アニュアルレポート 2015
2015 年 3 月期

LAUNCHING
THE NEXT STAGE

L AUNCHING
THE NEXT STAGE

編集方針
三井不動産グループは 、この度 、2020 年代も成長を続ける企業グループを目指し 、中期経営計画「 イノベーション 2017 ステージⅡ」を策定 いたしました 。当社グル ープが重要課題に掲げる成長戦略 への 取り組みをステークホルダー の 皆さまに正しく理解していただく
ためには 、業績や事業概要 、経営戦略などの財務情報に加えて 、社会・環境・人材 、ならびにガバナンスといった 非財務情報を体系的に捉え説明 することが重要と考えています 。こうした 考えから、2015 年度より非財務情報 の 一層 の 充実化・統合化を図り、本アニュア
ルレポートを発行 いたしました 。編集にあたっては国際統合報告委員会（ IIRC ）が 2013 年 12 月に発表した「 国際統合報告フレームワー
ク ver 1 . 0 」などを参照しています 。
なお 、本レポートには 、当社グループをご 理解 いただくために 、重要性 の 高 い 情報を集約し 、掲載しています 。
より詳しい 内容 は 、ホームページをはじめとする各種コミュニケーションツー ルをご 覧ください 。

Contents
02 三井不動産グループについて
02 ステートメント・ビジョン・ミッション
04 三井不動産グループの事業領域
06 受け継がれるDNA
08 価値創造プロセス
10 プレミアムアセット
12 パフォーマンスハイライト

14 Top Message ～イノベーション 2017 ステージⅡ～
14 Top Message
22 特集 成長を加速させる2 つの取り組み
22 ホテル &リゾート事業の拡大
24 グローバルビジネスの拡大

26 事業概況
27 賃貸事業30 分譲事業32 マネジメント
34 三井ホーム
35 その他

36 コー ポレート・ガバナンス
36 コーポレート・ガバナンス
40 取締役、監査役および執行役員

42 CSR（企業の社会的責任）
42 三井不動産グループの CSRとは
44 三井不動産グループの街づくり（スマートシティ）
46 2014 年度の主な取り組み

50 財務セクション／企業データ
51 財務分析58 連結財務諸表
64 ネットワーク
65 沿革
66 会社概要／株式情報

Web サイト企業・グルー プ 情報

http://www.mitsuifudosan.co.jp/
株主・投資家情報

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/
社会・環境 へ の 取り組 み（ CSR 詳細情報）

http://www.mitsuifudosan.co.jp/and_earth/
将来 の 見通しに 関 する注意
本レポートのうち 、業績見通しなどに 記載されている将来 の 数値 は 、現時点 で 入手可能 な 情報 に 基 づき 判断したもの で 、リスクや 不確実性を 含 ん で おり 、また 、当社としてその 実現を約束 する趣旨 のものではありません 。従 いまして 、これらの 業績見通しのみに 依拠して 投資判断を 下 すことは お 控 えくださいますようお
願 い い たします 。
実際 の 業績 はさまざまな 重要 な 要素 により 、これら業績見通しとは 大きく異 なる結果となり得 ることをご 承知 おきください 。実際 の 業績 に 影響を与 える重要 な 要
素 には 、当社グループの 事業領域を取り巻く経済情勢 、対ドルをはじめとする円の 為替レート 、日本 の 株式相場 などが 含まれます 。

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 01

Group Statement

都市 に 豊かさと 潤 いをグルー プ 経営 の 基本理念 や目指 すべき企業像を集約したこのグルー プ・ステートメントをはじめとする「 ステートメント・ビジョン・ミッション 」を 、私 たち三井不動産グルー プは 、1999 年 の 策定以来、一貫して 経営 の 指針としています 。

Group Vision

私 たちはどうありた いか「」マークの理念
私たちは 、「」マークに象徴される「共生・共存」「多様な価値観の連繋」の理念のもと、

社会・経済 の 発展と地球環境 の 保全に貢献します 。
̶「」を掲げ て 、人と地球 がともに豊かになる社会をめざします 。

進化と価値創造私たちは 、不動産ビジネスを進化させることにより、人々 に「新しい時代の夢と感動」をもたらします 。
̶ 多様な「知」をとりいれ 融合させることにより、国内外 で 新 たな価値を創造します 。
̶ 社会環境・市場構造などの 変化と 、そのグロー バルな潮流を積極的にとらえます 。

成長性と収益性に富んだ三井不動産グループ
私 たちは 、グループ 総体 の 力を公正にいかんなく発揮 することによって 、「成長性と収益性に富 んだ三井不動産グループ 」を実現します 。

Group Mission

私 たちに 今求 められて いること「ビジネスとくらしに関するソリューションとサービスの提供」• 豊かさと潤 いをもたらし 、安全・安心で魅力にあふれる空間とソフト、サービスを提供して 、街の価値を最大化します 。

• 多彩 で 革新的なソリューションを提供して 、不動産投資市場 の 成長に貢献します 。

「グローバルな視野で顧客のパートナーへ」• 顧 客 をビジネスの 創 造 なら び に 進 化・発 展 の 基 盤 と 考 えます 。
• 顧客 が真に求 めているものを多面的に把握し 、グループの 総力 で 提案・実現します 。
• 顧客 のパートナーとして 、高 い 評価を獲得し続け 、ブランド価値を高 めます 。

「企業価値の向上」• 持続的な利益成長を図るとともに 、不断 のイノベーションを行うことにより企業価値を向上させます 。
• 経営資源 の 最適活用ならびに効率経営を追求します 。
• 常にリスクに対して 適正なマネジメントを行 います 。

「個の力を高め結集してグループの力へ」• 多彩な人材 、多様な価値観を融合し 、パイオニア 精神に満ちた独創性を育みます 。
• 個々人 がプロフェッショナルな知識・能力を磨き 、互 いに共有して 、付加価値創造力を高 めます 。
• 企業倫理と規律 、コンプライアンスにつ いて 、常に高 い 意識を持って 行動します 。

三井不動産グループの事業領域
三井不動産グループは 、国内トップクラスの総合不動産会社として 、不動産事業におけるさまざまな分野
で 事業を拡大してきました 。今後も 、「市場を創造しながら成長を続けるリーディングカンパニー であるとともに 、グロー バルカンパニーとしての 地位を確立 する」べく、事業を推進していきます 。

商業施設事業

住宅分譲／賃貸住宅／
住宅ストック事業など

街と人と一緒に成長していく、
集い憩える場所の創造

次代のスタンダードを描き出す 、すまいとくらしを

オフィスビル事業

事業領域

その先の 、オフィスへ

事業内容

事業エリア

「 その 先 の 、オ フィス へ」をス 地域に根ざし、お客さまとともにローガンに、既成のオフィスビル
育んでいく、商業施設の新しいの概念にとらわれず 、そこで働く 形。
「 Growing Together 」とい人々、活動する企業、集う人々に うコンセプトのもと 、地 域・コ「持続性と安心」「快適と効率性」 ミュニティに合わせた多種多様「広がりと革新」をもたらす、そん な商業施設を国内外で展開してな「三井のオフィス」を国内外で います 。
創り続けています 。

国内 : 全国主要都市にて展開

国内 : 全国主要都市にて展開

国内 : 全国主要都市にて展開

海外 : 米国、英国

海外 : 中国、台湾、マレーシア

海外 : 中国、マレーシア、

貸付面積 * 1

貸付面積 * 1

マンション引渡戸数

2,740 m千主要データ

製造・販売・アフターサービスまでを一貫して 手掛けることで 、
高品質かつお客さまのニーズ・ウォンツに適した商品を提供しています 。また 、グループの総合力を発揮し 、新築住宅の施工
請 負 をはじめ 、住 宅 流 通 やリフォーム事業 の 住宅ストック事業の拡大を推進しています 。

テナント企業数
約

3,000

1,732 m千2

テナント企業数
社

約

2,200

2

シンガポール 、タイ、
インドネシア4,858

戸

戸建引渡戸数社

899

戸

仲介取扱件数

37,156

主要なグループ子会社など

04 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

件

営業収益

15,2902015 年 3 月期業績

億円

1,860

国内……………… 90.5%

総資産残高

営業利益

5兆771億円

億円

海外………………… 9.5%

当期純利益

1,001

億円

ホテル・リゾート事業

物流施設事業

投資家共生モデル

その他

お客さま一人ひとりにふさわしい空間とサービスを提供

多様な価値観に応える
先進的な物流施設の開発

不動産投資市場の拡大に貢献する

不動産に関する幅広い
ソリューションビジネス

お客さまのかけがえのないひと
ときを彩るさまざまな空間とサービスを提供するという思いを込
めて 、「 Best Moments in Life 」
を掲げ 、「三井ガーデンホテル」
を全国中核都市に展開するホテル 事業、拡大 するインバウンド
観光・余暇ニーズにこたえるリゾート事業等を推進しています 。

高機能な物流施設へのニーズの高まりを受け 、2012 年、本格的に参入を果たしました 。当社グループが持つオフィスや商業テ
ナントとの強固なリレーションを
背景に 、着実に事業を拡大しています 。

オフィスや商業施設、賃貸住宅
等の収益不動産を開発・売却する「投資家向け 分譲等」事業を推進しています 。不動産投資市場の拡大に貢献 するとともに 、当社は売却後のアセットマネジメ
ント等を受託し 、企業収益の拡大を図ります 。

オフィスや商業施設のテナント企業をはじめとするオリジネーター
に対する幅広いソリューション提供を可能にすべく、さまざまな不動産関連事業を手掛けています。

国内 : 全国にて展開

国内 : 首都圏、近畿圏など

海外 : 米国ハワイ、シンガポール

海外 :

̶

̶

三井ガーデンホテルズ

プロジェクト施設数 * 2

18
4,809

施設
室

̶

16

施設

リパーク
（貸し駐車場）

三井不動産グループ
預かり資産残高
約

3.42

管理台数

兆円

166,752

台

メガソ−ラー事業地／

発電量

5

事業地

約

72MW

* 表中は全て 2015 年 3 月末現在の数値となります * 1 貸付面積には転貸面積を含みます * 2 既存施設および 開発中の施設を含みます

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 05

受け継がれるDNA −価値創造の源泉−
三井不動産は 、1673 年、三井家 の 家祖 である三井高利が江戸本町一丁目（現在 の 東京都中央区日本橋）に呉服店「越後屋」を創業したことを起源とし 、その後、前身である三井合名会社の不動産部門を分離 する形 で 1941 年に設立されました 。

1941 年の設立以降、幾多もの転換期を迎えた日本経済・不動産市況 のなかで 、その時代に必要とされる
最適なソリューションを先見 の 明 で 見 い 出し 、提供し続けてきました 。常に新しい 価値を創造し 、時代を切り拓 いてきた力こそが 、三井不動産グル ープの 大きな「強み」となり 、三井 の DNA ― 価値創造 の 源泉
― として 今に引き継がれています 。

1990 年代前半〜2000 年代前半

バブル崩壊

資産デフレ下の成長戦略へ
事業再構築
不動産証券化と J-REIT 市場の創設

180

三井アウトレットパークの展開（1995 年）
三井本館

1929 年竣工

ウォーターフロント開発の先駆け

ららぽーとTOKYO-BAY
1981 年オープン ※オープン当時の様子

1970 年代前半〜1990 年代前半

高度経済成長の終焉

150

安定成長に向けた多角化経営の布石

霞が関ビルディング

1968 年竣工

120

ショッピングセンタ−「ららぽーと」オープン（1981 年）
大川端リバーシティ21
1993 年全体竣工

ホテル事業への参入（1984 年）

海外事業の本格展開

90

西ブロック

千葉県 中央区 埋立地

設立〜1970 年代前半

高度経済成長を背景に
60

ハレクラニ

三井アウトレットパーク 大阪鶴見
1995 年オープン

1984 年オープン

総合ディベロッパーの礎を築く
京葉臨海部浚渫埋め立て事業
日本初の超高層ビル「霞が関ビルディング」完成
ビル建設の革新

宅地開発事業、マンション・戸建事業への進出
30

1251 アメリカ街取得（ 1986 年 )従業員数推移（左軸 : 百人）
総資産推移
（右軸：億円）1960

06 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

1965

1970

1975

1980

2010 年代前半〜現在

市場成熟化と本格的な高齢化社会へ

中長期経営計画「イノベーション 2017」策定
アセットクラスの拡大〜物流施設事業への参入

2000 年代前半〜2010 年代前半

グローバルビジネスの拡大

資産デフレの収束

街づくり型開発の加速 ( 日本橋再生計画、柏の葉スマートシティ )街づくり型開発の加速

32 年ぶりとなる公募増資

東京ミッドタウン2007 年グランドオープン
商業施設事業、アコモデーション事業の拡大
効率化経営とノンアセットビジネスの拡大

柏の葉スマートシティ
60,000

日本橋再生計画

人的資本

連結ベース従業員数
汐留シティセンター
2003 年竣工

アー バンドック ららぽーと豊洲
2006 年オープン

16,79950,000名

財務資本40,000

総資産

5 771
兆

億円

東京ミッドタウン2007 年グランドオープン

30,000

知的資本

20,000

不断のイノベーションで培ってきたスキルとノウハウ

1990

1995

2000

2005

2010

10,0002014 年度

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 07

価値創造プロセス
三井不動産グループは 、歴史と文化を受け 継ぎながら新たな価値を創造 する「 街 づくり」を 、当社グループの 成長 の 根幹と位置付けています 。これからの 街 づくりには 、当社グループのコア 事業 であるオフィ
ス 、商業施設 、住宅 、ホテルといった 、街に必要な多彩な機能を複合させるとともに 、街 の 歴史 や 文化を育 みながら 、そこに暮らす 方々 に快適な空間 やサービスを提供 することが 、その 街 の 価値を創出・維持して いくうえで 非常に重要と考えて います 。当社グル ープが 長年にわたって 培ってきた「 強 み 」をいかんなく発揮 することで 、これからも東京 の 街 づくりを牽引し続 けるとともに 、企業価値 の 向上を実現
して いきます 。

Strength◆ 伸びるエリアを見抜く目利き力◆ 総合デベロッパーとしてのソリューション提案力◆ 強固な財務基盤と投資への機動的な対応

投下する主な資本
人的資本

運営

16,799 人
総資産5兆771億円
知的資本
不断のイノベーションで培ってきたスキルとノウハウStrength◆ グループ連携による高品質の
施設運営力◆ 歳月を経るごとに価値を高める、「経年優化」させる力◆ 多数の実績を誇る、

スマートシティへの取り組み

08 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

機得

街の価値を最大化する
三井不動産グループの街づくり

従業員数（連結ベース）

財務資本

事

業

獲
の
会

介
業
・仲
譲
営ング／分
ーシ

貸リ
（賃

）

新たな価値の創造

新たに創造した企業価値
営業利益／当期純利益の推移
営業利益（左軸）

（億円）

2,000

（億円）

当期純利益（右軸）

1,600
1,200
800

1,725

1,481
1,205

1,200

1,260

1,860

1200

1,001

900

768
600

499

600

594

501

300

400
0

Strength◆ 最適なコンセプトの創造◆ 常にイノベーションを続けた革新性

高度な開発スキルと交渉力

2010

2011

2012

2013

2014

0

（年度）

総資産／純資産の推移（億円）

60,000

総資産（左軸）36,00019,320

純資産（右軸）48,00024,000◆ 再開発事業に代表される

2009

43,900 45,488
37,104 37,806 38,684
11,004
10,292 10,423

20,00050,771
15,00013,254

12,33010,0005,000

12,000
0

（億円）

2009

2010

2011

2012

2013

2014

0

（年度）

賃貸等不動産の簿価・時価推移（億円）

45,000開発

36,000

時価（左軸）
簿価（左軸）（億円）

20,000差額（右軸）

15,64415,00012,15927,00018,000Strength

8,407

7,539

8,104

9,204

10,000
5,000

9,000
0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

0

（年度）

◆（賃貸）自社営業を基本とする
高いリーシング力◆（分譲）個人向け、投資家向けともに幅広い顧客基盤と出口を持つ◆（仲介）全国売買仲介取扱件数
29 年連続 No.1 の実績と信用力

社会に提供する価値
公共施設や地域コミュニティなどの社会資本の整備

プレミアムアセット P.10
開発エリアにおける防災・
BCP 対応の強化

CSR P. 42
都市間競争に勝ち抜く街の付加価値の向上、東京の国際競争力の向上

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 09

プレミアムアセット

Premium Asset
東京ミッドタウン

日本橋再生計画

柏 の 葉スマートシティ

オフィスビル
霞が関ビルディング

グラントウキョウノースタワー

三井住友銀行本店ビルディング

日本橋一丁目三井ビルディング

三井アウトレットパーク木更津

COREDO 室町１・COREDO 室町２

ダイバーシティ東京 プラザ

商業施設
ららぽーと TOKYO-BAY

10 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

分譲住宅

物流施設
MFLP 堺

パークコート千代田富士見 ザタワー
ファインコートFujisawa SST

MFLP 久喜

SKYZ TOWER&GARDEN

ホテル・リゾート
三井ガー デンホテル 銀座プレミア

ミレニアム 三井ガーデンホテル 東京

鳥羽国際 ホテル

三井ガーデンホテル京都新町 別邸

合歓 の 郷 &リゾート

海外 アセット

1251 アメリカ街

1200 17thストリート

527 マディソン街

8-10 ムーアゲート

5 ハノーバースクエア 70 マークレーン

ハレクラニ

セントレジス・ホテル＆レジデンス

杉井アウトレット広場・寧波

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 11

パフォーマンスハイライト

年度

経営成績
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益

2004

2005

2006

2007

¥1,111,359
115,764
94,637
28,693¥1,159,280
137,543
118,970
56,541¥1,229,193
161,842
142,324
75,213¥1,360,023
179,282
162,835
87,378

財務状態
総資産
販売用不動産
有形無形固定資産
資本的支出
減価償却費
有利子負債
自己資本

2,928,199
375,219
1,645,205
78,89838,512
1,279,049
687,717

2,986,501
424,921
1,674,277
92,75340,1591,199,291
858,3633,294,190
552,134
1,716,832
220,357
40,122
1,258,426
944,195

3,634,489
660,486
1,961,811
340,46244,3041,550,420
971,309

キャッシュ・フロー

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の期末残高

1 株当たり指標
EPS（1 株当たり純利益）（円）
BPS（1 株当たり純資産）（円）
配当金（円）
発行済株式数（千株）

100,135

22,510△ 76,870△ 52,081△ 60,833△ 12,445

113,078

57,96997,762△ 77,006△ 392,160

62,58738,08581,816276,136
63,495

34.7
836.5
7.00
823,390

67.5
975.6
10.00
881,42485.5
1,073.8
14.00
881,42499.4
1,105.1
20.00
881,424

4.30
4.26
1.86
23.5
―

4.92
7.31
1.40
28.7
14.8

5.50
8.35
1.33
28.7
16.4

5.53
9.12
1.60
26.7
20.1

121
45
12,707
246.2
387.2
4,325
39,317120
46
13,053
275.3
427.8
4,138
36,046132
49
13,299
188.1
396.9
3,386
26,350139
44
14,788
342.3
725.7
6,047
46,834

財務指標

ROA（％）
ROE（％）
D ／ Eレシオ（倍）自己資本比率（ % ）配当性向（ % ）環境データ
連結対象会社数（社）
持分法適用会社数（社）
連結従業員数（人）エネルギー使用量（原油換算千 kℓ／年）
CO2 排出量（千 t ）水使用量（千 m3）
廃棄物排出量（ t ／年）* 販売用不動産：販売用不動産＋仕掛販売用不動産＋開発用土地＋前渡金* 有利子負債：短期借入金＋NR 短期借入金＋CP ＋短期償還社債＋NR 短期償還社債＋社債＋NR 社債＋長期借入金＋NR 長期借入金* 自己資本：（〜2005 年度）2006 年 5 月 1 日の会社法施行前における株主資本*ROA：（営業利益＋営業外収益）／総資産期首期末平均残高*ROE：当期純利益／自己資本期首期末平均残高*D ／ Eレシオ：有利子負債／自己資本* 2006 年度より配当性向は連結の数値を公表しています 。2005 年度の数値は 2006 年度の開示に伴 い 公表した数値です 。
* 2008 年度以前のエネルギー 使用量の数値は 、現時点の換算係数（ 9 . 97 GJ ／千 kWh ）に統一し計算しています 。
※ 2012 年度よりSPC 連結に関 する会計基準 の 変更を早期適用し 、当社が出資 するSPCを新 たに連結対象としております 。

