税務・財務相談Ｑ＆Ａ！

税務・財務相談

相続税・贈与税の質疑応答事例― 住宅取得資金贈与の特例（暦年課税）―村上 敬子（むらかみ けいこ）
村上敬子税理士事務所
税理士

１月号では、国税庁が新たに追加掲載した相続税・贈与税関係の質疑応答事例３事例のうち、居住用の小規模宅地等の特例に関する事例を取り上げました。その他の２事例「住宅取得資金贈与の特例」に関しては、その概要のみご紹介させていただきました。
しかし、暦年課税の住宅取得資金贈与については、平成27年中なら1,500万円までが非課税になるという特例最大の効果が得られることから、今月15日までの贈与税の申告に関する質問が多く寄せられています。
そこで今月号では、これまで数年にわたり非課税措置が拡充・延長され続けてきた、住宅取得資金の贈与税の非課税措置について、その概要をおさらいし、国税庁公表の質疑応答事例を含めた留意点等をあらためて確認しておきたいと思います。
納税者に有利な制度にはそれ相応の条件付であるのが税務上の常であり、ご多分に漏れずこの制度の恩恵を受けるためには細心の注意が必要です。場合によっては思いも寄らない深い落とし穴に落ちて、恩恵を受けるどころか想定外の多額の贈与税を負担することになってしまうというような、驚愕の事態に陥る可能性もないとは言い切れません。目前の３月15日、申告期限をぼんやりやり過ごせば、「恩恵」が一転「悪夢」になってしまいます。住宅取得という多額の資金移動が絡む取引に関連する措置であり、個人にとっては一生に一度受けられるかどうかの特例措置です。「住宅取得等資金贈与の特例の適用を受ける旨の贈与税の申告書」を抜かりなく確実に提出してください。

〔質問１〕
昨年（平成27年）中に、父親から金銭の贈与を受けて住宅を新築しました。贈与税の新非課税制度により1,500万円までの贈与税が非課税になると聞いて決断したのですが、どうしてこのような制度ができたのでしょうか。
〔回答〕

平成27年中に、直系尊属から住宅取得等資金の

福島の進路 2016. 3

贈与を受けた場合には、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」の適用を受けることにより、最大1,500万円までの贈与について贈与税が非課税となります。例えば、平成27年の１月１日において20歳以上の子や孫など直系卑属が、直系尊属から1,500万円の資金贈与を受けた場合の贈与税額は、410万円になりますが（図１：特例税率による贈与税の計算参照）、この資金が住宅取得等に充てられる場合には贈与

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図１：特例税率による贈与税の計算（特例贈与財産用）

1,500万円（特例贈与財産）× 40％ − 190万円 ＝（税率）

（控除額）

410万円
（納付税額）

注：特例税率は、直系尊属（祖父母や父母など）から、贈与を受けた年の１月１日現在で20歳以上の直系卑属に贈与があった場合に適用される税率です。
（※一般贈与の場合の贈与税額は、1,500万円×45％−175万円＝500万円）

税が非課税になるというものです。の対価に充てて新築等をして、その家屋を同日ま

この制度は、高齢層から若年層への資産の世代でに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞間移転を促進することで、若年層の消費の活性化なく自己の居住の用に供することが確実であるとに期待するものであると同時に、省エネ・耐震見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一定性・バリアフリー性などを備えた良質な住宅の普金額について贈与税が非課税となります。

及を目的としています。そのため、高性能住宅については一般住宅より非課税限度額が大きくなっ２．受贈者の要件ています。このように、資産移転促進と優良住宅次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例普及促進の同時達成を目的として、非課税枠も従の対象となります。

前に比し格段に拡充されたものであることから、⑴

この特例の適用を受けるための要件が詳細に規定次のいずれかに該当する者であること。
①

されています。

贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。

②

贈与を受けた時に日本国内に住所を有しないものの日本国籍を有し、かつ、受贈者又は〔質問２〕

贈与者がその贈与前５年以内に日本国内に住「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受け所を有したことがあること。

た場合の非課税の特例」の概要を教えてくださ③い。
〔回籍も有しないが、贈与者が日本国内に住所を答〕

１．制度の概要有している。
⑵

平成27年１月１日から平成31年６月30日までの間に、直系尊属（父母や祖父母など）から住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。

⑶

得等資金の贈与を受けた受贈者（子や孫など）が、贈与を受けた年の翌年３月15日までにその住宅取贈与を受けた時に日本国内に住所も日本国贈与を受けた年の１月１日において20歳以上であること。

