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土地総合研究 2017年冬号

特 集  既 存 住 宅 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 け て 

空き家ゾンビは何人いるのか？
―官民連携による空き家対策の進め方―


日本大学教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員  清水 千弘しみず ちひろ要約
空き家対策における「空き家実態調査」、「空き家バンク」の運用は極めて重要な施策であるが、それらの政策をめぐっては、様々な実行上の課題が指摘されている。
「空き家実態調査」は、空き家政策を進めるにあたり、地域ごとの状況を明らかにするために実施されるものであり、「空き家バンク」は明らかにされた空き家の中でも、資源として再利用ができるものを流通または有効活用を促進するための情報インフラとして機能することが期待されたものである。本稿では、この二つの政策に注目した。一般に、経済統計を作成していくうえでは、その作成のためのガイドラインを作成されたうえで、統計調査が実施される。しかし、現在の空き家実態調査では、統一的な基準が示されていない。そのため、その調査をどのような情報源を用いて、どのように実施していくのか、情報の更新はどのようにしていくのか、といったことは、各自治体がそれぞれの解釈の中で実施されている。そこで、本稿では、できる限り政策手段に対応させて、空き家の定義・分類と調査方法を整理することを第一の目的とした。さらに、
このように調査された空き家をどのように政策的に対応していくのかといったことは、運用面における動態的な視点が求められる。その中の一つの情報インフラとして、「空き家バンク」が位置付けられる。
そこで、調査・分類された空き家を継続的にどのように捕捉し、どのような政策的な対応が可能なのかを、官民連携の可能性と併せて整理することを第二の目的とした。空き家対策においては、行政だけでの対応が困難なステージへと発展してきていることから、民間との協業が不可欠である。ただし、そのような協業の形は、地域ごとに直面している状況が多様であることから、これといった処方箋があるわ
けではない。そこで、「空き家実態調査」と「空き家バンク」という二つの政策手段に照らして、現在における課題整理を行い、どのような制度構築の可能性があるのかということを、整理するとともに、政策提言として取りまとめた。
.H\:RUGV：空き家実態調査；公認空き家バンク；固定資産課税台帳；相続登記；官民連携








本稿は、筆者が主宰する「日本の住まいの未来を創る会」の岐阜県大垣市、および大阪府池田市における活動を通じて関係者との議論の中で得た知見、全宅連総研における一連の研究プロジェクトを通じて得た知見、さらには新経済連盟における不動産市場拡大推進 37（リーダー・井上高志氏）の議論を通じて得た知見を整理したものである。全宅連総研、全宅連の研究会の出席者、新経済連盟不動産市場拡大推進 37、大垣市都市計画部、池田市都市計画部、岐阜県宅地建物取
引協会西濃支部、池田泉州銀行地域リレーション部、事務局を務めていただいた株式会社ネクストからは多くの示唆をいただいた。また、リクルート住まい研究所宗健氏、岐阜県宅建協会西濃支部桑原幸弘氏には、原稿に目を通していただ
き、有益なコメントをいただいた。ここに記して御礼申し上げます。なお、本稿に残るすべての誤りは、筆者の責任であることは言うまでもない。本研究は、科研費基盤研究 6  から助成を受けた。

土地総合研究 2017年冬号

１．はじめに―空き家対策の課題―

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空き家実態調査においては、その測定方法に基

空き家ゾンビ の増殖が止まらない。空き家対策

準がなく、空き家バンクに至っては、物件を継続を実施していくためには、その実態を最もよく把的に収集・開示し、買い手や利用者とマッチング

握している地方自治体が中心になって推進すべきをしていくといったソフトのインフラが整備されではあるが、従来の自治体の業務とは異なる専門ていない自治体が多いために、既存の空き家バン性が必要になったり、組織体制が十分でなかった

クの中には物件がわずかしか入っていなかったり、りするために、その政策的な対応には多くの課題

それを通じて流通が進められたり、有効活用が行が顕在化してきている。

われたという実績は極めて少ない。

具体的には、空き家政策は、各自治体の都市計

本稿では、空き家政策の中でも、「空き家実態調

画課または住宅課が対応窓口となるが、そのよう査」と「空き家バンク」を中心に、現在多くの自な部署における住宅政策に関連する業務は、一般

治体が抱える政策課題を整理することを目的とし的には、建築許可の審査や公営住宅の管理が中心た。具体的には、空き家の捕捉を経済測定の課題である。そのため、既存住宅流通市場の活性化やとしてとらえ、その調査方法を空き家の定義と併

空き家対策にまで関わるような課題に対応していせて整理した 、 。続いて、「空き家バンク」をくだけの政策技術や手法は蓄積されていない。

通じての流通活性化・有効活用の促進の可能性を加えて、住宅政策に関わる部署の人員は、自治政策課題として取りまとめた 、 。とりわけ、体の規模にもよるが、
人口  万人程度でも  名程

空き家政策においては、官民の連携が重要となる度であり、町村に至っては一人または、専属の職が、それぞれの主体においてどのような改善が必員がいない自治体も少なくない。そうすると、今要となるのかを政策提言として取りまとめた。

後、一層深刻化することが予想される空き家問題

に対処していくには、必ずしも十分な制度インフ

２．空き家の測定

ラが整っていないことになる。

測定すべき「空き家」とは？

政府が主導する空き家対策の具体的な行政実務

政策の対象とすべき「空き家」とは一体どのよとしては、「空き家実態調査」やそれに基づき特定うに定義できるのか。この定義を、単純に一定期化した外部不経済の大きい住宅（「特定空き家」ま

間空いていた家などといった形で定義してしまう

たは「危険空き家」と呼ばれる）を除却していく、と、政策そのものの実効性が失われてしまう。

または「空き家バンク」を設立し、流通または有空き家対策を進めるにあたり、その実態を測定

効活用可能な住宅を、買い手または利用者とマッするために、「空き家実態調査」を実施することで、チングしていくといったことが挙げられる。しか「空き家ゾンビ」が何人するのかを測定することし、このような施策をとってみても、各自治体がに異論を唱えるものではない。しかし、限られたその趣旨や目的を十分に理解し、また、適切に進行政資源の中で、「空き家実態調査」を実施するこ

