発行責任者：加藤壽六
編集責任者：高尾勝彦
編 集 長：北見義樹

2019.148

No.

C O N T E N T S〜新未来への始まり〜●今号の目次2p The Interview「マンションの明日」
神管ネット・山本育三監事

3p Information
クリーンコンサルタント連合会設立
12/1 東京・京橋でシンポジウム

4p TOPIC
自分のマンションを知っていますか？
マンション力チェックシート

6p Seminar
神奈川県主催（神管ネット受託）
マンション再生・管理セミナー

8p 地域ネット活動状況
設備改修セミナー、工事見学会など

給排水設備改修、平均約69万円／戸建設物価調査会総合研究所

12p 賛助会員ガイド広告
業種別賛助企業の一覧表を掲載

14p 会員マンション紹介
セソール川崎京町ハイライズ管理組合

NPO 神管ネット

副会長 ●出澤貞行

新年明けましておめでとうございます。
今号が皆さんの所に届く頃は新年の気分もそろそろ落ち着く頃だと思います。
さて今年は5月1日に、天皇の崩御に伴う元号の変更ではなく、生前退位という形で約200年ぶりに元号が変わるという、現在生きているすべての日本人はだれも経験していないとても珍しい年になるわけです。
祝賀なのかと言われれば祝賀でもあるような、なにか不思議な気分になることでしょう。
それに伴い、われわれの生活や仕事に、公的にも私的にも色々なところに新元号の変更による影響が出ることでしょう。是非、備えをして置きたいものです。
また、祝賀ムードとはよそにわれわれ庶民の生活が特段に良くなるとは思えず、将来への問題は山積みしています。
そうかといって嘆いてばかりもいられません。
とりわけマンションに住む者として考えておきたいことは、新しい年とともに新元号に変わる記念すべきこの年に、今一度自分たちの住むマンションの住環境を住民全員で見直し、管理組合、自治会そして周辺の地域と分け隔てなく手を取り合って協力
し合い、来るべき大きな災害や住環境問題に真剣に取り組む良い機会にしたいということです。
最後に、自分は“面倒”だし、“関係無いから誰かがやるだろう”という考え方ではこれからの難局は乗り越えていけません。
ましてや資産価値が云々なんていう話には加わる資格も持てませんし、本当の有事の際には協力も得られず自分の命を守ることも危ぶまれるでしょう。
せっかく縁があって住み合うようになった大切なお城ですから、楽しく安全に暮らせる新未来型マンションに向けて、新しいライフスタイルを作り上げる絶好のチャンスであり、またチャンスとすべきでありましょう。
そろそろ重い腰を上げてはじめませんか。

4/19・20・21
日本マンション学会第28回大会 福岡で実施
毎年4月に全国の会員を対象とした学術大会を開催している日本マンション学会は4月19日から21日まで、福岡大学七隈キャンパスで第28回大会を実施する。
この大会はメインシンポジウムと複数の分科会を中心に構成し、大会開催地のマンション見学会や相談会などを組み合わせて開催される。
メインシンポジウムのテーマは「被災マンションの課題とそれをふまえての提言」。
横浜市立大学の齊藤広子教授が司会を務める。
【スケジュール】
4月19日 市民シンポジウム
4月20日 分科会報告、会員総会、メインシンポジウム
4月21日 分科会報告、見学会

Kanagawa Mansion Network 48

11p Data

新しいライフスタイルへの絶好のチャンス

1新年に際し、既存マンションのさらなる長寿命化と快適なマンションライフの未来像を築くため、その要件の一部を神管ネット監事、関東学院大学名誉教授・山本育三氏に訊ねました。
マンションの明日が、未来が明るくなるように、私たちができることは何か―管理組合、マンション住民みんなで取り組むべき課題を考えていきたいと思います。
1．建替えが成立しにくい要件
神管ネットが所属するNPO全国マンション管理組合連合会（全管連）は、日本唯一の管理組合の消費者（住民）団体です。
私たち全管連は、建替えではなく、改修・改善でのマンション再生を目指しています。
建替えが難しい理由は―①用途地域制設定後、特に1995年（阪神大震災）以降
建築の、改正建築基準法で法廷容積率ぎりぎりのもの→住戸増加ができず、増加住戸分の売買額を期待できない②居住者の高齢化が進んでいて、建替えの資金調達ができにくい③建替え派と現状維持派が拮抗し、建替え合意がしにくい④建替えのための議決権緩和は、建替えの促進にはつながらない建替えが成立しにくいからこそ、長寿命化と住民の要求に沿った改修・改善による再生が求められることになると考えられます。
このため、全管連では改修・改善による「マンション再生」の周知に努め、同調するクリーンコンサルタント連合会（CCU）等の後押しをしています。
2．長寿命化を目指した、改良による「マンション再生」の最近の事例①100年マンション憲章
若 葉 台 住 宅 管 理 組 合 協 議 会（15管 理 組 合・66棟・5,195戸）では、時代のニーズに沿った形による建物の改善・改良による「再生」で、管理運営の活性化を目指すことを目的に「100年マンション憲章」を制定しました。
緑が豊富な住環境を大切にし、居住ニーズに管理規約等がそぐわなければ、すぐに改正してでも「魅力ある100年タウン」を目指すとしています。
②管理組合による専有部分配管の一斉更新
管理組合が費用を負担する場合、修繕積立金を専有部分の工事にあてられるのか、という問題があります。マンション標準管理規約の中で、専有部分の配管類の管理組合による一斉更新が可能なように改定し、区分所有法
でも管理組合の共同管理ができる「別段の定め」を有効に活用すべきだといえます。

2

3．管理組合が目指すもの①長寿命化（100年程度）を目標とする
建替えが難しい状況では、むしろ長寿命化を目指しそのための可能な手を打っておくといえます。
②時代や住民のニーズを捉え、住レベルの向上を図る
長寿命化を目指す
とき、できるだけ時
代の流れに乗り遅れな い よ う、 住 民 のニーズを捉えておきます。その上で、レベルアップ可能な改神管ネット・山本育三監事良による「再生」を手がけることが必要です。
③規約上「別段の定め」をし、標準管理規約の先を行く
管理規約上は、上位の区分所有法にいう「別段の定め」
が可能な範囲で規約を改定しておきます。
④修繕費積立金を潤沢にしておく
再生を手がけようとする場合、費用の出どころは修繕積立金であり、合意形成もしやすくなります。
⑤情報をできるだけ開示し、区分所有者間の共通認識を高めておく
問題意識を理事会だけでとどめず、区分所有者全体で同じ方向を認識できるよう、情報の開示は重要です。
⑥何 よりも「コミュニティー」を醸成し、「きずな」を強くする
日ごろから、住民間のコミュニティーを醸成することで、難しい課題を共有でき、住民の絆を強くしておくことが肝要です。
4．マ ンション管理、大規模修繕等を手掛けるときに重要な視点①専門家を含めた体制づくり
管理組合の役員が区分所有者による素人集団の場合、管理組合内部の管理経験者による専門委員会や、それぞれの専門家によるアドバイザーシステム等の仕組みを構築しておくことも必要です。
②報酬に対する共通認識作り
コンサルタントを選定する際に、総会で相見積もりによる低額見積もり者を選定するよう求められることがあり、適正な技術料を認定しない風潮がみられますが、適正な技術に見合った報酬を払うべきとの認識を区分所有者が共有することが必要でしょう。

