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土地総合研究 2015年秋号

特集 民法改正と不動産取引 

民法改正の不動産賃貸借実務に与える影響
一財 土地総合研究所 研究理事  大野 淳
おおの あつし
現行民法の第  編（債権）は、明治  年（

じるとともに、不動産に関する新たなビジネスモ年）の制定以来、平成  年の現代語化の際に、保デルの創出や不動産流通の妨げになるおそれがあ証制度に関する部分的な見直しが行われたほかは、る。また、不動産市場の取引形態の変化に対応し全般的な見直しが行われることなく今日に至ってたルールを整備する必要はあるが、その時代の契いる。それでも支障がなかった理由の一つには、約のあり方のみからルールを抽出すると、新たな制定以来の裁判実務による解釈・適用を通じて膨ルールに対応できなくなるおそれがある。また、大な数の判例法理を形成していきたことがある。

賃貸借の規定は、不動産賃貸借を念頭に立案されまた、特定の取引類型に着目して、民法を補う特ることが多く、不動産賃貸借のみを対象とするも別法が制定されてきたことも挙げられる。不動産のもあるものの、基本的にはレンタルビデオ等の賃貸借の分野についても、地上権ニ関スル法律

動産の賃貸借やファイナンス・リースをも対象と（ 年）を嚆矢に、建物保護法（ 年）、借する賃貸借普遍の規律であり、過度に特殊な不動地法（ 年）、
借家法（ 年）
、
農地調整法
（

産取引類型を念頭に立案すると、他の賃貸借に悪年）など数多くの特別法が制定されてきていると影響を及ぼすおそれもある。特殊な不動産取引類ころである。その結果、不動産賃貸借の大宗を占型を規律する必要があれば、特別法で対応すべき

める建物の所有を目的とする借地や建物の賃貸借であろう。さらに、契約当事者にとって、わかりについては、借地借家法（ 年）の規律によるやすく紛れがない規定であることが取引の安定を

ところが大きいが、なお、民法の賃貸借の規定も図るうえで必要である。

基本法としての役割を担っている。

本稿では、上記の問題意識を踏まえ、賃貸借に債権法は、市場経済システムの制度インフラで係る民法改正のうち、不動産流動化に影響を及ぼある。債権法は、当事者間で取決めがなかった場

す「不動産の賃貸人たる地位の移転」、消費者契約合のデフォルトルールとして、また、紛争が生じ

法施行後しばらくの間混乱が生じた「原状回復義た場合の解釈指針として、重要な役割を果たして務」、
及び全く新しいルールが適用されことになる

おり、取引の安全と安定を図り、市場経済システ「個人根保証契約（極度額）」を中心に民法改正がムを支える基盤である。賃貸借の規定に即して考不動産賃貸実務に与える影響を考察する。

えると、その規定は基本的には任意規定であり、当事者間の合意により排除可能であるべきである。
そうでないと、当事者間の合意による合理的かつ利益最大化を達成する取引を阻害する可能性が生

１ 不動産の賃貸人たる地位の移転
不動産の賃貸人たる地位の移転については、新たに次の条文が提案されている。

土地総合研究 2015年秋号

41（不動産の賃貸人たる地位の移転）【新設】

例法理が明文化されることは、不動産市場のルー

第  条の  前条、借地借家法（平成  年法律第ルをわかりやすくするものである。第  条の  号）第  条又は第  条その他の法令の規定

第  項は、賃借人が対抗要件を具備した場合は、による賃貸借の対抗要件を備えた場合におい賃貸借の目的物の譲受人が当然に賃貸人たる地位て、その不動産が譲渡されたときは、その不動を承継することを定めるものである。


産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。

この際に賃借人の承諾が必要になるかが問題に

２ 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及なるが、一般の債務引受と異なり、賃借人の承諾

び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保すは不要であるとされている（最判昭和  年  月

る旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸す。そこで、このこと
 日民集  巻  号  頁）る旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、を明らかにするため、新たに次の条文が提案され譲受人に移転しない。この場合において、譲渡ている。

