土地総合研究1996年秋号 3

忙桝喪」♂…ト■盲）】平成⑳径3周期 重要不動産会観決算状況
菅 野

忠 義

はじめに

平成8年3月期の主要不動産会社の決算状況について、東京証券取引所第1部上場の不動産会社19社及び同第2部上場の2社計21社を、同不動産会社が証券取引法の規定に基づいて提出した「有・価証券報告書」に記載された財務諸一表より集計調査し、その調査結果の主な項目について述べることとする。

（1）調査の対象とした不動産会社（順不同）①第一部上場会社

三井不動産㈱、三菱地所㈱、平和不動産㈱、東京建物㈱、ダイビル㈱、㈱サンケイビル、東急不動産㈱、㈱エルカクエイ、大和団地㈱、住友不動産㈱、小田急不動産㈱、東宝不動産㈱、藤和不動産㈱、ニチモ㈱、㈱大 京、㈱テーオーシー、㈱東京楽天地、三井不動産販売㈱、地産トーカン㈱、②第二部上場会社
有楽土地㈱、ダイア建設㈱※以下不動産会社の会社名については、「㈱」を省略して潟記する。
（2）決算期の統一

上記不動産会社のうち決算期が、9月期（ニチモ）、12月期（東京建物、地産トーカン）、1月期（東京楽天地）、2月期（東宝不動産）の企業があるが、本調査においては3月期として整理した。
仁．調査結果の概要（1）経常利益計上額前期比372億円の減少

イ．主要不動産会社全体
主要不動産会社の平成8年3月期の経常利益計上額の合計は、403億円で、平成7年3月期（以下、「前期」という。）の経常利益計上額の合計775億円に比較すると、372億円（前期比48暮 0％滅）の大幅な減益となっている。
なお、平成3年3月期以降の経常利益の計上状況は表1の嘩りであって、平成4年3月期以降3年度連続して経常利益が減益となっており、平成7年3月期において増益に転じたものの再び減益となったものである。

4 土地総合研究1996年秋号

過年度における経常利益計上状況

表1（単位：￣百万円）

区

軽罪型義3年3月期

4年3月期

7年3月期

8年3月期

118，799 42，126

77，48740，275△75，154 △133，340 △76，673

35，361△37，212△ 52。983．9△ 48。0327，296

対宙議姦

5年3月期・、 6年3月期

252，139△ 23．0智恵等質△ 64。5ロ．主要不動産会社損益計上別
平成3年3月期以降の経常損益計上企業の状況は衰2の通りであって、平成3年3月期及び平成4年3月期においては、経常損失を計上した企業はなく、調査対象のすべての企業において経常利益を計上していた。

経常損突の計上は平成5年3月期以降であり、平成5年3月期においては5企業が、平成6年3月期においては7企業が、平成7年3月期においては前期より4企業減少して3企業が経常損失を計上していたが、平成8年3月期においては、前期より2企業増加して5企業が経常損失を計上しており、平成8年3月の5企業では、合計386億円の経常損失を計上している。
経常損益計上企業の状況

表2（単位：百万円）
区 分

3年3月期

4年3月期

5年3月期

6年3月期

7年3月期

8年3月期

経常利益
計上企業数

21社

21社

16社

経常利、益額327，296

252，139

162，011

14社

18社

112，97894，563

16社

78，890

経常損失

計上企業数

5社

7社

3社

5社

経常損失額

43，21270，852

17，076

38，6155社

2社

43，21230，272を鼻豊潤聾盛宴脚

経常損失額
経韻郷里消業数

経常損失額

4社

32，556

5社

3社

1社

40，58017，0766，059

ハ．経常利益計上額前期比37，2億円減少の要因
平成8年3月期において経常利益が前期に比し減益となったのは、表3の損益計
上内訳に示す通り、売上高が前期に比し428億円（前期比1．4％増）の増加であるのに対し、売上原価が前期に比し1，006億円（前期比4。0％増）の増加

土地総合研究1996年秋号 5と、売上原価の増加額が売上高の増加額を大きく上回り、そのうえ、販売管理費の増加等によって、経常利益が前期に比しての減少に影響しているものと思われる。

