土地総合研究 2016年夏号

35特集 リバースモーゲージの現段階 

リバースモーゲージ再考
株式会社価値総合研究所 主席研究員  村林 正次
むらばやし まさつぐ

まえがき

リバースモーゲージの導入時等に諸外国の制度「リバースモーゲージ」は、かつては、「一般のを研究し、参考としてきたが、その際に最も重要住宅ローンである、フォワードローン（抵当融資）な住宅の資産化については対象外であった。諸外と区別するために、『リバースモーゲージ』（逆抵

国では、当然のごとく、一定の維持管理をした住当融資）と呼ばれている。
『リバース』は“逆の”、宅は実態的に資産であることを前提にしていたか『モーゲージ』は“抵当融資（ローン）”を意味しらである。一方、我が国では住宅購入を資産形成ています。
」等と前置きされていたものだが、今やのための投資とは考えていなかった。

一般用語となった。

近年、住宅に関する中心的な話題となっている）とし「中古市場」に関する議論も、そもそも論として、て発刊したのが  年前の  年であるが、その資産価値の無い中古の物件に過ぎない住宅を単に後、多くの文献・資料が出されてきた。また、制改修等により市場化する等のみでは将来的なスト度・商品も大きく様変わりしている。

ック社会の構築には道が遠い。従って、リバースリバースモーゲージに関して最初の書籍

制度的に成熟し、実績をあげている米国の +(&0モーゲージの今後を議論するには、その前提であは  年からの  年間の累計契約件数が約 る、住宅の資産化について議論しておく必要があ万件であるが、リバースモーゲージ自体はメジャる。

ーな制度・商品では無い。しかし、エクイティ・本誌においてもリバースモーゲージについては、ローンも含めて、資産としての住宅を活用する基制度・商品の紹介・課題等に関する多くの論文が盤は出来ており、いつでも相応に利用できる状況掲載されている ）。になっていることが重要である。

このため、本稿においては最近の動向にも触れ

我が国でも、現在では国及び  行の金融機関がながら、改めて、導入経緯を振り返り、初期の頃扱っており、隔世の感はある。しかし、未だに広の成立に関わる事項について触れつつ、リバースく普及しているとは言えない。

モーゲージの本来の意義及び今後の展開について

リバースモーゲージは居住用資産を担保としたノンリコースローンであるが、我が国では、その担保となる住宅自体に資産価値が無いことにすべての課題が帰着している。

再考したい。
１．リバースモーゲージの意義と導入の経緯
リバースモーゲージは居住する住居（土地・建本質的には住宅の資産化無くして、商品設計や物）の資産価値を担保にした融資であるが、そのリスク回避措置等を講じても有効に機能しない。

導入目的・背景は様々である。在宅福祉、生活費

36

土地総合研究 2016年夏号の補完、豊かな生活資金、住居の取得・リフォー

現在に至るまで議会で指摘・問題視されてきたこ

ム資金、転居費用取得、震災復興住宅の再建等でとには着目すべきであろう。ある。我が国では有償福祉サービスの負担から始この批判については、「施設入所という公的援護まり、生活費の補足そして転居等であり、フラン施設措置によるものではなく、住み馴れたところスでは、住居の取得、老後生活費の確保等、米国で一生を全うしたいという自らの住居を有する在では在宅福祉、資産の有効活用（生活費の補足等）宅老人のニーズに最も適合した援護措置である」

であった。としている ））。 年に有料在宅福祉サービス

（）有償在宅福祉サービス（武蔵野市）
 年代から、高齢化問題は盛んに議論され、を担う武蔵野市福祉公社が設立、 年に武蔵野市福祉資金貸付条例が施行され、福祉資金貸付事業が開始された。

リバースモーゲージはその一環として、武蔵野市以上のような長年に亘る専門的な検討も踏まえが  年に先陣を切って条例化・制度化した。ており、融資物件も借地やマンションも対象としリバースモーゲージの嚆矢であった武蔵野市のている等、かなり、幅広な使い勝手の良い制度で制度は有償福祉サービスの導入が契機であった。

