調査

中心市街地の活性化に向けて
─県内主要都市の現状と方向性─

中心市街地は、地域の商業活動の中心であると同時に、歴史や文化を保存する場、観光や外部との交流の場など、様々な機能を果たしてきた。しかし、商業・行政機能などが郊外に移転し、中心市街地のにぎわいが失われてきた。これまで全国各地で様々な取組みが行われてきたものの、にぎわい回復の決定打とはならず、中心市街地の衰退は根深い問題となっている。
本調査では、県下最大の商圏を抱え県政機能も集中している水戸市、県南地域における行政・経済・交通の要衝である土浦市、また、県内で唯一中心市街地活性化基本計画の内閣府認定を受けている石岡市における中心市街地活性化の取組みを確認し、それぞれが抱える課題について整理する。また他県の先進事例において、中心市街地の課題解決に向けてどのような方策が取られているのかを調査し、県内主要都市の中心市街地活性化に対するヒントを探っていく。

第1章 中心市街地の都市機能の衰退と行政施策の変化「中心市街地」とは

図表１：中心市街地の小売業における各商業指標の推移
事業所数

まず、中心市街地とはどういうものか確認しておこう。「中心市街地の活性化に関する法律」（以下、中心市街地活性化法）総則では、「相当数の小売商
業者及び都市機能が集積し、市町村の中心としての役割を果たしている市街地」と定義されている。具
体的には、旧来の商店街を軸とし、その商圏である住宅やマンションが集積した空間を指す。
中心市街地は、地域の商業機能、生活機能、行政
機能、オフィス機能の他、歴史や文化を保存する機

水
戸
市

土
浦
市

石
岡
市

1994
1997
2002
2004
1997
2002
2004
2007
1997
2002
2004
2007

1,036（23％）
1,022（23％）
825（21％）772（19％）455（28％）387（26％）392（28％）319（24％）
195（28％）145（24％）137（25％）125（24％）

年間小売販売額（千万円）
8,321（23％） 138,449（40％） 42,502（21％）
7,103（20％） 131,612（35％） 43,322（22％）
6,094（18％） 127,562（29％） 26,776（20％）
5,721（17％） 101,275（24％） 25,586（19％）
2,307（23％） 61,560（31％）
4,745（21％）
2,182（20％） 43,023（22％）
3,415（18％）
2,110（21％） 41,674（21％）
2,696（15％）
1,637（18％） 35,865（19％）
2,231（11％）
730（19％） 15,360（19％）
877（12％）451（11％）
9,553（12％）
445（7％）
439（12％）
9,448（12％）
391（6％）
368（11％）
8,342（9％）
393（6％）

従業者数（人） 売場面積（㎡）

注１：括弧内は、市内全体に占める割合
注２：水戸市は卸売業を含む
注３：石岡市は市町村合併前の旧石岡市のみを再計算している
出典：水戸市新中心市街地活性化基本計画、土浦市中心市街地基礎指標調査、石岡市中心市街地活性化基本計画

能、観光や外部との交流機能などを担っている。

衰退が続く中心市街地の商業機能

相次ぐ大型商業施設の撤退

中心市街地における商業機能は、どのように変商店街などの小規模専門店に代わり、買い物の中わってきたのだろうか。水戸市、土浦市、石岡市、心となったのは大型商業施設である。水戸市、土浦各市の中心市街地における商業指標をみてみよう

市、石岡市における主な大型商業施設の新設・改廃（図表１）。

をみてみよう。水戸や土浦では、駅ビルや、駅に隣各市の中心市街地において、事業所数（商店数）、
従業者数、売場面積、年間小売販売額は減少を続け接した大型商業施設の新設がみられるものの、多くは郊外に新設されている（図表２）。

