～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』

清掃について清掃業務の概要と新しい試み

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

【 はじめに 】清掃は施設を快適に、清潔に、安全に利用する上で重要な業務です。
ファシリティマネージャーは、清掃に関わる様々な業務を管理していくことが求められます。業務の中にはファシリティマネージャー自ら実施するものや、協力会社に作業委託するものなどがあり、どの作業をどのくらいの周期で行うか、委託する場合は委託先にいくらで委託するのか、といった管理を行っていきます。
清掃が不十分であると、利用者からのクレームが発生し、利用者満足度が低下します。そうならないよう定期的に清掃品質をチェックする必要もあります。
本項は、清掃についての 基本的な事項 を解説するとともに、品質向上、業務改善にむけた取り組みについて紹介します。

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃清掃

廃棄物搬出・処理施設内のゴミの搬出

10,000㎡程度のビルのファシリティマネージャーが清掃について検討するポイントを整理

共用部清掃専用部清掃

エントランス・ロビーエレベータートイレ・給湯室外構、共用廊下

オフィス内個別・会議室

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

ガラス清掃外面高所・低所内面

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃（基本的な業務フロー）

スペースの把握スペースの用途、重要度の把握

関連法案の把握

委託業者の選定

予算計画の検討

各作業の実施内容（仕様）の検討

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃共用部 清掃管理

契約仕様・頻度に則った清掃作業で所定の美観品質を維持

FM’er清掃会社

ビル共用部

外周・ロビー・ELV・廊下・トイレ・給湯室・共用喫煙室など【共用部の特徴とポイント】・作業時間の指定は少なく、日中何度も見回り作業に入る。
・汚れやすく、また汚れていると目立ち、ビルの印象低下に繋がる。
2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

定例報告改善指示仕様管理要望対応品質評価

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃洗剤の種類によって、汚れの落とし方が変わりますね。清掃の五原則

1.汚れを知る（どんな汚れか）2.洗剤を知る（どんな洗剤で汚れを取るか）3.建材の材質を知る（どんな性質か）4.作業方法を知る（どうやって汚れを取るか）5.保護をする（建材を保護し汚れを防止）

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

次亜塩素酸ナトリウム入りアルカリ洗剤すべて塩素系漂白剤です

FM’er～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃洗剤について酸性、アルカリ性の違いをよく理解して洗剤を選びます。

FM’er

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃掃作中の作業道具の取り扱い

清掃道具の置き方が危険につながります。

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FM’er

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃契約仕様・頻度に則った清掃作業で所定の美観品質を維持

専用部 清掃管理清掃会社

定例報告改善指示

ビル専用部

オフィス内部・会議室・役員個室・など【専用部の特徴とポイント】・作業時間は顧客指定。早朝/夕方/深夜。
・「鍵」を使っての入室作業。鍵管理ルール作りと順守監視が重要。貸出台帳、施錠確認。
・作業上の不祥事＝即、入居者からの信頼失墜。
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仕様管理要望対応

品質評価

FM’er

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃FM’erの考えること

この清掃仕様（作業周期等）は適正かな？

ゴミ分別ルールやトイレの案内表示は見やすく分かりやすいかな？

清掃会社に払っている費用は適切かな？
清掃員は安全第一で作業しているかな？ビルの中は綺麗かな？
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例：清掃ロボット

FM’er新しい清掃技術を取り入れられないかな？

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃共用部の例作業内容

10,000㎡程度のビルのファシリティマネージャーが清掃について検討するポイント品質（梅）

品質（竹）

品質（松）

日常清掃（平日）

トイレ

トイレ、エントランス

トイレ、エントランス、廊下、EV内、定期清掃

ビニル床タイル年４回排気口年１回

ビニル床タイル、磁器質タイル年４回排気口清掃年１回

ビニル床タイル、磁器質タイル年４回タイルカーペット年１回排気口清掃年１回

植栽

エントランス月１回

エントランス月１回外構部分 年２回

エントランス、ロビー月１回外構部分 年４回

レンタルマット、ウォーターサーバー

エントランスのみ月１回

エントランス、ロビー週１回

エントランス毎日、ロビー週１回、ウォーターサーバー毎日

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～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃

委託会社の選定のポイント①発注側の要求仕様へどのくらい正確に対応できるか②どのくらい安く対応できるか③複数社の見積・提案を比較検討・見積もり書はわかりやすいか・スタッフ教育に力を入れているか・有資格者が在籍しているか・損害賠償責任保険に加入しているか2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃課題解消のためのトピック

