~初級者編ガイドブック~

運営維持の視点で『FM’er を育てる』

2020/2/21
JFMA 運営維持手法研究部会

Ver.01

１）はじめに
２）管理するスキル
A．FM’er の能力水準
B．ライフサイクルコストとは？
３）専門的なスキル

A．清掃、設備、警備の視点
４）部会の紹介2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■はじめに ／ ファシリティマネジメント⇒ 施設とその環境／人々が活動する『場』
企業・団体などの組織体が組織活動を展開するために、自ら使用する施設とその環境／人々が活動する『場』
土地、建物、設備・機器、器具備品、家具什器、消耗品等
人が働き、利用する『場』の環境
内部環境（執務環境・生活環境）
外部環境（地球環境・国・都市・地域社会・近隣など）
情報環境（情報通信技術）

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■はじめに ／ ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とはFM戦略・計画（中長期実行計画及び単年度計画）に基づいて、経営活動の『場』（施設）を継続して適切な状態に保つとともに、その機能・性能を発揮させる業務
経営活動の『場』（施設）を運用し、サービスを提供して、利用者の知的生産性や満足度を高める業務（「公式ガイド／ファシリティマネジメント 」P150）

営

１ 運用・サービス （「公式ガイド／ファシリティマネジメント 」Ｐ１５３～）（１）施設の運用管理 （設備・エネルギー・安全管理等の運用管理業務）（２）ワークプレイスの運用管理 （スペース・家具備品・環境衛生等の運用管理業務）（３）業務支援サービス （受付・駐車・会議室・メール等のサービス提供業務）（４）生活支援サービス （自販機・物販・託児所等のサービス提供業務）

維

２

運持

維持保全 （「公式ガイド／ファシリティマネジメント 」Ｐ１６４～）（１）点検保守 （日常点検保守・定期点検保守等の日常管理業務）（２）保全（修繕・改善） （計画的な保全・中長期修繕改善計画・建物劣化診断
・建物の保全台帳権利などの保全業務）

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

１）はじめに
２）管理するスキル
A．FM’er の能力水準
B．ライフサイクルコストとは？
３）専門的なスキル

A．清掃、設備、警備の視点
４）部会の紹介2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■管理するスキル ／ FM’er の能力水準
企画・戦略

維持・保全
ハードの管理・改善

施設を有効に機能させ継続的に提供する
運転、点検、整備、清掃、省エネ、防災、環境衛生、診断、修繕、改修等の計画と実施を管理

FY17-18：誰にでもできる省エネ

FM’erプロジェクト

運用・管理
ソフトの管理・改善

戦略・実行・評価

運営維持

FY19-20：ライフサイクルPDCA

サービス
評価・分析

施設を有効に活用する
スペース管理、時間管理、FM関連資産管理、保安、環境保全等を計画し実施

ユーザーサービス

施設利用者の業務および生活の利便性等を向上させる
ファシリティに関連する各種サービスの計画と実施を管理～FY16：ユーザーアンケート、分析

FM’er の業務Map

制御・監視省エネルギー

ライフサイクル

中長期計画

スペース管理
資産管理
財務管理
会計管理
業務支援
生活支援
モニタリング情報発信2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■管理するスキル ／ FM’er の能力水準○マネジメントスキル
・計画力

・組織力

・判断力

・決断力

・統率力

・人材の活用力・問題分析力○ヒューマンスキル
・リーダーシップ

・感受性・リスク受容耐性

・柔軟性

・表現力

・ストレス耐性

・発言力

・理解力

・説得力

○テクニカルスキル
・戦略策定能力・IT活用能力・プロジェクト企画管理能力

・財務評価能力・運営維持管理能力2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』
Plan 計画【方針・計画】

発注・受注

前年度レビュー結果から、当該年度の実管理方針、年度/中期計画、施計画(中期/単年度)を作成〇方針、目標設定の合意
予算、KPI【見直し】〇実績ベースのメンテナンス計画の策定〇法令順守のプログラムの作成〇年間活動計画、KPI設定、報告〇予算措置

