2019 年 11 月 19 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号
日本ヘルスケア投資法人
代表者名 執行役員 鈴木 俊一（コード番号：3308）
資産運用会社名
大和リアル･エステート･アセット･マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長
福島 寿雄
問合せ先 コーポレート本部 部長 千葉 貴志
TEL. 03-6757-9600

資産の取得及び貸借に関するお知らせ
日本ヘルスケア投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が運用委託する大和リアル・エステート・
アセット・マネジメント株式会社（以下「資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記のとおり不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。
）の取得及び貸借を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
また、本日付で公表しました「日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併契約締結に関するお知らせ」に記載のとおり、本投資法人と日本賃貸住宅投資法人（以下「JRH」といいます。）は、それ
ぞれ、本日開催の各投資法人役員会にて、2020 年 4 月 1 日を効力発生日として、JRH を吸収合併存続法
人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行うことについて決定し、本日付にて合併契約を締結いたしました。取得予定資産の取得は、いずれも、本合併の効力発生等を条件としています。停止条件の詳細は、「８．フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響」をご参照ください。
なお、取得予定資産の取得の決定に際しては、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第198 号。その後の改正を含み、以下「投信法」といいます。）及び資産運用会社の「利益相反対策ルール」に基づき、本投資法人の役員会の承認を得ています。

記
１． 取得予定資産の概要
物
件
番
号

物件名称

所在地

取得予定
価格
（百万
円）
（注
1）

１

ＡＩＰ勝どき駅前ビル

東京都
中央区

8,150

２

プレザングラン南雪谷

東京都
大田区

3,380

３

あいらの杜 東大船

神奈川県
横浜市

2,271

４

あいらの杜 石神井公園

東京都
練馬区

2,070

売買契約
締結日

取得
予定日

取得先

取得資金

合同会社ＤＡ
ヘルスケア３2019 年
11 月 19 日

2020 年
4月2日

合同会社ＤＡ
ヘルスケア５
合同会社ＤＡ
ヘルスケア６（注 2）

合同会社ＤＡ
ヘルスケア４

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

1

５

あいらの杜 江戸川篠崎

東京都
江戸川区

1,499

合同会社ＤＡ
ヘルスケア４６

シニアフォレスト 横浜
都筑

神奈川県
横浜市

1,202

合同会社ＤＡ
ヘルスケア７

７

そんぽの家

大阪府
豊中市

825

８

イリーゼ狛江･別邸（追加取得）

東京都
狛江市

920

アルファリビング高松紺屋町
グッドタイム リビングセンター南・プラテシアセンター南グッドタイム リビング
千葉みなと／海岸通・プ
ラテシア 千葉みなと
グッドタイム リビング
横浜都筑

香川県
高松市

1,225

神奈川県
横浜市

11,150

千葉県
千葉市

4,516

神奈川県
横浜市

4,064

９
10

11
12

豊中南曽根

13

グッドタイム リビング
千里ひなたが丘

大阪府
吹田市

2,800

14

グッドタイム リビング
なかもず

大阪府
堺市

2,180

15

グッドタイム リビング
香里ヶ丘

大阪府
枚方市

2,120

16

グッドタイム リビング
亀戸

東京都
江東区

1,860

17

グッドタイム リビング
御影

兵庫県
神戸市

1,820

18

グッドタイム リビング
尼崎新都心

兵庫県
尼崎市

1,585

19

グッドタイム リビング
南千里

大阪府
吹田市

1,430

20

グッドタイム リビング
神戸垂水

兵庫県
神戸市

1,370

21

グッドタイム リビング
千葉みなと／駅前通

千葉県
千葉市

1,320

22

グッドタイム リビング
泉北泉ヶ丘

大阪府
堺市

980

23

グッドタイム リビング
池田緑丘

大阪府
池田市

920

24

グッドタイム リビング
長津田みなみ台

神奈川県
横浜市

850

25

グッドタイム リビング
埼玉蓮田

埼玉県
蓮田市

659

26

グッドタイム リビング
流山 壱番舘

千葉県
流山市

610

27

グッドタイム リビング
流山 弐番舘

千葉県
流山市

563

28

グッドタイム リビング
尼崎駅前

兵庫県
尼崎市

320

合計

-

62,660

（注1）
（注2）

（注3）
（注4）

合同会社ＤＡ
ヘルスケア２2019 年
11 月 19 日

2020 年
4月2日

-

-

合同会社
ＧＴＬ
ヘルスケア

-

（注 2）

-

取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。なお、単位未満を切り捨てています。以下同じです。
本日付で JRH が公表した第三者割当による新投資口発行による調達資金、資産の譲渡による譲渡代金及び自己資金並びに今後公表予定の借入れにより充当する予定です。JRH の第三者割当による新投資口発行及び資産の譲渡については、本日付で JRHが公表しました「第三者割当による新投資口発行に関するお知らせ」及び「資産の譲渡に関するお知らせ」をご参照ください。
各取得予定資産の取得に関して、媒介はありません。
各取得予定資産に係る売買契約における買主たる地位及び権利義務は、本合併により本合併の効力発生日である 2020 年 4 月 1
日付で本投資法人から JRH に承継され、本合併後の投資法人が取得する予定です。本合併の詳細については、本日付で公表しました「日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併契約締結に関するお知らせ」をご参照ください。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

2２．取得及び賃借の理由
取得予定資産は、本投資法人が規約に定める資産運用の基本方針及び本投資法人の運用方針に適合したヘルスケア施設であり、希少性や収益性を評価し、取得及び貸借を決定しました。なお、詳細については、「３．取得予定資産及び賃借の内容 特徴」をご参照ください。
また、取得予定資産のテナントに関しては、2019 年 7 月 31 日付本投資法人の運用体制報告書に記載のテナント選定基準に適合しています。詳細に関しては、以下をご覧ください。
３．取得予定資産及び賃借の内容【物件番号１】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

ＡＩＰ勝どき駅前ビル
特定資産の概要
不動産信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
2015 年 5 月 15 日から 2027 年 12 月末日まで
8,150 百万円
取得予定年月日
8,340 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
東京都中央区勝どき三丁目５番５号
都営大江戸線「勝どき」駅 約 110m
1,543.09
用途地域

所有形態

所有権

構造／階数

鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)根９階建
7,702.02（全体）
建築時期
所有権
用途
株式会社井上穰建築デザイン研究所
鉄建建設株式会社
日本 ERI 株式会社

延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー
賃貸事業収入敷金・保証金
賃貸可能面積(㎡)

容積率／建蔽率(％)

2020 年 4 月 2 日
株式会社谷澤総合鑑定所（Ａ）第二種住居地域（Ｂ）商業地域（Ａ）400／80（Ｂ）600／80
４2017 年 4 月 17 日
老人ホーム・診療所・店舗

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
0

短期修繕費用の見積額(千円)

040,401

ＰＭＬ値(％)

5.0

ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）
7,224.26
主テナント

パススルー

株式会社ニチイケアパレ
ス
100.0％

全賃貸面積(㎡)
7,224.26
稼働率
主テナントの賃貸面積
4,683.38
全体に占める割合
64.8％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2017 年 5 月 1 日から 2037 年 4 月 30 日まで
賃料改定：賃貸人及び賃借人は契約期間内の賃料を改定できません。ただし、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の６ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

3

を表示しない場合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で３年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、2027 年 4 月 30 日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、賃料の６ヶ月相当額と違約金（建築基準額を契約期間月数で除し、契約残存月数を乗じた額）を支払うことで、同契約を解約できるものとします。また、2027 年 5 月 1 日以後 2037 年 4 月 30 日までの間においては、賃借人は、賃貸人に対して６ヶ月前までに中途解約する旨を書面にて申告しなければならない。
但し、賃借人が事業を承継する借主を紹介し、賃貸人との間で本契約と同一条件の賃貸借契約を締結し、事業承継した場合には、賃借人は違約金の支払いを必要とせず解約することができます。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年10月1日）
オペレーター
株式会社ニチイケアパレ
開設年月日
2017年6月1日
ス
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数(室)
90（特定施設）
居住の権利形態
利用権
定員(人)
100
居室面積帯(㎡)
20.48～40.96
入居者数(人)84
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）84.0％
入居者の平均要介護度
1.8
入居者の平均年齢(歳)
83.9
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)14,800,000～20,720,000－（前受家賃）
224,800
532,800
月額利用料(円)
夜間職員体制(最小時人
介護職員３名数)
協力医療機関医療法人社団 慈安会 勝どき駅前内科皮ふ科クリニック（内科、皮膚科）他
協力歯科医療機関
医療法人社団慈淳会 千葉歯科クリニック
特徴
立地特性：大江戸線「勝どき」駅から徒歩約 2 分という駅近商業地域の好立地にあり公共交通機関の利便性が非常に高い地域に所在しています。
物件特性：2017 年 4 月竣工と築浅の介護付有料老人ホームである本物件は要介護者向けの特定施設で標準的な広さとなる 18 ㎡よりも広い 20.48 ㎡を中心とした広さの個室及び 40 ㎡の広さの 2 人部屋を提供しており、居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人入居可能な居室にはミニキッチンも備えています。なお、本物件は、１階、2 階に物販店舗、3 階に診療所、調剤薬局等が入居しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件建物を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされており、また、賃貸借期間中、テナントの承諾なく本物件について担保設定等を行うことができないこととされています。
介護に関わる職員体制

2.5：1（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載
しています。

【物件番号２】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）

プレザングラン南雪谷
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

4

信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

2017 年 12 月 22 日から 2029 年 7 月末日まで
3,380 百万円
取得予定年月日
3,400 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
東京都大田区南雪谷三丁目 11 番９号
東急池上線「雪が谷大塚」駅 約 750m
1,552.31
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)根５階建
3,064.85（全体）
建築時期
所有権
用途
株式会社井上穰建築デザイン研究所
鉄建建設株式会社
日本 ERI 株式会社

2020 年 4 月 2 日
一般財団法人 日本不動産研究所

第一種中高層住居専用地域
200／60１
2019 年 1 月 17 日
老人ホーム・保育園

大和不動産鑑定株式会社
0

短期修繕費用の見積額(千円)

021,109ＰＭＬ値(％)

7.29

賃貸事業収入敷金・保証金ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)

3,064.85

主テナント

パススルー

株式会社ケア 21

全賃貸面積(㎡)
3,064.85
稼働率
100.0％
主テナントの賃貸面積
3,064.85
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 1 月 31 日から 2039 年 1 月 31 日まで
賃料改定：賃貸人及び賃借人は賃貸借開始日より 10 年間賃料を改定することはできない。以後甲乙協議の上、３年毎に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の６ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で３年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、2029 年 1 月 31 日までは同契約を中途解約できないものとします。また、2029 年 2 月１日以後 2039 年 1 月 31 日までの間においては、賃借人は、賃貸人に対して 12 ヶ月前までに中途解約する旨を書面にて申告しなければならない。但し、賃料の 12 か月相当額及び違約金（総工費を契約
期間月数で除し、契約残存月数を掛けた額）を支払うことにより即時解約することができます。即時解約の場合、賃借人が事業を承継する借主を紹介し、賃貸人との間で本契約と同一条件の賃貸借契約を締結し、事業承継した場合には、賃借人は違約金の支払いを必要とせず解約することができます。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年10月1日）
オペレーター
株式会社ケア21
開設年月日
2019年3月1日
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数(室)
61（特定施設）
居住の権利形態
利用権
定員(人)
61
居室面積帯(㎡)18.00
入居者数(人)40

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

5

入居時要件入居者の平均要介護度（注3）
利用料の支払い方式

要支援・要介護2.0

入居一時金(円)（前受家賃）
月額利用料(円)

入居率（注2）
入居者の平均年齢(歳)

65.5％
84.8

一時金方式
3,000,000～12,000,000

月払い方式
－

136,130～286,130
336,130
夜間職員体制(最小時人
介護職員2名介護に関わる職員体制
2.5：1
数)
協力医療機関せせらぎクリニック多摩川（内科、皮膚科）他
協力歯科医療機関
医療法人社団気づき会 品川気づき歯科クリニック
特徴
立地特性：東急池上線「雪が谷大塚」駅から徒歩約 10 分の住宅地に所在しています。周辺には洗足池公園や東調布公園など地域のシンボルとなる自然環境が形成されています。
物件特性：2019 年 1 月竣工と築浅の介護付有料老人ホームである本物件は、要介護者向けの特定施設で標準的な広さとなる 18 ㎡を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。なお、本物件は、オペレーターが 1 階の一部にて保育園を運営しております。
特記事項
本物件の土地の北東側道路は、建築基準法第 42 条第 3 項に規定される私道であり、本物件の土地において私道の用に供されている部分は、約 89.58 ㎡となっています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号３】
物件名称

あいらの杜 東大船

特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

特定資産の概要
不動産信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2019 年 6 月 28 日から 2029 年 6 月末日まで
2,271 百万円
取得予定年月日
2,510 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
神奈川県横浜市栄区笠間三丁目 15 番 22 号
JR 東海道本線「大船」駅 約 1.1km
3,086.86
用途地域

建物

所有形態

所有権

構造／階数

鉄骨造陸屋根・合金メッキ 賃貸区画数(区画)
鋼板ぶき４階建
3,610.35
建築時期
所有権
用途
大和ハウス工業株式会社
大和ハウス工業株式会社
株式会社神奈川建築確認検査機関
大和不動産鑑定株式会社

延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算

容積率／建蔽率(％)

2020 年 4 月 2 日
株式会社谷澤総合鑑定所（Ａ）第二種住居地域（Ｂ）第二種中高層住居専
用地域（Ａ）200／60（Ｂ）150／60
２2019 年 1 月 8 日
老人ホーム・店舗

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

6

適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

0

短期修繕費用の見積額(千円)

028,559ＰＭＬ値(％)

5.7

賃貸事業収入敷金・保証金ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)3,801.37

主テナント

パススルー

株式会社はれコーポレー
ション
100.0％

全賃貸面積(㎡)3,801.37
稼働率
主テナントの賃貸面積
3,014.76
全体に占める割合
79.3％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 1 月 1 日から 2049 年 6 月 30 日まで
賃料改定：賃貸借期間が満了するまでの間いつでも、物価の変動、公租公課の増減、本件建物・設備の老朽化の程度、入居者のニーズの変化、周辺の同種施設の賃料の相場その他諸般の経済情勢の変化等を考慮し、協議の上、適正額に改定することができるものとします。
契約更新：上記契約期間満了日の１年前までの間に、賃貸人又は賃借人が相手方に対して書面による異議が述べられないかぎり、１年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、2029 年 6 月 30 日までは中途解約できないものとします。2029 年 7 月１日以後においては、賃借人または賃貸人は相手方に対して 1 年前までに中途解約する旨を書面にて申告し、相手方の損害を賠償することにより解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年9月1日）
オペレーター
株式会社はれコーポレー
開設年月日
2019年2月1日
ション
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数(室)
88（特定施設）
居住の権利形態
利用権
定員(人)
88
居室面積帯(㎡)
15.00～18.00
入居者数(人)
76
入居時要件
要介護
入居率（注2）86.3％
入居者の平均要介護度
2.4
入居者の平均年齢(歳)
84.6
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)－－（前受家賃）
月額利用料(円)－
199,392
夜間職員体制(最小時人
介護職員４名 看護職員
介護に関わる職員体制
2.5：1
数)
１名
協力医療機関医療法人 裕徳会 港南台病院（内科、消化器内科、外科、整形外科）他
協力歯科医療機関
医療法人社団 若葉会 湘南食サポート歯科 他
特徴
立地特性：横浜市を南北に流れる柏尾川の東に所在しています。周辺には笠間町公園やスーパーなどがあり、生活利便性が高い地域となっています。
物件特性：2019 年 1 月竣工と築浅の介護付有料老人ホームである本物件は、15 ㎡強を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えています。なお、本物件は、1 階の一部に物販店舗が入居しています。
特記事項
本物件の土地と南西側隣地との間の境界は未確定です。
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

7

（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号４】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)建物

あいらの杜 石神井公園
特定資産の概要
不動産信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2019 年 10 月 31 日から 2029 年 10 月 31 日まで
2,070 百万円
取得予定年月日
2,190 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
東京都練馬区三原台一丁目 29 番 15 号
西武池袋線「石神井公園」駅 約 900m
1,763.66
用途地域

