118 土地総合研究 2018年夏号

特集 人口減少社会における土地の管理不全防止を目指す制度の構築  

土地所有者所在不明問題に関する一考察―不動産登記制度の沿革を踏まえて―
（一社）テミス総合支援センター理事・元横浜地方法務局長  新井 克美
あらい かつみ

１ 不動産登記の沿革

発行することとした。地券制度の創設である。

  地券の発行

ウ 地租改正事業

ア 徳川時代ａ 明治政府は、明治  年  月  日、上諭（勅徳川時代においては、近代法におけるような抽諭）、地租改正法（太政官布告第  号）及び地租

象的・包括的・絶対的な支配権としての所有権（一改正条例（地租改正法に添付された別紙）、地租改物一権主義）はなく、具体的用益と不可分に結び

正施行規則（大蔵省事務総裁達）並びに地方官心ついた所持、支配進退といわれる土地支配権があ

得書（大蔵省事務総裁の地方官への達）からなる

り、これは、封建的社会構造を反映して、一つの地租改正法令を発布し、地租改正事業を実施した。


土地について年貢徴収権その他公法上の権能を含

ｂ 地租改正事業の過程で、従来の土地に対するむ領主的所持と現実的な耕作用益する農民的所持

複雑な封建的支配関係を廃止、整理し、従前の支とが重なり合って存在していたといわれている。

配進退の実績に照らして官有・民有の区分をする

イ 地券の発行

とともに、民有地についてはその所有者に対してａ 明治維新に至り、政府は、封建領主の土地領地券（改正地券）を交付した。

有を廃止する（明治元年  月  日太政官布告）

地租改正事業の成果に基づき、「人民ヘ下付スルとともに、「地所永代売買従来禁制ノ処自今四民共地券ノ原簿ニシテ地種地目字番号反別地価地租及売買所持候儀被差許候事」（明治  年  月  日太

所有者貫籍姓名等ヲ詳記シ民有ノ土地一般ノ事由

政官布告第  号）として、土地の所持を許し売買

ハ挙テ之ヲ該帳ニ網羅シ以テ収税ノ根拠トシ爾後の自由を認めた。

変換等アル毎ニ之ヲ加除訂正スヘキモノトス」 ｂ そして、明治政府は、民有地を対象として地として、地券台帳【資料１】が設けられた。

租を徴収する必要に迫られ、大蔵省より東京府にそして、丈量後は、字限リ絵図及び一村全図を対して地券発行地租収納規則（明治  年正月大蔵作成した。
「字限リ絵図」は、「一字ヲ一図」とし省無号達）を達して、城下町、宿場町等についてて、「道路溝渠ハ勿論字内毎筆ノ境界ヲ画シ之ニ地

地券（市街地券）を発行した。

番地目田数等ヲ記入」し、もって「土地ノ位置ヲｃ また、地所売買譲渡ニ付地券渡方規則（明治

明カニスル」
ためのものである。
また、「一村全図」

 年  月  大蔵省達第  号）を達して、売買譲は、「一村内ノ重モナル道路溝渠堤塘ヲ画キ字ノ境

渡の都度地券（郡村地券）を発行することとした

界線ヲ引」き、もって「一村ノ大体ヲ明ニ」する

後、同地券渡方規則を改正（明治  年  月  日大
蔵省達第  号）し、すべての土地について地券を地租改正報告書（明治  年  月大蔵省）第  款第 項「地券台帳」

土地総合研究 2018年夏号 119ものである。
これらの地図は各  通を作成し、【資料１ 地券台帳】

 通を地方庁に提出し、
 通は町村に備え置いた  。
（明治  年太政官布告第  号）
ｄ 地租条例の公布に伴い、地租改正条例及び地租改正に関する条規が廃止された。これを受けて、大蔵省は、地租改正事業に関する諸法令を取捨選択して体系化した地租条例取扱心得書（明治  年  月  日大蔵省号外達）
を各府県ヘ達して、地租条例施行に関する取扱手続を定めた。また、地租ニ関スル諸帳簿様式（明治 
年  月  日大蔵省第  号）を達し、戸長役場に土地台帳【資料２】を備え付けること等を定め、地租に関する根本台帳の整備を図った。この土地台帳は、現在、市町村に「旧土地台帳」として保管されていることがある。
戸長役場備付けの土地台帳は、政府にとっては  土地台帳規則の制定

「地租ヲ課スルノ元本」、土地所有者にとってはａ 戸長役場において、前掲地租ニ関スル諸帳簿「自家不動産ヲ明記セル正本」となる重要なもの

様式に基づく土地台帳の調整作業は、
明治  年中あったが、地租改正事業が必ずしも完全なものでにはおおむね全国的に完成を遂げた  。はなかったこと等から、この土地台帳を調製する

ｂ 一方、明治  年  月  日、国税徴収法（法方法として、従来の地券台帳等を単純に謄写する

律第  号）が公布され、「市町村ハ其市町村内ノ地のでは、不完備な地券台帳の内容等を後世に伝え

租ヲ徴収シテ之ヲ金庫ニ納付スルノ義務アルモノ

ることになるとして、新たに土地を調査して、調トス」（ 条）とされた。

製することとした（明治  年月日不詳地押調査ニｃ また、明治  年  月  日、土地台帳規則（勅関スル主税局長ノ口演）。

令第  号）が公布され、①土地台帳は地租に関す

そこで、大蔵省は、府県に対して、「地押調査ノる事項を登録すること  条 、②市の土地台帳は件」（明治  年  月  日大蔵大臣訓令主秘第 

府県庁において、町村の土地台帳は島庁郡役所に号）を発し、毎町村において、在来の帳簿図面とおいてそれぞれ備え付けて、その事務を取り扱う

実地とを対照する調査を実施し、現況との相違のこと  条 、③登記所は所有権移転及び質入の登有無を申告するよう管内ヘ諭達して、全国的に、記をしたときには、土地台帳所管庁に通知すべき

再度の地押調査を実施した。

こと（ 条）、とされた。

ｅ 地租改正事業によって地券の交付を受けた

土地台帳規則に基づく土地台帳の調整は、当初者が、その後、民法及び不動産登記法の施行によは、「従前ノ地券台帳ヲ整理修補シ之ニ充ツヘシ」

り、民法上の所有者へと移行したということがでとされた（明治  年  月  日大蔵省訓令第 

きる  。

号）が、「従前ノ地券台帳ハ多ク改租ノ際調製ニ係
リ様式等モ一定セス頗ル錯雑其手数容易ナラサル明治  年  月大蔵省主税局「地租便覧」前款・二「丈量絵図」
近代的土地所有権の成立過程を明らかにした裁判例として、大阪地裁昭和 ・・ 判決（判時 、

