令和 5 年度

No.1

一般財団法人資産評価システム研究センター（通巻 254 号）

資産評価情報 5
令和 5年度税制改正と令和 6年度評価替えに向けて
総務省自治税務局長

2023 年月号

contents

池 田 達 雄令和 5 年度の地方税制の改正については、「令和 5 年度税制改正の大綱」（令和 4 年 12 月 23 日閣議決定）に沿って法案化作業を行い、第 211 回通常国会に提出した「地方税法等の一部を改正する法律案」
が、本年 3 月 28 日に可決・成立し、同月 31 日に公布されたところです。
改正の主な内容としては、現下の経済情勢などを踏まえ、自動車税及び軽自動車税の環境性能割について、現行の税率区分を令和 5
年末まで据え置く一方、今後 3 年間の措置として、税率区分を段階的に引き上げる措置を講じるほか、納税環境の整備として固定資産税及び不動産取得税に係る質問検査権の対象の明確化などが盛り込
まれています。
また、土地に係る固定資産税等の負担調整措置については、令和3 年度においては前年度の課税標準額に据え置く措置を、令和 4 年度においては商業地等に係る課税標準額の上昇幅を評価額の 2.5％とする措置を講じましたが、令和 5 年度においては既定の負担調整措置が行われることとなりました。
さて、固定資産税の評価においては、令和 6 年度の評価替えが目前に迫っており、総務省における作業も進められています。
去る 3 月 28 日には、地方財政審議会固定資産評価分科会（以下「分科会」といいます。）において、土地については砂防指定地の評価、家屋については再建築費評点基準表等の改正案に関する審議が行われました。
令和 6 年度評価替えへ向けた固定資産評価基準の改正のポイントは次のとおりです。
土地については、平成 9 年度評価替え以降、砂防指定地のうち山〔2 頁に続く〕

P.1
令 和 5 年 度 税 制 改 正と 令 和 6
年度評価替えに向けて

総務省自治税務局長 池田 達雄

P.3
固定資産税における「区分所有に係る家屋」の意義―関係判例の検討を中心に―

静岡県立大学経営情報学部
教授 小西 敦P.13
令 和 5 年 地 価 公 示の 結 果に ついて～全国の地価動向は全用
途平均で2 年連続上昇～

国土交通省 不動産・建設経済局
地価調査課 企画係長 片山 義紀

P.18
臼 杵 市の 家 屋に 関す る 取り 組
みについて

前大分県臼杵市税務課資産税グループ
辰本 恵里子P.22
名護市の固定資産税の状況と取り組みについて

沖縄県名護市市民部税務課資産税係
主査 渡具知 武由

P.25「狭小な雑種地の評価方法について」、「都市計画法等の改正を踏まえたその他の雑種地評価の留意点について」及び「集合形式住宅用建物評価の部分別「内壁仕上」、「床仕上」及び「天井仕上」における総合評点方式の導入等について」
資産評価システム研究センター
調査研究部

P.28
資産評価システム研究センター
からのお知らせ・第 26回固定資産評価研究大会「開催のご案内」
と「分科会発表者の募集」
について
・令和5 年度事業計画

〔1 頁から続く〕
林の評価について、当該土地が砂防指定地として指定されていないとした場合の価額に 2 分の 1 を限度とする補正率を適用してその価額を求めることとしていますが、関係部署から市町村への資料提供が不十分な場合等、上記の方法により難いと市町村長が判断した場合はこの限りでないとする例外措置を講じてきました。しかし、令和 6 年度評価替えにおいては、例外措置によらずに評価を実施する箇所が大部分を占める見込みであるため、地図混乱地域等、引き続き実施が困難な箇所も存在することに対応した形で、適用対象とすべき範囲を明確に規定し、期間を限った形での例外措置を削除する
等の改正を行う予定です。
家屋については、コロナ禍に端を発したいわゆる「ウッドショック」、「アイアンショック」と称される急激な資材価格の高騰及び昨年来のウクライナ危機の影響といった特殊事情を踏まえ、標準評点数の設定に当たってどのような対応を行うべきか、慎重な検討が必要です。こうした事情を踏まえた
特別な対応として、一部の評点項目について、標準評点数に一定の調整を行う方向で検討しており、この方針に基づく再建築費評点基準表の改正案については改めて分科会に付議した上で、パブリック
コメントを経て固定資産評価基準の改正を告示する予定です。
その他、家屋については、評価の簡素化・合理化を図るため、再建築費評点基準表の大幅な見直しを行う予定です。
まず、用途別区分について、住宅用建物の区分を「戸建形式住宅用建物」及び「集合形式住宅用建物」とするほか、使用頻度の低い区分を中心に見直しを行い、木造家屋 7 種類、非木造家屋 9 種類に整理統合することとしています。次に、部分別区分について、木造家屋の「柱・壁体」に「屋根構造」と「床構造」を統合して「主体構造部」とした上で、木造家屋及び非木造家屋に共通した「主体構造部」の上位概念となる区分として、新たに「構造部」を設けることとしています。また、標準量については、
近年の家屋の施工状況等を踏まえた見直しを行います。さらに、非木造家屋の集合形式住宅用建物における「内壁仕上」、「床仕上」及び「天井仕上」に「総合評点方式」を導入します。
その他の固定資産評価基準の改正案は、9 月中旬に分科会に付議する予定です。具体的には、土地については宅地等に係る下落修正措置等、家屋については在来分家屋の評価に用いられる再建築費評点補正率の改正等についてご審議いただく予定です。これらの改正を反映させた固定資産評価基準については、パブリックコメントを実施後、11 月に告示を予定しています。課税庁の皆様におかれましては、
固定資産評価基準の改正内容及び総務省から発出する通知等に留意のうえ、適切な対応をよろしくお願いします。
評価替えにおいては、固定資産の大量一括評価を行わなければならず、作業量も膨大となります。
課税庁の皆様の日頃の固定資産評価事務への対応につきまして改めて感謝申し上げるとともに、令和 6
年度評価替えが円滑に実施され、適正な評価と課税が維持できるよう、引き続き皆様と連携して取り組んで参りたいと考えていますので、よろしくお願い申し上げます。

「資産評価情報」2023.5（254 号）−2−

固定資産税における「区分所有に係る家屋」の意義―関係判例の検討を中心に―
静岡県立大学経営情報学部

教授

小 西 敦

はじめに

載している団体や一棟の建物について、用途区

本稿では、固定資産税に関して、地方税法（昭部分説と親和的な実務上の取扱いを行っている

和 25 年法律 226 号、以下「地方税法」という）団体もあり、こうした取扱いを許容する旨を判と同法が引用する建物の区分所有等に関する法

示する判例もある。

分ごとに異なる経年減点補正率を用いるなど、

律（昭和 37 年法律 69 号、以下「区分所有法」

筆者が調べた範囲では、裁判において、「区という）が使用している「区分所有に係る家屋」

分所有に係る家屋」の意義に関して、具体的なという用語の意義を検討する。

争点となった主なものとして、①家屋課税台帳「区分所有に係る家屋」の意義については、こへの登録内容（地方税法 341 条 12 号関係）やの「家屋」を区分所有に係る一棟 1 の建物全体②部分評価の可否（同法 352 条 1 項関係）が発とみる見解（以下「一棟説」ということがある）

見できた。

と個々の区分所有者の専有部分（これに共有部

そこで、本稿では、この 2 つの争点を対象と分の持分割合を加えたもの）とみる見解（以下「部して、判例と地方団体の取扱いの相違を明らか

分説」ということがある）の 2 つの見解がある。

にし、この相違についての私見を述べてみたい。

後記するように、固定資産税務研究会の『固なお、以下、下線は、本稿の筆者が付したも2

定資産税逐条解説』（以下「逐条解説」という）

のである。

3

や『固定資産税実務提要』 などは、一棟説を採っている。判例は、例えば、「区分所有に係る家屋

1とは、個々の専有部分ではなく、一棟の家屋全

本稿で参照した判例体を指すものと解すべき」（後記【判例①】）の本稿で参照した判例を表に示す。これらの判ように、一棟説やそれと親和的な説を採ること

例は、2023 年 2 月 15 日に、裁判所のウェブサが多い。しかし、地方団体の中には、家屋課税

イト及びウエストロー・ジャパンの判例検索機

台帳の評価床面積として、専有部分とこれに共能において、「地方税法」及び「区分所有に係る有部分の持分割合を加えた部分の面積だけを記

家屋」を検索語として検索し、ヒットした判例

1「1 棟」と「一棟」の両方の表記がある。本稿では、引用部分も含め「一棟」とする。
固定資産税務研究会編『固定資産税逐条解説』（地方財務協会、2010 年）。自治省固定資産税課編『固定資産税逐条解説』（地方財務協会、1967 年）も参照。
3
固定資産税務研究会編『固定資産税実務提要』（ぎょうせい、加除式）。同研究会編『令和 4 年度要説固定資産税』（ぎょうせい、2022 年）も参照。
2−3−「資産評価情報」2023.5（254 号）

から、裁判所の判断中に「区分所有に係る家屋」

本稿のために、筆者が便宜的に付したものであの意義に関する判示事項があると筆者が認識しり、本稿では、当該判例から引用等する場合に、たものである 4。なお、表中の①などの丸番号は、【判例①】などと表記する。

表

地方税法上の「区分所有に係る家屋」に関する判例

裁判所

判決年月日

事件番号

参照条文※

①

東京地裁

昭 63・11・8

昭 62（行ウ）142

341,352

裁判所 Web②

さいたま地裁平 17・ 7 ・20

平 16（行ウ）45

349 条の 3 の 2

裁判所 Web③

東京高裁

平 17・12・13

平 17（行コ）219

同上

裁判所 Web④

東京地裁

平 19・ 1 ・25

平 18（行ウ）47352

2007WLJPCA
01258026⑤

東京地裁

平 23・ 6 ・14

平 22（行ウ）380

341,352,432

裁判所 Web⑥

東京高裁

平 23・12・15

平 23（行コ）244

同上

裁判所 Web⑦

東京地裁

平 27・12・15

平 26（行ウ）350

432

裁判所 Web⑧

札幌地裁

平 28・ 1 ・28

平 25（行ウ）3

75 の 2,352

裁判所 Web⑨

札幌高裁

平 28・ 9 ・20

平 28（行コ）8.14 同上

2016WLJPCA
09206001⑩

東京地裁

令和 2・3・27

平 27（ 行 ウ ）47,
341,349,388
31（行ワ）4089

2020WLJPCA
03276001⑪

大阪地裁

令和 4・3・25

令元（行ウ）138

2022WLJPCA
03256005

341,432

出典※※

備考

②控訴審

⑤控訴審

⑧控訴審

（注）各判例等に基づき、筆者作成。
※各判例で「区分所有に係る家屋」に関して主に参照されている地方税法上の条文を示す。
※※裁判所 Web は、「裁判所ウェブサイト」の「裁判例情報」を、2007WLJPCA01258026 などは、
「ウエストロー・ジャパン」の「文献番号」を示す。

2⑴

簿に登記されている家屋」の部分を「当該区分家屋課税台帳の登録内容（地方税法 341 条 12 号）

所有に係る家屋」に読み替えている。つまり、「区

地方税法の規定て地方税法 381 条 3 項に規定する事項を登録し分所有に係る家屋」の場合は、この家屋につい

地方税法 341 条は、「固定資産税に関する用た帳簿が、家屋課税台帳となる。

語の意義」の規定である。同条 12 号は、「家屋⑵課税台帳」について、「登記簿に登記されている

実務家屋」について同法 381 条 3 項に規定する事項

この地方税法 341 条 12 号の「区分所有に係を登録した帳簿としている。同法 341 条 12 号

る家屋」の解釈として、逐条解説は、「区分所の括弧書きは、区分所有法 2 条 3 項の専有部分

有に係る家屋については、その専有部分が建物の属する家屋を区分所有法 4 条 2 項の規定によ

登記簿に登記されている場合においては、個々

り共用部分とされた附属の建物を含み、「区分所の専有部分を独立した家屋と見ないで、区分所有に係る家屋」とし、当該専有部分が登記簿に有に係る家屋全体について、・・・事項および登記されている場合においては、前記の「登記価格等を登録する」5 とし、一棟説をとっている。

4
5

したがって、地方税法上の「区分所有に係る家屋」に関する全判例を網羅するものではない。
逐条解説 27 頁。

「資産評価情報」2023.5（254 号）−4−

の予定する形で登録されていないとの疑義があ

ところが、地方団体の実務では、家屋全体をるといわざるを得ない」と指摘している。

登録していない例が相当数あるようである。例
えば、筆者が見ることができた某指定都市の区

ただし、【判例⑪】は、この事案では、「専有分所有に係る家屋の家屋課税台帳（以下「a 市部分及び共有部分ごとに家屋課税台帳（家屋台台帳」という）や課税明細書においては、専有帳）が作成され、かつ、当該登録価格を合計す

部分及びその持分に応じた共用部分（以下「専ることで本件家屋 1 全体の登録価格を明らかに有部分等」ということがある）の合計の面積とすることができることから・・・、上記のよう思われるものが、「評価床面積」として記載さな被告の取扱いは、法がまさに予定するところれ、その面積に相当する評価価格と思われるもであるとはいえないものの、他方でその趣旨にのが、「価格」、「固定資産税課税標準額」など

