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土地総合研究 2020年冬号

小特集 公証人（ノテール）と土地所有


土地公示改革―土地公示の現代化に関する 2018 年 11 月 12 日エネス報告書―

パリ・エスト・クレテイユ大学（パリ第 12 大学）教授  フレデリック・ビシュロン
訳 吉井 啓子（明治大学 法学部 教授）
土地公示は評判が悪い。難解かつ技術的、面白味で付随的（DFFHVVRLUH）である。

味がなく厳格、七面倒な文書を要し形式主義的なまず、不動産について、所有権の移転または分野であると言われている。しかし、それは、我々何らかの物権の取得を生じさせるのは土地公示での法制度において、より広く言えば我々の国の経はない。土地公示は、すべての者に対して、公示済生活および社会生活において、必要不可欠な役により公にされるにとどまる先行する証書の存在割を演じている。たしかに、不動産投資、より一を知らせるだけである。

般的に言えば不動産取引の安全を保障しているのさらに、土地公示は、この証書〔の存在〕には土地公示である。土地公示はあるとても単純なついて知らせるだけであり、生じるかもしれない考えに由来する。不動産上の権利（所有権、用益瑕疵を証書から取り除くことはない。

権、地役権、抵当権など）の取得は、それが他者

この点で、ある証書が有効であり取り消されうに知られた場合、つまり公になった場合でなけれるものでないのは、その証書が公示されたからでば効果的ではない。売主に対してしか所有権を対はない。すべての証書は遅かれ早かれ問題となっ抗できないような法制度や、抵当権が設定されたている財産上に新たな権利または競合する権利を財産の買主に抵当権を強いることができないよう得たという第三者の主張にさらされることから、な法制度がどのようなものになるか想像すれば土地公示の目的が不動産を目的とする証書に関す〔土地公示制度に基づく第三者対抗可能性の必要る法的安全を保障することであることは理解でき性を認めることについて〕十分であろう。このよるであろう。このため、そして証書における当事うな理由で、土地公示は、占有がかつて占めてい者と同じように第三者を保護するために、土地公

た地位を徐々に奪っていったのである 。

示は、第三者に情報を与えるだけではなく、同一特に、そしてこれが一番大切なのだが、フラン財産上の競合する証書によって付与された権利スにおいて土地公示は権利強化的（FRQIRUWDWLYH）の対抗可能性（RSSRVDELOLté）を規律することもであり、権利設定的（FRQVWLWXWLYH）ではないこできる。とを理解することが重要である。このことは、土地公示がある物権の存在を条件付けるものではないくつかの簡単な例によって、直ちにその実際の有用性を示すことができる。

く、そのような物権の証拠にもならないというこ－土地公示は、ある人が買おうと考えている不とを意味する。この点から、土地公示は二重の意

動産がたしかに売主のものであること、そしてすでに第三者に移転されてはいないことの特定の法的効果が同じく認められているため、占有が完全にその地位を奪われることはない。

確認を可能にする。

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75－二重譲受人間の権原紛争において、この紛争る。たとえば、エネス教授が  年デクレの条文は、第一に公示をした者、つまり先公示者をについて「消化できないミルフィーユ〔何層にも優先することで解決される。

なったパイ生地にクリームをはさんだ菓子〕」と指－同様に、土地公示は、ある不動産を取得しよ摘したように、数多くの法律そして命令の介入にうとする者が当該不動産に抵当権、用益権、より、土地公示へのアクセスや理解が複雑なもの約定の地役権が設定されていないか、つまりになってしまった。さらに、 年の抵当権保存

その有用性すなわち価値を減少させるだろう

吏の職務の廃止は、公証人との間で絶え間ない有付随的物権〔制限物権〕が設定されていない用なやり取りを行っていた、この不動産および公か確認することを可能にする。

示の専門職が消滅したことで、制度をより信頼で－さらに、土地公示は、不動産に抵当権を登記きないものにした。電子化されたデータ移転、不しようとする債権者が、その不動産にすでに動産票函の内容の情報化、不動産に関する証書の抵当権または不動産先取特権が設定されてい大きな増加についても言及する必要がある。土地ないか確認することを可能にする。

公示手続は 年間に 万件以上行われたとされ他の法制度、たとえば北米の法制度ではこのよる。これらすべてのこと、そして後ほど述べるそうな制度がないため、取得者は購入に際してこれの他の法的な不完全さは、今日において、我々のらの危険に備えるために特別な保険に加入しなけ土地公示を急いで現代化する必要を生じさせるのればならない。

