企業法務セミナー

民法（債権法）改正の要点 12
渡辺 健寿（わたなべ けんじゅ）渡辺健寿法律事務所
弁護士

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賃貸借間を超過した部分のみが無効になることを明文化⑴

賃貸借の成立しました（新法602条後段）。

旧法は、賃借人の返還義務を明示的に規定して⑶存続期間いないことから、新法は、引渡しを受けた物を契

旧法は賃貸借の存続期間の上限を20年としてい約が終了したときに返還することの合意を要するますが（旧法604条）、新法はこれを50年に伸長しと規定しました（新法601条）。

ました（新法604条）。

⑵

⑷

短期賃貸借

賃貸借の登記旧法は、制限行為能力者が当事者となる賃貸借

旧法は、不動産の賃貸借を登記したときは、そにつき存続期間を制限する規定（短期賃貸借）を設の後のその不動産について物権を取得した者に対けていますが（旧法602条）、総則の制限行為能力してもその効力を生ずるとしていますが（旧法者保護規定からすると不要の規定であることから、605条）、新法は、不動産の賃貸借を登記したとき新法は、短期賃貸借の規定のうち制限行為能力者

はその不動産について物権を取得した者その他のに関する部分を削除しました（新法602条前段）。

第三者に対抗することができるとし、二重に賃借

旧法は、短期賃貸借の期間を超過した賃貸借契した者、不動産を差し押さえた者なども対抗関係約を締結した場合、契約全体が無効になるのか超に立つことを明らかにしました（新法605条）。

過した部分のみが無効になるのか不明確であるた⑸

賃貸人の地位の移転

め、新法は、契約で短期賃貸借の期間より長い期

旧法は、賃貸人が賃貸目的不動産を第三者に譲間を定めたときであってもその期間は短期賃貸借渡した場合、賃貸人の地位が譲渡人（賃貸人）にの規定に定める期間とするとして短期賃貸借の期留保されるのか、譲受人（第三者）に承継される

福島の進路 2019. 343企業法務セミナーのか明文の規定がなく不明ですが、新法は、賃貸ときはその第三者に対する妨害の停止の請求、第借の対抗要件を備えている場合その賃貸不動産が三者が賃借不動産を占有しているときはその第三譲渡されたときは賃貸人の地位は譲受人に移転す者に対する返還の請求をすることができると規定るものとしました（新法605条の２第１項）。ただしました（新法605条の４）。

し、賃貸人の地位を譲渡人に留保し、その不動産⑺

敷金を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたとき

旧法は敷金についての規定が不十分であることは賃貸人の地位は移転せず、その場合に譲受人とから、新法は敷金の定義、充当の仕方、返還時期譲渡人の間の賃貸借が終了したときは賃貸人の地等について規定しました。

位が譲受人に移転することとしました（同条２

敷金の定義については、名目を問わず、賃料債項）。賃貸人の地位の移転について、新法は、賃務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸貸目的不動産の所有権移転登記を対抗要件としま人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保すした（同条３項）。

る目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭とし、旧法は、賃貸人の地位の移転に伴い敷金返還債

賃貸人は、賃借人から受け取った敷金の額から賃務、費用償還債務も移転するか明文の規定があり貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金ませんが、新法は、地位の移転に伴い敷金返還債銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を務、費用償還債務は譲受人またはその承継人に移賃借人に返還しなければならないとし（新法622

転することを明文化しました（同条４項）。

条の２第１項）、返還時期については、賃貸借が旧法は、賃貸人の地位の移転の要件について明終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき（同項

文の規定がありませんが、新法は、不動産の譲渡１号）、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき人が賃貸人であるときはその賃貸人の地位は賃借（同項２号）としました。これにより、敷金の返人の承諾を要しないで譲渡人と譲受人の合意によ還よりも賃借人による賃借物の返還が先履行であり譲受人に移転させることができるとの判例の考ることが明確になりました。

え方を明文化しました（新法605条の３）。
⑹

賃借人の妨害排除等請求権

敷金充当について、敷金返還債務が生じる前に、賃貸借に基づいて生じた賃借人の債務は、賃貸人

旧法は、賃借物が第三者に占有されてしまい賃が敷金をその債務の弁済に充てる意思表示をした借人が使用収益ができない場合に、賃借人が賃借ときは、敷金をその債務に充てることができるこ

