講 演

固定資産（家屋）評価の課題
工学院大学名誉教授

吉 田 倬 郎

おはようございます。 ただいまご紹介をいたに改善されるかどうかは別問題です。 大事なこだきました吉田でございます。 ご紹介にありまとは、課題の全体像を捉え、そして、その中でしたように、私の専門は建築でございます。 そ個々の課題を取り扱っていくことかなと思ってして、大学の学部を卒業した後、大学院の修士います。 もとより専門が建築ですので、建築の課程に入りましたが、ご縁がありまして最初に話については言外のいろんなことが私なりによ

建築学会のお手伝いをさせていただいたのが固くわかっているつもりもございますが、課税と定資産評価小委員会でした。 それ以来長い間、いうのは、まずは行政の営みですし、法律その固定資産評価に関わってきております。

他の制度的なものも関連したものですので、建実は、資産評価研究大会で、このような形で築の立場でどこまで適切な全体像がお話しできお話を差し上げるのは２回目でございます。 前

るか不安な面もございますが、いただいた時間

回は、建築を専門とする立場から、家屋評価のの範囲で一所懸命お話し申し上げたいと思いま

評価基準について、ご承知のようにその中にはす。 どうぞよろしくお願いいたします。

建築のことがたくさん書かれていますが、いろい ろ と 建 築の 解 説 的な 話を 主に 申し 上げ ま し

固定資産（家屋）評価とはた。 私は建築を専門にしていますが、良い建築を造り、そして使ううえで、建築を専門とする（スライド１、P.18）今日の私の話の前提とな者以外の多くの方々の役割が大きいと考えている評価の捉え方をまとめています。

ます。 中でも、評価に携わる立場で建築を捉「固定資産税の課税対象としての家屋」ですが、えていただくことには大変重要な意義があると家屋には課税対象のほかに非課税の家屋がある思っています。 そうはいっても建築は日進月歩中での課税対象です。 そして、「地方税法に基の世界でもありますので、日々評価の現場でごづく地方税」で、市町村の非常に有力な財源で苦労されていることも承知しています。

あるということがあります。 このことは、固定そういうことも踏まえ、今日はちょっと大そ資産税はもっと安くしろという議論があります

れた課題、固定資産（家屋）評価の課題というが、だったら別の財源をどう確保するんだといテーマでお話を差し上げたいと思って準備をしう話が欠落した議論も多く聞かれますので、そて参りました。のあたりはやはり大事な地方税の財源だという全体像の見える議論が必要かと思います。

ただ課題といいましても、たくさん課題がございまして、その一つ一つを掘り下げるとそれもう一つは、「固定資産（家屋）評価基準にだけですぐ小一時間経ちます。 しかも、その課基づく評価」だということです。 それは即ち、題が仮に解決できても家屋の評価全体が抜本的地方税法にも書かれていますが、適正な時価を「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）−6−

求めるということです。 適正な時価の適正とはうのはなかなか難しゅうございます。 時価とい何か、時価とは何かという議論がございますが、うのは、まさしくその時その時の価格というこ結論的に申し上げれば、評価基準に基づく評価とになりますが、こうした制度の中で基準に基が適正な時価である、ということです。 ほかにづいて評価するという中で、時価を求めるといいろいろ、いくらで建てたとかいくらで買ったうことを現実的に全うするために３年に一度のということを評価に直接反映せよという議論も見直しをやっているわけです。 それじゃあ間にありますが、それはこれから具体的に申し上げ合わない、もっと敏感にやれといっても、現実る内容の一部ですが、それらは適正な時価とはには３年に一度の基準の見直しだけでも関係のいえないということです。 そういうことについ方々がものすごく苦労されていることは、私もて、市町村で課税を担当されている方々が十分建築の立場で委員会その他でただいまお手伝い認識をされているのかな、と思うような出来事をしている中で痛感しています。 この時価の議もたまに伝わってきております。

論というのも非常に重要なことだと思っており（スライド２、P.18）次に、評価法の概要です。

ます。

「家屋の適正な時価を求める」ということでしもう一つ、今の評価法の大きな特徴として「経て、「評価法は再建築価格を求めるものである」年減価」というものがあります。 これは、建物ということです。 不動産の中の建築の評価につ全体について一律に経年減価をする、そして減きましては、不動産鑑定の分野では原価法、取価のスピードなどを構造別、用途別に決めてい引価格法、そして収益還元法という３つの方法ます。 このあたりは今の、安定経済の時代、あがありますが、取引価格法、収益還元法は、少るいは環境を重視する時代に非常に馴染まないなくともこの固定資産評価には基本的に馴染ま面があります。 これは、今の評価法の大きな特ないという議論は、数十年繰り返されていると徴の一つだということです。 今申し上げたこところです。 しかし、今でもこういう議論が折々は、これから申し上げることにそれぞれ関係し出てくるという現実もございます。 このあたりてきます。

