December 2023

「⿇布台ヒルズ 森JPタワー」
⽣活のすべてをシームレスに繋ぎ、新しい働き⽅のメッカとなる六本⽊から東京タワー⽅⾯に向かい、飯倉交差点を左折して神⾕町へ。江⼾時代には多くの武家屋敷が並んでいた、この趣のある場所に新たなシンボル「⿇布台ヒルズ」が誕⽣します。オフィス、住宅、インターナショナルスクール、⽂化施設などからなる⼤型複合施設で、六本⽊ヒルズ、虎ノ⾨ヒルズを⼿掛ける森ビルが 35年の年⽉をかけて開発を進めてきました。「ヒルズの未来形」と呼ばれ、緑豊かなキャンパスを彷彿とさせる⿇布台ヒルズが⾒せる、“これからのオフィス”とはどのようなものなのでしょうか。開発やタウンマネジメントを担当するキーパーソン達と共に、オフィスや働き⽅の未来像について考えます。

ⒸDBOX for Mori Building Co., Ltd. - Azabudai Hills

地域の⽂化に根差した街づくりとオフィスコンセプトⒸDBOX for Mori Building Co., Ltd. - Azabudai Hills

⿇布台ヒルズの象徴となる中央広場。春には美しい桜、初夏には⻘々とした草⽊があふれ、四季折々の⾵景が⽣活に彩を添える街の中にもう1つの街が在る 。⽇⽐⾕線‧神⾕町駅から地上へと向かい、⾒上げると⿇布台ヒルズが姿を⾒せます。ここ⿇布台は、意匠を凝らした近代的な建物の周りに神社や寺が鎮座している、歴史と⽂化が蓄積された趣深い街です。
懐かしいのに新しい。そんな空気感に触れながら、繁った⽊⽴を傘に、起伏に富んだ道を歩いていくと、緑豊かな庭が眼前に広がり、その広場を囲むようにいくつもの建物が建ち並んでいることに気づきます。そんな都会のオアシスのような⿇布台ヒルズの⼀⾓にあるのが「⿇布台ヒルズ 森JPタワー」。地上64 階、地下5 階、⾼さ330ｍで、東京タワーと肩を並べる⽇本⼀の⾼さを誇る複合ビルです。「⿇布台ヒルズ 森JPタワー」を含む、⿇布台ヒルズのコンセプトについて、オフィス事業部の⽴場から開発に参画した稲原攝雄
⽒は次のように説明します。
「私たち森ビルが再開発を⾏う際は、街を創ってそれで終わりではなく、地域住⺠の⽅々と共に『街を育む』という点に⼒を注いでいます。35年かけて創ったと申し上げましたが、完成後はさらに⻑い年⽉を重ねていきます。地域や街で連綿と受け継がれてきた⽂脈を継承して、街の空気感をいかに醸成させていくか。これはアークヒルズ時代から私たちが⼤切にしている街づくりにおける基本姿勢です。そして⿇布台ヒルズは、これまでのヒルズ運営で積み上げてきた知⾒をすべて注ぎ込んだ“ヒルズの未来形”となっています」
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⽂化の発信地である六本⽊ヒルズ、グローバルビジネスセンターを標榜する虎ノ⾨ヒルズ。では、⿇布台ヒルズは 。稲原⽒はこう続けます。
「⿇布台ヒルズがあるこの場所は、元は住宅街で、根底には“⼈々の穏やかな暮らし”があります。そうした『⽣活の場』を出発点にし、この街における⼈の営みをより⼀層豊かにするにはどのような機能を実装すれば良いのか。また、どのような枠組みを構築すれば良いのか。例えば、『働く』ということについて考えると、これまで『働く』という営みは⽣活から切り離されて考えられてきました。しかし、本来は『働く』ことも、『学ぶ』ことも、『遊ぶ』ことも、⽣活の営みとして全てシームレスに繋がっている。そして、それぞれがお互いの機能を⾼め合うことによって、⽣活の豊かさが醸成されていく。そんな⽣活を実現できる場をつくりたい、そう考えました。

