この事業は、一般財団法人全国市町村振興協会の助成を受けて、実施したものです。

地方税における資産課税のあり方に関する調査研究―現状や課題を踏まえた負担調整措置のあり方――使用者課税のガイドラインの見直し―

令和５年３月

一般財団法人 資産評価システム研究センター

は し が き
固定資産税は、市町村を支える基幹税目として重要な役割を果たしてきておりますが、課税情報の公開の促進等を背景に、固定資産税制度や資産評価に対する納税者の関心はますます高まっております。
当評価センターは、昭和５３年５月設立以来、調査研究事業を主要事業として位置付け地方公共団
体に固定資産税に関し必要な情報を提供してまいりました。
本事業では、その時々の固定資産税を巡る諸課題をテーマに、学識経験者、地方団体の関係者等をもって構成する研究委員会を設け調査研究を行っておりますが、本年度は３つの調査研究委員会において、固定資産税制度、固定資産評価制度に関して、専門的な調査研究を行ってまいりました。
このうち、令和４年度の地方税における資産課税のあり方に関する調査研究委員会においては、「現状や課題を踏まえた負担調整措置のあり方」及び「使用者課税のガイドラインの見直し」の２つのテーマについて調査研究を行いました。
その結果として、「現状や課題を踏まえた負担調整措置のあり方」については、令和６年度評価替えに向けて、負担水準の均衡化を図ることで納税者の不公平感を解消するという観点、市町村の基幹税としての固定資産税収の安定的な確保の観点や制度改正に伴う納税義務者への影響等の観点を踏まえた上で、地価動向を注視しつつ、商業地等の据置特例のあり方を含め、負担調整措置のあり方について更に検討を進めていくことが必要であることが報告されました。
また、「使用者課税のガイドラインの見直し」については、ガイドラインの改定に合わせて、業務フロー図の追加、事前通知書の様式、所有者とみなす使用者の認定基準や具体の事例の紹介及び使用者からの届出等を作成し、地方団体に示すことが報告されました。
ここに、その調査研究結果がまとまりましたので、研究報告書として公表する運びとなりました。
つきましては、熱心にご研究、ご審議いただいた委員の皆様や関係の方々に対し、心から感謝申し上げます。
当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実を図るとともに、地方団体等に役立つ調査研究に努力をいたす所存でありますので、地方団体をはじめ関係団体の皆様のなお一層のご指導、ご支援をお願い申し上げます。

令和５年３月

一般財団法人資産評価システム研究センター
理 事 長

株

丹

達

也

令和４年度 地方税における資産課税のあり方に関する調査研究委員会
委員名簿

委員長

佐

藤

委 員

石

島

漆

英

さ

明

慶應義塾大学大学院法務研究科教授

弘

岡山大学名誉教授き大阪経済大学経済学部准教授

恵

一般財団法人キヤノングローバル戦略研究所研究主幹

柏

木

神

山

弘

行

東京大学大学院法学政治学研究科教授

篠

原

正

博

中央大学経済学部教授

関

口

智

立教大学経済学部・大学院経済学研究科教授

堀

場

勇

夫

青山学院大学名誉教授

前

田

高

志

関西学院大学経済学部教授

高弘

日本製鉄株式会社代表取締役副社長

彰

日本社会事業大学学長・中央大学名誉教授

米 田

耕 一 郎

首都圏新都市鉄道株式会社代表取締役専務

渡

辺

徹

也

早稲田大学法学学術院教授

�

�

�

�

東京都主税局資産税部長

野

崎

重

和

神戸市行財政局税務部長

北

畑

太

一

高梁市総務部長浩朗

京都府井手町税務課長

森
横

山

乾
藤

田

正

人

法務省民事局民事第二課長

天

利

和

紀

総務省自治税務局固定資産税課長（順不同、敬称略）（令和５年３月）

地方税における資産課税のあり方に関する調査研究委員会【審 議 経 過】○第１回〔令和４年７月１２日（火）〕（議題）（１）令和４年度調査研究テーマ・スケジュール（２）負担水準の現状や独自の特例措置の創設経緯等について（３）その他○第２回〔令和４年９月１日（木）〕（議題）（１）負担調整措置に関する負担の均衡化に向けた具体的対応策についての意見交換（２）その他○第３回〔令和４年１０月４日（火）〕（議題）（１）需要の低い土地に係る論点について（２）使用者課税ガイドラインに係る論点整理について○第４回〔令和５年３月９日（木）〕（議題）（１）令和５年度税制改正の報告（２）令和４年度報告書（案）について目

次はじめに·············································································· 1
Ⅰ 現状や課題を踏まえた負担調整措置のあり方 ········································ 2
１．負担調整措置の概要等 ··························································· 2
２．商業地等に係る負担水準の状況 ··················································· 4
３．昨年度の主な議論と本年度の論点について ········································· 5
４．各論点に係る検討① ····························································· 6
５．各論点に係る検討② ···························································· 10
６．小括 ·········································································· 12
Ⅱ 使用者課税のガイドラインの見直し ··············································· 13
１．制度の概要等 ·································································· 13
２．昨年度の研究会における課題の整理 ·············································· 14
３．地方団体の課税状況と運用上の課題等について（調査結果等）······················· 15
４．調査結果等を踏まえた議論 ······················································ 18
５．課題に係る対応方針等について ·················································· 19
・ 地方税法第 343 条第５項の規定の適用に係る留意事項について（ガイドライン） ······· 22の一部改正新旧対照表
・ 使用者を所有者とみなす制度の適用フロー ········································· 24
・ 【事前通知の様式例】 ··························································· 26（固定資産の使用者を所有者とみなす制度の適用に係る事前通知について）・ 【使用者届出の様式例】 ························································· 27（固定資産使用者届出書）
・ 地方税法第 343 条第５項の規定の適用に係る事例集 ································· 29
資料編 ··········································································· 43

はじめに
本年度の当委員会は、以下の２つのテーマについて調査研究を行った。
Ⅰ 現状や課題を踏まえた負担調整措置のあり方
Ⅱ 使用者課税のガイドラインの見直し
まず、「Ⅰ 現状や課題を踏まえた負担調整措置のあり方」については、昨年度に続き、２カ年で議論したテーマであり、昨年度の議論を踏まえつつ、主に商業地等に係る負担調整
措置に関し、現行制度の問題点や具体的な見直し案、見直しに当たって留意すべき点などについて、委員からの提出意見をもとに議論を行った。
次に、「Ⅱ 使用者課税のガイドラインの見直し」については、令和元年度の当委員会における議論を踏まえて制度化された「使用者を所有者とみなす制度の拡大」の措置について、昨年度に整理した実務の課題等を踏まえ、具体の適用に係る留意事項を示したガイドライン
について、地方団体に対応状況等の調査等を行った上で、ガイドラインの改定案等について議論を行った。

1

─1─

Ⅰ

現状や課題を踏まえた負担調整措置のあり方

１．負担調整措置の概要等（１）負担調整措置の概要
評価替えによる価格の上昇に伴う税負担の激変を緩和するため、課税標準額の上昇を抑制する負担調整措置が設けられている。住宅用地については、評価額に住宅用地特例を適用した後の額を上限として、前年度課税標準額に当年度評価額の５％を加算した額を課税標準額とする（負担水準 20％を下限）こととされている。
商業地等については、評価額の 70％を上限（負担水準 60％未満から上昇させる場合、評価額の 60％が上限）として、住宅用地と同様に、前年度課税標準額に当年度評価額の５％を加算した額を課税標準額とする（負担水準 20％を下限）こととされているが、据置ゾーンが設けられており、負担水準が 60％～70％の場合は、前年度課税標準額を当年度の課税標準額として据え置くこととされている。
以上が負担調整措置の基本的な枠組みであるが、令和３年度税制改正においては、新型
コロナウイルス感染症により社会経済活動や国民生活全般を取り巻く状況が大きく変化したことを踏まえ、令和３年度に限り、負担調整措置等により税額が増加する土地について前年度の税額に据え置く特別な措置が講じられた。また、令和４年度税制改正においては、景気回復に万全を期すため、激変緩和の観点から、令和４年度に限り、商業地等に係る課税標準の上昇幅を評価額の 2.5％とすることとされている。
（現行の条例減額制度）
また、地方自治体が条例により減額できる制度として、以下の２つが設けられている。
① 税負担急増土地に係る条例減額制度
住宅用地、商業地等及び特定市街化区域農地に係る固定資産税額が、特例税額（前年度課税標準額×1.1 以上※で条例で定める率×税率）を上回る場合、当該上回る税額を減額できる条例減額制度が設けられている。
※ 令和３年度税制改正において、負担調整措置等により税額が増加する土地について前年度の税額に据え置く特別な措置が講じられたため、令和３年度に限り、前年度課税標準額×1.0 以上で条例で定める率とされている。
②

商業地等に係る条例減額制度
商業地等に係る固定資産税額が、特例税額（評価額×60～70％の範囲で条例で定める率×税率）を上回る場合、当該上回る税額を減額することができる条例減額制度が設けられている。令和３年度における導入団体は東京都のみであり、特例率は 65％に設定されている。

2

─2─

（２）負担調整措置の改正経緯①

平成５年度まで
原則、評価替えの翌々年度に（３年で）課税標準額が評価額に到達する負担調整措置が講じられていた。

②

平成６年度から平成８年度
公的土地評価の均衡化・適正化の要請から、平成６年度から７割評価が実施されたことに伴い、評価額の急上昇に対応するため、ゆるやかに課税標準額を上昇させる負担調整率が適用された（平成６年度においては課税標準額が評価額に 12 年程度で到達する負担調整措置。平成７年度、平成８年度においては課税標準額が評価額に到達する年数をより延長する措置に変更。）。また、住宅用地の税負担を緩和するため、小規模住宅用地については特例率を４分の１から６分の１に、一般住宅用地については特例率を２分の１から３分の１に、それぞれ深掘りされた。

③

平成９年度税制改正
バブル崩壊に伴う地価下落に対応し、負担水準の一層の均衡化を図るため、・ 負担水準の低い土地の課税標準額の上昇を一層抑制
・ 負担水準が一定以上（住宅用地は 0.8 以上、商業地等は 0.6 以上）の土地について、課税標準の据置措置を導入
・ 商業地等の課税標準の上限を設定（評価額の 80％）し、負担水準の高い土地の課
税標準額を引き下げ④

平成 12 年度税制改正
景気の低迷と引き続く地価下落を背景として、都市部の商業地等の税負担感に配慮し、負担水準の高い土地の税負担を引き下げつつ負担水準の均衡化を一層促進するため、商業地等に係る課税標準の上限が引き下げられた（平成 12 年度・平成 13 年度については評価額の 75％、平成 14 年度については評価額の 70％に引き下げ）。

⑤

平成 16 年度税制改正
商業地等に係る課税標準の上限の更なる引き下げを求める意見があった一方、極めて厳しい市町村財政の現状を踏まえれば全国一律で引き下げを行うことは困難であったこと等から、市町村の判断で、条例の定めるところにより、一定の負担水準以上の商業地等の固定資産税の税額を、法律の定める一定の範囲内で減額することができる条例減額制度が創設された。

⑥

平成 18 年度税制改正
負担水準の均衡化促進と制度の簡素化という２つの目的から、負担調整措置の大幅
3

─3─

な改正が行われた。具体的には、負担水準が 60％未満の商業地等及び負担水準が 80％未満の住宅用地について、従来の方式（負担水準の区分に応じて異なる調整率を前年度の課税標準額に乗じる方式）に代え、前年度の課税標準額に一律当該年度の評価額の５％を加える方式とすることとされた。また、負担水準の下限（評価額の 20％）が新たに設けられた。
⑦

平成 21 年度税制改正
大都市での大幅な地価上昇を背景として、過度な税額上昇を抑えるための新たな条
例減額制度が設けられた。具体的には、住宅用地、商業地等及び特定市街化区域農地に係る固定資産税額が、特例税額（前年度課税標準額×1.1 以上で条例で定める率×税率）を上回る時は、当該上回る税額を減額することができることとされた。

⑧

平成 24 年度税制改正
据置ゾーンが税負担の不公平な事例を生じさせるに至っていること、また、住宅用地については商業地等に比較して負担水準が相当均衡化していることから、住宅用地に係る据置ゾーンを段階的に廃止することとされた（据置ゾーンの下限（評価額の80％）を、平成 24 年度・25 年度は評価額の 90％とし、平成 26 年度から据置ゾーン
廃止）。

２．商業地等に係る負担水準の状況
７割評価導入後初の評価替え時点（平成９年度）における負担水準は、全国平均で45.2％であり、都道府県別に見ても、最も高い山口県では 55.9％であった一方、最も低い
沖縄県では 19.7％と、都道府県間のばらつきも非常に大きかった。その後、負担調整措置による負担の均衡化が進み、平成 18 年度時点では、全国平均の負担水準は 65.6％まで上昇し、都道府県間のばらつきも縮小している（最高：71.5％（大阪府）、最低：46.8％（沖縄県））。
その後、平成 18 年度税制改正における負担調整措置の改正により、負担の均衡化は更に進み、令和２年度時点では、東京都を除く全ての都道府県において、負担水準が 60％以上になった。
しかし、令和３年度の評価替えに伴い評価額が上昇したことから、令和３年度では全国平均の負担水準は 57.4％に低下し、都道府県間のばらつきも再び拡大している（最高：70.4％（秋田県等）、最低：44.7％（沖縄県））。
令和４年度の全国の商業地等の負担水準の平均は約 57％となっており、地積ベースでは、約９割が負担水準 60％以上、残り約１割が負担水準 60％未満となっている。一方、課税標準額ベースでは、約５割が負担水準 60％以上、残り約５割が負担水準 60％未満となっており、地積ベースと課税標準額ベースでは、負担水準の状況に大きな差がある。
4

─4─

３．昨年度の主な議論と本年度の論点について
負担調整措置のあり方については、昨年度からの２カ年にわたって検討するテーマであり、昨年度の当委員会（令和４年２月 16 日）では、商業地等に係る負担調整措置に内在する課題等を踏まえ、負担調整措置のあり方について議論を行った。委員会の開催にあたり、以下の２点について、事前に各委員からの意見提出を求めた。主な提出意見は次のとおりである。
① 現在の商業地等に係る負担調整措置には、どのような問題点があるか。
（主な提出意見）・ 据置ゾーンの存在により、評価額と税負担の逆転現象が生じる。
・ 納税者にとって分かりづらい制度となっている。
② 負担調整措置の見直しを行う場合、具体的にどういった案が考えられるか。
（主な提出意見）・ 市町村の税収確保のため、70％に収斂させるべき。
・ 都市部への対応として、現行の条例減額制度を活用すべき。
・ 据置ゾーン廃止は影響が大きく、慎重な検討が必要。
・ コロナの影響もあり、見直しには一定の期間を置くべき。
上記の提出意見をもとに議論を行い、当該議論を踏まえて、本年度においては、主に以下の２点について、検討すべき論点として議論を深めることとした。
（論点①）
据置ゾーンを廃止して、負担水準を 70％に収斂させた場合、据置ゾーンに該当していた者は税負担が増加することとなるが、納税義務者の区分（個人・法人）を区別して、個人や中小企業等に対しては負担を軽減すべきと考えるか。
（論点②）
据置ゾーンを廃止して、負担水準を 70％に収斂させた場合、据置ゾーンに該当していた者は税負担が増加することとなるが、負担調整措置の水準について、一定の範囲内で自治体独自の判断で決定できるようにすることによって、負担を軽減すべきと考えるか。
また、仮に自治体が独自に軽減できるとした場合には、軽減した際の財政支援・補填についてどのように考えるか。

5

─5─

４．各論点に係る検討①
据置ゾーンを廃止して、負担水準を 70％に収斂させた場合、据置ゾーンに該当していた者は税負担が増加することとなるが、納税義務者の区分（個人・法人）を区別して、個人や中小企業等に対しては負担を軽減すべきと考えるか。
（１）議論の参考となる制度等
当該検討事項については、議論の参考として、東京都（特別区）における小規模非住宅
用地や個人等に対する軽減措置について東京都から報告を行った。また、納税者の区分（法
人・個人等）による負担軽減措置の過去の例やアメリカのサーキットブレーカー制度について、総務省から報告を行った。
①

東京都（特別区）における固定資産税等の軽減措置の概要
ア

商業地等に対する固定資産税等の負担水準の上限引下げ条例減額
当該措置は、負担水準が 65％を超える商業地等に対して、その超える部分に相当する税額を軽減するものである。
平成 16 年度税制改正において、負担水準の高い商業地等について、条例で定める負担水準の上限により算定される税額まで、税額を減額できる制度が創設されたことを受け、平成 17 年度に創設された。
この条例減額制度については、全国に比べて過重となっている東京都（特別区）の商業地等の負担の緩和等を目的に創設したものである。条例で定める負担水準については、東京都（特別区）の商業地等における平均負担水準が約 65％であったことから、65％を上限とすることとしたものである。

イ

小規模非住宅用地に対する固定資産税等の減免
当該措置は、個人又は資本金１億円以下の法人等が所有する 400 ㎡以下の非住宅用地のうち 200 ㎡までの部分を対象に固定資産税の税額を２割減免するものである。
平成 14 年度に非住宅用地の過重な税負担を緩和するとともに、厳しい経営状況にある中小企業等の支援を目的として創設された。このため、減免対象の所有者要件を個人又は資本金若しくは出資金１億円以下の法人としているものである。
減免対象となる土地の面積要件については、小規模宅地等に係る相続税の特例措置の対象面積や税収への影響等を考慮して、400 ㎡以下の非住宅用地のうち 200 ㎡までとした。
また、減免割合を２割としたのは、東京都（特別区）の地価水準が高いことを考慮し、中小企業等に対する負担軽減の観点から、社会経済状況の変化や景気の動向等を総合的に勘案したことによるものである。
6

─6─

②

納税者の区分（法人・個人）による負担軽減措置の例
ア

負担調整措置における「法人非住宅用地」と「個人非住宅用地」の区分
平成３年度から平成５年度の負担調整措置において、「法人非住宅用地」と「個人非住宅用地」とで、負担調整率を分けて設定した例がある。
これは、バブル期における地価の異常な上昇を踏まえ、法人の非住宅用地（事業用地）について、保有課税強化を図る観点から導入されたが、平成６年度には、こうした区分は廃止された。
なお、平成４年度には、固定資産税の税率について、個人と法人で税率を分ける
べきではないかとの議論が行われたが、資産の保有と市町村の行政サービスとの間に存在する受益関係に着目し、資産価値に応じて毎年経常的に課税をする物税であるという固定資産税の性格に鑑みれば、所有者が個人か法人かで税率に差を設ける
ことは適当でないとの結論となった。

イ

サーキットブレーカー制度
アメリカにおけるサーキットブレーカー制度は、所得税及び財産税の負担を基準にして財産税の負担を調整するものである。
これは、住宅用財産は事業用財産と異なり、所得を生まず、それに対する財産税を他に転嫁できないことから、納税義務者にとって税負担が逆進的であり、納税資金に不便であるという考えに基づいている。負担の調整方法、適用対象は以下のとおりである。

（負担調整の方法）
以下の「基準額方式」と「スライド方式」の２通りの方法がある。
・基準額方式
所得の額に応じて、減税額を「所得の○％を超過する財産税額」として算出する
方式
・スライド方式
所得の額に応じて、減税額を「財産税の○％（所得が多くなるほど軽減率は減少）」として算出する方式（適用対象）
・事業用資産ではなく、居住用資産にかかる財産税を対象とする。
・制度を採用するほとんどの州では、老齢者を対象とする（年齢制限なしに低所得家庭を適用対象とする州もある）

7

─7─

（２）委員からの主な意見等【据置ゾーンを廃止した場合、個人等に対して負担軽減すべきという意見】○

土地の面積・利用用途の違いや、負担水準の違いで異なる納税義務者に対して、異なる負担軽減措置を採ってきたのが負担調整措置である。
○ 追い出し課税とならないよう、所得制限等を設けた上で減免を行うことも正当化され得る。
○ 零細企業に対する何らかの配慮は必要。ただし、生産性のない企業を延命させるだ
けの措置は不要。また、固定資産税を消費者等に転嫁できる大企業と、それができない零細企業との差も考慮すべき。
○ 黒字であれば、固定資産税を損金に算入して、法人税が軽減されている企業もある
ので、利益が出ている大規模な法人から先に、本則課税に近づけていく努力をすべきではないか。その後に、中小企業、あるいは個人も、そうして、大法人の方でちゃんと
本則課税に近づく努力をしているんだから、引き続き個人や中小企業も本則課税に近づく、据置ゾーンを廃止していくことについて理解を得ていくべきではないか。
○ 納税義務者の属性について線引きすることは難しいが、まずは担税力が低い納税義務者について検討していく方が議論が進むのではないか。
○ 据置ゾーンを廃止できればいいが、長年議論をされていて、なかなか足踏み状態であるということに鑑みると、据置ゾーンの廃止について広く理解を得る何か工夫が必要ではないか。広く理解を得るためには、据置ゾーンを段階的に廃止していくとか、場合によっては自治体レベルで何か特例措置の創設や、条例による特例を認めるなど、様々な方法がある中で、所有者の属性に着目するやり方は一つの方法としてあり得る。
【据置ゾーンを廃止した場合、個人等に対して負担軽減すべきではないという意見】（固定資産税が物税であることや公平性の観点等からの意見）○ 原則に基づき、その資産価値に応じて、課税とすべき。税負担の増については、個々の事情を考慮する前に、納税者全体の税負担感の問題として、その可否を検討すべき。
○ 固定資産税は、固定資産の保有と市町村が提供する行政サービスの間に存在する受益関係に着目し、資産価値に応じて課税する物税であることを鑑みれば、据置ゾーンの廃止により、据置ゾーンに該当していた個人や中小企業等に対してのみ、急増する
税負担を軽減させることは、課税の公平性を踏まえると適正ではない。
○ 納税義務者の区分（個人・法人）を区別し、個人や中小企業等に対して負担を軽減すべきという考え方には反対である。人的要素の考慮は物税としての固定資産税の性格を大きく変えるものであって、人税的な側面を入れるのであれば、高齢者や低所得者への減免などの議論も引き寄せることになり、より慎重な検討が必要。
8