は家屋評価に関わっている方々は十分確認していただきたい、周知していただきたいことだと評価業務思っております。
そして、「同一の家屋は同一の評価額」にな（スライド３、P.19）実際に評価をするというるということがございます。 同じような建築もことには当然、業務が伴います。 資料を集め、半年たてば建築工事費が変わってきます。 似た実地調査をし、評価をし評価調書を作成するとような住宅でも、Ａハウス、Ｂホームといったいうことです。 法律では評価者は課税庁の担当住宅メーカー、あるいは地元の工務店で建てる者であるということが明記されております。 課

場合、値段が違ってきます。 そういう中で同一税庁の担当者以外は、本来やってはいけないとの家屋は同一の評価額になるということは、やいうことですが、現実には、いろんな建築が多はり、評価基準に基づく評価でなければ実現で種多様に造られている中で補助業務をアウトきない、ということです。

ソーシングしているという状況もあります。 昨

それから、評価額が適正な時価となる、とい

年のこの大会でそういうことがパネルディスうことが大事なことなんですが、この時価といカッションのテーマになったことも承知してお−7−「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）

りますが、そのあたりは最後にも申し上げます

造別は大きく、木造、非木造に分かれています。

が大きな課題の一つだと思っております。

非木造については更に、鉄筋コンクリート造と（スライド４、P.19）次に、再建築価格評価のか鉄骨造などに分かれていますが、木造、非木方法ですが、基本的に「部分別評価」です。 こ造に大きく分けること自体が今の時代に馴染まれは、評価項目ごとに評点数を決め、施工数量ないということを、まず申し上げなければならを求めてそれを掛けて、更に補正率を掛けるとないです。

いう評価です。 そのあたり、建築にこれまで馴木造と非木造が全く違うものだといってもい染みのなかった方にとっては厄介なことだといいような状況が数十年前にはあったかもしれまう状況は承知しております。 そういうことをあせん。 今はそうじゃないです。 木造についている程度緩和し、簡素化をするという意味で、比いますと、多様化しております。 まず、中大規準評価が適用されております。 比準評価という模木造というものが、技術的な整備、あるいはのは、標準家屋を設定して、具体的な評価対象関係法律の整備によって、公共建築について随家屋と標準家屋の違いを評価する形で比準しま分造られております。 やがて民間の建築、つます。 ただ、標準家屋は基本的に部分別評価で評り課税対象の建築にも中大規模木造が出てきま価額が求められていますから、再建築価格評価す。 現行の木造の評価基準ですと、柱を数えるの一環として位置づけられるものです。 再建築という評価方法なんですが、形式的にはそれで価格を部分別評価で求めること自体を見直すべも評価できるかもしれませんが、評価対象の物きではないかというご意見もございます。 いわ的なありようと全く馴染まないと思います。

ゆる坪いくら、平米いくらという世界もあるん

また、鉄骨によって補強するとか、木造ともじゃないかということですが、それはあくまでいい切れない要素を含んだ木造というべきものも相場の尺度であって、再建築価格には馴染まが増えてきています。
非木造につきましても、以前は鉄筋コンクない、あるいは固定資産税の評価基準の評価にリ ー ト 造、 あ る い は 鉄 骨 造な ど、 明 快に 種 類は馴染まないものです。
ただ、部分別評価で求めた評価額が平米いくが分類できていました。 しかし今は、ＣＦＴらになるということは、分析的な立場において（Concrete Filled Tube）と呼ばれる大きな鋼管は重要な意味があります。 そのあたりが混同さの中にコンクリートを詰めるような構造ですとれた議論が世の中にはあるようです。

か、Ｓ＋ＲＣという構造が造られています。 こ

今、申し上げたような業務について、資産評れとは異なる、日本では実績のあるＳＲＣ造（鉄価システム研究センターの資料から引用させて骨鉄筋コンクリート造）があります。 ＳＲＣ造