人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終（合意による不動産の賃貸人たる地位の移転）【新設】

了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人

第  条の  不動産の譲渡人が賃貸人であるとき

たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。

は、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要

３ 第１項又は前項後段の規定による賃貸人たるしないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲地位の移転は、賃貸物である不動産について所

受人に移転させることができる。この場合にお有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗

いては、前条第  項及び第  項の規定を準用すすることができない。

る。

４ 第１項又は第  項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したとき賃借人が対抗要件を具備していれば、所有権のは、第  条の規定による費用の償還に係る債移転に伴い、賃貸人たる地位は当然に、対抗要件

務及び第  条の  第  項の規定による同項にを具備していなくとも、譲渡人と譲受人との合意規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はにより、いずれも賃借人の承諾を要しないで、譲その承継人が承継する。

受人に移転することになる。



また、賃借人が対抗要件を具備している場合、賃借人が対抗要件を具備している場合に、賃貸

賃貸不動産の譲渡を受けた第三者は所有権移転登人が契約の目的物を第三者に譲渡したときは、賃記をしなければ、賃借人に対抗することができな

貸借契約関係は当然に新所有者に移転し、旧所有いとされている（最判昭和  年  月  日民集 

者は契約から離脱し、賃貸人の地位もこれに伴っ。第  条の  第  項は、この判
巻  号  頁）て第三者に移転するとされている（大判大正 
年  月  日民録  輯  頁、最判昭和  年 

。この確立した判月  日民集  巻  号  頁 ）民法  条は物権を取得した第三者にもその債権的効力を及ぼす趣旨であり、賃貸人が賃貸借契約の目的物を第三者に譲渡したときは、旧所有者・賃借人の契約関係は当然に新所有者に移り、新所有者が契約上の地位を承継し、旧所有者は全然関係から脱退し、旧所有者は契約関係について何らの利害関係を有しない。

賃貸人が賃貸借継続中に建物を第三者に譲渡した場
合、特段の事情のないかぎり、借地借家法  条の規定
により、賃貸人の地位もこれに伴って第三者に移転する。
ＡはＢに対する関係において、解除権行使当時すでに賃

貸人たる地位を失っていたことになるから、契約解除はその効力を有しない。

民法（債権関係）部会（以下「部会」という。
）資料
SS
土地の賃貸借契約における賃貸人の地位の譲渡は、賃貸人の義務の移転を伴なうものであるが、賃貸人の義務は賃貸人が何ひとであるかによって履行方法が特に異なるものではなく、土地所有権の移転があったときに新所有者にその義務の承継を認めることがむしろ賃借人にとって有利であるから、一般の債務引受の場合と異なり、新所有者が旧所有者の賃貸人としての権利義務を承継するには、賃借人の承諾を必要としない。

部会資料 SS、部会資料 SＡがＢに建物所有目的で土地を賃貸し、Ｂは建物登記

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土地総合研究 2015年秋号

例法理を明文化するものであり、不動産市場のル

旧所有者と新所有者との間の合意だけでは、仮にールをわかりやすくするものである。

旧所有者が当該不動産を使用する等の権限を失っ

た場合、賃借人は所有権を失った旧所有者との間

近年、不動産市場には、不動産証券化や不動産で転貸借の関係に立つこととなり、その後に新所小口化商品などにより不動産の流動化を進め、不有者と旧所有者との間の法律関係が債務不履行解

動産投資を活性化し、不動産の有効活用を図ろう

除等によって消滅すると、賃借人は新所有者からとする動きがある。賃貸不動産が譲渡された場合の明渡し請求等に応じなければならないことにな

は、賃貸人たる地位は、上記のとおり譲受人に承ってしまうことになり、賃借人に不利に働くから継されることになるが、不動産の流動化手法の一である。そこで、現状では、多数に及ぶこともあつとして、賃貸不動産の信託による譲渡等の場面

る賃借人から賃貸人の地位の留保の合意を得るこにおいては、賃貸人たる地位を旧所有者（譲渡人）とで、賃貸人の地位の留保を行う必要があるが、に留保するニーズがある。このことについて判例

