講 座

CPD「世界の助け合い」から学ぼう
3回

第居住者参加型住まいづくり─日本のコーポラティブハウス①
丁 志映 ■ 千葉大学大学院工学研究科 建築・都市科学専攻 助教
13 年前からコーポラティブハウス全国推進協議会（旧全国コープ住宅推進協議会）の理事として、国内外のコーポラティブハウスの研発生経緯と供給実態究や普及・推進活動などを行っている。
コーポラティブハウス（以下、コープ住宅）の定義は、旧建設省の定義では「自ら居住するための住宅を建設しようとする者が、組合

日本のコープ住宅は、都市の土地・住宅価格の高騰により、生活防を結成し、共同して、事業計画を定め、土地の取得、建物の設計、衛的・自助的発想から自然発生したと言われている。1968 年に日工事の発注、その他の業務を行い、住宅を取得し管理をしていく方（東京都
本のコープ住宅第 1 号の「コーポラティブハウス千駄ヶ谷」（1978 年 3 月、建設省住宅局）とされている。
式」

渋谷区、4 戸）が建設されてから、旧住宅公団や住宅供給公社など第 3 回目では、世界各国でも独特な分類に入る日本のコープ住もコーポラティブ方式の分譲住宅を供給し、コープタウンと呼ばれ宅の発展経緯と特徴などについて紹介する。日本のコープ住宅のるような規模の大きなプロジェクトを実現した時期もあった。しか位置づけなどについては今後の講座で詳細に説明する。

し、バブルが崩壊し、公的機関が事業撤退した後、2000 年以降は

年別件数
60

累計件数
800
民間

公的団体

プロジェクト（累計）

700

50

年別戸数
1,200

累計戸数
14,000
民間

公的団体

戸数（累計）

12,000

1,000

600
40500
400

30300

20

10,000

800

8,000
600
6,000
400

4,000

200
100100
1970

1980

1990

2000

2010

年

20000

図 1 建設年度別コーポラティブハウスのプロジェクト数

2,000

1970

1980

1990

2000

2010

年

0

図 2 建設年度別コーポラティブハウスの戸数戸
15010050019671970

1980

図 3 コーポラティブハウスの建設年度別戸数と規模分布

36 Ke n c h i k u s h i

2016.9

1990

2000

2010

2015年

註）150 戸以上のプロジェクトは 2 件（1977 年 184 戸、1993 年 252 戸）のみであり、上図から省略

写真 1 左から、賃貸型コープ住宅、スケルトン定借型コープ住宅、株主居住権方式コープ住宅、LLP 方式コープ住宅

民間による多様なテーマのプロジェクトが企画され、実現されつつ物は 30 年間入居者の所有で、地主に地代を支払う。30 年後は地ある。

主が建物を買い取るという買収特約が付いてある。

2015 年 4 月現在、筆者がまとめた日本のコープ住宅の建設供給③株主居住権方式コープ住宅…入居予定者が株主の会社を設立し、「震災復興」や「マンション建替え」時にコーポラティブ方式を取の現況（自らの出資金で建設資金および敷地の賃貸借契約資金などを調達り入れた事例も含む）をみると、730プロジェクト、13,126 戸になる。

し、会社の経営と施設の運営は平等の権利で入居者が行う仕組み

最小規模は 2 戸から、最大規模は 252 戸まである。また、平均住戸である。事例としては、2004 年に建設された「コミュニティハウス

数は 18 戸であるが、30 戸以下の比較的小規模の集合住宅が多く（奈良県、8 戸）がある。
法隆寺」

占めている［図 1〜3］。

④有限責任事業組合（LLP）方式コープ住宅…コープ住宅内の資金の循環をして共助の仕組みをつくるため、共用部を区分所有者が居住者主導型＜企画者主導型

共有することを条件として入居者募集を行う。区分所有者 LLPによる共有床（テナント）経営である。事例としては、2009 年に建設（東京都、23 戸）がある。
された「永山ハウス」

