201６年５月2１日

香港不動産市場調査レポート(201６年５月)

株式会社 GREC■ 概況

香港特別行政区政府の発表によると、香港の実質 GDP 成長率は、2014 年が＋2.7％であったのに対し、2015 年は＋2.4％となり、2 年連続で上げ幅が縮小した（2012 年は＋1.7％、2013 年は＋3.1％）。内需は好調を維持した一方で、中国本土への輸出が減速したことが主な要因である。2016 年の第 1 四半期（1～3 月）の GDP 成長率も、前年同期比で＋0.8％と低く、予想を下回った。
2016 年の見通しも悪く、中国本土向けの輸出の低迷が続くとともに、観光客の落ち込みが予測されており、香港政府は通年の GDP 成長率を 1～2％の低率で予測している。
この様な経済状況の中で、2015 年の香港の不動産市場も減速に転じた。
香港の土地登記所の発表によると、2015 年 1～12 月の建物ユニット（区分）の売買契約総件数は 76,159 件となり、2014 年通期の 81,489 件に比べると約 6.5％減少した。取引価額については、単価の上昇が夏頃まで続いていたことから、5,486.5 億 HK ドル（約7 兆 9,550 億円。1HK ドル＝14.5 円で計算）となり、2014 年通期の 5,474.6 億 HK ドル（約 7 兆 9,380 億円）に比べてほぼ横ばいの結果となっている。
香港の不動産市場は中国本土からの投資にも支えられて好調を維持していたが、中国株の暴落と人民元安の進行によって急激に投資熱は減退するとともに、住宅ローン金利も上昇し、2015 年の夏を過ぎた頃から市場の冷え込みが顕著となっている。
2016 年 1～3 月の建物ユニット売買契約総件数も 8,860件で、2015 年 1～3 月の 22,581件と比べて大きく落ち込んでおり、今年に入ってからも取引市場の弱含みが続いている。

■ 住宅用不動産市場の動向
香港特別行政区政府の発表データによると、過去 2 年間の香港における住宅用不動産の取引件数と１物件当たりの取引価額の推移は以下のグラフの通りである。

2015 年 6 月まで取引件数は 1 ヶ月当たり 4,500～6,000 件程度の概ね安定したペースで推移していたものの、同年 7 月以降は明確に減少傾向を示しており、2016 年に入ってからは 1 ヶ月当たりの取引件数は 2,000 件前後となっている（前年同月に比べて約 45～70％の減少）。
1 件当たりの取引価額も上昇傾向を示していたが、2015 年 8 月以降は緩やかな下落を示している。
また、不動産価格指数、賃料指数（1999 年＝100 基準）は次のグラフの様な推移となっており、やはり価格指数は安定して上昇を続けてきたものの 2015 年 9 月をピークとしてそれ以降は明確な下落に転じている。2016 年 3 月の指数は 270.2 で、ピーク時から見て約 12％低い水準となった。賃料指数についても、賃料の硬直的な性格から変動幅は小さいものの、2015 年 9 月以降は下落推移となっている。

-1-GREC Report近年の香港の不動産市場は中国本土からの投資も活発で需要旺盛であったが、2015 年6 月以降の中国株の暴落と人民元安の進行によって投資は減退し、富裕層による香港内の資産売却も進んでいることから、市場は冷え込み、取引件数、価格ともに下落傾向へと転じた。中国経済の先行きは不透明であり、香港不動産市場は 2016 年も低迷が続くものと見られている。

-2-

GREC Report香港特別行政区政府の発表データでは、住宅用不動産の平均取引価格（速報値）は以下の通りとなっている。
単位：HK$／㎡
Ｂクラス（40.0～69.9 ㎡）

Ｃクラス（70.0～99.9 ㎡）

香港島

九龍

新界

香港島

九龍

新界

2016 年 1 月

144,767

109,499

83,763140,132

154,032

90,6982016 年 2 月

131,513

111,699

84,470166,589

137,073

95,5792016 年 3 月

133,983

110,644

85,935

167,872148,20493,019

また、最近の取引事例を見てみると、以下の様なものがある。
専有取引

築年

面積時点

(年)

