運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜
ファシリティマネジャーの運営維持入門
サスティナブルなファシリティを求めて！

2023/2/※※
Facility Management Forum
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜

１．はじめに／運営維持業務
２．おさらい／取組みのポイント
３．業務で使える資料編
・清掃業務
・建築／設備業務・警備業務
４．おわりに／部会紹介

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■はじめに ／ 運営維持の業務
経営戦略

ファシリティマネジメントの「標準業務サイクル」

FM戦略・計画／ Plan

改
善
／
Act

統括
マネジメント! ワークプレイス" 施設賃貸借# 不動産取得)$ 建物建設
運
大規模改修
営%
維&
管 維持保全持理 運用管理サービス／Do

評 価 ／ Check
財務評価
品質評価
供給評価

（「公式ガイド／ファシリティマネジメント ）Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■はじめに ／ 運営維持の業務
l 運営維持の目的
Ø FM戦略・計画（中長期実行計画及び単年度計画）に基
づいて、経営活動の『場』（施設）を継続して適切な状態に保つとともに、その機能・性能を発揮させる業務。
Ø 経営活動の『場』（施設）を運用し、サービスを提供して、利用者の知的生産性や満足度を高めるための業務。
（「公式ガイド／ファシリティマネジメント 」）

維持保全

運用管理

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

サービス

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■はじめに ／ 運営維持の業務／ ファシリティマネジャー の役割と業務（考動サイクル）【方針・計画】Plan
方向性の指示、活動計画の共有

FM方針・戦略、年度/中長期計画、
CS・ES/状況把握、KPI、ファシリティ
マネジャー【改善】Act
問題点の抽出/改善提案
費用対効果の確認、C/P改善、報告、• 外的要因による要求事項
・法令等からの要求事項
・外部知見からの要求事項
・社内規則等からの要求事項
・・・etc【実行】Do
法令順守、施工者手配/調整、工事監理、報告、精算、POE

考動サイクル

業務状況や活動状況を共有
データシェア【計画】 Plan【評価】Checｋ
財務・品質・供給の評価、確認/分析/報告、POE 、
評価結果の報告
翌年度計画の提案

前年度の改善結果から当該年度実施計画(年度/中長期計画)策定【改善】Act
改善点のフィードバック、
ファシリティマネジャーへ報告/修繕計画/改善状況/費用対効果等

サービス
提供者
実施サイクル【評価】 Check
運営維持のマネジメントサイクル

実施内容の評価/分析、改善点の整理Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会【実行】Do
年度計画による業務実施、実施記録の整備・報告

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■はじめに ／ 運営維持の業務
l 運営維持の基本／考動（「公式ガイド／ファシリティマネジメント ）『7つの品質』
Ø品格性は 組織文化の発現（ブランディング・地域との調和）
Ø快適性は 人への重要なサービス（居住性・保健性・エルゴノミクス等でモチベーション・満足度UP）
Ø生産性は 働く人の知的生産に貢献（機能性・効率性
・利便性・融通性・俊敏性）
Ø 安全性は FMの基盤（防災/防犯性
・機能継続性等で人の安全・安心を保持）Ø 耐用性は 長寿命化の推進（耐久・可変・整備・更新性）
Ø 環境性は 地球環境の保持（省エネルギー・LCA等）
Ø 満足度は 品質に関わる基本的な要素
Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■はじめに ／ 運営維持の業務⇒ 全国ビルメンテナンス協会では⼤きく３つの業務に区分される
A 清掃業務（）
B 建築／設備業務（）
C 警備業務（）※⽔槽清掃は、清掃業者だけでなく設備業者に委託する場合がある※建築／設備の中には外壁など建築構造物の点検・維持管理も含む※その他の管理業務として・ 管理サービス業務
・ ビルマネジメント業務
・ エネルギー管理業務
Facility Management Forum 2023
2022
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■おさらい ／ 取組みのポイント
・運営維持業務の標準フロー（イメージ ）ファシリティ（施設とその環境）に関わる運営維持業務は、建物の基本情報や仕様に基づいた計画的な考動がポイント

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■おさらい ／ 取組みのポイント
・SDGsと共に／タスクフォースレポートより
運営維持の視点で取組の『きっかけづくり』〜みんなが生き生きと働きやすいファシリティを〜（１）ファシリティの運営維持は個々に違い、対応は様々（共感力・共創力・
何がいちばん大切か本質に向き合って考える）（２）SDGsの17カテゴリー、169のアクションから取組の『きっかけ』を導き出す
ファシリティマネジャーが変わることで→ ファシリティが変わり →社会が変わる →地球も変わる！
『学ぶ心の大切さ』 を念頭に、あたり前を変えていく 『きっかけに！』
Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■おさらい ／ 取組みのポイント
・清掃についての「基本」を解説
・品質向上、業務改善に向けた取組みを紹介⒈五つの視点 ／ 基礎知識
（１）汚れを知る（どんな性質の汚れか）（２）洗剤を知る（どんな性質の洗剤か）（３）建材を知る（どんな素材で性質か）（４）作業を知る（どうやれば汚れが落ちるのか）（５）保全を知る（建材を保護し劣化や汚れを防止できるのか）⒉委託の視点 ／ 考動ポイント⒊新たな視点 ／ トライアル

