マンション管理適正化に向けた取り組み
神奈川県マンション管理士会

神奈川県マンション管理士会
会長 牧 博史

名 称 一般社団法人 神奈川県マンション管理士会
所在地 〒231-0028 横浜市中区翁町１-５-14 新見翁ビル3階

設 立 2002年12月
目 的•当会は、日管連、行政及び関係団体との連携、協力などを通じて会員の活動、並びにマンション管理組合に対するご支援等を行うことによりマンション管理士制度の健全な普及、周知を通じ、マンションの管理の適正化に資することを目的とする。

主な事業• １．会員のマンション管理士としての知識、技能、品位の保持等の習得に関する研修、その他の支援• ２．会報の発行等当会の事業に関する当会内外への広報• ３．会員のマンション管理士としての業務の指導・支援及び就業機会増
進• ４．マンションの管理に関する情報収集及び調査研究並びにその成果の会員への提供• ５． マンション管理組合からの相談対応及びその他の管理業務に対する会員紹介• ６． 一般社団法人日本マンション管理士会連合会並びに行政及び関係団体との協力及び意見の具申• ７． その他、マンション管理士制度の周知、普及に関する事業及び付帯
する事業

会員数

231名（令和5年9月末現在）

ー2ー

ー３ー

二極化する高経年マンション「資産管理」から「自ら経営」へ

管理計画
認 定

市場評価

マンション
管理計画
認定制度

管理の
適正化

調査結果から築40年超のマンションは総ストック数の20%近く存在すると推定

マンション
管理士会

管理意識
の向上

魅力（管理計画認定）を発信することによる好循環4「管理不全の予備群」

ー４ー県内の建て方別の住宅数○県内には約７８万戸のマンション（分譲）があり、住戸数（居住世帯あり）の２割を占め、県民の重要な居住形態の一つとなっている○このうち約８割は、政令３市に集中している○県がマンション管理適正化法で所管する町村部は全体の 0.8％

建て方別の住宅数（神奈川県）
その他
51.2万戸
（13％）

マンション（分譲）
78.3万戸（19％）（居住世帯あり）賃貸マンション
109.1万戸（27％）

戸数（万戸）

割合

横

浜 市

39.7

50.7%

川

崎 市

16.5

21.0%

相模原市

4.9

6.3%

その他の市

16.6

21.2%

町 村

0.6

県

住宅数
400万戸
一戸建て
161.4万戸
（41％）

市町村名

合 計

78.3

78％

0.8％ →県所管-

マンション（分譲）
賃貸マンション
一戸建て
その他※ マンション（分譲）︓持ち家・共同住宅・非木造で集計
空き住戸や賃貸化住戸は含まない
出典︓「平成30年住宅・土地統計調査」（総務省統計局）

ー５ー

マンション管理の適正化の推進について(県全体の方向性①)

資料５－４

＜背景＞
○平成30年住宅・土地統計調査(総務省)によると、県内には約78万戸のマンション(分譲)があり、住宅数(居住世帯あり)の約２割を占め、県民の重要な居住形態の一つとなっている。
○県内のマンションは、老朽化した物件の建替えが進まない一方で、新築物件の建設が毎年約２万戸（直近20年平均）あり、平成10年から30年までの20年間で約２倍に増加している。
○また、昭和55年以前に建築された築40年以上の高経年マンションは約12万戸あり10年後には約28万戸(2.3倍)、20年後には約47万戸(3.9倍)と、大幅な増加が見込
まれている。
○一方で、平成30年度マンション総合調査(国土交通省)によると、マンションの世帯
主は60歳以上が約半数を占め、また、昭和54年以前築のマンションでは60歳以上が約８割にのぼり、古いマンションほど高齢化が進むなど、建物の高経年化と居住者の高齢化といった｢２つの老い｣の課題が顕在化しつつある。
○こうした中、令和２年６月にマンション管理適正化法｣が改正され、マンションの管理の適正化に向け、国による基本方針の策定や地方公共団体(※)による管理適正化推
進計画の策定のほか、管理組合が作成する管理計画を認定する制度等が新たに設けられた。（令和４年4月施行）※事務主体は市、市以外（町村）は県ー６ーマンション管理の適正化の推進について(県全体の方向性②)＜課題等＞○マンション問題に対する認識や取組について、市町村間で大きな差がある。マンション
管理組合が管理計画の認定制度を活用できるようにするためには、各市において「マンション管理適正化推進計画」を策定する必要があるが、政令市を除き、策定予定の市は少ない。
○県はこれまで、県全域（施策によっては政令市・中核市を除く）を対象に、アドバイザ
ー派遣等を行ってきたが、マンション管理適正化法の改正により、市域については市が、町村の区域については県が、管理組合に対して助言・指導等できる旨、役割分担が明確化された。
【施策の方向性】（論点）〇 マンション管理組合が管理計画の認定制度を活用できるよう、「マンション政策行政実務者会議」の場などを活用して、各市の「マンション管理適正化推進計画」の早期策定を支援し、県内のマンション全体の管理水準の向上を図る。
〇県住生活基本計画におけるマンション関連の成果指標（25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定している分譲マンション管理組合の割合：今後設定）の目標達成に向け、県・市で施策連携して取り組む。（適正化推進計画の目標設定や管理組合指導等）〇 アドバイザー派遣やマンション管理・再生セミナー等の取組については、引き続き、従来の区域を対象に実施することとし、特に管理が適切に行われていないマンションに対しては、市町村や県マンション管理士会など関係団体と連携して対策に取り組む。
ー７ーマンション管理の適正化の推進について(県全体の方向性③)＜マンションの現状＞○建て方別の住宅数•県内のマンション(分譲)は約78万戸、住宅数の約２割を占める•このうち約８割は、政令３市に集中している。

○マンション戸数の推移•県内ではH10→30の20年間で39→78万戸、約2倍に増加（県のマンション化率は19％で、東京都と並んで最も高い）•町村部でもH15→30の15年間で4→7千戸、約1.8倍に増加•市部（除く政令市）は藤沢、町村部は湯河原が最も戸数が多い（藤沢市 約２万７千戸、湯河原町 約２千戸）○マンションの高経年化 •S55以前築のマンションは、この20年間で殆ど除却等されず•県内の築40年以上の高経年マンションは約12万戸から、10年後に約28万戸、20年後に約47万戸と大幅増加の見込み○居住者の高齢化

・世帯主の年齢（全国）は、60歳代以上が増加し約半数を占める
・特にS54以前築のマンションでは６０歳代以上が78％にのぼるー８ー資料５－４

マンション管理の適正化の推進について(県全体の方向性④)＜これまでの主な取組＞
１ アドバイザー派遣
県内マンションの管理組合を対象に、マンション管理士や建築士等の専門家をアドバ
イザーとして派遣し、円滑な管理組合の運営や計画的な建物の修繕等ができるよう支援。
２ マション管理・再生セミナー
マンション管理組合の役員や区分所有者等を対象として、マンション管理や組合運営、
大 規模修繕に関する各種制度等の情報を分かりやすく解説し、普及啓発を行うセミナーを開催。
３ マンション管理組合交流会
マンション管理や組合運営等における様々な問題について、専門家のアドバイスを受けな がら、解決に向け、管理組合がお互いに意見交換を行い、情報共有･情報交換する場として、交流会を開催。
４ マンション支援団体登録制度
マンション管理組合の支援を目的として活動している団体を登録し、県と登録団体が連携して組合を支援（NPO法人かながわマンション管理組合ネットワーク、県マンション
管理士会ほか５団体）

５ マンション政策行政実務者会議
広域的な連携体制等の整備やマンション政策に関する情報共有、知識習得等を図るため
県及び市町村による「マンション政策行政実務者会議」を開催。
ー９ーマンションアドバイザー派遣事業
マンション管理士・建築士等の資格を持つマンション管理等に関する専門家マンションアドバイザーを、政令市及び中核市を除く市
町村のマンション管理組合等に無料で派遣し、管理運営等のアドバイスを行います。
■ 事業内容受付期間︓令和５年６月26日〜令和６年２月28日
委託先 ︓(一社)神奈川県マンション管理士会
予定件数︓15件■ 令和５年度実施状況（令和５年８月末時点）
派遣件数︓３件
派遣内訳︓大磯町１件、小田原市１件、藤沢市１件
ー10

マンション管理・再生セミナー事業
マンションの適正な維持管理や円滑な再生のための情報提供等の支援として、マンション管理組合等に対しセミナーを開催します。

■ 令和５年度
12月以降に実施予定■ 令和４年度実施内容（オンラインにて開催）
第１回︓令和５年１月29日〜令和５年３月12日
テーマ１「管理規約をめぐり争われた裁判例の解説」
テーマ２「民事信託を活用した単身高齢者対応」
第２回︓令和５年２月19日〜令和５年３月31日
テーマ１「管理組合が共用部分と一体で行う
専有部分設備改修」
テーマ２「駐車場の空き問題と機械式撤去、平置き化」

ー11ー

ー12ー

横浜市との取組み
実績等

実績 14件（内6件は終了）
2件検討中

昨年度実績
今年度

23件
8件（5月現在）

継続 13件
新規 3件（6月現在）
昨年度実績

参加組合：693
参加者：806名
相談員：648名

2件継続中

ー13ー
13

厚木市との取り組み

・令和２年度の実態調査後、現地調査を実施。
・アドバイザー派遣事業＝要支援マンションに対し、令和３年より実施。(10件程/年 )・マンション管理セミナー、管理組合交流会に毎年参加、講師派遣。

ー14ー川崎市との取り組み

・定期的に セミナー、交流会に参加。
・管理計画認定制度推進にあたり連携。

ー15ー令和5年度 マンション管理適正化シンポジウム 講演資料

令和5年 10月22日（日）MCA常任理事 泉谷 勝久

MCAのご紹介
一般社団法人マンション改修設計コンサルタント協会（以下MCAと表記します）は設計事務所の団体です。
主に全国の分譲マンションでの大規模修繕工事において、改修設計コンサルティングに携わる設計事務所が集まった団体で、北海道から九州地区まで2023年4月時点での正会員（設計事務所）数は32社、４５拠点となっています。
国土交通省で実施頂いた「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」においては設計監理方式の採用が約８０％を占め、MCA会員の２０２２年度の実績は
約１００、０００戸になり、MCA会員が大規模修繕工事に関わる割合は年々増しております。

マンション管理組合様にとって非常に身近な存在になっている現状からも、業界全体の今後を担う組織の一つであるという自負のもと、適切なマンション再生を実現できる様、日々活動を続けております。
1

MCAのご紹介
北海道地域
２社の拠点が活動に参画
８社の拠点が活動に参画

東北地域

関西支部
８社の拠点が活動に参画

２社の拠点が活動に参画

九州支部
東京本部
17社の拠点活動に参画

中部支部

中国地域
２社の拠点が活動に参画

６社の拠点が活動に参画【MCA正会員】
全国で３２社
４５拠点が活動に参画※2023年4月時点

2

マンション改修工事と長期修繕計画

マンション改修工事と長期修繕計画

3

マンション改修工事の進め方①マンション改修工事の実施時期の決定
・長期修繕計画上の実施予定年度
・定期報告やマンション独自の定期調査における劣化進行度合
・劣化の蓄積による事故の発生 等⇒長期修繕計画上の計画年度はあくまで目安であり、劣化状況に合わせ、適宜判断する事が重要。

②改修工事の発注方法の決定
・責任施工方式 ・設計・監理方式 等⇒良きパートナーを決め、専門家と共に再生計画を立てる事が重要。

③工事実施範囲・仕様の決定④工事実施会社の決定⑤工事の実施及び長期修繕計画の見直し 等
・今回の工事を長期的な視点に落とし込み、今後につなげる事が重要

4

発注方式：責任施工方式と設計監理方式
責任施工方式設計監理方式
設計・監理委託契約

工事請負契約

管理組合

設計事務所
等

管理組合
施工会社
工事請負契約

監理・監修

施工会社

建築士を有する施工会社（設計・施工・監理部門を有する建設会社や管理会社等）を選定し、調査診断・
改修設計・資金計画から工事の実施までの全てを請け負わせる方式⇒専門家の費用を必要としないが、設計と施工が一体化するため、工事内容と費用内訳の関係が不明瞭となりやすい

