土地総合研究 2014 年春号

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特集 超⾦融緩和期における不動産市場の⾏⽅特集 超金融緩和期における不動産市場の行方

あのバブルから四半世紀、再びバブルは起きるのか。
あのバブルから四半世紀、再びバブルは起きるのか。
    


明海大学
明海大学 名誉教授
名誉教授  ⻑⾕川
長谷川 徳之輔
徳之輔
はせがわ
はせがわ とくのすけ
とくのすけ


第1章 バブルは再燃するのか
第 章バブルは再燃するのか

平成世代が、
世の中心になってきている。
そして、平成世代が、
世の中心になってきている。
そして、バブルは再燃の動き、四半世紀過ぎて
バブルは再燃の動き、四半世紀過ぎて土地神話は忘れ去られ、デフレ経済脱却にバブル
土地神話は忘れ去られ、デフレ経済脱却にバブル

世の中の空気が気になる。1987、8 年のバブル
年のバブル
世の中の空気が気になる。、の再燃を期待する動きも見えるというが、僅か四の再燃を期待する動きも見えるというが、僅か四が狂奔した時期から世代が交代が狂奔した時期から 20 数年が経過し、数年が経過し、世代が交代半世紀でバブルの歴史は繰り返えされるのだろう
半世紀でバブルの歴史は繰り返えされるのだろう

したのか、失われた
 年が過ぎて、年が過ぎて、デフレ解消のしたのか、失われた 20
デフレ解消のか。
か。

アベノミックスの中で、再びバブルの発生を期待
アベノミックスの中で、再びバブルの発生を期待

する声が、世の中に出てきているようだ。バブルする声が、世の中に出てきているようだ。バブル

土地政策の役割、経済の視点か、生活の視点か
土地政策の役割、経済の視点か、生活の視点か

を知らない平成世代が、世の主役になり、バブルを知らない平成世代が、世の主役になり、バブル

もともと土地政策、土地問題の見方は立場によもともと土地政策、土地問題の見方は立場によの付けを回される不満からも、もう一度新たなバの付けを回される不満からも、もう一度新たなバって大きく異なる。土地政策の目的は、建前は生って大きく異なる。土地政策の目的は、建前は生ブルを迎えて、過去の付けを先送りしようとする
ブルを迎えて、過去の付けを先送りしようとする

活者の利益の視点であるが、実際は経済ビジネス
活者の利益の視点であるが、実際は経済ビジネスのか、今何故、もう一度のバブルの再燃が期待さのか、今何故、もう一度のバブルの再燃が期待さの利益の視点が強い。あのバブルの時代でも、異の利益の視点が強い。あのバブルの時代でも、異れ、他方、危惧されるのか、あのバブルを見てきれ、他方、危惧されるのか、あのバブルを見てき常な地価の高騰を解決しようとする動きに対して、常な地価の高騰を解決しようとする動きに対して、た世代として、戦後のた世代として、戦後の 60 数年のロングスパンの視
数年のロングスパンの視

その高騰を経済にビジネスの活動に利用しようとその高騰を経済にビジネスの活動に利用しようと点で、考えてみよう。
点で、考えてみよう。

する動きが、政治にも、官界にも、財界にも強かする動きが、政治にも、官界にも、財界にも強か1980 年代後半、四半世紀の昔、あの頃、バブル
年代後半、四半世紀の昔、あの頃、バブルったことは否めない。全員がバブルに便乗しようったことは否めない。全員がバブルに便乗しようを作った世代は、高度経済成長がいつまでも続くを作った世代は、高度経済成長がいつまでも続くとしたのである。
バブルを生んだ銀行の支店長は、としたのである。
バブルを生んだ銀行の支店長は、と考えていた
その恩恵をと考えていた 60
 歳台の指導者であり、歳台の指導者であり、その恩恵を昼間オフイスにいるときは仕事のためにバブルを
昼間オフイスにいるときは仕事のためにバブルを受けてバブルを謳歌したのは、受けてバブルを謳歌したのは、50
 歳代、
歳代、40
 歳台の歳台の歓迎し、家に戻れば生活のために地価の高騰を否歓迎し、家に戻れば生活のために地価の高騰を否

働き盛り、そしてバブルが崩壊し、その後始末を働き盛り、そしてバブルが崩壊し、その後始末を定する矛盾した想を抱いていたのだ。地価の上昇
定する矛盾した想を抱いていたのだ。地価の上昇させられた世代はさせられた世代は 40
 歳台、30
歳台、 歳台の若い世代、歳台の若い世代、を抑制する生活者の利益の土地政策が立案されてを抑制する生活者の利益の土地政策が立案されて最終的にバブル崩壊の付けだけを回されるのが、最終的にバブル崩壊の付けだけを回されるのが、も、経済、ビジネスの視点から捻じ曲げられて、も、経済、ビジネスの視点から捻じ曲げられて、バブルの恩恵の薄かった
バブルの恩恵の薄かった 20
 歳代以下の世代であ歳代以下の世代であ矛盾した透明度の欠ける施策になりやすく、バブ
矛盾した透明度の欠ける施策になりやすく、バブった。それから四半世紀が過ぎて、それぞれの世った。それから四半世紀が過ぎて、それぞれの世

ルが養護されていた感が強かった。バブル崩壊のルが養護されていた感が強かった。バブル崩壊の代が二十数歳の歳を重ねている。バブルがつぶれ代が二十数歳の歳を重ねている。バブルがつぶれ後は、土地政策はもっぱら経済の振興、不動産ビ
後は、土地政策はもっぱら経済の振興、不動産ビて、経済が衰退し、デフレに喘いた時代を経験して、経済が衰退し、デフレに喘いた時代を経験しジネスの成長を進める産業育策の手段になっていジネスの成長を進める産業育策の手段になっていて、二度とバブルを起こしたくないと反省していて、二度とバブルを起こしたくないと反省している感がある。
る感がある。

る古い世代は責任を取らずに、市場から去り、今る古い世代は責任を取らずに、市場から去り、今土地政策の評価は、経済の視点では、不動産ビ
土地政策の評価は、経済の視点では、不動産ビ

