「東住協」
は、地主さん・家主さん・入居者さんを支援する都内唯一の公益社団法人です。
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特 別 企 画

老朽化物件の行く末 その1ſ࡬ưஇƒǕŵ᝱Ǝ੮ƒǕƀ
アパートやマンションは、概ね築25年を超えたあたりから傷みが激しくなります。
そこで、家主さんとしては老朽化した建物をどうするか、決断が必要となってきます。
売却か、建て替えか、リノベーションか、建物の構造・築年数・借入れ状況・老朽化の進行具合・入居状況など総合的なチェックをして、家主さん自身と家族の将来設計を考えて判断する必要があります。
古くなったアパート・マンションの対策、すなわち老朽化物件の行く末について、３回にわたってご説明します。第１回は「建て替え」と「買い換え」がテーマです。

保有不動産の将来メニュー

再生

売却

新築

リノベーション
あと10年15年
建物に頑張ってもらう

現金化①更地にして売却②現状のまま売却

建替え
解体して有効活用する

FORSALE

建て替えとは現 状 の 入 居 者に退去をお願いし、建物を全て空にした上で解体して、新たな賃貸住宅を建築することです。
建て替えの良いところは、最新の設備を導入でき、建物自体の耐久性も過去のものよりもずっと高くなっていること、そして何より築年数がゼロになるということです。築年数は部屋探しをする人が、気にするポイントの一つです。
リノベーションではどんなに建物が美しく変身したとしても、築年数の表示は変えることはできません。年数を経た賃貸住宅を新築に変えることで、賃貸市場での人気が上がります。空室はなくなり賃料も高めに設定することができて、家賃収入アップが見込めるわけです。
建て替えのもう一つの利点として、「マイナスのスパイラルを断ち切る」
ことが挙げられます。老朽化したアパートでは入居者の人気がなくなって空室が増えたり、滞納が起きたりして家賃収入が低下し、キャッシュフローが悪化しているケースが多く見られます。
収入が不足しているためメンテナンス費用も捻出できず、そのためますます建物の劣化が進み、さらに人気が低下していくという負のスパイラルです。
自分の代で賃貸経営を始めた家主さんが亡くなった後、賃貸物件を相続した奥さまやお子さんが、先代の管理の不備のために経営に苦労するケースは非常に多いのです。
ずさんな管理を行った物件は、次の世代にとっては負の遺産そのもので、残された家族に大変な迷惑をかけることになります。お手持ちの賃貸住宅がそうした状態に陥っていたり、陥りかけている場合、思い切ってローンを組んで建て替えることで、悪い循環を断ち切ることが可能です。
建て替えには節税の面での利点もあります。老朽化した賃貸アパートや賃貸マンションは、既に減価償却がほぼ完了しているため、所得からの控除額が少なくなります。
これを建て替えることで新たな減価償却費が毎年発生し、納税額を抑えることができます。
また老朽化した賃貸住宅は、ローンの返済も終わっているケースが多く、相続の際に債務控除によって相続税額を圧縮するという効果も見込めません。
こちらも建て直すことで相続税を節税することができます。
たとえば築30年でローン返済が終わっているアパートを建て替える場合を考えてみましょう。計算すると、現状では相続税評価額は土地4000万円、建物300万円で合計4300万円であったとします。何もしなければそれに対して相続税がかかります。
しかしこの老朽化したアパートを、たとえば銀行で8000万円借りて建て直せば、その分の債務控除がつき、相続税評価額はゼロになります。

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建て替えは、新築物件となることで入居率と家賃のアップが見込めますが、当然建築コストなどの費用負担は大きくなります。
さらに、それまでの入居者の立ち退き問題などのリスクも考えられますので、慎重な対応が求められます。
建て替えや買い換えは、新しい賃貸事業をスタートさせることでもあります。老朽物件が新築物件になったとしても、万事うまくいくという保証はありません。賃貸経営については今後も厳しい環境が続くものと予想されますから、建て替えの場合も初めて土地活用に踏み込む際と同じく、実行する前にマーケティングを行い、慎重に採算性を検討する必要があります。
それは家主さんの後継者となる人の同意が得られているか、また賃貸経営に向いた人かどうか、という点です。賃貸物件が老朽化してきたということは、おそらく家主さんも殆どの方が高齢者のはずです。
ご高齢の家主さんが賃貸住宅の建て替えのために返済期間20年あるいは30年のローンを組もうとすれば、銀行は必ずお子さんを連帯保証人に立てることを求めてきます。
つまり老朽化物件の建て替えでは次の世代の同意が不可欠となり、基本的にはお子さんが賃貸経営を引き継ぐという前提で行うことになるのです。ですから建て替えを計画する前に、まず家族でよく話し合い、お互いの考えをはっきりさせておく必要があります。

