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土地総合研究 2017年冬号

特集

既存住宅流通市場の活性化に向けて

不動産取引の仲介サービスと事業規制のあり方

日本大学 准教授
安藤 至大
あんどう むねとも

1．はじめには合意の上で交換を行うことである。

労働・住宅・結婚など、様々な市場において、このような取引が行われると、取引の前よりもその取引当事者同士が直接的に相手を探すのでは双方が満足度を上昇させることになる。その増加なく、仲介事業者が活用されるケースがある。こ分のことを交換の利益、または余剰という。そしれには、狭義のサーチコストを下げるだけでなく、て長い歴史を持つ価格理論では、交換の利益を最取引時の情報の非対称を軽減・解消する、また助大限に実現させることを目的として、市場におけ言により過度な期待を調整するなど多くのメリッる自由な取引と政府介入との間の適切な役割分担トが存在する。また各市場において、より良いマが考えられてきた。

ッチングを円滑に実現させるための取り組みをミクロ経済学の講義では、最初に交換の利益に個々の事業者が独自に行うほか、業界団体によるついて学んだら、その次のステップとして完全競自主規制や政府による公的規制が行われている。

争市場という理想的環境について学習することに

しかしこれまで各分野における仲介事業規制は、なる。ただしこれは現実の世の中の市場がそのよそれぞれ独自に発展しており、他国の制度等は参うな理想的なものであると主張しているわけでは考にするものの、他分野における取り組みを参考ない。
あくまで現実を理解するための手段として、にすることは少なかった。そこで本稿では、まず理想的な姿を先に学んでおくのである。

効率的なマッチング形成のための仲介業の役割とそれでは完全競争市場とはどのようなものか。

それに対する規制のあり方について経済学の考え

それは、特定の財やサービス（例えば青森産の通方を整理する。また今後の課題として、他分野で常サイズのリンゴ）に注目したときに、行なわれている規制を参考にすることの意義につ(1)その財・サービスを取引する市場が存在していいて議論したい。

ること(2)その財・サービスの品質を売り手と買い手の双２．完全競争市場における取引
ミクロ経済学において、私たちが最初に学ぶのが交換の利益についてである。例えば、A と B という二人の人間がいて、A はリンゴを持っているがミカンの方が好きで、また B は反対にミカンを方がそれなりに良く知っていること(3)売り手と買い手が多数存在するために、取引が相場の価格で行われていること(4)取引の相手探しや取引条件の交渉といった取引に付随するコストが低いこと持っているがリンゴの方が好きだとしよう。この(5)その財・サービスの生産活動や取引後の消費行とき二人ともがより幸せになる手段がある。それ動が、取引当事者以外に影響を与えないこと

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67などの条件を満たす市場である。そしてこのようる人が、売り出されている特定の中古物件に関心な市場では、取引相手に容易に出会えるため、売を持ったとしても、その物件の現状や管理の程度り手と買い手が直接的に取引をすることが想定さなどを知るのは難しく、情報の非対称が存在する。

れ、取引の仲介者は存在しない。

そして一点ものであることから、相場の価格も存完全競争市場の条件を完全に満たす財は少ない

在していない。

が、分かりやすい例として、米ドルと日本円を取引する外国為替市場を考えてみよう。

３．取引の仲介サービスが果たす機能

ドル円市場は、世の中のありとあらゆる経済活

既存住宅を取引する際には、取引当事者同士が動の中でも、これ以上ないといって良いくらいに直接的に相手を探すことは稀であり、仲介事業者円滑な取引が可能な環境だと言える。その理由とを活用するケースがほとんどである。なぜ直接的して次の 4 点が挙げられる。に取引をしないのだろうか。

(1)まず取引の対象は米ドルや日本円といった通それには幾つかの理由がある。まず仲介事業者貨なので、お金を払って受け取る「商品」の品を利用する方が、直接的に相手を探すよりも探索質は明らかだ。
なにしろ世界中でまったく同じ費用（＝サーチコスト）が下がることが挙げられものが取引されている。