あった。
当時は大きな関心を呼んだものであった。


当時は介護保険導入（ 年）の  年以上前でこのように「ハウス（ストック）リッチ、キャあり、福祉サービスのあり方自体が議論されていッシュ（フロー）プア」の高齢者に対して福祉面た時代であった。
武蔵野市では  年に老人食事での在宅有償福祉サービスからのアプローチ（有サービスを他に先駆けて開始したが、これを契機償福祉サービス利用料等への融資）であった。に 年に近隣 市の共同助成によりケアセンタ

この制度は単に、「自らの資産を担保にした融資」ーを設立して、デイホーム、入浴サービス、リハであるにもかかわらず、「持家所有者優遇」等の批ビリステーション、ショートステイ等を実施した。
判があり、行政の直接融資型は同市の他は中野区「市内に住む高齢者の資産が大きいことを前提に留まり、他は、間接型融資となった。に、居住として住むことを認め、それを担保に生 年代後半には、「ストック・リッチ、フロ活費を貸し付けることが出来たら、生活保護の適ー・プア」の高齢者のフローの増大、消費力の拡用は必要ないのではないか（「新しい老後創造」よ大を目指した商品として、信託銀行により、次々り）」との考えをもとに、「武蔵野市老人のためのと民間版の商品が登場してきた（最初の住友信託

明るいまち推進協議会」
が「老後保障問題研究会」

銀行は武蔵野市における制度検討研究会のメンバを発足させて、「老後生活の必要なサービスと資金ーの一員でもあった）。の融資を受けることができる拠出型のシステム研

本制度の嚆矢であり、大きな役割を担ってきた究開発」を委託し、 年に「老後生活保障基金武蔵野市の制度も発足後  年を経て、 年 制度研究報告書」が市長に提出された。

月に終了した。福祉資金貸付制度の在り方に関す

ここには、担保融資方式以外にも財産預託制度ること及び財団法人武蔵野市福祉公社が実施するを具体化するために不動産譲渡による弁済契約、有償在宅福祉サービス事業の在り方を検討するた負担附贈与と使用貸借を組み合わせた契約、死因め設置された「武蔵野市福祉資金貸付制度見直し贈与等と幅広く専門的な検討がされている。

検討委員会」（平成  年  月設置）は、廃止の理資産を担保にした融資の考え方は「金持ち優先」

由として、「有償在宅福祉サービスの需要・供給の等の批判が危惧されたようであるが、好意的に報低下」「介護保険制度の創設・普及」「国の貸付制道されたため、関連予算が計上される等、前向き度の導入及び民間の関連商品の拡充」「不動産価格に検討された。しかし、「持家所有者への優遇であ低下リスクの顕在化・担保割れ」「利用者数が近年り、行政の制度に馴染まない」との批判はその後、は  件年程度で推移」等であり、また、所得制

土地総合研究 2016年夏号

限も無いことなども含めて、本制度の意義が薄れ）ていると結論付けている 。
（）住宅取得及び生活資金の獲得
①ビアジェ

37

うである。対象となる住宅は将来的には値上がりするような物件であり、途中で転売もでき、投資的な側面もある。
②ビアジェの証券化商品

フランスのビアジェは「債務者が特定の第三者

長年に亘り普及してきたフランスにおいても個が生存している間、一定金額の支払いをするとい人対個人という不安定な契約であり、売手に対しう、終身定期金契約」でありフランス民法典・第て買手が少ないという需給ギャップを解消し、投 編所有権取得の種々の方法・第  章射幸契約（第資家としての多くの多様な買手が参入することが 条～ 条）に規定されている。

出来る仕組みとして「ファンド」のスキームが導フランス民法典に準じている我が国の民法にも、入された。

同様の終身定期金契約の条項（法  条～ 条）

多くの契約を束ねることにより、売手にとってがある。日本でも普及すると予想されたが、現在は民法典による法的規定に加えてさらに安定性をまでほとんど利用されていない。

拡充し、買手にとっても利益を期待できる投資対ビアジェは融資では無く、不動産の売却である象となるものである。

ため、いわゆる、リバースモーゲージとは仕組み 年にビラージェ・ビアジェ社（9LUDJH–は異なるが、居住用資産を資金化する意味では同9LDJHU）が第一号のビアジェ・ファンドを創設し様と考えられる。

