連 載

紙上研修vol.156

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

災害時の不動産業者の役割と具体的な対応（1）
弁護士

佐藤 貴美

いつどこで発生するか予測できない地震。
大規模災害に直面したときに、地域の不動産業者として、いかに対応し、また日頃からどう備えるべきか等を、備え・発生・復旧の順を追って解説します。

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大規模災害と不動産業者の役割

わが国は地震が多発する地理的環境下にあり、大地震が発生したときは、地震そのものの揺れとともに、火災や津波、土砂崩れ等が伴うことにより、大規模な災害となってしまうことがあります。
大規模災害の発生時には、多数の被災者が避難所生活の後も、より安心して生活できる住まいを確保しようと、民間賃貸住宅への入居需要が増大します。さらに行政サイドも、従居者が安心して賃貸物件を利用できる環境を早急に確保しなければなりません。また、被災地内の物件の売買に関しても、地域の復興を目指し、安全安心な取引の実現のために業務を遂行することが求められます。
このような点から、大規模災害に直面したときに地域の不動産業者としてどのように対応すべきか、災害への備えとして日頃からどのような対応をしておくべきか等を知っておくことは、大変重要であるといえましょう。
本稿では、平成 28 年に（公社）宮城県宅地建物取引業協会前の仮設住宅を建設して提供する手法のほか、すでにある民が作成、公表した『東日本大震災に学ぶ間所有の不動産を賃貸住宅等として提供する「応急借上げ住業者のための震災対応マニュアル』を参考に、災害への備え、宅」方式を積極的に活用しているところです。

災害発生時及び復旧期に分けて、大規模災害時の地域の不このような動きに応えるためには、最新かつ正確な物件情不動産業者・管理動産業者としての対応をみていきます。

報の把握と提供、被災者等のニーズと物件のマッチング、迅速な手続きの実行等地域全体としての取組みが不可欠となりますが、行政がそのすべてを一手に担うことは不可能です。地域の不動産業者が行政と連携し、かつ仲介と管理の密接な連携、業者間の密接な連携等によって、これらの一連の対応に重要な役割を果たすことが強く期待されており、その期待に

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あらかじめ準備しておくべき対策（1）緊急時の社内体制の備え災害が発生したときには、従業員や関係 者も安否不明と応えることこそが、地域社会に貢献し、安全安心な住まいをなったり、ケガ等で動けなくなることが予測されます。緊急時提供する不動産業者が果たすべき社会的役割の一つといえまには、職場に出てきている人だけで対策が決定できるようなしょう。

システムをあらかじめ構築しておくことが大切です。

また、不動産業者は、これにとどまらず、自らが管理する賃また、賃貸物件の管理も業としている不動産業者（以下「管貸物件に関しては、入居者や家主の安否確認、物件の状況の理業者」といいます）であれば、災害後の入居者の安否確認や把握と、それに基づく応急措置や修繕等の手配等により、入物件の状況調査、応急的な修繕等のために管理物件を巡回

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等することになります。災害の規模が大きい時には、交通手れることもあります）。入居者名簿は、緊急時の連絡先やメー段が限られ、自転車等で対応せざるを得ない場合がありますルアドレス等も記載し、常に最新の内容にしておきます。

し、管理物件の担当者が安否不明や、ケガ等で動けなくなる

また、災害発生時の管理業者への連絡方法や、避難が必要ことも想定されます。したがって、非常時には従業員がそれぞな場合の避難場所までのルートや所要時間等を記載した「防れの居住地の最寄りの物件を担当するといった対応も想定し災の手引き」等を作成して、入居の際に交付しておくことも考ておく必要があります。このような場合に備え、従業員の誰もえられるでしょう。

が全ての物件について直ちに管理業務を行えるよう、記録を整備しておきます。

一方、家主についても、緊急連絡先（携帯電話や職場の連絡先）を確実に把握しておきます。管理業者は、金融決済機能

さらに災害時は、通信機器が使えず、連絡が困難となる場の停止にもとづく家賃等の支払の一定期間の猶予や、居住不合もあるので、非常時の通信方法や手段を確認しておくとと能となった物件の入居者に対する一時的な代替物件の提供

