C O N T E N T S●今号の目次2p The History

神管ネット15年のあゆみ ＆平成11年度と25年度のマンション比較1999年発行のNEWS神管ネット
創刊号

4p The Interview

識者に訊く―「マンションの明日」
・明海大学／齊藤広子教授
・三井一征マンション管理士
6p 全管連・マンション再生法の提案
7p CPD研修セミナー

2月15日 耐震改修見学会
3月14日 住戸内設備改修勉強会
8p 地域ネット活動状況

浜管ネット・高齢化社会テーマに交流会
高齢者見守り支援など事例を報告

総工事費は戸当たり平均85.4万円
性能向上改修の成功48事例を分析
12p 賛助会員ガイド

業種別賛助企業の一覧表を掲載
14p 会員マンション紹介

海老名みずほハイツ住宅管理組合

積極的に管理組合支援を行え
積極的に管理組合支援を行える
積極的に管理組合に管理組合支援を行える状況を期待してNPO神管ネット
NPO
神管ネット 会長 ●香川泰男

マンションは常に古くて新しい問題を抱えているが、昨今で一番大きな問題
は建築費の高騰と人手不足であろう。
東日本大震災、東京オリンピック、笹子トンネルの天井崩落事故を契機とする日本強靭化計画による橋、高速道路、トンネルなどのインフラ整備は、どれをとってもないがしろにして良いというものはない。自分のマンションが近く
大規模修繕を控えているということから、身近な問題としてひしひしと感じている。大規模修繕が先のマンションでも、それまでに作られて来た長期修繕計
画の数字は大幅に見直していかねばならず、修繕積立金の値上げも考えざるを得ない。二つの老いという問題を抱えた高経年化マンションでそれは可能な事であろうか？
東日本大震災というあれだけ多くの犠牲を出した震災だっただけに、耐震に関しては国交省にせよ、各自治体にせよいろいろな形で助成金制度が完備されて来ている。被災地に対する直接的な助成は勿論のことだが、旧耐震のマンシ
ョンに対しては耐震診断、耐震改修に関して助成金制度がある。ただ、無償の予備診断は行ってもおカネがかかる本診断をするマンションの数は少なく、ましてや耐震改修まで行うマンションがきわめてまれであるのは、マンションが持つ奥深い問題がある。
笹子トンネル崩落事故を契機としてはじまった各地のインフラ整備は着々と行われているようである。最近の日経新聞には永代橋の補強工事の記事が出ていた。これによると、都は09年から導入された資産を効率的に管理する「道路アセットマネージメント」の一環として、損傷がひどくなる前に永代橋工事をはじめた。従来のように架け替えたり、対症療法的な工事を繰り返したりした場合、30年間の工事費は1兆6,000億円に上るが、予防的な補修で長寿命化を進めれば、費用は3分の1に抑えられるという。
国や県のインフラは、ともかくも国や県が責任をもって修理してくれる。しかし、私有物である分譲マンションは自分たちでやらなければ、いくらひどくなっても国や県は何もしてくれない。だが、スラム化したマンションがあちこ
ちに乱立してきたらどうなるか。最近問題になってきた空き家問題のように、国や県も放って置けなくなるだろう。
折しも、神奈川県は「マンションサポートシステム」を立ち上げようとしている。事業実施の背景・目的で県は言う。「近年、マンションの高経年化や入居者の高齢化、更には耐震性が不足しているマンションの建替え問題など、マンションを取り巻く環境は複雑な様相を呈している。こうした問題に対し、個々のマンションの管理組合や居住者だけで対応することは困難であり、行政やNPO団体等が一体となって必要な支援を行う必要がある」
来期にはこの「マンションサポートシステム」が確立され、我々管理組合ネットワークが積極的に管理組合支援を行える状況になることを期待してやまない。それはマンションスラム化の防止に役立つ。

Kanagawa Mansion Network 32

10p 管理組合基礎講座

年頭
所感

1

神管ネットのあゆみ

1999年設立…15年を振り返る

1999年（平成11年）6月に神管ネットが設立して以来、昨年6月で15年が経過しました。現在は地域の管理組
合ネットワークを会員としていますが、当初は既に活動していた浜管ネットを除いて地域ネットは組織されておらず、管理組合を直接の会員としていました。それから徐々に神管ネットが現在の姿に向けて活動していったわけです。そこで、この15年を振り返って神管ネットのあゆみをまとめました。
1990年代後半、神奈川県下では都市型住宅として分譲マンションが定着し、年間約26,000戸が供給され、マンショ
ンストックはおよそ50万戸と言われていました。
神奈川県の「かながわ住宅計画」においても分譲マンションが良質のストックとなるよう「管理の適正化に関する相談体制
や管理組合の交流の場の検討」を重要な施策と捉えられていました。

神奈川県のマンション支援施策の認識
・マンションが簡単に建替えられない・都市を構成する社会資本の一つである・個々のマンションが良好に維持管理されるため多様な住
まい手のニーズに対応する住情報の提供が必要である
当時は1995年6月に結成した浜管ネットのみが神奈川県内唯一の住民組織でありました。一方、神奈川県では1997年3月、「かながわ新総合計画21」を策定し、その中の施策のひとつに民間マンションにおける管理の適正化に関する相談体制の強化やネットワークの整備が提起されていました。
さらに、神奈川県および市町村の住宅施策について公民連携
ちょっとひと息2000年4月に行った湘南地区の情報交換会（8管理組合15人が参加）で、おもしろい記録がありました。意見交換の中で、「略称の神管（ジンカン）
ネットの読み方がどうもスマートさに欠ける。シンカンにならないか」と議論されたようです。
結論として「本件は設立総会でも提起されたが、神戸・阪神地区と競合する」としか記録が残っていませんが、理由はともあれ、現在もジンカンの呼称で通っています。

マンション総合調査

1999.2 第1回設立発起人会
1999.6 設立総会
1999.7 第1回理事会
神管ネットは設立当初、管理組合を会員として活動を行っていきますが、すでにある浜管ネットのように地域の特性を生かすことを考え、県域同一ではなく、それぞれの地域に管理組合
ネットワークを育成することを前提としていました。
1999年9月現在の神管ネット会員は、浜管ネット77管理
組合、川崎地区11管理組合、県央地区8管理組合、湘南地区
12管理組合、三浦半島地区4管理組合の計112管理組合でした。
2006年にかながわ県央ネットが設立し、県内全域でのネットワークを構築できた同年4月は、浜管ネット139管理組
合、川管ネット35管理組合、よこ管ネット37管理組合、相管ネット25管理組合、湘管ネット12管理組合、かながわ県
央ネット9管理組合、日住協神奈川県支部47管理組合を含め、
神管ネット全体で304管理組合の組織となりました。
2000.3
2001.4
2002.11
2002.122003.3
2003.6
2003.7
2003.9浜管ネット設立5周年・NPO認証披露式典
川管ネット設立総会
よこ管ネット設立総会
神管ネットNPO認証取得
よこ管ネットNPO認証取得
川管ネットNPO認証取得
湘管ネット構築への準備打ち合わせ会
相管ネット入会

平成11年度＆25年度 主な調査結果比較

世帯主の年齢（%）

月／戸当たり管理費の額（円）■ 平成11年度■ 平成25年度■ 平成11年度■ 平成25年度

1.6
0.2

30歳未満
30歳代

11,109

19.2

7.6

管理費

40歳代

27.9

18.9

10,661

25.1
22.8

50歳代
18.4

60歳代
7.3

70歳以上

31.1

駐車場使用料等 不 明からの充当額を
含む管理費

0

0
5

10

15

20

25

永住意識（%）

30

7,378
修繕積立金
9,184

17.6
30

40

10,783

駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金

31.5

20

20,00015,000■ 平成11年度■ 平成25年度

52.4

10

10,000

月／戸当たり修繕積立金の額（円）

35

39.0

いずれは
住み替える
つもりである5,000■ 平成11年度■ 平成25年度

永住するつもりである

015,257

18.9

0.5
0.3

不明

2

して推進している「社団法人かながわ住まい・まちづくり協会」の平成10年度事業実施基本方針として、神管ネットの構築が盛り込まれました。

50

60

11,80002,000 4,000 6,000 8,000 10,00012,000

2004.5
2005.52005.122006.2
2006.42007.4

ちょっとひと息相管ネットNPO認証取得
かながわ県央ネット設立準備委員会
神管ネット、全管連に準会員として加入
湘管ネット設立総会、5月にNPO認証取得
かながわ県央ネット設立総会
かながわ県央ネットNPO認証取得

神奈川県内のマンション管理組合ネットワーク、マンション
管理士会等では、組織に登録するマンション管理アドバイザー
や相談員を対象に、継続的能力開発（CPD）制度（＝Continuing Professional Development）を実施しています。
制度開始は2004年（平成16年）。管理組合や区分所有者などが相談依頼する場合に、相談員の評価基準としてCPDポ
イントを参考に、継続的に努力してスキルアップにつなげている人かどうかを判断できる仕組みです。
神管ネットが主導するCPD制度が2009年7月、国土交通省の「マンション等安心居住推進事業（相談体制の整備等の係る事業）」に採択されました。2009年度は全12回に及ぶCPD研修セミナーを実施。全研修終了後、基準ポイントをクリアした人に修了証を発行いたしました。