た ）。

ビアジェの詳細は多くの文献にあるので、ここ我が国においてもビアジェの導入について検討

では簡単に紹介すると「居住用不動産を売却（売した経緯があるが、その際には射幸性を低減させ、り手は虚有権を売却し、居住権は保有）した上で、各種リスクを低減させるために「証券化スキーム」

存命中はそのまま居住継続しつつ、年金支払いをの導入が提案（ 年）された ）。受ける」ものである。これは不確実性（死亡時が当時の法制度の下では①不動産売買契約、②終不明であり、金額も特定できない）を前提とした身定期金契約、③使用貸借契約の  つを包括したものであり、不確実性があるからこそ民法で規定契約としての構成とされた。また、証券化においされているが、射幸性が高いとの批判もある。ては「不動産特定共同事業」を想定していた。

この目的は、売主は買主から死亡するまで定期当時としては先進的な試みであったが、最終的的に支払われる年金の取得であり、買主はそれとに担保とする居住用不動産の処分が条件であるた引き換えに売主が死亡した際に住宅を取得するこめ、物件の対象地域は限定される。また、居住用とである。買主にとっては、住宅を市場価格より資産の譲渡所得の非課税等の税制面での課題もあ廉価に取得する可能性がある一方で、年金支払いるが、フランスで実施されているように、我が国額が増加して高価な取得となるリスクも有するもにおいても再考の価値はあると思われる。のである。この制度は個人対個人の相対取引であり、双方にとって不確実があるという前提で成立

③ビアジェ抵当権付終身貸付の導入している。当時は現在のような住宅ローン商品は一方で、ビアジェはその後、米国の +(&0 をモデ無かったため住宅取得の手段でもあり、高齢者にルとし、英国、スペイン等の諸制度を参考にしてとっては年金代わりとして利用された。

「抵当権付終身貸付」が  年に新設（ 年

対象となる住宅は、多くの人々が住みたいが高にフランス担保法が改正）された。

価であるパリ周辺地域や買手の老後を過ごすため

これは +(&0 と類似したリバースモーゲージ商のリゾート地であるニース周辺地域等が人気のよ品であるが保険や証券化スキームが組み込まれて38

土地総合研究 2016年夏号

おらず、各種のリスクを金融機関が負う構造にな販売された（その後、+(&0 の確立とともに民間商っている。所有権者が死亡した際には、相続人は品は撤退）。そして、それらの経験を踏まえて国の債務を返済し、住宅を相続することが出来るが、制度として完成されたのが )+$（連邦住宅庁）の債務額が物件の価値よりも大きい場合は物件を明+(&0 であったが、これは先進的であったが、武蔵け渡すことを選択することになる。逆に、債務額野市の制度導入（ 年）から、 年遅れの よりも売却額が上回った場合は、その差額を相続年に制度化された。

人に償還する必要がある。
米国では  年代に住宅価格の値上がり分の％をリスク回避の保険料としたシェアードアプ)+$ は各種のリスク回避のための公的保険を 年に発足させ、これに基づいて、 年に実験事業として開始したのが +(&0 である。

リシエーション方式をとった商品がでたが、借手民間の商品は高額資産保有者を対象としていた（相続人）にとっては不利であり、融資サイドもが +(&0 は低額資産保有層及び低所得者層を対象他のリスク回避が十分でなかったこと、+(&0 が確に、在宅福祉を推進することを目的としており、立したこと等から終了している。

これは我が国の先行した自治体の制度と同様であ金融機関は抵当物件を所有することを忌避するる。国の制度であるが融資自体は )+$ が直接融資ために関連の不動産会社が所有して、一定の時間するのではなく、)+$ により承認された民間金融をかけて処分するようである。これはリスク回避機関が実施する。すべてのリスクは国の保険が負の一つの方法として有効と考えられる。

