E研究ノート3ヨ「平成5年3月期 主要不動産会社決算状況」
梅 津昭

1．はじめに

平成5年3月期の主要不動産会社の決算状況について、東京証券取引所第1部上場の不動産会社18社及び同第2部上場の2社計20社を、同不動産会社が証券取引法の規定に基づいて提出した「有価証券報告書」に記載された財務諸表より集計調査し、調査結果の主な項目について述べることとする。
（1）対象とした不動産会社（順不同）（∋第1部上場会社
三井不動産㈱、平和不動産㈱、東急不動産㈱、三菱地所㈱、㈱エルカクエイ
大和団地㈱、住友不動産㈱、太平洋興発㈱、藤和不動産㈱、小田急不動産㈱、東宝不動産㈱、㈱大京、㈱テーオーシー、サンケイビル㈱、三井不動産販売㈱、東京建物㈱、ダイビル㈱、㈱東京楽天地（∋第2部上場会社

有楽土地（槻、ダイア建設㈱以下不動産会社の会社名については、「㈱」を省略して掲記する。

（2）上記不動産会社のうち決算期が、12月期（東京建物）、1月期（東京楽天地）、2月期（東宝不動産）の企業があるが、本調査においては3月期として整理した。
2．調査結果の概要①経常利益計上額前期比 底1，189億円
主要不動産会社の平成5年3月期の経常利益計上額の合計は、1，311億円

で、平成4年3月期（以下、「前期」という。）の経常利益計上額の合計2，501億円に比較すると、1，189億円（前期比47．6％滅）と大幅な減益となっている。

前期の経常利益は、平成3年3月期（以下、「前前期」という。）の経常利益に比して672億円（21．1％滅）の減益であったところから、平成5年3月期の経常利益は前期に引続き大幅な減益となっており、減益幅も前期の約1．8倍に拡大している。

平成5年3月期において経常利益が大幅な減益となったのは、売上高が前期に比して139億円（前期比0．4％増）の増加に対し、売上原価が前期に比して1，526億円（前期比5．9％増）の増加となっているのが大きな要因となっており、売上利益において、前期に比して1，389億円（前期比17．2％滅）の減収となり、また、販売管理費が前期に比して195億円（前期比7．7％滅）の減少をみているものの、売上原価の増加が経常利益の大幅な減少に大きな影響を与えているものと考える。
表 1損 益 計 上 内 訳 概 要（単位：百万円）

区分5」3月期

131，168

経 常 利 益売

上高売 上 原 価

3，377，811

1 2，709，493

4．3月期

250，120

比較増減額 増減率（％）
Al18，952

A

47．6

3，363，928

13，9030．4

2，556，800

152，6935．9

売 上 利 益668，227

807，118

販 売 管 理 費

233．475

253，070 △営 業 利益 i

434・739554，038△138，981△ 17．219，595 △ 7．7△119，299△21．5

営 業外 収益88，426

119，552 △

31，126 △ 26．0

うち受取利息50，48970，715 ！△20，226 △ 28．6

392，000

423，475 △

31・475△ 7・4

354，310384，063 △29，7 △

営業外費用
うち支払利息7．7②経常損失計上3社、前年比減額計上10社
主要不動産会社の平成5年3月期の経常利益の計上状況をみると、経常利益を計上している企業は17祉、経常損失を計上している企業は3社となっている。
経常利益を計上している17社の経常利益の計上状況を区分すると、前期に比して計上額が増加している企業は7杜であって、その増加額は15億円（前期比8．6％増）にとどまっているものであり、前期に比して計上額が減少している企業は10社で、その減少額は738億円（前期比34．0％滅）と大幅な減少が計上されている状況にある。
経常圭員失を計上している3社の経常損失計上額は317億円にのぼっており、その主な原因は、販売価格の下落や支払い利息の軽減が図れなかったこと等によると考えられる。
なお、前期の経常利益の計上額と、前前期の経常利益の計上額をみると、両期とも全企業が経常利益を計上しており、前期の経常利益は前前期の経常利益に比較して67 2億円（21．2％滅）の減額計上となっており、その増減内訳は、増加している企業はG祉のみで、その増加額は11億円と、平成5年3月期における経常利益のIiウ加計」二状況とほぼ同様であり、また、その他の14祉においては経常損失の計上はなかったものの経常利益が減額計上されており、減額計上額は683億円に達していたものでありに引続き大幅な減益計上となっているものである。
表 2 経常損益増減区分別計上額内訳（単位：百万円）

