ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

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株式会社プレサンスコーポレーション（3254）

土井 豊 社長

企業情報市場業種
代表取締役社長
所在地
決算月ＨＰ

東証 1 部
不動産業
土井 豊
大阪市中央区城見 1-2-27 クリスタルタワー
3 月末日
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株式情報
株価
発行済株式数
1,338 円
65,198,961 株
DPS（予）
配当利回り（予）EPS（予）
52.00 円
3.9%
346.67 円

時価総額87,236 百万円
PER（予）
3.9 倍

ROE（実）
22.1%
BPS（実）
1,493.54 円

売買単位
100 株
PBR(実)
0.9 倍*株価は 2/12 終値。発行済株式数、DPS、EPS は 20 年 3 月期第 3 四半期決算短信より。ROE、BPS は 19 年 3 月期決算短信より。

業績推移
決算期
2016 年 3 月(実)2017 年 3 月(実)2018 年 3 月(実)2019 年 3 月(実)2020 年 3 月(予)売上高
78,990101,083
134,059
160,580
209,219

営業利益
14,057
15,64520,362
27,11832,531

経常利益
13,79815,41419,85826,531
31,429当期純利益
9,194
10,526
13,757
18,296
21,520EPS
152.31178.99232.58296.43346.67

DPS
15.00
21.15
29.40
40.50
52.00

*予想は会社側予想。単位：円、百万円。
*2016 年 10 月 1 日付で 1：4 の株式分割を実施。EPS、DPS は遡及して再計算。
*当期純利益は、親会社株主に帰属する当期純利益。以下、同様。

株式会社プレサンスコーポレーションの 2020 年 3 月期第 3 四半期決算概要などをお伝えします。

1

ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

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目次
今回のポイント
１．会社概要２．2020 年 3 月期第 3 四半期決算概要
３．2020 年 3 月期業績予想
４．今後の注目点＜参考 1：中期経営計画＞＜参考 2：コーポレートガバナンスについて＞

今回のポイント⚫

2019 年 12 月 16 日、代表取締役社長（当時）山岸 忍氏が、学校法人明浄学院の元理事長他の業務上横領に関して、共謀した疑いが強まったとして大阪地検特捜部に逮捕された。同年 12 月 23 日には山岸氏から取締役辞任の申し出があり、同社はこれを受理。 同日付で代表取締役副社長 土井 豊氏が代表取締役社長に就任した。

⚫

加えて、ガバナンス上の問題点につき調査・検証し、ガバナンス体制を改革する必要があると判断し、利害関係を有しない外部の専門家から構成される、外部経営改革委員会を設置した。また、同社では、「本件につきまして、お客様、株
主、取引先および関係者の皆様にご心配ご迷惑をおかけしておりますことを深くお詫び申し上げます」との声明を発表
している。

⚫

20 年 3 月期第 3 四半期の売上高は前年同期比 32.1％増の 1,835 億円。ワンルームマンション売上が好調に推移し増収。営業利益は同 18.3％増の 317 億円。販管費は同 24.4％増の 155 億円。販売委託手数料、ファミリーマンション広告
費、新規事業プレサンスブライト関連費用、企業 CM 等の広告宣伝費、人員増に伴う人件費など、売上に先行して発生する費用が増加したが増収で吸収した。

⚫

通期業績予想に変更は無い。売上高は前期比 30.3％増の 2,092 億円、営業利益は同 20.0％増の 325 億円の予想。売上、利益ともに 10 期連続で過去最高を更新する見込み。通期業績予想に対する売上および営業利益の進捗率はそれぞれ 87.7％、97.6％。多くの物件の引渡しを予定通り完了させており、計画に対し順調に進捗しているということだ。

⚫

また、19 年 12 月 31 日時点でマンション販売事業およびその他住宅・不動産販売事業において、今期中の売上見通しが既に立っている金額は 2,077 億円。これは今期売上計画 2,007 億円を 3.5％超過した水準である。

⚫

配当は前期比 11.50 円／株増の 52.00 円／株を予定。予想配当性向は 15.0％で、増益と配当性向の引上げによる増配を継続する見通し。

⚫

第 3 四半期までの進捗は引き続き順調だ。前社長の逮捕、代表取締役社長の交代という事態となりその影響が気になるところではあるが、「誠実さこそが、更なる成長の原動力」と考え、全てのステークホルダーからの確かな信頼の獲得を目指す土井新社長の下で、まずは通期予想達成に向けた進捗を注目したい。

