2014年12月期

ES-CON JAPAN Ltd.

20期

第第2四半期

日本エスコン通信■ 株主メモ
事業証券年コー度ド

毎年1月1日から12月31日まで
8892［住所変更等のお申出先について］口座をお持ちの証券会社へお申出下さい。
なお、証券会社に口座がないため特別口座が開設されました株主様は、特別口座の口座管理機関である三井住友信託銀行株式会社にお申出下さい。

定時株主総会開催時期

3月下旬［未払配当金の支払いについて］
株主名簿管理人である三井住友信託銀行株式会社にお申出下さい。

基定時株主総会
12月31日
期末配当
12月31日なお、中間配当を行う場合、中間配当受領株主確定日は6月30日［公告方法］
電子公告（http://www.es-conjapan.co.jp/）
ただし、事故その他やむを得ない事由によって電子公告による公告をすることができない場合は、日本経済新聞に掲載して行います。

準日

上 場 証 券 取 引 所

東京証券取引所

単100株

元株

式数株 主 名 簿 管 理 人
特 別 口 座 の口 座 管 理 機 関
郵 便 物 送 付 先（ 電 話 照 会 先 ）JASDAQ（スタンダード）

東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社〒168-0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
電話 0120-782-031（フリーダイヤル）
取次事務は、三井住友信託銀行株式会社の本店および全国各支店で行っております。

（表紙）
ザ・ネバーランド明石 ハーバーゲート 外観完成予想図

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受付時間 ： 土日祝日を除く平日9：00〜18：00
大阪本社 〒541-0044 大阪市中央区伏見町四丁目1番1号 明治安田生命大阪御堂筋ビル13F
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株主の皆様へ
平素は格別のご支援を賜り厚く御礼コンアセットマネジメント」を設立いたし申し上げます。

ました。今後とも株主の皆様のご期待に当社グループは、今期も中核事業であ添えるよう努めてまいる所存です。

る不動産販売事業において積極的に利皆様におかれましては引き続きご支援

益確保を図り、また、平成25年8月に策を賜りますようお願い申し上げます。

定した平成25年12月期から平成28年12月期の4ヶ年を期間とする中期経営計画『Make The One for 2016』の2

2014年9月
代表取締役社長年目として、さらなる発展と成長に向け事業を推進しております。新たな取り組みとして、7月には子会社「株式会社エス2014年通期業績予想
売上高

営業利益

18,850 百万円

経常利益

2,760 百万円

当期純利益

2,010 百万円

2,000 百万円
1

業績ハイライト
売上高（百万円）

今後の取り組み18,850（予想）

営業利益・営業利益率（百万円）
2,760

営業利益率

（予想）

（第2四半期）

13,558
1,504

10,1843,519
ʻ12■第2四半期

5,314

ʻ13

■通期

3,478

14.1%
496

ʻ14

ʻ12

当期（第2四半期）純利益（百万円）

1,844

（予想）

ʻ14

セグメント別の事業戦略としては、中核である不動産販売事業においては、引き続き新規事業用地の取得等、着実かつ積極的に事業を展開してまいります。

17.7%

16.6%
880
614
ʻ13

1,905

2,000

不動産賃貸事業においては、今後も881
392
172
ʻ12274
ʻ13

ʻ14

当第2四半期は当初予定外の土地の等、着実に事業を推進したことにより、企画販売を行い、計画を上方修正しま

営業利益率は前年同期比1.1ポイント上した。

昇しました。

分譲マンションの販売に加え、商業開通期予想においても、当初予定外の保発事業における不動産の販売、さらに賃有案件の販売により、上方修正をいたし貸事業による安定的な賃料収入の確保ました。

安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努め、不動産企画仲介コンサル事業においては、当社の強みである企画力、事業構築力、スピードを最大限に活かし、ノンアセットで利益率の高い事業として注力してまいります。また、事業間での連動によるシナジー効果を発揮し、分譲開発にとどまらず、商業開発、収益不動産開発といった多面的な事業展開を推進してまいります。

