土地総合研究 2017年秋号

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特 集 「都市づくりの新動向：広域連携、立地適正化、エリアマネジメント、担い手」

香川県における線引き廃止とこれからの都市づくり

香川大学大学院地域マネジメント研究科 教授
髙塚 創
たかつか はじめ

1. はじめに線引き制度の原型となる具体策を答申に示し、翌2004 年 5 月、香川県は都市計画区域の再編を行

1968 年には法制化されている。香川県においては、い、全県的に線引きを行わない唯一の都道府県と県都高松市を中心に臨海部での開発や人口集中がなった。線引きとは、都市計画区域を、優先的か進んでいたため、同市を中心とした香川中央都市

つ計画的に市街化を図る市街化区域と、開発を抑計画区域が 1971 年に設定され、線引きが実施され制する市街化調整区域に二分する「区域区分制度」

た（図-1）。

のことをさす。本稿ではまず、香川県が線引きを最終的には、高松市に加え、丸亀市、坂出市の設定してから廃止に至るまでの経緯を振り返り、

3 市の一部、牟礼町、宇多津町の 2 町の全域が、線引きが当該地域においてどのような影響を及ぼ

香川中央都市計画区域に組み入れられることにな

していたかについて簡単なモデル分析を通して整ったが、線引きの対象となる同都市計画区域をど理する。次に、近年多くの都市が都市政策としてのエリアまでとするかについては、当時大きな議掲げているコンパクトシティの意義を整理し、コ論となった。桑田・越澤（2004）は、関係自治体

ンパクトシティと線引き制度の関係について議論の議会議事録等もひも解きながら、当時の経緯をする。そのあと、線引き廃止の重要な効果の一つ明らかにしている。それによれば、当時線引きのである地価への影響をデータを用いて検証を行う。

実施を普及・指導する立場であった建設省は、上最後に、線引き廃止後の当該地域における都市づ記 3 市 2 町に加え、周辺の志度町、庵治町、香川

くりの動向をまとめ、今後どういった点が都市政

町、国分寺町、飯山町、多度津町の 6 町も、同都策上課題になるのかを示したい。

市計画区域の構成自治体とすることを検討していたようである。しかし、これらの自治体の反対に

2. 香川県における線引きとその廃止よって実現はしなかった。
また、
その後 1972 年に、

2.1. 経緯

再度建設省から、善通寺市、志度町、香川町、国1960 年代にピークを迎える大都市圏への人口集

分寺町、飯山町、多度津町の 1 市 5 町を追加する

中は、必要最低限の公共施設の整備を伴わない乱ことが提案されたが、やはりこれらの自治体の反開発を引き起こし、大きな社会問題となっていた。

対によって実現していない。もともと土地の私有

1967 年、建設省（当時）の宅地審議会ではこのよ意識が強いわが国においては、公のために私の所うな事態を深刻に受けとめ、ライフラインや種々

有地の利用を規制するという考えが浸透しにくかの公共施設の適切な整備計画がない地域におけるったと考えられるが、桑田・越澤（2004）によれ

開発行為を規制する法的手法が必要であるとし、ば、香川県の地理的特性（地形が平坦で区域区分

28

土地総合研究 2017年秋号

図－1 香川中央都市計画区域の線引き状況（注）は市街化区域、は市街化調整区域を表わす。図は香川中央都市計画区域の近隣自治体も含んでいる。
（出典）「香川県中央都市計画図」をもとに著者作成。

図－2 香川県の新しい都市計画区域（2004年変更後）（出典）香川県（2004）。

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がしづらいこと）も一因となっていることを示唆の松浦稔明坂出市長が、2001 年 12 月の議会答弁している。

で発した以下の印象深い言葉を引用している。
「線

しかし、このようなある種「政治的」な判断に引きすることでコンパクトシティが実現すると県影響された香川中央都市計画区域の設定と線引き

外注のコンサルタントは言っているが、全く逆のは、懸念されていた事態を招くことになる。同都

ことがおきている。
」

市計画区域外での開発の進行である。実際、線引結果的に、香川中央都市計画区域を構成する 3

き設定当時から、かなりの程度道路整備が進んで市の首長は線引きの廃止を、残りの 2 町の首長はいた当該地域においては、同都市計画区域の設定

存続を主張したが（四国新聞、2001 年 11 月 5 日）、

は高松市の都市雇用圏（通勤圏）の大きさに対応

香川県都市計画基本構想検討委員会での検討の結できていなかった。1995 年におけるデータによれ

果、2004 年 5 月、香川県は都市計画区域の再編をば、高松都市雇用圏は、高松市を含む 2 市 16 町を行い、全県的に線引きは廃止された。県下に 23

その中に含んでおり、都市計画区域外に広く高松あった都市計画区域は 12 に再編されたが、かつて市のベッドタウンが形成されていることが示され一つの都市計画区域を形成していた高松・坂出・ている（髙塚,2003、図 14.1、図 14.2）。とりわけ、丸亀の 3 市は、それぞれ別個の都市計画区域を形

