C O N T E N T S●今号の目次2p 日本マンション学会シンポジウム

マンションコミュニティに関する共同提言を採択

資産価値は人と人とで作資産価値は人と人とで作り出すもの
産価値は人と人とで作り出す「腹をくくってやりませんか？」
NPOよこ管ネット
NPO
よこ管ネ ト 会長 ●出澤貞行
マンションの資産価値が上がるとか下がるなんていう話をよく耳にする。
資産価値は「情報資産が持つ価値のこと。業務上の重要性や、情報に問題があった場合の影響度などで評価する」と、ものの本に書いてあった。
ところが大半の住民は、単に高く売れるマンションを「資産価値が高い」もマンション管理組合関連4団体のトップが壇上に並んだ

3p 第65回全管連代表者会議

マンション再生法、コミュニティー
形成等積極的な活動展開を目指す
4p Data

川崎市分譲マンション実態調査
耐震診断しない理由は「費用」35.9％、「意見の相違」33.3％
6p Topic

全国初！千葉市
管理組合と自治会を同様扱いに
7p Topic

管理費滞納70万円
それでも59条競売適用!?
8p 地域ネット活動状況

川管ネット
弁護士によるミニセミナー
競売の種類と進め方＆事例説明

大規模修繕工事に関する知識と情報『精度の限界』から『限界への挑戦』へ
12p 賛助会員ガイド

業種別賛助企業の一覧表を掲載

一般売買価格とは単純に地価や利便性、築年数などを基準に業界筋が決めた標準価格だ。各住民がそう思い込んでしまうと余計なお金はかけず、コミュニティー形成など不要だと思いながら住み続けてしまう人がたくさん現れる。
私は活動をしていて気がついたことがある。資産価値は住民によって大きく左右されるケースが十分にあることだ。
一例を紹介しよう。近所に立地条件、住環境、築年数、戸数もほぼ同等の2
つの中古マンションが時を同じく売りに出されたが、ポストに入っていたチラシをみるとなんと数百万円の差がついていた。
この差は、売り出し値の高いマンション住民が自分たちの買った城を大切に手塩に掛けて守って行こうとした意識の表れ、その評価に値するものだと思う。
管理とは建物維持が整然とされているのは当たり前で、同時に管理組合がしっかりと機能し、地域との交流も取れ、何か困った時にはマンション内で話し合いと助け合いができ、子育てのしやすさや、安心した老後生活、防災・防犯がきちんとできるような住環境にする。これが管理という言葉を満たす条件だと私は解釈している。
これらが資産価値という言葉の意味に出てくる「情報」であり、それが評価につながり、最終的に価格に反映されるのだ。
私も活動を続けて「マンションほど面倒で厄介な住まいはない」と思う。共用部や専有部などいう難しい言葉にしばられ、勝手に部屋も直せない、ペット
もダメ、あれもこれもダメ、それに加え、理事会活動や自治会の行事など…それはもううんざりである。
しかし管理をきちんとして来たマンションは真の資産価値を受けられ、その14p 会員マンション紹介

アイビーヒルズ久里浜団地管理組合法人
15p イベント紹介

11月〜2月のセミナー等のご案内

ようなマンションはきっと素晴らしいはずである。
人それぞれ価値観は違うが、どこに住んでいても必要なものは管理であり、人と人とで作り出すのが本物の資産価値である。
どうせやらなくてはいけないこと。腹をくくってやりませんか？

Kanagawa Mansion Network 27

10p 第19回管理組合基礎講座のと思っている。

1

マンションにコミュニティは必要か!?
日本マンション学会のシンポジウム開催
10／19

於：明海大学浦安キャンパス

一般社団法人日本マンション学会は10月19日、千葉・浦安市の明海大学浦安キャンパスで「マンショにコミュニティは必要か？災害時・復興にコミュニティは機能したのか？」をテーマにシンポジウムを開いた。
当日は、東日本大震災で被害を受けた浦安市に所在するマンションの災害時や復旧時におけるマンションコミュニティ
について現地の2つの管理組合から事例報告があった。
現在も東日本大震災の経験から、マンションのコミュニテ
ィの必要は再認識されている。それもマンション内だけではなく、マンションと地域といったコミュニティも含まれるという認識が一般的だ。
ところが、国土交通省が昨年1月に設置した「マンション

千葉・新浦安の明海大学キャンパスで行われたシンポジウムの様子の新たな管理ルールに関する検討会（座長：福井秀夫・政策研究大学院大学教授）」では、現行のマンション標準管理規約の第27条、第32条にあるコミュニティ条文を削除すべきだという議論がはじまり、検討会自体が紛糾。検討会は昨年8月から中止のまま、特定の検討会委員による勉強会が行われている。
そこで、こうした動きに危機を感じたマンション管理組合
関連の4団体が共同でマンションのコミュニティは必要かについてシンポジウムを開き、マンションコミュニティにおける共同提言をすることになった。

マンション標準管理規約
第27条（管理費）

マンション管理組合関連4団体の長がはじめて壇上に並んだ。
左から2人目がNPO全管連・NPO神管ネットの山本育三会長

管理費は次の各号に掲げる通常の管理に要する費用に充当する。
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
第32条（管理組合の業務）
十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュ
ニティ形成

備えてマンションと地域と連携強化の必要性から、マンショ
ンと地域とのコミュニティ形成の重要性も高まってきています。
マンション管理にかかわる法制度では、昭和58年の区分所有法の大きな改正を踏まえ、数次にわたる標準管理規約の改正、マンション管理適正化法の制定など、その基本にはマンションでは区分所有者の主体的な合意形成、それを円滑に行うためのコミュニティの形成を重視してきました。

マンションコミュニティに関する共同提言
一般社団法人日本マンション学会
NPO法人全国マンション管理組合連合会
一般社団法人マンション管理業協会
一般社団法人日本マンション管理士会連合会■背景のコミュニティ形成が重要になっていると考えられます。
そこで、私たちは、円滑な管理組合の運営、共同生活の実
践には、コミュニティの育成は必要でかつ重要であるという思いから、具体的に以下の点を共同で提言いたします。

■提言

東日本大震災において居住者間の相互扶助・助け合いが有1．マンション管理を進める上で重要な役割を果たしている

効に機能し、管理組合・自治会の即座で適切な対応が行われ標準管理規約において、現行の「コミュニティ条項」をたのは日常的にコミュニティ形成に取り組んでいるマンショ

2

今後、ますます、区分所有者や居住者の高齢化が進行し、また、賃貸化などの進行も鑑みますと、より、マンション内残すことンでした。こうした居住者間のコミュニティ形成は、従来よ2．マンション管理関係者である居住者、区分所有者、管理り良好な居住環境の維持や管理組合の業務の円滑な実施、共組合、管理組合連合会、管理会社、マンション管理士、同の利益の増進のために極めて重要であるといわれてきましマンション管理研究者などは、マンションのコミュニテ

