パネルディスカッション

家屋評価の課題と展望
コーディネーター兼パネリスト
パネリスト

佐 藤 英 明中 城 康 彦吉 野 賴 利牧
善 幸
三 宅 正 芳慶應義塾大学大学院法務研究科教授
明海大学不動産学部長・教授
東京都主税局資産税部資産評価専門課長
大阪府堺市財政局税務部資産税管理課長
総務省自治税務局資産評価室長

左よりコーディネーター兼パネリスト

佐藤氏、パネリスト

中城氏、吉野氏、牧氏、三宅氏

わたって運用されてきているものです。しかしはじめにながら、この方式による評価額の求め方、特に、【佐藤】 皆さん、おはようございます。本日の主として用いられている、家屋を構成する主要コーディネーターを務め部分の各部分別ごとの評価点数の積み上げによます、慶應義塾大学の佐って求める部分別評価につきましては、部分別

藤英明です。どうぞよろ

再建築評点数の算出について、「評価をする方

しくお願いいたします。

に建築工法や建築資材に関する知識が必要とさ

最初に、パネリストのれる」とか、「個別家屋の構成資材や施工量を皆さんをご紹介いたしま

個別に把握して積算する必要がある」とかいうす。

ような点で課題も多く指摘されているところです。

私に近い方から、明海大学不動産学部長の中城康彦さんです。続きまして、東京都主税局資また、部分別の評価は複雑ですから、市町村

産税部資産評価専門課長の吉野賴利さんです。

からは事務が繁雑であるというご指摘があり、お隣が堺市財政局税務部資産税管理課長の牧善また、納税者からは評価の仕組みがわかりにく幸さんです。最後になりましたが、総務省自治い、ブラックボックス化しているというような税務局資産評価室長の三宅正芳さんです。

ご意見も頂戴するところです。

さて、それでは、パネルディスカッションを

これらを総合しますと、現状では、家屋評価

開始いたします。本日のテーマはご案内にあるの簡素化、合理化が求められているというよう

とおり「家屋評価の課題と展望」です。このテに考えられます。

ーマの趣旨を私から簡単にご説明いたします。

そこで、本日はこういう現状を踏まえて、実固定資産税における家屋評価の方式は、ご案

務的な視点や理論的な視点からのさまざまなご内のとおり、再建築価格方式によるものとされ意見を伺って、評価実務の軽減を可能にし、かております。この方式は同じ時期に同一の資材

つ、納税者のご理解が得られるような家屋評価を用いて造られた同規模の家屋が、理論上ほぼの方向性について、限られた時間ですが議論を同額の評価額となることから、家屋の評価を均したいと考えております。

衡のとれた、適正なものとすることができる優れた評価方法として、これまで 50 年間以上に−27−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

をしており、効率的な評価に努めているところ

1．家屋評価の課題です。

【佐藤】 そこで、2 つの大きな柱を立ててみま

続きまして、資料 4（P.50）「東京都におけるした。パネルディスカッションの前半は、第 1

家屋評価の手法」をご覧ください。特別区の比の柱として、「家屋評価の課題」について、ご準評価は、総合比準評価方式を採用しておりま意見をいただきます。ご発言の順序ですが、最す。この総合比準評価方式は 1 棟単位で標準家初に家屋評価を実際に担当しておられる現場か屋の再建築費評点数に比準するという方法でらの現状認識や問題提起をお願いいたします。

す。評価対象家屋と標準家屋との差異は必要に

まず、東京都の吉野課長からご発言をお願いし応じ総合補正係数により 1.1 から 0.9 までの範囲ます。

で補正を行っております。
続きまして、資料 5（P.50）「東京都における（1）東京都の家屋評価の課題【吉野】 改めまして、東京都主税局の吉野と申

家屋評価の現状」について説明いたします。都

します。どうぞよろしくの家屋評価の現状を一言でいいますと、家屋評お願いいたします。

価に対する負担が増えているということに尽き私からは、東京都の現ると思います。具体的には次の 3 点が挙げられ状を踏まえた家屋評価のます。現状の 1 点目は、評価困難家屋の建築が課題について説明いたし増えているということです。次の資料 6（P.51）

ます。

「東京都における大規模・複合用途の建物の建初めに、東京都の家屋

築棟数推移」をご覧ください。この資料は東京評価の概要について説明いたします。資料 1

都の床面積が 10 万㎡以上の大規模家屋の建築（P.48）「東京都の家屋評価の概要（1）」をご覧の推移についての資料ですが、ご覧いただいてください。東京都は、特別区と多摩地域の市町

おわかりのように、大規模家屋が年々増えてい村、そして島嶼部から構成されております。特ます。特に、最近は都心部及び臨海部を中心に別区内では地方税法の特例により、都を市とみ大規模・複合用途の家屋の建築が増加傾向にあなして固定資産税及び都市計画税を課税しており、今後もオリンピック特需に代表される大規ります。つまり、特別区全体を 1 つの市とみな模家屋の建築増が予定されており、大規模家屋し、都が固定資産税等を課税しております。

等の評価に対する負担がますます大きくなってくると見込まれております。

続きまして、資料 2（P.49）「東京都の家屋評価の概要（2）」をご覧ください。特別区では部

改めて資料 5 にお戻りください。次に、現状分別評価と比準評価の 2 通りの方法で家屋評価の 2 点目は、説明責任が増えているということを行っております。また、特別区では原則としが挙げられます。最近の固定資産税の課税誤りて床面積が 1,000 ㎡以下の一般的な家屋についに対する一連のマスコミ報道の影響もあり、固ては比準評価をしております。平成 27 年度の定資産税の評価・課税に関する納税者の不信感

評価実績でみると、評価対象家屋の約 9 割を比が増大しております。その結果、評価内容や評準評価しており、一定の評価の簡素化が実現で価の根拠の説明を求められる機会が増えており、

きているのではないかと思います。

結果的に不服申立に至る事例も多くなっております。

続きまして、資料 3（P.49）「東京都の家屋評価の概要（3）」をご覧ください。多摩地域では

現状の 3 点目は、人材確保が困難になってい部分別評価を行っており、原則として非木造家

るということです。団塊世代の大量退職及び短屋のうち床面積が 1,000 ㎡以上、かつ、専用住いサイクルでの人事異動により、職場内に家屋宅以外の家屋から、毎年市町村との協議により評価精通者の割合が少なくなってきておりま

評価対象家屋を選定しております。また、東京

す。また、新人職員の育成には、研修期間を含

都全域で大規模家屋を本庁資産税部で集中評価

め最低でも半年程度の期間を要しており、職場「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

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られていると考えます。

での人材育成の負担が大きくなっております。
続きまして、以上の現状を踏まえた家屋評価

なお、東京都では、これらの問題意識から本の課題について説明します。家屋評価の課題は

年度、有識者による「固定資産評価に関する検主に 3 点あると思います。資料 7（P.51）「東京討会」を発足し、大規模事業用家屋の評価方法

都における家屋評価の課題」をご覧ください。

の見直しを検討しているところです。このほか、

課題の 1 点目は評価技術の向上と効率的な評価

行政への需要が今後ますます増えていくと見込です。今後、大規模家屋をはじめとした評価困まれる中、家屋評価の仕組みが複雑で専門的知

難家屋の増加が見込まれることから、評価技術識が求められること、職員の育成に時間がかかの一層の向上と、少数精鋭による効率的な評価ることなどの事情も考慮しますと、簡素で効率が求められます。評価技術の向上のためにはマ的な評価方法の見直しを早期に実現することがンパワーの強化が不可欠であり、新人職員に対求められていると思います。

する研修の充実、及び専門性を有する職員の育以上の家屋評価の課題について、現在、東京

成と活用が求められます。なお、東京都では本

都では解決に向けた各種取組を行っているとこ

年度より都の税務スキルを他の地方自治体と共ろですが、その概要については資料 7 の右下、有するための「税務の達人」の育成プロジェク

矢印以下のところに簡単にまとめておりますのトを実施しており、家屋評価の分野では実務をで、ご覧ください。

通じて大規模家屋の評価の知識、技術の向上を【佐藤】 吉野課長、ありがとうございました。

図ることとし、現在、2 市から研修生を受け入

それでは、続いて堺市の牧課長にお話を伺いたいと思います。

れているところです。
また、効率的な評価のためには、比準評価の導入や、評価計算ソフトの活用などの方法が有（2）堺市の家屋評価の課題【牧】 堺市の牧でございます。どうぞよろしく
お願いいたします。

効な方法として挙げられます。
課題の 2 点目は、評価精度の向上と説明責任

堺市は、仁徳天皇陵をです。今後、一層精度の高い評価と適切な納税はじめとする百舌鳥古墳

者説明が求められます。そのためには家屋評価群がある、人口 84 万人、に対する正確な知識、技術の習得と評価内容の面 積 150km2 の 都 市 で、点検及び記録、そして評価資料の保管などが大

