発行責任者：香川泰男
編集責任者：山本育三
編 集 長：北見義樹

2018.1C O N T E N T S●今号の目次2p The Interview
特別対談―「マンションの明日」
・神奈川県建築住宅部／
庄司博之部長・神管ネット／香川泰男会長

44

No.

マンション改修は 9,000 億円市場
管理組合はよく理解し他者に利用されない努力をする
必要がある
NPO 神管ネット

会長 ●香川泰男

昨年、平成29年は九州北部豪雨の災害はありましたが、平成28年の熊本地震のようにマンションに大きな打撃を与えるような災害はありませんでした。
さりながら、熊本地震の復旧はマンションを含めてまだまだ道遠きものがあり、その復興はいまだ2、3.割だとも言われています。
平成23年に起きた東日本大震災でも、福島県における原発事故という特殊
4p 団地再生支援事業
・南長津田団地・左近山団地性があったにせよ、東北3県でいまだ3万所帯を超す仮設住宅入居者がいると5p 共用部分＆専有部分どうする？在来浴室排水口のリフォーム

下型地震を考えると災害列島と言われる日本に住んでいる我々は正直、なすす

6p CPD事業セミナー
平成29年度第3回「専有部配管更新の事例報告」
7p 判例の広場
大阪高裁・情報開示請求

11p 地震保険料率値上げ、2019年に第2弾加入の賛否は総会決議が必要
12p 賛助会員ガイド広告
業種別賛助企業の一覧表を掲載
14p 会員マンション紹介
川和団地管理組合

これから高い確率で起こるであろうといわれている南海トラフ地震、都下直
べがないようにも思います。
しかし、だからといって我々は手をこまねいていて良いのでしょうか？勿論NOです。
それは蟷螂（とうろう）の斧かもしれません。災害が起こる時、少しでも備えがあればその被害は小さくなるでしょう。また、災害が起きたとき、管理組合の組織がしっかりしているのと、そうでない場合とでは大きな差が出てきます。
そこに我々、マンション管理組合ネットワークの役割があります。
昨年はマンションリフォーム技術協会（marta）が提唱した「不適切コンサ
ルタント」の問題が、マンション業界で大きく取り上げられ、当初は一部業界関係者だけが知る問題だったのが、大手新聞紙に書かれ、昨年10月にはNHKで放映され、多くの人が実情を知るに至りました。
しかし、マンションにとって大規模修繕工事は十数年に一度の問題です。一方、マンションは日常生活においていろいろとお金がかかります。
国土交通省による平成28年度建築物リフォーム・リニューアル調査報告で、発注者を「管理組合」、工事種類を「改装・改修」とした項目の工事受注高は9,011億円でした。マンション改修市場が年間9、000億円市場であることがわかる数字です。管理組合はこの点をよく認識し、自分のマンションの維持管理をいかに良いものにしていくか、他者に利用されない努力をする必要があるといえるでしょう。

Kanagawa Mansion Network 44

8p 地域ネット活動状況
地震保険、電気設備改修、自主植
栽管理、委託契約の留意点、専有・共用部分配管更新セミナーなどいわれています。

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新春号企画「マンションの明日」と題して、今年は神奈川県県土整備局建築住宅部の庄司博之部長と神管ネ
ット・香川泰男会長との対談形式で話をしてもらった。
一昨年の熊本地震によるマンション再生はいまだ売却予定、被災当時のままなど尾を引いている事例がある。
また昨年4月の日本マンション学会では、はじめて認知症高齢者の問題を取り上げ、高齢者の増加とともに「認知症とどう向き合うのか」という議論がなされた。
私たちマンション管理組合ネットワークは「建替えによる再生」ではなく、マンションの長寿命化を目標とした「改良による再生」を進めている。
「改良による再生」とは建物の管理とともに、高齢者問題、次世代への移行、循環型社会の形成などソフトな部分も含まれる。
マンションの明日が、未来が明るくなるように、私たちができることは何か―2人に話し合っていただいた。

○マンションストックの現状

どサポートが必要な住民が増加し、管理組合運営が滞ることです。
私たち管理組合ネットワークに来る相談事例で特徴的なものとしては、賃貸住戸・空き家の増加に関するものが増えています。修繕では窓サッシ・玄関ドアの更新、エレベーター改修、機械式駐車場の更新など、3回目の大規模修繕工事行う内容に加え、給排水管の更新などの相談も多いようです。
さらに今後は、認知症高齢者の問題、亡くなった区分所有者の相続関係の相談が増えてくると考えられます。
―庄司部長 終の棲家と空き室問題の狭間に重大な盲点があると考えられます。
若い世帯など次世代の方々が住みたいと思えないマンションは、遅かれ早かれ、空き室だらけになる恐れがあります。
人が住んでいなければ、もう理事のなり手不足の問題どころの話ではありません。管理が停滞す
るマンションが増加し、終の棲家が安心・安全なものではなくなるかもしれません。
次世代の方々の入居を進めていくためにも、マンションの適切な維持管理は最重要課題だといえます。

次世代の入居を進めていくためにも
適切な維持管理は最重要課題―香川泰男会長 神管ネット参加の地域ネットワークの正会員マンションの現在の平均築年数は、浜管ネット約33年（築10年～ 53年）
、川管ネット約34年（築17年～ 48年）、
よこ管ネット約31年（築10年～ 49年）
で、いずれも平均築年数は30年を超えています。
建物が高経年になるとともに、住民の高齢化も進んでいます。
神奈川県内のマンションストックはどのような状況でしょうか。
―庄司博之部長 平成25年の住宅･土地統計調査に基づく推計によると、神奈川県内において居住世帯のある分譲マンション数は約75万戸で、全居住世帯の約5分の1を占めています。これは平成10年の調査時に比べ、15年間で約2倍に増加していることになります。
こうしたことから、分譲マンションは、今後もますます、県民の居住形態の一つとして、その重要性が増していくと考えています。
一方、築45年を超える分譲マンションは平成25年の調査によると、2万5,000戸となっていますが、平成35年には5倍の約13万戸になると見込まれています。
また、マンションに居住している世帯のうち、65歳 以 上 の
割 合 は 約4分の1を 占 め ており、これら「二つの老い」が課題となっています。
―香川会長 そんな中、終の棲家、永住志向の増加も顕著ですね。
問 題 と な る の は、建物が古くなり、修繕費用がかさみ、そ庄司博之（しょうじ・ひろゆき）氏の上、独居高齢者世
神奈川県県土整備局建築住宅部長
帯や要支援・介護な兼 県民局子どもみらい担当部長

2○魅力あるマンションにするためには？

―香川会長 次世代へ次ぐためには、次世代に魅力あるマンション作りが必要です。
そのためには、長期修繕計画を作成する際、将来設計のイメージを入れるなどの工夫が必要といえます。
例えば、専有部の配管更新についても、神管ネットでは管理組合主導で実施することを推奨しています。個別
対応では、ある住戸だけリフォームされないこともあり、漏水事故等マンション全体の価値に影響することも考えられるからです。
しかし専有部の配管更新は簡単ではなく、共用部分と専有部分の区分、積立金の取り崩しなど、管理規約を改正しなければならない課題もあります。
―庄司部長 資金計画も含めた長期修繕計画の作成や見直しなど管理の仕方に対する適切な取り組みは、非常に○マンションのポテンシャル（多世代居住のまちづくり）

