地方都市における経年マンションの建替え可能性に関する研究－全国唯一の容積率減・戸数減の富士マンション建替え－
都市計画研究室 木村 光伸
指導教員 中出 文平
樋口 秀
松川 寿也

１．序論
(1) 背景と目的
現在、多くの地方都市では、中心市街地活性化のための一方策として、「まちなか居住」を推進している。一方では、中心市街地の地価下落と、マンション業者による開発により、マンション建設が進んでいる。しかしながら、以前に供給されたマンションは、経年劣化が進み、十分な維持管理が出来ておらず、廃墟化しているものも存在する。
マンション建替えに関する既往研究を見ると、1990年代に多くの研究が見られる。前田ら(1)は、既存不適格の問題「居住者の費用負を指摘しているが、米野ら(2)によると、担は少なく（またはなく）・従前住戸より広い住戸を取得する」等価交換方式で、デベロッパー主導により進められたものが多いとある。また、建替えを見据えて、管理組合の合意形成能力の判定基準を設定した研究(3)や、マンションの建替えを行う場合の事業費を試算し、既存不適格マンションの建替えの困難さを示した研究(4)がある。これによると、地価が高く、未利用の容積率が多いほど、建替えの困難性は低いとされている。しかし、これらの研究は、全てが大都市圏を対象とした研究であり、地方都市での、建替え等に言及した研究は見られない。
法制度として、区分所有法改正（2002年）やマンション建替え円滑化法改正（2002年）など、マンション建替えの要件見直し・手続き整備は行われているものの、事業実施は大都市での事例がほとんどであり、地方都市では富士マンション（新潟市）のみである。しかし、この建替えは、戸数減・床面積減の法定建替えを成功させた全国唯一の事例である。
そこで、本研究では、1）全国初の戸数減・床面積減の法定建替えを成功させた新潟市の富士マンションの建替えより、その特性及び問題点を抽出すること、2）併せて地方都市の経年マンションの既存ストックの実態・所有状況及びその変遷・管理状況を調査・分析し、建替えを見据えた地方都市のマンションが抱える課題と、その対応策を考察することを目的とする。
(2) 研究の方法と流れ
本研究は、新潟市の全国唯一の容積率減・戸数減の富士マンション建替えとともに、新潟市及び長岡市の比較的規模の大きな築20年以上のマンション（以下、経年マンションとする）の既存ストックの状況・所有状況・管理状況について調査を行う(1)。本研究では、経年マンションを少なくとも１度以上の大規模修繕工事を行っていると考えられえることから築20年以上とした。
1)富士マンション
管理組合及び各区分所有者、指導官公庁である新潟市市街地整備課へのヒアリング及び資料請求を行い、建替えに至るまでの経緯・関係者の働きを明らかにする。また、建替え後の所有状況を不動産登記簿を取得して把握し、所有状況及び所有者の参加状況を確認する。以上より、現地建替えが成功した要因や問題となった点と、その対応策を明らかにする。
2)新潟市及び長岡市の経年マンション
1989年住宅地図、登記簿、特殊建築物定期報告より新潟市・長岡市内の経年マンションを抽出する。棟数の多い新潟市については、サンプル住戸の所有状況を不動産登記簿より調査する(2)。管理状況は各マンション管理組合へのアンケート調査により把握した。また、富士マンションと同様に既存不適格のマンションＭ（長岡市）については、全戸の不動産登記簿と管理組合理事長へのヒアリングによる詳細調査を行い、県内経年マンション（新潟市・長岡市）サンプル調査及びアンケート調査の実態を確認した。
２．地方都市の建替え成功事例（富士マンション）(1) 建替えの概要
富士マンションは、新潟市中心市街地活性化基本計画の重点活性化地区のフリンジ部分に位置し、また、繁華街である古町に近接しており、都心居住として非常に高い立地ポテンシャルを有している（図-1）。
建替え前の富士マンションは、新潟市で最も早く(1965年)に建設されたマンションである。当時容積率の指定はなく(3)、700％を超える容積率を持っていた。
竣工から築20年以上まで計画修繕がなされなかったこともあり、老朽化が加速した。築22年時に南側外壁を改修したが、その後立て続けに老朽化が顕在化し、逐次補修に当たっていた（表-1）。このような状況の下、将来的に老朽
図-1.富士マンション位置図

