2023 年７月 19 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執

行

役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先

企

粉生

画

部

長

潤

（ＴＥＬ 03-5411-2731）

国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本
日、国内ホテル６物件（以下「本ホテル６物件」といいます。
）に係る不動産信託受益権の取得（以下「本取得」といいます。）及びこれに付随する賃貸借契約の締結を決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 取得の概要
物件
番号

物件名称

取得予定
価格
（百万円）
（注１）

鑑定
評価額
（百万円）
（注２）

取得先
（注３）

D84

フサキビーチリゾート
ホテル＆ヴィラズ

40,29340,700シェフィールドアセット
特定目的会社D85

蓼科グランドホテル滝の湯

8,365

8,450

Heijo 特定目的会社

D86

ホテルマイステイズ岡山

2,613

2,640

日暮里特定目的会社

D87

ホテルマイステイズ青森駅前

2,445

2,470

知床特定目的会社

D88

ホテルマイステイズ蘇我

2,039

2,060

日暮里特定目的会社

D89

天然温泉田沢湖レイクリゾート

1,475

1,490

Heijo 特定目的会社

合計

57,23057,810

-

取得
予定日
（注４）

2023 年８月１日-（注１） 「取得予定価格」は、各物件の信託受益権売買契約書（以下「売買契約」といいます。）に記載された売買価格を記載しており、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
（注２） 「鑑定評価額」は、2023 年６月１日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額を記載しています。詳細については、後記「４．本ホテル６物件の内容等 （１）本ホテル６物件の内容」をご参照ください。
（注３） 取得先の概要については、後記「５．取得先の概要」をご参照ください。
ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

1

（注４） ①本ホテル６物件の全ての売買契約において、本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」で公表した募集による新投資口の発行（以下「本募集」といいます。）における発行価格が 2023 年７月 25 日までに決定されない場合には、2023 年
８月２日から 2023 年８月 15 日までの間の本投資法人が指定するいずれかの営業日に売買実行日を変更することができる旨が規定されており、かかる場合には当該規定に従って取得予定日が変更されます。また、②本ホテル６物件の全ての売買契約において、売買実行日（上記①により変更された場合には変更後の売買実行日）において売買契約に定める調達不足額が発生した場合には、当該調達不足額につき売買実行日後の別途合意する日に支払うことができる旨及び当該金額には利息を付さない旨が規定されており、かかる場合、本投資法人は当該規定に基づき売買実行日後に調達不足額を支払う予定です。
（注５） 新投資口発行については、本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。以下同じです。
（注６） 本取得において、媒介はありません。
（注７） 金額は単位未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。

２. 取得及び貸借の理由
本投資法人は、新投資口発行により調達する資金及び新規借入れ（注１）により、スポンサーである
Fortress Investment Group LLC（以下「ＦＩＧ」といいます。
）の関係法人より、ポートフォリオ全体の収益の成長性及び安定性に貢献することが期待される本ホテル６物件を平均鑑定ＮＯＩ利回り 5.9％
（注２）
、平均想定ＮＯＩ利回り 6.0％（注３）で取得することとしました。
本投資法人は、本ホテル６物件の取得にあたり直近 10 年間において８度目となる公募増資を実施します。本投資法人は、強力なスポンサー・サポートを活用して外部成長戦略を推進しており、本取得後の本投資法人の資産規模（注４）は 5,486 億円に達する見込みです。また、ホテル・旅館特化型の投資法人を含む全 J-REIT のホテルポートフォリオの中で最大の資産規模（注５）は 5,078 億円（92 物件、ホテル客室数 16,624 室）へと、更に成長する予定です。
本ホテル６物件は、沖縄県（石垣島）、長野県、岡山県、青森県、千葉県及び秋田県に所在し、交通の要衝又は主要な観光エリアに近接し、設備面にも優れていると本投資法人は考えており、いずれも優良ホテル（注６）であると判断しています。
また、2023 年１月から５月にかけて、日本人延べ宿泊者数は 2019 年と同水準まで回復しており（注７）、2023 年の日本人延べ宿泊者数は 2022 年対比で 8.6％増加することが予想されています（注８）。
2019 年１月から同年５月の訪日外国人旅行者数の中で最大の 26.6％を占めた中国人観光客が 2023 年１月から５月において 2019 年同期間比 10.6％の水準にある現状においても、2023 年１月から同年５月の訪日外国人旅行者数は 2019 年同期間比 62.8％の水準まで回復しており（注９）、インバウンド需要は回復傾向にあると考えています。なお、2023 年１月から３月まで（第１四半期）の中国人の中国国内旅行者数は、2019 年同期間比約 70％となっており（注 10）、2019 年の水準に向け回復傾向にあるものといえます。特に、2023 年５月の労働節連休の中国人の中国国内旅行者数は 2019 年の水準を上回っており（注10）、中国政府により訪日ビザの発行制限や訪日団体旅行ツアー規制が解除されれば、訪日中国人観光客
数は飛躍的に増加することが見込まれます。また、日本は次の海外旅行先として、アジア居住者及び欧米豪居住者から一番の人気との調査結果も見られます（注 11）。このようなインバウンド需要の回復が日本のホテル市場の回復を後押しすることが期待され、本投資法人のポートフォリオの RevPAR の更なる成長をサポートするものと考えています。
加えて、2022 年の日本におけるホテル数は、2021 年比で 2.4％減少し、特にリゾートホテルは、8.1％
減少しています（注 12）。2023 年から 2025 年の新規供給（予定）客室合計数は 31,927 室となる見込み
ですが、これは 2022 年の新規供給客室（35,631 室）を下回ることになります（注 13）。新規供給のペースが鈍化傾向にある国内ホテル市場において国内の優良ホテルを新規取得することは、本投資法人の投ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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資主価値向上の実現に繋がると考えています。
本ホテル６物件の取得後、資産規模（取得（予定）価格）においてポートフォリオ最大の旗艦物件となる「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」は、日本有数のビーチリゾート地であり、旺盛な国内レジャー需要の恩恵を享受する石垣島に所在しています。石垣島は数々の美しいビーチや魅力的なシュ
ノーケリングスポットを有するとともに、八重山諸島への玄関口としても知られています。石垣島への空路での旅行者数はコロナ禍が落ち着き始めた 2022 年秋以降回復し、2023 年１月から５月の石垣島への空路での旅行者数は、コロナ禍前である 2019 年同期間比ほぼ同水準まで回復しており（注 14）、2023
年６月における石垣島へのフライト数は週 217 便と 2019 年同月（週 196 便）対比で約 10％増便となっています（注 15）。また、当該ホテルの特徴として、ホテルの目の前には直接アクセス可能な全長約１㎞のビーチ（注 16）が広がっており、三連のインフィニティプール及び島内最大の屋内プール（長さ 25.3ｍ×幅 12.0ｍ）と新設のスパを備えるウェルネスセンターを有すること、空港からは無料シャトルバス
を利用することが可能であり、新石垣空港から車で約 25 分に位置していること、日本の主要都市から石垣島へは直行便が就航しており羽田空港から新石垣空港まで直行便で３時間未満であり、東南アジアからも至近であるなどアクセス優位性を有する立地であることが挙げられます。加えて、直接アクセスが可能なビーチ、スパ、マリンスポーツ、キッズウォーターパーク、大浴場及びサウナ等の魅力的な施設
やキッズアクテビティ・プログラム等のアクテビティ・プログラムが充実しており、2022 年度「JTB 宿
泊券総合販売部門（大規模ホテル部門）」にてゴールドアワードを受賞しています。
「蓼科グランドホテル滝の湯」は東京及び名古屋からのアクセスに優れ（東京及び名古屋のいずれか
らも車又は電車で約３時間）、豊かな自然と温泉を満喫できるリゾートホテルであり、「天然温泉田沢湖
レイクリゾート」は、風光明媚な秋田駒ヶ岳と田沢湖の近傍に所在し、ドライブ・各種レジャーの拠点
や北日本の観光の出発地としても優れた立地のホテルであり、いずれも本投資法人の収益性の向上に資する物件であると考えています。
加えて、本投資法人は、宿泊特化型ホテル（注 17）３物件（「ホテルマイステイズ岡山」、「ホテルマイステイズ青森駅前」及び「ホテルマイステイズ蘇我」）を取得する予定です。これらのホテルは、株式会
社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」といいます。）の強力なマーケティング力及び今後更なる回復が見込まれるインバウンド需要により成長の継続が期待されます。
本ホテル６物件の特徴につきましては、後記「４．本ホテル６物件の内容等（１）本ホテル６物件の内容」をご参照ください。
本投資法人は、取得済資産（注 18）である国内旗艦ホテルの「シェラトン・グランデ・トーキョーベ
イ・ホテル」（フルサービス型）に係る優先出資証券、海外旗艦ホテルの「ウェスティン・グランドケイ
マン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」（リゾートタイプ）等を擁し、分散したポートフォリオを有していますが、本取得を通じて、ポートフォリオの規模が拡大するとともに、エリア及びホテルタイ
プの分散が進展し、ポートフォリオの収益性と安定性が更に向上するものと考えています。
本投資法人は、立地や設備面において競争力が高いと考えられる物件を対象に、今後も厳選して投資を行う方針であり、かかる方針に基づきポートフォリオ全体の収益の成長性と安定性の向上を目指します。
（注１） 新規借入れについては、本日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。以下同じです。
（注２） 「平均鑑定ＮＯＩ利回り」は、以下の算定方法により算出しています。
ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（本ホテル６物件の鑑定ＮＯＩ）÷（本ホテル６物件の取得予定価格合計）
本ホテル６物件の鑑定ＮＯＩは、各物件の 2023 年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法で算出された運営純収益（ＮＯＩ）の合計値です。以下同じです。
（注３） 「平均想定ＮＯＩ利回り」は、以下の算定方法により算出しています。
（本ホテル６物件の想定ＮＯＩ）÷（本ホテル６物件の取得予定価格合計）
本ホテル６物件の想定ＮＯＩは、2023 年１月～2023 年５月の調整後実績値（本投資法人が 2023 年の期初より保有していたと仮定した場合の信託報酬や保険料を考慮しています。）に本資産運用会社が試算した 2023 年６月～2023 年 12月の予想値を加算した 2023 年の運営純収益（ＮＯＩ）の見込値です。なお、予想値については本日付「2023 年６月期
（第 40 期）及び 2023 年 12 月期（第 41 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2024 年６月期（第 42 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」別紙１「営業収益」記載の前提条件を下に算出したものであり、実際は大きく変動する可能性があります。また、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に前述の調整を加えて算出しています。以下同じです。
（注４） 取得（予定）価格に基づき記載しています。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする優先出資証券（以下「優先出資証券」といいます。
）については、本投資法人の出資金額を取得価格としています。また、本投資法人は、2018 年９月に、匿名組合出資により J-REIT 初となる海外ホテル２物件、「ウェスティン・
グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」（以下「本海外ホテル」ということがあります。）への投資を行っており、本海外ホテルについては、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当により本海外ホテルの土地及び建物に係る Leasehold Interest（長期不動産賃借権に相当する権利です。
）及びＦＦ＆Ｅ（Furniture、Fixture＆Equipment の略であり、家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器
等、ホテル運営に必要な資産をいいます。）などの動産（以下「Leasehold 等」と総称します。
）を英領ケイマン諸島の特別目的会社である Seven Mile Resort Holdings Ltd.（以下「資産保有ＳＰＣ」といいます。
）より承継した 2019 年
５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では 2019 年５月 10 日）時点の各本海外ホテルの Leasehold 等の資産
保有ＳＰＣにおける想定帳簿価額を、資産保有ＳＰＣへの出資に際し実行した為替予約取引（2018 年７月 26 日付で為替予約契約締結、2018 年９月 26 日付で実行）により固定された為替レートである１米ドル＝110.45 円で邦貨換算した金額を取得価格として算出しています。また、単位未満は切り捨てて記載しています。別段の記載がない限り、
以下同じです。なお、上記の想定帳簿価額は本書の日付現在における見込額であり、今後変動する可能性があります。
（注５） 「全 J-REIT のホテルポートフォリオの中で最大の資産規模」との記載は、本投資法人が本取得後に保有するホテル 92
物件の取得（予定）価格合計、並びに本投資法人以外の上場投資法人が 2023 年６月 30 日現在において保有するホテル（旅館その他の宿泊施設を含みます。以下、本（注４）において同様です。）及び同日現在で取得を公表しているホテルの取得（予定）価格合計の比較に基づくものです。
（注６） 「優良ホテル」との記載は、立地や外観、内装、仕様、付帯施設及び付帯設備等の設備面において競争力が高いと本投資法人が判断していることに基づいています。以下同じです。
（注７） 出所：国土交通省（注８） 出所：株式会社 JTB「2023 年（１月～12 月）の旅行動向見通し」。なお、2023 年（１月～12 月）の旅行動向見通しは、株式会社 JTB による 2023 年１月時点の予想であり、達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。
（注９） 出所：独立行政法人国際観光振興機構（日本政府観光局）（注 10） 出所：中華人民共和国文化観光部、中国旅游研究院（注 11） 出所：株式会社日本政策投資銀行・公益財団法人日本交通公社「ＤＢＪ・ＪＴＢＦアジア・欧米豪訪日外国人旅行者の意向調査（第３回新型コロナ影響度特別調査、2022 年度版）」（注 12） 出所：国土交通省（注 13） 出所：HOTERES（注 14） 出所：石垣市「入域観光推計」（注 15） 出所：新石垣空港ウェブサイト及びＭＨＭ（主要な出発地のみ記載）（注 16） 「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」の目の前の全長約１km のビーチには、ホテルの宿泊客以外も訪れることが可能であり、同ホテルの専用ビーチではありません。
（注 17） ホテルタイプについては以下の分類に従っています。以下同じです。
「フルサービス型ホテル」とは、原則として朝・昼・晩の三食を提供する（予約による提供を含みます。）レストランと宴会等に使用できる会議室の両方を保有するホテルをいいます。
「宿泊特化型ホテル」とは、フルサービス型ホテルに該当しないホテルをいいます。
「リゾートタイプホテル」とは、主として観光や保養などを目的とした宿泊客が多い立地にあるホテルをいい、「フル
ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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サービス型ホテル」と「宿泊特化型ホテル」の両方が含まれます。
（注 18） 「取得済資産」とは、本日現在において本投資法人が保有する不動産及び信託受益権（に係る信託不動産）並びに優先出資証券をいいます。以下同じです。