建築士を有する建築設計事務所・建設会社・管理会社等を選定し、合意形成までの段階では調査
診断・改修設計・施工会社の選定・資金計画等に係る専門的、技術的、実務的な業務を委託し、工事実施段階では工事監理を委託する方式⇒工事費以外にも専門家の費用が発生するが、専門家が一貫して支援可能○マンションは区分所有建物であり、工事の決定には「合意形成」も重要いずれの方式であっても、信頼できるパートナーの存在が不可欠
5

設計事務所としての役割「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」のデータによると発注方式の割合は 設計・監理方式が80.1％ 責任施工方式が12.6％
その他が7.3％となっており、設計・監理方式の割合が大きい結果となっている※国土交通省 令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査 資料より抜粋

この結果から、マンション管理組合が求める信頼できるパートナーとしての条件は
単に工事内容が提案できる専門家というだけでなく、第三者的な評価が可能で区分所有者全体への合意形成等に関してもノウハウを持ったコンサルタントの存在を求めているものと捉えており、設計事務所は一般的な設計・監理業務だけでなく、管理組合の運営支援も含めた役割を担っているものと考えています6コンサルタントの活用事例（合意形成）
意見の対立
感情的な争いマンションへの思いは同じはずですが・・・〇意見が対立し、方針がまとまらない
管理組合

管理組合
合意形成

設計事務所
等

〇区分所有者への説明が不足し、総会で紛糾〇総会決議後も組合内部で感情的な争い〇判断する為に必要な情報を明確に提示⇒判断基準ができ、意見がまとまりやすい○集会の前に方針に対する説明会を実施⇒経緯等が理解でき、賛同が得やすい〇運用ルール（規約等）に基く対応が基本

マンションへの思いは共通ですが、意見の対立が過熱すると管理組合内で感情的な争いへと発展するケースも少なくありません
コンサルタントが適切な情報を提示し、必要なプロセスを踏む事で合意形成が得られ、組合全体でマンションの将来に向き合う事ができます7マンション管理組合が抱える課題
多くのマンションが直面する「２つの老い」
建物・居住者の高齢化が招く 慢性的な修繕積立金不足
・修繕積立金の積立状況：計画に対して不足している管理組合：34.8％※平成30年度マンション総合調査より・修繕積立金の不足要因：当初設定額が低い、滞納者の増加 等・修繕積立金の増額抵抗：築年数の経過に伴う高齢年金生活世帯の増加 等

・築40年超のマンションは今後20年で約3.5倍の予測＊国土交通省 築４０年以上の分譲マンション数の推移より（２０２２年末現在）

修繕実施困難 ⇒ 管理不全マンションの発生
・修繕積立金の不足による必要修繕項目の未実施⇒老朽化の加速、居住者の循環の停止
・管理不全マンションに陥り、行政代執行での除却が実施されたケースもマンションの適正な維持計画が必要
8

マンションの円滑な再生の為にマンションの維持・再生に必要な要素○計画の立案○資金の確保

○実施計画の承認と実施判断

適切な長期修繕計画を作成し、柔軟に見直しを実施する事が必要【国土交通省 長期修繕計画作成ガイドライン】での前提条件（一部抜粋）は・新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とし、必要に応じて建物及び設備の性能を向上させる改修工事を設定
・計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施
・工事実施の要否・内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断○余裕を持った計画 ○適切な実施可否判断 ○柔軟な修正のサイクルが必要であり、またこの要素を区分所有者が認識する事も重要
9長期修繕計画ガイドラインの考え方
国土交通省 長期修繕計画作成ガイドラインでの考え方（一部抜粋）
・将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではない
・一定期間（５年程度）ごとに見直していくことが前提
・一般的な仕様により設定するが、実施時には技術開発等により見直しもある
・時期（周期）は、おおよその目安である
・収支計画は様々な変動要素により不確定な要素がある

計画は目安であり、将来の変動要素に対応する様、定期的な見直しが必要
・長期修繕計画の見直しに当たっては、事前に専門家による書類・現地の調査や必要により区分所有者へのアンケート調査等を行って、建物・設備の劣化状況、
区分所有者の要望等の現状を把握し、作成・見直しを実施する事が必要

計画の見直しには各マンションでのビジョンが重要になる
・何を優先？どういったマンションを目指す？どこまでを工事する？
○安全性（耐震性・防犯・防災）の向上例：防犯・防災ツールの導入、備蓄品の保管○快適性（断熱性・利便性）の向上例 ：開口部改修、EVシステム、宅配BOX
10長期修繕計画での設計事務所の役割①
設計事務所はビジョンを共に考えられるパートナーであるべき・マンションの方向性は管理組合（区分所有者）で意思決定すべきですが、様々な要素が複合される為、なかなか適切な判断を下す事は難しいです・方向性を明確にし、その方向性に沿った長期修繕計画を立案する際には○マンションの諸条件を適切に把握する能力○改修工事の豊富な知識○合意形成を得るノウハウ
等、専門家のサポートが必要になる場合が多いです・さらにそれらを検討するにあたっては、第三者としての立場で適切な判断が必要になってきます

管理組合が設計事務所に期待しているのはこの部分であり、長期的にサポートできる体制が理想だと考えています11

長期修繕計画での設計事務所の役割②
長期修繕計画のあるべき姿【工事費用について】
・新築当初の長期修繕計画は各工事項目において、新築時の発注単価等が採用される傾向にあり、改修工事における適正な単価と一致しない事が多い⇒現実的な改修工事単価をベースに、適正な工事費設定であるべき【工事時期について】
・対象項目を全て均等に現状復旧させる無機質な周期計画である事が多い⇒ガイドラインを目安に、劣化状況に沿った修繕周期の設定であるべき【工事項目について】
・全ての項目を均等に扱い、項目毎の優先順位が反映されない事が多い⇒各マンションのビジョンに沿った、そのマンション専用の計画であるべき
特に一定期間経過したマンションでは将来にむけた改良工事等の反映も

長期修繕計画は生きた内容であるべきで、我々は良きパートナーとして長期修繕計画に生命力を吹き込む役割を担っていると考えています12今後あるべき姿：情報の集約
これまでの改修設計は個々の設計事務所が独自のスタンスを歩む形
・地域により、改修仕様や修繕周期等の違いが存在
・超高層マンション等の特殊なノウハウも水平展開されにくい等、限られた情報の中で改修設計を個々に検討する状況⇒設計事務所毎に考え方やアプローチに大きな違いがあると、管理組合はどれが正しい情報なのか判断がしにくい

業界全体で情報共有し、ノウハウやスキルを高める事が管理組合支援にとって非常に重要
・全国的な改修設計団体を通して、取組む必要性⇒MCAの発足

・設計事務所だけでなく、材料メーカー等の協力を得ながら新技術の素早い展開等により、全国の管理組合支援に取組む

13今後必要となる体制
今後のマンション再生
では各専門家が相互に情報共有できる様な
ネットワークの構築も重要になると考えます

設計事務所
マンション
再生計画を
サポート

監理・方針共有

履歴情報等共有管理組合

管理会社
マンション管理士

マンション
日常運営を
サポート

ビジョン
意思決定
伝承

施工会社
マンション
品質維持を
サポート

円滑な工事実施
14

MCA：その他の取組みに関するご紹介

マンション管理組合にとってわかりやすい改修計画を目指して◇MCAプラン・MCAアクション・ＭＣＡモデルの標準化【診断結果の基準明確化】
・初期故障期：設計・施工時の不具合に起因・偶発故障期：偶発的要因（地震・鳥害等）に起因・摩耗故障期：寿命が近づき故障率が上昇【期待耐用年数の長期化】
・設計士が点検し、不具合の仕分け・修繕方法提案◇管理組合・区分所有者の皆様にとってわかりやすい内容とする為に【工事数量の基準明確化】
・設計段階： 改修積算基準の確立と標準化（MCA改修積算基準の確立）【施工体制の評価基準の作成】
・施工者選定段階 ： MCAマンション防水・塗装技能士 の認定
現場代理人経歴認定 工事成績評定【コンサルティングスキルの向上】
・マスターコンサルタントアカデミーの開設【新技術に対する取組み】
・静音型床シート剥離機の推奨、啓蒙等

15最後に：MCAの思い

MCAでは今後も適切なマンション再生実現に向けて活動を続けてまいりますので、どうかご期待下さい。
ご静聴頂きまして ありがとうございました。

『マンション管理適正化シンポジウム』 説明資料

管理計画認定マンションに対する優遇措置

2023年10月22日(日)©️Japan Housing Finance Agency. All rights reserved.

＜目次＞
・住宅金融支援機構の取組・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・P２
・マンション管理計画認定マンションに対する優遇措置の概要 ・・・・・・・・・・・P４
・マンションすまい・る債・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・P７
・マンション共用部分リフォーム融資・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・P16
・【フラット３５】維持保全型・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P25

1

住宅金融支援機構の取組

2

■住宅金融支援機構の取組
１ 証券化支援業務
民間金融機関が全期間固定金利の住宅ローンを供給できるよう、次の方法により支援
・【 フラット３５（買取型）】：民間金融機関の全期間固定金利の住宅ローンを買い受け、住宅金融支援機構が証券化を実施
・【 フラット３５（保証型）】：住宅金融支援機構の保険が付された全期間固定金利の住宅ローンについて、民間金融機関が証券化を行うとともに、住宅金融支援機構が投資家に対する元利払いを保証

２ 住宅融資保険業務
民間金融機関の住宅ローンが不測の事態により事故となった場合に、あらかじめ締結した保険契約に基づき民間金融機関に保険金を支払う制度を確立することにより、民間金融機関が住宅ローンを円滑に供給できるよう支援

リ・バース６０：住宅金融支援機構の住宅融資保険付きリバースモーゲージ型住宅ローン

３ 直接融資業務（政策的に重要な部分）
東日本大震災等の被災住宅の再建、市街地再開発事業、防災街区整備事業やマンションの建て替え、耐震改修等、省エネリ
フォーム、都市機能の更新や防災機能の向上に寄与する事業、更に子育て世帯や高齢者の居住の安定に資する賃貸住宅の供給促進を機構による直接融資を通じて支援

まちづくり融資（短期事業資金）

グリーンリフォーム
ローン

まちづくり融資（長期購入資金）＜高齢者向け返済特例＞

耐震リフォーム融資

マンション共用部分
リフォーム融資

マンション
すまい・る債3マンション管理計画認定マンションに対する優遇措置の概要

4

■ 管理計画認定マンションに対する優遇措置（管理組合向け）
住宅金融支援機構では、管理計画認定を受けたマンション（以下「管理計画認定マンション」といいます。）について、融資金利の引下げ等の制度をご用意しています。

5

■ 管理計画認定マンションに対する優遇措置（区分所有者向け）
住宅金融支援機構では、管理計画認定を受けたマンション（以下「管理計画認定マンション」といいます。）について、融資金利の引下げ等の制度をご用意しています。

6

マンションすまい・る債

7

■ マンションすまい・る債の利用割合
 銀行の普通預金、定期預金、決済性預金に次いで４番目に利用されている運用先です。
 約15%のマンション管理組合にご利用いただいております。
修繕積立金の運用先（重複回答）（N=1,663）

