マンション標準管理規約（複合用途型）

新旧対照表（傍線部分及び

改

正

案

現

（定義）
第２条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 区分所有権 建物の区分所有等に関する法律（昭和３７年法律第６９号。以下「区分所有法」という。）第２条第１項の区分所
有権をいう。
二 区分所有者 区分所有法第２条第２項の区分所有者をいう。
三 占有者 区分所有法第６条第３項の占有者をいう。
四 専有部分 区分所有法第２条第３項の専有部分をいう。
五 共用部分 区分所有法第２条第４項の共用部分をいう。
六 一部共用部分 区分所有法第３条後段の一部共用部分をいう。
七 敷地 区分所有法第２条第５項の建物の敷地をいう。
八 共用部分等 共用部分及び附属施設をいう。
九 専用使用権 敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。
十 専用使用部分 専用使用権の対象となっている敷地及び共用部
分等の部分をいう。
十一 電磁的方法 電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって次に定めるものをいう。
イ 送信者の使用に係る電子計算機と受信者の使用に係る電子計
算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織を使用する方法であって、当該電気通信回線を通じて情報が送信され、受信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該情報は改正部分）

行（定義）
第２条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 区分所有権 建物の区分所有等に関する法律（昭和３７年法律第６９号。以下「区分所有法」という。）第２条第１項の区分所
有権をいう。
二 区分所有者 区分所有法第２条第２項の区分所有者をいう。
三 占有者 区分所有法第６条第３項の占有者をいう。
四 専有部分 区分所有法第２条第３項の専有部分をいう。
五 共用部分 区分所有法第２条第４項の共用部分をいう。
六 一部共用部分 区分所有法第３条後段の一部共用部分をいう。
七 敷地 区分所有法第２条第５項の建物の敷地をいう。
八 共用部分等 共用部分及び附属施設をいう。
九 専用使用権 敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。
十 専用使用部分 専用使用権の対象となっている敷地及び共用部
分等の部分をいう。
（新設）

- 1 -

が記録されるもの
ロ 磁気ディスクその他これに準ずる方法により一定の情報を確実に記録しておくことができる物をもって調製するファイルに情報を記録したもの（以下「電磁的記録」という。）を交付す
る方法
十二 WEB 会議システム等 電気通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信 を行うことができる会議システ
ム等をいう。

【コメント】
第２条関係① 電磁的方法の具体例には、電子メールの送信やウェブサイト（ホー ム ペ ー ジ ） へ の 書 込 み の 利 用 、 CD-R 等 の 交 付 に よ る 方 法 等 が ある。
② 電磁的方法の一部のみ利用可能な管理組合は、電磁的方法の利用状況に応じた規約を制定することが望ましい。例えば、電子メールの送受信やウェブサイト（ホームページ）への書込みは利用できな
い が 、 CD-R 等 に 記 録 さ れ て い る 内 容 の 読 込 み 及 び 表 示 は 可 能 な 場
合、第十一号においてイは規定しないことが望ましい。

（駐車場の使用）第１５条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３ 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

（新設）（新設）（駐車場の使用）第１５条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３ 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

- 2 -【コメント】
第 15 条関係① 本条は、マンションの住戸及び店舗の数に比べて駐車場の収容台数が不足しており、駐車場の利用希望者（空き待ち）が多い場合を前提としている。
近時、駐車場の需要が減少しており、空き区画が生じているケースもある。駐車場収入は駐車場の管理に 要する費用に充てられるほか、全体修繕積立金として積み立てられるため（第３３条）、全体
修繕積立金不足への対策等の観点から組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることも考えられる。その場合、税務上、全てが収益事業として課税されるケースもあるが、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは、外部貸しのみが課税対象となり区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税とする旨の国税庁の見解（「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について (照会)」（平成２４年２月３日国住マ第４３号）及びこれに対する回答（平成２４年２月１３日））が公表されているため、参照されたい。
② ここで駐車場と同様に扱うべきものとしては、倉庫等がある。
③ 本条の規定のほか、使用者の選定方法をはじめとした具体的な手続、使用者の遵守すべき事項等駐車場の使用に関する事項の詳細については、「駐車場使用細則」を別途定めるものとする。また、駐車場使用契約の内容（契約書の様式）についても駐車場使用細則に位置付け、あらかじめ総会で合意を得ておくことが望ましい。
④ 駐車場使用契約は、次のひな型を参考とする。

【コメント】
第 15 条関係① 本条は、マンションの住戸及び店舗の数に比べて駐車場の収容台数が不足しており、駐車場の利用希望者（空き待ち）が多い場合を前提としている。
近時、駐車場の需要が減少しており、空き区画が生じているケースもある。駐車場収入は駐車場の管理に要する費用に充てられるほか、全体修繕積立金として積み立てられるため（第３３条）、全体
修繕積立金不足への対策等の観点から組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることも考えられる。その場合、税務上、全てが収益事業として課税されるケースもあるが、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは、外部貸しのみが課税対象となり区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税とする旨の国税庁の見解（「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)」（平成２４年２月３日国住マ第４３号）及びこれに対する回答（平成２４年２月１３日））が公表されているため、参照されたい。
② ここで駐車場と同様に扱うべきものとしては、倉庫等がある。
③ 本条の規定のほか、使用者の選定方法をはじめとした具体的な手続、使用者の遵守すべき事項等駐車場の使用に関する事項の詳細については、「駐車場使用細則」を別途定めるものとする。また、駐車場使用契約の内容（契約書の様式）についても駐車場使用細則に位置付け、あらかじめ総会で合意を得ておくことが望ましい。
④ 駐車場使用契約は、次のひな型を参考とする。

駐車場使用契約書

駐車場使用契約書- 3 -○○マンション管理組合（以下「甲」という。）は、○○マン
ションの区分所有者である○○（以下「乙」という。）と、○○マンションの駐車場のうち別添の図に示す○○の部分につき駐車場使用契約を締結する。当該部分の使用に当たっては、乙は下記の事項を遵守するものとし、これに違反した場合には、甲はこの契約を解除することができる。

○○マンション管理組合（以下「甲」という。）は、○○マン
ションの区分所有者である○○（以下「乙」という。）と、○○マンションの駐車場のうち別添の図に示す○○の部分につき駐車場使用契約を締結する。当該部分の使用に当たっては、乙は下記の事項を遵守するものとし、これに違反した場合には、甲はこの契約を解除することができる。

記

記

１

契約期間は、
年 月 日から年 月 日までとする。ただし、乙がその所有する専有部分を他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、本契約は効力を失う。
２ 月額○○円の駐車場使用料を前月の○日までに甲に納入しなければならない。
３ 別に定める駐車場使用細則を遵守しなければならない。
４ 当該駐車場に常時駐車する車両の所有者、車両番号及び車種をあらかじめ甲に届け出るものとする。

１

契約期間は、平成 年 月 日から平成 年 月 日までとする。ただし、乙がその所有する専有部分を他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、本契約は効力を失う。
２ 月額○○円の駐車場使用料を前月の○日までに甲に納入しなければならない。
３ 別に定める駐車場使用細則を遵守しなければならない。
４ 当該駐車場に常時駐車する車両の所有者、車両番号及び車種をあらかじめ甲に届け出るものとする。

⑤⑤

第３項は、家主同居型の住宅宿泊事業を実施する場合は、対象としていないと考えられる。
⑥ 車両の保管責任については、管理組合が負わない旨を駐車場使用
契約又は駐車場使用細則に規定することが望ましい。
⑦ 駐車場使用細則、駐車場使用契約等に、管理費、修繕積立金の滞納等の規約違反の場合は、契約を解除できるか又は次回の選定時の参加資格をはく奪することができる旨の規定を定めることもできる。
⑧ 駐車場使用者の選定は、最初に使用者を選定する場合には抽選、
２回目以降の場合には抽選又は申込順にする等、公平な方法により行うものとする。

第３項は、家主同居型の住宅宿泊事業を実施する場合は、対象としていないと考えられる。
⑥ 車両の保管責任については、管理組合が負わない旨を駐車場使用
契約又は駐車場使用細則に規定することが望ましい。
⑦ 駐車場使用細則、駐車場使用契約等に、管理費、修繕積立金の滞納等の規約違反の場合は、契約を解除できるか又は次回の選定時の参加資格をはく奪することができる旨の規定を定めることもできる。
⑧ 駐車場使用者の選定は、最初に使用者を選定する場合には抽選、
２回目以降の場合には抽選又は申込順にする等、公平な方法により行うものとする。

- 4 -また、マンションの状況等によっては、契約期間終了時に入れ替えるという方法又は契約の更新を認めるという方法等について定めることも可能である。例えば、駐車場使用契約に使用期間を設け、期間終了時に公平な方法により入替えを行うこと（定期的な入替え制）が考えられる。
なお、駐車場が全戸分ある場合であっても、平置きか機械式か、屋根付きの区画があるかなど駐車場区画の位置等により利便性・機能性に差異があるような場合には、マンションの具体的な事情に鑑みて、上述の方法による入替えを行うことも考えられる。
駐車場の入替えの実施に当たっては、実施の日時に、各区分所有者が都合を合わせることが必要であるが、それが困難なため実施が難しいという場合については、外部の駐車場等に車を移動させておく等の対策が考えられる。
⑨ 駐車場が全戸分ない場合等には、駐車場使用料を近傍の同種の駐車場料金と均衡を失しないよう設定すること等により、区分所有者間の公平を確保することが必要である。なお、近傍の同種の駐車場
料金との均衡については、利便性の差異も加味して考えることが必要である。
また、平置きか機械式か、屋根付きの区画があるかなど 駐車場区
画の位置等による利便性・機能性の差異や、使用料が高額になっても特定の位置の駐車場区画を希望する者がいる等の状況に応じて、柔軟な料金設定を行うことも考えられる。
⑩ 店舗における業種等によって、営業上の必要性等から店舗専用に駐車場使用権を設定する場合には、店舗部分に特別の利益を与えることとなることから、駐車場使用細則又は駐車場使用契約における使用条件及び使用料等について別途考慮する必要がある。

また、マンションの状況等によっては、契約期間終了時に入れ替えるという方法又は契約の更新を認めるという方法等について定めることも可能である。例えば、駐車場使用契約に使用期間を設け、期間終了時に公平な方法により入替えを行うこと（定期的な入替え制）が考えられる。
なお、駐車場が全戸分ある場合であっても、平置きか機械式か、屋根付きの区画があるかなど駐車場区画の位置等により利便性・機能性に差異があるような場合には、マンションの具体的な事情に鑑みて、上述の方法による入替えを行うことも考えられる。
駐車場の入替えの実施に当たっては、実施の日時に、各区分所有者が都合を合わせることが必要であるが、それが困難なため実施が難しいという場合については、外部の駐車場等に車を移動させておく等の対策が考えられる。
⑨ 駐車場が全戸分ない場合等には、駐車場使用料を近傍の同種の駐車場料金と均衡を失しないよう設定すること等により、区分所有者間の公平を確保することが必要である。なお、近傍の同種の駐車場
料金との均衡については、利便性の差異も加味して考えることが必要である。
また、平置きか機械式か、屋根付きの区画があるかなど駐車場区
画の位置等による利便性・機能性の差異や、使用料が高額になっても特定の位置の駐車場区画を希望する者がいる等の状況に応じて、柔軟な料金設定を行うことも考えられる。
⑩ 店舗における業種等によって、営業上の必要性等から店舗専用に駐車場使用権を設定する場合には、店舗部分に特別の利益を与えることとなることから、駐車場使用細則又は駐車場使用契約における使用条件及び使用料等について別途考慮する必要がある。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合- 5 -（専有部分の修繕等）
第１７条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第３９条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

（専有部分の修繕等）
第１７条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第３９条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合（専有部分の修繕等）
第１７条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等 」という。）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長 （第３９条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面又は電磁的方法による承認を受けなければならない。
２

前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。
３ 理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５５条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。
４ 第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
５ 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
６ 第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部

２

前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。
３ 理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５５条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。
４ 第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
５ 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
６ 第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部- 6 -分又は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなければならない。
７ 区分所有者は、第１項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらか
じめ、理事長にその旨を届け出なければならない。

分又は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなければならない。
７ 区分所有者は、第１項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらか
じめ、理事長にその旨を届け出なければならない。

【コメント】
第 17 条関係① 区分所有者は、区分所有法第６条第１項の規定により、専有部分の増築又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。
② 修繕等のうち、第１項の承認を必要とするものは、「共用部 分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例
としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点については、別添２に考え方を示している。
③ 本条は、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け、取替え工事に当たって、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有者が行うことができることも想定している。
④ 専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もある
ことから、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第１８条第１項の共用部分の管理に関する事項として、同条第２項の規定により、規約で別の方法を定めたものである。
なお、区分所有法第１７条第１項の共用部分の変更に該当し、集会の決議を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある。

【コメント】
第 17 条関係① 区分所有者は、区分所有法第６条第１項の規定により、専有部分の増築又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。
② 修繕等のうち、第１項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例
としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点については、別添２に考え方を示している。
③ 本条は、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け、取替え工事に当たって、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有者が行うことができることも想定している。
④ 専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もある
ことから、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第１８条第１項の共用部分の管理に関する事項として、同条第２項の規定により、規約で別の方法を定めたものである。
なお、区分所有法第１７条第１項の共用部分の変更に該当し、集会の決議を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要が
ある。

- 7 -

⑤

承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられることから、専門的知識を有する者（建築士、建築設備の専門家等）の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等
により影響が異なるので、専門家への確認が必要である。
⑥ 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請者に負担させることが適当である。
⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問
題、他の住戸や店舗への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。考え方については別添２を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手法に係る承認申請がされた場合にも、別添２に示された考え方を参考にすればよいことに留意する。なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対して著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有者の同意を必要とすることも考えられる。
⑧ 承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくま
で理事会の決議によるものである（第５８条第１項第五号参照）。
⑨ なお、老朽化が進む等、近い将来に、建替え若しくはマンション
敷地売却（以下「建替え等」という。）が想定されるマンシ ョンにおいて、高額な費用をかけて専有部分の大規模な修繕等を行う区分
所有者がいた場合には、その工事から数年後に建替え等の検討が始まると、当該区分所有者にとって二重の出費ともなりかねないほか、合意形成に支障が生ずる可能性がある。このため、近い将来に建替え等の検討の可能性があるマンションにおいては、修繕等について理事長の承認を求めてくる区分所有者に対して、近い将来に建替え等が検討される可能性がある旨の注意喚起を行うことが望ましい。なお、注意喚起があった上で、実際に修繕等を行うか否かはあくまで当該区分所有者の判断である。

⑤

承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられることから、専門的知識を有する者（建築士、建築設備の専門家等）の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等
により影響が異なるので、専門家への確認が必要である。
⑥ 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請者に負担させることが適当である。
⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問
題、他の住戸や店舗への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。考え方については別添２を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手法に係る承認申請がされた場合にも、別添２に示された考え方を参考にすればよいことに留意する。なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対して著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有者の同意を必要とすることも考えられる。
⑧ 承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくま
で理事会の決議によるものである（第５８条第１項第五号参照）。
⑨ なお、老朽化が進む等、近い将来に、建替え若しくはマンション
敷地売却（以下「建替え等」という。）が想定されるマンションにおいて、高額な費用をかけて専有部分の大規模な修繕等を行う区分
所有者がいた場合には、その工事から数年後に建替え等の検討が始まると、当該区分所有者にとって二重の出費ともなりかねないほか、合意形成に支障が生ずる可能性がある。このため、近い将来に建替え等の検討の可能性があるマンションにおいては、修繕等について理事長の承認を求めてくる区分所有者に対して、近い将来に建替え等が検討される可能性がある旨の注意喚起を行うことが望ましい。なお、注意喚起があった上で、実際に修繕等を行うか否かはあくまで当該区分所有者の判断である。

- 8 -

⑩

第５項の立入り、調査に関しては、施工状況を確認する必要があ
るものについて、工事中の現場で管理組合の理事等（又は組合から依頼を受けた技術者）が立ち会って確認することが考えられる。人手や工期などにより実際に立ち会うことが難しい場合には、抜き打
ちで検査することをアナウンスしたり、工事業者に写真等の記録を取らせ報告させたりすることが考えられる。施工状況を確認する場
合、図面の読み方や工事の進め方を知っている外部の専門家の協力が必要になる。確認が必要なものとしては、例えば、次のようなものが考えられる。
・ 全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤去しないか、工事対象を確認する。
・ 躯体コンクリートにスリーブをあける際やアンカーを打ち込む
際に、鉄筋を探査してから穴をあけているか、手順を確認する。
⑪ 第６項は、第１項の承認が、修繕等の工事の結果、共用部分又は他の専有部分に生じた事後的な影響について、当該工事を発注した
区分所有者の責任や負担を免責するものではないことを確認的に定める趣旨である。
なお、工事を発注する場合には、工事業者と協議した上で、契約書に事後的な影響が生じた場合の責任の所在と補償等についても明記することが適切である。
また、管理組合等が専有部分の修繕の記録を保管しておくため、工事業者から工事完了報告書等を提出させることも考えられる。
⑫ 第７項は、第１項の承認を要しない修繕等であっても、工事の実施期間中において、共用部分又は他の専有部分に対し、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響が想定されることから、管理組合が事前に把握する必要があるため、事前に届出を求めるものである。なお、第１項の場合と異なり、工事の過程における影響を問題とするものであり、工事の結果による事後的な影響を問題とする趣旨ではないことに留意する。また、他の居住者等に影響を与えることが考えられるため、上記届出に加え⑩

