No.
C O N T E N T S●今号の目次2p Statement

標準管理規約改正、「コミュニティー」削除にNo！
国土交通省検討委員会に組合団体、業界団体が反発
5p 10th anniversary

NPOよこ管ネット10周年記念式典開催
2012・11・10 横須賀・セントラルホテル
7p News

平成25年7月1日施行
東京・豊島区議会
全国初！「マンション管理推進条例」制定
8p 地域ネット活動状況

震災体験から学ぶ防災とコミュニティー…湘管ネット
10p 管理組合基礎講座

事例で学ぶ給水・給湯・排水管

12p 賛助会員ガイド

業種別賛助企業の一覧表を掲載
14p 会員マンション紹介

港北ニュータウン
ヒルトップコート
きらめきの街管理組合―「コミュニティ「コ「コミュニテ「コミュニティー条項不要論」
コミュニティー条項不要論」
コミ
ミュニティー条項不要
ミュニティ
ミュニティー条項不要論」
ティー条項不要論」
条項不要論」
条項不条 不要論」
論」で問い直される
で問い直さ
で問い
い され
れる「き
れる
「
「きず
「きずな
「きずな」
きずな
ずな
な」―
NPO神管ネット
NPO
神管ネット 会長 ●山本育三
昨年1月以来、国土交通省が取組んできた「マンションの新たな管理ルール
に関する検討会」で、これまで定着してきた標準管理規約に対して、新たに第三者管理方式を導入した標準管理規約の作成、管理組合業務の中のコミュニテ
ィー条項の削除、売価価格による議決権割合等、これまでにないいくつかの条件を主張するメンバーがいて、物議をかもしている。
標準管理規約自体はこれまでもマンション管理上で重要な諸課題が発生する
度に数回改定されており、今回も上記検討会で出された標準管理規約に暴力団排除規程を盛り込むことや、阪神・淡路、東日本等の大震災の経験から法制審
議会で検討され、法務省からパブリックコメントが示された被害マンションの除却にかかる区分所有法改正等、評価すべき点もある。
その中で、平成16年に改正したマンション標準管理規約の「コミュニティー条項」について触れておきたい。そもそも阪神・淡路大震災の後の復興に際して、日ごろのコミュニティー活動が活発だった管理組合ほど合意形成が比較的スムーズになされ、逆にそうした活動を余りせず、管理上の合意形成の経験が乏しかった管理組合で建て替えか修復かの合意ができない事例が多かったことから、合意形成のためにも日ごろのコミュニティー活動が大事だという反省の上に立って、標準管理規約にこの条項が追加されたのである。
この条項の成文化によって、管理組合としてのコミュニティー活動がしやす
くなり、予算化もできるようになった事例は数知れず、費用問題で裁判になったケースはごく稀な事例に過ぎなかったのである。むしろ今では管理組合としてこの活動が定着してきたところである。本号のコミュニティー特集もそのような背景から企画している。
マンション管理は集住生活運命共同体として、区分所有者による直接民主主
義実践の場であり、コミュニティー活動はそのきずなを創るのである。

ベランダ喫煙に賠償命令
12/13 名古屋地裁
マンションのベランダからの受動喫煙は不法行為であるとして、階下の住民を相手に150万円の損害賠償を求める訴訟を起こしていた件で名古屋地裁（堀内照美裁判官）は12月13日、階上住民の精神的損害を認めて5万円の支払いを命じた。判決は確定している。
被告側は「マンションの規則でベランダでの喫煙は禁じられていない」などの理由で「違法性はない」と反論したが、裁判所は「他の居住者に著しい不利益を与えながら、防止策をとらないことは不法行為に当たる」と認めた。
今回の問題は、何度も苦情を受けたのに喫煙を続けたことにあるようだ。マンションは共同住宅なのだから、お互いの気づかいが必要である。

Kanagawa Mansion Network 24

共用・専有部同時更新施工の取り組み

マンション管理は直接民主主義実践の場
マンション管理は直接民主主義実践のンション管理は直接民主主義実践の場
ン管理は直接民主主義実践の場

1

Statement

標準管理規約改正、「コミュニティー」削除に No！
国 土 交 通 省 検 討 委 員 会 に 組 合 団 体 、業 界 団 体 が 反 発
国土交通省は昨年1月、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会（座長：福井秀夫政策研究大学院大学教授）」を設置したが、昨年8月29日（第9回）の検討会を最後に進行が止まっている。
この検討会の議論では、「管理組合は財産管理団体だからマンション標準管理規的の『業務』の条項から『コミュニティー形成』の部分を削除せよ」という主張を数名の委員が強く発言している。「管理組合は財産管理団
体故、標準管理規約でコミュニティー形成の項を設ける必要はない。コミュニティーは自治会や町内会に任せればよい」というのがその理由だ。
自治会の加入は任意であり、加入が義務付けられている管理組合のマンション標準管理規約に「コミュニテ
ィー形成」を含めたことが評価されているだけに、こうした検討会の主張に管理組合団体等が反発しており、議論の着地点が見出せないような状態となっている。
また、管理会社の業界団体である譖高層住宅管理業協会も1月8日、山根弘美理事長らが太田昭宏国土交通大臣と面談し、「管理組合がコミュニティー活動を適正な法の下に活動できるよう規定されたい」などという要望を行った。
現場の人々と検討会の教授等との主張は大きな差ができているようである。

NPOかながわマンション管理組合ネットワーク

する管理組合にとって最も基本とすることである。わが国でマンション生活と管理組合活動の中で様ざまなコミ＜声明文＞ュニティー活動が定着してきたのは、そのような背景が１．管理組合は、財産管理団体であると同時に居住運命あるからである。また、遅まきながら、改定標準管理規共同体である。
区分所有されたマンションは、新たな都市型居住形態の典型であり、そこには区分所有者の専ら居住に供する約にも業務条項として加えられた所以である。
3．マンション管理は、現代の「直接民主主義による住生活形態」の試金石である。

専有部分と合わせて区分所有者の共同生活部分でもある

上記2の管理組合によるコミュニティー活動は、自治共用部分によって構成され、集住生活対象施設を生活者会や町内会によるコミュニティー活動を否定するものでが共同で管理する「居住のための運命共同体」であり、はない。マンション管理組合の業務としてのコミュニテ

管理組合は単に財産管理のみの団体ではない。

ィー形成と自治会･町内会によるコミュニティー形成の2．民主主義の基本的手法でもある、①区分所有者全員ための活動を、どのように共同し分担するかは、法律やによる集会と②多数決決議による「合意形成」が管規定で区分するものではなく、生活者の知恵と経験によ理の基本である。

るものであり、わが国で都市型居住形態としてのマンシ

マンション管理は、何事も「合意形成」が基本であり、

ョン生活とその管理方式が定着した今こそ、財産管理団

しかも区分所有者を主とする「直接民主主義」の社会的体でもある管理組合に課せられた直接民主主義の命題で実践を前提としている。合意形成に際しては、意見を集ある。

約するための議論の訓練と人と人との「きずな」が大切であり、コミュニティー形成は、直接民主主義を前提と管理組合は財産管理だけの団体じゃない！
管理組合とは区分所有法上、建物や敷地などの管理を行う団体であり、財産管理団体である。しかし、人々がそこに住み、暮らしを営みながら、人間関係を作りあげ、
地域の共同社会の形成も含め、建物の維持管理を行っているのが一般的である。
管理組合による共有財産等の管理も、区分所有者が相互の住みよい居住関係のなかで行なっているのである。
これに対して検討会の一部委員（主に大学教授、弁護士など）からは、下記のような発言が出ている。
○「居住者間のコミュニティーがどこまでマンション2

