東口再開発の見直し方針

令和６年６月

福 島 市
福島駅東口地区市街地再開発組合

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はじめに
福島市は、コンパクト＋ネットワークによる持続可能で効率的な多極分散型の都市づくりを目指している。中心拠点として福島駅周辺に高度な都市機能の集積を図るとともに、地域拠点として、地域特性に応じ居住・商業・医療・観光機能等の集積を図り、それらを公共交
通等によりネットワーク化するものである。
県都の玄関口である駅周辺は、モータリゼーションの進展とそれに伴う消費者行動の変化により、次第に賑わいが失われてきた。今回の見直し検討を通じ、物価の急騰やコロナ禍
による急激なライフスタイルの変容などの打撃を受け、大規模な民間投資を呼び込むだけの魅力が乏しくなっていることが明らかになった。いわば、慢性的な疾患を抱えながら急性期の治療が必要な状況と言える。
東口再開発（福島駅東口地区第一種市街地再開発事業）は、県都構想（風格ある県都を目指すまちづくり構想。平成３０年１２月）において、駅前の活性化と市施設の戦略的再編整備を目標として官民連携により進めることとした。基本計画（福島駅前交流・集客拠点施設
整備基本計画。令和２年３月）の策定を経て、令和３年７月には組合（福島駅東口地区市街地再開発組合）が設立。同４年にはテナント交渉等の目途が立ち、現在の事業計画・権利変
換計画が認可されて着工に至った。しかしながら、その後、物価高騰やコロナ禍等の影響を受けて、大幅な見直しを行う必要に迫られた。加えて、西口の大型商業施設の撤退が明らかとなり、西口の空洞化も懸念された。
このため、長年の課題である東西自由通路や駅舎・駅ビルの改築などを含め、駅周辺のまちづくりを改めて考える機会と捉え、東口再開発の見直しを先行して議論・検討するとともに、西口の大型商業施設撤退後の絵姿や駅東西の動線のあり方など、東西一体のまちづくりを検討していくこととした。ここまで、２度の市議会全員協議会、４回の検討会（有識者・関係者等による福島駅周辺まちづくり検討会）を開催したほか、３回のタウンミーティング、６回の出前講座など様々な機会を活用して市民のご意見を伺ってきた。こうしたなか、令和６年５月１６日、検討会から市・組合に対し「東口再開発見直しに関する提言」が提出されたところである。
これを受け、市・組合は以下の方針により東口再開発を見直し、まちに開かれまちに融合する、福島ならではの個性的な拠点を一刻も早く整備することにより、以て、駅周辺のまちづ
くりの起爆剤とし、魅力的な街なかの実現を図る。

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１. 見直し概要（１） コンセプト
今回の見直しに当たり、検討会や市議会、タウンミーティング等における意見を踏まえ、改めて東口再開発全体のコンセプトを明確にすることとした。
『にぎわい・文化・つながりが生まれる《たまご》 =ＦＵＫＵＳＨＩＭＡ ＥＧＧ=』
市内外の多彩な人々が、集まり、混ざり、触発しあい、にぎわい・文化・つながりを生み出していく。わくわくする未来が、つぎつぎと生まれる。そんな豊かなたまごが福島駅前に誕生するよう、実現を目指す１２のシーンとして、・音楽に高揚する・コアなファンが集う・スポーツで盛り上がる
・ふくしまの食にワイガヤする・文化パフォーマンスに酔う／最新の技術や製品に触れる
・新しい文化芸術を知る
・ふくしまや日本・世界の名産に出会う・多様なネットワークが生まれ深まる／新しいアイデアがひらめく・ふらっと立ち寄ってのんびりする／開放的な空間で憩う
・我が家のリビングのようにくつろぐ・異なる価値観が交差する
・同時に多様なシーンが生まれるを設定する。こうした多様なシーンの実現のため、市・組合が一緒になって東口再開発
全体の事業計画を見直すとともに、管理・運営面での検討を進めることとする。
（２） 事業概要① 用途
住宅、駐車場、駐輪場、商業、事務所、市施設② 施設構成住宅棟（保留床）

分譲マンション100戸程度

駐車場棟（権利床）

駐車場500台程度、駐輪場200台程度、権利者店舗

公共棟（保留床）

フレキシブル・ホール（最大１,５００人程度収容。３分割利用が可能な平土間式で、一階に配置し大屋根広場とつながる空間とする。以下「ホール」という。）、会議室・スタジ
オ等、まちなかリビング（日常の交流機能を備えた展示空間）、大屋根広場、屋上広場ほか

商業・事務所棟（権利床） 飲食・サービス・物産等、創造的ワーク･交流スペース（交流機能が充実したインキュベーション施設、シェアオフィ

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ス、コワーキングスペースなど）ほか③ 構造･階数・面積規模
住宅棟 ……

鉄筋コンクリート造・１３階・９,７００㎡程度

駐車場棟 …… 鉄骨造・６階・１６,０００㎡程度
公共棟 ……

鉄骨造・４階程度・１３,０００㎡程度

商業・事務所棟 鉄骨造・１０階程度・１７,５００㎡程度④ その他⚫ 可動建具、移動観覧席、バルコニー席・演出用バトン、プロジェクションマッピングが可能な映像設備など、フレキシブルな利活用、魅力的な演出等のために必要な仕掛けの実現を図る。
⚫ ユニバーサルデザインを取り入れ、ZEB Ready以上の環境性能の実現を図る。
また、帰宅困難者受入れ等の拠点として機能するよう地域防災計画等に位置づ
け、耐震安全性・非構造部材・建築設備等の整備目標を定めてその実現を図る。
（３） スケジュール
令和１０年度内の竣工、早期の供用開始を目指す。
（４） 事業費の見込みと経済効果
設計前でありプラン・仕様・設備等が固まっていない段階であること、物価・金利等が上昇局面にあることから、以下に示すのは参考想定である。
① 全体事業費

５50-５８０億円程度② 市施設取得費

２５０-２70億円程度
国庫補助金や有利な地方債の活用を検討し負担を軽減。

③ 市施設管理運営費 年間６-７億円程度④ 経済効果

年間４０-５０億円程度（再開発エリア全体。ホール稼働率は８５％として試算。）

２. 見直しの考え方（１） にぎわい・文化・つながりが生まれる「広域的拠点」
県都構想・基本計画と同様に「広域的拠点」としての位置づけは変わらず、市民生活
向上と文化の発展のみならず、市外・県外から多くの人を呼び込み、多様な交流とにぎ
わいの創出を図り、コンベンション機能と回遊性を強化するものである。市内外から人を呼び込む魅力と個性ある空間・施設を整備する。
ただし、今回の見直しに係るホールは、本格的な舞台芸術や高度な音響性能が必要な演奏会等の開催が困難である。市施設の戦略的再編を進めるうえで、公会堂の一部機
能（劇場機能）の確保については、既存の県施設・市施設との整理も含め必要性を改め4

