2022年１月7日

香港不動産市場調査レポート(2022年１月)

UDアセットバリュエーション株式会社■ 経済概況
香港特別行政区政府の発表によると、2021 年第 3 四半期（7～9 月）の香港の実質 GDP成長率は、前年同期比で＋5.4％となり、3 期連続でプラス成長となった。
2004 年以降、リーマンショック時を除く約 6 年間は、中国本土の経済高成長に伴い香港経済も連動して好調が続いた。2011 年頃からは欧州・米国や中国本土経済の減速により、香港経済も成長率が縮小したものの、概ね 2～3％台のプラス成長が続いていた。しかし、大規模な民主化デモと新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により経済は急激に悪化し、2019 年は－1.7％、2020 年は－6.1％と 2 年連続でマイナスとなった。特に2020 年は統計で遡れる 1962 年以降最悪の数値を記録している。
2021 年に入ってからは、コロナ対策の経済活動制限は徐々に緩和されてきており、世界経済の回復とも相俟って消費が改善しつつあり、上記の通り四半期ベースで 3 期連続のプラス成長となっている。しかし、コロナ変異株による感染再拡大の懸念は消えておらず、今後の経済の先行き不透明感は依然として強く、暫くは厳しい状況が続くと予測される。

香港のGDP成長率推移

8.00
6.00
4.00
2.00
％ 0.00
-2.00

6.44
4.82

3.10
1.70

3.79

2.76

2.17

2.85

2.39

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
-1.68-4.00-6.00-6.08-8.00
年

データ出所：IMF 発表値（2021 年は予想値）

■ 住宅用不動産・売買市場の動向
香港特別行政区政府の発表データによると、過去 3 年間の香港における住宅用不動産の取引件数（新築販売物件を除く）の推移は以下のグラフの通りである。取引総額を取引件数で除して、１物件当たりの取引価額としてその推移も同時に示した。

香港・住宅用不動産取引件数の動向
12,000,000

10,0009,000

10,000,000

8,000
7,0008,000,000

6,000
5,000

6,000,000

4,000
4,000,000

3,000
2,000

2,000,000

1,000
0

HKD／件

2019/1
2019/2
2019/3
2019/4
2019/5
2019/6
2019/7
2019/8
2019/92019/10
2019/112019/122020/1
2020/2
2020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/10

件

0

取引件数

1件当たり取引価格

香港の住宅用不動産の取引は、民主化デモが本格化した 2019 年 6 月以降に減少し始め、
2020 年に入ってからは新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響によって月当たり2,000～3,000 件程度の低水準が続いた。しかし、2020 年 5 月には取引件数は月当たり4,000 件を回復し、それ以降は 4,000～6,000 件程度の水準に戻っている。
1 件当たりの売買価格も、2019 年 6 月以降はやや下落するものの大きな落ち込みはな
く、2020 年 3 月を底としてそれ以降は総じて右肩上がりで推移している。
これは、2019 年の民主化デモの激化による社会不安と、続けて生じた新型コロナウイルス感染症拡大によって不動産市場における需要者の購入意欲が減退し、取引が低迷した
ものの、その期間は短く、すなわち 2020 年 5 月には取引が活発化し、売買市場は一転して好調を維持していることを示している。

UD Report次のグラフで示した香港特別行政区政府発表の住宅価格指数（1999 年＝100）の推移からも同様の動向が読み取れる。

香港・住宅価格指数の推移
420.0
400.0
380.0
360.0
340.0

300.0

2019/1
2019/2
2019/3
2019/4
2019/5
2019/6
2019/7
2019/8
2019/92019/10
2019/112019/122020/1
2020/2
2020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/10
2020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/10320.0

住宅価格指数（1999年＝100）

指数を見ると、2019 年 5 月をピーク（396.9）に下落に転じ、しばらく低迷が続いたが、2020 年 5 月に明確な回復を示し、それ以降は概ね右肩上がりで、2021 年 7 月には 2019年 5 月の数値を上回る 398.0 を記録している。
この動向の背景には、以下の要因があるものと指摘されている。
・当初は需要者の購入意欲が減退したが、物件価格が下落した市場を投資の好機と捉える者が多く、購入意欲は短期間で回復した。①香港市場は世界でも人気の高い不動産市場であること、②2020 年 5 月頃には新型コロナウイルスに関する情報が集まり始めて懸念が後退したこと、③香港は SARS 被害を経験しており、その経験上から長期的に安定した不動産の資産価値が認識されていたためすぐに投資対象となったこと、等が後押しした。更に④ワクチン開発や米国での大統領交代もプラス要因と捉えられたと言われている。
・新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、生活スタイルに変化が生じた。すなわ
ち在宅勤務や巣ごもり（外出機会の減少）により、自宅で過ごす時間が増え、快適性の高い住宅需要が拡大した。例えば改装した物件や環境の良い郊外物件に人気がUD Report集まる傾向が見られる様である。中でも活況を呈している地区は、市域から離れたサウスサイドと呼ばれる香港島の南側で、淺水湾（Repulse Bay）や赤柱（Stanley）といったビーチ周辺が特に人気が高い。
香港特別行政区政府の発表データでは、住宅用不動産の平均取引価格は以下の通りとなっている。
単位：HKD／㎡
B クラス（40.0～69.9 ㎡）