香川町、国分寺町、香南町は、高松市への流出人成するに至っている（図-2）。

口比率（＝高松市へ通勤・通学する 15 歳以上常住
人口/各自治体の 15 歳以上常住人口）が 40～50％程度にまでなっており、同地域のベッドタウン化は明らかといえよう（髙塚,2003、表 14.2）。

2.2. 線引きのモデル分析
先に引用した前坂出市長の言葉は重い。もちろんこれは、「政治的」な理由から線引き都市計画区

市街化調整区域を飛び越えてのこのような開発域が当該都市雇用圏に対応するかたちで設定されは、当然線引きを実施している自治体の不満を募ず、その結果、区域外に開発が進行していった事らせる。2000 年の都市計画法の改正によって、線実を指したものである。このような線引きは当該

引きが都道府県の選択制に変更された際、線引き地域にどのような効果をもたらすだろうか。ここの廃止を最も強く訴えたのは坂出市である。坂出では簡単なモデル分析を用いて、線引きの効果を

市は臨海部に番の州工業地帯を抱えており、かつ

整理してみよう。

ては高松市に次ぐ第二の人口を擁する都市であっ架空の都市を考える。この都市は線分の形状をた。
しかし、線引き廃止後の 1970 年代半ば以降は、しており、線分の端に業務地（雇用の場）が立地

周辺他地域に先駆けて人口減少が始まり、1980 年

しているものとする。住宅として利用できる土地の国勢調査データでは、丸亀市に人口で追い抜かは、この業務地から一定間隔で存在しており、都れ、坂出市に隣接する 5 町（綾南町、国分寺町、市住民はこれらの可住地のどこかに立地し、業務綾歌町。飯山町、宇多津町）の合計人口にも抜か地に通勤するものとする。都市住民はすべて同質れている（髙塚,2003、図 14.6）。坂出市の人口減

で一定の所得𝑌𝑌円を毎月得るが、そこから住宅地

少は、産業のサービス化といった構造変化の影響

代と通勤費を支払い、残った可処分所得をすべてもあると考えられ、すべてを線引きのせいにする

消費にまわすものとする。当然、消費にまわせることはできない。しかし、坂出市における市街化

可処分所得が多いほど、住民の満足度は高くなる。

調整区域の全市域に対する面積比率は 74.5％

都市に住む世帯の数を𝑁𝑁とすれば、線分の端に（2002 年 8 月時点）と香川中央都市計画区域の中位置する業務地から𝑁𝑁区画目までが住宅として利では最も高くなっており、線引きへの不満が噴出用されるだろう（図-3a）。では、それぞれの住宅

するのもある程度理解することができよう。桑

地の地代はどのように形成されるだろうか。これ

田・越澤（2004）は、都市計画法改正後に、当時は、この都市における通勤費に依存する。業務地

30

土地総合研究 2017年秋号

図－3a 線状都市における土地利用（線引きなしの場合）

業務地……………………

区画 区画 区画
2
3
１

区画
N

住宅地
図－3b 線状都市における土地利用（線引きありの場合）

業務地

………

区画 区画
１
2

区画
x

区画
x+G+1

住宅地（市街化区域） 市街化調整区域

…

区画
N+G

住宅地
（都市計画区域外）

図－4a 線状都市における地代の形成（線引きなしの場合）

地代（円）地代の式： k(N-x)

kN

0
業務地

区画 区画 区画2
3
１…………………… 区画N

区画数x

図－4b 線状都市における地代の形成（線引きありの場合）

地代（円）線引きありのときの地代の式：
k(N+G-x)k(N+G)
kN

線引きなしのときの地代の式：
k(N-x)

0

区画数x
市街化区域

市街化
調整区域
区画
x

区画
x+G

区画
N+G

土地総合研究 2017年秋号

31から𝑥𝑥区画目に住む場合、毎月𝑘𝑘𝑘𝑘円の通勤費がかれば、住宅地は𝐺𝐺区画分の長さを持つ市街化調整

かるとしよう。すなわち、業務地から 1 区画遠ざ

区域によって分断されることが分かる。市街化調

かるごとに通勤費は𝑘𝑘円高くなるという設定であ整区域の外側に広がる住宅地は、高松市のベッドる。オークションのように、都市住民に自由に値

タウンである香川町や国分寺町と理解すればいい付けさせ、地主は最高値を付けた住民に土地を貸だろう。

すとしたら、地代はどのようになるだろうか。ま

地代の形成メカニズムは、線引きなしの場合とず分かるのは、通勤費と住宅地代の合計はどの区

基本的には変わらない。業務地から(𝑁𝑁 + 𝐺𝐺)区画

画でも同一になるということである。もしそれらの合計に区画間で差が発生するとしたら、その額が最も低い区画に人気が集中するだろう。なぜならその区画に住めば、消費にまわせる可処分所得