反するとまではいえない。そうすると、本件家と記載されていて、区分所有に係る家屋全体に屋 1 に係る価格の登録の仕方が上記のような法ついての表記はない。

の定めに反し違法であったとしても、それが無後記する【判例⑩】の事案では、「本件家屋効であるとか法的に不存在であるとまではいえ課税台帳には、本件各専有部分個々の平成 24ない。そのことに加え、当事者双方とも本件家年度の評価額（本件各専有部分記録価額）等が屋 1 に係る価格の登録の仕方の適法性を争って記録されている一方、本件家屋の一棟の平成 24

いないこと・・・を踏まえると、被告は本件家年度の価格の記録は存在しない」とされている。

屋 1 の一棟全体の価格を登録した家屋課税台帳

最近の判例である【判例⑪】の事実認定でも、を作成していないものの、各専有部分及びその被告の地方団体は、「家屋課税台帳の備付けを電

持分に応じた共用部分につきそれぞれ電算シス

磁的記録の備付けをもって行っているところ、テムに価格として入力した金額の合計額を、本区分所有に係る家屋について、当該家屋全体の件家屋 1 についての価格として、家屋課税台帳

価格を直接電算システムに入力しているわけでに登録しているものと解される」として、被告はなく、当該家屋を構成する全ての専有部分及の家屋課税台帳への登録を無効と断じることまび共有部分について、当該専有部分及びその持ではしていない。

分に応じた当該家屋の共用部分の価格を電算シ【判例⑩】は、「固定資産の価格等の固定資産

ステムに入力している」、「当該区分所有に係る課税台帳への登録の有無及びその内容は、固定

家屋の一棟全体の価格は、それ自体が電磁的記資産課税台帳への記載又は記録を基礎に決され録として記録されているわけではないが、当該

る以上、形式的には、本件家屋課税台帳に本件区分所有に係る家屋（一棟の建物）全体を構成

価格の登録があるとは認め難いものといわざるする専有部分ないし共用部分に係る家屋課税台を得ない」と、被告地方団体の取扱いの問題点

帳に記録された各価格を拾い出して手作業で積を指摘している。

算することで算出することができ、納税者の求

ただし、【判例⑩】は、「固定資産の価格等のめに応じて、当該価格を記載した各種帳票を交

固定資産課税台帳への登録の有無及びその内容

付する取扱いをしている」とされている。

は、固定資産課税台帳の外形的な記載又は記録のみによってこれを形式的に認定すべきものと⑶

判例までは解されず、個別具体的な事実関係を踏まこのような取扱いに対して、【判例⑪】は、「法

え、当該記載又は記録の趣旨等をもしん酌し、−5−「資産評価情報」2023.5（254 号）

⑷

当該記載又は記録を実質的に解釈した上で認定

私見すべきもの」と、固定資産課税台帳への登録の前記の 2 つの判例は、一棟説の立場を採り、有無を「実質的に」認定する立場を採っている。

各事案における地方団体の一棟全体の価格を家その上で、【判例⑩】は、「①本件各専有部分

屋課税台帳に記載していないという取扱いを問

記録価額は、その算出過程からみて、本件家屋題視しているものと思われる。ただし、両判決の一棟の価格を本件各専有部分の床面積割合にともに、結論としては、専有部分等ごとの記載

応じ配分したものといえ、その合計額と処分行を無効や記載のないものとまでは認定していな

政庁が計算した本件家屋の一棟の価格との誤差

い。地方団体のこうした取扱いをギリギリ許容が僅かであり、本件各専有部分記録価額に固定しているのが、これらの判例の態度と思われる。

資産税等の各税率を適用した額の合計額も、本【判例⑩】が述べるように、こうした取扱い

件家屋の一棟の価格を課税標準として各税率をが「少なからぬ市町村において」採られている

適用した税額とほぼ一致すること、②本件家屋ことや「誤差が僅か」で税額に影響がほとんどに対して課される固定資産税等の納税義務者でないことを考慮すると、一棟説とは異なる取扱ある原告らのみならず、第三者においても、本いを問題視する必要はそれほどなさそうでもあ件各専有部分に係る登記記録をも基礎とするこる。

とにより、本件家屋が本件各専有部分及び共用

しかし、次に述べる【判例⑤】のように、審部分から成る家屋であることを認識することが査請求の可否が争われる場合などでは、やや問でき、本件家屋課税台帳に本件各専有部分記録

題が残ると考える。

価額を記録することにより本件家屋の一棟の価【判例⑤】の事案は、以下のようなものである。

格を登録したのと同等の効果を得ようとした処被告となった地方団体は、「区分所有に係る分行政庁の意図等及び上記①の帰結を想起及び家屋用の課税台帳様式を定め、その家屋課税台推認し得たといえること、③本件のように家屋帳には区分所有に係る家屋の価格を、家屋課税課税台帳に区分所有に係る家屋の一棟の価格を台帳の付表には各区分所有者の専有部分のあん記録せず専有部分の価格を記録する運用が、区分価格をそれぞれ記載」していた。「このよう分所有に係る家屋についての家屋課税台帳へのな取扱いに基づき、家屋課税台帳の付表にあん登録等に関する地方税法が定める規定の趣旨に分価格が記載され」、原告には、この付表のみ

殊更反するとまではいえないとともに、本件各が交付されていた。原告は、本件区分所有家屋賦課決定又は本件審査決定がされた当時、実際の価格ではなく、本件専有部分のあん分価格にに少なからぬ市町村において採られていたこと不服があるとして、被告の固定資産評価審査委

をそれぞれ指摘することができ、これらを総合員会に、地方税法 432 条 1 項に基づき、審査のすると、本件家屋課税台帳の記録を実質的に解申出をした。同委員会は、区分所有に係る家屋釈すれば、本件各専有部分記録価額の合計額での専有部分のあん分価格は同項にいう「固定資ある 79 億 2,916 万 2,677 円にて本件家屋課税台

産課税台帳に登録された価格」に該当せず、審帳に本件価格の登録があったと認めることがで査申出事項に当たらないことを理由として審査きるというべきである」として、この事案におの申出を却下する旨の決定をした。この決定にいては、家屋課税台帳への価格登録を認めた。

対し、原告は、区分所有に係る家屋の専有部分のあん分価格も「固定資産課税台帳に登録され「資産評価情報」2023.5（254 号）−6−

た価格」に該当し、審査申出事項に当たると主

この【判例⑤】の事案では、前記のように、張して、本件決定の取消しを求めて、訴訟を提家屋課税台帳や課税明細書には区分所有に係る起した。

家屋の価格が記載されていた事案であり、【判【判例⑤】は、「当該家屋に係る固定資産税

例⑩】や【判例⑪】とは、事情が異なる 。

6

額」を「当該家屋を 1 棟の建物として評価し、また、【判例⑩】や【判例⑪】の事案で見らこれに基づいて算出される固定資産税額」と解れたように、専有部分等の面積や価格を家屋課し、一棟説の立場に立った上で、結論として、

税台帳に記載するという地方団体の取扱いは、

本件申出は、審査申出ができるとはされていな専有部分の所有者である納税者にとって、登記い事項についてなされた不適法なものであると

簿記載の所有面積と近い専有部分等の面積（aして、原告の主張を認めなかった。その理由は、市台帳でいえば、「評価床面積」）を把握でき、①原告が本件専有部分のあん分価格のみが記載

固定資産の評価や税額を概観的に把握できる点

されていると主張する書面は、「本件区分所有家で、利便性があるとも思える。

屋の家屋課税台帳の付表にすぎない」こと、②

しかし、【判例⑤】のような判断枠組みと【判原告に対して交付されている「平成 21 年度の例⑩】、【判例⑪】及び a 市台帳の事案で見られ固定資産税及び都市計画税の課税明細書には、たような取扱いとが揃った場合には、納税者の『価格』欄に本件区分所有家屋の価格が記載さ審査請求の権利が害される危険性があるのではれるとともに、同欄に記載された区分所有に係ないか、という疑義が生じる。

る家屋の価格並びに『固定課税標準額』欄及び

つまり、【判例⑤】の「地方税法が専有部分『都計課税標準額』欄に記載された専有部分のの価格を課税標準としていない以上、専有部分

あん分価格についての説明が記載されていると等について審査請求ができない」という判断枠認めることができる」こと、③「区分所有に係組みが、仮に一般化された場合には、a 市台帳

る家屋の区分所有者は、その専有部分ではなくや【判例⑩】や【判例⑪】のような事案におけ当該家屋を固定資産とする固定資産税の（分担）る家屋課税台帳からは、納税者側は、審査請求

納税義務を負うのであり、地方税法が専有部分ができる一棟家屋全体の価格を認識することがの価格を課税標準としていない以上、これにつできず、これだけでは審査請求ができないこと

いて直接不服申立てができないとしてもやむをとなる。

得ないといわざるを得ない」こと、④区分所有

さらに、a 市台帳では、評価床面積がどのよ者は、「自らの専有部分に応じたあん分税額な

うな計算式で算出されているのか示されていな

ど・・・の事項に不服があるときは、固定資産

い。このため、納税者が、固定資産税額を自ら評価審査委員会に審査の申出をすることはできで再計算し、確認しようとしても、a 市台帳だ

ないものの、固定資産税の賦課についての不服けでは不可能だと思われる。
このような状況は、地方税法が台帳課税主義

申立てにおいては不服の理由とすることができを採用した理由の一つとされる「納税者に、固るのである」こと、などである。

6

 だし、この事案で納税者に交付されているのは、専有部分のあん分価格が記載された付表のみである点に注意がた必要である。

−7−「資産評価情報」2023.5（254 号）

定資産課税台帳の縦覧を通じて、その所有する以上、見てきたように、一棟説を採る判例と資産の固定資産の評価が適正に行われているか（一部の）地方団体の実務との間を架橋する策

どうか・・・をチェックする機会を与える必要を立案し、実施することは、難しい課題である。

があること」7 という趣旨に反するのではないか、

地方税（個人住民税、法人住民税、固定資産税という疑問も生まれる。

及び軽自動車税）について、国が標準化基準を【判例⑩】が、「被告を始めとする一定の市町作成し、2025 年度までに全市町村が標準準拠シ

村において採られていた、家屋課税台帳に、区ステムに移行することとされている。本稿では、分所有に係る家屋の一棟の価格を記録せず、専具体的な案までは、検討できないが、この標準

有部分の価格のみを記録する運用は、法令が想化の際に、この課題に対応することも一案とな定しているものとは明らかに相違し、本来的にろう。

は価格の登録がないものとして評価されるべきであるといわざるを得ず、早急に改善されることが望まれるというべきである」と改善要望を「付言」しているのも、こうした疑義を考えると、

3

部分評価の可否問題⑴

地方税法及び評価基準の規定
地 方 税 法 352 条 1 項 は、 区 分 所 有 に 係 る 家

説得力がある。

屋に対して課する固定資産税については、当該⑸

改善策

区分所有に係る家屋の区分所有者は、当該区分

こうした判例の指摘を意識し、前記の利便性

所有に係る家屋に係る固定資産税額を区分所有を維持しつつ、改善策を検討してみる。

法の規定の例により算定した専有部分の床面積一案として、家屋課税台帳に、①一棟全体のの割合（専有部分の天井の高さ、附帯設備の程面積及び価格、②専有部分等の面積と価格、③度その他総務省令で定める事項について著しい

この①から②が算出される過程等を記載するこ差違がある場合には、その差違に応じて総務省とが考えられる。

令で定めるところにより当該割合を補正した割

しかし、家屋課税台帳の記載内容をこのよう合）により按分した額を、当該各区分所有者のにするためには、現在の固定資産税関係の電算

当該区分所有に係る家屋に係る固定資産税としシステム等を大幅に改修しなければならないこて納付する義務を負う、と規定する。

と、また、仮に改修ができたとしても、課税台

一方、固定資産評価基準（昭和 38 年自治省帳の記載内容が複雑化し、一般の納税者には理告示第 158 号。以下「評価基準」という）第 2

解が難しくなる恐れがあること、などの課題も章第 1 節「五ある。さらに、現実的には、前記のような検証の区分」は、「一棟の家屋について固定資産税を行う納税者数は多くはないとも思われ、照会を課することができる部分とこれを課することがあった場合に個々に対応する方が、システムができない部分とがある場合その他一棟の家屋改修等に大きなコストを投入することよりも、の価額を二以上の部分に区分して求める必要が優れているとも思われる。

ある場合においては、それぞれの部分ごとに区7

金子宏『租税法第 24 版』（弘文堂、2021 年）771 頁。

「資産評価情報」2023.5（254 号）−8−

非課税部分等のある家屋の価額

分して価額を求めるものとする」としている。
また、評価基準第 2 章第 3 節「二許されないと考える立場を「非許容説」という部分別にことがある。非許容説は一棟説と、許容説は部よる再建築費評点数の算出方法」の 1（3）は、「一分説と、それぞれ、整合的であると思われるが、棟の建物で二以上の異なつた構造を有する部分

一棟説に立った場合にも、許容説の可能性はあのある非木造家屋については、当該各部分につる。

いて、それぞれに対応する非木造家屋評点基準

地方団体の実務は、A 許容説に立って、一棟8表を適用するものとする」としている 。

の区分所有に係る家屋に対して、用途に応じて異なる経年減点補正率を使用しているものと、⑵

実務

B 一棟の区分所有に係る家屋には、単一の経年逐条解説は、地方税法 352 条の趣旨を、区分減点補正率を使用しているもの、の 2 グループ所有法の「適用を受ける家屋に対して課する固があるようである。

