令和 5 年度

No.4

一般財団法人資産評価システム研究センター（通巻 257 号）

資産評価情報 112023 年月号

固定資産税・この 10年を振り返る
総務省自治税務局固定資産税課長

水 野 敦 志令和 5 年 7 月 10 日付で固定資産税課長を拝命しました。自治税務局での勤務は、係長級職員、補佐級職員としての勤務、そして今回の勤務で 3 回目、そのうち固定資産税課での勤務は、12 年前に課長補佐として勤務して以来、2 回目となります。
12 年前はあの大震災が発生した年でありました。また、同時に、その翌年の固定資産税の評価替えに向けた、いわゆる「3 年に 1 度の年」でもありました。津波や原子力災害の被害を受けた地域の固定資産税の評価・課税をどうするのか、そういう状況下であってもやらねばならない 3 年に 1 度の評価替え・負担調整措置の見直しをどうするのか、様々思い悩みながら仕事をしていたことを思い出します。加えて、固定資産税等の課税標準額の算定においても地域の自主性を更に高めていこうということで、「わがまち特例」（地域決
定型地方税制特例措置）の導入に向けた検討も行っていました。また、これも現在まで続いていく話ですが、固定資産税課税台帳を他の行
政分野の課題解決に役立てる仕組みとして、森林法改正の検討も進めていました。
12 年前のことを振り返ってみると、このように非常に充実した
固定資産税課勤務だったなと改めて感じています。それから 10 年
ちょっとの月日が流れました。当時、取り組んだことがこの 10 年でどうなったのか、当時、取り組んでいなかったことで新たに課題として浮かび上がってきたことはどんなことなのか、以下あらためて整理してみたいと思います。
①負担調整措置について
負担調整措置については、平成 18 年度税制改正において、現在の本則課税標準額（商業地等は評価額の 100％、小規模住宅用地は評
価額の 1 ／ 6）の 5％を前年度課税標準に加算することを柱とする仕組みが導入され、この仕組みは現在に至るまで継続されています。
一方で、平成 18 年度改正以前から存在していた、負担水準が一定の〔2 頁に続く〕

contents
P.1
固定資産税・この10 年を振り返る

総務省自治税務局
固定資産税課長 水野 敦志

P.3
ドイツの不動産税改革 その1―地価を反映した課税ベースに注目―（一財）自治研修協会理事長、元（公財）日本都市センター理事・研究室長
石川 義憲

P.13
令和 5 年都道府県地価調査の結果について～全国の地価動向は全用途平均で2 年連続上昇～

国土交通省
地価調査課

不動産・建設経済局
企画係長 片山 義紀

P.19
都市計画法等の改正を踏まえた
その他の雑種地評価の留意点について

総務省自治税務局固定資産税課資産評価室
土地第一係長 花堂 在啓

P.29
22 年ぶりの固定資産税業務に臨んで大阪市財政局税務部
固定資産税担当課長

玉造

修一郎

P.32
資産評価システム研究センター
からのお知らせ・2024 年度 資産評価システム研究セン
ター研修会のお知らせ

〔1 頁から続く〕
水準に到達すると、前年度課税標準額に加算する措置を停止するといういわゆる据置措置が、「同一の評価額なのに税額が異なる」という問題の原因となっていました。平成の 10 年代は、全体的に負担水準が低かったために、据置措置が適用される土地は相対的に少なく、この不公平税制問題はそれほど顕在化していなかったものと思われますが、平成の 20 年代に入ると、多くの土地が据置措置の適用対象となり、この問題がいよいよ顕在化してきました。そのため、平成 24 年度改正において住宅用地の据置措置が廃止されることとなりました。一方で、商業地等については、住宅用地等と比較して、負担水準の低い土地が多いこと、課税標準の上限額が高いことを踏まえ、経済的な影響も考慮し、据置措置を継続することとなりました。この商業地等の据置措置は、令和 5 年度においても存続しています。
住宅用地に係る固定資産税は、総額で 1 兆円程度であるのに対し、商業地等は 2 兆円程度です。固定
資産税の公平な負担の実現に向けてどのような対応が可能なのか、更なる研究が求められていると思います。
②税負担軽減措置等
固定資産税における税負担等軽減措置による減収額は 2,188 億円となっています（令和 4 年度。住宅
用地特例・負担調整措置を除く。）。このうち 1,008 億円が、新築住宅に関する税負担を 3 年又は 5 年間
1 ／ 2 に軽減する、いわゆる「新築住宅特例」です。続いて、認定長期優良住宅に関する特例が 331 億
円、新幹線に関する特例が 93 億円、国際路線に就航する航空機に関する特例が 83 億円、内航船舶に関する特例が 76 億円などとなっています。固定資産税の税負担軽減措置等については、令和 5 年 6 月の政府税制調査会の答申において、「固定資産税が市町村の基幹税であることを踏まえれば、国の政策を推進するための税負担軽減措置等は、真に必要な場合に限る必要があります。期限切れを迎えるものをはじめ、税負担軽減措置等はその政策目的、効果等を十分に見極めた上で、不断の見直しを行なわなければなりません。」とされています。例えば、減収額が 1,008 億円となっている新築住宅特例は、名称等からは新築住宅の建設促進を進める政策税制のように見えますが、空家が問題となっている中、その政策的意義をどう考えればよいのか。新築住宅特例の政策目的は新築建て替えによる耐震化の推進である、との意見も耳にすることがありますが、耐震性が不足している住宅の総住宅数に占める割合は 13％（住生活基本計画＜令和 3 年 3 月＞）であることを考えると、耐震化推進のために全ての新築住宅の税負担を軽減するのは何故なのか。政府税調の答申を踏まえ、税負担軽減措置等のあり方に、
しっかりと考えていく必要があるものと思われます。
③固定資産税課税情報の活用等
税情報は極めて慎重に扱うべき情報であり、その漏洩については、地方公務員法よりも加重された罰則が地方税法で定められています。一方で、空家対策、所有者不明土地など土地・家屋に関する政策課題が増加しており、これらの課題を解決していくためには、当該政策課題の対象となる土地・家屋の所有者情報等を把握することが必要との声もよく耳にするようになりました。その結果、この 10
年間で 12 件の政策目的に関して、固定資産税台帳情報の提供が可能となる措置が講じられました。さきほど申し上げたとおり、税情報は極めて慎重に扱うべきでありますが、それを前提に、税以外の重要な政策を進めるために、税務当局も協力していくという姿は、縦割り行政の打破、複雑化する行政
課題は省庁・部局横断的な対応が必要、ということかと思います。今後も進めていくべき基本姿勢と思われます。

「資産評価情報」2023.11（257 号）−2−

ドイツの不動産税改革 その1―地価を反映した課税ベースに注目―
石 川 義 憲（一財）自治研修協会理事長、元（公財）日本都市センター理事・研究室長

4

はじめに
⑴

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る。このことは、市町村は可能な限り地価の変
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化を反映した課税ベース を持つべきであること

地価を反映した課税ベースを示唆している。また、世帯または企業が市町

ドイツの不動産税改革については、既に各方村に定住したことに起因する追加の直接的及び面で紹介されているものの、改革が百家争鳴のとりわけ間接的な費用を請求することを可能に議論を経て行われてきたこともあり、その本来する税手段を市町村に提供するべきであることの狙いや市町村の思いが十分に語られてきていを示唆している。そして、財政に必要な柔軟性ないと感じる。そこで、本稿では、不動産市場を確保し、市町村の個々の責任を強化するための状況や不動産税改革が連邦・州間財政調整にに、地方自治体の課税手段には、賦課率を決定

及ぼす影響なども俯瞰しながら、複数回にわけできる権利が保障されていなければならない。」て紹介していきたい。

（傍点筆者）

まずは、連邦財務省の学術審議会が 2010 年

ドイツでは不動産税をはじめとする財産課

12 月に示した不動産税（Grundsteuer）につい税における不動産の評価において統一価額ての基本的な考え方 1 について紹介しておこう。

（Einheitswert）2 が 用 い ら れ て き た が、 様 々「市町村における不動産の価値は、その場所にな理由 3 により、ながらく評価替えが行われて応じて公共財の提供によって異なる影響を受けこなかった。そこで、現実の市場取引価格とることであり、一方、潜在的な受益者は、自然の乖離が大きくなり、1995 年に相続税・贈与人であろうと企業であろうと、場所を探すとき

税（Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer）に地元の公共財による地域の整備状況に反応すにおいて金融資産と比較して不平等で違憲

Reform der Grundsteuer, Stellungnahme des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium der Finanzen,（2010）
2
統一価額は基準日において不動産税をはじめとする財産課税の評価を統一的に行うことにより評価コストを削減しようとしたものであった。統一価額の基準日は、旧西独地域では 1964 年 1 月 1 日、旧東独地域では 1935 年 1 月 1日となっている。
3
改正前の不動産税については、基準日の 6 年後に評価替えを行うとされ、評価替えの期日は法律で設定する必要があったのだが、結局のところこれまで設定されていない。これは政治的な理由によるもので、増税の不人気を政治家が望んでいなかったこと、評価替えの作業は州の税務当局が行うが州に財源上の恩恵がないことといった事情が指摘されている。
（中平真・天野史子『ドイツの税制改正の動向と不動産税（2）』、39-40 頁（地方税 2004 年 4 月号）、
地方財務協会）1−3−「資産評価情報」2023.11（257 号）

と さ れ た。 こ の た め、 相 続 税・ 贈 与 税 及 び

いて、公的に収集・蓄積された諸データを自動

不 動 産 取 得 税（Grunderwerbsteuer） に お い的に取り入れるべく、簡素化・標準化を図ってて は、 不 動 産 評 価 の 改 革 が 進 め ら れ、 評 価いるということである 6。なお、こうした仕組法（Bewertungsgesetz） の 改 正 や 不 動 産 評 価

みは、不動産税が予定収益税（Sollertragsteuer）

令（ImmoWertV）4 の改正が行われてきた。一とされ、基本的には、市場取引価格（一般価格）

方、不動産税については、改革案が議論され（gemeiner Wert）を用いることとされているてきたもののまとまらず、しばらくは統一価

ことを踏まえている 7。住宅不動産については、

額 が 用 い ら れ て き た 5。 し か し、2018 年 に 違

収益価方式（Ertragswertverfahren）を用いる憲とされ、2021 年に連邦財務省は相続税・贈に当たり、賃料統計データをもとに簡素化する

与税及び不動産取得税における評価の改革のと同時に、公的に収集された不動産取引価格に成果を盛り込んだ案を取りまとめるとともに、8
基づいて作成された標準地価（Bodenrichtwert）

いくつかの州の逸脱を認める形で合意が図らを合わせ、活用を図ることとした。標準地価れ、連邦基本法を改正したうえで、不動産税法

は、 連 邦 建 設 法 典（Bundesbaugesetzbuch）（Grundsteuergesetz） 及 び 評 価 法 の 法 改 正 にに基づき各地に設置された不動産鑑定委員会到った。

（Gutachterausschuss für Grundstückswerte）

連邦が取りまとめ多数の州が支持する案のポ（組織などについては、2（2）注 27 参照）が作

イントは、評価を担当する各州の税務当局にお成公表し、不動産取引や不動産課税の基礎指標

4

不 動産評価令は、正式名称は「不動産の取引価額の決定及び評価に必要なデータの原則に関する法規命令（Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die
Wertermittlung erforderlichen Daten）」である。地方の事務に係る法規命令であることから連邦参議院の同意を得て発布される。2021 年の改正にあたっては、事前に州、地方自治体連合組織、業界団体、専門家などの意見が聴取された。
5
連邦財政裁判所（Bundesfinanzhof）は、2010 年 6 月 30 日の判決において、少なくとも 2007 年 1 月 1 日までの基準日については、不動産の統一価額に関する規定も合憲であるとしたが、その際、不動産税を目的とする不動産の全般的な再評価が引き続き欠如していることは、平等原則（連邦基本法 3 条 1 項）と相容れないと指摘した。そして、2014 年 10 月 22 日、連邦財政裁判所は、不動産の統一価額に関する規定が、2009 年 1 月 1 日以降、違憲であったかどうかという判断を連邦憲法裁判所に付託した。連邦財政裁判所は、連邦司法裁判所、連邦行政裁判所、連邦
労働裁判所、連邦社会裁判所とならぶ 5 つの最高裁判所のひとつで、ミュンヘンに立地し、租税及び関税に係る問題について、上級審として専属的に取り扱う。
6
連邦議会の法案資料によれば、「現在の評価は、評価が自動的に行われるように設計されていないため、定期的な不動産再評価は、市民、企業、行政にとってかなりの作業負荷となる。したがって、不動産評価手順の改定の目的は、
主に自動化の助けを借りて不動産の定期的な再評価を実行できるようにすることである。」としている。
（Deutscher
Bundestag（2019）, Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts, Drucksache
19/11085, 107 頁）
7改正前の不動産税の収益価方式は、年間賃貸料収入を算出の出発点とはしているが、法定倍率（Vervielfältiger）
を掛け合わせて資本還元し市場取引価額に転換するものである。改正後は、年間賃貸料収入に代えて賃料統計デー
タを用いたうえで法定倍率を掛け合わせて資本還元し、これに標準地価をベースに資本還元した土地価格を加えることで市場取引価額を算出することとし、簡素化を図っている。
8
標準地価は税務関係に関与する当事者を拘束することが 2006 年以降の判例で確立されている。以前の不動産評価
令（2010 年 5 月）は推奨的な性質のものであったが 2021 年 7 月に改正（2022 年 1 月施行）が行われ、評価に必要な標準地価等の決定が全国統一の原則に従って行われることとなった。また、改正後は、不動産鑑定委員会によって形成されるガイドライン値ゾーンは、大量手順での標準地価の実用的な適用のために、大部分の土地区画と標準
地価区画の間の値の差が + － 30％を超えないように区切られることとされている（不動産評価令 10 条 3 項）
「資産評価情報」2023.11（257 号）−4−

となる地価（標準地価の設定については 2（1）

任行政という形で州が管理している。租税収入参照）である。この結果、土地建物を一体で評権に関しては、連邦・州間財政調整制度のもと価してきた住宅不動産においても、地価の上昇で、頻繁に改正が行われてきた。一方、租税立が不動産評価に自動的に反映される仕組みとな法権に関しては、共同税、州税、市町村税といっる。一方で、事業用不動産については賃料統計た州に関わる税法については連邦参議院の同データが乏しいことを背景に、簡素化を図りつ