方向性の指示、活動計画の共有

法令等社外要求事項
外部知見
社内規則等要求事項

Do 実行【計画の実行】

Action レビュー

実行結果から見直し、C/P改善、報告、改善点抽出/提案

FM’er

抽出された改善箇所を翌年度以降の計画や文書見直しに反映する〇計画逸脱箇所の調査。改善〇分析を基にした費用対効果の最適化〇メンテナンス計画、作業計画の改善〇入居環境の改善提案

Policy計画に基づく業務の実施、記録の整備

施工者手配/調整、法順守〇計画プログラムに沿った業務実行〇レポートの作成・提出
工事監理、報告、精算

業務状況や活動状況を共有
データのシェア

〇定期的なCSヒアリング

Plan 計画
前年度レビュー結果から、当該年度の実施計画(中期/単年度)を作成〇方針、目標設定の合意〇実績ベースのメンテナンス計画の策定〇法令順守のプログラムの作成〇年間活動計画、KPI設定、報告〇予算措置

Check 点検と改善
業務内容を評価分析し、改善点の抽出を行う〇業務が計画に沿い適切かを確認〇各消耗品や修繕費のコスト把握〇各レポートより改善箇所を抽出【点検、改善】

評価、コスト精査、検査、整理/分析
Action レビュー

レビュー結果の報告
翌年度計画の提案抽出された改善箇所を翌年度以降の計画や文書見直しに反映する〇計画逸脱箇所の調査。改善〇分析を基にした費用対効果の最適化〇メンテナンス計画、作業計画の改善〇入居環境の改善提案

SupplierActivity

Do 実行
計画に基づく業務の実施、記録の整備〇計画プログラムに沿った業務実行〇レポートの作成・提出〇定期的なCSヒアリング

Check 点検と改善

FM’er のマネジメントサイクル

業務内容を評価分析し、改善点の抽出を行う〇業務が計画に沿い適切かを確認〇各消耗品や修繕費のコスト把握〇各レポートより改善箇所を抽出

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■管理するスキル ／ ライフサイクルコストとは？

どちらかの絵を使用■出典：鹿島建物総合管理㈱ HP
2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■管理するスキル ／ ライフサイクルコストとは？
建物の維持にかかるお金は、建設費の約５倍！
運営維持方法により、発生する費用は大きく変わる！

建設の視点

FM’erが重視する視点

突発的な対応にかかるコスト

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■管理するスキル ／ ライフサイクルコストとは？
出典：はてなブログ

建物建設
建設費
一般管理費
運用費
保全費

竣工

時間の経過

建物運用開始

２６億

２５億
２３億
１６億

修繕費

毎年一定的に計６.５億

更新費

数年に1回計６.５億2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

１）はじめに
２）管理するスキル
A．FM’er の能力水準
B．ライフサイクルコストとは？
３）専門的なスキル

A．清掃、設備、警備の視点
４）部会の紹介2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ａ．清掃
健康と快適な環境を維持する
清掃

廃棄物搬出・処理施設内のゴミの搬出

共用部
清掃専用部
清掃ガラス
清掃

エントランス・ロビー
エレベーター
トイレ・給湯室
外構、共用廊下

オフィス内
個別・会議室

外面高所
外面低所
内面

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ａ．清掃
廃棄物搬出処理管理
ゴミを分別・計量して搬出廃棄物収集・運搬業者「マニフェスト伝票」

廃棄物処理業者

FM’er
全ては「廃棄物処理法」のルールの下に！
違反時の影響は大！！

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ａ．清掃
共用部 清掃管理
契約仕様・頻度に則った清掃作業で所定の美観品質を維持

定例報告
指示

ビル共用部

清掃会社

仕様管理
要望対応

FM’er
【インスペクション】(美的品質・サービス品質・安全品質)

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ａ．清掃
専用部 清掃管理
契約仕様・頻度に則った清掃作業で所定の美観品質を維持

定例報告

指示
清掃会社

仕様管理
要望対応

ビル専用部

FM’er

【インスペクション】(美的品質・サービス品質・安全品質)

