≪目次≫
はじめに

1

第２

不動産鑑定評価基準

１．用語の整理

１．４つの価格の種類

２．各税の概要

２．鑑定評価の方式

３．税額の計算

３．賃料の鑑定評価

第１章
第１

地方税

4

不動産取得税第４章

住宅金融支援機構

１．住宅金融支援機構とは

１．基本事項

２．証券化支援業務

２．税額の計算

３．その他の業務

３．免税点

４．その他

第２

24

固定資産税

第５章

景品表示法

26

１．基本事項

１．景品表示法とは２．税額の計算

２．景品の制限

３．免税点

３．不利な事項の明示義務

４．固定資産課税台帳について

４．物件の内容・取引条件に関する表示のル

第２章

国税

第１

印紙税

9

５．特定の用語の使用基準

１．基本事項

６．不当表示の禁止

２．課税標準第６章

３．納付しなかった場合
第２

ール

土地

１．宅地としての適否

登録免許税

２．造成

１．基本事項

３．等高線

２．住宅用家屋の軽減税率
第３

第７章

建物

所得税

第１

建築物の構造１．基本事項

第２骨組の形式

２．税額の計算

第３耐震性に関する構造

３．譲渡所得の特別控除
４．軽減税率５．重複適用の可否
第４

贈与税

第３章

価格評定

第１

地価公示法

１．地価公示とは
２．地価公示の手続
３．公示価格の拘束力

32

18

35

はじめに
以下の表は、本書の各章のテーマと、それに対応する試験の配点の一覧である。試験では、各章から１問ずつ出題される。
本書の章
第１章

テーマ
地方税

配点

不動産取得税

１

固定資産税
印紙税

第２章

国税

登録免許税

１

所得税
贈与税
地価公示法

第３章

価格評定

第４章

住宅金融支援機構法

１

第５章

景品表示法

１

不動産に関する統計

１

第６章

土地

１

第７章

建物

１

―

１

不動産鑑定評価基準

１．用語の整理
用語
課税主体
課税客体
納税義務者

意味
誰が税金を課すのか：税金を徴収する主体（国/都道府県など）
何をすると税金が発生するのか：課税対象となる行為や物。
（例：不動産取得税は不動産を取得すると課される）誰が税金を支払うのか：納税義務を負う者。
税金算定にあたって、基準となる金額。この課税標準に税率をかけた

課税標準

金額が支払うべき税額となる。
（例：固定資産税は、固定資産課税台帳の価格が課税標準になる）

免税点

一定額以下の課税標準には税金が課されない。その一定額のこと。
税金を納める方法のこと。

納付方法• 普通徴収：届いた納税通知書に基づき自ら納付すること• 特別徴収：事業主が給与から天引きして納付すること• 申告納付：納税者が自ら税務署へ申告し、納付すること（例：確定申告）※用語のイメージは、YouTube の講義動画を必ず見てください。

1

２．各税の概要

税

内容（課税客体）

課税主体

第１章

不動産取得税

不動産を取得すると課される税

都道府県

×不動産取得税の

（地方税）

固定資産税

不動産を保有していると課される税

市町村

課税主体は、市町

印紙税

契約書等の文書を作成すると課される税

第２章

登録免許税

不動産登記をすると課される税

（国税）

所得税

不動産売却で利益を出すと課される税

贈与税

ただで不動産をもらうと課される税

国（1）課税標準と納付方法の整理

税

課税標準

不動産取得税

原則、固定資産課税台帳の登録価格

普通徴収

固定資産税

原則、固定資産課税台帳の登録価格

普通徴収

印紙税

納付方法

文書の記載金額
記載金額がないと税額が 200 円

印紙を貼り消印
原則：現金

登録免許税

原則、固定資産課税台帳の登録価格

例外：３万円以下なら印紙納付も可能

所得税

譲渡所得

贈与税

（参考）路線価方式と倍率方式

申告納付※ 固定資産課税台帳とは？
⇒ 固定資産税の課税対象となる土地、家屋等に関して、その評価額、所在、所有者などを登録した帳簿をいう。固定資産税の課税主体である、市町村長が作成する。
この固定資産課税台帳に登録された金額が、固定資産税等の課税標準となる。
（2）免税点の整理

税

不動産取得税

固定資産税

免税点
家屋

建築による取得（新築・増改築） 23 万円未満 / 1 戸
その他の取得（売買等）

12 万円未満 / 1 戸

土地

10 万円未満家屋20 万円未満土地

30 万円未満□ 登録免許税の免税点：•

免税点なし。

•

むしろ、課税標準額が、1,000 円未満の場合は、1,000 円として計算される。

∵登記手続が発生する以上、支払が必要。

2

村である。

３．税額の計算

②税率

①課税標準

③税額

⇒ 税金の額は、上記の計算式により算出されるのが原則となるが、各項目について納税者に有利となる特例が定められている。以下は、主な特例の一覧である。

税①課税標準の特例

不動産取得税

住宅・宅地

固定資産税

宅地

②税率（軽減税率）③税額の控除

新築住宅

印紙税
登録免許税

住宅
①収用交換等の 5,000 万円の特別控除所得税①居住用財産②優良住宅地②居住用財産の 3,000 万円の特別控除③買換え特例

贈与税

住宅資金

3

第１章 地方税
第１ 不動産取得税
不動産取得税は、不動産を購入したり、家屋を新築することで、不動産の所有権を取得した場合に課される税金である。
１．基本事項

×課税主体は、不動（1）課税主体：不動産が所在する都道府県（地方税）産の取得者の住所
地の市町村
×贈与、つまりただ（2）課税客体：以下の「〇課税対象」を原因とする不動産の取得に対して課税される。 で取得した場合は、〇 課税対象売買、交換、贈与、新築、改築（価値が増加した場合のみ）

× 課税対象外相続、法人の合併∵形式的な権利の承継にすぎない□ 国・地方公共団体による不動産の取得には、課税されない。
□ 登記の有無を問わず課税（不動産の所有権を取得すれば課税される）。
□ 改築：改築により家屋の価格が増加した場合のみ、増加分が課税対象となる。
□ 新築：課税のタイミングと納税義務者⇒ 原則：新築家屋の完成で自動的に課税されるのではなく、最初に①使用された日の所有者、又は②譲渡が行われた日の譲受人が家屋を取得したものとして、納税義務を負う（つまり、新築家屋を建て、住まずに売却した場合は、購入者が納税義務を負う）。
例外：新築されたが、６か月間（宅建業者が新築住宅を売り渡す場合は１年間）経過しても、使用も譲渡もされなかった場合は、その時点での家屋の所有者が「取得」したものとして納税義務を負う。
□ 共有物の分割：⇒ 共有物の分割を実施した結果、分割前の持分を超えると、持分を超える分が、課税対象となる。
（例：A、B、C の 3 者で土地を共有していたが、3 者間で共有関係を解消
し、土地を分割することにした。A は、分割前は 30％の持分を有していたが、分割の実施により 50％分に相当する面積を単独所有することになった。この場合、20％分について不動産取得税が課される。
）（3）納税義務者：不動産の取得者（例：売買なら購入者）（4）納付方法：普通徴収（納期限の 10 日前までに納税通知書が届き、その通知書に基づき納付する。
）

4

非課税
×相続による不動産の取得は課税対象である
×登記まで備えて初めて不動産取得
税が課される
×家屋を改築することで価格が増加
しても不動産取得
税は課税されない

