【第１０９回 定期講演会 講演録】［
第 １０９回 講 演 録 ］
日時：平成１７年５月１２日
場所：東海大学校友会館

２００５年問題の現状と今後の動向－大量供給の継続と需給の変化－株式会社 不動産経済研究所
代表取締役社長 角田 勝司■はじめに業の修復決算がこれから出てくるのではないかと期待しています。

ただ今ご紹介にあずかりました不動産経済研究所の新規大型ビルの急増で、「２００３年問題」と、供給急増

角田でございます。たくさんの方々にご聴講頂き、誠にで市況悪化を囃されたビル賃貸業界においては、今や、ありがとうございます。

好業績を謳歌しております。森ビルの調査によると、去テーマは１年前とほとんど同じになってしまいまし年の新規ビル供給量は４割も減り、今年の供給はそれよた。テーマが同じだということで、何を言いたいのか、りもまた３割減る見込みということで、減産によるマー察知した方も居られると思います。昨年のマンション・

ケット調整が行われていることを逆に評価されています。

マーケット動向が、私の見通しどおりだったということ

一方で、マンション業界はというと、もしも３割、４割を少し強調して、自慢したかったからです。本日の主題と新規供給が減り続けたら、マンション業者の倒産が相も「マンション２００５年問題の現状と今後の動向」と、次ぎ、大変な危機となります。しかし、マンション着工

いささか仰々しい題名になっています。

は幸いにして減っておりません。
昨年もお話したとおり、

今アメリカの自動車業界では、ＧＭやフォードの格付

マンション事業を取り止め、撤退する会社は見当たりま

けが下がり、投資不適格化が問題になっています。産業

せん。各社のマンション供給計画はプラス組が多く、マ界での栄枯盛衰の典型例となっています。医療費、企業

イナス供給計画の会社も利益率は上げるという販売計画

年金、ことは自動車業界だけでなく、おそらく全業種にを打ち出しています。どうやら共存共栄、温厚で計画的共通する試練であろう思われます。不動産・住宅業界は建設するビル業界に比べて、勇猛果敢、唯我独尊的な経

この１４年余、低い格付けを付けられていました。しかし、営者たちがマンション業界には大勢いらっしゃるようで、

グローバル・マネーの動きは賢く、ようやく不動産投資

猪突猛進あるのみというところです。実際のところ、マに向かってきました。マンション業界では、長らく債務

ンション市場では供給戸数、販売状況も１年前と比べ、過剰により、経営不振に陥っていた大手企業が、平成徳

そう大きな変化はありません。

政令ともいうべき巨額の債権放棄に助けられ、再生、復ということで、昨年のマンション市場概論を知りたい

活しつつあります。数年前までは債務超過に喘ぎ、大口方は土地総合研究所のホームページで９９回講演会のと債権の問題業種と言われていたマンション会社が、借金ころを開いていただければと思います。

を棒引きされて、今年から生き返るはずです。
これこそ、まさに政・官・民の平成版徳政令といえましょう。ジャパンはとても優しい国柄なのです。

■２００５年問題の現状

さて、大手不動産企業の業績は１８４ページにあります
ように、このところ新規上場企業の数が急激に増え、業一応、去年、どんなことをお話したのかを振り返りま績的にも過去最高の売上高を計上する企業が多くなってすと、去年のレジュメがここにありますが、１項目目にいます。かつてのバブル期をも上回る好業績企業が続出「新マンション時代」という時代区分の理由を説明致ししています。再建途上企業でも損失処理を大体終えた企ました。新マンション時代というのは、お手元のレジュ

メ２段目にも上げていますが、９４年から、全く新しいマ

ケットになった。この両方の意味合いです。これはバブーケット需給構造がマンション業界に現れてきたというル期に都心マンションの新規供給が全く無かったとか、ことです。わが国における７０年間のマンション居住の長あるいはスーパー億ションも僅かしかなかったというよ

い歴史の中で、この１１年間の史的現象は、極めて特異性

うな時代に比べますと、全く異次元の大量需給関係が実のあるマーケット構造になった、ということを昨年お話現した、ということです。もちろん物件によって早く売しました。

れるものと売れないものがありますが、一般的なマーケ

特異性のあるマーケット構造というのは何かと申しますと、新規マンションの大量供給の長期継続です。つット・メカニズムが働くようになってきたのが、この１１年間でありました。

まりマンション立地の希少性が全くなくなるほど、都心それからユーザーの構成を見ますと、２０００年頃から部、好立地の新規マンションが続々と建設、供給されて団塊ジュニアの購入が増えてきて、最近ではもっと増えいます。都心部などの地価下落が激しいところほど新規ています。資料にありますように２５％、４戸に１戸は団マンションが多くなっている、という逆バブル的供給構

塊ジュニア層の購入となっています。
なおかつシングル、造になってきています。それから１１年間の長期にわたっシルバー、あるいはディンクスというような実需取得層て分譲価格が下がり続けても、マンションの売れ行きはも増え、今まで想定していなかった子持ちファミリー層全く変わらなかったということです。まだまだ買っては以外のお客さんが増えてきています。そして、若干ながいけない論は、ユーザーには全く無視されました。９４年

ら投資的ユーザー、不動産投資ファンドによる購入も出から０４年にかけての新規マンション着工数は、全国ベーてきている、と昨年も話題にしました。

スで２２４万戸でしたけれども、昨年末における全国の売また商品企画に関しては、今年とそんなに変わらない

れ残り戸数はおよそ３万５，０００戸ぐらいですから、９９．９

オーダーメイド、コンパクトタイプ、億ション、ＳＩ（ス％売り切っています。不動産・マンション価格が上がら

ケルトン・インフィル）、高速アクセスのＩＴ装備、それなくては売れないものだという時代から、下がっても売から健康、ペット可、温泉、オール電化というオリジナ

れ続けるという、バブル後の新たなマーケット需給構造

ル企画・装備が昨年も出てきていました。今年も企画・がマンション市場において証されたというのが、特異性

設備面では特に目新しいヒット企画は無く、それらが標なのです。

準装備になっています。

そして、２番目の項目として、都心回帰の立地傾向が６番目に大規模開発及び超高層物件がかなり増えて長く続いているということです。都心回帰という実態はくるだろう、とデータで示しましたが、確かに大規模物

東京都区部内への立地集中、供給増ということです。こ件は今日のお手元の資料にございますように（Ｐ．１８２～の傾向が、１１年間ずっと続いているのがマンション人気

１８３）、これだけで１３１物件、延べの計画戸数は９万戸をの根拠であり、地方の時代などというのは全くの絵空事

超えています。丸々１年間分の需要を浚ってしまうほどにすぎない、と去年強調した話です。地方では、マンシの大規模物件がこの表データです。この白・黒の星印にョンを建て過ぎるとすぐに売り切れなくなります。もち分けておりますが、
ただいま販売中、あるいは計画中で、ろん、マンション業界には地方でしか事業をやらない業