意を必要とし、州は連邦参議院の審議を通じて

つ客体価方式（Sachwertverfahren）を基本と影響力を行使できることから、これまで大きなした方式で評価することとされ、ここでも地価見直しが行われてこなかった。しかしながら、の上昇が評価に反映される。

ドイツ統一後の連邦・州の財政制度見直しのな⑵ いくつかの州の連邦法からの逸脱の許容

かで、州の租税自律の拡大を認めていこうとと都市会議の不満表明

いうことになり、その結果として、不動産取連邦国家であるドイツの税制の基本的な仕得税については、州が自由に税率を決定でき組みは、租税立法権は主に連邦に帰属し、租税ることとなった 9。なお、ドイツは、連帯を基

行政権は主に州に帰属し、租税収入権は連邦、本とした福祉国家であり、生活条件の統一性 10

州、市町村のそれぞれに帰属することが連邦及び同等の生活条件の確保 11 を基本理念とし基本法で規定されていることである。この仕ており、その前提のもとで、財政制度や国土政

組みは時代によって若干変化している。まず、

策が組み立てられていることに留意する必要

租税行政権に関しては、税収の大宗を占める所がある。

得税・法人税・付加価値税が連邦と州の共同税

市町村税である営業税と不動産税について（Gemeinschaftssteuer） と 位 置 付 け ら れ る よは、連邦法で規定されるが、最終的な税率であうになり、共同税のほとんどについては連邦委

る賦課率の決定権は市町村に帰属する（連邦基9 イツ統一後の連邦・州の財政改革の議論のなかで、各州が市町村とも連邦とも異なって、それまでなんら租税自ド
律を有していないという事実を踏まえ、州に（限定的な）課税上の自律性が与えられるべきではないかということとなった。そして、各州は現行税目の課税標準を独自に決定する権限を持つべきではないとしつつも、税率決定権
もしくは付加税権の形で現行税目の税率を変更することに限定して認めていこうという動きとなった（1992 年 11
月 14 日、連邦財務省学術審議会「ドイツ連邦共和国における州間財政調整に関する勧告）（該当部分の邦訳（伊東弘文）は、地方財政（地方財務協会）平成 7 年 2 月号に掲載）。とはいえ各州は租税競争をおそれて消極的であったが、2006 年にようやく第 1 次連邦制度改革の一環として、不動産税取得税の税率決定権が州に認められることとなった（連邦基本法 105 条 2a）。不動産税取得税は租税競争に陥る可能性が小さいという事情のようである。不動産税
取得税の連邦法に基づく税率は 3.5％であるが、2023 年 1 月現在、バイエルン州が 3.5％に据え置いているほかは、各州が 5％～ 6.5％で独自の税率を設定している。近年は各州で引上げの傾向にあり、最高の 6.5％としているのは、
ブランデンブルク州、ノルトライン・ヴェストファーレン州、ザールラント州、シュレスヴィヒ・ホルシュタイン
州、チューリンゲン州で、平均税率は 5.63％。連邦全体の税収は、2005 年には 48 億ユーロであったが、不動産取引の活況もあり、2021 年には 183.3 億ユーロに伸張している。
10
生活条件の一体性の概念は、共同税の配分の規定において用いられている（連邦基本法 106 条 3 項）
。これは、納税義務者の過重な負担を避けること等とあいまって地域間格差を回避する意味合いと思われる。
11
同等の生活条件の確保の概念は、連邦が競合立法を行使できる場合の条件である“連邦領域における同等の生活条件をつくり出し、または、連邦全体の利害から法的もしくは経済的統一性を確保するために、連邦法律による規律を必要とする場合”（連邦基本法 72 条 2 項）として用いられ、国土計画法や連邦・州間財政調整法といった法規範の基礎となっている。

−5−「資産評価情報」2023.11（257 号）

本法で規定）。しかしながら、不動産税につい日までには新しいルールが適用されなければ制ては、連邦は租税行政権も租税収入権も持たな度廃止とした。そして連邦は、基本的には地価いことから、連邦には改正のインセンティブがと建物評価額を組み合わせた案（以下、「連邦乏しく、1995 年に統一価額に問題が生じた時点モデル」という）を引き続き作成したが、妥協での改革案は、まず各州に委ねられた。そこで、の途を探らざるを得ず、各州に連邦不動産税法

大きく分けて 4 つのモデル（大別すれば、A 土から逸脱する権利を連邦基本法改正で認めるこ

地面積と建築面積にしたがって評価する純粋なとで決着した。その結果、16 州のうち、5 州が面積税、B 地価と建物評価額を組み合わせるもなんらかの形で連邦法を逸脱した仕組みを置くの、C 土地のみに課税する純粋な地価税、D 地こととなった。そのうち、バイエルン州やハン

価税と建築面積税を組み合わせるもの）が提唱

ブルク都市州など 13 は、いわゆる面積税を採用されたがまとまらず、その後、連邦財務省の学した。これらの州は評価事務の簡素化を理由と術審議会が案を作成し、州財務大臣会議で調整しているが、今回の連邦法の仕組みは徹底的なが行われてきた。2016 年には州財務大臣会議

簡素化を図ったものであるにもかかわらずこうが地価と建物評価額を組み合わせた案 12 をとりした対応を採ったことについては、これらの州

まとめて連邦参議院に法案を提出したが、審議が財政的に富裕州 14 であり、地価が高く賃料水未了で廃案となった。2018 年 4 月 10 日には連準も高いことから、税負担の急激な上昇を嫌っ

邦憲法裁判所が不動産税における統一価額の利た政治的選択であるとの疑念は否めない。不動用について違憲と判決し、立法府は、遅くとも産に対する経常的な財産課税において、世界的2019 年 12 月 31 日までに新しいルールを採択すにもこうした仕組みはわずかに東欧諸国など 15る義務があり、そして遅くとも 2024 年 12 月 31にみられるだけである。またバーデンヴュルテ

122016 年に州財務大臣会議で採択された法案について、当時のバイエルン州財務相マルクス・ゼーダー（CSU）は「この法案は、バイエルン州の住宅所有者と賃借人の不動産税費用の爆発的な増加を意味する。我々はこの増税を断固として拒否する」としている。また、ハンブルク都市州の当時の財務長官ピーター・チェントシャー（SPD）も、「特にハンブルクやミュンヘンなどの大都市圏では、著しく高い評価額とそれに対応して高い不動産税負担を想定している。
」
として反対している。
（Focus ホームページ https://www.focus.de/archiv/finanzen/03-06-2016/ （2022
年 9 月 1 日最終閲覧））
13
バイエルン州、ハンブルク都市州以外に面積税を採用しているのは、ヘッセン州とニーダーザクセン州である。
14
近年の連邦・州間財政調整においては、バイエルン州、バーデンヴュルテンベルク州、ヘッセン州、ハンブルク
都市州が財政力の観点（付加価値税の財政力に応じた配分の観点からみる）からの富裕州としてカウントされる。一方、財政力の観点からの貧困州とカウントされるのは、ベルリン都市州のほか、旧東独地域の 5 州、ブレ ー メ ン 都 市 州、 ザ ー ル ラ ン ト 州 で あ る。
（Der Finanzausgleich zwischen Bund und Ländern im Jahr 2022,
Monatsbericht des BMF März 2023）ベルリン都市州が貧困州にカウントされるのは、大都市として旺盛な財政需要があるほか、第二次世界大戦後、ベルリンに立地していた多くの大企業が拠点を現在の富裕州に移転させたことといった背景がある。ちなみに、バイエルン州は、第二次世界大戦前は農業中心の地域で最も貧しい州であったが、戦後、ジーメンスやカールツァイスといった多くの大企業をベルリンから受け入れたことなどもあり、現在は、ドイツ有数の工業地帯として最も富裕な州の 1 つとなっている。
15
面 積課税を採用するのは OECD 諸国内ではポーランド、チェコ、イスラエルのみとされる。
（OECD（2019）,
Figure 3.1. Value basis of immovable property taxes in OECD and partner countries, Making Property Tax
Reform Happen in China : A Review of Property Tax Design and Reform Experiences in OECD Countries ）「資産評価情報」2023.11（257 号）−6−

ンベルク州 16 は建物に対する課税をやめて純粋
な地価税

17

1

とする選択をした。

⑴

こうした結果 18 に対して、ドイツの都市自治

不動産税の概要
不動産税とは体を代表するドイツ都市会議は、ともかくも不

ドイツでは、長年、評価替えが行われてこな

動産税が存続したことは評価しつつ、州をまたかった不動産税の改革が行われている。不動産

がる不動産の評価事務の複雑さに不満を表明し税は我が国の固定資産税に相当するが、ドイツている 19。なお、ドイツの連邦・州間財政調整

では、不動産税は営業税（Gewerbesteuer）（我の仕組みでは、市町村の税収もカウントされるが国の事業税に相当）とともに物税として市町こととなっており、逸脱条項を通じて他州を犠村に税収が帰属すること、さらには市町村が税牲にして自州を過小評価することのないよう調率決定権を有することが連邦基本法で保障され整 20 が図られることとされている。

ている（連邦基本法 106 条 6 項 1 文及び 2 文）。
その税収は 1950 年以前の数年間は営業税とほぼ一致していたが、その後の経済発展で営業税収が大幅に伸びた一方で、不動産税収のウエイ
トは低下し、2019 年は営業税収の約 26％となっ16

 ーデンヴュルテンベルク州は、緑の党が第 1 党として州首相を輩出し CDU とともに政権を担当する州である。
バ
純粋な地価税は、都市のスプロール現象を防止しコンパクトシティを実現するためには有効な税制とみられており、緑の党はおおむねこの案を支持してきたようである。なお、ドイツの場合、計画なければ開発なしという方針が貫徹されており、土地利用計画・都市計画が厳格に管理されているため、地価をベースにするだけで応益負
担を公平に求めやすい事情があるかもしれないが、都市計画がゆるい諸国においては、適用は困難であろう。
17
建 物課税をやめて土地のみに課税する場合、土地に係る税率を大幅に引き上げる必要があるほか、土地の適正な評価に対する政治的な抵抗があるとされる。その結果、土地のみの不動産課税はほとんど採用されておらず、OECD 諸国では、オーストラリアのニューサウスウェールズ州、デンマーク、エストニアのみとされる。（OECD
前掲書、Figure 2.1. Scope of immovable property taxes across OECD countries ）18
連邦財務省は、
この妥協がなければ、改革の成功は危うくなり、最も重要な収入源の 1 つとしての不動産税の撤廃は、地方自治体に壊滅的な結果をもたらしたであろうとしている。
19
ドイツ都市会議は、逸脱条項について、「当初、ドイツ都市会議は厳しく批判したが、その後、憲法上必要な改革の成功に必要な妥協要素として受け入れざるをえなかった。
」（（Deutscher Städtetag – Stadtfinanzen 2020 ）としつつ、「2019 年に逸脱条項が採択された後も、多くの関係者は、連邦モデルに加えて、ただ一つの代替不動産税モ
デルのみが出現することを望んでいた。しかしその希望は打ち砕かれ、法律が 6 つの異なる不動産税法に断片化され、州をまたがる不動産の分割評価など関係するすべての当事者の将来の管理負担が大幅に増加する。したがって、連邦法改革の結果として期待されている節減効果は、州によってかなりの程度まで相殺されるであろう。また、州の代替的な不動産税モデルが憲法上のリスクを冒していることや大規模な行政 IT プロジェクトが予測不能であることは、改革の全国的な成功と不動産税収入の確保のためのリスクを伴う。したがって、抜本的な改革は、
州と地方自治体にとって今後数年間、重要な課題であり続けるであろう。
」（Deutscher Städtetag, Stadtfinanzen
2021 ）としている。
20
連邦議会における審議において、オラフ・ショルツ連邦財務大臣（当時）は、「州が不動産税の規制からの逸脱
は、他の財政的に弱い州を犠牲にしてこれを行うことはできない。連帯規範は非常に重要なものであり、現在の法体系の基盤である。
」と明言し、アンドレアス・ユング副議長（当時）（CDU）もこれを肯定している（DieNormierung der neuen Grundsteuer im Finanzausgleich – Erforderlichkeit, Möglichkeiten und Grenzen（2022）,
Monatsbericht des BMF März 2022, 23 頁）。連邦不動産税法・評価法は、連邦・州間財政調整においては全国共通の規範であり、例えば、連邦の評価法には、連邦統計局のデータに基づいて、16 州すべての賃料水準が分類掲載されており、独自モデルを用いる州の税収を、連邦モデルを用いた場合に置き替えて財政調整を図ることは難しくないと思われる。

−7−「資産評価情報」2023.11（257 号）

ている。なお、ドイツの不動産税収は国民所得

統一価額の問題は、金融資産も課税対象となに対する割合が 0.6％（2016 年）と OECD 諸国

る相続税・贈与税、財産税（富裕税）では問題内で比較しても低い水準にとどまっている。

が深刻化していた。連邦憲法裁判所は 1995 年

不動産税は、課税対象別に、不動産税 A（農に財産税や相続税に統一価額を用いることにつ

林業資産を対象）、不動産税 B（不動産一般を対いて金融資産との不平等課税を理由として違象）、不動産税 C（造成済みの土地に建物が建て憲であると判示した。この結果、財産税は徴収られていない場合に市町村はより高い賦課率を停 止、 相 続 税・ 贈 与 税、 不 動 産 取 得 税 は 統 一

設定することができることとしたもので今回の価額によらない独自規定に移行した。評価基改正で追加、なお過去の経緯について注 26 参照）

準日は税の成立時 22 として、未建築不動産にに分類される。以下は、基本的に不動産税 B を

ついは標準地価 23、相続税・贈与税の既建築不対象として説明する。

動産については、原則として取引事例比較方式⑵（Vergleichswertverfahren）、不動産取得税の既不動産税と統一価額
不動産税は、評価額×租税算定率×賦課率

