21/3 期 通期 アナリスト・機関投資家向け決算説明会
社⻑挨拶と主な質疑応答（要旨）開催⽇時

2021/5/17（⽉）10︓00〜11︓00

１．池上社⻑ 挨拶
まず新中期経営計画（NS 計画）の初年度を振り返りますと分譲マンションの販売は、昨年の 4⽉・5 ⽉は、新型コロナウイルスの影響により販売活動を⾃粛せざるを得ず、新規供給⼾数は⼤幅に減少しました。しかしながら、リモートワーク等で在宅時間が⻑くなったことにより住まいに対する関⼼が⾼まり、そこに低⾦利も後押しして、年度ベースでは、⾸都圏の新規供給⼾数・初⽉販売率は前年度を上回る結果となりました。この新型コロナウイルスの影響により「働き⽅」「住まい⽅」が⼤きく変化している中で、当社においては、ウィズコロナ・アフターコロナを⾒据えた新商品の開発に取り組み、提案をスタートしている状況です。
次に損益ですが、⼤規模修繕・リフォーム事業を⾏っている⻑⾕⼯リフォーム、⻑⾕⼯コミュニティは新型コロナウイルスの影響を⼤きく受け、⼤幅な減収減益となりましたが、そのマイナス分を、分譲事業を⾏っているデベロッパー⼦会社や仲介事業、マンション販売受託事業の⼦会社がカバーし、かつ⻑⾕⼯コーポレーション単体が予想を上回ったことにより連結経常利益は、期初予想の連結経常利益 700 億円を上回る 718 億円で着地しました。
⼀⽅、単体受注⾼につきましては、期初予想 4,500 億円に対し、4,303 億円での着地となりました。しかしながら、タワーマンション、賃貸マンションや物流倉庫といった、NS 計画で掲げた建設事業の領域拡⼤に向けた取組みが出来たことは、今後に繋がったと考えております。今期予想の 4,700億円は、楽観できる状況ではありませんが、分譲マンションの受注を中⼼に⾮住宅等も織り交ぜながら、受注材料確保に努めていきたいと考えております。
話は変わりまして、NS 計画においては、デジタルトランスフォーメーションの推進を掲げております。その中で、BIM・ICT 関連技術の活⽤による⽣産性とコスト競争⼒の強化を重点戦略の⼀つとして、この 1 年間、設計・施⼯部⾨において様々な⽣産性改⾰に取り組んでまいりましたが、その効果が少しずつ現れてきたと実感しております。今後も BIM・DX を推進し、更なる⽣産性向上と品質安定化を図ってまいります。合わせて、グループ横断の DX 推進委員会を設置し、グループ各社の取組みを情報共有しながら基礎的 DX の底上げを図るとともに、BIM＆LIM などの⻑⾕⼯独⾃の DX を推進しグループ連携⼒を⾼め、将来的に事業改⾰、新しいビジネスモデルの創造に繋げていきたいと考えております。
それから脱炭素についてですが、これまでにも当社の取組みとしては、CO2 排出量の少ない HB-Aコンクリートの開発、バイオマス発電の利⽤、⽊造建築の推進などを⾏ってまいりました。昨年秋に、菅総理⼤⾂が 2050 年カーボンニュートラルを宣⾔されて以降、脱炭素への取組みが企業価値を⼤-1-きく左右する時代になったと考えており、この脱炭素への潮流に遅れないようスピード感を持って積極的に取り組んでいきたいと考えております。現在、CO2 排出量の削減施策や気候変動関連情報の開⽰に関する国際組織への賛同、認証取得についての検討を進めております。
最後に、この NS 計画における株主還元⽅針と致しまして、5 年合計の総還元性向 40%程度、１株当たり年間配当⾦の下限を 70 円と設定しております。なかなか新型コロナウイルスの感染が収束せず、今後の景気・業績の先⾏きは楽観できる状況ではありませんが、NS 計画における株主還元⽅針はしっかりと守っていきたいと考えておりますので、今後とも皆様のご⽀援の程、よろしくお願い申し上げます。

