土地総合研究 2012 年秋号

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宅政策を所管する生態・エネルギー・持続可能な����������������

開発・海洋省、民間住宅の改良へ補助金を給付す������

る全国住居事業団、市街地再開発事業を推進する���������������������

全国市街地再開発事業団の三者が 2010 年７月に����������������������

発表した『荒廃区分所有建物：現況確認と反省の��������������������

道筋』は、区分所有建物の荒廃を示す５つの兆候3������

を列挙したうえで、それが互いに絡まる様を述べ������

ている4。５つの兆候とは、

���������������������

①建物の状態、外部空間、設備の劣化���������������������

②区分所有建物の管理運営の困難�����

③財務上および法律上の困難

����④占有の貧困化と特殊化⑤住宅市場における価値の低下である。

���������������������
��������������
フランスにおいては、荒廃区分所有建物の法律

そのうえで、荒廃の段階を次のように設定している。

1

上の定義は存在しない。 これは、1994 年に区分

①荒廃前あるいは脆弱段階：この段階の特徴

所有法典が改正されて、「荒廃区分所有建物

は、区分所有者による管理費不払いの出現

copropriétés en difficulté」という術語が法文や建物維持管理工事の未着手が積み重なる2に現れた前後でも変化はない。 この点ついて、住1

寺尾・檜谷美恵子「フランスにおける荒廃区分所有建物の処分に関する法制度とその運用の研究」第一住宅建
設協会、2009、p.10 以下および p.28 以下
2
65 年法 29‐1 条は、管理組合の財政均衡が深刻に損なわれたことと、管理組合が建物の保存に必要なことをできなくなっていることの 2 点を、臨時支配人任命の条件として挙げている。

ことである。
3

この５点は 2007 年時点での指摘と大差はない。同前
p.10 以下
4
Ministère de l’Ecologie, de l’Energie duDéveloppement durable et de la Mer, Agence nationale
de l’habitat et Agence national pour la rénovation
urbaine.-Les copropriété en difficulté: état deslieux et pistes de reflexion, 2010, p.12

2

土地総合研究 2012 年秋号②荒廃の第２段階：この段階に入ると、区分

戸ごとに所有者が異なることによっても区分所有

所有の管理運営の荒廃はより深刻になる。

が増えている。区分所有住宅建物の規模はさほど管理業者あるいは居住者は公権力に訴え、

大きくなく平均で１棟あたり 14 戸だが、格差は大管理費不払いはより巨額になり、居住者向

き い 。 83 万 戸 は 戸 建 て 団 地 copropriété

けサーヴィスのうちに停止されるものが出horizontale にある一方で、100 戸以上の区分所有て、居住者のうちもっとも資力のある人は建物内にある住宅は 187 万戸あり、逆に旧市街地脱出する。

にある４戸未満の区分所有建物は 76 万戸ある。
い③最終段階：この段階に達すると、日常生活

ずれにしろ、区分所有はきわめて都市的な現象で、は、しばしば悲劇と隣り合わせであるほど

ほぼ 2／3 の区分所有住宅は人口 20 万人を超えるに侵される。

都市圏に位置しており、その中でも中心市に多く立地している。主たる住宅の区分所有住宅の 75％

ただし、全国的な荒廃の段階指標の定義はない

は 1949 年以降、1／3 以上は 1975 年以降に建てらので、荒廃に対処する実務は地方によって異なるれた物である。区分所有住宅の占有者は、住宅の

5

とされる。

きわめて都市的な立地の影響を受けて賃借人が多いという特徴を呈している。7
そのうえで、全国住宅調査8を用いて、25 万戸��������������
荒廃区分所有建物の数は、そもそも荒廃区分所から 30 万戸の区分所有住宅、
すなわち主たる住宅

有建物の明確な定義がないため、幾つかの統計かの区分所有５％が荒廃状態にあると推測している。

ら推測するしかない。

この数値は、2006 年の全国住宅調査で明らかになった区分所有住宅の管理費不払いの数値を敷衍したものとしている。9������������
『荒廃区分所有建物：現況確認と反省の道筋』
A�（１）で紹介した、『荒廃区分所有建物：現況確6

認と反省の道筋』は、市町村住宅台帳 を用いて、『区分所有の荒廃の予防と治癒－住宅政策の優��
先事項のひとつ』

まず区分所有住宅ストックを次のように分析して

全 国 住 宅 事 業 団 Agence national deいる。まず、全国の区分所有住宅棟数は、同台帳

l’habitat:ANAH は、共同で作成した『荒廃区分によれば60万棟を超え、住宅数は850万戸に上る。

所有建物：現況確認と反省の道筋』の２年後に単そのうち、660 万戸、すなわち区分所有住宅数の独で『区分所有の荒廃の予防と治癒－住宅政策の78％が主たる住宅であり、全国の主たる住宅の 1

優先事項のひとつ』10という報告書を作成した。

／4 強が区分所有住宅とする。そして、全住宅数

その中で、同じく全国住宅調査と市町村住宅台帳における区分所有住宅の割合は増加しつつある。
その理由は、新築が多いだけでなく、一棟をひとりの所有者が所有していた物件が、売却されて住
5

idem., p.13
Fichier des logements par commune:FILCOM。財務担
当省の租税総局 Direction générale des impôts:DGI
が、住宅担当省の求めに応じて作成する。住居税台帳、不動産台帳、所有者台帳、個人所得税台帳の内容を合わ
せたもの。
住宅、
住宅の占有形態、
主たる住宅の占有者、住宅の所有者、住宅の権利移転を示す。地方の住宅政策
実施、社会住宅プログラム策定、住宅政策の管理・評価

