月刊 宅建

昭和 42 年 12月2日第 3 種郵便認可 平成 27 年 3月5日発行（年 6 回、
1・3・5・7・9・11月の5日発行 ) 通巻第 493 号

T a k k e n

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

http://www.tokyo-takken.or.jp/

j o n a n

城南ブロック

目黒天空庭園（目黒区）

c h u o中央ブロック
浜離宮庭園（中央区）

j o t o城東ブロック
清澄庭園（江東区）

j o s a i
城西ブロック
大田黒公園（杉並区）

都民公開セミナーj o h o k u
城北ブロック
旧古河庭園（北区）

高齢化社会の対処法と相続に関する法律知識
危険ドラッグ対策で、各支部が相次ぎ協定
東京都不動産鑑定士協会と共同事業・研究等で協定

t a m a多摩ブロック
百草園（日野市）

March 2015
vol.4933東京都不動産業課からvol.

平成27年3月31日基準日版

24

住宅瑕疵担保履行法に基づく届出について
住宅瑕疵担保履行法（※）により、新築住宅の買主を保護するため、平成21年10月1日以降、売主として買主に新築住宅を引渡す宅地建物取引業者の方には、次のことが義務付けられました。
●資力確保措置（保証金の供託または保険への加入）を講じること。
●年2回の基準日（3月31日、9月30日）ごとに、資力確保措置の状況等を免許行政庁へ届け出ること。
1 届出の対象となる方

5 その他の注意点（1）平成26年10月1日から平成27年3月31日までの間に、売主と契約締結前に書面で、供託と（1） 新築住宅の買主に対して、して、買主に新築住宅を引渡す方（2）前回基準日（平成26年9月30日）に届出をした方⇨平成26年10月1日から平成27年3月31日までの期間に引渡
す新築住宅がない場合でも届出が必要です。
2 届出期間あります。
宅地建物取引業法に基（2） 資力確保措置の状況について、づき帳簿に記載の上、10年間保存する必要があります。
（3） 保険加入の場合、住宅の完成後、買主への引渡し前に、

平成27年4月1日（水）
から同月21日（火）
まで
3 届出方法・届出先保険法人へ保険証券発行申請を行い、保険証券および買主向けの証明書の発行を受けてください。

（1）郵送（必ず簡易書留をご利用ください）（2）窓口持参〈届出期間内（土・日・祝日を除く）の午前9時から

また買主向けの証明書は、必ず買主に交付してください。
6 監督処分および罰則（1） 資力確保措置やその状況に関する届出を行わない場合、

午後5時まで〉
東京都新宿区西新宿2-8-1

基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降において、

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課

売主として新たに新築住宅の売買契約を締結することが履行法担当（都庁第二本庁舎3階）

禁止されます。

〒163-8001⇨受付窓口が大変混み合うことが予想されますので、郵送に行ってください。
（1）届出書（住宅瑕疵担保履行法施行規則第7号様式）（2）引渡し物件の一覧表（同施行規則第7号の2様式）（3）保険契約を証する書面【原本】（保険加入の場合）
または供託書【写】（保証金供託の場合）⇨前回基準日に届出し、今回引渡した新築住宅がない場合、届出書の合計戸数欄に「０」と記載の上、提出してください。
（2）
および
（3）
は不要です。

月刊

宅建分も課されます。
お問い合わせ先等

4 提出書類公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会（2） 住宅瑕疵担保履行法に違反した場合は、同法に基づく罰則が科されるほか、宅地建物取引業法に基づく監督処

よる届出をおすすめします。
⇨国土交通大臣免許の方は、
関東地方整備局へ直接届出を

3

様式等、詳細は東京都都市整備局ホームページをご覧ください。
◆ 東京都都市整備局トップページ → 申請様式 → 住宅瑕疵担保履行法 → 宅地建物取引業者の届出について
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/
東京都 都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課
住宅瑕疵担保履行法担当

TEL.03-5320-5076※住宅瑕疵担保履行法･･･特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

contents

Vol.493 March 2015

2 東京都不動産業課から vol.24

10 法律教室 138 相談事例から学ぶこと 事業用建物の賃貸借契約

3 都民公開セミナー
高齢化社会への対処法と相続に関する法律知識

12 くみあい通信「ハトさんＬ
ＩＮＥスタンプ」デザイン決定／宅建士講座／「宅建賠責保険」と「家賃保証」／借家人賠償保険／各種サービスのご案内

6 実務に即役立つ紛争事例 57 隣地から越境するコンクリート構築
物等で損害賠償請求が一部認容された事例
7 税務教室 133 平成27年度税制改正大綱─不動産関係を中心に
8 カラートピックス 平成27年賀詞交歓会／世不連日本支部会長に瀬川本会会長が就任／危険ドラッグ対策で3支部が協定

2

保険のどちらで資力確保措置をするのか説明する必要が

Takken 3. 2015

14 インフォメーション
会費納入のご案内／“2万円分の商品券を進呈”
新入会員紹介キャン
ペーン／東京都不動産鑑定士協会と協定／「TAKKEN」vol.11を発行
16 住めば都 住むなら都 春の訪れを告げる庭園

TAKK E N S E M I N A R

平成26年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

知っておきたい！
高齢化社会への対処法と相続に関する
法律知識─ 相続をスムーズに進めるための不動産取引と法務とは？
平成26年11月収録

深沢綜合法律事務所
弁護士

相続対策はなぜ必要か
相続対策というと、税務上の問題を思い浮かべることが多いと

柴田龍太郎

それに対し、任意後見制度というのは、まだ頭がしっかりしているうちに、本人が誰それを後見人にしたいという場合に使う制度です。

思いますが、税務対策で対応できる項目は税率がよく変更される

親が介護施設に入るため、不動産を売らなければいけないこともあって、案外少ないものです。実際の対策はそれ以外にもということがあります。そうした売却依頼が宅建業者さんにきまあります。特に不動産の場合には紛争を避けるため、
生前にやっ

