消費者問題アラカルト

空き家問題の現状と対策－実家を「放置空き家」にしないために－【取材協力】伊藤 雅一

Ito Masakazu

特定非営利活動法人 空家・空地管理センター 理事

不動産の売買仲介や賃貸管理などを経験後、公的な借り上げ機関の業務に従事。現在、現職のほか、東京空き家相談センター長を務める

さまざまな自治体と組んで空き家対策のセミ初の空き家条例制定とともに10年ナーや個別相談会を実施することもあります。

私が理事を務める特定非営利活動法人空家・空地管理センター（以下、管理センター）は、2013

空き家が増え続けている原因（平成 25）年に設立され、今年でちょうど 10 年になります。立ち上げのきっかけは、2010 年

昨今、空き家が増え続けている背景には、長に埼玉県所沢市が、全国に先駆けて空き家条例寿化、持ち家率の高さ、核家族化が連動していを制定したことです。

ることにあると考えています。

空き家問題は以前からありましたが、なかな人口の多い団塊の世代は、持ち家率が 86％以

か解決に至る手立てがありませんでした。そも上といわれています。核家族化が進んだ現在、後そも空き家問題は、今ある空き家をどうするの期高齢者になっても、子どもと同居していないか、これから空き家の増加をどう抑えるのかとケースも多いでしょう。やがて亡くなれば、そのいう2つの課題が大きな軸になります。しかし、家は空き家となります。団塊世代がすべて後期

10 年前は、空き家を維持管理するだけでも、さ高齢者となる2025 年以降、日本では毎年 150 万まざまなハードルがありました。そのため、も人以上が亡くなる「多死社会」となります。今後、ともと不動産事業をしていた我々が、所沢市かこうした空き家はさらに増えていくでしょう。

ら「広く空き家問題の相談に乗る法人を作って少子化もまた、空き家問題に拍車をかけていほしい」「もっと市民が使いやすいように、安価ます。昔であれば、親の持ち家を長男など子どで空き家の管理ができないだろうか」と相談さもの誰かが引き継いで住み続けていました。しれたことが始まりです。

かし今は、子どもが少ないうえ、「実家には住ま空き家をそのまま持ち続けないのであれば、ないので、実家は要らない」となれば、実家は空不動産業者に相談して売却や賃貸にすることなき家となってしまいます。さらに、子がいないどが選択肢になります。しかし我々のもとには高齢夫婦なら、住んでいる家が空き家になるこ「空き家を持っているが、何から手をつければよとは「待ったなし」です。

いのか分からない」と相談に来られる人が多いです。そのため個別に相談者から悩みを聞いて、空き家を放置しておくことのリスク

家財の整理や建物の修繕などの選択肢を提示し、専門家を紹介するなどして、その人に合った方空き家を放置すると、周囲の住宅に迷惑をか法をコーディネートして、問題解決に向けて伴けてしまうことや、老朽化により売却や賃貸に走しています。また、埼玉県や東京都などからすることができなくなることで、空き家が「負の空き家の相談事業を委託されていることもあり、不動産」となってしまう場合があります。

国民生活2023.610消費者問題
ルラカ

アト

空き家になったとしても、すぐに中古住宅と常に重要になってくるでしょう。

して売却できれば問題ないでしょう。しかし、空き家になって年月が経ち、水回りや外壁が傷め都市部と地方の違いば、当然ながら資産価値は下がります。何年も空き家で、家の中も家財が満載となると、家財を処

日本の現状として、都市部などの便利な場所分するのに 50 万円、修繕で 200 万円、更地にすであれば、多少高くても不動産は売れますが、るために 150 万円など費用がかさみ、売却して不便な場所ではタダでも売れないというほど、も赤字になることがあります。

不動産価格が二極化しています。土地の値段が空き家をそのままにしておくにしても、離れ全然違うので、都市部では土地も建物も高く売て暮らす子どもが、実家に足しげく通えなけれれますが、土地が安い地域で売れるかどうかはば、家の手入れもままなりません。すると、庭建物が鍵になります。に雑草が生い茂り、家の中はカビだらけ、外壁昨今、改めて盛り上がりを見せているようにはボロボロといった状態になり、売却や賃貸も感じる地方への移住ブームにより、地方の空き困難になります。老朽化や地震などによって、家も高く売れると思う人がいるかもしれません

ブロック塀や植木などが隣の家側に崩れてしまが、そのような例は一握りです。地方では、建物えば、管理責任は所有者にあるので、損害賠償が老朽化すれば、不動産の価値がさらに下がるを請求されるリスクもあるでしょう。

ことは明らかなので、とにかく早く動くことが大事です。実家が必要なのか不要なのかについて親族間で相談し、売るなら早めに売る、ひとま2024年4月から相続登記義務化がスタートず持ち続けるなら、外装や内装、庭の手入れなどの適切な管理をして維持してほしいです。