定資産税については、各専有部分ごとに、また、

例えば、【判例⑧】によれば、指定都市のうち、各共用部分ごとに評価することが著しく困難で

札幌市、横浜市、相模原市、浜松市、大阪市、あること等にかんがみ、これらの家屋について

北九州市及び熊本市の各市が、前記 A の方式、区分所有者が納付すべき固定資産税額について

すなわち、専有部分ごとに当該専有部分の構造・特別の定めをしたもの」9 とする。また、逐条用途に応じた経年減点補正率を適用しており、解説は、同条 1 項の解説として、「区分所有に

新潟市、さいたま市、千葉市、川崎市、静岡市、係る家屋に対する固定資産税の課税は、区分所

名古屋市、堺市、広島市及び福岡市においては、有に係る一棟の家屋及び当該家屋の附属家を一

前記 B の方式、すなわち、区分所有建物全体に括して評価のうえ当該家屋の固定資産税額を算おける主たる用途に応じた単一の経年減点補正

定し、当該税額を一定の基準によってそれぞれ率を適用している、とされている。

の区分所有者に配分し、その額を、各区分所有⑶

者の納付すべき固定資産税額とする」10 とする。

判例

これは、一棟説の立場に基づく解説であろう。

部分評価の可否問題が正面から争われたのがここで、論点となるのが、区分所有に係る家【判例⑧】及び【判例⑨】の事案である。【判例⑧】屋が区分所有者の専有部分間で異なる用途に使は、非許容説を採り、その控訴審判決である【判用されている場合に、一棟の区分所有に係る家例⑨】は、許容説を採った。

屋に対して、専有部分間で異なる経年減点補正

この事案は、事務所部分と住居部分からなる率を適用して当該部分ごとに固定資産を評価す

区 分 所 有 建 物 の 地 方 税 法 352 条 1 項 に 基 づ くることが、地方税法 352 条の解釈として、許さ固定資産税額の算定について、地方団体が、事れるか否か（本稿で、この問題を「部分評価の務所部分と住居部分に区分して異なる経年減点可否問題」ということがある）、ということで補正率を適用してそれぞれの価格を算定していある。以下、許されると考える立場を「許容説」、

た。

8

木造家屋については、評価基準第 2 章第 3 節二 1（3）に同旨の規定がある。
逐条解説 272 頁。
10
逐条解説 273 頁。
9−9−「資産評価情報」2023.5（254 号）

【判例⑧】は、このような算定は、「同法の趣て法が市町村長に与えている裁量が実質的に失旨に反し、建物全体について単一の経年減点補

われることとなるのは、・・・家屋の評価方法

正率を適用して一棟の建物全体を評価した上、を評価基準に委ねた法の枠組みに反し、相当でこれを共有持分の持分割合等の補正割合に応じないというべきである」こと、などから、同項は、てあん分すべきであるとして、これにより算定「区分所有家屋を一棟の家屋として評価するこされた登録価格を超える部分につき裁決行政庁とを予定しているとはいえるものの、これ以外がした固定資産課税台帳の登録価格に関する決の評価方法を許容しない趣旨であると解するこ定を取り消すとともに、過大に納付された固定とはできない」と判示した。

資産税等相当額についての国家賠償法 1 条 1 項

この事案では、上告がなされた。最高裁判所に基づく損害賠償請求を認容した」11 ものであ平 成 30 年 4 月 10 日 決 定（ 平 成 28 年（ 行 ツ ）る。

405 号・同年（行ヒ）478 号、ウエストロー・ジャ

これに対し、【判例⑨】は、以下のように判示

パ ン 文 献 番 号 2018WLJPCA04106005） は、 上した。①評価基準第 2 章第 1 節五の規定が、「『そ

告棄却、上告不受理を決定し、【判例⑨】の結の他』『必要がある場合には』と定めているこ論が確定した。なお、裁判所ウェブサイトには、とからすれば、前記の例外的な評価方法による【判例⑧】は掲載されているものの、【判例⑨】ことの必要性については、評価基準を運用するや最高裁平成 30 年 4 月 10 日決定は掲載されて市町村長がその裁量をもって判断すべきことといない。

なると解される。そうすると、市町村長は、一棟の家屋が複数の用途又は構造を有する場合に⑷

学説

おいて、一棟単位で経年減点補正率を適用する【判例⑨】に対しては、筆者が発見できた限ことが当該市町村内の家屋の評価や課税の均衡

りでは、以下のように、批判的な判例評釈が多上問題があると認めるときは、用途又は構造がい。

異なる部分ごとに経年減点補正率を適用するな

長島弘評釈は、地方税法 352 条 1 項の「文理ど、家屋の客観的状況に応じて、適切かつ合理と法令の予定している負担調整方法、そして固的な評価方法を選択することも可能であると解定資産評価基準の内容から、一棟の建物内の異されること。②地方税法 352 条 1 項は、「法になる用途の部分について、区分して異なる経年おける原則的な家屋の評価方法である、区分所

原価補正率を用いる点を承認した本件高裁判決

有家屋の各部分を個別に評価する方法によるこは誤ったものといわざるをえない」12 とする。

とが著しく困難であることから定められたもの

依田孝子評釈は、「市町村の現状を考えると、であることからすれば、同条項が、区分所有家

やむを得ない結果なのかもしれないが、条文解

屋の各部分を個別に評価することが現実に可能釈に疑問が残る」13 とする。

である場合に、これを許さないものと解するこ

安部和彦評釈は、「本件のような区分所有建とは困難である」こと。③同項の「規定によっ物（マンション）につき、固定資産評価基準第11

裁判所ウェブサイトの判示事項の要旨。
『月刊税務事例』49 巻 4 号（2017 年）29 頁。
13『税理』60 巻 10 号（2017 年）101 頁。
12「資産評価情報」2023.5（254 号）− 10 −

2 章第 1 節の五に基づき事務所と住宅とに異な項の趣旨は、「区分所有家屋の各部分を個別にる経年減点補正率を適用する評価方法を採るこ

評価する方法によることが著しく困難であることは、必ずしも妥当とはいえないものと考えらとから定められたものであること」であろう。

14れる」 とする。

しかしながら、同法 342 条 12 号の定義規定

渋谷雅弘評釈は、本判決が、352 条 1 項を一における「区分所有に係る家屋」は、一棟全体

棟の区分所有建物全体に対して「適用するか否を指すことは、【判例⑨】も否定していない以上、かは、市町村長がその裁量により選択すること

同法 352 条 1 項が、「区分所有に係る家屋に対ができるという趣旨」の解釈をしているとすれして課する固定資産税については」とする「区ば、そのような解釈は「文理上無理がある」、「本分所有に係る家屋」も、一棟全体を指す。同項は、判決は市町村長の裁量をその判断の基礎として「専有部分の床面積の割合」と「により按分しいるが、まさにその点が租税法律主義の観点かた額を」の間に、括弧書きで、「（専有部分の天らは批判の対象とされるであろう」15 とする。

井の高さ、附帯設備の程度その他総務省令で定

ただし、【判例⑨】を支持する有力な見解もめる事項について著しい差違がある場合には、ある。金子・前掲は、「1 棟の区分所有建物（マ

その差違に応じて総務省令で定めるところによンション）の中に居住用部分と事務所用部分がり当該割合を補正した割合）」と規定している。

ある場合に、各部分を区分して異なる経年減点

したがって、この規定は、一棟の家屋全体を評

補正率を適用して評価を行うことは、固定資産

価し、固定資産税の額を決めた上で、それを区評価基準第 2 章第 1 節の五の趣旨に反しないと

分所有家屋の各部分に按分する際に床面積の割解するべきである」16 とする 17。

合に応じた按分を原則とし、各専有部分の間で天井の高さなど著しい差違がある場合に、補正⑸

私見した割合で按分することと読むのが文理に即し部分評価の可否問題をどう考えるか、許容説ていると思われる。また、ここで、同項で具体に基づくと思われる地方団体の取扱いの実態が的に明記されているのが、天井の高さなど、構あり、【判例⑨】が確定している以上、許容説で、造的なものであり、用途で区別し、それごとに依田評釈の評するとおり、「やむを得ない」と評価することを可能と読み取れる文言は、同項も思われる。

にはないと思われる。

ただし、批判的な評釈が述べるように、【判例⑨】には、以下のような疑問点がある。

評価基準第 2 章第 3 節二 1（3）も、前記のとおり、「一棟の建物で二以上の異なつた構造」と第一に、地方税法 352 条 1 項の解釈について「構造」と明記しており、「構造」と「用途」はの疑問である。【判例⑨】が述べるように、同文言として異なる以上、これを、【判例⑨】のよ14『最新判例でつかむ固定資産税の実務』（清文社、2017 年）257 頁。
『税研』208 号（2019 年）236 頁。
16
金子・前掲 792 頁。
17
海 老原洋『判例から読み解く判断のポイント 自治体職員のための固定資産税の課税実務 Q&A』（第一法規、2020 年）も、【判例⑨】を参照した上で、地方税法 352 条 1 項の「規定上は、区分所有家屋を一棟の家屋として評価することを予定していますが、区分所有家屋の各部分を個別に評価することが現実に可能である場合に、これを許さないものと解することはできないことから、算定方法等が合理的であると判断される場合には、違法ではありません」（358 頁）と、許容説を採る。
15− 11 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

うに、根拠なく同視して解釈することには、無「当該一棟の家屋」（【判例②】）、「当該区分所有理があると思われる。

建物を一棟の建物として評価」（【判例④】）、「当第二に、【判例⑨】は、評価基準第 2 章第 1

該区分所有に係る家屋（すなわち一棟の建物）」

節五を根拠の一つとするが、この点についても、【判例⑦】などのように、いずれも、一棟説を採っ疑問がある。確かに、評価基準第 2 章第 1 節五ていると思われる 19。

では、「固定資産税を課することができる部分としたがって、地方税法における「区分所有にこれを課することができない部分とがある場合係る家屋」とは、「一棟の建物」を意味すると

その他一棟の家屋の価額を二以上の部分に区分解する一棟説が、判例や学説では、ほぼ通説でして求める必要がある場合」と、「その他」とあると思われる。

いう文言を使用している以上、その前にある「固これに対し、一部の地方団体では、部分説に定資産税を課することができる部分とこれを課立って、実務を取り扱っているように思われる。

することができない部分とがある場合」は「必こうした取扱いと判例の相違をさらに深く考察要である場合」の例示ではない。しかし、評価するためには、地方団体の取扱いの実態の調査基準第 2 章第 3 節二 1（3）が、前記のとおり、「構研究が必要になると思われる。そうした留保の造」と明記している以上、「区分して求める必要」

上で、ここまでの考察の範囲では、この相違にが認定されるためには、「構造」上の違いが必関しては、次のようなことを考える必要がある

要であり、「用途」の違いでは区分できないのだろう。
第一に、一棟説と不適合な家屋台帳の登録のではないか、と思われる。
第三に、【判例⑨】は、地方税法 352 条 1 項が、取扱いは、地方税法を改正しない限り、やはり、市町村長に裁量を与えていると解しているが、運用において、何らかの改善をすべきであろう。

文言上、こうした裁量を読み取れる可能性があ

その機会として、2025 年度までに予定されているのは、評価基準第 2 章第 1 節五である。地方

る標準準拠システムへの移行が、大きなチャン

税法上が採っていると思われる一棟説の原則とスであると思われる。

は異なる取扱いを行い得る裁量を市町村長に与第二に、区分所有に係る家屋の各専有部分をえるのであれば、地方税法の根拠の明示が必要

用途ごとに評価するという評価方法は、地方税18となるのではないだろうか 。

法の条文からは、直接的には根拠を見出し難い。
【判例⑨】の判断が確定しているので、当面は、おわりに大きな問題とはならないとも思われるが、【判表で示した各判例のうち、本稿では内容の検点からすると、【判例⑨】のような許容説に立っ討をできなかった各判例も、「ビル一棟」が「家た判断が今後も裁判で維持されるのか、注視す屋」（【判例①】）、「固定資産税の課税客体」はる必要があろう。

例⑨】に対する学説の批判や本稿で述べた疑問18

 谷・前掲は、「法令によって区分所有者の固定資産税納税義務が一義的に決まっておらず、市町村長の裁量的判渋断を待たなければならないとしたら、それは租税法律主義に反するということになる」（渋谷・前掲 236 頁）と、裁量付与自体に否定的である。
19【判例②】の控訴審の【判例③】及び【判例⑤】の控訴審の【判例⑥】も、原審を支持し、一棟説を採っていると思われる。
「資産評価情報」2023.5（254 号）− 12 −

令和 5年地価公示の結果について～全国の地価動向は全用途平均で 2年連続上昇～
国土交通省

1

不動産・建設経済局

地価調査課

企画係長

片 山 義 紀全用途平均及び住宅地は、東京圏、大阪圏及びはじめに名古屋圏のいずれも 2 年連続で上昇し、上昇率

地価公示は、地価公示法に基づき、国土交通が拡大した。商業地は、東京圏及び名古屋圏で

省土地鑑定委員会が、一般の土地の取引価格の2 年連続で上昇し、上昇率が拡大するとともに、指標とするなどのため、都市計画区域等におけ

大阪圏では 3 年ぶりに上昇に転じた。地方圏全る標準地を選定して、毎年 1 月 1 日時点の 1㎡

体では、全用途平均、住宅地及び商業地のいず当たりの正常な価格を判定し公示するものであれも 2 年連続で上昇し、上昇率が拡大した。地る。今般、令和 5 年 3 月 23 日に令和 5 年地価