外国人の活用→技能実習と特定技能制度活用による取組ロボットの活用→AI機能をもつ清掃ロボットによる業務効率化2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃 → 外国人活用外国人受け入れに関する政府の基本方針

出典：出入国在留管理庁

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃 → 外国人活用技能実習と特定技能の比較

出典：出入国在留管理庁

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃 → 外国人活用ビル特定技能１号試験（クリーニング分野）

2022出典：全国ビルメンテナンス協会JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃 → 外国人活用企業の研修内容例

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃 → ロボット活用

AIを活用した清掃ロボットの導入が普及拡大

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃 → ロボット活用ロボット活用のメリット〇人とロボットの協力があって、コストや清掃品質が得られる人のように個々の能力に差がない〇一人で複数台のロボットを管理することで、導入メリットを出せる。
〇事前の準備・ロボットで可能になる清掃範囲を可能な限り拡大〇採算がとれる性能（清掃面積500㎡/時）

2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』■Ａ．清掃 → ロボット活用清掃ロボット普及のポイント〇シニア層、女性作業者による運用が不可欠〇操作をより簡単にする〇導入料金は通常の人工より安価に〇人との共同作業による業務効率化の実現2022 JFMA FORUM／運営維持研究部会

End

～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で 『FM’erを育てる』建築/設備の維持管理建築/設備の「維持管理」をスタートアップするための概要【 はじめに 】建物や設備を「長寿命に保つ」には、建物や機器の特性 を把握したうえで、事業リスク に応じた維持管理を行う必要があります。
【事業リスクの例】オフィスビル：入居者に対する設備が中心で停止や故障が事業リスクになりにくいデーターセンターや医療機関：コンピュータや医療機器等の機械を守る設備が必要【経年劣化の例】建築：防水層の劣化による漏水や外壁のひび、タイルの浮き、天井のシミの発生設備：シールやパッキン、メカニカルな可動部品、電子機器等の物理的寿命また、建物の「価値の維持」 には、使用用途や重要度、設備の内容にマッチした維持管理がなくてはならないため、本項では、その 基本的な事項 を解説します。

【 建築/設備の概要 】建物には、【電気・空調・給排水・消防/防災などの機能維持のための設備】や【入居者の事業により設置する設備】があり、建物毎に異なります。
建築

昇降機設備

構造体(躯体)屋根/外壁/防水天井/内壁/床

エレベータエスカレータ

空気調和設備

消防/防災設備

ボイラー空気調和機冷凍機/冷却塔送風機/排風機冷温水発生器配管/ダクト設備自動制御設備

電気設備

受変電設備屋内配線設備照明設備非常用発電設備電話設備蓄電池設備

スプリンクラー設備消火栓設備避難誘導設備自動火災報知設備非常用照明装置警報設備

給排水設備

給水ポンプ排水ポンプ受水槽高架水槽汚水槽浄化槽トイレ/手洗【 建築/設備の保全 】設備の保全方法には、大きく分けて 事後保全 と 予防保全 があります。
トラブル・クレームを未然に防ぎ、利用者により良いサービスを提供するには、トラブル・クレームを予測してあらかじめ対策を行う 予防保全が有効 です。
ファシリティマネジャーは、予防保全を行うため、適切な 点検 と計画的な 修繕・更新 ができるように管理すべき内容と仕組みを構築します。

事後保全

予防保全~ トラブルを予測して 予め 対策 ~トラブルを予想すると・・・・「未然防止」になる・サービス低下を抑えることができる・計画的な対応で予算措置が容易~ トラブルが 発生してから 対応 ~トラブルが発生すると・・・・利用者のトラブル影響が長い・利用者へのサービス低下を招く・予定外の支出となる

【 予防保全を進めるには 】点検(短期)・修繕(中期)・更新/改修(長期) の 「3つの視点」 で維持管理します。
「点検」：日々の建築物や設備等の機能および劣化や状況の把握する。
「修繕」：劣化した部位の性能を回復させ、設備の長寿命化や急な故障を防ぐ。
「更新/改修」：劣化した設備を新品に取り替え、性能及び機能を回復または向上させる。

