こうえいフォーラム第 19 号 / 2011.3

密集市街地における土地区画整理事業の最適施工計画立案・効率的運営管理のための「コストマネジメント支援システム」の概要とその効果について
OUTLINE OF THE TAMANO COST MANAGEMENT ASSISTANT SYSTEM FOR OPTIMUMCONSTRUCTION PROCESS PLANNING AND EFFICIENT MANAGEMENT OF LANDREADJUSTMENT PROJECTS IN DENSE RESIDENTIAL AREAS
河原龍弥 *・浅野誠 **・西田典弘 ***Tatsuya KAWAHARA, Makoto ASANO and Norihiro NISHIDALand readjustment projects in dense residential areas frequently face prolonged project
periods and rising project costs. These issues are generally caused by a multi-stepped
sequential approach to relocation with complicated construction process. There is also anincreasing requirement to present objective evidence of the execution process selected forconstruction and relocation and the method of planning for relocation measures and timing
because of the requirements for information disclosure and accountability to stakeholders.
Although construction process planning is an effective method of dealing with the above
issues, previous planning systems were not fully effective. Moreover, the outcomes of previous
planning systems were unable to adapt adequate material for land readjustment project
management in which the relocation order and construction process were frequently revised.
The TAMANO Cost Management Assistant System was developed and designed to solvethese issues and to facilitate optimum construction planning and efficient management.

Keywords ：Land readjustment project, CPM, critical path, sequential multi-step relocation, indirect
relocation, optimum construction process, consensus building, financial plan, financial
simulation,time saving

れることが多く、地権者との合意形成が難航する等、変更

1. はじめにが必然である区画整理事業の進捗状況に対応できていな

建物移転戸数が多い駅周辺等の密集市街地における土地区画整理事業は、多工程の玉突き移転に複雑な工事工程が加わって、事業の長期化とそれに伴う事業費の増大が課題となる 1）。

かった。
コストマネジメント支援システムは、このような課題を解決すべく開発されたシステムである。
本システムは、施工計画立案者の施工順序に関する暗黙一方、情報公開、説明責任の重要性が求められるなか、区知を形式知化し、合理的手法により事業期間の短縮と事業画整理事業で行われる工事、移転の施工順序、移転方法・移費の縮減された最適な施工計画の立案が可能である。
また、転時期の決定法について、今まで以上に、権利者に対して客事業に関連するすべてのデータをパソコン上で管理するこ観的根拠を明示することが求められるようになっている。とで、効率的な事業運営管理の実施を支援する。

これらの課題等に対応するのに施工計画は有効な手法であるといえるが、既往の施工計画は、移転計画が主体であり、工程表の順序関係や年度ごとの工事展開についても客観的な根拠のないまま、専門技術者の知識と経験に基づき、主観的に策定されてきたことが多かった。そのために、必ずしも適切な計画が得られず、虫食い的に工事や移転が展開されることもあった。
さらには、施工計画の成果については紙ベースで納品さ*玉野総合コンサルタント株式会社** 玉野総合コンサルタント株式会社*** 玉野総合コンサルタント株式会社

技術企画室
大阪支店 技術部
都市整備部 工務課

入力サブシステム

ＣＰＭ
サブシステム

出力サブシステム①街区・公共施設位置⑧当初工程表②移転先位置③当初移転工法⑨最適工程表⑩事業費算出表④施工順序の規則⑤工事・移転の所要時間⑥工事・移転の費用⑦年間事務費・仮設住宅費⑪費用時間曲線⑫施工計画平面図

図－1 システムの構造
図－ 1 システムの構造

33

密集市街地における土地区画整理事業の最適施工計画立案・効率的運営管理のための「コストマネジメント支援システム」の概要とその効果について

密集市街地における土地区画整理事業の最適施工計画立案・効率的運営管理のための表－ 1 施工順序とケンドールの一致係数（W）「コストマネジメント支援システム」の概要とその効果について
表－1 施工順序とケンドールの一致係数（W）

2. コストマネジメント支援システムの概要 .
2. コストマネジメント支援システムの概要.

