消 費 者 問 題

アラカルト

知っておきたい、マンションの管理－管理不全マンションにしないために－齊藤 広子 Saito Hiroko 横浜市立大学国際教養学部教授

博士（学術）・博士（工学）・博士（不動産学）。専門はマンション管理で、マンション管理適正化法の整備や改正等にかかわる

今、マンションで何が起こっているのか

め、建物がだんだん朽ちていっても何もできず、マンション＊ 1 の「管理不全」が深刻化していまい取りを進めていた事業者が、途中で倒産しそす。滋賀県野 洲 市にあったマンションは築 50のまま放置、管理不全になっている場合等です。

年にもなっていないのに壁が崩落するなど危険第三は、自主管理のマンション等で陥りやすな状態となり、行政により解体・除去され、そのいのですが、築年数が長くなるとともに賃貸さ費用として各所有者に約 1300 万円の請求が行れる戸数や空き家の増加などで所有者の不在化われました。このマンションは約 10 年間空きが進み、居住者の高齢化の進行とも相まって管家で建物の維持・管理はほとんどなされず、近理の担い手（管理組合の役員のなり手）が不足隣から何とかしてほしいと行政に申し入れがあし、管理不全に陥ってしまう事例です。

やどうしようもない状態になっていきます。
第二は、地上げなどの目的でマンションの買すり、約 10 年がかりでようやく対処されました。

マンションの「人の老い」と「建物の老い」といこうした状況は地方都市だから起きるのではう 2 つの老いの進行です。管理不全は、戸数がありません。実は、首都圏でも起きています。例

少ないために管理能力や費用負担能力が低く、えば、私が勤務する大学が立地する横浜市金沢

また事務所や店舗、住居と用途が混在するなど区で、築 30 年以上のマンションの管理状況を調で合意形成が難しく、区分所有者の主体性が低べたところ、4 割以上は管理が優秀でしたが、管いため、専門家の支援を受けにくいマンション理に問題があるマンションが約2割ありました。

でみられやすくなっています。

資産価値に影響する「２つの老い」マンション管理適正化法
改正

管理不全に陥るマンションにはどんな特徴がこうした状況を受けて、マンションの管理のあるのでしょうか。

適正化の推進に関する法律（以下、マンション第一は、供給当初から管理組合、管理規約、管理適正化法）が 2020 年 6 月に改正されまし

管理費、長期修繕計画、それに基づいた修繕積た。この法改正によってマンション管理を取り立金の設定が無く、総会が開催されず、管理者巻く環境はどう変わるのでしょうか。

が選定されていないなど、基本的な管理体制がマンション管理適正化法は、2000 年に整備無い場合です。適正な修繕が行われず、区分所された法律です。当時、社会問題化してきたマ有者間での合意形成方法が確立していないた

ンション管理問題に対して、管理組合を応援す＊ 1 本稿のマンションは分譲で区分所有される居住用物件で、賃貸マンション等と呼ばれるものは含まない

2022.211 国民生活消 費 者 問 題

アラカルトる体制整備をめざしたものです。第一に、区分勧告をできることになりました。さらに改正法所有者とその集合体である管理組合が、マンでは地方公共団体が「マンション管理適正化推ション管理の主体であることを明確にしまし進計画」を作成したうえで、その計画に基づいた。第二に、管理の主体である管理組合がしって、適切な管理計画を持つマンションの管理組かりと管理を行えるように、行政の役割も明確合を認定し公表する制度が定められました（図）。にしました。第三に、マンション管理士や管理つまり、がんばるマンションが行政により認定業務主任者というマンション管理の専門家の国されることになります。

家資格を創設しました。第四に、マンション管各マンションは何をすればよいか？

理会社は、一定の要件を満たしたうえで国に登録する制度が作られました。
しかし、管理不全マンションの増加で、行政による一歩踏み込んだ施策が求められるように今後、管理組合にはどのようなマンション管理が求められるのでしょうか。

なりました。冒頭のマンションのような事例で、マンション管理適正化法が改正され、行政の事態が手遅れになる前に、行政が助言や指導、関与が増えるといっても、管理組合がマンショ勧告ができるようにするなどです。改正前まで

ン管理の主体であることは変わりません。そこ

は、「国及び地方公共団体は、マンション管理で、管理組合は、次の 5 点をポイントに、基本の適正化に資するため、管理組合又はマンショ的な体制を整えることが重要です。管理組合をンの区分所有者等の求めに応じ、必要な情報及しっかりと機能させましょう。