所有形態

所有権

構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

鉄骨造陸屋根３階建
賃貸区画数(区画)2,234.70
建築時期
所有権
用途
大和ハウス工業株式会社
大和ハウス工業株式会社
株式会社 J 建築検査センター

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

容積率／建蔽率(％)

2020 年 4 月 2 日
株式会社谷澤総合鑑定所（Ａ）第一種住居地域（Ｂ）第一種低層住居専用
地域（Ａ）200／60（Ｂ）100／50
１2019 年 9 月 27 日
老人ホーム

大和不動産鑑定株式会社
0

短期修繕費用の見積額(千円)

021,930

ＰＭＬ値(％)

6.57

賃貸事業収入敷金・保証金ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)2,244.48

主テナント

パススルー

株式会社はれコーポレー
ション
100.0％

全賃貸面積(㎡)2,244.48
稼働率
主テナントの賃貸面積
2,244.48
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 9 月 1 日から 2050 年 4 月 30 日まで
賃料改定：賃貸借期間が満了するまでの間いつでも、物価の変動、公租公課の増減、本件建物・設備の老朽化の程度、入居者のニーズの変化、周辺の同種施設の賃料の相場その他諸般の経済情勢の変化等を考慮し、協議の上、適正額に改定することができるものとします。
契約更新：上記契約期間満了日の１年前までの間に、賃貸人又は賃借人が相手方に対して書面による異議が述べられないかぎり、１年間更新されるものとし、以後も同様とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

8

中途解約：賃借人は、2030 年 4 月 30 日までは中途解約できないものとします。2030 年 5 月 1 日以後においては、賃借人または賃貸人は相手方に対して１年前までに中途解約する旨を書面にて申告し、相手方の損害を賠償することにより解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年11月1日）
オペレーター
株式会社はれコーポレー
開設年月日
2019年11月1日
ション
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数(室)
62（特定施設）
居住の権利形態
利用権
定員(人)
62
居室面積帯(㎡)18.00
入居者数(人)
0
入居時要件
要介護入居率（注2）0.0％
入居者の平均要介護度
入居者の平均年齢(歳)（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)4,725,000－（前受家賃）
月額利用料(円)214,910
259,910
夜間職員体制(最小時人
介護に関わる職員体制
3:1
数)
協力医療機関医療法人社団 東京白報会 ねりま在宅診療所（内科、精神科、皮膚科、眼科、耳鼻咽喉科）他
協力歯科医療機関
医療法人社団 正美会 吉祥寺まさむねデンタルクリニック
特徴
立地特性：西武池袋線「石神井公園」駅から徒歩約 12 分の住宅地に所在しています。周辺には商店、クリニッ
ク、郵便局があり生活利便性が高い地域となっています。
物件特性：2019 年 9 月竣工と築浅の介護付老人ホームである本物件は要介護者向けの特定施設で標準的な広さである 18 ㎡を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えています。
特記事項
該当事項はありません。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号５】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態

あいらの社 江戸川篠崎
特定資産の概要
不動産信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2019 年 9 月 30 日から 2029 年 9 月末日まで
1,499 百万円
取得予定年月日
1,560 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
東京都江戸川区篠崎町五丁目９番１号
都営新宿線「篠崎」駅 約 650m
1,286.00
用途地域
所有権

容積率／建蔽率(％)

2020 年 4 月 2 日
一般財団法人 日本不動産研究所

第一種中高層住居専用地域
150／60

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

9

建物

構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

鉄骨造陸屋根３階建
賃貸区画数(区画)1,973.42
建築時期
所有権
用途
大和ハウス工業株式会社
大和ハウス工業株式会社
株式会社都市居住評価センター

１
2019 年 7 月 29 日
老人ホーム

大和不動産鑑定株式会社
0

短期修繕費用の見積額(千円)

013,669ＰＭＬ値(％)

5.37

賃貸事業収入敷金・保証金ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)

1,980.38

主テナント

パススルー

株式会社はれコーポレー
ション
100.0％

全賃貸面積(㎡)
1,980.38
稼働率
主テナントの賃貸面積
1,980.38
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 1 日から 2050 年 8 月 31 日まで
賃料改定：賃貸借期間が満了するまでの間いつでも、物価の変動、公租公課の増減、本件建物・設備の老朽化の程度、入居者のニーズの変化、周辺の同種施設の賃料の相場その他諸般の経済情勢の変化等を考慮し、協議の上、適正額に改定することができるものとします。
契約更新：上記契約期間満了日の１年前までの間に、賃貸人又は賃借人が相手方に対して書面による異議が述べられないかぎり、１年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、2030 年 1 月 31 日までは中途解約できないものとします。2030 年 2 月 1 日以後においては、賃借人または賃貸人は相手方に対して１年前までに中途解約する旨を書面にて申告し、相手方の損害を賠償することにより解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年9月1日）
オペレーター
株式会社はれコーポレー
開設年月日
2019年9月1日
ション
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数(室)
53（特定施設）
居住の権利形態
利用権
定員(人)
53
居室面積帯(㎡)18.00
入居者数(人)
0
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）0.0％
入居者の平均要介護度－
入居者の平均年齢(歳)－（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)5,355,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
202,800
253,800
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制
3:1
数)
協力医療機関医療法人社団 東京白報会 つばさクリニック（内科、精神科、皮膚科、眼科、耳鼻咽喉科）他

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

10協力歯科医療機関

医療法人社団 開成会 開成会訪問歯科センター
特徴
立地特性：都営新宿線「篠崎」駅から徒歩約 9 分の住宅地に所在しています。周辺には中学校や公園等が整備
され住みやすい環境となっています。
物件特性：2019 年 7 月竣工と築浅の介護付老人ホームである本物件は、要介護者向けの特定施設で標準的な広さである 18 ㎡を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えて
います。
特記事項
該当事項はありません。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号６】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物 構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

シニアフォレスト横浜都筑
特定資産の概要
不動産信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2019 年 9 月 27 日から 2029 年 9 月末日まで
1,202 百万円
取得予定年月日
1,270 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
神奈川県横浜市都筑区見花山３番 31 号
横浜市営地下鉄グリーンライン「川和町」駅 約 600m
1,199.97
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
鉄骨造陸屋根４階建
賃貸区画数(区画)2,276.54
建築時期
所有権
用途
大和ハウス工業株式会社
大和ハウス工業株式会社
株式会社神奈川建築確認検査機関

2020 年 4 月 2 日
株式会社谷澤総合鑑定所

準住居地域200／60１
2019 年 8 月 21 日
老人ホーム

大和不動産鑑定株式会社
0

短期修繕費用の見積額(千円)

015,824

ＰＭＬ値(％)

8.63

賃貸事業収入敷金・保証金ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)2,276.54

稼働率

株式会社メディカルケア
システム
100.0％

全体に占める割合

100.0％

主テナント

全賃貸面積(㎡)2,276,54
主テナントの賃貸面積
2,276,54(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約

パススルー

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

11契約期間：2019 年 8 月 31 日から 2049 年 11 月 30 日まで
賃料改定：賃貸借期間中は賃料の改定を行わないこととします。但し、土地・建物の価格の急激な上昇、公租公課の負担の大幅な増加、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に大幅な変動があり賃料の額が不相応となった場合は、協議のうえ賃料を改定できるものとします。
契約更新：契約期間が満了する６ヶ月前までに、賃貸人又は賃借人が相手方に対し書面による更新拒絶の意思を表示しないときは、同一内容をもって更新されるものとします。
中途解約：2049 年 11 月 30 日までは同契約を解約できないものとします。但し、2029 年 9 月 1 日以降賃貸人又は賃借人が６ヶ月前までに相手方に対し書面で申し入れ、相手方が同意した場合は解約できるものとします。尚、賃貸人が中途解約をする場合、賃貸人は敷金全額をただちに賃借人に返還し、併せて敷金に相当する額を違約金として賃借人に支払うものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年10月1日）
オペレーター
株式会社メディカルケア
開設年月日
2019年10月1日
システム
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数(室)
70（特定施設）
居住の権利形態
利用権
定員(人)
70
居室面積帯(㎡)
16.20～16.80
入居者数(人)
0
入居時要件
要介護入居率（注2）0.0％
入居者の平均要介護度－
入居者の平均年齢(歳)－（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)－－（前受家賃）
月額利用料(円)－211,180
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制
3:1
数)
協力医療機関医療法人社団 檜会 横浜北クリニック（内科、循環器内科、神経内科、老年内科）
協力歯科医療機関
医療法人社団藤栄会 あおば台デンタルクリニック
特徴
立地特性：横浜市営地下鉄グリーンライン「川和町」駅と「都筑ふれあいの丘」駅の中間の地域に所在しています。所在地域のメインストリートに隣接し、生活の利便性が高く、周囲には大規模な公園もあり、環境が整備されている地域です。
物件特性：2019 年 8 月竣工と築浅の介護付有料老人ホームである本物件は、16 ㎡強を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えています。
特記事項
該当事項はありません。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号７】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）

そんぽの家 豊中南曽根
特定資産の概要
不動産信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2016 年 12 月 21 日から 2026 年 12 月 20 日まで
825 百万円
取得予定年月日835 百万円
鑑定評価機関2020 年 4 月 2 日
株式会社谷澤総合鑑定所

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

12

（価格時点）所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物 構造／階数

延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー（2019 年 11 月 1 日時点）
大阪府豊中市曽根南町二丁目 12 番 25 号
阪急電鉄宝塚本線「曽根」駅 約 1.0km
1,386.93
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)① 鉄筋コンクリート造 賃貸区画数(区画)
陸屋根・合金メッキ鋼板葺地下１階付３階建② 鉄筋コンクリート造
陸屋根・合金メッキ鋼板葺３階建① 1,570.54
建築時期② 926.42
所有権用途株式会社 LIV 建築計画研究所
株式会社淺沼組
豊中市

第一種住居地域
200／60２

2001 年 1 月 10 日
老人ホーム株式会社 ERI ソリューション
100

短期修繕費用の見積額(千円)

018,830

ＰＭＬ値(％)

3.6

賃貸事業収入敷金・保証金ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)2,496.96

主テナント

パススルー

ＳＯＭＰＯケア株式会社

全賃貸面積(㎡)2,496.96
稼働率
100.0％
主テナントの賃貸面積
2,496.96
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2001 年 2 月 1 日から 2021 年 1 月 31 日まで
賃料改定：賃貸人及び賃借人は、賃貸借契約締結日から３年を経過する毎に協議の上、賃料を改定することができます。ただし、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の６ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に 3年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、賃貸人に対して 1 年前までに中途解約する旨を書面にて申告しなければならない。中途解約の申し出をした場合、賃借人は保証金を放棄し、損害金 イ）ロ）ハ）を賃貸人に支払わなければならない。
（イ）解約時までにかかった本物件の総事業費用を契約期間月数で除し、契約残存月数を乗じた額。ロ）本物件の解体・更地復旧費用相当額。ハ）解約によって被った損害金。）但し、後継者もしくは別の賃借人を定め、その賃借権を譲る場合、賃貸人の承諾且つ後継者が本契約の継続的履行を承諾した場合は損害賠償の責を免れ解約することができます。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年10月1日）
オペレーター
ＳＯＭＰＯケア株式会社
開設年月日
2001年2月1日
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数(室)
48（特定施設）
居住の権利形態
利用権
定員(人)
48

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

13

居室面積帯(㎡)
入居時要件
入居者の平均要介護度（注3）
利用料の支払い方式

13.73～15.12
要支援・要介護2.4

入居一時金(円)（前受家賃）
月額利用料(円)

入居者数(人)入居率（注2）
入居者の平均年齢(歳)

46
95.8％
87.9

一時金方式
－

月払い方式
－

－
141,800
夜間職員体制(最小時人
介護職員１名介護に関わる職員体制
3:1
数)
協力医療機関医療法人 拓海会 神経内科クリニック（内科、神経内科）他
協力歯科医療機関
本町中央歯科クリニック
特徴
立地特性：豊中市を南北に流れる猪名川の東に所在しています。周辺には豊島公園があり、落ち着いた環境が形成されています。
物件特性：居室は、14～15 ㎡の広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。
なお、本物件は、オペレーターが 1 階一部から 3 階の一部にてグループホームを運営しております。
特記事項
本物件の土地の東側道路は、建築基準法第 42 条第 2 項に規定される道路であり、本物件の土地において当該道路の用に供されている部分は、約 6.5 ㎡となっています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載
しています。

【物件番号８】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物

構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算

イリーゼ狛江・別邸（追加取得）（注 1）
特定資産の概要
不動産信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2017 年 2 月 20 日から 2027 年 2 月末日まで
920 百万円
取得予定年月日
931 百万円（信託受益権の 鑑定評価機関
準共有持分 70％）
（2019 年 11 月 1 日時点）
東京都狛江市東野川一丁目 32 番５号
小田急小田原線「喜多見」駅 約 850m
2,475.48（全体）
用途地域
所有権（信託受益権の準共 容積率／建蔽率(％)
有持分 70％）鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)根３階建
2,016.73（全体）
建築時期
所有権（信託受益権の準共 用途
有持分 70％）株式会社日本ハーテクト設計
株式会社大槻工務店
株式会社都市居住評価センター
株式会社 ERI ソリューション

2020 年 4 月 2 日
一般財団法人 日本不動産研究所

第一種低層住居専用地域
80／40
１2017 年 1 月 27 日
老人ホーム

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

14

適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

0

短期修繕費用の見積額(千円)

015,220

ＰＭＬ値(％)

10.83

賃貸事業収入敷金・保証金ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 2）
非開示（注 2）

賃貸可能面積(㎡)2,016.73（注 3）

主テナント

パススルー

ＨＩＴＯＷＡケアサービ
ス株式会社
100.0％（注 3）

全賃貸面積(㎡)2,016.73（注 3）
稼働率
主テナントの賃貸面積
2,016.73（注 3）
全体に占める割合
100.0％（注 3）(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2017 年 2 月 1 日から 2047 年 1 月 31 日まで
賃料改定：賃貸人及び賃借人は 10 年毎に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の 12 ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場合、同一条件にて 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、2037 年 1 月 31 日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、中途解約不能
期間の残存賃料及び保証金返還請求権の放棄により、同契約を解約できるものとします。また、2028
年 2 月 1 日以後 2047 年 1 月 31 日までの間においては、賃借人は、賃貸人に対して 12 ヶ月前までに中途解約する旨を書面にて申告しなければならない。但し、賃貸人が新たな賃借人との賃貸借契約を締結した場合、新たな賃借人への引渡日をもって同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年10月1日）
オペレーターＨＩＴＯＷＡケアサービ
開設年月日
2017年3月1日
ス株式会社
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数(室)
59（特定施設）
居住の権利形態
利用権
定員(人)
59
居室面積帯(㎡)18.00
入居者数(人)55
入居時要件
要支援・要介護入居率（注4）93.2％
入居者の平均要介護度
3.0
入居者の平均年齢(歳)88（注5）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)－－（前受家賃）
月額利用料(円)－
228,000～249,000
夜間職員体制(最小時人
介護職員１名介護に関わる職員体制
3：1
数)
協力医療機関医療法人社団大和会 多摩川病院 他
協力歯科医療機関
医療法人社団高輪会 高輪歯科医院
特徴
立地特性：本物件は狛江市と世田谷区との行政区界に所在しています。周辺の野川緑道沿いは桜並木通りとなっており、この他さまざまな草花が効果的に植栽され、物件東側のきたみふれあい広場と共に趣ある地域環境が形成されています。
物件特性：2017 年竣工と築浅の本物件は、要介護者向けの施設で標準的な広さとなる約 18 ㎡を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。
特記事項
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

15

テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）本投資法人は、「イリーゼ狛江・別邸」の建物のうち、2018 年 12 月 20 日付で、本信託対象不動産を主な信託財産とする信託受益権に係る 100 分の 30 の準共有持分を取得しています。なお、本投資法人は、取得予定日付で、「イリーゼ狛江・別邸」の建物のうち、本信託対象不動産を主な信託財産とする信託受益権に係る 100 分の 70 の準共有持分を追加取得する予定であり、当該追加取得後、本投資法人は「イリーゼ狛江・別邸」の全部を保有することになります。
（注 2）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 3）本物件全体に係る数値を記載しています。
（注 4）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 5）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号９】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物 構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

