第中古住宅を6回

重要事項説明書（その2）買うとき売るとき

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部上席研究員

Nakato Yasufumi

不動産適正取引推進機構では、不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、それらの成果を機関誌『RETIO』やウェブサイトにて情報提供している https://www.retio.or.jp/

この場合、行政庁より建替えが可能との見解

説明のチェックポイント（続き）が示されているものでも、建物の用途・規模等(4) 敷地と道路との関係（その 2）について制限がある場合がありますので、建替〇道路に幅 2 ｍ以上接することの確認

え・増築などの予定がある場合には、別途、建築の専門家である建築士等に依頼して、希望の建道路と敷地が接する幅が「2 ｍ未満」の場合、物が建築可能かを確認しておく必要があります。

建物の新築・増築等はできません。

(5) 私道負担等に関する事項

路地状敷地の場合、路地状の部分について、隣地との境界が確認されていて、どの位置にお私道の所有形態には、①私道の関係者が共有いても、実際に幅 2 ｍ以上が確保されているこ②第三者が所有 ③私道の関係者が私道の各部とについて確認をします（図 4）。

分を相互に所有など、さまざまなケースがあり

図 4 路地状敷地 ( 敷地延長 ) と道路の接道義務ます（図 6）。
図 6 私道の所有形態の例

Ｗ2

道路

Ｗ1
Ｌ

①土地Ａ所有者ら私道の関係者が共有

建物②第三者が所有

土地B

土地A

土地C

私道（共有）

接道幅（Ｗ）
は、路地状部分のどの位置においても、2m以上が必要（図ではＷ1Ｗ2とも2m以上必要）
地方公共団体によっては、路地状部分の長さ（Ｌ）により接道幅（Ｗ）に制限を加えている場合がある

公道

土地D

土地A

私道（第三者が所有）

公道③土地Ａ所有者が道路土地Ｅを所有
他道路部分は他関係者が相互に所有
公道
私道（個別所有）

土地A道路
土地E〇建築基準法 43 条 2 項による建物の注意点
重要事項説明においては、私道の所有形態や建築基準法上の道路に接していない土地にお＊1

いて、建物が建築基準法 43 条 2 項

買主負担となる土地面積のほか、の規定の許・私道利用に関し、通行料・使用料などの負担可を得て建築されている場合があります（図5）。

は無いか、自動車通行ができないなどの通行

図 5 建築基準法 43 条 2 項による建物建築例

に関する制限は無いか

敷地が道路に接していないため、43条2項
規定の許可を得て建築された建物

水路

道路

建物・私道の維持管理に関して負担金などは無い
か、設備管敷設のため私道の掘削工事を行う

建替えにおいて、建物の用途、延床面積の限度などの制限を受けることがあるに際して問題が生じないか
・過去、私道の通行・維持管理に関してトラブ

通路橋

ルが無かったか（水路占用許可等）＊1

旧建築基準法（2018 年 9 月 24 日以前）は、43 条 1 項ただし書き

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中古住宅を 買うとき売るとき汚水（下水）などについて確認をします。

排水管が、他人の土地を経由していないか、！ 私道通行・道路掘削に関する承諾書

個別浄化槽の場合、排水の放流経路・放流先に私道の掘削工事を行う必要が生じ、工事の承諾を私道所有者に求めたところ、「承諾料ついて後日トラブルが起きる可能性が無いか確を要求された」というトラブルがみられます。

認をします。

掘削工事に当たり土地所有者の承諾が必要

図 7 配管等の確認ポイントとなる、私道の所有形態が前記②や③などの取引においては、将来のトラブル回避の観点水道管から、私道所有者の了解が得られる場合には50mm50mm「私道通行（自動車通行を含む）・道路掘削に関する承諾書」等を、売買に際して買主と私水道管は公設か私設か、引込管の口径を変更する場合、道路配管への接続承諾は得られるか口径は十分か

道所有者間で取り交わす（あるいは、売主・13mm

私道所有者間で取り交わした承諾書を買主が引き継ぐ）ことが推奨されます。

排水管は、他人の土地を経由していないか個別浄化槽の場合、放流先等に問題は無いか

排水管(6) 供給・排水施設の整備状況(7) 建物状況調査の結果の概要

給排水・ガス等の設備管に関するトラブルは中古住宅において、過去 1 年以内に建物状況特に多いので、しっかりと確認することが必要です（図 7）。

調査が実施されているかどうか、また、実施さ【確認のポイント】れている場合には、調査結果の概要の説明がさ飲用水（上水）れます。

前面道路および敷地内の配管の経路、口径、概要の説明において、「劣化事象有り」「調査を所有者を確認します。容量不足から引込管の口実施していないもの」
については、内容を確認し径を変更して前面道路の配管に接続する場合、ます。詳細な内容の確認が必要な場合には、調前面道路の配管所有者の承諾が必要となるこ