6に資することを目的とする。
7
idem., p.10 et s.
8Enquête national logement:ENL。国立統計経済研究
所 Institut national de la statistique et des étudeséconomiques : INSEE が作成する住宅統計。住宅、住宅の状況(快適さ、規模、居住人数、占有形式、住居費等)を示す。
9
idem., p.12 et s.
10Agence national de l’habitat.-Prévenir et guerir
les difficultés des copropriétés, 2012
http://www.lesopah.fr/fileadmin/outils/guides_ref
erentiel/Prevenir-et-guerir-les-difficultes-des-c
oproprietes-volume_2_annexes-janvier-2012.pdf

土地総合研究 2012 年秋号

3の２つのデータを基に次のように推測している。

は、区分所有に関する訴訟の動向を 1990 年から

まず、物的な観点から荒廃区分所有住宅の数の2009 年までの 20 年間にわたって分析して、次の推計を試みる。全国段階で住宅の質を捉えるのにような結果を示している。①第一審裁判所が受けは全国住宅調査が適しているとして、同事業団がた区分所有訴訟は、1990 年に 25,000 件だったの採用している、「基本的設備」を有する住宅のが、2009 年には 38,000 件に増加した。しかし、12.5％が「劣悪な状態」の住宅、2.1％が「設備なこの増加数は 700 万戸以上ある区分所有住戸に比し」の住宅と推定する方法により、全国では 83

べると 0.5％に過ぎない。②区分所有訴訟の主な万戸が「劣悪な状態」あるいは「設備なし」状態

原因は、管理費の不払いである。2009 年に生じたと推定としている。住宅ストックの快適さに関し

区分所有訴訟の件数の 2／3 以上は管理費不払いて地方段階では、国の住宅担当省の支分局が、市によるものである。③請求額はやや高額で、裁判

町村住宅台帳の不動産台帳のカテゴリーを通じた所が受け付けた訴訟件数の 60％以上は、4,000 ユ

住宅の全体的な質の指標を有している。

ーロ（約 50 万円：2009 年当時）を超え、そのう

次に、管理状態の観点から荒廃区分所有住宅のち 11％は 10,000 ユーロ（約 125 万円：同前）を数の推計を試みる。区分所有住宅の管理状態は全超えている。④またこのような管理費不払いに関

国住宅調査の中で取り扱われているのだが、ごくする訴訟の発生は、区分所有住宅の立地に対応し狭いやり方で満足できるものではない。
とはいえ、て特定の地域に集中している。訴訟の半数は首都管理が不充分という意味で荒廃区分所有建物の数

圏のイル＝ドゥ＝フランス Ile-de-France 州の裁については、２通りの計算をしている。ひとつは、判所に、21％が南東部のプロヴァンス＝アルプ＝「件数が多く金額の大きな」管理費不払いを財政

コート・ダジュール Provence-Alpes-Côte d’Azur

上荒廃している区分所有建物の明白なしるしとし、州で起こされている。⑤管理費不払いの伸びは、

居住区分所有者のみについて利用できるデータを

区分所有管理組合の財政を大きく損なっている。

敷衍すると、26 万世帯が財政上荒廃している区分

荒廃区分所有建物の管理組合に臨時支配人

所有建物の中に住んでいるとする。
もうひとつは、administrateur provisoire を任命するよう、大区分所有者のうち 5.6％の者が自ら所有する区分

審裁判所長に対して請求することができる。2007

所有住宅がきわめて管理の悪い状態にあると申請

年には 382 件の管理組合に対して任命されたのにしており、その数は 34 万戸と推計できるとする。

対して、2009 年には 695 件の管理組合に対して任

全国住宅調査を基にすると、この二つの数字、す命された。⑥2009 年に起こされた請求の半数は、

なわち 26 万戸から 34 万戸の区分所有住宅が財政

ボビニィ Bobigny（イル＝ドゥ＝フランス州、パ上あるいは管理上荒廃していると推計している。

リの北東隣）、グラース Grasse（プロヴァンス＝地方段階では、地方自治体は、充分な統計資料がアルプ＝コート・ダジュール州）、マルセイユ

11

ない。

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この管理問題を、別の観点から分析しているのが法務省 ministère de la justice である。同省
は、『区分所有訴訟』という報告書を 2007 年から３回にわたって公刊している。12最新の 2010 年版
11idem, p.15 et s.
-Ministère de la justice,-Les contentieux de lacopropriété 1982-2005, 2007,12

http://www.justice.gouv.fr/art_pix/1_1_copro2005.
pdf;-Ministère de la justice,-Les contentieux de lacopropriété: Evolution des demandes 1988-2008,2009,
http://www.justice.gouv.fr/art_pix/1_1_copro2008.
pdf ;-Ministère de la justice et des libertés,-Les
contentieux de la copropriété: Evolution desdemandes 1990-2009 et résultat des demandes (2009),
2010,
http://www.justice.gouv.fr/art_pix/copropriete200
9.pdf

