201８年１２月２０日

クアラルンプール不動産市場調査レポート(201８年１２月)

UDアセットバリュエーション株式会社■ 経済概況
マレーシア中央銀行（バンク・ネガラ・マレーシア）の発表によると、マレーシアの 2018
年第 3 四半期の GDP 成長率は年率＋4.4％で、4 四半期連続で率が縮小した（前四半期は＋4.5％、2017 年の第 3 四半期は＋5.9％）。今年 6 月のマハティール政権による消費税（GST）の廃止によって民間消費は好調であったが、パーム油、天然ガスの生産減や公共投資の減少が経済成長の足を引っ張ったと見られる。
マレーシア経済は、90 年代に高度経済成長を遂げ、アジア通貨危機以降も安定して成長を続けている。ASEAN の中でも経済優等生としてあげられることが多く、リーマンショック後の 2009 年にはマイナス成長となったが、それ以外の年の成長率は 4～7％程度で推移している。世界銀行も、2020 年から 2024 年の間にマレーシアが高所得国家（１人当たりの国民総所得 GNI が 12,236 米ドル）の仲間入りをすると見込んでいる。

マレーシアのGDP成⻑率推移
9.0

7.5

7.0
5.0

5.3

4.8

5.96.05.55.04.7％ 3.0

5.34.2

1.0-1.0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-1.5-3.0
年

データ出所：IMF 発表値（2018 年は推計値）。

一方で、ここ数年は個人消費が伸びを示しているものの、輸出依存度が高いことから主力輸出品のパーム油の価格下落や原油安などが経済を下振れさせることがあり、不安材料も見られる。2018 年第 3 四半期においても、悪天候によるパーム油の減産、パイプライン漏れによる天然ガスの減産が経済成長率の低下に繋がった。
そのため、米中貿易摩擦や主要各国での保護主義傾向など貿易面での外的要因がマレーシア経済へ影響すると見られており、今後数年のマレーシア経済の成長率は鈍化するとの見方が強くなっている。

マレーシアの消費者物価指数推移
140.0
130.0120.0
指数 110.0
100.0

100.0
97.7 98.3

103.2 104.9

107.1

110.5

112.8

115.2

119.5

123.3

90.080.0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018年

データ出所：IMF 発表値・2010 年＝100（2018 年は推計値）。

UD Report

■ 住宅用不動産市場の動向
マレーシア国家不動産情報センターの発表データによると、クアラルンプールの住宅用不動産のストックは次の通り推移しており、微増傾向にある。
（単位：件）
2017・Q4 期

2018・Q1 期

2018・Q2 期

2018・Q3 期（第 4 四半期）（第 1 四半期）（第 2 四半期）（第 3 四半期）

住宅用不動産464,290

471,475

476,628

477,299

うちコンドミニアム

213,541

221,477

226,575

230,611

また、過去 3 年間のクアラルンプールにおける住宅用不動産の取引件数と１物件当たりの取引価額の推移は以下のグラフの通りである。
2018 年 Q3 期（第 3 四半期）の取引件数は 2,704 件、取引総額は 21 億 1,451 万マレー
シアリンギット（以下 RM と表す。約 570 億 9,200 万円。RM1＝27 円で計算）となり、1 件当たりの取引価額は RM781,993（約 2,110 万円）であった。そのうちコンドミニア
ムは 1,180 件、総額 RM9 億 4,317 万であり、件数では住宅用不動産の 43.6％、価額では44.6％を占めている。コンドミニアム 1 ユニット当たりの取引価額は RM799,297（約2,160 万円）となっている。

4,500

1,200,000

4,000

1,000,000

3,500
件
数

1,400,000

3,000

800,000

2,500
600,000

2,000
1,500

RM／件

5,000

ＫＬの住宅不動産取引の動向

400,000

1,000

200,000

500
00

期間

取引件数

１件当りの取引価額

UD Report住宅用不動産は、過去 3 年間を見ると 1 件当たりの取引価額は安定しており、市場の堅調さが読み取れる（2016 年の平均は RM797,923、2018 年 Q1～3 の平均は RM851,161で、2 年間で＋6.7％の上昇）。
また、同センターが発表している住宅価格指数（2010 年＝100）を見ても、以下のグラフの通り、ここ 3 年間は緩やかな上昇傾向であり、住宅不動産市場は堅調に推移していることが分かる。上昇率は 3 年間で＋15.0％であり、5 年前に比べると上昇幅は縮小している（2010 年 Q3 期～2013 年 Q3 期の 3 年間の上昇率は＋40.8％であった）。

ＫＬの住宅価格指数

220200180160140120100

Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q32015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018
住宅価格指数現在、クアラルンプールのコンドミニアムは、以下の水準の売り物件が主流となっている。
地区
モントキアラ地区（Mont Kiara）
タマンデサ地区（Taman Desa）
バングサ地区（Bangsar）

価格帯
RM650～1,150／平方フィート

約 190,000 円～330,000 円／㎡

RM450～800／平方フィート

約 130,000 円～230,000 円／㎡

RM650～1,150／平方フィート

約 190,000 円～330,000 円／㎡

1 平方フィート≒0.0929 ㎡、1 ㎡≒10.764 平方フィート
2 ベッドルームの広さの目安：750～1,000 平方フィート（約 70～93 ㎡）
3 ベッドルームの広さの目安：1,200～1,700 平方フィート（約 110～160 ㎡）

UD Report

現在、以下の様なコンドミニアムの募集事例がある。
物件名

専有面積

(地区名)