損益計上内訳概要

衰3（単位：百万円）
区分

経 常 利 益

8年3月期

比餃増減額

7年3月期

増減率（％）

40，27577，487

売 上 高3，124，412

3，081，579

42，8441。4

売 上 原 価2，618，885

2，518，254

100，631

4．b

売 上 利 益505，520563，318

販 売 管 理 費250，212215，516営 業 利 益255，298

347，791

営 業 外 収 益

54，807
27，78453，22433，151△ 5，367△ 16。2269，831
236，730

323，529△ 53，698△ 16．6288，180△ 51，450△ 17．9

うち受取利息′営 業 外 費 用
うち支払利息△ 37，212△ 57，798△ 48．0△ 10．3

34，696△ 92，493

16．1△ 26。61，583

3．0t（2）経常利益計上企業16社（うち、前期より減少企業9社）、経常観衆計上企業5社
主要不動産会社の平成8年3月期の経常損益の計上状況をみると、経常利益を計上している企業は16社、経常損失を計上している企業は5社となっている。
経常利益を計上している16社の経常利益計上額は789億円であるが、経常利益の計上状況を区分すると、前期に比して計上額が増加している企業は5社であって、その増加額は21億円（前期比16．4％増）にとどまっているものであり、経常利益を計上している企業の多数を占める9社においては、経常利益の計上額が前期に比して減少しているものであって、その減少額は107億円（前期比14．5％滅）とまた、前期に経常損失を計上していた企業のうち2社が経常利益を計上するに至っており、その経常利益計上額は12億円（前期経常損失計上額101億円）とな

6 土地総合研究1996年秋号っている。

更に経常損失を計上している5社の経常損失計上額は3 86億円にのぼっており、このうち平成8年3月期において前期の経常利益から経常損失へと落ち込んだ企業は4社、326億円にも達している。
なお、経常損益増減区分別計上額内訳は、表4の通りである。
経営観益増減区鎗別計上額内訳

蓑4（単位：百万円）
区

分

社数

8年3欄

経常損益計上額合計 21比螢増減額

7年3月期

増減率（％）

40，27577，48778，89076，202

2，6883。514，585

12，526

2，05916。4増加率1・0％未済の企業 26，010

5，897

113

1．9

増加率10％以上の企業 3

8，575

6，629

1，946

29．473，794△ 10，688△ 14．516

経常利益計上企業
前期より増加企業 5

前期より減少企業

963，106

8，324

減少率10％未満の企業 2

前期計上損失計上企業 28，522△ 13。82，729△ 1，285△ 47。111，317

111．9

1，2雨

△ 39，900△3105。18，243△ 40，799△495。0△ 38，615

新規経常損失計上企業 4 △ 32，556
前野よ州境き綱猷計上企業

田△6，059△881 ・△ 9．6△

1，199 △ 10，118
5△ 48。061，860

1，444

減少率30％以上の企業 四経常損失計上企業

9，205 △

53，338

減少率10％−30％未満企業 6△ 37，2126，95889912．9（注）各企業の経常損益計上状況については、表10の通りである。
（3）売上高3兆1，244億円計上

イ．主要不動産会社全体

し 主要ネ動産会社の平成8年3月期の売上高計上額の合計は、3兆1，244億円で、前期の計上額の合計3兆816億円に比較すると428億円（前期比1．4％増）の増加となっている。
主要不動産会社のうち、8社については、前期の売上高に対し1，810億円（前期比13．8％増）の増額が計上されたが、主要不動産会社の6割を超える13社については、前期の売上高に対し1，382億円（前期比7．8％減）の減額計上となっている。
売上高増減区分別計上額内訳は、表5の通りである。
平成4年3月期以降平成7年3月期までの売上高は、各年度対前年比餃で毎年度減少しっづけていたが、平成8年3月期になって対前年比428億円の増額となったものである。