目が最遠方の住宅地（地代 0 円）となるので、業務地から𝑥𝑥区画目の地代は𝑘𝑘(𝑁𝑁 + 𝐺𝐺 − 𝑥𝑥)となり、

図-4b のように表される。ただし、市街化調整区
域は住宅地利用ができないので、地代は 0 円になが最も高くなるからである。しかし人気が集中することに注意しよう。よって、住宅地代と通勤費

れば、より高値を付ける人が出てくる。そのようの 合 計 は 𝑘𝑘(𝑁𝑁 + 𝐺𝐺) 円 / 月 、 可 処 分 所 得 はな付け値競争が十分行われれば、可処分所得はど[𝑌𝑌 − 𝑘𝑘(𝑁𝑁 + 𝐺𝐺)]円/月であることが分かる。また、

こに住もうが同一になるというわけである。この地主が得る総地代収入は図-4b のグラフの下の部

事実は、業務地から 1 区画遠ざかるごとに地代は𝑘𝑘

分（台形+三角形）の面積で近似できるため、簡単

円低くなるということを示している。では、業務地から最も遠い𝑁𝑁区画目の地代はいくらになるだ
ろうか。住宅として利用されない場合に地主が手な計算から[𝑘𝑘(𝑁𝑁 2 + 2𝑥𝑥𝐺𝐺)/2]円/月となることも分かる。

表-1 は以上の計算結果をまとめたものである。

にすることができる地代が 0 円だとすると、𝑁𝑁区

都市には全部で𝑁𝑁世帯がいるので、都市住民全体

画目の住宅地の地代も（ほぼ）0 円になる。0 円をが手にする便益は、1 世帯当たりの可処分所得（消わずかでも上回れば、地主はその最遠方地を住民

費額）を𝑁𝑁倍することで得ることができる。このに貸すことで得をするし、また借り手である住民

表は線引きがもたらす効果について、いくつかのもそのことを分かっているからである。
以上より、重要な事実を教えてくれる。第一に、線引きは都業務地から𝑥𝑥区画目の地代は𝑘𝑘(𝑁𝑁 − 𝑥𝑥)となり、図市住民の便益を低下させる。市街化調整区域の設-4a のように表される。住宅地代と通勤費が完全定によって、都市は拡大、地代は上昇し、都市住にトレードオフの関係にあり、居住地に関わらず、民は線引きなしのときよりも高い地代を支払うか、両者の合計は𝑘𝑘𝑘𝑘円/月、可処分所得は(𝑌𝑌 − 𝑘𝑘𝑘𝑘)円/

さもなくば線引きなしのときよりも遠方地に住み、月であることが分かる。また、住宅の数𝑁𝑁が十分高い通勤費を支払わなくてはならないからである。

大きいならば、地主が得る総地代収入は図-4a の第二に、線引きは地主の便益を上昇させる。市街2

三角形の面積で近似できるため、(𝑘𝑘𝑁𝑁 /2)円/月と化調整区域において地代収入は失われてしまうもでは、この架空の都市で線引きを行うとしたら、上昇し、地主の地代収入を増やすからである。で上の結果はどう変わってくるだろうか。
ここでは、は最後に、この社会全体ではどうか。表-1 は社会

かつての香川中央都市計画区域を念頭において、全体では線引きによって便益が低下することを示

市街化調整区域によって住宅地が分断されるようしている。つまり、地主の地代収入増分で、都市な状況を想定しよう。具体的には、図-3b に示す

住民の便益減少を補填することはできないのであように、[1, 𝑥𝑥]のエリアを市街化区域、[𝑥𝑥 + 1, 𝑥𝑥 +る。

なることも分かる。

𝐺𝐺]のエリアを市街化調整区域、それよりも外側のエリアを都市計画区域外とする。𝑥𝑥 < 𝑁𝑁を仮定すのの、都市全体では図-4b に示した通り、地代が

この結果は、先に引用した前坂出市長の言葉を強く支持するものである。すなわち、線引きによ32

土地総合研究 2017年秋号

表－1 線状都市における線引きの便益に対する影響各主体が得る便益

線引きなし
住民

N (Y  kN )
kN

地主

合計

2

線引きあり

N [Y  k ( N  G )]




 kNG

2

k ( N  2 xG )

kx G

2

2

N Y

線引きの影響（あり－なし）

kN 
2 




N Y

kN 
2 

 k ( x  N )G k ( N  x )G0ってむしろ都市は拡大し、地代や通勤費の増加にからである。すなわち、われわれが暮らすこの社

よって、社会全体の便益は低下する。もちろん、会は「私的所有制完全競争」が成り立っていない

ここでは計算を簡単にするために、様々な非現実からである。とりわけコンパクトシティの議論に的な仮定を置いていた。例えば、都市は線分形状

おいては、前提条件の前半部分「私的所有制」のをしており、通勤費は業務地からの距離に線形で不成立が大きな問題となる。私的所有制とは、す比例していた。また、線引きを行って地代が高くべての財や生産要素が、特定の経済主体に所有さなっても、住民は借りる土地の量を減らすこともれている状況を指す。ここではさらにそれを拡大なければ、隣の都市に移住することもなかった。