─8─

○

固定資産税は物税であるため、所有主体によって税額を変更するという人税的な要素を入れていくというのは非常に難しい論点ではないか。仮にそういう要素を検討する際には、所有者と使用者が異なる場合ということで、賃貸住宅の取扱いについても検討が必要なのではないか。
○ 例外は作らない方がいい。租税原則は公平・中立・簡素であるから、シンプルで分かりやすい税制にすべき。
○ 土地の所有者に着目した軽減措置の導入は、激変緩和措置としてスタートした負担調整措置に対し、更なる激変緩和措置を重ねることとなり、納税者の理解が得られるのか危惧される。
○ 負担調整措置は、そもそも負担の均衡化を目指した仕組みであり、「何らの基準によって負担を軽減する」ということについては慎重であるべきと考える。固定資産税に対しては、政策的な特例・軽減の導入の圧力が強まっており、そういう中では特に慎重であるべきではないか。
○ どうしても負担軽減について考える必要がある場合には、課税標準ではなく、税額ベースでの減免で考えるべき。その際も、納税義務者の別に応じて一律に減免するのは慎重にすべき。
○ 小規模住宅用地のような比較的狭い土地であっても、そのような土地を何筆も所有している場合は必ずしも担税力が低いとはいえない。小規模住宅用地については、あくまでも土地の属性に特例の根拠がある。
○ 商業地等に係る現行の負担調整措置では、負担水準が 60％に達するまでは課税標準額が上昇し、税負担が上昇するが、負担水準を 60％から 70％に引き上げる際に、さらなる軽減をする理屈は理解できない。
（実務上の課題等に着目した意見）○

実務上の問題点として、共有の場合の取扱い、所有者に争いのある土地や所有者不明土地の取扱い、真正な登記名義へのディスインセンティブになる恐れも考える必要がある。
○ 中小企業の基準として資本金１億円というラインはあるが、資本金が重視されない業態が増加していることや、商法改正と会社法制定を経て、資本金制度の柔軟化、減資手続の緩和が進み、各法人が柔軟に資本金を変更・決定する動きが強まってきていることを踏まえれば、資本金で税制度を分けるというのは今の時代は難しいのではないか。
○ 大企業と中小企業の判断について、判断方法（例えば企業規模・業種の審査、当該データの突合など）について課題が多い。
○ 所有者の担税力を考えるとするならば、その担税力は何で測るのかなど複雑な問題が絡んでくる。
9─9─

【その他の意見】○

物税である固定資産税において、納税義務者の税負担能力をターゲットとする特例措置を設ける場合には、土地の面積ないし評価額を、その所有者の税負担能力の代替変数と考えることが適当である。具体的には、「一区画○○○㎡以下の土地のうち、『×××㎡までの部分、または、評価額が△△△万円までの部分』」に特例措置を適用する、といった形があり得るのではないか。
○ 負担水準を 70％に収斂させるべきだが、零細な蕎麦屋などが仮に政治的なイシューになって反対が大きくなるのであれば、一定期間は現状維持とするような形におさめるというのもあり得るのではないか。その上で、一定期間経過後には、例外なく 70％とするなど、２段階で実施していくこともあるのではないか。
○ 急激な負担増を回避するためには、住宅用地のように、下限を段階的に引き上げる
ことも検討して良いのではないか。
○ 足下は、コロナやウクライナ危機により経済が影響を受けており、負担調整措置を変更するという大きな制度改正を行うには、慎重に検討しなければ、影響が大きいのではないか。
○ 日銀の金融政策によって、資金が調達しやすくなっている現状では、投資系ファンドなどが、不動産を転売して巨額の利益を得ることもあるが、仮に何らかの軽減措置を導入するとしても、転売により利益を得ることを目的とする投資系ファンドなどは、軽減対象とする必要性は低いのではないか。
５．各論点に係る検討②
据置ゾーンを廃止して、負担水準を 70％に収斂させた場合、据置ゾーンに該当していた者は税負担が増加することとなるが、負担調整措置の水準について、一定の範囲内で自治
体独自の判断で決定できるようにすることによって、負担を軽減すべきと考えるか。
また、仮に自治体が独自に軽減できるとした場合には、軽減した際の財政支援・補填についてどのように考えるか。
（１）議論の参考となる制度等
当該検討事項については、議論の参考として、地方交付税制度の概要や条例減額と地方交付税との関係などについて、総務省から報告を行った。
（地方交付税の概要等）○ 地方交付税は、地方団体間の財源の不均衡を調整し、どの地域に住む国民にも一定の行政サービスを提供できるよう財源を保障するためのもので、地方の固有財源である。
○ 地方交付税のうち、普通交付税は、基準財政需要額が基準財政収入額を超える団体10

─ 10 ─

に対して交付されるものであり、標準的な財政需要と標準的な税収に基づき客観的に算定される。
○ 普通交付税の算定において、当該団体の基準財政収入額は標準税率により算定され、減税による交付税の算定への影響はなく、地方団体が独自に減税を行ったとしても交付税は増額されない。
（２）委員からの主な意見等【据置ゾーンを廃止した場合、負担水準を自治体が決定すべきという意見】○

商業地等に係る負担調整措置の見直しを行う場合、全国一律の制度をそのまま適用す
ると、地価水準の高い団体の場合は、納税者に極めて大きな負担を強いることとなるため、地域の実情に応じて条例により住民の税負担に配慮できる条例減額制度は極めて重要な役割を担っていると認識。
○ 近時における地価の動向は以前のような全国一律の上昇・下落が生じているとはいえず、むしろ地価の二極化がみられる状況から、急激な負担の増加に対して過度な負担の増加を抑えるためには自治体独自の判断による条例減額制度が適切な政策と考えられる。
○ 地価が下落している地域は、負担水準が 70％に張り付いている状況であり、その場合は据置ゾーンの恩恵は受けておらず、据置ゾーンの廃止が負担増につながると反対するのは、大都市の納税義務者だけではないか。現行の据置ゾーンをそのままにするよりは、
条例減額制度のような制度で納税義務者から理解を得る方法もあるのではないか。
※○

財政支援・補填などに関する意見
地方団体が自らを取り巻く状況に応じて税負担を適正化することは、否定されるべきものではない。ただし、地方団体独自の政策は、あくまでも当該団体の財政的責任においてなされるべきことであるから、条例減額制度による税収減を国が補填すべきではな
い。
○ 自治体によって、また自治体内での地域によっても状況が異なり得るため、自治体の判断で臨機応変に対応できる方が望ましいと考える。財政支援については、減免対象者を限定的に設定し、漸増のペースをゆるやかにしすぎず、できるだけ補填しなくてもす
むようにするのがよいのではないか。
○ 一定の範囲内で市町村が課税自主権を行使することは望ましいと考える。ただし、あくまでも負担「調整」措置は、「負担の均衡化」を目的としたものとして、狭い範囲でとらえている。明確な区分は難しいが、負担を「軽減」する措置と負担を「調整」する措置とは区別することが望ましい。そのうえで、自治体独自の判断による負担「軽減」措置を決定した場合には、交付税措置等は不要。
○ 自治体による独自の減税については、減税合戦になってはならないので、減税分を交11

─ 11 ─

付税で補填するというのは難しいのではないか。自治体のフリーライドになってしまうのではないか。
【据置ゾーンを廃止した場合、負担水準を自治体が決定すべきではないという意見】○原則に基づき、全国一律の基準によって、課税すべき。まずは、資産評価方法の課題として対応した後、税負担の増については、各地域の特殊事情としてではなく、納税者全体の税負担感の問題として、その可否を検討すべき。
○ 市区町村が負担水準の状況に応じて負担調整措置の率を独自に決定するには、負担調整措置の適正さを測る統計指標がないため、実態上、難しい。
○ そもそも負担調整措置は、等しい価値をもった土地資産を等しく課税することを実現するための手段であったはずである。個々の自治体によって負担調整を独自に設定する
ことは、「等しい資産の等しい課税」という課税の公平実現の本来の目標に反する。
６．小括
宅地等に係る固定資産税負担のあり方については、令和３年度の与党税制改正大綱においても、「今後の固定資産税制度については、据置特例が存在することで、据置ゾーン内
における負担水準の不均衡が解消されないという課題があり、負担の公平性の観点からは更なる均衡化に向けた取組みが求められる。これらを踏まえ、税負担の公平性や市町村の基幹税である固定資産税の充実確保の観点から、負担調整措置のあり方について引き続き検討を行う。」こととされているところである。
当委員会では、２カ年にわたり、現行制度の問題点の整理や、見直しを行う場合における納税義務者の区分に応じた負担軽減策のあり方や自治体独自での負担水準の決定のあり方などについて、議論を行ったところである。
今後は、次回の令和６年度評価替えに向けて、負担水準の均衡化を図ることで納税者の不公平感を解消するという観点、市町村の基幹税としての固定資産税収の安定的な確保の観点や制度改正に伴う納税義務者への影響等の観点を踏まえた上で、地価動向を注視しつ
つ、商業地等の据置特例のあり方を含め、負担調整措置のあり方について更に検討を進めていくことが必要である。

12

─ 12 ─

Ⅱ

使用者課税のガイドラインの見直し

１．制度の概要等（１）制度創設の経緯
固定資産税の納税義務者は、原則として固定資産の所有者であり、土地又は家屋についての所有者は、原則として登記簿上の所有者である（地方税法（昭和 25 年法律第 226 号。
以下「法」という。）第 343 条第１項）。納税義務者が死亡し、相続人による相続登記等がなされれば、登記簿上の所有者に課税することができるが、相続登記がなされない場合には、地方団体は、死亡の事実及び新たな納税義務者となる相続人について、自ら戸籍等を調査し、特定する必要が生じる。
しかしながら、その調査が負担となっているだけでなく、調査を行った結果、なお所有者の存在が明らかとならない場合においては、仮に使用者が存在するときにおいても、従前の制度上は課税できず、課税の公平性の観点から課題とされてきた。また、課税現場においてその対応に苦慮しているといった声が挙げられていたところである。
そのため、令和２年度税制改正において、使用者を所有者とみなす制度の拡大として、新たに法第 343 条第５項の規定が創設され、市町村が、相当な努力が払われたと認められる方法により探索を行ってもなお固定資産の所有者の存在が不明である場合には、その使用者を所有者とみなして、これを固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができることとされた。
この場合、使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録しようとするときには、その旨を当該使用者に通知することとしており、また、探索とは、住民基本台帳及び戸籍簿等の調査並びに使用者と思料される者その他の関係者への質問その他の所有者の特定のために必要な調査である。この改正は令和３年度分以後の固定資産税について適用されている。
（２）使用者課税のガイドラインの概要「使用者を所有者とみなす制度の拡大」を受けた個別事案への適用に当たる地方団体の参考とするため、「地方税法第 343 条第５項の規定の適用に係る留意事項について」を令
和２年９月４日に総務省自治税務局固定資産税課長通知として発出している。これが、いわゆる使用者課税のガイドラインであるが、６つの柱からなる当該ガイドラインの大まかな概要は以下のとおりである。
まず、「１．趣旨」として、固定資産の所有者の存在が一人も明らかとならない場合、課税の公平性の観点から、当該固定資産を使用している者を所有者とみなして固定資産税を課すことができるなどの制度の趣旨を記載している。
次に、「２．所有者の存在が不明である場合」として、所有者探索を尽くしても所有者の存在が一人も明らかとならない場合に限り本規定は適用できるものであることを記載し、具体的な例として、表題部所有者欄の氏名・住所等の全部又は一部が正常に記録されてい13

─ 13 ─

ないため、所有者を特定できない場合や、相続人となり得る者の全員が死亡又は相続放棄しており、相続財産管理人も選任されていない場合などを示している。
「３．所有者探索について」として、本規定の適用の前提として必要な探索方法を記載しており、当該固定資産に係る所有者情報を保有すると思料される者に対し、所有者情報の提供を求めることや、所有者と思料される者の生死を確認するため、住民基本台帳等を備える市町村の長に所有者情報の提供を求めることなどを例示している。
「４．所有者とみなす使用者について」として、所有者とみなす使用者とは、所有者と同等程度に使用収益している者をいうこと、臨時的・一時的な使用ではなく、相当期間にわたり恒常的に使用している事実が客観的に確認できる者をいうこと、また、使用の実態や経緯について現地調査を含め客観的な事実を確認するとともに、質問等の調査を十分に行う必要があることなどを記載している。
「５．事前通知について」として、所有者とみなす所有者が、自身が納税義務者となることを認識できるよう事前に通知する必要があることなどを記載している。
最後に「６．その他」として、所有者探索が適正に行われていれば、課税後に所有者が判明しても各年度の課税は有効であることや、所有者探索は、原則、登録初年度にのみ行
えば足りるが、使用の実態は、毎年度調査を行う必要があることなどを記載している。
２．昨年度の研究会における課題の整理
使用者課税については、昨年度も当委員会において議論を行ったところであり、地方団体への照会結果から、以下のような実務上の課題が挙げられた。
○

使用者の特定、所有者とみなすための証拠収集
・ 住宅以外の場合、住民記録及び電気・ガス・水道の利用状況等の客観的な資料が得にくく、使用者を所有者としてみなす認定が困難。
・ 住宅以外については、使用者の特定や「恒常的な使用」についての実態把握・証明が困難。
・ 一筆の土地を複数名で使用している場合や、複数世帯が居住している家屋の場合、誰を所有者とみなすか判断が難しい。
○ 維持・管理者の扱い
・ 相続放棄した者が、土地・家屋の維持・管理のため当該家屋に居住する場合、使用者課税の対象となるかわからない。
・ 現在管理している者が「税金がかかるならやめる。」と言う場合、管理者の居ない
荒地や空家となる可能性がある。
・ 人は住んでいないが仏壇等がある家屋のケースで、管理する人が他にいないので親切心で管理している親族がいる場合、使用収益といえるのか、判断が難しい。親切心で管理しているため、課税するとなると空家放置となる可能性もあり、別の問題が発生してしまう。
14

─ 14 ─

○ 事前通知の様式
・ 事前通知書の様式例（雛形）があれば参考にしたい。
○ 事務負担が大きい（多大な時間、労力、経費を要する）
・ 戸籍や居住（使用）関係の調査、使用者の調査（聞き取り、使用経緯、実態等）に多大な時間や労力が必要になる。
・ 使用の実態等の調査を毎年度行うこととなっているため、今後、対象件数が増加した場合に実施体制などの検討が必要となる。
○ 使用者への所有者情報の提供
・ 所有者探索の状況など所有者に関する情報を、使用者に対してどの程度説明できるのか判断が難しいので、明確にしてほしい。
・ 現行制度では個人情報の観点から、所有者の情報を第三者である使用者に対して開示できない。そのため、使用者から課税経緯を求められたとき、所有者の探索が尽くされてもなお不明であることの説明が困難。
３．地方団体の課税状況と運用上の課題等について（調査結果等）
上記の課題を踏まえ、今年度は改めて地方団体に対してフォローアップ調査を行い、課題等を整理の上、ガイドラインの改正も含めて検討を行うこととした。フォローアップ調
査の結果は、以下の通りである。
（１）令和３年度、４年度において適用実績のある団体数
令和３年度又は令和４年度において適用事例ありとした団体は 312 団体、令和５年度課
税に向けて調査中であるとした団体が 264 団体あった。
適用事例ありと回答した団体は、昨年度の調査（175 団体）と比較して、137 団体の増加となった。
（２）令和４年度課税における適用件数
令和４年度課税における適用件数について、20 件超であった団体は７団体、10～19 件であった団体は 13 団体、５～９件であった団体は 15 団体であった。
20 件超、10～19 件の団体数は、昨年度の調査でそれぞれ３団体、２団体であり、適用件数の多い団体が増加した。
（３）事務負担の状況
固定資産の所有者と思料される者を把握するための措置から事前通知の発出までに要した期間については、「２年以上」と回答した団体が８団体、「１年以上２年未満」と回答した団体は 26 団体、「６か月以上１年未満」と回答した団体が「104 団体」と、「１か月以
上６か月未満」と回答した団体が 163 団体であった。
２年以上かかった団体に対し、その理由を確認したところ、主な理由として、相続人調15

─ 15 ─

査から所有者の不在が確定するまで膨大な時間を必要としたこと、使用者と思われる人物
が恒常的な使用を否定し、認定調査が進まなかったことなどが挙げられた。
（４）制度の運用に当たり困難と考えられるプロセス
使用者を所有者とみなす制度の運用に当たり、最も困難と考えられるプロセスや困難と考えられる理由については、以下の通りであった。

（５）外国人に係る運用上の課題について所有者と思料される者が外国人であったときに、使用者を所有者とみなす制度の運用上、特に課題と感じたことについて挙げられた項目は以下のとおりである。
・

戸籍がなく、所有者本人の生死や相続人の把握が困難である。（外国人登録原票等に係る照会のノウハウがない）
・ 納税管理人を申告せずに所有者が国外転出後、行方不明となった場合、連絡手段がな
く、生死を確認することができない。
・ 所有者が外国人であり、死亡が確認された場合、相続の準拠法は、被相続人の国籍に16

─ 16 ─

より異なり、他国の相続準拠法を職員が把握することが困難である。
・ 登記簿に記載の所有者名がカタカナ表記であり、住民票には英字表記されている場合、住民票の照会に応じてもらえない場合がある。
・ 入国したことがない外国人が所有している際の連絡方法がわからない。
（６）所有者とみなす使用者の判断について① 使用の実態判断にあたり有効と感じる手段について使用者課税に当たっては、居住や事業等の使用の実態を客観的に判断することが望
ましいとされているところであるが、使用の実態判断にあたり有効と感じる手段については、以下の通りであった。
・ ライフライン（主に水道）の利用状況の把握
・ 固定資産の契約状況、保有状況の確認
・ 現地調査並びに本人及び近隣住民への聞き取り
・ 固定資産税、法人税及び所得税申告資料、軽自動車税関係資料の確認
・ インターネット（事業者のＨＰや国税庁法人番号公表サイト）や法人登記により所在地を調査②

電気・ガス・水道の利用状況の調査に係る支障事例について
居住や事業等の使用の実態把握のため電気・ガス・水道の利用状況を事業者に確認するに当たり、支障が生じた事例については、以下の通りであった。
・ 特に電気・ガスについては民間事業者であるため、市町村からの照会であっても、個人情報保護等の観点から、回答を得られない場合がある。
・ 特に電気・ガスについては自由化により、使用者が契約している事業者が分からず、照会先事業者の特定が困難な場合がある。
・ 事業者が把握している情報（氏名、住所等）と固定資産税部局が照会をかける際の使用者の情報が一致しないことで回答が得られない場合がある。
・ 契約者が死亡した後も、契約者が変更されていない場合がある。

③

固定資産の保存行為に係る判断について
使用者課税ガイドラインにおいては、「定期的な保守点検や除草等の保存行為のみを行っている者については、所有者と同等程度に使用収益しているとはいえないことから、所有者とみなす使用者には当たらない」としているが、固定資産の保存行為を行う者が「所有者とみなす使用者」に該当するか判断に迷った具体的な事例については、主に以下のような回答があった。
・ 近隣に住む親族（相続はしていない）が草刈りや掃除、仏壇の管理などをしている場合
・ 農地を耕作放棄地にさせない目的で農作物を育て収穫もしている場合で収益は得ていない場合17

