【研究ノート】

平成１９年３月期 主要不動産会社決算状況

鈴木 嗣郎
引所第一部及び第二部上場会社並びに店頭上場会社のうち、上場後５年を経過した会社で、かつ売上高（営業収益）が直近５期平均１００億円以上の企業とした。

■はじめに
平成１９年３月決算期の主要不動産会社の決算状況に関し、東京証券取引所第一部上場のうち１５社、同第二部上場のうち３社及び店頭上場のうち２社、計２０社について、２．決算期のみなし統一

当該各社が証券取引法第２４条の規定に従って提出した「有価証券報告書」に基づき、その概要を以下のように調査対象不動産会社の決算期はその多くが３月期であ取りまとめた。

るため、９月期（ニチモ）、１２月期（東京建物）の会社については、本調査においては、これらを３月期とみなして整理した。

１．調査対象不動産会社① 第一部上場会社■主要不動産会社の平成１９年３月期決算(連結)の三井不動産㈱、三菱地所㈱、平和不動産㈱、東京建物㈱、概要

ダイビル㈱、東急不動産㈱、住友不動産㈱、小田急不動産㈱、藤和不動産㈱、㈱大京、㈱テーオーシー、㈱アゼ

１．営業収益・営業利益の動向

ル、空港施設㈱、明和地所㈱、㈱レオパレス２１① 営業収益の計上状況② 第二部上場会社

調査対象企業２０社の平成１９年３月期における営業収

ニチモ㈱、有楽土地㈱、ダイア建設㈱益の合計額は、５兆６，１６８億円で、平成１８年３月期における５兆２，２７９億円と比べると、３,８８９億円、７．４％③ 店頭上場会社の増収となった。

㈱コスモスイニシア、スターツコーポレーション㈱営業収益の推移は表１のとおりである。

（注）調査の対象とした不動産会社は、原則として東京証券取表１ 営業収益の年度別推移（単位：百万円，％）区分

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

１８年３月期

１９年３月期営業収益合計額

４，５８２，６８９

４，７４６，８３０５，０８４，５９９

５，２２７，９５８

５，６１６，８６５

対前期増減額

２０，２７９

１６４，１４１

３３７，７６９

１４３，３５９

３８８，９０７

対前期増減率

０．４

３．６

７．１

２．８７．４

これを増加及び減少企業別に見ると表２のとおり、２０減少したのは８社でその額は９，５３４億円である。

社のうち、増加したのは１２社でその額は 4 兆６,６３４億円、（企業別内訳は別表１－１のとおり。
）

表２ 営業収益計上状況（単位：社、百万円，％）
区

１９年 ３ 月 期

分

企業

金

１８ 年 ３ 月 期

額

企業金額

増減（－）額増減（－）率営 業 収 益 合 計 額

２０５，６１６，８６５

２０５，２２７，９５８

３８８，９０７

７．４

増加企業数と営業収益１２４，６６３，４２０

１３

３，９８０，９５０

６８２，４７０

１７．１

減少企業数と営業収益

８９５３，４４５

７

１，２４７，００８－２９３, ５６３－２３．５② 営業収益・営業利益の部門別内訳

９，８８９億円)で、前期に比べ１９億円、０．１％の増加であ

調査対象企業２０社の営業収益・営業利益の部門別内訳

り、営業利益も３５０億円、１７．４％の増加となった。
不動産賃貸部門１９社の営業収益の合計額は１兆は表３のとおりである。
営業収益に占める不動産販売部門、賃貸部門の割合は６，１１１億円(前期１９社、１兆４，７６４億円)で、前期比凡そ２／３、営業利益の場合は凡そ３／４となっている。