ている。また、中心市街地の商業活動が市全体に占中心市街地では、郊外に比べ大型店の撤退も目立

める割合も低下している。中心市街地が持つ商業機つ。1988年に西友石岡店（5,000㎡未満のため、図能は縮小しているといえる。

表２には記載されていない）、1993年にユニー水戸
12.6

12

店、1998年 に 西 友 土 浦 店、2009年にLIVIN水戸店など、大型商業施設の撤退が相次いでいる。

図表2：水戸市・土浦市・石岡市における大型小売店の出退店状況
開店年

店舗名

市町村

郊外店

中心市街地

1946年

水戸京成百貨店

1971年

公共施設や病院の郊外移転が進行
行政機能や生活機能については

水戸市庁舎が千波町（現在の水戸市中央）に移転

1975年

水戸石川ショッピングセンター

1982年

井傳ショッピングセンター

1985年

1999年

ける公共・公益施設建設の届出状

2000年への立地が多い。一方で、病院や

水戸駅ビルエクセル
マイム（丸井水戸店）

1993年

どうだろうか。2004年の全国にお況をみると、市役所は中心市街地

水戸西武店（のちのLIVIN水戸）

1972年

ユニー水戸店
ケーズデンキ水戸本店
上水戸ショッピングセンター
山新グランステージ水戸
水戸市 茨城県庁舎が笠原町に移転
ヤマダ電機テックランド水戸本店

2003年

ボンベルタ伊勢甚水戸店
イオン水戸内原ショッピングセンター

2005年

水戸石川ショッピングセンター

ダイエー水戸店
COMBOX310
水戸京成百貨店（移転）2006年

ツインズ笠原

文化施設、学校などは郊外に立地

2007年

コジマNEW水戸店・ニトリ水戸店

する割合が高い（図表３）。

2009年

2008年

ショッピングセンターMIMO
水戸駅前サウスタワー

ROSEO水戸SC
スーパービバホーム水戸県庁前店

LIVIN水戸

公共・公益施設の移転状況をみ

2011年
1951年

小網屋ショッピングデパート

ると、市役所は1970年代、病院や

1958年

西友土浦店

文化施設は1980年代以降に、中心部から郊外へ移転した件数が多い（図表４）。国交省がまとめた「中心市街地再生のためのまちづくりのあり方についてアドバイザ

エクセルみなみ1976年

家具の山新土浦店・ジョイフル山新土浦店
ジョイフル本田荒川沖店

1981年

荒川沖ショッピングセンター

1982年

土浦ピアタウン

1983年

土浦駅ビルWING

1989年

土浦京成百貨店

1993年

新治ショッピングセンター

1996年

土浦市 ロイヤルホームセンター土浦

1997年

東京インテリア家具荒川沖店

西友土浦店

1999年

小網屋ショッピングデパート

2004年

リー会議報告書」は、老朽化等による公共・公益施設の建替えに伴い、一定の道路アクセスがあり地

丸井土浦店

2006年

カワチ薬品真鍋店・ヨークベニマル土浦真鍋店

2008年

木田余ショッピングモール

土浦駅ビルWING

2009年

イオン土浦ショッピングセンター

ペルチ土浦（駅ビルWINGのリニューアル）2010年

スーパースポーツ ゼビオドームつくば学園東大
通り店

1987年

価が安い郊外に移転するケースが1991年増加したと分析している。

2008年

2006年

石岡ショッピングセンター
石岡市

図表3：公共・公益施設の立地状況（2004年）
郊外部
164件
1,434件20%
0%

ウェルサイト石岡
ピアシティ石岡（件）70

図表4：公共・公益施設の郊外移転状況

60

60%
40%

ジョイフル山新石岡店

で表示している※１ 店舗の撤退については、※２ 5,000㎡以上の店舗について記載している（各市の中心市街地活性化基本計画等に基づき常陽アーク作成）

100%
80%

ウララビル（核店舗：イトーヨーカドー）

1998年

297件

14

50
1,491件

40

市役所
32

18

文化施設 5
病院 8
高校・大学
13

17

10
22

30

中心市街地
379件
1,089件

20
119件

237件

市役所
文化施設
病院
高校・大学
調査対象：政令指定都市を除く666市（有効回答551市）
出典：国土交通省「中心市街地再生のためのまちづくりのあり方についてアドバイザリー会議報告書」（2005年）

水戸市では、1973年に水戸市役所が、中心市街地である水戸市三の丸から、水戸駅南口方面に移転した。（2012年１月に、震災による建屋被災のため、

10
0

16

25
10

1970年代1980年代1990年代
調査対象：政令指定都市を除く666市（有効回答551市）
出典：国土交通省「中心市街地再生のためのまちづくりのあり方についてアドバイザリー会議報告書」（2005年）

三の丸に臨時庁舎が設置された）。
1999年には茨城県庁の本庁舎が、同じく水戸市三の丸から、郊外の笠原町に移転した。
12.6

13

土浦市では、1963年に土浦市役所が、土浦駅周辺の中心部から、下高津へと移転した。

地可能地域が縮小された。これには、中心市街地に出店した大型店と既存中小小売店との競合を緩和するねらいがあった。また2000年施行の大規模小売

まちの価値の低下をもたらす中心市街地の衰退
中心市街地が持っていた様々な都市機能が郊外に移転していくことで、どのような問題が生じるだ
ろうか。

店舗立地法では、大型店立地に際し、周辺の生活環
境への配慮が求められた。
その結果、大規模小売店の郊外立地は加速した。
それと並行して、市民の消費の場も郊外に移り、中中心市街地の商業者にとっては、買い物目的の来心市街地の商業機能はさらに低下していった。そこ

街者や、病院や文化施設を利用するため中心市街地

で、地域の商業機能の拡散を防ぐため、2006年の改に訪れる来街者の減少は、売上減少につながる。

正都市計画法では、大規模小売店の出店可能地域

行政にとっては、まちのイメージ低下による副次的な影響として、居住人口や交流人口の減少、地価が、商業地域・近隣商業地域・準工業地域の３地域に限定された。

の下落などが考えられる。
また住民にとっては、都市の様々な機能が郊外に②中心市街地への支援

移転することで、生活にかかる移動コストは増加す1998年施行の中心市街地活性化法では、「市街地る。高齢者などの交通弱者は、日常の買い物や通院の整備改善」、「商業等の活性化」の推進が掲げられに際して、親族などの補助を必要とすることも多た。

い。

2006年の改正中心市街地活性化法では、商業者保

中心市街地の衰退により、まちの持つ利便性が失護という枠組みを超え、地域の実情にあったまちづ

われ、まちの価値が低下していく。今後さらに高齢

くりが掲げられた。同法では、「都市機能の増進及化が進行する中で、郊外型ライフスタイルには見直び経済活力の向上」によって、少子高齢化や消費生しが求められている。

活の多様化といった社会の変化に対応している。また、市民団体、まちづくり会社など多様な民間主体

都市機能の増進を目指す改正まちづくり三法を、中心市街地活性化に参画する構成員として位置

こうした事態に対して、国はどのように対応して付けた。さらに、内閣府の中心市街地活性化対策室いるのだろうか。中心市街地の活性化に関係する、による中心市街地活性化基本計画の認定制度を設

いわゆる「まちづくり三法」
を中心に整理しておこう。

け、補助金の交付先を選択・集中するとした。
2009年の地域商店街活性化法では、個々の商店街①大規模小売店への規制
1998年施行の都市計画法では、大規模小売店の立に対する補助制度が整備され、中心市街地の商業者に対する支援体制が拡充されている。

12.6

14

第2章 県内主要都市における中心市街地の現状と対応
水戸市、土浦市、石岡市の中心市街地

面積（k㎡）
人口（人）
高齢化率（％）
歩行者通行量の変化率（％）

水戸市
中心市街地 市に占める割合
3.30
1.5%
11,525
4.3%
21.9
▲ 4.6
8地点合計（平日・休日の合計）（2006→2008年）

市全体
217.43
268,81819.0

土浦市
中心市街地 市に占める割合
1.20
1.0%
6,246
4.4%
27.7
▲ 13.511地点合計（平日・休日の平均）（2007→2010年）

市全体
122.99143,02318.5

市全体
215.62
79,71322.4

石岡市
中心市街地 市に占める割合
0.97
0.4%
4,850
6.1%
32.6
▲ 14.5
3地点合計（平日）（2006→2008年）

注１：市全体の面積、人口、高齢化率は、東洋経済「都市データパック2011年版」より引用
注２：水戸市中心市街地の面積、人口、高齢化率は、2006年統計年報より引用
注３：土浦市中心市街地の面積、人口、高齢化率は、2010年住民基本台帳より引用
注４：石岡市中心市街地の面積、人口、高齢化率は、2009年住民基本台帳より引用
注５：歩行者通行量は、水戸市新中心市街地活性化基本計画、土浦市中心市街地基礎指標調査、石岡市中心市街地活性化基本計画より引用

水 戸 市
大工町地区

泉 町 地 区

南 町 地 区

中央図書館
●市立博物館

●
水戸芸術館
常陽銀行
泉町支店
●

駅 前 地 区
●地方法務合同庁舎
市役所●
臨時庁舎 弘道館公園●●●弘道館
県三の丸庁舎
県立図書館

水戸二高
●

まちなか
情報交流センター

黄門さん通

●
水戸京成
百貨店 南町
自由広場

常陽銀行本店
● ●
50
●
MIMO

●水戸中央郵便局
銀杏
坂

TOMOS MITO●

N

水戸協同病院線
常磐

国道50号の整備とバイパス開通

51
駅ビル マイム 至日立
エクセル ●●
駅
水戸 ●エクセルみなみ
JR●サウスタワー●COMBOX 310

4つの拠点を核として活性化を図る

水戸市では、1886年の大火に伴い、当時の武家屋

水戸市は、1999年に「中心市街地活性化基本計画」

敷であった大工町、南町などが商家に転換し、中心を策定した。現在の方針は、改正まちづくり三法な

市街地の基礎となった。商業の集積が現国道50号のどを踏まえ改正した2009年の「新中心市街地活性化

原型となり、市の都市軸として位置付けられた。水基本計画」に示されている。

戸市の商圏は79万人に及び、県下最大規模を誇る。

新計画では、1999年版計画の「文化重層都市」と県下最大の商圏を持つ水戸市の中心市街地においう将来イメージを引き継ぎつつ、「県都にふさわいても、1992年に開通した国道50号バイパスをはじしい魅力と活力にあふれる中心市街地」を目標としめとする道路交通体系の整備、郊外型大規模小売店て掲げている。中心市街地の範囲として、水戸駅周の出店などを背景として、居住者の郊外流出、都市辺および北口から大工町までの全長２kmを中心市