富士マンション
NEXT21

三越

重点活性化地区

新潟市役所

新潟駅化のために修繕による居住継続が難しくなることを予想し、平成６年（1994年：築29年）６月に就任した管理組合理事長が、就任直後の理事会で初めて建替えを発意した。
また、この後、さらに建物の物的劣化及び機能的劣化の他、設計不良の表出化、耐震性能の不安から、大規模改修か建替えかの議論がおこり、平成12年（2000年：築35年）４月の管理組合の通常総会で、建替推進決議が成立した。
また、平成14年に耐震診断を行った結果、コンクリート強度がかなり低く、改修の優先度判定基準によるＡランク（緊急に改修すべきである）との結果がでた。
また、新潟市市街地整備課の指導の下、中心市街地への共同住宅建設等の事業計画に対し，基本構想等を作成する費用を助成する「平成15年度都心移住促進活動助成事業」や、「平成16年度まちづくり推進事業」に確定し、また優良建築物等整備事業（平成17～20年度）としても補助金が出ている。これら、補助とともに、隣接敷地併合や総合設計制度の活用により、減少床面積を最小限に抑えることで、建替え参加者の負担を抑えた（表-2）。
(2) 資金計画の概要
事業費を見ると、まず収入金の合計は11億45百万円で、このうちの２億27百万円（19.8％）が国及び県・市からの補助金である。この額は、解体工事費（77百万円）と転出補償費（88百万円）を上回っており、容積率減・戸数減の建替えで成功した要因の一つとなっている（表-3）。
(3) 建替えに関わる関係者の役割
富士マンションの建替えでは、計画策定や合意形成で区分所有者以外の関係者が果たした役割は大きい。そこで、区分所有者以外で特に重要な役割を担った関係者について、

表-1.建替えに至る経緯
1965

0…

…

19871989
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

2224262728293031323334352002

372003
2004

38392005

4020062007
2008

414243表-2.建替え概要

修繕
竣工

建替え

…

築年数

…

西暦

南側外壁補修補修工事計画
外壁補修
屋上防水工事
新管理規約使用規則作成
水道電気設備補修計画
建替えの提案 新管理規約承認
側壁から漏水始まる
電気設備改修 給水管新設
屋上防水再点検 再工事
各室(6室)で漏水雨もり
建替えアンケート実施
9階雨もり
管理組合総会にて雨もり各室防水工事
建替え推進決議成立
建替え準備組合設立管理組合で隣接地取得
建替え推進のため管理規約改定
都心移住促進活動助成事業確定
建替え決議成立
まちづくり推進助成事業確定
建替組合成立
権利変換計画認可 解体工事着手
マンション新築工事着手
竣工・再入居建替え前 建替え後
備考
1965年 2008年
竣工年度
717%
436% 商業地域
使用
容積率
400%
400% (総合設計制度)
指定
ＲＣ造 ＳＲＣ造
構造
9階
13階
階数
738㎡
852㎡ 隣接敷地併合
敷地面積
5,292㎡ 5,008㎡ 延床面積減
延床面積
54戸
44戸
専用住宅
戸数 その他18戸
7戸 戸数減72戸
51戸
計

