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土地総合研究 2020年春号

特集 新しい不動産情報の登場と社会課題解決への応用 

登記異動情報・衛星画像データを用いた新たな都市・不動
産指標の可能性NTT インフラネット Smart Infra 推進室課長  千葉 繁
ちば しげる
日建設計総合研究所 研究員  閔 健煕
みん こんひはじめに
都市の経済活動、不動産市場の変化を適切に把握していこうとすることは、産業活動のみならず、おいて実装されている実例や政策立案等への活用可能性を検討したものを紹介することを目的としている。

政策の立案や公的統計を補完していくといった意

177 インフラネット株式会社は、177 が保有する味でも重要な役割を持つ。経済活動や都市の状態

地下インフラ設備に関する業務を一元的に実施すを把握しようとした場合には、外形的に観察可能るとともに、一般市場における社会インフラの充な状態と、外側からは観察が不可能な状態がある。

実・高度化を通じ、社会への貢献を推進する目的

具体的には、都市における建物の外観や道路、公で  年に設立した。総合的な「空間マネジメン園などの状況は、外から見ることによって観察がト」事業のリーディングカンパニーとして、情報可能である。しかし、構造物が大規模化してくる通信インフラをはじめとする広範な社会インフラと、人間の視点からだけでは、その把握には限界の充実・高度化を目指している。

があり、航空写真や衛星画像を用いて初めて把握することができることも少なくない。

177 空間情報株式会社は、高精度デジタル地図の整備・制作および、空中写真を含む空間情報コ

しかし、それでも観察が不可能な状態は多く残ンテンツの販売を行う目的で  年に設立した。

る。地下空間に関しては、人間の視点、上空から177 グループにおける電柱・マンホール等の設備の写真などを用いても把握はできない。地下街の管理や、自治体の防災対策、一般市場における企ような地上における模倣空間を地下に作ったよう業マーケティング活動に寄与するために、高精度なものであれば、視覚的に観察ができるが、さら地理空間情報の提供を行っている。に地中にまで至れば、その状態を知ることはでき

両社は、高精度  次元位置情報基盤をベースに、ない。または、権利関係の変化や建物の構造、建通信基盤設備などの社会インフラの正確な位置を築年などといった属性情報もまた容易には観察が付与し、業務のデジタルトランスフォーメーショできない。経済活動としての事業所単位での売りンを推進する「スマートインフラプラットフォー上げや家賃、資産価格なども捕捉が困難である。

ム」の構築による「スマートインフラ事業」の展

本稿では、そのような視点から、177 インフラ開に取り組んでいる。まず、第  節では、177 イネット株式会社が整備し、近年において、社会にンフラネットおよび 177 空間情報で取り組んでい土地総合研究 2020年春号

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図地図レイヤーのイメージる、登記異動情報・衛星画像データを用いた新たな指標の可能性について説明する。

整備範囲としては、日本全域の「住居表示に関する法律」に基づき住居表示が実施された区域をまた、総務省統計委員会においては、公的統計対象としている。初期整備は、地図情報レベルの精度向上を目指して、企画部会内に、「不動産パ の航空写真精密オルソ、基盤地図情報等を原

ネルデータベースの構築及びデータ分析研究会」

典資料として制作した *(263$&( 電子地図に、地方が設置され、 年度、 年度と  か年にわた

自治体等の公的機関が整備した「地番図（土地のり研究を進めてきている。同研究会においては、課税管理のために作成している図面）、「国有財産177 空間情報等の民間企業が整備している空間情特定図面」等の地図成果を重ね合わせ、土地の境報の公的統計への活用や政策立案への活用可能性

界を *(263&( 電子地図に調製することで筆ポリゴが検討された。第  節では、その研究成果の一部ンを生成している。また更新整備は、分筆、合筆を紹介する。など土地の変化情報データをもとに法務局が整備

そして、第  節では今後に残された課題と展望を整理する。
した「公図」等を原典資料として筆ポリゴンの更新を行っている。
 年  月現在の地番保有面積は、国内住居表

登記異動情報を用いた新たな指標の可能性

示区域のほぼ全域にあたる約 NP、筆ポリゴ

地番地図データの整備

ンは約  万筆となっている。

177 空間情報では、
 年東京  区を皮切りに、177 グループが保有する電柱やマンホールなどの地番地図データのサービス化

設備管理業務の効率化を目的に、地方自治体が保

このように整備された地図情報は、「ちばん 0$3」

有する紙地番図を電子化する取り組みを開始した。

サービスとして社会に提供している。
（画面１）
は、

この取り組みにより、設備情報を電子化された地地番と住居表示（住所）の相互変換検索、ならび番地図上に *,6 データとしてマッシュアップするに地番の筆界情報を地図と重ね合わせて表示確認ことが可能となった。