東日本大震災で被害を受けた仙台市のマンションで、建物の被害状況について一級建築士から説明を受ける住民。その後どうするのかは管理組合の合意形成で決めなければならないの管理と関係があるのか、あるいは自治会が本来やるべき業務ではないかということがあり、現状の標会合予定が8月から決まっていない。そこで、管理組合
団体が相次いで標準管理規約条文からの「コミュニティー」削除に反対し、声明文を出している。

（社）
高層住宅管理業協会＜太田昭宏国土交通大臣への要望＞（抜粋）１．マンション管理組合がコミュニティー活動を適正な法の下に活動できるよう、マンション管理適正化法を改正し、マンション管理組合は財産管理に加え、良好な居住環境を図る団体である旨規定されたい
国土交通省で行われている検討委員会の様子

その他の主な管理組合団体の声明
準管理規約のコメント、解説ではいろいろな誤解、NPO日本住宅管理組合協議会

トラブルを招く恐れがあるのではないかという問題認識がある」＜声明文＞（抜粋）○「標準管理規約の取り扱い、地域コミュニティーに

コミュニティー形成とは、お祭りや餅つき大会だけで配慮した居住者間のコミュニティー形成の取り扱いはない。管理組合の基本的業務である総会、理事会、広については、明確な言葉の定義、管理等の線引きが報、区分所有者への連絡やアンケート活動、共同の清掃

難しいことから、現行の文言のままでは削除するのや草取り等々そのものがコミュニティーを形成する要素が適当ではないか」である。それとともに、コミュニティー内の人間関係が○「財産管理団体としての管理組合がコミュニティー

密接であればあるほど、区分所有者間での合意形成が容形成の主体になるのは違うのではなかろうか」

易であって、管理組合の基本業務である「財産管理」に○「居住者間のコミュニティー形成、これに管理費を充当するんだという、この条項が明記されたことに役立つ。
コミュニティー除外を求める論者は、自治会や町内会

よって、さらに混迷を深めている」の活動と管理組合の活動とを対立させ、峻別しなければ◇ならないという。しかし、両者の活動は、いずれもマン◆◇

一方、反対意見は現場サイド（管理組合関係者、管理会社団体、デベロッパー団体）からのものが多い。
●「社会全体としてはコミュニティーの強化、きずなの強化というほうに向いている」

ション内の良い人間関係の形成をめざすものとして、分
かちがたく結びついているものである。 コミュニティー
除外論者は経済的合理性の狭い見地からみて、マンショ
ンにおける居住者の生活やそこに必然的に発生する人間●「管理組合と近隣自治会が連携して、マンションを関係の如何が、居住環境の良否に決定的な影響をもつこ

含めた地域防災に関する活動、防災訓練とか避難訓とを見ようともしない。それでは、肝心の財産管理その練といったもの、そうしたものは実際に活発になっものさえがうまくいくはずがない。

ている」

NPO京滋マンション管理対策協議会

ではなくて、その行事として一体性を高めるための＜声明文＞（抜粋）

イベントはコミュニティー活動の形成を資する」

実際に管理組合活動を経験した者であれば、誰でも気以上のような流れから、検討会の進行は止まり、次回づくことであるが、管理組合が行う活動は、すべて管理管理組合と自治会が合同で催した高齢者向けの交通安全教室。こうした企画も「財産管理」だけが目的といって管理組合の仕事ではないと言い切れるだろうか？

自治会主催のお祭りに管理組合が共催する例も多い。理由はコミュニティー形成に自治会だ、管理組合だと線引きをすることに意
味を持たないからだ

Kanagawa Mansion Network 24●「単に財産管理のための防災訓練を行うというだけ3

マンション標準管理規約

国交省検討会で「共稼ぎでとても忙しくてマンション管理をする
時間のない人が多い」という発言も出たが、マンションにはいろ
いろな人が住んでいて、管理組合の特徴は一定の世帯だけ生活様
式だけでは決まらない

組合総会において承認・決定されることが前提である。
そしてこの承認・決定はすべて多数決に基づくことになっている。多数の賛成を得るためには当然管理組合員の合意形成が必要であり、そのために組合員の共通認識の形成や正しい情報の提供、適切なリーダーシップなどの条件が求められる。そして合意形成のために最も必要なことは組合員間のコミュニケーションである。そしてこのコミュニケーションの基礎になるのがそのマンション（平成16年1月23日改定）
第6章 管理組合
第2節 管理組合の業務
第32条（業務）管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う
十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成【第32条関係コメント（抜粋）】
管理組合の業務は第32条で具体的に列挙されている。
十五号「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」は、今回の改正で、新しく加わった管理組合の役割である。
これまで「コミュニティ形成」は、マンションを管理するための区分所有者の団体である管理組合の業務とは一線を画したものという考え方があったが、今回の改正で、「日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであり、マンションの適正管理を主体的に実施する管理組合にとって、必要な業務である」（27条関係コメント②）ということが確認された。また、防犯、防災等の対策には、日頃の地域社会との連携が不可欠であることから、「地域コミュニティ」にもその範囲を広げたものである。
※第27条（管理費）
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する十号 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用のコミュニティーである。コミュニティー活動が活発なマンションは必然的に高いコミュニケーション能力を形

ー活動が低調なマンションにおいては、組合員間のコミ成し、適切な意思疎通が図られていくが、コミュニティュニケーションも十分ではない。

コ ラ ム
第三者管理方式の未来は「建替え」推進？ 所有者の持ち物整理は「大人の一般常識」
あるときの「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」で、検討委員の大学教授が第三者管理方式における専門家の活用について「問題が解決したら理事会方式へ戻すのは反対です」という発言をした。

こと、マンション管理の委託が銀行に預金することと同じなのかということだ。
大学教授の発言が詭弁のように聞こえるのは筆者だけだろうか？

発言根拠として「保育所に子どもをあずける時に保育に欠地域の現場では任意加入の自治会に参加しない住民が増えけるかわいそうな子だけあずけられるという考え方はおかしてきており、合意形成によってマンション管理を進める必要い」という例をあげて説明していた。

のある管理組合はコミュニティー形成に当たって存在感を増リゾートやワンルームマンションなど管理組合として機能してきている。

できない（かわいそうな）ところだけ第三者管理方式を適用

東日本大震災など有事の際には自治会も管理組合もあった

するのではなく、ファミリータイプの管理組合でも第三者管ものではなく、住民同士で協力しあった。そこで、コミュニ

理方式を推進すればよいと言うのだ。

ティーは自治会の仕事、管理組合の仕事は財産管理なんだか「私の友達は共稼ぎでとても忙しく、余暇の時間さえマン
ション管理に取られてしまえば自分の時間などなくなってしら「管理規約のコミュニティー条文は削除」なんて、大学教授の理屈が通用するのだろうか？

まう。そういう人が多いんです」

第三者管理方式を推し進めたい人たちは管理組合がコミュ分の金融資産を家のたんすや金庫に入れっぱなしなんです

ニティーを論じることを否定し、管理組合主体という考え方か。銀行というプロに預けているのではないですか？」といを専門家主体とすることで、ゆくゆくは「建替え」などの大う発言もあった。

きな事業をスムーズに行えるような仕組みづくりを見越してつまり、管理組合の仕事は「財産管理」なので、それはプロに任せるのが当然ではないかというのだ。コミュニティー
形成もそれは自治会の仕事で、そもそも管理組合がタッチする問題ではないという。

いるのではないか。
管理組合は区分所有者、つまり所有者の集まりである。
家でも、車でも、所有者が自分の持ち物の整理整頓、掃除
してきれいにする、模様替えをする、使い勝手がよいように◇
ところが、ここで大学教授の論理がおかしいと思うのは、
マンション住民はみんな共稼ぎの忙しい夫婦ばかりかという4◇

