ファシリティ品質評価の基礎
品質評価手法研究部会
2022年度JFMA秋の夜学校本日のお話し
１．ファシリティ品質評価の考え方
２．品質評価の手順

３．品質評価の例 －トイレを題材に－
４．これからの品質評価項目
５．おわりに１．ファシリティ品質評価の考え方

FM業務サイクルにおける評価の位置づけ
供給目標
財務目標
品質目標
経営戦略

改善

供給評価
財務評価
品質評価

FM戦略
中長期実行計画

統括
マネジメント評価

プロジェクト管理
運営維持

『公式ガイド ファシリティマネジメント』(FM推進連絡協議会) が示すFMの品質目標
・施設そのものの機能と性能
・内部環境（執務空間、生活空間）
・施設を利用する人たちの満足度（利用者満足度）
・地域や地球環境への対応
品格性

地域性／景観性／ブランディングなど

快適性

居住性／エルゴノミクス／保健性など

生産性

機能性／効率性／利便性／融通性／俊敏性など

安全性

防災性／防犯性／機能継続性など

耐用性

耐久性／可変性／整備性／更新性など

環境性能

省エネルギー／LCAなど

満足度

利用者満足度などファシリティの品質評価軸（品質評価手法研究部会）
快適性

建築的な環境居住性・保健性（ウエルネス）

機能性利用者への心理的配慮

耐用性

心理配
慮性

柔軟性
清掃・保守点検

保全性

安全性
信頼性
多様な利用者へ
多様性の配慮

災害への備え情報セキュリティ

社会性
企業イメージ 品格性
地域への影響

環境保全性
地域環境の保全
地球温暖化対策（温室効果ガス削減）『公式ガイド ファシリティマネジメント』の分類とは異なります。

品質評価のポイント⚫ファシリティのハード・ソフトを、客観・主観の両方の視点から評価する⚫できるだけ簡単に利用できる評価法を用いる⚫継続的なデータが必要なものは、同じ項目で調査する⚫評価項目や分析方法は、社会情勢や経営方針、評価の目的（誰のため、何のため）などを考慮し、適切なものを選択する⚫利用者の協力を得てが必要な場合は、調査結果を調査対象者（協力者）と共有する

２．品質評価の手順

①
評価計
画立案
調査対象
スケジュール

品質目
標
FM戦略
中長期計画から

評価項
目

②

③

評価項
目作成実施

具体的な調査項目・評価票を作成

調査を実施

調査票

調査

事前調査を行い質問の妥当性を検討し、それを踏まえて調査票を作成する

全対象を調査

結果分析・
周知

評価
課題を考える
調査対象に結果を伝える

課題解
決行動

３．品質評価の例
ートイレを題材にー
チェック項目の例

利用者満足度調査票の例
評価グラフの例

シーンの想定• 企業のファシリティマネジャーが移転先のビルを探している• 候補としてA、B、C ３つのビルがある• 共用部分のファシリティであるトイレの品質を評価する

調査票の開発プロセス
品質目標に沿って評価項目を作成

評価項目を2つの視点に分類

事前調査

調査票の完成評
価軸に沿った評
価
項
目

安全性
安全性
信頼性
機能機能性
性・快快適性
適性

心理配
心理配慮性
慮性
耐用耐用性性・保保全性
全性
環境保環境保全性
全性• 防犯性が確保されている（トイレの位置や出入り口等に不安を感じない）／ 濡れても滑りにくい床になっている ／ 緊急対応ブザーがついているトイレがある／ 災害時等に外部利用者がセキュリティに抵触せず利用できるトイレがある• 温水洗浄や暖房便座が付いている／便器・洗面器等の衛生器具の個数が適切である／ 手洗いの邪魔にならないような、化粧や歯磨きを行えるスペースがある（男女とも）／ 姿見の鏡(全身が写る鏡)がついている／ ブースの中にカバンやスマホなどを置く場所がある／
ハンドドライヤーまたはペーパータオルが設置されている／ 水道の蛇口が開閉しやすい（センサー式やレバーなど）／ 着替え台（フィッティングボード、チェンジングボード）がある／ 洗面所に感染予防の対策がされている（センサーつきの蛇口など）／ 便座に感染予防の対策がされている（除菌クリーナ・便座シートがある）／ 紙や石鹸など備品類がいつも補充されている• 臭い対策をしている（24時間換気・尿石対策）／ 廊下等から利用者が見えにくい配慮がされている／ リラックスできる（落ち着いた）内装や色彩になっている• 改修しやすい仕様になっている（将来のレイアウト変更や男女の間仕切り位置を変えられるようフレキシビリティがある；適度な広さがあり、便器の種類の変更に追従できる）／
改修しやすい仕様になっている(縦系統においても同一プランで配管の改修に対応しやすい)／ 耐
久性のある材料・設備を使い長期間使用できる／ 衛生器具や仕上げ材が汚れにくく清掃しやすい／ メンテナンス性を高めるための自動洗浄型便器がついている• 節水型機器が設置されている／ 人感センサー対応の照明器具になっている／ 中水利用設備になっている