１．会社概要「不動産に高付加価値を創造する」というビジネスモデルの下、近畿圏、東海・中京圏を中心にファミリー向け及びワンルーム
マンションを企画・開発・分譲・管理する独立系マンションディベロッパー。分譲マンション供給戸数は近畿圏で 10 年連続、東海・中京圏で 8 年連続第 1 位。全国でも 3 年連続で第 2 位にランクインされる。豊富な供給実績と高いシェア、強力な営業力、健全な財務内容、優れた商品力などが大きな強み。

2

ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

https://www.bridge-salon.jp/【1-1 沿革】
1997 年 10 月に不動産販売を行う事を目的とし同社の前身である(株)日経プレステージが設立される。1998 年には初の自社ブランドマンションである「プレサンス難波東」を販売。2000 年には初の自社開発物件である「プレサンス心斎橋 EAST」を販売するなど着実に実績を積み上げ、2002 年、商号を現在の「株式会社プレサンスコーポレーション」に変更。
近畿圏から事業エリアを拡大し、2003 年には東海エリアで初めての自社開発物件である「プレサンス名古屋城前」の販売を行うなど業容は順調に拡大し、2007 年 12 月に東京証券取引所市場第 2 部に上場した。
2008 年に東京支店を開設し、首都圏での事業展開も開始。着実な事業拡大であったため、同年発生したリーマンショックの影響を大きく受ける事も無く成長を続け、2013 年 10 月、東証 1 部にステップアップした。
【1-2 企業理念】「一隅を照らす」「一隅を照らす」とは、「一人一人が自身の置かれたその場所で精一杯努力し、他の人々のためにも働くことでまわりを明るく照らす。それがひいては社会全体を明るく照らし、世界の人々の平和や幸福の実現に結びつく。」という比叡山延暦寺（滋賀県）を開創し天台宗を開いた伝教大師・最澄上人の教え。
「一隅を照らす」精神で価値ある不動産を
私たちは、マンションづくりのプロフェッショナルとして、お住まいになる方に「より快適で価値のあるマンション」をお届けすることが使命であると考えます。その確固たる精神で、お客様のニーズを的確にとらえ、グループ一丸となって 10
年 20 年先を見据えた付加価値の高いマンションをお届けいたします。
「一隅を照らす」が導く「三方良し」の精神
私たちは、マンションづくりに誠心誠意取り組むことで、お客様のライフクオリティ向上に寄与することができ、あらゆる
ステークホルダーの皆さまと良好な信頼関係を築くことができると信じております。これは売り手良し、買い手良し、世間良しという「三方良し」の精神にも適うものです。
「一隅」を照らすから「社会」を照らすへ
私たちは、良質なマンションを創造し続けることで、地域社会の活性化を実現し、便利で快適に暮らせる街づくりの一翼を担いたいと考えております。それにより、社会の持続的発展に大きく寄与できる存在になることを目指してまいります。
（同社ＨＰより）
また、「一人一人が、自身が置かれたその場所で精一杯努力すること」に大きな価値を見出しており、「凡事徹底」という考え
方を全社の行動指針としている。
【1-3 市場環境など】◎良好な市場環境
人口減少が進む日本であるが、利便性を求める居住ニーズの高まりから、都市中心部における人口は増加傾向にある。
首都圏で不動産価格が高騰しているが、同社のメイン事業領域である近畿圏および東海・中京圏では、依然として一般的な所得層でも十分購入可能な価格帯で推移している。
また、こうした外部環境に加え、2018 年に他社で発覚した不正融資問題の結果、顧客および金融機関は信頼の置ける不動
産業者を選別する傾向にあり、立地や価格、品質といった「商品の優位性」と、ブランド力・知名度、購入後もしっかりとした賃貸管理を提供するアフターフォロー、実績・販売規模といった「企業の信頼性」で強力なアドバンテージを有する同社のワンル
ームマンション販売は更に加速し、シェアは一段と上昇していると見られる。

3

ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

https://www.bridge-salon.jp/◎供給戸数で高シェア
同社資料（出所：不動産経済研究所）によれば、2019 年年間の近畿、東海・中京におけるマンション供給数はそれぞれ 18,042
戸、4,650 戸。同社は両地域でそれぞれ 3,825 戸、804 戸を供給し、近畿圏では 10 年連続、東海・中京圏では 8 年連続でシェ
ア No.1 となっている。また全国では供給戸数 5,305 戸で、3 年連続の第 2 位である。
2019 年 地域別分譲マンション供給ランキング
順位
1
2
3
4
5
順位
1
2
3
4
5