また「自分のものは自分で管理するのが当然であれば、自するのは当たり前で、自分の手に余るときにはじめて他人の手を借りるというのが「大人の一般常識」だと考える。
（YK）NPOよこ管ネット10周年記念式典開催
2012・11・10

横須賀・セントラルホテル

NPOよこ管ネットは昨年11月10日、設立総会を開いた平成14年11月23日から10周年を迎え、横須賀中
央駅前のセントラルホテルで記念式典を行いました。
出澤貞行会長は式の冒頭、「より豊かなマンションライフを送るも送らないも自分たちのマンションでどれだけの合意形成が取れ、地域から孤立せずに住民同士が一致団結できるかが大きなカギになる。そのためにもよこ
管ネットは本当に力強い味方になるはず。もっとご活用いただきたい」と主催者あいさつを行いました。
祝辞では横須賀市・吉田雄人市長が「市民が主役の街づくり」、記念講演ではマンションコミュニティ研究会の代表・廣田信子氏が「これからのマンションに求められるもの」と題し、東日本大震災の経験談、これまでの相談事例等からコミュニティーの大切さなどについて話していただいきました。
く20周年に向けてますますの発展をお祈り申し上げて

横須賀市長祝辞 吉田雄人氏
市民が主役の街づくり、管理組合の存在はコミュニティー機能の使命も担っている
横須賀市には4万1,000戸く
らいのマンションがあります。

います。

記念講演 マンションコミュニティ研究会
代表・廣田信子氏
テーマ「これからのマンションに求められるもの」

新しいものもあれば古いものも資産価値ではなく大切なのは「居住価値」
もう一度「集まって住む」という再認識をあります。中には昭和56年に改正した建築基準法の耐震基準を満たしていないところもある

東日本大震災で私たちは、集かもしれないし、満たしていてまって住むマンション居住の心も建て替えを考えなければいけ

祝辞を述べる吉田雄人市長

強さを感じました。東北では、ない、そういうマンションもき

被災して居室に閉じ込められた

っとたくさんあろうかと思います。

人をバールでこじ開け、みんなマンションというのはただの箱、施設、そのように思で助けだしたこともありましわれがちですが、一方で横須賀市にとってはコミュニテた。私は浦安で被災したんですィーのひとつなんだ、と思っています。

が、水が出ない、排水もできな

私は常日頃、市民が主役の街づくりをやっていきたい

いという状況の中で記念講演で話す廣田信子氏

本当に近と、そのためには町内会や自治会を大事にしていきたい

隣で水を分けあって助けあったということがありましと思っていますが、マンションも大きな自治機能、コミた。

ュニティー機能を果たしていかなければならないと感じ

また交通機関がストップして自宅に戻れなくなってしまったときに、お子さんを残してきた人たちは連絡も取ています。
そういう中で、管理組合の存在は単なる施設の修繕等れずどうしようと思った、そういうときにマンションのだけではなくて、コミュニティー機能の使命も担ってい隣人の人たちが声をかけてお子さんたちをみていてくれ

ると私は考えています。

ていた、そんなことでマンションのありがたさを実感し横須賀市としても、よこ管ネットには住宅相談を委託しています。この事業はぜひ今後も続けていきたい。よこ管ネットの存在は会員管理組合からも頼られ、横須賀市からも頼りにしている存在として10周年だけではな

ぜひもう一度「マンションに集まって住む」という再認識したいと思います。
資産価値というけれど、市場の価値なんていうものは余興で津軽三味線を披露する濱地敏勝（小山貢神）一同。他にも横須賀市職員中心に旗揚げした芸能一座「フルーツバスケット」
が楽しい音楽を披露してくれた

10周年式典を演出した理事全員（前列中央に出澤貞行会長）とスタッフ

Kanagawa Mansion Network 24

懇親会には約120人が参加。セントラルホ
テル9階の会場は超満員となった

た方も多かったといいます。

5

不確かなものです。「居住価値」こそが大切。住むことの価値をもう一度考え直すことが必要です。

が言えると思います。
マンション管理とコミュニティーは切り離せません。

東北で、いち早く再建できたところはコミュニティー

マンション管理というのは法律もあり手続きも重視してがしっかりしていて、みんなが話し合う、同じ居住者同いかなければいけませんが、人間というものは感情を伴士で助けあってマンションを再建していこうというもとうものなので、いろいろな意見を聞きあって、まあまあ

もとのモチベーションがあったところです。今回再建へと治められるようなコミュニテの補助金、応急修理費用などが居住者に出された。つまィーの包容力が必要になってくり区分所有者に出されたのではなくて住んでいる人に出ると思います。

ました。賃借人も含めて普段からコミュニティーを作っ

今を肯定し、そこから自分とているところでは連携がうまくいったと聞いています。

みんなの幸せを一体に考えていマンションコミュニティーというのは「ひとつの社会」

く、その中からマンションは新
たな社会システムの「ひな型」

です。
いろいろな価値観や事情のある人が共に住んでいるのになる役割を作っていくものだが当たり前で、それをどうやって包み込んでバランスをと感じていただきたいと思いま取っていくか、ということです。これはどこの社会でもす。

言えることで、マンションだけ特別ではないということ

10周年記念誌

表札等に関するアンケート調査中間報告
11月20日発表 マンションコミュニティ研究会
マンションコミュニティ研究会（代表・廣田信子氏）は昨年11月20日、「表札等に関するアンケート調
査中間報告」をまとめ、発表した。
アンケートでは「震災以降、近隣とのつながりに関する意識が変わった」などという声が多く見受けられた。印象的だったのは、表札を出していない人の「出さない理由」で一番多かった「犯罪等に利用されたくない」に対して、「表札を出さない人が多いと犯罪にねらわれやすい」と思っている人が多く、廣田代表は「犯罪が怖いからといって表札を出さない人こそ、周囲に犯罪の恐怖と不安を与えている」と話している。
【調査期間】平成24年7月〜10月 【調査方法】マンション管理関係のセミナー、フォーラム参加者へのアンケート 【回答数】604

表札を出している割合

メールボックスに記名している割合

無回答 4.0％
ごく少数 15.2％

無回答 3.1％
ほとんど出している
38.4％

ごく少数 14.1％

ほとんど出している
45.7％

1/3 程度 8.1％

1/3 程度 9.3％

半数程度 9.1％
半数程度 13.2％
2/3 程度 19.9％

2/3 程度 19.9％

コミュニティーと表札との関係では、コミュニティー活動が盛んであると回答したマンションの6割強が「ほとんど表札を出している」と回答したのに対し、あまりコミュニティー活動が行われていないマンショ
ンで「ほとんど表札を出している」は約3割だった

表札を出さないことをどう思うか（出している人に質問）
無回答 3.3％

無回答 13.3％

出さないほうが
いいと思う
0％
本人の自由
31.6％

表札を出さない理由（出していない人に質問）
面倒でなんとなく 17.8％

その他 5.7％

できるだけ出してほしい65.1％

出さない主義なので
7.4％
ご近所との関係が煩わしい 0.7％

周りが出していないので19.3％

犯罪等に利用されるのが不安 34.8％

表札を出していない人の「出さない理由」で一番多かったのは「犯罪等に利用されたくない」の34.8%、
次いで「周りが出していないので」19.3%、「面倒でなんとなく」17.8%と続いた。

6

平成25年7月1日施行 東京・豊島区議会

全国初！
「マンション管理推進条例」制定
東京・豊島区はマンション管理に関する届け出を出さなかったり、行政からの指導や勧告を受けても違反状態が改善されないマンションはその名を公表するなど、罰則規定もある条例の審議が昨年12月20日の定例議会で可決し、平成25年7月1日から施行することが決まった。マンション管理における条例は全国で初めて。「マンション」が法律名に加わったのが平成12年（マンション管理適正化法）。地方自治体の条例にも「マンション管理」が触れられる時代に入った。
豊島区マンション適正管理推進会議（小林秀樹会長・千葉大学大学院工学研究科教授／日本マンション学会会長）が発表した条例は、管理に必要な事項を条例で示すことによって良好なマンション管理の合意形成推進を図ることが目的。
分譲マンションの所有者への管理状況届け出の義務付けで、主な内容は管理組合の設置や連絡先、名簿等の作成、長期修