2023 年６月末取得済資産、本ホテル６物件、本取得後のポートフォリオの概要（優先出資証券及び本海外ホテルを含みます。
）は、以下のとおりです。
2023 年６月末
取得済資産

本ホテル６物件（注１）
物件数（うちホテル数）（件）
取得（予定）価格の合計
（百万円）
（注２）

本取得後
（注１）

128（86）６（６）134（92）

491,416

57,230548,646（注１） 「2023 年６月末取得済資産」及び「本取得後」に係る各項目においては、優先出資証券及び本海外ホテルを含めた数値をそれぞれ記載しています。なお、物件数については優先出資証券を１物件として計算し、裏付不動産の用途区分に基づき、「ホテル」に含めて算出しています。
（注２） 「取得（予定）価格の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。

2023 年６月末取得済資産、本ホテル６物件、本取得後のポートフォリオの概要（本海外ホテルを含み、優先出資証券を除きます。）は、以下のとおりです。
2023 年６月末
取得済資産
（注１）

本ホテル６物件

本取得後（注１）

物件数（うちホテル数）（件）

127（85）６（６）133（91）

取得（予定）価格の合計
（百万円）
（注２）

473,570

57,230530,800

鑑定評価額の合計
（百万円）
（注２）
（注３）

537,608

57,810595,418

ＮＯＩ利回り（注４）

6.2％

5.9％

6.2％

償却後ＮＯＩ利回り（注４）

4.7％

4.0％

4.6％

（注１） 各項目においては、優先出資証券を除外した数値を記載しています。
（注２） 「取得（予定）価格の合計」及び「鑑定評価額の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。
（注３） 「鑑定評価額の合計」は、2023 年６月末取得済資産については 2022 年 12 月 31 日を価格時点とする鑑定評価書における鑑定評価額に、本ホテル６物件については 2023 年６月１日を価格時点とする鑑定評価書における鑑定評価額に基づいています。なお、本海外ホテルに係る鑑定評価額は、第 40 期の決算日（2023 年６月 30 日）の為替レートである１米ドル＝144.99 円で邦貨換算して算出しています。
（注４） 「ＮＯＩ利回り」及び「償却後ＮＯＩ利回り」については、前記（注３）記載の鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益（ＮＯＩ）の合計及びその数値から本資産運用会社の試算に基づく減価償却の合計を控除したものを、それぞれ取得（予定）価格の合計で除して算出し、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。なお、本海外ホテルの鑑定ＮＯＩについては、その他の 2023 年６月末取得済資産及び本ホテル６物件における鑑定ＮＯＩと同様の算出方法
による数値とするため、ＦＦ＆Ｅリザーブの額を加えた額としています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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本取得前後の用途別ポートフォリオの推移（取得（予定）価格ベース）（注１）

本取得後2023 年６月末時点（注１） 比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

本取得前後のエリア別ポートフォリオの推移（取得（予定）価格ベース）（注１）

2023 年６月末日時点

本取得後（注１） 各エリアは以下のように定義しています。
首都圏（除く東京 23 区）：東京都（除く東京 23 区）、神奈川県、千葉県及び埼玉県
関西：大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、和歌山県及び奈良県
中部：愛知県、岐阜県、三重県、静岡県、長野県、山梨県、新潟県、富山県、石川県及び福井県
九州：福岡県、熊本県、鹿児島県、長崎県、大分県、宮崎県、佐賀県及び沖縄県

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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本ホテル６物件の所在エリア

３. 賃貸借契約の締結
本ホテル６物件につき、それぞれテナントとの間で変動賃料及び固定賃料を組み合わせた賃貸借契約を締結する予定であり、変動賃料はＧＯＰ（注１）に基づくものとします。本取得後の本投資法人が保有する国内ホテル 90 物件（注２）のうち 79 物件において上記の変動賃料スキームが採用されており（注３）、その全てについて、経験豊富なホテルオペレーターであるＭＨＭ及びＭＨＭの子会社が、徹底したレベニューマネジメント（収益管理）を実施することによる、宿泊需要の効果的な取込み等を通じ、収益の最大化を追求しており、本投資法人は、変動賃料スキームを通じたホテル収益向上によるアップサ
イドを直接的に享受することが可能となっています。また、ＧＯＰが低下した場合も、本投資法人は固定賃料により収入の減少を限定的にとどめることができます。
なお、本ホテル６物件のテナントに関しては、2023 年３月 28 日付提出の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載のテナント選定方針に適合していると判断しています。
（注１） 売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額をいいます。
（注２） 優先出資証券の裏付不動産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
（注３） 本投資法人が保有する国内ホテルのうち、変動賃料を導入しているホテルは他に３物件ありますが、これら３物件の変動賃料スキームは上記変動賃料スキームとは異なります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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＜テナント及びオペレーターの概要＞
本ホテル６物件のテナント及びオペレーターの概要は以下のとおりです。
「ホテルマイステイズ岡山」、「ホテルマイステイズ青森駅前」及び「ホテルマイステイズ蘇我」の３物件のテナント兼オペレーター並びに「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」、「蓼科グランドホテル滝の湯」
及び「天然温泉田沢湖レイクリゾート」の３物件のオペレーター① 名
称 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
②

