C O N T E N T S●今号の目次2p Topic

大規模な耐震改修工事がスタート
河原町分譲共同ビル管理組合法人
4p Solar System

太陽光発電を設置
きっかけは東日本大震災

トーカンマンション宮前平の屋上に設置したソーラーパネル

5p マンション総合保険

築20年、25年以上は切り捨て
継続以外は引受不可へ
6p 総会報告平成26年度の活動計画
神管ネット・新会長に香川氏
7p アンケート

神奈川県限定 管理受託戸数
管理会社戸数ランキング
8p 地域ネット活動状況

横須賀・久里浜で工事見学会
605台機械式駐車場撤去、自走式へ

東急コミュニティー「マンションライフ研修センター」
12p 賛助会員ガイド

業種別賛助企業の一覧表を掲載
14p 会員マンション紹介

杉田坪呑（第4街区）管理組合

問題となる長期修繕計画と修繕積立金の問題となる長期修繕計画と修繕積立金の乖離
NPO浜管ネット
NPO
浜管ネット 会長 ●田邉邦男
マンションの寿命は何年？10数年前よりセミナ−ではこのような質問がよくありました。当時は60年程度といわれましたが、現在100年の長命化を目標とする考えに、さほど違和感はありません。しかし、現実にその手法を具体化するには至っていない状況もあります。現在、築30年を越える「高経年マンション？」は全国で120万戸に達するといわれ、これからも増え続けていきます。また、1960年代後半に分譲されたものでは既に築50年に近づき、特に首都圏でのマンションの高経年化は他に比べ顕著と思われます。
マンションの外壁・屋根防水等の大規模修繕工事は、一般的に12〜15年の周期で行われますが、30年を超えたものでは他に玄関扉や窓サッシの交換といった工事が出てきます。更に、設備関係の機器・配管の更新など、一定の周期で繰り返し行われる大規模修繕工事のほかにも、様々な工事が加わってきます。これらの修繕工事の内容は長期修繕計画にも策定され、これに基づき修繕積立金が設定されます。
長期修繕計画は、建物の劣化状況や社会情勢・物価変動もあるため定期的な見直しが必要となります。一般的には5〜6年ごとに、また、大規模修繕工事を終えた後に見直しが望まれ、それに伴う収支計画で資金不足の場合、当然修繕積立金の改訂が必要となります。
あるマンションの長期修繕計画の見直し説明会で、居住者より「長期修繕計
画の見直しの度に積立金の値上げがある、いつまで続くの！」と言われたとの話があります。このマンションは築25年、60戸の単棟のもの、過去3回長期計画の見直しを行ってきました。入居当初の積立金は平均4,000円/戸･月、第１回の外壁改修時には資金不足で借入、その後の2回の見直しで積立金改訂を行いましたが、今回の見直しでは、現在の積立金の1.5倍の値上げが必要となったとのこと。過去2回の計画見直しと積立金の改訂では必要額が確保できず、そのしわ寄せが後年になって出てきたものです。このように、計画見直し
では積立金改訂が提案されても、現実には改訂に居住者の賛同が得られず、その結果が計画と現実の積立金額の乖離となって出ているものです。
国交省の修繕積立金ガイドライン(平成23年度)によれば、専有面積80㎡のものでは入居当初より30年間に必要とする修繕積立金は16,000円/戸･月(200円/㎡)程度となっています。一方で平成25年度の「国交省マンション総合調査」によれば平均11,000円/戸・月弱の状況です。高経年のものでは現在の積立額がガイドラインの額に近いものとしても、問題は入居時からの積立額がどの程度であったかにあります。今後、増え続けていく高経年マンション
は、再生のための様々な機能向上と環境改善が必要となります。建替えが困難な現状では、早い時期よりの長命化に備えた資金計画が肝要となっています。

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11p 神管ネット訪問記

マンション100マンション
100年の長命化は可能か
100
年の長命化は可能か

1

大規模な耐震改修工事がスタート！
「管理組合と一緒に」という住民体制の浸透が必要
河 原 町 分 譲 共 同 ビ ル 管 理 組 合 法 人
旧耐震マンションとして懸案事項であった河原町分譲共同ビルで、7月1日から大規模な耐震改修工事がはじまった。
工事期間は約13カ月。来年夏の完成を目指す。
管理組合の耐震問題は平成21年5月の定期総会で、耐震診断実施計画が承認されたことにはじまった。計画は予備診断
から本診断へ精度が上がっていく。
このときの様子を神品勝征理事長は「予備診断は条件を満たせば川崎市の制度により今は、無料でできるが、本診断は助成金があってもかなりの額がかかるので多くの区分所有者の賛同を得るように尽力した」と話す。
平成23年3月、本診断費用3,500万円のうち川崎市の助成金が2,000万円と確定し、診断を実施。5月に耐震診断結果を報告する住民説明会を開いて、震度7に耐えられる工事の提案を行った。
平成23年5月の定期総会で修繕積立金の値上げが承認された。11月、耐震改修の設計・施工を行う工事会社選定を開始。12月に予定する耐震改修の事前住民説明会を行い、翌年1月から施工会社の提案書を受領、2月参加者にヒアリングを行って業者選定を終了。7月からの工事体制が整った。
「耐震改修は修繕積立金の10年分くらいの費用となり、その上、住みながらとなれば、ほぼ全員の合意を得て、管理組合と一緒に工事をするという住民体制が浸透しないとできない」―神品理事長の言葉だ。

＜工事概要＞
工事名／河原町分譲共同ビル耐震改修工事
建築主／河原町分譲共同ビル管理組合法人
設 計／㈱竹中工務店東京一級建築士事務所
監 理／㈱川崎設計
施 工／㈱竹中工務店
主な工事内容／土留め、杭、掘削、中庭耐震補強壁新設、補強鉄骨組立、ピロティ耐震補強壁新設、階段横耐震補強壁新設、解放廊下下コンクリート、電気・ガス・水道
他盛替設備、塗装他仕上、外構復旧等の各工事＜建物概要＞
構造・規模／昭和50年（1975年）竣工・SRC造15階建て・6棟693戸＋店舗29戸
分譲業者／神奈川県住宅供給公社、川崎市住宅供給公社
管理形態／自主管理
工期／平成26年7月1日〜平成27年7月31日（予定）

蜷
中
庭
耐
震
補
強
壁
新
設
完
成
予
想
図
工事開始から10日過ぎ、中庭に囲いを設置している様子。これから杭工事、掘削工事がはじまり、
耐震補強壁を新設していく

横浜市発行『マンション管理・再生の手引き』

神奈川県作成DVD

浜管ネット全面協力で作成『適切な維持修繕で貴方のマンションを快適に』
ホームページ上で公開

横浜市建築局住宅部住宅再生課は4月、マンションの適正な維持・管理を図るために必要なマニュアルとして、浜管ネット
全面協力のもと、『マンション管理・再生の手引き』を作成・発行した。
内容は、マンションの関連法令の解説から小規模マンション
対応型モデル管理規約の紹介、最近多いトラブルの回避方法、建物の維持管理や修繕工事、マンション再生のための手順などが盛り込まれている。
下記の横浜市ホームページで閲覧・ダウンロードができる。
http://www.city.yokohama.lg.
jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku『マンション管理・再生の手引き』
A4版69ページ
発行／横浜市建築局住宅部住宅再生課
協力／NPO浜管ネット

26月から工事の準備のため、マンション入り口には一般車両侵入禁止の看板が立てられた

神奈川県県土整備局住宅計画課は7月、平成24年度に作成したリーフレット『適切な維持修繕であなたのマンションを快適に』を基に、実際の修繕工事の流れや、長期修繕計画のポイントなどについて、分かりやすく解説したDVDを作成した。
チャプターメニューは「計画的な修繕工事とは」「長期修繕計画のねらい」「修繕積立金の目安と積立方法」「計画的な維持
修繕の流れ」「自己診断シート」など。全編約34分。
神奈川県のホームページで公開中。無料貸し出しも行っている。
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/f6636/p652771.html

DVD『適切な維持修繕で貴方のマンションを快適に』

神奈川県・住宅計画課のホームページから閲覧できる

平成26年3月改定「神奈川県耐震改修促進計画」
補助制度は、耐震診断10市町、耐震改修4市町で実施
耐震改修促進法が平成25年11月25日、一部を改正し施行された。
国土交通省の基本方針として、多数の人が利用する建築物の耐震化（平成15年75％→平成27年90％以上）することが大きな目的である。
主な改正内容は次のとおり。
①対象となる旧耐震建築物は耐震診断を行い、結果報告を義務付ける。
②耐震改修計画の認定基準を緩和、容積率や建ぺい率の特例措置を設ける。
③区分所有建築物については、耐震改修の必要性の認定を受け、大規模な耐震改修を行おうとする場合の決議要件を緩和（区分所有法の特例：3／4→1／2）する。
④耐震性に係る表示制度を創設し、耐震性が確保されている旨の認定を受けた建築物について、その旨を表示する。
◇
神奈川県では、こうした国の動きを受け、平成19年に作成した「神奈川県耐震改修促進計画」を平成26年3月に改定した。
県は、「大規模建築物に耐震診断の実施を義務付けるなど、強化された耐震化の取り組みを県の計画に反映するとともに、住宅の耐震化に関する施策を別立てにして、
分かりやすくした」としている。
＜耐震改修促進法改正に基づく指導・助言＞
盧県と12市の所管行政庁では、耐震診断や耐震改修の必要を認める建築物の所有者に対し、特に建築確認申請の窓口で行う個別相談などの機会を捉えて、必要な指導・助言を行う。
盪本計画で耐震診断を義務付けた建築物については、所管行政庁が建築物の所有者に対して個別に通知を行うなど制度の十分な周知に努め、それでも耐震診断を実施しない所有者については公報・ホームページで公表する。
公表してもなお、耐震改修等を行わない場合には、建築基準法に基づいた勧告や命令の実施を特定行政庁と連携して行う。
蘯建築物の所有者から報告を受けた耐震診断の結果について
は、国土交通省令に基づき、ホームページで公表する。
◇
マンションの耐震化を対象とした補助制度は平成26年4月
現在、耐震診断が10市町、耐震改修が4市町において補助制度が設けられている。