権そのものを根拠に妨害排除請求することを認めととしましたが（同条２項前段）、他方、賃借人ず、占有訴権により妨害を排除したり、賃貸借目がその債務の弁済に代えて敷金を充当するよう賃的物の占有を回収したりすることや、賃貸人の所貸人に請求することはできないとしました（同条

有権に基づく妨害排除請求権や返還請求権を代位２項後段）。

行使することは可能なものの、賃借人の保護とし⑻て不十分であるとの指摘があります。

賃貸物の修繕
旧法は、賃貸人が賃貸物の使用及び収益に必要

新法は、賃借権につき対抗要件を具備した賃借な修繕義務を負うこととしていますが（旧法606

人は、第三者が賃借不動産の占有を妨害している条１項）、賃借人に帰責事由がある損傷について

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企業法務セミナーることを明文化しました（新法616条の２）。

まで賃貸人に修繕義務を負わせるのは妥当でない
ことから、新法は、賃借人に帰責事由がある場合⑽

旧法は、賃借人が適法に賃借物を転貸したときには賃貸人が修繕義務を負わないことを明文化しました（新法606条１項但書）。

転貸の効果

は、転借人は賃貸人に対して直接に義務を負うと旧法は賃借人の修繕権について規定を置いていしながら、その義務の範囲は明確にしていません

ませんが、新法は、賃借人が賃貸人に修繕が必要（旧法613条１項）。新法は、転借人は賃貸人と賃である旨通知し、または賃貸人がその旨を知った借人との間の賃貸借に基づく債務を直接履行するにもかかわらず相当な期間内に必要な修繕をしな義務を負うこととしました（新法613条１項）。

いとき、もしくは急迫の事情があるときは賃借人

旧法は、適法な転貸借の基礎となる賃貸借が終自ら修繕することができるとし賃借人の修繕権を了した場合の転借人の地位について規定していま明文化しました（新法607条の２）。

せんが、新法は、賃貸借を合意解除した場合、賃貸

⑼人は、適法な転借人に対して合意解除の効力を対抗

賃借物の滅失１）賃借物の滅失による賃料の減額、賃貸借の解除することができないとしました（同条３項本文）。
判例は、賃貸借につき債務不履行解除した場合は、

 旧法は、賃借物の一部が賃借人の過失によら賃貸人は解除の効力を転借人に対抗することがでないで滅失したときは、賃借人は滅失した部分きると解していることから、新法は、賃貸人が賃の割合に応じて賃料減額を請求することができ、貸借につき債務不履行による解除権を有していた残存部分のみでは賃借人が賃借した目的を達す

ときは合意解除であってもその効力を転借人に対ることができないときは、賃貸借を解除するこ抗することができるとしました（同条３項但書）。とができるとしています（旧法611条）。

⑾

収去義務、原状回復義務

 新法は、賃借物が滅失したか否かにかかわら旧法は賃貸借終了時の原状回復につき賃借人のず、賃借物を使用及び収益をすることができな権利として規定しています（旧法616条、598条）。

くなった場合に、それが賃借人の責めに帰する

しかし、賃借人が賃借物を受け取った後に生じたことができない事由によるものであるときは賃損傷については、原則として賃借人が原状回復の料は当然減額され（新法611条１項）、賃借目的義務を負うべきものと解されることから、新法を達することができないときは賃借人は契約のは、賃借人が賃借物を受け取った後にこれに生じ解除をすることができることとしました（同条

た損傷につき、賃貸借が終了したときは賃借人は２項）。

その損傷を原状に復する義務を負うとし、賃借人

２）全部滅失による賃貸借の終了の原状回復義務を明文化しました（新法621条本 旧法は賃借物が全部滅失した場合の賃貸借の文）。ただし、賃借人の帰責事由によらない損傷帰趨について規定していませんが、新法は、賃については賃借人は原状回復義務を負わないこと

借物の全部が滅失その他の自由により使用及びとし、通常の使用および収益によって生じた賃借収益することができなくなった場合には賃貸借物の損傷ならびに賃借物の経年変化については原はこれによって終了するとして、当然に終了す状回復義務の対象外としました。（同条但書）。

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