─ 17 ─

・ 電気や水道などの公共料金の支払や、マンションの管理費の支払を親族等が続けている場合
・ 地域住民や自治会が空き地となった土地に案内板や物置を設置して共同で利用している場合（７）使用者への所有者情報の提供
一般的に、使用者に対しては、所有者が不明であることは説明していることが多いと考えられるが、守秘義務や個人情報保護の観点から、使用者に対して所有者情報を提供することについて判断に迷うケースも多いと考えられるため、地方団体に対し、判断に迷うケースについて質問したところ、以下のような状況であった。
【使用者に対し所有者が不明であることを説明しているか】・ 説明している・・・131 団体
・ 説明していない・・・397 団体【説明することについて判断に迷った例】
・ 個人情報であるため、相続放棄の状況及び相続人の有無について説明してよいか迷った。
・ 個人情報であるため、所有者が死亡していることを説明してよいか迷った。
・ 個人情報であるため、相続人の氏名・連絡先を説明してよいか迷った。
・ 次年度から本制度を適用する際、現年度は納税義務者ではないため、次年度の概算税額を案内してよいか判断に迷った。
・ 登記情報ではないため、未登記家屋の情報について説明してよいか迷った。
（８）ガイドラインに追記すべき事項について
現行の使用者課税ガイドラインに追記すべきと考える事項としては、主に以下のような回答があった。
・ 所有者とみなす使用者の明確な認定基準（30 団体）
・ 所有者とみなす使用者への事前通知の様式及び記載すべき具体的な事項（23 団体）
・ 実際に本制度を適用した他自治体の事例の紹介（16 団体）
・ 所有者及び相続人の探索や、使用の実態を調査する際の具体的な方法及び業務フロー（15 団体）・ 使用の実態を調査する際に必要な様式（電気・ガス業者等への照会）の追記（11 団体）
・ 使用者と思料される者への説明・質問の具体的な内容（９団体）
・ 過去の自治体からの質疑応答（３団体）
４．調査結果等を踏まえた議論
こうした調査結果等を踏まえ、第３回委員会で議論を行ったところ、委員からは主に以下のような意見があった。
18

─ 18 ─

○

届出書については、使用者課税ガイドラインに加える必要があるのではないか。

○

調査結果によれば、使用者を所有者とみなす制度についての適用団体が増加していることから、意義のある制度となっているのではないか。今後も、本制度を適用していく
努力が必要なのではないか。

○

個人情報保護法では、法令に基づく調査であれば、民間事業者であっても秘匿する必要はない。電気、ガスについて、業界団体に周知を行うことが効率的ではないか。

○

海外居住の者で、海外住所への書類が送達できない、かつ日本国内で戸籍や住民票、外国人登録原票等の公簿が確認できない場合、政省令の条文に照らせば、所有者の存在が不明として、使用者課税の対象となり得ると考えているが、実際にそれで問題が生じないのか検討する必要がある。

○

使用者を所有者とみなし固定資産税を課税する場合、使用者課税ガイドラインによれば、本制度における使用について、相当期間にわたる恒常的な使用をいい、基本的には年間を通して使用している状態が一つの判断基準となるとされている。一方、固定資産税の納税義務者は、賦課期日である１月１日を基準としている。数年間居住の実態があり、賦課期日後数日で退去した場合など、当該年度はほとんど使用していない中で、使用者として当該年度の納税義務者となり得るのか、判断が難しいのではないか。

○

法人については、解散手続をせずに休眠している法人の代表者が、例えば死亡している場合で追いかけられなかったケース、清算人選定はされているが、清算人が死亡している、もしくは行方不明の場合といった形で、所有者探索ができなかったケースが多くある。

５．課題に係る対応方針等について（１）税システムに係る対応について
調査結果によれば、現在の市町村の固定資産税システムでは、・ 所有者が不明等のフラグを立てることができないため、該当者を抽出できない
・ 本制度に固定資産税システムが対応していないといった課題が挙げられている。
しかしながら、市町村の固定資産税のシステムについては、現在、「地方公共団体情報システムの標準化に関する法律」（令和３年法律第 40 号）に基づき、総務省において、地方税に係るシステムの標準仕様書を策定しており、地方団体は、令和７年度を目標時期として、標準仕様書に適合したシステムへ移行することとされている。
19

─ 19 ─

総務省においては、令和４年８月 31 日に「税務システム標準仕様書【第 2.0 版】」を公表しており、具体的に使用者課税の関係する事項として、納税義務者の区分等を管理できる機能を実装必須機能として要件化しており、納税義務者区分において「使用者」という区分を設けるとともに、「課税処理保留フラグ」を設けている。
このため、地方団体は、当該仕様書に準拠したシステムを構築することで、システム上、使用者課税への対応が可能となっている。
（２）死亡情報の把握について（マイナンバーの付番の促進）調査結果によれば、対象となる固定資産を抽出するに当たり、所有者の死亡の事実を適時に把握する手段がないとの課題が挙げられている。
実務上、納税義務者の住所地と課税地が同一の場合は、住民基本台帳の情報との連携に
より、納税義務者の死亡の事実を把握することができるが、住所地と課税地が異なる納税義務者（以下「住登外者」という。）については、住民基本台帳ネットワークシステムを用いて照会を行うことにより、死亡情報を含む最新の本人確認情報を取得することが可能である。
住民基本台帳ネットワークシステムによって照会をするに当たっては、マイナンバーにより検索する方法が最も簡便であり、固定資産課税台帳とマイナンバーとの紐付けが重要であることから、総務省では、住登外者のマイナンバーの把握に当たっての留意事項を整理した上で、令和４年９月 27 日付けで、地方団体に対し、通知を発出しているところである。
（３）業務フロー図について
自治体からは、「所有者及び相続人の探索や、使用の実態を調査する際の具体的な方法
及び業務フロー」を記述して欲しいとの要望が挙げられているところであることから、
Ｐ.24 のとおり、業務フロー図を作成し、使用者課税を実施するに当たっての具体的な手順等が視覚的に分かりやすくなるようにしたところである。当該業務フロー図については、
ガイドラインに追加して、地方団体に周知することとしている。
（４）事前通知書の様式について
使用者課税ガイドラインにおいては、法第 343 条第５項を適用し、使用者を所有者とみなして課税する場合には、当該使用者があらかじめ、納税義務者となることを認識できるよう通知することとしている。
この事前通知書の様式については、現在の使用者課税ガイドラインでは示していないた
め、事前通知書に記載すべき具体的な事項を整理するとともに、様式案を作成してほしい旨、昨年度の研究会でも地方団体から要望があったところである。
このため、今回の調査では、地方団体が作成している事前通知書の様式について収集し、共通する項目について分析した上で、事前通知書のひな形を作成し、使用者課税ガイドラ
インの改定に当たり、地方団体に示すこととする。（Ｐ.26 参照）20

─ 20 ─

（５）所有者とみなす使用者の認定基準や具体の事例の紹介について
調査結果によれば、「所有者とみなす使用者の認定基準をより明確にしてほしい」、「実際に本制度を適用した他自治体の事例を紹介してほしい」との要望が挙げられているとこ
ろであることから、今般、課税実績のある団体より課税の事例を提供してもらい、Ｐ.29のとおり、事例集を作成したところである。
より実務的に活用しやすい形とするため、事例については、課税対象となる固定資産の種類に応じて「住居」、「事務所・店舗」、「駐車場」、「農地」と分類した上で、事例集としてとりまとめたところであり、ガイドラインの改定と合わせて、地方自治体に周知することとする。
（６）使用者からの届出書について使用者課税の通知の前段階として、使用者からの意思表示を示すことによりスムーズな課税ができることから、使用者から「使用者届」や「届出書」を提出してもらう旨の事務
要領・要綱を定めて運用している自治体がある（埼玉県さいたま市、愛知県豊川市）。また、使用者課税の課税実績のある団体においては、同種の取り組みを実施している団体が一定程度あるところである。
こうしたことを踏まえ、ガイドラインにおいては、「必要に応じて、事前通知の前段階として、使用者からの意思表示を示してもらう届出書を提出してもらうことも考えられる。」との記述を加えることとするととも、実際に地方団体において使用されている届出書の様式を踏まえ、届出書のひな形を作成し、地方団体に示すこととする。
（Ｐ.27 参照）
（７）その他の検討事項① 外国人に係る運用上の課題
外国人については、納税管理人が申告されずに、国外転出後に行方不明となるケースがある。また、死亡が確認されても、相続の準拠法が国によって異なり、他国の相続関係の法律を調べることが困難である等の課題があり、引き続き、検討を行うべきである。
②

使用者への所有者情報の提供
実務上、使用者から、登記情報（登記上の所有者）や、所有者探索の状況（相続人がいたのか、相続放棄されているのか）、次年度の概算税額などを聞かれるケースがあるが、守秘義務や個人情報保護の観点から、どこまで説明して良いかの線引きが困難という課題があり、引き続き、検討を行うべきである。

21

─ 21 ─

地方税法第 343 条第５ 項の規定の適用に係る留意事項について（ガイドライン）の一部改正新旧対照表
改正後

改正前

１．趣旨
略

１．趣旨

２．所有者の存在が不明である場合(1)～(3) 略

２．所有者の存在が不明である場合(1)～(3) 略

３．所有者探索について(1)及び(2) 略

３．所有者探索について(1)及び(2) 略

略

４．所有者とみなす使用者について
４．所有者とみなす使用者について(1)及び(2) 略(1)及び(2) 略(3) 使用者からの届出書について
使用者への使用実態に係る現地調査などの際に、必要に応じて、５に記述する事前通知の前段階として、課税後のトラブルを回避するため、使用者から当該固定資産を使用している旨の届出書を提出してもらうことも考えられる。当該届出書に記載する内容について、様式１を参考にするとともに、各市町村の実情に合わせて記載事項を追加されたいこと。
なお、当該届出書が使用者から提出されない場合においても、４(2)①で述
べたとおり、居住や事業等の使用の実態について、住民票上の記載などを踏まえ、客観的に判断できる場合には、使用者に課税して差し支えないことに留意されたいこと。

22

─ 22 ─

５．事前通知について
５．事前通知について
(1) 略
(1) 略
(2) 事前通知に記載すべき内容(2) 事前通知に記載すべき内容
法令の規定に基づき、探索を尽くして法令の規定に基づき、探索を尽くしてもなお所有者が特定できず、所有者とみもなお所有者が特定できず、所有者とみなす使用者として固定資産課税台帳になす使用者として固定資産課税台帳に登録し、課税する予定である旨を記載す
登録し、課税する予定である旨を記載する必要があること。その他の記載すべきる必要があること。
内容については、様式２を参考にするとともに、各市町村の実情に合わせて記載
事項を追加されたいこと。
(3) 略
(3) 略
６．その他
６．その他
(1)～(5) 略(1)～(5) 略(6) 業務フロー図について
地方税法第 343 条第５項の規定の適用に当たって必要な業務は、前述した２～５のとおりであるが、主な手続をフロー図として整理すると 12・13 ページのとおりであるので参考にされたいこと。

23

─ 23 ─

24

─ 24 ─

25

─ 25 ─

様式２【事前通知の様式例】

○○ ○○

文

書

番

号

令和

年

月

日

○○

○○

様
○○市町村長固定資産の使用者を所有者とみなす制度の適用に係る事前通知について
下記の固定資産について、地方税法施行令及び地方税法施行規則に規定する方法に基づき、探索を尽くしましたが、所有者の存在が明らかとなりませんでした。
つきましては、使用の実態や経緯等について十分な調査を実施した結果、地方税法第 343 条第５項に基づき、○○○○様を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、令和○年度から固定資産税等を課税する予定ですので、通知します。
（固定資産の表示）
区分

所在

地番

地目

地積

又は家屋番号

又は種類等

又は床面積

登記名義人

【参考】地方税法第 343 条第５項（抜粋）
市町村は、相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行つてもなお固定資産の所有者の存在が不明である場合には、その使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができる。この場合において、当該市町村は、当該登録をしようとするときは、あらかじめ、その旨を当該使用者に通知しなければならない。
問合せ先・担当○○市町村○○課○○係
電26

─ 26 ─

話：

○○

様式１

【使用者届出の様式例】
固定資産使用者届出書
令和

年

月

日

○○市町村長届

出人

住（居）所又は所

在地

氏名又は名称電

話

番

号

下記の固定資産を使用していることを届け出ます。
また、下記の固定資産について、地方税法第 343 条第５項の規定により固定資産課税台帳に所有者とみなして登録することを承諾します。
（固定資産の表示）
区分

所在

地番又は家屋番号（使用者（代表者）の情報）
フリガナ

氏名又は名称住（居）所又は所

在地

生 年 月 日
電 話 番 号※

電気・ガス・水道等を利用している場合、契約書かあるいは利用状況が確認できる書類の写しを添付してください。

※

複数人で使用している場合（家族など複数人で構成される世帯を除く）は、使用者全員が連帯して納税義務を負うこととなります。裏面に代表者以外の使用者を記入してください。

※

賃料等の支払いがある場合は、契約書や賃料等支払いに係る領収書、払込明細書等（写しでも可）を確認させていただき、賃料等の対価を受領し他者に使用させている者（賃貸人）に課税することとなりますので、○○市町村○○課までご相談ください。

27

─ 27 ─

【参考】地方税法第 343 条第５項（抜粋）
市町村は、相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行つてもなお固定資産の所有者の存在が不明である場合には、その使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができる。
（使用者（代表者以外）の情報）
フリガナ

氏名又は名称住（居）所又は所

在地

生 年 月 日
電 話 番 号
フリガナ

氏名又は名称住（居）所又は所

在地

生 年 月 日
電 話 番 号
フリガナ

氏名又は名称住（居）所又は所

在地

生 年 月 日
電 話 番 号
フリガナ

氏名又は名称住（居）所又は所

在地

生 年 月 日
電 話 番 号28

─ 28 ─

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資

Ⅰ

料

目

次

現状や課題を踏まえた負担調整措置のあり方
・負担調整措置のあり方等
第１回資料……………………………………………………………………………………… 45
第２回資料……………………………………………………………………………………… 47
第３回資料……………………………………………………………………………………… 56
・相続土地国庫帰属制度（法務省資料）………………………………………………………… 63

Ⅱ

使用者課税のガイドラインの見直し
・使用者課税ガイドラインの見直しに係る論点整理等
第３回資料……………………………………………………………………………………… 65

Ⅲ

その他
・令和５年度地方税制改正（案）について……………………………………………………… 81
・今後の空き家対策について（国土交通省資料）……………………………………………… 87

資料１

負担調整措置のあり方について（前回の議論を踏まえた追加資料等）

令和４年７月１２日
総務省自治税務局固定資産税課

昨年度の主な議論及び更なる検討に向けたデータ・資料について○ 昨年度の研究会において、現在の商業地等に係る負担調整措置について、据置ゾーンの存在により評価額と税負担の逆転現象が生じる点が問題であり、見直す場合の案として、主に、以下のような意見が出された。
・ 市町村の税収確保のため、７０％に収斂させるべき。
・ 都市部への対応として、現行の条例減額制度を活用すべき。
・ 据置ゾーン廃止は影響が大きく、慎重な検討が必要。
・ コロナの影響もあり、見直しには一定の期間を置くべき。
○ そのうえで、更に検討・分析すべき事項としては、以下のような指摘がなされたところ。
検討事項①○ 負担調整措置によって負担が軽減されている土地について、納税義務者の区分（個人／法人）などを具体的に検証していく必要があるのではないか。
・東京都における負担水準別の課税標準額（エリア別、個人・法人別）

資料２

・神戸市における負担水準別の課税標準額（エリア別、中小・大企業別）

資料３

検討事項②
○ 納税義務者の区分（個人／法人）によって異なる負担調整措置とすることを検討してもよいのではないか。個人や、老舗・零細な企業に対しては、軽減措置を講じるという方法もあるのではないか。
・東京都における小規模非住宅用地や個人等に対する軽減措置

資料４

・納税者の区分（法人・個人等）による負担軽減措置の例について

資料５

─ 45 ─

1

昨年度の主な議論及び更なる検討に向けたデータ・資料について検討事項③○ 人が集まる地域と、人が住まない地域に分かれていくことが考えられ、地価の動向が複線化する。地価が全国一律に上がる・下がるという一定の傾向を持つことは考えづらく、両方のケースが存在することを考えた制度設計が必要となるのではないか。
・令和４年度における負担水準の状況等

資料６

・一人当たり税収額（都道府県別）の推移

資料７

・商業地・住宅地の税収の推移（全国計・主要都市別）

資料８

検討事項④
○ 地域の状況に応じて、負担調整措置の水準を自治体独自に決定できるようにすることの是非も検討すべきではないか。
○ 一方で、条例による減額措置などの独自の減収額については、現行は地方交付税で措置されることは無く、自治体の負担となるため、交付税制度との関係も考慮する必要があるか。
・地方交付税の算定方法について

資料９2

─ 46 ─

配付資料

負担調整措置に関するご意見

令和４ 年９ 月１ 日
総務省自治税務局固定資産税課

前回（第１回）の議論○ 現在の商業地等に係る負担調整措置について、据置ゾーンを廃止して、負担水準を70％に収斂させていくこととした場合、更に検討・分析すべきとされた①～④について議論。
検討事項①○ 負担調整措置によって負担が軽減されている土地について、納税義務者の区分（個人／法人）などを具体的に検証していく必要があるのではないか。
検討事項②○ 納税義務者の区分（個人／法人）によって異なる負担調整措置とすることを検討してもよいのではないか。個人や、老舗・零細な企業に対しては、軽減措置を講じるという方法もあるのではないか。
検討事項③○ 人が集まる地域と、人が住まない地域に分かれていくことが考えられ、地価の動向が複線化する。
地価が全国一律に上がる・下がるという一定の傾向を持つことは考えづらく、両方のケースが存在することを考えた制度設計が必要となるのではないか。

検討事項④○ 地域の状況に応じて、負担調整措置の水準を自治体独自に決定できるようにすることの是非も検討すべきではないか。
○ 一方で、条例による減額措置などの独自の減収額については、現行は地方交付税で措置されることは無く、自治体の負担となるため、交付税制度との関係も考慮する必要があるか。

─ 47 ─

1

ご議論いただきたい事項○ 検討事項①～④に関連する質問１～６に対するご意見について、ご議論いただきたい。
質問１（検討事項①及び②）

据置ゾーンを廃止して、負担水準を70％に収斂させた場合、据置ゾーンに該当していた者は税負担が増加することとなるが、納税義務者の区分（個人・法人）を区別して、個人や中小企業等に対しては負担を軽減すべきと考えるか。
はい ⇒ その理由もご回答ください。また、固定資産税が資産価値に応じて課税される物税であることとの関係性をどのように考えるか、についても併せてご回答ください。
【（参考）平成12年 政府税調 答申抜粋】
固定資産税は、資産価値に応じて課税される物税とされており、資産の所有者などの人的要素は考慮されない建前となっています。

いいえ⇒ その理由もご回答ください。
質問２（検討事項④）
据置ゾーンを廃止して、負担水準を70％に収斂させた場合、据置ゾーンに該当していた者は税負担が増加することとなるが、負担調整措置の水準について、一定の範囲内で自治体独自の判断で決定できるようにすることによって、負担を軽減すべきと考えるか。
はい ⇒ その理由もご回答ください。また、軽減した場合の市町村への財政支援・補てんについてどう考えるか、も併せてご回答ください。
いいえ⇒ その理由もご回答ください。

2

ご議論いただきたい事項
質問３（検討事項①～④）

１、２でともに「いいえ」と回答した場合、据置ゾーンを廃止した場合に税負担が増加する者に対しては、どのような説明を行って、税負担への理解を求めていくのがよいと考えるか。
質問４（検討事項③）
昨年の研究会において、「人が集まる地域と、人が住まない地域に分かれていくことが考えられ、地価の動向が複線化し、地価が全国一律に上がる・下がるという一定の傾向を持つことは考えづら
く、両方のケースが存在することを考えた制度設計が必要となるのではないか」との指摘があったが、具体的には、どのような制度が考えられるか。
質問５（その他）
今後、負担調整措置のあり方をさらに検討していくに当たり、必要なデータや分析すべき視点等について、もしお考えがあればご教示ください。
質問６（その他）
その他、何かご意見があれば記載ください。

3
─ 48 ─

質問１について
質問１ （検討事項①及び②）
据置ゾーンを廃止して、負担水準を70％に収斂させた場合、据置ゾーンに該当していた者は税負担が増加することとなるが、納税義務者の区分（個人・法人）を区別して、個人や中小企業等に対しては負担を軽減すべきと考えるか。
はい ⇒ その理由もご回答ください。また、固定資産税が資産価値に応じて課税される物税であることとの関係性をどのように考えるか、についても併せてご回答ください。
【（参考）平成12年 政府税調 答申抜粋】
固定資産税は、資産価値に応じて課税される物税とされており、資産の所有者などの人的要素は考慮されない建前となっています。

いいえ⇒ その理由もご回答ください。

賛成のご意見○ 小規模住宅用地・一般住宅用地・非住宅用地といった土地の面積・利用用途の違いや、負担水準の違いで異なる納税義務者に対して、異なる負担軽減措置を採ってきたのが負担調整措置である。