マンションの耐震診断補助制度（平成26年4月現在）
自治体名
横浜市
川崎市
相模原市
横須賀市
平塚市
藤沢市
小田原市
茅ヶ崎市
大和市

大磯町

対 象
予備診断
本診断
予備診断
本診断
耐震診断
予備診断
本診断
予備診断
本診断
予備診断
本診断
耐震診断
耐震診断
予備診断
本診断
本診断（避難路沿道建築物）
耐震診断

補助率
10/10
2/3
10/10
2/3
1/2
2/3
1/2
9/10
1/2
1/2
1/2
1/2
1/2
10/10
1/2
2/3
3/4

補助上限額（国費＋地方費）
なし
なし
なし
3万円／戸＋60万円／管理組合
3万円／戸12万円／棟3万円／1住戸
18万円／棟4万円／戸（区分所有者が居住するものに限る）
15万円/棟150万円/棟（面積等の条件あり）
4万円／戸かつ120万円／棟
3万円／戸（区分所有者が居住するものに限る）
20万円／棟150万円／棟200万円／棟
6万円／戸

担
当
部
署
建築防災課 045-671-2943（直通）
住宅整備課 044-200-2997（直通）
建築指導課 042-769-8252（直通）
建築指導課 046-822-8319（直通）
建築指導課 0463-23-1111（代表）
建築指導課 0466-25-1111（代表）
建築指導課 0465-33-1433（直通）
建築指導課 0467-82-1111（代表）
建築指導課 046-260-5425（直通）

都市計画課 0463-61-4100（代表）マンションの耐震改修補助制度（平成26年4月現在）
自治体名
横浜市

川崎市
相模原市
大磯町

対 象
設 計
工事監理
工 事
工事（避難路沿道建築物）
設 計
工 事
設 計
工 事
工 事

補助率
2/3
2/3
1/2
2/3
2/3
15.2%
2/3
15.2%
1/2

補助上限額（国費＋地方費）
担
当部
署
360万円／棟
建築防災課 045-671-2943（直通）工事
5,000㎡未満：2,000万円
10,000㎡未満：3,500万円
10,000㎡以上：5,000万円
なし
住宅整備課 044-200-2997（直通）30万円／戸5万円／戸建築指導課 042-769-8252（直通）47,300円／㎡の15.2％（免震は80,000円／㎡の15.2％）
50万円／戸
都市計画課 0463-61-4100（代表）

本 の 紹介『マンション耐久性向上への手引き
マンション大規模修繕工事とマンション再生の成功事例』

一般社団法人マンションリフォーム技術協会
マンション性能向上データ集編集委員会／編著
一般社団法人マンションリフォーム技術協会／発行
A4判・180ページ
定価／2,500円（本体価格）【問い合わせ】協会事務局
蕁03-5289-8641 FAX03-5289-8642
http://www.marta.jp『マンションを100年持たせる100の方法
次世代につなぐ再生シナリオ』［マンション再生］研究会とは、改修によってマンション再生を積極的に取り組む建築家グループで、建築・構造・設備の設計者で構成されている。
本書は、再生事例を踏まえて広くマンションに応用できる再生シ
ナリオへの帰結にチャレンジしたもの。再生へのステップを知る→
総合的なマンション再生→マンション再生のための診断→マンション再生の計画と設計→マンション再生の実践という流れで、再生工事にとりかかる手順を説明し、具体的な事例として実際の工事内容を掲載している。
次世代にマンションを受け継いでいくためにどうやってマンショ
ンを若返らせるか、建替えによらずにどうやってマンションを再生していくか。今後の大きな課題を一般の読者向けにわかりやすくまとめた一冊である。
『マンションを100年持たせる100の方法
次世代につなぐ再生シナリオ』［マンション再生］研究会／著㈱エクスナレッジ／発行
B5判・216ページ 2014年7月3日発行
定価／3,000円 (税込3,240円)
ISBN 978-4-76781-840-5

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一般社団法人マンションリフォーム技術協会は昨年8月、国土交
通省の補助制度として「マンション管理適正化の再生推進に当たっての課題の解決に向けた成功事例の収集・分析等を行う事業」が採択され、その成果を本書にまとめた。
マンション大規模修繕工事の工期・工事費・工事時期・合意形成の事例とともに、耐久性と性能向上改修が資産価値の維持・向上につながることからその成功事例を集積、解説した実例集となっている。
調査事例の具体的な改修テーマは建物の耐久性向上、省エネ、バリアフリー、グレードアップ、設備の耐久性向上、耐震改修など、マンションの建物・設備における修繕項目を網羅。マンション再生や性能向上への取り組みに役立つ情報を盛り込んだ手引書
といえる。

3

太陽光発電を設置 きっかけは東日本大震災
ト ー カ ン マ ン ション 宮 前 平 管 理 組 合川崎・宮前区のトーカンマンション宮前平管理組合（築29年・48戸）は2011年3月の東日本大震災をきっかけに、
外壁改修等の大規模修繕工事を後に回し、太陽光発電の設置計画を立てた。
当時を振り返り、秋里孝寿理事長はこう語る。
「原発の問題、計画停電…優先順位
は建物の外観よりも非常時の対応だと思った」。
震災時、機能回
復までに2〜3時
屋上に設置したソーラーパネル
間かかった古いエエントランスにある表示板

7

パワーコンデンサーと1200Wの非常用電源差込口

秋里孝寿理事長（左）と竹内茂副理事長

既 存 マ ン ション の 省 エ ネ 改 修 へ
26

建 産 協 ワ ー ク ショッ プ 開 催

建材・住宅設備メーカー、施工会社、マンション管理会社、同管理支援団体で構成する一般社団法人日本建材・住宅設備産業協会（建産協）は7月26日、東京・日本橋浜町の同協会会議室で「既存マンションの 快適性の向上 、居住者の 健
康増進 」をテーマに、マンション省エネ改修提案ワークショ
ップを開いた。
今回のワークショップは「断熱改修編」と題し、マンショ
ン省エネ改修 基礎作り に関する事例を紹介。また、各メーカーの商品に関する最新情報の提供も行った。
◇
経済産業省、国土交通省、環境省は2012年7月20日、「低炭素社会に向けた住まいと住まい方推進会議」の中間とり
主な省エネ改修メニュー
外断熱改修
断熱型サッシ・複層ガラス改修
断熱型玄関ドア改修
照明改修
エレベーターリニューアル
直結増圧給水改修
一括受電サービスの導入

4

レベーターを最新式に交換。次に非常用電源として使用でき
るソーラーシステムを導入した。
設置費用は約500万円。屋上への「取り付け」ではなく、風で飛ばされないように重石をおいている状態だ。平時は東京電力に42円／kw（20年契約）で売電。昨年10月23日に設置以降、毎月約5万円、6月までの合計40万円強が管理組合の収入となっている。
これから夏場を迎えてさらなる発電量が期待でき、共用部
分の電気料年間約90万円を賄うことにもなりそうだ。
こうした発電量と売電量・料金はエントランスにある表示板で住民の目に触れることができる。
「見学にいったマンションでは発電量など、住民にはわからないシステムだった。やはりみんなと共有できるシステム
じゃないと」と秋里理事長。屋上のスペースに余裕があることから、今後もソーラーパネルの増設を企てている。

まとめで、新築の住宅・建築物に省エネ基準の適合を義務付けるなど、施策の方向性を公表した。
ところが既存マンションについては言及されておらず、その省エネ性能は低く、無断熱のストックすら数多くみられる現状である。
同時に住宅の省エネ化の求められる断熱改修や設備改修について、情報不足から行動に移せないのではないかも言われている。
近年、住宅設備は社会的要求から建材・設備メーカー等の努力により、大幅な省エネ化が実現されてきている。建産協
はこうした実情を踏まえ、既存マンションへの省エネ改修の提案を進めている。

期 待 で き る 効 果
光熱費の節約、結露の抑制。また、建物の耐久性向上により、改修後のメンテナンスや大規模修繕工
事費用の軽減が見込める
光熱費の節約、結露の抑制、紫外線カット、騒音・音漏れカット
断熱、気密、遮音、防火、防犯性の向上
人感センサーの導入やLED器具への交換で電気料金を節約
消費電力の節約、防災・安全性の向上
衛生的な水の供給、ポンプの省エネ化による電気料金の節約、水槽にかかるメンテナンス費用の削減
電気料金の節約【問い合わせ先】一般社団法人