編集会議にて、営業本部オフィス事業部企画推進部で課⻑を務める稲原攝雄⽒

こうした過程を経て私たちは、『⼈々の⽣活を豊かにする街』を表現するために、“Modern Urban Village(緑に包まれ、⼈と⼈をつなぐ『広場』のような街)” というコンセプトを導き出しました。『Green』と『Wellness』は、このコンセプトを⽀える2つの⼤きな柱です」「社員の⼼⾝の快適さと健康を重視する企業の増加」や「⾃然との共⽣を求める⼈の増加」によって、⾃然と調和した、開放感のある空間へのニーズは年々⾼まっています。⽣活環境にバイオフィリア※を取り⼊れることで、事業の⽣産性、⼈々の幸福度や創造性などが向上することは数々の研究で証明されています。⿇布台ヒルズは緑化⾯積を⾒ても、六本⽊ヒルズの 1.9haに対して2.4haと、かなり⾃然を意識したつくりになっているのが⾒て取れます。⾃然を感じられるオフィス環境はこれからのトレンドの１つになりそうです。
また、住居はもとより、4,000㎡を誇る⼤規模なフードマーケット、予防医療センター、アートミュージアム、インターナショナルスクールなど、⾐‧⾷‧住にこだわった商業テナントが⽬⽩押しな⿇布台ヒルズ。『Green』と『Wellness』をコンセプトとした、暮らしに密着した街づくりは、ここで働く⼈々の⽣活を豊かなものにしてくれるでしょう。
※バイオフィリア
⼈間には⾃然とつながりたいという本能的欲求があり、⾃然と触れ合うことで健康や幸せを得られるという概念。

世界トップレベルの“環境性能”でありながら “Wellness”で快適な空間を提供
⼈材獲得競争が激化し、働き⽅に多様な価値観が芽⽣えている昨今。社員が健康でいきいきと働ける“Wellness”な就労環境を提供できるかどうか、そして⼊居するオフィスや街が環境に対し先進的であるか（省エネ、脱炭素への取り組み、緑、資源循環など）という点も企業の⼤きな課題となっています。そうした課題解決を図るため、企業がオフィスを選ぶ際に決め⼿の1つとしている国際的な環境認証があります。「LEED」認証と「WELL」認証です。
「LEED」認証は、世界で最も広く使われている建築や都市の環境性能評価システムの1つです。「LEED」認証にはいくつかのグレードがありますが、⿇布台ヒルズは都⼼の真ん中で、最上位のプラチナランクを「森JPタワー（オフィス‧商業部分）」と、「街区全体」の2つの分野において取得。この両分野での認証取得は世界的にも例がありません。「LEED」認証取得の意義について、環境推進部チームリーダーの宮臺信⼀郎⽒はこう話します。

