市町村アカデミー 講義

Again

空き家等の適正管理のための手続き

川口市元都市計画部住宅政策課 課長補佐

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川口市の概要利史（2）実態調査
平成28年度には実態調査を行っているが、今後東京23区の北区、足立区に隣接し、鉄道はJR京定期的に実態調査を行う必要はないと考えている。

浜東北線と武蔵野線、地下鉄埼玉高速鉄道が、高建物が居住宅か空き家かは簡単に変化するものな

速道路は首都高速道路、東北自動車道、東京外郭ので、市内にある空き家を全て把握する費用対効環状道路が通っている。都心からは20キロ圏内の果は低い。一度はデータ分析のための基礎調査と街である。

して実施の必要性はあるが、数年程度で傾向に変面積は61.95k㎡、総人口は令和４年１月１日で化が生ずるとは考えにくいことから、極端に状況60万4,715人であり、市街地には住宅や工場などがの変化が感じられた場合に実施すれば十分である。

密集している。人口は東京圏への一極集中を受け空き家といっても適切な管理がされていれば問これまで増加傾向にあったが、令和４年には人口題がないことから、近隣住民が問題視している空減少が始まっている。

き家を把握して対応していくことに注力していく

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川口市の空き家の概要（1）住宅土地統計調査上の空き家住宅・土地統計調査では、昭和50年代から空き家率は10パーセント前後で推移している。バブルことの方が重要である。
３

川口市空家等対策計画
平成30年３月に空家法に基づく川口市空家等対策計画を策定している。

経済により不動産市場が盛況であった1988年、この計画の基本方針では、１つに「所有者等に1993年の調査でも８％台の空き家があったことかよる解決行動の促進・支援」を掲げており、「空家らも、人口の流動に伴う10％程度の空き家の存在等を適切に管理する責任は第一義的に所有者等には川口市では自然であると考えられる。なお、こあります」と記述するとともに、「空家等に起因すのうち約８割以上は共同住宅の空き室であり、まる問題であっても、越境する樹木の問題など、民た、約８割以上は賃貸用や売却用の空き家となっ法上の相隣関係については当事者間で解決」してている。

もらうよう明記している。そのうえで、市は、「市その他の空家率は、2013年調査の2.1％から、民に生命、身体または財産に危険が及ぶのを防止

2018年調査では3.2％、戸数も5,900戸から9,020戸するため、緊急措置を行うこと、特定空家等に認と大幅に増えているが、増加分はほとんど共同住定した場合は法令に基づく措置を行う」としている。

宅の空き室であり、一戸建てのその他の空き家については、むしろ減少している。

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松木vol.147

松木利史（まつき川口市役所としのぶ）

元都市計画部住宅政策課課長補佐

最終学歴：千葉大学法経学部法学科
2021（令和３）年『事例でわかる！空き家対策実務マニュアル「財産管理人制度」と「略式代執行」の使い方』ぎょうせい

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川口市空家等対策に関する条例②裁判官からの質問や指摘は、後日、裁判所事務官から連絡がある。申立が難しいと判断すれば空家法を補完するために、「川口市空家等対策にこの時点で申立を取り下げることもできる。

関する条例」を策定し、平成30年７月に施行して↓いる。内容は空家等に対する指導、勧告の規定と、③裁判官が申立を認めれば、予納金と官報公告費用を支払うよう郵送で連絡があるので、これを支払う。

即時執行の規定である。指導、勧告に関しては、今後、改正空家法の「管理不全空家等」との整理が必要になる。また、即時執行の費用請求に関して、このような流れであり、基本的に行政が申立人納付命令の規定を設ける必要もあると考えている。

として行うのはここまでとなる。その後、家庭裁

５ 財産管理人（清算人）制度を使った空き家対策（1）財産管理人・清算人制度とは民法25条から始まる不在者財産管理人制度、951条から始まる相続財産清算人制度がある。制度のおおまかな違いは、所有者が亡くなり新しく所有者判所から、相続財産清算人が選任されたという審判の謄本が郵送されてくる。清算がすべて終わり、事件が終了したのち予納金は返還される。
（4）申立てに必要な書類
川口市ではこれまでほぼ所有者不明土地特措法に基づいて申立をしている。となる者が存在しない場合に利用するのが「相続必要書類は、①申立書、②被相続人の住民票等財産清算人制度」で、所有者の所在が不明の場合、④相続放③戸籍謄本（相続関係が判明する範囲）に利用するのが「不在者財産管理人制度」である。