である。

このような近代的な形での土地公示は、 年

このような理由で、委員会が司法省のもとに作 月  日法によりフランス法に登場し、 年 られ、その長にローラン・エネス教授が任命され

月  日および  月  日の  つのデクレ（た。 年  月  日、委員会はまとまった条文

号および  号）により完成された 。土地公の提案を含む  頁以上の密度の濃い内容の報告

示のフランス法への登場が比較的遅かったのは、書を提出したが、その提案条文はこの問題に関す二つの主要な理由により説明される。

る真の革命を起こすことはせず、より大きな有用まず、土地所有権者は、彼らの不動産資産〔の性、より大きな法的安全、より多くの簡潔さを目存在〕が第三者に知られることを恐れていたため、指すものとなっている。委員会は、以下の二つのすべての証書と取引について公示が行われること領域について改正しようとする。

を望まず、それらは公証人の下で秘密にされたま－まず、土地公示法そのもの（Ⅰ）
、までなければならなかった。

－さらに、改善され現代化されなければならな

また、有効な制度が運用され始めたのは いであろう土地公示部局〔土地登記所〕の運年からでしかなく、その時に不動産票函（ILFKLHU

用（Ⅱ）である。

LPPRELOLHU）が創設されてからでしかないのは、土地について十分に把握できていなかったためであった。

Ⅰ－土地公示法について予告された改正
まず、委員会は、我々の土地公示制度の基本原我々の土地公示が全体として満足いくものであ則の維持を提案していることを強調しなければなったとしても、現在、それには数多くの欠点があらない。望まれたのは革命ではなく、現代化と有用性の増加である。その考えは、ドイツおよびスその前に、原則的には抵当権に関するものである公示が存在しており、抵当権保存所（FRQVHUYDWLRQGHVhypothèques）が郡ごとに存在していた（共和暦  年ブリュメール  日法）。 年  月  日法は、物権を設定するすべての証書に〔公示の〕対象を広げた。

イスの土地登記簿（/LYUHIRQFLHU）制度において見られるような、公示が公示された権利の有効性

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土地総合研究 2020年冬号の要件となる権利設定的公示ではなく、権利強化の証書への土地公示の拡大をすでに確認していた。

的な土地公示を維持するというものである。そのゆえに、それらの証書は無駄に不動産票函を埋めような制度〔ドイツおよびスイスのような土地登ていた。委員会は、土地公示について、第一の使記簿制度〕では、公示すべき証書の適式性をコン命すなわち権利の対抗可能性の道具としての使命トロールするため、裁判官は特別な地位を占めてを取り戻すことにより、公示すべき証書のリストいる。それは、証書に法的効果（所有権の移転、を縮減することを提案している。

権利の設定など）を付与するのが公示だからであいかなる場合においても不動産について生じるる。フランスでは、このような土地登記簿制度を可能性のある紛争を解決することができないため、採用することは望まれなかった。それには以下の以下の二つの証書がすべての公示の対象外となるような数多くの障害があった。

だろう。

－その採用は、節約のために現在あらゆること－  年 以 上 の 賃 貸 借 や 不 動 産 開 発 契 約をしている裁判所にとって無視できない〔費（contrats de promotion immobilière）とい用の〕増加をもたらす。

った物権と同一視される債権、さらに  年分

－裁判官の必要的な介入により、この制度〔による公示手続〕は必然的に遅いものになるだろう。
－そして、〔ドイツおよびスイスのような〕土地の賃料の支払いまたは譲渡
－たとえば所有権への行政的制限や歴史的建造物の格付けに関する公示などのような、純粋に情報提供的な一定の公示

登記簿の技術の採用は、特に、意思主義の原

反対に、以下の二つの証書群は、その対抗可能則に基づく所有権移転および物権に関する証性を保障するために土地公示の拘束を受ける。

拠自由の原則に基礎を置く我々の法伝統との第一の証書群：不動産物権を設定、修正、移断絶を生み出すであろう。

転、宣言、確認、または消滅させるすべての証書

我々の制度の本質そのものを維持しつつ、委員および判決は、その対抗可能性を保障するために会は、民法典の財の法〔物権法〕に関する第  編公示されなければならない（民  条〔以下、 条以下に挿入されることになり、もはや分注記がない限り条数は報告書の提案条文のもの〕）。