アルファリビング高松紺屋町
特定資産の概要
不動産信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2018 年 7 月 12 日から 2028 年 7 月末日まで
1,225 百万円
取得予定年月日
1,250 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
香川県高松市紺屋町５番３号
ＪＲ予讃線「高松」駅 約 750m
928.54
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)根 10 階建
3,577.47
建築時期
所有権
用途
株式会社入江三宅設計事務所
小竹興業株式会社
日本 ERI 株式会社

2020 年 4 月 2 日
大和不動産鑑定株式会社

商業地域
400／80１
2016 年 9 月 16 日
老人ホーム・診療所

株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

024,150

ＰＭＬ値(％)

13.4

賃貸事業収入敷金・保証金ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)

3,577.47

主テナント

パススルー

あなぶきメディカルケア
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
3,577.47
稼働率
主テナントの賃貸面積
3,577.47
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2018 年 7 月 12 日から 2038 年 7 月 11 日まで
賃料改定：賃貸人及び賃借人は３年毎の年度開始日（４月）に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

16

公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の６ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で３年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、2028 年 7 月 11 日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、中途解約不能
期間の残存賃料の支払い及び敷金返還請求権の放棄により、同契約を解約できるものとします。また、2028 年 7 月 12 日以後 2038 年 7 月 11 日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において敷金返還請求権を放棄するか、②賃貸人が新たな賃借人との賃貸借契約を締結するかのいず
れかを満たした場合、賃貸人に対して 1 年前までに中途解約する旨を書面で申し入れることにより、同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年10月1日）
オペレーター
あなぶきメディカルケア
開設年月日
2017年3月1日
株式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
46
居住の権利形態
利用権
定員(人)
48
居室面積帯(㎡)
18.20～35.96
入居者数(人)48
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）100.0％
入居者の平均要介護度
1.8
入居者の平均年齢(歳)
88.1
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)
1,500,000－（前受家賃）
月額利用料(円)153,200～174,200－
夜間職員体制(最小時人
介護職員１名 看護職員
介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
１名
協力医療機関医療法人ウェルネスサポート高松紺屋町クリニック（皮膚科、糖尿病内科）他
協力歯科医療機関
高松駅前アルファ歯科クリニック
特徴
立地特性：ＪＲ予讃線「高松」駅から徒歩約 10 分の地域に所在しています。高松市役所や兵庫町商店街にも近い生活利便性の高い地域となっています。
物件特性：2016 年 9 月竣工と築浅の介護付有料老人ホームと住宅型有料老人ホームが併設している本物件は、要介護者向けの標準的な居室面積である 18～19 ㎡を中心とした個室及び 35 ㎡強の 2 人部屋を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。なお、本物件は、1 階の一部に調剤薬局が入居(転貸)しております。1 階の一部と 2 階に診療所が入居(転貸)しております。オペレーターが 1 階の一部にてデイサービス、3 階から 4 階にて介護付有料老人ホームを運営しております。
特記事項
該当事項はありません。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 10】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）

グッドタイム リビング センター南・プラテシア センター南特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
11,150 百万円
取得予定年月日2020 年 4 月 2 日
11,700 百万円
鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

17

（価格時点）所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物 構造／階数
延床面積(㎡)

所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー（2019 年 11 月 1 日時点）
神奈川県横浜市都筑区茅ケ崎中央 56 番９号
横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン「センター南」駅 約 230m
7,320.80
用途地域
商業地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
400／80鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)１
根 11 階建
19,228.21
建築時期2015 年 5 月 29 日新築2018 年 4 月 18 日変更・増
築
所有権
用途
老人ホーム
株式会社東急設計コンサルタント
東急建設株式会社
株式会社都市居住評価センター
株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

0190,250

ＰＭＬ値(％)

5.85

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)19,228.21

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
19,228.21
稼働率
主テナントの賃貸面積
19,228.21
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2044 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2015年7月1日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
276
居住の権利形態
利用権
定員(人)
330
居室面積帯(㎡)
20.15～85.29
入居者数(人)235
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）71.2％
入居者の平均要介護度0.9
入居者の平均年齢(歳)
83.6
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

18

入居一時金(円)（前受家賃）
月額利用料(円)14,500,000～－
107,500,000
123,800～281,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人社団三医会 鶴川記念病院（内科、リハビリテーション科、マッサージ等）他
協力歯科医療機関
医療法人社団高輪会 新横浜デンタルクリニック 他
特徴
立地特性：横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン「センター南」駅から徒歩約 3 分に位置し、高層マンションや商業施設が混在した地域に所在しています。北側には早渕川が流れており、周辺には都筑中央公園を始めとした多数の公園があり、駅近でありながら落ち着いた環境が形成されています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積よりも広い 50 ㎡を中心とした個室及び 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
本物件の土地と西側隣地との間の境界は未確定です。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 11】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物 構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額

グッドタイム リビング 千葉みなと／海岸通・プラテシア 千葉みなと
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月末日まで
4,516 百万円
取得予定年月日2020 年 4 月 2 日
4,700 百万円
鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社（2019 年 11 月 1 日時点）
千葉県千葉市中央区中央港一丁目 18 番 28 号
ＪＲ京葉線「千葉みなと」駅 約 850m
3,904.44
用途地域
商業地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
400／80鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)１
根 11 階建
17,101.74
建築時期2007 年 3 月 31 日
所有権用途
老人ホーム・共同住宅
株式会社空間計画研究所
株式会社錢髙組
日本 ERI 株式会社株式会社 ERI ソリューション
短期修繕費用の見積額(千円)
ＰＭＬ値(％)

0253,980

08.92

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

19

(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー
賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)

17,101.74

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
17,101.74
稼働率
主テナントの賃貸面積
17,101.74
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2043 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要（グッドタイム リビング 千葉みなと：重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2007年4月28日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
141
居住の権利形態
利用権
定員(人)
165
居室面積帯(㎡)
18.44～41.79
入居者数(人)116
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）70.3％
入居者の平均要介護度
2.2
入居者の平均年齢(歳)
87.2
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)
3,990,000～11,000,000（前受家賃）
月額利用料(円)241,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員４名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人柏葉会 柏戸病院（内科、脳神経内科、呼吸器内科、循環器内科、糖尿病内科、外科、消化器内科、整形外科、眼科、リハビリ科、肝臓内科、肛門外科）他
協力歯科医療機関
医療法人社団佑健会 コウノ歯科医院 他
特徴
立地特性：千葉中央港の臨港公園プロムナード沿いに所在しています。周辺には千葉ポートパーク、千葉県立美術館、商業施設等があり、生活利便性が高い地域となっています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、オペレーターが 7 階から 11 階にて高齢者向け賃貸住宅（プラテシア 千葉みなと）を運営しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

20

（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 12】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物 構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

グッドタイム リビング 横浜都筑
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
4,064 百万円
取得予定年月日2020 年 4 月 2 日
4,170 百万円
鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社（2019 年 11 月 1 日時点）
神奈川県横浜市都筑区大丸１番 24 号
横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅 約 260m
2,224.26
用途地域
近隣商業地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
400／80鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)１
根地下１階付６階建
7,031.53
建築時期2008 年 8 月 18 日
所有権用途
老人ホーム・診療所
株式会社アーキフォルム
小田急建設株式会社
一般財団法人日本建築設備・昇降機センター
株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額
(千円)

10

104,000

ＰＭＬ値(％)

7.62

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)

7,031.53

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
7,031.53
稼働率
主テナントの賃貸面積
7,031.53
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2041 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

21

オペレーター
施設の類型
居住の権利形態
居室面積帯(㎡)
入居時要件
入居者の平均要介護度（注3）
利用料の支払い方式

入居者の状況・施設の概要
グッドタイムリビング株
式会社
住宅型有料老人ホーム
利用権
19.50～63.75
自立・要支援・要介護
2.5

入居一時金(円)（前受家賃）
月額利用料(円)（重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
開設年月日
2008年10月4日
居室数(室)
定員(人)
入居者数(人)入居率（注2）
入居者の平均年齢(歳)

117
145
101
69.6％
88.4

一時金方式
10,800,000～26,750,000

月払い方式
－

211,500～251,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員３名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人社団山本記念会 山本記念病院(内科、循環器内科、神経内科、整形外科、皮膚科、泌尿器科、リハビリテーション科等)他
協力歯科医療機関
医療法人社団藤栄会 日航ビル歯科室 他
特徴
立地特性：横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅から徒歩約 4 分にあり、駅までは歩行者専用道路でつながっており、閑静な住宅街に所在しています。周辺には大型スーパー等もあり、生活利便性が高い地域となっています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階の一部に診療所、調剤薬局が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 13】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数

グッドタイム リビング 千里ひなたが丘
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月末日まで
2,800 百万円
取得予定年月日2,840 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
大阪府吹田市千里丘西 15 番 20 号
ＪＲ東海道本線「千里丘」駅 約 1.3km
4,732.91
用途地域
所有権
鉄筋コンクリート造陸屋

容積率／建蔽率(％)
賃貸区画数(区画)2020 年 4 月 2 日
一般財団法人日本不動産研究所

第一種中高層住居専用地域
150／60１

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

22

延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

根６階建
6,660.20
所有権株式会社内藤建築事務所
株式会社大林組
日本 ERI 株式会社

建築時期
用途

2014 年９月 24 日
老人ホーム

0

短期修繕費用の見積額(千円)

050,144

ＰＭＬ値(％)

2.56

大和不動産鑑定株式会社

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)6,660.20

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
6,660.20
稼働率
主テナントの賃貸面積
6,660.20
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2042 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2014年11月1日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
122
居住の権利形態
利用権
定員(人)
125
居室面積帯(㎡)
12.91～24.31
入居者数(人)118
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）94.4％
入居者の平均要介護度
2.1
入居者の平均年齢(歳)
87.0
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)9,770,000～18,420,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
195,000～240,000－
夜間職員体制(最小時人
介護職員３名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人沖縄徳洲会 吹田徳洲会病院（内科、循環器内科、消化器内科、呼吸器
外科、心臓血管外科、脳神経外科、泌尿器科、リハビリテーション科、皮膚科等）他

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

23

協力歯科医療機関

医療法人わはは会

スマイリー歯科特徴
立地特性：高台の住宅地に所在しています。周辺には長野公園等があり、良好な住環境が形成されています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は、13 ㎡を中心とした個室及び 24 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階の一部に医療事務室が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 14】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

グッドタイム リビング なかもず
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月末日まで
2,180 百万円
取得予定年月日
2,190 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
大阪府堺市北区金岡町 1423 番地 77
南海電鉄髙野線「白鷺」駅 約 350m
2,965.46
用途地域
所有権
鉄筋コンクリート造陸屋
根５階建
5,962.48
所有権

容積率／建蔽率(％)
賃貸区画数(区画)建築時期
用途2020 年 4 月 2 日
一般財団法人日本不動産研究所

第一種中高層住居専用地域
200／60１
2015 年 3 月 12 日
老人ホーム・共同住宅・診療所

株式会社内藤建築事務所
三井住友建設株式会社
日本 ERI 株式会社株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

0100,610

ＰＭＬ値(％)

3.49

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)5,962.48

主テナント

全賃貸面積(㎡)主テナントの賃貸面積

5,962.48
5,962.48

稼働率
全体に占める割合

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％
100.0％

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

24

(㎡)
（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2043 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2019年4月1日
式会社
施設の類型
介護付有料老人ホーム
居室数(室)
68（特定施設）
居住の権利形態
利用権
定員(人)
69
居室面積帯(㎡)
20.15～41.22
入居者数(人)68
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）98.5％
入居者の平均要介護度
2.2
入居者の平均年齢(歳)
89.2
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)
7,900,000～11,450,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
200,000～218,000－
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制
3:1
数)
協力医療機関社会医療法人清恵会 清恵会病院（内科、外科、婦人科、整形外科、脳神経外科、眼科等）他
協力歯科医療機関
ますもと歯科クリニック 他
特徴
立地特性：南海電鉄髙野線「白鷺」駅から徒歩約 5 分の住宅地に所在しています。周辺には商業施設や白鷺公園等があり、生活利便性が高い地域となっています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡の 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階から 5 階の全ての階の一部に学生専用賃貸住宅が入居（転貸）しております。また、1 階の一部に診療所が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
本物件の土地と南側及び西側道路との間の境界は未確定です。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 15】
物件名称

グッドタイム リビング 香里ヶ丘

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

25

特定資産の概要
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地

地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
2,120 百万円
取得予定年月日2,160 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
大阪府枚方市香里ケ丘三丁目８番地の 52
京阪交野線「村野」駅 約 2.0km
京阪本線「枚方市」駅 約 3.1km
2,500.02
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)根５階建
4,930.37
建築時期
所有権
用途
株式会社内藤建築事務所
西松建設株式会社
一般財団法人大阪建築防災センター

2020 年 4 月 2 日
一般財団法人日本不動産研究所

第一種中高層住居専用地域
200／60１
2008 年 3 月 17 日
老人ホーム株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

072,850

ＰＭＬ値(％)

5.62

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)4,930.37

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
4,930.37
稼働率
主テナントの賃貸面積
4,930.37
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2039 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2008年5月24日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
98
居住の権利形態
利用権
定員(人)
112
居室面積帯(㎡)
18.60～39.97
入居者数(人)100

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

26

入居時要件入居者の平均要介護度（注3）
利用料の支払い方式

自立・要支援・要介護
3.0

入居一時金(円)（前受家賃）
月額利用料(円)

入居率（注2）
入居者の平均年齢(歳)

89.2％
88.8

一時金方式
10,570,000～14,220,000

月払い方式
－

200,000～205,000－
夜間職員体制(最小時人
介護職員３名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関特定医療法人三上会 東香里病院(内科、外科、整形外科、精神科、耳鼻咽喉科、皮膚科、泌尿器科、眼科、リハビリテーション科等)他
協力歯科医療機関
医療法人社団佑健会 花みずき歯科江坂
特徴
立地特性：大阪府を南北に流れる淀川の東に所在しています。周辺には香里こもれび水路や、香里ヶ丘公園があり、自然豊かな住環境が形成されています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 18 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階の一部に医療事務室、調剤薬局が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 16】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地

地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者

グッドタイム リビング 亀戸
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
1,860 百万円
取得予定年月日
2,310 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
東京都江東区亀戸九丁目 34 番１－137 号
ＪＲ総武本線「平井」駅 約 1.0km
ＪＲ総武本線「亀戸」駅 約 1.4km
用途地域
20,123.00（敷地権割合：515,323／
6,432,550）
区分所有権（敷地権）
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造５階 賃貸区画数(区画)建
5,096.15
建築時期
所有権
用途
株式会社長谷工コーポレーション
株式会社長谷工コーポレーション

2020 年 4 月 2 日
大和不動産鑑定株式会社

準工業地域

300／60１
2008 年 11 月６日
老人ホーム、診療所

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

27

建築確認機関
調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

ハウスプラス確認検査株式会社
株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

0116,680

ＰＭＬ値(％)

6.55

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)

5,096.15

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
5,096.15
稼働率
主テナントの賃貸面積
5,096.15
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2040 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2009年4月18日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
83
居住の権利形態
利用権
定員(人)
102
居室面積帯(㎡)
18.00～51.37
入居者数(人)82
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）80.3％
入居者の平均要介護度
2.6
入居者の平均年齢(歳)
87.1
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)14,000,000～18,700,000－（前受家賃）
月額利用料(円)201,500～221,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関社会医療法人社団順江会 江東病院(内科、脳神経内科、呼吸器内科、循環器内科、消化器内科、腎・高血圧内科、糖尿病内科、膠原病・リウマチ内科、外科、脳神経外科、整形外科、泌尿器科、眼科、耳鼻咽喉科、皮膚科等)他
協力歯科医療機関
こばやし歯科クリニック 他
特徴
立地特性：江東区と江戸川区の境を南北に流れる旧中川沿いに所在しています。周辺には都立亀戸中央公園などがあり、良好な住環境が形成されています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えておご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

28

り、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階の一部に診療所が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 17】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

所有形態
建物

構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

グッドタイム リビング 御影
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
1,820 百万円
取得予定年月日2,260 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
兵庫県神戸市東灘区御影中町三丁目２番３号
阪神電気鉄道本線「御影」駅 約 240m
用途地域
11,648.46（敷地権割合：465,844／
3,639,406）
区分所有権（敷地権）
容積率（注 1）／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート・鉄骨造 賃貸区画数(区画)
６階建
7,028.01
建築時期
区分所有権
用途
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
財団法人神戸市防災安全公社