耐震偽装被害マンションに義援金440万円を贈呈。神管ネットが準会員として所属する全管連は2007年5月、東京・墨田区の墨田中小企業センターで、姉歯元建築士等の耐震強度偽装によって被害を受けた11管理組合に対し、募金活動で集めた義援金約440万円を贈呈しました。
募金活動は2006年7月開始。神管ネットは全管連加入
17団体中、2番目に多い約94万円を集めました。

2009年11月から翌年3月にかけて、神奈川県から分譲マンション実態調査（県北部地域）を実施しました。
調査対象は綾瀬市、伊勢原市、海老名市、厚木市、座間市、秦野市、大和市、中井町、大井町、松田町、山北町、開成町、
南足柄市、相模原市、愛川町、清川村に立地する分譲マンショ
ン1,785管理組合。
翌2010年度は県南部地域の調査を受託しました。対象は横須賀市、三浦市、逗子市、葉山町、藤沢市、茅ヶ崎市、平塚市、小田原市、中郡、高座郡、足柄下郡の推計約1,700管理組合。
調査内容は築年、棟数、階数、戸数、構造などの基本データのほか、大規模修繕工事の実施時期、総会の開催時期、役員の任期など。報告書は神奈川県のホームページから閲覧できます。
この事業の受託団体は、神管ネット、神奈川県マンション管
理士会、首都圏マンション管理士会神奈川県支部で構成する「神奈川県協働事業協同体連絡会」で、県との契約主体は県北部地域の調査が神管ネット、県南部地域の調査が神奈川県マンション管理士会でした。
◇
2013年度は国土交通省が募集した「マンション管理適正化・再生推進事業」に神管ネットとして応募した「マンションストックの再生（改善）事例収集・分析」が採択されました。
管理組合が最近4〜5年間に取り組ん
だ再生（改善）の126事例について調査シートを作成・収集し、その結果を分析しました。結果は翌年3月に「マンションの再生（改善）事例調査報告書」として発表。2014年9月のCPD研修セ マンションの再生（改善）事例調査報告書
ミナーで講演を行いました。

トラブルの発生状況（%）

居住者間のマナーをめぐるトラブルの具体的内容（%）

2010年1月31日、ハウスク
エア横浜で行った最終日のCPD研修セミナー。参加者は90人を超えた2004
2009.72009.112010.102013.7

全研修終了後、基準ポイントをクリアした参加者への修了式。
高尾勝彦会長（当時）から修了証が渡された

CPD制度開始
CPD制度が国土交通省事業に採択される
神奈川県分譲マンション実態調査（県北部地域）
神奈川県分譲マンション実態調査（県南部地域）
マンションの再生（改善）事例調査が国土交
通省事業に採択される■ 平成11年度■ 平成25年度
76.4

居住者間のマナー

55.9
47.2

建物の不具合■ 平成11年度■ 平成25年度
36.4
40.1
45.4

違法駐車
ペット飼育

31.0

22.7

12.6

管理会社等

50.2

生活音

1.9

34.3

20.0

近隣関係

12.8

16.2
13.1
12.5

バルコニーの使用方法

2.1

管理組合の運営

13.1

専有部分のリフォーム

35.0

費用負担

34.3

管理費の滞納

3.0

管理規約

5.9
27.2

8.0
9.7
12.9

特にトラブルなし

33.8

水漏れ

1.9

その他

18.8
23.5

雨漏り

12.2

26.9

0

10

20

30

40

マンション総合調査とは

50

60

70

80

0

10

20

30

40

50

60

国土交通省が今後の政策の検討する際の基礎資料として活用するため、全国のマンション管理組合、区分所有者を対象に概ね5年ごとに行っている調査。有効回答数（回収率）は平成11年度が907管理組合（45.4%）、12,383区分所有者（31.0%）。平成25年度調査が2,324管理組合（63.8%）、4,896区分所有者（65.4%）。

Kanagawa Mansion Network 32

28.0

3

―識者に訊く― 「マンションの明日」
これまでの15年を振り返った「神管ネットのあゆみ」に続き、「マンションの明日」と題して、明海大学不動産学部・齊藤広子教授と三井一征マンション管理士にインタビューをしました。
齊藤先生には総務省の「都市部におけるコミュニティの発展方策に関する研究会」で議論されている課題の中で「管理組合の地域での立ち位置と今後の役割」について、三井先生には建替え円滑化法改正で創設された
多数決による敷地売却制度（耐震不足マンションに適用）から、今後高経年マンションの課題となる建替え、修繕の継続、売却など、「管理組合の選択」について話してもらいました。

明海大学不動産学部

齊藤

広子 教授

総務省は2014年7月10日、「都市部におけるコミュ
ニティの発展方策に関する研究会（都市部コミュニティ
発展方策研究会）」を設置し、超高齢化社会を迎えるにあたってマンション住民の地域とのつながり、行政や自治会、町内会とマンション管理組合との関係をどのように考えるかなど、高齢者が安
心して暮らしていくために都市部のコミュニティに求められる課題について、「マンション」を中心とした議論が進んでいます。

―地域社会とのコミュニティにおいて、「管理組合」の存在価値は？
行政からみると、地域の自主防災組織は自治会がメインで行っているという意識です。
ところが、東日本大震災では管理組合は強かった。地
盤の液状化被害を受けた浦安では管理組合のネットワーク機能により、行政の応急給水はいつ、どこに取りに行くのか、タイムリーに情報が行き渡りました。戸建て住民が近隣マンションに避難してきたケースもありました。
マンションの集会所や管理室が地域の拠点となったということです。このため、研究会においても地域の中にマンション管理組合を形式的に盛り込むのではなく、協力して地域力を作る場にしてほしいと意見しています。

貴 地
重 域
な 社
合 会
意 で
形 の
成 コ
の ミ
ト ュ
レ ニ
ー テ
ニ ィ
ン 活
グ 動
に

―齊藤先生が委員として参加されている「都市部コミュニティ発展方策研究会」で「マンション
管理組合」がクローズアップされていますが？
そもそも前身であった「都市型コミュニティのあり方とまちづくり方策研究会」から高齢者の所
在不明や生活不安など、なぜ近隣の住民が関われなかったのだろうという点を問題視しています。
現在では自治会等への加入率の低下、近所付き合いの希薄化など、地域の関係が弱くなっています。そこで都市部での新たなコミュニティの構築として、全員加入が原則の「管理組合」への関心が高くなっています。
ただし、行政は資金的支援、施設利用上の支援、広報宣伝上の支援な
ど、自治会、町内会のコミュニティ活動には連携がある一方、管理組合とのつ
ながりはほとんどないのが現実です。
研究会では、まず自治会と管理組合の
齊藤広子（さいとう・ひろこ）氏
違い、管理組合の法明海大学不動産学部不動産学科主任教的位置づけを説明授。博士（学術・工学）。一般社団法人
住宅蓄積活用推進協議会会長・東京都住し、認識してもらい
宅政策審議会マンション部会長。著作にました。
『不動産学部で学ぶマンション管理』（鹿

4

島出版会）
、
『新・マンション管理の実務と法律』（共著・日本加除出版）ほか。

―地域社会における「管理組合」に期待される役
割とは？
管理組合が自治会等と決定的に違う点は、修繕工事でもルールの取り決めでも、テーマを立てて議論を重ね、方針を作り、多数決によって決議し、決まったことは従うというトレーニングを日頃から行っていることです。
こうした合意形成は管理組合でしか得られない
貴重なトレーニングです。大震災発生後例えば応急給水の要請、復旧への交渉ごとなど、住民への情報提供、意見統一を行いやすいのが管理組合といえます。
こうした管理組合の力は地域社会でもコミュニティ活動等に生かせると思います。交渉や決め事
は管理組合、人集めは自治会という位置づけもいいかもしれません。
―今後のマンション行政について齊藤先生のご意見は？
マンションを通じて地域力を高めることです。例えば、老朽化したマンションを建替えるならば、地域の拠点化、地域に寄与することを計画に入れる場合は容積率を緩和
する、集会所は別枠で設置できるなど、マンション側にもメリットのある施策を講じてほしいと思います。
さらに行政との連携がとりやすいよう、管理組合の位置づけを明確にしてほしいです。その意味でも、今回、総務省が研究会で管理組合に注目したことは、全国の自治体が管理組合を見直すきっかけになるのではないかと期待しています。

住民の高齢化、建物の高経年化…
管理組合はどう向き合うべきか―建替え検討を断念した場合、管理組合が向かう方向と㈲三井一征事務所

三井は？

一征 マンション管理士

改正マンション建替え円滑化法により、耐震不足と診断されたマンションでは4／5以上の賛成で敷地売却を2014年12月24日、改正マンション建替え円滑化法が施行されました。今回の改正は、耐震性不足マンショ
ンでの多数決による敷地売却制度の創設、再建マ