められているとはいいがたい状況にある。

とは、他の行政事務を滞らせてしまうだけでなく、追加的な行政コストを発生させるため、その意義「ゾンビ」とは、マクロ経済学におけるテクニカルタームであり、「空き家ゾンビ」とは、清水 E においてはじめて定義された造語である。マクロ経済学でいう「ゾンビ」とは、&DEDOOHUR+RVKLDQG.DVK\DS で、経営が破綻しているのにも関わらず政府や銀行の支援を受けて存続している企業のことを揶揄された。そのような企業の存在によって、日本経済の長期的な停滞を招いたことが示唆された。清水 E では、空き家
は、都市において、まさにゾンビになることがで、都市の長期的な停滞の原因になりうることが指摘された。

を明確にしたうえで実施されなければならない。
具体的には、調査だけが目的化してしまうと、調査そのものが形骸化し、そこから構築される統計が十分に政策等で活用できないという問題がある。逆に考えれば、政策的な目標とそれに付随する手法があって初めて測定すべき空き家の定義や空き家統計の作成方法といったものを設計するこ

82

土地総合研究 2017年冬号とができる。

改めて、政府がなぜ空き家政策を進めなければ

さらに、その目的に応じて統計としての要求さならないのかを経済学的に定義すれば、「外部不経れる精度や運用方法が変化してくる。一定の誤差済」への対応と、「資源の最適配分」への調整といを許容していいものであるのか、誤差をできる限

った二つの目的へと大別されるであろう。空き家

り小さくするような努力が欠かせないものであるの外部不経済とは、管理されていない空き家が倒のか、空き家の総数が分かればいいのか、具体的壊することで、周辺住民に危害を及ぼすといったな位置や建物の状態を特定しなければならないの

直接的な外部性から、周辺環境の悪化を通じて周か、総数であれば自治体全域の数が分かればいい辺の地価を押し下げるといった間接的な外部性ま

のか、街区などの小地域単位まで必要なのか、とで含まれるべきである。

いったことを正確に定義しておかなければならな

このような外部不経済を持つ空き家への対応とい。また、 年または、一年に一度実施するよういうことであれば、外部不経済を持つ空き家と十なストック統計として構築すべきか、一定の時間分に管理された空き家は、峻別しなければならな粒度で更新していくようなフロー統計として整備

い。また、このような目的を達成するために、「空

すべきか、によって調査設計が大きく異なる。

き家実態調査」を実施するということであれば、このように、「空き家実態調査」を一種の経済統

単純に空き家かどうかということではなく、建物計であると考えれば、その測定基準を明確にしなの管理状況、構造（木造か・非木造か）、などといければならない。
消費者物価指数や国民経済計算、ったことも調査の対象とすべきである。また、そ近年においては不動産価格指数など、国際的に進の統計更新の頻度は、 年に一度、または  年にめられる経済統計の整備を行うためには、そのた一度といった時間粒度で調査を実施すればよいでめのガイドラインが作成されたうえで統計整備が

あろう。



行われる 。それは、それぞれの国が独自の基準で従来から存在する日本の空き家統計は、「住宅・物価や生産性、または不動産価格を測定してしま

土地統計調査」である。同調査は、国勢調査の一うと、国際比較ができなかったり、数値を意図的定の抽出率での標本調査として実施されている。

に操作してしまったりするためである。しかし、住宅・土地統計調査は、「住宅とそこに居住する世「空き家実態調査」を実施においては、そのガイ帯の居住状況、世帯の保有する土地等の実態を把ドラインが明確な形で作成されていない。そのた握し、その現状と推移を明らかにする」ことが目

め、意図的に空き家数を少なく見せたり、意図的的とされていることから、その建物の物理的な状ではないにしても、地域間での比較ができないよ況は調査されていない。また、総数は把握されてうな統計が生まれてきたりしてしまう可能性が高いるものの、それも標本調査であるために、具体い。
一般的に、経済統計整備のためのガイドライン
では、どのような政策を達成するために、どのような対象を測定するのかといった設計から始められる。とりわけ、現在の空き家対策や空き家統計を取り巻く問題の原点には、このような視点が欠如している。
経済統計のガイドラインについては、清水  
D を参照されたい。
清水 D  E では、空き家は「ゴミ」か「資源」かに関して議論している。ゴミとしての空き家と資源としての空き家では、その政策的な対応の根拠や対応方法が大きく異なることは、容易に予想できよう。また、そのような統計を作成していく上では、「空き家」がどのように発生してくるのかといった、情報の発生プロセ
ス 'DWDJHQHUDWLRQSURFHVV を理解しておく必要がある。空き家の発生プロセスについては、清水 E を参照。
このような問題に政策的に対応するために空き家を測定すべきということであれば、家が空いていようが空
いていまいが関係なく、公的空間に対して不経済をもたらす住宅は、すべて測定対象にしていくべきであろう。
例えば、居住中のごみ屋敷などと揶揄される住宅も該当する。また、震災時において倒壊可能性が高い住宅、ブ
ロック塀などのファサードも対象になるべきであろう。
土地総合研究 2017年冬号

的な位置まで特定できるものものではない。
そのような中で、平成  年  月には、
「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立した。同83

方法を整理する。
「生きた家」、「眠る家」と「死んだ家」

法では、「「空家等」とは、建築物又はこれに附属清水 D ・ E で議論しているように、する工作物であって居住その他の使用がなされて空き家は、「ゴミか資源か」という視点で整理したいないことが常態であるもの及びその敷地（立木時には、外部不経済が強くゴミとして認定された

その他の土地に定着する物を含む。
）」として定義家は、物理的にも機能的にも役割を終えた「死んされている。さらに、その中でも、前述のようなだ空き家」であるために、社会的に葬っていかな

外部不経済を持つ「特定空き家」または「危険空ければならない。いわゆる「特定空き家」である。

き家」として識別することになった 。そして、こ

一方で、物理的にも機能的にも「資源」としてのような施策を推進するために、空き家実態調査

利用が可能な「家」の中でも、「生きた空き家」とが位置付けられている 。

「眠る空き家」とに分類できる。
「生きた空き家」

本法における政策的な目的は、強い外部性を持とは、所有者がその利用に関して明確な意思があつ「特定空き家」を除去していくことである。こるものである。その中には、利用に関して積極的のような外部性の強い住宅を政策的に除去する仕な空き家と利用に関して消極的である空き家に分組みができたことは大きな一歩であるが、次々と類できる。積極的な空き家とは、すでに宅建士な