１，３４６億円、９．１％の増加(営業利益は３７１億円の増加)であった。

平成１９年３月期における不動産販売部門１６社の営業（企業別内訳は別表１－２、１－３のとおり。
）収益の合計額は、１兆９,９０８億円（前期は１６社、１兆

表３ 営業収益・営業利益の部門別内訳（単位：社、百万円，％）
区分

営業収益合計額

１９ 年 ３ 月 期
企業

５，６１６，８６５

１６

１，９９０，８４６

金

１９１，６１１，１７５２０２，１９２，５８７

増減（－）率５，２２７，９５８

３８８，９０７

７．４

６５６，３８９

１２３，８３０１８．９

１６

１，９８８，９１８

１，９２８

０．１

２０１，３６７

３５，０８７

１７．４

１，４７６，４７８

１３４，６９７

９．１

３２９，４７８

３７，１３６

１１．３

１，９４５，４９７

２４７，０９０

１２．７

１９４，５４４

５１，７４９２６．６

１９３６６，６１４

営業利益増減（－）額

額２０２３６，４５４営業利益
その他の部門

１８ 年 ３ 月 期
企業

７８０，２１９営業利益
不動産賃貸部門額

２０営業利益不動産販売部門

金

２０２４６，２９３

注：各部門の数値は消去等の調整を行うため合計額に一致しない。

２．経常利益及び経常損失の動向

月期の１２．３％へと順調に伸びている。

経常利益及び経常損失の通算額及び経常損失は表５のとおりである。

なお、平成１５年３月期以降の各年度における経常利益調査対象企業２０社の平成 1９年３月期における経常利益及び経常損失の通算額は、６,９２５億円の利益で、平成１８年３月期における５,６７３億円の利益に比較すると、１，２５２億円、２２．１％の増益となっている。
（表４のとおり）
売上高経常利益率は１５年３月期の７．２％から１９年３（企業別の経常損益、売上高経常利益率は別表２－１、２－２のとおり。
）

表４ 経常利益・経常損失計上状況（単位：社、百万円、％）
区

１９ 年 ３ 月 期

分

１８ 年 ３ 月 期

増減（－）額増減（－）率

５６７，３５９

１２５，２３７

２２．１

２０５６７，３５９

１２５，２３７２２．１

６５９，８７１

１５

４９５，８４８

１６４，０２３３３．１

５

３２，７２５５

７１，５１１－３８，７８６

－５４．２

－

－－－－

－

企業

金

額

企業

金

経常損益通算額

２０

６９２，５９６２０

経常利益計上企業

２０

６９２，５９６

うち 増益企業

１５

うち 減益企業
経常損失計上企業

額

表５ 経常利益・経常損失通算額の年度別推移
区

分（単位：百万円，％）
１８年３月期
１９年３月期

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

経常損益通算額

３３１，１８３

３８０，９１３

４１１，３７７

５６７，３５９６９２，５９６

対前期増減額３５，４２７４９，７３０３０，４６４

１５５，９８２

１２５，２３７

対前期増減率

１２．０

１５．０

８．０

３７．９

２２．１

３．当期純利益の動向った。支出面では、前期に比べ、営業原価は２，２７１億円、５．６％、販売・一般管理費は３７９億円、７．０％、法人税調査対象企業２０社の平成１９年３月期における当期純利益の状況は表６のとおりである。

等は７６３億円、６０．９％とそれぞれ増加する一方、特別損失が１，９３７億円５１．０％減少したこと等により、合計で収入面では、前期に比べ、営業収益は３,８８９億円、７．４％、特別利益は２４３億円、２２．１％とそれぞれ増加したこと等により、合計で４,１５０億円、７．７％の増加となは１，６６７億円、３．２％の増加となった。
結果、当期純利益は２，４８３億円、１７０．４％の増加となった。

表６ 営業収益～当期純利益の計上内訳（単位：百万円、％）区分

１９年３月期

１８年３月期増減（－）額増減（－）率

営業収益

５，６１６，８６５

５，２２７，９５８

３８８，９０７７．４

営業原価

４，２５９，６８９

４，０３２，５１９

２２７，１７０

５．６

営業総利益

１，３５７，１６６

１，１９５，４２９

１６１，７３７

１３．５

販売・一般管理費

５７６，９３８

５３９，０３０

３７，９０８７．０

営業利益

７８０，２１９６５６，３８９

１２３，８３０

１８．９

営業外収益

４１，１０９３９，２６０

１，８４９

４．７

うち 受取利息

１２，９０１９，６６７

３，２３４

３３．５

営業外費用

１２８，７３１

１２８，２９１

４４０

０．３

うち 支払利息

９２，５１４

９２，７４２－２２８－０．２

経常利益

６９２，５９６

５６７，３５９

１２５，２３７

２２．１

特別利益

１３４，１９７

１０９，８９３

２４，３０４２２．１

特別損失

１８６，３１５

３８０，０４５－１９３，７３０－５１．０

税金等調整前当期純利益

６４０，４７６２９７，２１０

３４３，２６６

１１５．５

法人税等

２０１，７２９

１２５，３７３

７６，３５６

６０．９

法人税等調整額

２６，７３２

９，３２２

１７，４１０

１８６．８

少数株主利益１７，９３７

１６，７５５

１，１８２

７．１

当期純利益

３９４，０６９１４５，７４２２４８，３２７

１７０．４

（企業別内訳は別表３のとおり。）

比４，３７５億円、６．６％の増加であった。
有形固定資産のうち土地計上額は、４兆７,６３２億円(前４．有形固定資産の動向期４兆３，８６５億円）で、前期比３，７６７億円、８．６％の増加となった。

