これからのFM品質のありたい姿
サステナブル時代のFMー初級講座
品質評価手法研究部会

ファシリティ品質評価の考え方

FMのPDCAサイクルにおける評価の位置づけ
経営戦略

改善
(Act)

３つの評価のバランスをとることが大切

供給評価
財務評価
品質評価

FM戦略
中長期実行計画（Plan）

統括
マネジメント

評価(Check)

プロジェクト管理
運営維持

(Do)

FM品質評価の全体像
客観的評価（ファシリティマネジャーの視点）

主観的評価／利用者満足度（社員・来訪者の視点）

周辺環境・建物・設備（ハード）
床、壁、天井の設え／空間の広さ／設備など

サービス・運営（ソフト）
清掃、点検整備／備品の補充／案内や支援など

ＦＭ品質評価のポイント◦ ファシリティの仕様・性能と利用者満足度の両面を評価する◦ できるだけ簡単に利用できる評価法を用いる◦ 継続的なデータがほしいものは、同じ項目で調査する◦ 評価項目や分析方法は、社会情勢や経営方針、評価の目的（誰のため、何のため）などを考慮し、適切なものを選択する◦ 利用者満足度調査など利用者の協力が必要な場合は、調査結果を調査対象者（協力者）と共有する

ファシリティの品質評価の手順①②

品質を評価計画考える

立案

視点

実施

調査対象をイメージ
具体的な調査項目を検討
スケジュールを検討 調査を実施

どんな視点で評価するか

評価軸

③

評価項
目

評価票

調査

事前調査を行い質問の妥当性を検討

全対象を調査結果分析・周知

評価
課題を考える
調査対象に結果を伝える

課題解
決行動

オフィス・ワークプレイスの評価の事例
チェック項目の例

利用者満足度調査票の例
評価グラフの例

評価するファシリティに合わせた評価項『FM 品質から見るオフィス評価項目
目を作成する
オフィスビルを借りるとき ワークプレイスを構築するとき』 際に、参考にしてください

評価項目例：JFMAホームページからダウンロードできます。
http://jfma.or.jp/research/scm11/pdf/REPORT/14_Book2013_01.pdf

8

チェック項目例：『FM 品質から見るオフィス評価項目
オフィスビルを借りるとき ワークプレイスを構築するとき』

9利用者アンケートの例：10 minutes Survey
回答者の負担が軽くなるよ
う、10分程度で回答できるように作成しました。

JFMAホームページからダウンロードできます
http://jfma.or.jp/research/scm11/pdf/REPORT/14_Surveyform2002_02.pdf
10利用者アンケートの例：10 minutes Survey
設問の冒頭で全体的な満足度を尋ねます。

自由記述の覧があると、具体的な考えがわかります。

11評価グラフの例
満足度の程度をわかりやす
くするには、チャート図で表現するのがおすすめです。

利用者アンケートの結果
組織A
エレベーター
4
開放感

3

広さ

2
アメニティ

レイアウト

1
0

色彩

明るさ

音環境

空調
机・イス時代の流れの中で変化する
ファシリティ品質求められるファシリティ品質は時代の中で変化する
オフィス・ワークプレイスを例に

ファシリティの品質評価軸（品質評価手法研究部会で検討した評価軸です）

快適性

建築的な環境居住性・保健性（ウエルネス）

機能性
利用者への心理配慮（不快感を与えな
い、安心感、大切にされていると感じられるなど）

耐用性

心理配
慮性

保全性

安全性

変化に対応できる柔軟性行き届いた清掃・保守点検

信頼性
多様な利用者への配慮
多様性
バリアフリー

安全性・信頼性は、どんなファシリティを考える場合でも、最も大切です。

災害への備え情報セキュリティ

社会性
企業イメージ
地域への影響品格性

環境保全性
省エネ・省資源・廃棄物削減
地域環境の保全
地球温暖化対策（温室効果ガス削減）『公式ガイド ファシリティマネジメント』の分類とは異なります。

～2000年
希望→

バブル崩壊

→

世紀末・カオス

1985年 電電公社・専売公社民営化
プラザ合意 円高不況
男女雇用機会均等法施行
バブル景気 不動産価格の高騰
1987年 国鉄分割民営化
大量生産・大量消費
JFMAが任意団体として発足
1989年 ベルリンの壁崩壊
IT(Information Technology)
1990年 湾岸戦争
バブル崩壊
1991年 ソ連崩壊
終身雇用・年功序列の崩壊
1995年 阪神淡路大震災、地下鉄サリン事件
アメリカ一極体制
1997年 COP3で京都議定書採択
グローバル資本主義
香港返還
2000年問題JFMAが社団法人化
ノストラダムスの大予言
2000年 大規模小売店舗法廃止（大規模店舗の建設と出店の自由化）