4

土地総合研究 2012 年秋号

Marseille（プロヴァンス＝アルプ＝コート・ダジ

請求かあるいはその解任請求の訴えで高い(38％)。

ュール州、フランス第３の都市）の３カ所の大審

逆に、管理組合に対して損害賠償を請求する訴え

裁判所で行なわれた。⑦区分所有訴訟の中で、管は棄却されることが少なく、3／4 の訴訟において理費不払いに関する訴訟の次に多いのは、集会決少なくとも部分的には請求が認められる。⑦その議の無効確認を求める訴訟であるが、その数は判決はしばしば控訴される。2009 年には、集会の2,700 件に満たず、管理費不払いに関する訴訟の無効確認請求あるいは管理担当者に対する損害賠件数とは比べものにならない。⑧管理不払いに関償請求の 1／3 を超える判決が控訴され(38％前する訴訟と同様に、集会決議の無効確認を求める

後)、管理組合に対する損害賠償請求ではより高く訴訟が起こされる地域は限られており、全請求のなる(71％)。⑧しかし、控訴審では一審判決が維1／4 を超える訴訟がパリ大審裁判所に提起され持されることが多く、集会の無効確認請求あるいた。法務省としては、区分所有をめぐる法的紛争

は集会決議の無効確認請求の訴えについての大審は、区分所有総数からすれば僅かであり、また発裁判所の判決に対する控訴は、48％以上は棄却さ

生箇所も限られており全国的な問題ではない、とれ、管理担当者に対する損害賠償請求についての主張しているものと思われる。

大審裁判所の判決に対する控訴は 37％が棄却さ

さらに、同報告書は続けて、区分所有に関するれる。管理組合への損害賠償請求についての大審訴訟の結果を分析している。それによれば、①管裁判所の判決は例外で、全部または一部が破棄さ

理費不払いを争う訴訟は比較的短期間に処理されれることが多い(71％)13

る。大審裁判所では 11.2 ヵ月、小審裁判所で 5.1

このような分析を通じて、法務省は次の見解をカ月、近隣裁判所の 4.2 カ月である。②管理組合

表明していると思われる。すなわち、区分所有建の訴えはごくまれにしか棄却されず、管理組合は

物は全体として良好に管理されており、荒廃区分

９割以上の場合に勝訴する。管理組合が負ける確

所有建物は、数の面でも発生している地域の面で率は、大審裁判所においても(６％)、小審裁判所

もごく一部の問題である。そして、家賃不払いやあるいは近隣裁判所においても（４％）変わらな

集会決議等の面で紛争が生じているものの、裁判い。③大審裁判所の判決は、小審裁判所の判決よによって適切と解決されている。

りも控訴されることが多く、2009 年には前者は17％であるのに、後者は５％である。請求金額が�����

高いほど控訴を申し立てる傾向が強いと言える。

区分所有建物およびその荒廃の動向をみると、④大審裁判所判決の控訴審であれ、小審裁判所判

区分所有建物は一貫して増え続けており、そのう

決の控訴審であれ、控訴院は 2／3 強の場合は第１

ち主たる住居に供されるものも増えている。そし審の判決を維持して控訴を棄却する。④これとはて荒廃した区分所有建物の数もまた増えている。

対照的に、区分所有組合の組織や運営に関する訴

このような状況を、不良住宅政策の観点から分析

訟は争いが激しい。大審裁判所における審理期間する住宅担当省と区分所有の観点から分析する法は長い。本案の審理に入らずに判決を下す場合で務省の２つの立場が現れている。

も平均 18.3 カ月、本案の判決を下す場合には平均
22 カ月かかる。控訴院では、本案前判決の場合は
9.3 カ月、本案判決の場合 16.9 カ月かかる。⑤し���������������������

かし請求は棄却されることが多い。本案について

�

判決を下す場合、大審裁判所は 37.1％の請求を棄却している。⑥棄却率は管理組合の集会決議無効確認の訴えおよび管理担当者に対する損害賠償の13

前掲・注 5）Ministère de la justice et des libertés,土地総合研究 2012 年秋号

㧔㧝㧕 ᐕ

5

ることができるとしており（1967 年デクレ 47 条）、

２．で述べた荒廃区分所有建物の悪化を食い止

この規定を受けて 94 年法は臨時支配人の制度をめ、改善あるいは処分するための法制度は、1994

管理組合が財政上の危機に陥った場合にも援用す

14年に始まる。 この年は、大統領には社会党のフるとしたのである。管理組合の先取特権について

ランソワ・ミッテラン François MITTERRAND が就

も、そもそも 1965 年の区分所有法は、区分所有者いていたが、内閣はエドゥアール・バラデュールが負う管理費と修繕積立金の債務への担保として

Edouard BALLADUR を首相とする右派が構成してい法定抵当権と動産先取特権を認めていた（65 年法た。この政権は、荒廃区分所有建物の荒廃を食い

19 条）。この法律が新たに定めたのは、不動産先

止める２つの制度を定めた。

取特権である。これらの制度は、経営不振に陥っ

一つは事業制度の「荒廃区分所有建物対応住居
15

た民間営利企業への対策と同じではないとしても改善プログラム事業」 である。この制度は、荒その制度からヒントを得ていると評されている。

廃区分所有建物を①建物設備の改善工事、②管理18

改善、③居住者の福祉の３点から改善することをこの法律の案を議会へ提出した、エルヴェ・ドゥ・シャレットゥ Herve de Charette 住宅担当大目指している。
もうひとつは区分所有法典を改正し、
「荒廃区分
16

