【研究ノート】

平成１５年法人建物調査における建物資産額推計
遠山 英子■はじめに意の地域・用途の建物について遍く評価を行うという本調査の特徴、及び利用し得るデータ制約をふまえ、今回国土交通省により実施されている土地基本調査は、土地の有効利用を適宜的確に進めるために必要となる統計データを得ることを目的として、５年おきに実施されての手法を採ることとなったことを付言しておく。
また、この推計方法は国富調査、全国消費実態調査等とも整合したものとなっている。

おり、今回はその３回目に当たる。また、平成１０年からは法人の建物の所有・利用状況を調査する法人建物調査

２ 建物の再建築価格の推定をあわせて実施している。
今回の調査では、法人建物調査において、初めて法人２．１ 非木造建物の再建築価格の推定の所有する建物資産額の推計が行われた。本稿では、その推計方法と推計結果の概要について紹介する。

（１）推定手法
構造が「鉄骨造」、「鉄筋コンクリート造」及び「鉄骨鉄筋コンクリート造」の建物（以下、「非木造建物」とい■推計方法う。
）については、各法人が所有する各々の建物の延床面積に、建築単価関数により推定したその建物の建築単価

法人建物調査において建物資産額の集計を行うために（単位延床面積当たりの建築価格）を乗じたものを積上用いた推計手法の概要は以下の通りである。

げることで再建築価格を求めた。建築単価関数の推定に

１ 総論

設コストデータ（以降、「ＪＢＣＩデータ」という。
）を用いあたっては、（財）建設物価調査会によって収集された建た。
過去からの検討を通じ、法人建物調査における建物資産額の推計については、いくつかの手法が提案されたが、（２）建築単価の推定土地資産額推計との整合性を踏まえ、単価方式を採るこ①建物の主な利用現況による区分とにした。
具体的には、各法人が所有する建物について、非木造建物の建築単価は、建物の主な利用現況によっ建物の構造（非木造・木造等）別に、各々の建物の延べて区分し、推定を行った（表１）。ただし、サンプルが充床面積に建物単価（当該建物の床面積当たり価格、以降分得られないいくつかの利用現況については、
Ｂ～Ｃの区「単価」と略す。
）を乗じ、建物の価格を推定した上で、分により統合して関数を推定した。

これを当該建物の築年数に応じて減価させ、これらを積み上げることによって推計した。建物単価の推定方法については、「原価法」の考え方を踏襲し、その建物を現在表１ 建築単価推定の区分と建築単価推定区分建築した場合の単価（再建築価格）を用いた。なお、この「原価法」の採用に至る検討の過程では、取引データや賃料などの市場データを用いる手法や、土地・建物を一体として考えるべき等の議論がなされたが、全国の任対応する『建物の主な建築単価の推定利用現況』
Ａ

事務所、店舗、工場、それぞれ対応する建文教用施設

築単価関数を推定

Ｂ

倉庫、ビル型駐車場「倉庫等」建築単価関・アクセシビリティ指標（人口、従業者、数を推定
Ｃ
Ｄ

小売業、大規模店舗）

福利厚生施設、ホテ「宿泊施設等」建築単・地価

ル・旅館

価関数を推定時点

宗教用施設、その他の「その他」建築単価関建物数を推定※１：ダミー変数として組み入れた変数※２：対数形や逆数についても考慮

・着工年※１

それぞれの説明変数の数値については、ＪＢＣＩデータに②建築単価関数の空間的範囲所載されているものを基本としたが、ＪＢＣＩデータに所載

建築単価関数を推定する空間的範囲としては、ＪＢＣＩデータのサンプルサイズも勘案し、四大都市圏（表２）とそれ以外の地域の２区分とした。四大都市圏の関数についてはそれぞれの圏域を表すダミー変数を組み入れた。
ただし、サンプルサイズの小さい区分については、適宜統合を行い、全国一律の関数とした。

されていないものは他のデータを利用した。なお、アクセシビリティ指標については、土地基本調査における地価関数の推定のために使用したものと同じものを使用した。
建築単価関数の説明変数の選択に際しては、候補となる全変数を対象に多重共線性に配慮しつつ重回帰分析を実施し、原則としてｔ値が２以上の変数を採るなど、変表２ 四大都市圏として設定した都市圏数の有意性及び符号条件に留意し取捨選択を行った。ま都市圏名

構成都道府県名

東京圏

東京都、茨城県、千葉県、埼玉県、神奈川

係数および誤差の分布等を勘案していずれかを採用する県こととした。なお、推定した関数の決定係数（自由度調名古屋圏愛知県、岐阜県、三重県

整済ｒ２）は０．２２～０．７１であった。

大阪圏

大阪府、滋賀県、京都府、奈良県、和歌山（線形） E j =県、兵庫県
福岡圏

た、関数形については、線形、対数線形を仮定し、決定

福岡県、佐賀県∑a Xiiji（対数線形） ln E j =③建築単価関数の推定∑a Xiiji

建築単価を被説明変数、構造、延床面積、階数等を説E j ：法人の所有する建物 j の単価（再取得原価（床面積明変数とする建築単価関数を推定した。
建築単価関数は、単価））