■

条

例

繕計画の作成と見直し、地域町会との加入などの現状を届け出る制度を義務化して、区は管理状況の把握に努める。
マンション管理の状況を届け出さなかったり、区からの指導や勧告を受けても違反状態が改善されない時はマンション名を公表するなどの罰則を科す。

の

概

要

■

マンションの適正管理【第3章】

義 …義務

努 …努力義務

防災・防犯【第4章】

義 管理規約等の作成及び保管・閲覧

努 防災への対応

義 総会及び理事会議事録の作成及び保管・閲覧

・防災に関する手引の作成、防災用品の備蓄、災害時要援護者の把握努 防犯への対応
努 暴力団排除の取り組み

義 名簿等の作成及び保管
義 設計図書、修繕履歴等管理に関する図書の適正保管
義 連絡先の明確化（管理組合ポスト、緊急連絡先表示板の設置）
努 管理用の施設や設備及び管理員等管理体制の維持
義 法定点検及び設備点検・清掃の適切な実施

居住者等間及び地域とのコミュニティ形成【第5章】

義 長期修繕計画の作成及び適切な見直し
努 適時適切な修繕の実施

努 居住者等間のコミュニティ形成及び活性化

努 旧耐震基準のマンションの耐震化

努 地域とのコミュニティ形成
義 町会加入協議の義務化（未加入マンション対象）

実効性の確保マンション代表者等より、主に義務規定の項目について、現状を届け出る制度を義務化↓
届出をしないマンション、届出内容が本条例の規定に適合していないマンションに対しては、指導及び要請・
勧告のうえ、マンション名を公表する罰則を規定【第 6 章】

条例の施行
マンションの適正管理＝円滑な合意形成、長期修繕計画に基づく適切な修繕、コミュニティの形成による緊急時の共助

安全・安心・快適な住環境、生活環境の形成

本 の 紹介 『目指せ！マンション管理員』
管理員は清掃や窓口に座っているだけでよいという時代は終わり、「専門職」に変わりつつある。実際の現場では、委託管理契約書に書き表せない業務を行うだけでなく、現場で起こるマンション管理に関わるすべての業務についても柔軟に処理することが求められる。

もに、現役の管理員へのインタビューも記されている。

第4回マンション管理員検定
日時：平成25年3月20日（祝・水）午後2時〜4時
試験会場：全国10試験地（札幌市・仙台市・新潟市・東京都・名古屋市・大阪市・広島市・高松市・福岡市・那覇市）
申込期間：平成24年11月19日豺〜平成25年2月15日

貊当日消印有効受 験 料：8,900円
問い合わせ：（般社）マンション管理員検定協会
蕁03-3524-8150
kentei@m-kanken.or.jp

Kanagawa Mansion Network 24

本書では、マンション管理業界の実状や動向についても触れ、また、管理員の給料、雇用市場、求職活動の方法などが細かく記されるとと『目指せ！マンション管理員』
A5判・200ページ
日下部理絵／著
住宅新報社／発行
主なコンテンツ・マンション管理員と関連職種の違い
・諸外国のマンション管理員
・マンション管理業界の実状や動向・現役管理員へのインタビュー 等
定価1,575円（税込）ISBN 978-4-7892-3576-1

7

こうした経験から、「集まって住む価値の再認識」を得たと話し、「防災というだれもが無関心でいられない共通の目標と持つことがコミュニティー形成に多く役立つ」とまとめた。

川管ネット
12／8
平成24年度第４回川管ネットセミナー
マンション共用部のバリアフリー化の問題
川管ネットは12月8日、川崎市多摩区の多摩市民館第1会
議室で「マンション共用部のバリアフリー化の問題」をテー
マにセミナーを行った。
まずは「バリアフリーの改修計画と事例」として、㈱改修
設計の佐藤信久氏がスロープの新設、手すりの設置、滑りに
くい廊下・階段のシートなどを説明。さらに工事業者からも工事中の留意点などの解説あった。
バリアフリー化での大きな課題は、新設のエレベーターや車いすの対応ジャッキアップ。管理組合
参加者からはこうした点についての具体
居住者の高齢化から管理組合の参加者か例などの質問が上がらも具体的な質疑があり、工事業者からっていた。
細かな説明を受けていた

よこ管ネット11／24
第３回海辺ニュータウンコミュニティフォーラム「生まれ育ったまちで、住み慣れた我が家で、いつまでも暮らし続けるために」
よこ管ネットはよこすか海辺ニュータウン地区社会福祉協
議会らとともに神奈川県立保健福祉大学で平成24年11月24日、第3回海辺ニュータウンコミュニティーフォーラムを行った。「地域福祉力」をテーマとした講演とパネルディスカ
ッションで構成。よこすか海辺ニュータウンには大規模マンションだけで約2,000戸が存在している。
印象に残ったのは主催者講演で例に上がった、309世帯の95％がマンションの自主防災会に提出しているという「居住者台帳」について。
その台帳の項目には『かかりつけの病院名』『診察科目／既往症』『常用薬』など、かなり細かな個人情報も含まれている。
参加者からは早速「他人には見せたくない項目もあるのに、「マンションにおけるコミュニティ形成と地
域福祉力（高齢者の孤立と孤独死予防の視点から）」と題して講演する安部俊一・海辺ニュータウン地区社会福祉協議会理事長湘管ネット
12／1
マンションの震災対策〜震災体験から学ぶ防災とコミュニティー〜
湘管ネットは12月1日、藤沢産業センター研修室で、マンションコミュニティ研究会代表の廣田信子氏を迎え、東日本
大震災の体験から学んだことについて、講演会を行った。
廣田氏は2011年3月11日、浦安市の自宅マンションで被害にあった。浦安市は3/4が液状化で泥の街に変化。地盤の段差、傾く建物、給水ストップ、泥に埋まって動けない車両などの対策に対し、管理組合と自治会が協働の緊急対策本部を立ち上げたという。

本 の 紹介

『市民コミュニティビジネスの現場
建て替えない団地再生のマネジメント』

本書は、大規模な団地（ニュータウン）のコミュニティーが直面する課題と具体的な対応策についてまとめたもの。
建て替えをせずに建物の寿命を延ばす再生は、住宅地の現実を踏まえ、コミュニティーシステムの更新を目指さなければならない。千葉にある海浜ニュータウンでは、リフォームの生活サポートを中心に開始したビジネスが発展し、買い物サポート、憩いの居場所作り、専門能力があり就業意欲のある居住者を講師に居住者のための団地学校、
地元ショッピングセンターの減築と再生など、居住者が主役となって築き上げた「市民コミュニティビジネスの現場」のリポートである。

8

パネルディスカッションの模様。高尾勝彦・
神管ネット専務理事がパネリストとして参加
した（右から2人目）

四六判・272ページ
定価2,400円（税別）
編者／ちば地域再生リサーチ
著者／服部岑生氏、鈴木雅之氏等
発行元／㈱彰国社
ISBN 978-4-395-01035-6