2

連結財務データ
連結貸借対照表の概要（百万円）（資産の部）

前期末（負債・純資産の部）

当第2四半期末（2013年12月31日現在）（2014年6月30日現在）

資産合計

47,352

43,695

現金及び預金4,161
販売用不動産2,050
仕掛販売用不動産
7,898

流動資産
15,947有形固定資産26,693
無形固定資産17
投資その他の資産904

固定資産27,615前期末（2013年12月31日現在）

資産合計

流動資産
19,803

短期借入金280
1年内返済予定の長期借入金
6,814
1年内償還予定の社債
557

現金及び預金2,617
販売用不動産1,827
仕掛販売用
不動産 .............. ❶12,899

社債
1,115
長期借入金
22,903

有形固定資産26,499無形固定資産16
投資その他の資産927

固定資産27,443

株主資本9,564

当第2四半期末（2014年6月30日現在）

負債・純資産合計

負債・純資産合計

43,695
流動負債
8,978

47,352
流動負債
11,850

固定負債
25,700

固定負債
25,128

短期借入金 ...... ❷1,065
1年内返済予定の長期借入金 ...... ❷8,670
1年内償還予定の社債
557
社債
836

長期借入金 ...... ❷23,738

純資産
9,801

純資産
9,587

株主資本 .......... ❸
9,780

3

連結損益計算書の概要（百万円）
前第2四半期

売上原価
2,310売上総利益
1,167
販売費及び一般管理費 553
営業外収益 22
営業外費用361

四半期
純利益
881

経常利益
559

（2014年1月1日〜2014年6月30日）（2014年1月1日〜2014年6月30日）

売上高 ❹
3,478

営業利益
880

当第2四半期

当第2四半期（2013年1月1日〜2013年6月30日）

売上高
5,314

連結キャッシュ・フロー計算書の概要（百万円）

営業利益 ❺614

投資活動による 財務活動によるキャッシュ・フロー キャッシュ・フロー
97 3,324
現金及び現金同等物の期首残高
3,824

特別利益
16
特別損失
11
法人税、住民税及び事業税
5

経常利益
275

現金及び現金同等物の四半期末残高
2,527

四半期純利益274
営業活動によるキャッシュ・フロー
▲4,788
4Point❶2 015年度、2016年度の事業となる土地の仕入が順調に推移し、たな卸資産が増加。
❷土 地の仕入にともなうプロジェクトの資金調達も順調に進展。
❸自 己資本比率は20％以上を維持。
❹当 初予定していなかった土 地の販 売を行い、計画を上方修正、順調に推移。
❺前
 期と比較しても、営業利益率も着実に上昇。

日本エスコンの事業戦略
事業間での連動によるシナジー効果を発揮
し、分譲開発にとどまらず、商業開発、収益不動産開発といった多面的な事業展開（第20期）
307戸 2014年（H26）（第21期）
425戸 2015年（H27）（第22期）
500戸 2016年（H28）■ レ・ジェイド イクス■ レ・ジェイド江坂■ レ・ジェイド下目黒■ レ・ジェイド東向島■ ネバーランド姫路駅前ザ・ステーションフロント■ ネバーランド弁天町はぐくみの街■ ザ・ネバーランド明石ハーバーゲート■ グラン レ・ジェイド京都河原町■ 吹田市プロジェクト（リノベーション）■ 東京都杉並区プロジェクト（戸建て）■ 東京都江戸川区プロジェクト■ 東京都板橋区プロジェクト（戸建て）■ 兵庫県西宮市プロジェクト■ 3プロジェクト■ 宅地開発プロジェクト● 昨年設立した㈱エスコンプロパティ（ＰＭ事業、マンション管理事業等）
についても着実に事業展開、業容の幅を拡大

新たな取り組みへシナジー効果

シナジー効果● 当社グループの中核事業として事業展開● 分譲マンション、戸建て、リノベーションと多面的な事業スキーム展開● 関西、関東両エリアでの事業を展開● 顧客ニーズの「その先」を提案、たったひとつしかないこだわりの商品・企画を追求