これほどの大規模開発マンションの集中、建設はこれま者もおられますが、全体の売り上げ比率は首都圏が７０％での首都圏マンション市場にはなかったスケールです。

を占めています。

先日、広尾のマンションの新計画が話題になりました

それから、この１１年間で、全国で２２４万戸のマンショが、日赤病院の建て替えの跡地に７８０戸のマンションを

ン着工がされたのですが、この大量供給によって、マー

建てるという計画です。同じ場所での１期の建設はもう

ケット原理による選別購入行動が出てきたわけです。マ

バブル前で、１，２２８戸でしたから、日赤跡地に総２，０００

ーケットによる選別というのはどういうことかと申しま

戸のマンションが建設されるニュースが伝えられました。

すと、供給業者側は売れる物件を常に抱えているという

当時の日赤広尾病院跡地の「広尾ガーデンヒルズ」はすことです。完売続きで売る物件が無いとか、新たに供給ごい競争倍率で、バブル時には坪３，０００万円まで騰がっ

できないという状態は、マンション業界においてこの１１た時代もあり、まさにマンション価格騰落の歴史そのも年間無かったのです。新興企業がどんどん供給を伸ばすのの物件です。現在では、坪３５０万円から４００万円の中ことが出来ました。

古価格になっており、人気物件はデフレにも強い事例と一方、ユーザーサイドから見ると、いつでも買えるということです。新規物件をいつでも選別購入できるマー言えます。
これだけ大量供給が続くと全般的に売れ行きは鈍り、

そのときには未発売物件や小戸数分割販売が増えてくる

コン業界の自助努力と、需要の弱化により、価格を上げだろう、ということを申し上げました。このところ、やたら売れないため、この３年間マンションの建築コスト

はり販売活動が少戸数、小規模化してきています。

はほとんど安定しています。付帯設備はちょっとレベル

それから話題になりました販売競争の様相ですが、横ダウンしていますが、土地が若干上がってもトータルで浜の「みなとみらい」から川崎アイランド、品川・港南・

見ると販売価格はそんなに上がってないというのが実態

豊洲、幕張にかけての湾岸戦争や、高層物件の空中戦争であり、建築コスト上昇の脅威というのは無くなっていが発生するだろうとお話しました。また４００戸超、５００るようです。

戸超物件の周辺部では広範な大規模地上戦が起き、また、

ただ、営業力の弱体化は、相変わらず問題化していま

１００戸以下のゲリラ戦も起きるだろうと申しました。そして、先月のテレビ東京の「ガイアの夜明け」で紹介さして最後は消耗戦、常在戦場となろう、と言っていまし

れたような、古典的な販売手法に頼らざるを得ない在庫た。販売競争の様相はそのとおりになったのではないか

整理もあります。テレビ番組においても久しぶりのパワと、改めて強調しておきます。

フルなセールス現場が取り上げられていました。あのよ

それから、２００５年問題の根源問題とは何かというこうな体力のある営業マンがいなくなり、理性的な売り方とをお話しました。つまり、マンション業界におけるをするところは在庫をいつまでも抱え、損切りせざるを

２００５年問題とは、２００５年以降も大量供給を続けざるを得ません。その代わりにＩＴ、ホームページで売るとい得ないこと、そのことが大きな問題になるだろうと予測うような営業戦術が増えましたが、結局完成在庫分を全しました。言い換えると、２００５年問題というのは、マ戸捌けず、営業力の弱体化がそこに見られます。

ンション業界の供給パワーが元気過ぎて、一向に供給がそれから、最後に景観緑三法は反マンション法・思想

減らないことがそもそもの問題の根拠であるわけです。

を内包しているから問題だという捨て台詞がありました。

それだけ、供給環境が恵まれている訳です。

５月の連休の３日から５日にかけて日経新聞に掲載されそして、ハッスルし過ぎでフライング気味、というよ

た「経済教室・景観について」を読んだ方は怒り心頭とうな過剰供給の現象の歪みがどこかに現れるのではないなられたと思います。戦後、景観を悪くしたのは、「住宅

か、その兆候として、大型物件の完成在庫の増加、あるを建て、橋を架けて、塀を造って宅地開発をしたからだ」

いは売れ行きが虫食い的物件の増加、それから発売先送という、若造学者の奇妙奇天烈な主張から始まり、それりの増加という３つの指標を取り上げました。これからではどうしたらいいのかとなると、戦前の農村風景に戻

売れ残り在庫が増加する可能性が高くなっています。

せという。中には江戸時代の風景まで戻りなさいという

また、これだけ長期間、大量供給がなされている状況

重農・懐古主義の学者論理が掲載されていました。当然では、土地取得についてもやはり２年先、３年先までののように、国立市マンション訴訟の東京地裁事例が引用

拡大供給を予定した先行取得を遂行せざるを得ず、先買されていて、「景観権利が提示された」という表現をする

い意欲は一向に止まなくなります。足元のマンション需わけです。後に高裁（最近最高裁でも）で否定される完要が弱含みでも、先行きのマーケット状況については強璧敗訴の注釈もなく、提示されたという狡猾な表現で、気一辺倒の所以です。何とか供給戸数を上乗せするため支援者としての共同賠償責任を逃れ、死んだ景観の扇動の用地を確保するために強気の入札価格を入れるケース

者となっています。営業妨害で損害賠償の逆訴をしたらがかなり増えてきました。昨年の今頃はそう強気でもな

よいと思います。そうでないと都市を殺すことになるの

く、不動産ファンドの買いが少しあったぐらいで、入札で。

も大手数社間での競合でした。しかし、昨年の秋頃から

日経新聞に限らず、景観問題がマスコミ上で扱われる

一転、急に高値取得競争になってきました。そして、負機会が増えていますが、都市も景観もその時代に必要がけたところは頭にきて、次の入札時には２番札の３割かあって創られたことを認めようとしない破壊思想に支配ら４割高の値をつい入れてしまうという落札ケースが続されています。彼らは景観維持に純農村的風景への懐古出していることは、皆さんご存じのとおりです。買えなを主張します。世界遺産都市は既に都市としては死んだい人ほどというか、買えない仕入れ部門担当ほど、高値都市であるということがわからず、
現実都市の構造更新、入札をやってしまうのがマンション・デベロッパーの共再生、現代都市生活というのを全否定する。せっかく、通した行動です。

焼け野原から、衣食住を選択できるように懸命に働いてそして、建築コストが上がってくるのではないかと言きた成果を認めず、モノトーンのノスタルジーに耽るのいましたが、実際は全く上がっていません。これはゼネ