臣(フランス民主連合 Union pour la démocratie

所有建物」という術語を節 の表題に挿入した「住française : UDF＝共和党 Parti républicain : PR

居に関する 1994 年 7 月 21 日の法律第 94－624 号－中道右派)は、
この法案を次のように説明してい（以下「94 年法」と略）」17である。この法律は、る。
「本法案は、住宅に関して定めている立法を根具体的な条文としては①管理組合の収支が大幅な本から修正することを目的とはしていない。現内

赤字を計上したり、建物管理ができなくなった場

閣発足以来、生じた幾つかの困難を解決すべく、合にも臨時支配人を置くこと、②専有部分の売却

議会の協力を得て現内閣が実施してきた新たな政の際に管理組合のための特別な先取特権を認めた策に伴おうとするものである」としたうえで、法ことの２点を定めた。区分所有法は、管理担当者

案の５本の柱の１つに区分所有建物の管理の改善

が個人的な事情や債務不履行によって欠けたり、を挙げている。ドゥ・シャレットゥ大臣は、この不在である場合に、裁判所が臨時支配人を任命す部分は「厄介な主題である。区分所有法の規約について経験のある法律家はわれわれをはるか先へ

2010, p.3 et s.
14
この点については、寺尾・檜谷注１．12 頁以下に詳しく述べている。
15
Opérations programmées visant à larequalification des ensembles immobiliers en
copropriété rencontrant de grave difficultés sur leplan technique, social et financier: OPAH
copropriété, circulaire du 7 juillet 1994 duministère du Logement et du ministère des Affaires
sociales, de la Santé et de la Ville relative aux OPAH
concernant des ensembles immobiliers en copropriété
ayant de graves difficultés sur les plans techniques,social et financier (OPAH copropriété)
http://www.lesopah.fr/fileadmin/programmes/Circul
aire_1994_relative_aux_OPAH_Cop.pdf
16
第 2 章第 2 節
17
loi n°94-624 du 21 juillet 1994 relative àl’habitat, Journal Officiel de la Républiquefrançaise（以下「J.O.」と略す）, Lois et Décrets, le24 juillet 1994, p.10685 et s.

導きかねない」19が、この法案は「きわめて技術的」20であるとする。
この法案を受けた議会側では、先議をした国務院（上院）の経済事項委員会 Commission desaffaires économiques がこの法案の審査を行ない、「区分所有の運営を改善するために（中略）法案が定める措置を強めることを提案する」とした。21
18
TOMASIN (Daniel).- Plan de sauvegarde descopropriétés en difficulté, in GRIDAUH, p.1
19
J.O., Débats parlementaires, Senat, Annee
1994.-N°41 S. (C.R.) p.2050
20
J.O., Débats parlementaires, Assemblee nationale,
Annee 1994.-N°57[2] A.N. (C.R.) p.3547
21
Senat, Rapport fait par M. François COLLET, n°453, 1994, p.8

6

土地総合研究 2012 年秋号

同委員会は、区分所有の譲受人に対して提供する

更新し、住居におけるソーシャル・ミックスを可譲渡人の債務情報として、確定した請求可能な債

能とする条件を作り直す」とする。この中で、市務のみならず、総会で承認された直近の予算で支街地脆弱区域内にある荒廃区分所有建物を価値あ払義務の生じた債務についても含めたり、管理担るものに戻すための特別の保護手段を取ることが当者に対する売主の管理費の遅滞分を支払った買できるとする。24

主は、住戸に対する先取特権の付いた債権を別にこの法案は、国民議会（下院）に先議に付され、して、売主の他の債権者に対しては競合によって委員会が報告書を作成した。その中で、ピエール・22

支払いを免除されるとする など、区分所有建物

ベルナール Pierre BERNARD（無所属：セーヌ＝サの取引につき譲受人の保護をさらに前に進めた。

ン＝ドゥニ Seine-Saint-Denis 県(パリ北隣)選

また、臨時支配人については、法案の内容を承認

出）、ベルナール・リュシア Bernard LUCCIA（共した。

和国連合：ブーシュ・ドゥ・ローヌ
Bouches-du-Rhône 県(マルセイユ市の所在地)選㧔㧞㧕㧙 ᐕ出）両議院が荒廃区分所有建物について言及して

区分所有建物の荒廃が、公共政策の課題として取り上げられる荒廃区分所有建物の改善・処分法

いるがいずれも政府提出法案の規定を、より処分を進める方向での意見を述べている。25制が、次に大きく整えられるのは 1996 年である。

2000 年には大統領はジャック・シラクのままだ

この年は、大統領は右派、共和国連合のジャック・ったが、内閣は社会党のリオネル・ジョスパン

シラク Jacques Chirac、この間内閣も同じく共和

Lionel JOSPIN を首相とする左派政権が成立して国連合のアラン・ジュペ Alain JUPEE が率いていいた。この左派政権は都市再生・都市計画制度全た。
「都市振興協定の実施に関する 1996 年 11 月