判タ ）及び名古屋地裁昭和 ・・ 判決（判時 、判タ ）等がある。
福島正夫「地租改正の研究」〔増補版〕 頁

120 土地総合研究 2018年夏号【資料２ 戸長役場備付け土地台帳】

ノミナラス之ヲ修補スルモ多年ノ使用ニ堪ヘサル」（法律第  号）によって、不動産の表示に関するとして、「此際新調スヘキ事ニ内定」し、今後 登記制度が新設されるとともに、土地台帳法が廃年間に整頓するとされた（明治  年  月  日大止された。しかし、土地台帳は、「当分の間保存す

蔵省主税局長通知）。この土地台帳【資料３】は、るものとする」（登記簿・台帳一元化実施要領（昭大蔵省から様式が示され（明治  年  月  日大蔵

和  年  月  日民事甲第  号民事局長通達）
第

省訓令第  号）、大蔵省主税局から配布された。

 第  項）とされ、現在に至っている。

この土地台帳は、町村役場備付けの土地台帳（前
掲地租ニ関スル諸帳簿様式）を台本として、整備
  土地台帳における所有者の登録が図られた 。ａ 前述のとおり、登記所は、所有権移転及び質ｄ 明治  年  月  日、税務管理局官制（勅入の登記をしたときは、土地台帳所管庁に通知す

令第  号）の制定により大蔵省直轄機関としてべきこととされた（土地台帳規則  条）
。この通知の税務署が発足したことに伴い、土地台帳は、府は、 日内にすべきこととされた（明治  年 

県から税務署に引き継がれた。

月  日司法省令第  号）
。

戦後に至り、昭和  年  月  日、土地台帳法

そして、この通知手続は、不動産登記法（明治（昭和  年法律第  号）の一部改正（法律第  年法律第  号）において、「登記所ハ土地ニ付号）によって、土地台帳が税務署から登記所に移キ所有権ノ移転又ハ質権ノ設定、移転若クハ消滅管された。

ノ登記ヲ為シタルトキハ遅滞ナク其旨ヲ土地台帳

昭和  年  月  日、不動産登記法の一部改正

所管庁ニ通知スルコトヲ要ス未登記ノ土地ニ付キ所有権ノ登記ヲ為シタルトキ亦同シ」（ 条）、と

福島・前掲書  頁

土地総合研究 2018年夏号 121【資料３ 税務官署備付け土地台帳】

規定された  。ｂ しかし、当初は、登記の効力は対抗要件であるとして、土地の所有権の移転があった場合、土地台帳所
管庁に対して、所有権移転の証拠を示して申告すれば、登記所からの所
有権移転の通知の有無に関係なく、土地台帳にその登録ができる取扱いであった。この結果、登記簿と土地台帳の所有権の名義人が異なる事態が生じ、これがため、滞納処分等をするに際して支障が生じた。また、登録税（旧登録税（明治  年法律第 号） 条  号）を免れるため所有権移転の登記を申請しない事例も散見された  。
ｃ そこで、明治  年  月  日大
蔵省令第  号をもって、土地台帳規
則施行細則（明治  年大蔵省令第 号）に第  条の規定  が追加され、相続の場合を除き、所有権移転は登記所からの通知に基づいて登録すべきこととされた。
昭和  年  月  日、地租法（法律第  号）が施行されたことに伴い、土地台帳規則施行細則は廃止された（地租法施行細則（昭和  年大蔵省ｄ そして、戦後、地方税法は、固定資産課税台

令第  号）附則  項）
。帳の登録について、登記所は、所有権の登記をし

昭和  年  月  日、地租法施行規則（勅令第 

たときは、 日以内に、その旨を当該土地所在地号）は、第  条において、所有権移転は登記所かの市町村長に通知すべき旨を（ 条  項で準用らの通知に基づいて登録すべき旨を定め、相続のする同条  項）、また、市町村長は、登記所からの

場合を除外する旨の規定は設けなかった 。

通知を受けた場合においては、遅滞なく、当該土地の異動を土地課税台帳に記載すべき旨を（同条不動産登記法第  条の規定は、土地台帳が税務署から登記所に移管された際、土地台帳法等の一部を改正する法律（昭和和  年法律  号）による不動産登記法の一部改正によって削除された。

明治財政史五巻  頁
土地台帳規則施行細則第  条 土地所有権ノ移転又ハ質入ハ登記所ヨリ通知アルニアラサレハ之ヲ登録セス但シ相続ノ場合ニ於テハ此ノ限ニ在ラス

地租法施行規則第  条 土地ノ所有権、質権又ハ地
上権ノ得喪変更ニ関スル事項ハ登記所ヨリ通知アルニ 項）、それぞれ規定している。

非ザレバ土地台帳ニ之ヲ登録セズ但シ左ノ場合ニ於テハ此ノ限ニ在ラズ
一 新ニ土地台帳ニ登録スベキ土地ヲ生ジタルトキ
二 未登記ノ土地ガ土地台帳ニ登録ヲ要セザル土地ト為リタルトキ三 未登記ノ土地ガ収用セラレタルトキ122 土地総合研究 2018年夏号

  公証制度

幣整理によるデフレ政策によって、農村は大打撃

ａ 地券制度は、地租の納税義務者の変動すなわを受け、不動産の質入れ、書入れに伴う公証事件

ち土地所有権の移転に関する公示方法としては一が増加した。この結果、公証事件に絡む詐欺事件

定の機能を有したが、所有権以外の権利、特に担や公証簿の滅失事件の多発という形で公証制度の保権について公示することは不可能であった。

不備、欠陥が露呈し、不動産担保制度の信頼が低ｂ そこで、明治政府は、旧幕時代に慣習的に行下した  。

われていた名主加判の制度（名主庄屋が土地取引

近代資本主義体制への移行を目指す明治政府との証文を審査して、これに連署又はその末尾に奥しては、不動産取引制度の不備、欠陥は、資本主書割印する制度）を基礎として、全国統一した土義経済の発展にとって大きな妨げになり、その抜地の公証制度を創設することとし、明治  年  月

本的な制度改正の必要に迫られた。
これに加えて、 日、地所質入書入規則（太政官布告第  号）

無料であった公証制度を廃止して新たな登記制度を制定した。

を設け、これによって新財源を確保するため、登次いで、明治  年  月  日、建物書入質規則並記法の立法作業を開始した。

売買譲渡規則（太政官布告第  号）を制定し、登記法立法作業は、公証事務所掌の戸長役場を建物について、担保権の設定のみならず所有権移管轄するのが内務省であったため、当初は内務省