方四市（札幌市、仙台市、広島市及び福岡市）

公示の結果を公表した。そこで、調査結果に基は、全用途平均、住宅地及び商業地のいずれもづき、令和 4 年 1 月 1 日以降の 1 年間の地価動

10 年連続で上昇し、上昇率が拡大、地方四市を向について解説する。

除くその他の地域は、全用途平均及び商業地は3 年ぶり、住宅地は 28 年ぶりに上昇に転じた。

2

変動率上位 10 位については、住宅地及び商業調査の実施状況

地ともに、北海道北広島市、江別市、恵庭市及今般の調査の対象区域及び地点数は下表のとび千歳市に集中している。
特徴として、新型コロナウイルス感染症の影おりである。
対象区域

地点数

響で弱含んでいた地価は、ウィズコロナの下で、全国 47 都道府県の全域
市街化区域

20,563 地点

景気が緩やかに持ち直している中、地域や用途

市街化調整区域

1,373 地点などにより差があるものの、都市部を中心に上その他の都市計画区域

4,047 地点

昇が継続するとともに、地方部においても上昇

都市計画区域外

17 地点

範囲が広がるなど、コロナ前への回復傾向が顕計 26,000 地点※※福島第一原子力発電所事故の影響による 7 地点で調査を休止。

著となった。

⑵

3⑴

調査結果に基づく地価動向について

住宅地の動向
都市中心部や生活利便性に優れた地域では、

低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあり、住宅需要は堅調であ

全体の動向

令和 4 年 1 月 1 日以降の 1 年間の地価動向（変り、地価上昇が継続している。また、生活スタ動率）について解説する。全国平均では、全用

イルの変化による需要者のニーズの多様化によ

途平均、住宅地及び商業地のいずれも 2 年連続

り、郊外部にも上昇範囲が拡大している。地方で上昇し、上昇率が拡大した。三大都市圏では、四市は、上昇率が拡大しており、四市の中心部− 13 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

の地価上昇に伴い需要が波及した周辺の市町で・東 京圏の平均変動率は 3.0% と 2 年連続で上は、高い上昇率を見せている。

昇し、上昇率が拡大した。東京都において 23

圏域別に見ると、

区では、全ての区で上昇となり、再開発事業

・東京圏の平均変動率は 2.1% と 2 年連続で上昇の進捗等による利便性の向上などが見られる

し、上昇率が拡大した。東京都において 23 区

地点や、上層階のマンション利用が可能な地

では、全ての区で上昇率が拡大となり、上昇

点、地元消費指向の反映された地点を中心に率が大きい順に、台東区、豊島区、中野区と上昇傾向が見られた。

なった。総じて住宅需要は堅調であるが、と・大 阪圏の平均変動率は 2.3% と 3 年ぶりに上りわけ都心周辺の利便性の高い地域では、マ昇に転じた。大阪市では全 24 区で上昇し、堺

ンション、戸建住宅ともに需要が旺盛で、上市では全 7 区で上昇が継続した。インバウン

昇傾向となった。また、多摩地区では、全 28

ド需要の影響が大きかった心斎橋及びなんば

市町が上昇となった。

地区では、国内観光客の回復や訪日外国人観光客の回復期待もあり、店舗需要は回復傾向

・大 阪圏の平均変動率は 0.7% と 2 年連続で上となっている。

昇し、上昇率が拡大した。大阪市では全 24 区、堺市では全 7 区で上昇となった。北大阪地域

・名 古屋圏の平均変動率は 3.4% と 2 年連続ででは、各沿線の駅徒歩圏内や、利便性に優れ上昇し、上昇率が拡大した。名古屋市中心部

たマンション適地等の需要が顕著で箕面市な

では、人流の回復により店舗の出店意欲は回

どで上昇が継続している。

復基調にあることに加え、名駅周辺や栄地区

・名 古屋圏の平均変動率は 2.3% と 2 年連続ででは大規模再開発による発展期待感があり、上昇し、上昇率が拡大した。名古屋市中心部

また、住宅地と同様にマンション用地としてでは、高容積率を背景にマンション開発需要の需要が堅調であることから地価は引き続きが堅調だが、開発素地の供給が少ないため地上昇傾向で推移した。
・地方圏のうち、地方四市の平均変動率は 8.1%

価が大きく上昇している。
・地方圏のうち、地方四市の平均変動率は 8.6%と 10 年 連 続 で 上 昇 し、 上 昇 率 が 拡 大 し た。

と 10 年 連 続 で 上 昇 し、 上 昇 率 が 拡 大 し た。

地方四市を除くその他の地域の平均変動率は

地方四市を除くその他の地域の平均変動率は0.1% と 3 年ぶりに上昇に転じた。

0.4% と 28 年ぶりに上昇に転じた。

⑷⑶

商業地の動向工業地の動向E コマース市場の拡大を背景に、高速道路 IC

都市部を中心に、店舗需要は回復傾向にあり、や幹線道路等へのアクセスが良好で、画地規模

堅調なオフィス需要やマンション用地需要等かの大きな物流施設適地では、地価上昇が拡大しら地価の回復傾向がより進んでいる。また、三ている。

大都市圏や地方四市等の再開発事業等が進展し圏域別に見ると、ている地域では、利便性及び繁華性向上への期

・東 京圏の平均変動率は 5.0% と 10 年連続の上

待感から地価上昇が継続している。国内来訪客

昇、大阪圏は 4.0% と 8 年連続の上昇、名古が戻りつつある観光地や、人流が回復しつつあ屋圏は 3.3% と 2 年連続の上昇であり、いずる繁華街では、店舗等の需要の回復が見られてれも上昇率が拡大した。

おり、多くの地域で地価は回復傾向にある。

・地方圏のうち、地方四市の平均変動率は 9.6%

圏域別に見ると、「資産評価情報」2023.5（254 号）と 10 年連続の上昇であり、上昇率が拡大した。

− 14 −

地方四市を除くその他の地域は 1.4% と 5 年
連続の上昇であり、上昇率が拡大した。

表1

地価変動率の推移（単位：％）
住宅地

商業地

H31 公示

R2 公示

R3 公示

R4 公示

R5 公示

H31 公示

R2 公示

R3 公示

R4 公示

R5 公示

国

0.6

0.8

▲ 0.4

0.5

1.4

2.8

3.1

▲ 0.8

0.4

1.8

三 大 都 市 圏

全

1.0

1.1

▲ 0.6

0.5

1.7

5.1

5.4

▲ 1.3

0.7

2.9

東

京

圏

1.3

1.4

▲ 0.5

0.6

2.1

4.7

5.2

▲ 1.0

0.7

3.0

大

阪

圏

0.3

0.4

▲ 0.5

0.1

0.7

6.4

6.9

▲ 1.8

0.0

2.3

名 古 屋 圏

1.2

1.1

▲ 1.0

1.0

2.3

4.7

4.1

▲ 1.7

1.7

3.4

方

圏

0.2

0.5

▲ 0.3

0.5

1.2

1.0

1.5

▲ 0.5

0.2

1.0

地 方 四 市

4.4

5.9

2.7

5.8

8.6

9.4

11.3

3.1

5.7

8.1

▲ 0.2

0.0

▲ 0.6

▲ 0.1

0.4

0.0

0.3

▲ 0.9

▲ 0.5

0.1

地
そ

の

他

工業地

全用途

H31 公示

R2 公示

R3 公示

R4 公示

R5 公示

H31 公示

R2 公示

R3 公示

R4 公示

R5 公示

国

1.3

1.8

0.8

2.0

3.1

1.2

1.4

▲ 0.5

0.6

1.6

三 大 都 市 圏

1.9

2.4

1.0

2.7

4.3

2.0

2.1

▲ 0.7

0.7

2.1

全
東

京

圏

2.4

3.0

2.0

3.3

5.0

2.2

2.3

▲ 0.5

0.8

2.4

大

阪

圏

2.0

2.8

0.6

2.5

4.0

1.6

1.8

▲ 0.7

0.2

1.2

名 古 屋 圏

0.6

0.7

▲ 0.6

1.6

3.3

2.1

1.9

▲ 1.1

1.2

2.6

方

圏

0.8

1.1

0.5

1.3

2.0

0.4

0.8

▲ 0.3

0.5

1.2

地 方 四 市

4.8

5.6

4.4

7.4

9.6

5.9

7.4

2.9

5.8

8.5

そ

0.4

0.8

0.2

0.8

1.4

▲ 0.2

0.1

▲ 0.6

▲ 0.1

0.4

地

の

他

H31公示：平成 30年 1月 1日～平成 31年 1月 1日の変動率
R 2 公示：平成 31年 1月 1日～令和 2年 1月 1日の変動率
R 3 公示：令和 2年 1月 1日～令和 3年 1月 1日の変動率
R 4 公示：令和 3年 1月 1日～令和 4年 1月 1日の変動率
R 5 公示：令和 4年 1月 1日～令和 5年 1月 1日の変動率

前年よりも下落率縮小・上昇率拡大等
前年よりも下落率拡大・上昇率縮小等
前年と変動率同一※三大都市圏とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。
「東京圏」とは、首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市町村の区域をいう。
「大阪圏」とは、近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域をいう。
「名古屋圏」とは、中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村の区域をいう。
「地方圏」とは、三大都市圏を除く地域をいう。
「地方四市」とは、札幌市、仙台市、広島市及び福岡市の四市をいう。
「その他」とは、地方圏の地方四市を除いた市町村の区域をいう。

表2

都道府県地価調査との共通地点における半年ごとの地価変動率の推移

全国
三 大 都 市 圏
東 京 圏
大 阪 圏
名 古 屋 圏
地方
圏
地 方 四 市
そ の 他

（単位：％）

前半
0.9
1.0
1.1
0.5
1.4
0.9
2.9
0.7

住宅地
R5公示
後半
1.1
1.2
1.5
0.7
1.4
1.0
3.9
0.7

年間
2.1
2.2
2.6
1.3
2.8
2.0
6.9
1.5

前半
1.0
1.5
1.4
1.5
1.5
0.6
3.3
0.3

商業地
R5公示
後半
1.4
1.9
1.9
1.6
2.1
0.8
3.8
0.5

年間
2.5
3.3
3.3
3.1
3.7
1.4
7.2
0.8

※ 都道府県地価調査（毎年 7月 1日時点実施）との共通地点（1,621地点。うち住宅地 1,120地点、商業地 501地点。
）での集計
である。
前半：令和 4年 1月 1日～令和 4年 7月 1日の変動率
後半：令和 4年 7月 1日～令和 5年 1月 1日の変動率− 15 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

表3

上昇・横ばい・下落の地点数の推移「R5公示」欄の地点数は、令和 5年地価公示（令和 5年 1月 1日時点）における、前年の地価公示（令和 4年 1月 1日時点）からの調査継続地
点を、上昇・横ばい（変動率 0.0%）
・下落の区分別に集計したもの。
他の年も同様。

