Advance
Residence
Investment Corporation

2010年11月吉日
投資主の皆さまへ
東京都千代田区神田錦町3-26
ア ドバ ン ス ・ レ ジ デ ン ス 投 資 法 人
執行役員

髙 坂 健 司ADインベストメント・マネジメント株式会社
代表取締役社長

髙 坂 健 司2011年1月期

中間運用報告投資主の皆さまにおかれましては、ますます、ご清栄のこととお喜び申し上げます。平素より、アドバン
ス・レジデンス投資法人に格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
本投資法人は、2010年３月１日を成立の日とした、旧アドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人との新設合併により設立し、同年３月２日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に発行済投資口数722,306口で上場（銘柄コード3269）することができました。
本合併により、本投資法人は、取得価格ベースでの資産規模3,467億円、183物件（2010年８月末現在）を保有する、最大規模の住宅系J-REITとなり、ポートフォリオの充実と、財務安定性の確保という合併効果を実現することができました。
また、本合併により負ののれん432億円が発生し、長期安定分配の基盤を作ることができました。
さらに、当中間期において、公募増資を実施し、新投資口257,694口（オーバーアロットメントによる17,694口を含みます。）を発行したことにより、当中間期末現在、発行済投資口数は980,000口となっています。
当中間期の運用実績
当中間期、長期安定的な利益分配の実現のために、本投資法人は、上記のとおり公募増資を実施し、物件入替えによるポートフォリオの改善、安定した稼働率の維持、および安定的な財務基盤の構築を行った結果、営業収益11,415百万円、営業利益4,766百万円、経常利益2,310百万円、中間純利益45,622百万円を計上することができました。
なお、中間期におきましては、分配金の支払いはありません。
＜公募増資の実施＞
当中間期においては、エコカー購入減税や家電製品エコポイント制度などの経済政策効果により個人消費が回復し、経済に明るい兆しが見えてきた中、本投資法人は、合併により61％と高水準となっていた有利子負債比率の早期低減と収益基盤の更なる強化を目的とした公募増資を行いました。
公募増資の直前にギリシャ・ショックの発生や円高進行があり、金融市場は不安定であったものの、順調に増資を行うことができ、投資口価格は、増資後も底堅く推移し、2010年６月21日の発行価格（募集価格）の113,684円に対し、2010年８月31日の終値は、131,000円と約15％上昇しました。
なお、本公募増資は、旧アドバンス・レジデンス投資法人の課題であった投資口の流動性の向上にも寄与し、投資口の取引高は、増資前の期間に比べ増資後は大幅に増加しています。

1

公募増資により調達した総額28,298百万円は、物件取得、借入金の返済および投資法人債の償還資金に使用しています。
＜物件入替えによるポートフォリオの改善＞
不動産賃貸住宅市場は、ほぼ底打ちしたものと見ていますが、本投資法人の賃料収入は、物件入替えなどの手法を採用せずに何も対策を講じなければ、テナント入替えが一巡するまでの今後１〜２年間は、下落傾向が続くものと予想されたため、本投資法人は、新規物件を６棟（取得価格合計約10,467百万円）取得し、既存物件を11棟（売却価格合計約8,930百万円）売却しました。
具体的には、東京23区及びその近郊エリアのシングル・タイプを中心に、今後のポートフォリオ戦略上、安定したパフォーマンスを期待することができる物件を取得し、都心７区のコンパクト・タイプ物件や築古の物件及び政令指定都市等の物件を中心に、運用実績を考慮して売却しました。
このように、本投資法人は、物件入替えを中心に今後も賃料収入の下落傾向への対応策を講じ、収益力の強化を目指します。また、これらの物件入替えの売却時において売却損が発生する場合については、負ののれんを有効活用し、分配金への影響を最小限に留めていきます。
＜安定した稼働率の維持＞
当中間期、稼働率は95%を挟んだ堅調な実績を残すことができました。賃貸住宅の賃料は、都心の高額物件でまだ下方圧力があるものの、全体としては下げ止まりの傾向が見られます。
今後もきめ細かい柔軟な賃料設定によるリーシング戦略の採用、新ブランド『RESIDIA（レジディア）』の展開による顧客サービスの向上、統一ブランドによる知名度向上によるリーシング力の改善を通じ、稼働率の高位安定化を目指します。
＜安定的な財務基盤の構築＞
本投資法人は、合併以後、早期に「安定的な財務基盤の構築」を図るべく、各種の資金調達を実施してきました。
当中間期においては、2010年３月及び５月に、計14,422百万円の既存借入金の返済資金として計14,420百万円の新規借入れを行うとともに、同年５月及び８月に、総額8,930百万円の物件売却を行いました。
また、前述の通り、2010年６月及び７月に、新投資口の発行により28,298百万円を調達することによって、新規物件の取得、既存借入金の返済及び投資法人債の償還を行い、有利子負債比率の低減を図りました。
また、2011年２月までに償還期日が到来する投資法人債の償還及び今後の新規物件の取得に対応することを目的として、2010年６月に借入極度額25,000百万円のコミットメント型タームローン契約を７金融機関と締結し、資金調達の機動性及び安定性の向上を図りました。
これらの結果、当中間期末時点での有利子負債残高は200,228百万円（うち長期借入金は129,928百万円（うち、63,904百万円を固定金利化）、投資法人債は70,300百万円）となっています。また、当中間期末時点における総資産有利子負債比率は54.3％、有利子負債の加重平均利率は1.73％となっています。
次期の見通し＜運用環境の見通し＞
J-REIT市場では、最近、公募増資や投資法人債の発行が再開し、本投資法人を含む７件の合併による業界再編も一巡するなど、市場が落ち着いてきた感がありますが、長引く失業率の高止まりや円高の影響を受け、下振れリスクは払拭できない状況が続くと予想しています。
不動産売買市場では、特に賃貸住宅の賃料の安定性に着目した買い手が徐々に増え、首都圏における不動産売買価格は一部に上昇が見られる状況となってきています。
賃貸住宅のマーケットにおいても、賃料水準の下方調整にも底入れ期待が見え始めています。東京都心部
2

