組 織 整 備 、デジタル化を推進指定を受けて活動できる。空き家相談に対応するための研修は必要であり、国に一定のて、不動産知識の理解を深め 基準を設けてほしいと話してまた、市町村長から指定をていただきたい。信金からは いる。
開業支援セミナーへの講師派
遣を始め、開業予定者からの 受けるのは県協会で、実際にを発信すると共に、誰もが五 再 生 し た 「 戻 す 家 」（ モ リ タ

持病と向き合う人たちの存在 満 ）、 築 １ ２ ５ 年 の 古 民 家 をに則り、樹木は計画的に配置えますが、先祖代々の経験則年間大賞に快適トイレリノベ協用材が植えられ、屋敷を建てブナ、樫（かし）などの建築

では植林と伐採を前提に欅やされています。また、イグネ感全てで快適さを感じられる 装 芸 、 １ ５ ０ ０ 万 円 以 上 ）、
機 能 す る リ ノ ベ と し た 」（ 同 施 設 に コ ン バ ー ジ ョ ン し た

トイレ空間で、居室としても ビジネスホテルを地域活性の買取再販で〝思い〟発信
地方発の高額リノベも「屋敷林」とは狭義では を形成せず家屋が一定の距離 替える時には構造材や床板や社）と買取再販で提案したも 「『 記 憶 』 を 刻 み 、『 記 録 』 をリノベーション協議会（山 帯を８００万円未満、１５０ の 。「 ユ ニ バ ー サ ル デ ザ イ ン 更新する『ｔｈｅ ＲＥＣＯ

家屋を取り囲むように設け を保ちつつ水田の中に散在す 腰壁などの造作材として使わ

月や自然災害などから家屋を イニョ」と呼ばれる屋敷林をｂＥＬＩ（神奈川 なった。神戸市内の団地に断同協議会の内山博文会長ノミネートされ、 未満部門賞とのダブル受賞と セージ」との意見があった。

作品が う 。」 が 選 ば れ 、 ８ ０ ０ 万 円 築 の 高 額 化 と は 異 な る メ ッ

エントリー２６７ 団 地 リ ノ ベ の あ り 方 を 問 プにしようとする試みは、新回目の今回は ス（兵庫県）の「これからの 建物に投資してフラッグシッ指します。これらの樹林 竹などが 植 え ら れに築造された庭園や樹林を 萄、柿などの果樹、城や神社、寺院などの周囲 側 に は 無 花 果 や 葡ています。また、広義では 木 が 植 え ら れ 、 南

林では「緑の島」を形成し に 強 い 杉 な ど の 高

ばれる家屋間隔の広い屋敷 側 と 南 側 に は 風 雪などに見られ，散居村と呼 ス は 東 面 と し 、 西

作品から

飯豊町は田園散居集落景観られた樹林で、過酷な気候 る形式で、家屋の周囲に「カ れてきました。

」（拓匠開発、無差別日、 ０万円未満、１５００万円以 は誰にでも優しいというメッ ＲＤＳ』

借り入れ相談や、既存会員へ 動 く の は 支 部 と 思 わ れ る た 本卓也理事長）はの経営相談などを期待する。 め、ここの整理が課題だ。行 東 京 都 内 で 「 リ ノ ベ ー シ ョ 上、無差別級の４部門に再編 セージを発信している」と島 級）が各部門賞を受賞した。
特に事業承継は今後会員の重 政から空き家の所有者情報を ン・オブ・ザ・イヤー２０２ 成。ＳＮＳを活用した一般投 原万丈選考委員長は高く評価に加え、燃料や建築材を確 る 季 節 風 や 立 山 かと言われ、屋敷林は神聖な 囲 炉 裏 や 竈 の 焚 き設けられることが多かった 「 ス ン バ 」 と 呼 び 、「鎮守（ちんじゅ）の森 」