The Legend Tower 5

109.25 ㎡

2015/122006

HK$18,730,000（HK$171,441／㎡）

跑馬地Warrenwoods

69.77 ㎡

2016/32012

HK$10,500,000（HK$150,494／㎡）

跑馬地SERENADE

95.87 ㎡

2016/22009

HK$16,500,000（HK$172,108／㎡）

太古

Kin On Mansion

62.71 ㎡

2016/51980

HK$7,960,000（HK$126,934／㎡）

太古Yuan Kung Mansion

82.03 ㎡

2016/41979

HK$11,280,000（HK$137,511／㎡）

太古King Tien Mansion

81.38 ㎡

2016/2

1987

HK$9,000,000（HK$110,592／㎡）

黄埔Harbour GreenTower 557.69 ㎡

2016/12006

HK$7,600,000（HK$131,739／㎡）

黄埔Royal Peninsula

88.35 ㎡

2016/32000

HK$8,500,000（HK$96,208／㎡）

黄埔Harbour Place
Tower 671.53 ㎡

2016/42002

HK$7,400,000（HK$103,453／㎡）

沙田

Pictorial Garden

87.42 ㎡

2016/41993

HK$5,450,000（HK$62,343／㎡）

沙田

Yu Chui Court

76.64 ㎡

2016/32001

HK$4,800,000（HK$62,630／㎡）

沙田

Wai Wah Centre

44.87 ㎡

2016/51986

HK$4,300,000（HK$95,832／㎡）

地区

物件名

跑馬地-3-

成約価格

GREC Reportまた、賃料水準について見ると、香港特別行政区政府の発表データでは、住宅用不動産の平均成約賃料は以下の通りとなっている。
単位：HK$／㎡・月
Ｂクラス（40.0～69.9 ㎡）

Ｃクラス（70.0～99.9 ㎡）

香港島

九龍

新界

香港島

九龍

新界

2016 年 1 月

368304232

400342249

2016 年 2 月

360

296228415

3232432016 年 3 月

355

320

230

388

342224

最近の賃貸事例を見てみると、以下の様な広告が出ている。
専有

築年

募集賃料

面積

(年)

（月額）

Fortuna Court

65.49 ㎡

1997

HK$22,000（HK$336／㎡）

跑馬地Ronsdale Garden

112.32 ㎡

1986

HK$45,000（HK$401／㎡）

跑馬地Crescent Heights

115.47 ㎡

1996

HK$45,000（HK$390／㎡）

太古

Yat Tien Mansion

73.02 ㎡

1987

HK$28,000（HK$383／㎡）

太古Choi Tien Mansion

60.57 ㎡

1987

HK$22,000（HK$363／㎡）

太古

Yen Kung Mansion

62.71 ㎡

1979

HK$23,000（HK$367／㎡）

黄埔Banyan Mansion

86.86 ㎡

1988

HK$28,000（HK$322／㎡）

黄埔

Bamboo Mansion

76.64 ㎡

1991

HK$23,500（HK$307／㎡）

黄埔

Laguna Grande

69.58 ㎡

2002

HK$24,000（HK$345／㎡）

沙田

Castello

67.07 ㎡

1999

HK$15,800（HK$236／㎡）

沙田

Pictorial Garden

85.47 ㎡

1993

HK$21,000（HK$246／㎡）

沙田

Pittosporum Court

103.21 ㎡

1992

HK$27,000（HK$262／㎡）

地区

物件名

跑馬地

香港は、高額な住宅費による高齢者・低所得者の生活困窮という深刻な住宅問題を抱えているが、それでも自由市場経済の中で、この 5 年間で住宅価格は 1.7 倍に、住宅賃料は1.2 倍になった。しかし、中国本土の景気後退によって過熱していた市場は調整局面に入り、2015 年 9 月をピークに価格、賃料ともにようやく下落し始めている。
景気の低迷が暫く続くと見られる中で、住宅市場の動きも先行き不透明感が強いと言える。
-4-GREC Report■ 商業用不動産市場の動向
香港特別行政区政府の発表データによると、過去 2 年間の香港における商業用不動産の取引件数と１物件当たりの取引価額の推移は以下のグラフの通りである。