棄関係の資料、④財産に関する資料（空家対策とどちらの制度も、「誰々の」財産を管理（清算）して申立てる場合には空き家の登記事項証明や写する制度であるため、未登記の場合など、所有者がどこの誰なのか名前もわからないという場合に真くらい）である。
他に「上申書」もつけるが、これは家裁に要望は利用できない。

を出す場合の別紙的なものである。上申書には、（2）相続財産清算人制度

裁判官が受け入れるかどうかは別の話として、要個人が死亡し相続人がいない場合にはその財産は相続財産法人となる。相続財産清算人は、その代表者又は代理人となる者であり、申立により家望があれば好きに書いて提出してよい。概ねのことは汲んでくれる。
他に資料が必要と裁判官が判断した場合には追加提出の連絡がくるため、申立時には最低限のも庭裁判所が選任する。
相続人不存在の場合、不動産を含めた財産は相続財産法人の財産となる。相続に関する事柄は民法第５編「相続」に整理されていることからも、民法239条第２項の「所有者のない不動産」とはならのだけ用意しておけばよい。
（5）申立てに必要な費用、予納金申立に係る収入印紙、予納郵券（切手）（官報公告費用含む）が必要となる。
予納金は、さいたま家裁では、基本的に100万円ない。
（3）相続財産清算人制度の流れ①家庭裁判所に必要書類を提出し申立をする。

↓に官報掲載代を加えた額であり、特別な事情がある際にはこれに上乗せがある。
相続財産清算人への報酬は、特殊な事情でもな

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ければ５、60万円くらいが相場となるので、建物このことは、財産清算人制度はもともと債権者ごと現状有姿で売却する場合、その報酬に、相続が債権回収をするために設けられた制度であるこ

財産清算人が行う調査費用、書類作成費用、登記とから、申立人が推薦する清算人を選任した場合費用、管理費用といった経費を加えた額以上で売には他の債権者から公平性を疑われることになり却ができれば、予納金は全て帰ってくる計算となかねず、仕方のないことである。

る。売却費用がこれに満たない場合に、予納金が（9）所有者不明土地としての申立使われるという仕組みである。相続財産が無くな

平成30年に所有者不明土地の利用の円滑化等にれば管理・清算は終了となるため、予納金が債務関する特別措置法が施行され、市町村長が「所有の清算に充てられることはない。

者不明土地の適切な管理に必要」と認めれば申立債務があるかどうかについては、ある程度の額て権原を持つという民法の特例の規定により、利の借入があれば通常は不動産を抵当に入れている害関係人になることなく自治体が申立をできるよことが多いため、登記を見て検討をすることになる。

うになった。所有者不明土地に関する法律であり、（6）返還額の収支実例

条文も「土地」に限定していることから空き家に予納金が全額返還されなかった事例が１件あるので収支を紹介する。

財産清算人は亡くなった被相続人の全ての財産を①

現状有姿の売却額：400,000円管理することになるため、土地と建物の所有者が②

登記・管理費等実費：345,145円

同じであれば、建物についても管理対象になる。

③

相続財産管理人報酬額：380,000

川口市では、一部施行日である平成30年11月15①−（②＋③）＝325,145円が不足したことから、日に申立を行い申立が認められたことから、以降この額が予納金から支払われている。

すべて所有者不明土地特措法に基づき申立を行っ（7）利害関係の認定ている。

これまで、川口市では26件の申立を行っている「空き家の土地が所有者不明土地で申立書には、が、最初の１件目は特定空家等への法的措置の名ある」ことから、「法第42条１項に基づいて、申立宛人が必要であること、続く２件目、３件目は、特人である市長は適切な管理が必要だと認めて、財定空家等ではないため、空家等に対する12条、13産清算人の選任を申し立てる」と記述している。

