201６年６月2４日

ジャカルタ不動産市場調査レポート(201６年６月)

株式会社 GREC■ 経済概況
インドネシア統計局の発表によると、インドネシアの 2015 年第 4 四半期の GDP 成長率は年率＋5.04％で、その結果、2015 年通期の成長率は＋4.79％となり、リーマンショック直後の 2009 年以来の低い水準となった。
2015 年は天然資源の輸出が低迷したことに加え、国内消費も後退したため、インドネシアの景気は鈍化した。政府による公共投資などによってやや持ち直したものの、GDP 成
長率の上昇幅は 5 年連続で縮小しており、経済成長の勢いに陰りが見えている。
2016 年も、中国や周辺 ASEAN 諸国の経済鈍化により輸出分野の低迷が続くと見られており、成長率はやや持ち直すものの＋4.9～5.1％程度にとどまるという見方が主流である。政府は景気刺激策として公共投資を継続して進めるとともに、インドネシア中央銀行も個人消費を下支えする狙いで政策金利（Bank Indonesia Rate、融資目標とする政策金利）を 2016 年に入ってから 4 回引き下げている（7.25％→6.50％。なお、中央銀行は 8月から 7 日物リバースレポ金利を新しい政策金利として設定する予定）。
インドネシア GDP 成長率の推移
8.00
7.00
6.00
5.00％ 4.00

7.44
5.69

6.35

6.38

5.50

6.17

6.03

5.56

5.02

4.79

4.70

3.00
2.00
1.00
0.00
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
年

出所：IMF 発表値。2015 年はインドネシア統計局発表値

■ 住宅用不動産市場の動向
インドネシア中央銀行の発表データによると、過去 3 年間のジャカルタ都市圏（ジャカルタ、ボゴール、デポック、ブカシ、タンゲラン）における住宅用不動産の価格指数（2002年＝100）の推移は以下のグラフの通りである。

ジャカルタ都市圏の住宅価格指数
220210200190
180170160150140

住宅価格指数ここ 3 年間の住宅価格指数は上昇を続けているが、2016 年 Q1 期（第 1 四半期）の数値が 206.07 で、2015 年 Q4 期の 205.52 に比べて＋0.55 ポイントの上昇にとどまり、徐々に上昇幅は縮小している（前四半期比で 2013 年 Q1 期＋9.95、2014 年 Q1 期＋2.34、2015 年 Q1 期＋1.66）。対前年同期比の上昇率で見ても、2016 年 Q1 期が＋2.2％、2015年 Q1 期が＋4.6％、2014 年 Q1 期が＋7.4％、2013 年 Q1 期が＋12.0％となっている。
ここ数年の住宅取引市場は活況を呈してきており、住宅価格も安定して上昇を示していたが、2015 年に入った頃から景気が鈍化し、個人消費も低迷、住宅取引市場の活況も徐々に落ち着きつつある。建築材料や労賃の上昇といった住宅価格の底上げ圧力もあったものの、結果として住宅価格指数は伸び悩んだ。
特にアパートメントについては、近年、ジャカルタに海外企業の進出が相次いだことから、駐在員による需要が拡大しているとともに、モノレールや MRT（Mass Rapid Transit）などの交通インフラ整備計画の決定に伴って都心志向の地元需要も増加しているため、CBD 地区など中心部のアパートメントに人気が集中し、市場は活況を呈していた。現在も概ね販売状況は好調であるが、2010～2013 年頃から比べると勢いは弱まっている。

GREC Report2015 年に一定戸数の新築アパートメント（The Oak Tower, The Mansion at Dukuh Golf
Residence, Royal Olive Residence 等）が供給されたことも、市場を落ち着かせる要因となった様である。
今後、住宅ローンの利下げや頭金比率の規制緩和などの刺激策が、どの程度まで市場に影響を与えるのか、注目される。
現在、以下の様なアパートメントの売買募集事例がある。
専有面積

地区名

物件名

中央

Thamrin Residence

65

中央Menteng Park

64

西（㎡）

Taman Anggrek
Residence

65

西Apartment St. Moritz

107

南Apartemen Lexington

80

南

南

Casa Grande88Residence
Kemang Village
tower

96

ベッド

販売価格

ルーム数

IDR2,250,000,000
IDR34,600,000／㎡
IDR3,100,000,000
IDR48,400,000／㎡
IDR2,100,000,000
IDR32,300,000／㎡
IDR3,700,000,000
IDR34,600,000／㎡
IDR2,900,000,000
IDR36,300,000／㎡
IDR3,450,000,000
IDR39,200,000／㎡
IDR4,000,000,000
IDR41,700,000／㎡