クリーンコンサルタント連合会設立
実際われわれの団体にいろいろな相談がある。九州でも関西

10/30 記者会見を開催
マンション改修に関わる設計・監理コンサルタントで構成する一般社団法人クリーンコンサルタント連合会（CCU）が10
月30日、東京・京橋の住宅あんしん保証本社会議室で設立記
者会見を行った。
CCUは不適切コンサルタントが社会問題となっている現状を踏まえて、「クリーン」な設計事務所の組織として発足。入会には、業者指定や談合ほう助など管理組合に不利益となる行
為やバックマージンの受け取りなどを行わない誓約を条件としている。
設立日は10月4日。12月1日に設立総会とシンポジウムを行った。初代会長には、一般社
団法人マンションリフォーム協議会（marta）前会長の柴田幸夫氏が就任した。

柴田幸夫会長

● 誓約書の内容 ●マンション管理組合の正当な権利を守り、改修業界の適正な発展のために、私はクリーンなコンサルタント（設計事務所）であることを宣言いたします。
当会の定款・規約および倫理規定などに従い、管理組合に不利益となる行為（不合理な業者指定や談合ほう助など）や関係者からの不適切な見返り（バックマージンなど）を受けるような行為は、一切行わないことを誓約いたします。

12/1 東京・京橋でシンポジウム
モラルあるマンション改修業界を目指して
不適切コンサルタントの存在に意見交換

シンポジウム会場の様子

川上湛永氏
NPO全国マンション管理組合連合会会長

管理組合団体代表として管理組合には年金生活者も多く含まれていて、修繕積立金の値上げもなかなかできない現状で、その中で不適切コンサルタ
ントの行為は許しがたいと思う。

秋山哲一氏 東洋大学理工学部教授

教育者として昔の学生は新築の設計や開発、ハウスメーカーなど、どんどん建てていく側に興味を持って就職をしていた。そっちのほうがクリエイティブなことができると想定していたわけだ。
ここ10年くらいでその傾向が大きく変わってきていて、建物を長持ちさせることに向かう学生が増えてきている。
そういう学生がこのような話を聞いたら愕然（がくぜん）とすると思う。教育者の立場でいうと、
若い学生、しかもマンションストックの維持管理、住民の合意形成の面白さを感じはじめた学生に、変なところで力が動いていることがわかってしまうと、やる気が失せてしまうのではないか。そのためにも、このような事態はぜひ回避していただきたい。

篠原みち子氏 弁護士

法律家として
私たち弁護士には倫理規定があって、そこから管理組合なり、CCUのみなさんの参考になればと、紹介したいと思う。
日本弁護士会に倫理委員会があって、弁護士職務基本規定を定めている。
基本倫理では弁護士の使命を自覚しなさい、
信義・誠実を持って仕事をしなさい、研鑽はちゃんと積みなさいなど。一般的な規律では非弁護士との提携はいけない、事件の依頼を勧誘してはいけないなど、そういうことが禁止されている。
さらにどこかの弁護士会に必ず所属しなければならない、倫理研修等を5年に１回、受けなさいということになっている。
今回、CCUで倫理規定を定めたというのは、まだ入り口だと思うが、ここから始めるということで私はいいんじゃないかなと思う。

廣田信子氏 マンションコミュニティ研究会代表

コーディネーターとしてシンポジウムを通して。管理組合が、設計コンサルタントの業務がどういうものなのか自分たちで理解していくことが必要だと思う。
自分たちが大規模修繕工事に関心を失わずに取り組まなければ、たいへんな現状があるという状況を踏まえて、自分たちの大切な資産を守っていかなければならないんだなということを再確認した。
改修業界がますます需要が大きくなってくる中で、担う人たちが倫理や道徳を遵守して自己研さんに努めて、業界全体の発展の役割になってほしいと願っている。

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クリーンコンサルタント連合会（CCU）は12月1日、東京・京橋の住宅あんしん保証本社会議室で設立総会に続き、一般向けにシンポジウムを開催した。
現在、大規模修繕工事の設計・監理を格安な報酬で受注し、施工会社からバックマージンを組織的に受け取る不適切コンサ
ルタントの存在が社会的な問題となっている。
当日はマンションに関わる識者が集い、マンション改修業界のあるべき姿の意見交換を行った。

でも、管理会社やコンサルタント主導で施工会社を管理組合が選べないようにもっていかれた事例があった。明らかに不適切なことをやっているのだけど調べようがない。この辺の相談は各地で少なからずある。
CCUが東京で立ち上がったが、決して首都圏の問題だけではない。沖縄から北海道まで全国に会員の管理組合団体がいるので、相談会を開くなど各地で追及していきたい。

3

あなたは、自分のマンションを知っていますか？
マンション力チェックシート

よこ管ネット作成

マンション管理の主体は管理組合にある。より良い管理・運営をするためには、自分たちの財産であるマンションの管理を他人任せばかりにしてはいられない。マンション管理の素人であっても自分たちのマンションの状態を知っておくことが大切だ。
よこ管ネットではマンションの管理運営能力を測る『マンション力チェックシート』を作成している。
自分の住んでいるマンションの管理がどのような状態にあるのか、このチェックシートを活用してもらおうということで、実際に2つの管理組合でマンション力を測ってもらった。

よこ管ネットの『マンション力チェックシート』とは…
1．組合運営、2．建物・設備の維持管理、3．防災・防犯、4．居住環境、5．管理会社の5項目計50問（自主管理の場合は5．管理会社を除く40問）に、
「はい」
「いいえ」
「わからない」のいずれかにチェックを入れるシート。
「はい」が多いほど優良なマンションということになる。
※チェックシートを行った結果、「いいえ」「わからない」が多く回答に不安があるマンションは、マンション管理の専門家や各地域管理組合ネットワークにご相談ください。連絡先は16p参照。
マンション力チェックシートはよこ管ネットＨＰよりダウンロードできます。
http://yokokan-net.jp/jigyou/mansyonryoku1.pdf

  事例マンション１
野川住宅管理組合
川崎市宮前区
1979年竣工・2棟・78戸
自主管理

長年継続の自主管理マンション 32点／
40問
様々な問題に高い意識づけあり
自主管理の野川住宅は「5．管理会社」の項目を除く
40問中、「はい」が32個だった。
管理規約の改正や見直しをしていますか
分譲主である川崎市住宅供給公社の原始規約をもとに、標準管理規約の改正などに準拠し、これまでに5回、改正したという。
理事会だより等、理事会の運営について適宜、広報されていますか
理事会議事録は管理事務所保管で閲覧可。その他随時、階段室の掲示板により、営繕や消防点検等のお知らせを周知している。総会議案についても事前説明会、資料配
布等で理解を深めているという。
理事会の諮問機関として専門委員会はありますか
長期修繕計画委員会が毎年、修繕項目を理事会に答申して、理事会で優先順位をつけて対応していく流れが定着している。
理事会運営方法・課題等、役員交代時の引き継ぎをきちんとしていますか4