2015 年 7 月まではほぼ 300 件を超える安定した取引件数を記録していたが、2015 年 8月以降に取引件数が減少しており、この動きは住宅用不動産と類似している。2016 年 1～3 月の 3 ヶ月間の取引件数は 463 件で、前年同期の 970 件に比べて約 52％も減少した。
取引価額も 2015 年 1～3 月が 180 億 2,700 万ＨＫドルであったのに対し、2016 年 1～3月は 63 億 3,200 万ＨＫドルとなり、約 65％の下落となった。
なお、取引件数と取引価額がいずれも下落していることから、1 件当たりの取引価額は1,300～1,600 万ＨＫドルで推移しており、目立った下落傾向は見られない。
また、不動産価格指数（1999 年＝100 基準）も次の様な推移となっており、安定して上昇を続けてきたものの 2015 年 10 月をピーク（数値：462.9）としてそれ以降は下落に転じている。2016 年 3 月の価格指数の速報値は 430.9 であり、ピーク時に比べて約 6.9％の下落となっている。一方、賃料指数は、2015 年 10 月に一度ピークとなり（数値：230.6）、下落に転じたが、2016 年 2、3 月には 230.5、230.9 へと戻している。

-5-

GREC Report価格水準を見てみると、香港特別行政区政府の発表データでは、事務所物件（区分所有建物）の平均取引価格は以下の通りとなっている。
単位：HK$／㎡
Ａグレードビル

Ｂグレードビル

灣仔・中環銅鑼灣尖沙咀

中環

灣仔・尖沙咀

銅鑼灣

2016 年 1 月

319,689

No Data

No Data

No Data

No Data

No Data2016 年 2 月

No Data

No Data

No Data

No Data

192,225

No Data2016 年 3 月

329,077

234,019

203,211

No Data

132,935

193,325

最近の取引事例を見てみると、以下の様なものがある。
取引

築年時点

(年)

309 ㎡

2015/111991

HK$85,700,000（HK$277,346／㎡）

Bank of America
Tower

98 ㎡

2015/121975

HK$29,680,000（HK$302,857／㎡）

灣仔Tesbury Centre

382 ㎡

2016/51993

HK$57,526,000（HK$150,592／㎡）

灣仔AXA Centre

237 ㎡

2016/11982

HK$39,972,200（HK$168,659／㎡）

地区

物件名

床面積

中環

9 Queen's Road
Central

中環-6-成約価格

GREC Report尖沙咀South Seas Centre
Tower I

403 ㎡

2016/51982

HK$45,538,500（HK$112,999／㎡）

尖沙咀

New East Ocean
Centre103 ㎡

2016/41991

HK$10,680,000（HK$103,689／㎡）

一方、賃料水準については、香港特別行政区政府の発表データでは、事務所物件の平均成約賃料は以下の通りとなっている。
単位：HK$／㎡・月
Ａグレードビル
中環灣仔・銅鑼灣

Ｂグレードビル
尖沙咀

中環

灣仔・銅鑼灣

尖沙咀2016 年 1 月

1,092

706

581

695

512

442

2016 年 2 月

1,098693

561722543

438

2016 年 3 月

1,131756

589

692

607445

最近の賃貸事例を見てみると、以下の様な成約事例がある。
賃貸

築年

成約賃料

時点

(年)

（月額）

200 ㎡

2016/51991

HK$140,000（HK$700／㎡）

Printing House

133 ㎡

2015/101980

HK$97,300（HK$732／㎡）

灣仔Sunlight Tower

984 ㎡

2016/51998

HK$466,000（HK$474／㎡）

灣仔Harcourt House

1,660 ㎡

2016/51987

HK$840,000（HK$506／㎡）

尖沙咀

Tsim Sha Tsui Centre

163 ㎡

2016/51980

HK$70,200（HK$431／㎡）

尖沙咀Concordia Plaza

511 ㎡

2016/51994

HK$220,000（HK$431／㎡）

地区

物件名

床面積

中環

9 Queen’s Road Central

中環

香港は狭く、オフィス供給が限られている中で、ビジネスエリアの地位は安定していることから、依然として事務所賃料が世界一高い水準となっている。しかし、ここ数年の需要の中心であった中国本土の資本が、景気の低迷によって弱含みが続くと見られることから、不動産市場も調整局面に入っている。
景気の低迷が暫く続くと見られる中で、住宅市場と同様に商業用不動産の市場の動きも先行き不透明感が強いと言える。

-7-

GREC Report