資 料 8（P.52）、 資 料9

切になってきます。その上で親切、丁寧な納税（P.52） に あ る よ う に、者説明を行う必要があると思います。

平成 27 年は木造家屋 2,032 棟、非木造家屋 492

課題の 3 点目は、簡素・効率的な評価方法の棟の新築があり、職員 36 人が評価、賦課を行検討です。現在の評価方法は制度疲労を起こしっています。家屋評価につきましては、審査申ていると思います。評価基準に再建築価格方式

出や近年の訴訟の内容からも、多種多様な課題が導入された昭和 30 年代と現代では評価対象がありますが、私からは 3 点に絞ってお話ししとなる家屋の建築事情は大きく異なっておりまたいと思います。

す。導入当初は単純で規格化された建築様式の（資料 10（P.53））1 点目は、建築様式の変化

家屋が多く建築されていましたが、現在では建と評価基準についてです。私自身、最近は家屋

築資材、建築工法等の進化に伴い、家屋の多様評価に出向くことはなくなりましたが、昭和の化、複雑化、大規模化が進んでおり、評価基準

終わりぐらいから家屋評価に携わってきたとこの想定する標準的な家屋との乖離が大きくなっろです。この間、住宅につきましては建築様式ております。また、建築工法等の進化に評価基の変化、納税者意識の変化、不動産価格の上昇

準の改正が追いついていない現状にあり、これ神話の崩壊など、時代の変化を感じてきたとこ

らのことから、現在の評価方法は制度疲労を起ろです。住宅では、ほぼ同一仕様で建てられる

こしており、評価基準の抜本的な見直しが求め建売から、買主が決まってから買主の希望を取−29−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

り入れる注文住宅のようになった売建住宅への評価では手作業、手計算で資材割合や施工量、変化があったこと。また、バブル以前の住宅に補正率を積み上げて評価していたものを、描画

つきましては、いい家、普通の家が見た目にも方式の評価システムを導入し、さらなる評価のはっきりとわかったものが、和室中心とした家

均衡と、誤った計算による誤課税の防止、評価

屋から洋室中心とした家屋への変化、建築資材

事務の効率を図ってきたところです。

の進化などにより、見た目による格付けがしに

2 点目として改築評価についてですが、家屋くくなってきました。そのような中、固定資産の長寿命化や生活様式の変化により、堺市にお

税評価においても見た目による質の差がわかりいても改築や改装が増えてきているところでにくいことなどに対応するため、特・上・中・す。軽易な改装については、評価上は一般的な並・下などのランクが大きく減り、評点項目も維持管理上の修繕として、経年減点補正率の中

整理統合、簡素化が行われてきたように思われで対応しておりますが、家屋の耐久性や価値をます。その結果として、いい家、つまり費用の増加させるような改築になれば、評価の更正がかかった家は評価基準の資材評点に増点補正を必要とされており、機能向上を図った設備の入しないと建築費に対する評価割合が低くなり、れ替えなどはこれに該当することとされており建築費に応じた評価の差を出すことが困難になます。しかしながら、家屋の新築や増築などは、ったという課題があります。

建築確認申請や登記申請、航空写真により、ほまた、木造住宅では、家屋の普請の程度がいぼ全てが捕捉、把握できることに対して、改築

い家ほど長持ちするとした耐用年数が設定されは床面積が変わらない限り、なかなか把握するているところですが、評価の差が出にくくなっことが難しいものとなっております。改築評価

た分、普請の程度以上に高価な建築設備、例えについては公平性の観点からも難しいことですばホームエレベーターや太陽光発電などがあるが、今後、大きく増えてくる前に評価対象、把ことによって、耐用年数が長くなってしまう可握方法、評価方法、用途を変更した場合の経年能性というものもあり得ます。再建築費評点区

減価率の適用方法の統一を図る必要があると考分による耐用年数の統合などの検討も必要ではえます。
また、特に建築設備については改装・改築、ないかと考えます。
そのような中、堺市においても調査員間の評

また設備の故障交換の際には性能アップを図る

価の均衡と評価の効率化を図るため、比準評価

ことが多く、評価基準上、詳細な補正がある設を実施し、建築様式の変化や評価基準の変化な備の交換の際には評価の見直しが必要となってどにあわせ変更を重ねまして、平成 12 年度かくるため、例えば、給湯器の給湯能力など、補らはグレード別の評価方法から設定した標準的

正の簡素化を図っていただければと考えます。

な家屋と仕上げや施工量などの差を求め、評価3 点目ですが、評価を行う職員の育成になりを算出する格差率方式へと変更してきました。

ます。固定資産税担当職員には正確な評価・賦資料 11（P.53）のとおりですが、格差率方式で課と、納税者への説明責任が大きく求められ、は屋根の種類、外壁の種類や延長、一部屋当た

職員の育成、特に知識が豊富なベテランと呼ばりの広さなどを標準的な家屋と比べて、資材とれる職員の育成の重要性というのは増している

施工量の差を求め補正を行った上、建築設備をところです。そのような中、多くの道府県、市加算する形で評価を行っているところです。こ町村と同様に堺市においても職員の削減や人事の方法によって、同じ分譲住宅地内においても異動サイクルの短期化、特に採用後数年の若い家屋の形状や部屋数などによる施工の差にも対職員の異動サイクルが早くなっており、長い期応することができ、より個別評価に近い比準評

間をかけて経験を積み、知識を持った職員の育価ができるようになり、平成 26 年の新築木造成を行うことが難しくなっているという課題に住宅では 95％、比準評価しているところです。

直面しております。
例えば、納税者への説明では、現在の新築時

また、平成 24 年度からは、これまで部分別「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

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の評価の問い合わせに加え、近年の誤課税問題

は、適正な時価について、正常な条件のもとになどから納税者の評価の関心も高くなり、過去おいて成立する取引価格としています。文面をに建築された在来分家屋の評価内容の質問も多読む限り、経済価値について交換価値で評価す

くなるとともに、内容もより高度なものとなっると読めるのですが、実際には再建築価格方式ております。複雑な評価内容を正確にわかりやを採用しています。評価額は評点数に 1 点当たすく説明するには、過去の評価内容の解読や、りの価額を掛けるとしていますで、ご覧の式に

当時の運用方法など、現在のマニュアルにない

なりますが、各項の中でも再建築費評点数と経ものが必要となってきますが、やはり経験の浅

年減点補正率の 2 つが実質的に重要になると思い職員ではそれらの説明が難しい場合が生じています。

きてしまいます。また、家屋の評価については、

コスト・アプローチを採用しているのですが、座学だけではなくて、実地調査を積み重ねるこ

加えて昨今、マーケット・アプローチを導入すとにより、目で見て、経験して、会得するもの

る試みが進んでおりますので、その点についても多い上、評価積算もその調査時の記録をもと一緒に考えていただきたいと思います。
（資料に行うため、複数で調査を行ってはいますが、

13（P.55））具体的には超高層マンションです。

仕上げや施工の程度など、適用誤りがあっても、土地が 40％、建物が 60％、22 階建てのマンシ

決裁者では全てのチェックを行うことは困難にョンを想定します。階数によって価格、つまりなっています。これらのことから、正確な評価、交換価値が異なるという背景があり、その価格説明を行い、納税者の信頼を獲得する上で、人差を家屋評価に反映すべきということです。価

材育成は大きな課題となっています。

格差を階層別効用比率で把握し、それによって【佐藤】 牧課長、ありがとうございました。

税額を変える試みです。（資料 14（P.56））効用

ただいま、東京都と堺市から評価の現場にお比率というのは、単位面積当たりの取引価格のける制度的な課題のご指摘や問題提起をいただ

差を指数で示すもので、階層ごとの効用比率にきました。これらの問題提起を受けて、次は、

ついて、この例では 3 階を 100 にして、階ごと理論的な観点からのご発言を中城先生にお願いにプラス 0.6％、22 階で 111.4％としています。

したいと存じます。

階層別の効用比率のほかに、南向きであるとか、（3）理論的な観点からの家屋評価の課題

角部屋であるとかという位置別の効用比率、そ【中城】 明海大学の中城でございます。よろしれから下層階は店舗にするとか事務所にするとくお願いいたします。

か、用途別の効用比率もあります。階層別効用（資料 12（P.54））まず、比率は土地と建物が一体となった効用比ですの

価格を評価するというので、仮に建物を階層別効用比で評価するのであはどういうことでしょう

れば、土地も階層別効用比で評価しないと論理か。価格の背景には価値的な一体性がないことになりますし、あわせてがあります。価値には多

位置別、用途別も考慮する必要があります。土面的なものがあって、価地については不動産鑑定士が評価に参画して市

値の評価は主観的でも許されるし、独自の評価

場価値を評価しているわけですから、マンショ基準を設定しても、それなりに許容される。こンで効用比を反映するのであれば、全てのマンれに対して価格は客観性が必要です。不動産のションに等しく適用するべきで、必要に応じて鑑定評価では、ものの価格には 3 つの側面があ