非常に煩瑣である。そこで、第  条の  第  項

では、賃貸不動産を譲り受けた新所有者が賃借権は、判例とは異なり、賃貸人の地位を留保する旨の対抗を受けるときは、「特段の事情」
がない限り、の合意に加えて、新所有者を賃貸人、旧所有者を賃貸人の地位は新所有者に当然に承継されること賃借人とする賃貸借契約を締結することを要件とを前提とした上で、旧所有者と新所有者との間にし、その賃貸借契約が終了したときは改めて賃貸

賃貸人の地位を留保する旨の合意があるだけでは、人の地位が旧所有者から新所有者又はその承継人「特段の事情」には当たらないとしている（最判に当然に移転するというルールを定めるものであ



。
これは、
平成  年  月  日判時  号  頁 ）る。
譲受人（新所有者／新賃貸人）Ｂと譲渡人（旧を完了。その後、土地所有権がＣ、Ｄと移転、中間省略
でＡからＤの仮登記がなされた。ＤがＢに対して地代不払いを理由として契約解除し、ＢがＤの所有権取得を争っている事案。土地の賃借人としてその賃借地上に登記ある建物を所有するＢは、土地の所有権の得喪につき利害関係を有する第三者であるから、民法第  条の規定
上、ＤはＢに対し土地の所有権の移転につき登記を経由しなければこれをＢに対抗することができず、したがって、賃貸人たる地位を主張することができない。

部会資料 $S

Ａの建物をＢが賃借し引渡しを受けた。建物の所有権
は、Ａ→Ｃ（共有持分権者）→Ｄ（信託会社）と移転したが、賃貸人たる地位はＡに留保し、Ｄ→Ｅ（リース会社）→Ａの賃貸借契約が締結された。ＢはＡに対して賃料を支払っていたが、退去し、Ｄに対して敷金の返還を求めた事案。自己の所有建物を他に賃貸して引き渡した者が右建物を第三者に譲渡して所有権を移転した場合には、特段の事情のない限り、賃貸人の地位もこれに伴って当然に右第三者に移転し、賃借人から交付されていた敷金に関する権利義務関係も右第三者に承継されると解すべきであり、右の場合に、新旧所有者間において、従前からの賃貸借契約における賃貸人の地位を旧所有者に留保する旨を合意したとしても、これをもって直ちに前記特段の事情があるものということはできない。けだし、右の新旧所有者間の合意に従った法律関係が生ずることを認めると、賃借人は、建物所有者との間で賃貸借契約を締結したにもかかわらず、新旧所有者間の合意のみによって、建物所有権を有しない転貸人との間の転所有者／旧賃貸人）Ａとの間で賃貸借契約を締結することを要件としているのは、①賃貸人の地位の留保合意がされる場合には、譲受人Ｂから譲渡
人Ａに何らかの利用権限が設定されることになるが、その利用権限の内容を明確にしておくことが望ましいこと、②賃貸人の地位を留保した状態で譲受人Ｂが賃貸不動産を更に承継人（新新所有者）' に譲渡すると、その譲渡によって譲受人Ｂと譲渡人Ａとの間の利用関係及び譲渡人Ａと賃借人 &との間の利用関係が全て消滅し、譲受人Ｂからの譲受人 ' に対して賃借人 & が自己の賃借権を対抗することができなくなるのではないかとの疑義を生じさせないためには、譲受人Ｂと譲渡人Ａとの間の利用関係を賃貸借としておくことが望ましい
ことによる。
また、③賃貸借に限定したとしても、貸借契約における転借人と同様の地位に立たされることとなり、旧所有者がその責めに帰すべき事由によって右建物を使用管理する等の権原を失い、右建物を賃借人に賃貸することができなくなった場合には、その地位を失うに至ることもあり得るなど、不測の損害を被るおそれがあるからである。

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図 賃貸人たる地位を留保した場合に賃貸借契約が終了したとき

