VOL.1

バ リ ュ ー ア ッ プ と は？

特集

Value
Upバリューアップとは？
ADRがいち早く挑む資産運用の新戦略。

ことによって投資物件の競争力を向上」が目的とされますが、本投資題解決の要となる戦略として、アド高め、賃 料を高め、利回りを高め

法人のバリューアップは物件取得とバンス・レジデンス投資法人（以下、ることが、「 バリューアップ 」の目同様の「投資」ととらえ、資産価値本投資法人）が業界に先駆けて取的です。の「向上」を目的としています。
「バリューアップ」は重要な「投資」のり組んでいるのが、「バリューアッ法人が保有する物件は駅近で好立投資物件の価値向上のための重要な投資手法のひとつ。

地ですが、立地に甘んじることなくエントランスや居室の設備の陳腐

1手法の一つなのです。
本 投 資 法 人ではこれまで2 2 3戸のバリューアップを手がけてきました。この経 験から、地 域 特 性や化を防ぎ、運用資産の価値を向上運用会社のADインベストメント・物件の魅力、可能性を考慮した数する手段の一つとして取り組んでいマネジメント（株）
では、2005年11多くのバリューアップメニューを蓄るのが「バリューアップ」です。

月より専門部署を設置。2013年8積。他のJ-REITにはない独自の知

例えば、外壁補修、鉄部塗装、

月からJ-REIT運用会社としては初見として、より積極的な資産運用を屋上防水補修、エントランス改修の一級建築士事務所の登録を受行っています。

アドバンス・レジデンス投資法人

バリューアップとは？

執行役員 髙坂 健司

プ」という新たな挑戦です。本投資投資主のみなさまへすことのできない課題です。その課

道のり

ノベーションは建物価値の「維持・日 頃 よ り 、ア ド バ ン ス・レ ジ デ ン ス 投 資 法 人 に ご 愛 顧 を外観と室内の両面から手を加える

賜 り 、心 よ り 御 礼 申 し 上 げ ま す 。

上は、住宅系J-REITにおいて欠か

本 投 資 法 人 が 掲 げ る「 安 定 し た 利 益 分 配 」の 確 実 な 実 現 をアップを実現しました。一般的なリめざして、経済や金融環境の変化に目を配りながら、運用会社向上に取り組みます。このように、社員一丸とな っ て不動産運用に取り組んでおります。

投資物件の資産価値の維持・向対 象 資 産 が 住 宅 ゆ え に 、賃 料 の 変 動 は 少 な く 派 手 さ に 少

効果的で投資効率の高いバリュー
し 事 欠 き ま す が 、運 用 す る 戸 数 も ２ 万 戸 を 超 え 、〈 Ｎ ｏ ．１間取り変更を実施し、居室の価値Ｊ ‐ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 〉に 向 け た 歩 み を 着 実 に 積 み 重 ね て い る と こ ろ

グ業務体制を強化することで、よりでございます。

テップとして水回り設備の交換や今 般 、投 資 主 の 皆 さ ま に 、今 ま で 以 上 に 本 投 資 法 人 へ の総合的に取り組むエンジニアリン

ご 興 味 を も っ て い た だ け る よ う に 、新 た な 取 り 組 み と し て実施した投資物件に対し、次のス

本 誌『 レ ジ ユ メ 』創 刊 の 運 び と な り ま し た 。今 期 は 特 集 と し

それは投資物件全体の積極的な価値創造。て 、本投資法人が業界に先駆けて実践する「バリ ュ ー ア ッ プ

け、投資物件の維持・運営・管理に工事」を取り上げてご紹介いたします。など共用部の大規模修繕工事を

不 動 産 を 運 用 し て い く う え で 、経 年 に 対 す る 対 策 は 不 可 欠

バリューアップとは？

です。本投資法人ではバリ ュ ー ア ッ プ工事による資産価値の最大化

維 持・向 上 こ そ が 、投 資 主 の 皆 さ ま の 長 期 的 な 利 益 に 資 す る賃料で契約ものと確信しております。

市場競争力を強化

長期安定的な分配に向けた本投資法人の取り組みについ投資主価値をて、あらためてご理解を賜り、お預かりした資金を末長く運用近隣物件を上回るさせていただければ光栄でございます。