編集会議にて、都市開発本部計画企画部環境推進部チームリーダーを担う宮臺信⼀郎⽒

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「LEEDは建物の仕様をメインに評価する⼀般的な環境認証とは異なります。評価項⽬は幅広く、“街の開発段階”、 “建設中の対策”、“建物や街のスペック”、 “竣⼯後の運⽤”にまで⾄ります。例えば、“街の開発段階”では、計画段階からの地域住⺠との継続的なコミュニケーション、在来種を⽤いた植栽計画、公共交通機関へのアクセス整備、周辺街区との結節点数など、“建設中の対策”では環境負荷の少ない建材の利⽤、建設⽤資材のリサイクル、⼯事中の空調ダクト汚染対策など、 “建物や街のスペック”では環境性能や緑被率、節⽔性など 、そして“竣⼯後の運⽤”では省エネ対策、空気の清浄化、継続的な再エネ電⼒利⽤などが含まれ、これらを総合的に評価する認証であることがLEEDの特徴です。LEED認証の取得において当社の街づくりの理念「街を創り、街を育む」を定量的に評価することができると考えました。ただし、LEEDは世界的な動向に合わせて常に基準がアップデートされていきます。超⾼層ビルを含む広域街区である⿇布台ヒルズの建設期間は⻑いため、期間中に何度も基準が変わり苦労もしましたが、常に最新の技術や動向を探り、ギリギリまで導⼊を検討していくという当社の企業⾵⼟もあり、最新バージョンにおけるプラチナランクを取得することができました」
この「LEED」認証と並んで、オフィス環境を評価する新しい基準として今注⽬を集めているのが 「WELL」認証です。評価項⽬として「空気」「⽔」「⾷物」「運動」「こころ」などの分野を含み、オフィスワーカーやビル運営スタッフの“Wellness”にフォーカスした世界初の評価システムです。宮臺⽒は続けます。
「“Wellness”に関する評価項⽬としては、⿇布台ヒルズのコンセプトとも⾔える広場を中⼼としたウォーカブルな街の構成、圧倒的なボリュームかつ多彩な緑、その緑を起点としたコミュニティの形成等がそれにあたります。他にもビル内においては上質な空気や⽔の提供、階段利⽤の促進、といった評価項⽬もあり、本当に多岐にわたります。空気の提供については通常よりも⾼性能な、PM . の除去も可能なフィルタを設置し、⼊居テナントには外気導⼊量を上げる選択肢を⽤意したり、専有部にはワーカーが空気質を常時⾒ることができるモニターを設置したりもしています。⽔の提供については浄⽔器を通し、ビル内のどこでも安⼼して⽔が飲めるようにしています。これらの取り組みは、エネルギー使⽤量の増加要因となり、環境性能を圧迫するものですが、その中でも先述のとおりLEEDを取得していることが⼤きなポイントです。本来、なかなか両⽴の難しい“環境性能”と“Wellness”、それをLEEDの2分野と、WELLのプラチナを加えた３冠という世界初の事例として皆様に提供いたします」「⿇布台ヒルズ 森JPタワー」に⼊居するということは、⾃社を「世界トップレベルの環境先進企業」にする⼿助けとなるだけでなく、「社員の⽣活を豊かにするという企業姿勢」を社内に伝播させ、社員の帰属意識に強く働きかけることにもなります。

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⿇布台ヒルズの全景。中央右が「森JPタワー」

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アレンジは⾃由⾃在。「仕掛け」が結実する「場」ⒸDBOX for Mori Building Co., Ltd. - Azabudai Hills

33~34階のワーカーのクラブハウス「ヒルズハウス ⿇布台」は企業の垣根を超えた交流や、新たな事業を⽣み出す「場」となる「街全体をワークプレイスに」というコンセプトを持つ「⿇布台ヒルズ
森JPタワー」のオフィスは、7~52階を中⼼に展開されています。33~34
階には、そのコンセプトを象徴する「ヒルズハウス ⿇布台」があります。その⽴ち位置について稲原⽒はこう話します。

森JPタワ―の基準階平⾯図。貸室⾯積は約1,290〜約1,460坪と広⼤なフロアプレートで、⼼が晴れやかになるような眺望を楽しむことができる。

「例えば、⿇布台ヒルズ内には世界最⾼峰の質の商品やサービスを提供する200以上の店舗の他、ミュージアムやブリティッシュスクール東京、予防医療センターなど、街の⾄る所に様々な機能があります。当社は⼊居企業と連携し、それら街の機能をカスタマイズしながらワーカーが使いやすいように提供するための『仕掛け』と、個⼈の交流はもとより事業アイデアやサービス、企業間のマッチングを⽣み出すための『場』を提供しています。そして、それらを組み合わせたのが『ヒルズハウス ⿇布台』です。
同じ会社の社員同⼠に限らず、何かしら似たような価値観や事業の⽅向性を持っている⼈たちが、⾃然と集まってくるような場所になってもらえたら･･････。偶発的に新たなコミュニティが⽣まれる環境づくりは、⽣活の幸福度を⾼める“Well-Being”な働き⽅を叶えるために取り組みたかったテーマの1つだったので、⽣活のスパイスになるようなコミュニティが形成されたら嬉しいですね」