２．税額の計算

課税標準×税率＝税額（1）課税標準：

ア．一般論：
×不動産取得税の⇒ 原則：固定資産課税台帳の登録価格

課税標準は、不動産

例外：そもそも固定資産課税台帳に登録されていない新築家屋や、改築のケーの購入価格である

スでは、都道府県知事が価格を決定する。

イ．課税標準の特例：⇒ 住宅・宅地の場合、固定資産課税台帳の登録価格から一定額が控除された額が課税標準となる。 ∵人が生きていくために必要な居住を支援するための制度控除される額要件
床面積が 50 ㎡～240 ㎡

新築

1,200 万円

（賃貸マンションの場合は、40 ㎡～240 ㎡）□ 取得者は個人でも法人でもよい□ 賃貸用でも適用される住宅
建築時期によ

中古

って異なる

宅地

1/2

①床面積が 50 ㎡～240 ㎡②個人による、自己居住目的での取得、など□ 法人には適用されない―住宅以外の家屋住宅
土地

100 分の 4（４％）
100 分の 3（３％）□ 都道府県は、これと異なる税率を定めることができる。

３．免税点⇒ 課税標準額が以下の場合、課税されない。
対象物
家屋

金額

建築による取得（新築・増改築）

23 万円未満 / 1 戸

その他の取得（売買等）

12 万円未満 / 1 戸

土地標準の特例として、
登 録 価 格 か ら
1,200 万円が控除される
×法人が中古住宅を取得した場合、課税標準の特例が適
用される
×宅地については、税額が 1/2 になる（2）税率（標準税率）：
家屋×床面積が 250 ㎡の新築住宅は、課税10 万円未満5

第２ 固定資産税
不動産を持ってるだけで課される税金が固定資産税である。

１．基本事項（1）課税主体：不動産が所在する市町村（2）課税客体：固定資産に対して課税される。
□ 固定資産 ⇒ 土地、家屋、償却資産（例：船舶、事業用機械）をいう。

（3）納税義務者：
ア．誰が納税するか：⇒ 原則：所有者（固定資産課税台帳に所有者として登録されている者）
例外：①質権が設定されている土地は質権者 ∵質権者が使用・収益できるから②100 年より永い存続期間の定めのある地上権が設定されている場合には、地上権者 ∵100 年超の地上権は所有に等しい
イ．確定日：⇒ 1 月 1 日時点の固定資産の所有者等に課税される。
（例：令和４年１月１日時点の所有者が A である場合、その後、２月１日に Aが B に売却したとしても、令和４年度の固定資産税の納税義務者は A。
）（4）納付：
ア．納付方法：普通徴収□ 固定資産税の納税通知書は、遅くとも、納期限の 10 日前までに納税者に交付しなければならない。
イ．納付期日：⇒ 原則：4 月、7 月、12 月、2 月の年４回に分けて納付
例外：市町村は、特別の事情があればこれと異なる期日を定めることができる。

□ 固定資産税と都市計画税は、あわせて賦課徴収することができる。
（※都市計画税：道路、公園など都市計画事業の費用のために課される税金）

6

×年度途中で所有者が変更された場
合、新旧所有者において、日割り計算した額を納付する。

２．税額の計算

課税標準×税率＝税額（1）原則：

課税標準
税率（標準税率）

固定資産課税台帳の登録価格
100 分の 1.4（1.4％）□ 各市町村は、これと異なる税率を定めることができる。

（2）例外：

ア．宅地の「課税標準」の特例：※200 ㎡＝約 60.5 坪課税標準の特例

200 ㎡まで
宅地

登録価格の 1/6

（小規模住宅用地）
200 ㎡を超える分

登録価格の 1/3

イ．新築住宅の「税額」の控除：
適用要件
新築
住宅

税額の控除額
120 ㎡までの住50 ㎡～280 ㎡

宅部分の税額が 1/2

控除期間

控除の期間は、4 年

原則：３年
例外：中高層耐火住宅の場合は５年※（参考）賃貸マンションの場合、適用要件は 40 ㎡～280 ㎡になる。

３．免税点

対象物

金額

家屋

20 万円未満土地

30 万円未満×新築住宅の税額□ 各市町村は、財政上その他特別の事情がある場合は、条例で定めることで、上記の免税点に満たない金額でも、固定資産税を課すことができる。

7である

４．固定資産課税台帳について（1）登録価格の据置制度（参考）⇒ 原則：登録価格は基準年度から 3 年間据え置かれる ∵毎年見直すのは大変
例外：以下の事情により、価格の据え置きが不適当である場合は、価格を据え置かず、類似する不動産の価格に比準する価格とされる。
①地目の変換があった場合（例：宅地⇒原野）、

×固定資産税における土地の価格は、地目の変換がない
限り、必ず基準年度の価格を 3 年間据え置く②市町村の統廃合があった場合、など（2）台帳と縦覧帳簿

土地価格等縦覧帳簿

固定資産課税台帳

家屋価格等縦覧帳簿

閲覧できる

納税義務者本人、賃借人等にその市町村に不動産を所有す

者の範囲

限られる。

る者なら誰でも縦覧可能

ア．固定資産課税台帳：

×賃借人は、賃貸し⇒ 台帳は、課税対象不動産の登録価格の他、所有者の氏名・住所などの個人情報も記載され、一般に公開されるものではない。対象不動産の納税義務者、納税義務者から同意を得た者、賃借人等に限り、閲覧ができ、また記載事項の証明書を請求することが可能。

イ．縦覧帳簿（土地価格等縦覧帳簿・家屋価格等縦覧帳簿）：⇒ 上記のとおり他人の不動産の台帳は、閲覧することができない。しかし、自身の不動産の登録価格が適正であるか判断するため、周辺の不動産の登録価格を確認する必要がある。そこで、不動産の登録価格等の一覧表である縦覧帳簿が作成される（個人情報は記載されない）。縦覧帳簿は、同一市町村内に対象不動産を所有している者であれば、誰でも縦覧することができる。
（3）不服審査の申出⇒ 登録された価格に不服がある場合、以下のとおり審査を申し出ることができる。

申出先

固定資産評価審査委員会

申出の期限

納税通知書の交付を受けた日から 3 か月が経過するまで

申出の方法

書面による

8

ている対象物件の固定資産課税台帳を閲覧することはできない第２章 国税
第１ 印紙税
１．基本事項
一定の契約書や領収書を紙媒体で作成した場合、購入した収入印紙を貼り、押印や署名により消印をすることで印紙税を納税しなければならない。
課税主体

国

課税客体

課税対象となる文書の作成
文書の作成者

納税義務者

課税標準
納付方法

□ 契約書など複数の者で作成した場合は、連帯して納税する

×代理人が文書を□ 代理人が作成した場合、代理人が文書作成者として納税作成した場合、本人• 文書に記載された金額（例：売買契約書に記載された売買代金）が納税する• 記載がない場合：印紙税額が 200 円となる。
消印（右下図参照）□ 消印は文書作成者以外の者（代理人や従業員）も行える

×代理人が消印をすることはできない〇×

課税文書に該当する例

課税文書に該当しない例

土地の賃貸借契約書

建物の賃貸借契約書

不動産の売買契約書

使用貸借契約書

請負契約書

委任契約書（例：媒介契約書）

領収書（５万円以上）

抵当権の設定契約書

印
紙

領収書（5 万円未満、営業に関しないもの）□ 後日、本契約書を作成することを約する仮契約書も、契約書である以上、課税対象。 ×建物の賃貸借契□ 契約書を２部以上作成した場合、それぞれが課税対象となり、印紙が必要。