運用物件の今 後 と も 本 投 資 法 人 を お 引 き 立 て の ほ ど 、何 と ぞ よ ろ し く

利回りアップ！

お願い申し上げます。

賃料アップ！

２０１７年 ３月 吉日

競争力アップ！

2

特集

バリューアップのPOINT1

自 由度の高い空間を実 現 し ま し た 。

ADRがいち早く挑む資産運用の新戦略。

資産価値の維持・向上を実現するべく、つねに新しい提案を模索。
POINT

和 室を洋室化し 3 枚 引 戸 で 間 仕 切 り 、Value Up

バリューアップとは？

木目とアクセントクロス、キッチン天井の桟木で、「カフェ風インテリア」を演出。

POINT

和室を洋室化し、可動式3枚引戸でPOINT

ファミリーの一体感を大切にした、2 「フレキシブルな空間」を実現。
3 「対面式キッチン」を採用。

ADインベストメント・マネジメント株式会社
エンジニアリング部 一級建築士

田渕 智之

Satoshi Tabuchi

子どもと公園で過ごすオフの時間が、創造のエネルギー源。バリューアップの質をより高めつつ、工期の短縮化とのバランスをいかにとるかが目下のテーマ。

レジディア芝浦所在地
賃貸可能戸数
築年
対象住戸

工事概要

C A S E：1

東京都港区芝浦四丁目18番30号
153戸
1991年9月
62.90㎡ 3LDK

Afte r

和室を洋室に変更し併せてウォークインクローゼットを新設／オープンキッチンへの切替え（間仕切り壁の撤去、キッチン設備の交換）／騒音防止のために床を二重床に変更

R E S I D I A芝 浦

早期の入居をめざして、カフェ風インテリアでバリューアップ。

3B e for e

対面式キッチンを採用することで、家族の一体感を大切にしました。

Afte rB e for e

進めました。

今回のバリューアップは、JR山に限らず幅広い層の方の入居が見した。
これだけでもリラックス感があめ、いざとなればLDKから独立し床はすべて二重床フローリングにす

手 線「田町 」駅から徒 歩 1 5 分の込まれました。経験上このタイプのりますが、キッチンの天井に木を渡た部屋が確保でき、柔軟な空間利ることで、見た目の広がり感と防音実のところ、退去から工事完了「レジディア芝浦」。

住戸は、バリューアップ後、ただちにすことでさらにカフェ風の印象を強用が可能なところもポイントです。
も対策にもしっかりと配慮しています。

までの期間を60日以内とする社内

築25年を経た3LDKの住戸で入居者が決まる傾向が高いので、調しました。

ちろん、押入は人気のウォークイン

悩ましかったのは、クロスの色選目標を掲げていて、入居者の退去す。設備も間取りも陳腐化してお今回は個性を意識したバリューアッ

人気のない和室は洋室に仕立クローゼットに変更しました。仕様

びと天井に渡す木の仕様。微妙な前からバリューアップの内容を計り、すべて見直しが必要な状態でしプに挑戦しました。テーマは「カフェて直して、境壁も取り払いました。

が古く汚れも目立ったキッチンは、違いでまったく別の雰囲気になる画することで、最短の工期で終えらた。ただ、人気の高い湾岸エリアの風の空間」です。フローリングや建そこに3枚引戸を設置することで、デザイン性の高いオープンタイプので、いつもチームを組む施工業れるよう工夫しています。これも社中でもレインボーブリッジが目の前具をチェリー色で統一して、アクセLDKと一体化する広い空間を実に一新。
リビングでくつろぐ家族を者のアドバイスや現場とのリアルタ内だけでなく、施工業者とのチームの立地は、DINKSや若いファミリーントクロスにはグリーン系を採用しま現しています。引戸は可動式のた見守りながらの調理が可能です。

イムな情報のやりとりを大切にしてワークの成果と考えています。
4

特集

C A S E：2

Value Up

バリューアップとは？
ADRがいち早く挑む資産運用の新戦略。

レジディア目白R E S I D I A目白

所在地
賃貸可能戸数築年
対象住戸

独身男性をコアターゲットに、ワンルームの住まい方を提案。
以前勤めていた大手マンション

す。これまでの間仕切壁をすべて方の提案」というと大げさかもしれ管理会社では、集合住宅の大規模撤去して、狭い1K空間を有効活用ませんが、オシャレな独身男性に住改修が担当でした。当社に転職後できるようにオリジナルの収納家んでもらいたい空間ができたと自負