12 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

イノベーション 2017 ステージⅠ

百万円

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

¥1,418,945
171,547
146,090
83,572¥1,384,806
120,585
93,90160,084¥1,405,269
120,092
96,20449,909¥1,338,102
126,038
102,50950,129¥1,445,644
148,184
123,066
59,451¥1,515,252
172,567
144,587
76,843¥1,529,036
186,074
163,373
100,185

3,758,386
759,489
2,047,715
165,023
48,8901,733,559
978,666

3,710,423
682,536
2,105,822
61,97150,286
1,746,719
1,007,811

3,780,699
634,479
2,252,287
229,394
52,954
1,740,048
1,019,941

3,868,411
642,8092,304,809
111,755
53,231
1,743,411
1,078,182

4,390,074
915,2222,503,977
72,35559,0222,120,225
1,181,174

4,548,822
961,449
2,526,139
148,255
56,0302,040,071
1,274,355

5,077,148
1,031,080
2,788,633
273,487
61,242
1,976,150
1,871,922△ 40,996△ 141,633

84,389185,055

148,161

99,684

189,903

30,343△ 64,834△ 19,762△ 170,552△ 20,400△ 124,353△ 18,649△ 71,132△ 7,944△ 44,056△ 123,713

62,73956,67561,726

101,588

127,337

221,508
118,960

95.1
1,113.9
22.00
881,42468.4
1,147.2
22.00
881,42456.8
1,161.2
22.00
881,42457.1
1,227.5
22.00
881,42467.7
1,344.9
22.00
881,42487.5
1,451.2
22.00
881,424103.9
1,894.4
25.00
991,424

5.06
8.57
1.77
26.0
23.1

3.41
6.05
1.73
27.2
32.2

3.39
4.92
1.71
27.0
38.7

3.55
4.78
1.62
27.9
38.5

3.66
5.27
1.80
26.9
32.5

4.07
6.26
1.60
28.0
25.1

4.10
6.37
1.06
36.9
24.1

133
45
15,476
367.7
783.8
6,248
46,10713042
15,922
241.2
411.6
5,256
33,542135
44
16,288
240.7
392.6
5,332
33,346140
45
16,666
209.3
340.1
4,931
33,354174
47
16,377
210.1
393.5
4,683
34,329181
52
16,585
217.7
448.4
5,176
33,783201
56
16,799
226.6
469.2
4,719
35,667

182,215
62,891△ 261,640

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 13

Top Message 〜イノベーション2017 ステージⅡ〜2020 年代を見据えた成長戦略 の 推進 に取り組んでまいります

三井不動産株式会社代表取締役社長

菰田 正信

も成長
を続
ける企業
を
しし
イノベーション
ステージを策定
2020 年代2017
2017ステージ
年代も
成長を
続ける
企業を
目指
目指
「「イノベーション
Ⅱ」
Ⅱ」策定
当社グループは2012 年4 月、国内市場の成熟化と市場の年ぶりとなる公募増資を実施し、約3,300 億円の資金を調達

グローバル化という事業環境の変化をチャンスと捉え 、グしました 。これにより、当社の財務基盤は強固なものとな

ループ中長期経営計画「 イノベーション2017」を策定しまし

り、新たな事業機会の獲得に対し、機動的に対応するためた 。計画の第1 ステージとなる2015 年3 月期までの3 年間にの体制を整えることができました 。一方で 、我々が2020 年

おいては 、「成長性と収益性に富んだ三井不動産グルー

代も成長を続けるうえで克服すべき新たな課題も浮かび上プ」を実現するための「将来の成長に向けた投資と基盤整

がってきました 。たとえば国内では、社会のダイバーシティ

備」の期間と位置付け 、国内事業の競争力強化とグローバ

化やICTの加速度的な進化によるワークスタイルやライフス

ル化への取り組みを加速してきました 。その結果、利益計

タイルの変化が一層進み 、さまざまな領域でビジネスモデ

画については、2014 年度目標を1 年前倒しで達成するととルの革新が求められています 。また 、海外では世界経済のもに2014 年度は史上最高益を更新しました 。また投資計画

成長は概ね継続しているものの 、地域紛争や感染症の拡大においても、国内、海外ともに期待を上回るペースで新たなど地政学的リスクの顕在化や 、金融面の過剰流動性が引な事業機会を複数獲得することができ、中長期経営計画のき起こすマーケットの変動にも注意が必要な状況となって第 1 ステージは大変順調に進捗しました 。

います 。

そして今、計画策定から3 年が経過しましたが、国内ではこのような事業環境と課題認識のもと、2020 年代も成長

政府や日銀による各種施策や 、東京2020オリンピック・パラを続ける企業を目指し 、グループ中期経営計画「 イノベー

リンピック競技大会の開催決定などにより、経済環境は大ション2017 ステージⅡ」を2015 年 5 月に策定しました 。

きく変貌しました 。こうしたなか 、当社は、2014 年 6 月に32

14 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Top Message

イノベーション 2017 ステージⅠ（前半 3 か 年）の 定量目標に対 する進捗

営業利益

当期純利益

（億円）

2,000
1,600
1,200

（億円）

実績値
目標値

1,725

1,860

1,260
1,630

2011

3.4%

600

501

400

670

2012

2013

2014 （年度）

0

2011

2012

2013

2014

（年度）

投資計画

実績値
目標値

3.8%
3.6%

768
594

200

ＲＯＡ

4.0%

1,001

800

400

4.2%

実績値
目標値

1,000

1,481

800

0

1,200

4.1%

地域・種別

3.8％程度

201220132014 （年度）

ＲＯＡ：（営業利益＋営業外収益）／総資産期首期末平均残高

億円

計画

実績

3 , 000 〜4 , 000

3 , 820

販売用不動産10 , 000 〜11 , 000

11 , 970

欧米・アジア2 , 000 〜3 , 000

1 , 970

設備投資

3.7%
3.6%

2011

4.1%

（2012〜2014 年度 3か年合計）

国内

海外

10 年後 の目指 す 姿
市場を創造しながら成長を続 けるリー ディングカンパニー であるとともに 、グロー バルカンパニーとして の 地位を確立 する
国内経済は今後、2020 年開催の東京オリンピック・パラリ「不動産ソリューションパートナー 」から「ビジネスとくらしのンピック競技大会に向けて堅調に推移していくと見ていま

ソリューションパートナー 」へ進化することにより、競争力

す 。また 、訪日観光客数は急増しており、2020 年に2,000 万を一層強化していきます 。一方、海外事業については 、幅人、2030 年に3,000 万人との政府目標の達成も現実味を帯を揃えるとともに 、（アセットクラス）
広い商品ラインナップ

びてきています 。一方で 、全国レベルでは人口減少と高齢開発の初期段階から、リーシング、オペレーションに至るま化がさらに進み、顧客の質は今後、大きく変化していくもの

で総合デベロッパーとしてあらゆるノウハウを持っている当と思われます 。また 、世界経済は、米国および英国は堅調

社の強みと、各国のマーケットに精通したパートナーの強みに成長を続け 、東南アジア経済も先進国に比べ高い成長がを組み合わせ 、安定性と成長性に富んだポートフォリオを構見込まれますが、一方で急速に拡大成長を遂げてきた中国築することにより、飛躍的な成長を目指していきます 。

経済は減速すると予想されます 。
当社グループは、そうした認識のもとで 、我々が10 年後に目指す姿として 、「市場を創造しながら成長を続けるリー

これら、国内・海外の基本的な戦略を8 つの成長戦略として明確化し、三井不動産グループ一丸となって 、この3か年

真摯に取り組んでいきたいと考えています 。

ディングカンパニーであるとともに、グローバルカンパニーとしての地位を確立する」ことを目標に掲げました 。その実

顧客志向 の 経営「ビジネス
現に向けて 、基本戦略である「顧客志向の経営」

3 つのストラテジー のモデルの革新」「グループ経営の進化」を着実に実行し、国内事業の競争力の強化と海外事業のさらなる成長に取り組んでいきます 。

国内事業については、これまで不動産というハードの提供に軸足をおいてきましたが、今後の顧客ニーズの変化を捉え、豊かで快適な時間を過ごすためのソフト・サービスも併せて提供するビジネスモデルへと革新します 。すなわち実践による価値創造

ビジネスモデルの 革新

グループ 経営 の 進化

1 国内事業競争力 の 一層 の 強化

2

海外事業 の 飛躍的な成長「不動産ソリューションパートナー 」から「ビジネスとくらしのソリューションパートナー 」へ

当社 の 強みとパートナーの強みを組み合 わせ 、安定性と成長性に富 んだポートフォリオを構築

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 15

成長戦略
街 づくりの 推進

Act 1

値を最大化していきます 。

先述のとおり、「 イノベーション2017 ステージⅠ」では 、当初の想定を上回るペースで事業機会が獲得でき、目下、

当社グループはスマートシティへの取り組みを進化させ 、都心を中心に複数の街づくり型プロジェクトを推進中です 。

多彩な用途や機能の複合（ミクストユース化）や 、空間とい我々が持つ 、街づくりにおける強みは3 つあります 。それうハードの提供だけでなく、より便利に、楽しく快適に過ごは、まず 、当社の開発によって価値を高められるエリアを選すためのソフト・サービスを提供していくことを一層進める

ぶ「伸びるエリアを見抜く目利き力」。次に 、その街に必要ことで 、街の価値を最大化していくことができると考えてな機能、ポテンシャルを最大化していくための「最適な開います 。

発コンセプトの創造」と「許認可・コンテンツの誘致も含めそして今後はさらに、既存のプロジェクトに加えて 、ポテて事業を実現していく力」です 。そして 、これらの街が時代ンシャルの高い好立地において 、新たな事業機会を積極的とともに 価値を高 めていくための「経年優化させる力」。

に獲得していきたいと考えています 。

我々 はこれら3 つの力を掛け合わせて 、これからも街の価パイプラインの 価値を一層高 め 、着実に事業を推進
業務系街 づくり主要 プロジェクト位置図

住居系街 づくり
飯田橋 サクラパーク

新宿

オリンピック関連施設

日本橋地区

大手町一丁目東京2020 年度以降計画

八重洲地区

日本橋一丁目 1、2 街区

新日比谷

オリンピックスタジアム

日本橋一丁目中地区

銀座

日本橋室町一丁目

月島

東京ミッドタウン

豊洲二丁目

勝どき

渋谷

豊洲
田町

TGMM 芝浦選手村

八重洲二丁目北地区
八重洲二丁目中地区

新木場

お 台場

日本橋本町
年度

新日比谷

2017

2018

日本橋二丁目TGMM 芝浦日本橋室町三丁目

2019

大手町一丁目2020
年度 は 竣工予定 であり変更 の 可能性 があります 。

16 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Top Message

Act 2

オフィスビル 事業 の 進化

オフィス空間の賃貸にとどまらず 、顧客企業に快適で効

さらに 、顧客企業の課題解決に貢献するビジネスパート

率のよいビジネスライフを提供する事業へと進化させます 。

ナーとなる取り組みを強化していきます 。企業の本業をサ

従業者のダイバーシティ化やICTの進化を踏まえ、新しい働ポートする仕掛けづくりやサービスの展開のみならず 、ベき方に適したオフィスや 、オフィスワーカーのみならずそのンチャー企業との協働等により、新たな産業を生み出し、新家族のくらしをサポートするソフトやサービスも提供していたなオフィスの需要を創造していくことが 、これからのオきます 。具体的には子育て支援や外国人向けの医療・教育

フィス事業においては非常に重要と考えています 。

施設の充実などです 。

Act 3

商業施設事業 のさらなる展開

当社グループは 、集客力のある立地で数多くのプロジェ

また 、施設開業後も競争力を維持・向上させていくことクトを展開しています 。これらの事業を着実に推進するととが 、この事業の重要なポイントです 。顧客ニーズの変化を

もに 、三大都市圏や商圏人口を確保できる地方都市には 、先取りした施設への進化や 、急速に発達するEコマースとまだまだ展開の余地があるとみており、市街化調整区域やの差別化を図るなど、地域コミュニティの核となりワンストッ

開発難易度の高い案件でも事業化できる当社の強みを活か

プでくらしのソリューションを提供する次世代型商業施設のして、さらなる事業機会を獲得していきます 。

展開に取り組んでいきます 。

豊富なパイプラインの 着実な推進

ららぽーと富士見

年度

ららぽーと EXPOCITY

2015

MOP 北陸小矢部

郊外型

ららぽーと立川立飛2016
ららぽーと海老名

MOP：Mitsui Outlet ParkAct 4

渋谷宮下公園

愛知東郷町

候補事業者

2017
ららぽーと平塚

都心型

アウトレット

2018

2019

2020

名古屋港明

年度は竣工予定であり変更 の 可能性があります 。

物流施設事業 の 拡大

2012 年度から本格的にスタートした物流施設事業は、すビル事業の顧客企業約 3,000 社、商業施設事業の顧客企業

でに8 物件が稼働しており、さらに8 物件が現在開発中で

約 2,200 社が有力な荷主企業として存在することです 。加す 。当社グループが開発を進める先進的な物流施設は、拡

えて 、荷主企業に代わって物流システムを構築・運用する

大を続けるEコマース事業者のビジネスモデルにとっても必3PL（ Third Party Logistics ）業者との関係強化も図っていま

要不可欠なものですが 、物流施設全体のストックに占めるす 。こうした強みを活かして事業拡大を進めるとともに、将割合は現状 3% 程度で相当の成長余力があります 。そこで

来的には物流REITを設立し、ロジスティクス分野でも保有・Eコマースの成長力も取り込みながら、三大都市圏および開発・マネジメントの組み合わせによる投資家共生ビジネス

地方中核都市を中心に事業規模を拡大していきます 。

モデルを展開し、利益成長を実現していきます 。

物流施設事業における当社グループの強みは、オフィス

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 17

Act 5

住宅事業 の 競争力強化

住宅分譲事業では、人気の高い都心型・大規模再開発物

ズに対応するため 、当社グループの住宅事業のワンストッ

件を中心に、豊富なプロジェクトを確保していますが、これプ化を進め、2015 年10 月に三井不動産アコモデーション事

からも、我々 が得意とする都心エリアでのハイエンド向け（株）
業本部の賃貸住宅事業を、三井不動産レジデンシャル

住宅をさらに拡大し 、シェアを高めていきたいと考えていに統合する予定です 。住宅事業のワンストップ化の取り組

ます 。また 、顧客のライフスタイルの多様化・高度化に対応

みは、賃貸と分譲を組み合わせた複合開発の事業提案力のした商品企画も拡充し、働く女性向けコンパクトマンション

向上、施工会社への工事発注や工事管理を含めた当社グや 、グローバルマーケットを視野に入れた海外富裕層向け

ループの業務効率化にも寄与すると考えています 。

商品、高齢者向けの介護サービス付き住宅事業などにも取り組んでいきます 。

一方、マーケットの成熟化に伴い良質な住宅ストックは賃貸住宅

年々増加していくことが見込まれますが 、国内の住宅取引に占める中古住宅比率は米国に比べて非常に低いのが現状

仲介です 。我々 は引き続き、住宅ストックビジネスを成長分野と

捉え 、中古住宅流通やリフォームを中心とした住宅関連の事業をさらに成長させていくことができると考えています 。
また 、最近の顧客行動の大きな変化として 、分譲、賃貸

注文住宅

お客さま
新築分譲

リフォーム

住宅管理

をあわせて検討されるケースが増えています 。こうしたニー

Act 6

ホテル・リゾート事業 の 拡大

東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会の開催決

上級のブランドを開発・展開するとともに 、プロジェクトに定、さらに円安なども追い風となって 、昨今ではインバウン

よってはラグジュアリーホテルの誘致を図るなど、プロジェ

ド・ツーリストが急増し、当社グループのホテ（訪日観光客）クトの立地やグレードに適した商品の開発を進めていきた

ル・リゾート施設の需要も非常に高まっています 。それに加いと考えています 。リゾート事業については、合歓の郷（三えて 、国内の社会の成熟化の進展に伴い余暇に対するニー

重県志摩市）において 新たに開発 するホテルのオペレー

ズも拡大していることから、ホテル・リゾート事業は長期的ターに 、世界屈指のリゾートホテル運営会社であるアマンな成長が見込める分野と捉えています 。

リゾーツグループを選定しました 。アジアを代表するリゾー

そこで当社グループは、国内のホテル事業について 、現ト施設とすべく鋭意プロジェクトを推進中ですが、今後も沖在の運営客室数約 5,400 室を 、2020 年度に1 万室体制へ拡縄などの好立地で 、新たなリゾート案件に取り組んでいき大すべく、事業機会の獲得を進めます 。なお 、拡大にあたったいと考えています 。

ては現在の三井ガーデンホテルブランドに加えて 、さらに

Act 7

投資家共生 モデルの 推進

上場REITの資産規模は、この2014 年度末に12 兆6,000 億

資家の皆さまからお預かりすることにより、アセットマネジ

円に達し、これに私募 REITやプライベートファンドを含めた

メントフィー等の利益を拡大していきます 。先述した物流

不動産投資市場は30 兆円を超える規模に拡大しています 。

REITの新規設立によりアセットクラスの幅も広げつつ、不動

当社グループは 、このマーケットに今後も継続的に物件を

産投資市場とともに成長する投資家共生ビジネスモデルを供給し 、分譲利益を獲得するとともに 、分譲した物件を投さらに進化させていきます 。

18 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Top Message

エンドユ ー ザ ー

J-REIT

オフィス・商業施設・物流施設等テナント・賃貸住宅入居者

投資家

物件売却

ＣＲＥ・ＰＲＥ 営 業

オリジネー ター

投資家分譲利益獲得
・投資用不動産売却
・アセットクラスも拡大

物流REIT（新規）

マネジメント収益の拡大

Act 8

プライベートファンド

出資

マネジメント受 託

用地獲得

預かり資産拡大

事業法人・個人等

海外事業 の 飛躍的 な 成長

当社グループは 、オフィス、商業施設、住宅、ホテルとジェクトを豊富に確保しており、「 イノベーション2017」の前

いったフルラインの商品セグメントを横断的に展開できると「商品の拡大」「 エリアの拡大」の両面
半 3 か年において 、いう強みがあります 。また 、総合デベロッパーとして 、開発

で大きな成果を上げることができました 。引き続き欧米での初期段階からリーシング、オペレーションに至るまでのノは 、不動産マーケットの透明性や安定性の高さ、市場規模

ウハウを持っていることも強みです 。さらに 、豊富な資金の大きさなどを捉えて 、優良な事業機会を継続的に獲得し、調達力により、開発段階から資金面でのバックアップが可

安定的な収益基盤を構築することに注力するとともに、中能であることも重要なポイントです 。そうした強みを海外

国・アジアでは 、経済成長と都市化が進み中間層が厚みを事業においても活用し、現地のパートナーのソーシング能増す市場において 、急増する良質な住宅に対する需要と、力やリーシング能力と組み合わせることにより、新たな事

今後も拡大が見込まれる個人消費を積極的に取り込んでい業機会を獲得し 、収益拡大を実現していきます 。すでに 、

きます 。

欧米やアジアにおいて当社の旗艦物件となるようなプロ
欧米、中国・アジアのエリア特性を活かした事業展開

欧米事業

中国・アジア 事業

透明性が高く大規模 で 流動性 の 高 い 不動産市場

経済成長と都市化 が進み 、分厚 い 中間層 が出現 する市場

優良な事業機会を継続的に獲得し 、安定的な収益基盤を築く

急増 する良質な住宅 ニーズ 、拡大 する消費を積極的に取り込み 、早期に利益を拡大

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 19

定量目標2017 年度の定量目標についてお話しします 。
営業利益は2,450 億円以上、親会社株主に帰属する当期
純利益は1,300 億円以上を目指します 。海外事業利益は、持分法損益を含 めて 300 億円以上を目標としていますが 、
2018 年以降の当社グループの利益成長を確たるものにすす 。これにより、2017 年度の有利子負債残高は2 兆5,000 億るためにも、これらは確実に達成したいと考えています 。