⑷

贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

しくは取得又はその増改築等（以下「新築等」）

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３．住宅取得等資金の範囲

契約書等に貼付した印紙、不動産仲介手数料、⑴

住宅取得等資金とは、受贈者が自己の居住の不動産取得税等及び登録免許税などは、住宅用用に供する家屋を新築等の対価に充てるための家屋の取得に要した費用ではありますが、新築金銭をいいます。これらの居住用家屋の新築等等の対価又は増改築等の費用に充てられたものには、次のものも含まれます。とはいえません。

①

他方、建設業法上、家屋の建築業者以外の建その家屋の新築等とともにするその家屋の築士に支払う設計料は、住宅用家屋の新築工事敷地の用に供される土地や借地権などの取得又は増改築等に係る工事の請負代金の額に含ま（建売・マンションの敷地など）②れないと解されますが、家屋の新築等又は増改住宅用の家屋の新築（住宅取得等資金の贈築等をするために直接必要なものであり、建物与を受けた日の属する年の翌年３月15日まで本体価格を構成するものであることから、新築に行われたものに限ります。）に先行してす等の対価又は増改築等の費用に充てられたもの

るその敷地の用に供される土地や借地権などとみて差し支えありません。の取得（敷地を先行取得した場合です。
）

また、住宅用家屋と一体として取得した電気

ただし、受贈者の一定の親族など受贈者と特設備等の附属設備の取得対価については、本来別の関係がある者との請負契約等により新築等

住宅用家屋の新築等の対価の額とはいえないもをする場合又はこれらの者から取得する場合にのですが、その取得対価は住宅用家屋の新築のは、この特例の適用を受けることはできません。

工事の請負代金の額又は売買代金の額に含まれ受贈者の一定の親族など受贈者と特別の関係がており区分が困難であること、また、増改築等ある者とは、次の者をいいます。の場合には、家屋と一体となって効用を果たす①

受贈者の配偶者及び直系血族設備の取替え又は取付けに係る工事が含まれる②

受贈者の親族（①以外の者）で受贈者と生こととされていることから、新築等の対価に充計を一にしている者③

受贈者と内縁関係にある者及びその者の親てられたものとみて差し支えありません。
⑶

族でその者と生計を一にしている者④⑵

贈与により取得したものとみなされる生命保険金を住宅取得資金に充てた場合①から③に掲げる者以外の者で受贈者から「贈与により取得したものとみなされる保険受ける金銭等によって生計を維持している者

金」を住宅用家屋の新築等の対価に充てた場合

及びその者の親族でその者と生計を一にしてには、その保険金に係る贈与税について非課税いる者の適用があるものと解して差し支えないとされ住宅用家屋の新築等の対価又は増改築等の費
用の範囲
住宅用家屋の新築等の対価について、新築の場合は新築工事の請負代金の額、取得の場合は売買代金の額と解されます。したがって、売買ています。
⑷

贈与を受けた金銭を住宅ローンなどの借入金返済に充てた場合
金融機関等から融資を受けて住宅を新築等し、その後に直系尊属から贈与を受けた金銭で住宅ローンを返済したというような場合には、単に住宅ローンの返済資金としての贈与に過ぎず、住宅取得資金の贈与には該当しません。この特例は住宅を新築等するための資金の贈与に限られますので、住宅ローンを返済するための金銭の贈与を受けた場合には非課税の特例の対象外となります。同様に、自己資金で新築等の対価を支払い、後に贈与を受けた場合も特例の対象となりません。

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図２：居住用の家屋の要件
１棟の家屋…床面積50㎡以上240㎡以下
床 面 積
要件

区分所有建物…区分所有部分の床面積50㎡以上240㎡以下
床面積の50％以上が専ら居住の用に供されていること。
①

耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

②

耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されたものであること。

③

地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」、「住宅性能評価書の写し」又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類により証明されたものであること。

④①から③のいずれにも該当しない家屋の場合で、その家屋の取得の日までに同日以降に耐震改修工事を行うことについて所定の手続きをし、かつ、贈与を受けた年の翌年３月15日までに、その耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき、一定の書類で証明されたものであること。

中古住宅
要件

注：住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例における耐火建築物とは、建物登記簿に記録されたその家屋の不動産登記規則第114条に定める構造のうち建物の主たる部分の構成材料が石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造に限定されており、「軽量鉄骨造」はこれに該当しません。

