講 座

CPD「世界の助け合い」から学ぼう
第4回

経年変化後の日本のコープ住宅の行方
丁 志映 ■ 千葉大学大学院工学研究科 建築・都市科学専攻 助教

ここ数年、マンションの新たな標準管理規約案から「コミュニティうことができる。一方、一般小規模マンションでは自主管理を行うよ「マンションの条項」の削除が話題となり、今年 3 月国土交通省より

うな共同性は少なく、管理運営の維持が困難になる恐れがある［図 1］。

管理の適正化に関する指針」が告知された。

経年変化した日本のコープ住宅の多くは、①居住者の高齢化、②近年の推計（国土交通省、2013 年末）によると、区分所有マンショ大規模修繕計画の策定および大規模修繕工事資金の不足、③コンは、人口の約 11％が居住する一般的な住まいとして定着していミュニティ活動の低下などに直面している。特に、居住者の高齢化る。マンションは、建設時からの経年変化の中で管理が良好に行わに伴い、役員の成り手不足、自主管理の維持に対する不安などがれないと、安定した居住が確保できなくなる懸念がある。さらに、生じているほか、新旧居住者間、老若年層居住者間のコミュニティ不良ストックの発生という社会問題が発生し、地域のコミュニティの問題も指摘されている。

に対しても悪影響を及ぼす可能性がある。そのため、マンションの20 年以上経過したコープ住宅 37 事例の調査より、入居時と経良好な管理は非常に重要だと考えられるが、30 戸以下の小規模マ年変化後の住まい方には、以下の8つの変化がみられる。

ンションでは管理運営の難しさが指摘されている。一方で、小規模①高齢居住者の増加と少子化［写真 1］

マンションは修繕などの意思決定の行いやすさや、お互いの顔が見

60 歳以上の高齢者だけの居住者率は、1 件平均 4 割を占めている。

える規模で良好な近隣関係を築くことが可能である。

最も比率が高い事例では、全住戸中 9 割近くが高齢者のみの世帯

コーポラティブハウス（以下、コープ住宅）は、30 戸以下の小規模である。一方で、小学生までの子ども数は、ほとんどの事例で減少

マンションタイプが全体件数の88％以上を占めている。また、そのしており、建設当時と比べて平均 8 割が減っている。子どもがいな

うち約半数が20 年以上経過し、建物の老朽化や設備が旧式化してい事例も多くみられる。

おり、大幅な改修時期を迎えている。これに伴い、居住者の高齢化②住戸の中古売買や賃貸化の増加による自主管理の困難および建設当初の良好なコミュニティ活動

住戸の中古売買は、ほぼすべての調査事例で行われている。賃貸の衰退などが起きていると推測される。

住戸に関しても、5 割以上の事例でみられる。

そこで今回は、筆者が行ったコープ住宅全国調査の結果に基づき、持続的居住へ向けての手立てをコープ住宅を通して導き出す。

③住戸のリフォーム実施

9 割以上の事例で行われている。リフォームの内容はバリアフリーが最も多く、次いで増改築、水回りの改修の順である。
④共有部分の改修実施

8 割以上の事例で何らかの改修が行われている。特に、壁の塗替え

20 年以上経過したコープ住宅の現状が最も多く、外構改修、給配水管の整備、階段の改修の順である。

コープ住宅と一般小規模マンションは、集合住宅のスケールメリッ

長期修繕計画について話し合いが行われている事例は 7 割以上でトを最大限に活かせる大規模マンションに比べ、委託管理を行う際あり、そのうち8 割以上は、長期修繕計画を積極的に考えており、2の金銭面での負担が大きくなる。また、コープ住宅では建設から入割程度は建替えや全体売却を考えている。

居までのプロセスでの居住者間でのコミュニケーションから共同性⑥自主管理から部分委託管理へが育まれ、その共同性を活かした自主管理により金銭面の負担を補管理方法は、建設当初は 33 件が自主管理を行っていたが、現在は

