発行責任者：加藤壽六
編 集 長：北見義紀
発 行 月：2022年4月

No.61

2022
春季号

C O N T E N T S●今号の目次2p 管理計画認定制度スタート
管理水準の向上へ
マンション新時代突入！

4p 専門実務研究
改正民法
配偶者居住権と管理費等支払義務

5p A-PAB
4K8K改修事例紹介
トーカンマンション大島管理組合

4K8Kの 高 周 波 を 低 周 波 に変換する装置

6p 最近の裁判例紹介
・外部所有者の管理費滞納・グループホームの使用禁止
・積雪転倒で安全配慮義務違反

7p 地域ネット活動状況
浜管ネット・ワーキンググループ
活動etc.

迷惑行為者への対応、耐震化、長計ガイドライン改訂など

12p 賛助会員ガイド広告
業種別賛助企業の一覧表を掲載

14p 東京カンテイ調べ
神奈川県は全国第2位の991,706戸
マンション化率も2位の22.98%

NPO 川管ネット

理事 ●神谷 敏男

還暦を迎え会社人生の終わりが見え隠れしたはじめたころ、居住するマンションの管理組合から「将来を考えるプロジェクトチーム」組成するため、メンバー募集との月報が入りました。
居住するマンションは築42年目、エレベーターのない公団型5階建2棟90戸からなります。敷地は、竣工時からは用途地域の見直しがあり、容積率に余裕があって建て替えも充分検討できるほど。緑と太陽にあふれたマンションです。
プロジェクトチームは「改修か？建て替えか？」からはじまり、メンバー 10名ほどで月一議論を開始しました。みなさん現役時代のキャリアは、商社・電子機器メー
カー・通信などなどバラエティに富み、懇親会を開いたりして回を重ねることにより親しくなりました。月一の会合ですが、当時マンションのことはほとんど知りません
ので、しばらくは聞き役に回っていた記憶があります。
ただ、現役時代に交渉事やプロジェクト管理などは随分行いましたので、基本的には仕事のすすめ方と同様で、肝心なことはPDCAサイクル（Plan/Do/Check/
Action）だと理解しました。
耐震診断では、川崎市の制度で「予備診断」をお願いし、次に費用をかけて「耐震診断」を実施。
「Is値合格」と出て、最初にしては上出来と自画自賛しました。川崎
市の担当部署や今理事を務めさせていただく川管ネット抜きには語れなく、重ねてお礼申し上げたいと存じます。
そうこうしているうちに、管理組合副理事長への就任要請があり、前述のごとく安請け合いですから二つ返事で、また翌年は理事長も務めさせていただきました。
当時、マンションは35年が経過し、設備関連が旧式で、特に給排水関係に難点がありました。そこで給水は「特例直結直圧方式」への変更を計画。給排水管の専有部
共用部更新工事を修繕積立金にて実施し、その際相談をしたことが本格的に川管ネッ
トとの関係ができたきっかけとなりました。
現在は、第3回目大規模修繕委員として4月からの施工開始にこぎつけました。
川管ネットでは会計担当理事の方から、私に「数字入力だけなので手伝ってほしい！」との打診があり、これも二つ返事で今に至っています。
NPOの理事の末席に名を連ねましたが、Word/Excel/PowerPointなど、現役時
代はお膳立てがなされ、校正程度で済みましたが今は一からです。
Excelの表計算やグラフ作成、PowerPointのセミナー資料やアニメーションの設定などなど、止む無く走りながらスキルアップしています。オマケにコロナ禍の非接触対応会議や、リモートセミナーのセッティング・撮影など、試行錯誤で何とかこなしています。
昭和のアナログ育ちですが、PCはロジカルに進めないと結果がでませんので、それに従い進めばよい結果が出ます。結果が出ないときは何かロジカルではないので、そこを探り考え、楽しみながら問題解決の日々を過ごし、脳内活性をしています。
これが巻頭言を書くことになったマンション管理組合との関わり―「私の履歴書」
です。

Kanagawa Mansion Network 61

10p 県管理・再生セミナー報告

マンション管理組合との関わり―「私の履歴書」

1

マンション管理計画認定制度スタート

管理水準の向上へマンション新時代突入！
認定基準に届かないマンションの受け皿はあるか!?
4月1日、マンション管理計画認定制度がスタートする。
管理計画認定制度の基本は、「マンション管理適正化推進計
画を定めた都道府県等（市または県）に対し、管理組合（管理者等）が自らのマンションの管理計画を提出して認定を受けること」である。
しかし、特に高経年マンションで認定基準をクリアすることは至難と言わざるを得ない。もっとも国土交通省側も認定基準について、頑張って到達できるような「目標」であるという考え方を示している。
管理水準の向上へマンション新時代に入ったという見方もあるが、制度はどれほど浸透するのだろうか。

〈管理計画認定の流れ（イメージ）〉
マンション管理適正化推進計画を定めた各市（町村の場合は神奈川県）

認定申請
管理計画
添付書類

認 定
（5年ごとの更新）

認定申請を
総会で決議
マンション管理組合（管理者等）
申請をするにあたっては、総会で決議をとることが前提で、決議後に申請に係る管理計画、必要書類等を添付し、神奈川県内の各市（町村の場合は神奈川県）に提出。各市または県
は、所定の審査をした後、認定証の交付する流れとなっている。
認定は5年ごとに更新される。
管理計画認定の基準は、国土交通省が公表した「マンション管理適正化法第5条の3に基づくマンション管理計画認定に関する事務ガイドライン」で大きく5つの項目に示されている。管理組合として実際にどのような準備が必要になるかを確認しておきたい。

高評価マンションは多くない？
制度普及へ緩やかな認定基準もあり

2

マンション管理計画認定制度は「適正な」管理水準への底上げを狙いとしているが、高評価を得ることができるマンショ
ンは多くないのではないだろうか。
管理計画認定制度が普及し、定着するように神管ネットとしてはNPOとして、管理組合団体としてエンドユーザーである管理組合に対し、周知・啓蒙するための運動を展開する役割があるといえる。
ただし、どれだけの地方公共団体が制度に前向きに取り組
み、どれだけ制度の実効があるか定かではない中、管理組合
に対して制度のメリットを伝えにくい。
認定基準に届かないことがわかっているマンションの受け
皿はどこにあるのだろうか。
「修繕積立金ガイドラインを基に設定する水準を下回る場合
は、専門家からの修繕積立金の平均額が著しく低額でない特段の理由がある旨の理由書」の提出をもって審査されるなど、認定基準にも緩やかな部分もある。
ただし、多くは管理会社やマンション管理士などの専門家に頼って提出書類を作り上げていかなければならない。受け皿をないと、管理水準の底上げどころか、制度に参加できな（指導・勧告を受ける）マンションが増えてしまいかねない。
そうした点からも、この制度の認定主体である地方公共団
体の今後の取り組み状況も重要だ。地域のマンションに合わ
せ独自基準を設けることができるからである。地方公共団体
は地域のマンションの実態を調査し、指導・勧告が必要なマンションを減らすべく、地域の管理組合に認定制度申請を周知していく必要があるといえよう。
一方、管理組合にも受け身だけでなく、前向きな情報収集と、自らのマンションの管理状況の把握・見直しが期待される。

神奈川県内各市の取り組み
横浜市、厚木市が先行
地方公共団体の取り組みについて、神奈川県とマンショ
ンストックが1万戸以上の各市にアンケートを実施した＜次ページ表＞。
管理適正化推進計画については「予定あり」「検討中」が多く、策定時期は神奈川県、横浜市、厚木市が制度開始と同時期という回答だった。横浜市、厚木市は2月時点ですでに計画の素案が公表・パブリックコメントの募集がされていた。
独自の指針策定についても、「予定あり」が横浜市と厚木市
のみで、この2市が先行しているようである。
国の指針への上乗せ基準については、横浜市が助言・指導等の判断基準において2つほど独自基準を設ける予定と回答した。

マンション管理センター
管理計画認定手続き支援サービス
事前確認審査料は令和4年度無料
公益財団法人マンション管理センターは、マンション管理
計画認定制度の申請手続きを円滑にするため、管理計画の認定基準への適合状況をマンション管理士が事前に確認する「管理計画認定手続き支援サービス」の提供を4月1日から開始した。
【管理計画認定手続き支援サービスの内容】
・管 理組合が管理計画の認定申請手続をオ施することができるようにするためのインターネット上の電子シス
テムを提供する。
・事 前確認講習を修了したマンション管理士が地方公共団体による審査に先立って、管理計画の認定基準への適合状況を確認し（事前確認）、管理計画の認定基準に適合しているとされたマンションの管理組合に対して、
当センターが事前確認適合証を発行する。