（単位：地点）
住宅地
上昇

横ばい

下落

商業地
計

上昇

横ばい

下落

全用途
計

上昇

横ばい

下落

計

全国
三大都市圏
東京圏
大阪圏
名古屋圏
地方圏
地方四市
その他

5 公示

10,1762,745
5,147（56.3%）（15.2%）（28.5%）

18,068

3,845
875
1,695
（59.9%）（13.6%）（26.4%）

6,415

14,8493,802
6,940（58.0%）（14.9%）（27.1%）

25,591

4 公示

7,869
3,809
6,430
（43.5%）（21.0%）（35.5%）

18,108

2,614
1,378
2,418
（40.8%）（21.5%）（37.7%）

6,410

11,1755,446
9,010（43.6%）（21.2%）（35.2%）

25,631

3 公示

3,473
4,197
10,496（19.1%）（23.1%）（57.8%）

18,166

1,090
1,240
4,081
（17.0%）（19.3%）（63.7%）

6,411

4,963
5,771
14,959（19.3%）（22.5%）（58.2%）

25,693

2 公示

8,041
3,749
6,376
（44.3%）（20.6%）（35.1%）

18,166

3,751
971
1,683
（58.6%）（15.2%）（26.3%）

6,405

12,4455,014
8,216（48.5%）（19.5%）（32.0%）

25,675

5 公示

6,463
1,123
1,176
（73.8%）（12.8%）（13.4%）

8,762

2,399
209
125
（87.8%） （7.6%） （4.6%）

2,733

9,358
1,355
1,312
（77.8%）（11.3%）（10.9%）

12,025

4 公示

4,719
2,051
1,991
（53.9%）（23.4%）（22.7%）

8,761

1,542
630
558
（56.5%）（23.1%）（20.4%）

2,730

6,688
2,760
2,575
（55.6%）（23.0%）（21.4%）

12,023

3 公示

1,172
2,333
5,287
（13.3%）（26.5%）（60.1%）

8,792

319
543
1,882
（11.6%）（19.8%）（68.6%）

2,744

1,734
3,014
7,320
（14.4%）（25.0%）（60.7%）

12,068

2 公示

4,770
2,000
1,998
（54.4%）（22.8%）（22.8%）

8,768

2,289
285
158
（83.8%）（10.4%） （5.8%）

2,732

7,461
2,384
2,182
（62.0%）（19.8%）（18.1%）

12,027

5 公示

3,920
588
442
（79.2%）（11.9%） （8.9%）

4,950

1,432
92
65
（90.1%） （5.8%） （4.1%）

1,589

5,576
690
511
（82.3%）（10.2%） （7.5%）

6,777

4 公示

2,871
1,129
930
（58.2%）（22.9%）（18.9%）

4,930

962
316
304
（60.8%）（20.0%）（19.2%）

1,582

4,033
1,479
1,239
（59.7%）（21.9%）（18.4%）

6,751

3 公示

1,155
2,969
847
（17.0%）（23.2%）（59.7%）

4,971

243
280
1,073
（15.2%）（17.5%）（67.2%）

1,596

1,252
1,488
4,066
（18.4%）（21.9%）（59.7%）

6,806

2 公示

2,892
1,065
995
（58.4%）（21.5%）（20.1%）

4,952

1,365
127
90
（86.3%） （8.0%） （5.7%）

1,582

4,455
1,224
1,092
（65.8%）（18.1%）（16.1%）

6,771

5 公示

1,478
434
601
（58.8%）（17.3%）（23.9%）

2,513

550
90
34
（81.6%）（13.4%） （5.0%）

674

2,204
531
641
（65.3%）（15.7%）（19.0%）

3,376

4 公示

964
732
827
（38.2%）（29.0%）（32.8%）

2,523

251
229
196
（37.1%）（33.9%）（29.0%）

676

1,371
986
1,033
（40.4%）（29.1%）（30.5%）

3,390

3 公示

289
977
1,253
（11.5%）（38.8%）（49.7%）

2,519

74
234
363
（11.0%）（34.9%）（54.1%）

671

439
1,280
1,662
（13.0%）（37.9%）（49.2%）

3,381

2 公示

990
710
813
（39.4%）（28.3%）（32.4%）

2,513

546
87
37
（81.5%）（13.0%） （5.5%）

670

1,673
836
861
（49.6%）（24.8%）（25.5%）

3,370

5 公示

1,065
101
133
（82.0%） （7.8%）（10.2%）

1,299

417
27
26
（88.7%） （5.7%） （5.5%）

470

1,578
134
160
（84.3%） （7.2%） （8.5%）

1,872

4 公示

884
190
234
（67.6%）（14.5%）（17.9%）

1,308

329
85
58
（69.7%）（18.0%）（12.3%）

472

1,284
295
303
（68.2%）（15.7%）（16.1%）

1,882

3 公示

36
201
1,065
（2.8%）（15.4%）（81.8%）

1,302

2
29
446
（0.4%） （6.1%）（93.5%）

477

43
246
1,592
（2.3%）（13.1%）（84.6%）

1,881

2 公示

888
225
190
（68.2%）（17.3%）（14.6%）

1,303

378
71
31
（78.8%）（14.8%） （6.5%）

480

1,333
324
229
（70.7%）（17.2%）（12.1%）

1,886

5 公示

3,713
1,622
3,971
（39.9%）（17.4%）（42.7%）

9,306

1,446
666
1,570
（39.3%）（18.1%）（42.6%）

3,682

5,491
2,447
5,628
（40.5%）（18.0%）（41.5%）

13,566

4 公示

3,150
1,758
4,439
（33.7%）（18.8%）（47.5%）

9,347

1,072
748
1,860
（29.1%）（20.3%）（50.5%）

3,680

4,487
2,686
6,435
（33.0%）（19.7%）（47.3%）

13,608

3 公示

2,301
1,864
5,209
（24.5%）（19.9%）（55.6%）

9,374

771
697
2,199
（21.0%）（19.0%）（60.0%）

3,667

3,229
2,757
7,639
（23.7%）（20.2%）（56.1%）

13,625

2 公示

3,271
1,749
4,378
（34.8%）（18.6%）（46.6%）

9,398

1,462
686
1,525
（39.8%）（18.7%）（41.5%）

3,673

4,984
2,630
6,034
（36.5%）（19.3%）（44.2%）

13,648

5 公示

872
14
20
（96.2%） （1.5%） （2.2%）

906

379
4
5
（97.7%） （1.0%） （1.3%）

388

1,290
19
25
（96.7%） （1.4%） （1.9%）

1,334

4 公示

853
29
25
（94.0%） （3.2%） （2.8%）

907

363
11
10
（94.5%） （2.9%） （2.6%）

384

1,255
43
35
（94.1%） （3.2%） （2.6%）

1,333

3 公示

761
109
39
（83.7%）（12.0%） （4.3%）

909

322
38
26
（83.4%） （9.8%） （6.7%）

386

1,118
154
65
（83.6%）（11.5%） （4.9%）

1,337

2 公示

837
44
33
（91.6%） （4.8%） （3.6%）

914

377
6
0
（98.4%） （1.6%） （0.0%）

383

1,253
52
33
（93.6%） （3.9%） （2.5%）

1,338

5 公示

2,841
1,608
3,951
（33.8%）（19.1%）（47.0%）

8,400

1,067
662
1,565
（32.4%）（20.1%）（47.5%）

3,294

4,201
2,428
5,603
（34.3%）（19.8%）（45.8%）

12,232

4 公示

2,297
1,729
4,414
（27.2%）（20.5%）（52.3%）

8,440

709
737
1,850
（21.5%）（22.4%）（56.1%）

3,296

3,232
2,643
6,400
（26.3%）（21.5%）（52.1%）

12,275

3 公示

1,540
1,755
5,170
（18.2%）（20.7%）（61.1%）

8,465

449
659
2,173
（13.7%）（20.1%）（66.2%）

3,281

2,111
2,603
7,574
（17.2%）（21.2%）（61.6%）

12,288

2 公示

2,434
1,705
4,345
（28.7%）（20.1%）（51.2%）

8,484

1,085
680
1,525
（33.0%）（20.7%）（46.4%）

3,290

3,731
2,578
6,001
（30.3%）（20.9%）（48.7%）

12,310「資産評価情報」2023.5（254 号）− 16 −

表4

都道府県別の変動率と地点数（単位：％、地点）

住宅地

商業地

工業地

R4公示 R5公示 上昇 横ばい 下落 R4公示 R5公示 上昇 横ばい 下落 R4公示 R5公示 上昇 横ばい 下落

7.6

533

170

236

2 青森県 ▲ 0.5 ▲ 0.3

2778

3 岩手県 ▲ 0.1

0.1

50

22

2.8

4.0

284

24

1 北海道

4 宮城県

4.6

5 秋田県 ▲ 0.7 ▲ 0.1

2.5

191

66

106

2.4

4.7

25

22

7

72 ▲ 0.9 ▲ 0.651946 ▲ 0.1

0.4

1

12

0

54 ▲ 1.0 ▲ 0.9

10

7

34

1.0

2.1

3

1

0

95

91

14

42

4.9

7.7

10

1

2

2.2

4.9

3.6

48

13

68 ▲ 0.9 ▲ 0.2

18

13

24

0.8

1.7

5

0

0

6 山形県

0.1

0.4

57

26

43 ▲ 0.5 ▲ 0.1

20

9

31

0.8

1.0

7

0

0

7 福島県

0.3

0.5

123

73

116

0.0

0.5

56

10

38

0.4

0.4

6

5

1

8 茨城県 ▲ 0.4

0.0

88

184

257 ▲ 0.3

0.1

27

40

60

0.3

1.1

10

9

3

9 栃木県 ▲ 0.7 ▲ 0.67752

215 ▲ 0.6 ▲ 0.5

23

18

56

0.6

1.0

14

4

1

10 群馬県 ▲ 0.9 ▲ 0.83447181 ▲ 1.1 ▲ 0.9

12

17

84

0.5

0.9

11

0

0

11 埼玉県

0.5

1.6

660

180

184

0.2

1.6

136

40

42

2.4

3.1

43

1

0

12 千葉県

0.7

2.3

718

163

84

1.2

2.9

157

30

18

5.3

7.7

63

4

0

13 東京都

1.0

2.6

1,545

109

25

0.6

3.3

827

14

2

1.9

3.8

40

0

0

14 神奈川県

0.2

1.4

985

177

161

1.0

2.9

313

19

25

2.6

4.3

70

0

0

15 新潟県 ▲ 0.8 ▲ 0.6

6942192 ▲ 1.2 ▲ 1.1

19

11

82

0.8

1.3

11

3

1

16 富山県 ▲ 0.2 ▲ 0.1

4037

71 ▲ 0.7 ▲ 0.3

24

10

36

1.7

2.4

7

0

1

1.2

99

12

41 ▲ 0.8

0.3

33

13

15

1.3

1.8

8

2

0

18 福井県 ▲ 0.9 ▲ 0.7

1720

49 ▲ 0.9 ▲ 0.6

11

11

18

0.1

0.3

1

5

0

19 山梨県 ▲ 0.7 ▲ 0.6

92177 ▲ 0.6 ▲ 0.4

6

13

33

1.7

1.7

3

1

0

20 長野県 ▲ 0.2

0.1

92

36

82 ▲ 0.9 ▲ 0.5

19

27

61

0.4

1.4

8

0

0

21 岐阜県 ▲ 0.9 ▲ 0.65539

159 ▲ 0.9 ▲ 0.3

2327

54 ▲ 0.1

0.4

13

3

4

17 石川県

0.6

22 静岡県 ▲ 0.8 ▲ 0.5

112

90

262 ▲ 0.8 ▲ 0.2

52

35

75

0.0

0.2

13

20

9

2.3

1,032

127

133

3.4

410

35

30

1.7

3.3

88

5

0

24 三重県 ▲ 0.7 ▲ 0.2

117

32

140 ▲ 0.8 ▲ 0.3

2830

49 ▲ 0.2

1.1

18

4

2

25 滋賀県 ▲ 0.9 ▲ 0.6

81

25

133

0.0

0.7

42

11

26

1.2

2.6

16

2

0

23 愛知県

1.0

1.7

26 京都府

0.1

0.7

257

89

103

0.5

2.5

119

16

10

2.2

3.9

20

8

1

27 大阪府

0.1

0.7

730

238

260 ▲ 0.2

2.5

302

51

8

2.2

3.5

108

1

0

28 兵庫県 ▲ 0.1

0.7

504

128

256

0.0

1.3

151

31

31

2.5

4.2

65

0

0

29 奈良県 ▲ 0.7 ▲ 0.4

7356

185 ▲ 0.8

0.2

25

21

26

1.3

1.5

6

3

0

30 和歌山県 ▲ 1.3 ▲ 1.2

121087 ▲ 1.2 ▲ 1.0

12939 ▲ 0.6 ▲ 0.2

1

1

2

31 鳥取県 ▲ 0.5 ▲ 0.3

271743 ▲ 1.7 ▲ 1.4

4

3

26

0

2

1

32 島根県 ▲ 0.5 ▲ 0.4

242243 ▲ 1.2 ▲ 1.0

9529 ▲ 0.6 ▲ 0.4

0

1

1

33 岡山県 ▲ 0.3

0.4

125

34

115

0.2

1.6

64

17

27

0.8

1.7

11

2

0

34 広島県

0.2

0.6

260

44

141

0.8

1.7

109

8

37

1.1

1.5

26

4

5

35 山口県

0.2

0.4

107

19

61 ▲ 0.3

0.0

42

22

30 ▲ 0.3 ▲ 0.1

6

7

7

36 徳島県 ▲ 0.6 ▲ 0.6

1518

69 ▲ 1.0 ▲ 0.8

1

7

22

0.6

4

1

3

37 香川県 ▲ 0.7 ▲ 0.5151282 ▲ 0.8 ▲ 0.59840 ▲ 0.6 ▲ 0.2

2

4

5

38 愛媛県 ▲ 1.1 ▲ 1.0

719

131 ▲ 1.0 ▲ 0.8122249 ▲ 0.3 ▲ 0.3

0

8

4

39 高知県 ▲ 0.6 ▲ 0.5

161860 ▲ 1.0 ▲ 0.8

1

10

35

0.1

0.1

1

1

1

0.3 ▲ 0.2

0.3

40 福岡県

3.2

4.2

505

44

84

4.1

5.3

206

20

23

6.2

6.6

37

0

0

41 佐賀県

0.9

1.2

52

15

23

0.3

1.6

15

4

21

6.9

9.2

3

0

0

42 長崎県

0.1

0.6

95

16

55

0.4

0.8

52

3

21 ▲ 0.3

0.1

6

2

4

43 熊本県

0.9

1.9

99

33

26

0.8

1.9

39

15

20

1.2

3.8

8

1

0

44 大分県

1.0

1.4

85

24

34 ▲ 0.2

0.3

45

12

26 ▲ 0.3

0.1

2

5

4

45 宮崎県 ▲ 0.2 ▲ 0.1

4270

40 ▲ 0.8 ▲ 0.7

329

33 ▲ 0.3 ▲ 0.2

0

4

3

46 鹿児島県 ▲ 1.0 ▲ 0.85219

119 ▲ 1.3 ▲ 1.1

20

16

55

0.8

1.0

3

1

0

47 沖縄県

2.0

3.6

122

1

0

0.7

2.7

52

7

0

18.2

14.1

5

0

0

全

0.5

1.4 10,176

2,745

5,147

0.4

1.8

3,845

875

1,695

2.0

3.1

808

160

72

国

赤字：最小と最大の数値：前年よりも下落率縮小・上昇率拡大等：前年よりも下落率拡大・上昇率縮小等：前年と変動率同一− 17 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