建築不動産については、簡易収益価方式またはの 3 つの段階を経て計算される。租税算定率

簡易客体価方式 24 で評価するというものである。

（Steuermesszahl）は不動産税法で一律 21 に定一方、不動産税については、統一価額を用いめられており、賦課率（Hebesatz）、ひいてはることは容認されたが、市町村は不動産価格の不動産税の額は市町村が決めているが、おおも上昇に対しては賦課率の引き上げでカバーしてとの不動産の評価は、統一価額と呼ばれる評価きた。しかしながら、個々の土地については負額に基づいてきた。この統一価額は、不動産税、担の不均衡が生じることになった。このことは、相続税・贈与税、不動産取得税、財産税（富裕税）2010 年 12 月の連邦財務省学術審議会の勧告がで共通に用いられてきたものであった。旧西独

次のように説明している。

では、不動産は 1964 年の価値に基づき、旧東「統計によると、地価は 1964 年から 2008 年

独の州では、基礎となる値はさらに古く、1935にかけて毎年約 7% 増加した。その結果、今日年の値に基づいていた。不動産の評価は州の税の 1964 年の評価額は市場価額の平均 1/20 の水務署が行うが、法律に基づく 6 年ごとの評価替準となっている。これに対しては、一般的には、えは実施されず、かくして、統一価額は財産の市町村が賦課率を上げることで対処できる。し実際の価値からかけ離れていた。

かし、新しい道路が建設され、新しい住宅地が21

 クセン州及びザールラント州は基本的に連邦モデルを採用しているが、租税算定率のみ連邦法を逸脱した規定
ザを置いている。
22
相続税の評価は、当初、1996 年 1 月 1 日を基準日としていたが、連邦憲法裁判所判決を受けて、2009 年の改正で税の成立時に改められた。
23
当初、標準地価の 20％減額とされていたが、相続税・贈与税については、連邦憲法裁判所判決を受けて改められた。
なお、住宅用不動産については、10％減額の特例がある。また、不動産取得税については、未建築不動産は標準
地価の 20％が減額されるほか、既建築不動産を客体価方式で評価する場合は、標準地価は 30％減額される。
24
収益価方式の基礎となる収益計算の特例などが規定されている。
「資産評価情報」2023.11（257 号）−8−

生まれ、工業地帯が整備され、インフラは多くたの訴訟が提起され、ついには、連邦財政裁判の場所で大幅に整備されたことで、価値がプラ所が連邦憲法裁判所に判断 25 を仰ぐ形で、審理スの影響を受けた不動産は、過去の評価額を堅が行われ、2018 年 4 月 10 日、連邦憲法裁判所

持することで相対的に実効税負担が減少する一は不動産税の評価は不平等で違憲と判示したの方で、不利な立場に置かれた土地は、賦課率のである。

反作用によってより重い負担を課せられる。例⑶

市町村の賦課率の現状

えば、何十年にもわたって続いた郊外化は、発不動産税 B についての市町村の賦課率の状況

展が遅れた地区に税負担を大きくシフトさせる

は、図表 1 及び図表 2 のとおりである。ベルリこととなった。」さらに、近隣の場所での同等

ン都市州やノルトライン・ヴェストファーレンの不動産について、著しく異なる不動産税が課

州などにおいて高い賦課率が設定されている一

税されるケースがでてきた。

方、バイエルン州などにおいては、おおむね賦課率は低い。

このため、関係方面で改革案が検討されてきたが、まとまらなかった。しかしながら、いく

図表 1 不動産税 B についての賦課率 2022 の状況

市町村数

割合

10,784

100.0

370

3.4

300 以上 335 未満

1,507

14.0

335 以上 365 未満

1,480

13.7

365 以上 385 未満

2,150

19.9

385 以上 410 未満

2,137

19.8

410 以上 500 未満

2,395

22.2

745

6.9

全体
300 未満500 以上

市町村がない地域

出典：Statistisch Ämter des Bund und Länder, Hebesätze der Gemeinden 2022 in Prozent Grundsteuer B
https://www.destatis.de/DE/Themen/Staat/Steuern/Hebesaetze.html?nn=213336（2023 年9月1日最終閲覧）25

注 5 参照−9−「資産評価情報」2023.11（257 号）

図表 2 不動産税 B の州別賦課率 2022 平均値
不動産税の課
州の地域
税形態
都市州

旧西独
連邦モデル

旧東独

都市州
面積課税

地価課税

旧西独
旧西独

不動産税 B の賦課率（各州の市町村
単純平均）

州名
ベルリン

810.0

ブレーメン

670.0

ノルトライン・ヴェストファーレン

584.0

ザールラント503.9

ラインラントプファルツ

457.8

シュレスヴィヒ・ホルシュタイン

416.1

メクレンブルクフォアポンメルン

492.2

ザクセン

474.2

チューリンゲン

449.3

ザクセンアンハルト

426.1

ブランデンブルク

418.5

ハンブルク

540.0

ヘッセン

538.5

ニーダーザクセン

435.9

バイエルン

377.5

バーデンヴュルテンベルク

415.8

出典：ドイツ商工会議所（Deutsche Industrie- und Handelskammer）のホームページをもとに筆者作成

2

衛生上の問題と住宅の刷新に向けた取組み、戦不動産市場

後復興が 1918 年から 1945 年にかけて都市計画⑴ 不動産市場とこれを取り巻く仕組みの変遷

法と建築基準法を生み出した。第二次世界大戦

不動産税のあり方は、不動産市場とこれを取後は、1948 年・1949 年に制定された復興法が戦り巻く仕組みの変遷と関連がある。ドイツでは、争で破壊された都市・農村の復興の枠組みとな

バブル期の日本のような急激な地価高騰は起り、1950 年代半ば以降に経済の高度成長に伴っこっていない。これはドイツが多極分散型国土て急激な都市化が進むが、緑の豊富な郊外の田であるといった事情もあるが、政府及び関係者

園に居住することを好む国民性と相まって、理の努力の賜でもある。

想的な居住環境を求める郊外化が進展した。そ19 世紀末期から 1945 年までの間における、「資産評価情報」2023.11（257 号）

して、1960 年に連邦建設法が制定され、都市計− 10 −

画と土地利用を統一的に規定する法的枠組みがお、ドイツ統一後にはベルリンや旧東独地域で提供されている 26。同時に各州に不動産鑑定委

投機的土地取引が行われたが、その後、沈静化

員会 27 28 が設置され、収集された不動産売買価した。

格 29 をもとに標準地価が設定されている。不動⑵共同住宅と賃貸住宅

産鑑定委員会は、毎年、州単位で不動産市場報

我が国と比較した場合のドイツの住宅不動産

告（Immobilienmarktbericht）を公表しているの特徴は、共同住宅の多さ、賃貸住宅の多さでとともに全国単位の不動産市場報告 30 も公表しある。我が国の場合、持ち家は 3,280 万 2 千戸、ている。

持ち家住宅率は 61.2％（平成 30 年住宅・土地統1970 年代以降は、モータリゼーションの進行計調査）である。これに対して、ドイツの場合、に対する見直しの機運が起こるとともに、環境

住宅総数は 3,871 万 6 千戸で、うち持ち家は 1,729

意識の高まりや市民活動の隆盛を受けて、総合

万 2 千戸、持ち家住宅率は 44.7%（2011 年セン的な都市整備が進められるようになった。1987

サス、2011 年 5 月 9 日時点）である。賃貸住宅

年には、それまでの連邦建設法と連邦都市再生の比率は、52.3％であるが、大都市においては法を統合した連邦建設法典が制定され、現行の賃貸住宅の割合は、ベルリン 81.5％、ハンブル

土地利用・都市計画の基本法となっている。なク 75.1％などと高い。旧東独の州でも賃貸住宅

26

 邦建設法の制定は、地価高騰の抑止という意味でも機能している。ナチ時代の 1935 年代に賃金・価格の凍結が連行われていたが、第二次世界大戦後、社会的市場経済の導入により価格統制は廃止されたものの、未建築不動産の価格は対象外とされるなかで闇市場が横行していた。しかしながら、連邦建設法の制定に伴い、未建築不動産の価格維持の仕組みも廃止された。なお、
地価が闇市場価格の方向に急激に上昇するという懸念があったことから、1960 年に、いわゆる建築用地税（Baulandsteuer）として、不動産税 C が導入されている。なお、その課税水準の低さや様々な例外措置が講じられたことなどにより期待通りの成果が得られなかったとして、1963 年に廃止され、1960 ～ 62 年の 2 年間の措置にとどまっている。
27
不動産鑑定委員会は、独立した合議制の公的機関である。州によって組織には違いがある。例えば、ニーダーザ
クセン州の場合は、州組織としての郡庁または地籍・測量事務所に設置されている。また、ノルトライン・ヴェ
ストファーレンの場合は、75 の不動産鑑定委員会が、郡独立市・郡・郡所属大規模市町村のそれぞれに設置され、市町村が共同で設置する場合もある。委員会の運営は州の委任事務である。委員は、建築、土木工学、銀行、測量の分野に精通した地元の専門家であり、不動産市場や不動産評価問題の専門家でもある。ノルトライン・ヴェ
ストファーレン州の上級不動産鑑定委員会の事務所は、デュッセルドルフ行政管区の中にあり、委員は州内務大臣が任命する。上級不動産鑑定委員会は州全域の不動産市場の概要（NRW 州不動産市場レポート）を公表し、不動産市場情報システム（BORIS-plus.NRW）を管理している。さらに、州の統一性を確保するために、購入価格
収集から重要なデータを評価するための拘束力のある基準を開発している。また、各地域の不動産鑑定委員会は、管轄の州税務当局と密接に連携している。
28
ドイツにおいては、不動産売買成立要件として物権的合意の登記が必要であり、取引当事者は、不動産購入契約を示し、公証人を介して登記する。公証人は不動産鑑定委員会に不動産購入契約のコピーを送付する。不動産鑑定委員会は、公証人から提出されたデータを集計保存する。不動産鑑定委員会は、そのデータを保護に配慮しつ
つ数学的及び統計的観点から分析し、要約された形式で公開する。これらは、民間の専門家による不動産評価や銀行による住宅ローン貸付価値評価の基礎ともなっている。
29
各州の不動産市場報告は、各州の上級委員会あるいは中央事務所が作成公表している。
30
全 国 ベ ー ス の 不 動 産 市 場 報 告（Immobilienmarktbericht Deutschland 2021） に つ い て は、 全 国 不 動 産 鑑 定
委 員 会 作 業 グ ル ー プ（Der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und
Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland（AK OGA）
）事務局のニーダーザクセン州不動産鑑定委員会がとりまとめ、公表している。

− 11 −「資産評価情報」2023.11（257 号）

⑷ アフォーダブルな住宅の供給が一貫したの割合は旧西独の州と比べ高めである。

政策課題

また、連邦統計局の 2020 年調査では、住宅はさらに増加し、住宅用及び非住宅用建物 31 に

ドイツでは、戦後一貫してアフォーダブルな

4,280 万戸の住宅があった。このうち、1,920 万住宅の供給が政策課題であり、その一環として、戸が一家庭住宅（Einfamilienhaus）と二家庭住

住宅家賃に対する規制が行われてきた。戦後の宅（Zweifamilienhaus）であり、2,170 万戸が共

統制解除後には、新たに借家人保護法（1971 年）

同住宅である（そのほか、50 万戸の寄宿舎があのもとで、比較家賃制度を導入（1972 年実施）し、る）。全国的には 3 部屋と 4 部屋の共同住宅が自治体・家主組織・借家人組織の三者間協議に最も広く普及しているものの、地域別には、住33より作成された家賃の比較対照表（Mietspiegel）

宅構造は非常に異なっている。ワンルームの共に基づき、当該家賃の平準化を図る仕組みがス

同住宅は大都市に多く、一家庭住宅と二家庭住タートした。さらに、近年の大都市圏における宅は、主に郊外地域や農村部の割合が高い。

住宅難を背景に家賃ブレーキ制度 34（2015 年）⑶

も導入されている。

近年は大都市圏等で住宅家賃高騰
最新の国勢調査では、2011 年の空き家は 183

万戸（4.5%）であった。大都市圏とその周辺では、参考文献（文中に掲げたもののほか）

主に移民の増加により空き家は減少しており、BBSR32 の推計によると、2018 年の空き家は全・石 川義憲『ドイツの土地利用・都市計画－持国で 170 万戸（4.2％）と推定されている。都市

続可能なまちづくりをめざして－』「超高齢・部で約 3.9% とされる一方で、農村部では空き

人口減少時代の地域を担う自治体の土地利用

家率は 7.2% と見込まれ、経済的潜在力が低い

行政のあり方」、日本都市センター、2017 年

地域、特に旧東独地域では、空き家率が 2 桁に・大 場茂明『第 10 章

都市再生事業における達している地域もある。こうしたなか、大都市

公的介入の再編－ 2010 年代のハンブルク住

圏域では住宅家賃は高騰しており、アフォーダ

宅政策を中心として－』URP「先端的都市研

ブルな住宅確保が困難になっている。

究」シリーズ、大阪市立大学都市研究プラザ、
2020 年

31

非住宅用建物とは、利用の半分以上が住宅以外の用途である建物
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung（2020）, Künftige Wohnungsleerstände in Deutschland-Regionale Besonderheiten und Auswirkungen33
建築年・規模・設備水準・立地を加味して作成され、市場家賃のガイドラインとして機能している。
34
更新時の家賃を比較家賃の 10％以内に抑制するというものである。なお、ベルリン市（都市州）では、ベルリン
市における住宅家賃の恒常的な上昇を抑制するためにはこの措置では十分ではないとして、2020 年に一定の条件のもとでの家賃凍結を内容とした法律を制定したが、連邦憲法裁判所は、2021 年 3 月 25 日に違憲無効と判示した。
（詳細は、ドイツ憲法判例研究会「ドイツ憲法判例研究 267」自治研究第 99 巻第 8 号で解説されている。）
32「資産評価情報」2023.11（257 号）− 12 −

令和 5年都道府県地価調査の結果について～全国の地価動向は全用途平均で 2年連続上昇～
国土交通省

不動産・建設経済局

地価調査課

企画係長

片 山 義 紀に補完し合う役割を果たしており、ともに地価

1．はじめにに関する重要な指標として活用されている。

令和 5 年 9 月 19 日に令和 5 年都道府県地価調査の結果を公表した。そこで、まずは都道府

国土利用計画法施行令（抄）

県地価調査について簡潔に説明し、続いて今般（基準地の標準価格）の調査結果に基づき、令和 4 年 7 月 1 日以降の第九 条

都道府県知事は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認

1 年間の地価動向について解説する。

められる地域（法第十二条第一項の規定により指定された規制区域を除く。）において、

2．都道府県地価調査について

土地の利用状況、環境等が通常と認められ「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行

る画地を選定し、その選定された画地につ

令第 9 条の規定に基づき、不動産鑑定士によるいて、毎年一回、一人以上の不動産鑑定士

鑑定評価をもとに都道府県知事が調査地点（基の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必準地）を選定し、毎年 1 回、7 月 1 日時点にお要な調整を行つて、国土交通省令で定めるける標準価格を判定し、9 月下旬に公表するも一定の基準日における当該画地の単位面積のである。

