こうえいフォーラム第 18 号 / 2009.12

土地区画整理事業におけるリスク特定と影響度の評価－組合施行を対象として－
IDENTIFICATION AND EVALUATION OF RISKS FOR LAND READJUSTMENT PROJECTS－ CASE OF LAND READJUSTMENT BY PRIVATE ASSOCIATION －出典：（社）日本都市計画学会 都市計画論文集 No.44-3 pp.271-276 2009 年 10 月
Journal of the City Planning Institute of Japan No.44-3 pp.271-276, October, 2009

出口近士 *・吉武哲信 *・佐多孝徳 **・浅野

誠 ***Chikashi DEGUCHI, Tetsunobu YOSHITAKE, Takanori SATA and Makoto ASANOLand readjustment projects have various risks derived from many landowners and longproject term. Therefore it is very important for completing land readjustment projects to
identify and evaluate the risks from the view of project management. This paper firstly
discusses the identification by use of AHP based on a questionnaire to land readjustment
planners and engineers who have more than 2 years experiments.
Thirty seven risks were identified among 4 project stages and the risks were comparedwith the eight categories of an existing research for DID area. The comparisons show good
agreements. And the weights of the risks to financial crisis obtained by AHP were found not
to have differences from the knowledge of land readjustment experts. These results suggestthat the identified risks and their weight are useful for risk or project management of land
readjustment project.

Keywords ：land readjustment project, risk, questionnaire survey, paired comparison test,
AHP method

1. はじめにて、事業の施行者にとって、事業破綻に悪影響を及ぼすリ
スクを特定し、それらを顕在化させないように対策を講じ

土地区画整理事業（以降、区画整理事業と記す。）はわていくことが必要である。ただし、これらのリスク対策にが国の代表的な市街地整備手法の 1 つであり、その施行は人的資源や資金の確保が不可欠であるが、昨今の事業を実績は平成 19 年度末時点の実績で既成市街地の 1/3 に相取り巻く厳しい経済状況の下では、全てのリスクに対して当する 1）。近年は震災復興や木造密集市街地の解消、ある万全の対策を講じることは難しい。したがって、顕在化す

いは街路事業における沿道整備の一手法としても用いられる確率が高く、顕在化した場合の事業資金計画の破綻に対ており、今後も区画整理事業の幅広い適用が期待される。

する影響度が大きいリスクに対して優先的に対応をとるこ

区画整理事業は個人、組合、地方公共団体、都市再生機構、とが重要となっている。

地方住宅供給公社、区画整理会社で実施されるが、組合施

さて、土地区画整理事業のリスクを対象とした研究とし行による区画整理事業の事業運営に着目すると、最近の地て「公・民パートナーシップによる区画整理の研究」があ価の下落や保留地販売の不振等により、10 億円以上の収る 3）。この中では、土地区画整理事業の PFI 事業におけ入不足が見込まれる地区が、調査地区 892 中、43 地区にるリスク分担総括表が示されており、区画整理事業の施行及んでいる 2）。すなわち、事業を破綻させないように適切に伴って想定されるリスクを一覧表に整理している。このにマネジメントすることが、組合のみならず行政にとって内容は実務者の経験の結果として特定されたものであり、も重要になってきている。

実際の事業運営にとって有意義な内容である。しかし、こところで、区画整理事業は、事業準備段階から事業終了の研究は PFI 事業を前提にしたリスクの特定であるので、まで顕在化すると大きな損害を与えるさまざまな好ましく

区画整理事業の準備段階のリスクや保留地処分に関するリない事象（以降、リスクと記す。）が多く存在する。したがっスクは対象となっていない。

*
**
***

一方、一般的な企業活動のリスクのタイプとして 8 つの宮崎大学 工学部
玉野総合コンサルタント株式会社 福岡支店 技術部
玉野総合コンサルタント株式会社 大阪支店 都市整備部

タイプを整理した南方の文献がある 4）。この内容は、今後、区画整理事業のリスクを特定していく過程において、リス
59

土地区画整理事業におけるリスク特定と影響度の評価－組合施行を対象として－

ク選定の観点を明確にする点で有用な内容である。しかし一般的な企業活動のリスクを対象としているので、区画整（2）リスクの特定
1）リスクの特定手順

理事業における具体的なリスクを特定したものではない。
以上を踏まえ、本稿では以下を検討するものである。
•

組合施行の区画整理事業を対象として、準備段階から清算段階までの全段階における事業の資金計画の•事業の資金計画の破綻に影響を与えるリスクの特定は以下の手順で実施した。これらの手順を以下に示す。
•