の高額物件を中心に景気後退の影響等により賃料の下方調整が進展していますが、本投資法人の東京都区部、東京圏及び地方中核政令指定都市中心部の中価格帯以下の物件においては、他地域からの人口流入の継続、単身・夫婦のみ世帯の増大による世帯数の増加等の堅調な需要により稼働率に回復傾向が見えます。
このような状況の中、本投資法人のポートフォリオにおいても、１〜２年はテナント入替えによる賃料水準の下方調整局面が継続するものと想定されますが、稼働率は回復傾向にあり、賃料調整の底入れからその影響は限定的であると期待されます。
＜運用方針及び対処すべき課題＞
本投資法人は、このような環境見通しを踏まえ、本合併による負ののれんを活用した物件入替えを継続し、スポンサーである伊藤忠グループとの協働体制により、運用の質の向上を図っていきます。
【収益性向上の取り組み】
物件入替えによる収益向上を継続するとともに、きめ細やかな賃料設定の継続による稼動率の維持・向上を図りつつ、規模のメリットを活かしたコスト削減に努めます。
【財務体質向上の取り組み】
財務の柔軟性向上のための担保解除を目指すとともに、金融費用の低減による収益性向上を図ります。
＜運用状況の見通し＞
2011年１月期（第１期）の運用状況については、営業収益20,857百万円、営業利益9,446百万円、経常利益5,362百万円、当期純利益48,673百万円、１口当たり分配金8,250円を見込んでいます。
2011年７月期（第２期）の運用状況については、営業収益11,381百万円、営業利益5,673百万円、経常利益3,692百万円、当期純利益3,691百万円、１口当たり分配金4,500円を見込んでいます。

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第1期中間決算説明会の様子を撮影した動画及び決算説明資料のご案内

アドバンス・レジデンス投資法人のホームページ（http://www.adr-reit.com/）において第1期中間決算説明会の様子を撮影した動画及び決算説明資料を掲載いたしまし
たので、ご参照ください。

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中間財務諸表（１）中間貸借対照表
当中間期（2010年８月31日現在）（単位：千円）