神奈川県内の自治体へのアンケート結果（マンションストック1万戸以上）
1. 管
 理適正
化推進計
画の策定

2. 策定時期

3. 独自の管理
適正化指針
の策定

4. 策定時期

5.「 上 乗 せ 基
準」の追加

22.98%

予定あり

令和4年
3月頃

予定なし

―

―

507,21728.62%

予定あり

令和4年
4月頃

予定あり

令和4年
4月頃

予定なし

205,853

27.86%

予定あり

令和5年
3月頃

未定

―

未定

自治体名

ストック戸数

マンション
化率

神奈川県

991,706

横浜市
川崎市
相模原市

59,88517.92%

検討中

検討中

検討中

検討中

検討中

藤沢市

36,37718.12%

検討中

未定

検討中

未定

未定

横須賀市

34,01418.01%

検討中

検討中

未定

未定

未定

大和市

23,08820.47%

未定

未定

未定

未定

未定

平塚市

16,29814.02%

予定あり

検討中

検討中

検討中

検討中

茅ヶ崎市

14,95613.77%

予定あり

未定

未定

未定

未定

厚木市

14,92114.64%

予定あり

令和4年
3月頃

予定あり

令和4年3月
頃

予定なし

海老名市

13,98823.21%

予定あり

令和6年以降

未定

未定

未定

座間市

13,71322.36%

未定

未定

未定

未定

未定

鎌倉市

11,60913.95%

未定

未定

未定

未定

未定

※ストック戸数・マンション化率は「都道府県・主要都市のマンションストック戸数&マンション化率2021」㈱東京カンテイ調べより（2022年1月31日発表）
設問事項（調査は令和4年1月24日～2月1日に実施）
1．マンション管理適正化推進計画を策定する予定はありますか？
2．策定はいつごろを予定していますか？
3．市区等独自の「都道府県等マンション管理適正化指針」を策定する予定はありますか？
4．策定はいつごろを予定していますか？
5．管理計画認定にあたり、国の指針に「上乗せ基準」を追加する予定はありますか？

同サービスによって、認定主体（地方公共団体）は、事前確認講習を修了したマンション管理士による事前確認の結果を活用することが可能となり、認定事務に係る負担を軽減することができる。
支援サービスの利用にあたって、システム利用料は1申請当たり10,000円。マンション管理センターに直接申請する際に要する事前確認審査料は長期修繕計画1計画当たり
10,000円（令和4年度は無料）。
※地方公共団体が独自に管理計画認定手数料を定めている場
合あり。
認定を受けたマンションのうち、認定を受けた旨を公表す
ることについて同意したマンションは、マンション管理セン
ター・ホームページの「管理計画認定マンション閲覧サイト」
で公表する予定となっている。

利用条件

金利引き
下げ期間

金利引き
下げ幅

制度改正
時期

【フラット 管 理 計 画 当初5年間 年 ▲0.25 % 令 和4年（【 フ ラ ッ ト 4月 の 適35】 維 持 認 定 マ ン
35】の借入 合 証 明 交
保 全 型 の ション等
金利から） 付分より創設
マンション 管 理 計 画 全期間
共用部分リ 認 定 の 取
フォーム融 得
資金利引き
下げ対象の
追加

年 ▲0.2 % 令 和4年（ 借 入 金 利 10 月 の
から）
借入申込
受付分よ
り

利率上乗せ幅

制度改正時期「マンションすま
各年度募集分の利 令 和5年 度 募 集 分
い・る債」利率上率決定時より乗せ制度の創設

独立行政法人住宅金融支援機構は、フラット35に維持保全型を創設し、管理計画認定マンション等を対象に年0.25%の融資金利引き下げを行うと発表した。マンション共用部分リフォーム融資についても年0.25の引き下げとなる。
また、マンションすまい・る債では令和5年度募集分から利率上乗せ制度も創設することが決まった。
管理計画認定を取得したマンションの取得等に対するインセンティブ（動機づけ）が目的で、国土交通省の令和4年度予算要求で項目に上げられていた。
認定を受けていると金利が安くなり、市場で評価される（高く売れるようになる）。その効果を管理水準の向上につなげた
いというのが国の意図である。

管理組合の管理適正化支援に対応する取り組みは他にも、『大規模修繕の手引き～マンション管理組合が知っておきたい
工事・資金計画のポイント～』を作成、ホームページで公開している。マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～結果の活用方法の詳細解説、マンションの年代別の仕様の特徴や仕様に応じた修繕工事の選択肢、大規模修繕の資金的課題の解決方法、具体の大規模修繕成功事例等を掲載している。
配布用（無償）のダイジェスト版（約40ページ）とホーム
ページ掲載用の詳細版（約100ページ）を作成。管理組合と業者間の情報不足解消や資金面での不安解消の取り組み支援等を目的としている。

Kanagawa Mansion Network 61

住宅金融支援機構
認定マンション申請への動機づけに
フラット35、リフォーム融資の金利引き下げ

3民法（相続法）改正「配偶者居住権」と管理組合との関係～息子が管理費を払ってくれない！？～

記事監修：佐藤元（さとう・げん）弁護士（NPO神管ネット個人正会員）
40年ぶりの民法の相続法改正により、「配偶者居住権」が令和2年4月から施行された。高齢化が進む中、夫婦の一方が亡くなった場合に、残された配偶者が住み慣れた住居で継続して生活できるために創設された権利である。
改正前は、相続分に応じて遺産分割が行われ、配偶者が今まで住んできた自宅を出ないといけないような事態になってしまう可能性があった。
血縁関係があれば、子が自分の親を家から追い出すことも考えにくいかもしれないが、配偶者が後妻だったり、子が愛
人の子であるなど相続人に血縁関係がない場合は、遺産分割協議で配偶者が不利な立場になることも考えられる。また、実の子との間の遺産分割においても、配偶者に居住権を与えつつ、預金も取得させたいというニーズが存在した。
このため、家（建物）の所有権と居住権を分け、配偶者が所有権を取得せず、無償の居住権を取得することで、住み慣れた住居に居住する権利を取得できるようにしたのが「配偶者居住権」である。
このように配偶者を守るためにできた制度だが、管理組合との関係で問題が生じる可能性も出てきた。
子が区分所有者となっても、居住権からは家賃が発生しな
ければ、管理費等を払う意識がなく、長期滞納につながってしまうおそれがある。

配偶者居住権設定で生じる管理費滞納＜イメージ＞（夫が亡くなり、妻と子1人で遺産分割する場合）

夫の遺産

民法改正前

現金2000万円

民法改正後

所有権
現金
1000万円 1000万円

現金2000万円

住居2000万円
マンション○号室

住居2000万円

住む場所はあるが生活費がない配偶者居住権と管理費等回収

4【基本ケース】
・管理費1万円、修繕積立金2万円、合計3万円
・703号の区分所有権を有するAが死亡（相続人は妻Bおよび子C）・子Cが区分所有権を取得し、妻Bが配偶者居住権を取得する
遺産分割協議が成立
・子Cの相続登記、妻Bの配偶者居住権の設定登記を実行（子Cは居住していない）
・Aの死後以降、管理費等の滞納発生【問題提起】
・子Cにとっては703号の賃料収入が入らないため、管理費等を支払うインセンティブが働かない。
・子Cの経済状態が悪化すれば、実際上管理費等の支払いはできなくなる。
○管理組合と配偶者・所有者の関係
・妻Bは区分所有者でないため、管理組合の構成員にはなれない。
・管理組合としては、妻Bの管理費等支払義務を正当化することに限界がある。
・管理組合との関係では子Cが義務を負う（子Cが妻Bに対して求償することはできる）。
・子Cと妻Bとの内部関係が壊れていることは、管理組合が関与することではない。
【対応ケース】滞納管理費回収案＜59条競売＞
・Aの遺産は、703号分800万円と預金200万円。
・遺産協議により、子Cが703号の所有権（評価額480万円＝60%）、妻Bが配偶者居住権（評価額320万円＝40%）と200万円を取得。
・管理組合は管理費等滞納額72万円（24カ月×3万円）の請

管理費等
滞納発生

居住権
現金
1000万円 1000万円

今の家に住みながら生活費も得られる求を提訴。子Cは出頭せず、管理組合の請求を全部認容する判決が出た。
・管理組合は不動産競売を申し立てたが、703号の買受可能価格が一番抵当権の被担保債権の見込額と手続費用の合計額に満たなかったため、強制競売の無剰余取消がなされた。
・管理組合は59条競売を提起。請求認容判決が言い渡された。
【課題】
上記対応ケースのように、配偶者居住権設定前に、抵当権が設定されている場合であれば、配偶者居住権は59条競売の認容判決に基づく競売手続きにより消滅する（消除主義）。しかし、配偶者居住権に先立つ抵当権が設定されていない場合
においては、配偶者居住権は消滅せず、競売における買受人に占有権限を主張できる。無償かつ終身の配偶者居住権が設定されているような物件だと買受人が現れない可能性が出てくる。
配偶者居住権が設定された後、管理費等の滞納が発生した
場合、配偶者に支払義務を負わせることは難しい。居住権は賃借権に類似する法定債権で、あくまで管理費等支払義務は区分所有者に帰属する。そのため、配偶者に管理費等支払義務を負わせるという解決は難しい。
そこで、そもそも配偶者居住権は管理費等を原資とする管理組合の業務によってその価値が維持されているのだから、管理費等を支払わずに権利を主張することは信義則に反し、許されないとも考えられる。このような解釈ができるかは、
今後の課題である。
＜参考引用＞
神 奈 川 県 弁 護 士 会 ／ 専 門 実 務 研 究14号（2020年 ）p49 ～ p66
『配偶者居住権とマンションにおける管理費等支払義務』