臼杵市の家屋に関する取り組みについて
前大分県臼杵市税務課資産税グループ

辰 本 恵里子き、5 年連続で多くの方々に高く評価していた

1．臼杵市の紹介

だき、大変ありがたく感じています。

臼杵市は、大分県の東南部に位置し、人口
34,424 人（令和 5 年 2 月 1 日現在）、面積 291.2

2．固定資産税の状況

平方キロメートル、海・山・川などの豊かな自然に恵まれ、歴史や文化の息づく情緒豊かなま

令和 4 年度の臼杵市の固定資産税の当初調定

ちです。東は豊後水道に面した臼杵湾に臨み、額は約 19 億円であり、市税全体の約 50％を占南西部は比較的険しい山稜に接しています。

めており、基幹税目として重要な財源となって「400 年以上前から現在まで続いている味噌・います。

醤油・酒造りなどの発酵・醸造文化」、「質素倹

内訳は、土地が約 5.0 億円（26％）、家屋が約 8.5

約の中で知恵を絞って生まれた郷土料理」、「草億円（45％）、償却資産が約 5.4 億円（29％）で木を主原料とした完熟堆肥等を使った有機農業

あり、家屋の割合が高くなっています。

の推進」といった市独自の食文化への取り組みが評価され、令和 3 年 11 月には国際組織であ

3．職員体制についてるユネスコ創造都市ネットワーク食文化部門へ

資産税グループは、課長代理を含め 6 名の職の加盟が国内で 2 都市目に認められました。

員と会計年度任用職員 1 名、計 7 名体制で業務を行っています。
6 名の職員はそれぞれ担当（課長代理・土地・家屋・償却資産・電算・相続）を受け持っています。また、土地・家屋の賦課業務については、市内を 3 つの地区にわけ、各班 2 名体制で土地・家屋両方を担当しています。会計年度任用職員
は、主に窓口対応や家屋資料の電子化作業を担

県内製造の 9 割以上を占める味噌・醤油

当しています。

また、「田舎暮らしの本 2022 年版ランキング」

償却資産の申告書提出時には、課税処理まで

では、人口 3 万人以上 5 万人未満のまち部門にの限られた時間の中で、7 名全員で協力して受て、シニア世代部門第 1 位、若者世代・単身者付・電算入力を行っています。

部門及び子育て世代部門第 2 位の評価をいただ「資産評価情報」2023.5（254 号）− 18 −

固定資産税業務の中でも、特に土地と家屋はろん、近年頻発する洪水や台風、来る南海トラ

納税者から多くのご質問をいただきます。納税フ地震などの災害が発生した場合、どの家屋が者にご理解いただくためには、電算に入力され被災したのか、都度家屋課税台帳と現地を照合た内容や制度の説明だけでなく、評価に至るましていかなければなりません。直近の浸水被害での経緯をしっかり自身で理解しておく必要がでも被災家屋の特定作業に苦慮しています。こあります。そのため、毎年度担当（土地・家屋・のような状況の中、有事の際に迅速に対応する償却資産・電算・相続）を持ち回るとともに、ためにも、家屋課税台帳の家屋と GIS 上の家屋

在籍年数が多い職員と浅い職員で班を編成し、図を特定させておく必要がありますが、全棟調

お互い助け合いながら業務を進められるように査のような大きな委託コストをかけることがで工夫しています。

きないのが当市の状況です。そこで今年度は、異動してきたばかりの職員は慣れるまで非常

家屋担当者の重点目標として、浸水区域内（津に大変ですが、各班 2 名体制で土地・家屋両方

波・洪水等）を中心とした市内の家屋の特定作を担当することで、課税の連携がスムーズにで業を職員で進めることにしました。

きます。また、電算入力は 1 人が入力し、もう方法としては、初めから現地調査を実施する

1 人が 2 人目チェックを必ず行っています。このではなく、資産税グループの日々の業務で利れは、入力誤りを防ぐ利点があるため、大変良用している GIS システムを活用しました。航空い体制だと思います。

写真・住宅地図・地番図などのレイヤーを重ね、家屋調査時の図面や Google のストリートビュー

4．家屋の取り組みについても利用し、家屋の特定を行いました。特定した当市が抱える課題として、来る大型地震へのイヤー（図①：航空写真から家屋と思われる構

対応があげられます。市内中心部が臼杵湾の近築物を目視等により作成した図面）の属性に棟くに位置することから、南海トラフ沖地震時のコード（電算上で 1 棟毎に管理している数字）

シミュレーションでは高さ 5.75 ｍの津波被害をを入力していく作業を行いました。棟コードさ

広範囲に受けることになります。臼杵庁舎におえ入力すれば、電算情報と結びつけることが容いてはすぐ背面が臼杵湾となっており、現在地

易にできるようになります。

家屋は、GIS システムで管理している家屋図レ

では庁舎機能の損失は免れないことから、窓口機能を残しながら事務所を津波被害の心配の無い場所へ移転させることも検討しています。その実証実験として、現在我々資産税グループは、庁舎内ではありますが、窓口がある市民フロアとは別の部屋で事務を行う「バックオフィス化検証」を昨年 12 月から行っています。
臼杵市は、家屋の全棟調査を行っていません。

図①

そのため、家屋課税台帳に登録されている家屋が実際にどこにあるどの家屋なのか、完全に特また、急務のエリアである浸水想定区域（図定できていないのが現状です。通常業務はもち②）から特定していくことにしたため、浸水想− 19 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

図③

図②

図④ 特定した棟を選択すると、入力画面（右枠）が表示される。 棟コードを入力、保存して終了。 進捗状況を確認するため、入力データを csv 出力できる機能あり。

定区域のレイヤーを重ねることで（図③）、優約半年の特定作業の結果、浸水想定区域にか先して進めていく必要のある家屋が簡単に特定かる家屋 11,341 棟のうち 5,228 棟（46％）、市内

できました。

全域でも 36,115 棟のうち 9,550 棟（26％）の特当初は、エクセルで作成していた浸水想定区

定ができました。

域の家屋図リストの地番順に特定作業を進めて作業を始める前は、途方もない作業と思っていこうと考えましたが、エクセルを見ながら地いましたが、実際には当初掲げた目標数値を大番順に特定するよりも、GIS システムの中だけきく達成できました。その要因として考えられで視覚的に家屋の特定をしていく方が手っ取りることは、「臼杵市ではテレワークのシステム

早く、業務の効率につながると考え、エクセル体制が整備されていること」、「家屋調査時の図管理しながらの特定作業は行いませんでした。

面の電子化作業を会計年度任用職員に並行してまた、他の職員にも現地調査の際などに、特行ってもらったこと」があげられます。特定作定できた家屋があれば、各自で GIS システムに業はテレワークとの親和性が高く、自宅で集中直接入力するようにしたため（図④）、浸水想定してできたことが数値の向上につながったと感区域以外の特定も進めることができています。

じています。

「資産評価情報」2023.5（254 号）− 20 −

とはいえ、市内全域（36,115 棟）で考えると、特定できている家屋は 4 分の 1 程度です。

ですが、今回の特定作業では GIS システムに情報を入力していき、自身で地図情報を「作る」

今後も引き続き未特定家屋や新築・滅失家屋という方法を学ぶことができました。職員自ら等の特定を行っていく必要があると考えてい地図情報を作り、視覚的に情報を管理していくます。単年度で完了できる作業ではないため、仕組みは、職員数が減っていく中で、少しでもGIS システムを利用して職員だけで特定作業が効率的に業務を行っていくために必要なことだ

できたことは、今後につながる一歩になったとと思いました。

思います。

また、これは日々本当に痛感していることな家屋の特定作業を始めることとなった要因ののですが、固定資産税は一度評価額が決定して一つに、航空写真を新たに撮影したこともありしまうと、状況が変わらない限り、当初評価をます。臼杵市では、令和 2 年に航空写真を撮影、ベースに課税していくことになります。そのた

更新しました。今回の特定作業に限らず、最新

め、10 数年前に評価した内容について、突然説の航空写真は通常賦課業務の土地・家屋・償却明を求められ、資料が無く慌てるようなことが資産でも重要な課税根拠資料となるため、費用あります。数年後の職員が、納税者に的確に説がかかることではありますが、航空写真の定期

明できるよう、なぜこの評価に至ったのか、そ的な更新を財政担当部局に働きかけていく必要の根拠となる考え方は何なのか・・・といった性は大いにあると感じています。

内容を確実に記録に残しておくことが重要だと思います。その記録の仕方の一つとして、GISシステムを利用した今回の作業はとても有効だ

5．おわりにと感じました。

私は、資産税グループに配属となり、5 年目

なかなか骨の折れる日々ですが、固定資産税を迎えます。これまで私にとって GIS システム

は市の重要な税目であるということを頭におは、評価情報の確認や現地調査用の位置確認のき、公平・公正な課税の実現に向け、より一層ような地図情報を「見る」使い方が多かったの

気を引き締めて精進していきたいと思います。

− 21 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

名護市の固定資産税の状況と取り組みについて
沖縄県名護市市民部税務課資産税係

主査

渡具知 武 由タピックスタジアム名護（名護市営球場）

1

季キャンプがタピックスタジアム名護（名護市

名護市の紹介営球場）で行われています。

名護市は、沖縄本島の北部に位置し、県都である那覇市から約 64㎞の距離にあります。東2側は太平洋、西側は東シナ海に面しており、北名護市の固定資産税の状況

東 は 大 宜 味 村・ 東 村、 北 西 は 今 帰 仁 村・ 本 部

令和 3 年度の名護市の市税収入は約 69 億円

町、南西は恩納村・宜野座村に接し、東西 25㎞、で、そのうち固定資産税は約 34 億 9 千万円と南北 20㎞の総面積 210.94㎢と沖縄県の総面積

市税の約 51.3％占め、歳入全体の約 7.4％を占め（2,282.15㎢）の約 9.2％を占め、竹富町､ 石垣市

るなど重要な基幹財源となっています。
固定資産税の内訳としては、土地が 25.8％、に次いで県下 3 番目の面積を有しています。
気候は、沖縄県の他地域と同様に湿潤亜熱帯

家屋が 54.8％、償却資産が 19.4％となっており、性の気候区分に属します。黒潮の強い影響下に

令和 3 年度固定資産税収入見込額（総務省統計あることから冬季も比較的温暖で、年間を通じ資料）の比率と比べて、土地の割合が 13％程小て寒暖の差が少なく、過去 30 年間（1991 年～

さく、代わりに家屋の割合が 11％程大きい傾向

2020 年）の年平均気温は 22.8℃と過ごしやすいがあります。

気候となっています。
この気候を活かし、1979 年以来、毎年 2 月にはプロ野球、北海道日本ハムファイターズの春「資産評価情報」2023.5（254 号）− 22 −

3

しかしながら、県外ハウスメーカーが当市に固定資産税担当の体制も進出するようになり、平成 30 年以降、木造固定資産税を担当する資産税係は、係長 1 名、家屋の新築が急増しました。平成 29 年以前は

土地担当主査 1 名、職員 7 名、会計年度任用職

木造家屋の新築件数は年間 30 ～ 40 件程度でし員 5 名、委託職員 2 名の計 16 名の体制です。

たが、平成 30 年以降は毎年 100 件以上の新築

その内訳は、土地担当が 6 名、家屋担当が 6となっています。物価上昇の影響もあり、非木

名（係長含む）、償却担当が 2 名、相続人調査

造家屋と比べ低価である木造家屋の新築割合が担当が 2 名となっています。

今後も増加していくことが考えられます。

全国的に所有者不明土地が問題となっていま

課題としましては、木造家屋の新築件数の増すが、当市においても同様の状況です。納税義加に比例して、年間の新増築件数が増加したた務者を把握するための相続人調査は手間や時間め（平成 29 年以前の 5 年間平均約 270 件、平が掛かり、評価・課税業務を行いながら実施す成 30 年 以 降 は 年 間 平 均 約 365 件 ）、 家 屋 評 価ることは難しく、状況が改善しなかったことか

調査や評価調書の作成に時間を要するようになら、令和 4 年度から相続担当を 2 名（職員 1 名、り、担当職員の負担が大きくなるだけでなく、会計年度任用職員 1 名）増員しました。現在、評価額算定や課税に遅れが生じるようになって

相続関連事務の手順見直しをするとともに、徴

しまったことが挙げられます。

収部門の納税係と連携しながら、納税義務者の把握に努めています。

そのため、新たな試みとして、令和 2 年度から当市において住民票や証明書の発行業務を委託していた事業者に依頼し、家屋評価調書作成

4についても 1 名専属で人を配置し、体制の強化

家屋評価の状況と取り組みを図りました。その結果、職員の負担が軽減さ当市において固定資産税に占める家屋の割合れるとともに、令和 3 年度の評価替えや令和 4が大きい要因としては、沖縄県は台風の襲来が年度当初課税についても遅れが生じることなく多い地域であり、それに備えるため非木造（主遂行することができました。

に鉄筋コンクリート造）の家屋が非常に多く、当市でも課税家屋 20,921 棟（令和 4 年度概要調

5書）のうち、81.4％が非木造家屋となっている

土地評価の状況と取り組み

3 年に一度の土地の評価替えに合わせて航空ことから、木造家屋と比較して固定資産評価が

写真の撮影を実施されている自治体も多いかと高くなることが考えられます。
また、沖縄県への入域観光客数は、令和元年

思いますが、当市では予算の都合上不定期での度後半の新型コロナウィルス感染症の影響によ撮影を実施してきたことから、令和 6 年度評価

る減少があるまでは、平成 24 年度以降毎年増替えに向けて近隣市町村と共同で撮影を行うこ

加し、6 年連続過去最高を更新するなど、平成とを予定しております。

30 年度には 1,000 万人を超えていたこともあり、

航空写真に関しては、評価替えのタイミング

当市においてもホテルやペンション等の非木造で整備することで課税客体を限られた期間で把の宿泊施設の新築が増加していたことも要因の握し、土地家屋の異動を効率よく抽出すること一つとして考えられます。