て検証し、その在り方や整備方策を検討する。
（２） 街なか再生の起爆剤
駅前に大規模な民間投資を呼び込むだけの魅力が乏しくなっており、アパレル等物販など商業規模を縮小するとともに、バンケット機能付ホテルの誘致を見送らざるを得なかった。大規模なコンベンション開催において、ワンストップ型から連携型へ、会議（コンベンション）・宴会（バンケット）、宿泊（ホテル）の各機能を周辺施設と分担・連携していく必要がある。
こうしたなかで、街なかの投資環境を改善するためには、まず人が集まる拠点・仕掛けが必要である。駅周辺の集客力を強化するため、公共が率先して投資を行い、コンセプ
トに沿った機能の充実を図る。
また、居住人口、オフィス、これに伴う就業人口が長期的に街なかから流出・減少している現状に歯止めをかけるため、マンションや新たな働き方に対応したオフィス等を供給する。常在人口の増加により、日ごろからの人の流れの回復を図る。
東口再開発を起爆剤として、街なか再生の４つの要素である、「人が住む」「人が働き学ぶ」「人が集まる」「人が流れる」環境づくりを進める。これにより街なかの体質を改善し、商業・ホテル等の立地が進む好循環の実現を図る。
（３） コロナ禍を経た変化など新たな流れへの対応① 駅周辺の会議場等不足への対応
コロナ禍で止まっていた各事業者・各団体の会議・会食、各種学会等の大会などが再開されている。しかしながら、駅周辺においては、大規模な会議・会食の場が相次いで閉鎖され、現状、エルティ（８６０㎡／最大５２０人程度）とグリーンパレス（５１０㎡／最
大４００人程度）などとなっている。この現況に、会場が確保できないなどの訴えが市内各団体等から届いており、コンベンション誘致活動においても、本市開催を断念せざ
るを得ない、せっかくの機会を逸失してしまう事態も生じている。
こうした状況を受け、会場不足に対応し、日常的な会議・会食、県域を越えた大規模な会議・宴会等が開催できるよう、その他の機能とのバランスを取りながら可能な限り広いホール面積を確保するとともに、バンケット機能導入の検討・調整を進める。
② 生産性を高めるための働く場での新たなコミュニケーション空間
近年、独立した事業所を構えていても、生産性向上・新規事業創出のために自ら率先して創造的ワーク・交流スペースなどに人材を派遣し、他企業の人材と交わるという、新しいオフィスのあり方を積極的に取り入れる動きが進んでいる。
民間エリアにおいてこうした新たな動きに対応するとともに、大屋根広場や屋上広場などが、人々が気軽に訪れる憩いの場となるだけでなく、オフィスワーカー・リモートワーカー等がリラックスして新たな発想を得る場ともなるよう、公共エリアとの連携を5

図る。
③ 自由度の高い平土間ホール
昨今、音楽ライブやパフォーマンスなどにおいては、広場やアリーナ、スタジアムなどに仮設ステージを組むことなどにより自由度の高い演出が行われるようになっている。
従来のイベントやコンベンションなど一方向からの発信、情報・文化の消費とは異なり、双方向の・インタラクティブな情報・文化の流れを容易にし、動的・ダイナミックに演者と観客とが一体となる。多様な使い方が可能な平土間ホールは、会議・大会、展示会・物産展等だけでなく、こうしたニーズにも応えることができる。
加えて、プロジェクションマッピングに対応した映像設備などアートやデジタル技術を活用した演出は、空間をより魅力的な場に変えることができる。このような芸術文化
活動は若者文化との親和性が高いと考えられるが、アイデア次第、工夫次第で、年代や性別等を問わず全く新しい文化が生まれる場となり得る。
（４） 「ふくしまならでは」のまちに開かれ融合する施設、人々の憩いと交流の場の拡充① 街なかとの一体利用・連動した催事の展開
駅周辺には、駅前通りやまちなか広場、駅前広場、吾妻通りなど、公共空間が充実している。公共空間の充実は駅周辺の強みの一つであり、駅前通りと空間的に一体化して活用することができるよう、大屋根広場、ホールを配置する。
それぞれの公共空間で開催される複数のイベント主催者が、街なか賑わい創出プロ
ジェクトの活動を通じてコラボ企画で連動したり、それぞれのイベントを人々がはしごして楽しんだりする相乗効果が期待できる。大きな空間をお祭り会場として使うなどの大規模なイベントや、ホールで開催されるライブやパフォーマンスの熱気が大屋根広場や駅前通りに伝播していくような使い方も想定できる。こうしたイベントは、市施設の空中回廊などから見下ろして楽しむことができる。
② 気軽に利用できる憩いと交流の空間
現在の駅周辺は、イベント実施時こそ多くの人が集まるものの、平日、平常時の人流・滞留が多いとは言えない。そのことが、魅力的な投資対象とみなされない一因となっている。街なかに住む人や通勤・通学で街なかを訪れる人だけでなく、出張・観光などで本市を訪れる人たちが自由に利用できる憩いと交流の空間として、まちなかリビン
グや屋上広場等を整備する。
また、ホールについても、利用されていない時に間仕切りを開放してオープンにすることで、大屋根広場の空間的延長として、普段から気軽に立ち寄ったり、自由な活動に使用したりすることができる。
③ 街なかや周辺地域への回遊
再開発エリアは、街なかや郊外、県北地域など広域エリアにおける催事、食、伝統文化、観光スポットなど見どころを紹介する、情報発信拠点ともなる。来館者がこうした6

情報と偶然に出会い、興味を持ち、そこへの交通手段を知り、回遊するよう、起点としてふくしまを楽しんでもらえるよう仕掛けていく。
（５） ふくしまの魅力の体感と情報発信① ふくしまの食を味わえる場の提供
出張や観光等でふくしまを訪れる人々から、特に昼間、ふくしまの食を味わい楽しむ
ことができる場が非常に少ないことに不満の声が寄せられている。こうした人々は、徒歩や公共交通、タクシーなどの交通手段を利用することが多く、目的の食を求めて探し回るような時間も限られている。また、街なかに住む人・働く人・学ぶ人たちにとって、
現状、ランチを楽しむ機会が限られている。行きたい店が各所に点在しており、行列ができていれば次の店へと広範なエリアを移動しなければならないこともある。
こうした状況に鑑み、民間エリアにおいて、市内外からの来街者が昼夜問わず気軽に入れる、ふくしまの食を味わうことができる横丁型フードホールの実現に向け、企画・検討を進める。
② 東口におけるふくしま産品の販売等
駅周辺には、西口のコラッセふくしま内に福島県観光物産館がある。約５,０００点の品ぞろえを誇り、観光客・出張客だけでなく地元消費者にも愛されて大盛況を博している一方で、東口ゾーンからのアクセス、やや手狭であるなどの課題を抱える。
民間エリアにおいて、西口との差別化を図りながら、競合ではなく切磋琢磨して互いに相乗効果を高められるよう、横丁型フードホールとも連携する体験・体感型の物
産館の実現に向け、企画・検討を進める。
③ 観光客等へのわらじまつりなどの情報発信
目的の情報を求めてネットで検索することが当たり前になった今、「たまたま目にする」ことの大切さが改めて見直されている。出張や観光で訪れる人々がふくしまの様々な情報と偶然に出会い、体感する「場」をつくることは、駅前に位置する公共エリアにこそ相応しいと考える。
まちなかリビングは、憩いの場というだけでなく、祭り、名所、温泉地など本市はもとよりふくしまを代表する観光資源などの情報と出会い、体感できる場として整備する。
④ 県産材の使用
戦後植林された森林資源が本格的な利用期に入るなか、建築における木材利用は、
脱炭素社会の実現に貢献するものである。県産材を使用することは、地産地消の観点からも有用である。
特に公共エリアは、駅前の象徴的な場所となるよう、予算や建築規制等の制約のなかでも可能な限り県産材を使用し、親しみとぬくもりを感じられるものとする。