どうして95％もの世帯が自己申告できるのか」という質問が飛んだ。
これに応えた講師の言葉が良かった。
「それは、これまでの活動実績があるからです」。
住民交流会開催、あいさつ運動、防犯委員会設置、「防犯の手引き」制作、自主防災会の設置等々。実際に自主防災会が重病の高齢者を救命したこともあるという。
「災害や不慮の事故が起こったとき、だれが助けてくれるのか。うちのマンションでは住民の仲間が助けてくれる、そ
ういう安心感、信頼関係を築くことができた」。
さらに会場の参加者に向け「すぐにうちのマンションを真似しても無理でしょうね。まずは活動実績を作ることから。
居住者台帳は集めることではなく、有事のときに助け合うことが目的。助けてもらえるんだと、助け合うんだと思ってもらえるよう、まずは活動することからです」
災害、犯罪などの有事の際に一番大切なのはコミュニティ
ーがどうあるか―それは平時の時に作っていなければならな
いことなのだ。

③資金不足で計画的に修繕工事が行えない？どうしよう（浜管ネット・田邊邦男副会長、技術者部会長）④専有部・居住者サービスの提供／管理会社の取り組み（若葉台管理センター・大久保輝郎氏）⑤横浜市の大規模団地の総合的再生への取り組み（横浜市建築局住宅部住宅計画課・山田暁央氏）
第2部は机を円卓にしてフリー討論。
千葉県からも人口11万人の大規模団地「海浜ニュータウン」
で再生事業に取り組むNPOちば地域再生リサーチのスタッフからは「孤独死は見回りで防ぐことができた。未然に防ぐことが大切」と日常サービスでの経験談などが印象的だった。

若葉台団地は15管理
組合約5,500戸＋複数の賃貸マンションの計74棟からなるニュータウン。約1万
7,000人が居住して
いる

浜管ネット
12／8
左近山団地の取り組み
事例を話す柳田洋・浜管ネット理事管理組合交流・相談会
役員のなり手不足、孤立死対策は？
浜管ネットは12月8日、「高経年・団地型マンションの管理と再生について」をテーマに横浜・旭区の若葉台地域ケアプラザ多目的ホールで2012年度第2回管理組合交流・相談会を行った。
当日は浜管ネットスタッフを含め、管理組合関係者50名以上が参加。横浜市建築局住宅部住宅計画課、千葉からNPO
ちば地域再生リサーチの参加がこの会の特徴といえる。
第１部は下記の通り講師による報告。
①理事会運営の危機、なり手不足に解決策はあるの？（若葉台住宅管理組合協議会・加藤壽六副会長）②孤独死を防止するための取り組み、「安心カード」と緊急時
名簿の作成（左近山団地管理組合協議会・柳田洋氏）

会場となった「若葉台地域ケアプラザ」は福祉保健活動や交流の拠点となる在宅介護支援施設

増加する「孤立死」、未然に防止するためには…
厚労省、国交省が地域の連携を周知マンションでの取り組みは2005年9月に放送されたNHKスペシャルで千葉・松戸市の常盤平団地が紹介され、話題になった。その内容を『ひとり誰にも看取られず 激増する孤独死とその防止策』にまとめて上梓している。
孤立死は高齢者・障害単身者に限らない。30代、40代の家族が同居しているにもか
かわらず家族全員が死に至ったという事案もある。
コミュニティーの重要性は増すばかりである。
『ひとり誰にも看取られず激増する孤独死とその防止策』
四六版上製・235ページ
NHKスペシャル取材班、佐々木とく子／著
阪急コミュニケーションズ／発行
定価1,600円＋税
ISBN-978-4484072197

Kanagawa Mansion Network 24

マンションの1室で亡くなり、相当日数を経過してから発見されるというケースが増えている。
厚生労働省は昨年7月、国土交通省と連名で各自治体や関係機関、関係諸団体あてに「地域において支援を必要とする者の把握及び適切な支援のための協力について」という通知を出した。
これによれば、「孤立死」事案を未然に防止するためには、「適宜適切、かつ早期に地域において支援を必要とす
る者を把握する必要」があり、その方法として関連団体等と地域の自治体との「連携が有効な手段になると考えられます」としている。
個人情報の取り扱いについても、個人情報保護法に対する「過剰反応」が見られることを踏まえ、同法の管轄官庁である消費者庁による「人の生命・身体を保護するために関係者間で個人情報を共有するよう努めていただきたい」という通知を添付している。

9ワンポイント

第 16 回管理組合基礎講座

事例で学ぶ給排水給湯設備
共用専有部同時施工の計画から完了まで
事例
マンション

横浜市金沢区・マリンハイツ住宅管理組合
1983年竣工・RC造・3〜5階建て・9棟・162戸
工事期間／2012年2月〜8月

既存のポンプ室内

システム変更によりポンプを撤去。
スペースは防災倉庫にする予定

工事データ ○工事名／マリンハイツ住宅設備工事 ○建物概
要／1983年竣工・RC造・3〜5階建て・9棟・162戸 ○発
注者／マリンハイツ住宅管理組合 ○設計・監理者／㈱建物保全センター ○施工者／建装工業㈱ ○主な工事内容／共通仮設／共用部給水管更新／共用部排水管更新／専有部（給水管・給湯管・排水管）更新／建築付帯／設備機器・基礎撤去／その他 ○工事期間／2012年2月〜8月

マンションも築年が30年を超えると、外壁や鉄部、防水などの建築部門のほか、給・排水管などの設備の修繕工事を視野に入れなければならない。基本的に配管類は住民の目に見えないところを通っていて、管理組合が住戸内の修繕の理解を得ることは難しい。また、共用部分と住戸内の専有部分の修繕となると費用も高額になり、さらに合意形成に難が出てくると思われる。
一方、専有部分の修繕を各戸に任せてしまえば漏水事故に対するフォローの必要が生じ、管理組合事業としても共用・専有、
給水・排水と順に工事をすれば、住戸内への立ち入りなど、住民の工事への精神的負担も大きくなる。
こうしたことから、給・排水・給湯設備、共用・専有部分同時施工を行ったマンション事例を掲載する。

共用部分の更新工事のスケジュールは、「１期工事」として共通仮設、共用部分給水管更新、共用部分排水管更新（ピット内）、受水槽やポンプなど設備機器・基礎撤去工事を約3カ月で実施。
続いて「2期工事」として共用部分排水管更新（メーターボックス内、専有部分内）、専有部分給水・給湯・排水管更新、建築付帯工事を、やはり3カ月かけて行った。
水道本管の引き込み管から専有部分の配管まで、すべての配管材料を錆びないもの、地震に強いものを選択した。給水管は、共用部分の引き込みから各棟への埋設配管を耐震型高性能ポリ
エチレン管に、専有部分の給水・給湯管を架橋ポリエチレン管で配管。排水管は、共用部分はピット内も専有部分内も雑排水・汚水管ともに耐火VP管を使用した。

計画の着眼点
マリンハイツ住宅管理組合は平成19年9月から翌年4月まで大規模修繕工事を実施した。この時の修繕委員会（メンバーは8人）が解散することなく、引き続き設備改修工事の委員会として活動を開始。設備修繕履歴の調査から工事範囲の検討、工法や材料などの検討に入った。
まず現況調査の結果、雑排水管は緊急を要し、給水・給湯管
は2，3年後に工事を行ったほうがよいということが判明。このため修繕委員会では同時施工を計画し、これまでの加圧給水ポンプ方式から直結方式（増圧ポンプは設置猶予措置により設置免除）へのシステム変更も視野に入れて検討に入った。

蜻施工前：専有部分内共用部分排水たて管更新工事蜷施工中：床解体（図）共用部分の給水システム変更
蜻施工中：雑排水管の更新

蜷蜷施工中：床復旧
既存：加圧給水ポンプ方式

10

新規：直結方式

専有部分の更新
専有部分内に立ち入る工事は1系統5日間の工程で工事を計画した。
住戸への立ち入り工事は住民の協力が不可避である。住民が施工中に感じる支障や障害（例えば断水、排水制限、防犯等）
を修繕委員会や設計コンサルタント、工事会社とともに洗い出し、居住者への周知を徹底した。
内装の解体や復旧はどの範囲か、立ち入り工事の工程はどのようなものかなどを図や表で作成。専有部分内への立ち入りは
月〜土まで基本的に6日間で実施した。このうち断水時間は2日間を要するが、作業時間以外（夕方から朝まで）は仮設配管により使用できる体制をとった。
このほか、予想される障害に対してはQ&Aを用意して設計
説明会を実施し、住民の協力を求めた。