（1）施工計画の立案（1） 施工計画の立案
本システムは図－ 1 のように 3 つのサブシステムで構成
本
システムは図－1 のように 3 つのサブシステムで構 成 さされる。
れる。
1）入力サブシステム
1)本サブシステムでは、入力データとして図－入力サブシステム
1 の①～⑦
本サブシステムでは、入力データとして図－1 の①～⑦ののデータを必要とする。この内④施工順序の規則についてデータを必要とする。この内④施工順序の規則については立は立案者の主観が介在し易い。そこでシステム開発に先立案者の主観が介在し易い。そこでシステム開発に先立ち、専ち、専門技術者へアンケートを実施し、ケンドールの一致門技術者へアンケートを実施し、ケンドールの一致係数を用係数を用いることにより施工順序を規則化し、客観性を確
2) 。
いることにより施工順序を規則化し、客観性を確保した
保した 2）。

表－1
表－ 1はその結果であるが、あらかじめ土地用途をタイプ分はその結果であるが、あらかじめ土地用途をタイけし、施工順序を規則化した。
プ分けし、施工順序を規則化した。
図－2
図－ 2は施工順序の一例で、表－1は施工順序の一例で、表－ 1ののB3B3タイプの略図でタイプの略図ある。この例は、従 前 地の土 地 用 途 が宅 地 （建 付 地 ）で仮換である。この例は、従前地の土地用途が宅地（建付地）で地の底地も宅地（建 付地）であり、仮換地に面する既設道路仮換地の底地も宅地（建付地）であり、仮換地に面する既がない。この場合に仮換地を使用収益可能な状態にするまで設道路がない。この場合に仮換地を使用収益可能な状態にに必要な工種を選定し順序付けたものである。
するまでに必要な工種を選定し順序付けたものである。

また、使用収益可能にするためには以下の 5 条件を同時に満足させる必要があると考えた。
また、使用収益可能にするためには以下の 5 条件を同時① 仮換地は、下水道計画・設計指針が定める確率降雨に満足させる必要があると考えた。
強度の降雨に対して、浸水被害を受けないこと① 仮換地は、下水道計画・設計指針が定める確率降雨② 仮換地へ出入りできる道路が存在すること
強度の降雨に対して、浸水被害を受けないこと③ 仮換地において、上下水道、ガス、電力、通信等の② 仮換地へ出入りできる道路が存在すること
ライフラインのサービスの享受が可能であること③ 仮換地において、上下水道、ガス、電力、通信等のラ④ 仮換地から、旧の建築物、その付帯施設や公共施設イフラインのサービスの享受が可能であることが除去されていること④ 仮換地から、旧の建築物、その付帯施設や公共施設⑤ 仮換地の宅盤は建築が可能な地盤強度を有し、平坦が除去されていること
であること⑤ 仮換地の宅盤は建築が可能な地盤強度を有し、平坦
2）CPM サブシステムであること
図－ 3 は本システムのフローチャートである 3）。
2) CPM サブシステム
当初工程の移転方法は原則、直接移転とする。図－ 3
図－3 は本システムのフローチャートである 3) 。
中の 1 ～ 11 に示すように入力サブシステムで作成された当初工程の移転方法は原則、直接移転とする。図－3 中
データを使用して、事業で行うすべての工事・移転の施工の 1～11 に示すように入力サブシステムで作成されたデータ順序と時間をネットワーク式工程表で出力する。この時点を使用して、事業で行うすべての工事・移転の施工順序と時でクリティカルパス（以下 CP と記す）が算出される。
間をネットワーク式工程表で出力する。この時点でクリティカル
期間の短縮手法は図－ 3 中の 13 ～ 21、図－ 4 に示すよパス（以下 CP と記す）が算出される。
うに CP 上の直接移転物件を中断・集団移転方法へ変更す
期間の短縮手法は図－3 中の 13～21、図－4 に示すようることで行う。これを繰返し、1 年度の期間短縮を図り、に CP 上の直接移転物件を中断・集団移転方法へ変更する同時に事業費を算出する。移転工法の変更に伴い移転費おことで行う。これを繰返し、1 年度の期間短縮を図り、同時によび仮設住居費が増加するが、期間短縮に伴い、事務費が事業費を算出する。移転工法の変更に伴い移転費および仮削減される。このとき事務費の削減額が移転費等の増加額設住居費が増加するが、期間短縮に伴い、事務費が削減さを上回れば事業費は縮減され、期間短縮と費用の縮減が実れる。このとき事務費の削減額が移転費等の増加額を上回れ現する。
ば事業費は縮減され、期間短縮と費用の縮減が実現する。
3）出力サブシステム
3)本サブシステムでは、CPM
出力サブシステムサブシステムで計算された
本サブシステムでは、CPM サブシステムで計算された結果結果が図表に出力される。出力イメージは図－
8 ～図－が図表に出力される。出力イメージは図－8～図－12を参照
12 を参照されたい。