78.7%

80.0%
70.0%
60.0%

48.2%

50.0%
40.0%
30.0%

20.1%
15.5%

20.0%

7.3%

10.0%

4.8%

1.0%

0.4%

国
債

地
方
債

0.0%
銀
行
の
普
通
預
金

銀
行
の
定
期
預
金

銀
行
の
決
済
性
預
金

国土交通省：「平成30年度マンション総合調査」より抜粋

マ
ン
シ
ョ
ン
す
ま
い
・
る
債

積
立
型
マ
ン
シ
ョ
ン
保
険

ゆ
う
ち
ょ
銀
行

8

■ マンションすまい・る債について【商品の概要】

国の認可を受け、機構が発行する10年満期の「利付10年債」です（下図のイメージ）

10年後の満期まで毎年1回、合計10回利息が支払われ、満期時に購入額（元本）と同額が戻ってきます。（利息は毎年２月に受け取れます。）



1口50万円単位で、同一口数で10年間連続して積立てが可能です（１回のみでも可能）。



2023年度募集の10年満期時年平均利率は0.475%（税引後0.4023％）です。



2023年4月以降新規応募分から、マンション管理計画認定の取得により、債券の利率を上乗せします。
上乗せ後の2023年度募集の10年満期時年平均利率は0.525%（税引後0.4447％）です(※)。
※通常の応募書類に加えて、地方公共団体が発行するマンション管理計画認定の「認定通知書（写）」の提出が必要です。認定通知書の発行には時間を要する場合があります。マンション管理計画認定について、詳細はお住まいのマンションの所在地の地方公共団体にお問合せください。
また、マンション・すまいる債の申込時点で、管理計画認定の取得をしていることが必要です。

【図】債券発行までのスケジュール（2023年度の場合）

応募

購入

発行

応募受付期間：４月17日から10月13日まで※（ただし、応募状況によっては、応募受付終了日をこれより早い日に変更する可能性があります。その場合は、変更後の応募受付終了日の１か月前をめどに機構ホームページ等にてご案内いたします。）※

応募書類の確認等完了後、「受付及び登録内容のお知らせ」の送付① 積立用書類のご返送：11月21日から１月12日まで② 積立金のお振込み ：11月21日から ２月2日まで

債券発行：２月20日頃

9■ マンションすまい・る債について
マンションすまい・る債の特長
特 長

１

利付10年債で、毎年１回（２月予定）定期的に利息をお支払
お支払する利息は毎年段階的に増加します。

特 長

１口50万円から購入可能で、最大10回継続購入して積立可能

特 長

中途換金時に手数料はかかりません。

2

3

特 長

4

特 長

５

１口を50万円として、複数口購入することができます。同一口数であれば、１回以上最大10回（毎年１回）継続購
入して積み立てることができます。

初回債券発行日から１年以上経過すれば、手数料なしで、修繕工事等のために、１口単位（50万円）で中途換金が可能です。また、中途換金時には、購入金額（元本）に所定の利息を加えた金額をお支払します。

機構が国の認可を受けて発行している債券
マンション管理計画認定の取得により、債券の利率を上乗せします。

マンション管理組合さまへの特典
マンションすまい・る債を購入されたマンション管理組合さまは、次の特典をご利用いただけます。
特典は、初回の購入時から債券の残高がなくなるまでご利用いただけます。
特 典

マンション共用部分リフォーム融資の融資金利を年０.２％引下げ

特 典

マンション共用部分リフォーム融資の保証料を２割程度割引き

１
2

マンション管理組合が機構の「マンション共用部分リフォーム融資」をご利用される際、積立てを行っていないマンション管理組合に比べ、融資金利を年０.２％引き下げます。

（（公財）マンション管理センターに保証委託する場合）

10

■ マンションすまい・る債 応募要件
POINT
▶ マンションすまい・る債に応募いただけるマンションは、区分所有建物である分譲マンションです（賃貸マンションは対象となりません。）。
注）沖縄県内に所在するマンションは対象外です。
要

件

要

件

１
2

管理規約が定められていること。
長期修繕計画の計画期間が20年以上であること。
「20年以上」という期間は、長期修繕計画を作成した時点からの期間で、応募を行う時点からの期間ではありません。応募日現在、計画期間内であることを確認してください。

要 件

反社会的勢力と関係がないこと（反社会的勢力と関係があるマンション管理組合はこの制度が利用できません。）。

要

将来、マンション共用部分リフォーム融資を利用予定であること（ただし、利用していただかなくても問題はございません。）。

3

件

４

11

■ マンションすまい・る債 利息の計算方法
POINT▶ 2023年度に発行予定債券の受取利息合計（10年分）は、１口（50万円）あたり23,750円（税引前）です。
▶ 2023年度に募集した債券の10年満期時の年平均利率は0.475％（税引後：0.4023％）です。
なお、マンション管理計画認定の取得により、債券の利率が上乗せされます。
上乗せ後の2023年度募集の10年満期時年平均利率は0.525%（税引後0.4447％）です。
【表】2023年度に発行する債券の利率と受取利息（１口（50万円あたり））

経過年数

１年目
２年目
３年目
４年目
５年目
６年目
７年目
８年目
９年目
10年目

単年利率

年平均利率

（毎年の利率）

0.010%
0.112%
0.217%
0.321%
0.420%
0.528%
0.632%
0.728%
0.839%
0.943%
合0.010%
0.061%
0.113%
0.165%
0.216%
0.268%
0.320%
0.371%
0.423%
0.475%
計

毎年の受取利息額※１
（税引前）
A

所得税及び
復興特別所得税（15.315％※２）
Ｂ

毎年の
受取利息額
（税引後）
Ａ－Ｂ

50円
560円
1,085円
1,605円
2,100円
2,640円3,160円3,640円
4,195円
4,715円
23,750円

7円
85円
166円
245円
321円
404円
483円
557円
642円
722円
3,632円

43円
475円
919円
1,360円
1,779円
2,236円
2,677円
3,083円3,553円
3,993円
20,118円※１※２

受取利息額（税引前）は、債券の発行時に将来分を含めて確定します。
今後の税率等は、変更される可能性があります。詳しくは、最寄りの税務署等にお問合せください。

12

■ マンションすまい・る債 購入方法の例
例①

毎年貯まる修繕積立金で継続して購入するケース

POINT▶ マンションすまい・る債は、同じ金額で１回以上最大10回（毎年１回）まで継続購入ができます。
▶ 毎年貯まる修繕積立金でマンションすまい・る債を継続購入すると、次の図のように、最大10回、将来の大規模修繕工事等に備えて、毎年貯まる修繕積立金を計画的に積み立てることができます。
購入
回数１回目購入分の保有期間

１回２回目購入分の保有期間

２回３回目購入分の保有期間

３回２回目以後に購入する債券の利率は、毎年発行の都度決まります。

４回目購入分の保有期間

４回５回目購入分の保有期間

５回
６回

６回目購入分の保有期間
７回目購入分の保有期間

７回８回目購入分の保有期間

８回９回

９回目購入分の保有期間10回目購入分の保有期間

10回
経過年数

１年

２年

３年

４年

５年

６年

７年

８年

９年

10年

11年

12年

13年

14年

15年

16年

17年

18年

19年

13

■ マンションすまい・る債 購入方法の例
例②

既に貯まっている修繕積立金等で購入するケース

POINT▶ マンションすまい・る債は、修繕積立基金や既に貯まっている修繕積立金等をまとめた金額で購入することができます。
▶ この場合は、購入金額が毎年貯まる修繕積立金の金額を超えることが想定されるため、次年度以後も同じ金額で続けて購入することは難しくなります。
▶ このときは、例①のように、毎年貯まる修繕積立金で次年度以後に新規に応募して購入してください。

購入
回数１回目購入分の保有期間

１回
２回

・
・
・

経過年数

２回目以降は購入しない又は例①のように、毎年貯まる修繕積立金で次年度以後に新規に応募して購入する。

１年

２年

３年

４年

５年

６年

７年

８年

９年

10年

11年

12年

13年

14年

15年

16年

17年

18年

19年

14

＜参考＞募集結果の推移（過去5年間の募集結果）
・ 2021年度は、抽せん制度を廃止したことに伴い、従来よりも、応募受付期間が１か月程度延長となりました。
・ 2022年度は、応募口数が過去最多となりました。

応募受付期間
募集
内容

債券の利率 ※1

2018年度

2019年度

2020年度

2021年度

2022年度

4/25～9/19(101営業日)

4/24～9/19（98営業日）4/24～9/18（99営業日）4/19～ 10/15（121営業日）

4/18～ 10/14（121営業日）

0.143%

0.102%

0.080%

0.120%

0.208%

応募口数（１口：50万円）

94,614口

94,978口

86,684口

105,244口

114,845口

応募額 ※２

473億円

475億円

433億円

526億円

574億円

募集
応募組合数
結果

1,853組合

1,765組合

1,521組合

1,704組合

1,841組合

応募口数

51.1口

53.8口

57.0口

61.8口

62.4口

応募金額

2,553万円

2,691万円

2,850万円

3,088万円

3,119万円

１組合平均※１ 10年利付債、10年満期時年平均利率（税引前）※２ 応募額については１億円未満切り捨て、その他端数処理については小数点第二位以下を四捨五入

15マンション共用部分リフォーム融資16

■ 大規模修繕工事は修繕積立金で行われている？
 平成30年度の調査によると、大規模修繕工事実施時の工事費の調達については、・ 100％修繕積立金のみで行った管理組合・・・72.3％
・ 一時金徴収や借入等を行った管理組合・・・27.7％との結果がでています。

平成30年度■ 工事費の調達を修繕積立金のみで行った管理組合■ その他（一時金・借入金等でまかなった管理組合）

27.7%
72.3%

国土交通省：「平成30年度マンション総合調査」より抜粋
工事費の調達を修繕積立金だけで行った組合

その他（一時金・借入金等でまかなった組合）

17

■ マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込み）の概要
法人格の有無を問いません（法人格のない管理組合も申込みできます。）。
担保は不要です。
※機構が承認した保証機関（（公財）マンション管理センター）の保証を受けることが必要です。

全期間固定金利です。
※借入申込み時点で返済額が確定しますので、返済計画が立てやすく、マンション管理組合の合意がしやすくなります。

耐震改修工事、浸水対策工事又は省エネルギー対策工事を行うことにより、融資金利を年0.2%引き下げます。
※耐震改修工事、浸水対策工事又は省エネルギー対策工事と同時に行う大規模修繕工事についても金利引下げを適用します。
※工事について、詳しくは、Ｐ44の「融資金利」をご覧ください。

マンションすまい・る債 の積立により、融資金利を年0.2%引き下げます。
マンション管理計画認定の取得により、融資金利を年0.2%引き下げます。
※「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号）」に定める管理計画を作成し、都道府県等の長の認定を受けていることが必要です。

返済期間は１～10年（年単位）です。
※次の①から⑧までのいずれかの工事を行う場合は返済期間を11年以上20年以内とすることができます。

① 耐震改修工事、②浸水対策工事、③ 省エネルギー対策工事、④ 給排水管取替工事、⑤玄関又はサッシ取替工事、⑥エレベーター取替又は新設工事、⑦アスベスト対策工事、 ⑧機械式駐車場解体工事

18

■ マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込み）の融資額
以下の①又は②のいずれか少ない額が融資額(10万円単位・最低額100万円(10万円未満切捨て))の上限となります。

【工事費等（※1）から決まる融資額の上限】① 融資対象工事費（補助金等の交付がある場合は当該補助金等を差し引いた額）【管理組合の修繕積立金から決まる融資額の上限】② 毎月徴収する × 80％以内 ÷ 借入金100万円当たりの × 100万円（※2）
修繕積立金

毎月の返済額（注）既に他のお借入れがある場合は、当該借入れに係る返済額も含めた合計の返済額が、毎月の修繕積立金の80％以内であることが必要です。
※1

専門家による調査設計の実施、耐震診断の実施、長期修繕計画の作成等のみを実施する場合も融資の対象となります(詳細は機構本支店までお問い合わせください。)。
※2 修繕積立金の滞納割合が10％超20％以内である管理組合がお借入れいただくためには、一定の条件を満たした上で、60％以内とする必要があります(詳細は機構本支店までお問い合わせください。)。また、借入金100万円当たりの毎月の返済額は、機構HPで確認できます。