や、その付けだけを回されるバブルすら知らないや、その付けだけを回されるバブルすら知らない

ジネスが成長するために、土地が売りやすく、買ジネスが成長するために、土地が売りやすく、買34

土地総合研究 2014 年春号

いやすくする、需要を拡大し、供給より大きい関抑制のための国土利用計画法に修正され、国土庁係を維持する、常に売り手市場にしておく、地価には、筆頭局として土地局が設置された。国土庁は上昇し、変動は大きい方がいい、地価上昇の原の役割は、当初の開発促進から発足時には開発抑

因は需給の不均衡であり、解決は常に供給の拡大

制に、最初から転換してしまっていたのだ。

を進めることにつき、税制、金融、土地利用など 年の土地対策では、地価の高騰を招いた列の土地政策は、その手段であるということで、基島改造への反省から、第一に土地利用計画の策定

本的に地価の上昇、ひいてはバブルは歓迎されてと土地利用の規制として、土地取引の届け出・勧いたとさえ思える。例えば、容積率の緩和は、本告制度の新設、開発行為に関する規制の強化拡充、

来は土地利用の高度化で供給が進み、生活者の利

土地融資の抑制などが、第  に土地税制の改善は、益になるのが建前であるが、実際には地価が上昇

法人の土地譲渡益に対する課税の強化、特別土地

し、所有者の利益になることが期待されているの保有税の新設、固定資産税の課税の適正化などが、だ。他方、生活者の利益の視点では、土地政策は、第  にやっと、宅地供給の促進があげられるが、土地が生活の質の向上に寄与する財であること、全体的に、土地政策は、開発推進から開発抑制に収入・所得に見合った上質の住宅が確保できるこ

大きく転換する。国土庁の役割は、本来生活者のと、不動産の需要は長期の問題であり、都市の成利益を守ることにあり、存在意義はそこにあった長、世代の長さ、企業の存続などで評価すべきものだ。

のである。地価は、長期の人口の変動や移動の反映であり、産業構造や土地利用の変化や施設の耐

開店休業の国土庁、列島改造の反動

用年数など長期的な視点から考察されるもので、 年の第一次石油危機、第  次中東戦争のあ

公定歩合の操作や税制の変化など短気的な施策で

おりで、石油輸出機構（23(&）の戦略から大幅な評価すべきものではないとされ、投機的なバブル

原油の値上げ、輸出規制での石油危機が発生し、は強く否定される。

 年に総需要抑制策がとられて、本四架橋や新幹線などの大型公共事業は軒並み凍結、中止に見

第  章猫の目の土地政策、揺れ動く政策の

舞われ、
設備投資の停滞で  年には *'3 はマイ視点ナス ％にダウンして日本経済は大転換を余儀何のため、誰のための土地政策かなくされた。地価は沈静化し、公団住宅には空き

国土交通省の土地政策に対する姿勢を振り返っ家が続出、企業の土地は遊休化し、地価の高騰抑ても、土地政策の本質は何であるのか、何のため制への土地政策は重要度を失ってしまい、国土庁の、誰のための土地政策なのか、時の移り変わり

も開店休業状態になってしまう。

で右往左往する姿勢にも、土地政策の建前と本音 年には、戦後初めて地価は下落、マイナスの差に疑問を持たざるを得ない。国土庁が発足しを記録し、以降地価の高騰を抑制し、市民生活をたのは  年、 年以上の昔のことである、当守るという土地政策の目的は、バブルが消え、地時田中内閣の列島改造論が日本中を席巻して、田価は安定して、土地問題は終焉したかのように見中首相のイニシアティブの国土改造ブームの元でえた。このような状況下、逆に経済ビジネスの視推進官庁の国土総合開発庁が設置されようとして点からは、経済の低迷から脱出するためだと、土いたが、財政破たんに加えて、地価の異常な高騰、地対策の緩和が求められて、猫の目税制と言われ環境の悪化などで列島改造が破たんし、 年、

るように、 年には今度は長期的土地税制の確

国土開発の司令塔の国土総合開発庁は国土庁へ、立だとして、課税強化から一転して、長期譲渡の地価抑制、土地政策を推進する組織に改組され、軽減、長短区分の改正、買い替え特例の復活など

開発推進の国土総合開発法は土地利用規制、地価

売りやすい緩和策の税制へ向かい、地方公共団体

土地総合研究 2014 年春号

35の開発抑制の見直しでは、都市計画法の開発許可場が停滞する中で、総合土地推進要綱を決め、土を ヘクタールから ヘクタールに引き下げるな

地政策の目標が土地対策の総合性の確保であり、ど、露骨に経済、ビジネスを重視した対策に代わ

地価を引き下げ、土地神話を打破し、土地税制のっていく。

抜本改革を行うことだとして、地価税の創設、宅

地並み課税の実施、買い替え特例の適用対象の縮バブルの抑制と放置、矛盾した政策

減、譲渡課税の強化などを決めたのであるが、あ国土庁の役割は、世の動きに応じて、それに応

まりにも遅すぎた、地価暴落の中での矛盾した規じることであり、 年代の後半、この時期バブ制策で、とんだ茶番の地価対策だというしかなか

ルが迫ってくるにもかかわらず、都心のオフイスった。

ビルの不足という理由で、首都改造計画では 



年までの都区内に  ヘクタールの床面積が必第  章宿痾の土地問題は解決したのか、土地要になると、開発ブームを後押しする。国際的に政策は不要か

は、プラザ合意によるアメリカ経済への救援策か

宿痾の土地問題

ら、円高誘導、金融緩和、内需拡大がとられ、さバブルの崩壊により、本来地価が一転急落してらに官自ら旧国鉄所有地や国公有地の競争入札に一挙にバブル前の水準に戻ったのに係わらず、官よる高価格での払い下げなどで、バブル拡大に狂民そろって急落を認めずに、地価の再上昇もあり奔して、 年には、都区部で ％を超える異常得るとして、それからの地価公示を見ても、地価な地価の上昇を招ねいてしまったのだ。

が徐々に下落していくように演じてしまったので国土庁はあわてて国土利用計画法を改正して監ある。その結果、失われた  年、 年と言われ視区域を設け、小規模な土地取引の規制の強化をるように、不動産市場は回復せず、年々不良資産

図かり、緊急土地政策要綱では、投機的取引の規が累増し、不良債権の増大は、大手の金融機関が制、旧国鉄用地などの処分の凍結、税制強化、借破たんするなど、極めて深刻な金融危機を招来す

地法の見直しなどを進めようとするが、他方、同ることにいなってしまった。この中で、土地政策

じ時期に公定歩合の ％への引き下げで金融緩の役割はもっぱら、地価の暴落を防ぎ、不良資産和はさらに拡大し、ＮＴＴ株の放出など土地需要を増大させないことに転換してしまった。