所

在

③

代表者の役職・氏名

代表取締役社長④

事

容

ホテル、旅館の管理運営

⑤

資

金

１億円（2023 年４月末日現在）

⑥

設

日

1999 年７月８日⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき資本関係はありませんが、ＭＨＭの親会社の株式は、本資産運用会社の発行済株式資本
関
係 の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンドが間接的に保有しています。

業

地
内

本
立

年

月

人

的

関

係

取

引

関

係

関 連 当 事 者 へ の
該

当

状

況

東京都港区六本木六丁目２番 31 号 六本木ヒルズノースタワー14 階
代田

量一

本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会
社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、常務取締役である岩崎拓及び非常勤取締役であるクリストファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人は、本日現在において、ＭＨＭとの間で、ホテル合計 73 物件（注１）に係る賃貸借契約を締結しています。
ＭＨＭは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭの関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用
会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭは、本資産運用会
社の投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。
）に規定する利害関係人等に該当しません。

（注１）ＭＨＭの子会社との契約及びＭＨＭとテナントとの間の運営委託契約を含みます。

「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」のテナント① 名
称 アイランド株式会社
②

所

在

③

代表者の役職・氏名

代表取締役社長

④

事

1.
2.

⑤

資

⑥

設

業

地
内

本
立

年

月

東京都港区赤坂二丁目 10 番５号 税理士法人赤坂国際会計事務所内
山本

俊祐

金

ホテル事業及びホテルの運営に関わる業務の受託及び委託
レストラン、喫茶店、飲食店、結婚式場及び公衆浴場の経営、運営業務
3. マリンスポーツ関連の経営
5010 万円（2023 年４月末日現在）日

2007 年６月１日

容

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

8

⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナントは本資産運用会社の発行済株式の資
本関係 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。

人

的

関

係

取

引

関

係

関 連 当 事 者 へ の
該

当

状

況

本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、常務取締役である岩崎拓及び非常勤取締役であるクリス
トファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメ
ント・グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき取引関係はありません。
当該テナントは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナントの関係者及び関係会社は、本投資法
人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナ
ントは、本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当しま
せん。

「蓼科グランドホテル滝の湯」のテナント① 名
称 蓼科滝の湯合同会社
②

所

在

③

代表者の役職・氏名

Heijo 一般社団法人

④

事

1.

⑤

資

⑥

設

⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナントは本資産運用会社の発行済株式の資
本関係100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の人
的関係 代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、常務取締役である岩崎拓及び非常勤取締役であるクリス
トファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメ
ント・グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき取取引関係
引関係はありません。

業

地
内

本
立

年

月

東京都港区西新橋一丁目１番１号 ＥＰコンサルティングサービス内
職務執行者

山本

俊祐

金

金銭債権、有価証券（みなし有価証券を含む）、各種法人の株式、出資持分、資産の流動化に関する法律に基づく特定出資その他の投資用資産の取得、保有、管理及び処分
2. 不動産の取得、保有、賃貸、管理及び処分
3. 不動産信託受益権の取得、保有、管理及び処分
4. ホテルの経営
10 万円（2023 年４月末日現在）日2018 年７月 18 日

容

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

9関 連 当 事 者 へ の
該

当

状

況

当該テナントは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナントの関係者及び関係会社は、本投資法
人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナ
ントは、本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当しま
せん。

「天然温泉田沢湖レイクリゾート」のテナント
①

名

②

所

③

代表者の役職・氏名

代表取締役

④

事

⑤

資

金

1. ホテルの経営
2. レストランの経営
3. 不動産の賃貸借および管理
5000 万円（2023 年４月末日現在）

⑥

設

日

1980 年４月１日⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナントは本資産運用会社の発行済株式の資
本関係100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の人
的関係 代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、常務取締役である岩崎拓及び非常勤取締役であるクリス
トファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメ
ント・グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人は、本日現在において、当該テナントとの間で、保有資産で取引関係ある「アートホテル盛岡」に係る賃貸借契約を締結しています。
当該テナントは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当
関 連 当 事 者 へ の しません。また、当該テナントの関係者及び関係会社は、本投資法
人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナ
該当状
況 ントは、本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当しま
せん。

在
業

内

本
立

年

月

称

株式会社ホテル東日本

地

岩手県盛岡市大通三丁目３番 18 号

容

山本

俊祐

４. 本ホテル６物件の内容等（１） 本ホテル６物件の内容
本ホテル６物件の個別の内容、収支状況等及び鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
＜本ホテル６物件の内容に関する説明＞
ａ.

「特定資産及び不動産の概要」欄の記載について
・「特定資産の種類」は、特定資産の種別を記載しています。
・「取得予定日」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された売買実行日を記載しています。
・「取得予定価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された本ホテル６物件の売買価格を記載しご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

10

ています。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未満を切り捨てています。
・「鑑定評価額」は、取得にあたり不動産鑑定士より取得した鑑定評価書に記載された価格を記載しています。
・「所在地」（住居表示を除きます。
）、土地の「地積」並びに建物の「延床面積」、「構造・階数」、「用途」及び「建築時期」
については、別段の記載がない限り、登記簿上に表示されているものを記載しています。なお、「延床面積」は床面積の合計を記載しており、特に注記のない限り附属建物に係る床面積は含みません。建物の「用途」については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。また、「建築時期」は、登記簿上表示されている当初
新築時期を記載しています。
・「交通条件」については、不動産鑑定評価書の記載に基づく最寄り駅までの徒歩分数（不動産鑑定評価書に所要時間の記載がないものは、不動産の表示に関する公正競争規約（平成 15 年公正取引委員会告示第 2 号、その後の改正を含みます。
）（以下「公正競争規約」といいます。
）及び公正競争規約施行規則に基づき、道路距離 80 メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値によっています。）を記載していますが、不詳のものは他の資料に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」については、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。
）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「建蔽率」については、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。
）第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合（指定建蔽率）を記載しています。
・土地の「容積率」については、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合（指定容積率）
を記載しています。
・「信託受託者」については、本投資法人による取得時に予定している信託受託者を記載しています。
・「信託期間」については、本投資法人による取得時に予定している信託期間を記載しています。

ｂ.

「賃貸借の概況」欄の記載について・2023 年５月 31 日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約又は本ホテル６物件の取得時において締結が予定されている賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
・「テナントの総数」は、本投資法人又は信託受託者と直接賃貸借契約等を締結している又は本投資法人の取得時において締結が予定されている賃借人を１テナントとして算出し、１テナントが同一物件において複数の貸室を賃借している
場合も、１テナントとして算出しています。
・「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産の本投資法人が所有することとなる部分における賃貸が可能な客室、住宅、事務所及び店舗等の合計面積を記載しています。
・「賃貸面積」は、原則として、「賃貸可能面積」のうち、実際にエンドテナントと賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積又は取得後に賃貸が予定されている面積（賃貸借契約書に記載されている数値）の合計を記載しています。但し、賃料保証型のマスターリース契約が締結されている場合は、マスターレッシーが賃借している面積を記載しています。
・「稼働率」は、「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に占める割合を表しており、小数点以下第２位を四捨五入しています。
・「客室数」は、テナントが転貸可能な客室数を記載しています。
「（Ｓ・Ｔ・Ｄ・Ｏ）」は、客室数の内訳をルームタイプ（シングル・ツイン・ダブル・その他）別に分類し記載しています。
・「敷金等」は、締結されている又は本投資法人の取得時に締結が予定されている賃貸借契約に基づく償却後の敷金額又は保証金額を記載しています。
・「賃貸事業収入（月額）」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit（ＧＯＰ））をいい、テナントのホテル営業に係る売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

11

委託手数料（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入をいいます。

ｃ.

「賃貸借契約の概要」欄の記載について・2023 年５月 31 日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約又は本ホテル６物件の取得時において締結が予定されている賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
・「契約形態」は、オペレーターから収受する賃料の種別（固定賃料型、固定賃料プラス変動賃料型）を記載しています。
なお、ホテル営業の状況にかかわらず一定金額の賃料を受け取る契約を「固定賃料型」、固定賃料のほかホテル営業の売上高営業粗利益（ＧＯＰ）に連動する変動賃料を受け取る契約を「固定賃料プラス変動賃料型」と定義しています。
・「賃貸借による賃料設定」は、月額については一万円未満を切り捨て、年額については百万円未満を切り捨てています。
・「管理業務委託手数料」とは、契約上テナントが提供する管理業務の対価として賃貸借契約における規定に従って賃借人が賃貸人から収受する手数料のことをいいます。なお、管理業務委託手数料については、開示につきテナントの同意が得られていないため開示していません。但し、ＭＨＭが運営するホテルについては、原則として(i)月間売上高の２％相当額、(ii)テナントの本社営業部門及びテナントが管理運営する自社ホームページを経由した送客実績に基づく月間
売上高の０％から６％相当額の送客手数料、並びに(iii)手数料控除前月間ＧＯＰから上記(i)及び(ii)の金額を控除した金額の４％から６％相当額のマネジメントフィー合計額を手数料として収受することとなっています。
・「敷金・保証金」は、賃貸借契約に基づく償却後の敷金・保証金等の額を記載しています。

ｄ.