過年度における売上高計上状況は、表6の通りである。

土地総一合研究1996年秋号 7

表5 凄上高増減区鎗別計上額内訳
区

分

社数

売上高計上額合計
前期より増加企業

3，124，412

8

1，493，963

3，081，579

1。41，312，968

180，995

13。8188，466

10，6785。7139，909

13。130，40857．4

増加率10％−30％未満企業 5 1，211，468 1，071，559
増加率30％以上の企業

83，3512

前期より減少企業減少率10％未満の企業

増満寧（％）

42，83399，144

増加率10％未満の企業

比綱減額・

7年3月期

8年3月期

21（単位：百万円）

52，94313

1，630，449

1，768，611△138，162

△

7．8

12

1，585，984

1，691，604△105，620△6。244，46577，007

減少率10％以上の企業△ 32，542△ 42。3（注）各企業の売上高計上状況については表11の通りである。

義6 過年度における売上高計上状況（単位：￣百万円）

区 分

売上高計上額

4年3月期

5年3月期

6年3月期

7年3月期

8年3月期

3，415，472△ 27，336

対前期増減額0△△154，3520。8 △4。6 △△152，205△ 42，833

4．7 △

1. 4

ロ．部門別売上高

売上高は、不動産販売部門、不動産賃貸部門、その他仲介。受託業務等部門の収益に細分されるが、不動産販売部門及び不動産賃貸部門による収益が売上高のおよそ93％を占めている。
平成8年3月期の不動産販売部門の売上高は、2兆1，090億円が計上されており、前期に比較すると625億円（前期比3。1％増）の増額計上となってし＼る。
その内訳をみると、前期より増額計上している企業が8社で、1，813億円（前期比15．8％増）の増額が計上されており、また前期より減額計上している企業が10社で、1，187億円（前期比13．2％滅）の減額計上となっている。

また、平成8年3月期の不動産賃貸部門の売上高は、8，036億円が計上されており、前期に比較すると27億円（前期比0．3％増）の増額計上となっている。
その内訳をみると、前期より増額計上している企業は10社で、132億円（前期比2．7％増）の増額が計上されており、また前期より減額して計上している企業は7社で、105億円（前期比3。4％滅）の減額計上となっている。
部門別売上高計上額内訳は、表7の通りである。

8 土地総合研究1996年秋号

部門別売上高計上額内訳

表7分

社数

8年3月期

（単位：百万円）
比朗減額

7年3月期

売上高計上額合計 21 3，124，412 3，081，579
不動産販売部門

182，109，020

42，833

1．462，5223。1181，260

15。8−△118，738△ 13．2

2，046，498

前期より増加企業 8 1，328，292 1，147，032

増減率（％）

780，728

899，466

803，616

800，9142，7020。3

前期より増加企業 10499，684

486，446

13，2382．7

前期より滅少企業 7303，932

314，468△ 10，536△3。4211，776

234，167△ 22，391△9．6

前期より減少企業 10

不動産賃貸部門 1721

その他部門摘）販売用不動産等3兆2千億円計上
主要不動産会社の販売用不動産等（販売用不動産、仕掛不動産、開発用土地等）の平成8年3月期の資産計上額は3兆2，051億円であり、前期計上額3兆4，974億円に比餃して2，923億円（前期比8．4％減）減少となっている。
平成8年3月期の販売用不動産等資産計上額のうち、完成資産である販売用不動産の計上額は、．1兆3，699億円であって、前期に比して1，265億円（前期比8．5％滅）の減少であって、その内訳をみると、前期より増額計上している企業は7社で、226億円（前期比9．7％増）の増額が計上されていたが、・前期より減額計上している企業は10社で、1，491億円（前期比11．8％滅）の減額計上となっている。
また、仕掛不動産。開発用土地等の資産計上額は、1兆8，352億円であって、前期に比して1，658億円（前期比8．3％滅）の減少となっており、その内訳をみると、前期より増額計上している企業は5社で、281億円（前期比12．4％増）の増額が計上されたが、前期より減額計上している企業は9社で、1，940億円（前期比10．∴9％滅）の減額計上となっているム
表白

販売用不動産等区鎗別資産計上額内訳（単位：百万円）
区分社数

巌売用不動産等計上額合計1717

完 成 不 動 産

8年3月期

比朗綱増滅率（％）

3，205，099 3，497，370 △ 292，271 △ 8．4
1，369，929 1，496，379 △126，450 △ 臥5
256，046

前 期 よ り 増 加 企 業 7

7年3月期

233，40022，6469。7

前 期 よ り 減 少 企 業 10 1，113，883 1，262，979 △149．096 △ 11。8
仕 掛 不 動 産 等
前 期 よ り 増 加 企 業 5