たが、これが実証されたものといえます。さらに、災害時にィ形成の育成に寄与すること

マンション再生法、コミュニティー形成など
積極的な活動の展開を目指す
NPO全管連代表者会議
10／21

於：東京・亀戸文化センター

神管ネットが構成団体として加入するNPO全国マンション
管理組合連合会（全管連：山本育三会長）は10月21日豺9時30分から16時まで、東京・江東区の亀戸文化センター第3・4会議室で第65回代表者会議を行った。
全管連の構成団体は現在、北海道から沖縄までの18管理組 合 団 体 （ 2 , 4 3 5 管 理 組 合 ・ 2 2 9 , 3 3 1 戸 ）。 当 日 は 、
2012年度の活動報告、2013年度の活動方針を中心に議論を行った。
下記に2013年度活動方針をまとめた。会員増加や全管連の位置づけ向上などを活動の基本に、マンション再生法の制
定、コミュニティー形成を図る取り組みの強化、各地域団体
への活動の活性化など、積極的な働きかけを行っていくこと
で意見がまとまった。

…………… 2013年度活動方針 ……………
（1）マンション再生法への取り組み
・5年前から取り組んでいる「マンション再生法」制定に向け、関係団体、各政党への働きかけを積極的に行う。
（2）マンションの良好なコミュニティー形成を図る取り組みの強化
・合意形成のしやすい、良好なコミュニティー形成を図る
運動を展開し、マンション管理組合を地域の自治会、町内会と同等の自治組織として位置付けるよう、国や自治体に働きかける。
（3）管理低下をきたしている管理組合への支援
・管理不全、管理低下をきたしているマンションが「不良住宅化」とならないよう、専門家派遣などの積極的な支援を図る。
（4）高経年マンション、団地への長寿命化、再生を目途とする運動の展開・居住者の高齢化、空き家化、賃貸化から、管理費等の値上げが不可能な状況を踏まえ、①部分的な設備等の修繕計画の見直し②部分的減築・福祉施設化が可能になるように区分所有法改正運動を展開する。
（5）構成地域団体の広域活動の支援と地域に合った活動の活
性化
・地域の複数の管理組合、構成団体が共同して地域性を持った広域的な活動を展開するよう全管連として支援する。
（6）未組織の地域への働きかけ、全管連への加入促進、組織の拡大
・管理組合団体が未組織な地域での地域団体との交流を図り、新たな管理組合団体の設立に協力し、全管連加入を働きかける。
（7）管理組合への役員等派遣を実施している団体で、連絡会を構成、情報交換を図る
・外部専門家を入れる第三者管理方式への反対という原則のもと、現在専門家を派遣して管理組合運営を支援している東北管連、日住協、集住センター、県福管連などで連絡会をつくり、情報交換を図ることとする。

全管連会長は神管ネットの山本育三会長が務める（写真中央）

神管ネット 国交省補助事業で採択
マンション改善事例、約100件を集計分析

本件に関する問い合わせ

今後の国や自治体の住宅政策に組み入れ、そのための支援策を引き出すことを目指している。

改善事例を行った管理組合への主なヒアリング内容
・具体的改善項目

・管理組合と建物の概要

・工事の内容・取り組み年

・費用の概算・助成金の有無・修繕工事期との有無

・改善の概要・再生（改善）の主な理由

・総会での議決時の選択・本件に係る広報活動

・合意形成に際し重視したこと
・再生（改善）に関しての管理組合対応者の自由意見欄（改善についての思い、感想、希望等があれば記入）

神管ネット事務局
TEL／FAX.045-620-6300
E-mail: info@jinkan-net.com

Kanagawa Mansion Network 27

国土交通省は6月、平成25年度「マンション管理適正化・再生推進に当たっての課題の解決に向けた成功事例の収集・分析等を行う事業」について事業提案を募集。これに応募した神管ネットは8月28日、「持続可能社会に対応したマンシ
ョン再生の促進に係る成功事例の収集･分析」の支援事業枠で採択された。
事業名は「マンションストックの再生（改善）事例収集・分析」。神管ネット構成団体等からマンションの改善事例を約100件収集し、当該管理組合関係者のヒアリングをもとに集計分析し、ストックの改善傾向を知る事業となる。
具体的な改善事例とは、外断熱工事や2重サッシ、スロー
プ・手すりの設置、設備では水道管直結や排水管の更新等、大掛かりなものからごく身近な工事まで。
既存マンションがより長寿命化を目指し改善することを、

3

川 崎 市耐 震 対 策 等 実 施 調 査 結 果 報 告

旧耐震基準のマンション360管理組合対象
耐震診断しない理由は「費用」35.9％、「意見の相違」33.3％
川崎市は平成23年度に行ったものの追加調査として、24年度「川崎市分譲マンション耐震対策等実施調査」を行い、平成25年3月にその調査結果を発表した。
対象は川崎市内に立地する、すべての旧耐震基準の分譲マンション管理組合（360管理組合）で、実施委託は財団法人
川崎市まちづくり公社。調査員は主に川管ネットの理事が担当した。
調査目的について川崎市は、分譲マンションの耐震化をどのように進めたらよいか、管理組合への管理支援も含めた施策を検討するための、旧耐震基準のマンションの実態把握としている。
国土交通省は新耐震基準への耐震化率を平成27年までに90％とする目標を立てている。

③外観仕上げ（竣工年別）○耐震基準
建築基準法に基づく現行の耐震基準は、昭和56年6月1日に導入。それ以前に建設されたものを旧耐震基準
とする
○調査対象
平成23年度の調査対象マンション（360件）のうち、調査できなかった242件（回答があったのは116件だ
った）に加え、新たに旧耐震基準の分譲マンションだと判明した8件を加えた252件○調査方法
1） アンケート票
アンケート票を郵送にて配布し、川管ネットの調査員が直接マンションを訪問して回収
2）ヒアリング
マンション管理や修繕の状況をより詳細に把握することを目的に、調査員がアンケート票を回収する際に直接、回答者等に対して実施○回収率
今年度の調査対象252件のうち、すでに建て替えられていたり、賃貸化している8件を除いた244件を調査、期間中に回答が得られた合計は182件で、回収率は74.6％。23年度と24年度の調査回収状況を合計す
ると298件で82.8％となる④管理組合のコミュニティー活動⑤管理組合の課題①建物構造（竣工年別）②建物の平面形状⑥長期修繕計画の作成上の問題（延数集計）

ピロティの有無4⑪実施検討にあたっての課題（延数集計）⑦耐震診断の実施実績⑧耐震診断の実績（竣工別）⑫行政に求める支援制度（延数集計）⑨耐震診断の結果⑬活用したことがある支援制度（延数集計）⑩耐震補強工事の実施有無

神奈川県下マンション管理アドバイザー等CPD委員会主催

平成25年度「マンション相談員等のCPD研修セミナー」開催
マンション管理を対象とする相談員の継続的資質向上、能力開発ならびにマンション管理組合役員及び一般居住者向けの知識習得を目的に平成25年度も「マンション相談員等のCPD研修セミナー」を行います。CPDとは「継続的能力開発=Continuing Professional Development」の略です。

■25年度CPD研修セミナースケジュール
回数

日

時

セ ミ ナ ー 等 名 称 ・ 講 師

会

場

共

催

「専有部分と共用部分〜この悩ましきもの 境界は？改修
方法は？ そして事例〜」
11月17日（日）第1回
講師 1）中島悦朗氏（首都圏マンション管理士会）
横須賀産業交流プラザ
13:30〜16:30
2）伊藤和彦氏（NPO浜管ネット技術者部会）
3）松井勝郎氏（三浦海岸三壁芙蓉ハイツ管理組合）