躓かない配慮がされている／ 車いす利用者（介助• 出入り口に段差が無いなど、多様性

社会社会性性・品品格性格性なし）やオストメイト(人工肛門や人工膀胱の保有者)が使える仕様の多機能便所が配置されている／
トランスジェンダーに配慮されている／ 案内表示や使用方法の説明がわかりやすい（外国人、来客者対応）• 建物用途やグレードに相応しい仕様になっている（設備・内装のグレード、スペースの余裕等）／ VIP・来賓・来客等に配慮した専用トイレがある

黄色文字はファシリティマネ
ジャーの視点で評価すべき項目

項目
妥
当性の調
査
票の例

利用者が回答する項目

ファシリティマ
ネジャーが回答する項目

項目妥当性の調査票の例

優先したい評価項目を５つ選択
評価項目としての妥当性
質問

調査協力者の属性
ファシリティマネジャー

年齢
無回答 20代以下
12%
5%50～60代46%

無回答
7%30～40代
37%

いいえ
45%

無回答 5%
女性 11% 多機能 2%

男性 82%

使用トイレ

はい 48%

項目１～２４に対する評価結果
１．適切な個数
１９．多機能トイレ配慮
９．臭気対策２．温水洗浄／暖房便座
１０．防犯性の確保

項目25～32に対する回答

事前調査を踏まえて作成した調査票の例
主にどちらのトイレを使いますか□男子トイレ□女子トイレ□多機能トイレ■以下の質問に該当する項目に〇をつけてください。
評価項目

３点

２点

１点

０点

トイレは清潔ですか？

とても清潔

清潔

やや清潔ではない

清潔ではないトイレの臭いが気になりますか？

気にならないー

ときどき気になる

いつも気になる便器の数は充分ですか？（待たずに使えますか？）

ほとんど待たないー

ときどき待つ待つことが多い

洗面台の数は充分ですか？（待たずに使えますか？）

ほとんど待たないー

ときどき待つ待つことが多い

トイレブースへの出入りや着座はしやすいですか？（不便を感じますか？）

不便を感じないー

ときどき不便を感じる

いつも不便を感じる

トイレブース内の操作性は良いですか？（不便を感じますか？）

不便を感じないー

ときどき不便を感じる

いつも不便を感じる

手洗いは使いやすいですか？

とても使いやすい

使いやすい

やや使いにくい使いにくい

トイレ内で滑ったり、躓いたりする危険がありますか？

危険は感じない

ー

やや危険

危険

廊下等から利用者が見えにくい配慮がされていますか？

充分配慮されている

やや配慮されている

あまり配慮されていない

配慮されていない

防犯上の不安を感じますか？

不安は感じないー

少し不安を感じる

とても不安

トイレの位置を示す案内表示が分かりやすいですか？（外国人、来客者対応）

分かりやすいややあまり分かりにくいトイレの使用方法の説明が分かりやすいですか？（外国人、来客者対応）

分かりやすいややあまり分かりにくいリラックスできる（落ち着いた）内装や色彩になっていますか？

充分

ややあまり全くない顔色が分かりやすい照明になっていますか？（身嗜みを整える等に適した照明器具である）

充分

やや

あまり全くない

来客利用にもふさわしいトイレだと思いますか？

充分

ややあまり全くない

得点自由記述

事前調査を踏まえて作成した調査票の例■以下の質問について「不要」または「必要」に〇をつけてください。「必要」を選んだ場合は「充足している」、「不足している」、「ない」のいずれかに〇をつけてください。