〈計算例〉管理組合の修繕積立金から決まる融資額の上限○ 融資金利 年0.70%で10年返済の場合毎月徴収する
修繕積立金

300千円

=

240千円 ÷× 80％以内 ÷
8,630円 ×

借入金100万円当たりの毎月の返済額100万円 ＝

8,630円× 100万円

27,800千円
27,800千円
19

■ 修繕積立金・管理規約に関する主な要件○ 毎月の返済額は、毎月徴収する修繕積立金額の80％以内※１となること○ 修繕積立金が一年以上定期的に積み立てられており、原則として滞納割合が10％以
内※２であること○ 修繕積立金は管理費や組合費と区分して経理されていること○ 管理規約において管理費又は組合費から支出すべき経費に修繕積立金を充当できる旨の定めがないこと※１ 修繕積立金の滞納割合が10％超20％以内である管理組合がお借り入れいただくためには、一定の条件を満たした上で、60％以内とする必要があります（詳細は機構本支店までお問い合わせください。）。
※２ 一定の条件を満たす管理組合は、滞納割合を20％以内とすることができます（詳細は機構本支店までお問い合わせください。）。

20

■ 融資金利【2023年10月1日からの適用金利】※ 金利はお申込時の金利が適用されます（金利は毎月見直します。）。最新の金利は、機構のホームページ（https://www.jhf.go.jp/）でご確認ください。

（融資金利には下限（年０.１％）があります。）

融資金利

マンションすまい・る債の積立て
OR
管理計画認定の取得

マンションすまい・る債の積立て
AND
管理計画認定の取得

マンション共用部分リフォーム融資

年1.04％

年0.84％

年0.64％

耐震改修工事※1、浸水対策工事※2
又は省エネルギー対策工事※3

年0.84 ％

年0.64％

年0.44％

返済期間が11年以上20年以内の場合

融資金利

マンションすまい・る債の積立て
OR
管理計画認定の取得

マンションすまい・る債の積立て
AND
管理計画認定の取得

マンション共用部分リフォーム融資

年1.72％

年1.52％

年1.32％

耐震改修工事※1、浸水対策工事※2
又は省エネルギー対策工事※3

年1.52％

年1.32％

年1.12％

返済期間が１年以上10年以内の場合※1 国の定める耐震診断指針等に基づく耐震診断による耐震改修工事など※2 止水板又は防止扉を設置する工事など※3 省エネ基準＊に適合する断熱改修工事、省エネ基準に適合する開口部交換工事、太陽光発電設備設置工事など＊「住宅部分の外壁、窓等を通しての熱の損失の防止に関する基準及び一次エネルギー消費量に関する基準（平成28年国土交通省告示第266号）」の１に定める基準をいいます。

工事について、詳しくは機構本支店までお問合せください。

21

■ マンション共用部分リフォーム融資の利用状況①
受理金額・受理件数（2011年度～2022年度受理分）（受理金額／百万円）（受理件数／件）※()内は耐震改修の件数

（10）
（9）
（20）

（9）
（15）

（12）

（19）
（6）

（11） （14）（2）（2）（備考） 作成時点（2023年５月）において集計し、作成しているものであり、過去の資料掲載の数値とは異なる場合があります。

22

■ マンション共用部分リフォーム融資の利用状況②
築年数別の受理件数（2018年度～2022年度受理分）（件数／件）

全体の約２割

全体の約6割（１回目の大規模修繕工事※）（高経年マンションの大規模修繕工事）※マンション大規模修繕工事の平均修繕周期は約７割が12～15年周期での実施となっている（令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省））。
（備考） 作成時点（2023年5月）において集計し、作成しているものであり、過去の資料掲載の数値とは異なる場合があります。

23

■ マンション共用部分リフォーム融資の利用状況③
平均像（2018年度～2022年度受理分）
戸数区分
（一般）
～20戸
21戸～40戸
41戸～60戸
61戸～80戸
81戸～100戸
101戸以上平均
総計
戸数区分（一般以外）※

Ｎ
（件数）

工事費
（平均）

377
688
377
154
93
178
53
1,867件
Ｎ（件数）

融資受理金額（平均）

23,70037,894
59,61586,637
108,682
211,387
63,448

工事費に占める
融資利用割合
（％）

11,642
17,49327,07939,047
45,10988,08328,142（単位：千円）

戸あたり工事費（平均）

戸あたり
融資受理金額
（平均）

1,623
1,338
1,263
1,245
1,247
1,091
1,233

50.9%
49.3%
48.1%

47.6%
42.2%
48.5%

48.9%

772
603
552
558
501
441
531

-

-

-

-

-

工事費
（平均）

融資受理金額（平均）

工事費に占める
融資利用割合（％）

戸あたり工事費（平均）

戸あたり
融資受理金額
（平均）

～20戸

10

41,618

16,570

37.9%

2,971

1,159

21戸～40戸

15

111,862

57,887

46.9%

3,725

1,844

41戸～60戸

12

232,80185,708

39.4%

4,722

1,714

61戸～80戸

12

161,289

57,550

39.8%

2,301

818

81戸～100戸

6409,281

154,167

38.2%

4,700

1,775

101戸以上13

553,676

290,754

52.8%

1,172

619

平均

128

242,304

109,675

43.3%

1,907

858

総計

68件

-

-

-

-

-

※耐震改修工事、浸水対策工事又は省エネルギー対策工事を伴うもの。
（備考） 作成時点（2023年5月）において集計し、作成しているものであり、過去の資料掲載の数値とは異なる場合があります。

24

【フラット３５】維持保全型

25

■ 【フラット３５】とは26

■ 【フラット３５】の金利引下げメニュー
2022年10月以降借入申込受付分から、金利引下げ方法を「ポイント制※」に見直しました。
それにより、金利の引下げ幅および引下げ期間は原則４パターンとなります。
※「ポイント制」とは、金利引下げメニュー毎にポイントを定め、合計ポイント数に応じて金利引下げ内容が決まる制度です。

、空き家対策27

■ 【フラット３５】維持保全型 長く安心して暮らせる住宅の取得を応援！
【フラット３５】維持保全型とは、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合に【フラット３５】の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
【フラット３５】維持保全型について、詳しい基準や手続などの詳細は、
フラット３５サイトをご覧ください。

2024年３月31日までの申込受付分に適用

金利引下げメニュー

金利引下げ期間

金利引下げ幅▲0.25％

当初５年間

年＊【フラット35】維持保全型は【フラット35】Sのほかに、【フラット35】地域連携型および【フラット35】地方移住支援型と併用することができます。
＊【フラット35】維持保全型は新築住宅の建設・購入および中古住宅の購入の際にご利用いただけます（【フラット35】借換融資には利用できません。）。
＊【フラット３５】維持保全型は【フラット３５】リノベとの併用はできません。

■対象となる住宅

次の①から⑥までのいずれかに該当する住宅が対象となります。

①長期優良住宅

新築住宅、中古住宅②予備認定マンション③管理計画認定マンション

中古マンションのみ④安心Ｒ住宅

中古住宅のみ⑥既存住宅売買瑕疵保険付保住宅

中古住宅のみ⑤インスペクション実施住宅（劣化事象等がないこと）

中古住宅のみ新築マンションのみ

28

■ お問合せ先一覧 （受付時間：平日9:00～17:00）
マンションすまい・る債
お客さまコールセンター

住宅債券専用ダイヤル☎0120-0860-23

マンション共用部分リフォーム融資
北海道
青森県・岩手県・宮城県
秋田県・山形県・福島県
栃木県・群馬県・新潟県
長野県・東京都・神奈川県
茨城県・埼玉県・千葉県・山梨県・静岡県
岐阜県・愛知県・三重県
滋賀県・京都府・大阪府
兵庫県・奈良県・和歌山県
富山県・石川県・福井県
徳島県・香川県・愛媛県・高知県
鳥取県・島根県・岡山県
広島県・山口県
福岡県・佐賀県・長崎県
熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県

北海道支店 まちづくり業務グループ ☎011-261-8305
東北支店 まちづくり業務グループ☎022-227-5036

マンション・まちづくり支援部
マンション・まちづくり融資グループ ☎03-5800-9366
東海支店 まちづくり業務グループ☎052-971-6903

近畿支店 まちづくり業務グループ☎06-6281-9266

中国支店 まちづくり業務グループ☎082-221-8653

九州支店 まちづくり業務グループ☎092-233-1509【フラット３５】
お客さまコールセンター☎0120-0860-35

29

令和５年１０月２２日（日）マンション管理適正化シンポジウム

マンション管理適正化に向けた
福岡市の取組みについて

福岡市 住宅都市局 住宅計画課1

福岡市の概況
人口：約161万人、世帯数：約83万世帯
令和17年まで増加する見込み

居住世帯のある住宅数(令和２国勢調査)：約80万戸

居住世帯のある分譲マンション：約14万戸(平成30住宅・土地統計調査)

全体の約18％を占める重要な居住形態（政令指定都市で７番目に割合が高い）

平成
15年

平成
20年

平成
25年

平成
30年

17.9%
141,600

総数
792,300

市内にある分譲マンション約5,600 棟のうち築40年を超える高経年マンションが令和３年調査時点 約900棟（約16%）から10年後には

約2,600棟（約46%）に急増する想定(令和3年度マンション管理組合実態調査)

今後はマンションと居住者の両方の高齢化を見据えた管理のあり方がますます重要2

福岡市のマンション管理適正化に向けた取組み
平成16年４月 福岡市マンション管理支援機構 設立（行政とマンション関係団体で構成）《取組み》

福岡市マンション管理支援機構 構成団体
（一社）福岡県マンション管理士会
NPO法人福岡マンション管理組合連合会（一社）マンション管理業協会 九州支部
福岡マンション問題研究会

マンション管理に関するセミナー、無料相談会（年２回開催） （一社）日本マンション学会 九州支部
（独）住宅金融支援機構 九州支店
マンション管理の手引きの作成（毎年更新）（一社）再開発コーディネーター協会
マンション管理士派遣
マンション建替えアドバイザーネットワーク九州（独）都市再生機構 九州支社
マンション管理相談（一財）福岡県建築住宅センター
マンション管理規約適正性診断
福岡市住宅供給公社
高経年マンション運営支援事業
福岡市
マンションライフサイクルシミュレーション相談

令和４年３月 福岡市マンション管理適正化推進計画 策定
令和４年７月 マンション管理計画認定制度 開始【認定マンション数：４件（令和５年９月末時点）】〃 管理計画認定申請を支援する補助制度 開始〃 マンションの再生(建替え・改修)の検討を支援する補助制度 開始

令和５年１月 要支援マンション継続支援 開始
６月 マンション長寿命化促進税制 開始（市税条例改正）〃 長期修繕計画の作成等を支援する補助制度 開始
3福岡市のマンション管理適正化に向けた取組み
マンション管理適正化推進計画に基づき、マンション管理状況に応じた施策を実施
管理能力の低下②管理組合の運営に課題があるマンション

管
理
組
合
の
運
営

④管理不全マンション管理能力の向上に向けた取組み

課題解決に向けた積極的な取組み（主な取組み例）・マンション管理士による特別相談の実施
・マンション管理士派遣事業の実施
・マンション管理無料相談会の実施
・マンション管理規約適正性診断の実施 等（主な取組み例）
・法に基づく助言・指導・勧告の実施
・管理組合への継続的支援制度の検討
・特定建築物の定期報告制度を活用したマンション管理状況の把握 等①適正に管理されている
マンション③建物の維持修繕に課題があるマンション

管理不全化の未然防止、良質な住環境の確保に向けた取組み

円滑な維持修繕・再生を促進する取組み（主な取組み例）
・管理計画認定制度の運用・周知・管理計画の認定申請促進に向けた支援制度の検討
・福岡マンション管理基礎セミナーの実施
・マンション防災・減災マニュアルの活用促進 等（主な取組み例）・マンションの維持修繕・再生に向けた支援制度の検討・住宅金融支援機構による特別相談の実施検討
・高経年マンション運営支援事業の実施 等建物の維持修繕

建物の老朽化4

管理計画の認定申請促進に向けた取組み
マンション管理適正化推進計画に基づき、マンション管理状況に応じた施策を実施
管理能力の低下②管理組合の運営に課題があるマンション