破綻に影響を与えるリスクを組合区画整理事業の施を、表－ 1 の第 2 列に示す段階毎の作業に対応さ行者（以降、組合施行者と記す。
）の視点から特定する。

せて想定した。これらを第 3 列に示す。

特定したリスクと文献 4）によるリスクを比較して、•性を検討する。

ついで筆者らの経験等により、リスクの具体的内容を想定した。これらを第 5 列に示す。

過不足をチェックすることによりリスク特定の妥当•

まず、事業の資金計画の破綻に影響を与えるリスク•

そして、区画整理に携わっている技術者に対して、実事業に携わる区画整理技術者に対してリスク特定

筆者らが想定したリスクと具体的内容の過不足につ結果を利用したリスクアセスメントに関する一対比

いて回答を求めるアンケートを平成 19 年 8 月に実較法によるアンケートを実施・分析し、事業資金計施した（本稿では、2 種類のアンケートについて述

画の破綻への影響度を定量的に評価する。

べている。混同を避けるために、これをアンケート

以上より、今後のリスクマネジメントやプロジェクトマ
ネジメントへの知見を得ようとするものである。

A と記述する）。ここで、アンケート A の回答は、組合施行者からの視点で事業の資金計画破綻に影響を与えるリスクと、その具体的内容の観点からの回

2. 組合施行者の視点によるリスクの特定方法（1）事業段階の分類答を求めた。アンケート A の概要を表－ 2 に示す。
なお、このアンケート A は、事業に携わったときに想定していたリスクと具体的内容を回答してもら

区画整理事業は、事業主体や事業の進捗段階によって、う必要がある。そのため、回答者が具体的なリスク手続きに必要な制度等が異なる。そのため、事業の進捗段やその内容を思い出しやすくするために、回答者に階において対象となるリスクやその影響度も自ずと異なる。

事業地区を指定して回答してもらう方法とした。

そこで本稿では、組合施行による区画整理事業を以下の

2）アンケート A 回答者の属性

4 つの事業段階に分類し、段階毎に組合施行者からの視点

アンケート A は、技術的に多分野に渡る区画整理事業

で、事業の資金計画の破綻に影響を与えるリスクを特定すにおいて、資金破綻に影響を与えるリスクの回答を求めるることとした。

アンケートであるため、回答者に技術的な知識や経験が必••

準備段階：組合設立認可の準備段階である。地元の要であると判断した。そのため、全国的に業務をする都市

熟度が高まり組合の設立認可申請に至る、準備委員

計画系の建設コンサルタント会社に所属し、かつ区画整理会の発足から地元説明会や同意書のとりまとめ迄を事業に 2 年以上携わった経験のある技術者全員をアンケー対象とする。

ト A の対象者とした。その結果、45 地区分の 82 人から事業計画段階：組合設立許可を受けて事業が本格的の回答と、地区指定のない 4 人の回答を得た。表－ 3 にに動き始める段階である。これは、組合設立認可の回答者の年齢を、表－ 4 に保有資格（複数回答）を示す。

申請から換地設計を経て、仮換地の指定について総••表－ 3 より、回答者の年齢は 36 歳～ 50 歳の技術者が会の同意を得る迄である。

大部分の約 7 割を占める。これらの年齢の技術者は経験

施工段階：現地で施工する段階である。仮換地指定

年数が豊富で、第 1 線で事業に関わっている年齢層と考後の移転補償、工事施工、換地処分迄である。なお、えられる。回答者には技術士（総合技術監理、建設）やこの段階で保留地の処分が開始する。

RCCM の資格保有者が 2 割以上含まれている。また、回清算段階：事業が収束し、組合が解散する段階であ

答者の 5 割以上が土地区画整理士を保有しているとともる。換地処分後から清算、登記など事業が結了するに、測量士や 1 級土木施工管理技士等のように区画整理事迄が対象である。この段階で保留地処分が完了する。

業に不可欠な多分野の技術者であることから、アンケート

これらの 4 つの事業段階を表－ 1 の第 1 列に示す。また、A のリスクに対する回答は、技術的な知識や経験に裏付け

準備段階から清算段階までに共通するリスクも存在するたられた内容と判断できる。

めに、『共通』という項目を設定した。なお、2 列目には、

3）リスクの特定

区画整理事業の具体的な作業を示している。

前出の表－ 1 の第 3 列は、上記調査を踏まえて特定したリスクの一覧である。第 4 列の“a-1”～“a-8”の記号は
文献 4） で提示されているリスクであり、これと対応づけ

60

こうえいフォーラム第 18 号 / 2009.12て掲示したものである。両者の対応を見ると、数は異なる

下線を記した 6 種類のリスクと 33 つの具体的内容は新たものの“a-1”～“a-8”に不足する項目はないことから、に追加されたものであり、筆者らが想定していなかったリ