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ａ．清掃
清掃要望・クレーム対応例

こぼした便器が詰まっている

清掃スタッフが不快
ちゃんと掃除しているのか散らかしたゴミが回収されていない
大量にゴミが出た

間違えて捨ててしまった

うるさい物が無くなった

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ａ．清掃
ガラス 清掃管理

必ず「フルハーネス型」

FM’er
特に高所作業において「労働安全衛生規則」を順守させる。
（順守ルール構築。順守状況の監視）
地上バリケード・監視員⇒事故発生時の影響が大2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ａ．清掃
清掃担当FM’erの考え

この清掃仕様（作業周期等）は適正かな？

ゴミ分別ルールやトイレの案内サインは見やすく分かりやすいかな？

清掃会社に払っている費用は適切かな？
清掃員は安全第一で作業しているかな？

FM’er
例：清掃ロボット

ビルの中は綺麗かな？

新しい清掃技術を取り入れられないかな？

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｂ．設備
電気・空気・水を安定的に供給するための保全・管理

設備

電気設備

機械設備

防災設備

強電設備

弱電設備

空調設備

給排水設備

昇降機
設備

自動報知器
非常放送

照明
コンセント
受変電

インターネット
電話・テレビ冷房・暖房
換気
排煙

給湯
トイレ
貯水槽

エレベータ

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

空調設備

快適性の確保のために重要な設備
よくあるクレーム
・暑い/寒い ・乾燥・ドラフト
・音・振動・臭気PAC型が主力制御系の故障に注意
受変電設備

照明・空調・エレベータ
等へ電力を供給
月１度の点検、年１度の停電しての点検（電気事業法）
電気工作物
一般用・事業用
事業用電気工作物
事業用・自家用保安規定を定める要求
電気主任技術者
電気工事士～ 初級者編ガイドブック ～昇降機設備

運営維持の視点で『FM’erを育てる』 可動部が多く、トラブルが起こりやすい人命に影響する

年1度の定期検査（建築基準法）年１度の性能検査（労働安全衛生法）
防災設備（中央監視）
館内の情報IC、司令所
様々なデータはここにある
定期的なシステム更新
給排水設備

水質等の衛生面の管理は重要項目
年1度の定期清掃、点検（水道法・建築物管理基準）
結果を保健所に報告
2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｂ．設備注意！

設備の保守管理には、様々な罰則をともなう法令があります

主な 点検内容

頻度

罰則

法令

自家用変電設備点検

１年／回300万円以下の罰金

電気事業法

発電機点検

１年／回

改善命令・使用制限

電気事業法 など

防火設備点検１年／回100万円以下の罰金

建築基準法

昇降機定期点検

６か月／回100万円以下の罰金

建築基準法、労安法

消防設備点検６か月／回30万円以下の罰金

消防法

室内環境測定２か月／回30万円以下の罰金

ビル管法

空調設備点検（フロン）

１年／回50万円以下の罰金

フロン排出抑制法

簡易専用水道検査

１年／回100万円以下の罰金

水道法

貯水槽清掃

１年／回100万円以下の罰金

水道法・ビル管法

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｂ．設備

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｂ．設備
安全の確保

経済性の維持建物資産価値の維
持向上

環境の維持

定期的な設備の点検・交換

品質の確保

重要な設備の突発故障を防止
中長期的な資産運営計画

建物の資産価値向上2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｃ．警備
ビルと人の安全を守る
施設警備
（1号）

施設警備

巡回警備

契約施設内出入管理
巡回警備
防災センター（常駐）

複数施設契約
車両等で巡回（非常駐）

機械警備
施設に各種センサを設置
警備業者のセンターで監視異常時に駆けつける（非常駐）●●警備2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｃ．警備

施設警備
警備員が常駐し、出入管理や巡回を行い火災の防災、盗難からの防犯等をする警備業務です。
記帳をお願いします

受付入口

不審者はいないかな？

以前は、自社の社員による守衛業務を行ってきましたが、原状は警備会社に業務を委託する場合が多く見られます。
もっとも効果を発揮する警備業務であるといえます。
2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｃ．警備

