2024年7月２日

クアラルンプール不動産市場調査レポート(2024年7月)

UDアセットバリュエーション株式会社■ 経済概況
マレーシア中央銀行（バンク・ネガラ・マレーシア）の発表によると、マレーシアの 2024
年第 1 四半期の GDP 成長率は前年同期比＋4.2％で、4 期ぶりの高水準となった。輸出がプラスに転換したことや、個人消費、民間投資が活発であったことが経済成長に寄与したと見られる。
マレーシア経済は、90 年代に高度経済成長を遂げ、アジア通貨危機以降も安定して成長を続けている。ASEAN の中でも経済優等生としてあげられることが多く、リーマンショック後の 2009 年、及びコロナパンデミックの 2020 年にはマイナス成長となったが、それ以外の年の成長率は 4～7％程度で推移している。中央銀行は、半導体産業、観光業の拡大により 2024 年の成長率も＋4.0～5.0％を達成すると予測している。

データ出所：IMF 発表値（2024 年は推計値）。

■ 住宅用不動産市場の動向
マレーシア国家不動産情報センターの発表データによると、クアラルンプールにおける過去 6 年間の住宅用不動産の取引件数と１物件当たりの取引価額の推移は以下のグラフの通りである。
2023 年下半期（H2 期）の住宅用不動産の取引件数は 7,855 件、取引総額は 64 億 2,233万マレーシアリンギット（以下 RM と表す。約 1,926 億 7,000 万円。RM1＝30 円で計算）となり、いずれも過去 5 年間で最高の数値となった。1 件当たりの取引価額は RM817,610（約 2,450 万円）であった。
この市場の好調さは、1 件当たり RM400,000～600,000 程度の手頃な価格帯のコンドミニアムの人気が支えていると言われている。ここ数年、コンドミニアムの竣工が増加しているが、特に高級物件がやや供給過剰の状態であり、販売価格が下落している。高級物
件は主として外国人や不動産投資家をターゲットとしたものが多く、世界経済の不確実性も相俟って需要が伸び悩んでいるが、一方で実需、すなわち市民向けの物件の需要は旺盛であり、取引も多く市場は活発な状況となっている。

住宅用不動産の取引市場は、過去 6 年間を見るとコロナ禍でやや低迷したものの、2021年の下半期から回復傾向を示し、取引件数が半期（6 ヶ月間）でほぼ 6,000 件を超え、最新データである 2023 年下半期は 8,000 件に迫る勢いとなった。上記の通り市民向けの手UD Report

頃な価格帯の物件の取引が活発であり、高級物件については需要が低迷していることから、1 件当たりの取引価額は伸び悩んでいる。
マレーシア国家不動産情報センターが発表している住宅価格指数（2010 年＝100）を見ても、以下のグラフの通りで、ここ 5 年間はコロナ禍の低迷期がある中で 2023 年 Q1 期から 2024 年 Q1 期にかけて 195.1～199.4 の数値となっているが、コロナ前・2019 年の数値（196.3～199.7）と比べてほぼ同じか又はわずかに低位な水準となっている。

高級高層コンドミニアムの新築・供給は、計画が多く 2027 年頃まで続くと見られているが、建設資材の高騰や供給過多による厳しい販売環境の影響により、プロジェクトが遅れる可能性もあると指摘されている。また、手頃価格帯の物件は当面は好調を維持するとみられるが、金利の上昇や高級物件の供給増が今後の市場の下振れ圧力となる可能性も指摘されている。
（マレーシア中央銀行は、コロナ禍からの経済回復が顕著に見られ、インフレ圧力も高まる中で 2022 年 5 月、OPR（政策金利）を 1.75％から 2.00％に引き上げ、4 年 4 カ月ぶりの利上げを敢行し、金融正常化に舵を切った。それ以降も利上げを続けて 1.00 ポイン
ト引き上げ 2.75％とし、2023 年 5 月には更に 3.00％まで引き上げて現在に至っている。）

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現在、以下の様なコンドミニアムの募集事例がある。
物件名