よこ管ネット「防災に関する取り組み」（仮称）
12月14日（土） 講師 1）神谷昌志氏（川崎市総務局危機管理室）
第2回
2）神品勝征氏（川崎河原町分譲共同ビル管理組合）
13:30〜16:30
3）相川洋明氏（セソール川崎京町ハイライズ管理組合）

川崎市産業振興会館
第3研修室

川管ネット

2014年
「精度の限界パート2」（仮称）
2月21日（金）講師 未定
18:00〜20:30

かながわ労働プラザ（Lプラザ）

マンションリフ
ォーム技術協会（MARTA）

第4回

2014年「大規模修繕に関するテーマ」
3月29日（土）講師 未定
13:30〜16:30

かながわ労働プラザ（Lプラザ）

浜管ネット

マンション相談員等向けの研修ですが、一般の管理組合の方の参加も歓迎します。
参加希望者は、氏名（複数の場合は代表者）、所属組織名（管理組合、マンション管理士会、企業等）、参加人数、住所、
電話番号、メールアドレスを記入の上、下記まで。
●神管ネット事務局 蕁・FAX：045-620-6300 E-mail：info@jinkan-net.com

Kanagawa Mansion Network 27

第3回

5全 国 初 ！ 千 葉 市

管理組合と自治会を同様扱いに
千葉市は平成25年4月から、地域活動を行うなど一定の要件を備えたマンション管理組合に対し、全国の行政機関で初めて町内自治会と同様に取扱うこととした。
一般的にマンション管理組合の位置づけは私有財産の維持管理を目的とした団体として、自治会や町内会とはからは「管理組合と自治会は構成員や目的が異なるから無理があるのでは？」という声も上がっている。
とはいえ、東京・豊島区でもマンション管理推進条例を制定。「マンション管理状況届出書」の提出を義務化
し、今年7月1日から届出の受付を開始した。

区別されている。今回の制度によって「市政だより」等

その目的にはやはり「合意形成の円滑化、居住者同士の行政情報を配布する委託料などが管理組合で受け取るおよび地域とのコミュニティ形成・活性化を図ること」

ことができる。

がある。

2011年3月11日に発生した東日本大震災の教訓から、地域コミュニティーの大切さや情報伝達の必要性が管理組合のコミュニティー活動への期待は今後、ますます重要度を増すことになるといえるのではないか。

改めて認識されたため、管理組合の存在を無視できなくなってきたというのがその理由だ。

◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆マンション標準管理規約にも「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ」に関する条項がある。
任意で入る自治会や町内会は加入住民が減少している傾向にある。その点、分譲マンションを購入すると同時

Q1

マンション管理組合が町内自治会と同様の取扱いを受けることで、どのようなメリットがありますか。
A1

市との行政事務委託契約や地域的な会議への参加に区分所有者間で設立することを法律で義務付けられてにより行政情報が入手しやすくなることに加え、そのいる管理組合は、行政にとっても多くの住民に情報伝達

委託料の収入が得られること。また、周辺の町内自治が行いやすい。

会等の地域コミュニティとの連携を通じて、地域の安

千葉市のこうした取り組みについて、各地の行政職員

心・安全づくりなどの一層の推進が期待できることが挙げられます。

目的と成立要件目

的・地域活動を行っている管理組合が千葉市町内自治会連
絡協議会へ加入することで、行政からの回覧等を請け負う委託先となり、行政情報を受けられる（市からの委託料が支払われる）・町内自治会の連合組織（市連協・区連協・地区連協）に所属することで、地域との連携を深められる団体の成立要件
要件1 管理組合の活動に加えて地域活動を行うことについて、管理組合の総会で議決が得られ、規約

Q2

市からの委託料等の収入が見込まれますが、管理規約の見直しは必要ですか。
A2

一般的な管理規約では、「収入は管理費等及び使用料によるものとする」と規定されています。市からの委託料等を適切に収入・支出するために、規約の見直しが必要になると考えます。
Q3

町内自治会活動に関する経費については、会計を管理費や修繕積立金と区分して経理したいのですが、その場合に注意しなければならない点はありますか。
A3

区分経理することについて、管理規約で規定する必要があるものと考えます。

に明記されていること
要件2 会員の任意性を担保するため、区役所に提出す【参考】る会員名簿には、加入を望まない者の情報は含ま・マンション標準管理規約（単棟型）第28条第4項

ないこと

・マンション標準管理規約（団地型）第30条第4項※マンション管理組合の管理費等と町内自治会活動に要する経費について組合員の疑義を招かぬよう、会計処
理方法については各管理組合において十分に精査する

千葉市市民局市民自治推進部市民自治推進課

解と協力を得ながら進めていくことを基本とし、それ

蕁043-245-5663

ぞれのマンションの実態に即した加入・運営方法を検http://www.city.chiba.jp/shimin/shimin/

討してください。

6◆詳しい内容は下記参照

とともに、町内自治会の活動については、組合員の理

jichi/kanrikumiai.html
jichi.CIC@city.chiba.lg.jp

TOPIC

管理費等滞納金70万円・滞納期間1年半

それでも59条競売を適用!? ので総会に出席願いたい」旨の通知を出したが、滞納者は出席しなかった。
区分所有法第59条による競売は、問題のある区分所
有者の区分所有権を売却することによって、その区分所有者から区分所有権、つまりは居住権を剥奪することにもつながるため、共同生活上の障害が著しく、競売請求以外の方法では他の区分所有者の共同生活の維持が困難である場合に適用される。
言い換えれば、管理組合側がとことん手を尽くした結果が裁判官に伝わらなければ、管理組合の競売請求が却下される判断も少なくない。
◇
そうした状況下、管理費等の滞納金について支払訴訟
提起時点での滞納額70万円、滞納期間1年半で59条競売の認容判決が平成25年1月に言い渡された。
事案は平成24年3月、管理組合と滞納者との間で分割合意をするが1回も守られないことから、管理組合は7月に簡易裁判所に滞納管理費等の支払いを求める通常訴訟を提起。10月、管理費支払訴訟の認容判決（欠席判決）。同時に管理組合は臨時総会を開いて59条競売訴訟の提起を特別決議で可決した。
この総会に先立ち、滞納者に「弁明の機会を付与する

11月、地方裁判所に59条競売を求める訴え提起し、今年1月に欠席裁判により59条競売が認容された。
その後、事案は判決のもと2月に59条競売を申し立て、3月競売開始決定、8月入札開始、売却決定、10月に区分所有者が変更するという流れをたどった。
担当弁護士は上記のように居住権を剥奪する59条競売の請求は難しいとしながらも「今回のケースは、当該区分所有者が全く約束を守らず、話し合いにも応じず、裁判も欠席するという事態がつづいたことから、他に解決策がないと判断されたのだろう」と話している。
◇
後日談では、競売が決まったあと、突然当該区分所有者が現れて当人が任意売却をして滞納金を一括で精算したので競売は取り下げられたという。強制競売よりも価格が少しでも高くつくためで、売却後は滞納金や他の抵当権を整理して残った約30万円を手にマンションを出て行った。
どんな形でマンションを退去するのも自由だ。しかし、本件を対応した管理組合役員の精神的負担・疲労を考えると、…つらいですよね〜。

