2015年12月15日

シンガポール不動産市場調査レポート(2015年12月)

株式会社 GREC■ 経済概況
シンガポール通産省（Ministry of Trade and Industry）の発表によると、シンガポー
ルの 2015 年第 3 四半期の GDP 成長率は年率＋1.9％であった。前四半期（2015 年第 2四半期）の年率△2.6％から再びプラス値となったことで、景気後退入りを回避したと言われている。重要な輸出相手国である中国の経済後退の影響で製造業の不振が続いているが、サービス業が堅調であり、製造業の不振を補ってプラス成長となったと見られる。なお、2015 年第 1 四半期は年率で＋3.5％であった。
中国をはじめとする世界経済の回復が芳しくなく、製造業は不振が続くが、サービス業がそれを補う今期のパターンが今後も続くとの見方が多い。同省によると、2015 年通期の GDP 成長率は「＋2％近く」と予測されており、リーマンショック後にマイナス成長を記録した 2009 年以降では最も低成長になるものと見られている。
＜過去 10 年間のシンガポール GDP 成長率の推移＞
15.24

16.00
12.00％

8.86

9.11

8.00
6.21

7.49
4.00
0.00

1.79

3.41

4.44

2.92

2.00

-0.60
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

-4.00
年

データ出所：IMF、2015 年数値はシンガポール通産省の予測値

■ 住宅用不動産市場の動向
シンガポール都市再開発庁の発表データによると、過去 3 年間のシンガポールにおける住宅用不動産の価格指数（2009 年 Q1 期＝100）の推移は以下のグラフの通りである。
2013 年 Q3 期（第 3 四半期）をピークとして下落に転じており、2015 年 Q3 期の指数は 142.3 でピーク時の 8.0％低い水準となった。過熱気味だった住宅不動産市場は、政府の価格抑制策------住宅ローンの融資条件の強化、印紙税の増税、HDB（公団住宅）の購入条件の強化等------によって 2013 年半ばから調整期に入り、新規供給が順調に伸びたこともあって、現在も住宅価格は下落傾向で推移している。シンガポールは、重要な輸出相手国である中国の景気後退により製造業が低迷していることから、経済成長も陰りが見え始めており、不動産市場の今後の動向もやや不透明である。

160.0

シンガポールの住宅用不動産価格指数の動向

155.0
150.0
145.0
140.0
135.0
130.0

住宅価格指数（全種）2009年Q1＝100

住宅用不動産の賃料指数も、2013 年 Q3 期をピークとして弱含み推移が続いている。
但し、ピークまでの賃料上昇率、及びピーク後の賃料下落率は価格指数に比べると若干緩やかである。ピーク時の賃料指数（住宅用不動産・全種）は 118.3（2009 年 Q1 期＝100）であったのに対し、2015 年 Q3 期の指数は 110.3 で、6.8％の下落となった。
賃料が下落したのは、①外国人の居住・就業条件が強化され、外国人駐在員の伸びが鈍化したこと、②新規供給物件が増加したこと、等が要因としてあげられる。

GREC Reportこの様に、率はやや異なるものの価格指数と賃料指数は概ね同様の推移を示している。

シンガポールの住宅用不動産賃料指数の動向

130.0
125.0
120.0
115.0
110.0
105.0
100.0

住宅賃料指数（全種）2009年Q1＝100

現在、シンガポールのコンドミニアム及び HDB（公団住宅）は、以下の水準の売り物件が主流となっている。高級・新築物件になると単価で SGD2,500／平方フィートを超えるものも見られる。
種類

価格帯 （SGD1≒85 円で計算）

コンドミニアム

SGD1,000～2,300／平方フィート

約 910,000 円～2,100,000 円／㎡

HDB

SGD400～550／平方フィート

約 360,000 円～500,000 円／㎡

1 平方フィート≒0.0929 ㎡、1 ㎡≒10.764 平方フィート
2 ベッドルームの広さの目安：750～1,000 平方フィート（約 70～93 ㎡）
3 ベッドルームの広さの目安：1,100～1,600 平方フィート（約 100～150 ㎡）

GREC Report現在、以下の様なコンドミニアムの売り募集事例がある。
物件名

専有面積

(地区名)

（平方フィート）

Spottiswoode Suites

築年

840

新築

Spottiswoode
Residences(Tanjong Pagar)

926

2013 年

Marina Bay
Residences(Raffles Place)

1,066

2010 年

753

新築

1,066

2008 年

689

新築

1,033

2013 年(Tanjong Pagar)

City Gate(Bugis)Riveredge(East Coast)
The Glades(Bayshore)
Terrene At Bukit
Timah(Clementi Park)

ベッド

販売価格

ルーム数

SGD1,828,000
SGD2,176／平方フィート
SGD1,850,000
SGD1,998／平方フィート
SGD2,560,000
SGD2,402／平方フィート
SGD1,426,000
SGD1,894／平方フィート
SGD1,700,000
SGD1,595／平方フィート
SGD939,500
SGD1,364／平方フィート
SGD1,429,000
SGD1,383／平方フィート