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（６） 社会的要請への対応
これからの建築においては、ゼロカーボンやユニバーサルデザイン、防災機能は、当たり前の基本性能としてその実現を図る必要がある。基本計画においても、そうした施設のあり方について言及していたが、工事費高騰によりコスト縮減をするなかで、その実現が困難となっていた。
今回の見直しにおいて、ダウンサイジングにより工事費縮減を図ることを踏まえ、ユニ
バーサルデザイン、ZEB Ready以上の環境性能、帰宅困難者の受入れも可能な防災機能についてその実現を図る。
３. 今後の課題（１） 劇場機能の確保
ホールは、学会や各種団体の大会、音楽ライブやパフォーマンス、ファンミーティング、企業の展示会・商談会、市民活動のハレの舞台など多様な使い方ができる一方、本格的な舞台芸術や高度な音響性能を必要とする演奏会等の開催には不向きである。
劇場機能をどのように確保するか、市内の既存施設（市音楽堂や県文化センターなど）と整理しつつ、その必要性を改めて検証し、それに応じて劇場機能のあり方や整備方策を検討する必要がある。
（２） バンケット実現に向けた取組み
駅周辺におけるバンケット会場の不足、コンベンション誘致活動におけるアピールなどの観点から、事業者等へのヒアリング等を通じて、正餐・立食等やコース料理・ケータリン
グ等どのような形式に対応するものとするか、公設（市所有・市賃借）民営等どのようなスキームとするか、などを整理し、バンケット機能を東口再開発のなかで確保する方向で取り組む。
（３） 設計段階での市民のアイデアの反映
大屋根広場、屋上広場、まちなかリビングなどは、人々が気軽に立ち寄ってのんびりしたり、開放的な空間でくつろいだり、通りがかった人々がふとイベントを覗いたりするような、人の顔が見える、利用者と通りがかった人との間で視線が交わされるような、そんなデザインが求められる。そういった空間を実現するため、設計段階で市民目線のアイデアを募ることは、この施設に愛着を持ってもらうためにも有効である。
事業費とのバランスや事業進捗への影響を測りながら、市民によるワークショップの開催などにより、そのアイデアを日常的な市民利用の場の設計・運営等に反映する。
（４） 市施設の運営管理
市施設の運営管理は、今後、指定管理＋公共施設等運営権方式を採用し、早期に運8営管理主体を選定して開業準備を行うこととしている。見直し方針決定後、速やかに、東口再開発全体のコンセプトに共感しこれを共有できる候補者を選定し、誘致活動を開業前から開始するだけでなく、設計プロセスに関わり、専門知識や実際の管理運営の経験などを反映させる必要がある。
市施設のみならず、まちに広がる空間全体を対象とし、地域創造拠点として、多くの人々を巻き込みながら、先進的・先導的なイベントの誘致・開催や市民イベントの企画支
援、地域の情報発信力の強化、人々のつながりの拡大など意欲的にまちづくりを推進する事業者を選定できるよう、今後、公募要件を検討するものとする。
（５） 街全体の都市力の向上
街なかに大規模な民間投資を呼び込むだけの魅力が乏しくなっている現状を重く受け止め、エリア価値の向上、街全体の都市力の向上を図るため、市民、行政、経済界などが一致団結して、常在人口等の活力基盤を強化しながら、投資を呼び込む取組みを推進していく必要がある。
４. 見直しの経過等（１） 見直しに至る経緯
令和４年６月の事業計画変更認可、同年１１月権利変換計画認可時点では、再開発の事業収支、権利変換が成立しており、テナント交渉も合意に至っていた。その後、国内外の要因による物価高騰等に起因して工事費が大幅に膨らみ、収支均衡等のためコスト縮減を図るとともに、合意に至ったテナントとも再交渉しなければならない事態となり、完成が一年程度遅れることが見込まれた。
組合と市は、仕上げ等のグレードを下げるなどの変更等によりコストを縮減するとともに、可能な限り補助金を導入することとしたものの、収入不足を保留床処分金の増額で賄うことは困難との結論に至った。また、工事単価が高い市施設を含んでいる複合棟の共用部分について、権利者も応分の管理費・修繕積立金等を負担する必要があることが、テナント再交渉の足かせになっていたことも踏まえ、計画維持のままの事業成立、すなわ
ち事業収支の均衡・権利変換の成立と、権利者の経営改善・テナント再交渉に目途をつけることが困難であり、さらに一年以上の遅れが生じることを考慮しても大幅な見直しが必要との結論に至った。
（２） コンベンションホール単独案の採用
複合棟であるために民間側が市施設の高い工事単価等の影響を受けており、いわば民間が公共部分を負担する形になっていたため、複合棟の公共エリアと民間エリアを分けて（分棟化して）負担を合理化・明確化し、テナント交渉の目途を立てるとともに、全体の事業規模を縮小する（ダウンサイジング）こととした。エリア分けした公共部分でのハイ
ブリッドホール整備を検討したが、計画通りの収容人数の場合にはホワイエ・ロビーの大9幅な縮小など非常に窮屈な設計となること、ハイブリッドホール自体を縮小する場合には中途半端な規模となり十分な機能発揮が難しいことが明らかとなり、劇場ホールか、コン
ベンションホールか、いずれかに特化することが妥当との判断に至った。
民間エリアについては、分棟化により権利者の経営収支は改善されるものの、なおテ
ナント再交渉が難航し、検討・交渉過程でアパレル等物販の誘致が困難であることが明らかになったことを受け、商業機能を縮小する方向で見直すこととした（のちにシティグレードのホテル誘致も見送り）。
以上を踏まえ、見直し案として、劇場ホール単独案とコンベンションホール単独案を公表し、市民、市議会、有識者・関係者等の意見を聴きながら検討を深めることとした。
コンベンションホール単独案は、劇場ホール単独案に比べ、本格的な舞台芸術や高度な音響性能が必要な演奏会などの開催に不向きであるものの、・ 平土間形式で３分割可能で、可変性があり多様な使い方ができること、・ 一階に配置され広場とつながっており、まちに開かれていること、から、日常利用の可能性も高まり、まちのにぎわい創出に大きな効果が期待できる。このことは、有識者・関係者等による検討会で評価され、また、タウンミーティングにおける意
見や市議会の意見も取り入れながら作成した再開発全体のコンセプトと実現を目指す
１２のシーンにも賛同を受けて、その実現を図るよう提言がなされた。
以上のことから、組合と市はコンベンションホール単独案を採用することとした。
（３） 適正規模への見直し（身の丈に合った再開発）
権利床部分については、再開発事業における等価交換の原則にしたがい従前資産と等価の規模を整備する必要がある。また、その経営において採算がとれるようバランスを取らなければならないが、民間エリアにおいては、アパレル等物販やシティグレードホテルの誘致を見送り、オフィスや飲食・サービス等へと用途・構成を変更したことにより、一定のリスクは負うものの採算の取れる賃料を設定できる見込みである。
市施設については、基本計画におけるイベント・展示ホールと同様の１,５００㎡程度以
上、大ホールと同様の最大１,５００人程度以上の規模を確保するとともに、中小会議室や控室などの諸室、荷捌きなどのバックヤードを適切に配置する。
一方、現設計において規模や設計上の制約のなかで十分なスペースが取れていないが、天候に左右されない屋根付きの広場は様々なイベントやまちづくり活動において非常に有用であることから、大屋根広場を整備することとしている。
ホールの規模、大屋根広場の面積、権利床面積のバランスを取りながら計画を具体化する必要があるが、そのなかでも可能な限りホール規模の確保に努めるとともに、ホールの魅力を高める特徴的な設え・付加機能を検討する。ただし、従前より市議会等から事業費が膨張しないよう要請があり、事業費の圧縮に努める必要がある。
（４） 規模縮小・アパレル等物販・ホテルの見送りでも東口再開発を推進する意義