それによって譲渡人Ａと譲受人Ｂとの間の合意の賃借人に当該利用契約の解消を主張しない旨の合みで賃貸人の地位の留保が認められることになる意があるときは、賃貸借契約は新所有者に承継さのであるから、現在の判例法理の下で賃借人の同れない（賃貸人たる地位は旧所有者に留保される）意を個別に得ることとしている実務の現状に比べ旨の規定を設けるものとする。」という賃貸借

ると、旧所有者と新所有者にとって不当な不便が契約に限らない「賃借人の利用を可能にするため



課されるものではない 。
賃貸人たる地位の移転の留保の要件については、の権利を旧所有者に与える利用契約」による案が検討された。
「譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意」

判例では、賃貸人たる地位を留保する場合においが不可欠とされることでよいかは、とりわけ不動て、賃貸借契約の締結が必要だとされたわけでは

産小口化商品等で今後新たな契約形態を創出する

なく、実務においても譲渡人と譲受人との間で賃場合で問題となるおそれがある。しかし一方で、貸借契約を締結していることが定着しているわけ

不動産の所有権が転々とした場合に賃借人を保護でもない。部会においても、「賃貸借契約を新所有するためには、賃貸借契約を締結することを要件者に承継させない旨の合意と併せて、新所有者ととすることが望ましい。仮に、「賃借人の利用を可

旧所有者との間の利用契約（賃借人の利用を可能能にするための権利を旧所有者に与える利用契約にするための権利を旧所有者に与える利用契約）

が事後的に解消された場合であっても新所有者はが事後的に解消された場合であっても新所有者は賃借人に当該利用契約の解消を主張しない旨の合

部会資料 $SS

部会資料 S

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意があるときは、賃貸人たる地位は旧所有者に留積を待つ必要があろう。

保される」旨の規定を設けようとすれば、ルール

として複雑であるし、条文化することも困難と思次に、賃貸人たる地位が移転した場合に、敷金われる。また、賃借人の個別同意を得る手間と比返還債務が譲渡人（旧賃貸人）に帰属するのか、

べれば、より合理的な手段ともいえよう。賃貸人

譲受人（新賃貸人）に帰属するのかという問題がたる地位の移転を留保する場合は、譲受人と譲渡ある。判例では、旧所有者の下で生じた未払賃料

人との間で賃貸借契約の締結が必須となる。

等の弁済に敷金が充当された後の残額についての

なお、賃貸人たる地位の留保は、譲受人（新所み敷金返還債務が新所有者に移転するとされてい有者）% が譲渡人（旧所有者）$ に賃貸し、$ が転る（最判昭和  年  月  日民集  巻  号 貸人の地位で賃貸人 & に転貸借し、& は転借人に。敷金は、賃貸借終了の際に賃借人に賃料等頁）なったとみることもできる。この場合、第  条の債務不履行があるときは、その弁済として当然

第  項の改正案のただし書規定（賃借人が適法にに充当される性質のものであり、敷金返還債務は賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人と新賃貸人に承継されるものだからである。
しかし、の間の賃貸借を合意により解除したことをもって敷金の充当関係については、旧賃貸人の下で生じ転借人に対抗することができない。ただし、そのた未払賃料等の弁済に充当せず、全額を新賃貸人

解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行によるが承継することも少なからずある。また、費用償解除権を有していたときは、この限りでない。
）に

還債務については、必要費償還債務、有益費償還

より、$ の債務不履行により % と $ の間の賃貸借債務とも、新所有者に当然に移転すると解されて契約が解除されたときは、& は転借人でなくなるいる（最判昭和  年  月  日民集  巻  号 ことになる。しかし、第  条の  後段は、第 頁）。