第 3 列のリスクに重要な欠落はないものと考えられる。

スクも抽出できており、表－ 1 は組合施行の土地区画整理

6 列目の数値は、具体的内容の回答者数を示している。
表－ 1
組合施行の区画整理の進め方（例）※対象地区が都市計画区域内組合施行者を視点としたリスクの一覧表

組合施行者を視点とした
リスクの種類

合意形成リスク

文献4)による分類

a-7

準備委員会発足
区
説画
明整
会理
開促
催進
な調
ど査

区画整理事業調査（1）準備段階

調整リスク（関係機関）

a-7

調整リスク（地区界沿い及び周
辺住民）

a-7

ノウハウ不足リスク

a-5

事業計画、定款作成

資金調達リスク
組合設立についての地元説明会

a-7

環境アセスメントリスク

a-8

埋蔵文化財、土壌汚染、土質
地盤リスク

a-7
a-8

同意書の取りまとめ

調査・測量・設計リスク

組合設立認可申請、認可

合意形成リスク

役員の選出（第1回総会）、総代の選挙(2)事業計画段階
換地設計
総会（総代会）の同意

2
10・地区界沿い住民との調整難航（地区界沿い道路・施行区域）

2

・施行者のノウハウ不足（勘違い等）により、手戻り作業が発生することによる事業の長期化

8・調査等の委託を請けた会社の社内連携や情報共有化の不足等により、手戻り作業が発生すること
等による事業の長期化

1

・行政のノウハウ不足により、協議期間が延伸することによる事業の長期化

1

・事業の先行きが不透明な準備段階における資金調達（補助金の担保等）難16

・環境アセスメントの調査結果によるもの

4

・環境団体等からのクレーム処理の対応増

2

・埋蔵文化財等の調査結果によるもの

9

・埋蔵文化財の発掘調査費用の増大

4

・埋蔵文化財等の調査期間の延伸

3・調査・測量・設計のミス

125・換地設計に関する地権者の不合意

17

a-6

・区画整理事業に対する反対地権者の対応

4・調査・測量・設計のミス

14
4・他事業の先行工事が完了しないことによるもの

6

資金調達リスクa-7

・資金調達の不調（調達困難、地価変動に伴う補助金の減額、保留地単価の下落等条件の悪化）

7

a-7
a-6
a-7
a-6

・仮換地指定に関する地権者の不合意（行政不服審査請求等）

26

・補償交渉の難航

27

・補償費及び直接施行の費用（委託・弁護士費用）増大

5・地区外住民に対する補償費の支払い（工事の影響）

1

・換地計画に対する意見書の提出

12

合意形成リスク（換地計画）

a-7
a-6

・清算単価に対する合意形成の難航

1

用地リスク（埋蔵文化財）

a-7

・埋蔵文化財の新たな出土によるもの

10

a-6

・産業廃棄物処理に関する費用の増大

16

a-7

・産業廃棄物の処理費用負担について調整難航

4a-8

・産業廃棄物による地区イメージ低下（保留地売却への悪影響）

1・調査・測量・設計のミスによる事業の遅延や費用の増大（現場との不整合等）

32

用地リスク（産業廃棄物）

資金調達リスク

a-5

a-7
a-6
a-7

・多額な清算金の分納による期間の延伸（及び徴収の難航）

1

・発注の不足・不備（精度の高い設計の未実施等）

2

・地権者間の合意形成の遅延等による工事進行の遅れ

18

・関係機関や各占用者との調整不足による工事進行の遅れ

2

・他事業の遅延による工事進行の遅れ

1

・資金調達の不調（保留地販売の不振、計画通り補助金がもらえない等）

24
6

工事費増嵩リスクa-1

・想定外の対策工（軟弱地盤等）による工事費用の増大

工程計画リスクa-5

・移転・工事の工程計画のまずさ（施工時期と移転時期の違い等）による事業遅延、営業補償費等の増加

4

近隣影響リスクa-4

・施工の際、近隣への振動・騒音・粉塵対策による費用の増大

1

移管時期リスク

a-7

換地処分

保留地
処分完
了

・行政内部署間の調整不足、決済文書の遅れ
・事業に反対する周辺住民への対応

a-7

完工遅延リスク

公共施設
の管理引
継ぎ

21

a-7

使用収益開始

清算金の
徴収・交
付

1

・補助金に関する関係機関との調整や、関連事業に関する自治体等との調整が難航することによる事業の遅延

完工遅延リスク

調査・測量・設計リスク

登記

3

・認可権者が事業に難色を示したことによる地権者の意欲低下

・発注（調査・測量・設計等）の不足や不備（補償調査不足等）による事業の遅延や費用の増大、発注時期のズレ

工事

換地計画作成・縦覧、認可

5・減歩率や換地位置等を早すぎる時期に提示した場合において、変更内容提示の際の調整難航

a-5

合意形成リスク（補償）(3)施工段階21