近畿圏 （シェア 21.2％）
企業名
プレサンスコーポレーション
エスリード
住友不動産
近鉄不動産
日商エステム全国 （シェア 7.5％）
企業名
住友不動産
プレサンスコーポレーション
野村不動産
三菱地所レジデンス
三井不動産レジデンシャル

戸数
3,825
2,121
744
704
646

順位
1
2
3
4
5

東海・中京 （シェア 17.3％）
企業名
プレサンスコーポレーション
日商エステム
住友不動産
三井不動産レジデンシャル
野村不動産

戸数
804
598
441
340
275

戸数
5,690
5,305
3,941
3,365
2,365

（株式会社不動産経済研究所の資料に基づきプレサンスコーポレーション算出・作成。）◎同業他社
主要同業他社と同社を様々な角度から比較してみた。
コード

企業名

売上高

経常利益

総資産

販売用

仕掛販売用

不動産（Ａ）

不動産（Ｂ）

有利子負債

1925

大和ハウス工業

4,143,505

359,462

4,334,037

648,291

194,750

775,645

1928

積水ハウス

2,160,316

195,190

2,413,053

972,538

106,934

632,7813231

野村不動産ＨＤ

668,510

69,323

1,759,455

161,224

290,398

914,0003254

プレサンスコーポレーション

160,580

26,531

301,942

9,603

225,302

178,0873289

東急不動産ＨＤ

901,884

70,744

2,405,249

229,459

331,980

1,289,807

8804

東京建物

273,302

42,036

1,451,584

104,221

101,059

853,374

8830

住友不動産

1,013,229

204,257

5,127,464

390,025

282,594

3,342,786

8877

日本エスリード

57,195

7,237

67,6643,420

33,25914,1828897

タカラレーベン132,005

9,027

184,893

18,82149,860111,656

たな卸資産

自己資本

有利子負債

売上高経常

構成

比率

依存度

利益率

コード

企業名

1925

大和ハウス工業

332.9%

36.8%

17.9%

1928

積水ハウス

909.5%

49.0%

26.2%

3231

野村不動産ＨＤ

55.5%

29.9%

51.9%

3254

プレサンスコーポレーション

4.3%

30.7%

59.0%

3289

東急不動産ＨＤ

69.1%

23.3%

53.6%

7.8%

8804

東京建物

103.1%

24.0%

58.8%

15.4%

8830

住友不動産

138.0%

23.6%

65.2%

20.2%

予想

ROE

時価総額

8.7%

15.5%

2,336,497

9.2

1.5

9.0%

10.8%

1,678,360

12.0

1.4

10.4%

8.9%

545,570

11.3

1.0

16.5%

22.1%

87,236

3.9

0.9

7.3%

564,347

14.5

1.0

7.9%

375,129

13.2

1.1

11.3%

2,010,034

14.3

1.7

ＰＥＲ

ＰＢＲ

（Ａ÷Ｂ）

4

ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

https://www.bridge-salon.jp/8877

日本エスリード

10.3%

63.1%

21.0%

12.7%

11.0%

29,415

5.8

0.7

8897

タカラレーベン

37.7%

25.6%

60.4%

6.8%

14.3%

60,3796.8

1.1＊単位：百万円、倍。業績の比較数値は前期実績。時価総額、ＰＥＲ、ＰＢＲは 2020 年 2 月 12 日終値ベース。

他社と比較すると、売上規模は決して大きくないながらも、完成在庫（販売用不動産）の少なさ、高い収益性および資本効率が目を引く。しかしながら、ＰＥＲは最も低く、PBR も 1 倍を割れている。
【1-4 事業内容】
事業セグメントは、投資型分譲マンションであるワンルームマンションおよび実需向け居住型分譲マンションであるファミリー
マンションの企画・開発・分譲・管理を中心とした「不動産販売事業」と、ワンルームマンションの賃貸管理事業、賃貸事業、建物管理事業などを手掛ける「その他」の 2 セグメント。
◎商品構成
同社が手掛けるマンションの概要は以下の通り。
物件平均価格はワンルームで約 1,800 万円、ファミリーで約 3,700 万円となっている。
タイプ
ワンルーム

住戸専用面積約 20～50 ㎡

間取り
1ROOM～1LDK

ファミリー

約 50～100 ㎡

1LDK～4LDK

混在

約 20～100 ㎡

1ROOM～4LDK

特長
都心型
主要駅より徒歩 5 分圏内
都心および都市周辺型
主要駅より徒歩 10 分圏
内
都心および都市周辺型
主要駅より徒歩 5 分圏内

選定基準
利便性に富む立地（大学、専門学校、企業、商業施設
等）
環境性に富む立地（小・中学校区、企業、商業施設等）
ワンルームタイプに近い基準（2019 年 3 月期の販売実績）
タイプ
ワンルームマンション
ファミリーマンション
一棟販売
ホテル販売
その他住宅販売
その他不動産販売
不動産販売附帯事業
不動産販売事業 合計
その他
合計