は暴論というものです。大体、こうしたストックにならない建築物を大量生産してきたのは景観論者達の先輩達

いか、というのが、今年の３月の着工数字です。つまり、だったのではないか。またしても壊して作らせるのか、

マンション業界では都心回帰を諦め、土地取得基準が緩

それとも作らせないのか、学者の景観緑論は無責任者のみ始め、遠くでも価格が安ければ売れるだろうという供

世迷い言です。

給最優先の、タブー無視の動きが郊外志向に見られるわけです。
マンション・マーケットには３０余年の歴史があります■全国マンション着工戸数の動向

が、大量供給が始まってから、千葉と埼玉が増え出すと、
つまり東武伊勢崎線、京成電鉄線、常磐線、東武東上線、

それはとにかくとして本題に入ります。

西武沿線の武蔵野線以遠のエリアが増え出すと、売れ行

まず、１７２ページ。ここで枠外に注釈数値を付けたと

きがイエローカードからレッドカードに変わる兆候とないうのが新しい試みでして、１９９４年から２００４年までのるということは、昔営業担当の方は覚えていらっしゃる

マンション着工が全国で２２４万戸であったという欄があと思います。最近は、その辺でマンションを売った方はります。それから、８３年から９３年までの、前の１１年間の少ないでしょうから、惨憺たる結果は余り経験していな

着工が１６５万９，０００戸、前期比３５％増になっています。

いと思います。値段を下げても売れないようなエリアでつまり、この１１年間で３割も新築マンション供給が増え競争してはいけないのがマンション分譲の鉄則だからで続けていたということです。

す。

ちなみに、８３年から９３年の全国の全着工住宅戸数は

ところが、やはり飯能、久喜、柏の奥地とか、まして

１，５９１万戸で、それが９４年から０４年の間の着工は１，４３９や茨城とか、それから成田の奥とかいうような場所が急万戸ということですから、１１年間でマイナス１５２万戸、に増え出すと、後で販売に苦労するのは営業部の方たち

つまりこの１１年間で年間１０万戸ずつ、前の１１年間よりです。つまりビジネスの基本として、低所得者相手のビも少ない住宅着工であった。それにも拘わらず、マンシ

ジネスは難しいわけで、こういう埼玉の奥とか千葉の奥ョン建設は３割増加しているということです。いかにマのエリアというのは、例えるなら１棟、２棟は売れます

ンション建設がバブル後、勢いづいていたかをお解かり

が、３棟目は売れなくなります。おそらく、ニュータウ

かと存じます。

ンの高齢化と値下がりという二重遭難のデフレ現象を無それで先ほどお話ししたように、増えた比率分のほと視した方がいらっしゃるのでしょう。４棟目用地を買っ

んどが首都圏で増えているということが特長です。そしてしまっても、土地取得ノルマは一応達成できるわけでて、１７３ページには首都圏で増えている動きと共に、埼すから、担当者はそれでいいわけでありますが、大体そ玉、千葉、神奈川はマイナスになっています。東京都のこでみんな足を掬われるので、そういうときは横目で見

割合は、首都圏の５１．２％と半分以上になっており、さていた方がいいわけです。しかしこれを横目で見られず

らに直近４年間における着工は５７．１％に高まっていまに、一緒に乗ってしまうというのがこの業界の乗りがいす。つまり、これだけ大量供給のマンションが増えてきいところで、結果として一挙に大量在庫になってしまう

たのは東京都で増えてきたからだということになります。

という訳です。サラリーマンのいない千葉、埼玉の奥地

それでは、これからどう動くのかということになりまは駄目だと毎年繰り返して吠えているわけですが、最近すと、
実は危険な兆候がこの着工動向から見えてきます。

の着工動向にはとうとうちょっと危険な兆候が出てきて

１７３ページ、２００５年３月の着工の動向を見ますと、何といます。

埼玉、千葉が２倍にも増えてきています。それから、東都内で売れ残っても、多少値下げすれば売れる需要と京都の着工数はマイナス２０％で、昨年よりもかなり勢いいうのはまだまだあります。郊外には公団団地のようにが鈍ってきています。特に、１月には６，９３５戸の中にトリタイアした人たちが増えてきており、それも息子や孫

ーキョータワーズの２，８００戸が含まれていますので、実に生前贈与をするような資産がある方ばかりではない。

質的にはもっと東京都の着工は減っているということに来年の今頃は、近年供給が空白だった郊外地区のマンシなります。

ョンは売れていると思いますが、再来年あたりは同じ場

千葉県では３月の１，８１８戸の中には、ザウス跡地の大所ではきっと売れなくなるだろうと思います。

規模マンションの着工が１，２１３戸含まれています。そう

こういった埼玉、千葉方面の供給が増えて来て、トーいうイレギュラーのものを除いても、埼玉、千葉の供給

タルとしては年間１０万戸とか１１万戸の着工があり、量的がこれから著しく増えるという兆候の１つの現れではなにはマンション供給の勢いは衰えてないことになります。

しかし、販売価格は当然値下がり基調になりますし、在戦に引き込まれてしまいます。

庫が累増しだしたら市場規模が縮小するのではないか、

実は、この建売住宅との競争も、一昔前の昭和４０、と予測しております。マンション業界に２０年以上、バブ

５０年代のマーケットにおけるのと同じ競争だったわけ

ル前の時代から携わっている方には、この恐さがわかっです。マンションを選ぶか、戸建てを選ぶかというようていると思います。

なことが古い選択肢としてはありました。昨年頃から、土地は腐っても高いところを買えというのが不動産

それが復活してマンションか戸建てかという選び方がよ

取得の鉄則です。地価が安いところは緑が多いだけで、うやく可能になってきた、というのが新たな競争を呼ん

カエルがうるさい、蚊がかゆい、土埃は嫌だという方たでいるのです。それまでは、戸建てを選ぶかマンション

ちは住みません。まあ、東京一次世代は別かもしれませを選ぶかというようなことは、お金持ちのみが選択する

んが、団塊ジュニアの人たちは決して農業地帯には戻れ

専管事項だったのですが、今回の現象というのは３，０００ないということです。これから第一次団塊世代で、昔農万円で、戸建てとマンションのどちらを選ぶかという低業をやっていたから地方に帰ってやろうかなという方たレベルの競合ですから、まだまだ圧倒的な多数のお客さ

ちが多少はいらっしゃるかもしれませんが、商品化できんが３，０００万円の戸建てを選ぶわけでで、親もそうであそうな農産物は作れず、近所にタダで分けてそれで終わりますし、息子・娘のためにとか、姪とか甥のために、りというような近所迷惑になるわけです。

