JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

コンピュータ活用研究部会
FM領域で係わるICT新技術の調査「FMで利用するICTシステムvol.2」の出版●keywords

FM支援ソフトウェア ICT
IoT CAFM CAD

サマリー

天神 良久（部会長）
東洋大学客員教授認定ファシリティマネジャー
一級建築士｢FM 領域で係わる ICT、IoT 新技術の調査｣｢CAFM の利用実例調査｣ を通じて FM 領域における IT 化を調査研究し、会員へ成果を発表する。
※ ICT（Information and Communication Technology：情報通信技術）※ CAFM（Computer Aided Facility Management：コンピュータ支援による FM のこと。これに関するソフトウェアも CAFM と呼ばれる）※ IoT（Internet of Things）は、世の中に存在するさまざまな物体（モノ）に通信機能を持たせ、インターネットに接続したり、相互に通信することにより、自動認識や自動制御、遠隔計測などを行うことである。

活動内容

・部会および ICT、IoT新技術、CAFM等の勉強会 (1回/月 JAFM会議室、またはWeb会議）・建物施設、コンピュータ活用現場等の見学会（2～3回/年）
・勉強会、調査の報告書作成(JFMAホームページ、ファシリティマネジメントフォーラム、各種勉強会等で発表 )・出版「FM で活用する ICT システム vol.2」の企画、会員による共著執筆

成果

JFMAホームページ「調査研究部会」
にて調査報告資料を発表
http://www.jfma.or.jp/research/scm15/index.html
ファシリティマネジメントフォーラムにて、調査トピックスの発表
出版 2017年７月７日初版 「FMで活用するICTシステム」
をJFMAより出版

メンバー

部会長：天神 良久 東洋大学
副部会長：秋山 克己 日本メックス
事務局：木村 圭介 FM システム部会員：森本 卓雄 アルファ・アソシエイツ 坂本 満春 EYアドバイザリー・アンド・コンサルティング
伊藤 秀憲 NTTファシリティーズ 菊池 伸夫 NTTビジネスアソシエ 坂口 秋吉 LCマネジメント・ラボラトリー
坂上 裕信 構造計画研究所 前澤 孝之 住友セメントシステム開発 田邊 邦夫 東急コミュニティー 嶋村 浩樹 東京美装興業
小木曽 清則 日本メックス 久野 誠 日比谷総合設備 寺澤 勇希 富士通ファシリティーズ 大田 武 プロパティデータバンク
白岩 和浩 フュージョンマネジメントプラッツ (会員は、各社名 50音順)
事務局：清水 静男 JFMA84

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コンピュータ活用研究部会

はじめに（公共施設等更新費用試算ソフトの活用実践マニュアル：FM 領域でのコンピュータ活用はますます必要になって株式会社ファインコラボレーション（著）参照）」とし、きている。当ジャーナルでは部会活動の中で、話題になっ試算用に建物の使用期間は 50 年として、竣工後 25 年ているテーマから 3 個を選出して概要を発表する。

で大規模改修工事、50 年で更新（建替え）と設定している。
また、図表１で算出している LCC は、「改修費用と更新（建1. 長期修繕費用の算出システムについて建物の LCC（Life Cycle Cost: 建物の企画・設計・建設後、替え）費用」である。一般的な建物の LCC は、「設計・建設費、運用費（水光熱費）、修繕改良費、保全費（運転・利用を始めて数十年後に除却されるまでの一生涯にかかる点検等）、その他」で構成される。

費用）の算出は施設管理で重要とされ始めた。新築の建（2）部位部材から長期修繕費算出手法

物では竣工時に「長期修繕計画（コスト含む）」を竣工図工種（建築、電気設備、機械設備）内の部位部材の面積・書の付帯書類として納品する建設工事契約も増えている。

個数等を基本情報として、個々の部位部材に関して修繕・ただし、既存の建物ではオーナーが自ら、または外部委託更新サイクルを設定する。部位部材の修繕単価・更新単して LCC を算出することになる。当章では、建物種別と延価を設定し、積算結果から長期修繕費を算出するため、床面積から算出する簡易な算出手法と、部位部材の修繕・簡易算出と比較して個別建物の特性による長期修繕費予更新周期から算出する積み上げ算出手法を紹介する。

想が可能になる。ただし、基本情報の収集（データベー（1）長期修繕費簡易算出手法ス化）等手間がかかる。部位部材の修繕・更新（取替え）

建物の大規模改修費（建物を使用する一生涯の中間時

周期例を図表 2 に示す。に行う改修工事を想定）と、更新（建替え）費用が書籍で発表されだしており、インターネット上でも各種費用情報が閲覧できる時代になって来た。
例えば、公共建物を事例にすると、大規模改修単価と、建物種別の更新（建替え）単価を書籍または公開情報から選定して LCC をエクセルを利用して算出することができる。（図表１・2021 ～ 2054 年期間を算出）
図表 2 部位部材の修繕更新周期（例）

所有している建物が複数棟ある場合の 長 期 修 繕 費算
出には専門のソフトウェアを利用する方法もある。図表３は、 長 期 修 繕 計 画ソフトを利用した事例である。
算出には目的別に手法を選択することが可能である。

図表１ 公共建物 3棟の長期修繕費と更新費算出結果（例）

算出の工事単価は、「行政系建物 A の大規模改修：25万円 /㎡、建替え：40 万円 /㎡。学校系建物 B の大規模改修：17 万円 /㎡、建替え：33 万円 /㎡。公営住宅建物 C の大規模改修：17 万円 /㎡、建替え：28 万円 /㎡

図表 3 長期修繕計画ソフト算出結果 (例）2021 ● JFMA JOURNAL - R5

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2. 建物情報管理システムについて（1）国交省のインフラ DX 始動（3）クラウドでのシステム利用
インターネットの通信速度が飛躍的に向上した結果、シ