す。ただ、
その場合には必ず本人に会っていただくことが大事ておかなければならないことや、気をつけるべきことがあります。

です。大体、そうした話を持ってくるのは、ご本人の長男、長女

一つは、境界を確定しておくことです。隣の土地との境界、公の方が多いわけですが、本人に会わないまま、売買契約を締結

道に面している場合は官民査定を終えておくことです。
なぜこしてしまうとどうなるか。実際にあった話ですが、登記の手続き

れらが必要か―。

のため、司法書士が本人に会ったら、すでに認知症だったとい

平成17年に不動産登記法が改正されました。その結果、公う話です。長男の方は、
とにかくお金を少し高めに払うから何と道に面している土地を分筆する場合には、残地も確定し、測量か本人確認をしてくださいと司法書士にお願いしたのですが、しなければならなくなりました。分筆する土地、残す土地双方でそれをしたら犯罪になります。司法書士も犯罪になるし、長男も、

官民査定も終えて確定測量図ができていないと原則分筆がで仲介業者も。実際に平成17年8月、大阪で3人とも逮捕され起訴きないことになりました。相続税を払うために、土地を分筆してされたという事件がありました。

売却しなければならないことが多いので境界を確定しておくことが大切です。

ますます重要になる任意後見制度

二つ目は、相続対策として、賃貸マンションやアパートを建設

次に、任意後見契約の話をします。
この任意後見が、なぜいするケースです。
ただ、現実に経験することなのですが、建てていかというと、まだ自分がしっかりしているうちに自分の信頼するしばらくは賃借人が入りますが、下手なものを建てるといずれ空

長男あるいは次男と契約をするわけですから、他人が入り込んき室ばかりのマンション、
アパートになってしまいます。仮に、入居でくることがないということです。
それから自宅を売る場合でも家者が50％しかいないと、不動産鑑定の収益還元価格によって、庭裁判所の許可制度というのはなくて、後見監督人の許可をそのアパートの敷地の価値は半分になってしまいます。ですか

得ればいいわけです。

ら、相続税を支払うために売却しようとしたら、思いのほか価格

しかし、この任意後見契約は勝手にはできません。公証役場が下がってしまったということがあるわけです。
このあたりを、ぜに行かなければいけません。
それから、できればそのとき一緒に、

ひ気をつけていただきたいと思います。

遺言書を作っておくことをお勧めします。

成年後見制度の基本
成年後見制度には、法定後見制度と任意後見制度があります。法定後見は、
もはや能力減退して普通でない状態になっている場合に家庭裁判所に申し立てる制度です。

相続のすべてさて、ここからは相続発生後の話です。
まず、相続人の順番は、①奥さん②子供③直系尊属④兄弟
姉妹となります。
ちなみに、相続人であっても、自分にとって不利

Takken 3. 20153

TAK K E N S E M I N A R

な遺言書を見つけて、それを隠したり破ってしまったりすると、相人が相続財産に関して維持・増進に貢献した分のことです。
こ

続欠格となりますので、ご注意ください。
（笑）

の部分に関しては相続財産に含めず別枠で受け取ることを主最大の問題は、財産をどのように分けるのかです。いわゆる張できます。
しかし家庭裁判所はこれをなかなか認めません。
ど

遺産分割協議です。遺産分割協議がまとまらなければ、法定相

うしてかというと、寄与分は確かにあるかもわからないけれども、続分に基づいて相続が行われます。
もちろん、遺言で決めるこ

あなたは一緒に住んでいたでしょうと、お父さんの財産を使ってともできます。遺言では、相続分の指定とか、遺産分割方法のあなたも飲み食いしていたのではありませんかという話になりや指定などができます。要するに、実際の割合です。例えば、奥さすいからです。

んには法定相続分だと2分の1だけれども3分の2やるとか。
これ特別受益については、具体的な計算でお話しします。例えば、が相続分の指定です。それに対して、この家を女房にやる、こ

亡くなったときの相続財産が900万円あったとします。
ところが、の預貯金を長男に相続させるというように具体的な財産を指定

その相続人のうちのＡだけが住宅資金の援助を300万円受けして相続させるというのが遺産分割方法の指定です。

ていたというと、
これは900万円に持ち戻しということで300万円

遺言書は公正証書か自筆証書の2種類と400万円になりますね。
Ａはすでに300万円もらっていますから

遺言は公正証書なのか自筆証書なのかが重要です。
自筆

Ａは100万、ほかにＢ、Ｃが400万で、合わせて900万という計算証書の場合には家庭裁判所の検認が必要です。家庭裁判所をするのがいわゆる特別受益の持ち戻しという問題であります。

に遺言書を持っていきますと、家庭裁判所は何月何日にその検認手続きをするので集まってくださいということを通知いたしま

子供がいない夫婦は要注意

す。開けたあと、書記官がこれを各相続人に見せ、これはお父子供がいないご夫婦でよくあるのですが、2人で住んでいてさんの字ですかと聞きます。不利なことが書いてあって、これは家は1軒しかないという場合です。旦那さんの名義で、その旦お父さんの字ではないという人もいます。要するに、遺言をみん

那さんが先に死んでしまいました。そうすると、4分の3は奥さん

なに披露するという手続きです。

が相続しますが、4分の1は兄弟姉妹が相続することになります。

自筆証書遺言の場合には、
この検認手続きを経ないと登記

それで、「 私にも4分の1の相続分があるんだから家を売ってもできないし、銀行から預金をおろすこともできません。
自筆証書

お金でくれ」と主張する兄弟がいると、これが一番悲劇ですね。

遺言の場合には、
この検認があってもなかなか銀行は預金をそれを避けるには遺言書で「お前に全部やるよ」と書いてもらう

おろしてくれません。全員のハンコがなければだめだということことです。兄弟姉妹には遺留分がないので、手を出せません。

が多いのです。そういう意味でも、やはり公正証書の方が扱いやすいです。

相続で問題になりやすいことは次に、相続で特に問題になる点を紹介します。
まず、現金。相続人は、遺産分割までの間は、相続開始時に存在した金銭を法定相続分と遺留分
法定相続分は配偶者と子供の場合には2分の1ずつです。
配偶者と父母の場合には、配偶者に3分の2、父母に3分の1です。配偶者と兄弟の場合には、配偶者に4分の3、兄弟姉妹に4分の1。
ただ、兄弟姉妹には遺留分がありません。