「建物状況調査報告書の概要」欄の記載について
本投資法人は、本ホテル６物件に関して、建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況

調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価を、東京海上ディーアール株式会社に委託し報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
・「早期修繕費」とは、調査時点において劣化が著しく最低限必要となる機能を維持していない項目、又は法規上の違反
項目、指摘項目等で１年以内に修繕や更新をした方が良いと判断できるものの修繕費用を示したものです。
・「長期修繕費」は、資本的支出と修繕費に分けられます。資本的支出とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用のうち、対象建築仕上げ、建築設備の使用可能期間を延長させるため及び全面的更新のための費用をいい、修繕費とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用のうち、資本的支出以外の費用をいいます。
・「再調達価格」とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。

ｅ.

「地震リスク評価報告書の概要」欄の記載について
本投資法人は、本ホテル６物件に関して、地震リスク分析を東京海上ディーアール株式会社に委託し、報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
・「予想最大損失率（ＰＭＬ）」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想最大損失率（ＰＭＬ）には個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。予想最大損失率（ＰＭＬ）についての統一された厳密な定義はありませんが、本プレスリリースにおいては、想定した予定使用期間（50 年）中に、想定される最大規模の地
震（再現期間 475 年の大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予定復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。

ｆ.

「地域特性等」欄の記載について

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

12

「地域特性等」は、原則として各不動産又は信託不動産に係る鑑定評価機関の鑑定評価書又は調査会社のマーケットレポ
ートにおける記載を抜粋、要約又は参照して作成しています。

ｇ.

「特記事項」欄の記載について「特記事項」は、各不動産又は信託不動産に関する権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

ｈ.

「収支状況等」欄の記載について・原則として 2021 年１月１日から 2022 年 12 月 31 日までの各事業期間について、売主から受領した情報に基づいてデータが入手可能な範囲内で記載しています。また、これらは将来における収支を保証するものではありません。
・金額は、単位未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても、合計値とは必ずしも一致しません。なお、特に注記のない限り、金額に消費税等は含まれていません。
・「借地料」には、土地賃貸借契約に定められた対象期間に対応する借地料を計上しています。
・「公租公課」に含まれる、固定資産税及び都市計画税は、原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。
本投資法人が取得する予定の不動産関連資産に関して現所有者が取得した際に負担した固定資産税、都市計画税等については、その精算額を取得原価に算入しており、「公租公課」には含みません。
・「損害保険料」には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
・「信託報酬」には、本投資法人が信託不動産について締結予定の不動産管理処分信託契約における信託報酬額を対象期間に按分して計上しています。
・「ＮＯＩ」（Net Operating Income）は、賃貸事業収益から賃貸事業費用（減価償却費を除きます。
）を差し引いた額をいい、原則として、売主から提供を受けた実績値を記載しています。但し、信託報酬、管理報酬、減価償却費及び保険料については、本投資法人が保有する場合を想定した調整後の数値を記載しています。
・「客室収入」には、客室利用料及び賃貸利用料が含まれています。
・「その他収入」には、駐車場使用料、ランドリー利用料、自販機手数料等の上記「客室収入」項目に属さない項目が含
まれています。
・「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
・「RevPAR」とは、１日当たり総客室数当たり客室収入合計（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率にＡＤＲを乗じた値と同値となります。
・「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
・「ＧＯＰ比率」は、次の計算式により算出しています。
ＧＯＰ比率＝ＧＯＰ÷売上高
ＧＯＰは、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除して算出しています。
・「デイリー/ウィークリー/マンスリー」は、各宿泊形態（デイリー/ウィークリー/マンスリー）の割合をいい、各運用
期間の客室収入合計に対する同期間における各宿泊形態別の客室収入の割合をいいます。なお、デイリー＝１～６泊、ウィークリー＝７～29 泊、マンスリー＝30 泊以上として宿泊日数により区分しています。
・「海外売上比率」は、客室収入に対する海外売上高（海外オンライン・トラベル・エージェント（ウェブサイトにおいて海外からの申込みを受け付ける業者）経由の売上高）の比率をいいます。したがって、海外売上比率には国内の顧客

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

13

からの売上げも含まれます。

ｉ.

「不動産鑑定評価書の概要」欄の記載について
本投資法人は、本ホテル６物件に関して、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。以下「不動産の鑑定評価に関する法律」といいます。）及び不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産
鑑定株式会社に鑑定評価を依頼しました。
不動産の調査価格又は鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
不動産の調査価格又は鑑定評価額は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するもの
ではありません。なお、金額は単位未満を切り捨てています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

14

D84：フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2023年８月１日

取得予定価格

40,293百万円

鑑定評価額

40,700百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

所在地
交通条件
土地

（地番）

沖縄県石垣市字新川冨崎1625番６他60筆（住居表示）-

新石垣空港から車で約25分、羽田空港から約４時間（注１）
所有形態

所有権/借地権

用途地域

無指定

地積

108,968.39㎡

建蔽率/容積率30％/60％

所有形態

所有権

用途

ホテル（注２）

建築時期（注２）

ガーデンヴィラズ：1982年６月11日
ノースウィング：2019年６月19日
ウェルネスセンター：2020年３月31日

延床面積23,573.57㎡

構造・階数（注２）

ガーデンヴィラズ：鉄筋コンクリートブロック造コンクリート屋根重ね瓦葺
平家建
ノースウィング：鉄筋コンクリート造コンクリート屋根重ね瓦葺３階建
ウェルネスセンター：鉄筋コンクリート造コンクリート屋根重ね瓦葺・陸屋根２階建リノベーション時期（注３）

2005年４月：HANARÉ
2006年３月、2018年４月、2023年２月：BEACHSIDE GRILL 夏至南風
2015年５月：ガーデンテラス
2018年４月：ビーチアクティビティ棟等
2018年12月：セントラルヴィレッジ
2019年６月：ノースウィング
2020年３月：ウェルネスセンター
2020年７月：サウスウィング

建物

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2023年７月12日から2033年７月31日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2023年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積23,573.57㎡

賃貸面積23,573.57㎡

稼働率

100.0％

客室数398室（うちＴ336室・Ｄ２室・Ｏ60室）

敷金等
賃貸事業収入（月額）202,793千円

賃貸借契約の概要
テナント

アイランド株式会社

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2023年８月１日から2033年７月31日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額681.2百万円（１月：月額12.6百万円/２月：月額10.8百万円/３月：月額59.7百万円/４月：月額49.7百万円/５月：月額62.4百万円/６月：月額58.3百万円/７月：月額127.3百万円/８月：月額165.0百万円/９月：月額56.9百万円/10月：月額47.7百万円/11月：月額13.7百万円/12月：月額17.1百万円））にテナ
ントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。（注４）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示していません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

15

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）-

長期修繕費（今後12年間）

レポート日付
再調達価格

2023年６月

レポート日付

2023年６月

9,492,800千円

746,130千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

予想最大損失率（ＰＭＬ）

3.2％

地域特性等
対象不動産は、新石垣空港から車で約25分、羽田空港から約４時間（注１）の良好なアクセスを有するリゾートホテルです。敷地面積10.8ヘ
クタールを誇る、日本有数のビーチリゾートであり、大規模な増改築工事により、様々なタイプの客室や充実した施設に加え、年間を通じて
各種アクティビティを楽しめる、広々としたプライベート感溢れる石垣島を代表するリゾートホテルにリニューアルしました。
398室のうち、260室（現在の総延床面積に占める割合80.4％）は2015年以降に新築され、ノースウィング（151室）は2019年に、サウスウィン
グ（65室）は2020年にそれぞれオープンしています。また、2022年に、ガーデンヴィラズの全138室のうち６室を改装し、プライベートプール、
BBQテラスや焚火台などを備えたラグジュアリーな空間を提供していますが、改装済みの６室のうち、未改装のヴィラ（132室）と同様の間取りであって比較可能な２室の１㎡当たりRevPARは、2023年５月までの11か月累計で未改装のヴィラに比べて40.8％増加しています。
対象不動産が所在する石垣島は数々の美しいビーチや魅力的なシュノーケリングスポットを有し、八重山諸島への玄関口としても知られてい
るほか、日本の主要都市から直行便が発着しており、東南アジアからも至近であるなどアクセス優位性も有しています。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
対象不動産は、一部借地物件であり、対象建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は当該借地の第三者に対する転貸に際し、土地所有者の承諾又は承諾料の支払が必要となります。
対象土地の一部について、都市計画公園（８．６．１観音堂歴史公園）の計画が決定されています。
（注１） 羽田空港から新石垣空港まで飛行機で３時間、新石垣空港からフサキリゾートまで車で25分（チェックイン及び手荷物受取時間を除きます。
）を合計しています。
（注２） 敷地内に所在する建物のうち、代表的な建物について記載しています。
（注３） それぞれの建物の増築年月を記載しています。
（注４） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D84：フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ(参考)
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2021年１月１日～
2021年12月31日
689,090千円
1,033千円
98,724千円
2,159千円
700千円
586,473千円
3,287,082千円
2,076,905千円
1,210,176千円