増殖してくる空き家に対応していくためには、さどを通じて流通市場に顕在化しているものであり、らに定義を拡大し、対応していくことが必要であ

消極的な空き家とは、外形的には「その使用がなる。

されていない」と一見映るものの、所有者にとっ

ここで、空き家対策の目標を、「資源の最適配分」ては使用しているという認識を持つ空き家である。

への調整まで追加し、「その使用がなされていない」

別荘、セカンドハウスはもちろんであるが、一年住宅を「有効活用」し、特定空き家になることをの中で盆や正月などの一時的な利用を実施してい予防していくというところまで定義を拡大しよう。

る場合においては、所有者の意思が明確であるた

そうすると、その定義をより詳細に分類したうえ

め、消極的な「生きた空き家」に分類できる。

で測定し、政策的に対応していかなければならな問題は、「眠る空き家」である。これは、所有者

いことがわかる。

の意思が明確ではない空き家である。この「眠る以下、「外部不経済への対応」と「資源の最適配

空き家」は、「特定空き家」の予備軍であるととも分」への調整を通じて、社会厚生を改善していくに、資源の最適配分への調整、有効活用という視といった政策課題に分けて、空き家の分類と測定点から見たときに、社会厚生を引き下げるものとなる。

宗  では、住調の空き家の判断基準そのものにも疑問があるといった指摘がなされている。

「特定空家等」とは、倒壊等著しく保安上危険となる
おそれのある状態、②著しく衛生上有害となるおそれのある状態、③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等をいう。
（ 条  項）と定義されている。
市町村長は、法律で規定する限度において、空家等への調査（ 条）を行うことが義務化され、さらに、市町
村は、空家等に関するデータベースの整備等を行うよう努力（ 条）することが求められている。加えて、その調査のために、空家等の所有者等を把握するために固定資産税情報の内部利用（ 条）等が可能とされた。

このような「眠る空き家」を流通・有効活用していくためのデータ基盤として考えられているのが、「空き家バンク」となる。空き家バンクの運用においては所有者の意思確認が必要となることから、このような明確な基準を設定していなかったとしても、実質的には、この分類を行っていることになる。
それでは、政策的に対応しなければならない「空き家ゾンビ」とは、何人いるのであろうか。
「空き
家バンク」
へとデータを集積させていくためには、

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土地総合研究 2017年冬号

何をしなければならないのであろうか。ここで、とりわけ周辺に外部不経済を与えていることが認

再度、「空き家」の定義・分類を政策に照らして再識しづらい。住宅は放置されてしまうと、外部不整理しよう。

経済を生むことになることから、それを抑制する

まず、「生きた空き家」と「眠る空き家」を分類ための施策が求められる。
「空き家管理マニュアル」

していくために、最初の段階で、「その使用がなさ等を策定し、対応をしていくことが考えられる。

れていない」という視点から空き家を特定しなければならない。 空き家の母集団：3 Ⅱ：「空き家バンク」などを活用し、宅建士など

この 3 を測定したのちには、特定空き家を識別する。最初のフィルター Ⅰ は、
「ゴミか資源か」であり、と官民が連携し、流通を促進することで資源としての有効活用を促進する。


・資源として有効活用できる空き家Ⅰ 

Ⅱ：高齢化が進展する中で、所有者が特定でき・負の外部性を持っている政策的に対応しないとたものの、認知症などによって売却や有効活用にいけない特定空き家Ⅰ
へと分類する。

関しての意思確認ができない家が急増してくることが予想される。この場合は、売却・リノベーシ

ここまでは、住宅政策において対応していかなョン・賃貸などといった資源としての活用に対すければならない最初の段階であり、行政が中心とる意思決定ができないことが多いために、そのまなった進めるべきものである。

ま放置されるうちに、特定空き家になってしまう

さらに、資源として十分に活用が可能な空き家可能性も考えられる。認知症に至る前までの早期

Ⅰ においても、「生きた空き家」と「眠る空きの意思確認ルールや成年後見制度の弾力的な活用家」に分類する。これは、外形的には調査するこを含む社会的な意思決定ルールを構築しておくことは不可能であることから、所有者の特定とそのとが求められる。

意思確認が必要となる。
「所有者の特定可能性」というフィルター Ⅱ と流通・有効活用可能性といⅢ：所有者が特定できないために意思確認ができうフィルター Ⅲ を入れると、次のような  つにない。Ⅱ 同様に、適切な管理、有効活用ができ整理できる。

ないために、時間の経過の中で、特定空き家にな・所有者の特定・意向確認後、そのまま所有者がってしまう可能性が高い。

保有・利用する空き家Ⅱ
・所有者の特定・意向確認後、売却、賃貸する空き家Ⅱ


現在、政策的な対応が必要かつ進められているのは、Ⅰ（特定空き家の除却）とⅡ（空き家・所有者が特定できるが、認知症などになっていバンク等を通じての流通・有効活用）であるが、ることで意向確認ができない空き家Ⅱ

Ⅱ に対する対応には、未だ多くの課題を残して・所有者の特定ができない所有者不明空き家Ⅲいる。また、Ⅱ、Ⅲに至っては、何ら政策的なといった分類である。

対応がなされていない。

政策的には、この分類に応じて対応が異なる。
Ⅱ の政策推進は自治体だけでは困難であり、宅建士などの専門家との協業によって進めていかⅡ：適切な管理を促すことが必要である。所有

なければならず、また自治体ごとに直面している

者が自治体の圏外に住まうこともある場合には、市場の状況 価格水準、別荘の有無、投資物件の有
無等 が不均一であるために、一律な手法では対応

「資源として有効活用できる空き家」の中にも、そのまま流通・有効活用できるものもあれば、リノベーショ
ンなどをしなければ利用できないものもある。

ができなかったり、地域によっては 東京などの大都市部など 積極的な関与が必要でなかったりす土地総合研究 2017年冬号

ることもあるためである。

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外部不経済が大きな空き家を除却していくといまた、Ⅰ への対応は住宅政策として実施してう目的を達成していくためには、その具体的な位

いくべきものであるが、Ⅱ への対応は、中古流

置を含めた物件の特定が必要となることから、別通市場の活性化、つまり不動産市場政策としてのの手段によって空き家を特定化する試みが始まっ

枠組みで対応すべき課題である。中古流通市場のている。第一の方法が、水道契約情報など自治体活性化のためには、多くの課題が残されているこが持つライフラインの情報を用いた空き家の特定とから、そのような問題と併せて対応していく必である。空き家を特定化していくうえで利用可能