マンションで得る安心感とか、この地で暮らしたいという魅力を作ることです。
今の住民目線だけでなく、次世代が入ってくる要素を考慮しなければなりません。
インターネットや4K/8Kテレビの環境整備、電気容量のアップ、カーシェア、ホームセキュリティー、さらには水回り設備の改善、窓サッシや防水などの断熱性など、いろいろな改善策がありますね。
―庄司部長 次世代の方々が入居するにあたり、
ハードとソフト双方の整備が大変重要なことだと思います。
マンション活性化のためには、管理組合の機能の健全化ももちろんですが、お話のあった防災訓
練等のイベントを通して、世代を超えた組合員のコミュニティを作ることが非常に大切であると感じました。
そうした絆を深める取り組みの蓄積が、子育てや高齢者の見守りといった自治会活動にもつながっていくものと期待します。
親子が近くに住み協力して子育てや介護を行う「近居」というかたちが増えています。県では、子どもから高齢者までの多世代が近くに住み互いに支え合う「多世代居住のまちづくり」を推進しています。
ソフト面の取り組みに注力している優良なマンションについて、マンションを探している人たちに、いかにPRし、入居につなげていくかも大切ですね。
そのためにも、管理組合の役割はますます重要となり、神管ネットにはその支援の役割を担っていただいていますが、これからも尽力していただ
きたいと思います。

マンションライフをエンジョイ
安心・安全な終の棲家を求めていきたい

意義のあることです。
管理組合が主体となってマネジメントしていくこと
で、次世代の方々に魅力あるマンション作りができると思います。しかし、中には適切な管理の仕方についてノ
ウハウがない管理組合もあるようです。
―香川会長 そうした管理の取り組みがわからない管理組合に対し、地域ネットワークでは相談事業を盛んに行っています。現地相談や、管理規約改正も含め、管理組合運営の補助も行っているのでどん
どん利用していただきたいと思います。
―庄司部長 そうした相談事業などは大変有効なことだと思います。
さて、県では、少子高齢化や人口減少を背景に、「神奈川県住生活基本計画」を平成29年3月に改定しました。
本計画のマンション施策として、目標の１つである「安全で良質な住宅ストックの形成と有効活用」において、マンションの適正な維持管理と円滑な再生の支援を位置付けています。
中でも、適正な維持管理に対する支援として、管理セミナー等による情報提供のほか、マンション管理士や建築士などの専門家をアドバイザーとして管理組合に派遣しています。
―香川会長 神奈川県住生活基本計画では～人生
100歳時代の住まいまちづくり～という副題がついています。私のマンションも昨年の大規模修繕の経験で、ちゃんとした定期的維持管理をやっていれば、100年は十分持つだろうと確信しました。
マンションは、戸建て住宅の長寿命化よりも、計画的な管理ができ、費用も結局安上がりになるのですから。

―庄司部長 神管ネットには平成28年度に業務委託したマンション実態調査を行っていただきましたが、その結果、課題解決のための人的支援、専門家のアドバイスといった要望を把握することで、マンションア
ドバイザー派遣事業につなげることができました。
また、今年度から、県・市町村間での情報交換や知識習得を目的に「マンション政策行政実務者会議」を開催したところ、神管ネットからもマンション老朽化対策に関するご講演をいただき、大変感謝しています。
行政がマンション施策を進めていくにあたり、専門家
団体との連携は不可欠ですので、今後とも、神管ネットのご理解とご協力をお願いしたいと思っています。
―香川会長 管理組合にとって行政の支援は心強い限りです。
今やマンションは神奈川県ではかかせない住環境であり、私有財産と見切りをつけるだけのものではないと思っています。
マンションの将来が建替えや敷地売却だ、というのではなく、次世代につなげるような明るい未来に向けたプ
ランニングをしなければなりません。
そのためにも、マンションは、若い人たちも住むことを望み、マンションライフをエンジョイし、安心・安全
な終の棲家になるということを求めていきたいですね。

Kanagawa Mansion Network 44―香川会長 私のマンションは川崎市高津区で、築36年・341戸。溝の口駅から徒歩15分のところに立地しています。
自治会役員は管理組合理事経験者が参加し、自治会と管理組合との連携が取れています。
防災訓練は毎年春に1回。避難訓練、AEDの使用や心肺蘇生法の体験講義、防災用品の見本展示、参加者による炊き出しや期限切れが近づいている備
蓄食料品の食事会など を 行 っ て い ま す。
今年は240人超が参加しました。
浜管ネットの左近山住宅（横浜市旭区）
では、そこで育った子が巣立って、結婚
し て 所 帯 を 持 っ て、また戻ってくるというケースが増えているといいます。
香川泰男（かがわ・やすお）氏
マンションのポテ
NPO かながわマンション管理組合ネッンシャルとは、このトワーク（神管ネット）会長○神奈川県と神管ネットとの協働

3

横浜市団地再生支援事業
横浜市は平成25年度以降、住民が中心となって団地の課題や再生に取り組む管理組合を対象に、『住民発意の団地再生』を支援する事業を行っている。
高経年団地では住民の高齢化や若年層の転出等から、空き住戸の発生、近隣や団地内の商店の撤退など、地域活力の低下がみられる。こうした団地では住民が中心となり、「団地の将来はどうなるのか」と問題意識を共有する必要がある。
横浜市では、こうした課題に取り組む管理組合等に対し、無料でコーディネーターを派遣し、課題整理や助言、検討の進め方を支援している。
問い合わせ窓口：横浜市住宅供給公社 街づくり事業課 ☎045-451-7740
URL：http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/danchi-proposal/danchi-top.html

地域福祉・交流拠点「カフェみなみ」
平成26年度「マンション・団地再生
コーディネート支援事業」
南長津田団地管理組合
所 在 地：横浜市緑区長津田町
竣 工 年：1971年（昭和46年）竣工

なみ運営委員会に登録する40人の住民ボランティアが交代で接客する。日に20 ～ 25人の利用があるという。
高齢者だけでなく、子育て世代を含めた多世代が集まれる場とすることで、住民間のつながりが作れる、そんな憩いの場を目的とする。
事業では同時に、既存の集会所も大・中・小の会議室の独立性を高め、湯沸しコーナーやトイレ等を改修し、利便性の向上を図った。

建物概要：RC造4階建て・21棟・488戸
管理形態：委託管理（三井不動産レジデンシャルサー
ビス）
建設から45年を経過し、団地内の住民約1,000人の高齢化率（65歳以上）が45％を超え、自助・共助への取り組みが懸念されていた。
こうした中、横浜市の団地再生コーディネーターの助言のもと検討委員会を設置。住民の意見を広く求めるとともに、団地中央にある集会所を整備し、地域福祉・交流拠点「カフェみなみ」
を 増 築。2016年5月 にオープンした。
コーヒー、紅茶、日本茶
等、1杯100円。カフェみ南長津田団地「カフェみなみ」の外観「カフェみなみ」の入り口にある看板「カフェみなみ」室内風景『まちなか広場賞』奨励賞を受賞
平成27年度「マンション・団地再生
コーディネート支援事業」
左近山団地中央地区管理組合
所 在 地：横浜市旭区左近山

国土政策研究会主催の第3回「まちなか広場賞」で奨励賞を受賞

竣 工 年：1968年（昭和43年）竣工
建物概要：RC造5階建て・62棟・1,300戸
管理形態：自主管理

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本誌42号11ページで取り上げた左近山団地中央地区の『左近山ダンチパーク プロジェクト』が2017年8月1日、一般社団法人国土政策研究会が主催する第3回「まちなか広場賞」で、奨励賞を受賞した。
選評では、管理組合が所有し、住民自ら整備した、住民主体の広場整備の取り組みを評価された。
特に「建替えではない団
地再生の手法として取り組んでいる」ことに評価が高く、「日本中の団地が抱え
昨年6月18日に行ったパーる問題解決へのモデルケー
クフェスティバルの様子
スになる可能性がある」と期待された。