約書は課税対象文□ 電子サインを使用してオンラインで締結した場合、それ自体は書面でなく非課税。 書である
□ 国・地方公共団体が作成する文書は、課税されない。
□ 国と民間が、共同で２通の契約書を作成する場合：⇒ 国が保存する文書：課税対象（∵民間が作成した文書とみなされる）
民間が保存する文書：非課税（∵国が作成した文書とみなされる）□ 金銭等の受取書（領収書）：
・契約終了後に返還される敷金であっても、その領収書は課税対象。
・５万円未満の場合は非課税
・営業に関しない受取書は非課税（例：個人が単発で行う売買）

9×3 万円未満の金銭の領収書は非課
税である
×国が保存する契約書は非課税である２．課税標準
文書に金額の記載あり

記載金額が課税標準となる文書に金額の記載なし

印紙税額が 200 円となる

×記載金額がない
場合、印紙税は課されない

課税標準は、文書に金額の記載がある場合は記載金額となり、金額の記載がない場合
は、印紙税額が 200 円となる。以下、各種契約書の記載金額を整理する。税率について
は、文書の種類等によって異なり、具体的な税率までは出題されない。
契約書
売買契約書
交換契約書
土地の
賃貸借契約書
贈与契約書
請負契約書
金額を変更
する契約書

記載金額
売買代金
□ １つの契約書に複数物件の記載がある場合は、合計額• 双方の物件の金額が記載 ⇒ いずれか高い方の金額• 交換差金のみが記載 ⇒ その金額
• 賃料自体は、記載金額とならない。
• 相手方に交付し、後日返還されない性質の権利金、礼金、更新料等は記載金額となる。
（□ 敷金は含まれない）
金額の記載がない契約となる（200 円の印紙税）。

×土地の賃貸借契約書の記載金額は賃料及び敷金の合計額∵ 贈与はタダでの譲渡であり、金額が観念できない。
請負金額• 金額を増額する場合：増額分が記載金額• 金額を減額する場合：記載金額のない契約として印紙税額
200 円

×金額を減額する契約は、減額分が記載金額になる□ １つの契約書に、売買契約と請負契約の２つの契約が含まれている場合：⇒いずれか高い方の金額が記載金額となる。
□ 消費税額：記載金額に含めない。

×記載金額には消費税分も含める

３．納付しなかった場合
かたい⇒ 過怠税として以下の金額をペナルティとして徴収される。
印紙を貼らなかった

原則：３倍の額（印紙税額と、その２倍に相当する額の合計）場合

例外：自己申告の場合は、印紙税額の 1.1 倍

印紙を貼ったが、消印をしなかった場合

×印紙を貼っていないことが税務調査で判明した場合、過怠税は、印紙税額

印紙の額面金額の 1.1 倍10

第２ 登録免許税
１．基本事項
登録免許税は、不動産の登記をする際に支払う税金である。
課税主体

国
不動産の登記をする際に課税される

課税客体□ 課税されるのは権利部の権利に関する登記であり、表題部の表示に関する登記には原則課税されない。
登記を受ける者

納税義務者

る□ 売買に基づく所有権移転登記では、売主・買主が共同で登記申る所有権移転登記

請し、登記を受けるため、両者が連帯して納税義務を負う。

は、買主が納税義務を負う□ 不動産上に借地権などが設定されており、その利用に制限があ×登録免許税の課ったとしても、それら制限がないものとした価格が課税標準と税標準は、不動産の実際の取引価格でなる。
□ 課税標準金額が、1,000 円未満の場合は、1,000 円として計算される。
□ 抵当権の設定登記の場合、課税標準は債権額。
原則：現金納付

納付方法

録免許税が発生す×売買を原因とす

原則、固定資産課税台帳の登録価格

課税標準

×表題登記には、登例外：３万円以下の場合は印紙納付も可□ 納付の期限：登記を受ける時まで（一般的には登記申請時に納付する）。

□ 税率：登記の内容や原因により異なる（以下の国税庁のサイト参照）。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm□ 国・地方公共団体が受ける登記には課税されない。

11ある

２．住宅用家屋の軽減税率
課税標準×税率＝税額⇒ 以下の要件を満たす、住宅用家屋の各登記には軽減税率が適用される（税率は覚える必要なし）。
所有権の保存登記

所有権の移転登記

抵当権設定登記×法人にも適用さ①個人（法人は適用されない）

れる

共通②自己の居住用の家屋

要件③家屋の床面積：50 ㎡以上④登記を受ける期限：新築後（又は取得後）1 年以内① 売買、競落による取得

要(□ 贈与、交換、相続によ

件
特別
要件

る取得は適用外)
新築住宅のみ適用② (i)一定の耐震基準に適合していること、又は(ii)昭和 57 年 1 月 1 日以降に建築されたこと）(i)一定の耐震基

×所有権移転登記の軽減税率は、贈与準に適合していにも適用される

ること、又は(ii)昭和 57 年 1 月
1 日以降に建築されたこと）※ 所有権の保存登記とは：権利部を開設する権利部への最初の登記のこと□ 上記は住宅用の家屋に適用される軽減税率であり、土地には適用されない。
□ この軽減税率は、一度受けても、新たに受ける登記にも適用される。
（例：新たに別の住宅用家屋を取得した場合は、その家屋の所有権移転登記に関しても軽減税率を受けることができる。
）

12

×所有権移転登記の軽減税率は、土地にも適用される

第３ 所得税[ ※ 所 得 税 は 過去
10 年で 3 回程度出

１．基本事項題]

所得税とは、個人の所得に対して課される税である。なかでも宅建試験では、不動産を売却することにより得られた譲渡所得に対する所得税について出題される。
課税主体

国

課税客体

個人が不動産を譲渡して得た所得に対して課税

納税義務者

不動産を譲渡して所得を得た者

２．税額の計算
譲渡所得（課税標準）×税率＝税額（1）譲渡所得（課税標準）：⇒ 譲渡所得は、以下の計算式で算出される。
売却価格 ―（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
※ 取得費（例：売却した不動産の購入代金、購入した際の登録免許税）
譲渡費用（例：売買の仲介手数料、印紙税）（2）税率：
譲渡した年の１月 1 日における対象不動産の所有期間税率

短期譲渡所得５年以下

30％

長期譲渡所得５年超15％（3）特別措置の整理：⇒ 所得税に適用される特別措置（譲渡所得の特別控除、及び軽減税率）の整理。
（1）譲渡所得の特別控除（2）軽減税率①収用交換等の 5,000 万円の特別控除①居住用財産の軽減税率②居住用財産の 3000 万円の特別控除②優良住宅地の軽減税率③買換え特例13

３．譲渡所得の特別控除
譲渡所得（課税標準）×税率＝税額（1）収用交換等の 5000 万円の特別控除：① 個人が公共事業のために収用交換等により不動産を譲渡した
要件② 公共事業の施行者から最初に買取等の申出があった日から 6 か月以内に譲渡した、など（2）居住用財産の 3000 万円の特別控除（※重要）（試験では「居住用財産の譲渡所得の特別控除」や「居住用財産の譲渡所得の 3,000万円特別控除」という名称で出題される。
）