調査対象企業２０社の有形固定資産の状況は表７のとおりである。

土地計上額を増やしたのは１６社でその額は３，８１３億円（前期７社、９３８億円）、減らしたのは３社で４６億円

２０社の有形固定資産の平成１９年３月期末における計上額は、７兆２８７億円(前期６兆５，９１２億円）で、前期（前期１２社、１，４４４億円）となっている。
（企業別内訳は別表４－１、４－２のとおり。
）

表７ 有形固定資産の年度別推移（単位：社、百万円）
区分

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

１８年３月期

１９年３月期

有 形 固 定 資 産

７，２６３，６０２

７，０９１，００５

６，６６９，５７２

６，５９１，２４４

７，０２８，７８１（対前期増減額）（－２６９，７６４）（－１７２，５９７）（－４２１，４３３）（－７８，３２８）（４３７，５３７）４，８１４，１００

４，７２１，７６９

４，４３７，１０５

４，３８６，５１８

４，７６３，２３５（－２３６，８７５）（－９２，３３１）（－２８４，６６４）（－５０，５８７）（３７６，７１７）

うち 土地計上額（対前期増減額）
増加企業数と増加額
減少企業数と減少額

（９）

（７）

（７）

（７）

（１６）

５９，０９２

１８，０５７

８３，８０７

９３，８４１３８１，３５７（１１）

（１２）

（１２）

（１２）

（３）

－２９５，９６７－１１０，３８８－３６８，４７１－１４４，４２８－４，６４０

５．借入金等残高の動向の合計額は、５兆５，８２９億円（前期５兆１，８１１億円）
で、前期末の残高と比較すると４，０１７億円、７．８％の増調査対象企業２０社の借入金等残高の状況は表８のとおりである。

加となっている。
増加したのは１５社で、増加額は４，６２８億円（前期６社、２０社の平成１９年３月期末における借入金等残高（流動負債のうち、短期借入金、１年以内返済予定長期借入金、短期償還社債及びコマーシャルペーパー等並びに固３，３８４億円）、減少したのは５社で、６１０億円（前期１４社、５，６４８億円）となっている。
（企業別内訳は別表５のとおり。
）

定負債のうち、長期借入金、社債及び転換社債等の残高）
表８ 借入金等残高の年度別推移（単位：社、百万円）
区分

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

１８年３月期

１９年３月期

（２０）

（２０）

（２０）

（２０）

（２０）

６，５５６，２６８

６，０８６，９４８

５，４０７，５２０

５，１８１，１５３

５，５８２，９０６

対 前 期 増 減 額－１，０７０，５３４－４６９，３２０－６７９，４２８－２２６，３６７

４０１，７５３

増 加 企 業 数 と

（７）

（２）

（４）

（６）

（１５）

５３，８６６

１２，７９８２０，００５

３３８，４７０

４６２，８３７

借 入 金 等 残 高増

加額

減 少 企 業 数 と減

少額

（１３）

（１８）

（１６）

（１４）

（５）－１，１２４，４００－４８２，１１８－６９９，４３３－５６４，８３７－６１，０８４６．利払負担率の動向

改善（表６、別表１－２）、金利水準の低下により、１５年３月期の２９．８％から１９年３月期の１１．９％へと大幅に調査対象企業２０社の利払負担率（支払利息÷営業利益）の状況は表９のとおりである。利払負担率は、有利低下している。
（企業別内訳は別表６のとおり。
）

子負債は増加（表８、別表５）に転じたものの、収益の表９ 利払負担率の年度別推移（単位：％）

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

１８年３月期

１９年３月期

２９．８

２４．８

２１．４

１４．１

１１．９

（参考） 資本金１０億円以上の全産業、不動産業の利払負担率の年度別推移
１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

１８年３月期（単位：％）
１９年３月期

業

２１．６

１８．６

１４．２

１７．７

１１．８

不 動 産 業

３７．７

３１．０

２４．１

１７．６

１５．３

区
全分
産

注：財務省「法人企業統計」

７．連結と単独の比較

総資産額の連単倍率は１．１倍前後で推移しているが、純資産額の連単倍率は１９年３月期で１．１３倍と徐々に高調査対象企業２０社の営業収益、総資産額、純資産額の連結と単独の状況は表１０のとおりである。

くなってきている。
自己資本比率（純資産額÷総資産額）は、連結、単独営業収益の連単倍率はここ４年間は１．４倍強で推移してきたが、１９年３月期は１．６１倍に上昇し、平均倍率を超える会社は６社となっている。