どうする？在来浴室排水口のリフォーム
共用部分 & 専有部分

専有・共用部分一体で工事する必要あり

昭和40 ～ 50年代に建設された団地やマンションの

この在来浴室は、排水口、排水トラップが専有部分（モ

浴室は、アスファルト防水を施した上にタイル仕上げを

ルタル、仕上げタイル）と共用部分（コンクリートスラブ）

行った浴室（一般的に「在来浴室」という）が多い。

にまたがり設置されている。

浴室排水口まわりの断面図

一般に浴室排水口は樹脂ライニングによる延命工法が主流となっている。配管自体よりも排水金物や接続部分

スを導入してしまうケースが少なくないということが問題となる。
タイル張り浴室の中に「ユニットバスを置く」戸別リの腐食が顕著になる。
さらに経年が進むと、排水金物まわりに関係のないアフォームは、ユニットバスの排水を既存の古い排水口にスファルト防水層からも漏水が発生するようになる傾向

接続することになり、後日古い排水口廻りを修理、改修が目立ちはじめている。

する場合ユニットバスを解体しなければ施工できないこ

戸別リフォームでは対応できない
在来浴室はスラブ下配管（下階天井内配管）のため共用区分範囲であり、戸別リフォームでは施工範囲外となるため、完全な対応ができないことは明らかである。

とが問題となる。

理想は管理組合主導の一体管理リフォーム
現在の浴室排水口は今後増える戸別のユニットバスリ
フォームに対応できていない。

さらにユニットバスへのリフォームが急増している今

既存の床面を改修せずに、ユニットバスの排水を放流

日、排水口や排水トラップ部分を改修せずにユニットバ

すると、排水口まわりの腐食、漏水事故など、悲惨な状態になる事例が多数みられている。
一体管理リフォーム、または管理組合主導の全体一斉工事を選択することが賢明といえる。
管理組合が一体管理する場合は、専有リフォームのガイドラインを作成し、浴室排水口など専有・共用部分の境目にある重要な部分の取り扱いをしっかり記述する必ユニットバス排水
既存浴室床排水に接続する悪い例

排水トラップの更生と、目皿・お椀を取り替えた工事例

要があるといえる。
＜資料提供、監修：浜管ネット技術者部会・
町田信男氏、伊藤和彦氏＞

Kanagawa Mansion Network 44

こうした事態を避けるためにも、管理組合が主導する

既存浴室床排水5神奈川県下マンション管理アドバイザー等CPD委員会主催

平成29年度第3回「マンション相談員等のCPD事業セミナー」
平成29年度第3回「専有部配管類等の更新」
日 時：11月10日㈮ 18：15 ～ 20：30
会 場：かながわ労働プラザ（Lプラザ）第3会議室
テーマ：
「専有部分の配管類等の管理組合による更新工事の進め方」
講 師：山本育三氏（神管ネット理事、全管連監事）、伊藤和彦氏（浜管ネット技術者部会）
主 催：神管ネット、全管連
1．マンションの長寿命化に向けた再生
講師：山本育三氏
専有部分配管類の老朽化に伴う漏水事故多発への対応、これを未然に防ぐための方策をどうするかは、管理組合
にとっての大きな課題である。
全管連が2015年秋に提言した「マンション再生法」の中で、マンション
山本育三氏の長寿命化を標榜しているが、これら専有部分の配管類を管理組合が一斉に更新することが可能となるための条件整備が重要であるといえる。
このため、「マンションの再生（改善）事例調査」を国土交通省の助成金を得て実施。32例（30管理組合）を集計・分析を行った。※建替えは「再生」に含まない。
今回の調査で最も多かったのが給水・給湯管の更新で、そのモデルケースを試算した事例によれば、工事費総額約100万円／戸の内訳が、専有部分の配管類の工事費約40万円、付帯建築工事費約30万円、その他の工事費・諸経費等約30万円であった。
床仕上げなどの一部を壊して配管類を更新するのであれば、管理組合が費用を負担してでも一斉に更新しようということがこの工事の特徴である。
ただし、管理組合が専有部分の工事を主導できるのか、修繕積立金を専有部分の工事にあてられるのか、という問題もある。
国に対し、マンション標準管理規約の中で、専有部分の配管類の管理組合による一斉更新が可能なように改定し、区分所有法でも管理組合の共同管理ができる「別段の定め」を可能にすべきだといえる。
全管連の「マンション再生法」は①マンションの長寿命化を目標とした「改良による再生」、②専有部分の配管類の管理組合による一斉更新が可能なための諸条件整備を主張している。
2．専有部分立ち入り工事の特徴
講師：伊藤和彦氏
管理組合が専有部分の配管工事を主導する場合、設計までに解決しておきたい問題が多数ある。
すでにリフォームを行った区分所有者に対しての金銭的対応、
内装リフォー
ムの復旧範囲と材料のレベル、専門業者しかできないシステムキッチンの移動・取り付けの費用負担、専有部分立
ち入り工事期間中の玄関かぎの扱い、
伊藤和彦氏
専有部分立ち入り拒否の住民が出た場合の対応など。
トイレは作業時間以外使用できるようにするが、洗濯機は重いので取り外しや設置の繰り返しができない。このため、住民用の仮設洗濯機置き場を設置するスペースができるかどうか。また壁や床をはつる際の騒音が大きいため、作業中の住民の避難場所なども確保もできるか検討しておきたい。
専有部分の工事費の調達例は下記のとおり。
＜例1＞・横浜市・450戸・工期9カ月・費用約72万円／戸・工事範囲：汚水・雑排水管（共用・専有）、給水管（共用・専有）
費用は工事5年前から特別修繕積立金として、5年間に限定して1万円アップ。5年で戸当たり60万円貯まって工事を実施した。
リフォーム済みの住戸について、調査の結果、水回りの施工は一部だけだったため、区分所有者への金銭的対応はなし
とした。
＜例2＞
・八 王子市・220戸・工期7カ月・費用約81 ～ 104万円／
戸
・排水管（共用・専有）、給水管（共用・専有）
専有部分の工事費用は修繕積立金から捻出したが、戸別負担であるため、15年間の分割返済＝工事負担修繕積立金：平均5,000円／月×15年（平均90万円）とした。
専有部分の工事費用はタイプ別に積算し、不公平感を回避した。
＜例3＞・横浜市・15戸・工期○カ月・費用約○万円／戸特別修繕積立金で補助金制度をつくり、各区分所有者が独自で専有部分の工事を推奨するためのルールを作成した。
特別修繕積立金として月額2,500円／戸を積み立てて、15戸×10年で450万円の資金を管理組合で蓄え、工事仕様
やルールにのっとり、専有部分の工事を終えた場合には30万円の補助金を支給する。
専有部分の工事については、仕様を統一するためにもリフォー
ムガイドラインを作成しておくことが望ましいといえる。

■30年度CPD事業セミナースケジュール
日

6時

4月14日㈯
13:30 ～ 16:30

セ ミ ナ ー 等 名 称 ・ 講 師「マンションで新4K8K衛星放送を受信するには」・一般社団法人 放送サービス高度化推進協会（A-PAB）
・㈱渋谷電気・NHK横浜放送局