決議できるようになりました。
一方、事例マンションのように修繕を継続して建物設
備の長寿命化を図る場合には、長期修繕計画を数

ンションの容積率の緩和特例が盛り込まれる点がマ 建 年置きに見直し、修繕積立金で修繕を繰り返していくことが望ましいといえます。
替えか修繕の繰り返しによる長寿命化のほか、多ン 替 建替え以外の検討テーマとしては、敷地売却に数決による敷地売却といった選択肢ができること
よる区分所有関係の解消と、修繕による建物の長シ
えになりました。
寿命化といった方向性が選択できます。
ョ か ただし、耐震強度に問題のないマンションでの―これまで三井先生が手がけた高経年マンション
ン ︑ 区分所有関係の解消は全員合意が必要であり、現管理組合の取り組みについて、建替えを検討し実的には修繕の繰り返しによる長寿命化のほうがの修たが断念した事例しかないということですが、合意を得やすいと考えられます。そうであれば、その要因とは？
現 繕 長期修繕計画の見直しや適切な修繕のほかにも、
Sマンション（1976年竣工・416戸・旧耐震
状 の 賃貸化・空き家化対策、コミュニティ形成など、
基準）は建築時の建築確認通知直後に都市計画法
ソフト面の対応が大切になっていきます。
を継に基づく用途地域の変更があり、また準防火地域に指定されるなど、建替えた場合の建物の容積率
把 続 ―法改正で敷地売却制度が創設され、一方で「危が半分になってしまうため、マンションをできる
険又は有害な状況にあるマンションの建替えの握かだけ長く持たせようという方針にしました。
促進のための特別の措置」の規定が削除されまTマンション（1970年竣工・28戸・旧耐震基
し ︑ した。法の趣旨が「建替え」より「敷地売却」
準）は建替え検討の材料として建物診断を行った︑ 売 へ重心を移しているという声があります。
が、やはり地上部分の建築可能面積が半分以上小国土交通省によると、旧耐震基準のマンション
多却
さくなり、地下空間を利用するなど具体的プラン
ストックは約106万戸あるが、このうち建替えのの検討が必要数 か 実績は約1万5,500戸にとどまっているそうですとなり、建替。
意 ︱ （平成26年4月現在）
えの検討はそこの数字から、首都圏直下型地震の到来への備のまま保留とえを考えると、ほとんど無力に近い気がします。
見なりました。
国土交通省や建設業関係者等の焦りも感じられるでGマンショ
内容が改正法に流れていると言えるし、敷地売却
選
ン（1962年制度もその一環と言えるでしょう。
竣 工 ・ 1 1択
戸・旧耐震基―高経年マンションの今後は、建替え、修繕の継を準）も建替え続、売却、その他、どのような方向性を視野に注目ポイントです。耐震性不足マンションでは建後は容積が半建替えをめぐってはマンション内で区分所有者間相互築物であるため、建の対立を生むケースが見られます。一級建築士やマンシ

替えは見送られましョン管理士などを顧問として、自分のマンションの現状た。

を正確に把握し、その現状の中で管理組合が取り得る方

以上が、私が手がけた主な事例です。

策には何があるのか―建替えか修善の継続か敷地売却か―を列挙し、その長短を一覧表にします。
いずれの方策にしろ、マンションの内紛は避けるべきです。公平で正確な情報提供により、管理組合員の大多数が選ぶ方策が最も実現しやすいものといえます。

Kanagawa Mansion Network 32

三井一征（みつい・かずゆき）氏
マンション管理士。日本マンション学会東京支部監事、新宿区マンション管理相談窓
口相談員、新宿区まちづくり審議委員、浜管ネット賛助会員。著作に『小規模マンション 困ったときの処方箋―管理と運営の事例108―』（共著・学芸出版社）など。

入れるべきでしょうか？

減する既存不適格建

5

全

管

連

提

言

「 マ ン シ ョ ン 再 生 法 要 綱 （ 案 ）」 の 骨 子
NPO全国マンション管理組合連合会（全管連）が2010年
4月の代表者会議で決議し、全管連と構成19団体連名で各界（Ⅳ）再生事例と必要な施策事例に提言した。

１．部分的バリアフリー（Ⅰ）背景と理念

２．耐震性向上のためのメニュー方式による段階的補強
３．省エネルギーのための様ざまな再生策◇戦後の住宅政策とマンション政策の現状：主として新築、

４．専有部分の模様替え、増築等による再生

建替えによる住宅水準向上⇒◇これからの住宅政策、特に５．使用目的の変更（コンバージョン）・減築

マンション政策のあり方：住宅ストックの長期使用による

６．管理運営上の再生

持続社会の構築、特にマンションだからこそ、合意形成による長寿命化と時代のニーズに応える再生（改良）が必要（Ⅱ）マンション再生法の要綱案（骨子）１．目的：既存マンションの適正な維持管理、時代のニーズに応える再生（改良）２．主要な用語の定義：＊「長寿命化」＝長期修繕計画表の大規模修繕を繰り返し、
概ね100年以上に亘り住むことができる
こと＊「再生」＝主要な構造躯体を残し、部分的な改善・改良、設備の更新等により時代の住生活ニーズにできるだけ合わせる努力を目的とする

３．再生の対象となるマンション：原則として全ての既存マンションを対象とし、特に条件を設けない
４．再生のレベル設定：一律の認定基準を設けず、現状からの水準向上を段階的に行う
５．再生の具体的な基準：劣化対策、耐震化、内装・設備の水準向上、可変性化、バリアフリー化、省エネルギー化、居住環境の改善、居住面積増、その他
６．議決の要件：単純過半数から重要議決要件の4分の3までの範囲で、建替えの5分の4未満とする。（民法の全員合意に戻らない）注：賛成しない人の住み替え、買取り請求、その他の措置を併記
７．合意形成：管理運営上の再生手続、合意形成、区分所有者間の情報の共有等の努力
８．国や自治体の支援：情報提供、財政上の措置、各種恒常的助成、低金利融資、利子補給、税制上の減免措置等による支援策等の努力義務
９．再生のための技術開発、専門家、企業等の育成：国による調査研究、技術開発、専門家・専門工事業者等の育成、制度設計等の施策実施（Ⅲ）現行法との整合性
１．区分所有法：再生への条項整備（建替え議決より緩い、
民法の全員合意に戻らない措置）
２．建替え円滑化法：各条項に匹敵する「再生円滑化」の法整備と行政支援３．長期優良住宅促進法：現在新築住宅に適用している認定
基準を既存に準用しないこと、
４．マンション管理適正化法：再生法との整合性を加筆・修
正５．その他：建築基準法、消防法等既存各法・施工基準等の

6

緩和措置

15年間にみるマンション管理の傾向と将来への取り組み
NPO全国マンション管理組合連合会
山本育三会長（神管ネット理事）
神管ネットが設立された頃、マンション管理に関わる
主要な法律が矢継ぎ早に制定、改正された。マンション
管理適正化法（2000年）、マンション建替え円滑化法（2002年）、区分所有法の改正（2002年）等々である。
これは、新規供給数が増える一方、築30年マンションが出始め、管理上の課題が重層化してきたことが背景にある。
マンション総合調査でもマンション永住意識が居住者の過半数を上回り、年々高くなる傾向もみられ、今やマンションが終の住処になりつつある。地方自治体のマンション統計調査や管理の現状調査、情報提供等も増え、管理組合団体の役割も重要になっている。
15年間にマンション管理を取り巻く状況は徐々に変貌し、マンションの高経年化と居住者の高年齢化が大きな課題になっている。
国は、大地震による被災と旧耐震構造の建物に限定しているものの、区分所有法には無かった、多数決（5分の4）決議による建物の除却、管理組合の解散も視野に入れた特別法や建替え円滑化法の改定をしたが、これを適用される対象は極めてわずかである。
いずれ平常時での多数決による建物の除却や管理組合
解散も視野に入れた区分所有法の改正がテーブルに乗るだろうが、それでも現実には建替えや除却・敷地売却等の合意形成は極めて難しいだろう。
そんな中で、マンションのより長寿命化を視野に入れた管理を目指す方向性が求められ、居住者のニーズに応えられるよう、改良による再生が必要になってくる。神
管ネットが国土交通省の助成金を得て昨年度実施した「マンションの再生事例調査」でも、すでに管理組合の努力で様々な個所の改良、長寿命化への取り組みが始まっている。
NPO全国マンション管理組合連合会では、2010年に「マンション再生法の要綱案」（別記「同骨子」参照）を提言し、本年度はその法制化に向けて具体的な検討を始めている。
マンション600万戸時代に入った今、管理組合団体は持続するマンションライフと管理を求めて広い視野に立った活動を展開しなければならない。

神奈川県下マンション管理アドバイザー等CPD委員会主催

平成26年度「マンション相談員等のCPD研修セミナー」開催
マンション管理を対象とする相談員の継続的資質向上、能力開発ならびにマンション管理組合役員及び一般居住者向けの知識習得を目的に平成26年度も「マンション相談員等のCPD研修セミナー」を行います。CPDとは「継続的能力開発=Continuing Professional Development」の略です。