不動産販売事業● Ｈ26年7月、㈱エスコンアセットマネジメントを設立
不動産投資顧問事業スタート■関西の物件 ■関東の物件 ■九州の物件

不動産総合開発事業

不動産賃貸事業

レ・ジェイド下目黒● 安定収益事業として引き続き展開● 高 利回りの商業用土地賃貸における事業の拡大に注力● 時 期、物件の特性等総合的に検討し、資産の入れ替えによりポートフォリオの最適化を図る
現在保有（予定含む）の収益不動産● ‌強みである企画力、事業構築力を最大限に活かし、様々な事業展開が可能となり他社との差別化を図る● ‌ノンアセットで利益率の高い事業として引き続き注力

不動産企画仲介
コンサル事業■ ガーデンモール清和台■ イオン南千里■ 柏友会  楠葉病院
■ 神戸市東灘区プロジェクト

福岡春日■ ガーデンモール南千里■ ホテルビスタプレミオ京都■ 福岡春日プロジェクト■ 大阪市西区プロジェクト

5

中期経営計画『Make The One for 2016』進捗（単位：百万円）

目 標・ ‌企業価値の最大化と株主様への還元・ ‌いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤の確立

分譲事業の用地仕入に加え、商業開発事業、収益不動産開発事業といった多面的な事業における用地仕入にも積極的に取り組み2016年
度に向け順調に推移
分譲事業
307戸

商業開発、収益不動産開発事業等
2014年（H26年）（第20期）●マンション4PJ（関西）●マンション2PJ（関東）425戸●八尾市高美町PJ【商業開発】●淀川区東中島PJ【収益不動産】

2013年（H25）12月
第19期（実績）

自己資本比率21.9％

ROE（自己資本利益率）

27.7％

ROA（総資産利益率）

2.7％※
ROIC（投下資本利益率）

4.5％

第2四半期
（実績）

通期（予想）

2015年（H27）12月
第21期（計画）

2016年（H28年）（第22期）●マンション１PJ（関西）●マンション３PJ（関東)●宅地開発PJ（九州）●中央区島町PJ【収益不動産】●神戸市西区王塚台PJ【商業開発】

2016年（H28）12月
第22期（計画）30.0％以上
12.0％以上

移に推調順

3.6％以上5.8％以上31.14円

22円以上

137.14円

190円以上配当性向

3.2％

24.0％以上

売上高

13,558EPS（1株当たり当期純利益）
BPS（1株当たり純資産）

2015年（H27年）（第21期）●マンション2PJ（関西）●西東京市西原PJ【収益不動産】●リノベマンション1PJ（関西）●淀川区宮原二丁目PJ【収益不動産】●マンション1PJ（関東）●戸建て2PJ（関東）500戸

経営目標・業績計画

2014年（H26）12月 第20期

（単位：百万円）

3,478

18,850 17,700～20,000 18,500～22,500

不動産販売事業

10,991

2,231

16,35015,200～17,500

16,000～20,000

不動産賃貸事業

2,234

1,176

2,400

2,200

2,300

331

70

100

300

300

営業利益

1,844

614

2,760

2,200～2,600

2,300～2,800

経常利益

1,200

275

2,010

1,500～1,850

1,700～2,100

当期純利益

1,905

274

2,000

不動産企画仲介コンサル事業※ROIC（投下資本利益率）：税引き後営業利益／（株主資本＋有利子負債）※PJ＝プロジェクトの略

6

不動産販売事業
売上高2,231百万円
セグメント利益

334百万円

売上高構成比商業施設底地開発案件である神戸市赤松台の売

2014年引渡物件

却や、分譲マンション事業においては「ネバーランド

販売物件名

入居開始（予定）

2011年12月
2014年7月

逆瀬川野上」（兵庫県宝塚市）
について全戸引渡完売

ネバーランド逆瀬川野上を行いました。また今期竣工予定の新規分譲案件

レ・ジェイド下目黒

21戸

レ・ジェイド江坂

43戸

レ・ジェイド イクス

76戸

ネバーランド姫路駅前
ザ・ステーションフロント

55戸

ネバーランド弁天町 はぐくみの街112戸

2014年12月

レ・ジェイド東向島

36戸

2014年12月「ネバーランド姫路駅前ザ・ステーションフロント」（兵庫県姫路市）および「レ・ジェイド江坂」（ 大阪府吹田市）についても全戸契約完売いたしました。
「ネバーランド弁天町