表-3.資金計画の概要
収入金①補助金②保留床処分金③清算金

支出金

227 ①調査設計計画費0 ⅰ)事業計画作成
918 ⅱ)地盤調査ⅲ)建築設計②解体工事③転出補償費④建築工事費⑤事務費⑥借入金利子合計

1,14574(36)(1)(37)
77888225925
1,145

合計
（単位 百万円）

その役割を示す。
1)旧富士マンション管理人及び建替組合事務局長：Ｙ氏
平成７年（1995年：築30年）に富士マンションの管理人に就いたＹ氏は、建替えの合意形成の中心的な役割を担っていた。マンション内部の人間でありながらも、区分所有者ではないため、利害関係のない第三者的な立ち位置で、事務局機能を担当した。
2)新潟市内建築設計事務所所長：Ｋ氏
一級建築士Ｙ氏(4)が再建建物モデル案を作るという段階で、建替えについての相談をしていた法律税務会計事務所から紹介を受けた。建替え指導や所有者意見を取り入れた建物プランの作成を行っている。その後は、所有者側の立場に立って業者と折衝する人物が必要になり、設計施工監理の役割も任された。
3)民間コンサルタントＲ前出のＫ氏の紹介で、平成16年8月8日の準備組合臨時総会で事業コンサルタントとして位置づけられ、コストコントロールとスケジュール管理を担った。
部屋番号：黒-住宅 灰-店舗･事務所 居所有者ID：背景白-個人 背景灰-法人 住地
NO.：各居住地毎の通し番号
記
居住地：右表に対応
号
建替え参加者

再開発のコンサルタントの実績を生かし、まず、建替決議から平成17年３月まで、平成17年度からの優良建築物等整備事業の採択準備として、補助事業の裏付けの「費用便益分析調査」や、平成17年度からの事業資金借入れの(社)全国市街地再開発協会からの債務保証制度及び、高齢者の資金調達のための(独)住宅金融支援機構の高齢者特別融資制度についての採択協議を行った。その後、優良建築物等整備事業を受け、調査設計計画業務の委託（資金計画作成業務、基本設計作成業務、権利調査及び調整業務、地盤調査業務）を行うと同時に、事業の成立性の担保に向けて、権利変換計画の素案づくり及び床処分や権利者の資金調達の調整を行った。
4)新潟市市街地整備課
新潟市では、この建替え事業をリーディングプロジェクトと位置づけて、技術的・心理的な、また補助事業認可のための行政指導を行った。この打ち合わせは、平成15年から非常に多くの回数が行われており、上記３名や理事等の中心的な区分所有者だけでなく、他の区分所有者からの相A マンション内
B 新潟市内C 新潟県内D県外
E不明※は建替え後に売買があった区分

91●C21301

13021303

1304

C3B21

B22

B231201120212031204●B5B20

B11●A101101110211031104●C2B16●A9●B191001100210031004

●B17

●A7

●A8

●B18904

91

92

93

94959697

98

99901902903●C2A13B24

B25

B26

D3●B27

A14B28●A6●B15B16D2818283848586878889801802803804●C6D2B19B20E4●B7717273747576A13●B15A11A14B16C5●B21 ●B22 ●A12 ●B237778●A12 ●B17●D1B11B1479701702703704