第3回 11月12日貉18：15〜20：30
会場：かながわ労働プラザ（Lプラザ）「マンションの耐久性向上への手引き」〜マンション大規模修繕と再生の成功事例、調査報告〜
講師：田邉邦男氏（浜管ネット会長、Marta会長）、星川晃
二郎氏（浜管ネット常務理事、Marta理事）、柴田幸男氏（Marta副会長）
今回収集・分析したマンション改修（持続可能社会に対応したマンション再生の促進に係わるもの）の成功事例は45マンション・118事例。これらをもとに浜管ネット会長の田邉邦男氏が大規模修繕工事の変遷により主要な工事内容と特徴を説明。続いて星川晃二郎氏が建築耐久性向上事例の具体的内容を紹介した。
事例は住戸窓サッシ・玄関ドアの更新、エレベーターの更新、外断熱改修、照明器具の省エネ改修、バリアフリー改修、
電気容量アップの幹線工事、給排水設備システムの更新など。
「成功事例から学ぶマンション再生の条件」としては、柴田幸男氏が修繕委員会など専門組織の立ち上げ、事前準備として適切な長期修繕計画の作成、大規模修繕工事に実績のある建築士などコンサルタントの支援、耐震や省エネなど行政の助成金支援の情報、合理的な資金計画の策定を上げた。
マンションの修繕は10年を経過するころから外壁・屋根防水等を中心にはじまり、15年を超えると設備関係がこれに加わってくる。さらに20年を超えると、2回目の外壁等のほか、設備を含めたさ
まざまな大規模修繕の波
当日の会場風景。約100人が参が押し寄せ、そのピーク
加。プロジェクターを使い、現場は24年〜45年の間と写真などを用いて説明した
推測されている。
特にさまざまな計画修
繕が集中する時期が築
31〜40年目。外壁・鉄部塗装や防水など、5年〜8年、12年〜15年で繰り返し行われる修繕のほかに、長期的な周期
マンション再生事例での成功の条件のものでは初めてというを話す柴田幸男・Marta副会長
更新も含まれる。
さまざまな情報を得て、居住者のニーズを反映した管理組合の方針と計画を決めておくことが成功事例となる秘訣といえるようだ。＜10p、11pに関連記事＞■26年度CPD研修セミナースケジュール
回数

日

時

セ ミ ナ ー 等 名 称 ・ 講 師

会

場

共

催

「大規模な耐震改修工事見学会」
2月15日（日） 〜震度7に耐えられるマンションに！719戸の大規模団地〜
第4回
10:00〜11:00 協力：河原町分譲共同ビル管理組合法人、㈱竹中工務店（施工者）

河原町分譲共同ビル（川崎市幸区）

川管ネット「マンション内住戸設備改修〜やってはいけないこと〜」
3月14日（土） 内容：①給水設備・排水設備・給湯ガス設備、②衛生器
第5回
17:30〜20:30
具設備・換気設備・空調設備、③ 電気設備・情報
通信設備、④リフォームガイドライン

かながわ労働プラザ
ホールA

マンションリ
フォーム技術協会（Marta）

マンション相談員等向けの研修ですが、一般の管理組合の方の参加も歓迎します。
参加希望者は、氏名（複数の場合は代表者）、所属組織名（管理組合、マンション管理士会、企業等）、参加人数、住所、
電話番号、メールアドレスを記入の上、下記まで。
●神管ネット事務局 蕁・FAX：045-620-6300 E-mail：info@jinkan-net.com

国土交通省は平成26年10月、「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」の改定を行い、機械式立体駐車場の安全対策及び適正利用の一層の推進を要請している。
機械式立体駐車場における一般利用者等の死亡・重傷事故
は平成19年度以降、少なくとも26件発生。そこで機械式立体駐車場の安全性の一層の向上を図るため、平成25年11月、「機械式立体駐車場の安全対策検討委員会」（座長：向殿政男・明治大学名誉教授）を設置し、計4回にわたって検討を行い、平成26年3月に報告書をまとめた。
この報告を踏まえ、機械式立体駐車場に関わる製造者、設置者、管理者、利用者が先ず早期に取り組むべき事項を「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」として策定・公表するとともに、関係団体へ機械式立体駐車場の安全対策及び適正利用の一層の推進要請を行っている。

Kanagawa Mansion Network 32

機械式駐車場の安全対策に注意喚起を！

国土交、消費者庁発行のパンフレット蜷

7

浜管ネット
11／5
３部会合同研修会
マンション関連３法や改修業界の動向を説明
11月5日、第2回管理運営・技術者・専門業3部会合同研修会をかながわ県民センター402会議室で行った。
第1部は前田映子氏（管理運営部会）を講師に、浜管ネットが全面協力した横浜市発行の「マンション管理・再生の手引きの解説」をもとに、「日常的な管理運営―管理の基本」をテー
マにマンション関係法令や管理組合の業務、管理組合会計などについて説明した。
築40年以上のマンションとして役員のなり手不足、賃貸化・空き室化の増加などが問題となっている。こうした実態を踏まえ、マンション関連3法について、専門用語などを理解したうえで使ってほしいと解説を行った。
また、携帯基地局の屋上貸し申告漏れが問題となっている例
をあげ、100万円の収益がある場合を試算すると、法人税等には44万円が必要になるというデータの説明も行った。
第2部は館林匠氏（専門業部会）が講師となり、改修業界の直近の動向を説明した。
まずは国のお墨付きといえる、平成26年9月1日創設の「住宅リフォーム事業者団体登録制度」。
浜管ネット専門業部会の多くが加入している一般社団法人マンション計画修繕施工協会（MKS）が9月19日付で登録第1号事業団体となった。
登録団体の構成員は、①契約時の重要事項説明義務②リフォーム瑕疵保険への原則加入が求められる。
事業者団体登録制度を創設することによって消費者を悪質なリフォーム業者から保護し、その財産を守ることが根底にある、と制度の大きな目的を説明した。

管理運営部会からは前田映子・
マンション管理士が講師として説明

専門業部会は建装工業の舘林匠氏が講師を担当した

11／15
デザイナーズマンション工事見学会
中庭側に折りたたみ式ゴンドラを採用

8

11月15日貍13時30分から、建築分科会Bグループは正会員である横浜・西区のアーリア20管理組合（2000年竣工・RC造11階建て・1棟・109戸+1店舗）の協力を得て、工事現場見学会を催した。
今回は1回目の大規模修繕工事で、8月25日に着工。1月中の竣工に向けて進行している外装主体大規模修繕工事を見学させてもらった。
管理組合では2009年に「大規模修繕準備委員会」を設置
し、本格的に活動を開始。横浜市のマンションアドバイザー制
度を利用して専門家からアドバイスを受け、その結果、浜管ネ
ットに現状調査と長期修繕計画見直しの依頼があった。

その後委員会は「第一次大規模修繕委員会」とし、設計・監
理者に㈱ジャトル、施工者に建装工業㈱を決めていった。
今回工事の大きな特徴は、隣接マンションと1mも間隔がなく立地している、2階以上が吹き抜け、仕上げタイルが多種多様にわたることなど。
作業のための仮設足場が設置できない個所には折りたたみ式のゴンドラを採用した。また、デザイナーズマンションのため仕上げが多種にわたり、いろいろな材料を用意したことが苦労した点といえるようだった。

屋上にあがり、工事を見学。屋上はアスファルト防水でトーチ工法を採用

軽量・コンパクトな折りたたみ式ゴンドラ。2F以上の吹き抜け部
分に設置

見学者用に外壁タイル補修のデモンストレーション

2F部分の中庭。タイルの浮き部分にエポキシ樹脂を低圧注入

11／30
管理組合交流会
高齢化社会テーマに事例報告
11月30日、旭区若葉台の若葉台地域ケアプラザで管理組合交流会を行った。テーマは「高齢化社会における管理組合運営と再生〜どうなるコミュニティ？〜」。
事例報告では、NPO日住協会員マンションの取り組み紹介（西山博之・日住協副理事長）、若葉台管理組合協議会の100
年マンションプロジェクト（柿沼鉄男・協議会会長）、神奈川
県住宅供給公社の取り組みとして高齢者、子育て支援のためのコミュニティスペースの活用（水上弘二・県公社）について各
講師に説明してもらった。
NPO日住協会員マンションの主な取り組みは次のとおり。
東京・日野市のＴ団地管理組合では、居住者台帳の提出を管理規約に盛り込み、義務化している。毎年11月の総会後から全戸に呼びかけ12月までに各号棟の新役員が各戸を訪ねて100％回収するという。各号棟の役員が高齢者世帯を把握することで「見守る」役割を与えられるというのだ。
東京・江東区のO団地管理組合では「高齢者見守り支援協議会」を設立。高齢者や障害者世帯を対象に「安心登録カード」

若葉台で行った管理組合交流会の様子

NPO日住協・西山博之氏

を配布し、「見守り」体制を強化した。
東京・町田市のF管理組合では理事会に「福祉・高齢者担当
理事」を設け、理事会の下部組織として「福祉・高齢者委員会」があります。また、地域の「たすけあいの会」に加入し、買い物、清掃、病院への用事、電球等の取替えなど有料による住民の手伝いを行っている。
若葉台管理組合協議会の100年マンションプロジェクトは2007年、建て替えることなく100年間価値ある住宅をコン
セプトに「100年マンション憲章」を制定した。
主な内容は、①長寿命化・再生を目指した施策と活動を行う②「守る管理」から「攻める管理」を実践する③住・緑環境を積極的に管理する④世代循環型団地を創出する⑤オール若葉台
組織の一員として「緑のまち横浜若葉台」を創造する。
若葉台ではハード面で改修技術のレベルアップをもとに修繕
周期の延長によって住民の負担を軽減したり、バリアフリー化の具体的な方法などの検討を行うほか、若い世代の流入を促す
持続可能社会の構築を目指して検討している。