もに、従業員等の安否確認や出社の可否の連絡方法、初動行等の緊急対応が必要となることがあります。災害時の混乱で動等について、事前に従業員間で確認し共有しておきます。

家主と連絡がとれずに個別の了解を得ることができない場合

このように災害発生時は、普段とは全く異なる状況下でのに備え、緊急対応できるための権限をあらかじめ家主から認対応が必要となってきますので、あらかじめ災害時の対応をめてもらっておくことが大切であり、管理委託契約書等にも、マニュアル化し、防災訓練等の機会等に従業員に周知徹底をその旨を定めておくとよいでしょう。

しておくことが大切でしょう。

（2）重要書類やデータの保管等（4）緊急時の工事発注先等の確保

賃貸管理物件では、災害によって建物が破損して修繕をし災害では、火災や建物、設備の損壊等によって重要な書類なければ危険であったり、電気配線が断線等したためにそのが紛失・消失してしまうことも想定されます。取引関係や管理物件が居住できない状態になった場合には、早急に修繕等の物件等にかかる重要書類については、重量のある耐火製の工事を行うことが必要となります。

ボックスに保管する等、適切な保管手段を講じます。また、重しかし、被災地域内の建築・設備業者等は自らも被災して要書類等を従業員が自宅に持ち帰るようなことがあると、そ業務を停止していたり、すでに多数の注文が殺到していたりの者の自宅が被災し、書類等が消失してしまうといった事態にすること等から、すぐには対応ができないケースも想定しなけなりかねませんので、保管場所を特定し、原本の持ち帰りを制ればなりません。

限しておくことも大切です。

平時の業務でお付き合いのある建築・設備工事業者との間また、紙ベースの資料だけだと、焼失や水没により一気に資で緊急時や復旧時の際にも迅速に対応してもらうための連携料等が失われてしまうことにもなりかねないので、PDF 化等し体制を構築したり、近隣地区以外や他県の業者についても、てデータとしても保存できるようにしておきます。データ化さ様々な機会を通じて関係性を構築しておくことによって、緊急れた記録や資料は、万が一記録が消失した場合に備えてバッ時に対応できる工事業者を確保しておくことが大切です。

クアップをとっておきますが、大災害を想定すれば、SDカードを活用したり、クラウドで対応すること等も検討すべきでしょう。

（5）災害時の備品等の確保

賃貸管理物件には、消防法上設置が義務づけられている消防用設備を備え、適切に維持することは当然です。それに加え、さらに、賃貸管理物件ではカギを紛失してしまうと、その物たとえ設置義務がなくても、最低限、消火器等は備えておき、件の応急的対応が大変 難しくなりますので、カギは適切な万が一火事となった場合に、入居者でもすみやかに対応できキーボックス等に保管しておくとともに、スペアキーも2 個程るようにしておきます。

度用意し、管理会社と家主とで持ちあう等の方策も検討しておきます。

（3）入居者・家主との非常時連絡体制の確立等

そして、家主や管理業者は、避難や救助活動、その後の復旧に備え、防災用の備品を備えておきます。可能であれば、建物ごとに、物置スペース等を活用して災害用備品（表1参照）を管理業者は、災害発生時に管理物件に居住している入居者保管しておくことが望ましいでしょう。災害の規模によっては、の安否確認をします（入居者の親族から安否確認等を求めら

避難等の際の移動手段は主に徒歩や自転車等になりますの

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で、避難の際の必需品は、リュックサックやスポーツバック等の持ち運びができるものにあらかじめ入れておき、取り出しやすいところに置いておきます。
また、行政による本格的な救援までに時間がかかる場合がありますので、最低限その間をしのぐための食料や飲料水等を確保しておくことも大切です。避難までは必要ないときでも、