転の公示方法についても公証制度によることとしで行われた。しかし、戸長・戸長役場の筆生によた。

る不正事件及び公証に絡む争訟事件の増加によるｃ この結果、土地にあっては、所有権移転は地公証機関への国民の不信頼があったこと、戸長役券制度により、質入及び書入は公証制度によるこ場における所掌事務拡大に伴って事務繁忙となっととなるのに対して、建物にあっては、いずれもていたこと、外国における登記機関が裁判所であ公証制度によることとなり、土地と建物とではそったところ、我が国で裁判所を管轄していたのはの公示の方法を異にする結果となった。また、公司法省であったこと等の理由により、司法省へ移

証事務は地方自治体の事務として戸長役場で取り管された。

扱うのに対して、地券書替え事務は国の事務としｂ 登記法は、明治  年  月  日、法律第  号て郡役所で取り扱っていたため、郡役所が遠方にとして公布され、翌  年  月  日から施行された。

ある等の理由により地券の書替えに数か月を要す

登記法は、公文式（明治  年勅令第  号）によるることがあり、土地所有権の紛争を生ずる事態も
我が国初の法律であり、国民の期待も大きかった  。

生じた。このため、明治  年  月  日、土地売買譲渡規則（太政官布告第  号）を制定し、土地の所有権についても、建物と同様に、戸長役場における公証制度を採用することとなった。
この結果、土地及び建物に関する取引は公証制
度によることになり、地券は税法上の手続に過ぎなくなった（しかし、土地取引においては、地券
は土地所有権の表徴としての信用を得ていた。
） 。
  登記法の制定
ａ 明治  年に松方正義が大蔵卿に就任後、紙福島正夫「わが国における登記制度の変遷」（香川保一編「不動産登記の諸問題上巻」 ページ）

明治  年  月  日付け朝野新聞論説は、「従来地
所建物船舶の売買等は単に区戸長役場に於て公証を与かんかつふるの法なりしを以て奸黠の徒は時に区戸長を欺き或は之と共謀して二重三重の書入質入を為し遂に債主をして意外の損失を被らしむるが如き弊害なきに非らず
近来世の財主が地所建物を以て不安全なる抵当物と為
むかっ

いと

ゆ え ん

し之に向 て貸付くるを厭ふに至りたる所以は其流質とおよん

よなるに及 で速に貨幣に変化し難きに由ると雖も亦二重かか

抵当等の詐偽に罹らんことを恐れて之を抵当に取らざるも極めて多きに居るに似たり」と報じている。
明治  年  月  日付け毎日新聞は、「欧米文明国
たいがいの法大概登記あらざるなし土地船舶等を抵当として貨幣の融通を為さんとする時又父兄が子弟に遺言して財産を譲与せんとする如き皆登記所の公記に記入を為せ
なり本邦開港以来日尚ほ浅く未だ民法の編成なく亦商法

土地総合研究 2018年夏号 123

登記事務は、治安裁判所及び郡役所その他司法った（登記法  条  項）が、死亡、失踪等による大臣の指定する所において取り扱うことになり、相続の登記を申請する場合は、 名以上又は（親明治  年  月  日付けをもって、地所売買譲渡

族がいない場合は）近隣の戸主  名以上の連署し質入書入奥書割印帳等の関係書類について、戸長た書面を提出させ、かつ、証明書類がある場合に役場から管轄登記所ヘの引継ぎが行われた（明治はこれを提示させた（同条  項）。 年  月  日内務省訓令第  号、同月  日司法ｅ 登記の効力は、「登記簿ニ登記ヲ為ササル地

省訓令第  号）。

所……ノ売買譲与質入書入ハ第三者ニ対シ法律上ｃ 地所登記簿は、一用紙ごとに、「登記物件ノ其効ナキモノトス」（登記法  条）と規定され、登番号」を付し、表題（郡区町村名、字、番地、地記が物権変動の対抗要件であった。

目、反別若しくは坪数、地券面の価格を登記）並

びに甲区（所有権ノ得有すなわち売買譲与等を登  不動産登記法の制定

記）、乙区（抵当すなわち質入書入を登記）及び丙ａ 登記法は、民法がいまだ制定されていない中区（執行上の抵当すなわち差押、仮差押、差留、で、一応の近代的形式を備えた法律であった。し仮差留、仮処分及び地所建物の収益差押を登記）

かし、登記法は、登記すべき権利が所有権、質入、の三区に分け、各区を数欄に分けた（登記法取扱

書入及び処分の制限の登記に限定されていたこと、規則（明治  年  月  日司法省訓令第  号）

わずか  条の条文に過ぎないこと、
本来は法律を条）。

もって規定すべき事項の多くが省令に委ねられてそして、登記簿は、あらかじめ始審裁判所長がいたこと等多くの問題点が存した。

「其枚数ヲ表紙ノ裡面ニ記載シテ之ニ氏名ヲ署シｂ このような中、明治  年  月  日、民法（法官印ヲ捺シ且毎葉ニ契印」
した大福帳式のもの（登律第  号）が制定され、明治  年  月  日から

記法取扱規則  条）で、「登記所ノ請求ニ因リ始審施行された。民法第  条において、「不動産ニ関裁判所長之ヲ渡スモノトス」とされた（同規則 スル権利ノ得喪及ヒ変更ハ登記法ノ定ムル所ニ従条）。

ヒ其登記ヲ為スニ非サレハ之ヲ以テ第三者ニ対抗ｄ 売買、譲与の登記（登記法  条  項）及びスルコトヲ得ス」と規定し、また、同法で用益物

質入及び書入の登記（同法  条  項）は、契約者権、担保物権、買戻権等に関する規定が整備され双方が登記所に出頭して、その証書を示して申請たこと等に伴い、登記法も民法の規定に対応するした（同法  条  項）
。ように改正を余儀なくされた。

家督相続による登記を申請する場合も同様であ

そこで、明治  年  月  日、不動産登記法（法律第  号）が制定され、明治  年  月  日からの頒布なしと雖ども政府が此等の法を制定頒布することは蓋し遠きにあらざるべし今政府が此二法を公布したるも他日民法頒布の準備の一とするの意ならん……
国に登記法を設け財産の売買譲与質入書入等を公記に記入せば民間財産の所有権を調査するに著しき便利あらん故に登記法は商業取引を為すに便あり施政上に便あり之を設くるには多少の費用を要すと雖ども其方法よろにして宜しきを得ば得る所の益は失ふ所の損耗の如き者にあらず而して登記所に記入すべきの財産を地所建物船舶のみの限りたるは自余の財産たる変転常なく今
はなはだ