日本建材・住宅設備産業協会 TEL：03-5640-0901

http://www.kensankyo.org

衝撃!? マンション総合保険
築20年、25年以上は切り捨て、継続以外は引受不可へ…
マンション管理組合総合保険に関し、損害保険大手社は恒常的な損害率の悪化を背景にこの数年保険料の改定（おおむね値上げ）を頻繁に実施している。
築年数の経過したマンションの損害統計より、築年数別料率を取り入れ、高経年マンションほど保険料が高く設定されるようになった。
また、損保ジャパンは平成26年7月1日から築25年以上経過のマンションの新規引受を不可とした。三井住友海上火災保険も10月1日から、築20年以上のマンション総合保険の新規引き受けを見合わせる予定だ。
このように本年度に入り、築年数による保険契約の引受規制が相次いで発表された。残るあいおいニッセイ同和、東京海上日動火災は今のところ「築年数による引受規制なし」としているが、その動向は未定だ。
築年数が20年、25年のマンションはこれからどんどん増加していくにも関わらず、保険会社はそうした高経年マンシ
ョンを切り捨てていく状況にあると言えそうである。

損害保険大手社の引受規制・保険料改定の状況（平成26年7月1日現在）
損保ジャパン・平成26年7月1日より築25年超のマンションの新規引受不可（継続契約は可）

三井住友海上火災保険

・平成26年10月1日より築20年超のマンションの新規契約引受不可（継続契約は可）

あいおいニッセイ
同和損保

・平成26年10月1日より料率大幅改定
・「築古物件」（築25年超）は平均30％値上げ、基本補償の免責は5万円、施設賠償の免責も5万円
・築年数による引受規制なし
・平成26年4月1日の料率改定以降、料率改定の予定なし
・築20年超のマンションは基本補償の免責5万円
・施設賠償/個人賠償とも免責5万円
・築年数による引受規制なし

東京海上日動火災保険

日本興亜損害保険・平成25年4月1日より築15年超のマンションの新規引受不可（継続契約は可）・平成26年9月1日より、マンション管理組合総合保険は損保ジャパンの商品に統一※損保ジャパンと日本興亜損害保険は平成26年9月1日に合併し、新たに「損保ジャパン日本興亜」を立ち上げる＜取材協力／㈱グッド保険サービス＞神奈川県下マンション管理アドバイザー等CPD委員会主催

平成26年度「マンション相談員等のCPD研修セミナー」開催
マンション管理を対象とする相談員の継続的資質向上、能力開発ならびにマンション管理組合役員及び一般居住者向けの知識習得を目的に平成26年度も「マンション相談員等のCPD研修セミナー」を行います。CPDとは「継続的能力開発=Continuing Professional Development」の略です。

■26年度CPD研修セミナースケジュール
回数

日

時

セ ミ ナ ー 等 名 称 ・ 講 師

第1回

管理組合の英断・事例セミナー
7月19日（土）605台機械式駐車場撤去、自走式へ＝済み
講師：アイビーヒルズ久里浜団地管理組合法人等

第2回

会

場

共

催

よこ管ネット

昨年度の国交省事業に採択された「マンション再生事例
9月24日（水）調査報告会」（仮称）
18:30〜20:30
講師：山本育三氏（神管ネット前会長）

かながわ労働プラザ
第3会議室

―――

第3回

（仮称）
11月12日（水）「マンション耐久性向上への手引き」
18:30〜20:30 講師：未定

かながわ労働プラザ
3F多目的ホール

マンション
リフォーム技術協会

第4回

平成27年
「耐震改修工事見学会」（仮称）
1月〜2月（予定） 講師：未定

河原町分譲共同ビル（川崎市幸区）

川管ネット

マンション相談員等向けの研修ですが、一般の管理組合の方の参加も歓迎します。
参加希望者は、氏名（複数の場合は代表者）、所属組織名（管理組合、マンション管理士会、企業等）、参加人数、住所、
電話番号、メールアドレスを記入の上、下記まで。
●神管ネット事務局 蕁・FAX：045-620-6300 E-mail：info@jinkan-net.com

Kanagawa Mansion Network 30

アイビーヒルズ
久里浜団地

5

地域ネットの総会報告

平成26平成26年度の活動計画
26
年度の活動計画

神管ネット（第16回）
6月21日 相生本店（横浜・馬車道）
主な基本方針：今年度もCPD（継続的能力開発）セミナーを神管ネットが中心となり、地域ネットや関連団体と連携して展開していく。高齢化が進む管理組合と居住者の高齢化を見据え、時事に即したテーマで4回程度実施する予定。横浜弁護士会との連携による無料法律相談会も周知を行い、専門家の生の声が聞ける
あいさつする
貴重な活動の充実を図る。
香川泰男・新会長

技術者部会と専門業部会の連携によりほぼ毎月開催する合同セミナーや工事見学会、管理運営部会を含めた3部会の共同企画によるシンポジウム等を実施する。またホームページ
や「浜管ネット通信」により会員情報サービスを充実させ、かつ浜管ネットの活動を広く情宣する活動を展開していく。
さらに、市内のマンション管理士会等マンション関連4団
体との共同事業である横浜市サポートセンター事業に積極的に取り組む。

区切りの20回目の総会。今年度は20周年記念事業のイベント準備を進めていく予定

よこ管ネット（第12回）
神管ネットは各地域ネットの代表者を中心に構成。川管ネットの香川氏が新会長に就任し、よこ管ネットの出澤貞行氏が新副会長に就任した。山本育三・前会長は理事として残る

6月7日

ヴェルクよこすかホール

川管ネット（第14回）
5月17日

川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）

蜻総会に先立ち、設立当初から理事として尽力され、今年2月に亡くなった筋田一行氏へ感謝状を授与。受け取りにはご子
息 が 立 ち 会 っ た （ 右 ）。
左は相川会長

主な基本方針：今年度よりマンション管理運営基礎講座を7
月から11月までに5回実施する。毎年行っている「マンション管理セミナー」等を補完する位置付けとして企画した。今年度の内容は区分所有法、マンション管理適正化法、長期修繕計画、標準管理規約、管理組合会計など。弁護士、税理士、建築士、マンション管理士が講師を務める。

総会後の交流会。山本育三（前）会長（右端）の音頭で乾杯

主な基本方針：昨年から発足したソフト部会は管理組合支援
業務を目的としているが、まだ認知度が低いので、周知に務め、管理規約・細則の改定や管理委託契約の診断業務など、さまざまな管理組合業務の相談等に応じる。
また、定期的な相談会や、建物・設備の劣化状況や修繕の必要性などについて、1級建築士等による建物・設備簡易診
断精度の充実も図っていく。

かながわ県央ネット（第8回）
6月15日

大和スカイビル大和カルチャーサロン

湘管ネット（第8回）
5月17日 フジサワ名店ビルAホール
主な基本方針：藤沢市後援によるセミナーのほか、定例勉強会の実施、省エネ対策、コミュニケーション対応、高齢化福祉をテーマとした独自のセミナーを開催していく予定。会員拡大については、藤沢市や鎌倉市のほか、茅ケ崎市や平塚市、小田原市、その他リゾートマンションへの周知に努める。
マンション管理に関するサポート業務者の紹介（顧問業務、理事長執行業務代行、長期修繕計画の作成、管理規約・細則の改正補助、会計業務等）についても尽力する。

浜管ネット（第20回）

6

5月31日 ハウスクエア横浜
主な基本方針：20周年記念事業は準備委員会を立ち上げ、記念誌の編纂、講演会等の企画を本年度末または次年度総会
をめどに進めていく。

25年度は正会員戸数が約1,200戸増となり、目標の大幅超を達成。今年度も会員増を目指す

主な基本方針：今年度より、高齢化・高経年化時代における、管理組合運営の適正化に関する研究の一環として、管理組合
会計と収益事業課および外部監査制度についてのワーキンググループを作成、研究を行う。
行政との連携により、大和市、海老名市、秦野市、伊勢原市でのマンション無料相談に精力的に取り組む。平日に市役所へ出向けない管理組合には、かながわ県央ネット独自の相談会を実施。定例会以外にも訪問相談、電話相談を受け付ける。

……………… ランキングについて ………………
【概要】各管理会社が総合管理の業務受託をしている件数のう
ち、神奈川県内で受託している物件に限定して管理組
合数、棟数、戸数を調査した【集計時点】平成26年3月31日現在【調査対象】各地域ネットワークに賛助会員として加入している管理会社を中心に、首都圏または全国的に活躍する管理会社を編集部が選んで協力をいただいた【調査方法】電話および電子メール

順位

マンション管理適正化法第2条で定められた基幹事務を受託していること● 管理組合の会計の収入及び支出の調定
基幹事務 ● 出納の 内 容 ● マンション（専有部分を除く）の維持又は修繕の企画又は実施の調整