141，835，170
254，552

2，000，991
226，415△165，821△28，137

12．4

臥3

前 期 よ り 滅 少 企 業 9 1，580，618 1，774，576 △193，958 △ 10．9
（注）販売用不動産の計上のない企業が4社ある。

土地総合研究1996年秋号 9なお、各企業の販売用不動産等資産計上状況については、衰12の通りである。
（5）倍Å金等残高 6兆9千億円計上
主要不動産会社の平成8年3月期末の借入金等残高は、6兆8，994億円で、前期末の残高7兆288億円に比較し1，294億円（前期比1．8％滅）の減額となっている。

前期末の借入金等残高は、前々期末の借入金等残高に比して527億円（減少率0。7％）と減少であったが、平成8年3月期末においては、前期末の借入金等残高に比して更に減少したものである。

平成8年3月期末の借入金等残高が、前期末より増加している企業は10社、その増加額は676億円（前期比1．9％増）であったが、前期末より減少している企業が10社、その減少額が1，970億円（前期比5．6％滅）となっている。
衰9

借入金等残高増滅区分別計上額内訳（単位：百万円）

区分

社数

8年3月期

7年3月期

比朗減額

借入金等残高計上額 20 6，899，388 7，028，798前期より増加企業 10 3，574，703 3，507，103
増加率10％未満の企業 7 3，431，306 3，390，252
143，397

増加率10％以上の企業 3

前期より減少企業

103，324，685

増滅率（％）△129，410△ 1。867，600

1．9

41，054

1．2

116，851

26，54622．7

3，521，695△197，010△5．6

滅少率10％未済の企業 8 3，126，753 3，286，695 △159，942 △ 4．9
減少率10％以上の企業 2197，932

235，000△ 37，068△ 15．8（注）平成8年3月期及び平成7年3月期において、借入金等残高のない企業が1社ある。
なお、各企業の借入金等残高計上状況については表13の通りである。