要があるものと考える。

な行政情報としては、水道の契約状況は有力な情

報源として注目される。水道契約が過去に存在し

３．どのように分類別空き家を測定したらいいていたということは、そこに住宅が存在していたのか？

ことを意味する。そのうえで、その契約が解除さ日本における空き家実態調査の実際：母集団のれ、新しい契約がなされていないのであれば、空測定

き家になっている可能性が高い。また、契約が終

空き家の測定方法としては、自治体の規模、体了してからの期間がわかるために、空き家になっ制、予算などによって変化してくる。また、前述てからの経過年数をも知ることができる。この情にように、推進する政策的な課題や目的によって、報は、空き家を再生したり流通させたりして行く

測定すべき空き家の定義が変化する。

上で極めて重要な情報となる。

前述の住宅土地統計調査による調査は、 年に

しかしながら、水道の契約情報においても、い一度、国勢調査に基づく標本調査として実施され

くつかの課題がある。第一が、建物が滅失していており、追時的な変化を見ることはできない。特るケースである。かつて建物が存在していたとし

定空き家に対応していくためには、 年程度の時ても、その後において建物が滅失していることも間粒度での捕捉でも政策的に対応可能であるが、少なくなく、現地調査を行うと、更地になってい資源としての流通や活性化といった意味では、たりすることもある。これは、政策的には大きなか月または  か月といったより時間粒度の細かい問題ではなく、空き家問題ではなく空地問題とし単位での捕捉が要求される。加えて、住宅土地統て対応していけばよい。第二が、共同住宅の場合

計調査の空き家実態調査においては、別荘等の二では、所有者が一棟単位で契約してしまっている

次的住宅かどうかを識別することにはなっていることもあり、その内部の住戸単位での状況が捕捉が、その識別方法が曖昧である。具体的には、外できない。加えて、水道事業の対象地域と行政地

観からの外形的な調査によることから、標本調査

域が一致しない場合もある。この場合には、自治という問題以上に、誤差が大きい 。

体によっては利用できなかったり、調査が不可能な地域が出てきたりする。

例えば、東京都区部でも空き家率が高いという報告がなされているが、一定の割合で投資用物件が含まれる。
この場合には、政策的な対応の必要性は極めて低い。地
方都市でも、投資用として購入されているものが空き家になっているものも少なくないために、この辺りは識別していかなければならない。
清水 D では、中古流通市場の課題とその課題克
服のための政策提言をまとめている。
宗  では、統計作成上の課題と併せて、きわめて細かな分類によって、外部不経済を発生させる空き家とそうでない空き家を識別し、実際の数値例を用いて実証している。

第二の方法が、地図基盤と住民基本台帳や国勢調査を用いた空き家の特定方法である。住戸を特定できる地図基盤と住民基本台帳や国勢調査を整合させることで、空き家を特定できる場合もある。

しかし、この方法においては、地図における住所などの .H\ と住民基本台帳や国勢調査のデータ基盤で持たれている .H\ とが異なるために、容易にマッチングを行うことができないといった問題がある。さらには、住民登録が正確に行われてい86

土地総合研究 2017年冬号

るかどうかといった問題もある。都市部の単身者

特定と流通・有効活用に対する所有者の意思確認などは、住民票を移すことなく共同住宅に住まうという分類基準・フィルター Ⅱ・Ⅲ である。そこともあるし、別荘、あるいは、セカンドハウス

れでは、どのように所有者を特定し、その意思確

は、そもそも住民票が移されるものではない。ま認をとることができるのであろうか。

た、国勢調査においては五年に一回の調査であることから、大きな時間ラグを持つ。

所有者の特定方法としては、固定資産課税台帳、登記情報などの利用が考えられる。登記情報は、

そうすると、行政が保有するデータだけで空き

わが国の場合は、すべての土地・建物が登記され家を特定することが困難であることがわかる。そているわけではないため、正確性に欠ける。登記

こで、このような調査に加えて、人材を投入する

データと強くリンクしているものではあるが、固ことで空き家を特定化していく作業が行われてい定資産税台帳の利用の方が、毎年の納税事務で情る。上記の手続きを通じて、空き家候補をあぶり

報更新がなされていることもあり、より正確な情

だしたうえで、①専門の調査員を派遣して目視に報を得ることができる。事務的には、固定資産より確認を行う、②地域精通者（自治会の協力）

税の納税通知書に、アンケート調査などを入れるを通じて、空き家を特定する、といったことが行ことで、「そのまま所有者が保有・利用する空き家

われている。

Ⅱ 」と「所有者が売却、賃貸する意向を持つ

続いて、資源として十分に有効活用できる空き空き家 Ⅱ 」をしている自治体もある。

家 Ⅰ と、負の外部性を持っている政策的に対また、納税通知書を通じて調査するといった積応しないといけない特定空き家 Ⅰ の識別であ

極的な対応はしないまでも、空き家相談会の案る。これは一見難しいように思われるが、統計調

内・誘導を通じて、「所有者が売却、賃貸する意向

査として「空き家実態調査」を実施するというこを持つ空き家 Ⅱ 」を特定している自治体もあとであれば、統一的な外形的な基準を用いて測定る。
所有者の意思が確認できれば、「空き家バンク」

しなければならない。しかし、強い外部性の評価等を通じて、その流通または有効活用を促進させには主観が入ってしまうため、誤差、つまり調査ることもできる確率が高まるであろう。

員によるばらつきが生まれる。また、外部性を評

問題は、「所有者が特定できるが、認知症などに価するのは、周辺の住民であり、外部不経済を感なっていることで意向確認ができない空き家 Ⅱ

じるかどうかといった曖昧な基準が出てくる。

 と、所有者の特定ができない所有者不明空き家

そうすると特定空き家 Ⅰ を積極的に調査すⅢ である。この調査は、強い政策的な対応が必るのではなく、外部性不経済をもつという周辺住

要な課題として強く認識しておかなければならな民からの申告が有効となる。例えば、全く人が住いものと考える。


んでいないところに、壊れかけの住宅が存在していたとしても、その住宅からは外部不経済は発生

４．流通・有効活用できる空き家とは？

していない。外部経済とは、それを感じる主体が空き家の流通・有効活用の課題
固定資産税台帳を用いたアンケート調査や、空周辺にいることが前提である。
き家相談会などを通じて意向確認された空き家に「生きた空き家」、「眠る空き家」と「死んだ空おいても、市場で流通・有効活用を進めようとすき家」の識別