相続財産として保管している他の相続人に対して、自己の相遺留分は、簡単にいうと、法定相続分の2分の1です。例外は続分に相当する金銭の支払いを求めることはできないという最直系尊属だけが相続人になると全体財産の3分の1が遺留分

高裁判例があります。

になります。遺留分は、遺留分減殺請求を自分の遺留分が侵それから生命保険金です。税問題と法律問題を分けて考えていただきたいのですけれども、生命保険金をどのように誰が受け取るようにしているかによって相続財産になったりならなかったりします。例えば長男が受け取るということがはっきり書いてあれば、これは相続財産ではなく直接長男に行きます。
次に、寄与分と特別受益という問題です。寄与分とは、相続4を足します。そして、相続人は3人ですから1200万円を3で割る

Takken 3. 2015

害されたことを知ったときから1年以内にしないといけません。

遺言書の活用遺言書がなかったために起こるトラブルが増大しています。
欧米では、遺言することは当たり前です。
日本でも遺言をする人は徐々に増えていますが、まだ多いとはいえません。死後の財平成26年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

産処分は、相続人に任せるのではなく、自分の作った財産が誰分しかもらえないということです。

にどのように受け継がれるのかは、
自分の意思で決めたいもの

2番目は、ある人が、子供が2人いるのだけれども、長男の家です。元気なときに早めに書いておくべきです。遺言書は新し族に相続させたいということで全財産を長男に相続させるといい遺言書を作れば一番新しいものが最優先します。

う遺言書を作っていました。
ところが、その長男が先に死んでし遺言による指定は法定相続よりも優先されるため、法定相続まったのです。
この場合、普通の相続のときに起こる代襲というではカバーできないことを自分の意思として明示することができ問題が起きるのかという問題です。つまり、長男の子供たち、
まます。ただ、決して忘れてはならないのは、遺言書による方法もだ生きている子供たちに遺言書に従って相続させられるのか

万能ではないということです。遺言書を作成するということは、が問題になったのが平成23年2月22日の判例です。

どうしても心の痛みを伴うことが多いようです。すなわち、遺言者としては、子供や配偶者に対する自己評価をしたことにならないかということです。
ただし、付言事項として、
なぜそのような
遺言をしたのかということを懇切丁寧に遺言書の中で説明することができます。
付言事項は、
もちろん自分で書いてもいいのですが、公証人のところに行くと「何か付言しておくことはありますか」といってくれます。例えば、妻の労苦に報いるために妻に全財産を譲りた
いというような場合。
「なお、この遺言は、妻花子の多年の労苦に報い、その老後の保障のためにするものである」と。
「子供た

結論からいうとだめです。相続人の方が先に亡くなってし

ちは皆これを了承し、母へ愛情を尽くし、孝行することを希望す

まったら、その遺言の効力はなくなるというのが最高裁です。
でる」と。
この部分を付言事項といいます。

は、どうしたらいいか。遺言者は、全財産を本当にその長男のまた、遠方に嫁いだ長女に代わって私ら夫婦を介護してくれ家族にやりたいと思うのであればこう書いてください。
「遺言者ている次女に自宅を譲りたいと考える場合にはこんなふうです。

は全財産を長男Bに相続させる。長男Bが遺言者より先に死亡「なお、この遺言は、○○子が家に残り病弱な私ら夫婦の介護し、あるいは同時に死亡した場合は、全財産はBの子Cに相続をしてくれた労苦に感謝し、これを報いるためになすものである。

させる」と。
こう遺言書に書いてあればそのように実現されます。

他の相続人らは私の遺言の主旨を理解し、妻花子と○○子の

最後です。
これは、
もう新聞等で非常に有名になった平成25

平穏な生活を見守ってほしい」と。
このような書き方をすることに年9月4日の最高裁判例です。嫡出子と非嫡出子、これが今まよって、決して不合理に評価したのではないということが他の相では差別されていたのですけれども、それは憲法第14条等に

続人にも伝わります。

違反するということで改正されました。つまり、母親が亡くなった

最近の最高裁判例から最後に最近に出た最高裁判例で、ぜひ理解をしておいてい
ただきたいという判例を三つほど紹介したいと思います。

父親と婚姻関係がある、なしに関係なく、どちらの子供も平等に4分の1ずつ相続することになります。
ちょうど時間となりましたので終わりたいと思います。
ご清聴
ありがとうございました。

１つ目は、相続が開始されたあと、延々と遺産分割協議をやっているケースです。あるアパートの収入については長男がずっと受け取っていますが、遺産分割協議で長男がそのアパートを取得した場合、遺産分割協議までの間の家賃収益を長男が取得できるかという問題です。平成17年9月8日の最高裁判例によると、亡くなってから遺産分割協議がまとまるまでの間の収益は法定相続分によって当然分割されます。長男のものになったあとの家賃はいいですが、その前のものは法定相続

Takken 3. 20155

連載 57回

実務に 即 役立つ

紛争 事例 （一財）不動産適正取引推進機構

隣地から越境するコンクリート構築物等で、売主業者に損害賠償請求が一部認容された事例■土地付建売住宅を購入した買主が、隣接地より越境したコンクリート構築物を購入後自由に処分できると不実の説明をされ、また、土地の地盤が軟弱であった事実を故意に告げられなかったとして、売主に対し、消費者契約法4条に基づく契約取消、錯誤無効、詐欺
取消、瑕疵担保責任に基づく契約解除を理由に原状回復費用請求および説明義務違反に基づく損害賠償の支払を求めた事案で、コンクリート構築物の説明義務違反に基づく損害賠
償請求の一部が認容された事例