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駅周辺は、本市が都市づくりを進めるうえで重要な中心拠点であり、高度な都市機能を集積する広域的な拠点である。大規模な民間投資を呼び込む魅力が乏しくなっている
現状を変えていくためには、日常的に人を呼び込む集客力のある拠点が必要である。民間投資が望めない状況においては、公共がその役割を担って牽引する必要がある。
また、オフィスやフードホール、物産、マンション等も、現在の東口に不足する、駅周辺に必要な機能を供給するものであり、都市力強化に向けて相応の意義がある。こうした動きが現実化することで、民間投資に対するマインドも変わってくる。
人々が集まり、それを契機に商業や民間投資も回復し、それがまた人を呼び込むという、まちの活性化の好循環をつくるためには、まちなかの空洞化がこれ以上長期に及ばないよう、できるだけ速やかな事業の進捗を図る必要がある。
なお、東口再開発は施行中であり、更なる遅延は、補償費や事務費、利払い等諸経費の増大、今後見込まれる物価・金利等の上昇などの影響を受け、事業不成立のリスクが高まることとなる。また、中止する場合には、組合がつなぎ融資を受けている金融機関への返済、国県市への補助金返還などが必要となるが、返済の見込みが立たず、各方面に多大な影響が出ることが想定される。

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東口再開発に関する見直し方針≪概要版≫
福島市・福島駅東口地区市街地再開発組合

コンセプト

配置・断面イメージ・用がなくても立寄りたくなる

にぎわい

＜位置図＞

・集客力の高い催しが開催できる・施設に閉じずまちに開けている『にぎわい・文化・つながりが生まれる《たまご》=ＦＵＫＵＳＨＩＭＡ ＥＧＧ=』

まちに開かれ、まちとつ
ながる。

つながり
・産学民が使いやすい
・多彩な目的に使える・演出の自由度が高い

文化

ホール、大屋根広場、駅前通りを一体的な空間として活用したり、駅前
広場やまちなか広場と連携したりできる。

・交流を生む環境がある＜１階平面イメージ＞

・市外からも人が集まる

・福島産品をはじめ、多彩なものと接する

市内外の多彩な人々が、集まり、混ざり、触発しあい、にぎわい・文化・つながりを生み出していく。
わくわくする未来が、つぎつぎと生まれる。
そんな豊かなたまごが福島駅前に誕生するよう、多様な利用シーンの実現を目指す。

事業概要（１）施設構成
公共棟（保留床）…… フレキシブル・ホール（最大１,５００人程度収容。３分割利用が可能な平土間式で､一階で大屋根広場とつながる）、会議室、スタジオ等、まちなかリビン
グ、大屋根広場、屋上広場など
商業・事務所棟（権利床） … 飲食・サービス・物産店舗、創造的ワーク･交流スペース（交流機能が充実したインキュベーション施設、シェアオフィス、コワーキングスペース）など
住宅棟（保留床）…… 分譲マンション100戸程度
駐車場棟（権利床）…… 駐車場500台程度、駐輪場200台程度、権利者店舗（２）スケジュール

令和１０年度内の竣工、早期の供用開始を目指す（３）事業費の見込みと経済効果 ※設計前でありプラン・仕様・設備が固まっていないため、数値は参考①全体事業費 550～5８0億円程度②保留床（市施設）取得費 2５0～270億円程度③市施設管理運営費 年間６～７億円程度④経済効果 ４０～５０億円程度 （再開発エリア全体。ホール稼働率は８５％として試算。）＜断面イメージ＞

ホール、大屋根広場、駅前通りがつながる。

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東口再開発に関する見直し方針≪概要版≫
主な見直し

見直しの考え方（１）にぎわい・文化・つながりが生まれるより多様なシーンを実現○ 広域的拠点としての意義➡ これまでと変わらない広域的拠点としての位置づけ

３分割利用が可能な「フレキシブル・ホール」や大屋根広場、屋上広場、まちなかリビング、
オープンカフェや横丁型フードホール、創造的ワーク・交流スペースで、より多様なシーンを実現（２）まちに開かれ、まちとつながる
駅前通り、大屋根広場、ホールが地続きでつながり、これまでにない新しい空間が出現（３）ワンストップ型から連携型へ
会議（コンベンション）、宴会（バンケット）、宿泊（ホテル）の各機能を周辺施設と分担・連携※バンケット機能導入に向け引き続き検討・調整

今後の課題
劇場機能の確保… 本格的な舞台芸術や高度な音響性能が必要な演奏会等は困難
市内の既存施設・機能を整理し、どのように確保していくか検討
市施設の運営管理… コンセプトを共有でき、コンベンション誘致や先進的なイベント、市民イベントの企画支援、地域の情報発信力の強化など、意欲的にまちづくりを進められる運営管理者を速やかに選定
街全体の都市力向上 … 市民､行政、経済界などが一致団結して、常在人口等の活力基盤を強化しながら、エリア価値を向上させる投資呼込み策を推進＜休日イメージ＞※本画像はあくまでイメージです。 内容は、今後の設計段階にて具体化します。