機能の郊外移転が進行している。

街地と位置づけ、「駅前地区」、「南町地区」、「泉町地区」、「大工町地区」の４カ所を拠点として、拠点
12.6

15

をつなぐ形で各事業を行うとしている。

辺道路の整備が行われた。

すでに実施済みの事業としては、水戸駅北口のペ今後計画されている泉町一丁目北地区第一種市

デストリアンデッキ改修がある。偕楽園周辺地区の街地再開発事業では、水戸芸術館と水戸京成百貨店

道路景観整備事業など、駅周辺の文化施設との回遊とにまたがるエリアを対象に、文化的な魅力を活か性を高める事業も実施されている。南町では、民間

し、商業にとどまらない独自の魅力を持たせる構想

事業者によってダイエー撤退後の建物がリニューが描かれている。大工町一丁目地区第一種市街地再アルされ、2007年に「MIMO」がオープンした。泉

開発事業は、人々の交流拠点およびまちなか居住の町では、泉町一丁目南地区第一種市街地再開発事業方策としても位置付けられ、事業が進行している。

として、水戸京成百貨店の移転・リニューアル、周TOMOS

MITO（トモス水戸）

大工町一丁目地区第一種市街地再開発事業による再開発ビル、「TOMOS MITO」について紹介しよう。大工町は水戸駅から２km離れており、そこに足を運ぶための目的作りが重要となる。事業の核の一つとなるホテルは全161室で、１ランク上のシティクラスとして、近隣のビジネスホテルとの差別化を図る。結婚式場や宴会場を併設し、宿泊以外にも様々な人が訪れる場所を目指している。バンケット
ホールの併設は、運営に携わるリッチモンドホテルとしても初めての試みである。
大和ハウスが施工から分譲

至水戸駅
コミュニティ
スペースとなる
自由通路

Ｒ50

一方通行から双方通行の道路に拡幅まで一貫して運営するマンション全100戸の他、商業テナントが出店する業務棟、駐車

セキュリティ
システムを採用した
屋内駐車場
288台

ホ テ ル 棟場が併設される。自由通路は、イベントや市場の会場など、
コミュニティ広場として活用

業

務

棟

住

される予定。再開発事業会社棟

駐 車 場 棟N

「フロンティア水戸」は、周辺

居地権者で構成され、2007年１月に 設 立され た。2013年５月

至偕楽園
・千波湖

のグランドオープンを予定
し、工事が進行中である。

商業面の活性化事業やイベントでにぎわいを創出ている。そこでは、郊外型大規模小売店との差別

水戸市のTMO（※）である水戸商工会議所は、化、業務機能や居住機能の拡充、生活必需品を買え

2006年「水戸市中心市街地実態調査」において、中る商業機能の確保、まち歩きの環境整備、店舗間の心市街地に求められる商業面のポイントを提示し回遊性向上などが挙げられている。
12.6

16

※TMO……中心市街地における商業まちづくりを管理･運営する機関。

る。水戸京成百貨店のリニューアルを受けて整備された周辺の通り沿いでは、新旧の事業者が営業してこうした問題意識の下、水戸市では商店街躍進事

おり、空き店舗は少なくなっている。水戸京成百貨

業（イベント開催、ガイドブック発刊等）、個店の店が持つ、地域随一の集客力・魅力がうまく活かさ

外観整備事業、がんばる商店街支援事業、まちなかれている。

ファンクラブ事業、学生サポーター事業、チャレン

ただし、ようやく実現が見えてきた大工町や泉町

ジショップ運営事業などの各種活性化事業が実施

北地区の再開発事業も、構想から10年以上が経過しされた。商店街支援など、継続されている事業も多ている。地権者の高齢化が進行している中、再開発

い。実施においては、各商店街団体や商工会議所、事業のスパンの長さは課題といえる。

中心市街地活性化協議会、民間団体などが主体となった。

商業関係の取組みでは、カフェ・イン水戸やス
ターライトファンタジーなど、イベント期間中のにぎわい創出に一定の成果がみられる。ただし、日常的なにぎわいや、商業者の売上増加に大きな効果を生み出すまでには至っていない。
市の中心市街地は、全長２kmという広範な地区であり、拠点同士をつなぐことは難しい課題である。アンサンブルズ・パレードや水戸バー・バル・
バール、MITOコン（※）など、拠点間のモール部分を舞台とするまち歩きイベントは、拠点をつなぐ
試みのひとつとして期待される。

「アンサンブルズ・パレード2011」は、南町から泉町までの国道50号線歩道と水戸芸術館広場を舞台にした、市民参加の音楽イベント※水戸バー・バル・バール……水戸駅周辺のにぎわ
い創出を目的とした飲み歩きイベント。

水戸市における成果と課題※水戸コン……参加者・飲食店・主催者が一体とな

様々な拠点整備の結果、中心市街地に各種機能をり、街全体で出会いの場を創出するとともに、水持つ建物が整い、まち歩きの利便性も向上しつつあ

戸駅周辺の飲食店の販促を図るイベント。

土 浦 市

土浦駅周辺の大型店撤退跡地では、民間事業者によるマンション建設が行われており、中心市街地の居 住 人 口 は2006年 か ら2010年 に か け て 横 這 い となっている（2011年版「土浦市中心市街地基礎指標調査」）。一方で、中心市街地の歩行者通行量は2002
年から2010年にかけて８％減少している。居住人口

常
陽 水
銀 戸
行 地
土 土方
浦 浦検
支 支察
店 部庁
●●
公園通り
●
亀
城
公
園

は維持されているものの、居住者や来街者を中心市
街地に循環させることが難しくなっている。

●
裁
判
所

︵土
浦
活ま
商
性ち
工
化づ
く
土り会
浦 議
︶ 所
● 幸
福
稲
荷 北側
●
滝の広場
桜橋通り
中央通り
川口
●
● 中 ● 土 南側
ま野ま 城
浦
村ち 通 ち 市
かりか 観
ど 光
ど
蔵 協
蔵
大 会
徳

