家 屋 評 価 に関する調査研究
１.損耗の状況による減点補正率の適用に関する調査研究
２.損耗減点補正率基準表の見直しに関する調査研究

平成12年３月

財団法人 資産評価システム研究センター

家屋評価に関する調査研究＜平成12年3月＞

−総

目

次−

はしがき
研究組織 家屋研究委員会委員名簿
1.損耗の状況による減点補正率の適用に関する調査研究
2.損耗減点補正率基準表の見直しに関する調査研究
3.参考資料4.計数資料
1.損耗の状況による減点補正率の適用に関する調査研究
−目

次−

第一章

調査研究の目的

第二章

損耗の状況による減点補正率の適用について

一経過年数に応ずる減点補正率の適用について

１ 経過年数に応ずる減点補正率とは（１） 定義（２） 改正経緯
２ 経年減点補正率の適用方法について（１） 複合用途家屋の取り扱い（２） 複合構造家屋の取り扱い（３） 改築を伴わない用途変更が行われた家屋の取り扱い
二

損耗の程度に応ずる減点補正率の適用について

１ 損耗の程度に応ずる減点補正率とは（１） 定義２ 損耗減点補正率基準表の適用に関するアンケート調査（１） 調査の概要（２） 調査の結果
３ 損耗減点補正率基準表の適用に関する実態調査（１） 実態調査の概要（２） 実態調査の結果について（３） 損耗減点補正率を適用するに当たっての問題点
４ 損耗減点補正率基準表の見直しについて（１） 日本建築学会による調査研究報告書の概要（２） 損耗減点補正率基準表（案）の検討
５ 日本建築学会から提案された損耗減点補正率基準表の適用について（１） 適用要領（２） 算出、適用例

第三章

まとめ

一

経過年数に応ずる減点補正率の適用について

二損耗の程度に応ずる減点補正率の適用について
2.損耗減点補正率基準表の見直しに関する調査研究
−目

次−

はじめに
１

研究の概要

１−１
１−２
１−３
１−４
２

現行の損耗の状況による減点補正率の算出方法に係わる問題点

２−１
（１）
①
②
（２）
①
②
２−２
いて
２−３
３

研究の背景と目的
研究体制
研究の方法と経緯
成果の概要

現行固定資産評価基準における取り扱い
経過年数に応ずる減点補正率
木造家屋
非木造家屋
損耗の程度に応ずる減点補正率
木造家屋
非木造家屋
「損耗減点補正率基準表の適用に関する調査」の結果につ
現行損耗減点補正率基準表における問題点「損耗の状況による減点補正率」の見直しについて３−１ 現行固定資産評価基準における考え方、取り扱いを変更しない場合（１） 損耗減点補正率基準表の改正（２） 損耗減点補正率の算出方法の明示
３−２ 現行固定資産評価基準における取り扱いを一部変更する場
合（１） 損耗減点補正率と経年減点補正率を関連づけること（２） 損耗減点補正率改正の必要性（３） 損耗減点補正率の算出方法の明確化
３−３ 新損耗減点補正率基準表の提案（１） 現行制度の整理（２） 損耗減点補正率の考え方① 現行の損耗減点補正率の考え方② 新しい損耗減点補正率の考え方③ 新しい損耗減点補正率基準表の考え方に基づく
部分別損耗減点補正率基準表（案）
おわりに3.参考資料−目次−・固定資産評価基準（昭和38年12月25日 自治省告示第158号）第２章抜粋
・別表第９

木造家屋経年減点補正率基準表

・別表第13

非木造家屋経年減点補正率基準表

・別表第10

木造家屋部分別損耗減点補正率基準表

・別表第11

木造家屋総合損耗減点補正率基準表

・別表第14

非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表

・損耗減点補正率基準表の適用に関する調査表

4.計数資料

計数資料[損耗減点補正率基準表の適用に関するアンケート調査より

はしがき

財団法人資産評価システム研究センターは、地域振興の基本的な構想、総合的な土地・住宅政策の確立など重要な政策の樹立と政策手段を選択する上で、必要不可欠とされる国富統計などストックに関する基礎的・根幹的な情報である資産の状況とその評価の方法に関する調査研究等を行って、その統計的基礎の整備、地方公共団体の評価の適正化を図り、国、地方公共団体の諸施策の推進に寄与することを目的として、昭和53年に設立されました。
私どもは、設立目的に沿って、これまで市町村財政を支える基幹的な税であります固定資産税、特にその基盤となっております資産評価をメインテーマといたしまして、各種調査研究委員会、研修会、情報提供事業等を行ってきたところであります。各種調査研究委員会の成果に基づく提言は、固定資産税制度改正に活かされたものも数多くあり、また、各種研修会の毎年度における受講者総数が約１万名に達するなど、着実に実績を積み重ねてきており
ますが、これも会員の皆様方や、先輩諸氏、関係の方々のご支援、ご協力の賜物であり、厚く御礼申し上げます。
当評価センターの主要事業であります調査研究事業は、資産評価の基礎理論及び地方公共団体等における資産評価技法の両面にわたって、毎年度、学識経験者、地方公共団体等の関係者をもって構成する「評価の基本問題」、「土地評価」、「家屋評価」、「償却資産評
価」及び「資産評価システム」の５つの研究委員会に加えて、本年度からは「資産課税のあり方に関する委員会」を新たに設けて、調査研究を行っております。
本年度の家屋研究委員会は、「損耗の状況による減点補正率の適用に関する調査研究」と「損耗減点補正率基準表の見直しに関する調査研究」の二つをテーマに調査研究を行いました。
「損耗の状況による減点補正率の適用に関する調査研究」では、損耗の状況による減点補正率（経年減点補正率及び損耗減点補正率）について、固定資産評価基準に示されていない
細部の適用方法及びその簡素化・明確化を目的とした調査研究を行いました。
「損耗減点補正率基準表の見直しに関する調査研究」では、日本建築学会に対し、現行の損耗減点補正率基準表の全面的な見直しを目的とした調査研究を委託しました。その結果、損耗減点補正率は、通常の維持管理の行われている状態までに修復するとした場合に要する費用を基礎とした、新しい「部分別損耗減点補正率基準表」をご提案いただきました。
なお、ご提案いただいた「部分別損耗減点補正率基準表」については、家屋研究委員会の「損耗の状況による減点補正率の適用に関する調査研究」において実務的に運用が可能かどうかについて検討を行いました。
この程、その調査研究の成果をとりまとめ、ここに調査研究報告書として公表する運びとなりましたが、この機会に熱心にご研究、ご審議いただきました委員の方々に対し、心から感謝申し上げます。
なお、当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実及び地方公共団体等に役立つ調査研究に努力をいたす所存でありますので、地方公共団体をはじめ関係団
体の皆様のなお一層のご指導、ご援助をお願い申し上げます。
最後に、この調査研究事業は、財団法人日本船舶振興会（日本財団）の補助金の交付を受けて実施したものであり、改めて深く感謝の意を表するものであります。
平成12年３月
財団法人

資産評価システム研究センター
理 事 長
湊
和 夫

研

究

組

織

家屋研究委員会委員名簿
委員長
委 員
委 員
委 員
委 員
委 員
委 員
委 員
委 員
委 員

加 藤
上 杉
小 川
小 松
宍 道
曽 根
土 屋
永 岡
村 尾
吉 田

裕
徳
幸
恒
昌
正
倬

久
啓
洽
夫
信
隆
孝
義
睦
郎

小山工業高等専門学校教授
東洋大学教授地方公務員災害補償基金理事
早稲田大学教授
宍道建築設計事務所長
仙台市財政局税務部資産税課家屋係長
川崎市財政局税務部課税指導課長
清水地所株式会社技術部長
株式会社大林組東京本社建築事業本部設備第一部副部長
工学院大学教授

損耗の状況による減点補正率の適用に関する調査研究
第一章

調査研究の目的

固定資産税における家屋の評価は、自治大臣が定めた固定資産評価基準（以下「評価基準」という）に基づき行わなければならないこととされている。家屋の評価は、再建築価格
方式を基準として行うこととされており、具体的には、当該家屋の再建築費評点数を基礎とし、これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設した評点数を基礎として求めることとされている。
評価基準においては、家屋の損耗の状況による減点は経年減点補正率又は損耗減点補正率
によって行うこととされている。
経年減点補正率は、家屋を通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生じる減価相当額を基礎として算定された補正率であり、損耗減点補正率
は、家屋の各部分別の損耗の現況を建築当初の状態に修復するとした場合に要する費用相当額を基礎として算定した補正率である。
これら損耗の状況による減点補正率（経年減点補正率及び損耗減点補正率）は、評価基準にその適用方法が示されているものの、その細部の取り扱いについて、地方団体から多くの疑問が寄せられている。
これらの疑問の主たるものは、経年減点補正率については、近年建築棟数の増えている複合用途家屋及び複合構造家屋、また、改築を伴わない用途変更が行われた家屋等についての、具体的な適用方法についてであり、一方、損耗減点補正率については、その適用にあたって考慮することとされている社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分（固定資産評価基準第２章第２節四２（４）及び第３節四２（３））の具体的な算出方法等についてである。
この調査研究は、損耗の状況による減点補正率について、その適用方法及びその簡素化・明確化のための基礎資料の収集を目的として行われたものである。

第二章
一

損耗の状況による減点補正率について

経過年数に応ずる減点補正率の適用について

１ 経過年数に応ずる減点補正率とは（１） 定義経過年数に応ずる減点補正率（以下「経年減点補正率」という。）とは、家屋を通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生じる減価相当額を基礎として算定された補正率で、経年減点補正率基準表（評価基準別表第９及び第13）に定められている補正率である。
木造家屋にあっては、用途別区分及び延べ床面積1.0㎡当たり再建築費評点数のランク別に分け、初年度0.80、二年度0.75、三年度0.70とし、四年度以降は最終残価率（0.20）に達するまでの期間に応じ定額法を用いて算定されている。
非木造家屋にあっては、用途別区分及び主体構造部の構造区分別に分け、住宅、アパート用建物については初年度0.80、二年度0.75、三年度0.70とし、四年度以降は最終残価率（0.20）に達するまでの期間に応じ定額法を用いて算定され、その他の用途については、初年度から最終残価率（0.20）に達するまでの期間に応じ定額法を用いて算定されている。
木造家屋及び非木造家屋とも一定経過年数（耐用年数）以後の最終残価率は0.20にとどめられている。ここで、最終残価率が0.20とされているのは、通常の維持管理を継続して行った場合、家屋の効用を発揮し得る最低限を捉えるとした場合には、経過年数による損耗度合からみて家屋の残価は20％程度が限度という考え方に立っている。
なお、評価基準における経過年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」（昭和40年大蔵省令第15号、以下「大蔵省令」という。）の規定による建物の耐用年数を参考としつつも、独自に定められているものである。
（２） 改正経緯
経年減点補正率基準表の改正経緯は以下のとおりである。

上記の改正以外に、木造家屋経年減点補正率基準表の評点数区分については基準年度毎に改正を行っている。
①

昭和48基準年度における改正
木造家屋経年減点補正率基準表においては、経過年数を20％程度短縮し、さらに、初年度減価率が引き下げられた（0.90→0.80、0.85→0.75、0.80→0.70）。
非木造家屋経年減点補正率基準表については、用途別区分を改め大蔵省令における建物の用途区分に近いものとするとともに、構造別区分についても現行の区分に改正し、また、経過年数
は、大蔵省令における建物の耐用年数等を参考に５年から15年の範囲で短縮された。
②

昭和54基準年度における改正①の改正以降、大蔵省令における耐用年数は、公衆浴場用建物、病院用建物、旅館用建物、ホテル用建物、冷蔵倉庫用建物（非木造家屋のみ）について短縮が行われたが、評価基準における用途区分の都合上、大蔵省令の用途別区分と全く同一の区分である公衆浴場用建物についてのみ
大蔵省令による短縮率を参考にして短縮された。
③

平成６基準年度における改正
木造家屋経年減点補正率基準表においては、経過年数を用途別毎に普請の程度による区分のう
ち最も中心となる区分の年数と大蔵省令における建物の耐用年数とがほぼ同年数となるように改正された。
非木造家屋経年減点補正率基準表については、原則として、経過年数を大蔵省令と同年数になるように改正した。
また、（社）日本建築学会の報告において、建物の初期減価は構造別ではなく用途別によって区分けすることが望ましいとの報告がされたことから、非木造家屋の住宅、アパート用建物について初期減価を木造と同様に引き下げた。
経過年数及び減点補正率の改正については、国税における建物の耐用年数の短縮割合を基礎として行っているが、国税の改正があったからといって、固定資産税を直ちに連動させることはしていない。
２ 経年減点補正率の適用方法について（１） 複合用途家屋の取り扱い
経年減点補正率は、木造家屋については再建築費評点基準表に対応し、さらに延べ床面積1.0㎡
当たり再建築費評点数区分別に定められ、また非木造家屋については再建築費評点基準表に対応し、さらに構造別に定められている。
したがって、本来、家屋の時の経過に応じて通常生ずる減価は、まず構造区分に従い、さらにその使用形態（用途）に応じて定められていると考えられる。
ところで、１棟の家屋（構造は単一）で、複数の用途に供されているものは、近年の建築状況では珍しくないが、経年減点補正率の適用方法は、このような家屋については示されておらず、評価の現場において疑義が生じているところである。
以下、委員会において事例に挙げる複合用途家屋の経年減点補正率の適用方法について方法１
及び方法２に沿って検討を行った。