を拡大し、政府自らバブルの拡大を進めて、地価

それからの土地政策には一貫性がなく、バブルの抑制と助長の矛盾した政策のまま、論議は土地の崩壊の後の経済政策、土地政策は、市場の低迷

基本法の哲学論義で事態の取り繕いに終始して、を回復することに注がれる、バブルつぶしのためバブルの拡大が見逃され、バブルが行き着くとこに採られた施策は、旬日を経ないで次々に中止・

ろまで行きついて自壊するまで、放置するしかな

廃止されていく、融資の総量規制は凍結され、金かった。さらに、土地問題は、国際問題にもなっ利は引き下げられ、公共事業は拡大し、不良資産てしまい、日本の土地政策の改革を要求する日米は  兆円だとして、土地流動化策が求められて、構造協議の焦点になり、内政問題にもかかわらず、

土地政策はもっぱら、バブルの後遺症の解消に向国際的な圧力を受けることになった。

かう。地価抑制の目玉であった地価税の導入はス 年になって再び、土地基本法を背景に規制タートした時がすでにバブルが崩壊していた時で策が講じられるが、不動産融資の総量規制の実施、あり、遅すぎた対策であったが、たとえ、すぐさ

公定歩合の ％への引き上げ、地価税の導入など

ま税率が引き下げられ、適用が停止されても、そは既に遅すぎた施策であり、この時期、崩壊するの本質的な効果、唯一評価すべきは土地税制の評

バブルの速度を速めたに過ぎなかった、 年に価を引き上げて、実勢価格を形成しようとするこなってバブルが崩壊し、地価は急落し、不動産市とであり、地価税による地価の引き上げの効果が36

土地総合研究 2014 年春号

相続税、固定資産税に確実に及ぶことにより、地来の学術理論を中心にする専門家から実務経験を価のゆがみを正すという本質的な役割は消えるこ中心にする専門家に改め、その業務は土地不動産とはなかった。

の利用、取引、投資に関する調査分析を行うコン

その効果もあって、地価問題は解消されたとしサルタント業務を担当するとされることになった。

て、その結果として、 年、新総合土地政策推

土地政策は、経済、ビジネスを支援する仕組みで進要綱では、土地政策の役割は、地価の抑制、引あり、生活者の利益を守る視点から全く離れてしき下げから、土地の有効利用だとして、土地税制

まっている。もし、土地問題が完全に解消されたの優遇と土地利用の緩和が、いっそう進むことにとしたら、地価公示法や不動産鑑定評価制度のみなり、土地政策の基本、本質が激変するのである。

ならず、この  年間に積み上げられた諸制度、諸土地基本法の精神は忘れ去られて、土地政策は、計画、新住宅市街地開発法、新都市基盤整備法、

生活者の視点ではなく、経済、ビジネスの視点に

公有地拡大法、宅鉄法、市街化区域内農地宅地並転換し、国土交通省の役割は、土地の有効利用、

み課税、農地所有者等賃貸住宅利子補給法、農住流動化の促進だと、ひとえに不良資産の解決に向組合法、国土利用計画法、土地不動産税制、土地かい、地価上昇の抑制を本務にした視点は消え、不動産金融さらに土地基本法なの広範な土地制度

打って変わって産業育成策として地価の上昇を歓についての見直し、再整備が求められるであろう。

迎するようになる。アイロニカルに見れば、このバブルの再燃が言われる時、土地政策は、本質的

動きは積年の課題であった地価の抑制は確実に実に転換したのか改めて問われるのだ。

現したことだと評価することも出来よう。



バブル経済の発生と崩壊、地価抑制の土地政策

薄れる土地政策、土地局の存在意義 バブル発生の要因、政府・金融機関主導の資産今の時期、長年の日本の社会経済の宿痾であっインフレ、カジノ経済

た地価問題が歴史的に解消したとみるか、一時的・ 年代の国際的な経済の流れ、レーガン、サな安定現象と見るか、地価抑制のために作られてッチャー時代きた土地政策の存在意義も改めて問われることに・小さな政府、規制緩和、民間活用、民営化路線、なろう。平成  年、 年の土地白書は、土地

国公有地の払い下げ

市場に構造的変化が進展して、土地神話の崩壊な・金融緩和、過剰流動性、超低金利、貸し出し競

ど国民、企業の土地意識の変化、所有資産の見直争、資産インフレへ

し、不動産取引の証券化の進展、収益価格への回・不動産市場、東京の国際化・情報化、オフイス

帰から地価問題は終焉したとして、今後の課題はビル需要の増大

土地取引の活性化、収益力の確保であり、地価抑・過剰な財政出動、円高対策、税制緩和、財テク制による住宅の確保という生活者の視点から、不土地テクの横行

動産業の活性化などの景気回復を図るビジネスの・177 株、天皇陛下  周年記念金貨、政府主役の視点に転換している。市場構造の変化に対応してカジノ経済の演出     

不動産取引の円滑化および適正な地価の形成に資・規制緩和路線、土地利用規制の緩和、容積率緩する制度への改正が必要だとして、 年に地価

和、市街化調整区域の緩和、国民・企業の土地意

公示法と不動産の鑑定評価に関する法律が改正さ

識、土地神話、地価神話の定着れている。

・長期にわたるバブル経済、政府、金融機関主導、

地価公示法では、都市計画区域外の土地を地価結果として土地需要、仮需要、投機的需要、取引公示の対象に広げること、不動産鑑定評価制度での増大、資産インフレ、株、ゴルフ会員権、絵画

は、不動産鑑定士補を廃止し、不動産鑑定士は従などに波及

土地総合研究 2014 年春号

37 地価抑制の政策、資産インフレに便乗、抑制

バブル経済の崩壊と地価の下落、経済再生の土地より促進に力、遅すぎた対策

政策、また反転

地価抑制、土地投機抑制、需要抑制、地価税、金融規制、不動産融資の総量規制、 年まで需給～ バブル経済の崩壊以後、地価の急落、不均衡から供給抑制策、需要抑制策

経済の落ち込み、資産デフレ、企業の倒産、不動

産金融危機、経済再生最優先、地価税停止、不動・緊急土地対策要綱 昭和  年（）産融資抑制解除、規制緩和、都市再生、不動産の・総合土地対策要綱 昭和  年（）金融証券化、土地利用の規制緩和、容積率の規制