金額
43,011
77,375
12,45917,625
1,509
1,429
1,633
155,044
5,535
160,580

構成比
26.8%
48.2%
7.8%
11.0%
0.9%
0.9%
1.0%
96.6%
3.4%
100.0%

戸数
2,363
2,078
880
980
98
6,399
6,399

構成比
36.9%
32.5%
13.8%
15.3%
1.5%
100.0%
100.0%＊単位：百万円＊一棟販売は、マンション一棟またはその一部をマンション販売業者に卸売する形態。
＊その他住宅販売は、中古住宅流通事業、戸建分譲事業等、新築マンション以外の住宅の販売。
＊その他不動産販売は、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売。
＊不動産販売附帯事業は、マンションの販売代理手数料、引渡後オプション工事、不動産販売事業に附随して発生する事務手数料等。

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ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

https://www.bridge-salon.jp/◎事業エリア
自社ブランドマンションの販売を開始した 1998 年 11 月以降 2019 年 3 月末までの累計販売戸数は、近畿圏、東海・中京圏中
心に全国で 707 棟、46,652 戸となっている。

プレサンス梅田北オール

プレサンスグラン泉

プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー(大阪市/ワンルームマンション)（名古屋市/ファミリーマンション）（大阪市/ファミリーマンション）

都府県など

棟数

戸数

大阪府

319

21,402愛知県

169

10,575

京都府

76

3,792

兵庫県

72

5,436

滋賀県

10

1,508

沖縄県

20

1,073

東京都

16

931

広島県

5

410

その他

20

1,525

合計

707

46,652＊1998 年 11 月から 2019 年 3 月末までの累計販売状況

今後は、近畿圏、東海・中京圏におけるブランド力、市場シェアを更に向上するとともに、首都圏・沖縄ならびに新規エリア「広島」、「博多」への事業展開も進めていく。
【1-5 特長と強み】➀豊富な供給実績と高いシェア
前述の様に、同社は本社所在地の近畿圏のみならず、東海・中京圏において分譲マンション供給実績で連続Ｎｏ．1 であることに加え、全国レベルでも第 2 位にランクイン（2019 年）という実力を有している。
高いシェアは、スケールメリットによる建築コストの低減や土地情報の収集力向上などの大きなメリットをもたらしている。
②販売力の強さ「マンション完成までに完売」を営業基本方針とし実践している。ワンルームマンションの販売において、同社では、営業部門
全体で 1 物件を集中的に販売している。同一条件の物件を全員で販売することにより、社内競争が促され、営業員の士気向上に繋がっている。また自社開発の同一ブランドのみを販売していることから、営業スタッフは物件の仕様や特長について細かい点まで熟知しているため、顧客の信頼も高い。加えて、セミナーの開催など様々な手法で、潜在的なユーザーの掘り起
こしに力を入れており、需要や市況変化への対応力が高い。
さらに、成長力の源泉は何をおいても人材だ。そのため人材教育には大変力を入れている。同社の強みである販売力の強さは、同社の教育力の現れでもある。
新入社員を一日でも早く戦力化する事が重要だが、そのために新入社員は先輩社員と常に行動を共にし、先輩社員のお客様への電話対応、資料作成、訪問時の会話など、成約に至るあらゆるシーンを繰り返し、繰り返し目で見て、耳で聞き、実践
6

ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

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して成果が出る体験を積み重ねる。こうした成功体験の積み重ねによって、新入社員であっても、一人でクロージングできるまで自ずと短期間で成長していく。これらの要因により、早期完売と安定した売上を実現している。
③優れた商品力「立地」、「設備」、「価格」の 3 点において購入者に対し高い満足度を提供している。
「立地」においては利便性と先進性を重視し、都心部の主要駅からワンルームマンションは徒歩 5 分圏内、ファミリーマンショ
ンは徒歩 10 分圏内の物件を厳選する。
「設備」においては高級感、快適性、機能性を重視し、浴室換気乾燥機付きユニットバス、ガス温水式床暖房、防音サッシ、
遮音フローリングを標準装備として物件に高い付加価値を加えている。
「価格」については、高級感を持たせながらもリーズナブルな販売価格設定によって、高いコストパフォーマンスを実現している。この様な取り組みにより、同社物件は長期にわたる高い資産価値・ブランド価値を有している。