2点
暖房便座

温水洗浄装置トイレブースの中のカバンやスマホなどを置く
場所

ハンドドライヤーまたはペーパータオル

不要※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点

必要※ある場合「必要」は３点、ない場合は０点不要※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点

必要※ある場合「必要」は３点、ない場合は０点不要※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点

必要充足している

不要

必要

手洗いの邪魔にならない化粧や歯磨きを行えるスペース（男女とも）不要

必要

着替え台（フィッティングボード、チェンジングボード）

不要

必要

姿見の鏡(全身が写る鏡)

不要

必要

１点

０点

不足しているない

不足しているない

不足しているない

不足しているない

不足しているない※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点充足している※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点充足している※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点充足している※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点充足している

得点

自由記述

事前調査を踏まえて作成した調査票の例
ファシリティマネジャーがチェックする項目■以下の項目はファシリティマネジャーへの質問項目です

3点

２点１点０点衛生器具や仕上げ材が汚れにくく清掃しやすい仕様になっているか？

充分

ややあまりなっていない改修しやすい仕様になっているか？(縦系統においても同一プランで配管の改修に対応しやすい)

充分

ややあまりなっていない

耐久性のある材料・設備を使っているか？（長期間使用できるか？）

充分

ややあまりなっていない

改修しやすい仕様になっているか？（将来のレイアウト変更や男女の間仕切り位置を変えられるようフレキシビリティがある；適度な広さがあり、便器の種類の変更に追従できる）

充分

ややあまりなっていない

節水型機器が設置されているか？（水栓、便器等）

設置されている

一部設置されているー設置されてないメンテナンス性を高めるための自動洗浄型便器が設置されているか？

設置されている

一部設置されているー設置されてない人感センサー対応の照明器具が設置されているか？

設置されている

一部設置されているー設置されてない

中水利用設備が設置されているか？

設置されている

一部設置されているー設置されてない車いす利用者（介助なし）やオストメイト(人工肛門や人工膀胱の保有者)が使える仕様の多機能便所が配置されているか？

各フロアにあるビル内にあるーなし

温水洗浄が付いているか？

ついているーー

ついていない暖房便座が付いているか？

ついているーー

ついていない緊急対応ブザーがついているトイレがあるか？

全てに設置

一部に設置

ー

設置していない

手洗いはセンサー式か？

センサー式

ー

ー

センサー式でない

扉に触れずに出入りできるか？（感染予防の視点から：扉無し、自動扉など）出入りできるーー

出入りできない

便座に感染予防の対策がされているか？（除菌クリーナ・便座シートがある）

対策されているーー

対策されていない

男女問わず入れる共用トイレがあるか？（トランスジェンダーに配慮しているか）

あるー

ー

ない

トイレブースのドアに緊急救出用の対応がされているか？
（内開きの場合に、外から開けるようになっているか等）
VIP・来賓・来客等に配慮した専用トイレがあるか？

対応されているある

対応されていないー

ー

ない得点

自由記述

集計・考察
３つのビルのトイレを比較した場合（評価項目１～１５）5045

来客利用にもふさわしいトイレだと思いますか？
顔色が分かりやす
い照明になっていますか？（身嗜…

40353025

トイレは清潔ですか？
3
2.5

トイレの臭いが気になりますか？
便器の数は充分ですか？（待たずに使えますか？）

2

1.5

20

リラックスできる（落ち着いた）内
装や色彩になっ…

15
10

0.5

5

0

トイレの使用方法の説明が分かりやすいですか？…

0

総合得点の比較

Aビル
Bビル
Cビル

洗面台の数は充分ですか？（待たずに使えますか？）1

トイレブースへの出入りや着座はしやすいですか？…

トイレの位置を示
す案内表示が分かりやすいです…

トイレブース内の操作性は良いですか？（不便を感…

防犯上の不安を感じますか？
廊下等から利用者が見えにくい配慮がされています…

手洗いは使いやす
いですか？
トイレ内で滑ったり、躓いたりする危険があります…

各項目の比較

集計・考察
３つのビルのトイレを比較した場合（評価項目１６～２２）
21

暖房便座
31815

2

姿見の鏡(全身が写る鏡)