建て替えでは既存の入居者に立ち退きをお願いすることになります。現在の法律では入居者に自主的に退去していただく必要があるため、立ち退き交渉は立ち退き料の支出を伴う苦労の多い仕事となります。
【参照】立ち退きの詳細については、本紙・第５面「相談員日誌」をご覧ください。
更地にするために必要なその他のコストとして、建物の解体費用があります。
これもリサイクル法などの影響で、かつてよりだいぶ費用がかかるようになっています。また、建物の地下から処分が必要な埋設物が出てくるなど、想定外の費用がかかるケースもあります。建て替えて新たに賃貸事業を始めるのであれば、安易に考えずに必要経費として事業計画に見込まねばなりません。

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建物が老朽化しても家主さんに賃貸経営を続ける意思がある場合、建て替えるのでも、そのまま続けるのでもなく、「 買い換え」することも選択肢の１つです。
老朽化した賃貸物件を手放し、売却額に新たな借り入れを加え、別の賃貸物件を購入す
れば、立ち退き交渉などに手間をかけることなく、賃貸経営の新たなスタートを切ることができます。

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回答

家主さんのつぶやき
家主さんの定期借家契約の普及率は約２割と言われておりますが、数十年先ならともかく、今後10年以内に建替えなどを検討される可能性があるのであれば、今のうちに第15回 「定期借家契約、不動産会社が引き受けてくれない」
定期借家契約に変更されておくことを推奨いたします。
定期借家は期限が明確に定められた契約ですので、必ず終了という時期が来家主のＰさんます。
ところが、普通借家は期間満了後も借主が希望すれば契約更新されるため、私は、大田区で８世帯のアパートを経営しております。築40年と古くはなってき 長く住み続けることが可能です。借主が手厚く保護される契約であるため、貸主ていますが、まめな管理をしていると自負しており、たまに空室がある程度で、順 の一方的な都合で退去させることはできません。退去していただくには、それなり調に経営をしていると思っております。
ただ、今後のことを考えると、建替えをする の立ち退き料が必要になることが多々あります。普通借家契約は、先々の立ち退かどうか考える時期に来ていると思います。周りからは、将来のことを考えて、定 きということを考えた場合、家主さんに不利に働く場合が多いのです。
期借家契約に切り替えた方が良いとのアドバイスを貰っていたので、先日、いつもまた、定期借家契約が募集のマイナスになるということは、殆どありません。
お願いしている不動産会社さんに、「今後は定期借家契約再契約型にしておけば、優良な入居者は再契約し、不良入居者に居座られるこに変えて欲しい」とお願いしました。
ところが、「定期借家契ともなく、終了の時期が来たら出て貰えることができます。立ち退きで悩む家主
約だとなかなか入居者が決まりませんよ。それと家賃も引さんのためにも、役に立つのです。
き下げざるを得ないですよ」と、予想もしていなかった返事
ポイントとしては、
まず書面で契約締結をすること、がありました。
どうしても積極的に対応してくれそうもない「更新がなく、期間満了で契約が終了すること」を事前ので、今まで通り普通の募集方法となってしまいました。
に書面交付して説明すること、それと６か月前の解約周りの人達からは、「このまま放置しておくと、建替えや売却で苦労するよ」と言 予告という３つの要点があります。不動産会社さんが、われています。築年数も考えると、何らかの対応をし始めないと、問題解決ができ このような点を面倒に思うケースがあります。定期借なくなり、次世代が困るといった話も聞いております。不利になったとしても定期 家契約に積極的なプロパティマネジメント会社などに借家契約に切り換えを進めた方が良いのでしょうか。不動産会社さんからは家賃 管理を依頼するなど、今後の建物整理、将来計画を考を引き下げざるを得ないと言われていますので、家賃を大幅に下げてでも取り組 えた準備をしていくことは次世代のためにも重要なのんだ方が良いのかどうか、非常に悩んでいます。
で、是非取り組んでいただきたいと思います。