益還元を行う」ことを基本方針とし、これまでも配当水準の円程度、D ／ Eレシオは1.3 倍程度を予定しています 。
「中長期的な視点で 、利益の再投
株主還元については、資を通じた株主価値の向上を図るとともに、事業環境や業績、財務状況などを総合的に勘案したうえで 、株主への利

また、投資に関しては、既存プロジェクトの確実な推進は維持向上に努めてまいりましたが 、「 イノベーション2017

もちろんですが、さらなる事業機会の獲得を目指し、国内とステージⅡ」を策定するにあたり、配当性向は、当期より連海外を合わせたネット投資額は1 兆 500 億円を予定していま

結当期純利益の 25% 程度を目途とすることとしました 。

利益目標・指標

営業利益 の 内訳（2015 年 5 月公表）

（実績）

2015 年度（業績予想）

中期経営計画2017 年度（目標）

営業利益1,860 億円

1,950 億円

2,450 億円以上

親会社株主に帰属する

1,001 億円

1,070 億円

1 , 300 億円以上

2014 年度

当期純利益
有利子負債

19,761 億円 22,400 億円 25 , 000 億円程度
1.06 倍―1 . 3 倍程度

4.1%―

5 % 程度海外
事業利益 *

120 億円―

300 億円以上

海外
事業利益率

6.4%

―

12 % 程度

ROE*

6.4%

―

7 % 程度D ／Eレシオ
ROA*（2015 年 5 月公表）2014 年度

2015 年度（実績）

賃貸

中期経営計画（業績予想）

2017 年度（目標）

1 , 078 億円 1 , 160 億円

1 , 330 億円

分譲

454 億円

500 億円

650 億円

マネジメント493 億円

500 億円

520 億円▲ 166 億円 ▲ 210 億円▲ 50 億円

その 他

（参考）

投資計画

*ROA＝( 営業利益 + 営業外収益 ) ／総資産期首期末平均残高* 海外事業利益＝海外営業利益＋海外持分法利益*ROE＝親会社株主に帰属する当期純利益／自己資本期首期末平均残高

株主還元方針中期経営計画投資

3 か 年（ 2015 〜2017 年度）
回収NET 投資

株主還元 の 基本方針

国内設備投資5 , 500 億円―

5 , 500 億円

中長期的な視点で 、利益の再投資を通じた株主価値の海外投資（欧米・アジア ）5 , 500 億円

1 , 000 億円

4 , 500 億円

総合的に勘案したうえで 、株主への利益還元を行う

国内販売用
不動産系投資13,000 億円

12 , 500 億円

500 億円向上を図るとともに 、事業環境や業績、財務状況等を

配当性向
連結での配当性向については 、連結当期純利益（親会社株主に帰属 する当期純利益）の 25 % 程度を目途とする

20 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Top Message

中長期経営計画「 イノベーション 2017 」ステージⅠの 実績とステージⅡの目標
その先の
利益成長へ

営業利益
親会社株主に帰属する当期純利益

2,450
億円以上

1,860

1,725

1,950

1,300

1,481

1,260

501

594

768

1,001

億円以上

1,070

（億円）

2011

2012

2013

2014

2015（予想）ステージⅠ

2017（目標）（年度）

ステージ Ⅱ

最後 に繰り返しになりますが 、当社グループは 、2020 年代も成けるリーディングカンパニーであるとともに、グローバルカ

長を続ける企業を目指し、今後の事業環境や克服すべき課

ンパニーとしての地位を確立する」ことを目指し、これから「イノベーション2017 ステージ
題認識を踏まえ 、この度、も、不変の基本戦略である「顧客志向の経営」「ビジネスモⅡ」を策定しました 。我々は、「市場を創造しながら成長を続

デルの革新」「グループ経営の進化」の3 つのストラテジーの実践による価値創造に取り組み、「イノベ−ション2017 ス
テージⅡ」の達成に向け 、鋭意邁進していく所存です 。
また 、「コーポレートガバナンス・コード」の制定などを踏
まえ、内部管理態勢の強化など、引き続きコーポレート・ガバナンスの充実に努めるとともに、環境理念「 &EARTH 」のもと、人と地球がともに豊かになる社会の実現に向け 、都

市環境の創造と地球環境の保全への貢献等、企業の社会的責任を十分に果たしながら、企業価値の向上に努めてまいります 。

三井不動産株式会社代表取締役社長

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 21

特集

成長を加速させる2 つの取り組み

ホテル &リゾート事業の拡大
三井不動産グル ー プは 、1984 年 に 国内 でのホテル 事業 に 参入して以降、主にビジネスや観光で集客力のある全国中核都市を中心に「三井ガー デンホテルズ 」ブランドを展開しています 。ホテル 事業 は 、土地 の有効活用としてのソリューションの 一 つとしてだけ ではなく、当社グ

ルー プが 推進 する街 づくりにおいて 多彩な用途と機能 の 複合（ミクストユース ）化を推進 するうえでも 、非常 に 重要な役割を担っています 。

「三井ガー デンホテルズ 」は 、記憶 に 残るホテル 、感性豊 かなお 客さ

まの 五感を満 たすホテル 、という理念 のもと、ワンランク上 の 宿泊主体型 ホテルとしてお 客さまから高 い 評価をいただいています 。また 、リゾート事業では 、地域の特色を活かしたリゾートライフの提供を目指し、伊勢志摩の四季折々 の豊かな自然に抱かれた「鳥羽国際ホテル 」や「合歓 の 郷 ホテル＆リゾート」、北半球最大 のサンゴ礁群 に 囲まれた 八重山「 はいむるぶし」、ハワイを代表 するラ諸島小浜島 にある海洋リゾ ート

グジュアリー ホテル「 ハレクラニ 」などを展開しています 。

当社運営ホテル＆リゾート（国内）北海道

三井ガーデンホテル札幌

京都

三井ガーデンホテル京都新町 別邸
三井ガーデンホテル京都三条
三井ガーデンホテル京都四条宮城

三井ガーデンホテル仙台

東京

大阪

三井ガーデンホテル銀座プレミア
ミレニアム 三井ガーデンホテル 東京
三井ガーデンホテル汐留イタリア街
三井ガーデンホテル四谷
三井ガーデンホテル上野
セレスティンホテル（仮称）京橋一丁目ホテル計画 2016 年開業予定（仮称）銀座 8 丁目ホテル計画 2017 年開業予定

三井ガーデンホテル大阪プレミア
三井ガーデンホテル大阪淀屋橋

岡山

三井ガーデンホテル岡山

広島

千葉

三井ガーデンホテル広島

奈良

沖縄

はいむるぶし三井ガーデンホテル柏の葉
三井ガーデンホテルプラナ東京ベイ
三井ガーデンホテル千葉

ホテル日航奈良熊本

三井ガーデンホテル熊本

三重

愛知（仮称）三井ガーデンホテル名古屋

2016 年開業予定

合歓の郷ホテル & リゾート
鳥羽国際ホテル

三井ガー デンホテルの特徴

快適なロビー空間（ミレニアム 三井ガーデンホテル 東京 ロビー ）22 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

ラウンジ 機能の充実（三井ガーデンホテル 京都新町 別邸）

リラクゼーション施設 天然温泉・露天風呂（三井ガーデンホテル 柏の葉）

Special Feature

訪日外客数は2020 年に2,000 万人へ
日本経済の回復をうけ 、企業業績の改善、雇用環境の

欧米、中国・アジアをはじめとするさまざまな国と地域か改善が進み 、国内 のビジネスニーズや 、観光・レジャー

らビジネス・観光を目的としたお客さまが日本を訪れておニーズは回復が顕著となっています 。また 、今後国内でり、その数は 、2014 年に 1 , 300 万人を突破、2020 年にはは成熟化が進み 、本格的な高齢化社会を迎えることか

年間 2 , 000 万人、2030 年には年間 3 , 000 万人が見込まれら、余暇に対 するニーズはますます 増加していくことがるなど 、国内 のホテルやリゾート施設 への需要は飛躍的見込まれます 。加えて 、世界的な経済成長を追 い 風に 、に高まることが想定されます 。

訪日外客数推移（日本政府観光局資料）

三井ガー デンホテル 外国客比率

（万人）

（%）

1,500

35

2013年度
2014年度

30

1,200

25

900

20
15

600

10
300
0

5
’94 ’95 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14（年）

0

平均

東京

大阪・京都

その他

ホテル運営客室数は2020 年に1 万室体制へ
このような見通しのもと、当社グループは 、ホテル＆リ

一方、室数の拡大とともに重要視しているのは 、既存

ゾート事業のさらなる成長を目指し 、事業の拡大を積極的

ホテルの収益性のさらなる向上です 。2014 年に開業したに推進していきます 。ホテル 事業においては 、現在当社「ミレニアム 三井ガーデンホテル 東京」は 、世界的なホテグループが国内で運営する20 施設約 5 , 400 室を、2020 年

ルチェーンであるミレニアム＆コプトーンホテルズとの提までに約 1 万室 へと拡大を図ります 。すでに 、東京都内携を実現しましたが 、このような取り組みにより「三井ガーや愛知県名古屋市、京都府などにおいてプロジェクトを

デンホテルズ」ブランドの知名度を向上させ 、さらなるイ

推進中であり、立地特性やコンセプトによっては 、新ブランバウンド需要の取り込みを図るとともに 、レベニューマ

ンドの開発・展開も検討しています 。加えて 、都心再開発

ネジメントによる最適な室料単価の設定により平均客室単

プロジェクトにおいては 、ラグジュアリーホテルの誘致も価（ ADR ）の向上に努めるなど 、既存ホテルの収益性のさ行っていきます 。

らなる改善を図ります 。
ガーデンホテル

新ブランド

ガーデンプレミア

ラグジュアリーホテル

リゾート

京都

新 ブランド東京都内

ガーデンプレミア
東京都内 等

志摩（合歓 の 郷）
年度

2015

名古屋

2016

京橋

銀座

2017

ガーデンホテル

2018

大手町

2019

2020

年度は竣工予定であり変更 の 可能性があります 。

合歓の郷の新規開発パートナー にアマンリゾー ツグルー プを選定
当社グループが三重県志摩市に所有・運営 する「合歓の郷 ホテル＆リゾート」において 、新規開発 ホテルの運営 パートナーとして 、世界各地に高級リゾートホテルを展開し世界屈指の実績を誇るアマンリ
ゾーツグループと提携しました 。伊勢志摩の美しい自然と合歓の郷の広大な敷地を活かし 、ここでしか味わうことのできないホスピタリ
ティを創造 することにより、アジアを代表 する高級リゾート施設を開業 する予定です 。また 、今後は沖縄などの好立地においても新規リ
ゾート施設の開発に取り組むべく、検討を進 めています 。

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 23

特集

成長を加速させる2 つの取り組み

グローバルビジネスの拡大

三井不動産グルー プは 、1970 年代初頭から欧米、中国、東南アジア等の主要都市において 、オフィス事業や住宅開発事業を中心 に 、海外事業を展開・拡大してきました 。これまでに 培ったノウハウと経営資源を活 かし、各地域 に最も適したクオリティの 高 い 商品とサービスの 提供を追求し続 けることで 、絶えず 変化 する経済環境・不動産市況 のなかでも、着実 にその 実績を積 み 重 ね 、現在 は 1251 アメリカ街（米国 ニューヨーク）や 5 ハノー バースクエア（英国ロンドン ）、ハレクラニ
といった旗艦物件を保有・運（米国ハワイ ）、セントレジス・ホテル &レジデンス（シンガポー ル ）営し、当社グルー プの 収益拡大 に 貢献してきました 。

また 、2012 年に策定した中長期経営計画「イノベーション2017」において 、当社グループのグローバル化への取り組

みを明確化し、海外事業の拡大を戦略的に加速していく方針を策定しました 。これにより、従来のオフィスや住宅分譲事業

以外にも、複合型再開発事業や賃貸住宅、商業施設といったさまざまなアセットタイプの事業機会を獲得することができ、また 、事業地域もワシントンD.C. やサンフランシスコ、ボストン、シアトル等の米国主要都市や 、タイ、マレーシア 、インドネ

シアといった東南アジア各国へと拡大し、「商品構成」「事業エリア」の両面において 、強固な事業基盤を構築しています 。

エリア特性を活かした事業展開

North America & Europe
透明性が高く大規模で流動性の高い不動産市場で 、優良な事業機会を継続的に獲得し、安定的な収益基盤を築く
1. 1251 アメリカ街〈 ニューヨーク〉
2. 1200 17th ストリート〈ワシントン D.C. 〉
3. 527 マディソン街〈 ニューヨーク〉
4. ホーマー・ビルディング〈ワシントン D.C. 〉

5.

2.

3.

5. 5 ハノーバースクエア〈 ロンドン〉
6. 70 マークレーン〈 ロンドン〉
7. 8-10 ムーアゲート〈 ロンドン〉
1.

「イノベーション2017 ステージⅡ」
海外事業の飛躍的成長に向けて当社グループの強みとパートナーの強みを組み合わせ 、グローバル企業へ成長する

4.

優良な現地パートナーとのリレーションにNorth America & Europe
160 マディソン開発計画〈 ニューヨーク〉

社会の成熟化が進む国内市場においては 、これまでと270 ブラナン開発計画〈 サンフランシスコ〉

同等のペースで規模の拡大を図ることには限度があると認識しています 。2020 年以降も安定した 利益成長を続
け 、企業価値を一層高めていくためには 、海外事業をさらに 拡大していくことが 必要不可欠 であり 、「国内事業競争力の一層の強化」と「海外事業の飛躍的な成長」を 、当社グループの成長の両輪として捉え 、今後も積極的に
海外事業の拡大を図ります 。海外事業の推進にあたっては 、マーケットに精通した豊富なスキルとノウハウを持 つ優良パートナーの強みと当社グループの強みを融合させ

FY 2014
海外事業利益120 億円2015

ることで 、海外でのポートフォリオの強化・拡大を図ります 。また 、事業規模の拡大に対応 すべくバックアップ 組

織や現地法人の機能強化を図ることで 、グロー バルカン
パニーとなることを目指します 。

三井アウトレットパーク
台湾林口アウトレット計画
クアラルンプール国際空港セパン〈台湾新北市〉〈クアラルンプール〉

CHINA&SOUTHEAST ASIA
24 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Special Feature

海外事業拠点EUROPE

U.S.A.

ASIA

ロンドン

シアトル
ニューヨーク北京
サンフランシスコ

上海
広州
香港

ワシントン D.C.

台湾
ハワイ

バンコク
クアラルンプール
シンガポー ル

ジャカルタ

6.

8.

CHINA&SOUTHEAST ASIA
経済成長と都市化が進み 、分厚い中間層が出現する市場で 、急増する良質な住宅ニーズや拡大する個人消費を取り込む

7.

10.
9.

8. セントレジス・ホテル &レジデンス〈シンガポール〉
9. 杉井アウトレット広場・寧波〈寧波〉
10. 好世皇馬苑〈上海〉よる事業展開で、豊富な新規パイプラインを獲得する
2ndアンド パイク開発計画〈シアトル〉

1 エンジェルコート
〈ロンドン〉

テレビジョンセンター再開発計画〈ロンドン〉

650 インディアナ

55 ハドソンヤード
開発計画〈 ニューヨーク〉〈 サンフランシスコ〉

FY 2017

2016

2017

海外事業利益300 億円ホワイトシティプレイス
再開発計画〈ロンドン〉

2018

2019

2020

（目標）

好世鳳翔苑
〈上海〉

イデオQ チュラサムヤーン〈 バンコク〉

チトラガーデンシティ
チトラレイクスイーツ〈ジャカルタ〉

ジオ・レジデンス〈プタリンジャヤ〉
ザ・ミューズ〈クアラルンプール〉

ららぽーと上海金橋〈上海〉

年度は竣工予定であり変更の可能性があります 。
プロジェクト名は仮称を含みます 。

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 25

事業概要

ビジネス とくらしのソリューションパートナー へ
三井不動産グループの5 つの事業セグメント
賃貸
オフィスビル事業

商業施設事業など

分譲
住宅分譲（個人顧客向け）、
投資家向け分譲等

マネジメント
プロパティマネジメント、
仲介・アセットマネジメント等

三井ホーム
注文住宅の
施工請負
など

その他
ホテル・リゾート事業、リフォーム事業など

26 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Business Summary

賃貸事業
当社グループは 、高品質のオフィスビルや 、ショッピング
センター、アウトレットモール等の商業施設を 、首都圏を中心に全国規模で所有・運営しています 。物件の多くは 、所在する都市のプライムエリアに立地し、多様な業種のテ
ナントにご入居いただいており、強固なテナントリレーションを構築しています 。

2015 年 3 月期（2014 年度）の賃貸事業の売上高は 、オフィ
ス 、商業施設の新規・通期稼働効果や 、商業施設の増床・リニューアル効果等による収益寄与の一方で 、「飯田橋グ
ラン・ブルーム」等の新規稼働に伴う償却費の増加や再開発に伴う稼働終了等により減益し、前期に比べて151 億円の増収、同比 13 億円の減益となりました 。なお 、当社の首都圏 オフィス 空室率（単体）は 、2015 年 3 月末時点 で3.2%となりました 。

売上高／営業利益（2015 年3 月期）
売上高

464,842

百万円

107,863

百万円（前期比 + 15 , 143 百万円）

営業利益

（前期比△ 1 , 342 百万円）

売上高の内訳
その他

商業施設

（億円）

1,710億円
37%

5,000

103億円
2%

4,000

3,000

3,030

2,917

2,836

2,869

2,845

売上高

2,834

4,648億円

2,000

2015年3月期

1,000

1,219

1,258

1,315

2009

2010

2011

1,486

1,578

1,710

0

商業施設

オフィスビル2012

20132014 （年度）

海外オフィス

287億円
6%

国内オフィス2,547億円
55%

商業施設事業は、売上高が賃貸事業全体の約37%を占めており、高い信頼性と多くの有力テナントを有するオフィス事業とともに 、賃貸事業の安定的な収益基盤を構成しています 。また 、今後はオフィス、商業施設に加えて 、物流施設事業や賃貸住宅事業など、多様なアセットタイプの開発により、賃貸事業の成長を加速させていきます 。

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 27

オフィス
オフィス事業の売上高（単体）は 、その約 78%がオフィスニーズの

エリア別売上高比率

強い都心 5 区（中央区、千代田区、港区、品川区、新宿区）で構成さ（2015 年 3 月期：単体）

れており、首都圏全体では約92%に及びます 。当社のオフィスポート

地方

フォリオはBCP 対応に優れた高品質なオフィスが主体であり、首都圏
オフィス（単体）の空室率は2015 年3 月末時点で3.2%と、市場平均*を下回っています 。
*2015 年 3 月末時点 都心 5 区空室率（三鬼商事）5.3%

都心 5 区

8%
その他首都圏78 %14%

主な新規稼動プロジェクト（2014、2015 年度竣工）
プロジェクト名（※印：共同事業）

竣工年度

所在

ロンドン、シティ

約 12,100m2

ゲートスクエア（柏の葉キャンパス148 街区）

千葉県柏市

約 8,000m2

札幌三井ＪＰビルディング

北海道札幌市

約 25,400m2

1200 17th ストリート（※）

ワシントンD.C.