される稲束をかけ と考えられていました。

使用したり、収穫 に降りてくる場所が鎮守の社落とし燃料として 所に存するとされ、時折俗界と称して枝を切り など、人々が近寄りがたい場

は 時 に 「 影 切 り 」 ける神様は険しい山岳や自然す。また、屋敷林 いました。基本的に神道におを 形 成 し て い ま 神の在所が鎮守の森となってメ イ ト （ 微 気 候 ） ～」にあるように、村の守りいマイクロクライ た、唱歌「村の鎮守の神様のて冬温かく夏涼し 聖性ゆえと考えられます。ま植えることによっ と読ませるのも、こうした神が落ちる落葉樹を ます。神社の「社」を「もり」配し、南側には葉 在として扱われることもあり葉しない針葉樹を と結びついており、特別な存「鎮守の森」るため、西側に落 持つ神聖な概念はの風から家屋を守 いる樹林です。また、神社のともに受ける北西 屋敷を囲むように設けられて敷林は冬期間にま は神社の境内や神殿や参道、こんもりと繁る屋守る防風・防砂・防備機能 植えて、富山湾から吹き付け として知られ、集落を囲んで 観を構成しています。

保する目的として作られた ら 吹 き 下 ろ す 寒 風

年は「性能向上元年」へ
講評会では「作り手のメッまた、今年からエントリー県）の「誰もが快 熱改修などを施し、モデルハ は、新築住宅が高嶺の花とな屋敷へのアクセ適に過ごせる特別 ウスとして子育て世帯への住 り、庶民の受け皿となるリノ

は、美しい景観を提供する て い ま し た 。 杉 かい地域や扇状地・沖積平野な高級トイレ空間 まい方を提案したもの。同社 ベーションの本質が問われてと同時に風水的な配慮から ら と れ る 落 ち 葉 をが総合グランプリ エリアだが、住み継ぐときの 上元年になる」と予測し、「例場所や伝統的な建築物の一 付 け と し て 活 用 し『 プ レ ミ ア ム Ｔ 』」 担当者は「高齢化率に輝いた。これは 参考にしたいという高齢居住 えば、仕入れ担当者には、ど部 と し て も 機 能 し て い ま ました。

屋敷林は富山県

鎮守の森も屋敷林と同じ山県砺波あたりで左側にこ 島根県斐川町などが知られて など、生活に密着した利用が く、そこで採取される材木や金沢方面に走行すると、富 手県胆沢町、山形県飯豊町、 る「稲掛け」として利用する

北陸自動車道を新潟から 砺 波 市 の 他 に も 岩す。

で、トイレに長時 風を起こしたい」と語った。 流通するかを見抜ける力が必その他、将来の家族構成の 要となる。多能工化がより重う 友 人 が 契 機 と ン の 行 方 」（ ｇ ｒ ｏ ｏ ｖ ｅ ａなった取り組み。 ｇ ｅ ｎ ｔ 、 １ ５ ０ ０ 万 円 未ことができます。砺波平野 敷林の特徴として、胆沢町の 斐川町では季節風を防御する のと考え、決して無駄にするんもりとした屋敷林を見る います。それぞれの地域の屋 されています。また、島根県 果実などを神様から賜ったも
三菱ＵＦＪ不販

同社によると、森林整備・」と呼 ことなく、小枝に至るまで有「イグネ」と呼ばれ、 「築地松（ついじまつ）
では江戸時代以降「散居村」 屋敷林は階。

同制度は開始１週間で約３

ＡＤＲ相談からみる事業者のためのトラブル事例――傾向と対策どのような業務・業態であってもお客様とのトラブルリスクがあります。不動産・建築業においても例外でなく、多くの事業者ではコンプライアンスの整備など、トラブルを未然に防ぐための取り組みを行っていると思いますが、発生してしまうトラブルもあります。
ここでは、不動産事業者が直面してしまうトラブルのパターンと、その対策について紹介します。

