して、このような目的であれば、存続期間を30年以上50年以上とすれば、「一般定期借地権」を設定することができ、存年未満の範囲として、①契約の更新がないとする特約、②建物続期間を10年以上20年以下とすれば、「事業用借地権」を設の築造による存続期間の延長がないとする特約、③建物買取定することができました。
「一般定期借地権」も「事業用借地権」

請求を排除する旨の特約、をした借地権を設定できるという事業も、約定の期間が満了した場合に更新をしないように定めること用定期借地権を設定できる旨を定めました。

ができますし、建物買取請求権を排除することができます。
次に、存続期間を30年以上とするのであれば、「普通借地権」を設定することができますが、この場合には、更新をしない旨の規定や建物買取請求権を排除する旨の規定は無効になります。

4 存続期間１０年以上３０年未満の範囲の事業用定期借地権
さらに、新借地借家法では、専ら事業の用に供する建物（居さらに、そもそも、存続期間を20年よりも長く、30年未満とする住の用に供するものを除く）の所有を目的とし、かつ、存続期間ような契約は、借地借家法の下では認められていませんでした。

を10年以上30年未満として借地権を設定する場合には、借地これに対し、改正された借地借家法（以下「新借地借家法」

借家法が定める借地権の存続期間や更新についての定め、建という）の下では、「専ら事業の用に供する建物」を所有する目物買取請求権の定めおよび契約更新後の建物の再築の許可的で借地権を設定し、存続期間を10年以上50年未満とする場に関する規定は、適用しないとの規定が設けられました（改正法

合には「事業用定期借地権」を設定することができ、存続期間23条2項）。

を50年以上とする場合には、「一般定期借地権」を設定するこ借地借家法の下では、
もともと、存続期間を30年未満としてとができるようになりました。つまり、専ら事業の用に供する建物普通借地権を設定することは認められていませんでした。したがを所有する目的の場合、存続期間を10年以上とするのであれば、って、存続期間を10年以上30年未満の範囲とする借地権の設更新をしない旨の定めや建物買取請求権を排除する旨の定め

定は、借地借家法の下では、「普通借地権」とはまったく別の制を設けた借地権を設定することができるようになりました（図表

度ということになります。そこで、存続期間を10年以上30年未満参照）。とする事業用定期借地権は、上記「3 存続期間30年以上50年

図表●

法定更改 新あり正
前 法定更新なし
法定更改 新あり

正
後 法定更新なし

未満の範囲の事業用定期借地権」で記した「普通借地権の特
１０年未満

１０年以上
２０年未満

２０年以上
３０年未満

３０年以上
５０年未満

５０年以上

××

×

普通借地権
で設定可

普通借地権
で設定可

×

事業用借地権で設定可

××

一般定期借地権で設定可

××

×

普通借地権
で設定可

普通借地権
で設定可

×

事業用定期借 事業用定期借 事業用定期借 一般定期借地地権で設定可 地権で設定可 地権で設定可 権で設定可

3 存続期間３０年以上５０年未満の範囲の事業用定期借地権約」としてではなく、従来の事業用借地権の制度で期間を10年以上30年未満に拡大したものとして規定されています。
もとより、存続期間を50年以上とするのであれば、「専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有の目的」
であろうと、その他の用に供する建物の所有の目的であろうと、一般定期借地権を設定することは可能であり、この一般定期借地権制度は新借地借家法の下でも残っています。
したがって、「専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有の目的」であれば、当事者間の合意があれば、存続期間は10年以上で自由に定期借地権を設定することができるようになった、ということになります。

新借地借家法では、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年5 公正証書以上50年未満として借地権を設定する場合においては、契約の従来の事業用借地権の設定を目的とする契約が公正証書に更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、並びによってなされなければならなかったのと同様、新借地借家法での建物の買取請求をしないこととする旨を定めることができるとの事業用定期借地権の設定を目的とする契約も、公正証書によっ規定が設けられました（新借地借家法23条1項）。てしなければならないとされています（新借地借家法23条3項）。

存続期間を30年以上50年未満の範囲とする契約は、改正前

事業用定期借地契約は、普通借地権について借地借家法の借地借家法の下でも、普通借地権としてであれば設定するこが定める借地権の存続期間や更新についての定め、建物買取とが可能でした。しかし、普通借地権では、借地借家法9条およ請求権の定めおよび契約更新後の建物の再築の許可に関す

び16条によって、契約の更新がない旨の規定、建物の築造による規定の適用が排除されるのですから、普通借地権を設定するる存続期間の延長がない旨および建物買取請求を排除する旨場合と比べれば、借地人に不利であることは否定できません。こ18 May. 2008 Real Partner

