宅地建物取引時の洪水ハザードマップ提示に関するリスクコミュニケーションの検討
学籍番号：19326883 防災・復興システム工学研究室 清水航
指導教員 松田曜子
1. 研究背景
本研究では，まず事前調査として不動産会社
近年，大規模水害の頻発を受け，専門家や市に重要事項説明の水害リスク情報の実態を把握

民，企業との間でリスクに関するリスクコミュする．その後，アンケート調査によって重要事ニケーションが活発化されている．しかし，災項説明時の水害リスク説明の実態や水防災行動害情報が水害とともに豊富になってきたことかを把握する．そして，アンケートのデータを用ら，地域住民に災害情報を待つ態度が醸成し適いて宅建業法施行規則が改正されたことでの現切で迅速な避難の障害になっている．

状や課題、避難行動について明らかにすること．

大規模水害の頻発を受け，2020 年 8 月 28 日

その後，効率のよい適切な情報伝達を検証するに宅建業法施行規則が改正されたことで，不動ために住宅購入者を想定した水害に関するリス

産取引時に水害ハザードマップにおける所在地ク周知方法に関する調査を行う．の説明が義務付けられた．水害宅地建物取引業者が提供する水害リスク情報は，住宅を購入し3. ヒアリング調査
ヒアリング調査の概要を表 1 に示す．

た買主が水害リスクを判断する上で重要な要素となっている．
水害リスク情報の説明とは,水防法第 15 条第表 1 ヒアリング調査の概要

3 項に基づき作成された水害（洪水，雨水出水，ヒアリング対象高潮）ハザードマップを提示し，対象物件又は①八幡開発株式会社②株式会社高野不動産株式会社

建物の位置を示すことである．

ヒアリング対象者①売買担当②企画開発部担当

2. 既往研究と本研究の位置づけ
宅建業者による水害リスク情報の提供義務に

実施期間①2021 年 12 月 21 日
②2021 年 12 月 24 日

関しては，大原ら（2018）1)が，滋賀県内の宅地建物取引業者を対象に，施行規則改正に先立ちヒアリング調査は，ハザードマップ提示の義制定された滋賀県流域治水条例に基づく水害リ務化後の不動産会社の課題や意見等の実態を把スク情報説明の努力義務に関する実態を明らか握するために行った．にした．2020 年 7 月に法改正が行われる以前のヒアリング調査の結果を述べる．宅地建物取洪水ハザードマップに関する説明の実態を研究

引業法の改正後に関する水害リスク情報の実態したものはない．

は，義務化前は重要事項説明時に努力義務に従多田ら 2)は，徳島県内宅地建物取引業者によって水害情報を提供している．義務化後は,ガイる法改正後の洪水ハザードマップに関する説明

ドラインに従い，地盤状況や過去の水害履歴をの実態と，売主，買主の適切なマップ選択のた伝えていると述べている．懸念される点に関し

め不動産取引情報提供サイトに水害リスク情報ては，市町村によってハザードマップの表記がを掲載した場合への影響についての意識を明ら異なるので扱いが説明することが難しいことや，かにした．宅地建物取引業者のうち法令通りに過去の水害の被害を数字で伝える説明が難しい説明を行うのは 4%であり，94%は法令に示されことが明らかとなった．それらの過去の水害は，た内容以上の説明を行っていたことが明らかに市役所に確認しても詳細な情報は把握できないなった．
1

図-1 アンケート回答者の属性分布ことが明らかとなった．また，「どの程度の被害が想定されるか」と聞かれると，ハザードマップに示してある水害が生じるなどの曖昧な答えしか返せないと述べていた．長岡市に関しては，「長岡市では，ハザードマップが真っ赤であり，多くの方が水害リスクのある地域に住んでいるため，あまり危機感がないと感じる」と述べている．
「色が塗られているところは浸水の危険性がある」のメッセージと，「色が薄いところは浸水の危険性が少ない」というメタ・メッセージ
4.1が生じる可能性があると考える．

設問項目

水害への防災意識を表す項目としては，個人
4. アンケート調査の概要
本研究では，宅地建物取引業者から説明を受属性，住宅属性，重要事項説明に関して，災害経けた買主の水害リスク情報，買主の被災経験や災行動の積極性，災害に関する危機感，防災行防災学習などの要因から防災行動を図るために，動の意欲，水害への関心とする．以下に，一部分表-2 の通りアンケート調査を実施した．アンケの設問内容の詳細を述べる．