引き継ぎのときにはマンションを1周することになっている。役員就任後も管理組合で作成した「管理運営業行っている。

務マニュアル」があるので、そのとおり管理運営をすれ

騒音やごみの分別、収集日などの生活モラルについて、ばよいことになる。

住民間で、ルールの遵守、気配りができていますか

修繕工事のみならず現在の居住水準、生活水準に見合う

新規入居者の入居時に、騒音やゴミ出し等の生活モラ

ようマンションの性能をグレードアップ（改良）するよ

ル、ルール遵守などのプレゼンテーションを行っている

うにしていますかため、特別な問題はない。毎週の住民参加の清掃時にも給水方式を直結に変更して受水槽とポンプ室を撤去。

参加率が高い。

その跡地にこれまで理事会の開催場所もなかったマン◇ションに管理事務所兼集会所を建設し、コミュニケー

自主管理を長年継続してきた管理組合だけに、独自のションの場としても活用している。

理念・ルールに基づき、様々な問題に対する高い意識づ

防災・防犯の組織があり、地域（警察や地域での話し合

けのあるマンションと見受けられる。今後は住民の高齢い等）と連携がとれていますか

化に伴い、役員の対応に年齢制限等の対応を迫られてい自主防災組織による消防訓練、防犯カメラや防災倉庫るという課題もある。

の設置のほか、地域町内会への参加もマンションとして等は管理事務室において日報を残しており、ほぼ毎日理事長へ報告されている。現在はゴミ捨てのマナーに関する苦情が上がっている。
長期修繕計画は5年ほどでの定期的な見直しをしていま
すか
長期修繕計画は外部専門家として設計事務所に委託し、理事会や修繕委員会で見直しの確認を行っている。
修繕履歴は作成され、適切に保管されていますか
大規模修繕工事の時も工事会社からデータ（ＣＤ）で引き渡しがあり、ミーティングルームに保管している。
障害者、高齢者、幼児等を意識した支援者用居住者名簿を整備していますか
家族構成や車いす利用等の記入項目あり。ただ消防計画は作成しているものの、災害時の対策がマニュアル化されているとはいえないため、今後の課題である。
居住者の意見・要望等が気軽に理事会にあげられる風通しの良い管理組合になっていますか  事例マンション2

管理事務室に検討事項依頼書を受け付けるポストがあ
よこすか海辺ニュータウン
かがやきの街管理組合
横須賀市平成町
1999年竣工・2棟・201戸
委託管理

管理会社全面委託のもと理事会主導の管理運営へ

43点
／
50問

「はい」は43個だった。
管理規約の改正や見直しをしていますか

事会で検討することになっている。無記名だと、どちらも無責任になってしまうので記名制にしている。
管理員不在時の緊急対応（対応業務、連絡窓口、対応法等）が周知または掲示されていますか
緊急時は、管理会社の緊急センター、さらに警備会社に異常警報が入る。また連絡窓口は管理事務所に掲載されている。
預金通帳や各種収支帳票類は確認するのに支障はありま
せんか
通帳、帳票類等は、監査前の確認しか行っていない。
管理会社を信用しているが、回答は「わからない」となる。
◇

大きく規約改正したのは1回。現在、区分所有者に配布している管理規約集は、見直し、追加、差し替えがし

入居当初は管理会社の主導だった管理組合から2007

やすいようファイル（綴り閉じ）形式にしている。

年、理事会主導の管理運営を開始した。これにより、竣マンションでの出来事（イベント・トラブル等）について、工時の設計図書類も分譲会社、管理会社が持っていたも時期・内容等について履歴を管理していますかのが交渉10年超えで、やっと管理組合の手元に返って巡回時の異常発見や居住者から寄せられる意見・情報きたという。

Kanagawa Mansion Network 48

かがやきの街管理組合は委託管理のため全50問あり、り、住戸番号を記入して投かんしてもらえれば、必ず理5神奈川県主催（神管ネット受託）

マンション再生・管理セミナー
12/2

第1回開催

横浜市技能文化会館

神奈川県はマンション管理組合、区分所有者を対象に12月2日13時15分～、横浜市技能文化会館でマンショ
ン管理・再生セミナーを実施した。このセミナーはマンションの管理運営から大規模修繕、再生（耐震化・建替え）まで、快適なマンション生活のために役立つ情報をテーマに講演するもので、1月19日（相模原会場）、
2月9日（横浜会場）の3回行われる（参加募集はすでに定員締め切り）。

第1回マンション管理・再生セミナー報告
テーマ１

管理費等の滞納問題に対する措置について管理費等の滞納の主な原因は経済的困窮が90％以上で、任意（話し合いだけ）では限界がある。
管理組合が法的措置を行う場
合、まずやるべきことは専有部分の登記簿謄本の取得、滞納者の勤務先や家族構成などの有益な情報講 師の収集である。
弁護士 濱田 卓氏
ただし、常にプライバシー侵害のリスクには注意が必要。管理会社には法的な代理権がなく、氏名の公表やライフラインの停止は違法とされる、賃料の差押えは判決の必要がなく、給与の差押えは判決が必要など、多くの注意点や基本的な知識があったほうがよいと説明した。
先取特権による競売請求では、最大の壁である「無剰余取消」（＝住宅ローンなどの抵当権が優先されるが、その最優先債権者の債権回収ができない価格の場合、競売申し立てが取り消されてしまう）も説明。
滞納者以外からの回収としては、「特定継承人」への請求も可能。現在の裁判例では、管理費、修繕積立金、専用庭等の使用料、違約金、これに伴う遅延損害金に「争いなし」としている。駐車場等の使用料についての裁判例はなし。ただし請求可能との裁判例が増加傾向にあるという。
弁護士費用については管理規約に「違約金」と記載することが重要。
「約束違反」という意味があるとする。
例として、組合員が納付すべき金額を納付しない場合、「違約金としての弁護士費用」「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用（違約金）」を加算して、その組合員に対して請求できる等。

開

6

催

日

会

場

テーマ2

最近のマンション判例から考える
管理実務

前提として、区分所有法では、多くの事項を管理規約で決められるとしている。このため管理規約が重要であるが、解釈やその有効性などにより、必ずしも管理組合側が企図した結果にならない可能性もあるという。
講 師
こうしたことから、各管理組合
弁護士 佐々木 好一氏
でも最新の判決例を知っておくことは有益であると考えられる。
今回、例として挙げた裁判は⑴共用部分と専有部分の一体改修の総会決議を争った件⑵会計書類の閲覧謄写を認めるか認めないかを争った件⑶組合員名簿の閲覧謄写を争った件⑷理事会で理事長職の解任が有効であるか争った件。
注目したい点は各裁判例の判断の理解ではなく、それをそれぞれのマンションに持ち帰ったとき、自分のマンションで反映することができるかということである。
例えば、理事会への不信により、会計書類をみたいと請求。管理規約に閲覧謄写の規定がない場合、区分所有者は請求することができるのか。
大阪高裁では1回限りの閲覧を容認したが、規約にない行為は法律で担保できるかが争点となっている。
管理規約は最も重要だが、管理規約の空白は、区分所
有法、あるいは民法で埋め合わせることになる。また最近では一般法人法が適用されるケースもある。
つまり、管理規約において、閲覧謄写できる（できない）
ことを明確に規定し、これを拒否できる場合（濫用的な利用は認めないなど）についても明確化しておくことが必要なのだ。
プライバシーに関するものを除き、管理組合運営の情報は適正に開示し、情報を隠す方向での対応はしないよ
うにしてもらいたい。
テ