親の死後、空き家となった実家を売却も賃貸にもせずに、取りあえず維持しておくにしてもマンションの空き家問題固定資産税などがかかってきます。
これまでは、相続登記が義務づけられていな

空き家というと戸建てをイメージしますが、かったために、相続後も登記変更されずに所有マンション特有の問題もあります。そもそもマ者不明となった不動産が増えてしまいました。

ンションは駅に近い物件など、購入時から売却

そのような場合でも、自治体は所有者が亡くなっや賃貸を想定しているケースが多いので、戸建て死亡届が出された後に、戸籍を調べるなどしてと比較して、市場に流通しやすいです。て相続人である長子などに固定資産税に関するそのため戸建てとは違う問題があります。例

書類を送るといった手続きを行ってきました。

えば、マンションの所有者が亡くなった後に売今後は、法改正により2024 年 4 月から相続登却をしないとなると、管理費や修繕積立費の支記が義務化されます。不動産取得を知ったとき払い問題が残ります。

から 3 年以内に正当な理由なく名義変更登記をまた、かつてのニュータウンをはじめとして、しないと、10 万円以下の過料の対象となります。

少し古いマンションであれば、解体や建て直し空き家を維持するための費用（水道光熱費等）などで所有者の合意が必要なのに、持ち主がどや固定資産税などを考えても、やはり所有者でこにいるか分からない、投資目的で購入した人ある親が認知症になったり亡くなったりする前が実際に住んでおらず、空き家化していてトラに、実家をどうしていくのか話し合うことが非ブルになっている、などの問題もあります。

国民生活2023.6

11消費者問題ルラカア

ト
門の相談窓口を頼ったほうがスムーズではない

相続資産の共有の課題

でしょうか。

不動産資産を相続した子どもたちが、土地・建物をそれぞれ共同名義とすることもありますが、親世代と子世代ができること将来的なことを考えるとおすすめできません。
子どもの中の誰かが、共有不動産を売却したい

最近、相談者には世代交代がみられ、所有者と考えたとしても、全員の意見が一致しないとである親世代から子ども世代に切り替わってき売りに出すことができません。子どもの中の誰ています。
親の家を既に相続ずみの人もいれば、かが亡くなると、その子ども（孫）が相続するこ今後相続予定の人もいます。相談内容は「空き家とになり、共有不動産をどうしていくかというの使い方に関して兄弟姉妹でもめている」「遺産話し合いで意見が合わなくなることもあります。

分割協議がまとまらない」「子どもから実家を要

このようなことから相続人が複数いるケースならないと言われて困っている」などが多いです。

どでは、「不動産は不動産」「 お金はお金」と分けいずれも空き家問題に直面する前に自分の家にたほうがよい、とアドバイスしています。相続ついて考えたり、親子間で話し合ったりしてお人の意向が早期にまとまるようであれば、共有けばよかったと後悔する事案ばかりです。となっている空き家は早いうちに売却し、お金親世代はできる範囲で、家財の処分をどうすで分けるほうが賢明だと思います。

るか、不動産を誰に相続させるのか、相続後に家をどうしてほしいのかなどを決めておく必要があります。子ども世代は、親に「いつまで実家空き家問題で困ったときに住む？」「高齢者施設に入ったら実家はどうす管理センターの相談者の多くは、空き家問題る？」と意思を確認しておく必要があるでしょう。に手をつけるのが遅すぎたことで困っています。

親の死後の話に触れることになるので、話しに親が認知症になって施設に入居したり、亡くなっくいとは思いますが、親子で人生の設計図や年たりして、実家が空き家になってしまったが、こ表を作って、実家の処分や売却時に必要な費用れまで実家について何も決めてこなかったので、などについて話し合う「親子会議」
はとても大切

今後何をどうすればよいのか分からない、さらです。自分の老後資金から空き家の解体費用をには既に空き家となっている実家が、管理が行出してくれる親ばかりではないですから、子どき届かなくなったことで大変な状況になってもたちも真剣に考えないといけないでしょう。

困っているという人もいます。空き家問題は、先送りにしていたら急に親が亡くなって大ごと不動産をどうするかというだけでなく、維持すになってしまったという例も少なくありませるのであれば管理方法をどうするか、家財の処ん。今から家を買おうと考えている人も、その分はどうしたらよいのか、名義変更や相続につ資産を数十年後にどうしていくか、考えておくいてどうしたらよいのかなど、問題が複雑に絡とよいと思います。
日本人の資産の中で、一般的に一番大きいのみ合っています。
自分で現状の課題が把握できていれば、自治は不動産です。その不動産を「負動産」にしない体の相談窓口でも、それぞれの事情に合った専ためには、親子間で十分に話し合っておくこと門家などを紹介してもらえるでしょう。
しかし、や、自分の死後に不動産をどのように活用しても「何をどうしたらよいのか分からない」と困り事らいたいかを事前に考えておくことが大切です。

が漠然としているのであれば、我々のような専

国民生活2023.6

12（取材：国民生活センター広報部）