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2016.10⑤長期修繕計画の積極的な検討と推進

共同性
高共同性
高

コーポラティブハウス
共同性の高さ＝自主管理
住戸数
少多
大規模マンション
スケールメリット＝委託管理住戸数
少多

一般小規模
管理費が割高＝自主管理が困難

低低

図 1 コープ住宅（左）と一般小規模マンション（右）の位置づけ

写真 1 左から、高齢者中心の清掃、高齢者中心のコミュニティ活動

22 件へと減っている。管理を委託する事例が増えているが、完全・売買前に他の居住者との顔合わせを行い、入居前にお互いを知る

委託よりは部分委託が 9 割を占めている。

ことにより、スムーズなコミュニケーションを図っている。

⑦集会室の利用頻度の減少

・売買のルールや規約はないが、売る前に居住者やコーディネー集会室は 17 件があり、多くの事例で使用頻度が減っている。

ターに知らせて、既存居住者の知り合いや親族などに入居してもら⑧居住者間のコミュニティ活動の継続と減少

いトラブルを防止している。

建設当初と比べて、約 5 割程度の事例で居住者間のコミュニティ■ 管理組合内での希望者を優先的に募集

活動の頻度は減っているが、ほとんどの事例でイベントやサークル・家族内・親戚などによる隣居を優先し、共同性を保っている。

活動が続いている。

・転出者が出る場合、購入先として居住者の子どもを優先している。
■ 新入居希望者への入居教育

・新たに入居（譲渡、貸与）を希望する人への入居教育を徹底する管理活動における工夫と試みルールを定めて実施している。
■ コープ住宅に対する不動産屋への事前説明

・貸主が不動産屋に頼む時に、自分のコープ住宅のつくり方と住ま先述したとおり、居住者全体の高齢化に伴い、公平な役員選任やいについて説明し、それで決めてもらうように事前に話をして、ト自主管理活動などが困難化してきているが、各コープ住宅ではさまラブルを防いでいる。

ざまな工夫を行っている。ここではその試みを紹介する。

・不動産斡旋業者に対して、事前に購入希望者に対してコープ住宅について十分な説明をするように求めており、かなり定着している。

試み 1

役員選任の工夫とサポート制度
高齢居住者・地域とのコミュニティ活動の促進■ 役員報酬制

試み 3・誰もが役員を担える環境を整えるために、管理規約を見直し、役■ 子ども中心の活動から高齢居住者向けの活動への促進員に対しての年間報酬と、役員辞退者からの一時負担金を定めて・建設当初はクリスマスパーティーや読書サークルなど子ども中心実施している。の活動が多かったが、現在は旅行サークル、趣味サークルなどの退・役員は輪番制としているが成り手が不足しているため、賃借居住職した居住者向けのイベントへと変え、構成員の変化に合わせて者を含めて輪番制とし、役員報酬を支払っている。

居住者間のコミュニティ活動を増やしている。

■ 理事会サポーター制度

・居住者の若い奥様たちが高齢居住者の親睦のために、月1 回モー・理事選出や理事会運営の円滑化とともに、居住者による自主的活ニングコーヒーを飲む会を開いている。

動の促進や、今後とも安心で安定的な継続居住ができる環境づく・落語会や記念コンサートを実施している。

りのために、コープ住宅の居住者のうち経験豊富な居住者、または■ 積極的な地区レクレーションへの参加

理解や関心を持つ人材がサポーターとなり、理事または理事会の・高齢者が多いにも関わらず居住者間での結束力も高く、全員が積業務を支援している。

極的にイベントに参加している。
・コープ住宅が一つの自治会として地域のイベントに参加する。

試み 2

住戸の中古売買や賃貸住戸時のルールと特約共有空間（集会室）の将来活用の検討と地域への開放［写真2］■ 管理組合への事前報告制

試み 4・入居時、入居後でのトラブル防止のために実施している。

■ 高齢者活動への配慮■ 売買前の入居希望者と既存居住者との顔合わせ・使用頻度の減少や少子高齢化への変化に合わせて、高齢者同士

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CPD

・広い家を高齢居住者向けのシェアハウスにして、ほかの家は賃貸化して、みんなの老後生活の資金に充てる。

経年変化後のコープ住宅の再生プロセスの提言
多くのコープ住宅は小規模の住戸数であることから、建設当初には共同性が高く、人の結びつきが強いコミュニティが形成でき、良好な維持管理が行われていた。しかし、長い月日が経つと居住者の高写真 2 コープ住宅の集会室。左上から時計まわりに、ヨガと音楽教室、高齢居住者の趣味室、地域住民との繋がりの場、地域住民の余暇室齢化などによって、共同性の減退がみられ始めている。それに伴い、20 年以上のコープ住宅では、小規模の住戸数であるためのデメリットが表面化していて、自主的な維持管理が難しくなる傾向がみの書道教室やヨガなどの趣味の場、福祉サービス空間として利用されている。

られ始めている［図 2］。
そこで、これらの対策として、コープ住宅の3つの再生プロセス■ 将来の活用方法の検討を提言する。

・デイサービスのようなシステムを居住者たちで運営する。
・居住者の利用も含めて地域の福祉拠点にする。

共同性を維持する再生プロセス■ 地域住民への配慮

経年変化後も継続して共同性を維持するためには、建設当初から・居住者の使用以外にも、自治会の説明会や地域住民の交流場にの中心的なメンバーが住み続けながら、新たな居住者の入替わりも貸し出すなどの利用もされている。

行われることにある。このことにより、コミュニティ活動などに活気・居住者や地元の住民が集会室を頻繁に使えるように、居住者全員が出てくると考えられる。また、現在の管理組合委員がコミュニに鍵をつくって配っている。また、使用料を徴収しないで地元の人ティ活動や自主管理業務に積極的であることが挙げられる。しかしたちに開放している。