＜事例＞

方法１
よい。
方法２

そもそも家屋の経年減価は、１棟で判断すべきものであり、主たる用途で適用すれば１棟の複合用途家屋を各用途ごとに区分し、その区分ごとに適用する。

＜方法１＞ 主たる用途の経年減点補正率基準表を適用
主たる用途の判定に当たっては、用途ごとの床面積の大小によることとする。
① １棟のほとんど（３／４）が住宅であるので、主たる用途である住宅・アパート用建物の経年減点補正率を適用する。
② 相対的に住宅部分が多いので、主たる用途である住宅・アパート用建物の経年減点補正率を適用する。
③ 両用途が１／２ずつであり、主たる用途の判定が難しいが、このような場合には、納税者に有利な方法によるものとする。
したがって、住宅・アパート用建物の経年減点補正率を適用する。
方法１を採用することとした場合、主に次のようなメリット、デメリットが挙げられる。
（メリット）
・ 用途ごとに経年減点補正率を分けて適用する場合に比べて、団体の事務量が少量で済む。
・ 主たる用途が床面積の割合の大部分を占めている場合等は、部分的な用途変更が行われても主たる用途が変更とならないため、経年減点補正率を変更する必要がない。（評価事務の簡素化につながる。）（デメリット）・ 経年減点補正率は構造、用途別に示されているため主たる用途により適用すると、用途に対応していない経年減点補正率が適用される部分が生じる。
・ 非木造家屋の場合、初期減価率の高い住宅用部分の床面積の占める割合が、他の部分より少ない場合（例えば、事務所部分３：住宅部分１の場合）、住宅用部分に本来あるべき初期減価率の効果が及ばなくなる。
・ 従たる用途の耐用年数を延ばしてしまうことがある。（納税者に不利になる場合がある。）
・ 納税者に理解が得られにくい。（特に税額面で不利になる場合）
・ 部分的な用途変更により、主たる用途が変更となる場合の経年減点補正率の適用が容易でない。（部分的な用途変更があった場合、再度一棟全体で主たる用途の判定をしなければならない。評価事務が煩雑になる。）＜方法２＞ 用途の異なる部分ごとにそれぞれに該当する経年減点補正率基準表を適用① １階部分については店舗用建物の経年減点補正率を適用し、２〜４階部分については住宅用
建物の経年減点補正率を適用する。
② １階部分については店舗用建物の、２階部分については劇場用建物の、３階部分については
事務所用建物の、４、５階部分については住宅用建物の経年減点補正率を適用する。
③ １、２階部分については事務所用建物の経年減点補正率を適用し、２、３階部分については
住宅用建物の経年減点補正率を適用する。
方法２を採用することとした場合、主に次のようなメリット、デメリットが挙げられる。
（メリット）
・ 構造、用途別に示されている経年減点補正率を、用途の異なる部分ごとに適用することとな
り納税者の理解が得られやすい。
・ 住宅部分には必ず住宅用の経年減点補正率が適用されることになり、初期減価の効果がすべての住宅部分に及ぶことになる。
・ 用途変更された場合に経年減点補正率の変更が容易である。
（デメリット）・

建物の用途区分を明確に行う必要がある。
非木造家屋は明確計算を行うことにより、用途区分等が曖昧で評点付設において基準表を分けることが困難な建物についても評点付設が容易に行えるが、経年減点補正率を分けて適用すると
なると、その曖昧な部分を明確に判断しなければならない。
以上、複合用途家屋における経年減点補正率の適用方法について、方法１、方法２のそれぞれのメリット、デメリットに基づき、当委員会において検討され、その中で出された意見を集約す
ると次のとおりである。
・ 複数の用途のある建物があって、それぞれの耐用年数が定められていても、耐用年数というのは各用途の部分で決まるのではなく、あくまでも１棟（主たる用途）で判断すべきである。
・ 一棟の家屋を取り壊す場合、例えば店舗部分だけ残して住宅部分だけ壊すということはせず、家屋として全部建て直すのが通常である。
・ 複合用途家屋は、一の用途が使用されている限り、通常、その家屋を取り壊すことはない。
よって、耐用年数の最も長い用途で判断するということも考えられる。
・ 一棟単位で同じ耐用年数というふうに考えるのが正当である。
・ まず一棟単位で物を考えるべきであり、その中で複合用途家屋の耐用年数をどう考えるべきかが次の課題になる。
以上のように、当該家屋が複数の用途に供されている場合であっても、基本的には家屋の取り壊しは一棟を単位として判断されることから、経年減点補正率の適用は一棟単位で適用すべきとの意見が大半を占めた。よって複合用途家屋における経年減点補正率の適用は、用途別ではなく、主たる用途により一棟単位で行うことが望ましいと委員会においては、結論づけられた。
しかしながら、上記の意見にもあるように、複合用途家屋の経年減点補正率の適用を、主たる用途により一棟単位で行う場合には、その主たる用途の判断基準についても検討しておく必要があると思われる。この主たる用途の判断基準については、床面積割合で判断するという考え方と最も耐用年数の長い用途（これは、複合用途家屋の場合、一の用途が使用されている限りにおいては、当該家屋を取り壊すようなことはないという考え方に立っている）で判断するという考え方の２つが挙げられる。
これら２つの判断基準についての委員会での検討状況は次のとおりである。
（１） 床面積割合
当該家屋の延べ床面積に対して最も大きな割合を占めている用途をもって主たる用途とする。
この場合、以下のような問題点が挙げられる。
＜問題点＞
・ 主たる用途の部分が過半を占めているとは限らない。
（用途が二種である場合は51％以上、三種である場合は34％以上、四種である場合は26％以上、五種である場合は21％以上・・・・で主たる用途が決定されるが、21％で主たる用途といえるか。）
・ 住宅用部分に対する初期減価率の効果（非木造家屋の場合、初期減価率の高い住宅用部分の床面積の占める割合が、他の部分より少ない場合（例えば、事務所部分３：住宅部分１の場合）、住宅用部分に本来あるべき初期減価率の効果が及ばなくなり、納税者に理解が得られにくい。）（２） 最も耐用年数の長い用途
複合用途家屋の場合、一の用途が使用されている限り、通常、その家屋を取り壊わすということはしない。したがって、複合用途家屋の耐用年数を考える場合、耐用年数の最も長い用途を主たる用途とする。
この場合にも以下のような問題点が挙げられる。
＜問題点＞
・ 耐用年数が同じ場合の取り扱い（最終残価率到達年数（耐用年数）は同じだが、そこに至るまでの減価率が異なる場合、経年減点補正率基準表はどちらを適用すべきか。）
・ 評価額が下がりにくく、納税者の理解が得られにくい。
・ 床面積割合がごく一部である用途の耐用年数が最も長い場合、税負担の面で納税者の理解が得られにくい。
主たる用途の判断基準については、その基準を床面積割合あるいは最も耐用年数の長い用途のどちらにおいた場合でも、その根拠に決め手がなく、それぞれに内在する問題点は解消されない。しかしながら、この判断基準については、各市町村の評価事務担当者に対してある程度単純
明快に示す必要があると思われる。

したがって、複合用途家屋の主たる用途の判断基準については、従来から多くの市町村において用いられ評価実績もあると思われる床面積割合にすることが適当であるとの結論を得た。
以上、複合用途家屋に対する経年減点補正率の適用については、原則として「一棟単位（主たる用途）」で判断することとし、主たる用途の判断基準については床面積割合で行うことが望ましいとされた。
しかしながら、家屋の態様は様々であり、原則では対応しきれない場合が起きることが当然に予測される。したがって、原則どおりの適用をすることが、評価、課税の均衡上問題があり、市町村長が特に必要と認める場合（当該家屋の態様により、用途別に区分して、経年減点補正率を適用することが、当該市町村の評価、課税の均衡上必要であると市町村長が判断する場合）は、構造別（＝用途別）に分けて経年減点補正率を適用できるような取り扱いをしていくことが評価、課税の均衡を保つ上で必要であるとの意見が付された。
（２） 複合構造家屋の取り扱い
一棟の家屋が複数の構造を有している場合において、当該家屋の経年減点補正率の適用方法については、評価基準上では示されておらず評価の現場において疑義が生じているところである。
以下、委員会において事例に挙げる複合構造家屋の経年減点補正率の適用方法について方法１
及び方法２に沿って検討を行った。

＜事例＞

方法１
方法２

主たる構造の経年減点補正率を適用する。
一棟の複合構造家屋を各構造ごとに区分し、その区分ごとに適用する。

＜方法１＞ 主たる構造の経年減点補正率を適用
主たる構造の判定に当たっては、構造ごとの床面積の大小によることとする。
① １棟のほとんど（３／４）が鉄骨造であるので、主たる構造である鉄骨造の経年減点補正率を適用する。
② 異なった構造がそれぞれ１／２ずつであり、主たる構造の判定が難しいが、このような場合には、納税者に有利な方法によるものとする。
したがって、鉄骨造の経年減点補正率を適用する。
（メリット）
・ 構造ごとに経年減点補正率を分けて適用する場合に比べて、団体の事務量が少量で済む。
（デメリット）・ 主たる構造部分の耐用年数が従たる構造部分の耐用年数より長い場合、従たる構造部分の耐用年数を延ばしてしまうことになる。
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造部分３：鉄骨造部分１の場合、鉄骨部分の耐用年数が最長40年以上延びることとなる。
・ 納税者に理解が得られにくい。（特に税額面で不利になる場合）＜方法２＞ 構造の異なる部分ごとにそれぞれに該当する経年減点補正率を適用① １階部分については鉄筋コンクリート造の経年減点補正率を適用し、２〜４階部分については鉄骨造の経年減点補正率を適用する。
② １、２階部分については鉄筋コンクリート造の経年減点補正率を適用し、３、４階部分については鉄骨造の経年減点補正率を適用する。
（メリット）
・ 経年減点補正率は構造、用途別に示されているものであるため、各構造ごとに適用すること
により全ての構造に対応できる。

・ 納税者の理解が得られやすい。
（デメリット）・ 主たる構造によって経年減点補正率を適用する場合に比べ、団体の事務が煩雑になる。
以上、複合構造家屋における経年減点補正率の適用方法について、方法１、方法２のそれぞれのメリット、デメリットに基づき、当委員会において検討され、その中で出された意見を集約す
ると次のとおりである。
・ 複合構造家屋の場合は耐用年数の短い構造で決まるという考え方もある。
・ 構造は１カ所傷んで壊れたら、建物を全部壊さざる得ないから、一番短いところで決まる。
・ 主要な部分が生きているとなかなか壊しにくい。主要な部分がダメになったら、附属的な部
分が生きていても壊されるということがあるとすれば、短い方というよりも主要な方の構造で寿命は決まる。
以上のように、複合構造家屋であっても、家屋の取り壊しは基本的には一棟を単位として判断されることから、経年減点補正率の適用は一棟単位で判断すべきとの意見が大半を占めた。よって複合構造家屋における経年減点補正率の適用は、主たる構造により一棟単位で構造種別を定め
たうえで行うことが望ましいと委員会においては結論づけられた。
しかしながら、複合用途家屋の場合と同様に、複合構造家屋の経年減点補正率の適用を、主たる構造により一棟単位で行う場合には、その主たる構造の判断基準についても検討しておく必要があると思われる。この主たる構造の判断基準については、床面積割合で判断するという考え方と最も耐用年数の短い構造（これは、複合構造家屋の場合、一の構造が傷んで壊れると、当該家屋全体を取り壊す必要があるという考え方に立っている）で判断するという考え方の２つが挙げられる。
これら２つの判断基準についての委員会での検討状況は次のとおりである。
（１） 床面積割合
当該家屋の延べ床面積に対して最も大きな割合を占めている構造をもって主たる構造とする。
＜問題点＞
・ 従たる構造の耐用年数の延長（主たる構造部分の耐用年数が従たる構造部分の耐用年数より長い場合、例えば、SRC造部分３：
S造部分１の場合は、鉄骨部分の耐用年数が最長40年以上延びることとなり納税者の理解が得られにくい。）（２） 最も耐用年数の短い構造
複合構造家屋の場合、一の構造が物理的に使用できない状態になると、当該構造のみを取り壊すということはせず、通常はその家屋全部が取り壊されることが多い。したがって、複合構造家
屋の耐用年数を考える場合、複合用途家屋とは逆に耐用年数の最も短い構造を主たる構造として
経年減点補正率を適用する方法も考えられる。
＜問題点＞
・ 複合構造家屋の場合、構造の異なる部分を区分して評点付設している場合が多く、評価、課
税上も区分することが容易であり、実務上（電算上）も各部分ごとに経年減点補正率を適用している場合が多いため、団体での取扱いに混乱が生じる可能性がある。
（現行の取扱いが税負担上、不利になってしまう。）
主たる構造の判断基準については、その基準を床面積割合あるいは最も耐用年数の短い構造のどちらにおいた場合でも、その根拠に決め手がなく、それぞれに内在する問題点は解消されない。しかしながら、複合構造家屋については、床面積の最も大きい構造について、その部分が傷んだ場合、当該家屋を建て替える場合が比較的多いといえる。
したがって、複合構造家屋の主たる構造の判断基準は、複合用途家屋においても主たる用途で判断することとし、その場合に床面積割合を採用していることとの評価上のバランス及び上記の理由から、床面積割合にすることが適当であるとの結論を得た。
以上、複合構造家屋に対する経年減点補正率の適用については、原則として、複合用途家屋と同様に「一棟単位（主たる構造）」で判断することとし、主たる構造の判断基準については床面積割合で行うことが望ましいとされた。
しかしながら、これも複合用途家屋と同様に、家屋の態様から経年減点補正率を一棟単位で判断しがたい場合が発生することが予測される。したがって、原則どおりの適用をすることが、評価、課税の均衡上問題があり、市町村長が特に必要と認める場合（当該家屋について、構造別に明確に区分することができ、かつ区分して、経年減点補正率を適用することが当該市町村の評
価、課税の均衡上必要であると市町村長が判断する場合）は、構造別に分けて経年減点補正率を適用しても差し支えないものとするような取り扱いをしていくことが評価、課税の均衡を保つ上で必要であるとの意見が付された。
（３） 改築を伴わない用途変更が行われた家屋の取り扱い
家屋においては、その使用の過程で当該家屋の使用形態（用途）が変わるケース（例えば本来
は事務所用として建築された家屋が、用途変更により住宅用として使用されるというような場合）も当然に予想されるが、その場合における経年減点補正率の適用方法については評価基準上
では何ら示されていない状況にあり、評価の現場においても疑義が生じているところである。
以下、委員会において事例に挙げる家屋の経年減点補正率の適用について方法１及び方法２に沿って検討を行った。

＜事例＞

（考え方）
方法１ 用途変更が行われた場合においても、本来の構造に変更はないので、そのまま用途変
更前の経年減点補正率を適用する。
方法２ 家屋の時の経過に応じて通常生ずる減価は、その家屋の使用形態（用途）に応じて定められているものであるから、用途変更後の経年減点補正率を適用する。
改築を伴わない用途変更が行われた家屋の経年減点補正率の適用についての委員会における判断は以下のとおりである。
そもそも、経年減点補正率は本来、同じ構造であっても使用の形態により最終残価率までの到達年数に差が生じているものである。
その考え方からすると方法１は途中で使用の形態に変更が生じているにもかかわらず最終残価率までの到達年数が変わらないことになり、経年減点補正率の考え方に合致しなくなると考えられるためである。
よって改築を伴わない用途変更が行われた家屋の経年減点補正率の適用は方法２によることが望ましいと委員会において結論づけられた。
二