●
ポ
レ
ス
タ
ー
土
浦

常
磐
線

N

居住人口を維持しながらも歩行者通行量は減少

ル
ー
モ

5
50

常陽銀行
● 土浦駅前支店
駅前通り
ウララ

霞
ヶ
浦

J
R
土
浦
駅

12.6

17

都市整備と商業の活性化に関する事業が進む

また、商工業者が中心となって、空き店舗活用事

土浦市が2000年に策定した「中心市街地活性化基業、地元特産品を活用したカレーによるまちづくり

本計画」では、土浦駅と亀城公園を核とする２核１などが実施された。その他、都市整備と商工関係のモール構想が描かれた。また、商業の振興のみなら

取組みの相乗効果を高める事業として、コミュニず、人が集うにぎわいのある拠点づくりを目指して

ティバス事業（後述のNPO法人まちづくり活性化

いる。

土浦参照）などハード・ソフトの２分野に係る事業

都市の拠点整備としては、亀城公園の改修、空き店舗対策、歴史の小径整備などが実施された。

も実施された。
計画で策定された全80事業のうち実施されたのは62事業で、18事業（ソフト事業14件、ハード事業
４件）は未着手となっている。
土浦市では、新たな中心市街地活性化基本計画にかかる策定委員会を、2010年より開催しているものの、震災による混乱や市庁舎の移転問題などによって、計画の策定は遅れている。

1929年に飛来した飛行船にちなんだ「土浦ツェッペリンカレー」

NPO法人まちづくり活性化土浦
事務局長

小林

まゆみ氏

バスを通じてまちの活性化を目指す

地元商業者の協力を呼びかけ、パイプ役として土浦

2001年から地元市民が会議を重ね、2004年に当法

商工会議所にもご協力いただきました。また、関東人を設立しました。コミュニティバス「キララちゃ鉄道と地元タクシー協同組合に運行を委託するこん」運営の他、まちの魅力向上事業を並行して行っとで、交通事業者もまちづくりに参画しています。

ています。バス事業そのものではなく、バス事業を

また、地元の方がボランティアとして、時間があ通じた中心市街地の活性化を目指しています。常勤

る時にバスに乗り、地域通貨券の説明や観光案内、

スタッフは３名で、市のTMO機能も担っています。

高齢者の乗降介助をしてくれています。その他、おまちづくり活性化バス「キララちゃん」
キララちゃんバスは３コースを７便往復し、合計で１日42便を運行しています。当初は大型バス２台とジャンボタクシー１台で運行していましたが、機能性や利用しやすさを考え、中型バス３台に変更しました。
運賃は一律100円です。ただし、運賃だけでは運営できないため、市の補助金を活用しています。
バス事業を進めるにあたっては、地元の理解が必要でした。そこで地域通貨券「キララ」を発行してバスの車体には市のマスコット「キララちゃん」が描かれる

12.6

18

バスを核としながら多方面の展開を目指す

みやげのマスコット作りなどでサポートしてくれ

東日本大震災後は、国民宿舎水郷や市営プールがる方もいます。このようなボランティアの協力なし

休業し、宿舎方面の乗降客が激減しました。また土では、事業はうまくいきませんでした。

浦駅前のイトーヨーカドー撤退が決まっており、高市民のまちづくり意識向上をはかる

齢者がまちなかに出てくる機会がなくなることもバス事業の他、市内の商店や個人宅の前にフラ懸念されます。

ワーポットを設置する景観事業を行っています。ましたがって、今後バス事業は厳しくなることが予た、誰でも参加できる「まちかど茶話会」を年４〜想されますが、引き続き利用の促進を図っていきま

５回開催しています。その他、FMつくばで毎週放す。運転手の日報に、乗降人数や利用したバス停な

送している市のPR番組「@Town土浦」の企画・制どを詳細に記録し、運営の効率化に役立てています。

作を担当しています。キララまつりやウィンター

バス事業以外の財源として、現在は市のマスコッ

フェスティバル、元気市など、市内のまちづくりイト「キララちゃん」のピンバッジを販売していまベントには当NPOも積極的に協力し、キララちゃす。今後は、かすみがうらマラソンで販売した「キんバスの特別運行も行っています。

ララちゃんどら焼き」の通年販売など、色々な商品

行政の委託事業として、中心市街地の歩行者通行展開を考えています。

量や空き店舗率などの継続調査も行っています。

バス事業を核としつつ、様々な方向から、土浦のまちづくりに貢献していければと思います。

石 岡 市
2009年に国の基本計画認定を受ける
石岡市では、中心市街地の人口が市全体
国分寺幼稚園に占める割合が、2000年の12.0％から2009
年には6.1％にまで落ち込み、少子高齢化

常磐線も進行している。

N

こうした状況のもと、石岡市は、2001年に中心市街地活性化基本計画を策定した。

中央図書館
商工会議所

この計画では、石岡駅西側１km程度を中

石岡小学校
屋内温水プール

サポートワン心市街地として位置付けた。2007年から新風俗資料館

中心市街地活性化基本計画の策定を開始
し、「生活支援機能を享受でき、快適で安
心して暮らせるまちづくり」、「個性的な商

スイーツ
アンテナ
ショップ

農家の野菜直販所

市民会館

まちかど情報センター

石岡小学校

常陽銀行石岡支店

石岡第 1 保育所

J
R
石
岡
駅

まち蔵藍

石岡市
観光案内所

チャレンジショップ
夢市場

業の活性化に加え、歴史的資源を活かした、様々な人々が行き交い賑わうまちづくり」を基本理念として掲げ、中心市街地の居住人口、歩行者通行量について数値目標を掲げている。居住人口では、2009年から
12.6

19

2014年にかけて4,850人から4,394人に減少するという推計に対し、同年4,880人を目標とする意欲的な内容となっている。
また、2009年に県内では唯一となる国の基本計画認定を受け、事業財源として国の補助金を有効に活用している。

生活機能を充実させコミュニティ維持を図る
居住人口や歩行者の増加のため、鹿島鉄道の廃線

地元への愛着につながる「石岡のおまつり」

敷を利用したバス専用道でのバス運行やデマンド
タクシーの運行、石岡駅周辺施設の整備など、交通機能の強化が図られている。また、寺社や歴史ある建造物が集積している地域特性を活かし、歴史のみ
ち整備事業を実施している。

中心市街地の疲弊は深刻

震災への対応も必要

今後は、2014年の目標値に向け、各事業を推進していく。ただし、市街地における商店の疲弊は色濃

生活機能拡充のため、空き店舗を活用したアンテ

く、東日本大震災以降、空き店舗や空き地が増加しナショップ、農産物直売所の運営も行われている。

ている。市は、震災後の状況を詳細に把握し、ニー事業実施にあたっては、市民、民間団体、NPOなズに応じた事業や数値目標の見直しも必要と捉えどとの連携を重視しており、アンテナショップや直ている。