川管ネット
11／29
中原区地域振興課が主催「コミュニティ形成講座」
マンション間のつながりで情報提供を
11月29日9時30分から川崎・中原区役所503会議室で、中原区地域振興課が主催する「コミュニティ形成講座〜中原区におけるマンション間ネットワークづくり〜」に講師として参加した。
中原区では平成22年度から「大型集合住宅住民組織支援事業」として地域のコミュニティづくりに関する取り組みを開始。
24年度から地域の管理組合から参加者を集い、コミュニティ形成講座を行っている。
今回は第1部で川管ネット・相川洋明会長が川管ネットの活動内容と今後の方向性、マンションコミュニティの必要性を話した。相川会長は講演の中で川崎市に対してマンション担当部
門の強化と、豊島区マンション管理推進に近い管理体制の構築などの要望を含めて説明を行った。
第2部は参加者によるワークショップ（体験型講座）で、自己紹介にはじまり、各マンションでの問題や悩みごと、マンシ
ョン間のネットワークづくりなどについて、3つのグループ分
けて意見や経験談を出し合い、最後にグループごとのまとめを発表した。
発表では、コミュニケーション不足から問題が発生している、外のつながりからマンションの住民へ情報提供する手法もある、共用施設の利用からコミュニティを醸成しているなど、多くの意見が集まった。
出し合った意見等は3月15日区民フォーラムの資料とする予定。

ワークショップではグループごとに意見や経験談を出し合った

1／17
マンション保険セミナー
保険証券の再確認を推奨、地震保険は住民の意思確認が大切
1月17日、横須賀産業交流プラザで管理組合保険セミナーを開いた。テーマは「マンション総合保険の保険料高騰に対する自己防衛策」で、内容は保険料の変遷や各社の現況、割引制
度、さらには個人賠償や地震保険についての考え方など。講師
は賛助会員の㈱グッド保険サービスの伊藤昌弘専務が務めた。
伊藤専務はまず、各自マンションの保険証券の再確認を推奨。
「保険の内容がどういうものが知った上で加入するかしないのか検討すべき」を前提に保険について説明を行った。
建物評価額は1㎡＠22万円〜@15万4000円×延べ床面
積×60%（共用部分割合）が目安となっている。付保割合は保険会社各社共通で30％〜100%に設定されているが60％が多い。火災でマンションが全焼した例がないため、100％付ける必要がないといえるからだ。そして、これをもとにした
評価額×付保割合が基本契約の保険金額となる。
この基本契約でも水災や機械的事故にかかる補償は必要であ
るか、その他臨時費用、失火見舞い費用など保険料の節減項目として考えられる補償の説明を行った。
地震保険については、入る入らないを理事会で決めているケースが多いことに触れ、大切なのは住民の意思確認であると指摘。住民説明会やアンケートをとるなどした後に住民の意思で決定したということを総会議事録に残しておいたほうがよいと マンション損害保険の値上げ対策
や地震保険について説明するグッ
勧めていた。
ド保険サービスの伊藤昌弘専務

かながわ県央ネット
1／17
第13回役員研修会
機械式駐車場撤去、自走式新設へ合意形成の過程と留意点、細則等を解説
1月17日、大和スカイビル5階第3室で第13回役員研修会を開いた。講師はかながわ県央ネットの副会長である前田映子・マンション管理士。大和市内の築19年・192戸のマンシ
ョンにおける、既存の機械式立体駐車場を撤去し、自走式立体駐車場（147台）を新設した実例に基づき、区分所有者間の合意形成の過程と留意点、運用細則等を解説した。
計画段階で、自走式立体駐車場の新設工事費は駐車場使用料の徴収額から10年で償却できる設定としていたが、実際は管理費に半分程度補てんするため、単純計算でも20年はかかる。
ただし、一括受電方式の導入など支出の節約を含め、1年後の収支の状況をみて長期修繕計画を見直すことにしているという。
前田氏は自走式が設置できる物理的条件に恵まれたこと、有能な修繕委員長がいたことが工事の成功のポイントだとしている。
なお、役員研修会は会員向けに行っているが、機械式駐車場のメンテナンスや使用料の管理費会計への組み入れ等、問題のある一般の管理組合の参加もあり、時間が足りないほど意見交換や質疑が飛び交った。中には大阪からも参加者があった。

Kanagawa Mansion Network 32

川管ネットの活動内容を話す
相川洋明会長よこ管ネット9

ワンポイント

第 21回

管理組合基礎講座
総工事費は戸当たり平均85.4万円
性能向上改修の成功48事例を分析

一般社団法人マンションリフォーム技術協会（MARTA）は国土交通省の平成25年度採択事業として、マンショ
ンの耐久性等の性能向上改修が資産価値の維持・向上につながることからその成功事例を集積、解説した実例集『マンション耐久性向上への手引き』を発行しました。耐久性等の性能向上改修とは、窓サッシ更新、外断熱改修、給水システム変更、給排水専有部分更新、耐震改修などで、48事例を対象としています。ここでは調査の基礎データとして集計した、工事の進め方、コンサルタント費用、工事費などの改修事情を紹介します。個別事例の具体的内容は、本書を参考にしてください。

調

査

概

要

対象は首都圏にある築20年以上のマンション再生に関わる耐久性・耐震性・性能向上の改修工事の成功事例。基
礎アンケート68事例の中から、工事項目・内容により48事例に絞込み、調査シートに基づいて分類・分析した。
分類項目は、建築耐久性向上、省エネ、バリアフリー、グ
レードアップ、設備耐久性向上、外構施設改修、耐震改修、その他の8テーマ39項目。調査期間は平成25年9月〜平成26年3月。

ている。
これらを戸当たりでみると、設計費は0.1万円から13.0万円（平均2万円）、工事監理費も0.1万円から16.5万円（平均2万円）で、合計は0.2万円から29.6万円（平均4.4万円）であった。
「100 万円以下」2％「不明」25%工事の進め方○外部専門家の活用
コンサルタントとして、建築士事務所42事例、設備設計事「1,500 万円以上」
10%「100 万〜 200 万円」
11%「200 万〜 500 万円」
27%

務所2事例、管理会社2事例、施工会社3事例（複数回答アリ）で、マンション管理士を活用した事例はなかった。
○工事発注方式「1,000 万〜 1,500 万円」
2%

設計監理方式41事例、責任施工方式7事例。設計監理方式
は大規模修繕工事と耐久性等の性能向上工事の組み合わせで、

グラフ 1-1 設計監理費（設計費 + 工事監理費）

責任施工方式はすべて耐久性等の性能向上の単独工事である。

「0.5 万円以下」4%○施工会社選定方式
公募指名見積もり合わせ方式（数社〜十数社）32事例、専門委員会等の推薦による指名見積もり合わせ方式（数社程度）「500 万〜 1,000 万円」
23%「不明」25%「0.5 万〜 1 万円」
17%

14事例、特命方式（1社指定）が2事例だった。
○施工会社の業態
建設会社（ゼネコン）5事例、ゼネコン系総合リフォーム会「1 万〜 2 万円」
8%

社12事例、専門系総合リフォーム会社18事例、専門工事会
社11事例、管理会社2事例となっている。
○工事の実施「10 万円以上」
11%

耐久性等の性能向上の単独工事として行ったものは29事
例、大規模修繕工事の一環として行ったものは16事例、不明「5 万〜 10 万円」8%「2 万〜 5 万円」27%

3事例。単独工事で多いものは、給排水改修15事例、エレベーター更新5事例、電気改修3事例等と、設備の性能向上事

グラフ 1-2 戸当たり設計監理費（設計費 + 工事監理費）

例が多いことによる。

総工事費
コンサルタント費
設計監理費用については回答35事例、不明13事例であった。
設計費（調査診断を含む）は48万円から1,500万円で平均315万円。工事監理費は37万円から1,100万円で平均32210万円。合計は122万円から2,600万円で平均647万円となっ大規模修繕工事として行ったものを含む総工事費は1,067
万円から6億9,980万円で、平均は1億9,906万円。耐久性等の性能向上の単独工事は1,067万円から4億8,100万円で、平均9,922万円である。
戸当たりの総工事費は3.5万円から197万円で、平均85.4万円。単独工事だけの平均は45万円だった。

「4 億円以上」2%「5,000 万円以下」4%「5,000 万〜 1 億円」2%「2 億〜 4 億円」4%「1 億〜 2 億円」10%「1 億〜 2 億円」
13%「150 万円以上」2%「50 万〜 100 万円」6%「100 万〜 150 万円」6%「50 万〜 100 万円」
8%「100 万〜 150 万円」
17%「2 億〜 4 億円」
8%「5,000 万〜 1 億円」
25%