ができ、また、GIS で家屋・地番図と合わせる− 23 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

ことにより適正な課税を行うことが期待できましている太陽光発電設備について、経済産業省

すが、当市では平成 25 年度の撮影を最後に更に設置事業者情報を照会しました。

新しておらず課題でありました。そのため、こその情報を基に未申告の事業者に対し、申告の航空写真が災害対応、都市計画、地図作成等の案内を送付しました。その結果、山間部の太における非常に利用価値の高い資料であること

陽光発電設備について新たに把握・課税するこを企画部門や財政部門へ提案し、調整した結果、とができた等の成果が出ました。

令和 2 年度に更新ができたほか、評価替えのタ

また、アパートの屋根等に設置している太陽

イミングで更新できるよう基本的な計画を立て

光発電設備について、申告の対象であったことることができました。

を知らなかった方もおられ、周知の必要性を改

今後は、更なる事務の合理化及び予算の効率めて認識しました。

化を目指し、将来的には全庁で共有できる GIS

太陽光発電設備の設置事業者の照会について

統合型（市道・農道・水道・公有財産管理・土は、今後も定期で行っていきたいと考えていま

砂災害区域・農業振興区域等）を搭載し、他のす。

部署と連携しながら取組んで行きたいと考えて
います。

6

7

終わりに

納税義務者や課税客体の把握に向けた体制づ

償却資産の状況と取り組み

くりや新たな取り組みを始めたところですが、償却資産の課題としては、課税客体の把握が毎年のように地方税法や関連法令の改正があ挙げられます。土地や家屋を所有していると固り、知識のアップデートが欠かせません。今後

定資産税が発生することは周知されています

も令和 6 年度評価替えや令和 7 年度の自治体情が、事業用資産を償却資産として申告する必要

報システム標準化への税務システム移行等、大があることについて把握されていない個人事業

きな業務が控えています。

主の方がまだまだ見受けられます。

これらの課題に対応するためには、職員一人

毎年 8 月頃、税務署から法人税関係の申告情一人が固定資産に対する知識を深めるととも報を徴取し、当課の償却資産台帳と照合し、未に、担当間で情報を共有することが必要である

申告の事業者については申告の案内を送付してと感じています。

いますが、令和 4 年度はそれに加え、近年増加「資産評価情報」2023.5（254 号）− 24 −

令和 4年度調査研究委員会報告書の概要「狭小な雑種地の評価方法について」、「都市計画法等の改正を踏まえたその他の雑種地評価の留意点について」及び「集合形式住宅用建物評価の部分別「内壁仕上」、「床仕上」及び「天井仕上」における総合評点方式の導入等について」
資産評価システム研究センター 調査研究部
一般財団法人資産評価システム研究センター
では、固定資産税制度、資産評価制度を巡る諸課題をテーマとして学識経験者、地方公共団体
職員等によって構成する調査研究委員会を設置
し、毎年度、専門的な調査・研究を行っています。
令和 4 年度に開催された各調査研究委員会の報告がまとまりましたので、その概要を二回に分けて紹介します。第一回目となる今回は「土地に関する調査研究」から、テーマは「狭小な雑種地の評価方法について」及び「都市計画法等の改正を踏まえたその他の雑種地評価の留意点について」、また、「家屋に関する調査研究」
から、テーマは「集合形式住宅用建物評価の部
分別「内壁仕上」、「床仕上」及び「天井仕上」
における総合評点方式の導入等について」の概要です。
なお、付属資料を含む報告書の全文等の詳細については、当評価センターの HP「資料閲覧室」にも掲載しますのでご覧ください。

Ⅰ
1

狭小な雑種地の評価方法について

調査研究の背景
令和 3 年度の当委員会の調査研究では、「その他の雑種地」の評価における課題等を把握した上で、実務上の留意点について整理を行いました。当該調査研究では、地方団体に対してア
ンケート調査を行い、その他の雑種地の類型（利用形態等に基づく分類）ごとに、どのような評価方法としているかを把握しました。その結果、市街化区域に存する駐車場、資材置場等については、地価水準と比準割合との間に一定の傾向が認められ、また、造成費相当額等を考慮した比準割合を適切に設定することで適正な評価を行うことができることが確認できた一方で、ゴ
ミ置き場、防火水槽、残地・潰れ地等の雑種地（以下「狭小な雑種地」という。）については、一定の傾向はみられず、さらに調査研究を行う必要があると考えられました。
このため本年度の調査では、狭小な雑種地について、地方団体における評価の実態を把握し、評価の考え方や適正な評価割合等の検討を行う
こととしました。

2

調査対象とする狭小な雑種地について調査対象とする狭小な雑種地の範囲について
は、宅地としての利用が困難な程度に狭小な土地とし、令和 3 年の住宅着工統計調査や住生活基本計画における「最低居住面積水準」等を参考として 30㎡程度未満と想定しました。なお、
市街化調整区域内の狭小な雑種地については、価格水準が低位で免税点未満となる場合もあると考えられるため、相対的に需要が高いと考えられる市街化区域に所在する狭小な雑種地を調査対象としました。
3

地方団体における狭小な雑種地の評価方法
調査研究委員会に参加している委員から、各地方団体における狭小な雑種地の評価方法等について紹介いただくとともに、政令指定都市及び中核市を中心にアンケート調査を実施しました（計 17 団体）。その結果、狭小地であることの減価を考慮する方法としては、狭小地補正等を設定している団体が最も多く、次いで、奥行
価格補正率・間口狭小補正率について、所要の補正を適用している団体や比準割合で考慮している団体が多くありました。また、狭小地の補正等の対象を、建物の敷地として利用困難な程度の規模としている団体と、より狭小で建物敷地以外としての利用も困難な程度の規模としている団体とがありました。また、狭小地の規模に応じて、補正率等を 2 段階あるいはそれ以上に分けている団体も多くありました。補正の適用に当たっては、狭小地単独での利用可否や利用の困難性を判断項目（適用要件）としている団体が比較的多くありました。さらに、規模のみならず、帯状地等についても補正対象としている団体も比較的多いことが確認されました。
4 地方団体の評価実態を踏まえた狭小な雑種地の評価に関する留意点の整理・検討− 25 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

地方団体へのアンケート調査等を通じて把握した評価実態や委員会での各委員の意見等を踏まえ、①建物の敷地として利用が困難な狭小な雑種
地、②単独では利用が困難な程度に狭小な雑種地、③形状が劣ることにより単独利用が困難な雑種地の評価方法について留意点を整理しました。
狭小な雑種地の評価に当たっては、通常、宅地利用可能な規模の土地との利用制約の差異が減価要因となります。また、宅地としての潜在的価値が認められる場合には、これを考慮して評価する必要があると考えられます。特に市街化区域に存し、相対的に土地の需要が高いと考えられる地域に存する場合等には、この点について留意する必要があると考えられます。

Ⅱ

都市計画法等の改正を踏まえた
その他の雑種地評価の留意点について

調査研究の背景
令和 2 年 6 月 10 日に公布（令和 2 年 9 月 7 日
及び令和 4 年 4 月 1 日施行）された都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（令和 2 年法律第 43 号）により、都市計画法（昭和 43 年法
律第 100 号）、都市再生特別措置法（平成 14 年
法律第 22 号）等の改正が行われました（以下「法改正」という。）。
今回の法改正は、土地利用に従前よりも厳し
い制限を加えるものもあり、周辺の土地利用の状況や規模等の画地条件によっては、規制の対象となる土地の価格にマイナスの影響を及ぼす可能性があります。
総務省から通知されている「令和 6 年度固定資産の評価替えに関する留意事項について」（令
和 4 年 5 月 23 日付総税評第 15 号総務省自治税
務局資産評価室長通知）によれば、「法令等による開発行為の制限、建築規制等の土地の利用制
限等が土地の価格に影響を与える場合には、当該影響を適正に評価に反映させること。」とされており、今回の法改正についてもその影響を検討し、必要に応じて土地評価に反映するべきです。
このような状況を踏まえ、地方団体の適正な評価事務に資するよう、本調査研究では、今回の 法 改 正 に つ い て、 そ の 背 景・ 意 義、 具 体 的な改正内容を確認し、土地価格への影響と固定資産税評価における留意点について考察しました。

改正内容については、（1）災害ハザードエリアにおける新規開発の抑制、（2）災害ハザードエリア
からの移転の促進、（3）コンパクトシティ（立地
適正化計画）と防災施策との連携強化に分け、それぞれ都市計画法及び都市再生特別措置法の改正事項を、開発許可制度運用指針や都市計画運用指針等も交えながら整理しました。

3 土地価格への影響と固定資産税評価における留意点
今回の法改正で特に土地の価格に影響を与える可能性があるのは、土地利用に制限を与える
可能性のある「災害ハザードエリアにおける新規開発の抑制」に関する改正事項であると考えられることから、「災害ハザードエリアにおける新規開発の抑制」に関する改正事項を中心に土地価格への影響と固定資産税評価における留意点を考察しました。

1

2

都市計画法等の改正内容
令和 2 年 6 月 10 日に公布された「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律」のうち、「安
全なまちづくり」に関する法改正について、まず法改正の背景・意義について確認のうえ、具体の「資産評価情報」2023.5（254 号）

Ⅲ

集合形式住宅用建物評価の部分別「内壁仕上」「、床仕上」及び「天井仕上」
における総合評点方式の導入等について

1

調査研究の目的
納税者や自治体からの家屋評価の簡素化・合理化を求める声は多く、これまでも当委員会ではこれに向けた研究を行ってきました。
今年度は、非木造家屋の評価件数の多くを占める「集合形式住宅用建物」の評価事務の簡素化を図るため、部分別「内壁仕上」、「床仕上」及び「天井仕上」（以下これら 3 つの部分別を合わせて「内装仕上」という。）における評価方法並びに部分別「間仕切骨組」の評価方法に着目し、見直しに向けた調査研究を行いました。
2

内装仕上の総合評点方式の検討
集合住宅の形式については、①連棟型、②階段室型、③外廊下型、④内廊下型、⑤ボイド型、⑥コア型の 6 つに整理しましたが、このうち①連棟型はバルコニーの仕上を二重に評価してしまう問題から、⑤ボイド型及び⑥コア型は見積書等から使用資材の数量等を明確に把握して評価することができるため検討対象から除外しました。
次に、収集したサンプル物件を調査して、住戸内部に使用されている仕上資材及び施工割合
について、共同住宅の床面積ごとの戸数が多い
50㎡未満を基に求めました。
住戸内部の内装仕上の総合評点数に共用部分の内装仕上を加算することで一棟全体の内装仕上の総合評点数を求めましたが、共用部分の施工量については、建築基準法及び建築基準法施行令から想定されることに基づき、住戸内部の− 26 −

総合評点数に加えて求めました。
求められた総合評点数は、階段室型等の他の形式の集合住宅用建物に適用しても大きな相違は生じなかったことから、他の形式の集合住宅
用建物にも適用することが可能と考えました。
次に、補正項目について検討したところ、床仕上の下地については点数差が大きく、また乾式二重床が使用されているものと、直仕上下地のものに分かれたため、項目別評点方式で採用している乾式二重床を標準として、直仕上下地を減点補正（仮称「居室等の下地」）で対応することとしました。
以上のとおり求められた内装仕上の総合評点方式については、積算根拠に示す資材や施工割合と大きな差異がない限り、想定した 4 タイプの一般的な集合住宅用建物に適用して問題ないと考えられますが、想定した仕様と大きく異なることが予想される居住用超高層建築物及び複合用途の家屋は適用対象外とすることが適当と考えました。

3

間仕切骨組の総合評点方式の検討
間仕切骨組について、サンプル物件を調査したところ、物件数に限りがありましたが、概ね戸当たり平均床面積 70㎡を最低値として延べ床
面積 1㎡当たり施工量が下に凸となる傾向を捉えることができました。これは、間仕切骨組と建具を合わせて壁を構成しており、建具の総合評点方式と整合性のある結果となりました。
サンプル物件の調査で求められた住戸内部の間仕切骨組に加えて、界壁の間仕切骨組についてモデルを設定することにより求めた結果、住戸内部の施工割合は 74％、界壁の施工割合は26％となりました。
また、鉄筋コンクリート造の界壁部分は主体
構造部と同じ鉄筋コンクリート造で施工されることが多いことから、間仕切骨組の総合評点を求めました。
次に、補正項目について検討したところ、延べ床面積 1㎡当たり施工量が概ね戸当たり平均床
面積 70㎡を最低値として下に凸の傾向と考えられたこと及び建具の総合評点方式が「戸当たり平均床面積」の補正項目を設けていることとの整合から、間仕切骨組についても「戸当たり平均床面積」の補正項目を設けることとしました。
間仕切骨組の総合評点方式については、連棟型、内廊下型、居住用超高層建築物（例．ボイド型及びコア型）の集合住宅用建物は適用対象外としました。

4

総括
当委員会は、今年度、集合住宅用建物の評価
事務の簡素化を図るため、内装仕上及び間仕切骨組に係る総合評点方式の導入について、建築学的見地及び評価実務上の観点から検討し、一定の整理を行うことができました。
しかしながら、内装仕上については床仕上の下地の取扱いや軽量鉄骨造建物への適用方法の検討、間仕切骨組については内廊下型等の界壁の問題等の課題が残されています。こうした課
題の解決のため、更なる検討を続けていくことが肝要です。

お役立ち情報を評価センターホームページに掲載しました !!