2020 年 4 月 2 日
一般財団法人日本不動産
研究所

近隣商業地域300／80１
2010 年 1 月 29 日
老人ホーム

大和不動産鑑定株式会社
0

短期修繕費用の見積額(千円)

0116,634

ＰＭＬ値(％)

1.03

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 2）
非開示（注 2）

賃貸可能面積(㎡)7,028.01

稼働率

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全体に占める割合

100.0％

主テナント

全賃貸面積(㎡)
7,028.01
主テナントの賃貸面積
7,028.01(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約

パススルー

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

29

契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2043 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2010年4月28日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
88
居住の権利形態
利用権
定員(人)
108
居室面積帯(㎡)
20.40～74.12
入居者数(人)87
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注3）80.5％
入居者の平均要介護度
2.2
入居者の平均年齢(歳)
88.5
（注4）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)12,750,000～17,170,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
210,000～258,000－
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関一般財団法人甲南会 甲南病院 他
協力歯科医療機関
仲井歯科クリニック特徴
立地特性：阪神電気鉄道本線「御影」駅より徒歩約 3 分に所在し、大型商業施設「御影クラッセ」に近接しています。周辺には御影公園等があり、生活利便性が高い地域となっています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
本物件の土地と北側隣地及び南側道路との間の境界は未確定です。
（注 1）本物件については、総合設計制度の許可を受けており、許容容積率は 388.83％となっています。
（注 2）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 3）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 4）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 18】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）

グッドタイム リビング 尼崎新都心
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
1,585 百万円
取得予定年月日1,660 百万円
鑑定評価機関2020 年 4 月 2 日
一般財団法人日本不動産

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

30

（価格時点）所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物 構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー（2019 年 11 月 1 日時点）
兵庫県尼崎市潮江一丁目３番 34 号
ＪＲ東海道本線「尼崎」駅 約 450m
2,910.51
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)根６階建
5,194.00
建築時期
所有権
用途
大成建設株式会社
大成建設株式会社
一般財団法人日本建築総合試験所

研究所

商業地域
500／80１
2009 年 4 月 30 日
老人ホーム株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

081,800

ＰＭＬ値(％)

8.38

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)5,194.00

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)5,194.00
稼働率
主テナントの賃貸面積
5,194.00
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2042 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2009年10月4日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
87
居住の権利形態
利用権
定員(人)
96
居室面積帯(㎡)
18.62～46.45
入居者数(人)86
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）89.5％
入居者の平均要介護度
2.9
入居者の平均年齢(歳)
88.0
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)
9,660,000～12,960,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
182,000～220,000－
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

31

夜間職員体制(最小時人
介護職員２名数)
協力医療機関医療法人財団ヒューマンメディカル 尼崎新都心病院(内科、循環器内科、消化器
内科、腎臓内科、整形外科、脳神経外科、リハビリテーション科等)他
協力歯科医療機関
特徴
立地特性：ＪＲ東海道本線「尼崎」駅から徒歩約 6 分の商業地域に所在しています。周辺は再開発事業等により、高層店舗や事務所ビルが建ち並んでおり、繁華性の高い地域となっています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階の一部に医療事務室、デイサービスが入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
介護に関わる職員体制（記載なし）（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 19】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)

所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額

グッドタイム リビング 南千里
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
1,430 百万円
取得予定年月日
1,520 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
大阪府吹田市山田西三丁目 22 番２号
阪急電鉄千里線「山田」駅 約 1.0km
2,213.15
用途地域
所有権
鉄筋コンクリート造陸屋
根７階建
3,753.11

容積率／建蔽率(％)
賃貸区画数(区画)
建築時期

所有権
用途
①三菱地所株式会社②株式会社内藤建築事務所①株式会社大林組②株式会社竹中工務店①吹田市②株式会社国際確認検査センター

2020 年 4 月 2 日
一般財団法人日本不動産研究所

第一種中高層住居専用地域
200／60１① 1993 年２月 28 日新築② 2005 年２月 28 日変更、
増築
老人ホーム

大和不動産鑑定株式会社
短期修繕費用の見積額(千円)
ＰＭＬ値(％)

089,52002.81

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

32

(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー
賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)

3,757.91

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
3,757.91
稼働率
主テナントの賃貸面積
3,757.91
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2039 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2009年11月1日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
71
居住の権利形態
利用権
定員(人)
71
居室面積帯(㎡)
11.40～16.78
入居者数(人)67
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）94.3％
入居者の平均要介護度
2.3
入居者の平均年齢(歳)
88.2
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)9,020,000～12,070,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
200,000－
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関社会福祉法人恩賜財団済生会支部 大阪府済生会千里病院（内科、神経内科、呼吸器内科、消化器内科、循環器内科、糖尿病内科、外科、消化器外科、整形外科、泌尿器科、耳鼻咽喉科、リハビリテーション科、歯科等）他
協力歯科医療機関
医療法人敬友会 のぞみ歯科医院 他
特徴
立地特性：山田西公園に面した閑静な住宅街に所在しています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えています。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
本物件の土地と東側及び南側の官有地との間の境界は未確定です。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

33

（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 20】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物 構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

グッドタイム リビング 神戸垂水
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
1,370 百万円
取得予定年月日2020 年 4 月 2 日
1,380 百万円
鑑定評価機関一般財団法人日本不動産（2019 年 11 月 1 日時点）
研究所
兵庫県神戸市垂水区名谷町字阿弥陀坊 1941 番地の３
神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅 約 2.6km
3,180.82
用途地域
第一種住居地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
200／60鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)１
根７階建
6,005.03
建築時期2006 年 6 月 30 日
所有権
用途
老人ホーム
株式会社日建設計／設計事務所建築計画
株式会社ソネック
株式会社兵庫確認検査機構
大和不動産鑑定株式会社
0

短期修繕費用の見積額(千円)

0129,848

ＰＭＬ値(％)

2.20

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)6,005.03

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
6,005.03
稼働率
主テナントの賃貸面積
6,005.03
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2044 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

34

オペレーター
施設の類型
居住の権利形態
居室面積帯(㎡)
入居時要件
入居者の平均要介護度（注3）
利用料の支払い方式

グッドタイムリビング株
式会社
住宅型有料老人ホーム
利用権
22.07～70.37
自立・要支援・要介護
2.7

入居一時金(円)（前受家賃）
月額利用料(円)

開設年月日

2006年7月22日

居室数(室)
定員(人)
入居者数(人)入居率（注2）
入居者の平均年齢(歳)

91
101
84
83.1％
89.8

一時金方式
9,360,000～12,600,000

月払い方式
－

211,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員３名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人社団菫会 名谷病院 他
協力歯科医療機関
みなとデンタルクリニック
特徴
立地特性：本物件は、高台に位置した住宅地に所在しています。近隣に垂水健康公園等もあり、自然豊かな住環境が形成されています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 22 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 21】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

グッドタイム リビング 千葉みなと／駅前通
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
1,320 百万円
取得予定年月日
1,550 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
千葉県千葉市中央区中央港一丁目 15 番８号
ＪＲ京葉線「千葉みなと」駅 約 250m
用途地域
3,699.42（敷地権割合：789,246／
1,422,333）
所有権（敷地権）
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造７階 賃貸区画数(区画)建
7,777.18
建築時期
区分所有権
用途

2020 年 4 月 2 日
大和不動産鑑定株式会社

商業地域

400／80１
2007 年 6 月 1 日
老人ホーム・診療所

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

35

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

浅井謙建築研究所株式会社
株式会社錢高組
日本 ERI 株式会社株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

0171,460

ＰＭＬ値(％)

7.14

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)7,777.18

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
7,777.18
稼働率
主テナントの賃貸面積
7,777.18
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2040 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2007年7月7日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
107
居住の権利形態
利用権
定員(人)
183
居室面積帯(㎡)
18.40～41.66
入居者数(人)96
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）52.4%
入居者の平均要介護度
2.1
入居者の平均年齢(歳)
87.6
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)
4,860,000～13,150,000－（前受家賃）
月額利用料(円)241,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員４名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人柏葉会 柏戸病院（内科、神経内科、呼吸器内科、循環器内科、糖尿病
内科、外科、消化器外科、整形外科、眼科、リハビリテーション科、肝臓内科、肛門外科）他
協力歯科医療機関
医療法人社団佑健会 コウノ歯科医院 他
特徴
立地特性：ＪＲ京葉線「千葉みなと」駅から徒歩約 4 分に所在しています。周辺にはみなと公園や商業施設等があり、生活利便性が高い地域となっています。
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

36

物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階の一部に診療所、調剤薬局が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
本物件の土地と南東側道路との間の境界は未確定です。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 22】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)
所有形態
建物 構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

グッドタイム リビング 泉北泉ヶ丘
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
980 百万円
取得予定年月日1,030 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
大阪府堺市南区高倉台三丁２番２号
泉北高速鉄道線「泉ヶ丘」駅 約 1.3km
1,692.41
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)根５階建
3,983.22
建築時期
所有権
用途
株式会社内藤建築事務所
株式会社鴻池組
堺市

2020 年 4 月 2 日
大和不動産鑑定株式会社

近隣商業地域200／80１
2008 年 3 月 14 日
老人ホーム・店舗

株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

075,150

ＰＭＬ値(％)

5.51

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)3,983.22

稼働率

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全体に占める割合

100.0％

主テナント

全賃貸面積(㎡)
3,983.22
主テナントの賃貸面積
3,983.22(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約

パススルー

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

37

契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2041 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2008年6月28日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
83
居住の権利形態
利用権
定員(人)
83
居室面積帯(㎡)18.00
入居者数(人)80
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）96.3％
入居者の平均要介護度
3.3
入居者の平均年齢(歳)
89.2
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)
6,960,000～9,370,000－（前受家賃）
月額利用料(円)201,500～211,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関社会医療法人ペガサス 馬場記念病院(内科、循環器科、呼吸器科、神経内科、外科、消化器科、脳神経外科、整形外科、リハビリテーション科等)他
協力歯科医療機関
医療法人英誠会 磯田歯科医院
特徴
立地特性：大規模ニュータウンとして開発された「泉ヶ丘」地区に所在しています。周辺には高倉公園があるなど良好な住環境が形成されています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 18 ㎡を中心とした個室を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えています。なお、
本物件は、1 階の一部に物販店舗、医療事務室が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 23】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）

グッドタイム リビング 池田緑丘
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
920 百万円
取得予定年月日929 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）

2020 年 4 月 2 日
大和不動産鑑定株式会社

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

38

所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

大阪府池田市緑丘一丁目４番 23 号
阪急電鉄宝塚線「池田」駅 約 1.8km
1,553.34
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造
賃貸区画数(区画)陸屋根地下１階付５階建3,050.24
建築時期
所有権
用途
株式会社昭和設計
佐藤工業株式会社
一般財団法人日本建築総合試験所

第一種中高層住居専用地域
200／60１
2007 年 4 月 27 日
老人ホーム株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

067,250

ＰＭＬ値(％)

3.91

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)

3,050.24

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
3,050.24
稼働率
主テナントの賃貸面積
3,050.24
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2039 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2007年5月26日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
53
居住の権利形態
利用権
定員(人)
64
居室面積帯(㎡)
18.00～36.91
入居者数(人)56
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）87.5％
入居者の平均要介護度
2.3
入居者の平均年齢(歳)
85.0
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)10,980,000～14,780,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
230,000～235,000－
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

39

夜間職員体制(最小時人
介護職員２名数)
協力医療機関医療法人互恵会 池田回生病院（内科、外科、整形外科、皮膚科、眼科、耳鼻咽喉科、循環器内科、糖尿病内科、神経内科、心療内科、リハビリテーション科等）他
協力歯科医療機関
亀山歯科医院特徴
立地特性：緑豊かな高台に所在しています。周辺には大阪教育大学附属池田小学校を始めとする複数の学校があり、閑静な住宅地が形成されています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 18 ㎡を中心とした個室及び 36 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階の一部に医療事務室が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
介護に関わる職員体制（記載なし）（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 24】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

グッドタイム リビング 長津田みなみ台
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
850 百万円
取得予定年月日855 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
神奈川県横浜市緑区長津田みなみ台二丁目 12 番 13 号
東急田園都市線･ＪＲ横浜線「長津田」駅 約 1.9km
3,218.75
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)根４階建
3,385.05
建築時期
所有権
用途
株式会社東急設計コンサルタント
鹿島建設株式会社
ビューローベリタスジャパン株式会社

2020 年 4 月 2 日
大和不動産鑑定株式会社

第二種中高層住居専用地域
150／60１
2013 年 5 月 22 日
老人ホーム株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

048,030

ＰＭＬ値(％)

10.63

株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別

パススルー

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

40

賃貸借の概要
賃貸事業収入敷金・保証金非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)

3,392.93

主テナント

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
3,392.93
稼働率
主テナントの賃貸面積
3,392.93
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2044 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2013年7月1日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
71
居住の権利形態
利用権
定員(人)
71
居室面積帯(㎡)
20.15～20.80
入居者数(人)63
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）88.7％
入居者の平均要介護度
2.4
入居者の平均年齢(歳)
89.4
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)
9,500,000～13,150,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
210,000～280,000－
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人社団三医会 鶴川記念病院(内科、リハビリテーション科)他
協力歯科医療機関
医療法人社団立靖会 ひまわり歯科特徴
立地特性：本物件は、閑静な住宅街に所在しています。周辺には玄海田公園があり、緑豊かな住環境が形成されています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えています。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
通行を目的として、本件土地の一部（30.67 ㎡）を要役地、「神奈川県横浜市緑区長津田みなみ台二丁目 12 番
12」を承役地とする、地役権が設定されています。
また、通行を目的として、「神奈川県横浜市緑区長津田みなみ台二丁目 12 番 12」を要役地、本土地の一部（合計 55.11 ㎡を承役地とする、地役権が設定されています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

41

護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 25】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

グッドタイム リビング 埼玉蓮田
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
659 百万円
取得予定年月日
667 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
埼玉県蓮田市山ノ内２番地 41
ＪＲ東北本線「蓮田」駅 約 1.3km
1,703.33
用途地域
所有権
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造
賃貸区画数(区画)陸屋根６階建3,188.60
建築時期
所有権
用途
株式会社アーキフォルム
東海興業株式会社
株式会社都市居住評価センター

2020 年 4 月 2 日
大和不動産鑑定株式会社

第一種中高層住居専用地域
200／60１
2007 年 4 月 11 日
老人ホーム、診療所

株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

077,440

ＰＭＬ値(％)

5.97

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)3,188.60

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
3,188.60
稼働率
主テナントの賃貸面積
3,188.60
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2042 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

42

オペレーター
施設の類型
居住の権利形態
居室面積帯(㎡)
入居時要件
入居者の平均要介護度（注3）
利用料の支払い方式

グッドタイムリビング株
式会社
介護付有料老人ホーム（特定施設）
利用権
18.00～42.60
要支援・要介護2.3

入居一時金(円)（前受家賃）
月額利用料(円)

開設年月日

2007年5月19日

居室数(室)63

定員(人)
入居者数(人)入居率（注2）
入居者の平均年齢(歳)

72
62
86.1％
87.4

一時金方式
6,120,000～8,100,000

月払い方式
－

211,500～221,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制
2.5：1
数)
協力医療機関医療法人顕正会 蓮田病院 他
協力歯科医療機関
医療法人社団彩明会 大宮デンタルクリニック
特徴
立地特性：本物件は、蓮田市を南北に流れる綾瀬川の東に所在しています。周辺には山之内公園があり、閑静な住宅地が形成されています。
物件特性：介護付有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 18 ㎡を中心とした個室及び 42 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階の一部に診療所が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 26】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

所有形態
建物

構造／階数

グッドタイム リビング 流山壱番舘
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
610 百万円
取得予定年月日2020 年 4 月 2 日
612 百万円
鑑定評価機関一般財団法人日本不動産（2019 年 11 月 1 日時点）
研究所
千葉県流山市おおたかの森南一丁目 25 番地の４
つくばエクスプレス・東武野田線「流山おおたかの森」駅 約 500m
1,850.04
用途地域（Ａ）第一種中高層住居専
用地域（Ｂ）第一種住居地域
所有権
容積率（注 1）／建蔽率 （Ａ）200／60(％)（Ｂ）200／60
鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)１