居住用財産

譲渡所得が控除される
売主

買主
譲渡

代金支払

×3,000 万円特別控除は、現に居住している家屋の譲渡にのみ適用がある① 個人の居住用財産⇒ (1) 現に居住しているか、(2) 居住しなくなった日から３年目の年末までに譲渡されたもの② 親族への譲渡でないこと
要件⇒ 「親族」とは、(i)配偶者、(ii)直系血族（親、子、祖父母、孫）、×子への譲渡であっても、その子と同一生計でなければ適用される(iii)同一生計の親族などが該当。
③ 前年、前々年にこの 3,000 万円の特別控除を受けていないこと⇒ つまり控除は、３年に１回だけ。
④ 本年、前年、前々年に居住用財産の買換えの特例を受けていないこと□ 居住用財産の譲渡までの所有期間は問われない（後述の、居住用財産の軽減税率の特例において 10 年超の所有が適用要件と×居住用財産を 10年超所有していることが適用要件されるのと異なる。
）

14

（3）買換え特例（特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例）※重要ア．特例の内容：本来、建物の売却により得た譲渡所得には所得税が課されるが、その建物が 10 年以上居住していた住居であり、かつ、新しい居住用家屋を購入する場合は、一定の要件の下、本特例が適用される。
より高い家に買い換えた場合課税されない（譲渡資産の売却価格＜買換資（買換えの際の支出の方が多いので、譲渡産の購入価格）がなかったものとみなされる）

より安い家に買い替えた場合

譲渡資産の売却価格から買換資産の購入（譲渡資産の売却価格＞買換資

価格を引いた金額に対して課税される。

産の購入価格）イ．特例の適用要件：

譲渡に特例が適用
買換資産

譲渡資産
買換え

買換資産の要件

譲渡資産の要件① 個人の居住用財産⇒ (1) 現居住、又は(2) 居住しなくなった日から３年目の年末まで① 家屋の床面積が 50 ㎡以上

×譲渡資産は、所有② 家屋の敷地の面積が 500 ㎡以下

期間が 10 年以上でなければならない③ 買換資産の取得を、譲渡資産を譲渡に譲渡されたもの

した日の前年 1 月 1 日から翌年の 12×譲渡資産の対価② 居住期間が 10 年以上

月 31 日までの間に行うこと、など

は 5,000 万円以下でなければならな③ 所有期間が 10 年超い④ 親族への譲渡でないこと⑤ 譲渡の対価が 1 億円以下

×買換資産は、床面積が 500 ㎡以下でなければならない● 譲渡と取得のタイミング（∵買換えのための特例なので時期に制限がある）
譲渡資産の譲渡

2021

2022

2023

2024

③買換資産の取得
2021/1/1～2023/12/31□ その年、前年、前々年に、居住用財産の 3,000 万円の特別控除、居住用財産の軽減税率などの適用を受けていないことも要件となる。

15

４．軽減税率
譲渡所得（課税標準）×税率＝税額
税率の復習
譲渡した年の１月 1 日における対象不動産の所有期間税率

短期譲渡所得５年以下

30％

長期譲渡所得５年超15％（1）居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例：
ア．適用要件：① 個人の居住用財産⇒ (1) 現居住、又は(2) 居住しなくなった日から３年目の年末までに
要件譲渡されたもの

×特例の適用要件として、10 年超の② 所有期間が 10 年超（譲渡した年の 1 月 1 日時点において）居住期間が求めら③ 親族への譲渡でないことれる④ 前年、前々年にこの軽減税率の適用を受けていないこと□ 居住用財産の 3,000 万円の特別控除の要件との違いは、10 年超の所有期間が求められること。
イ．軽減税率の内容：
譲渡益

軽減税率

6000 万円以下の部分

10％6000 万円を超える部分

15％（原則どおり）（2）優良住宅地の軽減税率の特例：（※重要度低い）（優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例）⇒ 優良住宅地の造成等のために、国や地方公共団体等に対して、所有期間が 5 年を超える土地等を譲渡した場合、以下の軽減税率が適用される。
譲渡益

軽減税率

2000 万円以下の部分

10％

2000 万円を超える部分

15％（原則どおり）

16

５．重複適用の可否（1）譲渡所得の特別控除（2）税率の特例①収用交換等の 5,000 万円の特別控除①居住用財産の軽減税率

×買換え特例と居②居住用財産の 3,000 万円の特別控除②優良住宅地の軽減税率

住用財産の軽減税
率は重複適用がで③買換え特例きる⇒ 重複適用が認められるのは、表のとおり、以下の２パターンのみ。

×3,000 万円特別・「収用交換等の 5,000 万円の特別控除」と「居住用財産の軽減税率」

控除と優良住宅地

・「居住用財産の 3,000 万円の特別控除」と「居住用財産の軽減税率」の軽減税率は重複適用ができる□ 買換え特例（特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例）は、重複適用が認められない。

[※贈与税は、過去

第４ 贈与税10 年で一度しか出ていない分野であるため、重要度は低１．基本事項

い。]

課税主体

国

×法人から財産の課税客体

個人から個人への財産の贈与に課税される。

贈与を受けた個人

納税義務者

贈与を受ける者に贈与税は発生する

２．住宅資金の特例（直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税）

×贈与税は、財産を譲り渡した者が支18 歳以上の子や孫が、直系尊属（父母、祖父母）から、自己の住宅の取得や増改築払うのための資金の贈与を受けた場合、以下の特例を受けることができる。
×住宅取得等の資対象となる贈与
贈与者
受贈者
非課税額

住宅の取得、又は増改築に必要な資金の贈与
直系尊属（父母、祖父母）□ 年齢に制限はない① 18 歳以上の直系卑属（子・孫）② 所得が 2,000 万円以下
500 万円までの贈与が非課税17金の贈与だけでな
く、住宅そのものの贈与にも、本特例が適用される

第３章 価格評定
第１ 地価公示法
１．地価公示とは

地価公示法という法律に基づき、毎年３月頃に、全国の土地の価格が公示される。こ
の地価公示は、都市とその周辺地域における土地の取引に指標を示し、適正な地価の形成に貢献することを目的とする。

（1）公示区域（地価が公示されるエリア）⇒ 地価は、日本の全てのエリアについて公表されるものではない。都市とその周辺地域
における土地取引に指標を示すことが目的であることから、地価は、以下表の①と②のエリアが対象となり、このエリアのことを公示区域という。令和 4 年度は、公示区
域は 102,870 ㎢であった。これは、日本全国の面積の約 27％に相当する。
公示区域①

都市計画区域（都市計画法に基づき都市として指定されるエリア）②

都市計画区域外でも、土地取引が相当程度見込まれる区域で、国土交通大臣が公示区域と定めるもの

×都市計画区域外の区域が公示区域とされることはない（2）標準地（地価が算出されるスポット）⇒ 公示区域内の全区画について１つ１つ価格を算出することは不可能である。そこ
で、公示区域の中から、実際に地価を算出する標準的な土地である「標準地」が選定され、地価が公示される。令和４年
は、標準地として全国で 26,000 カ所が選定された。右図
は、東京都千代田区内の標準地を表す地図である（国土交通省のウェブサイトに掲載された「標準地の所在を表示する図面」より。なお、国交省は公示価格を検索できるシステムを提供している。こちら。
）。

18

２．地価公示の手続

①

標準地
の選定

・選定主体：土地鑑定委員会が、公示区域から選定。
（土地鑑定委員会は、国交省に置かれる委員会）
・選定基準：標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められるひとまとりの一団の土地※について選定する（つまり、標準的な通常の土地をピックアップする）
。