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■おさらい ／ 取組みのポイント
・建築／設備についての「基本」を解説
・品質向上、業務改善に向けた取組みを紹介⒈三つの視点 ／ 建築・設備
点検(短期)・修繕(中期)・更新/改修(長期)（１）点検：日々の建築・設備等の機能や劣化状況を把握（２）修繕：劣化部位の機能・性能回復、故障を防止/長寿命化（３）更新/改修：劣化設備の取替え、機能・性能向上/高効率化⒉三つの把握 ／ 建築・設備（１）仕様 （２）重要度／リスク （３）現況⒊三つの効果 ／ 建築・設備（１）機器類の長寿命 （２）可動効率の向上（３）ライフサイクルコストの低減
Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■おさらい ／ 取組みのポイント
・警備についての「基本」を解説
・品質向上、業務改善に向けた取組みを紹介⒈三つの警備 ／ 特徴
（１）常駐警備：警備員常駐、出入管理・巡回監視／防災、防犯
災害発生時の一時措置、救護初期対応、鍵管理、不審者の発見/警戒/措置、窓/扉の施錠確認、器物損壊の発見/措置（２）巡回警備：警備員非常駐、定期的な巡回監視／警戒・防止
不審者や不審物の発見/警戒/措置、窓/扉の施錠確認、器物損壊の発見/措置（３）機械警備：センサー等設置、監視センター・警備室内で遠隔監視／防災・防犯
異常時に、直ちに警備員が現場へ急行、状況により警察へ通報、不審者の発見/警戒、窓/扉の施錠確認、器物損壊の発見
Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜

１．はじめに／運営維持業務
２．おさらい／取組みのポイント
３．業務で使える資料編
・清掃業務
・建築／設備業務・警備業務
４．おわりに／部会紹介

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運営維持手法研究部会

清掃業務
ワーキンググループ

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

【 清掃 業務の概要】
清掃業務は、共⽤部、専⽤部、廃棄物処理、ガラス清掃などを⾏うビル管理業務である。
実施時期、頻度、内容に応じて⽇常清掃、定期清掃、特別清掃などがある。

清掃

健康と快適な環境を維持する

廃棄物

共⽤部

専⽤部

ガラス

搬出・処理

清掃

清掃

清掃

エントランス・ロビー
エレベーター
トイレ・給湯室
外構、共⽤廊下

オフィス内
個別・会議室

外⾯⾼所
外⾯低所
内⾯

施設内のゴミの搬出【 清掃 共⽤部清掃】

共⽤部 清掃管理

契約仕様・頻度に則った清掃作業で所定の美観品質を維持

清掃会社
ビル共⽤部

外周・ロビー・ELV・廊下・トイレ・給湯室・共⽤喫煙室など【共⽤部の特徴とポイント】
・作業時間の指定は少なく、⽇中何度も⾒回り作業に⼊る。
・汚れやすく、また汚れていると⽬⽴ち、ビルの印象低下に
繋がる。

定例報告
改善指⽰
仕様管理
要望対応
FMʼer
【 随時の品質評価 】( 美的品質・サービス品質・安全品質 )【 清掃 専⽤部清掃】

契約仕様・頻度に則った清掃作業で所定の美観品質を維持

専⽤部 清掃管理
清掃会社

ビル専⽤部

定例報告
改善指⽰
仕様管理
要望対応

オフィス内部・会議室・役員個室・など【専⽤部の特徴とポイント】
・作業時間は顧客指定。早朝/⼣⽅/深夜。
・「鍵」を使っての⼊室作業。鍵管理ルール作りと順守監視が重要。貸出台帳、施錠確認。
・作業上の不祥事＝即、⼊居者からの信頼失墜。

FMʼer【 随時の品質評価 】( 美的品質・サービス品質・安全品質 )【 清掃 廃棄物処理】

廃棄物搬出処理管理
各種ゴミを
分別・計量して搬出

廃棄物収集・運搬業者

ゴミ「マニフェスト伝票」

廃棄物処理業者FMʼer【ポイント】
全て「廃棄物処理法」のルールに則り管理する。
⇒法律に違反した際の影響・責任は⼤︕︕

【 清掃 ガラス清掃】

ガラス 清掃管理

必ず「フルハーネス型」【ガラス清掃の特徴とポイント】
・内⾯/外⾯。低所/⾼所。ブランコ/ゴンドラ。
・特に⾼所作業において「労働安全衛⽣規則」を順守した“安全な作業“を徹底させる必要。
（順守ルール構築。順守状況の監視）⇒事故発⽣時の影響が⼤

地上バリケード・監視員《 安全第⼀︕ 》

FMʼer【 業務管理の考え⽅】
ファシリティマネジャーは、仕様を検討し、清掃会社への⾒積、契約を結び、業務を実施する。
結果をさまざまな⾓度で評価するとともに、新しい清掃技術の検討も⾏う。

