JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

品質評価手法研究部会
ファシリティのあるべき姿を探る●keywords

時代トレンド インハウスのファシリティマネジャー 経営者ハード/ソフト
使い易い評価手法 定量的/定性的

野瀬 かおり（部会長）
ファシリティマネジメント
総合研究所 代表
公益財団法人労働科学研究所
協力研究員
認定ファシリティマネジャー

サマリー

品質について考えることは、ファシリティあるいは FM そのものを考えることである。
当部会は、JFMA が社団法人化された当初からある老舗の部会のひとつであり、さまざまな知識、経験、興味を持った多彩なファシリティマネジャーがメンバーになって、議論を重ねてきた。
コスト削減や偏った費用投資のために品質が犠牲になって経営に悪い影響が及ぶことを防ぐためにも、ファシリティの品質について説得力のある評価手法が確立される必要がある。
また、品質に対するファシリティマネジャーの意識を高めることで建物を提供する不動産業界にも影響を与え、社会全体のファシリティの質が向上するのではないかという期待を込めて活動を続けている。

活動内容

当部会では、安全や健康を守るために最低限確保されるべき品質、生産性を上げるために積極的に手を加えるべき品質、社員へのホスピタリティを考慮した品質など、さまざまな品質レベルや視点でファシリティを見ることに努めている。また、建物やインフラなどのハード的な側面とともに、人間の行動や感情というソフト面も配慮し、さらに経営者と働く人の両方の視点に立った評価を心がけている。アウトプットを意識しながら、ファシリティの品質とは何か、利用者にとって必要な品質とは何か、どうすれば説得力のある評価ができるかなどを議論することで、部会員 1 人ひとりが、FM 品質に関する理解を深めている。
硬直化を防ぐため、他部会との意見交換や、具体的な物件への試行、時代トレンドの追随を意識し、評価手法のリファインを継続している。
なお、メンバーの約半数が大阪と名古屋にいるため、スカイプを使って各地点をつなぎ、移動の負担をなるべく少なくする方法を工夫しながら部会を開催している。

成果（1）〈JFMA 品質定量評価手法 2002〉調査票（2）〈JFMA 満足度評価手法 2002〉調査票（10minutes survey）（3）『ファシリティの品質を考える』（2003）（4）『FM 品質から見るオフィス評価項目』（2012）（5）東日本大震災を踏まえたファシリティに関するアンケート調査結果報告

メンバー

部会長：野瀬 かおり（ファシリティマネジメント総合研究所）
副部会長：塩川 完也（NTT 都市開発） 恒川 和久（名古屋大学）赤松 光哉（富士通 ）部会員：上田 雅則（朝日ビルディング） 坂本 泰紀（電通ワークス） 菅野 文恵（ゼロイン） 高須 小百合（山法師文庫）
渡邉 誠（市原市役所） 渡邉 良成（エー・ビー・シー興産） 成田 一郎（JFMA 常務理事兼事務局長） 清水 静男（JFMA 事務局）
なお、メンバーの専門性は企業名だけでは推し量ることができないため、文末に詳しく記載した。

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１．はじめに

3. これまでの部会活動

品質は、FM を実施するにあたり、財務、供給とともFM の目標の品質・財務・供給のうち、品質の評価に評価すべき重要事項である。利便性や生産性などビジが最も難しく複雑である。本部会の発足当初は、一部のネスに直結する項目とともに、ファシリティを安全に利用FM 先進企業で品質に関する評価がなされているにとどする、人の健康を脅かさないなど、生命にかかわる基本まり確固たる評価法はなかった。しかし品質評価に対す的な項目を含んでいる。しかし、数値で表現できる財務る関心は強く、部会員からは、異口同音にファシリティ評価や供給評価に対し、品質評価は数値で表現することの品質評価法の開発の必要性が発せられた。初期の部が難しいため、経営者や関係者の理解を得にくい。また、会では、手法の開発の基本指針を、対象ファシリティをどの程度まで品質を考慮すべきかについて、企業やファオフィスにすること、ユーザサイド（企業内・組織内）シリティマネジャー自身が明確な根拠を持っていない場のファシリティマネジャーが使う評価法とすること、専門合、行き過ぎたコスト削減がファシリティの品質レベル知識をあまり必要とせず簡便に実施できるものとすることの低下をまねいて、企業イメージを損なったり、安全性とした。対象をオフィスに限定したのは、発足当初集まっが保たれなくなったりすることもある。また、例えば、出たメンバーの専門性を考慮したためである。その後、年費を抑えるために清掃やメンテナンスの頻度を必要以上月の経過とともに、自宅や出張の合間に立ち寄ったカフェに少なくすると、汚れや傷みが目につくようになる。あるで仕事をするなど働き方が変化したことを受け、オフィいは、オフィスの執務スペースを確保するためにできるス以外の場を含む“ワークプレイス”を対象に手法の開かぎり多くの執務デスクを配置して、歩くことさえままな発を行ってきた。

