連 載

紙上研修vol.151

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

最近の家賃滞納問題と最善対策②
弁護士 柴田 龍太郎

弁護士 関根 究

前回は、滞納発生後の正しい督促の手順を中心に解説しましたが、今回はみなさまからよくある質問を整理して、問答形式で解説してみました。

質問 1

賃借人が行方不明、保証人も覚えがない

接のうえ職業、収入、同居者の有無などの身元調査を行うの当社は、賃貸人Aさんと賃借人Bさんの賃貸アパート賃貸借ですが、だからといって、賃借人の資金や借金の有無につい契約の仲介をしましたが、賃借人Bさんが家賃を滞納した上、てまでも具体的に調査義務を負わせるのは一般的には酷な部屋を損傷させて行方不明になってしまいました。また、賃貸話です。
したがって、賃借人が行方不明になったからといっ人のAさんが、保証人Cさんに連絡したところ、Cさんから保証て、その点について仲介業者の責任が問われるということは人になった覚えがないと言われたため、当社に責任があると原則ないといってよいでしょう。

して、賃貸人Aさんから仲介手数料の返還と部屋の修繕費、滞納賃料分について損害賠償を請求されました。当社はこの請（3）保証人について保証人については、貸主が保証人を立てることを条件とし求に応じなければならないでしょうか。

た場合には、保証人についても適格であるか否かを調査する

回答 1必要があります。調査にあたっては、保証能力と保証意思のアパート賃貸借契約の仲介とは、建物賃貸借契約が締結さ万一、質問2で解説するような、保証人について十分な意思確れるように尽力することをいいます。
したがって、仲介契約に認をしなかったような場合、例えば契約書を賃借人に渡しておいて業者が契約上負う義務は、この賃貸借契約締結に向け「保証人の署名、押印をもらってきてください」などと、直接のて尽力する義務を中心として、これに付随する内容の義務と保証人の意思確認を怠っていたとすれば、やはり瑕疵ある仲いうことになります。
したがって、賃貸借契約成立後の賃料の介として仲介手数料の返還を求められてもやむを得ないとさ取立てや、不払いを続けている賃借人に対し、契約解除の意れる場合もあるかも知れません。

（1）仲介責任の範囲確認が必須であり、本人と面接することが望ましいでしょう。

思表示を賃貸人に代わってなすべき義務までは仲介契約上の業者の義務には含まれませんし、質問7で解説する弁護士
法の観点からも許されません。

（2）業者に対する損害賠償請求

仲介は民事上の準委任といわれていますから、業者は依頼者に対し、善良な管理者の注意義務を負っており、宅地建物

質問 2

連帯保証人の保証意思の確認方法

連帯保証人の保証意思の確認方法を教えてください。
回答 2

連帯保証人の保証意思の確認方法は、次のとおりです。

取引業法31条も業者が信義を旨とし誠実に義務を履行する①連帯保証人の署名は「自署」をしてもらいます。保証人の保ことを要求しています。また、同法47条では取引の関係者の証意思を確認し、保証人本人が署名したことの証拠を残す資力・信用等も重要な事実としており、それらに問題があるこためです。自署でないと本人が保証したと立証できず、裁判とを知りながら、賃貸人に対して故意に告げず、また不実のこにおいて連帯保証人の責任を追及できないことがあります。とを告げる行為は禁止されています。
これらのことからして業者は入居申込者について本人に面

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Realpartner 2016.6②連帯保証人の実印（契約書に押印）と印鑑証明書を徴収します。

③可能なら連帯保証人にも契約の場に立ち会ってもらいます。

●書式見本④連帯保証人の立ち会いができず、契約書とは別に連帯債務

連帯保証人引受承諾書

引受書で連帯保証人になってもらう場合には、別紙として必ず契約書のコピーを綴じ込んで連帯保証人に割り印をしてもらいます。契約内容がわからなかったという抗弁をさせないためです。その上で、電話で連帯保証人本人しか知りえない、本人の生年月日、家族構成等を確認したり、往復葉書

貸主

平成○年○月○日
連帯保証人（住所）実印捺印欄で連帯保証人の意思確認を必ず行っている業者もいます。
質問 3

連帯保証人の責任の範囲

連帯保証人の責任の範囲を教えてください。
回答 3

建物賃貸借契約を更新した場合に、最初の契約書のみに署名・押印した連帯保証人は更新後の契約の家賃滞納に対しても保証責任があるか否かについては議論がありましたが、最高裁判所は、連帯保証人は、合意更新・法定更新にかかわらず、賃借人が建物を明け渡すまでの一切の責任を負担し

殿

（氏名）

（電話）
（生年月日）大正・昭和・平成年月日

私は、下記賃貸借契約に基づき、賃借人が負担する一切の債務につき、賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務を負担するものとします。本契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様とします。
（借主氏名）（物件名称）（部屋番号）
（賃料）
（共益費）
（その他）

たとみるべきであるから責任があるとしました（最高裁・平成

印鑑証明書添付欄（発行後3ヵ月以内のもの）の り づ け

9年11月13日判決・判例時報1633号81頁）。
しかし、当初の契約書あるいは連帯保証引受承諾書の中に「私は、賃借人が負担する一切の債務につき、賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務を負担するものとします。本
契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様としま838号71頁）。