Ⅰ 「資料閲覧室」に会員の皆様からお問い合わせが多く寄せられていた「過去の固定資産評価基準」、「過去の調査研究報告書」、「資産評価情報」を新たに掲載しました。 いつでもどなたでもご覧いただけますので、是非、ご活用ください。
◆ 固定資産評価基準の昭和 26 年制定以降、今日までの各年度の評価基準の改正内容について、別表も含めてその変遷を掲載しました。
◆ 未掲載だった調査研究報告書を掲載しました。 当団体創設の昭和 53 年度から今日までの調査研究報告書全てをご覧になることができます。
◆ 資産評価情報を令和 5 年度 5 月号通巻 254 号（本号）から、ホームページに掲載します。
冊子の提供は今までどおり行います。
Ⅱ

地方公共団体職員向けの自習用動画教材を作成しました。
 評価実務を担当するにあたって、知っておくと役に立つ関連知識を学ぶための自習用教材を提供します（地方公共団体職員限定とさせていただきます。）。

※ 「地方公共団体の皆様へ」のバナーからお入りください。 入室情報は先般通知した「令和 5 年度の研修会及び研究大会への参加申し込みについて（お知らせ）」（令和 5 年 4 月 3 日付け資評研発第 14 号）の中に記載しています。

− 27 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

第 26 回固定資産評価研究大会「開催のご案内」と「分科会発表者の募集」について
固定資産評価研究大会は、固定資産の評価および固定資産税に関する諸問題をテーマに地方団体職
員、不動産鑑定士、学識経験者等の参加の下に開催し、固定資産の評価等に関する研究の振興を図る
とともに、広く固定資産税制度全般について国民の理解を深め、関係者相互の連携を促進する場とすることを目的としています。
この大会のプログラム「分科会発表」では、固定資産税に携わる地方団体職員、不動産鑑定士、企業の実務家等による業務紹介や事例紹介、新たな試みや取り組み、問題提起や考察などを発表していた
だいております。 情報を共有することは、とても興味深く有意義なことです。 発表者を募集していますので、是非、情報発信の場としてご活用ください。

－第 26 回固定資産評価研究大会開催のご案内－
開 催 日 : 令和 5 年 10 月 6 日（金）開催場所：会場名
住所

都市センターホテル〒 102-0093

東京都千代田区平河町 2 － 4 － 1（TEL 03-3265-8211）

参加人員：750 名
申込方法：評価センターホームページに設置する「研究大会参加申込サイト」からお申し込みください。
（現在準備中です。 準備が整い次第、ホームページ及び次号の本誌でお知らせいたします。）
参 加 費：地方公共団体等評価センターの会員（賛助会員を含む）の参加は無料です。
その他の方の参加費は、2,000 円です。

－分科会発表者の募集について－申込方法 :「発表題名」をメール (hyoka-c@recpas.or.jp) でご連絡ください。
着信後、当方の担当からご連絡いたします。
申込期限 : 令和 5 年 6 月 16 日（金）
 過去に発表されたテーマ例等については、ホームページの資料閲覧室に掲載している「固定資産評価研究大会講演録等」をご覧ください。
発表者の旅費は、当センターで負担します（共同発表の場合には、2 名までの旅費を負担します。）。

【参考】分科会発表テーマの一例○標準宅地の見直しに向けた提言

土地評価に関する発表 ○雑種地の評価について○固定資産税システムと地理情報システム（GIS）の連携について○評価事務の民間委託について

家屋評価に関する発表 ○評価の共同化・比準評価の導入について○損耗減点補正率等の適用について○都道府県と市町村が連携した取り組みについて

償却資産に関する発表 ○未申告事業者に対する取り組みについて○課税客体の捕捉について

諸課題に関する発表○所有者不明・死亡者課税解消への取り組み○固定資産評価審査委員会への申出事案とその対応について○ AI の導入事例とその成果

担当：調査研究部 川田・斉藤 Tel.03-5404-7781 Fax.03-5404-2631「資産評価情報」2023.5（254 号）− 28 −

令和 5年度事業計画
一般財団法人資産評価システム研究センターは、その目的を達成するため、会費収入、無体財産提供料収入のほか、一般財団法人日本宝くじ協会及び一般財団法人全国市町村振興協会の助成金を受けて、調査研究
事業、研修事業、情報事業及び路線価公開等事業その他必要な事業を実施する。

1 事業計画（1）調査研究事業
事

業

名

事

業

内

容

① 土地に関する調
査研究

近年の土地評価を取り巻く環境の変化を踏まえ、評価方法の検証等、評価の均衡化・適正化及び簡素で効率的な評価を実現するための具体的方策について調査研究を行う。

② 家屋に関する調査研究

近年の家屋の建築実態等を踏まえ、再建築価格方式の評価の下で、評価の根底となる再建築費評点基準表、経年減点補正率基準表について調査研究を行う。

③ 地 方 税 に お け
る資産課税のあり方に関する調
査研究

少子高齢化社会を迎え、基幹税である固定資産税の充実確保が重要であることから、近年の固定資産税の制度的な課題について調査研究を行う。
また、固定資産情報へのマイナンバーの紐付けについて、特に課題が多い住登外者への紐付けの推進に向けて、地方自治体の実情を踏まえ、更なる促進策の調査研究を行う。

④ 固 定 資 産 評 価
研究大会

固定資産評価等に関する諸問題をテーマに、地方公共団体職員、不動産鑑定士、学識経験者等の参加の下に第 26 回大会を開催する。
（新型コロナウイルスの感染状況によっては、オンライン配信に切り替える）
開催日 10 月 6 日（金）場 所 都市センターホテル

事 業 費 総 額（千円）（全国市町村振興協会助成金）

62,900(13,000)（2）研修事業
事

業

名

期間、場所・
回数等
6 月～ 8 月

イ

固定資産評価審査委員会
運営研修会（オンライン研修）
ア

②
実務研修会

家屋評価実務研修会ａ

木造家屋
オンライン研修

業

内

容

研修内容

対象者

･ 固定資産税制度の現状と課題･ 土地評価･ 家屋評価･ 償却資産評価･ 不動産鑑定評価

固定資産税担当職員
約 1,000 名

6 月～ 8 月･ 固定資産税制度の現状と課題･ 審査委員会の運営･ 固定資産税関係判例の解説

評価審査委員会委員
同事務局職員等
約 1,000名


7 月～ 11月･ 木造家屋評価の基礎･ 家屋調査の留意点･ 木造家屋の構造 ･ 資材･ 木造家屋の評価

一般研修会① ア 固定資産税事務研修会（オンライン研修）

事

家屋評価担当職員
約 500名

各科目 60 ～ 90 分ｂ

木造家屋
ワークショップ研修（木造家屋オンライン研修の受講必須）

東京都 3 回
北海道 1 回
宮城県 1 回
愛知県 1 回
兵庫県 1 回
福岡県 1 回
各 2 日間･ 課題演習、グループ討議、解説 家屋評価担当職員
約 450名− 29 −「資産評価情報」2023.5（254 号）

事
②

ア

実務研修会

家屋評価実務研修会

ｃ

業

名

非木造家屋
オンライン研修事
期間、場所・
回数等
7 月～ 11月

業

内

容

研修内容
･ 非木造家屋の評価･ 非木造家屋の建築設備

対象者
家屋評価担当職員
約 500名

各科目 60～ 120分
ｄ

非木造家屋
ワークショップ研修 Ⅰ（非木造家屋オンライン研修の受講必須）ｅ

非木造家屋
ワークショップ研修 Ⅱ

東京都 1 回
愛知県 1 回
兵庫県 1 回
各 2 日間･ 課題演習、解説

東京都 1 回
3 日間

･ 課題演習、グループ討議、解説 家屋評価担当職員
約 90名


家屋評価担当職員
約 200名イ（非木造家屋オンライン研修の受講必須）

土地評価実務研修会ａ

土地評価
オンライン研修

7 月～ 11月･ 土地評価の仕組み･ 土地の評価方法･ 市街地宅地評価法･ その他の宅地評価法･ 評価替え事務･ 宅地鑑定評価書の点検
各科目 60分程度

ｂ

土地評価
ワークショップ研修

東京都 3 回
北海道 1 回
宮城県 1 回
愛知県 1 回
大阪府 1 回
福岡県 1 回
各 2 日間･ 課題演習、グループ討議、解説 土地評価担当職員
約 400名

7 月～ 11月･ 償却資産課税の基礎知識･ 償却資産の年間事務運営･ 償却資産の実地調査事務･ 償却資産の実務･ 納税義務者の把握･ 帳簿の見方（土地評価オンライン研修の受講必須）ウ
償却資産実務研修会ａ

償却資産
オンライン研修

土地評価担当職員
約 500名

償却資産評価担当職員
約 600名

各科目 60～ 120分程度
ｂ

償却資産
ワークショップ初級研修（償却資産オンライン研修の受講必須）ｃ

償却資産
ワークショップ中級研修（償却資産オンライン研修の受講必須）

東京都 2 回
宮城県 1 回
大阪府 1 回
福岡県 1 回
各 1日

･ 課題演習、グループ討議

東京都 2 回
宮城県 1 回
大阪府 1 回
福岡県 1 回
各 1日

･ 課題演習、グループ討議

償却資産担当職員
約 200名

償却資産担当職員
約 150名③講師派遣

地方公共団体等の要請に応じ、全国各地で実施される地方公共団体等主催の研修会に、当センターに登録された講師または職員を派遣するとともに、研修企画の支援を行う。

事 業 費 総 額（千円）（全国市町村振興協会助成金）

121,379（12,000）※ 「② 実務研修会」の「ア 家屋評価実務研修会」、「イ 土地評価実務研修会」及び「ウ 償却資産実務研修会」のオンライン研修は、オンライン配信による講義のみのコースです。
ワークショップ研修は、オンライン研修と集合形式による課題演習、グループ討議等を合わせたコースです。

「資産評価情報」2023.5（254 号）− 30 −

（3）情報事業
事

業

名

事

業

内

容

① 非木造家屋評価支援システム（レ家屋評価現場における作業の効率化に資するため開発した「非木造家屋
クパス・オート 5 ）の運営及び改 評価支援システム」（レクパス・オート 5 ）を維持管理するとともにより
修
良いシ ス テ ムとするよう利 用 者の意 見を踏まえつつ必 要に応じ改 善を図る。
② 「資産評価情報」の発行

資産評価に関する論説、資産評価に関する資料及び統計、固定資産評価
及び不動産鑑定評価の評価事例等を掲載し、評価関係者及び地方公共団体
等に年 6 回（奇数月）配布する。

③ 固定資産税関係図書及び映像の固定資産税について納税者及び評価関係者等の理解を深めるため、固定作成・提供資産税に関する図書や映像を作成し、納税者や地方公共団体に提供する。
ア 令和 6 年度版 固定資産税のしおり
イ 令和 5 年度 固定資産税関係資料集
ウ 資産評価に関する資料及び映像
エ 固定資産評価審査委員会運営テキスト（仮称）④WEB サイトの運営等⑤

諸外国の資産課税の現状調査

地方団体相互間の意見交換等の WEB サイト「レクパスネット－固定資産税会議室」を運営するとともに、収集・整理した固定資産税や資産評価等に関する情報をホームページで広く提供する。
諸外国の地方資産課税の現状等に関する調査研究を行う。

事 業 費 総 額（千円）（日本宝くじ協会助成金）

115,363（25,503）（4）路線価公開等事業
事

業

名

路線価公開等事業

事
ア

業

内

容

路線価等公開情報の配付
 固定資産税路線価など市町村が公開すべき情報を電子データで集約し、これに地価公示価格、都道府県地価調査価格、相続税路線価等の電子デー
タ及び最新の「背景地図」データを加え、都道府県単位で DVD-ROM にとりまとめて地方公共団体に配付する。

イ 「全国地価マップ」による情報公開
 固定資産税路線価、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び相続税
路線価等の公的土地評価に関する情報を地図上に表示した「全国地価マップ」をウェブ上で公開する。
事 業 費 総 額（千円）（全国市町村振興協会助成金）

2

198,394（43,000）

事業成果の公表

各事業の成果については、報告書等にとりまとめ、
地方公共団体（会員）等に配布するとともに、ホームペー
ジ等により一般に公表する。
なお、日本宝くじ協会及び全国市町村振興協会の助成を受けて実施したものについては、その旨を成果物に明示して公表する。

3

事業の開始及び完了時期
開始 令和 5 年 4 月 1 日
完了 令和 6 年 3 月 31 日

発行所・〒105-0001 東京都港区虎ノ門3丁目4番10号 TEL 03（5404）
7781・FAX 03（5404）2631
一般財団法人 資産評価システム研究センター （https://www.recpas.or.jp） 編集発行人・永井 克典
全国地価マップ
専 用 サ イ ト（https://www.chikamap.jp）※禁無断転載・複製− 31 −「資産評価情報」2023.5（254 号）