2022年１月１日～
2022年12月31日
2,002,288千円
1,033千円
98,724千円
2,159千円
700千円
1,899,671千円
5,765,616千円
3,910,058千円
1,855,557千円

2,597,991千円

3,763,327千円

37,487円
14,297円
38.1％
21.0％
100.0％/0.0％/0.0％
9.2％

40,916円
26,916円
65.8％
34.7％
100.0％/0.0％/0.0％
6.7％＜ホテル指標＞ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

16

【実績ベース】
客室稼働率（注１）

76.8％

ＡＤＲ（注１）39,788円

RevPAR（注１）30,569円

ＮＯＩ（注２）

2,246百万円（注１） 2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

82.0％

ＡＤＲ

41,500円

RevPAR

34,030円

ＮＯＩ

2,252百万円（注１） 2023年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度（コロナ禍からの回復等を経た３年目以後の各年度。以下同じです。）における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

17

D84：フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

40,700百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2023年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

40,700,000(1)直接還元法による価格

41,100,000①運営収益[(a)-(b)]2,372,189(a)潜在総収益

2,372,189(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費

18,653(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

98,725(i)損害保険料

1,704(j)その他費用③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]1,033(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

借地代

43,525

類似不動産の資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・
レポートにおける修繕更新費の年平均額を勘案して査定

110,387

類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準を参考に査定

2,098,162
5.1％

将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定

40,200,000
4.9％

最終還元利回り

5.3％

不動産投資家調査等の分析に基づく各地区の基準利回りに対象
不動産の個別性を勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に将来動向、対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的な予測等を総合的に勘案して査定20,800,000

土地比率

45.3％

建物比率

53.0％

ＦＦ＆Ｅ価格比率

1.7％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

公租公課関連資料及び負担調整措置の内容を勘案し、税額を計上保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上-

割引率

２．原価法による積算価格

類似不動産の費用水準及びＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上

2,259,074(k)一時金の運用益(l)資本的支出

予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上

120,115(c)維持管理費(e)修繕費

概要等

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

18

D85：蓼科グランドホテル滝の湯
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2023年８月１日

取得予定価格8,365百万円

鑑定評価額

8,450百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

所在地
交通条件
土地

（地番）

長野県茅野市北山字南山栗平ヨリ三室大萱迄4035番187他16筆

ＪＲ中央本線「茅野」駅から車で約25分、シャトルバスあり（要予約）（住居表示）
所有形態

所有権/借地権

用途地域

地域指定外

地積

123,283.04㎡

建蔽率/容積率30％/50％

所有形態

所有権

用途

ホテル（注１）（注２）

延床面積20,577.41㎡（注１）

建築時期（注２）

1966年８月20日
1967年７月31日
1988年７月31日

構造・階数（注２）

鉄骨・鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺地下１階付８階建
鉄骨・鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺３階建
木・鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板葺平家建

リノベーション時期

2020年１月～2020年４月、2022年１月～2022年５月

建物

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2019年４月22日から2033年７月31日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2023年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積20,577.41㎡

賃貸面積20,577.41㎡

稼働率

100.0％

160室（うちＴ14室・Ｄ６室・Ｏ140室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）44,692千円

賃貸借契約の概要
テナント

蓼科滝の湯合同会社

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2023年８月１日から2033年７月31日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額166.8百万円（１月：月額4.5百万円/２月：月額2.6百万円/３月：月額10.5百万円/４月：月
額2.8百万円/５月：月額14.6百万円/６月：月額7.4百万円/７月：月額14.8百万円/８月：月額42.0百万円/
９月：月額19.4百万円/10月：月額23.0百万円/11月：月額19.3百万円/12月：月額5.9百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注３）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社
早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）

東京海上ディーアール株式会社
1,226,322千円

レポート日付
再調達価格

6,583,000千円

2023年６月

レポート日付

2023年６月

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
16.2％

地域特性等
対象不動産はＪＲ中央本線「茅野」駅から車で約25分の立地にあるほか、シャトルバスがあり（要予約）、豊かな自然と温泉を満喫できるリゾ

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

19

ートホテルです。周辺にはゴルフ、スキー、ハイキング等の季節を問わず楽しめるスポットが豊富にあり、中でも「ビーナスライン」は全国屈指の絶景ドライブルートです。客室は全て定員２名以上の部屋で構成されており、家族で一年中いつでも楽しめる附帯施設として、レジャー施設（カラオケルーム、卓球場、ゲームセンター）、サウナやラウンジエリア、リラックスエリア、キッズプレイエリアを有しており、温泉施設も露天風呂２か所、大浴場２か所、貸切露天風呂３か所と充実しており、ファミリー層や３世代利用での観光需要が見込まれます。
長野県は、外国からの観光客も多く、安定した国内需要に加え、インバウンド需要がさらに増加する可能性があります。蓼科は四季折々の魅力あるリゾート地であり、インバウンド需要の回復と共に多くの観光客が訪れることが期待されます。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
対象不動産は、一部借地物件であり、対象建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は当該借地の第三者に対する転貸等に際し、土地所有者の承諾又は承諾料の支払が必要となります。
（注１） このほか、附属建物として機械室と渡り廊下室（合計164.38㎡）があります。
（注２） 敷地内に所在する８棟の建物のうち、代表的な建物について記載しています。
（注３） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D85：蓼科グランドホテル滝の湯
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
e. その他費用
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ(参考)
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2021年１月１日～
2021年12月31日
204,084千円
17,189千円
13,360千円
1,319千円
700千円
118千円
171,396千円
1,335,200千円
626,097千円
709,103千円

2022年１月１日～
2022年12月31日
476,507千円
17,189千円
13,360千円
1,319千円
700千円
118千円
443,820千円
2,010,896千円
1,104,613千円
906,282千円

1,131,116千円

1,534,388千円

20,274円
10,396円
51.3％
15.3％
100.0％/0.0％/0.0％
2.2％

26,593円
18,725円
70.4％
23.7％
100.0％/0.0％/0.0％
1.6％＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

79.7％

ＡＤＲ（注１）27,013円

RevPAR（注１）

21,527円

ＮＯＩ（注２）561百万円（注１） 2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率
ＡＤＲ

82.3％
27,000円

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

20

RevPAR22,221円

ＮＯＩ

600百万円（注１） 2023年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

21

D85：蓼科グランドホテル滝の湯不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

8,450百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2023年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

8,450,000(1)直接還元法による価格

8,500,000①運営収益[(a)-(b)]666,738(a)潜在総収益

666,738(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費

32,325(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

14,194(i)損害保険料

1,319(j)その他費用③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②](k)一時金の運用益(l)資本的支出(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

17,974

その他支払い地代、道路占用使用料等の費用。

74,546

ＥＲ、類似事例に基づく数値を、法人税基本通達等を参考に査定。
（建物再調達原価の1.05％）

24,630類似事例等を参考に、総売上の1.0％計上

501,723
5.9％

近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案のうえで査定

8,430,000

最終還元利回り

6.1％

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を総合的に勘案のうえ査定

7,460,000

土地比率

37.2％

建物比率

58.3％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装工事の内容を勘案して税額を計上
保険契約に基づく保険料及び類似建物の保険料率等(0.02%相当)を考慮して計上-245.9％

ＦＦ＆Ｅ価格比率

類似不動産の費用水準及びＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上600,924

割引率

２．原価法による積算価格

予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上

65,813(c)維持管理費(e)修繕費概要等

4.5％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

22

D86：ホテルマイステイズ岡山
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2023年８月１日

取得予定価格2,613百万円

鑑定評価額

2,640百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

岡山県岡山市北区本町９番107（住居表示）

岡山県岡山市北区本町９番16号

ＪＲ山陽新幹線他「岡山」駅より徒歩約７分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

768.63㎡

建蔽率/容積率80％/500％

所有形態

所有権

用途

ホテル（注１）

延床面積

3,023.27㎡
（注１）

建築時期

1986年３月17日

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

リノベーション時期

2021年８月～2021年10月

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2021年５月31日から2033年７月31日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2023年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積3,023.27㎡

賃貸面積3,023.27㎡

稼働率

100.0％

145室（うちＴ14室・Ｄ127室・Ｏ４室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）15,775千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2023年８月１日から2033年７月31日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額39.8百万円（１月：月額1.3百万円/２月：月額2.3百万円/３月：月額4.1百万円/４月：月額2.5百万円/５月：月額4.8百万円/６月：月額2.9百万円/７月：月額3.1百万円/８月：月額4.3百万円/９月：
月額3.3百万円/10月：月額4.6百万円/11月：月額4.4百万円/12月：月額2.2百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注２）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

1,066,600千円

2023年６月

レポート日付

2023年６月

104,009千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
3.4％

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ・新幹線他「岡山」駅から徒歩約７分、岡山ＩＣから車で約15分、岡山空港から車で約30分の岡山市中心部に立地し、「緑の回廊」として整備された全長2.4kmの西川緑道公園に面したビジネスホテルです。岡山県庁舎や岡山市役所等の行政機関及び表町商店街に近接しているほか、四国への玄関口としてビジネス・観光目的双方の宿泊客に対応でき、安定した稼働率が見込まれます。また、１階に新しくオープンしたレストラン「Haré Baré Burger（ハレバレバーガー）」では、ビュッフェ形式の朝食のほか、ランチ、ディナーも提供しています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