～2000年のファシリティ品質◦ 安全性・信頼性

1981年に耐震基準の見直し（新耐震基準）

防災訓練は、火災避難が中心◦ 快適性・機能性

室内の温熱環境の快適性◦ 耐用性・保全性 30年で建て替え（構造寿命より経済優先）
ユニバーサルレイアウト◦ 環境保全性

大量生産・大量消費・使い捨て→省エネ・省資源、リサイクル紙◦ 社会性・品格性

コーポレート・アイデンティティ（CI）◦ 多様性

車いす利用者へのバリアフリー対応◦ 心理配慮性

リフレッシュスペース、アメニティ

2001～2009年
矛盾の噴出
2001年

2003年
2004年
2005年
2007年
2008年
2009年

IoT

アメリカ同時多発テロ
リストラ・失業
明石花火大会歩道橋事故
非正規雇用
歌舞伎町ビル火災
雪印牛肉偽装事件
六本木ヒルズ竣工 SARS流行
ヒルズ族
携帯電話・PHS
新潟県中越地震
構造計算書偽造問題、福岡県西方沖地震
人口統計開始以来初の自然減
京都議定書発効
スマートフォン
能登半島地震・新潟県中越沖地震
リーマンショック（世界金融危機） 団塊世代の大量定年退職はじまる（2007年問題）
冷凍餃子中毒事件
裁判員制度スタート

2001～2009年のファシリティ品質◦ 安全性・信頼性 免震・制震構造、感染症対策、入退室警備
電力・通信の確保（１日以上）、事業継続計画（BCP）◦ 快適性・機能性 個別分散制御空調設備、テレワークの試行、通信網の拡大
オフィスタイプ（個室、ブース型、オープン型）、有線LAN
喫煙ルール、ノンテリトリアル、タッチダウン、ファイルスペース、エレベーターの待ち時間◦ 耐用性・保全性 長寿命化（100年建築）、スケルトン・インフィル◦ 環境保全性

LCCO2、サスティナビリティ、CASBEE、LEED、省エネルギー、省資源、雨水・中水利用、複合熱源◦ 社会性・品格性 ブランディング、CSR◦ 多様性

誰でもトイレ、交通バリアフリー法◦ 心理配慮性

来訪者・社員への配慮、色彩、BGM、BGV

2010～2020年
グローバル化 災害の多発
2010年 「公共建築物等における木材の利用の促進に関する法律」施行
2011年 東日本大震災/福島第一原子力発電所事故
2012年 パリ協定（COP21）
笹子トンネル天井板落下事故
2014年 「過労死等防止対策推進法」施行

国を超える巨大企業の出現
働き方改革

あべのハルカス開業
御嶽山噴火

2015年 関東・東北豪雨
マンション杭打ちデータ改ざん問題
2016年 電気小売り完全自由化
熊本地震・九州北部豪雨・糸魚川市大規模火災

避難所のあり方が問題にプレミアムフライデー

2018年 大阪府北部地震・西日本豪雨・北海道胆振東部地震

2019年 令和元年房総半島台風・令和元年東日本台風
2020年 COVID-19の世界的流行（パンデミック）

自然環境や気候変動への関心の高まり2010～2020年のファシリティ品質
グローバル化地球環境意識 自然災害多発

パンデミック◦ 安全性・信頼性 BCP、津波・水害・土砂崩れ、サイバーテロ
2次部材・家具の耐震、備蓄品、帰宅困難者、減災◦ 快適性・機能性

健康経営・ウェルビーング、テレワーク・シェアオフィス、
コミュニケーション・ ICT、洗浄機能つきトイレ、喫煙場所の有無、夏季の室温・換気◦ 耐用性・保全性 リノベーション◦ 環境保全性

サスティナビリティ、温暖化防止、エネルギーの見える化、脱炭素、省エネルギー、自然エネルギー（太陽光・風力など）◦ 社会性・品格性◦ 多様性

SDGｓ、 モチベーションの向上

LGBT・外国人◦ 心理配慮性

メンタルヘルス、ハラスメント

30年余りの社会の変化
1990～2000～2010～2020

2021～

好景気
↓バブル崩壊グローバル化

矛盾の噴出

自然災害多発↓パンデミック

世紀末カオス

地球環境意識?

経営に関する考え方の変化
1990～2000

～2010

～2020

2021～

好景気

↓
バブル崩壊

グローバル化
矛盾の噴出

自然災害多発↓パンデミック

世紀末カオス

地球環境意識SDGｓ

ステークホルダーである株主を大切に優秀な経営者を迎えるために経営トップに高額な報酬

ステークホル
ダーには顧客や従業員も含まれる

地球規模の環境問題・社会課題を視野にこれからの社会とファシリティ品質

SDGs 17の目標

1.

2.
3.
4.

5.
6.
7.

8.
9.