・地権者間の不仲・意見の食い違いによる調整難航

・発注（調査・測量・設計等）の不足や不備（地区界測量の未実施、事業の目的に即さない調査等）による事業の遅延や費用の増大、発注時期のズレ

建物移転・工事など

保留地処分開始

回答者数

調査・測量・設計リスク

合意形成リスク（仮換地指定）

建物移転

具体的内容
・事業実施について、地権者の不合意

a-5

仮換地指定

使用収益停止事業のリスクを概ね網羅できているものと考えられる。

保留地処分リスクa-6

・移管までに発生する舗装修繕費用、調整池の土砂搬出費用等

1

・保留地の位置、規模を理由とした、売却先確保の不調

16

・売却価格が予定額を下回ったことによる資金難

3・保留地購入者からのクレーム対応（認識の相違等）

3

・清算金未納による事業結了要件不備

10(4)清算段階
組合解散

事業収束リスクa-7

清算人の就任、決算報告書作成、結了報告

・換地処分後の争訟等に対する費用負担増・期間の延伸

6・事業結了に関する事業手続き（換地処分の手続き等）の遅延

5

制度リスク（税制度）a-7・保留地取得者等への税制優遇措置の見直しや税率の変更等による費用の増大

8

制度リスク（補助金）

a-7

・補助総額や補助率の変更、申請手続きの変更

12

・首長の交代や自治体の政策方針の転換等による事業の計画変更等

8

政策変更リスクa-7

・国の制度の見直しによる影響（線引き・用途等）

2

・市町村合併による政策変更

1
10

物価変動リスクa-7

・急激なインフレによる資材費用の増大・人件費の高騰等

地価変動リスクa-7・地価変動による収入（保留地処分金や国庫補助金等）の減少

13

金利変動リスクa-7・借入金利の上昇に伴う費用負担増

10

(5)共通
住民対応リスク
自然災害リスク
経営状況悪化リスク
引継ぎ不足リスク
コミュニケーションリスク

a-7
a-1
a-2
a-3
a-2
a-3
a-7

・区画整理事業に対する金融機関の貸し渋り

1

・地区住民の反対運動による対応負担増

13

・環境保護団体の反対運動による対応負担増

12・地区外住民の反対運動による対応負担増

2・天変地異による被害及びそれに伴う悪影響

11

・委託業者の業績悪化や倒産

8

・公共施設管理者等の異動の際、引継ぎ不足、熟度不足による遅延

1

・役員の人間性に起因するコミュニケーションの不足・過剰要求等

1

文献4)の分 a-1：自然のペリル、a-2：人的損害、a-3：労働のリスク、a-4：責任のリスク、a-5：技術的リスク、a-6：マーケティング・リスク、a-7：政治的リスクと社会的リスク、
類凡例
a-8：環境リスク

61

土地区画整理事業におけるリスク特定と影響度の評価

表－ 2－組合施行を対象として－アンケート A の質問項目
質問項目

2）一対比較の内容
一対比較評価は以下のように実施した。特定した組合施

回答方法a） 個人属性

年齢、保有資格

単一回答の記入（年齢）、多肢選択式（保有資格）b） 地区名地区名

単一回答の記入c） 組合施行者を視点としたリスク 想定されるリスクd) 上記リスクの具体的事例

記述式

行者を視点としたリスクの中からリスクの 2 つ（一対）を対象とし、事業資金計画の破綻についての影響の程度を数想定されるリスクの具体的事例 記述式

値で評価してもらう方法を用いた。なお、区画整理事業の表－ 3

回答者の年齢

年齢

回答数

30歳以下
31～35歳36～40歳41～45歳46～50歳
51～55歳
56～60歳
小計
未回答
合計

回答率
（年齢未回答除く）

3人
4人
15 人
21 人
13 人
8人
2人
66 人
16 人
82 人

4.55 ％
6.06 ％
22.73 ％
31.82 ％
19.70 ％
12.12 ％
3.03 ％
100.00 ％表－ 4

回答者の保有資格

資 格
総合技術管理建設部門（都市及び地方計画）技（河川砂防）
術（施工計画）
士（建設環境）
環境部門（環境保全計画）
R （都市計画及び地方計画）
C （道路）C （下水道）M （施工計画、施工設備及び積算）
土地区画整理士
測量士
１級土木施工管理技士
補償業務管理士合計

事業破綻の原因には、資金破綻や合意が形成できないこと

人数
4
5
1
2
1
1
10
3
2
8
42
25
23
3
130

による事業中止等がある。このような中で、本稿でこのようなリスクを、「資金計画の破綻に影響を与えるリスク」と表現している。その理由は、仮に合意が形成できないことによって事業が破綻する場合でも、合意が形成できず事
業が長引くと継続的に発生する事務費等の支出を補填する収入が見込めない状態に陥り、資金破綻につながるためである。さて、具体的な評価方法は、影響の程度を主となる