社数 5．3月期 4．3月期 比較増減額 増減率（％）

分

区

131，168

250，120 △ 118，952 △ 47．6

162，950

235，232 △ 72，282 △ 30．7

19，814

18，2391，575

8．6

15，226

14，951275

1．8

増加率5％〜10％絹の企業

2，660

2，453

207

8．4

増加率10％以上の企業

1，928

835

1，093

130．9

20

経常損益計上額合計
経常利益計上企業
前期より増加企業
増加率5％未満の企業

4

143，136

216，993 △ 73，857 △ 34．0

減少率30％未満の企業

93，660116，982 △ 23，322 △ 19．9

減少率30％〜50％未満の企

29，77953，579 △ 23，800 △ 44．4

減少率50％以上の企業

19，69746，432

前期より減少企業

経常損失計上企業△ 31，782

A 26，735△

57．6

14，888 △ 46，670 △− 313．5

表 3 企業別経常利益計上額 （一部企業）（単位：百万円）
会

社

名

5．3月期 4．3月期 比較増減額 H 増減率（％）

70，65290，227

三 井 不 動 産25，75946，216 i△ 20，457 △ 44．3

住 友 不 動 産

11，90025，229

大7，797 1

21，203 Å 13，・iO6 △ 63．2

東 京 建 物6∴）50 1

菱 地 所

東 急 不 動 産

井 販 売
平 和 不 動 産

△ 19，575△ 13，329

9，106

6，612

△3，898；ユ 52．8

2，156

7，189 △

7，363

△ 21．7△ 23，7557 △ 8．0

△3，343

4，3177 △△ 45．4479 △ 10．9

藤 和 不 動 産

△ 26，977

4，250 △ 31，227 △ 73∠l．8

大 和 団 地△ 3，924

6，038 △ 9，962i△1∈5・0

③売上高3兆3干億円計上
主要不動産会社の平成5年3月期の売上高計上額の合計は、3兆3，778億円で、前期の計上額の合計3兆3，639億円に比較すると13 9億円（前期比0．4％増）の増加となっている。
主要不動産会社のうち12社については、前期の売上高に対し2，096億円（前期比16．5％増）の増加を計上しており、その他の8社については、1，957億円（前期比9．4％滅）の減額計上となっている。
売上高は、不動産販売部門、不動産賃貸部門、その他仲介。受託葦務等部門の収益に細分されるが、不動産販売部門、不動産賃貸部門による収益が売上高のおよそ9 0％を占めている。

平成5年3月期の不動産販売部門の売上高は2兆2，401億円が計上されており（注、不動産販売部門の売上高を計上している企業は17社）、前期に比較すると54 2億円（前期比2．3％滅）の減額計上となっており、その内訳をみると前期より増額計上している企業が10社で、1，836億円（前期比36．
5％増）の増額 が計上され、前期より減額計上している企業が7社で、2，3 79億円（前期比13．3％滅）の減額計上となっているものである。。
また、平成5年3月期の不動産賃貸部門の売上高ほ、全企業が増額計上しており、7，638億円が計上されているもので、（注、不動産賃貸部門の売上高を計上している企業は16杜）、前期に比較すると7 5 9億円（前期比11．5％増）の増額計上となっている。

なお、前期の売上高は、前前期の売上高に対し2，241億円（7．1％増）の増額計上となっておりて、売上高が前前期より増加していたのは14社、その増加額は2，8 54億円（11．1％増）であって、減少しているのは6杜、その減少額は612億円（10．2％滅）で、平成5年3月期の売上高の増加額が激減しているものである。
表 4 売上高増減区分別計上額内訳（単位：百万円）