補助的な手段を用いて全棟評価を進める必要がり、それに対応する、コスト・アプローチ、イあることになるかと思います。

ンカム・アプローチとマーケット・アプローチ（資料 15（P.57））土地と建物に分ける場合のの 3 方式を規定して、基本的には 3 方式を併用

分け方もよく吟味する必要があります。1 つ目

して価格を出すことになっています。

の考え方は、建物価格（工事費）は階によらず一定とする考え方です。土地価格は土地・建物

これに対して固定資産税の家屋の評価基準−31−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

価格から建物価格を引くことで求められます。

は、引き続きより詳細な検討が必要といえます。

（資料 16（P.58））土地価格だけを抽出してグラそういった試みを通して見る課題です。
（資フ化しますとこのようになります。これを仮に料 19（P.61））固定資産税、家屋の評価基準は

地価配分比としますと、場所、階数による価格

価格イコール適正な時価すなわち、正常な条件差を土地に反映することになります。建物はコのもとにおいて成立する取引価格としており、

スト・アプローチで、土地はマーケット・アプ

マーケット・アプローチを示唆しつつ、しかしローチで評価することを意味します。この方法

実際にはコスト・アプローチを採用しています。

は、価格差を土地の効用の違いとして評価をす

マーケット・アプローチを加味する試みが行わるものですから、固定資産税の評価の基準にかれていて、超高層の分譲マンションで階層別効

な う と い え ま す。 階 層 別 効 用 比 で は 最 上 階

用比を考慮する試みです。一方で、市場価格が111.4 だったものが、この方法では 131.6 になり把握できないと適用は難しいという制約のもとます。どちらを採用するかということについて

で、評価方法はそのままにして、税額の配分のは慎重な検討が必要ということを意味します。

段階で先ほど紹介したいずれかの方法で傾斜を（資料 17（P.59））さらに、異なる考え方もあつけることが検討されているところかと思いまります。土地は、とにかく建物を支える地盤です。評価の考え方は変えない、しかし税額の配しかないのだから、杭や基礎と同様に、価値に分は変えることになりますと、評価と税額の均貢献する度合いは建物内の場所によらず同一で衡をどうとるかとか、階層別の効用差を反映すあると考えると、建物価格を土地・建物価格かる一方で位置別の効用差を考慮しておらず、市ら土地価格を引いて求めるという考え方もでき場価格と税額が逆転しているではないかといっます。
（資料 18（P.60））この方法で建物価格だ

た疑問に対する適切な説明責任が必要になろう

けを抽出してグラフ化しますと、このようになかと考えます。

ります。この場合は、土地はコスト・アプロー

一方で、コスト・アプローチの精緻化というチで、建物はマーケット・アプローチで評価をことも行われています。再建築費の査定方法にすることになります。建物の効用を重視する方

は、大きく直接法と間接法が考えられます。評法で、これから超高齢社会であるとか、建物長価しようとする建物そのもののデータに基づい期耐用社会であるとか、時代の規範に沿う方法て評価するのを直接法、建設費がわかっているといえます。この場合、階層別効用比が最上階

他の建物の建築費から求める方法を間接法とし111.4 だったものが 119.6 になりますから、市場

ますと、ある意味で評価の正解、すなわち工事

価値を固定資産税評価に反映することについて費が幾らかかったかということは納税者側が持「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−32−

っている。これに対して評価の実務では、間接ら 36 年に評価制度調査会で検討し答申をいた法によって正解に迫るという仕組みです。先ほだいて、この答申が現行評価基準のもとになっ

ど来、指摘がありますように、材料とか構法はているのですが、資料下にあるように、いろい

飛躍的に増加し続けていますので、現在の仕組ろな方式がある中で再建築価格方式が選ばれた

みでその全てを網羅し、評価基準に取り込むこという経緯があります。再建築価格を基準とすとは事実上不可能といってよい。一方で、大変る方法以外に取得価格とか賃貸料、売買実例価

熱心、かつ勤勉に評価をしている地方公共団体

格、これら、当時の答申では個別性が強いと、の人たちが、通常の業務で訴訟を意識しなけれ格差があるというようなことで、その方法をとばいけないとすると、その環境は改善する必要

らず再建築によったという経緯があり、それをがあると考えます。

時代の変化にどう対応させていくか、社会の状
況も違ってきたというふうなこともあろうかとつまり正解を出さなくてもよい方法、こうい思います。

うものを考える必要がある。評価部分と税額のそれから、資料 21（P.62）をご覧ください。

配分の方法について見直す必要があることについては私も全く同じ考えです。

これは再建築価格方式での評価の求め方で以前【佐藤】 中城先生、ありがとうございました。

よりご覧になっている資料ですが、家屋を構成

コスト・アプローチとマーケット・アプロー

する主要部分の評点数の積み上げによって評価基準ができているということです。

チという二元論から、現在の評価基準の問題点と課題を鋭くえぐり出してくださいました。おそれから、資料 22（P.62）をご覧ください。

話をうかがっていて、頭の中が整理された気が土地と家屋の評価額の構成比を見てみました。

いたします。

昭和 39 年以来の資料が残るものでみたものでここまで実務的な観点と理論的な観点から、

すが、土地の評価額が左の白抜きの方で、家屋それぞれご指摘をいただきましたので、最後に、が網をかけている方です。家屋の評価額を、土

これまでのご指摘を受けて総務省の三宅室長か地の方はずっと上回っています。平成 6 年なんら、家屋評価に関する経緯や現状のご説明、あかは 7 割評価をして随分上がったというような、

るいはご認識、そして現在どのような課題を抱

評価額は土地の方が多いのに対して、資料 23

えていらっしゃるかということについて、お話（P.63）をご覧ください、少々わかりづらいのを伺いたいと思います。

ですが、網をかけている方が家屋、白抜きが土（4）家屋評価の経緯と課題地です。土地については、昭和 39 年の現行評【三宅】 総務省自治税務局資産評価室長の三宅

価基準適用後、当時、土地の評価額は随分上がでございます。よろしくって、土地については負担調整措置が導入されお願いします。

たということで、資料 22 にあるように、土地

今、佐藤先生からお話の評価額が大きいにもかかわらず、家屋の税収いただいたように、家屋を上回ったのは、見ていただくと、昭和 48 年

評価の課題ということでの時に土地の税収が家屋の税収を上回ったといご説明させていただきまうような形になっています。

す。東京都や堺市と同じ

その後、先ほど申しましたように、平成 6 年

ような問題意識は共有できているのかなというの評価替えで宅地の評価について地価公示価格

ふうに思いました。資料 20（P.61）は基本的なの 7 割というようなことをしたものですから、ことですが、現行の再建築価格方式は、家屋の土地の評価額は大きく上昇しましたが、当時、評価を均衡のとれた適正なものとすることがで住宅用地の特例が拡充されたことに加えまして、きる評価方式として、50 年以上にわたって定その後、地価が下落したと。もう一度、資料着しているということです。ご案内のように現22 に戻っていただいて、土地の評価額の方が行評価基準を作るに当たっては、昭和 34 年か大きい。平成 6 年の評価替えで宅地について地−33−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

価公示価格の 7 割程度を目標とした評価で随分フが数の推移でして、棒グラフはその減少率を上がったと。その後、地価は下落して、それを棒グラフにして右の縦軸にあるような減少率、反映して評価額が下がっていったというような、

要するにずっとマイナスに来ていると。大きくこのような経緯がありまして、実際に税収がど減った平成 19 年度から少し減少率は変わってう移ってきたかというのは、再度資料 23 に戻きていますが、減少しているという現状はあるっていただいて、平成 16 年度のところを見てというような状況です。

いただきますと、家屋の税収の方が土地を上回

私も仙台市に出向しておりまして、税制課長ってきているのが昨今の評価総額と税収との関で行ったものですから、そういうときにやはり係というような状況です。

税はスペシャリストを育てていかなきゃだめでこのような評価と税収の状況を受けて、評価

しょうと、いろいろな人事当局にもお願いした

替えは 3 年に一度行うということですが、次はりするわけですが、市のほうも、市役所の人事

平成 30 年度が評価替えの年ですが、土地に対運用としては、どこの市もというわけではない

する税負担をどのように考えるかと。住宅用地

ですが、スペシャリストよりもゼネラリストを特例がかかっている住宅用地であるとか、負担育てていって、いろいろな市民の方の意見を聞調整措置もちょっと複雑な負担調整がある。そきながら行政ができるような配置をしていこう