管理会社

組合数

棟数

戸数

㈱大京アステージ㈱東急コミュニティー
日本ハウズイング㈱三井不動産レジデンシャルサービス㈱三菱地所コミュニティ㈱㈱長谷工コミュニティ
JS日本総合住生活㈱ナイスコミュニティー㈱大和ライフネクスト㈱住友不動産建物サービス㈱野村不動産パートナーズ㈱明和管理㈱コミュニティワン㈱㈱合人社計画研究所（関連会社管理物件含む）
東京互光㈱
大成有楽不動産㈱伊藤忠アーバンコミュニティ㈱㈱相鉄リビングサポート
三菱地所丸紅コミュニティ㈱㈱東京建物アメニティサポート
ホームライフ管理㈱長谷工スマイルコミュニティ㈱㈱日鉄コミュニティ
総合ハウジングサービス㈱㈱ライフポート西洋㈱ダイワサービス
譛若葉台まちづくりセンター㈱あなぶきセザールサポート
住商建物㈱㈱陽光ビルシステム
ユニオン・シティサービス㈱㈱ウィッツコミュニティ
六華㈱双日総合管理㈱㈱ハリマビステム横浜サンユー㈱㈱菱サ・ビルウェア
横浜コミュニティ㈱㈱ビルシステム
国土管理㈱東横ハウスサポート㈱
昭和管財㈱
三笠管財㈱

1,229
903
847
587
466
290
116
599
412
272
272
406
360
208
169
180
138
105
159
84
150
141
77
63
129
115
15
129
27
95
107
152
90
25
66
53
54
58
56
33
19
11
11

1,276
1,341
1,114
761
623
423
1,452
623
469
353
300
416
381
252
308
306
195
195
226
119
260
146
101
77
129
115
66
136
48
95
117
152
115
30
69
53
63
58
56
33
21
15
11

65,25459,30549,783
48,95840,03335,95432,062
31,487
26,46623,012
19,314
19,266
17,504
13,524
13,35012,78912,224
11,91811,080
9,974
9,350
8,087
7,744
7,169
6,731
5,987
5,195
4,369
4,330
4,232
4,038
3,743
3,610
3,008
2,712
2,700
2,455
1,686
1,515
1,235
578
555
363

9,348

12,963

640,403

合

計

加入ネット
浜 川 湘
神 浜 川 よこ
浜 川 よこ
浜
浜

─
浜
浜 川
浜 よこ
浜
浜
浜 よこ
神 浜 央 湘

─
─
─
─
浜

─
─
─
─
川

─
浜
浜
浜

─
─
─
─
浜 川 央 湘

─
湘

─
神 よこ

─
─
─
─
よこ
よこ
よこ

Kanagawa Mansion Network 30

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
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15
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17
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19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43

総
総合
合管
管理
理
とは・・・
とは・・・

7

川管ネット
5／25
ミニセミナー＆個別相談会「マンション建替え」テーマに
5月25日豸10時から、川崎市まちづくり公社ハウジングサ
ロンでマンション建替えをテーマとしたミニセミナーと個別相談会を開いた。
建替えについては、元（げん）建築マネジメント㈱の代表である吉田清氏が解説。マンション建替え円滑法による事業の仕組み、建替え事業の進め方、等価交換方式と建替え円滑化法による事業手法の違い・比較を説明した。
円滑化法による建替え組合は建替えに合意した区分所有者と参加組合員（事業協力者＝資力があるという点でデベロッパーが多い）で構成される。この事業協力者の最大の役割は保留床の買い取り。
一例として、一般への分譲価格が200万円／坪（販売価格
は20坪4,000万円）の場合、保留床の買い取り価格はおよそ150万円／坪で、差額50万円／坪を会社経費、広告宣伝費、モデルルーム費等とする。
売れ残りリスクは事業協力者が負う。
このため、事業協力者が参加するには一定規模以上の保留床が必要になる。上記例の200万円／坪であれば、750坪〜
1,000坪、一般分譲価格で総額15億円〜20億円の計算だ。
また、区分所有者が事業費の負担なしで取得できる、従前専有面積に対する再建マンションの取得割合を還元率とし、その還元率の算出方法を説明。再建
マンションの建物規模が大きくなれば土地の持ち分比率は当然減るなども注意点であるとした。
この後、川崎市のマンション
改修と建替えの各種助成制度に元（げん）建築マネジメント㈱ついて、川崎市まちづくり局職
吉田清代表員より説明があった。

6／21
新任理事研修会＆意見交換会
理事長体験談
6月21日貍13時30分から、川崎市産業振興会館で新任理事研修会と意見交換会を開いた。
最初に相川洋明会長が自宅マンション管理組合について、管
理費の推移や省エネ対策、管理会社との関係、自治会との協力体制について説明。次いでライオンズマンション久末管理組合の浅地究理事長が「管理組合のあるべき姿と合意形成に取り組んで！」と題して体験談を話した。
ライオンズマンション久末は傾斜地に立地。エントランスは3階部分にあることから、居住者の高年齢化を踏まえ、築27年目にエレベーターの新設工事を行った。
先に給水システムを直結増圧方式にすることで受水槽を撤去。その跡地にエレベーターを新設した。3階以上の既存エレ
ベーターも全面改修（油圧式→ロープ式）したことで機械室が不要となり、空き室を管理組合資料の書庫とした。屋上のライ
オンズマンションの看板も維持費がかかることを理由に撤去した。

7／5
第１回マンション管理基礎講座「区分所有法」テーマに
7月5日貍18時から、武蔵小杉の中原市民館で第1回マンション管理基礎講座を開いた。
今年度5回行う同講座の1回目のテーマは「区分所有法」。
講師は横浜開港法律事務所の河住志保弁護士で、区分所有法の立法経過や構造、民法の「共有」との違いなどから説明。その上で、共用部分については①保存行為②管理行為③変更行為④
処分行為のどれに該当するかで、取るべき手続きが異なるとした。
それを踏まえて、（1）専有部分と共用部分の区別、（2）共用部分の決定方法、（3）共同の利益に反する行為、（4）原始規約を巡るトラブルについての裁判例を紹介。わかりやすい解説で、裁判例に関しては会場から驚嘆の声も上がっていた。
マンションの権利関係成立時の原始規約作成にあたっては、購入者（区分所有者）が意見を言う機会がないので、旧地主や分譲会社に特別有利な条文が盛り込まれ、トラブルになるケースがある。後に規約改正を行うにしても議決権数などから3／4を得ることが難しく、一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすといったハードルもある。
このため、平成14年の区分所有法改正で「規約は、（専有部分等の）形状、面積、位置関係、使用目的および利用状況な
らびに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」となったと説明。
あまりにも不公平な規約に一石を投じることになったとしてい裁判例の解説を行う横浜開港法律る。
事務所の河住志保弁護士

浜管ネット
5／31
自らの体験談を話すライオンズ
マンション久末の浅地究理事長

エレベーター新設当時の工事の様子

総会記念講演マンション管理で今、問われているのは？
5月31日貍15時から、ハウスクエア横浜で行われた第208

回定期総会後の記念講演で、個人賛助会員である三井一征・マンション管理士による「マンション管理、今、問われているテーマ」を開いた。
三井氏があげる「今、問われているテーマ」とは、省エネ対策などのエネルギー戦略、駐車場問題、暴力団排除条例の施行、役員のなり手不足の打開策、給排水管等専有部分更新等への修繕積立金の取り崩し、脱法ハウス・違法貸しルームへの対応、
第三者管理方式。
収益事業となる駐車場管理、
暴力団排除、給排水管工事時の積立金取り崩しについては、管理規約の改正例を解説。役員のなり手不足については住民活動
協力金や役員報酬の導入例を話
今のマンション管理問題をテーマした。
に解説する三井一征氏

7／9
管理運営部会主催セミナー「地震に備えて」6／7
高経年化に伴う長計と修繕積立金テーマに
6月7日貍13時30分から、藤沢商工会議所で高経年マンシ
ョンの「大規模修繕工事の変遷」と「長期修繕計画・資金計画」
をテーマに、①マンションの高経年化と大規模修繕工事の変遷、②高経年マンションの長期修繕計画と資金計画について、田邉邦男・浜管ネット会長が講演した。
①では、マンションの経年を第Ⅰ期（〜10年）、第Ⅱ期（11年〜）、第Ⅲ期（21年〜）、第Ⅳ期（31年〜）、第Ⅴ期（41年〜）に分け、計画修繕項目の内容と特徴を整理。竣工から60年先を見据え、その間に4回の大規模修繕工事を行うことをベースとしたフローチャートで説明を行った。特に第Ⅳ期後半から第Ⅴ期のマンションでは、設備の陳腐化からの機能改善、グレードアップ、バリアフリーなど、取り組む工事の考え方を含めて施工例を紹介した。
②では、修繕積立金の改訂や居住者のコンセンサス、維持管理に取り組む体制づくり、長期修繕計画作成と資金計画の見直しポイントなどの解説を行った。長計と資金計画を検討・整理した後には経済変動や社会環
境の変化も考慮し、支出計画の見直しも頭に入れておかなければならない。特に高経年マンシ
ョンでは、積立金の借入等の検長期修繕計画について話をする討も必要であるとしている。
田邉邦男・浜管ネット会長