当たりの標準価格を判定するものとする。

都道府県地価調査と同様に、土地の価格を判

3．調査の実施状況

定する制度として「地価公示」がある。地価公示は、地価公示法に基づき、国（国土交通省土地鑑定委員会）が毎年 1 回、1 月 1 日時点における主に都市計画区域内の調査地点（標準地）

今般の調査の対象区域及び地点数は下表のとおりである。
対象区域の正常な価格を公示し、一般の土地取引に対し地点数て指標を与えるとともに、公共事業用地の取得
価格算定の基準とされること等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としている。
地価公示が主に都市計画区域内の土地を調査

全国 47 都道府県の全域
宅地

20,947 地点

林地

434 地点計

21,381 地点※※福島第一原子力発電所の事故の影響による 12地点で調査を休止。

対象としているのに対し、都道府県地価調査の調査対象区域には特段の制約がないことから、実質的には都道府県地価調査と地価公示は相互− 13 −「資産評価情報」2023.11（257 号）

4．調査結果に基づく地価動向について⑴

拡大している。
圏域別にみると、全体の動向

・東京圏の平均変動率は 2.6％と、3 年連続で令和 4 年 7 月 1 日以降の 1 年間の地価動向（変上昇し、上昇率が拡大した。東京都におい

動率）について解説する。全国平均では、全用て 23 区では、全ての区で上昇率が拡大と

途平均、住宅地及び商業地のいずれも 2 年連続なり、上昇率が大きい順に、豊島区、文京区、で上昇し、上昇率が拡大した。三大都市圏の住品川区、荒川区となった。総じて住宅需要

宅地では、東京圏及び名古屋圏は 3 年連続、大は堅調であるが、とりわけ都心周辺の利便

阪圏は 2 年連続で上昇し、上昇率が拡大した。

性の高い地域ではマンション、戸建住宅と商業地では、東京圏は 11 年連続、大阪圏は 2 年も需要が旺盛で、上昇傾向となった。また、連続、名古屋圏は 3 年連続で上昇し、上昇率が23 区以外の市町では、全てで上昇となった。

拡大した。地方圏全体では、全用途平均及び住・大阪圏の平均変動率は 1.1％と、2 年連続で宅地は 31 年ぶり、商業地は 4 年ぶりに上昇に転上昇し、上昇率が拡大した。大阪市では、じた。地方四市（札幌市、仙台市、広島市及び全 24 区で上昇が継続し、上昇率は拡大し福岡市）は、全用途平均、住宅地及び商業地のた。特に福島区、都島区、天王寺区、東成区、

いずれも 11 年連続で上昇し、上昇率が拡大した。

城東区、淀川区等の都心接近性に優れた地

地方四市を除くその他の地域は、全用途平均は域において、住宅需要は旺盛であり、高い

30 年続いた下落から横ばいに転じ、住宅地は下上昇率を示している。

落が継続しているが下落率は縮小し、商業地は・名古屋圏の平均変動率は 2.2％と、3 年連続

32 年ぶりに上昇に転じた。

で上昇し、上昇率が拡大した。交通利便性

特徴として、新型コロナウイルス感染症の影に優れた地域では、マンション需要が堅調

響で弱含んでいた地価は、景気が緩やかに回復であり、地価上昇が継続している。

する中、地域や用途により差があるものの、三・地 方 圏 の う ち、 地 方 四 市 の 平 均 変 動 率 は大都市圏を中心に上昇が拡大するとともに、地

7.5％と、11 年連続で上昇し、上昇率が拡大

方圏においても住宅地、商業地ともに平均で上した。地方四市を除くその他の地域の平均昇に転じるなど、地価の回復傾向が全国的に進変動率は▲ 0.2％と、下落が継続しているが、んだ。

下落率は縮小した。
・最 も 上 昇 率 が 高 い 都 道 府 県 は 沖 縄 県⑵

住宅地の動向

（4.9％）、県庁所在都市では札幌市（12.5％）

都市中心部や生活利便性に優れた地域などでであった。

は、住宅需要は堅調であり、地価上昇が継続している。都市中心部の地価上昇に伴い、周辺部⑶

商業地の動向にも地価上昇の範囲が拡大しており、特に、地都市部を中心に、新型コロナウイルス禍後の方四市の中心部の地価上昇に伴い需要が波及し人流回復を受け店舗需要は回復傾向となり、オた周辺の市等では、高い上昇となっている。ま

フィス需要も底堅く推移し、地価の回復傾向がた、生活スタイルの変化による需要者のニーズ

より進んでいる。また、インバウンドを含めたの多様化により、郊外部にも地価上昇の範囲が観光客の回復傾向を受け、多くの観光地で、地「資産評価情報」2023.11（257 号）− 14 −

価の回復傾向が見られる。再開発事業等が進展

上昇率が拡大している。

している地域では、利便性・繁華性向上への期

・地 方 圏 の う ち、 地 方 四 市 の 平 均 変 動 率 は待感等から、地価の上昇傾向が見られ、都市中9.0％と、11 年連続で上昇し、上昇率が拡大

心部の交通利便性等に優れた地域では、マンした。地方四市を除くその他の地域の平均

ション需要との競合により、高い上昇となった

変動率は 0.1％と、32 年ぶりに上昇に転じ地点が見られる。

た。

圏域別にみると、・最も上昇率が高い都道府県は福岡県（5.3%）、

・東 京圏の平均変動率は 4.3％と、11 年連続

県庁所在都市では札幌市（11.9％）であった。

で上昇し、上昇率が拡大した。東京 23 区
では、北区など 22 区で上昇率が拡大、中⑷工業地の動向央区で横ばいから上昇となり、上層階のマｅコマース市場の拡大を背景に、高速道路 IC

ンション利用が可能な地点を中心に上昇傾や幹線道路等へのアクセスが良好な物流施設適向が見られた。土産物店や飲食店が建ち並地等では、地価上昇が継続している。

び多くの国内観光客で賑わっている浅草周

圏域別にみると、辺では、インバウンドの回復により店舗等

・東 京圏の平均変動率は 4.7％と、11 年連続で上昇し、上昇率が拡大した。

の需要が増加傾向にあることから、地価の・大阪圏の平均変動率は 4.5％と、9 年連続で上昇が拡大している。

上昇し、上昇率が拡大した。

・大阪圏の平均変動率は 3.6％と、2 年連続で・名古屋圏の平均変動率は 3.5％と、3 年連続上昇し、上昇率が拡大した。大阪市では、で上昇し、上昇率が拡大した。

全 24 区のうち、西淀川区及び東淀川区で横ばいから上昇、大正区及び淀川区で下落・地 方 圏 の う ち、 地 方 四 市 の 平 均 変 動 率 はから上昇、東住吉区で下落から横ばいとな

12.6％と、11 年連続で上昇し、上昇率が拡り、他の 19 区で上昇が継続し、上昇率は大した。地方四市を除くその他の地域の平拡大した。梅田地区では、堅調なオフィス

均変動率は 1.7％と、3 年連続で上昇し、上需要及びうめきた 2 期の開発への期待から、昇率が拡大した。

上昇率が拡大した。インバウンド需要の影
響が大きかった心斎橋・なんば地区では、⑸

その他

大手半導体メーカーの進出が決定した地域でインバウンドを含む観光客の回復に伴い、は、関連企業も含めた従業員向けの住宅用地等

店舗需要は回復しつつある。
・名古屋圏の平均変動率は 3.4％と、3 年連続の需要のほか、関連企業の事務所用地等の需要で上昇し、上昇率が拡大した。名古屋市でも旺盛となっており、住宅地、商業地、工業地

は、全 16 区で上昇となり、13 区で上昇率ともに高い上昇となっている。地方部を中心に、が拡大、3 区で上昇率が縮小した。名駅周

人口減少の進展などにより、引き続き地価が弱辺や栄・伏見地区では大規模開発計画等へ含んでいる地点が見られる。

の発展期待感もあり地価上昇が継続している。駅周辺など利便性良好な地区では賃貸マンション需要との競合等により、総じて− 15 −「資産評価情報」2023.11（257 号）

〈表 1

地価変動率の推移〉

（単位：％）
住宅地

商業地

R 元調査

R2 調査

R3 調査

R4 調査

R5 調査

R 元調査

R2 調査

R3 調査

R4 調査

R5 調査

国

▲ 0.1

▲ 0.7

▲ 0.5

0.1

0.7

1.7

▲ 0.3

▲ 0.5

0.5

1.5

三 大 都 市 圏

全

0.9

▲ 0.3

0.0

1.0

2.2

5.2

0.7

0.1

1.9

4.0

東

京

圏

1.1

▲ 0.2

0.1

1.2

2.6

4.9

1.0

0.1

2.0

4.3

大

阪

圏

0.3

▲ 0.4

▲ 0.3

0.4

1.1

6.8

1.2

▲ 0.6

1.5

3.6

名 古 屋 圏

1.0

▲ 0.7

0.3

1.6

2.2

3.8

▲ 1.1

1.0

2.3

3.4

方

▲ 0.5

▲ 0.9

▲ 0.7

▲ 0.2

0.1

0.3

▲ 0.6

▲ 0.7

▲ 0.1

0.5

地

圏

地 方 四 市

4.9

3.6

4.2

6.6

7.5

10.3

6.1

4.6

6.9

9.0

▲ 0.7

▲ 1.0

▲ 0.8

▲ 0.5

▲ 0.2

▲ 0.2

▲ 1.0

▲ 1.0

▲ 0.5

0.1

R 元調査

R2 調査

R3 調査

R4 調査

R5 調査

R 元調査

R2 調査

R3 調査

R4 調査

R5 調査

国

1.0

0.2

0.8

1.7

2.6

0.4

▲ 0.6

▲ 0.4

0.3

1.0

三 大 都 市 圏

2.9

1.2

1.9

3.3

4.5

2.1

0.0

0.1

1.4

2.7

そ

の

他

工業地
全

全用途

東

京

圏

3.2

1.7

2.3

3.7

4.7

2.2

0.1

0.2

1.5

3.1

大

阪

圏

3.4

1.2

1.7

3.3

4.5

1.9

0.0

▲ 0.3

0.7

1.8

名 古 屋 圏

0.7

▲ 0.6

1.2

2.1

3.5

1.9

▲ 0.8

0.5

1.8

2.6

方

圏

0.4

▲ 0.1

0.4

1.1

1.9

▲ 0.3

▲ 0.8

▲ 0.6

▲ 0.2

0.3

地 方 四 市

5.5

5.3

7.4

10.3

12.6

6.8

4.5

4.4

6.7

8.1

そ

0.3

▲ 0.2

0.3

1.0

1.7

▲ 0.5

▲ 1.0

▲ 0.8

▲ 0.4

0.0

地

の

他

R元年地価調査：平成 30年 7 月 1 日～令和元年 7 月 1 日の変動率
R 2 年地価調査：令和元年 7 月 1 日～令和 2 年 7 月 1 日の変動率
R 3 年地価調査：令和 2 年 7 月 1 日～令和 3 年 7 月 1 日の変動率
R 4 年地価調査：令和 3 年 7 月 1 日～令和 4 年 7 月 1 日の変動率
R 5 年地価調査：令和 4 年 7 月 1 日～令和 5 年 7 月 1 日の変動率

前年よりも下落率縮小・上昇率拡大等
前年よりも下落率拡大・上昇率縮小等
前年と変動率同一※三大都市圏とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。
「東京圏」とは、首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市町村の区域をいう。
「大阪圏」とは、近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域をいう。
「名古屋圏」とは、中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村の区域をいう。
「地方圏」とは、三大都市圏を除く地域をいう。
「地方四市」とは、札幌市、仙台市、広島市、福岡市の四市をいう。
「その他」とは、地方圏の地方四市を除いた市町村の区域をいう。

〈表 2

半年ごとの地価変動率の推移〉

全
国
三 大 都 市 圏
東 京 圏
大 阪 圏
名 古 屋 圏
地方
圏
地 方 四 市
そ の 他

前半
1.1
1.2
1.5
0.7
1.4
1.0
3.3
0.7

住宅地
R5 調査
後半
1.4
1.6
1.9
1.1
1.6
1.1
3.1
0.9

年間
2.6
2.9
3.4
1.8
3.0
2.1
6.6
1.7

（単位：％）

前半
1.4
1.9
1.9
1.6
2.1
0.8
3.7
0.5

商業地
R5 調査
後半
1.9
2.6
2.6
3.0
1.9
1.0
4.0
0.7

年間
3.3
4.5
4.6
4.6
4.1
1.8
7.8
1.2

地価公示（毎年 1 月 1 日時点実施）との共通地点（1,577地点。うち住宅地 1,081地点、商業地 496地点。
）での集計である。
R 5 調査前半：令和 4 年 7 月 1 日～令和 5 年 1 月 1 日の変動率
R 5 調査後半：令和 5 年 1 月 1 日～令和 5 年 7 月 1 日の変動率「資産評価情報」2023.11（257 号）− 16 −