事 例 紹 介

スカパー JSAT方式採用で新4K8K衛星放送を導入
東京・江東区

トーカンマンション大島管理組合

東京五輪・パラリンピック
や新型コロナウイルスの影響
も あ り、 家 電 量 販 店 に は4K
テレビがずらりと並んでいるが、せっかく購入した4Kテレ
ビも建物環境（ハード面）で4K放送の一部が映らないマ
取材を受けもらった東金道雄管財
委員長
（中央）
、
矢島洋一管理員（日 ンションが多々あるようだ。
本ハウズイング）、左端は放送サ ここではスカパー JSAT方式
ービス高度化推進協会（A-PAB）・（周波数変換パススルー方式）
伊東良展部長による新4K8K衛星放送を導入したマンションを紹介する。

【マンション概要】
東京・江東区・トーカンマンション大島
1982年10月 竣 工・2棟・262戸（A棟176戸、B
棟86戸）【新4K8K導入工事】
工事 内容：スカパー JSAT㈱「テレビ視聴サービス」（光回線で地デジ・BS/CS・新4K8K衛星放送、全ての放送が受信できる）
イニ シャルコスト：40 ～ 50万円／棟（周波数変換装置（ONU）の設置費用含む）
ランニングコスト：月間1回線で1.6万円／棟
各戸「光対応新4K8K衛星放送対応アダプター」費
用：9,000円／台
スカパー JSAT方式（周波数変換パススルー方式）

事例マンションで採用した工事は光回線を利用するため、アンテナや機器交換が不要という利点がある。既存設備をそのまま使用しつつ、光回線の高周波を集合住宅用の周波数変換装置（ONU）で低周波に変換し、各戸に配信する方式であるためだ。4K8Kチューナー入力手前では、高い周波数に戻す「光対応新4K8K衛星放送対応アダプター」が必要となる。
外部から入ってきた高周波を低周波に変換して建物内を通す。低周波はテレビの手前に設置するアダプターで高周波に戻すため、古いアンテナやケーブル、機器交換を使用せずに済むのだ。同軸ケーブルの交換で露出配線を余儀なくされるといった心配も必要ない。
かかった費用は2棟で約100万円、ランニングコストとして2棟で年間38万4,000円（税別）。令和2年度積立金会計の予備費に収まることから、工事を決定したという。
管理組合の東金道雄管財委員長は「いつかは4K8K視聴が当たり前になる。4K8K対応マンションだと不動産価値も高くなり、資産価値も上がる。大金がかかるものではなかった
のでスカパー側と金額交渉のうえ4K8K設備を導入することにしました」と話している。

電波漏えいに関する注意点
SHマークへの交換
4K8K受信設備導入のきっかけとして、共同アンテナの老朽化による交換の検討がある。
ここで注意したいのは、2018年
施行の電波法で受信設備から電波が外部に漏れると違法になってしまう SHマ ー ク（ ス ー パ ー ハ
イビジョン受信マーク）ことである。
電波を漏らさない対策とは、一般的にマンション内で使用される受信機器（アンテナ、
ブースター、
分配器等）をSHマー
ク機器（スーパーハイビジョン受信マーク）へ交換することをいう。

電波を漏らさない対策は法令上でも必須！

【専有部分】光対応新4K8K衛星放送対応アダプター（テレビ
1台につき1台）。建物内の低周波の電波をテレビの手前で高周波に戻す

Kanagawa Mansion Network 61【共用部分】最上階に周波数変換装置（ONU）を設置。外部から入る光回線の高周波を低周波に変換し、建物内を通す。この方式により、アンテナ設備や同軸ケーブ
ルの交換などが不要となる（一社）
放送サービス高度化推進協会（A-PAB）
・伊東良展部長
実は、2018年に施行された電波法（技術基準：無線設備規則第24条）では、4K8K対応アンテナを設置して以降、テレビアンテナ設備から電波が漏れると“違法”になってしまいます。
テレビアンテナ設備に古い機器（電波を増幅するブースター
や電波の分配器等）を使用していると、同軸ケーブルの芯線が露出して接続されている部分から電波が漏れるのです。
電波が漏れると、Wi-Fiがつながりにくいなどの影響が出た
り、電子レンジからの電波が入り込んで、4K8K放送の一部が映らない原因になることもあります。
トーカンマンション大島ではスカパー JSAT方式を採用することで、アンテナ設備や同軸ケーブルの交換を避けることができました。
新4K8K衛星放送を導入する際には、①パラボラアンテナ、②ケーブルテレビ、③光回線といった視聴方法の検討が必要
です。

5

最

近

の

裁 判 例 紹 介

記事監修：土屋賢司弁護士（NPO湘管ネット）
令和3年9月22日東京高裁
管理の不履行訴え外部所有者が管理費滞納【事案の概要】賃貸に出している住戸で発生した漏水事故について、共用部分の維持管理の不履行が原因で起こったものとして区分所有者が管理組合に対し、①修繕費用（390万円）、②賃貸できなかったことによる賃料の逸失利益（467万円）を求めた事案。
控訴審では、管理組合が個々の区分所有者に対する債務の履行として共用部分の維持管理を行うものとは解されないとして、区分所有者の請求を取り消した。
【ポイント】
当該マンションは10戸で築40年超。滞納者がいなくても慢性的な資金不足の状態にあり、管理会社への委託も継続できず、自主管理に切り替えるなどの悪循環に陥っている。
そのような状況下で、管理組合を訴えた区分所有者は、共用部分からの水漏れ事故は分電盤の故障と汚水桝の目詰まりが原因で発生したもので、管理組合の債務不履行にあたると主張。管理組合が管理義務の履行を怠ったせいで「専有部分を賃貸に出せなかった」として損害賠償を求めたのだが、区分所有者は管理費等の支払義務との相殺を主張して管理費等を納付しないという手段をとった。
これに対し裁判所は、「このような（管理費滞納という）行為を一方で行いながら、他方で管理組合や他の区分所有者に対して十全な管理業務の遂行を要求し、責任を追及する態度は、
著しく信義に悖（もと）る」と切り捨てた。
外部区分所有者にとってマンションはあくまで投資用不動産であり、自分も管理組合の一員であるという意識の欠如を物語っている事案といえよう。

令和4年1月20日大阪地裁
障害者グループホームの使用を禁止

6【事案の概要】
大阪市のマンションで、住戸部分を障害者のグループホームとして使用していた社会福祉法人に対し、管理組合が住宅以外の使用を禁止する管理規約に反するとして、使用の禁止を求めた事案。
大阪地裁は、マンションの管理規約に専有部分の用途を「専ら住宅として使用する」としてあること、他の居住者らへの「共同の利益に反する行為」と位置づけられることなどから、管理組合の訴えを認め、住戸の使用禁止と違約金85万円の支払いを命じた。
【ポイント】
マンションは1階店舗、2 ～ 15階住戸の複合用途型。
社会福祉法人は住戸部分の2戸を各区分所有者から賃借して占有し、合計6名の利用者を入居させて福祉サービスを行っていた。
本件管理規約第12条には「その専有部分を住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定。その上で、民泊、シェアハウス、グループホーム、
特定防火対象物に供することを禁止する規定を加えた改正を行っていた。
また、マンションは本来、特定防火対象物として消防
法令上の規制を受けない建物であるが、共同生活援助を行う施設としての用途に供されると複合用途防火対象物に該当し、防火対象物点検義務を負うことになる（点検費用は年52万円）。さらに共同住宅特例で免除されていた消火器具や屋内外消火栓、スプリンクラー、自動火災報知機、非常用警報機など各設備の設置が義務付けられ、多額の費用負担を余儀なくされることが明らかとなる。
一般紙などの報道では、「グループホームの約3割が集合住宅を利用」など国の調査結果とともに、障害者差別や判決の悪影響を示唆している。
とはいえ、障害者や高齢者向けのグループホームのみ認めると、民泊や事務所使用などで生じる「共同の利益に反する行為」への抜け穴になってしまいかねない。現時点のルールでは、判決は正当な判断だと考えられる。

和4年1月25日仙台地裁
積雪転倒、危険周知不足は安全配慮義務違反
仙台市のマンションで、積雪により凍結した駐車場で転倒し、けがをしたのは管理組合が除雪をしていなかったためとして、50代の住民女性が治療費や慰謝料などの損害賠償を求めた事案。
仙台地裁は、管理組合が除雪や除氷義務を負っていたとは言えないとしつつも、危険を減らす周知を行っていないなどの「転倒防止のための安全配慮義務」を怠ったとして、女性側が求めた損害賠償257万円のうち、52万円の支払いを命じた。
【ポイント】
判決では、管理組合の除雪や除氷の義務は否定したものの、①駐車場使用契約に基づき、住民が駐車場で車を停めたり移動したりできるようにする義務、②事故の起
きやすい時間や気温、危険を減らす歩き方などを周知する義務を怠ったとし、「転倒防止のための安全配慮義務」
違反を認めた。
損害賠償額は、滑りにくい靴を履いていなかったこと、
適切な歩き方をしなかったとして住民側の過失を認め、請求額の75%を過失相殺とした。
近年、機械式立体駐車場で重大な事故が多いことから、消費者庁、国土交通省はチラシや自己チェックシートを作成し、安全対策の注意喚起をしている。危険を減らす
周知は管理組合の安全配慮義務として、常に念頭に入れておきたい。

