税務・財務相談Ｑ＆Ａ！

税務・財務相談平成27年分の路線価が平成27年７月１日に公表されました小林 由拓（こばやし ゆきひろ）
小林由拓税理士事務所
税理士

前回は NISA（少額投資非課税制度）とジュニア NISA について説明させていただきました。さて今年も７月１日に国税庁から路線価が公表されました。福島県においては相続税の改正による課税ベースの拡大にともなう納税者の増加、また東日本大震災、福島第一原子力発電所事故の影響による人口移動にともなう地価の上昇で路線価に接する機会が増えてきています。そこで今回は、路線価と公示地価、基準地価について説明させていただきます。

〔質問〕

路線価、公示地価、基準地価とはどのようなものですか。

公示地価、基準地価が敷地についての価格（単価）なのに対して、路線価は「路線」に対して価格が決められます。つまり、その路線に面する宅地の価格（単価）はすべて同じという考えかたで、〔回答〕

個々の敷地における価格はその形状などに応じて１．路線価、公示地価、基準地価について補正をします。ただし、大都市部の幅の広い路線⑴などでは、上り車線側と下り車線側、あるいは道路線価とは路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の２種類があり、一般的に「路線価」とい路の途中から別々の異なる価格が付けられる場合もあります。

えば「相続税路線価」のことを指します。「固定都市部の市街地では、ほぼすべての路線（公資産税路線価」は、一つひとつの土地の固定資産道）に対して価格が付けられるため、その基礎と税評価額を決める際の基準となる価格です。相続なる調査地点（標準宅地）の数は約36万（2012年

税路線価は、相続税および贈与税の算定基準となの場合）にのぼります。後記の公示地価や基準地る土地評価額で、後ほど説明する公示地価の８割価における調査地点の10倍を上回る数のため、評程度が目安とされています。調査は相続税法に基価時点は毎年１月１日ですが、これが公表されるづいて行なわれ、国税庁（国税局）がそれぞれののは７月１日となっています。全国の路線価図価格を決定します。

（過去３年分）は国税庁のホームページでみるこ

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路線

価図とができます。路線価図には１平方メートルあた都市計画区域以外でも土地取引が相当程度見込まりの単価が千円単位で表示されていますので、たれるものとして省令で定められた区域が対象に加とえば図中に「200」とあればその単価が20万円わります。公示される価格はその年の１月１日時ということになります。

点で、３月中旬頃に発表されます。

⑵

公示地価とは

公示地価は公共事業用地の取得価格算定の基準

公示地価は、地価公示法（昭和44年法律第49とされるほか、「一般の土地取引価格に対する指号）に基づき、国土交通省による土地鑑定委員会標となること」「適正な地価の形成に寄与するこが毎年１回公示する標準地の価格で、調査は昭和と」が目的とされています。そのため、それぞれ46年（地方圏は昭和47年、一部の用途は昭和50の土地がもつ本来の価値（売り手にも買い手にも年）から毎年実施されています。公示対象は原則偏らない客観的な価値）を評価することになってとして都市計画法による都市計画区域内ですが、おり、現存する建物などの形態に関わらず、対象

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土地の効用が最高度に発揮できる使用方法を想定の性質や目的、評価方法などは公示地価とほぼ同したうえでの評価が行なわれます。それぞれの地様に考えて差し支えなく、大きく異なるのは価格

点につき、２人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定時点（基準日）が７月１日（公示地価は１月１評価を行ない、その結果を調整したうえで価格日）である点です。こちらは毎年９月20日頃に公が決定されるため、標準地の単位面積あたりの表されます。

正常な価格 （更地価格）だというのが建前です。

また、根拠となる法律が国土利用計画法施行令公示される際には、「住宅地」「商業地」「宅地見（昭和49年政令第387号）（公示地価は「地価公示込地」「準工業地」「工業地」「調整区域内宅地」法」）であること、調査の主体が都道府県（公示に分類されます。