ういうものを検討していく必要があるということ。まあ、その気持ちはわからないではないのとかと思います。

ですが、なかなか人事異動においても二、三年

あと、税収ウェートが高くなっております家で異動するというような現状があるのは確かだ

屋について、引き続き納税者の信頼確保を図っと思います。全国市長会の総会とかで私も、そていく必要があるということとともに、時代にこでお話ししてお願いするときに、人事異動と合った家屋評価手法というものを検討していくかに配慮して、税というのはどうしても専門性必要があるのかなというふうには考えておりまが必要なので配慮をお願いしたいというようなす。

お話を市長さんにもお願いしたりするのですが、という状況ですが、東京都、堺市からもお話

なかなか異動サイクルも変わらない。総数につがありましたように、固定資産評価補助員の人いても少し減少気味であるというような傾向で数の推移というのを統計的にとっておりまして、す。

それが資料 24（P.63）です。固定資産税におけそれから、資料 25（P.64）、資料 26（P.64）

る家屋の評価方式はご案内のように再建築価格

は評価基準簡素化の流れです。見た目でわかる方式ということで、建築工法などに関する一定ようにということで、資料 26 の、昔はこんなの知識が必要とされることや、個別家屋の構成に分厚かったのが薄くなりましたというような資材についても個々に把握して積算する必要が見た目だけの資料ですが、作っております。評あるということで、やはり専門的知識が必要と価基準簡素化につきまして資料 25 にあるようなります。すぐに行ってできるということではにいろいろな項目数を減らしてきているというないのですが、実際には家屋評価担当の職員はような過去の経緯がありますが、見直しは今後

二、三年の人事サイクルで人事異動になることも続けてまいりたいと思いますが、もうこれ以が多くて、専門的知識を習得した後、異動とい上にはなかなか統合等困難な項目も多くて、項

うふうな現状もあります。なおかつ、資料にあ目数を大きく減少するというのは適正な評価とるように総数、一番上の折れ線グラフが総数での関係で厳しいのかなというような現状にあるして、その下に 3 本ある折れ線の一番上が家屋、ような気がしています。

その下が土地、その下が償却資産。兼務していそれから、資料 27（P.65）ですが、これは家る人もいるのでダブルカウントもありますが、

屋評価棟数の中を少し分析してみました。現状

総数においてもずっと人数が落ちてきているとどうかなということで、木造・非木造の棟数等いう傾向は見てとれると思います。折れ線グラの推移について分析してみました。一番上の棟「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−34−

数につきましては、木造家屋の課税棟数が多か

近年は多様化しているようです。建築物の設計った時代から現在は非木造家屋が増加してきたの自由度が拡大したり、建築生産コストの高コというような現状にあると思います。木造と非スト構造の是正というようなことで社会的要請

木造の棟数の割合につきましては、平成 15 年

から建築基準法も改正されたりして、仕様規定

度まで非木造の割合がずっと増加してきているから性能規定に変わってきているというようなのですが、近年は木造 3、非木造 1 といったよことで、新築家屋の多様化も図られているというな割合で横ばいというような構成になっていうような状況です。
一方、新技術の開発による新築家屋の多様化

ると思います。
その下ですが、木造と非木造の床面積の総数を評価基準に反映させることには、一定のタイというのは、今ちょうどたまたま一緒ぐらい、ムラグがどうしても発生してしまいます。評価

ほぼ同面積というふうなこと。評価額総額は基準の改正はやむを得ず、どうしてもちょっと

今、非木造家屋の方が倍近くになっている。オ

後追いになってしまう一面がありますので、こールジャパン総数の話ですが、概要調書から見のタイムラグを可能な限り短くしていく。ただ、るとこういうような傾向にあるというふうに思

何もかも新しいものができたらすぐというわけいます。

にもいかないということで、その辺は頭を悩ますところなのですが、工夫していかなければい

それから、木造・非木造別新増分住宅系と住けない面があるというふうに思います。

宅系以外ということで、家屋の新増の棟数を調べてみました。資料 28（P.65）が住宅系、資料

いずれにしましても、適正な時価を算出する

29（P.66）が住宅系以外ですが、ともに少子高手法をどう考えるか、評価の正確性、詳細性、齢化なのでしょうか、新しいものは棟数が減っ

簡易性、それぞれ相立たないところはあるのでてきているというような傾向があります。といすが、それらを勘案しながらこれから検討してうことはどうかというと、新増分家屋の棟数がいかなければいけないというふうに考えており減少する状況から、今後一部の都市を除いてはます。私からは以上です。

家屋に対する新増分が減るというか、あとは経【佐藤】 三宅室長、ありがとうございました。

年の減価をするだけということになれば、家屋

日本全国における評価という広い視点からのにかかる固定資産税収が少しずつ減少していく

お話を頂戴しました。お話の中でも、私はとりというか、そういうふうな可能性は高いのかな

わけて、家屋の多様化が長い目で見るとこれほと思います。

ど進んでいるのだということを改めて認識いたしました。

次に、資料 30（P.66）ですが、家屋評価に対

ここで、私からパネリストの皆さんにお伺いする地方団体からの意見を毎年いただいており

したいことがございます。

まして、全国市長会、それから指定都市市長会からもいただいております。全国市長会のとこ最初に、東京都の吉野課長さんにお伺いしたろを見ていただきますと、家屋評価方法の複雑いことがございます。2 点ありまして、第 1 に、さから、納税者の理解を得にくいと。それから、東京都特別区では対象家屋の 9 割が比準評価さ

事務量が膨大というようなことで、家屋評価方

れているというご紹介がありました。一般に比法の簡素・合理化という要望をいただいたり、

準評価につきましては、十分な標準家屋の選定

あと、指定都市市長会からも、これは去年の平が難しいという問題が指摘されるところですが、

成 28 年度税制改正要望ですが、昨日新たに平東京都特別区では標準家屋はどのように設定し成 29 年度改正要望をいただきまして、ほぼ同ておられるのか、伺いたいと存じます。
また、2 つ目の質問で恐縮ですが、堺市の牧文の要望をいただいております。
それから、資料 31（P.67）ですが、建築様式課長からのお話では、堺市では高価な家ほど取の多様化ということで、昔の家屋は規制も多く

得価格に対する評価割合が低いというような感て、比較的画一的な面もあったかと思いますが、想がありました。この点についても東京都にお−35−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

いて何かご感触がおありでしたらお聞かせいた

まな意匠を凝らしたり、高価で特殊な建築材料、

だきたいと思います。

建築設備を使用しておりますので、工期も長く【吉野】 それでは、最初のご質問は東京都特別なり、設計費や材料費、工事費なども割高にな

区の標準家屋はどのように設定しているかといっていると思います。
ところで、現行の評価基準による評価方法は、

うご質問だったと思いますが、こちらについて評価対象となる家屋の使用資材や施工の状況等

まず答えさせていただきます。
東京都特別区では、先ほども申し上げましたを把握した上で評価基準が想定する標準的な家

とおり、総合比準評価方式を採用しておりま屋と比較し、補正を行って評価額を算出するとす。総合比準評価方式とは、1 棟単位で標準家いう方法をとっております。そのため、評価基屋の再建築費評点数に比準する方法ですので、準に掲載されていない資材や設備を使用してい構造・用途別にさまざまなタイプの標準家屋がたり、特別な意匠を凝らしている家屋について必要になってまいります。そのため、東京都では、評価基準が想定している標準的な家屋とのは標準家屋の選定に当たり、特別区内に現存す乖離が大きくなる傾向にあります。
一方、家屋評価を実際に行う行政側から見まる家屋の中から構造・用途別に複数の標準家屋

すと、現在、厳しい説明責任が課されており、を選定しております。
具体的な内訳ですが、平成 27 基準年度では、最近の納税者意識の高まりなどもあり、評点付

合計で 218 棟の標準家屋を設定しております。

設や補正の根拠を明確に示すことを求められる構造別では、木造で 96 棟、非木造で 99 棟、そ機会が多くなっています。また判例の動向もあのほか木造と非木造の複合構造、具体的には下り、適正な時価を超えてはいけないという縛り

層階が鉄筋コンクリート造、上層階が木造の複が重圧になっていると思います。

合構造ですが、これらの標準家屋を 23 棟設定

以上のことから、家屋評価実務の担当者とししております。用途別では、住宅系が 192 棟、ては、高価な家屋など、評価基準の想定してい非住宅系が 26 棟となっており、住宅系が大部る標準的な家屋との乖離の大きい家屋について分を占めております。

は、評点付設や補正係数の算定に当たり、慎重

標準家屋の選定方法については、特別区内ににならざるを得ないというのが実情だと思いま

ある各都税事務所で実際に評価した家屋の中かす。つまり、明確な根拠を示せない限り、高いら 3 年間かけて標準的な家屋を収集し、その上評価額を出すことを差し控える傾向にあると思で本庁の指導部門である資産税部で取捨選択等