〔≡意品研墓誌志去〕10 土地総合研究1996年秋号

衰10 企業別経常損益計上額内訳（単位：百万円）

7 年 3 月 期

4年3月期
区

8 年 3 月 期分
損益額

AD−CDC

B％

E％

l：−D

三井 不鍼

46．21625，75918，443

11，031 △ 5．412 △ 32．9

8，405 A 2，626 △ 23．8

三菱 地所

90，22770，65247，43632．688 △14，748 △ 31．1

29，308 △ 3，380 AlO．3

平和 不離

4，377

3，898

4，143

4，086 △

57 △1．4

4．158

凍煮 麺勃

9，106

6．950

5，254

5．155

99

ダイ ビル

6．984

7．062

7，103

6，425 △ 678 △ 9．5

5，820

サンケイビル

3，251

2，860

2，793

2．262 △ 53l △19．0

1．98畠 △ 274 A12．1

東急 不軌産7，189

8．6125．515

2．450 △ 3，065 △ 55．6 △ 16．498 △18，948 △773▲4工ルカクエイ

A住友 不劾産

△ 13，401

A605

25，22911，900

9，331

2．832

2・，6882．838

蕗和 欄産4，250△ 26，977△ 14，206

A 9．4△611．1

42．1

5，488 △ 3，843 △41．2

4．801 △ 687 A12．5△ 173 △ 39．2 △東宝 不動産△360．05．309 113．0

州急不纏

2−780 △

△766 Al．1i34 △385．8
2，504 △ 278 △ 9．9

58 △ 2．0

8，958

四 △ 9，804 △ 10．118 △ 7，334

ニ チ モ△18−556

3川6．038 △ 3．924 △ 4，699

大和 田飽

Al．91．87，248

51．0

△

6，059

2，784 27．5

12．り

7，83d 106．8

京21．2037，797 △ 15，888

5，766

テーオーシー

6．840

7，001

8．343

5．751 △ 592 △9．3

東京楽天砲

1，776

1，936

1，821

△0．5

1，852

三井不誠庇売

7，363

4，020

3．184

A14．3

1，444 Al．285 △47．1

大2，72921，654

A

455

136．3

7，300

1．534 28，8

4．946 △ 805 △14．0

2．3

81．3
699

3，483

125．1

3．890 △ 750 △16．2
合 計252，139

118，799

掴．275 △37，212 A48，0（参考） 経常損益別計上企業内訳（単位：百万円）
区分

経常利如上盆景の鵬秘計上宿（16）162．011 （14）112．978 （18） 94．563 （16） 7日，890

経別紙計上企業の轟常鰍計上顛（5）△ 43，212

うち、今舶胱鮒紙を配した金賞（5）△ 43．

計（3）△17，076（5）△ 38，615

0 （4）△ 32．556

0 （5）△ 40．5＄0 （3）Al了，076 （1）△ 6，059

うち、執批引続き甚常飲輔上した盆景 （0）合（7）△ 70，8521）118・799 （21） 42，126 （21） 77，487 （21）（注） （）内は、企業数を示す。

土地総合研究1996年秋号11

表11 企業別売上高計上額内訳（単位：百万円）

7 年 3 月 期

4年3月期
区 分

・8 年 3 月 期

売上高A

三井 不軌産

BC

D

D−C％

E−DE％

881，268

838，410795，224

737，564△57，660

A 7．3

664パ5l△73，213＝19．9・345，459

349，005

440，143

420，136△20．007

A 4．5

404，7鍋△15パ87 △ 3．7

平和 不締14．76914．69916．902

東京 建物

69，337

ダイ ビル
サンケイビル

三菱 地所

15．939 △ 963 △ 5．7

15．130△ 809 △ 5．1

82，932 102．189

85．781 △16．408 △16．1

84．379Al，402 △1．6

19，58020，44220．64419．393 △1，251 △ 6．l川，523△ 亀70 △ 4，5

10．610111154

11，314

10，755 △ 559 △ 4．9

10．340△ 415 △ 3．9

257，873257−も82286．847

267，350

皿30，268

27，63035，511

37，7842．273

6−446．1548．370 22．2

川1，134

71，401

95，167

23，76633．3

106，952

11，785 12．4

住友 不動産 223，244 317，098 280．351 204，249 △76，102 △27．1

245，287

41．038 20．1

東急 不組
工ルカクエイ

大和 団塵 114，951

0．2

264，114△ 3，236 △1．2

州急相産

23，34925，746

21，323り19，766 △1；557 △ 7．3

27，921

建．155 41．3

東宝 欄産

12パ30

12，48012，51812，290 △ 228 △1．8

11．805△ 485 △ 3．9

庄和 欄虔 228．733 319，433 227．523 224．789 △ 2．734 △1．2 24凱158

23．369 10．4

64．76240．31836．316

711，113

6日，380524．646

テーオーシー

18，215

17，18816．了了7

16，007 △ 770 △ 4．6

15．064△ 943・△ 5．9

東京 楽天地

5，638

5．825

6，2026，140 △62 △1．0

6，085△ 55 A O▲954，348 A 4，995 △ 8．4

49，002△ 5，346 △ 9．8

45，901 △13．282 △ 22．4

42，442△ 3，459 △ 7．5

77，007 △33．614 △30．4

44，465△32．542 A42．3

ニ チ モ
大京

61．370 110．621

33，177 △3，13g

509，570

血 △ 8．6△15．0用

188．466

69，64055，430

△ 2．9

58．6

22，Z5−3 87．1

58d．91ア

199，1桐55，347

18パ783．388，136 3，233．784 3，081，579 △152，205 F：ロ嘩；l●b 止杢了＿＿ Lリ望望L 42．833（参考） 売上高増減企業別内訳（単位：百万円）
区

5年3月期

6年3月期

7年3月期

前期より増加企業の増加額 （12） 209，611 （11）193，743 （4） 96．182
前期より減少企業の減少額△236．947 （10）竺
＿合（注） （）内は、企業数を示す。