売所の運営、恋瀬姫ブランドの開発等には、第三セ

一方で、茨城空港利用促進協議会などを通じ、まクターである㈱まち未来いしおかが携わっている。

ちづくりに関する周辺市町村との連携もはじまる

また、毎年約40万人を集める「石岡のおまつり」など、新しい動きもみられる。

は、コミュニティ確保に大きな役割を果たしている。

NPO法人まちづくり市民会議
理事長

白井

育夫氏

様々なまちづくり機能を担う

ベント会場にもなります。
「石岡のひな巡り」では、当NPOは、1999年に任意団体「ひまわりネット」

茨城の歴史にちなんだ大掛かりな展示を毎年行っとして発足しました。2000年に、まちづくりに関すています。市報などで呼び掛けて、展示に使用するる提言「きらめく石岡銀河計画」を市に提出し、活雛人形をこれまで200体以上、住民から提供してい性化事業の一環であるまちかど情報センター開設

ただきました。その他、FMラヂオつくばやインターにも関わりました。2001年にNPO法人となり、現ネットTVでの情報発信、毎月第三土曜日の「サン在は指定管理者としてまちかど情報センターの運ド市」（※）開催も行っています。

営を行っています。

※サンド市……まちかど情報センターを中心に、中

まちかど情報センターは、市民が自由に利用でき

心市街地のイベント参加店舗前で開催されるフるコミュニティスペースを設け、観光案内や物産販

リーマーケット。
商店に限らず、誰でも出店できる。

売を行っています。音楽祭や寄席、写真展などのイ
12.6

20

まちなかに出向いて市民の声を聞く

まちづくりの提案をする時は、いかに市民にとっ「きらめく石岡銀河計画」は、まちづくりの経験て楽しい企画にするかを念頭に置いています。私たをもとに知見をまとめましたが、実行が伴いません

ちは黒子に徹し、商店や市民が主役となる事業を進でした。市民の本当の望みを聞くためには、実際にめていきます。

まちの人々と関わり、自分たちで動きながら、少しずつ信頼を積み上げることが必要でした。商店街のイベント作りに参加したり、住民や行政と共に動く存在として認められるまでには、７〜８年かかりました。

まちづくりの主役は商店や市民
今後は、引き続きまちかど情報センターの運営を中心とした活動を行っていきます。市との協働事業として、市が企画する中心市街地活性化に向けた事

様々な機能を担うまちかど情報センター業にも積極的に参加していきます。

水戸市、土浦市、石岡市の取組みを整理すると、これらの事業によって、ハード整備は進行し、イ

以下の３点が挙げられる。

ベント時のにぎわいづくりにも一定の成果がみら

１．中心市街地の拠点整備れる。しかし、中心市街地に住む市民における生活①駅、道路、公園などの整備②商業施設や居住施設を組み込んだ再開発
２．商業者を中心とした事業①空き店舗対策やブランド開発②イベントの開催
３．生活機能の拡充

機能の不足は必ずしも解消されていない。
事業の運営面では、再開発事業における事業の長期化、公共交通や公共施設の運営における資金不
足、人手不足は課題となっている。
次章では、生活機能の不足解消を図っている他県の先進事例に着目し、その実現の方策を探る。
また、①生活機能のテナントミックス

事業運営において、関係者の合意形成や資金・人手②まちづくりバスやBRTなど公共交通の拡充確保をどのように行っているのかをみていこう。

12.6

21

第3章 県外事例からみる中心市街地活性化の方向性
本章では、様々な都市機能を中心市街地に集約しようと試みる長野県飯田市、中心市街地活性化における自主財源確保について先進的に取組む愛媛県松山市、定期借地権契約による土地の有効活用スキームを用いた香川県高松市の事例をみてみよう。

株式会社飯田まちづくりカンパニー
統括マネージャー井口（長野県飯田市）

浩伸氏

中心市街地の高齢化率が30％を超える

桜町

線
伊那上郷

田

飯田市の中心市街地「丘の上地区」は、飯田下伊

松川 中
央
自
動
車
道

那地域の中で一番の繁華街でした。しかし、1980年
以降のモータリゼーション進展や郊外再開発に伴

飯

切
石

中心市街地
「丘の上」

飯田市役所

256

●
イオン

飯田

151

256

い、郊外住宅地への人口流出や事業所の移転が始ま

鼎

下山
村

りました。特に国道153号バイパスが整備され、ロー

イオン
●
151

153

伊那

飯田 IC

上郷

ドサイド型店舗が相次いで開業してからは、中心市街地の人口が減少し、高齢化率が30％超まで高まりました。商店街においても空き店舗が目立つように下は深刻な問題となりました。

田

駅

中
央

公
園

飯

なり、大型店が撤退するなど、中心市街地の活力低●観光案内所●●バス停
交番

飯田市公民館●●人形時計塔中央
公園

りんご並木通り

まちなか居住を推進する
し議論を重ねました。そして、中心市街地が活気をN

生涯過ごしたいと思えるような居住環境が重要だ

●映画館

256

銀座通り
三連蔵● トップヒルズ第二
まちなかインフォメーションセンター●
川本喜八郎人形美術館● ● 銀座堀端ビル●
りんご並木のエコハウス●
飯田商工会館●
バスターミナル●●●トップヒルズ本町
飯田まちづくりカンパニー
MACHIKAN2002
大型バス●●橋南公民館
駐車場
飯田市立
飯田市役所
●
動物園
扇町公園
眺望台
東中央通り

現状に危機感を抱いた地元有志は、勉強会を開催取り戻すためには、商業の振興だけでなく、住民が

153

野底川

という結論に至りました。そこで、居住機能・商業
機能・行政機能・医療機関を中心市街地に集積し、なり、金融機関や地元企業、市民の増資を受けるこ自動車を所有していない方でも住み続けられる場とができました。こうしてまちづくり総合支援会社

所を作ろうと考えました。

として、中心市街地再生の調査、研究、企画を行う
他、デベロッパー事業、民間の事業投資への支援な

飯田まちづくりカンパニーの設立

ど、複数の事業を展開しています。

「これからのまちづくりは、住民の手による開発・整備・維持管理が必要」という認識から、1998

市役所やスーパーなどの都市機能をミックス

年に地元有志５名の出資によって当社が設立され2001年に、丘の上地区の中でも橋南地区のりんごました。翌年には市の出資を受けて第３セクターと並木沿いに、地元スーパー、市役所、医療機関を併
12.6

22

せ持った複合ビルであるトップヒルズ本町を建設しました。2006年には、商業ゾーン、マンション、
地元金融機関、美術館で構成されるトップヒルズ第二を建設しました。さらに2007年には、高齢者をターゲットに「健康」をコンセプトにした銀座掘端ビルを建設しました。このように、徒歩のみで生活できる環境が、徐々に整いつつあります。