・総合土地政策推進要綱 平成  年（）の逐次緩和

・臨時行政改革推進審議会（土地臨調）緊急答申 

昭和  年（）・臨時行政改革審議会（土地臨調）本答申 
昭和  年（）・土地基本法制定施行、土地の基本原則、精神、
哲学 平成元年（）・日米構造協議（土地、公共事業など）平成 年（）

 年、バブル経済の頂点、バブル経済は暴走し、自滅する。昭和から平成へ、政府日銀、政策転換、
バブルつぶしの対策、日銀総裁交代、バブル発生に自己批判、不動産融資への総量規制の導入、公定歩合の引き上げ、投機資金を断つ、日米構造協議ではアメリカの圧力、規制緩和、市街化区域内
農地の課税強化、借地法の改正など、政府税制調・政府税制調査会土地税制改革答申 平成  年査会土地税制の改革、地価税の導入、市街化区域（）地価税、市街化区域内農地課税強化

内農地の課税強化、土地課税評価額の実質地価に・土地政策審議会土地政策のあり方答申 平成

連動など 土地政策審議会 地価引き下げを決定 年（）・地価税 市街化区域内農地の宅地並み課税の
強化

バブル崩壊以後、景気対策、不良債権対策、企業、銀行の倒産、ゼロマイナス経済

・課税評価額の引き上げ、実質地価に連動

・総合土地政策推進要綱（）平成  年地価・不動産融資の総量規制、投機資金の排除

の引き下げ、
土地神話の打破土地政策の総合性



・借地借家法の改正（）定期借地権の導入

地価の長期的下落、バブル崩壊後の  年

・生産緑地法改正（）長期営農継続農地制

バブルの崩壊後、地価は下落を続け、土地不動

度の廃止

産市場は縮小し、ビジネスチャンスは失われた、・地価税の成立（）国税、土地保有税、政

地価の抑制は達成されたが、土地不動産市場は失

策税制、不動産融資の総量規制のトリガーつき

速して、今度は、経済の視点、ビジネスの視点で解除（）

土地政策を見ざるを得なくなった。国土庁の役割
は、土地投機の抑制、地価の下落、土地神話の解消という土地基本法の建前の役割から一転して、露骨に経済の回復、不良債権の処理などの不動産

・生活大国  カ年計画（）年収  年分で住宅確保・総合経済対策（）公共用地の先行取得、不良資産保有会社金融緩和、公定歩合の引き下げ 

ビジネス支援に代わっていく。土地政策の存在意

・地価税スタート（）

義は希薄化して、かっては国土庁の中枢機構であ・共同債権買取機構設置（）緊急経済対策った土地局の存在意義も薄れて、不産業業の振興（）主要銀行の不良債権  兆円と公表

を担当する土地・建設産業局の一部局に吸収され・不動産特定共同事業法制定（）不動産共てしまっている。

同事業、共同所有

38

土地総合研究 2014 年春号

・景気対策、経済対策の出動（）、 兆た社会、経済であり、日本のあり方に本質的な変円の財政出動、一連の金融機関の破綻、住宅金化があったことである。しかし、 世紀の日本の融専門会社の倒産、不良債権額  兆円とも

経済社会は、大きく異なる。 年から日本の人

・東京共同銀行設立 倒産信用組合の救済（）

口は減少に向かった、少子高齢化が進み、先行き・預金保険機構の改組、住宅金融専門会社の設置

人口は大幅に減少し、大都市集中にも限界が出て（）

いる、地方都市の人口減少はすさまじく、先行き・担保不動産流動化総合対策（）

消滅しかねない地域も出ると危惧されている。市・新総合土地政策推進要綱（）地価抑制か

街地は拡大から縮小へ、コンパクトシティーが志らの転換、土地利用促進
・都市計画法、建築基準法改正（）容積率
緩和の始まり

向されている。住宅保有は世帯数を上回り、空き家は  万戸を超えている。経済は成熟して、産業構造は落ち着き、企業の海外進出も進み、土地・地価税停止、土地税制緩和（） の需要が大きくなることもない。米を神聖化した・緊急金融安定法  兆円の国費導入（）

農地保護の政策も大転換して、膨大な量の農地が・不動産証券化法、63& 法制定（）不動産

余ってしまっている。さらに、バブルの教訓はま証券化推進の方策
・都市計画法、建築基準法改正（）連担建
築物容積率規制緩和
・日本長期信用銀行、日本債権信用銀行倒産、国有化へ（）・総合経済対策、緊急経済対策、 兆円の財政出動（）
・金融再生関連  法成立  兆円の財政出動（）
金融再生へ
・都市計画法・建築基準法改正 更なる容積率緩和策
・不動産投資信託制度（-5(,7 成立（）

だ鮮明に残っている、市場の動きや地価動向などの土地情報は公開され、誰でもがアクセスできる環境になっている。バブルは常につぶれるもの、
最後に残った人が負債を背負い込むことは誰でもが分かっている、投機資金を供給する金融機関が一番知ったことで、常に崩壊を危惧するものになり、一時的にバブルの動きが生まれても、決して長続きはしない。バブルの再来は、そうあって欲しというはかない期待に終わるのである。世の中の関心は、中国の巨大な経済変動の中での日本以上に激化した土地不動産バブルの帰趨がどうなるかに向かっている。



このことを歴史的に考察することにして、地価時代の変化、四半世紀前のバブルと、これからのの動向と長期の人口と経済と土地利用の関係でのバブル

数字で検証してみよう。

四半世紀前のバブルの時代と、今、時代には決定的な差があり、あの時代のバブルが再発し、蔓第  章長期で見た地価動向と経済、人口、

延することは考えられない。先回のバブルは、戦宅地面積の推移

後  数年の経済社会の成長の結果として生じた

長期で見た経済と地価の関係

現象であり、まず人口の増加、大都市への集中、（地価と経済の関係、地価の暴騰から暴落へ）

飢餓からの復興、土地住宅の絶対的な不足、それ

地価、土地の売買価格は、売り手と買い手の事に加えて、技術革新、農業から工業への産業構造

情、土地利用の変化、インフラの整備などの個別の転換、社会資本インフラの整備、高度経済成長

要因によるものであり、一律的に全国、地域でのの経済社会であったことであり、長期的には、そ平均価格を整理して、評価するには問題もあるが、の経済社会の変動が生んだものであった。