資産の部

負債の部

流動資産

流動負債

現金及び預金18,500,648

信託現金及び信託預金

2,907,778

営業未払金

138,803

営業未収入金308,046

1年内償還予定の投資法人債

23,800,000

前払費用

247,058

1年内返済予定の長期借入金

38,032,178

その他
貸倒引当金

23,568△ 51,890

未払金

1,058,842

流動資産合計21,935,210

未払費用

324,130

未払消費税等

113,727

前受金

120,556

前受利息

125,634

その他

62,993

固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額

67,504,936△ 736,910

建物（純額）

66,768,026

構築物

3,163

減価償却累計額△ 52

構築物（純額）3,111

工具、器具及び備品

56,557

減価償却累計額△ 9,179

工具、器具及び備品（純額）
土地
信託建物

64,177,931

減価償却累計額
信託建物（純額）

92,782,794

減価償却累計額
信託構築物（純額）

164,304△ 49,958
149,490

減価償却累計額△ 38,867

信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）

1,222,702

信託預り敷金及び保証金

1,619,853

長期預り金

47,678

デリバティブ債務

151,264

265,123
344,699,821

141,438,019
205,214,886

純資産の部
投資主資本

64,561,818

出資総額

借地権

1,071,902

その他

2,898

剰余金

1,074,801

投資その他の資産
長期前払費用260,815

差入保証金
その他

440,429
1,666

投資その他の資産合計

702,911

出資剰余金

53,220,279

中間未処分利益又は中間未処理損失（△）

45,622,194

剰余金合計

98,842,473

投資主資本合計

163,404,292

評価・換算差額等

346,477,534

繰延資産

繰延資産合計資産合計

預り敷金及び保証金

560,315有形固定資産合計

投資法人債発行費

91,896,521

負債合計

無形固定資産投資口交付費

長期借入金△ 295,192
120,430,488

固定資産合計46,500,000

110,622

信託土地

無形固定資産合計

投資法人債

固定負債合計114,346

信託機械及び装置

63,776,866

固定負債

47,377
97,292,430△ 4,509,635

信託構築物

流動負債合計31,52820,27451,803
368,464,548

4繰延ヘッジ損益△ 154,630

評価・換算差額等合計△ 154,630

純資産合計

163,249,661

負債純資産合計

368,464,548

（２）中間損益計算書（３）不動産賃貸事業損益の内訳

当中間期

当中間期

（自 2010年３月１日 至 2010年８月31日）（自 2010年３月１日 至 2010年８月31日）（単位：千円）（単位：千円）

営業収益

A．不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入11,415,766

営業収益合計

11,415,766

賃貸事業収入賃貸収入

営業費用

10,487,481

共益費収入

298,970

駐車場収入

341,865

その他賃貸事業収入

287,449

賃貸事業費用

4,164,849

不動産等売却損

1,053,929

資産運用報酬

741,814

資産保管手数料

12,076

一般事務委託手数料

78,146

役員報酬

2,400

B．不動産賃貸事業費用

租税公課

387,870

賃貸事業費用

貸倒損失

1,122

管理業務費

905,287

修繕費

254,252

不動産賃貸事業収益合計

11,415,766

その他営業費用

207,230

営業費用合計6,649,440

水道光熱費

176,422

4,766,325

公租公課

448,648

営業利益
営業外収益

損害保険料

21,522

8,961

信託報酬

82,763

その他

7,957

減価償却費

営業外収益合計

16,918

その他賃貸事業費用

受取利息

営業外費用
支払利息

571,723

投資口交付費償却

2,866

投資法人債発行費償却

6,176

投資口公開関連費用

65,551

上場関連費用

195,383

融資関連費用399,254

営業外費用合計
経常利益

22,9642,473,123
2,310,121

特別利益
貸倒引当金戻入額

8,245

保険解約益

10,187

投資法人債償還益
委託契約解約益

120
25,713

負ののれん発生益

43,281,299

特別利益合計43,325,566

特別損失
事故損失

12,896

特別損失合計12,896

税引前中間純利益

45,622,792

法人税、住民税及び事業税605

法人税等合計605

中間純利益
合併による未処分利益受入額
中間未処分利益又は中間未処理損失（△）

339,255

不動産賃貸事業費用合計

4,164,849

C．不動産賃貸事業損益(A−B)