験，住宅購買動向，水害リスク認識，水害への防ート回答者の属性分布を図-1 に示す．回答者の性別の 53％は男性で 47％が女性である．回答者
2020 年が 28％，の引越し年度は 2019 年が24％，a) 住宅購買動向に関しての設問
住宅購買動向に関しては，「価格」，「子育てに2021 年が 30％，2022 年が 18％となった．

適した立地環境であること」，「通勤・通学に適宅建業法施行規則が改正されたことで，重要した立地環境であること」，「災害リスクが少な事項説明時に水害リスク情報の説明が義務化さいこと」，「昔から住んでいる地域であること」，

れた 2020 年 7 月より以前に契約した者が 192「周辺環境施設が良いこと（買い物をする場所，名で規則改正後に契約した者は 208 名であっ病院・商業施設などの利便性）」の 6 つを設定した．

た．各設問の重要視程度を 5 段階評価（1：重要～5：重要でない）のリッカート尺度で回答を求
表-2 アンケート概要

項目

内容

調査対象者

2018 年以降に一戸建てを購入した者めた．水害を意識して物件を探したか，水害を理由に宅地建物を取り辞めたかの回答も求めた．

全都道府県実施方式

アンケート会社を通じた Web アンケート

調査内容①個人属性②住宅属性b) 水害への防災行動の積極性に関する設問
水害への防災行動の積極性に関しては，「以前③住宅購買動向④重要事項説明について居住していた地域での行動」，「現在のお住まい⑤リスク認知⑥防災に関する行動の地域での行動」の 2 分類で計 6 項目の設問を⑦災害経験等設けた．各項目の積極性程度を 5 段階（1：よく期間2022 年 7 月 15 日～7 月 19 日行っていた～5：まったく行っていなかった，1：

回答数400 人

よく行っている～5：まったく行っていない）のリッカート尺度で回答を求めた．

2c) 災害に関する危機感の設問
重要事項説明時の水害リスク情報を受けたこ

水害ハザードマップの説明時間
浸水継続時間とによる災害に対する危機感に関しては，重要事項説明の前後で，お住まいの地域の水害の危災害経験等険性があると判断したかを 5 段階（1：危険があると思った～5：危険があると思わなかった）の住宅購買動向リッカート尺度で回答を求めた．
d) 重要事項説明に関する設問
重要事項説明に関する設問では，「避難所のル水害リスク認
識ートを確認」，「家族と水害についての話し合い」，「過去の水害を調べる」，「家族と緊急連絡先を地域コミュニ
ティとの協働確認した」，「大雨が降る際に天気予報などの最新情報をチェック」，「土のうを用意している」，「非常食・飲料水を常備している」，「携帯ラジ

過去の地域コミュニティ等との協働
防災行動
災害に対する危機感
防災対策

オ・テレビ・懐中電灯を常備している」，「防災訓練へ参加している」，「携帯アプリなどを使用して気象情報を把握している」，「住宅に水害対策を施している」，「家具などの転倒・落下防止策をしている」，「その他の防災対策」の 15 項目の設問を設けた．

想定浸水深の認識
対象物件付近の水害事例の認識
現在、防災訓練の参加
現在、近所との防災についての相談
現在、家族と災害に対する対話
過去、防災訓練の参加
過去、家族と災害に対する対話
過去、近所との防災についての相談
水害に対する防災行動
浸水に対する危険性の認識
家庭での防災対策

4.2 水害に対する防災意識・行動に影響を与え

表-3 アンケート項目の概要
個人属性

水害リスク説明を受けての不安・安心感
水害の経験(避難・自宅が被災・仮設住宅に住む)
水害以外の災害の経験(避難・自宅が被災・仮設住宅に住む)立地を決める際の、5 つの要因の重要度
水害を意識して物件を探したか
水害を理由に宅地建物を取り辞めたか
避難場所の認識る要因に関する分析