長期的な推移を見るために、地価公示による平均

今や、経済社会は、成長から成熟へ、行きつい的な地価と、総合的な経済指標である *'3 との関土地総合研究 2014 年春号

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係で、地価と経済の関係がどう推移してきたか、での  年間に地価と経済は途中には大きな落差

長期で見て経済と地価はどう関係してきたか、こがあったが、 年の時点では、それが均衡して、れからどうなるのか。まず見てみよう。

同じ指数であり、この間の平均上昇率は、両者と図表  は、 年から  年まで  年間の経も ％、 年の長期で見ると、地価も経済も同済と市街地価格指数の推移を  本の線で示していじ流れだったということになる。しかし、時期的る。点線が、 年を  とする名目 *'3 の指数のには大きな開差がある。

線であり、実線が大都市の市街地価格指数の線で 年からバブル経済の発生の  年までのある。 年から  年まで地価上昇の線は経 年間では、名目 *'3 は  倍、年率 ％の伸

済成長の伸びを上回り、一本調子で上昇を続けてびであるのに対して、地価は  倍の年率きている。逆に  年を契機に地価の線は ％の伸びであり、
地価は経済成長を上回る速

年まで一本調子に下落を続けてきたものであり、さで上昇しているが、数年の時間差で経済が地価 年を境に地価に大変動が生じてきたことをに追い付き、両者は時間差で均衡する関係にあっ明確に物語っている。

た。この関係が地価は経済を上回り上昇し続け、この流れに時期を区分してみると、その傾向が決して下がらないという土地神話の意識を多くの

さらにはっきりとわかる。 年から  年ま国民に与えてしまっていたことが分かる。
しかし、バブルが発生した  年から地価高騰が頂点に

図表 （$）： 年から  年まで、地価と経済の変動達した  年までの  年間では、地価は  か  ら  と一挙に  倍に、年率 ％もの異常な高

騰を続けおり、他方、経済は  から  と、
倍で年率 ％でしか上昇していない、この  年間





地価指数

に地価と経済にはきわめて大きな格差が生まれ、

名目*'3

両者は時間差では均衡しない事態になってしまっている。
この中では、需給が均衡するために、地価は、経済と連動して、大きく下落せざるを得ない、これがバブルの崩壊である。 年を境に地価は急落

する。しかし、 年時点で両者は均衡しても、地価はそれから  年、 年まで下落をし続けて、経済が 、年率 ％とほぼ横ばいを維持している中で、地価の指数は  から  に下降して、年率マイナス ％と  年のピーク時の  分の  にまで落ち込んでしまっている。



年からの高度経済成長期の土地不動産の上昇の軌跡は、 年のバブル崩壊を契機に全く異なった

下降の軌跡と逆転した動きをしているのである。
地価と経済は、長期で見れば、需給の均衡に達す

ることが分かる。


40

土地総合研究 2014 年春号

図表 （%）：基準地価と名目 *'3 の推移物価水準と地価変動、いまだに不均衡

になっている。いまだに地価と物価は、不均衡で（地価と物価とはどう違うのか）

ある。もし、 年以後の地価が消費者物価や卸

このことは、地価の動きは、名目経済に連動す

売物価に連動して上昇していたとしたら、ただ無るのではなく、消費者物価なり、卸売物価なりの為に土地の確保に向かっていた多くの資金が住宅物価指数に連動する動きなのかもしれないとも、の広さや質の向上に、さらに街並みの改善やイン思える。図表  は、少し長く、 年から フラの整備に向けられて、もっと広い敷地、もっ年まで  年間の市街地価格指数と消費者物価、卸と良好な住環境に恵まれた街や住宅が確保されて売物価指数の推移を描いたものである。よく見るいたのかもしれない。果たして、これからの地価と、 年から  年の  年間では、第二次大の変動は、何に連動するのか、問われるところで戦の時期と戦後の超インフレの時期に遭遇していある。

るが、地価は、 倍から  倍とインフレ時の 倍の消費者物価指数、
 倍の卸売物価指数の 年～ 年の人口と宅地面積の推移

推移と同じか、やや低い上昇にとどまっていた。

（人口と宅地の  年の推移、大都市圏への集中）

この時期、地価と物価は連動していたのである。

もう少し長期に  世紀と  世紀の動きを考察

しかし、 年以降の高度経済成長が続く時代

してみたい。
土地不動産に関するベースの指標は、には、地価は物価から完全に離れて上昇し、

人口と宅地との長期的な推移を示す指標であるが、年の地価のピーク時には消費者物価の  倍にも

ここでは、 年から  年まで  年間の全上昇し、地価が下落して、経済成長を下回った

国、東京圏、東京都、東京都区部、千葉県、埼玉 年においても、なお  倍の開きがあること

県、神奈川県の  年ごとの人口と宅地面積の推移

土地総合研究 2014 年春号

41

図表 ：戦後  年の経済成長と地価変動率の関係
地価指数
（ 大都市）
［年平均成長率］ ［年平均成長率］ ［年平均成長率］
 倍 倍 倍 兆円から 兆円から 

名目の経済規模 

実質の経済規模 兆円 >@～
 年間

～
 年間
バブル発生まで

 兆円 >@～
 年間
バブル崩壊以後
名目経済成長率と地価変動率同じ 







地価が経済に連動し、長期的には同じ変動

































東京圏地価指数
住宅地
商業地

>@ 倍 倍

 倍>@>@>@地価変動率は名目経済成長率の  倍  倍

時間差で経済が地価に追いつく関係～
 年間
バブル拡大の時期

  倍

>@  

地価変動率は名目経済成長率の  倍 
時間差でも経済が地価に追いつかない関係

名目の経済規模
全国地価指数［年平均成長率］
住宅地
商業地



 倍 倍 倍 倍 倍>@>@>@>@>@地価変動率と経済成長率に連動なし、調整過程

～

地価変動と土地政策
地価対策、土地の需給不均衡へ供給拡大策、宅地造成、ニュータウン、区画整理、農地の転換、住宅融資代拡大、ローン有効
地価抑制策、投機抑制、税制金融政策 地価税、金利上げ、融資総量規制～