〈表 3上昇・横ばい・下落の地点数〉

（単位：地点）

住宅地
上昇

横ばい

下落

商業地
計

上昇

横ばい

下落

全用途
計

上昇

横ばい

下落

計

全国
三大都市圏
東京圏
大阪圏
名古屋圏
地方圏
地方四市
その他

R5
6,032
2,120
6,359
調査 （41.6%）（14.6%）（43.8%）

14,511

2,596
742
1,839
（50.1%）（14.3%）（35.5%）

5,177

9,241
3,082
8,355
（44.7%）（14.9%）（40.4%）

20,678

R4
5,079
2,476
7,005
調査 （34.9%）（17.0%）（48.1%）

14,560

2,105
890
2,179
（40.7%）（17.2%）（42.1%）

5,174

7,700
3,637
9,387
（37.2%）（17.5%）（45.3%）

20,724

R3
3,187
3,319
8,069
調査 （21.9%）（22.8%）（55.4%）

14,575

1,120
1,221
2,846
（21.6%）（23.5%）（54.9%）

5,187

4,665
4,865
11,216（22.5%）（23.5%）（54.1%）

20,746

R5
3,138
425
531
調査 （76.6%）（10.4%）（13.0%）

4,094

1,370
88
69
（89.7%） （5.8%） （4.5%）

1,527

4,739
524
604
（80.8%） （8.9%）（10.3%）

5,867

R4
2,628
728
761
調査 （63.8%）（17.7%）（18.5%）

4,117

1,182
209
140
（77.2%）（13.7%） （9.1%）

1,531

4,019
962
909
（68.2%）（16.3%）（15.4%）

5,890

R3
1,322
1,454
1,331
調査 （32.2%）（35.4%）（32.4%）

4,107

483
512
528
（31.7%）（33.6%）（34.7%）

1,523

1,965
2,027
1,878
（33.5%）（34.5%）（32.0%）

5,870

R5
2,055
234
198
調査 （82.6%） （9.4%） （8.0%）

2,487

830
41
33
（91.8%） （4.5%） （3.7%）

904

3,015
278
232
（85.5%） （7.9%） （6.6%）

3,525

R4
1,684
444
351
調査 （67.9%）（17.9%）（14.2%）

2,479

725
106
69
（80.6%）（11.8%） （7.7%）

900

2,530
557
421
（72.1%）（15.9%）（12.0%）

3,508

R3
887
831
748
調査 （36.0%）（33.7%）（30.3%）

2,466

319
280
301
（35.4%）（31.1%）（33.4%）

900

1,312
1,133
1,050
（37.5%）（32.4%）（30.0%）

3,495

R5
668
150
251
調査 （62.5%）（14.0%）（23.5%）

1,069

308
34
16
（86.0%） （9.5%） （4.5%）

358

1,041
192
270
（69.3%）（12.8%）（18.0%）

1,503

R4
563
219
315
調査 （51.3%）（20.0%）（28.7%）

1,097

253
72
38
（69.7%）（19.8%）（10.5%）

363

877
300
359
（57.1%）（19.5%）（23.4%）

1,536

R3
244
434
424
調査 （22.1%）（39.4%）（38.5%）

1,102

78
136
146
（21.7%）（37.8%）（40.6%）

360

362
596
580
（23.5%）（38.8%）（37.7%）

1,538

R5
415
41
82
調査 （77.1%） （7.6%）（15.2%）

538

232
13
20
（87.5%） （4.9%） （7.5%）

265

683
54
102
（81.4%） （6.4%）（12.2%）

839

R4
381
65
95
調査 （70.4%）（12.0%）（17.6%）

541

204
31
33
（76.1%）（11.6%）（12.3%）

268

612
105
129
（72.3%）（12.4%）（15.2%）

846

R3
191
189
159
調査 （35.4%）（35.1%）（29.5%）

539

86
96
81
（32.7%）（36.5%）（30.8%）

263

291
298
248
（34.8%）（35.6%）（29.6%）

837

R5
2,894
1,695
5,828
調査 （27.8%）（16.3%）（55.9%）

10,417

1,226
654
1,770
（33.6%）（17.9%）（48.5%）

3,650

4,502
2,558
7,751
（30.4%）（17.3%）（52.3%）

14,811

R4
2,451
1,748
6,244
調査 （23.5%）（16.7%）（59.8%）

10,443

681
2,039
923
（25.3%）（18.7%）（56.0%）

3,643

3,681
2,675
8,478
（24.8%）（18.0%）（57.2%）

14,834

R3
1,865
1,865
6,738
調査 （17.8%）（17.8%）（64.4%）

10,468

637
709
2,318
（17.4%）（19.4%）（63.3%）

3,664

2,700
2,838
9,338
（18.2%）（19.1%）（62.8%）

14,876R5309
614調査 （93.9%） （1.8%） （4.3%）

329

177
2
1
（98.3%） （1.1%） （0.6%）

180

495
8
15
（95.6%） （1.5%） （2.9%）

518

R4
308
6
18
調査 （92.8%） （1.8%） （5.4%）

332

173
4
4
（95.6%） （2.2%） （2.2%）

181

490
10
22
（93.9%） （1.9%） （4.2%）

522

R3
298
16
18
調査 （89.8%） （4.8%） （5.4%）

332

166
8
8
（91.2%） （4.4%） （4.4%）

182

473
24
26
（90.4%） （4.6%） （5.0%）

523

R5
2,585
1,689
5,814
調査 （25.6%）（16.7%）（57.6%）

10,088

1,049
652
1,769
（30.2%）（18.8%）（51.0%）

3,470

4,007
2,550
7,736
（28.0%）（17.8%）（54.1%）

14,293

R4
2,143
1,742
6,226
調査 （21.2%）（17.2%）（61.6%）

10,111

750
677
2,035
（21.7%）（19.6%）（58.8%）

3,462

3,191
2,665
8,456
（22.3%）（18.6%）（59.1%）

14,312

R3
1567
1,849
6,720
調査 （15.5%）（18.2%）（66.3%）

10,136

471
701
2,310
（13.5%）（20.1%）（66.3%）

3,482

2,227
2,814
9,312
（15.5%）（19.6%）（64.9%）

14,353「R5 調査」欄の地点数は、令和 5 年都道府県地価調査（令和 5 年 7 月 1 日時点）における、前年の都道府県地価調査（令和 4 年 7 月 1 日時点）からの継続地点を、上昇・横ばい・下落の区分別に集計したもの。他の年も同様。

− 17 −「資産評価情報」2023.11（257 号）

〈表 4都道府県別の地価変動率と地点数〉

（単位：％、地点）

住宅地

商業地

工業地

R4調査 R5調査 上昇 横ばい 下落 R4調査 R5調査 上昇 横ばい 下落 R4調査 R5調査 上昇 横ばい 下落

2.2

229

134

357

2.2

76

34

143

2 青森県 ▲ 0.9 ▲ 0.65061

155 ▲ 1.0 ▲ 0.8

1027

3 岩手県 ▲ 0.6

0.1

81

32

142 ▲ 1.7 ▲ 1.2

11

16

1.3

1 北海道

1.8

0.8

6.8

8

3

4

54 ▲ 0.3 ▲ 0.3

3

18

6

44

0.9

1.4

9

4

1.7

112

25

124

3.9

60

13

23

2.4

2.6

6

4

5 秋田県 ▲ 1.1 ▲ 0.84316154 ▲ 1.3 ▲ 0.7

21

8

61

1.3

1.6

5

2

6 山形県 ▲ 0.4 ▲ 0.2

4324

91 ▲ 0.7 ▲ 0.4

16

12

37

0.2

0.3

12

5

6
3

4 宮城県

7 福島県 ▲ 0.5 ▲ 0.3

2.7

3.3

81

71

223 ▲ 0.5

0.1

37

12

52

0.0

0.2

9

15

0.3

91

142

158

0.6

24

40

31

0.8

1.2

21

15

9 栃木県 ▲ 0.7 ▲ 0.57752

174 ▲ 0.8 ▲ 0.6

20

13

69

0.6

1.3

10

1

8 茨城県

0.0

10 群馬県 ▲ 1.1 ▲ 0.9

0.3

43

41

171 ▲ 0.8 ▲ 0.4

27

21

48

0.7

1.2

14

11 埼玉県

0.8

1.5

418

91

138

1.0

2.0

91

26

16

2.6

2.8

42

1

12 千葉県

1.0

2.5

421

101

166

2.0

3.7

94

21

19

5.1

7.1

20

5

13 東京都

1.5

3.0

706

49

13

2.0

4.5

459

9

1

3.2

4.7

19

14 神奈川県

0.8

1.9

2.1

513

73

54

4.3

188

13

18

3.9

5.2

41

15 新潟県 ▲ 1.1 ▲ 1.06322301 ▲ 0.9 ▲ 0.8

18

12

75

0.4

0.6

12

3

16 富山県 ▲ 0.4 ▲ 0.4

6

2

7

31

44

70

0.1

0.4

25

19

24 ▲ 0.2

0.9

2

2

0.6

94

18

64 ▲ 0.3

0.5

54

6

30

1.0

0.7

10

2

18 福井県 ▲ 1.2 ▲ 0.9252181 ▲ 1.1 ▲ 0.8

13

22

45

0.5

0.4

1

1

19 山梨県 ▲ 1.2 ▲ 1.1

1343133 ▲ 0.9 ▲ 0.6

2

9

33

1.7

1.7

14

20 長野県 ▲ 0.7 ▲ 0.57036

166 ▲ 1.0 ▲ 0.4

21

26

63

0.8

0.9

7

3

1

21 岐阜県 ▲ 1.2 ▲ 0.93241173 ▲ 0.9

21

25

37

0.1

0.6

15

1

5

22 静岡県 ▲ 0.9 ▲ 0.5

121

17 石川県

0.9

0.0

110

67

232 ▲ 0.6 ▲ 0.2

45

34

68

0.1

0.3

11

2.1

412

69

82

226

22

20

2.0

3.4

38

24 三重県 ▲ 1.0 ▲ 0.55622134 ▲ 0.8 ▲ 0.1

34

12

37

0.9

1.5

13

2

25 滋賀県 ▲ 0.9 ▲ 0.4

77

34

144

0.0

0.6

42

14

29

1.9

2.6

19

1

26 京都府 ▲ 0.2

127

49

102

1.4

3.0

65

10

16

4.5

6.7

16

1

23 愛知県

1.5

0.5

2.3

3.4

5

1

0.4

1.3

325

70

85

1.6

4.3

154

10

2.1

3.2

36

3

28 兵庫県 ▲ 0.1

0.6

223

63

178

0.4

1.7

103

17

38

1.4

3.0

21

6

5

0.0

2.7

4

27 大阪府29 奈良県 ▲ 1.0 ▲ 0.8

46

31

134

0.9

20

15

11

2.8

4

30 和歌山県 ▲ 1.1 ▲ 0.8

2111113 ▲ 0.9 ▲ 0.5

10827 ▲ 0.9 ▲ 0.2

22

31 鳥取県 ▲ 0.9 ▲ 0.8

201990 ▲ 1.3 ▲ 1.1

3

626 ▲ 0.3 ▲ 0.33332 島根県 ▲ 1.0 ▲ 0.92629127 ▲ 1.1 ▲ 1.0

11837 ▲ 0.7 ▲ 0.3

1

11

7

33 岡山県 ▲ 0.7 ▲ 0.5

69

24

161

0.2

0.7

45

15

35

1.5

1.5

7

2

34 広島県 ▲ 0.3

0.0

117

19

144

0.7

1.3

72

7

40

1.5

1.5

9

3

2

35 山口県 ▲ 0.5 ▲ 0.3

103

38

135 ▲ 0.6 ▲ 0.332

1241 ▲ 0.3

0.0

5

4

3

36 徳島県 ▲ 1.2 ▲ 1.1

101399 ▲ 1.7 ▲ 1.6

9

38

0.7

4

2

2

37 香川県 ▲ 0.8 ▲ 0.6

201291 ▲ 0.8 ▲ 0.54630 ▲ 0.7 ▲ 0.5

1

9

9

38 愛媛県 ▲ 1.5 ▲ 1.4

1225

246 ▲ 1.5 ▲ 1.3

13970 ▲ 1.0 ▲ 0.6

2

8

12

18

22

118 ▲ 1.0 ▲ 0.8

1

3

404

71

135

4.0

48

1

39 高知県 ▲ 0.7 ▲ 0.6
40 福岡県

2.5

3.3

41 佐賀県

0.1

0.5

50

19

64

0.1

42 長崎県 ▲ 0.7 ▲ 0.4

9712195 ▲ 0.431251 ▲ 0.7 ▲ 0.6

175

21

33

1.3

21

18

23

2.8

5.5

8

3

0.0

53

4

55

0.2

0.8

7

3

4.3

5.3

6.3

9.6

1

43 熊本県

0.2

0.7

132

71

113

1.7

46

23

38

5.1

13

5

2

44 大分県

0.2

0.7

70

45

87 ▲ 0.8 ▲ 0.4

241345 ▲ 0.4 ▲ 0.1

2

3

4

45 宮崎県 ▲ 0.4 ▲ 0.2

3676

46 ▲ 0.9 ▲ 0.6

940

38 ▲ 0.4 ▲ 0.2

2

9

6

192 ▲ 1.5 ▲ 1.3

46 鹿児島県 ▲ 1.3 ▲ 1.2

0.1

0.4

53

47

25

11

68 ▲ 0.5

0.2

447 沖縄県

2.7

4.9

162

25

4

1.9

4.8

73

2

2

12.2

10.0

5

全

0.1

0.7

6,032

2,120

6,359

0.5

1.5

2,596

742

1,839

1.7

2.6

558

国

赤字：最小と最大の数値：前年よりも下落率縮小・上昇率拡大等：前年と変動率同一「資産評価情報」2023.11（257 号）− 18 −

1
179

111：前年よりも下落率拡大・上昇率縮小等

都市計画法等の改正を踏まえた
その他の雑種地評価の留意点について
総務省自治税務局固定資産税課資産評価室

Ⅰ

土地第一係長花 堂 在 啓意点について」と題して、報告書にとりまとめ

はじめに

た。

近年の頻発・激甚化する自然災害に対応し、本稿においては、この報告書が土地の評価に

災害ハザードエリア（本稿において災害レッド

携わる市町村職員の皆さまの参考になると考えゾーンと災害イエローゾーンの総称をいう。）にられることから、その要点について紹介するこおける新規立地の抑制、移転促進など、安全なととする。

まちづくりのための対策を講じるため、都市再なお、本稿に用いる図表は報告書からの引用

生特別措置法等の一部を改正する法律（令和 2であり、図表番号は報告書掲載の図表番号をそ

年法律第 43 号）により、都市計画法（昭和 43のまま使用している。

年法律第 100 号）、都市再生特別措置法（平成14 年法律第 22 号）等が改正され、令和 2 年 9Ⅱ

月 7 日及び令和 4 年 4 月 1 日に施行された。
本改正は、土地利用に従前よりも厳しい制限

1

都市計画法等の改正概要

改正の意義を加えるものもあり、周辺の土地利用の状況や今回の法改正の意義は、「災害の危険性の高

規模等の画地条件によっては、規制の対象とないエリアには、できる限り人を住まわせない、る土地の価格にマイナスの影響を及ぼす可能性

多数の者が利用するような施設は設置しないこがある。

とが重要であり、そのためには、財産権に配慮

また、国土交通省や地方公共団体は、災害リしつつ、災害ハザードエリアにおける新規開発

スク情報の開示を推進しており、納税者はイン

については、抑制していかなければならない。

ターネットを通じて、自ら所有する土地がどの既に立地している住宅、施設等については、強ような災害ハザードエリアにあるかを容易に知制的に移転を強いるのではなく、財政支援等にることが可能となってきている。