3. リスクの影響度評価（1）リスクの算定・評価手法

リスクと比較対象のリスクの影響度が同じ場合は 0、影響が最も大きいと判断した場合は 4 に、逆に、主となるリス
クの影響度が比較対象のリスクより最も小さい場合は－ 41）算定・評価手順

として、4，3，2，1，0，－ 1，－ 2，－ 3，－ 4 のいずれ

本章では、表－ 1 の第 3 列のリスクの事業の資金計画のかに評価してもらった。

破綻に対する影響度の把握・評価を以下の手順で試みた。
•••

これらの評価値の内容を表－ 6 に示す。表－ 6 の右列のアンケート A と同一の建設コンサルタント会社に値の内容では、一対となる 2 つのリスクを「a のリスク」

所属して、区画整理事業に 2 年以上携わった経験と「b のリスク」と例示し、両リスクの影響度の関係につのある技術者を対象として、回答者に事業地区を任いて明記している。

意で指定してもらい、その地区毎の各リスクの影響

3）アンケート B の対象事業地区と回答者属性

度を回答するアンケート調査を平成 20 年 12 月にアンケート B の対象事業地区として、8 都道府県の 42実施した（これをアンケート B と記述する）。なお、地区が選定された。そして、211 人からリスクの影響度評

回答者に任意で指定してもらう地区については、組価の回答を得た。表－ 7 に回答者の年齢を、表－ 8 に回答

合施行ということと回答者が業務で携わった地区と者の保有資格を示す。表－ 7 より、回答者の年齢は、36

いう 2 点を条件とした。

歳～ 50 歳の技術者が大部分の約 8 割を占めた。これらのアンケート B では、表－ 5 に示すように a）個人属

年齢の技術者は、経験年数が豊富で、リスク特定のアンケー

性、b）地区名などとともに、後で詳述するように c）

ト A と同様に、技術的、豊富な経験に基づく信頼性の高～ g）各事業段階において、特定したリスクの 2 つい回答と判断できよう。

ずつを一対比較して、事業資金計画の破綻に与える対象とした 42 地区の内、「DID 区域内」の事業は、約

影響の大小を数値で評価してもらう方法（一対比較

半数の 23 地区 5）であった。表－ 9 に「DID 区域内」と「DID評価）を実施した。

区域外」の事業概要 5）を示す。表－ 9 をみると、「DID 区

次いで、回答の対象となった地区の事業市域の地区

域内」は、「DID 区域外」に比べて施行前地区内人口や市特性を把握するため、「DID 区域内」であるか否か

街化率、現況建物戸数等において高い値となっており、都を把握した。DID 区域を地区特性の基準とした理市的傾向が強いことが確認できる。また、各項目の最小値

由は、補助制度である都市再生区画整理事業の採択と最大値をみると、DID 区域内外ともに幅広く分布して要件の 1 つになっているという特徴や、DID 区域

いることから、対象事業地区は様々な地区の特性を網羅し内のような既成市街地は元々の地価が高いため、地ていると考えられる。

価下落の下がり幅が大きいという特徴があり、それらの特徴に起因した回答結果が得られる可能性が高•62（2）リスク影響度の評価結果

いと判断したためである。地区特性の情報は、平成

1）AHP 分析

20 年度版区画整理年報 5）より把握した。

本アンケート B は、回答者自身が携わった 1 地区でのリ

最後に、AHP 法を一対比較法の回答結果に適用しスクを想定した上で、事業資金計画の破綻に影響を与えるリて事業資金計画破綻に影響を与えるリスクの影響度

スクの影響度の大小を一対比較による評価で要求したものでを算定した。なお、影響度は DID 区域内と DID 区ある。一対比較評価においてリスクに不足があった場合、回域外の 2 つのグループに分けて算定・評価した。