ると、市場性基準といった新しい分類基準・フィ

以上のように整理してくると、最も重要かつ困難な住宅の識別問題が、資源として空き家 Ⅰ
における、「生きた空き家」と「眠る空き家」への分類である。ここで追加される手続きが所有者の



「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、その情報収集において、市町村長は、「空家等の所有者等を把握するために固定資産税情報の内部利用（ 条）等が可能」となっている。

土地総合研究 2017年冬号

ルター Ⅳ が追加される。

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在できるかどうかといったフィルターが追加され

特定空き家の発生を抑制していくといった政策るのである。

を推し進めるうえで、「意向確認後、そのまま所有

以上の整理に従えば、者が保有・利用する空き家 Ⅱ 」は、外部不経・所有者が売却、賃貸する意向を持ち、市場メカ済を発生させないように適切な管理を促進するこニズムで流通・有効活用が可能な空き家 Ⅱとが必要であり、「意向確認後、所有者が売却、賃D 

貸する意向を持つ空き家 Ⅱ 」は、流通・有効・所有者が売却、賃貸する意向を持ち、市場メカ活用へと誘導していくことが求められる。

ニズムで流通・有効活用が不可能な空き家 Ⅱ

後者においては、行政が直接にマッチングさせE 

ていく機能を持つということも考えられるが、自に再分類されることになる。

治体の人員体制が十分でなかったり、専門性が欠如していたりするために、実効性に限界がある 。

空き家の流通・有効活用の課題

そもそも住宅の流通・有効利用には、様々なリス

空き家の流通・有効活用を進めていくことは、

クを伴うことから、一定の専門性を持って対応し将来の特定空き家を未然に防ぐ効果を持つとともていかなければならないし、自治体が関与を強めに、社会で綿々と蓄積されてきた資産または資源すぎると、民業を圧迫していくことにもつながる。
を有効に活用することができる。しかし、現在の例えば、再建築が可能かどうかといった公法上

空き家政策の現場では、多くの課題が残されていの制限の調査や、相続登記が終了しているかどうる。

かなどの権利関係の調査は、買い手・借り手の消第一が、空き家の特定と分類を実施していくた

費者保護といった観点から最低限必要になる。
（経めの体制と実行手順が明確でないという問題であ済性識別フィルターⅣ）

る。また、それを実施していくためには、国、都

加えて、ここに宅地建物取引士（以下、宅建士

道府県、市町村との連携が必要であるが、それぞとする）を通じて、市場メカニズムで流通させてれの役割が明確になっていない。基礎的自治体は

いこうとすれば、その空き家の価格水準・賃料水

人的資源・専門性を含めて限界がある。都道府県

準基準 経済性識別フィルターⅣ が求められる。

においても、同様である。その場合には、国の積つまり、宅建士は、その取引において責任を負う

極的な関与が求められるところであり、現在、検対価として報酬を得る。その報酬は、慣例で賃貸討が進められているが、より積極的な関与を期待契約であれば家賃の一か月分程度、売買であればしたい。

その取引価格の ％の上限という制約を持つ。そ第二が、官民連携が不可欠ではあるが、その連れらの家が、負担するリスクに見合った経済性を携が十分に進んでいない。空き家対策協議会などもたない場合には つまり、家賃や価格が低い場合を設置し、自治体と宅建士などの専門性を持ったである。地方部ではこのようなケースが圧倒的に団体と協定を結び対応をしている地域もあるが、多い 、その取引に宅建士が関わると経済的な対価

限定的であるとともに、その連携が十分に機能しがない中でリスクだけを負うことになってしまうていない自治体も多い。

ため、誰に関わろうとしないという問題に直面す

このような中で、積極的な官民の連携が不可欠る。そうすると、流通・有効活用に意向確認がでであるが、官の中でも、国・都道府県・市町村のきたとしても、経済性があるかないかといった軸

役割を明確にしたうえで、民間の中でも様々な専によって、宅建士などの専門性を持った主体が介門性を持った主体、地域住民との協力体制をどの一部の自治体では、宅地建物取引士の資格を持つ職員を採用し、対応しているところもある。

ように構築していくのかといったことが、空き家というゾンビと向き合っていくうえで極めて重要

88

土地総合研究 2017年冬号となることは言うまでもないであろう。以下、「空

対面で意向確認させるといった方法もある。

き家実態調査」における①空き家の特定、②所有

空き家相談会は、一定の専門性を持った宅建士

者の意思確認、そして、空き家対策としての③空や建築士などの専門家と共同していかなければな

き家管理、④空き家の流通・利活用の促進といっらない。また、空き家の所有者は、自治体外に住た  つの視点から、官民連携の可能性と課題を整まうことも少なくないことから、圏外の人口集積理しよう。

地において相談会を実施する自治体も出てきた。



官が相談会の主催者として、空き家所有者に告５．空き家流通・有効活用における官民連携

知し誘導する役割を担えば、一層空き家の流通・「空き家の特定」における官民連携

有効活用の活性化が進むことは容易に予想できる。

空き家の特定においては、水道契約情報、住民

前述の固定資産課税台帳を用いた告知方法もある

基本台帳の活用可能性を整理したが、民間データ

が、年に一回と限られてしまう。そうすると、逐を活用することでより効率的に調査を実施するこ次発生してくる空き家となる可能性が高い住宅をとができる場合もある。具体的には、電力のメー

タイムリーに捕捉し、所有者に対して告知していターの活用である。近年においては、多くの電力

く方法を確立していくことが求められる。その一会社でスマートメーターの設置が進められている。

つの案として登記データを用いるといったこともスマートメーターにおいては、ある一定の時間間

実験的に行われている。具体的には、相続登記デ隔（例えば  分間隔）で、契約者単位で電力の使ータの活用である。0L]XWD6KLPL]XDQG8HVXJL

用量を捕捉することができるようになってきてい からも明らかなように、東京都区部では、る。また、住所・契約者も特定できる。

相続後、％の家計で住宅を売却し、 日以内

この場合では、外形的な調査では確認しづらいに ％の住宅が取引されていることが明らかに集合住宅においても、その使用状況を確認するこされた。地方都市においては、被相続人の多くがとが可能である。
また、その電力の使用状況から、圏外に住んでいることから、売却意向の程度はそ

とりわけ高齢単身世帯などで発生する多くの日常れ以上であると考えられる。そして、それが放置的な問題に対しての兆候を知ることもできる。同されることで空き家となっていくものも少なくな