区分

社数 5．3月期

売上高計上額合計

前期より増加企業

四4．3月期

比較増減額 増減率（％）

3，377，831

3，363，928

13，9030．4

ユ，480，555

1，270，944

209，61116．5

増鹿準10馬未済の企業

818，278795，61＿8

22，6602．8

増飯準1口篭以上iり企業

662，277

475，326

186，95139．3

田1，897，276

2，092，984△ 195，708

△

9．4

田

1，029，532

1，075，929△△

4．3

前期より減少企業
義少率10％末法の企業
践少率10％以上の企業

1∂867，744

1，D17，055

d6，397△ 149，3＝△ 14．7

表 5 部門別売上高計上裾内訳（単位：百万円）

社数 5．3月糊 4．3月期 比較増減額 増減率（％）

分

区

3，377．831

3．363，928

2，240，110

2．294，3d6

687，070

503，388

売上高計上抑合計
不動産版売部門

田前針より増加金菓 四
前期より減少企業

R

1，553，040

0．d

13，903
A

54，236

△

2．3

36．5

183．682

1，790，958△ 237，918

75，967

不動産賃貸部門

763，385

687，418

そ の 他部 門

37d，336382．164△7，828A 13．311．5△2．0

表 6 企業別売上高計上媚 （一部企業）（単位：億円）会

社

名5．3月期 4．3月糊 比較増減額 増減率（％）

三 井 不 動 産

8，384

8，812 △

大6．0437，111

三 菱 地 所3．d90

3．454

1．0

藤 和 不 動 産

3，194

2，287

39．7

住 友 不 動 産

3，1702．232

東 急 不 動 産

2，5782．578

ダ イ ア 建 設

1，623

1，909 △

287 △ 15．6

大 和 団 地

1，011

1，149 A138 △ 12．0

d28 △ 4．9
△

1．067

938

△ 15．142．0④販売用不動産3兆了千億円計上
主要不動産会社の販売用等不動産（販売用不動産、仕掛不動産、開発用不動産等）の平成5年3月期の資産計上額は3兆7，74 5億円であって、前期計上額4兆161億円に比較して2，41G億円（前期比6．0％滅）の減少となっている。

平成5年3月期の販売用等不動産資産計上額のうち、完成資産である販売用不動産の計上額は1兆5，99 9億円であって、前期に比して1，116億円（前期比7．5％増）の増加となっており、その内訳を見ると、前期より増額計上している企業は10杜で、1，5 55億円（前期比12．8％増）の増額が計上され、前期より減額計上している企業は7社で、43 9億円（前期比16．3％滅）の減額計上となっている。
また、仕掛不動産8開発用不動産等の資産計上額は2兆1，746億円であって、前期に比して3，5 33億円（前期比14。0％減）の減少となっており、その内訳を見ると、前期より増額計上している企業は5社で、188億円（前期比6．7％増）の増額が計上され、前期より減額計上している企覚は7杜で、3，7 22億円（前期比16．6％滅）の減額計上となっている。

表 7 販売用等不動産区分別資産計上抑内訳（単位：百万円）

分 社数 5．3月 期 1．3月糊 比較増減額 増減率（％）

区

3，774．523

販売用不動産等計上額合計
田

完成 不 動 産

d．016，178

1，599，908 1，488，225

前期より増加企業 田 1，373，932 1．218，334

225，976

前期より減少企姜

仕 掛不 動産

四2．174，615△ 241，655

AO．4

111．683
155，598

7．5
12．8

269，891 △ 43，915 △ 16．3

2，527，953△353，338△ 14．0

前期より増加金薫

299，196

280，303

18，8936．7

前期より減少企薫

1，875，419

2，247，650△372．231△ 16．6

表 8

企業別販売用等不動産資産計上額 （一部企業）（単位：億円）会

社

名

5．3月期 4．3月期 比較増減額 増減率（％）

三 井 不 動 産

8，749

8，734

大8，67410，560

藤 和 不 動 産

3．935

4．779 △

東 急 不 動 産

3，5913，419

住 友 不 動 産

3．333

3，404 △

70 △ 2．1

三 菱 地 所

2，825

2，525300

大 和 団 地1，499

1，547 △

47 △ 3．1

東 京 建 物

1，2571，20255

有 楽 土 地1，1861．298 △111 △ 8．6

0．2
△ 1，886△ 17．9843 △ 17．7

5．1
11．9
4．6

⑤借入金等残高6兆8千億円、前期末比6．5％増加
主要不動産全会社の平成5年3月期末の借入金等残高は、6兆8，525億円で、前期末の残高G兆4，317億円に比較し4，2 07億円（前期比6．5％）増）の増額となっている。

前期末の借入金等残高は、前前期末の借入金等残高に比して8，602億円、増加率15．4％と大幅な増加であったが、平成5年3月期においては前期の増加客如こ比較し増加額がおよそ半減しているものである。