＜イベント時のイメージ＞

福島市・福島駅東口地区市街地再開発組合○ 街なか再生の起爆剤➡ 大規模な民間投資の魅力に乏しい現状を変えるための公共投資。市施設や物産等による集客、
住宅・オフィス供給による常在人口増加、駐車場・駐輪場整備による回遊性など「人が住む」「人が働き学ぶ」「人が集まる」「人が流れる」環境づくりに強いインパクト○ コロナ禍を経た変化への対応➡ 駅周辺の会議場やバンケット不足への対応、働く場の新たなコミュニケーション空間○ まちに開かれ融合する施設、人々の憩いと交流の場の拡充➡ まちと一体となった催事展開、まちなかリビング・大屋根広場・屋上広場等、まちなかや周辺地域への回遊○ ふくしまの魅力の体感と情報発信➡ ふくしまの食、物産、わらじまつりなど観光客向け情報発信○ 社会的要請への対応➡ ユニバーサル・デザイン、ZEB（省エネ性能）、防災安全性能＜平日のイメージ＞

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再開発の全体コンセプト
コンセプト

にぎわい・文化・つながりが生まれる《たまご》＝ FUKUSHIMA EGG ＝
市内外の多彩な人々が、集まり、混ざり、触発しあい、にぎわい・文化・つながりを生み出していく。
わくわくする未来が、つぎつぎと生まれる。
そんな豊かなたまごが福島駅前に誕生するよう、多様な利用シーンの実現を目指す。

※ コンセプト＝ 《打ち出し方の概念》であり《施設名称》ではありません14

にぎわい・文化・つながりが、つぎつぎと生まれる場。
・用がなくても立寄りたくなる・集客力の高い催しが開催できる・施設に閉じずまちに開けている

にぎわい

文化

つながり
・交流を生む環境がある・産学民が使いやすい
・多彩な目的に使える・演出の自由度が高い

FUKUSHIMA EGG

・市外からも人が集まる
・福島産品をはじめとして、多彩なものと接する

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コンセプトに沿った、この場所で実現していきたいシーン
この場で、具体的にどのようなシーンが生まれるか。

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シーン１

音楽に高揚する

にぎわい• ロック、ポップスなど音楽ライブの開催。

文化

つながり

公共

民間

• ひろば側の建具を大きく開けることで、広場や駅前通りにもイベントがにじみだし、まちににぎわいを。

ライブ

ホールと広場がつながる

平面イメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

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シーン２

コアなファンが集う

にぎわい• アイドル、コスプレ、e スポーツなど、熱狂的なファンが集う様々なイベント。

文化

つながり

公共

民間

• 映像、音響、照明設備等、最新の演出技法により、新しい文化創造に寄与。

アイドルイベント

コスプレイベント

eスポーツ

映像や照明設備を使った演出※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

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シーン３

スポーツで盛り上がる

にぎわい• バスケ、クライミング、ヨガ、ダンスなど、様々な屋内スポーツイベントに対応。

文化

つながり

公共

民間

• ホールとひろばの一体利用により、市民が気軽に参加しやすい環境を創り出す。

バスケ（3on3）

クライミング

平面イメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

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シーン４

ふくしまの食にワイガヤする

にぎわい

文化

つながり

公共

民間

• レストランフロアでもなく、カジュアルなフードコートでもなく、福島の美味しい食文化と、美味しいお酒とを気軽にワイ
ワイ楽しめる新しいタイプの横丁型フードホール。
• グループでも一人でも、市民でも県外からの出張族でも、昼夜問わず気軽に入れて居心地の良い環境を創出。店と客、客同士の距離感が近い環境が交流・にぎわいを生みだす。

フードホールのイメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

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シーン５-１

文化パフォーマンスに酔う

にぎわい• 絵画、書道、華道、写真など、さまざまな文化展示はもちろんのこと、

文化

つながり

公共

民間

自由度の高いホールだからこそ、「最新の映像技術」「展示＋パフォーマンスの一体利用」など、各種インスタレーション（空間アート）も可能。

インスタレーション

書道展（手前）＋書道パフォーマンス（奥）の一体利用

平面イメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

21

シーン５-２

最新の技術や製品に触れる

にぎわい• 耐久性の高い床仕上とすることで、EV（電気自動車）などの大型展示も可能。

文化

つながり

公共

民間

ホール内でのEVや絵画の展示※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

22

シーン６

新しい文化芸術を知る

にぎわい• 仮設舞台構築や持ち込み設備により、簡易な演劇利用にも対応。プロジェクションマッピングやバ

文化

つながり

公共

民間

ルコニー席活用など、このホールならではの演出が可能。
• 可動席を導入することで、演劇規模や、鑑賞スタイルにフレキシブルに対応。

プロジェクションマッピングによる演出

多角的な映像投影

バルコニー席を使った演出

可動席により、鑑賞しやすい環境を創出※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

23

シーン７

ふくしまや日本・世界の名産に出会う• 百貨店での人気コンテンツでもある物産展もこの場所で。

にぎわい

文化

つながり

公共

民間

• 福島自慢の産品を集めたイベントはもちろん、北海道展など日本各地の名産品や、《手工芸》《多文化交流》《オーガニック》などテーマを絞った物産展・イベントも。

物産展（公共エリア）イメージ

福島自慢の県産品と物産館（民間エリア）イメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

24

シーン８-１ 多様なネットワークが生まれ、深まる

にぎわい• 大規模な学会から市民利用まで、ホールの分割利用により様々な規模の会議利用に対応可能。

文化

つながり

公共

民間

• 立食パーティーで、さらにつながりが深まる。

壁一面の大型スクリーンを使ったシンポジウム

立食パーティー

配信スタジオ

平面イメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

25

シーン８-２

新しいアイデアがひらめく

にぎわい• 企業周年イベント、研修、セミナーなど、企業にとっても利用しやすい環境。

研修・セミナー

文化

つながり

公共

民間

企業周年イベント※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

26

シーン９-１

ふらっと立ち寄ってのんびりする

にぎわい• 駅前通り側に、市民が日常的に利用できる屋内広場（仮称・まちなかリビング）を計画。

文化

つながり

公共

民間

• 施設に閉じずにまちとつながるしかけや、座って長く過ごせる居場所化の工夫を凝らす。市民の第2のリビングとして、家族や友人との団欒、イベント利用、学生の学習場所などの日常利用を促進し、多様なつながりを生みだす。

まちに開かれた子供向けイベント

スキップフロアにより多機能と緩やかにつながる

自由に使える学習スペース

大階段によりイベントにも対応可能

祭事品の展示ガラスの設えにより、
まちなかのショーケースとなる※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