は、主に居室のバリューアップに携具を備え付けました。家具の寸法しています。

わっています。今回は、都電荒川線や壁面のアクセントクロスの色彩

これからも、物件の魅力を最大「学習院下」駅に近い「レジディアなど、悩むところはいろいろありまし

限に生かしながら、他社に真似され目白」の1Kの投資価値を、いかにたが、施工業者と現場で打ち合わにくい、投資主の皆さまにもご満足して高めるかが課題。竣工から18せを重ね、意見を出し合いながらいただけるバリューアップを提案・年経過していますが、改修を終え最適な着地点を探し出しました。

実践していきたいですね。

た広く機能的な共用スペースに加私自身が女性ですから、独身男え、1階にはスーパーマーケットも入性の好みは、同僚男性への聞き取り使い勝手のいい物件です。

りやネット情報に頼らざるをえず、狙ったターゲットは、ずばり「オ暗中模索の連続。ダウンライトのシャレな独身男性」です。ポイントと洗 面 台はお化 粧には不 向きです

なったのは、縦に長い空間をいかが、男性向けの割り切りの結果でに機能的で魅力的にデザインするす。シックな色使い、大きな木目のか、でした。そこで取り組んだのがフローリングなどクセのあるデザイ「見せるキッチン」「見せる収納」

ンですが、差別化と商品力の強化という視点からのバリューアップでを実現できたと思います。
「住まい工事概要

東京都豊島区高田二丁目7番2号
162戸
1999年1月
33.00㎡ 1K
キッチンの間仕切り壁を撤去し、キッチンのレイアウトを変更／オリジナルの収納家具（造作家具）を新設／IHヒーター、ユニットバス、洗面台、トイレ、エアコンの設備交換

洗面ボウル、ミラーキャビネット、コーナー棚をシンプルにレイアウトしました。
B e for e

B e for e

Afte rAfter

見せるキッチン、見せる収納により、広くて機能的な空間を実現しました。

バリューアップのPOINT

専有面積が狭いほど選択肢が限定される。
そこを逆手にとった発想の転換で活路を開く。
POINT

1

POINT

2

POINT

手狭な1Kタイプゆえの「見せる収納」で、入居者が持ち込む家具等を最少化。
独身男性をメインターゲットに、インテリアに「機能美」を追求。
色彩と照明のデザイン効果により、3 「オシャレ感」を意識した空間を演出。

ADインベストメント・マネジメント株式会社
エンジニアリング部

井上 真梨子Mariko Inoue

目下、デザインやカラーコーディネートも含めた空間の活用を勉強中。付加価値の高いバリューアップを、女性ならではの感性を生かした提案で実現したい。
56今期の運用に関するご報告