般の改正を目指す「市街地の連帯と再生に関する

23

14 日の法律第 96－987 号」 は、荒廃区分所有建2000 年 11 月 13 日の法律第 2000－1208 号（以下物の処理を進めるために保護プラン plan de「2000 年法」と略）」26の中で荒廃区分所有建物にsauvegarde 制度を設けた。保護プランの詳細は後ついても予防措置と処理措置を定めた。

述するが、市街地の中で荒廃のはなはだしい地域

第１の予防措置としては、中古住宅・中古建物として指定される衰退市街地地域 zone urbaineの譲受人を保護するために、①７日間のクーリン

sensible: Z.U.S.内と劣悪な賃貸住宅が密集して

グ・オフ期間の設定したり（同法 72 条）、②管理いる地区の修復をするための住居改善プログラム

担当者が記帳する管理簿や建物技術診断書を閲覧

事

pour

できるようにした(同法 79 条・80 条)。区分所有

l’amélioration de l’habitat: OPAH の事業区建物の運営の透明度を増すためには、③管理組合

域内において、住宅団地や区分所有建物の居住者の財務の表示方法を法令に適合したものとしたり

業

Opération

programméesの生活環境を改善することを目的とする。
この法律案を議会へ提出した政府は、法律案の骨子を５本にまとめて、そのうちのひとつを「新たなやり方と新たな手段を定めて、街の住環境を
22

idem., p.6 et s.
loi n°96-987 du novembre 1996 relative à la miseen oeuvre du pacte de relance pour la ville, in J.O.,
Lois et Décrets, le 15 novembre 1996, p.16656 et s.
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf/common/jo_pdf.jsp?numJO=0&dateJO=19961115&numTexte=&pageDebut=
16656&pageFin=19961115
23

24

Assemblée nationale, Projet de loi relatif à lamise en oeuvre du pacte de relance pour la ville,
présenté au nom de M. Alain JUPEE, n°2808, p. 7 ets.
25
Assemblée nationale, Rapport fait par M. Pierre
BEDIER, n°2876, 1996, p. 26 et 30
26
loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à
la solidarité et au renouvellement urbains, in J.O.,
Lois et Décrets, le 14 decembre 2000, p.19777 et s.
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf/common/jo_pdf.jsp?numJO=0&dateJO=20001214&numTexte=2&pageDebut=19777&pageFin=19829

土地総合研究 2012 年秋号

7（同法 75 条１項）、④管理組合の口座を独立した

ィリップ・ドブレス Marc-Philippe DAUBRESSE 議

ものとする（同法 77 条）。
管理を改善するために、員（ノール Nord 県（北フランス）選出）を代表と⑤管理費不払い対策を強化したり（同法 81 条）、

する中道右派のフランス民主連合に所属する議員⑥管理組合が工事費・維持管理費の上限額を定めは、政府案に加えて「築 15 年以上の建物を区分所ることができるようにしたり（同法 81 条）、⑦管有とする場合には、建物と設備の技術面の検査を理担当者に建物技術診断や管理簿の記帳を義務づ受けなければならない」とする修正案を提出し、けた(同法 74 条・78 条)。さらに⑧管理組合の意

右派、共和国連合に所属するアンリ・シャベール

思決定を容易にするために、集会の議決の多数要Henry CHABERT 議員（ローヌ Rhône 県（フランス

件を緩和した。

第２の都市リヨンの所在地）選出）もこの修正案

第２の処理措置としては、①管理担当者の権限に賛成した。30を引継ぐ臨時支配人の権限を強化し、②前述の保護プラン制度も拡張した。すなわち、有効期間を㧔㧟㧕㧙 ᐕ

５年に延長し、事業地を限定なく全国どこでも実

2003 年以降、荒廃区分所有建物の処理に強制的施できるようにした。この法律によって、保護プ

な更生手続きが導入され、その主体として社会住

27

ラン制度は一般化されたと評される。

宅組織の役割が強化されている。

法案において、政府はこの法律の目的を、都市

その嚆矢となったのが、「2003 年８月１日の都

圏のより良い均衡、市街地の混住の実現、多様で市と市街地再生の方向付けとプログラム化の

質の良い住宅の確保の３点として、劣化区分所有

31である。
2003 年８月１日の法律第 2003－710 号」

建物への対策強化を第３点の中に入れている。28

この法律は、区分所有建物に限らず、集合住宅のそして、「とりわけ、建物を区分所有とする際に荒荒廃に対して２つの措置を定めた。

廃を予防し、劣化区分所有建物を処理することを

第１は安全の措置である。基礎自治体である市目的としている。区分所有制度の良好な運営に対町村の首長は、住民の安全や生活環境を深刻に脅する障害は、区分所有者が手に入れる財産の状態

かす状況にあって、共用設備の修理・取替えを命について情報が不充分であること、財務管理の原

ずることができ、その措置が取られない場合には則が薄弱であること、債務を支払う意欲の乏しい市町村長が強制代執行をすることができるとした

区分所有者がいること、そして建物の維持管理の(18 条、建設・住居法典法 129‐1 条以下)。さら決定を妨げ、建物の劣化のみならず区分所有管理に、緊急あるいは深刻で差し迫った場合には、市組合の借金を増す不安定さの伸長に起因してい町村長はその危険を停止させるために必要な手続