散した法律の規定に見出されるのではない土地そして、同じ不動産上の二人の競合する物権者が公示の一般原則を提案する。それは、以下のよう同じ者から権利を取得した場合、最初に公示手続な  つの章に分けられた論理的な構成となっていを行った者は、たとえその権原が後のものであっる。

たとしても優先される（民  条）。ここでは、－手続に従う証書

二人の権利者が同じ者と証書を作成したことを要－手続の履行件として、先公示者の優先を確認することが重要－土地公示部局の運用である。ここで一つの重要な指摘がなされなけれこれら三つのグループの規定を通じて、報告書ばならない。
民法典の現行  条はこの先公示者

は、いくつかの原則、特に公示すべき証書のリス優先原則を先公示者の善意にかからしめている。

トに関する原則を現代化し修正することを提案しこれは、現在の制度において、先公示者が悪意のている。

場合、すなわち競合する〔自らの権利に〕先行し委員会はこの〔公示すべき証書の〕リストの合ているが公示されていなかった権利を認識してい理化を提案している。 年、サヴァチエは、第た場合、この者は土地公示原則〔先公示者優先主三者との衝突が生じるいかなる危険もない数多く義〕を主張できないことを意味する。
その考えは、

この公示は、実体的手続として所有権の移転を可能にする。

悪意に効果を与えてはならないということである。
しかしながら、委員会はこの解決を捨てて、先公

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示者の善意または悪意にもはや効果を認めないこ止条項のような処分権の制限を設定または確とを推奨する。こうして、第一に公示した者は、認する証書、差押え禁止に関する合意または自らの権利より前に権利を取得していたがそれを宣言、さらに優先買受条項または片務予約（民公示していなかった者にその権利を対抗できる。

 条）この解決が悪意を優先する点において批判される

この問題、そしてこの最後の点について、改革べきものであっても、それはおそらく前の解決よ案の新規性を示す重要な指摘を一つする必要があり好ましいものである。なぜなら、まず、それはる。先ほど述べたばかりだが、この二つ目の証書

先公示者に対する民事責任訴訟を排除するものでグループは片務予約と優先買受条項を含んでいるは決してない。悪意で、すなわち、先行するが公〔現行法においてこれらは情報提供としての公示示されていなかった競合する権利を知りながら公の対象であるが、提案では対抗要件としての公示示することで、先公示者は、それが損害を引き起の 対 象 と さ れ て い る 〕。 こ れ ら の 前 契 約

こすものであるならば、フォート（IDXWH）を犯し（DYDQWFRQWUDWV）は、公示された時から、第三ている。さらに、そして特に、この新しい解決は、者に対抗可能できる。しかし、委員会は、この公公示の有効性を公示者のうちの一人の意図の仮定示手続を公証人によって行わなくてもよい可能性的探究に従わせることなく、土地公示が与える法を当事者に留保している。それは、秘密保持とい的安全を強化するという利点を有するだろう。最う理由に基づくこともありうるし、すべての土地後に、証明されれば土地公示原則を排斥する性質

公示の要件ではあるが費用のかかる公署形式を経を有する、先公示者とこの者が権利を取得した者ることを避けるという意向によることもありうる〔 前 主 〕 と の 間 の 詐 害 的 協 働 （ FROOXVLRQであろう。この場合、〔片務〕予約または優先買受



IUDXGXOHXVH）の場合は留保されるであろう 。こ条項は常に第三者に対抗できるが、それは第三者

こでは、フロードはすべてを害するという IUDXV

がそれについて認識していたという要件の下におRPQLDFRUUXPSLW 原則が、再び見出されるのであいてである（優先買受条項については詐害的協働、る。

民  条  項；予約については第三者の悪意、民第二の証書群：物権の行使、使用または内容

 条  項〔いずれも現在の民法典の条文〕）。とを修正する証書、したがって、それらを尊重させもかく、これらの前契約について公示を促すためるために第三者に知らされなければならない証書に、委員会は  ユーロに固定された税を推奨しても同様に公示されなければならない。正確に言えいる（現在は ％の &6,〔公示の際に支払われるば、たとえ競合する権利が問題ではないとしても、不動産安全寄与税〕を支払わなければならない）。
ここでは、公示される権利を有する者が完全に使これら二つの主要な証書群のほかに、〔現行法に用できるようにするために、これらの権利の万人おいて〕いくつかの証書につき土地公示手続に特への対抗可能性が問題となる。

有の条文によって公示が強制されているが、その－不動産の共同使用および共同管理を組織する義務違反についても、明確な制裁は規定されてい証書：不分割合意、区分所有また分譲地の共ない。そこで、委員会は、これらの手続の欠缺は益費負担台帳および規約、地役権の使用に関対抗不能性を引き起こさないと規定することを提する合意など（民  条）