23

特記事項
なし
（注１）このほか、附属建物として車庫（32.64 ㎡）があります。
（注２）変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D86：ホテルマイステイズ岡山
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ(参考)
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2021年９月１日～
2021年12月31日（注１）
22,112千円－
1,805千円
73千円
233千円
20,001千円
74,553千円
67,331千円
7,221千円

2022年１月１日～
2022年12月31日
90,744千円－
6,084千円
221千円
700千円
83,739千円
268,641千円
244,196千円
24,444千円

52,440千円

177,897千円

4,999円
3,806円
76.1％
29.7％
100.0％ / 0.0％ / 0.0％
8.9％

5,887円
4,614円
78.4％
33.8％
100.0％/0.0％/0.0％
12.2％（注１）2021年９月１日にリブランドオープンしているため、2021年９月１日以降のデータを記載しています。

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

83.3％

ＡＤＲ（注１）6,830円

RevPAR（注１）5,692円

ＮＯＩ（注２）113百万円（注１） 2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

88.0％

ＡＤＲ

7,600円

RevPAR

6,688円ＮＯＩ

152百万円（注１） 2023年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

24

D86：ホテルマイステイズ岡山
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

2,640百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2023年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

2,640,000(1)直接還元法による価格

2,660,000①運営収益[(a)-(b)]162,020(a)潜在総収益

162,020(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]概要等

予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上

9,172(c)維持管理費-

ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない(d)水道光熱費-

ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない(e)修繕費2,600(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

6,381(i)損害保険料

191(j)その他費用③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②](m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

6,067

類似不動産の資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レ
ポートにおける修繕更新費の年平均額を勘案して査定

8,678

類似不動産におけるFF&Eリザーブの水準を参考に査定

138,103
5.2％

4.9％

最終還元利回り

5.3％

不動産投資家調査等の分析に基づく各地区の基準利回りに対象不動産の個別性を勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に将来動向、対象不動産の危
険性、今後の経済成長率の一般的な予測等を総合的に勘案して査定

1,090,000

土地比率

72.7％

建物比率

21.0％

ＦＦ＆Ｅ価格比率6.3％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等にアスベスト含有建材に関する対策費用等のリスク要因を勘案のうえ査定

2,620,000

割引率

２．原価法による積算価格

公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装工事の内容を勘案して税額を計上
保険契約に基づく保険料及び類似建物の保険料率等を考慮して計上

152,848(k)一時金の運用益(l)資本的支出

類似不動産の費用水準及びＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定価格を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

25

D87：ホテルマイステイズ青森駅前
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2023年８月１日

取得予定価格2,445百万円

鑑定評価額

2,470百万円

鑑定評価機関ＪＬＬ森井鑑定株式会社

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

青森県青森市新町一丁目８番10、８番11、８番21（住居表示）

青森県青森市新町一丁目８番６号

ＪＲ奥羽本線他「青森」駅より徒歩約５分
所有形態

所有権/借地権

用途地域

商業地域

地積

654.43㎡

建蔽率/容積率80％/600％

所有形態

所有権

用途

ホテル・店舗

延床面積

3,963.86㎡
（注１）

建築時期

2007年６月12日

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建

リノベーション時期

2019年５月～2019年12月

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2019年３月29日から2033年７月31日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2023年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積3,963.86㎡

賃貸面積3,963.86㎡

稼働率

100.0％

132室（うちＴ18室・Ｄ112室・Ｏ２室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）18,801千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2023年８月１日から2033年７月31日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額51.5百万円（１月：月額1.1百万円/２月：月額2.0百万円/３月：月額3.2百万円/４月：月額7.0百万円/５月：月額5.2百万円/６月：月額4.3百万円/７月：月額4.4百万円/８月：月額10.4百万円/９月：
月額4.0百万円/10月：月額5.8百万円/11月：月額3.1百万円/12月：月額1.0百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注２）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社
早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）

東京海上ディーアール株式会社
50千円

レポート日付再調達価格

1,177,800千円

2023年６月

レポート日付

2023年６月

119,081千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
3.3％

地域特性等
対象不動産はＪＲ奥羽本線他「青森」駅から徒歩約５分、青森中央ＩＣから車で約15分、青森空港からバスで約30分と駅東側エリアの中心部の立地にあり、市内随一の商業エリアへのアクセスも良好です。毎年８月に開催される、日本のねぶた祭りとしては最大級の「青森ねぶた祭り」のねぶた山車が通るコースで有名な「新町通り」に面するホテルであり、客室は３名用のトリプルルームも揃えており、国内外の宿泊客のニーズに対応できるものとなっています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

26

特記事項
対象不動産は、一部借地物件であり、対象建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は当該借地の第三者に対する転貸等に際し、土地所有者の承諾が必要となります。
（注１） このほか、附属建物としてゴミ集積所（7.86 ㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D87：ホテルマイステイズ青森駅前
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ(参考)
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2021年１月１日～
2021年12月31日
43,552千円
7,200千円
7,953千円
248千円
700千円
27,451円
193,421千円
150,885千円
42,535千円

2022年１月１日～
2022年12月31日
144,032千円
7,200千円
7,953千円
248千円
700千円
127,930円
334,404千円
289,318千円
45,085千円

149,868千円

190,371千円

5,467円
3,132円
57.3％
22.5％
100.0％/0.0％/0.0％
4.8％

8,238円
6,005円
72.9％
43.1％
100.0％/0.0％/0.0％
7.3％＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

79.2％

ＡＤＲ（注１）

9,071円

RevPAR（注１）7,188円

ＮＯＩ（注２）

171百万円（注１） 2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

82.1％

ＡＤＲ

9,441円

RevPAR

7,754円

ＮＯＩ

157百万円（注１） 2023年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

27

D87：ホテルマイステイズ青森駅前
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

2,470百万円

鑑定評価機関ＪＬＬ森井鑑定株式会社

価格時点

2023年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

2,470,000(1)直接還元法による価格

2,500,000①

運営収益[(a)-(b)]176,717(a)潜在総収益

176,717(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費

2,977(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

6,759(i)損害保険料

248(j)その他費用

9,000②

運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]6,946(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ

8,434

還元利回り
割引率
最終還元利回り２．原価法による積算価格

地代、予備費

ＥＲの見積りを妥当と判断し平準化した額の70％を計上

5.7％
2,430,000
5.5％
5.9％
903,000
18.2％

建物比率

74.7％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

再調達原価の0.02％相当額

142,353

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

実績を基礎とし、経年減価を考慮して査定-(l)資本的支出(2)ＤＣＦ法による価格ＥＲの見積りを妥当と判断し平準化した額の30％を計上

157,733(k)一時金の運用益④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]現行条件等を基に中長期的に安定した賃料等を査定

18,984(c)維持管理費(e)修繕費概要等

7.1％

地域分析及び個別分析並びに積算価格の特性及び収益価格との適合性に係る点を考慮し、かつ適用手法において採用した資料の相対的信頼性の判断から収益価格を採用し、積算価格を参考として評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

28

D88：ホテルマイステイズ蘇我
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2023年８月１日

取得予定価格2,039百万円

鑑定評価額

2,060百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

千葉県千葉市中央区南町二丁目７番５、７番４（住居表示）

千葉県千葉市中央区南町二丁目７番13号

ＪＲ京葉線・内房線・外房線「蘇我」駅より徒歩約２分、ＪＲ京葉線「東京」駅から約50分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

853㎡

建蔽率/容積率80％/400％

所有形態

所有権

用途

ホテル（注１）

延床面積

3,398.18㎡（注１）

建築時期

1994年２月24日

構造・階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

リノベーション時期

2021年11月～2022年２月

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2021年10月29日から2033年７月31日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2023年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積3,398.18㎡

賃貸面積3,398.18㎡

稼働率

100.0％

112室（うちＴ38室・Ｄ74室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）18,313千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2023年８月１日から2033年７月31日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額35.5百万円（１月：月額2.0百万円/２月：月額2.3百万円/３月：月額4.6百万円/４月：月額3.0百万円/５月：月額4.7百万円/６月：月額2.6百万円/７月：月額2.0百万円/８月：月額4.4百万円/９月：
月額2.4百万円/10月：月額2.7百万円/11月：月額2.6百万円/12月：月額2.2百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）
地震リスク評価報告書の概要
調査会社-

レポート日付
再調達価格

1,282,800千円

2023年６月

レポート日付

2023年６月

218,880千円
東京海上ディーアール株式会社

予想最大損失率（ＰＭＬ）
2.8％
地域特性等
対象不動産はＪＲ「蘇我」駅から徒歩約２分の立地にあり、近隣の総合病院（346床）や製鉄所、発電所、リサイクル工場の関係者の出張等、安定したビジネス需要が見込めるホテルです。Jリーグクラブ「ジェフユナイテッド市原・千葉」のホームグラウンドであるフクダ電子アリー
ナをはじめ、千葉市蘇我スポーツ公園等の大型の各種スポーツ施設へのアクセスも良好です。また、日本最大のコンベンションセンターの１つである幕張メッセやZOZOマリンスタジアム関連の需要も見込まれます。
特記事項なし

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

29

（注１） このほか、附属建物として駐車場（35.20㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D88：ホテルマイステイズ蘇我
収支状況等
2021年１月１日～
2021年12月31日

運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ(参考)
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率-2022年２月１日～
2022年12月31日（注１）75,446千円
5,665千円
256千円
700千円
68,825千円
300,280千円
238,751千円
61,528千円-