よって自発的な移転を促していく必要がある。

このような状況を踏まえ、令和 5 年 3 月、
（一

加えて、2014 年（平成 26 年）に立地適正化計財）資産評価システム研究センターに設置され画が制度化され、現在、300 を超える市町村でた土地に関する調査研究委員会は、地方団体のコンパクトシティの取組みが進んでいるが、コ適正な評価事務に資するよう、本改正の意義、

ンパクトシティ（立地適正化計画）の中に防災

具体的な改正内容を確認し、土地価格への影響施策を取り込んでいくことも重要である。（中と固定資産税評価における留意点を、「都市計画略）このような認識のもと、安全なまちづくり法等の改正を踏まえたその他の雑種地評価の留を推進するため、都市計画法、都市再生特別措− 19 −「資産評価情報」2023.11（257 号）

置法等の改正が行われた。」とされている。i法第 33 条第 1 項 8 号の規定により、開発行
為（主として建築物の建築又は特定工作物の

2

改正内容

建設の用に供する目的で行う土地の区画形質

今回の法改正では、特に土地利用に焦点を当の変更）が規制されている区域をいう。従来、て、図表 1 に掲げた⑴〜⑶の 3 つを柱として対災害レッドゾーンは、①災害危険区域（建築

策が講じられている。

基準法）、②地すべり防止区域（地すべり等防以下、報告書から、主なものとして⑴災害ハ止法）、③土砂災害特別警戒区域（土砂災害

ザードエリアにおける新規開発の抑制のうち、警戒区域等における土砂災害防止対策の推進

都市計画法に基づく規制について取り上げるこに関する法律（以下「土砂災害防止法」といととする。

う。））、④急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）の 4

3 災害ハザードエリアにおける新規開発の抑つの区域が該当し、自己以外の居住の用に供制の概要する住宅（分譲住宅、賃貸住宅など）及び自己以外の業務の用に供する施設（賃オフィス、⑴ 災害レッドゾーンにおける自己業務用施

賃ビル、貸店舗、貸倉庫など）の開発において、設の開発を原則禁止（都市計画法第 33 条第その開発区域内にこれら 4 つの区域内の土地

1 項 8 号）

を原則として含まないこととされていた。

 通称「災害レッドゾーン」とは、都市計画

 今回の法改正においては、特定都市河川浸

図表 1
目的

法改正一覧

都市計画法

都市再生特別措置法⑴ 災害ハザードエリアにお 災害レッドゾーンにおける自 災害レッドゾーンでの開発等
ける新規開発の抑制
己業務用施設の開発を原則禁 に対する公表制度
止
市街化調整区域の災害ハザー
ドエリアにおける開発許可の厳格化⑵ 災害ハザードエリアから 市街化調整区域内の災害レッ 居住誘導区域等権利設定等促の移転の促進ドゾーンからの移転に係る開 進計画の作成
発許可の特例⑶ コンパクトシティ（立地
適正化計画）と防災施策と
の連携強化

i

－

立地適正化計画の記載事項に「防災指針」を規定
災害レッドゾーンの居住誘導
区域からの除外

 ・国土交通省 都市局 都市計画課 都市機能誘導調整室長 喜多 功彦「災害ハザードエリアにおける開発規制の元
見直し―2020 年（令和 2 年）都市計画法等の改正―」（一般財団法人土地総合研究所 土地総合研究 2020 年夏号
P47）「資産評価情報」2023.11（257 号）− 20 −

水被害対策法の改正（令和 3 年 11 月 1 日施行）

 なお、本規定は新規の開発行為を規制するに伴い新設された「浸水被害防止区域」を災ものであり、災害レッドゾーン内の既存自己害レッドゾーンに加えたうえで、自己業務用

業務用施設の建替えを行う場合、土地の区画施設（自社オフィス、自社ビル、自社店舗、形質の変更を伴わなければ、規制の対象には病院、社会福祉施設、旅館・ホテル、工場、ならない。

進に関する法律（以下「土砂災害防止法」という。
））、④急傾斜地崩壊危険区域
倉庫等）の開発についても、その開発区域内
 土地の区画形質の変更とは、以下の3 つの（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）の４つの区域が該当し、自己に災害レッドゾーンを原則として含まないこ
いずれかに該当するものをいう。
以外の居住の用に供する住宅（分譲住宅、賃貸住宅など）及び自己以外の業務のととされた（図表2 参照）。
・区 画の変更：土地の区域の変更（隣接地用に供する施設」（賃オフィス、賃ビル、貸店舗、貸倉庫など）の開発において、

 その結果、災害レッドゾーンで行う都市計と一体利用など）

その開発区域内にこれら４つの区域内の土地を原則として含まないこととされ画法の開発行為は、自己の居住の用に供する・形の変更：切土・盛土を伴う造成工事

住宅についての開発行為に限られることに・質 の変更：土地利用形態の変更（雑種地ていた。

今回の法改正においては、特定都市河川浸水被害対策法の改正（令和３年 11なった。

から宅地への地目変更など）

月１日施行）に伴い新設された「浸水被害防止区域」を災害レッドゾーンに加え 例外的に許可することができる場合についたうえで、自己業務用施設（自社オフィス、自社ビル、自社店舗、病院、社会福て、開発許可制度運用指針（令和 4 年 4 月 1

 ところで、災害レッドゾーンである 5 つの祉施設、旅館・ホテル、工場、倉庫等）の開発についても、その開発区域内に災

日国都計第161 号）において、「開発区域の区域は各個別の法律によっても行為制限の規
害レッドゾーンを原則として含まないこととされた（図表２参照）。
面積に占める災害危険区域等の面積の割合が制を受ける（図表 3 参照）。
その結果、災害レッドゾーンで行う都市計画法の開発行為は、自己の居住の用僅少であるとともに、フェンスを設置するこに供する住宅についての開発行為に限られることになった。
と等により災害危険区域等の利用を禁止し、例外的に許可することができる場合について、開発許可制度運用指針（令和４年４月１日国都計第 161 号）において、「開発区域の面積に占める災害危険区域又は制限する場合」などの例が示されている。
等の面積の割合が僅少であるとともに、フェンスを設置すること等により災害危険区域等の利用を禁止し、又は制限する場合」などの例が示されている。
図表 2

改正内容（都市計画法第 33 条第 1 項 8 号関連）

図表２ 改正内容（都市計画法第 33 条第１項８号関連）

なお、本規定は新規の開発行為を規制するものであり、災害レッドゾーン内の既存自己業務用施設の建替えを行う場合、土地の区画形質の変更を伴わなければ、規制の対象にはならない。
土地の区画形質の変更とは、以下の３つのいずれかに該当するものをいう。
・区画の変更：土地の区域の変更（隣接地と一体利用など）− 21 −「資産評価情報」2023.11（257 号）
・形 の 変 更：切土・盛土を伴う造成工事

 例えば、土砂災害特別警戒区域では、土砂るための基準が建築基準法施行令第 80 条の 3

災害防止法第 10 条第 1 項に基づき住宅（自己に定められており、建築物はその要件を満たの居住の用に供するものを除く。）並びに高す必要がある。

齢者、障害者、乳幼児等が利用する社会福祉 このような各個別の法律による制限と都市施設、学校及び医療施設を建築するための開計画法第 33 条第 1 項第 8 号との関係につい発行為は、あらかじめ、都道府県知事の許可ては、前者が各個別の法律の目的を達成するを受けなければならないとされている。そのために規模にかかわらず一定の開発・建築等

他、土砂災害防止法第 24 条に基づき、建築物を制限するものであるのに対し、後者は各地が土砂災害に対して安全であることを確保す

域地区等における開発許可の規制対象規模以

図表 3
災害レッドゾーン

各個別法による制限

根拠法

規制（行為制限）の概要

災害危険区域

建築基準法（昭 住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建和 25 年 法 律 第 築物の建築に関する制限で災害防止上必要なも201 号）のを条例で定める。
※津波、高潮、出水等による危険の著しい区域
を災害危険区域として条例で指定することとされているが、地方公共団体により指定・制限内
容が異なるので確認が必要

地すべり防止区域

地 す べ り 等 防 地すべりするおそれのきわめて大きい区域、地止 法（ 昭 和 33 すべりを助長・誘発している地域等であって、
年法律第 30 号） 公共の利害に密接な関連を有する区域。
地すべりの防止を阻害し、又は地すべりを助長・誘発する行為で政令で定めるもの等は、都道府県知事の許可が必要

土砂災害特別警戒区域

土 砂 災 害 防 止 急傾斜地の崩壊等が発生した場合には建築物に法（ 平 成 12 年 損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害法律第 57 号） が生ずるおそれがあると認められる土地の区域。
住宅（非自己）・要配慮者施設等の開発行為の事
前許可制、居室を有する建築物の外壁等の構造に関する制限浸水被害防止区域

特 定 都 市 河 川 洪水又は雨水出水が発生した場合には建築物が浸 水 被 害 対 策 損壊し、又は浸水し、住民その他の者の生命又法（ 平 成 15 年 は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認法律第 77 号） められる土地の区域。
住宅（非自己）・要配慮者施設等の開発行為の事
前許可制、住宅（自己用を含む）・要配慮者施設
等の建築行為は、洪水又は雨水出水に対して安
全な構造であるか事前許可制

急傾斜地崩壊危険区域

急 傾 斜 地 の 崩 崩壊するおそれのある急傾斜地で、その崩壊に
壊 に よ る 災 害 より相当数の居住者その他の者に被害のおそれの 防 止 に 関 す のある等の区域。
る 法 律（ 昭 和 急傾斜地の崩壊を助長・誘発するおそれのある
44 年 法 律 第 57 行為で政令で定めるもの等は、事前に許可が必
要号）「資産評価情報」2023.11（257 号）− 22 −

図表 4

各個別法と都市計画法の関係

各個別法による制限

各法律の目的を達成するため、規模に関係なく一定の開発・建築等を制限

都市計画法による制限

一定規模以上の宅地の造成等に対し、災害の危険性が高いエリア
における市街地の形成を防止するための制限＜開発許可における規制対象規模＞
市街化区域

1,000㎡（三大都市圏の既成市
街地、近郊整備地帯等は 500㎡）以上※開発許可権者が条例で 300㎡まで引き下げ可

市街化調整区域

原則として全ての開発行為

非線引き都市計画区域、準都 3,000㎡以上
市計画区域※開発許可権者が条例で 300㎡まで引き下げ可都市計画区域及び準都市計画 1ha 以上
区域外

上の宅地の造成等について、災害の危険性が共団体が市街化調整区域内に条例によって区高いエリアにおける市街地の形成を防止する域を定め、一定の要件を満たす場合に開発行

ために制限を設けるという位置づけになって為を可能とする規定である。この地方公共団

いる（図表 4 参照）。

体が定める区域については、従来から都市計画法施行令によって「溢水、湛水、津波、高 従って、例えば、市街化区域内の土砂災害

潮等による災害の発生のおそれのある土地の特別警戒区域にある 300㎡の未利用地で自社区域」は含まないことと規定されていた。し工場を建築するための開発は、都市計画法にかしながら、これが十分に徹底されていなよる制限を受けないため、建築基準法施行令

かったのが実態であったため、今回の改正に

第 80 条の 3 に定める構造基準（鉄筋コンク

よって、より明確に災害ハザードエリアを原リート造にするなど）を満たせば開発可能で則として含まないことが示された。

ある。一方、1,200㎡の未利用地で自社工場

 具体的には 5 つの災害レッドゾーン（災害を建築するための開発は、構造基準を満たし

危険区域、地すべり防止区域、土砂災害特別たとしても都市計画法による制限を受けるた

警戒区域、浸水被害防止区域、急傾斜地崩壊

め、原則、開発不可となる。

危険区域）に加え、災害イエローゾーンと呼ばれる土砂災害特別警戒区域を除く土砂災害⑵ 市街化調整区域の災害ハザードエリアに警戒区域（土砂災害防止法）、浸水想定区域（水おける開発許可の厳格化（都市計画法第 34

防法（昭和 24 年法律第 193 号））のうち洪水、条第 11 号・第 12 号）

雨水出水又は高潮が発生した場合に生命又は 都市計画法第 34 条第 11 号・12 号は地方公

身体に著しい危害が生ずるおそれがある土地− 23 −「資産評価情報」2023.11（257 号）

がある土地の区域、その他、溢水、湛水、津波、高潮等による災害の発生のおそれのある土地の区域等については、原則として条例区域に含まないこととなった（図表５参照）。
図表 5

改正内容（都市計画法第 34 条第 11 号・第 12 号関連）

図表５ 改正内容（都市計画法第 34 条第 11 号・第 12 号関連）の区域、その他、溢水、湛水、津波、高潮等

市街地宅地評価法適用を前提とすれば、標準による災害の発生のおそれのある土地の区域

宅地の鑑定評価の段階で反映する場合、路線－6－等については、原則として条例区域に含まな

価付設の段階で反映する場合、画地の評価

いこととなった（図表 5 参照）。

額の段階で反映する場合が考えられる。災害
レッドゾーン指定による土地利用制限についⅢては、指定の有無が画地内で混在するケース

土地価格への影響と固定資産税があることや、通常、都市計画予定地など建評価における留意点

築規制に係る補正については所要の補正で考1 災害レッドゾーンにおける自己業務用施設

慮していることから、画地単位での所要の補の開発を原則禁止

正で考慮することが多いものと考えられる。
 総務省が令和 3 年 4 月に調査した「その他⑴ 現状における災害レッドゾーンに対するの補正項目及び補正方法に関する調査」によ