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耐震診断・耐震補強～ハード面での備え（1）耐震診断の実施・地盤調査・土地の来歴等の調査

大きな地震により建物が倒壊して身体や財産が損なわれる

ライフラインが途絶えた場合、その復旧まで建物内で生活す被害を防ぐためのもっとも基本的な予防策は、地震に強い建るうえで必要な防災用品、たとえば河川や井戸の水を飲める物にすることです。建物につき耐震診断を実施し、地震の規ようにする簡易浄水器や消毒剤等も用意しておくとよいで模によって倒壊等する危険がないか等を確認するとともに、しょう。

倒壊等の危険があると診断された場合には、すみやかに耐震さらに防災マップ等も参考に、個別の物件ごとに起こり得工事・改修工事等を実施するよう家主に理解を求めることがる被害の内容や程度等を想定し、例えば冠水の危険性が生じ大 切です。とくに1981年（昭和 56 年）5月31日以前に建 築確たときのための備品（土のう等）の確保や調達先等を検討して認申請を受けて建設された建物（いわゆる旧耐震基準のもとおくことも大切です。

での建物）や、がけ地や埋め立て地に建っているもの、1階がなお、保存水や非常食は定期的に交換するとともに、懐中電灯やラジオ等も時々作動状況を確認します。

ピロティになっているもの、壁や柱の配置に偏りがあるもの等は注意が必要でしょう。
実際の耐震診断は、まずは現地調査（予備調査）を行い、対表1●必要な防災備品の例●必須防災アイテム
軍手・ヘルメット・スコップ・大工道具（特にバール）
・ロープ・ビニールシー
ト・ポリタンク・懐中電灯・携帯ラジオ・携帯トイレ・手回し充電器、避難用のはきもの（スニーカーや厚手のスリッパ等）
・ホイッスル・乾電池●安否確認・被害状況確認等
エンジン発電機・コードリール・LED懐中電灯・燃料（ガソリン等）
・自転車・板紙・マジック・カッター・はさみ・無線機・投光器・拡声器●救出・消火活動等
ホイッスル・防塵マスク・各種バール・伸縮式2連ハシゴ・油圧ジャッキ・ハ
ンマー・金切りのこぎり・消火器・ロープ・ブルーシート●負傷者の救護・搬送等
毛布・アルミ保温マット・タオル・医薬品・救急手当用品・衛生用品・担架（折り畳み式）・エアマット●建物の応急処置等
防塵マスク・各種ベニア板・養生シート（ブルーシート）
・養生テープ・各種工具類・スコップ・ロープ・リアカー・伸縮式2連ハシゴ・脚立・土のう・吸水
スポンジ・吸水マット・軍手・ヘルメット●生活支援等
ポリタンク・ゴミ袋・携帯トイレ・トイレ用テント（震災対応マニュアルP37）

象建物の概況を把握し、その上で、外観や修繕履歴、設計図書の内容を検討して、耐震性能を評価するという手順となります。その際には、建物の補修履歴や点検調査報告等も提供し、適切な診断のための資料とします。
また、建物の強度は地盤とも密接な関連があります。地盤の状況によっては、新耐震基準を満たす建物であっても大きな被害が生じます。そこで、建物の存在する土地の地盤状況を、自治体の発行している防災マップ等で確認するとともに、専門の業者に依頼して地盤調査を行うことも大切です。

（2）耐震補強工事等の実施

耐震診断により耐震性能が不足していることが判明した建物については、耐震補強工事をする必要があります（耐震補強の方法は 3つに大別されます。表 2 参照）。
また、建物本体の耐震性能が十分であっても、屋上や外壁に設置された広告看板の落下や、大きな窓ガラス等の破損等により、通行人等がけがをするようなことも想定されますので、たとえば窓ガラスであれば飛散防止のためのガラス用防災フィルムを張る等の対策を講じておきます。
さらに、外構についても、無筋のブロック塀の倒壊により人にけがを負わせたり、避難経路をふさいでしまうという事態も現実に起きていますので、塀等についても、袖壁を設けたり補強筋を入れる等の対策をしておきます。
このような耐震補強工事については費用がかかり、家主も16Realpartner 2016.12

