2024 年版

宅建マスター講座
マスターシート
Master Sheet～サンプル版～TOKYO JOE

第２ 免許が受けられなくなる欠格事由

宅建業法⚫ 欠格事由概要

第１章 総論⚫ 規制対象となる「宅地建物取引業」とは破産

破産手続開始の決定を受け、かつ復権を得ない者

免許

特定の理由による免許の取消しから 5 年を経過しない者など

取消（詳細は後述）犯罪

懲役刑・禁固刑、又は特定の罪により罰金刑に処せられ、刑o 「宅地」の意義：の執行が終了してから 5 年を経過していない者など（詳細は⇒ 建物の敷地に供される土地をいう。

後述）□ 取引する時点で建物が存在していなくても、取引後に建物暴団

5 年以内に暴力団員であった者の敷地として利用する目的で取引される土地も含まれる

不正

5 年以内に宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな□ 用途地域内にある土地：者

原則：宅地に該当

心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者とし例外：道路、公園、河川、広場、水路に使用されている
土地は、宅地に含まれない□ 建物とは、住宅に限らず建物全般をさし、倉庫なども含むて国土交通省令で定めるもの
関係

営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者（法者定代理人の営業許可を得ていない未成年者）が免許申請する
場合に、法定代理人が上記のいずれかに該当する場合

o 「建物」の意義：

法人が免許申請する場合で、その(i)役員又は(ii)政令で定める使用人のうちの 1 人が、上記のいずれかに該当する場合□ 建物の一部（例：マンションの 1 室など）の取引も対象

個人が免許申請する場合で、政令で定める使用人のうちの 1人が、上記のいずれかに該当する場合

o 「取引」の意義：
売買・交換

暴力団員等により事業活動を支配されている場合

貸借

契約当事者（自ら）〇（免許必要）×（免許不要）媒介人・代理人〇（免許必要）〇（免許必要）不在□ 転貸借についても、契約当事者として行う場合は免許不要
o 「業」（業務性）の意義：

事務所への専任の宅建士設置義務に違反している者

o 過去の免許取消処分等：(i)～(iii)の聴聞の期日及違反行為

び場所の公示①

免許取

5 年は不可消処分□ 破産管財人の行為は業務性が認められないため、免許不要
公示日前 60 日以内に第２章 宅建業の免許制度役員だった者も同様

第１ 免許権者②③

5 年は不可届出
合併消滅

5 年は不可免許取消処分：以下の理由により免許を取り消されると５年⚫ 免許権者の分類基準
分類基準

廃業・解散のは欠格事由

免許権者

事務所が 1 つの都道府県内に設置される場合

都道府県知事事務所が 2 以上の都道府県に設置される場合

国土交通大臣(i) 不正の手段により免許を受けたこと①(ii) 業務停止事由に該当し、その情状が特に重いこと(iii)業務停止処分に違反して業務を行ったこと□ 国土交通大臣への免許の申請は、知事経由

 役員：公示日前 60 日以内に役員だった者も同様□ 条件：免許権者は、免許付与の際、必要最小限度の、不当で廃業・解散の届出：ない一定の条件を付すことができる⇒ 相当の理由なく、処分の前に廃業・解散の届出をした場②⚫ 事務所の意義①

本店（主たる事務所）②

宅建業を営む支店（従たる事務所）③(i) 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、かつ合、当該届出の日から 5 年は欠格事由
 役員：公示日前 60 日以内に役員だった者も同様
合併消滅：

③

(ii)宅建業に係る契約の締結権限を有する使用人がいる□ ③は営業所などが該当。テントやコンテナ等の仮設店舗は、含まれない。

⇒ 相当の理由なく、処分の前に合併により消滅した場合、法人は存在しなくなるが、公示日前 60 日以内に役員だった者は、合併消滅日から５年は欠格事由□ 役員には、業務を執行する取締役等と同等以上の支配力を有すると認められる者も含まれる-1-⚫ 免許証o 過去の犯罪：
刑罰の欠格事由となる対象犯罪

種類
懲役刑

書換え交付
再交付

いかなる犯罪も対象

禁錮刑

免許証の記載事項（商号、氏名、住所）に変更が生じた場合、書換え交付の申請が必要
紛失、破損等した場合は、再交付の申請が必要
免許取消処分を受けた場合、廃業等の届出をした場合