約 15,600m2

飯田橋グラン・ブルーム（※）

東京都千代田区

約 71,300m2

70 マークレーン

ロンドン、シティ

約 16,400m2

大崎ブライトタワー（※）

東京都品川区

約 53,700m2

大崎ブライトコア

東京都品川区

約 22,300m2

270 ブラナン開発計画（※）

サンフランシスコ

約 16,900m2

8-10 ムーアゲート
（※）

2014

2015

貸付可能面積（※）

2016 年度以降の主な開発プロジェクト
プロジェクト名（※印：共同事業）

竣工年度

2016
2017

所在

1 エンジェルコート開発計画

ロンドン、シティ

約 45,900m2

新日比谷プロジェクト

東京都千代田区

約 189,000m2

新東京武田ビル

東京都中央区

約 45,000m2

ホワイトシティプレイス再開発計画（※）

ロンドン、ウッドレーン

約 209,000m2

日本橋二丁目再開発計画（ C 街区）

東京都中央区

約 143,400m2

TGMM 芝浦プロジェクトA 棟（※）

東京都港区

約 137,200m2

55 ハドソンヤード

ニューヨーク

約 117,600m2

テレビジョンセンター再開発計画（※）

ロンドン、ウッドレーン

約 52,000m2

日本橋室町三丁目地区市街地再開発計画（※）

東京都中央区

約 169,000m2

OH-1 計画（大手町一丁目2 番街区）

東京都千代田区

約 361,000m2

東京都中央区

約 380,000m2

八重洲二丁目北地区 第一種市街地再開発事業

東京都中央区

約 293,600m2

日本橋室町一丁目地区（※）

東京都中央区

未定（約 8,000m2）

日本橋一丁目1、2 街区

東京都中央区

未定（約 7,000m2）（※）
日本橋一丁目中地区（4-12 街区）

東京都中央区

未定（約 23,000m2）

豊洲二・三丁目地区 2 街区開発計画（※）

東京都江東区

約 243,200m2

（※）

（※）

2018

2019

（※）

（※）

八重洲二丁目中地区（※）（※）

2020 以降

（※）

未定

延床面積
（敷地面積）

28 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Business Summary

商業施設
当社グループは、ららぽーと、アウトレットモール 、都心型など多様な商業施設を開発、所有・運営しています 。大都市圏とその周辺地域に展開する当社のショッピングセンターは 、地域コミュニティの核を担うべく、幅広い世代のさまざまなライフ
スタイルに対応した機能を提供しています 。また、既存商業施設は、常に市場ニーズを先取りした大規模リニューアルや増床を実施するなど、魅力ある施設づくりに取り組むことで高水準の施設売上高を維持しており、高い収益性を確保しています 。

施設種別毎の固定賃料と変動賃料の比率（2015 年 3 月期）
（%）
100

80

その他

8%

19%

施設種別毎の売上高比率（2015 年 3 月期）

21%

34%

5%

8%

60

92%

81%

40

0

ららぽーと
固定賃料

79%

66%

20

アウトレット

その他

変動賃料

全施設計

※一部転貸物件含む

施設別売上高推移

8%
33%
開業
年度

800

プロジェクト名所在

御徒町吉池本店ビル

東京都台東区

約 9,400m2

新宿中村屋ビル

東京都新宿区

約 4,200m2

2015 ららぽーと立川立飛

東京都立川市

約 60,000m2

2018 ららぽーと上海金橋

中国上海

約 74,000m2

600
400

2014
※ららぽーとTOKYO-BAYは2012 年度においてリニューアルによる施設の一部閉館があり、売上高が減少しています 。

0

2010

LAZONA 川崎
ららぽーと 横浜

2011

※一部転貸物件含む

主な新規プロジェクト（転貸）

（億円）

200

46 %

2012

ららぽーと TOKYO-BAY
ららぽーと 豊洲

2013

2014 （年度）

店舗面積

主な新規プロジェクト（所有）プロジェクト名（※印：共同事業）

開業
年度

所在

店舗面積

ららテラス武蔵小杉（※）

神奈川県川崎市

約 8,000m2

三井アウトレットパーク札幌北広島（2 期）北海道北広島市

約 7,700m2

三井アウトレットパーク木更津（2 期）

千葉県木更津市

約 8,500m2

ららぽーと柏の葉（北館）千葉県柏市

約 7,500m2

赤れんがテラス

北海道札幌市約 8,500m2

飯田橋サクラテラス（※）

東京都千代田区

約 4,900m2

ららぽーと和泉大阪府和泉市

約 55,000m2

新川崎スクエア神奈川県川崎市

約 11,000m2

埼玉県富士見市

約 80,000m2

三井アウトレットパーク クアラルンプール国際空港セパン（1 期）

クアラルンプール

約 24,000m2

三井アウトレットパーク北陸小矢部

富山県小矢部市

約 26,000m2

千葉県千葉市約 6,500m2

神奈川県海老名市

約 54,000m2

大阪府吹田市

約 71,000m2

台湾新北市

約 45,000m2

2016 ららぽーと平塚

神奈川県平塚市

約 61,000m2

2017 名古屋港明計画

愛知県名古屋市

約 54,600m2

未定 愛知県東郷町商業施設計画

愛知県愛知郡

未定

2014

（※）

ららぽーと富士見（※）

2015 三井アウトレットパーク幕張（3 期）

ららぽーと海老名ららぽーとEXPOCITY

台湾林口アウトレット 計画（※）

竣工・開業年度および貸付可能面積、延床面積、店舗面積は今後変更となる可能性があります 。プロジェクト名は仮称を含みます 。

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 29

分譲事業
分譲事業は 、国内で高いブランド認知度を誇る「住宅分譲（個人顧客向け）」と、オフィスや商業施設、賃貸住宅等の収益不動産を外部投資家に売却する「投資家向け分譲等」で構成されています 。

2015 年 3 月期（2014 年度）の分譲事業は 、個人向け 住宅
分譲において 、計上戸数は減少となった一方で 、利益率が上昇したことにより、前期に比べ 470 億円の減収、同比39 億円の増益となりました 。一方、投資家向け分譲等は 、物件売却の伸長により、前期に比べ630 億円の増収、同比

144 億円の増益となり、セグメント全体では前期に比べ159億円の増収、同比 183 億円の増益となりました 。

売上高／営業利益（2015 年3 月期）
売上高

425,442

百万円

45,493

百万円（前期比 + 15 , 976 百万円）

営業利益

（前期比 + 18 , 394 百万円）

分譲セグメント営業利益推移「住宅分譲（個人顧客向け）」は 、付加価値の高いマンション
および戸建住宅の開発・分譲を全国規模で展開しています 。特（億円）にマンションにおいては、市街地再開発事業に代表される都心

600

454
400

200

0

161
64
97

157
54

2010

2011

102

230
77
153
2012

住宅分譲（個人顧客向け）

500

187

260

227

267

240

2013

2014

270
43

型・大規模プロジェクトの開発に強みを持ち 、高いブランド力と認知度を誇ります 。一方、「投資家向け分譲等」においては、オフィスビル 、商業施設、賃貸住宅等 の 収益不動産を開発し 、

J-REITやプライベートファンド、機関投資家など多様な投資家に分譲しています 。2012 年度以降は物流施設事業に進出するな

2015（年度）（予想）

投資家向け分譲等

どアセットクラスの拡大を図るとともに、不動産投資市場の拡大に貢献しています 。

住宅分譲（個人顧客向け）
住宅分譲 売上高、営業利益率の推移
（億円）

3,000

0

7.7%

3,451

3,163
2,572

2,826

6.6%

2,981

3,120

5.4%
3.1%
2010

6.0

2.0

30 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

2012

2013

2014

2015

（予想）

6,557

8.0

4.0

4.0%

2011

8,000

10.0

9.0%

2,000
1,000

（戸）

（%）

5,000
4,000

マンション 計上戸数、期末完成在庫戸数の推移

0
（年度）

6,000
売上高
（左軸）

営業
利益率
（右軸）

5,455
4,512

4,858

4,956

4,500

4,000
2,000
0

638

380

223

170

83

2010

2011

2012

2013

2014

2015 （年度）

（予想）

計上戸数

期末完成
在庫戸数

Business Summary

ランドバンク（マンション）

ブランド別売上高比率（2015 年 3 月末現在）

約

地域別売上高比率（2015 年 3 月期）

23,000 戸 48

（2015 年 3 月期）

高額物件

短期回転型
中小型物件

その他地方

28%

%

4%

関西・中部

14%

（計画段階の再開発事業を含む）

首都圏

大規模
物件

82%

24%
投資家向け分譲等
投資家向け分譲用たな卸資産の内訳

新たなアセットタイプの開発／物流施設事業

稼働ビル

竣工
年度

（2015 年 3 月末現在）

開発中・開発予定

24 %

46%

2013
取得

2013

合計

約

6,168億円

2014

2015

稼働商業施設19 %

稼働物流施設2016

稼働賃貸住宅

6%

5%

2018
未定

プロジェクト名（※印：共同事業）

所在

延床面積

MFLP 横浜大黒（※）

神奈川県横浜市

約 131,800 m2

GLP・MFLP 市川塩浜（※）
MFLP 八潮
MFLP 久喜
MFLP 堺
MFLP 船橋西浦
MFLP 厚木
MFLP 日野MFLP 柏
MFLP 船橋Ⅰ
MFLP 平塚MFLP 小牧
MFLP 平塚ⅡMFLP 福岡

千葉県市川市約 122,000 m2

埼玉県八潮市

約 41,900 m2

埼玉県久喜市

約 74,500 m2

大阪府堺市

約 133,300 m2

千葉県船橋市

約 31,000 m2

神奈川県愛甲郡

約 43,000 m2

東京都日野市約 213,400 m2

千葉県柏市

約 31,400 m2

千葉県船橋市約 198,000 m2

神奈川県平塚市

約 33,200 m2

愛知県小牧市

約 38,900 m2

神奈川県平塚市

約 43,400 m2

福岡県

未定

竣工年度および延床面積は今後変更となる可能性があります 。
プロジェクト名は仮称を含みます 。

多様な出口戦略と投資家共生モデル
多様 な投資家への売却

当社グループ運用 J-REIT

資産規模

10,743 億円（73 物件）

資産規模

2,949億円（116 物件）

売却先 か ら の
マネ ジメント受託

資産規模

2,831億円（32 物件）

当社グループ組成・
運用プライベートファンド（プライベートファンド 組成・運用）

預かり資産

資産規模

12,390億円

2,093億円（35 物件）

機関投資家／事業法人等（2015年3月末現在）

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 31

マネジメント
マネジメント事業は 、オフィスビル 、商業施設、住宅等の施設運営・管理や貸し駐車場事業（リパーク）から成る「プロパティマネジメント」と、三井のリハウスに代表される個

人向け仲介事業やJ-REIT 等から受託するアセットマネジメ
ントを含む「仲介・アセットマネジメント等」で 構成されています 。

2015 年 3 月期（2014 年度）のマネジメント事業は 、プロパ
ティマネジメントにおいて増収増益となった一方で 、仲介・アセットマネジメント等において 、リハウス事業（個人向け仲介事業）が堅調に推移したものの 、前期に比 べて取扱件数が減少したことにより減収減益となり、セグメント全体では前期に比べ 35 億円の増収、同比 6 億円の減益となりました 。

売上高／営業利益（2015 年3 月期）
売上高

317,818

百万円

49,317百万円（前期比 + 3 , 587 百万円）

営業利益

（前期比△ 627 百万円）

マネジメントセグメント営業利益推移
（億円）

500

499

493

221

208

500

はいずれも、投資を伴わないフィービジネスとして高い収益

415

400

321

300

102

343
105

151

性を有するとともに、管理受託件数の増加や住宅流通市場の活性化、不動産投資市場の回復を受けて 、安定的な成長

200
100

219

「プロパティマネジメント」「仲介・アセットマネジメント等」

237

264

278

285

2011

2012

2013

2014

が継続しています 。

02010

プロパティマネジメント

2015 （年度）（予想）

仲介・アセットマネジメント等

プロパティマネジメント
オフィスビル

商業施設

住宅

三井不動産ビルマネジメント（株） 三井不動産商業マネジメント（株） 三井不動産住宅リース（株）（管理ビル数 635）
（管理施設数 65）（取扱戸数 55,684 戸）
三井不動産ファシリティーズ（株）（管理ビル数 387）

32 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

三井不動産レジデンシャルサービ
グループ
ス
（株）
（マンション管理戸数 244,494 戸）

リパーク（貸し駐車場）
三井不動産リアルティ（株）（リパーク管理台数 166,752 台）（2015 年 3 月末現在）

Business Summary

三井不動産住宅リース

賃貸住宅取扱戸数推移

三井不動産レジデンシャルサービス

マンション管理戸数推移

三井不動産リアルティ

（千台）

（千台）

（千台）

60

250

200

50

200

駐車場管理台数推移

150

40
150
30

46

20

47

50

52

56
100

222

229

238

244

0

2010

2011

2012

2013

0

2014（年度）

100

50

50

10

年度末

217

2010

2011

2012

2013

2014（年度）

0

124

133

143

2010

2011

2012

155

2013

167

2014 （年度）

仲介・アセットマネジメント等
三井不動産リアルティネットワーク全国売買仲介取扱件数推移（件）

45,00036,000

全国275 店舗（2015年3月末現在）
高 い 認 知 度 を 誇 る「三 井 のリハウ

27,000ス」ブランドのもと 、29 年間連続 で 売

18,000

買仲介取扱件数 No. 1（ 全国）を達成し
ました 。

9,000

’86 ’87 ’88 ’89 ’90 ’91 ’92 ’93 ’94 ’95 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14（年度）

アセットマネジメント：預かり資産残高推移

預かり資産残高比率（2015 年 3 月期）

プライベートファンド等

（兆円）

34%

3.5

31%

3.0
2.5
2.0
1.5
1.0

2.35

2.70

2.80

2.70

2.80

2009

2010

2.92

3.19

3.32

合計

3.42

8%

3.42 兆円

0.5
年度末

0

2006

2007

2008

2011

2012

2013

2014（年度）

8%

オリジネーター

19 %Mitsui Fudosan Co., Ltd. 33

三井ホーム
戸建住宅をはじめとする新築住宅の施工請負事業を担う
三 井 ホーム 株 式 会 社 は 、国 内 屈 指 の「 2×4（ツーバ イ
フォー ）」住宅メーカーとして長年培ってきた高度な技術と提案力により、品質、デザインに優れた家づくりに取り組んでいます 。

2015 年3 月期（2014 年度）は 、新築事業において 、期首受
注残高が前期を上回っていたこと等により、セグメント全体では前期比 50 億円の増収となった一方で 、利益率が低下したことなどもあり、同比 1 億円の減益となりました 。

売上高／営業利益（2015 年3 月期）
売上高

242,150

百万円

4,017

百万円

（前期比 + 5 , 082 百万円）

営業利益

（前期比△ 175 百万円）

売上高の内訳2015 年
3 月期

2014 年3 月期

売上高178,172

173 , 188

4 , 984

フォーム・リニューアル事業等を行っています 。特受注工事高

152 , 706

171 , 139

△ 18 , 433に、2×4（ツーバイフォー ）住宅の設計・施工に強み

売上高

27 , 215

29 , 673△ 2 , 457

受注工事高34 , 963

34 , 234

729

賃貸管理

売上高

21 , 454

20 , 059

1 , 395

住宅関連
部資材販売

売上高

15 , 307

14 , 148

1 , 159

242 , 150

237 , 068

5 , 082（百万円）

新築

リフォーム・
リニューアル

合計

34 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

は新築住宅等の設計・施工監理・
三井ホーム
（株）

増減

施工請負を行っているとともに、施工後の住宅のリを持ち、国内で高い評価と認知度を誇ります 。また、
は住宅の（株）
連結子会社である三井デザインテック
リフォーム工事やオフィス・商業施設のリニューアル
は賃貸住宅等の工事を、三井ホームエステート（株）斡旋・管理業務等を行っています 。
※上記の収益は三井ホーム（株）の連結売上高から三井不動産グ
ループへの売上を消去しているため、三井ホーム（株）の開示数字とは異なります 。

Business Summary

その他「 その他」セグメントは 、「三井ガーデンホテルズ」ブランド
で全国に展開する宿泊主体型ホテルやハワイのハレクラ
ニ 、合歓の郷（三重県志摩市）等のリゾート事業、マンショ
ンリフォームに高い技術力を有する三井不動産リフォーム（株）が手掛けるリフォーム事業、その他ゴルフ場運営やメ
ガソーラー事業などで構成されます 。

2015 年 3 月期（2014 年度）は 、期初に（株）ユニリビングの株式を売却したことにより減収となった一方で 、ホテル事業が好調に推移したことなどにより、セグメント全体では前期に比べ260 億円の減収、同比21 億円の増益となりました 。

売上高／営業利益（2015 年3 月期）
営業利益

売上高

78,782百万円（前期比△ 26 , 005 百万円）

5,186

百万円

（前期比 + 2 , 115 百万円）

売上高の内訳
増減（百万円）

2015 年 3 月期

2014 年 3 月期

施設営業51,97449,781

2 , 192

その他

26,80855,006△ 28 , 198

合計78,782

104,787△ 26 , 005

施設営業
当社運営ホテル・リゾート（国内）北海道
三井ガーデンホテル札幌
京都
三井ガーデンホテル京都新町 別邸
三井ガーデンホテル京都三条
三井ガーデンホテル京都四条
大阪
三井ガーデンホテル大阪プレミア
三井ガーデンホテル大阪淀屋橋

宮城
三井ガーデンホテル仙台
東京
三井ガーデンホテル銀座プレミア
ミレニアム 三井ガーデンホテル 東京
三井ガーデンホテル汐留イタリア街
三井ガーデンホテル四谷
三井ガーデンホテル上野
セレスティンホテル（仮称）京橋一丁目ホテル計画
2016 年開業予定

岡山
三井ガーデンホテル岡山（仮称）銀座 8 丁目ホテル計画
2017 年開業予定

千葉
三井ガーデンホテル柏の葉
三井ガーデンホテルプラナ東京ベイ
三井ガーデンホテル千葉

広島
三井ガーデンホテル広島

愛知（仮称）
三井ガーデンホテル名古屋

沖縄
はいむるぶし熊本
三井ガーデンホテル熊本

国内においては 、主に宿泊主体型の「三井ガーデン

2016 年開業予定

奈良
ホテル日航奈良

三重合歓の郷ホテル & リゾート
鳥羽国際ホテルホテル」をはじめ、合歓の郷やはいむるぶし等のリゾー
ト事業を展開し、海外においては、数々 の受賞歴を誇る
ハレクラニやワイキキパークホテルを保有・運営しています 。また 、「三井の森 蓼科ゴルフ倶楽部」をはじめ 、

国内 6 か所においてゴルフ場の運営を行っています 。

三井ガーデンホテルの稼働率・ADR 推移
稼働率（%）

ADR（円）

100
80
60

稼働率

40

ADR（平均客室単価）

2002012/1Q 2012/2Q 2012/3Q 2012/4Q 2013/1Q 2013/2Q 2013/3Q 2013/4Q 2014/1Q 2014/2Q 2014/3Q 2014/4Q

14,00012,00010,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0

（1‒3月）（1‒3月）（4‒6月）（7‒9月）（1‒3月）（7‒9月）（4‒6月）（7‒9月）（10‒12月）（10‒12月）（4‒ 6月）（10‒12月）

その他
その他の分野では、個人住宅から資産再生事業まで幅広く手掛けるリフォーム事業や 、2013 年度以降に随時稼働を開始している国内 5 施設のメガ
ソ−ラー事業などを行っています 。

三井不動産リフォーム
青山コンサルティング

サロン

三井不動産
大牟田
太陽光発電所

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 35

コーポレート・ガバナンス
三井不動産グループは 、ステークホルダーからの 信頼確保に向け 、経営 の 健全性・透明性・効率性を高 めるという視点に立ち 、最適なコー ポレート・ガバナンスの 整備と構築を目指しています 。

コー ポレート・ガバナンス 体制
三井不動産は 、取締役会設置会社および監査役会設置

また 、監査役は、内部監査部門である監査室および会計「執行役員制度」を導入し、経営機能と執会社です 。また 、監査人と相互の連携を図りながら、取締役の業務執行に関行機能の分離・強化を推進することで経営の健全性と効率する監査を実施しています 。

性をより高めるとともに 、社外取締役を招聘し取締役の監

さらに、「三井不動産グループコンプライアンス方針」を

督機能の強化と透明性の確保に努めており、さらに 、企業

定め、当社グループの役職員の業務の適正の確保に関する経営者・学識専門家等で構成される「アドバイザリー・コミッ

体制を整備しています 。

ティ」を設置し経営の多面的な視野の拡充を図っています 。
株主総会
監査役会
取締役会

監査役室

ア ド バイ ザ リ ー・
コミッ ティ

経営会議

社長執行役員

委員会

執行役員
監査室
各本部・部門

取締役会

・取締役会は 、取締役 12 名（内、社外取締役 4 名）で構成され 、当社の重要事項を決定し、取締役の業務の執行状況を監督しています 。また 、特別取締役を置き、会社法第362 条第4 項に基づき、緊急性の高い入札等による資産の取得等について特別取締役による取締役会の決議により決定することができる旨定めています 。また 、取締役会には監査役が出席し、必要に応じて意見を述べています 。