コープ住宅は、一般的に住まい手が建設組合を結成し、建設組合が主体となって集合住宅をつくっていく方式である。コープ住宅の発生初期は、土地探しから住宅取得まで居住者自らが行う「居住者主導型」のコープ住宅が多く登場した。事例によっては、コーディネーターが土地探しや企画の一部を手伝う場合もある。しかし、あ子育て重視の住まいづくりから多様なテーマへの展開

くまでも建設 組合が主体となって進めていく。一般の方々が集まコープ住宅の発生初期は「子どもによい住環境づくり」というテーり、実際に多岐にわたる契約や調整などを建設組合だけですることマが多く、小規模にもかかわらず住まい手は自分の家以外にも集会はなかなか困難である。

室や共用庭などを設けて、子どもを介した良好なコミュニティを構

そのため、近年はプロのコーディネート会社とともにつくる「企築してきた［写真 2］。

画者主導型」のコープ住宅が主流となり、供給数も増えつつある。

2000 年以降には、多様なテーマや目的のコープ住宅が建設さ実際、居住者主導型のコープ住宅は全体の建設供給戸数のうち約れている。共通の住まいづくりの目的や認識を持つ人々が集まって、5％を占める程度であり、残りの大多数は企画者主導型である。

事前にお互いの人となりを知り、建物について共通の理解をした上区分所有と新しい所有形態の試み
日本のコープ住宅は、建設時に組合を結成するが、入居後は個々の居住者が建物を区分所有する。一般的な分譲住宅に近いため、世界のコープ住宅と比べて必ずしも主流ではない。しかし、最近は以下のような新しい所有形態の試みがみられる［写真 1］。
①賃貸型コープ住宅…1993 年に日本で初めて賃貸型として「ある（東京都、14 戸）が誕生し、23 年を経過した今でもこの1 例だじゅ」

けである。居住者主導で賃貸システムを改変しており、賃貸でありながらも、居住者による活発なコミュニティ活動が行われている。
②スケルトン定借型コープ住宅…50〜60 年間の定期借地に、建

写真 2 初期の子育て重視型コープ住宅

2016.9Ke n c h i k u s h i

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写真 3 近年の多様なテーマと目的型コープ住宅。左から、環境共生型コープ住宅、建物ストック利活用型コープ住宅、地域開放型コープ住宅、地域コミュニティ再生型コープ住宅で暮らし始めることで、入居後の愛着と安心感につながる事例が増都心（オフィス街）への定住、地域活性化などを促す。特に、複数のえつつある［写真 3］。

借地権者の住宅が密集しているところは高齢者が多く、建物は老①環境共生型コープ住宅…企画募集の段階から、エコな暮らし、健朽化している。居住者意向に基づく事業計画を行うコープ住宅は、康な暮らし、緑の多い暮らし、既存の緑環境保存、農園付き暮らし

土地所有者と借地権者による共同建替えに大変効果がある。など、明確なテーマになっている場合が多い。近年最も多くみられ④地域開放型コープ住宅…コープ住宅のスペースの一部に地域のるテーマのコープ住宅である。

方々が自由に立ち寄れるサロンや施設などを併設している。乳幼②建物ストック利活用型コープ住宅…空き建物（近代建築物、社員児からお年寄りまで、誰でも気軽に訪れて、お茶を飲み、憩い、交寮、空きビルなど）だったストックを利活用して、好きな間取りを低流できる空間が設けられている。また、コープ住宅内にグループ価格で供給できるメリットがある。現在数例しかないが、今後、コーホームやデイサービスセンターが入っており、民生委員や地域包括プ住宅の新たな市場として伸びる可能性が高い。事例としては、「求支援センターと連携し、地域のお年寄りを招いた食事会を定期的（東京都、11 戸）（大阪府、、「新芦屋コーポラティブハウス」
道学舎」に行う事例もある。