専有面積

(地区名)

（平方フィート）

Pavilion Hilltop(Mont Kiara)
i-Zen Kiara I(Mont Kiara)
Tiffani Kiara(Mont Kiara)
Tiara Faber(Taman Desa)
Casa Desa(Taman Desa)
Bayu Angkasa(Bangsar)
Sri Wangsaria(Bangsar)

築年

1,200

2017 年

1,400

2008 年

1,600

2009 年

1,250

2000 年

1,100

2008 年

1,550

1999 年

1,450

1984 年

ベッド販売価格

ルーム数

RM1,220,000
RM1,017／平方フィート
RM880,000
RM629／平方フィート
RM980,000
RM613／平方フィート
RM450,000
RM360／平方フィート
RM515,000
RM468／平方フィート
RM938,000
RM605／平方フィート
RM968,000
RM668／平方フィート

3333

333

1 平方フィート≒0.0929 ㎡、1 ㎡≒10.764 平方フィート
2 ベッドルームの広さの目安：750～1,000 平方フィート（約 70～93 ㎡）
3 ベッドルームの広さの目安：1,200～1,700 平方フィート（約 110～160 ㎡）

UD Report■ 商業用不動産市場の動向
マレーシア国家不動産情報センターの発表データをまとめると、過去 6 年間のクアラルンプールにおける商業用不動産の取引件数と１物件当たりの取引価額の推移は以下のグラフの通りである。

2023 年 H2 期（下半期）の取引件数は 3,897 件で、過去 6 年間で最高の数値となった。
取引総額は RM54 億 8,796 万（約 1,646 億 4,000 万円）で、過去 6 年間で 4 番目に多い数値となっている。取引件数が多かったため、1 件当たりの取引価額は RM1,408,253（約4,220 万円）で、過去 6 年間で 2023 年上半期に次いで 2 番目に低い数値を記録した。
取引件数はコロナパンデミックの 2020 年に落ち込んだが、その後は増加傾向にあり、コロナ前の件数を充分に回復している。1 件当たりの取引価額は、2018 年上半期が高額不動産の取引があったため突出しているが、概ね RM1,400,000～2,500,000 程度の水準を維持しており、概して安定した推移を示している。
クアラルンプールでは、分譲オフィス（Strata office）が多く売買されるが、近年はオフィス賃料が安定していることから売買市場も比較的好調となっている。郊外部を中心に高品質の開発物件も増加しているが、中心部の高品質物件は依然として希少であることから、高額取引も散見される。改修・再開発ビルも増加傾向にある。
賃貸の需要としては金融、IT、不動産関連が堅調であり、賃料水準を安定的に支えていUD Report

る。売買の需要者は自己使用を目的とする中小企業や、投資目的の投資会社、富裕層が中心となっている。
現在のクアラルンプールのオフィス（A、B グレード）の賃料水準は、KLCC 地区で月額 RM6.0～12.0／平方フィート（約 1,900～3,900 円／㎡・月。RM1＝30 円として計算）
その他の中心地区で月額 4.0～7.0／平方フィート（約 1,300～2,300 円／㎡・月）の水準となっている。
最近の賃貸事例を見てみると、以下の様な広告が出ている。
面積築年(平方フィート)(年)

Petronas Twin Tower

8,000

1998

KLCC

Maxis Tower

12,7881998

KLCC

Permata Sapura Tower

14,3702020

KLCC

Menara Felda

15,0002012

KLCC

Vista Tower

12,1061994

KLCC

Ilham Tower

6,000

2015

Menara Worldwide

10,4342010

Pavilion Tower

9,914

2007

地区

物件名

KLCC

Bukit
Bintang
Bukit
Bintang

募集賃料
RM120,000(RM15.0／sqft)
RM149,619(RM11.7／sqft)
RM180,334(RM12.5／sqft)
RM105,000(RM7.0／sqft)
RM96,884(RM8.0／sqft)
RM54,000(RM9.0／sqft)
RM67,821(RM6.5／sqft)
RM67,416(RM6.8／sqft)

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