管
理
組
合
の
運
営

④管理不全マンション管理能力の向上に向けた取組み

課題解決に向けた積極的な取組み（主な取組み例）・マンション管理士による特別相談の実施
・マンション管理士派遣事業の実施
・マンション管理無料相談会の実施
・マンション管理規約適正性診断の実施 等（主な取組み例）
・法に基づく助言・指導・勧告の実施
・管理組合への継続的支援制度の検討
・特定建築物の定期報告制度を活用したマンション管理状況の把握 等①適正に管理されている
マンション
管理不全化の未然防止、良質な住環境の確保に向けた取組み（主な取組み例）
・管理計画認定制度の運用・周知・管理計画の認定申請促進に向けた支援制度の検討・福岡マンション管理基礎セミナーの実施
・マンション防災・減災マニュアルの活用促進 等③建物の維持修繕に課題があるマンション
円滑な維持修繕・再生を促進する取組み（主な取組み例）・マンションの維持修繕・再生に向けた支援制度の検討・住宅金融支援機構による特別相談の実施検討
・高経年マンション運営支援事業の実施 等建物の維持修繕

建物の老朽化5

管理計画認定申請を支援する補助制度
マンション管理計画認定制度における認定取得を後押しするため認定申請にかかる管理組合の活動を支援する制度を認定制度の運用に合わせて創設（１）認定申請に向けた管理組合での合意形成に要する経費

補助対象
となる経費

例）認定申請に係る意向調査事務費
区分所有者集会の会場借損料（２）管理計画認定申請書の作成等に要する経費例） マンション管理士、管理会社等への相談費・委託費
行政書士への認定申請書作成、申請代行費

補助率・
補助限度額

補助対象経費の１／２を補助（上限：５万５千円）

交付要件

・管理計画の認定を取得すること6マンションの維持修繕・再生に向けた取組み
マンション管理適正化推進計画に基づき、マンション管理状況に応じた施策を実施
管理能力の低下②管理組合の運営に課題があるマンション

管
理
組
合
の
運
営

④管理不全マンション管理能力の向上に向けた取組み

課題解決に向けた積極的な取組み（主な取組み例）・マンション管理士による特別相談の実施
・マンション管理士派遣事業の実施
・マンション管理無料相談会の実施
・マンション管理規約適正性診断の実施 等（主な取組み例）
・法に基づく助言・指導・勧告の実施
・管理組合への継続的支援制度の検討
・特定建築物の定期報告制度を活用したマンション管理状況の把握 等①適正に管理されている
マンション
管理不全化の未然防止、良質な住環境の確保に向けた取組み（主な取組み例）
・管理計画認定制度の運用・周知・管理計画の認定申請促進に向けた支援制度の検討
・福岡マンション管理基礎セミナーの実施
・マンション防災・減災マニュアルの活用促進 等③建物の維持修繕に課題があるマンション
円滑な維持修繕・再生を促進する取組み（主な取組み例）・マンションの維持修繕・再生に向けた支援制度の検討・住宅金融支援機構による特別相談の実施検討
・高経年マンション運営支援事業の実施 等建物の維持修繕

建物の老朽化7福岡市における長寿命化促進税制の取組みについて
長寿命化促進税制とは税制の概要：マンションの管理状況を改善し、長寿命化を後押しするため
地方税法の改正(令和５年４月)により新たに創設された制度

対象マンション ：築20年以上かつ10戸以上で管理計画の認定を取得したマンション（管理計画の認定基準未満から認定基準以上に修繕積立金を引上げた場合のみ減税の対象）

工事要件：長寿命化工事(屋根防水工事、床防水工事、外壁塗装等工事の全て)を過去に実施していて、令和５年４月１日～令和７年３月31日の間に２回目以降の長寿命化工事を完了していること

減税額：各区分所有者が翌年度支払う固定資産税(建物部分のみ)を
1/2～1/6の範囲内で減額（減額割合は各自治体の条例で決定）

分譲マンションの管理適正化を積極的に推進

福岡市の減額割合：１／２

法で定められた範囲で最大の減額割合

令和５年６月議会において市税条例を改正

8

長期修繕計画の作成等を支援する補助制度
長寿命化促進税制の開始に併せて長期修繕計画の作成や見直しを支援する制度を創設
補助対象
となる経費

長期修繕計画の作成または見直しのために行う以下の経費
1.計画作成に要する経費

2.調査・診断報告書の作成に要する経費

補助率・
補助限度額

補助対象経費の１／２を補助（上限：３０万円）

交付要件

1. 築20年以上
2. 長期修繕計画が未作成であること または現在の長期修繕計画の修繕積立金が国のガイドラインに示された積立金の下限値を下回る金額となっていること。
3. マンション管理計画認定制度の基準に適合する長期修繕計画を作成すること など

9マンションの建替え・改修の検討を支援する補助制度
建設後相当の年数を経たマンションの再生(建替え・改修)に向けた検討の初期段階での合意形成を進めるために行う基礎的な調査等を支援する制度を創設
マンションの再生(建替え・改修)のために行う以下の経費
1. マンションの現状調査に要する経費

補助対象
となる経費

2. 区分所有者等の意向調査に要する経費
3. マンション再生手法の比較検討に要する経費
4. 管理組合における検討組織の運営に要する経費

補助率・
補助限度額
備考

補助対象経費の１／２を補助（上限：３０万円）
・補助金を受けられるのは３カ年で通算３回まで（１年度につき１回まで）・築40年以上 などの交付要件あり

10

その他のマンション管理適正化に向けた取組み
マンション管理適正化推進計画に基づき、マンション管理状況に応じた施策を実施
管理能力の低下②管理組合の運営に課題があるマンション管理能力の向上に向けた取組み（主な取組み例）

管
理
組
合
の
運
営

・マンション管理士による特別相談の実施
・マンション管理士派遣事業の実施
・マンション管理無料相談会の実施
・マンション管理規約適正性診断の実施 等①適正に管理されている
マンション
管理不全化の未然防止、良質な住環境の確保に向けた取組み（主な取組み例）
・管理計画認定制度の運用・周知・管理計画の認定申請促進に向けた支援制度の検討

・福岡マンション管理基礎セミナーの実施
・マンション防災・減災マニュアルの活用促進 等④管理不全マンション
課題解決に向けた積極的な取組み（主な取組み例）
・法に基づく助言・指導・勧告の実施

・管理組合への継続的支援制度の検討
・特定建築物の定期報告制度を活用したマンション管理状況の把握 等③建物の維持修繕に課題があるマンション
円滑な維持修繕・再生を促進する取組み（主な取組み例）・マンションの維持修繕・再生に向けた支援制度の検討・住宅金融支援機構による特別相談の実施検討
・高経年マンション運営支援事業の実施 等建物の維持修繕

建物の老朽化11

その他のマンション管理組合支援策(一社)福岡県マンション管理士会などの関係団体と連携して様々な取組みを実施
要支援マンション
継続支援

管理不全の兆候があるマンション（要支援マンション）の管理組合に対してマンション管理士を派遣し、自律的な運営に向けた継続的な支援を実施

マンション管理士
派遣事業

マンション管理士を無料で現地に派遣し、管理運営などに関するアドバイスを実施（１管理組合につき年間１回）

マンション管理規約
適正性診断

マンション標準管理規約（国交省作成）と比較してマンションの管理規約が適正であるかをマンション管理士が無料で診断

高経年マンション
運営支援事業

築40年以上のマンションを対象に、マンション管理・再生について通算５回までマンション管理士等によるアドバイスを無料で実施

無料相談窓口マンション管理相談【マンション管理士】
管理組合の運営や管理規約、長期修繕計画等に関するマンション管理の相談について、マンション管理士が無料で対応※毎月第１・３木曜日［５０分間］

場所：福岡市役所
住宅計画課内マンションライフサイクルシミュレーション相談【住宅金融支援機構】
建物規模、築年数などに応じたマンションの「平均的な大規模修繕工事費用」や「修繕積立金の負担額」の試算等を対面で行うことが可能※毎月第２月曜日［６０分間］

マンション管理基礎
セミナー

マンションの管理運営や維持保全に関するセミナーを年２回実施（主催：福岡市・福岡県・(一財)福岡県建築住宅センター）

マンション管理
無料相談会

マンション管理に関する相談について、マンション管理士が無料で対応
セミナー実施日に合わせ年２回実施

12

ご清聴ありがとうございました

13マンション管理の制度と今後のマンション政策について

令和５年１０月２２日
国土交通省 住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）
下村 哲也

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

１．マンションをとりまく現状

1

分譲マンションストック数の推移○ 現在のマンションストック総数は約694.3万戸（2022年末時点）。
○ これに令和２年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.2人をかけると、約1,500万人となり、国民の１割超が居住している推計となる。
（万戸）

（万戸）

40

800

35

旧耐震基準ストック
約１０３万戸

30

新
規
供 25
給
戸
20
数

ストック戸数［右目盛り］

505.5
484.8
465.6
446.8
427.2
405.8
386.1
368.7
351.9
333.6
315.5
295.7
277.2
263.6
252.0
234.7
216.1
199.7
184.9
172.7
162.0
151.2
140.0
128.7
118.5
106.1
94.3
83.2
72.9
63.0
51.156.0
31.744.0
23.3
13.417.9
17.5 21.4 18.9 20.9

新規供給戸数［左目盛り］

1510

5

5.3 7.7 5…

0

685.0
694.3

664.6 674.5
653.8
643.1
632.7
622.4
612.3
600.3
588.9
578.7
570.9
561.7
544.9
528.0

1.22.44.5

5.4 12.3
4.9
9.9 11.1 12.4 11.3 10.8 12.3 16.4 17.3 13.6 20.0 18.4
8.4
7.0
10.3 11.8 10.2 11.2 10.7 14.8 18.6 11.7 19.0 18.2 16.9
7.1

19.7

19.7

19.2

700

600

ス
500 ト
ッ
ク
400
戸
数
300

200

100

17.0
1… 10.2 9.4
9.2 10.2 12.2 10.4
22.6 16.8
7.8
11.5 10.2 10.5 10.9 10.6

0

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 29 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
6 6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2
8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2
年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年※ 新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計。
※ ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計。
※ ここでいうマンションとは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄骨造の住宅をいう。
※ 1968年以前の分譲マンションの戸数は、国土交通省が把握している公団・公社住宅の戸数を基に推計した戸数。

2

築40年以上のマンションストック数の推移○ 2022年末で、築40年以上のマンションは約125.7万戸存在する。
○ 今後、10年後には約2.1倍、20年後には約3.5倍に増加する見込み。
（万戸）

500

445.0万戸

450
400
350
300

260.8万戸

250
200

125.7万戸

150
100
50

29.3万戸

0
10年前〈2012年末〉（1973年以前）

現在〈2022年末〉（1983年以前）

10年後〈2032年末〉（1993年以前）

20年後〈2042年末〉（2003年以前）※ （）括弧内は築40年以上となるマンションの築年を示す。
※ 建築着工統計等を基に推計した分譲マンションストック戸数及び国土交通省が把握している除却戸数を基に推計。

3

区分所有者の高齢化・非居住化等○ 高経年マンションでは、区分所有者の高齢化・非居住化（賃貸・空き住戸化）が進行し、管理組合の役員の担い手不足や、総会運営や集会の議決が困難等のおそれがある。

マンション内の借家の割合－建築時期別（棟数ベース）

マンションにおける世帯主が70歳以上の住戸の割合（完成年次別）

60%

1970年以前

54%

4% 13%

1971年～1980年

54%

9%

15%

17%

5%

1981年～1990年

53%

9%

14%

15%

9%

21%

7%

50%

1991年以降

40%

借家なし

61%

11% 12% 9% 6%

0%
20%
40%
0～10％未満 10～20％未満

30%

60%
80%
100%
20～50％未満 50％以上【出典】平成30年度住宅・土地統計調査

44%

20%

48%

23%

10%
14%

マンション内の空き家の割合－建築時期別（棟数ベース）
1970年以前

39%

1971年～1980年

41%

9%

30%

15%

21%
29%

14%

1981年～1990年

49%

15%

25%

10%

1991年以降

49%

16%

27%

7%

8%
0%
築10年未満 築10年以上 築20年以上 築30年以上 築40年以上
20年未満
30年未満
40年未満
【出典】平成30年度マンション総合調査

0%20%
空き家なし 0～10％未満

40%
60%
80%
100%
10～20％未満 20～50％未満 50％以上【出典】平成30年度住宅・土地統計調査

4

修繕積立金の不足と長期修繕計画の見直し時期○ 長期修繕計画を定めて修繕積立金を積み立てているマンションのうち、「現在の修繕積立額の残高が、長期修繕計画の予定積立残高に対して不足していない」と回答したマンションは約34％にとどまる。
○長期修繕計画について、定期的（５年ごと）を目安に見直しされているマンションは約56％であり、約44％は定期的に見直しがされていない。