います。これらのことから、高価な家屋は取得の調整を行った上で最終的に選定をしておりま

価格に対する評価割合が低くなる傾向にあるのす。収集に当たっては地域事情などを勘案し、ではないかと考えます。

全ての都税事務所で地域の実態に即した適切な【佐藤】 ありがとうございました。
前半の第 1 問につきましては、東京都の実情

標準家屋を収集するように心がけているところということで大変参考になる情報のご提供を頂です。
続きまして、2 点目のご質問は、高価な家ほ戴しました。また、第 2 点については、明確など取得価格に対する評価割合が低いことについ根拠なしに高い評価がしにくいという実情は、ての感触ということだったと思いますが、この現在の評価基準のあり方に問題を投げかけるも

ご質問については、特に東京都として公式見解のだと理解いたします。

があるわけではありませんので、あくまでも私

それでは、次に、牧課長にお伺いしたい点が個人の感想として申し上げたいと思います。

ございます。ご報告の中でもありましたが、評

高価な家屋といいましても、1 戸建ての注文

価の簡素化の必要性というのはさまざまな場面

住宅とか、大規模で複雑なビルなど、さまざまで強調されています。ところで、評価基準を簡な形態の家屋がありますので一概には言えない

素化するということと、評価の簡素化というのと思いますが、一般的に高価な家屋は、さまざは若干違うところがあるようにも思うのですが、「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

−36−

評価基準を簡素化することと評価の簡素化とい程度の適用には評価方法を熟知した職員でなけ

うのはつながるというふうに考えていらっしゃ

れば難しく、また、程度補正には職員の主観とるのか。あるいは、評価基準が簡素になるこというのが影響することになるため、評価に若干によってかえって困るというような場面はないのばらつきが出てしまう可能性があります。このかなど、評価の現場からのご感想を伺えればのように評点項目の統合を進めていくと適宜補と思います。

正という部分が多くなってしまい、かえって評【牧】 この間、評価基準の評点項目の整理統合

価の難易度が上がってしまうということがありが多く行われまして、大幅に評点項目が減ったます。また、先ほども申し上げましたけれども、ことによりまして、短期間の職員の育成によっ

無難な評価ということになりますと、補正をして一定の評価がすぐにできるようになり、明らないという選択肢がありますが、それでは建築

かな評点項目の適用誤りというのは大きく減る

費の高い家ほど評価割合が出ていないというこことになったと考えます。あまり使われることとになってしまいます。一定の見分けがつくもがなくなりましたけれども、例えば、簡素化以のについては、今後、評点統合せずに、解説を前であれば、木造家屋において外壁に一般的に充実するということも一つの方法ではないかな

安い杉板張りの南京下見という工法で施工されと考える次第です。

ているものを、施工の方法が異なる竪羽目とい【佐藤】 ありがとうございました。

う工法で評価していれば、明らかな適用誤り、「適法な評価」と「正しい評価」がずれる場

誤課税ということになっておりましたけれども、面があるというお話を、東京都からも堺市から評価の簡素化によりまして、現基準では板張りも伺ったように思います。評価基準を簡素化すの 1 種類に統合されていますので、材質が木製ることによって、「適法な評価」ではあるが、であれば正しい評価ということになります。

しかし、実態とのずれを見ると「正しい評価」

しかしながら、これが在来家屋の昔の入母屋と言えるかというようなジレンマを抱える場面

住宅なんかで多く使われている高価なヒノキのが出てきてしまうということをよく認識いたし

竪羽目であれば、板張りをそのまま適用すれば、ました。

誤りではありませんが、評価基準で想定する板張りというのは杉板張り相当という資材とされ

2．家屋評価の今後の展望ていますので、明らかに程度が違うということになります。この場合、解説では施工の程度を【佐藤】 そこで、本パネルディスカッションで用いて補正することとされていますが、施工のすが、2 つ目の柱に入りたいと存じます。2 つ−37−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

目の柱は、「家屋評価の今後の展望」というこ

また、広域的比準評価方式の導入に当たり、とでして、前半の課題のご指摘を受けてどのよ

複数の自治体が共同で実施する場合は、自治体

うな展望を描くべきか、あるいは描き得るのか間の連携がとても大事になると思います。
続きまして、取得価格方式について説明いたということを少し議論したいと考えます。

します。資料 34（P.68）「取得価格方式」をごそれでは、吉野課長からお話を伺いたいと思います。

覧ください。なお、資料 33（P.68）には「㎡単（1）東京都の家屋評価の今後の展望

価方式」が載っておりますが、時間の関係上、【吉野】 家屋評価の今後の展望についてお話を

説明を省略いたします。取得価格方式は、取得させていただきます。今まで資産評価システム

価格をもとに評価額を算定する方法です。導入

研究センターの各種研究会などでもいろいろ検することで評価事務の簡素化の徹底が図られる

討されてきました幾つかの方法について、実務と思います。しかし、取得価格方式の導入に当の観点から私の考えを説明させていただきます。

たっては、取得価格は客観性をどう担保できる

初めに、広域的比準評価方式についてです。

か、という問題を解決する必要があります。こ

資料 32（P.67）「広域的比準評価方式」をご覧のほかにも取得価格方式導入の際には、申告制ください。広域的比準評価方式は、先ほど申し度の導入が不可欠であること、取得価格に含ま上げたとおり、特別区では既に導入済みですが、れる償却資産相当分を適正に分別すべきである

評価基準の改正をする必要がなく、広域的な自こと、事業用と住宅用の複合用家屋の評価方法

治体内で簡素で効率的な家屋評価が可能となるの検討が必要であることなど、多くの課題があため、最も実現可能な方法であると考えます。

ります。

この広域的比準評価方式は比較的小規模で規格

取得価格方式を導入する場合には、見積書か化された家屋の評価に適した方法です。ただし、

ら取得価格及び明細が確認でき、申告について

この方法を導入する場合には、比準評価は部分

も納税者の協力が得られやすい事業用家屋に限別評価が前提となって作られている評価方式で定すべきであると考えます。

あるということ、評価対象家屋と標準家屋と差続きまして、取得価額活用方式についてで異がある場合には補正が必要になること、比準す。資料 35（P.69）「取得価額活用方式」をご評価になじまない家屋については部分別評価を覧ください。先ほど説明しましたが、東京都でする必要があること、比準評価の導入時及び評は本年度、有識者による「固定資産評価に関す価替えなどのメンテナンスにおける負担がかな

る検討会」を立ち上げ、大規模事業用家屋の取り大きいということに留意する必要があります。

得価格のうち、工事原価相当に調整率を乗じた「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

−38−

値を再建築価格とする取得価額活用方式の導入

択制にして、細かい比例計算を行わないようにを検討しております。この取得価額活用方式はするとか、あるいはこれらの補正項目自体を無再建築価格方式を前提とした上で取得価額を活くしてしまうとか、このようにして家屋評価の用する方式です。本検討会では、現在継続して簡素化の徹底を図るという方法があると思いま

審議中ですが、大規模事業用家屋の場合、工事す。今申し上げたような方法は大胆な方法であ

価格が事業者間の継続的な取引の中で成立する

り、評価の精密性とか公平性という点で課題もため、客観的で適正な水準が形成されやすいとあるとは思いますが、現在は、家屋評価の精密いう前提で検討しているところです。

性などを徹底するよりも、評価基準の大幅な簡行政への需要がますます増大する中、今後も素化を優先していく時期に来ていると思います。

大量に発生する大規模事業用家屋を効率的に評

最後に、まとめとして結論を申し上げます。

価することの困難性及び事務の負担、そして現

資料 36（P.69）「家屋評価の今後の展望（1）」

在の評価基準が大規模で複雑な家屋の評価に不をご覧ください。今まで検討してきた新たな評向きであるという点を考慮しますと、取得価額

価方法は取得価格方式以外は全て再建築価格方

活用方式は大規模事業用家屋に対する評価方法

式が基礎となっており、評価の適正性の検証にとして最も適切であると考えます。本検討会のは部分別評価による検証が求められます。ま

検討結果は平成 33 基準年度の評価基準改正にた、既存分家屋の改築の際には、部分別評価に向けて国に提言する予定です。

よる改築評価が必要になります。そのため、新次に、現行の評価基準の簡素化の徹底についたな評価方法を導入したとしても、部分別評価て説明します。こちらについては特に説明資料の手法は今後相当期間残っていくものと考えまは用意しておりません。

す。

今まで説明をしました新たな評価方法の検討

次に、資料 37（P.70）「家屋評価の今後の展と並行的に、評価基準の簡素化をより一層推進

望（2）」をご覧ください。新たな評価方法にはすべきだと考えます。具体的な例としまして評

それぞれさまざまな検討課題があります。また、

点項目の簡素・合理化、これはある程度実現で家屋の構造や用途、規模により適するもの、適きていると思いますが、まだ推進する余地があさないものがありますので、全ての家屋に万能ると思います。また、非木造家屋の建具や建築な評価方法は無いと思います。そのため、評価設備に木造家屋に導入されているような総合評