３，０００万円の戸建て住宅をお買いになる方が増えてく

ここは覚えておいてください。マンション市場の経験

るだろうと思います。

値による警告です。
埼玉、千葉の供給が増え出しますと、ということで、遠・郊外のマンションはそういう競争

市況のメルクマールとしては、イエローカードに近くなにも耐えねばならないということですから、販売がこれります。今はそんなことはないと思っておられるかもしまでとは違って難しくなります。意外と戸建て住宅のマれませんが、そういう兆候が出てきたということです。

ーケットが、ここのところ拡大しております。５、６年

また、マンション業界全体としましても、全国ベース

前までは、大体首都圏全部合わせても着工は５万戸ぐらでその他地域が今年になって３５．３％も前年比で急激にいで、マンションの半分ぐらいであったのですが、ここ増えてきています。３割強も前年比で増えるということのところ６：４ぐらいで戸建て住宅のマーケットが広がはバブルです。つまり、供給がフライングし過ぎているってきています。

ということです。地方都市での供給が急増しているとい

特に、住宅地の地価がかなり下がって、坪８０万円、あうことで、今まで抑えてきたから少し１、２割はいいわ

るいは５０万円ぐらいになると、戸建て住宅の方が早く売けですけれども、３割以上もの増加というのは各地方都れます。一戸建て住宅が３，０００万円くらいになれば、い市で、またまた新たな売れ残りを発生させる危険性があくらでも売れる時代に来るのではないかと考えられます。

ります。

その影響で郊外団地型の住宅は売れなくなっています。

そして、この３割がなぜ多いかと申しますと、実は戸街区や家並みは良質商品でありますが、そんなに大きい

建て、建売住宅が全国的に増えてきているからです。郊

邸宅は要らないというのが買う方の家族構成です。こう外でのいわゆるパワービルダーの狭小住宅、狭小建売住して、またまた狭小住宅がどんどん建てられ売れ続けま宅が急速に増えています。郊外でのマンション販売が危す。団塊世代、団塊ジュニアの住宅取得は残念ながら貧ないというのはこの低価格建売との競争となってきていしい選択をしてしまう。団塊ジュニアがユーザーになっるということです。首都圏の建売住宅の着工は昨年約７てから、住宅面積は狭小化しています。しかしながら、万戸でしたが、この３年間で１万戸ずつ増えてきていま

ビジネスとしてはこの団塊ジュニアをターゲットとしてす。今年は８万戸ぐらいになると思いますが、東栄住宅

いる建売業界が急成長をしていて、そうした会社の株価だけで６，０００戸供給しているわけですから、パワービルも高くなっています。

ダーによる建売住宅供給が猛威となっています。
そして、建売住宅の価格は３，０００万円前後で、建築費はおよそ８００万円です。土地付１戸建て住宅が住宅ローン金利も■大規模、超高層物件の激増

低く、頭金３００万円から５００万円、月々１０万円で手に入るわけです。団塊ジュニアでもどんどん買えてしまいま

そこで、項目の２、３、４は話しても余り面白くない

す。対抗上、郊外マンションの価格は、３，０００万円以下、

ので、５番目の面白みのある部分をヒアリングしてきま

２，０００万円から２，５００万円ぐらいの価格帯となり、消耗したから、それをお話ししたいと思います。

昨年の資料の物件リストは、２００戸規模以上で５万

体１０ヵ月ぐらいで解消されます。また新しく完成在庫に６，０００戸のリストでありましたが、今年は作り直して、なる物件も登場すると思いますが、これが倍増するとい

４００戸規模以上のリストを持ってきました。１８２から

うことはありえないでしょう。大型物件が２割とか３割

１８３ページに、１３１物件の９万１，０００戸のリストがありしか売れなかったならば、投資ファンドに叩き売るか賃ます。
この資料のカバー率は大体９割に近いと思います。

貸化してしまうだろうと思われます。ただし分譲市場か

これを作ってから、先ほど申しましたように日赤の７８０

らは抹殺されるだろうということで、完成在庫の圧力と戸とか、それから都市再生機構の晴海三丁目の２，６００戸

いうのは噂されるほど多くなりません。

とか、あるいは同じく勝どき一丁目の１，９８１戸とか、まただし、発売戸数に対する売れ残りといいますか、売た東雲の４４０戸とか、それから新浦安の最終分譲５５０戸

れ行き率はどのぐらいかということで、もう一つの指標とかいうような大規模マンション計画が判明しまして、を申しますと、毎月発売する戸数の母数は大体１８％、そういうことを合わせると大体１０万戸のリストに匹敵

１８．５％というのが今年の平均発売率です。１－３月の発します。そして、この黒丸はもう販売中ということです

売は１万７，３６５戸ですが、これの延べ母数は９万４，０００

が、必ずしも全戸販売が終わったということにはなりま戸です。そういうことで１８．５％、２割を切っているとせん。黒丸のうちの半分ぐらいは好評分譲中というこというのが、その月々の発売戸数の割合です。昨年同期はで、継続分譲中つまり売れ残りを抱えている物件という

大体２０％ちょっとですから、昨年同期に比べますと、需ことになります。

給ポテンシャルというのが大体１割ぐらい落ちているこ

それから、星が輝いているところは今年から新しく発とが解かります。

売する大型物件で、それから黒い星が賃貸物件、あるい

また、新規発売戸数も１４．２％、２，８６８戸減っていま

は来年以降に発売される計画中物件です。大体この５年す。このことが１割強のマーケットの弱さというのが今間ぐらいの大型開発の物件はここに全部載っているはず年は出て来ているのではないか、マンション需要のピーです。全戸分が終わった物件は非常に少なくたった１０件

クは過ぎたのではという観測が出てくる根拠です。

ほどです。完成在庫を抱えている大型物件が多くなってきたというのは皆さんご存じのとおりです。
ところで、完成在庫はどのぐらいあるかにつきまして、■供給ラッシュ地点の増加

憶測は聞きますが、それを検証してみました。どう検証
したのかというと、リクルートの住宅情報スタイルに「新

ただ、これから連休中に新規の大型物件が発売され、築マンションスーパーガイド」が毎週載っているわけでその売れ行きはどうなるのかということになります。良すが、これの４月末現在の完成済み物件というのをマー

く売れそうな物件が結構あり、発売戸数が増えれば需給クして、それを集計してみたところ、完成済みで在庫をも元気を取り戻す、これも市場法則の一つです。在庫を抱えている物件というのは３２７物件、延べにして２，７１７

多く抱えている物件を多く売れば、営業マンも元気にな

戸で、それの母数、総発売母数は３万９，９８５戸となりまるわけですし、会社も元気になるわけです。そういうこした。このデータから換算しますと、４万戸の中で売れとで、今年の大型物件、ここのリストに載っているこの残っている完成在庫は２，７００戸ということになります。