監査役会／監査役室

・監査役会は 、監査役 5 名（内、社外監査役 3 名）で構成され 、監
査方針、業務の分担等の策定を行うとともに 、その方針および分担に基づき行われた監査に関する重要な事項について報告を受け 、協議を行っています 。
・なお 、監査役の職務を補助する専任の組織として監査役室を設を配置しています 。
置し、専任の使用人（1 名）

執行役員制度・事業環境と業容に最適な業務執行体制を構築することを目的とし、経営機能と執行機能の分離・強化を推進することで 、経営の健全性と効率性をより高めています 。また 、グループ経営をさらに強固にするべく、グループ企業の執行責任者にも当社の執行役員と同等の立場と使命を付与する「グループ執行役員制度」を導入しています 。

業務委員会

・経営計画および特定の経営課題の審議ならびに遂行管理を行う
ことを目的として 、グループ戦略の立案・審議、事業リスクの統括管理等を行っています 。

36 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

会計監査人

業務委員会

リスクマネジメント委員会

社会貢献委員会
環境委員会

経営会議

・社内取締役および役付執行役員を構成員とする「経営会議」を設置し 、業務執行上の重要事項の審議・報告ならびに内部統制
およびリスクマネジメントの統括を行っています 。また 、重要な意思決定の過程および業務の執行状況を把握するため 、常勤の監査役が出席し、必要に応じて意見を述べています 。

アドバイザリー・コミッティ

・経営の多面的視野を確保するために、企業経営者・学識専門家等で構成される「 アドバイザリー・コミッティ」を設置し 、コミッ
ティ委員より客観的な立場から大局的かつ先見的な助言を受け 、経営の多面的な視野の拡充を図っています 。

会計監査 の 状況

・当社は、会計監査についての監査契約を有限責任 あずさ監査法
人と締結しており、必要に応じて適宣監査が実施されています 。
・当期において業務を執行した公認会計士の氏名および 継続監
査年数、監査業務にかかる補助者の構成については以下のとおりです 。
ア. 業務を執行した公認会計士の氏名
指定有限責任社員 業務執行社員：髙波博之（2 年）、
柿沼幸二（2 年）、小倉加奈子（6 年）※（ ）内は継続監査年数
イ. 会計監査業務に係る補助者の構成
公認会計士 19 名、公認会計士試験合格者 8 名、その他 16 名

リスクマネジメント委員会

・業務リスクを管理することを目的として 、リスクマネジメント方
針・計画の策定およびリスク課題の把握・評価、対応策の策定ならびに指示等を行っています 。

Corporate Governance

社会貢献委員会

・社会貢献活動の推進を目的として 、社会貢献活動に関する方針
策定ならびに目的・目標・計画の調整・評価等を行っています 。

環境委員会

・環境活動の推進を目的として 、環境推進活動に関する方針策定
ならびに目的・目標・計画の調整・評価等を行っています 。

社外取締役 および 社外監査役
当社は、豊富な経験と幅広い見識を当社の経営に活かし任しています 。なお当社は、東京証券取引所の独立役員のていただくこと、ならびに取締役会の監督機能の強化と透独立性に関する判断要件等を踏まえ、一般株主と利益相反

明性の確保に向け適切な役割を果たしていただくことを期が生じるおそれがないこと、特別の利害関係がないこと、

待して 、社外取締役を選任しています 。また 、客観的な立および当社経営の健全性・透明性を高めるにあたり、客観場から専門的な知識と豊富な経験に基づき取締役の職務の的かつ公平公正な判断をなし得る資質を有していることを執行を監査していただくことを期待して 、社外監査役を選

独立性の判断基準としています 。

社外取締役 の 選任経緯
当社は2005 年より社外取締役を導入し、企業価値の向上に向けたガバナンスの基盤を強化しています 。
年

2005

2006

2007

1人

社外取締役導入状況

2008

2人

2009

2010

2011

2012

2013

3人

2014

2015

4人

社外取締役 の 紹介（ 2015 年 6 月 26 日現在）

松島 正之

山下 徹

1968 年 4 月 日本銀行入行

1971 年 4 月 日本電信電話公社入社

1998 年 6 月 同行理事（国際関係担当）

1999 年 6 月（株）エヌ・ティ・ティ・データ

2002 年 6 月 ボストン・コンサルティング・
グループ 上席顧問

2005 年 2 月 クレディ・スイス証券（株）
シニア・エグゼクティブ・
アドバイザー2008 年 6 月 同社会長
2011 年 5 月 ボストン・コンサルティング・

グループシニアアドバイザー

2011 年 6 月 当社取締役（現任）取締役

2003 年 6 月 同社常務取締役
2005 年 6 月 同社代表取締役副社長執行役員
2007 年 6 月 同社代表取締役社長
2012 年 6 月 同社取締役相談役
2013 年 6 月 当社取締役（現任）2014 年 6 月（株）エヌ・ティ・ティ・データ
相談役（現任）2014 年 9 月 インテグラル（株）
常勤顧問（現任）

江頭 敏明
1972 年 4 月 大正海上火災保険（株）入社
2006 年 6 月 三井住友海上火災保険（株）
代表取締役社長

2008 年 4 月 三井住友海上グループホール

ディングス（株）代表取締役社長

2010 年 4 月 MS&ADインシュアランスグループ
ホールディングス（株）代表取締役社長、社長執行役員
三井住友海上火災保険（株）
代表取締役会長、会長執行役員（現任）

2013 年 6 月 当社取締役（現任）2014 年 6 月 MS&ADインシュアランスグループ

江川 雅子
1980 年 4 月 シティバンク 、エヌ・エイ東京支店入社

1986 年 9 月 ソロモン・ブラザーズ・インク
ニューヨーク本店入社

1988 年 6 月 ソロモン・ブラザーズ・アジア
証券会社東京支店入社

1993 年 12 月 S.G.ウォーバーグ証券会社東京支店入社

2001 年 11 月 ハーバード・ビジネス・スクール
日本リサーチ・センター長

2009 年 4 月 国立大学法人東京大学理事
2015 年 6 月 当社取締役（現任）

ホールディングス（株）代表取締役（現任）

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 37

内部統制システムおよびリスク管理体制 の 整備 の 状況
当社グループにおいては、内部統制に関する体制の整備・運用を図るとともに、職務の執行が法令および定款に適合す
ることをはじめとする業務の適正の確保に関し、以下のとおり体制を整備しています 。
リスクマネジメント態勢

取締役会
社長

経営会議

リスクマネジメント委員会（業務リスクマネジメント）

業務委員会（事業リスクマネジメント）

クライシス対応部会

被災リスク管理部門

システムリスク管理部門

事務リスク管理部門

コンプライアンス管理部門

各本部・各部門等
グループ 会社（ 1 ）取締役の職務の執行が法令および定款に適合することを確保 するための体制（ 5 ）使用人の職務の執行が法令および定款に適合することを確保 するための体制「コンプライアンス規程」等 の社内規程に基 づき 、コンプ

「コンプライアンス規程」等 の社内規程に基 づき 、コンプ

ライアンス推進計画の策定・実施等を通じてコンプライアン

ライアンス推進計画の策定・実施等を通じてコンプライアン

スの 徹底を図っています 。また 、「リスクマネジメント委員

スの徹底を図るとともに 、「リスクマネジメント委員会」を設会」を設置し 、コンプライアンス体制の整備を図り 、法定お

置し 、コンプライアンス体制の整備を図り、法令および 定款

よび 定款に違反 する行為を未然に防止しています 。

に違反する行為を未然に防止しています 。また 、「内部相談（ 2 ）取締役の職務の執行に係る情報の保存および管理に関 する体制の 問題に関 する相談窓口を設置しています 。さらに 、内部「文書規程」「情報管理規則」「情報システム管理規程」等の社内規程に基づき、適切に保存および管理を行っています 。

（ 3 ）損失の危険の管理に関 する規程 その他の体制「リスク管理規則」等の社内規程を定め 、「経営会議」にて
当社および当社グループのリスクマネジメントを統括し 、「リ
スクマネジメント委員会」を業務リスクを管理 する組織とし 、「業務委員会」を事業リスクを管理する組織として 、リスク課
題 の 抽出・把握 や 対応策 の 立案を行っています 。さらに 、「リスクマネジメント委員会」の下部組織として 、「クライシス
対応部会」を設置し 、緊急性の高 い 案件については 、必要に応じて同部会を開催して対応を行う体制としています 。

（ 4 ）取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制
従来、取締役が担ってきた 経営機能と執行機能 の 分離・強化を推進 することを目的として 、「執行役員制度」を導入
し 、取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保 するための体制をとっています 。
また 、「取締役会」の決定に基 づく業務執行については 、「組織規則」「職務権限規則」等の社内規程において 、それぞれの責任者およびその責任、執行手続を定め 、効率的に業務を推進しています 。

38 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

制度規程」に基づき、社内および社外にコンプライアンス上
監査部門は 、
「内部監査規程」に基 づき 、コンプライアンス
体制 の 運用 および 法令等 の 遵守 の 状況 について 監査し 、「取締役会」および 監査役に対して報告しています 。

（ 6 ）当社および 子会社から成る企業集団における業務の適正を確保 するための体制「関係会社監理規程」および「海外関係会社監理規程」の適切な運用により 、子会社の取締役の職務執行の効率性を確保しつつ 、当社の承認およびモニタリング等を基本とした経営管理を行っています 。また 、各グループ会社は 、「三井
不動産グループコンプライアンス方針」のもと 、コンプライ
アンス体制および内部相談制度を整備し 、内部監査部門等
によりコンプライアンス体制の運用および法令等の遵守の状

況について監査し、「取締役会」および監査役に対し報告しています 。

（ 7 ）監査役の職務を補助 すべき使用人に関する体制と当該使用人の取締役からの独立性および当該使用人に対 する指示の実効性の確保に関 する事項
監査役の職務を補助する専任の組織として「監査役室」を設置し 、専任の使用人を配置しています 。
当該使用人は監査役の指揮命令系統に属し 、その人事評
価は監査役が行い 、人事異動については事前に監査役と協議 することとしています 。

Corporate Governance（ 8 ）取締役および使用人が監査役に報告をするための体制、その他の監査役への報告に関する体制および監査役の監査が実効的に行われることを確保するための体制

また 、子会社の取締役および 監査役等と 、直接または所管 する部門を通じて 、適宜、情報交換に努 めているほか 、子会社 の 内部監査 の 実施状況について 報告を受けています 。各グループ会社の「内部相談制度」において対象となった事項は 、所管する部門および「リスクマネジメント委員会」

監査役は 、「取締役会」に出席しています 。また 、常勤のを通じて 、適宜、当社の常勤の監査役にも報告され 、各社

監査役は 、当社グループの内部統制およびリスクマネジメンの内部相談制度に関 する規程には 、相談者に対して相談行トを統括する「経営会議」に出席し 、必要な報告を受け 、「監為を理由に不利益な取り扱 いを受けない旨が定められてい査役会」にて共有しています 。さらに 、監査役は 、内部監査

ます 。

部門および 会計監査人から定期的に監査に関する報告を受
け 、情報交換を行うなど 、相互の連携を図っています 。

（ 10 ）監査役の職務の執行について生 ずる費用の前払又は償還の手続その他の当該職務の執行について生ずる費用又は債務の処理に係る方針

内部相談 の 対象となった 事項は 、「リスクマネジメント委
員会」を通じて 、適宜、常勤の監査役に報告され 、「内部相
談制度規程」には 、相談者に対して 相談行為を理由に不利

監査役の職務執行に必要な費用は 、会社が実費を負担す

益な取り扱いを受けない旨が定められています 。

ることとしています 。

（ 9 ）子会社の取締役、監査役、使用人又はこれらの者から報告を受けた者が当社監査役に報告をするための体制 および 当該報告をした者が当該報告をしたことを理由として不利益な取り扱 いを受けないことを確保 するための体制
常勤の監査役は 、当社グループの内部統制およびリスク
マネジメントを統括する「経営会議」に出席し 、必要な報告を受け 、「監査役会」にて共有しています 。

役員報酬
当社の役員報酬は、第 95 回株主総会で決議された総額の範囲内で決定する基本報酬、短期インセンティブとして各期の業績等を総合的に勘案したうえで株主総会で決議される役員賞与、中長期インセンティブとして第 95 回株主総会で決議された総額の範囲内で決定するストックオプションという構成としています 。

2014 年度における当社の取締役および監査役に対する役員報酬は以下のとおりです 。
役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額および対象となる役員の員数
役員区分

報酬等 の 総額（百万円）

取締役（社外取締役を除く）

報酬等 の 種類別 の 総額（百万円）
基本報酬

820

ストックオプション

対象となる役員の員数（名）

賞与

454

75

290

8

監査役（社外監査役を除く）

80

80

̶

̶

2

社外役員

79

79

̶

̶

7

報酬等の総額が１億円以上である者の報酬等の総額等
氏名

役員区分

報酬等 の 種類別 の 額（百万円）
基本報酬

ストックオプション

報酬等の総額
（百万円）

賞与

岩沙 弘道

代表取締役会長

99

15

66

181

菰田 正信

代表取締役社長

99

15

66

181

飯沼 喜章

代表取締役

62

9

37

109

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 39

取締役、監査役および執行役員（2015 年6 月26日現在）

取締役

後列左から 、藤林 清隆、北原 義一、飯沼 喜章、斎藤 一志、飯野 健司 、佐藤 雅敏
前列左から 、江川 雅子、山下 徹 、岩沙 弘道、菰田 正信、松島 正之 、江頭 敏明
代表取締役会長

取締役

取締役

取締役（非常勤）

代表取締役社長

取締役

取締役

取締役（非常勤）

代表取締役

取締役

取締役（非常勤）

取締役（非常勤）

岩沙 弘道
菰田 正信
飯沼 喜章

斎藤 一志
北原 義一
飯野 健司

藤林 清隆
佐藤 雅敏
松島 正之

山下 徹

江頭 敏明
江川 雅子

監査役
常任監査役

浅井 裕史
監査役

西山 晃一
監査役（非常勤）長谷川 俊明監査役（非常勤）加藤 義孝

監査役（非常勤）

真砂 靖

左から 、真砂 靖 、長谷川 俊明、浅井 裕史、西山 晃一、加藤 義孝

40 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Corporate Governance

執行役員
会長執行役員 岩沙 弘道
社長執行役員 菰田 正信
監査室、経営企画部 関係業務担当
副社長執行役員 飯沼 喜章

常務執行役員 佐藤 雅敏

執行役員 世古 洋介

総務部、経理部、情報システム部 関係業務担当（総務部長委嘱）

常務執行役員 中井 省吾

執行役員 三木 孝行

関西支社 総括業務担当（関西支社長委嘱）（ロジスティクス本部長 兼
ロジスティクス事業開発部長委嘱）

関連事業部 関係業務担当

常務執行役員 小野澤 康夫

専務執行役員 斎藤 一志

日比谷街づくり推進部、東京ミッドタウン事業部、執行役員 弘中 聡

豊洲プロジェクト推進部、柏の葉街づくり推進部、（不動産ソリューションサービス本部長委嘱）（海外事業本部長委嘱）

開発企画部、五反田開発部 関係業務担当

専務執行役員 北原 義一
建設企画部、ベンチャー共創事業部
関係業務担当、日本橋街づくり推進部

常務執行役員 石神 裕之（商業施設本部長委嘱）

執行役員 浜本 渉（経営企画部長委嘱）
執行役員 広川 義浩

総括業務担当（ビルディング本部長委嘱）

常務執行役員 山本 隆志（商業施設本部副本部長 兼専務執行役員 川本 正一郎（アコモデーション事業本部長委嘱）

商業施設運用部長委嘱）

企画調査部、S&E 総合研究所
関係業務担当常務執行役員 飯野 健司
秘書部、広報部、人事部 関係業務担当、
支店 総括業務担当

常務執行役員 船岡 昭彦

執行役員 池田 明（海外事業本部 副本部長 兼 業務推進室長委嘱）（賃貸住宅事業部長委嘱）

常務執行役員 植田 俊

執行役員 齋藤 宏樹（ビルディング本部 副本部長 兼 業務推進室長委嘱）（人事部長委嘱）

常務執行役員 藤林 清隆
住宅分譲事業 関係業務担当

執行役員 大林 修（海外事業二部長委嘱）（三井不動産レジデンシャル株式会社
代表取締役社長）

グルー プ 執行役員
グループ上席執行役員

山代 裕彦（三井不動産リアルティ株式会社）

グループ上席執行役員

尾崎 昌利（三井不動産リフォーム株式会社）

グループ執行役員

井上 徹（三井不動産レジデンシャル株式会社）

グループ執行役員

冨川 秀二（三井不動産投資顧問株式会社）

グループ執行役員

守屋 秀樹（三井不動産レジデンシャル株式会社）

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 41

三井不動産グループの CSRとは
三井不動産グループの 果たすべき社会的責任とは 、「」マークに象徴される理念 のもと 、社会・経

済 の 発展と地球環境 の 保全に貢献 することだと私たちは考えています 。グループ・ステートメントに掲げる「都市に豊かさと潤 いを」を実践・実現 することが 、三井不動産グループの CSR であり、そのための 基軸として〈環境〉〈品質〉〈新たな価値・市場創造にチャレンジ 〉の 3 つのテーマを設定し 、CSR 活動 の 推進に取り組 んでいます 。

三井不動産グルー プの CSR の 考え方
ＣＳＲの 考え方

ＣＳＲテー マ

主要 な 取り組 み環境◆ 環境に配慮した製品・サービスの提供

都 市 に豊 か さ と潤 い を

私たちは 、「 」マークに象徴される「共生・共存」の理念のもと 地球環境に貢献します 。

品質◆ 環境負荷低減の推進◆ 環境経営の推進◆ 顧客満足の実現

私たちは 、常に顧客志向を貫き、顧客が満足する安全・安心な財・サービスの提供を目指します 。

新たな価値・市場創造にチャレンジ
私たちは 、常に社会・経済の変化をとらえた新たな価値創造により社会◆ 安全・安心な財・サービスの提供◆ お客さまとのコミュニケーション◆ 新たな価値創造◆ 革新的なソリューションの提供の発展に貢献します 。

コー ポレート・ガバナンス

事業活動 の 基盤
コンプライアンス

リスクマネジメント

事業活動 の 基盤
当社グループのCSRは 、主要事業を通じて「環境」「品質」「新たな価値・市場創造にチャレンジ」というテーマに取り組むことです 。そうした事業活動を支える基盤として 、
「コーポレート・ガバナンス（ P.36）」「リスクマネジメント（ P.38）」（ P.36）」の推進・強化が何より重要だと考えています 。
「コンプライアンス
コンプライアンス研修

42 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

CSR

取り組 み 例
当社グループは、人類の持続的発展が可能な社会の実現に貢献していくことが企業の使命であり、企業価値の向上につながる重要な経営課題の一つとしてとらえ 、コミュニティと連携・協力して環境負荷の低減と安全・安心、快適性の向上を図りながら事業を進めていくことを「環境との共生」と位置づけ 、豊かで潤いのある都市環

環境への取り組みの基本的考え方
1「地球への優しさ」と「人への優しさ」の双方を実現

2

コミュニティと連携・協力した先駆的な街づくりを推進3

未来をリードするスマートシティを国内外で展開

境の創造と地球環境への貢献を目指します 。

当社グループは、お客さまにご満足いただける安全・安心や快適さを提供すること、また社会の持続可能性を確保すること
を広く品質と捉えています 。品

質向上を追求することで 、人への優しさを実現する街づくりに取り組んでいます 。

オフィスビルの BCP に関する取り組み
に対するテナント企業のニーズの高東日本大震災以降の安全・安心、事業継続計画（ BCP ）まりから、非常時の対応、平常時の備えを強化し 、既存ビル・新築ビルともに防災・BCPに関する取り組みを推進しています 。また 、「危機管理センター・

365 日宿直等による危機管理体制の整備」「防災備蓄品のテナントへの配布」「一般帰宅困難者の受け入れ 訓練」といった取り組みを実施しており、これらハード・ソフトの両面からの BCP 対策強化や地域防災への貢献を図っています 。

当社グループでは、街づくりのなかで 、時代時代が求める価値を創造し続けています 。さらに 、その創造した

価値を時間とともに高めていく「経年優化」の思想も大切だと考えています 。また 、社会・経済の変化をとらえた
ソリューションの提供を通じて 、新たな市場創造にも取り組んでいます 。