条第  項の特則と考えられ、$ が賃貸人・& が賃借

そこで、第  条の  第  項は、敷金返還債務

人に戻ると解するのが適当であろう 。
また、この規定は、譲渡人と譲受人の間の賃貸借契約を賃貸人の地位留保の要件とし、当該賃貸借契約が終了したときは、元に戻り、譲受人と賃借人が賃貸借関係になることにより、賃借人の利益保護を図るものであるが、このルールが強行規定であるかが問題となる。譲渡人（旧賃貸人）、譲受人（新賃貸人）及び賃借人の三者の合意により賃借人の利益保護が図られるならば、そのような合意も賃貸人たる地位の留保の要件として認められるべきと考える。この点については判例の蓄 の（３）（第  条の  後段）の方が  の（５）（第 条第  項）に対する特則的地位にあるので優先的に適用されるという、解釈ができるのではないか。
（第 
回部会議事録 S 鎌田部会長発言）

松尾弘「賃貸不動産の譲渡における賃貸人の地位の留保特約」（日本不動産学会誌 ）では、転貸目的不動産で、賃貸借契約を解除するときは、転借人に通知して代払いの機会を与える場合、賃貸人の義務が人的性質を持つと客観的に判断される場合等の事情を含め、賃貸人の地位の留保と転貸権限の付与の合意、不動産小口化商品の譲渡や信託、譲渡担保権の設定、賃借人の利益保護の手段、譲受人への賃貸人の地位の譲渡によって賃借人が賃貸借の目的の達成が困難となると認められる事情等を考慮に入れたうえで、関係当事者の利益を最大化するかどうかという観点から評価することにより、賃貸人の地位を譲渡人に留保しても賃借人の利益を害しない「特段の事情」の有無を判断すべきであると考えるとしている。
敷金は、賃貸借契約終了の際に賃借人の賃料債務不履行があるときは、その弁済として当然これに充当される性質のものであるから、所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権
利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。

部会資料 $S。ただし、この判例は、有益費償還
債務について、有益費支出後、賃貸人が交替したときは、特段の事情のないかぎり、新賃貸人において旧賃貸人の権利義務一切を承継し、新賃貸人は右償還義務者たる地位をも承継すると判示するものであって、「賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる（民法第 条第  項）
」必要費償還債務についての帰趨は明らかではない。

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及び費用償還債務は、賃貸人たる地位が譲受人又もっとも、不動産流動化の要請に対応して、あは承継人に移転したときは、その譲受人又は承継

まりに煩瑣な規定を民法に設けることは、かえっ人に移転することを明らかにするものである。なて不動産流動化の阻害要因となるおそれがあろう

お、敷金の充当関係については、旧所有者の下でし、特殊な取引類型の規制は、特別法で行うこと生じた未払賃料等の弁済に敷金が充当された後のが適当であろう。この点では、既に平成  年に不残額についてのみ敷金返還債務が新所有者に移転

動産特定共同事業法が制定され、逐次改正されるするという判例をルール化しなかった。
この点は、など政策的な対応がなされているところである。

引き続き解釈・運用又は個別の合意に委ねられる

以上述べてきたように、問題点のすべてが解消こととなる。不動産市場のルールを明らかにするされるわけではないが、不動産の流動化という時ものであり、また、現在の敷金充当について過度

代のニーズに対応して、不動産の賃貸人たる地位なルールを設けるものでもなく、好ましいものとについて必要かつ合理的な新たなルールが提案さ言えよう。実務の上では、賃貸人たる地位が移転れている。

した際の敷金の充当関係については、合意又は解釈に委ねられることになるので、賃貸不動産の譲渡等賃貸人の地位が移転する際には、旧賃貸人と

２ 原状回復義務
原状回復義務については、新たに次の条文が提新賃貸人との間で、承継される敷金返還債務の内案されている。

容を明確にしておくことが必要である。承継され（賃借人の原状回復義務）

る敷金返還債務の内容により、賃貸不動産の価額

第  条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこも変わることになる。また、承継された内容を賃れに生じた損傷（通常の使用及び収益によって借人に通知しておくことが紛争を防止するために生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化をは望ましい。その段階で、賃借人が必要費償還請除く。以下この条において同じ。
）がある場合に求を敷金に対し行使するならば、行使した後の残おいて、賃貸借が終了したときは、その損傷を額が承継されることになり、それにより、敷金の原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が額が不十分と判断されれば、新賃貸人と賃借人の賃借人の責めに帰することができない事由によ間での協議となろう。