ー

マ

第2回

平成31年1月19日㈯13：15 ～ 16：45

ユニコムプラザさがみはら
セミナールーム

1．
「共用・専有部分の給排水管改修について」2．
「大規模修繕工事時の見積書の見方」

第3回

平成31年2月9日㈯13：15 ～ 16：45

かながわ県民センター
305会議室1．
「再生による長寿命化『100年マンション』への取り組み手法」
2．
「建替え問題について」神奈川県下マンション管理アドバイザー等CPD委員会主催

平成30年度第2回、3回「マンション相談員等のCPD事業セミナー」
平成30年度第2回「100年マンションに挑戦しよう」
日
会
講

主

時：10月13日㈯ 13：30 ～ 16：30
場：川崎市多摩市民館
師：・一般社団法人マンション計画修繕施工協会（MKS） 中野谷昌司氏
・関西ペイント販売㈱ 湯谷龍一氏
・Stoジャパン㈱ 鈴木浩之氏
・川崎市環境局地球環境推進室 菅原秀幸氏
催：神管ネット、川管ネット

マンションの長寿命化とヴィンテージ化という考え方
ヴィンテージマンションとは「古くて価値あるもの」のイメージから、東京・渋谷区 の コ ー プ オ リン ピ ア（1965年）、広尾ガーデン
ヒルズ（1983年）など、
古くてもステイタスのあるマンションを目指すものを
MKS中野谷常務理事いう。
中野谷氏は「修繕や維持管理を評価する仕組みが現在の日本にはない」という。このため、ヴィンテージマンションプロジェ

当日の川崎市多摩市民館の会場の様子

クトの立ち上げ、不動産価値（既存住宅の価値）を適正に判断しようという仕組み作りがはじまっている。
建物の長寿命化のため、関西ペイント販売から高機能、高耐久性塗料、Stoジャパンから外断熱改修を説明。川崎市からは「地球温暖化対策」として太陽光発電、家庭用燃料電池（エネファーム）等、補助事業などの説明を行った。
100年マンションを目指すには、耐久性の優れた仕上げ材等への検討、維持管理や設備更新の容易性の考慮、水道・電気・ガス管等のライフラインの更新等を視野に入れて管理運営する必要がある。
また効果的な維持管理に加え、適切なコミュニティの形成も必要。健康的な管理組合運営によって既存住宅の価値が維持され、次世代への引き継ぐことができるといえる。

平成30年度第3回「熊本地震の被害と復旧に学ぶ」
日会

時：11月15日㈯ 18：15 ～ 20：50
場：かながわ県民センター 301会議室

講

師：・福岡大学工学部建築学科 古賀一八教授
・熊本県マンション管理組合連合会（熊管連） 堀邦夫会長
催：神管ネット、浜管ネット

主福岡大学・古賀一八教授

地震で被災した建築物の早期復旧に向けてマンション地震対応箱

Kanagawa Mansion Network 48

熊本では2016年4月14日と16日、2度にわたり震度7を観測する熊本地震が発生した。
実際に大きな災害が起こった時、管理組合が何をどういうふうに考えて行動すればいいのかという指針を持っていない、日頃何の準備もしていないマンションは少なくない。
そこで、熊管連では福岡大学の古賀教授とともに、地震直後の行動や復旧に向けた手順などを行動指針として「マンション
地震対応箱（MEAS箱）」を作成した。
具体的には「安否確認が取れない住戸の番号を記録する」な
ど、初動時にその場にいる人に渡して行動してもらう「ミッションカード」や、避難場所や支援物資の情報を書き込んで掲示板に張り出せるひな型などで構成されている。
堀会長は「今後、首都圏でいつ大地震が起きてもおかしくない。防災訓練等で対応箱を利用してもらい、どういう行動をすればいいのかをイメージしてもらい、日頃からの備えにつなげてもらいたい」と話している。
また古賀教授は「階高が変化していなければ（１階がつぶれてしまったり、2階の天井が崩れたりしていなければ）、建物
が傾こうが、鉄筋が曲がったり切れていようが、杭が折れていようが、補修・補強で直せる」と断言。補修・補強費用は建替
え 費 用 の1/4 ～ 1/100の値段ですみ、さらに住みながら工事ができる。
「管理組合は補修の目標を明確にして、それに向かって取り掛かってほしい」としている。

7

で共用排水管の改修に合わせて専有部分の給排水管を取り替え

浜管ネット

た事例を村田氏が、換気ダクトのメンテナンスについて青木氏が説明した。

11／8
大規模修繕工事ステップ１～３体制作り、調査診断、修繕基本計画
11月8日18時30分～、技術者部会・専門業部会建築Cグ
ループがかながわ労働プラザ第6会議室で「大規模修繕工事のわかりやすい全体の流れ」と題し、セミナーを行った。
当日は技術者部会の阿部一尋氏が修繕委員会の立ち上げなどの体制作り（ステップ1）、建物の調査診断の必要性（ステップ2）、修繕内容を検討する修繕基本計画（ステップ3）までの概略を説明。
次いでステップ1 ～ 3までの個別説明。まずは同じ技術者部
会の片山啓介氏が体制作りと進め方の検討を説明。工事実施ま
でには2、3年の余裕を持つこと、工事は生活の場なので修繕
委員会は主婦等の参加を歓迎すること、住民合意のための説明会を重視することなどを話した。
ステップ2は専門業部会からシンヨー㈱の青木智史氏が担当。建物調査診断はパートナーに選んだ施工会社に依頼するのが一般的なこと、さらに診断にはコンクリートの中性化試験、塗膜・タイルの付着力試験、シーリングの引っ張り試験等があり、各種試験の説明を行った。
ステップ3は㈱NB建設の森研太氏が担当。調査診断の結果、工事計画内容と資金計画、工事実施までのスケジュール・進め方を説明。居住者からの意見を踏まえて修繕実施設計へ進むことがよいと話した。
最後は大規模修繕工事の施工実施例を写真で紹介。建築Cグ
ループでは次回、ステップ4 ～6をテーマにセミナーを実施す
る予定。

川管ネット
12／1
正会員＆賛助会員の情報交換会
保険値上げの自己防衛策、川崎市のマンション政策の説明も12月1日14時～、川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）大会議室で正会員と賛助会員の情報交換会を行った。
第1部では㈱グッド保険サービスの伊藤昌弘専務が最新のマンション総合保険の事情について解説。来年もさらに値上げが決まっている住宅保険制度に対する自己防衛策はどうすればよ
いかなど、マンション総合保険の内容形成の細かい分析を紹介した。
具体的には5年間の長期契約、施設賠償の別契約、共用部分の評価額と付保割合による節減、「マンションドクター」の活用などを話した。
また、地震保険について、東日本大震災のマンション共用部
分地震保険認定など、客観的な状況を踏まえ、地震保険に加入するかしないかの判断について助言を行った。
次いで川崎市まちづくり局住宅整備推進課・松本裕幸課長が川崎市のマンション政策、管理組合支援制度を説明。中原区を中心に急増する分譲マンションに対して、市の取り組みを話した。
セミナー後は同じ会場で懇親会を実施。川管ネット理事会、正会員、賛助会員が食事をしながら意見交換を行った。