浜管ネット
1／17、1／24、2／7、2／21の協力を得ながら検討をしていく予定としている。

川管ネット

ワーキンググループ（WG）活動

2／22 〜 3／12

1月17日団地再生WG 高経年団地における植栽計画のあり方、団地の広報のあり方についてWG委員から事例紹介や考え方などの情報交換を行った。敷地が広い団地では、樹木の根の発達で舗装が盛り上がってしまう、根が排水桝に侵入してしまうなどの問題、居住者有志による植栽管理の問題などあり、賛助会員の牧野造園からもコメントを得た。
1月24日防災WG 国土交通省のモデル事業で採択されたマンションで、集会所を防災拠点にした改修事例、停電・浸水対策に向けた改修事例、水害対策の改修事例などを紹介。防災
WGが中心となって作成した小冊子『大地震が発生したら管理
組合はどうする？』改訂版の検討も行った。
2月7日小規模マンションWG 小規模マンションでは①外部所有者が多く役員の順番が早い、②高齢化に伴い管理組合の機能が低下している、③管理規約をどう変えるべきかという相談が多い。横浜市発行「マンション管理・再生の手引き」付録にある、小規模マンション対応型モデル管理規約などを参考にしながら、小規模ならではの規約改正を話し合った。
2月21日 高 齢 化WG 高 齢化に伴う滞納問題は認知症の疑い、対応中に死亡などへの対応の情報を収集。また高齢者向け
分譲マンションと有料老人ホーム、高齢者専用賃貸住宅の比較
2月7日小規模マン表を作り、理解を深めた。
ションWGの様子

マンション管理基礎セミナー
標準管理規約改正に伴う管理組合対応

3／14
管理運営部会定例会
2021年度下半期の活動を報告について、改めて説明を行った。
一例をあげると、国土交通省の発表では「各管理組合の管理
規約を変更しなくとも ITを活用した総会・理事会の開催は可能」との見解が示されている。
とはいえ、鈴木氏は「円滑な管理組合運営に欠かせないことから、管理規約にその旨を定めておく」「総会等の会議の運営
ルール（本人確認や議決権行使の方法、
通信障害時の対応など）について検討し、細則等の規定
により明確にしておく」ことな
マンション管理センター・
どが望ましいと説明した。
鈴木英彦氏

3／19
川管ネット管理セミナー
大規模修繕の長期化等をテーマに3月19日、Zoomウェビナーにより令和3年度第3回川管ネット管理セミナーを行った。
第1部はサイクルを伸ばすことで修繕回数を減らし、修繕費の削減を可能とする大規模修繕の長期化をテーマに㈱ティーエ
スケー神奈川支店・小山忠弘氏が、第2部はマンションにおける工作物（ブロック塀や擁壁など）について川管ネット・齋藤
眞弘理事が講演を行った。
マンションの工作物はフェンス、門扉、ブロック塀、駐輪場、ゴミ置き場など。工作物の維持管理をせず、他人に損害を及ぼ

ティーエスケー・小山忠弘氏

川管ネット・齋藤眞弘理事

Kanagawa Mansion Network 61

3月14日、Zoomミーティングにて管理運営部会定例会を行った。2021年度下半期ワーキンググループ（WG）の活動は下記のとおり、それぞれ2回実施した。
①高齢化WG（11/29、2/21）②団地再生WG（10/4、1/17）③小規模マンションWG（11/8、2/7）④防災WG（10/18、1/24）
今後の課題としては、WGの参加対象を広げていく方法や
Web会議の継続などがあがった。勉強会であるWGを神奈川
県下マンションアドバイザー CPD制度のポイント対象に格上
げしてはどうかという提案もあった。
ま た、1月17日 に は 新 規 入 会 し た 三 ッ 沢 住 宅 管 理 組 合（1971年竣工・2棟・88戸）を管理運営部会のメンバーが訪問。三ッ沢住宅では、これまできちんとした修繕が実施されてこなかったようであるが、数年後の大規模修繕工事を目指し、修繕委員会の立ち上げや修繕部位の優先順位など、浜管ネット

2月22日～ 3月12日、令和3年度第2回マンション管理基礎セミナーをYouTubeによる動画配信で行った。セミナー内
容は「マンション標準管理規約改正に伴う管理組合の対応」で、（公財）マンション管理センターの鈴木英彦氏が講師を務めた。
令和2年度、マンション管理センターに寄せられた相談件数
は9,476件、前年度比109.6%だった。相談は「WEB会議シ
ステム等を用いて総会や理事会を開催することはできるか」な
どの内容が多かった。そこで令和3年6月の標準管理規約改正

7

したときは管理組合が責任を負わなければならない。建物や設備の修繕だけでなく、工作物も適切な点検・修繕を心がける必講演では、冒頭で国土交通省住宅局参事官・矢吹周平氏が昨

要がある。

年11月に行った「マンション管理適正化法・マンション建替

当日の内容はZoom参加による視聴のほか、YouTube動画のアップも行った。神管ネット、川管ネットのホームページで視聴ができる。

円滑化法の改正」の資料をもとに国のマンション管理に対する考え方と、4月からスタートするマンション管理適正化推進計
画制度等を解説。
次いで近時の裁判例として、①滞納管理費の消滅時効の責任
理事長は時効完成時に在任中の理事長（令和3年6月25日東京
地裁）、②総会開催通知への滞納者名の誤記は名誉棄損が成立（令和3年3月5日東京地裁）、③漏水事故による管理責任は管理組合の個々の区分所有者に対する債務不履行に該当せず（令和3年9月22日東京高裁）、④
専有部分のグループホーム使用
は共同利益背反行為（令和4年1月20日 ） な ど を 取 り 上 げ、
判決文の説明を行った。

よこ管ネット1／29
よこ管ネットセミナー「管理計画認定制度」「長期修繕計画
作成ガイドライン」テーマに
1月29日13時30分～、ヴェルクよこすか6階第1会議室で、4月よりスタートする管理計画認定制度や昨秋に見直しが行われた長期修繕計画作成・修繕積立金ガイドラインをテーマにセミナーを行った。
第1部は「改正マンション管理適正化法（管理計画認定制度）」と題し、よこ管ネット・中島悦朗理事が講演。今後、築40年
超の高経年マンションが急増する背景から法改正が行われたこと、管理の在り方につき地方公共団体が区域ごとに管理適正化推進計画を定めること、管理組合の管理計画を認定して適正管理を誘導すること、適正でないと評価された場合は指導・助言・勧告を行い管理水準の底上げを行うことなど、法改正と管理計
画認定制度の概要を説明した。
第2部は「国交省長期修繕計画新ガイドライン」と題し、よこ管ネット・堀内敬之副会長が講演した。長期修繕計画の新ガ
イドラインでは期間、周期の目安等の見直し、修繕積立金では金額の目安、既存マンションも対象とした計算式等について見直しが行われた。堀内氏は、「ガイドランは目安であることを忘れずに。自身のマンションとガイドラインが異なっていることが問題ではなく、なぜ異なっているかを自覚することが大事」と話した。

中島悦朗理事

堀内敬之副会長

湘管ネット
3／5
2021年度第3回マンション管理セミナー
管理組合運営に関わる裁判例
3月5日13時30分～、藤沢商工会館ミナパーク505会議室でマンション管理セミナーを行った。「管理組合運営に関わる裁判例」をテーマに個人賛助会員である土屋賢司弁護士・マン

8

ション管理士が講師を務めた。

土屋賢司弁護士1／22、2／26、3／26
研修交流会
毎月第4土曜日15時10分～、藤沢市市民活動推進センター
で実施している研修交流会。
1月22日： マンション管理の現状と今後の動向
講師：湘管ネット理事・北村拓氏（マンション管理士）
今回は、2021年のマンション管理を取り巻く環境の変化、動向などを湘管ネットの北村理事がまとめ、主なポイントを紹介した。具体的には国土交通省のマンションストック長寿命化
等モデル事業、総務省の新4K8K放送対策、環境省の断熱リフ
ォーム事業、電気自動車の充電インフラ整備事業など。行政サ
イドでは、今年4月1日スタートする管理計画認定制度の準備に取り組むケースが多く、制度の見直し、ガイドラインの公表が相次いでいる。
大規模修繕工事では、そのインターバルを18年周期にする
ケースが増加。シールや塗料など使用材料の品質向上に伴い、大規模修繕工事の計画の延期を検討するマンションが出ている
ことが広く周知された。
この2年はコロナ禍でマンシ
ョン管理を行う必要があったので、社会的にもリモートによる研修交流会の様子。個々のマンシ
会合、
テレワークなどが定着し、 ョンの相談をもとに意見交換をす
そのためのルール作りの必要性 ることも多いが生じている。
2月26日：高 額化、複雑化するマンション保険にどう対応するか
講師：岩﨑正裕氏（㈱セゾン保険サービス）マンション総合保険は毎年のように改定を重ねており、今年10月にも改定を予定している。＜表１＞は東京都所在のマンションを事例にした損保各社の共用部火災保険各損害保険で、
2018年と2021年契約の比較表。築年が古いほど高額化し、補償内容や免責、事故件数などの複雑化が進んでいる。これが2022年10月よりさらに改定されることになる。