損耗の程度に応ずる減点補正率の適用について

１ 損耗の程度に応ずる減点補正率とは（１） 定義損耗の程度に応ずる減点補正率（以下「損耗減点補正率」という。）とは、家屋の各部分別の損耗の現況を建築当初の状態に修復するとした場合に要する費用相当額を基礎として算定した補正率で、損耗減点補正率基準表に定められている補正率である。
家屋の損耗の状況による減点補正率は、原則として経年減点補正率によって求められるが、損耗減点補正率は、天災、火災その他の事由により経年減点補正率によって当該家屋の損耗の状況に応じた減点補正率を求めることが適当でないと認められる場合又は経過年数が明確でない等の事由により経年減点補正率によることができない場合に適用される補正率である。
木造家屋にあっては、部分別損耗減点補正率基準表（評価基準別表第10）と総合損耗減点補正率基準表（評価基準別表第11）が示されており、非木造家屋にあっては、部分別損耗減点補正率
基準表（評価基準別表第14）が示されている。
この各損耗減点補正率は、損耗の状況を建築当初の状態に修復するものとした場合に要する費用を基礎として定められており、いわば家屋の物理的減価のみを考慮した数値となっている。これに対して、経年減点補正率基準表に示されている経年減点補正率は、経年による物理的減価と、社会的、経済的陳腐化等による減価が考慮されている。そのため、損耗減点補正率を適用する場合には、当該家屋の損耗の実態に応じ経年減点補正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価に応ずる減点を加える等経年減点補正率によって求める場合との均衡を考慮する必要がある。

２ 損耗減点補正率基準表の適用に関するアンケート調査（１） 調査の概要① 調査の目的
この調査は、市町村における家屋の損耗減点補正率基準表の適用の実態について調査するとともに、損耗減点補正率基準表が抱える問題点について把握することを目的としたものである。
②

調査対象団体調査対象団体は、各都道府県の県庁所在市、東京都（特別区）及び人口10万人以上の全市の計225団体とした。
③

調査対象期間
平成６年度から平成10年度の５年間④

調査項目
損耗減点補正率基準表に関する調査
ア 損耗減点補正率基準表の適用の有無及び理由
イ 適用後、補修されない場合の評価替えの方法
ウ 適用後、修復された場合の再評価の方法
エ 社会的、経済的陳腐化分の算定の方法
オ 最終残価率の取り扱い
カ 損耗減点補正率基準表中、使用しにくいところの有無及びその内容⑤

調査方法
調査対象団体に対するアンケート調査（２） 調査の結果① 損耗減点補正率基準表の適用状況
各団体における過去５年間の適用状況については表１のとおりであり、「適用したことのある団体」が225団体中58団体、割合は、25.8％であり、「適用したことがない団体」は225団体中167
団体74.2％であった。（図１参照）
なお、「適用したことがある団体」で損耗減点補正率の適用に関する要領を定めている団体は８団体であった。
【要領を定めている団体】
札幌、横浜、金沢、名古屋、京都、大阪、神戸、宝塚
適用の有無
表１ 損耗減点補正率の適用状況
適用したことがある
適用したことがない
合
計

団体数
58団体
167団体
225団体

割合
25.8％
74.2％
100.0％

②

適用した損耗減点補正率基準表（複数回答）
損耗減点補正率基準表を適用した団体は、58団体であったが、どの基準表を適用したかを見たものものが、次の表２である。１団体で２種類以上の基準表を適用した団体もあり、延べ数となっているが、最も適用の多かった基準表は非木造部分別損耗減点補正率基準表で、延べ44団体（75.9％）となっている。（図２参照）
表２
a
b
c
d

適用した損耗減点補正率基準表
基
準表
木造部分別損耗減点補正率基準表
木造総合損耗減点補正率基準表
非木造部分別損耗減点補正率基準表
プレハブ構造建物損耗減点補正率算出表

延べ団体数
29団体（50.0％）
25団体（43.1％）
44団体（75.9％）
５団体（8.6％）（複数回答有）※（ ）内は、適用団体に占める割合③

損耗減点補正率を適用した理由（複数回答）
損耗減点補正率を適用した団体が、どのような場合に適用したのかを見たものが表３である。

複数回答のため延べ数となっているが、その内訳を見ると「その他」の36団体（62.1％）を除いては、「天災のため」、「火災のため」がいずれも21団体（36.2％）と最も多くなっている。
（図３参照）「その他」の理由として挙げられていた主なものは、次のとおりである。
【その他の理由】
・ 地盤沈下（８団体）、欠陥住宅（８団体）
・ 手抜き工事による施工のため、通常の評価基準に示されている評点とは実態が合わない。
（２団体）
・ 未使用の建物の場合、損耗の程度が経年減点補正率とかなり食い違う。（６団体）
・ 雨漏りによる内外壁、主体構造部、屋根、天井、床の損耗（３団体）
表３
a
b
c

損耗減点補正率を適用した理由
理
由
天災のため
台風又は潮風によるため
火災のため

延べ団体数
21団体（36.2％）
13団体（22.4％）
21団体（36.2％）de

事故によるため改築等があったため

５団体（8.6％）
４団体（6.9％）fg

経過年数が不明なため
その他

０団体（０％）
36団体（62.1％）（複数回答有）※（ ）内は、適用団体に占める割合④

適用しなかった理由（複数回答）
適用しなかった団体は、167団体であるが、それを理由別にみたものが表４である。このうち、「適用する必要のある家屋がなかった。」が延べ81団体（48.5％）と最も多く、次いで「減免で対応した。」が延べ56団体（33.5％）となっており、「取扱いが困難」が25団体（15.0％）、「その他」は14団体（8.4％）となっている。（図４参照）「その他」の理由として挙げられていた主なものは、次のとおりである。

【その他の理由】
・ 納税者からの申し出により、損耗減点補正率の適用を考慮したが、結果として従前の評価額の方が低くなった。
・ 適用に関する明確な方法が定まっていないため。
・ 火災で適用を検討した家屋はあったが、一部滅失、構築物認定で対応した。
・ 適用する際の判断基準が難しい。
表４
a
b
c
d

損耗減点補正率を適用しなかった理由
理由
延べ団体適用する必要のある家屋がなかった
81団体（48.5％）
適用したい家屋はあったが、取り扱いが困難だったので適用しなかった 25団体（15.0％）
減免で対応した56団体（33.5％）
その他
14団体（8.4％）（複数回答有）※（ ）内は、非適用団体に占める割合⑤

損耗減点補正率適用後、補修等がされない場合の評価替えの方法
損耗減点補正率を適用した後、当該家屋の状態が修繕、補修等されないままの場合に評価替えを行う場合の方法についての問に対する回答が表５である。
損耗減点補正率を適用したことがある団体数は58であるが、この問については、損耗減点補正率を適用したことがない団体についても当該団体の考え方について回答を求めている。
回答の内訳は、「損耗減点補正率の適用を続ける」としたものが、109団体（48.4％）であり、「経年減点補正率に移行する」としたものが96団体（42.7％）であり、「回答なし」は20団体（8.9％）であった。
「経年減点補正率に移行する」としたもののうち、「経年減点補正率の直近下位に移行する」としたものが55団体（57.9％）、「経年減点補正率の近似値に移行する」が19団体（19.8％）、「その他」が22団体（22.9％）であった。（図５、６参照）
表５

損耗減点補正率適用後の評価替えの方法

⑥ 損耗減点補正率適用後、修繕、改築等がされた場合の再評価の方法
損耗減点補正率を適用した後、当該家屋が修復された場合の再評価の方法についての回答が表６である。この回答も実際に損耗減点補正率を適用したことがある団体は58であるが、適用したことがない団体についても当該団体の考え方について回答を求めている。
内訳は、「再評価をするが、修繕の場合は適用前の評価額を限度とする」としたものが84団体（37.3％）、「再評価は行わない」が44団体（19.6％）、「再調査の上再評価をする」としたものが37団体（16.4％）、「修繕、改築が行われたかどうか把握していない」が36団体（16.0％）、「その他」が26団体（11.6％）となっている。（図７参照）

表６
a
b

損耗減点補正率適用後、修復された場合の再評価の方法
再 評 価 の 方 法
再調査の上再評価する
再調査の上再評価するが、修繕の場合は適用前の評価額を限度とする延べ団体数37団体（16.4％）
84団体（37.3％）cde

再評価しない修繕、改築等は把握していない
その他

44団体（19.6％）
36団体（16.0％）
26団体（11.6％）（複数回答有）※（ ）内は、調査団体に占める割合⑦

社会的、経済的陳腐化等による減価分の算定方法
損耗減点補正率を適用する場合においては、当該家屋の損耗の実態に応じ、経年減点補正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価に応ずる減点を加える等、経年減点補正率によって求める場合との均衡を考慮するものであることとされている。この減価分の算定方法について挙げられていた主なものは、次のとおりである。
【主な方法】
・ 経年減点補正率を連乗することにより対応している。
・ 経年減点を考慮したうえで、損耗減点を考慮している。
・ 木造家屋の場合は、主に屋根、基礎、外壁、外周建具の状況について、同一建築年の類似家
屋と比較することにより行っている。
非木造家屋の場合は、損耗減点補正率基準表を参考にしながら、経年減点補正率を下回る部分（評点項目及び施工数量）を把握することにより行っている。
・ 経年減点補正率を参考に適用率を決定している。
・ 損耗減点補正率の適用に関しては、経年減点補正率による場合との均衡を図り、この減価を加味している。
⑧

最終残価率の取り扱い
損耗減点補正率基準表を適用して算定した減点補正率が0.20（経年減点補正率基準表に定める
最終残価率）を下回ったときの取り扱いについての回答が表７である。
内訳は「減点補正率はそのまま適用する」としたものが112団体（49.8％）、「減点補正率は0.20に止める」が100団体（44.4％）、「回答なし」が13団体（5.8％）であった。

「減点補正率はそのまま適用する」とした112団体のうち「0.10に止める」としたのが51団体（45.5％）、「0.10を下回ってもそのまま適用する」が60団体（53.6％）、「回答なし」が１団
体（0.9％）であった。（図８、９参照）
表７⑨

最終残価率の取り扱い

損耗減点補正率基準表の使いにくいところについて

損耗減点補正率を適用するに当たって、使いにくいところがあるかどうかについてみたものが
表８である。
損耗減点補正率適用団体58団体のうち、「使いにくいところがある」と回答した団体は45団体（77.6％）であり、「使いにくいところはない」と回答した団体は13団体（22.4％）である。一方、損耗減点補正率非適用団体では、167団体のうち、「使いにくいところがある」と回答した団体は128団体（76.6％）であり、「使いにくいところはない」と回答した団体は23団体（13.8％）、「回答なし」は16団体（9.6％）であった。
表８a

損耗減点補正率基準表の使いにくいところについて適用団体
使いにくいところがある
45団体（77.6％）

b 使いにくいところはない
c 回答なし合計

13団体（22.4％）
58団体

非適用団体
128団体（76.6％）
23団体（13.8％）
16団体（9.6％）
167団体

⑩

使いにくい基準表の種類（複数回答）
使いにくいとされるのはどの基準表かをみたものが表９である。特に突出しているものはない
が、非木造部分別、木造部分別、木造総合の順に多く、各基準表ともおおよそ調査団体の３〜４割程度の団体が使いにくいと回答している。
なお、プレハブの損耗補正率算出表については、若干少なく調査団体の約３割の69団体となっている。（図10参照）
表９
a
b
c
d

使いにくい基準表の種類
基
準表
木造部分別損耗減点補正率基準表
木造総合損耗減点補正率基準表
非木造部分別損耗減点補正率基準表
プレハブ構造建物損耗減点補正率算出表（複数回答有）※（ ）内は、調査団体に占める割合

延べ団体数
85団体（37.8％）
79団体（35.1％）
88団体（39.1％）
69団体（30.7％）

⑪

使いにくい理由（複数回答）
損耗減点補正率を適用しにくい理由は何かについて見たものが表10である。
まず、固定資産評価基準依命通達により、考慮しなければならないとされる「社会的・経済的陳腐化等による家屋の減価分の考慮の方法が分からない」としたものが99団体（44.0％）であった。
次に、当該家屋に実際に損耗減点補正率を適用するに当たって、損耗度を決定する際に「「損耗状況」の欄の説明が実態に合っておらず損耗の認定が難しい」としたものが70団体（31.1％）
であり、「上昇率方式を使っているため、実務上部分別損耗減点補正率の適用が難しい」としたものが65団体（28.9％）、「据置価格を上回ってしまう場合がある」が56団体（24.9％）であった。
その他に、「適用方法が分からない」としたものが40団体（17.8％）、「突発的な事故による場合の適用が難しい」が28団体（12.4％）、「その他」が11団体（4.9％）であった。（図11参照）「その他」に挙げられていた主なものは、次のとおりである。
【その他の理由】
・ リフォームなど改築については調査物件の公正的把握が出来ない。
・ 一部が損耗している場合の全体に占める割合を求めるのに苦慮している。
・ 木造家屋総合損耗減点補正率基準表を適用する場合、表の損耗状況の「外部回り」と「内部回り」の内容が合致せず損耗減点補正率を決定しづらい。
表10

損耗減点補正率を使いにくい理由
適用しにくい理由

延べ団体数
70団体
a 「損耗状況」欄の説明が実態にあっておらず損耗の認定が難しい（31.1％）
28団体
b 突発的な事故等（12.4％）
99団体
c 社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分の考慮の方法が分からない（44.0％）
d 上昇率方式を使っているため、実務上部分別損耗減点補正率の適用が難 65団体
しい（28.9％）
56団体
e 据置価格を上回ってしまう場合がある（24.9％）
40団体
f 適用方法が分からない（17.8％）
gその他（複数回答有）※（ ）内は、調査団体に占める割合

11団体（4.9％）

３ 損耗減点補正率基準表の適用に関する実態調査（１） 実態調査の概要
実態調査は、「損耗減点補正率基準表の適用に関する調査」の中で、損耗減点補正率基準表を適用したことがあり、かつ適用に関する実施要領を定めている団体中４団体（A市、B市、C市、D市）について、損耗減点補正率基準表の適用の実態を把握するとともに、その適用の方法（特に社会的、経済的陳腐化等の考慮方法）について調査したものである。
調査の内容については、以下のとおりである。
１ 適用した損耗減点補正率基準表
２ 損耗減点補正率の算出方法
３ その他（１） 損耗減点補正率を適用しても据置価格を上回る場合の対応について（２） 損耗減点補正率が示されていない部分別の取り扱い（３） 適用要領を定める以前の適用方法（２） 実態調査の結果について＜A市＞
１ 適用した損耗減点補正率基準表（１） 木造家屋
木造家屋総合損耗減点補正率基準表を適用
８件（２） 非木造家屋
非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表を適用
31件
２ 損耗減点補正率の算出方法（１） 木造家屋
木造家屋損耗減点補正率算出の流れは以下のとおりである。
① 当該家屋全体を通ずる損耗の状況を総合的に判定
木造家屋総合損耗減点補正率基準表に示されている補正率の範囲内において、当該家屋の全体を通ずる損耗の状況に応じて求める。
② 残存率の算出①で求めた総合損耗減点補正率に見合う経年減点補正率（同一減点補正率がない場合は、直近下位の経年減点補正率）に対応する建築年をもって経年起算年とする。
事後これによって経年減点補正率を適用して差し支えない。
（２） 非木造家屋
非木造家屋損耗減点補正率算出の流れは以下のとおりである。