担するため、金融機関及び利用者にとって使いや我が国では多くの一般の住宅ローンにおいて、すい制度として広く普及した。契約件数は開始当金融機関の関連保証会社が抵当権を取得するが、初はわずかであったが、急増して、 年にはその保証会社自身あるいは不動産会社と提携して 万件年に達した。 年のリーマンショッリノベーションも含めて再販する方法も有効と考クの影響で減少したが、その後も ～ 万件年のえられる。

水準で推移している。

ビアジェはこれまでの累計契約数が数十万件に 年  月現在の累計契約件数は約  万件で達しているが、現時点では住宅ローン商品も整備あるが、それでも持家高齢者世帯の ％以下の割され、射幸性の問題もあり、やや低迷したが 合である（図表 ）。

年以降は年間  千件以上となり持ち直しているよ+(&0 には、所有住宅の流動化の他に、住宅購入うである。上記の新たな商品である、ビアジェ抵のための +(&0IRUSXUFKDVH もある。一定の頭金


当権付融資商品の影響はあまり無いようである ）。

を用意すれば、購入する住宅を担保にした融資を受けることができる。我が国にも、震災復興の住２．+(&0 +RPH(TXLW\&RQYHUVLRQ0RUWJDJH

宅再建のための制度が用意されたが、担保は所有と+( +RPH(TXLW\ 

している住宅建設のための土地である。

（）+(&0
我が国のリバースモーゲージは前述したように

（）+(（ホームエクイティ・ローン）

 年代に諸外国の関連制度も参考にしつつ導リバースモーゲージとホームエクイティ・ロー

入が検討されたが、その中心的な海外の制度は英ンは違うものであるが、資産を資金化する面では国のエクイティ・リリースそして米国の +(&0 であ同様であり、相互に比較されるものである ）。った。米国の取組は比較的遅く、 年代に自治

ホームエクイティ・ローンは返済した分は資産体により固定資産税延納制度（37'：3URSHUW\7D[として価値があるものとしてそれを担保に融資が'HIHUUDO）等のプログラムが創設されたが、その受けられるものである。これは、まとまった一時後は ～ 年代に民間により各種の商品が金の場合と一定の枠を決めて随時引き出せるもの

土地総合研究 2016年夏号

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ホームエクイティ・ロ

図表１ +(&0 の契約件数の推移
契約件数（件）

累計契約件数（件）ーンは我が国では消費過剰となり借金漬けとなる

999,578

140,000

1,000,000

948,440
900,000

890,455

120,000

838,844
800,000

778,930
724,262

100,000

651,176

600,000
500,000

457,778

60,000400,000
345,763(25,569)

40,000300,000

238,395
20,000-200,000
162,113
119,031(25,569)
100,000
81,241
27,75942,31935,682 50,10863,157
11,060 19,864
3,529 6,894 14,656
18,08443,082
107,368
114,641
73,08659,91457,985
1,565
51,138157 546
13,04937,79076,282
112,01578,75754,66851,611
0
157

1
9
90
年

389 1,019 1,964 3,365 4,166 3,596 5,208 7,895 7,923 6,637 7,789

1
9
9
1
年

1
992
年

1
99
3
年

1
9
9
4
年

1
9
9
5
年

1
996年

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

ージがあったが、あくまでも信用力に基づくクレ

700,000

572,41980,000などのネガティブなイメ

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

ジットローンであり、しかも、担保価値の範囲でのローンであるため、貸し手も借り手も合理的な行動となる。+(/ に慎重な一方で我が国では消費者ローンが普及している。

住宅が資産となっていれば、現役時代は「ホームエクイティ・ローン」、契約件数

2016年度契約件数（換算）累計契約件数

出 典 ： 㼔㼠㼠㼜㻦㻛㻛㼜㼛㼞㼠㼍㼘㻚㼔㼡㼐㻚㼓㼛㼢㻛㼔㼡㼐㼜㼛㼞㼠㼍㼘㻛㻴㼁㻰㻫㼟㼞㼏㻩㻛㼜㼞㼛㼓㼞㼍㼙㼋㼛㼒㼒㼕㼏㼑㼟㻛㼔㼛㼡㼟㼕㼚㼓㻛㼞㼙㼞㼍㻛㼛㼑㻛㻌㼞㼜㼠㼟㻛㼔㼑㼏㼙㼟㼒㼟㼚㼍㼜㻛㼔㼑㼏㼙㼟㼒㼟㼚㼍㼜