大「5,000 万円以下」19%

単

規「10 万〜 100 万円」
40%「4 億円以上」
13%
模

模

規

大

独

「10 万円以下」4%

グラフ 2-1 総工事費表
テーマ

「150 万円以上」
17%

単

独

グラフ 2-2 戸当たり総工事費

テーマ別の性能向上改修件数と工事費
総工事件数（件） 総工事費（万円）

1件当たりの平均
工事費（万円）A.建築耐久性向上

1863,011

3,501

テーマ別の改修件数と工事費を示した。E.設備耐久

B.省エネ

21

145,057

6,907

性向上が件数、工事費ともに最も多く全体の1／3以C.バリアフリー

12

5,914

493

上を占めている。1件当たりの平均工事費が最も高い

D.グレードアップ

18

74,9974,166のはF.外構施設改修で、平均値の3倍近い。C.バリア

E.設備耐久性向上

42192,817

4,591

フリーは件数が4番目に多かったが、1件当たりの平F.外構施設改修

3

36,04412,015

均工事費は最も低く、平均値の1割程度であった。

G.耐震改修

2

3,882

1,941

2

3,147

1,574

118

524,869（平均）4,448

H.その他
全体（合計）

対象マンションの概要○住戸数〜23,500円。平均額は約14,400円だった。概算ではあるが、住戸専有面積を70㎡と想定すると、206円／㎡となり、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

48事例を50戸未満から500戸以上まで50戸単位で比較すによる新築時から30年間に必要な修繕積立金平均値202円／

ると150戸〜199戸が9件で多かったが、すべての規模で事㎡（15階未満・延床面積5,000〜10,000㎡の場合）に近似例があり、最小23戸、最大1,103戸、平均244戸。

した金額となる。

○築年
1960年代2％、70年代44％、80年代46％、90年代8％で、築35年以上が46％、築25年以上が92％だった。また、約半数が旧耐震構造（1981以前）のマンションであった。

コメント
マンションの高経年化、あるいは老朽化に伴い、建替えか維
持管理の継続による建物の長命化かの選択をしなければならな○住戸専有面積70㎡未満33％、70㎡41％、不明26％。

くなります。長命化を選択する場合は、漏水や設備配管の劣化、
耐震性能の限らず、省エネ、バリアフリー、グレードアップな○管理費
回答数22件（未回答26件）で、戸当たり月額は5,000円

ど社会的性能の向上を視野にいれなければ居住者のニーズに追〜16,100円。平均額は約9,160円。

いつけず、取り残されたマンションになってしまう恐れが出て○修繕積立金きます。

回答数24件（未回答24件）で、戸当たり月額は9,300円

本書では「持続可能社会に対応したマンション再生の促進」
を可能とする成功事例のキーワードとして、1.継続性ある専門委員会の設置、2.きちんとした長期修繕計画に基づいた事

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Kanagawa Mansion Network 32『マンション耐久性向上への手引き
マンション大規模修繕工事とマンション再生の成功事例』

11

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2.万全の品質管理体制
3.充実したアフターサービス体制
4.豊富な実績と信頼5.研究開発と社会貢献
よりよい住環境の実現を目指します！
業界トップクラスを誇る豊富な改修工事実績と、大規模修繕工事から設備改修、
内装リフォームまでトータ
ルに対応する総合リニュー
アルカンパニーです。
弊社では33年間の大規模修繕工事の豊富な実績を通して、各種技術のノウハウを確立し、改修
専門工事業として快適、利便性、付加価値あるグレードアップ工事の提案を致します。

川崎市川崎区大川町8-6
蕁044-366-4795
J-fukama@sinyo.com
http://www.sinyo.com

創業以来83年を迎え、完工
高140億円、そのうちマンション大規模修繕97億円を超すまで成長して参りました。アフターグループ6人が工事後のケアを致します。

蕁045-225-8200（東京支店）東京都港区芝浦1-14-5
薔0120-040-011
http://www.daiwa-co.com

大規模修繕

P R
創立以来、改修工事専業者として外壁の塗り替えから内装工事、給排水設備工事に至るまでお客様のニーズにお応えするべくトータルな改修工事をご提案申し上げております。

横浜市磯子区岡村7-35-16
蕁045-753-5000
http://sakakura-kk.co.jp

大規模修繕 神 浜 よこ 央 湘 （本社）横浜市南区高砂町2-19-5

マンション大規模修繕工事の専門業者として半世紀。 住み慣れた環境に時を取り戻す をスローガンに、常にお客様第一の姿
勢を貫き、質の高い技術とサービスを提供いたします。

よこ 本社：横須賀市森崎1-19-18 改修工事専業として、自社

株式会社富士防見積もりで、共用部分の最適な火災保険をご提案いたします。管理費節減にお役立てください。

横浜市西区平沼2-2-7
蕁045-290-6090
蕭045-290-6097
yokohama@kenso.co.jp
http://www.kenso.co.jp

神 浜 よこ私たちは「人に優しい住環
境」の創造を目指し、豊富な経験とノウハウでご満足のいく管理をご提供しております。

ドルミ代々木408号
薔0120-77-8160
蕭03-5302-6054
ito@goodhoken.co.jp

東京都港区港南1丁目8番27号
日新ビル9階蕁03-5479-1400
https://www.kashiwabara.co.jp

浜 川 よこ 横浜支店

建装工業株式会社

大規模修繕

12

伊勝

東京都渋谷区神泉町9-6
第2明和ビル蕁03-5489-7803
http://www.meiwa-kanri.co.jp

浜 川 よこ 央 湘 東京都渋谷区代々木1-57-2
取り扱い損保会社7社の比較

蕁044-777-5158
蕭044-777-5120
office1@rngoto.com
http://www.rngoto.com

大規模修繕

お客様のくらしを豊かにす
るサービスパートナーとなることを目指して、平成26
年４月１日付けにて社名を改称いたしました。

金融・保険

日精ビル12F
蕁03-5496-9497
薔0120-585-366
http://www.credit.co.jp/mansion-reform

P R

改修一般

新宿区西新宿7-5-25西新宿木村屋ビル
横浜支店
横浜市神奈川区栄町5-1横浜クリエーションスクエア
薔0120-395-310
http://www.mitsui-kanri.co.jp

浜 横浜支店

株式会社

保険

株式会社

http://www.e-kanri.info

三井不動産レジデンシ
マンション管理三菱電機クレジット

株式会社カシワバラ・

独立系最大手のマンショ
横浜市西区北幸2-15-10
ン 管理会社で、昨年度約
オーク横浜ビルディング5階
13,000戸受注の内、約6割が
蕁045-412-3800
管理組合様からの依頼に伴蕭045-412-3801
う受注です。

東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル
野村不動産パートナーズ 【横浜支店】
横浜市中区住吉町2-24 KYビル
蕁045-227-7710
株式会社
http://www.nomura-pt.co.jp

マンション管理所 在 地
浜 よこ 東京都品川区大崎1-6-3

株式会社
マンション・ビルの管理運営を基盤に、賃貸業、工事業などを融合させ、資産価値向上に向けたサービスを提供しております。

浜 川 よこ 横浜支店

日本ハウズイング企 業 名金融

蕁046-830-5481
東京支店：
中央区銀座8-18-7 エイワビル6階
蕁03-3549-3131
fujibow@bird.ocn.ne.jp

浜 よこ 央 （本社）蕁046-834-5191（東 京 支 店）蕁03-3736-7751（横 浜 支 店）蕁045-595-0601（北 関 東 支 店）蕁048-449-0091
http://www.yokosoh.co.jp

で多数の技術職人を有している会社です。お客様のニーズにお応え出来る技術・
品質・アフター・点検を提供して参ります。
建物の修繕工事を手がけて100余年。確かな経験と実績を活かしながら、個々のお客様のニーズや時代の要請にもしなやかに応えられる改修工事
No.1企業を目指しています。

浜 央 横浜市西区楠町10-8（神奈川営業所） リニューアル工事によって
蕁045-290-3222
蕭045-290-8363
sugimoto@ruxy.co.jp
http://www.ruxy.co.jp

生まれる、新しいゆとりの空間をご提供できるよう、
建物調査診断、施工、アフ
ター点検まで一貫したサービスを提供しております。

企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す

総合建設
企 業 名
大規模修繕

電気設備改修所 在 地
浜株式会社NB建設（旧相鉄建設株式会社）
大規模修繕

浜

工藤建設株式会社

P R

地元に密着したゼネコンと横浜市神奈川区栄町5番地1 して、建築・設備・耐震・
蕁045-451-8816（代表） 内装などのリニューアルをお客様の立場でご提案。地蕭045-451-8919
daimon-akiko@nb-const.co.jp 域社会の安心と発展に貢献します。

リノベーション営業課
蕁045-911-5438
蕭045-911-5951
http://www.kudo.jp

大規模修繕工事もグレードアップ工事もお任せください。またソーラーシステム、
LED電気工事等、省エネ対策もお問い合わせください。

企 業 名
所 在 地
P R
給・排水設備改修 浜 川 横浜市金沢区鳥浜町4-18 『水』の安全にこだわり50年、
蕁045-772-1424
蕭045-778-1024
eigyou@khj.co.jp
http://www.khj.co.jp