ができるサービスである。住居表示区域の地番お62

土地総合研究 2020年春号【画面２】ちばんＭＡＰ付き
公図マッチングシステム

【画面１】ちばんＭＡＰ

図ちばんＭＡＰのイメージ
よび筆界情報のほか、山間部や離島等を含む日本の詳細地図や航空写真を、国土全域（約  万 NP ）登記異動情報の整備

クラウド配信型で提供している。特長として、地

全国の法務局で民地の所有異動を受付けた際の図、航空写真の印刷や画面コピーの利用許諾が標不動産登記受付帳情報を収集し、土地所有者の変準ライセンスに含まれており、自治体への各種提更を能動的にキャッチすることに活用している。

出書類等に添付できる地図として、随時申請が不不動産登記受付帳情報だけでは鳥瞰的に把握しに要であり、かつ追加料金が発生しない。

くい変化も、異動のあった地番を異動理由でしぼ

更に、アプリ開発者が自社のサービスとしてシり、その地番の筆ポリゴンと設備情報を地図上でステムに組み込むことが可能な「ちばん $3,」と重畳し、空間検索でマッチングすると、所有者がいう $3, 提供サービスを提供しており、利用許諾変更となった可能性のある土地をしぼり込むこと者が第三者に再利用を許諾することが可能である。

ができる。

現在不動産、金融、建設コンサタント分野での利用が進んでいる。

不動産登記受付帳情報は、外筆件数の記載により、異動を受付けた際の代表地番しかわからない$3, を活用頂いたサービスの例として、 年ケースもあるため、必ずしも網羅的ではないものから、株式会社ホームズ（以下、ホームズ社）にの、ユースケースによって、お客様の業務効率をよる「オンライン登記情報システム」がある。
（画向上させることに役立っている。

面２）

また、177 空間情報では、*(263$&( 電子地図やちばん $3, を組み込んで頂いていることで、手地番地図の更新を行うにあたり、従来型の人口密間のかかる住所から地番の検索が瞬時に行えるだ集度に着目したデータ更新手法に加え、登記異動けでなく、地番から家屋番号の検索もワンクリッ

情報を活用した新たなデータ更新手法を、 年

クででき、検索結果をもとにホームズ社のノウハ

度より採用している。登記異動情報から土地や地ウで不動産登記を簡単に取得することができる。

物の変化量を推定することで、データ更新を行う$, 処理を組み合わせることで、自動解析・デー必要がある範囲を抽出し、データ更新の優先度をタ出力までを高速に処理することができる。

決定することが可能となり、より効率的で効果的

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な地図制作の実現が期待されている。また、この供される。このデータを活用することで、土地変ような情報は、
清水  >@で示されているよう化を高さの観点から抽出することが可能であり、に、不動産市場分析における不動産の流動性を測

空地に建物が建つ、建物が取り壊され空き地にな定するといった意味で極めて有用な情報資源になる等の土地の変化を、異なる撮影時期の衛星画像る。

データの比較で検出することが可能と考えられる。



本稿では、
「$:'」のテレコム ' データを用いて、衛星画像データを用いた新たな指標の可能性

群馬県前橋市中心街における土地変化の抽出が行

地番地図の整備、登記移動情報の整備に加えて、えるか、基本的な技術的な検証を行ったので、そＮＴＴインフラネットでは、「スマートインフラプの結果を紹介する。

ラットフォーム」において、衛星画像データを活テレコム ' データには、' ベクターデータ（建用することで、土地の変化を認識する技術に着目

物・森林、水系、橋の領域について高さを持ったをしている。衛星画像データは、年々そのスペッ*,6 データ）、'+0（'LJLWDO+HLJKW0RGHO：地表クが向上している。
0D[DU 社
（旧 'LJLWDO*OREH 社）

面 か ら の 高 さ を 表 現 し た *,6 デ ー タ ）、 '/8の衛星については、解像度は最高 FP であり、ま（'LJLWDO/DQG8VH：土地被覆の分類を表現したた運用中衛星  基の統合的な運用による撮影能力*,6 データ）が収録されている。土地の変化抽出