老後は「リバースモーゲージ」を利用することが可能となる。
+(/2&：+RPH(TXLW\/LQHRI&UHGLW の  つのタ

３．我が国の現状

イプがある。我が国でいえば、前者はまとまった我が国では自治体が先導した。前述したように、資金が必要なリフォーム型のリバースモーゲージ

多様な議論を踏まえて最初に導入したのが武蔵野（一般ローンの返済中は不可）であり、後者は無市（直接融資方式）であったが  年を経て、平成担保カードローン（資産の担保がないことは大き 年  月に終了した。
前述したように自治体では、な違いではある）に類似している。

介護サービス利用料のための所有資産を担保とし両者の特徴は下表のようにまとめられる。

た融資措置にも関わらず、議会にて「持家優遇」

図表２ +(&0 と +(/2& の比較㻴㻱㻯㻹㻌㻴㻱㻸㻻㻯㻌
対象年齢
62 歳以上18 歳以上
政府の保証
有
無融資の受方
5 つのプラン極度限方式
毎月の返済
無利息のみ返済
全額返済時に利 毎年、支払い利子
所得税控除
子分控除分を控除
使途制限
無無死亡時あるいは税金・保険の不期間
10 年間程度
払
ローン形態
ノンリコース
リコース「不公平性」が問われ続けられ、また、契約件数

出典：平成  年度産業金融システムの構築及び整備調査（リバースモーゲージ制度の創設に係る調査研究）（ 年  月経済産業省産業政策局）
KWWSVZZZDDJFRPQHZVGLIIHUHQFHVUHYHUVHPRUWJDJHKHFPOLQHFUHGLWKRPHHTXLW\OLQHFUHGLWKHORF 等

が少ない割には事務量が多い等の理由で、役割が終焉したとされた。武蔵野市に続いた、中野区（直接融資方式）や世田谷区（間接融資方式）等の約
 自治体もすでに終了し、公的制度としては同様の趣旨である、国の不動産担保型生活資金融資（ 年）へ事実上、移行した。国の制度はこれまでに大都市圏を中心に千件以上の契約実績数があるが、全国ベースでみると近年でも年間  件程度であり、十分普及しているとは言えない。これは、地方圏では融資額が小さいことや契約に至るまでが煩雑で理解しにくい面、さらには窓口である自治体の社会福祉協議会の事務的負担も大き

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土地総合研究 2016年夏号

いためと思われる。
公的制度に続いて、 年代後半からは信託銀には両方共にリスクを低減できたはずである）。
行が商品化したが、これらは企業の合併もあり、４．普及されるための方策等と今後の見通し

現時点では三井住友信託銀行が商品を有している。

（）住宅の資産化とノンリコース

その後、住宅金融支援機構の住宅融資保険創設

通常の住宅ローンにおいても、本来は住宅に資（ 年）後に都市銀行や信用金庫・信用組合等産価値があることが大前提である。米国においてが参入（大半が  年以降）し、現在では  機は融資の際には借り手の信用力（),&2 スコア）を関が扱っている。これらの金融機関では、本来は最大重視するが、デフォルト時に売却した際に、不動産（居住用資産）を担保にした制度・商品で住宅の売却価格がローンの残債額を上回っているあるが、転居を目的にした「借り上げ制度」（-7,）

ことを前提としている。住宅ローン保険の保険対を活用したものも出ている。これも広義の居住用象が購入価格の ％であることは少なくとも、い資産の活用による資金化と言えよう。

つでも ％以上（諸コストを考慮すると事実さらに、フリーローンとして、ホームエクイテ％）で再販できることを意味している。米国にィ・ローンの導入も始まった。みずほ銀行（おいても原則はリコースローンであるが、州によ年）が返済した分を担保とするものであり、自社っては不足金請求禁止等（$QWLGHILFLHQF\UXOH）