地価は国）であることなどが公示地価と異なって

ちなみに2013年の公示地価では、公示対象の区います。さらに、公示地価が都市計画区域内を主市町村が1,389（東京23区および785市538町43村）、な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区対象の標準地が26,000、評価を行なった不動産鑑

域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林定士は2,706人（数字はいずれも国土交通省公表

地なども含んでいます。

資料による）となっています。

調査の対象となる基準地の多くは公示地価と異なお「公示地価」ではなく、「地価公示」「地なっていますが、一部は公示地価の標準地と重複

価公示価格」「公示価格」「標準価格」「標準地価しているため、半年ごとの地価動向を確認するこ格」などさまざまな表記もされていますが、細かとができる場合もあります。調査対象地点のこと

くいえば「地価公示法による標準地の価格」またを公示地価では「標準地」といい、基準地価ではは「地価公示制度による標準地の価格」あるいは「基準地」というところも違っています。

「地価公示に基づく地価」です。公示地価の詳し

ちなみに2012年の基準地数は、宅地（住宅地、い内容については、国土交通省による「土地総合商業地、工業地）が21,908地点、林地が556地点、情報ライブラリー」でみることができます。

合計22,264地点です。調査対象範囲は公示地価よ⑶

り広いものの、地点数は公示地価よりも少なく

基準地価とは公示地価とよく似たものに基準地価があり、調なっています。なお、公示地価では評価にあたる

査は昭和50年以降、毎年実施されています。価格

不動産鑑定士が１地点につき「２人以上」となっ

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税務・財務相談Ｑ＆Ａているのに対し、基準地価の規定では「１人以上」

国内の土地取引における価格はこの二つを目安ととなっています。また、公示地価と同様に、このして取引されます。

ところ数年は基準地数が年々減りつつあります。

一方、路線価は、「相続税路線価」と「固定資「基準地価」というだけでなく、「基準地価格」産税路線価」の２種類で構成されます。「相続税「基準地の標準価格」「都道府県地価」「都道府県路線価」は、相続税および贈与税の算定基準とな基準地価格」「地価調査価格」など、さまざまなる土地評価額で、「固定資産税路線価」は、一つ表記がされるところは公示地価と同じですが、そひとつの土地の固定資産税評価額を決める際の基れぞれの自治体から公表される際には「○○県基準となる価格です。

準地価格」のように表されることが多いです。基建物が面している道路（公道）で価格が決まり、準地価の詳しい内容については、公示地価と同様同一の道路であればどの場所もすべて同じ単価でに、国土交通省による「土地総合情報ライブラすが、敷地面積の大きさ等に応じて補正されます。

リー」でみることができます。

車線数が多い道路では上り車線と下り車線、道路の途中から価格が異なることもあります。「相続２．路線価、公示地価、基準地価のまとめ

税路線価」は国税庁（国税局）、「固定資産税路線

上記のように路線価、公示地価、基準地価は、価」は各市町村が算定しており、毎年１月１日時ともに土地価格のことを表わしていますが、管轄点における１㎡あたりの価格を表わします。なお、官庁と算定方法、算定目的が異なります。

路線価というと一般的には「相続税路線価」のこ「公示地価」と「基準地価」はその算定方法、とを指します。

利用目的から１つにまとめられます。
「公示地価」
は、国土交通省の土地鑑定委員会によって公示さ

このように路線価、公示地価、基準地価はそれれ、全国の都市計画区画内にある標準地の毎年１ぞれ違う利用目的や計算方法で成り立っています。

月１日時点における１㎡あたりの価格を表わし毎

路線価は相続税や贈与税の計算に使われるだけで年３月下旬に公表されます。「基準地価」は、各なく、事業承継対策に必要な自社株の算出にも利都道府県によって公示され各都道府県知事が選び用されます。経営者の皆様には事業を円滑に継続都市計画区画外の土地も含まれます。毎年、７月していくために必要不可欠な要素となりますので１日時点の価格を基準として９月に公表されます。

ぜひお役立てください。

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