合意形成に向けたリーダーシップと中立性の確保

飯田

丘のまちフェスティバル。りんご並木通りから見た様子

橋南地区の再開発事業が順調に進んだのは、住民の多くが再開発を希望していたためでもあります
し、発起人が当該地区のリーダーとして、地権者の説得や合意形成に尽力したことも重要でした。

ていく形となっています。
地元の意識も高まり、まちづくりにむけて市民団
体の活動が広がりました。りんご並木まちづくり

また当社は、建物の維持管理や、マンション部分

ネットワークは、４月から11月にかけて月１回、地の販売、テナント賃料などによる独自の収益で運営

区内のりんご並木通りや銀座通りを歩行者天国にしています。そのため、行政や利害関係者から影響して、地域にちなんだテーマでイベントを開催してを受けず、中立的な立場で事業を実施できたのだといます。11月に開催される「飯田思います。

ティバル」は約３万人を動員します。

丘のまちフェス

今後は、衣食住や余暇活動など、生活のすべてが市民の意識向上によって継続する活性化の動き

まかなえるようなコンパクトシティを目指したい

大規模な再開発事業は一段落しました。今後は、と考えています。飯田市は日照時間が長く、全国的再開発事業から漏れてしまった区画ごとに小規模にも太陽光発電に向いた土地と言われています。現な開発を行っていきたいと思います。

在我々が維持管理に携わっている「りんご並木のエ

すでに、個別のビルや商店による景観を意識した

コハウス事業」のような手法を活かして、エネル

外構リフォームや、店舗改装などを継続していま

ギーも市内で賄えるようになれば面白いと思います。再開発事業で出た利益を、次の再開発に投資しす。

まちづくり松山株式会社
代表取締役

日野

（愛媛県松山市）

二郎氏

都市機能が集約した松山市

集中し、２km圏内に５割、３km圏内に７割の市民

松山市は、1904年に道後温泉が住んでいます。また愛媛大学、松山大学に加えの年間入浴者数が100万人を突て、複数の高校が中心市街地５km圏内に立地して破するなど、観光商業都市としおり、中心市街地に親しみを持つ若い世代も多く、て発展し、戦後も明治以来の町割りに沿う形で復興

コンパクトシティの素地が整っていました。商業的しました。

にみれば、高島屋とそごう、既存商店街によって、現在も、松山城を中心とした６km圏内に人口が２核１モールに近い体制となっていました。
12.6

23

しまなみ海道
松山観光港
学校等
道後地区
（観光）
JR松山駅周辺

松山
総合公園

松山城
JR松山駅
駅周辺拠点地区（集客･集住）松山
空
港

中心商業・業務地区
松山市駅
松山市駅周辺地区
（商業）

松
山
環
状
道
宇和島

JR予讃線

路面電車

伊予鉄道

都心軸

ストリートビジョンは、まちのPRに活用されている

うになりました。補助金や出資で運営すると、どう
しかし全国の動きと同様に、松山市でも大規模小しても各省庁や出資者の意向が運営に反映され、自売 店 の 郊 外 出 店 が 相 次 ぎ、 一 方 で 商 店 街 で は ラ

由な発言がしにくくなります。意思決定が遅れるとフォーレ原宿松山やベスト電器など、大型店の撤退

いうデメリットもありました。そこで2005年に当社が続きました。

を設立し、すでに実績を挙げつつあったストリート
ビジョンを活用して自主財源を確保しながら、まち
じょう か

松山城を中心とした「お城下」のまちづくり

づくりを行おうと試みました。

松山市は、2001年に経済産業省の商店街マネー

現在ストリートビジョン事業の年間売上は約ジャー制度を導入し、三越の総務部長を事務局長と3,000万円で、映像制作等の経費を差し引いても年して招き、個店と大型店の垣根や、世代間の垣根を間1,700 〜 1,800万円の利益を計上しています。この取り払うよう努めてきました。

利益で当社の運営経費を賄えるようになり、補助金

これまで、商店街内のストリートビジョン（※）に頼らない運営を実現しました。

導入、松山城のロープウェー駅舎の改装、松山城につながる商店街整備、サマーフェスティバル、地元

中立的な立場を確保し提言を行う

新聞での「お城下」ラッピング広告、まちづくりイ

まちづくりでは、行政、商業者、市民など全員がベントなどを実施しています。来街者アンケートや同じ方向を向くことが必要です。ただし、全員の同

空き店舗率、歩行者通行量等の調査も随時実施して意を待つだけでは何も進みません。まず計画を提示います。昔から、まちなかに買い物に行くことを「おし、それから各所を説得する方法が有効となる場合

城下に行く」と表現するなど、松山城は地域の中心もあります。

なのです。

松山市では、1996年に、中心市街地の現状に危機※ストリートビジョン……松山市の中心市街地に設感をもった商工会議所メンバー、市・県議会議員な置した大型のモニター。ニュースや公共情報、地どの若手が集まり、勉強会として松山青年塾を設立

域イベント情報などを発信している。

しました。この時に作られた各方面の人脈が、ス
ムーズな合意形成につながっています。

財源確保の必要性を認識
当初３年間は国の補助金を活用し、その後は市内

今後の展望

中心市街地活性化に向けての４商店街組合から出資によって事業を行ってき

最近では、民間デベロッパーを中心として、国交たものの、補助金に頼った運営には限界を感じるよ

省の補助金や市の補助制度を活用した1,000㎡程度
12.6

24

の小規模開発が活発化しています。マンションを併工事と同時に、階上にマンションを増築して、賃料設したオフィスビルやスーパーの建設です。マンで耐震工事費などを補填するケースもあります。

ションの建設によって、周辺のオフィスや商店にも効果が波及すると感じます。

当社の目的はあくまで中心市街地の活性化で、商店街はその機能のひとつです。
「商店街」という呼今後当社として注力していくのは、まち更新支援

称をなくし、居住地としての中心市街地にしたいと事業です。現在の市街地が形成された後、松山市の思っています。車がなくても生活できる社会になれ

中心市街地では店舗の建て替えがほとんどなく、８ば、月７万円かかるといわれる自動車の維持費を別割近い店舗が現行の耐震基準を満たしていませのことに使い、暮らしを充実させることができまん。そこで2011年度から、中心市街地活性化協議会