（同社資料より）④圧倒的な情報収集力
マンションディベロッパーにとって、業容拡大のための重要なポイントは、良質なマンション用地情報を、仲介業者、金融機関などから他社に先駆けて収集することができるか、である。
リーマンショックで同業他社が多くの完成在庫を抱えて新たな土地の仕入に踏み切れなくなった際、財務状況が良好だった
同社は、好機と捉えて積極的な仕入れ活動を展開した。仲介会社等にとっては、不況期でも仕入を積極的に行う同社の存在は極めて重要であった。
また、大手ディベロッパーに比べると、意思決定のスピードが迅速である点も仲介会社等にとっては大変魅力的であったため、「取引のメリットが大きい会社」と評価され、「新しい土地情報はまずプレサンスへ」という関係性が構築された。リーマンショックの影響が鎮静化した現在でも、この関係はより強固なものとなっており、同社競争力の高さの一因となっている。
意思決定のスピードが迅速である点およびブランド力の向上によって、従来は大手ディベロッパーに持ち込まれていた大型案件も同社に先に持ち込まれるケースも増えているという。
⑤安定した収益力
2007 年 12 月に上場した同社はこれまでに、最初に期初予想を発表した 2009 年 3 月期以降、2019 年 3 月期まで 11 回の決算を発表してきた。売上高、経常利益の期初予想と実績の乖離を検証すると、売上高未達は数回あるが、経常利益に関しては未達が 1 度も無い。
不動産市況に大きく影響されることなく安定・継続して収益を上げることができる点も同社の大きな特長といえよう。

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ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

https://www.bridge-salon.jp/【1-6 ROE 分析】
ROE(％)
売上高当期純利益率（％）
総資産回転率（回）レバレッジ（倍）13/3 期
18.5
12.64
0.74
1.98

14/3 期
18.2
12.15
0.75
2.01

15/3 期
18.9
11.82
0.74
2.17

16/3 期
19.4
11.64
0.70
2.38

17/3 期
19.2
10.41
0.65
2.83

18/3 期
20.8
10.26
0.62
3.25

19/3 期
22.1
11.39
0.59
3.30

堅調な需要の下、販売が好調で高水準の売上高当期純利益率を継続していることに加え、レバレッジを効かせた効率的な資金調達により高い ROE を実現している。
過去 3 年間の営業利益、ROE、時価総額の 3 つの指標で一定の基準を満たしているため、2015 年 8 月に「ＪＰＸ日経インデッ
クス 400」（※1）銘柄に選定された。また、2015 年 12 月には新指数「JPX 日経中小型株指数」（※2）銘柄にも指定された。今後も高 ROE の維持に注力する考えだ。
※1 ＪＰＸ日経インデックス 400
資本の効率的活用や投資者を意識した経営観点など、グローバルな投資基準に求められる諸要件を満たした、「投資者にとって投資魅力の高い会社」400 銘柄で構成される株価指数。
※2 ＪＰＸ日経中小型株指数
時価総額や売買代金で中小型株の範囲を決め、過去３年間のＲＯＥと営業利益累計額を使って順位を決定。複数の独立社外取締役がいる・英訳
資料を作成している、といった定性条件等も加味して投資魅力の高い会社 200 銘柄で構成される株価指数。

２．2020 年 3 月期第 3 四半期決算概要（１）連結業績概要
売上高
売上総利益
販管費
営業利益
経常利益
四半期純利益19/3 期 3Q
138,987
39,36812,526
26,842
26,447
17,933構成比
100.0%
28.3%
9.0%
19.3%
19.0%
12.9%

20/3 期 3Q
183,588
47,346
15,582
31,76331,274
21,041

構成比
100.0%
25.8%
8.5%
17.3%
17.0%
11.5%

前年同期比
+32.1%+20.3%+24.4%+18.3%+18.3%+17.3%＊単位：百万円

増収増益
売上高は前年同期比 32.1％増の 1,835 億円。ワンルームマンション売上が好調に推移した。
営業利益は同 18.3％増の 317 億円。販管費は同 24.4％増の 155 億円。販売委託手数料、ファミリーマンション広告費、新規事業プレサンスブライト関連費用、企業 CM 等の広告宣伝費、人員増に伴う人件費など、売上に先行して発生する費用が増
加したが増収で吸収し、2 桁の増収増益。
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https://www.bridge-salon.jp/（２）セグメント動向
19/3 期 3Q
売上高
不動産販売事業
その他
合計
営業利益
不動産販売事業
その他
調整額
合計