＜表１＞マンション共用部火災保険各損害保険会社比較
所在地：東京都 住宅戸数：70戸 延べ床面積：5,000㎡ 保険期間：5年
建物評価額：7億円 保険金額：4.2億円（付保割合60%） 施設賠償：5億円 個人賠償：1億円
水災不担保、電気的機械的事故不担保、災害緊急費用（修理付帯費用）特約なし
日新火災
（診断点数
100点の場合）

東京海上日動火災
築年数

三井住友海上火災

あいおいニッセイ同和損保ジャパン

2018年
8月

2021年
9月
（区分割
引D）

2018年
8月

2021年
9月
前契約無事
故の場合

2018年
8月

2021年
9月

2018年
8月

2021年
9月

2018年
8月

2021年
9月

築15年

2,329,930

3,278,450

1,107,940

1,498,830

2,620,800

3,883,650

2,525,960

4,194,650

2,465,020

5,502,500

築25年

4,036,340

4,894,340

1,166,740

1,995,950

4,667,740

5,960,840

4,425,390

6,732,320

試算困難

試算困難

築35年

4,818,880

6,551,700

1,166,740

2,314,410

5,572,110

7,209,510

4,942,840

8,147,570

試算困難

試算困難

備考

・現 実 的 に は 診 断 点 ・事 故 状 況 に よ る 保 ・事 故 状 況 に よ る 保 ・築 25年 以 降、 リ・継続契約が前提
険料調整制度あり
スクチェックによ
険料調整制度あり
数 が100点 に な る・事 故 状 況 に よ る 割
る個別制約があり、・水 濡 れ 原 因 調 査 費
ことはない
引あり
保険料の試算がで
用 は1事 故100万・引受条件ありきない
円限度

各社保険は割引制度を含め、①各社で保険事故成績の判定期間が異なる、②各社で割引が適用されないマンションもある、③判定期間にカウントされるのは事故日のあとの保険金受取日になることなど、損保各社商品の内容を確認して比較することが必要である。
また、個人賠償責任保険の保険料が高騰することを理由に、管理組合の総合保険から削除し、個人（居住者）任せとするケースがあるが、それでは管理組合での一括管理ができず、居住者間のトラブルにつながるリス
クは避けられない。そのため、岩﨑氏は「マンション総合保険の包括特約とすることが望ましい」と説いた。
セゾン保険サービス・岩﨑正裕氏

3／19
大規模設備改修セミナー
給排水設備の更新部材・工法等を紹介
3月19日13時30分～、プロミティあつぎD会議室で、設備改修の進め方（専有部分・共用部分）をテーマに大規模設備
改修セミナーを行った。
第1部は㈱オンダ製作所・佐藤達也氏が給水・給湯管の更新
管材を紹介。専有部分の給水給湯管に使用する外径シール樹脂
製ワンタッチ継手「Revos（レボス）」は、従来品の内径継手と比べ流路面積が2.5倍となるため、水圧の損失が少なく省エネルギーで大流量が可能となる。当日はサンプルを会場に設置
して、実際の流量を体感できるよう、デモンストレーションを行った。
第2部は㈱クボタケミックス・北牧宏康氏が排水集合管シス
テムの仕組みや構造、新商品含む更新部材について紹介。排水集合管は、台所系や浴室系の雑排水管、汚水管を1本にまとめて流下させるシステムで、その集合管を採用した改修方法等の提案も行った。
第3部はマンション管理士の杉本久美子氏がマンション管理
計画認定制度について説明した。

まん防解除で会場参加者も増加

クボタケミックス・北牧宏康氏

Kanagawa Mansion Network 61

3月26日：マンション管理組合の会計
講師：湘管ネット理事・松川知惠子氏「管理組合の会計業務は組合運営の中で極めて重要な業務」と、湘管ネットでも会計を担当する松川理事。実際の会計業務は委託している管理会社が独自の会計処理システムを用いて報告書を作成し、管理組合に提出・承認を得ているケースが多い。
しかし、管理組合としても会計書類を作成するにあたって最低限のルールや知識が必要である。このため、マンション標準管理規約における会計部分の条文の確認を行うとともに、管理組合会計の決算報告の実務で必要な知識、その他、不在組合員に
住民活動協力金を認めた判例、管理費等滞納者対する59条競売の例、修繕積立金の運用など
松川知惠子理事の説明を行った。

県央ネット

9神奈川県主催＜神管ネット受託＞

2021年度マンション管理・再生セミナー報告
期間限定

YouTubeによる動画配信セミナー

神奈川県はマンショ
ン 管 理 組 合 役 員、 区分所有者等を対象に恒例のマンション管理・ 再 生 セ ミ ナ ー をYouTubeに よ る 動 画
配信で行いました。本
主催者あいさつをする神奈川県
住宅計画課・守屋誠課長
セミナーはマンションの管理（組合運営、役員の業務等）から再生（大規模修繕、耐震化、建替え等）まで、快適なマンション生活のために役立つ情報を発信するものです。
これまでは会場に参加者を募集して行ってきました
が、コロナウイルス感染症拡大の影響により、2021年
度はWEBセミナーとなりました。
配信期間は第1回セミナーが１月30日～ 3月13日、第2回セミナーが2月20日～ 3月31日。事前視聴申し込み者数は約140人、閲覧数は1講演につき約200回でトータル800回超となりました。

第1回セミナー10

1月30日～ 3月13日

テーマ１：「クレーマー、迷惑行為者への対応」
講師：弁護士 濱田 卓 氏
＜ 濱田・岡本法律事務所／ NPO浜管ネット賛助
会員／神奈川県弁護士会所属＞
管理費滞納や組合運営上のト
ラブルなどマンション管理の法務を専門分野とする講師の濱田
卓 弁 護 士 は 近 年、 い わ ゆ る ク
レーマーや、認知症・精神疾患が直接的な原因と思われる迷惑行為者に関する管理組合からの相談が増えているという。
そこで講演では、社会的にも濱田卓氏
今後さらに大きな及ぼすと考えられるクレーマー、迷惑行為者の対処法をテーマとした。
原則的に迷惑行為者からの特定住民に対する迷惑行為
は、住民間のトラブルとして個々で解決してもらうことになる。とはいえ、住民間のトラブルに理事が多くの時間をとられ、解決への見通しもつきづらく、管理会社による委託費値上げや解約のきっかけになったり、不動産価値の低下を招いたりすれば、管理組合運営に支障を来たすケースとなる。
管理組合として関与できる事案かどうか見極めることが大切だ。管理規約・細則、総会決議違反や「共同の利益に反する行為」と評価できるか？そこがポイントである。
最高裁平成24年1月17日判決は重要判例となった。
ある区分所有者が理事らを誹謗中傷する文書を配布し、マンションの防音工事を妨害した事案で、最高裁では「共同利益背反行為に当たるとみる余地があるというべき」と判断したのだ。
管理組合が法的措置を見据えて準備しておくことは、①事実関係（迷惑行為）の記録の書式化（理事や管理員が変わっても機械的に続ける）②被害状況把握のための
全戸アンケートなど。その上で当初は親族や行政（福祉）などに相談し、許容できる限度を超える場合、誰かがリー
ダーとなり、弁護士とともに最後までがんばり続けるしかない。
テーマ2：「マンションの耐震化」
講師：一級建築士 岡田 和広 氏
＜ 株式会社耐震設計／ NPO浜管ネット技術者部
会所属＞
2021年 現 在、 旧 耐 震 基 準（1981年以前）のマンション
は全国でいまだ約104万戸あるといわれている。
地震で一番怖いのは、倒壊した建物からの避難や取り残された人を救助できなくなることである。阪神・淡路大震災では犠牲者の88%が建物の倒壊で亡岡田和広氏くなった。そして震度6以上の大地震が起こった場合、旧耐震基準の建物は倒壊する可能性が高い。
耐震診断208件、補強設計127件の実績を持つ岡田和広氏によると、耐震診断の結果、比較的軽微な補強で済むものが約70%もあるという。さらに耐震補強を行ったマンションでは各戸の鑑定評価が10%近く上がった
マンションもあるという。
岡田氏は、耐震補強を行った事例をもとに、耐震補強
工事内容や費用感について細かな説明を行った。
＜ケース1＞
築53年・RC・5階建て・30戸
塗り壁補強、スリット補強
大規模修繕工事と同時施工
1住戸3,750円／月・20年＜ケース2＞
築48年・RC・5階建て・43戸
袖壁増し打ち補強
1住戸2,500円／月・20年＜ケース3＞
築49年・SRC・14階建て・120戸
RCフレーム補強
大規模修繕工事と同時施工
1住戸2,100円／月・20年