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第●のような不利な借地類型について、借地借家法は、あくまでも「専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所Ⅳ 改正法の効果有を目的」とする場合に限定して特に認めました。
「専ら事業の改正法の効果として、国土交通省は、次の3点を挙げています。

用に供する建物」という要件に該当するかどうかは、一定の法的判断が必要であり、当事者間の紛争を回避するとともに、借地権者の意思を確認するために、公証人が手続に関与し、公正証書で設定契約をすることが求められています。

1 償却期間との整合性
まず、第一に、設定期間の長期化に伴い、税法上の償却期間とのミスマッチが無くなる効果があるとされています。
すなわち、RC造等の堅固な建物や中層の建物を造ることが6 建物譲渡特約付借地権との条文の順序の入れ替え
改正前の借地借家法での定期借地権についての規定は、可能になるため、比較的長期の事業（たとえば倉庫業や事務所目的）であっても採算性が確保されるとされています。

22条が一般の定期借地権について、23条が建物譲渡特約付借地権について、24条が事業用借地権についての規定となっていました。これは、改正前の借地借家法23条が規定する建物譲渡特約付借地権は、借地権を消滅させるために、設定後30年2 土地の有効活用次に、土地所有者からすれば、土地の有効活用につながる効果があるとされています。

以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借すなわち、定期借地権に係る20年以上50年未満の「空白期間」

地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定める契約類型であり、が埋まったことで、より所有者・ユーザー双方のニーズに応じた借地権の存続期間が30年以上であることが前提となっています。

期間の設定が可能になるため、土地の所有者からすれば、土地そこで、改正前の借地借家法23条が規定する建物譲渡特約を貸しやすくなり、結果として土地の有効活用につながるとされ付借地権の条文は、存続期間を30年以上とする普通借地権とています。

一般の定期借地権（この場合は期間が50年以上となる）について設定できる定期借地権として一般の定期借地権である22条の次に置かれ、他方で、存続期間を10年以上20年以下とする事業用借地権は、建物譲渡特約付借地権の後の24条として規定されていました。
しかし、新借地借家法では、事業用定期借地権についても、3 地域活性化第三に、土地の有効活用を通じた地域活性化にも資することになる効果があるとされています。
すなわち、税法上の償却期間と建物存続期間とのミスマッチが解消されるため、長期間に渡る建物の存続を前提とした資金存続期間を30年以上として設定することができるようになりました。

計画や経営方針を練ることができ、ひいては行政主体との協働つまり、存続期間が30年以上であれば、事業用定期借地権を設でのまちづくりのあり方の方向性を決定することが可能になり、定した契約であっても、建物譲渡特約付借地権を設定すること一時的なものに留まらない地域活性化につながるとされています。
＊ ＊ ＊ができることになりました。
そこで、新借地借家法では、建物譲渡特約付借地権について新借地借家法の下では、事業用定期借地権は格段に使い勝の条文の前に事業用定期借地権等を配列しました。この結果、手がよくなったといえるでしょう。少なくとも、地主の立場から見れ新借地借家法での定期借地権についての条文は、22条が一般ば、「専ら事業の用に供する建物」を所有する目的での借地人の定期借地権、23条が事業用定期借地権等、24条が建物譲との関係では、新たに借地権を設定する場合に、わざわざ普通渡特約付借地権についての規定となりました。

借地権を設定する必要はなくなったといえます。
地主の立場に立ってアドバイスをするのであれば、事業用定7 施行期日・経過措置
前述のとおり、新借地借家法は、平成20年1月1日から施行さ期借地権について的確に説明できるようにしておかなければ、後になって地主から責任問題を追及される可能性もありますから、れました。すなわち、現時点では、すでに改正された借地借家法

宅地建物取引業者としては、十分に理解を深めておく必要があが施行されているため、10年以上50年未満の範囲で、事業用るといえるでしょう。

定期借地権を設定することが可能となっています。
なお、改正前に設定された借地権については、「なお従前のご質問について例による」とされています（附則2条）。したがって、たとえば、改リアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではござ

正前に期間を30年とする普通借地権を設定していた場合に、改いますが、「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。

正法が施行されたからといって、契約の更新および建物の築造

なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのによる存続期間の延長がなく、並びに建物の買取請求をしないでご了承ください。

こととする旨を特約として付して事業用定期借地権とすることはご送付先●（社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当

認められていないということに留意が必要です。

〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
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