トーキョータワーズも７月頃から本格的な発売を行うと完成在庫率は７．５％ということになります。年間ベースのことです。イメージキャラクターのリチャード・ギアにこれを換算しますと、８万５，０００戸のマーケットとしに５億円も払ったといわれているのですから、ぜひともますと、完成在庫というのは３．５％ぐらいというのがマ売っていただきたいと思うわけです。アイ・ラブ・ニューケットとしての完成在庫戸数の実数であり、噂されてーヨークではなくて、アイ・ラブ・東京というキャッチ

いるように完成在庫が１万戸近くあるのではというようコピーですから、ぜひとも内需で完売していただきたいなことにはなりません。これからはあり得るかもしれまと思うわけです。１，０００戸近く一挙に発売するそうです

せんけれども、現在時点では、それほどの過大在庫といから、分譲単価も２００万円台をちょっと越す設定と見てうのは幸いにしてない状況です。一部でバルクセールやいます。５，０００万円前後のお客さんをどのぐらい引っ張

期末セール、叩き売りまでありましたが、そのせいもあれるか、湾岸エリアのマーケット規模を測る物件事例にって完成在庫数は減っております。

なると思います。

そしてこの完成在庫の２，７１７戸は、その後追跡します

そして、湾岸エリア、港区芝を湾岸というのはちょっと１ヵ月で１割ずつ売れていますから、この在庫分は大とおかしいのですけれども、そのひとくくりと、それから世田谷、杉並、中野の純粋住宅地の大規模マンション。

界は、全く戦略性を持たないわけで、全体で一緒に売り

それからまた豊洲地区の工場跡地再開発のマンション、ましょう、などという戦略は出て来ていません。土地買及び多摩川沿い、そして中川沿い、金町、南千住、日暮

収の時に懸命に喧嘩して、販売の時にも喧嘩するという里という工場跡地の都市機構が開発した東部下町プロジ

戦略不全の業界ですから、これはもしかすると消耗戦へェクト。工場跡地、再開発の複合開発物件が続々と登場突っ走る恐れがあります。そして、川崎エリアがそういします。

う混乱戦に入りますと、奥の横浜市も相模原市の市況も

また、三多摩地区も多摩、八王子ニュータウン、ある

混乱してしまいます。マンション業界としては、川崎市

いは工場跡地、それから横浜ではみなとみらい、及び川のマンションを先に完売させてしまうという、マンショ

崎では南武線沿線の開発が相次いでいます。特に、今年ン事業戦略としてとられるべきだと思います。

の注目地区は、川崎アイランドエリアが大きく変わると

ところが、今日の新聞には、川崎ではなくて全部横浜いうことです。横浜に向かっていたユーザーの目を、いのタワーが掲載されており、確か全面広告の３件とも横かに川崎で途中下車させられるか。ここに出ている大型

浜みなとみらいでした。川崎は宣伝の仕方として、タレ物件がどこまで売れるかというのが鍵になるだろうと思ントもマイナーが多く、イメージも中途半端になっていいます。これほどの大型物件の供給が重なったことは川ます。川崎の企画は女性チームにぜひとも担当させてい崎地区ではこれまでありませんでした。中原区、幸区、

ただきたいと思っています。横浜は誰がやっても海をテ

高津区の物件の売れ行き次第で川崎のイメージが全く違ーマにすることが可能で、大きな違いは出せません。川ってしまうし、価格水準もこの物件価格が決めることに崎をアピールするにはどうするのか。田園都市線よりもなるだろうと思います。

良くなったというイメージアップをしない限り、川崎市

超高層マンションも次々と発売されます。主力大規模の大量の新規供給は消化できないだろうと思います。

物件が総登場するわけですから、みなとみらい対武蔵小４００戸以上の大規模物件の発売シェアは昨年で１８％杉という、社内競合にもなります。どちらが勝つかと申でした。そして、９９戸以下のシェアは３８％、残りが１００

しますと、競争の激しいところが勝ちます。来年の今頃戸から３９９戸までのシェアでした。つまり、この９万戸には結果が出てきていて、はっきり言って負け組みと勝のリストは１８％のシェアに相当することですから、このち組と、値下げ組が出てくるだろうと思います。
ただし、バックには２０数万戸の新築マンションの用地が取得さ

川崎市は大歓迎でしょう。工場イメージの川崎市から新れているということを暗示しています。ですから、マン築マンションの川崎市へというようなことになれば、川ション業界は年間１０万戸着工で、２年ちょっとの分で崎市長も大喜びでしょう。逆に言えばこれが売れなかっ２０万戸強の用地取得をしています。首都圏のマンション

たら、また川崎は元気を無くしてしまうでしょう。新築

市場規模はそれぐらいのボリュームになってしまっていマンションの大量供給はやはり土地利用が全く変わってるということです。

きたということを現しています。このエリアは、工場、社宅、寮が混在し、戦後全く変わりませんでした。これが新築マンションラッシュになるわけですから、第二世■完成在庫の増加

代ニュータウンの誕生です。それから住民も元気のいい団塊ジュニア世代が主に住むようになるわけですから、

ただ、大型物件の販売は誰でもできる販売といえると高齢化した横浜市の田園都市線、東横線よりも南武線沿思います。多額の広宣費が用意されているからです。残線の方がイメージは良くなるのではないかと思われます。

りの３８％はゲリラ戦で売らなければならない物件になと言うことで、ショップの出店を計画されている方は、るわけです。このように問題は、１００戸以下の小規模物

田園都市線よりも南武線の沿線の方に購買パワーが出て件の販売をどうするのか、企画をどうするのかというこくるはずです。

とです。ただでさえ営業利益率といいますか、物件収益

また川崎アイランドの方も鶴見線を始め、マンション率が下がってきています。収益率が高かった５、６年前に転換されます。マンションが建てられると住民も新しの粗利益２５％とか、２０％台というようなコスト安の時

くなるということで、古い工場中心の街並みは排除され代ではなくなってきています。大量供給が続けば続くほます。ちょうど川崎駅前周辺が２年間で大変身したようど、戦略なき競争、つまり低利益率になってしまう競争に、川崎全体が今年から再開発ルネッサンス的な新時代にマンション業界は走ってしまい勝ちです。小規模物件に入ることになるだろうと思います。ただマンション業の企画・販売に力を入れてやらないと、もっと利益率が低下するということにならざるを得ません。優秀な営業■営業力の低下