第５項の立入り、調査に関しては、施工状況を確認する必要があ
るものについて、工事中の現場で管理組合の理事等（又は組合から依頼を受けた技術者）が立ち会って確認することが考えられる。人手や工期などにより実際に立ち会うことが難しい場合には、抜き打
ちで検査することをアナウンスしたり、工事業者に写真等の記録を取らせ報告させたりすることが考えられる。施工状況を確認する場
合、図面の読み方や工事の進め方を知っている外部の専門家の協力が必要になる。確認が必要なものとしては、例えば、次のようなものが考えられる。
・ 全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤去しないか、工事対象を確認する。
・ 躯体コンクリートにスリーブをあける際やアンカーを打ち込む
際に、鉄筋を探査してから穴をあけているか、手順を確認する。
⑪ 第６項は、第１項の承認が、修繕等の工事の結果、共用部分又は他の専有部分に生じた事後的な影響について、当該工事を発注した
区分所有者の責任や負担を免責するものではないことを確認的に定める趣旨である。
なお、工事を発注する場合には、工事業者と協議した上で、契約書に事後的な影響が生じた場合の責任の所在と補償等についても明記することが適切である。
また、管理組合等が専有部分の修繕の記録を保管しておくため、工事業者から工事完了報告書等を提出させることも考えられる。
⑫ 第７項は、第１項の承認を要しない修繕等であっても、工事の実施期間中において、共用部分又は他の専有部分に対し、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響が想定されることから、管理組合が事前に把握する必要があるため、事前に届出を求めるものである。なお、第１項の場合と異なり、工事の過程における影響を問題とするものであり、工事の結果による事後的な影響を問題とする趣旨ではないことに留意する。また、他の居住者等に影響を与えることが考えられるため、上記届出に加え- 9 -

て工事内容等を掲示する等の方法 により、他の区分所有者等へ周知を図ることが適当である。
なお、上記届出を要する工事の範囲等の考え方は、別添２を参照のこと。
⑬ 本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、第７２条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措置等をとることができる。第５項の立入り、調査の結果、理事長に申請又は届出を行った内容と異なる内容の工事が行われている等の事実が確認された場合も、同様である。
⑭ 本条の規定のほか、具体的な手続、区分所有者の遵守すべき事項
等詳細については、使用細則に別途定めるものとする。その際、上述した別添２の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。
⑮ 申請書及び承認書の様式は、次のとおりとする。

て工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分所有者等へ周知を図ることが適当である。
なお、上記届出を要する工事の範囲等の考え方は、別添２を参照のこと。
⑬ 本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、第７２条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措置等をとることができる。第５項の立入り、調査の結果、理事長に申請又は届出を行った内容と異なる内容の工事が行われている等の事実が確認された場合も、同様である。
⑭ 本条の規定のほか、具体的な手続、区分所有者の遵守すべき事項
等詳細については、使用細則に別途定めるものとする。その際、上述した別添２の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。
⑮ 申請書及び承認書の様式は、次のとおりとする。

専有部分修繕等工事申請書

専有部分修繕等工事申請書
年 月 日○○マンション管理組合
理事長 ○○○○ 殿

平成 年 月 日○○マンション管理組合
理事長 ○○○○ 殿

氏 名 ○○○○

氏 名 ○○○○

下記により、専有部分の修繕等の工事を実施することとしたいので、○○マンション管理規約第１７条の規定に基づき申請します。

下記により、専有部分の修繕等の工事を実施することとしたいので、○○マンション管理規約第１７条の規定に基づき申請します。

記記- 10 -

１
２
３

対象住戸
工事内容
工事期間

４
５

施工業者
添付書類

○○号室
年 月 日から
平成 年 月 日まで
設計図、仕様書及び工程表

１
２
３

対象住戸
工事内容
工事期間

４
５

施工業者
添付書類

○○号室
平成 年 月 日から
平成 年 月 日まで
設計図、仕様書及び工程表

専有部分修繕等工事承認書

専有部分修繕等工事承認書
年 月 日

○○○○

平成 年 月 日

殿

○○○○

殿

平成 年 月 日に申請のありました○○号室における専有部分の修繕等の工事については、実施することを承認します。

平成 年 月 日に申請のありました○○号室における専有部分の修繕等の工事については、実施することを承認します。

（条件）

（条件）
○○マンション管理組合
理事長 ○○○○○○マンション管理組合
理事長 ○○○○（使用細則）
第１８条 対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

（使用細則）
第１８条 対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

【コメント】【コメント】- 11 -

第18条関係① 使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制
や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料 、置き配を認める際のルール等敷地、共用部分の使用方法や対価等に関する事項等が挙げられ、このうち専有部分の使用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項である。また、マンション内における感染症の感染拡大のおそれが高いと認められた場合において、使用細則を根拠として、居住者による共用部分等の使用を一時的に停止・制限
することは可能であると考えられる。
なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある。
② 犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。基本的な事項を規約で定め、手続等の細部の規定を使用細則等に委ねることは可能である。
なお、飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要がある。
③ ペット飼育を禁止する場合、容認する場合の規約の例は、次のとおりである。
（略）④ 専用使用部分でない共用部分に物品を置くことは原則として認められないが、宅配ボックスが無い場合等、例外的に共用部分への置き配を認める場合には、長期間の放置や大量・乱雑な放置等により避難の支障とならないよう留意する必要がある。
⑤ 第１２条において住宅宿泊事業を可能とする場合は、必要に応じ、住宅宿泊事業法第１３条に基づき掲げなければならないことと第18条関係① 使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制
や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方
法や対価等に関する事項等が挙げられ、このうち専有部分の使用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項である。

なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある。
② 犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。基本的な事項を規約で定め、手続等の細部の規定を使用細則等に委ねることは可能である。
なお、飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要がある。
③ ペット飼育を禁止する場合、容認する場合の規約の例は、次のとおりである。
（略）（新設）④

第１２条において住宅宿泊事業を可能とする場合は、必要に応じ、住宅宿泊事業法第１３条に基づき掲げなければならないことと- 12 -

されている標識の掲示場所等の取扱いについて、あらかじめ使用細則において明確化しておくことが望ましい。

されている標識の掲示場所等の取扱いについて、あらかじめ使用細則において明確化しておくことが望ましい。

（専有部分の貸与）
第１９条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。
２ 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する
旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

（専有部分の貸与）
第１９条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。
２ 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する
旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

【コメント】
第 19 条関係① 規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶが、本条は、それ以外に、区分所有者がその専有部分を第三者に貸与する場
合に、区分所有者がその第三者に、この規約及び使用細則に定める事項を遵守させる義務を定めたものである。
② 第三者が遵守すべき事項は、この規約及び使用細則に定める事項のうち、対象物件の使用に関する事項とする。
③ 貸与に係る契約書に記載する条項及び管理組合に提出する誓約書の様式は次のとおりとする。

【コメント】
第 19 条関係① 規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶが、本条は、それ以外に、区分所有者がその専有部分を第三者に貸与する場
合に、区分所有者がその第三者に、この規約及び使用細則に定める事項を遵守させる義務を定めたものである。
② 第三者が遵守すべき事項は、この規約及び使用細則に定める事項のうち、対象物件の使用に関する事項とする。
③ 貸与に係る契約書に記載する条項及び管理組合に提出する誓約書の様式は次のとおりとする。

賃貸借契約書

賃貸借契約書○○条 賃借人は、対象物件の使用、収益に際して、○○マンション管理規約及び同使用細則に定める事項を誠実に遵守しなければ○○条 賃借人は、対象物件の使用、収益に際して、○○マンション管理規約及び同使用細則に定める事項を誠実に遵守しなければ- 13 -

ならない。
２ 賃借人が、前項に規定する義務に違反したときは、賃貸人は、本契約を解除することができる。

誓

約

ならない。
２ 賃借人が、前項に規定する義務に違反したときは、賃貸人は、本契約を解除することができる。

書

誓

約

書

私 は 、 ○○ ○ ○ （ 賃 貸 人 ） と の○ ○ マ ン シ ョ ン ○ ○ 号室 （ 以 下「対象物件」という。）の賃貸借契約の締結に際し、下記事項を誓約します。
記対象物件の使用に際しては○○マンション管理規約及び同使用細則に定める事項を誠実に遵守すること。
年 月 日○○マンション管理組合
理 事 長
○○○○
殿
住所
氏名
印

私 は 、 ○○ ○ ○ （ 賃 貸 人 ） と の○ ○ マ ン シ ョ ン ○ ○ 号室 （ 以 下「対象物件」という。）の賃貸借契約の締結に際し、下記事項を誓約します。
記対象物件の使用に際しては○○マンション管理規約及び同使用細則に定める事項を誠実に遵守すること。
平成年 月 日○○マンション管理組合
理 事 長
○○○○
殿
住所
氏名
印
印

④

④

第１２条において住宅宿泊事業を可能とする場合は、管理組合が事業開始を把握することがトラブル防止に資すると考えられるため、例えば、「区分所有者は、その専有部分において住宅宿泊事業
法第２条第３項の住宅宿泊事業を実施することを内容とする、同法第３条第１項の届出を行った場合は、遅滞なく、その旨を管理組合に届け出なければならない。」等と規約に定めることも有効である。また、宿泊者等からの誓約書については提出義務を免除する旨を定めることも考えられる。
⑤ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与している間（当該専有部分から転出する場合のみならず、転出後さらに転居する場合も第１２条において住宅宿泊事業を可能とする場合は、管理組合が事業開始を把握することがトラブル防止に資すると考えられるため、例えば、「住戸部分の区分所有者は、その専有部分において住宅宿泊事業法第２条第３項の住宅宿泊事業を実施することを内容とする、同法第３条第１項の届出を行った場合は、遅滞なく、その旨を管理組合に届け出なければならない。」等と規約に定めることも有効である。また、宿泊者等からの誓約書については提出義務を免除する旨を定めることも考えられる。
⑤ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与している間（当該専有部分から転出する場合のみならず、転出後さらに転居する場合も- 14 -

含む。）は、現に居住する住所、電話番号等の連絡先を管理組合に届け出なければならない旨を規約に定めることも、区分所有者に連絡がつかない場合を未然に回避する観点から有効である。また、長期間不在にする場合も、届出の規定を設けることが有効である。
なお、上述の定めをした場合であっても、届出をしない区分所有者に対する総会招集手続については、第４７条第２項及び第３項によることとなる。

含む。）は、現に居住する住所、電話番号等の連絡先を管理組合に届け出なければならない旨を規約に定めることも、区分所有者に連絡がつかない場合を未然に回避する観点から有効である。また、長期間不在にする場合も、届出の規定を設けることが有効である。
なお、上述の定めをした場合であっても、届出をしない区分所有者に対する総会招集手続については、第４７条第２項及び第３項によることとなる。

〔※専有部分の貸与に関し、暴力団員の貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合〕（暴力団員の排除）
第１９条の２ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第７７号）第２条第六号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。）ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約すること。
二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができること。
三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約権を行使することができること。

〔※専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合〕（暴力団員の排除）
第１９条の２ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第７７号）第２条第六号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。）ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約すること。
二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができること。
三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約権を行使することができること。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
２ 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理行使を管理組合に認める旨の 書面の提出をするとともに、契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契 約後において暴力団員にな２

前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理行使を管理組合に認める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員になら- 15 -

らないことを確約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

ないことを確約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合
２ 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理行使を管理組合に認める旨の書面の提出（当該書面に記載すべき事項の電磁的方法による提供を含む。）を するとともに、契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

【コメント】
第 19 条の２関係① 第１９条の２は、専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合の規定例である。なお、必要に応じ、暴力団員だけでなく、暴力団関係者や準構成員等を追加する
場合は、その範囲について、各都道府県が定めている暴力団排除条
例などを参考に規定することが考えられる。
第１９条の２第１項第二号又は同項第三号の前提となる区分所有者の解約権は、区分所有者と第三者との間の契約における解除原因に係る特約を根拠とするものであり、管理組合は、区分所有者から当該解約権行使の代理権の授与を受けて（具体的に は同条第２項に規定する解約権の代理行使を認める書面の提出 （当該書面に記載すべき事項の電磁的方法による提供を含む。） を受ける。）、区分所有者に代理して解約権を行使する。管理組合の解約権の代理行使
は、理事会決議事項とすることも考えられるが、理事会で決定することを躊躇するケースもあり得ることから、総会決議によることが望ましい。
② なお、暴力団員への譲渡については、このような賃貸契約に係る【コメント】
第 19 条の２関係① 第１９条の２は、専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合の規定例である。なお、必要に応じ、暴力団員だけでなく、暴力団関係者や準構成員等を追加する
場合は、その範囲について、各都道府県が定めている暴力団排除条
例などを参考に規定することが考えられる。
第１９条の２第１項第二号又は同項第三号の前提となる区分所有者の解約権は、区分所有者と第三者との間の契約における解除原因に係る特約を根拠とするものであり、管理組合は、区分所有者から当該解約権行使の代理権の授与を受けて（具体的には同条第２項に規定する解約権の代理行使を認める書面の提出を受ける。）、区分所有者に代理して解約権を行使する。管理組合の解約権の代理行使
は、理事会決議事項とすることも考えられるが、理事会で決定することを躊躇するケースもあり得ることから、総会決議によることが望ましい。
②- 16 -

なお、暴力団員への譲渡については、このような賃貸契約に係るものと同様の取決めを区分所有者間で結ぶといった対応をすることが考えられる。
また、暴力団事務所としての使用等の禁止については、 第１２条
関係コメントを参照。敷地内における暴力行為や威嚇行為等の禁止については、第７２条第１項の「共同生活の秩序を乱す行為」や区分所有法第６条第１項の「共同の利益に反する行為」等に該当するものとして、法的措置をはじめとする必要な措置を講ずることが可能であると考えられる。
③ なお、措置の実行等に当たっては、暴力団関係者かどうかの判断や、訴訟等の措置を遂行する上での理事長等の身の安全の確保等のため、警察当局や暴力追放運動推進センターとの連携が重要であり、必要に応じて協力を要請することが望ましい。

ものと同様の取決めを区分所有者間で結ぶといった対応をすることが考えられる。
また、暴力団事務所としての使用等の禁止については、第１２条
関係コメントを参照。敷地内における暴力行為や威嚇行為等の禁止については、第７２条第１項の「共同生活の秩序を乱す行為」や区分所有法第６条第１項の「共同の利益に反する行為」等に該当するものとして、法的措置をはじめとする必要な措置を講ずることが可能であると考えられる。
③ なお、措置の実行等に当たっては、暴力団関係者かどうかの判断や、訴訟等の措置を遂行する上での理事長等の身の安全の確保等のため、警察当局や暴力追放運動推進センターとの連携が重要であり、必要に応じて協力を要請することが望ましい。

（敷地及び共用部分等の管理）第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

（敷地及び共用部分等の管理）第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
３ 区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が３

区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が- 17 -

生じている場合に、当該専有部分を所有 する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合
３ 区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面又は電磁的方法による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有 する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
４

前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事」とあるのは「第 ２１条第３項の承認を受けた保存行為後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。
５ 第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、 当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
６ 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

４

前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事」とあるのは「第２１条第３項の承認を受けた保存行為後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。
５ 第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
６ 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

【コメント】
第 21 条関係① 第１項及び第３項は、区分所有法第１８条第１項ただし書において、保存行為は、各共有者 がすることができると定められていることに対し、同条第２項に基づき、規約で別段の定めをするものである。

【コメント】
第 21 条関係① 第１項及び第３項は、区分所有法第１８条第１項ただし書において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、同条第２項に基づき、規約で別段の定めをするものである。

- 18 -

②③

駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う。
バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
④ 本条第１項ただし書の「通常の使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等である。
⑤ バルコニー等の経年劣化への対応については、③のとおり管理組合がその責任と負担において、計画修繕として行うものである。
ただし、バルコニー等の劣化であっても、長期修繕計画作成ガイ
ドラインにおいて管理組合が行うものとされている修繕等の周期と比べ短い期間で発生したものであり、かつ、他のバルコニー等と比較して劣化の程度が顕著である場合には、特段の事情がない限りは、当該バルコニー等の専用使用権を有する者の「通常の使用に伴う」ものとして、その責任と負担において保存行為を行うものとする。なお、この場合であっても、結果として管理組合による計画修繕の中で劣化が解消されるのであれば、管理組合の負担で行われることとなる。
⑥ バルコニー等の破損が第三者による犯罪行為等によることが明らかである場合の保存行為の実施については、 通常の使用に伴わないものであるため、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、同居人や賃借人等による破損については、「通常の使用に伴う」ものとして、当該バルコニー等の専用使用権を有する者がその責任と負担において保存行為を行うものとする。
⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。 配管の清掃等に要する費用については、第２８条第三号及び第２９条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである 。
なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも②③

駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う。
バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
④ 本条第１項ただし書の「通常の使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等である。
⑤ バルコニー等の経年劣化への対応については、③のとおり管理組合がその責任と負担において、計画修繕として行うものである。
ただし、バルコニー等の劣化であっても、長期修繕計画作成ガイ
ドラインにおいて管理組合が行うものとされている修繕等の周期と比べ短い期間で発生したものであり、かつ、他のバルコニー等と比較して劣化の程度が顕著である場合には、特段の事情がない限りは、当該バルコニー等の専用使用権を有する者の「通常の使用に伴う」ものとして、その責任と負担において保存行為を行うものとする。なお、この場合であっても、結果として管理組合による計画修繕の中で劣化が解消されるのであれば、管理組合の負担で行われることとなる。
⑥ バルコニー等の破損が第三者による犯罪行為等によることが明らかである場合の保存行為の実施については、通常の使用に伴わないものであるため、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、同居人や賃借人等による破損については、「通常の使用に伴う」ものとして、当該バルコニー等の専用使用権を有する者がその責任と負担において保存行為を行うものとする。

- 19 -

考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。
（削る）⑧

第３項ただし書は、例えば、台風等で住戸の窓ガラスが割れた場
合に、専有部分への雨の吹き込みを防ぐため、割れたものと同様の仕様の窓ガラスに張り替えるというようなケースが該当する。また、第５項は、区分所有法第１９条に基づき、規約で別段の定めをするものである。
承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断 はあくまで理事会の決議によるものである（第５８条第１項第五号参照）。
⑨ 区分所有法第２６条第１項では、敷地及び共用部分等の 保存行為の実施が管理者（本標準管理規約では理事長）の権限として定められている。第６項では、災害等の緊急時における 必要な保存行為について、理事長が単独で判断し実施できることを定めるものである。災害等の緊急時における必要な保存行為 としては、共用部分等を維持するための緊急を要する行為又は共用部分等の損傷・滅失を防止して現状の維持を図るための比較的軽度の行為が該当する。後者の例としては、給水管・排水管の補修、共用部分 等の被災箇所の点検、破損箇所の小修繕等が挙げられる。この場合に必要な支出については、第６３条第６項及びコメント第６３条関係⑤を参照のこと。
⑩ 災害等の緊急時において、保存行為を超える応急的な修繕行為の実施が必要であるが、総会の開催が困難である場合には、理事会においてその実施を決定することができることとしている（第 ５８条⑧

配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについて
は、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。
⑨ 第３項ただし書は、例えば、台風等で住戸の窓ガラスが割れた場
合に、専有部分への雨の吹き込みを防ぐため、割れたものと同様の仕様の窓ガラスに張り替えるというようなケースが該当する。また、第５項は、区分所有法第１９条に基づき、規約で別段の定めをするものである。
承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくま
で理事会の決議によるものである（第５８条第１項第五号参照）。
⑩ 区分所有法第２６条第１項では、敷地及び共用部分等の保存行為の実施が管理者（本標準管理規約では理事長）の権限として定められている。第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について、理事長が単独で判断し実施できることを定めるものである。災害等の緊急時における必要な保存行為としては、共用部分等を維持するための緊急を要する行為又は共用部分等の損傷・滅失を防止して現状の維持を図るための比較的軽度の行為が該当する。後者の例としては、給水管・排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検、破損箇所の小修繕等が挙げられる。この場合に必要な支出については、第６３条第６項及びコメント第６３条関係⑤を参照のこと。
⑪ 災害等の緊急時において、保存行為を超える応急的な修繕行為の実施が必要であるが、総会の開催が困難である場合には、理事会においてその実施を決定することができることとしている（第５８条- 20 -

第１項第十号及びコメント第５８条関係①を参照。）。しかし、大規模な災害や突発的な被災では、理事会の開催も困難な場合がある
ことから、そのような場合には、保存行為に限らず、応急的な修繕行為の実施まで理事長単独で判断し実施することが できる旨を、規約において定めることも考えられる 。更に、理事長をはじめとする役員が対応できない事態に備え、あらかじめ定められた方法により選任された区分所有者等の判断により保存行為や応急的な 修繕行為を実施することができる旨を、規約において定めることも考えられる。なお、理事長等が単独で判断し実施することができる 保存行為
や応急的な修繕行為に要する費用の限度額について、予め定めておくことも考えられる。
⑪ 第６項の災害等の緊急時における必要な保存行為の実施のほか、平時における専用使用権のない敷地又は共用部分等の保存行為について、理事会の承認を得て理事長が行えるとすることや、少額の保存行為であれば理事長に一任することを、規約において定めることも考えられる。その場合、理事長単独で判断し実施することができる保存行為に要する費用の限度額について、予め定めておくことも考えられる。

第１項第十号及びコメント第５８条関係①を参照。）。しかし、大規模な災害や突発的な被災では、理事会の開催も困難な場合がある
ことから、そのような場合には、保存行為に限らず、応急的な修繕行為の実施まで理事長単独で判断し実施することができる旨を、規約において定めることも考えられる。更に、理事長をはじめとする役員が対応できない事態に備え、あらかじめ定められた方法により選任された区分所有者等の判断により保存行為や応急的な修繕行為を実施することができる旨を、規約において定めることも考えられる。なお、理事長等が単独で判断し実施することができる保存行為
や応急的な修繕行為に要する費用の限度額について、予め定めておくことも考えられる。
⑫ 第６項の災害等の緊急時における必要な保存行為の実施のほか、平時における専用使用権のない敷地又は共用部分等の保存行為について、理事会の承認を得て理事長が行えるとすることや、少額の保存行為であれば理事長に一任することを、規約において定めることも考えられる。その場合、理事長単独で判断し実施することができる保存行為に要する費用の限度額について、予め定めておくことも考えられる。

（窓ガラス等の改良）
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉
その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

（窓ガラス等の改良）
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉
その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
２ 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場
合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けること

２

区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場
合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けること- 21 -

により、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。

により、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合
２ 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場
合には、あらかじめ理事長に申請して書面又は電磁的方法による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。
３

前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「第２２条第２項の工事」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事」とあるのは「第２２条第２項の承認を受けた工事」と読み替えるものとする。

【コメント】
第 22 条関係① 窓枠、窓ガラス及び玄関扉（玄関扉にあっては、錠及び内部塗装
部分を除く。以下「開口部」という。）については、第７条第２項
第二号及び第三号において専有部分に含まれないこととされている
こと、専有部分に属さない「建物の部分」については、第８条に基づく別表第２において共用部分とされていることから、開口部は共用部分として扱うこととなる。
② また、区分所有法は、その形状又は効用の著しい変更を伴わない
共用部分の変更について、集会の普通決議により決することを定めている。
③ 第１項は、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上のため行われる開口部の改良工事については、原則として、他の共用部分と同様に計画修繕の対象とすべき旨を規定したものである。

３

前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「第２２条第２項の工事」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事」とあるのは「第２２条第２項の承認を受けた工事」と読み替えるものとする。

【コメント】
第 22 条関係① 窓枠、窓ガラス及び玄関扉（玄関扉にあっては、錠及び内部塗装
部分を除く。以下「開口部」という。）については、第７条第２項
第二号及び第三号において専有部分に含まれないこととされている
こと、専有部分に属さない「建物の部分」については、第８条に基づく別表第２において共用部分とされていることから、開口部は共用部分として扱うこととなる。
② また、区分所有法は、その形状又は効用の著しい変更を伴わない
共用部分の変更について、集会の普通決議により決することを定めている。
③ 第１項は、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上のため行われる開口部の改良工事については、原則として、他の共用部分と同様に計画修繕の対象とすべき旨を規定したものである。

- 22 -

④

第２項は、開口部の改良工事については、治安上の問題を踏まえた防犯性能の向上や、結露から発生したカビやダニによるいわゆるシックハウス問題を改善するための断熱性の向上等、一棟全戸ではなく一部の戸において緊急かつ重大な必要性が生じる場合もあり得ることに鑑み、計画修繕によりただちに開口部の改良を行うことが困難な場合には、専有部分の修繕等における手続と同様の手続により、各区分所有者の責任と負担において工事を行うことができるよ
う規定したものである。
承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくま
で理事会の決議によるものである（第５８条第１項第五号参照）。
⑤ また、第２項及び第３項は、マンションでは通常個々の専有部分に係る開口部（共用部分）が形状や材質において大きく異なるような状況は考えられないことから、当該開口部の改良工事についてもその方法や材質・形状等に問題のないものは、施工の都度総会の決議を求めるまでもなく、専有部分の修繕等における手続と同様の手続により、各区分所有者の責任と負担において実施することを可能とする趣旨である。承認申請の対象範囲、審査する内容等の考え方については、別添２を参照されたい。
⑥ 「共用部分のうち各戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関 扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの」の工事の具体例としては、防犯・防音・断熱性等により優れた複層ガラスやサッシ等への交換、既設のサッシへの内窓又は外窓の増設等が考えられる。
⑦
本条の規定のほか、具体的な工事内容、区分所有者の遵守すべき事項等詳細については、細則に別途定めるものとする。その際、上述の別添２の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。
⑧
申請書及び承認書の様式は、専有部分の修繕に関する様式に準じて定めるものとする。

④

第２項は、開口部の改良工事については、治安上の問題を踏まえた防犯性能の向上や、結露から発生したカビやダニによるいわゆるシックハウス問題を改善するための断熱性の向上等、一棟全戸ではなく一部の戸において緊急かつ重大な必要性が生じる場合もあり得ることに鑑み、計画修繕によりただちに開口部の改良を行うことが困難な場合には、専有部分の修繕等における手続と同様の手続により、各区分所有者の責任と負担において工事を行うことができるよ
う規定したものである。
承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくま
で理事会の決議によるものである（第５８条第１項第五号参照）。
⑤ また、第２項及び第３項は、マンションでは通常個々の専有部分に係る開口部（共用部分）が形状や材質において大きく異なるような状況は考えられないことから、当該開口部の改良工事についてもその方法や材質・形状等に問題のないものは、施工の都度総会の決議を求めるまでもなく、専有部分の修繕等における手続と同様の手続により、各区分所有者の責任と負担において実施することを可能とする趣旨である。承認申請の対象範囲、審査する内容等の考え方については、別添２を参照されたい。
⑥ 「共用部分のうち各戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの」の工事の具体例としては、防犯・防音・断熱性等により優れた複層ガラスやサッシ等への交換、既設のサッシへの内窓又は外窓の増設等が考えられる。
⑦
本条の規定のほか、具体的な工事内容、区分所有者の遵守すべき事項等詳細については、細則に別途定めるものとする。その際、上述の別添２の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。
⑧
申請書及び承認書の様式は、専有部分の修繕に関する様式に準じて定めるものとする。

- 23 -

⑨

ここでは、店舗部分も住戸部分と同様に、計画修繕として窓ガラ
ス等の改良を実施することとしている。店舗部分の開口部はバリエーションが多いことを踏まえ、その取扱いについては、各マンションの実態に応じた規約を定めることが望まれる。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合（届出義務）
第３５条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

⑨

ここでは、店舗部分も住戸部分と同様に、計画修繕として窓ガラ
ス等の改良を実施することとしている。店舗部分の開口部はバリエーションが多いことを踏まえ、その取扱いについては、各マンションの実態に応じた規約を定めることが望まれる。

（届出義務）
第３５条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合（届出義務）
第３５条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面又は電磁的方法により管理組合に届け出なければならな
い。

【コメント】
第 35 条関係
届出書の様式は、次のとおりとする。

【コメント】
第 35 条関係
届出書の様式は、次のとおりとする。

届 出 書

届 出 書
年

○○マンション管理組合
理事長 ○○○○ 殿

月

平成

日
○○マンション管理組合
理事長 ○○○○ 殿- 24 -

年月日

○○マンションにおける区分所有権の取得及び喪失について、下記のとおり届け出ます。

○○マンションにおける区分所有権の取得及び喪失について、下記のとおり届け出ます。

記

記

１
２
３
４
５

対象住戸 ○○号室
区分所有権を取得した者
区分所有権を喪失した者

１
２
３

氏名
氏名
住所（移転先）区分所有権の変動の年月日
年 月 日
区分所有権の変動の原因

４
５

（業務）
第３６条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第 ５２条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二 組合管理部分の修繕
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五 適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うこ

対象住戸 ○○号室
区分所有権を取得した者
区分所有権を喪失した者

氏名
氏名
住所（移転先）区分所有権の変動の年月日 平成 年 月 日
区分所有権の変動の原因（業務）第３６条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第５２条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二 組合管理部分の修繕
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五 適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うこ- 25 -

とが適当であると認められる管理行為
九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
十 全体修繕積立金、住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金の運用
十一 官公署、町内会等との渉外業務
十二 マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
十三 広報及び連絡業務
十四 管理組合の消滅時における残余財産の清算
十五 その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務とが適当であると認められる管理行為
九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
十 全体修繕積立金、住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金の運用
十一 官公署、町内会等との渉外業務
十二 マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
十三 広報及び連絡業務
十四 管理組合の消滅時における残余財産の清算
十五 その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務【コメント】
第 36 条関係① 建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕の実施のために重要である。
② 長期修繕計画の内容としては次のようなものが必要である。

【コメント】
第 36 条関係① 建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕の実施のために重要である。
② 長期修繕計画の内容としては次のようなものが最低限必要である。
１ 計画期間が２５年程度以上である こと。なお、新築時においては、計画期間を３０年程度にすると、修繕のために必要な工事をほぼ網羅できることとなる。
２ 計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水
管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。
３ 全体の工事金額が定められたものであること。
また、長期修繕計画の内容については定期的な（おおむね５年程度ごとに）見直しをすることが必要である。

１ 計画期間が３０年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とすること。
２

計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水
管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。
３ 全体の工事金額が定められたものであること。
また、長期修繕計画の内容については定期的な見直しをすることが必要である。

- 26 -

③

長期修繕計画の作成又は変更及び修繕工事の実施の前提として、劣化診断（建物診断）を管理組合として併せて行う必要がある。
④ 長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等のための劣化診断（建物診断）に要する経費の充当について
は、管理組合の財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる。
ただし、修繕積立金から充当する場合には、全体修繕積立金、住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金について適正に按分し、公平に行う必要がある。
また、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）に要す る経費の充当については、修繕工事の一環としての経費であることか
ら、原則として修繕積立金から取り崩すこととなる。
⑤ 管理組合が管理すべき設計図書は、適正化法第１０３条第１項に基づいて宅地建物取引業者から交付される竣工時の付近見取図、配置図、仕様書（仕上げ表を含む。）、各階平面図、２面以上の立面図、断面図又は矩計図、基礎伏図、各階床伏図、小屋伏図、構造詳
細図及び構造計算書である。
ただし、同条は、適正化法の施行（平成１３年８月１日）前に建設工事が完了した建物の分譲については適用されてないこととなっており、これに該当するマンションには上述の図書が交付されていない場合もある。
他方、建物の修繕に有用な書類としては、上述以外の設計関係書
類（数量調書、竣工地積測量図等）、特定行政庁関係書類（建築確
認通知書、日影協定書等）、 消防関係書類、給排水設備図や電気設
備図、機械関係設備施設の関係書類、売買契約書関係書類等がある。このような各マンションの実態に応じて、具体的な図書を規約に記載することが望ましい。
⑥ 修繕等の履歴情報とは、大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及び工事施工者等や、設備の保守点検、建築基準法第１２条第１項及び第３項の 特定建築物等の③

長期修繕計画の作成又は変更及び修繕工事の実施の前提として、劣化診断（建物診断）を管理組合として併せて行う必要がある。
④ 長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等のための劣化診断（建物診断）に要する経費の充当について
は、管理組合の財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる。
ただし、修繕積立金から充当する場合には、全体修繕積立金、住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金について適正に按分し、公平に行う必要がある。
また、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、修繕工事の一環としての経費であることか
ら、原則として修繕積立金から取り崩すこととなる。
⑤ 管理組合が管理すべき設計図書は、適正化法第１０３条第１項に基づいて宅地建物取引業者から交付される竣工時の付近見取図、配置図、仕様書（仕上げ表を含む。）、各階平面図、２面以上の立面図、断面図又は矩計図、基礎伏図、各階床伏図、小屋伏図、構造詳
細図及び構造計算書である。
ただし、同条は、適正化法の施行（平成１３年８月１日）前に建設工事が完了した建物の分譲については適用されてないこととなっており、これに該当するマンションには上述の図書が交付されていない場合もある。
他方、建物の修繕に有用な書類としては、上述以外の設計関係書
類（数量調書、竣工地積測量図等）、特定行政庁関係書類（建築確
認通知書、日影協定書等）、消防関係書類、機械関係設備施設の関係書類、売買契約書関係書類等がある。このような各マンションの実態に応じて、具体的な図書を規約に記載することが望ましい。
⑥