かながわ県央ネット
6／15
総会特別講演100年マンションを目指す「動的管理」とは〜
6月15日貍15時から、大和スカイビル大和カルチャーサロンで行われた第8回定期総会後の特別講演として、山本育三・
NPO全国マンション管理組合連合会会長による「マンションの長寿命化と再生への指針〜
講演する山本育三・100年マンションを目指す
NPO全管連会長「動的管理」〜」を開いた。
「マンションの動的管理」のポイント・管理開始時の管理規約等を時代の変化にそって流動的に改正・運用を図る・長寿命化を射程に入れた長期修繕計画を立て着実に実施する・主要な工事周期ごとに施設・設備の向上を図り、新規供給マンションの水準に近づける
・修繕積立金にある程度の余剰積み立てをしておく
・耐震補強や外断熱工事などの特定の目的のためには特別修繕積立金方式も射程に入れる
・専有部分まで踏み込み、「共同管理」と「個別（私的）管理」の概念の導入も視野に入れる

Kanagawa Mansion Network 30

7月9日貉18時から、石川町のかながわ労働プラザで「マンションの地震に備えて」と題し、パネルディスカッションを行った。
パネルディスカッションに先立ち、横浜市総務局危機管理課の山本雅子氏が平成25年5月に作成した「わが家の地震対策」
について説明。
http://www.city.yokohama.lg.jp/somu/org/kikikanri/wagayanojishintaisaku
第2部はララヒルズ管理組合の河内八洲男氏、若葉台第7住宅管理組合の加藤壽六氏、グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ防災委員会の川畑孝男氏、横山清文氏がパネラーとなり、事例紹介を行った。
ララヒルズでは各戸で「安全ゾーン」を必ず設けるよう指導、
その必要性を繰り返し徹底しているということが印象的だった。若葉台第7住宅も東日本大震災時はララヒルズと同様、各戸でガスの復旧方法がわからないなど、実際の有事で混乱を招く事態になったという反省を踏まえた上で防災対応の再構築を行っていると話した。
グランフォーレ戸塚はとにかく「シンプルな災害時対応マニ
ュアル」が特徴。表紙を混ぜて5ページという簡略なマニュア
ルを住民に徹底し、有事の際の対応に生かすとしている。
最後に、ララヒルズの河内氏が「マンションで自助の体制を整えていても行政は町内会経由でしか対応してくれない。マンションと地区の防災拠点と2つ紹介を受けるパネリスト。中央左のことをやるのはたいへん。情 からララヒルズ・河内八洲男氏、報提供など、マンションの防災 若葉台第7住宅・加藤壽六氏、グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ・
体系づくりへの理解がほしい」 横山清文氏、川畑孝男氏と横浜市への要望を話した。

湘管ネット

9

NPO全管連では省エネ・再生を射程に入れた「マンション再生法」の制定を提言。「建て替えないで『マンション再生』を提起する」ことを着眼点とし、そのためにも「動的管理」の必要性を発信している。

7／19
第11回役員研修会
国交省、地域防災力の研究まとめ
7月19日貍13時から、海老名市の中央三丁目自治会集会所で国土交通
省・国土交通政策研究所の阪井暖子研究官を招き、第11回役員研修会を行った。
演題は「マンションと地域の共助による地域防災力強化に関する調査研究
阪井暖子研究官〜ハザード、タイムラインに即した対応策〜」。研究成果の最終まとめを解説してもらった。
本研究の目的は、災害時におけるマンションと地域の共助のあり方とそれが機能するための課題を明らかにし、特にハード面での具体的な共助の方策について考察するもの。
研究によると、地域防災力を高めることは地域住民・マンシ
ョン居住者、両方にメリットがあるため必要性は高いことがわ
かるが、「マンションと地域の連携、共助の必要性」を問うア
ンケートで「必要」と回答したのは管理会社（93.1%）、管理組合（86.7%）、町内会（73.0%）という順になった。さらに地域防災力を高めることはマンションの付加価値にもつながるとして、一部の大規模マンション等で共用スペースを地域に開放する等の取り組みを実施しているデベロッパーもある。
阪井研究官は、地域防災に取り組むにあたっては「マンションのセキュリティーやスペースの確保などハード面の課題とともに、地域社会における責任の所在や役割分担、コミュニケー
ション形成などソフト面が重要である」と話した。

よこ管ネット7／12
新任役員研修会
防災マニュアル作成で防災意識の向上を
7月12日貍13時30分から、横須賀・汐入の産業交流プラ
ザ第1研修室で、マンション管理士・三井一征氏による新任役
員基礎セミナー（新任役員研修会）「−今、問われているテー
マは？−」を行った。
最初に新任役員になった今、「この1年、何をどうする！？」
かについて、国土交通省が発表した『平成25年度マンション総合調査」の結果数値に基づく確認作業を行った。
調査によると、役員の選出は「順番」72.1%、「立候補」
32.3%であり、規約で定められた管理者は「理事長」
88.2%。役員の任期について
は 「 1 年 」 5 9 . 6 % 、「 2 年 」
35.4%という結果だったが、三井氏が当日会場に参加した
人々に挙手してもらうと「2年」が圧倒的に多かった。
役員報酬は調査で「無料」

10

講演する三井一征氏

73.1％、「全員に支払い」20.6%だったが、会場は報酬なしと何らかの支払いをしている数がほぼ同数だった。
規約改正の有無は、調査の「ある」71.8%に対して、会場はほとんどが「ある」。管理事務の委託では調査は「管理業者に委託」72.9％、「管理組合が全ての管理事務を行っている」
6.3%だが、会場は「何らかを委託」が2／3、自主管理が1／3だった。
日本列島の地震活動は「大震災の時代」と捉え、三井氏が契約するマンションで防災マニュアル作成等専門委員会を設置した例をあげ、会場にも防災マニュアル作成の有無を尋ねたが挙手したのはわずか2人だった。
三井氏は「災害は、季節や時間を問わずにくるので、いかなる事態でも居住者全員で対応する努力が必要」と話す。事例の防災マニュアルはシンプルなものとし、中学生以上の協力も考慮に入れたという。
このほか、5月31日の浜管ネット総会で講演したように、エネルギー戦略の再検討、駐車場の見直し、暴力団排除条例など7項目の「今、問われているテーマ」の解説を行った。

7／19
工事見学会
605台機械式駐車場撤去、自走式へ
7月19日貍13時30分から、アイビーヒルズ久里浜団地管理組合法人（1998年竣工・701戸）で工事見学会を行った。
4段昇降横行型で1カ所に故障があると25〜30台の車の出し入れができなくなってしまう不便さ、車両制限による駐車場
利用率の低下、毎月のメンテナンス費や将来的な建替え費用の莫大な支出などの理由で605台分の機械式駐車場を撤去、自走式立体駐車場の建設に踏み切った。
総工費約11億円。修繕積立金を使い切ることができないた
め、60％を借入する。これまで管理費会計に入れていた駐車場使用料を独立会計とし、借入金の返済やメンテナンス費用にあてていくこととした。
施工期間は1年余り。この期間の仮駐車場をマンションから車で15分の横須賀市の土地を借りることができた。管理組合負担でシャトルバスを日に往復40本運行。さらに仮駐車場代も管理組合の負担とした。
管理組合からは建物施設管理委員会の設立から管理組合員の合意形成、代替駐車場の確保、資金計画の立案、総会決議に至るまでの経緯を、中村欽一建物施設管理委員長が話した。

取り壊し前の機械式4段昇降
横行型駐車場

基礎部分からの大工事

A棟の駐車場が完成。B棟は8月末に完工予定

実際に建設した自走式立体駐車場を見学する参加者

7

東急コミュニティー「マンションライフ研修センター」を訪問
10
2月オープンのマンション管理に特化した研修専門施設
NPO神管ネットは7月10日、今年2月にオープンした㈱東急コミュニティー「マンションライフ研修センター」を訪問しました。同センターでは管理員やフロントマン
等の研修専門施設として、座学や実技を通じてマンション設備の理解、知識習得、作業実習、サービスマナー等の習得を目的としています。新規採用された管理員は首都圏だけで毎月40〜50人。入社時に5日間、半年後、1年後、以降毎年1回のフォロー
アップ研修を行っているそうです。
管理員のほか、フロントマンの研修や国家資格の講座なども行っています。管理会
社がいかにして人材育成に尽力しているかを知ることができました。

マンションライフ研修センター外観

まずは映像により、研修センターの概要説明を受けた

エントランスは正常の状態と劣化状態の2つを再現。その違いを体感できる

タイルの浮きも再現。テストハンマーで劣化状態が把握できる

給水システムを理解し、満減水試験などを体験することができる

異なる床材を並べ、それぞれの汚れの落とし方を実習する

正しい脚立の使い方、安全な管球交換の手順を学ぶ

非常ベルの鳴動体験・停止操作、実際に火災が起きたときの対応方法を訓練する

技術センター1階では、消火放水訓練や避難ハッチによる避難体験を行うことができる

所在地：東京都目黒区上目黒3-9-6
竣工：2013年12月（オープン：2014年2月）※隣接する技術センターは1989年10月竣工・オープン○1F マンション共用部フロア
エントランスや管理室、給水設備、パイプスペースなど
実際の設備を再現し、実務に必要な知識を習得する。
○2F 座学研修フロア
知識習得のための座学をはじめ、ロールプレイングやプ
レゼンテーションなど幅広い研修を行う。
○3F 実技研修フロア