案する。その考えは、これらの証書は土地公示原－同様に、不動産物権に関する証書の解除原因則と対抗可能性というその主要な効果によって追または取消原因を規定する証書（民  条）


求される必要に対応していないことを示すという－または、贈与または遺贈に挿入された譲渡禁ものである。そして、これらの証書の公示がなされない場合、公示する責任があった者は民事責任

&DVVFLYPDL'QRWH/HQRDQ

を負う。

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言及すべきその他の新規性は、公示された証書公示を可能としないことを明らかにする。
これは、の無効、取消または解除に関する訴えである。現弁護士により副署された証書は土地公示部局への在のところ、裁判上の呼出状は、訴えの不受理を公示の対象とならないことを意味する。外国の公制裁とする義務的公示の対象である。破毀院判例

署官職により受け付けられた証書または執行命令

は公示の欠缺の適式化を訴訟手続の終了時まで認を伴わない外国判決について、委員会は、公証人めているため、この原則はうまく作動していない。

への寄託を要件としてこれらの証書が公示の対象

さらに、制裁されるのは、呼出状が公示されないとなると規定する（民  条）。現在のところ、ことであり、申請（dépôt〔証書の寄託〕）がなさこれらの証書については公証人により作成されるれなかったことではない。そのため、土地公示部必要があるため、より大きな柔軟性がここでは認局が申請を受け付けたがそれを公示することが遅められている。

くなれば、その間、公示がないため呼出状は不受

第二の指摘、それは公示の相対性（ HIIHW

理であると宣言されうる。委員会は、これらの呼UHODWLI）の延長線に位置づけられるものであるが、出状について、公示の欠缺に対する制裁の修正をこの原則〔相対性原則（＝公示連続の原則）〕によ提案する。原則は、呼出状を公示しなかった原告

り、証書の公示には前主の権原が事前に公示されは、呼出状よりも前にその権利を公示した被告のていることが必要とされ、そのことで断絶しない承継人に対して、被告の権原の無効についての遡譲渡の連鎖が保障されている。委員会は、先に公及性を主張できないというものになるだろう（民示された証書が後からの公示によって効力を生み 条）。委員会は、ここでは、ドイツ法から出すのをやめなかったことを確かめることが必要取り入れた技術である予備登記（prénotation）制になると付言する。これはエデルゥ判決の承認で度を認めることを提案している。したがって、たある。さらに、委員会は、法律により処分者の権とえば、無効〔無効宣告訴訟〕の呼出状の公示が利が生じる証書をリストに含めることにで、公示なされた後、そして原告が自らの請求がうまくいすべき証書のリストの拡大を推奨する（民 ったことがわかった後に当該財産の転売が公示さ条）。たとえば、取得公知証書（時効取得）またはれた場合、無効は新取得者に対抗できるのである。

死亡から生じた相続人への所有権譲渡を確認する

反対に、呼出状の公示前に公示されたすべての証不動産確認書である。

書は、原告に対抗できる。対抗可能性原則によっ以上が、簡単ではあるが、エネス委員会が提案てできるだけ早く保護してもらえるよう、原告はする土地公示法についての主要な改正点である。

呼出状を公示するようになるに違いない。後述す

土地公示の現代化にはその実施の現代化が伴わなるが、公示は証書または判決の申請の日に効果をければならないことを意識する委員会は、土地公生じることが明確にされている（民  条）。

示の運用に関する多くのその他の提案も行った。

最後に二つの指摘をして、土地公示法に関して以下は提案された改正の運用面である。

構想されている改正の主要な点について述べるのを終わりにする。

Ⅱ－土地公示の運用について予告された改正

第一の指摘 公示すべき証書の公署性の原則

毎年、約  万の公示と閲覧が行われている。

は委員会により問題とされなかった（民  条）。
〔現行の〕制度が概して満足のいくものであった

ゆえに、公証人により公署証書の形式で作成されとしても、いくつかの不完全さ、特に手続の実行た証書、そして土地公示のために作成された裁判および不動産票函の更新について多くの遅滞が生所の判決または行政上の決定のみが公示されうる。
さらに、委員会は、司法上の承認も、弁護士が副署した私署証書も、私署証書の公証人への寄託も

Ch. Gijsberg et M. Julienne, Vers une réforme depublicité foncière, Defrénois 2019, p.23 et s
&DVV. 3ème civ., 12 juin 1996, n°94