4
質問１について（つづき）
賛成のご意見○ 個人の商業用地の場合には、例えば長年使用してきた仕事場を、固定資産税を理由に追い出されてしまうようなことがないよう、所得制限等を設けた上で減免を行うことも正当化され得ると考える。中小企業に対しては、急激な税負担の増加を避けて漸増するように調整するような措置（一定期間経過後は収斂した7 割負担になる）を設けることが考えられるのではないか。
○ 零細企業に対する何らかの配慮は必要だと思う。ただし、まったく生産性のない企業を延命させるだけの負担軽減措置であれば、それは必要ないと考える。また、固定資産税を消費者等に転嫁できる大企業と、それができない零細企業との差も考慮すべきだと思う。

5
─ 49 ─

質問１について（つづき）
反対のご意見○ 固定資産税は物税であり、所有者の属性に応じて税負担を変えることは適切ではない。

○ 個人事業主ないし中小・零細法人に限定して何らかの措置を講じようとしても、実際には適切に要件を定められるとは考えがたい。
○ これまで物税を基本としてきた固定資産税に、人税的要素を加味する場合には、慎重に議論する必要がある。

○ 原則に基づき、その資産価値に応じて、課税とすべき。税負担の増については、個々の事情を考慮す
る前に、納税者全体の税負担感の問題として、その可否を検討すべき。

6

質問１について（つづき）
反対のご意見○実務上の問題点が考えられる。
・共有の場合はどうするのか。
・所有者に争いのある土地や所有者不明土地の扱いも問題。
・真正な登記名義へのディスインセンティブになる恐れも考える必要がある。
○ どうしても負担軽減について考える必要がある場合は、課税標準ではなく、税額ベースでの減免で考えるべき。その際においても、納税義務者の別に応じて一律に減免するのは慎重にすべきと考える。

○ 固定資産税は、当該資産の価値に応じて課税するもので、所有者によりその価値が変わらない制度設計となっている。
○ 法人格の取得、資本金の増減は手続を経れば可能であり、現状、企業規模や損益状況を忠実に反映
しているものではない。
○ 大企業と中小企業の判断について、判断方法（例えば企業規模・業種の審査、当該データの突合など）について課題が多い。

7
─ 50 ─

質問１について（つづき）
反対のご意見○ 固定資産税は、固定資産の保有と市町村が提供する行政サービスの間に存在する受益関係に着目し、資産価値に応じて課税する物税であることを鑑みれば、据置ゾーンの廃止により、据置ゾーンに該当していた個人や中小企業等に対してのみ、急増する税負担を軽減させることは、課税の公平性を踏まえると適正ではない。
○ 例外は作らない方がいい。租税原則は公平・中立・簡素であるから、シンプルで分かりやすい税制がいい。
○ 土地の所有者に着目した軽減措置の導入は、激変緩和措置としてスタートした負担調整措置に対し、更なる激変緩和措置を重ねることとなり、納税者の理解が得られるのか危惧される。
○ 固定資産税の物税としての性質を最重要視するのであれば、所有者の人的要素を考慮に入れない方が望ましいと考えられる。

○ 納税義務者の区分（個人・法人）を区別し、個人や中小企業等に対して負担を軽減すべきという考え方には反対である。人的要素の考慮は物税としての固定資産税の性格を大きく変えるものであって、人税的な側面を入れるのであれば、高齢者や低所得者への減免などの議論も引き寄せることになり、より慎重な検討が必要である。

8
質問２について
質問２ （検討事項④）
据置ゾーンを廃止して、負担水準を70％に収斂させた場合、据置ゾーンに該当していた者は税負担が増加することとなるが、負担調整措置の水準について、一定の範囲内で自治体独自の判断で決定できるようにすることによって、負担を軽減すべきと考えるか。
はい ⇒ その理由もご回答ください。また、軽減した場合の市町村への財政支援・補てんについてどう考えるか、も併せてご回答ください。
いいえ⇒ その理由もご回答ください。

賛成のご意見○ 地方団体が自らを取り巻く状況に応じて税負担を適正化することは、否定されるべきものではない。
ただし、地方団体独自の政策は、あくまでも当該団体の財政的責任においてなされるべきことであるから、条例減額制度による税収減を国が補てんすべきではない。
○ 自治体によって、また自治体内での地域によっても状況が異なり得るため、自治体の判断で臨機応変に対応できるほうが望ましいと考える。財政支援については、減免対象者を限定的に設定し、漸増のペースをゆるやかにしすぎず、できるだけ補填しなくてもすむようにするのがよいのではないか。

○ 一定の範囲内で市町村が課税自主権を行使することは望ましいと考える。ただし、あくまでも負担「調整」措置は、「負担の均衡化」を目的としたものとして、狭い範囲でとらえている。明確な区分は難しいが、負担を「軽減」する措置と負担「調整」措置するとは区別することが望ましい。そのうえで、自治体独自の判断による負担「軽減」措置を決定した場合には、交付税措置等は不要と考える。

9─ 51 ─

質問２について（つづき）
賛成のご意見○ 商業地等に係る負担調整措置の見直しを行う場合、全国一律の制度をそのまま適用すると、地価水準の高い団体の場合は、納税者に極めて大きな負担を強いることとなるため、地域の実情に応じて条例により住民の税負担に配慮できる条例減額制度は極めて重要な役割を担っていると認識している。
○ 都市部等の負担水準が低い（70％との乖離が大きい）商業地等においては税負担増となる納税者が非常に多くなる（負担の増加幅も大きくなる）と見込まれることから、当該自治体が説明責任を負った上で、軽減措置をとることも許容されるものと考える。

○ 従来よりも大幅に少なくなったとはいえ地域ごと及び当該団体内の負担水準に未だ差がある現状を踏まえれば、負担水準の上限につき一定の範囲内で自治体独自の政策として引き下げることができる制度は容認しうる。独自政策であるので、財政支援・補填はすべきではない。
○ 近時における地価の動向は以前のような全国一律の上昇・下落が生じているとはいえず、むしろ地価の二極化がみられる状況から、 急激な負担の増加に対して過度な負担の増加を抑えるためには自治体
独自の判断による条例減額制度が適切な政策と考えられる。
○ 仮に例外的な措置を認めることで、法令上の据置ゾーンを廃止できるのであれば、費用対効果が高いと考える。

○ 一定の範囲内で自治体独自の判断で決定できるようにすべきである。ただし、「一定の範囲内」の実質的な内容が重要であって、無条件に自治体に権限を与えることにならないようにすべきである。一方で、減税分を交付税で補填することには慎重であるべきと考える。

10
質問２について（つづき）
反対のご意見○ 原則に基づき、 全国一律の基準によって、課税すべき。まずは、資産評価方法の課題として対応した
後、税負担の増については、 各地域の特殊事情としてではなく、 納税者全体の税負担感の問題として、その可否を検討すべき。
○ 市区町村が負担水準の状況に応じて負担調整措置の率を独自に決定するには、負担調整措置の適正さを測る統計指標がないため、実態上、難しい。
○ 各市区町村への財政支援・補填をすれば税収の毀損が発生しないため、安易に低い負担調整措置を設定し、負担水準70%に収斂するまでの期間が長期化することが予測されることから、軽減した場合の市区町村への財政支援、補てんは行うべきではない。
○ 据置措置の廃止は、税負担の逆転現象を是正することでもあるため、据置措置の廃止に伴って軽減措置を導入することは、課税の公平性を損なう状態を継続させることになるのではと考える。
○ 法制度に基づくものではなく、自治体独自の判断により、負担調整措置の水準を一定の範囲内で決定できるようにする場合、各自治体がどのような状況下において、どのくらいの範囲内で適用していくのかなど、その基準作りは大変難しい。
○ そもそも負担調整措置は、等しい価値をもった土地資産を等しく課税することを実現するための手段であったはずである。個々の自治体によって負担調整を独自に設定することは、「等しい資産の等しい課税」という課税の公平実現の本来の目標に反する○ 自治体独自の判断を検討する際には、足による投票やフリーライダーの議論も踏まえて決定した方が11いいと思います。

─ 52 ─

質問３について
質問３ （検討事項①～④）

１、２でともに「いいえ」と回答した場合、据置ゾーンを廃止した場合に税負担が増加する者に対しては、どのような説明を行って、税負担への理解を求めていくのがよいと考えるか。

○ 据置ゾーンの廃止が社会的に受容されるために設ける特例措置の目的は、税負担の軽減ではなく、税負担能力の比較的小さな納税者における税負担の激変緩和とされるべきである。
○ 物税である固定資産税において、納税義務者の税負担能力をターゲットとする特例措置を設ける場合には、土地の面積ないし評価額を、その所有者の税負担能力の代替変数と考えることが適当である。
具体的には、「一区画○○○㎡以下の土地のうち、『×××㎡までの部分、または、評価額が△△△万円までの部分』」に特例措置を適用する、といった形があり得るのではないか。
○ 近年は「負担の均衡化」が進み、「異常」な時価の変動による影響は少なくなったように思われる。にもかかわらず、「異常」な時価の変動に対処するための「臨時的」措置であった商業地等の据置特例を適用し続けると、評価額と税額の高低が逆転するケースも生じる。
○ 据置ゾーン内の負担の不公平が是正される。

12

質問３について（つづき）○ バブル崩壊後と異なり、次回の評価替えにおいて税負担が増加する土地は地価の上昇があった土地。
「その土地の評価額が上がれば固定資産税額が上がるのは当たり前。」○ 全国一律に据置ゾーンという「特例措置」を廃止するため税負担が増加するが、住宅用地の据置措置
廃止の時と同様に、当該資産の所有者に対して、資産価値に応じて税負担をしていただく旨を説明せざ
るを得ないと思料。
○ 商業地等における税負担の逆転現象を是正するためには据置ゾーンを廃止するしかなく、据置ゾーン廃止に伴い税負担が増加する者に対しては、これまでは本来の税負担より低くなっており、制度改正によって適正な税負担になった旨を説明し、理解を求めていくことになるのではと考える。
○ 急激な負担増を回避するためには、住宅用地の際のように、下限を段階的に引き上げることも検討して良いのではないか。

13
─ 53 ─

質問４について
質問４ （検討事項③）
昨年の研究会において、「人が集まる地域と、人が住まない地域に分かれていくことが考えられ、地価の動向が複線化し、地価が全国一律に上がる・下がるという一定の傾向を持つことは考えづら
く、両方のケースが存在することを考えた制度設計が必要となるのではないか」との指摘があったが、具体的には、どのような制度が考えられるか。

○ 地価動向が複線化し、地価が上昇する地域と下落する地域の両方が全国で混在する状態になった場
合、下落修正のみがなされる現行制度は、地価が上昇する地域の納税義務者を優遇する制度となる。
地価が下落した土地の所有者は時価により課税されるのに対して、地価が上昇した土地の所有者は時価以下の価格で課税されることになるからである。据置年度に地価が上昇した場合に、増額修正をする制度も考えられるのではないか。
○ 地価の動向が複線化し、地域に応じて地価の推移が異なる中、両方のケースを想定した制度設計を行うのは実務上困難と思料。

14
質問５について
質問５（その他）
今後、負担調整措置のあり方をさらに検討していくに当たり、必要なデータや分析すべき視点等について、もしお考えがあればご教示ください。
○次の諸点についての検討も必要ではないか。
・ 負担水準40％以上60％未満の割合が９割以上となっていることを考えれば、大規模法人については負担調整措置の本則課税標準額の5％アップのアップ率を、例えば10％に引上げるなどの検討も必要ではないか。
・ そのとき、大規模法人をどのように定義することが妥当かも検討しておく必要がある。
・ 負担水準70％超の「引下げゾーン」については、本則課税標準額を目標にしたとき、今後どのように検討するのか。
○ 租税は人が負担しており、「物税」であっても払拭できないとすると、担税者の経済的状況を考慮する措置（たとえば、米国のサーキットプレイカー）等を用いることで、負担調整措置の範囲を限定的に絞り込めるとの整理もできるのではないか。
○ 他の先進国の資産課税における制度設計及び激変緩和措置との整合性をいかにして図るか。
○ 日本の低金利環境を利用した、国内・国外の不動産投資ファンド等による国内商業地域への投資の増減状況について興味がある。

15
─ 54 ─

質問６について
質問６（その他）
その他、何かご意見があれば記載ください。

○ 地方公共団体に負担調整措置に関する一定枠の自主決定権を認めるとしたとき、地方交付税の基準
財政収入額算定基準の見直しについては、地方税法に規定する固定資産税の特例措置の一部に、わがまち特例において検討した地方交付税措置などを参考にすることも必要になる。

○ 前回の研究会で指摘があった「海外から日本とりわけ東京への不動産投資」問題については、本来、評価の問題として考えなければならない。しかし、投資と投機をどう見極めるのか、さらに金利や為替水準との関連などをどのように扱うかなど多岐にわたる問題を評価で扱ってもなかなか難しいと感じる。
○ 負担軽減措置とは誰に対するものなのかという議論は必要ないだろうか。これは転嫁の問題と密接に関連する。企業は固定資産税を転嫁することができる。これに対して居住用資産は転嫁することができない。転嫁を前提とするならば、負担軽減措置の恩恵を受けるのは、固定資産の所有者ではなく、転嫁される者となるが、そこまで考える必要はないのか。

16

─ 55 ─

資料１－１

需要の低い土地に係る論点について

令和４年１０月４日
総務省自治税務局固定資産税課

需要の低い土地に係る論点○ 需要の高い土地は更に地価が上昇し、需要の低い土地は更に下落するという二極化が進む状況。

需要の低い土地に係る現状○ 需要の低い土地や当該土地に建築された家屋については、近年、以下のような課題等があるところ。
・利用ニーズの減少によって、管理不全の状況となり、家屋の倒壊や、不法投棄などによる景観の阻害など、周辺地域の生活環境へ影響を及ぼすことも懸念される。
・相続の手続きがなされずに、所有者が不明となるケースが多い。
・相続したとしても居住していないために、具体の行政サービスを受けているわけでも無い土地に対して課税されることへの不満もあるところ。 【土地の評価方法については、Ｐ８】・さらに、相続したとしても、土地を手放したいと考える者が増えており、こうした状況を踏まえ、法務省において、相続した土地を国庫に帰属させる制度もスタートしている。【資料１－２】
1─ 56 ─

ご議論いただきたい事項○ 人口減少に伴う土地・家屋に対する利用ニーズ自体の減少により、周辺地域の生活環境の悪化も懸念されるが、地域社会の良質な生活環境を維持するためには、土地・家屋の所有者に引き続き一定の税負担を求めることが必要であり、固定資産税の果たす役割について、さらなる検討が必要ではないか。
その際、土地、家屋及び償却資産に対し固定資産税が課税されるのは、資産の保有と市町村の行政サービスとの間に一般的な受益関係が存在するためとされているが、「一般的な受益関係」の範囲をどのように考えるべきか。
【参考：Ｐ３～７】【政府税調 平成１２年答申（抜粋）】（１）固定資産税の意義と沿革① 固定資産税の意義
固定資産税は、土地、家屋及び償却資産という３種類の固定資産を課税客体とし、その所有者を納税義務者として、当該固定資産の所在する市町村（特別区については東京都）が、当該固定資産の価値に応じて毎年経常的に課税する財産税です。
土地、家屋及び償却資産に対し固定資産税が課税されるのは、これらの資産の保有と市町村の行政サービスとの間に一般的な受益関係が存在するためです。ただし、このことは、固定資産税の税額が具体的な市町村の行政サービスの量に応じて定まることを意味するものではなく、資産価値を表す価格に対して比例税率で課税することとされています。
また、固定資産税は、資産価値に応じて課税される物税とされており、資産の所有者の所得などの人的要素は考慮されない建前となっています。

2

固定資産税の性格①

地租・家屋税等が、土地・家屋等の賃貸価額を課税標準として課される収益税であったのに対し、固定資産税は、固定資産の価格を課税標準として課されることになっているから、それは固定資産の所有の事実に着目して課される財産税の性質を有するといえよう。
（「租税法」金子 宏 著)(抜粋) ）固定資産税の課税標準である固定資産の価格である適正な時価が、基準年度に係る賦課期日におけるものを意味することは明らかであり、･･･ （中略）･･･土地に対する固定資産税は、土地の資産価値に着目し、その所有という事実に担税力を認めて課する一種の財産税であって、個々の土地の収益性の有無にかかわらず、その所有者に対して課するものであるから、上記の適正な時価とは、正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格、すなわち、客観的な交換価値をいうと解される。したがって、土地課税台帳等に登録された価格が賦課期日における当該土地の客観的な交換価値を上回れば、当該価格の決定は違法となる。
（最高裁判所判決（平成15年６月26日)(抜粋) ）3

─ 57 ─

固定資産税の性格②
著者

本・論文

湊和夫
（十文字学
園女子大学
特任教授、
（財）地方
公務員安全
衛生推進協
会理事長）

地方税法施行
50周年記念論
文集『固定資産税における
土地課税の再
構築』

著者

本・論文

記述（抜粋）（１）固定資産税とはいかなる税か
固定資産税は、課税の根拠としては応益（租税利益）の原則に立脚した税である。また、実際の租税負担の求め方に関する、応能・応益（利益）区分でも応益原則によるものである。この点は異論はなかろう。しかし応益原則に基づくということは租税が個別の公共サービスの対価として負担されるものということではなく、総体としての公共サービスを財
産等を指標として比例的に課税するということに帰結すると解すべきものであろう。
記述（抜粋）
固定資産税がなぜ応益的な課税といわれるかというと、これもご案内のように、道路が出来た、あるいは下水道が整備されたとなると、その土地の利用度が増します。あるいは居住環境がよくなって、住むことによって出てくる満足度が大きくなります。そうすれば土地需要が増えます。土地需要が増えるから地価が上がります。地価が上がり、その地価

林 宜嗣
（元関西学
院大学教
授）

土地税制の現状と課題を基本的にはタックスベースにしているから、これは応益的な課税だということになります。
ただ、･･･これだけ地価が変動していて、それに併せて税金をかけていくのが応益課税なのかというと、そうではないのです。つまり地方自治体から受けるサービスは、地価が上がっているから大きなサービスを受けているのではないし、地価が下がったから行政サービスのレベルが下がっているわけでもないのです。
だから応益課税だといわれながら、実はその応益課税的なものにはなり得ていないのが、今の固定資産税だと思います。

4

固定資産税の性格③
著者

本・論文

記述（抜粋）
Ⅲ 固定資産税は収益税か財産税か

城野好樹
（元国土庁
地価調査課
主任鑑定官、
社団法人日
本不動産鑑
定協会専務
理事）

固定資産税の課税における鑑定
評価の在り方についての一考察

固定資産税は、収益税又は収益的な財産税であるとの見解をとる学説がある。その学説の説くところによれば、固定資産税は、地方公共団体の行政サービスに対する応益税であり、土地所有者が所有する土地から得られる収益の一部を受益分として納付すべきものとする。したがって、課税標準は土地から得られる収益を資本還元した収益価格であ
るべきであり、土地の評価方法は収益還元法により算出される価格・収益還元価格であると主張する。また、近時経済界の有力な論客からも、固定資産税は相続税と異なり、土地を持ち続けることを前提としており、毎年の土地から得られる収益の範囲及び継続して支払われるべき性格のものであるから、収益還元価格によって課税すべきであるとの主張がなされている。
この議論は、固定資産税の性格と税の負担水準とを混同した議論であるように思える。
固定資産税は、土地家屋等の資産価値に着目して、その所有というに担税力を認めて課する財産税であると考えた方が素直ではなかろうか。
先のシャウプ勧告においても、municipal property tax （地方団体の財産税）と表現されており、収益税又は応益税といった考え方はとられていない。また、先に述べたように、我が国の地租は創設以来土地価格は売買価格であり、昭和6年から終戦までの短い間だけが賃貸価格であり、シャウプ勧告において課税標準を昭和11年の賃貸価格の200倍としたのは戦後の混乱期にあってよるべき資料もなく、早急な整備も望めない状況下でとられた措
置であると理解でき、それをもって収益税であるとする根拠にすることはできない。
固定資産税を収益税であるとすると空地や未利用地又は低位利用地に対する課税は根拠を失うことになる。それらの土地は権利放棄であるから課税されるべきであるとする反論もあるが、我が国の土地利用法制は都市計画法、建築基準法等では土地利用の最高限度を定めているだけであって、最低限の利用義務を定めていないし、現実の土地利用もその程度は様々であって、標準的な土地利用を定めることも不可能であろう。