いただいております。 これ（スライド５、P.20）

は鉄筋コンクリート造の鉄筋の一部を鉄骨に置から、固定資産（家屋）評価業務のより詳細なきかえた構造といっていいものですが、ここで様子がご覧いただけます。

Ｓ＋ＲＣというのは、柱が鉄筋コンクリート造で梁が鉄骨造というもので、こういうものもできております。 つまり構造の種別ということ自家屋の構造別、用途別区分体が、かなりフレキシブルになっているのです。

（スライド６、P.20）評価基準（家屋）は大き用途区分の問題もございます。 世の中の仕組

く構造別、用途別になっております。 そして構みの複雑化、多様化とともに、当然、生活の場、「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）−8−

仕事の場、あるいはそれ以外のいろんな営みのて、それぞれの用途に応じて標準量があったの場として建物ができていますが、用途そのものですが、そのあたりも見直すべき状況が実はあが多様化しております。 そして最近は、建築のるんです。

大規模化も進んでおります。 建築の規模が大き（スライド７、P.21）そういう中で、評価基準

くなると、いろんな用途が一つの建築に含まれにおきましても、以前は木造、非木造それぞれるようになります。 ですから、用途別の区分と二、三十種類ぐらいあったんでしょうか。 建築

いうのもどうなんだろう、という問題もありまの用途そのものが一方で多様化する。 しかし一すし、最近は、建築を長く使うべしという時代方では、用途を細かく区分して評価基準に反映でもありまして、同じ用途でずっと使い続けるさせるのではなくて、建築がいろんな用途に使だけではなくて、例えばオフィスビルを集合住われるという中で用途区分については統合する宅に変えるとか、ホテルに変えるとか、そうい方向でやってきています。 木造については幾度

うふうな大掛かりな用途変更をコンバージョンか統合して、今１３になっています。といいますが、そういう事例も増えています。

（スライド８、P.21）非木造につきましては、用途区分の評価基準における一つの意味は、

実は木造以上に用途の種類が多いんですが、評標準評点数、あるいは標準量が用途区分に対応

価 基 準 上は か な り 整 理を し て、 用 途の 種 類をづけて設けられていることです。 以前ですと、絞ってきています。

銀行とか劇場だけの用途の小規模な建築があっ−9−「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）

は反映されておりません。

最近の特色ある建築事例（スライド 11、P.23）これは先ほど申し上げ（スライド９、P.22）最近の建築の事例を紹介たＣＬＴです。 表面にこういうものを張ったんしたいと思います。 先ほど中大規模木造建築がじゃなくて、これで２０センチとか３０センチできてきていると申し上げましたが、その１例ぐらいの厚みのあるパネルで、木の塊のようなです。 ＣＬＴといいまして、言ってみれば木のものです。 建築部材として、壁や床を構成でき板を重ねて、柱とか梁に用いられる細長い資材るパネルを工場で作って、それで集合住宅の構ではなくて、大きなパネルのような資材を作る造体を形成できます。 このＣＬＴの建築への活んです。 下の写真は内部の事例ですが、ＣＬＴ用を関係者が推進しています。 スライドは耐震は構造部材であると同時に内装にもなっていま実験です。 ３階建て・４階建てぐらいの事例はす。 そういうものを使った木造建築が増えてきもういくつもできています。 その中には民間のています。 柱を数えることが基本となっている

ＣＬＴを作っている会社の社宅もあります。

今の評価のやり方が全く馴染まないような木造（スライド 12、P.23）これは６階建ての建物がこれから増えてきます。

ですが、１、２、３階が鉄筋コンクリート造、４、国交省がそういうものを林野庁と一緒に推進し５、６階が木造です。 左側の写真がその内部でているのです。 今は公共建築を中心に増えてきすが、鉄筋コンクリート造の建物の内部に木をておりますが、やがて民間の課税対象建築にも出使ったのではなくて、木だけで構造から各部まてくるはずで、もう既に団体によってはそういうでできている、というものです。

ものを扱っているんじゃないかと思うんです。

（スライド 13、P.24）これは東京駅に隣接し（スライド 10、P.22）木造、あるいは木造らたビルですが、柱がございます。 これは鋼管でしい建築と呼ぶべきもので、今６、７階建てのす。 その中にコンクリートを詰めて造る１０階ものが日本でも造られております。 カナダとか建て分の高さの柱を四隅に立てて、さらにそのヨーロッパですと１０階建て２０階建ての木造上に十数階載せたという建築です。