⼤階段のある⼀部吹き抜けになった空間は劇場さながら。イベントスペースとして貸切利⽤することもできます。また、⼊居企業とその社員が集う「場」として、パブリックスペースとなるカフェや会員限定のカフェテリア‧ラウンジ「Members Lounge」も⽤意されています。⼀部会員制を採⽤する理由について、稲原⽒は打ち明けます。
「Members Loungeは、⼊居企業であれば⾃動的に使えるスペースというわけではありません。利⽤には企業が⾃らの意思で会員になることが必要です。あえてそのような形にしたのは、企業が社員への投資や新たな価値提供の重要性を認識するきっかけになると考えたのと、『会社は社員に投資や還元をしている』という経営者の意志を社員に対してはっきりと伝えることもできると考えたからです」「ヒルズハウス ⿇布台」を上⼿く活⽤することで、今までにはない交流が⽣まれ、それが新たな事業へと繋がることもあるかもしれません。また、企業の想いを社員に伝えるツールにもなり得ます。社員の⽴場から考えてみても、その想いを「形」として受け取ることは、⾃⼰肯定感を⾼めることにも繋がり、会社や仕事に対しての想いも⾼まるでしょう。

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ⒸDBOX for Mori Building Co., Ltd. - Azabudai HillsⒸDBOX for Mori Building Co., Ltd. - Azabudai Hills

開放感のあるエントランスで訪問者を迎えるのは、オラファー‧
エリアソン作≪相互に繋がりあう瞬間が協和する周期≫。⽇常⽣
活にあふれるパブリックアートの数々は、クリエイティブな感性を刺激する

会員限定のスペース「Members Lounge」内にあるカフェテリア「Club Lounge」。WELL認証の基準を満たした健康的な⾷事メニューが、ここで働く⼈々のウェルネスを⾷の側⾯からサポートするⒸDBOX for Mori Building Co., Ltd. - Azabudai Hills

中央広場の地下に広がる「⿇布台ヒルズマーケット」。⽇本を代表する31の専⾨店が集結し、名店にしか流通しない希少な⾷材なども扱う。ウェルネスやサステナビリティの観点から、⾷を通して暮らしと未来を豊かにする取り組みを⾏う

独創的な外観が⽬を引く低層ビル「ガーデンプラザA〜D」。 〜階には、約70社のベンチャーキャピタルやコーポレートベンチャーキャピタルが集う、⽇本初の⼤規模な集積拠点「TokyoVenture Capital Hub」も開設