FMʼerの考えること

この清掃仕様（作業周期等）は適正かな︖

ゴミ分別ルールやトイレの案内表⽰は⾒やすく分かりやすいかな︖

清掃会社に払っている
費⽤は適切かな︖
清掃員は安全第⼀で作業しているかな︖

FMʼer
例︓清掃ロボット

ビルの中は綺麗かな︖

新しい清掃技術を取り⼊れられないかな︖

建築/設備業務
ワーキンググループ

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

建築/設備業務① 保全台帳Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

【 保全台帳資料について】
保全台帳は、以下の項⽬から構成され、点検等の記録や修繕履歴から
施設の状態を把握し、効率的な保全に役⽴てます。

項⽬

内容

建築物等の概要

施設概要
建築概要（建物構造・建物階数・建物延べ⾯積・竣⼯年⽉・仕上げの概要）

設備概要

電気設備概要機械設備概要ライフライン設備概略図

点検及び確認記録

実施時期・実施結果・問題の内容等

修繕履歴

実施時期・修繕内容・⾦額

その他の記録光熱⽔使⽤量及び費⽤、維持管理費⽤、
警備・清掃・植栽管理の実施状況等

保守点検
業務発注
中⻑期保全
計画策定
⾒直し

【 建築物等の概要 サンプル】「建築物等の概要」は、施設・建物に関する基礎となるデータになります。
建築図⾯（特記仕様書）等から情報を⼊⼿し、以下の項⽬を記載します。
設備の更新などを⾏った場合は、その都度更新します。
建築図⾯
特記仕様書

• 施設概要︓施設名称・所在地・敷地内建物延床⾯積• 建物概要︓建物名称・建物構造・建物延床⾯積・階数・仕様

【 設備概要 サンプル】「設備概要」は、設備図⾯（特記仕様書・設備機器表）等から設備機器に関する仕様、型式、数量等に関するデータを⼊⼿し、以下の項⽬を記載します。
建物設備の把握および保守点検業務の発注に関する基礎となるデータです。
設備図⾯
特記仕様書
設備機器表

消防設備
設備名

消火設備

消火ポンプ

•
•
•
•

設備名
設備概要︓メーカー・型式・製品名・能⼒（仕様）数量
更新時期・製造時期

設備概要
台数
自動火災報知機：ABC-DEF30（●●社製/2000）
一式
自動火災報知機設備
電気設備
感知器：差動式スポット型感知器：200個、定温式スポット型感知器：20個
設備名
設備概要
一式
地区音響装置：20個
受電方式：1回線受電方式 6,600V
発信機：20個
受電設備容量：500KVA
屋内消火栓設備：1号消火栓 ホース15m
・開閉器：過電流ロック型高圧ガス負荷開閉器 22台
AB-123（○○社製/1999）
避難口誘導灯20台
・遮断機：7.2KVA 400A 12.5KA VCB-CD456（△△社製/1999）
階段通路灯
20台
・USG：USG-EF789（▽▽社製/2000）
受変電設備
避難口誘導標式
20台
・OCR：OCR-GH012（▽▽社製/2000）
粉末式蓄圧消火器：AAA-10（■■社製）
200本
・CT：CD-JK345（□□社製/2000）
強化液消火器：BBB-30（■■社製/2010）
10本・三相変圧器：200KVA TR-3LM678（××社製/2000）
消火ポンプユニット：CCC-1000（▲▲社製/1999）
1台
・単層変圧器：75KVA TR-NP901（××社製/1999）

配電設備

・進相コンデンサ：75KVA SC-RQ234（○△社製/2000）
・高圧配電盤・低圧配電盤

台数
一式
1台
1台
1台
1台
1台
2台
2台
1台
2面
6面

【 点検及び確認の記録 サンプル】「点検及び確認の記録」は、定期点検や確認の結果を記録します。
機器の修繕や改修を計画する際の基礎となるデータになります。

点検・確認
記録

•
•
•
•
•
•

点検・確認項⽬
関係法令
点検周期
最終点検/次回点検実施年⽉
実施結果
問題の内容

点検及び確認記録
点検･確認項目

関係法令

1

建築物の敷地及び構造の点検

2

昇降機の点検3

建築物の昇降機以外の建築設備の点検4

支障がない状態の確認

建基法第12条
官公法第12条
建基法第12条
人事院10-4第32条
建基法第12条
官公法第12条
H17国交省告示第551号

5

消防用設備等の点検

6

危険物を取り扱う一般取扱所等の点検

施設名称：●●ビル
対象の 点検周 最終点検
有無
期
実施年月

次回点検
実施年月

実施結果

有

3年

2020年7月 2023年7月

良好

有

1月

2022年7月 2023年7月

良好

有

1年

2022年11月 2023年11月

良好

有

6月

2022年8月 2023年2月

良好

消防法第17条

有

6月

2022年12月 2023年6月

不良

消防法第14条

無

対象外

問題の内容

誘導灯不点灯（2か所）⇒ 改修済み備考【 修繕履歴 サンプル】「修繕履歴」は、修繕の実施状況を記録します。
建物状況および設備状況の基礎となるデータになり、中⻑期保全計画などに活⽤します。

修繕履歴

実施年⽉
件名（設備概要）
修繕内容（主要な部位・設備・故障内容・修理内容など）
⾦額
発注先

•
•
•
•
•

修繕履歴
番号

実施年月

施設名称：●●ビル
件

名

修繕内容

金額
発注先
（千円）
2,000 〇〇設備株式会社

1

2010年1月 給水設備補修

ポンプ本体交換2

2014年2月 外壁改修

1F：外壁改修

10,000 株式会社□□

3

2018年3月 空調設備改修

ファンコイル更新

20,000 株式会社▽△

4

2022年4月 給水設備補修

ポンプ本体交換

2,500 〇〇設備株式会社

5
6
7
8
9
10

建築/設備業務② 点検業務全般

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

【 建築/設備の保全について 】
設備の保全⽅法には、⼤きく分けて 事後保全 と 予防保全 があります。
利⽤者により良いサービスを提供するには、トラブル・クレームを予測してあらかじめ対策を⾏う 予防保全が有効 です。
この予防保全を⾏うためは、適切な 点検 と計画的な 修繕・更新 が重要です。
事後保全