②

鑑定評価

×標準地は、特に良好と認められる土地を選ぶ

土地鑑定委員会の求めに応じ、2 人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行い、評価結果を土地鑑定委員会に提出する。不動産鑑定士は、以下の価格を勘案しなければならない。
① 近傍類似の取引価格から算定される推定の価格② 近傍類似の地代等から算定される推定の価格③ 同等の効用を有する土地の造成に要する推定費用

③

正常な価格

土地鑑定委員会は、鑑定評価の結果に基づき、基準日（１月１日）にの判定

おける標準地の 1 ㎡あたりの正常な価格を判定する。
□ 正常な価格：• 意味：土地について自由な取引が行われたと仮定した場合に、通常成立すると認められる価格。
• 価格算定で仮定する取引：原則として森林等の取引は含まないが、例外的に住宅地等とする目的があれば含まれる。
∵地価公示は、都市の土地取引に指標を示すもの• 特別の事情は考慮しない：標準地上に建物が建っていたり、地上権等が設定されていたとしても、それらが存しないもの
として、価格を算定する。

④

価格の公示

土地鑑定委員会は、③の判定後、速やかに以下の事項を官報で公示。
• 標準地の単位面積（1 ㎡）あたりの価格□ その土地全体の価格ではない（∵指標を示すもの）• 価格判定の基準日、標準地の地積（面積）・形状• 標準地及びその周辺の土地の利用の現況、など

⑤

市町村への
送付

④の公示後、速やかに、関係市町村の長に、次の書類を送付する。
• 公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存在する標準地に係る部分を記載した書面• 当該標準地の所在を表示する図面

⑥

閲覧供与

⑤の書類は、市町村の事務所にて、一般の閲覧に 3 年間、供される。

※ 「一団の土地」＝同一使用者によって同一使用目的に供されている連続した一区画の土地のこと。

19

×地上権が設定されている土地は、地上権付の土地としての取引価格を算定する

３．公示価格の拘束力

拘束されない（努力義務にすぎない）
原⇒ 一般の土地取引においては、類似する利用価値を有する標準地の公示

則

価格を指標とするよう努めなければならないが、あくまで努力義務であり、公示価格に拘束されない。

⇒ 公示区域内の土地については、以下①②の場合、公示価格を規準としなければならない（「規準」＝類似する利用価値を有する標準地と比較
外

では、最寄りの標準
地の価格を指標とするよう努めなけ
ればならない規準としなければならない例

×一般の土地取引を行い、標準地の公示価格と均衡を保たせること）。
①不動産鑑定士が、正常な価格を求める鑑定評価を行う場合②土地収用法等により土地収用ができる事業者が取得価格を定める
時、又は土地収用法等により収用される土地の補償金の額が算定
されるとき

20

第２ 不動産鑑定評価基準
不動産価格の鑑定評価について、国土交通省は「不動産鑑定評価基準」を公表している（こちら）。試験では「不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいもの（誤っているもの）はどれか。
」といった出題がなされ、この基準の内容が出題される。

１．4 つの価格の種類

不動産の鑑定評価によって求められる価格は、対象不動産の特性等に応じて、４種類存在する。試験では、各価格の意味が問われる。

意味
原
則

市場性

市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の正常価格下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるありであろう市場価値を表示する適正な価格
市場性を有する不動産について、他の不動産と併合、又限定価格

は、不動産の一部を分割取得するなど、相対的に限定さありれた市場における市場価値を適正に表示する価格
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要
例
外請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる
特定価格

諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適あり正に表示する価格（例：民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格）
文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、
特殊価格

その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正になし表示する価格×特殊価格は、市場性を有する不動産について求められる価格である□ 最有効使用の原則 ⇒ 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるとの原則。

２．鑑定評価の方式

不動産の価格を求める鑑定評価方式には、（1）原価法、（2）取引事例比較法、（3）収益還元法の３つの手法がある。
×鑑定評価は適切□ 鑑定の際は、上記３つの手法のうち、適切な複数の手法により試算の上で、評価額を決定するのが原則。

21

な手法を１つ選び行うことが原則

（1）原価法：⇒ 対象不動産の再調達原価（同じ土地を取得したり、同じ建物を建築するのに必要な費用）を求め、それに減価修正（例：老朽化や周辺環境の悪化等による減価分を引くこと）を行うことで試算価格（積算価格）を求める方法。

×原価法は、土地には適用できない□ 減価修正の方法：①耐用年数に基づく方法と、②観察減価法（実態調査をして減価額を求める）の 2 つの方法があり、これらを併用する。

（2）取引事例比較法：⇒ 似たような多数の取引事例を収集して適切な事例を選択し、それらの取引価格から、対象不動産の試算価格（比準価格）を求める方法。参考にする取引事例の取引
価格は、必要に応じて、①事情補正、及び時点修正を行い、また、②地域要因の比
較、及び個別的要因の比較も行う。

事情補正参考にした取引事例に含まれる特殊な事情を考慮すること。
（例：極端な供給不足下にあったため高額な取引がなされた）
時間の経過による価格変動を考慮すること。

時点修正（例：参考にした取引事例が１年前のもので、この１年で地価が 5％上昇していたらその分を考慮する）。

□ 収集する取引事例について：（i）一般的要件：⇒ ① 取引の事情が正常なものと認められること（取引に特殊な事情があり正常ではないが、正常なものに補正することができるものを含む）② 時点修正をすることが可能であること③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能であること

×特殊な事情が存する取引は、正常なものに補正できたとしても、取引事例とすることができない（ii）場所的要件：⇒ 原則：近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する不動産に係る取引から選択する。

×必要やむを得ない場合でも、周辺地

例外：必要やむを得ない場合は、近隣地域の周辺の地域に存在する不動産に係る取引から選択することができる。
□ 投機的な取引は、取引事例として採用できない。
（投機的取引＝短期間での収益目的での売買などが該当）

22

域に存する不動産に係る取引を、取引事例とすることはできない

（3）収益還元法：⇒ 対象不動産を運用することで将来得られるであろう収益をもとに、試算価格（収益価格）を求める方法。過去問では「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される
純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法」と表現されている。

□ 収益還元法が適用可能な不動産：⇒ 原則：基本的に適用可能。特に、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業用不動産の価格を求めるときに有効。また、自用の不動産でも賃貸を想定すること
×収益還元法は、市で適用可能。
例外：市場性のない不動産には適用されない。

場性のない不動産にも適用できる□ 収益価格を求める方法：以下の 2 つの方法がある。
① 直接還元法

一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法② DCF 法複数の期間に発生する純収益と、将来のその不動産(Discount Cash Flow)の売却益を、現在価値に割り引いて算出する方法

×一期間の純収益をベースに算定するのは、DCF 法である。

□ 市場における不動産の取引価格の上昇が著しいとき：⇒ 収益還元法が活用されるべき。
∵ 先走り高騰する取引価格が、将来収益の観点から適正なのか検証することができるから。

３．賃料の鑑定評価⇒ 賃料についても鑑定評価がなされることがあり、複数の鑑定評価の手法がある。賃料の鑑定評価によって求められる「賃料」には以下の種類がある。
①支払賃料：純粋な賃料②実質賃料：賃料の種類の如何を問わず賃貸人に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料、および不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等（例：共益費）から成り立つもの。

23

第４章 住宅金融支援機構
１．住宅金融支援機構とは※ 正式名称は「独住宅金融支援機構とは、その名前のとおり、「住宅」に関する「金融」の「支援」、つまり民間金融機関による住宅ローンの融資を支援することなどを目的とする組織である。
住宅金融支援機構のサイトはこちらから。以下、機構の業務について記載する。