図－22 B3図－
B3 タイプの略図タイプの略図342

されたい。

こうえいフォーラム第 19 号 / 2011.3

図－ 5

運営管理の概念図

すなわち図面データ、工程表のタスク、概算金額他関連するデータはすべてリンクさせているので、工程表の更新を行うとそれに伴い、図面の着色や年度別事業費他、影響する項目が自動的に更新されるという機能を保有する。
この機能を応用することで、システムでは年度別・費目別の施工計画平面図および事業費計画表他、各種帳票等を出力し、事業の進捗状況を効率的に管理することができる。
また、過年度の実績を入力することにより、過年度の事業費を管理することも可能となる。さらに、工事の開始時期や予算の費目、施工範囲を変更することにより、年度ごと
図－ 3システムのフローチャートの事業費をシミュレーションすることができ、予算立案の支援ツールとなる。

ID

タスク名

123456789101112131415161718
192021222324252627282930
3132
33
3435
36
37
38
3940
41424344454647
48
49
50
51
52535455
56575859606162636465
666768697071727374
75
76
7778
7980
8182
83

（タ）中断撤去（チ）除去（ツ）中断撤去
6-1 NO,1期間
30日
30日
30日
90日

コスト
\27,000\26,000\24,000\6,300（ア）除去（ケ）除去（コ）除去
D1 (a)
6-2 NO,1

30日
30日
30日
90日
45日

\31,000\30,000\30,000\4,800\1,900

4B NO,4～7（セ）移転（曳き）
4B NO,3（イ）移転（曳き）
D1 (b)
6-2 NO,24B NO,2（ウ）移転（曳き）
D1 （c）
6-2 NO,3

35日
150日
25日
150日
45日
45日
25日
150日
45日
45日

\825
\20,000\231\18,000\1,800\1,200\231\15,000\1,800\1,200（エ）中断撤去（オ）中断撤去D1 (d)
6-2 NO,4
仮D1
1B旧水路撤去NO,1
1B旧道路撤去NO,1
1B NO,5～10（エ）中断再築（サ）移転（曳き）（タ）中断再築（ツ）中断再築（テ）移転（再築）

30日
30日
90日
55日
55日
45日
35日
45日
210日
150日
210日
210日
240日

\21,000\21,000\3,450\2,300\2,040\1,280\640\1,320\0\18,000\0\0\25,000

4B NO,1（ヒ）移転（再築）

25日
240日

\238
\21,000（ト）中断撤去（ナ）中断撤去（ニ）中断撤去
6-1 NO,2

30日
30日
30日
90日

\25,000\25,000\25,000\5,000（カ）中断撤去（キ）中断撤去（ク）中断撤去D1 (e)
6-2 NO,5
2B NO,6
1B旧水路撤去NO,2
1B旧道路撤去NO,2
1B NO,1～4,11～14（ト）中断再築（ナ）中断再築（ニ）中断再築（オ）中断再築（カ）中断再築（キ）中断再築（ク）中断再築（シ）移転（再築）

30日
30日
30日
160日
90日
45日
35日
35日
45日
210日
210日
210日
210日
210日
210日
210日
240日

\29,000\29,000\29,000\9,900\5,000\1,507\980\600\1,650\0\0\0\0\0\0\0\26,000

6-3
2B NO,5（メ）移転（曳き）
2B NO,4（ム）移転（曳き）
2B NO,3（ミ）移転（曳き）
2B NO,2（マ）移転（曳き）
2B NO,1（ス）移転（再築）
公園

90日
25日
150日
25日
150日
25日
150日
25日
150日
25日
240日
35日

\5,000\176\23,000\176\16,500\176\16,000\176\20,000\176\26,000\594

3B NO,3,4
3B NO1,2（フ）移転（曳き）（ハ）移転（曳き）
4-1

25日
25日
150日
150日
90日

\374\374\15,000\15,000\3,420

4B NO,8（ソ）移転（曳き）

25日
150日

\262
\19,000

2003年
下半期 上半期

2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
下半期 上半 期 下半期 上半 期 下半期 上半 期 下半期 上半 期 下半期 上半 期 下半期 上半 期 下半期 上半 期 下半期 上半期 下半期 上半期 下半期