会場

横須賀産業交流プラザ第1研修室（京急線「汐入駅」徒歩1分）

判例の
広場

情 報 開 示 等 請 求 控 訴・ 同 附 帯 控 訴 事 件

書
類
の
閲
覧
請
求
会計書類、組合員名簿の写真撮影も認める
事件の要点
区分所有者が閲覧や閲覧の際の写真撮影を求める権利があるのかないのかが争われた事案。
マンション共用部分や共用施設の維持管理のために行う修繕工事は、2009年1月1日から2013年12月31日までの5
年間で120件を超え、そのため支出した工事代金は2,000万円を超えていた。
理事長経験者には消防設備や建築設備の施工・保守管理等を経営する会社の代表者がいて、本件マンションの修繕工事
や防火関係設備の保守管理業務を請け負っていた。
2014年定期総会で、雑排水管更新工事8,400万円が承認されたが、業者選定経過等、何の説明もなく、唐突に同年6月工事説明会が行われた。
管理組合の運営に疑問を持った区分所有者有志が2014
年、臨時総会を招集するための組合員名簿、また、帳票や工事関係見積書等の会計の「裏付け資料」の閲覧と複写を要求。
管理組合側は組合員名簿・裏付け資料の閲覧と文書の複写は拒否、それ以外は文書の閲覧のみ認めた。
●2016年3月31日大阪地裁判決
・総 会／理事会議事録、管理規約に規定した文書の閲覧を認める
・会 計帳簿の裏付け資料の閲覧、文書の写真撮影については請求を棄却●2016年12月9日大阪高裁判決・争点と裁判所の判断⑴議事録等の閲覧及び閲覧の際の写真撮影を求める権利を有するか。
⇒管理規約は裏付け資料の閲覧に関する規定をおいていな
いから、個々の組合員が修繕工事代金の決め方や工事業者の選定の仕方に疑問を感じた場合であっても、その疑問を確か
めたり、改善を促すことは困難である。しかし、マンション管理に関する現在の法状況に照らすと、情報開示を拒絶することは許されない。

⑶閲覧請求権の濫用を理由に区分所有者の請求を拒絶し得るか。
⇒管理組合理事長が消防設備や建築設備の施工・保守管理等を業とする会社の代表者であり、本件マンションに関する工事や業務を請け負っていた。
管理組合役員は規約上12人であったが、2014年3月の定期総会時点では8人しかいなかった。このため、疑問を持つ区分所有者有志3人が立候補。総会では異議もなく承認された

大 阪 高裁という認識だったが、従前役員らが3人の役員就任を認めず、
総会議事録に立候補と選任の事実を記載しなかった。このため2014年4月以降の理事会に呼ばれなかった。
区分所有者有志らが、役員人事や修繕工事の発注の面で管理組合の運営に不信感を抱いたことには相応の理由があるといわなければならず、しかも、管理組合は8,400万円の雑排水管更新工事に関する資料については開示を明示的に拒絶し、その他の裏付資料についてもこれを全面的に開示しようとしないから、権利の濫用であるとする管理組合の主張は採用できない。
●結論・管 理組合は、請求文書目録記載の各文書について閲覧及び閲覧の際の写真撮影をさせよ
・管理組合は、組合員名簿を閲覧させよ●解説
本判決は、区分所有者有志が管理組合の運営に不信感を抱いたことには相応の理由があるとして、書類の閲覧、写真撮
影は許されるべきだという結論に至った。
区分所有者有志側は、規約上閲覧が認められている書類の他に、修繕工事関係の原資料（裏付資料）の写真撮影も請求した。しかし、管理規約で認められていなかった。
規約でだめなら法律の規定により理屈付けるしかないが、区分所有法には手がかりとなる規定が見当たらない。
そこで一般社団法人に関する法律を視野に入れ、民法645条（受任者による報告義務）の類推適用し、理屈を付けたと
いえる。
●コメント
濱田卓弁護士（浜管ネット賛助会員）
高裁判決は、管理組合側の対応に非常に問題があるとの評価を前提として、組合員が求めた、規約上は閲覧の対象となっていない書類について、その謄写までも認めるべきとの価値判断に基づくものであると推測される。
いずれにしても、問題の所在は、管理組合保管書類に関する標準管理規約の規定が、真摯な思いで閲覧・謄写を請求する組合員の側にとっても、客観的にみてクレーマーとしか言いようがない組合員からの請求に苦慮する管理組合側にとっても、いずれにとっても使い勝手がよくないという現状にあると考える。
そのため、一案として、管理組合が管理する書類を、プラ
イバシー等を踏まえた重要性に照らして分類（ランク付け）し、
閲覧・謄写の可否等について規約に明記することを提案したい。
（書類の分類例）①個々の組合員が閲覧だけはできる書類②個々の組合員が写真撮影もできる書類③ある程度の複数の組合員の一致した要求があって初めて写真撮影ができる書類④どのような条件のもとでも閲覧しか認めない書類⑤役員以外には閲覧も認めない書類

Kanagawa Mansion Network 44⑵名簿の閲覧を求める権利を有するか。
⇒名簿の閲覧を求める権利を有することは、本件規約46条
から明らかである。
区分所有者有志が管理組合の運営が不透明であるため、臨時総会を招集する賛同者を得ようと考え、他の組合員の住所を知る目的で本件マンションのすべての専有部分の登記記録を取り寄せた事実、ところが登記記録上の住所に郵便物を送付する方法では全体の約2割の組合員と連絡がとれなかった
事実、そのため，本件規約に基づき管理組合が作成保管しているはずの名簿の閲覧を求めている事実が認められる。

2016・12・9

7

浜管ネット

ャパン㈱尾崎氏。技術者部会からは㈱英綜合企画設計の島村利彦氏が第１回、第2回、第3回大規模修繕工事の内容の違いと資金計画について講演した。

11／14
防災セミナー「地震保険を徹底的に知ろう」
11月14日18時～、かながわ労働プラザ第1・2会議室で防災セミナーを行った。講師に一般社団法人日本損害保険協会の竹井直樹氏を迎え、「地震保険を徹底的に知ろう」と題して講演を行った。
地震保険は現在、保険料改定の途上にある。2017年1月、段階的改定の第１弾として、東京や神奈川では5.1%保険料率が引き上げられた。第2弾は2019年に実施予定で、同3.8%
引き上げられる。
この保険料改定は第3弾まで続く予定となっている。
「地震保険に加入するかしないかは、各管理組合の都合。一般論でものを言うことはできない」と竹井氏。問題は管理組合としての判断・決定。理事会や専門委員会などを設けて、地震保険を検討し、住民アンケートを行い、議論をした上で、総会で賛否を問い、議決することが肝心だという。
地震保険に入らないと決めた場合、有事の際の復旧費用は均等な負担を求めることなども決めておいたほうがよいとも。
管理組合によって、資産など、事情はさまざま。必要なことは情報を共有し、管理組合としての判断を下すことにより、理事長など個人の責任を担保することも検討したい。

竹井直樹氏

11／15

11／29
設備改修シリーズ第30回「事例で学ぶマンション電気設備改修
工事と機械式駐車場のメンテナンス」
11月29日18時30分～、かながわ県民センター 304会議
室で技術者部会・専門業部会の設備分科会による設備改修シリーズ第30回を行った。
今回は、築35年が経過している集合住宅の電気幹線改修と照明器具LED化（共用部・外灯・庭園灯）、非常警報設備改修の事例を三沢電機㈱・小林敦史氏が紹介した。
＜事例＞かわつる三芳野団地電灯幹線設備他改修工事（築34年・47棟・548戸）
幹線工事では共用・専用部分の2回に分けて停電を伴う工事を実施。その他、各戸の最大契約容量増設（40A→60A）、各
戸分電盤の回路数増設（6 ～ 7回路→10回路）、感震動作機能付き分電盤への更新、積算電力量計のスマートメータ化を行った。
機械式駐車場のメンテナンスについては、㈱桐ヶ谷工業所・大川敦夫氏が講師を務めた。
機械式駐車場の保全計画は①構造系（パレット、支柱等）②駆動系（モーター、チェーン等）③電気系（制御盤・操作盤等）から成る。この点を踏まえ、定期的な点検をしながら部分補修と全体補修を組み合わせ、長期使用可能にするための保守メン
テナンスを行う必要があると説明。
空き駐車場が増えた場合、平置き駐車場や貸倉庫（パレットのコンテナ化）、駐輪場等への改修を行う事例の紹介も行った。