マンは小規模物件にこそ投入すべきだということです。
その規模別の割合ですけれども、４００戸以上の物件は私どものデータベースには、常に発売予定物件を２０万

昨年こそ１８％でありましたが、一昨年は１３％で、今年戸ぐらい捉えております。これはいつでも発売できる物

はこれが全部出れば２０％以上のシェアになると思いま件です。完成発売は別にして、着工すれば発売できるわす。社内の関心は超大型物件に傾きがちですけれども、けですから、発売予備軍としては２０万戸あります。そのこれだけでマンション供給は成り立っておりません。あ中で月間７、８，０００戸が発売になります。昨年の秋頃かとの８割が４００戸以下それも１００戸以下の物件で稼いでら、あるいは今年の春頃から発売予定計画がどんどん伸います。１１万戸のマーケットというのは以外と中小規模びるケースが増えてきています。特に、このリストに載物件の大量供給によって可能となっているのです。

っている大型の物件は、少なくとも３ヵ月ぐらいはズレ

そして、昨年も申しましたけれども、この１１万戸の着込んでいる動きをしています。それだけ先ほど言ったよ

工がなぜ８万５，０００戸の発売になっているのかという

うに需要ポテンシャルが弱くなっていることが窺えます。

ことにつきましては、当社はワンルームつまり３０㎡以下

そして、その弱くなった理由が何かと言うと、一つはは別集計していますが、約１万戸あります。そして、途

発売を、新規供給を押さえ過ぎたということです。着工

中で１棟売りの形でファンドに売却したのが推測ですがは前年並みなのに何で押さえているのかということにな

７，０００戸ぐらいあるのではないかと思います。それからりますと、売り切れる自信が無いからです。反応がもう売れないで、あるいはコストが高過ぎて発売を止めた物

一つ、あるいは価格が決められないというようなことで件が２－３，０００戸あります。それから途中で、反マンシ

すけれども、そういう動きがあります。もう一つは、大ョン運動にやられて、計画中止した物件がこれも５－型物件に人手を食われて、その他の中小物件になかなか

６，０００戸あります。また着工したからといって全部発売

手が回らないということです。それから、絶対的な人手になるとは限りません。私どもの発売戸数の把握率は、不足というのがあります。販売担当の人数が不足となっいつも言っているのですけれども、８０％を超えて９０％台ています。
不動産業界になかなか人が集まらなくなって、となっている筈です。

人事部は大変です。ただでさえ回転率２０％と言われ、５ただし発売ベースでは、先ほど申しましたように、毎年で全回転、全社員がいなくなるような不人気の業界で月全戸数の１５％から２割しか発売していません。売れ行

あり、なおかつ営業部門は回転率３０％ぐらい、３年で全き率についてはそういう瞬間的な動向でしか把握できな

員いなくなるという、辞めると補充できなくなってきま

いということをお断りして発表しています。そして、瞬した。

間的な売れ行き動向を把握したのがこの月間契約率のつまり、現場が２０００箇所近くになっているのに、な

７０％、８０％ということです。これは誤魔化しているわ

かなか営業部隊が整わない。営業力の弱体化であり、絶けではなくて、最初から全体の２割弱しか発売していな

対的な人手不足状態です。それを補うのが販売専門会社

い。その２割弱が月にどれぐらい売れたかということをというところになります。在庫処分会社というのは昔か示している指標です。それでも売れ行きが７０％と８０％のらありました。それはおいといて、中間的な、つまり何開差というのはかなり市況の強弱を現します。新規発売でも売ってくれるような中間的な販売会社がなくなっての８０％が売れないと残る戸数がかなり増えてくるといきました。乱暴な売り方をするところは生き延びていま

うのが経験的契約率です。

すが、中間的な売り方をするところというのはあまり大つまり、６０％とか７０％等の月間売れ行き率が続くと、きくなっていない。

あっという間に未発売物件が累増し、発売中在庫も増え

人材も、ちょっと優秀な者はすぐ抜かれてしまうといるという市況悪化の動き方をします。最近でこそ供給調う、今のファンド業界のようになってきています。ファ整を強く意識して、つまり全戸の１８％から１７％しか発売

ンド業界ではプレーイングマネジャー、社長不足でありしません。売れそうな物件、売れそうな住戸を先に売りまして、人手不足どころか、社長探しをしています。ま出しています。そういうことで、ドタキャン含めまして

た、開発、販売現業等から不動産ファンド投資業界へ移８０％近くをキープしないと、今のマーケットでは瞬く間る、アメリカ型の成功報酬的な世界に入ってしまっていに在庫が増える可能性があります。

る。非常に機敏な人たちが結構いらっしゃる。こういう方が営業、開発から離れてしまっています。マンション開発部門が慢性的な人手不足になっています。ファンド

の隆盛で中間層が抜けてしまっている。即戦力の営業部隊が非常に少なくなってしまった。そんな人がいたらどいう世界です。
そして、超高層の販売価格というのは、建築費が一戸

この会社も欲しいということになるわけですが、そうい

当たり２，５００万円ちょっとですが、今年１－３月の超高う人材流動化が激しくなってきた。つまり、体力も知力

層物件の販売価格は４，７８４万円です。坪２０４万円で意外もあって稼げる人というのはどこの世界でも必要なわけと低い。超高層豪華億ションの話題から相当価格が高い

で、不動産業界だけで稼がなくてもいい。そういうグロ

イメージがあるのですが、超高層マンションの平均値とーバルな人的な動きも、不動産業界の営業力の低下についうのは５，０００万円を切っています。それに対し、超高ながってきているのではないかと思われます。

層マンションではない１９階以下の坪単価というのは１７４万円ですから、３０万円しか開いていない。超高層マンシ
ョンの収益率というのはここからも相当低いのではない■用地取得競争、建築費アップ

かということになります。
そして、超高層マンションの計画データがここにあり

そして、次にコストの問題で一番肝心な建築費のデーます（Ｐ．１８１）。今年の１月末現在で調べた数です。こタです。先ほど申しましたように建築費は意外に上がっの全国ベースの超高層マンションの計画と、それから首ていません。
ゼネコンの方には反論があると思いますが、都圏の計画が表になっていますが、近畿圏の建設計画が客観的に上がっていません。昨年１０月から今年３月まで

少し多すぎるように思われます。首都圏では今後２００５の半年間に着工した大規模物件の建築費を見ますと、９１年以降の完成する予定物件、ちなみにこれは賃貸物件も物件ほどありますが、延べ２万２，６８３戸の建築費という入っています。分譲ばかりではないわけですが、１１万のは１戸当たりで１，８８９万円。坪単価で５９万５，０００円

２，０００戸が計画中です。これを調べてからまた新しい計というデータになっています。ちなみに最低は坪４２万円

画が判明していますから、１２万戸近くになります。地区

で最高は坪１２４万円という、これは複合的な超高層の物

別には都区部が８万戸、三多摩が２，２００戸、神奈川が１件でありますが、そういう突飛高物件もございますけれ

万７，０００戸、千葉が５，３００戸、埼玉６，０００戸という内ども、平均で５９万５，０００円、１戸当たり約１，９００万円

訳です。超高層マンションが一番多いところが港区湾岸というのがマンションの建築費です。ところが、昨年は部ですし、それから江東区です。８万戸のうちの２万

１，７３０万円で坪６０万円、一昨年が１，８２２万円で坪５９万

２，０００戸が港区で計画され、江東区で１万３，０００戸、円でした。０２年の坪５４万円に比べると確かに上がってい新宿区で８，０００戸、中央区で９，０００戸、荒川区で４，５００