ローンの契約者が対象である。千葉銀行等でも取を条例により規定（残債訴求禁止条項）すること組み始めている。

によりノンリコースとしている。我が国では、所

しかし、先駆的な東京スター銀行（ 年）は得税法において、「資力を喪失して弁済できない」

使い勝手の良さ（預金連動型等）もあり一定の契ことを条件に債務免除益を所得にしないことがで約件数であるが、他はまだまだこれからという状きる。

況である。

「担保物件の売却代金が借入金額全額の返済に住宅ローンの金利が歴史的な低水準であり、新不足する場合でも、不足する分の請求はしない」

築件数が減少している中で、新たな収益源としてとして、ノンリコースを謳っている金融機関もあ位置付けており、支援機構の保険や -7, の借り上るが、「ただし、不足する分について、相続人に債げ保証等を活用して商品化しているが、積極的な務免除益として一時所得が発生し課税される可能対応をしていないこと及び個々の金融機関の商品性がある」と明記していない場合もある。債務をの一つとしてでは、一般への認知には限界がある

引き継ぐ相続人は返済余力がある場合も多く、一と言えよう。

般のローンデフォルト者とは事情が異なるためグ

また、都市銀行では大都市圏が対象であり、地レーゾーンである。

域金融機関は営業エリアに限定されているため、米国の住宅ローンがノンリコース的と言われる地域によっては融資可能な金融機関が無い状況でのは条例によるノンリコースのことよりは、事実ある。担保対象はいまだに戸建て住宅の土地が主上、資産価値を有することを示している。事実上流であり、マンションは対象外が多い。マンショのノンリコースとするために、住宅は価値を担保

ンは確かに、一戸のトラブル（個人トラブルからするスタイル・デザインであり、それを住宅単体から災害まで）が他の全戸に影響するためリスクはもちろん住環境としての価値を維持するためにが高いと評価されているのは一理あるが、都心部+2$（+RPH2ZQHUV$VVRFLDWLRQ）の加入及び組合の良好な管理物件では、資産価値は戸建てに比べ費の支払いを契約書面で表記しているのはそのたて、高く・安定している。
（諸外国では一定の管理めでもある。

がされている戸建住宅地の方が共同住宅より資産価値が高く、リスクも低いが、我が国では本来的リバースモーゲージは借り手の信用力ではなく、住宅の担保力に依存するノンリコースローンであ土地総合研究 2016年夏号

るため、住宅の資産価値がより重要となる。

41

た。

米国の +(&0 は )+$ 保険（それなりの保険料であGリノベーション及び建替えニーズの増大。

るが）により、また、英国のライフタイム・モゲ

個々のバリアーフリー化や生活パターンの変ージでは、業界団体である、エクイティ・リリー化に応じて、老朽化した自宅の改修及び建替

ス・カウンシル（旧 6+,3：6DIH+RPH,QFRPH3ODQ）え（戸建て及びマンション）に対するニーズによるノー・ネガティブ・エクイティ・ギャランが増大している。また、再開発事業や共同化

ティ（11(*：1R1HJDWLYH(TXLW\*XDUDQWHH）規事業等への参画のニーズもある。

範により、ノンリコースを実現している。
各国の諸制度・商品でも、国々の事情に応じたリスクヘッジに関する方策が取れているが、これは当然、住宅に資産価値があってこそである。

今後、既存の商品の拡充とともに、以上のような状況を反映して下記のような視点からのリバースモーゲージの展開が想定される。
①福祉的視点

その上で、ノンリコースとなる債務免除益の非リバースモーゲージの導入当初からの基本的な課税対策としては、法的に規定することである。

視点であり、今後も重要である。国の制度の拡充

これはモラルハザード問題が付きまとう。デフォによる対応が中心となるが、例えば、要保護世帯

ルトにより信用力が低下するため、不用意にはデ向けの他、資産保有者における補足給付の受給条フォルトはできないが、もともと信用力が低い利件等（現時点では一定額以上の金融資産）が挙げ用者にとってはそうではないため、不用意に融資られる。