誠実で確実な給排水設備改修工事・維持管理会社です。
集合住宅の『水』の問題は、全て当社にお任せください。

給・排水設備改修 浜 川 よこ 央 リニューアル事業部

弊社は集合住宅の改修実績
が年間約5000戸ございます。設計・施工・改修後のアフターフォローまで、実績と経験をいかし適切なサポートをさせて頂きます。

神奈川保健事業社

川本工業株式会社
給・排水設備改修

蕁03-3358-4873
蕭03-3358-4876
http://www.keihin-se.com
keihin-se@keihin-se.com

株式会社
給・排水設備改修

浜 川崎市川崎区貝塚1-8-2
川

フジクス株式会社
給・排水設備改修

横浜市中区寿町2-5-1
蕁045-662-2759
蕭045-662-2780
http://www.kawamoto-ind.co.jp

浜 湘 東京都新宿区若葉1-12-5

京浜管鉄工業

蕁044-245-0822
蕭044-245-0824
jetmen@fujiks.com
http://www.fujiks.com

よこ 本社：横須賀市内川1-7-23

文化興業株式会社

所 在 地

蕁046-837-2261
横浜営業所：横浜市金沢区寺前1-7-14
蕁045-781-3245
eigyo2@bunka-kogyo.co.jp
http://bunka-kogyo.jp

集合住宅の給排水改修工事の豊富な実績と経験を生かし、皆様の豊かなマンショ
ンライフのお手伝いをいたします。

三沢電機株式会社

創業68周年、水漏れ、排水管詰まり
清掃、エアコン・給湯機の取替えか
ら給排水配管の全面改修工事まで、何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事を提供していく所存です。

蕁045-241-1621
蕭045-253-4744
j-okamoto@misawa-dk.co.jp
http://misawa-dk.co.jp

創業87年という長い歴史の中で、地元神奈川で高い信頼・実績を築いて参りまし
た、電気設備改修工事のプロ集団です。お気軽にご相談下さい。

建材メーカー・販売
企 業 名
塗料メーカー・販売 神 浜 川 よこ 央

株式会社
建材メーカー・販売 浜

タキロンマテックス
株式会社

所 在 地

P R

当社は塗料の製造・販売を
東京都大田区南六郷3-12-1 している会社です。これからも管理組合の皆様に有益蕁03-5711-8905
である「環境配慮形高性能
http://www.kansai.co.jp
塗料」を開発・提供することで貢献していきます。

東京都港区港南2-15-1
品川インターシティA棟30階
蕁03-5781-8101
http://www.t-matex.co.jp

マンションの開放廊下や共用階段用の床材に特に力を入れています。詳しくはホームページをご覧ください。

外断熱・サッシ改修
企 業 名
外断熱メーカー

所 在 地
平河町ロンステート1階
蕁03-5216-1530
info@stojapan.com
http://www.stojapan.com

Sto Japan
株式会社
サッシ改修

P R

川 東京都千代田区平河町2-11-1

浜 よこ 神奈川支店

株式会社LIXIL
年間30万世帯もの実績を持つ、排水管洗浄の専門業者です。建物ごとに綿
密な事前調査を行い、洗浄計画をご提案します。

P R

浜 横浜市西区戸部町4丁目158番地

関西ペイント販売

給・排水設備改修

株式会社

企 業 名
電気設備改修ビルリフォーム販売

ヨーロッパ最大手の外断熱メーカ
ーStoAGの日本総代理店です。日
本国内では北海道から沖縄まで施工実績があり、近年では結露防止工事・タイル剥離防止工事で弊社
工法が数多く採用されております。

横浜市都筑区中川中央2-5-18
LIXIL港北ショールーム2階
蕁045-595-3791
蕭045-593-8846
http://shinnikkei.lixil.co.jp/sales̲b

当社は、LIXILグループ内で唯一の窓や玄関ドア、手摺等
リフォーム専門の販売施工会社です。迅速な対応とサービスを心がけておりますので、お気軽にご相談ください。

所 在 地

P R

千葉県市川市貝塚3-31-4
蕁047-375-1015
jaem@kni.biglobe.ne.jp
http://www1a.biglobe.ne.jp

弊社は機械式駐車装置のメーカーであり、現在では他社メーカー様の機械式立体
駐車場の保守点検も行っております。

機械設備メンテ企 業 名
機械式駐車場メンテ 浜

株式会社日本昇降機
メンテナンス

加入するネットワークの略号蜷 神 神管ネット
相 相管ネット

浜 浜管ネット川 川管ネット

よこ よこ管ネット

湘 湘管ネット

央 県央ネットＮ Ｐ Ｏ 浜 管 ネ ッ ト
技
術
者
部
会

企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、星川晃二郎部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 蕁045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

星川晃二郎
株式会社汎建築研究所

東京都中央区日本橋小伝馬町6-13
蕁03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp

石川裕子
Lapis建築工房

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203
蕁046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp

吉岡誠
有限会社吉岡設計

横浜市西区南幸2-9-9-306
蕁045-311-6723
mktyoshi@cds.ne.jp

長友秀信
陸建築設計

藤沢市鵠沼海岸1-10-1-311
蕁0466-34-7535
hanagatomo@yahoo.co.jp

横浜市神奈川区鶴屋町3-35-11-504
福市博臣
蕁045-324-6152
株式会社建物保全センター http://www.k-tateho.jp

内田修司
デルフィ設計

横浜市鶴見区市場上町6-32
蕁０45-511-3998
derufi@clock.ocn.ne.jp

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊
蕁03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所

伊藤和彦
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4
蕁046-869-4767
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二
蕁045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所

井田洋一郎
有限会社エルグ

横浜市港南区笹下6-23-27
蕁045-844-0844
erg@c3-net.ne.jp

横浜市都筑区茅ヶ崎中央44-5-503
尾崎京一郎
蕁045-532-9260
モア・プランニングオフィス

阿部一尋
株式会社みらい東京都文京区本郷1-18-5-802
蕁03-3830-0988
abe@abjukei.com

http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi

okd-arc@mist.dti.ne.jp

http://homepage3.nifty.com/moa̲pKanagawa Mansion Network 32

氏名・所属事務所

13

会員
ション
マン
紹介

海老名みずほハイツ
住 宅 管 理 組 合ＮＰＯ
かながわ県央ネット
正会員■マンションデータ
所在地：海老名市大谷北1978年（昭和53年）4月年竣工・地上5階建て・7棟・総戸数240戸

開発・発展が進む海老名市で先輩格の住民主体マンション

建物構造 ……………………………PC造
敷地面積 ……………………………21,263.21㎡
建築面積 ……………………………3,923.37㎡
管理費（月額） ……………………一律8,500円（専有面積は74〜85㎡〈3タイプ〉）
修繕費積立金（月額） ……………一律6,500円
駐車場充足率（台数÷総戸数） …
96.3％（平置き131台、自走式
立体駐車場100台、合計231台）
駐車場使用料（月額） ……………5,000〜7,000円
駐輪場使用料（年額） ……………2,000円
分譲業会社 …………………………神奈川県住宅供給公社
建設会社 ……………………………旧㈱安藤建設、旧㈱東急プレハブ
管理会社 ……………………………神奈川県住宅保全協会→自主管理（平成11年）
管理形態 ……………………………部分委託（窓口、清掃）
管理員の勤務形態 …………………通勤管理（2人交代制）
理事会 ………………………………月1回
任 期……2年（理事10人、監事2人）、輪番制毎年半数交代
その他……専有部分リフォームの内容を審議し、理事長に報告するための「修繕等審査委員会」（4人）を常設

平成11年、神管ネット発足時からの会員マンションである。
現在、平成29年度に計画予定の3回目の大規模修繕工事に向け、建物担当理事他により「大規模修繕・準備委員会」を立ち上げて、近い将来設立予定の「大規模修繕工事・実行委員会」の運営要綱・委員の人数及び選出方法・修繕項目等について議論を重ねている。
新任理事の紹介や抱負を掲載する機関誌「みずほ」は年2給水・給湯管の老朽化に伴い、平成22年度にはそれまで専回発行。その他、電気・ガスの点検状況や排水管清掃の実施、有部分であった給水・給湯管を共有部分とするように管理規
自転車の盗難注意と登録スッテカーの周知など、あらゆる課約を改正し、全戸の給水・給湯管を更新した。
題やテーマを掲載する「みずほ便り」は年5、6回発行する。
現在、常設されている委員会としては、建物担当理事他でまた、自治会と管理組合との交流会を年2回実施。みずほ構成する「専有部分の修繕等に関する審査委員会」がある。
祭りや防災訓練の実施要項、ペットの飼育問題、可搬型階段
専有部分のリフォーム申請があった場合に内容を審査し、そ昇降機の導入問題、街灯の故障修理、団地内樹木の伐採、駐の適否を管理組合に報告するのだ。
車場の有効利用法、ゲリラ豪雨時の対策や積雪時の除雪問題
この委員会の存在によって、専有部分の勝手なリフォーム等の多岐にわたる問題が協議されている。
を禁止し、リフォームの判定基準、許可するリフォームの具
地域の自治会連合に加入する古参のマンションでもあるた
体例などをまとめ、専有リフォームを審議している。
め、地域の存在感も大きい。平成27年から海老名市が実施を平成23年、以前管理会社が作成したものに自分たちで修繕予定しているマンション耐震診断事業にも参加の予定。今後
項目や修繕費用を見直した独自の「大規模修繕計画」に作りますます開発・発展が進む海老名市で、先輩格として注目さ直したという。
れる住民主体のマンションであることには間違いない。
団地の下水道が海老名市の下水道管に接続可能となったのを期に浄化槽を撤去、跡地に100台分の自走式立体駐車場を造った。
浄化槽管理がネックでこれまで全面委託していた管理会社との業務契約を解除した。理事会の補助として窓口業務や清掃および作業に絞って外部委託にしたのは平成11年。以来、管理組合主体の管理運営を行っている。
こうした管理組合主体の管理運営について、「自主管理で最も重要なのは広報」と 右から平成26年度理事長の高生さん、総務・隣接する児童公園の草取りを海老名市から委託
高生理事長は語る。
小島さん、会計・公文さん、会計・平田さん、され、美化デーと称して住民有志で清掃する

