201９年６月15日

シンガポール不動産市場調査レポート(201９年６月)

ＵＤアセットバリュエーション株式会社■ 経済概況
シンガポール通産省（Ministry of Trade and Industry）の発表によると、シンガポー
ルの 2019 年第 1 四半期の GDP 成長率は年率＋1.3％となり、前四半期（2018 年第 4 四半期）の年率＋1.9％から減速した。2018 年第 2 四半期が＋4.2％、第 3 四半期が＋2.4％（通年で＋3.2％）の成長率であったため、明確に景気の鈍化傾向が見受けられる。重要な輸出相手国である中国の経済減速の影響による製造業の悪化が主な要因である。特に半導体や精密機械の製造が低迷した。
米中間での貿易摩擦が激化しているが、中国だけでなく米国やユーロ圏も含む世界経済が同時に減速する懸念があり、シンガポールの製造業や運輸、倉庫業、卸売業なども悪化すると予測されている。シンガポールの情報通信、教育、医療などの分野での需要は堅調ではあるが、外的要因による景気の下振れリスクは高く、シンガポール政府は 5 月に 2019年通期の GDP 成長率の予測値を 1.5～3.5％から 1.5～2.5％へと下方修正した。
＜過去 10 年間のシンガポール GDP 成長率の推移＞
15.24

16.00
12.00％

8.00
6.52

4.00
0.00

4.27

4.95

3.93

4.12

3.23
2.00

2.51

-0.60

2.84

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
-4.00
年

データ出所：IMF、2019 年数値はシンガポール通産省の予測値

■ 住宅用不動産市場の動向
シンガポール都市再開発庁の発表データによると、シンガポールにおける住宅用不動産の価格指数（2009 年 Q1 期＝100）の推移は以下のグラフの通りである。
住宅価格は、リーマンショック後から 2013 年にかけて高騰したため、政府が価格抑制策として住宅ローンの融資条件の強化、印紙税の増税、HDB（公団住宅）の購入条件の強化等を行った結果、2013 年 Q3 期（第 3 四半期）の 154.6 をピークとして下落に転じた。
下落基調はしばらく続き、2017 年 Q2 期の住宅価格指数は 136.6 でピーク時の約 12％低い水準となっている。
しかし、新築在庫が減ったほか、中国などから強気の投資が進むなどあって需給バランスが改善した結果、住宅価格は底を打ち、2017 年後半からは上昇に転じている。住宅価格指数は 1 年間で 10％近く上昇したが、2018 年 7 月にシンガポール政府は再び住宅不動産購入の規制強化を実行（購入者印紙税 ABSD の引き上げ、融資額上限の引き下げ）し、2018 年 Q4 期には再び数値が下落しており、市場の今後の動向はやや不透明である。

155.0

シンガポールの住宅⽤不動産価格指数の動向

150.0
145.0
140.0
135.0
130.0
125.0

住宅価格指数（全種） 2009年Q1＝100

住宅用不動産の賃料指数も、価格とほぼ同じ傾向を示している。2013 年 Q3 期をピーク（指数 118.3（2009 年 Q1 期＝100））として弱含み推移が続いた後、2017 年 Q4 期を底（指数 102.5）として上昇へと転じたが、2018 年 Q4 期に再びわずかではあるが下落を示した。

UD Report

2013 年以降に賃料が下落したのは、①外国人の居住・就業条件が強化され、外国人駐在員の伸びが鈍化したこと、②新規供給物件が増加したこと、等が要因としてあげられ、底を打つ 2017 年 Q4 期は 2013 年のピーク時に比べて約 13％低い数値を記録している。
ここ 1 年間の賃料上昇率は＋1.5％程度と小さく、需給バランスが安定している様子もうかがえる。

シンガポールの住宅⽤不動産賃料指数の動向

115.0

110.0

105.0

100.0

95.0

住宅賃料指数（全種） 2009年Q1＝100

現在、シンガポールのコンドミニアム及び HDB（公団住宅）は、以下の水準の売り物件が主流となっている。高級・新築物件になると単価で SGD2,500／平方フィートを超えるものも見られる。

種類価格帯（SGD1≒80 円で計算）

コンドミニアム

SGD1,000～2,400／平方フィート

約 860,000 円～2,100,000 円／㎡

HDB

SGD400～580／平方フィート

約 340,000 円～500,000 円／㎡

1 平方フィート≒0.0929 ㎡、1 ㎡≒10.764 平方フィート

UD Report

2 ベッドルームの広さの目安：750～1,000 平方フィート（約 70～93 ㎡）
3 ベッドルームの広さの目安：1,100～1,600 平方フィート（約 100～150 ㎡）
現在、以下の様なコンドミニアムの売り募集事例がある。

物件名
(地区名)
Spottiswoode Suites

専有面積（平方フィー築年

2017 年

Spottiswoode
Residences(Tanjong Pagar)

926

2013 年

Marina Bay
Residences(Raffles Place)

1,055

2010 年

7002018 年

980

2008 年

764

2016 年

1,765

2013 年City Gate(Bugis)
Riveredge(East Coast)
The Glades(Bayshore)
Terrene At Bukit
Timah(Clementi Park)