27

シーン９-２

開放的な空間で憩うにぎわい• 大屋根ひろば、屋上ひろばなど、施設内に複数のひろば空間を計画。

文化

つながり

公共

民間

• 市民の憩いの場として日常利用できるだけでなく、ホール等と有機的に連携。

大屋根広場、屋上広場のイメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

28

シーン 10 我が家のリビングのようにくつろぐ

にぎわい• ひろばに面し、開放感のあるオープンテラスを設置したカフェ。

文化

つながり

公共

民間

• 気軽に立ち寄り、心地よく過ごせる、福島駅前の散策の拠点。

居心地の良いカフェのイメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

29

シーン 11 異なる価値観が交差する

にぎわい• オフィスフロアには、一般的なオフィスに加え、福島の未来を創る起業家を中心に産官学をつなぐ

文化

つながり

公共

民間

インキュベーション施設を検討。起業家たちの熱意とアイディアが交錯する、未来のビジネスが孵化する場所を目指す。

• 空間のシェアや可視化により、ワーカー同士のつながりを自然と生みだす。

インキュベーションオフィスのイメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

30

シーン12 同時に多様なシーンが生まれる• 可動間仕切りにより、様々なイベントを同時に開催可能。

にぎわい

文化

つながり

公共

民間

• 異なるイベントの参加者が偶発的に出会い、新たなにぎわいが生まれる。

展示

物産展

会議
平面イメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

31

シーン実現のための仕掛け
にぎわい・文化・つながりを生みだすための建築面、設備面での工夫。

32

シーン実現のための仕掛け -１

可動建具【可動建具】• ホールと広場の間仕切りを可動式にすることで、ホール⇔広場⇔まちの連続性を高める。
• ホール内での盛り上がりがまちに伝播したり、逆にまちの賑わいをうけてホール内に引き込んだり。

水平折れ戸の事例-1

水平折れ戸の事例-2※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

33

シーン実現のための仕掛け -２

移動観覧席【移動観覧席】• 壁面に収納・展開可能な移動観覧席を設けることで、会議利用からイベント対応まで幅広い利用を可能とする。
• 演劇やコンサートなどでは、固定ステージに捉われず、新しい演出も可能。

移動観覧席の参考イメージ1（壁面収納時） 移動観覧席の参考イメージ２（展開時）

移動観覧席の参考イメージ３（展開＋スタッキングチェア）※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

34

シーン実現のための仕掛け -３

バルコニー席・演出用バトン【バルコニー席＋演出用バトン】• ホール２階席の一部にバルコニー席や演出用バトンを設けることで、イベント時の観覧席利用だけでなく演出の幅を広げる。

※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

35

シーン実現のための仕掛け -４

プロジェクション設備【プロジェクションマッピング】• プロジェクションマッピングが可能な映像設備の設置を検討。
• 箱型のホールだからこそ壁面をスクリーンに、ダイナミックな演出が可能になる。

プロジェクションマッピングのイメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

36

シーン実現のための仕掛け -５

ZEB （省エネ）【ZEB Ready（省エネ）】• にぎやかなイベントを創る一方で、よりサステナブルな施設とするために、ZEB Ready（エネルギー消費量が一般的な建物の 50% 以下）以上の省エネ水準を目指します。

• ゼロカーボンシティを目指す福島市の脱炭素化のシンボルとなる。

サステナブルな施設のイメージ※上記はあくまでイメージのため、実際の計画内容とは異なります。

37

ここから生まれる新しいまちの風景

38

にぎわい×文化×つながりが生まれる「たまご」シェアオフィス
屋上ひろば

大階段
フードホール

大屋根広場

大屋根広場

39

にぎわい×文化×つながりが生まれる「たまご」シェアオフィス（異業種交流）

スタジオ・会議

大階段（イベント）ホール（学会）

ホール（展示イベント）
ホール＋大屋根広場（ライブ）
大屋根広場＋駅前通り（イベント）

40

ホールと大屋根広場の利用のイメージ①平日のイメージ 「会議の様子が広場から見える」※本画像はあくまでイメージです。 内容は、今後の設計段階にて具体化します。

41

ホールと大屋根広場の利用のイメージ②休日のイメージ 「３×３に興じる、子どもの遊びを見守る」※本画像はあくまでイメージです。 内容は、今後の設計段階にて具体化します。

42

ホールと大屋根広場の利用のイメージ③ライブイベントのイメージ 「音楽ライブ、熱狂がまちにこぼれる」※本画像はあくまでイメージです。 内容は、今後の設計段階にて具体化します。

43

配置・断面等のイメージ①空間イメージ【構造･階数・面積規模】
商業・事務所棟・・・・鉄骨造・１０階程度
１７,５００㎡程度
公共棟・・・・・・・・・・・鉄骨造・４階程度
１3,０００㎡程度②まちとのつながり

住宅棟・・・・・・・・・・・鉄筋コンクリート造・
１３階
９,７００㎡程度
駐車場棟・・・・・・・・・鉄骨造・６階
１６,０００㎡程度

44

③配置イメージ※本ゾーニングイメージはあくまで概念図です。
各ゾーンの位置・ボリュームは、今後の設計段階にて具体化します。

1F

駅前通り

大屋根広場

大階段

オープンカフェなど
横丁型フード
ホール
物産など

権利者店舗

まちなか
リビング

駐輪場
▶
入口

ホワイエ

ホール

（200台程度）

立体駐車場 （500台程度）

◀
出口

▶
出入口

分譲マンション
（１００戸程度）

交流・ダイニング
スペースなど民間エリア 公共エリア
【凡例】

歩行者動線

連携

荷捌き動線

倉庫、WC、通路、荷捌き等

45

※本ゾーニングイメージはあくまで概念図です。
各ゾーンの位置・ボリュームは、今後の設計段階にて具体化します。

2F

3F

【凡例】

歩行者動線

連携

荷捌き動線

倉庫、WC、通路、荷捌き等

46

※本ゾーニングイメージはあくまで概念図です。
各ゾーンの位置・ボリュームは、今後の設計段階にて具体化します。

4F

5F～
10F程度

【凡例】

歩行者動線

連携

荷捌き動線

倉庫、WC、通路、荷捌き等

47

④断面イメージ【住宅棟】・【駐車場棟】【公共棟】【商業・事務所棟】

48

商業・事務所棟（民間エリア）の施設イメージ■施設全体イメージと、展開予定のコンテンツ案

商業機能（飲食、物産など）▲福島の美味しい食文化と、美味しいお酒とを気軽にワイワイ楽しめる新しいタイプの横丁型フードホール▲福島自慢の特産品に出会える常設の物産展（別途、公共エリアにおいても特産品やテーマ別の展示イベントが可能）