例えば、予算の状況、地権者との移転交渉の難航などから、ある物件の移転開始日が遅延した場合、この移転物件のタスクの開始日を遅らせると、関連している後続の作業赤い経路がクリティカルパス（ＣＰ）も自動的に後送り（図－ 6）となる。同時に施工計画平面
図の年度を表す色と、次年度以降の事業費が算出されて、その変更が事業全体に与える影響範囲を的確に把握できることになる。

図－ 4 CP 工程表の事例
図－4 CP工程表の事例（2）事業運営管理
図－ 5 に示すように、立案された施工計画の施工計画平面図・工程表の各タスク（工事・建物移転等）の工事種類・開始日・期間・費目・事業資金などのデータをシステムで一元管理することができる。

図－ 6

自動更新のイメージ
35

密集市街地における土地区画整理事業の最適施工計画立案・効率的運営管理のための「コストマネジメント支援システム」の概要とその効果について作成が可能となる。また、保留地処分可能時期が明確

3. コストマネジメント支援システムの効果となるため具体的な資金調達計画が立案できる。

（1）最適施工計画の立案④本システムにより、事業費が最小となる最適施工計画

移転の時期、幹線道路の供用開始時期等を権利者に説の立案が可能となる（2.（1） 2）CPM サブシステム参照）。
図－ 7 はシステムにより算出した費用・時間曲線であるが、区画整理事業の施行者は、仮換地の使用収益開始時期、明する責任がある。

→

詳細な工程により仮換地の使用収益開始時期・公共施グラフが下に凸となり、事業費が最小となる事業期間を特設の完成時期が明確となるため権利者等への情報提供定することができる。次に、この工程は各年度の費用にばが可能。

らつきがあるため、システム内で支出の平準化を行い最適⑤

工程－最適施工計画を作成する。最適工程については、単年度の支出に関する財政体力を鑑みる必要があるため、こ事業の促進を阻む移転物件があれば、全体工程に与える影響を把握する必要がある。

→

計画の幹線道水路上にある支障物件のように、事業工れを制約条件として事業期間を決めるなど、別の条件を指程管理上ポイントとなる移転物件が把握でき、事前に標とするケースも考えられる。システムでは、これらの様々その対応策を検討することができる。

な条件によって工程を容易に作り変えることができる。条⑥

他事業工程との調整を行う必要がある。

件によっては事業期間他、異なってくるが、どの工程につ→他事業の工程を区画整理事業の工程に取り込むことでいても施工順序、集団移転範囲等、客観的根拠に基づく内他事業の工程との関係が明示できるとともに、他事業容となっている。

者との協議資料にもなる。
費用・時間曲線⑦

仮設住居の必要戸数を把握する必要がある。

→

中断移転物件の仮住居期間や仮設住宅の必要戸数は工程表から自動計算により把握することができる。

1,040,000⑧

1,020,000

費用（千円）

1,000,000

中断移転物件について仮住居期間を短縮する必要がある。

980,000→

960,000

中断期間も工程表から自動計算されるため中断期間を短縮すべき移転物件が把握でき、短縮検討も合理的に940,000行える。

920,000⑨900,000
012345678を防止する必要がある。

短縮期間（年）→図－費用・時間曲線
図－77 費用・時間曲線

区画整理事業の施工途中に発生する、降雨による水害システムにおける雨水施設の施工工程は、下流から上流へ連続性を持たせた工程としているため、工事開始時期や工事範囲変更等においても、防災の概念が入っ（2）効率的事業運営管理た工事計画が作成できる。

本システムの効果として、区画整理事業の運営上の課題解決のためのツールとして利用することができる。
以下に、区画整理事業の運営上の主な課題を整理し、これらの課題へのシステムでの対応について述べる。
①

区画整理事業の施工計画は完了までに数多くの工程が複雑に関連している。

→②→

複雑で膨大なデータをパソコンシステム上で運用する→

本システムは長期化の要因となる玉突き移転が関連する
CP を自動的に検出するため、CP を短縮することにより合理的に事業短縮することができる。前述のとおり、CP

区画整理事業の施工計画は、予算の収入状況、移転交上の直接移転を中断移転、集団移転に変更し、あるいは工渉の難航などから余儀なく変更されることが多い。

事を集約化して事業期間を短縮した後、年度別事業費を平システム化の最大の利点として、工程変更に容易に対準化した最適な工程を作成することが可能である。
また、CP 上の移転物件について早い時期から移転交渉