修繕積立金の積立状況（n=1,529）

長期修繕計画の見直し時期(n=1,534)
見直していない
６%
不明
６%

不明
31.4%

現在の修繕積立金の残高が計画に対して不足していない
33.8%

現在の修繕積立金の残高が計画に対して不足している
34.8%【出典】平成30年度マンション総合調査

その他
９%
修繕工事直後に見直している10%

５年を目安に定期的に見直している
56%

修繕工事直前に見直している13%【出典】平成30年度マンション総合調査5２．マンション政策と管理計画認定制度

6マンション政策の方向性○ 日頃から適正に管理し、大規模修繕によって、マンションを長く使う（ストックの長寿命化を図る）。
○ 修繕等では機能の回復が困難なマンションは、建替え等による再生の円滑化を推進する。
マンションのライフサイクルと段階ごとの主な施策
長寿命化

管理

新築

修繕・改良

修繕・改良が困
難な場合

建替え

耐震性不足
老朽化 等

管理組合の活動（修繕計画見直しなど）

適時適切な時期に計画修繕を実施

管理・修繕の適正化の推進＜R２年法改正事項・R４年４月施行＞※ マンション管理適正化法• 地方公共団体による管理計画認定制度⇒ 個々のマンションを対象とした認定制度を通じた管理水準の維持向上• 地方公共団体による勧告制度⇒ 管理不全マンションの管理水準
引上げ• 長寿命化促進税制の創設 (R５年)⇒ 必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた合意形成を促進• 長期修繕計画作成ガイドライン、
修繕積立金ガイドライン改訂⇒ 適正な修繕工事等の実施に向けた環境を整備※ ガイドラインの内容を管理計画の認定基
準に連動

建替えにより新たなマンションを建設

敷地売却
売却により更地化

再生の円滑化の推進＜R２年法改正事項・ R４年４月全面施行＞※ マンション建替円滑化法• マンション敷地売却制度や容積率緩和制度の対象を
耐震性不足マンション以外にも拡充⇒ 老朽化マンション※の建替え等を円滑化※新たに建替え等を円滑化するマンション
・火災安全性不足 ・外壁等剥落危険性
・配管設備腐食等 ・バリアフリー不適合• 団地における敷地分割制度の創設⇒ 団地における建替え等を円滑化

7

マンションの管理計画認定制度の概要○ 令和４年４月より、マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体※において、一定の基準を満たすマンションの管理計画の認定が可能となる「管理計画認定制度」が開始。
※市区。町村部は都道府県。

○ 管理計画認定制度を通じ、管理組合による管理の適正化に向けた自主的な取り組みが推進されるほか、市場で高く評価されるなどのメリットが期待される。
○ 令和５年９月末時点の認定実績は212件。（国交省が把握しているもの）

制度のねらい• 認定制度を通じて、マンションの管理適正化が推進。
• マンションの売却・購入
予定者だけでなく、区分所有者や居住者にとってもメリットが期待。

主な認定基準（１）修繕その他管理の方法
・長期修繕計画の計画期間が一定期間以上あること 等

管理計画
認定
管理の
適正化

市場評価

管理意識の
向上

認定申請

認定

※修繕積立金ガイドラインで示す水準以上（３）管理組合の運営状況
・総会を定期的に開催していること 等＜認定の流れ（イメージ）＞
マンション管理適正化推進計画を作成した
地方公共団体（２）修繕その他の管理に係る資金計画
・修繕積立金の平均額が著しく低額でない
こと 等

マンションの管理組合の管理者等（４）その他
・地方公共団体独自の基準に適合していること 等
8

管理計画認定制度における認定の状況○ 認定実績は右肩上がりに増加しており、令和５年９月の認定数は50件を超える。
○ 地域別で見ると、マンションストック数の多い関東地方が半分以上を占める。
月別認定実績
60
50
40
30
20
10
0

認定数の多い地方公共団体

地域別の割合
6%

横浜市

5%

2%

川崎市
北海道・東北地方

17%

関東地方

59%

大阪市
台東区

北陸・中部地方

11%

名古屋市

所沢市

近畿地方

神戸市

中国・四国地方

板橋区

九州・沖縄地方

京都市

N=212

0

5

10

15

20

25

30

35

9

管理計画認定制度における認定の状況○ 令和５年９月末までに認定を取得したマンションのうち、認定手続支援サービスを利用して申請がなされた198件を分析。
築年数の割合自主管理
5%

築40年以上12%
築10年未満29%

築30～39年
18%

築20～29年
22%

管理形態の割合

一部委託
6%

築10～19年
19%

全部委託
89%

N=198

N=198

階数の割合

総戸数の割合
3階以下
3%

20階以上
9%

500戸以上5%
300～499戸
3%

4～5階
14%

100～
11～19階38%

10～19戸3%200～299戸
8%

6～10階
36%

N=198

20～49戸
30%

199戸
21%

50～99戸30%

N=198【出典】管理計画認定マンションデータ（（公財）マンション管理センターよりデータ提供） 10

管理計画認定制度のインセンティブ
マンション長寿命化促進税制（固定資産税額の減額）（期間:2023年4月1日から2025年３月31日まで）
 管理計画認定マンション等において、長寿命化に資する大規模修繕工事※が実施された場合に、その翌年度に課される建物部分の固定資産税額を減額する。
 減額割合は、1/6～1/2の範囲内（参酌基準:1/3）で市町村の条例で定める。
※長寿命化に資する大規模修繕工事：外壁塗装等工事、床防水工事及び屋根防水工事の全ての工事を実施する必要がある。

【フラット３５】及びマンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ
 管理計画認定マンションの取得等にあたって、住宅金融支援機構融資の【フラット35】及びマンション共用部分
リフォーム融資の金利引下げを実施する。

■支援内容

マンション共用部分リフォーム融資【フラット３５】金利引下げ期間

当初５年間

金利引下げ幅（【フラット３５】の借入金利から）

年▲0.25％金利引下げ期間

金利引下げ幅全期間年▲0.2％（借入金利から）マンションすまい・る債※における利率上乗せ（応募受付期間：2023年4月17日から10月13日まで）
 管理計画認定マンションの管理組合である場合に、マンションすまい・る債の利率を上乗せする。
※ マンション管理組合が行う修繕積立金の計画的な積立てや、保管・運用をサポートするため、住宅金融支援機構が発行している債券。

■債券の利率（10年満期時の年平均利率（税引前））

管理計画認定マンション（参考）管理計画認定を受けていないマンション

0.525％

0.475％【参考：試算例】＊
5,000万円を購入した場合、10年経過時の受取利息（税引前）（管理計画認定マンション）（管理計画認定を受けていないマンション）

約238万円

約263万円＋約25万円＊マンションすまい・る債を一括で5,000万円を購入した場合又は500万円を10年間継続購入した場合。
＊継続購入する場合の毎年の利率は、管理計画認定マンションは0.525%、管理計画認定を受けていないマンションは0.475%と想定。

11

マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額措置）

本税制特例の適用期間
長寿命化工事の完了日がR5.4.1～R7.3.31

管理計画認定マンション等において、長寿命化工事が実施された場合、各区分所有者に課される建物部分の固定資産税額を減額する特例措置を創設（対象マンション・工事要件等は以下参照）
行政代執行により除却

本特例措置のねらい

行政代執行費用：約1.2億円(※)「工事の要件」を参照○ 多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事※に必要な積立金が不足。
○ 長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲への大きな悪影響や除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じる。積立金の見直し（値上げ）や長寿命化工事の実施には所有者の合意をとる必要があるが、合意形成を行うことは容易ではない状況。
マンションの廃墟化○ このため、必要な積立金の確保や長寿命化工事の適切な実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることが必要。

外壁が剥落し、アスベスト飛散のおそれマンションの要件申告における留意事項① 築20年以上が経過している総戸数が10戸以上のマンション② 過去に長寿命化工事を行っているマンション③ 管理計画認定マンション※又は助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション※※. 「管理計画認定マンション」の場合は、令和３年９月１日以降に修繕積立金の額を管理計画の認定
基準未満から認定基準以上に引き上げることが必要。「助言又は指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」の場合は、長期修繕計画の作成又は見直しを行い、長期修繕計画が一定の基準に適合することが必要。

①長寿命化工事完了後３ヶ月以内に申告すること②納税義務者（各区分所有者）
が自ら申告すること

工事の要件
長寿命化工事※の実施※外壁塗装等工事、床防水工事及び屋根防水工事を全て実施すること。

マンションの各区分所有者に課される工事翌年度の建物部分の固定資産税額を減額する。
減額割合は、1/6～1/2の範囲内（参酌基準：1/3）で市町村等の条例で定める。

12

ポータルサイト、パンフレット等のご紹介＜ポータルサイト＞＜パンフレット等＞☝法改正パンフレット等
法改正概要や長寿命化促進税制についてわかりやすく示した
パンフレットです。下記のポータルサイトからもダウンロードが可能です。

☜マンション管理・再生ポータルサイト（https://2021mansionkan-web.com/）【QRコード】国土交通省担当官による説明動画のほか、各種ガイドラインやマンション管理・再生に関するQ&A等を掲載しています。

13

３．今後のマンション政策の方向性

14

区分所有法制の見直し
法制審議会第１９６回会議（令和４年９月１２日）諮問第１２４号
老朽化した区分所有建物の増加等の近年の社会情勢に鑑み、区分所有建物の管理の円滑化及び建替えの実施を始めとする区分所有建物の再生の円滑化を図るとともに、今後想定される大規模な災害に備え、大規模な災害により重大な被害を受けた区分所有建物の再生の円滑化を図る等の観点から、区分所有法制の見直しを行う必要があると思われるので、その要綱を示されたい。

区分所有建物の管理の円滑化

区分所有建物の再生の円滑化

被災区分所有建物の再生の円滑化○ 集会の決議を円滑化するための仕組み○ 建替えを円滑化するための仕組み○ 区分所有建物の管理に特化した財産管理制度○ 建替え・建物敷地売却決議等の多数決要件の緩和○ 区分所有関係の解消・再生のための新たな仕組み○ 専有部分の管理を円滑化するための仕組み○ 共用部分の変更決議を円滑化する○ 団地の再生を円滑化するための○ 大規模一部滅失時の決議可能期間
の延長

仕組み

ための仕組みなどなどなど

区分所有法制部会第９回会議（令和５年６月８日開催）において中間試案を取りまとめ
同年７月からパブリックコメントの手続（２か月間）を実施
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今後のマンション政策のあり方に関する検討会
検討会の目的○ 我が国で進行するマンションと居住者の両方における高齢化に対応するため、マンションを巡る現状を把握し、課題を幅広く整理した上で、区分所有法制の見直しの動向も踏まえながら、法制審議会と「車の両輪」として、マンションの管理・修繕、再生のための施策について、総合的に検討を行う。
○ マンションを巡る課題を洗い出した上で、現時点で考えられる政策の方向性をとりまとめ、マンション政策全般に係る大綱として位置づける。
開催状況