DATA

建物担当の真木さん

14

恒例の夏祭りは盆踊りで楽しむ

夏祭りには海老名市のマスコット・「えびーにゃ」も参加

旧浄化槽を撤去し、その跡に造った100台分の自走式立体駐車場

イベント情報 ■■浜管ネット

蕁045-911-6541

技術者部会・専門業部会合同セミナー
テーマ：「マンション大規模修繕工事〜映像で見せる・聞かせる大規模修繕工事〜」パートⅡ
日 時：4月15日（土）18：00〜20：00
講 師：浜管ネット建築Eグループ
会 場：川本工業㈱ 8階 小会議室
参加費：会員無料、その他1,000円
2014年度第2回研究会
テーマ：「マンション『再生』という考え方」
日 時：3月18日（水）14：00〜17：30
講 師：山本育三氏・全管連会長
会 場：かながわ労働プラザ 第1・2会議室
参加費：無料 定員：30人
知って得する！シリーズ
テーマ：「高経年マンションの大規模改修ビフォー・ア
フター」
日 時：2月25日（水）18：00〜20：00
講 師：浜管ネット建築Dグループ
会 場：かながわ労働プラザ 第5・6会議室
参加費：会員無料、その他1,000円 定員：30人

川管ネット

蕁044-379-5334

まち公基礎セミナー
テーマ：「マンションの震災対策チェックリストについて〜マンション防災の重要ポイント〜」
日 時：2月8日（日）13：30〜16：00
講 師：公益財団法人マンション管理センター企画部参与 廣田信子氏会 場：川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）大会議室
定 員：150人（先着順）
平成26年度第4回川管ネットセミナー
テーマ：「LCC（ライフサイクルコスト）について」
第1部「大規模修繕工事のトータル工事費を最小にするには」佐藤信久氏・㈱改修設計
第2部「給・排水管工事費を最小にするには」高橋秀行
氏・川管ネット理事
日 時：2月21日（土）13：00〜16：30
会 場：川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）
第三会議室
参加費：無料 定員：50人

お知らせ NPO相模原マンション管理組合ネットワーク（相管ネット）は平成27年1月15日付けで、NPOかながわマンション管理組合ネットワークを退会しました。

蕁046-824-8133

よこ管ネットセミナー
テーマ：「大規模修繕工事費を削減する方法」
日 時：2月14日（土）13：30〜15：30
講 師：よこ管理事 村松 修氏、斎藤秀人氏、唐鎌 智氏
会 場：ヴェルクよこすか 第1研修室
よこ管ネットセミナー
テーマ：マンションの太陽光発電について（仮題）
日 時：4月18日（土）13：30〜16：00
講 師：神奈川県地域エネルギー課、㈱三菱電機クレジッ
ト、㈱京セラソーラーコーポレーション
会 場：よこすか産業交流プラザ 第2研修室

湘管ネット

蕁0466-50-4661

2月度定期勉強会
テーマ：「マンション管理標準指針について」
日 時：2月14日（土）18：15〜20：00
講 師：藤木 賢和・湘管ネット会長
会 場：藤沢市市民活動推進センター Ｂ会議室
第3回マンション管理セミナー
テーマ：大震災の経験と教訓を忘れないために「マンション防災対策のポイント」
日 時：3月14日（土）18：15〜20：00
講 師：M.Tコンサルティング 細井 知英氏
会 場：藤沢市市民活動推進センターＡ会議室
第4回マンション管理セミナー
テーマ：「小規模マンションの管理委託契約について」
日 時：3月28日（土）13：30〜16：00
講 師：㈱ウイッツコミュニティ 生井 伸幸 氏
会 場：藤沢商工会議所 会議室505

新 会 員 紹 介
◆正 会 員
名 称

加入ネット

棟数

戸数

竣工年

県ドリームハイツ
住 宅 管 理 組 合

浜管ネット

19

1,506

1971

横浜中山サンライフ
プラザ管理組合

浜管ネット

1

14

1988

ニューウエルテラス
宮前平C棟管理組合

川管ネット

1

44

1983

アルシオン生田サンク
ロールヒルズ管理組合

川管ネット

1

93

2006

ガーデンライフ久里浜
管理組
合

よこ管ネット

3

161

1986

◆ 賛助会員
名 称

加入ネット

主な業種

㈱ 神 奈 川 建 物
リサーチ・センター

浜管ネット 設計・
川管ネット 監理

リノ・ハピア㈱

浜管ネット

大規模修
繕工事

資本金

設立年

8,000
万円

2014

1億円

1964

Kanagawa Mansion Network 32

会員間の情報交換会
テーマ：「団体賛助会員と正会員との情報交換会」
日 時：3月6日（金）18：00〜19：20
講 師：相川洋明氏・川管ネット会長
意見交換：ソフト、ハードごとのグループに分けたワーク
ショップ
会 場：川崎市産業振興会館 第3研修室

よこ管ネット15

編 集 後 記
浜管ネット会員の港北センタープレイス（2006年竣工・728戸）で1月18日（日）、餅つき大会が行われた。管理組合と自治会の共催で、理事長、自治会長の打ち初めにより12時スタート。前年は大雪で雪かきをしてからという苦労もあったが、この日は雲ひとつない快晴が広がった。
2つの木臼は地元の農家から寄付されたもの。大人から子供まで順に餅つき体験をし
ながら、
きなこ、
あんこ、
大根おろしで味付けしたお餅ととん汁が参加者にふるまわれた。
大規模マンションだけあって地元の県会議員や市会議員、衆議院議員、小学校の校長・副校長、近隣の自治会長らもかけつけた。参加者に紹介された自治会長はあいさつ
で「このマンションに来れば何でも揃うのではないか」といい、もはや港北センタープ
レイスが地域の拠点になっていることがうかがい知れた。
（Y.K）

管理組合理事長と自治会長の打ち初めで餅つき大会がスタート

神管ネット組織図
ＮＰＯ横浜マンション管理組合
ネットワーク（浜管ネット）

ＮＰＯ湘南マンション管理組合
ネットワーク（湘管ネット）

http://www.hamakan-net.com
蕁 045-911-6541

http://syokan-net.jimdo.com
蕁 0466-50-4661

定期無料相談：毎週土曜午後 ハウスクエア横浜

ＮＰＯかわさきマンション管理組合
ネットワーク（川管ネット）
http://www.kawakan-net.or.jp
蕁 044-379-5334
定期無料相談：毎週木曜 まちづくり公社ハウジングサロン（川崎）
毎月第 2、第 4 火曜 住まいの情報サロン（溝口）毎月第 1 土曜 かわさき市民活動センター（武蔵小杉）

定期無料相談：毎月第 2 土曜午後
藤沢市市民活動推進センター

ＮＰＯかながわマンション
管理組合ネットワーク（神管ネット）

ＮＰＯかながわ県央マンション管理組合
ネットワーク（かながわ県央ネット）
http://kenou-net.com
蕁 046-264-6054

http://www.jinkan-net.com
蕁・蕭 045-620-6300

定期無料相談：毎月第 4 月曜午後 秦野市役所東海大学前駅出張所
毎月第 4 火曜午後 海老名市役所 7 階会議室
毎月第 4 金曜午後 大和市役所市民相談課相談室
毎月第 3 土曜午後 大和市民活動センター会議室
毎月第 1、第 3 火曜午後 「IKOZA」内 1 階市民相談コーナー
毎月第 4 水曜午後 伊勢原市役所 1 階市民相談室〒 221-0835
横浜市神奈川区鶴屋町2-9-22-216

ＮＰＯよこすかマンション管理組合
ネットワーク（よこ管ネット）
http://www.yokokan-net.jp
蕁 046-824-8133

ＮＰＯ日本住宅管理組合協議会（日住協）
神奈川県支部

定期無料相談：毎月第 4 土曜午後 ヴェルクよこすか

事業内容

http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp
蕁 045-762-1795

それぞれのマンション管理組合ネットワークは、マンション管理適正化と生活向上に寄与することを目的に、主に下記の事業を行っています。
（1）マンションの適正な管理運営のための指導相談、支援（2）マンション管理運営についての経験交流、情報交換、資料の提供（3）セミナー、シンポジウム、工事見学会、各種相談会などの実施（4）行政や他の公共団体との協働によるマンション施策の推進※定期相談以外の無料相談も随時、電話やメール等で行っています。詳細は各ネットワークへお問い合わせ下さい。

会員状況報告
日住協

浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

湘管ネット

県央ネット

神奈川県支部

117組合
26,954戸

48組合
7,735戸

61組合
10,091戸

10組合
880戸

18組合
4,285戸

41組合
8,209戸合計295組合
58,154戸※平成27年1月15日現在〒108-0075 東京都港区港南１丁目８番27号
日新ビル９階TEL：03-5479-1400 FAX：03-5479-1401
http://www.kashiwabara.co.jp

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