前掲表Ａ～Ｄの区分に従い７種類について推定した。建物

a i ：属性 i の係数

価格関数の関数形及び説明変数の選択にあたって使用しX ij ：法人の所有する建物 j の属性 i の値たＪＢＣＩデータのサンプルサイズは約８，０００である。
建築単価関数の説明変数としては、構造条件、規模条件等に係る指標を候補とした（表３）。

④再建築価格の推定推定した建築単価関数に、構造、規模及び階数条件についてはその建物の属性を、立地条件については、その表３ 建築単価関数推定の際の説明変数
区分

説明変数

構造条件

・構造※１（鉄骨造／鉄筋コンクリート造／建物の立地する大字・町丁目の平均的属性を代入することによって、調査時点における当該建物の再建築価格を推定した。

鉄骨鉄筋コンクリート造）
規模条件

・延床面積※２

２．２ 木造等建物の再建築価格の推定・建築面積※２階数条件

・地上階数
・地上階数※１（１０階建以上／２０階建て以上等）（１）推定手法
ＪＢＣＩデータにおけるサンプルサイズの小さい「木造」、「コンクリートブロック造」及び「その他」の建物（以地域条件

四大都市圏、地域ブロック※１

降、「木造等建物」という。
）の再建築価格については、立地条件・東京都心※１（都心３区、５区等）建築単価関数による推計の対象外とし、「原単位法」により、各法人の所有する建物延床面積に、その建物が立地■推計結果する都道府県の構造別・用途別平均建築単価を乗じて推定した。

以上により、建物資産額を推計した結果は以下の通り

都道府県別の構造別・用途別平均建築単価については、である。
（「平成１５年法人建物調査 確報集計結果 結果

国土交通省「建築着工統計調査」の構造別・使途別の工の概要」（国土交通省土地・水資源局）より一部引用）

事費予定額と床面積から求めた。その際、年次による単価の変動を除去するため、当該年も含めた過去３年間の１ 法人所有の建物資産額の概況平均値を求めることとした。用途区分は原則として建物の主な利用現況に応じて設定したが、福利厚生施設など

平成１５年１月１日現在で、法人が宅地などに所有して一部の利用現況については一括して平均建築単価を用いいる建物の総資産額は約８４兆１千億円であった（居住用た。また、構造別・用途別単価の得られない一部の都道1（図１）。の建物及び延べ床面積２００㎡未満の建物を除く。
）

府県については所属する地域ブロックの平均値を用いた。 平成１５年法人土地基本調査によると、法人の所有する土
なお、利用現況不詳の建物については、以上により求め地の総資産額は約４０６兆円であるので、法人の所有するた当該構造における全建物の床面積加重平均価格を適用

土地・建物の総資産額は約４９０兆円となる。

した。
図１ 法人建物資産額
0

３ 建物資産額の推計
３．１ 建物資産額の推計手法

50

平成15年

100 (兆円)

84.1

建物資産額は、２で求めた各法人が所有する建物の再建築価格について、建物の構造別・建築時期別残価率を２ 法人業種別にみた建物資産額乗じて求めた個々の建物資産額を積み上げることによっ所有法人の業種別に建物の総延べ床面積と総資産額をて推計した。

みると、面積割合では「製造業」が全体の３６．４％を所有しており、他の業種を大きく上回っている。一方、資３．２ 残価率

産額割合では、「製造業」（１７．６％）のほかに、「医療、資産の損耗については、国民経済計算や全国消費実態福祉」（１２．２％）、「不動産業」（１２．０％）、「教育、学習調査との整合等をふまえ、「定率法」を用いることとした。

支援業」（８．４％）などの占める割合も大きい（図２）。

また、最終残価率については、利用している間は耐用年

また、法人の所有する建物の総資産額と宅地などの総数を過ぎても利用価値は一定以上存在するという考え方

資産額の関係をみると、法人全体では建物資産額が宅地から、正の値をとることとし、全国消費実態調査と同様などの資産額の２５．２％と、約４分の１の大きさであるのに１０％とした。建物の構造別・建築時期別残価率は、下に対して、「医療、福祉」では１０５．５％と、宅地などの式によって推定した。

資産額を上回っている。また、「金融・保険業」（５２．０％）、残価率＝ (1 − p)

np：「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」（昭和４０「小売業」（４３．４％）などでもこの比率が高い。これらの業種には、単価の高い建物を所有する法人や借地の上に建物を所有する法人が多いことがうかがえる（図３）。