１（東京地裁 平成25年11月28日判決 一部認容 ウエストロー・ジャパン）

事案の概要

平成22年10月、売主Ｙ社（被告）
は、分譲住宅の建在は、証拠上認められない。
本件地盤改良工事の結果を踏まえると、本件売買

本件土地と東側隣接地との境界線に沿ってコンク契約の締結時、本件土地の地盤に、通常有すべき程

リート構築物が本件土地内に入り込む形で存在して度を超えた不具合があったとは認められない。

いたが、Ｙ社は本件土地購入に際して東側隣接地所

本件コンクリート部分の存在は、現地を確認すれば、有者よりコンクリート構築物の一定範囲を残すよう要

本件擁壁および本件境界標の存在を含めて、一見し請され、これを口頭で承諾した。

て目視できることは明らかである。実際にも、Ｘは本件現本件土地と東側隣接地との境界線と、本件土地前

地案内の際に、これらを確認していることを認めている。

面（南側）の道路境界線との交点には境界標が設置

そうであれば、これをもって瑕疵が隠れたものであることされ、この境界標は一見して客観的に明らかである。

にはならない。

平成23年2月7日、
買主Ｘ（原告）
は、媒介業者に本よって、Ｘの主張する消費者契約法4条に基づく契件土地建物（以下「本件不動産」）の現地案内と説

約取消および錯誤無効または詐欺取消と瑕疵担保責明を受け、同月8日、
ＸとＹ社は本件不動産を代金任に基づく契約解除を根拠とする原状回復費用の請1,500万円で売買する旨の売買契約を締結した。

求は理由がない。

同月24日、Ｘ、Ａ（Ｙ社の従業員）、媒介業者は本件

Ｘが本件コンクリート部分の外観を確認し、本件境不動産の現地確認をし、同月25日、
Ｙ社はＸから残代界標を確認しても、これについて購入時に特段問題と金の支払を受け、Ｘに本件不動産を引き渡した。

せず、そればかりか、本件現地案内の当日には購入す

その後、Ｘは、本件コンクリート構築物は東側隣地る意向を積極的に示し、翌日には早くも売買契約を締所有者との協定（以下「本件協定」）があって撤去で結して2月中に決済を終了させた事実経過も考慮する

きないにも拘わらず、売買契約締結時にＡより「買ったと、本件協定に関する情報がＸに与えられていたとして後自分で切れる」等との虚偽の説明をされ、また売買も、Ｘが本件土地の購入をしなかったとまでは認め難い

契約締結時にＹ社は本件土地の地盤調査書を見せが、Ｘが本件協定に関する情報がなかったことで、想定ず、杭を31本も打った軟弱地盤であることを秘匿し何していなかった土地利用の制約を受け、東隣地所有者も問題ないと虚偽の説明をされ、Ｘはこれによって誤認との関係でも相当な精神的負担を負うことに至ったこしたとして、
民法および消費者契約法による契約取消、とは容易に認められる。

契約解除等を根拠に、Ｙ社に対し原状回復費用とし

そこで、購入価格、交渉経緯等、本件の諸般の事情て本件不動産購入代金と諸費用等1,731万円余、を総合的に考慮すると、Ｘの被る精神的苦痛を慰謝す

説明義務違反に基づく損害として慰謝料1,650万円、るに相当な金額としては、55万円を限度で認めるのが合計3,381万円余の支払を求めて提訴した。

相当である。

については、協定を結んだＹ社担当者が契約担当者
Ａに伝えていなかったことが原因であった。

２

Takken 3. 2015

部分についてのＡの発言としてＸが主張する発言の存

築販売の目的で本件土地を購入し、建物を建築した。

なお、
Ｙ社は、本件協定の存在を説明しなかった点

6

及することは想定し難く、そうであれば、本件コンクリート

判決の要旨

３

まとめ

本件は、隣接所有者との協定について、売主の土地取得時の担当者から販売担当者への申送りが適切に行われなかったことが紛争に至った要因の1つと裁判所は次のようにＸの請求を一部認容した。

も考えられるが、分譲業者等において、土地取得時と本件売買契約の締結時点では、Ａにおいて、本件販売時の業務が分業制とされている場合、土地に関コンクリート部分を具体的に認識していないものと合する公法上の規制以外の権利、取決め等については理的に推測される以上、その処分についてまでＡが言特に注意を要することが再認識される事案である。

連 載 133 回
落合会計事務所

星野 貴亮

平成27年度税制改正大綱─不動産関係を中心に
平成27年度税制改正について、不動産関係を中心に教えてください

今年度の税制改正は、住宅取得資金の贈与に対する非課税措置の見直し等、次世代への資産移転を促す改正が多く見受け（3）不動産取得税の軽減措置の延長（減税）住宅および住宅用土地の取得に係る不動産取得税の標準税られます。

率（本則4％）を3％に軽減する特例措置の適用期限が、平成30年（1）住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税措置等の3月31日まで延長されます。

見直し（減税）

また、宅地評価土地の取得に係る不動産取得税の課税標準を親や祖父母から居住用住宅の取得等のために資金の贈与を固定資産税評価額の2分の1とする特例についても、平成30年3月受けた場合における贈与税の非課税措置について、非課税とな

31日まで延長されます。

る上限額を引き上げた上で、消費税の増税タイミングに合わせ、図（4）空家に対する固定資産税の軽減措置の排除（増税）

表1のように見直しが図られます。

老朽化のため倒壊などのおそれがある空家について、固定資（2）土地、住宅用家屋等に係る登録免許税の軽減措置の産税の住宅用地の特例措置（200㎡以下の住宅用地の固定資産延長（減税）