ができておりますが、さすがにそうなりますと、（スライド 14、P.24）これは六本木です。 写

日本では耐震性の問題、耐火性の問題がありま真で一番大きく見えているのが東京ミッドタウす。 そのため、中に鉄骨がある部材、あるいはンという建築です。 この写真を撮った場所は六木の芯の外側を石膏ボード（防火区画に使われ本木ヒルズの展望室です。 東京ミッドタウンのたり、内装の下地に使われる材料）で囲んで耐中で一番多いスペースはオフィスかな。しかし、火性を確保した上で、見かけは木に見せたいとその中にはホテルがあります。 ショップがありいうことで外側を木でくるんだ部材をスライドます。 美術館なども入っております。 こういうに示しています。 木造の良さなんていう議論か建築が次々に造られるようになっており、用途らするとなんだこれはという面もあるものです

別で建築を分類することが基本的に馴染まないが、木を使ってさらにいろんな種類の建物を造時代になっていることを示す一つの象徴的なもりたいということが今の日本の建築分野の大きのだといえます。

な流れですので、こういうものも開発されて、（スライド 15、P.25）これは大阪の中之島で制度に基づく認定も受けて使われているというす。 ちょうど真ん中に見えている建築が大阪のことです。 今の評価基準にはまだこれらのものフェスティバルホールの再開発です。 ホールが「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）

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あって、オフィスの部分があって、上の方には別評価の全体構成の中で可能な範囲で拡大をしホテルが載っていることが外観でわかります。てきておりますし、比準評価についても採用し割合的には事務所が多いと思いますが、だからてきています。といって、これを事務所ビルと呼ぶことはとても馴染まない。 今ご覧いただいたのはいずれも評価体制の課題

規模の大きいものばかりですが、身近に建っているさほど規模の大きくない建築でも、こうい評価体制についてはいろいろと問題が噴出してう状況があります。

おります（スライド 17、P.26）。 先ほどは、総務省自治税務局長さんのご挨拶にもありましたが、市町村の課税担当者、部署の人事の問題、評価基準のメンテナンス要するに経験者が育ちにくいということがござ（スライド 16、P.25）そういう状況の中で評価います。 私も一市民ですので市役所にはいろい基準については様々にメンテナンスが施されてろとお世話になっており、行政サービスをいたきております。 スライドには、どんなことをやっだいています。 市役所の業務の中で、市民に直てきているか、ということをざっと示していま接接するものの大方はサービスですが、しかし、す。 構造別については、木造、非木造の区分の課税だけはサービスというよりは行政がサービ中でメンテナンスをやってきているわけですが、スをやるための財源として、税をいただくとい

構造別について、木造、非木造の区分を基本にうものですので、各種の主にサービス関係の業していることが現在の建築の評価に馴染まない務と同じような人事体制で本当にいいのか、とということを観念的に申し上げているのではな考えられます。 納税する立場からすると、しっくて、３年に一度の評価基準の見直しなどでいかりと評価をし、しっかりと課税していただい

ろいろと関係者が苦労されている一つのポインているから納めているという中で、もうちょっトです。としっかり評価をし、課税をするという体制が用途別につきましては、用途区分の統合につ必要じゃないかと思っております。 そういう中いては先ほど若干紹介しましたが、それとは別で、システム化とか、適切な評価と課税のために複合用途への対応ということも議論をしておに可能な範囲で業務のアウトソーシングもやっります。 部分別につきましても、以前に比べれてこられていると思います。

ば随分整理をしてきました。 評点項目についてそして、パネルディスカッションでもテーマとも、何度か統合して、一番多いときの何分の一して扱われておりますが、広域評価も検討されてかに減っております。 評価基準（家屋）がものいます。 これも重要な課題であろうと思います。

すごく厚い電話帳のようなものだったのが、１

そして、やはり一番大変なことは評価者の質㎝弱の厚さのものになっております。 標準量やと数の確保です。 今の現役の職員さんだけでは標準評点数は、３年に一度見直しが行われます。

とても手が回らないのが大方の現状だと思いま

特に標準評点数については全体を見直し、必要す。 それを補う方法がいくつか考えられます。

な改正をしてきておりますし、補正項目と補正経験者の育成と活用は有力な課題です。 経験者率についても、適宜見直してきております。といいますと、現役のお役所勤めの方は現在のそういう中で総合評価も、設備を中心に部分人事の仕組みの中では異動が多くベテランが育− 11 −

「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）

ちにくい状況もあろうかと思いますが、退職さが変わればそれなりに手を加える必要がありまれた後、今、定年後１０年１５年、それなりにす。 そういうことに対応した評価が必要です。