らない狭苦しいオフィスになってしまうこともある。極端（１）評価手法の開発にスペックの低い建物に移転し、働く人の意欲が喪失さ

数 値 で 表 現 で き る も の を 評 価 す る 定 量 的 手 法 と、れて生産性が落ちてしまったり、離職者が出てしまったり利用者の満足度のように数値で表現しにくい内容をした例もある。そのような事態を防ぐためにも、説得力評価する定性的手法の両面で評価する手法を開発しのある評価手法の確立が望まれている。

た。調査票は JFMA のホームページからダウンロー

また、近年、オフィスビルにテナントとして入居していドできる。

る企業側が、ビルオーナーに対して品質要求を提示する①定量的評価 (1995 年～ 2000 年～ 2002 年 )ケースが出てきた。このような動きは、社会全体のファ〈 JFMA 品質評価手法 1997〉→〈JFMA 品質評価手

シリティの品質をテナント側がリードすることにつながる。

法 2002〉

ファシリティマネジャーがファシリティをどう考えるか。品

経営者からの「他社はどうなっているの？」という問質の考え方が、今後、ますます重要になってくる。

いかけに答えるために 1997 年にまとめられた評価法評
価シートで、7 つの大項目と 46 の評価項目で構成され2．品質評価手法部会の視点ている。この手法を開発するにあたり、あらかじめ 94 社、ファシリティの品質は、建物やインフラなどハー152 ビルにご協力を得て、同じ項目に回答していただ

ド面のみならず人間の行動や感情をも左右するものいた結果が掲載されており、自社の状況を調査しこれらであることを忘れてはならない。また、経営者と働と比較評価できるようになっている。

く人の両方の視点に立つことも心がけている。同時

図表 1 は、業務支援スペースについて 94 社 152 ビに、インハウスのファシリティマネジャーが利用しルの回答を表わしたグラフである。自社の状況が 1.5㎡ /やすい評価手法であることも、手法の普及を図るに人であった場合、他社の状況にあわせるためには、より当たって重要なことであると考えている。

広いスペースを確保する必要があることがわかる。
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図 1 キャンパス FM の動き
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図 2 キャンパス FMの必要性
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図表 2 の例で説明する。オフィススペースを 6m2/ 人以下になっている、あるいはそのように作ったオフィスがあるとする。その場合、定量的評価ではファシリティマネジャーは「②」に回答するが、それに対して満足度調査 (10 Minutes Survey) では、ワーカーが広さに満足していないという結果が出たとする。経営者やファシリティマネジャーがよしとして作ったファシリティでも、そこを使っているワーカーが不満を抱えているといい仕図表 1 「JFMA 品質評価手法 1997」業務支援スペースの例

事ができない。不満の原因はどこにあるのかをさらにただし、この手法は、他社がどうなっているかを JFMA調査し改善策を検討する必要がある。案外、原因は、が常に調査して提供しなければならず、部会活動の中で継通路にモノが仮置きされたままになっていたり書類の続していくことが困難であった。このため、〈JFMA 品質評

整理が行き届いていないために狭く感じるなど、計画価手法 2002〉は、1997 年にまとめられた〈JFMA 品質

されたスペースの広さではなく運用面に課題がある場

評価手法 1997〉の 2002 年現在の時代に即して評価項目合もある。

を見直したものであるが、項目を見直すに留まり、他社となお、開発した評価手法は、2001 年に生理人類学会の比較を行うことはできない。しかし、評価項目は、いくつで「執務空間における品質評価手法の例」として発表し、かの企業が独自に項目を作る際の参考になっている。