以下の犯罪に限定

返納

等は、免許証の返納が必要① 宅建業法違反
罰金刑□ 有効期間満了により失効した場合、返納は不要② 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反⚫ 廃業等の届出③ 傷害罪、暴行罪、脅迫罪、背任罪、現場助勢罪、凶器準

免許失効日

備集合・結集罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪□ 裁判が確定した段階で欠格事由になる。控訴・上告がなされ裁判

1

死亡

死亡時

届出者

届出期限
知った日か相続人

ら 30 日以内が係属している間は、免許を受けることができる。
□ 拘留（1 日以上 30 日未満の拘留場での拘置）、科料（千円以上 12万円未満の財産刑）は欠格事由に該当しない。
3・免許を受けられない期間：
4⇒ 原則：刑の執行が終了した日から５年
例外：執行猶予が付された場合、執行猶予期間が満了す5

ると免許を受けることができる

法人の合併消滅

合併消滅時

法人の解散

会社の代表役員
清算人

破産手続開
始の決定

免許を受けていた消滅届出事由の発生時から破産管財人
届出時

30 日以内-個人の場合は本人

宅建業の-法人の場合は代表役

廃業

員

第３ 免許の有効期間と更新
第５ 無免許営業、名義貸しの禁止
o 免許の有効期間：5 年（更新後も同様）
o 免許更新の申請期限：有効期間満了日の 90 日前から 30 日前まで

⇒ 無免許での営業、また宅建業者が自己の名義を貸すことは違法

o 申請期限内に申請したにもかかわらず、期間満了までに更新等⚫ みなし業者の処分がなされなかった場合 ⇒ 従前の免許が引き続き有効⇒締結済みの契約に基づく取引に限り結了することができる

第４ 事後の変更

対象事案⚫ 免許換え無免許での限定的業務が許される者

以下の理由により免許が失効する場合⇒ 事務所の新設・廃止により免許権者が異なることになった場
合、変更後の免許権者に免許換えの申請をしなければならない

免許の・免許の有効期間の満了

免許を受け失効

・破産手続開始決定, 解散, 廃業の届出ていた本人

・免許取消処分を受けたとき□ 免許換えにより新たな免許が付与されるため、有効期間も宅建業者の死亡により免許が失効し、宅新たに５年となる□ 従前の免許は失効するため、返納しなければならない□ 国土交通大臣への免許換えの申請は、知事経由⚫ 宅地建物取引業者名簿と変更の届出
宅地建物取引業者名簿への登載事項
１

免許証番号・免許の年月日

２

宅建業者の商号又は名称

３

法人の場合、役員の氏名及び政令で定める使用人の氏名
個人の場合、その者の氏名及び政令で定める使用人の氏名

５

事務所の名称・所在地

６

事務所ごとに置かれる専任の宅建士の氏名

7

宅建業以外に兼業をしている場合はその事業の種類、など□ 免許権者は名簿を備え、一般の閲覧に供しなければならない

o 変更の届出：

建業免許を有さない者が相続した場合承継宅建業者である会社が、宅建業者でない

相続人
合併存続会社会社に吸収合併されて消滅した場合⚫ 国・地方公共団体、信託会社

国・地方公共団体□ 役員は、常勤・非常勤を問わず対象
４

一般

信託会社

監督処分の対象

免許

宅建業法の適用

不要

適用なし

ならない

適用されるなる(免許に関する(免許取消処分を除規定以外)

く)不要(届出要)となるか□ 農協は、国・地方公共団体ではないので宅建業法の適用あり

第３章 宅地建物取引士⇒ 試験に合格、登録、宅建士証の交付を受けて初めて宅建士

・上記表 2～6 に変更が生じた場合、変更の届出が必要

o 登録先：受験地の都道府県

・届出期限：変更から 30 日以内

o 登録の有効期間：期間制限なし
o 宅建士証の有効期間：５年□ 国土交通大臣への変更の届出は、知事経由□ 試験の不正者には、3 年以内の期間、再受験を禁止可能-2-

□ 宅建士証の提出を受けた知事は、事務禁止期間の終了後、宅建⚫ 登録するための要件となる実務経験士から返還請求を受けた場合、直ちに、返還する① 宅地建物取引業に関し 2 年以上の実務経験を有する者、又は② 国土交通大臣がその実務経験を有する者と同等以上の能力を有するo 宅建士証の提示義務：取引の関係者から請求があると提示必と認めた者（国土交通大臣の登録を受けた講習機関の登録実務講習要。ただし、重要事項の説明時は、請求なくとも提示必要。