日甲者の所有物明白乙者の所有に帰する者あり甚 しきは一日間数人の手に移動する者あり此等の財産を登記法に従ひ記入するとは到底為し難きの業なればなり
余輩は登記法の必要を感ずる者なり」と報じている。

施行された（明治  年勅令第  号）  。これに伴い、登記法は廃止された（不動産登記法附則第  条）。
また、明治  年  月  日、不動産登記法施行細則（司法省令第  号）が制定された。
ｃ 不動産登記法に基づく登記は、当初は、同法
民法施行法（明治  年法律第  号）第  条は、「民
法中不動産上ノ権利ニ関スル規定ハ当分ノ内之ヲ沖縄
県ニ施行セス」と規定していたため、当初、沖縄県には不動産登記法は施行されなかった。明治  年  月 日、法律第  号により、民法施行法第  条の規定が削除された結果、沖縄県に不動産登記法が施行された。

124 土地総合研究 2018年夏号

施行後に新たな登記の申請があった都【資料４ 不動産登記及商業登記ニ関スル記載例（明治年

度、旧登記法の登記簿に基づき、現に

月日民形第号司法次官通牒）】

効 力 を 有 す る 登 記 事 項 を移 記 し た
 

【資料４】
。このため、不動産登記法に基づく登記簿と旧登記法に基づく登記簿とが併存していた。
しかし、不動産登記法が施行されてから  年以上が経過したとして、未だ移記されていない登記簿については、
事務上支障がない限り、登記官は、職権で、新登記簿に移記して差し支えな
いこと、そして、移記済みの旧登記簿はで保管上弊害を生ずるものについては適宜廃棄する取扱い、とされた（昭和  年  月  日民事甲第  号民事局長通達）。その後、未だ旧登記簿から新登記簿に移記していないものについては、移記作業を計画的に実施し、移記完了後の旧登記簿で保存上弊害を生ずるものは適宜廃棄して差し支えない、とされた（昭和  年  月  日民事甲第  号民事局長通達）。
これらの結果、現在、登記所には、
旧登記法に基づく地所登記簿はほとんど保管されていない。

この記載例は、東京市麹町区下六番町  番の土地（宅地 坪）について、明治  年  月  日付けをもって園山常二郎が岸小助から売買により所有権を取得し、同月  日に所有権移転の登記の申請があったため、同土地の旧登記簿第  冊第  丁のから、表題部を移記（表示番号壱番）するとともに、甲区順位番号弐番の登記事項（売主岸小助名義の所有権取得に関する登記事項）を移記した（順位番号壱番）後、園山常二郎への所有権取得の登記（同弐番）をした事例である。

ｄ 不動産登記法制定当初の土地の登記用紙は、表題部のほか、事項欄は、甲区（所 条、附録第  号）
【資料５】
。

有権）
、乙区（地上権・永小作権）、丙区（地役権）、

しかし、大正  年、不動産登記法の一部改正（法

丁区（先取特権・質権・抵当権）及び戊区（賃借律第  号）により、登記用紙は、現在と同様、表権）の  区に分かれていた 不動産登記法施行細則

題部、甲区（所有権）及び乙区（所有権以外の権利）となった（大正  年司法省令第  号）。この

不動産登記法第  条 本法施行前ニ登記シタル不動産ニ付キ本法施行ノ後登記ノ申請アリタル場合ニ於テ登記ヲ為ストキハ登記用紙中表示欄ニ不動産ノ表示ヲ移シ相当区順位番号欄及ヒ事項欄ニ旧登記簿ノ用紙
中抹消ニ係ラサル番号及ヒ事項ヲ移シ旧登記簿ノ用紙
中新登記簿ノ用紙ニ移シタル番号及ヒ事項ヲ朱抹スル
コトヲ要ス

不動産登記法施行細則第  条 不動産登記法第百六十三条ノ規定ニ依リ旧登記簿ヨリ登記ヲ移シタルト
キハ表題部及ヒ事項欄ニ移シタル登記ノ末尾ニ旧登記簿第何冊第何丁ヨリ移シタル旨及ヒ年月日ヲ記載シ登記官捺印スベシ２ 省略

結果、コンピュータ処理前の登記簿は、 部  区制の登記簿と  部  区制の登記簿の登記簿とが混在していた。
なお、この大正  年改正において、登記用紙の改正のほか、債権者代位（民法  条）による登記手続の新設（ 条ノ  等）、 個以上の不動産を目的とする抵当権設定登記を申請する場合は共同担保目録を提出する取扱いの新設（ 条ノ  等）
等がされた。

土地総合研究 2018年夏号 125

  農地改革による登記の特例
ａ 戦後の占領下、耕作者の地位を安定し、その労働の成果を公平に享受させるため自作農を急速かつ広汎に創設し、農業生産力の発展と農村における近代化の促進を図ることを目的とする
農地改革を実施するため、昭和  年
 月  日、自作農創設特別措置法（法津第  号。以下、「自農法」という。
）
が制定された。
この農地改革に伴う登記は、その対象農地数が膨大であり、しかも地主か
ら国への買収と国から小作人への売渡
しという  回の所有権移転の登記が行われるほか、土地の用益権及び担保権の消滅及び設定の登記並びに分筆及び合筆の登記が併せて行われることにな
る結果、原則的な登記手続の方法によっていたのでは、国家的事業を達成することができない。このため、自作農創設特別措置法第  条の規定を受けて、昭和  年  月  日、農地改革に伴う不動産登記手続の特例とし自作農創設特別措置登記令（勅令第  号。以下、「自農登記令」という。
）が制定さ
れた。
ｂ 自農法に基づき政府が権利を買収した場合における権利取得の登記の嘱託は、都道府県知事が行った（自農登記令  条  項）。
この権利取得の登記を嘱託する場合、買収の当時、当該権利を有した者が登記名義人と同一でないときは、買収登記嘱託書の「登記名義人の表示」欄には、登記名義人の表示とともに、当該権利を有した者の氏名・住所を記載した（自農登記令  条  項）
。すなわち、買収の当時、所有権の登記名義人について相続が開始しているにもかかわらず相続による所有権移転の登記が経由【資料５ 不動産登記法制定当初の土地登記簿】

126 土地総合研究 2018年夏号

されていない場合は、相続による所有権移転の登項は、編てつの時に、その登記がされたものとみ記を省略した。

なされた 自農登記令  条で準用する同令  条 ｃ 政府が買収した農地については、政府の所有項）。

権を除く一切の権利は原則として消滅するものとしかし、売渡しによる所有権移転の登記手続にされた（自農法  条  項）
。しかし、当該農地について、売渡嘱託書を売渡登記綴込帳への編てつ