構成比

20/3 期 3Q

構成比

前年同期比

134,867
4,120
138,98797.0%
3.0%
100.0%

178,378
5,209
183,58897.2%
2.8%
100.0%+32.3%+26.4%+32.1%

26,3181,395-871
26,842

19.5%
33.9%
19.3%

31,391
1,471-1,09931,763

17.6%
28.2%
17.3%

+19.3%+5.4%+18.3%

金額
50,67971,221
22,147
19,292
163,340

前年同期比+48.2%+3.3%+103.7%+9.5%+24.1%＊単位：百万円。営業利益の構成比は売上高営業利益率。

◎販売実績
タイプ
ワンルームマンション
ファミリーマンション
一棟販売
ホテル販売
マンション販売事業合計

戸数
2,568
1,907
1,178
793
6,446

前年同期比
36.4%
3.7%
54.0%
-19.1%
17.9%＊単位：百万円。一棟販売は、マンション一棟またはその一部をマンション販売業者に卸売する形態。

ワンルームマンションはプレサンス THE 神戸（235 戸）など。ファミリーマンションもレジェンド琵琶湖（486 戸）などにより大幅に増加した前年同期を上回っている。
◎ホテル事業今期は第 3 四半期末までで 6 棟の売上を計上した。
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https://www.bridge-salon.jp/（３）財務状態とキャッシュ・フロー
◎主要ＢＳ
流動資産
現預金
販売用不動産
仕掛販売用不動産
固定資産
有形固定資産無形固定資産投資その他の資産
資産合計

19 年 3 月末
280,591
41,9909,603
225,30221,35015,848332
5,170
301,942

19 年 12 月末
288,316
41,89813,677
227,733
20,238
13,794283
6,159
308,555

流動負債
短期有利子負債
固定負債
長期有利子負債
負債合計
純資産
株主資本
負債純資産合計
有利子負債残高19 年 3 月末
82,91654,467
124,407
123,619
207,323
94,61892,699301,942
178,086

19 年 12 月末
79,49956,429113,220
112,372
192,720
115,834
114,455
308,555
168,801＊単位：百万円。

販売用不動産、仕掛販売用不動産（建築中で受注済み物件も含む）が増加し、資産合計は前期末と比べ、66 億円増加の3,085 億円となった。有利子負債の減少等で、負債合計は同 146 億円減少の 1,927 億円となった。利益剰余金の増加等で純資産は同 212 億円増加の 1,158 億円。この結果、自己資本比率は前期末から 6.4 ポイント上昇し 37.1％となった。
BS 上のたな卸資産（販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計）から建築代金等を控除した取得済のマンション事業用土地
代金は、ワンルームマンションで 614 億 59 百万円（12,367 戸）、ファミリーマンションで 746 億 49 百万円（7,370 戸）、一棟販売
で 198 億 40 百万円（4,307 戸）と、それぞれ今後 2 年分以上の売上に相当する土地を既に取得済である。
◎キャッシュ・フロー
営業 CF
投資 CF
フリーCF
財務 CF
現金同等物残高

19/3 期 3Q-4,575-1,696-6,271
13,51336,58020/3 期 3Q
10,190-1,724
8,466-9,24338,624

増減+14,765-28+14,737-22,756+2,044＊単位：百万円

利益増に加え、たな卸資産増加額が前年同期を下回ったことなどから営業 CF およびフリーCF はプラスに転じた。
長期借入による収入の減少、短期借入金の純減により、財務ＣＦはマイナスに転じた。キャッシュポジションは上昇した。
（４）トピックス◎代表取締役社長の異動
2019 年 12 月 16 日、代表取締役社長（当時）山岸 忍氏が、学校法人明浄学院の元理事長他の業務上横領に関して、共謀した疑いが強まったとして大阪地検特捜部に逮捕された。
同年 12 月 23 日には山岸氏から取締役辞任の申し出があり、同社はこれを受理。 同日付で代表取締役副社長 土井 豊
氏が代表取締役社長に就任した。
また、同社が関係した土地売買に絡んで横領が行われ、かつ元社長が横領に関与したとして逮捕された事実を真摯に受け止め、ガバナンス上の問題点につき調査・検証したうえで、ガバナンス体制を改革する必要があると判断し、利害関係を有しない外部の専門家から構成される、外部経営改革委員会を設置した。
同社は、外部経営改革委員会による調査に全面的に協力するとともに、外部経営改革委員会による調査・検証結果及びガバナンス改革に向けた提言について、報告書を受領次第、速やかに開示する考えだ。
同時に、「本件につきまして、お客様、株主、取引先および関係者の皆様にご心配ご迷惑をおかけしておりますことを深くお詫び申し上げます」との声明を発表した。