び資料の提供その他の措置を講ずるよう努めな① まずは組合員（区分所有者）のリストの作成ければならない（旧法 5 条）」とされていました。

です。最近は、所在不明住戸が増えています。

そのため、“ 管理組合に求められていないのに ”所有者の所在が不明ということは、管理費や修行政が関与できるのか、問題があるマンション

繕積立金が未納であり、管理組合には経済的なに対して指導や勧告はどうすればよいのかが課負担が強いられます。管理規約を改正する際な題となってきました。

どの特別多数決議も行いにくくなります。

およ

またそこで、法を改正し、「管理者がいない」「規② 1年に1度は総会を開催しましょう。マンショ約が無い」「総会を開いていない」などのマンションでは、大事なことは区分所有者全員が参加しンに対して、必要に応じて行政が、助言・指導・て、総会で方針を協議し決めます。

図③ 管理者を選定しましょう。管理者

マンション管理計画認定制度の概要とは各マンションの管理の最高責任者のことです。区分所有者から選出された理事の中からの理事長が選ばれる場
合も多いですが、マンション管理士等の専門家が就任することも可能です。
これを第三者管理者方式と呼んでいます。
④ マンション内の憲法である管理規約の整備をしましょう。国は規約の標準版を出していますので、参考にしながら、自分たちのマンションに合ったルールを検討し明文化しましょう。

資料：国土交通省の発表資料を基に筆者作成

2022.212 国民生活消 費 者 問 題

アラカルト⑤ 将来的な大規模修繕などの計画修繕を適正

ども用遊具を子ども自らの手でリニューアル。に行うために、長期修繕計画を立て、それに基そのプランはマンション居住者の全員投票で決づいて組合員から修繕積立金を集めて、積み立めるなどの取り組みも行われています。さらにてておきましょう。

住戸の一部に「DIY 型賃貸住宅」を導入するな

２つの老いにならないためにど、若者の入居を促しています。賃貸で入居しマンションを長く適切に管理するには、若いン内での活動に積極的に参加してもらえるようた若い世代が、マンションの購入につながってほしい。
また、賃貸で入ってきた人にもマンショ世代が管理の担い手となることに期待が高まりにするなどの取り組みがあります。

ます。そのために、たとえ築年数が経っていてこのように、管理組合にはマンション管理のも若い世代が入居したくなるように、時代に合基本的な体制を整えたうえで、各マンションにわせてマンションをバージョンアップすること合ったかたちでマンションの魅力を高め、そのが重要です。

「魅力の見える化」を進めてほしいと思います。

例えば、京都市にある築約 40 年の約 200 戸

一人一人の自覚からのマンションでは、長期的なマンションの運営を考えてマスタープラン ＊ 2 を作成し、エコ・冒頭のマンションのような管理不全にしない

省エネ対策として、高圧一括受電、共用灯のためには、一人一人の区分所有者の心がけが重LED 化、住戸ガラスの断熱化、太陽光発電設要になります。修繕積立金が不足となれば積立備の導入や、ベビーカーを押しやすいバリアフ金の値上げや借り入れなどの方針を決めることリー化などを進めています。ほかにも「子どもになります。しかし、区分所有者の関心が低い

絵本文庫」「ゲストルーム」があるコミュニティと何も決めることができません。

ホールを整備しています。さらに将来の建替え

各区分所有者は、マンションの所有者としてに当たっての備えとして、隣接する土地を購入の権利と義務をしっかりと行使してください。

しています。若い世代が中古住宅として購入し、所有者や入居者が変わった際の管理組合への届入居することを期待して、幼児同乗シート付きけ出をはじめ、総会への出席、委任状や議決権自転車優先区画を整備し、日曜日にはコミュニ行使書の提出、管理費・修繕積立金の支払い、ティホールの 1階で喫茶室の運営もしています。

理事の就任など、管理に関心を持ち参加するこ

千葉市にある現在築約 50 年の約 800 戸のマとが重要です。こうした一つ一つが入居者自身ンションでは、以前（1990 年）、建替え決議で、の資産の価値の維持・向上につながります。

97％まで賛成が得られていましたが、その後また、これからマンションを買おうと思う人の検討で、建替えではなく修繕でマンションをは、契約を決める前に管理の質を把握し、確認長持ちさせることにし、築 80 年に向けてのマしてからマンションを購入するようにしましょスタープランを作成しています。耐震改修工事

う。契約前に必ず重要事項説明がされますが、をはじめ、玄関ドアや窓ガラスやサッシの交換

それまでにマンションの管理の質を、公開されを実施、さらに外構・庭の大規模な改修を行い、ている管理情報で確認することをお勧めします。

公園の砂場や遊具、ベンチを新しくすることで、その際、マンション管理計画認定制度の認定が、子どもたちが安心して遊べる環境づくりも推進判断材料の 1 つになるものと思われます。

してきています。豊かな外部空間の見直し、子＊ 2 将来像の設定と、その実現のための長期マネジメント計画

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