ついて、賃借権、地上権、永小作権に基づいて耕すれば足りるという変則的な方法によることは、作（小作）されている場合は、一旦消滅させたこ

公示方法として望ましいものではない。そこで、れら権利は、従前と同一の条件をもって復活（存登記官は、売渡嘱託書を売渡登記綴込帳に編てつ

続期間は従前の残存期間）させる（自農法  条 したときは、登記があったものとみなされた登記項）とともに、この復活する権利を目的とする抵事項で抹消に係らないもの及びその順位番号を、当権等も復活するものとされた（同条  項）。

遅滞なく既存の登記簿の相当区事項欄及び順位番ｄ 登記官は、買収嘱託書を受け取つたときは、号欄に記載すべきものとされた（自農登記令 

受付帳に所要の記載をした後、これを土地買収登条。
）記嘱託書綴込帳（以下、「買収登記綴込帳」という。
）

ｆ 以上のことから、自農法に基づき、買収によに、受付番号の順に編てつした 自農登記令  条

る所有権移転の登記がされた農地については、そ

 項）
。

の所有権の登記名義人について相続が開始していそして、買収嘱託書が買収登記綴込帳に編てつ

るにもかかわらず相続による所有権移転の登記がされたときは、買収登記綴込帳は登記簿の一部と経由されていない場合であっても、相続による所みなされると同時に、買収嘱託書の本欄に記載さ有権移転の登記を省略（いわゆる中間省略）してれた事項及び買収嘱託書の予備欄に記載された事

農地改革の手続を進めた結果、農地については、

項は、編てつの時に、その登記がされたものとみ

農地改革以前の土地所有者不明問題は解消された

なされた 自農登記令 条項）
。
また、
登記官は、

と評価することができる。

買収嘱託書を買収登記綴込帳に編てつしたときは、



当該土地の登記用紙中表題部の欄外に、「自作農創  土地台帳の登記所移管と表示に関する登記

設特別措置法による買収があった旨並びにその買制度の創設

収に因る権利の取得の登記の嘱託書が編綴されたａ 昭和  年、シャウプ勧告に基づく税制改正

綴込帳の冊数及び丁数を表示」した（自創登記細において、地租を廃止し、市町村が固定資産税を則  条）。

課することとなり、その課税標準は、市町村におｅ 次に、自農法に基づき政府が土地を売り渡し

いて認定する土地の価格を基準とすることとされた場合における所有権移転の登記の嘱託は、都道た。このため、税務署においては、地租の課税標

府県知事が行った（自農登記令  条  項）
。

準を決定し、その登録をする必要がなくなった結

登記官は、売渡嘱託書を受け取つたときは、受果、土地台帳事務をつかさどる必要がなくなった。


付帳に所要の記載した後、これを土地売渡登記嘱ｂ そこで、昭和  年  月  日、土地台帳法等

託書綴込帳（以下、「売渡登記綴込帳」という。
）の一部を改正する法律（昭和  年法律第  号）に、受付番号の順に、編てつした 自農登記令 が公布され、土地台帳事務は、不動産登記の事務条で準用する同令  条  項）。をつかさどる登記所に移管された。登記所に移管

そして、売渡嘱託書が売渡登記綴込帳に編てつ後の土地台帳は、これまでの課税台帳としての性されたときは、売渡登記綴込帳は登記簿の一部と質を失い、もっぱら土地の物理的状況を明確にすみなされると同時に、売渡嘱託書の本欄に記載さるための帳簿（地籍簿）となった。

れた事項及び買収嘱託書の予備欄に記載された事ｃ 昭和  年、税務署から土地台帳の移管を受

土地総合研究 2018年夏号 127

けた登記所では、従前から存する登記簿に土地台

いては昭和  年に完了）。

帳の機能を付加する（登記簿と台帳の統合一元化）

また、土地台帳法は廃止されたが、土地台帳は、前提として、大福帳式の登記簿をバインダー式の「当分の間保存するものとする」（登記簿・台帳一

登記簿とするための作業を、法務総裁（現法務大元化実施要領（昭和  年  月  日民事甲第 臣）の指定を受けた登記所ごとに実施した（昭和号民事局長通達）第  第  項）とされ、登記所で 年法律第  号附則  項、昭和  年法務府令は、現在においても、土地台帳を事実上公開して第  号附則  項。
）
。

いる。

ｄ 昭和  年  月  日、全国の登記所における



登記簿バインダー化作業の進捗を踏まえて、不動  登記事務のコンピュータ処理

産登記法が改正され（法律第  号）、表示に関すａ 昭和  年代後半から、日本の経済発展を反る登記制度が創設されるとともに、土地台帳法が映して、企業活動の活発化、公共事業の拡大、住廃止された。

宅建設の増加等に伴い、登記事件数が急増した。

表示に関する登記を施行するためには、登記所登記所では、バインダーに編てつされた紙ベーは、登記簿と台帳の一元化作業を実施し、改正法スの登記簿に基づいて、膨大な事件の登記事務を律による改正前の不動産登記法の規定による登記処理していた。

用紙の表題部（旧表題部）を改正後の不動産登記ｂ 昭和  年、不動産取引の安全と円滑化を図法の規定による登記用紙の表題部（新表題部）にるため、登記事務のコンピュータ処理の検討を開改製し、また、未登記の土地で土地台帳に登録さ始し、不動産登記情報システムの研究及び室内実れているものについては、表題部を新設しなけれ験を開始した。

ばならない（昭和 年法律第 号附則 条 項）。

昭和  年、最初の登記所で、登記情報システム

しかし、この作業の実施には多くの費用と歳月をが稼働した。以後、全国の登記所で、紙ベースの要するため、改正法律は昭和  年  月  日から施登記簿の登記事項をコンピュータ登記簿のデータ

行された（昭和  年法律第  号附則  条）が、に書き換える作業（移行作業）を、法務大臣が指登記簿・台帳一元化作業を完了すべき期日（以下定した登記所ごとに、計画的に実施され、移行作「一元化指定期日」という。
）は、各登記所につき業が完了した登記所ごとに、コンピュータ処理を法務大臣が指定することとされ（同法附則  条 