巡回警備
警備員は常駐せず、時間帯を決めて警備員が施設を巡回異状の有無を点検・確認することによって、火災・盗難等の警戒・防止を行う警備業務です。
Ｃビル

Ａビル

Ｂビル

最近では地域の安全を守る為、各自治体から警備会社へ委託し地域を巡回する場合があります。

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｃ．警備

機械警備
防犯用のセンサー等を設置し、警備会社の監視センター、もしくは、ビル内の警備室内にて火災の防災、盗難からの防犯等を遠隔で監視。
異常があった際には直ちに警備員が、現場に駆け付けます。状況によっては警察に通報します。

警備員が常駐する施設警備業務に比べて低いコストで警備業務を実施できるメリットがあります。
2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｃ．警備

警備を司る、警備業法という仕組みがあります✓都道府県公安委員会による認定専門の委員会が認定し、はじめて警備業を営むことができます。
✓検定合格警備員の配置義務
警備業務は専門的な知識やスキルを必要とします。
また、事故が起こった場合は人命や財産に危険が及ぶ恐れのある特定の警備については、特別な検定に合格した警備員が行う必要があります。
✓警備員教育警備会社は、所属している警備員へ業務を適正に実施させるように教育や指導(監督)を行うことが義務付けられています。
※その他、業法で契約締結前と後に書面で契約内容を提出する事等が義務付けられています。
2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■専門的なスキル ／ Ｃ．警備【目的】
建物内への不法侵入及び盗難の防止や火災等の異常事態を早期に発見して財産の保全を図り、施設の円滑な運営を行いたい！

警備担当FM’erが考えること建物の使用目的や館内規則を考慮した警備はどうなるかな？

具体的に緊急時はどう対応するのかな？

小規模で自衛消防隊の設置対象外だけど、事故防止ルールなど必
要かな？

異常を察知

警備員/警察へ連絡

警備員/警察の出動

警備体制はどうなるかな？
どんな防犯対策があるかな？
(機械警備と常駐警備の組合わせ等)

FM’er

新しい技術を取り入れられないかな？

例：警備ロボット2020 JFMA FORUM／運営維持

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

１）はじめに
２）管理するスキル
A．FM’er の能力水準
B．ライフサイクルコストとは？
３）専門的なスキル

A．清掃、設備、警備の視点
４）部会の紹介2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■調査研究委員会

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■部会の活動方針『納得感のもてる最良の運営維持を目指す』ため、○ユーザーの視点のファシリティ運営維持業務とその評価のあり方を研究『人と社会との関わりを良好に保つ』ため、○施設そのものの性能と室内環境（執務空間・生活空間）○施設を利用する人たちの満足度（利用者満足度）○地域や地球環境への対応（配慮）
これらにスコープをあて、調査研究活動を行っている。

対象

中小規模で専門技術者が非常駐のオフィスビル
ファシリティマネジャーの考動規範
いろいろな取組み方
2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■部会の活動内容○運営維持の視点で『きっかけづくり』
・コミュニケーションシート
利用者満足度チェックシート（Customer Satisfaction Check Sheet）

組織品質評価シート（Yes/No Check Sheet）○ 『きっかけづくり』を行うキーワード
・「知識の充実」「心構えの醸成」「継続」「情報発信/社内連携」「目標」○ 『考動（考えて活動）』を行うキーワード
・「公表（見える化／原単位化）と分析「平等から公平へ（くまなく一様に／必要とされるところへ）」「追従から可変へ（変わらない／変わっていく）」「投資対効果（波及）」「Win&Win」
2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■部会員（12社15人／2019.11 現在／順不同・敬称略）◆吉瀬 茂※ （工学院大学）

畠山 貴紹※（NEC ファシリティーズ） 彦田 淳一※ （グローブシップ）
猪俣 圭介（グローブシップ）

木村 圭介※ （FM システム）佐々木 裕悟（NTT ファシリティーズ）

宮下 昌展（エムケイ興産）

望月 昌夫※ （東京美装興業）

細川 和也※（メイテック)

小木曽 清則（日本メックス）

日高 富士夫（日本メックス）

瀬田 潮※ （日本電技）

上石 俊英※ （日本電技）

寺岡 慎介※ （高砂熱化学工業）
佐川 淳※ （ヒューリックビルマネジメント）
梅澤 剛（JFMA 部会事務局）◆運営維持の視点で『きっかけづくり』活動WG／2019※印はWG参加者

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会