ますが、この３年間において、０３、０４、０５年の３年間戸となっています。一方、三多摩地区の超高層計画はピはそんなに大きくはね上がっているデータはありません。

ークを超えたと思われます。

しかし、その中で超高層物件というのはやはり建築費

それから、神奈川県では横浜、川崎市が圧倒的に多いは高い。１９階以下の物件に比べると建築費が平均で３割わけで、川崎市で延べ１万戸、横浜で６，５００戸あります。

高いのが現状です。２１物件ありますけれども、平均で１

埼玉県全体で６，０００戸、千葉県で５，０００戸です。千葉県

戸当たり２，５１７万円、坪６８万４０００円。これに比べて１９は千葉、船橋、市川、浦安という湾岸部に集中していま

階以下が１，５１９万円、坪５２万８，０００円です。超高層マす。埼玉県では工場跡地開発型の超高層マンションが増ンションとそれ以外のマンションでは建築コストが１戸えています。区画整理型の、あるいは駅前開発型の郊外

当たり１，０００万円、単価にして３割の開きとなっていま

部の超高層マンションというのは少なくなっています。

す。したがって超高層マンションの採算性はコスト高もあってリスクがかなり高い。低層のマンションを安く建てて早く売り切った方が、収益率が高くなるのではない■需要構造の変化か、と思われます。
さらに超高層マンションの収益率というのは工事期

そこで、超高層マンションは果たして売れるのかとい間が１年ではなくて、３年間かかり、３割取れたとしてうことですけれども、実は居住意識を持った人達以外にも年間１０％ですから、金融工学的ビジネスサイドから言も売らないと超高層マンションは売れません。つまり、

えば、相当採算性の悪い物件が増えているということに永住しない方にどのぐらい売れるかというのが、超高層なります。それでもこのリストには、４３階、５０階、６０

マンションを売り切る方法であるわけです。たくさん住階が次々建設、計画中です。みんなでやれば怖くないとんでもらっては困るのがリゾートマンションです。それと同じように遊び感覚の方が多く殺到しないと、住宅地だけ熱中する感性ですから、それと同じであります。最以外の超高層マンションというのは売れません。幸いに初に目くらましをまぶしてしまうのが女性向けのマンシ

してこういうフリーター型のお金持ちのお客さんが東京

ョンのセールステクニック・トークであり、そういう売にはたくさんいらっしゃるわけで、また地方のお金持ちり方がこの都心超高層マンションの人気となります。

も東京のマンション、不動産に投資するようになったこ
とも、超高層需要が増える要因です。

そんな感覚的市場把握ですが、定住性をうたうようなマンションというのは３割、場所によっては半分ぐらい

またシングルとかディンクスとか、あるいはパラサイ

までは確かに定住する方に売れますが、それはオールドトを抱えたシルバー世代とかという方たちが超高層マン

的選別競争の次元にとどまります。そういうローンを必

ションをお買いになる。あるいはサードハウスとか、セ要とする基礎的なお客さん、ファミリー層というのは非カンドハウスとかというようなことでお買いになる方が常に堅実でありますから、比較、検討、選別します。そ結構いらっしゃる。そういう層が、ほとんど半分以上いれをしないような超高層マンションの感性的お客さん、るのではないかと見ています。一般の居住専用のマンシ

一番上層階を買うようなお客さんというのは違う選別基

ョン需要層と違っていますから、超高層マンションの販準だと思われます。いわば一瞬の思い込みで買える人た売の仕方、あるいはお客の訴求の仕方というのが全く違

ちが超高層マンションを買うという階層分けがここにはってくるのです。

っきり出てきていると思われます。したがいまして、上従って、有名タレントの登用効果が相当高いわけです。

階層と、下層階では、もちろん価格も大きく違い、取得

先ほどリチャード・ギアが５億円と申しましたが、それ力も違い、生活スタイルも違うことになります。管理会

なりの効果は出るはずです。そして、タレントとかキャ社が困ることが多くなる。そういう階層分けが最初からラクターを活用した物件は意外と、駅前立地であるとか、明らかになるようなマンション需要の多様化が見られま

割安価格というような古典的な売り方よりも良く売れます。

す。銀座のスーパーブランドショップと同じように、そういう装飾的な売り方というか、デザイナー的な売り方といいますか、感性的な売り方が超高層マンションでは■マンション開発のキーワード

効果的です。最近またタレントを使っている物件の広告が目立っています。いつまでも立地、価格、間取りなん

つまり、最近の階層分離型社会構造の反映が超高層マていうのは、超高層マンション販売には似合いません。

ンションの購入層ということに図らずもなっています。

少し無駄なお金を使った方が、超高層マンションというそして遊びスペースが多くて、オリジナルな先端的付帯のは売れます。そして大規模マンションの販売において施設があって都心というブランド立地の物件が、よく売も同じような傾向が現れています。

れます。銀座で高価格商品が真っ先に売れるのと同じ原

新築マンションは何もしなくても３割ぐらいは売れ理です。そして、いつも言うことですが年間で８００戸かます。販促営業で４割、あとの残った３割をどう売るか

ら１，０００戸が首都圏の億ションのマーケット規模です。

というのに、このタレントとキャラクターが非常に効果

今年は、住友不動産が目白で１５０戸の億ションを出すそを発揮します。マンションが住まいとしてのマンション

うですから、１割強のお客さんをそこに引っ張ることにから多様な生活スタイル用、あるいはスポットとしてのなります。残りは７００戸か８００戸しか残ってないわけでマンション購入が多くなってきている、何らかの大きなすから、超高層マンションの億ションの販売は大変でし

住意識の大転換が起こっているのではないかと思われまょう。また千歳烏山、市ヶ谷、飯田橋、高輪、赤坂、六す。

本木に、億ションが今年はかなりのボリュームで出てき子供ができたから、ローンを借りて買うような古典的ます。ただ、億ションを買える層が、つまり年収で３，０００

なファミリーの比率はかなり少なくなっています。衝動万以上の層が集中しているのはやはり港区内です。高額

買い、あるいはイメージ買い、そういうお客さんの方が所得者が２，２００人ぐらいというのがデータで出てきて多くなっています。価格的にみるとこのところ横ばいでおり、その人たちのうちの１割が動けば２００戸売れます。