①

当該家屋全体を通ずる損耗の状況を各部分ごとに判定
当該家屋の各部分を通ずる損耗の状況に応じて、当該各部分ごとの損耗減点補正率を求める。
この場合において、当該家屋の一の部分に損耗の程度が異なる２以上の箇所がある場合には、当該箇所ごとにその部分別損耗減点補正率を求め、これに該当箇所の施工量に占める割合を乗じて得た数値を合計して求める。当該割合は百分比をもって求め、部分別損耗減点補正率に小数点以下２位未満の端数があるときは切り捨てとする。
〔算式例〕
当該部分の部分別損耗減点補正率＝A箇所の部分別損耗減点補正率×A箇所の当該部分の全体に占める割合＋B箇所の部分別損耗減点補正率×B箇所の当該部分の全体に占める割合② 損耗減点補正率の算出①で求めた部分別損耗減点補正率に、各部分の部分別単位当たり再建築費評点数の数値を乗じたものを合計する。
↓
この合計した数値を、当該家屋の単位当たり再建築費評点数の数値で除す。この場合において、部分別損耗減点補正率に小数点以下２位未満の端数があるときは切り捨てとする。
〔算式〕（一の部分の部分別損耗減点補正率×当該部分の部分別単位当たり再建築費評点数）の合計／単
位当たり再建築費評点数③ 残存率の算出②で求めた部分別損耗減点補正率にみあう経年減点補正率（同一減点補正率がない場合は、直近下位の経年減点補正率）に対応する建築年をもって経年起算年とする。
じ後これによって経年減点補正率を適用して差し支えない。
３ その他（１） 損耗減点補正率を適用しても据置価格を上回る場合の対応について必ず下がるようにしている。（修理費がどのくらいかかるかを想定し、それに見合う額相当分を落とすために、逆算により率を求めたり、現実の損耗度より高めに設定したりしている。）（２） 損耗減点補正率が示されていない部分別の取り扱い損耗が認められるのであれば、減点補正を行う。
（３） 適用要領を定める以前の適用方法
適用要領は昭和39年度当時から定めている。内容に大きな改正はない。
＜B市＞
１ 適用した損耗減点補正率基準表（１） 木造家屋
ア 木造家屋総合損耗減点補正率基準表
４件
損耗が家屋全体に及びしかも各部分にわたって同程度の損耗状況を呈しているものについて適用
イ 木造家屋部分別損耗減点補正率基準表
１件
損耗の程度が各部分において異なる家屋について適用（２） 非木造家屋
非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表を適用（住宅、アパート用プレハブ建物を除く。）
３件（３） プレハブ家屋
住宅、アパート用プレハブ建物部分別損耗減点補正率基準表を適用（非木造家屋のうち住宅、アパート用プレハブ建物について適用）
０件
２ 損耗減点補正率の算出方法（１） 損耗減点補正率の算出
家屋の経過年数が明確でない等の理由により経年減点補正率によることができない場合
損耗減点補正率の算出の流れは以下のとおりである。
① 部分別の損耗減点補正率の決定
部分別の損耗の実態によって、各部分別ごとに損耗の状況に応じ当該部分別損耗減点補正率基
準表に示されている損耗状況と概ね一致する損耗度に応じた減点補正率を定める。

損耗減点補正率の定めがない部分の損耗減点補正率は、他の部分別の損耗減点補正率を基に算出する。→（３ その他（２）参照）
なお、一の部分に二以上の使用資材の種別に該当する工事がされているとき又は、一の損耗の状況が家屋の一部にあるときは、当該工事の施工部分又は損耗の状況のある部分の全体に占める割合等を基に、各部分別ごとの損耗減点補正率を求める。この場合、次の例示を基に、その部分の当該家屋全体に占める割合を求めるものとする。
A 家屋の外部仕上げにあってはその面及び階層を単位とする。
B 内部の各仕上げにあっては各部屋及び廊下等を単位とする。
C 主体構造部、柱にあっては外部の面及び階層又は各部屋を単位とする。
② 損耗減点補正率の算出①によって求めた部分別ごとの損耗減点補正率に、それぞれの部分別評点数割合（1.0㎡当たり）を乗じたものを合計する。
↓
この合計した数値を、損耗減点補正率の定めがある部分の部分別評点数割合の計で除す。
〔算式〕（一の部分の部分別損耗減点補正率×当該部分の部分別評点数割合）の合計／損耗減点補正率の定めがある部分の部分別評点数割合（２） 損耗経年減点補正率の算出（平成９基準年度から新設）
家屋の経過年数は明らかであるが、天災、火災、その他の事由により当該家屋の状況からみて
経年減点補正率により損耗減点補正率を求めることが適当でない場合
損耗経年減点補正率の算出の流れは以下のとおりである。
① 部分別損耗減点補正率の決定
部分別の損耗減点補正率は（１）①によって求める。
この場合、損耗度及び損耗部分の割合は、実地調査による写真及び損耗の状況報告書等の資料に基づき定める。
② 部分別損耗補正率の決定
当該家屋の経年減点補正率と①で求めた部分別損耗減点補正率により定めるものとし、部分別損耗減点補正率で経年減点補正率に至らないものは、経年減点補正率によるものとする。
→ 損耗経年減点補正率は経過年数が明らかである場合に適用するため、損耗減点補正率にはない規定が設けてある。
③ 平均算出補正率の算定②によって求めた部分別ごとの損耗補正率に、それぞれの部分別評点数割合（1.0㎡当たり）を乗じたものを合計する。
↓
この合計した数値を、損耗減点補正率の定めがある部分の部分別評点数割合の計で除す。
〔算式〕（一の部分の部分別損耗減点補正率×当該部分の部分別評点数割合）の合計／損耗減点補正率の定めがある部分の部分別評点数割合④ 損耗経年減点補正率の決定
損耗経年減点補正率は、当該家屋に適用する経年減点補正率基準表における経年減点補正率で③で求めた平均算出補正率の数値に直近する下位の率のものとする。
３ その他（１） 損耗減点補正率を適用しても据置価格を上回る場合の対応について必ず据置価格より下がるように、損耗減点補正率を適用して求めた理論評価額を経年減点補正率を適用して求めた理論評価額で除して得た率を前年度の決定価格に乗じている。
（２） 損耗減点補正率が示されていない部分別の取り扱い
損耗減点補正率の定めのある部分で一棟全体の押しならべた減点補正率を求め、それを最後に
当該家屋の再建築費評点数に乗じることにより損耗減点率の効果が損耗減点補正率の定めのない部分にも反映される。
（３） 適用要領を定める以前の適用方法
損耗経年減点補正率は平成９基準年度から新設。それ以前は損耗減点補正率の適用のみ。
＜C市＞

１ 適用した損耗減点補正率基準表（１） 木造家屋
木造家屋総合損耗減点補正率基準表又は木造家屋部分別損耗減点補正率基準表を適用
なお、C市においては、原則として木造家屋部分別損耗減点補正率基準表により求めるものとする。
879件（２） 非木造家屋
非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表を適用
1,730件
２ 損耗減点補正率の算出方法（１） 損耗減点補正率の算定
損耗減点補正率の算定は次の計算式によるものとする。
損耗減点補正率＝経年減点補正率×〔（補正後評点数合計）〕／（評点数合計）〕① 「経年減点補正率」について
基準年度において固定資産税を課している家屋について、第２年度又は第３年度に損耗減点補正率を適用することとなった場合 →基準年度の経年減点補正率
第２年度において新たに固定資産税を課することとなった家屋について、第３年度に損耗減点補正率を適用することとなった場合 →第２年度の経年減点補正率
第３年度において新たに固定資産税を課することとなった家屋について、基準年度に損耗減点補正率を適用することとなった場合 →第３年度の経年減点補正率② 「補正後評点数合計」について
各部分別の評点数に当該各部分別の損耗減点補正率を乗じたものの合計③ 端数処理について（損耗減点補正率）
木造家屋・・・小数第２位（小数第３位以下切捨て）
非木造家屋・・小数第４位（小数第５位以下切捨て）④ 部分別損耗減点補正率の算定
部分別の損耗減点補正率は、木造（非木造）家屋の各部分別ごとに、評価基準別表第10及び第14により、その損耗の状況に応じて損耗度を判定し求めるものとする。
この場合に、一の部分に二以上の使用資材の種別に該当する工事が施工されているときなど、
一の部分別において損耗の程度が異なっている場合は、その異なる各工事ごとの損耗の状況に応ずる損耗減点補正率を求め、当該損耗減点補正率に当該工事の施工量の当該部分別に占める割合（仕上げ割合）を乗じて得た数値を合算するなどして、当該部分別の損耗減点補正率を求めることとする。
（２） 損耗減点補正率の適用
適用しようとする損耗減点補正率と同じ率の経年減点補正率を適用することとする。なお、同率の補正率がないときは、直近下位の補正率によるものとする。
（３） その他① 社会的、経済的陳腐化等による減価分の考慮
損耗に応じる物理的減価分を当該家屋の経年減点補正率から減じる方法により損耗減点補正率を算定しているので、すでに社会的、経済的陳腐化等による減価は含まれている。
② 損耗減点補正率適用後の取り扱い
すでに損耗減点補正率を適用している家屋については、原則としてそれ以降の年度においても損耗減点補正率基準表によって損耗の状況による減点補正率を求めることとなるが、損耗減点補
正率適用以後、当該家屋に特に状況の変動がない場合は、経年減点補正率の減価の例によって損耗の状況による減点補正率を求めても差し支えない。
③ 損耗減点補正の限度
補正の限度は0.20とする。これは、人の使用しうる状態に保つだけの維持管理を行うかぎりにおいて、当該家屋の物理的、社会的な残存価値は0.20を下回らないとの考え方による。
ただし、天災、火災等に起因する損耗に対しては、通常の維持管理による残存価値（0.20）の保持が不可能な場合も考えられるので、この場合には当該家屋を使用している限りにおいて、特例として残存価値を0.10を限度として補正できるものとする。
３ その他（１） 損耗減点補正率を適用しても据置価格を上回る場合の対応
前年度決定価格から、経年減点補正率を適用して求めた理論評価額と損耗減点補正率を適用して求めた理論評価額の差額を縮小率で割り落とした額を引いているため、必ず据置価格を下回

る。
（２） 損耗減点補正率が示されていない部分別の取り扱い「外周壁骨組」 → 「外部仕上げ」に含める「間仕切骨組」 → 「内部仕上げ」に含める「仮設工事」→ 考慮しない「その他工事」 → 考慮しない（３） 適用要領を定める以前の適用方法
本庁で損耗減点補正率の適用について具体的に指導していないため、市内各区で損耗減点補正率の適用方法が異なっていた。
＜D市＞
１

適用した損耗減点補正率基準表
別表第10
木造家屋部分別損耗減点補正率基準表 447件
別表第11
木造家屋総合損耗減点補正率基準表 447件
別表第14
非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表 447件
プレハブ家屋構造建物損耗減点補正率基準表 447件

２

損耗減点補正率の算出方法（D市では「特別損耗減点補正率」と称する）① 基本的な考え方
特別損耗減点補正率の算出にあたっては、依命通達に基づき、物理的損耗による減価に加え、経年減点補正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による減価を考慮するものとする。
② 社会的、経済的陳腐化の考慮について
木造家屋においては、昭和48基準年度に経過年数の短縮及び初期減価率の引き下げが行われ、平成６基準年度に経過年数の短縮が行われた。
非木造家屋においては平成６基準年度に経過年数の短縮及び住宅、アパート用建物の初期減価率の引き下げが行われた。
これらの改正では、家屋の物理的損耗による減価と経済的、社会的陳腐化を考慮して、初期減価率等が引き下げられたものであるが、D市では、特別損耗減点補正率の算出にあたっては、これらの経年減点補正率基準表の改正前と改正後を比較することにより、経年減点補正率の減価率のうち経済的、社会的陳腐化の見込まれている割合を算定し、損耗減点補正率基準表により算出した損耗減点補正率に加味することとしている。
③ 特別損耗減点補正率の算出（ア） 木造家屋（木質系プレハブを含む）（イ）