は、 日に  万 NP 、 カ月の撮影で地球陸域のを行うには、土地が利用されていない、要は空地約 ％におよぶ。の検出ができることに置き換えられる。'+0 におしたがって衛星画像データを活用することで土いて高さが P であり、かつ建物が検出されない範地の変化を、定期的に効率良く把握することがで囲を検出し、その場所の衛星画像データと比較をきると考えている。0D[HU 社の衛星画像データは、行い、空地が正しく検出できるかを検証した。

177 データが保有する高度な衛星画像データ処理

結果として、ケース  の駐車場、およびケース技術により、より位置精度の高い「$:'」製品と の学校や公園などのグラウンドを抽出できるこして販売されている。本文章で利用している衛星とを確認した。またケース  のように建物の屋上画像データおよび、その処理結果は、177 データの駐車場は検出せず、屋外の駐車場のみを検出での「$:'」製品を利用している。

きることも確認した。これにより一般的な画像処

このような衛星画像は、多くの分野での応用が理のみで検出を行うより、地表面上に存在する空可能となるものとんかが得ている。例えば、衛星地を精度高く検出することが可能であることを確画像データを用いた変化抽出である。衛星画像デ認した。

ータを用いた土地利用などの変化抽出技術についこれにより複数撮影時期の衛星画像データを用ては様々な検討がされている。代表的なものとしいることで、空地に建物が建つなどの変化や、建ては、衛星画像データより土地被覆分類を行い、物が取り壊されて空地になるなどの変化を、よりその変化を求める手法がある。ただし、衛星画像効率的に抽出することが可能であることを確認しデータの撮影時期などの時間変化の影響を受けるた。

可能性がある。例えば森林などの葉の状況によっこのような衛星画像データを用いることで、ては、森林の存在自体に変化はないが、変化を検年単位での日本全国の面的な土地の変化抽出が可出する可能性もあり、ユースケースによって適用能であると考えられる。土地の変化はインフラ設可能性は異なる。

備の維持にも有効な指標となるため、177 インフ「$:'」製品には、高精細版地形データというラネットでは、この変化情報をスマートインフラ製品があり、*&3 ありの場合、絶対精度として水プラットフォームで管理・提供し、177 グループ平 P506(・垂直 P506( の P 解像度の '60 が提をはじめ様々なユーティリティ企業に対し、スマ64

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ケース

ケース

ケース
図衛星画像を用いた空地検出の事例：前橋市
ートメンテナンス事業の促進を図ることを考えている。

より多様な分野での活用が期待できる。
前述の「不動産パネルデータベース構築及びデ以上のように、登記異動情報や衛星画像データータ分析・研究会」（以下、研究会）では、地番地の変化情報を用いることで、日本全国の土地の利図データと登記異動情報等の活用可能性を検討し用に起因する経済活動を、指標として表現するこており、ここでは、研究成果の一部として、地番とが可能となる。またこの指標と自治体が公開す地図データを活用した分析例を紹介する。

るオープンデータと組み合わせることで、都市計

画の最適化をはじめとする様々な利用が可能と考地番地図データの筆ポリゴンによる分析例

えられる。また民間の不動産情報などと組み合わ においては衛星データを活用した空地検出せることで、よりきめ細やかな不動産テックサーの事例を紹介したが、地番地図データ（）とビスを作ることができると考えられる。今後 177建物の新築状況や利用現況の把握が可能な東京都

インフラネットおよび 177 空間情報では、登記異の建物利用現況データ（）を組み合わせるこ

動情報・衛星画像データを用いた新たな指標の検とで、土地と建物を一体的に捉えた分析も可能に討を継続することで、提供サービスの高度化、新なる。

たな付加価値サービスの提供を行うことを予定している。


地番情報の政策での活用可能性
地番地図データの筆ポリゴンや登記異動情報は、研究会では、千代田区、港区、台東区、新宿区の業務・商業機能が集積するエリアを対象に土地の「細分化状況」と業務・商業系建物の「更新状況」の関係について分析した。
具体的には、土地の細分化を示す指標として、土地に関する基礎データとして、*,6 上で様々なエリア別の「筆の平均面積（㎡）」と「単位面積あ空間データと組み合わせることで、政策立案などたりの筆の密度（筆KD）」を算出し、次に、建物

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図 土地（筆）の細分化と業務・商業系建物の新築状況の可視化例（大手町・丸の内エリア（左）、浅草南部エリア（右））の更新状況を示す指標として、 年から このように、地番地図を活用することで、土地年の期間中に新築した業務・商業系建物の  棟あの細分化と都市機能の更新といった、建物だけでたりの「平均床面積（㎡棟）」と「単位面積あたは把握が難しい、都市や不動産市場に係る政策上りの新築面積（㎡KD）」を算出した上で、指標間の課題について分析可能性を示すことができた。の相関分析を行った。