税は1/6、都市計画税は1/3に軽減）の対象ではなくなる措置が講

土地の売買による所有権の移転登記等および、住宅用家屋のじられることになります。

所有権保存登記、移転登記ならびに住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権設定登記に対する登録免許税率の軽減措置につい（5）事業用資産の買換特例の延長（減税）
10年超保有する事業用土地・建物等を譲渡して、新たに事業て、適用期限が平成29年3月31日まで延長されます（図表2）。

用の土地・建物等を取得した場合に譲渡益の80％について、課税

図表1●住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税限度額の繰延を認める「事業用資産の買換特例」の適用期限が、平成（1）住宅用家屋の消費税が8％の場合
住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日29年3月31日まで延長されます。

（6）住宅ローン控除の適用期間の延長（減税）省エネ、耐震等
住宅用家屋

左記以外の
住宅用家屋

～平成27年12月

1,500万円

1,000万円

平成28年1月～平成29年9月

1,200万円

700万円

平成29年10月～平成30年9月

1,000万円

500万円

置の創設（減税）

平成30年10月～平成31年6月

800万円

300万円

平成27年4月から、結婚・子育て資金に充てるため、直系尊属

住宅ローンを活用して自宅を取得した場合の税額控除の適用
期限が、平成31年6月30日まで延長されます。

（7）結婚・子育て資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措が金銭等を金融機関に信託等した場合には、受贈者（20歳～49（2）住宅用家屋の消費税が10％の場合
住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日

省エネ、耐震等
住宅用家屋

左記以外の
住宅用家屋

歳まで）1人につき1,000万円（結婚資金は300万円）
まで贈与税が平成28年10月～平成29年9月

3,000万円

2,500万円（8）教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税

平成29年10月～平成30年9月

1,500万円

1,000万円

平成30年10月～平成31年6月

1,200万円

700万円

措置の延長（減税）
教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税措置について、
その対象となる使途の範囲に、通学定期代、留学渡航費等を加えた

図表2●登録免許税の軽減税率
登記の種類非課税となります。

上で、平成31年3月31日まで期限が延長されます。

税率
本則

特例

土地の売買による所有権移転登記

2.0%

1.5%

住宅用家屋の所有権保存登記

0.4%

0.15%

住宅用家屋の売買による所有権移転登記

2.0%

0.3%

住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権設定登記

0.4%

0.1%

（9）ふるさと納税の拡充（減税）
平成28年度以降から、ふるさと納税により控除できる金額の上限額が、住民税所得割の10％から20％へと引き上げられます。
なお、住民税は1年遅れで控除されるため、平成27年に寄付した金額から減税の対象となります。

Takken 3. 20157

創立50周年の節目の年─総力を挙げて次の50年を拓く
平成27年賀詞交歓会を開催

東京都宅建協会は1月14日、新宿・

観のいい東京をめざして街づくりが進め

会長紹介などと続き、新年の幕開けを祝

京王プラザホテルで、平成27年

られています。一方、本会は活動基盤のいました。

賀詞交歓会を開催しました。会場には太ある東京で、宅建業を営む方々の中心的田昭宏国土交通大臣をはじめ東京都等、 組織として、都民のみなさまから信頼され来賓の方々約414名が出席され、盛大にる協会となることが第一の使命と考え、組催されました。

織強化に取組んでいます。本年は、本会

冒頭、挨拶に立った瀬川信義本会会

創立50周年の節目の年です。
これまで築

長は、
「今年4月から宅建取引主任者はき上げられてきた歴史を、次の50年につ宅 建 取引士になります 。
これによりプロ

なげられるよう、本部・支部が総力を挙げフェッショナルとしての誇りと責任をより強て明るい未来を拓いていきたい」と力強くく自覚できるものとして喜ばしく思います。 抱負を述べました。
この実現には太田昭宏国土交通大臣を引き続き、太田昭宏国土交通大臣、浅はじめ国交省、東京都の力強い協力が

川英夫東京都都市整備局次長等、来賓あり感謝します」と述べ、「東京都は2020の方々から挨拶があり、昨年1年間で受年の東京五輪の開催を控え、住みよく景章された方々の表彰、他県の宅建協会

太田昭宏国土交通大臣

昨年１年間に永年の功績による受章者4氏に花束贈呈

浅川英夫東京都都市整備局次長

瀬川信義本会会長

伊藤博全宅連会長

全国から17宅建協会会長が参加

池田行雄顧問（前会長）による乾杯の音頭

8

Takken 3. 2015

世界不動産連盟日本支部会長に瀬川本会会長（全宅連副会長）が就任

世界不動産連盟日本支部は2月19日、霞が関の東海大学校友会館

で平成27年通常総会を開催し、26年事
業報告・決算、27年事業計画・予算を決議しました。
同総会では、日本支部役員の選任が行われ、瀬川信義本会会長（全宅連副会長）が日本支部会長に就任しました。
瀬川日本支部会長（左）とロビン・ウォーターズ世界会長（右）危険ドラッグ対策で3支部が協定■港区支部
東京都宅建協会港区支部は2月9日、■新宿区支部■町田支部

東京都宅建協会新宿区支部は1月20

東京都宅建協会町田支部は1月21日、港区と区内の6警察署（愛宕、三田、高輪、 日、新宿区役所で、新宿区内で多発して町田市と市内の2警察署（町田、南大沢）

麻布、赤坂、東京湾岸）と危険ドラッグそいる危険ドラッグの使用による事件事故と「危険ドラッグ対策に関する覚書」を交の他の規制薬物の売買、振り込め詐欺をを未然に防ぐため、新宿区と区内4警察

わしました。今回の覚書締結により、危険

はじめとする特殊詐欺、悪質な客引き等

署（新宿、四谷、牛込、戸塚）と、「危険ド

ドラッグの売買や使用情報を警察に通報の区民の平穏な生活を脅かす犯罪を防

ラッグ排除に関する覚書」を締結し、互いすることにしています。

止し、「 安全で安心できる港区」を実現すに連携協力して、より「安全・安心なまち」

ることを目的とした「危険ドラッグの売買を目指していくことになりました。

等の対策に関する覚書」の締結式を行いました。

町田支部では、危険ドラッグの販売、吸引、展示などをしないよう入居希望者にこれにより新宿区支部は支部の対応と確約させる条項を設けて、違反者には退して、危険ドラッグに関する情報を入手し去してもらう方向で準備を進めています。