答者が想定したリスクが一対比較評価のリスクに挙がってなこうえいフォーラム第 18 号 / 2009.12

表－ 5

アンケート B 調査の内容

質問項目

表－ 10

a） 個人属性

年齢、保有資格

単一回答の記入（年齢）、多肢選択式（保有資格）b） 地区名など

地区名、担当年数（事業ステージ毎）

単一回答の記入c） 一対比較評価①『準備段階』における一対比較

一対比較値の記入

d） 一対比較評価②『事業計画段階』における一対比較

一対比較値の記入e） 一対比較評価③『施工段階』における一対比較

一対比較値の記入

f） 一対比較評価④『清算段階』における一対比較

一対比較値の記入

g） 一対比較評価⑤『共通』における一対比較

一対比較値の記入

表－ 6
一対比較値
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4

回答者の年齢

年齢

回答数

30歳以下
31～35歳36～40歳41～45歳46～50歳
51～55歳
56～60歳小計
未回答
合計

一対比較値の内容

値の内容
aのリスクがbのリスクより、絶対的に事業資金計画の破綻について影響が大きい
aのリスクがbのリスクより、かなり事業資金計画の破綻について影響が大きい
aのリスクがbのリスクより、事業資金計画の破綻について影響が大きい
aのリスクがbのリスクより、若干事業資金計画の破綻について影響が大きい
両方のリスクが同じぐらい、事業資金計画の破綻について影響が大きい
aのリスクがbのリスクより、若干事業資金計画の破綻について影響が小さい
aのリスクがbのリスクより、事業資金計画の破綻について影響が小さい
aのリスクがbのリスクより、かなり事業資金計画の破綻について影響が小さい
aのリスクがbのリスクより、絶対的に事業資金計画の破綻について影響が小さい

表－ 7

5人
6人
59 人
55 人
45 人
19 人
13 人
202 人
9人
211 人

表－ 9

回答率
（年齢未回答除く）

2.48 ％
2.97 ％
29.21 ％
27.23 ％
22.28 ％
9.41 ％
6.44 ％
100.00 ％表－ 8

それらのグループ毎の影響度を整理した。具体的には、上記グループ分けの指標を、都市再生区画整理事業の採択要件にもなっている「DID 区域内」であるか否かとした。
「DID 区域内」の情報は、平成 20 年度版区画整理年報 5）

回答者の保有資格

資 格
技 総合技術管理
術 建設部門（都市及び地方計画）
士（施工計画）R （都市計画及び地方計画）
C （道路）C （下水道）M （施工計画、施工設備及び積算）
土地区画整理士
測量士
１級土木施工管理技士
補償業務管理士合計アンケート集計値

一対比 アンケート
値の内容
較値
集計値
4
9
aのリスクがbのリスクより、絶対的に事業資金計画の破綻について影響が大きい
37aのリスクがbのリスクより、かなり事業資金計画の破綻について影響が大きい
25aのリスクがbのリスクより、事業資金計画の破綻について影響が大きい
13aのリスクがbのリスクより、若干事業資金計画の破綻について影響が大きい
0
1
両方のリスクが同じぐらい、事業資金計画の破綻について影響が大きい-1
1/3
aのリスクがbのリスクより、若干事業資金計画の破綻について影響が小さい-2
1/5
aのリスクがbのリスクより、事業資金計画の破綻について影響が小さい-3
1/7
aのリスクがbのリスクより、かなり事業資金計画の破綻について影響が小さい-4
1/9aのリスクがbのリスクより、絶対的に事業資金計画の破綻について影響が小さい
2,4,6,8 補間的に用いる

回答方法

人数
1
15
3
19
4
1
23
14 2
50
56
1
315

回答地区の地区特性（DID 区域内外）

施行前 土地所 施行前 haあたり
事業面 減歩総事業
現況建移転率
地区内 有権者 市街化 の単価
積
率
費
物戸数
人口
数
率
(百万円
/ha)
(ha)
(%)
（人）
（人）
(%)
（戸）
(%) (百万円)
平均値 46.8
33.4
802
453
28.8
237.7
238
49.9
10,062
DID区
min
4.5
25.9
33
52
6.8
89.0
11
7.4
671
域内
max
125.8
42.2
3,211 1,385
61.6
410.5
782
84.4
29,184
平均値 37.9
37.8
240
273
11.5
188.1
80
53.1
7,547
DID区
min
2.0
18.7
3
31
1.3
119.8
2
7.4
343
域外
max
98.2
70.1
1,381
842
50.9
326.6
411 100.0
20,771

を参考にした。ここでアンケート B の回答地区は、前述の通り DID 区域内外の様々な地区を網羅している。そのため、DID 区域内外において影響度の評価結果を集約することで、各々特性を持つ様々な地区を網羅した評価結果であると判断した。本稿ではその上で、事業資金計画破綻に対するリスクの影響度の評価において、DID 区域内とDID 区域外の評価の差に着目して、影響度の評価結果を整理した。
影響度の評価は、前出の事業段階毎に実施した。なお、1
つの地区に複数の回答者が存在するため、特殊な地区に複数の回答結果がある場合、上記グループ内に該当する全ての回答者の結果の平均値をもって上記グループの影響度と判断すると、この特異値に大きく引っ張られる可能性がある。そのため、同一地区に複数の回答者が存在する場合は、
それら回答結果の平均値をその地区の影響度とし、各地区