脱！結露・漏水「あなたのマンションは大丈夫ですか？～パートⅡ」
11月15日18時30分～、かながわ労働プラザ第3会議室で
浜管ネット建築分科会Cグループが「脱！結露・漏水」をテーマに、技術者部会・専門業部会合同セミナー「あなたのマンシ
ョンは大丈夫ですか？～パートⅡ」を行った。
結露発生のメカニズム・結露軽減の提案、漏水の基礎知識を解説した上で、事例をあげ、その対策を紹介した。
結露・漏水対策には適切な調査・補修・対策の実施を推奨。
適切な時期に大規模修繕工事を実施する必要性を説いた。
講師は㈱カシワバラ・コーポ
レーション藤井氏、㈱ヨコソー
遠 山 氏、 ㈱ ラ ク シ ー 実 川 氏、講師を務めた浜管ネットメンバー
YKKAP㈱高田氏、カスタージ

8

三沢電機・小林敦史氏

桐ヶ谷工業所・大川敦夫氏

川管ネット
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正会員と賛助会員の情報交換会
基調講演：中原区長「中原区の現状とまちづくり」
11月25日14時30分～、川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）大会議室で正会員と賛助会員の情報交換会を行った。
当日は「中原区の現状とまちづくり」と題して中原区長の向坂光浩氏が基調講演を務めた。超高層マンションの建設が進む
武蔵小杉のある中原区は急激な人口増加率を示している。中原
区では地域コミュニティで仲間づくりや健康づくり、町会での独居高齢者の見守り等、支え合いの地域づくりを推進。地元ス
ポーツチームの応援や武蔵小杉を中心としたフェスタや盆踊り大会など、魅力ある中原区のアピールを行った。
第2部は三菱電機クレジット㈱・佐藤永進氏が「改修工事・修繕工事に対する資金計画対応策」と題して、リフォーム融資について説明した。
その後は懇親会を行い、管理組合、賛助会員等約50人が参加した。

会場の様子。写真講師は中原
区長の向坂光浩氏

12／9
ミニセミナー
第４回：テーマ「植栽」
12月9日18時30分～、川崎市生活文化会館てくのかわさき第1・2研修室で平成29年度第4回ミニセミナーを行った。
今回は「植栽」をテーマに川崎区のセソール川崎京町ハイラ
イズ管理組合（541戸・敷地面積約26,000㎡）を紹介。分
譲当初、広大な敷地にもかかわらず、植栽管理は専門業者による年2回の作業のみで、作業員にはアルバイトも多く、満足できるものではなかった。
築10年後の1997年から地元の専門業者に指導を得ながら、グリーンクラブを結成し、自主管理を開始した。基本は低
木の剪定・除草で、実働は年約100日。昨年も延べ1,100人が参加している。
グリーンクラブの活動は一般新聞にも紹介され、川崎市長表彰も受け、川崎区主催の花と緑の街角コンクールで入賞するな
ど、植栽を通じて貴重なコミュ
ニティを築いている。
現在のグリーンクラブの萩原
健志会長は今後の課題として「いうまでもなく、クラブ員の高齢化。クラブ活動の存続が大きな課題です」と述べていた。

セソール川崎京町ハイライズ
在住の川管ネット・相川洋明
理事

よこ管ネット
11／18
よこ管ネットセミナー
マンションの10年後の課題
11月18日13時30分～、横須賀・汐入の産業交流プラザ
第2研修室でよこ管ネットセミナーを行った。
第1部は大和ライフネクスト㈱の丸山肇氏が「マンションの10年後の課題～次世代につなげられる価値のために～」をテーマに講演。マンションの将来的なリスクは、建物と人の老い等で、修繕費用がかさみ資金が枯渇する、年金生活で積立金の値上げができない、要介護、支援の住民が増加する、理事のなり手がなく管理組合運営が停滞し管理不全状態に陥るリスクを思い描くことができる。
この解決策は「価値造りが鍵になる」と丸山氏。若い世代が住んでみたいと思える価値を造り出し、その情報を積極的に発信していくことが大事という。
次世代につなげることをコンセプトに、マンションの社会的寿命を延ばすことが2つの老いの解決の道筋になるとまとめた。
第2部はよこ管ネットの堀内敬之理事が「マンション・今の話題」と題して、個人情報保護法、民泊新法について講演した。
マンション管理組合が関わる個人情報とは組合員名簿、居住者名簿、各種届、申請書、その他。こうした個人情報の①取得・利用②保管・管理③第三者への委託・通知等④本人への開示等について、法律に基づいてルール化し、規定する必要性などを説明した。
民泊新法については「これだけは覚えておこう」として、マンションで民泊を禁止する場合は法律が施行される2018年6月15日の3カ月前（3月14日）までに規約改正等の対策を講じる必要があるとする。住宅宿泊事業者の届け出の申請開始が3月14日であるためで、届け出による既成事実を防ぐことにあると説明していた。

大和ライフネクスト・丸山肇氏

よこ管ネット・堀内敬之理事

湘管ネット

セソール川崎京町ハイライズグ
リーンクラブ・萩原健志会長

指導するベネドリーノ小さな緑社・酒井大輔社長

研修交流会
10月度：塗装現場でのクレーム事例
11月度：高騰するマンション総合保険の自己防衛
12月度：管理委託契約締結時の留意点
10月28日「塗装現場でのクレーム事例」と題して関西ペイ

Kanagawa Mansion Network 44

10／28、11／25、12／17

9

ント販売㈱の森田勝利氏、色彩選定と景観法についてカラーコの契約は信頼関係でなりたっている。パワーバランスが崩れる

ーディネーターの同社・折本早苗氏が講演した。

と業務がぎくしゃくしてしまうこともある」とも。マンション

塗装現場で起こる主なトラブルには、①天井リシンのはがれ②外壁タイルの剥落③臭気トラブル④化学物質過敏症⑤エフロ
レッセンス（着色エフロ）⑥玄関扉エアタイトゴムの粘着⑦低汚染塗料の補修塗りによる汚れなどがあげられる。
作業上での問題は塗装前の下地処理・洗浄等が不十分であったり、塗料の配合量・撹拌（かくはん）・希釈量の不足など。
塗り回数が少ない、乾燥前に次工程の塗装を行う、雨が降っていても作業を続けることなどが、仕上がりの悪さにつながるという。
色彩選定ではまず、人の目にものの色がどう見えるかについて説明。その上で建物の外装は立地や形状、景観法など、それぞれの関係性を考慮しながら、その建物の特性にあった色彩計
画を立てる必要があるという。
11月25日「高騰するマンション総合保険の自己防衛」と題して㈱グッド保険サービスの伊藤昌弘専務が講演を行った。
大規模修繕工事で業者選定をするように、マンション保険についても見積もり合わせをしたほうがよいと伊藤専務。損保各社は築年別に料率改定を繰り返しており、直近では平成30年
1月1日付で改定が行われる。その他も年度明けに改定する情報があるという。5年前に一番安かった会社の商品が、気が付けば一番高くなっているケースもある。このため、見積もり合
わせは必要だという。
その他、補償内容についての比較も大事。1事故にいくらの補償があるか。必要な補償が入っているか、不要な補償を外せるか。付保割合についても60％または30％という設定も検討したい。これまで100％壊れてしまうマンション火災は経験がない。さらに共用部分評価額を節減すると保険料も下がる。
再調達価格の単価の下限へ修正することができるというのだ。
下限を守れば保険金額も満額となる。これも保険料節減の裏技といえよう。
12月17日「管理委託契約締結時における留意点について」と題して、コミュニティワン㈱藤沢支店の相川浩一氏が講演した。
講演は標準管理委託契約書をもとに管理会社によって異なる
業務内容や業務期日、委託費以外の負担（管理員室の電話代、管理費等の口座引き落とし手数料は管理組合か管理会社か）などについて説明。相川氏はマンションごとに締結している管理
委託契約書をよく読み、「あいまいな取り決めは事前に管理組合と管理会社で協議して明確にできるところは記載しておくことを推奨する」としている。
また、「管理組合と管理会社