とも１５年３月期以降、毎年上昇し続けている。
（企業別内訳は別表７－１、７－２、７－３、７－４のとおり。
）

表１０ 営業収益・総資産額・純資産額の連結と単独の比較の年度別推移
区

分（単位：百万円）
１９年３月期

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

１８年３月期営業収益（連結）

４，５８２，６８９

４，７４６，８３０５，０８４，５９９

５，２２７，９５８

５，６１６，８６５（単独）

３，２１２，１０９

３，３４１，０１２

３，５０８，４５８

３，５１７，４４５

３，４８６，２２５

１．４３

１．４２

１．４５

１．４９

１．６１

総資産額（連結）倍１２，６２８，７３９

１２，５８８，３０１

１２，１４９，２６７

１２，７９６，５９３

１３，８７６，６６３（単独）

１１，３４２，４７２

１１，３７６，８７１

１１，１３５，６６８

１１，５７９，８６５

１２，２６１，９５１

１．１１

１．１１

１．０９

１．１１

１．１３

純資産額（連結）２，３０１，５７６

２，５８５，９８６

２，７６１，７１１

３，３９４，９７６

３，８６３，９９５（単独）

２，３４９，０６９

２，６１８，４５６

２，７３７，８２２

３，２５７，１５８

３，４４７，８０８

率

０．９８

０．９９

１．０１

１．０４

１．１２

自己資本比(連結）

１７．６

２０．３

２３．７

２６．３

２７．５

率 (単独)

１９．１

２１．７

２４．８

２８．２

２８．９

倍

倍率

率

８．連結利益剰余金の動向

末残高の７，９５９億円の剰余金（３社、７７８億円の赤字。
１７社、８，７３７億円の黒字）から３，５１５億円の大幅な増調査対象企業２０社の連結利益剰余金の状況は表１１の加となった。これは、資本剰余金の取崩が７１９億円の減とおりである、１９年３月期の期末残高は１兆１，４７４億円となった一方、純利益が１，５５１億円の増、純損失が全社の利益剰余金（２０社同額の黒字）となり、１８年３月期皆無となったこと等によるものである。
（企業別内訳は別表８のとおり。
）
表１１ 連結利益剰余金の内訳
１９年３月期

１８年３月期（単位：百万円）
増減額

７９５，９７０

５７０，２１０

２２５，７６０

３９４，０６９

２３８，９５４

１５５，１１５０

５８－５８

子・関連会社数等の変化による増加額

４，３０２

４，５１１－２０９

資本剰余金取崩額

７５，３６７

１４７，３４０－７１，９７３

資本金取崩額７，６１０

１７，７０１－１０，０９１

２５７４７

２１０

４８１，６０９４０８，６１８

７２，９９１０

９３，２１２－９３，２１２

４７，２５０

３５，９１０

１１，３４０９０２

６６３

２３９５８，４５４

５２，９２９５，５２５区

分

利益剰余金期首残高
利益剰余金増加高
当期純利益
土地再評価差額金取り崩額

その他
計
利益剰余金減少高
当期純損失
配当金
役員賞与
土地再評価差額金取崩額子・関連会社数等の変化による減少額

９１３４－１２５

その他

２３，４６２０

２３，４６２計

１３０，０７７

１８２，８５８－５２，７８１

１，１４７，４８７

７９５，９７０

３５１，５１７

利益剰余金期末残高

９．連結キャッシュフローの動向

処分等による回収を上回っており、１９年３月期は５，５３２億円と大幅に上回ったものとなっている。財務キ調査対象企業２０社の連結キャッシュフローの状況は
表１２のとおりである。

ャッシュフローは借入金等残高の減少と平仄を合わせ過去に調達した資金の返済が続いていたが、１８年３月期は営業キャッシュフローは５，０００億円前後のプラスで資産投資に伴う借入金等の増加等によりプラスに転ずる推移してきたが、１８年３月期は４，０００億円を下回り、こととなり、１９年３月期は３，２９９億円と更に大幅なプラ

１９年３月期は更に２，０００億円を下回ることとなった。投スとなっている。

資キャッシュフローは１５年３月期以降、資産投資が資産（企業別内訳は別表９のとおり。
）

表１２ 連結キャッシュフロー計算書の年度別推移
１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

１８年３月期（単位：百万円）
１９年３月期

営業キャッシュフロー

５０９，１６９４９２，４０７

５４３，５０１

３８５，９３２

１８２，９１１

投資キャッシュフロー－２０２，５５２－１０６，６３０－１３０，６７０－３０１，５９３－５５３，２４０

財務キャッシュフロー－３１５，８８４－３１７，０３６－４０５，７１９３８，９４７

３２９，９６１

現・預金等期末残高

６４０，２１４

７０５，５７７

７０８，７８４

８３７，８８３

８０７，３３６

区

分［すずき しろう］［土地総合研究所 参事役］