立行政法人住宅金融支援機構」。試験
でも正式名称で出題される。

２．証券化支援業務（1）証券化支援業務（買取型）⇒ 民間金融機関の住宅ローン債権を機構が買い取る業務のことをいう。金融機関
は、機構が住宅ローンを買い取ってくれるため、安心して融資することができる。
民間の金融機関が、自己の居住用に住宅を取得（建設・購入）する者に、長×中古住宅の購入

期・固定金利の住宅ローンを貸し付ける。

に必要な資金の貸付債権は、買取の対□ 自己の居住用であれば、中古住宅の購入も対象になる。
①

象外□ 賃貸住宅の取得のためのローンは対象外。
□ 住宅の改良に必要な資金の貸付は対象外であるが、住宅の購入に付随する改良であれば、対象となる。
□ 金利は各金融機関が定めるものであり、金融機関により異なる。

②③

機構が、民間金融機関から住宅ローン債権を買い取る。
機構が、買い取った住宅ローン債権を担保に、MBS（資産担保証券）を投資家向けに発行。投資家は機構に代金を支払う。
①長期・固定金利の住宅ローン債権

住宅取得者

民間金融機関②買取り（2）証券化支援業務（保証型）※参考③MBS（資産担保証券）の発行

機構

投資家

①長期・固定金利②受益権の販売の住宅ローン債権

住宅取得者

民間金融機関投資家③元利払請求

④保証

権
④保証

機構
24

×賃貸住宅の購入に必要な資金の貸付債権は、買取の対
象

３．その他の業務（1）直接融資⇒ 通常の融資は行っていないが、民間の金融機関では融資が困難な以下を目的とした融資を行っている。
• 災害復興建築物の建設・購入、被災建築物の補修• 災害予防代替建築物の建設・購入• 地震に対する安全性の向上を目的とする住宅の改良• マンションの共用部分の改良• 市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物（一定の耐火建築物等）の建設• 子育て世代や高齢者向けの賃貸住宅の建設・改良、など□ 災害により滅失した住宅に代わる住宅の建設・購入に係る貸付金については、元金据置期間（元本を返済せず、利息のみを支払う期間）を設けることができる。
□ 経済情勢の変動などにより、元利金（元本と利息のこと）の支払いが困難になった場合、貸付条件の変更（償還期間の延長等）をすることができる。ただし、返済の免除までは認められない。
（2）その他

団体信用生命保険業務

住宅ローンを組んだ者と契約を締結し、その者が死亡（重度障害を含む）した場合に支払われる生命保険金を、住宅ローンの返済に充てる団体信用生命保険を業務として行う。

住情報の提供住宅ローンや住宅の設計・建設等に関する情報の提供を行う。

住宅金融公庫の機構の前身である住宅金融公庫の権利義務を承継し、その債権債権の回収業務を管理・回収する。

４．その他（1）業務の委託：• 機構は、住情報の提供業務を除いて、その業務を、①一定の金融機関、②一定の債権回収会社、③地方公共団体等に委託することができる。
• 委託先に対しては、報告を求め、また機構の役員又は職員に、必要な調査をさせる
ことができる。
（2）主務大臣の要求：⇒ 主務大臣（国土交通大臣・財務大臣）は、災害の発生等により、緊急の金融支援が必要であると認めるときは、機構に対して、業務に関し必要な措置を求めることができ、機構は、正当な理由がない限り、これに応じなければならない。

25

第５章 景品表示法
１．景品表示法とは•

景品表示法の正式名称：「不当景品類及び不当表示防止法」•

法律の目的：不当な広告や景品から一般消費者を保護すること。

•

景品表示法に加えて、業界の自主ガイドラインとなる「不動産の表示に関する公正競争規約」や「不動産業における景品類の提供に関する公正競争規約」の内容も試
験に出題される。

•

試験では、以下のように出題される。
「宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。
）の規定によれば、正しい
ものはどれか。
」

２．景品の制限（※重要度低い）
上限額
懸賞により提供する

10 万円又は取引価額の 20 倍のいずれか低い額

景品類（景品類の総額は、取引予定総額の 100 の 2 以内）

懸賞によらないで提供

100 万円又は取引価額の 10 分の 1 のいずれか低い額

そうづけする景品類（総付景品）※ 懸賞＝一般から応募者を集め、一部の者に賞品や賞金を提供するもの。
３．不利な事項の明示義務⇒ 一般消費者が予期できない不利な事項は、広告において明示しなければならない。以下、主な対象事項を列挙する。
必要な明示
１

建築条件付土地の取引①取引対象が土地である旨、②条件の内容、③条件が成就しなかったときの措置の内容を明
示する。

２

３
４

建築基準法第 42 条第 2 項の規① その旨、また、定により道路とみなされる部② セットバックを要する部分の面積がおおむ

分（セットバックを要する部

ね 10％以上である場合は、あわせてその面分）を含む土地積を明示する。

建築基準法第 42 条に規定する道

原則、「再建築不可」又は「建築不可」と明示す

路に 2m 以上接していない土地る。

市街化調整区域に所在する土「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築

地はできません。
」と、16 ポイント以上の文字で26明示する。
５

土地取引において、土地上に古家、廃屋等が存在するときその旨を明示する。
□ 存在する古家等が住宅として使用可能か否かまでの記載は求められない。

６

傾斜地を含む土地であって、①傾斜地を含む旨、及び、①傾斜地の割合が 30％以上を②傾斜地の割合又は面積を明示する。

占める、又は□ マンションの場合はこの明示義務なし②土地の有効な利用が著しく阻害される場合
７８

土地の全部又は一部が① その旨、及び、

高圧電線路下にあるとき② そのおおむねの面積を明示する。

著しい不整形画地、区画の地盤

その旨を明示する。

面が 2 段以上に分かれている等の著しく特異な地勢の土地
９

建築工事に着手した後に、工事①着手した時期、また、を相当の期間にわたり中断し②中断していた期間を明示する。

ていた新築住宅・新築分譲マン
ション
４．物件の内容・取引条件に関する表示のルール⇒ 物件の内容や取引条件等に関する特定の事項については、表示に関する具体的なルー
ルが定められている。
（1）取引態様⇒ 取引態様が、
「売主」
、
「貸主」
、
「代理」
、
「媒介」のいずれであるかを表示する。
（2）交通の利便性
×徒歩の所要時間

所要時間表示のルール• 道路距離 80m につき 1 分間を要するものとして時間を算出
徒歩（□ 道路距離であり、直線距離ではないので注意）• 1 分未満は１分としてカウント（例：算出した結果、8.2 分の場合は 9 分と表示）• 朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示（平常時の所要時間を併記することは可能）