会場の風景

11／13
設備改修シリーズ第32回セミナー
給排水設備の仕組みと施工事例紹介
11月13日18時30分～、技術者部会・専門業部会設備分
科会がかながわ県民センター 305会議室でマンション設備改
修シリーズ第32回セミナーを行った。
テーマは「マンション給排水設備の仕組みと施工事例～どうするの専有部？（給排水改修と換気ダクトメンテナンス）～」。
講師は技術者部会の伊藤和彦氏、専門業部会からは㈱スターテック・村田貴浩氏、日本ウインストン㈱・青木大輔氏が担当した。
最初に伊藤氏がマンションの給水・通気方式、共用部分と専有部分の境界線、専有部分改修工事の進め方などを説明。次い8

伊藤氏の講演中の会場風景

川崎市の松本課長

よこ管ネット
11／17
新任理事のための基礎講座
管理規約、組合運営の仕組み、役員の役割等
11月17日13時30分～、横須賀産業交流プラザでよこ管
ネットセミナーを行った。

第1部は日本マンション管理士連合会・重森一郎氏が「マンションのADRについて」と題して講演した。

10／27、11／24、12／22

ADRは裁判外紛争解決手続きと言われ、裁判所の公的機関が関与せずに解決を目指すもの。マンションADRを利用すると、申し立てや手続きが簡易・迅速・非公開、さらにマンション管理士等、マンション管理の専門知識を持った担当者が解決を図るため、現行の訴訟制度を利用するより、簡易、低予算で問題解決につながることが期待できる。
第2部はよこ管ネット理事の堀内敬之氏が「マンション管理に関わる情報の整理」と題して講演した。
管理組合として備える情報資料としては、建物の図面・図書類、管理規約、長期修繕計画、組合員名簿など。こうした情報（書類）についての保管、閲覧
請求、売買時等の情報開示について、具体的な説明を行った。
会場の様子

湘管ネット
10／6
平成30年度第2回マンション管理セミナー
管理委託契約書の見方と最新判例の解説

大京アステージ・梶ヶ谷氏

土屋弁護士

毎月15時10分～、藤沢市民活動センター実施している研修会。
10月27日：「給排水設備改修の留意点」
講師：細井知英氏（湘管ネット理事・マンション管理士）
漏水は水道メーター・バブル回り（異種金属接触腐食）、継手部分、樹脂管の曲げ部分から起こる。このため細井氏は「マンションで使われている管材の材質を知り、その上で築年数、漏水事故の件数などから、できれば修繕委員会を設置して計画を立てていくことの望ましい」と話す。
また、共用部分と専有部分を同時施工（管理組合が専有部分の施工費用を負担）する場合は、工事は効率的となるが、長期修繕計画の見直し、修繕積立金の使途の変更（規約改正）、リ
フォーム済の住戸の対応、工事不実施住戸への対応等の検討が必要となる。
その他、専有部分の立ち入り拒否をする区分所有者への対応、更新・更生工事の特徴、１階床下埋設排水横主管改修や浴室排水トラップ、浴室スラブ埋設管等の改修工法の留意点の説明を行った。
11月24日：「『終の棲家』づくりと『減災』への取り組み」
講師：中田安麿氏（茅ヶ崎グリーンハイツ団地管理組合事務局長）
1977年竣工・6棟・113戸（社宅16戸含む）、旧公団タ
イプの団地で行っている諸活動を紹介した。
①自立管理に向けて理事会事務局（事務局員2人）を設置。管理組合と住民の情報を統括管理している。
②理事会のバックボーンとして、15人で構成する「住宅委員会」を設置し、諮問機関として設置している。
③47人からなる「自主防災会」を設置。発災時はもとより、平常時も高齢者対象の「フレイル進行予防」に取り組んでいる。
8割以上の住戸に何らかの役員を割り当て、コミュニティへの参加意識の醸成を促している。
「フレイル」とは、加齢とともに起こりやすい「虚弱」「老衰」「脆弱」。
12月22日：「役員のなり手不足への対応策」
講師：藤木賢和氏（湘管ネット会長・マンション管理士）
今あるマンションを次の世代につなげるためには主体的に管理運営に関わることができる役員が必要だが、その役員のなり手不足に悩むマンションは少なくない。ここでは対応策を6項目に分けて説明した。
①役員資格者範囲の拡大
外部居住者、賃借人、または同居親族への代理権を認める。
②組合活動の労力の換算

細井知英・湘管ネット理事

12月22日は会場も満員

Kanagawa Mansion Network 48

10月6日13時15分～、藤沢商工会館ミナパーク503会議
室で平成30年度第2回マンション管理セミナーを行った。講師は大京アステージのフロント担当社員である梶ヶ谷学氏、東京総合法律事務所の土屋賢司弁護士が務めた。
第1部は梶ヶ谷氏の「マンション標準委託契約書の見方」。
国土交通省は平成30年3月、改正個人情報保護法に対応した見直し、反社会的勢力の排除条項の追加、管理会社による理事会・総会支援業務の明確化等のため、マンション標準管理委
託契約書、同コメントを改訂。梶ヶ谷氏はこの契約書等の新旧対照表を用いて、管理組合と管理業者との間の協議することが望ましい項目、管理業務の実態を踏まえた項目などを説明した。
第2部は土屋弁護士の「最新判例（管理組合はどう対応すべきか）」。
理事会決議による理事長の解任を認めた判例では、①理事長解任を議題とした理事会招集通知が必要、②理事長は特別利害関係人として出席権がなく、議長にもなれない（定足数にも算入されない）可能性がある、③副理事長・招集理事・選出された理事が議長になる等、注意点を解説した。
専有部分・共用部分一体工事に修繕積立金を拠出することを認めた判例では、「構造上の一体性」「管理上影響を及ぼす部分」の解釈について、裁判所の判断を説明した。

研修交流会

9

組合活動に参加しない区分所有者から協力金の徴収、役員報酬制を導入する。

配管と接続されているため、近年では管理組合が関与して、専有・共用部分を一体的に改修するケースが増えている。

③役員業務の効率化

この場合、専有部分の配管をどのように更新するか、内装は会計、営繕、防災・防犯、広報、福祉担当など担当の振りどのように復旧するか、すでにリフォーム済みの住戸の対応は分けや、役員業務マニュアル、年間の業務執行工程表の作成など。
④役員の就任期間延長
意欲ある役員が継続的に就任できるようにする。
⑤組合活動への関心促進
マンション管理に関する勉強会の開催、コミュニケーショ
ンの場の創造、意見投函箱を設置など。
⑥外部専門家を活用する。
外部専門家を顧問、事務担当、役員（管理者含む）の採用など。