開始した。

項）、表示に関する登記手続に関する規定は、各登平成  年に、全国すべての登記所でコンピュー

記所ごとに、この一元化指定期日の翌日から適用

タ処理が開始された（約  億  万筆個）。

されることとされた。

ｃ 平成  年、不動産登記法  条  項に基づ

この結果、各登記所の管轄区域内の土地の表示

き、登記情報交換サービス（他の登記所管轄の登に関する登記ついては、昭和  年法律第  号が記事項証明書の交付を受けることができるサービ

施行された昭和  年  月  日以後においても、一ス）が開始された。

元化指定期日までの間は、同改正法律による不動

また、同年、電気通信回線による登記情報の提産登記法の改正又は土地台帳法の廃止にかかわら供に関する法律（平成  年法律第  号）に基づ

ず、廃止前の土地台帳法の規定を適用することとき、登記情報提供サービス（登記情報をインターされた（昭和  年法律第  号附則第  条）。

ネットを使用してパソコンの画面上で確認するこ

なお、登記簿・台帳一元化作業は、昭和  年かとができるサービス）が開始された。

ら実施され、昭和  年に完了した（ただし、土地

なお、東日本大震災においては、 か所の登記台帳法の適用のなかった伊豆七島を管轄していた所が被災したが、当該登記所の管轄区域に属する

東京法務局の新島、三宅島及び八丈島出張所につ不動産に対する登記情報提供サービスには影響は128 土地総合研究 2018年夏号なかった。また、これら管轄区域に属する不動産る。また、土地所有者が税務署に分筆の申告をしについて、他の登記所において登記事項証明書のて土地台帳上一筆の土地が数筆の土地に分割され交付を受けることが可能であった。

ても、登記所に対して分筆の登記を申請しない限ｄ 平成  年、オンライン申請を可能とする等

り、登記簿上は一筆の土地のままである。

のため、不動産登記法（平成  年  月  日法律

このため、昭和  年ころ、東大の我妻研究会に第  号）が施行された。

おいて、登記制度の理想としては、登記簿と台帳



を一元化することが望ましいとの議論をしていた

２ 表示に関する登記創設後における不動産登が、土地台帳は大蔵省、登記簿は法務書の所管で、記の役割

それぞれ行政目的も異なることから、具体的な行  不動産取引情報としての登記

動はとらなかったようである  。

ａ 我が国の登記法は、民法が未だ制定される前ｃ シャウプ勧告を受けて、昭和  年に土地台に、担保制度としての公証制度の不備、欠陥を是帳が税務署から登記所に移管され、昭和  年に表正することを立法の目的の一つとして制定され、示に関する登記制度が創設されたことによって、我が国初の法律であった（１の  のｂ参照）。

登記簿は、権利に関する登記事項とともに表示に

そして、民法第  条において、「不動産ニ関ス

関する登記事項を登記することになった（１の ル権利ノ得喪及ヒ変更ハ登記法ノ定ムル所ニ従ヒ参照）。

其登記ヲ為スニ非サレハ之ヲ以テ第三者ニ対抗ス

ルコトヲ得ス」との規定を受けて制定された不動  登記簿上の所有者の特定方法

産登記法第１条は、「登記ハ左ニ掲ケタル不動産ニａ 土地の登記記録には、権利部の甲区に、所有

関スルノ設定、保存、移転、変更、処分ノ制限又権の登記名義人（所有者）の氏名及び住所を記録

ハ消滅ニ付之ヲ為ス」と規定していた。

する（不登法  条  号）
。そして、申請情報の内このように、我が国の不動産登記制度は、物権容である登記義務者の氏名、住所が登記記録のそ変動（権利に関する登記、取引情報）、を登記簿とれと合致しないときは、
当該申請は却下される（不いう公の帳簿に記載して公示することが主たる目

登法  条  号）
。的であった。しかし、権利に関する登記をいくら

そうすると、自然人の属性（住所、氏名、生年正確に行っても、その権利の目的不動産の物理的

月日、性別、出生地、学歴、勤務先等）のうち、な内容（表示に関する登記、物理情報）が正確で住所及び氏名のみを登記名義人の登記事項としてなければ、登記簿に基づい取引を行うことはでき

いることは、不動産登記手続においては、登記名ない。

義人の住所及び氏名が一致する場合は、これを同ｂ 一方、表示に関する登記制度が創設される前一人として取り扱うとする趣旨である。

（昭和  年法律第  号による改正前）の我が国ｂ 登記名義人に氏名又は住所に変更があったにおける不動産の物理情報は、土地台帳に依って場合は、登記名義人は、単独で（不登法  条 

いた。

項）
、
氏名又は住所の変更があったことを証する書

土地台帳は、課税台帳であるから職権主義であるのに対して、登記簿は、私的自治の原則が働く面を提供して（不登令別表  項添付情報欄）、登
記名義人の表示の変更の登記を申請する。

民法の手続法であるから申請主義である。このため、例えば山林が宅地に変更された場合は、土地台帳は、地目変更の申告がなくても、職権で地目の記載を山林から宅地に変更されるが、登記簿は、地目変更の登記の申請がなければ山林のままであ不動産の台帳登録及び表示登記制度の回顧、現状及び展望  における新谷正夫氏発言（登記インターネッ
ト  巻  号  頁）、不動産の台帳登録及び表示登記制度の回顧、現状及び展望  における新谷正夫氏発言（登記インターネット  巻  号  頁）

土地総合研究 2018年夏号 129

また、売買による所有権移転があった場合は、リットがある。

登記権利者（買主）及び登記義務者（売主）は、ｂ これに対し、相続は、被相続人に死亡によっ共同申請により（不登法  条  項）
、登記原因証て開始し（民法  条）、
相続人は、相続の時から、

明情報を提供して（不登令  条  項  号ロ）、所

被相続人の相続に属した一切の権利義務を承継す

有権移転の登記を申請する。

る 同法  条）が、我が国では、戸籍制度（戸籍そして、相続による所有権移転があった場合は、

謄本・除籍謄本）によって相続関係が明確である。

登記権利者（相続人）は、単独で（不登法  条 

すなわち、戸籍には出生から死亡までの身分履歴項）、
相続を証する市町村長が職務上作成した情報が記録され（戸籍法  条）
、戸籍の附票には転居履を提供して（不登令別表  項添付情報欄）、所有

歴が記録され（住民基本台帳法  条）、そして、権移転の登記を申請する。

除籍簿の保存期間は  年（平成  年  月  日前

なお、所有権の保存の登記及び所有権の移転のは  年）であること（戸籍施行規則  条  号）か登記を申請する場合は、所有権の登記名義人となら、相続人は、所有権移転の登記申請を放置してる者は、地方税法による固定資産税の納税義務者

いても、自己が相続人であることを、いつでも、になること等にかんがみ、架空人名義を防止する

容易に、証明することが可能である【資料６】。し観点から、住所を証する市町村長が職務上作成したがって、相続人は、相続登記を何代もわたってた情報を提供しなければならない（所有権の保存