業務機能※展開するコンテンツは予定であり、内容や位置等は変更になる可能性があります。

▲開放感のあるオープン
テラスを設置したカフェ▲オフィス＋インキュベーション施設49

今後のスケジュール（予定）
２０２４
5月
Ｒ６

２０２５
Ｒ７

２０２６
Ｒ８

２０２７
Ｒ９

２０２８
Ｒ１０

２０２９

Ｒ１１

基本設計・実施設計
建築工事
再開発全体

都市計画決定変更、事業計画変更、
権利変換計画変更等の手続

市施設（保留床）に向けた調整・取得

保留床取得

施設の
管理運営
MICE
機能の強化

開館

運営候補者選定準備・候補者選定開館準備、会議・催事誘致等

コンベンションビューローの整備・都市ブランディング
50

総事業費等の推移（試算）（単位：億円）Ｒ４.６月時点（事業計画認可時）＜Ｒ４.２月単価＞

Ｒ５.６月時点（工事費高騰）＜Ｒ４.８月単価＞

事業費
615
事業費
492
その他
131

主な内訳
・設計費 26
・解体費 ５２・補償費 ３３ など

その他
136

工事費
479
工事費
361
左のうち
市施設工事費
167

支出支出公共市施設取得費想定
約190億円

左のうち
市施設工事費
206

支出 支出
公共

Ｒ５.１０月時点（コスト縮減等検討後）＜Ｒ５.８月単価＞

Ｒ６.５月時点＜Ｒ６.３月単価＞

事業費
589

事業費
550～580

その他
135

工事費
454
左のうち
市施設工事費
198

支出支出
公共

その他
190

分
棟
化
＋
ダ
ウ
ン
サ
イ
ジ
ン
グ

主な内訳
・設計費 41・解体費 ６５・補償費 ３９ など

工事費
360-390

ZEB、防災、大屋根広場、
まちなかリビング、プロ
ジェクション、移動観覧席、高遮音可動建具、木質化等

左のうち
市施設工事費160-190

支出支出
市施設取得費想定
約250～270億円※事業費は、設計前の段階であり補助協議未了のため、収入内訳を示すことが困難※市施設取得費は、補助金額が算出困難な中での粗々の試算

51

見直しによる公共・民間負担への影響
今回の試算における共通経費の按分について（2/２全員協議会）○ テナント交渉において、再開発組合が提示する賃料と、テナント側が求める賃料の乖離が大きく、ランニング収支が成り立たないことから、再開発組合として経費負担を下げる必要が生じていた○ 工事単価の高い市施設を含む
複合施設の共用部分について、管理費・修繕積立金等を組合側も負担していたことから、その負担軽減を図り、賃料水準を下げるため分棟化を検討

共通経費の按分は、設計が固まったのち補助金額など様々な条件を考慮して行う必要があるが、今回、以下の考え方で粗々の試算。
分棟化による公共の特殊な構造等の影響解消、ホテル見送り・商業規模縮減等により、民間側の「専有部分」工事費がほぼ半減。

一方、分棟化により市施設の専有部分が明確化された結果、公共側の「専有部分」工事費は2割程度増加。
こうした影響により、試算の基礎となる「専有部分」の面積や工事費が大きく変動するため、公共・民間の比率は、従前が概ね 1.2 : １ に対し、見直し後は概ね 2.9 : 1になるものと試算。
従前 1.2 ： 1 ➡

見直し後 1.2×1.2倍 ： 1×0.5倍 ＝ 2.9 ： １

以上により、共通経費の負担割合を変更。また、共通経費（解体費、設計費等）自体が増加。これらにより、公共負担が増加すると試算。

今後、設計見直しを進めるなかで精査する。

52

福島駅前交流・集客拠点施設の運営に関する考え方について運営主体について運営主体に「求める姿」〇施設管理に加え、催事の企画運営、まちなかイベントとの連携などソフト面に強い〇特に学会や国際会議などのコンベンション機能については、誘致、宿泊、アフターコンベンションなど、
高度かつ多様な業務をこなせる〇県外事業者も含める

運営方法について【福島型管理運営事業】
１．民間の専門性や創意工夫を最大限に活用できること
指定管理者制度 ＋ 公共施設等運営権制度⇒公の施設としての公共性を確保したうえで、民間の専門性や創意工夫を生かすことが可能
２．コンベンションを開催するにあたって開業２～３年前から誘致活動（開業準備）できること
EOI（Early Operator Involvement）方式 早期からの運営者関与⇒早期に管理運営主体を選定し、市と施設理念を共有しながら、ともに開業準備を行うことにより開館直後から交流・集客機能を発揮することが可能～ これまでの経過 ～R4.12月 「福島駅前交流・集客拠点施設の公共施設等運営権に係る実施方針に関する条例」を制定
R5.2月～ 審査委員会 管理運営方式／実施方針案／要求水準書案などについて協議53

経済効果の試算
フレキシブル・ホール整備による大規模なＭＩＣＥや集客力のあるイベント等の誘致、広場や通りと一体での多様なイベント開催、民間エリアへの整備機能等により、再開発エリア全体で年間約４０～５０億円＋α（※）の経済効果を見込む。

※駅周辺に不足するバンケット機能の導入により、さらなる経済効果が見込まれる
１．市施設の利用等に伴う経済効果◆フレキシブル・ホールの利用見込（ホールの稼働率を８５％として試算）◆会議室の利用見込◆大屋根広場や大階段、屋上広場、まちなかリビングの利用見込
２．民間エリアの経済効果◆横丁型フードホール、物産等での消費見込◆オフィスワーカーの増に伴うまちなかでの消費見込（飲食、嗜好品等）◆マンション居住者の増に伴うまちなかでの消費見込（基礎的な家計支出）◆立体駐車場での利用見込

54

再開発に係るこれまでの経過
民間再開発のなかで市の交流・集客拠点施設を整備
市 ： 公会堂と市民会館の機能（近隣向け会議室機能等を除く）の統合化によりコンベンション機能を強化
民 ： 会議室機能の一部やバンケット機能、宿泊機能など民間活力による整備を期待「多様な交流・にぎわいを創出するふくしまコンベンション」
市民活動の拠点
気軽に立ち寄り
日常的利用ができる

風格ある県都として
広域的な拠点となる【市議会】
2/2 全員協議会・説明会⚫ 分棟化＋ダウンサイジング案に至るまでの検討経緯⚫ 劇場ホール単独案（A案）、コンベン
ションホール単独案（B案）⚫ テナント交渉 等の状 況 （再開発組合）

5/1 全員協議会⚫ 福島駅周辺まちづくり検討会における検討状況⚫ 民間エリアの施設イメージとテナ
ント状況

コンベンション機能の強化

福島らしさを表現し文化 様々なイベント
ワンストップを可能とする サービスが可能
芸術活動の拠点となる

福島駅前交流・集客拠点施設整備基本計画（Ｒ２．３月）

風格ある県都を目指すまちづくり構想（H30.12 月）

工事費高騰･コロナ禍等 ➡

にぎわい創出の拠点

収支改善努力も限界
計画見直しへ

【駅周辺まちづくり検討会】
2/8 第１回検討会⚫ 分棟化＋ダウンサイジング案に至るまでの検討経緯⚫ 劇場ホール単独案（A案）､コンベンションホール単独案（B案）【タウンミーティングなど】
2/１７ 駅周辺タウンミーティング
参加者100名 男性６７％：女性３３％

2/28 第２回検討会⚫ A案、B案のメリット・デメリット（機能、利用シーン、稼働率など）⚫ 論点整理（特色・魅力ある施設にするための工夫、集客・交流拡大の肉づけ）➡ コンベンションホール単独案（B案）の方向性でおおむね一致「可変性があって多様な使い方ができる」「まちに開かれ、まちとのつながりができる」