どうするのかなど、管理組合で事前に考え方を協議した上で設計予算の作成をしていく必要がある。
次に「設備工事内訳書の見方」。現場事務所や資材置き場等工事に必要不可欠な仮の施設の設置費（仮設工事費）、所轄水道局に届け出を行う給水装置申請費、設備改修に用いる多数の
材料費、天井や壁等を解体して最後に復旧する設備工事に付帯する建築工事費など、内訳書にはどんな項目があるのか、各項
目は何のために必要かについて、実際の施工事例の写真を用いて説明した。
最後は架橋ポリエチレン管、樹脂継手、ワンタッチ継手の商

かながわ県央ネット
9／29
大規模修繕工事セミナー
60年先を見越したメンテと修繕計画を
9月29日13時30分～、プロミティあつぎ8Fで、大規模修繕工事セミナーを行った。講師は㈱ヨコソーの小野寺健氏が務めた。
当日前半では、外壁塗膜のアスベスト含有調査の必要性、タ
イル張り替え時の注意事項、車両移動を少なくするための仮設計画の考え方など、大規模修繕工事を着工するまでに管理組合が知っておきたいポイントを説明。後半は2回目以降の大規模修繕工事で検討が必要な工事項目として、躯体コンクリートの中に隠れた鉄筋爆裂、玄関ドアやメーターボックスの扉、通気筒、避難ハッチ等金属製品の不具合や補修事例、スロープ設置工事などバリアフリーの提案等について、写真や動画を交えて説明した。
小野寺氏は「定期的なメンテ
ナンスを行い、50年、60年後の先を見越した修繕計画が必要。給排水、電気設備等のインフラ更新も行えば、鉄筋コンク
リートの建物は100年以上保つ」と話した。

品説明。現在は錆発生や腐食の心配がなく耐久性、耐震性、施工性に優れた樹脂管や継手が多く採用されている。ワンタッチ
継手はパイプの外側に漏れ止めシールを設置する継手で、樹脂管の内径が狭くならずに流水する構造となっている。

プロミティあつぎ会場の様子

11／17
工事見学会
ガーデン南林間第２回大規模修繕工事
11月17日13時30分～、相模原・鶴間のガーデン南林間
管理組合が実施している第2回大規模修繕工事の見学会を行った。
建物概要：1995年竣工・RC造・3階建て・49戸
設 計 者：三菱地所コミュニティ㈱施 工 者：シンヨー㈱工事内容：仮設、外壁洗浄、シーリング、タイル補修、バルコニー防水、玄関ドア塗装、鉄部塗装など
階段室型のため、横移動ができず、荷物の上げ下げに作業性の問題があったが、そのほかは作業環境に恵まれた物件であったという。

当日の会場の様子

10／20
設備改修セミナー
設計予算書、工事内訳書の見方を説明
10月20日13時30分～、プロミティあつぎ8Fで、設備改修セミナーを行った。講師は㈱建物保全センターの角田氏、㈱スターテックの梅田英世氏、㈱オンダ製作所の伊藤慎英氏が務めた。
まずは「設計予算の考え方」の説明。設備改修の場合、専有部分の水場（浴室、台所、洗面、トイレ）の配管が共用部分の10

ガーデン南林間工事概要の説明屋上に上り見学

ベランダシート防水の作業中

給排水設備改修の総工事費、平均約69万円／戸分譲マンションの設備改修工事費実態調査報告
一般財団法人建設物価調査会総合研究所
一般財団法人建設物価調査会総合研究所は昨年7月、日
本マンション学会関東支部のセミナーで「分譲マンションの設備改修工事費実態調査報告」を公表した。調査は一般社団法人マンションリフォーム技術協会との共同研
究として行われた。有効標本は首都圏の分譲マンション100件。長期修繕計画に則って行われた給排水設備改修
工事について、その工事費等を集計している。
これによると、給排水設備改修工事の総工事費は平均約69万円／戸。共用部分の工事費は給水設備が平均約

26.7万円／戸、排水設備が平均約24.3万円／戸。専有部分では給水設備が平均約25.6万円／戸、排水設備が平均約20.5万円／戸だった。
もっとも平均値が高かったのは専有部分の付帯建築の工事費で、31.4万円／戸という結果になった。
※集 計した工事費は直接工事費のため、管理組合の発注に際しては、仮設や諸経費等、30%程度の費用を加算する必要がある。
＜標準的な建物概要＞＜調査概要＞
調査方法
調査対象工事自記式アンケート調査

主

構

造

RC造

2014～2016年に長期修繕計画に則り行われた契約金額2,500万円以上の給排水設備改修工事（給水・給湯・排水・ガス・消火・付帯建築）

竣

工

年

1980年代築年

数

31年～35年

数

1～5棟

戸

数

51～100戸

数

3階～5階建て

専有床面積

70㎡～80㎡

棟

調査対象地域 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県

総調査対象企業 一般社団法人マンションリフォーム技術協会（marta）加盟会員
有効標本数

階

100件

＜戸当りの総工事費＞

戸当り総工事費

データ数

最大値（円/戸）最小値（円/戸）平均値（円/戸）

中央値（円/戸）100件

2,532,342円

103,896円

689,662円

617,937円＜工事費の集計＞
科

共用部分

専有部分

目

標本数（件）

戸当たり単価（円/戸）
最小値

中央値

平均値

最大値

給水設備

67

37,380249,495

267,799

639,004

給湯設備

1

1,503

   1,503   1,503

1,503

排水設備

47

1,474

237,520

243,138

588,095

付帯建築

59

1,384

46,773103,861

493,406

給水設備

40

66,922

182,181

256,810

843,388

給湯設備

21

34,098138,100

136,749

303,333排水設備

33

22,593

146,552

205,569

873,978

付帯建築

47

21,385

255,377

314,594

1,543,389

上巻は、防水、シーリング、塗装工事において、現場施工の際のマニュアルとしてまとめたもの。マンションリフォーム技術協会（marta）会員である設計者、工事施工会社、材料メー
カーが、実際施工現場における課題の解消や対策に活用できる“実践的”マニュアルとなることを目指して作成した。
一般的に使われている改修仕様書や改修指針など、実践の現場施工において、プロの設計者、施工者の参考にしてほしい一冊である。

『マンション修繕工事 施工実践マニュアル』上巻（防水・シーリング・塗装編）
編集・発行／一般社団法人 マンションリフォーム
技術協会
Ａ4判190ページ
定価／本体5,800円（税込）
2018年9月発行
マンションリフォーム技術協会のホームページから購入可能。
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Kanagawa Mansion Network 48

本 の 紹介 『マンション修繕工事 施工実践マニュアル』上巻

11

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浜 よこ 横浜市西区戸部町4丁目158番地

三沢電機株式会社☎045-241-1621
045-253-4744
j-okamoto@misawa-dk.co.jp
http://misawa-dk.co.jp

創業89年、地元神奈川で高い信頼と実績を築いて参りました。電灯幹線改修・弱電改修・省エネ改修（LED等）、お気軽にご相談くださ
い。

企 業 名
塗料メーカー・販売 神 浜 川 よこ 湘 央

関西ペイント販売
株式会社

所 在 地

P R

当社は塗料の製造・販売を
東京都大田区南六郷3-12-1 している会社です。これからも管理組合の皆様に有益☎03-5711-8905
である「環境配慮形高性能
http://www.kansai.co.jp
塗料」を開発・提供することで貢献していきます。