予防保全
~ トラブルを予測して 予め 対策 ~トラブルを予想すると・・・
・「未然防⽌」になる・サービス低下を抑えることができる
・計画的な対応で予算措置が容易~ トラブルが 発⽣してから 対応 ~トラブルが発⽣すると・・・
・利⽤者のトラブル影響が⻑い・利⽤者へのサービス低下を招く
・予定外の⽀出となる

【 点検業務の種類 】
⽇常点検

定期点検・法令点検

施設管理者が⽬視・聴⾳・職種等

資格や専⾨的知識を有する⽅が定期の簡易な⽅法で⽇常的に⾏う点検。

的に⾏う点検。⽇常点検では発⾒でき早期対応や事故の防⽌につながる。

ない劣化・異常を確認する。

点検不適合項⽬の修繕・改善
点検により発⾒した不具合は、計画的に修繕・改善を⾏う。
特に、⾃⼰に繋がる恐れがある不具合は早急な改善が必要。
緊急性がない場合は、経過観察をしつつ、中⻑期計画に盛り込んでいく。

【 点検業務の年間スケジュール 】
4⽉

5⽉

6⽉

7⽉

8⽉

9⽉

10⽉

11⽉

12⽉

1⽉

2⽉

3⽉

⽇常点検
⽇常点検・記録週例点検
⽉例点検関連法令や点検計画から点検項⽬毎の年間スケジュー
ルを作成する
⽇常点検はそれぞれがどの頻度（⽇・週・⽉）で実施する必要があるかを検討・調整する
定期点検は委託会社との協議により実施内容や時期を調整する
その他にも修繕等の計画も盛り込む

定期点検
防⽕設備点検昇降機等定期調査
受変電設備点検
空調設備点検・清掃
給排⽔設備点検
貯⽔槽・排⽔層清掃
消防設備点検室内空気環境測定
特定建築物定期調査（3年に1度）建築設備定期検査
外壁全⾯打診調査（3年に1度）建築/設備業務③ 日常点検Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

【 ⽇常点検業務について 】
建物を安全・快適に利⽤できるようにするためには、「建物が健全・安全な状態にあるか、常⽇頃からその健康状態を意識すること」が重要です。
点検により異常の兆候をできる限り早く⾒つけ、すぐに適切な処置をすることが⼤切でそうすることで故障などによる業務への⼤きな⽀障をきたすことなく、災害の発⽣等を未然に防ぎ、修繕に必要な出費を最⼩限に⾷い⽌めることができます。
【⽇常点検計画の⽴案】• 点検⽬的、点検概要を⽴案→ → → 関連法令の把握を参照【⽇常点検計画の計画】• 点検範囲、点検頻度、点検実施内容をきめる（メータ確認、正常運転確認、五感確認 など） → → → 点検リストを作成【定期点検作業実施】• 作業管理、⽇報の確認→→→作業の報告を受ける【報告・評価・分析】• 課題・不具合の確認と対策→ → → 修繕等の対策について検討

【 ⽇常点検 項⽬⼀覧 】
1.敷地

・①通路（スロープ）
・③擁壁・塀・⑤⾨扉
・⑦外灯（ポール）②側溝・マンホール
④フェンス
⑥植栽
⑧駐⾞場

2.建物
外部

・①外壁・柱・③屋根・屋上
・⑤建具（窓・ドア）②シャッター④屋外階段⑥屋外の電気設備

3.建物
内部

・①床
・③室内階段

②天井・壁

4.主な
設備

・①換気扇
②エレベーター・③空調機④給排⽔・衛⽣設備
・⑤受⽔槽・⾼架⽔槽 ⑥受変電設備
・⑦照明⑧⾮常⽤照明・⑨誘導灯⑩分電盤（ブレーカー）
・⑪給湯器（ガス設備）⑫コンセント

5.⾮常時
設備

・①⾮常通路・③排煙窓②防⽕⼾

【 ⽇常点検 点検概要サンプル 】
Check‼
室内機の吹出⼝やフィルターにほこり、汚れが溜まっていませんか■吹出⼝やフィルターにほこりが溜まったまま使⽤すると機械の負荷が⼤きくなり機能が低下します。