修繕等の履歴情報とは、大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及び工事施工者等や、設備の保守点検、建築基準法第１２条第１項及び第３項の特殊建築物等の- 27 -

定期調査報告及び建築設備（昇降機を含む。）の定期検査報告、消防法第８条の２の２の防火対象物定期点検報告等の法定点検、耐震診断結果、石綿使用調査結果など、維持管理の情報であり、整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するためにも有効な情報である。
⑦ 管理組合が管理する書類等として、第三号に掲げる長期修繕計画書、第五号及び⑤に掲げる設計図書等、第六号及び⑥に掲げる修繕等の履歴情報が挙げられるが、具体的な保管や閲覧については 、第６９条第２項で規定するとおり、理事長の責任により行うこととする。その他に、理事長が保管する書類等としては、第５３条第３項
で定める総会議事録、第５７条第４項の規定に基づき準用される第５３条第３項で定める理事会議事録、第６９条及び第６９条関係コ
メントに掲げる帳票類等、第７７条で定める規約原本等が挙げられる。
このうち、総会議事録及び規約原本の保管は、区分所有法により管理者が保管することとされているものであり、この標準管理規約
では理事長を管理者としていることから理事長が保管することとしている。
⑧ 従来、第十五号に定める管理組合の業務として、「地域コミュニ
ティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」が掲げられていたが、「コミュニティ」という用語の概念のあいまいさから拡大解釈の懸念があり、とりわけ、管理組合と自治会、町内会等とを混同することにより、自治会的な活動への管理費の支出をめぐる意見対立やトラブル等が生じている実態もあった。一方、管理組合による従来の活動の中でいわゆるコミュニティ活動と称して行われていたもののうち、例えば、マンションやその周辺における美化や清掃、景観形成、防災・防犯活動、生活ルールの調整等で 、その経費に見合ったマンションの資産価値の向上がもたらされる活動は、それが区分所有法第 3 条に定める管理組合の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」の範囲内で行われる限りにおいて可能であ

定期調査報告及び建築設備（昇降機を含む。）の定期検査報告、消防法第８条の２の２の防火対象物定期点検報告等の法定点検、耐震診断結果、石綿使用調査結果など、維持管理の情報であり、整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するためにも有効な情報である。
⑦ 管理組合が管理する書類等として、第三号に掲げる長期修繕計画書、第五号及び⑤に掲げる設計図書等、第六号及び⑥に掲げる修繕等の履歴情報が挙げられるが、具体的な保管や閲覧については、第６９条第２項で規定するとおり、理事長の責任により行うこととする。その他に、理事長が保管する書類等としては、第５３条第３項
で定める総会議事録、第５７条第４項の規定に基づき準用される第５３条第３項で定める理事会議事録、第６９条及び第６９条関係コ
メントに掲げる帳票類等、第７７条で定める規約原本等が挙げられる。
このうち、総会議事録及び規約原本の保管は、区分所有法により管理者が保管することとされているものであり、この標準管理規約
では理事長を管理者としていることから理事長が保管することとしている。
⑧ 従来、第十五号に定める管理組合の業務として、「地域コミュニ
ティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」が掲げられていたが、「コミュニティ」という用語の概念のあいまいさから拡大解釈の懸念があり、とりわけ、管理組合と自治会、町内会等とを混同することにより、自治会的な活動への管理費の支出をめぐる意見対立やトラブル等が生じている実態もあった。一方、管理組合による従来の活動の中でいわゆるコミュニティ活動と称して行われていたもののうち、例えば、マンションやその周辺における美化や清掃、景観形成、防災・防犯活動、生活ルールの調整等で、その経費に見合ったマンションの資産価値の向上がもたらされる活動は、それが区分所有法第 3 条に定める管理組合の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」の範囲内で行われる限りにおいて可能であ- 28 -

る。なお、これに該当しない活動であっても、管理組合の役員等である者が個人の資格で参画することは可能である。
以上を明確にするため、区分所有法第３条を引用し、第３６条本文に「建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため」を加え、第十五号を削除し、併せて、周辺と一体となって行われる各業務を再整理することとし、従来第十二号 に掲げていた「風紀、秩序及び安全の維持に関する業務」、従来第十三号に掲げていた「防災に関する業務」及び「居住環境の維持及び向上に関する業務」を、新たに第十二号において「マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務」と規定することとした。なお、改正の趣旨等の詳細については、第２８条、第２９条関係②～④を参照のこと。
⑨ 建替え等により消滅する管理組合は、管理費 や修繕積立金等の残余財産を清算する必要がある。なお、清算の方法については、各マンションの実態に応じて規定を整備しておくことが望ましい。

る。なお、これに該当しない活動であっても、管理組合の役員等である者が個人の資格で参画することは可能である。
以上を明確にするため、区分所有法第３条を引用し、第３６条本文に「建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため」を加え、第十五号を削除し、併せて、周辺と一体となって行われる各業務を再整理することとし、従来第十二号に掲げていた「風紀、秩序及び安全の維持に関する業務」、従来第十三号に掲げていた「防災に関する業務」及び「居住環境の維持及び向上に関する業務」を、新たに第十二号において「マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務」と規定することとした。なお、改正の趣旨等の詳細については、第２８条、第２９条関係②～④を参照のこと。
⑨ 建替え等により消滅する管理組合は、管理費や修繕積立金等の残余財産を清算する必要がある。なお、清算の方法については、各マンションの実態に応じて規定を整備しておくことが望ましい。

（役員）
第３９条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。）○名五 監事 ○名
２ 理事及び監事は、総会の決議によって、組合員のうちから選任し、又は解任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は 、理事会の決議によって、理事のうちから選任し、又は解任する。

（役員）
第３９条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。）○名五 監事 ○名
２ 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。
３

理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。

- 29 -

外部専門家を役員として選任できることとする場合
２ 理事及び監事は、総会の決議によって、選任し、又は解任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は 、理事会の決議によって、理事のうちから選任し、又は解任する。
４ 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

外部専門家を役員として選任できることとする場合
２ 理事及び監事は、総会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
４ 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

【コメント】
第 39 条関係① 管理組合は、建物、敷地等の管理を行うために区分所有者全員で構成される団体であることを踏まえ、役員の資格要件を、当該マンションへの居住の有無に関わりなく区分所有者であるという点に着目して、「組合員」としているが、 全般関係⑥で示したとおり、必要に応じて、マンション管理に係る専門知識を有する外部 の専門家の選任も可能とするように当該要件を外すことも考えられる。この場合においては、「外部専門家を役員として選任できることとする
場合」の第４項のように、選任方法について細則で定める旨の規定を置くことが考えられる。この場合の専門家としては、マンション
管理士のほか弁護士、建築士などで、一定の専門的知見を有する者が想定され、当該マンションの管理上の課題等に応じて適切な専門家を選任することが重要である。
なお、それぞれのマンションの実態に応じて、「○○マンションに現に居住する組合員」（（注）平成２３年改正前の標準管理規約
における役員の資格要件）とするなど、居住要件を加えることも考えられる。
② 理事の員数については次のとおりとする。
１ おおむね１０～１５戸につき１名選出するものとする。
２ 員数の範囲は、最低３名程度、最高２０名程度とし、○～○名という枠により定めることもできる。
③ ２００戸を超え、役員数が２０名を超えるような大規模マンショ【コメント】
第 39 条関係① 管理組合は、建物、敷地等の管理を行うために区分所有者全員で構成される団体であることを踏まえ、役員の資格要件を、当該マンションへの居住の有無に関わりなく区分所有者であるという点に着目して、「組合員」としているが、全般関係⑥で示したとおり、必要に応じて、マンション管理に係る専門知識を有する外部の専門家の選任も可能とするように当該要件を外すことも考えられる。この場合においては、「外部専門家を役員として選任できることとする
場合」の第４項のように、選任方法について細則で定める旨の規定を置くことが考えられる。この場合の専門家としては、マンション
管理士のほか弁護士、建築士などで、一定の専門的知見を有する者が想定され、当該マンションの管理上の課題等に応じて適切な専門家を選任することが重要である。
なお、それぞれのマンションの実態に応じて、「○○マンションに現に居住する組合員」（（注）平成２３年改正前の標準管理規約
における役員の資格要件）とするなど、居住要件を加えることも考えられる。
② 理事の員数については次のとおりとする。
１ おおむね１０～１５戸につき１名選出するものとする。
２ 員数の範囲は、最低３名程度、最高２０名程度とし、○～○名という枠により定めることもできる。
③ ２００戸を超え、役員数が２０名を超えるような大規模マンショ- 30 -

ンでは、理事会のみで、実質的検討を行うのが難しくなるので、理事会の中に部会を設け、各部会に理事会の業務を分担して、実質的な検討を行うような、複層的な組織構成、役員の体制を検討する必要がある。
この場合、理事会の運営方針を決めるため、理事長、副理事長（各部の部長と兼任するような組織構成が望ましい。）による幹部会を設けることも有効である。なお、理事会運営細 則を別途定め、部会を設ける場合は、理事会の決議事項につき決定するのは、あくまで、理事全員による理事会であることを明確にする必要がある。
④ 役員の選任方法は、一般的に合理的であると考えられる方法、例
えば住宅、店舗それぞれの部分から各部分の戸数、面積等に比例してあらかじめ員数を割り当てる方法等、区分所有者の意向を公平に反映するような方法について配慮する必要がある。
⑤ 本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想定しているが（コメント第６条関係参照）、役員として意思決定を行えるのは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべきである。したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにおいて、法人関係者が役員になる場合には、管理組合役員の任務に当たることを当該法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定される。外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等から派遣を受けるときも、同様に、当該法人、団体等から指定された者（自然人）を選任することが一般的に想定される。なお、法人の役職員が役員 になった場合においては、特に利益相反取引について注意が必要 である（第４１条の２関係参照）。
⑥ 第４項の選任方法に関する細則の内容としては、選任の対象となる外部の専門家の要件や選任の具体的な手続等を想定している。な
お、⑦及び第 ４０条の２関係②について併せて参照のこと。
⑦ 外部の専門家を役員として選任する場合には、その者が期待された能力等を発揮して管理の適正化、財産的価値の最大化を実現してンでは、理事会のみで、実質的検討を行うのが難しくなるので、理事会の中に部会を設け、各部会に理事会の業務を分担して、実質的な検討を行うような、複層的な組織構成、役員の体制を検討する必要がある。
この場合、理事会の運営方針を決めるため、理事長、副理事長（各部の部長と兼任するような組織構成が望ましい。）による幹部会を設けることも有効である。なお、理事会運営細則を別途定め、部会を設ける場合は、理事会の決議事項につき決定するのは、あくまで、理事全員による理事会であることを明確にする必要がある。
④ 役員の選任方法は、一般的に合理的であると考えられる方法、例
えば住宅、店舗それぞれの部分から各部分の戸数、面積等に比例してあらかじめ員数を割り当てる方法等、区分所有者の意向を公平に反映するような方法について配慮する必要がある。
⑤ 本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想定しているが（コメント第６条関係参照）、役員として意思決定を行えるのは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべきである。したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにおいて、法人関係者が役員になる場合には、管理組合役員の任務に当たることを当該法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定される。外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等から派遣を受けるときも、同様に、当該法人、団体等から指定された者（自然人）を選任することが一般的に想定される。なお、法人の役職員が役員 になった場合においては、特に利益相反取引について注意が必要である （第４１条の２関係参照）。
⑥ 第４項の選任方法に関する細則の内容としては、選任の対象となる外部の専門家の要件や選任の具体的な手続等を想定している。な
お、⑦及び第 ４０条の２関係②について併せて参照のこと。
⑦ 外部の専門家を役員として選任する場合には、その者が期待された能力等を発揮して管理の適正化、財産的価値の最大化を実現して- 31 -

いるか監視・ 監督する仕組みが必要である。このための一方策として、法人・団体から外部の専門家の派遣を受ける場合には、派遣元の法人・団体等による報告徴収や業務監査又は外部監 査が行われる
ことを選任の要件として、第４項の細則において定めることが考えられる。

いるか監視・ 監督する仕組みが必要である。このための一方策として、法人・団体から外部の専門家の派遣を受ける場合には、派遣元の法人・団体等による報告徴収や業務監査又は外部監査が行われることを選任の要件として、第４項の細則において定めることが考えられる。

（役員の欠格条項）
第４０条の２ 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。
一 精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者
又は破産者で復権を得ないもの
二 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
三 暴力団員等（暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者をいう。）（役員の欠格条項）
第４０条の２ 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。
一 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの【コメント】
第 40 条の 2 関係
① 選択肢として、役員の資格を組合員に限定することを改め外部の専門家を役員に選任することができるようにしたことを踏まえ、役員の欠格条項を定めるものである。なお、暴力団員等の範囲については、公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律（平成１８年法律第４９号）を参考にした。
② 外部の専門家からの役員の選任について、第３５条第４項として細則で選任方法を定めることとする場合、本条に定めるほか、細則において、次のような役員の欠格条項を定めることとする。
ア 個人の専門家の場合
・ マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者から【コメント】
第 40 条の 2 関係
① 選択肢として、役員の資格を組合員に限定することを改め外部の専門家を役員に選任することができるようにしたことを踏まえ、役員の欠格条項を定めるものである。なお、暴力団員等の範囲については、公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律（平成１８年法律第４９号）を参考にした。
② 外部の専門家からの役員の選任について、第３５条第４項として細則で選任方法を定めることとする場合、本条に定めるほか、細則において、次のような役員の欠格条項を定めることとする。
ア 個人の専門家の場合
・ マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者から

二禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
三 暴力団員等（暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者をいう。）- 32 -

役員を選任しようとする場合にあっては、マンション管理士の登録の取消し又は当該分野に係る資格についてこれと同様の処分を受けた者
イ 法人から専門家の派遣を受ける場合（アに該当する者に加えて）次のいずれかに該当する法人から派遣される役職員は、外部専門家として役員となることができない。
・ 銀行取引停止処分を受けている法人
・ 管理業者の登録の取消しを受けた法人

役員を選任しようとする場合にあっては、マンション管理士の登録の取消し又は当該分野に係る資格についてこれと同様の処分を受けた者
イ 法人から専門家の派遣を受ける場合 （アに該当する者に加えて）次のいずれかに該当する法人から派遣される役職員は、外部専門家として役員となることができない。
・ 銀行取引停止処分を受けている法人
・ 管理業者の登録の取消しを受けた法人（理事長）
第４２条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 理事長は、○か月に１回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなければならない。
５ 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長
は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

（理事長）
第４２条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 理事長は、○か月に１回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなければならない。
５ 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長
は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

【コメント】
第 42 条関係【コメント】
第 42 条関係- 33 -

①

例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関しては総会の決議により決定することが望ましい。
② 第３項について、WEB 会議システム等を用いて開催する通常総会において、理事長が当該システム等を用いて出席し報告を行うことも可能であるが、WEB 会議システム等を用いない場合と同様に、各組合員からの質疑への応答等について適切に対応する必要があることに留意すべきである。
③ 第４項は、理事長が職務の執行の状況を理事会に定期的に（例えば、「３か月に１回以上」等）報告すべき旨を定めたものである。
なお、WEB 会議システム等を用いて開催する理事会において、理事長が当該システム等を用いて出席し報告を行うことも可能であるが、WEB 会 議 シ ス テ ム 等 を 用 い な い 場 合 と 同 様 に 、各理事からの質疑への応答等について適切に対応する必要があることに留意すべきである。
④ 第６項については、第４１条の２関係を参照のこと。

①

例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関しては総会の決議により決定することが望ましい。
（新設）

（総会）
第４６条 管理組合の総会は、総組合員で組織する。
２ 総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
３ 理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しなければならない。
４ 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時総会を招集することができる。
５ 総会の議長は、理事長が務める。

（総会）
第４６条 管理組合の総会は、総組合員で組織する。
２ 総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
３ 理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しなければならない。
４ 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時総会を招集することができる。
５ 総会の議長は、理事長が務める。

【コメント】
第46条関係【コメント】
第46条関係②

第４項は、理事長が職務の執行の状況を理事会に定期的に（例えば、「３か月に１回以上」等）報告すべき旨を定めたものである。

③- 34 -

第６項については、第４１条の２関係を参照のこと。

（第３項関係）
災害又は感染症の感染拡大等への対応として、WEB 会議システム等を用いて会議を開催することも考えられるが、やむを得ない場合においては、通常総会を必ずしも「新会計年度開始以後２か月以内」に招集する必要はなく、これらの状況が解消された後、遅滞なく招集すれば足りると考えられる。
（第５項関係）
総会において、議長を選任する旨の定めをすることもできる。

（新設）（招集手続）
第４７条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の２週間前（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは２か月前）までに、会議の日時、場所（WEB 会議システム等を用いて会議を開催するときは、その開催方法） 及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。
２ 前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するものとする。ただし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとする。
３ 第１項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる。
４ 第１項の通知をする場合において、会議の目的が第５１条第３項
第一号、第二号若しくは第四号に掲げる事項の決議又は建替え決議
若しくはマンション敷地売却決議であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
５ 会議の目的が建替え決議であるときは、前項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維（招集手続）
第４７条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の２週間前（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは２か月前）までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。