2222222

GREC Report■ 商業用不動産市場の動向
シンガポール都市再開発庁の発表データに基づき、過去 3 年間のシンガポールにおける商業用不動産（オフィス、店舗）の価格指数（1998 年 Q4 期＝100）の推移を以下の通りグラフ化した。

シンガポールの商業用不動産価格指数の動向
145.0
140.0
135.0
130.0
125.0
120.0
115.0

店舗価格指数

オフィス価格指数

1998年Q4＝100

リーマンショック後、シンガポールのオフィス、店舗ともに価格は上昇が続いている。
経済環境の先行き不透明感がある中で、価格の伸びも鈍化しているが、住宅価格の様に明確な下落傾向には未だ転じていない。オフィス価格指数は 2015 年 Q2 期（第 2 四半期）に 139.0 のピークを記録しており、店舗価格指数も 2014 年 Q4 期と 2015 年 Q1 期で 130.7のピーク値となっている。シンガポールはビジネス環境が整っていることで諸外国から評価の高い都市であり、依然として商業用不動産の需要が旺盛であることや、開発地が限られていることで新規供給が少ないこと等が市場の安定感を維持している要因となっている。
但し、今後は相当量の新規ビル供給も予定されており、郊外地域の開発によって企業の移転も進むこと、またシンガポール経済が停滞気味のため需要も頭打ちすること等が予測され、商業用不動産の価格も下落に転じる可能性が指摘されている。

GREC Report

一方、商業用不動産の賃料指数は、緩やかではあるが既に下落基調に転じている。オフィス賃料指数は 2015 年 Q1 期に 190.9（1988 年 Q4 期＝100）でピークとなり、その後最新の同年 Q3 期データは 180.6 で、5.4％の下落を記録した。店舗賃料指数は、変動幅は小さいが、2012 年 Q4 期に 119.3 であったところ、最新の 2015 年 Q3 期は 115.0 で 3.6％低い水準に至っている。
これは、シンガポールの賃料水準は既に相当高騰していたことから、コスト削減のため契約の更新時に賃借床面積を縮小する大企業が出てきているほか、ビルオーナーがテナントの転出を嫌がって値下げに応じる等の例が見られるようになった点が要因としてあげられる。商業用不動産の賃貸市場は、売買市場よりいち早く、高騰から頭打ちを経て調整局面に入った感が強い。

シンガポールの商業用不動産賃料指数の動向
210.0
190.0
170.0
150.0
130.0
110.0
90.0
70.0

店舗賃料指数

オフィス賃料指数

1998年Q4＝100

今後は、相当量の新規ビル供給、特に郊外地域の開発によって企業の移転が進むこと、シンガポール経済が停滞気味のため需要も弱含みに転じること等が予測され、売買市場と同様に賃貸市場も更に調整が進むものとの見方が多い。
シンガポールのオフィス街のハイグレードの事務所については、現在次の様な売り募集、賃貸募集の事例がある。中心ビジネス地区（マリーナセンター、パシフィックプレイス周辺）の賃料水準としては、月額SGD7.5～13.0／平方フィート（6,800 円～11,900 円／㎡）

GREC Report程度が相場と見られる。

物件名
Suntec City Tower(Temasek Boulevard)
Prudential Towers(Cecil Street)
GSH Plaza(Cecil Street)
International Plaza(Anson Road)
Chinatown Point(New Bridge Road)
Sunshine Plaza(Bencoolen Street)

物件名
Marina Bay FC T3(Marina Boulevard)
Suntec City Tower(Temasek Boulevard)
Prudential Towers(Cecil Street)
Centennial Tower(Temasek Avenue)
International Plaza(Anson Road)
Chinatown Point(New Bridge Road)
Sunshine Plaza(Bencoolen Street)

種類

販売価格

面積(平方フィート)

総 額

単 価（／平方フィート）事務所

12,023

SGD38,473,600

SGD3,200

事務所

23,766

SGD64,168,200

SGD2,700

事務所

10,560

SGD32,000,000

SGD3,030

事務所

13,648

SGD28,700,000

SGD2,103

事務所

9,718

SGD20,218,000

SGD2,080

事務所

6,049

SGD11,185,394

SGD1,849

種類

月額賃料

面積(平方フィート)

総 額

単 価（／平方フィート）

事務所

8,730

SGD113,488

SGD13.0

事務所

12,023

SGD120,230

SGD10.0

事務所

2,500

SGD25,000

SGD10.0

事務所

5,371

SGD61,766

SGD11.5

事務所

2,475

SGD18,000

SGD7.3

事務所

2,486

SGD16,800

SGD6.8

事務所

1,238

SGD7,500

SGD6.1

GREC Report株式会社ＧＲＥＣ

GREC Report