日本不動産研究所 東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測／2020 下期

2020 年 11 月 26 日
一般財団法人 日本不動産研究所

東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測／2020 下期
日本不動産研究所は、住宅マーケットインデックス*を活用して、東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測を公表いたします。
調査結果の概要
住宅マーケットインデックスのデータを元にマクロ計量モデルを構築し、東京23区のマンション価格及び賃料について2025年までの中期予測を行った。
・新築マンション価格は、2020年はほぼ横ばい、2021年以降は微増後横ばいとなる見込み。
・新築マンション賃料は、2025年までほぼ横ばいで推移する見込み。
１．予測結果東京 23 区の新築・標準タイプ(専有面積 40～80 ㎡未満)のマンション価格及び賃料の予測結果は以下のとおりである。
●マンション価格：
・2020 年は、新型コロナによるマクロ経済の停滞にもかかわらず、新築マンション供給が減少し、需要層の経済余力が減少していないこと等で、107.1 万円/㎡でほぼ横ばいの見込み。
・2021 年は、マクロ経済の反動増等により 107.4 万円/㎡で微増し、2022 年は経済回復が続き、108.1万円/㎡に上昇する。以後、マクロ経済の上昇幅が低下する等によりほぼ横ばいの見込み。
●マンション賃料：
・2020 年は、新型コロナによるマクロ経済の停滞にもかかわらず、個人収入の減少が即座に賃料へ影響を与えることはなく、2020 年予測値が 3,441 円/㎡でほぼ横ばいの見込み。
・2021 年は、マクロ経済の反動増が予想されるが、個人収入の回復の弱み等で 3,442 円/㎡で横ばい。
・2022 年～2023 年は、雇用者報酬が弱い回復程度を示す等で、2022 年賃料が 3,432 円/㎡、2023 年賃料が 3,430 円/㎡で微減。
・2024 年～2025 年は、マクロ経済の回復に伴い 2024 年賃料が 3,436 円/㎡、2025 年賃料は、3,442 円/㎡で微増する。
図東京 23 区の標準タイプの新築マンション価格及び賃料の予測結果（万円／㎡）（円／㎡）

1206,000

100

5,000

マン
ション
価格マン
シ4,000 ョン
賃3,000 料8060

予測402,000
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年

マンション価格（左軸）

Copyright

マンション賃料（右軸）

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- 1 -日本不動産研究所 東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測／2020 下期表

東京 23 区の標準タイプの新築マンション価格及び賃料の予測結果(単位： マンション価格：万円/㎡・マンション賃料：円/㎡）

2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年

マンション価格 78.5
77.3
77.6
81.0
85.9
93.5
93.4
98.9 106.1 107.2 107.1 107.4 108.1 108.3 107.7 107.9
変動率
4.0% -1.5%
0.4%
4.4%
6.0%
8.8% -0.1%
5.9%
7.3%
1.0% -0.1%
0.3%
0.7%
0.2% -0.6%
0.2%
マンション賃料 3,528 3,496 3,280 3,224 3,234 3,247 3,287 3,320 3,397 3,442 3,441 3,442 3,432 3,430 3,436 3,442
変動率-1.1% -0.9% -6.2% -1.7%
0.3%
0.4%
1.2%
1.0%
2.3%
1.3%
0.0%
0.0% -0.3% -0.1%
0.2%
0.2%
※2019年までは住宅マーケットインデックスから作成、2020年以降は日本不動産研究所の予測値。

２．予測手法について
1998 年から住宅マーケットインデックスとして東京 23 区のマンション価格及び賃料等について集計・公表してきた。ここでは新築・標準タイプ(専有面積 40～80 ㎡未満)のデータを元に、マクロ経済指標や東京 23 区の人口等を使ってマクロ計量モデルを構築し、2025 年までの中期予測を行った。
具体的な手順は以下のとおりで、平均像の動向に着目した予測となっている。
①マンション価格及び賃料の年次データの作成（住宅マーケットインデックスを活用）
住宅マーケットインデックスでは半期のデータを公表しており、ここでは 2019 年までのデータを対象に、該当事例数を使って半期データを年次データに変換する。
②マンション価格・賃料の変動モデルの構築（マクロ計量モデルの構築）
実質 GDP や民間住宅投資、雇用者報酬等のマクロ経済指標、東京 23 区の人口、地価等を用いて、東京 23 区のマンション価格及び賃料を求めるマクロ計量モデルを構築する。
③マンション価格及び賃料の予測②のモデルに、マクロ経済指標の将来見通しとして日本経済研究センターの「第 183 回短期経済予測」（2020 年 8 月 25 日公表）と「第 47 回中期経済予測（速報）」（2020 年 7 月 1 日公表）、東京 23区の将来人口については東京都の「東京都の人口予測（将来の区市町村、男女、年齢（5 歳階級）別人口）」(2020 年 3 月 30 日公表)を用いて、マンション価格及び賃料の中期予測を行った。
・マクロ経済指標の予測値は、2020 年の経済成長率が新型コロナの影響で－6.5％、2021 年は反動増の＋4.2％、2022 年以降は平均で年＋1.1％前後の上昇となる。なお、雇用者報酬は 2020 年に－4.1％、2021 年に＋0.2％、2022 年以降は平均で年＋0.1％前後の上昇が続く。10 年国債利回りは 2023 年までゼロ金利が続き、2024 年以降緩やかな上昇が続くと予測された。
・東京都の人口予測値は、2025 年まで、23 区の人口が年 0.4％ずつ緩やかな増加傾向が続くと予測された。
*住宅マーケットインデックスは、東京 23 区の賃貸及び分譲マンションの賃料・価格・平均利回りについて、新築・中古(築 10 年)別、大型・標準・小型の各タイプ別に東京 23 区、都心５区及び城西・城南・城北・城東別、各区別に調査・集計。事例データはアットホーム(株)と(株)ケン・コーポレーションの提供により、日本不動産研究所が分析。1998 年上期～2001 年上期までのインデックスを 2001 年 11 月に公表したのが第１回目で、最新の「住宅マーケットインデックス 2020 年上期」は 9 月 15 日に公表し、過去 5年分の結果をまとめたデータファイルをアットホーム(TEL:0570-01-1967 ナビダイヤル)が作成・販売。

問合先：一般財団法人日本不動産研究所 研究部：金東煥・富繁勝己・佐野洋輔
電話：03-3503-5335

FAX：03-3592-6393

http://www.reinet.or.jp/■本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人日本不動産研究所に属します。
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