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

43

延床面積(㎡)
所有形態
設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

根３階建
2,756.26
建築時期
所有権
用途
株式会社入江三宅設計事務所
株式会社鴻池組一般財団法人日本建築センター

2007 年 10 月 31 日
老人ホーム株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

035,830

ＰＭＬ値(％)

6.29

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 2）
非開示（注 2）

賃貸可能面積(㎡)2,756.26

主テナント

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
2,756.26
稼働率
主テナントの賃貸面積
2,756.26
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2040 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2007年11月23日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
54
居住の権利形態
利用権
定員(人)
54
居室面積帯(㎡)
18.60～19.20
入居者数(人)44
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注3）81.4％
入居者の平均要介護度
2.5
入居者の平均年齢(歳)
87.1
（注4）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)
9,700,000～13,000,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
231,500～241,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員１名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人社団誠高会 おおたかの森病院（内科、呼吸器科、循環器科、神経内科、消化器科、外科、脳神経外科、心臓血管外科、整形外科、眼科、皮膚科、泌
尿器科、肛門科、アレルギー科、リウマチ科、リハビリテーション科等）他

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

44

協力歯科医療機関

医療法人社団健佑会 ゆうゆう歯科
特徴
立地特性：本物件は、緑豊かで閑静な住宅街に所在しています。周辺には大型スーパーや市野谷水鳥の池や西初石近隣公園があり、生活利便性が高い地域となっています。
物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 18 ㎡を中心とした個室を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えています。なお、
本物件は、1 階の一部に医療事務室、調剤薬局が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
（注 1）容積率について、本物件は建築基準法第 86 条第 1 項の認定（一団地認定）を受けているため、一段地認定を受けた敷地全体での計算となります。
（注 2）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 3）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 4）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 27】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

所有形態
建物

構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー
賃貸事業収入敷金・保証金

グッドタイム リビング 流山弐番舘
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月 31 日まで
563 百万円
取得予定年月日2020 年 4 月 2 日
677 百万円
鑑定評価機関一般財団法人日本不動産（2019 年 11 月 1 日時点）
研究所
千葉県流山市おおたかの森南二丁目１番地の１
つくばエクスプレス・東武野田線「流山おおたかの森」駅 約 550m
1,968.53
用途地域（Ａ）第一種住居地域（Ｂ）第一種低層住居専用
地域
借地権
容積率／建蔽率(％)(A) 200／60(B) 150／60
鉄筋コンクリート造陸屋 賃貸区画数(区画)
１
根５階建
3,928.90
建築時期2016 年 3 月 25 日
所有権
用途
老人ホーム
株式会社福祉開発研究所
スターツ CAM 株式会社
株式会社住宅性能評価センター
株式会社 ERI ソリューション
0

短期修繕費用の見積額(千円)

061,610

ＰＭＬ値(％)

7.5

株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

パススルー

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

45

賃貸可能面積(㎡)

3,956.90

主テナント

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％

全賃貸面積(㎡)
3,956.90
稼働率
主テナントの賃貸面積
3,956.90
全体に占める割合
100.0％(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2039 年 8 月 28 日まで
賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2016年6月1日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
77
居住の権利形態
利用権
定員(人)
85
居室面積帯(㎡)
20.15～40.91
入居者数(人)52
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）61.1％
入居者の平均要介護度
1.8
入居者の平均年齢(歳)
86.8
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)10,700,000～20,488,000－（前受家賃）
月額利用料(円)211,500～251,500－
夜間職員体制(最小時人
介護職員１名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人社団誠高会 おおたかの森病院（内科、呼吸器科、循環器科、神経内科、消化器科、外科、脳神経外科、心臓血管外科、整形外科、眼科、皮膚科、泌
尿器科、肛門科、アレルギー科、リウマチ科、リハビリテーション科等）他
協力歯科医療機関
医療法人社団健佑会 ゆうゆう歯科
特徴
立地特性：本物件は、緑豊かで閑静な住宅街に所在しています。周辺には大型スーパーや市野谷水鳥の池や西初石近隣公園があり、生活利便性が高い地域となっています。
物件特性：住宅型老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 20 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
本件土地は借地であり、その概要は以下のとおりになります。
（借地契約の概要）
借地権の種類：一般定期借地権
権利の態様 ：堅固建物の所有を目的とする土地賃借権
賃貸人
：個人
賃借人
：みずほ信託銀行株式会社
契約面積：1,968.53 ㎡
契約期間：2015 年 4 月 1 日から 2065 年 3 月 31 日までの 50 年間
敷金・保証金：金 3,036,000 円
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

46

賃料改定

：借地期間開始日から５年間は、賃料の改定を行わないものとします。以降、５年毎に経済情勢の変化、物価変動、公租公課その他経費負担の増減を考慮し、協議の上、改定することができるものとします。
また、本投資法人が信託受益権を譲渡する場合、借地権の譲渡と扱われ、原則として、土地所有者（賃貸人）の事前の書面による承諾が必要とされています。

（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

【物件番号 28】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）
信託期間
取得価格(百万円)
鑑定評価額（百万円）（価格時点）
所在地
交通アクセス
土地 地積(㎡)

建物

所有形態
構造／階数
延床面積(㎡)
所有形態

設計者
施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額(千円)
長期修繕費用の見積額
(千円)
ＰＭ会社
マスターレッシー

グッドタイム リビング 尼崎駅前
特定資産の概要
不動産信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
2019 年 8 月 29 日から 2029 年 8 月末日まで
320 百万円
取得予定年月日
392 百万円
鑑定評価機関（2019 年 11 月 1 日時点）
兵庫県尼崎市御園町 27 番地３
阪神電気鉄道本線・なんば線「尼崎」駅 約 210m
用途地域
3,093.76（敷地権割合：362,295／
2,100,835）
所有権（敷地権）
容積率／建蔽率(％)
鉄筋コンクリート造５階 賃貸区画数(区画)建
3,520.17
建築時期
区分所有権
用途
協同組合都市設計連合
西松建設株式会社
一般財団法人日本建築総合試験所

2020 年 4 月 2 日
大和不動産鑑定株式会社

商業地域

600／80１
2008 年 9 月 12 日
老人ホーム

大和不動産鑑定株式会社
0

短期修繕費用の見積額(千円)

074,325

ＰＭＬ値(％)

2.64

賃貸事業収入敷金・保証金株式会社長谷工ライブネット
本投資法人
マスターリース種別
賃貸借の概要非開示（注 1）
非開示（注 1）

賃貸可能面積(㎡)3,520.17

主テナント

全賃貸面積(㎡)
3,520.17
稼働率
主テナントの賃貸面積
3,520.17
全体に占める割合(㎡)（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2019 年 8 月 29 日から 2041 年 8 月 28 日まで

パススルー

グッドタイムリビング
株式会社
100.0％
100.0％

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

47

賃料改定：2019 年 8 月 29 日から 10 年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められる
ときは、５年毎に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に 10 年間更新されるものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、中途解約希望日の 12 か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2019年8月30日）
オペレーター
グッドタイムリビング株
開設年月日
2008年11月8日
式会社
施設の類型
住宅型有料老人ホーム
居室数(室)
56
居住の権利形態
利用権
定員(人)
68
居室面積帯(㎡)
18.96～41.54
入居者数(人)57
入居時要件
自立・要支援・要介護入居率（注2）83.8％
入居者の平均要介護度
2.3
入居者の平均年齢(歳)
86.9
（注3）
利用料の支払い方式
一時金方式
月払い方式
入居一時金(円)8,100,000～10,850,000－（前受家賃）
月額利用料(円)
180,000～220,000－
夜間職員体制(最小時人
介護職員２名介護に関わる職員体制（記載なし）
数)
協力医療機関医療法人豊繁会 近藤病院（内科、外科、整形外科、脳神経外科、眼科等）他
協力歯科医療機関
新大阪デンタルクリニック
特徴
立地特性：阪神電気鉄道本線・なんば線「尼崎」駅から徒歩約 3 分の商業エリアに所在しています。周辺は区画整理事業により整備されており、良好な環境となっています。
物件特性：介護付有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である 18 ㎡を中心とした個室及び 40 ㎡を中心とした 2 人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2 人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1 階の一部に医療事務室が入居（転貸）しております。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとされています。
本物件の土地と東側隣地との間の境界は未確定です。
（注 1）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
（注 2）「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
（注 3）「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要支援２は１、要介
護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

４．取得先の概要
（1）
（2）
（3）

名
称
所
在
地
代 表 者 の役 職 ・ 氏 名

（4）

事

（5）

資

業

内
本

容
金

合同会社ＤＡヘルスケア２
東京都港区虎ノ門四丁目３番 1 号 城山トラストタワー33 階
代表社員 一般社団法人日本シニアホールディングス
職務執行者 佐藤 雄助
１． 不動産の売買、保有、賃貸及び管理
２． 不動産信託受益権の取得、保有、処分及び売買
３． 前各号に附帯関連する一切の業務
30 万円

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

48

取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 2016 年 11 月 24 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため
（8） 純
資
産
開示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため
（9） 総
資
産
開示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため（10） 大株
主開示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
なお、資産運用会社の親会社である株式会社大和証券グループ本社（以資 本 関 係 下「大和証券グループ本社」といいます。）は、当該会社に対して唯一の匿名組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当該会社
は、資産運用会社の投資信託及び投資法人に関する法律に定める利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資人 的 関 係産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資取 引 関 係産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会
該 当 状 況 社であり、関連当事者に該当します。
（6）

売

上

高

（1）
（2）

名
称
所
在
地
代 表 者 の役 職 ・ 氏 名

合同会社ＤＡヘルスケア３
東京都港区虎ノ門四丁目３番１号 城山トラストタワー33階
代表社員 一般社団法人ＤＡヘルスケア（3）
職務執行者 堤 祐一
１． 不動産の売買、保有、賃貸及び管理
２． 宅地、商業用地、工業用地等の開発、造成及び販売（4） 事 業 内 容
３． 不動産信託受益権の取得、保有、処分及び売買
４． 前各号に附帯関連する一切の業務（5） 資本
金 30万円
取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため
（6） 売
上
高
開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 2017年11月22日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開
（8） 純
資
産
示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開
（9） 総
資
産
示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため（10） 大株
主開示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
なお、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、当該会社
資 本 関 係に対して唯一の匿名組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当該会社は、資産運用会社の投信法に定める利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係
人 的 関 係 はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はあり
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

49

取

引

関

係

関連当事者への該 当 状 況
（1）
（2）

名
称
所
在
地
代 表 者 の役 職 ・ 氏 名

（1）
（2）

名
称
所
在
地
代 表 者 の役 職 ・ 氏 名ません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会社であり、関連当事者に該当します。

合同会社ＤＡヘルスケア４
東京都港区虎ノ門四丁目３番１号 城山トラストタワー33階
代表社員 一般社団法人日本エイチ・シー・ホールディングス（3）
職務執行者 佐藤 雄助
１． 不動産の売買、保有、賃貸及び管理
２． 宅地、商業用地、工業用地等の開発、造成及び販売（4） 事 業 内 容
３． 不動産信託受益権の取得、保有、処分及び売買
４． 前各号に附帯関連する一切の業務（5） 資本
金 30万円
取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため
（6） 売
上
高
開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 2019年2月19日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開
（8） 純
資
産
示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開
（9） 総
資
産
示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため（10） 大株
主開示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
なお、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、当該会社
資 本 関 係に対して唯一の匿名組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当該会社は、資産運用会社の投信法に定める利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資人 的 関 係産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資取 引 関 係産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会
該 当 状 況 社であり、関連当事者に該当します。

（3）

（4）

事

業

内

容

（5）

資

本

金

（6）

売

上

高

合同会社ＤＡヘルスケア５
東京都港区虎ノ門四丁目３番１号 城山トラストタワー33階
代表社員 一般社団法人ＤＡヘルスケア２
職務執行者 堤 祐一
１． 不動産の売買、保有、賃貸及び管理
２． 宅地、商業用地、工業用地等の開発、造成及び販売
３． 不動産信託受益権の取得、保有、処分及び売買
４． 前各号に附帯関連する一切の業務
30万円
取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため開示していません。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

50

（7）

設 立 年 月 日

2019年5月20日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開
（8） 純
資
産
示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開
（9） 総
資
産
示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため（10） 大株
主開示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
なお、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、当該会社
資 本 関 係に対して唯一の匿名組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当該会社は、資産運用会社の投信法に定める利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資人 的 関 係産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資取 引 関 係産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会
該 当 状 況 社であり、関連当事者に該当します。
（1）
（2）

名
称
所
在
地
代 表 者 の役 職 ・ 氏 名

合同会社ＤＡヘルスケア６
東京都港区虎ノ門四丁目３番１号 城山トラストタワー33階
代表社員 一般社団法人ＤＡヘルスケア３（3）
職務執行者 佐藤 雄助
１． 不動産の売買、保有、賃貸及び管理
２． 宅地、商業用地、工業用地等の開発、造成及び販売（4） 事 業 内 容
３． 不動産信託受益権の取得、保有、処分及び売買
４． 前各号に附帯関連する一切の業務（5） 資本
金 30万円
取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため
（6） 売
上
高
開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 2019年6月6日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開
（8） 純
資
産
示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開
（9） 総
資
産
示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため（10） 大株
主開示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
なお、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、当該会社
資 本 関 係に対して唯一の匿名組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当該会社は、資産運用会社の投信法に定める利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資人 的 関 係産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
取 引 関 係 当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

51

関連当事者への該 当 状 況
（1）
（2）

名
称
所
在
地
代 表 者 の役 職 ・ 氏 名

（1）
（2）

名
称
所
在
地
代表者の役職・氏
名はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会社であり、関連当事者に該当します。

合同会社ＤＡヘルスケア７
東京都港区元赤坂一丁目１番７号
代表社員 一般社団法人ＤＡヘルスケア４（3）
職務執行者 野坂 照光
１． 不動産の売買、保有、賃貸及び管理
２． 宅地、商業用地、工業用地等の開発、造成及び販売（4） 事 業 内 容
３． 不動産信託受益権の取得、保有、処分及び売買
４． 前各号に附帯関連する一切の業務（5） 資本
金 20万円
取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため
（6） 売
上
高
開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 2019年9月2日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開
（8） 純
資
産
示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開
（9） 総
資
産
示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため（10） 大株
主開示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
なお、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、当該会社
資 本 関 係に対して唯一の匿名組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当該会社は、資産運用会社の投信法に定める利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資人 的 関 係産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資取 引 関 係産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会
該 当 状 況 社であり、関連当事者に該当します。

（3）
（4）

事

業

内

（5）

資

本

金

（6）

売

上

高

（7）

設 立 年 月 日

（8）

純

資

容

産

合同会社ＧＴＬヘルスケア
東京都中央区日本橋一丁目４番１号
代表社員 一般社団法人ＤＧＨ職務執行者 三品 貴仙１． 不動産を信託財産とする信託受益権の取得、保有及び処分
２． 不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
３． その他前各号に掲げる事業に附帯又は関連する一切の事業
40 万円
取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため開示していません。
2019 年 5 月 31 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開示していません。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

52

取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため開（10） 大株
主示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
資 本 関 係 なお、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、当該会社に対して唯一の匿名組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当該会社は、資産運用会社の投信法に定める利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運人 的 関 係用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運取 引 関 係用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありませ
ん。
（9）

総

資

産

関連当事者への該 当 状 況当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会社であり、関連当事者に該当します。

５．物件取得者等の状況
各取得予定資産の取得先は、それぞれ、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社が全額
匿名組合出資を行う特別目的会社であり、大和証券グループ本社の子会社です。当該取得先はいずれ
も、投信法に規定する利害関係人等に該当し、かつ資産運用会社の社内規程である「利益相反対策ルール」上の利害関係者に該当するため、資産運用会社は、それぞれの取得先との間で各取得予定資産の取得の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続（投信法第 201 条の 2 に基づく本投資法人の役員会の承認を含みます。）を経るとともに、取得予定価格が鑑定評価額以下であることを確認しています。
以下の表においては、①会社名、②特別な利害関係にある者との関係、③取得経緯・理由等、④取
得価格、⑤取得時期を記載しています。
物件
番号