大 規 模 修 繕 工 事 は 来 秋 が チ ャ ン ス！？

再び繰り返すか 消費税導入駆け込みラッシュ
金額の問題より、現場監督・職人の確保が最優先課題◇
こういう事態について、大手改修業者社員は「次に消費税が10％に上がるかどうかわかりませんが、工事の集中時期に工事を行うことは工事の品質にも影響が及びます」という。
「正直、今の工事でも5％から8％の3％分くらいの工事費は勉強させてもらいます。それより、工事ラッシュの中で良い工事をしろといわれる方が難しいです」
新聞公募による見積もり合わせについても、「ただでさえ仕事量が多いのに、この工事欲しい人この指と〜まれ」には目を向けないそうだ。
◇
消費税が10％になると予定されているのは2015年10月。アップするかどうかは未定だが、大規模修繕工事を検討している管理組合は、現在の状況を再び繰り返すかどうか考える必要がある。
工事業者側は、駆け込みラッシュ前の来年秋がチャンスとみてい良い現場代理人、良い職人の確保る。
が大事。駆け込み発注にメリットはないようだKanagawa Mansion Network 27

消費税が2014年4月から8％になることを受け、今秋の大規模修繕工事は盛況である。
5％で済むのは今年9月30日までに工事契約を交わすこととなったため、工事の契約が集中したようだ。今秋から来春にかけてピークを迎えているのが現状といえる。
一方、工事の現場担当者は、「毎週末の午前、午後、夜と3回の理事会に出ています。まったく休日がない」と悲鳴を上げている。
ある工事業者社員によると、首都圏のマンション大規模修繕工事の受注で「前年比3割〜5割増しの会社が増えている」という。
「こういう状態では、50戸以下のマンションは売上率が悪いので、逆にお断りしています」
売り上げは上がったが、利益率は変わらないという側面もある。
売上金額より、現場監督・職人の確保を最優先としなければならない事情があるからだ。設計コンサルタントが計画した予算より大幅に工賃が上がり、最終的には元請にしわ寄せがくるという。
現場管理者として、建設業法で定められた「監理技術者」を設置する必要もある。「監理技術者」を社員で賄えなければいい工事を行えるとはいい難い。

7

川管ネット8／4
弁護士によるミニセミナー
競売の種類と進め方＆事例説明
8月4日豸、弁護士を囲んでのミニセミナーと個別相談会を行った。会場は川崎区宮本町の一般財団法人川崎市まちづ
くり公社ハウジングサロンで、約30人が参加した。
講師は、横浜開港法律事務所の河住志保弁護士。管理費等の滞納による対策として、最終的に区分所有法第59条「区分所有権の競売の請求」を使った川崎市内の直近の事例を紹介。管理組合へのア
ドバイスや訴訟の内容について説明を行った＜事例の詳細は7ページ参照＞。
セミナー後は参加者から個々の相談があり、管理費等の滞
納や修繕委員会の運当日は定員を超える管理組合役員等17営などの問題が上が人が参加。川管ネットスタッフや川崎市職員を含め30人近い人が集まった。
っていた。

9／13
情報交換会・懇親会
管理組合と賛助企業約60人が参加

8／24
平成25年度第１回川管ネット管理セミナー
マンション総合保険と大規模修繕かし保険について
8月24日貍、高津区溝口の高津市民館（ノクティ2）第4
会議室で平成25年度第1回川管ネット管理セミナーを行った。
当日は、「マンションの保険」をテーマに㈱グッド保険サー
ビスによる築15年以上のマンション保険料が大幅にアップすることにどう対応するかについての最新情報、ハウスプラ
ス住宅保証㈱による「大規模修繕工事かし保証」についての商品内容の紹介を行った。
また、川管ネット・相川洋明会長が自宅マンシ
ョンの「セソール川崎京町ハイライズ管理組合」が加入している保険を「管理組合加入」と「自治 会 加 入 」 に 区 分 し 、 自宅マンションでの保険事故を事例として話す相川会長「火災保険の概要」「被保険の件数と金額」「支払い保険金の内訳」「個人賠償責任保険の問題」等
について、実際に体験したことを基に事例紹介を行った。
セソール川崎京町ハイライズ管理組合では2007年から2013年ま 大手損保会社では、築15年以上の保険料がでの過去7年間に36件の 軒並みアップし、「マンション保険は冬の時代」と話すグッド保険の伊藤昌弘専務

8

保険事故があり、約1,050万円の保険金が保険会社より支払われた。
この間の掛け金が約1,900万円なので、「5割以上のリターンだった」と相川会長。
受け取った保険金の内かし保険についてはハウスプラス住訳をみると、火災保険
宅保証の三上秀樹課長が対応。かし（主契約）が23件・約保険の保証期間は原則5年、特約な250万円、個人賠償がどにより延長ができる旨を説明した
11件・約750万円、施設賠償が2件・約50万円で、金額では圧倒的に個人賠償責任保険が適用されているものが多かった。個人賠償を適用した
事故状況のほとんどが専有部分の漏水事故だった。
また、受け取った保険金を当該個所の補修ではなく、シス
テムキッチンなどの更新費用の一部に充てたケースもあったといい、相川会長は「保険金は管理規約などで損害を受けた場所を直すことに使い、転用できないように規定することを検討中」と説明。理由として「当該個所を補修せずにマンションを売却し、その後に再度漏水事故があった場合の責任の追及が難しくなる」としている。

9月13日、川崎産業振興センター9階第3会議室で大規模修繕工事をテーマに、正会員と賛助会員の情報交換会・懇親会を開いた。会員ではない管理組合からも多数参加があり、賛助会員企業を含め、約60人が参加した。
情報交換会は第1部で㈱改修設計の佐藤信久・南関東支店
長が、『大規模修繕の取り組み』について、住宅金融支援機構
が作成した大規模修繕マニュアル（平成19年4月発行）をもとに解説を行った。つづきは10月12日に行う予定。
次に、セソール川崎京町サンライズ管理組合が平成23年に実施した第2回大規模修繕工事の準備から完工までの流れについて紹介をした。
質疑応答も活発で、「大規模修繕を初めて行うが大規模修繕委員会を立ち上げる際にどのようにしてメンバーを募ったらよいか」という問いに対し、改修設計・佐藤氏が「メンバーのバランスが必要。とかく年配の男性中心になりがちであるが、年齢、性別を問わず若い世代や女性にも参加してもらう
ことで委員会が活性化していく」と回答した。
セソール川崎京町サンライズでは、「大規模修繕準備委員会」
発足後、「なぜ大規模修繕を行うのか」という勉強会を委員会
メンバー対象に行ったと話していた。