電車・バス• 乗り換えを要するときは、その旨を明示し、乗り換えにおおむね要する時間を所要時間に含める• 特急、急行等の種別を明示

自動車

道路距離を明示し、走行に通常要する時間を表示

27

は、直接距離 80m につき、1 分間を要するものとして算出
×徒歩の所要時間
は、1 分未満は切り捨てる□ まだ存在していない、新設予定の鉄道の駅やバスの停留所は、路線の運行主体が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示することができる。
（3）物件の形質• 採光及び換気のための窓等の面積が、部屋の床面積に対して、建築基準法第 28 条が規定する割合に適合していないため、居室と認められない部屋等は、 居室と表示
なんどすることはできず、「納戸」等と表示する。
• 物件の地目：⇒ 登記簿に記載されている地目を表示する。
ただし、実際の現況の地目と異なる場合は、現況の地目も併記する。
（4）写真・動画• 過去建築物を素材とすることが可能か：⇒ 原則：実際に取引するものを表示しなければならない。
例外：建築工事の完了前など、実際の建物の写真等を用いることができない事情がある場合は、以下の条件に基づき、実際に取引をする建物と同一の施行者が過去に建築した建物の写真等を用いることができる。
① 両建物の構造・階数・仕様が同一であり、規模・形状等が類似すること。
② 使用される写真等が、他の建物のものであることを明示し、取引する建物と異なる部位を明示すること。
③ 写真等を大きく掲載することで、取引される建物と誤認される表示をしないこと。
• CG の使用：⇒ 物件のコンピュータグラフィックス、見取図、完成図、完成予想図は、その旨を明示して用いること。また、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。
（5）商業施設（付近のデパート、スーパー、コンビニなどを紹介する場合）• 商業施設は、物件までの①道路距離、又は②徒歩所要時間のいずれかを明示して表示すること。
• 工事中であり完成していない商業施設は、将来確実に利用できると認められるものについては、整備予定時期を明示して表示することができる。

28

（6）価格・賃料
ア．販売：• 土地の価格表記：⇒ 以下のいずれかの表示をする。
① 価格、又は② 土地面積と、1 ㎡あたりの価格• 複数を販売する場合：⇒ 原則：取引する全ての土地区画や住戸の価格を表示する。
例外：全てを表示する代わりに、(i)最低価格・最高価格、及び(ii)最多価格帯とその価格帯に属する数のみで表示することができる（販売数が 10 未満の場合は、最多価格帯は省略可能）。
□ パンフレット等の場合は、全区画・全戸の表示が必要。
イ．賃貸：
• 賃料：
⇒ 原則：取引する全ての住戸の 1 か月あたりの賃料を表示。
例外：新築賃貸マンションの賃料については、パンフレット等の媒体を除き、
1 戸あたりの最低賃料、最高賃料のみで表示することができる。
• 管理費、共益費、修繕積立金：⇒ 原則：１戸あたりの月額を表示する
例外：住戸により金額が異なり、全ての住戸の金額を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみを表示することが認められる。
□ 全戸の平均額ではないので注意（7）面積• 面積は、㎡で表示。1 ㎡未満は切り捨てて表示できるが、切り上げは認められない。
• 複数区画の土地の場合：パンフレット等を除いて、全区画を表示せずに、最小土地面積、及び最大土地面積のみ表示することが認められる。
• 建物の面積は、延べ面積を表示し、これに車庫、地下室等（地下の居室を除く）の面積を含むときは、その旨を表示する。取引する全ての建物の面積表示が必要であるが、新築分譲マンション等の場合は、パンフレット等を除いて、専有面積について、全戸のうち、最小面積、及び最大面積のみで表示することが可能。
（8）住宅ローン⇒ 住宅ローンについては、次の事項等を明示して表示する① 金融機関の名称・商号② 借入金の利率、利息を徴する方式（固定金利・変動金利など）、又は返済例（ボーナス払いの有無など）

29

５．特定の用語の使用基準（1）特定の用語の意義⇒ 特定の用語については、意味が決まっており、その意味に沿って使用しなければなら
ない。
用語

意義
① 建築工事完了後１年未満であって、かつ新築② 居住の用に供されたことがないもの
新たに造成された宅地、新築の住宅又は１棟リノベーシ

新発売ョンマンションについて、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと
居間と台所と食堂の機能が１室に併存する部屋をいい、リビング・ダイニン

住宅の居室（寝室）数に応じ、その用途に従って使用すグ・キッチン（LDK）

るために必要な広さ、形状、機能を有するもの※ DK の場合は食堂と台所の機能（2）用語の使用制限 (※重要度低い)①最上級を意味する「最高」
「最高級」
「極」等
②著しく安い印象を与える「格安」
「買得」
「破格」等
③競争事業者より優位に立つことを意味する「日本一」「日本初」「業界一」等⇒ 原則：上記の用語は使用不可。
例外：表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合は、使用可（なお、表①と②の表示をする場合は、根拠となる事実も併せて表示する必要がある）。
（3）物件の名称の制限⇒ 物件の名称に、地名や駅名などを含める場合、一定の制限が課される。
制限の内容
物件が所在する市区町制限なし（例：港区、西麻布）

村名や地理上の名称
最寄りの駅やバス停等

制限なし

道路（坂名を含む）

直線距離で 50m 以内に所在しているものに限る

公園、庭園

直線距離で 300m 以内に所在しているものに限る

旧跡、海、河川

原則：直線距離で 300m 以内に所在しているものに限る
例外：別荘地の場合は、1,000m 以内

30

６．不当表示の禁止（1）不当な二重価格表示⇒ 実際に販売する価格に、これよりも高い比較対象価格を併記するなどして、二重価格表示をする場合、①事実に相違する広告表示、又は②実際のものや他社のものよりも有利であると誤認されるおそれのある広告表示をしてはいけない。
□ 値下げ前後の価格を併記する場合：• 過去の販売価格の公表日及び値下げした日を明示しなければならない。
• 過去の販売価格が、値下げ前２か月以上にわたり実際に価格とされていた。
• 値下げの日から６か月以内に表示しなければならない。
（2）おとり広告⇒ 以下の表示は、おとり広告として禁止される。
① 実際には物件が存在せず、取引することができない物件に関する表示② 物件は存在するが、実際には取引の対象となりえない物件に関する表示③ 物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示□ おとり広告は、故意に行ったものでなくとも、不当表示に問われる。

31

第６章 土地
１．宅地としての適否試験では、各土地について、宅地として適切か否かという観点で問われることが多い。
（1）山地
山地

宅地の適否

傾斜が緩やかで、地層が安定している場所〇

傾斜が急な場所

×がいすい

× 崩落の危険崖錐（雨等で落下した岩等が堆積してできた場所）

地すべり地、崩落跡地

×

断層

×

（2）丘陵地・台地・段丘
宅地の適否
きゅうりょうち

丘陵地（なだらかな起伏や小山が続

原則：〇（一般的に水はけがよく地盤が安定）く地形）
例外：以下は×
えんぺんぶ

台地（周囲よりも一段高くなっている平らな地形）①丘陵地や台地の縁辺部
ふち（土地の縁で、斜面に近い場所。崩落の危険）
まいど②谷間を埋土して造成した場所

だんきゅう

段丘

（海岸や川沿いに見られる階
段状の地形）（地盤沈下等のリスクがある）
ちしょう③池沼を埋め立てた場所（液状化のリスクがある）

32

×台地は、縁辺部でも宅地に適している（3）低地⇒ 低地は、一般的には、地盤が軟弱であり、地震に弱く、洪水等の危険もあるため、宅地には適していない。以下、詳しく見ていく。
低地

宅地の適否

扇状地
されき

（谷の出口などに、河川によって運ばれてきた砂礫が堆積して形成された扇状の地形。一般に水はけがよく、地盤が堅固であり、宅地〇に適している。ただし、土石流災害に対しては安全とはいえない。
）
自然堤防
れき

