「ニューノーマルに向けたアセットクラスを意識サステナビリティを経営の中心軸に置き取組む」
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 中元克美社長に聞く

中元 克美
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国内・海外の投資家向けに不動産私募ファンド、私募リート、メザニン投資に加え、セパレートアカウントでの運用や米国をはじめとした海外不動産投資へとサービスを拡大するダイヤ
モンド・リアルティ・マネジメント。今後はニューノーマルに合わせた投資を強化するとともに、サステナビリティを経営の中心軸に置き投資家ニーズに応える考えだ。中元克美社長に足元のマーケットと戦略などを聞いた。

足元のコロナの影響をどう見ているのか。て、出社する人数が減って執務スペースに余剰

中元氏――コロナの影響について、社会全感のあるテナントもあるが、今後はオフィスの在体を通して見ると、変革をもたらしたという意味り方に変革が起こるであろう。ただし、決してでポジティブなインパクトもある。具体的にはネガティブ面だけではなくポジティブな面もあデジタル化が加速したこと、働き方改革がうまると見ている。今後オフィスの役割が分散化さく進んだこと。デジタル化は EC の推進が大きれ、いわゆる本社機能は中心地（CBD）に必要

く、従前はネットでの買い物に壁を感じていただが、在宅勤務そのものはコロナが収束しても人も利用するようになった。様々な意味で 5 年無くならないため、自宅がオフィスの一部にな位必要なことがこの半年で一挙に進んだ。不ることもあるし、本社機能と自宅との間にサテ動産に関して言えば、物流アセットに対する投ライトオフィスの需要が新たに生まれ、企業の資意欲が活発化したこと。Ｊリートの投資口価オフィス機能が分散化される。従ってオフィス格を見ればよく分かるし、我々も現場においては新常態に向けた変革の中で、これら 3 種類投資家からの期待が高まっていることを感じてのオフィス拠点のネットワーク化が進んでいくといる。物流テナント需要においても、空室率思われる。

がほぼゼロであり、賃料も好調に推移している。

賃貸市場への影響は？

一方、商業施設は一般的に EC の影響を受け中元氏――短期的に見ると、コロナの影響ているように見られているが、食品スーパーはを強く受けたアセットはホテル、飲食店だが、日常生活の買い物施設だけでなくEC の発送拠コロナが収束すれば、ホテルの稼働率は戻る。

点にもなっている。結果的に、コロナの影響下日本の観光資源や食文化、ホテルのホスピタにおいても売上増につながっており、今後も ECリティーは世界有数だ。数年後にはインバウンの延長線上として住宅地内に立地するリアルなドが回復しコロナ前の水準には戻るだろう。オ

商業施設は伸びる要素になるのだろう。

フィスも変革が起きているなか、大手町や渋谷オフィスアセットは？のオフィスの解約といったニュース性のあるネガ

中元氏――一般的にオフィスは、働き方改ティブな情報が多く流れている。本社機能以外革の一環として在宅勤務が増えて、床需要が減は、今後 CBD 以外に分散化されると予測されるるといった見方がされている。足元の実態としため、結果的にオフィス全体の床需要の総量はそれほど変わらないのではないか。また床を減らすテナントの中には、より好立地の CBD へ動く需要も生まれるはずだ。
投資家の動きに変化はあるのか。
中元氏――緊急事態宣言時など、一時はフリーズ状態だったが、今はコロナ前と変わらない。不動産も、機関投資家のポートフォリオの●プロフィール一部だとすれば、株式市場が好調な中で不動強化していきたい。これらに加えて、サテライ産投資だけを止めるといったインセンティブはトオフィスは成長分野と位置付けており、今後働いていない。加えて、海外投資家からの資取組みを検討すべきアセットだと考えている。

金流入が増えてきているので、コロナ禍においDR E A M ホスピタリティリート投資法人についてて相対的に日本円と東京が安全であるという位は、緊急事態宣言直後と比べて宿泊施設の足置づけが確立されている。香港に代わる国際元の稼働率はかなり回復しているものの、コロ金融都市としての東京という地位を高めるチャナ前の収益レベルではない。ただ、運用物件ンスなので、魅力的な国、都市にする使命感のほとんどが固定賃料なので、直接的な影響を持たなければならない。

は少なく、配当も当初想定レベルを維持できてレンダーについても大きな影響は出ていないる。一方、私募ファンドは投資家の志向に合い。我々が運用する私募リート「DREAMプライベーわせたアセットクラスを選ぶので、どちらかとトリート投資法人」（DPR）は物流施設が総資

いうと投資家のニーズに沿ったセパレートアカウ

産額の 7 割を占めていることもあり、金利がもントを強化していく。賃貸住宅はコロナの影響ともと低レベルな中でも、借換え時に期間の長を大きくは受けておらず、すでに受託している期化や借入条件の改善を実現できている。た案件を含めて、引き続き拡大していく。