解釈し、いかなる便益や費用も市場取引から生じ

しかし、これらの仮定を緩めたとしても、基本的る状況をも指すこととしよう。つまり、公共財やには同様の結果が得られることが知られている。

技術的外部性がある経済は、ここでいう私的所有

これは、「私的所有制完全競争の下では、市場メカ

制経済には含まれないことになる。

ニズムが効率的な資源配分に導いてくれる」とい翻ってわれわれの都市での営みを見れば、そこ

う、経済学の分野における有名な定理（厚生経済は外部性や公共財であふれている。そしてそのた学の第一定理）に対応したものである。

めに、都市の郊外部に住む実際の費用が、その社会的費用と比べて安価になっている。これが、都

3. コンパクトシティと線引き制度

市が過大になる経済学的理由である。具体的に考

上述の都市版「厚生経済学の第一定理」は、私えてみよう。第一に、郊外居住はマイカー利用を的所有制完全競争の下では、いかなる政策的介入前提としたライフスタイルである。そして、広くも効率性の観点からすれば不要であることを述べ知られているとおり自動車の排気ガスは、地球温ている。であるとすれば、なぜ多くの都市が「コ暖化をはじめ環境悪化の一因となっている。郊外

ンパクトシティ政策」なるものを掲げているのだ

居住者はまずその費用を支払っていない。また、

ろうか。なぜ多くの都市は過大である（コンパク

マイカー交通はその特性から、場所と時間によっト化が必要である）と考えられているのだろうか。

ては多大な混雑を発生させる。郊外に住むマイカ

経済学の観点からその理由を述べるならば、「厚生

ー通勤者はこの混雑という社会問題を生み出して経済学の第一定理」の前提条件が成立していない

いるにもかかわらず、やはりその費用を支払って

土地総合研究 2017年秋号

33

いない。第二に、郊外を新たに開発して住むとい2007）。つまり、政策の矛先は、都市のかたちそのうことは、その場所に新たなインフラが必要になものに向けるのではなく、それを歪めている外部ることを意味している。しかしながら、日本の現性に向けなくてはならないのである。さらに、最在の制度の下では、開発業者や居住者がそのため適な開発規制を知るためには、多くの情報が必要の費用を十分負担するようなシステムになっていとなる。またもし最適な開発規制を知り得たとしない。第三に、このような新規開発が貴重な自然・ても、「政治的な理由」によってその遂行が困難に資源を喪失させることがあったとしても、やはりなることは、香川県の経験を持ちださなくても容現行の制度の下では、彼らがその費用を十分負担

易に想像できるだろう。
「なぜあそこでなくここがするようにはなっていない。つまり、マイカーと規制されるのか」という問いに答えるのは困難でいう負の外部性の源泉や、インフラや環境といっある。それに対し、外部費用等の計測には場合にた公共財の存在によって、郊外居住が適切にプラよって困難さを伴う場合もあるが、「社会的費用のイシングされず、それによって必要以上に消費さ受益者負担」という論理は分かりやすく、より説れているために、都市は過大だと考えられている

明しやすいと考えられる。

のである。

以上は、効率性の観点からみた社会的費用のプ

では、どうすれば郊外居住は消費されすぎず、

ライシングと開発規制の比較である。一方、公平

都市は適正な規模になるだろうか。経済学の標準性の観点からコンパクトシティ政策を眺めると、的な解答（最善の政策）は、「郊外居住を適切にプ

悩ましい問題が残されている。それは、どちらのライシング（内部化）すること」である。実際、制度を用いるにせよ、都市のコンパクト化は、「都

マイカー利用が高コストになれば、あるいはイン

市内に土地を持つ地主」をより豊かにするが、「所フラ整備費や環境損失費が郊外住宅の価格に上乗得の低い交通弱者」についてはかえって不幸にすせされるとすれば、公共交通の利便性の高い既成るかもしれないからである。開発規制が、都市内