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３．2020 年 3 月期業績予想（１）通期業績予想
売上高
売上総利益
販管費
営業利益
経常利益
当期純利益

19/3 月期
160,580
44,201
17,082
27,11826,531
18,296構成比
100.0%
27.5%
10.6%
16.9%
16.5%
11.4%

20/3 月期(予)209,219
54,27821,74632,531
31,42921,520

構成比
100.0%
25.9%
10.4%
15.5%
15.0%
10.3%

前期比
+30.3%+22.8%+27.3%+20.0%+18.5%+17.6%

進捗率
87.7%
87.2%
71.7%
97.6%
99.5%
97.8%

＊単位： 百万円。予想は会社側発表。

業績予想に変更無し。10％超の増収増益を継続し、10 期連続で過去最高を更新。配当は前期比 11.50 円増加の 52.00 円
業績予想に変更は無い。売上高は前期比 30.3％増の 2,092 億円、営業利益は同 20.0％増の 325 億円の予想。
売上、利益ともに 10 期連続で過去最高を更新する見込み。
通期業績予想に対する売上および営業利益の進捗率はそれぞれ 87.7％、97.6％。多くの物件の引渡しを予定通り完了させており、計画に対し順調に進捗しているということだ。
配当は前期比 11.50 円／株増の 52.00 円／株を予定。予想配当性向は 15.0％で、増益と配当性向の引上げによる増配を継続する見通し。
◎不動産販売事業タイプ
ワンルームマンション
ファミリーマンション
一棟販売
ホテル
その他
合計

19/3 期43,011
77,375
12,45917,625
10,107
160,580

構成比
26.8%
48.2%
7.8%
11.0%
6.3%
100.0%

20/3 期（予）70,90174,757
24,715
18,292
20,552
209,219

構成比
33.9%
35.7%
11.8%
8.7%
9.8%
100.0%

前期比+64.8%-3.4%+98.4%+3.8%+103.3%+30.3%＊単位：百万円（２）進捗状況区分

ワンルームマンション
ファミリーマンション
一棟販売
ホテル
その他
合計

今期中引渡予定
戸数
金額
（Ａ）
3,505
68,152
2,037
75,906
1,378
24,798793
19,292
202
19,5997,915
207,750

マンション販売事業
今期売上高予想に対する確保率
予想（Ｂ）（Ａ ÷ Ｂ）
70,90196.1%
74,757101.5%
24,715100.3%
18,292105.5%
12,035162.8%
200,702103.5%＊単位：百万円。その他は、その他住宅・不動産販売。

19 年 12 月 31 日時点でマンション販売事業およびその他住宅・不動産販売事業において、今期中の売上見通しが既に立っている金額は 2,077 億円。これは今期売上計画 2,007 億円を 3.5％超過した水準である。

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ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

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４．今後の注目点
第 3 四半期までの進捗は引き続き順調だ。前社長の逮捕、代表取締役社長の交代という事態となりその影響が気になるところではあるが、「誠実さこそが、更なる成長の原動力」と考え、全てのステークホルダーから確かな信頼を獲得することを目指す土井新社長の下で、まずは通期予想達成に向けた進捗を注目したい。

＜参考 1：中期経営計画＞（１）中期経営計画概要
（概要）
業績目標
売上高 2,509 億円、営業利益 364 億円
経営目標
営業利益：前年比 10％以上の成長
配当性向：2023 年 3 月期までに 20％へ段階的に引き上げ
配当総額：前年比 15％以上の増額
目標達成のための事業戦略として、大阪・神戸・京都・名古屋・首都圏・沖縄の既存主要エリアでは市場シェアの更なる拡大を推進、広島・博多・その他の地方都市など新規進出エリアでは市場ポジションを強化し、市場ニーズにマッチした利便性の高いマンションの供給数・販売数を拡大させる。
（売上、利益および商品別推移）

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ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日
https://www.bridge-salon.jp/

売上、利益ともに中計期間中、2 割を超す年平均成長率で拡大する。
商品別には、ワンルームマンション、ファミリーマンションが順調に増加する。3 年間の年平均成長率はワンルームマン
ション +33.6％、ファミリーマンション +19.0％。