（21）竺聖」 （21）△152，205 （21） 42．833

5．7
1．4

川．9

12 土地総合研究1996年秋号

表12 企業別販売用不動産等資産計上額内訳（単位：百万円）

8 年 3 月 期
不動産額％

三井 不劾産873，445874，973870．121848．263△21，858

E−DE△ 2．5752，315％△95，948△11．3

三菱 地所 252．526 282，534 295，034 283，468 △11，566 △ 3．9 285．536 2．06＄ 0，7

東京 建物

ニ●チ モ
大11，804

12．355

平和 欄産

京120，210

125，776

13，541
112，426

16，784102．957

92，95685．15851．776

1．056．050

867い406

814．569

テーオーシー3．243△ 9，489

23．9

17．7836．0

A 8．4

75．384 A27，573 △ 26．8

31，727 △20，049 △38．7

29．828 △1，8叩 A 6．0

774，35ウ△40，210△ 4．9

6β1．418△92．949△ 206 △100．0

東京 楽天地0

三井不継厭売72，11972．781

74，60568，224 △ 8，381 △11．2

71．348

地産トカン

49，54842，144

38，26429，259 △ 9，005 △23．5

24，661 A 4，598 A15．7

78，93454．961 △23．973 △30．4

65．89242，93145，040桐，059 △ 981 △ 2．2

有凍 土砲
ダイア建設

A12．0

129，832

118，664

56，80366，057

2，109

4．9

5，124

10．931

7．7

19．g

針⊥止 4，142，807 ｝室；些些些−…州 3．610．841 竺」り竺＿聖1 ど血小1 △ 3．1 3，205，099 A292．271 A 8．4≠ 〝（参考） 販売用不動産等計上額増減企業別内訳（単位：百万円）（注） （）内は、企業数を示す。

土地総合研究1996年秋号13

表13 企業別期末借入金等残高計上額内訳（単位：百万円）

借入残高

1，291，481△45，088 A 3．41．072．873△99，211A 8．5

55，78453．112206．304

247．n67

ダイ ビル

38．54535，92342．572

38，736 △ 3．836 △ 9．0

44．052

5，316 13．7

サンケイ ビル

12，572

5，252

5．252

5．180 △

5，252

72 1．4

東急 不軌産437，139464，752

513，729489．239

A 9パ42 △1．9

エルカクエイ 163，972 166，417

173，447 171．322 △ 2，1，25 △・1．2 147，33＄△23．984 A14．0

大和 団地 118．27Z 141．851

139，619 135．249 △ 4−370 A 3．l55，14063パ78

246．189

8，538

249，959

498，881

15．5

50，5943．770

1．572 △1．4△14，．848

139I900

990．718

州急欄産

38，45837，54935．967 38．151 2．川4 8．1 37．838 △ 313 △ 0．8

東宝 不継

10．908

9，540

7，887

ニ チ モ
大京

124，669

1．150，858

テーオーシー

4，523

真東 楽天地2，945

三井柏産飯売地産トカン

1，110，117

492，903

90，1591．163，491

7．585

4，079

2．026

皿

2．3

1，172，780

88．2770．8

2，886

1．182，791

3，190 △ 476 △13．0

4，270

1．080 33．9

81，39076．47073，56574，9251．360 1．8

95，075

20，150 26．9

49，45844，82939，92932．651 A 7，278 △18．2

30−494△ 2，157 A 6．8

284．320

268，351

320，181339，652

19，491

6．1

344．7055，053（単位：百万円）

5年3月期

6年3月期

7年3月期

3月期

前期より増加企業の増加額 （8） 577，644 （8） 25Z，865 （9） 54，548 （lの 67，600
前期より減少企業の （‖）A185，259 （11）△146．712 （11）△1■07，227 （10）△197．010
合計（21） 392，385（注） （）内は、企業数を示すG（19）106，153

1．5△129，410 △1．8

（参考） 借入金等残高計上額増減企業別内訳

分川，011△1．634 △l．5

合 計 6．582．939 6．975，324 7，081，477 7，028，798 △52．679 △ 0．7 」ユ望望望区

0．6Al，882 A 2．1

3．666

132，187 110．机0 △21，587 △16．3 108∫966

1．1△ 15 A O．2

495，789

9，289

11．274

4，093

221，121 232．809
ダイア建設

7．600 △ 287 △ 3．6

488．82488．133104．589

1．005，803

2．8

3．4

998．750452，285

0．4

4，851

7．107

837，531532，939

3，811

257．066

住友 不鍼

藤和 不動産994．529△ 2．9△13．084 △20．5（20）△129，410

0．9