るものであるときは、この限りでない。

なお、例えばサブリース等で賃貸不動産の持分



が多数の投資家に譲渡された場合、譲渡人（サブ

通常損耗については、平成  年  月の消費者契リース事業者）の債務不履行により譲受人（投資約法の施行以降、同法第  条に規定する信義則に家）との賃貸借契約が終了すると、賃貸人の地位

反し消費者の利益を一方的に害するものとして無は多数の投資家に移転してしまい、敷金返還債務効とされるかどうかについて争いがよく生じるとも多数の投資家に分割して承継されることになり、ころである。しかし、判例（最判平成  年  月

敷金返還債務の履行を目的とした特別財産を事業

 日判時  号  頁）で「通常損耗が生ずるこ者に設定させる等を行わない限り、敷金返還債務とは賃貸借の締結時に当然予定されており、通常の履行を強制された投資家の利益を損なうおそれは減価償却費や修繕費等の必要経費を折り込んでが生じる 。

賃料の額が定められるものであって、賃借人が通常損耗の回復義務を負うとすると、賃借人にとっ

星野豊「不動産小口化商品における「投資家の権利」」（私法  研究報告）。なお、持分譲渡型でなく組合型や信託型の場合には、組合員又は受益者は第三者に対して個人的な責任を負わないことが原則になるので、不当ではないとしている。

て予期しない特別の負担を課されることになるか
ら、特約がある場合を除いて賃借人は通常損耗の回復義務を負わない」と判示された。また、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドラ

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土地総合研究 2015年秋号

イン」においても、原状回復を「賃借人の居住、契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常

それを合意の内容としたものと認められるなど、の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以その旨の特約（通常損耗補修特約）が明確に合意下「損耗等」という。
）を復旧すること」と定義し、されていることが必要である」とされた。消費者

いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修契約法第  条に抵触せず、
通常損耗補修特約が有繕費用は、賃料に含まれるものとしているところ効であるためには、契約書に賃借人に負わせる原である。

状回復の範囲を明記（例：畳表替え、クロス張替、第  条は、通常損耗の回復は原則として原状

クリーニング等）し、工事施工目安単価を設定す

回復義務の内容に含まれないとする判例法理を明る等により賃借人が債務負担の範囲と金額を予測

文化するものである。
「民法（債権関係）の改正にできるようにするとともに、賃借人に通常は原状関する中間的な論点整理」では、「賃貸人が事業者

回復義務がない通常損耗分についても負担するこであり賃借人が消費者であるときはこれに反するととその内容を明確に認識できるよう説明するこ

特約を無効とすべきであるとの考え方」も示されとが必要であろう。

ていたが、結局この規定が強行規定とされること

そもそも、デファクトルールとして通常損耗のはなかったので、特約により通常損耗の補修を一補修が原状回復義務に含まれないことを定めるこ定の限度で賃借人に負わせることは可能であり、とは適当であろうか。
「平成  年度住宅市場動向

この点に関する裁判実務に影響を与えるものでは調査（国土交通省）」によれば、民間賃貸住宅の退ない。

去時のトラブルとして、「修繕費用の不明確な請求」

すなわち、通常損耗補修特約について、オフィ

％、「家賃、敷金の清算」％と原状回復を

スビルの賃貸借契約の場合は、判例（東京高判平巡るトラブルが多いことが推察される。そうで成  年  月  日民集  号  頁）では「賃ある以上、国土交通省のガイドラインや東京都の貸住宅標準契約書は、居住者である賃借人の保護

賃貸住宅紛争防止条例だけでなく、デフォルトルを目的としたものであることは明らかであって、ールが民法で明らかになることは望ましい。それ

市場原理性、経済原理性の支配するオフィスビル

では、通常損耗の補修は原状回復義務に含まれなの賃貸借には妥当せず、通常損耗、自然損耗分をいのが適当なのか。
空き家が  万戸にのぼる中、含め契約当初時までの原状回復を賃借人に負担さ大都市の低所得者向け家族用賃貸住宅など一部にせる特約が有効」であるとされた。オフィスビル