吹出⼝やフィルターは定期的に清掃を⼼掛ける

Check‼
ファンから異⾳、振動はありませんか■異⾳がする換気扇を⻑時間使⽤し続けるとモーター部分の摩耗が進み、故障につながる恐れがあります。

ファンが回転する際に異⾳や振動がある
場合、専⾨業者に対応を依頼する

【 ⽇常点検 チェックリストサンプル 】
点検項⽬
種
別

部位

無 有

不具合の箇所

不具合の状況

経
過
観
察

⾃
⼰ 修
対 繕
応

□□

□ □ □

床材が破損、摩耗していませんか

□□

□ □ □

天井や壁の表⾯にひび割れ、浮き、膨れ、剥離などはありませんか

□□

□ □ □

□□

□ □ □

天井や壁に取り付けられている照明・テレビの機器類の⽀持⾦物に緩み腐⾷はありませんか

□□

□ □ □

階段のすべ⽌めに剥がれ、破損はありませんか

□□

□ □ □

⼿すりにぐらつき、⾐類などのからむところはありませんか
換気扇に誇りは溜まり、⽬詰まりを起こしてい
ませんか

□□

□ □ □

□□

□ □ □

換気扇から異⾳、振動はありませんか

□□

□ □ □

エレベーターの運転中に揺れ、異⾳はありませエレベー んかター
エレベーターの停⽌時、出⼊⼝に段差が発⽣していませんか

□□

室内機の吹出⼝やフィルターにほこり、汚れが溜まっていませんか

□□

□ □ □

室外機の背反を覆う保温材に損傷、めくれなどはありませんか。

□□

□ □ □

室外機に草や植物は⼊り込んでいませんか

□□

□ □ □

流し場やトイレ等で⽔漏れはありませんか

□□

□ □ □

排⽔⼝や便器からの異臭はありませんか

□□

□ □ □

□□

□ □ □

□□

□ □ □

天井・壁 天井や壁に⾬漏りの跡やシミはありませんか

室内階段

換気扇

主
な
設
備

不具合
の有無

対応

床にひび割れ、段差等はありませんか

床

建
物
︵
内
装
︶

点検内容

点検結果

空調機

給排⽔・衛
⽣設備

タンク本体やその架台に損傷、負傷などの劣化
受⽔槽・⾼ はありませんか
架⽔槽 給⽔・排⽔管から⽔漏れ、腐⾷などはありませんか□□Sample

□ □ □
□ □ □

【 ⽇常点検 不具合記録サンプル 】
不具合発⾒時の記録帳票サンプル
施設名称

建物名称

点検⽇

施設管理者

施設所管理課点検者☑不具合の箇所及び内容
点検⽇

不具合
の箇所

不具合の
状況
（写真）

Sample（備考）【⽇常点検 不具合発⾒時のフロー】
不具合が⾒つかった場合の対応フロー
不具合︓軽

不具合︓中

不具合︓重

経過観察

簡易改善

修繕依頼

• 経年劣化は⾒られるも• 直ちに修繕の必要性が• 不具合の程度がかなりのの、まだ軽微な場合ない場合には、施設管進⾏し、建物の維持管

は、経過観察とし、理者⾃ら簡易的な修繕

理に⽀障がある場合に継続的に点検・観察をや清掃などをおこなう

は、専⾨業者による修おこなうことで、出来る範囲で繕を検討するの改善をはかる建築/設備業務④ 定期点検Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

【 定期点検業務（１） 】
⽇常点検では確認することができない部分を年に数回の頻度で点検することを定期点検といいます。定期点検は建物の安全性の確保することを⽬的とし、設備機器を維持管理する上で必要な点検を⾏い、継続的に安全性を維持していくことが必要です。多くの点検は広範囲に渡り法律（適⽤法令）で規定されており、それぞれ順守する必要があります。
定期点検は専⾨知識を有する⼈が実施します。
【定期点検計画の⽴案】• 法定点検の確認→ → → → 関連法令の把握を参照• 点検対象範囲の決定→ → → → 設備台帳からどの設備に対して点検を⾏うかを決定し、内容、頻度の決定
関連法令、具体的作業、頻度を決定• 概算費⽤の算出【定期点検作業計画】• 委託仕様の決定→ → → → 提案者や協⼒企業に予算⾒積を依頼して検討→ → → → 点検内容と予算を鑑みて委託
仕様の決定• 点検費⽤の⽐較検討→ → → → ⼊札や複数業者の費⽤等の委託会社の選定
⽐較を⾏った上で委託会社のを選定

【 定期点検業務（２） 】【定期点検作業実施】• ⼯程、影響範囲等の調整 → → 委託会社と打合せを⾏い具体的な作業を確認• 作業管理・⽇報の確認→→作業の⽴ち合いや作業終了時に報告を受ける【報告・評価・分析】• 報告書の確認→ → → → 報告書を提出してもらい点検の報告を受ける• 課題・不具合の確認と対策→ → → → 課題や不具合の確認と修繕等の対策について検討
費⽤を算出して計画• 委託業務の評価→ → → → 要求仕様、緊急対応、付加価値提案等により評価

関連法令

設備台帳

etc

【 定期点検計画 サンプル(1)】【 定期点検計画 サンプル(2)】【 関連法令の把握 】
法令で定められた点検内容と頻度の実施が必要な設備があります。
法律

点検内容

点検頻度

点検者

法律

罰則

点検内容

絶縁監視装置が電気事業法

キュービクル点検

ある場合、2ヶ⽉に1回ない場合、1ヶ⽉に1回

電気主任技術者300万円以下の罰⾦

法定点検:1年に1回
定期点検:1年に1回

電気事業法

精密点検:5年に1回
定期点検:

建築基準法

発電機設備点検

⽬視点検:6ヵ⽉に1回

消防法

建築基準法

無負荷運転:1年に1回
防⽕設備点検定期点検:1年に1回

建築設備定期検査

定期点検:1年に1回

特定建築物定期調査

定期点検:3年に1回

外壁全⾯打診調査

定期点検:3年に1回昇降機等定期調査
消防点検
消防法

6ヵ⽉・1年・2年に1回

防⽕対象物点検
連結送⽔管耐圧試験

定期点検:6ヶ⽉に1回
定期点検:1年に1回
機器点検:6ヵ⽉に1回
総合点検:1年に1回
定期点検
1年に1回
定期点検
3年に1回

フロン排出抑制法 空調設備点検

電気主任技術者

改善命令・使⽤制限

建築⼠・建築設備検 100万円以下の
査員
罰⾦

⽔道法
⽔道法

建築⼠・防⽕設備検 100万円以下の査員
罰⾦
建築⼠・建築設備検 100万円以下の査員
罰⾦
建築⼠・特定建築物 100万円以下の調査員
罰⾦
建築⼠・特定建築物 100万円以下の調査員
罰⾦