り、国は取り締まりを強化す 違反があった場合には登録取

勧 誘 に 関 す る ト ラ ブ ル を 巡 ては、罰則規定も明確にし、集合住宅オーナーへの価格、 針が示された。①、②についＬＰガス事業者による賃貸 情報提供という論点で対応方

１、２年で雨漏りが発生し ドの設置等がありますが、こル事例としては、工事から ランスに告知用ホワイトボー少なくありません。トラブ 対するポスティング、エント発し、裁判となるケースも は、管理組合の総会や各戸に修繕に関するトラブルが続 必要です。周知の手段として近年、マンション大規模 うことを周知しておくことがりなどに関する「マンショ た」というようなクレームを

騒音やにおい、煙、日当た 事 の こ と を 聞 い て い な か っ流通していない空き家は約

入居者満足度に影響

賃貸マンションについてまで工事によって不便が発 は、外壁塗装が入居者満足度生する可能性がある」とい や入居率にも影響する重要な

総合

外壁のタイル剥がれ

外壁については、地震にが剥がれ落ちて人にぶつかっし か し 、「 今 の と こ ろ 実 害

ＡＤＲであれば、近隣住民の同意なく管理会 えるでしょう。

合 は 、「 オ ー ナ ー ているＡＤＲだからこそといを依頼している場 理解」という要素も目的とし理会社に賃貸管理 う な 争 い で は な く 、「 心 情 の等があり、更に管 できます。これは、裁判のよや「違約金の請求」 に対策をとってもらうことが「追加費用の請求」 れば、マンション管理組合側り、④に関しては てくることでしょう。そうす

す る 苦 情 」 が あ 民と同じ不安を感じる人が出「 塗 料 の 臭 い に 対 ションの住民の中にも近隣住「騒音への苦情」
や を得ることが可能です。マン

③ に 関 し て は 組合にしっかりと話し、共感いえるでしょう。 が抱く不安をマンション管理トラブルであるとに直結してしまう いであると考えられます。

ついては、入居率 できるのがＡＤＲによる話合す。この①と②に い」といったような際に活用生 」 等 が あ り ま に対して対策を依頼しづら忘れ」、「サビの発 が出ていないために管理組合「塗りム ラ や 塗 りがれや色あせ」や れは不安視されています。

す。また、②に関しては「剥 したマンションのタイル剥がによる機会損失」等がありま 童の通学路に位置する老朽化

び散り」や「塗装工事の遅延 近隣住民もいます。特に、児転車等の所有物への塗料の飛 ており、その危険性を感じる①に関しては「入居者の自 てしまうという事故が発生し類することができます。

関するトラブル ―― な ど に 分 よってマンション外壁タイル

住民とのトラブル、④契約にのトラブル、③入居者や近隣するトラブル、②仕上がり後も発生しており、①工事に関 うケースもあります。

ます。これに関するトラブル 見積りも承認していた」とい物件メンテナンス事項となり 社が塗装工事業者を選定し、（建築家・中村義平二）

三菱ＵＦＪ不動産販売は、年２月には ターを移転開設する。住所は身に付くことを目的としたもの。講習動画はベテラン実務 ０００人が申し込む好スター

思いつく原因と、求められる 入 門 編 と な る 資 格 に 育 て た

営業行為の制限、②基本・従量・設備からなる三部料金制達しました。散居村は集落 です。一見雑木林のように見 多く見られ特色のある集落景催した。来年６月に迎える同 おり、同協定締結及び今回の 保全費用の寄付は、群馬県以日には群馬県甘 勢町でも実施。と呼ばれる独特の集落が発 住まいを守る生垣という意味 ばれる屋敷林を持つ農家が数 効活用が図られました。

し、今年５月に同県と締結し て今年５月

社グループ創業

年１月５日付で、横浜セン５０万円の寄付金受納式を開 んまの木」の活用を推進して田園散居集落（飯豊町観光協会）周年を記念 寄付に至った。協定に合わせ 外に岩手県住田町、大阪府能横浜センターを移転開設