す」と入れておけば、難しい判例の話をしなくても、契約書・引また、最近よく、建物賃貸借契約書の中に「賃借人が行方不受承諾書に書いてありますよということで、連帯保証人に対明となったときは、連帯保証人が代わって明渡す」
とか、あるし説得しやすいと思います（ 連帯保証人引受承諾書参照 ）。ないは「契約と同時にあらかじめ連帯保証人に明渡しの委任をお、平成17年4月1日施行の民法改正により、保証契約は書面する」旨の記載がありますが、前者については、上記判例の趣で行わなければ無効となりましたので、その意味からもかか旨から、後者については、あらかじめの委任になじまないとのる書面は必要であり、徴求しておくべきです。

理由や代理行為時の連帯保証人本人の意思に反するという理由で裁判所としては無効とすると判断すると思います。

質問 4

連帯保証人の明渡し履行は可能か連帯保証人に対し、賃借人の明渡し義務を履行してもらうことはできますか。
回答 4

よく、契約書の特約に「賃借人が行方不明になった場合に質問 5

保証会社からの支払いはあるが、滞納で契約解除可能か保証会社が賃貸人に保証責任の一環で賃料を払ってくれていますが、賃貸人は、滞納を理由に賃借人との契約を解除は連帯保証人が本件貸室を明渡すことができる。賃借人は、できるのですか。

あらかじめ明渡しに関する手続きを委任する」との文言が回答 5入っていることがありますが、無効な特約であり、連帯保証人

保証委託契約に基づく保証会社の支払いは、保証の履行に対し賃借人の明渡し義務を履行してもらうことはできませとしての代位弁済であり、賃借人による賃料の支払いではなん。その理由は、建物の明渡し債務は賃借人の一身専属的ないから、賃借人の賃料不払いの事実に消長をきたすもので債務だからです（大阪地裁・昭和51年3月12日判決・判例時報

はなく、賃貸人は債務不履行を理由に賃貸借契約を解除する

Realpartner 2016.615

紙上研修ことができるとする判決（大阪高裁・平成25年11月22日判決）があります。
この判決によると「本件保証委託契約のような賃貸借保証委託契約は、保証会社が賃借人の賃貸人に対する賃料支払

質問 7滞納問題との係わり、弁護士法との関係は滞納問題について宅建業者はどこまで係わりを持てます

い債務を保証し、賃借人が賃料の支払いを怠った場合に、保か。弁護士法との関係で教えてください。

証会社が保証限度額内で賃貸人にこれを支払うこととするも回答 7のであり、これにより、賃貸人にとっては安定確実な賃料収受を可能とし、賃借人にとっても容易に賃借が可能になるとい

宅建業者としての資格さえあれば、管理上発生するすべての問題を処理できるかですが、一定の限界があります。

う利益をもたらすものであると考えられる。
しかし、賃貸借保その限界を画する重要な事項の一つは弁護士法72条所定

証委託契約に基づく保証会社の支払いは代位弁済であって、の、法律事務処理の点です。すなわち、訴訟事件、非訟事件、賃借人による賃料の支払いではないから、賃貸借契約の債示談交渉、契約の解除など、およそ一切の法律事件に関する務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁法律事務の処理は法律家としての弁護士に委ねられ（弁護士済の事実を考慮することは相当でない。なぜなら、保証会社法3条）、弁護士でないものが報酬（間接的なものも含まれまの保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行です）を得る目的で、業として他人の法律事件に関する法律事あって、これにより、賃借人の賃料の不払いという事実に消長務を処理することは非弁行為として固く禁じられ、その違反はを来すものではなく、ひいてはこれによる賃貸借契約の解除2年以下の懲役または300万円以下の罰金に処せられるもの

原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らです（弁護士法72条・77条）。

かである」と判示しています。

「法律事件」とは、法律上の権利義務に関して争いや疑義がある案件または新たな権利義務関係の発生する案件をい質問 6

法人契約の場合の連帯保証人

法人契約の場合の連帯保証人について注意すべき点を教えてください。
回答 6

法人契約の場合の連帯保証人については、次の点を留意います（東京高裁・昭和39年9月29日判決・高刑集17巻6号597頁、札幌高裁・昭和46年11月30日判決・刑裁月報3巻11号1456頁、広島高裁・平成4年3月6日判決・判例時報1420号80頁）。
一般の法律事件に該当するとされたものとしては、建物賃貸人の代理人として、賃借人との間で賃貸借契約を解除あるしてください。

いは合意解除し、建物からの退去・明渡しの事務を行うこと①必ず入居者を連帯保証人としておく。

（広島高裁・平成4年3月6日判決・判例時報1420号80頁）等が法人契約の場合、入居者は借主ではないので、契約上の債あります。

務はありません。入居者を連帯保証人としておけば賃料不払いの際に入居者の財産を差し押さえることもでき、強制執行がしやすくなります。

質問 8

滞納者情報を業者同士で提供できるか②入居者が借りる法人の代表者の場合、必ず別の連帯保証

入居審査で滞納しそうな人を入れないようにするとの話が人をもう一人つけること（法人が連帯保証人の場合も危険性ありましたが、業者同士で組織を作って構成する業者に、滞がある）。