ビル衛⽣管理法ビル衛⽣管理法

建築⼠・昇降機等検 100万円以下の査員
罰⾦

防⽕対象物点検資格者30万円以下の罰⾦・拘留

消防設備⼠・消防設 30万円以下の備点検資格者
罰⾦・拘留

点検者

簡易点検:3ヶ⽉に1回

⼀定の知識保有者

罰則(冷媒フロン類取扱技
定期点検:圧縮機の出⼒ 術者・冷凍空調技が50kw
⼠・冷凍空気調和機 50万以下の罰
⾦器施⼯技能⼠等)以上の場合1年に1回、未満の場合3年に1回

消防設備⼠・消防設 30万円以下の備点検資格者
罰⾦・拘留

消防設備⼠・消防設 30万円以下の備点検資格者
罰⾦・拘留

点検頻度

条例

簡易専⽤⽔道検査

定期点検:1年に1回
定期清掃:1年に1回

地⽅公共団体の機100万円以下の関・厚⽣労働⼤⾂の罰⾦登録を受けた者

法定点検:1年に1回

簡易専⽤⽔道検査機関

100万円以下の
罰⾦

排⽔槽清掃

定期清掃:6ヵ⽉に1回

規定なし

30万円以下の罰⾦

室内空気環境測定

定期測定:2ヶ⽉に1回

規定なし

飲料⽔⽔質検査

定期検査(⽔道基準省
令)
細かく分類

30万円以下の罰⾦

規定なし

30万円以下の罰⾦

害⾍防除

定期清掃:6ヵ⽉に1回

規定なし

30万円以下の罰⾦

ポンプ点検

定期点検:1年に1回

規定なし

30万円以下の罰⾦

貯⽔槽清掃

建築/設備業務⑤ 中長期保全計画

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

【 中⻑期保全計画の⽬的】
建物の中⻑期保全計画を作成するメリット
1）建物の劣化診断で劣化状況がわかる
2）建物の修繕履歴でこれまでにどのように維持管理されてきたかがわかる
3）建物の維持に必要となる時期と費⽤がわかる
4）建物の改修⽅針を⽴てることにより⽴案するための判断材料となる
中⻑期保全計画の作成⼿順について①書類確認（図⾯、修繕履歴）②現地調査（⽬ 視）③施設管理者へのヒアリング④更新項⽬の作成⑤更新時期の設定⑥更新⾦額の算出⑦中⻑期保全計画書の作成、まとめ中⻑期保全計画の活⽤⽅法
中⻑期保全計画を計画的に設備投資を実施する
有効に活⽤することで、設備投資と適切な施設運⽤が実現できる。

【 中⻑期保全計画表の作成に向けて】
保全台帳、点検記録、修繕履歴などから、保全の実施内容・実施時期を検討➡ 中⻑期保全計画表に記⼊
保全台帳（建物台帳）
中⻑期保全計画表
保全台帳（設備台帳）

点検記録

設備耐久年数資料
修繕履歴【 中⻑期保全計画表の作成について】
建築物の部位、設備毎に隔年で必要となる修繕費・更新費を記⼊する
グラフにすると、各年度のおおよその必要予算が⾒えてくる➡ 予算の平準化や効率的な改修計画に繋がる

引⽤︓国⼟交通省資料

清掃業務
警備業務
建築/設備業務委託業者の選定/評価

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

【委託先パートナー会社の 選定/評価 】
専⾨性の⾼い外部パートナー会社に委託する場合に以下の点に注意が必要【パートナー選定時】【パートナー評価時】○ ⽬的を明確にする
・何を⼤事にしているか、注⼒ポイント
・法的な点検実施の有無○ 判断基準を明確にしておく・要求事項は全て遵守されたか︖
・真摯に対応したか︖
・コストは明瞭になっていたか︖
・要員は⼗分なスキルを保有しているか︖
・有益な提案ができていたか︖○ 予算を明確にする・複数社に⾒積をとり⽐較する

👉 既存業者がいる場合
・依頼業務に対する滞りない実⾏・利⽤者からのクレームの有無
・メンテナンス結果報告とフィードバックが適切性
👉 新規業者採⽤の場合・得意分野、親会社の業務内容
・同規模建物の過去の実績
・必要な有資格者の在籍状況

【委託先パートナー会社の “業務評価表” の例 】
【評価】
達成基準に基づく
評価点を記⼊【項⽬作成】
要求仕様に規定した項⽬を網羅して記載

Sample【項⽬作成】
達成基準は判断しやすく、かつ明確に記載する【凡例】【事前に設定】委託内容に応じた重要な評価項⽬を設定
評価ブレしないような定量的基準を設定【評価時に判定】
定量的な実績を基に評価
フリー欄は、根拠を抽象的表現を避けて記載