る。

(2)またパソコンやスマートフォンを通じて FX 取

例えば、川崎市に住む A さんが、子供が独立し引業者などにアクセスできるため、取引の相手たタイミングで家の住み替えを考えているとしよを探すことが容易だ。家にいても、ベッドの中う。具体的には、自分の所有しているマンションででも取引ができる。の部屋を売却したいケースを考える。このとき自(3)そして市場は常に開いていて、24 時間いつでも取引が可能だ。

分の家を買ってくれる人を直接探すのではなく、通常は不動産会社に仲介を依頼することになる。

(4)加えて、売り手と買い手が多数存在するために、これは自分でやるよりも専門家に任せた方がより常に売値と買値が提示されている状況であり、早く、またより多くの買い手に出会うことができその相場の価格で好きな量だけ売り買いがでるからだ。

きる。このような環境下では、買い手が相場よそして家を探している人にとっても仲介事業者りも安く買いたくても誰も売ってくれないし、を利用することは有益である。例えば、B さんが売り手が高く売りたくても買ってもらえない。

会社への通勤に便利なエリアで、4 人家族向けのよって取引したいなら相場の価格で行うしか中古マンションを探しているとしよう。このときなく、取引条件を交渉する余地はない。

自分で各駅毎に街を歩いて売り物件を探すようなこのような外国為替市場の性質を見ると、先ほことは普通はしない。インターネット上のデータ

どの完全競争市場の条件を相当程度は満たしていベースに希望の条件を入力し、該当する物件を絞ることがわかる。これに対して、私たちが日々のり込んでから内覧をしに行くのが普通だ。または生活において必要とする財・サービスの取引は、地域の不動産会社に行って担当者に希望を伝えて多くの場合、完全競争市場の条件を満たしていな相談に乗ってもらうこともあるだろう。

い。

仲介事業者を利用することには、他にもメリッ具体例として、既存住宅の流通について考えてトがある。仮に、家を探している B さんが無事にみよう。まず住宅には、全く同じ財というものは希望条件に合う物件を見つけたとしよう。しかし存在しない。仮に同じマンションの隣同士の部屋金額的には予算内であったとしても、その物件のであっても、その広さや間取り、また眺望等に何管理状態や最低限のリフォームにどの程度のお金らかの違いがある。また物件の購入を検討していがかかるかといった情報を自分で入手するのは難68

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しい。また不動産売買や登記に必要な手続きにつ自助努力に加えて、業界団体による自主規制や政いて自分で学んでから実行に移すのにも手間がか府による公的規制が重要となる。

かる。このとき仲介事業者にそれらの手続き等を任せることができれば、探索費用だけでなく、物件購入に付随して発生する取引費用を下げることにもつながる。

５．仲介事業への規制
不動産取引の仲介事業を行う際には、様々な規制に直面することになる。例えば、宅地建物取引

また仲介事業者が果たす別の機能として、取引業法では、不動産売買や賃貸借を仲介する際に、に関する希望条件についてアドバイスを受けるこ

購入予定者や入居予定者に対して物件や条件面にと、また過剰な希望を修正する手助けなどもある。

かかわる重要事項の説明をしなければならないと

例えば、家を売りたい A さんは、自分の物件を定められている。

3,000 万円以上で売りたいと考えていたとする。

また手数料にも上限が定められている。まず売しかしその希望売却価格が高すぎれば、購入希望買の場合、売主と買主のそれぞれから取引金額の者はなかなか現れない。思い入れがある物件だか3％＋6 万円＋消費税が手数料の上限とされていら高値で売りたいとか、住宅ローンの残債がる（取引価格が 400 万円以上の場合）。また賃貸の3,000 万円だから少なくともその金額は欲しいな

