2022 年２月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都渋谷区恵比寿四丁目１番 18 号
恵比寿ネオナート
ジャパン・ホテル・リート投資法人
代表者名 執行役員
増田 要（コード番号：8985）
資産運用会社名
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長
古川 尚志
問合せ先 取締役 財務企画本部長 花村 誠
TEL：03-6422-0530
定期建物賃貸借契約の改定に関するお知らせ

ジャパン・ホテル・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本投資法人が保有し、株式会社ホテルマネージメントジャパン（以下「ＨＭＪ」といいます。）及びその子会社（以下、ＨＭＪと併せて「ＨＭＪグループ」といいます。）が賃借する16ホテル（注１）のうち、後記「２.改定の概要」の表中に記載する10社、全14物件（以下「ＨＭＪ14ホテル」といいます。）に係る定期建物賃貸借契約について、下記のとおり改定する内容の「定期建物賃貸借契約に関する覚書」（以下「本覚書」といいます。）を本日付で締結しましたのでお知らせいたします。
なお、本覚書の締結先であるＨＭＪ14ホテルの各賃借人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）上の利害関係人等に該当することから、本覚書に係る取引に関しましては、投信法及び資産運用会社の定めるスポンサー関係者取引規程に基づき、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。（後記「４．利害関係人等との取引」をご参照ください。）（注） 定期建物賃貸借契約の改定については、本日付「決算説明資料」の10ページをあわせてご参照ください。
記
１． 改定理由
本投資法人は、2020 年２月以降、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の感染拡大の初期段階より、ホテルマーケットの急激な悪化に対応すべく、資産運用会社のグループ会社であるＨＭＪグループと緊密にコミュニケーションをとり、徹底した業務の見直しによる運営コスト削減、資金繰り対応などの様々な対策を協議及び要請してきました。
ＨＭＪグループでは、人件費や外注費の削減を含む大規模なリストラクチャリングを実施しまし
たが、ＨＭＪ14 ホテルの賃料支払前の収益であるＧＯＰ（注２）から固定賃料（年額 9,530 百万円）を支払うことは困難であったことから、本投資法人は、2020 年８月にＨＭＪ14 ホテルと新たな定期建物賃貸借契約を締結（以下「前回改定」といいます。）しました。前回改定における賃料体系では、2020 年度において２月以降の 8,736 百万円の固定賃料を減免するとともに、2021 年度は不安定なマーケット環境のリスクに備えるべく全額変動賃料とし、2022 年度以降は従来どおりの固定賃料と変動賃料を組み合わせたスキームとしました。
その後現在に至るまで、新型コロナウイルス感染症は感染拡大と小康状態を繰り返しており、特に 2022 年に入り以前とは性質の大きく異なる変異株の感染が拡大していることから、ホテルマーケットの見通しは依然として不透明です。
ＨＭＪグループでは引き続き運営コストの削減を徹底するとともに、運営の効率化、ブランディングや商品力の向上による売上の増加を図っているものの、不透明なホテルマーケットやＨＭＪグループの経営の安定性を勘案すると、本年度におけるＨＭＪ14 ホテルの固定賃料（年額 8,030 百万1円）支払いの不確実性は高いため、本投資法人は、ＨＭＪグループによる運営体制の再構築による更なる恒常的なコスト削減を前提に、2021 年度に適用した全額変動賃料スキームを 2022 年度についても通年で適用することを旨とする本覚書の締結にＨＭＪグループと合意しました。
ＨＭＪグループは、本投資法人保有ホテルのうち、総客室数 5,361 室にのぼる 16 ホテルを運営しており、その多くは高度な運営ノウハウが求められる大型のフルサービスホテルです。また、新型コロナウイルスの影響下の 2021 年度においても３軒のホテルをオリエンタルホテル等へリブランドするなど、本投資法人の柔軟性の高い投資戦略において重要なパートナーであり、本覚書の締結が本投資法人の中長期的な利益に資するものと判断し、合意に至ったものです。
２． 改定の概要
本年度は、ワクチン接種の進展や治療薬の開発に加え、国や自治体による観光振興の施策の後押し等により、ホテルマーケットは回復に向かうと考えていますが、回復速度や下振れリスクについての合理的な予測が困難であることから、前回改定に基づく本年度のＨＭＪ14 ホテルの固定賃料年額 8,030 百万円の設定をなくし、全額変動賃料方式とします。変動賃料が発生するＡＧＯＰ（注３）の基準額とＡＧＯＰに対する料率は前回改定時点から変更ありません。また、2023 年以降については、前回改定で定めた条件から変更ありません。
本覚書の締結にあたっては、前回改定時に合意し達成済みの年間約 15 億円の恒常的なコスト削減に加え、ＨＭＪ14 ホテルで新たに年間約５億円の恒常的なコスト削減を実施し、収益体質の更なる改善に合意しました。収益体質改善によるＧＯＰ増加額の一部は本投資法人が収受する変動賃料の増加に寄与することとなり、この増加分で本年度の固定賃料の減免額相当額を中長期的に回収していくことを相互に確認しています。
改定後におけるＨＭＪ14 ホテルの賃料体系（固定賃料及び変動賃料）は、下表のとおりです。