1

2

物件名

ＡＩＰ勝どき駅前ビル

プレザングラン南
雪谷

前所有者
①

合同会社ＤＡヘルスケア３②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③⑤

投資運用目的で取得
非開示（現所有者が 1 年を超えて物件を所有しているため記載を省略します。）
2017 年 12 月①

合同会社ＤＡヘルスケア５②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④

3,363 百万円⑤

2019 年 7 月

④

前々所有者
特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

53

3

4

5

6

7

8

9

あいらの杜 東大
船

あいらの杜 石神井公園

あいらの杜 江戸川篠崎

シニアフォレスト横浜都筑

そんぽの家 豊中南曽根

イリーゼ狛江･別邸

アルファリビング
高松紺屋町①

合同会社ＤＡヘルスケア６②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④

2,249 百万円⑤

2019 年 6 月①

合同会社ＤＡヘルスケア４②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④

2,032 百万円⑤

2019 年 10 月①

合同会社ＤＡヘルスケア４②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④

1,484 百万円⑤

2019 年 9 月①

合同会社ＤＡヘルスケア７②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④

1,190 百万円⑤

2019 年 9 月①

合同会社ＤＡヘルスケア２②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③⑤

投資運用目的で取得
非開示（現所有者が 1 年を超えて物件を所有しているため記載を省略します。）
2016 年 12 月①

合同会社ＤＡヘルスケア２②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③⑤

投資運用目的で取得
非開示（現所有者が 1 年を超えて物件を所有しているため記載を省略します。）
2017 年 2 月①

合同会社ＤＡヘルスケア２②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得
非開示（現所有者が 1 年を超えて物件を所有しているため記載を省略します。）
2018 年 7 月

④

④

④
⑤

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

54

10

11

12

13

14

15

16

17

グッドタイム リ
ビング センター
南・プラテシア セ
ンター南

グッドタイム リ
ビング千葉みなと／海岸通・プラテ
シア 千葉みなと

グッドタイム リ
ビング横浜都筑グッドタイム リ
ビング千里ひなたが丘

グッドタイム リ
ビングなかもずグッドタイム リ
ビング香里ヶ丘

グッドタイム リ
ビング亀戸

グッドタイム リ
ビング御影①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

55

18

19

20

21

22

23

24

25

グッドタイム リ
ビング尼崎新都心

グッドタイム リ
ビング南千里グッドタイム リ
ビング神戸垂水

グッドタイム リ
ビング千葉みなと／駅前通

グッドタイム リ
ビング泉北泉ヶ丘

グッドタイム リ
ビング池田緑丘

グッドタイム リ
ビング長津田みなみ台

グッドタイム リ
ビング埼玉蓮田①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

56

26

27

28

グッドタイム リ
ビング流山 壱番舘

グッドタイム リ
ビング流山 弐番舘

グッドタイム リ
ビング 尼崎駅前①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）①

合同会社ＧＴＬヘルスケア②

資産運用会社の親会社の匿名組合出資先③

投資運用目的で取得④-（注 1）⑤

2019 年 8 月（注 1）

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外

特別な利害関係にある者以外（注 1) 会社分割により承継したため個々の物件に係る取得価格又はこれに相当する金額は存在しません。なお、取得時期は会社分割の効力発生日を記載しています。
（注 2） 全物件につき、スポンサーのブリッジスキームを活用し、本投資法人への譲渡を目的として一時保有することを目的とするブリッジ
ファンドからの取得となります。したがって、ブリッジファンドである前所有者による取得時期によっては、前所有者の所有期間が短期間となっています。

６．オペレーターの会社概要
（1）
（2）
（3）

名
称
所
在
地
代表者の役職・氏名

（4）

事

（5）
（6）
（7）
（8）

資
本
金
売
上
高
設 立 年 月 日
属性（上場市場）業

内

容株式会社ニチイケアパレス
東京都千代田区神田駿河台二丁目９番地
代表取締役 齊藤 正俊
１． 有料老人ホーム、高齢者用住宅、ケアハウスの経営並びに運営
２． 有料老人ホーム、高齢者用住宅、ケアハウスの企画、運営指導、受託運営
３． 介護保険法に基づく居宅介護支援事業、介護予防支援事業
４． 介護保険法に基づく特定施設入居者生活介護、訪問介護、通所介
護、短期入所生活介護、福祉用具貸与、特定福祉用具販売、その他在宅サービス事業
５． 介護保険法に基づく介護予防特定施設入居者生活介護、介護予防
訪問介護、介護予防通所介護、介護予防短期入所生活介護、介護
予防福祉用具貸与、特定介護予防福祉用具販売、その他介護予防
サービス事業
６． 介護保険法に基づく認知症対応型通所介護、小規模多機能型居宅介護、認知症対応型共同生活介護、地域密着型特定施設入居者生
活介護、その他の地域密着型サービス事業
７． 介護保険法に基づく介護予防認知症対応型通所介護、介護予防小規模多機能型居宅介護、介護予防認知症対応型共同生活介護等の地域密着型介護予防サービス事業
８． 国内外の老人ホーム並びに高齢者用住宅・施設の企画、経営、運営管理事業
９． 国内外の介護・福祉従事者の教育、研修、養成事業
等
10．前各号に付帯する一切の業務
80 百万円開示することの同意を得られていないため開示していません。
1964 年 6 月 22 日
上場会社のグループ会社（注 2）

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

57

（9）
（10）
（11）

運営施設数（注 1） 80 件
運営居室数（注 1） 5,119 室
当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資本関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人
的関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社の親会社は、本投資法人の保有資産の賃借人、オペレータ
ー会社であり、本投資法人との間で建物賃貸借契約及びバックアップオペレーター協定を締結しています。資産運用会社と当該会社と取引関係の間には、記載すべき取引関係はありません。また、資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しま
関 連 当 事 者 へ のせん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産該
当状況運用会社の関連当事者には該当しません。

（1）
（2）
（3）

名
称
所
在
地
代表者の役職・氏名

（4）

（5）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）
（11）

株式会社ケア 21
大阪市北区堂島二丁目２番２号
代表取締役社長 依田 平
１． 介護保険法に基づく居宅サービス事業
２． 介護保険法に基づく地域密着型サービス事業
３． 介護保険法に基づく居宅介護支援事業
４． 介護保険法に基づく介護予防サービス事業
５． 介護保険法に基づく地域密着型介護予防サービス事業
事業
内容
６． 介護保険法に基づく介護予防支援事業
７． 介護保険法に基づく第一号訪問事業
８． 介護保険法に基づく第一号通所事業
９． 介護保険法に基づく共生型サービス事業
等
10．前各号に付帯する一切の業務
資本
金 100 百万円
売上
高 28,120 百万円（2018 年 10 月期）
設 立 年 月 日 1993 年 11 月 1 日
属 性 （ 上 場 市 場 ） 上場会社（東京証券取引所 JASDAQ スタンダード）
運営施設数（注 1） 115 件
運営居室数（注 1） 3,813 室
当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資本関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人
的関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社は、本投資法人の保有資産の賃借人、オペレーター会社であり、本投資法人との間で建物賃貸借契約を締結しています。資産取引
関係 運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者
及び関係会社の間には特筆すべき取引関係はありません。
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しま
該
当状
況 せん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

58

運用会社の関連当事者には該当しません。
（1）
（2）
（3）

（4）

（5）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）
（11）

名
称
所
在
地
代表者の役職・氏名

株式会社はれコーポレーション
岡山県岡山市北区表町一丁目５番１号
代表取締役 上川 敏文
１． 食事・介護のサービスを伴う高齢者向け賃貸住宅の経営ノウハ
ウ・技術ノウハウの提供及びコンサルティング業務
２． 有料老人ホームの経営ノウハウ・技術ノウハウの提供及びコンサ
ルティング業務
３． 老人福祉法による有料老人ホームの設置、運営
４． 介護保険法による特定施設入居者生活介護事業
事業
内容
５． 介護保険法による介護予防特定施設入居者生活介護事業
６． 介護保険法による訪問介護事業
７． 介護保険法による地域密着型サービス事業
８． 介護保険法による地域密着型介護予防サービス事業
９． 給食及び給食管理業務
等
10．前各号に付帯する一切の業務
資本
金 100 百万円
売上
高 開示することの同意を得られていないため開示していません。
設 立 年 月 日 2002 年 8 月 8 日
属 性 （ 上 場 市 場 ） 非上場
運営施設数（注 1） 39 件
運営居室数（注 1） 1,962 室
当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資本関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人
的関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び取引関係
関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しま
関 連 当 事 者 へ のせん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産該
当状況運用会社の関連当事者には該当しません。

（1）
（2）

名

（3）

代表者の役職・氏名

（4）

事

称

所

在

業

地

内

容

株式会社メディカルケアシステム
神奈川県横浜市みなとみらい四丁目６番２号
みなとみらいグランドセントラルタワー３Ｆ
代表取締役 米山 渉
１． 病院、福祉施設の建設及び設計に関するコンサルティング業務
２． 病院、診療所、福祉施設の開設及び運営コンサルティング業務
３． 老人保健法に基づく福祉施設の福祉サービスの事業の企画、開発
４． 介護老人福祉施設、介護老人保健施設、介護老人療養施設の調査、研究、運営及び経営支援
５． 健康型、住宅型及び介護付き有料老人ホーム事業
６． 総合リース業
７． 医療機器、介護機器、福祉用具の開発、研究、受注、販売、賃貸
８． 高齢者向けの給食、仕出し弁当等の食品開発及び食料品の販売
９． 病院、診療所、老人福祉施設、介護老人保健施設の請求事務及び経理事務の受託及び経営指導等

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

59

（5）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）
（11）

（1）
（2）
（3）

（4）

（5）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）
（11）

10．前各号に付帯する一切の業務
資本
金 10 百万円
売上
高 開示することの同意を得られていないため開示していません。
設 立 年 月 日 2004 年 4 月 14 日
属 性 （ 上 場 市 場 ） 非上場
運営施設数（注 1） 20 件
運営居室数（注 1） 631 室
当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資本関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人
的関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び取引関係
関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しま
関 連 当 事 者 へ のせん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産該
当状況運用会社の関連当事者には該当しません。
名
称
所
在
地
代表者の役職・氏名

ＳＯＭＰＯケア株式会社
東京都品川区東品川四丁目 12 番 8 号
代表取締役 遠藤 健
１． 介護保険法に定める居宅介護支援事業
２． 介護保険法に定める介護予防支援事業
３． 介護保険法に定める居宅サービス事業
４． 介護保険法に定める介護予防サービス事業
５． 介護保険法に定める介護予防・日常生活支援総合事業
６． 介護保険法に定める地域密着型サービス事業
事業
内容
７． 介護保険法に定める地域密着型介護予防サービス事業
８． 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に基づく事業
９． 介護保険法に定める要介護認定調査業務、包括的支援事業および
その他介護保険法に定める業務の受託
等
10．前各号に付帯する一切の業務
資本
金 3,925 百万円
売上
高 開示することの同意を得られていないため開示していません。
設 立 年 月 日 1997 年 5 月 26 日
属 性 （ 上 場 市 場 ） 上場会社のグループ会社（注 3）
運営施設数（注 1） 436 件
運営居室数（注 1） 25,740 室
当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資本関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人
的関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

60

取

引

関

係

関 連 当 事 者 へ の
該
当
状
況

（1）
（2）
（3）

当該会社は、本投資法人の保有資産の賃借人、オペレーター会社であり、本投資法人との間で建物賃貸借契約及びバックアップオペレ
ーター協定を締結しています。資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべ
き取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しま
せん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。

（5）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）
（11）

ＨＩＴＯＷＡケアサービス株式会社
東京都港区六本木一丁目４番５号
代表取締役 袴田 義輝
１． 介護保険法に基づく指定居宅介護支援事業
２． 介護保険法に基づく次の居宅サービス事業
３． 介護保険法に基づく次の地域密着型サービス事業
４． 介護保険法に基づく次の介護予防サービス事業
５． 介護保険法に基づく次の地域密着型介護予防サービス事業
６． 介護保険法に基づく介護予防支援事業
事業
内
容
７． 介護保険法に基づく介護予防・日常生活支援総合事業
８． 民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法
律（ＰＦＩ法）に基づく公共施設、老人福祉センター等の整備及び運営並びに管理に関する事業
９． 老人、身体障害者等の介護施設の経営及び管理に関する事業 等
10．前各号に付帯する一切の業務
資本
金 50 百万円
売上
高 開示することの同意を得られていないため開示していません。
設 立 年 月 日 2006 年 11 月 1 日
属 性 （ 上 場 市 場 ） 非上場
運営施設数（注 1） 117 件
運営居室数（注 1） 7,042 室
当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資本関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人
的関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社は、本投資法人の保有資産の賃借人、オペレーター会社であり、本投資法人との間で建物賃貸借契約を締結しています。資産取引
関係 運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者
及び関係会社の間には特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しま
関 連 当 事 者 へ のせん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産該
当状況運用会社の関連当事者には該当しません。

（1）
（2）
（3）

名
称
所
在
地
代表者の役職・氏名

（4）

事

（4）

名
称
所
在
地
代表者の役職・氏名

業

内容

あなぶきメディカルケア株式会社
香川県高松市磨屋町２番地８
代表取締役 大谷 佳久
１． 各種広告代理業
２． 広告物に関する企画、制作
３． 各種催事の企画、運営

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

61

（5）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）
（11）

４． 情報収集、分析等マーケティング業務
５． 書籍雑誌の発行
６． 不動産賃貸業
７． 不動産管理業
８． 施設運営事業及び管理業
９． 飲食店、レストランの経営及び管理業
等
10．前各号に付帯する一切の業務
資本
金 80 百万円
売上
高 開示することの同意を得られていないため開示していません。
設 立 年 月 日 2009 年 6 月 24 日
属 性 （ 上 場 市 場 ） 上場会社のグループ会社（注 4）
運営施設数（注１） 31 件
運営居室数（注１） 1,390 室
当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資本関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人
的関係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社は、本投資法人の保有資産の賃借人、オペレーター会社であり、本投資法人との間で建物賃貸借契約及びバックアップオペレ
ーター協定を締結しています。資産運用会社と当該会社との間に取
引
関係は、記載すべき取引関係はありません。また、資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべ
き取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しま
関 連 当 事 者 へ のせん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産該
当状況運用会社の関連当事者には該当しません。

（1）
（2）
（3）

名
称
所
在
地
代表者の役職・氏名

（4）

事

（5）
（6）
（7）

資
売
設

業

立

内

本
上
年

月

容

金
高
日

グッドタイムリビング株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
代表取締役 森川 悦明
１． 有料老人ホーム、高齢者介護施設およびシニア住宅等高齢者向け
賃貸住宅・施設の企画、開発、経営、運営、管理、指導
２． 介護保険法に定める下記の事業①指定居宅介護支援事業に関する業務②指定居宅サービス事業に関する業務③指定介護予防サービス事業に関する業務④指定第１号事業に関する業務
３． 食料品の販売
４． 不動産の賃貸、売買、管理および宅地造成
５． ゴルフ場・テニスコート等スポーツ施設、遊技場施設および宿泊・
医療・教育研修等の各施設の経営、飲食店の経営および旅行業
６． 金銭の貸し付け、各種債権の売買、立替払い、債務の保証・引き受けおよびその他金融業務
７． 損害保険代理業、自動車損害賠償保障法に基づく保険代理業および生命保険の募集に関する業務
８． 各種動産のリース、賃貸
９． 労働者派遣事業
等
10．前各号に付帯する一切の業務
50 百万円開示することの同意を得られていないため開示していません。
2005 年 4 月 1 日

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

62

（8）
（9）
（10）
（11）

属 性 （ 上 場 市 場 ） 上場会社のグループ会社（注 5）
運営施設数（注 1） 33 件
運営居室数（注 1） 2,746 室
当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
当該会社は、本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
当該会社の発行済株式総数100％を保有する親会社の大和証券グループ本社と本投資法人・資産運用会社との間には資本関係がありま
資
本
関
係 す。
当該会社はJRHとの間で第三者割当により発行する投資口の一部の割
当及び引受に係る引受契約を締結しており、2020年4月1日付でJRHの投資口を10,111口（発行時における投資口保有比率約0.49％）を取得する予定です。
当該会社の取締役の中には、資産運用会社の取締役との兼務者が1名
人
的関係
おり、人的関係があります。
当該会社は、本投資法人の取得予定資産の賃借人、オペレーター会社となる予定であり、本投資法人との間でバックアップオペレータ
ー協定を締結しています。資産運用会社と当該会社との間には、記取
引
関係
載すべき取引関係はありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき取引関係はありません。
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の該
当状
況 子会社であり、関連当事者に該当します。