非木造家屋（軽量鉄骨系、鉄筋コンクリート系プレハブを含む）

（ウ）

定数「0.4」の算定方法（エ）

定数「0.3」の算定方法

３ その他（１） 損耗減点補正率を適用しても据置価格を上回る場合の対応について
損耗減点補正率を適用しても据置価格を上回ると説明をして納得してもらう。
（２） 損耗減点補正率が示されていない部分別の取り扱い
外周壁骨組→外部仕上げ
間仕切骨組→内部仕上げ
その他工事→その他設備と同じ扱い（３） 適用要領を定める以前の適用方法
社会的、経済的陳腐化については考慮していない。
実際に、過去の適用において評価額が減少した例はほとんどない。
（４） 損耗減点補正率を適用して算定した減点補正率が0.20を下回ったときの取り扱い減点補
正率はそのまま適用する。
（３） 損耗減点補正率を適用するに当たっての問題点
損耗減点補正率基準表の適用に当たっては、A市、B市、C市、D市とも独自にその適用に関する要領を定めているが、それぞれ次のような問題点が考えられる。
○ A市
・ 社会的、経済的陳腐化の考慮の方法で、損耗減点補正率基準表で得られた補正率に経年減点
補正率の一定割合を乗じることとしているが、結果的に損耗減点補正率に経年減点補正率すべてを乗じている。 → 物理的損耗を考慮しすぎる。
・ A市内でも各区によって損耗減点補正率の適用が異なる。
→ 同一市内で同一家屋でも各区によって適用が異なる。
○ B市
・ 社会的、経済的陳腐化を考慮していない。（損耗経年減点補正率の場合、各部分別の損耗減
点補正率は、経年減点補正率か損耗減点補正率のいずれか低い方を選ぶことになっているが、経年減点補正率を選んだ場合は通常以上の損耗が考慮されなくなり、損耗減点補正率を選んだ場合は社会的、経済的陳腐化が考慮されなくなる。）
・ 損耗減点補正率を適用して求めた理論評価額と経年減点補正率を適用して求めた理論評価額を比較し求めた下落率を、現在の決定価格に乗じて評価額を算出する方法を採っているため据置措置が適用されている家屋については評価額を落としすぎることになる。
○ C市
・ 経年減点補正率にさらに損耗減点補正率の平均を乗じる扱いとなっているため、物理的減価分が二重に減点される扱いとなっている。
・ 損耗減点補正率を適用して求めた理論評価額と経年減点補正率を適用して求めた理論評価額を比較し求めた下落率に一定の補正をして、現在の決定価格に乗じて評価額を算出する方法を採っているため据置措置が適用中の家屋については評価額を落としすぎることになる。
・ 評価基準第２章第２節四及び第３節三に定める損耗の状況による減点補正率の算出方法に「当該木造（非木造）家屋の経過年数が明確でない等」とあるが、C市の場合には適用できない。
（C市：経年の明確でない家屋はない。）○ D市
・ 改正前の経年減点補正率（木造S45：非木造H３）と改正後の経年減点補正率を比較すること
により、社会的、経済的陳腐化分を算出しているが、D市では改正前の経年減点補正率を全て物理的減価分としてとらえている。（S45基準の評価基準依命通達にも経年減点補正率には社会的、経済的陳腐化が含まれているとされている。）
特に、住宅の初期減価は明らかに社会的、経済的陳腐化分の占める割合が多いと考えられるにもかかわらず、改正前の初期減価の10％はすべて物理的減価分として扱われている。
・ 一度、損耗減点補正率が適用されると、経年減点補正率が損耗減点補正率に追いつくまでその損耗減点補正率が据置かれる。（途中で損耗減点補正率の見直しを行わない。）
４ 損耗減点補正率基準表の見直しについて（１） 日本建築学会による調査研究報告書の概要
損耗減点補正率基準表については、損耗度、損耗状況及び損耗減点補正率の全面的な見直しに加え、社会的、経済的陳腐化等の考慮方法の明確化を行うことを目的として、平成11年度に（財）資産評価システム研究センターから（社）日本建築学会への委託により調査研究が進められてきたものである。その調査研究報告書の概要は次のとおりである。
「損耗減点補正率基準表の見直しに関する調査研究報告書」――― 要 旨 ―――
１「損耗の状況による減点補正率」の見直しについて
現行固定資産評価基準における損耗減点補正率基準表は多くの問題を抱えており、アンケート調査等からその主たる問題点を整理すると以下のとおりである。
① 社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分の考慮の方法が分からない。
② 「損耗状況」の説明と損耗減点補正率が実態に合っていない。
③ 損耗減点補正率を適用しても据置価格を上回ってしまう場合がある。
④ 具体的な適用（評価計算）の仕方が分からない。
これらの問題点は、損耗減点補正率の具体的な適用の仕方を国が示すことで適正な評価が可能となることによって解決できる問題点と、損耗減点補正率基準表が昭和39年の現行固定資産評価
基準制定時より改正されておらず、それ自体に内在する不備により生じている問題点に区分することができる。
したがって、これらの問題点を解消し、各市町村において適正に損耗減点補正率の適用を行えるようにするためには、次の２つのアプローチが考えられる。１つ目が現行の固定資産評価基準
における考え方、取り扱いを変更しない方法、２つ目が現行の固定資産評価基準における取り扱
いを一部変更する方法である。これら２つのアプローチそれぞれについて、検討すると次のようになる。
＜現行の固定資産評価基準における考え方、取り扱いを変更しない方法＞① 損耗度、損耗状況及び損耗減点補正率のすべてを見直し、市町村の家屋担当者が適正に適用できるように損耗減点補正率基準表の改正を行う必要がある。
② 損耗減点補正率の算定にあたり必要となる、経年減点補正率基準表の基礎に算入されている
社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分の考慮の方法を明示する必要がある。
現行の固定資産評価基準における考え方、取り扱いを変更しないで損耗減点補正率基準表の見直しを行う場合には上記のような見直しをする必要があるが、①の場合は、近年は同じ部分別であっても仕上げ資材、施工方法等は多様化しており、それぞれ損耗度、損耗状況も異なるためこれに対応できるように現行の考え方のままで現行損耗減点補正率基準表を改正することは実務上不可能であると考えられる。また、②についても概念的には理解できるものの具体的な算定方法
を、簡易な方法で示すことはかなり困難であると考えられる。
＜現行の固定資産評価基準における取り扱いを一部変更する方法＞① 経年減点補正率に通常の損耗以上の損耗分に相当する物理的減価分を考慮する考え方に基づ
き損耗減点補正率基準表を改正する。
② ①の方法による場合、損耗減点補正率基準表の損耗度、損耗状況及び損耗減点補正率について、新たな考え方により定め直す必要がある。
現行の固定資産評価基準における取り扱いを一部変更して損耗減点補正率の見直しを行う場合には、①のような考え方に基づいて見直しを行うことが考えられる。その場合には、経年減点補
正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分を別に考慮する必要がなくなり、非常にわかりやすいものになると考えられる。また、①によった場合にも、損耗減点
補正率基準表の損耗度、損耗状況及び損耗減点補正率については見直す必要があるが、評価の時点における経年減点補正率が損耗の状況を判断する基準点となるため、損耗減点補正率基準表は
現行よりかなり簡素なものになると考えられる。
２

新損耗減点補正率基準表の提案
現行制度において、損耗減点補正率の適用を困難にしている一つの要因は、建築年次の不明な家屋にかかる損耗の状況による減点補正を損耗減点補正率により行うこととした点にある。
すなわち、このために、現行損耗減点補正率が、損耗の状況を建築当初の状態に修復するものとした場合に要する費用を基礎として定められているのである。
しかしながら、社会の状況は昭和39年（現行固定資産評価基準制定時）当時と大きく変わってきている。この46年の間に、新築家屋の評価捕捉率は、著しく向上し、当時建築年次不明であった家屋で現存しているものも、大半は、経過年数により残価率20％に達しており、その結果、調査結果からも見て取れるように、現在、建築年次が不明である家屋はほとんどなく、また、あったとしても聞き取り等の方法により概ね把握できるものと考えられる。
したがって、新しい損耗減点補正率は、建築年次の不明の家屋には適用せず、通常以上の損耗状況になっている家屋だけに適用すべきものと考えている。
このような考え方にたてば、損耗減点補正率は、各部分別の損耗の現況を、通常の維持管理が行われている場合における損耗度まで修復するものとした場合に要する費用を基礎として定める
こととすればよい。
このようにして算定された損耗減点補正率は、評価対象家屋の経年減点補正率に加味する方式
を採ることが可能となり、通常以上の損耗にかかる物理的減価分を比較的簡単に評価額に反映させることができるものと考えられる。
以上のような考え方に基づき損耗減点補正率基準表を作成してみると、表のようになる。
なお、損耗度「０」、損耗状況「通常以上の損耗がないもの」とは、当該部分別の損耗状況が通常の維持管理が行われている場合の損耗度を基準としているもので、現行固定資産評価基準のように建築当初の状態を基準にしているものではない。
したがって、損耗度「１」から「９」において、それぞれの損耗状況ごとに示している「損耗減点補正率」についても、それぞれの損耗状況を損耗度「０」の状態に復元するために要する費用を基礎として定めているものである。
また、損耗度「10」の損耗状況は「当該部分別の原形をとどめないとき又はその復旧が不能であるとき」であり、部分別によっては家屋としての要件を満たしているかどうかの認定が必要となることも考えられるため注意が必要である。
この部分別損耗減点補正率基準表は、通常以上の損耗度が認められる各部分別について共通で使用するものである。したがって、現行固定資産評価基準の部分別損耗減点補正率基準表のように部分別ごとに損耗状況を細かく例示してはいない。
表 部分別損耗減点補正率基準表（案）
損耗度
損
耗
０
通常以上の損耗がないもの
１
２
３
４
５
６
７
８
９
10

状

況

当該部分別の価格の10％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の20％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の30％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の40％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の50％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の60％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の70％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の80％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の90％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の原形をとどめないとき又はその復旧が不能であるとき損耗減点補正率
1.00
0.90
0.80
0.70
0.60
0.50
0.40
0.30
0.20
0.10
０

（２） 部分別損耗減点補正率基準表（案）の検討
現行損耗減点補正率基準表の見直しについては、（社）日本建築学会において調査研究が行われ、その調査研究報告書「損耗減点補正率基準表の見直しに関する調査研究報告書」では、新たな考え方に基づいた部分別損耗減点補正率基準表の提案がなされた。
これについての委員会での検討状況は次のとおりである。
・ 新部分別損耗減点補正率基準表の損耗状況の説明が抽象的であるので、地方団体から適用の方法について照会があるのではないか。
→ 照会については、個別に対応すべきものである。（地方税法上、評価基準で決めていることについては国は技術的な援助を与えなければならないことになっている。）
・ 新部分別損耗減点補正率基準表の損耗状況の説明は、具体的にすべきではないか。
→ 損耗状況については大まかなガイドがないと市町村が使いにくいという問題点はあるが、現行損耗減点補正率基準表の損耗状況が細かすぎてメンテナンスができていない。

損耗状況については、現実的に細部までは規定できないし、仮にこれを行うと現行損耗減点補
正率基準表の問題点をそのまま引きずることになる。
抽象的に規定することによる多少の問題点はあっても、損耗減点補正率基準表としては簡潔なものがいいのではないか。
現行損耗減点補正率基準表のように非常に細かく決めるより、抽象的に決めておく方が市町村は使いやすいのではないか。
抽象的な方が、大規模災害等のように一定の地域で同様の傾向を示している損耗について、市
町村において柔軟に対応できるのではないか。
損耗状況については、客観的な基準、根拠が示されていた方が市町村としては使いやすいが、運用上の目安は市町村で作成するのがいいのではないか。
損耗状況と損耗減点補正率は、建築の専門家でもはっきり分からないということであれば、現行損耗減点補正率基準表のような損耗状況の規定は無理である。
・ 損耗状況の判断は、修復に要する費用をベースにする考え方もある。
→ 修復費、修繕費には、仮設費等も含まれ、これも容易ではない。
物理的、技術的な損耗状況と復旧費、修繕費は直接的にはリンクしていない。
・ 損耗状況の判断は、面積で見る方法もある。
→ 面積で分かるものはいいが、壁の亀裂や、建築設備は非常に難しい。
面積で損耗部分が小さくても、全部やり直さないといけない場合もある。
評価基準に明記する必要はないが、損耗状況の判定について、面積等の数量化しやすいものは
それにより行い、それが適当でない場合は修繕費等を参考にして行うというような考え方を持っていればよいのではないか。
・ 損耗減点補正率基準表の適用は、納税者からの申し出によることがほとんどで、苦情処理的に用いられていることが多い。
→ 実務的には、現行損耗減点補正率基準表もほとんど適用されていない。
・ 損耗減点補正率を、0.10単位にする必要があるか。
→ 使用する市町村の選択の範囲が増えるので、損耗減点補正率の決め方が細かい分は問題がない。
・ 新しい仕組みは、初めから完璧なものはできないから、導入後に必要な部分は修正していけばよい。
→ 現行損耗減点補正率基準表については、市町村において必要であれば所要の補正ができるよ
うに評価基準の改正を予定している。
以上、新しい部分別損耗減点補正率基準表（案）については、委員会においても多くの意見が出された。「損耗状況」欄の説明については、現行損耗減点補正率基準表のように具体的に示す
べきではないかという意見に対し、「抽象的な規定に止めておくことにより市町村で柔軟に対応できるのではないか。」「損耗状況については、現実的に細部までは規定できない。」等の意見が出された。また、「損耗状況」欄の何％かの判断は、「面積等の数量化しやすいものはそれにより行い、それが適当でない場合は修繕費等を参考にして行うという考え方で行えば良いのではないか。」という意見が出された。
このように、新しい部分別損耗減点補正率基準表（案）の「損耗状況」欄の規定について多くの意見が出されたが、上記意見にもあるように、委員会においては、現行損耗減点補正率の「損耗状況」欄のように損耗状況を細かく規定せずに「当該部分別の価格の○○％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの」とした日本建築学会の新しい部分別損耗減点補正率基準表（案）を適用することにより、今後は評価が行われていくことが望ましいという結論に至った。
５

日本建築学会から提案された損耗減点補正率基準表について
新しい部分別損耗減点補正率基準表（案）については前述したとおり、委員会においても現行方式のもつ問題点を解消できる一方式として充分評価できるものとの結論に至ったが、以下、その新しい部分別損耗減点補正率基準表（案）に基づく損耗減点補正率の適用が、実務的に可能であるかどうかについて、適用要領及び算出例により検証を行った。
（１） 損耗減点補正率の適用要領
損耗減点補正率は、「部分別損耗減点補正率基準表」によって求めるものとする。
① 損耗減点補正率の算定方法
木造（非木造）家屋損耗減点補正率計算書（別紙）により、次の計算式により求める。

損耗減点補正率＝経年減点補正率
×〔（補正後再建築費評点数合計）／（再建築費評点数合計）〕
ア 計算式中の経年減点補正率について
経年減点補正率は、建築後の経過年数に対応するものによること。ただし、経過年数が一年未満であるとき、又は経過年数に一年未満の端数があるときは、それぞれ一年未満の端数は、一年として計算するものとする。
したがって、第２年度又は第３年度において損耗減点補正率を適用するときは、基準年度の経年減点補正率を１年又は２年進めた経年減点補正率によること。
イ 損耗減点補正率は木造家屋にあっては小数第２位まで（小数第３位以下切捨て）、非木造家屋にあっては小数第４位まで（小数第５位以下切捨て）求める。
ウ 計算書の「評点数」欄及び「構成割合」欄について
新規課税時に部分別評価の方法により評価した家屋
・ その後の基準年度の評価替えを上昇率方式により行っている場合は、新規課税時の再建築費
評点数算出表によること。
・ その後の基準年度の評価替えを部分別評価の方法より行っている場合は、直前の基準年度における再建築費評点数算出表によること。
新規課税時に比準評価の方法により評価した家屋
・ その後の基準年度の評価替えを上昇率方式により行っている場合は、新規課税時に比準した標準家屋の再建築費評点数算出表によること。
・ その後の基準年度の評価替えを比準評価の方法より行っている場合は、直前の基準年度において比準した標準家屋の再建築費評点数算出表によること。
エ 損耗減点補正率は、木造（非木造）家屋の各部分別ごとに、「部分別損耗減点補正率基準表」により、その損耗の状況に応じて損耗度を判定し、一の損耗減点補正率を求めるものとする。
なお、一の部分に二以上の使用資材の種別に該当する工事が施工されているときなど、一の部分別において損耗の程度が異なっている場合等は、その異なる各工事ごとの損耗の状況に応ずる
損耗減点補正率を求め、当該損耗減点補正率に当該工事の施工量の当該部分別に占める割合（仕上げ割合）を乗じて得た数値を合算するなどして、当該部分別の損耗減点補正率を求めることとする。
また、建築設備については、損耗減点補正率の適用が必要な個々の設備について「部分別損耗減点補正率基準表」により損耗度を判定し部分別「建築設備」について一の損耗減点補正率を求めることとする。
オ 非木造家屋の部分別「仮設工事」については、損耗減点補正率を考慮しないものである。
② 適用にあたっての留意点
ア 損耗減点補正率適用後の取扱い
・ すでに損耗減点補正率を適用している家屋については、原則としてそれ以降の年度においても損耗減点補正率基準表によって損耗の状況による減点補正率を求めることとなるが、当該家屋について初めて損耗減点補正率を適用した年度以降において特に状況の変動がない場合には、経年減点補正率の減価の例によって損耗の状況による減点補正率を求めても差し支えないものである。
・ 当該家屋の損耗部分が後に補修（改築には当たらない通常の修繕）された場合は、通常の維持管理が行われたものとして、経年減点補正率に再度移行すること。
・ 当該家屋が後に改築された場合は、新たに再評価を行うこと。
イ 損耗減点補正の限度
損耗減点補正率を適用した家屋についても、経年減点補正率を適用している通常の家屋と同様、補正の限度は0.20とする。
ただし、天災、火災等に起因する損耗に対しては、通常の維持管理による残存価値（0.20）の保持が不可能な場合も考えられるので、この場合には当該家屋を使用している限りにおいて、特例として残存価値を0.10を限度として補正できるものとする。