需要拡大政策 税制、土地利用、規制緩和、容積率緩和 以降

地価と経済の連動、価格メカニズム機能、特別の政策必要なし

～


図表 ：六大都市地価指数の長期トレンド物価水準と地価指数
  
㻞㻜㻜
㻝㻤㻜
㻝㻢㻜
㻝㻠㻜
㻝㻞㻜

  
㻠㻜㻜㻜㻜
住宅地㻌
商業地㻌
消費者物価㻌
卸売物価㻌

㻟㻡㻜㻜㻜
㻟㻜㻜㻜㻜
㻞㻡㻜㻜㻜

㻝㻜㻜

㻞㻜㻜㻜㻜

㻤㻜

㻝㻡㻜㻜㻜

㻢㻜

㻝㻜㻜㻜㻜

㻠㻜
㻞㻜
㻜

㻡㻜㻜㻜
㻜



土地総合研究 2014 年春号

42

図表 ： 年間の人口と宅地面積の推移
人口の推移
全国
東京圏
東京都
東京都区部
埼玉県
千葉県
神奈川県
宅地面積
全国
東京圏
東京都
東京都区部
埼玉県
千葉県
神奈川県

単位：１０００人㻝㻥㻜㻜㻠㻡㻘㻠㻥㻟
㻡㻘㻠㻣㻥
㻞㻘㻝㻜㻝
㻝㻘㻤㻤㻣
㻝㻘㻝㻣㻢
㻝㻘㻞㻣㻡
㻥㻞㻣

㻝㻥㻝㻜
㻡㻝㻘㻣㻠㻝
㻢㻘㻤㻣㻟
㻞㻘㻤㻣㻞
㻞㻘㻟㻣㻡
㻝㻘㻞㻤㻠
㻝㻘㻟㻡㻤
㻝㻘㻝㻣㻤

㻝㻥㻞㻜
㻡㻡㻘㻠㻣㻟
㻣㻘㻢㻣㻣
㻟㻘㻢㻥㻥
㻟㻘㻟㻡㻤
㻝㻘㻟㻝㻥
㻝㻘㻟㻟㻢
㻝㻘㻟㻞㻟

㻝㻥㻟㻜
㻢㻠㻘㻠㻡㻜
㻥㻘㻥㻡㻢
㻡㻘㻠㻜㻤
㻠㻘㻥㻤㻣
㻝㻘㻠㻡㻥
㻝㻘㻠㻣㻜
㻝㻘㻢㻝㻥

㻝㻥㻠㻜
㻣㻝㻘㻥㻟㻟
㻝㻞㻘㻡㻤㻡
㻣㻘㻞㻤㻠
㻢㻘㻣㻣㻥
㻝㻘㻡㻤㻟
㻝㻘㻡㻢㻝
㻞㻘㻝㻡㻤

㻝㻥㻡㻜
㻤㻟㻘㻞㻜㻜
㻝㻟㻘㻜㻡㻝
㻢㻘㻞㻣㻤
㻡㻘㻟㻤㻡
㻞㻘㻝㻠㻢
㻞㻘㻝㻟㻥
㻞㻘㻠㻤㻤

㻝㻥㻢㻜
㻝㻥㻣㻜
㻝㻥㻤㻜
㻝㻥㻥㻜
㻞㻜㻜㻜
㻞㻜㻜㻡
㻞㻜㻝㻜
㻥㻟㻘㻠㻝㻥 㻝㻜㻟㻘㻣㻞㻜 㻝㻝㻣㻘㻜㻢㻜 㻝㻞㻟㻘㻢㻝㻝 㻝㻞㻣㻘㻣㻡㻣 㻝㻞㻣㻘㻣㻡㻣 㻝㻞㻤㻘㻜㻡㻣㻝㻣㻘㻥㻝㻤 㻞㻠㻘㻝㻝㻞 㻞㻤㻘㻢㻥㻣 㻟㻞㻘㻡㻣㻣 㻟㻠㻘㻠㻣㻞 㻟㻠㻘㻠㻣㻞 㻟㻢㻘㻜㻝㻤㻥㻘㻢㻤㻟 㻝㻝㻘㻠㻜㻤 㻝㻝㻘㻢㻝㻤 㻝㻝㻘㻤㻡㻜 㻝㻞㻘㻡㻣㻝 㻝㻞㻘㻡㻣㻝 㻝㻟㻘㻡㻡㻥
㻤㻘㻟㻝㻜
㻤㻘㻤㻠㻝
㻤㻘㻟㻡㻞
㻤㻘㻞㻜㻠
㻣㻘㻤㻝㻜
㻤㻘㻠㻤㻟
㻥㻘㻜㻜㻟
㻞㻘㻠㻟㻝
㻟㻘㻤㻢㻢
㻡㻘㻠㻞㻜
㻢㻘㻠㻜㻡
㻢㻘㻥㻟㻤
㻣㻘㻜㻡㻠
㻣㻘㻝㻥㻡
㻞㻘㻟㻜㻢
㻟㻘㻟㻢㻢
㻠㻘㻣㻟㻡
㻡㻘㻡㻡㻡
㻡㻘㻥㻞㻢
㻢㻘㻜㻡㻢
㻢㻘㻞㻝㻢
㻟㻘㻠㻠㻟
㻡㻘㻠㻣㻞
㻢㻘㻥㻞㻠
㻣㻘㻥㻤㻜
㻤㻘㻠㻥㻜
㻤㻘㻣㻥㻝
㻥㻘㻜㻠㻤