（第５項関係）
総会において、議長を選任する旨の定めをすることもできる。

２

前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するものとする。ただし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとする。
３ 第１項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる。
４ 第１項の通知をする場合において、会議の目的が第５１条第３項
第一号、第二号若しくは第四号に掲げる事項の決議又は建替え決議
若しくはマンション敷地売却決議であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
５ 会議の目的が建替え決議であるときは、前項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維- 35 -

持及び回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき全体修繕積立金として積み立てられている金額
６ 会議の目的がマンション敷地売却決議であるときは、第４項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
一 売却を必要とする理由
二 次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に定める事項
イ マンションが円滑化法第１０２条第２項第一号に該当するとして同条第１項の認定（以下「特定要除却認定」という。）を受けている場合 次に掲げる事項（１） 建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第１２３ 号）第 ２条第 ２項に規 定する 耐震改 修又はマ ンションの建替えをしない理由（２） （１）の耐震改修に要する費用の概算額
ロ マンションが円滑化法第１０２条第２項第二号に該当するとして特定要除却認定を受けている場合 次に掲げる事項（１） 火災に対する安全性の向上を目的とした改修又はマンションの建替えをしない理由（２） （１）の改修に要する費用の概算額
ハ マンションが円滑化法第１０２条第２項第三号に該当するとして特定要除却認定を受けている場合 次に掲げる事項（１） 外壁等の剝離及び落下の防止を目的とした改修又はマンションの建替えをしない理由（２） （１）の改修に要する費用の概算額（削る）
７ 建替え決議又はマンション敷地売却決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の１か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し説明を行うための説明会

持及び回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき全体修繕積立金として積み立てられている金額
６ 会議の目的がマンション敷地売却決議であるときは、第４項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
一 売却を必要とする理由
二 建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第１２３号）第２条第２項に規定する耐震改修（以下単に「耐震改修」という。）又はマンションの建替えをしない理由

７

三 耐震改修に要する費用の概算額
建替え決議又はマンション敷地売却決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の１か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し説明を行うための説明会- 36 -

を開催しなければな らない。
８ 第４９条第２項の場合には、第１項の通知を発した後遅滞なく、その通知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。 ９第１項（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であると きを除く。）にかかわらず、緊急を要する場合には、理事長
は、理事会の承認を得て、５日間を下回らない範囲において、第１項の期間を短縮することができる。

を開催しなければな らない。
８ 第４９条第２項の場合には、第１項の通知を発した後遅滞なく、その通知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。
９第１項（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であると きを除く。）にかかわらず、緊急を要する場合には、理事
長は、理事会の承認を得て、５日間を下回らない範囲において、第１項の期間を短縮することができる。

【コメント】
第 47 条関係（第１項関係）
WEB 会議システム等を用いて会議を開催する場合における通知事項のうち、「開催方法」については、当該 WEB 会議システム等にアクセスするための URL が考えられ、これに合わせて、なりすまし防止のため、WEB 会議システム等を用いて出席を予定する組合員に対しては個別に ID及びパスワードを送付することが考えられる。
（第３項、第８項関係）所定の掲示場所は、建物内の見やすい場所に設けるものとする。以下同じ。
（第７項関係）総会と同様に、WEB 会議システム等を用いて説明会を開催することも可能である。

【コメント】
第 47 条関係（新設）（組合員の総会招集権）
第４８条 組合員が組合員総数の５分の１以上及び第５０条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週（組合員の総会招集権）
第４８条 組合員が組合員総数の５分の１以上及び第５０条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週（第３項、第８項関係）所定の掲示場所は、建物内の見やすい場所に設けるものとする。以
下同じ。
（新設）

- 37 -

間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２ 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合
員は、臨時総会を招集することができる。

間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２ 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合
員は、臨時総会を招集することができる。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合
３ 前２項により招集された臨時総会においては、第４７条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合
３ 前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

（イ）電磁的方法が利用可能な場合
３ 前２項により招集された臨時総会においては、第４７条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

（イ）電磁的方法が利用可能な場合
３ 前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって次項に定めるものをいう。以下同じ。）又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。
４ 前項の電磁的方法は、次に掲げる方法によるものとする。
一 送信者の使用に係る電子計算機と受信者の使用に係る電子計算
機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織を使用する方法であって、当該電気通信回線を通じて情報が送信され、受信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該情報が記録されるもの
二 磁気ディスクその他これに準ずる方法により一定の情報を確実に記録しておくことができる物をもって調製するファイルに情報を記録したもの（以下「電磁的記録」という。）を交付する方法（削る）- 38 -

【コメント】（削る）【コメント】
第 48 条関係① 電磁的方法による議決権行使の具体例には、電子メールの送信やウェブサイト（ホームページ）への書込みの利用、フロッピーディ
スクや CD-ROM の交付による方法等がある。
② 電磁的方法の一部のみ利用可能な管理組合は、電磁的方法の利用状況に応じた規約を制定することが望ましい。例えば、電子メールの送受信やウェブサイト（ホームページ）への書込みは利用できな
いが、フロッピーディスクに記録されている内容の読込み及び表示は可能な場合、第４８条において（イ）を選択した上で第４８条第４項第一号は規定しないことが望ましい。

（議決権）
第５０条 各組合員の議決権の割合は、別表第５に掲げるとおりとする。
２ 住戸又は店舗１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
３ 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一 その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二 その組合員の住戸に同居する親族
三 他の組合員
６ 組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなけ（議決権）
第５０条 各組合員の議決権の割合は、別表第５に掲げるとおりとする。
２ 住戸又は店舗１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
３ 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一 その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二 その組合員の住戸に同居する親族
三 他の組合員
６ 組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなけ- 39 -

ればならない。

ればならない。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合（規定なし）〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合（規定なし）（ イ）電磁的方法が利用可能な場合
７ 組合員は、第４項の書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。
８ 組合員又は代理人は、第６項の書面の提出に代えて、電磁的方法によって提出することができる。

（ イ）電磁的方法が利用可能な場合
７ 組合員は、第４項の書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。
（新設）【コメント】
第 50 条関係① 議決権については、全体共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によること
が適当である。
② 住戸部分、店舗部分それぞれの中で持分 割合があまり異ならない
場合は、住戸、店舗それぞれの中では同一の議決権により対応することも可能である。
また住戸又は店舗の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用することにより対応することも可能である。
③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各戸が比較的均質である場合には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより各戸の価値に大きな差が出る場合もあることのほか 、民法第２５２条本文が共有物の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規定していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合について、より適合的な 選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマンションの専有部分の【コメント】
第 50 条関係① 議決権については、全体共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によること
が適当である。
② 住戸部分、店舗部分それぞれの中で持分割合があまり異ならない
場合は、住戸、店舗それぞれの中では同一の議決権により対応することも可能である。
また住戸又は店舗の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用することにより対応することも可能である。
③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各戸が比較的均質である場合には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより各戸の価値に大きな差が出る場合もあることのほか、民法第２５２条本文が共有物の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規定していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合について、より適合的な選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマンションの専有部分の- 40 -

価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部分を配分する
場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え方もある。
このため、各戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数（眺
望、日照等）、方角（日照等）等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を定めることも考えられる。
この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地（階数・方角等）
等を考慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、各戸内の内装や備付けの設備等各戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意する。
また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものではなく、全戸の販売価格が決まっていなくても 、各戸の階数・
方角（眺望、日照等）などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした議決権割合を新築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物が建築されたことによる眺望の変化等の各戸の価値に影響を及ぼすような事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則として行わないものとする。
なお、このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させることが考えられる。
④ 特定の者について利害関係が及ぶような事項を決議する場合には、その特定の少数者の意見が反映されるよう留意する。
⑤ 総会は管理組合の最高の意思決定機関であることを踏まえると、
代理人は、区分所有者としての組合員の意思が総会に適切に反映されるよう、区分所有者の立場から見て利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましい。第５項は 、この観点から、組合員が代理人によって議決権を行使する場合の代理人の範囲について規約に定めることとした場合の規定例である。また、総会の円滑な運営を図る観点から、代理人の欠格事由として暴力団員等を規約に価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部分を配分する
場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え方もある。
このため、各戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数（眺
望、日照等）、方角（日照等）等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を定めることも考えられる。
この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地（階数・方角等）
等を考慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、各戸内の内装や備付けの設備等各戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意する。
また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものではなく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・
方角（眺望、日照等）などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした議決権割合を新築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物が建築されたことによる眺望の変化等の各戸の価値に影響を及ぼすような事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則として行わないものとする。
なお、このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させることが考えられる。
④ 特定の者について利害関係が及ぶような事項を決議する場合には、その特定の少数者の意見が反映されるよう留意する。
⑤ 総会は管理組合の最高の意思決定機関であることを踏まえると、
代理人は、区分所有者としての組合員の意思が総会に適切に反映されるよう、区分所有者の立場から見て利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましい。第５項は、この観点から、組合員が代理人によって議決権を行使する場合の代理人の範囲について規約に定めることとした場合の規定例である。また、総会の円滑な運営を図る観点から、代理人の欠格事由として暴力団員等を規約に- 41 -

定めておくことも考えられる。なお 、成年後見人、財産管理人等 の組合員の法定代理人については、 法律上本人に代わって行為を行うことが予定されている者であり、当然に議決権の代理行使をする者の範囲に含まれる。
⑥ 書面による議決権の行使とは、総会には出席しないで、総会の開催前に各議案ごとの賛否を記載した書面（いわゆる「議決権行使書」）を総会の招集者に提出することである。他方、代理人による議決権の行使とは、代理権を証する書面（いわゆる「委任状」 。電磁的方法による提出が利用可能な場合は、電磁的方法を含む。 ）によって、組合員本人から授権を受けた代理人が総会に出席して議決権を行使することである。
このように、議決権行使書と委任状は、いずれも組合員本人が総会に出席せずに議決権の行使をする方法であるが、議決権行使書による場合は組合員自らが主体的に賛否の意思決定をするのに対し、委任状による場合は賛否の意思決定を代理人に委ねるという点で性格が大きく異なるものである。そもそも 総会が管理組合の最高の意
思決定機関であることを考えると、 組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましいのはもちろんである。しかし、やむを得ず総会に出席できない場合であっても、組合員の意思を総会に直接反映させる観点からは、議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をすることが望ましく、そのためには、総会の招集の通知において議案の内容があらかじめなるべく明確に示されることが重要であることに留意が必要である。
⑦ 代理人による議決権の行使として、誰を代理人とするかの記載のない委任状（いわゆる「白紙委任状」）が提出された場合には、当該委任状の効力や議決権行使上の取扱いについてトラブルとなる場
合があるため、そのようなトラブ ルを防止する観点から、例えば、委任状の様式等において、委任状を用いる場合には誰を代理人とするかについて主体的に決定することが必要であること、適当な代理定めておくことも考えられる。なお、成年後見人、財産管理人等の組合員の法定代理人については、法律上本人に代わって行為を行うことが予定されている者であり、当然に議決権の代理行使をする者の範囲に含まれる。
⑥ 書面による議決権の行使とは、総会には出席しないで、総会の開催前に各議案ごとの賛否を記載した書面（いわゆる「議決権行使書」）を総会の招集者に提出することである。他方、代理人による議決権の行使とは、代理権を証する書面（いわゆる「委任状」）によって、組合員本人から授権を受けた代理人が総会に出席して議決権を行使することである。
このように、議決権行使書と委任状は、いずれも組合員本人が総会に出席せずに議決権の行使をする方法であるが、議決権行使書による場合は組合員自らが主体的に賛否の意思決定をするのに対し、委任状による場合は賛否の意思決定を代理人に委ねるという点で性格が大きく異なるものである。そもそも総会が管理組合の最高の意
思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましいのはもちろんである。しかし、やむを得ず総会に出席できない場合であっても、組合員の意思を総会に直接反映させる観点からは、議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をすることが望ましく、そのためには、総会の招集の通知において議案の内容があらかじめなるべく明確に示されることが重要であることに留意が必要である。
⑦ 代理人による議決権の行使として、誰を代理人とするかの記載のない委任状（いわゆる「白紙委任状」）が提出された場合には、当該委任状の効力や議決権行使上の取扱いについてトラブルとなる場
合があるため、そのようなトラブルを防止する観点から、例えば、委任状の様式等において、委任状を用いる場合には誰を代理人とするかについて主体的に決定することが必要であること、適当な代理- 42 -

人がいない場合には代理人欄を空欄とせず議決権行使書によって自ら賛否の意思表示をすることが必要であること等について記載しておくことが考えられる。
⑧ WEB 会議システム等を用いて総会に出席している組合員が議決権を行使する場合の取扱いは、WEB 会議システム等を用いずに総会に出席している組合員が議決権を行使する場合と同様であり、 区分所有法
第３９条第３項に規定する規約の定めや集会の決議は不要である。
ただし、第三者が組合員になりすました場合やサイバー攻撃や大規模障害等による通信手段の不具合が発生した場合等には、総会の決議が無効となるおそれがあるなどの課題に留意する必要がある。

人がいない場合には代理人欄を空欄とせず議決権行使書によって自ら賛否の意思表示をすることが必要であること等について記載しておくことが考えられる。
（新設）（総会の会議及び議事）第５１条 総会の会議（WEB 会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物 の耐震改修の促進に関する法律 第２５条
第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）
三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
４ 建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上（総会の会議及び議事）第５１条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２
３

総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第２５条
第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）
三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
４ 建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上- 43 -

及び議決権総数の５分の４以上で行う。
５ マンション敷地売却決議は 、第２項にかかわらず、組合員総数、議決権総数及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上で行う。

及び議決権総数の５分の４以上で行う。
５ マンション敷地売却決議は、第２項にかかわらず、組合員総数、議決権総数及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上で行う。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合
６ 前５項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使す
る者は、出席組合員とみなす。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合
６ 前５項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使す
る者は、出席組合員とみなす。

（イ）電磁的方法が利用可能な場合
６ 前５項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。

（イ）電磁的方法が利用可能な場合
６ 前５項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。

７

７

第３項第一号において、規約の制定、変更又は廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
８ 第３項第一号において、一部共用部分に関する事項で組合員全員の利害に関係しないものについての規約の変更は、当該一部共用部
分を共用すべき組合員の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
９ 第３項第二号において、敷地及び共用部分等の変更が、専有部分
又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
10 第３項第三号に掲げる事項の決議を行うには、あらかじめ当該組合員又は占有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
11 総会においては、第４７条第１項によりあらかじめ通知した事項

第３項第一号において、規約の制定、変更又は廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
８ 第３項第一号において、一部共用部分に関する事項で組合員全員の利害に関係しないものについての規約の変更は、当該一部共用部
分を共用すべき組合員の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
９ 第３項第二号において、敷地及び共用部分等の変更が、専有部分
又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
10 第３項第三号に掲げる事項の決議を行うには、あらかじめ当該組合員又は占有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
11 総会においては、第４７条第１項によりあらかじめ通知した事項- 44 -

についてのみ、決議することができる。

についてのみ、決議することができる。

【コメント】
第 51 条関係① 第１項の定足数について、議決権を行使することができる 組合員
が WEB 会議システム等を用いて出席した場合については、定足数の算出において出席組合員に含まれると考えられる。これに対して、議決権を行使することができない傍聴人として WEB 会議システム等を用いて議事を傍聴する組合員については、出席組合員には含まれないと考えられる。
② 第２項は、議長を含む出席組合員（書面 （電磁的方法による議決権の行使が利用可能な場合は、電磁的方法を含む。） 又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数で決議し、過半数の賛成を得られなかった議事は否決とすることを意味するものである。
③ 特に慎重を期すべき事項を特別の決議によるものとした。あとの事項は、会議運営の一般原則である多数決によるものとした。
④ 区分所有法では、共用部分の変更に関し、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議（特別多数決議）で決することを原則としつつ、その形状又は効用の著しい変更を伴わ ない
共用部分の変更については区分所有者及び議決権の各過半数によることとしている（なお、共用部分 の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、区分所有法第１７条第２項（第１８条第３項において準用する場合を含む。）の規定に留意が必要である。
（第８項参照））。
建物の維持・保全に関して、区分所有者は協力してその実施に努めるべきであることを踏まえ、機動的な実施を可能とするこの区分所有法の規定を、標準管理規約上も確認的に規定したのが第４７条
第３項第二号である。
なお、建築物の耐震改修の促進に関する法律 第２５条の規定によ【コメント】
第 51 条関係（新設）①

第２項は、議長を含む出席組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数で決議し、過半数の賛成を得られなかった議事は否決とすることを意味するものである。

②

特に慎重を期すべき事項を特別の決議によるものとした。あとの事項は、会議運営の一般原則である多数決によるものとした。
③ 区分所有法では、共用部分の変更に関し、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議（特別多数決議）で決することを原則としつつ、その形状又は効用の著しい変更を伴わない
共用部分の変更については区分所有者及び議決権の各過半数によることとしている（なお、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、区分所有法第１７条第２項（第１８条第３項において準用する場合を含む。）の規定に留意が必要である。
（第９項参照））。
建物の維持・保全に関して、区分所有者は協力してその実施に努めるべきであることを踏まえ、機動的な実施を可能とするこの区分所有法の規定を、標準管理規約上も確認的に規定したのが第５１条
第３項第二号である。
なお、建築物の耐震改修の促進に関する法律第２５条の規定によ- 45 -