B18●A4●B5●A5B13616263646566676869601602603604

B11E3C4B12B13●B14A9●A10●A7●B5●B5●C1B1251525354555657501

502503504

B9

B10●A7●A7A8●C2●B29●B5B11●B2B11414243444546474849401402403404●B5B6●B7●B7C3A5A13A6B8●B7B8●B9B10304

3132

333435363738301

302

303

A2B2●A3D1A4●B3B4●C2●A1B6※

A2A321-1

21-2

2223

23A

24B

24C

24D

201

202

203

204

205

●A1E5

E6

E7A15

●B2●B3B4※

B4※●B5●B29 ●B29 ●B11112131415（車庫）

101

102

E1

●C1

●A1E2

E3

●B1

●C1居住地
マンション内
（A）
小計
新潟市内
（B）
小計
新潟県内
（C）

所有区分数

1231313小計
県外（D）
不明（E）
総計

建替え参加状況
総計
参加 不参加13151211321311217119171733373984214291305163760

図-2.建替え前の所有状況と建替参加状況
建替不参加
旧マンション
39名
売却
60名
42区分
72区分

エントランス・集会室・管理室等

共用部分

居住地

所有 建替え
区分数 参加マンション内
（A）

182

10

1246

72

102
1174
11232
13238

新潟市内
（B）

小計
新潟県内
（C）

12

小計
県外（D）
総計

1

1
10
1
1
2
1
21

新規
購入

総計

13
111
17

図-3.建替え後の所有状況と建替参加状況

建替参加
新マンション
新規購入者
21名
38名
購入
17名
30区分 29区分
51区分
22区分

図-4.建替え前後の所有者の変化

談も受けている。
表-3.建替え前(直前まで)の利用状況の変化(4) 建替え前後の所有状況
1998
20032005
区分数 割合[%] 区分数 割合[%] 区分数 割合[%]
各住戸について、建替え前後の所有状況を、個人・法人、
32 44.4
36 50.0
29 40.3
居住居住地、建替え参加状況別に分けて把握した。
27 37.5
25 34.7
23 31.9
居住以外
1)建替え前の所有状況
13 18.1
11 15.3
20 27.8
不明
新潟市内に住む所有者が32名（50.0％）を占める（図72 100.0
72 100.0
72 100.0
計-2）。マンション内に住むのは、14名（23.3％）と比較的
表-4. 老朽化の状況と建替え賛否
少なく、また、市外新潟県内に住む所有者は６人 老朽化による建替え賛否（平成12年1月）
不具合
所在地
賛成
反対 検討中 不明
計（10.0％）、県外は３名（5.0％）とさらに少ない。
マンション内448
建替え参加状況を見ると、マンション内に住む１区分所
新潟市内
176124
有者の参加割合が低い（ 1/8名＝12.5％）。これと比較す
新潟県内
123有
県外
112ると、新潟市内に住む１区分所有者の参加割合は高いとい
不明
22015える（12/29名＝41.4％）
。
計
25
14
1242
マンション内4262)建替え後の所有状況
新潟市内
66
新潟市内に住む所有者が23名（60.5％）と半数以上を占
新潟県内
33
無県外
11める（図-3）。マンション内に住むのは、10名（26.3％）
不明
22で、その全てが１区分のみの所有である。新潟県内に住む
計
1350018
総計
38
19
1260
所有者は３人（7.9％）、県外は２名（5.3％）と少ない。
※賛成は条件付も含む
建替え参加状況を見ると、建替え参加者は21 名
他（店舗・事務所・教室）の用途が3割強である。このよ（55.3％）と、戸数減の建替えではあるが、従前所有者はうに、旧富士マンションの建替え直前の利用状況は、居住全体の半数程度である。新規購入者は17名であり、うち13以外の用途の割合が高く、安定した利用状況にあるという名（新規購入者の76.5％）が新潟市内在住である。これは、特徴がある。また、(4)で示したように所有者の自己使用保留床(5)の処分先を、従前所有者の縁故者から募ったためは14名（23.3％）と少ない。居住以外の用途が多いこと、に、新潟市内が多くなっており、主として賃貸目的で入手自己使用が少ないことは、仮住居の必要がなく、所有者のしていると考えられる。
合意形成はしやすいものの、転出しなければならない賃貸
3)建替え前後所有状況比較居住者及び利用者が多くなってしまう。さらに、利用が安72区分から51区分のマンションに建替える際に、建替え定的であることは、それだけ、長期利用の傾向が強く、転には、21名（30区分）が参加し、39名（42区分）が参加せ出への抵抗は強いことが考えられる。しかしながら、ヒアずに、売却している（図-4）。建替えに参加した21名は、建替え後の29区分を取得し、保留床の22区分は、17名が購 リングによると、管理組合や建替組合として、この問題への対処はしておらず、個々の所有者に任せていた。所有者入している。
建替決議では、 4/5の賛成（48名）があったが、そのう によっては、借家人が入れ替わる際に、事前に建替えの計ちの17名（35.4％）が建替えには参加せずに転出している。 画があることを話しておき、家賃の値引きを行ったケース
戸数減の建替えは、解体費と不参加者の所有区分の買取り や、高額の立ち退き料を請求されたが、平成18年4月から6費の分だけ費用面が厳しくなり、この費用面と売却する所 月までの解体工事開始までの家賃を免除することで対処し有者が必要となってしまうことから、合意形成面及びこれ たケースがあることがわかっている。に伴う権利変換でも困難になるとされる。しかしながら、 (6) 老朽化の状況と建替え賛否
費用面で厳しくなっているために不参加者が多く発生し、老朽化がもたらす建替え賛否への影響を把握するため、権利変換時に新マンションの区分を取り合うような問題は 老朽化が顕在化した区分(6)と平成12年1月に行われた第二なかった。むしろ、従前所有者の転出によって生まれる保 回建替え意向調査（富士マンション管理組合提供）での賛留床の処分が問題となった。このように、費用面では厳し 否の状況(7)を比較する。
い戸数減の建替えではあるが、費用面で厳しいだけに、建賛成の割合は、全体で63.3％であり、不具合有の区分で替えに賛成はできても参加が難しい。そのため、老朽化の は59.5％、不具合無の区分では72.2％であった。このよう状況等により、合意形成ができた場合には、保留床の処分 に、不具合のない区分の所有者の方が賛成する割合が高く、が問題になると考える。そのため、戸数減の建替えは保留 所有区分の不具合の有無が、直接建替えの合意にはつなが床の処分ができるだけのニーズを有した立地及びプランニ っていない。
ングが不可欠になると考える。
反対理由は、不具合の有無との関係は小さく、高齢化に(5) 建替え前(直前まで)の利用状況の変化よる費用負担の厳しさや、大規模修繕を行ったばかりであ居住者及び利用者について、1998年、2003年、2005年の ることへの不満、家賃収入が（生活費の一部となっている住宅地図の別表により把握した（表-3）。
ため）なくなると生活できなくなること、専有部分は改修
各年度の利用用途を見ると、居住は４割～５割で、その を行っているためまだ使用できることが挙げられている。