5仕事と⽣活が調和する「街」 都⼼の中のキャンパスオフィス
パーパス経営とは、グローバルに活躍するビジネスパーソンが注⽬している次世代の経営モデルです。会社の存在意義とは。何のために会社は事業を⾏い、社会にどのような貢献をするのか。こうした社会に対する存在意義（パーパス）を明確に語れる企業は求⼼⼒が強くなり、社員の帰属意識も⾼まり、社会からも関⼼を向けられます。では、パーパスを打ち出せていれば、オフィスを構える場所はどこでもいいのかと問われると、そうとは⾔い切れません。稲原⽒は「街」の重要性をこう説明します。
「豊かな⾃然の中に娯楽施設や⽣活スペース、オフィスがあって、⽇々の⽣活がシームレスに繋がっている……、GAFAのような世界のトップ企業が取り⼊れているコーポレートキャンパスは理想形の1つです。ただ、企業単位で都⼼にそのようなオフィスを⾃前で⽤意することは容易ではありません。そこで私たちは、キャンパスのように使える『街』の開発を⽬指しました。⼊居する企業は、⿇布台ヒルズというキャンパスで、私たちが⽤意したリソースを使って理想の働き⽅を実現することができます」
さらに、オフィスを構える街と企業の親和性も重要です。稲原⽒は続けます。
「ヒルズを例にすれば、企業とコラボして新たなイノベーションを起こし、新しい事業を発展させていく。そうした社会変⾰に貪欲な企業姿勢と相性がいいのは虎ノ⾨ヒルズですし、クリエイティブな雰囲気を纏いたいなら六本⽊ヒルズでしょう。⼀⽅で、ESG経営に象徴されるような、社員にも地球にも優しいといった社会的‧環境的な責任を打ち出したいなら⿇布台ヒルズとは相性がいい。インナーブランディングも⾏いやすいでしょう。⿇布台ヒルズのコンセプトに共鳴した企業が集積して、それぞれが新しい働き⽅を実現し、社会に貢献する。⿇布台ヒルズのブランドストーリーを企業と共に紡いでいけたら嬉しいです」
これまで「⽣活」と分断されて考えられがちだった「仕事」。しかし、社員の幸福度やQOLの向上が仕事の質の向上に直結するという考え⽅が⽣まれ、⽣活と仕事の調和の重要性に着⽬され始めたことで、「働く」ことの概念そのものが変わりつつあります。その結果、社員の⽣活そのもののクオリティを⾼められる環境づくりが企業に求められています。
⿇布台ヒルズは⽣活の質を向上させるような、五感を刺激し、かつ⾝体が喜ぶ環境に満ちています。例えば、街のあらゆる場所に展⽰されているパブリックアートは⽇常空間とシームレスに繋がっており、⽇々クリエイティブな感性を刺激してくれます。また、季節ごとに様々な実を結ぶ果樹園の植物や、街全体に植えられた美しい桜、⻘々と茂る草⽊は、そこで働く⼈々の⽇常⽣活に四季の彩を添えてくれるでしょう。さらに、医療施設を核として、スパやフィットネスクラブ、レストランなどの様々な施設が連携し、この街に暮らす⼈々の健康を促進してくれます。稲原⽒は街とオフィスの関係性についてこう話します。
「働き⽅に正解はなく、理想とする働き⽅も企業ごとに違います。また、働く時間や場所にとらわれないフレキシブルな働き⽅が⽇常化したことで、様々なニーズが⽣まれてきています。そうした中で、企業が⾃前で全てのリソースを準備するのは難しいですし、実現できたとしても継続的に維持するのは⾄難の業です。⿇布台ヒルズでは、企業の理想の働き⽅を叶えるために、様々な施設や機能を準備し、⾃由に使える環境を整えています。他のヒルズも同様ですが、設備の更新に合わせて環境性能も常にアップデートしていきます
ので、私たちの創る“街”を活⽤しながら、理想の働き⽅を “共創” できればと考えています」「⽣活の豊かさが仕事の質を⾼める」という考えのもと、企業が社員に対して健康に働ける就労環境を提供するには、多くの⽣活機能を実装しなければなりませんが、企業が全てのニーズに応えるのは難しい。しかし、⿇布台ヒルズには、その課題を⽀える受け⽫があります。「働く」ということを、そこに⽣きる⼈々の営みの中の⼀要素として解釈し、すべての⽣活をシームレスに繋げる環境が整えられた「⿇布台ヒルズ 森JPタワー」だからこそ、企業が理想とする本当の意味での新しい働き⽅が実現できます。

「ヒルズハウス ⿇布台」の⼤階段前で撮影する宮臺⽒（左）と稲原⽒（右）。
ここで働く⼈々の憩いの場、学びの場となるイベントスペース

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物件紹介

⿇布台ヒルズ 森JPタワー

物件概要ⒸDBOX for Mori Building Co., Ltd. - Azabudai Hills

東京都港区⿇布台1丁⽬3番1号
2023年6⽉
森ビル(株)
清⽔建設(株)他
地上64階、地下5階
約330ｍ
S造（⼀部SRC造）他
約24,100m²
約4,800m²
約461,800m²
約214,500m²
事務所、住宅、店舗、ホテル、⽂化施設、インターナショナルスクー
ル、診療所他
東京メトロ⽇⽐⾕線「神⾕町」駅徒歩6分、東京メトロ南北線「六本⽊⼀丁⽬」駅徒歩7分

所在地
竣⼯
設計
施⼯
階数
⾼さ
構造
敷地⾯積
基準階⾯積
延床⾯積
オフィス⾯積⽤途
交通※掲載物件については、公開後すでに契約済となっている場合があります。
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