専有部分の床下配管、消防設備、電気設備、管球交換コーナーなど、実技実習を通して日常の維持管理業務に必要な知識とスキルを習得する。
○4F 清掃フロア
共用部分の清掃手順や道具の使い方、床材別の清掃方法など清掃業務の基礎から応用まで実践的な研修を行う。
○屋外 屋外・外構研修スペース
排水溝、駐輪機、植栽、ごみ置き場等の実務内容・作業手順を習得する。

Kanagawa Mansion Network 30

マ ン シ ョ ン ラ イ フ 研 修 セ ン タ ー の 概 要

11分譲マンションには、特有の法律やルール、さらには管理組合特有の性格があります。マンションという居住形態にどれだけ理解があるのかが、業者選定の大きなポイントになることに間違いはありません。ここでは、各地域の管理組合ネットワークに加盟する賛助会員から広告を募集し、有志の企業を掲載しています。参考の一助としてください。

マンション管理

金融・保険

企 業 名
所 在 地
マンション管理 神 浜 央 湘 横浜支店

コミュニティワン
株式会社
マンション管理横浜市西区楠町4-7
ニッセイ横浜楠町ビル7階
蕁045-316-3939
http://www.community-one.jp

サービス株式会社

蕁045-752-7711
蕭045-472-9585
soumuho@sumitate.co.jp
http://www.sumitate.co.jp

われたノウハウを生かし、総合的なサポートでマンシ
ョン管理組合運営をお手伝い致します。

浜 川 湘 【窓口】東京都新宿区新宿2-3-15 神奈川県内で約1,200管理組合（約
くらしサポートデスク
薔0120-264-406
dk-jtksuisin@grp.daikyo.co.jp
http://www.daikyo-astage.co.jp

株式会社
大京アステージ
マンション管理浜 よこ 【横浜支社】

大和ライフネクスト
株式会社

横浜市鶴屋町2-26-2
第4安田ビル6F 〒221-0835
蕁045-326-2350
http://www.daiwalifenext.co.jp

マンション管理 神 浜 川 よこ 首都圏第二事業部（神奈川エリア担当）
蕁045-910-1471
蕭045-910-1472
東急コミュニティー http://www.tokyu-com.co.jp

株式会社

マンション管理

コミュニティワンは心豊
かなマンション生活サポートを通しすべてのお客様に生活感動を創造し続けます。

浜 横浜市港北区新横浜2-5-5
これまでの経験と実績に培

住友不動産建物
マンション管理P R

65,000戸）の管理実績があり、このスケ
ールメリットを生かしながら、「横浜」「町田」「湘南」を3拠点に支店を配置し、地域に密着した管理運営サポートを行っている管理会社です。
皆様のマンションの資産価値を高め、住む人を、ひいては街を元気にしたい…そんな管理サービスを提供し続けています。

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マンション管理

浜 【本社】

浜 本社ャルサービス株式会社
浜 よこ

明和管理株式会社
マンション管理

ライフポート西洋

野村リビングサポートは、高品質なサービスとハー
トフルな対応で、ホスピ
タリティNo.1を目指しま
す。

企 業 名
所 在 地
大規模修繕 神 浜 川 よこ 川崎市中原区新城中町16-10

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アール・エヌ・ゴトー

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浜 横浜市鶴見区生麦1-5-3

株式会社

蕁045-502-1604
蕭045-521-0287
office@ikatsu.co.jp
http://www.ikatsu.co.jp

株式会社
グッド保険サービス

大規模修繕

浜 リニューアル事業部
横浜市泉区和泉町2794-9
蕁045-804-1834
http://www.ichinosekensou.co.jp
gaisou@ichinosekensou.co.jp
東京事務所蕁03-3261-5857

一ノ瀬建創

大規模修繕 浜 川 よこ 央 川崎市幸区堀川町580番地

コーポレーション
大規模修繕

大規模修繕

株式会社サカクラ

株式会社

横浜市西区南幸2-21-5
蕁045-313-5435
yokohama@lifeport-s.com
http://www.lifeport-s.com
https://www.facebook.com/lifeportseiyo

もっと ハートふる な明日へ。
おかげさまで、ライフポート西洋は、ことし創業30周年。私たちはこれからも、まごころ込めて、手をかけて、お客様の大切なマンションを輝かせ続けます。

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所 在 地

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大規模修繕 神 浜 川 よこ 央

シンヨー

加入するネットワークの略号蜷 神 神管ネット
相 相管ネット
央 県央ネット

大規模修繕から防犯カメラ
等設備工事まで、マンション管理組合様専用のトータ
ルファイナンスをご提案し
ます。

大規模修繕

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浜 浜管ネット川 川管ネット株式会社

よこ よこ管ネット

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伊勝は専門知識をもとに、建物のライフサイク
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大規模修繕

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創立以来、改修工事専業者として外壁の塗り替えから内装工事、給排水設備工事に至るまでお客様のニーズにお応えするべくトータルな改修工事をご提案申し上げております。

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マンション大規模修繕工事の専門業者として半世紀。 住み慣れた環境に時を取り戻す をスローガンに、常にお客様第一の姿
勢を貫き、質の高い技術とサービスを提供いたします。

よこ 本社：横須賀市森崎1-19-18 改修工事専業として、自社

株式会社富士防見積もりで、共用部分の最適な火災保険をご提案いたします。管理費節減にお役立てください。

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神 浜 よこ私たちは「人に優しい住環
境」の創造を目指し、豊富な経験とノウハウでご満足のいく管理をご提供しております。

ドルミ代々木408号
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ソリッドスクエア西館10階
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浜 川 よこ 横浜支店

建装工業株式会社

大規模修繕

12

伊勝

東京都渋谷区神泉町9-6
第2明和ビル蕁03-5489-7803
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浜 川 よこ 央 湘 東京都渋谷区代々木1-57-2
取り扱い損保会社7社の比較

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蕭044-777-5120
office1@rngoto.com
http://www.rngoto.com

大規模修繕

お客様のくらしを豊かにす
るサービスパートナーとなることを目指して、平成26
年４月１日付けにて社名を改称いたしました。

金融・保険

日精ビル12F
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薔0120-585-366
http://www.credit.co.jp/mansion-reform

P R

改修一般

新宿区西新宿7-5-25西新宿木村屋ビル
横浜支店
横浜市神奈川区栄町5-1横浜クリエーションスクエア
薔0120-395-310
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浜 横浜支店

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保険

株式会社

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三井不動産レジデンシ
マンション管理三菱電機クレジット

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独立系最大手のマンショ
横浜市西区北幸2-5-10
ン 管理会社で、昨年度約
オーク横浜ビルディング5階
13,000戸受注の内、約6割が
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管理組合様からの依頼に伴蕭045-412-3801
う受注です。

東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル
野村不動産パートナーズ 【横浜支店】
横浜市中区住吉町2-24 KYビル
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株式会社
http://www.nomura-pt.co.jp

マンション管理所 在 地
浜 よこ 東京都品川区大崎1-6-3

株式会社
マンション・ビルの管理運営を基盤に、賃貸業、工事業などを融合させ、資産価値向上に向けたサービスを提供しております。

浜 川 よこ 横浜支店

日本ハウズイング企 業 名金融

蕁046-830-5481
東京支店：
中央区銀座8-18-7 エイワビル6階
蕁03-3549-3131
fujibow@bird.ocn.ne.jp

浜 よこ 央 （本社）蕁046-834-5191（東 京 支 店）蕁03-3736-7751（横 浜 支 店）蕁045-595-0601（北 関 東 支 店）蕁048-449-0091
http://www.yokosoh.co.jp

で多数の技術職人を有している会社です。お客様のニーズにお応え出来る技術・
品質・アフター・点検を提供して参ります。
建物の修繕工事を手がけて100余年。確かな経験と実績を活かしながら、個々のお客様のニーズや時代の要請にもしなやかに応えられる改修工事
No.1企業を目指しています。

浜 央 横浜市西区楠町10-8（神奈川営業所） リニューアル工事によって
蕁045-290-3222
蕭045-290-8363
sugimoto@ruxy.co.jp
http://www.ruxy.co.jp

生まれる、新しいゆとりの空間をご提供できるよう、
建物調査診断、施工、アフ
ター点検まで一貫したサービスを提供しております。

企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す

総合建設
企 業 名
大規模修繕

電気設備改修所 在 地
浜株式会社NB建設（旧相鉄建設株式会社）
大規模修繕

浜

工藤建設株式会社
耐震補強、大規模修繕 浜

東京急行電鉄株式会社

P R

地元に密着したゼネコンと横浜市神奈川区栄町5番地1 して、建築・設備・耐震・
蕁045-451-8816（代表） 内装などのリニューアルをお客様の立場でご提案。地蕭045-451-8919
daimon-akiko@nb-const.co.jp 域社会の安心と発展に貢献します。