㻝㻥㻜㻜
㻟㻘㻤㻟㻞
㻠㻥㻞
㻤㻥
㻣㻟
㻝㻣㻝
㻝㻢㻟
㻢㻥

㻝㻥㻝㻜
㻟㻘㻤㻠㻢
㻡㻝㻟
㻝㻝㻡
㻣㻥
㻝㻢㻝
㻝㻢㻞
㻣㻢

㻝㻥㻞㻜
㻟㻘㻥㻟㻝
㻡㻞㻣
㻝㻞㻤
㻥㻣
㻝㻡㻥
㻝㻡㻥
㻤㻝

㻝㻥㻟㻜
㻠㻘㻝㻡㻤
㻡㻢㻜
㻝㻡㻜
㻝㻞㻥
㻝㻢㻞
㻝㻢㻞
㻤㻤

㻝㻥㻠㻜
㻠㻘㻤㻡㻤
㻢㻤㻢
㻞㻞㻣
㻝㻥㻢
㻝㻢㻥
㻝㻣㻠
㻝㻝㻢

㻝㻥㻡㻜
㻡㻘㻜㻣㻞
㻤㻜㻥
㻞㻢㻣
㻞㻜㻥

㻝㻥㻢㻜
㻡㻘㻣㻜㻟
㻝㻘㻝㻟㻥
㻟㻡㻞
㻞㻡㻥

㻝㻥㻣㻜
㻤㻘㻝㻡㻟
㻝㻘㻡㻣㻥
㻠㻠㻝
㻞㻤㻤

㻝㻥㻤㻜
㻝㻝㻘㻣㻞㻣
㻝㻘㻥㻟㻤
㻠㻥㻥
㻟㻜㻤





















単位：平方キロ㻝㻥㻥㻜㻝㻟㻘㻣㻜㻤
㻞㻘㻝㻥㻣
㻡㻟㻟
㻟㻝㻟

㻞㻜㻜㻜
㻝㻡㻘㻟㻤㻥
㻞㻘㻟㻣㻡
㻡㻠㻥
㻟㻝㻟
㻢㻜㻣
㻢㻢㻜
㻡㻡㻥

㻞㻜㻜㻡
㻝㻡㻘㻥㻢㻞
㻞㻘㻠㻠㻞
㻡㻡㻤
㻟㻝㻟
㻢㻞㻡
㻢㻤㻣
㻡㻣㻞

人口の推移（千人）

東京圏 
東京都
東京都区部
埼玉県
千葉県
神奈川県





















宅地面積（平方キロメートル）


東京圏
東京都
東京都区部
埼玉県
千葉県
神奈川県























を図表  で示している。 年、 年前に、全ことを示している。 年では、東京圏人口の全

国人口は  万人、それが  年後の  年に

国比は ％であったものが  年には ％と全 億  万人と  倍に、東京圏では  万人か

国比が 分のから 分のにまで拡大している、ら  万人と  倍にも増加し、この間の人口増特に  年以降  年への後半の経済成長期に加が、もっぱら東京圏等の大都市圏で生じてきたは、全国人口は  倍の増加に対して、東京圏の㻞㻜㻝㻜㻞㻝㻘㻢㻝㻤
㻞㻘㻤㻤㻤
㻢㻤㻡
㻟㻡㻥
㻣㻟㻡
㻤㻜㻞
㻢㻢㻢

土地総合研究 2014 年春号

43

人口は  倍と際立って増加している。宅地面積 倍に縮小するとされている。高位推計ではも同じ傾向を示しており、東京圏は  倍に拡大し、 年 ｈ に  万人と、 万人の減少でこの時期の土地不動産市場は、東京圏などの大都 倍に縮小、低位の推計では  万人と、

市圏が中心であったことが分かる。しかし、図表

万人の減少で  倍になると推計されている。
い に見えるように、東京都区部で見ると、人口・ずれにしても、 年から  年の  年間で日宅地面積とも、 年代で限界に達しており、以本の人口は  万人から  万人に低下して、降むしろ減少の傾向にあり、同じ東京圏でも、地 倍から  倍に縮小し、 年に比べて域別にかなりの違いがあることが分かる。今、東％以上の人口の減少があると推計されている。

京圏においても、市街地の拡大は歴史的な転換期

しかし、問題は、人口の絶対値の減少もさるこを迎えており、ニュータウンの動きは止まり、土とながら、少子高齢化により人口構成が激変する

地区画整理事業は停滞して、市街地は成長、拡大ことであり、子供と働き手が減り、高齢者が著しから停滞、縮小に向かっていると思われる。

く増加することである。 年、 年前の人口は 万人、
うち  歳から  歳の年少者は ％、

これからの土地不動産の未来、どう予測できるか

 歳から  歳の働き手は ％、 歳以上の高（ 世紀の先行きに、これからの土地不動産を見齢者は、％と沢山の子供と少ない高齢者、多く通せるか）

の働き手という若い人口構成であったものが、そのヒントに、土地不動産のベースである人口 年では、年少者が ％、高齢者が ％とと土地利用の将来を見ることにして、人口問題研

高齢化が進んだものの、かって、年少者だった勤究所の調査から我が国の人口が  年から 労者階層が ％と増加して、この人層が経済成年までのこれからの  年間にどうなっていくの長を支えることができていた。しかし、 年後のかを見ると、その推計には出生率を所与とする中 年には、年少者はさらに低下して ％、働位の推計、楽観的に見る推計、厳しく見る推計のき手は ％にまで減少し、逆に高齢者層が つの推計があるが、真ん中で比べてみる。中位％にまで増加、働き手が半分に減ってしまい、の推計では、 年の人口  万人は、

半分の子供と高齢者の従属人口を支えることにな

年 ｈ には  万人に、 年 ｈ にはる。絶対値でも  年の働き手は  万人であ 万人と  億人を割り込み、 年後の  年ったものが、 年には  万人と半分に減っｈ には、 万人と  人万人もの減少でてしまうことになる。しかも、高齢者は、 万

図表 ：東京都、 区部の人口と宅地面積の推移
㻝㻠㻜㻜
㻝㻞㻜㻜
㻝㻜㻜㻜
㻤㻜㻜
㻢㻜㻜
㻠㻜㻜
㻞㻜㻜
㻜

東京都人口（万人）㻌
東京都区部人口（万人）㻌

東京都宅地面積（平方㌔）㻌
東京都区部宅地（平方㌔）㻌

44

土地総合研究 2014 年春号

人から  万人に増加してしまう。
経済社会にど陸地面積の ％ということになり、経済規模はう影響するのか、若い日本から高齢の日本へ、深 兆 億ドルで世界の経済の％という計算

刻な流れと言わざるを得ない。

になる。分かりやすく見ると、日本は世界の土地

世界の人口がどうなるかを見ても、人口減少期の に、世界の人口の が生活し、世界のに入った日本の国際的な地位は低下せざるを得な

経済規模の ％を生産している、％の土地、い。現時点の日本の  億人の人口は、世界の人

％の人口、％の経済と一桁ずつ大きくなる

口  億人の ％弱であり、
 カ国中  番目にあ特異な国だとは言えるだろう。地球上のけし粒みる人口大国の一員であるが、これからの世界人口

たいな土地に、世界第  位の人口規模を持ち、世の大きな伸びに反して日本の人口が減少すること界第  位の膨大な経済力を発揮している特別な国で、 年先にはその人口シェアは ％を割り込んだという理解も出来ないことはない。