適切な時期に適切な保全を行わないと、どんどん劣化が進み、機器の運転効率低下、ランニングコスト増加 、など 余分な費用がかかります。

【 建築/設備 保全業務のフロー 】建物/設備の保全業務には、建物の基本情報や仕様に基づいた計画的な実施が必要です。
それらの関係は、下記フロー の通りです。

スペックの理解と把握、定期的確認・計画変更1.建物/設備の仕様を把握

2.建物の用途・重要度を判断

3.関連法令の把握

4.保全計画の立案7.評価・分析

対象・工程・予算

問題点を計画へＦＢ

点検・修繕計画

6.保全作業実施保全業務サイクル（点検・修繕・更新）

5.保全作業計画

各作業管理

【 建築/設備の仕様を把握 】仕様の把握には、建物竣工時の完成図書（竣工図、納入仕様書、取扱説明書、工事写真）等を用いて設備を把握し、それを設備台帳としてまとめ、更新しつつ管理します。
これらの作業により、保守や修理の記録の管理にも活用できます。

設備台帳への記入項目(把握できた範囲で記入)購入に関わる項目：導入年月日、導入金額、等設備に関わる項目：メーカー、型式、製品名、能力、耐用年数 等保守に関わる項目：定期保守状況、点検年月、点検者、保守金額 等故障・修理に関わる項目：故障発生年月、故障内容、修理内容、修理年月、使用部品、修理金額 等設備台帳の例設備台帳管理番号AH-**

設備名空冷モジュールチラー

製造メーカー

型式〇〇株式会社 QVCA-120H-****

台数 設置日*台

製造番号

資産番号

保守会社

年 月 ********** HV-***** 〇〇株式会社

仕様1仕様2仕様3仕様4----

B-*

ボイラー

××株式会社 ******台

年 月 ********** HV-***** 〇〇株式会社----

CHP-**

冷温水ポンプ▲▼株式会社 *******台

年 月 ********** HV-***** 〇〇株式会社

----

AC-**

空調機

凸凹株式会社 *******台

年 月 ********** HV-***** 〇〇株式会社----

【 建物の用途・重要度を判断 】用途・重要性の判断には、建物種類やテナント用途 などをよく理解する必要があります。
例えば、金融機関やデータセンターがテナントとして入っている場合は、建築/設備トラブルが、テナントの事業停止 につながるため、用途・重要性に合わせた維持管理計画 が必要です。

一般オフィス

金融機関

病院/クリニック

データセンター研究機関【 関連法令の把握 】法令で定められた点検内容と頻度の実施が必要な設備があります。
法律

点検内容

点検頻度

点検者

法律

罰則

点検内容

絶縁監視装置が電気事業法

キュービクル点検

ある場合、2ヶ月に1回ない場合、1ヶ月に1回

電気主任技術者300万円以下の罰金

法定点検:1年に1回定期点検:1年に1回

電気事業法

精密点検:5年に1回定期点検:

建築基準法

発電機設備点検

目視点検:6ヵ月に1回

消防法

建築基準法

無負荷運転:1年に1回防火設備点検

定期点検:1年に1回

建築設備定期検査定期点検:1年に1回

特定建築物定期調査

定期点検:3年に1回

外壁全面打診調査

定期点検:3年に1回昇降機等定期調査消防点検消防法

6ヵ月・1年・2年に1回

防火対象物点検連結送水管耐圧試験

定期点検:6ヶ月に1回定期点検:1年に1回機器点検:6ヵ月に1回総合点検:1年に1回定期点検1年に1回定期点検3年に1回

フロン排出抑制法 空調設備点検

電気主任技術者

改善命令・使用制限

建築士・建築設備検 100万円以下の査員罰金

水道法水道法建築士・防火設備検 100万円以下の査員罰金建築士・建築設備検 100万円以下の査員罰金建築士・特定建築物 100万円以下の調査員罰金建築士・特定建築物 100万円以下の調査員罰金

ビル衛生管理法

ビル衛生管理法

建築士・昇降機等検 100万円以下の査員罰金

防火対象物点検資格者

30万円以下の罰金・拘留

消防設備士・消防設 30万円以下の備点検資格者罰金・拘留

点検者簡易点検:3ヶ月に1回一定の知識保有者

罰則(冷媒フロン類取扱技定期点検:圧縮機の出力 術者・冷凍空調技が50kw士・冷凍空気調和機 50万以下の罰金器施工技能士等)以上の場合1年に1回、未満の場合3年に1回