固定資産税評価での取り扱い

ると「規制区域」に関しての市町村長の所要 宅地の価格に影響を及ぼす要因があると認の補正の実施状況は図表 10 のとおりである。

められる場合、当該要因の考慮の方法として、

図表 10

市町村長の所要の補正の実施状況（令和 3 年 1 月 1 日現在）
補正の内容

規制区域

適用団体数※ 1

実施割合※ 2

ア

急傾斜地法

212

12.3%

イ

航空法

15

0.9%

ウ

土砂災害警戒区域

エ

土砂災害特別警戒区域

オ

津波災害警戒区域

カ

その他

小

計

209

12.2%

1,090

63.4%

8

0.5%

117

6.8%

1,121

65.2%

※ 1 複数回答あり※ 2 調査対象は全1,719 団体（東京都特別区は 1 団体として算出）
資料：一般財団法人資産評価システム研究センター 資産評価情報令和 3 年11月号「資産評価情報」2023.11（257 号）− 24 −

 図表 10 の実施状況から土砂災害特別警戒

係る規制の強化であることから、影響を受区域を補正の対象としている団体が多い。まけるのは開発許可が必要な一定規模以上のた、「ア土地ということになる。（図表 4 表中＜開急傾斜地法」は急傾斜地崩壊危険区域が該当し、「カその他」の中には、災害危険区域等も含まれている。

発許可における規制対象規模＞参照）②

地目 なお、災害レッドゾーンのうち、浸水被害

 災害レッドゾーン内で既に自己業務用施防止区域は、特定都市河川浸水被害対策法の設が立地する土地については、土地の区画改正（令和 3 年 11 月 1 日施行）により創設

形質の変更を伴わない建替えが可能であされたものであり、特定都市河川流域のうち、る。

洪水又は雨水出水が発生した場合に建築物が 従って、本改正事項により主に影響を受損壊し、又は浸水し、住民その他の者の生命ける地目は、将来的な新規開発が見込まれ又は身体に著しい危害が生ずるおそれがある

る未利用地や青空駐車場等の「その他の雑と認められる土地の区域で、一定の開発行為

種地」が考えられる。

及び一定の建築物の建築又は用途の変更を制③

用途限すべき土地の区域と定義されている。今後

 本改正事項により制限を受けるのは自己は全国の河川において特定都市河川の指定が業務用施設の開発行為であり、自己居住用

徐々に増え、併せて浸水被害防止区域が指定の住宅についての開発行為は対象外であされる可能性があるため、その動向を注視する。また、分譲住宅、賃貸住宅等の「自己る必要がある。

以外の居住の用に供する住宅」についての 本稿の執筆時点（令和 5 年 9 月）において、開発行為は法改正以前から災害レッドゾー

浸水被害防止区域の指定箇所はなく、当該区

ンを開発区域に含まないとされている。

域に指定された場合の市場性や構造安全性へ

 従って、現在のところ、法改正によるマの対策コストを踏まえた補正率の検証は困難

イナスの影響を多く受けるケースとしてであるが、区域指定が行われた場合を想定しは、例えば、住宅用地の需要が極めて乏して対応を検討しておく必要がある。この場合、い工業地域に所在する「その他の雑種地」

当面の対応としては、既存の土砂災害特別警等で、災害レッドゾーンを含むことにより戒区域補正等を参考にすることなどが考えら工場地として有効活用できないもの、観光れる。

地に所在する「その他の雑種地」等で、災害レッドゾーンを含むことにより旅館業や⑵

土地価格への影響

小売業に供する施設として有効活用できな

 ⑴のとおり、既に多くの団体が、土砂災害

いものなどが考えられる。

特別警戒区域等、災害レッドゾーンの補正を

 なお、規模について、市街化調整区域で規定している中で、本改正事項による土地価は規模にかかわらず開発許可の対象となる格への影響について、①土地の規模、②地目、が、市街化調整区域における「その他の雑③用途の観点から整理する。

種地」の評価に当たっては、宅地化が困難①

であることの減価を考慮することが通常で規模
 本改正事項は、都市計画法の開発行為に− 25 −

あり、この場合、非宅地化を前提とした価「資産評価情報」2023.11（257 号）

格設定がされている。

に「市街化区域内の自己業務用施設での利 ま た、 非 線 引 き 都 市 計 画 区 域 は 3,000用が標準的な地域で、災害レッドゾーンの㎡、準都市計画区域・都市計画区域外では指定を受ける開発行為対象規模を超える雑10,000㎡と、開発行為を制限する基準とな

種地等」ということになる。

る規模が大きく、行為制限がかかる場合が 図表 11 では、住宅需要のない市街化区限られるため、減価の要否が問題となるこ域内の工場地区を前提に、改正前・改正後とは多くないと考えられる。

における土地利用を考察した。雑種地Ａ～ したがって、本改正事項により、土地価

Ｆは土砂災害特別警戒区域に指定されてい格への影響を及ぼす可能性があるのは、主

る面積は異なるが、土地の形状・規模・地図表 11 災害レッドゾーン内での標準的使用制約のイメージ
図表 11 災害レッドゾーン内での標準的使用制約のイメージ「資産評価情報」2023.11（257 号）− 26 −

勢等は同一であるとする。改正前において⇒ 災害レッドゾーン部分をがけ地等と同様

は、土砂災害特別警戒区域を含んでいてもに通常の使用ができない部分とみなして、構造強化等により、いずれも工場用地としその割合を算出するがけ地補正率等が参考ての利用が可能であったが、改正後は土砂になる。

災害特別警戒区域を開発区域に含めること

 ただし、駐車場等としての一体利用はでができないため、その面積割合によってはきないものの、全く利用ができないもので土地利用に支障を及ぼすものがある。

はないと考えられる。また、実際にその土 例えば、雑種地Ｄであれば、工場用地と地が使用できる絶対的な広さや周辺の土地して宅地利用できるものの、容積率・建蔽

利用状況等も考慮する必要があり、さほど率の関係で建築しうる建物の規模（建築面

起伏のない災害レッドゾーンであれば、が積・床面積）が制約を受ける可能性がある。

け地補正率による減価よりは小さい減価でまた、雑種地Ｅ・Ｆについては、開発区域あると考えられる。

としうる土地の規模から工場用地としてのイ 災害レッドゾーンの面積割合等から、標準利用を断念せざるを得ない可能性がある。

的使用の実現は困難であり、土地全体として周辺の青空駐車場や資材置場等と同様の土地⑶

固定資産税評価における留意点

利用が適切と判断される場合（図表 11・雑種

 図表 11 のように土地価格に影響があるケー

地Ｅ・Ｆのようなケース）

スで、これまで適用していた補正で十分であ⇒ 当該団体で用いる市街化調整区域の雑種るか否かについて、各団体において次のよう地の比準割合等が参考になる。

な点検を行うことが適当であると考えられる。

なお、自己業務用施設での利用が標準的な地域であるか否か、補正率が十分であるか否かを（現在の補正状況についての検証例）

判断する際に、不動産鑑定士及び不動産鑑定士① 市街化区域で自己業務用施設としての利用補の意見を参考とすることも有用である。

が標準的な地域において、開発対象面積を超え、かつ災害レッドゾーン指定面積割合の大2 市街化調整区域の災害ハザードエリアにおきい雑種地等を抽出する。

ける開発許可の厳格化② 当該団体における開発許可の取扱い（例外規定）を踏まえて、現在適用されている補正⑴

土地価格への影響が十分であるか検討する（下記「補正率の考 前述のとおり、本改正により、都市計画法

え方（参考）」参照）。

第 34 条第 11 号・第 12 号の条例区域に、原則として、災害ハザードエリアを含まないこ（補正率の考え方（参考））ととなった。

ア 災害レッドゾーンの面積割合や災害レッド

 条例区域から除外された災害ハザードエリ

ゾーン以外の部分の面積等から宅地利用が可

ア内の土地が既に建物の敷地として利用され能と判断される場合（図表 11・雑種地Ｄのよている場合は、土地の区画形質の変更を伴わうなケース）

ない限り建替可能であり、その土地価格につ− 27 −「資産評価情報」2023.11（257 号）

いては相対的に大きな変化は生じないと考え原則として 11 号区域から除外され、原則開られる。一方、未利用地や青空駐車場等の雑発不可となるため、11 号区域外の市街化調整

種地の場合、これまで条例区域内であるため区域内の雑種地として評価を見直す必要があ認められていた開発行為が原則不可となるたる。

め、土地価格の低下が予想される。

 また、宅地として地目認定している未利用地や青空駐車場等についても、担当課に確認⑵

固定資産税評価における留意点のうえ開発不可となる土地については、雑種 都市計画法第 34 条第 11 号区域（以下「11

地に地目を見直し、減価をすべきであると考号区域」という。）を前提とすれば 11 号区域

えられる。

内の宅地と雑種地では行為制限の差がないた
め、11 号区域内の雑種地については宅地化がⅣ困難であることによる減価を行わない市町村

おわりに以上、都市再生特別措置法等の一部を改正すもある。
 令和 3 年度土地に関する調査研究においてる法律による改正のうち、都市計画法に基づく行った 11 号区域の雑種地の評価に関するア

主なものについて、報告書で整理されている固ンケート調査によると、11 号区域内の雑種地

定資産税評価との関係を紹介した。その他、報の評価方法を他の市街化調整区域と変えてい告書においては図表 1 のうち、⑵災害ハザードる団体がみられた（54 団体中 11 団体）。

エリアからの移転の促進及び⑶コンパクトシ このように 11 号区域内の雑種地の評価に

ティ（立地適正化計画）と防災施策との連携強関して、11 号区域外の市街化調整区域雑種地化についても固定資産税評価との関係が整理さの評価とは区別している場合、災害ハザード

れているので参考にされたい。本稿が適正な評

エリアに所在する雑種地は、法改正によって価の一助となれば幸いである。

「資産評価情報」2023.11（257 号）− 28 −

22年ぶりの固定資産税業務に臨んで大阪市財政局税務部固定資産税担当課長

玉 造 修一郎

整備が進む万博会場（写真中央）

この度、13 年間の徴収担当を経て、令和 5 年

わくするような万博の開催を目指しているとこ

4 月から固定資産税担当課長を拝命し、22 年ぶ

ろで、さらなる活発な経済活動が見込まれておりに固定資産税担当に復帰しました。

ります。

私の勤務する大阪市は、市域 225.33㎢、人口

次に、大阪市の固定資産税担当の体制を紹介

2,768 千人の政令市で、令和 5 年度予算の市税します。体制としましては税務部、市税事務所

調定額 7,945 億円のうち、固定資産税の調定額に分かれます。なお、市税事務所は全部で 6 事は土地・家屋 2,824 億円（都市計画税を含む。）、務所ありますが、三資産のうち土地・家屋担当

償却資産 427 億円で、合計 3,251 億円という規は 5 事務所にあり、償却資産担当は残り 1 事務模です。なお、令和 5 年度の収納率目標は市税所にて集約化しています。

調定額に対して 98.8％です。

私が所属する税務部課税課固定資産税担当

令和 7 年には「いのち輝く未来社会のデザイ

は、課長 1 名に課長代理 2 名、係長 12 名、係員

ン」というテーマのもと、4 月 13 日（日）から

36 名で構成され、三資産の課税及び評価事務の10 月 13 日（月）の期間、「2025 年日本国際博

調査及び企画業務、土地の路線価付設や延べ床

覧会（大阪・関西万博）」が大阪市夢洲地区で

面積 1 万㎡以上の大規模家屋の評価業務を担当

開催されます。大阪市では、大阪府とともに万しています。

博開催の地元自治体として、日本中はもとより、

さて、これまで長年徴収実務を経験したうえ

世界中から一人でも多くの方が快適に大阪を訪で、4 月からの半年間の課税・評価の総括業務れる環境を整え、未来社会を体験できる、わくを振り返り、感じた点を述べます。

− 29 −「資産評価情報」2023.11（257 号）

まず、部下職員へのヒアリングを通じて分集計にもエクセルを使用しております。

かったのですが、固定資産税の担当職員には今

一つ一つ三角スケールで計測するなんて大変

後も継続して固定資産税に従事したいという強な！と思われたかもしれませんが、大阪市ではい要望を持った方が非常に多くいます（課税・新築の約 8 割に当たる家屋は不明確計算よりも徴収の人事交流のため、徴収担当の経験も勧め

効率的に作業ができる比準評価を行っているのましたが、固定資産税業務を続けたい！との熱が実情です。この作業で使用する比準調書につい声を聞かされました）。

いてもエクセルで作成しており、こちらの調書

担当職員は、複雑・困難な評価・課税業務をを使うことで評価者はプルダウンから仕上資材

ものともせず、適正・公平な評価・課税に向け等の項目を選んだり、標準家屋との差異を考慮て意欲的に取り組んでいます。

したりするだけで評価ができるようになってい私は土地事務の経験はありますが家屋事務のます。

経験はなく、今回、家屋評価の複雑な内容に驚きました。

また、比準評価以外で評点数を算出するために使用する再建築費評点数算出表についても、

多くの市町村の方々は民間業者が制作されたエクセルによるツールで効率化を図っています。

家屋評価システムを導入し、評価業務に取り組

このツールには、評価基準に掲載されている評んでおられることと思いますが、大阪市では点項目、評点数、補正内容等のほとんどの情報

PC が導入された頃から、一部の職員がエクセが組み込まれています。同様に、大阪市独自で

ルの関数等の機能を駆使し、集計・計算ツール

設定している評点項目についても、同じようにを作成したことをきっかけに、「なければ自前でデータベースに組み込まれており、施工数量等

作ってしまえ！」という風土が生まれ、現在でを入力することで当該部分別の合計評点数を計は大阪市で家屋評価を行う際は、エクセルツー

算するように関数が組み込まれているものです。

ルを使って作業することとなっているため、民このように評価方法は複雑で物件ごとによる間業者の制作した家屋評価システムは導入してところが大きいため、職員の経験年数を考えるいません。

うえで、どうしても評価業務を習得するのには大阪市のような政令市で家屋評価システムを導入していない自治体は珍しいようですので、時間がかかり、職員によっては、家屋だけで 10
年前後の経験年数を持つ職員がいます。

大阪市の家屋の評価において使用しているツールを紹介したいと思います。

主に家屋評価について述べてきましたが、土地評価においても、特に路線価付設業務は、基まず、見積書を使った明確計算の場合は、工準年度に向けた 3 年間の業務が毎年違ってきま

事見積書から評点基準表に設定された部分別ごす。習得するには少なくとも 1 サイクル 3 年間とに仕分を行うことができ、かつ、その部分別は必要であり、家屋と似たような話になりますに設定された評点項目を選択することで、評点が、結果として土地だけで 10 年前後の経験年