デジタル技術を駆使して業務や働き方などの改革を目

ステムを利用するユーザーは端末にソフトウェアやデータ指す国土交通省の施策「インフラ DX（デジタルトランスを保持するのではなく、クラウド上にあるソフトウェアやフォーメーション）」が動き出している。国交省は 2020

データを利用する仕組みに代わりつつある。クラウドによっ

年 10 月 19 日に開いた「インフラ分野の DX 推進本部」て、異なる組織のユーザーがその垣根を越えて情報共有の第 2 回会合で下記イメージの概要を公表し、国民、建できるようになった。例えば、施設利用者が建物の不具設業界、職員の 3 つの視点からインフラ DX の施策を推合を申告し、管理担当が修繕業者を手配し、修繕担当が進している。

不具合を改修し結果を報告し、オーナーが定期的に修繕報告を確認する、といったことがペーパーレスで実現できるようになっている。
（4）BIM-FM の活用
床下や天井裏にある設備機器がどういった製品でいつ、どの工事会社によって設置されたのか、といった情報は施設の所有者、利用者が把握するのはこれまで難しかった。BIM を FM に活用する「BIM-FM」の仕組みによって、視覚的にわかりやすく建物の情報を把握できるように

図表 4 インフラ分野のデジタルトランスフォーメーションで実現するもの（国土交通省）（2）建物情報管理システム活用の広まり
そのような国の施策と相まって、建物情報管理システ
ム導入の動きが、民間、自治体ともに加速している。施設の所有者、利用者、設計担当、施工担当、管理担当、点検担当、調達担当、修繕担当などさまざまな関係者が建物の情報のデジタル化を進め、よりスピーディに、より簡単に施設情報を管理する仕組みが求められている。

なる。また、部屋台帳、設備台帳などの各種台帳を作成するためには、これまでは紙図面から拾い出さなければならなかったが、BIM モデルと FM の分類情報を紐づけることによって自動的に作成することができる。BIM は FMのデータベース構築にも大いに役立っている。
（5）長期修繕計画の精緻化
保有施設の老朽化に伴い維持管理コストが増大し、経営に大きなインパクトを与えている。予測不能な障害により施設が利用停止に追い込まれてしまうと、収益に大きな影響が出る。BCP の観点からも長期修繕計画をより精緻に立てていく必要がある。そのためには、長期修繕計画の対象となる部位部材の棚卸と劣化調査、単価マスタと過去実績などの情報を踏まえた費用シミュレーションが重要になる。
BIM は部材の面積、長さといった数量を保持しており、長期修繕の費用シミュレーションをする際にも大きな効果を発揮する。何年後に大規模修繕が必要になることがあらかじめ分かれば、それに向けた予算編成を進めることができ、経営上のリスクを回避できる。

図表 5 建物情報管理システムのイメージ

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その他にも点検時にモバイル端末を利用して結果を入コンピュータ活用研究部会

力し劣化推計により修繕時期を予測する、BEMS のデータと連携し設備の運転時間から更新時期を推測するといった試みも始まっている。

ミーティングには及ばない。
② インフォーマルなコミュニケーションの機会が少なくコラボレーション上やインボルブメント上の問題が発生しやすい。特に、上下のコミュニケー

3. アフターコロナのワークスタイルを目指してオフィスサーベイシステムサービスより2020 年 4 月以降のオフィスサーベイシステム（社員の業務行動や知的生産性・働く環境の状況把握を目的とした社員アンケート＆分析システム）サービスの実施データを参考に、アフターコロナのワークスタイルについて考えてみる。
COVID-19 は、人類を襲った災厄であり、多くの犠牲を生む一方、企業のワークスタイルにも否応なしに、大きな変化をもたらした。かつて、在宅ワークをこれほどションに支障が出ることが多く、組織効率が低下する恐れがある。
③ 高度なセキュリティが必要な職種には（たとえICT技術的に可能でも）向いていない。
④ 長期になれば、オフィスに比べてコンプライアンス上問題が出る可能性がある。
⑤ 長期になれば、企業文化を育てにくいなど、エンゲージメント上問題がある。
⑥ 長期になれば、家庭の側にも、問題が出てくる可能性がある。

広範に実験したことはなかった。ICT の進化がこれを可能にし、同時に、この中で ICT そのものも急速に進化しアフターコロナのワークスタイルは、これらの在宅た。在宅ワークが働き方の一つの選択肢として可能となっワークの特徴を踏まえながら、オフィスワークと在宅たことは大きな収穫である。これを機会に一気にオフィスワークを企業の特性に合わせてミックスしたハイブを縮小し、在宅ワーク主体に切り替えた企業もある。しかリッドワークモデルを、個々の企業ごとに選び取ってし、一方で、在宅ワークの問題点も明らかになりつつある。

いく、ということになると考えられる。そして、それ昨年 4 月以降のオフィスサーベイシステムサービスの実には、個々の企業の特性を把握する科学的アプローチ

施データを参考に、現時点での在宅ワークの特徴をピッが必要である。

クアップしてみる。

図表 6 建物情報管理システムのイメージ（1）在宅ワークの利点①クリエイティブワークの知的生産性はオフィスワークを上回るケースが多い。
②集中度を必要な業務についても DXの進展次第では、オフィスワークと同等の成果を生み出す。

おわりにコンピュータ活用研究部会は、1回 /月のペースで部会＋勉強会を開催している。勉強会は講師・部会会員が調べた情報を会員に提供している。会員の新規募集は継続中！（共同執筆 木村 圭介、森本 卓雄）◀

（2）在宅ワークの問題点① オンラインミーティングの知的生産性は対面の2021 ● JFMA JOURNAL - R587