消防設備士・消防設 30万円以下の備点検資格者罰金・拘留

消防設備士・消防設 30万円以下の備点検資格者罰金・拘留

点検頻度

条例

簡易専用水道検査

定期点検:1年に1回定期清掃:1年に1回

地方公共団体の機100万円以下の関・厚生労働大臣の罰金登録を受けた者

法定点検:1年に1回

簡易専用水道検査機関

100万円以下の罰金

排水槽清掃

定期清掃:6ヵ月に1回

規定なし

30万円以下の罰金

室内空気環境測定

定期測定:2ヶ月に1回

規定なし

飲料水水質検査

定期検査(水道基準省令)細かく分類

30万円以下の罰金

規定なし

30万円以下の罰金

害虫防除

定期清掃:6ヵ月に1回

規定なし

30万円以下の罰金

ポンプ点検

定期点検:1年に1回

規定なし

30万円以下の罰金

貯水槽清掃

【 保全業務サイクル 点検の種類 】点検には、機能を維持するための 通常点検 と、法令で義務付けられた 法令点検があり、建築/設備の種類に応じた、適切な点検ができる会社に業務を委託します。日々の点検日々の見回りなどで異常・変調を点検

定期点検

年２回以上、定期的に建築・設備などを点検

電気・建築・消防など

法令等で義務付けられている設備等の点検

ビル管法 水道法など

ビル衛生管理法や水道法で義務付けられている点検

通常点検

点検

法令点検

【 保全業務サイクル 点検のチェック例 】外壁屋根

天井受変電外壁の 「はがれ、ひび」 がないか・・・漏水による直接被害、カビ「防水の切れ」 はないか、「不要な重量物」 が置かれてないか・・・漏水による直接被害、カビ「しみ」 がないか、「漏水やはがれ」 がないか・・・漏水による直接被害、カビ「電気室やキュービクルは施錠」されているか・・・漏電、短絡、火災「ランプの切れ」 や、「ちらつき」がないか・・・執務環境悪化「異音・振動」 がないか、「錆・腐食」 がないか・・・故障/破損、運転停止「パネルの汚れ」 はないか、「フィルタの目詰まり」 はないか・・・効率悪化、電力損失

受変電照明

室外機

空調機

【 保全業務サイクル 点検のチェック例 】受水槽

給水ポンプ

トイレ器具

防火戸「水の色、におい、濁り」など、外観をチェック・・・飲料水汚染

ポンプの 「異音・振動」 がないか・・・破損、供給停止

給水器具の 「動作に支障」 はないか、「排水詰まり」 はないか・・・故障、漏水

防火戸の周囲に「障害物」 がないか・・・火災の拡大/延焼

蓄電池が 「充電」 されているか「操作方法の表示」 があるか、「所定の位置」 の配置か・・・火災の拡大/延焼「周囲の障害」「漏水」 はないか「表示灯」 は点灯しているか・・・初期消火失敗、火災延焼不使用エリア消灯、空調運転時間、設定温度を調整して省エネを推進

誘導灯

・・・避難支障、逃げ遅れ消火器

屋内消火栓

省エネ

【 保全業務サイクル 修繕について 】日々の点検や定期点検等で発見された 不具合や劣化、また、消耗部品等の定期的かつ計画的に実施する 部品交換 など、建築/設備の機能を維持するうえで、支障がある部分の機能回復を行うことを目的として行うのが 修繕 です。
予防保全として定期的な修繕を行うことが有効ですが、不具合は突発的に発生することも多く、ファシリティマネジャーは、事前に一定の 予備費 を抑えて、それに対応できる準備をしておくことが必要です。

修繕計画に基づく修繕【予防保全】運転日誌

突発的な不具合・修繕【事後保全】○○点検報告書

××点検報告書

○○〇社

×××社

【 保全業務サイクル 設備更新について 】設備は 年々劣化 するため、能力低下や故障のリスクが高まります。
設備が故障すると、緊急対応や緊急修繕による高額な修理費用が掛かるため、日々の 点検 や 修繕履歴 といった 保全台帳 や設備の 耐用年数 から、設備機器の更新時期を見据えた 中長期計画 をたて、準備しておくことが経済的にも重要です。