＜ケース4＞
築52年・SRC・14階建て・51戸
RCフレーム補強ほか
大規模修繕工事と同時施工
1住戸8,300円／月・20年
また、耐震補強工事は、施工に関係する住戸とそうでない住戸があり、不平等が生じる。住戸内の戸境壁の増し打ち補強など、合意形成をとるために住戸内施工を行う住戸への説得が必要だ。補強個所の対象住戸に対し、①工事中の仮住まい（引っ越し費用も負担）②補強による減少面積の買取、登記手続き③補償金の支給④復旧費用の負担など、管理組合としての熱意がなければ成功しなかったケースもある。
岡田氏は自分のマンションを想定してどんなことができるか、どのくらいの費用がかかるか、バッテン形状のフレーム補強をしなくてもできる補強は何かなど、「大規模地震に対し何らかの対策を講ずる際の参考としてほしい」と述べている。

第2回セミナー

2月20日～ 3月31日

テーマ4：「マンション管理適正化推進計画と管理組合」
講師：マンション管理士 前田 映子 氏
＜NPO浜管ネット理事／神奈川県マンション管理士会所属＞
令和2年6月のマンション管
理適正化法の改正により、令和4年4月から①国による基本方
針の策定、②基本方針を受けた
地方公共団体による管理適正化の推進がスタートする。
地方公共団体による管理適正化の推進の内容としては、マンション管理適正化推進計画制度
前田映子氏が創設された。都道府県等マンション管理適正化指針も同時に定めるとされている。
それから管理計画認定制度として、マンション管理推
進計画を策定した地方公共団体は、適切な管理計画を有するマンション管理組合を認定することができるようになり、必要に応じて管理適正化のための指導・助言等をすることもできるようになった。
マンション再生の円滑化の推進に関しては、①マンションの敷地売却事業の拡大、②容積率の緩和特例の適用対象の拡大、③団地における敷地分割制度の創設の3点が大きく変更している。
行政の役割の強化を通じた管理組合によるマンションの適正管理の推進と、老朽化が進み維持管理が困難なマンションの再生（建替えや売却等）のさらなる円滑化のためには、管理適正化と建替円滑化の一体的な対応が必
要なのである。
続いて、管理計画認定制度の概要。国は基本方針を策定し、マンションの管理の適正化の推進を図るための指針（マンション管理適正化指針）に関する事項を定めた。
それに基づいて、都道府県等（神奈川県においては県および市）は「マンション管理適正化推進計画」を定める
ことが「できる」とした。
推進計画では、都道府県等マンション適正化指針を定めることとされている。地域性を踏まえた独自の指針を定めることができるとしたのもポイントである。＜管理
計画認定制度と管理組合の関わり方については2p3p参
照＞
主催：神奈川県県土整備局建築住宅部住宅計画課民間住宅グループ
受託者：NPO法人かながわマンション管理組合ネットワーク（構成団体：浜管ネット、川管ネッ
ト、よこ管ネット、湘管ネット、県央ネット）

Kanagawa Mansion Network 61

テーマ3：「長期修繕計画作成ガイドライン改訂」
講師：一級建築士 橋本 真一 氏
＜株式会社エムズラボ／芝浦工業大学・日本工業大学非常勤講師＞
令 和3年9月、 地 方 公 共 団 体
によるマンション管理適正化の推進や管理計画認定制度創設な
どの政策動向とともに社会経済情勢の変化、設備や工法等の技
術革新状況を反映することを目的に「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライ
ン及び同コメント」が見直され橋本真一氏た。
13年ぶりの見直しとなったガイドラインの改訂要点
は、①計画期間を2 回の大規模修繕工事を含む30年以上に変更、②修繕周期の目安について、工事事例等を踏まえて一定の幅のある周期に変更、③社会的要請を踏まえ、省エネ性能向上の改修工事の有効性や定期的なエレ
ベーター点検実施の重要性を追記、など。また多額の費用を要する工事項目の推定修繕工事費の明示やアスベス
ト対応のガイドラインも追加している。
さらに標準管理規約の改正からの反映で、共用部分と専有部分の給排水管取替えを同時に行う場合についても追加し、専有部分の工事費を修繕積立金から拠出するための管理規約や先行工事を実施した区分所有者への配慮の必要性も記述した。
長期修繕計画は①建物および設備の劣化の状況、②社
会的環境および生活様式の変化、③新たな材料、工法等の開発およびそれによる修繕周期、単価等の変動、④修
繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、工事費価格、消費税率等の変動といった不確定事項を含んでいるた
め、5年ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要とされた。見直し期間もおおむね1 ～2年を要すること明記された。
なお、国土交通省はガイドラインの見直しについても5年程度ごとに見直しについて検討を行うこととしている。
橋本氏は講演の中で、「マンションの管理に関する情報が数多く増えてきていることから、管理組合の業務も専門性の高いものになってきているといえる。長期修繕計画の見直しとともに最新の情報をしっかり把握しておく必要がある」と結んだ。

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12

企 業 名
所 在 地
設計・監理 神 浜 川 よこ 湘 央 横浜市中区山下町193-1

川 横浜支店
横浜市中区山下町31
ベイサイド上田ビル3階☎045-264-4253
yokohama@tds-arc.com
https://www.tds-arc.com

P R
創業以来41年、「信頼はお客様の安心と満足から」を理念とし、マンションの維持保全に特化した一級建築士事務所です。（一社）神奈川県建築士事務所協会、（一社）
横浜市建築士事務所協会所属。

山下町コミュニティビル3階☎045-227-8471
http://www.krcnet.jp
info@.krcnet.jp

株式会社神奈川建物
リサーチ・センター

P R
神奈川県内に特化した大規
模修繕・設備改修・耐震改修工事の設計コンサルタン
トです。
公益社団法人BELCA正会員。

改修一般
企 業 名
大規模修繕

所 在 地
浜

株式会社
アルテック
株式会社
アール・エヌ・ゴトー☎044-777-5158
044-777-5120
office1@rngoto.com
http://www.rngoto.com

大規模修繕

浜 横浜市鶴見区生麦1-5-3

株式会社☎045-502-1604
045-521-0287
office@ikatsu.co.jp
http://www.ikatsu.co.jp

伊勝

大規模修繕

浜 リニューアル事業部
横浜市泉区和泉中央南1-42-7
0120-958-249
http://www.ichinosekensou.co.jp
gaisou@ichinosekensou.co.jp

株式会社
一ノ瀬建創
大規模修繕

N・Kビル
☎045-372-5900
http://www.nk-inc.co.jp
info@nk-inc.co.jp

浜 川 よこ 東京本社

株式会社カシワバラ・
コーポレーション

統括営業本部 第2営業部
東京都港区港南1丁目8番27号
日新ビル9階☎03-5479-1402
https://www.kashiwabara.co.jp

大規模修繕 浜 川 よこ 央 横浜支店

建装工業株式会社
大規模修繕

創立以来、改修工事専業者として外壁の塗り替えから内装工事、給排水設備工事に至るまでお客様のニーズにお応えするべくトータルな改修工事をご提案申し上げております。
伊勝は専門知識をもとに、建物のライフサイク
ル・時代の変化に応じて、調査・診断を計画的に提案し、施工を行います。私たちは、完成してからが長いおつきあいの始まりと考えています。アフターケアには、自信を持ってお応えできる品質保証システムを実行しています。

より良いマンションへの進化を成功させましょう。無料の調査・診断で早期に不具合を発見し、適切な修繕で長寿命化を図り、管理組合様に安心をご提供いたします。

浜 横浜市旭区市沢町262-11 「信頼を何よりも大切に。」─これま

株式会社
エヌ・ケー
大規模修繕

P R

アルテックが目指すのは「未来へつなぐ
横浜市中区新山下2-12-43 大規模修繕工事」。快適かつ安全にお住☎045-621-8917
まいいただくための、施工内容のご提案、施工の管理、そして実際の施工を行ってhttp://www.alteche.co.jp
おります。確かな技術と安心の品質で、
ALL@alteche.co.jp
お客様に最高の満足をご提供致します。

大規模修繕 神 浜 川 よこ 川崎市中原区新城中町16-10

横浜市西区平沼2-2-7☎045-290-6090
045-290-6097
http://www.kenso.co.jp

神 浜 よこ株式会社サカクラ
大規模修繕 神 浜 川 よこ 湘 央

シンヨー
株式会社

株式会社大和株式会社富士防での培ってきた技術力と経験をもとに安全・安心・満足をお客さまに御提供いたします。大規模改修工事、修繕工事、建物調査診断は横浜のエヌ・ケーをご利用ください。

5つの安心
1.業界トップクラスの売上及び営業網
2.万全の品質管理体制
3.充実したアフターサービス体制
4.豊富な実績と信頼5.研究開発と社会貢献
よりよい住環境の実現を目指します！
豊富な改修工事実績を持ち、大規模修繕工事から設備改
修、
内装リフォームまでトータルに対応する総合リ
ニューアルカンパニーです。

横浜市磯子区岡村7-35-16☎045-753-5000
http://sakakura-kk.co.jp

昭和15年創業・昭和53年には業界草分けとしてマンション大規模修繕工事に着手、以来42年間豊富な経験・実績を通じて、各種技術のノウハウを確立し、改修専門業者として付加価値のあるグ
レードアップ工事の提案を致します。