場合も、大家と賃借人の合計で賃料 1 か月分＋消どと言っても、買い手にとっては関係のないこと費税が手数料の上限であり、原則として両者の折だからだ。また反対に価格設定が安すぎても、す半とされている（ただし了承がある場合には、一ぐに買い手は見つかるが、もっと高くても売れた方から得ることもできる）。

はずであり、その差額分だけ損していることにな

このような規制は、サービス利用者と仲介事業る。このとき専門家によるアドバイスは、売り手者との間にある情報の非対称の問題を軽減するたにとって適切な価格設定をする助けになるだろう。

めにも有益なものと考えられるが、時代の変化等

もちろん仲介事業者を用いることには金銭的なを踏まえて、その見直しを求める声も大きい。例費用も発生する。しかし自分で全てやった場合にえば売買に関する手数料の上限規制について、予かかる手間暇を考えると、多くの場合は結果的に想される取引価格が低い既存住宅に関しては上限「安上がり」になることが考えられる。

を引き上げてはどうかという意見がある。それは低価格物件の場合、仲介事業者が手間に見合った

４．仲介サービス利用者にとっての不安手数料を得られないために、そもそも媒介契約をそれでは不動産取引の当事者である売り手や買締結することを望まないかもしれないこと、またい手が仲介事業者に依頼する際に、どのような点仮に媒介契約を締結しても積極的に取引を成立さを心配するのかを考えてみたい。まず強引な勧誘せようと努力するインセンティブを持たないことを受ける心配があれば、気軽に相談には行けないが考えられるからだ。

だろう。またサービス担当者の能力が十分な水準

また日本の不動産取引市場には、社会的観点かであるか、またアドバイスの内容が標準的な内容らは望ましくない商慣行が存在することを指摘すなのかが分からない場合にも、やはり依頼しにくる声もある。例えば、米国では、不動産仲介を行くなる。そしてサービスの対価がどの程度の金額う際には、売主か買主のどちらか一方の代理しかになるのかが明確でなければ、事後的にトラブルできないが、日本では両方の代理（いわゆる両手になるかもしれない。

取引）が可能である。これに対して、利益相反のこのように担当者の能力やサービスの質等、観点から米国のものと同種の規制を日本でも取り様々な面で情報の非対称の問題があるとき、当事入れるべきではないかといった点は現在でも議論者が行うシグナリングやスクリーニングといったされている。

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６．規制改革の手法
このように時代に合わなくなった規制や望まし69

ぞれの事業分野毎に様々な事業規制が行われている。

くない商慣行などを改革する際には、どのように例えば、有料職業紹介の場合、まず市場参入はすれば良いのだろうか。理論的な研究が参考にさ許可制であり、また原則として労働者側からは対れることもあるが、やはり最も有益なのは他国の価を取ることはできないという手数料規制が存在

法制度や商慣行についての情報だろう。

する（年収 700 万円を超える場合などの例外あり）。

具体例として、2016 年に行われた区分所有建物

また結婚相談所の場合、業法による規制はなく、の標準管理規約改正を考えてみたい。この改正は事業者には消費者保護法、特定商取引法、個人情筆者も委員として参加した「マンションの新たな報保護法を守ることが求められる。

管理ルールに関する検討会」の議論を経て行われこのように各分野における仲介事業規制にはたが、例えば、それまでの標準管理規約では、理様々な違いがあり、それぞれ独自に発展してきた。

事会を置いて、その理事長が管理者になることがそして規制の見直しを行う際には、他国のルール標準的な姿として想定されていた。

等が参考にされることが多いが、他分野におけるこれに対して、フランスやイタリアなどでは、取り組みが参考にされることは少ない。

マンションの区分所有者が外部の専門家を管理者

例えば、上記の手数料規制を考える際に、有料に選任して、総会や理事会がその管理者を監督す

職業紹介事業のように労働者側からは原則としてる形式を採用することが多い。そこでフランスや手数料を取ることができないことは、本当に労働イタリアを参考に、外部専門家を活用する管理手者にとって望ましいのだろうか。また不動産取引法も選択肢として改正規約に取り入れることになの手数料率上限規制は、比較的取引価格が低い中った。またこれまでの規約では、管理実務を行う古物件の流通を阻害しているのではないか。これ