市街地に人々は立地するだろう。欧米でもこれらの地価や家賃を上昇させることは、前節のモデル

すべての費用を内部化している都市は少ないが、分析でも確認した。一方、社会的費用のプライシ

ロンドンのロード・プライシング（混雑税）や米ングは開発規制とは異なるものの、既成市街地の国の都市などで行われているインパクト・フィー

需要を増加させる点においては同様であり、公共（インフラ整備のための税）は、内部化の一例と交通の利便性の高い地域の地価や家賃はやはり上言える（Brueckner, 2000）。つまり、コンパクト

昇する。交通弱者に優しいことがコンパクトシテ

シティに向けて何よりまず取り組まなければならィの利点であるとしばしば言われるが、所得の低ないことは、こういった社会的費用のプライシン

い交通弱者は、
公共交通の利便性高い「よい場所」

グである。環境やインフラといった公共財についに住むことができず、結局家賃上昇の不利益だけては、これらの費用を政府が「税金」という形でを被る可能性が高いのである。したがって、公平金額を提示し、徴収する必要がある。

性の観点でコンパクトシティ政策を見た場合、プ

一方、線引き制度のような開発規制が、都市のライシング政策で得られた税収や不動産から得らコンパクト化においては不可欠であるという声もれる税収を活用して、個人間の格差が拡大しない

根強い。しかし、経済学的な観点から眺めれば、ように努めることが重要な課題となってくる。

開発規制は次善の政策にすぎないことを認識すべきである。例えば、交通混雑が都市を過大にする

4. 線引き廃止による地価への影響

主要因と考えた場合、最適な開発規制による厚生

さて、香川県の話に戻ろう。2004 年の線引き廃

改善は、最適な混雑税による厚生改善の 1-2％程

止によって、どのような効果が当該地域にもたら度に過 ぎないという研 究もある （ Brueckner,

されただろうか。2.2 節のモデル分析を踏まえれ

34

土地総合研究 2017年秋号

ば、線引きの廃止は地代の低下を促し、都市住民している。その結果、線引きを廃止した香川県のには都市居住コストの低下というプラスの便益を、中でも市街化区域であったエリアについては、線

地主には地代収入の低下というマイナスの便益を引き廃止による地価下落効果は 10％水準で有意もたらすことが予想される。さらに 2.2 節のモデであり、12.6％程度低下させることが示されていル分析は、前者が後者を上回り、全体として社会る。しかし、有意確率は 7.3％とそれほど低くな的純便益を増加させることを示唆していたが、線

く、また線引き都市計画区域外では有意な低下は引き廃止が様々な社会的費用の増加をもたらす場

観察されていない。あまり明瞭な結果が得られて合にはその限りではなかった（3 節）。すなわち、

いない理由の一つとして、2 時点のみのデータ（サ

線引き廃止によって、マイカー利用に基づく外部

ンプルサイズ：532）を用いていることが考えられ費用の増加や、
インフラの整備・維持費用の増加、る。これについては、線引き廃止年を含む多時点

環境質低下による社会的費用の増加が生じている

パネルデータを用いることで、サンプルサイズを場合には、
社会的純便益は低下する可能性がある。

増やし、より安定的な結果を得ることが期待でき

社会的費用の変化を計測することは重要な課題る。また、時間のみならず、空間的にもより細かではあるが、膨大な作業を伴うものであり、本稿く見る必要があるかもしれない。すなわち、線引の分析対象からは外したい。一方、線引き廃止のき都市計画区域外といっても、当該都市計画区域

地価（地代の現在割引価値）への影響については、に近い場所では大きな影響を受けるが、そこから線引き廃止後十分時間が経過し、データも蓄積さ遠い場所ではあまり影響がないかもしれない。

れてきたことを踏まえれば、分析は可能であると

そこで筆者は、2000 年から 2010 年（11 年間）思われる。2.2 節のモデル分析が示唆しているよというより大きなデータセットを用い、線引き都

うな地価（地代）の低下が現実に観察されるかど

市計画区域外を 3 区分
（市街化調整区域の外側 5km

うか検証してみよう。

圏内、同 5-10km 圏内、同 10km 圏外）に分けるこ

このような政策の効果をデータから検証する場とで橋本（2010）の方法を拡張し、線引き廃止の合、単純な前後比較では適切に検証できない点に影響を時間的・空間的により詳細に検証すること注意する必要がある。地価は当該地域の生産性をを試みた。なおここで示す結果は、小原雄一郎氏

反映しているほか、様々なマクロ経済的要因も関（香川大学大学院生、当時）と行った研究成果の係してくるからである。特にバブル崩壊後は、地一部である。

価の下落トレンドは継続しており、このトレンド

地価および土地属性のデータは、公示地価およと線引き廃止による地価下落効果は分けて考えな

び都道府県地価調査から得た。公示地価は 1 月 1

くてはならない。このようなときに有効な分析手日、都道府県地価調査は 7 月 1 日をそれぞれ調査

法 の 一 つ に 、「 差 分 の 差 （ Difference inの基準時点としている。線引きが廃止されたのはDifferences; DID）」と呼ばれるものがある。これ2004 年 5 月であるから、2004 年公示地価は「線引は、政策が行われた地域（処置群）における政策