す。地元商店に加え、ホームセンターや大型チェー

や市とともに、耐震工事への補助を行い、都市のリン店などの店舗も取り込むなど、柔軟な対応が必要

ニューアルに関する勉強会を開催しています。耐震となるでしょう。

高松丸亀町商店街振興組合
理事長

古川（香川県高松市）

康造氏

商業と人口が郊外に流出
高松市は400万人の商圏人口を抱え、四国経済の中心として、市外・県外からの外貨獲得に注力してきました。しかし1988年に

N
兵庫町

札の辻
広場

片原町西部

丸亀町壱番街西館●

●丸亀町
壱番街東館
美術館北通り診療所●
丸 美術館通り
亀
美術館
町
中
央
通
り

瀬戸大橋が開通し物流が安定したことで、本州に立地する大型スーパーが市内に進出してきま

片
原
町
駅

三越高松店

中央公園

した。それによってオーバーストア状態となり、

国道 11 号田町交番● 南３町
ドーム

加しました。
ただし、商店街が消費者の求める商品を揃え

通
り

南
新
町
そら・ラ

地元商店街は大打撃を受け、閉店する商店も増

ラ
イ
オ
ン
通

田
町

片原町東部
生涯学習
センター 高
松
琴
平
電
フ
鉄
ェ
琴
平
リ
線
ー

菊池寛通り

常磐町

高
松瓦
天町
満駅
屋

観光通り

るような商品開発や業種転換をしてこなかった
ことも、要因だと思います。それをするだけの余力が残っていない商業者も多くみられました。
市街化調整区域の線引きを撤廃したことも、人口や商業機能の郊外流出につながったといえます。

高松市の場合、バブル期に１坪1,300万円だった
丸亀町の路線価が、その後110万円まで下落しました。高松市は固定資産税の75％を中心市街地から得ていたため、中心市街地の価値が下がることは、市行政に求められる経営の視点の税収上、深刻な問題でした。

社会情勢が変化し、国の財政はますます厳しく

支出の面では、市民１人に対する行政の運営コスなっています。地方自治体も、地方交付税や補助金

トを比べると、高松市中心部では875円、郊外地でに頼らず、自立してまちを「経営」する視点が必要

は5,127円です（高松市都市整備部による算出）。中だと思います。

心市街地に人口を集積することは、コスト面からみ
12.6

25

ても有効でした。私たちの目的は、都市に様々な機ています。現在は、意欲ある市民の方が企画を持ち能をもう一度集積させることです。

込み、まちづくり会社が無償でサポートしていま

公共投資を中心市街地に集中させることは難しす。2011年は206件のイベントを実施しました。会

いことですが、高松市では都市経営上の「投資」だ場として、パブリックスペース「札の辻広場」を拡と判断しています。中心市街地は、これまでインフ

張して使いやすく整備し、徒歩圏内に色々な楽しみ

ラ整備など投資が行われてきた宝の山です。既存のがある生活を目指しています。

ストックをメンテナンスする等の投資によって、より効率的な都市経営が可能になります。市が再開発事業に投入した資金に対する増収分の利回りは、６％程度です。

高度医療を自宅で受けられる生活
当組合は、「中心市街地をパラダイスにしたい」と考えています。パラダイスとは、市の経営がうま
くいき、かつ商店もお客様も喜ぶまちです。特に高齢者にとって、まちなかで何でも揃う「車に乗らない生活」は「人に頼らず自立できる生活」を意味しアーケードを繫ぐドーム「札の辻広場」

ます。衣食住やレジャー、医療など、すべてを中心市街地で賄うのが理想です。
例えば、 高度医療を自宅で受けられる生活と皆がメリットを享受し、リスクも負う

して、商店街にある「美術館北通り診療所」の取組

このような生活を目指して、当組合は再開発事業

みがあります。診療所がマンションの４階に立地しに取組みました。通常再開発において問題となるポイています。住民の多くが高齢者です。24時間体制でントについて、独自の事業スキームで対応しました。

往診可能で、大病院と連携して高度医療や終末医療①事業に取り掛かる際のポイントまで提供します。往診件数の確保によって、診療所〜土地の所有権と利用権の分離の経営は安定しますし、大病院は入院患者が減るこ

多くの商店主は、バブル期の債務負担に苦しみ、とで、空きベッドを確保しやすくなります。診療所

債務を店主自身で保証しているため自主廃業もでの経営がうまくいけば、地方の医師不足解消の可能きない状況でした。業種転換や商品開発の前に、従性も出てきます。なお、診療所の常勤医はすべてＵ

前債務を整理することが必要でした。

ターンの地元出身医です。
住居も整いつつあります。民間デベロッパーによるマンション３棟はすべて完売しました。商店街に面したマンション計400戸の建設計画も進んでいます。

地権者は、定期借地権契約によって土地の利用権のみを再開発事業に提供します。その対価（補償金）によって従前債務を返済できます。
所有権は、地権者が保有し続けます。60年後に土地が戻ってくる保証があるので、再開発事業に参加

市民によるイベント運営をバックアップ

する決心をしやすくなるのです（図表５）。

商店街でも様々なイベントを実施してきました
が、売上増加には繋がりませんでした。そのため、②事業開始後のポイント〜メリットとリスクの管理

イベントは活性化事業の本丸ではないと位置付け

再開発事業の利益は、地権者にのみ配当されま
12.6

26

す。地権者にとってはメリットですが、「再開発ビ

律上は、３分の２の同意があれば再開発事業を行え

ルの業績が悪ければ、配当はもらえない」というリますが、強引な再開発はコミュニティを壊してしま

スクもあります（図表６）。そのため地権者は、再います。当組合では、数十年単位のまちづくりを見開発事業が成功するよう努力します。具体的には、

据え、「全員一致」を重要視しています。皆が得を地権者がテナントとして出店する場合も特別扱い

する収支計画を綿密に立てれば、合意形成は十分可

せず、他のテナントと同様にノルマを課して、一丸能です。
まちづくり会社には半公的性格が必要と考えてとなって収益の上がる体制が取れています。
また、当初の補償金額に応じて配当割合を変えて第三セクターの形態を取りましたが、市は意思決定います。再開発事業における補償金額は、土地建物に関わりません。テナントミックス等には、共同出の法定評価額を基準に決まりますので、それに応じ資会社と商店街振興組合の承認が必要です。

て配当額を按分することで、不公平感が出ないよう

中心市街地に地方経済の活路を見出すにしています。

今後は、残る街区の再開発事業を進めていきま「皆が得する収支計画」で合意形成を図る

す。ある街区では、地権者全員の同意が難しかった事業は関係者全員の同意に基づいて行います。法ため、小規模開発を連続して行う「小規模連鎖型共同建て替え方式」を検討

図表5：高松丸亀町の再開発事業スキーム
高松市

しています。

高松丸亀町商店街振興組合
5%

出

95%

資

ノウハウを全国に提供

業績チェックすることも可能です。当
運営

再開発ビル

組合には、年間１万人以

売上
ノルマ

テナント

上の方が視察に訪れま

地権者も特別扱いせず同様のノルマを課す

す。
「丸亀町のやり方は、

高松丸亀町まちづくり株式会社

補償金

配当

運営委託契約

業績チェック

うちでは無理だ」とおっ
地権者による共同出資会社
定期借地権契約（土地の所有権はそのままに利用権のみを提供）

地

権

しゃる方が非常に多く、もったいないと感じてい商店街をＡ〜Ｇ街区に区分し、街区ごとに共同出資会社を設立ます。
高松市は、本州とつな者がることで、かえって都

図表6：高松丸亀町における関係者のメリット・リスク
メリット

市の体力が落ちてしまい

リスク

地権者

補償金で従前債務を返済
60年後には土地が戻る契約

土地利用権を提供
事業がうまくいかなければ配当が出ない

商店主

店舗や建物がリニューアルされる
来街者が増加する

売上ノルマ未達の場合、テナント撤退（地権者も例外ではない）

商店街が活気を取り戻す

まちづくり会社への出資（95％）

商店街振興組合

収支を厳しくモニタリングされる
実績評価に基づき、1年ごとに職員の雇用契約を更新まちづくり会社

市民

市街地がにぎわいを取り戻す
日常の買い物が便利になる

高松市

市街地がにぎわいを取り戻す
税収が増加する

国補助制度が有効に活用されるました。それを踏まえる
リスクを負った主体のみが再開発事業に関わると、地元の暮らしを地元で賄い、利益を地元に還元していくことが、地方経済の活路ではないでしょうか。