くて評価できないという事態が生じる。しかし不足の指摘はの影響度の平均値を上記グループの影響度として評価した。

なかったことから、以下の AHP による分析を進めた。なお3）DID 区域内外の地区におけるリスク影響度の整理

回答者には、回答する地区において自身が携わったことのあ図－ 1 は、DID 区域内と DID 区域外の地区における影る事業段階のみを回答してもらった。

響度の評価結果と、DID 区域内外でのリスク影響度の評

事業資金計画破綻に対する各リスクの影響度を定量化する

価結果の差を示したものである。縦軸は、前述のアンケー

ために、一対評価結果を AHP によって集計・分析した。具

ト B によって得られたリスク影響度の数値に対応してい体的には、表－ 10 の左から 1 列目のアンケート B により得る。つまり、各事業段階において、事業資金計画の破綻へられた一対比較値を、
表－ 10 の左から 2 列目の値 に変換し、の影響度が高いと評価されたリスク程、各事業段階の縦軸

幾何平均方式によって各リスクの影響度を定量化した。

の上の方に分布している。図－ 1 では、そのリスク影響度

2）リスク影響度の評価の数値を各リスク名と併せて表記しているとともに、事業

区画整理事業は、事業の対象地域が都市内もしくは都市段階における各リスクの影響度の平均値を横点線で示し、近郊の地域であるか、あるいは都市から離れた地域かによ

平均値よりも影響度の高いリスクは黒点、平均値よりも低り事業を取り巻く環境が異なる事業である。つまり、都市いリスクは白点に区分けしている。

6）

内もしくは都市近郊の地域は都市から離れた地域よりも一一方横軸は、全く同じリスクに対しての影響度の評価結

般的に地価が高いため、地価が下落したときの下がり幅が果において、DID 区域内地区の評価結果と DID 区域外地

大きい等の特徴がある。一方、都市から離れた地域は従前

区の評価結果の差を示している。具体的には、図－ 1 中央の市街化率が低いため、区画整理事業によって都市を再構の縦軸を DID 区域内外において影響度に全く差が生じな築するのではなく、新市街地を形成する事業が多くなりやかったラインとして、DID 区域内の場合は DID 区域外の

すいので、新たに地域に入ってくる参入者が多くなる等の評価結果との差に応じて、差があったリスク程左に分布し、特徴がある。

DID 区域外の場合は DID 区域内の評価との間に差があっこれらを踏まえて本章では、都市内もしくは都市近郊の地区と、都市から離れた地区の 2 つのグループに分類し、たリスク程右に分布している。
ここで図－ 1 では、DID 区域内と DID 区域外の評価の63

土地区画整理事業におけるリスク特定と影響度の評価－組合施行を対象として－

図－ 1

DID 区域内外の影響度整理図差に着目して、リスクを a グループから c グループの 3 グ

事業費の用地費や保留地単価を下げてしまうという結果にループに分類している。a グループと c グループは、全くつながるためと考えられる。また、その他の該当している同じリスクにおいて DID 区域内外での影響度の評価の差リスクとして『調整リスク（周辺住民）』があるが、これに着目した時、各事業段階のリスクの評価の差の平均値よは DID 区域内の地区は、周辺が既成市街地であることがりも、評価の差が大きいリスクのグループである。つまり、多いためと考えられる。

DID 区域内外で事業資金計画破綻に対する影響度に差の②影響度の差が大きく DID 区域外の方が影響度の高いリスク

大きいリスクとして整理している。b グループは、DID 区

該当するリスクとして、『埋蔵文化財・土壌汚染・土質地

域内外での評価で、各事業段階の平均より差の小さいグ

盤リスク』、『ノウハウ不足リスク』がある。この理由として

ループである。つまり、DID 区域内外でさほど影響度にDID 区域外での事業は、DID 区域内での事業に比べて、従差のないリスクとして整理している。以下、事業段階ごと

前が丘陵地などで大幅に切盛する必要のある地区が少なくに図－ 1 の整理結果について内容を確認する。

ないことや、区画整理事業によって新たに市街化区域に編入[ 準備段階 ]する等の手続きが発生する地区があること等が考えられる。

①影響度の差が大きく DID 区域内の方が影響度の高いリスク[ 事業計画段階 ]準備段階において a グループ及び c グループに分類され①影響度の差が大きく DID 区域内の方が影響度の高いリスク

たリスクの内、最も影響度の評価に差があったのは『資金『資金調達リスク』が該当しているが、これは準備段階

調達リスク』である。このリスクは DID 区域内外のいずと同じく、DID 区域内の地区が、地価の下落に大きく影れとも影響度が高く、特に DID 区域内での影響度が高い