条に基づく助言の必要性及び租税債権の存在によ

また、家庭裁判所から「所有者不明土地であるり利害関係を認められている。
利害関係を認めるかどうかは裁判官の裁量であことの主張」、「適切な管理のため特に必要があることの主張」を報告書として提出するよう求めらり、必ずしも「こうでなければ認められない」とれたため、これも提出している。

いうものではない。

（10）不在者財産管理人制度

なお、所有者不明土地特措法や改正空家法では、不在者財産管理人制度では、「不在者」が生存し市町村長に申立権を与える「民法の特例」が用意ている前提のため、財産法人という考え方は無い。

されているので、これに基づいて申立てをする場

そのため、不在者財産管理人は、不在者の法定代合には利害関係は問われない。

理人ということになる。不在者本人との関係では（8）財産清算人法定委任関係となる。

相続財産清算人は、さいたま家裁では申立てを（11）不在者財産管理人と相続財産清算人との申受けてから埼玉弁護士会に清算人の推薦依頼をし立の違いて、推薦された弁護士を選任するという形をとっ基本的な手続は両者とも同じだが、不在者財産「申立人からのているとのことである。そのため、管理人制度では官報への掲載が無いため、その費推薦はよほどの理由が示されれば別だが、基本的用の予納はない。には認めていない」ということである。

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使えるのかという疑問もあるかとは思うが、相続

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注意点としては、相続財産清算人であれば戸籍等を調査した結果、「法定相続人がいない」という明土地特措法に市町村長の申立権がある。

ことが判明していればよいため、ある意味形式的（2）管理不全土地・建物管理命令制度といえるのに比べ、不在者財産管理人では、例え所有者はいるが管理不全となっている土地や建物ば「住所には確かにいないのか」、「居所を知ってに管理人が付けられることとなった。改正空家法いる可能性がある人はいないのか、いた場合は確で特定空家等と管理不全空家等に関して市町村長かに知らないのか」といったことを調査しなけれの申立権ができる。東京地裁のホームページに手続ばならないことである。家庭裁判所でも所在調査きの説明や申立書例が載っていたが、管理不全にを行うことから選任まで時間を要する場合がある。

関する措置費用の予納を申立人に求めており、管不在者財産管理人制度では、不在者の死亡の確理人から所有者に対して費用請求が行われるのか、認又は失踪宣告により相続手続に移行する。

それとも、申立人が不法行為又は不当利得の返還（12）財産管理人（清算人）制度の活用について請求に基づいて所有者に請求をする必要があるのメリットは次のとおりである。
・予納金等について予算措置は必要になるものの、実質的な費用負担が少なく、財政サイドの理解が得やすい。

かにより、利用のしやすさが大きく変わってくる。
（3）相続財産の保存
相続がどの段階にあるか関係者でなければわからず使い勝手が悪かった制度を一つにまとめたも・管理人・清算人を選任する決定をするのは家庭のである。空き家には、相続で揉めているなどの裁判所であり、売却や解体を行うのは財産管理理由で放置されているものもあることから、所有人・清算人であることから、申立人である自治者が亡くなった後に、複数の相続人に放置されて体の負担が少ない。

いるような案件では使える可能性がある。

・財産管理人・清算人に空き家の適正管理について空家法の指導・勧告等を行うことができる。
次に注意点を挙げる。
・予納金を回収できる額で売却できるかどうか、あ（4）相続財産清算人制度改正では、名称が変わるだけではなく、手続き終了までの期間の短縮が図られている。
（5）相隣関係

るいは予納金を使われてもいいか、という検討

改正内容はいくつかあるが、空き家対策上大きが必要である。極端な話として、予納金の全額な意味を持つのは、樹木の枝の越境を隣地所有者回収を期待しなければ、解体費用も込みで予納が切ることができるようになったことだろう。公金を納めて財産管理人・清算人に空き家を解体道への越境も対象になるため、道路管理の部署にしてもらうことも考えられ、略式代執行の代替よる対応も可能である。