すし、一番初めに言いましたように、設備とか機能とかまた他所の高額所得者が港区に来れば億ションが売れるもそんなに変わっていません。あとはイメージ的にどうということになります。港区では年間１００人ずつ高額所

いうライフスタイルを提案するかということで、特に女得者が増えていまして、特に六本木には日本の金持ちの性の方たちはイメージ先行型ですから、韓国俳優にあれ１割が集まっているのではないかと思われます。

ただ困ったことには、今お金を持っていたら賃貸へ入てもらおうということも起きています。非遡及型融資とってしまうというのが選択肢の一つとなってきたことでは、よく名づけたものです。非遡及型融資というのは日す。お金持ちほど計算高く、分譲物件、要するに１１年間

経新聞でよく使っていますが、融資実態はノンリコース

も値段が下がり続ける不動産物件は持たない意識の層も＝資産価格上昇期待融資にほかなりません。ついに、不多くなっています。確かに、もし買うのだったらアメリ

動産にニュー投資マネーが流入してきました。こうなる

カの住宅を買った方がいいし、あるいはロンドンのシテと地価上昇は都心部の商業地、住宅地にとどまらず、上ィを買った方がいいし、中国のバブル物件を買った方が、昇の波は一挙に広がりそうです。マンション用地の価格というような投資的なバランス計算が出来る人達であるも取得競争激化で上昇一途となるでしょう。大量供給にわけです。去年春頃から、不動産投資ファンドによる賃

加えて、コスト高を克服しなければならない、マンショ

貸マンションの取得が相次ぎ、非常に高いグレードの賃ン業界の問題はさらに難しい問題を抱え続けて走らなけ

貸物件が供給され始めました。これまでみたいに賃貸マればならないようです。

ンションイコール低所得サラリーマンというようなことは決め付けられなくなってきました。

マンション事業が復活したのは東京都心へ回帰、集中できたからです。都心回帰が行き詰ったなら、この業界は再び縮小へ向かうことになります。郊外や地方にマンションが増え始めたら、重ねて強調、警告しているよう■今後の見通しに、レッドカードです。そうした都心からの逃げは、必ずマンション業界が過剰在庫で苦しむことにつながりま

そろそろ、昨年と違った結論を言わなくてはなりませす。

ん。基調としては来年２００６年もマンション問題がありまところで、向こう３年間、需給バランスはそう急にはす。続いて高級ホテル業界だけでなくマンション２００７

落ち込まないだろうと思います。なぜなら、この長谷工年問題があることは、この９万戸リストを見ると予測さアーベストのデータにありますように（Ｐ．１８０）、団塊

れます。そこまではマンション業界も元気で突き進むのジュニアの世代のお客さんがまだたくさん残っているかではないかと思われます。とりわけ、最後の株式の表をらです。
この団塊ジュニアの持ち家意識というのは強い。

見ていただければわかりますように、この１１年間に急成

日本人というのは持ち家優先意識で、賃貸は金持ちの住長した企業がずらっと並んでいます。バブル以前の株式意識です。だから新何とかビジョンで賃貸住宅の質を１００

欄と比べたら、いかに多くの企業が増えてきているか、平米にしようなんていうのは、世迷言で、民間は全然考５倍近くになっていると思います。この資料は昨年１２月

えていない。１００㎡で１００万円の家賃だったら作ります

末現在の資料ですけれども（Ｐ．１８４）、それからこの５というようなことはありますけれども、１００㎡で１０万円

月までに４社増えています。例えば日本駐車場とか、フの家賃のマンションができるはずない。

ジ住宅、クリード、アネストワン、これが一部上場欄に

このような状態が、２０００年から大体８年続くわけで入っています。ここに載っているのは４１社ですから、す。なぜ８年かということになりますと、東京だけは人４５社に増えてきているわけです。総資産約６兆円と計算が増えます。年間１０万人ずつ増えています。マンションされます。さらに、Ｊ－ＲＥＩＴが２兆円規模でありますか

も人口が増えるから当然増えるわけです。それから戸建ら、ここに載っている企業だけで大体１０兆円の総資産とて住宅もかなり安いものが東京で買えるわけですから、なっています。

地方で３，０００万円の戸建て住宅を買ってもしようがな

また、不動産業向け融資もようやく昨年の１２月期からいわけですし、ということで帰る方も少ない。ますます

ほぼ６年ぶりのプラスに転じてきています。金余り現象

東京に集まる基調は変わらないことになります。
従って、によるものですが、投資ファンドがマンションの一棟買

首都圏の供給が減ってきたときにはマンション業界はリいに積極的です。マンション販売業者にとっては新たなスクとなりますが、現状程度の１０万戸が１割ぐらい減っ神風です。六本木、白金、それから日本橋、新宿、飛んたぐらいではびくともしないというマーケットが考えらで市ヶ谷、最近では池袋、板橋方面までファンドの人たれるわけです。

ちが物色に動いているそうです。さらに未完成物件につこの総括表にありますように（Ｐ．１７８）、第一次団塊いても開発型融資としてファンド資金が投じられていま世代のブームは５３年から６１年まで続きました。５万戸時す。投資ファンドのマネーがマンション業界に流れ込ん代ということであります。ただ、そのときは最初の年かでいるということで、コスト高の物件はファンドに買っら最後の年までで、ブームが終わったときには、１，０００

万円ほど価格が上がったわけです。ところが、今回は毎
年３％ぐらいずつ下がっているわけですから。特に、単価的にはこの１１年間下がりっぱなしでありますから、３％ずつ下がって２０年間だとタダになってしまいますが、割安感を強めている。
ただし、これは同じところの場所でそういうわけです
から、昔は値段が安くなって埼玉、千葉へ出たから失敗したわけです。ぜひともそういうことにはならないように、埼玉、千葉方面の方にはまことに申し訳ないわけですけれども、早く脱出して都心部に、湾岸エリア等を購入していただければマンション在庫も少なくなるということです。
そういう面では、東京が減ってきたということは、まことに憂うべきことです。景観論者を勢いづける話で、東京へ景観をというような話につながってしまいます。
また高さ制限などについては、ばかなことするなということです。空間はいくらでもあるわけでありますから、
天空族と名付ける人たちがいるわけですから、容積を制限するような私権を制限する発想などは、仕事がなくなった方たちが考えるわけですし、縮まることは良くないことだと考えます。集中することはいいことだということが、首都圏マンションの活況を裏付けたわけですから、
この３月の着工の動きと同じようなことをもし皆さんが考えられていましたら、来年はここにいられないということでして、ぜひともそういうこともおっしゃっていた
なと記憶していただいたらと思います。
ということで、まだまだ元気があり過ぎることがマン
ション２００５年問題だということを結論としまして、時間が来ましたのでこれで終わらせていただきます。ご静聴ありがとうございました。