12

温水洗浄装置1

90

6

着替え台（フィッティングボード、チェンジングボード）

3

トイレブースの中のカバンやスマホなどを置く場所

0

総合得点の比較

手洗いの邪魔にならな
い化粧や歯磨きを行えるスペース（男女とも）

ハンドドライヤーまたはペーパータオル

Aビル
Bビル
Cビル

各項目の比較

集計・考察
３つのビルのトイレを比較した場合（ファシリティマネジャーの評価）
4540

衛生器具や仕上げ材が汚れにくく清掃しやすい仕様…
VIP・来賓・来客等に配慮改修しやすい仕様になって3した専用トイレがあるか？
いるか？(縦系統におい…
トイレブースのドアに緊急耐久性のある材料・設備を2.5
救出用の対応がされてい…
使っているか？（長期間…
2
男女問わず入れる共用トイ
改修しやすい仕様になって1.5レがあるか？（トランス…
いるか？（将来のレイア…

3530252015

110

便座に感染予防の対策がされているか？（除菌ク…

50.5

節水型機器が設置されているか？（水栓、便器等）

00

扉に触れずに出入りできるか？（感染予防の視点か…

総合得点の比較

メンテナンス性を高めるた
めの自動洗浄型便器が設…
人感センサー対応の照明器具が設置されているか？

手洗いはセンサー式か？
緊急対応ブザーがついているトイレがあるか？

Aビル
Bビル
Cビル

中水利用設備が設置されているか？
車いす利用者（介助なし）
暖房便座が付いているか？
やオストメイト(人工肛…
温水洗浄が付いているか？

各項目の比較

４．これからの品質評価

ＳＤＧｓの視点を加える
ベースになる評価項目

ＳＤＧｓの視点

安全性・信頼性 ・災害（自然災害・火災・犯罪など）への備え•情報セキュリティへの対応＜ＢＣＰ＞

快適性・機能性 •建築的な環境（音・熱・光・空気環境の設え）•自然災害に対するレジリエンス•感染症対策（防疫姓）•安全な水とトイレ•Well-being（ウェルビーイング）•居住性・保健性（ウェルネス） ＜健康経営＞

耐用性・保全性 •変化に対応できる柔軟性 ＜フレキシ•行き届いた清掃・保守点検 ビリティ＞

環境保全性

社会性・品格性

多様性

心理配慮性

•省エネ・省資源、廃棄物削減•地域環境の保全•地球温暖化対策（温室効果ガス削減）＜ＣＳＲ＞•企業イメージ（社内外に対し企業価値の理解・共有を深める）•地域への影響（地域特性への配慮、地域活性化への貢献）•多様な利用者への配慮（年齢性別、LGBT、障がいの有無、宗教等）•バリアフリー⇒ ユニバーサルデザイン＜人を大切にする＞•利用者への心理配慮（不快感を与えない、安心感、大切にされていると感じられる等）

地域のレ
ジ
リエンス

•気候変動対策（再エネ、脱炭素）•自然と調和したライフスタイル•食品ロス・廃棄物削減⇒ﾏｲｸﾛﾌﾟﾗｽﾁｯｸによる海洋汚染防止•持続可能な林業⇒木材利用の適正化•教育の機会、イノベーションの推進•つくる責任、つかう責任•フェアトレード•ジェンダー平等（女性と女子）

社会
的包摂性

これからのキーワード◦ 安全性・信頼性：未知の危機、長期的な対応、心理的安全性、説明責任◦ 快適性・機能性：Well-beingへの配慮、情報、テレワークとオフィス環境◦ 耐用性・保全性：多種多様な用途に応じられる（建物の付加価値）、個人の選択、メンテナンスの容易性、継続性◦ 環境保全性：設計に時間軸を実装、居抜き、温室効果ガス削減◦ 社会性・品格性：人や環境にやさしい、社会に開く活動を通した資産評価、組織のエンゲージメント評価、地球全体の利益の共有◦ 多様性：みんなで答えをつくる「場」の提供、ＵＤが普通に◦ 心理配慮性：ひととして求めるものが叶う、心理的安全性

５．おわりにファシリティの品質について一緒に考えませんか？
◦ 毎月第二土曜日の午後 １４時～１７時
１７時から１８時までは、有志で雑談◦ ZOOMを利用（仙台・東京・埼玉・神奈川・千葉・福井・大阪・香港・名古屋）◦ 例年９月頃、１泊で合宿（大阪・仙台・名古屋などで見学会および学習会を開催）。2020年、2021年はZOOMで各々の考えを発表する会に◦ 部会員がそれぞれの立場で考え、発言し、学び合う部会
参加ご希望の方は、ＪＦＭＡ事務局にご連絡ください30