何かやりたいという気持ちがある方、あるいは一方、新築については、建築屋としての私も体力のある方にうまく関わっていただくことがある部分寂しい状況ですが、新築は減ります。

できるはずです。 法律の関係もありますが、建これ以上建築を増やす必要はない。 住宅だけで築や不動産の分野には家屋評価に関連の深い専

いっても、現在、所帯数の３割増しぐらいの住門家もいろいろあります。 そういう方々をうま宅があるんです。 空き家問題も付きまとっていく取り込むような評価体制も視野に入れる必要ますが、そういう中で既存家屋というものに対があるんじゃないか、そして、資格制度のようして、しっかりと固定資産税の評価、課税の立なものも関連してあっていいのではないか、と場から、より本格的に取り組む必要があるといいうことを考えたりしています。

う気がしています。
今の評価基準自体は、既存家屋についても、細かいところで多少の工夫が必要かもしれませ

建築ストックの時代、環境保全の時代

んが形の上では適用できます。 ただやってない（スライド 18、P.26）環境問題は、建築の分野だけです。 大規模改修などについて適切な対応だけではなく、今日、日本社会全体の問題です。

ができているかどうかというのが問題です。

建築分野については、ストックの時代を迎えていそういう中で、現在の評価基準の減価方式に適ます。 建てては壊し、建てては壊しということ用されている一律経年減価が、非常に馴染まないを日本の高度経済成長の時代にはやってきましたのです。 それは、固定資産評価だけの問題ではが、そうもいかないのが現在です。 そして、そなくて、中古住宅の流通市場における評価の問題

ういうことに加えて環境保全についても、建築にでもあります。 以前は、おそらく木造住宅は築は重要な課題があります。 建築はたくさんの資後１０年か２０年もたてばゼロ。 むしろ健全に材を使って造ります。 壊せば瓦礫です。 安易に建っている、壊すのに手間がかかるようなしっか瓦礫にしてはいけないということで、長寿命化やりした木造住宅は、中古住宅の流通市場ではマイ資材のリサイクルなどが推進されています。

ナスの評価です。 そういうことだと、これから建築は建てた後、エネルギーをたくさん使いの時代に非常に問題があるということで、いろいます。 水も使います。 水も、水道水を作るためろと検討をしていまして、そういうことに関係すにはたくさんのエネルギーを使っております。

る事例を幾つか紹介したいと思います。

そういう中で、長くいい形で建築を使っていく（スライド 19、P.27）これは今の家屋の経年ことが、今の時代、あるいはこれからの時代、減価の様子を示したものです。 一律に減価し、ますます重要になりますが、評価の立場からし最終残価２０％に達する年数が、構造別用途別ますと、既存家屋の評価とその課税が今、新築に定められております。 その最終的な残価に達家屋の評価にてんてこまいで、かなりおざなりする年数が構造別、用途別に定められていますになっているといわざるを得ないと思います。

が、それが現状では非常に馴染まないのです。

長く建築を使っていく中で、そのままずっと鉄筋コンクリート造の方が超高層よりも５割ぐいい状態で使い続けられるはずがありません。

らい長いとか、木造がその半分になっているの必要な時期にメンテナンスをし、あるいは用途は、寿命の実態に合っていないのです。 実際に「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）

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どのくらいの年数で壊されているかということことが推進できるのです。 そういう状況に対応につきましては、別途研究もある程度進んでおした評価があってしかるべきだということです。

りますので、そういうのを何とか活かせないか（スライド 21、P.28）これはマンションの新なということです。

築とストックの経年の様子です。 新築は景気あと、これは大変難しい問題ですが、最終残の変動に応じて、今、年間１０万戸を超えるか価２０％というのが高いのか、低いのかという超え な い か と い う 水 準で す が、 盛ん な 時に は議論があります。 私は建築屋ですので、例えば２０万戸以上も造られていた。 新築はそういう築後４、５０年経って何の手当てもされていなふうに変動してきています。 しかし、新築の変

いあばら家はしようがないんですが、しっかり動があってもストックはどんどん増えていきました建物であれば、４、５０年経ったものでもす。 このグラフはマンションだけのものです。

十分効用があり、その資産価値が新築の２０％マンション以外に、戸建て住宅もあれば一般のということはないはずです。 固定資産評価とい事務所ビルもありますが、そういうものについうのはやはり、資産価値を対象にした評価だとてしっかりと固定資産評価の観点で扱うようにすれば、２０％はいかがなものかと考える次第していかないといけない時代になりつつありまです。 ただ、最終残価の２０％を上げればよい、す。 新築だけ追っかけますと、私の出身地のよという単純な話ではなくて、全体の固定資産税