☎044-245-0822
044-245-0824
jetmen@fujiks.com
http://www.fujiks.com

年間30万世帯もの実績を
持 つ、 排 水 管 洗 浄 の 専 門
業 者 で す。 建 物 ご と に 綿
密 な 事 前 調 査 を 行 い、 洗
浄計画をご提案します。

田島ルーフィング
株式会社

外断熱・サッシ改修
企 業 名
外断熱メーカー

川 東京都千代田区平河町2-11-1

Sto Japan
株式会社

平河町ロンステート1階☎03-5216-1530
info@stojapan.com
http://www.stojapan.com

サッシ改修

浜 よこ 湘P R
ヨーロッパ最大手の外断熱メー
カー Sto社の日本総代理店です。日
本国内では北海道から沖縄まで施工実績があり、近年では結露防止工事・タイル剥離防止工事で弊社
工法が数多く採用されております。

横浜市都筑区中川中央2-5-18-3F☎045-522-9517
http://www.lixil-renewal.co.jp

当社は、LIXILグループ内で
窓 や 玄 関 ド ア、 手 摺 等、 リ
フォーム専門の販売施工会社です。迅速な対応とサービスを心がけておりますので、お気軽にご相談ください。

所 在 地

P R

千葉県市川市下貝塚3-31-4☎047-375-1015
jaem@kni.biglobe.ne.jp
http://www1a.biglobe.ne.jp

弊社は機械式駐車装置のメーカーであり、現在では他社メーカー様の機械式立体
駐車場の保守点検も行っております。

機械設備メンテ企 業 名
機械式駐車場メンテ 浜

KMPメンテナンス
株式会社

加入するネットワークの略号▶
神 神管ネット

り清掃、エアコン・給湯器取り替え、給排水管の改修工事、保守点検…
何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事をご提案します。

Ｎ
Ｎ Ｐ
Ｐ Ｏ
Ｏ 浜
浜 管
管 ネ
ネ ッ
ッ ト
ト
技
術
者
部
会
技
術
者
部
会

所 在 地

株式会社LIXIL
リニューアルよこ （本社）横須賀市内川1-7-23 創立1946年。水漏れ、排水管詰ま☎046-837-2261（横浜営業所）横浜市金沢区寺前1-7-14
文化興業株式会社 ☎045-781-3245
eigyo2@bunka-kogyo.co.jp
http://bunka-kogyo.jp

1919年 創 業。 総 合 防 水 材メーカー、床材メーカーの横浜市中区相生町6-113
先駆けとして、お客様の建オーク桜木町ビル10F
物を風雨や熱から守り、安☎045-212-4431（床材）☎045-651-5245（屋根・屋上） 心して快適に暮らせる生活空間の創出を目指します。
https://www.tajima.jp

よこ よこ管ネット

浜 浜管ネット
湘 湘管ネット川 川管ネット

相 相管ネット

央 県央ネット

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、島村利彦部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 ☎045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

星川晃二郎
株式会社汎建築研究所

東京都中央区日本橋小伝馬町6-13☎03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp

石川裕子
Lapis建築工房

横浜市南区榎町1-18-202☎045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203☎046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp

吉岡誠
有限会社吉岡設計

横浜市西区南幸2-9-9-306☎045-311-6723
makoto70@yoshioka-sekkei.co.jp

東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊☎03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202☎045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二☎045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所

伊藤和彦
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4☎046-869-4767
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市都筑区茅ヶ崎中央44-5-503
尾崎京一郎☎045-532-9260
モア・プランニングオフィス

阿部一尋
株式会社みらい東京都文京区本郷1-18-5-802☎03-3830-0988
abe@mirai-mi.com

http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi

okd-arc@mist.dti.ne.jp

http://moa-planning.jp

横浜市港北区綱島西6-13-40-204☎045-546-9651
bzg16700@nifty.com

Kanagawa Mansion Network 48

氏名・所属事務所

片山啓介
有限会社鹿窪建築設計

企業名は五十音順に掲載しております

浜 東京都豊島区目白2-1-1目白NTビル6F
集合住宅の給排水改修工事

京浜管鉄工業株式会社

給・排水設備改修

株式会社渋谷電気

所 在 地

防水・床材メーカー 浜 央 横浜営業所

企 業 名
所 在 地
給・排水設備改修 浜 川 横浜市金沢区鳥浜町4-18

給・排水設備改修

川

建材メーカー・販売
所 在 地

工藤建設株式会社

給・排水設備改修

企 業 名
電気設備改修

13

会員
ョン
ショ
マンシ
紹介

セソール川崎京町
ハイライズ管理組合

テレビ番組自主制作で活動を周知
これまでの活動を引き継ぐことが課題
店舗も合わせて5棟541戸。2,000人近い人が住む大規模マンションならではの充実した共用施設や公園が充実している。
川崎駅へは平坦な道のりで自転車でも約15分。近隣にもスーパーや京町商店街があり、買い物施設が豊富なロケーショ
ンに立地する。
この大規模マンションであるセソール川崎京町ハイライズの大きな特徴は、居住者への情報伝達に、マンション内専用の有線を使って放送するテレビ番組自主制作である。
1989年、居住者の有志が集い、理事会の下部組織として「CATV運営委員会」が発足。以来30年、放送は地上デジタ
ルで配線から編集、放映にいたるまですべて運営委員会のメンバーがボランティアで行っている。
放送内容は、消防設備点検や屋内消火栓放水訓練の報告のほか、自治会バス旅行（富士山麓）、居住者個人が撮影した「海外街あるき（ドブロブニク城壁）」・「街あるき（表参道）」、絵
本を読む「おはなしばなし」コーナーなど。
前半30分は委員会による取材放送。後半30分はTV掲示板となり、理事会や自治会、各委員会、サークル活動のお知らせを紹介する。
こうしてできた計1時間番組は約3週間、マンション内を8時～ 24時まで連続で放送する。また番組放送のない時間帯

14

30年続くCATV放送

理事会報告もCATVで周知

お正月の餅つき大会のお知らせ（CATV放送）

談話室での憩いと見守りの場（CATV放送）ＮＰ
Ｏ
川 管 ネ ッ ト
正会
員

は24時間 TV掲示板が流れる内容となっている。
今後の課題は住民の高齢化。このため、マンション自治会
による見守り活動をはじめ、福祉協力員制度を設置した。
福祉協力員は蛍光灯の取り替え、買い物の手伝いなど、「ちょっとしたお手伝い」を行う住民ボランティア。今の活動を次の世代にどうやって引き継いでいくかが課題という。
大規模マンションでの問題は敷地が広く、どこからでも一般人が出入りできることが悩みの種でもある。
さらに管理組合では防犯カメラ73台と侵入者検知システ
ムを導入。防犯カメラが不審者に反応して24時間体制の警備
事務所に通報する。警備員が居住者ではないことを確認して追跡、尋問したり、場合によってはカメラのデータを警察に報告するシステムをとっている。
また21時からは女性を中心とするパトロール隊がマンション内を毎日、夜警するという。
安心・安全、そして「これまで作り上げてきた活動を次の世代に引き継ぐ」、「福祉活動を拡大していく」ことが、今、そして今後の課題である。