大規模修繕の取り組みについて解説する改修設計の佐藤氏

参加者は約60人。質疑応答でも多くの手が上がった

10／12
川管ネットマンション管理セミナー
大規模修繕の取り組み方 Part2
10月12日、多摩区登戸の多摩市民館第4会議室で、平成
25年度第2回川管ネット管理セミナーを行った。
講演は9月13日の情報交換会の後編として㈱改修設計の佐藤信久・南関東支店長が「大規模修繕の取り組み」について説明。続いて賛助会員の㈱カシワバラ・コーポレーション・
赤桐正和氏が1回目、2回目の大規模修繕工事の事例紹介、㈱アール・エヌ・ゴトー・金子一平氏が3回目以降の大規模修繕工事について説明した。
「理事長・役員体験記」では、向ヶ丘遊園センチュリータウ
ン管理組合（1976年竣工・14棟350戸）の加藤文夫氏が第3回大規模修繕工事の苦労話、野川住宅管理組合（1979
年竣工・2棟78戸）の宮島茂氏が防犯灯の更新工事における川崎市からの各種の助成金等について話した。
2010年度理事長を務めた加藤氏は3回目の工事を終えて、団地共用部分（駐車・駐輪場、ゴミ収納施設、給水施設、団地内道路等）、棟別共用部分（各棟の建物および付属施設）の取り扱い方などについて、理事
会をサポートするために常設している建築設備諮問委員会が中心となって活動してきたこと等を話した。
宮島氏は、敷地内の防犯灯7灯が公道に面することから、川崎市の補助金制度を利用し約10万円を受けたが、その際の工事契約を締結する際には工事範手続きに際して苦労した点など 囲、保証期間をしっかり決めておく必要があると話す加藤文夫氏をまとめて話してくれた。

野川住宅管理組合が受けた川崎市の助成金等について説明する宮島茂氏

会場には約40人の参加者が訪れた。当日は約3時間のタイムスケ
ジュールの中、5人の説明と質疑応答を行ったよこ管ネット
9／7

9月7日貍、京急汐入駅前の横須賀産業交流プラザでマンションの自主防災・減災セミナーを行った。
当日はまず、NPO神奈川災害ボランティアネットワーク（KSV）の植山利昭理事長が、「災害ボランティアの活躍と現状について」と題して講演を行った。同ネットワークは阪神・淡路大地震を契機に横浜、川崎市の有志による活動から1997年に設立。行政機関と協働した防災減災イベント、教育、訓練を実施している。
マンションコミュニティ研究会・廣田信子氏は浦安にある

神奈川災害ボランティアネット
ワーク・植山理事長による圧縮
木村技研簡易トイレの説明

千葉・浦安の自宅マンションで被災にあった、マンションコミュニ
ティ研究会・廣田代表の講演

浜管ネット
9／27
浜管ネット・建築Bグループセミナー
外壁タイル面改修工事について
9月27日18：00〜、横浜中区の川本工業㈱で技術者部
会・専門業部会合同セミナーを行った。当日は浜管ネット技術者部会の星川晃二郎部会長がタイルの種類と工法について解説。「不具合は工事の季節・気候、作業者のレベルによって生じることがあり、悪いところが集中することがある」。
それを受けて、㈱NB建設の戸田明雄氏がタイルの浮きの状態、ひび割れの状態を画像で説明。下地処理の清掃不足、下地材料の不適性使用、紫外線・寒暖の差によるタイルの劣化、コンクリートの乾燥収縮、躯体の挙動等によって不具合が生じると話した。
調査方法は、タイル付着力強度試験、赤外線サーモグラフ
ィー法。打診調査では動画を使って打診による音の違いやマーキングの仕方を見せた。
仕上がりに対するトラブルやクレームも紹介。タイルや目地の色が既存と合わない、洗いムラがある、タイルの補修数
量が大幅増になったなどを上げた。補修数量が10数％以上見積もりと異なる場合は、人が通行できないところなど補修個所を絞るケースもあると説明。タイルの納期が遅れて工期に影響を及ぼす場合もあり、工事業者としてはタイル納入をスムーズに行うよう工夫していると説明した。

質疑応答で回答する星川晃二
郎・技術者部会長。左端は第2部の講演をした戸田明雄氏（NB建設）

会場には既存のタイル、工事用に作成したタイルを展示した

Kanagawa Mansion Network 27

マンションの自主防災・減災セミナー
今すぐ始めよう「マンションの震災対策」

自宅マンションで被災にあった経験から「集まって住む価値を再認識する」ことの重要性、つまりは「マンションは心強い住まい方」であることを強調。防災活動はマンション内
でのコミュニティーを育む最高の「きっかけ」になるなどの話が印象的だった。
植山理事長は「災害を100％防ぐことは不可能」
として、「防災」から「減災」
当日の会場（横須賀産業交流への活動を中心に話してくれプラザ）の様子た。

9ワンポイント

第 19 回管理組合基礎講座

大規模修繕工事に関する知識と情報を得るために…
『精度の限界』から『限界への挑戦』へ
一般社団法人マンションリフォーム技術協会

マンションリフォーム技術協会（MARTA）
一般社団法人マンションリフォーム技術協会は日本建築家協会の旧マンションリフォーム技術研究会を発展するかたちで平成15年2月に設立。マンションの「長命化のための良質な設計及び工法の検討」「適正工事価格の問
題」「品質保証のあり方」、そして近年急増している「超高層マンションの大規模修繕工事への取組みと問題点」
等をテーマとして研鑚を重ね、セミナー、書籍の上梓等を通じて広く啓蒙活動を展開している。
大規模修繕工事は住まいながら作業を行うため、騒音、臭気、
粉じん、毒性の高い材料の使用等に大きな制限があり、さらに短工期で仕上げまでを求められる。
このため、必ずしも100％完璧な工事は不可能と言っても過言ではない。
一般社団法人マンションリフォーム技術協会は2011年8月、外装が主体の大規模修繕工事にも限界があることを管理組合に理解してもらえるよう、小冊子『精度の限界』を発行した。
そして2年後の今年9月、同協会は「精度の限界を打破していくには…」をサブタイトルとして『限界への挑戦』を発行。
来年2月21日には神管ネットが主催するCPDセミナーで、詳しい解説を行うことが決まっている（5ページ参照）。
ここでは「精度の限界」の復習の意味を込めて一部事例を掲載する。大規模修繕工事における「精度の限界」を理解した上で、その先の「限界への挑戦」をテーマに開催するCPDセミナー。多く方に参加してほしい。

事例①「精度の限界」14p
床シートの水たまりの処理の限界

10円玉が沈むケースは補修をしたい

10

共用廊下やベランダ床のシートに使われている材料
は、耐候型防滑性であるだけ
でなく、シートの端部やシートのジョイント部からの雨水浸入を防止することが目的だ。
雨水の浸入は、コンクリートを通過して鉄筋を錆びさせることから、構造体の劣化につながるため、重要な工事といえる。
ただし、床の凹みは人間の技量では直しきれない。そこで、シートの上に水がたまりやすくなったというクレームが出やすくなる。
これは材料の止水能力が今までより高くなった結果である
が、勾配の取り合いで水がたまったようにもみえてしまうことにもつながる。
住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品確法）で標準価値が示される。これによると、3㎜超の誤差は瑕疵、1.5㎜程度の凹みはやむを得ないと考えられている。
共用廊下の形状では、各扉、エレベーター入口、階段入口等、勾配をつけづらい個所がある。
ひとつの事例としては、1.5㎜以下を判断する方法として、
約1.5㎜の厚みの10円玉を利用して手直しの判断目安とし、補修しているケースもある。

事例②「精度の限界」26p
シールの打ち替えを見栄えの限界

目地の仕げには限界がある
タイル目地のシーリング材の仕上げは（タイルの形状にもよる
が）、ヘラの作業等の工夫がポイントとなる。
ただし、タイル目地の中にシールがはみ出すような見栄えになることもある。シーリングの主性能
要求は綿防水材であるため、意匠
性（見栄え）の追及には限界がある。
シーリング打ち替えの際の既存シーリング材の撤去についても、新築の施工時による凹凸が多く、凹み部分に入り込んでいるシーリング材を完全に撤去することは極めて難しく限界があるといえる。