項目ごとに施工量を簡単に集計できるツールを数を持つ職員もいます。

作成し、活用しています。

今後は、土地だけ家屋だけの評価業務に従事

また、見積書を使用しない不明確計算の場合、職員が図面から三角スケール等で寸法を測量するのではなく、それぞれ担当替えを進めることで、さらなる人材育成を考えております。

し、施工割合を求めて評価を行いますが、この「資産評価情報」2023.11（257 号）− 30 −

償却資産につきましては、先に述べたとおり

1 事務所のみに担当がありますが、これは償却

不動産差押えをすべきところですが、差押え時資産の納税義務者は法人の割合が大きいことか期については納税通知書の返戻も考慮する必要

ら、大阪市では法人市民税や住民税の特別徴収が出てきます。

に関係する事務を行っている事務所に平成 26 年度に集約されたことによります。

納税通知書が公示送達され、督促状の公示送達も経て不動産を差押えしますが、実務上、差集約化による効率化は行われましたが、賦課押えた不動産をすべて公売という訳にはいきま

課税とはいえ償却資産は申告によるものが大半

せん。通常なら滞納額や滞納税の年度の古さもであり、未申告の納税義務者に対して申告慫慂

含めて滞納整理の優先順位を考慮し納税者に納し把握するにはノウハウも必要になります。ま

付を求めますが、これら国外に居住の外国人納た、一部業務について民間に委託したことによ

税者の場合は本人接触が困難であります。そのり委託期間中にその業務を知る職員が異動によため、公示送達後であっても、外国人納税義務り在籍しなくなることで、ノウハウの伝承が難者やその関係者から連絡があったときの情報連

しくなったり業務内容がブラックボックス化し携が大切になってきます。

たようなところもあり、近年、人材育成の重要

預金を差押えすることで完納になる場合もあ性を痛感しているところです。私は、家屋経験

りますが、多くの場合は預金等の債権は判明せ者は償却資産業務にふさわしいのではないかとず、滞納となれば納税者本人に接触し納付を求感じていることから、この点を踏まえ組織強化

めるか、公売かの二者択一となりがちで、容易を考えております。

には解決しません。

これまで、評価について述べてきましたが、国外に居住する外国人納税義務者の例を出し課税については私が長年従事してきた徴収にもましたが、外国人か否かを問わず、年度中の高関係する点が多くなり、徴収との連携が大切で額課税をする場合には、課税時点で固定資産税あると感じます。

などの課税担当から徴収担当へ情報連携を行っ徴収に支障をきたす課税内容として、不動産ております。

登記簿に記録されている賦課期日前に死亡した

固定資産税担当には固定資産の評価に対する所有者への課税（いわゆる死亡者課税）の問題

強いプロフェッショナル意識を持っている職員が長年言われてきておりますが、近年は国外にが数多くいますが、円滑な税務行政のためには居住している外国人が不動産を所有し納税義務徴収担当との連携が今後ますます重要になって者となるも、残念ながら滞納となった事例が当くると感じています。同様に徴収担当としましてはまります。この場合、外国人は来日して不ても、固定資産税担当をはじめ課税担当が猛暑動産を購入後に帰国される場合や、そもそも来や酷寒の中、大変な思いで実地調査や評価・課

日せず購入する場合もあるようです。固定資産税をした固定資産税等の滞納であることを噛み

課税台帳への登録住所は、不動産登記簿に記録しめて、徴収を貫徹することへの責任はますま

されている住所地が主となりますが、住所地がす高まっていると感じています。

国外の場合は納税通知書を発送してから、かな

今後、大阪市の固定資産税担当課長として適り時間が経過した後に未着返戻となる場合も散正・公平な課税を推進しつつ、徴収実務の経験見されます。徴収担当としては納税通知書の返を活かし、課税・徴収の連携への一助になれば戻がなく、滞納後の督促状の返戻もない以上、との思いで、取り組んでまいりたいと思います。

− 31 −「資産評価情報」2023.11（257 号）

2024 年度

資産評価システム研究センター研修会のお知らせ

当センターでは2024 年度において各種研修会を下表のとおり計画しています。 これらは総務省及び各都道府県のご協力を得て、地方公共団体の職員を対象に実施するものです。
各研修会の実施方法、開催日及び会場並びに講義内容等の詳細は、決定次第ホームページ（https://www.recpas.or.jp）や本誌でお知らせします。 また、2024 年度早々（4 月上旬を予定）に開催通知を送付します。
なお、上記の研修会とは別に、研修講師の派遣事業も行っております。 お気軽にご相談下さい。

Ⅰ

一般研修会

１． 固定資産税事務研修会（オンライン研修）
開催概要

方法・期間・時期・内容等

1

開催方法

2

開催期間・回数3

受講料

１登録につき１名分 1,000 円 （税込）を申し受けます。

開催内容

・研修科目
次の科目とし、基礎的内容を中心とします。
①固定資産税制度の現状と課題等 ②土地評価制度 ③家屋評価制度④償却資産制度 ⑤不動産鑑定評価書の見方等
・研修時間
各科目 70 分程度
・研修資料
WEB サイトからのダウンロードでのみ提供

4

予め収録した研修動画をストリーミング配信で提供します。
６月～８月の間に配信します。 配信期間中、いつでも、どこでも、何度でも受講可能です。

２． 固定資産評価審査委員会運営研修会（オンライン研修）
開催概要

方法・期間・時期・内容等

1

開催方法

2

開催期間・回数3

受講料

１登録につき１名分 1,000 円 （税込）を申し受けます。

開催内容

・研修対象
固定資産評価審査委員会委員及び同事務局職員を主な対象とします。
・研修科目
次の科目とし、基礎的内容を中心とします。
①固定資産税制度の現状と課題等 ②固定資産評価審査委員会の運営について③固定資産税関係判例解説
・研修時間
各科目 70 分程度
・研修資料
WEB サイトからのダウンロードでのみ提供

4

予め収録した研修動画をストリーミング配信で提供します。
６月～８月の間に配信します。 配信期間中、いつでも、どこでも、何度でも受講可能です。

「資産評価情報」2023.11（257 号）− 32 −

Ⅱ

実務研修会

１． 土地評価実務研修会（１） オンライン研修
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催方法

予め収録した研修動画をストリーミング配信で提供します。

２

開催期間

７月～ 11 月の間に配信します。 配信期間中、いつでも、どこでも、何度でも受講
可能です。

３

受講料

１登録につき１名分 2,000 円 （税込）を申し受けます。

開催内容

・研修科目
次の科目とし、実践的内容を中心とします。
①土地の評価のしくみ ②地目・地積の認定 ③土地の評価方法 ④宅地の評価
⑤市街地宅地評価法 （用途地区・状況類似地域）⑥市街地宅地評価法 （街路と標準宅地） ⑦市街地宅地評価法 （路線価の付設）
⑧市街地宅地評価法 （画地計算法・路線評価）⑨市街地宅地評価法 （画地計算法・画地形状評価）⑩その他の宅地評価法 ⑪宅地の評価替え事務 ⑫宅地鑑定評価書の点検
・研修時間
各科目 45 分程度
・研修資料
事前送付

４

（２） ワークショップ研修（２日間）
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催時期・回数２

開催予定地

札幌市内・仙台市内・東京都中央区内 （３回）・名古屋市内・大阪市内・福岡市内

３

受講料

１登録につき１名分 10,000 円（税込）を申し受けます（オンライン研修受講料含む）。

開催内容

市街地宅地評価法
用途地区・状況類似地域の区分、主要な街路の選定、路線価の付設、画地計算等※ （２）ワークショップ研修 （２日間）の受講前に （１）オンライン研修の受講が必修です。
 なお、（１）オンライン研修は配信期間内であればいつでも受講でき、復習にも役立てられます。

４

７月～ 10 月

各２日間

全国６箇所

８回開催

２． 木造家屋評価実務研修会（１） オンライン研修
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催方法

予め収録した研修動画をストリーミング配信で提供します。

２

開催期間

７月～ 11 月の間に配信します。 配信期間中、いつでも、どこでも、何度でも受講
可能です。

３

受講料

１登録につき１名分 2,000 円 （税込）を申し受けます。

開催内容

・研修科目
次の科目とし、実践的内容を中心とします。
①木造家屋評価のしくみ ②木造家屋の構造・資材④家屋調査の留意点
・研修時間
各科目 70 分程度
・研修資料
事前送付

４

③木造家屋の評価（２） ワークショップ研修（２日間）
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催時期・回数２

開催予定地

札幌市内・仙台市内・東京都中央区内 （３回）・名古屋市内・神戸市内・福岡市内

３

受講料

１登録につき１名分 10,000 円（税込）を申し受けます（オンライン研修受講料含む）。

開催内容

木造家屋の評価計算※ （２）ワークショップ研修 （２日間）の受講前に （１）オンライン研修の受講が必修です。
 なお、（１）オンライン研修は配信期間内であればいつでも受講でき、復習にも役立てられます。

４

７月～ 10 月

各２日間

全国６箇所

− 33 −

８回開催「資産評価情報」2023.11（257 号）

３． 非木造家屋評価実務研修会（１） オンライン研修
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催方法

予め収録した研修動画をストリーミング配信で提供します。

２

開催期間

７月～ 11 月の間に配信します。 配信期間中、いつでも、どこでも、何度でも受講
可能です。

３

受講料

１登録につき１名分 2,000 円 （税込）を申し受けます。

開催内容

・研修科目
次の科目とし、実践的内容を中心とします。
①非木造家屋評価のしくみ ②非木造家屋の構造と資材③非木造家屋の仕上と資材 ④非木造家屋の建築設備 ⑤非木造家屋の評価⑥非木造家屋の図面と見積書の見方
・研修時間
各科目 60 分程度
・研修資料
事前送付

４

（２） ワークショップ研修（２日間）
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催時期・回数

２

開催予定地

３

受講料

１登録につき１名分 10,000 円（税込）を申し受けます（オンライン研修受講料含む）。

開催内容

非木造家屋評価計算 （主な部分別評点付設のグループワーク演習と解答・解説）※ （２）ワークショップ研修 （２日間）の受講前に （１）オンライン研修の受講が必修です。
 なお、（１）オンライン研修は配信期間内であればいつでも受講でき、復習にも役立てられます。

４

９月～ 10 月

各２日間

全国３箇所

３回開催

東京都中央区内・名古屋市内・神戸市内（３） ワークショップ研修（３日間）
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催時期・回数

２

開催予定地

３

受講料

１登録につき１名分 15,000 円（税込）を申し受けます（オンライン研修受講料含む）。

開催内容

非木造家屋の評価計算 （モデル家屋のグループ別評価計算）※ （３）ワークショップ研修 （２日間）の受講前に （１）オンライン研修の受講が必修です。
 なお、（１）オンライン研修は配信期間内であればいつでも受講でき、復習にも役立てられます。

４

11 月

３日間

１回開催

東京都中央区内「資産評価情報」2023.11（257 号）− 34 −

４． 償却資産実務研修会（１） オンライン研修
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催方法

予め収録した研修動画をストリーミング配信で提供します。

２

開催期間

７月～ 11 月の間に配信します。 配信期間中、いつでも、どこでも、何度でも受講
可能です。

３

受講料

１登録につき１名分 2,000 円 （税込）を申し受けます。

開催内容

・研修科目
次の科目とし、実践的内容を中心とします。
①課税客体となる償却資産 ②償却資産と土地・償却資産と家屋との区分
③固定資産税の納税義務者・償却資産の評価④調査事務Ⅰ・新規申告書送付対象の把握 ⑤調査事務Ⅱ・帳簿調査⑥調査事務Ⅲ・実地調査 ⑦償却資産の年間事務の運営・取組事例⑧償却資産の実務 （複雑・困難な事例への適切な対応のための実務知識）⑨法令 （地方税法）の読み方Ⅰ （特例・非課税の調べ方等）⑩法令 （地方税法）の読み方Ⅱ （特例・非課税の調べ方等）⑪帳簿の見方Ⅰ申告内容等確認調査 （帳簿調査の概要等）⑫帳簿の見方Ⅱ法人税申告書・所得税申告書の概要等
・研修時間
各科目 70 分程度
・研修資料
事前送付

４

（２） ワークショップ初級研修（１日間）
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催時期・回数

２

開催予定地

３

受講料

１登録につき１名分 5,000 円（税込）を申し受けます（オンライン研修受講料含む）。

開催内容

オンライン研修における研修科目のグループワーク事例演習とその解答・解説※ （２）ワークショップ初級研修 （１日間）の受講前に （１）オンライン研修の受講が必修です。
 なお、（１）オンライン研修は配信期間内であればいつでも受講でき、復習にも役立てられます。

４

７月～９月

各１日間

全国４箇所

５回開催

仙台市内・東京都中央区内 （２回）・大阪市内・福岡市内（３） ワークショップ中級研修（１日間）
開催概要

方法・期間・時期・内容等

１

開催時期・回数

２

開催予定地

３

受講料

１登録につき１名分 5,000 円（税込）を申し受けます（オンライン研修受講料含む）。

開催内容

オンライン研修における研修科目のグループワーク事例演習とその解答・解説※ （３）ワークショップ研修中級研修 （１日間）の受講前に （１）オンライン研
修の受講が必修です。
 なお、（１）オンライン研修は配信期間内であればいつでも受講でき、復習にも役立てられます。

４

Ⅲ

７月～９月

各１日間

全国４箇所

５回開催

仙台市内・東京都中央区内 （２回）・大阪市内・福岡市内

研修講師派遣全国各地で実施される自治体等主催の研修会に、当センターの登録講師または職員を派遣します。
講師派遣料として、原則、講師料、交通費、宿泊費を負担していただきます。
経費や内容等お気軽にお問い合わせ下さい。

研修会についての問い合わせ先：企画研修部

Tel． 03-5404-7781

Fax． 03-5404-2631

発行所・〒105-0001 東京都港区虎ノ門3丁目4番10号 TEL 03（5404）
7781・FAX 03（5404）2631
一般財団法人 資産評価システム研究センター （https://www.recpas.or.jp） 編集発行人・永井 克典
全国地価マップ
専 用 サ イ ト（https://www.chikamap.jp）※禁無断転載・複製− 35 −「資産評価情報」2023.11（257 号）