（平方フィート）

Pavilion Hilltop(Mont Kiara)
i-Zen Kiara I(Mont Kiara)Tiffani Kiara(Mont Kiara)
Tiara Faber(Taman Desa)
Casa Desa(Taman Desa)
Bayu Angkasa(Bangsar)
Sri Wangsaria(Bangsar)

築年

ベッド

販売価格

1,200

2017 年

1,432

2008 年

1,638

2009 年

1,250

2000 年

928

2008 年

1,512

1999 年

1,500

1984 年

ルーム数

RM1,400,000
RM1,167／平方フィート
RM950,000
RM663／平方フィート
RM1,280,000
RM781／平方フィート
RM630,000
RM504／平方フィート
RM588,000
RM634／平方フィート
RM950,000
RM628／平方フィート
RM1,388,000
RM925／平方フィート

3333233

また、クアラルンプールのコンドミニアム賃貸物件は、以下の水準が主流となっている。
地区

月額賃料水準

モントキアラ地区

RM1,500～6,000

約 40,000 円～160,000 円（Mont Kiara）

RM2.0～4.0／平方フィート

約 600～1,200 円／㎡

タマンデサ地区

RM1,000～3,800

約 27,000 円～100,000 円（Taman Desa）

RM1.3～2.5／平方フィート

約 400～700 円／㎡

バングサ地区

RM1,900～5,300

約 51,000 円～140,000 円（Bangsar）

RM2.5～3.5／平方フィート

約 700～1,000 円／㎡

2 ベッドルームの広さの目安：750～1,000 平方フィート（約 70～93 ㎡）
3 ベッドルームの広さの目安：1,200～1,700 平方フィート（約 110～160 ㎡）
マレーシアの住宅用不動産は、以前の様な価格上昇は見られなくなったものの、住環境や利便性の点で外国人駐在員に人気の高い国であることから等から、今後も市場は安定感を維持していくものと予測される。

UD Report■ 商業用不動産市場の動向
マレーシア国家不動産情報センターの発表データをまとめると、過去 3 年間のクアラルンプールにおける商業用不動産の取引件数と１物件当たりの取引価額の推移は以下のグラフの通りである。

1,400

ＫＬの商業⽤不動産取引の動向

18,000,000
16,000,000

1,200

14,000,000

1,000
800

10,000,000

数 600

8,000,000

件

RM／件

12,000,000

6,000,000

400

4,000,000

200

2,000,000

00

期間

取引件数

１件当りの取引価額

2018 年 Q3 期（第 3 四半期）の取引件数は 1,045 件、取引総額は RM13 億 4,683 万（約363 億 6,000 万円）で、前年同期に比べて 26.1％の増加となった。1 件当たりの取引価額は RM1,288,833（約 3,500 万円）であった。取引件数はここ 3 年間で見ると若干増加傾向にある。1 件当たりの取引価額は、2016 年 Q4 期に高額不動産の取引があったため突出しているが、概ね RM2,000,000～2,500,000 程度の水準を維持しており、概して安定した推移を示している（2018 年 Q3 期はやや低かった）。
クアラルンプールでは、ここ 10 年間を見ても事務所ビルの新築供給が続いており、今後も超高層ビルも含めて竣工が予定されている。例えば、国際金融区・トゥンラザク（TunRazak Exchange (TRX)）地区で 96 階建の高層ビル「The Exchange 106」が建設中であり、2019 年に完成予定となっている。高さは 452ｍ、床面積は約 450,000 ㎡に及ぶ。また、チャイナタウン付近では 118 階建の商業ビル「The Merdeka 118」が建設中であり（高さ 644ｍ、床面積約 290,000 ㎡）、2024 年までの完成が目標とされている。

UD Report

オフィスビルの空室率は、マレーシア国家不動産情報センターの発表ではクアラルンプール全域で 21.9％、市中心部で 19.8％となっており（2018 年 Q2 期）、大手不動産会社の報告も類似の数値である（A グレードオフィスに限定すると 14～17％程度）。クアラルン
プールでは新規供給が多く、オーナーによるテナント誘致の競争もやや激化する様相を呈しており、従って空室率は若干拡大傾向で、オフィス賃料も 2013 年頃からは横這いないし緩やかな下落傾向が認められる。
現在のクアラルンプールのオフィス（A、B グレード）の賃料水準は、KLCC 地区で月
額 RM5.0～10.0／平方フィート（約 1,500～2,900 円／㎡・月。RM1＝27 円として計算）
その他の中心地区で月額 4.0～7.0／平方フィート（約 1,200～2,000 円／㎡・月）の水準となっている。
最近の賃貸事例を見てみると、以下の様な広告が出ている。
面積

築年(平方フィート)(年)

Petronas Twin Tower

12,0001998

RM144,000(RM12.0／sqft)

KLCC

Maxis Tower

12,788

1998

RM134,274(RM10.5／sqft)

KLCC

G Tower12,000

2009

RM102,000(RM8.5／sqft)

KLCC

Menara Felda

15,0002012

RM105,000(RM7.0／sqft)

KLCC

Vista Tower

11,5001994

RM86,250(RM7.5／sqft)

KLCC

Ilham Tower

6,000

2015

RM39,000(RM6.5／sqft)

Menara Worldwide

7,985

2010

RM51,902(RM6.5／sqft)

Pavilion Tower

9,700

2007

RM63,050(RM6.5／sqft)

地区

物件名

KLCC

Bukit
Bintang
Bukit
Bintang

募集賃料

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