5

─ 58 ─

固定資産税の性格④
著者

本・論文

新しい時
代の固定
資産税制
神野直彦
（東京大
学名誉教
授）

『集権的
分散シス
テムから
分権的分
散システ
ムへ』

記述（抜粋）
Ⅱ 「歳入自治の回復」（前略）伝統的な税源配分論では、固定資産税のような不動産税が地方税にふさわしい租税と想定されてきた。したがって、地方税源を拡充しようとすれば、まず第一に固定資産税の拡充が候補として考えられてもおかしくはない。しかし、固定資産税のような不動産税が地方税としてふさわしいと考えられる背景には地方政府の供給する公共サービスが、警察・消防・公共事業などの資産保護や資産価値を高める地方公共財の供給に中心が置かれていたことがある。
ところが、地方分権の推進は、中央政府が現金給付によって張っていた社会的安全ネットを地方政
府が現物給付つまりサービス給付によって張り替えることを動因としている。つまり、これまでは公的扶助や社会保険という現金給付によって、中央政府が社会的安全ネットを張ってきた。しかし、経済がボーダレス化し、金融自由化が進むと、そうした現金給付による社会的安全ネットは動揺してしまう。そこで地方政府が現物（サービス）給付によって社会的安全ネットを張っていくことが求められ、地方分権の推進が叫ばれるようになったのである。
つまり、地方政府の公共サービスは、資産保獲や資産価値を高める地方公共財から福祉・医療・教育などの準私的財という対人社会サービスの供給に重点をシフトしようとしている。そのため固定資産税のような不動産税に依拠する限り、税収確保もおぼつかないばかりか、利益説的な課税の根拠をも失ったのである。
Ⅲ 新しい課税の根拠
しかし、それだからといって固定資産税のような不動産税が、地方税としての課税の根拠を喪失したというわけではない。というのも、地方政府が地域社会の共同作業や相互扶助を吸収して果たさなけ
ればならない新たな責務に準私的財の供給とともに、地域社会の自然環境の保護という地方公共財の供給が加わったからである。つまり、地方政府の未来に向かって拡大する任務は、福祉と環境の二つを基軸としていることからも、不動産課税は新たな課税の根拠を与えられることになる。
土地を含む不動産は、地域社会が共同で管理すべき「自然」ということができる。そうした地域社会の共同の財産である自然に、私的所有権を設定するからには、その代価を支払わなければならない。このように地域社会が地域社会の構成員の同意に基づいて、地域社会の共同の財産である自然に所有権を設定する見返りとして、所有者あるいは占有者に課税する租税が、不動産税ということができる。

6

固定資産税の性格⑤
著者

本・論文

記述（抜粋）
１ シャウプ勧告（略）最後に，固定資産税の性格についてシャウプ勧告がどのように考えているかを調べてみると，家屋に対する課税について「地方行政費を負担する住民の能力に大体つり合っている」とか，企業に対する課税部分について「本税は，事業主または（本税が高い売価の形で転嫁されるならば）その製品の消費者をして，警察，消防およびその事業がその地方から得るその他の保護の代価を払わしめる」という叙述がみられる。後段の部分を解釈すると，この税を応益課税の一種と考えていることは確かである。（略）

岸昌三
（元追手
門学院大
学教授）

固定資産税の理論と実際『第２章固定資産税の根拠』

２ 固定資産税の性格と課税客体
従来わが国では，この税の性格を応益税とみる説が支配的である。市町村の各種の行政サービスが固定資産の価値の増加の形でその所有者に便益を及ぼすと仮定され，この前提によりこの税の課税根拠が説明されてきた。（略）
固定資産税が応益税であるというとき，どの範囲の市町村のサービスについてそうであるのか。
これを明確に示すことはむずかしい。しかし，市町村税体系あるいは市町村総収入に占めるこの税のあるべき比重は，それを知らなければ決定できないであろう。固定資産税の納税者を受益せしめる支出の全支出に占める比重と，税体系に占めるこの税の比重との間には，あるバランスが要請されよう。
（中略）
固定資産税の場合，市町村のどのような行政サービスに対する応益になっているのか。既に料金，負担金，分担金，目的税など受益者負担，応益負担の対象になっている部分のサービス
は，固定資産税で想定されるサービスとは別個のものと考えなければならない。行政サービスと固定資産の価値との間の受益関係を考えるに当たって，行政サービスについても固定資産税についても，それをある程度細分する必要もあろう。まず，民生費をとってみると，これは土木費に比べて固定資産の価値に影響する度合いははるかに少ないであろう。教育費，労働費などについてもそうであろう。資産別にみると，土地については消防から受益するものはあまり大きくなく，
この点では家屋，償却資産の場合にその受益は大きいであろう。

7

─ 59 ─

宅地の評価方法について①

１．市街地宅地評価法
用途地区の区分例（市町村全域）

用途地区の区分

高度商業地区

普通住宅地区（普通住宅地区、高度商業地区など）

中小工場地区

状況類似地域の区分、主要な街路の選定、標準宅地の選定

普通商業地区

評

大工場地区

標準宅地の適正な時価の評定

状況類似地域の区分例（普通住宅地区）

価（単位：地点）
区の※地価公示価格等を活用し、これ
７割
らの価格の７を目途に評定令和３年度評価替え

分

状況類似地域の区界
主要な街路■(令和２年１月１日時点※)

標準宅地数

430,028

地価公示地点との重複地点数

20,210順

都道府県地価調査
地点との重複地点数

15,427

鑑定評価対象地点数396,026

標準宅地
その他の街路※「その他の宅地評価法」を適用しているものを含む。
※東日本大震災に係る課税免除区域内の標準宅地は除外している。

序

主要な街路の路線価の付設、その他の街路の路線価の付設、各筆の評点数の付設

路線価の付設と画地計算

390,000（主要な街路）各筆の評価額の算出（その他の街路）

350,000

340,000

画地計算法の適用（間口、角地等）

角地（加算）

市町村長による価格決定

不整形地（減価）

路線価に基づく画地計算

8

宅地の評価方法について②○市街地宅地評価法
主として市街地的形態を形成する地域において適用

画地計算法の適用⑨ 各筆の評価額の算出⑧ 各筆の評点数の付設⑦ その他の街路の
路線価の付 設⑥ 主要な街路の路線価の付 設⑤ 標準宅地の適正な時 価の評定④ 標準宅地の選定③ 主要な街路の選定② 状況類似地域の区分① 用途地区の区分

基準宅地・標準宅地による均衡確保

提示平均価額による均衡確保（地価公示価格等の７割を目途）（評点一点当たりの価額）（１）用途地区の区分、状況類似地域の区分
用途地区の
区分例
状況類似地域の区分の際の着眼点

商業地区

住宅地区

工業地区

観光地区

繁華街
高度商業地区Ⅰ
高度商業地区Ⅱ
普通商業地区

高級住宅地区
普通住宅地区
併用住宅地区

大工場地区
中小工場地区
家内工業地区

温泉街地区
門前仲見世地区
名勝地区
等

街路条件

幅員、舗装、歩道、系統及び連続性

幅員、舗装、歩道、系統及び連続性

幅員、舗装、歩道、系統及び
連続性

交通・接近
条件

最寄駅・交通規制の状態

最寄駅への接近性、最寄商店街への接近性、学校・病院等
への接近性

主要交通機関への接近性、着
岸施設

環境条件

商業的形態の密度、立地形態（小売店街、オフィス街等）、
店舗等の規模、顧客の通行量

日照、地盤、上・下水道、都市ガス、危険施設、嫌悪施設の有無

工業用水、工業廃水

行政的条件

容積率、高さ制限、その他の規制

公法上の規制等

助成及び規制─ 60 ─

9

宅地の評価方法について③

２．その他の宅地評価法
状況類似地区の区分例

状況類似地区の区界

状況類似地区の区分■ 標準宅地標準宅地の選定
評評
価価

標準宅地の適正な時価の評定のの順順

宅地の比準表の補正の適用例

各筆の評点数の付設

序序

形状が不整形（減価）

宅地の比準表の適用（奥行、不整形等）（減価なし）

奥行が長い（減価）各筆の評価額の算出

市町村長による価格決定

10

宅地の評価方法について④○その他の宅地評価法
宅地の比準表の適用

主として市街地的形態を形成するに至らない地域において適用

提示平均価額による均衡確保（地価公示価格等の７割を目途）（評点一点当たりの価額）⑤ 各筆の評価額の算出④ 各筆の評点数の付設③ 標準宅地の
適正な時価の評定② 標準宅地の選定① 状況類似地区の区分

基準宅地・標準宅地による均衡確保（１）標準宅地の適正な時価の評定
基本：（１㎡当たりの）鑑定評価額の７割を標準宅地の１㎡当たり評点数として付設
例外：鑑定評価上、標準宅地に何らかの極端な補正がなされており、かつ、その他の画地の評価に不均衡を及ぼす
ような場合に限っては、「１㎡当たり標準価格」を用いる等、状況に応じた対応を行い付設（参照（２）各筆の評点数の付設①

宅地の比準表平成７年９月19日付け事務連絡等）

ア

奥行による比準割合

・・・

奥行の長短に着目した補正

イ

形状等による比準割合

・・・

不整形地、奥行長大、間口狭小に関する補正

ウ

その他の比準割合

・・・

角地、二方路線地の場合等、必要に応じ求める②

比準割合の求め方

比準割合

＝

ア

×

イ

×

③

各筆の評点数の求め方

比準宅地の１㎡当たり評点数＝

ウ
標準宅地の１㎡当たり評点数

×

比準割合

（３）評価額の算出
評価額＝

各筆の１㎡当たり評点数×─ 61 ─

評点一点当たりの価額

×

地積

11

宅地の評価方法について⑤○ 標準宅地の適正な時価は、宅地の売買実例価額から評定し、その際には、不動産鑑定士等の鑑定評価から求められた価格等を活用する。
固定資産税評価基準 第１章（地目別の評価）
第３節二（一）３(1)（略）
標準宅地の適正な時価は、次によつて、宅地の売買実例価額から評定するものとする。
ア 売買が行われた宅地（以下「売買宅地」という。）の売買実例価額について、その内容を検討し、正常と認められない条件がある場合においては、これを修正して、売買宅地の正常売買価格を求める。
イ 当該売買宅地と標準宅地の位置、利用上の便等の相違を考慮し、アによつて求められた当該売買宅地の正常売買価格から標準宅地の適正な時価を評定する。
ウ イによつて標準宅地の適正な時価を評定する場合においては、基準宅地（三の２の(1)によつて標準宅地のうちから選定した基準宅地をいう。）との評価の均衡及び標準宅地相互間の評価の均衡を総合的に考慮する。
第12節（経過措置）
宅地の評価において、第３節二（一）３(1)及び第３節二（二）４の標
標準宅地の適正な時価を求める場合には、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の１月１日の地価公示法（昭和44年法律第49号）による地
地価公示価格及び不動産鑑定士又は不 動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の７割を目途として評定するものとする。この場合において、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用するに当たつては、全国及び都道府県単位の情報交換及び調整を十分に行うものとする。
（参考）標準宅地の適正な時価を求めるにあたっては、ほとんどが不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等を活用している。
固定資産税標準宅地
約43万地点
地価公示標準地
約2万6千地点
都道府県地価調査基準地 約2万1千地点

─ 62 ─

12

相続土地国庫帰属制度①（概要）
背景

資料１－２
★土地問題に関する国民の意識調査（出典：平成３０年度版土地白書）① 土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの、土地を手放したいと考える者が増加している。
② 相続を契機として、土地を望まず取得した所有者の負担感が増しており、管理の不全化を招いている。

土地所有に対する負担感
負担を感じたことがある又は感じる
と思う
約４２％

★令和２年法務省調査

土地を所有する世帯のうち、土地を国庫に帰属させる制度の利用を希
望する世帯
約２０％

制度の概要

○ 所有者不明土地の発生を抑制するため、相続又は遺贈により土地の所有権を取得した相続人が、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度を創設。
○ 管理コストの国への転嫁や土地の管理をおろそかにするモラルハザードが発生するおそれを考慮して、一定の要件（詳細は政省令で規定）を設定し、法務大臣が要件審査をする（新法２Ⅲ、５Ⅰ）。
○ 要件審査を経て法務大臣の承認を受けた者は、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した年分の土地管理費相当額の負担金（地目、面積、周辺環境等の実情に応じて対応すべく、詳細は政令で規定）を納付する（新法10Ⅰ）。
（参考）現状の国有地の標準的な管理費用（年分）は、粗放的な管理で足りる原野約万円、市街地の宅地 ㎡ 約万円○ 国庫に帰属した土地は、普通財産として、国が管理・処分する。
・ 主に農用地として利用されている土地
農林水産大臣が管理・処分（新法12Ⅰ）
・ 主に森林として利用されている土地
・ それ以外の土地
財務大臣が管理・処分（国有財産法６）
手続の流れ❷ 法務大臣（法務局）の❸ 申請者が負担金を納付要件審査・承認❶ 承認申請
申請手数料を納付

・ 実地調査権限あり
・ 国有財産の管理担当部局等に調査への協力を求めることができる
・ 運用において、国や地方公共団体に対して、承認申請があった旨を情報提供し、土地の寄附受けや地域での有効活用の機会を確保❹

国 庫 帰 属相続土地国庫帰属制度②（申請権者）
申請権者

相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により土地の所有権又は共有持分を取得した者等（新法２Ⅰ､Ⅱ）・単独所有の土地 → 相続等により土地の全部又は一部を取得した者（具体例①、②）・共有に属する土地 → 相続等により土地の共有持分の全部又は一部を取得した共有者（具体例③、④）
ただし、土地の共有持分の全部を相続等以外の原因により取得した共有者であっても、相続等により共有持分の全部又は一部を取得した者と共同して行うときに限り、国庫帰属の承認申請可（具体例⑤）

具体例
単独所有

① 相続等により所有権の全部を取得した所有者
父Ｘ② 相続等により所有権の一部を取得した者
父Ｘから子Ａ・子Ｂが購入し､子Ｂが子Ａの持分を相続により取得

父Ｘから子Ａが相続により土地を取得
子Ａ

申請可

父Ｘ

申請 子Ａ
不可

単独所有

単独所有

単独所有

③ 相続等により共有持分の全部を取得した共有者
父Ｘから子Ａ、Ｂが相続により土地を取得
申請可

父Ｘ

子Ｂ
子Ａ

申請可

子Ｂ
申請可

購入

相続
Ａの持分
Ｂの持分

単独所有（うち相続）④ 相続等により共有持分の一部を取得した共有者
第三者Ｙ

申請
不可

父Ｘ

子Ａ 申請

売却

単独所有

単独所有

購入

不可

相続

申請可
相続により取得した持分を有するためＸの持分
Ａの持分

不可

売却

単独所有

購入

相続
$の持分（相続）=の持分

Ｘの持分
Ｚの持分

─ 63 ─子Ａ子Ａ子Ｂ 申請可Ａの持分（うち相続）Ｂの持分（相続）⑤ 相続等以外の原因により共有持分を取得した共有者
第三者Ｙから父Ｘ、法人=が土地を購入し､父;の持分を子Ａが相続により取得
子Ａ
申請
申請可
父Ｘ 法人Ｚ申請
子Ａ 法人Ｚ
第三者Ｙ
不可

申請可

第三者Ｙから父Ｘ、子Ａが購入し､父;の持分を子Ａ、Ｂが相続により取得

相続
Ａの持分
Ｂの持分

子Ｂ

不可

売却

相続

共有

子Ｂ 申請

申請可

本来申請権限を有しないが、子$と共同申請することにより申請可能

相続土地国庫帰属制度③（土地の要件）
基本的考え方

土地の管理コストの国への不当な転嫁やモラルハザードの発生を防止する必要「通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地」に該当しないことを国庫帰属の要件として求め、法令で具体的に類型化

要件◎ 却下要件（その事由があれば直ちに通常の管理・処分をするに当たり過分の費用・労力を要すると扱われるもの）
承認申請は、その土地が次の各号のいずれかに該当するものであるときは、することができない（新法２Ⅲ）。
１ 建物の存する土地
２ 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
３ 通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地
４ 土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地
５ 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地

これらのいずれかに該当する場合には、法務大臣は、承認申請を却下しなければならない（新法４Ⅰ②）。
◎ 不承認要件（費用・労力の過分性について個別の判断を要するもの）

法務大臣は、承認申請に係る土地が次の各号のいずれにも該当しないと認めるときは、その土地の所有権の国庫への帰属についての承認をしなければならない（新法５Ⅰ）。
１ 崖（勾配、高さその他の事項について政令で定める基準に該当するものに限る。）がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの
２ 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地３ 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地
４ 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地として政令で定めるもの
５ 上記のほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地として政令で定めるもの

これらのいずれかに該当する場合には、法務大臣は、不承認処分をする（新法５Ⅰ）。
※ 却下、不承認処分のいずれについても、行政不服審査・行政事件訴訟で不服申立てが可能。

─ 64 ─

資料２

使用者課税ガイドラインに係る論点整理について

令和４年１０月４日
総務省自治税務局固定資産税課
1目次

１ 制度の概要及びガイドラインの概要･･･Ｐ３

２ 昨年度の研究会における課題の整理と団体への照会事項･･･Ｐ７

３ 地方団体の回答結果のとりまとめについて･･･Ｐ12

４ 今後の対応方針・検討事項等について･･･Ｐ232

─ 65 ─

制度の概要及びガイドラインの概要

3
使用者を所有者とみなす制度の拡大
課題○ 固定資産を使用している者がいるにもかかわらず、所有者が正常に登記されていない等によって、調査を尽くしても所有者が一人も特定できないケースが存在。また、使用者からも調査に協力を得られない等、所有者特定に支障。
○ 現行法では、震災等の事由によって所有者が不明の場合に使用者を所有者とみなして課税できる規定があるが、適用は災害の場合に限定。
○ こうしたケースについては、現行法上は誰にも課税できず、課税の公平性の観点から問題。
（参考）現行法における使用者を所有者とみなして課税できる規定
地方税法（抄）
第３４３条
４ 市町村は、固定資産の所有者の所在が震災、風水害、火災その他の事由により不明である場合には、その使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができる。

改正概要○ 市町村は、調査（※）を尽くしてもなお固定資産の所有者が一人も明らかとならない場合には、使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、固定資産税を課すことができることとする。
○ 使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録する場合には、その旨を事前に使用者に通知するものとする。
（※） 「調査」とは、住民基本台帳、戸籍簿等の公簿上の調査、使用者と思われる者やその他の関係者への質問等。

所有者（納税義務者）の調査
使用者への聞き取り調査（使用の経緯、実態、真の所有者に係る情報 等）

課税台帳
に登録

課税台帳に登録する前に使用者に事前通知

賦課決定（納税通知書の交付）

納付
不服があれば、行政不服審査法に基づく審査請求が可能4（注）令和３年度以後の年度分の固定資産税について適用する。

─ 66 ─

【参考】 令和２年度税制改正により使用者を所有者とみなして課税できるようになるケース（例）（ケース１）
死亡した登記名義人から賃借していた者が居住を継続している（ケース３）
登記が正常に記録されていない土地で店舗を営業しているＨが店舗を営業

登記簿
土地・建物：Ａ名義
Ｂ（A＝死亡）
・ 生前Ａから賃借していたＢが居住（住民登録あり）
・ 現在は賃料を支払っていない・ Ａの相続人は全員相続放棄

課税

登記簿

課税

土地：「●●又兵衛外63名」（住所なし）
建物：H名義土地・家屋ともに課税できず

土地：課税できず
家屋：Hに対し課税（ケース２）
相続放棄した者とその関係者が居住している（ケース4）
外国籍の所有者が死亡し、相続人が特定できない

登記簿

マンションの一区画及び敷地：
X（外国籍）名義

登記簿

土地・建物：Ｃ名義
Ｅ（Ｘ＝死亡）（C＝死亡）

Ｇ

課税
課税放棄したＥ及び第三者Ｇが居住・ 国内に戸籍等が存在しないため、相続関係が確認できない

土地・家屋ともに
課税できず

⇒

全員が
相続放棄

土地・家屋ともに課税できず

Ｘの弟が管理費を払い使用

5

地方税法第343条第５項の規定の適用に係る留意事項（ガイドライン）概要
１．趣旨・ 固定資産の所有者の存在が一人も明らかとならない場合は、課税の公平性を確保する観点から、当該固定資産を使用収益している者を所有者とみなして固定資産税を課すことができる。

２．所有者の存在が不明である場合
・ 所有者探索を尽くしても所有者の存在が一人も明らかとならない場合に限り適用できる。
例１）表題部所有者欄の氏名・住所等の全部又は一部が正常に記録されていないため、所有者を特定できない場合。
例２）相続人となり得る者の全員が死亡又は相続放棄しており、相続財産管理人も選任されていない場合。

３．所有者探索について・ 当該固定資産に係る所有者情報を保有すると思料される者に対し、所有者情報の提供を求める。
・ 所有者と思料される者の生死を確認するため、住民基本台帳等を備える市町村の長に、所有者情報の提供を求める 等。

４．所有者とみなす使用者について
・ 所有者とみなす使用者とは、所有者と同等程度に使用収益している者をいう。
・ 臨時的・一時的な使用ではなく、相当期間にわたり恒常的に使用している事実が客観的に確認できる者をいう。
・ 使用の実態や経緯について現地調査を含め客観的な事実を確認するとともに、質問等の調査を十分に行う必要がある。