２０代6％、３０代5％、４０代11％、５０代9％、６０代26％、７０代17％、８０代以上４％、未回答22％

３/２３ 若者とのタウンミーティング
参加者36名 男性58％：女性42％
10代36％、２０代44％、３０代14％、４０代６％

4/23 第３回検討会⚫ コンベンションホール単独案（B案）の場合の肉づけ案（コンセプト・イメージ）➡ コンセプト・イメージについておおむね賛同
委員長が提言（案）を作成、次回検討会で議論

５/１４ 第４回検討会⚫ 再開発見直しに関する提言案の協議➡ 5/16 検討会から提言の提出

見直し方針（案）を策定

4/２７ 駅前まちづくりワークショップ
参加者30名 男性６７％：女性３３％
10代２０％、２０代５７％、３０代２３％※このほか要請を受け出前講座実施

55

再開発におけるテナント交渉を踏まえた状況認識 ①
街なか衰退の構造的要因⚫ 集客力ある施設の減 ⇒ 週末イベントでカバー（地元との連携に課題）⚫ 居住人口の減 ⇒ 食品や日用品などの需要に影響⚫ 事業所数・従業者数の減 ⇒ ランチ、終業後のショッピング、ナイトライフなどの需要に影響⚫ 消費者行動の変容（車を店先などに停めて買い物や飲食をするなど目的のみ） ⇒ お店や商品などとの偶然の出会いが減
17,00012,00014,6465.6%

8.0% 3,000

40年で6,000人減

6.0% 2,500

8,573 4.0%

2,000
19.5%
1,500

7,000

3.0% 2.0%

2,000

0.0%

19801990200020102020
街なか人口
総人口に占める割合

1,000

24,46
30.0% 32,000
427,000
20年で8,000人減
20.0% 22,000
1,816 20.0% 20,500
16,131
17,00015,50017.3%
15.2% 10.0% 10,500
10.0% 12,000
12.8%
7,000
5,500

30.0% 30,500
2,665
25,500
20年で850箇所減

500

0.0%

2001 2012 2021
街なか事業所数
総事業所数に対する割合

500

0.0%

2001 2012 2021
街なか従業者数
総従業者数に対する割合

30,543
30年で26,000人減

4,687

2,000

1988 2000 2010 2020
駅前歩行者通行量(休日)

工事費高騰、コロナにより一層厳しい環境に→ テナントも含め概ね成立していた再開発事業の見直し

見直し検討

アパレル等物販、シティホテルの事業成立が難しいことが明確に。

・民間企業は、歩行者通行量や人口集積などのデータを基に投資判断。
・大規模な民間投資を呼び込むだけの魅力が乏しい街になっている。
・インパクトを与えられる、集客力ある施設整備は、現状、公共投資によらざるを得ない。
・事業が遅延すれば街なか再生がますます困難に。

56

再開発におけるテナント交渉を踏まえた状況認識 ②⚫ 街なかの活性化、特に商業（アパレル等物販・飲食・サービスなど）の回復のためには、構造的要因への対応として、 『人が住む』 『人が働き学ぶ』 『人が集まる』 『人が流れる』 の４要素を一体として取り組み、街なかの体質改善を図る必要。
そのためには、オール福島市での危機感の共有と自分事として関わっていくことが不可欠。
⚫ 再開発でその先鞭を切り、飲食物産・オフィス、市施設、マンション、集約駐車場を整備。その早期実現を図り、併せて4要素に係る他の施策を一体的に推進していくことで、西口商業施設跡地や街なかの低未利用地（コインパーキング等）
への商業・ホテル進出、駅ビル改築の可能性が高まる。

街なかの体質改善への４要素～一体的に推進人が住む（R）

人が働き学ぶ（W）

人が集まる（G）

人が流れる（F）

再開発ゾーンでホテルやアパレル等は見込めないものの・・・
4要素の一体的推進

再開発の早期実現
W：オフィス・シェアオフィス
G：市施設

G：飲食・物産等
日常的需要

R:マンション

F:集約駐車場

Ｒ：まちなか居住の促進
Ｗ：創業者の集積、オフィス・専門学校等誘致
Ｇ：まちなかイベント支援、商業・飲食出店支援
市施設での催し物開催
Ｆ：パーク＆ライド、シェアサイクル、回遊型イベント

人流の回復、投資マインドの改善※ 当面は地元関係者中心で地力強化を図ることが重要

西口跡地・東口市街地等における商業・ホテル進出、駅ビル改築の可能性が高まる

57

街なか再生のための都市力強化方策（素案）
福島市の街なかの再生のためには、その起爆剤として東口再開発を速やかに実現することが必要だが、その間も賑わいと活力を維持増進するとともに、街なか再生の好循環を可能とする活力基盤をつくっていくことが重要。
このため、｢人が住む｣｢人が働き・学ぶ｣｢人が集まる｣｢人が流れる｣の４要素を促進するための施策を一体として展開することにより都市力を強化
するとともに、人流の回復と投資マインドの改善を図り、街なか再生を推進。
｢人が住む｣施策｢人が働き・学ぶ｣施策（拡） ① 空家バンク等による空家・空地の流通促進、（新） ① 地元事業所の街なか立地・回帰の促進（誘導策検討等）

住家への誘導（拡） ② 若い世代向けを中心とした市営住宅供給（新） ③ マンション供給促進（新） ④ 低未利用地の住家・マンションへの活用促進（拡） ② 起業家の街なか集積の促進（継） ③ 大都市等からの企業本社や支店の誘致（拡） ④ 大学のサテライトキャンパスや専門学校等の誘致（新） ⑤ 街なか居住推進協議会（仮称）の設立と不動産業界等と連携した 街なか再生の４要素+街なか全体を
街なか居住の促進
強化する施策を一体的に展開

都市力強化
人流回復
投資マインド改善｢人が流れる｣施策（継） ① 街なかパーク＆ライドの利用促進（拡） ② ももりんシェアサイクル、メロディバスによる街なか回遊促進（継） ③ 回遊イベント等の開催促進（新） ④ 駐車場適正配置計画の策定（新） ⑤ 共通駐車券事業の見直し充実

街なか全体の強化策（拡） ① 見て楽しい・歩いて楽しい街なかの形成（街並み形成、映えスポット、個性的な建物・空間等）（新） ② 区画整理等まちづくり事業の促進、助言等支援の強化（新） ③ 経済界と連携した地元事業者の街なか回帰運動の展開（新） ⑤ 既存立地事業所の移転防止（拡） ⑥ 低未利用地や新規ビルにおけるオフィス等のスペース供給支援｢人が集まる｣施策（拡） ① 街なかイベント等の開催・支援と店舗等と連携した取組みの促進（継） ② 商業店舗等開設のための改修・家賃支援（特に魅力的・個性的な店舗等を誘導）（新） ③ ホテル誘致の推進（拡） ④ 低未利用地や新規ビルにおける商業店舗等のスペース供給支援 【再掲】（継） ⑤ 街なか公共施設の再編と利用促進（拡） ⑥ 緑地エリアや親水エリアを活かした賑わいづくり（拡） ⑦ より人が集まる仕掛けづくり（例：サブカルなど
個性的な企画の拠点化、有料観覧席の設置、こどもの参加促進など）

58