事例③「精度の限界」28p
タイルの浮き補修の限界

１）タイル浮きはすべて直すのか
基本的なタイル浮き補修方
法は、張り替え、浮いている部分へのエポキシ樹脂の注
入、ステンレスピンで浮き部分を抑える工法がある。
タイルは剥落した場合の危険度を考えて、補修方法を考打診してタイルの浮き状況を管理える。内壁や、人間の腰より組合役員に説明する現場代理人
低いところなど、タイルがはがれても大きな事故につながらない個所は、補修しない場合がある。コストが上がるだけでなく、健全な部分に悪影響を与える可能性があるからだ。

2）タイル浮き部の打診の空隙音はすべてなくなるか
タイルの下には、モルタル面がある場合と、下地モルタ
ルがなく直張りあるいはそれに近い状態のものがある。
打診でわかるタイルの空隙
音をなくすまで浮いている部
分へエポキシ樹脂を注入することは難しい。目的はタイル浮いている部分へのエポキシ樹脂の注入する作業員

の落下防止を行うことであり、エポキシを注入することではない。
このことから、細かく画びょうで紙をとめるような感覚の補修方法を採用した場合は、無理なエポキシの注入を行わない
ケースもみられる。
すなわち、このようなケースでは浮き音が残っている場合が多いと言え、浮き音＝補修工事不良とはならない。

3）タイル付着強度不足はなおるか
タイルの浮き補修は、基本的にはタイルを打診して補修を行っていくが、浮き音がしない部分は補修を行わないのが一般的である。かなりのコストアップを覚悟しなければならないからだ。
しかし、浮き音がせず、補修を行わなかったタイルの付着力が必ず健全であるということは言い切れない。常識的には、大規模修繕後であってもタイルの浮きに変化がないか定期検査を行うのがよいのではないかと思われる。

「精度の限界」30p
事例④
外壁タイル面のひび割れ・欠損補修の限界
１）タイルひび割れ部はすべてなくなるか？
タイルのひび割れは、躯体に入ったひびが原因であり、放置すれば雨水が浸入する。
原則として張り替えとしている設計者も多いが、足場をかけなければ気が付かないところならそのままにする場合もある。
躯体に影響するひび
限られた予算内でどのレベルまで改修するのか、どこまでを張り替えるか決めて施工することになる。

2）タイル目地部の不具合はすべてなくなるか？

事例⑤「精度の限界」32p
張り替えタイルの色合わせの限界

タイルを張り替える場合、既存タイルと新たなタイルで色違いが生じることがある。
色違いが出ないように既存タイルの実物を工場に送り、見本ものもある。
見本焼きではこのすべての面、すべてのタイルに色合わせす
ることは不可能である。タイル目地の風化の差も激しく、すべての目地に合うとは言い切れない。
以上により、タイルの色合わせに努力しても限界がある。

タイルの製作期間についてタイルの製作は、まず既存タイルを抜き取り「見本焼き」を行い、その精度を管理組合・設計者・施工者が確認。了解を得て初めて「本焼き」に入る。
「見本焼き」に要する期間は1カ月程度。「本焼き」にはさらに1〜2か月程度を要する。
このため、決められた工程内では、2回以上の見本焼き
は工事の進捗状況に影響が出ることになる。

一般社団法人マンションリフォーム技術協会発行

書 籍 の 紹 介

『精度の限界』大規模修繕工事の出来栄え・保証・精度に関して事前に知っていただくために
2011年8月1日発行
A5判・全52ページ ・1,200円（税込）『限界への挑戦〜精度の限界Ⅱ〜』
大規模修繕工事の精度の限界を打破していくには…
2013年9月10日発行
A5判・全88ページ ・1,260円（税込）

問 い 合 わ せ 先
事務局

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mansion@marta.jp

http://www.marta.jp

Kanagawa Mansion Network 27

タイルの目地は、タイルとタイルをつなげて面で持たせたり、
タイルの裏側に水が回るのを防いだり、下地の伸縮を吸収した
りする働きがある。
取れた目地は埋め直すことが原則である。
だが、すべての目地を新築時のように埋め戻せばいいが、非常にコストがかかる。また、目地痩せした程度で薄塗りのように埋め直しても、効果は期待できない。
埋め戻すレベルには限界があり、無理に埋めても薄すぎて再剥離を生じさせたり、目地の色違いを起こしたり、白華現象（エフロレッセンス）を起こすなどのクレームにつながる。
このため、明らかな目地の欠損は補修し、その他は止水性を高める工法などを採用して目地からの不具合を進めさせないようにするケースもあ
目地の埋め直し施工中る。

既存タイルと新規タイルの見本焼きを行う。
しかし、横光を直接受けると反射の違いも含め、色違いの問題が生じることもある。
問題は色・ツヤ・凹凸状況
すべてを合わせる必要がある
が、実際には日当たり、風雨の影響で東西南北、低層・高層部分で色違いが生じている

11

分譲マンションには、特有の法律やルール、さらには管理組合特有の性格があります。マンションという居住形態にどれだけ理解があるのかが、業者選定の大きなポイントになることに間違いはありません。ここでは、各地域の管理組合ネットワークに加盟する賛助会員から広告を募集し、有志の企業を掲載しています。参考の一助としてください。

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工法が数多く採用されております。

横浜市都筑区中川中央2-5-18
LIXIL港北ショールーム2階
蕁045-595-3791
蕭045-593-8846
http://shinnikkei.lixil.co.jp/sales̲b

当社は、LIXILグループ内で唯一の窓や玄関ドア、手摺等
リフォーム専門の販売施工会社です。迅速な対応とサービスを心がけておりますので、お気軽にご相談ください。

所 在 地

P R

千葉県市川市貝塚3-31-4
蕁047-375-1015
jaem@kni.biglobe.ne.jp
http://www1a.biglobe.ne.jp

弊社は機械式駐車装置のメーカーであり、現在では他社メーカー様の機械式立体
駐車場の保守点検も行っております。

機械設備メンテ企 業 名
機械式駐車場メンテ 浜

株式会社日本昇降機
メンテナンス

よこ 本社：横須賀市米が浜通2丁目4番地 創業60周年。水漏れ、排水管詰まり

文化興業株式会社

蕁046-822-2261
横浜営業所：横浜市金沢区寺前1-7-14
蕁045-781-3245
eigyo2@bunka-kogyo.co.jp
http://bunka-kogyo.jp

清掃、エアコン・給湯機の取替えか
ら給排水配管の全面改修工事まで、何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事を提供していく所存です。

Ｎ Ｐ Ｏ 浜 管 ネ ッ ト
技
術
者
部
会

加入するネットワークの略号蜷 神 神管ネット
相 相管ネット

浜 浜管ネット川 川管ネット

よこ よこ管ネット

湘 湘管ネット

央 県央ネット

企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、星川晃二郎部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 蕁045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

星川晃二郎
株式会社汎建築研究所

東京都中央区日本橋小伝馬町6-13
蕁03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp

石川裕子
Lapis建築工房

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203
蕁046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp

吉岡誠
有限会社吉岡設計

横浜市西区南幸2-9-9-306
蕁045-311-6723
mktyoshi@cds.ne.jp

長友秀信
陸建築設計

藤沢市鵠沼海岸1-10-1-311
蕁0466-34-7535
hanagatomo@yahoo.co.jp

横浜市神奈川区鶴屋町3-35-11-504
福市博臣
蕁045-324-6152
株式会社建物保全センター http://www.k-tateho.jp

内田修司
デルフィ設計

横浜市鶴見区市場上町6-32
蕁０45-511-3998
derufi@clock.ocn.ne.jp

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊
蕁03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所

伊藤和彦
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4
蕁046-869-4767
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二
蕁045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所

井田洋一郎
有限会社エルグ

横浜市港南区笹下6-23-27
蕁045-844-0844
erg@c3-net.ne.jp

横浜市都筑区茅ヶ崎中央44-5-503
尾崎京一郎
蕁045-532-9260
モア・プランニングオフィス

阿部一尋
株式会社みらい東京都文京区本郷1-18-5-802
蕁03-3830-0988
abe@abjukei.com

http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi

okd-arc@mist.dti.ne.jp

http://homepage3.nifty.com/moa̲pKanagawa Mansion Network 27

氏名・所属事務所

13

会員
ション
マン
紹介

アイビーヒルズ久里浜
団地管理組合法人

600台の機械式駐車場を撤去
自走式建設の大規模工事を実施
701戸の大型マンションに設置された4段の昇降横行型、605台分の機械式駐車場。モーター、落下防止装置、揺れ止めのワイヤー等、１カ所の故障があると25〜30台の車の出し入れができなくなってしまう、そんな故障が目立つようになってきた。
故障のたびに機械が止まるストレスのほか、ワンボックスやミニバンが駐車できない車両制限もあり、駐車場利用率の低下という問題も出ている。
さらに、今後20年このまま使用続けることを考えると、毎月のメンテナンスや建て替え費用で20億〜30億円かかり、駐車場使用
料を2〜3倍値上げしなければならないこともわかってきた。そこで、思い切って機械式駐車場を撤去し、立体型自走式駐車場を建設しようというプランが立ち上った。
だが実は、この大掛かりなプランを成立させた裏側には管理組合としての「目覚め」があったのである。
管理棟の所有をめぐる分譲主との折衝と和解、管理組合の法人化、2回にわたる管理会社変更、役員選出方法の変更などを経て、理事会が成熟。吉田誠治理事長は「過去の清算をし、これから将来の管理組合の構築のはじまりが駐車場の建て替えなのです」と話す。
今回の駐車場の大工事は、総工費約11億円。修繕積立金を使い切ることができないため、60％を借入する。しかし、それだけしなければ今後の支出がさらに膨大になる。
管理組合は2011年総会で、これまで管理費会計に入れていた駐車場使用料を独立会計とし、借入金の返済やメンテナンス費用にあてていくこととした。
さらに駐車場建て替えには、もうひとつ重要なポイントがある。

14

Ｎ
Ｐ
Ｏ
よ こ 管 ネ ット
正会
員

撤去する機械式駐車場はAブロック345台、Bブロック260台の2か所。工事の際は、これだけの仮駐車場が必要だ。
このための仮駐車場をマンションから車で15分のところにある
横須賀市の土地を借りることができた。管理組合負担でシャトルバ
スを日に往復40本運行。さらに仮駐車場代も管理組合の負担とした。「この土地があったために大工事の決断ができた」と吉田理事長。「利用者はたいへんだが、この管理組合の対応で不便を我慢してくださいと言っている」。
こうした不便が通るのも、管理組合の「目覚め」があったからこそ。草むしりや自転車整理をする「住環境改善委員会」、管理組合と自治会の連携組織「コミュニティー形成協議会」が立ち上がってきている。
駐車場建設は、理事長の言う「管理組合の構築のはじまり」の象徴である。

■マンションデータ
所在地：横須賀市吉井1998（平成10）年竣工・地上14階建て・5棟・総戸数701戸
建物構造 ……………………………SRC造
敷地面積 ……………………………28490.65㎡
建築面積 ……………………………5895.04㎡
管理費（月額） ……………………約124円／㎡
修繕積立金（月額） ………………約93円／㎡
駐車場充足率（台数÷総戸数） …
既存701戸に対して701台＝100％（機械式677台、平置
き24台）
工事後は701戸に対して632台＝約90％（自走式582台、機械式72台、平置き32台）
工事後の駐車場使用料（月額）自走式1、2階10,500円、3
階8,500円、4階7,500円、機械式上段10,500円、ピット
2・3段目8,000円、平置き10,500円
駐輪場使用料 ………………………
自転車445台・1,000円／年、バイク238台・125cc未満
6,000円／年、125cc以上12,000円／年
管理業者 ……………………………㈱大京アステージ
管理形態 ……………………………全部委託
管理員の勤務形態 …………………
通勤管理2人（3人による交代制）・週7日9時〜17時30分
理事会 ………………………………月1回
任期 …………………………………2年半数交代制（理事20人、監事2人）

DATA

取り壊し前の4段式の機械式駐車場

自走式立体駐車場を増設するにあたって基礎部分からの大工事がはじまった

駐車場の工事は、2カ所の機械式を順に行い、8月末に完工予定

左から柴崎利明氏（NPOよこ管ネット元理事）、
吉田誠治理事長、三矢進彦監事、大京アステー
ジ担当の平松雅紀氏

エントランスの各所に「あいさつ運動 実施中」というのぼり旗を設置

夏祭りの様子イベント情報 ■■浜管ネット

蕁045-911-6541

技術者部会・専門業部会合同セミナー
日 時：11月16日（土）13：30〜16：00
会 場：ハウスクエア横浜4FセミナールームB（横浜市営地下鉄ブルーライン中川駅徒歩5分）
テーマ：「大規模修繕工事と合わせてマンションの住環境を考える」〜省エネ化・外断熱・開口部改修等、生活環境改善工事のメリット・デメリット〜
講 師：浜管ネット専門業部会建築分科会Cグループ
マンション管理Q&A「この人に聞きたい！」
日 時：12月3日（火）18：00〜20：30
会 場：かながわ県民センター305号室
テーマ：「今まで補えなかった部分をカバーする大規模修繕工事瑕疵（かし）保険」
講 師：㈱住宅あんしん保証 渋谷貴博氏
マンション設備改修シリーズ第21回
日 時：12月6日（金）18：30〜20：30
会 場：かながわ県民センター304号室
テーマ：「マンション設備改修の実施は！」〜他のマンションでは、どんな工事をいつ行ったの？〜
講 師：浜管ネット専門業部会設備分科会Aグループ