５．事前通知について
・ 所有者とみなす使用者が、自身が納税義務者となることを認識できるよう、事前に通知することとする。

６．その他
・ 所有者探索が適正に行われていれば、課税後に所有者が判明しても各年度の課税は有効である。
・ 所有者探索は、原則、登録初年度にのみ行えば足りるが、使用の実態は、毎年度調査を行う必要がある。

6

─ 67 ─

昨年度の研究会における課題の整理と団体への照会事項

7
団体への照会事項①○ 昨年度のあり方研究会（第4回 9月9日開催）において、運用上の課題として挙げられていた項目をもとに、本年度、地方団体に対して、以下の通り照会を実施。
質問１：適用の有無と件数
使用者を所有者とみなす制度に係るこれまでの適用実績の有無と適用件数
質問２：事務負担の状況（１） 使用者を所有者とみなす制度の適用について、「固定資産の所有者と思料される者を把握するための措置」
から事前通知の発出までに１件あたりどれくらいの時間を要したかお答えください。
（２） 使用者を所有者とみなす制度の適用に当たっては下記のプロセスが想定されます。
① 一番困難と考えるプロセスをご回答ください。
② ①でご回答いただいたプロセスについて困難と考える理由をご回答ください。
＜想定されるプロセス＞
１ 対象となる固定資産の抽出
２ 固定資産の所有者と思料される者を把握するための措置
３ 所有者と思料される者の生死・解散を確認するための措置
４ 所有者と思料される者が死亡し、又は解散している場合の相続人を確認するための措置
５ 所有者と思料される者が個人である場合に所有者であることを確認するための措置
６ 「所有者とみなす使用者」の認定にあたっての調査【昨年度挙げられていた運用上の課題】○ 事務負担が大きい（多大な時間、労力、経費を要する）
・戸籍や居住（使用）関係の調査、使用者の調査（聞き取り、使用経緯、実態等）に多大な時間や労力が必要になる。
・使用の実態等の調査を毎年度行うこととなっているため、今後、対象件数が増加した場合に実施体制などの検討が必要となる。

─ 68 ─

8

団体への照会事項②
質問３：外国人に係る運用上の課題について所有者と思料される者が外国人であったときに、使用者を所有者とみなす制度の運用上、特に課題と感じたことがあればお答えください。
【昨年度挙げられていた運用上の課題】○ 外国籍の者の場合の所有者探索が課題 （豊川市

プレゼン資料より）

質問４：所有者とみなす使用者について①（１）ガイドライン４（２）①においては「居住や事業等の使用の実態は、住民票上の記載、電気・ガス・水道の利用状況、固定資産に関する契約状況、家財や事業用資産等の保有状況、償却資産等の課税状況等を踏まえ、客観的に判断することが望ましい」と記載しておりますが、特に事業等の使用の実態判断にあたり有効と感じる把握の手段をお答えください。
（２） 居住や事業等の使用の実態把握のため電気・ガス・水道の利用状況を事業者に確認するにあたり、支障が生じた事例がありましたらお答えください。
【昨年度挙げられていた運用上の課題】○ 使用者の特定、所有者とみなすための証拠収集
・住宅以外の場合、住民記録及び電気・ガス・水道の利用状況等の客観的な資料が得にくく、使用者を所有者としてみなす認定が困難。
・住宅以外については、使用者の特定や「恒常的な使用」についての実態把握・証明が困難。
（例）田畑などの農地、資材置き場や駐車場などの雑種地、倉庫

9

団体への照会事項③
質問４：所有者とみなす使用者について②
ガイドライン４（２）①においては、「定期的な保守点検や除草等の保存行為のみを行っている者については、所有者と同等程度に使用収益しているとはいえないことから、所有者とみなす使用者には当たらない」と示しているところですが、固定資産の保存行為を行う者が「所有者とみなす使用者」に該当するか判断に迷った具体的な事例があればお答えください。
【昨年度挙げられていた運用上の課題】○ 維持・管理者の扱い
・相続放棄した者が、土地・家屋の維持・管理のため当該家屋に居住する場合、使用者課税の対象となるかわからない。
・人は住んでいないが仏壇等がある家屋のケースで、管理する人が他にいないので親切心で管理している親族がいる場合、使用収益といえるのか、判断が難しい。親切心で管理しているため、課税するとなると空家放置となる可能性もあり、別の問題が発生してしまう。

質問５：事前通知書作成されている事前通知書について、様式が提供可能であれば、提供いただきたい。
【昨年度挙げられていた運用上の課題】○ 事前通知の様式
・事前通知書の様式例（ひな形）があれば、参考にしたい。

10

─ 69 ─

団体への照会事項④
質問６：使用者への所有者情報の提供
使用者に対し、所有者が不明であることは説明しているかと思いますが、その他所有者探索の状況など所有者に関する情報を説明していますか。所有者に関する情報について、守秘義務や個人情報保護の観点から、使用者に対し説明してよいか判断に迷った情報の例があれば、その理由とともにお答えください。
【昨年度挙げられていた運用上の課題】○ 使用者への所有者情報の提供
・使用者に対して所有者探索の状況など所有者に関する内容をどの程度説明できるかを明確にする必要。
・現行制度では個人情報の観点から、所有者の情報を第三者である使用者に対して開示できない。
そのため、使用者から課税経緯を求められたとき、所有者の探索が尽くされてもなお不明であることの説明が困難。

質問７：その他（１） 使用者を所有者とみなす制度の運用上、課題と感じたことがありましたらお答えください。
（２） 現在のガイドラインに追記すべきと考える事項があればお答えください。

11

地方団体の回答結果のとりまとめについて12

─ 70 ─

これまでの適用実績、件数①
質問１：適用の有無と件数
使用者を所有者とみなす制度に係るこれまでの適用実績の有無と適用件数これまで（令和３年度又は令和４年度）における適用実績の有無
１ 適用事例あり

312団体

２ 令和５年度課税に向けて調査中

264団体

３ 所有者の存在が不明である土地又は家屋はあるが、該当する者がいない

930団体

４ 所有者の存在が不明である土地又は家屋がない（把握していない含む）

213団体

１「適用事例あり」の団体は、昨年度の調査（175団体）と比較して、＋137団体の増加

令和４年度課税における適用件数
20件超

・・・

７団体

10～19件 ・・・

13団体

５～ ９件 ・・・

15団体

１～ ４件 ・・・

257団体

（適用事例）
・住居、店舗として使用されている土地、家屋・駐車場として営業されている土地・耕作者がいる田畑
・工場内の一部敷地が所有者不明 など

20件超、10～19件の団体数は、昨年度の調査でそれぞれ3団体、2団体であり、適用件数の多い団体が増加

13
これまでの適用実績、件数②
令和４年度課税における適用件数が10件以上の団体
道府県名

市町村名

宮城県

女川町

33件

静岡県

静岡市

28件

福井県

福井市

27件

福島県

白河市

24件

大阪府

堺市

23件

福井県

鯖江市

21件

山口県

下関市

21件

北海道

羽幌町

17件

山口県

岩国市

17件

長野県

小諸市

15件

香川県

坂出市

14件

宮城県

仙台市

12件

千葉県

成田市

12件

愛知県

豊田市

12件

茨城県

つくば市

11件

大阪府

熊取町

11件

宮城県

名取市

10件

静岡県

磐田市

10件

兵庫県

明石市

10件

宮崎県

小林市

10件

─ 71 ─

適用件数

14

事務負担の状況①
質問２：事務負担の状況（１） 使用者を所有者とみなす制度の適用について、「固定資産の所有者と思料される者を把握するための措置」
から事前通知の発出までに１件あたりどれくらいの時間を要したかお答えください。
２年以上

・・・

８団体

１年以上２年未満

・・・

26団体

６か月以上１年未満

・・・ 104団体

１か月以上６か月未満

・・・ 163団体

１か月未満

・・・

2年以上かかった団体の理由
・相続人調査から所有者の不在が確定するまで膨大な時間を必要としたため・使用者と思われる人物が恒常的な使用を否定し、認定調査が進まなかったため

３団体（２） 使用者を所有者とみなす制度の適用に当たっては下記のプロセスが想定されます。
① 一番困難と考えるプロセスをご回答ください。
② ①でご回答いただいたプロセスについて困難と考える理由をご回答ください。

一番困難と考えるプロセス

回答団体数

１ 対象となる固定資産の抽出

61団体

一番困難と考える理由（抜粋）税務システム上、所有者が不明等のフラグを立てることができず、抽出する機能がない。
所有者の死亡等を察知する手段がない。

２ 固定資産の所有者と思料される者を把握するための措置

45団体

当該家屋が未登記で放置されており、所有者を把握する手段がない。
登記簿の情報が正確でない。
現地調査に時間を要する。

15

事務負担の状況②
一番困難と考えるプロセス

回答団体数

３ 所有者と思料される者の生死・解散を確認するための措置

23団体

一番困難と考える理由（抜粋）所有者が行方不明であり、住民票が職権消除されている。
所有者が海外に転出しており、その後の行方が不明である。

４ 所有者と思料される者が死亡し場合の相続人又等の有無及びその生死・解散を確認するための
措置

180団体

５ 所有者と思料される者が個人である場合に所有者であることを確認するための措置

20団体

６ 「所有者とみなす使用者」の認定にあたっての調査

243団体

相続人全員を把握するまでに時間を要する。
１つの戸籍の照会に１か月ほど時間を要し、負担が大きい。
所有者が外国人であり、相続の準拠法を把握することが難しい。
相続が円滑に進んでおらず、相続の状況が把握できるまでに時間を要する。
「相当期間にわたる恒常的な使用」を裏付けることが難しい。
民間のインフラ事業者から調査を断られる。
使用者から調査の協力を得られない。使用者が自らを使用者と
認めない。

16
─ 72 ─

外国人に係る課題について
質問３：外国人に係る運用上の課題について所有者と思料される者が外国人であったときに、使用者を所有者とみなす制度の運用上、特に課題と感じたことがあればお答えください。
・ 戸籍がなく、所有者本人の生死や相続人の把握が困難である。（外国人登録原票等に係る照会のノウハウがない）
・ 納税管理人を申告せずに所有者が国外転出後、行方不明となった場合、連絡手段がなく、生死を確認する
ことができない。
・所有者が外国人であり、死亡が確認された場合、相続の準拠法は、被相続人の国籍により異なり、他国の相続準拠法を職員が把握することが困難である。
・ 登記簿に記載の所有者名がカタカナ表記であり、住民票には英字表記されている場合、住民票の照会に応じてもらえない場合がある。
・ 入国したことがない外国人が所有している際の連絡方法がわからない。

17
所有者とみなす使用者について使用の実態調査①

質問４：所有者とみなす所有者について①（１）ガイドライン４（２）①においては「居住や事業等の使用の実態は、住民票上の記載、電気・ガス・水道の利用状況、固定資産に関する契約状況、家財や事業用資産等の保有状況、償却資産等の課税状況等を踏まえ、客観的に判断することが望ましい」と記載しておりますが、特に事業等の使用の実態判断にあたり有効と感じる把握の手段をお答えください。
・ ライフライン（主に水道）の利用状況の把握
・ 固定資産の契約状況、保有状況の確認
・ 現地調査並びに本人及び近隣住民への聞き取り
・ 固定資産税、法人税及び所得税申告資料、軽自動車税関係資料の確認
・ インターネット（事業者のＨＰや国税庁法人番号公表サイト）や法人登記により所在地を調査（２） 居住や事業等の使用の実態把握のため電気・ガス・水道の利用状況を事業者に確認するにあたり、支障が生じた事例がありましたらお答えください。
・ 特に電気・ガスについては民間事業者であるため、市町村からの照会であっても、 個人情報保護等の観点から、回答を得られない場合がある。
・ 特に電気・ガスについては自由化により、使用者が契約している事業者が分から ず、照会先事業者の特定が困難な場合がある。
・ 事業者が把握している情報（氏名、住所等）と固定資産税部局が照会をかける際 の使用者の情報が一致しないことで回答が得られない場合がある。
・ 契約者が死亡した後も、契約者が変更されていない場合がある。

18

─ 73 ─

所有者とみなす使用者について 維持・管理者の扱い
質問４：所有者とみなす使用者について②
ガイドライン４（２）①においては、「定期的な保守点検や除草等の保存行為のみを行っている者については、所有者と同等程度に使用収益しているとはいえないことから、所有者とみなす使用者には当たらない」と示しているところですが、固定資産の保存行為を行う者が「所有者とみなす使用者」に該当するか判断に迷った具体的な事例があればお答えください。
・ 近隣に住み親族等（相続はしていない）が草刈りや掃除、仏壇の管理などをして いる場合
・ 農地を耕作放棄地にさせない目的で農作物を育て収穫もしている場合で収益は得ていない場合
・ 電気や水道などの公共料金の支払や、マンションの管理費の支払を親族等が続けている場合
・ 地域住民や自治会が空き地となった土地に案内板や物置を設置して共同で利用 している場合【参考：ガイドライン 該当部分抜粋】(1) 基本的考え方
固定資産税は所有者に課税することが原則であり、今回の措置は、現行の法第343条第４項の考え方と同様に、課税の公平性を確保する必要がある場合に限り適用できる規定であることから、所有者とみなす使用者とは、所有者と同等程度に使用収益している者をいうものである。したがって、臨時的・一時的な使用ではなく、相当期間にわたり恒常的に使用している事実が客観的に確認できる者をいう。
(2) 使用者の具体例と留意点① 継続して居住又は事業を営んでいる者「継続」とは、臨時的・一時的な使用は含まれず、相当期間にわたる恒常的な使用をいい、基本的には年間を通して使用している状態が一つの判断基準となること。
居住や事業等の使用の実態は、住民票上の記載、電気・ガス・水道の利用状況、固定資産に関する契約状況、家財や事業用資産等の保有状況、償却資産等の課税状況等を踏まえ、客観的に判断することが望ましいこと。
なお、使用の状況については、資産の用途に応じて判断するものであり、例えば倉庫や駐車場として使用されているような場合には、人が常駐していなくても本規定の対象となり得ること。
ただし、定期的な保守点検や除草等の保存行為のみを行っている者については、所有者と同等程度に使用収益しているとはいえない
ことから、所有者とみなす使用者には当たらないこと。

19
使用者への所有者情報の提供①
質問５：事前通知書作成されている事前通知書について、様式が提供可能であれば、提供いただきたい。
通知書の詳細については後述。

質問６：使用者への所有者情報の提供
使用者に対し、所有者が不明であることは説明しているかと思いますが、その他所有者探索の状況など所有者に関する情報を説明していますか。所有者に関する情報について、守秘義務や個人情報保護の観点から、使用者に対し説明してよいか判断に迷った情報の例があれば、その理由とともにお答えください。
・ 説明している・・・ 131団体

・ 説明していない

・・・ 397団体※これまでの適用実績がある、又は課税に向けて調査中であると回答した団体が回答

・ 個人情報であるため、相続放棄の状況及び相続人の有無について説明してよいか迷った。
・ 個人情報であるため、所有者が死亡していることを説明してよいか迷った。
・ 個人情報であるため、相続人の氏名・連絡先を説明してよいか迷った。
・ 次年度から本制度を適用する際、現年度は納税義務者ではないため、次年度の概算税額を案内してよ
いか判断に迷った。
・ 登記情報ではないため、未登記家屋の情報について説明してよいか迷った。
・ 登記情報のみを説明しているため、判断に迷わなかった。

20

─ 74 ─

その他①
質問７：その他（１） 使用者を所有者とみなす制度の運用上、課題と感じたことがありましたらお答えください。
・ 所有者と思料される者及びその相続人の探索に時間を要する。
・ 使用の実態の調査に時間を要する。
・ 所有者とみなす使用者の認定し、固定資産課税台帳に登録した翌年度以降、毎年度使用の実態を調査する必要があり、負担となっている。
・ 特に当該固定資産が土地のみの場合、使用の実態の調査を行っても「相当期間にわたり恒常的に使用している」かどうかを判断することが難しい。
・ 使用者と思料する者が使用の事実を否定した場合、対抗できるか不透明である。
・ 本制度の周知が国民に行き届いておらず、適用の際に理解が得られない。
・ 当該固定資産が未登記の場合の対応についての内容が明確でない。
・ 本制度に自治体で使用しているシステムが対応していない。

21
その他②
質問７：その他（２） 現在のガイドラインに追記すべきと考える事項があればお答えください。
【要望の多い順に記載】
・ 所有者とみなす使用者の明確な認定基準（30団体）
・ 所有者とみなす使用者への事前通知の様式及び記載すべき具体的な事項（23団体）
・ 実際に本制度を適用した他自治体の事例の紹介（16団体）
・ 所有者及び相続人を探索や、使用の実態を調査する際の具体的な方法及び業務フロー（15団体）
・ 使用の実態を調査する際に必要な様式（電気・ガス業者等への照会）の追記（11団体）
・ 使用者と思料される者への説明・質問の具体的な内容（9団体）
・ 過去の自治体からの質疑応答（3団体）22

─ 75 ─

今後の対応方針・検討事項等について（１）税システムに係る対応について・・・P24（２）死亡情報の把握について（マイナンバーの付番の促進）

・・・P26（３）事前通知書について

・・・P27（４）所有者とみなす使用者の認定基準の具体化について

・・・P30（５）使用者からの届出書について

・・・P31（６）その他の検討事項

・・・P3223税システムに係る対応について① （システム標準化）○ 調査結果によれば、使用者課税について、固定資産税の課税システムにおいて、・税務システム上、所有者が不明等のフラグを立てることができず、抽出する機能がない （Ｐ15）・本制度に自治体で使用しているシステムが対応していない （Ｐ21）との課題が挙げられているところ。
○ 現在、 「地方公共団体情報システムの標準化に関する法律」に基づき、地方税に係るシステムの標準仕様書を総務省において策定。
○ 地方公共団体は、令和７年(2025年)度を目標時期として、標準仕様に適合したシステムへ移行。
使用者課税に係る具体の項目については次ページのとおり。
地方公共団体の情報システムの標準化【標準化後（イメージ）】【標準化前】
X社

Y社
ベンダ
固定

X社

Z社
ベンダ
固定

ベンダ
固定

個別発注
カスタマイズ

個別発注
カスタマイズ

個別発注
カスタマイズ

A市

B町

C村

Y社
ベンダ間の
移行を円滑化

Z社
ベンダ間の移行を円滑化

標準仕様に基づくシステムを自由に選択
B町

A市

C村

■地方公共団体の基幹税務システムの標準化に係る全体スケジュール
令和２年度(2020年度)

令和３年度(2021年度)

令和４年度(2022年度)

標準仕様書【第1.0版】策定

令和５年度(2023年度)

令和６年度(2024年度)

令和７年度(2025年度)

標準準拠システムへの移行（地方公共団体）

標準仕様書【第2.0版】へ改定

─ 76 ─

24

税システムに係る対応について② （システム標準化）○ 標準仕様書2.0版（令和4年8月末公表）において、納税義務者の区分等を管理できる機能を実装必須機能として要件化。
○ 具体的には、納税義務者区分において「使用者」という区分を設けるとともに、「課税処理保留フラグ」を設けた。
当該仕様書に準拠したシステムを構築することで、システム上、使用者課税への対応が可能。

■税務システム標準仕様書【第2.0版】 － 4_機能要件_012固定資産税（抜粋）
項番

枝番

機能名称

機能ID

1.2. 土地（補充）課税台帳管理
1.2. 1
課税台帳作 0120015
1.
成

機能要件

実装区分

課税台帳は、一筆または一画地ごとに、様式記載事項（地方税法施行規則第24号様式及び第27号様式に掲げる事 実装必須機項）に加え、以下の情報（様式記載事項は除く）を管理（設定・保持・修正）できること。賦課決定以降、任意 能のタイミングで現年度の土地（補充）課税台帳をコピーし、次年度向け土地（補充）課税台帳の作成ができること。再異動により元の状態に戻すことが可能であること。
＜土地（補充）課税台帳情報＞
・土地登記情報
・土地現況情報
・土地評価情報（評価額）
・課税標準額関連情報（固定資産税の課税標準額（負担調整措置の適用がある場合は適用後の額）、課税標準額の特例措置による軽減額、本則課税標準額）
・負担調整措置関連情報
・税額関連情報（相当税額、減免税額）・納税義務者情報（共有情報を含む）
・納税義務者区分（登記上の権利者、地上権者、質権者、現所有者、使用者）
・適用する固定資産税の特例類型、根拠、特例率、適用開始年度、適用終了年度、適用を受ける地積・適用する固定資産税の非課税類型、根拠、適用開始年度、適用終了年度、適用を受ける地積・適用する固定資産税の不均一課税類型、適用開始年度、適用終了年度、根拠・適用する固定資産税の減免類型、根拠、減免率、適用を受ける地積、適用を開始した日（納期）及び終了した
日・異動事由及び異動年月日
・更正事由及び更正年月日
・メモ
・課税処理保留フラグ
・物件番号（自動採番を前提としている。なお、自動採番の採番ルールについては、各事業者のパッケージ標準の採番ルールに従う。）
特例率及び減免率については、選択した特例類型、減免類型ごとに、あらかじめ設定された割合が自動入力されることとする。
軽減期間を経過した場合に、特例措置が適用されなくなること。
減免期間を経過した場合に、減免措置が適用されなくなること。