需給ギャップはみられるものの、市場においては、の賃貸借では、通常損耗の原状回復義務が賃借人

賃貸人が強者であり賃借人が弱者であるとは必ずにあること及びその具体的内容を契約書で明記す

しも言えない。
通常損耗の補修を賃借人に負わせ、れば、当該特約は有効と考えられる。

その分賃料を引くのであれば、それも、賃貸人・それでは、住宅の賃貸借の場合はどうか。通常

賃借人双方にとって合理的な選択と言えよう。ま

損耗補修特約が有効であるには、賃借人の明確なた、賃借人が賃借物を丁寧に使用するインセンテ合意が必要である。
最判平成  年  月  日では

ィブにもなり得る。ただし、この場合、明確に規「賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負定しなければ、賃借人からはわかりにくいルール

わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課となってしまう。したがって、デフォルトルール

すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約の条
項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借三大都市圏の民間賃貸住宅を対象。回収数  世帯（回収率 ％）。賃貸住宅の改修時に困った経験（複数回答）「修繕費用の不明朗な請求」％、「家賃、敷金の清算」％、「中途解約時の追加金銭の請求」％。

土地総合研究 2015年秋号

47として、通常損耗の補修が原状回復義務に含まれ第  条の  の改正は、極度額の規律を貸金等ないことを定め、賃貸人と賃借人の合意により排根保証契約から個人根保証契約一般に広げるもの除可能としておくのは適切と考えられる。

であり、保証人保護のための強行規定と解される。



３ 個人根保証契約（極度額）
個人根保証契約の保証人を保護するため、次の建物賃貸借契約に伴う保証も対象になり、今般の民法改正において、不動産賃貸借の実務に最も大きな影響を及ぼす改正である。

改正が提案されている。

建物等不動産賃貸借に係る個人根保証について、（個人根保証契約の保証人の責任等）

まったく新しいルールが適用されることとなり、第  条の  一定の範囲に属する不特定の債務を契約書で「連帯保証人は、極度額○○円を限度と主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」

して負担する」などの条項を定めなければ、保証という。
）であって保証人が法人でないもの（以契約は無効となる。また、賃貸人が保証人に請求

下「個人根保証契約」という。
）の保証人は、主できる金額は極度額までとなる。極度額賃料○かたる債務の元本、主たる債務に関する利息、違月分という定め方もあるが、この場合でも契約締

約金、損害賠償その他その債務に従たる全ての結時に確定的な金額が定まらなければならないの

もの及びその保証債務について約定された違約で、極度額の算定に当たっての賃料は契約締結時

金又は損害賠償の額について、その全部に係るの額に固定されることとなり、賃料が増額されて極度額を限度として、その履行をする責任を負も、極度額は増額しない。また、極度額の定めは、う。

第  項で準用する第  条第  項及び第  項によ

２ 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。

り、書面又は電磁的記録により行わなければならないことになる。

３ 第  条第  項及び第  項の規定は、個人根保証を確実にするため、極度額を高く設定すれ保証契約における第１項に規定する極度額の定ば、保証人のなり手がいなくなってしまうおそれめについて準用する。

がある上、過度に高額な極度額そのものも公序良

俗違反で無効とされてしまうおそれがあることに第  条の  の規律は、平成  年の民法改正にも留意する必要がある。逆に、極度額を仮に賃料

より、貸金等根保証契約における個人保証人を保の  か月分に設定すると、賃料の未払いがあった護するため、保証人の責任を極度額に限るためにときに、すぐに賃借人に対する対応を取る必要が設けられたものである。建物賃貸借契約に伴う保あり、賃料未払いによる契約解除に関する裁判実証は、未払い賃料は特定されず、未払い賃料以外務にも影響を及ぼす可能性がある。判例（最判平に原状回復費用等も保証対象に含まれるものであ