（１）固定賃料
固定賃料
No

名称

賃借人

改定前
2022年度以降

１
２
３

神戸メリケンパ ークオリ
エンタルホテル
オリエンタルホテル 東京
ベイ
株式会社ホテルマネージメント
なんばオリエン タルホテ ジャパン
ル４

ホテル日航アリビラ

５

オリエンタルホテル広島

６７
８

オリエンタルホテル 沖縄
リゾート ＆ スパ
アクティブインターシテ
ィ広島（シェラトングラ
ンドホテル広島）（注４）
オリエンタルホテル福岡
博多ステーション

改定後
2022年度

2023年度以降

年間3,221百万円

年間3,221百万円

株式会社ラグーンリゾート名護

年間550百万円

年間550百万円

株式会社A・I・C広島マネジメン
ト

年間348百万円

年間348百万円
該当なし

株式会社ホテルセントラーザ

９

ホリデイ・イン大阪難波

10

ヒルトン成田11

インターナショナルガー
デンホテル成田

オーダブリュー・ホテル・オペ
レーションズ株式会社
株式会社ナリタコスゲ・オペレーションズ
株式会社ナリタヨシクラ・オペ
レーションズ12

ホテル日航奈良株式会社ホテルマネジメント

13

ホテルオリエンタルエク
スプレス大阪心斎橋

14

ヒルトン東京お台場

株式会社ホテルオリエンタルエ
クスプレス
株式会社東京ヒューマニアエン
タプライズ

2

年間425百万円

年間425百万円

年間576百万円

年間576百万円

年間444百万円

年間444百万円

年間336百万円

年間336百万円

年間420百万円

年間420百万円

年間110百万円

年間110百万円

年間1,600百万円

年間1,600百万円

（２）変動賃料
変動賃料の算出方法
No

名称

改定前

改定後

2022年度以降
１
２

神戸メリケンパークオリエン
タルホテル
オリエンタルホテル 東京ベイ

３なんばオリエンタルホテル

４

ホテル日航アリビラ

５オリエンタルホテル広島

６７
８オリエンタルホテル 沖縄リ
ゾート ＆ スパ
アクティブインターシティ広島（シェラトングランドホテル広島）（注４）
オリエンタルホテル福岡博多
ステーション

2022年度

2023年度以降

ＡＧＯＰ×86.0％（ＨＭＪ５ホテル（注５）
ＡＧＯＰ合計額－基準額（年間4,120百万円））×85.0％

ＡＧＯＰ×79.0％
ＡＧＯＰ×91.0％（ＨＭＪ５ホテルＡＧＯＰ合計額－基準額（年間4,120百万円））×85.0％

ＡＧＯＰ×74.0％
ＡＧＯＰ×89.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間655百万円））×95.0％

ＡＧＯＰ×89.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間655百万円））×95.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間360百万円））×90.0％

ＡＧＯＰ×93.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間360百万円））×90.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間442百万円））×98.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間580百万円））×97.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間450百万円））×93.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間360百万円））×98.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間440百万円））×95.0％

ＡＧＯＰ×97.0％
ＡＧＯＰ×98.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間442百万円））×98.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間580百万円））×97.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間450百万円））×93.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間360百万円））×98.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間440百万円））×95.0％

９

ホリデイ・イン大阪難波

10

ヒルトン成田11

インターナショナルガーデン
ホテル成田

12ホテル日航奈良

13

ホテルオリエンタルエクスプ
レス
大阪心斎橋

（ＡＧＯＰ－基準額（年間128百万円））×91.0％

ＡＧＯＰ×87.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間128百万円））×91.0％

14

ヒルトン東京お台場（ＡＧＯＰ－基準額（年間1,660百万円））×98.0％

ＡＧＯＰ×97.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間1,660百万円））×98.0％

ＡＧＯＰ×95.0％
ＡＧＯＰ×95.0％
ＡＧＯＰ×95.0％（注１）神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ、オリエンタルホテル広島、オリエンタルホテル 沖縄リゾート ＆ スパ、シェラ
トングランドホテル広島、オリエンタルホテル福岡 博多ステーション、ホリデイ・イン大阪難波、ヒルトン成田、インターナショナルガーデンホテル成田、ホテル日航奈良、ホテルオリエンタルエクス
プレス大阪心斎橋、ヒルトン東京お台場、ホテル オリエンタルエクスプレス 福岡天神及びオリエンタルホテル ユニバーサル・シティの16ホテルをいいます。
（注２） ＧＯＰとはGross Operating Profit（売上高営業粗利益）であり、ホテルの売上高から人件費・一般管理費等ホテルの運営にかかる費用を控除した残額をいいます。
（注３） ＡＧＯＰ（Adjusted ＧＯＰ=調整後ＧＯＰ）とは、ＧＯＰから一定の支払手数料等を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注４） アクティブインターシティ広島の主要施設であるシェラトングランドホテル広島について記載しています。以下同じです。
（注５） ＨＭＪを賃借人とする神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ及びオリエンタルホテル広島をいいます。以下同じです。

３．今後の見通し
2022年12月期（第23期）の運用状況及び分配金の予想につきましては未定です。策定でき次第速やかに公表いたします。
４．利害関係人等との取引本覚書の賃借人であるＨＭＪグループ各社は、投信法 201 条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 123 条に規定する利害関係人等に該当します。このため、資産運用会社は社内規程である「スポンサー関係者取引規程」に従い、ＨＭＪグループ各社と本覚書を締結するにあたり、3

外部専門家が出席するコンプライアンス委員会及び本投資法人の役員会における承認等、当該スポンサー関係者取引規程に定める適正な手続きを経ております。
以上＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.jhrth.co.jp/

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