これに関しては、理事長によって左右されることもあるため、そう試み 5

緩やかな自治管理共同性
高■ 管理方式検討部会や専門委員会の設置

・理事会を中心に専門委員会などを設けるとともに、アンケート調査、意見交換会などを開き、諸問題の対策を協議している。
・居住者の実態に合った管理方式の検討を開始している。
■ 最小限の部分管理の採択

・自主管理活動については、清掃作業、緑化作業の一部外注を実施している。

建設当初のコーポラティブハウス
住戸数
少多

月日が経過した
コーポラティブハウス

■ 自治管理の維持・管理規約類の全面的な見直し、清掃作業のマニュアル化などを行

低
図 2 経年変化後のコープ住宅の位置づけ

い、全戸に配布している。

居住者・新入居者への自主管理などの説明会マニュアルを作成し、入居説明会を実施している。

顔合わせ等
管理組合委員・居住者がこまめに修繕を行うようになり、転売価格に反映される新入居者参加ようになった。
行事企画・提案
試み 6

大規模マンション

コミュニティ活動

住戸の将来活用方法の模索［写真 3］

・子どもが出て行き、広い家はいらないから、1 階に地域の人とコミュニケーションがとれるような食堂のようなものをつくる。

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共同性の維持図 3 共同性を維持する再生プロセス

イベント等の情報発信

コアメンバー全国のコープ住宅
情報交換・自主管理の助け合い
空き住戸の情報提供仮）全国コープ住宅 2 世代戻り入居ネットワーク協会

管理ネットワーク

登録者への情報提供
高齢化・自主管理の困難

一括委託

管理会社

経済的負担の削減

第 2 世代①入居希望連絡③活動・宿泊体験等②インタビュー
④入居通知

近場のコープ住宅
写真 3

内部

自由設計した個性のある住戸

図 4 経年変化後の住宅管理に対する再生プロセス

いった条件を揃える必要がある［図 3］。

図 5 経年変化後の第 2 世代の戻り入居による再生プロセス

境がよかったと言って戻ってくる人が多い」という話をしてくださっ

今後の課題として、組合委員が交代する時と同時に、コープ住宅全体の運営組織の世代交代をどう進めていくかが挙げられる。

た。世代を超えて住み続けられるコープ住宅団地である。入居者の入れ替わりがほとんどなく、新たな入居者よりは優先的に住民間で住戸交換をする仕組みである。そのため、外部の入居希望者は通地域管理ネットワークの構築による疑似的大規模化

常 3〜5 年待ちである。しかし、日本においては、組合が法人格を居住者の高齢化によって、自主管理業務の負担が大きくなる。また、持てない制度的な規制があり、小規模が多いため、これらの仕組み居住者の入れ替わりによる共同性の衰退の結果、自主管理が行きが導入できるのは限られた事例になる。

届かなくなることが考えられる。一般的に戸数が少ないコープ住宅

近年、日本においても筆者の調査では第 2 世代が戻ってくる事は、管理の委託は経済的負担が大きく、委託しづらいと考えられ、例が少しずつ増えている。しかし、コープ住宅での子育て環境や居現在その再生方法が求められていると思われる。

住者間のコミュニティなどを大変評価しているが、仕事や職場のこそこで、もう一つの方法は、管理組合同士でネットワークをつくとなどにより、移りたくてもなかなか移れないと発言する方も多い。

り、情報交換や自主管理の助け合いを行う［図 4］。その後、自主管理空き家対策や高齢化による諸問題の一つの解決策として、コーが困難になった時には共同で管理を委託することによって、経済的プ住宅で育った第 2 世代の戻り入居ネットワークの構築を提案す負担の削減が可能になると考えられる。しかし、ネットワークの構る。いわゆる、第 2 世代が近場のコープ住宅に住める仕組みである

築には時間が必要なため、早急な実現は難しい。さらに、管理の共［図 5］。

同委託には地理的な制約もあり、一定の地域内に小規模分譲マンションが集積している地区では有効な方法であると考えられる。
第 2 世代の戻り入居ネットワークの構築
以前、カナダのウィローパーク・コープ（1965 年竣工、200 戸）の調査時に、「ここで育った子どもが外に出て3〜4 年経つと、ここの環チョン・ジヨン
千葉大学大学院工学研究科建築・都市科学専攻助教。2003 年日本女子大学
大学院生活環境学専攻 博士（学術）学位取得。日本学術振興会（JSPS）の外国人特別研究員などを経て、現職

自習型認定研修の設問
設問 1

設問 2

経年変化した日本のコープ住宅が直面している問題として不適切なものは次のどれか。

現在、経年変化した
日本のコープ住宅で行われている対策は次のどれか。

a. 居住者の高齢化

a. 理事会サポーター制度

b. 委託管理の負担

b. 地域管理ネットワーク

c. 大規模修繕工事の資金不足

c. 住民間の住戸交換システム

認定教材の設問への回答は、CPD 情報システムのページ

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