224,834千円-

7,738円
6,382円
82.5％
25.1％
100.0％ / 0.0％ / 0.0％
7.4％（注１） 2022年２月１日にリブランドオープンしているため、2022年２月１日以降のデータを記載しています。

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

86.5％

ＡＤＲ（注１）

8,721円

RevPAR（注１）7,547円

ＮＯＩ（注２）116百万円（注１） 2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

91.5％

ＡＤＲ

8,880円

RevPAR

8,125円

ＮＯＩ

118百万円（注１） 2023年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

30

D88：ホテルマイステイズ蘇我
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

2,060百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2023年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

2,060,000(1)直接還元法による価格

2,070,000①運営収益[(a)-(b)]131,540(a)潜在総収益131,540(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上

12,822(c)維持管理費-(d)水道光熱費(e)修繕費概要等

5,632(f)プロパティマネジメントフィー

ＥＲ、類似事例に基づく額の30％を計上-(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

6,802(i)損害保険料

256

再調達原価の0.02％相当額(j)その他費用

131

運営収益の0.1％相当額③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]

118,717(k)一時金の運用益-(l)資本的支出

13,056(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ

6,335④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]99,326

還元利回り

4.8％

(2)ＤＣＦ法による価格

4.9％

最終還元利回り

5.0％

64.6％

建物比率

29.2％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案したうえで査定
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を総合的に勘案のうえ査定

1,850,000

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

ＥＲ、類似事例に基づく額の70％を計上

2,050,000

割引率

２．原価法による積算価格

2023年度課税資料に基づく実績

6.2％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

31

D89：天然温泉田沢湖レイクリゾート
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2023年８月１日

取得予定価格1,475百万円

鑑定評価額

1,490百万円

鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社

所在地
交通条件
土地

（地番）

秋田県仙北市田沢湖生保内字下高野82番117他41筆

ＪＲ秋田新幹線・田沢湖線「田沢湖」駅から車で約９分、路線バスで約15分、盛岡ＩＣから車で約60分（住居表示）
所有形態

所有権/借地権

用途地域

地域指定外

地積

224,818.44㎡

建蔽率/容積率70％/200％

所有形態

所有権

用途

ホテル

延床面積

7,289.75㎡

1981年12月18日
1988年11月28日
鉄筋コンクリート造陸屋根・アスファルトシングル葺５階建
鉄骨造陸屋根４階建

建物
構造・階数
リノベーション時期

建築時期

2018年10月～2019年11月

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2018年７月30日から2033年７月31日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2023年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積7,289.75㎡

賃貸面積7,289.75㎡

稼働率

100.0％

80室（うちＳ３室・Ｔ14室・Ｏ63室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）14,522千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社ホテル東日本

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2023年８月１日から2033年７月31日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額35.8百万円（１月：月額1.6百万円/２月：月額1.0百万円/３月：月額2.0百万円/４月：月額
3.1百万円/５月：月額3.9百万円/６月：月額2.0百万円/７月：月額2.0百万円/８月：月額7.9百万円/９月：
月額2.6百万円/10月：月額5.6百万円/11月：月額2.7百万円/12月：月額1.4百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注１）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

2,086,400千円

2023年６月

レポート日付

2023年６月

199,123千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
9.1％

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ秋田新幹線・田沢湖線「田沢湖」駅から車で約９分、秋田県と岩手県の境、北東北の中心地に位置するため、秋田駒ケ岳や角館武家屋敷、十和田八幡平国立公園などへの観光拠点として優れた立地にあります。夏は田沢湖での湖水浴、冬はたざわ湖スキー場でのスキーが楽しめ１年を通して国内需要が見込まれます。館内には、温泉施設（屋内風呂、露天風呂）やビュッフェ形式のレストランがあり、田沢湖高原の自然を楽しむグランピング施設やペットと泊まれる部屋も評判が高いホテルです。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

32

特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
対象不動産は、一部借地物件であり、対象建物の譲渡に伴う借地権の譲渡、当該借地の第三者に対する転貸又は信託受益権の譲渡に際し、土地所有者の承諾が必要となります。
（注１）変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D89：天然温泉田沢湖レイクリゾート
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）
(参考)（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2021年１月１日～
2021年12月31日
76,675千円
352千円
9,285千円
405千円
700千円
65,933千円
446,434千円
183,943千円
262,491千円

2022年１月１日～
2022年12月31日
94,443千円
352千円
9,184千円
405千円
700千円
83,802千円
534,875千円
264,968千円
269,906千円

369,759千円

440,431千円

12,843円
6,424円
50.0％
17.2％
100.0％ / 0.0％ / 0.0％
2.5％

14,836円
9,074円
61.2％
17.7％
100.0％ / 0.0％ / 0.0％
4.1％

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

66.8％

ＡＤＲ（注１）

15,167円

RevPAR（注１）

10,131円

ＮＯＩ（注２）

110百万円（注１） 2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2023年５月末日時点の直近12か月（2022年６月１日から2023年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

70.3％

ＡＤＲ

15,075円

RevPAR

10,598円

ＮＯＩ

113百万円（注１） 2023年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

33

D89：天然温泉田沢湖レイクリゾート
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

1,490百万円

鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2023年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

1,490,000(1)直接還元法による価格

1,510,000①運営収益[(a)-(b)]124,250(a)潜在総収益

124,250(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]概要等

10,848(c)維持管理費-

賃借人負担のため非計上(d)水道光熱費-

賃借人負担のため非計上(e)修繕費-

賃借人負担のため非計上(f)プロパティマネジメントフィー

360(g)テナント募集費用等(h)公租公課

6,130(i)損害保険料

405(j)その他費用

3,952③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]類似不動産の契約内容等を参考に査定し、計上

2023年実績額に基づき、地価動向及び負担水準等を考慮のうえ査定し、計上依頼者から入手した見積額を妥当と判断し、計上
土地賃貸借契約に基づく契約地代及び予備費を査定し、計上

113,401(k)一時金の運用益-

一時金の授受を想定しないため、計上しない(l)資本的支出

9,803

ＥＲの12年間更新費の年平均額を妥当と判断し、計上(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ

9,798

類似不動産の水準等を参考に査定し、計上④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]93,799

還元利回り

6.2％

(2)ＤＣＦ法による価格

1,480,000

割引率

6.0％

最終還元利回り

6.4％

２．原価法による積算価格

45.7％

建物比率

51.1％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

類似不動産の取引事例等との比較に、金融資産の利回りに不動産の個別性を加味し、投資家に対するヒアリング等も参考に査定
還元利回りを基礎に建物等の劣化、資本的支出増大の可能性、ホテル市場動向の不確実性を総合的に勘案して査定

466,000

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

類似不動産の取引事例等との比較に投資家に対するヒアリング等も
参考に査定

3.2％

対象不動産の同一需給圏における競争力の程度を考慮し、現況利用を最有効使用と判定したうえで、需要者は対象不動産の収益性及び投資採算性を重視して取引を行う傾向が強いことから、収益価格を標準に積算価格を参考として対象不動産の価格を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

34

（２） 本ホテル６物件の耐震性等に関する事項
本ホテル６物件のうち、「蓼科グランドホテル滝の湯」及び「天然温泉田沢湖レイクリゾート」はそれ
ぞれ一部の建物が旧耐震基準（注１）による設計です。このうち、「蓼科グランドホテル滝の湯」の旧耐震基準による設計の建物は 2012 年７月に耐震補強工事を終えています。
「天然温泉田沢湖レイクリゾー
ト」の旧耐震基準による設計の建物については、専門の第三者機関である東京海上ディーアール株式会
社発行の耐震 Pre 診断報告書により所要の耐震性能を有していることを確認しています。「蓼科グランドホテル滝の湯」の新耐震基準（注１）による設計の建物に関しては専門の第三者機関である東京海上
ディーアール株式会社発行の構造計算書耐震関連事項評価報告書により建築基準法及び同施行令等の構造上の規定に合致している旨を確認しています。
「天然温泉田沢湖レイクリゾート」の新耐震基準（注１）による設計の建物に関しては専門の第三者機関である東京海上ディーアール株式会社発行の耐震 Pre 診断報告書により所要の耐震性能を有していることを確認しています。
残り４ホテルは新耐震基準（注１）による設計です。本投資法人は、このうち、「フサキビーチリゾー
トホテル＆ヴィラズ」、「ホテルマイステイズ青森駅前」及び「ホテルマイステイズ蘇我」の３物件については、専門の第三者機関である東京海上ディーアール株式会社発行の構造計算書耐震関連事項評価報
告書により建築基準法及び同施行令等の構造上の規定に合致している旨を確認しています。また、「ホテ
ルマイステイズ岡山」については専門の第三者機関である特定非営利活動法人コンクリート技術支援機
構により耐震診断が妥当であるとの判定を得ています。
加えて、本投資法人は、物件を取得する際のデュー・ディリジェンス（注２）の一環として、地震リ
スク調査を実施しています。
（注１） 建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、昭和 56（1981）年６月１日以降の建築確認において適用されている基準を新耐震基準、同日以前の建築確認において適用されている基準を旧耐震基準といいます。
（注２） 物件を取得する際のデュー・ディリジェンスには、鑑定価格調査、建物診断調査、地震リスク調査、法務調査等が含まれます。

５. 取得先の概要
本ホテル６物件の取得先の概要はそれぞれ以下のとおりです。
D84「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」
①