３．地方都市の経年マンションの実態(新潟市･長岡市)
在所有者は、全体の43.4％を占め、このうちの57.5％が新(1)調査方法
潟市に住む。
新潟市については、旧新潟市内を対象に、1989年住宅地
ここ10年間で、所有権を手放している初期所有者は、当図より、３階以上20戸以上の共同住宅(築20年以上)を確認 該マンションに住む所有者ではあまり見られず、新潟市内した結果、295棟となったが、現存したのは278棟であった。 に住む所有者が多い。不在所有者のうちの初期所有者の割
この中から、６階以上の163 棟について、分割登記されて 合は、50.0％から21.2％まで減少している。
いる601 号室の家屋番号を特定できた76棟を抽出し、所有また、全数調査であるマンションＭの所有者の変遷をみ実態調査のために登記簿を入手した。
ると、新潟市の経年マンションの所有状況と同様に、ここ長岡市では、1989年住宅地図より、３階以上20戸以上の 10年間で当該マンション内に住む区分所有者の割合が増加
共同住宅(築20年以上)は39棟であった。このうち、2005年 しており、2008年では半数以上（32/60名:53.3％）を占め提出分の特殊建築物定期報告の所有者または管理者の欄に る（表-7）。この変化は、所有者の住所変更によるもので当該共同住宅管理組合が記載されている19棟を抽出した。 はなく、所有権移転を伴う変化である。また、当該マンシ
さらに、富士マンションと同様に容積率既存不適格で、 ョンに住む所有者のうち１区分所有者は78.1％（25/32
戸数規模も同程度のマンションＭ（図-5、 表-5）につい 名）と多くを占める。ては、土地及び全住戸の不動産登記簿を入手し、また、管 (3) 経年マンションの管理状況
理組合理事長へのヒアリング調査を行った。
1)容積率既存不適格の状況
また、管理状況調査のため新潟市の経年マンション（76
現況容積率と指定容積率より、容積率既存不適格の状況棟）及び長岡市の共同住宅（39棟）(8) の管理組合を対象 (9)をみると、指定容積率超過のものが25％（6/24棟）を占にアンケート調査を行った。115の管理組合にアンケート めていることがわかる（表-8）。また、指定容積率以下のを送付し、有効回答数は31票（回収率は30.4％）であった ものであっても、未利用の容積率が大きなものは少なく（表-7）。
（２棟:6.5％）、未利用の容積率を用いた等価交換方式の(2) 経年マンションの所有実態建替えができるものは、ほとんどないといえる。
(1) で抽出した新潟市のマンション76棟について、一部 2)所有者の高齢化（65歳以上区分所有者割合）の状況のサンプル調査ではあるが、入手した登記簿より所有者の回答のあったマンション（26棟）の所有者の高齢化率の変遷をみると、当該マンションに住む所有者の割合はゆる 平均は23.7％であった。これは長岡市の高齢化率とほぼ同やかに増加しており、2008年では56.6％を占める（表-6）。 程度で、全体としては世帯構成の偏りはないものと考えら
このうち、初期所有者は、30.2％を占めている。これの増 れる。しかし、マンションによる差異が大きく、45％以上
加は、全て所有権移転を伴う変化であり、不在所有者が所 を超えるものも４棟（29％）存在する。マンションＭの所有する区分に住むようになる変化は見られなかった。この 有者の高齢化率は46.7％と非常に高く、また高齢区分所有ことから、経年マンションではあるが、投資目的ではなく、 者は、当該マンションを「終の棲家」と考えている場合が居住地としての所有ニーズがあることがわかる。また、不 多い。この状況のために建替えを現実的に検討できず、管表-5. 経年マンションの所有状況(新潟市)長岡駅