平成5年3月期末の借入金等残高が、前期末より増加している企業は9杜、その，増加額が5，812億円であり、また、前期末より減少している企業は11社、その減少額が1，6 0 5億円となっている。
なお、前期末の借入金等残高を、前前期末の借入金等残高に比較するとすべての企業が増加傾向を示しているものでったが、平成5年3月期末においては、前期末より借入金等残高が減額している企業が11社と、残高の減少企業が大幅に増加していることから資金の調達事情等に変化があっものと考える。

表 9 借入金等残高増滅区分別計上額内訳（単位：百万円）

社数 5．3月期 4．3月期 比較増減額 増減率（％）

分

区

借入金等残高計上額

206，852，514
田前期より増加企業

6，431，778

4，799，822

4．218，536

420，736

6．5

581，28613．8

増加率10％未済の企業2，221，422 2，127，663

93，7594．4

増加率10％以上の企業

2，578，400 2．090，873

487，52723．3

前期より減少企業

四2，052，692

2，213，242△ 160，550
A

68，2637．8

滅少率10％未満の企業

口1，585，615

銭少率10％〜50％束活の企2461，825

543，847 △ 82，022 △ 15．1

5，252

15，517 △ 10，265 △ 66．2

減少率50％以上の企業

1，653，878△△4．1

表 10 企業別借入金残高計上額 （一部企業）（単位：億円）

会

社

名

5．3月期

4．3月期 比較増減額 増減率（％）

三 井 不 動 産

13，574

13，054520

4．0

三 菱 地 所

11，633

9．058

2，575

28．4

大11，101

11，508 △住 友 不 動 産

9，987

8，375

1，61219．2

東 急 不 動 産

4．647

4，3712766．3

藤 和 不 動 産

4，5225，329 △806 △ 15．1

ダ イ ア 建 設

2，6832，843 △159 △ 5．6

東 京 建 物

2，4782，063415

407 △ 3，520．1（昏支払利息 3，54 3億円計上、前期比2 97億円減少
主要不動産会社の平成5年3月期の支払利息計上額は、3，与43億円で、前期の計上額3，84 0億円に比較し2 9 7億円（前期比7．7％滅）減額しているものである。

前期の支払利息計上額は、前前期の支払利息計上額に比較し663億円、増加率20．9％と大幅な増加であったが、平成5年3月期の支払利息計上額は、借入金等の減少及び借入金利の低下等によって大幅な減少となったものと考える。

平成5年3月期支払利息計上額が、前期より増加している企業は僅か5社であって、その増加額が67億円（前年比7．2％増）であり、また、前期より減少している企業は15社、その減少額が3 6 5億円となっている。
なお、前期の支払利息計上額を、前前期の支払利息計上額と比較すると、支払利息計上額が減少しているのは2社、その減少額も4 0百万円で、他の18社はすべて増額計上されており、その増加額は6 64億円となっている。
平成5年3月期においては、前期までの現象と全く逆の状態となり支払利息計上額が前期より減少している企業が増加している。

表 11 支払利息増減区分別計上額内訳（単位：百万円）

区

社数 5．3月期 4．3月期 比較増減額 増減率（％）

分354，310384，063△ 29，753

101，161

94，3886，773

7．2

増加率20％未構の企婁

94，44089，0385，402

6．1

増加率20％以上の企業

6，721

5，350

1，371

25．6

253，149

289，675△ 36，526△ 12．6

戚少率10％未満の企業

147，461

159，574△ 12，113△

践少率10％以上の企業

105，688

130，101△ 24，413

A 18。8

借入金等残高計上額 20
前期より増加企業

5前期より減少企業

△7．7

7．6

表 12 企業別支払利息計上額 （一部企業）（単位：百万円）

会

社

名

5．3月 期 4．3月期 比較増減額 増減率（％）

大66，633

83，786 △ 17，153△ 20．5

三 井 不 動 産

66，68573，785 △ 7，100△ 9．6

53，08147，807

5，274

11．0

住 友 不 動 産

41，35941，231

128

0，3

藤 和 不 動 産35，64638，072△2，426△ 6．3

東 急 不 動 産

25，38427，072△1，688

△ 6．2

菱 地 所

う め っ し ょ
土地総合研究所