２．質疑応答Ｑ︓今期の会社計画の達成はハードルが⾼いように感じるのだが、計画達成の蓋然性はどうか︖
Ａ︓資材費が上昇傾向の中で、加えて脱炭素の影響も含めて資材費が下がる要因が無い中で、⼯事利益率を前期並みに維持できるのかどうかを⼼配されているのだと思うが、当社はマンション専業であり、マンション建設で使⽤する資材は限られていること、協⼒会社と共に常に施⼯⽅法の改善に取り組んでいること、DX 推進による⽣産性向上が寄与し始めていること、ならびに集中購買により価格上昇もある程度抑制できるため、前期並みの単体⼯事利益率は今期も実現可能と考えている。
Ｑ︓今期の会社計画においては不動産売上総利益の増益を⼤きく⾒込んでいるが、この背景となる、⽤地取得や分譲事業の状況はどうなっているのか︖
Ａ︓⼟地の動きはまだまだ不透明。⼤きな動きは無い⼀⽅、⽔⾯下では、コロナウイルスの影響を受けて⾊々な活動がある。⽤地情報は夏頃に増えてくると予想しており、その動きを⾒据えて積極的に展開していくつもり。分譲事業は順調に推移しており、好調な販売状況が継続すれば、今後も堅調な業績が⾒込めるだろう。
Ｑ︓マンション⽤地が⾮常に少なくなっており、再開発等の時間がかかるプロジェクトが多いという話を⼤⼿デベロッパーから聞くのだが、このことについて⻑⾕⼯はどう考えているのか︖
A︓確かに分譲マンション適地は少ない。⼟地価格が上昇していることが理由で、東京都内では賃貸マンションが増えており、郊外では、物流施設が増えている。当社も、再開発や建替をカバーすべく体制を整えており、これらの仕事は時間がかかるが、団地の建替えや再開発でのタワー案件への取組みは、必要不可⽋と考えている。
Ｑ︓郊外部のマンションの販売が好調との話だが、⼤⼿デベロッパーは郊外のマンション事業に対してどれぐらい積極的なのか︖
Ａ︓郊外部での需要は、⼤⼿デベロッパーが積極的に取り組んでいないエリアにまで拡⼤しているが、⼤⼿デベロッパーがどこまで郊外部の事業に積極的になってくるかは、現時点では分からない。

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Ｑ︓昨年の夏頃から、⼈⼝が⾸都圏から地⽅へ転出超過しているという統計が出ているが、地⽅でのマンションの販売動向はどうか︖
Ａ︓地⽅の主要都市におけるマンションの販売状況は従前とあまり変わっていない。好⽴地での物
件は⾼価格で販売されているが、そうでない物件は販売も厳しい。売れる物件と売れない物件の差が⼤きい印象。
Ｑ︓タワーマンションの受注が増えているが、板状型マンションとの利益率差はどれぐらいあるのか︖
A: タワーマンションの利益率は、板状型マンションに⽐べて平均で数パーセント低いが、案件によっては、板状型マンションと変わらない⽔準の利益率を確保できているものもある。今後、再開発案件を受注していくためにも、積極的に取り組みたい。
Ｑ︓私募 REIT 創設についての進捗状況はどうか︖
Ａ︓現時点ではっきりと申し上げることは出来ないが、着実に準備を進めている。基本的には、住宅に特化したもので、⼤規模では無いが着実に⾼利回りを確保することで投資家にとって魅⼒ある私募 REIT を設⽴したいと考えている。中期経営計画期間内には運⽤開始できる可能性が⾼く、設⽴した期にはプラスの収益が⾒込めると考えている。
Ｑ︓デジタルトランスフォーメーション（DX）の取組みの効果はどのように感じているか︖
Ａ︓DX は、グループ会社も含めて横断的に、⾊々なプロジェクトをスタートしている。
現場作業所においては、BIM の活⽤による省⼒化が図れつつあり、積算においても、⼀部⾃動化が進んでいる。今後のコストや⼯期にどれぐらい寄与するかについては、現在、働き⽅改⾰の⼀環として、来年 3 ⽉までに建設現場で 4 週 8 休の実現を⽬指して取り組んでいるが、その影響も含めて、検証を⾏っている。
Ｑ︓中期経営計画の最終年度の連結経常利益⽬標 1,000 億円の達成は、コロナウイルスの影響により事業環境が⼤きく変化している中でも、可能であると考えているのか︖
Ａ︓計画の変更は考えていない。計画の中で特にウェイトが⼤きいのは不動産事業で、分譲事業では地⽅都市で既に投下を⾏い、今後販売が進むこと、⼾建事業も、今活況を呈しているので、その流れに乗って少しずつ増やしていく。また、海外事業についても、アメリカ本⼟の⻄海岸を中⼼とした事業の収益が計画期間中に計上される予定であり、最終年度の利益⽬標はあきらめていない。
Ｑ︓投資を増やしたい分野があれば教えてほしい。
Ａ︓⻑期ビジョンでお⽰しした 2030 年の⽬指す利益⽔準である連結経常利益 1,500 億円は、新たな事業分野に挑戦しなければ達成できない。M&A も視野に⼊れながら、チャンスがあれば積極的に投資していきたい。

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Ｑ︓資材価格が上昇しているのは、脱炭素社会に向けて、採掘・資材の製造・販売・流通などの過程でコストが上がっているからか︖もし脱炭素の影響であるならば、今後 1~2 年という短期的にではなく、より中⻑期的に、資材価格の上昇が続くのか︖
Ａ︓今後の脱炭素社会を⾒据えて、資材価格が少しずつ上昇する可能性は否定できない。現時点では、脱炭素による資材価格の上昇は感じていないが、今後影響が出てきたときに、脱炭素社会に向けた、より付加価値の⾼い住宅を造ることができれば、価格転嫁もできるのではないかと考えている。
Ｑ︓配当と⾃社株買いについての考え⽅を教えてほしい。
Ａ︓配当については、現中期経営計画期間中は 1 株当たり年間配当⾦ 70 円は維持していくが、業績が上向きになった場合の株主還元の拡充については、⾃社株買いよりかは増配で還元していきたい。
以上-4-