響を受けやすい特性を持つことによると考えられる。

結果となった。これは、近年地価の下落幅が大きいため、②影響度の差が大きく DID 区域外の方が影響度の高いリスク

地価下落というリスクが顕在化すれば事業収入である基本

DID 区域外での事業は DID 区域内での事業に比べて、64こうえいフォーラム第 18 号 / 2009.12

土地所有権者数に対しての地区内人口が少ない傾向にある

本稿の主要な成果は以下の通りである。

（表－ 9 参照）。『合意形成リスク』が該当しているのは、•実業務に携わる区画整理技術者のアンケート A 調

土地の権利はあるが地区内に居住していない方の中には、査によって、組合施行区画整理事業の準備段階から地区から遠方で居住しているケースが少なくなく、その状

清算段階までの全段階における組合施行者を視点と況で換地設計等を合意を得ながら進めていく必要があるこ

したリスクを特定した。

と等が要因と考えられる。

•

特定したリスクと文献 4）によるリスクを比較して、[ 施工段階 ]特定したリスクの妥当性を検討した。その結果、特①影響度の差が大きく DID 区域内の方が影響度の高いリスク定されたリスクは、文献 4）によるリスクのタイプ『合意形成リスク（補償）』が該当しているが、これはを全て網羅しており、リスクの項目の欠落がないとDID 区域内の地区が地区内人口や移転戸数が多い中で、いう点で一定の妥当性を確認できた。

補償を決定していくことへの負担増に起因しているものと•実事業に携わる区画整理技術者に対して、事業の準考えられる。

備から清算までの 4 段階およびこれらに共通する②影響度の差が大きく DID 区域外の方が影響度の高いリスク

事業資金計画破綻に対するリスクの影響の大小を一『合意形成リスク（換地計画）』が該当しているが、これ対比較法により判断してもらい、これを AHP によっは前述の事業計画段階の『合意形成リスク』と同じ理由がて分析し、事業資金計画破綻に対する影響度を定量考えられる。また、『用地リスク（埋蔵文化財）』、『移管時的に評価した。

期リスク』は、DID 区域外の地区が丘陵地などで大幅に•組合施行の事業地区を DID 区域内と区域外の 2 グ
ループに分類した。そして 3）の定量値に基づき、切盛する必要のある地区が少なくないことに起因して、埋蔵文化財への十分な対応が必要であることや、調整池など

両グループにおける、事業資金計画破綻に対するリ管理に費用のかかる公共施設の設置が必要であること等がスクの影響度を整理した。そして両グループにおい要因として考えられる。

て、影響度の評価結果に差のあるリスクに対して、[ 清算段階 ]DID 区域内外の特性と適合していることを確認した。

清算段階では、DID 区域外では 2 つのリスクの影響度に•以上より、本稿における、リスク特定と事業資金計

大きな差はないが、DID 区域内においては『保留地処分リ

画破綻への影響度の評価の成果は、今後の組合施行

スク』の影響度が大きい。この理由は、地価が下落しても者におけるリスクマネジメントやプロジェクトマネ

資金計画上の予定額を下回らないことが望まれる中で、保ジメントに有用と考えられるが、今後は、本稿で整留地販売が不振となっていることに起因しているものと考理した調査結果の妥当性を検証するとともに、リス

えられ、組合施行による区画整理事業における今後のリスク保有やリスク削減等の対応方針の決定への利用方

クマネジメントにおいて重要であることを意味している。

法などを開発し、リスクに対応した対策を整理する[ 共通 ]

ことが必要である。

①影響度の差が大きく DID 区域内の方が影響度の高いリスク『地価変動リスク』と『制度リスク（補助金）』が該当し参考文献ているが、これは都市再生区画整理事業等の DID 区域内

1） 国土交通省都市・地域整備局市街地整備課：土地区画整理であるために適用される補助制度があることや、地価下落

事業必携（平成 20 年版）、社団法人街づくり区画整理協会、の下がり幅が大きいためと考えられる。
②影響度の差が大きく DID 区域外の方が影響度の高いリスク『コミュニケーションリスク』と『引継ぎ不足リスク』
が該当しているが、これは新たに保留地の購入やアパート

p.8、2008.
2） 経営困難な組合に係る対応指針検討会：経営困難な組合に係る対応指針検討会報告書、p.2、2006.
3） 神奈川県、株式会社フジタ、相模鉄道株式会社、清水建設株への入居等で区域への参入者が多くなることより、施行者

式会社、東京急行電鉄株式会社、弁護士小澤英明、ランドマー

から発信する情報が行き届かないためのクレーム、過剰要ク株式会社：公・民パートナーシップによる区画整理の研究

求等が考えられる。

報告書概要版、p.15、2003.
4） 南方哲也：リスクマネジメントの理論と展開、晃洋書房、

4. まとめと考察
本稿は、組合区画整理事業の施行者を視点として、事業資金計画破綻に影響を与えているリスクを特定するとともに、それらの特定したリスクが事業資金計画の破綻に与え

pp.66-70、2001.
5） 国土交通省都市・地域整備局市街地整備課：平成 20 年度版
区画整理年報、財団法人区画整理促進機構、2008.
6） 加藤豊、小沢正典：OR の基礎 -AHP から最適化まで -、実教出版株式会社、p.5、1998.

る影響度を評価し、知見を得ようとしたものである。
65