委託した業務が要求仕様通りに遂⾏されたかを、基準に基づいて評価することで、建物が⾼品質な管理状態に維持されることを担保する。
※同じ表を⽤いて⾃⼰評価を⾏わせ、
発注側評価と照らし合わせることでギャップが鮮明になり、それが業務カイ
ゼン項⽬となる︕︕【評価】
評価点及び総合評
価を⾃動計算【評価】
評価できる内容、改善すべき
内容を、客観的かつ箇条書き
でわかりやすく記載する

警備業務

実際の業務に役⽴てる為に…
【業務管理の考え⽅】【取組時の視点】

業務管理の考え⽅【 業務管理の考え⽅】
警備業務は、必要な要件の把握に加え、平常時及び災害時の対応や、各設備の突発的な故障時の初動(窓⼝)対応に応じる場合があり、他業務との連関を把握する必要がある。

✓要件の把握・対象の建物/イベントにおけるリスク評価
・伴う予算（偶発的に起こり得るものも想定）✓連関業務の把握
・必要な業務の全体像
・各々の関係性

【要件の把握】
建物⽤途・イベントにおけるリスクを評価する必要がある。
建物イベント

ﾘｽｸ評価の例：事務所ビルの室⽤途ごとの場合
室名

想定リスク（部外者起因）

影響度

発⽣頻度

被害の⼤きさ定期的社⻑/役員室

⾃社経営層の安全阻害

⼤

会社の経営

⼩

1回/年発⽣VIP会議室

⾃社経営層及び重要顧客の安全阻害

⼤

会社の経営

⼩

1回/年発⽣サーバールーム

機器類の破損、情報の盗難

⼤

会社の経営

⼩

1回/年発⽣事務室

⾃社社員の安全阻害、情報の盗難

中

部署の運営

⼩

1回/年発⽣会議/応接室

⾃社社員及び顧客の安全阻害

⼩

個⼈の業務

⼩

1回/年発⽣警備室

機器類の破損、情報の盗難

中

部署の運営

⼩

1回/年発⽣機械/電気室機器類の破損

中

会社の経営

⼩

1回/年発⽣【要件の把握】リスクに応じて警備⽅法/レベルを設定、⼤きくは3つに分かれる。
①⾮定常の警備業務 ②ルーチンの警備業務 ③警備機器類保守
費⽤
警備業務（⾮定常）警備業務（ルーチン）
警備機器類保守費⽤
1Q

2Q

3Q

4Q

主な警備の種類
常駐警備
記帳をお願いします

㎁㕮㌛㏶

巡回警備

機械警備

雑踏警備

【連関業務把握＿必要な業務の全体像】
建築設備及び清掃の対応の把握をし、連携することが必要である。

設備業務関連施設管理、設備保守点検（建築、防⽕、防災、電気、清掃業務関連⽇常清掃、定期清掃、臨時清掃

空調、衛⽣、⾃動ドア、シャッター、ELV、ESC等）

その他業務関連
ｲﾝﾌｫﾒｰｼｮﾝ業務関連、物流管理業務関連、廃棄物処理業務関連
駐⾞場管理業務関連、植栽管理業務関連など

【連関業務把握＿関係性】
平常時や緊急時にどのように連関するのか把握する・様々な状況を想定した上で、どのようなオペレーションをするのか事前に設定
平常時

緊急時

エアコンから微かな異⾳あり

エアコンから⽔漏れ、⽕災報知器が発報

Step1 状況確認 警備（巡回時）

Step1 状況確認 警備（現場への駆付け）

Step2 状況把握/点検 設備

Step2 状況把握/指⽰ ﾌｧｼﾘﾃｨﾏﾈｼﾞｬ
Step3 館内周知/区画/誘導 警備
拭取り清掃 清掃

〜業務委託仕様書の例（抜粋）〜①設備管理、清掃、保安警備の業務受託会社においては業務従事者全員で構築していく必要があり、⼀体となり誠実に業務を遂⾏する。
②業務実施は、設備管理、清掃、保安警備等の業務受託会社の業
務区分を超えて相互に協⼒し、他の担当する業務であっても不具合等があれば、報告、連絡、応急措置等を積極的に⾏う。
③業務従事者は業務に関し経験豊富な⼈材であり、建物利⽤者、管理者等、他の業務従事者と良好な関係を構築できる者であること。

機器類修理 設備

警備

清掃

ﾌｧｼﾘﾃｨﾏﾈｼﾞｬ設備

取組時の視点

【取組時の視点_サマリ】
警備業務関連有⼈警備 要約：防災センターや出⼊⼝等に常駐し、防犯カメラ監視・防災管理・出⼊管理等を⾏う
留意：配置⼈数・配置場所・警備計画の承認と改定（出⼊管理⽅法・防災体制など）、
連絡体制・報告⽅法（⽇報・⽉報など）
機械警備 要約：施設内に設置されたセンサー等で施設外の基地局で監視し、現地に急⾏する警備
留意：センサーの設置場所の確認、有⼈警備との住み分け（昼間有⼈・夜間機械など）
遠隔警備 要約：店舗が独⾃で契約するケース多い、施設警備会社と異なることあり。
留意：店舗までの⼊館動線のルールの策定、施設警備と店舗警備が異なるための対応ルールの整理
巡回警備 要約：館内を定期的に巡回（お客様の⽬に触れるので、おもてなしの⽬線が必要）
留意：「有⼈警備」の業務範囲、巡回経路・時間などの把握、定期的な変更
交通誘導 要約：施設の出⼊⼝、施設内の通路及び駐⾞場などで実施する⾞両誘導留意：周囲の交通事情を踏まえた警備体制の構築、スムーズな導線確保
雑踏警備 要約：施設内で開催される催事に関し、施設内外で実施する安全管理や導線管理
留意：主催者が契約する警備計画の把握、有⼈警備との連携、他の利⽤者への配慮
警送業務 要約：貴重品及び売上などの⾦銭を指定する場所に搬出し、輸送する警備
留意：主催者が契約する警備計画に把握、他の警備業務との連携
拾得対応 要約：館内で拾得したものを管理し、定期的に警察に届ける
留意：保管期間・保管⽅法、即時警察に届出する基準などの策定
臨時警備 要約：上記のイベント時や夜間⼯事等に対応
留意：主に契約元となるのは、テナントや⼯事請負会社。警備計画の提出させ確認【取組時の視点_例︓巡回警備】
警備員ではなく、ファシリティマネジャーが介⼊するプレゼンスは何か？