今後、同支部は所属会員に対しても今た時には、速やかに通報するほか、支部回の締結の意義を周知し、港区、各警察

会員に啓発活動として、賃貸借契約書に署とともに区民の安心、安全に対して一

危険ドラッグ排除条項（特約）を付加する

層協力していくとしています。

こと、さらに必要に応じて危険ドラッグの販売等行わせないよう、確約書等を貸主から取付けることにしています。

武井雅昭区長（前列中央）、各警察署長（後列）と、
不動産2団体の全日本不動産協会東京都本部・
石原弘港支部長（前列左）、白又幸久宅建協会港区支部長（前列右）石阪丈一町田市長（中央）と2警察署長、大滝睦男宅建協会町田支部長（左）、
全日本不動産協会東京都本部・田代雅司町田支部長（右）（写真左から）4警察署長、吉住健一新宿区長、
桑原弘光宅建協会新宿区支部長、
全日本不動産協会東京都本部・中村裕昌新宿支部長

Takken 3. 2015

9

法律教室
相談事例から学ぶこと

事業用建物の賃貸借契約

認められない場合には、特約は「成立していない」ということになることが判示されました。
この最高裁判例の事案は、住居に関する事案ではあるのですが、最高裁判所は、住居に限定して理論を展開しているわけではありませんので、当然、事務所・

最近、私が取り扱った店舗・事務所等の事業用建物の賃貸借契約に関するトラブル事例を2件ほどご紹介します。消費者

店舗等の事業用建物の賃貸借契約についても射程範囲に入ります。

契約法が適用されないなど、住居とは異なる考察が必要となることがあります。

１．事業用建物賃貸借契約における原状回復特約
オフィスの賃貸借契約においては、
ある程度以上のグレードのオフィスビルの場合、今日においても、契約終了時の原状回復工事を全て賃借人負担とする特約がなされることがあるようです。
スケルトン貸しではない通常の内装設備付きの建物の賃貸借契約でありながら、契約終了・明渡し時には、賃借人の費用負担において全ての内装仕上材を新品に交換するというよ
うな特約です。
住居の場合、法人が賃借人でない限り、消費者契約法が適

店舗・事務所等の事業用建物の賃貸借契約における原状回用されますので（賃貸人は個人であれ法人であれ全て賃貸事

復特約の有効性が判断される際にも、例外なく、
この最高裁判業を行う事業者であり、住居の賃借人は個人の場合は消費者

例が引用されます。そして、これらの下級審裁判例において、となります）、上記のような特約の有効性については、同法第10通常使用損耗部分の原状回復を賃借人負担とする特約の成条違反となるか否かという観点からも検討しなければならない

立が否定されている例が目立つのです。

のですが、オフィスの場合は、賃貸人も賃借人もいずれも事業者ですから、同法が適用される余地はありません。

これらの下級審裁判例において、その成立が否定される特約が具体的にどのようなものかといいますと、その多くは、契約

しかし、
いわゆる通常使用損耗部分の原状回復を賃借人の条項の末尾に付される「特約条項」の欄に、簡単に「契約終負担とする特約の有効性については、最高裁判例が示した基了・明渡しの際には」、「賃借人の費用負担において」、「すべ

準をクリアする必要があります。地方住宅供給公社が敷金返ての内装仕上材（壁クロス、天井、床）について」、「原状回復還請求訴訟の被告となった事件についての最高裁判所平成する」
とか「新品に交換する」とだけ記載されているものです。

17年12月16日判決です。

もちろん、要は、「明確な合意」があったと言えるか否かのこの判決は、
いわゆる通常使用損耗部分について賃借人に「事実認定」の問題ですので、
ケースバイケースであり、特約の原状回復義務を負担させるには、賃借人が自ら負担することと文言だけを取り上げて、一般化することはできないのですが、なる通常使用損耗の範囲について、賃貸借契約書自体に「具多くの事例で裁判所が特約の成立を否定しているという現実

体的に明記」されているか、賃貸人が口頭により説明し、賃借には注意する必要があります。
「住居と違うから」と言って甘く人がその旨を「明確に認識」
して、それを合意の内容としたもの考えている方がいますが、裁判所の考え方は極めて厳しいものと認められるなど、その旨の特約が「明確に合意」
されているこであることは理解しておくべきです。

とが必要だと判示しました。そして、
このような「明確な合意」が10

実際、
この最高裁判例以降の下級審裁判例を見てみますと、

Takken 3. 2015

実務的には、「汚損・破損の程度・有無にかかわらず」、すべ深沢綜合法律事務所 弁護士

沼口 直樹

連載

138 回

て「賃借人の費用負担にて」、「 新品に交換する」こと、そして、です。従って、買受人に敷金返還義務が承継されるのですが、

当該原状回復工事の具体的内容（仕様等）
について、別紙を後者の「保証金」名目の金銭授受についても、法的な敷金なの付ける等して詳細に規定することが重要だと考えられます。

か否か、
つまり承継されるのか否かが問題となりました。執行裁

長年オフィスの賃貸を扱っているが、これまでトラブルなどな

判所は、前者の「敷金」6ヵ月分のみが承継されると判断し、そかったと言う宅建業者もおりましょう。
しかし、
それは、
オフィスの

の旨を物件明細書に記載し、それを前提に第三者が競落（買賃貸借契約においては、賃借人もそれなりの企業ばかりである

受け）
しました。
その後、
その買受人と賃借人との間でトラブルとことから、これまでは紛争が顕在化していなかっただけ、いわばなったのです。
ただし、物件明細書の記載に賃借人を拘束する