2022年10月に第１回を開催し、これまで第９回まで開催。2023年８月10日にとりまとめ・公表。
委員等
畑島 義昭
(特非)全国マンション管理組合連合会会長（委員 ◎：座長）
深沢瞳
国土交通省国土交通政策研究所研究官
東京大学大学院工学系研究科 教授
山口 大助
東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課課長
磐村 信哉 横浜市建築局住宅部住宅地再生担当部長【曽根 邦友】
戎正晴 弁護士山崎 徳仁(独)住宅金融支援機構マンション・まちづくり支援部長
江守 芙実 株式会社江守建築設計【松村 収】
大谷太 法務省大臣官房参事官
金子 光良 一般社団法人再開発コーディネーター協会(関係行政機関)鎌野 邦樹 早稲田大学大学院法務研究科 教授
神谷 宗宏 京都市都市計画局住宅室住宅政策課企画担当課長
国土交通省不動産・建設経済局土地政策課【関岡 孝繕】
国土交通省不動産・建設経済局不動産業課
鈴木 良宜(一社)マンション管理業協会事務局長
国土交通省不動産・建設経済局参事官付【広畑 義久 前 (一社)マンション管理業協会専務理事】
国土交通省住宅局住宅経済・法制課
小林 利之 (公財)マンション管理センター専務理事
国土交通省住宅局市街地建築課
齊藤 広子 横浜市立大学国際教養学部 教授
塩崎雄 所沢市街づくり計画部街づくり計画担当参事（オブザーバー）日本行政書士会連合会、全国市長会、国土技術政策総合研究所
瀬下 義浩 (一社)日本マンション管理士会連合会会長
田島 夏与 立教大学経済学部経済政策学科 教授（事務局）
出口 健敬 (一社)不動産協会事務局長代理
長瀬 洋裕 東京大学連携研究機構不動産イノベーション研究センター特任研究員
国土交通省住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）付
中野谷 昌司 (一社)マンション計画修繕施工協会専務理事◎ 浅見 泰司

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今後のマンション政策のあり方に関する検討会 とりまとめの概要
検討会の趣旨○○

我が国で進行するマンションと居住者の両方における高齢化に対応するため、マンションを巡る現状を把握し、課題を幅広く整理した上で、区分所有法制の見直しの動向も踏まえながら、法制審議会と「車の両輪」として、マンションの管理・修繕、再生のための施策について、総合的に検討を行う。
マンションを巡る課題を洗い出した上で、現時点で考えられる政策の方向性をとりまとめ、マンション政策全般に係る大綱として位置づける。

① マンションの長寿命化の推進② 適切な修繕工事等の実施○ マンションはいずれは寿命が到来し、周辺への悪影響を防止する観点から、区分所有者の責任と負担によって除却が必要となる場合があるが、管理組合において、解体費用等の確保に係る議論が行われていない。
⇒ 解体費用の相場の把握とともに、管理組合による解体費用の確保のあり方について検討を行う。 等

425万戸

400
200
0

世帯主が70歳以上の住戸の割合

100%

48%

115万戸

44%
23%

0.9万戸
2001年 2011年 2021年 2031年 2041年

0%

築40年以上

築30年～

築20年～

12%
築20年未満➀ 円滑な建替え事業等に向けた環境整備
５割上昇

21,420○ 建替えの困難性を踏まえると、全てのマンションで建替えを行うことは （円/戸・月）
20,000 14,210
非現実的。マンションの寿命を意識した上で、長寿命化を進める観10,000点からの意思決定を行う環境の整備が必要。
0⇒ 「マンション長寿命化促進税制」の周知を通じ、意識啓発を図る。
2011年度
2021年度⇒ マンションの寿命を見据えた超長期の修繕計画について検討を行う。 等 必要な修繕積立金の水準の上昇○ 管理組合がよりよい設計コンサルタントを選択することが困難となっている。
⇒ 適切な設計コンサルタントを判別しやすくする仕組みについて検討を行う。 等

急増する築40年超のマンション

建替え等に関する現状・課題、施策の方向性

管理・修繕に関する現状・課題、施策の方向性○ 「段階増額積立方式」で大幅な積立金の引上げが必要な場合、予定通り引上げできないおそれ。
⇒ 適切な修繕積立金の引上げ幅等について検討を行う。 等

(万戸)

不明
31.4％

不足している
34.8%

不足していない
33.8%

修繕積立金の積立状況③ 管理不全マンションへの対応○ 区分所有者等の所在が十分に把握できず、総会開催や管理費等の徴収に支障が発生。
⇒ 区分所有者名簿等の更新の仕組みについて検討を行う。 等○ 管理不全マンションに対して助言・指導・勧告を行っても、合意形成ができず是正に至らないおそれ。
⇒ 地方公共団体の権限の強化について検討を行う。 等④ 管理組合役員の担い手不足への対応○ 管理会社が管理者となる形式の外部専門家の活用が増加しつつあるが、留意事項等が不明確。
⇒ 実態把握を進め、留意事項等をまとめたガイドラインの整備等を行う。 等⑤ 定期借地権マンションの今日的評価○ 定期借地契約の終了後に、継続して建物を使用したい場合等の具体的な対応が不明確。
⇒ 契約期間終了後の具体的な対応等について、実務上必要とされるノウハウの整理を行う。 等⑥ 大規模マンション特有の課題への対応○ 大規模マンションでは取扱う金額（管理費、修繕積立金）に見合った監査体制となっていない。
⇒ 大規模マンションにおける監査のあり方について、専門家の活用を念頭に検討を行う。 等○ 建替え後のマンションの住戸面積基準（原則、50 ㎡以上 （万円）など）が、区分所有者の費用負担の増加につながるなど、 2,000
建替えの推進にあたっての隘路となっている場合がある。
1,500⇒ 世帯人数の変化や地方公共団体の意見等も踏まえ、面1,000
積基準の引下げや必要性等について検討を行う。 等

1,941

1,106
817

500 ３５７○ 既存不適格の場合、形態規制（容積率や日影規制など）が制約となって、事業性や合意形成の確保が困難となっ0
2012～ 2017～～2001年 2002～ている場合がある。
2011年
2016年 2021年⇒ 地方公共団体が行う独自の緩和事例等を収集、横展開
建替えにおける区分所有者の平均負担額を図る。 等○ 団地型マンションの再生に向けてこれまで講じてきた施策の活用状況等について検証が必要。
⇒ これまでの施策の活用状況、現行の規制や各種ガイドライン・マニュアルの内容を踏まえた行政の運用実態、事業者の建替えニーズ等の把握を進める。等➁ 多様なニーズに対応した事業手法○ 余剰容積率の減少や仮移転に伴う引越し負担の重さから、非現地での住み替えを行うニーズが増えるとの指摘あり。
⇒ 非現地に住み替えを行う区分所有者の負担軽減に向けた検討を行う。 等○ 隣接地や底地の権利者が事業に協力が得られない場合、建替え事業が進捗しない場合がある。
⇒ 隣接地や底地の権利者が建替え事業に参加しやすい方策について検討を行う。 等○ 法制審議会で検討している区分所有建物の再生、区分所有関係の解消に関する新たな仕組みに対応した事業手続きがなく、安定的な事業遂行の支障となるおそれ。
⇒ 必要な事業手続きの整備に向けた検討を行う。 等➂ 自主建替えの円滑化○ デベロッパー等が参加しない建替えの実施にあたり、管理組合や区分所有者が主体性をもって事業を実施するためのノウハウが未整理。
⇒ 自主建替えにおける実態把握や金融支援、専門家活用のあり方に関する検討を踏まえ、マニュアルの整備等を進める。 等

今後の対応○ 検討方針が明らかになった事項については、今後、標準管理規約や管理計画認定基準、ガイドラインの見直しなど、施策の具体化に向けた検討を開始。
○ とりまとめについて、関係者（マンション居住者、管理業者、修繕工事会社及び設計コンサルタントの従業員、マンション管理士などの専門家、地方公共団体の職員等）の関心を呼び起こす視点から、国土交
通省HPで公開した上で、広く意見募集を行う。

17とりまとめの主要項目①
マンションの管理の円滑化○ マンションの長寿命化の推進 建替えに伴う区分所有者負担の増加傾向を踏まえると、全てのマンションで建替えを行う
ことは非現実的。
→ マンション長寿命化促進税制（R5創設）の普及等による長寿命化意識の醸成○ 適切な修繕工事等の実施
 「段階増額積立方式」の場合、高齢化等により、修繕積立金を計画どおりに引上げができず、適切な修繕が行われないおそれ。
→ 「段階増額積立方式」における適切な修繕積立金の引き上げ幅を検討○ 管理不全マンションへの対応
 区分所有者の非居住化により、管理組合が区分所有者の所在を把握できず、総会開催や管理費等の徴収事務などに支障。
→ 区分所有者名簿等の更新の仕組みを検討
 管理不全状態の是正等を自治体が助言・指導・勧告しても、合意形成ができず是正に至らない。
→ 自治体の権限強化に向けた検討
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段階増額積立方式における修繕積立金の引き上げ幅■修繕積立金の積立方式のイメージ（均等積立方式と段階増額積立方式）【段階増額積立方式】
終期額：30,000円
30年間で修繕積立金を値上げしない計画【均等積立方式】
初期額：17,500円

30年間で修繕積立金を【段階増額積立方式】

５回値上げする計画

初期額：5,000円

１年目

５年目

10年目

15年目

20年目

25年目

30年目

■近年の「段階増額積立方式」の増額幅について（２４９事例のうち、上位１／６を分析）
 計画当初から最終計画年までの引上げ幅 平均 ５．３０倍
 仮に住戸面積が７０㎡と仮定した場合、計画の初期額が ５，６７０円／月

計画の終期額が ３０，１００円／月
19とりまとめの主要項目②
マンションの管理の円滑化（続き）○ 管理組合役員の担い手不足への対応
 近年増加する管理会社が管理者となる方式は、区分所有者の高齢化等に対応する有効な選択肢となり得るが、標準的なルールがない。
→ 管理会社が管理者となる場合のガイドライン等を整備し、利益相反行為等への留意事項をまとめることを検討
マンションの建替え等の円滑化○ 区分所有法の見直しに応じた事業手続の整備
 法制審議会で議論されている区分所有関係の解消、区分所有建物の再生の新たな仕組み（建物・敷地一括売却決議、建物取壊し決議、一棟リノベーション決議 など）に対応した事業手続が未整備であり、安定的な事業遂行の支障となるおそれ。
→ 区分所有法改正により多数決で決議が可能となる再生類型について、組合設立や権利変換手続などの事業手続を具体的に検討○ 建替え事業における各種制約への対応
 現行のマンション建替事業には、建替え後の住戸面積基準（原則50㎡以上）があり、事業性を確保しようとする際の制約となっている。
→ 住戸面積基準の引下げ・撤廃を検討
20一般的な管理組合方式と第三者管理者方式のイメージ比較
一般的な管理組合方式

第三者管理者方式（管理業者が管理者になる方式）

管理組合
総会

総会で意思決定。
理事会での方針に対して決議（意思決定機関）

管理組合
総会

総会で意思決定。
管理者による方針に対して決議（意思決定機関）

組合員

組合員(区分所有者)(区分所有者)

総会の決議案

総会の決議案

理事会なし

理事会
業務委託
管理業者

管理者

＝

理事長

管理業者

＝

管理者

(区分所有者)
理事(区分所有者)※業務委託者たる管理者と業務受託者たる管理業者が同一となる。

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区分所有関係の解消等の新たな仕組みに対応した事業手続き
マンション建替え事業

（区
法分
務所
省有
）法

マ
（ン
国シ
土ョ
交ン
通建
省替
）法

建替え決議
（区分所有者及び議決権の４／５以上の賛成）

法制審議会で議論している
新たな手法

新たな決議
（建物・敷地一括売却決議、建物取壊し決議、
一棟リノベーション決議等を多数決で可能とする）

建替組合設立 → 行政認可
（建替合意者及び議決権の３／４以上の賛成）

権利変換計画作成 → 行政認可
（建替組合員及び議決権の４／５以上の賛成）

法定化された事業手続がない（多数決による「決議」以降の全手続を全員同意で行う必要）

建替組合による除却、建替え
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建替え後のマンションの住戸面積基準
建替前のマンション
現在の床面積＝6００㎡※建築可能な床面積＝８００㎡