（注１）「運営施設数」及び「運営居室数」は、オペレーターのホームページ及びオペレーターへのヒアリング（2019年 11 月 1 日時点）から、有料老人ホーム、グループホーム及びサービス付き高齢者向け住宅についての施設
数及び居室数を取得しています。
（注２）東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ニチイ学館の子会社です。
（注３）東京証券取引所市場第一部に上場している SOMPO ホールディングス株式会社の子会社です。
（注４）東京証券取引所市場第一部に上場している穴吹興産株式会社の子会社です。
（注５）東京証券取引所市場第一部に上場している大和証券グループ本社の子会社です。

７．決済方法等
全ての取得予定資産について、売買実行時（引渡時）に全額一括決済を行います。
８．フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
取得予定資産に係る信託受益権売買契約（以下「売買契約」といいます。
）については、いずれも金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミ
ットメント等（※）に該当します。
取得先との売買契約において、本投資法人の義務は、必要な資金の調達を完了したこと及び本合併の効力が発生すること等が前提条件とされています。売買契約上、かかる条件が成就しない場合、本投資法人
は、売買代金の支払義務等を履行しないことにより売主に生じる損害等を補償する責任を一切負わないものとされています。また、当該売買契約において、いずれかの当事者が当該売買契約の条項に違反したとき（以下、かかる当事者を「違反当事者」といいます。）は、相手方当事者は、当該売買契約を解除することができ、かかる場合、相手方当事者は、違反当事者に対して違約金として売買代金の 20 パーセント相
当額を請求できるものとされています。
（※）先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしている
ものその他これに類する契約をいいます。

９．今後の見通し
本投資法人が本日付で公表した「2020 年３月期（最終営業期間）の運用状況及び合併交付金の予想に関するお知らせ」及び「日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の 2020 年９月期及び 2021
年３月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

63

１０．鑑定評価書の概要【物件番号１】ＡＩＰ勝どき駅前ビル
株式会社 谷澤総合鑑定所
2019 年 11 月 1 日時点
8,340,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

8,340,000

直接還元法による収益価格

8,500,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
324,892
2,175 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出4,180⑥純収益 （③＋④－⑤）

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して査定。

322,877 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。

⑦還元利回り3.8％

ＤＣＦ法による収益価格

8,270,000 －

割引率

3.8％/3.9％

最終還元利回り原価法による積算価格
土地割合
建物割合

4.0％

類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定。

9,090,000
79.3％
20.7％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅から約100ｍ、清澄通り沿いに店舗付共同住宅が建ち並ぶエリアに所在します。建物は、2017年竣工の築浅物件で、1,2階にはスーパー,100円ショップ、3階に医療モール、4階～9階に介護付有料老人ホームが入居しています。老人ホーム部分は総居室数90室、定員100名の規模の大きい施設ですが、開設以降順調に入居者が増加しています。対象不動産周辺は、近年、タワーマンションの建設により人口増加が著しいエリアであり、商業施設としての立地条件も良好と考えられ、他の競合物件と比較して競争力の高い物件と考えられます。本件
では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

64

【物件番号２】プレザングラン南雪谷
一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
3,400,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

3,400,000

直接還元法による収益価格

3,450,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
138,318752 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出

1,231⑥ 純収益（③＋④－⑤）

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。

137,839 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。

⑦還元利回り4.0％

ＤＣＦ法による収益価格

3,350,000 －類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

3.8％

最終還元利回り

4.2％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

3,680,000
81.4％
18.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、東急池上線「雪が谷大塚」駅から約9分に所在する介護付有料老人ホーム及び認可保育所である。2019年竣工であり、竣工後間もないことから、経年による劣化は特に認められず、また、有料老人ホーム部分は全室個室かつ専用居室面積や居室内の設備水準は標準的であること、保育所部分は幼児の年齢に応じて保育室やトイレ等を適切に配置しており、外構部には園庭もあることから、相応の競争力を有しています。また、本件の賃借人である株式会社ケア21は、全国で多数のサービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームを展開する等、豊富な運営実績を有しており、事業収支の達成に係る信頼性が高く、安定的な施設運営を期待することができます。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

65

【物件番号３】あいらの杜 東大船
株式会社 谷澤総合鑑定所
2019 年 11 月 1 日時点
2,510,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

2,510,000

直接還元法による収益価格

2,530,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
112,422383 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出1,620⑥純収益 （③＋④－⑤）

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して査定。

111,186 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。

⑦還元利回り4.4％

ＤＣＦ法による収益価格

2,500,000 －

割引率

4.4％/4.5％

類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定。

最終還元利回り

4.6％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

2,470,000
65.9％
34.1％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、ＪＲ東海道線等「大船」駅から約1,100ｍ、湘南モノレール「大船」駅から約1,300ｍの県道沿いに所在します。建物は、2019年竣工の新築物件であり、総居室数88室の介護付有料老人ホームで1階にドラッグストアを併設しています。最寄駅からやや距離があるものの、日中はバス便が充実しており、また、県道背後には住宅地が広がっていることから、店舗の立地としても良好と考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

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【物件番号４】あいらの杜 石神井公園
株式会社 谷澤総合鑑定所
2019 年 11 月 1 日時点
2,190,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

2,190,000

直接還元法による収益価格

2,260,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
93,866256 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出1,275⑥純収益 （③＋④－⑤）

92,847 －⑦還元利回り4.1％

ＤＣＦ法による収益価格

2,160,000 －

割引率

4.1％/4.2％

ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定。

最終還元利回り

4.3％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

2,200,000
73.4％
26.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、西武池袋線「石神井公園」駅から約920m、低層の戸建住宅を中心とした住宅地域の一角に所在します。
対象不動産の周辺エリアは、都心アクセス性に優れる立地でありつつ、主に戸建低層住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域を形成しています。建物は、2019年竣工の新築物件であり、総居室数62室を備える中規模有料老人ホームとして、他の競合物件と比較して優位な競争力を有するものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

67

【物件番号５】あいらの杜 江戸川篠崎
一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
1,560,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

1,560,000

直接還元法による収益価格

1,590,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③ 運営純収益④一時金の運用益

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
68,778191 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出797

類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。

⑥ 純収益 （③＋④－⑤）

68,172 －⑦還元利回り4.3％

ＤＣＦ法による収益価格

1,520,000 －

対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.1％

最終還元利回り

4.5％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

1,610,000
72.0％
28.0％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、都営新宿線「篠崎」駅から約8分に所在する介護付有料老人ホームである。2019年竣工であり、竣工後間もないことから、経年による劣化は特に認められず、また、全室個室かつ専用居室面積や居室内の設備水準は標準的で、相応の競争力を有する。また、賃借人である株式会社はれコーポレーションは、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件
及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

68

【物件番号６】シニアフォレスト 横浜都筑株式会社 谷澤総合鑑定所
2019 年 11 月 1 日時点
1,270,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

1,270,000

直接還元法による収益価格

1,290,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
56,284157 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出1,100⑥純収益 （③＋④－⑤）

55,341 －⑦還元利回り4.3％

ＤＣＦ法による収益価格

1,260,000 －

割引率

4.3％/4.4％

ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定。

最終還元利回り

4.5％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

1,390,000
62.1％
37.9％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、市営地下鉄グリーンライン「川和町」駅の北東方約750ｍ，「都筑ふれあいの丘」駅の南西方約900ｍに所在しています。いずれの駅もやや距離があるものの、徒歩圏であり、近くにバス停も存していることから、最寄り駅への接近不便性は緩和されています。対象不動産周辺は、閑静な住宅街が広がるとともに、公園が複数存する等住環境は良好です。建物は、2019年竣工の新築の介護付有料老人ホームであり、総居室数70室を備え、手厚い人員配置のもと入居条件を要介護に限定するなど他の競合施設との差別化が図られているものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

69

【物件番号７】そんぽの家 豊中南曽根
株式会社 谷澤総合鑑定所
2019 年 11 月 1 日時点
835,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

835,000

直接還元法による収益価格

844,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
41,635117 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出

1,218⑥純収益 （③＋④－⑤）

40,534 －⑦還元利回り4.8％

ＤＣＦ法による収益価格

831,000 －割引率

4.8％/4.9％

ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定。
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定。

最終還元利回り5.0％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

832,000
61.3％
38.7％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、阪急宝塚線「服部天神」駅から約1,300ｍ付近に所在し、最寄駅からやや距離があるものの、「豊中」Ｉ
Ｃ北方に位置し、車でのアクセスに優れています。建物は、2001年竣工でやや築年が経過しているものの、大規模修繕を行っており、維持管理の状況は良好です。また、対象施設は、介護付有料老人ホームとグループホームの併設型として、認知症の症状に応じて入居施設を選定できるほか、入居後は症状に応じて両施設を移動することもできる点等において、他の競合施設と差別化されていると考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

70

【物件番号８】イリーゼ狛江・別邸
一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
931,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

931,000

直接還元法による収益価格

945,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
59,875672 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出1,299⑥純収益 （③＋④－⑤）

59,248 －⑦還元利回り4.4％⑧準共有持分
ＤＣＦ法による収益価格

70％
917,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。

類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.2％

最終還元利回り

4.6％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

938,000
69.8％
30.2％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、小田急小田原線「喜多見」駅から約850ｍとやや距離がありますが、タクシー等の利用は比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、2017年竣工と築浅であるため、経年による劣化は小さく、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。また、賃借人である
HITOWAケアサービス株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

71

【物件番号９】アルファリビング高松紺屋町
鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

大和不動産鑑定株式会社
2019 年 11 月 1 日時点
1,250,000,000 円
概要等

内容（千円）

収益価格

1,250,000

直接還元法による収益価格

1,260,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
62,782360 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出2,470⑥純収益 （③＋④－⑤）

60,672 －⑦還元利回り4.8％

ＤＣＦ法による収益価格

1,240,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.6％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り5.0％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

1,310,000
41.1％
58.9％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、高松市内の玄関口にあたる中心市街地に存しており、周辺にはホテル、官公庁、事務所、商店街のほか大規模な公園も見られ、商業繁華性、生活利便性、快適性の高いエリアとなっております。建物
条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

72

【物件番号 10】グッドタイム リビング センター南・プラテシアセンター南
大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価会社
価格時点
2019 年 11 月 1 日時点
鑑定評価額
11,700,000,000 円
項目概要等

内容（千円）

収益価格

11,700,000

直接還元法による収益価格

11,900,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
512,720
1,406 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出13,790⑥純収益（③＋④－⑤）

500,336 －

類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。

⑦還元利回り4.2％

ＤＣＦ法による収益価格

11,600,000 －類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.0％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り4.4％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

12,500,000
69.0％
31.0％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、横浜市営地下鉄ブルーライン及び同グリーンライン「センター南」駅から徒歩約3分と利便性が高く、「港北TOKYU S.C」等の商業施設に近接する一方で、都筑中央公園にもほど近い地域に存します。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

73

【物件番号 11】グッドタイム リビング 千葉みなと／海岸通・プラテシア 千葉みなと
大和不動産鑑定株式会社
2019 年 11 月 1 日時点
4,700,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

4,700,000

直接還元法による収益価格

4,740,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
228,762671 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出11,287⑥純収益 （③＋④－⑤）

218,145 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。

⑦還元利回り4.6％

ＤＣＦ法による収益価格

4,680,000 －類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.4％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り

4.8％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

4,390,000
52.4％
47.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、ＪＲ京葉線及び千葉都市モノレール「千葉みなと」駅から徒歩約10分の距離ですが、当駅から千葉都市モノレールの利用で「千葉」駅までは約4分と、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

74

【物件番号 12】グッドタイム リビング 横浜都筑
大和不動産鑑定株式会社
2019 年 11 月 1 日時点
4,170,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

4,170,000

直接還元法による収益価格

4,240,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
186,876510 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出
⑥純収益 （③＋④－⑤）

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

5,261

類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。

182,124 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。

⑦還元利回り4.3％

ＤＣＦ法による収益価格

4,140,000 －類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.1％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り

4.5％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

4,320,000
72.2％
27.8％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅から徒歩約4分と交通アクセスが良
好なエリアに存する一方で、近隣に「葛が谷公園」が存するなど緑豊かな一面も併せ持っています。また、
建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

75

【物件番号 13】グッドタイム リビング 千里ひなたが丘
一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
2,840,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

2,840,000

直接還元法による収益価格

2,870,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
131,594369 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出2,925⑥純収益 （③＋④－⑤）

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。

129,038 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。

⑦還元利回り4.5％

ＤＣＦ法による収益価格

2,800,000 －類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.3％

最終還元利回り

4.7％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

2,720,000
59.8％
40.2％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、ＪＲ東海道本線「千里丘」駅から約1.2kmに所在する住宅型有料老人ホームであり、最寄り駅からの接近性は劣るものの、閑静で住環境・自然環境に恵まれた住宅地域に存する。2014年竣工で経年相応の摩滅・老朽化等があるものの、全室個室で、かつ居室面積や居室内の設備水準は標準的で、相応の競争力を有する。また、賃借人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

76

【物件番号 14】グッドタイム リビング なかもず
一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
2,190,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

2,190,000

直接還元法による収益価格

2,210,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
104,915300 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。
類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。

⑤資本的支出5,869⑥純収益 （③＋④－⑤）

99,346 －⑦還元利回り4.5％

ＤＣＦ法による収益価格

2,160,000 －

対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.3％

最終還元利回り

4.7％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

2,140,000
58.4％
41.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、南海高野線「白鷺」駅から約350ｍに所在する介護付き有料老人ホーム及び学生マンションであり、最寄り駅からの接近性に優れるほか、2路線利用可能で周辺には生活利便施設も多く立地条件が優れる。2015年竣工であり、全室個室で、かつ専用居室面積や居室内の設備水準はそれぞれ標準的で、相応の競争力を有する。特殊用途が混在することで、単独用途の場合と比較して管理運営の難易度は高いものの賃借人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。以上を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

77

【物件番号 15】グッドタイム リビング 香里ヶ丘
鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
2,160,000,000 円
概要等

内容（千円）

収益価格

2,160,000

直接還元法による収益価格

2,190,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
102,449284 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。
類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。

⑤資本的支出4,249⑥純収益 （③＋④－⑤）

98,484 －⑦還元利回り4.5％

ＤＣＦ法による収益価格

2,130,000 －

対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.3％

最終還元利回り

4.7％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

1,830,000
64.4％
35.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、京阪本線「枚方市」駅から約3.1kｍに所在する住宅型有料老人ホームであり、最寄り駅からの接近性は劣るものの、周辺には商業施設等の利便施設もあり、また閑静で住環境・自然環境に恵まれた住宅地域である。2008年竣工であり、全室個室かつ専用居室面積や居室内の設備水準は標準的で、相応の競争力を有する。また、賃借人である
グッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

78

【物件番号 16】グッドタイム リビング 亀戸
鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

大和不動産鑑定株式会社
2019 年 11 月 1 日時点
2,310,000,000 円
概要等

内容（千円）

収益価格

2,310,000

直接還元法による収益価格

2,340,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
107,626314 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出
⑥純収益 （③＋④－⑤）

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

7,425

類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。

100,515 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。

⑦還元利回り4.3％

ＤＣＦ法による収益価格

2,300,000 －類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.1％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り

4.5％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

3,060,000
66.9％
33.1％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、ＪＲ総武線「平井」駅から徒歩約13分であり、高齢者住宅・施設としては、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、東京のみならず千葉方面からのアクセスも比較的良い地域に存します。
建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

79【物件番号 17】グッドタイム リビング 御影
鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
2,260,000,000 円
概要等

内容（千円）

収益価格

2,260,000

直接還元法による収益価格

2,280,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
104,452319 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。
類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。

