JFMA 秋の夜学校 ２０２１
【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」のご紹介－ 】

部会長：天神良久（東洋大学）
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天神良久

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」のご紹介－ 】

部会の紹介

天神良久

■サマリー
｢FM 領域で係わるICT、IoT 新技術の調査｣、｢CAFM の利⽤実例調査｣等を通じてFM 領域におけるIT 化を調査研究、会員へ成果を発表■活動内容
・部会および ICT、IoT新技術、CAFM等の勉強会 (1回/月 JAFM会議室、またはWeb会議）・建物施設、コンピュータ活⽤現場等の⾒学会（ 2〜3回/年）
・勉強会、調査の報告書作成 (JFMAホームページ、ファシリティマネジメントフォーラム等で発表)
■会員

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」のご紹介－ 】

天神良久

部会会員執筆による「書籍の発売」■FMで活⽤するICTシステム 2017年7月発売 発⾏︓JFMA
１章 ．政府で公開しているGISシステム
２章 ．FMと新地方公会計との連携
３章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック
４章 ．建物竣⼯時に作成する⻑期修繕計画
５章 ．DBシステムを利⽤した⻑期修繕計画
６章 ．建物台帳・図⾯管理システム
７章 ．屋内3Ⅾ地図の簡易作成と利活⽤
８章 ．建物維持管理業務におけるICTの活⽤
９章 ．建物保全とデータベース
10章．建物保全コールセンターシステム
11章．アセットマネジメントと不動産管理クラウド
FMで活用するICTシステム：表紙-3-

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天神良久

部会会員執筆による「書籍の発売」 第2弾■FMで活⽤するICTシステム vol.2

2022年3月発売 発⾏︓JFMA

2017年7月に発売したvol.1の続編として10名の部会会員によりFMの実務で役に⽴つ「ICTシステム」を掲載
今回の秋の夜学校2021では「FMで活⽤するICTシステム vol.2」の目次構成と、天神が執筆している1章を紹介-4-

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」のご紹介－ 】

天神良久

部会会員執筆による「書籍の発売」 第2弾■FMで活⽤するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発⾏︓JFMA
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と⻑期修繕費の作成⼿法
２章 ．クラウド型建物情報管理システム
３章 ．施⼯現場でのICTツールの活⽤
４章 ．維持管理＆⼯事＆調査領域におけるICTツールの活⽤
５章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック２－満⾜度要望調査・近接要望調査について－
６章 ．室内3次元ソリューションの活⽤
７章 ．IoT、AI時代のビル向けサーバーセキュリティ
８章 ．FM分野におけるDXの定義と活⽤
９章 ．次世代ファシリティマネジメントへのDX~過去・現在・未来~
10章．次世代研修施設 ICTでつながる研修、省エネ-5-JFMA 秋の夜学校 ２０２１
【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」のご紹介－ 】

天神良久

部会会員執筆による「書籍の発売」 第2弾■FMで活⽤するICTシステム vol.2

2022年3月発売 発⾏︓JFMA

１章 ．LCC（Life Cycle Cost）
概要と⻑期修繕費の作成⼿法
執筆︓天神良久（東洋⼤学）-6-

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天神良久■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

１．LCC（Life Cycle Cost）とは２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.1 LCCの分類と算出方法
2.2 小規模事務庁舎のLCC
2.3 中規模事務庁舎のLCC
2.4 ⼤規模事務庁舎のLCC
2.5 学校（校舎）のLCC
2.6 建物種別事例のLCC比較
３．⻑期修繕費の作成⼿法
3.1 延床⾯積から算出する簡易な⻑期修繕費の算出方法
3.2 部位部材から算出する⻑期修繕費の算出方法-7-

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天神良久■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

１．LCC（Life Cycle Cost）とは↑ 総解説ファシリティマ
ネジメント内に掲載されている図表4.3.2「LCM上のコスト要因」

図表１建物LCC内の「建設コスト」と「その他コスト」の関係-8-

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天神良久■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

１．LCC（Life Cycle Cost）とは「運⽤費」︓光熱⽔コスト（電気料⾦、ガス料⾦、油代、⽔道料⾦）「維持管理費」︓点検・保守費、運転・監視費、清掃費「修繕費」︓建築・電気・機械の分解整備費、修繕費（建築物の性能・機能を、当初の性能⽔準まで回復させること）、更新費（劣化した部材、部品、機器などを新しいものに取り替えること）「解体処分費」︓建てた建物の解体⼯事費、廃棄処分費-9-