設備耐用年数【 保全業務を管理するファシリティマネジャーの実務例 】委託パートナー会社の 選定/評価予防保全を行う際、現場での業務は外部のパートナー会社に委託することが多いですが、その際は、以下の点に注意します。
【パートナー選定時】○ 目的を明確にする・何を大事にしているか、注力ポイント・法的な点検実施の有無○ 予算を明確にする・複数社に見積をとり比較する【パートナー評価時】○ 判断基準を明確にしておく・要求事項は全て遵守されているか・真摯に対応したか・コストは明瞭になっているか・要員は十分なスキルをもっている・顧客への提案ができているか👉👉 既存業者がいる場合・依頼業務に対する滞りない実行・利用者からのクレームの有無・メンテナンス結果報告とフィードバックが適切性👉👉 新規業者採用の場合・得意分野、親会社の業務内容・同規模建物の過去の実績・必要な有資格者の在籍状況

【 保全業務を管理するファシリティマネジャーの実務例 】利用者の満足度向上IT技術の革新で、利用者の満足度向上となる設備を導入し、建物の資産価値を向上させる ことも重要な業務の一つです。
トイレ空き情報通知（LSCSK）

会議室予約（内田洋行）

セキュリティシステムとエレベータ制御の連動（三菱電機）

後付け可能入退出管理(akerun)

End～ 初級者編ガイドブック ～運営維持の視点で『FM’erを育てる』施設の警備に関する業務

維持管理部門に異動して警備に関する業務の進め方がわからない方へ【 はじめに 】FMにおける防犯性（セキュリティ）は施設の防犯性と情報システムのセキュリティに大別される。
警備WGでは、施設の防犯性に関して触れており、警備の概要や発注側のファシリティマネジャーが注意すべき要点の検討や課題解決に向けた取り組みの調査を行っており、今回はその概要を示す。
その中でSDGs経営を念頭にしたコストミニマム、エフェクトマキシマム(費用対効果)と利用者へのプレゼンス(来館者、在館者、悪意有る者の印象・感じ方)を考慮することが必要。
計画に際しては、警備概要（有人警備及び機械警備の特性、警備種類、機器構成の概要や、立地や用途に応じた特性）を把握することが重要である。施設の防犯情報システムのセキュリティ

利用者へのプレゼンス来館者（CS)、在館者（ES)、悪意有る者の印象・感じ方

コストミニマムエフェクトマキシマム

【 警備に関する業務のフロー 】警備に関する業務には、施設の要求事項や仕様に基づいた計画的な実施が必要です。
それらの関係は、下記フロー の通りです。
基礎情報：スペックの理解と把握、定期的確認警備概要/仕様把握‣確認+施設の用途/重要度把握‣確認+関連法令把握‣確認事業運営サイクル：具体的な実施運用計画策定（事業計画/中長期）計画策定（実施/短期）

評価/反省委託会社の選定

【 施設警備の全体像 】施設警備は、以下の3つに大別されます。

常駐警備記帳をお願いします

受付入口

警備員が常駐し、施設への出入管理や施設内外の巡回を行い火災等の防災、盗難等の防犯を行う＊業務のイメージ＊

災害(火災・地震等)発生時の一時措置、救護初期対応、鍵管理不審者の発見/警戒/措置、窓/扉の施錠確認、器物損壊の発見/措置

巡回警備

警備員は非常駐で、時間帯を決めて警備員が施設を巡回し異常の有無を点検・確認し、火災・盗難等の警戒・防止を行う＊業務のイメージ＊

不審者の発見/警戒/措置、窓/扉の施錠確認、器物損壊の発見/措置

機械警備

防犯用のセンサー等を設置、警備会社の監視センターやビル内の警備室内にて遠隔で監視することにより火災等の防災、盗難等の防犯を行う。
異常時には、直ちに警備員が現場に急行、状況により警察へ通報＊業務イメージ＊