■マンションデータ
所在地：川崎市川崎区
1987年（昭和62年）、1988年（昭和63年）12月竣工・地
上5階、12 ～ 15階建て・5棟・総戸数541戸（4店舗）＋共
用棟・管理棟、立体自走式駐車場
建物構造…………………………… SRC構造
敷地面積…………………………… 26,645.26㎡
建築面積…………………………… 8,583.75㎡
延床面積…………………………… 71,248.89㎡
管理費（月額）……………………… 約12,000円（100㎡の住戸）修繕積立金（月額）………………… 約15,000円（100㎡の住戸）
駐車場充足率（台数÷総戸数）…… 60.8%（立体自走式：309
台、平置式：20台、来客用あり）
駐車場使用料（月額）……………… 20,000円～ 28,000円
駐輪場使用料……………………… 自 転 車1台 目1,200円 ／ 台（ 年 ）・2台 目2,400円 ／ 台（年）、バイク5,000円／台（ 月 ）・50cc以 下3,000円／台（月）
分譲会社…………………………… 興和不動産㈱建設会社…………………………… ㈱長谷工工務店
管理会社…………………………… ㈱日鉄コミュニティ
管理形態…………………………… 全 面 委 託 管 理9：00 ～17：00（2人体制、通勤方式）
警備体制…………………………… 24時間警備（昼間2人、夜間2人）
理事会……………………………… 毎 月1回（8月 を 除 く ）、 理
事19人・監事5人
任期………………………………… 2年（ 一 年 毎 に 半 数 改 選 ）。
再任を妨げない

DATA
24時間警備体制を行う管理事務所。防犯カメラ73台をチェック

大規模修繕工事の際は、子ども対象の説明会も実施

イベント情報 ■■浜管ネット☎045-911-6541

管理組合役員研修交流会
日 時：2月27日（水）18：15 ～テーマ：スムーズな大規模修繕工事をめざして
講 師：浜管ネット技術者部会
会 場：かながわ県民センター 301会議室（横浜駅きた西口徒歩5分）
参加費：会員無料、一般1,000円
技術者部会・専門業部会合同セミナー
日 時：3月6日（水）18：30 ～テーマ：夢をかなえたビフォー・アフター
講 師：浜管ネット建築専門業部会建築Ｄグループ
会 場：かながわ労働プラザ（Lプラザ）第5,6会議室（横浜駅きた西口徒歩5分）
参加費：会員無料、一般1,000円
技術者部会・専門業部会合同セミナー
日 時：3月27日（水）18：30 ～テーマ：マンション給排水設備の傷みと改修事例～どうするの設備改修？
（給排水改修と給水管継手）～
講 師：浜管ネット建築専門業部会設備分科会
会 場：かながわ労働プラザ（Lプラザ）第6会議室（JR石川町駅北口徒歩5分）
参加費：会員無料、一般1,000円

川管ネット☎044-380-7163

講演会・交流会
日 時：1月19日（土）14：00 ～テーマ：地震災害に備える実践的マンション防災対策
講 師：釜石 徹氏（マンション防災士）
会 場：高津区役所 第１会議室（JR武蔵溝ノ口駅徒歩4分）
マンション管理基礎セミナー
日 時：2月3日（日）13：30 ～会 場：川崎総合福祉センター（エポック中原）
大会議室（JR武蔵中原駅徒歩1分）
講 師：釜石 徹氏（マンション防災士）「実践的なマンション防災対策」
佐々木 好一氏（弁護士）「最近のマンション紛争事例の紹介」
参加費：会員無料

◆正会員
加入ネット

棟数

戸数

竣工年

湘南スカイハイツ
湘管ネット
住 宅 管 理 組 合

名

称

6

308

1977

☎046-824-8133

よこ管ネットセミナー
日 時：2月16日（土）13：30 ～テーマ&講師：
第1部「あなたのマンション、塗装と防水は大丈夫ですか？」
荻野化成㈱ 眞田昌幸氏
第2部「塗り重ねられたマンション」㈱ヨコソー 小野寺健氏
第3部「改修工事に対する資金計画」
三菱電機クレジット㈱ 佐藤永進氏
会 場：横須賀産業交流プラザ第2研修室（京急汐入駅徒歩2分）
参加費：無料
逗子市後援マンション管理セミナー
日 時：3月16日（土）13：30 ～テーマ：理事が知っておくべき裁判例
講 師：土屋賢司弁護士
会 場：逗子文化プラザ市民交流センター（京急新逗子駅徒歩2分）
参加費：無料湘管ネット☎0466-50-4661

研修交流会
会 場：藤沢市市民活動推進センター（JR藤沢駅徒歩7分）
日 時：1月26日（土）15：10 ～ 17：00
テーマ： マンションの成年後見制度
講 師：渡辺和彦・湘管ネット会員
日 時：2月23日（土）15：10 ～ 17：00
テーマ： マンション管理のあるべき姿
講 師：田中敏昭・湘管ネット監事
日 時：3月23日（土）15：10 ～ 17：00
テーマ：総会の運営方法
講 師：織茂広・湘管ネット理事
参加費：会員無料、一般500円

かながわ県央ネット☎046-259-7399

大規模設備セミナー
日 時：2月16日（土）13：00 ～テーマ：第1部「共用部及び専有部内の給水・排水・給湯管更新工事の事例紹介」
第2部「給排水等設備改修工事における管材料等の最新トレンド紹介」
講 師：川本工業㈱会 場：プロミティあつぎ8階D会議室（JR本厚木駅徒歩4分）
参加費：無料
窓・玄関ドアの開口部改修セミナー
日 時：3月16日（土）13：00 ～テーマ：第1部「断熱性の高い窓で健康増進と省エネ向上」
第2部「耐震性の向上で安心な住まいへ
講 師：YKK AP㈱会 場：プロミティあつぎ8階D会議室（JR本厚木駅徒歩4分）
参加費：無料

Kanagawa Mansion Network 48

第4回マンション管理セミナー
日 時：3月9日（土）13：30 ～テーマ&講師：未定
会 場：高津市民館第6会議室（JR武蔵溝ノ口駅徒歩2分）

よこ管ネット15

無料法律相談会実施中！
弁護士によるマンション管理運営問題、建築士等によ

昨年度の相談概要（例）・共用施設の使用目的の変更
・高圧一括受電への反対者への対応
・管理費等の滞納者が死亡し、相続人が相続放棄した場合

る建物維持管理問題について、毎年無料相談会を実施しています。次回は3月9日に開催。この相談会は各地域ネットワークの事前相談を経て実施しているため、まずは各ネットの事務局にお問い合わせください。
※次回日程

3月9日（土）10：00 ～ 13：00の対応
・隣接するマンション同士で樹木の落ち葉の清掃や、擁壁の崩落に関する争い
・理事と監事との関係性

かながわ県民センター 602号室（JR横浜駅きた西口徒歩5分）

046-259-7399

045-902-4494

会員状況報告
日住協

浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

湘管ネット

県央ネット

神奈川県支部

113組合
27,046戸

44組合
9,495戸

68組合
10,802戸

12組合
1,184戸

21組合
4,323戸

41組合
8,209戸合計299組合
61,059戸※平成30年12月30日現在

16