方法の見直しに当たっては、当面、現行の再建点方式を導入するという方法もあると思います。

築価格方式を堅持しながら、家屋評価の簡素化

最後に、非木造家屋の建築設備の補正項目やの徹底を推進しつつ、各家屋の実態に応じた複補正係数を抜本的に見直しする方法があると思数の方法を並行的に採用していくことが最適でいます。最後の非木造家屋の建築設備の補正項あると考えます。

目、補正係数の見直しについて、もう少し詳し【佐藤】 ありがとうございました。

く説明しますと、非木造家屋の評価計算に当た前半では、家屋評価について大きな見直しのり、大規模家屋については竣工図や見積書など議論をいただきました。また、後半にいただいから数量を拾い出す事務の負担がとても大きた評価基準の簡素化の徹底に関するご提言は非く、評価事務の長期化の原因ともなっていま

常に具体的なものであり、多くの方にとって参す。そのため、特に負担の大きい補正項目につ考になったと考えます。
それでは、次に、牧課長にご発言をお願いしいて補正係数の簡素化を徹底する方法があると思います。例えば、建築設備のうち、配置や集たいと思います。

中性、設備の多少などの補正項目は数量を拾い（2）堺市の家屋評価の今後の展望

出す事務の負担が特に大きいことから、これら【牧】 資料 38（P.70）をご覧ください。この間、の補正項目の補正係数の算出過程を大幅に短縮

評価基準の簡素合理化が進みまして、近年の評して、例えば「多い」「標準」「少ない」の 3 選

価担当者となった方については、新築木造住宅−39−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

など、一定の評価というのは相当算出しやすく

今まで市町村ごとに運用していた評価方法に変なったものと思います。また、再建築評点補正

更が生じることになり、既存家屋との評価の均率が平成 15 年に導入されまして、過去に建築衡を図ることが難しいこと。評価替えごとに標されました在来分家屋の評価替えについても、準家屋の見直しに一定の期間が必要になり、調市町村間の均衡というのが相当図られてきたも査時期が遅れてしまうことなどが挙げられまのと思います。

す。導入に当たってはこれらのことから一度にしかしながら、家屋の新築時の評価では、土

全国的に実施するのではなくて、まずは地域に地のように地価公示や相続税路線価、地価調査

よる建築様式のあまり変わらない範囲であろうなどの公的評価や、また、市町村間の路線価調

都道府県単位で数基準にかけて導入を図ること

整というものがないため、評価の答え合わせとが現実的ではないかなと考えます。

いうのができない状況にありまして、市町村間

次に、2 点目ですが、評価基準の具体的な運において微妙な部分で評価が異なるように見受用方法と積算基礎の解説の導入、充実というのけられます。特に、プレハブなどのメーカー住を考えます。運用解説については、これまで評宅、それからコンビニをはじめとする規格化さ価センターが発行する実務マニュアルや質疑応

れた同一仕様の家屋の評価においては、早急に答集をはじめ、評価基準解説など、多くの解説

差を埋めていく必要があるように思います。こが発行されていますが、具体的な提示が難しい

れらの市町村間の新築時の評価の差を埋め、均ことなどから、程度補正や施工量の多少の補正衡を図るには、いろいろな方法があると思いまの部分についての記載の少ないものがありま

すが、私からは 2 つに絞ってお話しさせていたす。例えば、施工量の補正ですけれども、非木

だきたいと思います。

造家屋の電灯コンセント設備など、設備についまず 1 点目ですが、広域比準評価の導入につては事務所店舗用については相当詳しく示されいてです。現在、堺市においても評価の均衡とておりますが、他の用途については詳しく示さ

効率化を図るために比準評価を導入しており、れていませんので、どうしても抑え気味の評価

堺市内での一定の評価の均衡は図られているこになってしまっています。

ととは思いますが、他市との評価の均衡というそれから、建築技術や設備の進歩によって、のは図ることができていないというのが現状で新しい工法の評価を行う場合に、そういう解説

す。若干の誤差があるかもしれません。広域比がどうしても、先ほど評価室長からもお話があ

準評価を行うことにより、比準対象の家屋の均りましたように、遅れてしまうということで、衡というのが図られることはもちろんのこと、

その間の評価にばらつきが出てきてしまったり

各市町村に比準評価のもとになる標準家屋が示ということがあります。これらのことから市町されることによって、各市町村がその評価方法

村間で各種補正の適用に微妙な差が生じたり、にあわせた評価を行うことになります。結果と同一市であっても職員間で補正の差が出たりす

して、市町村間で微妙にある評価方法の違いとる可能性もあります。

いうものが縮小する、または解消されることに新工法や新素材というのは難しいかもしれま

なるかと思います。また、比準評価導入に費用

せんが、これらを一定解消し、評価の均衡を図

対効果の上で見合わせている自治体についても、るには評価基準の簡素化に加えて、この資材で広域比準評価の導入によって評価の効率化といあればどの評点を使うのか、標準評点を増減点うものが図られるとともに、納税者にわかりやする場合はこの目安でとわかるような全国共通

すい説明ができるものと思います。

の解説の充実というのが必要かなと考えます。

しかしながら、広域比準評価については、こ

次に、家屋評価職員の育成についてです。全

れまでいろいろなところで議論され、課題もあ

国の市町村も 1 番の課題として取り組まれていります。比準評価と部分評価では、やはり若干るかと思いますが、これについて職員の集約とではありますが、評価の差が生じること。また、調査の分業化というのも考えていく必要がある「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−40−

のかなと。堺市ではこれまで 7 区役所に分かれ

価、過去の評価の方法という承継が必要となりまして、家屋評価というのが行われていました

ますが、加えて、来基準に向けてやっていきたが、ベテラン職員の退職や職員の要員管理によいと考えていますが、市町村間の評価の均衡をる減少、異動サイクルの短期化から各区役所で図る上で、近隣市町村と意見交換を始めていけの少人数体制では、いずれ評価の承継ができなればと考えているところです。

くなり、同じ堺市の中で評価方法の誤差が生じ【佐藤】 ありがとうございました。

る可能性があることなどから、平成 25 年 10 月

評価方法の簡素・合理化と家屋評価職員の育に来庁者の多い 1 区役所を除く、6 区役所の担成について、非常に具体的なご指摘を頂戴し、当者を集約いたしまして、中堅ベテラン職員を勉強になりました。

集め、経験年数の浅い職員への評価技術の継承

次に、中城先生に不動産学の理論的な見地かを行うとともに、大規模家屋など、専門に行う

ら家屋評価の今後の展望についてお話しいただ

職員としてベテランと若手を選任いたしまして、きたいと思います。難しいテーマですが、先生、技術継承というのを図っているところです。

どうぞよろしくお願いいたします。

また、今後は、大量にある比準評価を中心に（3）理論的な見地からの家屋評価の今後の展望行う職員と、少ないけれども部分別評価、大規【中城】 （資料 39（P.71））不動産の価値は将模評価を中心とする評価を行う職員に業務を分

来にわたってどれだけの期間、効用を享受でき

け、それぞれ担当業務に特化した職員の育成とるか、使い続けることができるかという側面でいうものも必要と考えているところです。既に構成されることはまず間違いない。少なくとも役割分担が明確にもなっているかもしれません

一つの要素であることは間違いない。永久の価が、道府県と市町村が行う評価の役割分担、例

値を 100 とした場合、120 年の価値は 99.7％、

えば大規模家屋だけでなく、広域に展開してい90 年の価値は 98.8、60 年は 94.7、30 年は 76.9 にるチェーン店などを道府県が担うなど、役割分なります。割引率 5％で計算をしています。30

担を明確にし、それぞれの業務を専門化し、人年を切ると急激に減少しまして、20 年で 62.3、材育成を早く、確実に行っていく必要があると10 年で 38.6 です。5 年は 20％強です。それぞれ思います。

耐用年数に基づいて 120 年なら 120 年、90 年、

ただ、家屋に固定資産税を課税する限り、い60 年、30 年というふうに直線で建物価格を評

つまでも納税者に対し、わかりやすく正確な課価することが通常です。そのことを示す償却直税の説明という義務は続きますので、誰もが自線はコスト・アプローチで、取得原価に対して分の行った評価だけでなく、道府県が行った評耐用年数で償却していくものです。これまでの−41−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

速に、かつ大量に増加することに対し、後追い

一般的な理解だったと思います。
これに対して、時間の価値を示した効用曲線

的に評価基準を見直す方法は効果的とはいえなで考える、言い換えるとインカム・アプローチ

い。見直しの一つの考え方として、家屋が属すで考えることは、建物を長期に使うとか、高齢る区分別に中庸値、あるいは最低値で評価をす者が保有している資産を使ってリバースモーゲ