当部会では、SDGsの17の目
あらゆる場所のあらゆる形態の貧困を終わらせる
標、169のター
飢餓を終わらせ、食料安全保障及び栄養改善を実現し、持続可能な農業を促進する
ゲットをすべあらゆる年齢のすべての人々の健康的な生活を確保し、福祉を促進するて眺め、ファすべての人々への、包摂的かつ公正な質の高い教育を提供し、生涯学習の機会を促進する
シリティの品ジェンダー平等を達成し、すべての女性及び女児の能力強化を行う
質評価の視点すべての人々の水と衛生の利用可能性と持続可能な管理を確保するで議論しましすべての人々の、安価かつ信頼できる持続可能な近代的エネルギーへのアクセスを確保するた。
包摂的かつ持続可能な経済成長及びすべての人々の完全かつ生産的な雇用と働きがいのある人間らしい雇用(ディーセント・ワーク)を促進する

強靱（レジリエント）なインフラ構築、包摂的かつ持続可能な産業化の促進及びイノベーションの推進を図る

10. 各国内及び各国間の不平等を是正する
11. 包摂的で安全かつ強靱（レジリエント）で持続可能な都市及び人間居住を実現する
12. 持続可能な生産消費形態を確保する

13. 気候変動及びその影響を軽減するための緊急対策を講じる
14. 持続可能な開発のために海洋・海洋資源を保全し、持続可能な形で利用する
15. 陸域生態系の保護、回復、持続可能な利用の推進、持続可能な森林の経営、砂漠化への対処、ならびに土地の劣化の阻止・回復及び生物多様性の損失を阻止する
16. 持続可能な開発のための平和で包摂的な社会を促進し、すべての人々に司法へのアクセスを提供し、あらゆるレベルにおいて効果的で説明責任のある包摂的な制度を構築する
17. 持続可能な開発のための実施手段を強化し、グローバル・パートナーシップを活性化する

ＳＤＧｓの視点を加える
ベースになる評価項目

ＳＤＧｓの視点

安全性・信頼性 ・災害（自然災害・火災・犯罪など）への備え•情報セキュリティへの対応＜ＢＣＰ＞

快適性・機能性 •建築的な環境（音・熱・光・空気環境の設え）•自然災害に対するレジリエンス•感染症対策（防疫姓）•安全な水とトイレ•Well-being（ウェルビーイング）•居住性・保健性（ウェルネス） ＜健康経営＞

耐用性・保全性 •変化に対応できる柔軟性 ＜フレキシ•行き届いた清掃・保守点検

環境保全性

社会性・品格性

多様性

心理配慮性

ビリティ＞

•省エネ・省資源、廃棄物削減•地域環境の保全•地球温暖化対策（温室効果ガス削減）＜ＣＳＲ＞•企業イメージ（社内外に対し企業価値の理解・共有を深める）•地域への影響（地域特性への配慮、地域活性化への貢献）•多様な利用者への配慮（年齢性別、LGBT、障がいの有無、宗教等）•バリアフリー⇒ ユニバーサルデザイン＜人を大切にする＞•利用者への心理配慮（不快感を与えない、安心感、大切にされていると感じられる等）

地
域のレ
ジ
リエンス

•気候変動対策（再エネ、脱炭素）•自然と調和したライフスタイル•食品ロス・廃棄物削減⇒ﾏｲｸﾛﾌﾟﾗｽﾁｯｸによる海洋汚染防止•持続可能な林業⇒木材利用の適正化•教育の機会、イノベーションの推進•つくる責任、つかう責任•フェアトレード•ジェンダー平等（女性と女子）

社
会的包
摂性

ＳＤＧｓの視点から見たファシリティの品質評価軸（品質評価手法研究部会）
快適性＜心理的安全性＞＜健康経営＞

機能性

今後、さらに整理していく予定
です。

耐用性

心理配
慮性

保全性

安全性＜フレキシビリティ＞

信頼性
多様性
＜ＢＣＰ＞

環境保全性

社会性
品格性

＜ＣＳＲ＞

『公式ガイド ファシリティマネジメント』の分類とは異なります。

求められるファシリティ品質の変化
1990

～2000

～2010

～2020

2021～

FM渡来

CSR・BCP

環境・防災

安全性・信頼性

欧米に学ぶ

利用者満足度

働き方

基準作り

耐用性・保全性

健康経営

耐用性・保全性
環境保全性

環境保全性

安全性・信頼性

多様性

社会性・品格性

耐用性・保全性

心理配慮性

心理配慮性

環境保全性

機能性・快適性

快適性・機能性
社会性・品格性

社会性・品格性

心理配慮性

短期的・自己的視点

長期的・利他的視点＜今だけ・金だけ・自分だけ＞<未来・環境・社会のため>

これからのファシリティ品質
キーワードを検キーワード討中です◦ 安全性・信頼性：未知の危機、長期的な対応、心理的安全性、説明責任◦ 快適性・機能性：Well-beingへの配慮、情報、テレワークとオフィス環境◦ 耐用性・保全性：多種多様な用途に応じられる（建物の付加価値）、個人の選択、メンテナンスの容易性、継続性◦ 環境保全性：設計に時間軸を実装、居抜き、温室効果ガス削減◦ 社会性・品格性：人や環境にやさしい、社会に開く活動を通した資産評価、組織のエンゲージメント評価、地球全体の利益の共有◦ 多様性：みんなで答えをつくる「場」の提供、ＵＤが普通に◦ 心理配慮性：ひととして求めるものが叶う、心理的安全性・・・現在検討中