25※家屋についても、納税義務者の区分を管理できる機能を実装必須機能として要件化している。

死亡情報の把握について（マイナンバーの付番の促進）○ 調査結果によれば、対象となる固定資産税を抽出するに当たり、「所有者の死亡等を察知する手段がない （Ｐ15）」との課題が挙げられているところ。
○ 納税義務者の住所地が課税庁と同一の場合には住基情報との連携等により死亡の事実を把握できるが、住所地が課税庁と異なる納税義務者（住登外者）の場合、住基ネットを用いて照会を行うことにより、死亡情報を含む
最新の本人確認情報を取得することが可能。
○ 照会にあたっては、マイナンバーにより検索する方法が最も簡便。
マイナンバー取得を促すため、住基ネットを利用した照会を行う具体の方法等を記載した通知を、地方団体に対して発出。

住基ネットを活用した本人確認情報の最新化
Ｊ－ＬＩＳ① 個人番号を元に、最新の本
人確認情報を照会② 最新の本人確認情報（死亡などの異動情報を含む）を返却
住基全国サーバ

住基ネット

地方公共団体等確認した最新の本人確認情報
を、システムへ反映※ 住基ネットによる本人確認情報の初期突合（マイナンバーの取得）
Ｊ－ＬＩＳ

地方公共団体等① ４情報を元に、個人番号の取得
を依頼② 最新の個人番号を返却

住基全国サーバ─ 77 ─

４情報（住所,氏名,生年月日,性別）を元に、最新の個人番号を取得

26

事前通知書について①
今般の調査において、91団体から様式の提供があり、共通する項目について、以下の通り整理。
（色付けは40％以上の団体が記載）
項目

件数（件）

／A（％）

回答（A）

91

制度の説明（法第343条第５項に基づき使用者として登録する旨）

91

100%

所有者が不明であったことの説明

66

73%

所有者とみなした理由（使用の事実が確認できた等）

22

24%

土地又は家屋の区分

77

85%

地目／種類・構造46

51%

地積／床面積

56

62%

地番

40

44%

家屋番号

43

47%

物件所在地

64

70%

6

7%

登記名義人の氏名

37

41%

登記名義人の住所

1516%

現況地目／種類・構造

32

35%

現況地積／現況床面積

22

24%

6

7%

－

固定資産の情報
登記簿情報

建築年

固定資産課税台帳情報

直近評価額又は税額

27

事前通知書②

件数（件） ／A（％）

項目
所有者とみなす使用者の情報
氏名

91

100%

住所

20

22%

生年月日

2

2%

課税年度

59

65%

登録予定日／年度

1820%

納税通知書の送付予定日

16

18%

使用中止時の連絡

78%

法第343条第５項の条文

20

22%

課税の時期について

上記の整理を踏まえ、事前通知書の様式（ひな形）を次ページのとおり作成。今後、ガイドラインを改訂して、団体に示してはどうか。

28

─ 78 ─

事前通知様式（案）29
所有者とみなす使用者の認定基準の具体化について○ 調査結果によれば、ガイドラインに追記して欲しい事項として、・所有者とみなす使用者の認定基準をより明確にしてほしい
・実際に本制度を適用した他自治体の事例を紹介してほしいとの事項が挙げられているところ。
（P22）【参考：ガイドライン 該当部分抜粋】(1) 基本的考え方
固定資産税は所有者に課税することが原則であり、今回の措置は、現行の法第343条第４項の考え方と同様に、課税の公平性を確保する必要がある場合に限り適用できる規定であることから、所有者とみなす使用者とは、所有者と同等程度に使用収益している者をいうものである。したがって、臨時的・一時的な使用ではなく、相当期間にわたり恒常的に使用している事実が客観的に確認できる者をいう。
(2) 使用者の具体例と留意点① 継続して居住又は事業を営んでいる者「継続」とは、臨時的・一時的な使用は含まれず、相当期間にわたる恒常的な使用をいい、基本的には年間を通して使用している状態が一つの判断基準となること。
居住や事業等の使用の実態は、住民票上の記載、電気・ガス・水道の利用状況、固定資産に関する契約状況、家財や事業用資産等の保有状況、償却資産等の課税状況等を踏まえ、客観的に判断することが望ましいこと。
なお、使用の状況については、資産の用途に応じて判断するものであり、例えば倉庫や駐車場として使用されているような場合には、人が常駐していなくても本規定の対象となり得ること。
ただし、定期的な保守点検や除草等の保存行為のみを行っている者については、所有者と同等程度に使用収益しているとはいえない
ことから、所有者とみなす使用者には当たらないこと。

使用の実態は様々であることから、認定基準を明確化することは困難であると考えるが、今後、課税実績のある団体に対して、・使用の実態について、具体的にどのような調査を実施したか
・その調査結果をもとに、どのように使用の実態を認定したか等について照会を行い、事例集として紹介することとしてはどうか。

─ 79 ─

30

使用者からの届出書について○ 昨年度のあり方研究会において、使用者課税の通知の前段階として、使用者からの意思表示を示すことによりス
ムーズな課税ができることから、使用者から「使用者届」や「届出書」を提出してもらう旨の事務要領・要綱を定めて運用している自治体があるところ。（埼玉県さいたま市、愛知県豊川市）
さいたま市 作成資料（抜粋） 令和3年第4回あり方研究会資料
ガイドラインを基準に業務を行い、細かい点については補足事項に定める。
本市が定めた補足事項の主な内容
1.

使用者に対し、「固定資産使用者届」の提出を求める。

2.

使用実態の把握のための電気・ガス・水道の利用状況調査については、契約先の特定が困難な場合、水道局への調査により
判断する。

3.

翌年度以降については、書面調査、現地確認を行い、利用状況に変更が無ければ、使用者に同意書である「固定資産使用者届（継続用）」の提出を求める。

さいたま市、豊川市と同様に、ガイドラインに加えて、自治体独自で事務要領を定めている団体があることから、当該団体より事務要領の提供をいただいた上で、同種の取り組みを実施している団体が一定程度ある場
合には、以下のような記述をガイドラインに加えることも考えられるか。
「必要に応じて、事前通知の前段階として、使用者からの意思表示を示してもらう届出書を提出してもらうことも考えられる」※ さらに、届出書の様式例を示すこともありえるか。

31
その他の検討事項

外国人に係る運用上の課題○ 外国人については、・納税管理人が申告されずに、国外転出後に行方不明となるケースがある
・死亡が確認されても、相続の準拠法が国によって異なり、他国の相続関係の法律を調べることが困難である
等の課題あり。
外国人の納税に係る課題については、住民税でも問題となっているところであり、引き続き検討。

使用者への所有者情報の提供○ 実務上、使用者から、登記情報（登記上の所有者）や、所有者探索の状況（相続人がいたのか、相続放棄されているのか）、次年度の概算税額などを聞かれるケースがあるが、守秘義務や個人情報保護の観点から、どこまで説明して良いかの線引きが困難という課題あり。
登記情報については、地方税法上の秘密に該当しないため、当然情報提供して良いと考えられるが、その他の情報については、引き続き検討。
（評価額については、本来、所有者か賃借人しか閲覧できないが、今後の納税義務が予定されていることから概算税額を伝えることとして良いか。）

32
─ 80 ─

資料１

令和５年度地方税制改正（案）について

令 和 ５年 ３月 ９日
総務省自治税務局固定資産税課【目 次】（固定資産税・都市計画税）○ 負担調整措置 ……………………………………… ２（固定資産税・都市計画税）○ 特例関係 …………………………………………… ４（固定資産税・不動産取得税）○ 納税環境整備関係 ………………………………… ８

1
─ 81 ─

（固定資産税・都市計画税）負担調整措置2
土地に係る固定資産税の課税の仕組み（令和３年度～令和５年度）

令和４年度改正後（商業地等）【令和２年度】【令和３年度】【令和４年度】【令和５年度】（新評価額）

評価替え
（評価額）

70%

70%

70%

60%

60%

60%

70%
60%

※新評価額の５％※新評価額の２．５％

課税標準額【Ｒ３改正】【Ｒ４改正】

令和３年度に限り
前年度と同額に据置

令和４年度に限り上昇幅を半減（５％⇒２.５％）※商業地等以外の土地も対象※ 法律の規定は整備済み

3─ 82 ─

（固定資産税・都市計画税）

特例関係

4
中小事業者等の生産性向上や賃上げの促進に資する機械・装置等の償却資産の導入に係る固定資産税の特例措置の創設（案）
物価上昇等の現下の経済情勢を踏まえ、中小事業者等の生産性の向上や賃上げの促進を図るた
め、中小事業者等が中小企業等経営強化法に規定する先端設備等導入計画に基づき、生産性向上に資する一定の機械・装置等を取得した場合に、当該機械・装置等に係る固定資産税を軽減する特例措置を創設する。
１．対象資産中小事業者等が中小企業等経営強化法に規定する先端設備等導入計画に基づき取得した生産性向上に資する一定の機械・装置等※以下の要件を満たす機械・装置等を対象①市町村計画に基づき中小事業者等が取得するもの（市町村の導入促進基本計画に適合するもの）②生産性向上に資するもの（導入により労働生産性が年平均３％以上向上するもの）③企業の収益向上に直接つながるもの（導入により投資利益率が年平均５％以上となるもの）

２．特例率
１／２（最初の３年度分）
賃上げ目標を盛り込んだ先端設備等導入計画に基づく設備投資の場合 １／３（最初の５年度分※）※ 令和６年度中に資産を取得した場合は、最初の４年度分

３．適用期限令和５年４月１日から令和７年３月31日まで（２年間）

5
─ 83 ─

長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに係る税額の減額措置の創設（案）

特例の概要（創設）○ 改正マンション管理適正化法（令和４年４月１日施行）に基づく管理計画認定マンション等一定の要件を満たすマンションについて、長寿命化に資する一定の大規模修繕工事を令和５年４月１日から令和７年３月31日までの間に実施した場合に、当該大規模修繕工事が完了した翌年度分の建物に係る固定資産税額を１／３を参酌して１／６以上１／２以下の範囲内で市町村の条例で定める割合で減額※する。
【対象となるマンションの要件】① 築後２０年以上が経過している１０戸以上のマンションであること② 大規模修繕工事を過去に１回以上適切に行っていること③ 長寿命化に資する大規模修繕工事を適切に実施するために必要な修繕積立金が確保されていること。具体的には以下のいずれかの場合
・都道府県知事等の認定を受けた管理計画認定マンションのうち、認定を受ける際に認定基準に適合させるた
めに修繕積立金の額の引上げを行った場合
・都道府県等からの助言・指導を受け、大規模修繕工事が可能な水準まで長期修繕計画を適切に見直し、修繕積立金の積立てや額の引上げを行った場合※

税額の減額は１戸あたり１００㎡相当分を上限

6
バス事業者が路線の維持に取り組みつつＥＶバスを導入する場合における変電・充電設備等に係る固定資産税等の課税標準の特例措置の創設（案）
地域公共交通の確保に取組む一般乗合旅客自動車運送事業者が、カーボンニュートラル等への対応としてＥＶバスを導入するために充電設備等の償却資産を取得した場合、当該充電設備等及びその用に供する土地（当該充電設備等による充電に要する土地を含む。）に係る固定資産税及び都市計画税を軽減する特例措置を創設する。
１．対象資産ＥＶバスの変電設備・充電設備及びその用に供する土地（当該充電設備等による充電に要する土地を含む。）※

地域公共交通計画で市町村が位置づけた路線のうち、EVバスが導入される営業所において運行する路線を維持することが一般乗合旅客自動車運送事業者が定める道路運送高度化実施計画で担保された場合に限る。

２．特例率
１／３（最初の５年度分）
３．適用期限令和10年３月31日まで（５年間）
４．その他
国土交通省において、地域公共交通の活性化及び再生に関する法律（平成19年法律第59号）
を改正し、道路運送高度化事業に新たにＥＶバスを用いた旅客運送事業を位置づける予定であり、同法の改正法の施行日から施行。

7
─ 84 ─

（固定資産税・不動産取得税）

納税環境整備関係

8
固定資産税及び不動産取得税に係る質問検査権の対象の明確化（案）○ 市町村及び都道府県は、家屋の評価額の決定に当たり、質問検査権に基づき、評価に必要な図面等を取得しているところ。
○ 固定資産税及び不動産取得税に係る質問検査権について、家屋の評価に必要な図面等の収集に当たり、納税義務者が所有している図面等では不十分な場合があることを踏まえ、当該家屋の施工業者等からも図面等を入手することができることを法令上明確化する。
※ 令和６年４月１日施行

図面等に基づき、家屋の評価額を決定

提出の求め

図面等

納税義務者
図面等

提出

明確化
提出

市町村
都道府県

図面等

提出の求め

施工業者等
（ハウスメーカー等）

─ 85 ─

9

償却資産（知事・大臣配分資産）に係る固定資産税の申告・通知の電子化（案）○ 令和４年度税制改正において、納税者等が地方公共団体に対して行う全ての申告・申請等について、eLTAXを通じて行うことができるよう所要の措置を講じることとされた。
○ 都道府県知事又は総務大臣が評価すべき固定資産の所有者が行う申告について、eLTAXを通じて電子的に行うことができることとする。
また、都道府県知事又は総務大臣が所有者に対して行う固定資産の価格等の通知について、電子的に申告を行う所有者が申出をしたときは、電子的に通知することとする。
※ 令和７年度以後の償却資産に係る固定資産税について適用。

事業者

地方税共同機構
市町村申告資産市町村
市町村申告資産

都道府県
知事配分資産大臣配分資産総務省

知事配分資産大臣配分資産今回対応予定の申告

今回対応予定の通知

10

相続税に係る固定資産情報の通知の電子化（案）○令和４年度税制改正により、相続税の課税のために被相続人が保有していた固定資産の情報を税務署に通知することとされた。
○当該通知について、地方団体の事務の利便性等を考慮し、ｅＬＴＡＸを通じて電子的に通知することとする。
※ 当該通知に係る令和４年度改正相続税法の施行に合わせて施行。
（令和６年３月１日又は改正戸籍法の施行日(令和元年５月から５年を超えない範囲内で政令で定める日)のいずれか遅い日。）

ｅＬＴＡＸを通じて電子的に通知

電子化後の事務処理イメージ

固定資産情報
eLTAX
市町村

死亡情報

国税庁・税務署
政府共通
ネットワーク法務省11
─ 86 ─

資料２

今後の空き家対策について

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

空き家の現状－空き家数の推移○ 住宅・土地統計調査（総務省）によれば、空き家の総数は、この20年で約１.5倍（576
万戸→849万戸）に増加。
「その○ 二次的利用、賃貸用又は売却用の住宅を除いた長期にわたって不在の住宅などの「他空き家」（349万戸）がこの20年で約約1.9倍に増加。
（万戸）
1,000
800
600

二次的住宅(左軸）
賃貸用又は売却用の住宅(左軸）その他の住宅(左軸）
その他空き家(左軸）
空き家率(右軸）
その他空き家率(右軸）

9.8%

9.4%

合計：448400

合計：394131

12.2%

合計：820

合計：75711.5%

合計：659268

318

合計：849

349

5.6%

5.3%

4.7%

3.9%

3.6%

15.0%

10.0%

182

3.2%

13.6%

212

合計：576

149

3.1%

13.5%

13.1%

460

462

262

352

398

448

234
30

37

42

50

41

41

38

1988年

1993年

1998年

2003年

2008年

2013年

2018年

200
0

【空き家数の推移】

5.0%

0.0%

【出典】：住宅・土地統計調査（総務省）[空き家の種類]
二次的住宅：別荘及びその他（たまに寝泊まりする人がいる住宅）
賃貸用又は売却用の住宅：新築・中古を問わず，賃貸又は売却のために空き家になっている住宅
その他空き家：上記の他に人が住んでいない住宅で，例えば，転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など

─ 87 ─

1

都道府県別のその他空き家率○ 全住宅ストックに占める「その他空き家」の割合の全国平均は5.6% となっている。
○ 高知県、鹿児島県、和歌山県、島根県、徳島県、愛媛県において10%を超えている。

全住宅ストックに占める「その他空き家」の割合
14.0%
12.7%
11.9%

12.0%

11.2%
10.5%

全国平均：5.6%

10.0%
8.7% 8.6%

8.0%

7.6%

7.0%

7.0% 7.3%
6.5%

6.6%
6.8%
6.5%
6.2%
5.8%
4.8%

6.0% 5.5%

7.1%

4.1%

3.7%

8.8%

6.2%
6.1%

5.1%

4.6%

4.0%

9.0%

8.7%
8.3%

7.3%

10.3%10.2%
9.9% 9.7%

8.0%
8.0%

5.7%

8.6%

7.6%

9.1%
8.3%

7.9%

4.8%

4.5%

4.0%

3.3%
2.4%

2.0%
0.0%
北青岩宮秋山福茨栃群埼千東神新富石福山長岐静愛三滋京大兵奈和鳥島岡広山徳香愛高福佐長熊大宮鹿沖
海森手城田形島城木馬玉葉京奈潟山川井梨野阜岡知重賀都阪庫良歌取根山島口島川媛知岡賀崎本分崎児縄
道県県県県県県県県県県県都川県県県県県県県県県県県府府県県山県県県県県県県県県県県県県県県島県
県
県
県

出典：平成30年住宅・土地統計調査 （総務省）

2

空き家の取得経緯・所有者の居住地との関係・所有者の年齢〇 空き家の取得経緯は相相続が55％。
約3割は遠隔地(車・電車等で1時間超）に居住。
〇 所有者の約〇 所有世帯の家計を支える者の約約６割超が65歳以上の高齢者【 空 き 家 の 取 得 経 緯 （ N=3, 912) 】
贈与3.3%【 空 き 家 の所 在 地 と所 有 者 の居 住 地 の関 係 （ N=3, 912) 】

不明・不詳4.0%

相続が約55%

所要1時
時間超が約3割
割
車・電車等
で3時間超
12.5%

新築・建替
18.8%

車・電車等で1～3時間
15.7%

新築購入 5.3%

相続 54.6%

中古住宅購入
14.0%

徒歩圏内
35.6%

車・電車等で1時間以内
35.6%【 空 き 家 所 有 世 帯 の家 計 を 支 え る 者 の 年 齢 （ N=3, 912) 】

40歳未満(1.3%)

50～59歳 60～64歳(16.6%)(15.8%)
40～49歳(4.6%)

65～74歳(41.0%)

75～84歳(16.9%)
85歳以上(3.6%)

６割超が65歳歳以上【出典】：令和元年空き家所有者実態調査(国土交通省）

─ 88 ─

3

利活用に向けた具体的な活動状況〇 将来的にも利用意向のない「空き家にしておく」との回答が約約３割に上る。
〇 将来的な賃貸・売却の意向を持っている空き家所有者は２２割超であるが、そのうちの約約４割は、実際に賃貸・売却等に向けた活動は何もしていない。
○ また、将来的な除却意向を持つ空き家所有者は１３％であるが、そのうちの約３割が除却費用の用意について未定であるとしている。
【 空 き 家 の将 来 の利 用 意 向 （ N=3, 912) 】

売却(17.3%)

寄付・贈与(1.3%)

約３割が空き家にしておく意向

居住 取り壊す セカンドハウス(18.1%)(7.0%) (13.2%)

空き家にしておく(28.0%)

賃貸(5.3%)

不明・不詳(9.7％）

１３％に除却意向

２割超に賃貸・売却意向【 賃 貸 ・ 売 却 に 向 け た 活 動 の状 況 （ N = 8 8 5 ) 】
募集中(39.4％）

募集の準備中(14.4％）【 除 却 費 用 の用 意 の状 況 （ N = 5 1 5 ) 】

何もしていない(38.2％）

決定済(6.9％）

不詳(1.1％）

貯蓄から(55.3％）

未定(29.1％)

融資を受けて(4.7％）
補助金を利用して(17.1％)

不詳(5.8％)
4【出典】：令和元年空き家所有者実態調査(国土交通省）

空き家にしておく理由・利活用上の課題〇 空き家にしておく理由として、「物置として必要」のほか、利活用を図ろうとしても「更更地に しても使い道がない」、「住住宅の質の低さ」や「買買い手・借り手の少なさ」にによ り空 き家と なっ てい る ことがあげられている。
解体費用をかけたくない」、「労労力や手間をかけたくない」といった消極的な理由のほか、〇 また、「解特に困っていない」とする所有者も少なくない。
「特
売却・賃貸する上での課題として、「買買い〇 一方、実際に売却・賃貸を考えている所有者からは、売手・借り手の少なさ」、「住住宅の傷み」や「設設備や建具の古さ」があげられている。
【空き家にしておく理由 （N=1,097、複数回答)】【空き家を売却・賃貸する上での課題 （N=885, 複数回答)】
60.3%