管理業者が、総会や理事会をサポートし、実質的らのような問題を考える際に、他分野での規制内にその意思決定を左右するなど利益相反が起きや容を参考にすることで、より良いマッチングを円すい状況も多かった。これも諸外国では実質的に滑に実現することが可能になるのではないだろう

禁止されていることから、その考え方を参考にしか。

つつ、規約改正の議論が行われた。
これに対して、他国の制度等を参考にするだけでなく、他分野における規制を参考にしてはどうかという問題意識を筆者は最近持っている。

７．仲介事業の経済分析
近年、市場における取引に関して、仲介事業者の果たす役割を直接的に扱った研究が増えている。

私たちの生活において、取引当事者が仲介事業

そ の 代 表 的 な も の と し て 、 Rubinstein and者のサービスを利用するケースは不動産取引以外

Wolinsky (1987)や Watanabe (2010)、また最近でにも多く見られる。例えば、中古車の売買を行うは Gautier, Hu, and Watanabe (2016)が挙げられ中古車販売店、求職者と求人企業の間を取り持つる。これらの研究では、どのようなときに売り手雇用仲介事業者、また結婚したい男女をマッチさと買い手の間での直接的な取引が行われ、またどせる結婚相談所などがある。これらを大きく分けのようなときに仲介が必要となるのかを理論的にると、売り手から一度買い取ってから買い手に販整理することが主なテーマである。

売する形式（中古車など）と複数の取引当事者をまた仲介事業者の役割について理解するために引きあわせる形式（結婚相談所など）がある。ちは、二面市場の研究も重要である。
二面市場とは、なみに既存不動産取引を仲介する場合、どちらのプラットフォームの両側に消費者と生産者がいるパターンも存在する。

ような状況を指している（Rochet and Tirole,

このように仲介事業とは多様なものだが、それ2006）。例えば、コンピュータゲーム機には、その70

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ゲーム機向けにソフトウェアを開発するゲーム会社も多数存在するし、またそのゲーム機を所有していてソフトを購入する消費者も多数存在する。
このとき魅力的なソフトが多ければ、このゲーム機を購入する消費者も増えるし、ゲーム機を所有する消費者が多ければ、潜在的な顧客が多いことからソフトメーカーが魅力的なゲームを開発する動機を持つことになる。このような利用者が多いことが、それにより利用者にとっての魅力を高める性質をネットワーク外部性という。不動産の仲介についても、同様に、魅力的な物件を多数紹介できる仲介事業者のところにより多くの利用者とより良い物件がさらに集まる性質がある。

８．おわりに私たちの生活を豊かなものにするためには、人々の間で行われる取引をスムースにすることが欠かせない。そのためにも上で紹介したような仲介事業の経済理論的な基礎研究をさらに深めるだ
けでなく、個別の市場においてどのような事業規制を行うことが望ましいのかを、他分野における規制の仕組み等も参考にしつつ検討することは今後の課題である。
筆者も具体的な研究計画を既に幾つか進めているが、より良い事業規制の仕組み作りがより活発になることに期待したい。
参考文献
Gautier, P., Hu, B., and Watanabe, M. (2016)“Marketmaking Middleman,” IZA DP. No.10152.
Rochet, J.-C. and Tirole, J. (2006) “Two-sidedmarkets: A progress report,” Rand Journal ofEconomics, 37, pp.645-667.
Rubinstein, A., and Wolinsky, A. (1987) “Middlemen,”
Quarterly Journal of Economics, 102, pp.581-593.
Watanabe, M. (2010) “A model of merchants,”
Journal of Economic Theory, 145, pp.1865-1889.