４．居住用の家屋及びその増改築等の要件
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税特例の適③

増改築等後の家屋の登記簿上の床面積（区分所有の場合には、その区分所有する部分の用対象となる住宅用家屋及び増改築は次のようなものとされています。東日本大震災の被災者を除いて適用対象となる住宅用家屋の床面積については240㎡以下とされています。
⑴

居住用の家屋の要件
居住用の家屋とは、次の要件を満たす日本国

床面積）が50㎡以上240㎡以下であること。
④

増改築等に係る工事が、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。

内にある家屋をいいます。居住の用に供する家屋が二つ以上ある場合には、贈与を受けた者が主として居住の用に供すると認められる一つの家屋に限ります。
⑵

５．非課税限度額
平成27年１月１日から平成31年６月30日までの間に住宅取得等資金を贈与により取得した場合に増改築等の要件おける受贈者１人についての非課税限度額は、住特例の対象となる増改築等とは、贈与を受け宅の種類や住宅用家屋の取得等に係る契約の締結た者が日本国内に所有する自己の居住の用に供している家屋について行われる増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事のうがいつになるかにより異なります。
各年分の非課税限度額は、図３の表のとおりとなります。

ち一定のもので次の要件を満たすものをいいます。
①

増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が全体の工事費の２分の１以上でなければなりません。

②

増改築等後の家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。

６．非課税の特例の適用を受けるための手続
非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年２月１日から３月15日までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に計算明細書、戸籍の謄本、住民票の写し、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

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税務・財務相談Ｑ＆Ａ図３：非課税限度額
住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間

A：消費税率８％又は不課税
良質な住宅用家屋

一般住宅

B：消費税率10％が適用
良質な住宅用家屋

一般住宅

平成27年01月〜12月

1,500万円

1,000万円−−

平成28年01月〜28年９月

1,200万円

700万円

−

−

平成28年10月〜29年９月

1,200万円

700万円

3,000万円

2,500万円

平成29年10月〜30年９月

1,000万円

500万円

1,500万円

1,000万円

平成30年10月〜31年６月

800万円

300万円

1,200万円

700万円

注１：東日本大震災の被災者に適用される非課税限度額は別途
注２：「良質な住宅用家屋」とは、省エネ等基準（省エネルギー対策等級４（平成27年４月以降は断熱等性能等級４）相当以上であること、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上であること又は免震建築物であること）に該当する住宅用家屋であること、一次エネルギー消費量等級４以上に該当する住宅用家屋であること又は高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上に該当する住宅用家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものをいいます。

建築終了後遅滞なく居住等することの約定書

贈与を受けた年の翌年３月15日までに住宅用家屋が新築に準ずる状態で特例の適用を受けられる〔質問３〕
昨年（平成27年）の12月に、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」の適用を受ける予定で、父親から1,500万円の贈与を受け、新築工事の契約を締結しました。今年（平成28年）３月15日までに完成、引渡しは難しく居住を開始することができません。特例の適用を受けられないのでしょうか。
〔回答〕

日までに居住することが原則ですが、居住していない場合であっても遅滞なく居住の用に供する見込みであるときは適用を受けることができます。
しかし、これらの特例の適用を受けるためには、住宅取得等資金贈与の特例の適用を受ける旨の贈与税の申告書に、家屋の建築終了後、遅滞なく同家屋に居住し、居住後遅滞なく家屋の登記事項証明書及び住民票の写し（省エネ住宅にあっては、住宅性能証明書などの書類を含む）を提出することを約する「約定書」、並びに工事請負建設業者

住宅取得等資金の贈与について住宅取得等資金等が発行する「住宅用家屋が新築に準ずる状態にの贈与税の非課税の適用を受けるためには、「そあることの証明書」を添付する必要があります。の贈与を受けた年の翌年３月15日までに住宅用家一方、建売住宅や分譲マンションなどの「取得」屋の新築又は取得をしなければならない」こととの場合には、売買契約を締結しただけでは「取されています。この場合の「新築」については得」には当たりません。また上棟後の状態にあっ「新築に準ずる状態として、屋根（その骨組みをたとしても「取得」とはみられません。契約締結含む）を有し、土地に定着した建造物として認め日、所有権移転登記日、居住開始日などについてられる時以後の状態を含む」として上棟後の「新あらかじめ十分に確認しておくことが大切です。

築に準ずる」状態にあれば「新築」の要件を満た※ 贈与税確定申告に際しましては、税理士等の税すことになります。贈与を受けた年の翌年３月15

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