手段となり得る。

（6）共有物の管理・抵当権等については、返済が完了しても所有者主には、共有者が誰だかわからない場合や、所在不明の場合の取扱いを定めたものである。

ため、金融機関に確認が必要である。

（7）不動産登記法改正

６が登記手続をしていないだけということもある

民事法制、不動産登記法の改正（1）所有者不明土地・建物管理命令制度
財産管理人制度では対応できなかった、どこの誰のものか不明の土地建物について対応できることとなった。他の財産の調査等が不要になること

相続登記の義務化はよく話題になるが、その他にも登記官の職権による修正、解散法人の休眠抵当権の抹消等について定められた。
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略式代執行について（1）代執行とはで財産管理人への報酬が低くなることが考えられ行政が何らかの命令を行った場合、命令を受けている。建物については空家法で市町村長に申立た者は義務を負うことになる。その義務者が命令事権ができるようになる。土地については所有者不項を実施しない場合に、行政が代わって当該命令vol.147

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事項を執行するのが行政代執行である。そのため、した場合にこれらの手続を省略できることとなった。

代執行には命令行為が必要である。また、義務者

改正法により、「災害その他非常の場合において」に代わってすることが可能な行為である必要がある。

「保安上著しく危険な状態にある」など、「緊急に除空家法に基づく代執行では、法14条３項で命令却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境のをしており、その命令が履行されない場合に９項保全を図るために必要な措置をとる必要があると認に基づく代執行ができるという構成になっている。

めるとき」であって、３項から８項までの規定によ行政代執行法の適用を受けるため、義務者に費用る措置をとることを「命ずるいとまがないとき」の支払いを命じることとなっており、徴収についは、「必要な措置」をとることができるとされた。ては、国税滞納処分と同様に行われる。

「３項から８項までの規定にかかわらず」という（2）行政代執行法と空家法文言になっているのは、行政代執行の前提は命令「他の手段によってその履行行政代執行法では、であることから、その命令の前置である勧告、勧を確保することが困難であ」ること、「その不履行告の前置である助言・指導については手続きを不を放置することが著しく公益に反すると認められ要とする規定を置く必要がないためであり、このる」こと、という要件があり、特に「著しく公益規定が置かれた趣旨からも、当然に指導、勧告はに反する」ことの判断が行政を及び腰にしていた不要である。

が、空家法では、代執行を実施できる場合の要件行政代執行に必要な命令行為が無いことから、が上書きされ、これらの要件が無くなるとともに、代執行相当の措置を行うことができる即時執行と「履行しても十分でないとき」、「期限内に完了するいう整理になる。

見込みがないとき」にも代執行が可能になっている。
（3）略式代執行とはき家が、災害で急激に状態が悪化することはない

所有者が存在しない場合、不明の場合、行方不だろうかということである。緊急時の措置が行え明の場合など命令ができない場合に使われるのが、るようになる以上、「特定空家等」に認定する手続

空家法14条10項の略式代執行である。命令ができきについても緊急時を想定した手続きを用意してない代わりに公告を行う。

おく必要があると考えている。

行政代執行法の適用が無いことから、後日所有

また、略式代執行においても土地所有者に対す者が現れた際の費用徴収をどう行うかという点がる指導、勧告を行う場合には手続きに時間がかかあいまいであった。空家法には「その者の負担にる。立法の段階で、略式代執行には時間がかからおいて」という一文があるのみであり、ガイドラないという認識に基づいて緊急時の措置規定の対インでは、費用請求をして任意に支払いが無けれ象としないということにしたのか、それとも、例ば民事訴訟により徴収する、としているが、これえ所有者不明であるとわかっていたとしても、緊には、上智大学の北村喜宣先生は「この条文だけ

急時の措置時点では「命令が可能かもしれない」で債権債務の関係が発生したとするのは無理であため実施できるという整理なのか、今後ガイドラる」と述べている。これを受けて、改正空家法のイン等で示されるのを待ちたいところである。

新22条10項で、公告に「費用を徴収する旨」を載せるよう、また、12項に、行政代執行法５条と６条を準用するように改正が行われた。
（4）緊急時の特定空家等への措置