性別

買主が宅地建物取引業者から説明を受けた，

年齢
職業，業種

水害リスク情報，買主の偽再経験や防災学習な

世帯年収

どの要因から防災に関する意識モデルを明らか

家族の人数にした．

未就学児の人数
避難行動要支援者の人数
住宅属性(1) モデルの構築
共分散構造分析 3) 4)とは，複数の因子分析を 1

住宅を契約した時期，住宅に引っ越した時期
水際からの距離つのモデル内で同時に推定する手法である．主

避難場所までの距離
想定浸水深な変数として，アンケート調査によって直接観住宅の階数測が可能な観測変数と，直接観測できない構成

水害への関心水害の関心概念を表している潜在変数がある．

重要事項説明近年の水害の頻発化を警戒して水害関心重項説明時に水害 HM を用いた説明の実態

避難場所の説明

本研究では，SPSS 社の Amos を使用した共分散構造分析によって構成された水害に関する防災意識・行動の関係を示す構造モデルを作成し想定浸水深の説明
浸水想定区域の説明た．
Amos の分析において，分析結果をパス図で，対象物件付近の水害事例の説明表すことができる．次頁の図-3 は，長方形で3示す観測変数と，楕円形で示す観測不可能な潜在変数との因果関係を矢印で表現したもので，矢印の向きは原因（独立変数）から結果（従属変数）を表す．表-4 に分析で用いた観測変数を示す．
表-4 観測変数の設定
観測変数

観測変数の設定避難所の認知
浸水想定区域の認知
過去の水害の認知
避難所の確認ハザードマップの確認過去の水害を確認
水害情報の説明有無

認知している：1，認知していない：0

過去の水害の認知

水害への関心災害ニュースへの関心
防災訓練の参加家族との相談
近所との相談行っている：1，行っていな
い：0

図-3 水害に対する防災意識のパス図

説明を受けた：1，説明を受けていない：0
向上した：2，やや向上した：
1，変化なし：0，やや低下した：-1，低下した：-2
行っている：1，行っていな
い：0
そう思う：1，どちらともいえない：0，思わない：-1

パスについて潜在変数「水害に対する防災意識」からパスが伸びる「水害リスクの認識」，「水害への関心」，「家庭内の日ごろの備え」の 3 つの潜在変数から構成されている．潜在変数「水害に対する防災意識」から「水害リスクの認知」「災害への関よく行っていた：2，たまに行ったいた：1，どちらともいえない：0，あまり行っていない：-1，全く行っていない：-2

心」「家庭内の日ごろの備え」のパス係数は非常に低い値となったため，水害に対する防災意識への影響が少ないことが示唆される．
b)水害リスク情報提供
潜在変数へのパス，潜在変数から観測変数へ(2) 住民の防災意識に関わる原因の分析結果設定したモデルの適合度には，χ二乗検定のパスについて（χ2，df，P 値）GFI，CFI、RMESA の 4 つを用

潜在変数「水害リスク情報提供」から「水害リいた．本モデルの適合度は，カイ 2 乗検定：χ

スクの認知」へのパス係数が 0.24 であることか

2 =79.470，df=30， p<.0.01，適合度指標：

ら，重要事項説明時に水害リスク情報の提供をGFI=.0.906，CFI=.0.920，RMESA=.0.101 となっ受けることで，水害リスク認知に影響することた．

が示唆されている．しかし，水害情報の説明をRMESA の値は理想とされる値の.050 を上回っ

受けて，すぐに正しい情報を把握することが難ているが，GFI 及び CFI の値は理想とされる 0.9しい可能性が考えられる．また，潜在変数「水害を超えているため，モデルは妥当なものと判断

リスク情報提供」から「災害への関心」へのパスした．

係数は 0.39 であることから，重要事項説明時に水害リスク情報の提供を受けたことで，災害へ(3) モデルの解釈・考察の関心に影響したことが示唆される．重要事項

a) 水害に対する防災意識説明を受けることで災害への関心に作用し，そ潜在変数へのパス，潜在変数から観測変数へのれに従属する水害への関心が高まることが示唆されている．
4

4.3 重要事項説明で水害リスク情報の説明を

R²：0.181， ＊ p<0.05，＊＊ P<0.01， ＊＊＊P<0.005

受けたと知覚している者の分析
表 6 ハザードマップの確認の分析結果

4.3.1 分析方法
アンケート調査結果より，重要事項説明の水変数

オッ

害情報提供や個人属性に関する要因を基に防災P値

ズ比

行動に起因するものについてロジスティック回水害を考慮して土地・物件を探した

帰分析を行った．変数の選択方法に関しては，有無

まず初めに変数間の多重共線性の確認を行った．

判
定

3.206

0.000

***

受けた水害情報の説明の数

1.4340.000***

指標として VIF が 10 以上となった変数に関して避難場所の認知有無

2.439

0.009

**は削除し，P 値が大きい変数から削除した．

過去の水害事例認知有無

2.107

0.008

**

以前居住していた地域で、防災訓練

1.234

0.133

1.464

0.005

**

0.403

0.000

***の頻度

4.3.2 調査結果

以前居住していた地域で、家族と防表 5 より，「重要事項説明を聞いた後，お住ま災に関する話し合いの頻度

いの地域は水害の危険性があると思ったか」に以前居住していた地域で、近所と防ついては，危険性が高いと思うほど水害リスク

災に関する相談の頻度が高くなると考えられるので防災行動を行うこR²：0.365， ＊ p<0.05，＊＊ P<0.01， ＊＊＊P<0.005とが考えられる．表 6 より，目的変数で 5％有意となった重要事項説明に関係がある説明変数は，情報の説明が増えることによってハザードマッ