不審者の発見/警戒、窓/扉の施錠確認、器物損壊の発見

【 施設警備を行う設備の概要 】建物には、【入居者の事業に応じ設置する設備】があり、建物毎に異なります。
パッシブセンサー人体からの体温を検知するセンサー

エントランスゲート

モデルケース

社長室・役員室

VIP会議室

トイレ給湯室

事務室

ｻｰﾊﾞｰﾙｰﾑ

トイレ給湯室

事務室

会議室

玄関

警備室

機械室

エレベーター

セキュリティカメラ

カードリーダー

入退総合管理システム

トイレ給湯室撮影したデータ及び入退室の履歴を確認する※消防/建築設備の確認可

裏口

電気室

鍵管理システム【 関連法令の把握 】『警備業法』警備会社に対して都道府県公安委員会による認定専門の委員会が認定し、はじめて警備業を営むことができます。
検定合格警備員の配置義務警備業務は専門的な知識やスキルを必要とします。
また、事故が起こった場合は人命や財産に危険が及ぶ恐れのある特定の警備については特別な検定に合格した警備員が行う必要があります。
警備員教育警備会社は、所属している警備員へ業務を適正に実施させるように教育や指導(監督)を行うことが義務付けられています。
警備員に対して警備員指導教育責任者警備員指導教育責任者資格者証を持ち、警備業務に関する専門的知識及び技能を有し、警備員に対する指導・教育を行う役割を担う者機械警備業務管理者「機械警備業務管理者資格者証」の交付を受け、専門的知識と業務管理能力を有する者警備員検定合格者警備員検定にて警備の業務に関する一定以上の知識や技能を持つとして認定された者

【 関連法令の把握 】『関係法令』施設の用途/規模/立地などにより■防災センターの設置 ※消防法による、防災要員規模によっては自衛消防中核要員の選任が必要か？
必要な場合は防災センターの防災要員を配置、自衛・・・も選任要員を含める必要あり■交通誘導員の配置 ※道路交通法による、2号警備（駐車場内での誘導は1号警備）警察から配置の指導が入る場合がある■ビル管理システム(入室管理、防災管理、設備管理など）の設置必要な場合は、具体的に何をどこまでするのか？明確化…警備員で末端までの対応不可■検定合格警備員の配置基準 ※警備業務検定合格者種別に応じて、配置すべき検定合格した警備員を1名以上配置（配置基準 警視庁参照）

【 警備システムの仕様を把握 】仕様の把握には、警備契約時の警備計画書（警備の配置、警備機器の仕様）等を用いて把握し、それを警備システムの全体及び詳細が分かるよう、更新しつつ管理します。
一例：【 一般 】エントランス、応接室(一般用)、その他【 重要 】事務所、倉庫、会議室【最重要】サーバールーム社長室、応接室(VIP用)

有人警備＋機械警備・入退室管理（カードリーダー＋警備員立哨）・不審者への警戒（警備員＋監視カメラ）機械警備・入退室管理（カードリーダー）・不審者の排除（監視カメラ）有人警備＋機械警備・入退室管理（カードリーダー）・不審者の排除（警備員＋監視カメラ）

ゾーニングを担保するための考え方としては①機械警備での運用をベースに、適宜有人警備を補強していく②在館者と来館者の種類によって異なる、最初の時点では分からないため、多めにポジション設定し、徐々に最適化させるなど運用開始時にエラーが発生しないよう留意する。

【 施設の用途・重要度を判断 】用途・重要性の判断には、建物種類やテナント用途 などをよく理解する必要があります。
例えば、自社ビル、オフィスビル、複合商業ビルなど場合により、想定するリスクが異なるため用途・重要性に合わせた防犯・防災対策と管理計画 が必要です。

病院/クリニック一般オフィス

金融機関

データセンター

商業施設

研究機関

【 施設の用途・重要度を判断 】例）一般オフィス

用途についてVIP会議室

トイレ給湯室

事務室

ｻｰﾊﾞｰﾙｰﾑ

トイレ給湯室

事務室

会議室

玄関

応接室エレベーター

社長室・役員室

トイレ給湯
室警備室

社長/役員室：自社経営層の執務にて利用VIP会議室 ：自社経営層及び重要顧客の会議用サーバールーム：ネットワークシステム設置/稼働事務室：自社社員の執務会議/応接室：自社社員及び顧客の会議用警備室：警備/防災システム設置/警備員配置機械/電気室：ファシリティ設備設置/稼働その他：トイレ/給湯室など