り、要耐震改修認定区分所有建築物の耐震改修については、区分所有法の特例として、敷地及び共用部分等の 形状又は効用の著しい変更に該当する場合であっても、過半数の決議（普通決議）で実施可能となっている。
⑤ 第１項に基づき議決権総数の半数を有する組合員が出席する総会において、第２項に基づき出席組合員の議決権の過半数で決議（普通決議）される事項は、総組合員の議決権総数の４分の１超の賛成により決議されることに鑑み、例えば、大規模修繕工事のように多額の費用を要する事項については、組合員総数及び議決権総数の過半数で、又は議決権総数の過半数で決する旨規約に定めることもできる。
⑥ このような規定の下で、各工事に必要な総会の決議に関しては、
例えば次のように考えられる。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断によることとなる。
ア）バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加す
る工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事
は特別多数決議により実施可能と考えられる。
イ）耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。
ウ）防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、
空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防犯灯の設
置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存の パイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光り、要耐震改修認定区分所有建築物の耐震改修については、区分所有法の特例として、敷地及び共用部分等の形状又は効用の著しい変更に該当する場合であっても、過半数の決議（普通決議）で実施可能となっている。
④ 第１項に基づき議決権総数の半数を有する組合員が出席する総会において、第２項に基づき出席組合員の議決権の過半数で決議（普通決議）される事項は、総組合員の議決権総数の４分の１超の賛成により決議されることに鑑み、例えば、大規模修繕工事のように多額の費用を要する事項については、組合員総数及び議決権総数の過半数で、又は議決権総数の過半数で決する旨規約に定めることもできる。
⑤ このような規定の下で、各工事に必要な総会の決議に関しては、
例えば次のように考えられる。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断によることとなる。
ア）バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加す
る工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事
は特別多数決議により実施可能と考えられる。
イ）耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。
ウ）防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、
空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防犯灯の設
置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光- 46 -

ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
オ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設
備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボッ
クスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
⑦ 建替え決議及びマンション敷地売却決議 の賛否は、売渡し請求の相手方になるかならないかに関係することから、賛成者、反対者が明確にわかるよう決議することが必要である。なお 、第４項及び第５項の決議要件については、法定の要件を確認的に規定したものである。

ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
オ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設
備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボッ
クスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
⑥ 建替え決議及びマンション敷地売却決議の賛否は、売渡し請求の相手方になるかならないかに関係することから、賛成者、反対者が明確にわかるよう決議することが必要である。なお、第４項及び第５項の決議要件については、法定の要件を確認的に規定したものである。

（議決事項）
第５２条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
二 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
三 収支決算及び事業報告
四 収支予算及び事業計画
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法（議決事項）
第５２条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第３０条第１項及び第３１条第二項に定める特別の管理の実施
並びにそれに充てるための資金の借入れ並びに全体修繕積立金、- 47 -

七

全体修繕積立金、住宅一部修繕積立金及び店舗一部 修繕積立金の保管及び運用方法
八 適正化法第５条の３第１項に基づく管理計画の 認定の申請、同法第５条の６第１項に基づく管理計画の認定の更新の申請及び同法第５条の７第１項に基づく管理計画の変更の認定の申請
九 第２１条第２項に定める管理の実施
十 第３０条第１項及び第３１条第２項に定める特別の管理の実施
並びにそれに充てるための資金の借入れ並び に全体修繕積立金、
住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金の取崩し
十一 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十二 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十三 円滑化法第１０２条第１項に基づく除却の必要性に係る認定の申請
十四 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え及び円滑化法 第１０８条第１項の場合のマンション敷地売却
十五 第３０条第２項及び第３項に定める建替え等に係る計画又は設計等の経費のための全体修繕積立金の取崩し
十六 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十七 その他管理組合の業務に関する重要事項

住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金の取崩し
七 第３０条第２項及び第３項に定める建替え等に係る計画又は設計等の経費のための全体修繕積立金の取崩し
八 全体修繕積立金、住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金の保管及び運用方法
九十第２１条第２項に定める管理の実施
区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起
並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え及び円滑化法第１０８条第１項の場合のマンション敷地売却
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四

組合管理部分に関する管理委託契約の締結

十五

その他管理組合の業務に関する重要事項【コメント】（なし）【コメント】（なし）〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合（議事録の作成、保管等）〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合（議事録の作成、保管等）- 48 -

第５３条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければな 第５３条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければ
らない。
ならない。
２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議 ２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなけれ
議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなばならない。
ければならない。
３ 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請 ３ 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。このにお い て、 閲 覧に つ き 、相 当 の日 時 、場 所 等 を指 定 する こ とが で き
場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することがる。
できる。
４ 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなけれ ４ 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。
ばならない。
（イ）電磁的方法が利用可能な場合
あ（議事録の作成、保管等）
第５３条 総会の議事については、議長は 、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
３ 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。
４ 第２項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員が電子署名（電子署名及び認証業務に関する法律第２条第１項の「電子署名」をいう。以下同じ。）をしなければならない。
５ 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面又は電磁的方法による請求があったときは、議事録の閲覧（議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を紙面又は出力装置の映像面に表示する方法により表示し た（イ）電磁的方法が利用可能な場合
あ（議事録の作成、保管等）
第５３条 総会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
３ 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
４ 第２項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員が電子署名（電子署名及び認証業務に関する法律（平成１２年法律第１０２号）第２条第１項の「電子署名」をいう。以下同じ。）をしなければならない。
５ 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面又は電磁的方法による請求があったときは、議事録の閲覧（議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を紙面又は出力装置の映像面に表示する方法により表示した- 49 -

ものの当該議事録の保管場所における閲覧をいう。）をさせなけれものの当該議事録の保管場所における閲覧をいう。）をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等ばならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
を指定することができる。
６ 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなけれ ６ 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。
ばならない。
【コメント】
第 53 条関係① 第３項の「利害関係人」とは、敷地、専有部分に対する担保権者、差押え債権者、賃借人、組合員からの媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者等法律上の利害関係がある者をいい、単に事実上利益や不利益を受けたりする者、親族関係にあるだけの者等は対象とはならない。
② 電磁的記録の具体例には、磁気ディスク、磁気テープ等のような磁気的方式によるもの、IC カード、IC メモリー等のような電子的方式によるもの、CD-R のような光学的方式によるものなどによって調製するファイルに情報を記録したものがある。
③

電子署名及び認証業務に関する法律第２条第１項の電子署名とは、電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるもの）に記録することができる情報について行われる措置であって、次のア）及 びイ）のいずれにも該当するものである。
ア）当該情報が当該措置を行ったものの作成に係るものであることを示すためのものであること。
イ）当該情報について改変が行われていないかどうかを確認することができるものであること。

【コメント】
第 53 条関係① 第３項の「利害関係人」とは、敷地、専有部分に対する担保権者、差押え債権者、賃借人、組合員からの媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者等法律上の利害関係がある者をいい、単に事実上利益や不利益を受けたりする者、親族関係にあるだけの者等は対象とはならない。
② 電磁的記録の具体例には、磁気ディスク、磁気テープ、フロッピ
ーディスク等のような磁気的方式によるもの、IC カード、IC メモリ
ー等のような電子的方式によるもの、CD-ROM のような光学的方式によるものなどによって調製するファイルに情報を記録したものがある。
③ 電子署名及び認証業務に関する法律第２条第１項の電子署名とは、電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるもの）に記録することができる情報について行われる措置であって、次のア）及びイ）のいずれにも該当するものである。
ア）当該情報が当該措置を行ったものの作成に係るものであることを示すためのものであること。
イ）当該情報について改変が行われていないかどうかを確認することができるものであること。

- 50 -

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合（書面による決議）
第５４条 規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、書面による決議をすることができる。
２ 規約により総会において決議すべきものとされた事項については、組合員全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなす。
３ 規約により総会において決議すべきものとされた事項についての書面による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。
４ 前条第３項及び第４項の規定は、書面による決議に係る書面について準用する。
５ 総会に関する規定は、書面による決議について準用する。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合（書面による決議）
第５４条 規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、書面による決議をすることができる。
２ 規約により総会において決議すべきものとされた事項については、組合員全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなす。
３ 規約により総会において決議すべきものとされた事項についての書面による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。
４ 前条第３項及び第４項の規定は、書面による決議に係る書面について準用する。
５ 総会に関する規定は、書面による決議について準用する。

（イ）電磁的方法が利用可能な場合（書面又は電磁的方法による決議）
第５４条 規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る組合員の承諾については、あらかじめ、組合員に対し、その用いる電磁的方法の種類及び内容を示し、書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
２ 前項の電磁的方法の種類及び内容は、次に掲げる事項とする。
一 電磁的方法のうち、送信者が使用するもの（イ）電磁的方法が利用可能な場合（書面又は電磁的方法による決議）
第５４条 規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る組合員の承諾については、あらかじめ、組合員に対し、その用いる電磁的方法の種類及び内容を示し、書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
２ 前項の電磁的方法の種類及び内容は、次に掲げる事項とする。
一 第４８条第４項各号に定める電磁的方法のうち、送信者が使用するもの
二 ファイルへの記録の方式
二 ファイルへの記録の方式
３ 規約により総会において決議すべきものとされた事項については、 ３ 規 約 に よ り 総 会 に お い て 決 議 す べ き も の と さ れ た 事 項 に つ い て
組合員の全員の書面又は電磁的方法による合意があったときは、書面
は、組合員の全員の書面又は電磁的方法による合意があったとき又は電磁的方法による決議があったものとみなす。
は、書面又は電磁的方法による決議があったものとみなす。
４ 規約により総会において決議すべきものとされた事項についての ４ 規約により総会において決議すべきものとされた事項についての- 51 -

書面又は電磁的方法による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。
５ 前条第５項及び第６項の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第１項及び第３項の電磁的方法が行われた場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する。
６ 総会に関する規定は、書面 又は電磁的方法による決議について準用する。

書面又は電磁的方法による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。
５ 前条第５項及び第６項の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第１項及び第３項の電磁的方法が行われた場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する。
６ 総会に関する規定は、書面又は電磁的方法による決議について準
用する。

（理事会）
第５５条 理事会は、理事をもって構成する。
２ 理事会は、次に掲げる職務を行う。
一 規約若しくは使用細則等又は総会の決議により理事会の権限として定められた管理組合の業務執行の決定
二 理事の職務の執行の監督
三 理事長、副理事長及び会計担当理事の選任及び解任
３ 理事会の議長は、理事長が務める。

（理事会）
第５５条 理事会は、理事をもって構成する。
２ 理事会は、次に掲げる職務を行う。
一 規約若しくは使用細則等又は総会の決議により理事会の権限として定められた管理組合の業務執行の決定
二 理事の職務の執行の監督
三 理事長、副理事長及び会計担当理事の選任
３ 理事会の議長は、理事長が務める。

【コメント】
第 55 条関係（第２項関係）① 管理組合の業務執行の決定だけでなく、 業務執行の監視・監督機関としての機能を理事会が有することを 明確化するとともに、第３９条第３項の規定に基づく理事長等の選任 及び解任を含め、理事会の職務について明示した。
② 理事の互選により選任された理事長、副理事長及び会計担当理事
については、本項に基づき、理事の過半数の一致によりその職を解くことができる。ただし、その理事としての地位については、第３９条第２項及び第５２条第二号に基づき、総会の決議を経なければその職を解くことができない。

【コメント】
第 55 条関係（第２項関係）
管理組合の業務執行の決定だけでなく、業務執行の監視・監督機関としての機能を理事会が有することを明確化するとともに、第３９条
第３項の規定に基づく理事長等の選任を含め、理事会の職務について
明示した。
（新設）

- 52 -

（招集）第５６条 理事会は、理事長が招集する。
２ 理事が○分の１以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した
場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
３ 前項の規定による請求があった日から○日以内に、その請求があった日から○日以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合には、その請求をした理事は、理事会を招集することができる。
４ 理事会の招集手続については、第４７条（建替え決議又は マンシ
ョン敷地売却決議を会議の目的とする場合の第１項及び第４項から第８項までを除く。）の規定を準用する。この場合において 、同条
中「組合員」とあるのは「理事及び監事」と、同条第９項中「理事会の承認」とあるのは「理事及び監事の全員の同意」と読み替えるものとする。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。

（招集）第５６条 理事会は、理事長が招集する。
２ 理事が○分の１以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した
場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
３ 前項の規定による請求があった日から○日以内に、その請求があった日から○日以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合には、その請求をした理事は、理事会を招集することができる。
４ 理事会の招集手続については、第４７条（建替え決議又はマンシ
ョン敷地売却決議を会議の目的とする場合の第１項及び第４項から第８項までを除く。）の規定を準用する。この場合において、同条
中「組合員」とあるのは「理事及び監事」と、同条第９項中「理事会の承認」とあるのは「理事及び監事の全員の同意」と読み替えるものとする。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。

【コメント】
第 56 条関係
各理事は、理事会の開催が必要であると考える場合には、理事長に対し、理事会の目的である事項を示して、理事会の招集を 促すこともできる。ただし、理事長が招集しない場合には、第２項の手続により招集を請求することとなる。それでも理事長が招集の通知を発出しない場合には、招集を請求した理事が、理事会を招集できることとなる。
なお、第４項で理事会の招集手続につき第４７条を準用しているが、WEB 会議システム等を用いて開催する理事会についても同条が準用され、その場合の開催方法の考え方については、コメント第４７条第１項関係を参照。

【コメント】
第 56 条関係
各理事は、理事会の開催が必要であると考える場合には、理事長に対し、理事会の目的である事項を示して、理事会の招集を 促すこともできる。ただし、理事長が招集しない場合には、第２項の手続により招集を請求することとなる。それでも理事長が招集の通知を発出しない場合には、招集を請求した理事が、理事会を招集できることとなる。

- 53 -

（理事会の会議及び議事）
第５７条 理事会の会議（WEB 会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
２ 次条第１項第五号に掲げる事項については、 理事の過半数の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議によることができる。
３ 前２項の決議について特別の利害関係を有する理事は、議決に加わることができない。

（理事会の会議及び議事）
第５７条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
２ 次条第１項第五号に掲げる事項については、理事の過半数の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議によることができる。
３

前２項の決議について特別の利害関係を有する理事は、議決に加わることができない。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
４ 議事録については 、第５３条（第４項を 除く。）の規定を準用 す ４ 議事録については、第５３条（第４項を除く。）の規定を準用する。ただし、第５３条第２項中「総会に出席した組合員」とあるのはる。ただし、第５３条第２項中「総会に出席した組合員」とあるの「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
は「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(イ)電磁的方法が利用可能な場合(イ)電磁的方法が利用可能な場合

４

４

議事録については、第５３条（第６項を除く。）の規定を準用する。ただし、第５３条第４項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

【コメント】
第 57 条関係① 理事は、総会で選任され、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとされている。このため 、理事会には本人が出席して、議論に参加し、議決権を行使することが求められる。
② したがって、理事の代理出席（議決権の代理行使を含む。以下同じ。）を、規約において認める旨の明文の規定がない場合に認めることは適当でない。

議事録については、第５３条（第６項を除く。）の規定を準用する。ただし、第５３条第４項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

【コメント】
第 57 条関係① 理事は、総会で選任され、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとされている。このため、理事会には本人が出席して、議論に参加し、議決権を行使することが求められる。
② したがって、理事の代理出席（議決権の代理行使を含む。以下同じ。）を、規約において認める旨の明文の規定がない場合に認めることは適当でない。

- 54 -

③「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族（理事が、組合員 である法人の職務命令により理事となった者である場合は、 法人が推挙する者）に限り、代理出席を認める」旨を定める規約の規定は有効であると解されるが、あくまで、やむを得ない場合の代理出席を認めるものであることに留意が必要である。この場合においても、あらかじめ、総会において、それぞれの理事ごとに、理事の職務を代理するにふさわしい資質・能力を有するか否かを審議の上、その職務を代理する者を定めておくことが望ましい。
なお、外部専門家など当人の個人的資質や能力等に着目して選任されている理事については、代理出席を認めることは適当でない。
④ 理事がやむを得ず欠席する場合には、代理出席によるのではな
く、事前に議決権行使書又は意見を 記載した書面を出せるようにすることが考えられる。これを認める場合には、理事会に出席できない理事が、あらかじめ通知された事項について、書面をもって表決することを認める旨を、規約の明文の規定で定めることが必要である。
⑤ 理事会に出席できない理事に対しては、理事会の議事についての質問機会の確保、書面等による意見の提出や議決権行使を認めるな
どの配慮をする必要がある。
また、WEB 会議システム等を用いて開催する理事会を開催する場合
は、当該理事会における議決権行使の方法等 を、規約や第７５条に基づく細則において定めることも考えられ、この場合においても、規約や使用細則等に則り理事会議事録を作成することが必要となる点などについて留意する必要がある。
なお、第１項の定足数について、理事が WEB 会議システム等を用いて出席した場合については、定足数の算出において出席理事 に含まれると考えられる。
⑥ 第２項は、本来、①のとおり、理事会には理事本人が出席して相互に議論することが望ましいところ、例外的に、第５８条第１項第③「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族（理事が、組合員である法人の職務命令により理事となった者である場合は、法人が推挙する者）に限り、代理出席を認める」旨を定める規約の規定は有効であると解されるが、あくまで、やむを得ない場合の代理出席を認めるものであることに留意が必要である。この場合においても、あらかじめ、総会において、それぞれの理事ごとに、理事の職務を代理するにふさわしい資質・能力を有するか否かを審議の上、その職務を代理する者を定めておくことが望ましい。
なお、外部専門家など当人の個人的資質や能力等に着目して選任されている理事については、代理出席を認めることは適当でない。
④ 理事がやむを得ず欠席する場合には、代理出席によるのではな
く、事前に議決権行使書又は意見を記載した書面を出せるようにすることが考えられる。これを認める場合には、理事会に出席できない理事が、あらかじめ通知された事項について、書面をもって表決することを認める旨を、規約の明文の規定で定めることが必要である。
⑤ 理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。