区画整理事業の施行者は、財政が逼迫している中、根を行うことで合意形成を図り、交渉が難航した場合には早拠に基づいた、精度の高い資金計画を立案する必要が期に直接施行の検討を始める等、計画的に対策を施すことある。

により、事業期間の延伸を防止することができる。

状況・条件により多様な代替案の作成が短時間に可能となり、施工計画変更の省力化と精度の高い予算案の36

昨今、事業の長期化により様々な弊害が生じていることから、事業短縮が課題となっている。

ため管理が容易。

応できる。
③

4. 土地区画整理事業長期化の改善方策として活用

以上、事業の長期化の改善方策としても充分活用できる。

こうえいフォーラム第 19 号 / 2011.3

5. コストマネジメント支援システムの成果物 4）（2） アウトプットイメージ（1）インプットイメージ

①

①

工程情報

図面・工程表・施工計画平面図

・工事名、工種・工事単価、工事数量・補償費、移転方法、移転工法
・依存関係（施工順序）
地区情報

地区情報

工事名
資金

地区情報
依存関係

工事名
予定額

依存関係

資金

予定額

図－10
施工計画平面図
図－ 10
施工計画平面図

工事名
依存関係

資金

図－10 施工計画平面図

予定額

・施工計画工程表
工事単価

開始日

図－10 施工計画平面図
図－8工事単価
開始日
地区情報・タスク情報

図－地区情報・タスク情報
図－88 地区情報・タスク情報
工事単価

②

開始日

工事箇所を示す図形データ（図面情報）
道路・水路撤去
図－8 地区情報・タスク情報
・道路・水路・整地
・建物移転
・道路・水路撤去

道路・水路撤去
道路・水路工事

道路・水路撤去
道路・水路工事

図－ 11②

道路・水路工事
整地工事

施工計画工程表

帳票
・事業資金計画表
・仮住居建築戸数一覧表
・金種別事業費グラフ
・仮住居合計数グラフ

整地工事

図－9・仮住居延べ月数グラフ

図形情報
整地工事

図－9

図形情報

図－9
図形情報
図－
9 図形情報図－ 12

帳簿イメージ
37

密集市街地における土地区画整理事業の最適施工計画立案・効率的運営管理のための「コストマネジメント支援システム」の概要とその効果について参考文献（3）更新することができるデータ①

タスク

誠、出口近士、吉武哲信：土地区画整理のプロジェク

トマネジメントを支援する施工計画立案システムの作成、建設マネジメント研究・論文集（土木学会）、2002 年 11 月

・工事開始日・移転方法（直接移転・中断移転）・工事費に充当する事業資金の種類
通常費・交付金・地特・都市再生・単費など・工事費用

2） 浅野誠、出口近士、吉武哲信、横田漠：土地区画整理事

業における施工計画立案のための工事・移転工程の順位化と実用性」、土木計画学研究・論文集 （土木学会）、2003 年 9月

・タスクの追加、削除（合併）・図形の形状（施工範囲）②1） 浅野3） 浅野誠、出口近士、吉武哲信、横田漠、佐多孝徳：集団移転方法を採用した土地区画整理事業費の縮減を支援する
PM システムの開発、建設マネジメント研究・論文集 （土地区設定情報・地区情報（起算日、非稼働日等）

木学会）、2003 年 11 月
4） 西田典弘、河原龍弥、浅野誠：土地区画整理事業の PM のためのコストマネジメント支援システムの開発、区画整理フォーラム 2008、2008 年 11 月

図－ 13

更新画面イメージ

6. おわりにほとんどの区画整理事業は、移転、仮換地に対する合意形成や、資金的問題から長期化する傾向にある。施行者は事業促進を阻む課題が何であるかを的確に捉え、最善の対策を立案しなければならない。
本システムでは、事業展開上の課題を的確に把握することができ、対策案として仮換地変更、仮設施設による工事促進などを実施した場合の効果について、シミュレーション結果を用いて評価することが可能となる。また、過年度整理のデータもシステムに保存することから担当者間の情報共有ツールとして利用可能である。
従来の区画整理事業の運営管理については担当者の経験、知識等に負うところが大きかったが、以上のことより本システムを活用することにより運営管理を客観的かつ効率的に行うことが可能となる。とくに密集市街地等、建物移転の多い地区には非常に有効である。
また、「良質な社会資本を低廉な費用で整備・維持する」
PM（プロジェクトマネジメント）手法をも強力に支援できるツールであるといえる。
38