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vol.156（2）対応書式のひな形・データ等を宅建協会等から入手

表2●耐震補強の3つの方法
補強の種類

応急借上げ住宅の契約は、手続き等を迅速に行うため、都具体的な方法（例）
・柱に鋼板や炭素繊維を巻いて補強する
・開口部に筋交いを増設する

耐震補強

・壁の厚みを増したり増設したりして補強する。
・木造建築の場合は、柱や梁、筋交いを補強金具で補強する

等

・建物の一部に地震力を吸収する装置を設置
制震補強する・屋上の水槽等を建物の揺れとは逆方向に揺らして変形を抑える

免震補強等

・基礎と建物の間に積層ゴム等の免震装置をセットして地震の振動が伝わるのを抑える
等（震災対応マニュアル P26）

工事の実施に二の足を踏むことがあるでしょう。しかし、耐震性に問題があり、それほど大きな揺れ等がなくても倒壊しうることを知りつつ放置し、その結果として他人に損害等を与えて道府県と各団体との間で事前に取り決めた契約書が使われることが想定されます。また、実際に応急借上げ住宅制度がスタートする場合には、家主や被災者に対して、応急借上げ住宅の制度を説明するための資料も必要となります。
あらかじめ当該書式やデータを宅建協会等から入手しておき、重要書類と同様に適切に保管しておくようにします。
また、応急借上げ住宅の契約や管理は、契約の有り方や当事者、賃料の取扱い等様々な点で特別な取扱いがなされるた
め、制度の概要につき、宅建協会を通じて行政からしっかりと情報を得るとともに、あらかじめ従業員等にも応急借上げ住宅制度の概要や手続きについて研修等を行い（研修等に参加させ）、すみやかに対応できるように人的体制を整えておくことも大切でしょう。

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宅建協会・行政との連携の確認

しまった場合には、法的責任が発生しかねません。建物の安災害が発生すれば、宅建協会（本部、支部）との間で、被災全性等に関心をよせる入居者を想定すれば、物件の市場競争状況等にかかる情報提供や、被災者対応等に関し、連絡し相力の維持という観点からも、耐震補強は必須といえます。さら談等をする機会が増えますので、宅建協会との間の緊急時のに耐震補強工事については自治体から一定の補助を受けるこ連絡体制を確認しておきます。通信手段が寸断される可能性とができる場合もありますので、これらの事情も勘案しなががあるため、いくつかの通信連絡手段を確保しておくことが大ら家主の理解を求めることが大切です。

切でしょう。メールやSNS（ソーシャル・ネットワーキング・サー
ビス）での連絡にも対応できるように、平時からその利用方法

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被災者向けの物件提供のための備え～応急借上げ住宅への対応（1）応急借上げ住宅の対象となりうる物件の確認と情報整理

近頃は、災害で避難所に一時避難をした人が生活再建をすについて理解しておくことも必要です。
また、災害時には、行政サイドも混乱しますので、様々な対応における自治体の窓口や、災害対策本部等が発足したときの窓口等もあらかじめ自治 体に確認しておくことも大切でしょう。

※次号は、実際に災害が発生したときの対応を紹介します。

るまでの間、居住すべき住宅の提供の方法として、プレハブ等の応急仮設住宅を建築して提供する方法のほか、一般の民間賃貸住宅を役所が借上げて入居者（被災者）に提供する「応急借上げ住宅」制度が積極的に活用されています。
応急借上げ住宅は、一般の民間賃貸住宅を活用するものですから、あらかじめ家主に対し、応急借上げ住宅として提供してくれる意思があるかどうか確認し、応急借上げ住宅として提供可能な物件についてリストを作成しておきます。

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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