うなところですと年に一棟も新築がなかったりが安いのか高いのかということとも関連して、します。 そうであってもそれなりに人はたくさなかなか難しい問題ですが、検討課題としてはんいますので、生活や仕事などの場としての建極めて重要であると思っております。

築に対しほどよく課税をすることが必要です。

（スライド 20、P.27）木造住宅を中心とした現在のようになんとなく率を掛けることで、３

中古住宅流通のマーケットにおける評価をなん

年に一度の評価替えを行うという便宜的なやりとかしたい、というプロジェクトが数年前に国方ではなくて、既存家屋についてしっかりした交省で立ち上げられました。 １５年か２０年も評価を行うべき状況が既にきている、というこ経つと上物はゼロだということでは、今の時代、とを申し上げたいのです。

ストックの時代、あるいは環境の時代に馴染まない。 現在の木造住宅の構造体は、長持ちするんだ、ということを確認し、このことを前提とすると、内装とか設備は１５年か２０年たつと大幅に更新しますが、これが住宅が寿命を迎えるまでに何度か行われるようになります。 劣化をするということもありますし、設備については陳腐化もあります。 １５年前２０年前のものが今でも十分使えても、最新のものが出てくるとやっぱり設備関係は具合が悪いです。 そういうことを中心に、部分的にどんどんリニューアルをするという時代です。 構造体は長持ちするという認識が定着することによって、こうした− 13 −

「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）

とについて適切な認識が足りないということで公正で信頼感のある課税す。 どうやらそのあたりの認識が現場の課税担（ ス ラ イ ド 22、P.28） そ う い う 状 況の 中で、当者の中でも十分でなくて、変な形で不服申請

これまでも当然、公正で信頼感のある課税が行への対応のミスになったことも、何年かに一件われてきているわけですし、これからもそうぐらい、実はあるようです。 絶対そういうことあってほしい。 まず「固定資産（家屋）評価基がないようにお願いしたいと思っています。

準に基づく評価」の意義というものについて、同じ建築、つまり同一の家屋であっても、い関係者に強く関心を持っていただき、また、確ろいろと違う要素があります。 マーケットの要認をしていただきたいです。
「同一の家屋は同一因、需給関係とか資材費、労務費といったものの評価」になるということも含めて、課税対象が、時々刻々変化しております。 そういうものとしての固定資産評価につきましては、今の評を、３年に一度見直しをしている評価基準に機価基準制度の中で、評価基準に基づく評価以外敏に反映するといってもそれは無理ですし、むには、やはり考えにくいといえます。 巷にはいしろ、３年に一度やっているということが、評ろんな議論があることも承知しておりますが、価基準が一番現実的な時価を示すものとしての私からすれば目先の議論、あるいは基本の一部現実的な担保かな、ということです。

が欠けている議論にしか見えません。 現実の評同じ建物でも工事費その他が違ってくること

価については、業務その他の課題が多々ありまについては、発注者側にもいろいろ要因がありす。 特に非木造家屋の評価については評価に伴ます。 まとまった建築をたくさん造っているよ

う作業量が多いというやっかいな一面もありまうな発注者ですと、受注者に対し強く、割安にすが、不服審査への対応という点では、今の評造ることができるかもしれない。 あるいは、急価基準以外に対応できるものが考えられないといで建てたいというときには、多少金を出して思っています。

も突貫工事でやることとなり、そうすると人件次に、同一家屋でも工事費とか売買価格は異費その他かかります。 それでも建てたいというなります。 同じような建物でも、例えば量販ときには同じものでも高くなります。 それはそ店のチェーンの店舗のような同じような建築がれで異常なことではなくて、実際に建てるとき次々に建つような場合には、当然、設計とか施にいくらかかるという点については、それぞれ工については標準化をし、一般の同じような建もっともな背景があって、価格も適切だと思い築よりはかなり安くできます。 同じようなものます。 ただ、固定資産評価における適正な時価をそうでない形で建てようとすると、多分、３に対してはそれらは全然馴染まないということ割５割は高くなります。 そして、そういうものです。