はぐくみの町」（ 大阪市港区）、「レ・ジェイド イクス」
（大阪市中央区）、「レ・ジェイド下目黒」（ 東京都目黒区）、「レ・ジェイド東向島」

64.2%

総戸数

130戸

（期初戸数7戸）（東京都墨田区）の販売が順調に推移するとともに、来期竣工予定の新規大型分譲案件「ザ・ネバーラン
ド明石 ハーバーゲート」（ 兵庫県明石市、総戸数149戸）、「グラン レ・ジェイド京都河原町」（ 京都市中京区、総戸数135戸）の販売も進捗しております。
7

不動産賃貸事業
売上高

1,176百万円
セグメント利益727百万円

売上高構成比

自社が保有するガーデンモール等の商業施設や福岡県春日市における複数の商業テナント等により、安定的な賃料収入を確保してまいりました。当社100％出資子会社である株式会社エスコンプロ
パティにおけるプロパティ

ガーデンモール南千里

マネジメント事業の取り33.8%組みや、リーシング活動を強化することにより、さらなる資産価値の向上に努めます。
福岡春日プロジェクト
8

ガーデンモール清和台（完売）

2014年9月（契約完売）

2014年11月
2014年11月（契約完売）

不動産企画仲介コンサル事業

子会社による新事業の展開
エスコンプロパティ

当社の強みである企画

売上高

70百万円

セグメント利益66百万円

力・情報力・技術力と、事業間でのシナジー効果を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託および取引仲介等に積極的に売上高構成比

エスコンアセットマネジメント

2013年5月、当社100％出資の2014年7月、新たに当社100％出資の投資管理会社「株式会社エスコンプロ顧問会社「株式会社エスコンアセットマネジメンパティ」を設立しました。分譲マント」を設立いたしました。分譲事業、商業開発、ション管理を通じて、住まう方の快企画コンサルティング、プロパティマネジメント取り組んでまいりました。

適な暮らしをサポートし、将来にわ等、不動産ビジネスにおける多面的な事業を、たって続く安心をお届けしてまいりワンストップかつオリジナルメイドで展開する当今後も事業間でのシナます。
また、商業管理の運営管理で社グループだからこそできる優良な収益物件をジー効果を発揮し、収益は、地域の皆様やテナント様をはじ開発し、不動産の投資顧問業をスタートします。に貢献してまいります。

2.0%

め、皆様の満足度向上につながる

どこよりもエンドユーザーに近い立場で、他にサービスのご提供を目指してまいはないつながる不動産ビジネスを目指してまいります。

ります。

9

会社概要（2014年6月30日現在）■ 株式会社日本エスコンについて■ 株式の状況

設■ 大株主の状況

立

平成7年（1995年）4月18日

発行可能株式総数

72,000,000株

資

本

金

60億4百万円

発行済株式総数

69,913,887株

売

上

高

135億58百万円（連結／2013年12月期）

株

6,577名主総数■ 主な事業内容
不動産販売事業、不動産賃貸事業
不動産企画仲介コンサル事業■ 役員
代表取締役社長

伊藤貴俊

監

取締役

明石啓子

監

査役

野口 實

取締役

上田 博茂

監

査役

家近取締役

中西

稔

取締役

菊地潤也※

取締役

丹羽厚太郎※●※印の取締役2名は社外取締役

査役（常勤） 高橋

監査役3名は社外監査役

邦夫
正直●●印の2名は独立役員

10

所有株式数
（株）

持株比率
（%）

日成ビルド工業（株）

6,500,000

9.3

王

6,100,000

8.7（株）三愛ハウジング

6,090,000

8.7

王

3,000,000

4.3（株）正龍アセットマネジメント

3,000,000

4.3（株）正龍アミューズメント

3,000,000

4.3（株）正厚レジャー

3,000,000

4.3（株）天満正龍3,000,000

4.3（有）エヌエスコーポレーション

2,298,600

3.3

日本証券金融（株）

1,197,300

1.7

氏名または名称厚龍

淑華