新 会 員 紹 介
◆正 会 員
名 称

加入ネット

棟数

戸数

竣工年

藤掛城山コーポ
管理組
合

よこ管ネット

1

15

1976

セザール東逗子管理組
合

よこ管ネット

1

28

1985

グ リ ー ン ハ イ ム
いずみ野D棟管理組合

浜管ネット

1

49

1979

リベラル市が尾
管
理
組
合

浜管ネット

1

23

2001

丸増大和中央ハイツ
管
理
組
合

県央ネット

1

53

1974

サニーハイツ大和
管
理
組
合

県央ネット

1

69

1974

海 老 名 市 中 央
三 丁 目 自 治 会

県央ネット

20

1,425

1997

第一笹下ハイツ
管
理
組
合

浜管ネット

3

420

1971

◆ 賛助会員
加入ネット

主な業種

資本金

設立年

㈱ ユ ネ ッ ト

川管ネット

ガス、電気製品・システムの販売施工

1,000
万円

2007

建 装 工 業 ㈱よこ管ネット

大規模修
繕工事

3億円

1903

AGCポリマー建材㈱

県央ネット

塗膜建材等
製造販売

2億円

1957

日本ウィントン㈱浜管ネット

空調設備機器・ 2,500
万円
システム販売1981㈱長谷工リフォーム

浜管ネット

大規模修繕、インテリアリフォーム

3億円

1978

㈱ シ ブ タ ニ

浜管ネット

建築関連
1億
金具等販売 5,000万円

1955㈱ ワ オ テ ッ ク

浜管ネット

給 水 管 延 3,000
万円
命工法

2000

蕁044-379-5334

第2回ミニセミナー＆個別相談会
日 時：11月17日（日）会 場：川崎市まちづくり公社ハウジングサロン
第1部
セミナー 10：00〜11：05
テーマ：「マンションにおける外断熱工法の紹介」
交流会 11：15〜11：45
第2部
個別相談会 12：45〜14：45
第3回ミニセミナー＆個別相談会
日 時：1月19日（日）会 場：川崎市まちづくり公社ハウジングサロン
テーマ：「小規模マンションの管理運営について」
平成25年度第2回マンション管理基礎セミナー
日 時：2月2日（日）13：30〜16：00
会 場：川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）
大会議室
第1部
講 演：
「マンション管理に関する基礎知識」〜管理会社との付合い方ほか〜
講 師：公益財団法人マンション管理センター管理情報部参与 吉澤邦彦氏
第2部
講 演：「管理会社との紛争とその対処法」
講 師：横浜開港法律事務所 弁護士 河住志保氏

よこ管ネット蕁046-824-8133

マンション管理セミナー
日 時：2月15日（土）13：30〜16：30
会 場：横須賀商工会議所301研修室（京浜急行県立大学駅徒歩10分）
テーマ：「プロから見たこれからのマンション資産管理とは！」・マンションの資産評価とは・不動産売却の流れと売却物件査定とは・日々のマンション管理とは
講 師：㈱シー・エフ・ネッツ
代表取締役 倉橋隆行氏

かながわ県央ネット

蕁046-264-6054

大規模修繕工事見学会
日 時：11月16日（土）10：00〜12：00
会 場：セレナハイム相武台（小田急小田原線相武台前駅徒歩15分）【工事概要】
工 事 名：セレナハイム相武台大規模修繕工事（仮設工事・補修工事・塗装工事・防水工事・その他工事）
建 物 概 要：1996年9月竣工（築17年）
住戸34戸・RC造・1棟7階建て
設計監理者：㈱建物保全センター
施 工 者：シンヨー㈱Kanagawa Mansion Network 27

名 称

川管ネット

15

編 集 後 記
時に「役人」は事象を曲解して法律を都合よくつくることが仕事ではないかと思うことがある。
耐震改修促進法が今年5月に改正され、11月25日に施行される。この法律で新設した第25条が「？」だ。要約すると、耐震診断を行い、耐震改修が必要だと判定されたマンションの管理組
合は、特定行政庁（横浜市などの自治体）にその旨の認定を申請することができるとある。
申請すれば、特別多数決議が必要な共用部分の変更が普通決議で可能となるというメリットがある。だが、つづく第27条で耐震改修が進まない管理組合に対しては、自治体が指導・助言を行い、さらに管理組合名の公表をするとも書かれている。

国土交通省の「役人」が耐震に不安のあるマンションをなくしたいのはわかる。住民だってみんなそう思っている。しかし、決議の要件が下がるとか、耐震化を進めない管理組合は公表するとか、そうした法律をつくって、どこの管理組合が自治体に申請するというのだろう？
川崎市の実態調査（5ページ⑩⑪参照）で、耐震改修を行わない管理組合のもっとも大きな課題は「費用負担が重い」であった。
今回のような新設条文の作成に税金をかけるのなら、耐震改修への助成制度を検討したほうがどれほどよいか。お上には無理な相談か…（Y.K）

神管ネット組織図
ＮＰＯ横浜マンション管理組合
ネットワーク（浜管ネット）

ＮＰＯ相模原マンション管理組合
ネットワーク（相管ネット）

http://www.hamakan-net.com
蕁 045-911-6541

http://so-kan.net
蕁 042-855-0555

定期無料相談：毎週土曜午後 ハウスクエア横浜

無料相談：随時

ＮＰＯかながわマンション
管理組合ネットワーク（神管ネット）ＮＰＯかわさきマンション管理組合
ネットワーク（川管ネット）
http://www.kawakan-net.or.jp
蕁 044-379-5334

ＮＰＯ湘南マンション管理組合
ネットワーク（湘管ネット）
http://www.kawakan-net.or.jp/syokan-net
蕁 0466-50-4661

http://www.jinkan-net.com
蕁・蕭 045-620-6300

定期無料相談：毎週木曜 まちづくり公社ハウジングサロン
毎月第 1 〜 4 火曜午後 川崎市住宅供給公社 NPO 住宅相談コーナー

定期無料相談：毎月第 2 土曜午後
藤沢市市民活動推進センター〒 221-0835
横浜市神奈川区鶴屋町2-9-22-216

ＮＰＯかながわ県央マンション管理組合
ネットワーク（かながわ県央ネット）

ＮＰＯよこすかマンション管理組合
ネットワーク（よこ管ネット）

http://kenou-net.com
蕁 046-264-6054

http://www.yokokan-net.jp
蕁 046-824-8133

定期無料相談：毎月第 4 月曜午後 秦野市役所東海大学前駅出張所
毎月第 4 火曜午後 海老名市役所 7 階会議室
毎月第 4 金曜午後 大和市役所市民相談課相談室
毎月第 3 土曜午後 大和市民活動センター会議室
毎月第 1、第 3 火曜午後 「IKOZA」内 1 階市民相談コーナー
毎月第 4 水曜午後 伊勢原市役所 1 階市民相談室

定期無料相談：毎月第 4 土曜午後 ヴェルクよこすか

事業内容

事務局所在地それぞれのマンション管理組合ネットワークは、マンション管理適正化と生活向上に寄与することを目的に、主に下記の事業を行っています。
（1）マンションの適正な管理運営のための指導相談、支援（2）マンション管理運営についての経験交流、情報交換、資料の提供（3）セミナー、シンポジウム、工事見学会、各種相談会などの実施（4）行政や他の公共団体との協働によるマンション施策の推進

ＮＰＯ日本住宅管理組合協議会（日住協）
神奈川県支部※定期相談以外の無料相談も随時、電話やメール等で行っています。詳細は各ネットワークへお問い合わせ下さい。

http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp
蕁 045-762-1795

会員状況報告
日住協

浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

相管ネット

湘管ネット

県央ネット

神奈川県支部

合

計

120組合

40組合

58組合

29組合

15組合

22組合

41組合

325組合

25,818戸

6,612戸

9,890戸

1,657戸

1,420戸

4,701戸

8,209戸

58,307戸※平成25年10月現在

16