これまでの歩み
1口当たり分配金の推移
4,500円を上回る安定的な1口当たり分配金

第13期 1口当たり分配金
当期は、高い稼働率の維持及び財務コストの低減により、分配金の引き上げを実現

4,979 円
前期比：+205 円

積立金の取崩し

当期純利益からの分配

5,130
4,615

4,593

（5,070

ネット売却益503を含む

4,415

4,523

2014/1期

2014/7期

業績予想対比：+120 円）

2015/1期

4,774（単位：円）

4,979

5,049

4,572

4,578

4,572

4,577

4,773

4,719

4,800

2015/7期

2016/1期

2016/7期

2017/1期

2017/7期（予想）

投資口価格の推移
合併来7年にわたり着実に上昇

今後の1口当たり分配金予想

5,049 円第15期（17/8～18/1） 5,049 円
第14期（17/2～17/7）

第13期対比：各 +70 円

350,000

東日本大震災発生
2011年3月11日

第5回公募増資 発行決議
2016年9月6日

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000
投資口価格
（円）

7

合併効力発生日2010年3月1日

2010
/7期

2011
/1期

2011
/7期

2012
/1期

2012
/7期

2013
/1期

2013
/7期

2014
/1期

ADR投資口価格

東証REIT指数

東証REIT住宅指数

TOPIX

2014
/7期

2015
/1期

2015
/7期

2016
/1期

2016
/7期

2017
/1期

82017年1月期

運用状況報告会

会場案内図

東京会場

大阪会場

開催日

開催日

半蔵門

2017 年 5 月19 日（金）15：00〜16：00（受付開始 14：30）

線大手町駅

大手町ビル

開催地

新大手町ビルヂング
本館

東西線

フクラシア東京ステーション

フクラシア東京ステーション

大手町

東京都千代田区大手町2丁目6番1号
朝日生命大手町ビル5階

駅

ホテル
メトロポリタン丸の内
日本橋口

丸の内
オアゾ

阪急グランドビル 貸会議室
大阪府大阪市北区角田町8番47号
阪急グランドビル26階
アクセス

阪神
百貨店

駅
梅田線東谷町阪駅

田梅神

2017 年 5 月26 日（金）ホテル
グランヴィア広島

14：30〜15：30（受付開始 14：00）
松岡ビル

座座

安保ホール

モンブラン
ホテル

愛知県名古屋市中村区名駅3丁目15番9号
安保ホール5階

CoCo
壱番屋
トライデント

スギ薬局

大名古屋
ビルヂング
三井住友 ジュンク堂（イセタンハウス）信託銀行

アクセス

大和証券

口

桜通屋駅
名古ＪＲ

桜通

＊本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資くださるようお願いいたします。本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあた っ ては、各証券会社にお問い合わせください。
＊なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関連法令、及び
9ACTY大阪

開催日

安保ホール

東京証券取引所上場規制等に必ずしも則ったものではありません。

ナビオ
阪急百貨店
メンズ館

広島会場

10：00〜11：00（受付開始 9：30）

052 - 561 - 9831

阪急
百貨店

06 - 6315 - 8368

2017 年 5 月19 日（金）

お問い合わせ駅
大阪ＪＲ

お問い合わせ開催日

JR名古屋駅 桜通口 徒歩3分

阪急
グランドビル

JR大阪駅 御堂筋南口 徒歩3分
阪急梅田駅 3階改札口 徒歩3分

大丸

HEP FIVE

開催地

名古屋会場

開催地

ヨドバシカメラ

四ツ橋線
西梅田駅

ＪＲ
東京駅

050 - 5265 - 4811

駅

お問い合わせ丸の内ビル

Ｊ横 Ｒ総須 武

JR東京駅 日本橋口 徒歩1分
東京メトロ・都営地下鉄 大手町駅 B6出口直結

新丸の内ビル

賀丸ノ内線 線・線
東東京駅
京アクセス

阪急
梅田駅
駅
梅田筋線
御堂

2017 年 5 月16 日（火）10：30〜11：30（受付開始 10：00）

新阪急
ホテル

開催地

TKPガーデンシティPREMIUM広島駅前

広島県広島市南区大須賀町13番9号
ベルヴュオフィス広島
アクセス

JR広島駅 南口 徒歩2分
広島電鉄広島駅 徒歩3分

ホテルニューヒロデン

シェラトン
ホテル
広島

TKPガーデンシティ
PREMIUM広島駅前
ＪＲ
広広島東局
広島駅前
グリーンホテル

島

広福屋

島

駅

ASSE

電

鉄

広島

駅

お問い合わせ082 - 909 - 2609

＊本資料の内容は、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。
＊本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、その内容の正確性及び確実性を保証するもの
ではありません。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので、あらかじめご了承ください。
10ご案内2017年1月期 運用状況報告会 開催します。
おみやげを用意していますので、ぜひ、ご友人やお知り合いとお誘い合わせのうえ、ご来場ください。
事前申し込みは不要です。
東京

5月16 日（火）10：30 ～ 11：30 （受付開始 10：00 ～ ）名古屋

5月19 日（金）10：00 ～ 11：00 （受付開始 9：30 ～ ）大阪

5月19 日（金）15：00 ～ 16：00 （受付開始 14：30 ～ ）広島

5月26日（金） 14：30 ～ 15：30 （受付開始 14：00 ～ ）ADインベストメント・マネジメント株式会社 IRチーム
TEL：03-3518-0432

アドバンス・レジデンス投資法人
東京都千代田区神田神保町一丁目105番地

MAIL : ir@adr-reit.com

RESIDIA（レジディア）
は、格式ある住いを現す英語RESIDENCE（レジデンス）と、理想郷を現すギリシャ語ARKADIA/ARCADIA（アルカディア）を意味する、日本を代表する賃貸レジデンシャルブランドです。