建物メンテナンスの基礎知識

その15

ガス給湯器のメンテナンス・取り替えについて給湯器は毎日の生活に欠かせないものです。
当たり前に使えるお湯が使えなくなった時、入居者さんの生活に大きな支障をきたし、信用を損ねて退去にもつながりかねません。特に冬場は、お湯の重要性が高い季節ですので日頃からの取り組みを考えていきましょう。

ガス給湯器の定期的メンテナンス
1 重要性と実施方法

一般的に入居者さんも家主さんも、ガス給湯器のメンテナンスを行うことは稀です。
右記項目
は、戸建て住宅所有者向けのメンテナンス事例ですが、原状回復のときなどに、オプションで管理会社さんにお願いすると設備の寿命が延びる可能性が高いので、チャレンジしてみましょう。

給湯器本体

汚れを濡れた布で拭き、水気をふき取ります。排気・吸気口のほこりを取り除き、配管付近のごみや落ち葉を取り除きます。

浴槽の追い焚き配管循環アダプターフィルターを外し、歯ブラシなどで水洗いします。

2 効果

定期的なメンテナンスを行うことで給湯器の寿命を延ばし、故障のリスクを減らすことができます。
クリーニングのオプションで家主さんが行うか、あえて入居者さんにご案内をしてみるのも良いでしょう。

ガス給湯器の取り替え
1 交換のタイミング

寿命は一般的に10〜15年程度とされています。各メーカーの修理用部品は10年を目安に設定されていますので、設置後10年以上の修理は難しい場合があります。次のようなサインが見られた場合は、交換を検討することをおすすめします。
・給湯器から異音がする ・お湯の温度が安定しないまたはお湯が出ない・水漏れが発生している ・給湯器の外観に錆びや破損が見られる

104-0061

中央

銀座 4-12-20 銀座アポロ昭和館 3 階

2 給湯器の号数と給湯能力機器を選ぶ際、入居者さんの家族構成や使用する湯量によって「号数」を選択する必要があります。選ぶ際の目安は、次の通りです。
16号

一人暮らしまたは2人入居におすすめです。
1R〜1LDK向け

20号

2〜3人入居におすすめで、同時に2箇所の使用が可能です。1LDK〜2LDK向け

24号

3〜5人入居におすすめで、シャワーと同時に2箇所の給湯が使えます。
3LDK以上3 給湯器の交換費用

機器の号数・種類や設置場所によって異なりますが、一般的には15万円から40万円程です。以下の要素が費用に影響します。
・本体の価格 ・標準工事費用 ・その他の工事費用（配管の変更など）・交換時期（冬場などの繁忙期や緊急性を要する場合は+αの費用がかかります）
4 交換時のポイント

・急な故障等で交換する場合、通常以上の費用が掛かることがあります。
経費計上や寿命時期を考慮し、計画的な交換スケジュールを立てましょう。
・ピンチはチャンス！ 入居者さんへの対応を最優先すると満足度もあがるでしょう。
・安かろう悪かろうでは後々トラブルがつきまといます。
信頼できる管理会社さん、施工業者さんに工事や施工管理を任せましょう。

補助金の活用
ガス給湯器の交換には補助金が利用できる場合があります。最新の補助金情報を確認し、費用を抑えるために活用しましょう。

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10月相談会【相談者様限定サービスセミナー】14:15〜15:25

有効活用相談会
開催日

会場「有効活用を大解剖！ 資産の高め方」〜あなたの大切な資産の収益性を高めるポイントを解説いたします〜（火）
2024年10月29 日

個別相談 ①13:20〜14:10 ②15:25〜16:15
参加費

第１部 14：15〜14：45

無料
渋谷ヒカリエカンファレンス 11F

公益社団法人東京共同住宅協会 事務局公益社団法人東京共同住宅協会 相談員

久保 恵亮

第2部 14：45〜15：25

予約制
定員（〒150-8510 東京都渋谷区渋谷2-21-1）

お申込み・お問合せ

講師

5組

各回

「収益性を高めるプランニング術」〜一級建築士が役に立つノウハウを伝授いたします〜

講師

有限会社シキナミカズヤ建築研究所 一級建築士

敷浪 一哉 氏

※相談会につき、セミナーのみのお申し込みはお受け致しかねますので予めご了承ください。

☎03-6427-1235 （受付時間 平日 9：00〜18：00）FAX 03-3499-1299※ご参加者様には「入場証」をお送り致します。当日、ご持参ください。

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