（配当）
同社は、「配当原資の拡大（営業利益の前期比 10％以上の成長）」と「2023 年 3 月期までに配当性向 20％への段階的引き上げ」の掛け算によって前期比 15％以上の配当総額の増額を進めている。

（計画達成に向けて）
用地取得は順調で、中期経営計画 2 年目の今期も高い売上確保率で推移している。
2007 年 12 月に上場した同社はこれまでに、最初に期初予想を発表した 2009 年 3 月期以降、2019 年 3 月期まで 11 回の決算発表を行ってきたが、極めて高い計画達成率を実績として残している。
計画未達だったのは、売上高に関しては 2009 年、2010 年のリーマンショック時および利益重視で進めた 2013 年、2014 年、営業利益はリーマンショック時のみ、経常利益においては 1 度もない。

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ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

https://www.bridge-salon.jp/＜参考 2：コーポレートガバナンスについて＞◎組織形態、取締役の構成
組織形態

監査等委員会役設置会社

取締役

10 名、うち社外 3 名◎コーポレートガバナンス報告書
最終更新日：2019 年 6 月 24 日
＜基本的な考え方＞
コーポレートガバナンスとは、株主・顧客・従業員・取引先・地域社会など様々なステークホルダー（利害関係者）との関係における企業経営を律する基本的枠組みと考えており、当社としては次の要素を実践していくことで、その枠組みを形作れると考えております。
そして、これら要素を実践しつつ、株主利益の増大に努めることが最重要の責務と認識しております。
（コンプライアンス）
法令遵守という意味で使われており、良好なコンプライアンスの実践は、不祥事等による直接的な損害を回避することの他に、「信頼」「誠実」という企業イメージやブランド価値の向上に結びつき、中長期的な業績向上や企業価値の向上につながるものと認識しております。
（リスクマネジメント）
企業の目的達成を妨げる事象や行為等の脅威・リスクに対して、費用対効果を勘案しコントロールしていくことと認識しております。
（アカウンタビリティ）
説明責任という意味で使われており、組織において権限者がしたこと、またしなかったことが招いた結果について合理的な説明を行う責務と認識しております。
＜実施しない主な原則とその理由＞
当社は、コーポレートガバナンス・コードの各原則について、すべてを実施しています。
すべての原則について、2018 年 6 月に改訂されたコードに基づき記載しています。

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ブリッジレポート（3254） 2020 年 2 月 21 日

https://www.bridge-salon.jp/＜開示している主な原則＞
原則【原則１－４ いわゆる政策保有株式】

開示内容（1） 当社は、取引先と良好な関係を構築し、事業の円滑な推進を図るた
め、取引先の株式を保有することがあります。取引先の株式については、取引関係の強化により、当社の企業価値の向上に資すると判断する限り、保有いたしますが、毎年、保有株式ごとに保有に伴う便益やリスクが資本コストに見合っているか、取引関係の維持強化等の保有目的に沿っているかを基に精査することで保有の適否を検証し、保有意義が乏しい銘柄について
は、株価等を勘案して売却を検討いたします。
（2） 保有株式に係る議決権は、企業価値の向上につながる意思決定を行っているかということを考慮して、行使することを基本方針としております。
【原則５－１ 株主との建設的な対話に関 当社は、株主・投資家を重要なステークホルダーとして考えており、持続的なする方針】
成長と企業価値の向上のため、株主総会等の様々な機会を通し、株主・投資家との間で建設的な対話を行っております。
・ 株主との対話、IR 活動については、管理本部担当取締役が統括し、株主との建設的な対話が実現するように努めております。また、株主との円滑な対話のために、経営企画部が IR 活動をサポートしております。
・ 株主・投資家との対話の手段としては、証券会社を通じて、株主・機関投
資家との個別面談を実施しております。
・ 管理本部担当取締役が、株主・投資家との対話を通じて把握した株主の意見・懸念につきましては、必要に応じて取締役会に報告し、当社の経営に活かしてまいります。
・ 対話に際してのインサイダー情報の管理については、インサイダー取引管理規程に基づいて実施しております。

本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、本レポートに記載されている情報及び見解は当社が公表されたデータに基づいて作成したものです。本レポートに掲載された情報は、当社が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その正確性・完全性を全面的に保証するものではありません。当該情報や見解の正確性、完全性もしくは妥当性についても保証するものではなく、また責任を負うものではありません。本レポートに関する一切の権利は（株）インベストメントブリッジにあり、本レポートの内容等につきましては今後予告無く変更される場合があります。投資にあたっての決定は、ご自身の判断でなされますようお願い申しあげます。
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