危機管理センター（三井二号館）

ベンチャー共創に関する取り組み
成熟化する国内マーケットにおける成長戦略の一環としてベンチャー事業に着目し、や「 KOIL 」（柏の葉スマートシティ内）「 LIAISON-STAGE 霞が関」
（霞が関ビルディング内）、「 Clip ニ
ホンバシ」などのベンチャー向けオフィスや各（東京都中央区）

種ビジネス支援を提供するだけでなく、高い技術力を持ったベンチャーと協働して新たな市場創造を目指しています 。

三井不動産グルー プ「 社会貢献活動方針」
私たちは 、グループ・ステートメント「都市に豊かさと潤いを」の理念のもと 、社会・経済の持続的な発展を目指し 、都「豊かさと潤い」を実現するさまざまな活動にグローバルな視点で市再生・街づくりを通じて社会に貢献するとともに 、
取り組みます 。
1 「地球環境」「地域社会」「文化・教育」「国際交流」の 4 つの分野を中心に取り組みます2
3

地域社会の方々とともに調和を図りながら取り組みを推進します
自社の持つ施設やネットワーク、人材などの資源を積極的に活用します

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 43

ＣＳＲへの取り組み

三井不動産グループの街づくり（スマートシティ）

三井不動産グループは 、日本初 の 高層ビル「霞が関ビルディング」を開発して以降、総合デベロッパーとして 、水辺の再生を目指した「大川端リバーシティ21 」、自然との共生や都市再生を目指した「東京ミッドタウン」など 、それぞれの 時代における社会 ニーズをとらえ 、街 づくりを革新し続 けてきました 。それは 現在、三井不動産 が 推進 する「 スマートシティ」へと続 いています 。三井不動産 の 掲げるスマート
シティは 、エネルギー のスマート化にとどまらず 、「環境共生」「安

全・安心」「健康長寿」「産業振興」といった 人類 が 直面 する課題 の解決に街 づくりのなかで 挑戦し 、人が主役の成長し続ける街、「経年優化」の 街 づくりを目指しています 。

三井不動産グループが三井不動産 のスマートシティ
構想 目指 すスマートシティ 〜3 つのコンセプト
1. 人類が直面する課題の解決に挑戦する街

解決すべき課題：エネルギー、環境共生、安全・安心、
健康長寿、産業振興など

2. 人が主役（需要者視点）「賢く働く、賢く暮らす」

・「 Green（省エネ、環境配慮）& Resilient（強靭さ）」を実現
・技術が創造する価値を、顧客が満足できる街

3. 複合プレミアムとタウンマネジメントにより成長し続ける街

用途の複合によるシナジーを活かし、タウンマネジメントでサスティナブルに付加価値を向上

三井不動産グルー プのスマートシティプロジェクト
1 柏 の 葉スマートシティ

日本初の公・民・学連携による複合開発型スマートシティ「柏の葉スマートシティ」。2014 年 7 月、その中核エリアである「ゲートスクエア」がグランドオープンしました 。
「ゲー
トスクエア」には 、エネルギー、防災、交通、健康、ビジネ
ス環境、国際交流空間などさまざまな都市機能を集積しています 。日本初の街区間電力融通を実現したエネルギー管理システム「柏の葉 AEMS 」が稼働し 、新たなイノベーショ
ン創造拠点「 KOIL 」、健康サポート拠点「街のすこやかス
テーション」などもオープンしました 。また2015 年 1 月、エネルギーの分野では日本初のケースとなる、太陽光発電や蓄電池などの分散電源エネルギーを街区間で相互に融通す
るスマートグリッドが本格稼働を開始しました 。省エネル
ギー・CO2 排出量削減に貢献するとともに 、災害等の非常時にも電力供給を可能にして、街の防災力を高めます 。

関連設備

柏の葉スマートセンター

44 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

NAS 電池KOIL パーク

街のすこやかステーション

CSR

2 日本橋再生計画第 2 ステージ

三井不動産の本拠地であり、三井グループにもゆかりの深い日本橋。この街の活性化や新たな魅力の創造に向け 、官・民・地元一体で進めているのが「日本橋再生計「残しながら、蘇らせながら、創っていく」をコ画」です 。
ンセプトに 、ハードとソフトの両面から街づくりに取り組んできました 。

「日本橋スマート「日本橋再生計画第 2 ステージ」は 、シティ」を目指 すステージです 。三井不動産が 考える「都心型スマートシティ」のモデル事業として 、心意気・粋といった日本橋らしい価値観を中心に、4 つのキーワードを軸とした「人が主役の街づくり」に取り組んでいます 。
・路地や広場の整備により街の散策文化を促進・産官学が連携したライフサイエン
ス情報交流拠点

・老舗が立ち並ぶ「日本橋」のにぎわい再生・グローバル企業にも対応する職住接近したビジネスサポート整備
魅力空間
経済活力

界隈創生

産業創造

心意気・粋

電気

（コージェネレーションシステム ）

廃熱

基盤整備

水都再生

高効率熱源機器

共生社会

電気

地域共生

・かつての舟運機能の復活
未来の日本橋（あくまでもイメージです） ・水辺空間の活性化による価値創造

熱高効率発電機人と地域 のつながりを路地や広場の整理

日本橋室町三丁目地区市
街地再開発計画・日本橋の鎮守「福徳神社」の再建

開発区域外 Aビル

熱

Bビル

Cビル

・地域電気供給・熱供給事業などの大型の高効率発電機による防災強化・循環共生型の街づくり 「地域電気供給・熱供給事業」

3 新日比谷 プロジェクト

新日比谷プロジェクトは、日比谷公園や周辺の劇場・映画館と連携した芸術文化発信や 、国内外のベンチャー企業・中小企業の事
業拡大および新産業創出などを支援するビジネス連携拠点として 、2014 年末に東京圏で初となる「国家戦略特区」の区域認定を受けました 。三井不動産グループは 、本プロジェクトを日本橋エリアで推進中の「日本橋再生計画」とならぶ都心型スマートシティと位置「国際ビジネス・芸術文化都心『日比谷』の街づくり」を通じ
付け 、て 、東京の国際競争力の強化に資する街づくりに取り組んでいます 。

日比谷ゲートプラザ

4

スマートシティプロジェクト位置図

Fujisawa サスティナブル・スマートタウン

同街地区で三井不動産レジデンシャル（株）が販
柏の葉スマートシティ
1

3

4

Fujisawa サスティナブル・スマートタウン

代省エネルギー基準への適合などの省エネ設計に加え 、家庭用燃料電池「 エネファーム」や太陽光発電、蓄電池で創エネ・

2

新日比谷プロジェクト売している「ファインコートFujisawa SST 」は 、次世

日本橋再生計画第 2 ステージ

蓄エネに対応、さらにこれらを効率的に管理するＨＥＭＳを導入しています 。

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 45

ＣＳＲへの取り組み

2014 年度の主な取り組み

「

」の 理念
当社グループでは 、グループのロゴマークである「」マークに象徴される「共生・共存」「多様な価値観の連繋」の理念のもと 、グループビ
ジョンに「」を掲げ 、社会・経済の発展と地球環境の保全に貢献しています 。
」は、三井不動産グループの街づくりが常に地球とともに「あることを認識し 、人と地球がともに豊かになる社会をめざしていることを表しています 。

地域コミュニティとの 共生、オーナーへの積極的な
働きかけ● 設計会社、建設会社、エネルギー
会社、メーカー 等との連携・協力● 地域、行政、大学等の研究機関との 連携・協力 の 強化●

環境 へ の 取り組 み 方針

● テナント当社 グループでは 、「グループ 環境方針」のもと「 環境負荷 の 低減（ Load
reduction ）」「安全・安心、快適性 の向上 および 持 続 可 能 性 の 確 保（ Qualit y
improvement ）」「 さまざまな主体との多 様 な 連携・協力（ Cooperation ）」の3 分野を一体的に推進することを取り組みの方針として 、環境活動を行っています 。

3

1

2

2 削減
（低炭素型交通の利用支援を含む）

●

CO

●
●

水環境 の 保全● 有害物質削減● 省資源・廃棄物削減●

安全・安心 の 向上
自然環境 の保全・活用（生物多様性 の 保全）●●

景観・街並みの保全・活用
健康・快適性 の 向上

主 な 取り組 み

1

Load Reduction 環境負荷の低減「環境負荷の低減」を掲げています 。
「 CO2 削減」
「水環境の保当社グループは、環境への取り組みの中心的な課題として、
全」「有害物質削減」「省資源・廃棄物削減」の4 つの面から、サスティナブルな社会の実現に取り組んでいます 。
◆ CO2 削減／省エネ・創エネ・蓄エネ

省エネルギーの取り組みにとどまらず 、太陽光発電やコジェネレーションシステムなどの創エネ、大型蓄電池による蓄エネなどにも対応した省 CO2 型建物の提供を進めています 。また 、創エネ事業として 、メガソーラー事業にも取り組んでいます 。

「飯田橋グラン・ブルー ム 」の 環境対応

採光を図っています 。また、専用部・共用部の全照明のLED化や自動調光制御システム、高効率な熱源・空調システムなどを導入するとともに、BEMSやE-SCAT（熱源トータル最適制などを導入し、御システム）
トータルエネルギー使用の最適化を図っています 。さらに 、太陽光発電設備や電気自動車充電施設（2 台分）なども設置しています 。

「飯田橋グラン・ブルーム」は 、建築環境総合性能評価シ
ステム「 CASBEE 新築（2010 年版）」のSランク相当の環境性能を持つオフィスビルです 。Low-Eガラスや自動角度制御ブ
ラインドなどの採用により、空調負荷の低減や安定した自然46 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

飯田橋グラン・ブルー ム

CSR◆ 省資源・廃棄物削減◆ 商業施設での従量課金制度の導入

省 資 源・廃 棄 物 削 減 を 図 るため 、3R（リ商業施設では、廃棄物の排出量に応じて課金する従デュース、リユース、リサイクル）に努めるとと量課金制度を導入し、店舗からの廃棄物の発生抑制をもに、建物の長寿命化に取り組んでいます 。ま

図っています 。

た 、廃棄物の適正処理を図るため、委託処理業

者の実地確認なども行っています 。

シー ル 貼付け

2 Quality Improvement 安全・安心、快適性の向上および持続可能性の確保◆ 自然環境の保全・活用

都市における貴重な自然環境の保全およびその土地の記憶や歴史を継承する樹木・樹林の保存に努めるとともに 、新たな緑の創出に努めています 。また、
「経年優化」の思想のもと、周辺環境との調和や生態系保全に配慮した緑地や生物生息環境の創出・復元、グループ保有林の保全・活用、持続可能な森林資源の調達などにも取り組んでいます 。
「ららぽーと富士見」で緑化面積約 42,000m2 を確保「ららぽーと富士見」（2015 年 4 月開業）では 、約 8,700m2 の緑地公園を整備
し周辺地域の環境保全に貢献するとともに、平面駐車場の一部に芝生の緑化ブロックを設置したり、屋上緑化、壁面緑化、フェンス緑化に努め 、緑化
面積約 42,000m2を確保しています 。

緑地公園

壁面緑化

3 Cooperation さまざまな主体との多様な連携・協力◆ 地域コミュニティとの共生・連携「地域や 、より大きな社会との調和・連携の中で街づくりに取り組む」、それが三井不動産グループの原点です 。地域・社会などのコミュニティやお客さま・テナントなどが持つ多様な価値観と共生し、連携・協力することが、これからの街づくりには欠かせないと考えています 。

地域コミュニティの 核となる商業施設 づくり
商業施設事業では 、「地域コミュニティの核」となることを目指しています 。単なる買い物スペースではなく、地域に必要とされるさまざまなサービス機能を集積、人や情報の交流の場を提供し、地域活性化への貢献を図っています 。
商業施設での 主な取り組み
・施設内に市 の 情報発信コーナーを設置「 WANGAN ACTION 」プロジェクト

・施設内に警察官立ち寄り所を設置

三井不動産レジデンシャル（株）・災害時 の 支援協力に関 する協定書 の 締結

では 、2014 年 9 月から、湾岸エリア

・地元の農業協同組合が出店し地産地消・食農教育を推進の活性化を目的としたプロジェクト「 WANGAN ACTION 」を 地 元・産・

日本最大級規模の都市型

官・民 の 連携 のもとで 発 足 させ 、 マルシェ「太陽のマルシェ」

・認可保育園 やクリニックモールを誘致し 、子供から高齢者まで 地域住民の 暮らしをサポート

食・スポーツ・アート・音楽のプログ

ラムを通じたエリアコミュニケーショ
ンの活性化に取り組んでいます 。
※本プロジェクトは 、2014 年度グッドデザイン 賞（都市 づくり、地域 づくり、コ

フットボー ルと音楽をテー マにした 施設を受賞しました 。 「 MIFA Football park 」
ミュニティづくり部門賞）

ららぽーと和泉（ 2014 年 10 月開業）

ららぽーと富士見（ 2015 年 4 月開業）

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 47

地域コミュニティとの 共生「 ママ withららぽーと」の 取り組 み
三井不動産グループは 、これからの商業施設は「人が交流 する」新しい 商業施設「ららぽーと」へと進化し 、多様化するニーズや新たなライフスタイルに幅広く応えることが大切と考えています 。その取り組みの一 つが 、現在子育て 奮闘中 の 女性社員が考案した「 ママ withららぽーと」プロジェクトです 。

“ ママに優しい ” をコンセプトに 、ママたちのショッピングセンターへのさまざ
まな期待を 、
「ららぽーと」の 施設 づくり・サービスに反映したこの 取り組み
は 、地域 にお 住まいの 子育 てママから高 い 評価 をいただいており 、「ららぽーと」が地域コミュニティの 中心として 大きな役割を果たしています 。
プロジェクトのきっかけは、育児休業中の女性社員が、自マたちが理想とする施設やサービスを追求するプロジェク社や他社の商業施設を実際に訪れて感じた「商業施設は 、トを立ち上げました 。折しも、新プロジェクトが開発中であっ子育てファミリーに十分に対応できているだろうか？」といたこと、また 当プロジェクトの 商圏に多くの 子育てファミう疑問。幼い子供連れではフードコートで食事を運ぶのはリー層が居住していたこともあり、「ママwithららぽーと」大変なこと、お手洗いが狭いとベビーカーでは入れないこ

は、新規プロジェクトの開発に伴い検討が進められ 、そこかとなど、施設利用時に感じた不具合について 、休業から復ら生まれた数多くの工夫が採用されるに至りました 。

帰した女性社員は、これらの課題解決を目指して同僚の女「ららぽーと富士見」の2施設で採
現在、「ららぽーと和泉」性社員たちと部門横断的なプロジェクトチームを結成、マ用され、今後順次各「ららぽーと」に導入していく予定です 。

取り組 み の 一例

赤ちゃんと一緒に食事 ができる
小上 がり席

フードコート配膳 サービス

店舗との 共同開発による
お 子さまランチ

ベビーカーも入 れる授乳室

空気清浄機を完備した
おむつ替えルーム

荷物配達／ ポーター サービス

三井不動産（株）
商業施設本部 商業施設運用部
イノベーション 推進グループ 統括

たママたちの期待に応えたいと考えました 。そこでプロジェクトのメンバーが 、自分たちの経験をもとにアイデア

荒井 み ゆき を出し合いました 。また、商圏の方を対象にしたアンケー

ト結果や当社施設のインフォメーションセンターに寄せら

プロジェクト立ち上げの大きなきっ れたご要望などお客さまの声も取り入れ 、最終的に実現かけになったのは、自分の子育て経験 を目指すアイデアの数は100 以上にも上りました 。社内外
です 。自分で経験して分かったのですが 、ママは商業施の多くの方のご協力をいただき、「ららぽーと和泉」では、設に行く時間をつくることさえ難しい 。だからこそ行く以 そのほとんどを形にすることができています 。今後は 、
上は買い物だけでなく、子供との時間を目一杯楽しみた ファミリーに寄り添った当社施設の魅力がさらに大きくないという思いがあります 。
「ららぽーと和泉」では、こうし ることを期待しています 。

48 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

CSR

人材育成
三井不動産では 、今後の顧客ニーズの変化をとらえ 、豊かで快適な時間を過ごすためのサービスも併せて提供する「ビジネスとくらしのソリューションパートナー 」への進化を目指しています 。その実現のために、高度な専門性と幅広い視野を併せ持つ従業員が、それぞれの個性を十二分に発揮する多様な人材の集合体となることを、人材育成の目標にしています 。
◆ 一人ひとりが生き生きと働ける環境を実現するために

当社では、個性豊かな人材が生き生きと働ける職場環境を目指しています 。従業員各人のライフスタイルに応じ、また 、女性にも男性にも働きやすい環境となるよう、育児・介護の支援や 、ワークライフバランスの実現支援に向けた各種制度を整えています 。
さらに、健康維持・増進のための取り組みとして「衛生委員会」を設置し、定期健康診断の受診率向上等に努めているほか 、長時間労働・過重労働の従業員に対しては保健師
や産業医による面談を実施し、総合的な労働環境の向上を

ワークライフバランスの 実現支援例

育児支援

介護支援

・産前産後休暇・育児休業制度・育児に関 する短時間勤務制度
・事業所内保育所

・介護休業
・介護に関する短時間勤務制度
・介護コンサルティングの 導入
・介護セミナー の 実施
・介護休暇

ワークライフバランス実現支援
・夏季特別休暇、連続特別休暇
・フレッシュアップ休暇
・リターンエントリー 制度

図っています 。
◆ 幅広い視野と専門能力を持つ人材の育成

当社では 、従業員それぞれの能力やニーズに応じた能◆ 次世代認定マーク「くるみん」を取得

当社は 、子育て 支援のための力開発を促進すべく、体系的かつ多様な研修プログラムを行動計画を策定し、目標を達成す

設けています 。主に、従業員全員が三井不動産の従業員とるなど一定の要件を満たした場合して保有すべき知識・スキルに関する人事部主催研修と、に付与される次世代認定マーク

各部門特有の専門的スキルや商品に関する部門主催研修（愛 称「くるみん」）を2014 年 7 月とに分かれます 。

30 日付で取得しました 。

社会貢献「地球環境」「地域
街づくりという本業を通じて広く社会に貢献するとともに、独自の「社会貢献活動方針」に基づいて 、社会」「文化・教育」「国際交流」の 4 つの分野を中心とするさまざまな社会貢献活動に取り組んでいます 。
◆ 商業施設における社会貢献活動◆ 被災地東北の企業支援

家族や仲間と楽しく社会貢献活動や環境推進活動を体験

当社グループは 、2012 年度より、地できる「場ときっかけ」を提供する「 &EARTH 」活動を展開し域支援復興 マッチング「結 の 場」プロています 。

ジェクトに参画し、東日本大震災の被災「盲導犬 ふれあいキャンペーン」

地域企業である水産加工企業（宮城県

多くの方々に盲導犬および視覚障がい者の方に対する理解や知識を深めていただくとともに 、盲導犬育成のための募金活動も行っています 。

「衣料支援 プロジェクト」

不要となった衣料品を回収し 、NPO

日本救援衣料センターを通して世界の難民や被災者などに寄付する「 &EARTH
衣料支援プロジェクト〜あなたの服でを支援しています 。
石巻市・気仙沼市）◆ グループ保有林の育成と活用

当社グループは、北海道に約5,000haの森林を保有しています 。適切な施業により健全な森を育成することで 、多様 な 生物 が 生息 する場を 創 るとともに 、二酸化炭素（ CO2）の吸収固定源や水源の涵養、土砂災害の防止など国土の保全に貢献しています 。

世界に笑顔を〜」を毎年継続的に実施しており、三井不動
産グループの社員が運営に参加しています 。

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 49

財務情報／会社情報

51 財務分析51 事業環境と営業概況
52 事業セグメント別の状況
54 財政状態（連結）55 キャッシュ・フロー（連結）56 賃貸等不動産関係
56 株主還元56 2016 年 3 月期の見通し
57 事業等のリスク

58 連結財務諸表
64 ネットワーク
65 沿革
66 会社概要／株式情報

50 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Financial Analysis

財務分析

事業環境と営業概況
2015 年 3 月期の日本経済は、2014 年 4 月の消費税増税後このような事業環境のもと、当社グループにおいては 、に 、需要の大幅な反動減が生じたことから一時的な停滞も「顧客志
中長期経営計画「 イノベーション2017」に基づき、見られましたが、秋以降は日本銀行による追加金融緩和や「ビジネスモデルの革新」「グループ 経営の進
向の経営」