を受講した者など）⚫ 講習の受講⚫ 欠格事由o 宅建士証の交付を受ける場合（更新時を含む）、都道府県知宅建士登録の欠格事由
宅①建②業
免許と共通

③
④⑤⑥

o 講習は、交付の申請前、6 か月以内に行われるものを受講し5 年以内に暴力団員であった者なければならない

心身の故障により宅建士の事務を適正に営むことができなo 講習が免除される例外：

い者として国土交通省令で定めるもの
懲役刑・禁固刑、又は特定の罪により罰金刑に処せられ、例外１刑の執行が終了してから 5 年を経過していない者など
特定の理由により宅建業者の免許取消処分を受けてから 5

例外２年を経過しない者などい未成年者（法定代理人から営業許可を得ていない者）付を受ける場合⚫ 登録の移転

登録の消除処分の聴聞の期日及び場所の公示日以降⇒ 登録の移転は、登録先と異なる都道府県に所在する宅建業者のに、相当の理由なく、自ら登録の消除を申請した者⑦

事務所に従事し、又は従事しようとする場合に認められるで、その登録が消除された日から 5 年を経過しない者

自□ 登録を移転するか否かは自由

事務禁止処分を受け、事務の禁止期間中に本人からのイ

申請により登録が消除され、その事務の禁止期間が満□ 自身の住所の変更では登録の移転はできないので注意了していない者□ 事務の禁止期間中は、登録の移転はできない□ 新しい宅建士証は、旧宅建士証と引き換えに交付される

o 表⑦のア：登録の消除処分□ 新しい宅建士証の有効期間：旧宅建士証の有効期間を引き⇒ 以下の事由により登録の消除処分を受けた日から 5 年を経継ぐ。そのため、知事指定講習の受講は不要。

過しない者：□ 登録の移転の申請は、現に登録をしている知事を経由して① 不正の手段により登録を受けたこと
宅建士

行う② 不正の手段により宅建士証の交付を受けたこと③ 事務禁止処分事由に該当し情状が特に重いこと、又は事務禁止処分に違反して事務を行ったこと登録を受けた① 不正の手段により登録を受けたことが、宅建士証② 宅建士としてすべき事務を行い情状が特に重いが未交付の者⚫ 死亡等の届出：（②～⑦は前述の欠格事由と同じ）
届出事由
①

こと

第３ 宅地建物取引士資格登録簿と変更の登録②⇒ 知事は、登録に際し、宅建士の氏名、住所・本籍、従事してい③る宅建業者（専任か否かを問わない）の情報（名称・商号、免④許証番号）などを登録簿に登載する□ 登録簿は、一般の閲覧に供されない□ 登録事項に変更が生じた場合、遅滞なく変更の登録を申請

書換え交付

氏名・住所に変更が生じた場合、変更の登録に加紛失、破損等した場合は再交付の申請が必要

提出

事務禁止処分を受けた時、速やかに宅建士証を提出

死亡

⑦

届出義務者
相続人

届出期限知った日から30 日以内

破産手続開始の決定を受け、かつ復権を得ない者になったとき暴力団員になったとき懲役刑・禁固刑、又は特定の罪により罰金刑に処せられたとき

本人
届出事由

特定の理由により宅建業者の免許の発生日から取消処分を受けたとき等

30 日以内未成年者が成年者と同一の行為能力を有しなくなったとき
心身の故障により宅建士の事務をえ、宅建士証の書換え交付の申請が必要

再交付

返納

⑤
⑥

第４ 宅建士証と講習③

後述の登録の移転をし、移転先の知事から宅建士証の交第５ 事後の変更を経過しない者（詳細は後述）
ア士

②

する場合

特定の理由により登録の消除処分を受けた日から 5 年

建①

宅建士試験の合格後、1 年以内に宅建士証の交付申請を宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しな宅独事が指定する講習を受ける必要がある

破産手続開始の決定を受け、かつ復権を得ない者

適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるものになったとき

本人
法定代理人
同居の親族登録が消除されたとき、また、宅建士証が失効した□ 宅建業者が破産した場合、届出義務者は破産管財人であったが、ときは宅建士証の返納が必要

宅建士が破産した場合は本人による届出となる□ 上記の手続先は、宅建士証の交付をした知事-3-

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