物置として必要

共
通

33.1%

将来、自分や親族が使うかもしれない
資産として保有し続けたい

24.7%

特に困っていない

道路付けの悪さ

12.8%
12.9%

満足できる価格で売れそうもない

12.6%

満足できる家賃で貸せそうにもない
リフォーム費用をかけたくない
買い手・借り手の少なさ

他人に貸すことに不安がある

再建築不可（道路付けの悪さなど）

7.0%

公共交通の便23.8%

地域の高齢化や人口減少

13.4%
33.8%

更地にしても使い道がない

21.4%
7.2%
15.1%
19.8%
42.3%

買い手・借り手の少なさ

18.3%

課題はない

46.9%

解体費用をかけたくない
取り壊すと固定資産税が高くなる

15.6%

リフォーム費用

好きなときに利用や処分ができなくなる
解
体
し
理な
由い

26.9%

住宅の耐震性33.2%

交通の便の悪さ

30.5%

設備や建具の古さ

18.8%

住宅の質の低さ(古い・狭いなど）

8.8%

住宅の傷み

10.2%

労力や手間をかけたくない

売
買
・
賃
貸
し
な
い
理
由

広さや部屋数

23.2%

仏壇等他に保管場所がないものがある

13.7%

25.6%
36.7%

【出典】：令和元年空き家所有者実態調査(国土交通省）

─ 89 ─

5

空き家の管理者、管理内容、所有者の居住地と管理頻度〇 空き家の日頃の管理は、専門家である不不動産会社等が行っているものは44％弱にすぎず、誰誰も管 理していないものが33％程度、所所有者自身、親族・親戚又は友人・知人・隣人が行っている ものが990%となっている。
〇 所有者自身、親族・親戚又は友人・知人・隣人が行っている管理の内容にはばばらつきがあり、必必ずし も十分 な管 理内 容とは なっ てい ない 。
遠隔になるほど、管管 理頻度が 低くな る 。
〇 所有者の居住地が遠不動産事業者、建築会社、管理専門業者等 3.5％％

【主な管理者(N=3912)】
所有者・同居親族 77.3％％
誰も管理していない 3.2％

同居以外の親族 10.8％
自治会・近所の人 1.5％

【管理内容(N=3643、複数回答)】【所有者の居住地と管理頻度(N=3643)】
70.0%

戸締りの確認53.6%

住宅内の清掃車・電車などで 8%
1時間以内

38.0%

水回りなどの点検

54.4%

郵便物、チラシなどの整理・処分
外回りの清掃、草取り、剪定など

78.1%

車・電車などで3時間超～ 4%5%
日帰りが不可能57.5%

台風、地震などの後の見回り
15.9%

41%

46%

33%

不詳 5％

週に1～数回 月に1～数回
29%
24%

22%

車・電車などで 4% 11%
1時間超～3時間以内

53.9%

傷み、雨漏りなどのチェック・修繕

除排雪

徒歩圏内

64.1%

住宅の通風・換気

ほぼ毎日
30%

11%

25%

3%

36%

4%

年に1～
～数回
53%

5%

【出典】：令和元年空き家所有者実態調査(国土交通省）

6

空き家の管理面での課題〇 空き家所有者の管理面での心配事としては、「腐朽・破損の進行」(58.0%)、「樹木・雑草の繁「 心 配 事 は な い 」 と す る 所 有 者 も 2割 程 度 存 在 。
茂」(41.9%)などに対する不安が多い一方で、「【 空 き 家 の管 理 面 で の心 配 事 （ N=3, 912, 複 数 回 答 ) 】
58.0%

住宅の腐朽・破損の進行
地震・豪雪などによる損壊・倒壊

29.9%

不審者の侵入や放火

32.1%

ゴミの不法投棄

6.6%
41.9%

樹木・雑草の繁茂
害虫の発生や野良猫等の集中
地域の景観への悪影響

11.7%
9.9%
20.5%

心配事はない不明・不詳

3.4%【出典】：令和元年空き家所有者実態調査(国土交通省）

─ 90 ─

7

公布： 平成26年11月27日
施行： 平成27年2月26日

空家等対策の推進に関する特別措置法（概要）（※特定空家等に対する措置の規定は5月26日）

背 景○ 平成25年時点での空き家は全国約820万戸と増加の一途であり、多くの自治体が空家条例を制定するなど、空き家対策が全国的に課題。
○ 適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため対応が必要（1条）

定 義○「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地○「特定空家等」とは、以下の空家等をいう。
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

施策の概要
空家等

○ 空家等及びその跡地の活用（13条）○ 基本指針・計画の策定等（５～８条）

・市町村による空家等及びその跡地に関する情報の提供その他これらの活用のための対策の実施
・国は、空家等に関する施策の基本指針を策定
・市町村は、国の基本指針に即し空家等対策計画を策定、協議会を設置 ○ 財政上の措置及び税制上の措置等（15条）
・都道府県は、市町村に対して技術的な助言等必要な援助
・市町村が行う空家等対策の円滑な実施のために、国及び地方公
共団体は、対策実施に要する費用の補助、地方交付税制度の拡○ 空家等についての情報収集（９～11条）
充等を行う
・市町村長は、法律で規定する限度において、空家等への立入調査が可能 ・このほか、今後必要な税制上の措置等を行う
・市町村長は、空家等の所有者等を把握するために固定資産税情報の内部
特定空家等
利用が可能
○ 特定空家等に対する措置（14条１～15項）（※）
・市町村は、空家等に関するデータベースの整備等を行うよう努力
・特定空家等に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置○ 所有者等による空家等の適切な管理の促進（12条）の助言又は指導、勧告、命令が可能。
・市町村は、所有者等による空家等の適切な管理を促進するため、必要・さらに要件が明確化された行政代執行の方法により強制執行な援助が可能※附則「施行5年経過後に、施行状況を勘案して検討等を行う」を踏まえ、特定空家等の判断基準の明確化・空家等対策を支援する民間主体
活用の明示化など、基本指針や特定空家等ガイドラインの改定の運用改善を実施（令和3年6月）
8

空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等（概要）
令和４年３月31日時点（調査対象：1,741市区町村）。なお、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）の施行状況等」(2022年8月10日報道発表）後に市区町村から報告のあった修正等を反映しています。

1．空家等対策計画の策定状況
市区町村数

4.空き家等の譲渡所得3,000万円
控除に係る確認書の交付実績

2．法定協議会の設置状況
市区
町村数

比率

（ ）内は市区町村数

比率

1,399

80%

設置済み

947

54%

策定予定あり218

13%

設置予定あり

251

15%

令和4年度

86

5%

令和4年度

68

4%

令和5年度以降

21

1%

令和5年度以降

21

時期未定

111

7%

時期未定

策定予定なし1247%

設置予定なし

策定済み

合

1,741

計

100%

合

4,465 (492)

平成29年度7,022 (561)1%

平成30年度7,849 (603)

162

10%

令和元年度

9,640 (599)

543

31%

令和２年度

9,791 (631)

100%

令和３年度

11,976 (631)

合 計50,743 (962)

1,741

計

交付件数
平成28年度

3．特定空家等に対する措置状況 （ ）内は市区町村数
助言・指導

平成27年度

平成28年度

平成29年度

令和元年度

令和２年度

令和３年度

合 計

2,078

3,077 (204)

3,852 (269) 4,584 (321)

5,349 (398)5,762 (396)

6,083 (442)30,785 (773)
2,382 (376)(119)

平成30年度

勧告

59

( 23)

206

( 74)

298

( 91)

379 (104)442 (135)473 (149)

525 (156)

命令

5

( 4)

19

( 16)

40

( 28)

39

42

65

84

( 20)

( 33)

( 46)

(61)

294 (153)

行政代執行

2

( 2)

10

( 10)

12

( 12)

18

( 14)

28

( 25)

23

( 21)

47

(43)

140 (103)

略式代執行

8

( 8)

27

( 23)

40

( 33)

50

( 45)

69

( 56)

66

( 54)

82

(72)

342 (206)

6,821 (511)

33,943 (812)

合計

2,152 ( 123)

3,339 (218)

4,242 (296) 5,070 (353)

5,930 (440)6,389 (443)※1 市区町村からの申し出を受け、過去に公表した過年度分の助言・指導等の件数を一部修正している。

5．空家法に基づく措置や市町村による空き家対策による管理不全の空き家の除却や修繕等※2の推進
空家法の措置により除却や修繕等がなされた
特定空家等

左記以外の市区町村による空き家対策の取組により、除却や修繕等がなされた管理不全の空き家

122,929件

19,599件※2 除却等：除却、修繕、繁茂した樹木の伐採、改修による利活用、その他適切な管理─ 91 ─

合 計
142,528件

9空家の除却等を促進するための土地に係る固定資産税等に関する所要の措置
空家の全国的な増加が懸念される中、空家の除却・適正管理を促進し、市町村による空家対策を支援する観点から、空家の存する敷地に係る固定資産税等について必要な措置を講ずる。
概要「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号、以下「空家法」という）の規定に基づき、市町村長が特定空家等（注）の所有者等に対して周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告した場合は、当該特定空家等に係る敷地について固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外することとする。
（注）周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態にある空家等

措置の内容○ 適切な管理が行われていない空家が放置されることへの対策として、固定資産税等の特例措置（人の居住の用に供する
家屋の敷地に適用される住宅用地特例）を解除。
【管理が不十分な空家のイメージ】【 現 行 の 住 宅用 地 特例 】

固定資産税の課税標準

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）

一般住宅用地（200㎡を超える部分）

1/6に減額1/3に減額■ 空家法上の特定空家等に対する措置の流れと固定資産税等の住宅用地特例の適用対象除外のタイミング
助言又は指導（14条1項）

特定空家等（2条2項）

勧告
（14条
条2項
項）

命令
（14条3項）

住宅用地特例の適用対象除外

行政代執行（14条9・10項）

H27.5～R4.3末

特定空家等に対する措置

勧 告

命 令

行 政 代 執行

H27.5～R4.3の累計件数 (市町村数)

2,382件（376）294件（153）

140件（103）10

空家法等に基づく管理不全の空き家等に対する措置の状況〇 市区町村がこれまで把握した管理不全の空き家は累計約50万戸。うち、空家法に基づく措置や市区町
村による対策により、除除 却 や 修 繕 等 が な さ れ た 空 き 家 は 1 4万 戸 。
〇 現存する空家法の特特定空家等は約2万戸、そその他の管理不全の空き家は約24万戸、約10万戸は状況不明〇 市区町村により所有者特定事務が行われたもののうち、約
約 9 ％ が 所 有 者 が 判 明 し て い な い。
平成30年度住宅・土地統計調査による「その他空き家」のうち「腐朽・破損あり」（＝管理不全）：100.6万戸※１
市区町村が把握した管理不全の空き家 ： 49.9万 件
所有者特定事務※２ ：57.2万件※３

所有者を特定 ： 48.1万 件、所有者不明の物件数 ： 4.7万 件（約９％）（探索中：0.6万件、探索未実施： 3.8万件）※１）平成30年度住宅・土地統計調査（平成30年10月1日時点）による統計値。
※２）空家法第10条に基づく空家等の所有者等に関する情報の利用等。
※３）市区町村内の全ての空き家や通報があった全ての空き家について探索をしている市
区町村があるため、結果として適切に管理が行われていた空き家を含む。
※４）空家法第12条に基づく助言等、空き家条例に基づく助言・指導や勧告等、任意の行
政指導、除却・改修等への補助。
※５）除却以外に修繕、繁茂した助木の伐採、改修による利活用、適切な管理等を含む。
※６）軽微な管理不全のため市区町村がその後のフォローを行っていないものや、所有者等が市区町村の取組によらず、自ら除却や修繕等※５を行ったもの等。

市区町村の取組※４により除却や修繕等※５がなされた管理不全の空き家 ： 122,929 件

現存する管管理不全の空き家 ： 23.5万件

合計：142,528 件（特定空家等を除く）
現在、市区町村が状況を把握できていない空き家等※６：10.1万件

特定空家等として把握 ： 4.0万 件

空家法の措置により除却や修繕等※５： 19,599 件がなされた特定空家等
・助言・指導に至る前・助言・指導後、勧告に至る前・勧告後、命令に至る前
・命令後、行政代執行に至る前現存する特定空家等： 2.0万 件

・代執行（行政代執行＋略式代執行）： 8,628 件： 9,738 件
677 件
：
74 件
：
：
482 件

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空き家対策小委員会／社会資本整備審議会 住宅宅地分科会
設置の趣旨
平成２７年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施行により、市町村による空家等対策計画の策定や、著しく保安上危険又は衛生上有害ないわゆる特定空家等の除却等の取組みは進んできているところであるが、今後、人口・世帯数の減少や高齢化に伴う相続の増加等により、さらに空き家数の増加が見込まれることから、空き家の発生抑制や空き家の利活用・適切な管理・除却に向けた取組の強化等、空き家政策のあり方を検討していく必要がある。
このため、社会資本整備審議会住宅宅地分科会の下に空き家対策小委員会を設置し、必要な検討を行う。
開催経緯
令和４年10月25日 第１回開催 ➡ 国交省から空き家対策の現状等を説明。また、委員から発表（※）※上田委員、大月委員、北村委員、増山委員
11月22日 第２回開催 ➡ 民間団体等の取組紹介（※）※全宅連、全日、株式会社NOTE、ひたちなか市、立山町、ふるさと福井サポートセンター
12月22日 第３回開催 ➡ とりまとめの方向性の整理について
令和５年 1月31日 第４回開催 ➡ とりまとめ（案）について委員等（順不同、敬称略）（委員 ◎：委員長、○：委員長代理）◎ 中川 雅之
日本大学経済学部教授○ 齊藤 広子
横浜市立大学国際教養学部教授
上田 真一
NPO 法人空家・空地管理センター代表理事
大久保 恭子 (株)風 代表取締役
大月 敏雄
東京大学大学院工学系研 究科教授
北村 喜宣
上智大学法学部教授
小出 譲治
千葉県市原市長
汐見 明男
京都府井手町長
沼尾 波子
東洋大学国際学部教授
増山 昌章
栃木県栃木市副市長（オブザーバー）公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全日本不動産協会
一般社団法人 不動産協会
一般社団法人 不動産流通経営協会
一般社団法人 全国住宅産業協会（関係省庁）
国土交通省不動産・建設経済局、都市局、住宅局
総務省地域力創造グループ、自治税務局
法務省民事局
内閣府地方創生推進事務局

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住宅宅地分科会
今後の空き家対策のあり方について （社会資本整備審議会
空き家対策小委員会とりまとめ（令和5年2月7日））

現 状〇 居住目的のない空き家は、この20年で1.9倍に増加し、今後も増加見込み （1988年:182万戸⇒2018年：349万戸⇒2030年：470万戸（見込み））〇 活用意向がない又は意向はあっても活用に向けた活動に入っておらず「そのままにされている空き家」が相当数。日頃の管理も十分ではない。
基本的問題意識〇 管理不全の空き家は周辺への悪影響（負の外部性）をもたらすため、空き家は個人の問題にとどまらず、地域の問題〇 地方自治体のマンパワー不足等により、周囲に著しい悪影響を及ぼす特定空家等になってからの対応では限界〇 特定空家等となる前の段階での発生抑制、活用や適切な管理等を促進するこれまでの取組は不十分

対策の充実・強化が不可欠

基本的方向性〇 活用困難な空き家の除却等の取組を加速化・円滑化〇 「空き家をなるべく早い段階で活用する」との考え方を基本とし、所有者や活用希望者の判断を迅速化する取組を推進〇 特定空家等の状態となる前の段階から有効活用や適切な管理を促進し、地域経済等の活性化に繋げる⇒ 法制度、予算、税制等の様々な政策ツールを活用し、官民が連携して総合的に取組を推進。自治体やNPO等
等の先行・優良事例を横展開
今後の空き家対策
②活用促進

①発生抑制
〇 所有者や家族の「住宅を空き家にしない」との意識の醸成
・ 「終活」としての空き家対策の重要性・
空き家リスク等の意識啓発・働きかけ
・ 自治体やNPO等が専門家と連携し、セミナー・相談会等の実施
・ 意識啓発の汎用ツールの作成・普及 等〇 所有者のニーズに応じ死後に空き家としない仕組みの普及
・ リバースモーゲージ等の活用の円滑化③適切な管理・除却の促進〇 所有者の主体的な対応を後押しする取組〇 相続人への意識啓発・働きかけや相続時の譲渡等
・ 所有者の管理の拠り所となる指針作成の促進
・ 自治体、NPO等、自治会から所有者へ適切な・ 相続時に、自治体・NPO等が空き家リスクや相談先管理を働きかけの周知、空き家バンク登録の働きかけ、相談対応
・ 活用困難な空き家の除却への支援
・ 空家部局と戸籍部局等が連携して相続人を把握
・ 所有者の責務の強化
等
・ 相続空き家の早期譲渡を促すインセンティブ拡大等〇 市区町村の積極的な対応を可能とする取組〇 空き家の流通・活用の促進
・ 所有者把握の円滑化
・ 所有者への空き家の管理負担やリスク、相談先
・ 特定空家となるおそれのある空き家の所有者に適の周知、空き家バンク登録の働きかけ、相談対応
切な管理を促す仕組み（住宅用地特例解除を含む）
・ 全国版空き家バンクの普及、地域ニーズに応じた・ 活用困難な空き家の除却への支援強化
活用需要の掘り起こし・マッチング促進
・ 地域の実情に応じ、条例等で一定の空家除却後の・ 一定のエリアでの重点的活用を促進する仕組み
固定資産税負担軽減が可能であることの横展開
・ 空き家活用のモデル的取組への支援強化
・ 財産管理制度の利用の円滑化
・ 省庁間、自治体の部局間の連携体制強化 等
・ 緊急時の代執行等特定空家への措置の円滑化等④NPO等の民間主体やコミュニティの活動促進〇 NPO等の民間主体の活動を促進する取組（市区町村の取組を補完）
・ NPO等が所有者に寄り添い、空き家の活用・管理に係る相談対応やマッチング等の活動をしやすくする環境整備（NPO・社団法人等の公的位置づけ等）

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〇 地域コミュニティの取組の促進
・ 地域レベルで空き家を放置しないとの意識の醸成
・ 自治会等から所有者への管理・活用の働きかけ

等

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14

空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円控除）の拡充・延長（所得税・個人住民税）
空き家の発生の抑制を図るため、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について、適用期間を４年間延長するとともに、買主が譲渡後に耐震改修工事又は除却工事を実施する場合も適用対象となるよう拡充する。
施策の背景○ 利用が予定されていない「「その他空き家」（349万戸）は、令和12年には約約470万戸まで増加の見込み。
相続を機に発生するものが過過半以上。
○ 空き家は、相○ 空き家を早早期に譲渡（有有効活用）するよう相相続人を後押しする必要。

住生活基本計画（R3閣議決定）【成果指標】
居住目的のない空き家数を400万戸程度に抑える（令和12年）▶ 本税制は、空き家の早期有効活用に大きく寄与。
【実績】11,976件（令和３年度、確認書交付件数） ➡ 相続が原因の「その他空き家（※）」の増加を3割削減 ※近年、約6万戸/年のペースで増加（うち相続原因が約３万戸／年）▶ 他方、現行制度は、「譲渡前」に売主が除却又は耐震改修の工事を実施する必要があり、これが空き家流通上、支障となることも。

要望の結果
特例措置の内容【所得税・個人住民税】相続日から起算して３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋（※１）を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修をしたものに限り、その敷地を含む。）又は除却後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除。(令和５年12月31日までの譲渡が対象)※１ 昭和56年５月31日以前に建築され、相続の開始の直前（※２）において被相続人の居住の用に供されていたもの※２ 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は、入所の直前

結 果

・現行の措置を４年間（令和６年１月１日～令和９年12月31日）延長する。
売買契約等に基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに耐耐 震 改 修 又 は 除 却 の 工 事 を 行っ た・売場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とする。
売主が工事を実施＜制度イメージ＞ 被相続人が住んでいた家屋・敷地

更地

空き家

相続

現行制度

売買契約
譲渡
活用開始

売買契約
被相続人が住んでいた家屋・敷地拡充内容

買主が一括して工事可

空き家

相続

譲渡
活用開始

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15地方税における資産課税のあり方に関する調査研究―現状や課題を踏まえた負担調整措置のあり方――使用者課税のガイドラインの見直し―
令和５年３月編者

一般財団法人

発行者

株丹

発行所

一般財団法人

資産評価システム研究センター（略称：評価センター）

達也
資産評価システム研究センター〒１０５－０００１
東京都港区虎ノ門３－４－１０

虎ノ門３５森ビル８階

ＴＥＬ

０３－５４０４－７７８１

ＦＡＸ

０３－５４０４－２６３１（URL https://www.recpas.or.jp

https://www.chikamap.jp）（一財）資産評価システム研究センター