円安効果の顕在化、原油価格の下落等により、緩やかな回「国内事業の競争力強化」化」という3 つの戦略を実践し 、復基調が続きました 。

と「グローバル化への取り組み」を加速しました 。また 、日不動産業界においては、オフィス賃貸事業については、

本橋・八重洲エリアの街づくりを中心とした都心での複合

都心部および主要地方都市において空室率の改善傾向が

開発、首都圏その他地域での大規模商業施設など、豊富な

継続し、また都心部を中心に募集賃料も回復の動きを見せ

開発パイプラインを着実に実現させるとともに、マクロ環境

始めました 。商業施設賃貸事業については、4 月の消費税の変化により今後見込まれる新たな事業機会獲得へ向けて増税に伴う駆け込み需要の反動や天候不順の影響等によ

財務基盤をさらに強化するため、公募による新株発行おより、回復基調に足踏みが見られたものの 、インバウンド消費

び第三者割当による新株式発行を行い 、総額 3,309 億円のの高まりなどもあって 、秋以降は堅調に推移しました 。住

資金を調達しました 。

宅分譲事業については、消費税増税や建築コスト高騰の影2015 年 3 月期の業績は 、「賃貸事業」において商業施設

響も懸念されましたが、低金利での融資の継続や政策支援「分譲事業」における個人事業が好調に推移したことや 、の効果等が個人の購入意欲を後押ししたことにより、総じ向け住宅分譲の利益率の上昇、投資家向け分譲の伸長等て堅調に推移しました 。また 、不動産投資事業については、により、売上高は1 兆5,290 億円と前期比137 億円（0.9% ）の初のヘルスケア施設特化型リートが上場されるなど投資対増収、営業利益は1,860 億円と同比 135 億円（7.8% ）の増益

象 の 広 がりが 見られました 。他にも新規上場 が 相次ぎ 、となりました 。また 、経常利益は1,633 億円と同比 187 億円

2015 年3 月末時点でのJリートは51 銘柄に上り、時価総額も10.7 兆円に達しました 。

（13.0% ）の増益、当期純利益は1,001 億円と同比 233 億円（30.4% ）の増益となりました 。

営業収益

営業利益

当期純利益

（十億円）

（十億円）

（十億円）

2,000

200
172.5

1,500 1,405.2 1,338.1 1,445.6

1,515.2 1,529.0

126.0

60

2011

2012

2013

2014（年度）

0

76.8
59.4
49.9

50.1

2010

2011

40

50

2010

100.1

80

100

500

120
100

148.1

150
120.0

1,000

0

186.0

20
2010

2011

2012

2013

2014（年度）

0

2012

2013

2014（年度）

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 51

事業セグメント別 の 状況

（単位：百万円）

年度

賃貸
2015 年 3 月期は 、オフィス、商業施設の新規・通期稼働
や 、商業施設の増床・リニューアル効果等による収益寄与の一方で 、「飯田橋グラン・ブルーム」等の新規稼働に伴う償却費の増加、再開発に伴う稼働終了等により減益し 、セ

収益
オフィス・

なお 、当社の首都圏オフィスの空室率（単体）は、3.2%となりました 。

オフィス

¥284,530¥283,459

商業施設

157,887

171,052
4,473
1,598
1,142
1,239
493
,
10 331
464,842
107,863

貸付面積（千 m ）

4,452

所有

1,550

転貸

1,188

所有

1,201

商業施設

オフィス

商業施設
その他

2014

2

グメント全体では前期に比べ 151 億円の増収、13 億円の減益となりました 。

2013

転貸

収益

収益合計

449,699

営業利益

109,205

売上高

営業利益

首都圏オフィス空室率（単体）

（十億円）

（十億円）

（％）

500

449.6

464.8

120

109.2

100

400

107.8

60

200

20

0

0

2013

2014 （年度）

3.9%

3

40

100

5
4

80

300

2
2013

2014 （年度）

513
7,282

1

4.0%

4.4%
3.8%

3.3%

3.2%

13

14 （年度末）

2.5%
1.6%
2006

1.3%
07

08

09

10

11

12

分譲

個人向け住宅分譲において 、計上戸数の減少により減収となった一方で 、利益率が上昇したことにより増益し、前期に比べ 470 億円の減収、同比 39 億円の増益となりました 。また 、投資家向け分譲等は 、物件売却の伸長により、前期に比べ630 億円の増収、同比 144 億円の増益となり、セグメント全体では前期に比べ 159 億円の増収、同比 183 億円の増益となりました 。
（単位：百万円）

年度

2013
戸数（戸）

戸あたり単価（万円）¥241,517

5,082¥4,752

その他

53,9641,475

小計

295,482

6,557

首都圏

42,322

その他

7,366

収益

首都圏
中高層分譲

住宅分譲合計（個人顧客向け） 戸建分譲

投資家向け分譲等
合計

52 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

2014
収益

戸数（戸）

戸あたり単価（万円）¥206,037

3,744¥5,5033,659

43,491

1,114

3,904

4,506

249,528

4,858

5,136

757

5,591

43,087

789

5,461

159

4,633

5,510

110

5,010

小計

49,689916

5,425

48,598

899

5,406

合計

345,172

7,473

4,619

298,126

5,757

5,179

営業利益

22,781

26,730

収益

64,294

127,315

営業利益

4,317

18,763

収益合計

409,466

425,442

営業利益

27,09945,493Financial Analysis

売上高

営業利益

（十億円）

（十億円）

500
400

409.4

425.4

50

30

200

20

100

10
2013

45.4

0

2014 （年度）

年度

中高層分譲

40

300

0

住宅完成在庫推移

戸建分譲

27.0

合計

2013

2010
638
46
684

（単位：戸数）

2011
380
24
404

2012
223
57
280

2013
170
65
235

2014

83
100
183

2014 （年度）

マネジメント

プロパティマネジメントにおいて増収増益となった一方で 、仲介・アセットマネジメント等において 、リハウス事業（個人向け仲介事業）
が順調に推移したものの 、前期に比べて取扱件数が減少したことにより減収減益となり、セグメント全体では前期に比べ 35 億円の増収、同比 6 億円の減益となりました 。
売上高

営業利益

（十億円）

（十億円）

400

（単位：百万円）

年度

60

314.2

300

49.9

317.8

49.3

40

2013

2014 （年度）0

収益アセットマネジメント等 営業利益

20

0

営業利益

仲介・

200
100

プロパティマネジメント 収益

合計
2013

2014 （年度）

収益

営業利益

2013
¥225,438
27,81988,791
22,126314,230
49,9452014¥235,289
28,50282,52820,815
317,818
49,317三井 ホー ム

新築事業において 、期首受注残高が前期を上回っていたこと等により、セグメント全体では前期に比べ 50 億円の増収となった一方で、利益率が低下したことなどもあり、同比 1 億円の減益となりました 。

売上高

営業利益

（十億円）

（十億円）

250

237.0

242.1

5

200

4

150

3

100
50
0

2013

2014 （年度）（単位：百万円）

年度

4.1

4.0

新築

収益

受注工事高
収益

2

リフォーム・
リニューアル

1

賃貸管理

収益

0

2013

2014 （年度）

住宅関連部資材販売
収益合計
営業利益

受注工事高
収益

2013
¥173,188
171,139
29,673
34,23420,05914,148237,068
4,192

2014¥178,172
152,706
27,21534,963
21,45415,307242,150
4,017

その 他

期初に（株）ユニリビングの株式を売却したことにより減収となった一方で、ホテル事業が好調に推移し、セグメント全体では前期に比べ 260 億円の減収、同比 21 億円の増益となりました 。

売上高

営業利益

（十億円）

（十億円）

6

125
100

5.1

104.7
78.7

75
50

4

（単位：百万円）

3.0

2

25
0

2013

2014 （年度）

0

2013

年度

2013

2014

施設営業

¥ 49,781¥51,974

その他

55,006

収益合計

104,787

営業利益

3,071

26,80878,782
5,186

2014 （年度）

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 53

財政状態（連結）資産2015 年 3 月期末の総資産は 、5 兆 771 億円となり、前期末
比で5,283 億円増加しました 。

トラインを複数の金融機関との間で設定しており、2,500 億円の未使用枠があります 。
また 、流動比率は 、前期末の 156%から上昇し204%とな

主な増減としては 、販売用不動産（仕掛販売用不動産、が696 億円増加し、また設備投開発用土地、前渡金を含む）

りました 。

純資産

資により有形・無形固定資産が2,624 億円増加しました 。

純資産合計は 、1 兆 9,320 億円となり、前期末比で 6,066

なお 、設備投資額は2,734 億円、減価償却費は612 億円でした 。

億円の増加となりました 。これは、資本金が1,654 億円、資負債

評価差額金が1,439 億円、為替換算調整勘定が209 億円増

本剰余金が1,655 億円、利益剰余金が949 億円、有価証券
加したことなどによります 。

有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、1 年内償還予定の社債、ノンリコース1 年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借自己資本比率は36.9%と前期末の28.0%から上昇し、D/E
レシオ
は前期末の1.60 倍から1.06（有利子負債／自己資本）倍に低下しました 。なお 、1 株当たり純資産額は 、1,894.35

は、1 兆9,761 億円となり、前期末比で639 億
入金の合計額）となりました 。
円（前期末は1,451.18 円）

円減少しました 。
なお 、資金調達の流動性補完を目的として 、コミットメン

総資産

ROA

ROE

（十億円）

（%）

（%）

5,000
4,000

7

5

6,000

3,780.6 3,868.4

4,390.0

4,548.8

5,077.1

4

3.66%
3.39% 3.55%

4.07% 4.10%

5

3

4

2

3

3,000
2,000

0

2010

2011

2012

2013

2014（年度）

0

2010

2011

Ｄ/Ｅレシオ

（十億円）

（倍）

2.0

2,000

2,120.2 2,040.0
1,976.1

2012

2013

2014（年度）

1.62

2,500

1.80
1.60

2010

2011

2,000

1.06

1,000
0.5

2010

2011

2012

54 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

2013

2014（年度）

0

2012

2013

2014（年度）（%）
純資産（左軸）自己資本比率（右軸）

27.0%

27.9%

1,500
1.0

0

0

（十億円）

1.71

1,500

500

5.27%

純資産／自己資本比率

1.5

1,740.0 1,743.4

4.92% 4.78%

1

有利子負債
2,500

6.26% 6.37%

2

1

1,000

6

1,000

1,042.3 1,100.4

26.9%

28.0%

1,233.0

1,325.4

2011

2012

2013

2014（年度）

0

1,932.0

40
30
20
10

500
2010

36.9%

2010

2011

2012

2013

2014（年度）

Financial Analysis

キャッシュ・フロー（連結）2015 年 3 月期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で83 億円減少し、1,189 億円となりました 。

営業活動 によるキャッシュ・フロー
営業活動により303 億円の収入がありました 。これは、税金等調整前当期純利益 1,668 億円や減価償却費 612 億円な

投資活動 によるキャッシュ・フロー
投資活動により2,616 億円の支出がありました 。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出 3,041 億円などにどによるものです 。また 、販売用不動産の取得・売却によよるものです 。

るキャッシュ・フローは、取得による支出が売却による回収

財務活動 によるキャッシュ・フロー
財務活動により2,215 億円の収入がありました 。これは 、株式の発行による収入 3,291 億円などによるものです 。

を上回り、1,413 億円の支出となっています 。

営業活動によるキャッシュ・フロー
（十億円）

200

189.9

185.0
148.1

150

（十億円）

100

200

△71.1

0

△44.0

0

2010

2011

2012

2013

2014（年度）-200 △170.5
-300

23.8

28.5

2010

2011

2012

-200
△261.6

2010

14.5

-100

△124.3

30.3

145.8

100

-100

50

フリー・キャッシュ･フロー

（十億円）

0
99.6

100

投資活動によるキャッシュ・フロー

2011

2012

2013

2014（年度）-300△231.2

2013

2014（年度）※フリー・キャッシュ・フロー＝
営業キャッシュ・フロー + 投資キャッシュ・フロー

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 55

賃貸等不動産関係
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において 、賃貸用のオフィスビル 、商業施設等を有しています 。2014 年3 月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は973 億円（賃貸収益は営業収益に 、賃貸費用は営業原価に計上されています）、固定資産売却益は131 億円、減損損失は101億円、固定資産売却損は90 億円（固定資産売却益は特別利益に、減損損失および固定資産売却損は特であり、2015 年3 月期における別損失に計上されています）

当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は1,034 億円（賃貸収
益は営業収益に 、賃貸費用は営業原価に計上されています）です 。当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、各期の増減額および各期末の時価は、次のとおりです 。
（単位：百万円）

年度

2013

2014

¥2,247,555
9,230
2,256,785
3,472,694
1,215,908¥2,256,785
233,1462,489,932
4,054,375
1,564,443

賃貸等不動産連結貸借対照表計上額
期首残高
期中増減額
期末残高

期末時価
差額

株主還元
当社は 、企業価値のさらなる増大を目指し 、収益性の高い事業への投資に充当するための内部留保の充実を図る
とともに 、事業環境や業績、財務状況の推移を見据えたう
えで 、配当水準の維持向上に努めています 。配当性向につ2015 年3月期の業績および上記の配当方針を総合的に勘案した結果、2015 年 3 月期の期末配当については 、1 株当たり14 円（年間 25 円）としました（2014 年 3 月期の配当（中は年間 22 円）。
間・期末）

いては、2015 年 3 月期より親会社株主に帰属する当期純利益の 25% 程度を目途とします 。

2016 年 3 月期 の 見通し2016 年3 月期の売上高、営業利益、経常利益、ならびに親会社株主に帰属する当期純利益は、2015 年3 月期に引き続き、過去最高を更新する見込みです 。
売上高は 2015 年 3 月期比 809 億円増収の 1 兆 6,100 億円、営業利益は同比 89 億円増益の 1,950 億円、経常利益は同比76 億円増益の 1,710 億円の見込みです 。また 、親会社株主に帰属する当期純利益は 、同比 68 億円増益の 1,070 億円の見込みです 。

事業セグメント別 の 見通し

ント全体で205 億円の増収、45 億円の増益の見込みです 。

「賃貸」セグメントは 、次期新規開業の「ららぽーと富士「マネジメント」セグメントは 、三井不動産リアルティ（株）「ららぽーとEXPOCITY 」等の見」や「ららぽーと海老名」、における個人向け仲介事業やリパーク事業が引き続き堅調

商業施設による収益寄与や 、既存ビルの賃料上昇、当期に推移すること等により、セグメント全体で191 億円の増収、竣工した「飯田橋グラン・ブルーム」等の通期稼働により、6 億円の増益の見込みです 。

セグメント全体で 311 億円の増収、81 億円の増益の見込み「その他」セグメントは、ホテル事業が引き続き好調に推移すです 。

ること等により、セグメント全体で増収、増益の見込みです。

「分譲」セグメントのうち、住宅分譲事業は好調な販売状況
が継続し増収するものの 、2015 年 3 月期高収益率の大規模物件の計上があったことの反動を受け 、減益となる見込みです 。投資家向け分譲事業における増益を織り込み、セグメ

56 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

配当
2016 年 3 月期の1 株当たりの配当金は 、年間 28 円（中間14 円・期末 14 円）に増配を予定しています 。

Financial Analysis

事業等 のリスク
当社グループの経営成績および事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事項には 、以下のようなものがあります 。なお 、文中の将来に関する事項は 、2015 年3月期末現在において当社グループが判断したものです 。

経済情勢 の 動向

当社グループが国内外に所有・運営するオフィスビルや

不動産 および 金融関連法制 の 変更

将来において、建築基準法・都市計画法および金融商品

商業施設への需要は景気の動向に左右され得ること、また取引法など当社事業に関連する法制が変更された場合に住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用は 、新たな義務の発生、費用負担の増加、所有資産に関す

環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況のる権利の制限等により、所有資産の価値の低下や事業範囲悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあるこの制限など、当社グループの事業に悪影響を及ぼす可能性と、等から、国内外の経済情勢がさらに悪化した場合には、があります 。

当社グループの事業に悪影響を及ぼし、また所有資産の価値の低下につながる可能性があります 。また 、保有有価証
券の資産価値が低下した場合には、当社グループの財務状
態に悪影響を及ぼす可能性があります 。

天変地異等 の 災害・環境問題等

将来において 、天変地異・環境問題・土壌汚染や不動産の瑕疵が判明した等の場合には、所有資産の毀損や補償の義務履行等により、当社グループの事業に悪影響を及ぼし、金利 の 変動

また所有資産の価値の低下につながる可能性があります 。

達コストの増加や不動産への投資期待利回りの上昇、また不動産開発等

将来において 、金利が急激に上昇した場合には、資金調住宅購入顧客の購買意欲の減退等により、当社グループの当社グループが不動産開発等を行う場合、当社グループ

事業に悪影響を及ぼし、また所有資産の価値の低下につな

役員・従業員が直接業務を行う場合を除き、建設会社等、一がる可能性があります 。また 、当社グループの有利子負債定の技術を有する第三者に業務を委託するほか、地価や開の金利水準は格付けにより影響を受けるおそれがあります 。

発コストの上昇や工事等の不備等を含む多くの外部要因に

不動産関連税制 の 変更

将来において、不動産関連税制が変更された場合には、左右され 、想定外の多額の費用の発生または開発計画の遅延もしくは中止を余儀なくされる場合があり、その結果、当社グループの事業が悪影響を受ける可能性があります 。

資産保有および取得・売却時のコストの増加、また住宅購
入顧客の購買意欲の減退等により、当社グループの事業に悪影響を及ぼし、また所有資産の価値の低下につながる可能性があります 。

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 57

連結財務諸表
連結貸借対照表（単位：百万円）
前連結会計年度（2014 年 3 月 31 日）

当連結会計年度（2015 年 3 月 31 日）¥ 127,882
34,399243
483,669
270,059
196,511
17,445
10,503
11,208
10,205
12,06528,617
113,687△ 330
1,316,170¥ 107,151
34,76012,303
481,388299,836
241,676
22,583
4,991
8,177
10,682
9,692
23,619118,381

資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
開発用土地
未成工事支出金
その他のたな卸資産

前渡金
短期貸付金
営業出資金
繰延税金資産その他

貸倒引当金
流動資産合計△ 353
1,374,892

固定資産
有形固定資産建物及び構築物

1,163,107

1,294,479△ 541,807△ 581,569

機械装置及び運搬具

621,300
33,185

減価償却累計額△ 18,182

機械装置及び運搬具（純額）

15,002
1,743,527
55,575712,91054,074△ 21,393
32,6801,829,026
110,960
103,354△ 67,412
35,942
2,721,519

減価償却累計額
建物及び構築物（純額）

土地
建設仮勘定
その他

減価償却累計額
その他（純額）

有形固定資産合計

93,029△ 60,793
32,2362,467,642

無形固定資産借地権
その他

40,901
17,596

無形固定資産合計

58,49749,15917,954
67,113

投資その他の資産投資有価証券
長期貸付金495,726
13,419

敷金及び保証金

135,770

退職給付に係る資産80
13,287

繰延税金資産再評価に係る繰延税金資産
その他

貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計

58 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

3
51,303△ 3,077
706,5113,232,651¥4,548,822

700,697
11,931
127,978
7,882
10,336
3
57,404△ 2,613913,6213,702,255¥5,077,148

Financial Statement（単位：百万円）
前連結会計年度（2014 年 3 月 31 日）

当連結会計年度（2015 年 3 月 31 日）

負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
ノンリコース短期借入金

1 年内償還予定の社債
ノンリコース1 年内償還予定の社債

未払法人税等
未成工事受入金繰延税金負債
完成工事補償引当金
債務保証損失引当金
その他

流動負債合計¥ 130,695
188,832
95,21630,00020,10022,37422,887
2,113
1,294
76
332,722846,312¥

98,247203,313
6,213
30,0007,517
32,133
18,130
1,212
1,299
53
274,309672,430

固定負債
社債
ノンリコース社債

長期借入金
ノンリコース長期借入金

受入敷金保証金繰延税金負債
再評価に係る繰延税金負債
退職給付に係る負債
役員退職慰労引当金
その他

固定負債合計
負債合計

270,000
26,585
1,314,972
94,365
345,617
79,761
170,148
37,405794
37,4392,377,089
3,223,401