データの空き家対策での活用が可能となれば、調いと考えられよう。

査費用を節約できるだけでなく、精度も向上させることができる。

また、価格水準が低い地方部では保有コストが安いために、売却意向があったとしても、それをまた、住宅地図に代表される居住者・建物位置実行するための機会費用とのトレードオフで放置等がわかる詳細地図データと住民基本台帳データ

されてしまう可能性が高くなる。つまり、被相続との融合によっても、一定の精度で空き家を特定人が東京や大阪等の圏外に居住してしまっている

できるであろう。民間にあるビッグデータ等を行場合では、物件が所在する地域に行き売却・有効政が利用できる制度作りをしていくことも考えら

活用を意思決定するための機会費用が高くなってれよう。
（提言 ：民間データを用いた空き家統計しまうため、一層放置される確率が高くなる。

整備）

このような問題に対応するために、被相続人に

対して意向確認を促進させるために、機会費用を「空き家所有者の意向確認」における官民連携

低下させる施策を講じていく必要がある。意向確

空き家所有者の意向確認の方法として、固定資認をすることの費用を誰が負担し、所有者が意思産の納税通知書と同時にアンケートなどを同封し決定するための機会費用をどのように低下させて意向確認を行うといった方法がある。または、空いくのかという点から政策を講じていくことが求

き家相談会を主催し、そこへと誘導することで、められている。

土地総合研究 2017年冬号

89

まず意向確認であるが、自治体が、被相続人をおいても発生していることから、早急な対応が期特定し、意向確認または相談会へと誘導していく
待される。
（提言 ：相続登記の促進誘導策の検討）
ために相続登記データの活用を積極的に考えていくべきであろう。しかし、自治体であれば登記デ「空き家管理」における官民連携

ータを無料で活用できるものの、その送付事務や所有者の意向を確認後、「そのまま所有者が保手続きの煩雑さから、それを実行していくことが有・利用する空き家 Ⅱ 」つまり、眠らせてお困難であることが多い。

く空き家については、一定の管理をしておかない

この問題に対応していくために、例えば国土交と、周辺に外部不経済をもたらす「特定空き家」

通省が窓口となり、法務省との取り決めによって、へと移行する確率が高い。そうした空き家に対し相続登記データを一元的に活用する制度を構築すては、適正な管理を促す仕組みを提供しておかな

るとともに、意向確認を実施するといったこともければならない。

考えられる。国土交通省においては、登記済み移

具体的な施策として、「空き家管理マニュアル」

動通知書を毎月、法務省から受け取り、それをもを策定し、対応している自治体もある。このよとに買い手に対して取引価格を調査することが実うな仕組みの中に、物理的な住宅の管理と併せて、施されている。それに類する制度を構築し、被相所有者の意向確認を定期的にモニタリングしてい続人の意向確認を行うとともに、国の定めた基準

く仕組みをビルトインさせておくことで、「そのまを満たした「公認空き家バンク」への登録へと誘

ま所有者が保有・利用する空き家 Ⅱ 」から、導することができれば、空き家を動態的に管理し「所有者が売却、賃貸する意向を持つ空き家 Ⅱていくシステムを構築していくこともできるであ 」
への転換が円滑に進めることができるものと

ろう 。そのためには、国が主導して空き家バン考える。

クの設計・運用方法を定めていくことが求められこの二つの問題に対応していくためには、先にる これを「公認空き家バンク」と呼ぶ 。加えて、提案した「公認空き家バンク」
を自治体が構築し、そのような手続きの中で売買が成立したものにつ

内部的には管理している空き家の状態が把握でき

いては、その取引価格を報告させることを義務化

る機能を具備させるとともに（ステイタス管理）、

していけば、取引価格の収集の網羅率を高めてい

定期的に（最低でも年に一度）状況報告と意向確

く効果も期待される。
（提言 ：公認空き家バンク認をさせる仕組みを作っていくことも考えられるの設立または認定基準設置）

であろう。
（提言 ：住宅管理状況の報告制度の構

このような政策を推し進めるうえでも、相続登築）

記そのものを促進させる政策的対応が必要となる。

このような管理を自発的に進めることは困難で

空き家対策に進める多くの自治体において、相続ある。所有する住宅の管理を促し、外部不経済を登記がなされていないことで所有者の特定のため抑制していくためには、税制などとの連携も必要に多くのコストが発生している。そのコストは、である。例えば、固定資産税の居住用住宅の特例

空き家政策のみならず都市整備や災害復興などに措置が設置された社会的な背景には、地価が急激

所有者の意思決定のための機会費用を低減するために、売却・有効活用のための相談会を東京・大阪等の所有者が近く的多く所在する地域で開催することも考えられる。それを各自治体単位で実施するのは非効率であることから、共同開催を促すことで一層社会的費用を軽減できる。例えば、「国際不動産市 0,3,0 」が日本でも開催されるようになったが、地方の空き家の「地方不動産市場」を大都市部で開催していくようなことも検討してもいいのではないか。 政策提言  に上昇していく過程の中で、税負担に耐えることができなくなった納税者を救済するために、物税である固定資産税に対して人税的配慮をすること大阪府池田市においては、大阪不動産コンサルティ
ング協会と共同し、空き家管理マニュアルを策定している。そのような管理を実際に行う主体として、「シルバ
ー人材センター」との契約をしているところもある。

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土地総合研究 2017年冬号

が目的であった。そのような政策的な配慮の中でたことが重要になるであろう。

は、本来は、所有者の特性を考慮するといった中

一方で、そのような情報をすべて自治体が保有では、二次的住宅や空き家に対しての負担軽減をし、自治体が取引に関与するようになると、民業することが必要ではないことを意味する。空き家

圧迫にもなりかねず、官民との連携がうまく進まの保有する機会費用の上昇は、売却・有効活用をなくなってしまう一因にもなる。

進めることの利益を拡大することになり、資源とこの問題を解決していくためには、従来の官民しての家へと転換していく確率を高めるように作との緊張感のある関係を、見直していくような段用する。固定資産税における二次的住宅・空き家

階に来ているものと考える。緊張感がある関係との負担軽減措置を外すとともに、「公認空き家バン

は、行政が民間を規制するというものであるが、ク」に登録し適切な管理がなされているものは、そのような姿勢から行政と民間が手を携えて、従軽減措置を継続して受けることができるといった来の規制を外していくような手続きを模索する段ような税制変更も考えられよう。
（提言 ：税制度