結果オーライだったのかも知れません。

力はありませんので、「 物件明細書を信じた」からといって買受

２．事業用建物賃貸借契約における保証金の承継人が必ず救済されるわけではありません。
過去の最高裁判例では、本件のように、敷金名目の金銭授受と保証金名目の金銭授受の両者が併存している賃貸借に

事業用建物賃貸借契約においては、契約締結段階で「保おいては、法的な敷金であって買受人が返還義務を承継する証金」名目で賃借人から賃貸人に金銭が預託されることが一のは、前者のみであると判断されているのですが（保証金が建般的です。住居の場合は「敷金」という名目で預託がなされる設協力金であることが契約書に明記されているケース、最高ところを、事業用物件では慣行的に「保証金」と表示されてい

裁判所昭和51年3月4日判決）、
この最高裁判例も、あくまでも

ます。
しかし、
この事業用建物賃貸借契約において授受される対象の事案を前提とした判断であるわけですから、類似の案「保証金」の多くは、法的には「敷金」だと考えられます。法的な件だからといって、自動的に同じ結論となることが保証されてい「敷金」とは、賃貸借契約における賃借人の債務の不履行をるわけではありません。

担保するために賃借人から賃貸人に差し入れられる金銭を意

実際、敷金と保証金が併存して預託されているケースであり味しますので、事業用建物賃貸借契約において「保証金」
といながら、敷金名目のもののみならず、保証金名目のものについてう名目が使用されていたとしても、その多くは、法的には敷金とも全額が承継されるべきとした裁判例もあります（東京地裁平いうことになると考えられます。

成2年11月5日判決）。
もちろん、この東京地方裁判所の判決は、法律上の敷金とそうではない金銭授受とでは、その法的効

譲渡担保が関係する特殊な事件であることから、一般化する果に大きな違いがあります。その違いが顕著になるのは、建物ことはできないのですが、実際にこのような裁判例があることはが担保不動産競売に付され、第三者が競落（買受け）した場

頭の片隅に入れておいた方が良いでしょう。購入・競落の際に合です。短期賃貸借保護の制度がなくなりましたので、従前よりは、賃貸借契約の中身を十分に検討しておく必要があるわけはトラブル例は少なくなりましたが、現在でも、最先順位の抵当です。

権の設定登記より以前から賃借していた賃借人については、賃借権を競落人に対抗することができますので、その場合、敷金については、競落人にその返還義務が承継されます。
しかし、敷金ではない金銭授受については、競売に際して、競落人に承継されることはありません。競売の場合には、法的な敷金とそれ以外の金銭授受とでは、全く運命が変わってきます。
私が最近扱った事件は、月額賃料の6ヵ月分が「敷金」名目で、月額賃料の30ヵ月分が「保証金」名目で授受されているケースでした。最先順位の抵当権設定登記以前からの賃貸借でしたので、担保不動産競売の買受人にも対抗できる賃借権

Takken 3. 201511

3

くみあい通信「ハトさんＬＩＮＥスタンプ」デザイン決定のお知らせ
かねてより準備を進めてきました「ハトさんLINEスタンプ」について、40種類のデザインが決定しましたのでお知らせします。
LINEにおける審査が完了しだい一般公開の予定ですので、どうぞお楽しみに！

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Takken 3. 2015

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Takken 3. 201513

Information
東京都宅建協会・全宅保証会員のみなさまへ

平成27年度 会費納入のご案内

毎年4月1日時点で本会会員資格を有する会員のみなさまは、
毎年6月30日までに、下記のとおり会費を納入していただくこと

また、本会ホームページ・会員専用ページ（要ID・パスワード／別掲参照）
でもご案内しています。

になります。後日、本会から別途、ご案内いたしますのでよろしくお願いいたします。
●定款は各団体ホームページでご覧いただけます。
東京都宅建協会ディスクロージャー
全宅保証ディスクロージャー

団体名

平成27年度会費（公社）東京都宅地建物取引業協会

48,000円（公社）全国宅地建物取引業保証協会

6,000円

http://www.tokyo-takken.or.jp/hatomark/disclosure.html

http://www.hosyo.or.jp/zentaku/disclosure.php＜参考＞（公社）全国宅地建物取引業保証協会（公社）東京都宅地建物取引業協会

定款第9条

定款第8条

本会の会員は、本会の経費として、総会において別に定める会

本会の事業活動に経常的に生じる費用に充てるため、会員は入会金及び会費として、社員総会において別に定める額を支払う義務を負う。

費を毎年納付しなければならない。
入会金・会費等に関する規則（会費）

会費徴収等に関する規約第３条

第4条

毎年4月1日に会員資格を有する会員（正会員・準会員）
は、入2 毎年4月1日に会員資格を有する会員（従たる事務所を含む）
は、

会規約第12条第２号に規定する会費を毎年6月末日までに全それぞれの事務所が所属する地方本部に年会費を6月末日ま

額納付しなければならない。

でに全額納付しなければならない。

「新入会員紹介キャンペーン」を展開中！
ご紹介くださった会員の方に２万円分の商品券を進呈
東京都宅建協会は入会促進活動の一環として、「新入会員紹介キャンペーン」
を実施しています。
新規開業の方、すでに開業していて宅建協会に入会していない方、会員店従業員で開業予定の方等に、本会への入会をおすすめください。
後日その方が支部に所定の紹介状を添えて入会されましたら、ご紹介いただいた会員の方に2万円分の商品券を進呈します。
紹介状は、本部事務局または支部事務局にご請求ください。

￥ 20,000

また、本 部ホームページの会 員 専 用ページ（アクセスには
ユーザー名とパスワードが必要）からもダウンロードできます。
■お問合せ

14

Takken 3. 2015

東京都宅建協会本部事務局

GIFT CARD

TEL.03-3264-7041

PRESENT!