リノベーション営業課
蕁045-911-5438
蕭045-911-5951
http://www.kudo.jp

大規模修繕工事もグレードアップ工事もお任せください。またソーラーシステム、
LED電気工事等、省エネ対策もお問い合わせください。

東急電鉄「ア・ラ・イエ」センター
横浜市青葉区美しが丘2-23-3
0800-888-0109
http://www.a-la-ie.com

マンションの耐震診断・設計・補強工事までを一貫してお手伝い。まずは、無料の簡易耐震診断で建物の強度をチェック。概算工事費までお伝えします。

給・排水設備改修
企 業 名
所 在 地
P R
給・排水設備改修 浜 川 横浜市金沢区鳥浜町4-18 『水』の安全にこだわり50年、
蕁045-772-1424
蕭045-778-1024
eigyou@khj.co.jp
http://www.khj.co.jp

誠実で確実な給排水設備改修工事・維持管理会社です。
集合住宅の『水』の問題は、全て当社にお任せください。

給・排水設備改修 浜 川 よこ 央 リニューアル事業部

弊社は集合住宅の改修実績
が年間約5000戸ございます。設計・施工・改修後のアフターフォローまで、実績と経験をいかし適切なサポートをさせて頂きます。

株式会社
神奈川保健事業社

川本工業株式会社
給・排水設備改修

浜 湘 東京都新宿区若葉1-12-5
蕁03-3358-4873
蕭03-3358-4876
http://www.keihin-se.com
keihin-se@keihin-se.com

京浜管鉄工業株式会社
給・排水設備改修

浜 川崎市川崎区貝塚1-8-2
川

フジクス株式会社
給・排水設備改修

横浜市中区寿町2-5-1
蕁045-662-2759
蕭045-662-2780
http://www.kawamoto-ind.co.jp

蕁044-245-0822
蕭044-245-0824
jetmen@fujiks.com
http://www.fujiks.com

集合住宅の給排水改修工事の豊富な実績と経験を生かし、皆様の豊かなマンショ
ンライフのお手伝いをいたします。
年間30万世帯もの実績を持つ、排水管洗浄の専門業者です。建物ごとに綿
密な事前調査を行い、洗浄計画をご提案します。

企 業 名
電気設備改修所 在 地

P R

浜 横浜市西区戸部町4丁目158番地

三沢電機株式会社

蕁045-241-1621
蕭045-253-4744
j-okamoto@misawa-dk.co.jp
http://misawa-dk.co.jp

創業87年という長い歴史の中で、地元神奈川で高い信頼・実績を築いて参りまし
た、電気設備改修工事のプロ集団です。お気軽にご相談下さい。

建材メーカー・販売
企 業 名
塗料メーカー・販売 神 浜 川 よこ 央

関西ペイント販売
株式会社
建材メーカー・販売 浜

タキロンマテックス
株式会社

所 在 地

P R

当社は塗料の製造・販売を
東京都大田区南六郷3-12-1 している会社です。これからも管理組合の皆様に有益蕁03-5711-8905
である「環境配慮形高性能
http://www.kansai.co.jp
塗料」を開発・提供することで貢献していきます。

東京都港区港南2-15-1
品川インターシティA棟30階
蕁03-5781-8101
http://www.t-matex.co.jp

マンションの開放廊下や共用階段用の床材に特に力を入れています。詳しくはホームページをご覧ください。

外断熱・サッシ改修
企 業 名
外断熱メーカー

所 在 地
平河町ロンステート1階
蕁03-5216-1530
info@stojapan.com
http://www.stojapan.com

Sto Japan
株式会社
サッシ改修

P R

川 東京都千代田区平河町2-11-1

浜 よこ 神奈川支店

株式会社LIXIL
ビルリフォーム販売

ヨーロッパ最大手の外断熱メーカ
ーStoAGの日本総代理店です。日
本国内では北海道から沖縄まで施工実績があり、近年では結露防止工事・タイル剥離防止工事で弊社
工法が数多く採用されております。

横浜市都筑区中川中央2-5-18
LIXIL港北ショールーム2階
蕁045-595-3791
蕭045-593-8846
http://shinnikkei.lixil.co.jp/sales̲b

当社は、LIXILグループ内で唯一の窓や玄関ドア、手摺等
リフォーム専門の販売施工会社です。迅速な対応とサービスを心がけておりますので、お気軽にご相談ください。

所 在 地

P R

千葉県市川市貝塚3-31-4
蕁047-375-1015
jaem@kni.biglobe.ne.jp
http://www1a.biglobe.ne.jp

弊社は機械式駐車装置のメーカーであり、現在では他社メーカー様の機械式立体
駐車場の保守点検も行っております。

機械設備メンテ企 業 名
機械式駐車場メンテ 浜

株式会社日本昇降機
メンテナンス

よこ 本社：横須賀市米が浜通2丁目4番地 創業60周年。水漏れ、排水管詰まり

文化興業株式会社

蕁046-822-2261
横浜営業所：横浜市金沢区寺前1-7-14
蕁045-781-3245
eigyo2@bunka-kogyo.co.jp
http://bunka-kogyo.jp

清掃、エアコン・給湯機の取替えか
ら給排水配管の全面改修工事まで、何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事を提供していく所存です。

Ｎ Ｐ Ｏ 浜 管 ネ ッ ト
技
術
者
部
会

加入するネットワークの略号蜷 神 神管ネット
相 相管ネット

浜 浜管ネット川 川管ネット

よこ よこ管ネット

湘 湘管ネット

央 県央ネット

企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、星川晃二郎部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 蕁045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

星川晃二郎
株式会社汎建築研究所

東京都中央区日本橋小伝馬町6-13
蕁03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp

石川裕子
Lapis建築工房

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203
蕁046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp

吉岡誠
有限会社吉岡設計

横浜市西区南幸2-9-9-306
蕁045-311-6723
mktyoshi@cds.ne.jp

長友秀信
陸建築設計

藤沢市鵠沼海岸1-10-1-311
蕁0466-34-7535
hanagatomo@yahoo.co.jp

横浜市神奈川区鶴屋町3-35-11-504
福市博臣
蕁045-324-6152
株式会社建物保全センター http://www.k-tateho.jp

内田修司
デルフィ設計

横浜市鶴見区市場上町6-32
蕁０45-511-3998
derufi@clock.ocn.ne.jp

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊
蕁03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所

伊藤和彦
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4
蕁046-869-4767
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二
蕁045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所

井田洋一郎
有限会社エルグ

横浜市港南区笹下6-23-27
蕁045-844-0844
erg@c3-net.ne.jp

横浜市都筑区茅ヶ崎中央44-5-503
尾崎京一郎
蕁045-532-9260
モア・プランニングオフィス

阿部一尋
株式会社みらい東京都文京区本郷1-18-5-802
蕁03-3830-0988
abe@abjukei.com

http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi

okd-arc@mist.dti.ne.jp

http://homepage3.nifty.com/moa̲pKanagawa Mansion Network 30

氏名・所属事務所

13

会員
ション
マン
紹介

Ｎ
Ｐ
Ｏ
浜 管 ネ ッ ト
正会員

杉田坪呑（第4街区）
管理組
合請。境界地のフェンスの取り換え・移動工事を行わせている。
平成16年、公団仕様の受水槽方式を撤去し、横浜市水道直結方式を導入。不要となった受水槽、機械（ポンプ）室を転用して自前の集会所へ転用工事を行った。
この他、平成18年にマンション全体をブロードバンド化。
平成24年に機械式駐車場の交換。平成25年には2回目の大規模修繕工事を行っている。
大西理事長は「居住者の意識や住居形態の変化に対応して積極的に環境改善工事を推進し、真の住条件、住環境を追求することで100年マンションを目指す」と話しています。

■マンションデータ
所在地：横浜市磯子区
1989年（平成元年）12月年竣工・地上5階建て・5棟＋管理棟・総戸数147戸

受水槽、ポンプ室を集会所に変更etc.
真の住環境追求し、100年マンションを目指す
6割以上が100㎡超―首都圏最後の利便地の永住型マンシ
ョンという触れ込みで、バブル経済末期に住宅・都市整備公団（現UR都市機構）が分譲した。「躯体、内装、諸設備、付帯物仕様のグレードが高い」（公団担当者）として、隣接マンションよりも平均1千万円高い価格で、しかも30倍の倍率や公団の厳格な審査を経て入居したという。
浜管ネットへの加入は平成12年より計画をはじめた第1回
大規模修繕工事がきっかけ。公団への疑問から、第三者の意見を取り入れるべく情報を得たのが浜管ネットだった。これによって設計・監理方式を取り入れるなど、その他の管理運営においても影響を及ぼすことになり、実質的な管理組合活動の出発点となった。
平成14年5月、これまで公団の言われるままに9年間
1,700万円支払ってきた「遊水地使用料」を中止。同様に公団に支払ってきた「防犯灯管理費負担金」年間35,280円の契約破棄を申し入れ、以後このような合理的根拠のない公団への支払いを停止し