管理業協会では今後、業務内容や委託金額の明確化の徹底を行い、管理組合との良好な関係を築くことを勧めている。

かながわ県央ネット
11／25
大規模設備改修セミナー
事例をもとに設計者、施工者の立場で説明
11月25日13時30分～、本厚木のプロミティあつぎ8階D会議室で、大規模設備改修セミナーを行った。
本セミナーでは横浜市内のＭハイツ管理組合（1977年竣工・RC造・5階建て・15棟・440戸）が実施した①直結増圧化工事②専有部・共用部の給水・給湯・排水管更新工事の事例をもとに、設計・監理者および施工者の立場から工事の詳細な説明を行った。
最初に㈱建物保全センターの角田紀一氏が設計・監理者の立場からコンサルティング業務の流れを説明した。まずは設備劣化調査診断を実施し、その報告書に基づく、改修提案、工事仕様書、概算見積書を作成。工事の内容（範囲、金額、工期等）
を管理組合と協議し、業者選定補助業務を開始する。
実際の作業については施工者の立場から川本工業㈱の堀金俊介氏が説明を担当した。
事例の住戸内給水管では、
天井まわりは隠ぺい配管で施工し、洗面所、浴室は露出配管方式を採用。排水管は下階の天井内配管であった。
工事の工程で一番重要だというのが工事に入る前の準備期間。全戸の住戸内調査は、事例は440戸あったので、45日の期間を設けた。工事がはじまってから室内の状況を知るのではなく、前もって配管状況やリフォーム状況を知っておくことが工事の進捗を左右することになる。
住戸内工事の工程は6日間の在宅が必要。住戸内は天井や床の解体、またその復旧作業等、配管工事のほかに建築工事が発生する。ただし、台所、トイレ、浴室は夕方から翌朝までの作業時間外は使用可能。洗濯機は室内外への移動がたいへんなた
め、使用不可とする場合が多いという。

関西ペイント販売の森田氏・折本氏
川本工業・堀金俊介氏

グッド保険サービス・
伊藤昌弘専務10

コミュニティワン藤沢支店・
相川浩一氏

セミナー後は質疑応答を行った

マンションと地震保険料率値上げ、2019年に第2弾加入の賛否は総会決議が必要
地震保険は現在、保険料改定の途上にある。
昨年年1月、段階的改定の第１弾として、東京や神奈
川 で は5.1 % 保 険 料 率 が 引 き 上 げ ら れ た。 第2弾 は2019年に実施予定で、同3.8%引き上げられるようだ。
そして、この保険料改定は第3弾まで続くといわれている。
◇
東日本大震災の保険金支払い例を上げる。
火災保険の契約金額5億2,000万円に加え、地震保険
金額2億6,000万円で契約していた。
被災後、保険会社の査定により、損害割合（当時は全損、半損、一部損の3区分）21％の「半損」と認定され、保険金額50％の1億3,000万円が管理組合に支払われた。
修繕工事費の見積もりが1億円だったので、保険金の範囲内で修繕工事を実施。地震保険に加入していたことで、住民間の合意形成がスムーズに進み、早期の復旧につながった。
地震保険は火災保険とセットで契約しなければならない。
現在、火災保険に原則、自動付帯で、地震保険に加入しない場合は、「地震保険ご確認欄（＝地震保険には申し込みません）」に押印するシステムになっている。
さらに、地震保険の保険金額（契約金額）は、火災保険の保険金額の30％～ 50％の範囲内で設定する設計になっている。
つまり、火災保険で建物への保険金額を1億円とした
場合、全損認定でも5,000万円が支払われる保険金の限度 額、 上 記 例 の 場 合、5億2,000万 円 に 対 し て 上 限
50％の金額2億6,000万円となるわけである。
また、現在の損害程度が4つに区分された。上記の例を現在に当てはめると、損害割合が21％ということで「小半損」となり、保険金額の30％、つまり7,800万円
が保険金の支払いとなる。
損害の程度と保険金の支払い
損害程度支払われる保険金

損

主要構造部の損害額が建物時価額の50％以上

保険金額の100％

大半損

40％以上50％未満

保険金額の60％

小半損

20％以上40％未満

保険金額の30％

一部損

3％以上20％未満

保険金額の5％

全東日本大震災時、地震保険未加入だった管理組合の例。
受水槽が壊れ、2 ～ 5階を中心に外壁や廊下にも大きなひびが入った。理事長は臨時総会を開き、共用部分の修理費として、各戸の持ち分に応じて65万～ 85万円の負担を求めた。
ところが、「8階はほとんど被害がない。同じ負担では納得がいかない」という反対者が出た。これまでコミュ
ニティーもなかったマンションである。
結果的に復旧は進むはずもなかった。
「大震災の被害＜エレベーターなどの付属設備が壊れたら地震保険金は受け取れるの？＞■地震保険の損害査定は、大震災発生時で保険金の支払いを迅速・的確・公平に行わなければならないため、「主要構造部」に着目して建物全体の損害を認定する。
■主 要構造部以外の付属設備のみが損傷した場合など
は、保険金は支払われない。
■ただし、実際にはエレベーターなどの付属物に損害が発生した場合には、建物の主要構造部にも損害が発生している可能性が高く、保険金の使い道は管理組合で決めることができる。つまり、付属設備の修繕に使うことが可能となりやすい。
〈都道府県別・地震保険の普及率（世帯加入率）〉
●ベスト5
1
2
3
4
5

宮城県
愛知県
東京都
熊本県
神奈川県

51.8%
40.3%
36.7%
35.6%
35.1%

秋田県
山形県
青森県
島根県
長崎県
沖縄県

21.0%
21.0%
20.3%
16.2%
15.4%
14.8%

●ワースト6
42
42
44
45
46
47

※世帯加入率は2017年1月1日時点の住民基本台帳に基づく世帯
数を分母に、2016年12月末時点で有効な地震保険契約の件数を分子として算出した値。（出典）損害保険料率算出機構「今こそマンションは地震保険に付保するべきか!?」震災により、外壁のせん断亀裂があったり、タイルが崩落する被害があると「なぜ前もって地震保険に入っていなかったのか」という議論が管理組合内部で起こる可能性は当然出てくる。
地震保険を付けるか否かの答えは管理組合の考え方によって異なる。肝心なのは、地震保険を付保するメリッ
ト・デメリットを検討し、総会決議で管理組合内部の意思を確認することである。
どういう理由で地震保険を「付けた」「付けなかった」
かということを区分所有者のだれにも説明できるようにしておくことがキーポイントである。
現在、地震保険の加入を検討している管理組合があれば、地震保険の保険料が改定される、この時期に大いに議論するべきだろう。
地震保険加入については、付保する・しないは結果論として、まずは管理組合内部での検討、意思統一等の確認が重要であることに間違いはない。

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認定基準（建物）だからといって、お金でまとまるのは難しい」という住民の声が重く響いたという。

11

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社）☎046-834-5191（東 京 支 店）☎03-3736-7751（横 浜 支 店）☎045-595-0601（北関東支店）☎048-449-0091
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浜 央 横浜市西区楠町10-8（神奈川営業所） リニューアル工事によって生まれる、新しいゆとりの空間をご提供できるよう、
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ター点検まで一貫したサービスを提供しております。

☎045-290-3222
045-290-8363
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株式会社
ラクシー