東京都宅建協会と東京都不動産鑑定士協会が共同事業・研究等で協定
東京都宅建協会と公益社団法人東京都不動産鑑定士協

都民に還元したい」と抱負を述べました。
また本会・瀬川信義

会は2月24日、飯田橋・東京不動産会館で、中古住宅の流通活会長は「宅建業法の改正で宅建取引士が実現し、宅建取引性化等を目的に協定を締結しました。

士には高い倫理観や責任感が求められる。
こうした中、両団鑑定士協会・稲野邉俊会長は「両団体ともに公益社団法人となり、都民のために共同して活動し、互いに知見を出し合い

瀬川信義本会会長（左）と鑑定士協会・稲野邉俊会長（右）体が密接になって体制固めをし、成果物を発表できるようにしたい」と語りました。

（写真左から）宅建協会・佐久間直人専務理事、飯野郁男副会長、瀬川会長、鑑定士協会・稲野邉会長、藤原修一専務理事、小國敏雄理事

消費者向け広報誌「TAKKEN」vol.11を発行
住まいと税金・税制改正、賃貸住宅の契約時・入居中・退去時等の注意点、東京の魅力再確認等を掲載
東京都宅建協会は一般消費者の方を対象にした広報誌

今号と同送で、会員のみなさまに5冊送付「TAKKEN」vol.11を発行しました。本誌･宅建の別冊として制しています。
お客さま作したものです。

へ、ぜひ差し上げて特集「住まいと税金・税制改正」
をはじめ、賃貸住宅の契約時・ください。追加希望

入居中・退去時等の注意点、東京の魅力再確認・都民生活に関の方は、所属支部事する世論調査、
ハトマークフェアプレーカップ「東京都4年生サッ

務所にありますので、カー大会」の開催告知等を掲載しています。

お問合せください。

編集
後記

月刊

◆最近、
『 120年ぶりの民法大改正』などと新聞を賑わしております。重要事項
説明のIT化の模索とともに今後、注視していきたいテーマです。
◆倒壊しそうな空家等が増え、安全面・治安などで問題になっています。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」
が昨年11月26日に公布され、一部が2月26日に施行されました（完全施行は5月26日）。国による基本指針の策定、市町村による対策計画の作成が行われるなど、空家に対する施策が総合的かつ計画的に推進されます。詳細は国土交通省ＨＰ（http://www.mlit.go.jp）の「空家等対策の推進に関する法律関連情報」
をご覧ください。
桑原

宅建 3 月号

発行人／瀬川信義

編集人／桑原弘光

発行所／公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071 東京都千代田区富士見2-2-4
TEL.03-3264-7041 FAX.03-3264-7047

http://www.tokyo-takken.or.jp/

2015年3月5日発行／通巻第493号
Takken 3. 201515

城南ブロック

目黒天空庭園（目黒区）

中央ブロック

浜離宮庭園（中央区）

首都高速道路・大橋ジャンクションの屋上に造成され、2013年3月にオープン。ルー
プ状の道路に沿った形状で、四季の庭、潤いの森、もてなしの庭、オーパス夢ひろばな
どがあります。入場料無料。

旧古河庭園（北区）
武蔵野台地の斜面と低地を活かし、北側の小高い丘には洋館、斜面には洋風庭園、低地には日本庭園を配したのが特徴。大正初期の原型を留めている貴重な庭園で、和洋が見事に調和しています。

城西ブロック

大田黒公園（杉並区）
回遊式日本庭園で、門を入ると白い御影石を敷いた70mの園路がまっすぐに伸びています。左右は樹齢100年を経た大イチョ
ウの並木。茶室の縁側から庭園が一望でき、中庭には井筒があります。

住むなら都

殿ヶ谷戸庭園（国分寺市）
武蔵野の自然の地形、段丘の崖にできた谷を巧みに利用した回遊式林泉庭園。崖の上の明るい芝生地と崖下の湧水池、樹林で雰囲気が一変する造園手法が見所です。武蔵野の植生も楽しめます。

城東ブロック住 め ば 都

多摩ブロック1

清澄庭園（江東区）
泉水、築山、枯山水を主体にした回遊式林
泉庭園。
この造園手法は、江戸時代の大名

平成27年3月5日発行（年6回、1・3・5・7・9・11月の5日発行) 通巻第493号
昭和42年12月2日第3種郵便認可

潮入の池と二つの鴨場を持つ江戸時代の代表的な大名庭園。潮入の池には現在も実際に海水が導かれ、潮の干満によって池の趣が変わります。明治維新後に皇室の離宮となり、浜離宮と呼ばれています。

城北ブロック

月刊宅建 T a k k e n 3月号

庭園に用いられましたが、明治時代の造園にも受け継がれ、清澄庭園で近代的な完成をみたといわれています。

発行人／瀬川信義
編集人／桑原弘光

日本庭園は日本特有の技法でつくられた庭園で、自然の景観を人工的に構成した造形空間です。
茶室などの住居、樹木、石、さらには築山、泉池などを配置し、観賞や散策が楽しめます。
都内には日本庭園がいくつもあります。
そんな庭園だけでなく、首都高のジャンクション屋上というよ

うな今までの庭園のイメージからはかけ離れたところにも、天空庭園が建造されました。

庭園にいると、不思議と心が落ち着きます。
日常を脱ぎ捨てて、時を忘れる贅沢な散歩道へと

多摩ブロック2
もぐ さ

百草園（日野市）
多摩丘陵の一角に佇む庭園。梅の開花の季節には約50種500本の梅が咲き競い、園の華やかさは最高潮に達します。
ドラマ・CM・スチール撮影など多くのロケも行われています。

春の訪れを告げる庭園で
しょう。
今回は、
各ブロックから庭園をピックアップしました。 脱日常・脱時間のひとときを誘ってくれます。
たまには庭園でゆっくりし、深呼吸してみませんか。
梅の季節から桜の季節、そのほかのたくさんの春を
告げる花、
鳥、
虫、
そして春風が心地よく歓迎してくれることで発行所／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）

殿ヶ谷戸庭園