納者情報の提供はできますか。

社長個人が賃借人でも、会社が連帯保証人の場合、両者は運命共同体のようなもので、一人がこければもう一方もこけ

回答 8

原則できないと考えます。個人情報保護法においても個人る関係にあります。
したがって本来の連帯保証人の機能は期情報の第三者提供は原則禁止しており、また、滞納情報を保待できません。連帯保証人は、家計を別にして経済的に従属管する場合には、それ相応のセキュリティが要求されるから的でない人を選定しなければなりません。

です。

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質問 9

滞納者への少額訴訟、督促手続き

滞納者に対し、少額訴訟、督促手続きは有効ですか。その務が賃貸人を含めた債権者・利害関係人全体の利益に資するものであることからすれば、破産管財人の判断を尊重すべきであるため、会社更生手続き（最高裁第三小法廷・昭和57

限界についても教えてください。

年3月30日判決）、民事再生手続き（最高裁第三小法廷・平成回答 920年12月16日判決）各判例と同様、破産手続きにおいても、少額訴訟判決あるいは支払督促手続きで債務名義をとる一般的でしょう。

滞納者に対して、建物明渡し訴訟ではなく、簡易裁判所の倒産解除特約の効力は否定されるべきであると解するのがケースが時折見受けられます。それらの手続きは弁護士を使

なお、賃貸人自ら賃貸借契約を解除してしまうと、破産管財わずとも、本人でできるので利用されるのだと思います。
しか人との交渉の余地がなくなり、原状回復等を賃貸人負担で行しながら、それらの手続きで利用できるのは金銭的請求に関うことを余儀なくされる可能性が高くなることから、実際にすることだけであり、それらの判決等を用いて建物の明渡しは、次の賃借人を早く探したいなどの必要性が大きい場合をを求めることはできませんので、最終的に建物の明渡しを求除いて、賃貸人の側から積極的に賃貸借契約の解除をしてくめる場合には、再度、建物賃貸借契約を解除した上で、「建物ることは多くありません。

明渡し請求事件」を提起する必要があるので、結局、二度手間になってしまいます。

（2）賃借人の破産の場合、未払賃料は破産債権か財団債権か

破産手続き開始前の未払賃料債権は、破産債権として破産

質問 10

賃借人が破産した場合賃借人が破産した場合、契約の解除は可能ですか。また、手続きにより弁済を受ける一般債権となります（破産法2条5項、100条）。
したがって、十分な弁済（配当）を受けられない可能性が高いでしょう。ただし、特別の先取特権が認められる未払賃料はどうなりますか。

範囲では、別除権として破産手続きによらず優先弁済を受け回答10られます（民法315条、破産法65条）。

（1）賃借人の破産の場合、解約申入れの可否

破産手続き開始後の賃料債権は、財団債権となります（破平成17年1月1日施行の改正破産法において、解約申入れ

産法148条1項7号。旧破産法時代の最高裁・昭和48年10月30に関して注目すべき改正がありました。賃借人が破産した場日判決・民集27巻9号1289頁は、破産手続き開始後の賃料債合の賃貸人の解約申入れを定めた民法621条が削除された権は、賃借物件が破産財団のために利用されているから、旧のです。民法621条には、何ら補償も無いまま財産的価値が破産法47条7号の適用または類推適用により財団債権となる高い賃借権が奪われるのは合理的でないという批判があり、としました）。
したがって、破産手続きによらずに、破産債権よ判例も、土地の賃借権については賃貸人の解約申入れを制り優先して随時破産財団から弁済を受けられることになりま限していました（最高裁・昭和48年10月30日判決）。

す（破産法2条7項）。

一方、賃貸人からみれば、賃料に関する不安がありますが、これについては、破産手続き開始後の賃料債権は財団債権とな（3）賃料の請求等の意思表示の主体・客体

破産手続き開始の決定と同時に破産管財人が選任されり随時弁済が受けられるし、破産手続き開始後に財団債権であ（破産法31条）、破産財団の管理処分権は破産管財人に属する賃料債権の不払いがあれば信頼関係の破壊を基礎付ける一ることになりますから、賃料の催告、解約などの意思表示は、要素となり、民法541条に基づく賃貸借契約の債務不履行解除破産管財人が、あるいは、破産管財人に対して行うべきことにが可能であるから、賃貸人の保護は図られているといわれていなります。

ました。
こうして、改正破産法では、賃貸人は、賃借人の破産のみを理由として解約申入れすることができなくなりました。
ただし、この改正により、債務不履行を理由とする法定の解除権や、個々の賃貸借契約に基づく約定の解除権までも当然に否定されたわけではありません。
契約書に「賃借人が破産したときは解除できる」と定めてある場合、その効力が契約書の記載どおり認められるかについては、意見が分かれるところですが、破産管財人の管財業

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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