することはサブプライム問題を起こすことなる。

年金との相殺は従前より課題であるが、利用動一方で、代位弁済的な保証・保険をノンリコー機が無くなるため、年金会計の負担軽減の面からス的融資とするために改善することは可能と考えでは無く、使い易くすることにより全体的な消費られる。一定の条件で融資物件を選定することに力を高める面から考えることが重要である。

より、保証料等により対応可能であり、また、買②生活をより楽しむ個人的視点

取り、リノベーションそして再販により、残債を個々の生活享受を自らの資産を最大活用して実回収することは可能と考えられる。

現するものであり、民間の商品により実現する。
このために、保証料等の負担があっても事実上の（）リバースモーゲージの新たな役割

ノンリコース商品とする等により、現行の商品をそもそもは、「自宅を売却しない（住み続けられさらに使いやすくする。この利用者層は同時に金る）で現金を得る」ための、不動産の流動化方策融資産も保有しているため、必ずしも不動産の流であった。

動化需要は高くは無いと想定される。

しかし、資金ニーズは多様化しており、リバー③住宅のストック化、市街地再生の視点

スモーゲージを巡る下記のような環境変化がある。


中古の物件のリノベーションは現行制度の活用

D意向とは別に事実上、介護施設への転居等のでも可能であるが、さらに、建替えにより、本来確率が高く、「自宅で死ぬまで住み続けること」の資産価値のあるストック形成に資することも重が難しくなっている。また、地方等への移住要である。また、密集市街地において、個別建替意向も高まっている。

えや共同化において、購入型リバースモーゲージ

E相続人が居ない、あるいは相続しないケースの制度・商品を導入することにより、不燃化が促が増加している。資産価値が無い（売却出来進され、一帯の地域価値の上昇も期待できる。

ない、保有コストを下回る等）場合が多い。

④社会的視点F再販可能なリノベーション等により、多少はかつて検討したビアジェの証券化スキームはリ住宅に資産としての価値のある物件が出てきスク回避が主題であったが、相続人が居ないケー

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土地総合研究 2016年夏号

ス等も増加している状況で、担保不動産の寄付をベースにした共助的な仕組みが想定される。例えば、高齢者から担保物件の寄付を受けて、それらをまとめて公的サービス施設やサービス付き住宅等にリノベーションして処分する。融資は金融機関が担い、再販可能なリノベーションはその実績のある事業者と提携する。自治体とも連携し、地域に必要な施設・サービスを提供するものである。
このようは社会貢献的側面を有する事業である
ため、運営組織に対しては譲渡税や債務免除益の非課税等の公的措置が望まれる。
リバースモーゲージの利用においては利用者への十分な説明が必要であるが、さらに、資産全体の管理・運営、相続、ライフサイクルに応じた資金計画等の総合的な資産マネジメントコンサルティングサービスが必要である。
）超高齢社会の常識－リバースモーゲージ（ 年
日経 %3 住信基礎研究所 村林正次・山田ちづ子）
）リバース・モーゲージ債権の証券化に関するマクロ経済学的考察（土地総合研究 年春号 竹田陽介、リバース・モーゲージの現段階（）～（）（土地総合研究所リサーチ・メモ  年 荒井俊行．
 年）、フランスにおける抵当権付終身貸付及び不動産ビアジェの現状（土地総合研究  年夏号太矢一彦）
）「リバースモーゲージ制度の波及 ～ 自治体間の波及とその遅れ～」（中田雄介 慶応大学総合政策学部）
）「老後生活保障基金制度」
検討委員会研究報告書（年  月、 年  月 武蔵野市 「老後生活保障基金制度」検討委員会）
）武蔵野市福祉資金貸付制度見直し検討委員会報告（平成  年  月）
）進化を続けるリバースモーゲージ（ 年  月 ニッセイ基礎研レポート ））ビアジェ制度の導入と証券化の提案～持ち家を活用してゆとりある老後を過ごすために～（ 年 不動産証券化協会）
）フランスにおける抵当権付終身貸付及び不動産ビアジェの現状（土地総合研究  年夏号 大矢一彦）
 KWWSVZZZDDJFRPQHZVGLIIHUHQFHVUHYHUVHPRUWJDJHKHFPOLQHFUHGLWKRPHHTXLW\OLQHFUHGLWKHORF