240,000
102,587
1,231,244
155,273
365,297
151,848
147,959
31,191
733
46,4982,472,633
3,145,064

純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金

174,296248,293

自己株式

454,750△ 5,926

株主資本合計871,413339,766
413,797549,660△ 6,065
1,297,159

その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金

111,120

繰延ヘッジ損益
為替換算調整勘定△ 840
296,703△ 1,442

退職給付に係る調整累計額△ 2,601

その他の包括利益累計額合計

402,941

土地再評価差額金

新株予約権
少数株主持分
純資産合計
負債純資産合計

823
50,241
1,325,420¥4,548,822

255,074△ 879
298,230
19,553
2,784
574,762914
59,247
1,932,084¥5,077,148
Mitsui Fudosan Co., Ltd. 59

連結損益計算書（単位：百万円）

営業収益
営業原価
営業総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
持分法による投資利益
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
その他
営業外費用合計
経常利益
特別利益
関係会社株式売却益
固定資産売却益
特別利益合計
特別損失
固定資産除却損
減損損失
固定資産売却損
子会社整理損
特別損失合計税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計少数株主損益調整前当期純利益
少数株主利益
当期純利益

前連結会計年度（自 2013 年 4 月 1 日
至 2014 年 3 月 31日）

当連結会計年度（自 2014 年 4 月 1 日
至 2015 年 3 月 31日）

¥1,515,252
1,189,743
325,508
152,941
172,567¥1,529,036
1,200,735
328,300
142,226
186,074

582
3,759
1,420
3,854
9,616

721
3,584
2,378
4,578
11,26330,864
6,732
37,596
144,587

26,3797,585
33,965
163,373

̶

5,603

13,18913,189

5,603

8,272
11,5569,109
2,127
31,066
126,710
43,991
3,042
47,034
79,676
2,832¥ 76,843

連結包括利益計算書

少数株主損益調整前当期純利益
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
土地再評価差額金
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整額
持分法適用会社に対する持分相当額
その他の包括利益合計
包括利益
（内訳）
親会社株主に係る包括利益
少数株主に係る包括利益

60 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

̶

2,136
̶
̶
̶

2,136
166,840
56,543
5,149
61,692
105,147
4,962¥ 100,185（単位：百万円）
前連結会計年度（自 2013 年 4 月 1 日
至 2014 年 3 月 31日）

当連結会計年度（自 2014 年 4 月 1 日
至 2015 年 3 月 31日）

¥ 79,676¥105,147

8,360
248△ 1,203
20,563
10,43838,406¥118,082

143,935△ 36
14,812
14,413
5,603
6,865
185,594¥290,742

115,501
2,581

285,2935,449

̶Financial Statement

連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度（自 2013 年 4 月 1 日 至 2014 年 3 月 31 日）（単位：百万円）
株主資本
資本金

当期首残高

資本剰余金

¥174,296

利益剰余金¥248,299

自己株式¥ 402,224

会計方針の変更による累積的影響額

株主資本合計¥ △ 5,533¥ 819,286

̶

会計方針の変更を反映した
当期首残高

174,296248,299̶̶402,224̶△ 5,533

819,286

当期変動額
新株の発行

̶

剰余金の配当△ 19,321△ 19,321

当期純利益

76,843△ 4,996

76,843△ 4,996

土地再評価差額金の取崩
自己株式の取得
自己株式の処分△5

利益剰余金から資本剰余金への振替̶̶△5¥248,293

52,525¥ 454,750

△ 497

△ 497

105

99
̶

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計̶

当期末残高¥174,296△ 392¥ △ 5,926

52,127¥ 871,413（単位：百万円）

その他の包括利益累計額
その他

有価証券 繰延ヘッジ 土地再評価
評価差額金
損益
差額金

当期首残高

為替換算
調整勘定

その他の
退職給付
に係る
包括利益
調整累計額 累計額合計¥102,693 ¥ △ 1,094 ¥292,384 ¥ △ 32,096 ¥̶¥361,888

新株
予約権

¥728

少数株主
持分

¥51,177 ¥1,233,081

会計方針の変更による累積的影響額
会計方針の変更を反映した
当期首残高

純資産
合計

̶

102,693△ 1,094292,384△ 32,096̶

361,888728

51,177 1,233,081

当期変動額
新株の発行

̶

剰余金の配当△ 19,321

当期純利益

76,843

土地再評価差額金の取崩△ 4,996

自己株式の取得△ 497

自己株式の処分99

利益剰余金から資本剰余金への振替̶

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

8,426
8,426

254

4,318
4,318

30,65330,653△ 2,601

41,052
41,052254△ 2,601¥111,120 ¥ △ 840 ¥296,703 ¥ △ 1,442 ¥ △ 2,601 ¥402,941

95
95
¥823

△ 936

40,211
92,339△ 936¥50,241 ¥1,325,420

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 61

連結株主資本等変動計算書
当連結会計年度（自 2014 年 4 月 1 日 至 2015 年 3 月 31 日）（単位：百万円）
株主資本
資本金

当期首残高

資本剰余金

¥174,296

利益剰余金¥248,293

会計方針の変更による累積的影響額

自己株式¥454,750

株主資本合計¥ △ 5,926¥ 871,413

1,973

会計方針の変更を反映した
当期首残高

174,296248,293

165,470

165,470

456,723

当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
土地再評価差額金の取崩

1,973△ 5,926

873,387
330,941△ 20,529△ 20,529

100,185
13,285100,185
13,285△ 285
175

自己株式の取得△ 285

自己株式の処分28

利益剰余金から資本剰余金への振替4△4

165,504¥413,797

92,936¥549,660

146

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計

165,470¥339,766

当期末残高

̶

△ 139

¥ △ 6,065

423,772¥1,297,159（単位：百万円）

その他の包括利益累計額
その他

当期首残高

有価証券 繰延ヘッジ 土地再評価
評価差額金
損益
差額金

為替換算
調整勘定

その他の
退職給付
に係る
包括利益
調整累計額 累計額合計¥ △ 840 ¥296,703¥ △ 1,442¥ △ 2,601 ¥402,941¥111,120

会計方針の変更による累積的影響額
会計方針の変更を反映した
当期首残高

新株
予約権

¥823

111,120△ 840

296,703△ 1,442△ 2,601

402,941

823

新株の発行
当期純利益
土地再評価差額金の取崩
自己株式の取得
自己株式の処分
利益剰余金から資本剰余金への振替

当期末残高

62 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

¥50,241 ¥1,325,420

50,241 1,327,393
330,941△ 20,529
100,185
13,285△ 285
175

剰余金の配当当期変動額合計

純資産
合計

1,973

当期変動額

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）

少数株主
持分

̶

143,953
143,953¥255,074

△ 39

1,526
1,526
△ 39
¥ △ 879 ¥298,230

20,99520,995¥ 19,553

5,385 171,821
5,385 171,821¥ 2,784 ¥574,762

90
90
¥914

9,006
180,918
9,006
604,690¥59,247 ¥1,932,084

Financial Statement

連結キャッシュ・フロー計算書（単位：百万円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
減価償却費
減損損失
受取利息及び受取配当金
支払利息
持分法による投資損益（△は益）固定資産除却損
固定資産売却損益（△は益）有価証券売却損益（△は益）関係会社株式売却損益（△は益）
売上債権の増減額（△は増加）
仕入債務の増減額（△は減少）
販売用不動産の増減額（△は増加）
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形及び無形固定資産の取得による支出
有形及び無形固定資産の売却による収入
投資有価証券の取得による支出
投資有価証券の売却による収入
敷金及び保証金の差入による支出
敷金及び保証金の回収による収入
預り敷金保証金の返還による支出
預り敷金保証金の受入による収入貸付けによる支出
貸付金の回収による収入連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による支出連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
社債の発行による収入社債の償還による支出
株式の発行による収入
配当金の支払額
少数株主からの払込みによる収入
少数株主への配当金の支払額
少数株主への払戻による支出
ファイナンス・リース債務の返済による支出
自己株式の増減額（△は増加）
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

前連結会計年度（自 2013 年 4 月 1 日
至 2014 年 3 月 31日）

当連結会計年度（自 2014 年 4 月 1 日
至 2015 年 3 月 31日）

¥ 126,710
56,03011,556△ 4,343
30,864△ 1,420
2,498△ 4,080△ 796¥166,840
61,242̶△ 4,307

26,379△ 2,378

1,530
̶
△ 37

̶
△ 5,070△ 5,603△ 271△ 3,007△ 141,399△ 2,291

7,574

47,014
263,530
6,061△ 31,512△ 48,175
189,903△ 123,160

79,515△ 12,977
1,694△ 5,960
18,201△ 48,195
46,954△ 11,947
11,065△ 3,035△ 2,380
6,497△ 328△ 44,056

2,170,430

151

99,857
5,247△ 26,697△ 48,063
30,343△ 304,187

4,292△ 10,687

2,423△ 6,428

11,875△ 44,168

62,685△ 14,755

24,595△ 3,690
̶

6,126
10,277△ 261,640
906,522△ 2,202,184△ 886,500△ 207,022△ 289,194△ 44,963̶△ 19,332△ 55,519△ 1,883△ 1,383△ 2,780△ 485△ 4,464△ 7,570△ 3,103△ 266

173,449
11,4201,023△ 123,713

3,614
25,748
101,588¥ 127,337

162,232
88,940329,125△ 20,537

1,846

221,508
1,411△ 8,376
127,337¥118,960
Mitsui Fudosan Co., Ltd. 63

ネットワーク
国内ネットワーク

海外ネットワーク本社

Mitsui Fudosan America, Inc.
1251 Avenue of the Americas, Suite 800
New York, N.Y. 10020, U.S.A.
Tel: 1-212-403-5600〒103-0022 東京都中央区日本橋室町 2-1-1

TEL 03-3246-3131
支社・支店
関西支社
〒541-0051 大阪府大阪市中央区備後町 4-1-3（御堂筋三井ビルディング）

TEL 06-6205-6701
京都支店〒600-8008 京都府京都市下京区四条通烏丸東入ル
長刀鉾町 8（京都三井ビルディング）

TEL 075-255-4733
北海道支店〒060-0002 北海道札幌市中央区北 2 条西 4-1（札幌三井 JPビルディング）

TEL 011-231-2481
東北支店〒980-0014 宮城県仙台市青葉区本町 2-4-6（仙台本町三井ビルディング）

TEL 022-711-1131
千葉支店〒260-0013 千葉県千葉市中央区中央 1-11-1（千葉中央ツインビル 1 号館）

TEL 043-221-1331
横浜支店〒220-0011 神奈川県横浜市西区高島 1-1-2（横浜三井ビルディング）

TEL 045-680-5711
中部支店〒450-0003 愛知県名古屋市中村区名駅南 1-24-30（名古屋三井ビルディング本館）

TEL 052-586-1767
中国支店〒730-0037 広島県広島市中区中町 9-12
（中町三井ビルディング）

TEL 082-240-1111
九州支店〒812-0036 福岡県福岡市博多区上呉服町 10-1
（博多三井ビルディング）

TEL 092-271-3871

64 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

Mitsui Fudosan America, Inc. San Francisco Branch
100 First Street, Suite 2350 San Francisco, CA 94105, U.S.A.
Tel: 1-415-840-2500
Halekulani Corporation
2222 Kalakaua Avenue, Suite 900 Honolulu,
Hawaii 96815, U.S.A.
Tel: 1-808-526-1186
Mitsui Fudosan (U.K.) Ltd.
7th Floor, Berger House, 38 Berkeley Square London,
W1J 5AE, United Kingdom
Tel: 44-20-7318-4370
Mitsui Fudosan (Asia) Pte. Ltd.
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Mitsui Fudosan (Asia) Pte. Ltd. Malaysia Branch
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64000 KLIA, Sepang, Selangor, Malaysia
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Mitsui Fudosan (Asia) Pte. Ltd. Taipei Branch
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三井不動産（上海）投資諮詢有限公司

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No.1 Jianguomenwai Avenue, Beijing, 100004, China
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三井不動産諮詢（広州）有限公司

Room 1405, R&F CENTRE, No.10, Huaxia Road,
Zhujiang New Town, Guangzhou, 510623, China
Tel: 86-20-2802-3188
三井不動産香港支店

Level 3, Three Pacific Place, 1 Queen’s Road East,
Admiralty, Hong Kong
Tel: 852-2855-6951

沿革
延宝 元年（1673） • 三井家の家祖、三井高利が江戸本町一丁目に呉服店「越後屋」を創業
大正 3 年（1914） • 三井合名会社、不動産課を設立

平成14 年（2002） •「中之島三井ビルディング」竣工（大阪府）•「三井アウトレットパーク ジャズドリーム長島」
オープン
（三重県）

昭和 4 年（1929） •「三井本館」竣工（東京都）

平成15 年（2003） •「汐留シティセンター 」竣工（東京都）•「青山パークタワー 」竣工（東京都）

昭和16 年（1941） • 三井合名会社の不動産部門を分離し、資本金300万円、として設立
全株三井家所有のもと三井不動産（株）（ COREDO 日本橋）」
平成16 年（2004） •「日本橋一丁目三井ビルディング
竣工（東京都）

昭和24 年（1949） • 株式上場

昭和36 年（1961） • 住宅地・別荘地の開発・販売事業に進出

平成17 年（2005） • 中国上海に事業所開設•「日本橋三井タワー 」竣工（東京都）•「三井ガーデンホテル銀座プレミア」オープン（東京都）• 三井不動産レジデンシャル（株）設立

昭和43 年（1968） • 中高層住宅の建設・販売事業に進出• 日本初の超高層ビル「霞が関ビルディング」竣工
（東京都）

（東京都）
平成18 年（2006） •「アーバンドック ららぽーと豊洲」オープン•「ラゾーナ川崎プラザ」オープン（神奈川県）•「ららぽーと柏の葉」オープン（千葉県）

昭和44 年（1969） • 戸建住宅の建設・販売事業に進出•「三井不動産販売（株）（現在の「三井不動産リアルティ（株）」）」設立（神奈川県）
平成19 年（2007） •「ららぽーと横浜」オープン•「東京ミッドタウン」グランドオープン（東京都）•「グラントウキョウノースタワー 」竣工（東京都）

昭和46 年（1971） •「三田綱町パークマンション」竣工（東京都）

平成20 年（2008） •「赤坂 Bizタワー（赤坂サカス内）」竣工（東京都）•「三井アウトレットパーク 仙台港」オープン（宮城県）

昭和31 年（1956） • 清算中の「三井本社」を吸収合併

昭和48 年（1973） •「米国三井不動産」設立
昭和49 年（1974） •「新宿三井ビルディング」竣工（東京都）• 三井ホーム（株）設立
昭和55 年（1980） • 共同事業システム「」を開始

昭和56 年（1981） • ショッピングセンター事業第 1 号「ららぽーとTOKYOBAY 」オープン（千葉県）
昭和59 年（1984） • 国内ホテル第1 号「三井ガーデンホテル大阪淀屋橋」
オープン
（大阪府）
• ホテル「 ハレクラニ」オープン（ハワイ）を取得（現「 1251 アメリカ街」）
昭和61 年（1986） •「 エクソンビル」（ニューヨーク）（ハワイ）
昭和62 年（1987） •「ワイキキパークホテル」オープン（広島県）
平成 2 年（1990） • ショッピングセンター「アルパーク」オープン「 」決定
平成 3 年（1991） • 新コーポレートロゴマーク
平成 5 年（1993） •「大川端リバーシティ21西ブロック」全体竣工（東京都）
平成 6 年（1994） •「湘南国際村」開村（神奈川県）
平成 7 年（1995） • 日本初の本格的アウトレットモール「三井アウトレット
パーク 大阪鶴見」オープン（大阪府）
平成10 年（1998） •「三井本館」重要文化財指定•「三井アウトレットパーク 横浜ベイサイド」オープン（神奈川県）
平成11 年（1999） •「 ゲートシティ大崎」竣工（東京都）•「三井アウトレットパーク マリンピア神戸」オープン（兵庫県）
平成12 年（2000） • オフィスビルファンド運用開始•「三井ガーデンホテル岡山」オープン（岡山県）•「三井アウトレットパーク 幕張」オープン（千葉県）（東京都）
平成21 年（2009） •「三井ガーデンホテル四谷」オープン•「ららぽーと磐田」オープン（静岡県）•「ららぽーと新三郷」オープン（埼玉県）
平成22 年（2010） •「三井アウトレットパーク 札幌北広島」オープン（北海道）•「三井アウトレットパーク 滋賀竜王」オープン（滋賀県）•「三井ガーデンホテル上野」オープン（東京都）•「室町東三井ビルディング（ COREDO 室町 1）」竣工（東京都）（中国浙江省）
平成23 年（2011） •「杉井アウトレット広場・寧波」オープン•「三井アウトレットパーク 倉敷」オープン（岡山県）
平成24 年（2012） •「横浜三井ビルディング」竣工（神奈川県）• 三井不動産グループ中長期経営計画「イノベーション
2017」策定•「三井アウトレットパーク 木更津」オープン（千葉県）•「ダイバーシティ東京」オープン（東京都）（大阪）
平成26 年（2014） •「三井ガーデンホテル大阪プレミア」オープン•「三井ガーデンホテル京都新町 別邸」オープン（京都）•「室町古河三井ビルディング（ COREDO 室町 2）」竣工（東京都）•「室町ちばぎん三井ビルディング（ COREDO 室町 3）」竣工（東京都）•「 8-10 ムーアゲート」竣工（ロンドン）•「飯田橋グラン・ブルーム」竣工（東京都）• 柏の葉スマートシティ「ゲートスクエア」オープン（千葉県）•「 1200 17thストリート」竣工（ワシントンD.C. ）•「福徳神社」竣工（東京都）•「ららぽーと和泉」オープン（大阪府）•「 70 マークレーン」竣工（ロンドン）•「ミレニアム 三井ガーデンホテル 東京」オープン
（東京都）
（埼玉県）
平成27 年（2015） •「ららぽーと富士見」オープン• 三井不動産グループ中期経営計画「 イノベーション 2017 ステージⅡ」策定•「 パークシティ大崎」全体街区竣工（東京都）•「 MOPクアラルンプール国際空港 セパン」オープン（クアラルンプール）

Mitsui Fudosan Co., Ltd. 65

会社概要／株式情報（2015 年3 月 31日現在）
会社概要

株主構成比（株式所有割合）

商号
三井不動産株式会社
本社〒103-0022 東京都中央区日本橋室町 2-1-1

証券会社

自己名義

1.36%

TEL 03-3246 -3131
設立
1941（昭和 16）年 7 月 15 日
資本金339,766 百万円
上場取引所
東京証券取引所（証券コード：8801）
株式数
発行可能株式総数：3,290,000,000 株
発行済み株式数：991,424,727 株
株主数
33,799 名
株主名簿管理人および特別口座の口座管理機関
三井住友信託銀行
従業員数

0.33%

個人

5.00%
その他法人

7.47%

金融機関

31.86%

外国人

53.97%

1,349 名（連結 16,799 名）

ウェブサイト

http://www.mitsuifudosan.co.jp/
大株主の状況
株主名

所有株式数（千株）

所有株式数の割合（ % ）日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

70,5037.11

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

50,1255.06

ザ バンク オブ ニユーヨーク メロン エスエー エヌブイ 10

30,645

3.09

ステート ストリート バンク アンドトラスト カンパニー 505223

22,153

2.23

ステート ストリート バンク アンドトラスト カンパニー

20,5572.07

株式会社三井住友銀行

18,546

1.87

CBLDN - STICHTING PGGM DEPOSITARY - LISTED REAL ESTATE PF FUND

17,112

1.73

ステート ストリート バンク ウェスト ペンション ファンド クライアンツ エグゼンプト 505233

14,428

1.46

ステート ストリート バンク ウェスト クライアントトリーティー 505234

14,2471.44

鹿島建設株式会社

13,362

1.35

合計271,68127.40

株価・出来高推移
（円）

株価
TOPIX

株価

4,000

TOPIX
2,000

3,000

1,500

2,000

1,000

1,000

500

0

0

（百万株）

出来高

200
150
100
50
0

4月

2012年度

66 Mitsui Fudosan Co., Ltd.

3月 4月

2013年度

3月 4月

2014年度

3月 4月

2015年度