名

②

所

③

代 表 者 の 役 職・氏 名④

事

称 シェフィールドアセット特定目的会社
在業

地 東京都港区赤坂二丁目 10 番５号 税理士法人赤坂国際会計事務所内
内

取締役

山﨑 亮雄

容 １．特定資産の流動化に係る業務
２．その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）

特定資本金

100 円

優先資本金

105 億 5405 万円

⑥

設

日

2006 年７月 20 日

⑦

純

資

産

7,390,703 千円（2022 年８月 31 日現在）

⑧

総

資

産

24,262,931 千円（2022 年８月 31 日現在）

⑨

出

資

者

Niji Holdings 一般社団法人

立

年

月

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

35

⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代

人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、常務取締役である岩崎拓及び非常勤取締役であるクリス
トファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベスト
メント・グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係

取

引

関

係

はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
社と取得先の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
D85「蓼科グランドホテル滝の湯」及び D89「天然温泉田沢湖レイクリゾート」
①

名

②

所

③

代 表 者 の 役 職・氏 名④

事

称 Heijo 特定目的会社
在業

地 東京都港区西新橋一丁目１番１号 ＥＰコンサルティングサービス内
内

取締役

目黒 正行

容 １. 特定資産の流動化に係る業務
２. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）

特定資本金

10 万円

優先資本金

30 億 5600 万円

⑥

設

日

2018 年４月 11 日

⑦

純

資

産

1,673,580 千円（2022 年９月 30 日現在）

⑧

総

資

産

4,056,379 千円（2022 年９月 30 日現在）

⑨

出

資

者

Heijo 一般社団法人⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係

立

年

月

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

36

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代
人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、常務取締役である岩崎拓及び非常勤取締役であるクリス
トファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベスト
メント・グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。

取

引

関

係

本投資法人は取得先より「アートホテル盛岡」を 2020 年１月に取得しています。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
D86「ホテルマイステイズ岡山」及び D88「ホテルマイステイズ蘇我」
①

名

②

所

③

代 表 者 の 役 職・氏 名④

事

称 日暮里特定目的会社
在業

地 東京都港区西新橋一丁目１番１号 ＥＰコンサルティングサービス内
内

取締役

目黒 正行

容 １. 特定資産の流動化に係る業務
２. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）

特定資本金

10 万円

優先資本金

75 億 3500 万円

⑥

設

日

2021 年２月５日

⑦

純

資

産

6,515,047 千円（2022 年９月 30 日現在）

⑧

総

資

産

6,611,519 千円（2022 年９月 30 日現在）

⑨

出

資

者

日暮里一般社団法人⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係

立

年

月

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代

人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、常務取締役である岩崎拓及び非常勤取締役であるクリス
トファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベスト
メント・グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

37

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係
取

引

関

係

はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
社と取得先の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
D87「ホテルマイステイズ青森駅前」①
名
称 知床特定目的会社②

所③

代 表 者 の 役 職・氏 名

④

事

在
業

地 東京都港区西新橋一丁目１番１号 ＥＰコンサルティングサービス内
内

取締役

目黒 正行

容 １. 特定資産の流動化に係る業務
２. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）

特定資本金

10 万円

優先資本金

42 億 4000 万円

⑥

設

日

2018 年７月 25 日

⑦

純

資

産

2,803,824 千円（2023 年３月 31 日現在）

⑧

総

資

産

7,392,055 千円（2023 年３月 31 日現在）

⑨

出

資

者

知床一般社団法人⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係

立

年

月

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代

人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、常務取締役である岩崎拓及び非常勤取締役であるクリス
トファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベスト
メント・グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係

取

引

関

係

はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
社と取得先の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

38

取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
６. 利害関係人等との取引
本ホテル６物件の売主であるシェフィールドアセット特定目的会社、Heijo 特定目的会社、日暮里特定目的会社及び知床特定目的会社は、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者（注１）には該当しません。しかしながら、当該売主はＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じて出資を受けています（なお、ＦＩＧは、本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であり、スポンサー関係者に該当します。）。
したがって、本資産運用会社では、当該売主をスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
本取得については、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、鑑定評価額を超えない価格で取得するものとし、本資産運用会社において、2023 年７月 18 日開催のコンプライアンス委員会及び同日開催の投資委員会の審議及び決定を経て、2023
年７月 19 開催の取締役会において本取得を承認する旨の決議を行い、更に同日開催の本投資法人の役員会において承認を得ています。
また、本ホテル６物件のうち３物件のテナント兼オペレーター及び３物件のオペレーターであるＭＨ
Ｍは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者には該当しません。しかしながら、当該テナント兼オペレーター又は当該オペレーターはＦＩＧの関係法人が運用するファンドから間接的に出資を受けています。したがって、本資産運用会社
では、ＭＨＭをスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。また、「フサキビーチリゾート
ホテル＆ヴィラズ」、「蓼科グランドホテル滝の湯」及び「天然温泉田沢湖レイクリゾート」のテナント
も、ＦＩＧの関係法人が運用するファンドから間接的に出資を受けています。したがって、本資産運用会社では、これらのテナントもスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
テナント兼オペレーター又はオペレーターであるＭＨＭとの間で締結予定の賃貸借契約及び運営委託契約並びに「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」及び「蓼科グランドホテル滝の湯」のテナントとの間で締結予定の賃貸借契約については、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、第三者レポート等を取得しＭＨＭのホテル営業能力を検証し問題ないことを確認すること、賃料水準がマーケット水準を勘案して妥当であること、管理業務
委託手数料及びその報酬体系が類似不動産と比較して適正水準であること等を条件とし、2023 年７月 18
日開催のコンプライアンス委員会及び同日開催の投資委員会の審議及び決定を経て、2023 年７月 19 日
開催の取締役会において本契約を承認する旨の決議を行い、更に同日開催の本投資法人の役員会において承認を得ています。
（注１）スポンサー関係者とは、（a）投信法及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号、その後の改正を含みます。）で定義される利害関係人等に該当する者、（b）本資産運用会社の株主全て及び（c）（b）に該当する者
が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。以下同じです。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

39

７. 物件取得者等の状況① 会社名・氏名 ②特別な利害関係にある者との関係 ③取得経緯・理由等 ④取得価格 ⑤取得時期
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者

前々所有者・前々信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者

D84 フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ① シェフィールドアセット特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係
法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2007 年 10 月～2021 年７月
特別な利害関係にある者以外
D85 蓼科グランドホテル滝の湯① Heijo 特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係
法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2019 年５月① 蓼科滝の湯合同会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係
法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 不明④ 現所有者が１年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2019 年４月
特別な利害関係にある者以外

D86 ホテルマイステイズ岡山① 日暮里特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係
法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2021 年５月
特別な利害関係にある者以外

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

40

物件名

D87 ホテルマイステイズ青森駅前① 知床特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係
法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2019 年３月
特別な利害関係にある者以外

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

D88 ホテルマイステイズ蘇我① 日暮里特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係
法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2021 年 10 月
特別な利害関係にある者以外

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

D89 天然温泉田沢湖レイクリゾート① Heijo 特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係
法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2018 年７月
特別な利害関係にある者以外

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
８. 日程
取
契
取

得
約
得

決
締
予

定
結
定

日
日
日

取

得

資

金

決

済

方

法

2023 年７月 19 日
2023 年８月１日（注１）
新投資口の発行（国内一般募集及び海外募集）（注２）により調達する資金及び新規借入れ（注３）
引渡し時一括決済（注１）（注１） ①本ホテル６物件の全ての売買契約において、本募集における発行価格が 2023 年 7 月 25 日までに決定されない場合には、2023 年８月２日から 2023 年８月 15 日までの間の本投資法人が指定するいずれかの営業日に売買実行日を変更することができる旨が規定されており、かかる場合には当該規定に従って取得予定日が変更されます。また、②本ホテル６物
件の全ての売買契約において、売買実行日（上記①により変更された場合には変更後の売買実行日）において売買契約に定める調達不足額が発生した場合には、当該調達不足額につき売買実行日後の別途合意する日に支払うことができる旨及び当該金額には利息を付さない旨が規定されており、かかる場合、本投資法人は当該規定に基づき売買実行日後に調達不足額を支払う予定です。
（注２）新投資口の発行については、本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
（注３）新規借入れについては、本日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。

９. 今後の見通し
ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

41

本ホテル６物件の取得に伴う本投資法人の 2023 年６月期（2023 年１月１日～2023 年６月 30 日）
及び 2023 年 12 月期（2023 年７月１日～2023 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想の修正
並びに 2024 年６月期（2024 年１月１日～2024 年６月 30 日）の運用状況及び分配金の予想については、本日付「2023 年６月期（第 40 期）及び 2023 年 12 月期（第 41 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2024 年６月期（第 42 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
１０.

その他投資者が当該情報を適切に理解・判断するために必要な事項
本ホテル６物件への投資に係るリスクに関しては、本投資法人が 2023 年３月 27 日に提出した 2022 年

12 月期（2022 年７月１日～2022 年 12 月 31 日）有価証券報告書に記載した「投資リスク」の記載のほか、本日提出した有価証券届出書の「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情報 ５．投資リスク」の記載をご参照ください。
以＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

42

上【参考資料】
１. 本ホテル６物件の写真及び地図
D84

フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ

D85

蓼科グランドホテル滝の湯

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

43

D86

ホテルマイステイズ岡山

D87

ホテルマイステイズ青森駅前

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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ホテルマイステイズ蘇我

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天然温泉田沢湖レイクリゾート

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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