をたくさん建てているところがいくらで建てた受注者側にもいろんな事情があります。 今、から安く評価せよというのは筋違いだというこ家具販売会社が、経営上の問題でディスカウンとです。 評価基準に基づく評価では違いがでなトをやっておりますが、その値段で評価せよといはずです。 安く建てた納税者としては不満が言われても困ります。 受注者側、建設会社なりある部分かと思いますが、それは安く建てたと住宅会社のほうにいろんな事情があって強気でいうことがメリットであって、評価基準の評価受注することもあれば、安く受注してその期をの中で安くしようというのは話が違うというこしのぐということもあろうかと思います。 そ「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）

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ういうことを評価に反映するというのはおかしたが、私の生まれた村は、年に１戸も建たないい、ということです。というのはちょっと言い過ぎでしたが、新築はあと、建築の技術は時々刻々進歩、変化してそんなに多くないです。 しかし出てくれば評価おります。 あるいは、建物の使われ方もいろいをしなきゃいけない。 そういう町とか村の行政ろと変化をしております。 そういうものに機敏の体制の中だけで評価に詳しい人材を用意しろに対応するのは固定資産評価には馴染まない面といっても難しいです。そういうことも含めて、があると思いますが、やはり３年に一度の見直広域評価体制の整備は、喫緊の課題ではないかしという中で可能な限りうまく反映をすることと思っております。 そして、そういう中に現役が大事だということです。の市町村の職員さんだけではなくて、ОＢの中（ ス ラ イ ド 23、P.29） 今の 固 定 資 産（ 家 屋 ）でそういう業務にある程度なれた方、あるいはの評価基準の構成を私なりに整理をして、課題関連専門家を適切に活用することがあって然るとか大局的な問題についてまとめた表ですが、べきです。 あるいは、既にいろんな業務で固定これまで申し上げたことも含めて改めてご覧い

資産評価に関わってくださっている事業者さんただければ、と思います。

もいらっしゃることも承知しておりますが、市町村の現役の職員さん以外の方々を活用するということが鍵だと思っております。

固定資産（家屋）評価の課題

さらには、制度的に民間機関を活用することまとめの話にはいらせていただきます。 固も今後の課題として十分可能性があると思って定資産（家屋）評価の課題について１と２に分おります。 私の関係しております建築の分野でけて整理しています。（スライド 24、P.29）１

は、建築確認業務の民間機関化というのがござはやろうと思えば今でもできる、あるいは既にいます。 私、八王子市の建築審査会のお手伝いやっている、あるいはこれまでずっとやってきをしておりまして、建築確認に関連した不服審ていることをまとめて整理しています。
「評価基査というものがあり、建築審査会の審査事案に準の適切な更新」、これは永遠の課題です。 次希ですが出て参ります。 建築確認業務というのに「評価に対する適切な理解の促進」、特に固は、それまでは自治体がやっていたんですけど定資産評価基準に基づく評価というのが適正なも、民間機関がやると時間が早くて、費用は必時価であり、他に代わるものがないことについずしも安くないかもしれませんが、非常に効率て、改めて確認をしたいということです。 一方、的にできるようです。 民間だからできるんです

評価の実務、いろいろと煩雑でご苦労が多いとね。 しかし、不服審査が出てくると業務全体をいう中で、簡素化、合理化については、日々といくら効率的にやっても不服審査の対応で何十いうよりはもう数十年関係者が努めてこられて件分の手間が飛んでしまいます。 いずれにしまおりますし、私もずっとお手伝いをさせてきてしても、民間機関をうまく活用するということいただいております。 そういう中で、今でもでは、今後の課題として重要ではないかなというきる、これまでは十分できていない、というこことです。とが評価体制の整備だと思っています。 今日、（スライド 25、P.30）次に、２に書いてある後ほどのパネルディスカッションのテーマでもものはすぐできるとは思えないんですが、しかございます広域評価体制。 先ほど申し上げましし、今後に向けてぜひ検討していただくといい− 15 −「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）

のではないか。あるいは固定資産の家屋の評価、進んでおります。 それは、評価基準でいえば、あるいは課税にとってプラスがあるんじゃない

部分別に資材とかなんとかの情報が全部入るんかというものです。

です。 そういう技術を評価にもうまく導入する

まず、既存家屋の評価。 これについては、係ことが可能ではないかと思っております。 私が数の見直しだけで処理するのではなくて、大規今お手伝いをしている建築積算の世界でも、そ模な改修とか用途変更については的確に捕捉をういうことを積極的に取り込もうとしている方し、そして、適切に評価をして適切に課税をすがいらっしゃいます。 建築積算というのは実はるということを、ぜひやっていただくといいの固定資産評価の評価とかなり似ているんです。