るクローン病と闘 変化を見据えた「アウトライ 要になる」と述べた。

間滞在を強いられ「 国 の 指 定 難 病 者の声も得た。団地で新しい れだけの省エネ工事を行えば％超の い る と 分 析 。「年は性能 向ス」賞も新設。フロッグハウ 額リノベも特色。地方の古いきない」など、流通を阻害し 中から１年を代表するリノベ ア編集者による最終審査で総 事業者が事業者目線で優秀作 セージが込められた再販案件

宅建業者としては賃貸物件の点を決定した。

森林です。特に季節風が強 を防ぎました。

名寄せや、電気の開栓・閉栓託

資材高騰等を背景に、施工費 特別賞ている実務課題の解消につな 作品を選出するもの。今年は 合グランプリ、部門賞４点、 を選ぶ「プレーヤーズチョイ が目立った」や「地方発の高界立ち会いができずに売却で 議会の会員企業の施工実績の 選出し、住宅に関わるメディ要テーマとなるため、浸透さ 得 や す い よ う に な れ ば 、「 境 ３」授賞式を開催した。同協 票で各部門ノミネート作品を した。
せていきたい。

ーー様々な制度改正への期待や対応状況についてがると期待している。

会長に就任した草間時彦氏。２期目、最終年に入 り 、といったインフラ申し込み、 とは何かを考え、組織体制の「不動産ＩＤ」について、将来の協会運営を見据えた組織改革、デジタル活 用 を退去時の利便性向上に期待す スリム化と協会事業の効率化

ーー今後の意気込みを推進中だ。足元では地元信用金庫との業務提携に よ るる。来年１月には「不動産Ｉ を進めてきた。そのためのデ

年６月に神奈川県宅地建物取引業 協 会

会員支援の強化や、全宅連専務理事として国の検 討 会
Ｄ確認システム」を用いた社 ジタル活用も着実に成果が出

コロナ禍のや政策要望活動にも注力。これまでの取り組みと 今 後理事会等でもタブレットを導 業務効率化につながる。会員 更新時に硬質カードを発行で向上に寄与している。また、 の調査業務が不要となるなど を用いて、宅建士証の発行・会実験も行われるが、行政へ ている。今後はデジタル写真

人口減少の時代にすべきこの注力事業などについて聞いた。 （聞き手・佐々木淳）

ーー２期目の振り返りを

貸・販売時の省エネ性能表示

また、 年度から始まる賃

入会促進はメルマガやＬＩ 入し、原則ペーパーレスの運 への周知には行政の協力も得 きるようにしたい。
ＮＥに加え、今年度はインス 営が定着した。１期目就任時 て、官民連携で進めていくこ
また、改正空家法は空き家 制度については、事業者にもタグラムの公式アカウントを に掲げた将来の協会運営に向 とが重要だ。
開設し、協会の事業や神奈川 けた基盤づくりが前進しておの 魅 力 を 発 信 し て い る 。 ま り、支部ごとに異なっていた の利活用、管理不全空き家と 影 響 が 大 き い 分 野 だ 。 研 修

区では相談の入り口を宅建業者が担い、士業と連携した

東 建

群馬県へ２５０万円寄付

持続可能な森林整備推進

ものだ。例えば、東京都足立 の促進を具体化していく。

た、オンラインツールは、相 書式の統一や、負担軽減のた なる前の対応に重点を置いた テーマとするなど、会員理解ーー会員支援について談員の業務負担軽減を目的に めの検討を進めている。
全国の宅建協会に先駆けてＡＩチャットボットを導入。機
月、宅建業の開業支援や ネットワークに展開している
大ＪＲ横浜タワー