年大蔵省令第１５号）で定められた、耐用年数経過時点での残存価値（残価率）が１０％となる定率法による償却率

n：建築時期からの経過年数

1 法人建物調査では、法人の所有する建物のうち、社宅等の居住用の建物及び法人土地基本調査の「宅地など」以外の土地にある建物については、所有の有無のみを調査している。さらに、宅地などにある建物のうち、延べ床面積２００㎡未満の建物については、建物の棟数及び延べ床面積のみを調査している。したがって、これらの建物は資産額推計の対象から除かれている。

図２ 法人業種別総延べ床面積割合・資産額割合(資産額)(総延べ床面積)
その他の業
種 15.6

その他の業
種 17.6

金融・保険
業 3.2

製造業 36.4

教育、学習支援業 4.9

総数1,651k㎡

製造業 17.6

運輸業 5.1
総数
84兆円

金融・保険
業 5.8

運輸業 5.8

医療、福祉
12.2

小売業 6.5
医療、福祉
5.8

不動産業
12.0

卸売業 7.0

サービス業
6.3

卸売業 6.9

不動産業
8.6

サービス業
7.8

小売業 6.4

教育、学習支援業 8.4(単位：％)

図３ 法人業種別宅地など資産額に対する建物資産額の比率

25.2

全法人

105.5

医療、福祉
52.0

金融・保険業
43.4

小売業
教育、学習支援業

30.5

サービス業

26.0

不動産業

24.0

運輸業

21.0

卸売業

20.6

製造業

19.1

建設業

16.5
8.3

宗教0

2040

３ 建物の主な利用現況別建物資産額

60

80

100

120 (％)

産額の２７．８％を所有している。特に、「事務所」（４２．３％）、「福利厚生施設」（３８．１％）、「宗教用施設」

建物の主な利用現況別に総延べ床面積と総資産額をみると、面積割合では「工場」が全体の３７．７％を占め、「事務所」（１７．８％）、「店舗」（１３．２％）などがこれに続いている。一方、資産額割合では、「事務所」が全体の３１．０％を占めており、「工場」は１６．２％となっている。
また、建物所有法人の本社所在地別に建物の所有状況をみると、本社が東京都に所在する法人が全国の建物資（３７．７％）では、その比率が高い（図５）。

図４ 建物の主な利用現況別総延べ床面積割合・資産額割合(総延べ床面積)(資産額)

福利厚生 その他の施設 0.9 建物 8.2
宗教用施設
2.8
ホテル・旅館3.4
文教用施設
5.0

その他の建物 14.5
福利厚生施
設 1.7宗教用施設
3.8

工場
37.7

倉庫
10.3

総数
1,651k㎡

事務所
31.0

総数
84兆円

倉庫 4.9
ホテル・
旅館 5.0
文教用施
設 8.8

店舗
13.2

工場
16.2

店舗
13.5

事務所
17.8

(単位：％)

図５ 主な利用現況別本社が東京都に所在する法人の所有する資産額割合
27.8

全建物

42.3

事務所
福利厚生施設

38.1

宗教用施設

37.7
32.0

文教用施設
24.0

倉庫

20.0

工場
ホテル・旅館

17.8

店舗

17.3
0

1020

■おわりに

30

4050 (％)

最後に、土地基本調査の第１回実施時より、ご指導・ご助言いただいている「土地基本調査研究会（座長：松以上、法人建物調査における建物資産額の推計方法と推計結果の概要について紹介した。

田芳郎東京国際大学経済学部教授）」（平成５年当時は「土地センサス研究会」）の委員の先生方に厚くお礼申し上げ

土地基本調査は、法人の土地・建物の所有・利用状況

るとともに、本調査を担当する機会を与えていただいたを把握する「法人土地基本調査」及び「法人建物調査」

国土交通省、並びに資産額推計に際しご協力頂いた（株）と、世帯の土地の所有・利用状況を把握するため、総務三菱総合研究所の社会システム統計研究チームにも感謝省の「住宅・土地統計調査」の結果から集計した「世帯したい。に係る土地基本統計」から構成されている。本調査は、

なお、「平成１５年土地基本調査」の集計結果をとりま

我が国の土地の状況を総合的に把握できる唯一の調査でとめた刊行統計書は、全国の政府刊行物サービスセンタあり、この調査結果をより有用でわかりやすい形にして、ーにおいて販売中。また全国官報販売協同組合が提供す広く公表することが肝要と考えている。今後は、関連統る「政府刊行物のホームページ」（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｇｏｖ

計調査結果なども用いつつ、我が国の土地所有・利用状－ｂｏｏｋ．ｏｒ．ｊｐ／）からインターネットによる販売も行

況について更に分析を進めるとともに、平成５年調査以っている。

来の時系列データの整理を行い、これらを総合報告書としてとりまとめるべく取り組んでまいりたい。

[ とおやま えいこ ][土地総合研究所 主任研究員]