（２） 損耗減点補正率の算出・適用例
次に、損耗減点補正率を適用した場合の評価額の推移について、事例家屋を挙げて見ていくことする。
① 事例家屋の概要
所在地 ：東京都（特別区）

建築年
構 造
床面積
価 格

：
：
：
：

損耗状況：

平成２年
木造家屋（専用住宅）
105.00㎡
平成10年度 評価額6,410,177円
平成９基準年度 再建築費評点数10,008,083点
評点１点当たりの価額1.05円
経年減点補正率0.61（経過年数７年）
平成10年中に被災し、部分別「屋根」、「外壁」及び「床」に通常の経過年数による損耗を超える損耗がみられる。
部 分 別
損 耗 度
屋 根
４
外 壁
３
床
２

② 平成11年度における評価額の算出
損耗減点補正率の算出：

損耗減点補正率を適用した評価計算：（注）
0.56：平成９基準年度における経年減点補正率を２年進めた経年減点補正率
経過年数９年第三章

まとめ

一

経過年数に応ずる減点補正率の適用について
経年減点補正率の適用については、複合用途家屋及び複合構造家屋、また、改築を伴わない用途変更が行われた家屋それぞれについて、事例に沿って検討してきた。
その結果、まず、複合用途家屋及び複合構造家屋においては、経年減点補正率の適用は用途別、構造別で行うのではなく、１棟単位で判断することが望ましいという結論に至った。
また、１棟単位で判断するとした場合には、その判断基準についても検討する必要があり、それについては原則床面積割合で行うことが望ましいと考える。
しかしながら、これについては、家屋の態様は様々であり、原則では対応しきれない場合も当然に予測される。その場合、原則どおりの適用をすることが、評価、課税の均衡上問題があると市町村長が判断する場合は、用途別、構造別に分けて経年減点補正率を適用できる
ような取り扱いをしていくことが評価、課税の均衡を保つ上で必要であるとの意見が付された。
また、改築を伴わない用途変更が行われた家屋については、経年減点補正率は本来、同じ構造であっても使用の形態により最終残価率までの到達年数に差が生じているものであり、その考え方からすると、使用の形態に変更が生じた場合には、変更後の用途に対応する経年減点補正率を適用することが望ましいと考える。
二

損耗の程度に応ずる減点補正率の適用について損耗の状況による減点補正率の適用については、アンケート調査及び実態調査を行ってきたが、多くの団体が損耗減点補正率基準表の使いにくさを指摘している。また、実際に損耗減点補正率基準表を適用している団体においても、その適用方法についてはいささかの疑問を感じているところが多い。
このような現状を踏まえ、損耗減点補正率基準表については、損耗度、損耗状況及び損耗
減点補正率の全面的な見直しに加え、社会的、経済的陳腐化等の考慮方法の明確化を行うことを目的として、（社）日本建築学会への委託により調査研究が進められた。その結果、損耗減点補正率は、現行の評価基準における取り扱いを一部変更する方法により、各部分別の損耗の現況を、通常の維持管理が行われている場合における損耗度まで修復するものとした場合に要する費用を基礎として定め、評価対象家屋の経年減点補正率に加味する方法を採る
ことにより、通常以上の損耗にかかる物理的減価分を比較的簡単に評価額に反映させることができるとされ、新しい損耗減点補正率基準表が提案された。
この提案によれば、現行の損耗減点補正率基準表にかかる問題点が基本的に改善され、家屋評価における損耗減点補正率の効果的な適用が可能となるものである。
委員会では提案された新しい損耗減点補正率基準表に基づく損耗減点補正率の適用が、実務的に可能であるかどうかについて適用要領及び算出例により検証を行った。
新しい損耗減点補正率基準表における損耗状況の記述は概念的なものとなっており、損耗度の判定において団体における基準の作成が必要となる点はあるが、その適用方法は簡易なものとなり、現行損耗減点補正率基準表がかかえる適用の困難さは、著しく改善されるものと考える。
損耗度の判定については、建築に関する専門知識が必要となる部分であるため必要に応じ国が適切な技術的な援助を行うなど、適正な運用ができるよう配慮することにより、より実効性を高めることが必要であると考える。

損耗減点補正率基準表の見直しに関する調査研究

はじめに
社団法人 日本建築学会建築経済委員会
固定資産評価小委員会
本研究は、「損耗減点補正率基準表の見直しに関する調査研究」と題し、（財）資産評価
システム研究センターから（社）日本建築学会に委託され、建築経済委員会固定資産評価小委員会が担当して実施したものである。
わが国の固定資産評価のうち家屋評価における、損耗減点補正率基準表に基づく方法につ
いては、これまでにも改善すべき問題がしばしば論じられてきている。本研究は、損耗減点
補正率基準表に基づく減点補正について、その適用状況を改めて調査し、その問題点を解明整理した上で、その改正の方向を明らかにすることを目的として行ったものである。
調査からは、問題点を解明し、新たな損耗の状況による減点補正率の算出法と運用法の提案につながる有効な成果を得ることができた。本研究においてとりまとめられた、損耗の状
況による減点補正率の算出法と運用法の提案が、わが国の固定資産評価のより適正で信頼性の高い運用に資するものとなることが期待される。

１

研究の概要

１−１ 研究の背景と目的
わが国における固定資産評価のうち、家屋評価では、減点補正を経年減点補正率基準表に基づく方法と損耗減点補正率基準表に基づく方法の、二つの方法によって行っている。この
うち、損耗減点補正率基準表に基づく方法については、これまでにも改善すべき問題がしばしば論じられてきている。問題は、損耗減点補正率基準表に基づく方法の中の問題と、損耗減点補正率基準表に基づく方法と経年減点補正率基準表に基づく方法の関係についての問題の、大きく二つから捉えられる。
こうした状況を背景として、本研究は、損耗減点補正率基準表に基づく減点補正について、その適用状況を改めて調査し、その問題点を解明整理した上で、その改正の方向を明らかにすることを目的として行ったものである。
１−２ 研究体制
本研究は、（財）資産評価システム研究センターから（社）日本建築学会に委託され、建築経済委員会固定資産評価小委員会が担当して実施したものである。研究の実施に際しては、自治省税務局資産評価室および（財）資産評価システム研究センターから研究協力者が参加している。委員会および研究協力者は以下のとおりである。
固定資産評価小委員会 主 加藤裕久（国立小山工業高等専門学校）
査
幹事
吉田倬郎（工学院大学）委員
五十田博（建設省建築研究所）小笠原春夫（資産評価システム研究センター）
小松幸夫（早稲田大学）
島野高治（自治省税務局固定資産税課）
宍道恒信（宍道建築設計事務所）
永岡正義（清水地所）
三橋博巳（日本大学）
宮部 明（NTT都市開発）
村尾 睦（大林組）
森山真次（住宅金融公庫）
山上博志（プレハブ建築協会）
研究協力者
冨永浩吉（自治省税務局資産評価室）古澤法夫（自治省税務局資産評価室）
伊藤千恵（自治省税務局資産評価室）
高沢賢一（自治省税務局資産評価室）
落合一弘（資産評価システム研究センター）
１−３ 研究の方法と経緯
現行の損耗の程度に応ずる減点補正率の算出方法に関する問題点の検討については、東京
都特別区、道府県庁所在市及び人口10万人以上の市の計225団体を対象として、「損耗減点補
正率基準表の適用に関する調査」を行い、検討資料を得ることとした。調査期間は、平成11年７月〜９月である。調査方法はアンケート調査、調査内容は、平成６年度から平成11年度までの５年間における評価実績についての、次のア〜カに示すものとした。
ア 損耗減点補正率基準表の適用の有無及び理由
イ 適用後補修されない場合の、評価替えの方法
ウ 適用後修復された場合の、再評価の方法
エ 社会的経済的陳腐化分の算定の方法
オ 最終残価率の取り扱い
カ 損耗減点補正率基準表中、使用しにくいところの有無及びその内容
回答は調査対象団体のすべてから得られ、これについて集計、分析を行い、これに基づき現行の損耗の程度に応ずる減点補正率の算出方法に関する問題点をとりまとめ、損耗の状況による減点補正率の算出法と運用法を見直すための根拠とした。

損耗の状況による減点補正率の算出法と運用法の見直しについては、現行の固定資産評価
基準における考え方、取り扱いを変更しない場合と、現行の固定資産評価基準における考え方、取り扱いを一部変更する場合の、二つの場合について検討した。その結果、後者にした
がった改正が適当であるとの判断に至り、これに基づき新しい部分別損耗減点補正率基準表（案）と、その運用方法についての提案をとりまとめた。
１−４ 成果の概要
225団体を対象とする調査からは、次のような問題点が明らかとなった。
① 社会的経済的陳腐化等による家屋の減価分の考慮の方法がわからない。
② 「損耗状況」の説明と損耗減点補正率が実態に合っていない。
③ 損耗減点補正率を適用しても据置価格を上回ってしまう場合がある。
④ 具体的な適用（評価計算）の仕方がわからない
このうち①②④は、損耗の程度に応ずる減点補正率の算出と運用の問題であり、③は経過
年数に応ずる減点補正率とも関わる問題である。現行の損耗の程度に応ずる減点補正率の算
出は、経過年数に応ずる減点補正率の算出とは独立に減点補正率を求めるものであり、その結果、通常の経過年数に伴う損耗の程度よりも著しい損耗が見られるものを対象としているにもかかわらず、損耗の程度に応ずる減点補正率が十分に低い値にならない場合がある、という問題である。
これらの問題点を踏まえ、損耗の程度に応ずる減点補正の考え方として次の、a．b．に示すような提案をとりまとめることができた。
a．経過年数に応ずる減点補正率との関係については、損耗の程度に応ずる減点補正率は、経過年数に応ずる減点補正率に加味するものとする。これは、損耗の程度に応ずる減点補正率が適用されるべき状況が回復すれば、経過年数に応ずる減点補正率が適用されている状態に戻ることを意味する。このことが可能になったのは、現行の固定資産評価基準が制定された
昭和39年当時は多数存在した建築年次が不明であることにより経過年数に応ずる減点補正率が求められない家屋が、現在はほとんど存在しなくなっていいることにも拠る。
現行の損耗の程度に応ずる減点補正は、建築年次が不明な家屋の減点補正率を求めるという役割も担っているのであるが、現在はこの役割は無用となっているのである。
b．損耗の程度に応ずる減点補正率を求める基準としては、部分別損耗減点補正率基準表ひとつのみを設けるものとする。損耗減点補正率の値は、0.0から1.0の間を0.1刻みとし、これに対応する損耗状況の記述は概念的なものとし、現行基準のような多数の表による部分別使用
資材別の具体的な記述は廃することとしている。このことにより、家屋に供される資材、構法の変化に伴う基準表の陳腐化が避けられることとなるが、一方、基準表の運用に際しては、具体的な部分別資材別の損耗状況の評価についての、国の適切な技術的援助が望まれる。
このa．b．により、損耗の程度に応ずる減点補正率の適正で効率よい算出と適用方法が大きく促進されることが期待される。

２

現行の損耗の状況による減点補正率の算出方法に係わる問題点

２−１ 現行固定資産評価基準における取り扱い（１） 経過年数に応ずる減点補正率① 木造家屋ア 経過年数に応ずる減点補正率（以下「経年減点補正率」という。）は、その家屋を通常の維持管理を行うこととした場合において、その年数の経過に応じて生ずる通常の減価を基礎として定められている。
また、年数の経過による減価は、家屋の用途、程度によってその度合いも異なるものと考えられることから、用途別区分及び1.0㎡当たり再建築費評点数の区分によりその適用すべき
経年減点補正率基準表が定められている。
なお、経年減点補正率基準表の適用にあたって、減点補正率0.2に対応する年数を経過している場合にはすべて0.2に止めることとされている。すなわち、家屋としての残価を２割としているものである。
イ 家屋の損耗による度合いが、当該家屋の所在する市町村の積雪又は寒冷の気象条件によって増大する場合にあっては、アの経年減点補正率にさらに別表第９の２に定める積雪地域
または寒冷地域の級地区分に応じた率を１から控除して得られる補正率を乗ずることとされている。
ウ 経過年数が一年未満であるとき又は経過年数に１年未満の端数があるときは、それぞれ１年未満の端数は１年として計算することとされている。
② 非木造家屋ア 非木造家屋の経年減点補正率は、木造家屋の経年減点補正率と同様の考え方によって行われているものであるが、木造家屋の場合と異なり、再建築費評点数によって区分を設けず
用途別、構造別区分による経年減点補正率基準表が定められている。
イ 木造家屋の場合に認められている家屋の所在する地域の積雪又は寒冷による損耗補正は
非木造家屋の場合には「軽量鉄骨造」、「れんが造」又は「コンクリートブロック造」を除いて考慮しないこととされている。
ウ 経過年数の計算については、木造家屋の場合と同様である。
（２） 損耗の程度に応ずる減点補正率① 木造家屋
損耗の程度に応ずる減点補正率（以下「損耗減点補正率」という。）による補正は、各部分別の損耗の現況を建築当初の状態に修復するものとした場合に要する費用を基礎として定めた損耗減点補正率によって減点補正するものであり、損耗減点補正率は家屋の実態に応じ、木造家屋部分別損耗減点補正率基準表又は木造家屋総合損耗減点補正率基準表のいずれかによって求めるものとされている。
木造家屋の損耗の状況に応ずる減点補正率は、木造家屋経年減点補正率基準表によって求めることを原則としているものであるが、天災、火災その他の事由により当該木造家屋の損耗の状況が年の経過したことによる損耗の状況に比してその程度が大きい場合又は、当該木造家屋の経過年数が明確でない場合等においては、経年減点補正率によることができないので、このような事情のある木造家屋については経年減点補正率に代えてこの損耗減点補正率
によって、損耗の状況による減点補正率を求めるものである。
なお、木造家屋部分別損耗減点補正率基準表又は木造家屋総合損耗減点補正率基準表の適用に当たっては、次のことに留意する必要がある。
ア 木造家屋部分別損耗減点補正率基準表（ア） 部分別の損耗減点補正率は、木造家屋の各部分別に当該部分を通ずる損耗の状況に応じ、一の損耗減点補正率を求めるものである。
（イ） 一の部分別に２以上の使用資材の種別に該当する工事が施工されているときは、その異なる各工事ごとの損耗の状況に応ずる損耗減点補正率を求め、当該損耗減点補正率に当該工事の施工量の当該部分に占める割合を乗じて得た数値を合算して、当該部分別の損耗減点補正率を求めるものである。
イ 木造家屋総合損耗減点補正率基準表（ア） 木造家屋総合損耗減点補正率基準表は、損耗減点補正率決定の簡素化を目的として