放置しておくと、相続登記手続が煩雑になるといの登記につき不登令別表  項添付情報欄ニ、所有

うデメリットがあるが、登録免許税及び登記申請

権の移転の登記につき同表  項添付情報欄ロ）。

費用を負担して直ちに所有権移転の登記を申請す

また、所有権の登記がない土地については、表るメリットがない。

題部に、所有者の氏名及び住所を記録し（不登法ｃ 一方、市町村等は、相続登記未了の土地につ 条  号）、土地の表題登記の申請情報には、表いて道路買収等を行う場合は、買収による所有権

題部所有者となる者の住所を証する市町村長が職移転登記嘱託の前提として、買収による所有権移

務上作成した情報を提供しなければならない（不転登記請求権を代位原因の基礎になる債権として、

登令別表  項添付情報欄ニ）。

相続人に代位して（民法  条）、相続による所有ｃ このように、不動産登記手続は、自然人を特権移転の登記を嘱託することができる（不動産登定するための登記記録（登記情報）の真実性担保

記令  条で準用する同令  条  号）
【資料７】
。

について、身分関係は戸籍簿により、住所、氏名、したがって、公共事業等においても、不動産登

本籍及び生年月日関係は住民票により、住所、氏記手続上は、代位による登記嘱託によって、相続名及び本籍関係は戸籍の附票により、それぞれ公登記が未了である土地についても、戸籍謄本・除証されていることを前提にしている。

籍謄・戸籍の附票を調査することによって、（数代

にわたる相続の登記が未了である場合は、相続人

  登記簿と戸籍簿・住民票の関係

の数が多くなり、戸籍謄本の取得や相続人の同意ａ 権利に関する登記は、私的自治の原則が支配書や印鑑証明書をもらうのが大変という問題があし、登録免許税を徴収して、当事者からの任意のるものの）相続関係を明らかにすることが可能で申請に基づいて、する。

あった。

買主は、不動産に関する物権の変動は登記しな

ところが、土地の登記簿は、登記法施行（明治ければ第三者に対抗することができない（民法 年）から  年が経緯しているため、所有権取 条）から、所有権移転の登記を申請するメリ得の登記後数代にわたる相続の登記が未了である

ットがある。また、売主も、固定資産税の納付義

場合は、相続人の数が多くなっていること、戸籍務を免れるため、所有権移転の登記を申請するメ簿の廃棄によって相続関係の証明が困難であるこ130 土地総合研究 2018年夏号


【資料７ 代位による相続登記の記録例】

権利部（甲区） （所有権に関する事項）








順位番号 登記の目的

受付年月日受付番号

権利者その他の事項









１

所有権移転

平成○年○月○日

原因 平成○年○月○日売買



第○○○○号

所有者 ○県○市○町○丁目○番○号















２

所有権移転

平成○年○月○日

原因 平成○年○月○日相続



第○○○○号

共有者 ○県○市○町○丁目○番○号







 持分２分の１

 乙某１

 ○県○市○町○丁目○番○号







 持分２分の１

 乙某２



代位者 丙市

代位原因 平成○年○月○日売買の所有







権移転登記請求権









３

共有者全員持平成○年○月○日

原因 平成○年○月○日売買

分全部移転

第○○○○号

所有者 丙市









甲某

  （不動産登記記録例集（平成  年  月  日法務省民二第  号民事局長通達）・ 参照）

土地総合研究 2018年夏号 131と、戸籍簿の公開が制限されたこと、コンピュー

情報の最小単位でもある、ということができる。

タ処理によって除かれた戸籍の附票が廃棄された

なお、市町村は、固定資産の状況及び固定資産税

こと等から、相続による登記が容易に申請するこの課税標準である固定資産の価格を明らかにするとが困難になり、所有者不明問題が社会の耳目をため、固定資産課税台帳を備えなければならない

集めるようになった。

（地方税法  条  項）
。固定資産台帳は、一般には公開していない（同法  条の 、 条の ）。  領土情報・国土管理情報としての登記情報

そうすると、一筆地ごとに、その物理的情報及ａ 主権、国民及び領土が国家の三要素である。

び所有者情報を登記記録に記録することは、領土

領土情報の内容として、どの土地を、誰が、ど情報の把握として、国家の責務ということができの程度の広さを、どのような利用目的で所有してよう。

いるか、が重要である。土地は、自然の状態では、



無限の広がりをもっているものであり、また、人  職権による共同相続登記（所有権の登記名義

間の生活あるいは経済活動の基礎をなすものであ

人に関する共同相続開始の登記）

る。したがって、国家として、国内の土地につい「不動産に関する物権の得ａ 民法第  条は、て、人為的に区分して、各  筆の土地ごとに、所喪及び変更」は、登記をしなければ第三者に対抗

在・地番、地目、地積、地価及び所有者等を帳簿することができない旨を規定し、また、不動産登に記載し、国家が把握している。このことは、土記法第  条は、権利の保存、設定、移転、変更、地の所有権は国家（あるいは国民全員）に帰属す

処分の制限又は消滅について登記する旨を規定しる、とする共産主義国や社会主義国でも（国民にていることから、登記は、所有者そのものを登記公開するか否かは別として）同様である。

するのではなく、物権の変動の課程を登記するもｂ 我が国では、昭和  年までは、土地台帳が、のである。したがって、売買、贈与等の取引に伴この領土情報ないし国土管理情報としての役割をう所有権移転の登記は、当事者の申請に基づくこ担っていた。

とはいうまでもない。

登記制度と台帳制度とは、相互に依存し合ってｂ これに対して、相続による所有権移転は、原存在していた。すなわち、土地登記簿に記載する

則として登記なくして対抗することができると解

土地の所在・地番、地目及び地積に関する情報（物されている。そうすると、相続による所有権移転理的情報）は、土地台帳に基づいて登記し、所有の登記が経由されていない土地については、領土者に関する情報は、土地登記簿に基づいて登録し情報ないし国土管理情報として、所有権の登記名た。ただし、登記簿のへ物理的情報に関する変更

義人が死亡し共同相続が開始した事実に関する登の登記は、所有権の登記名義人からの申請に基づ

記は、国家機関である登記官が職権で行うことがいて行うのに対して、土地台帳への所有者情報にできる、とする議論もあり得る。

関する変更の登録は、登記所からの通知に基づい国家の三要素のうち、国民に関する情報は戸籍て行った。

制度として、また、一筆地の土地情報は不動産登ｃ 登記簿と台帳を統合して一元化し、表示に関記制度として、いずれも法務局が所管している。

する登記制度が創設された後（昭和  年後）におそして、登記官は、相続に関する登記事務を日常

いては、土地登記簿は、結果的に、領土情報ない的に処理する中で、相続関係に関する知識に最もし国土管理情報としての意義を有することになっ精通している行政機関である。相続登記未了が問た、ということができる。すなわち、登記簿は、題となっている今、登記官のこの知識・能力を、一筆地に関する土地取引に伴う権利情報及びその登記申請受否の審査という消極的事務のみならず、