５０㎡の住戸×１２戸

建替後のマンション

現行規定（50㎡以上）余剰容積

建替え後の床面積＝8００㎡
５０㎡の住戸×１２戸＋
保留床２００㎡が創出（４戸相当分）建替え後の床面積＝8００㎡
4０㎡の住戸×１２戸＋
保留床３２０㎡が創出（８戸相当分）緩 和（例）住戸面積基準が「４０㎡以上」に緩和された場合

23

ご清聴ありがとうございました
今後のマンション政策のあり方に関する検討会

24認定マンションの管理組合役員による座談会

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

パーク・エステート上板橋
お話頂くのは・・・

山元 理事長マンションの概要• 所在地：東京都板橋区• 築年数：築27年• 階数：14階• 総戸数：298戸• 管理形態：全部委託• 認定日：2022年9月21日（板橋区で2番目、全国で4番目）
認定申請のきっかけ• 築22年目に想定外の共用部分配管の漏水事故が発生したことにより、修繕積立金に対する危機感を持つ。様々な公的支援を調べる中で、管理計画認定制度についても知った• 管理会社任せの姿勢から管理組合主体の組合運営を目指し、認定申請を行った
1

ステーションプラザ泉ヶ丘
お話頂くのは・・・

土居 前理事長マンションの概要• 所在地：大阪府堺市• 築年数：築36年• 階数：10階• 総戸数：126戸• 管理形態：全部委託• 認定日：2022年11月24日（堺市で1番目、全国で8番目）
認定申請のきっかけ• 理事長自身が認定制度の事前確認講習を受けたマンション管理士であったため、当初より認定制度の内容について熟知していた• そのため、長期修繕計画の見直し、規約改正等を行えば認定基準をクリアできると早期に判断でき、2022年10月に自治体で認定制度が開始された後、アピール度の高い認定一号を目指して認定申請を行った
2

レイディアントシティ本郷台
お話頂くのは・・・

中山 長期修繕委員長 兼
災害対策委員長
マンションの概要• 所在地：神奈川県横浜市• 築年数：築15年• 階数：13階• 総戸数：274戸• 管理形態：全部委託• 認定日：2023年2月22日（横浜市で5番目、全国で25番目 ）認定申請のきっかけ• 新聞記事から管理計画認定制度を知り、管理組合がおこなう活動について公的評価を得ることで、将来の更なるモチベーションアップにつながると考えた• また、マンション長寿命化促進税制改正の要望内容を見て、大規模修繕工事のタイミングが一致することから、認定申請を行った
3

マンションの管理計画認定制度の基準
管理計画認定の基準（マンション管理適正化法第５条の４、同法施行規則第１条の４及び第１条の５、基本方針 別紙２）

○管理組合の運営
・管理者等及び監事が定められている・集会（総会）が定期的に開催されている○管理規約
・管理規約が作成されている・管理規約にて下記について定めている
・緊急時等における専有部分の立入り・修繕等の履歴情報の保管・管理組合の財務・管理に関する情報の提供○管理組合の経理・管理費と修繕積立金の区分経理がされている・修繕積立金会計から他の会計への充当がされていない
・修繕積立金の滞納に適切に対処されている○長期修繕計画の作成及び見直し等
・長期修繕計画（標準様式準拠）の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金が集会（総会）で決議されている・長期修繕計画が７年以内に作成又は見直しがされている・長期修繕計画の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれている・長期修繕計画において将来の一時金の徴収を予定していない
・長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない
・計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっている○その他
・組合員名簿、居住者名簿が適切に備えられている・都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものである

4

認定取得に向けた取り組み
パーク・エステート上板橋（山元 理事長）
• 組合員名簿及び居住者名簿を保有していなかったため、０から作成する必要があった• 管理組合が個人情報を取得することに対して難色を示す意見もあったものの、名簿作成の目的や必要性を丁寧に説明。さらに、「続柄」「性別」等の必ずしも必要でない項目については提出を任意とすることで、区分所有者からの賛成を得ることができた
ステーションプラザ泉ヶ丘（土居 前理事長）• 認定制度に関する区分所有者向け説明会は２回開催するなど、丁寧な説明を行った。認定申請について、総会においても反対する人はおらず、区分所有者の期待も大きかった• 認定申請に当たり苦労した点は特にないが、申請には知識やスキルが必要となるため、管理会社やマンション管理士の関与が望ましいと考える
レイディアントシティ本郷台（中山 委員長）
• 総会上程にあたり、区分所有者に向けた認定制度の説明
動画を展開するとともに、アンケートを実施して区分所有者の意向の確認を行った• 申請後の事前確認において、管理規約の改正・長期修繕計画の変更を伴う指摘を受けるも、管理組合が主体となって速やかに臨時総会を開催し、是正を行った認定制度の区分所有者向け説明動画▶

5

認定取得後のメリットや変化
パーク・エステート上板橋（山元 理事長）

• マンション内のコミュニケーションが増え、臨時総会の開催等もスムーズにできるようになった• また、（一社）マンション管理業協会の管理適正評価制度においても最高評価の★５を取得。
２年目となる今年は昨年より高得点を得るなど、管理状況の維持・向上の意識を保っている• 現在大規模修繕工事を実施しているところであり、今後、長寿命化促進税制への申告を予定
ステーションプラザ泉ヶ丘（土居 前理事長）• 金利上乗せの「すまい・る債」（住宅金融支援機構）を今年から購入し、収益改善を図っている• 区分所有者からは「マンションに誇りを持てた」「管理が認められたこのマンションに安心した。ずっと住みたい」等の声があった• また、認定取得により地元マスコミにも取り上げられたことで、マンションの資産価値の向上に期待
レイディアントシティ本郷台（中山 委員長）
• 歴代の取組みの積み重ねが、正しく評価されたことはモチベーションになっており、管理組合の更なる自立への契機となった• 築15年が経過しているが、有名マンションレビューサイトでの評価を維持しており、マンションの資産価値を間接的に維持できている• 一部の区分所有者からは認定取得に対して労いの言葉があった
6

認定制度の意義
市場で適正に評価されてほしい！やってみると①マンションの健康診断としての役割②共通の管理水準設定や、改善をするきっかけ③組合の中での価値の共有 「このやり方でよかったんだ・・自信に」、目標の共有④管理会社の努力も見える化⑤管理組合から管理会社がほめられて、
モチベーションに 信頼関係の構築⑥今までのやり方が評価される
役員さんに 「ありがとう」 の言葉などなど 想定外の効果やメリットがある
7

認定以外の取り組み
パーク・エステート上板橋（山元 理事長）
• 居住者と理事会との双方向のコミュニケーションを目的として、マンション内に「ご意見板」を設置。マンションに関することについて日常的に意見を集約し、管理運営に反映させている• 毎月一度、レストラン、魚貝仲卸業者の移動販売を実施するなど、マンション内外の交流の場をつ
くっている
▼ご意見板

▼移動販売の様子

8認定以外の取り組み
ステーションプラザ泉ヶ丘（土居 前理事長）• 管理組合の会計の見直しを行う中で、400万円ほどの余剰が発生。この資金の使い道についてアン
ケートを行い、これまで予算の関係で諦めていた設備を導入した• 導入した設備の例としては、自動ドア、宅配ボックス、階段の手すり、打ち合わせコーナー（椅子・机）等のほか、 「泉北レモンの街ストーリー」に賛同し、玄関前の大広場にレモン２本を植樹するなど多数。居住者からは、毎月便利なものが導入され、ワクワクしていると好評を得ている◀植樹したレモンの樹【泉北レモンの街ストーリー】
泉北をレモンの街にすることを目指すプロジェクト。
泉北の街中にレモンの植樹、鉢植え設置等を行い、レモンを介したコミュニケーション、ネットワークづくり
等に取り組む。
2019年には「第3回さかい市民活動協働大賞」を受賞。
9

認定以外の取り組み
レイディアントシティ本郷台（中山 委員長）
• 管理会社の業務における課題を「懸案管理台帳」として共有する仕組みを作り、進捗フォローや傾向分析を行っている。このような管理組合と管理会社の相互理解を高めるツールを活用して、二人三脚で管理運営の改善につなげている• 大規模修繕工事の品質管理について、管理組合から手法を提示して、設計監理会社・施工会社を先導した（製造業等の手法を建設業へ適用：品質管理図による品質の見える化）▼大規模修繕工事の品質管理3チームで計6日間（検査指摘・是正確認）10よこはま防災力向上マンション認定制度【出典】横浜市「よこはま防災力向上マンション認定制度」制度概要説明会資料 11

防災に関する取り組み
パーク・エステート上板橋（山元 理事長）
• 今後は、自治体に無償供与している防災備蓄倉庫の管理組合・町会・自治体による共同運用や、災害用井戸・非常用電源の設置を図ったうえで、災害時の防災拠点の認定を目指す

ステーションプラザ泉ヶ丘（土居 前理事長）• 災害時に数時間の閉じ込めにも対応できるよう、エレベータ内に椅子型の簡易トイレを導入

椅子型簡易トイレ▶

レイディアントシティ本郷台（中山 委員長）
• 2022年9月に「よこはま防災力向上マンション認定」取得、2022年12月に横浜市栄区と補充的避難所に関する協定を締結するなど、防災に関して積極的に取り組んでいる◀「よこはま防災力向上マンション認定」授与式の様子と認定プレート【横浜市 制度創設の目的】
災害に強いマンション形成と地域住民を含めた防災力の向上

現在 市内26マンション認定（令和5年10月22日現在）
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今後のマンション政策に期待すること
パーク・エステート上板橋（山元 理事長）
• 区分所有法改正により管理組合の法的立ち位置を明確にし、管理組合が主体性を持って管理運
営することが前提となることで、いわゆる「限界マンション」に対する行政による介入が速やかに行われるようになることを期待• 認定制度の目的「マンション管理の適正化の推進」に照らし、マンションの管理経営、資産価値向上を図るために、管理組合に対しソフト（啓蒙・啓発）とハード（公的資金援助、法改正、工事記録の一元管理化支援等）の両面からのより積極的なサポートを国・自治体の両方に期待
ステーションプラザ泉ヶ丘（土居 前理事長）• 管理組合側は認定制度をほとんど知らないため、国・自治体が積極的に周知すべき▼堺市の認定ステッカー• 金銭的なメリットは区分所有者の賛成を得やすいため、現状のインセンティブについてもさらにメリットを大きくすることが必要
出典：堺市HP

レイディアントシティ本郷台（中山 委員長）
• 認定制度の更なる普及という観点では、認定マンションに対して、通知書だけではなく「認定証（盾や表彰状）」があると、区分所有者等の目に触れやすくなるのではないか• また、現状のインセンティブのみでは魅力に乏しい。正しい管理運営を維持しているマンションを評価し、これを増やすような魅力的なインセンティブがのぞまれる

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全国の管理組合へのメッセージ
パーク・エステート上板橋（山元 理事長）
• これまでの経験により、健全な組合運営は、管理組合主体の長期修繕計画と修繕積立金の毎年の見直しにかかっていると感じる。健全な組合運営には、管理組合が信頼できる第三者の存在が重要• マンションは、垂直方向だけでなく水平方向の連携が地域全体の防災対策に寄与することになり、結果として、資産価値向上に繋がると考える• これからは既存ストックをいかに長寿命化させ、資産価値向上を図るかが時代の要請ではないか
ステーションプラザ泉ヶ丘（土居 前理事長）• 多くの管理組合では管理会社に業務委託していると思うが、管理会社の担当者は日々の業務に追われているため余裕がないのが現状• 認定制度に関心があるのであれば、管理組合側がこの制度を理解し、積極的に管理会社、自治体、マンション管理士等にアプローチ・相談してはどうか
レイディアントシティ本郷台（中山 委員長）
• マンション管理は、役員に就任した途端、いろいろな課題に意図せず直面することが多く、築年数に比例して課題が年々重くなるという大変な分野である• 一方で、マンション内外に同じ思いを共有する人脈が出来たのが「かけがえのない宝」であり、やりがいにもつながっている。肩の力を抜いて楽しみをみつけながら活動することが持続する秘訣

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