所 在 地
浜

株式会社NB建設（旧相鉄建設株式会社）
大規模修繕

地元に密着したゼネコンと横浜市神奈川区栄町5番地1 して、建築・設備・耐震・☎045-451-8816（代表） 内装などのリニューアルをお客様の立場でご提案。地045-451-8820
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おかげさまで創業50周年。
これからも皆様に求められる技術とサービスを提供してまいります。

リノベーション営業課☎045-911-5438
045-911-5951
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企 業 名
所 在 地
給・排水設備改修 浜 川 横浜市金沢区鳥浜町4-18

株式会社
神奈川保健事業社☎045-772-1424
045-778-1024
eigyou@khj.co.jp
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給・排水設備改修 浜 川 よこ 央 リニューアル事業部『水』にこだわり60年、誠実で質の高い給排水設備改修工事・維持管理会社です。
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京浜管鉄工業株式会社

浜 川崎市川崎区貝塚1-8-2
川

フジクス株式会社☎044-245-0822
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加入するネットワークの略号▶ 神 神管ネットの豊富な実績と経験を生かし、皆様の豊かなマンショ
ンライフのお手伝いをいたします。
年間30万世帯もの実績を
持 つ、 排 水 管 洗 浄 の 専 門
業 者 で す。 建 物 ご と に 綿
密 な 事 前 調 査 を 行 い、 洗
浄計画をご提案します。

浜 浜管ネット

Ｎ
ＮＰ
ＰＯ
Ｏ浜
浜管
管ネ
ネッ
ット
ト
技
術
者
部
会
技
術
者
部
会

川 川管ネット☎046-837-2261
横浜営業所：横浜市金沢区寺前1-7-14☎045-781-3245
eigyo2@bunka-kogyo.co.jp
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企 業 名
電気設備改修川

電気設備改修所 在 地

P R

川崎市幸区南幸町2-29☎044-522-2551
info@shibuyadenki.co.jp
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ビル、マンションの各種リニューアル
電気工事、LED照明、省エネ診断、防犯カメラ、4K・8Kテレビ共同受信、
集中インターホン、消防設備、空調、排水ポンプ系など電気工事専門の会社です。1950年創業、適正価格で、最適化工事、クレームなしが自慢です。

浜 横浜市西区戸部町4丁目158番地

三沢電機株式会社☎045-241-1621
045-253-4744
j-okamoto@misawa-dk.co.jp
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創業89年、地元神奈川で高い信頼と実績を築いて参りました。電灯幹線改修・弱電改修・省エネ改修（LED等）、お気軽にご相談ください。

建材メーカー・販売
企 業 名
塗料メーカー・販売 神 浜 川 よこ 湘 央

関西ペイント販売
株式会社

所 在 地

P R

当社は塗料の製造・販売を
東京都大田区南六郷3-12-1 している会社です。これからも管理組合の皆様に有益☎03-5711-8905
である「環境配慮形高性能
http://www.kansai.co.jp
塗料」を開発・提供することで貢献していきます。

外断熱・サッシ改修
企 業 名
外断熱メーカー

川 東京都千代田区平河町2-11-1

Sto Japan
株式会社

平河町ロンステート1階☎03-5216-1530
info@stojapan.com
http://www.stojapan.com

サッシ改修

所 在 地

浜 よこ 湘株式会社LIXIL
リニューアル

P R
ヨーロッパ最大手の外断熱メー
カー Sto社の日本総代理店です。日
本国内では北海道から沖縄まで施工実績があり、近年では結露防止工事・タイル剥離防止工事で弊社
工法が数多く採用されております。

横浜市西区みなとみらい
4-3-6-2F☎045-330-1064
https://www.lixil-br.co.jp

当社は、LIXILグループ内で唯一の窓や玄関ドア、手摺等
リフォーム専門の販売施工会社です。迅速な対応とサービスを心がけておりますので、お気軽にご相談ください。

所 在 地

P R

千葉県市川市下貝塚3-31-4☎047-375-1015
jaem@kni.biglobe.ne.jp
http://www1a.biglobe.ne.jp

弊社は機械式駐車装置のメーカーであり、現在では他社メーカー様の機械式立体
駐車場の保守点検も行っております。

機械設備メンテ企 業 名
機械式駐車場メンテ 浜

KMPメンテナンス
株式会社
相 相管ネット

よこ よこ管ネット

湘 湘管ネット

央 県央ネット

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、島村利彦部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 ☎045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

星川晃二郎
株式会社汎建築研究所

東京都中央区日本橋小伝馬町6-13☎03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp

石川裕子
Lapis建築工房

横浜市南区榎町1-18-202☎045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203☎046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp

吉岡誠
有限会社吉岡設計

横浜市西区南幸2-9-9-306☎045-311-6723
makoto70@yoshioka-sekkei.co.jp

東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊☎03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202☎045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二☎045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所

伊藤和彦
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4☎046-869-4767
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市都筑区茅ヶ崎中央44-5-503
尾崎京一郎☎045-532-9260
モア・プランニングオフィス

阿部一尋
株式会社みらい東京都文京区本郷1-18-5-802☎03-3830-0988
abe@mirai-mi.com

http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi

okd-arc@mist.dti.ne.jp

http://moa-planning.jp

横浜市港北区綱島西6-13-40-204☎045-546-9651
bzg16700@nifty.com

Kanagawa Mansion Network 44

氏名・所属事務所

片山啓介
有限会社鹿窪建築設計

企業名は五十音順に掲載しております

川本工業株式会社

横浜市中区寿町2-5-1☎045-662-2759
045-662-2780
http://www.kawamoto-ind.co.jp

P R

P R
創立1946年。水漏れ、排水管詰まり清掃、エアコン・給湯器取り替え、給排水管の改修工事、保守点検…
何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事をご提案します。

電気設備改修します。

給・排水設備改修

給・排水設備改修

文化興業株式会社

P R

浜 建設事業部

工藤建設株式会社

給・排水設備改修

所 在 地
よこ 本社：横須賀市内川1-7-23

株式会社渋谷電気

総合建設
企 業 名
大規模修繕

企 業 名
給・排水設備改修

13

会員
ョン
ショ
マンシ
紹介

川和団地管理組合

築35年目で管理組合設立
建物維持管理等、活発な組合活動が始動
1970年に建設された「県住宅供給公社所有権留保付
き長期分譲住宅（所有権留保付きマンション）」。
「所有
権留保付き」とは、マンションの購入者が購入資金を住宅金融公庫（当時）に借り入れ、その借入全額の返済が完了するまで、住戸と敷地の所有権は住宅供給公社に留保されるという住宅の供給方法。
このため、返済が完了するまではマンションの共用部分の持分も住宅供給公社にあり、川和団地の場合は35年間、共用部分の維持管理の主体が神奈川県住宅供給公社だった。
2005年11月、管理組合が設立。管理会社を選定し、長期修繕計画を作成。ここから一気に組合活動がはじまった。
2007年度
2008年度
2009年度
2010年度
2011年度
2015年度
2017年度
2018年度
2023年度

集会所改修
道路フェンス補修
外灯交換
建物調査診断大規模修繕
給水システム変更、防犯カメラ設置等
共用部分照明器具交換
屋上防水、玄関ドア更新等
大規模修繕（予定）

夏祭りや防災訓練など、自治会を中心の住民間のコミュニティがあり、それが基盤になった。とはいえ、公社の管理からの切り替えは簡単ではない。
「各年度の理事会で自治の意識が高かったからではないでしょうか」と現理事長の田中敏勝さん。
昨年は顧問弁護士の助言を仰いで管理規約も改正。専有部分の用途については民泊禁止条文の追加、反社会的