示されたものであり、木造家屋の損耗の状況を外部廻り及び内部廻りに区分して、それぞれについて総合的にこれを判定して損耗減点補正率を求めるものとされている。したがって、
当該木造家屋の一部分にのみ極めて大きな損耗が生じているようなものについて用いることは適当でない。
（イ） 木造家屋総合損耗減点補正率基準表によって木造家屋の損耗減点補正率を求める場
合においては、当該木造家屋の全体を通ずる損耗の状況に応じ、木造家屋総合損耗減点補正率基準表に示されている損耗減点補正率の範囲内において、該当する損耗減点補正率を求めるものである。
ウ その他の留意点
損耗減点補正率は、木造家屋部分別損耗減点補正率基準表又は木造家屋総合損耗減点補正率基準表のいずれかによって求めるものであるが、この場合においては当該木造家屋の損耗の実態に応じ、経年減点補正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による木造家屋の減価に応ずる減点を加味する等経年減点補正率による場合との均衡を考慮する必要がある。
また、台風又は潮風の被害により木造家屋の損耗の状況による減点補正率を経年減点補正率によって求めることが適当でないと認められる場合には、損耗減点補正率によって当該木造家屋の損耗の状況による減点補正率を求めることとなるものであるが、この場合においては次のことに留意する必要がある。
（ア） 台風常襲地域等一定地域に所在する木造家屋について、一律に一定率の損耗減点補正率を適用する等の画一的な取り扱いは避けるものとし、個々の木造家屋の損耗の状況に応じて損耗減点補正率を求めるものである。
（イ） 潮風の被害による木造家屋の損耗の状況は、当該木造家屋の所在する地域の風向、地勢等によって異なるものであるが、通常沿岸から５km程度までの地域に所在する木造家屋について、個別に潮風の被害による家屋の損耗を考慮するものである。
②

非木造家屋
非木造家屋の損耗減点補正率は非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表によって各部分別に求めるものとされている。
非木造家屋の損耗の状況による減点補正率は、非木造家屋経年減点補正率基準表によって求めることを原則としているものであるが、木造家屋の場合と同様の事由により経年減点補正率によることができない場合においては、経年減点補正率に代えてこの損耗減点補正率に
よって損耗減点補正を行うこととしているものである。
なお、非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表の適用に当たっては、次のことに留意する必要がある。
（ア） 部分別の損耗減点補正率は、非木造家屋の各部分別ごとに、当該部分別の損耗の状況に応じ、非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表に示されている損耗減点補正率の範囲内において、該当する損耗減点補正率を求めるものである。
（イ） 一の部分別において損耗の程度が異なっている場合等における当該部分の損耗減点
補正率は、それぞれの損耗の状況に応ずる損耗減点補正率に、それぞれの当該部分の当該部
分別全体に占める割合を乗じて得た数値の合計数値によるものである。
（ウ） 損耗減点補正率は、非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表によって求めるものであるが、この場合において当該非木造家屋の損耗の実態に応じ、経年減点補正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による非木造家屋の減価に応ずる減点を加味する等経
年減点補正率による場合との均衡を考慮することについては、木造家屋の場合と同様である。また、台風又は潮風の被害により、非木造家屋の損耗の状況による減点補正率を経年減点補正率によって求めることが適当でないと認められる場合には、損耗減点補正率によって当該非木造家屋の損耗の状況による減点補正率を求めることとなるが、この場合における留意点についても木造家屋の場合と同様である。
２−２ 「損耗減点補正率基準表の適用に関する調査」の結果について「損耗の状況による減点補正率の適用に関する調査研究」の第二章二２（損耗減点補正率
基準表の適用に関するアンケート調査）と同じであるため再掲は省略する。
２−３ 現行損耗減点補正率基準表における問題点
前記の調査結果から明らかになった問題点は次のとおりである。

①

社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分の考慮の方法が分からない。
社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分の考慮の方法については具体的な方法が示されていないため、各団体においてその取り扱いは千差万別である。
今回の調査結果から把握することができた社会的、経済的陳腐化等による減価分の考慮方
法は、損耗減点補正率の考え方からして、適当でないものもいくつか見られ、全国的に統一した取り扱いを行い、適正、公正な評価を行うという固定資産評価基準の趣旨からしても、
この減価分の考慮方法を、今後具体的に示す必要があると考えられる。
② 「損耗状況」の説明と損耗減点補正率が実態に合っていない。
現行の損耗減点補正率基準表は「損耗状況」について非常に細かく規定され、損耗減点補正率が定められているが、この「損耗状況」の実態と示されている損耗減点補正率に乖離が見られ、これが各団体において損耗減点補正率基準表を使いにくくしている原因の一つと考えられる。また、現行固定資産評価基準においては、損耗減点補正率基準表について市町村長による補正等を行うことが認められていないため、これも使いにくい原因の一つであると考えられる。
③ 損耗減点補正率を適用しても据置価格を上回ってしまう場合がある。
現行固定資産評価基準においては、経過措置において「価額」の据置措置が講じられており、基準年度ごとの評価替えにおいて算出された理論的（計算上）評価額が、前年度の評価額を上回るときは、基準年度の評価額は、前年度の評価額に据え置かれることとされている。
据置措置が講じられている家屋が、損耗減点補正率の適用の対象となった場合、損耗減点
補正率の適用は、理論的（計算上）評価額について行われることとなるため、この理論的評
価額と現実の税額算定の基礎となっている据置価格が大きく乖離しているような場合は、損
耗減点補正率を適用しても、据置価格を上回ってしまう場合もあり、制度的に納税者の理解が得られにくいものになっていると考えられる。
④ 具体的な適用（評価計算）の仕方が分からない。
①の社会的、経済的陳腐化等の考慮方法以前の問題として、そもそも損耗減点補正率基準
表の適用方法が具体的に示されておらず、各団体において適用しにくいものとなっている。

３「損耗の状況による減点補正率」の見直しについて

以上、現行固定資産評価基準における損耗減点補正率について検討し、問題点の整理を行ってきたが、前記２のとおり、現行損耗減点補正率基準表は多くの問題点を抱えているといえる。
これらの問題点は大きく分けて２つに分類できる。すなわち、損耗減点補正率の具体的な適用の仕方を国が示すことで適正な評価が可能となることによって解決できる問題点と、損耗減点補
正率基準表が昭和39年の現行基準制定時より改正されておらず、それ自体に内在する不備により生じている問題点である。
したがって、これらの問題点を解消し、各市町村において適正に損耗減点補正率の適用を行えるようにすることが重要であるが、そのためには、次の２つのアプローチの仕方が考えられる。
ひとつは、現行固定資産評価基準における考え方及び取り扱い方法は変更しないで、適用方法等の明確化により対応するアプローチであり、もうひとつは、現行固定資産評価基準における基本的な考え方は変更しないが、その取り扱い方法については一部変更することも視野に入れて解決策を検討するアプローチである。
次に、これら二種のアプローチについて、それぞれ検討していく。
３−１ 現行固定資産評価基準における考え方、取り扱いを変更しない場合（１） 損耗減点補正率基準表の改正
現行の損耗減点補正率基準表は各部分別ごとに、仕上げ資材、施工方法等の区分に従って「損耗状況」について非常に細かく規定され、それぞれに対応する損耗減点補正率が定められている。しかしながら、アンケート調査結果によっても明らかになったように、この「損耗状況」が最近の家屋の実態と合わないこと及び「損耗状況」と示されている損耗減点補正率とに乖離が見られ、これが各団体において損耗減点補正率基準表を使いにくくしている原因の一つとなっていると考えられる。
したがって、損耗度、損耗状況及び損耗減点補正率のすべてを見直し、市町村の家屋担当者が適正に適用できるよう損耗減点補正率基準表の改正を行う必要がある。とはいえ、近年は同じ部分別であっても仕上げ資材、施工方法等は多様化しており、それぞれ損耗度、損耗状況も異なる
ためこれに対応できるように現行の考え方のままで現行損耗減点補正率基準表を改正することは実務上不可能であると考えられる。
（２） 損耗減点補正率の算出方法の明示
現行固定資産評価基準においては、損耗減点補正率自体の考え方と損耗減点補正率基準表が示されているものの、損耗減点補正率基準表の適用方法及び損耗減点補正率の具体的な算出方法については示されていない。
このことも、市町村において損耗減点補正率基準表の適用を困難にしている大きな要因であるため、この点を解消する必要がある。
さらに、従前より多くの団体から要望されているところであるが、損耗減点補正率の算定にあたり必要となる、経年減点補正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分の考慮の方法は必ず明示しなければならないものと考えられる。
しかしながら、これについては、概念的には理解できるものの具体的な算定方法を、簡易な方法で示すことはかなり困難であると考えられる。
なぜなら、経年減点補正率は、構造、用途、さらに程度別の区分に従い、経過年数ごとに示されているが、損耗減点補正率基準表には、そのような区分がないため、社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分についても、厳密には経年減点補正率基準表に示されている個々の補正率の数だけ算定しなければならないからである。
３−２ 現行固定資産評価基準における取り扱いを一部変更する場合（１） 損耗減点補正率と経年減点補正率を関連づけること
現行固定資産評価基準では、適用する減点補正率は経年減点補正率か損耗減点補正率かの二者択一となっている。これに対し、ここで検討しようとしているのは経年減点補正率に通常以上の損耗度を加味する方法を採用することができないか、という考え方である。
すなわち、現行固定資産評価基準では、損耗減点補正率は各部分別の損耗の現況を建築当初の状態に修復するものとした場合に要する費用を基礎として定められており、いわゆる物理的減価を表すものであって、これに、社会的、経済的陳腐化等による減価を考慮することによって、経年減点補正率とのバランスが確保できる仕組みとなっている。
しかしながら、経年減点補正率に通常の損耗以上の損耗分に相当する物理的減価分を考慮する
考え方に基づき損耗減点補正率基準表を改正することができれば、経年減点補正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価分を別に考慮する必要がなくなり、非常にわかりやすいものになると考えられる。
（２） 損耗減点補正率改正の必要性（１）の方法による場合、損耗減点補正率基準表の損耗度、損耗状況及び損耗減点補正率について、新たな考え方により定め直す必要がある。
しかしながら、評価の時点における経年減点補正率が損耗の状況を判断する基準点となるた
め、損耗減点補正率基準表は現行より、かなり簡素なものにできると考えられる。
（３） 損耗減点補正率の算出方法の明確化
経年減点補正率に損耗度を加味していく方法なので、損耗減点補正率基準表の改正のしかたに
よっては算出方法が簡単になり、その明確化もそれほど困難でないと考えられる。
３−３ 新損耗減点補正率基準表の提案（１） 現行制度の整理
現行制度における損耗の状況による減点補正の考え方を、グラフ化すると次のようになる。
◎

現行方式のイメージ図

経年減点補正率（a＋X）には、時の経過による通常の減価分（通常の維持管理を行ってもなお生ずる老化、損耗分（a））に、社会的、経済的陳腐化分等（X）が加味されている。
損耗減点補正率（A＋X）は、通常の損耗度を超える損耗度が認められる場合に適用されるものであるが、損耗減点補正率には、経年減点補正率の基礎に含まれている社会的、経済的陳腐化等による減価分（X）が含まれていないため、損耗減点補正率の適用に際しては、この要素を加味する必要がある。
ところで、この社会的、経済的陳腐化等による減価分（X）は、現行制度のイメージ図によると明確であるが、これを実際に考慮することは容易でない。すなわち、通常の維持管理を行ってもなお生ずる老化、損耗分（a）は、一定の規則性をもって増大するものではないため、社会的、経済的陳腐化等による減価分を簡便な方法で捉えることができないからである。今回の地方公共団

体に調査した結果をみても、その方法はまちまちであり、必ずしも適正とは言えないものも散見された。
したがって、本研究においては、経年減点補正率及び損耗減点補正率の基本的な考え方は堅持しながら、運用の明確化、簡素化を図ることができるよう損耗減点補正率基準表の見直しを行う
方向で検討を加えたものである。
（２） 損耗減点補正率の考え方① 現行の損耗減点補正率の考え方
現行固定資産評価基準においては、損耗減点補正率による補正は、「各部分別の損耗の現況を
建築当初の状態に修復するものとした場合に要する費用を基礎として定めた」家屋の損耗を減点して補正するものとされており、新築当初の状態に修復する場合の費用を基礎としている。
これは、損耗減点補正率を、天災、火災その他の事由により、経年減点補正率を適用することが適当でない場合だけでなく、当該家屋の建築後の経過年数が明確でない等の事由による場合においても、適用することを想定したからと考えられる。
②