ることを考えたい。等級ごとの評点数にその等ージをするとかのこれから社会のあり様を考え級 1 点当たりの価額を掛けることになろうかと

ると、もっと強い位置付けになってくることは思います。評点数は、再建築費の評点数に損間違いないと思います。

耗、それから需給事情などを掛けますが、再建

固定資産税は、公共インフラに対する負担の築費の評点数については現基準を踏襲して、しほか、利用に対して課税する側面があることはかし、区分のための評価に使います。次々に出間違いないと思います。そういたしますと、こ現する新しい材料や構法を一つ一つ追いかけてれまでの耐用年数と経過年数に依拠するコスト基準に反映するのではなく、性能で置き換える。

の時価から、これからどれだけ使うかという利

新材料や構法については随時対応表を開示し、用の時価といったものにスライドをしていく必

性能上の置換原価として評価をする方法です。

要があると思います。残り 30 年のところで考損耗については、残存利用可能年数による保えると、120 年住宅であれば、既に 4 分の 3 経有価値率を査定する。先ほどの効用曲線の考え過しているから 25％の価値、60 年住宅だと 50方で残存利用年数を設定して相当する率を採用％となります。しかし、同じ 30 年使えることする方法が考えられます。これも個別に評価すからすると、それは全く違った見え方になりまるのではなくて、10 年区分とか 5 年区分でまとす。つまり 30 年イコール 76.9 ということはどめる。固定資産税の評価では残価率が高すぎるのような耐用年数の建物でも変わりはない。変という指摘がありますが、効用曲線によれば一わらないもの、普遍性のあるものを評価する考

般的な耐用年数を過ぎたような建物でも使おうえです。

と思えばさらに 10 年は使うことが可能と想定（資料 40（P.72））先ほど申し上げましたよう

すると、価値率は 38.6 ですし、5 年と想定してに、これからは、正解を出さなくてもよい仕組

も 20 を超えます。相応に古くても、使おうとみに代替していく必要があると思います。現状

思えば 5 年は使えるとの想定にそれほど大きなは家屋ごとに個別に、極端にいうと 1 円まで正

違和感はないでしょうから、この想定により、解を出さしたうえで、それに評点 1 点当たりの現在の評価基準に対する違和感も解消されます。

価額を掛けるということです。材料、構法が急

一方で、管理不全家屋ですとか危険家屋につ「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−42−

いては、これが例えば地震時に倒壊すると、道安い単価で評価すれば、そんなに大きな問題は路が通行できるようにする、つまり公共インフ起きない。こういうふうにも考えるわけです。

ラの確保に負担をかけることになります。不全

複数だから負担が増えるということではなくて、の状況にしておけば評価額が安くてよいという

むしろ迅速で費用負担が軽減する方向で検討す発想を許容するのではなくて、むしろ税額がプ

るというふうなことがあるのではないかと思いラスになるような仕組みもビルトインしていくます。複数評価方式を併用している点のほか必要があると考えます。安い評価額イコール安に、土地の評価では、不動産鑑定士という評価

い税額ということではなくて、よいストックにの専門家が評価をすることで、責任の所在が明誘導していくような広義の衡平につながってい確となり、地方公共団体の職員の一人一人が重く方法を視野に入れて見直す必要があると考えい責任を負わなくてもよい点も参考にすべきでております。

す。

評価の見直しは 5 年から 10 年ごとに行う。言お示ししているのは、JBCIのデータですが、い換えると、毎年 5 分の 1 から 10 分の 1 の見直こういったマクロデータがありますので、そうしをするが、現地踏査を主として、ストックのいったものを併用しながら簡便化を図っていく

状況、利用の状況を実際に把握しつつ、課税すということが考えられるのではないかと思いまることが適当ではないかと考えます。

す。
【佐藤】 ありがとうございました。

最後です。
（資料 41（P.73））再建築費評価のタイル方式です。ご案内のとおり、建築工事費前半のお話の最初にマーケット、コスト、イは用途によって異なるのはもちろん、規模によンカムの 3 つのアプローチを示してくださいまっても異なる。規模の効果があり、大規模になしたところ、前半ではマーケットとコストの話

るとむしろ割安になることが一般に知られていでしたが、後半、ここに来てインカム・アプロ

ます。赤線で示すようにタイルに切って、それーチがこれからの普遍的な理解ではないかといぞれの不動産がどのタイルに属するかというこうご指摘を頂戴し、3 つのアプローチのすべてとを評価していく考え方です。表示しているのに触れてくださいましたので、非常に頭の中がは全国の事務所ビルの建設事例をプロットした

すっきりしました。
また、最後にお示しくださいました複数方式

ものです。
複数の評価方法を併用するということも大事を併用するタイル方式というような考え方は、だと思います。現在のように 1 方式ですと、どこれまで我々はあまり考えていなかったので、うしても迷路に入る局面が出てきます。つまり、非常に斬新なアイデアだと承りました。

1 つの方式でどうしても正しい答えを出さなけ

それでは、最後に、固定資産税に関する家屋ればならない、説明責任を果たそうとする努力評価としては日本の総元締めをしておられますのあまり、にっちもさっちも行かないと、こう

三宅室長に、これまでの 3 人のご発言を踏まえいうふうなことが起きる可能性があります。そまして、まとめのような意味で今後の展望をおの点では、土地の評価では不動産鑑定士が評価伺いできればと思います。室長、よろしくお願をする時点で 3 評価方式を併用していますので、いいたします。

そこに複眼的な相互関係を使っています。

（4）制度を所管する立場からの今後の展望

例えば、現行方式を簡便にした方式、取得原【三宅】 家屋の評価ということで、納税者の理価方式、さらに建築工事費の積算ソフト利用を解が得られるような家屋評価体制の充実と評価認める。その場合は当然、認定したソフトを使基準の充実ということが今後とも必要であるとう。複数方式を併用して相互に補完する考え方いうふうに認識しております。納税者が納得でです。タイルの目地付近の微妙なところについきる説明を評価庁が行うためには何が必要か。

てはプラスアルファのより慎重に、例えば二次

それから、評価庁としても評価資料を開示する、評価することも考えられるし、各タイルの一番あるいは情報公開する、情報提供するというよ−43−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

うな体制も必要であるということで、資料 42

そういうものを検討しながら、実際に大幅に評（P.74）に、これは前向きなというよりもむし

価基準を変えるというのは、じゃあ次は平成ろ納税者の信頼確保ということで以前、通知さ30 年度の評価替えですから、そこでというこせていただいているものですが、真ん中のとことにはなかなかならないと思いますが、やはり、ろ、このような状況を踏まえて、納税者の信頼もうそういうときに来ているのかなというふうの確保のため、課税事務の検証、固定資産評価には考えております。それに向けて検討を進め員、補助員の専門知識及び能力の向上、納税者ていきたいと思います。

への情報公開等の推進等をお願いして、まずは

また、次回 30 年度評価替えにつきましても、現行ある基準の適正な実施ができるような体制

現行制度の範囲内でできることから改善というの充実をお願いするということ。

ことで検討を進めたいと考えております。
【佐藤】 ありがとうございました。

今日もずっとご議論いただいたように、基準が複雑であったり、時代に合ったものにしていお立場もあるのか、若干、前半よりは言葉がこうという声はいろいろいただいております。

少な目だったように思いますけれども、貴重な

新たな評価方法ということで、現行評価基準もお話をありがとうございます。
まだ少し時間がありますので、私から質問を残しながらというか、それを踏まえて、新たなさせていただきたいと思います。

評価については資料につきましては本日、主催されております資産評価システム研究センター

中城先生、吉野課長も複数の評価方式の併用の方でいろいろと検討されました資料、東京都ということをお話しになりましたし、また、牧の 資 料 と も 内 容 は ダ ブ る の で す が、 資 料 43

課長からも広域比準方式の活用ということのお（P.74）に取得価格方式をイメージしたもの。

話がありました。また、先生ご自身も最後に、

それから、資料 44（P.75）は広域的比準評価方

複数の方式を併用するということはかえって望式をイメージしたもので、これはかつて検討しましい、それは単純になるんだというようなごたときのイメージです。これをかつて検討して、提言もあったところです。

いろいろな方のご意見をいただきながら、これ

ところで、あくまで「再建築価格方式の枠のを一つ、参考にしながら、平成 27 年度、それ中で複数の評価方式を併用する」という枠組でから本年度もこの評価センターの方で、固定資ものを考えたときに、対象となる家屋をいくつ

産評価制度に関する調査研究ということで検討

かのグループに分類して、グループごとに異なも進められております。

る手法で評価するということは、不動産学の観

本年度はもう第 3 回を終えまして、次回第 4

点からはどのように評価されるのでしょうか。

回で報告書が出るというようなことで、そのよ「再建築価格」という一つのものに対して複数

うな報告書も踏まえながらさらに検討を進めてのアプローチがある、というように考えてよい

いきたいとは考えております。今後は基本的にのでしょうか。将来的に納税者に説明するといは、これは私の個人的意見ではありますが、再うことを考えますと、評価の手法は違うけれど