FM 以外の分野の方々にも披露した。

②定性的評価（2000 年～ 2002 年）（2）ファシリティの品質について整理〈JFMA 満足度調査手法 2000〉→〈JFMA 満足度調

『ファシリティの品質を考える ― これだけは知ってお査手法 2002〉

きたい 人のこと ファシリティのこと ―』（2003 年）

定量的、客観的な評価を行う一方で、数値では表すこ

この冊子は、品質部会の活動報告書としてまとめたもとができない利用者の満足度など定性的な評価も、品質のであるが、そこには、ファシリティの品質を考えるに評価に欠くことのできない側面である。当部会で開発しあたって忘れてはならないことを、建築や設備などファた定性的評価手法は、調査対象となるオフィスワーカーが 10 分程度の短い時間で回答できることを意識して作成したオフィス利用者満足度調査手法で、「10 MinutesSurvey」と呼んでいる。 評価項目は、出てきた結果を定量評価の結果と対比できるように工夫した。

図表 270

評価表の項目例

図表 3『ファシリティの品質を考える』のもくじJFMA JOURNAL - R ● 2013

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シリティのハード的な側面はもちろんのこと、人間生理・計画）などが抽出された。これらのキーワードとファシリ心理といった利用者のソフト的な側面についても、それティの関連を分析していくと、どのキーワードもファシリぞれの専門家でなくてもわかるように平易な表現になるティとの関連が深いことがわかった。

よう心がけて記述した。ファシリティマネジャーに、ぜひ、② 7 つの評価軸意識して欲しいことばかりである。

評価軸には、図表 5 のように 7 つを考えた。安全性・

なお、
この報告書は『総解説ファシリティマネジメント』信頼性が確保されることが最低条件として考えられ、ほの第 7 章の基にもなっている。内容については、2004

かの 6 つの評価軸は、どれも同様に大切だという考えで年に日本建築学会のポスターセッションで「ファシリティある。6 つの評価軸のうちどれに重きを置くかは、それマネジメントから見たオフィスの品質評価の考え方」といぞれのファシリティの特質やそれをマネジメントする企うタイトルで発表した。

業・組織の考え方による。

（3）世の中の動向をとらえた品質のあり方を検討
2003 年以降は、CSR、BCP、 環境問題といった世の中の最新動向を敏感にとらえながら、ファシリティの品質について検討し、2011 年に「品質から見るオフィ
ス評価項目 －ビルを建てるとき、 借りるとき－」を発表した。
ここでは、評価の項目と留意点をまとめ、企業が自社で具体的に評価する際の参考となるようにした。どの項

図表 5

品質の 7 つの評価軸目に重きを置くかは、企業の考え方や対象となるファシリティの特性によるところが大きい。
①トレンドキーワードの検討③評価法の利用シーンの検討
ファシリティマネジャーの仕事のシーンを検討したとこ

冊子を作成するにあたって、まず、話題になっている

ろ、図表 6 のように大きく7 つに分けられることがわかった。

キーワードを検討し、時代トレンドを代表すると思われこのうち、多くのファシリティマネジャーが直面するとる図表 4 のような「6 つの重要なキーワード」を抽出し思われるシーンである「施設賃貸借評価」（ビルを借りた。検討をした 2003 年以降 2010 年頃までは、CSR（企るとき、貸すとき）と、ワークプレイス評価（ワークプレ業の社会的責任 ) や京都議定書を受けた環境問題、感イス構築時の評価）を評価法の利用シーンとして考えて染症の世界的拡がりに危機感を覚えた BCP（事業継続絞ることにした。

図表 4 トレンドキーワードとファシリティ品質の検討

図表 6

評価法の利用シーン

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JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号(4) 東日本大震災を踏まえたファシリティに関するアンケー

3. 防災対策を含んだ BCP の策定や、それらに合わせた定常的な訓練、食料等の備蓄など、ソフト面的でのト調査
JFMA フォーラム 2011 で小冊子を発表した直後に東日本大震災が発生した。われわれは、この大きな被害をもたらした震災を通して多くの教訓を得たが、当部会対応
4. 災害を受けた後の勤務のあり方（代替オフィス・在宅勤務等）も検討しておくことが大切

では、教訓を後に伝え、活かすため、FM 関係者にアンケートをとり、防災に関する意識を調査した。
①アンケート調査の主旨・概要
アンケート調査は、震災から約半年後の 2011 年 10
月の JFMA-BCP セミナーの参加者に対して実施し、約図表 7

東日本大震災の教訓200 名の方々から回答をいただくことができた。この場を借りて、協力してくださった方に御礼を申し上げる。
この調査では、生の声をとらえるため、できるだけ項