蜻施工前：専有部分内床下配管
更新工事

蜷施工中：器具を取り外し、床を解体

蜻施工中：給水・給湯・雑排水管更新

共用・専有部分同時施工の留意点
設計監理の委託を受けた建物保全センターの担当者・角田紀一さんによると、「給水系統システムの変更と排水系統の変更、ましてや共用・専有部分の同時施工は管理組合のコミュニティーがしっかりしていないとなかなかできるものではない」と話す。
マリンハイツでは修繕委員会が設けた「一週間の辛抱で安心・安全と美味しい水の供給を」というキャッチフレーズのもと、各居住者も協力し合い、工事はスムーズに進んだという。
「一週間の辛抱で」というように、予算が見込める管理組合
であれば、給排水の同時施工は、今回給水、2年後排水、などと言われるより、室内の立ち入りなどを考えると居住者の「精神的負担」を軽減する方法でもある。
また専有部分の工事も同時に行うことで全体工事費のトータ
ル金額が削減された。工事後も「床や壁の仕上げが新しくなったので居住者からも好評です」と角田さん。
「高齢者対策など、普段から組合活動がちゃんとしているマ蜷施工中：床の復旧

蜻施工後：床の仕上げ、器具の復旧ンションだから、こうしたたいへんな工事も成功したのではな
いでしょうか」また、角田さんは「管理組合、設計監理者、施工者の信頼関係ができていたことも今回工事の成功の要因だったと実感した」と述べている。

主な水道事業体の直結増圧給水方式採用状況（既存マンション対象）
配水管
口径
ブースターポンプ
対象規模
他方式との併用
高架水槽方式との併用
問い合わせ先横浜市水道局
50mm〜300mm
75mm以下ファミリータイプ 200戸程度
階高制限なし直結直圧式との併用は可受水槽式との併用は不可
不可（既存も不可）
給水課
蕁045-633-0172

川崎市水道局
100mm〜350mm
75mm以下ファミリータイプ 93戸程度
階高制限なし直結直圧、受水槽併用は可
直結直圧は3階まで
既存のみ可
給水装置センター
蕁044-544-5433

横須賀市水道局
100mm以上
25mm〜75mm
ファミリータイプ 265戸程度
階高制限なし直結直圧式との併用は可
既存のみ可
上下水道局給排水相談課
蕁046-822-8625

神奈川県企業庁水道局
100mm以上
75mm以下ファミリータイプ 143戸程度
階高制限なし直結直圧、受水槽併用は可
建物全体の給水量530L／min以下
不可（既存も不可）
経営企画グループ蕁045-210-7219※対象規模については管の口径やポンプの設置数によって、大規模団地や高層マンションでも可能なケースが多くみられます。
詳細については各水道局の問い合わせ先にご相談ください。
● 施工者 ● 建装工業株式会社
浜管ネット、川管ネット、よこ管ネット賛助会員
蕁03-3433-0502 http://www.kenso.co.jp

問い合わせ先横浜市水道局・北部第一給水維持課：045-531-4181（港北区、都筑区）
・北部第二給水維持課：045-521-2321（鶴見区、神奈川区）
・西部第一給水維持課：045-363-1541（旭区、泉区、瀬谷区）
・西部第二給水維持課：045-974-2331（緑区、青葉区）
・南部第一給水維持課：045-833-7491（磯子区、金沢区）
・南部第二給水維持課：045-871-6461（港南区、戸塚区、栄区）
・中部第一給水維持課：045-252-9001（中区、南区）
・中部第二給水維持課：045-333-3851（西区、保土ケ谷区）
川崎市水道局・給水装置センター：044-544-5433（川崎区・幸区・中原区）
・給水装置センター北部担当：044-951-0303（高津区・宮前区・多摩区・麻生区）

横須賀市水道局
・上下水道局給排水相談課：046-822-8625
神奈川県企業庁水道局
・相 模 原 水 道 営 業 所：042-755-1132（中央区、緑区の一部）
・相模原南水道営業所：042-745-1111（南区）
・津 久 井 水 道 営 業 所：042-784-4822（緑区）
・鎌 倉 水 道 営 業 所：0467-22-6200（鎌倉市、
逗子市、
葉山町）
・藤 沢 水 道 営 業 所：0466-27-1211（藤沢市）
・茅 ヶ 崎 水 道 営 業 所：0467-52-6151（茅ヶ崎市、寒川町）
・平 塚 水 道 営 業 所：0463-22-2711（平塚市、小田原市、大磯町、二宮町）
・厚 木 水 道 営 業 所：046-224-1111（厚木市、
伊勢原市、
愛川町）
・海 老 名 水 道 営 業 所：046-234-4111（海老名市、綾瀬市）
・大 和 水 道 営 業 所：046-261-3256（大和市）

Kanagawa Mansion Network 24● 設計・監理者 ● 株式会社建物保全センター
浜管ネット、よこ管ネット、かながわ県央ネット賛助会員
蕁045-324-6152 http://www.k-tateho.jp

11

分譲マンションには、特有の法律やルール、さらには管理組合特有の性格があります。マンションという居住形態にどれだけ理解があるのかが、業者選定の大きなポイントになることに間違いはありません。ここでは、各地域の管理組合ネットワークに加盟する賛助会員から広告を募集し、有志の企業を掲載しています。参考の一助としてください。

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集合住宅の給排水改修工事の豊富な実績と経験を生かし、皆様の豊かなマンショ
ンライフのお手伝いをいたします。
年間30万世帯もの実績を持つ、排水管洗浄の専門業者です。建物ごとに綿
密な事前調査を行い、洗浄計画をご提案します。

企 業 名
電気設備改修所 在 地

P R

浜 横浜市西区戸部町4丁目158番地

三沢電機株式会社

蕁045-241-1621
蕭045-253-4744
business1@misawa-dk.co.jp
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創業85年という長い歴史の中で、地元神奈川で高い信頼・実績を築いて参りまし
た、電気設備改修工事のプロ集団です。お気軽にご相談下さい。

建材メーカー・販売
企 業 名
塗料メーカー・販売 神 浜 川 よこ 央

関西ペイント販売
株式会社
建材メーカー・販売 浜

所 在 地

P R

当社は塗料の製造・販売を
東京都大田区南六郷3-12-1 している会社です。これからも管理組合の皆様に有益蕁03-5711-8905
である「環境配慮形高性能
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塗料」を開発・提供することで貢献していきます。

東京都港区港南2-15-1

マンションの開放廊下や共用階段用の床材に特に力をタキロンマテックス 品川インターシティA棟30階
入れています。詳しくはホ03-5781-8101

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株式会社ームページをご覧ください。

サッシ改修
企 業 名
所 在 地
P R
浜 よこ リフォーム特需東日本支店 神奈川営業所 株式会社LIXILは、国内最大手のアルサッシ改修
横浜市西区みなとみらい2-2-1-1
横浜ランドマークタワー33Ｆ
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蕭045-225-5084
LIXIL（リクシル） http://www.lixil.co.jp

株式会社

ミサッシメーカーです。現在、お使いの窓や玄関ドア、手摺を新築と同じ性
能へリニューアルし、資産価値向上のお手伝いをさせていただておりますので、お気軽にご相談ください。