C クラス（70.0～99.9 ㎡）

香港島

九龍

新界

香港島

九龍

新界

2021 年 5 月

186,691

164,700

136,021

221,965

184,829

138,6302021 年 6 月

188,970

163,997

139,237

210,166

186,379

143,0392021 年 7 月

187,900

165,977

140,114

218,195

195,883

139,443

また、最近の取引事例を見てみると、以下の様なものがある。

地区

跑馬地

物件名
Cavendish Heights
Block 3

築年

専有面積

取引時点

140.28 ㎡

2021/11

1986

(年)

跑馬地

Villa Lotto Block B

102.75 ㎡

2021/101987

太古

Banyan Mansion

80.92 ㎡

2021/101981

太古

Ning On Mansion

54.72 ㎡

2021/91980

九龍

Harbour Green46.17 ㎡

2021/11

2006

九龍

Royal Peninsula

48.22 ㎡

2021/122000

沙田

Pictorial Garden

61.96 ㎡

2021/101991

沙田

Yu Chui Court

61.59 ㎡

2021/112001

赤柱Chik Tak Mansion

42.64 ㎡

2021/101986

赤柱Hill Shing Court

41.06 ㎡

2021/61983

Tower 5Block 2

成約価格
HKD46,800,000（HKD333,618／㎡）
HKD29,000,000（HKD282,238／㎡）
HKD16,398,000（HKD202,645／㎡）
HKD12,000,000（HKD219,298／㎡）
HKD10,500,000（HKD227,420／㎡）
HKD9,000,000（HKD186,645／㎡）
HKD8,280,000（HKD133,635／㎡）
HKD7,068,000（HKD114,759／㎡）
HKD6,700,000（HKD157,129／㎡）
HKD7,300,000（HKD177,789／㎡）

UD Report

■ 住宅用不動産・賃貸市場の動向
一方、住宅用不動産の賃料動向を見ると、香港特別行政区政府発表の住宅賃料指数（1999 年＝100）の推移は次のグラフの通りとなっている。
2019 年 8 月をピーク（200.1）とし、住宅価格より若干遅れて 2019 年 9 月から下落に転じ、2020 年 6 月に緩やかな回復となったが勢いは持続せず、2021 年 2 月まで下落を示した。その後は回復傾向にあるものの 2021 年 10 月の指数は 182.9 であり、2019 年 8 月のピーク時に比べると依然として 9％程度低い水準となっている。

香港・住宅賃料指数の推移
220.0
210.0
200.0
190.0
180.0
170.0

150.0

2019/1
2019/2
2019/3
2019/4
2019/5
2019/62019/7
2019/8
2019/92019/10
2019/112019/122020/1
2020/2
2020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/10160.0住宅賃料指数（1999年＝100）

新型コロナウイルス感染症の感染拡大によって香港在住の外国人が激減し、それまで居住していた多くの賃貸物件が空室化して賃貸市場の需給バランスが崩れたが、これら外国人は依然として戻ってきておらず、従って売買市場に比べると賃貸市場の回復のペースは遅い。
2021 年に入ってからの回復基調は、高水準であった賃料相場が下落し、割安感から賃貸需要が拡大した点のほか、コロナ禍での生活スタイルの変化により快適性の高い賃貸住宅のニーズが増したことも要因であると言われている。すなわち現在の市場回復基調における主たる賃貸需要者は、外国人ではなく地元の香港人となっている。

UD Report

香港特別行政区政府の発表データでは、住宅用不動産の平均賃料は以下の通りとなっている。
単位：HKD／㎡・月
B クラス（40.0～69.9 ㎡）

C クラス（70.0～99.9 ㎡）

香港島

九龍

新界

香港島

九龍

新界

2021 年 5 月

398335257

413

359

262

2021 年 6 月

391

329

254

415

350

264

2021 年 7 月

392

328

258

412

337

262

また、最近の賃貸事例を見てみると、以下の様な広告が出ている。

地区

跑馬地

物件名
Ventris PlaceBlock A

専有面積

築年
(年)

110.09 ㎡

1985

跑馬地Linden Court

80.08 ㎡

1981

太古

Banyan Mansion

103.49 ㎡

1981

太古

Maple Mansion

94.29 ㎡

1984

九龍

Harbour Green53.32 ㎡

2006

九龍

Long Beach Tower 2

52.67 ㎡

2004

沙田

Pictorial Garden

60.01 ㎡

1991

沙田

Festival City Phase 2

62.99 ㎡

2010

赤柱Villa Fiorellio

55.83 ㎡

2005

赤柱

Talloway Court

38.46 ㎡

1977

Tower 6Tower 3

募集賃料
HKD55,000（HKD500／㎡）
HKD50,000（HKD624／㎡）
HKD45,000（HKD435／㎡）
HKD40,000（HKD424／㎡）
HKD26,000（HKD488／㎡）
HKD25,000（HKD475／㎡）
HKD21,000（HKD350／㎡）
HKD26,000（HKD413／㎡）
HKD35,000（HKD627／㎡）
HKD22,000（HKD572／㎡）

UD Report

香港の経済は、観光客が戻るまでは本格的な回復は難しいと言われている。しかし、その一方で不動産市場については、その高い資産価値が認識されていることから今後も好調を維持して推移するという見解が支配的である。特に売買市場については、需要者が世界規模であることから、各国が低金利政策を施す中でしばらくは右肩上がりで推移するものと予測される。

UD ReportUD アセットバリュエーション株式会社

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