では、
「建
成  年  月  日民集第  号  頁）

り、根保証に当たる。賃借人が長期にわたって家物の賃貸借は、本来相当の長期間にわたる存続が賃債務を履行していなかったため、遅延損害金を予定された継続的な契約関係であり、期間の定め含めて未履行の債務が多額に上っている場合や、のある建物の賃貸借においても、賃貸人は、自ら賃借人が故意や過失によって賃貸建物を損傷した建物を使用する必要があるなどの正当事由を具備ため、修理費用や賃貸収入を得られなくなったことによる逸失利益などを含む多額の損害賠償を請求される場合があり、保証人が契約時には予想できないような保証を求められることもある。



部会資料 $SS賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するとされ、期間の定めのある建物
賃貸借契約で更新後の契約に係る保証債務についても保証人は責任があるとされた。

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土地総合研究 2015年秋号

しなければ、更新を拒絶することができず、賃借保証責任が一挙に発生する可能性がある以上、個人が望む限り、更新により賃貸借関係を継続する

人の保証人を保護するため、個人根保証契約につのが通常であって、賃借人のために保証人となろいて極度額を設定するのは適切であろう。極度額うとする者にとっても、右のような賃貸借関係のの額自体は、賃貸人と賃借人との合意に任されて継続は当然予測できるところであり、また、保証いるのだから、市場を大きく歪めることもない。

における主たる債務が定期的かつ金額の確定した

また、多義的で、特定されず、多額に及ぶことも賃料債務を中心とするものであって、保証人の予ある建物賃貸借契約に伴う債務保証の特質に鑑み期しないような保証責任が一挙に発生することはれば、個人保証だけでなく、機関保証、敷金、保ないのが一般である（下線は著者）」と判示されて険等多様な手立てを適切に組合せることが有効でいるが、保証人が予期しないような保証債務が一はなかろうか。
表 家賃債務保証の現状（％）

挙に発生することがないと常に言えるかは疑義がある。建物賃貸借に係る個人保証は、賃料未払い

に対する賃料債務、原状回復義務に係る債務、自殺等による損害賠償への保証や、場合によっては、賃借人が死亡・行方不明になったときの残置物の引き取り等にも及び得る多様な債務に対する保証である。賃借人の自殺による損害賠償として、逸

賃貸住宅
管理会社
賃貸住宅
経 営 者
（家主）

失利益を含む多額の損害賠償責任が認めた裁判例

もあるところである。また、信義則違反等によ



連帯保
証人の
み


両方

家賃債務保証会社の債務保証ｻｰﾋﾞｽのみ









どちら
もなし



り保証人の責任は縮減されたものの多額の保証を請求された例も多い。個人保証の限界等から、近年家賃債務保証会社による保証サービスによるものもみられるが、債務保証の現状をみると、連帯保証人をつけているものは依然として多い。
したがって、保証人の予期しないような多額の賃貸アパート内において自殺した賃借人による損害について、賃貸人が賃貸借契約の債務不履行及び連帯保証契約に基づき損害賠償を請求した事案において、自殺は借主の善管注意義務違反にあたるとして、賃借人の相
続人には賃借人の損害を賠償する責任があり、連帯保証
人には、連帯保証契約に基づき賃借人が自殺したことと相当因果関係にある賃貸人の損害について、賃借人の相続人と連帯して賠償する責任があるとされた。損害の範囲については、 年分の従前賃料相当額、その後  年分の従前賃料の半額相当額を逸失利益として、約  万円の損害賠償責任を認めた。
（東京地判平成  年  月 日 :/）など。
賃借人の長期の賃料未払いにより保証人に対し 万円以上の請求をしたが、賃料不払が長期間継続していたにもかかわらず、賃貸人は賃貸借契約解除等の手続きを講じることなく、７年以上にわたり漫然と滞納賃料を増加させたことを踏まえ、当初の賃貸借期間（ 年間）の賃料相当額を超える請求は信義則に反するとし、賃貸人の請求を  万円に縮減した（東京地判昭和  年 
月  日 :/）など。

出典「民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査（平成  年  月国土交通省）」
調査対象：賃貸住宅管理会社 配布  回収  賃
貸住宅経営者（家主）配布  回収  調査時期：
平成  年  月