ではないかと考えています。 そういう中で、今部分別にいろんな積算項目があって、数量をの一律経年減価、そして残存価値２０％につ拾って点数を入れるというのは、形式的には似いてもしかるべき議論があってもいいのかな。ています。

２０％を上げるべきか、据え置くべきか、ある

次に、評価と課税を明確に区分し、その上でいはもうちょっと下げるべきか、といった議論両者を適切に関係づけることが重要です。 今、もあるようですが、やはり、地方自治体の財源

日本では税率が市町村長の裁量で確定できることして最低限のものを確保するという意味も含とにはなっていますが、一方では法律で標準とめて２０％は最低限だと思われます。 そして、なる数値が示されておりますので、私の知って私は建築屋ですから、しっかり使われている既いる限りでは大方の自治体はそのまま使ってお存建築の資産価値が２０％ということはないだります。 つまり日本では、評価額が決まれば税ろうという素朴な問題意識はあります。 そうい

額も自動的に決まるという世界があります。 しうことについてもご理解をいただけるとうれし

か し そ れ は、 日 本を 含め た 少 数の 国の こ と でいです。

あって、国際的には大分様子が違います。

次に、申告制です。 これは今、課税担当者の私は建築屋ですから、税金を下げろとか上げ方が非常に日々業務で苦労していることを改善ろとかいうのではなくて、まずは建築の、新築する大きな可能性を持っていると思います。 最の建築、あるいはこれからは既存の建築も含め終的に評価額を決めて課税額を決めることは当て、建築としての資産価値を適切に評価すると然行政でやんなきゃいけないんですが、建物のいうことをしっかりやった上で、課税の段階で資材とか数量は、決まった書類、書式があれば、は、じゃあ税率をどうしようという議論がある

あるいは方法があれば、納税者の方が関わってといいなと思うんです。 そのあたりが混乱したもいい、あるいは、そういう業務について資格形で、課税の議論なのに評価が安いの高いのと者なり経験者がフォローすることもあり得るのいう話しかしていない方などいろいろといらっではないか、ということです。 建築の設計とかしゃる中で、ちょっと悔しい思いをしていると施工とか、あるいはもうちょっと広い分野で、ころです。

当然今日、ＩＴの利用が進んでおります。 従来

次に、今、建築の世界でも建物の所有者と使のＣＡＤ、コンピューターを活用した図面の作用者が違うということが進んでおります。 そう成は、要するに情報技術をうまく使って、製図いう中で、今の課税の仕組みの中では、所有者をやるということですが、最近ＢＩＭ（Buildingと異なる使用者が付けたものについては、便宜information modeling）という技術の実用化が的というよりは、皆さんそうされているんだと「資産評価情報」2019.1（228 号別冊）− 16 −

承知しておりますが、償却資産扱いになっておもう一つは、公共建築について、以前は都道ります。 私は、同一の家屋は同一の評価だとい府県、市町村、あるいは国も、自ら建物を建てう立場に立つと、テナント所有の部分も固定資て、使うのも運用するのも公共だというものが産税の課税の対象になり得ると考える次第です。

多かったんですが、地方財政、あるいは国の財間仕切壁とか内装とか設備とかには、テナント政の事情もあろうかと思いますが、民間の活用が所有している部分があるわけですが、それらが進んでいます。 例えば、民間で建物を造っては今、現実的には償却扱いです。 それも一番現もらって、中を公共、行政のいろんな仕事に使実的かなという思いも一方ではありますが、少うことも増えてきております。 ＰＦＩ、ＰＰＰなくとも長期的な課題として検討していただくなどと呼ばれています。 課税対象か非課税かといいことがあるのではないか、と考えられまという議論も絡んでくると思われますが、そうす。 少なくとも建築の世界では今申し上げたよいうことも含めてこれらに対するこれからの固うなことが進んでおります。 住宅ではＳＩ（ス

定資産としての家屋の評価は、早速検討していケルトン・インフィル）住宅の考え方で造られい。 すぐには答えが見つからないかもしれないるものが増えています。 それは、賃貸用だからけど、こういうこともありうるんだということそうするのではなくて、分譲マンションとか戸を視野に入れながら今の問題を考える、という建ての持家住宅であっても、内装の更新とか設ことがあってもいいと思っています。

備の更新の際に、軀体を痛めることを最小限にするという造り方が進んできております。

ちょっと時間を過ぎてしまいました。 ご清聴
ありがとうございました。

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