電気室

機械室

重要度について室名

想定リスク（部外者起因）

影響度

発生頻度被害の大きさ

定期的

社長/役員室

自社経営層の安全阻害

大会社の経営小1回/年発生VIP会議室

自社経営層及び重要顧客の安全阻害

大会社の経営小1回/年発生サーバールーム

機器類の破損、情報の盗難

大会社の経営小1回/年発生事務室

自社社員の安全阻害、情報の盗難

中部署の運営小1回/年発生会議/応接室

自社社員及び顧客の安全阻害

小個人の業務

小1回/年発生警備室

機器類の破損、情報の盗難

中部署の運営小1回/年発生機械/電気室機器類の破損中会社の経営

小1回/年発生【 計画のサイクルについて 】計画のサイクルを考える為には、劣化に応じた対策を講じる必要がある。
また警備の対象によって、中長期的な市況やトレンド(インバウンド需要、就労外国人等)を踏まえ、また短期的にはOODA思考(刻々と変化する状況を察知、行動を変える)等を用いた対策を講じ、視座の高い経営層や時代にマッチした計画とする必要がある。
目安:10～20年毎目安:3～5年毎ｽﾀｰﾄ実施時期に応じた内容を示す①実施内容②費用（概算）③計画に影響を与えるイベント要点としては劣化に応じた対策を講じる物理的劣化：機器類の物理的な劣化機能的劣化：要求向上や変化による劣化

長期計画実施例：警備体制変更/システム総入替え中期計画実施例：ルール微変更/機器類更新年次計画実施例：機器類修繕

【 警備業務の課題と対応事例 】課題

対策課題

対策

人件費削減を目的とした出入管理業務の機械化、省力化に伴うセキュリティレベルの低下

機械化、省力化を図る際に、警備員のサポートとして入退館総合システムを併用人と機械のメリットを活かす構成とする

人件費削減を目的として、巡回業務を機械警備に代替化（＝省力化）することに伴い、緊急対応能力が低下

緊急対応は人的警備が有効な為、想定されるリスクに応じて必要な警備員と機械警備を配置する

オフィス / 病院 / 研究機関 / 金融機関データセンター / 商業施設 / その他

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課題

対策

警察捜査における防犯カメラ画像提供の増加

館内のみならず、外周にも死角が出ないように防犯カメラの設置場所、仕様(動態検知/解像度等)を確認する

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【警備業務サイクル 設備更新について 】設備は 年々劣化 していくため、能力低下や故障のリスクが高まります。
仮に設備が故障すると、緊急対応や緊急修繕による高額な修理費用が掛かります。
そのため、日々の 点検 や 修繕履歴 といった 保全台帳 や設備の 耐用年数 から、設備機器の更新時期を見据えた 中長期計画 をたて、準備しておくことが経済的にも重要です。

設備耐用年数法定耐用年数等を活用

【 警備業務を管理するファシリティマネジャーの実務例 】委託パートナー会社の 選定/評価予防保全を行う際、現場での業務は外部の警備会社に委託することが多いですが、その際は、以下の点に注意します。
【警備会社選定時】○事前の調査を実施する・会社を訪問する等、既存の状況を確認・第3者機関を活用する等、情報収取○ 目的を明確にする・何を大事にしているか、注力ポイント・警備業務実施の有無○ 予算を明確にする・複数社に見積をとり比較する警備業界の特有さ(大手2社+中小)○ 既存業者がいる場合・依頼業務に対する滞りない実行・利用者からのクレームの有無・警備報告とフィードバックが適切性○ 新規業者採用の場合・得意分野の業務内容・必要な有資格者の在籍状況【警備会社評価時】○ 判断基準を明確にしておく・要求事項は全て遵守されているか・真摯に対応したか・コストは明瞭になっているか・要員は十分なスキルをもっている・発注側への提案ができているか【 防犯業務を管理するファシリティマネジャーの実務例 】利用者の満足度向上IT技術の革新で、利用者の満足度向上となる防犯体制を構築することも重要な業務の一つです。
入退室管理の煩わしさ抑制

エレベーターの待ち時間を抑制

・カード不要で利便性の向上。
・加えて従来の物理カードをスマホへ集約カードの配布、回収処分費用の削減・リモートで権限の削除可能・指紋認証などとの組み合わせでセキュリティレベルの設定も可能

・カード情報とスケジューラーを紐づけ着床階を予測、移動時間を短縮することで待ち時間を抑制！

【 参考：用語例 】・アンチパスバック機能

入館記録がないと退館時に警報が出る機能

・センサーカット機能

自動ドア外側のセンサーのみ無効にし、中から外のみ出られる機能

・ITV

監視カメラの略称

・魚眼

360°の情報を記録できるカメラ（レンズ）のこと。広範囲を記録

・電気錠

電気的に解施錠できるシステム、遠隔操作が可能

・パニックオープン

火災発生時に自動的に電気錠を開錠するシステム

・権利主張

落とし物を拾った方（関係者は除く）が主張する権利

参考文献：警備ビジネスで読み解く日本

田中智仁

光文社

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