設備機器販売企 業 名
所 在 地
防犯カメラ・防犯機器 浜 神奈川事業部

P R

横浜市神奈川区神奈川

株式会社日本ネット 2-11-18 渡辺ビル6F
ワークヴィジョンcamera@nnv.co.jp
http://www.nnv.co.jp

防犯カメラ、インターホン、各種
防犯センサー、地デジ対策工事等、通信施工全般を行っております。
通信施工のことなら何でもお任せ下さい。日本防犯設備協会、神奈
川県防犯設備士協会 会員●広告掲載のお問い合わせ●蕁蕭 045-316-4505

E-mai kitami@k-mansionlife.com

担当：㈲ライフデザイン・北見

よこ 本社：横須賀市米が浜通2丁目4番地 創業60周年。水漏れ、排水管詰まり

文化興業株式会社

蕁046-822-2261
横浜営業所：横浜市金沢区寺前1-7-14
蕁045-781-3245
eigyo2@bunka-kogyo.co.jp
http://bunka-kogyo.jp

清掃、エアコン・給湯機の取替えか
ら給排水配管の全面改修工事まで、何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事を提供していく所存です。

Ｎ
Ｎ Ｐ
Ｐ Ｏ
Ｏ 浜
浜 管
管 ネ
ネ ッ
ッ ト
ト
技
術
者
部
会
技
術
者
部
会

加入するネットワークの略号蜷 神 神管ネット
相 相管ネット

浜 浜管ネット川 川管ネット

よこ よこ管ネット

湘 湘管ネット

央 県央ネット

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、田邉邦男部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 蕁045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

星川晃二郎
株式会社汎建築研究所

東京都中央区日本橋小伝馬町6-13
蕁03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp

吉岡誠
有限会社吉岡設計

横浜市西区南幸2-9-9-306
蕁045-311-6723
mktyoshi@cds.ne.jp

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203
蕁046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp

横浜市神奈川区鶴屋町3-35-11-504
福市博臣
蕁045-324-6152
株式会社建物保全センター http://www.k-tateho.jp

長友秀信
陸建築設計

藤沢市鵠沼海岸1-10-1-311
蕁0466-34-7535
hanagatomo@yahoo.co.jp

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

内田修司
デルフィ設計

横浜市鶴見区市場上町6-32
蕁０45-511-3998
derufi@clock.ocn.ne.jp

臼井貞雄
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4
蕁046-869-4767
skt-usui@beige.plala.or.jp

東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊
蕁03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所

伊藤和彦
FKコンサル

横浜市旭区中希望が丘176
蕁045-361-6046
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二
蕁045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所

井田洋一郎
有限会社エルグ

横浜市港南区笹下6-23-27
蕁045-844-0844
erg@c3-net.ne.jp

横浜市都筑区茅ヶ崎中央44-5-503
尾崎京一郎
蕁045-532-9260
モア・プランニングオフィス

阿部一尋
蕁090-6001-5234
AB住計画一級建築士事務所 abe@abjukei.com

http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi

okd-arc@mist.dti.ne.jp

http://homepage3.nifty.com/moa̲p
横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

横浜市青葉区すすき野1-4-3-405

Kanagawa Mansion Network 24

氏名・所属事務所

石川裕子
Lapis建築工房

企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す

13

会員
ション
マン
紹介

港北ニュータウン
ヒルトップコート
きらめきの街管理組合

ＮＰＯ
浜 管 ネ ッ ト
正会員

2009年、大規模修繕工事実施
以降、管理会社変更、長計作成、積立金値上げ、管理規約改正等
加速度的に管理内容改善進行中
いては今のところ棟別に差をつけた改定はしていない。「目的が、棟別にかかる費用が違うという現状を知ってもらいたいということだから」。
また地震保険の加入も検討したが今回は見送った。「支払う保険料と比べてメリットがないのではと判断しました。一番は管理組合で検討したという事実を残す、管理組合の方針、
考え方と示すことが大きいと思う」。
有事の際、「なぜ地震保険に入っていなかったのか」というクレームに対して、管理組合の意思を議論し、総会決議として残しておくことが大事なのだ。
ヒルトップコートきらめきの街は、2009年の第1回大規模修繕工事から、管理会社変更、積立金値上げ、管理規約改
正と、加速度的に管理内容改善進行中の管理組合である。

大事なのはマンションの現状理解と管理組合方針の確認■マンションデータ
第1期：1997（平成9）年6月竣工、第2期：1998（平成10）年1月竣工
地上5階〜14階建て・6棟＋共用棟、総戸数320戸
建物構造 ……………………………RC造

2010年管理会社を変更、翌年は管理規約改正のための専
敷地面積 ……………………………20,830㎡
門委員会を発足した。
建築面積 ……………………………7,452㎡
これまでの管理会社に委託していた会計業務は全体会計の建築延床面積 ………………………38,508.15㎡
管理費（月額）………6,400円〜10,040円（約105円／㎡）
みで、また長期修繕計画もなく修繕積立金の設定根拠もあい
修繕積立金（月額）…………8,700円〜13,700円（約143まいだった。そこで修繕積立金の見直しと同時に棟別会計導円／㎡）＝2013年1月から
入による管理規約改正を行ったのだ。
駐車場充足率（台数÷総戸数）…320台÷320戸＝100％
棟別会計をやるに当たって、新しい管理会社に30年の長期（すべて平置き）
修繕計画を作成、修繕積立金の改正を行った。「まずは他の多駐車場使用料（月額） ……………9,000円〜11,000円
くのマンションと同じように棟別会計を導入する事に主眼を駐輪場使用料（年額） ……………自転車1,000円
置いていました」というのは蛭田弘二理事長。
分譲業者 ……………………………神奈川県住宅供給公社
建設業者 ……………………………戸田建設㈱、大末建設㈱6棟のマンションは、5階建てでエレベーターのない棟、戸管理業者………………㈱東急コミュニティー
数が少ないのにエレベーターがある棟、戸数も多いがエレベ（管理会社変更により2010年から委託）
ーターも多い棟に分かれている。
管理形態 ……………………………全部委託
エレベーターにかかるメンテナンス、修繕、取り換え費用
管理員の勤務形態…………通勤管理（月〜日曜日、9時〜17時）など、棟によって大きな差が出ることがわかった。
理事会 ………………………………月1回（理事14人、監事2人）
蛭田理事長は「棟別会計を行ってはじめて、各棟で積立金
任期 …………………………………2年、1年毎に半数交代輪番制の過不足が出ている事実がわかり、それを住民に周知徹底したのです。そのための住民説明会を2度開催しました」と話す。
新しい長期修繕計
画により積立金も30％（3,000円〜
4,000円程度）の値上げとなったが、 取材に協力してくれた蛭田弘二理事長
2012年5月13日に行った防災訓練では炊き出しも行っている
防災訓練の様子
蛭田理事長は「説明会などの周知や普段からのコミュニケー
ションが取れているから異論もなくスムーズに決まった」という。
ただ、全体会計と棟別会計を導入しても、各戸から徴収す
毎年マンション住民の持ち寄りによる
昨年の秋祭りは11月10日に実施
秋祭りに参加した子供たち
古本市を開催る積立金の設定につ

DATA

14

イベント情報 ■■よこ管ネット蕁046-824-8133

マンションなんでも相談＆セミナー
日 時：3月16日（土）13：30〜
会 場：逗子文化プラザ（京急線新逗子駅徒歩2分/JR逗子駅徒歩5分）
テーマ：「マンション管理方法への一提言」
講 師：よこ管ネット監事・東 要氏ほか
共 催：首都圏マンション管理士会神奈川支部湘南地区部会
セミナー＆情報交換会
日 時：4月13日（土）13：30〜16：30
会 場：ヴェルクよこすか（横須賀中央駅徒歩7分）
テーマ：「結露の発生メカニズムとその対策」
第1部
荻野化成㈱ 本社企画部長 眞田昌幸氏①結露の発生メカニズムについて②塗料・吸湿剤による防止策について
第2部㈱LIXIL（旧トステム）
神奈川営業所長 東 吉男氏①サッシの結露防止策について
参加費：無料定 員：30人