22

33222

出所：Apartemen Lexington Residence の HP より

GREC Reportまた、住宅賃貸市場も、やや状況は悪化している。特に CBD 地区周辺など都心部では景気が後退する中で、高い家賃を避けて郊外に移転する例も見られ、空室率がやや拡大する傾向が見られる（その影響で、郊外では家賃水準が若干上昇する傾向が見られる）。
最近の賃貸募集事例を見てみると、以下の様な広告が出ている。
専有

募集賃料

面積（月額）

Thamrin Residence

65 ㎡

IDR12,000,000（IDR184,615／㎡）

中央Casa Blanca Mansion

63 ㎡

IDR9,000,000（IDR142,857／㎡）

西Royal Medit

61 ㎡

IDR7,291,670（IDR119,536／㎡）

72 ㎡

IDR8,333,330（IDR115,741／㎡）

地区

物件名

中央

西

Mediterania Tanjung
Duren

西

Central Park Residence

78 ㎡

IDR11,666,670（IDR149,573／㎡）

北The Park Residence

64 ㎡

IDR7,083,330（IDR110,677／㎡）

南Aston Rasuna

74 ㎡

IDR10,500,000（IDR141,892／㎡）

南Wood Line Park

57 ㎡

IDR9,000,0000（IDR157,895／㎡）

65 ㎡

IDR12,000,000（IDR184,615／㎡）

南Marbella Kemang
Residence

GREC Report■ 商業用不動産市場の動向
インドネシア中央銀行の発表データによると、過去 3 年間のジャカルタ都市圏（ジャカルタ、ボゴール、デポック、ブカシ）における商業用不動産・価格指数（2012 年＝100）のうち、事務所と店舗（Strata-title、区分所有）の推移は以下のグラフの通りである。

180

ジャカルタ都市圏の商業⽤不動産価格指数

170
160
150
140130120
110
100
90

事務所（Strata-title）

店舗（Strata-title）

また、ジャカルタ都市圏における事務所と店舗の商業用不動産・賃料指数（2012 年＝100）の推移を示すと以下のグラフの通りである。

180
170160150
140130120
11010090

ジャカルタ都市圏の商業⽤不動産賃料指数

事務所（Lease）

店舗（Lease）

GREC Report

住宅価格指数と同様に、商業用不動産の価格・賃料の指数は 2015 年に入った頃から総じて上昇率が鈍化しており、市場の勢いが弱まっていることが読み取れる。事務所の価格指数は、2015 年 Q1 期の 153.15 から同 Q2 期には 165.41 へと約 8％上昇したが、その後、Q3 期に 165.96、Q4 期に 166.05、2016 年 Q1 期に 166.05 とほぼ横ばい推移となりつつある。事務所の賃料指数は 2016 年 Q1 期に 157.34 で、前期（2015 年 Q4 期）の160.23 に比べて約 1.8％のマイナスを記録している。店舗についても、2015 年に入った頃から上昇幅が緩やかに縮小している。
経済成長の勢いが弱まったこと、新しい事務所ビルの竣工が相次いで供給が増したことが要因として指摘される。そのため、事務所の空室率も上昇傾向にあり、地元仲介業社への聴取によると CBD 地区の空室率は 2012～2013 年頃の約 5％から現在は 10％程度へと悪化したとのことである。最近竣工した事務所ビルとしては、「Sahid Sudirman Center」、「Gama Tower」、「Noble House Office Tower」などがある。
ジャカルタの事務所については、現在以下の様な募集がある。賃料水準としては、月額IDR250,000～550,000／㎡（2,500 円～5,500 円／㎡、IDR1≒0.01 円で計算）程度が相場と見られる。

物件名
Ratu Plaza Office

種類

面積(㎡)

月額賃料

事務所

1,000

IDR330,000,000

IDR330,000／㎡

事務所

2,000

IDR620,000,000

IDR310,000／㎡

事務所

1,000

IDR235,000,000

IDR235,000／㎡

事務所

843

IDR480,510,000

IDR570,000／㎡

The H Tower

事務所

500

IDR147,500,000

IDR295,000／㎡

GamaTower

事務所

442

IDR154,700,000

IDR350,000／㎡

Equity Tower

事務所

1,200

IDR600,000,000

IDR500,000／㎡

DBS Bank Tower

事務所

800

IDR302,000,000

IDR377,500／㎡Tower
Sahid Sudirman
CentreCowell Tower
Gedung Deutsche
Bank Building

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