新しい損耗減点補正率の考え方
現行制度において、損耗減点補正率の適用を困難にしている一つの要因は、建築年次の不明な家屋にかかる損耗の状況による減点補正を損耗減点補正率により行おうとした点にある。
すなわち、このために、現行損耗減点補正率が、損耗の状況を建築当初の状態に修復するものとした場合に要する費用を基礎として定められているのである。
しかしながら、社会の状況は昭和39年（現行固定資産評価基準制定時）当時と大きく変わってきている。この46年の間に新築家屋の評価捕捉率は、著しく向上し、当時建築年次不明であった家屋で現存しているものも、大半は経過年数により残価率20％に達しており、その結果、調査結
果からも見て取れるように、現在、建築年次が不明である家屋はほとんどなく、また、あったとしても聞き取り等の方法により概ね把握できるものと考えられる。
したがって、新しい損耗減点補正率は、建築年次の不明の家屋には適用せず、通常以上の損耗状況になっている家屋だけに適用すべきものと考えている。
このような考え方にたてば、損耗減点補正率は、各部分別の損耗の現況を、通常の維持管理が行われている場合における損耗度まで修復するものとした場合に要する費用を基礎として定める
こととすればよい。
このようにして算定された損耗減点補正率は、評価対象家屋の経年減点補正率に加味する方式
を採ることが可能となり、通常以上の損耗にかかる物理的減価分を比較的簡単に評価額に反映させることができるものと考えられる。
◎

新方式のイメージ図

新方式においては、建物に通常の維持管理を行ってもなお生ずる物理的減価分（以下「通常減価分」という。）に、社会的、経済的陳腐化等による減価分を含んだ経年減点補正率を基準としている。
したがって、当該建物に通常減価分以上の物理的減価（損耗）が発生した場合は、通常減価分を超える物理的減価分だけを経年減点補正率から減じることとし、後にこれが修繕（補修）され、通常減価分のみの状態に復帰した場合は、再び経年減点補正率に戻ることとなる。
なお、イメージ図においては、損耗発生時から損耗修復時までの損耗度は一定（20％）である
ことを仮定している。この場合、損耗度は当該建物の損耗発生時点における経年減点補正率の値を１とした場合の損耗（減価）分の割合である。
③

新しい損耗減点補正率の考え方に基づく部分別損耗減点補正率基準表（案）以上のような考え方に基づく損耗減点補正率基準表は、次表のようになる。

部分別損耗減点補正率基準表（案）
損耗度
損
耗
状
況
０
通常以上の損耗がないもの
１
当該部分別の価格の10％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
２
当該部分別の価格の20％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
３
当該部分別の価格の30％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
４
当該部分別の価格の40％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
５
当該部分別の価格の50％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの

損耗減点補正率
1.00
0.90
0.80
0.70
0.60
0.50

６
７
８
９
10

0.40
0.30
0.20
0.10
０

当該部分別の価格の60％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の70％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の80％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の価格の90％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの
当該部分別の原形をとどめないとき又はその復旧が不能であるとき損耗度「０」、損耗状況「損耗がないもの」とは、当該部分別の損耗状況が通常の維持管理が行われている場合の損耗度を基準としているもので、現行固定資産評価基準のように建築当初の状態を基準にしているものではない。
したがって、損耗度「１」から「９」において、それぞれの損耗状況ごとに示している「損耗減点補正率」についても、それぞれの損耗状況を損耗度「０」の状態に復元するために要する費用を基礎として定めているものである。
また、損耗度「10」の損耗状況は「当該部分別の原形をとどめないとき又はその復旧が不能であるとき」であり、部分別によっては家屋としての要件を満たしているかどうかの認定が必要となることも考えられるため注意が必要である。
この部分別損耗減点補正率基準表は、通常以上の損耗度が認められる各部分別について共通で使用するものである。したがって、現行固定資産評価基準の部分別損耗減点補正率基準表のように部分別ごとに損耗状況を細かく例示してはいない。
現行損耗減点補正率基準表は、各部分別に一般的に使用される仕上げ資材（通常の構法、施工方法を想定）ごとに、損耗状況を細かく例示し、これに相当する損耗減点補正率が定められているが、このような定め方は、技術の進歩や社会状況の変化などに伴う構法、施工法の変化、一般
的な仕上げ資材の変化等への時宜を得た対応が不可欠である。また、これが適正に行われたとしても建築後の経過年数が一様でない個別の家屋について、この損耗減点補正率基準表を画一的に適用していくことは、その適正な運用上無理があると考えられる。
そのため、今回、提示した部分別損耗減点補正率基準表の「損耗状況」は「当該部分別の価格の○○％程度の価値を減ずる損傷（腐朽）があるもの」のような規定にとどめたものとしている。したがって、その運用については市町村において評価家屋の当該部分の仕上げ資材、施工の態様を充分把握することが求められる。また、国においては、適正に損耗状況を認定していくた
めの技術的援助を必要に応じて的確に行っていくことが重要であると考えている。

おわりに本研究により、損耗の程度に応ずる減点補正率の現状とその問題点が整理され、これを踏まえて、損耗の程度に応ずる減点補正率の算出と運用について、改正案を提示することができた。これは、現行の損耗の程度に応ずる減点補正の問題点を基本的に改善し、家屋評価において効果的に適用できるものとなることが期待できるのである。
本研究を進めるに際し、調査対象の各団体には多大なご協力をいただいたが、ここに記して謝意を表したい。

固定資産評価基準

参

考

資

料

○固定資産評価基準（昭和38年12月25日自治省告示第158号）第２章抜粋
第２節 木造家屋
五 損耗の状況による減点補正率の算出方法
木造家屋の損耗の状況による減点補正率は、「木造家屋経年減点補正率基準表」（別表第９）によつて求めるものとする。ただし、天災、火災その他の事由により当該木造家屋の状況からみて木造家屋経年減点補正率基準表によつて損耗の状況による減点補正率を求めることが適当でな
いと認められる場合又は当該木造家屋の経過年数が明確でない等の事由により木造家屋経年減点
補正率基準表によることができない場合においては、「木造家屋部分別損耗減点補正率基準表」（別表第10）又は「木造家屋総合損耗減点補正率基準表」（別表第11）によつて求めるものとする。
木造家屋の損耗の状況による減点補正率は、次の「損耗の状況による減点補正率の算出要領」によつて算出するものとする。
〔損耗の状況による減点補正率の算出要領〕
１ 経過年数に応ずる減点補正率（１） 経過年数に応ずる減点補正率（以下本節において「経年減点補正率」という。）は、通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定めたものであつて、木造家屋の構造区分及びその延べ床面積1.0㎡当たり再建築費評点数の区分に従い、木造家屋経年減点補正率基準表に示されている当該木造家屋の経年減点補正率によつて求めるものとする。
（２） 木造家屋の損耗が積雪又は寒冷によつて増大する地域に属する市町村に所在する木造家
屋の経年減点補正率は、木造家屋経年減点補正率基準表の経年減点補正率に、「積雪地域又は寒冷地域の級地の区分」（別表第９の２）に定める市町村ごとの積雪地域又は寒冷地域の級地の区分に応じ次表に掲げる率（当該市町村が積雪地域及び寒冷地域に該当するときは、それぞれの率を合計して得た率とし、その率が百分の二十五を超えるときは百分の二十五とする。）を一から控除して得られる補正率を乗じたものによるものとする。ただし、当該補正率を乗じた経年減点
補正率が百分の二十に満たない場合においては、百分の二十とする。

（３） 経過年数が一年未満であるとき又は経過年数に一年未満の端数があるときは、それぞれ一年未満の端数は、一年として計算するものとする。
（４） 第１節四ただし書により、増築された部分とその他の部分とに区分しないで一棟（ひとむね）の木造家屋の評点数を付設する場合における経年減点補正率は、それぞれの部分ごとに求めた経年減点補正率に、それぞれの部分の床面積その他適当と認められる基準に基づいて定めた
それぞれの部分の当該木造家屋全体に占める割合を乗じて得た数値を合計して得た数値によるものとする。
２ 損耗の程度に応ずる減点補正率（１） 損耗の程度に応ずる減点補正率（以下本節において「損耗減点補正率」という。）は、各部分別の損耗の現況を建築当初の状態に修復するものとした場合に要する費用を基礎として定めたものであつて、家屋の実態に応じ、木造家屋部分別損耗減点補正率基準表又は木造家屋総合損耗減点補正率基準表のいずれか一によつて求めるものとする。ただし、市町村長は、当該市町村に所在する木造家屋の構造等の実態からみて、木造家屋部分別損耗減点補正率基準表又は木造
家屋総合損耗減点補正率基準表を適用することが困難であると認める場合又は適当でないと認める場合は、木造家屋部分別損耗減点補正率基準表又は木造家屋総合損耗減点補正率基準表について所要の補正を行い、適用することができるものとする。
（２） 木造家屋部分別損耗減点補正率基準表によつて各部分別に損耗減点補正率を求めるに当たつては、次によるものとする。
ア 部分別の損耗減点補正率は、木造家屋の各部分ごとに当該部分を通ずる損耗の状況に応じ、一の損耗減点補正率を求める。
イ 一の部分に二以上の使用資材の種別に該当する工事が施工されているときは、その異なる各
工事ごとの損耗の状況に応ずる損耗減点補正率、当該工事の施工部分が当該部分の全体に占める割合等を基礎として部分別の損耗減点補正率を求める。
（３） 木造家屋総合損耗減点補正率基準表によつて、木造家屋の損耗減点補正率を求める場合
においては、当該木造家屋の全体を通ずる損耗の状況に応じ、木造家屋総合損耗減点補正率基準
表に示されている損耗減点補正率の範囲において該当する損耗減点補正率を求めるものとする。
（４） 木造家屋部分別損耗減点補正率基準表又は木造家屋総合損耗減点補正率基準表によつて損耗減点補正率を求める場合は、当該木造家屋の損耗の実態に応じ、経年減点補正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価に応ずる減点を加える等経年減点補正率によつて損耗の状況による減点補正率を求める場合との均衡を考慮するものとする。
第３節 非木造家屋
五 損耗の状況による減点補正率の算出方法
非木造家屋の損耗の状況による減点補正率は、「非木造家屋経年減点補正率基準表」（別表第13）によつて求めるものとする。ただし、天災、火災その他の事由により当該非木造家屋の状況からみて非木造家屋経年減点補正率基準表によつて損耗の状況による減点補正率を求めることが適当でないと認められる場合又は当該非木造家屋の経過年数が明確でない等の事由により非木造家屋経年減点補正率基準表によることができない場合においては、当該非木造家屋の部分別に「非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表」（別表第14）によつて求めるものとする。
非木造家屋の損耗の状況による減点補正率は、次の「損耗の状況による減点補正率の算出要領」によつて算出するものとする。
〔損耗の状況による減点補正率の算出要領〕
１ 経過年数に応ずる減点補正率（１） 経過年数に応ずる減点補正率（以下本節において「経年減点補正率」という。）は、通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定めたものであつて、非木造家屋の構造区分に従い、非木造家屋経年減点補正率基準表に示されている当該非木造家屋の経年減点補正率によつて求めるものとする。
（２） 第２節五１（２）の表中「率」の欄に定める積雪地域の率と寒冷地域の率を合計した率（以下本節において「木造家屋に係る積雪寒冷補正率」という。）が百分の十八以上の地域に属する市町村に所在する非木造家屋（その構造が「軽量鉄骨造」、「れんが造」又は「コンクリー
トブロック造」のものに限る。以下本節において同じ。）に対する経年減点補正率は、非木造家
屋経年減点補正率基準表の経年減点補正率に、百分の三（木造家屋に係る積雪寒冷補正率が百分の二十五以上の地域に属する市町村に所在する非木造家屋にあつては、百分の五）を一から控除して得られる補正率を乗じて得た率とする。ただし、当該補正率を乗じた経年減点補正率が百分の二十に満たない場合においては、百分の二十とする。
（３） 経過年数が一年未満であるとき又は経過年数に一年未満の端数があるときは、それぞれ一年未満の端数は、一年として計算するものとする。
（４） 第１節四ただし書により、増築された部分とその他の部分とに区分しないで一棟（ひとむね）の非木造家屋の評点数を付設する場合における経年減点補正率は、それぞれの部分ごとに求めた経年減点補正率に、それぞれの部分の床面積その他適当と認められる基準に基づいて定めたそれぞれの部分の当該非木造家屋全体に占める割合を乗じて得た数値を合計して得た数値によるものとする。
２ 損耗の程度に応ずる減点補正率（１） 損耗の程度に応ずる減点補正率（以下本節において「損耗減点補正率」という。）は、各部分別の損耗の現況を建築当初の状態に修復するものとした場合に要する費用を基礎として定めたものであつて、非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表によつて各部分別に求めるものとする。この場合において、損耗減点補正率は、当該損耗の状況に応じ、非木造家屋部分別損耗減点
補正率基準表に示されている損耗減点補正率の範囲において該当する損耗減点補正率を求めるものとする。ただし、市町村長は、当該市町村に所在する非木造家屋の構造等の実態からみて、非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表を適用することが困難であると認める場合又は適当でないと認める場合は、非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表について所要の補正を行い、適用することができるものとする。
（２） 一の部分において損耗の程度が異なつている場合等における当該部分の損耗減点補正率
は、それぞれの当該部分の全体に占める割合をそれぞれの損耗の状況に応ずる損耗減点補正率に乗じて得た数値の合計数値によるものとする。
（３） 非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表によつて損耗減点補正率を求める場合は、当該非木造家屋の損耗の実態に応じ、経年減点補正率の基礎に算入されている社会的、経済的陳腐化等による家屋の減価に応ずる減点を加える等経年減点補正率によつて損耗の状況による減点補正率を求める場合との均衡を考慮するものとする。

別表第９
１

木造家屋経年減点補正率基準表

専用住宅、共同住宅、寄宿舎及び併用住宅用建物

２

農家住宅用建物

３

ホテル、旅館及び料亭用建物

４

事務所、銀行及び店舗用建物

５

劇場及び病院用建物

６

公衆浴場用建物

７

工場及び倉庫用建物

８

土蔵用建物

９

附属家

別表第13１

非木造家屋経年減点補正率基準表

事務所、銀行用建物及び２〜７以外の建物

２

住宅、アパート用建物

３

店舗及び病院用建物

４

百貨店、ホテル、旅館、料亭、待合、劇場及び娯楽場用建物

５

市場用建物

６

公衆浴場用建物

７ 工場、倉庫、発電所、変電所、停車場及び車庫用建物（１） 一般用のもの（（２）及び（３）以外のもの）

（２） 塩素、塩酸、硫酸、硝酸その他の著しい腐食性を有する液体又は気体の影響を直接全面的に受けるもの、冷凍倉庫用のもの及び放射性同位元素の放射線を直接受けるもの

（３） 塩、チリ硝石その他の著しい潮解性を有する固体を常時蔵置するためのもの及び著しい蒸気の影響を直接全面的に受けるもの

別表第10

木造家屋部分別損耗減点補正率基準表

別表第11

木造家屋総合損耗減点補正率基準表

別表第14

非木造家屋部分別損耗減点補正率基準表

損耗減点補正率基準表の適用に関する調査票

計
調査団体一覧

数

資

料

問１

損耗減点補正率を適用したことがありますか。（H6〜H10）