中心市街地

0200m

マンションＭ

居住地
当該マンション
新潟市内
新潟県内
県外
不明
総計

1998
2003
2008
初期所有者
初期所有者
初期所有者
○ × 不明 計 ○ × 不明 計 ○ × 不明 計
15 24
39 14 26
40 13 30
43119208 11194 15
19461036928103363471341111033 42
1 76 28 47
1 76 20 56
0 76

表-6. マンションＭ（長岡市）の所有状況

1998
2003
2008
初期所有者
初期所有者
初期所有者
図-5.マンションＭ（長岡市）位置図
居住地 所有区分数 ○ × 不明 計 ○ × 不明 計 ○ × 不明 計1
3 15
183 18213 2225
マンション南表-5. マンションＭ（長岡市）基礎データ
2235336347
用途地域近隣商業
小計
5 18
0 23
6 21
0 27
6 26
0 32
竣工年
1971年
13 14
2 19
2 14
2 18
2 112 15長岡市内
総戸数[戸]
742
224235235
敷地面積
1448.93221111
建築面積
596.7
小計
5 18
2 25
4 18
2 24
4 15
2 21
延床面積
5381.4
1
145
145
145
新潟県内
80
建ぺい率 指定211110使用
41.2
小計
2
4062
406
1405指定300
容積率
県外112312
322使用
371.4
不明
13300
総計
13 42
5 60 13 45
2 60 11 47
2 60

かによる差異は見られない。このため、富士マンションのように隣接地併合によって建築可能な延床面積を増加させることは難しいと考える。

表-7. アンケート配布数・回収率
全体

新潟市 長岡市

送付数 A
115
到達せずB
10
到達数 C(A-B)
105
回答数 D(E+F)
34
分譲 E
31
賃貸 F
3
回収率[％] E/（C-F）×100 30.4

76
076
21210
27.6

39
1029
1310338.5

表-8. 既存不適格の状況
指定容積率～100～200
現 ～300況
～400
容積 ～600率 600～

65歳以上
区分所有者割合
N=26

棟数 割合[％]