⑥

第２項は、本来、①のとおり、理事会には理事本人が出席して相互に議論することが望ましいところ、例外的に、第５８条第１項第- 55 -

五号に掲げる事項については、申請数が多いことが想定され、かつ、迅速な審査を要するものであることから、書面又は 電磁的方法による決議を可能とするものである。
⑦ 第３項については、第４１条の２関係を参照のこと。

五号に掲げる事項については、申請数が多いことが想定され、かつ、迅速な審査を要するものであることから、書面又は電磁的方法（電子メール等）による決議を可能とするものである。
⑦ 第３項については、第４１条の２関係を参照のこと。

（議決事項）
第５８条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四 その他の総会提出議案
五 第１７条、第２１条及び第２２条に定める承認又は不承認
六 第６３条第３項に定める承認又は不承認
七 第６５条第４項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行
八 第７２条に定める勧告又は指示等
九 総会から付託された事項
十 災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な 修
繕工事の実施等十一 理事長、副理事長及び会計担当理事の選任及び解任
２ 第５２条の規定にかかわらず、理事会は、前項第十号の決議をした場合においては、当該決議に係る 応急的な修繕工事の実施に充てるための資金の借入れ及び全体修繕積立金、 住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金の取崩しについて決議することができる。

（議決事項）
第５８条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四 その他の総会提出議案
五 第１７条、第２１条及び第２２条に定める承認又は不承認
六 第６３条第３項に定める承認又は不承認
七 第６５条第４項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行
八 第７２条に定める勧告又は指示等
九 総会から付託された事項
十 災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等（新設）
２ 第５２条の規定にかかわらず、理事会は、前項第十号の決議をした場合においては、当該決議に係る応急的な修繕工事の実施に充てるための資金の借入れ及び全体修繕積立金、住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金の取崩しについて決議することができる。

【コメント】
第 58 条関係① 第１項第十号の「災害等により総会の開催が困難である場合にお【コメント】
第 58 条関係① 第１項第十号の「災害等により総会の開催が困難である場合にお- 56 -

ける応急的な修繕工事の実施 等」の具体的内容については、次のとおりである。
ア）緊急対応が必要となる災害の範囲としては 、地震、台風、集中
豪雨、竜巻、落雷、豪雪、噴火など が考えられる。なお、「災害等」の「等」の例としては、災害と連動して又は単独で発生する火災、爆発、物の落下などが該当する。
イ）「総会の開催が困難である場合」とは、避難や交通手段の途絶等により、組合員の総会への出席が困難である場合である。
ウ）「応急的な修繕工事」は、保存行為に 限られるものではなく、二次被害の防止や生活の維持等のために緊急対応が必要な、共用部分の軽微な変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）
や狭義の管理行為（変更及び保存行為を除く、通常の利用、改良に関する行為）も含まれ、例えば、給水・排水、電気、ガス、通信といったライフライン等の応急的な更新、エレベーター附属設
備の更新、炭素繊維シート巻付けによる柱の応急的な耐震補強などが「応急的な修繕工事」に 該当する。また、「応急的な修繕工事の実施等」の「等」としては 、被災箇所を踏まえ た共用部分の使用方法の決定等が該当する。
なお、理事会の開催も困難な場合の考え方については、第２１条関係⑪を参照のこと。
② 第２項は、応急的な修繕工事の実施に伴い必要となる 資金の借入
れ及び全体修繕積立金、住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金の取崩しについて、第５２条の規定によれば総会の決議事項であるところ、第１項第十号の決議に基づき実施する場合には、理事会で決議することができるとするものである。
③ ①のほかにも、共用部分の軽微な変更及び狭義の管理行為については、大規模マンションなど、それぞれのマンシ ョンの実態に応じて、機動的な組合運営を行う観点から、これらのうち特定の事項について、理事会の決議事項として規約に定めることも可能である。
その場合には、理事の行為が自己契約、双方代理など組合員全体のける応急的な修繕工事の実施等」の具体的内容については、次のとおりである。
ア）緊急対応が必要となる災害の範囲としては、地震、台風、集中
豪雨、竜巻、落雷、豪雪、噴火などが考えられる。なお、「災害等」の「等」の例としては、災害と連動して又は単独で発生する火災、爆発、物の落下などが該当する。
イ）「総会の開催が困難である場合」とは、避難や交通手段の途絶等により、組合員の総会への出席が困難である場合である。
ウ）「応急的な修繕工事」は、保存行為に限られるものではなく、二次被害の防止や生活の維持等のために緊急対応が必要な、共用部分の軽微な変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）
や狭義の管理行為（変更及び保存行為を除く、通常の利用、改良に関する行為）も含まれ、例えば、給水・排水、電気、ガス、通信といったライフライン等の応急的な更新、エレベーター附属設
備の更新、炭素繊維シート巻付けによる柱の応急的な耐震補強などが「応急的な修繕工事」に該当する。また、「応急的な修繕工事の実施等」の「等」としては、被災箇所を踏まえた共用部分の使用方法の決定等が該当する。
なお、理事会の開催も困難な場合の考え方については、第２１条関係⑪を参照のこと。
② 第２項は、応急的な修繕工事の実施に伴い必要となる資金の借入
れ及び全体修繕積立金、住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金の取崩しについて、第５２条の規定によれば総会の決議事項であるところ、第１項第十号の決議に基づき実施する場合には、理事会で決議することができるとするものである。
③ ①のほかにも、共用部分の軽微な変更及び狭義の管理行為については、大規模マンションなど、それぞれのマンションの実態に応じて、機動的な組合運営を行う観点から、これらのうち特定の事項について、理事会の決議事項として規約に定めることも可能である。
その場合には、理事の行為が自己契約、双方代理など組合員全体の- 57 -

利益に反することとならないよう監事による監視機能の強化を図るなどの取組み、理事会活動の事前・事後の組合員に対する透明性の確保等について配慮することが必要である。

利益に反することとならないよう監事による監視機能の強化を図るなどの取組み、理事会活動の事前・事後の組合員に対する透明性の確保等について配慮することが必要である。

（合意管轄裁判所）
第７３条 この規約に関する管理組合と組合員間の訴訟については、対象物件所在地を管轄する○○地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所 とする。
２ 第５２条第十一号に関する訴訟についても、前項と同様とする。

（合意管轄裁判所）
第７３条 この規約に関する管理組合と組合員間の訴訟については、対象物件所在地を管轄する○○地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所 とする。
２ 第５２条第十号に関する訴訟についても、前項と同様とする。

【コメント】（なし）【コメント】（なし）〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合（規約原本等）第７７条 この規約を証するため、区分所有者全員が 署名した規約を１通作成し、これを規約原本とする。
２ 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。
３ 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する。
４ 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則
その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」とい〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合（規約原本等）第７７条 この規約を証するため、区分所有者全員が記名押印した規約を１通作成し、これを規約原本とする。
２ 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。
３ 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。
４ 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７５条に基づく細則
その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」とい- 58 -う。）の閲覧をさせなければならない。
５ 第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
６ 理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等及び使用細則等の保管場所を掲示しなければならない。

う。）の閲覧をさせなければならない。
５ 第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
６ 理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等及び使用細則等の保管場所を掲示しなければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合（規約原本等）第７７条 この規約を証するため、区分所有者全員が書面に 署名又は電磁的記録に電子署名した規約を１通作成し、これを規約原本とする。
２ 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面又は電磁的方法による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。
３ 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面又は電磁的記録に、現に有効な規約の内
容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載又は記録し、署名又は電子署名した上で、この書面又は電磁的記録を保管する。
４ 区分所有者又は利害関係人の書面又は電磁的方法による請求があったときは、理事長は、規約原本 、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面又は記録した電磁的記録（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８ 条に基づく使用細則及び第７５条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面又は記録した電磁的記録（以下「使用細則等」という。 ）の閲覧をさせなければならない。
５ 第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
６ 理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等及び使用細則等の保管場所を掲示しなければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合（規約原本等）第７７条 この規約を証するため、区分所有者全員が書面に記名押印
又は電磁的記録に電子署名した規約を１通作成し、これを規約原本とする。
２ 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面又は電磁的方法による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。
３ 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面又は電磁的記録に、現に有効な規約の内
容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載又は記録し、署名押印又は電子署名した
上で、この書面又は電磁的記録を保管する。
４ 区分所有者又は利害関係人の書面又は電磁的方法による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面又は記録した電磁的記録（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７５条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面又は記録した電磁的記録（以下「使用細則等」という。）の閲覧をさせなければならない。
５ 第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
６ 理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等及び使用細則等の保管場所を掲示しなければならない。

- 59 -

７

電磁的記録により作成された規約原本等及び 使用細則等の閲覧については、第５３条第５項に定める議事録の閲覧に関する規定を準用する。

７ 電磁的記録により作成された規約原本等及び使用細則等の閲覧については、第５３条第５項に定める議事録の閲覧に関する規定を準用する。

【コメント】
第 77 条関係① 区分所有者全員が署名した規約がない場合には、分譲時の規約案
及び分譲時の区分所有者全員の規約案に対する同意を証する書面又は初めて規約を設定した際の総会の議事録が、規約原本の機能を果たすこととなる。
② 第４項では、第１８条に基づく使用細則及び第７５条に基づく細則その他の細則についても、規約原本等と同じ手続で閲覧を認める
ことを明確に定めた。

【コメント】
第 77 条関係① 区分所有者全員が記名押印した規約がない場合には、分譲時の規約案及び分譲時の区分所有者全員の規約案に対する同意を証する書
面又は初めて規約を設定した際の総会の議事録が、規約原本の機能を果たすこととなる。
② 第４項では、第１８条に基づく使用細則及び第７５条に基づく細則その他の細則についても、規約原本等と同じ手続で閲覧を認める
ことを明確に定めた。

別表第４

別表第４

バルコニー等の専用使用権

専用使用
部分
区分

バルコニー

１

位

置

各専有部分
に接する
バルコニー

２

専用使
用権者

当該専有部
分の区分所
有者

玄 関 扉
窓
枠
窓ガラス
各専有部分
に付属する
玄関扉、窓
枠、窓ガラ
ス
同

左

１階に
面する庭

屋上テラス

別添図のと
おり

別添図のと
おり

○○号室住
戸の区分所
有者

○○号室住
戸の区分所
有者

バルコニー等の専用使用権

専用使用
部分
区分

バルコニー

１

位

置

各専有部分
に接する
バルコニー

２

専用使
用権者

当該専有部
分の区分所
有者

- 60 -

玄 関 扉
窓
枠
窓ガラス
各専有部分
に付属する
玄関扉、窓
枠、窓ガラ
ス
同

左

１階に
面する庭

屋上テラス

別添図のと
おり

別添図のと
おり

○○号室住
戸の区分所
有者

○○号室住
戸の区分所
有者

３

用

法

専用使用
部分
区分

通常のバル
コニーとし
ての用法

通常の玄関
扉、窓枠、
窓ガラスと
しての用法

シャッター

通常の庭と
しての用法

店舗前面敷地１

位

置

各店舗のシャッタ
ー

２

専用使
用権者

○○号室店舗の区分所有者○○号室店舗の
区分所有者

営業用広告掲示場
所としての用法

営業用看板等の設置
場所及び通路として
の用法

３

用

法

別添図のとおり

附 則（規約の発効）第１条 この規約は、○年○月○日から効力を発する。

通常の屋上
テラスとし
ての用法

３

用

法

専用使用
部分
区分

通常のバル
コニーとし
ての用法

通常の玄関
扉、窓枠、
窓ガラスと
しての用法

通常の庭と
しての用法

シャッター

店舗全面敷地１

位

置

各店舗のシャッタ
ー

別添図のとおり

２

専用使
用権者

○○号室店舗の区分所有者○○号室店舗の
区分所有者

３

用

営業用広告掲示場
所としての用法

営業用看板等の設置
場所及び通路として
の用法

法

通常の屋上
テラスとし
ての用法

附 則
（規約の発効）第１条 この規約は、平成○年○月○日から効力を発する。

- 61 -

【コメント】
附則全般関係① 新規分譲において、分譲会社等が原始規約案を作成する際の参考とする場合は、附則第１条の次に以下のような附則を規定することが考えられる。

【コメント】
附則全般関係① 新規分譲において、分譲会社等が原始規約案を作成する際の参考とする場合は、附則第１条の次に以下のような附則を規定することが考えられる。

（管理組合の成立）第２条 管理組合は、○年○月○日に成立したものとする。

（管理組合の成立）第２条 管理組合は、平成○年○月○日に成立したものとする。

（初代役員）
第３条 第３９条にかかわらず理事○名、監事○名とし、理事長、副理事長、会計担当理事、理事及び監事の氏名は別に定めるとおりとする。
２ 前項の役員の任期は、第４０条第１項にかかわらず○年○月○日までとする。

（初代役員）
第３条 第３９条にかかわらず理事○名、監事○名とし、理事長、副理事長、会計担当理事、理事及び監事の氏名は別に定めるとおりとする。
２ 前項の役員の任期は、第４０条第１項にかかわらず平成○年○月○日までとする。

- 62 -

【コメント】
別添１ 外部専門家の活用のパターン【コメント】
別添１ 外部専門家の活用のパターン
別添１

別添１

外部専門家の活用パターン

外部専門家の活用パターン①・② （略）③ 外部管理者総会監督型①・② （略）③ 外部管理者総会監督型

管理組合
監査法人 等

総会＝意思決定機関

外部監査

監
視

事業者

管理者

理事会なし

区分所有者
（監事）

【考え方】
・ 外 部 専 門 家 を 区 分 所 有法上の管理者として選任
し、理事会は設けないパターン。
・ 区 分 所 有 者 か ら は 監 事を選任して監視するとともに、全区分所有者で構成する総会が監視するものであり、総会の役割は重要。
・ さ ら に 、 監 査 法 人 等 の外部監査を義務づける。

管理組合
監査法人 等

総会＝意思決定機関

外部監査

監
視

理事会なし

〈日本〉
事業者

管理者

区分所有者
（監事）

【考え方】
・外部専門家を区分所有法上の管理者として選任
し、理事会は設けないパターン。
・区分所有者からは監事を選任して監視するとともに、全区分所有者で構成する総会が監視するものであり、総会の役割は重要。
・さらに、監査法人等の外部監査を義務づける。

【想定されるケース（マンションの特性）】・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズが高いが、規模の小さいマンション・理事長のなり手がいない例外的なケース※支援的性格が強いケース【想定されるケース（マンションの特性）】・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズが高いが、規模の小さいマンション・理事長のなり手がいない例外的なケース※支援的性格が強いケース【論点・課題】
・外部管理者＝区分所有法上の管理者とする【論点・課題】
・外部管理者＝区分所有法上の管理者とする- 63 -

・理事会（理事）の廃止
・外部管理者の選任・解任
・外部管理者の欠格要件〔外部・内部共通〕
・外部管理者のチェック体制の構築（理事会に代わる監査機能の確保）・外部管理者の取引の健全性の確保（利益相反取引の排除等）〔外部・内部共通〕
・多額の金銭事故、財産毀損の防止〔外部・内部共通〕・補償の担保と補償能力の充実〔外部・内部共通〕
・専門家の属性
・専門家の能力・育成方法
・資力のない管理不全マンションへの対策＜個人の専門家が管理者に就任する場合に以下を追加＞
・外部管理者の補欠ルールの明確化（継続性の確保）