8 戸）などがある。

⑤福祉共生型コープ住宅…高齢者や障がい者を含む一般市民が暮③地域コミュニティ再生型コープ住宅…密集市街地の更新や改善、らすコープ住宅である。障がい児を持つ保護者が中心となり立ち上げたコーポラティブ方式の福祉的共生住宅で、同建物内にグループホーム、居宅介護支援センター、NPO 法人事務所兼交流室などがある。事例としては、2006 年に建設された「ノア・ヒューセット」（神奈川県、6 戸）がある。

コーポラティブハウスの事例
事例 1

大正コーポ─ サウナビルをコンバージョンしたコー

ポラティブハウス

3 階建サウナビルを4 階建てコープ住宅にコンバージョンした例である。築 13 年のRC 造のビルを一部軽量 S 造で増築し、1981 年に竣工した［写真 4］。現在、区分所有で 1 階に店舗が 3 戸、2 階から4階に5 世帯が居住している。事業形態は企画者主導型であり、安価で購入可能な既存の空きビルの発見とコンバージョン活用することの発意は企画者であった。
管理形態は「自主管理」で、世帯数も少ないことから理事や会計以外にも自主的に掃除をしたり、居住者の中で役割分担ができている。入居後も定期的に企画者のサポートも使い、専門家と相談し
写真 4 大正コーポ。外観、住宅内のリビング（左下）、増築部屋（右下）

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2016.9ながら維持管理の業務を行っている。入居後、高齢化を想定した企

写真 5 ノア・ヒューセット。左から、外観、グループホーム、交流室

画者からの提案もあって、いざとなってからでは遅いと居住者間で合意しエレベーターを増築した。入居からすでに34 年経過しており、成熟したコミュニティが築き上げられている。
事例 2ノア・ヒューセット─ 介護・交流施設と複合した福祉共生型コーポラティブハウス

日本における今後のコーポラティブハウスの課題と提言
多くのコープ住宅は、小規模の住戸数であることから共同性が高く、障がい児を持つ主婦の人々が、子女とともに老後も安心して住む目人の結びつきが強いコミュニティが形成でき、良好な維持管理な的でつくった事例である。建物は、地下 1 階、地上 2 階建てとなっどが行われている。しかし、長い月日が経つと居住者の高齢化などており、個人住宅のほか、1 階と5 階にグループホーム、居宅介護によって、共同性の減退がみられ始めている。

支援センター、地下には NPO 法人みんなの家の活動拠点として交今後の対策として、住戸の中古売買、賃貸に関する規約などを流室が設けられており、NPOの事務所も兼ねている。また、管理組工夫し、居住者の入替わりによる共同性の低下を防ぐことなどが考合の会議などでも地下 1 階は使用されている。なお、地下 1 階と5えられる。経年変化後も持続的居住へ向けてのコープ住宅の再生

階は NPOが所有している。障がい者と健常者が暮らす福祉型共生手法や対策などについては次回述べる。

住宅であり、障がい児の溜まり場、市民とのふれあい、地域への情報発信などさまざまな機能を持った場となっている［写真 5］。
コープ住宅の特徴の一つである自由設計で住宅をつくっているため、障がい児のいる家庭では空間づくりにさまざまな工夫がみられる。通常作業などを行っている和室から子どもの寝室の様子が確認できるように一部壁を抜いていたり、浴室での様子が廊下側から確認できるように窓がついているなど、子どもを安心して見守るための工夫がなされている。

チョン・ジヨン
千葉大学大学院工学研究科建築・都市科学専攻助教。2003 年日本女子大学大学院生活環境学専攻 博士（学術）学位取得。日本学術振興会（JSPS）の外国人特別研究員などを経て、現職

自習型認定研修の設問
設問 1

設問 2

日本の第1号のコーポラティブハウスは次のどれか。

日本のコーポラティブハウスの特徴として不適切なものは次のどれか。

a. 求道学舎

a. コーポラティブハウスの事業形態として、居住者主導型が多く占めている

b. 大正コーポc. コーポラティブハウス千駄ヶ谷

b. 建設組合を結成する
c. 賃貸より区分所有が主流である認定教材の設問への回答は、CPD 情報システムのページ

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