建築価格方式というのは、先ほど来申しました

同じもの──どの方法でも「再建築価格」──

ように、昭和 39 年の新基準制定のとき評価制

ですよということがうまく言えるのか、という度調査会で議論してできて、それが定着してと点がとても気になるところなので、先生のご意

いう、評価方式としてはよくできたというか、見をお伺いできれば幸いです。

内容的にはいいものなのかなと。ただ、時代に【中城】 評価するのは大変難しいですね。正解合った変更というか、バリエーションというのと思っている建築請負金額そのものがある状況が必要ではないかと思います。なおかつ、評価下において発注者と請負者が合意した、ある意

基準についても簡素・合理化、先ほど東京都か味で特殊な金額です。それを評価する際に、仮らも大幅な簡素化というようなご意見もいただにそこに 1 つの正解があるにしても、それはス

きましたが、そういうふうな課題もあります。

トライクゾーンを外さないということであって、「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−44−

特殊な金額である請負金額をぴたりと当てるこって私たちは何をつかむのか、があやふやになとでは決してない。加えて、評価する資料、判ってはいけない点だと思いますので、気になっ断する人の能力がいろいろなことに加えて、資て質問させていただきました。資料の制限等と料の制約が大変大きい。妥当な答えに到達した

あわせながらその建物にベストの評価方法を選ければ、資料を出していただくことが前提になぶ、というような発想をお示しいただいたので、るでしょう。評価時に資料を提供したかどうか

大分理解が深まったように思います。ありがとが訴訟ではポイントの一つにするなども考えらうございます。

れます。建物によってどの方法が一番いいかと最後になりますが、三宅室長にやや漠然としいうのは、違いがあると思いますので、いろいた質問をさせていただきたいと思います。今日

ろな方法を併用するというのは当然あってしかの議論を通して、家屋評価の方法の多様化といるべきだと思います。

うことがかなり話題になってきたように存じま

不動産学的にどうかということでしたが、最す。そのように評価の方法が多様化しますと、初の資料 12 でお見せしたように、評価ではコ

市町村としては、ある具体的な建物について評

ストの側面とマーケットの側面とインカムの側価方法を柔軟に選べるという点では非常に大き面の 3 方式を併用することが基本になっている

な利点がある一方で、どのような場合に、ある

一方で、3 つとも全ての不動産で適用できるわ

いはどのような家屋に、どのような評価方法をけではないですから、土地についてはどうして選ぶかということについて、かえって判断に迷もマーケット・アプローチが主になったりとか、

うこともあるのではないかと思います。これは収益用物件ではインカム・アプローチが主にな

評価基準が簡素化されると裁量の部分が広がるったりとか、建物ではコスト・アプローチが主というご指摘があったことと通じる点でもありになったりというふうなことはありますので、ますが、このように、一方で柔軟化は歓迎されやはりそれはこれからどう目指すかによって、つつも、他方でそれによって判断が困難になる資料をどういうふうに整理をしていくかというという場面もあるように思うわけです。そうい

ふうなことと関係すると思います。

うことを考えますと、何を全国一律に評価基準【佐藤】 実際に評価に用い得る資料に制限があとして定め、何を市町村の判断に委ねるかといるということを踏まえてご提言を頂戴したと思う、いわば仕分けのようなものが重要になっています。先生の資料にもあります、「正解を出くるなという感想を持ちます。非常に漠然としさなくてもよい課税上の評価」という考え方はたことで申しわけありません、この点について非常に魅力的でありながら、それでは評価によ

は何かご意見をいただけますでしょうか。

−45−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

【三宅】 現在の評価基準においても、市町村長

えば都道府県単位であるとか、それよりももうにおいて補正ができるといったような形で委ね

少し小さい広域市町村のような形、じゃあ、そられているところがあります。それがなかなかの場合どこを中心にしてどういう形でやってい判断しかねるということもあるということで、

くのかというモデルをもう少し検討していく必なるべく基準に示して欲しいという意見もあり、要があるのかなという、そういう道筋を少し検

それを評価基準に示すこともあり、簡素化する

討させていただいて、これはですから基準に書こともありという現状です。

くというよりも、方法論を技術的助言として示という現状であると同時に、評価基準についしていくというようなことも検討していく必要ては先ほど来、簡素化の要望もありますし、あがあるのかなというふうには今現在、私は考えと、市町村職員も減少してきているので、わかています。

りやすい基準にすべきだというようなこともあ

今後は、現行市町村における評価の取り扱い、ります。そういう現状をもちろん踏まえた上で実際どうやっているのかという取り扱いも含めの今の佐藤先生からの、多様化すればさらに選まして、新たな評価方式というか検討を進めて択肢が増えるので適用がいろいろとばらつくといきたいと思いますが、市町村の評価担当者がいうか、扱いを同じようにしていく必要がある

判断に迷うことのないような仕組み、なるべくのを、どういうふうに基準を定めるのかという

迷わないような仕組みであるとともに、納税者ことになりますので、多様化される評価基準がからもわかりやすいような制度となるような方どうなるかというようなこともありますので、向性で検討を進める必要があると考えておりま

何とも正解というか、お答えは明確にはしかねす。

るところですが、仮に 2 つ示させていただいた
取得価格方式であるとか広域比準方式を例にとまとめ

れば、取得価格方式を活用するといった家屋の評価方法であれば、例えば対象とする用途や規【佐藤】 漠然とした質問に丁寧にお答えくださ

模についての目安というのはやはり市町村が判いまして、ありがとうございます。

断に困らないように一定の基準を示すというよ

そろそろ全体をまとめる時間が迫ってきまし

うな方向での検討を進めていった方が評価の適た。今日の議論を伺っていまして、第 1 に、大正化に結びついていくのかなと、ちょっと私はきな方向性として、再建築価格方式には問題は今、検討を進めるに当たっての個人的見解としあるけれども、これを全部変えてしまうというては持っております。

衣がえはやはり視野に入ってこない。むしろ、一方で、比準評価につきましては、類型化し再建築価格方式を維持しつつ、その枠内で評価やすい家屋が対象となると考えますので、現行

方法を複線化していくというような方向性が見評価基準でも市町村ごとに対象となるかどうかてとれるように思います。これは実務のほうかはさまざま、類型がしやすいということで定めらのご提言でもあり、また、理論的にも支持して比準評価をしているわけですから、そういう得るというご評価でありましたので、引き続きような類型化の考え方も一律に現行評価基準で検討を進めていくべき方向性が得られたものとも示していないというようなことを考えれば、考えます。

例えば広域的評価を行うにしても同様になるの

2 つ目に、新築分は今後、減少傾向にあるのかなというふうに思います。

で、それら新築分の家屋について、何と申しま

むしろこれについては、これから私も検討ししょうか、いわば「大事に評価する」とでも申ていきたいと思っているのは、広域といってもしましょうか、そういう方向性も必要だという

何を広域の単位とするのか、そこは市町村さん

点が分かってきました。従来は、安全を見込ん

お考えください、じゃあなかなか難しいし、役で抑え気味に、違法でない評価を心がけるといに立たない絵に描いた餅にならないように、例

う点が強調されがちでした。もちろん、これは「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−46−

今後も非常に重要なことですが、それだけでは

きだ、というのが今日の成果であったのではな

なくて、「適法だ」という点にとどまらず、実かろうかと思います。

態に即したという意味で、「正しい評価」を目

パネリストの先生方におかれましては長い時

指す道筋の重要性についてのご提言があったよ

間、熱心にご議論くださいましてほんとうにあ

うに、理解いたしました。

りがとうございました。

短くまとめると、今後は、再建築価格方式のこれをもちましてパネルディスカッションを枠内で評価方法を複線化させながら、より実態終了いたします。ありがとうございました。

に即した評価を行えるような方向性を模索すべ−47−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 1）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−48−

（資料 2）（資料 3）−49−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 4）（資料 5）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−50−

（資料 6）（資料 7）−51−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 8）（資料 9）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−52−

（資料 10）（資料 11）−53−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 12）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−54−

（資料 13）−55−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 14）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−56−

（資料 15）−57−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 16）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−58−

（資料 17）−59−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 18）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−60−

（資料 19）（資料 20）−61−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 21）（資料 22）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−62−（資料 23）（資料 24）−63−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 25）（資料 26）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−64−（資料 27）（資料 28）−65−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 29）（資料 30）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−66−（資料 31）（資料 32）−67−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 33）（資料 34）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−68−

（資料 35）（資料 36）−69−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 37）（資料 38）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−70−

（資料 39）−71−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 40）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−72−

（資料 41）−73−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）

（資料 42）（資料 43）「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）−74−

（資料 44）−75−「資産評価情報」2017 1（216 号別冊）