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じていることは残念である。申請と実際の公示のに取り除かれ、その結果、証書が正しくテレアク間の期間が近年は増加傾向にあることが指摘されト上に登録された場合、それはいかなる不適式性ているが、これは修正されるだろう。この期間はも含んでいないということになる。申請の電子化

時には  年にもなることがあるが、これは大変長の一般化は、法的安全を担保するだろう。テレア

いし、法的安全にとってもよいものではない。実クト手続は拒絶の原因を取り除くこと可能にする

際、遅れてなされる公示は、情報の請求がされてから、委員会がもはや存在理由のない拒絶の場合すぐ不動産上に行使されている権利の網羅的リスを削除したのはこのような理由による。

トを示すことができないために、大変悩ましいもその他の簡素化もなされたが、それは、期限のである。
土地公示部局の運用を改善するために、切れまたは失効した証書が特に懈怠により登記さ以下のような多くの提案がなされた。

れたままにされるのを防ぐために、一定の証書にまず、委員会は申請の一般化された電子化を関する職権での抹消制度を運用するというもの望んだ。申請（dépôt〔証書の寄託〕）は受付の順である。委員会により推奨されているこの自動性序でなされること、および公示手続を実現するの〔職権での抹消〕は、費用や付随的手続を要するは申請であることを明確にしている（民 二重の公示を避けることも可能にする。これらの条）。この電子化は、テレアクト（Télé@ctes）と自動的抹消は以下のものに関係するだろう。

呼ばれ、土地公示部局への電子申請を可能にする－裁判上の請求は、 年内に判決の公示がなさシステムを有する公証人については義務的である。

れない場合、抹消されるであろう（民 

この制度は、迅速性のほかに、一年を通じて休み条）。なく毎日  時間問い合わせができるという利点－不動産差押えに相当する支払い催告状は、競を有する。しかしながら、公示の目的となってい売の判決が  年内に公示されない場合、同様るが公証人によらない手続が ％残っている。たに、自動的に効果を生じるのをやめるであろとえば、土地台帳調書、法定抵当権または裁判抵う。

当権、不動産差押えに相当する支払い催告状、不このように、これらの期間を過ぎると、公示手動産売買の取消を目的とする裁判上の請求などで続は効果を生じるのをやめ、職権でその抹消が行ある。これらの証書は、公証人のみが利用できるわれる。
同じような考えによるのだが、委員会は、テレアクトでは行えない。そこで、委員会は、公目的を失った一定の記載について、このことを確証人が公示させることが可能な他の法律専門職

認した公証人または弁護士により作成された証明（執行吏、弁護士など）と合意を締結できるとの書があれば不動産票函からの自動的な抹消の対象提案をする。このような合意は、他の法律専門職となりうることを望んでいる。それは以下のように間接的にテレアクト・システム、特に $1)（Accèsな場合である。

DX[1RWDLUHVGXILFKLHULPPRELOLHU）システム－片務予約

へのアクセスを開放すること可能にする。その結－優先買受条項

果、すべての法定または裁判上の担保の公示につ－裁判上の呼出状

いては、公証人または弁護士によることが義務的－差押えに値する支払い命令になり、単なる個人はそれを行うことができない－予備登記手続（民  条）

ことになる。この電子化の一般化が可能にするだ最後に、委員会は、電子的アクセスが一般化

ろう時間の節約の他に、このことは、形式が不適されるだろう統一的な不動産票函の創設を提案

式であることを理由として公示を拒否する実務にしている。公証人がこの点について〔テレアクト・終止符を打つことを含むであろう。実際、テレアシステムの創設により〕力を示したことで、このクト・システムによりすべての不適式性は申請前

統一的不動産票函の内容が公証人により保障され80

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ることを望む者もいるだろうが、公証人は、先述したように、その他の関係する職業が不動産票函にアクセスできるように、彼らと合意を締結しなければならないだろう。この不動産票函は、当然ながら国家のコントロールの下にあるが、公証人によって管理されることになるだろう。いずれにせよ、各人の私生活を守り保障するために、検索は不動産ごとでのみ行えるのであり、人ごとでは行えない（民  条）。これは、ある個人の単なる質問で、ある者の不動産資産が完全に明らかにされることを避けるためである。しかし、専門職は、職業上の必要のために、コンセイユ・デタの議を経たデクレにより正確に定義されるのが適当であろう要件の下で、より広く閲覧を認められるであろう。