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天神良久■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.1 LCCの分類と算出方法 参考図書︓「平成31年版 建築物のライフサイクルコスト 国⼟交通省⼤⾂官房官庁営繕部監修」︓編集・発⾏（⼀般財団法⼈建築保全センター) ※2章内の全てのLCC事例、3.2で利⽤

LCCの分類と算出は、「建設コスト」︓設計費、建設費（建築⼯事費、電気設備⼯事費、機械設備費）、⼯事監理費。
「その他コスト」︓運⽤費、維持管理費、修繕費、解体処分費と分類し、各々を加算して計算

図表2 工事種別と区分- 10 -

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天神良久■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.2 小規模事務庁舎のLCC

図表3 小規模事務庁舎のLCC（65年利用）- 11 -

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.3 中規模事務庁舎のLCC

図表4 中規模事務庁舎のLCC（65年利用）- 12 -

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.4 ⼤規模事務庁舎のLCC

図表5 大規模事務庁舎のLCC（65年利用）- 13 -

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.5 学校（校舎）のLCC

図表6 学校（校舎）のLCC（65年利用）- 14 -

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.6 建物種別事例のLCC比較

図表7 建物種別毎のLCC比較：％は小数点1桁で四捨五入- 15 -

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

３．⻑期修繕費の作成⼿法
3.1 延床⾯積から算出する簡易な⻑期修繕費の算出方法
建物の修繕は、部位の劣化状況を確認しながら適時部位ごとに⾏う また、⼀般的に⾔われている建物の機能・性能が劣化することにより、中規模修繕（機能回復）を⾏う

図表8 建物の経年による修繕の説明図- 16 -（さいたま市 計画書参照）

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

３．⻑期修繕費の作成⼿法
3.1 延床⾯積から算出する簡易な⻑期修繕費の算出方法

図表9 公共建物の更新（建替え）及び大規模改修の単価- 17 -

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

３．⻑期修繕費の作成⼿法
3.1 延床⾯積から算出する簡易な⻑期修繕費の算出方法
簡易算出では、鉄筋コンクリート構造の建物を50年利⽤する場
合、計算上、修繕・⼤規模改修をまとめて建設後25年目に⾏うとして、⻑期修繕費と50年後の同種な建物で、同規模な延床⾯積の建物を建設する費⽤を概算で算出することを目的とする
次頁は、「⾏政系建物A庁舎︓2001年竣⼯、延床⾯積1,000㎡。学校系建物B小学校︓2002年竣⼯、延床⾯積5,000㎡。公営
住宅建物Ⅽ共同住宅︓2003年竣⼯、延床⾯積1,000㎡」のLCCを2021年時点で計算している想定とする- 18 -

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

３．⻑期修繕費の作成⼿法
3.1 延床⾯積から算出する簡易な⻑期修繕費の算出方法

図表10 公共建物3棟のLCC(大規模改修費、更新費）算出結果- 19 -

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３．⻑期修繕費の作成⼿法
3. 2 部位部材から算出する⻑期修繕費の算出方法
部位部材から算出する⻑期修繕費は、個別な建物のより詳細修繕費を算出することが出来る
具体⼿には、⼯事種別（建築、電気設備、機械設備）内の部位部材の⾯積・個数等を基本情報として、個々の部位部材に関して修繕・更新サイクルを設定する
部位部材の修繕単価・更新単価を設定し、積算結果から⻑期修繕費を算出する- 20 -

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

３．⻑期修繕費の作成⼿法
3. 2 部位部材から算出する⻑期修繕費の算出方法
工種

区分

種別

部材

建築

屋根露出防水

シート防水

10年

25年

外部

壁

塗材

20年

40年

外部建具

アルミ製

アルミ製窓

20年

40年

内部

床

カーペット敷き

10年

30年

内部

壁

ボード張りEP

20年

40年

電力

非常用照明

蓄電池組込形

5年

25年

電力

分電盤

主幹3P225A

15年

30年

給排水衛生 給湯ボイラー 鋼製立形ボイラー

8年

15年

給排水衛生 衛生陶器類

5年

40年

10年

30年

電気
機械

昇降機

洋風便器

エレベーター 一般

図表11 建物個別の部材・部位と修繕。更新周期例- 21 -

修繕周期 更新周期

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３．⻑期修繕費の作成⼿法
3. 2 部位部材から算出する⻑期修繕費の算出方法

図表12 各部材毎の内容、金額、周期- 22 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」のご紹介－ 】• ご清聴ありがとうございました。

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