7,250,916

1,209,203

投資法人債利息

その他

1,936,698

45,622,187
7
45,622,194

5

（４）中間キャッシュ・フロー計算書
当中間期（自 2010年３月１日 至 2010年８月31日）（単位：千円）

営業活動によるキャッシュ･フロー

財務活動によるキャッシュ･フロー

税引前中間純利益

45,622,792

短期借入れによる収入減価償却費

1,936,951

短期借入金の返済による支出

負ののれん発生益△ 43,281,299

投資口交付費償却

2,866

投資法人債発行費償却

6,176

投資法人債償還益△ 120

投資口公開関連費用

65,551

貸倒引当金の増減額（△は減少）△ 24,785

受取利息△ 9,761

支払利息

1,209,203

長期借入れによる収入

2,900,000△ 8,802,660
11,520,076

長期借入金の返済による支出△ 13,395,097

投資法人債の償還による支出△ 10,000,000

投資法人債の買入消却による支出△ 1,199,880

投資口の発行による収入

28,298,924

投資口交付費の支出△ 34,394

投資口公開関連費用△ 65,551

分配金の支払額△ 1,827,755

投資法人債利息

571,723

営業未収入金の増減額（△は増加）

116,714

前払費用の増減額（△は増加）

171,213

未払消費税等の増減額（△は減少）

102,692

営業未払金の増減額（△は減少）△ 166,343

合併に伴う現金及び現金同等物の増加額

10,894,849

未払金の増減額（△は減少）△ 391,531

現金及び現金同等物の中間期末残高

21,408,427

未払費用の増減額（△は減少）

3,678

前受金の増減額（△は減少）△ 3,758

有形固定資産の売却による減少額

4,278,083

信託有形固定資産の売却による減少額

5,389,227

長期前払費用の増減額（△は増加）

18,941

その他

554,233

小 計

16,172,450

利息の受取額

3,640

利息の支払額△ 1,803,575

法人税等の還付額
営業活動によるキャッシュ・フロー

信託有形固定資産の取得による支出

355
14,372,870△ 15,166△ 11,135,101

無形固定資産の取得による支出△ 2,794

差入保証金の差入による支出△10,000

預り敷金及び保証金の受入による収入（純額）△ 114,652

信託預り敷金及び保証金の受入による収入（純額）

31,109

長期預り金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

7,393,661

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

10,513,577

現金及び現金同等物の期首残高

投資活動によるキャッシュ･フロー
有形固定資産の取得による支出

財務活動によるキャッシュ・フロー

△ 6,348△ 11,252,953

6‐投資口価格の推移
出来高（口）

投資口価格（円）

6月4日：
公募増資発表日
上場日
3月2日

合併効力発生日
3月1日

ロウソク足

アドバンス・レジデンス投資法人投資口価格
東証REIT 住宅指数
東証REIT指数＊ 東証REIT指数及び東証REIT 住宅指数は、2010年3月2日の値をアドバンス・レジデンス投資法人の同日の終値112,500円として指数化しています。

投資主の構成（2010年8月31日現在）
投資主数：

23,758名

金融機関(金融商品取引業者含む) 102

23,11597%
外国法人等 170その他内国法人 371

25%

投資口数：

個人その他

50%

75%

100%

980,000口

金融機関(金融商品取引業者含む)

外国法人等

450,80346%
25%

76,2298%その他内国法人

259,87527%

50%

193,093
20%
75%

個人その他

100%

ホームページによる情報提供について
アドバンス・レジデンス投資法人のホームページでは、法定開示書類、プレスリリース、決算情報（決算短信、決算説明会資料等）、保有物件情報といったさまざまな情報・データを掲載しており、投資主の皆様へ、わかりやすくタイムリーな情報の提供に努めています。今後も一層内容を充実させ、タイムリーな情報提供を続けていきます。
URL:

http://www.adr-reit.com/
7投資主メモ
決算期

毎年1月31日・7月31日（第1期の決算期末は、2011年1月31日）

投資主総会

2年に1回以上開催分配金支払確定基準日

毎年1月31日・7月31日（分配金は支払確定基準日より３ヶ月以内にお支払いします。）

上場金融商品取引所

東京証券取引所（銘柄コード：3269）

公告掲載新聞日本経済新聞投資主名簿等管理人

東京都中央区八重洲一丁目2番1号

みずほ信託銀行株式会社

同事務取扱場所

東京都中央区八重洲一丁目2番1号

みずほ信託銀行株式会社

郵送物送付先及びお電話お問合せ先〒168-8507 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部 TEL: 0120-288-324（フリーダイヤル）

投資口に関する諸手続きについて投資口に関する諸手続き(住所、氏名、分配金振込口座の指定、変更等)に関するお問い合わせ、手続きに必要な書類のご請求等は、投資口にかかる振替口座を開設されているお取引証券会社までご連絡ください。

特別口座について
株券電子化前にお手元に投資証券をお持ちの方で、「ほふり(株式会社証券保管振替機構)」を利用されていない方については、投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行に「特別口座」を開設しました。特別口座についてのご照会および住所変更等のお届出は、上記のお電話お問合せ先へご連絡ください。

分配金について当中間期においては、分配金の支払いはありません。
下記のとおり、第1期決算期末を支払確定基準日として、2011年4月中旬に、第1期一口当たり分配金8,250円をお支払いする予定です。

年間スケジュール（予定）

3月

4月

7月

2011年1月31日

中旬

2011年7月31日

中旬

第1期決算期末

第1期資産運用報告発送

第2期決算期末

第2期資産運用報告発送

2011年 1月

第1期分配金支払開始

9月

10月

第2期分配金支払開始

中旬

中旬

第1期決算発表

第2期決算発表

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