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気になるのは、特定空家等に認定していない空８

略式代執行か財産管理人制度か？
空家等が充分な額で売却できるなら、財産管理人制度を使う方がよい。

これまで、特定空家等に対して、空家法14条１項

空家法では「不履行を放置することが著しく公の助言・指導、２項の勧告、３項から８項までの命益に反すると認められるとき」という行政代執行令を経なければ行政代執行を実施できなかったが、法の要件が上書きされて無くなるが、それでも公改正空家法では、特定空家等の状態が急激に悪化

権力により個人財産を毀損する代執行は相当な権

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利侵害の行為である。そこまでの公益性があるかみがない」ものを住宅扱いしないことには及び腰は無視していいものではなく、判断基準として残になっているようである。

す必要がある。民事の手続きである財産管理人・京都市や神戸市が、相当数の特例外しを行って清算人制度が利用できるのであれば、その方が平いるようであり、神戸市などは課税部署で管理不和的でよい。また、職員の労力という行政コスト全の基準を細かく定めているようである。

も無視していいものではない。

（3）管理不全空家等と特例解除

９「管空家法の改正とそれに伴う税法の改正では、固定資産税等の住宅用地特例解除

理不全空家等」という考えを新たに設け、これに（1）住宅用地特例について認定して勧告を行えば住宅用地特例を解除する仕「住宅用地特例」とは、土地に掛かる固定資産税組みを作ることになっているため、今後は空き家が、その土地に住宅が建っていれば安くなる、と対策部署が特例解除の判断を握ることになる。

いう特例で、地方税法349条の３の２に規定されている。

るという話なので、これがどのようなものになるどのような建物を「住宅」として認定するかについては、平成９年４月１日に、自治省管理不全空家等の認定基準は国交省から示され税務局かで、制度がうまく機能するかどうかが決まるのではないかと思っている。

固定資産税課長が発番自治固第13号で発した「地また、特定空家等に認定する場合と同様に、管方税法第三百四十九条の三の二の規定における住理不全空家等の認定手続きについて考える必要が宅用地の認定について」という文書があり、そのでてくるだろう。

改正が、平成27年５月26日に総務省自治税務局固（4）住宅用地特例制度の趣旨定資産税課長から出ている。この改正により、「当そもそも住宅用地特例の制度は、国民の居宅の該家屋が住宅であるかどうかの判定」について、①確保という観点から設けられたと考えられること「構造上、住宅ではない」、②「使用の見込みがなから、本来は空き家に適用するべきではないのでく、取壊し予定である」、③「管理不全の状態ではないか、居住者がいない時点で、特例を解除しあって、今後居住の見込みがない」ものに関しててもよいのではないかと考えている。

は住宅ではないということが示された。
これをもとに川口市空家等対策計画には、
「住宅

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家の終活

用地特例が空家等を放置する動機とならないよう、川口市では子供のいない単身高齢者世帯が比較空家等が特例を解除するべきものであるかどうか、的多いことから亡くなった後に家を処分する者が空家等の状況調査を進めていきます」と記述していない空き家が増加することが考えられ、また、こいる。空き家を放置するインセンティブをなくそこ数年、所有者が施設に入ったために空き家になうという考えである。

る事例が増えている。そこで、事前に啓発できな（2）課税部署の運用いかと考えて、「家の終活」に関するリーフレット

事務の運用上としては、まず空き家対策部署かを作成している。

ら「人の居住の用に供すると認められない家屋」

令和元年度に作成して高齢者対策の部署や包括をリストアップして課税部署に送付している。初支援センターに置いていたが、昨年度当初には、福回の送付は平成29年度だが、課税部署で状況調査

祉部署を通じて民生委員に高齢者世帯への配布をを行ったのは令和元年度に入ってからである。

お願いしている。

しかしながら、課税部署が住宅用地特例を解除

また、埼玉県からは、このリーフレットをベーしたものは、屋根が抜けているなど、家屋としてスに県でも同様のものを作成したい、との打診が認められない状態のもの数件のみであり、空き家あり、新規に作り替えたカラーのリーフレットを対策部署が期待していた「管理不全で居住の見込各市町村で使用できるようにしている。
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