大東建託（東京都港区、竹 た「県有林整備パートナー事 楽郡下仁田町で同社従業員に 大分県への寄付も予定してい 横浜市西区南幸１の１の１「賃貸住宅メンテナンス

日、群馬県庁で 同社は 年から群馬県内の賃め、職場で従業者が研修を受 融資担当者には不動産キャリ 改正法により空家等管理活用 山本一太群馬県知事同席のも 貸住宅施工建物において、構主任者認定制度」 始 動「テ者 が 実 体 験 を 織 り 交 ぜ て 解 トを切った。塩見会長は、
日本賃貸住宅管理協会（塩 説 。「 ガ ス 給 湯 器 の 湯 が 出 な キ ス ト を ブ ラ ッ シ ュ ア ッ プ
テナンス主任者認定制度をＬＰガス、賃貸集合住を捉えた「相続サロン」の拡 ナーや入居者から賃貸住宅の充や実務研修、ウェブマーケ 建物や設備の維持・保全に関宅への上乗せ慣行禁止る。ガス会社が配管や給湯器 り消し、罰金等を科す。来春たり、ひび割れ部分が再度 こで重要なことは「複数の手一般社団法人日本不動産仲裁機構等を無償で設置し、その費用 公布予定の改正省令に事業者の徹底、③ＬＰガス料金等のをガス料金に上乗せして回収 に対する規定を盛り込む。関ひび割れるといったことが 段を併用する」ということでする商慣行を是正する。

ＬＩＦＵＬＬ、リノバンクの 空き家問題に関する研究・調ン住民または近隣からのク 最大限に減らすことができまの不具合」や修繕工事中の できるだけ増やすことで、「工各代表者が就いた。会員企業 査の実施、参画事業会社によ団体が参画。空き兆円の市場規模になるとの期待当面の活動内容としては、 も膨らむ。会員も拡大する。

す。

として、野村不動産ソリュー る事例共有会の実施や空き家なお、工事に対するクレーム」があります。

レームについて、事業者とシ ョ ン ズ 、 み ず ほ 不 動 産 販 所有者向けのオンラインセミ

７月の経済産業省のワーキ アップにも注力していく。

起こる「施工後に短期間で す。住民の目に留まる機会を係省庁との連携やフォロー

国が対応方針示す

ティングといった加盟店教育 す る 問 い 合 わ せ を 受 け た 際についても自信を見せる。「加 に、一次対応ができるメンテ盟店同士のオープンな交流はＦＣの文化」との認識を示し、互いに高め合いながらサービス品質の向上に努めているという。コロナ禍での３年間ではオンラインツールの活 用 に よ り 、「 日 本 各 地 の 加盟店が、業態や加入歴、現場の役職など様々な区分で交流できるようになった」と成果を示す。

全国空き家対策コンソーシアム設立
団体で発足

日に設立さ ＩＬ、東京大学連携研究機構 を活用してのビジネスマッチ

年に ザーが生涯で経験する住まい て一番手になることが重要。 シアム」が９月

ズ、大和ハウスパーキング、ホーム、ＡＧＥテクノロジー 活動を強化する。

表理事に就き、理事にアット 有し、空き家所有者への啓発 マネーを誘致するなどでソーネ（名古屋市中区）が代 家に関する専門ノウハウを共 ５００万件あるとされ、投資え、加盟後すぐにリフォーム ングを打ち出し、ブランドイ 産ショップ」に店舗ブランド チポイントを持てるようサー る不動産ショップ』を追求す サ ー ビ ス を 提 供 す る ク ラ ッ ターの計提案までワンストップ対応で メージの強化を推進。売買仲 を変更したこととし、加盟店 ビスを拡充している。外部環 る」と力強く語った。

１１

しては事前に「○日～○日「全国空き家対策コンソー 売、三菱ＵＦＪ銀行、ＬＩＸ ナー、相談に応じる。空き家社会問題解決に

ンググループでは、①過大な更に、高齢者の不動産対応 月６日に始動した。賃貸オー 一次対応を図や写真を用いな い」と意欲を示している。

思う」と分析する。

いく方針に共感を得ていると 見紀昭会長）は賃貸住宅メン い」など、設備の不具合から し、賃貸管理業に携わる人のようポートフォリオを広げてナンスの基礎知識が体系的に がら解説する。