川崎市川崎区大川町8-6☎044-366-4840
re-eigyo@sinyo.com
http://www.sinyo.com

お陰さまで創立90年を迎える事が出来ました。'大切な未来へ繋ぐ' を合言葉にこれから先も皆様と共に成長していけるよう、進んで参ります。

大規模修繕 神 浜 川 よこ 央 湘 （本社）横浜市中区港町6-28

大規模修繕
所 在 地

株式会社 T. D. S

分譲マンションには、特有の法律やルール、さらには管理組合特有の性格があります。マンションという居住形態にどれだけ理解があるのかが、業者選定の大きなポイントになることに間違いはありません。ここでは、各地域の管理組合ネットワークに加盟する賛助会員から広告を募集し、有志の企業を掲載しています。参考の一助としてください。

☎045-225-8200（東京支店）東京都港区芝浦1-14-5
0120-040-011
http://www.daiwa-co.com

マンション大規模修繕工事の専門業者として60年。“住み慣れた環境に時を取り戻す”をスローガンに、常にお客様第一の姿勢を貫き、質の高い技術とサービスを提供いたします。

よこ （本社）横須賀市森崎1-19-18 改修工事専業として、自社☎046-830-5481（東京支店）
中央区銀座8-18-7 エイワビル6階☎03-3549-3131
fujibow@bird.ocn.ne.jp

で多数の技術職人を有している会社です。
お客様のニー
ズにお応え出来る技術・品
質・アフター・点検を提供
して参ります。

改修一般

電気設備改修企 業 名
所 在 地
浜 よこ 央 （本社）横須賀市森崎1-17-18
大規模修繕

株式会社ヨコソー
大規模修繕（横浜支店）横浜市都筑区早渕1-40-1☎0800-888-6191
info@yokosoh.co.jp
https://www.yokosoh.co.jp

P R
建物の修繕工事を手がけて110余年。確かな経験と実績を活かしながら、個々のお客様のニーズや時代の要請にもしなやかに応えられる改修工事
No.1企業を目指しています。

浜 央 横浜市西区楠町10-8（神奈川営業所） YKK APグループ内の総合大株式会社
YKK AP ラクシー

☎045-290-3222
045-290-8363
a.takiguchi@ruxy.co.jp
https://www.ruxy.co.jp

規模修繕工事会社だからこ
その安心と信頼。そして技術で「キレイ」と ｢快適｣を実現します。

総合建設
企 業 名
大規模修繕

所 在 地
浜 建設事業部

工藤建設株式会社

リノベーション営業課
横浜市青葉区新石川4-33-10☎045-911-5438
045-911-5951
http://www.kudo.co.jp

P R
当社は大規模修繕・耐震補強・30年保証防水・エレベーター増設工事等の企画・提案・施工まで、総合建設会社として高品質な技術とサービスで皆様に必要とされる企業を目指します。

給・排水設備改修☎045-772-1424

株式会社
045-778-1024
eigyou@khj.co.jp
神奈川保健事業社 http://www.khj.co.jp
給・排水設備改修 浜 川 よこ リニューアル事業部☎03-6871-9961
03-6871-9962
http://www.keihin-se.com
keihin-se@keihin-se.com

よこ浜 横須賀：横須賀市大矢部2-9-20☎046-835-0630
町田：町田市小川7-9-19☎042-850-6250
tokken-info@daijin.co.jp
https://www.daijin.co.jp

株式会社大神給・排水設備改修『水』にこだわり65年、誠実で質の高い給排水設備改修工事・維持管理会社です。
集合住宅の『水』の問題は、
何でも当社にご相談下さい。
弊社は集合住宅の改修実績
が年間約5000戸あります。
設計・施工・改修後のアフ
ターフォローまで、実績と経験をいかして適切なサポートをいたします。

浜 央 東京都豊島区目白2-1-1目白NTビル6F
集合住宅の給排水改修工事

京浜管鉄工業株式会社
給・排水設備改修

横浜市中区寿町2-5-1☎045-662-2759
045-662-2780
http://www.kawamoto-ind.co.jp

P R

よこ

（本社）横須賀市内川1-7-23☎046-837-2261
文化興業株式会社 eigyo2@bunka-kogyo.co.jp
http://bunka-kogyo.jpの豊富な実績と経験を生かし、皆様の豊かなマンショ
ンライフのお手伝いをいたします。
給排水設備工事の年間申請 は1,800件 以 上。 リ
ニューアルから維持管理、そして土日や夜間の緊急修理にも対応致します。

建材メーカー・販売
企 業 名
所 在 地
浜 央 首都圏支店
防水メーカーP R

AGCのハイレベルなウレタ
東京都中央区日本橋人形町 ン技術を背景に製造しており、ウレタン塗膜防水の専
1-3-8沢の鶴人形町ビル
業メーカーとしてトップク☎03-6667-8421
ラスの実績を誇っておりま
https://www.agc-polymer.com す。

AGC ポリマー
建材株式会社

防水メーカー・施工 浜 川 よこ 横浜市戸塚区上矢部町2916

カスター・ピーエヌ・
ジャパン株式会社
関西ペイント販売
株式会社☎045-443-5102
info@koster-japan.com
http://koster-japan.com
http://www.polyfine.net

東京都大田区南六郷3-12-1☎03-5711-8905
http://www.kansai.co.jp

床材等建材メーカー 浜 央 東京都港区港南2-15-1

タキロンマテックス株式会社
田島ルーフィング
株式会社

25年間防水保証付き屋上防水シート ポリフィン, アスベス
トを飛散させないクラック補修材ダッシュフレックス等々
ドイツ製の特徴ある防水材を取り扱っております。
当社は塗料の製造・販売をしている会社です。これからも管理組合の皆様に有益である「環境配慮形高性能塗料」を開発・提供することで貢献していきます。
防滑性塩ビ床材「タキストロン」

品川インターシティ A棟15F 「タキステップ」、扉・EV等向け
粘着剤付き化粧フィルム「ベルビ☎03-5781-8150
アン」のメーカーです。防災対策
03-5781-8130
として軽量簡易止水板「フラッドhttps://www.t-matex.co.jp セーフライト」も扱っております。

防水・床材メーカー 浜 央 横浜営業所

1919年 創 業。 総 合 防 水 材メーカー、床材メーカーの横浜市中区相生町6-113
先駆けとして、お客様の建オーク桜木町ビル10F
物を風雨や熱から守り、安☎045-212-4431（床材）☎045-651-5245（屋根・屋上） 心して快適に暮らせる生活空間の創出を目指します。
https://www.tajima.jp

外断熱・サッシ改修
企 業 名
外断熱メーカー

川 東京都千代田区平河町2-11-1

Sto Japan
株式会社

平河町ロンステート1階☎03-5216-1530
info@stojapan.com
http://www.stojapan.com

創立1946年。水漏れ、排水管詰まり清掃、エアコン・給湯器取り替え、給排水管の改修工事、保守点検…
何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事をご提案します。

Ｎ Ｐ Ｏ 浜 管 ネ ッ ト
技
術
者
部
会

P R
創業90年、地元神奈川で高い信頼と実績を築いて参りました。電灯幹線改修・弱電改修・省エネ改修（LED等）、お気軽にご相談くださ
い。

所 在 地

P R
ヨーロッパ最大手の外断熱メー
カー Sto社の日本総代理店です。日
本国内では北海道から沖縄まで施工実績があり、近年では結露防止工事・タイル剥離防止工事で弊社
工法が数多く採用されております。

企業名は五十音順に掲載しております

給・排水設備改修

三沢電機株式会社☎045-241-1621
045-253-4744
j-okamoto@misawa-dk.co.jp
http://misawa-dk.co.jp

塗料メーカー・販売 神 浜 川 よこ 湘 央

企 業 名
所 在 地
給・排水設備改修 浜 川 横浜市金沢区鳥浜町4-18

川本工業株式会社

企 業 名
所 在 地
浜 よこ 横浜市西区戸部町4丁目158番地
電気設備改修加入するネットワークの略号▶
神 神管ネット
よこ よこ管ネット

浜 浜管ネット川 川管ネット

湘 湘管ネット

央 県央ネット

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、尾崎京一郎部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 ☎045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203☎046-825-8575
https://hsekkei.com

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202☎045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

東京都港区芝浦3-6-10-307

伊藤和彦
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4☎046-869-4767
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市都筑区茅ケ崎中央44-5-503

阿部一尋

横浜市青葉区すすき野1-4-3-405☎090-6001-5234
k̲abe@1218@yahoo.co.jp

片山啓介
有限会社鹿窪建築設計

横浜市港北区綱島西6-13-40-204☎045-546-9651
bzg16700@nifty.com

岡田和広
株式会社耐震設計〒107-0013 東京都豊島区東池袋1-27-8-6F☎03-3353-3352
http://www.taishinsekkei.com

石川裕子
Lapis建築工房

横浜市南区榎町1-18-202☎045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

小島孝豊☎03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所 http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi
尾崎京一郎☎045-532-9260
有限会社モア・プランニングオフィス https://moa-planning.jp

Kanagawa Mansion Network 61

氏名・所属事務所

13

2021年マンション戸数＆マンション化率
神奈川県は全国第2位の991,706戸＆22.98%
不動産専門データバンク・㈱東京カンテイは1月31日、2021年における全国の分譲マンション普及率を都道府県
別・市区町村別に調査し、公表した。
2021年末時点でマンション戸数が最も多い都道府県は東京都が第1位で1,952,831戸、次いで神奈川県991,706
戸、大阪府846,225戸と続いた。マンション化率でも東京
都27.80%、神奈川県22.98%、大阪府19.95%の順だった。