浜管ネット

蕁045-911-6541

技術者部会・専門業部会合同セミナー
企画運営：建築分科会Dグループ
日 時：2月19日（火）17：30〜20：00
会 場：かながわ労働プラザ4階第3会議室（JR石川町駅徒歩5分）
テーマ：「大規模修繕工事の見積書の読み方」
第1部
見積書の読み方（その1）講師：角張 潔氏（共通仮設工事、足場仮設工事、シーリング
工事、躯体補修工事、内外壁塗装工事、鉄部
塗装工事）
第2部
見積書の読み方（その2）講師：竹尾 淳氏（防水改修工事、建築改修工事、諸経費）
参加費：無料（会員以外は資料代1,000円）
定 員：60人

川管ネット

蕁044-222-5136

賛助会員との情報交換会
日 時：2月15日（金）18時00分〜19時50分
会 場：高津市民館 第6会議室（JR南武線武蔵溝ノ口駅・東急田園都市線溝の口駅徒歩3分）①講 演
・電気と保安・再生可能エネルギーの可能性と課題
②交流会
③懇親会
講 師：関東電気保安協会等
参加費：正会員無料、その他3,000円（懇親会会費）
マンション管理基礎セミナー
日 時：2月23日（土）13：30〜16：00
会 場：川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）（JR南武線武蔵中原駅徒歩1分）
テーマ：「マンション長寿命化のための大規模修繕工事4
つのポイント」
講 師：浜管ネット・田邊邦男副会長、技術部会会長
参加費：無料定 員：150人
マンション管理セミナー
日 時：3月17日（土）13時00分〜16時30分
会 場：高津市民館 第4会議室（JR南武線武蔵溝ノ口駅・東急田園都市線溝の口駅徒歩3分）テーマ：「100年マンションを目指して」（仮）講 師：相管ネット・朝野浩行会長等
参加費：無料かながわ県央ネット

蕁046-264-6054

第8回役員研修会
日 時：2月16日（土）15：30〜17：00
会 場：大和市民活動センター会議室（小田急線大和駅徒歩2分）
テーマ：給水・給湯・排水設備の改修工事について
講 師：NPOかながわ県央ネット副会長 福市博臣氏

新 会 員 紹 介

役 員 人 事㈱ヨコソー新社長に佐藤幹男氏
マンションの大規模修繕工事を手がける㈱ヨ
定時株主総会で嶋田力氏が代表取締役を退任し、その後の取締役会において佐藤幹男氏が新代表取締役社長に就任した。
佐藤新社長は工事部長、事業部長を歴任した
後、平成20年に常務取締役、22年に副社長に就任した。
嶋田前社長は顧問、齋藤勝洋前監査役は相談
役となる。

名 称
よこすか海辺ニュータウン
ソフィアシンシティ管理組合

加入ネット

棟数

戸数

竣工年

よこ管ネット

1

143

2000

エクセレント玉川
管
理
組
合

川管ネット

1

22

1989

ヒルズ梶が谷姿見台
管
理
組
合

川管ネット

1

94

2001

レクセルガーデン
大 和 管 理 組 合

かながわ
県央ネット

1

49

2007

名 称
加入ネット 主な業種
Sto Japan㈱
外断熱改修
川管ネット
（シュトージャパン）
工事

資本金

設立年

6,600
万円

2005

24億
9,290万円

1958◆ 賛助会員日本ハウズイング㈱ 川管ネット 管理会社

Kanagawa Mansion Network 24

コソー（本社・横須賀市）は昨年11月30日の◆正 会 員15

編 集 後 記
浜管ネットは1月16日、横浜・山下町のメルパルク横浜で2013年新年会を行いました。当日は浜管ネット理事、技術者
部会、専門業部会の面々で約110人が参加しました。
冒頭のあいさつで山本育三会長（神管ネット会長兼務）は、「合意形成を行うためには良好なコミュニティーが必要です」と締めました。
来賓の言葉で演台に上がった香川泰男・神管ネット副会長（川管ネット会長兼務）は、「川崎市から受託した耐震化アンケート
でマンションを訪問し、管理組合組織もなく、もちろん管理活動もないマンションが少なくなく、スラム化していくのではないかと痛感した」と述べました。
国土交通省「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」では、管理規約にコミュニティー形成の条文があると自治会の役割と混乱するので削除するべきという流れになっ大西芳幸理事（杉田坪呑ているようです（2p参照）。
管理組合）の音頭で乾杯
お偉い方々の机上の「混乱」はともかく、管理組合ネットワークとしては住民間のコミュニティーを推進するほかないと考えます。
（YK）

神管ネット組織図
ＮＰＯ横浜マンション管理組合
ネットワーク（浜管ネット）

ＮＰＯ相模原マンション管理組合
ネットワーク（相管ネット）

http://www.hamakan-net.com
蕁 045-911-6541

http://so-kan.net
蕁 042-855-0555

定期無料相談：毎週土曜午後 ハウスクエア横浜

無料相談：随時

ＮＰＯかながわマンション
管理組合ネットワーク（神管ネット）ＮＰＯかわさきマンション管理組合
ネットワーク（川管ネット）
http://www.kawakan-net.or.jp
蕁 044-222-5136

ＮＰＯ湘南マンション管理組合
ネットワーク（湘管ネット）
http://www.kawakan-net.or.jp/syokan-net
蕁 0466-50-4661

http://www.jinkan-net.com
蕁・蕭 045-620-6300

定期無料相談：毎週木曜 まちづくり公社ハウジングサロン
毎月第 1 〜 4 火曜午後 川崎市住宅供給公社 NPO 住宅相談コーナー

定期無料相談：毎月第 2 土曜午後
藤沢市市民活動推進センター〒 221-0835
横浜市神奈川区鶴屋町2-9-22-216

ＮＰＯよこすかマンション管理組合
ネットワーク（よこ管ネット）

ＮＰＯかながわ県央マンション管理組合
ネットワーク（かながわ県央ネット）

事務所移転しました！

http://kenou-net.com
蕁 046-264-6054

http://www.yokokan-net.jp
蕁 046-824-8133

定期無料相談：毎月第 4 月曜午後 秦野市役所東海大学前駅出張所
毎月第 4 火曜午後 海老名市役所 7 階会議室
毎月第 4 金曜午後 大和市役所市民相談課相談室
毎月第 3 土曜午後 大和市民活動センター会議室
毎月第 1、第 3 火曜午後 「IKOZA」内 1 階市民相談センター

定期無料相談：毎月第 4 土曜午後 ヴェルクよこすか

事業内容

事務局所在地それぞれのマンション管理組合ネットワークは、マンション管理適正化と生活向上に寄与することを目的に、主に下記の事業を行っています。

ＮＰＯ日本住宅管理組合協議会（日住協）
神奈川県支部（1）マンションの適正な管理運営のための指導相談、支援（2）マンション管理運営についての経験交流、情報交換、資料の提供（3）セミナー、シンポジウム、工事見学会、各種相談会などの実施（4）行政や他の公共団体との協働によるマンション施策の推進※定期相談以外の無料相談も随時、電話やメール等で行っています。詳細は各ネットワークへお問い合わせ下さい。

http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp
蕁 045-762-1795

会員状況報告
日住協

浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

相管ネット

湘管ネット

県央ネット

神奈川県支部

合

計

119組合

39組合

55組合

29組合

15組合

18組合

41組合

316組合

26,614戸

6,569戸

9,675戸

1,657戸

1,420戸

3,101戸

8,209戸

57,245戸※平成25年1月現在

16