100 200 300 400 600 計
11516134123615 6
1 1214 71875 10 31
1不明
計

60%

20%

40%

指定容積率以下
指定容積率超過不明計3

460%80%

18

58.1

619.4

7
3122.6
100.0

15％未満
30％未満
45％未満
45％以上
100%

長期修繕計画策定状況
N=31

図-6. 高齢化の状況
100%

1820%

40%

60%

作成している
作成していない
無回答

380%

100%

隣接空地の有無
N=31

図-7. 長期修繕計画策定状況
40%

2420%

40%

360%

80%

空地がある
建て詰まっている
無回答

100%

図-8. 隣接空地の有無
理組合として「建替えは視野に入れないこと」や「管理費や修繕費用ではなく、（マンションとしての建替えのためではなく）将来の解体のための費用徴収が必要ではないか」という意見が挙げられている。
3)修繕工事の計画性
長期修繕計画は、 18/31棟（58％）のマンションで策定していない（図-7）。策定しているマンションでも、竣工時に策定したものはなく、７割が築20年以上経過してからである。これらは、老朽化が顕在化し、修繕の必要性がでてきたために策定したものと考えられる。そのため、大規模修繕工事も老朽化による不具合に対応する形で行われているものが半数以上となっている。このように、地方都市の経年マンションでも、修繕に対し計画的な対応ができていないものが多いと考えられる。そのため、分譲当初に想定した耐用期間を使用し続けることが困難となり、建替えを検討しても所有者に不満が生じることが考えられる。
4)隣接空地の有無
隣接地に空地があるものは４棟（13％）のみであり、建て詰まっているものが24棟（77％）を占める（図-8）。特に、築35年以上では、全てが建て詰まっていると回答している。また、容積率の状況別に見ると、既存不適格かどう

４．総括
1)富士マンションの建替え成功要因と問題点
成功要因は、1)非常に高い立地ポテンシャルがあり、行政からの補助金を受けることができたこと、2)隣接地併合及び総合設計制度活用により建築可能な延床面積を増加させることができたこと、3)建替え参加が難しいマンション内に住む１区分所有者が23.3％と少なかったこと、が大きいと考える。
戸数減の建替えではあるが、建替え時の売却者が多く、転出所有者の問題は、大きくはなかった。これは、マンシ
ョン外に住む所有者が多かったためであり、また、高齢のために費用調達が困難で、転出せざるをえなかった所有者も存在するものと考える。また、利用者への対応は、各所有者に任せたため、多額の費用を要している。
2)地方都市経年マンションが抱える問題点とその対応策
地方都市の経年マンションは、1)未利用の容積率が大きなものはほとんどなく、隣接地併合も困難である、2)マンション内に住む所有者が多い、3)計画的な修繕ができていない、という問題点を有している。また、マンションによっては、所有者の高齢化率が非常に高くなっている。
このような状況より富士マンションは特異な例であったといえ、同様に建替えを進めていくことはできないと考える。また、地方都市では修繕管理や建替えに関しての問題意識や重要な市街地の既存ストックであることの意識が低く、これらの改善が急務といえる。
【補注】(1) 既存ストックの状況より、新潟市では6階以上20戸以上、長岡市では3階以上20戸以上とした。
(2) 経年マンション全体の所有状況を把握するために、無作為抽出によるサンプル調査を行った。サンプルは、下階は住宅以外の用途に用いられていることが多いと考え、601号室を抽出した。
(3)建設当時の旧建築基準法に基づき、高さ規制（31ｍ）のなかで設計された。
(4) 2008年５月４日に急逝され、ヒアリングはかなわなかった。
(5) 便宜上保留床と表記するが、新潟市の指導により、事業の確実性のために権利変換前に従前所有者から所有権を買い取ることで、建替え後の床を取得しており、正確には保留床ではない。
(6) 元富士マンション管理組合理事長へのヒアリングによる。
(7) 建替えの初期段階での意向を用いることで、関係者の合意形成への努力によるバイアスを除いている。また、第1回調査は無記名である。
(8) 長岡市の経年マンションは、不動産登記簿を入手しておらず、抽出しきれていない可能性があるため、築20年以上の比較的規模の大きな共同住宅全てにアンケートを送付し、賃貸マンションの場合には返送していただいた。
(9) 容積率超過が10％未満の場合は、延床面積の不算入の関係であると考え、現況容積率を１ランク下げ、指定容積率以下とした。
【参考文献】
1)前田照彦・内田雄三（1990）「分譲マンションのリニューアルをめぐる問題」都市計画論文集№25,p.757～762
2)米野史建・原科幸彦（1993）「分譲マンション建替えの事業実施過程に関する研究」都市計画論文集№28,p.157～162
3)米野史建（1997）「分譲マンション建替えの実現可能性の推定」都市計画209号,p.90～98
4)齊藤広子・長谷川洋・早田宰・八木澤壮一（1999）「マンション建替えにおける管理組合の合意形成能力」都市計画論文集№34,p.307～312
5)富士マンション建替組合（2008）「再生富士マンション」