・理事会（理事）の廃止
・外部管理者の選任・解任
・外部管理者の欠格要件〔外部・内部共通〕
・外部管理者のチェック体制の構築（理事会に代わる監査機能の確保）・外部管理者の取引の健全性の確保（利益相反取引の排除等）〔外部・内部共通〕
・多額の金銭事故、財産毀損の防止〔外部・内部共通〕・補償の担保と補償能力の充実〔外部・内部共通〕
・専門家の属性
・専門家の能力・育成方法
・資力のない管理不全マンションへの対策＜個人の専門家が管理者に就任する場合に以下を追加＞
・外部管理者の補欠ルールの明確化（継続性の確保）【規約の整備等の考え方】①理事長＝区分所有法上の管理者とする規定の撤廃。理事長・理事会に係る業務・権限を管理者の業務・権限に移行。
②外部管理者の選任・解任を総会決議とする旨規定。
③外部管理者の欠格要件として、銀行との取引停止、破産（者）等、資格・登録の取消し処分等からの一定期間内を規定④派遣元団体等による報告徴収や監査（適任者への交替も含む）又は外部監査（別の専門家の一時派遣等）の義務付けについて規定することも考えられる。
⑤管理組合と外部管理者の利益が相反する取引の監事、総会への報
告・承認⑥管理者の誠実義務として、財産の 毀損の防止及びそのために必要な措置（保険加入、保険限度額の充実、財産的基礎の充実等）に努めるべき旨を規定⑦一定期間の継続意思の確認について規定することも考えられる（新【規約の整備等の考え方】①理事長＝区分所有法上の管理者とする規定の撤廃。理事長・理事会に係る業務・権限を管理者の業務・権限に移行。
②外部管理者の選任・解任を総会決議とする旨規定。
③外部管理者の欠格要件として、銀行との取引停止、破産（者）等、資格・登録の取消し処分等からの一定期間内を規定④派遣元団体等による報告徴収や監査（適任者への交替も含む）又は外部監査（別の専門家の一時派遣等）の義務付けについて規定することも考えられる。
⑤管理組合と外部管理者の利益が相反する取引の監事、総会への報
告・承認⑥管理者の誠実義務として、財産の毀損の防止及びそのために必要な措置（保険加入、保険限度額の充実、財産的基礎の充実等）に努めるべき旨を規定⑦一定期間の継続意思の確認について規定することも考え られる（新- 64 -

規参入を妨げないよう、意思の確認とする）。
⑧引継者を予め定めることができる旨を規定（欠けた時点での適任者の選任も可とする）⑨環境整備として、自治体の公益法人・自治体委託ＮＰＯからの低廉な専門家派遣の推進

規参入を妨げないよう、意思の確認とする）。
⑧引継者を予め定めることができる旨を規定（欠けた時点での適任者の選任も可とする）⑨環境整備として、自治体の公益法人・自治体委託ＮＰＯからの低廉な専門家派遣の推進【コメント】【コメント】

別添４

別添４

管理情報提供様式に記載のある項目例

管理情報提供様式に記載のある項目例

別添４

別添４

管理情報提供様式に記載のある項目例（※）

管理情報提供様式に記載のある項目例※ 「管理情報提供様式に記載のある項目例」は単棟型を対象とした様※ 「管理情報提供様式に記載のある項目例」は単棟型を対象とした式であるため、複合用途型については、括弧内に記載する項目の修様式であるため、複合用途型については、括弧内に記載する項目の正・追加をすることが適当である。

修正・追加をすることが適当である。

１

マンション名称等

１

マンション名称等

①物件名称

①物件名称

②総戸数

②総戸数

③物件所在地③物件所在地④対象住戸の住戸番号（※ 「対象店舗の店舗番号」を追加。）④対象住戸の住戸番号（※ 「対象店舗の店舗番号」を追加。）

２

管理計画認定の有無、認定取得日

（新設）

３

管理体制関係２①管理組合名称

管理体制関係①管理組合名称- 65 -

②管理組合役員数（理事総数、監事総数）②管理組合役員数（理事総数、監事総数）③管理組合役員の選任方法（立候補、輪番制、その他の別）③管理組合役員の選任方法（立候補、輪番制、その他の別）④通常総会の開催月と決算月④通常総会の開催月と決算月⑤理事会の年間の開催回数⑤理事会の年間の開催回数⑥管理規約原本の発効年月と変更年月⑥管理規約原本の発効年月と変更年月⑦共用部分に付保している損害保険の種類⑦共用部分に付保している損害保険の種類（火災保険（マンション総合保険）、地震保険など）（火災保険（マンション総合保険）、地震保険など）⑧使用細則等の規程の有無と名称⑧使用細則等の規程の有無と名称（駐車場使用細則、自転車置場使用細則、ペット飼育細則、リフ（駐車場使用細則、自転車置場使用細則、ペット飼育細則、リフォーム細則など）
４ォーム細則など）

共用部分関係

３（１）基本事項

共用部分関係（１）基本事項①建築年次（竣工年月）①建築年次（竣工年月）②共用部分に関する規約等の定め②共用部分に関する規約等の定め

・共用部分の範囲（規定している規約条項、別表名）

・共用部分の範囲（規定している規約条項、別表名）

・共用部分の持分（規定している規約条項、別表名）

・共用部分の持分（規定している規約条項、別表名）③専用使用に関する規約等の定め（規定している規約条項、使用細③専用使用に関する規約等の定め（規定している規約条項、使用則条項、別表名）

細則条項、別表名）（２）駐車場（２）駐車場①駐車場区画数①駐車場区画数

・敷地内台数（内訳：平面自走式台数、機械式台数）

・敷地内台数（内訳：平面自走式台数、機械式台数）

・敷地外台数（内訳：平面自走式台数、立体自走式台数、機械式・敷地外台数（内訳：平面自走式台数、立体自走式台数、機械

台数）

式台数）

- 66 -

②駐車場使用資格（賃借人の使用可否、規定している規約条項、②駐車場使用資格（賃借人の使用可否、規定している規約条項、使用細則条項）

使用細則条項）③車種制限（規定している規約条項、使用細則条項、別表名）③車種制限（規定している規約条項、使用細則条項、別表名）④空き区画の有無④空き区画の有無⑤空き区画の待機者数⑤空き区画の待機者数⑥空き区画補充方法（抽選、先着順、その他の別）⑥空き区画補充方法（抽選、先着順、その他の別）⑦駐車場使用料⑦駐車場使用料（３）自転車置場・バイク置き場・ミニバイク置場（３）自転車置場・バイク置き場・ミニバイク置場①区画数（自転車置場、バイク置場、ミニバイク置場毎）①区画数（自転車置場、バイク置場、ミニバイク置場毎）②空き区画の有無（自転車置場、バイク置場、ミニバイク置場②空き区画の有無（自転車置場、バイク置場、ミニバイク置場

毎）

毎）③使用料の有無とその使用料（自転車置場、バイク置場、ミニバイ③使用料の有無とその使用料（自転車置場、バイク置場、ミニバ

ク置場毎）
５

イク置場毎）

売却依頼主負担管理費等関係（①～⑬の項目毎に金額を記載（滞納がある場合は滞納額も併せて記載））

４

売却依頼主負担管理費等関係（①～⑬の項目毎に金額を記載（滞納がある場合は滞納額も併せて記載））

①管理費

①管理費

②修繕積立金②修繕積立金③修繕一時金③修繕一時金④駐車場使用料④駐車場使用料⑤自転車置場使用料⑤自転車置場使用料⑥バイク置場使用料⑥バイク置場使用料⑦ミニバイク置場使用料⑦ミニバイク置場使用料⑧専用庭使用料⑧専用庭使用料- 67 -

６⑨ルーフバルコニー使用料⑨ルーフバルコニー使用料⑩トランクルーム使用料⑩トランクルーム使用料

⑪組合費

⑪組合費

⑫戸別水道使用料・冷暖房料・給湯料⑫戸別水道使用料・冷暖房料・給湯料

⑬その他

⑬その他

⑭遅延損害金の有無とその額⑭遅延損害金の有無とその額⑮管理費等支払方法（翌月分（又は当月分）を当月○○日に支払⑮管理費等支払方法（翌月分（又は当月分）を当月○○日に支払い）⑯管理費等支払手続き（口座振替（○○銀行○○支店）、自動送金（○○銀行○○支店）、振込、集金代行会社委託の別）（※ ①管理費は、「全体管理費」、「住宅一部管理費」及び「店舗一部管理費」に、②修繕積立金は、「全体修繕積立金」、「住宅一部修繕積立金」及び「店舗一部修繕積立金」に、③修
繕一時金は、「全体修繕一時金」、「住宅一部修繕積立金」及
び「店舗一部修繕積立金」に区分して記載。）

い）⑯管理費等支払手続き（口座振替（○○銀行○○支店）、自動送金（○○銀行○○支店）、振込、集金代行会社委託の別）（※ ①管理費は、「全体管理費」、「住宅一部管理費」及び「店舗一部管理費」に、②修繕積立金は、「全体修繕積立金」、「住宅一部修繕積立金」及び「店舗一部修繕積立金」に、③修繕一時金は、「全体修繕一時金」、「住宅一部修繕積立金」及び「店舗一部修繕積立金」に区分して記載。）

管理組合収支関係

５

管理組合収支関係（１）収支及び予算の状況（①～⑩の項目について直近の収支報告（１）収支及び予算の状況（①～⑩の項目について直近の収支報告（確定額）を記載し、①～③及び⑥～⑧については 当年度の収支（確定額）を記載し、①～③及び⑥～⑧については当年度の収支

予算（予算額）も併せて記載）

予算（予算額）も併せて記載）①管理費会計収入総額①管理費会計収入総額②管理費会計支出総額②管理費会計支出総額③管理費会計繰越額③管理費会計繰越額④管理費会計資産総額④管理費会計資産総額⑤管理費会計負債総額⑤管理費会計負債総額⑥修繕積立金会計収入総額⑥修繕積立金会計収入総額⑦修繕積立金会計支出総額⑦修繕積立金会計支出総額- 68 -

⑧修繕積立金会計繰越額⑧修繕積立金会計繰越額⑨修繕積立金会計資産総額⑨修繕積立金会計資産総額⑩修繕積立金会計負債総額⑩修繕積立金会計負債総額（※ ①～⑤の管理費会計関係項目は、「全体管理費会計」、「住（※ ①～⑤の管理費会計関係項目は、「全体管理費会計」、

宅管理費会計」及び「店舗一部管理費会計」に、⑥～⑩の修繕「住宅管理費会計」及び「店舗一部管理費会計」に、⑥～⑩の積立金会計関係項目は、「全体修繕積立金会計」、「住宅一部修繕積立金会計関係項目は、「全体修繕積立金会計」、「住宅修繕積立金会計」及び「店舗一部修繕積立金会計」に区分して一部修繕積立金会計」及び「店舗一部修繕積立金会計」に区分

それぞれの額を記載。）

してそれぞれの額を記載。）（２）管理費等滞納及び借入の状況（２）管理費等滞納及び借入の状況①管理費滞納額①管理費滞納額②修繕積立金滞納額②修繕積立金滞納額③借入金残高

③借入金残高（※ ①管理費滞納額は、「全体管理費会計」、「住宅一部管理費（※ ①管理費滞納額は、「全体管理費会計」、「住宅一部管理

会計」及び「店舗一部管理費会計」に、②修繕積立金滞納額

費会計」及び「店舗一部管理費会計」に、②修繕積立金滞納額

は、「全体修繕積立金会計」、「住宅一部修繕積立金会計」及

は、「全体修繕積立金会計」、「住宅一部修繕積立金会計」及

び「店舗一部修繕積立金会計」に、③借入金残高は、「全体管び「店舗一部修繕積立金会計」に、③借入金残高は、「全体管理費会計」、「住宅一部管理費会計」、「店舗一部管理費会

理費会計」、「住宅一部管理費会計」、「店舗一部管理費会

計」、「全体修繕積立金」、「住宅一部修繕積立金会計」及び計」、「全体修繕積立金」、「住宅一部修繕積立金会計」及び「店舗一部修繕積立金会計」に区分して記載。）「店舗一部修繕積立金会計」に区分して記載。）（３）管理費等の変更予定等（①～⑬について変更予定有（年（３）管理費等の変更予定等（①～⑬について変更予定有（ 平成月から）、変更予定無、検討中の別を記載）

年月から）、変更予定無、検討中の別を記載）

①管理費

①管理費

②修繕積立金②修繕積立金- 69 -

③修繕一時金③修繕一時金④駐車場使用料④駐車場使用料⑤自転車置場使用料⑤自転車置場使用料⑥バイク置場使用料⑥バイク置場使用料⑦ミニバイク置場使用料⑦ミニバイク置場使用料⑧専用庭使用料⑧専用庭使用料⑨ルーフバルコニー使用料⑨ルーフバルコニー使用料⑩トランクルーム使用料⑩トランクルーム使用料

⑪組合費

⑪組合費

⑫戸別水道使用料・冷暖房料・給湯料⑫戸別水道使用料・冷暖房料・給湯料

⑬その他

⑬その他

（※ ①管理費は、「全体管理費」、「住宅一部管理費」及び「店（※ ①管理費は、「全体管理費」、「住宅一部管理費」及び

舗一部管理費」に、②修繕積立金は、「全体修繕積立金」、「店舗一部管理費」に、②修繕積立金は、「全体修繕積立「住宅一部修繕積立金」及び「店舗一部修繕積立金」に、③修金」、「住宅一部修繕積立金」及び「店舗一部修繕積立金」

繕一時金は、「全体修繕一時金」、「住宅一部修繕積立金」及に、③修繕一時金は、「全体修繕一時金」、「住宅一部修繕積

び「店舗一部修繕積立金」に区分して記載。）

立金」及び「店舗一部修繕積立金」に区分して記載。）（４）修繕積立金に関する規約等の定め（規定している規約条項、別（４）修繕積立金に関する規約等の定め（規定している規約条項、別

表名）

表名）

（５）特定の区分所有者に対する管理費等の減免措置の有無（規定し（５）特定の区分所有者に対する管理費等の減免措置の有無（規定している規約条項、別表名）
７ている規約条項、別表名）

専有部分使用規制関係

６①専有部分用途の「住宅専用（住宅宿泊事業は可）」、「住宅専- 70 -

専有部分使用規制関係①専有部分用途の「住宅専用（住宅宿泊事業は可）」、「住宅専用（住宅宿泊事業は不可）」、「住宅以外も可」の別（規定し用（住宅宿泊事業は不可）」、「住宅以外も可」の別（規定している規約条項）ている規約条項）②専有部分使用規制関係②専有部分使用規制関係

・ペットの飼育制限の有無（規定している使用細則条項）

・ペットの飼育制限の有無（規定している使用細則条項）

・専有部分内工事の制限の有無（規定している使用細則条

・専有部分内工事の制限の有無（規定している使用細則条

項）

項）

・楽器等音に関する制限の有無（規定している使用細則条

・楽器等音に関する制限の有無（規定している使用細則条

項）

８

項）

（※ ①は「住戸部分の専有部分用途の「住宅専用」、「住宅以外（※ ①は「住戸部分の専有部分用途の「住宅専用」、「住宅以も可」の別（規定している規約条項）」に修正。また、「店舗外も可」の別（規定している規約条項）」に修正。また、「店部分の専有部分用途の「店舗専用」、「店舗以外も可」の別

舗部分の専有部分用途の「店舗専用」、「店舗以外も可」の別（規定している規約条項）」を追加。）（規定している規約条項）」を追加。）

大規模修繕計画関係①長期修繕計画の有無（有（７年月作成（見直し））、無、

大規模修繕計画関係①長期修繕計画の有無（有、無、検討中の別）

検討中の別）②共用部分等の修繕実施状況（実施時期（年月））②共用部分等の修繕実施状況（実施時期（年月））③大規模修繕工事実施 予定の有無（有（③大規模修繕工事実施予定の有無（有（平成年月予定、工事概要）、無、検討中の別）
９

アスベスト使用調査の内容

事概要）、無、検討中の別）
８

アスベスト使用調査の内容①調査結果の記録の有無①調査結果の記録の有無②調査実施日②調査実施日③調査機関名③調査機関名

④調査内容

④調査内容

- 71 -

年月予定、工⑤調査結果１０⑤調査結果

耐震診断の内容

９

耐震診断の内容①耐震診断の有無①耐震診断の有無②耐震診断の内容②耐震診断の内容

１１

建替え等関係（新設）①建替え推進決議の有無（有（年

月決議、無、検討中の別））②要除却認定の有無（有（年

月認定、無、申請中（年月申請）、検討中の別））③建替え決議、マンション敷地売却決議の有無（有（年

月決議、無、検討中の別））
１２

管理形態

１０

管理形態

①マンション管理業者名①マンション管理業者名②業登録番号②業登録番号③主たる事務所の所在地③主たる事務所の所在地④委託（受託）形態（全部、一部の別）④委託（受託）形態（全部、一部の別）

１３

管理事務所関係

１１

管理事務所関係①管理員勤務日①管理員勤務日②管理員勤務時間②管理員勤務時間③管理事務所の電話番号③管理事務所の電話番号④本物件担当事業所名④本物件担当事業所名- 72 -

⑤本物件担当事業所電話番号⑥本物件担当者氏名⑤本物件担当事業所電話番号⑥本物件担当者氏名

１４ 備考
共用部分における重大事故・事件があればその内容、ゴミ出しに関する情報など

１２

備考
共用部分における重大事故・事件があればその内容、ゴミ出しに関する情報など- 73 -