だ例えばホテルでは同様の対応が難しく、アセッ

メザニン債権は、ここへきて需要が増えていトクラスによってレンダーも動向を変えている。

る。若干、シニアのレバレッジが減っており、事業戦略について。

そこにメザニンの需要が生まれている。AM 会社

中元氏――私募リート、私募ファンド、メザでメザニン債権を取り扱うところは少ないので、ニンファンドを国内と米国で展開する。
私募リー1990 年 4 月 三 菱 商 事 ㈱ 入社、2003 年 9 月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ㈱出向、 次長、 不動産投資部長、2008 年 5 月 三菱商事㈱開発建設本部海外不動産ユニット北米チームリーダー、統括マネージャー、2013 年 4月 同社収益不動産開発部部長代行、同年 10 月 Diamond
Realty Investments,Inc. 出向、President&CEO、2017 年
1 月 三菱商事㈱不動産事業
本部 中国不動産開発部 中国不動産開発部長、2018 年 10月 同社アセアン・中国不動産開発部 アセアン・中国不動 産 開 発 部 長、2019 年 4 月
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱代表取締役社長（現任）。

ビジネス機会が到来している。

トについては、DPR は引き続き物流施設主体を米国市場におけるビジネス環境は？

維持しようと考えている。ただ、ニューノーマ

中元氏――感染者数を見てもコロナの影響ルに向けたアセットクラスは意識しなければなが大きいのだが、我々の事業領域は賃貸住宅らない。
物流施設と食品スーパーのようなアセッと物流施設等に関する開発案件なので、事業トは、ニューノーマルにもフィットし既に DPR の自体は大きな影響は受けていない。日本の投運用物件として運用しているので、今後もより資家は海外投資に対してハードルを感じる人が不動産経済ファンドレビュー 2020.12.25

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ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 中元克美社長に聞く少なくなく、それを和らげる意味においてもメ代が来るので、それに合わせた商品を備えていザニン投資を勧めていきたい。エクイティ投資る。に比べればミドルリスクミドルリターンなので、差別化戦略は？

初めての米国投資であれば、メザニンから入っ中元氏――国内外計６事業の豊富な商品群ていただく提案をしている。その後実績を踏まに加え、サステナビリティ経営を進める。もとえてエクイティ投資というストーリーを考えていもと ESG をきちんと手掛けてきたが、今年度かる。米国市場への当社の AU M の比率は全体のらもう一段ギアを上げる意味で、社長直轄の組7 分の 1 に止まっており、今後も注力する分野織としてサステナビリティ委員会を立ち上げた。

である。

サステナビリティを経営の中心軸に置いて、社

投資家をどう呼び込む？

員全員が強く意識して取り組んでいく。世界中

中元氏――不動産は経済成長を取り込む 1の投資家が ESG 投資を強く志向する環境下で、つの手段であり、米国の成長率と日本の成長率

我々は運営会社として世界基準のサステナビリ等のファンダメンタルズを比較すればわかりやティ経営を実践しながらファンドを運用する事すい。日本の場合、普通借家契約では賃料がが重要であり、今後も ESG 投資家の要求レベル上げづらい。米国の場合、基本的にインフレ率に合った商品、ファンド、リートを提供しなけと同等レベルで賃料が上がっている。これが 5ればならない強い使命感を持っていることが背～ 10 年続くと考えると、米国の不動産は賃料景にある。また、投資家だけでなくステークホ収入を期待するビジネスとして外すことができなルダーが社員を含めて沢山いるので、全てのスい。日本の投資家に対して、この日米のファンテークホルダーのニーズに応える中長期的な視ダメンタルズの違いをしっかりと説明し、いかに点を持つ必要がある。単に会社が儲かるだけ海外不動産にもアロケートする意義を理解しての時代は終わっているので、サステナビリティいただけるかが重要と考えている。の視点やビジョンを持っていないと、10 年後に強みは何と考えているのか。

生き残れない、それ位の危機感を持っている。

中元氏――投資家からは、これまで物流施

10受託資産残高 1 兆円に向けて。

設を主体として手掛けてきたことに対して高く中元氏――欠かせないのは物流施設や EC評価をいただいている。商業施設についても食の影響を受けにくい商業施設への投資の拡大

品スーパーを中心としたものや、銀座や表参道であるが、加えてニューノーマルに合わせたオといったロケーションの優れた物件のポートフォフィス、データセンターなど、運用会社としてリオを築き上げているので、実績として強みがは 1 歩先を見て、これから成長する産業を見極ある。加えて、弊社グループ会社を通じた海外めながら投資を強化していく。海外投資家もことのネットワークがあること。海外への投資をこ数カ月、積極的に日本にアプローチしており、案内できる体制は整っており、これから、不動新たな受託案件もある。今後もセパレートアカ産は海外投資をしていかなければならない時ウントで対応したい。