（河の作用などによって砂や小石などの礫が堆積して自然にできた〇堤防。排水性がよく、地盤の支持力がある。
）
こうはいていち

後背低地（自然堤防の背後にできた地形。粘土等からなるため、地盤が軟弱。
）
旧河道

×

×

（昔、川だった場所。地盤が軟弱。液状化対策が必要。
）
こくていへいや

谷底平野（谷底に河川の作用によって運搬された土砂等で形成された平坦地。主に粘土層で構成され地盤が弱い。
）

×

三角州
（河口付近で土砂が堆積してできた三角形の地形。軟弱な地盤で、液状化現象が起きやすい。
）（4）干拓地・埋立地

堤
防

干拓地

埋立地

干拓地

埋立地

（堤防で区切り、水を排出）
宅地の適否

×

△

洪水の恐れがあり、地盤も軟弱

十分な工事がなされていれば OK

33

×埋立地の方が、干拓地より危険２．造成⇒ 土地の造成とは、建物の建築等に際して、土地を整えることをいう。
● 傾斜地を水平にする手法
切土

斜面の高い方の土地を切り取って水平にする

盛土

斜面の低い方の土地を盛り上げて水平にする□ 盛土をする場合には，地表水の浸透により，地盤にゆるみ，沈下、崩壊又は滑りが生じないように締め固める。
ようへき□ 切土又は盛士をしたがけ面の擁壁は，原則として，鉄筋コンクリート造，無筋コン
けんちいしねりづ

ねりづ

クリート造又は間知石練積み造その他の練積み（要は積み上げて作る壁）とする。
□ 擁壁の裏面の排水をよくするために，耐水材料で水抜き穴を設け，その周辺には砂利等の透水層を設ける。
□ 一般に切土部分に比べて盛土部分で地盤沈下量が大きくなる。そのため、不同沈下が起きやすい（不揃いに沈下し、建物が傾いてしまう）
。

３．等高線
山頂

谷

尾根

•

等高線の間隔が広いと斜面は緩やか、間隔が狭いと急。

•

山頂から見て等高線が張り出している部分は尾根。
山頂に向かって高い方に弧を描いている部分は谷。

34

尾根

第７章 建物
第１ 建築物の構造
建築物の構造として、以下、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリー
ト造の順にみていく。
１．木造
がんすい

（1）含水率と強度：木材は、含水率が小さい状態の方が、強度が大きくなる（つまり、 ×木材は、乾くと弱乾いている方が強い）。そのため、木造建物を作る際には、強度や耐久性において、できるだけ乾燥している木材を使用するのが好ましい。
ふきゅう（2）湿気：木材は湿気に弱い。湿度が高いと、腐朽したり、シロアリが発生するリスクが高まる。そのため、地盤面からの基礎の立ち上がりを十分にとる必要がある。
へんざい

しんざい

（3）辺材と心材：辺材は心材に比べて弱い（つまり、中心の方が強い）
心材

辺材（4）繊維と強度：木材の強度は、繊維方向の方が大きく、繊維に直角方向では小さい。
強度大
強度小

しゅうせい

（5）集成木材構造： 集 成 木材とは、複数の板を接着剤で積層した（つまり貼り合わせた）もので、品質が安定し、強度を確保しやすい。集成木材で骨組みを構成したものを集成木材構造といい、大規模な建物にも使用され
る。
集成木材

35

くなる

２．鉄骨造⇒ 鉄骨造とは、骨組に鉄製や鋼製の部材が用いられる構造をいう。
じんせい• 鉄骨造は自重が軽い。材料の粘り強さを意味する靭性も大きい。
• そのため、高層建築やホールなどの大空間の建築にも多用される。
• 耐火構造とするには、耐火材料による耐火被覆が必要（熱に弱く、火熱によって耐力が著しく低下するため）。
３．鉄筋コンクリート造⇒ 鉄筋コンクリート造とは、コンクリートの芯に鉄筋を入れた鉄筋コンクリートを用いた建築構造をいう。
（1）コンクリートの性質
こんれん• コンクリートは、①水、②セメント、③砂、④砂利を混練したものである。
• 常温、常圧における、鉄筋と普通コンクリートの熱膨張率は、ほぼ等しい。
• コンクリートの引張強度は、圧縮強度よりも小さい（つまり、圧迫に強いが、引っ張りに弱い）。
（2）鉄筋コンクリート造の特徴• 耐火性、耐久性があり、耐震性、耐風性にも優れた構造である。
• 耐久性を高めるためには、コンクリートの中性化（アルカリ性が失われることをいい、劣化原因となる）やひび割れ防止の注意が必要である。
• 骨組の形式は、一般的に、ラーメン構造が用いられる。
４．鉄骨鉄筋コンクリート造⇒ 鉄骨鉄筋コンクリート造とは、鉄骨造と鉄筋コンクリート造の優れた点を組み合わせた構造をいう。
じんせい• 鉄筋コンクリート造よりも、さらに強度と靭性が高い。

36

第２ 骨組の形式

ラーメン構造トラス式構造
アーチ式構造

柱とはりを組み合わせた直方体で構成する骨組。
（ラーメンとは、ドイツ語で枠の意味。
）
複数の三角形を組み合わせた構造。
アーチ型の骨組み。
スポーツ施設など、大空間を構成するのに適した構造。

ラーメン構造トラス式構造柱はり

第３ 耐震性に関する構造

耐震構造
免震構造
制震構造

建物の柱、はり、耐震壁などで剛性を高め、地震に対して十分耐えられるようにした構造
建物の下部構造と上部構造との間に積層ゴムなどを設置し、揺れを減らす構造（左下図）
制震ダンパーなどを設置し、揺れを制御する構造（右下図）

制震構造

免震構造

37

Tokyo Joe オンラインショップのご紹介

以下の商品が全部入っています

https://tokyojoe.base.shop/● 宅建マスター講座
合格に必要な知識を 49 ページのシートに凝縮し、対応する解説動画（約 16.5時間）を収録しました。対応する動画のリンク一覧表が含まれていますので、すべての動画を何度でもご視聴いただけます。初学者、リベンジ組でスタート
ダッシュをしたい方、忙しい社会人の方、試験直前期に全体を見返したい方、
暗記用シートがほしい方、全ての方にお勧めの講座です。以下の一問一答問題
集と併せて活用すれば効果絶大です。

● 一問一答 問題集

本商品には、①公開済みの基本テキストに対応した一問一答問題集、さらに、②上記の宅建マスター講座のマスターシートに対応する一問一答問題集の両方が含まれています（両者は問題の内容は同じで、順番だけが異なります）。テ
キストの各見出しごとに対応する問題を整理し並べていますので、その日に勉強した範囲の問題に直ちにアプローチすることができます。問題数もたっぷり
1308 問。日々の勉強と並行してこの一問一答を解くことが、インプットにもアウトプットにも最も効率が良いと考えています。

● 本番に効く過去問模試
知識×現場力＝合格力
現場力の向上にフォーカスした過去問模試セットです。合格には知識だけでなく、現場力が必要です。分からない問題が出た時にどう対応すべきか。Tokyo
Joe の思考過程を赤裸々に記載した問題解説を読み、現場力を向上させてください。また、試験現場で実際に書くべき当事者関係図なども掲載しています。

● Ｑ＆Ａ暗記シート（数字編）
絶対的に暗記が必要なもの、それは数字です。そこで、数字だけにフォーカス
した Q&A 暗記シートを作成しました。テキストに出てくる数字を、Q&A の形に引き直しております。このシートをこなすことで、短時間で効率よく数字を暗記することが可能です。全 27 ページとコンパクトなシートを活用し、数字が出てきたら勝ったと思えるほど数字に自信をつけて下さい。