ルーム数ト）
840(Tanjong Pagar)

ベッド

販売価格

SGD1,648,800
SGD1,963／平方フィート
SGD2,100,000
SGD2,268／平方フィート
SGD2,867,000
SGD2,718／平方フィート
SGD1,300,000
SGD1,857／平方フィート
SGD1,450,000
SGD1,480／平方フィート
SGD1,185,000
SGD1,551／平方フィート
SGD2,150,000
SGD1,218／平方フィート

22

2

2223

UD Report

■ 商業用不動産市場の動向
シンガポール都市再開発庁の発表データに基づき、最近のシンガポールにおける商業用不動産（オフィス、店舗）の価格指数（1998 年 Q4 期＝100）の推移をグラフ化すると以下の通りである。

シンガポールの商業⽤不動産価格指数の動向
150.0
145.0
140.0
135.0
130.0
125.0
120.0
115.0
110.0
105.0
100.0

店舗価格指数

オフィス価格指数 1998年Q4＝100

リーマンショック後、シンガポールのオフィス価格は上昇が続いた。政府が価格抑制策を施した住宅用不動産とは違い 2013 年以降も上昇傾向が続いたが、シンガポール経済の停滞により 2016 年後半から 2017 年にかけては失速した。しかし、同国はビジネス環境が整った諸外国から評価の高い都市であることや供給が限られていることから、すぐさま需要は回復し、価格指数も 2017 年 Q3 期から 7 四半期連続で上昇推移を示している。
一方で、店舗価格はオフィスと違って 2014 年当初には上昇傾向に歯止めがかかり、その後暫くはほぼ横這いで推移したものの、2016 年後半からは下落傾向となっている。店
舗は 2013・2014 年に新規供給量が多く、その際に空室率が急激に上昇したことに加え、近年は店舗経営コストの上昇とインターネット通販による電子商取引の拡大によって路面店舗での経営は難しくなってきており、その結果店舗価格は低調に推移しているものである。

UD Report

商業用不動産の賃料指数も、価格指数と類似した推移を示している。オフィスの賃料指数は上昇が続いた後に 2015 年 Q2 期から下落を示し、2017 年 Q2 期を底として現在は緩やかな上昇傾向を示している。店舗賃料指数は 2013 年には既に上昇傾向は頭打ちとなり、その後も緩やかに下落が続いている。特に 2017 年 Q2 期には指数が 99.9 と 100 を切り、基準となっている 1998 年 Q4 期の水準を下回って今日に至っている。

シンガポールの商業⽤不動産賃料指数の動向
210.0
190.0
170.0
150.0
130.0
110.0
90.0
70.0

店舗賃料指数

オフィス賃料指数 1998年Q4＝100

今後も、世界経済並びにシンガポール経済が減速する懸念がある中で、安定した需要が見込まれるオフィスの賃料は概ね堅調に推移すると予測されるが、店舗については電子商取引の更なる拡大によって路面店舗の需要は減少し、売買市場と同様に賃貸市場も更に調整が進むものとの見方が多い。
シンガポールのオフィス街のハイグレードの事務所については、現在次の様な売り募集、賃貸募集の事例がある。中心ビジネス地区（マリーナセンター、パシフィックプレイス周辺）の賃料水準としては、月額 SGD7.0～13.0／平方フィート（6,000 円～11,200 円／㎡）程度が相場と見られる。

UD Report

物件名
Suntec City Tower(Temasek Boulevard)
Prudential Towers(Cecil Street)
GSH Plaza(Cecil Street)
International Plaza(Anson Road)
Chinatown Point(New Bridge Road)
Sunshine Plaza(Bencoolen Street)

物件名
Marina Bay FC T3(Marina Boulevard)
Suntec City Tower(Temasek Boulevard)
Prudential Towers(Cecil Street)
Centennial Tower(Temasek Avenue)
International Plaza(Anson Road)
Chinatown Point(New Bridge Road)
Sunshine Plaza(Bencoolen Street)

種類

販売価格

面積(平方フィート)

総 額

単 価（／平方フィート）事務所

11,840

SGD37,888,000

SGD3,200

事務所

11,054

SGD32,609,300

SGD2,950

事務所

11,065

SGD36,000,000

SGD3,254

事務所

6,556

SGD12,128,000

SGD1,850

事務所

9,715

SGD19,430,000

SGD2,000

事務所

4,134

SGD8,560,000

SGD2,071

種類

月額賃料

面積(平方フィート)

総 額

単 価（／平方フィート）事務所

12,000

SGD150,000

SGD12.5

事務所

10,463

SGD100,000

SGD9.6

事務所

6,211

SGD55,277

SGD8.9事務所

10,532

SGD142,182

SGD13.5

事務所

2,336

SGD14,016

SGD6.0

事務所

2,345

SGD15,000

SGD6.4

事務所

4,134

SGD26,871

SGD6.5

UD ReportＵＤアセットバリュエーション株式会社

UD Report