2012 年度は、前述のアンケート結果を踏まえて小冊目数の少ない簡易なアンケートとし、自由記述で回答し子の充実を図った。とくに、東日本大震災でさらに具体てもらうようにした。

的な評価項目が明らかになったため、それらを追加する

アンケートの調査項目は、次の通り。
＜調査項目＞

かたちで省エネ、BCP に関する項目を充実させた。
2013 年度以降については、グローバル社会になる中

Ｑ１：回答者のプロフィール（性別・年齢）、居住地で話題になってくる LEED や CASEBEE などの評価方法

Ｑ２： 3 月 11 日東日本大震災が発生した時、あなたはを把握すること、さらにコミッショニングに関する勉強会どこにいましたか？
Ｑ３：その時、あなたが感じたこと、必要だと思ったことをお聞かせください
Ｑ４：半年が経った現在、意識として変化したこと、必要だと思うことをお聞かせください
Ｑ５：大震災を踏まえ、ファシリティの品質や備えで必要だと思うことをお聞かせくださいを開催し、これまでとは異なる角度から、品質評価を検討していく予定である。
さらに、これまでオフィスに絞って検討してきた品質評
価項目を、ほかの用途のファシリティに展開すべく計画しており、まずは、公共施設への適用に向けて検討をはじめる予定である。
部会の運営で意識していきたいのは、部会員各自の②アンケートからわかった「ファシリティマネジャーに求体験や知識を共有するかたちで内容の議論を深めるこめられること」と、他部会との情報交換を図り部会活動を異なる視点か

アンケートからは体験に基づく貴重な教訓が明らかにらチェックすることである。また、とかく首都圏に限られなった。震災の影響が少なかった地域のファシリティマてしまいがちな部会活動を、簡易な ICT を活用して大ネジャーにも、これらのことを今後の FM に活かしてい阪や名古屋をはじめ全国各地のファシリティマネジャー

ただきたい。

が参加できるように広めていきたいと考えている。

1. 災害時には、先ず社員の家族も含めた安否確認が必須（安否確認ツール）

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4．今後の部会活動の展開と予定

これまでにも蓼科のペンションや藤野芸術村で合宿をして集中討議をしたり、部会員の企業を訪問し、見学を

2. 建物構造だけではなく、天井・設備など非構造部材兼ねて議論をしたりするなどしながら親睦を深めてきた。

や家具什器類も含めて、ハード面の総合的な耐震対

これからも、発言しやすい雰囲気を保ち、楽しく、仕事策の実施に役立つ部会であり続けたい。

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高須小百合：山法師文庫 電気設備技術者
渡邉誠：市原市役所 総務部総務課 副主幹 , 庁舎の耐震対策（改修・増築等）
渡邉良成：
（株）
エー・ビー・シー興産警備部 防災センター
副隊長
・アドバイザー
成田一郎（JFMA 常務理事兼事務局長）
・事務局
写真 1 スカイプを活用した部会

清水静男（JFMA 事務局）

5. 部会メンバーの紹介
部会メンバーが活躍している場や専門性は、所属企業名から推し量ることができないため、ここにあらためてご紹介する。
・部会長
野瀬かおり：ファシリティマネジメント総合研究所
・副部会長
塩川完也：NTT 都市開発（株） 取締役関西支店長 , NTTグループの総合デベロッパーの支店統括
恒川和久：名古屋大学大学院工学研究科 准教授，名古屋大学減災連携研究センター講師 , 専門分野は都市計画・建築計画、愛知まちなみ建築賞（2005）
・名古屋都市景観賞（2005）などを受賞
赤松光哉：富士通（株）川崎工場 総務部 マネージャー（再開発プロジェクト担当）, プロジェクトにおける担当業務；プ
ロジェクトマネジメント、都市計画手法を活用した土地のバ
リューアップ、新棟の設計 / 建設、ワークプレイスの構築
・部会員
上田雅則：
（株）朝日ビルディング 関西支社 大阪中の島支店 支店長 , 中之島フェスティバルタワーの運営管理責任者
坂本泰紀：（株）電通ワークス 関西支社 関西支社長 , 電通グループのインハウスファシリティマネジャー
菅野文恵：
（株）
ゼロイン ファシリティーサービス事業部 顧
問 , オフィスデザインと FM による働きやすい職場環境の提供、総務業務効率化の提案と総務業務アウトソーシングに関するアドバイザー
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