14

給水塔方式をやめ、受水槽を新設し、ポンプ圧送方式とした自治会を中心とした自主防災組織は
年１回、防災訓練を行っているＮＰＯ
浜 管 ネ ッ ト
正会
員

勢力の排除、さらに別表として室内や窓サッシ、配管等における専有部分と共用部分の区分図を掲載するなど、
ガイドライン的な要素を含む規約を完成させている。
顧問弁護士には毎年１回、住民を対象とした講演会を依頼。火災が起こったらどうするか、ペット飼育の問題など身近なテーマをあげて質疑応答、意見交換を行っているという。
2008年には横浜市営地下鉄グリーンラインが開業
し、川和町駅へ徒歩8分となった。交通の便がよくなり、流通価格も上がったそうだ。
「夏祭りなどのイベントは、住民の孫が集まってくれ
るので、とても楽しみ。若い世代が入居してくれるように、もっと楽しみを増やして、『遊びの団地』にしたいね」と田中理事長は話している。
■マンションデータ
所在地：横浜市都筑区
1970年（昭和45年）10月竣工・地上4階建て・13棟・総戸数280戸
建物構造…………………………… W PC（壁式プレキャスト鉄筋コンクリート）造
敷地面積…………………………… 27,765.15㎡
建築面積…………………………… 4,564.656㎡
建築延床面積……………………… 19,293.58㎡
管理費（月額）……………………… 約109円／㎡
修繕積立金（月額）………………… 約181円／㎡
駐車場充足率（台数÷総戸数）…… 58%（平置き165台）
駐車場使用料（月額）……………… 5,000円
駐輪場使用料（月額）……………… 自 転車100円／台、バイク
200円／台
分譲会社…………………………… 神奈川県住宅供給公社
建設会社…………………………… 大成建設㈱管理会社…………………………… ㈱長谷工コミュニティ
管理形態…………………………… 通勤管理理事会……………………………… 毎 月1回、 理 事15人・ 監 事
1人
任期………………………………… 2年（1年ごと半数交代制）

DATA
左から田中敏勝理事長、大蔵輝夫副理事長、山下巌さん

顧問弁護士を講師に毎年、住民を対象に講演会を実施

平成29年度夏祭り。建物の壁に映像を映し出すプロジェクションマッ
ピングなどで盛り上がった

2008年3月、横浜市営地下鉄グ
リーンラインが開業し、川和町
駅へ徒歩8分となったイベント情報 ■■浜管ネット☎045-911-6541

マンション管理セミナー
テーマ：
「不適切コンサルタントにどう対処しますか？」
日 時：2月7日（水）18：30 ～ 20：30
会 場：かながわ労働プラザ4階第3会議室（JR石川町駅徒歩5分）
講 師：一 般社団法人マンションリフォーム技術協会（marta）
・柴田幸夫会長
資料代：会員無料、一般1,000円
定 員：40人
技術者部会・専門業部会合同セミナー
テーマ：
「マンションの長寿命化を目指した大規模改修のポイント～最新の材料及び工法 ～」日 時：2月21日（水）18：30 ～ 20：00
会 場：かながわ労働プラザ4階（JR石川町駅徒歩5分）
講 師：浜管ネット建築Dグループ
資料代：会員無料、一般1,000円 定員：40人

川管ネット☎044-380-7163

平成29年度第2回マンション管理基礎セミナー
テーマ：「マンション管理の基礎知識」
日 時：2月18日（日）13：30 ～ 16：00
講 師：マンション管理センター 原 昇氏
会 場：川 崎市総合福祉センター（エポック中原）
大会議室（JR武蔵中原駅徒歩1分）
定 員：先着150人

よこ管ネット☎046-824-8133

よこ管ネットセミナー
テーマ：「マンションの合意形成の取り方（仮）」日 時：3月10日（土）13：30 ～ 16：30
会 場：横須賀産業交流プラザ第2研修室（京急汐入駅徒歩2分）
講 師：マンションコミュニティ研究会代表・廣田信子氏※セ ミナー終了後は、小グループに分かれて情報交換会を行います。
県マンション管理士会との共催セミナー
テーマ：「管理会社と上手につきあうポイント」
日 時：3月17日（土）13：30 ～ 16：30
会 場：逗子文化プラザ（京急新逗子駅徒歩2分）
講 師：マンション管理士・杉本久美子氏※セミナー終了後、相談会を実施します。

湘管ネット☎0466-50-4661

研修交流会
会 場：藤沢市市民活動推進センター（JR藤沢駅徒歩7分）
資料代：会員無料、一般500円
日 時：1月27日（土）15：00 ～ 17：00
テーマ：宿 泊事業に伴う標準管理規約の改正とそのポイント
講 師：湘管ネット・須賀一朗理事
日 時：2月24日（土）15：00 ～ 17：00
テーマ：大規模修繕工事の工事費削減策について（仮）
講 師：シンヨー㈱・片平 雅大氏

平成29年度第3回マンション管理セミナー
テーマ：
「マンションで新4K8K衛星放送を受信するには」
日 時：2月24日（土）13：30 ～ 16：00
会 場：川崎市産業振興会館 第3研修室（JR川崎駅徒歩8分）
講 師：一 般社団法人放送サービス高度化推進協会（A-PAB）
・宇佐美雄司氏㈱渋谷電気・澁谷正人氏
定 員：80人
資料代：会員無料、一般1,000円

日 時：3月24日（土）15：00 ～ 17：00
テーマ：管理組合総会運営のポイントについて
講 師：湘管ネット・須賀一朗理事

平成29年度第5回ミニセミナー＆交流会
テーマ：「テーマのないミニセミナー」
日 時：3月10日（土）18：30 ～ 20：30
会 場：高津市民館 第6会議室（JR武蔵溝口駅徒歩2分）
資料代：会員無料、一般1,000円

◆正会員
名

称

棟数

戸数

竣工年

2

155

1988

ド ゥ エ ル 月 見 台
浜管ネット
マンション管理組合

1

6

1982

ハイネス溝の口
川管ネット
管
理
組
合

3

84

1983

◆賛助会員
名

称

加入ネット 主な業種

資本金

設立年

防水・床材 8,232
田島ルーフィング㈱ 県央ネット
メーカー
万円

1938

塗 料・ 防 5,000
水材販売
万円

1981

タ キ ロ ン
建 築 内 装 5,000
県央ネット
マ テ ッ ク ス ㈱
資材販売
万円

1986

荻 野 化 成 ㈱ 県央ネット

Kanagawa Mansion Network 44

加入ネット

ワ コ ー レ 玉 川
浜管ネット
学 園 管 理 組 合15

本 の 紹介30周年記念誌『管理組合読本』

NPO福岡マンション管理組合連合会／発行
NPO福岡マンション管理組合連合会（福管連）は1987年
11月設立から30年の記念誌として『管理組合読本』（非売品）を発行した。
記念誌の内容はマンション管理の実務、法律についての解説などで構成。総会・理事会運営、管理規約、管理組合財務、建物・設備改修、生活ルール等に関するQ&Aや判例紹介、参考資料等を盛り込んでいる。
A4判・全234ページ。福管連が掲げるマンション管理の「ワンストップサービス」への想いがこの1冊に詰められているといえる。
福管連は2017年11月現在、675
管理組合・約5万戸が正会員として加入。全国で最大の管理組合団体である。
URL：http://fukukan.net
E-mail：fukukan@fukukan.net
福管連30周年記念誌『管理組合読本』

046-259-7399

045-902-4494

会員状況報告
日住協

浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

湘管ネット

県央ネット

神奈川県支部

109組合
26,174戸

47組合
9,397戸66組合
10,474戸

12組合
909戸

21組合
4,323戸

41組合
8,209戸合計

296組合
59,486戸※平成29年12月31日現在

16