巡回警備
警備員は⾮常駐で、時間帯を決めて警備員が施設を巡回し異常の有無を点検・確認し、⽕災・盗難等の警戒・防⽌を⾏う警備業務

ポイント①おもてなし利⽤者の⽬に触れ、応答する等の場合がある
円滑な応答が出来るように。
②時間帯/ルートの変更
巡回警備の弱点である、警戒できない時間帯を把握されないよう定期的な変更。

【取組時の視点_関連法令の把握 】『警備業法』
警備会社
都道府県公安委員会による認定
専⾨の委員会が認定し、はじめて警備業を営むことができます。
検定合格警備員の配置義務
警備業務は専⾨的な知識やスキルを必要とします。
また、事故が起こった場合は⼈命や財産に危険が及ぶ恐れのある特定の警備については特別な検定に合格した警備員が⾏う必要があります。
警備員教育
警備会社は、所属している警備員へ業務を適正に実施させるように教育や指導(監督)を⾏うことが義務付けられています。
警備員
警備員指導教育責任者
警備員指導教育責任者資格者証を持ち、警備業務に関する専⾨的知識及び技能を有し、警備員に対する指導・教育を⾏う役割を担う者
機械警備業務管理者「機械警備業務管理者資格者証」の交付を受け、専⾨的知識と業務管理能⼒を有する者
警備員検定合格者
警備員検定にて警備の業務に関する⼀定以上の知識や技能を持つとして認定された者

【取組時の視点_関連法令の把握 】『関係法令』
施設の⽤途/規模/⽴地などにより■防災センターの設置 ※消防法による、防災要員
規模によっては⾃衛消防中核要員の選任が必要か︖
必要な場合は防災センターの防災要員を配置、⾃衛・・・も選任要員を含める必要あり■交通誘導員の配置 ※道路交通法による、2号警備（駐⾞場内での誘導は1号警備）
警察から配置の指導が⼊る場合がある■ビル管理システム(⼊室管理、防災管理、設備管理など）の設置必要な場合は、具体的に何をどこまでするのか︖明確化…警備員で末端までの対応不可■検定合格警備員の配置基準 ※警備業務検定合格者
種別に応じて、配置すべき検定合格した警備員を1名以上配置（配置基準 警視庁参照）

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜

１．はじめに／運営維持業務
２．おさらい／取組みのポイント
３．業務で使える資料編
・清掃業務
・建築／設備業務・警備業務
４．おわりに／部会紹介

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■部会の活動方針『納得感のもてる最良の運営維持を目指す』
・ ユーザー視点のファシリティ運営維持業務とその評価のあり方を研究『人と社会との関わりを良好に保つ』
・ 施設そのものの性能と室内環境（執務空間・生活空間）
・ 施設を利用する人たちの満足度（利用者満足度）
・ 地域や地球環境への対応（配慮）

SDGsを原動力としてこれらにスコープをあて、調査研究活動を行っている。
対象 ・ 中小規模で専門技術者が非常駐のオフィスビル
・ ファシリティマネジャーの考動規範
・ いろいろな取組み方
Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■部会の活動方針

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■ 運営維持の考動ポイント ／ 合言葉『現場は宝の山』• 現場を見て、話を聞いて、現実を知る！
• 課題を抽出し、解決策を導き考動する！
• 得た知見を基に、知恵を絞り考動する！
『学ぶ心の大切さ』を念頭にして、日頃の業務に対応することが大切である！
「現場を見て」、「話を聞いて」、「そこから得られた知見を基に」、「知恵を絞り」、「考動すること」が、
ファシリティマネジャーに求められている。
Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■ 部会のキーワード『考動（考えて活動）』するキーワード
SDGsを原動力として「品質とコストのバランス」「良質なサービスと高い品質」「ロングスパンを目指したマネジメント」「利用者満足度のベンチマーク」「情報発信／社内（施設）をつなぐ／心ひとつに」「現場は宝の山」／「Win&Win」『きっかけづくり』するキーワード「知識の充実」「心構えの醸成」「継続実施」「目標設定」「広報（情報発信／社内（施設）をつなぐ／心ひとつに）」

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜■調査研究委員会

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜

施設を利用する人々が納得感の持てるファシリティとは何か
これからのファシリティ運営維持のあり方を一緒に探りましょう。

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会

運営維持の視点で『ファシリティマネジャーを育てる』〜きっかけづくり／資料編〜

ご清聴ありがとうございました。

Facility Management Forum 2023
運営維持手法研究部会

2020 JFMA FORUM／運営維持研究部会