29る」とする。

きを事前に命ずることもできる。

この法案は、都市計画や住宅政策の広汎な改革

第２の措置は、所有者による管理が欠けているを目指しただけに反対や修正も多かった。
しかし、場合の措置である。住宅所有者が、経済上あるい荒廃区分所有建物の対策処理の条文については、
右派・左派とも賛成をした。例えば、マルク＝フ27

前掲・11）TOMASIN
Assemblée nationale, Projet de loi relatif à lasolidarité et au renouvellement urbains présenté au
nom de M. Lionel JOSPIN par M. Jean-Claude GAYSSOT,
n°2131, 2000, p.6 et s
http://www.assemblee-nationale.fr/11/pdf/projets/
pl2131.pdf
29
idem., p.21
28

30

Assemblée nationale, compte rendu intégral, 1èreséance du 16 mars 2000, p.2112
http://www.assemblee-nationale.fr/11/cri/html/200
00155.asp#02112
31
loi n°2003-710 du 1er août 2003 d’orientation
et de programmation pour la ville et la rénovation
urbaine, in J.O., Lois et Décrets, le 2 août 2003,
p.13281 et s.
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf/common/jo_pdf.jsp?numJO=0&dateJO=20030802&numTexte=7&pageDebut=13281&pageFin=13302

8

土地総合研究 2012 年秋号

は管理上の困窮および実施すべき工事の規模のせ

律は、社会住宅組織に対して荒廃区分所有建物のいで、建物の保全あるいは居住者の安全のために改善・処分の分野で新たな権限を与えた。すなわ

資金を供給できない場合、大審裁判所長は、実施

ち、社会住宅組織は、当該市町村の首長との合意すべき工事の規模および所有者の財務状況に関すに基づき、住居改善プログラム事業の区域内におる専門家の意見を聴いた後に、所有者等による管いて、保護プランあるいは住居改善プログラム事

理欠如 état de carance を宣言することができる

業の対象となった区分所有建物の管理組合に対し(20 条、建設・住居法典法 615－6 条以下)。管理て、区分所有建物の管理担当者という立場でサー欠如が宣言されると、収用が執行される。

ビスを提供する(117 条、建設・住居法典法 421-1

2003 年は、大統領はジャック・シラク、首相は条)。

ジ ャ ン ＝ ピエ ー ル ・ ラフ ァ ラ ン Jean-Pierre

さらに、「住宅に対する国の義務に関する 2006

RAFFARIN（民衆運動連合）という前年に成立した

年７月 13 日の法律第 2006-872 号（以下「2006 年

保守政権が政権にあった年である。この法律は、法」と略）」34）が制定された。

荒廃している市街地の再生政策に保守の側から取

この法律は、
民間住宅の改善を目的としており、組んだ法律である。法案によれば、この法律は次

区分所有建物の管理運営の改善のための規定を定の４本の目的を掲げている。すなわち、①社会的・めている。

地域的不平等の縮減、②課題に見合う政策手段を第１に、民間賃貸住宅の修復・改善工事に補助

５年間保証することにより、再生政策の対象とな金を支給する全国住居事業団 (本法により「住居っている街区の住居と住環境を持続的に再開発す

改善全国事業団」
から名称変更)の役割を拡張して、ること、③衰退している市街地における経済活動

民間の既存住宅の改善・開発・質の向上を含むもの発展と雇用創出の支持、④過重債務世帯へ新たのとした。そのうえで、民間賃貸住宅へ困窮者やな好機を与えることで彼らが常に社会の周縁へ追中低所得世帯の入居を容易にするための民間賃貸

いやられることの阻止である。

住宅セクターの支援・調査・交流活動を行う(43

この第２の柱の中で荒廃区分所有建物対策は取条、建設・住居法典法 321-1 条１項)。

り上げられる。
「区分所有の規則で管理されている第２に、地方自治体が定める住宅計画の中で荒か否かに拘わらず、集合住宅の占有者の安全を危

廃区分所有建物を扱うことが定められた。一つの険に曝すあるいは彼らの居住条件を深刻に侵す恐住宅市場圏を構成する市町村の組合が策定する地

れのある明らかな欠如がある場合は、公的活動の域 住 宅 プ ロ グ ラ ム

介入を強化できる新たな立法措置に依る」とする。

d’habitat:P.L.H.は、その中で劣悪な住宅の状況

32と荒廃区分所有建物を特定しなければならない
次は、「社会的一体性のプログラム化の 2005 年
33

１月 18 日の法律第 2005-32 号」 である。この法
32

Assemblée nationale, Projet de loi d‘orientation
et de programmation pour la ville et la rénovation
urbaine presenté au nom de M. Jean-Pierre RAFFARIN
par M. Francois FILLON et par M. Jean-Louis BORLOO,
n°950, 2003, p.2 et s
http://www.assemblee-nationale.fr/12/pdf/projets/
pl0950.pdf
33
loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation
pour la cohésion sociale, in J.O., Lois et Décrets
19 janvier 2005 Text 1 sur 100
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf/common/jo_pdf

programme,

local(43 条、建設・住居法典 302-1 条６項)。県が定める住宅困窮者のための施策県活動プラン plan
départemental d’action pour des personnes
defavorisées:PDALPD は、劣悪な住宅、居住に相.jsp?numJO=0&dateJO=20050119&numTexte=1&pageDebut=00864&pageFin=00896
34
loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portantengagement national pour le logement, in J.O., Loiset Décrets 16 juillet 2006 Text 1 sur 32
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf/common/jo_pdf.jsp?numJO=0&dateJO=20060716&numTexte=1&pageDebut=10662&pageFin=10696