でしまうことになる。人口の減少により、国際的（単位あたりの数値の比較）

にも、日本人の生き方がどう変わるかが問われよ

単位あたりの数字で見ると、もっとそのことがう。当然のことに社会経済システムにも大きな変よく分かる。平方キロ当たりの人口、人口密度は化が表れて、外国人居住者の増加、結婚圏域の拡日本が  人、
世界の平均が  人だから日本の人

大、国際結婚の増加、外国人の国内居住、日本人

口密度は、世界に平均の  倍ということになる。

の海外居住の増加など土地不動産に大きな変化を一人当たりの経済規模は、 万  ドル、世界有もたらす事態も生じよう。

数の金持ち国だが、世界の平均は僅か  ドルだ

最後に、土地不動産事情を国際的に見て、日本から日本は世界平均の  倍の言うことに落ちの土地事情が特異なものではなく、地価高騰の理着く。さらに、土地の生産性では、 平方キロ

由にはならないことを見てみよう。
これまで常に、あたりの経済規模は、日本は  億ドル、世界の国土の狭さ、人口密度の高さ、経済活動の活発さ

平均では  億ドルだから日本の土地生産性は世という日本の土地不動産は国際的に見ても特殊な界平均の  倍ということになる。
数字で見れば、財であり、地価の上昇は必然的な現象だと論じら

日本はとてつもなくすごい国であり、この国の土れてきた。

地不動産が特別だというのも分からないことはない。

第  章日本の土地は特別な財か、国際比較 

大国のアメリカ、中国に比較してみる。アメリ

バブル一刻のゆがみ

カの人口は  億  百万人、日本の  倍、国土面

国土 ％、人口 ％、経済 ％

積は  万平方キロ、日本の  倍、経済規模は （国土 ％、人口 、経済 ）

兆 億ドルで日本の 倍、
さすが大国であり、土地神話が成立した論拠は、日本の土地は国際

アメリカの人口密度は  人で日本の  分の 、的に見ても、特別な財だからだといわれたが、ほ一人あたり経済は  万  ドル、日本の  倍

んとにそうだろうか。図表  で、少し数字で日本

でほぼ同じ、面積あたりの経済規模は、さすが日の土地、そこに生活する人口、そこで活動する経本の  倍に過ぎず、
ゆったりした国土で日本の済を数字で国際比較してみよう。国連統計で見る

土地事情とはかなり違う。中国は人口  億  百と、 年時点で、世界全体の人口は、 億 万人で日本の  倍、
陸地面積は  万平方キロで百万人、陸地面積は、 億  万平方キロ、経済

アメリカと同じ、日本の  倍の規模、人口密度は規模 *'3 は  兆  億ドルということである。

 人、
日本の 倍、一人当たりの経済力は

どのくらい大きいのか見当が付かないが、日本で時点ではまだ低く、 ドルで日本の 足らずと見ると、人口は  億  百万人、世界人口の いう規模になる。面積あたりの経済力は日本のを占め、陸地面積は  万  平方キロ、世界のに過ぎず、
なお国土の生産性は低い。
確かに、

土地総合研究 2014 年春号

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図表 ：人口、国土面積、経済の国際比較（ 年）
人口密度㻌

㻔㻝㻜㻜 万人㻕㻌㻔㻝㻥㻥㻡㻙㻞㻜㻜㻜㻕㻌㻔万平方㌔㻕㻌

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㻡㻣㻚㻥 倍㻌

㻠㻜 倍㻌

㻟㻣㻚㻤㻌

㻠㻡㻤㻤㻞㻌

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㻝㻞㻤㻌

日本㻌

シンガポール㻌香港㻌

オーストラリア㻌

カナダ㻌

イギリス㻌

フランス㻌

ドイツ㻌

オランダ㻌

スイス㻌

ロシア㻌

ケニア㻌

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㻌㻌

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㻌㻌㻨㻝㻜㻜㻪㻌

㻌㻌㻝㻘㻟㻝㻡㻌

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ＵＳＡ㻌

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㻳㻰㻼㻌

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韓国㻌

済規模㻌 㻌

国土面積㻌

世界㻌（㻞㻜㻝㻜 年）㻌国土面積当

平均増加率㻌

㻌㻌（㻞㻜㻝㻜 年）㻌

一人当り経

人口㻌

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㻨㻣㻞㻪㻌
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土地の生産性を見る限り、日本の特殊性は顕著であり、土地不動産は特別の財だという論も分からないことはない。しかし、土地は陸地だけではな
い、竹島だの尖閣列島など領海問題が深刻な国際問題になっているが、海に囲まれた日本は領海を国土面積に含めれば国土面積は一挙に  倍にもなる。埋め立ても考えれば、決して狭いことを高地価の論拠には出来なかろう。
（安定した小国との比較）
さらに、世界には国土が日本より狭く、経済力は活発で、なお土地不動産が安定している国は沢山ある。例えば、オランダを見ても、陸地が狭く、多くが海面の埋立地であり、人口密度は  人で日本の  倍の高密度である。
土地の生産性も日本の  倍で遜色はない。オランダは、狭い国土を上手に利用しており、住宅環境も抜群に優れている。もっと狭い国、シンガポールは人口  万人、国土面積は僅か  平方キロ、東京都  区部と、似たような規模である。人口密度はなんと 人で、日本の  倍、土地の生産性は日本の 倍という規模にかかわらず、いや、だからこそ土地政策はきわめて有効に行われているのである。大国のイギリス、ドイツも、土地、人口、経済とも、大きく見れば、
日本の事情と大差はない。
日本は国土が狭く、人口が稠密、経済が活発だか
ら土地は特別な財であり、地価は高くて当たり前という論調は本当のところ論拠がない為にする理屈である。
日本の土地問題の根源は、 世紀後半の時代、
高度経済成長の中の一刻のアドホックな現象であり、日本の土地は特別であり、地価は上昇するのは当たり前、その利益は所有者のものだとする国民の土地意識の歪みから生じたものであり、地価の異常な高騰と下落の姿、そのバブルの帰結を 
数年の戦後の経済の歴史が示してきたのである。
「地尽基利・地利共享」という孫文の言葉がある。
土地はその利用価値を最高度に発揮して、その利益は公共のものとして全員がともに受けるということであり、私有権と公共性の共存する土地のあり方を示す基本理念であるが、バブルは明らかにそれに反する現象である。

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