階に来ているのではないか。

の変更を通じた空き家管理・流通の促進）

具体的には、「所有者が売却、賃貸する意向を持このような税制の変更は、実質的には地方自治

ち、市場メカニズムで流通・有効活用が不可能な体の税収増をもたらすという副次的な効果も規定

空き家 ⅡE 」などに対しては、手数料の自由されるものと考える。

化・変更など、従来の枠組みを超えた対応をする



ことで、ⅡD へと移行させることもできるもの

「空き家の流通・利活用促進」における官民があるかもしれない。また、購入・有効活用をし連携

たいという需要者を宅建士などが見つけた場合で、そうすると、「所有者が売却、賃貸する意向を持その所有者と連絡が必要な場合などにおいては、

ち、流通・有効活用が可能な空き家 Ⅱ 」をどそのような所有者に対する意思確認、または情報のように対応していくのかといったことが課題と提供をしていくためのルール作りもしていくべきして残る。ここに、「空き家バンク」のマッチングである。
（提言 ：手数料の自由化・変更を含む低機能が期待されているわけであるが、現在では十価格物件の流通支援のための宅建士の支援制度分に機能しているとはいいがたい。
「空き家バンク」の構築）

を設立したものの、その中に情報を集約するスキ

さらに、広域的なところから買い手または借りームが存在していないこと、流通・利活用促進の手を見つけようとした場合には、より広域な地域ためのソフトなインフラが整備されていないこと、に情報を発信したほうがマッチングの確率が高まが原因であると考える。

ることは言うまでもない。それには、空き家バン

前述のように、「所有者が売却、賃貸する意向を

クの情報を統一化していかなければならないであ持ち、市場メカニズムで流通・有効活用が可能なろう。また、情報を一元化していくためには、ど空き家 ⅡD 」においては、その物件をあぶりのような情報を誰が生産して、どのように空き家

だせば、宅建士において市場メカニズムの中で流バンクに掲載していくのかといったルールを、消通させていく可能性が高まる。一方で、「所有者が費者保護の観点も含めて決めておかなければなら売却、賃貸する意向を持ち、市場メカニズムで流ない。

通・有効活用が不可能な空き家 ⅡE 」は、何らかの政策的な関与が求められる。しかし、この二つを識別するための基準は誰も持ち得ることはできない。とりわけ両者の中間ゾーンをどのように識別し、ⅡD へと移行する確率高めるといっ空き家バンクに掲載された限定した情報で取引が消費者間で行われた場合に、様々なトラブルが発生することが予想される。再建築ができなかったり、水道・下水などのローカルルールによって使用許可が出なかった
りすることもある。そのような問題を防止するためには、
一定の情報生産が必要となる。

土地総合研究 2017年冬号

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このような物件調査は、市場での売買の可能性に、それを運営していくためのルール作りを構築が高い物件に関しては、宅建士との連携で情報化していくべきである。
（提言 ：官民にある既存イを進めることができるものの、市場価値が低いもンフラを活用した統合データ基盤の構築）

のに関しては、一定の需要があったとしても、流通の枠組みからは除外されてしまう。また、先にまた、清水・西村・浅見  で明らかにされ提案した公認空き家バンクを設立し、空き家流通ているように、宅建士のビジネスフローの中で、のためだけに物件調査などを行うことの補助制度

最もコストがかかっているのが集客コストである。

などを構築しようとすると、財政負担が高くなっ

空き家政策においては、通常の住宅取引とは異なてしまうという問題も指摘されるであろう。そのり、経済価値が低いものを流通させていかなけれような中で、既存の制度インフラを利用するといばならない。
その場合には、経済性基準によって、うことも考えられる。

宅建士による流通の対象にならない確率が高くな

具体的には、次の施策が考えられよう。住宅のる。しかし、その集客のコストを公的部門が担う流通を促進するために、全国共通のルールで一覧ことができれば、低額物件への対応がより一層進性を高めた「不動産ジャパン」と呼ばれるサイト

む確率が高くなる。その具体的な施策の一つが、が、国主導で構築されている。加えて、自治体が先に提案した相続登記データの活用である。この保有する都市計画用途制限やハザードマップなど

ような情報も、公認空き家バンクと連動させるこの行政情報を一元化することで、不動産流通に係ともできる。集客・物件調査のコストをいかにしるコストの低減を目指して、統合的な不動産情報て低下させていくのかといったことを実現していを整備していこうとする実証実験が、横浜市や静くことで、官民連携が一層進むものと考える。つ岡市・札幌市で進められている。このような二つ

まり、社会全体での空き家流通に係るコストを低の情報インフラを発展的に融合させていくことが減させていくような制度設計が可能なのである。

できれば、「空き家実態調査」のコストの削減、空き家バンクに掲載するための物件調査、情報の一



６．結論

覧性を高めた全国で空き家情報のネットワーク化

空き家問題は、人口減少と高齢化が進む中で、を推し進めることができる。そこに、先に示した

最も大きな政策課題の一つとしてますます多くの「公認空き家バンク」への登録制度を連動させて地域で発生し、その程度も深まっていくことが予

いけば、空き家登録も促進できるであろうし、物想されている。このような問題への対応は、公的件調査のコストも低下させることができることか部門だけでは限界があり、官民が連携していかなら、規模の利益によって社会全体における空き家ければならない。むしろ、民間主導で進めていっ

流通・利活用のためのコストを低下させることがた方がよい場合も多いであろう。

実現できるのである。整理すれば、「公認空き家バ

そのような中で、政策のターゲットとする空きンク」を設立したところで、総合不動産データベ

家とはどのような空き家であり、その定義はどのースを構築することを国主導で進め、それを「不ようなものであるのか、その数はどの程度あるの

動産ジャパン」を発展的に活用した空き家バンクかを認識し、常にモニタリングしていくための社で発信することができれば、空き家流通・利活用

会基盤を構築しておかなければならない。とりわ

における官民連携は大きく進むものと考える。

け近年においては、統計に基づく政策立案 (%30：

そのような中に、民間の有料サイトに蓄積され(YLGHQFH%DVHG3ROLF\0DNLQJ が注目されているた技術を活用するまたは、共同していくといったが、空き家政策において、空き家実態調査の重要ことも考えられよう。空き家実態調査・空き家の性を一層認識していかなければならないものと考流通を促進するための官民連携を強化するとともえている。