土地総合研究 2012 年秋号

9

応しくない建物の持分、住宅費扶助の支払期間のこの法律は、民間住宅、社会住宅、都市計画の検査によって適切でないと認められた住宅を特定全体に及び、区分所有関係の規定は、主に次の３しなければならず、住宅の適切さの基準の実現を点である。

用意にするためにはさまざまな手段を定めた(60条)。

第１に、管理担当者の報酬の限定である。1965
年の区分所有法第 14‐2 条で定められる工事、す第３に、区分所有建物の管理について幾つかのなわち、建物の維持・管理工事、共用設備部品工規定を定めた。例えば、建物内の安全に関する工事、既存共用設備の部品の取替え・新部品の取付事については集会決議を得る多数決要件を、区分

け・共用部分の部屋の整備あるいはそのような部

所有者の過半数かつ議決権の 2／3 から区分所有屋の設置といった改良工事、技術上の調査、共用者の過半数へと緩和したこと(91 条、1965 年区分

部分のメンテナンスといえない工事について、集所有法 25 条 n 号)、複式簿記記帳義務を小規模区会の議決を得た工事だけが、管理担当者の通常報分所有建物には免除したこと(92 条、1965 年区分

酬とは別の特別報酬の対象となる。特別報酬につ

所有法 14－3 条２項)などである。

いても、工事を決定する総会と同じ総会で、同じさらに、「請求できる住宅への権利を定め、社会的統合のための諸手段のための 2007 年３月５日
35

多数決要件で議決される(17 条、1965 年区分所有法第 18‐1A 条)。

の法律第 2007‐290 号」 は、荒廃した区分所有

第２は、区分所有者の管理組合への特別代理人

建物に多かれ少なかれ関わる手段を定めている。

mandataire ad hoc の適用である。
「決算において、

2000 年法が、保護プランの中で社会住宅組織に認不払いが（…中略…）請求可能額の 25％に達する

めた、転売を目的とした住戸の取得・必要な工事と、管理担当者は理事会へその旨を伝えて、大審の実施、一時的賃貸という事業の実施を、臨時不裁判所長に特別代理人の任命を請求する。決算以動産移転事業 portage immobilier provisoire の降１カ月の期間中に管理担当者が請求しない場合、枠内でも認めることとした。また、区分所有対応

15％以上の議決権を有する区分所有者が大審裁判

住居改善プログラム事業で認められている付加価

所長に請求することができる。水光熱費の使用料

値税 taxe sur la valeur ajoutée:TVA の免除を、

あるいは集会で議決されて施工された工事の請求

臨時不動産移転事業においても認めている。

書６カ月支払われないままになっており、債権者が管理担当者宛てに支払請求を送っておきながら㧔㧠㧕 ᐕએ㒠

相変わらず未払いになっている場合、債権者は大荒廃区分所有建物の改善・処分を扱う、もっと

審裁判所長に対して同様の請求をすることができも新しい「住宅と排除に立ち向かう対策ための動る。(…後略…)」(第 19 条、1965 年区分所有法第員の 2009 年３月 25 日の法律第 2009‐323 号（以29-1A 条)。

36

下「2009 年法」と略）」 である。
35

loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit
au logement opposable et portant diverses measures
en faveur de la cohésion sociale, in J.O., Lois etDécrets 6 mars 2007 Text 4 sur 119
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf/common/jo_pdf.jsp?numJO=0&dateJO=20070306&numTexte=4&pageDebut=04190&pageFin=04206
36
loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation
pour le logement et la lutte contre l’exclusion ,in J.O., Lois et Décrets, le 27 mars 2003, Text 1 sur
88

特別代理人とは、以前から区分所有法で定めている臨時支配人とは異なって、管理組合の債務の私的整理のために、債権者と交渉することを主な任務としている。もともとは累積債務が多い民間
企業が私的整理を円滑に図ることができるようにするために定められた制度である。
第３は、区分所有建物に限らず、荒廃集合住宅
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf/common/jo_pdf.jsp?numJO=0&dateJO=20090327&numTexte=1&pageDebut=05408&pageFin=05445

10

土地総合研究 2012 年秋号の管理の欠如による収用手続きの詳細化である。

況および建物の状態ならびに財政均衡を回復させ、とりわけ、管理の欠如が認定された後の収容を定場合によっては建物の占有者の安全を確保するためる条文が新設された（25 条、建設・住居法典法

めになすべきことの分析を含む役割を託され得る。

615‐7 条 615‐8 条）。

そのうえ、特別代理人は、訴訟中の相手方当事者

この法律は、政府提出の法案段階では全体で 27との間で調停あるいは交渉をする役割も負わされ条と小さいものであった。法制定の背景は、全国る」39と、警告機能に留まらず、とりわけ財務の的な住宅不足とそれによる不動産価格・賃料が高問題解決機能を含む制度である。