まちづくり会社への出資（5％）

12.6

27

第4章

中心市街地の活性化に向けて

これまでみてきた県内外における中心市街地活性化の取組みを通して、今後中心市街地活性化を進形成に時間を要する
３．事業運営における資金や人手が不足している

めていく上でのポイントを整理してみよう。
これらの課題の解決に向けた方策を探るため、県進む生活機能の整備
県内の主要都市として、水戸市、土浦市、石岡市の取組みをみてきた。本調査では、各地の取組みを外における先進的な手法を用いた中心市街地活性化の事例をみてきた。各事例において、活性化が進展している要因は何だろうか。

以下のように整理した。
１．中心市街地の拠点整備①駅、道路、公園などの整備②商業施設や居住施設を組み込んだ再開発
２．商業者を中心とした事業

県外先進事例にみる都市機能の整備①飯田まちづくりカンパニー（長野県飯田市）
飯田市橋南地区では、スーパーや市役所などをはじめ、都市機能を組み込んだ再開発事業を行ってい①空き店舗対策やブランド開発

る。様々な機能を集約することで、高齢者にも住み②イベントの開催

やすいまちづくりを目指している。地権者や市民の

３．生活機能の拡充①生活機能のテナントミックス②まちづくりバスやBRTなど公共交通の拡充

意識が高まり、自らまちの価値を高めるための開発やイベントに関わりはじめている点も重要である。
また再開発においては、地元商業者のリーダーが果たした役割が大きい。全国に先んじて、まちづく

水戸市では、水戸京成百貨店リニューアルによっりに関する勉強会をはじめ、再開発において障壁とて周辺にも波及効果がもたらされている。土浦市でなりがちな合意形成のプロセスで、意見の集約を促

は、コミュニティバスなどを通して市民の意識が高進した。

まり、ボランティアの輪が広がっている。石岡市で市民自身が、再開発に対する要望を持っていたとは、NPOが行政と市民との架け橋の役割を果たしいう点もポイントであろう。

ている。

＜ポイント＞

中心市街地に関わる様々な主体の取組みによ１．生活機能を集約し、高齢者が住みよい中心市
街地を形成しているり、イベント時のにぎわい創出にも一定の成果がみられる。

事業推進には課題も一方で、このような課題もみられた。

２．地元商業者、住民が当事者意識を持っている②まちづくり松山（愛媛県松山市）
松山市は、観光商業都市という従来の強みを活か

１．空き店舗対策やテナントミックスを進めていし、松山城を拠点としたまちづくりを行っている。

るものの、生活の不便が解消されているとはまちづくり会社の試みとして注目されるのは、広告言い難い事業によって自主財源を確保し、利害関係に縛られ

２．再開発事業では利害関係が複雑となり、合意ない中立的な立場でまちづくりに取り組んでいる
12.6

28

点である。ヒアリングでは、補助金に頼らず、自分たちの意志でまちづくりをするという強い意志が＜ポイント＞
１．商業者・地権者の従前債務を解消する事業ス感じられた。

キームを構築する

また、松山青年塾の活動を通して、商業者や中心

２．活性化事業によってメリットが生じることを

市街地活性化に意欲を持つ若手が議論を重ね、合意

明示し、関係者が一丸となって取組むを形成し、その後の事業を推進している。中心市街
地の中に高校や大学が多く立地することで、中心市それぞれの主体が同じ方向を目指す

街地に対する愛着が次世代にも受け継がれる点はいずれの事例にも共通するのは、まちづくり会社

興味深い。中心市街地の関係者が、まちに誇りを持や商業者だけがイベント事業を主導するのではな

ち、まちを良くしようという目標に向かって協力しく、意欲ある市民が積極的にイベント企画に参加していくことが重要なのではないだろうか。

ていることである。

＜ポイント＞
１．まちづくり会社が自主財源を確保することで中立的な立場で提言を行う
２．中心市街地の関係者が、まちに誇りを持ち協
力する

また、まちづくりを推進するための手法もさることながら、行政、経済団体、商業者など、活性化事業に参画する関係者の見解が統一されていることも注目に値する。こうした様々な主体の取組みが、同じ方向を目指して進むことが、中心市街地の活性化に向けた鍵となる。

③高松丸亀町商店街振興組合（香川県高松市）
高松市丸亀町では、土地の所有権と使用権を分離することで、地権者の従前債務問題を解決し、各利害関係者にとってもメリットを生む事業スキーム

中心市街地の活性化がもたらすもの
本調査では、都市の様々な機能を集約することで、中心市街地が持つ価値を高める取組みをみてきた。

を作り上げた。
「皆が得をする収支計画」によって、商業者には、消費者が欲しい商品を揃える努力が関係者を説得するのではなく、納得させたといえ求められる。その上で、来街者の増加はプラスに働る。計画の策定は、従前債務という差し迫った問題

くだろう。

を解決しながらも、配当によるメリットの継続を組

まちの魅力が高まれば、長期的には居住人口や交み込むなど長期的な視野に立っている。合意形成の

流人口の増加が考えられる。引いては税収の増加にプロセスも含めて、将来的な地縁コミュニティの維

つながっていく。

持に貢献するような再開発事業が行われている。

様々な機能が中心市街地に揃うことは、そこで生マンションの階下に立地した診療所では、診療活する人々、とりわけ高齢者にとっても、大きな意

所、患者、大病院、医師不足に悩む地方など、すべ味を持つ。歩いて暮らせるまちが整えば、快適な生ての関係者にとって有益な医療の仕組みが構築さ活空間が実現する。

れている。今後も高齢化が進行し続ける中、どのよ

中心市街地が活性化することによって、中心市街

うに地域を維持していくかという問いに対する一地は地域の誇りになる。そうして地域の人々が集つの答えではないだろうか。

い、憩う場となることで、中心市街地は魅力を取り戻していくのではないだろうか。
（石川・萩原・佐藤）

12.6

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