本事例は、一時点における筆の面積情報のみをまず、新築された業務・商業系建物の「平均新用いた限定的な分析であるが、例えば、敷地（筆）築床面積（㎡棟）」と「筆の平均面積（㎡筆）」の形状や立地条件、合筆・分筆といった土地の時の関係を分析したところ、 筆あたりの面積が大系列的な変化を考慮することで、より様々な政策きいエリア（例：番町・麹町エリア）では、新築課題への活用が期待される。の建物の規模（延床面積）も大規模化する傾向にあり、土地利用の高度化が進んでいることが示さ 公的統計との連携による分析内容の拡充の可れている。
（図  参照）

能性

同様に、筆の「単位面積当たりの密度（筆KD）」

地番地図データ及び登記異動情報の更なる活用が高い（すなわち、敷地の細分化が進んでいる）

可能性として、不動産関連の公的統計と結合させエリア（例：浅草南部エリア）では、「平均新築床ることでの分析内容の拡充可能性が挙げられる。

面積 ㎡棟 」が小さくなることから、敷地の細分例えば、住宅土地統計調査や法人土地・建物基化が進んでいるエリアでは、比較的小規模の建物本調査といった基幹統計調査の調査票データと地を中心に更新されていると考えられる。

番地図データをマッチングさせることで、*,6 上

エリアにおける建物の更新・新規開発の活発度

で、世帯・法人の不動産の所有・利用状況等（スを示す「単位面積あたりの新築面積（㎡KD）」にトック）の空間分布の分析だけでなく、登記異動ついても、同様の結果となり、筆の平均面積が大情報による土地の取得・所有権の移転（フロー）きいほど建物の更新が活発に行われており、単位の把握などといった情報の拡充、他の空間統計と面積あたりの筆の密度が高く、細分化が進んでいの組み合わせることで、調査データの充実化と拡るエリアにおいては、都市の更新が抑えられてい張が可能だと考えられる。

る傾向にあることが示された。

なお、研究会では、地番地図データと法人土地・66

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図 エリア別の業務・商業系建物の平均新築床面積と筆の平均面積の関係
建物基本調査をマッチングさせることで様々な分のかという点である。それは、情報をどのような析可能性について検討を行っており、詳細な分析過程の中で生産し、記録し、公開していくのかと結果については、日建設計総合研究所（）>@いう問題である。

を参照されたい。

第二は、ここに記載されている情報は、外形的には捕捉することができない権利者の権利関係が 不動産研究のための新たなデータ資源記載されているという点である。権利者や抵当権

不動産市場分析には、不動産に係るデータと、のような情報は、一般に民間主体では情報収集、それを取り巻く都市空間全体に関する情報に分類作成をしていくことは困難である。このような情される。一般に不動産にかかる情報というと、不報は、行政情報として記録され、そのような情報動産の価格や家賃、または不動産に係る大きさやが不動産市場分析の中で様々な活用可能性がある立地情報、建物情報などの属性情報を想定するこという点である。とが多い。しかし、不動産情報としては、本章で「衛星画像データ」の活用は、新しい技術が登紹介したような登記簿に記載される権利情報も極場する中で、従来では測定ができなかった事象がめて重要な情報となる。このような情報資源を研理解できるようになったり、測定精度が向上する

究・実務に活用するにあたり、二つの意義を持つ。

中で、分析を進化させることができたりできるよ

第一は、情報をどのように記録し、その記録さうになるという意義を持つ。

れた情報の正確性や精度を誰がどのように担保し今後、このような情報資源が広く普及していくていくのかという視点である。これは登記簿情報中で、多くの新しい研究が登場してくることを期だけでなく、すべての情報にかかわる問題である。

待したい。

不動産情報の中で法務局が管理し、法的に一定程度の保証を与えている情報といった意味で、情報の正確度をどのような形で社会的に担保している土地総合研究 2020年春号

図 法人土地・建物基本調査と地番地図データのマッチングイメージ
謝辞
本稿は、総務省統計委員会「不動産パネルデータベースの構築及びデータ分析・研究会」の成果を一部含むものである。研究会メンバーからは多くの示唆をいただいた。ここに記して御礼申し上げる。
参考文献【】清水千弘  ，『不動産市場分析』住宅新報社
【】日建設計総合研究所不動産パネルデータ
ベースの構築及びデータ分析に関する調査研究総務省統計委員会

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