騰していたことである。法案提出の前年の 2007

この法律の制定過程では、政府提出法案と委員

年には住宅着工数は年間435,000戸と30年来の最会提案の対立がもっとも鮮明で、以降の国務院の高値に達し、社会住宅の建設予算も 2000 年には

議論は次のように展開した。オデットゥ・テラド

42,000 戸分だったがこの年には 100,000 戸分が計ゥ Odette TERRADE 議員(共産党)(ヴァル＝ドゥ＝上された。それにもかかわらず、シェルターから

マルヌ Val-de-Marne 県(パリ南東隣)選出)は、こ住宅に至るまで、民営ものもの公営のものも、賃の管理組合監視員という警告的制度は現況の要請貸についても分譲についても、公的支援は滞ってに応えることができるのかと疑問を呈したうえで、いる。本法案は、住宅供給の障害を取除き、住宅①ヴォランティアの管理担当者の養成、②不払いの連鎖の良好な動きを回復することを目的として額が 25％という裁判所へ請求できる限度が高すいた。そして本法案は、住宅の主体の動員、荒廃

ぎるので、不払い額がもっと低くても裁判所へ請

旧市街地活性化全国プログラム、新築住宅の供給

求できるよう限度の低減の２点を提案した。ダニ

増加、住宅の流動性、排除・住まい・住宅への対

エル・ラウル Daniel RAOUL 議員(社会党)（メーヌ

37

策の５章に分かれ、 区分所有については、第１＝エ＝ロワール Maine-et-Loire 県(フランス中西章で管理担当者か、場合によっては区分所有者あ部)選出）は、管理組合監視員という新たな制度にるいは債権者によって進められる、予防的警告手

よっては問題をより速やかに解決することはでき続きの創設が定められた。すなわち、財政が悪化

ないし、裁判所へ請求する限度も充分に厳しくなした場合に、大審裁判所所長が管理組合監視員

いと批判する。そして、経済委員会が新たに提案

observateur du syndicat を任命するという制度する特別代理人をも、委員会が望んでいる予防にである。この管理組合監視人は、管理組合の財務必要な保証となっていないと批判している。ドミ

状況と建物の状態の分析ならびにこの財政状況を

ニック・ヴォワネ Dominique VOYNET 議員(緑の党)

立直し建物の状態を改善する手段を示す報告書を（セーヌ＝サン＝ドゥニ県選出）は、特別代理人

38

大審裁判所所長に提出する（法案６条）。

これに対して、先議した国務院の経済委員会の任命を大審裁判所長に対して請求できる要件を容易にする修正案を提出している。40

Commission des Affaires économiques（委員長：
ドミニック・ブレイ Dominique BRAYE( 民衆運動
連合(右派))（イヴリーヌ Yvelines 県（パリ圏西郊）選出））は、管理組合監視人を退けて特別代理人を提案する。
「特別代理人は、管理組合の財政状
37

Sénat, Projet de loi de mobilisation pour lelogement et la lutte contre l’exclusion presenté au
nom de M. Francois FILLON par Mme Christine BOUTIN,
n°497, 2008, p.3 et s.
http://www.senat.fr/leg/pjl07-497.pdf
38
idem., p. 9 et 36

39

Sénat, Rapport fait au nom de la commission desaffaires économiques sur le projet de loi (urgencedeclarée) de mobilisation pour le logement et lalutte contre l’exclusion par M. Dominique BRAYE,
n° 8, 2008, p.75
http://www.senat.fr/rap/l08-008/l08-0081.pdf
40
J.O., Sénat, Compte rendu intégral, 2008, n°76
S. (C.R.), p.5607 et s.
http://www.senat.fr/seances/s200810/s20081017/s20
081017.pdf

土地総合研究 2012 年秋号

㧔㧡㧕ᴺ೙ᐲߩዷ㐿ߩ․ᓽ
90 年代半ばに始まる荒廃区分所有建物への対策法の 20 年間の展開をみると、次の４点の特徴が見て取れる。
第１は、荒廃区分所有建物の管理・処分をめぐる法制度は、私法である区分所有法と公法である
建設・住居法典の双方にわたって発展してきているが、所有権、市場といった大問題に対する議論が少なく、区分所有の管理体制や修復事業制度の技術面の議論が多い。
第２は、第１の特徴の反映として、法案を巡る意見の対立が荒廃区分所有建物の管理・修復・処分にどこまで踏み込むかという点に現れ、管理・修復・処分の是非やその方向についての議論はきわめて少ない。2000 法や 2006 年法では、社会住宅に関する論点は賛成・反対の態度が鮮明であるのに対して、対照的に荒廃区分所有建物に関する論点では賛成・反対という形では対立が現れない。
第３は、第２の特徴の延長上として、荒廃区分
所有建物をめぐる意見の対立に、政党の対立は現れない。2009 年法の制定過程で明らかなように、保守政権が提出した法案に対して、議会で多数の保守勢力が占める委員会が法案の内容を大幅に改める修正案を提出した。
第４に、荒廃区分所有建物の管理・再生をめぐる意見の対立はむしろ、議会内部では積極的に発言している議員と発言していない議員、政府内部
では住宅担当省と法務省にあるように思われるが、この点については後に、荒廃区分所有建物の管理・処分法制の将来像を分析する際に検討したい。

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