き廃止前」のデータとなるが、2004 年都道府県地

前後の変化を、政策は行われなかったが同様のト

価調査は「線引き廃止後」のデータになる。

レンドを持つと考えられる他地域（対照群）の同サンプルサイズは表-2 に示す通りである。両県

期間の変化と比較することで、政策の効果を明らあわせてサンプルサイズは 6,246（香川県：3,168、

かにしようとするものである。

徳島県：3,078）となっている。香川県では（旧）橋本（2010）は、香川県を処置群、線引きが廃線引き対象都市計画区域（香川中央都市計画区域）

止されていない徳島県を対照群として、線引き廃外のサンプルがやや多いが、徳島県では逆に線引止前後の 2 時点（2003 年、2009 年）のデータを用

き対象都市計画区域（徳島東部都市計画区域）内

いて DID 手法を適用し、線引き廃止の効果を検証のサンプルが多くなっている。図-5a と図-5b は、

土地総合研究 2017年秋号

35

表－2 線引き廃止による地価への影響の分析：サンプルサイズ

香川
年
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
計
年平均

合計
307
309
311
310
306
312
304
282
253
237
237
3,168
288

線引き対象都市計画
区域内
区域外
138
169
137
172
138
173
136
174
135
171
143
169
145
159
127
155
119
134
118
119
116
121
1,452
1,716
132
156

徳島
合計
305
311
304
310
310
308
280
273
240
221
216
3,078
280

線引き対象都市計画
区域内
区域外
172
133
175
136
172
132
175
135
175
135
173
135
175
105
167
106
142
98
137
84
133
83
1,796
1,282
163
117

香川、徳島両県の住宅地価（対数）の平均の推移

われわれが関心を持つ線引き廃止の効果は、廃止を、線引き対象都市計画区域内と線引き対象都市

後ダミーとエリアダミーのクロス項でみることが計画区域外に分けて示したものである。これをみできる。これによれば、香川県の市街化区域、市ると、線引き廃止後の 2005 年までは、香川県の街化調整区域、およびその外側 5km 圏内について(旧)線引き都市計画区域内の平均地価が徳島県のは、線引き廃止の地価下落効果が有意に検出され線引き都市計画区域内の平均地価を上回っているており、それぞれ約 5.00％、11.6％、5.22％の下が、2006 年以降両者はほぼ同水準の値を示してい落効果があると推定されている。2.2 節の分析（図ることが確認できる（図-5a）。一方、当該都市計-4b）と照らし合わせると、市街化調整区域におい画区域外では県間の差はそれほど変わらず推移しても地価下落効果が見られるのはおかしいと思わているように見える（図-5b）。

れるかもしれない。しかし、市街化調整区域内でこれらのデータに対して DID 手法を最小 2 乗推

あっても例外規定（開発許可制度）を使って住宅

定によって適用した結果が、表-3 に示されている。

用途にすることができること、また使用データは

モデル 1 は、線引き廃止の効果が廃止後すぐに生住宅地に限定している（農地等その他の用途は含じるという考えに基づくものである。一方、図-5aんでいない）ことを考えれば、線引き廃止によっからは線引き廃止の効果は 2 年ほどタイムラグをて市街化調整区域内住宅地の「希少性」が低下し伴うことが示唆されていた。モデル 2 は、線引き

地価が下落したと理解することができる。橋本

廃止の効果がラグを伴い 2006 年以降に生じると（2010）の結果と比べると、市街化区域におけるいう考えに基づいて推定したものである。

地価下落効果は小さいものの 5％水準で有意であモデル 1 の結果から見てみよう。土地属性の地り、より明確な結果が得られている。また、下落

価への影響は概ね期待通りの符号となっている。

効果の及ぶエリアも広範囲になっており、市街化

なお、土地属性変数のうち「中心駅からの距離」

調整区域およびその外側 5km まで及ぶことが明らについては、香川県では高松駅と丸亀駅の近い方かになった。他方、市街化調整区域の外側 10kmの距離、徳島県では徳島駅までの距離としている。