建物構造 ……………………………RC造
敷地面積 ……………………………11,094.76㎡
建築面積 ……………………………2,972.60㎡
管理費（月額） ……………………7,700円（全戸一律）
修繕費積立金（日常の小修繕費）（月額）…500円
長期修繕費積立金（月額） ………5,500〜8,400円
駐車場充足率（台数÷総戸数） …93％（平置き13台、2段ピット機械式62基124台、計137台）
駐車場使用料（月額） ……………9,000〜11,000円
駐輪場使用料（月額） ……………自 転 車 1 , 0 0 0 円 、 バ イ ク
2,000（50cc）〜4,000円
分譲業会社 …………………………住宅・都市整備公団（現UR
都市機構）
建設会社 ……………………………共立建設㈱、日本建設㈱管理会社 ……………………………JS日本総合住生活㈱管理形態 ……………………………一部委託（窓口業務、清掃業務）
管理員の勤務形態 …………………通勤管理1人（事務主任）・清掃員2人（6日勤務、交代制）
理事会 ………………………………月1回
任期 …………………………………1年（理事16人、監事2人）、
再任妨げず

DATA

た。
管理棟についても20年間、固定資産税、都市計画税を徴収されてきた。自治会に対する優遇措置として、自治会館は固定資産税等の免税措置が受けられるはずだが、管理棟は自治会所有ではないた
め、実質は自治会館でありながら課税されてきたのだ。
平成22年から横浜市に陳情を繰り返し、結果として平成12年以降、管理運

受水槽と機械（ポンプ）室を撤去してつくった集会所にて、大西芳幸理事長（右）と事務主任の工藤由美子さん

現在の管理棟・集会所。
背景の建物はURの賃貸団地

7月26日、杉田坪呑地区の5自治会連合会等が主催する大規模な夏祭りのポスター

駐車場前に溝を作るちょっとした工夫で住環境がすこぶるアップした

営を主導してきた大西芳幸理事長が34年にわたり自治会長を続けてきたことが評価され、平成26年度以降、管理棟全体を自治会館扱いとして非課税対象になることが決定した。
平成15年にはガス集中給湯器、ドアホン等消防設備の全戸一斉取り替えを実施。同時期、公団に対し、敷地境界の不法侵害の事実確認と境界の原状回復を要14

イベント情報 ■■浜管ネット

蕁045-911-6541

管理運営部会勉強会（会員限定）日時：8月27日（水）14：15〜16：50

会

場：かながわ県民活動センター302号室（JR横浜駅北口徒歩5分）

テーマ：「入居者台帳の整備と記載内容、活用について」
講時：10月11日（土）13：30〜16：30

会

場：高津市民館

第5会議室（ノクティ2の11F）（JR武蔵溝ノ口駅徒歩2分）
テーマ・講師：未定
参加費：無料
マンション管理運営基礎講座スケジュール
時間・会場：18時30分〜

師：佐々木好一弁護士「個人情報ってなに」「個人情報云々と言って提出を拒否する人がいるが」「賃貸者、住戸に住んでいない
区分所有者名の扱い」「自治会との連携は？」などの問題を皆で意見を出し合い勉強します。

中原市民館第一会議室（東横線武蔵小杉駅徒歩2分）
9月13日（土）標準管理規約（高橋秀行マンション管理士）、管理
組合会計（原淳子税理士）
10月4日（土）標準管理委託契約書（杉本久美子マンション管理

設備改修セミナー
日時：9月9日（火）18：00〜20：30

会

場：かながわ県民活動センター403号室（JR横浜駅北口徒歩5分）

テーマ：設備の改修事例紹介（仮）講日士）、管理組合運営（神品勝征マンション管理士）
11月1日（土）マンション標準管理指針（藤木賢和マンション管理士）、参加者による意見交換

師：建物保全センター等

よこ管ネット
工事見学会

蕁046-824-8133

実例から学ぶマンション災害危機管理対策

日時：10月11日（土）会

場：磯子レインボーハイツ団地（JR磯子駅バス15分）

テーマ：3回目の大規模修繕工事事例日時：9月20日(土）13：30〜16：00

会

場：産業交流プラザ第１研修室

講

師：一般社団法人マンションライフ継続支援協会

設計・監理／英綜合企画設計安部俊一氏（防災士）

施工／サカクラ

湘管ネット
川管ネット
平成26年度

蕁044-379-5334
第1回マンション管理基礎セミナー

日時：9月6日（土）13：30〜16：00

会

場：川崎市総合福祉センター（エポックなかはら7階大会議室）（JR武蔵中原駅徒歩1分）

テーマ：「大規模修繕計画の注意するポイント」
講師：公益社団法人マンション管理センター
技術部参与

蕁0466-50-4661

マンション管理セミナー
日時：9月20日（土）13：30〜13：30

会

場：藤沢商工会議所（JR藤沢駅北口徒歩3分）

テーマ：「マンション住戸内専有部の給排水管改修
工事の問題点」
講師：第1部

トム設備設計

第2部

町田信男氏

湘管ネット理事須賀一朗氏

参加費：無料（会員外2,000円＝試料代含む）

田澤宏氏

参加費：無料新 会 員 紹 介
第2回ミニセミナーと個別相談会◆正 会 員
名 称

加入ネット

棟数

戸数

竣工年

ホワイトマンション
管理
組
合

よこ管ネット

2

22

1973

1部ミニセミナー

コスモ宮前平ヒルズ
管
理
組
合

川管ネット

1

70

1995

テーマ：「マンション内の日常生活をめぐる紛争に◆ 賛助会員
主な業種

資本金

設立年

川管ネット 損害保険

500
万円

2005

日

時：9月28日（日）10：00〜14：30

会

場：一般社団法人

川崎市まちづくり公社

ハウジングサロン（京急川崎駅徒歩10分）

ついて」
講師：横浜開港法律事務所

参加費：無料

名 称

河住志保弁護士

マンション保険バ ス タ ー ズ

加入ネット

Kanagawa Mansion Network 30

平成26年度15

編 集 後 記
6月30日、静岡・三島市にあるタカラスタンダード㈱三島工場を見学してきました。
タカラスタンダードは、鋼板メーカーとの研究・開発を積
み重ね、独自の「高品位ホーロー」技術をシステムキッチン、
システムバス、洗面ユニットなどに展開しています。
三島工場は全国16工場の中でもシステムバスの受注・生産に特化。保温性・耐久性に優れたステンレス浴槽の2重底 タカラスタンダード三島工場第一構造やウレタン塗装、保温性の高い洗い場の素焼きタイル、
高品質ホーロー保温壁パネルなどの製造過程を見学できました。
（Y.K）

工場見学の前の座学で話す
宮本秀彦・横浜支店長

神管ネット組織図
ＮＰＯ横浜マンション管理組合
ネットワーク（浜管ネット）

ＮＰＯ相模原マンション管理組合
ネットワーク（相管ネット）

http://www.hamakan-net.com
蕁 045-911-6541

http://so-kan.net
蕁 042-855-0555

定期無料相談：毎週土曜午後 ハウスクエア横浜

無料相談：随時

ＮＰＯかながわマンション
管理組合ネットワーク（神管ネット）ＮＰＯかわさきマンション管理組合
ネットワーク（川管ネット）
http://www.kawakan-net.or.jp
蕁 044-379-5334

ＮＰＯ湘南マンション管理組合
ネットワーク（湘管ネット）
http://syokan-net.jimdo.com
蕁 0466-50-4661

http://www.jinkan-net.com
蕁・蕭 045-620-6300

定期無料相談：毎週木曜 まちづくり公社ハウジングサロン
毎月第 1 〜 4 火曜午後 川崎市住宅供給公社 NPO 住宅相談コーナー

定期無料相談：毎月第 2 土曜午後
藤沢市市民活動推進センター〒 221-0835
横浜市神奈川区鶴屋町2-9-22-216

ＮＰＯかながわ県央マンション管理組合
ネットワーク（かながわ県央ネット）

ＮＰＯよこすかマンション管理組合
ネットワーク（よこ管ネット）

http://kenou-net.com
蕁 046-264-6054

http://www.yokokan-net.jp
蕁 046-824-8133

定期無料相談：毎月第 4 月曜午後 秦野市役所東海大学前駅出張所
毎月第 4 火曜午後 海老名市役所 7 階会議室
毎月第 4 金曜午後 大和市役所市民相談課相談室
毎月第 3 土曜午後 大和市民活動センター会議室
毎月第 1、第 3 火曜午後 「IKOZA」内 1 階市民相談コーナー
毎月第 4 水曜午後 伊勢原市役所 1 階市民相談室

定期無料相談：毎月第 4 土曜午後 ヴェルクよこすか

事業内容

事務局所在地それぞれのマンション管理組合ネットワークは、マンション管理適正化と生活向上に寄与することを目的に、主に下記の事業を行っています。
（1）マンションの適正な管理運営のための指導相談、支援（2）マンション管理運営についての経験交流、情報交換、資料の提供（3）セミナー、シンポジウム、工事見学会、各種相談会などの実施（4）行政や他の公共団体との協働によるマンション施策の推進

ＮＰＯ日本住宅管理組合協議会（日住協）
神奈川県支部※定期相談以外の無料相談も随時、電話やメール等で行っています。詳細は各ネットワークへお問い合わせ下さい。

http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp
蕁 045-762-1795

会員状況報告
日住協

浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

相管ネット

湘管ネット

県央ネット

神奈川県支部

合

計

115組合

42組合

59組合

29組合

12組合

18組合

41組合

316組合

27,162戸

7,007戸

9,904戸

1,657戸964戸

4,285戸

8,209戸

59,188戸※平成26年6月30日現在

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