物理的情報のみならず、領土情報ないし国土管理登記官が職権で共同相続の登記をすることができ132 土地総合研究 2018年夏号【資料８ 相続開始に関する登記記録例（案）】
権利部（甲区） （所有権に関する事項）








順位番号 登記の目的

受付年月日受付番号

権利者その他の事項









１

所有権移転

平成○年○月○日

原因 平成○年○月○日売買



第○○○○号

所有者 ○県○市○町○丁目○番○号







 甲某





付記１号 共同相続開始 









共同相続人

 ○県○市○町○丁目○番○号







 持分２分の１

 乙某１

 ○県○市○町○丁目○番○号







 ２分の１

 乙某２



平成○年○月○日登記









平成○年○月○日甲某相続開始るとする積極的事務として活用することが求めら項に付記する方法が考えられる。すなわち、登記れよう。

官は、所有権の登記名義人について相続が開始しｃ しかし、権利に関する登記手続は、私的自治た事実を知ったときは、職権で、相続関係を調査の原則が支配する民法の規定を実現する手続の一した上、当該登記名義人の所有権取得に係る登記つであり、申請主義に基づくのが基本的手続構造に、付記登記（不登法  条  項）の形式で、相続である（不動産登記法（以下「不登法」という。
）

開始並びに共同相続人及びその法定相続分を登記

 条、 条、 条等）から、登記官が職権で共（以下「相続開始に関する登記」という。
）するの同相続の登記をすることについては、疑義を生ず

である。

る。

この相続開始に関する登記の登記記録例として、ｄ 一方、所有権の登記名義人は、土地の物理的【資料８】が考えられる。これは、相続人不存在

情報とともに、領土情報ないし国土管理情報と観の場合における登記記録が、付記登記の形式によ念することができる。

り、登記の目的を「何番登記名義人氏名変更」、登

また、所有権の登記名義人に関する登記事項は、記原因を「平成何年何月何日相続人不存在」とし、当該不動産の権利関係に関する通知の送達先とし「登記名義人 亡項某相続財産」としているのをての意義を有する。

参考としたものである  。

ｅ そこで、所有権の登記名義人について相続がなお、相続開始に関する登記の後における遺産

開始した場合は、登記名義人が死亡し共同相続が分割、相続放棄、特別受益、寄与分、遺言に関す開始したという事実並びに共同相続人及びその法る所有権移転の登記は、現行の取扱いと同様、登定相続分を、登記官は、所有権の登記名義人に関する情報として、その所有権取得に関する登記事「不動産登記記録例集」（平成  年  月  日民二
第  号民事局長通達）

土地総合研究 2018年夏号 133

録免許税を納付した申請に基づき、主登記の形式

情報と位置付け、相続開始に関する登記を国家のにより記録する。また、相続開始に関する登記の責務と観念すると、立法論として、市町村長は、前であっても、相続による所有権移転の登記を申

相続税法第 条第項の規定に基づく所轄税務署

請することができることはいうまでもない。

長への通知に併せて、固定資産税の納税義務者のｆ 次に、登記官は、相続開始に関する登記の前死亡情報を登記所に通知する方策が考えられる。

提として、所有権の登記名義人の相続開始を早期

そして、この通知を受けた登記官は、職権をもっに把握する必要がある。

て、所有権の登記名義人に関する戸籍謄本等を収相続税法は、市町村長は、死亡届書を受理した

集し、登記記録に相続開始に関する登記を付記しときは、当該届書記載事項を、当該届書受理日のた後、その旨を市町村長に通知する（地方税 

属する月の翌月末日までに、所轄税務署長に通知

条  項本文）。この通知を受けた市町村長は、土地すべき旨を規定している（ 条  項）
。市町村長

課税台帳に共同相続人及びその相続分を記載する

は、この通知の際に、事実上の運用として、固定（地方税  条  項）。

資産台帳を調査して、死亡者について、当該市町ｇ また、登記記録に相続開始に関する登記を記

村内に所在する不動産所有の有無を提供している録することにより、その登記事項証明書をもってようである【資料９】。

法定相続情報一覧図（不動産登記規則  条  項

また、地方税法は、市町村長は、登記簿に登記柱書き）として利用することができる。

されるべき土地が登記されていないため、又は地（不登法  条  号）
ｈ 所有権の登記がなく表題部

目その他登記されている事項が事実と相違するたのみが設けられている不動産について、表題部所

め課税上支障があると認める場合は、当該土地の有者（同条  号）
について相続が開始した場合は、所在地を管轄する登記所にそのすべき登記又は登登記官は、表題部所有者の氏名等の変更の登記（不記されている事項の修正その他の措置をとるべき

登法  条）に準じて、相続開始に関する登記を行ことを申し出ることができる旨を規定しているう。

（ 条  項前段）
。
そこで、土地登記簿を領土情報ないし国土管理

そして、相続開始に関する登記に準じた登記の後、相続人から所有権の保存の登記を申請する場

134 土地総合研究 2018年夏号

合、申請人が相続人であるときは、直接、所有権の保存の登記を申請することができ（不登法 条  項  号）
、また、申請人が相続人以外の者（受遺者等）であるときは、相続開始に関する登記に準じた登記による表題部所有者から所有権の保存の登記を申請した（同法  条）後、受遺者等への所有権移転の登記を申請することになろう。
 職権による共同相続登記とプライバシー保護
ａ 登記は、何人に対しても公開することを前提とする情報である（不登法  条）。
登記官が、職権で、相続開始に関する登記として、所有権の登記名義人の相続開始並びに共同相
続人及びその法定相続分を登記し、これを何人にも公開するとした場合、共同相続人のプライバシー問題が懸念される。
ｂ 現在の登記記録は、ブック形式ではなく、コンピュータで処理されている（不登法  条  号）
から、登記事項証明書は編集して作成することができる。そうすると、登記記録を、①本人又はその一般承継人のみに公開する情報、②利害関係人に公開する情報、及び③何人に対しても公開する
情報等に分類して、登記事項証明書を編集・作成する方法も考えられる。すなわち、相続開始に関する登記の付記のある登記事項は、上記①についてはその身分を証する書面を提供した者に対して、また、同②についてはその利害関係を証する
書面を提供した者に対して、それぞれ印字して交付するのである。
ｃ なお、この方法は、今後、マイナンバーを登記事項とした場合の登記記録の公開方法にも検討されることになろう。