圏外においては線引き廃止後、地価上昇（約36

土地総合研究 2017年秋号

図－5a 香川県・徳島県の平均住宅地価（対数）の推移：線引き都市計画区域内
4.900
4.700
4.500
4.300
4.100

香川・区域内徳島・区域内

3.900
3.700
3.500

図－5b 香川県・徳島県の平均住宅地価（対数）の推移：線引き都市計画区域外
3.700
3.500

3.300
3.100
2.900

香川・区域外徳島・区域外

2.700
2.500

10.1％）が有意に観察される。これについては線

側 5km 圏内における下落効果がやや大きく推定さ引き廃止の直接的な結果とは考えにくい。それとれている（7.76％、5％有意）。

は独立した正のショック（例えば、交通改善に伴以上まとめると、線引き廃止の地価下落効果は

う立地の増加など）が、香川県の市街化調整区域

市街化区域であったエリアから市街化調整区域での外側 10km 圏外において生じた可能性が考えらあったエリアの外側 5km 圏まで及び、その下落率れる。

はエリアによって異なるものの 5％から 12％程度

次にモデル 2 の結果を見てみよう。線引き廃止の地価下落効果が 2006 年以降と考え推定したものであるが、基本的にはモデル 1 の結果と変わらない。モデル 1 と比べると、市街化調整区域の外であることが分かった。

土地総合研究 2017年秋号

37

表－3 線引き廃止による地価への影響の分析
モデル1

モデル2

(定数)

4.4066 ***(定数)4.4062 ***廃止後× 市街化区域-0.0500 **2006以降× 市街化区域-0.0490 *廃止後× 市街化調整区域-0.1158 **2006以降× 市街化調整区域-0.1103 **廃止後× 5km圏内-0.0522 *2006以降× 5km圏内-0.0776 **廃止後× 5km-10km圏内

0.0261

2006以降× 5km-10km圏内

0.0344

廃止後 × 10km圏外

0.1006 ***2006以降 × 10km圏外

0.1074 ***

市街化区域-0.1346 ***市街化区域-0.1421 ***市街化調整区域-0.1604 ***市街化調整区域-0.1774 ***5km圏内-0.4807 ***

5km圏内-0.4781 ***5km-10km圏内-0.6251 ***5km-10km圏内-0.6233 ***10km圏外-0.5504 ***10km圏外-0.5358 ***地積-0.0010 ***地積-0.0010 ***水道

0.4708 ***水道

0.4708 ***ガス

0.3777 ***ガス

0.3785 ***下水

0.0999 ***下水

0.0995 ***

最寄り駅からの距離-0.00003 ***

最寄り駅からの距離-0.00003 ***中心駅からの距離-0.0191 ***中心駅からの距離-0.0191 ***

年次効果

Yes

年次効果

Yes

年次サンプル

2000-2010

年次サンプル

2000-2010

サンプルサイズ

6,246

サンプルサイズ

6,246

決定係数

0.7409決定係数0.7411

自由度修正済み決定係数

0.7398

自由度修正済み決定係数

0.7400（注）***は1％，**は5％，*は10％でそれぞれ有意

5. 香川県におけるこれからの都市づくり

連携型コンパクト・エコシティ」を目指す、高松

全県的に線引きを廃止した唯一の県として、香市都市計画マスタープランを 2008 年 12 月に策定

川県はどのような対応を取ってきただろうか。こした。この計画においては、高松市中心市街地を

こでは、県都・高松市を取り上げて廃止後の取り中心とする「広域交流拠点」（1 拠点）、一定規模

組みを概観し、今後の課題を整理することとする。

以上の各種サービス機能の確保・向上を図る「地線引き廃止後、特に高松市の旧市街化調整区域

域交流拠点」（8 拠点）、日常生活に欠くことのでにおいては、宅地開発が増加し、人口の流入が起きない各種サービス機能を提供する「生活交流拠きた（石村ほか,2006）。これは前節で述べたよう点」（8 拠点）を定め、それらを公共交通をはじめな地価下落効果を通して都市住民に恩恵を与えるとする交通ネットワークで結ぶこととされている側面を持つものの、それに伴うインフラ整備・維（図-6）。人口減少社会の到来を見据えて、各拠点

持コストの増大などのデメリットも持つ。高松市

およびそれらを結ぶネットワーク沿いに人々の居ではこのデメリットに対して危機感を強め、「多核

住や活動を集積させていこうというのがそのねら38

土地総合研究 2017年秋号

図－6 高松市が目指す多核連携型コンパクト・エコシティ（出典）高松市（2013）
。

いである。

ぎ運賃割引を拡大実施し、高齢者に対する公共交

そのねらいを実現していくためのより具体的な通運賃半額制度等を導入するなどしている。第二方策として高松市では、1) 公共交通の利用促進、の郊外部での新たな開発規制については、2011 年

2) 郊外部での新たな開発規制、3) 拠点への集積

12 月に用途白地地域における特定用途制限や開促進を行っている。第一の公共交通の利用促進に

発基準の見直しを行っている。幹線沿道型の特定

ついては、2010 年 11 月に総合都市交通計画を策

用途制限地域については第一種住居地域相当用途

定、2013 年 9 月には高松市公共交通利用促進条例

制限を、一般・環境保全型の特定用途制限地域にを制定し、マイカー依存から公共交通への転換に

おいては第一種低層住居専用地域相当の用途制限向けた取り組みを図っている。具体的な施策としを行っており、一定規模以上の一部の公共・公益ては、公共交通機関相互（電車、バス）で乗り継