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土地総合研究 2017年冬号

本稿では、政策的に対応すべき「空き家ゾンビ」

空き家ゾンビとどのように向き合っていくのかは何人いるのかを測定していくことを通じて、そといったことは、劇的な処方箋、特効薬がないたの測定されたセグメント単位での政策的な対応方

め、時間をかけて向き合っていく覚悟が必要であ法に関して整理するとともに、 つの政策提言とる。しかし、現在の空き家問題の拡大の状況を見してまとめた。

れば、官は従来にない権限を持って対応していかこのような整理の中で、今後において社会課題
が大きくなっていくのが、「所有者が売却、賃貸す

なければ、増殖し続ける空き家ゾンビは退治できなくなってくるであろう。

る意向を持ち、市場メカニズムで流通・有効活用

政策的な変更には時間がかかるため、残されたが不可能な空き家 ⅡE 」、「所有者が特定でき時間がなくなる中では、その変更を待つだけのゆるが、認知症などになっていることで意向確認がとりがないことも確かである。まずは、官民が連できない空き家 Ⅱ 」、「所有者の特定ができな携していく政策、さらには、それを実現していく

い所有者不明空き家 Ⅲ 」である。

ための研究開発だけでなく、とりわけ現場での先人口減少と高齢化の進展は、一層地価を押し下げるように働くことが予想される 清水 F 。
そうすると、経済性を持たない空き家はますます端的な事例が蓄積され集積されていくことを期待したい。


増殖する。そのような局面では、人口減少や高齢参考文献

化といったマクロなショックだけでなく、外部不>@&DEDOOHUR5LFDUGR-7DNHR+RVKLDQG$QLO.

経済を発生させるといったミクロな経路を通じても資産価値をますます低下させてしまう 中川・斎

.DVK\DS  “ =RPELH /HQGLQJ DQG 'HSUHVVHG
5HVWUXFWXULQJLQ-DSDQ”$PHULFDQ(FRQRPLF5HYLHZ  

藤・清水  。加えて、都市インフラの老朽化>@小林正典・光成美紀  ，「米国におけるランド

も進むことから、住宅政策は都市施設の再配置とバンク及びコミュニティ・ランド・トラストの活用に合わせて検討していかなければならない 清水よる都市住宅市場の再生手法に関する研究－米国にF 。おける 年代の低未利用不動産の再生・流通シス

さらには、高齢化の進展は、高齢者の数が増加
し、かつ認知症となる絶対値を増加させる。そうすると、所有者が特定できても、その所有者が死テムの実態調査を通じて－」都市住宅学， 号，SS
>@0L]XWD7&6KLPL]XDQG,8HVXJL  “How,QKHULWDQFH$IIHFWVWKH5HDO(VWDWH0DUNHW

亡するまで、つまり相続が発生するまで空き家のまま放置せざるを得なくなり、特定空き家を増殖させる原因にもなるばかりか、本来の所有者の意思に関係なく、資源・資産としての家がゴミになってしまうことにもなる。加えて、所有者すら特定できない不動産も増加することで、地域の税収にも影響をもたらす。
このような問題に対応するために、米国で先例を持つ「ランドバンク」の設立が提案されている
小林・光成  。また、コンパクトシティな
どの模索も続けられている。
一般的に、都市のコンパクト化は、物理的・空間的なコンパクト化だけが模索されている。空き家の所有者が圏外にいることは、情報ネットワークの観点からみれば、より広い空間に住宅の所有者が広がっていることを意味する。それを情報ネットワークで結ぶことで、住宅の情報ネットワーク上でのコンパクト化を進めることができる。空き家バンクの機能の拡充は、住宅・所有者のコンパクトシティ化を進める政策であることを認識しておかなければならない。都市のコンパクト化を進めるためには、中央政府の強い関与の下で公共事業として進めなければ、政策的には対応が困難である。そのような視点から政策の策定を変更していかなければならないものと考える。 清水 
空き家対策に限らず、地方創生が成功するかどうか
は、地域ごとにローカルスターがいるかどうかである
清水 F ， E 。事業に関する事例とことに関する事例の蓄積と公開が重要であると考える。または、表彰制度や認定制度などを開発していくことも考えられるであろう。全国宅地建物取引業協会では、 年
からこのようなローカルスターを紹介する報告書が作成されている。

土地総合研究 2017年冬号

LQDQ$JLQJ(FRQRP\(YLGHQFHIURP7UDQVDFWLRQDQG
Registry Data,” HIT5(),1(':RUNLQJ3DSHU
>@中川雅之・斎藤誠・清水千弘  「老朽マンシ
ョンの近隣外部性－老朽マンション集積が住宅価格に与える影響－」住宅土地経済1RSS 社
団法人 日本住宅総合センター >@清水千弘  「大きな都市，小さな都市%LJ
&LW\RU6PDOO&LW\新都市，
第  巻第  号SS
>@清水千弘  ，「住宅価格指数を取り巻く最近の話題－国際住宅価格指数ハンドブックの論点を踏まえて－」(675(/$1RSS
>@清水千弘 D ，「空き家は資源かゴミか"市場機
能の強化と放置住宅の解消－」(YDOXDWLRQ1R
SS
>@清水千弘 E ，「空き家ゾンビをどのように退治したら良いのか"市場機能の強化と放置住宅の解消」
浅見泰司編著『都市の空閑地・空き家を考える』プ
ログレス所収，
>@清水千弘 F 「人口減少・高齢化は住宅価格の暴落をもたらすのか"」土地総合研究，第  巻  号

>@清水千弘 D ，「商業不動産価格指数ハンドブ
ックの整備とその論点」(675(/$1RSS
>@清水千弘 E 「空き家はどうして生まれるのか"－:K\'R9DFDQW+RPHV=RPELH%RUQ"－」麗澤学
際ジャーナル第  巻SS
>@清水千弘 F 「空き家ゾンビYVスーパース
ター」日本建築学会・大会・都市計画部門「時空間的不確実性を包含する都市のプランニング」所収
 ，33
>@清水千弘 D ，「透明で中立的な不動産流通市場の構築に向けて」土地総合研究 土地総合研究所 ，
 巻  号
>@清水千弘 E ，「都市を再生する−空き家ゾンビと闘うスーパースター−」都市デザイン， 巻>@清水千弘 F ，「老いる都市都市の老朽化とファイナンス」都市計画 号>@清水千弘・西村清彦・浅見泰司  「不動産流通システムのコスト構造」住宅土地経済9RO 年冬季号 SS



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