⑤資本的支出6,804⑥純収益 （③＋④－⑤）

97,967 －⑦還元利回り4.3％

ＤＣＦ法による収益価格

2,230,000 －

対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.1％

最終還元利回り

4.5％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

2,140,000
62.4％
37.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、阪神本線「御影」駅から約160ｍに所在する住宅型有料老人ホームである。最寄り駅への接近性に優れており、かつ大規模商業施設「御影クラッセ」に隣接することから、生活利便性にも優れている。総合設計制度を利用して2010年に竣工した47階建タワーマンション低層部の住宅型有料老人ホームであり、免震構造採用により高い耐震性能を有している。全室個室で、かつ専用居室面積や居室内の設備水準も充分である等、高い競争力を有する。また、賃借人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

80

【物件番号 18】グッドタイム リビング 尼崎新都心
鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
1,660,000,000 円
概要等

内容（千円）

収益価格

1,660,000

直接還元法による収益価格

1,680,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
76,611226 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出4,767⑥純収益 （③＋④－⑤）

72,070 －⑦還元利回り4.3％

ＤＣＦ法による収益価格

1,630,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.1％

最終還元利回り

4.5％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

1,820,000
81.9％
18.1％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、ＪＲ東海道本線「尼崎」駅から約500ｍに所在し、最寄り駅への接近性に優れており、かつ大規模商業施
設「あまがさきキューズモール」に隣接することから、生活利便性にも優れている住宅型有料老人ホームである。2009
年竣工で経年相応の摩滅・老朽化等があるものの、全室個室で、かつ専用居室面積や居室内の設備は比較的高い水準であり、競争力が高い。また、賃借人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

81【物件番号 19】グッドタイム リビング 南千里
鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
1,520,000,000 円
概要等

内容（千円）

収益価格

1,520,000

直接還元法による収益価格

1,530,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
74,049217 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出5,222⑥純収益 （③＋④－⑤）

69,044 －⑦還元利回り4.5％

ＤＣＦ法による収益価格

1,500,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.3％

最終還元利回り

4.7％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

1,460,000
85.4％
14.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、阪急千里線「山田」駅から約950ｍに所在する住宅型有料老人ホームである。1993年竣工で2005年頃に企業の独身寮から住宅型有料老人ホームに用途変更された比較的高級感のある建物であり、専用居室部分は、全室個室で、専用居室面積や居室内の設備水準は標準的である等、相応の競争力を有する。また、賃借人であるグッドタイムリ
ビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

82

【物件番号 20】グッドタイム リビング 神戸垂水
鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
1,380,000,000 円
概要等

内容（千円）

収益価格

1,380,000

直接還元法による収益価格

1,390,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
75,234223 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出7,575⑥純収益 （③＋④－⑤）

67,882 －⑦還元利回り4.9％

ＤＣＦ法による収益価格

1,360,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.7％

最終還元利回り

5.1％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

1,260,000
47.7％
52.3％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅から約2.5kｍに所在する住宅型有料老人ホームである。
2006年竣工で経年相応の摩滅・老朽化等があるものの、維持管理の状態は良好であり、全室個室で、かつ専用居室面積
や居室内の設備水準は標準的で、相応の競争力を有する。また、賃借人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件
では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

83

【物件番号 21】グッドタイム リビング 千葉みなと／駅前通
大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価会社
価格時点
2019 年 11 月 1 日時点
鑑定評価額
1,550,000,000 円
項目概要等

内容（千円）

収益価格

1,550,000

直接還元法による収益価格

1,560,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
79,355282 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出7,795⑥純収益 （③＋④－⑤）

71,843 －⑦還元利回り4.6％

ＤＣＦ法による収益価格

1,550,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.4％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り

4.8％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

2,310,000
49.3％
50.7％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、ＪＲ京葉線及び千葉都市モノレール「千葉みなと」駅から徒歩約3分であり、当駅から千葉
都市モノレールの利用で「千葉」駅までは約4分と、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

84

【物件番号 22】グッドタイム リビング 泉北泉ヶ丘
大和不動産鑑定株式会社
2019 年 11 月 1 日時点
1,030,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

1,030,000

直接還元法による収益価格

1,040,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
56,325162 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出4,656⑥純収益 （③＋④－⑤）

51,831 －⑦還元利回り5.0％

ＤＣＦ法による収益価格

1,030,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.8％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り

5.2％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

978,000
39.7％
60.3％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅から徒歩約20分の距離ですが、近隣にバス停が存するほか、車両利用により「泉ヶ丘」駅まで約5分程度でアクセス可能であることから、高齢者住宅・施設としては、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、設計及び設備等において遜色のない水準にあるものと考えられます。本件
では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

85

【物件番号 23】グッドタイム リビング 池田緑丘
大和不動産鑑定株式会社
2019 年 11 月 1 日時点
929,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

929,000

直接還元法による収益価格

937,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
46,722138 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出3,744⑥純収益 （③＋④－⑤）

43,116 －⑦還元利回り4.6％

ＤＣＦ法による収益価格

925,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.4％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り

4.8％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

1,110,000
59.0％
41.0％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、阪急宝塚線「池田」駅から徒歩約23分の距離ですが、近隣にバス停が存するほか、車両利用
により「池田」駅まで6分程度でアクセス可能であることから、高齢者住宅・施設としては、交通・接近条
件に特段の難は見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、設計及び設備等において遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象
不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

86【物件番号 24】グッドタイム リビング 長津田みなみ台
大和不動産鑑定株式会社
2019 年 11 月 1 日時点
855,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

855,000

直接還元法による収益価格

864,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
39,314122 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出2,270⑥純収益 （③＋④－⑤）

37,167 －⑦還元利回り4.3％

ＤＣＦ法による収益価格

851,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.1％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り

4.5％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

905,000
66.7％
33.3％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、JR横浜線・東急田園都市線・こどもの国線「長津田」駅から徒歩約24分の距離ですが、近隣にバス停が存するほか、車両利用により「長津田」駅まで8分程度でアクセス可能であることから、高齢者住宅・施設としては、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件
では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

87

【物件番号 25】グッドタイム リビング 埼玉蓮田
大和不動産鑑定株式会社
2019 年 11 月 1 日時点
667,000,000 百万円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

667,000

直接還元法による収益価格

671,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
35,597109 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出4,150⑥純収益 （③＋④－⑤）

31,557 －⑦還元利回り4.7％

ＤＣＦ法による収益価格

665,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.5％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り

4.9％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

636,000
53.1％
46.9％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、ＪＲ東北本線「蓮田」駅から徒歩約17分の距離ですが、近隣にバス停が存するほか、車両利用により「蓮田」駅まで5分程度でアクセス可能であることから、高齢者住宅・施設としては、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、設計及び設備等において遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

88

【物件番号 26】グッドタイム リビング 流山 壱番館
一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
612,000,000 円

鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

概要等

内容（千円）

収益価格

612,000

直接還元法による収益価格

618,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
31,01996 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出2,090⑥純収益 （③＋④－⑤）

29,025 －⑦還元利回り4.7％

ＤＣＦ法による収益価格

605,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.5％

最終還元利回り

4.9％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

609,000
68.5％
31.5％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅から約7分に所在する住宅型有料老人ホームである。2007年竣工であり、全室個室かつ専用居室面積や居室内の設備水準は標準的で、相応の競争力を有する。また、賃借人である
グッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

89【物件番号 27】グッドタイム リビング 流山 弐番館
鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

一般財団法人 日本不動産研究所
2019 年 11 月 1 日時点
677,000,000 円
概要等

内容（千円）

収益価格

677,000

直接還元法による収益価格

678,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
38,746120 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出3,591⑥純収益 （③＋④－⑤）

35,275 －⑦還元利回り5.2％

ＤＣＦ法による収益価格

676,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定した。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

割引率

4.5％

最終還元利回り

5.7％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

648,000
4.6％
95.4％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産は、つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅から徒歩約8分の場所に所在する住宅型有料老人ホームである。2016年竣工と築浅であり、経年による劣化は特に認められず、維持管理の状態は良好です。また、賃借人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が認められます。敷地利用権は定期借地権であり、収益を獲得し得る期間が限定されており、契約期間満了近時においては賃借人の新規募集が困難となりキャッシュフローが悪化する可能性等について、還元利回りの査定において考慮した。以上を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

90

【物件番号 28】グッドタイム リビング 尼崎駅前
鑑定評価会社
価格時点
鑑定評価額
項目

大和不動産鑑定株式会社
2019 年 11 月 1 日時点
392,000,000 円
概要等

内容（千円）

収益価格

392,000

直接還元法による収益価格

390,000

①運営収益
潜在総収益
空室等損失
②運営費用

非開示
非開示
非開示
非開示

維持管理費

非開示

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。

水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④一時金の運用益

非開示
（注）
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
19,50095 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。

⑤資本的支出1,667⑥純収益 （③＋④－⑤）

17,929 －⑦還元利回り4.6％

ＤＣＦ法による収益価格

393,000 －類似不動産における資本的支出の水準、築年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及割引率

4.4％ び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求最終還元利回り

4.8％

める方法等により査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

1,220,000
37.3％
62.7％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
対象不動産は、阪神電気電鉄本線及び阪神なんば線「尼崎」駅から徒歩3分と利便性が高く、都市再生整備が行われ敷地の外周部には歩行者専用通路が整備されているなど、駅近でありながら閑静な地域に存します。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

91

【参考資料 1】写真／地図【物件番号１】ＡＩＰ勝どき駅前ビル【物件番号２】プレザングラン南雪谷【物件番号３】あいらの杜 東大船

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

92

【物件番号４】あいらの杜 石神井公園【物件番号５】あいらの杜 江戸川篠崎【物件番号６】シニアフォレスト 横浜都筑

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

93

【物件番号７】そんぽの家 豊中南曽根【物件番号８】イリーゼ狛江･別邸【物件番号９】アルファリビング高松紺屋町

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

94

【物件番号 10】グッドタイム リビング センター南・プラテシア センター南【物件番号 11】グッドタイム リビング 千葉みなと／海岸通・プラテシア 千葉みなと【物件番号 12】グッドタイム リビング 横浜都筑

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

95

【物件番号 13】グッドタイム リビング 千里ひなたが丘【物件番号 14】グッドタイム リビング なかもず

【物件番号 15】グッドタイム リビング 香里ヶ丘

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

96

【物件番号 16】グッドタイム リビング 亀戸【物件番号 17】グッドタイム リビング 御影【物件番号 18】グッドタイム リビング 尼崎新都心

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

97

【物件番号 19】グッドタイム リビング 南千里【物件番号 20】グッドタイム リビング 神戸垂水

【物件番号 21】グッドタイム リビング 千葉みなと／駅前通

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

98【物件番号 22】グッドタイム リビング 泉北泉ヶ丘【物件番号 23】グッドタイム リビング 池田緑丘

【物件番号 24】グッドタイム リビング 長津田みなみ台

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

99

【物件番号 25】グッドタイム リビング 埼玉蓮田

【物件番号 26】グッドタイム リビング 流山 壱番館【物件番号 27】グッドタイム リビング 流山 弐番館

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

100

【物件番号 28】グッドタイム リビング 尼崎駅前

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

101

≪
番号

地

図

物件名

番号

≫
物件名

1

ＡＩＰ勝どき駅前ビル

15

グッドタイム リビング 香里ヶ丘

2

プレザングラン南雪谷

16

グッドタイム リビング 亀戸

3

あいらの杜 東大船

17グッドタイム リビング 御影

4

あいらの杜 石神井公園

18

グッドタイム リビング 尼崎新都心

5

あいらの杜 江戸川篠崎

19

グッドタイム リビング 南千里

6

シニアフォレスト横浜都筑20

グッドタイム リビング 神戸垂水

7

そんぽの家 豊中南曽根

21

グッドタイム リビング 千葉みなと／駅前通

8

イリーゼ狛江･別邸

22

グッドタイム リビング 泉北泉ヶ丘

923

グッドタイム リビング 池田緑丘

24

グッドタイム リビング 長津田みなみ台

25

グッドタイム リビング 埼玉蓮田

12

アルファリビング高松紺屋町
グッドタイム リビング センター南・プラテ
シア センター南
グッドタイム リビング 千葉みなと／海岸
通・プラテシア 千葉みなと
グッドタイム リビング 横浜都筑26

グッドタイム リビング 流山 壱番舘

13

グッドタイム リビング 千里ひなたが丘

27

グッドタイム リビング 流山 弐番舘

14

グッドタイム リビング なかもず28

グッドタイム リビング 尼崎駅前

10
11

[A1]

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

102

【参考資料 2】本取得予定資産取得後のポートフォリオの概要
物件名称
ニチイケアセンター福島大森
ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ広島光が丘
ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ相模原中央
チャームスイート緑地公園
さわやか海響館
さわやか鳴水館
さわやかはーとらいふ西京極
ヴェルジェ枚方
ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ衣笠山公園
ラ・ナシカあらこがわ
さわやか日の出館
さわやかリバーサイド栗の木
さわやか大畠参番館
スーパー・コートJR奈良駅前
みんなの家・大宮つつじヶ丘公園
みんなの家・中央区円阿弥
シルバーハイツ羊ヶ丘３番館
アルファリビング岡山西川緑道公園
アルファリビング岡山後楽園
アルファリビング高松駅前
アルファリビング高松百間町
そんぽの家 西田辺駅前
イリーゼ狛江・別邸
ＡＩＰ勝どき駅前ビル
プレザングラン南雪谷
あいらの杜 東大船
あいらの杜 石神井公園
あいらの杜 江戸川篠崎
シニアフォレスト横浜都筑
そんぽの家 豊中南曽根
アルファリビング高松紺屋町
グッドタイム リビング センター南・プラテシア セン
ター南グッドタイム リビング 千葉みなと／海岸通・プラテ
シア 千葉みなと
グッドタイム リビング 横浜都筑グッドタイム リビング 千里ひなたが丘
グッドタイム リビング なかもず
グッドタイム リビング 香里ヶ丘
グッドタイム リビング 亀戸
グッドタイム リビング 御影
グッドタイム リビング 尼崎新都心
グッドタイム リビング 南千里
グッドタイム リビング 神戸垂水
グッドタイム リビング 千葉みなと／駅前通
グッドタイム リビング 泉北泉ヶ丘
グッドタイム リビング 池田緑丘
グッドタイム リビング 長津田みなみ台
グッドタイム リビング 埼玉蓮田
グッドタイム リビング 流山 壱番舘
グッドタイム リビング 流山 弐番舘
グッドタイム リビング 尼崎駅前
ポートフォリオ合計（50物件）取得（予定）日
2014年3月28日
2014年3月28日
2014年3月28日
2014年3月28日
2014年3月28日
2014年3月28日
2014年3月28日
2014年3月28日
2014年11月5日
2014年11月5日
2014年11月5日
2014年11月5日
2014年11月5日
2014年11月5日
2015年6月1日
2015年6月1日
2015年10月15日
2015年11月24日
2015年11月24日
2015年11月24日
2015年11月24日
2016年10月6日
2018年12月20日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日

取得（予定）価格（注１） 比率（注２）
（百万円）
（％）
265
0.3%
960
1.2%
1,170
1.4%
1,950
2.4%
630
0.8%
590
0.7%
750
0.9%
950
1.2%
1,839
2.2%
1,279
1.6%
773
0.9%
266
0.3%
289
0.4%
1,569
1.9%
740
0.9%
838
1.0%
1,200
1.5%
730
0.9%
610
0.7%
605
0.7%
605
0.7%
710
0.9%
394
1.6%
920
8,150
9.9%
3,380
4.1%
2,271
2.8%
2,070
2.5%
1,499
1.8%
1,202
1.5%
825
1.0%
1,225
1.5%

2020年4月2日

11,15013.5%

2020年4月2日

4,516

5.5%

2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日
2020年4月2日

4,064
2,800
2,180
2,120
1,860
1,820
1,585
1,430
1,370
1,320
980
920
850
659
610
563
320
82,372

4.9%
3.4%
2.6%
2.6%
2.3%
2.2%
1.9%
1.7%
1.7%
1.6%
1.2%
1.1%
1.0%
0.8%
0.7%
0.7%
0.4%
100%

（注 1）「取得(予定)価格」には、消費税、地方消費税及び取得に要した諸費用は含まれていません。
（注 2）「比率」は、取得(予定)価格総額に対する各物件の取得(予定)価格の比率を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。

* 本投資法人のホームページアドレス： http://www.nippon-healthcare.co.jp/
以上

ご注意:この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。

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