査実施者より説明を受けられるよう、媒介業者と、また、道路の配管の口径不足等からその接に依頼をして、確認を行います。

続を断られる場合があることに留意をしておく(8) 建物の建築及び維持保全の状況に関する書

およ類の保存状況（中古住宅のとき）必要があります。
また、飲用水が井戸の場合には、水質検査が新築時（増築時）の確認済証、検査済証の保存の有無の確認は重要な確認ポイントです＊ 2。

されているか、生活に十分な水量が得られるかについて、確認をしておきます。

確認済証は、建物の建築に際し、建築計画がガス建築基準関係規定に適合していることを証明す

プロパンガスの場合、宅地内の配管設備等がる書類で、建築主は確認済証の交付を得て建物ガス販売業者の所有になっている場合がありまの建築に着工することができます。

す。この場合、プロパンガスの供給契約を解除

また、検査済証は、建築が完了した建物につすると、設備の買い取り等を請求される場合がいて、建築工事が建築基準関係規定に適合してあるので、契約の内容を確認しておきます。

いることを証明する書類です＊ 3。

＊2

書類が紛失している場合、特定行政庁の台帳で、確認済証・検査済証の交付記録の有無が確認できる場合がある＊ 3	確認済証・検査済証は、それぞれの手続きが適正に行われたこと等を証するもので、建物に「建築基準法違反がない、建物や耐震性に瑕疵（かし）がない」等を保証するものではない。これらの書類が保存されている場合でも、建物の瑕疵リスクの回避には、既存住宅売買瑕疵保険（ウェブ版「国民生活」
2022 年 4 月号 16 ページ参照）の利用を検討する必要がある

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中古住宅を 買うとき売るとき(10) 水防法に基づくハザードマップ

新築時（増築時）の確認済証・検査済証の交付が確認できない場合、建物が建築基準関係規定「市町村が提供する水防法に基づくハザードに適合しているかは不明（建築基準法違反の可マップ（洪水、雨水出水〔内水〕、高潮）」＊ 4 が有能性がある）であり、住宅ローンの申込みが難るか無いかと、有る場合には当該マップにおけしいとか、増築等を行う場合に確認申請が難しる取引不動産の位置について説明がされます。

いなどの問題が起きる可能性がありますので、当該マップは、災害のおそれが高まった場合金融機関や建築士等に確認をしておくことが勧に、住民が自らの判断で適切に避難できるよう、められます。

水害のリスクを周知するものです。もしもの時（9）土砂災害警戒区域等の避難のため、避難所など当該マップの詳細な次の区域は、災害が生じるおそれがあるとし内容については、買主自身も直接行政に問い合て指定されている区域です。当該区域に該当しわせを行い確認しておきましょう。

ないかどうか、もし、該当する場合には、その(11) 石綿使用調査の内容

危険性と建築に関する法的制限等について十分

宅建業者の売主等への確認調査における、「石理解をしておく必要があります。

綿使用調査結果の記録の有無」と、記録がある造成宅地防災区域

場合には、その記録の内容の添付により調査内宅地造成に伴い災害が生じるおそれが大きい容の説明が行われます。

市街地または市街地となろうとする土地の区域

このとき、石綿使用調査結果の記録の有無がで、宅地造成に関する工事について規制を行う「無」の場合は、「調査記録が無い」という意味で必要があるとして指定されている区域です。

あって「石綿の使用は無い」という意味ではない

土砂災害警戒区域等ので誤解が無いようにしてください。

①土砂災害警戒区域（通称：イエローゾーン）(12) 建物の耐震診断の内容

急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等建物が、1981 年 5 月 31 日以前の建築確認申の生命または身体に危害が生じるおそれがある

請により建築されたものである場合には、宅建と認められる区域で、危険の周知、警戒避難体業者は、売主等へ耐震診断の記録＊ 5 があるか制の整備が行われています。の照会を行い、あることが確認された場合は、②土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）

当該記録がある旨と当該記録の写しが添付され急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建築物ます。に損壊が生じ住民等の生命または身体に著しい耐震診断の記録がある場合には、危害が生じるおそれがあると認められる区域ア ) 耐震補強の必要性が指摘されていないか

で、特定の開発行為に対する許可制、建築物のイ ) 診断に基づく補強工事が実施されているか構造規制等が行われます。

ウ ) 買主が補強工事を行う必要があるのか

津波災害警戒区域などを確認します。

津波が発生した場合に、住民等の生命・身体に危害が生ずるおそれがあるとして指定されている区域です。
＊ 4	当該要件に該当しないハザードマップが都道府県や市町村より提供されている場合があるので、購入希望者においては、行政のウェブサイトや窓口等で確認をしておくことが勧められる＊ 5	建築物の耐震改修促進法に基づき指定確認調査機関、建築士、登録住宅性能評価機関または地方公共団体が行う耐震診断の記録

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