施設は立地できないよう規制がかかるようになっ土地総合研究 2017年秋号

39ている。また、開発許可対象面積は 1,000 ㎡以上

密・厳格な実施は困難であるとしても、それに近から 700 ㎡以上に引き下げられ、ミニ開発の抑制づけていく取り組みは重要であろう。例えば、高を図っている。第三の拠点への集積促進について

松市では旧市街化区域を中心に下水道整備が行わは、2013 年 2 月に多核連携型コンパクト・エコシ

れており、それ以外の地域では合併処理浄化槽のティ推進計画を策定し、集約拠点形成のためのま設置を義務付けている。その設置のために補助金

ちづくり施策を体系化している。具体的には集約の付与を行っているが、郊外居住コストの観点か拠点において、生活支援（医療・福祉・健康・商ら見直す必要があるかもしれない。また、マイカ

業機能等）の充実、子育て支援機能の充実、教育

ー利用の温暖化ガス対策については都市政策とい環境の充実、土地・既存ストックの有効活用、美うより、日本全体でなされるべきことのように思しい街並み景観の形成・誘導などに取り組むとしわれる。いずれにしても、こういった社会的費用ている。なお、国は 2014 年、都市再生特別措置法の内部化は、現在実施されている助成的施策の財を改正し、立地適正化計画の制度を創設した。高源形成にも貢献できるため、前向きに検討してい松市では、高松市都市計画マスタープラン（2017

く必要がある。第三は、個人間格差への配慮であ

年 8 月改定）や多核連携型コンパクト・エコシテる。これも 3 節で述べたことであるが、都市のコ

ィ推進計画に基づくかたちで立地適正化計画を作

ンパクト化が社会全体で正の社会的純便益をもた成し、2017 年度中を目途に国への提出を計画してらすとしても、その分配が望ましいものになる保いる。

証はない。むしろ地価の上昇を通して、拠点地域

郊外部での新たな規制が取り入れられているもの土地を持つものと持たないもので格差が拡大すのの、線引きが廃止された高松市は全国で最も土ることが予想される。この点についても適切にモ

地利用の自由度が高い都市といっていいだろう。

ニタリングを行い、コンパクト化の果実が都市住よってそこで計画されている多核連携型コンパク

民に広く行きわたるよう施策を考えていく必要がト・エコシティは、現在のところ規制中心ではなある。

く、公共交通利用促進や都心居住促進といった助成的施策によって目指されている。その際、われわれが留意すべき点として以下の三点を指摘して
おきたい。

参考文献
Brueckner, J.K. (2000) Urban sprawl: Diagnosis andremedies, International Regional Science Review
23, 160-171.

第一は、都市経営コストのモニタリングである。

Brueckner, J.K. (2007) Urban growth boundaries: An

高松市の線引き廃止後の各種施策が、インフラ整

effective second-best remedy for unpriced traffic

備・維持コスト等都市経営コストの増加抑制のた

congestion?, Journal of Housing Economics 16,

めにつくられてきたのだから、この必要性はいうまでもない。多核連携型コンパクト・エコシティ推進計画の中でも PDCA サイクルを回し、取り組みを段階的に発展させていくとしている。政策の説
明責任の意味でも、これは継続的に実施していく必要がある。第二は、社会的費用の内部化に向けた取り組みである。3 節でも述べたように過大な都市を適正規模にコントロールする最善の策は社会的費用のプライシングである。マイカー利用、

263-273.
石村壽浩・鵤心治・中出文平・小林剛士（2006）「香川県線引き廃止に伴う土地利用動向に関する研究」、『日
本建築学会計画系論文集』、第 607 号、103-110
香川県（2004）『香川県の都市計画が変わります』、
http://www.pref.kagawa.lg.jp/toshikei/minaoshi/
senbikihaisi.pdf
桑田智子・越澤明（2004）「平成 12 年都市計画法改正に基づく香川県の線引き廃止と都市計画区域再編に関する考察」、『日本建築学会技術報告集』、第 20 号、
285-288

インフラの整備・維持、良好な環境の損失に関し

髙塚創（2003）「線引き制度の意義と地方都市におけるて、適切な費用の徴収が求められる。これらの厳課題」、井原健雄編、『本四架橋と地域経済：制度分析

40

土地総合研究 2017年秋号と整備効果・政策課題』、第 14 章、勁草書房
高松市（2013）『多核連携型コンパクト・エコシティ推進計画』、
https://www.city.takamatsu.kagawa.jp/file/18608_L11_cekeikaku.pdf
橋本和則（2010）「区域区分（線引き）廃止が地価に与えた影響と土地利用変化に関する分析」、政策研究大学院大学