2021年マンション戸数＆マンション化率
行政区
横浜市
川崎市
相模原市
藤沢市
横須賀市
大和市
平塚市
茅ヶ崎市
厚木市
海老名市
座間市
鎌倉市
秦野市
小田原市
逗子市
箱根町
伊勢原市
湯河原町
三浦市
綾瀬市
葉山町
寒川町
神奈川県

政令指
定都市

築10年以内68,04042,106
5,753
5,300
2,537
3,875
1,484
3,032
1,946
2,188
767
1,464
27
488
66
0
459
0
0
45
55
0
140,098

マンションストック戸数
11年～ 20年 11年～ 20年
築30年超
118,500
112,893
207,784
60,65743,78159,30912,627
20,831
20,674
9,791
10,351
10,935
7,139
11,866
12,472
4,669
7,523
7,021
3,464
5,095
6,255
3,551
4,085
4,288
2,050
4,613
6,312
3,008
3,756
5,036
2,558
5,037
5,351
3,624
2,471
4,050
731
2,169
3,022
1,963
921
2,221
899
1,158
3,391
695
780
3,649
346
1,275
1,890
689
1,077
1,080
249
712
1,655
237
698
1,428
500
437
491
0
523
597
238,637
242,726
370,245

総戸数（A）
507,217205,853
59,88536,37734,01423,08816,298
14,956
14,921
13,98813,713
11,609
5,949
5,593
5,514
5,124
3,970
2,846
2,616
2,408
1,483
1,120
991,706

東京カンテイ調べ
総世帯数（B）
1,772,391
738,838
334,260
200,769
188,857
112,815
116,273
108,644
101,936
60,261
61,321
83,22971,737
87,146
27,5706,301
44,806
12,672
19,82736,244
14,453
21,3114,315,172

マンション化率（A÷B）
28.62%
27.86%
17.92%
18.12%
18.01%
20.47%
14.02%
13.77%
14.64%
23.21%
22.36%
13.95%
8.29%
6.42%
20.00%
81.32%
8.86%
22.46%
13.19%
6.64%
10.26%
5.26%
22.98%※マンション化率… 神奈川県内の総世帯数（B）に占める分譲マンションの総戸数（A）の割合

花壇植え替え工 事

土砂ほぐし機「エアースコップ」採用
樹木の根を傷つけずに土壌を改善
浜管ネット賛助会員：㈱牧野造園

神奈川・横浜市のマンション管理組合で電柱、外灯ポー
ル、けやきが植わっていた囲いを花壇として再生させた工事を紹介します。施工は㈱牧野造園（本社神奈川・牧野幸太社長）で、樹木の根を傷つけず、埋設してある配線・配管等への安全性も確保できる
土砂ほぐし機「エアースコップ」を採用しました。
施工後、管理組合では住民有志により、花壇として手入れをしていく予定であるとしています。

○土砂ほぐし機「エアースコップ」とは特殊ノズルから圧縮空気を高速で噴射して、固まった土砂を瞬時に掘削する装置（通常使用空気量：59L/s、使用コンプレッサー：38kW）。
空気で掘削しているので、スコップでは傷つけやすい樹木の根を傷つけず、また埋設物（配線・配管等）の損傷もなく、安全に施工ができる。
掘削した後の土は、空気で細かくほぐされているので、ふかふかになり、植物に優しい
土となる。

施工前

施工中

施工後

空気で掘削後はふかふかな土にエアコンプレッサー車で圧縮空気を作る

空気での掘削なので樹木の根を傷つけない14「エアースコップ」の作業イメージ

2022年度定期総会の案内○神管ネット
第24回
日時：6月12日（日）11時～ 12時
会場：神奈川県民センター 711号室（JR「横浜駅」徒歩5分）

イベント情報 ■■○浜管ネット（☎045・911・6541）
第28回
日時：5月28日（土）13：00
会場：ハウスクエア横浜4Ｆセミナールーム（横浜市営地下鉄ブルーライン線「中川駅」徒歩2分）○川管ネット（☎044・380・7163）
第21回
日時：6月11日（土）13：00
会場：川崎市生活文化会館てくのかわさき（JR南武線「武蔵溝ノ口駅」
、東急田園都市線「溝の口駅」徒歩5分）○よこ管ネット（☎046・824・8133）
第20回
日時：6月25日（土）15：00
会場：ヴェルクよこすか（横須賀市立勤労福祉会館）
6階ホール（京浜急行線「横須賀中央駅」徒歩5分）○湘管ネット（☎0466・50・4661）
第16回
日時：5月14日（土）13：00
会場：藤沢商工会館ミナパーク505会議室（JR東海道線「藤沢駅」北口徒歩3分）○かながわ県央ネット（☎046・259・7399）
第16回
日時：6月5日（土）13：00
会場：冨士見文化会館（相鉄線・小田急線「大和駅」南口徒歩4分）

川管ネット☎044-380-7163

2022年度第1回マンション管理セミナー
日 時：5月14日（土）13：30 ～テーマ：「新任管理組合役員の役目」
講 師：未定会 場：産業振興会館第3研修室（JR川崎駅北改札徒歩8分）
参加費：会員無料、一般資料代1,000円
2022年度第1回夏季講習会
日 時：7月9日（土）18：15 ～テーマ：未定講 師：未定会 場：てくのかわさき（JR南武線武蔵溝ノ口駅、東急線溝の口駅徒歩5分）
参加費：会員無料、一般資料代1,000円

よこ管ネット☎046-824-8133

よこ管ネット無料セミナー
日 時：5月21日（土）13：30 ～テーマ＆講師：
第1部「マンション自主点検チェックシートの活用と修繕工事事例」 ㈱ヨコソー・小野寺健氏
第2部「耐震診断と補強に備えて」 ㈱耐震設計・
岡田和広氏
会 場：ヴェルクよこすか6階第1会議室（京急線横須賀中央駅徒歩5分）
参加費：無料日本マンション学会 第30回千葉大会
2022年4月16日㈯、17日㈰■メインシンポジウム「マンション新時代を展望する」
・第一部 記念講演「マンション政策の成果と展望」
・第二部 パネルディスカッション「マンション新時代とマンション学」
今回のメインシンポジウムは、学会創立30周年記念行事の一環であることから、「学の原点」に立ち返って考えることとします。すなわち、マンションを巡る様々なテーマを包括的に取り上げ、これまでの歴史を振り返りつつ、withコロナウ
イルス時代の経済社会の変容やマンション居住者のライフス
タイルの変化も踏まえ、今後目指すべきマンション像を構想し、その実現に向けて求められるマンション学のあり方、関係者や学会が果たすべき役割を模索します。（日本マンション
学会ホームページより）■分科会
第1分科会「現 状分析から捉える持続可能なマンション居住の展望と課題」
第2分科会「マ ンションの長寿命化と管理計画認定制度のあり方」
第3分科会「認知症高齢者等の事例と対応マニュアルの指針」
第4分科会「マンションにおける給排水設備改修工事費の傾向」
第5分科会「震 災発生後の救済諸法制度とその運用変遷、および残された課題」
第6分科会「マンション管理の専門家のあり方」
第7分科会「要介助者が求めるマンション環境の課題と展望」
第8分科会「最近のマンションの紛争と裁判」
第9分科会「一般報告」

Kanagawa Mansion Network 61

オンライン方式15※新型コロナウイルス感染症拡大防止に基づく緊急事態宣言下におきまして、各地域ネットの相談事業を中止または制限している場合があります。ご確認の上、ご了承ください。

NPO法人かながわ県央マンション管理組合
ネットワーク（県央ネット）

NPO法人かわさきマンション管理組合
ネットワーク（川管ネット）/FAX.046-259-7399
E-mail: Kenou̲net@yahoo.co.jp☎/FAX.044-380-7163
E-mail: info@kawakan-net.or.jp
事務所開室日：毎週月・水・金曜
無料相談開催日：毎週火・木・土曜（予約制）
開催場所・連絡先
まちづくり公社ハウジングサロン（クレール溝口）☎/FAX.044-822-9380（予約は火〜土曜9:00〜16:00）

NPO法人湘南マンション管理組合
ネットワーク（湘管ネット）

NPO法人横浜マンション管理組合
ネットワーク（浜管ネット）☎0466-50-4661 FAX.0466-97-2461
E-mail: shokan-net@beetle.ocn.ne.jp☎045-911-6541 FAX.045-910-0210
E-mail: office@hamakan-net.com
事務所開所日：毎週月・火・木・金・土曜

NPO法人かながわマンション管理組合ネットワーク（神管ネット）
http://www.jinkan-net.com

NPO法人よこすかマンション管理組合
ネットワーク（よこ管ネット）

E-mail: info@jinkan-net.com

蕁045-620-6300 蕭045-620-6299〒221-0835 横浜市神奈川区鶴屋町2-9-22-216 事務所電話対応：毎週月・火・木・金曜

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よこ管ネット☎/FAX.046-824-8133
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43組合
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68組合
11,169戸

12組合
1,184戸

21組合
4,323戸合計

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49,703戸※令和4年3月31日現在

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