席者の７割はウェブ利用だ。 的に相互の業務で連携するた 分からず、ビジネスとして関 内 啓 代 表 取 締 役 社 長 執 行 役 業実施協定」に基づくもの。 よる植林活動も行っている。 る。
会 場 移 動 の 負 担 が 減 っ た た めのもので、例えば、信金の 与しづらい事業者もいたが、 員）は 月

燃料や建築材としての役割も２４２４能拡充も図り、Ｑ＆Ａは当初店舗を構えるかながわ信 相談の入り口で前さばきを担の１５０件から４００件に増 会員業務支援の観点から県下 が、まさに地場の宅建業者が加した。会員研修はウェブと に４０６７

けられるようになり、資質の アパーソンの受講などを通し 支援法人として市町村長から と、森林整備や保全の費用２ 造材として群馬県産木材「ぐＬＩＸＩＬイーアールエージャパン

田島純人代表取締役

年、日本初の不動産フラ き る サ ー ビ ス 力 を 自 負 。 更 介 だ け に と ど ま ら ず 、 リ
カ国・地域に展開するＥＲ イザーが加盟店の地域特性に 提案をワンストップで提供すンチャイズとして誕生。世界 に 、「 各 エ リ ア の ス ー パ ー バ フォームや相続など暮らしのＡネットワークと、ＬＩＸＩ 応じたオーダーメードのマー る体制を整備。その実装化にＬグループの信用力を備えた ケティング戦略を立てて協働 向けて既に１８０社の参画準

今後も本部では加盟店の％増加したとい サービス品質の維持、向上のの拡大を目指す事業者や建 涯顧客化〟を柱として、賃 針。地域一番店を目指すた

近年は不動産業から事業領域 う。田島代表取締役は、「〝生 ための取り組みに注力する方の構成は７割が不動産会社。 も当時から５００店舗を超える加盟店国内不動産ＦＣの先駆けだ。 す る 。 手 厚 い 伴 走 支 援 に よ 備が整った状況という。
ＦＣの強みについて、田島 り、加盟後の成長に寄り添う」

代表取締役は①ブランド力、 と話す。

リブランディングを推進

３ ７ １

屋敷林と鎮守の森

１４

日 管 協

１８

境の変化を乗り越えていける

１２

今年１月には「家と暮らし 築・リフォーム事業者の参加 貸、売買、相続などエンドユー め 、「 ユ ー ザ ー の 相 談 役 と し

11②中古不動産×リフォーム、③スーパーバイ ザ ー 制 度 ──を挙げる。住まいと暮らしの総合住生活企業であるＬＩＸ の 願 い を か な え る 不 動 産 が増加傾向だ。転機は

２４２１

対面の併用形式をとるが、出 用金庫と業務提携した。包括 うべきだ。従前は立ち位置が

１１

23年重大
ニュース
２８

地域一番店を目指して

Ｉ Ｌ グ ル ー プ の 認 知 度 に 加 ショップ」へのリブランディ ＥＲＡから「ＬＩＸＩＬ不動 のイベントの中で多くのタッ 『 家 と 暮 ら し の 願 い を か な え れた。解体工事のマッチング 不 動 産 イ ノ ベ ー シ ョ ン セ ン ングなどを探る。

１６１１

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〝生涯顧客化〟で商機増加へ
スーパーバイザーが伴走支援
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総合グランプリに輝いた「誰もが快適に過ごせる特別な高級トイレ空間『プレミアムＴ』」

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コロナ後の成長戦略

賃貸売買仲介・管理

３０【第７回】マンション修繕に関するトラブル

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神奈川宅建協会
草間時彦会長に聞く
フランチャイズ連載②８１

第３種郵便物認可

2023年（令和５年）12月19日号（７）