5. 住宅購入者を想定した水害に関するリスク周知方法に関する調査
居住して 1 年目の地域の地形や水害を理解しプを確認することを行う傾向があることが明らていない者をアシストするためにガイドラインかとなった．ガイドライン通りに説明を行うこを見直す必要があると考え，契約した購入者のとが最低限であり，水害情報の数を多く提供す

水害情報の認知不足を解消し，効率のよい適切ることは，不動産業者の負担になってしまう可な情報伝達を検証するために模擬試験を行う．

「受けた水害情報の数」となった．受けた水害能性がある．
5.1 調査概要

表 5 避難場所の認知有無の分析結果
変数

オッP値

ズ比
水害を考慮して土地・物件を探し判契約した購入者の水害情報の認知不足を解消

定するために、効率のよい適切な情報伝達を検証**するために模擬試験の概要を表 7 に示す．
表 7 調査概要

2.081

0.009

受けた水害情報の説明の数

1.1730.077

避難場所の認知5.1450.001***

浸水区域内外の認知有無

0.506

0.042

*

過去の水害事例の認知

2.447

0.002

**

重要事項説明を聞いた後，お住ま

0.770

0.032

*

た有無

実験期間

2023 年 1 月 16 日～2023 年 1 月 26 日

調査の内容

被験者は水害リスク情報(避難場所，過去の水害，想定浸水深等)の説明を受ける

いの地域は水害の危険性があると受動的・能動【グループ①受動的行為】(a)想定浸

思うか的リスク伝達

水深 0.5ｍ未満(b)想定浸水深 5.0ｍ以

水害経験の有無ダミー

0.289

0.007

**

上【グループ②能動的行為】(c)想定

現在のお住まいの地域で、防災訓

1.2520.047*

浸水深 0.5ｍ未満(d)想定浸水深 5.0ｍ

練の頻度

以上

5被験者

技大学生．半数が a と b(グループ

受動的43%, 636%, 521%, 3

能動的43%, 643%, 614%, 2①),残りがｂと c(グループ②)
被験者人数

28 名(a，b，c，d それぞれ 7 名ずつ)

計測項目

記憶度テストを行い評価

0%

20%

覚えている

5.2 調査結果

40%60%

だいたい覚えている

80%

100%

覚えていない

図 3 分類別：浸水想定深の認知

図 1，図 2 より，受動的行為と能動的行為の避難所・浸水想定深の認知の図を示す．フィッ

南七日町（想定浸水深0.5ｍ未満）

シャーの正確確率検定を行った結果，能動的行
為受動的行為と避難場所・想定浸水深の認知の間には有意な関連がなった

21%

日赤町
（想定浸水深0.5ｍ以上10.0ｍ未満）（p>0.05）．

また，図 4，図 5 より，想定浸水深 0.5ｍ未満と50%0%

想定浸水深 5.0ｍ以上の分類と避難所・浸水想定

79%

覚えている

50%

20% 40% 60% 80% 100%
覚えていない深の認知をフィッシャーの正確確率検定で行った結果，想定浸水深の違いよって浸水想定深の図 4 浸水深別：避難所の認知

認知の間には有意な関連がなった（p>0.05）．学
生に調査を行ったため宅地を購入する意識が想

南七日町（想定浸水深0.5ｍ未満）

定しづらいので，宅地を購入する方に調査を行うことの検討が必要である．

43%

日赤町
（想定浸水深0.5ｍ以上 14%10.0ｍ未満）

表 6 より，青の数字は，浸水想定深＜階数で「あまり危険性があると思わない」「危険性があ0%ると思わない」の項目を示している．赤の数字

覚えている

57%

29%

57%

20% 40% 60% 80% 100%

だいたい覚えている

覚えていないは，浸水想定深＜階数の上記の項目を示す．地域や住宅階数が異なるが約 8 割「あまり危険性

図 5 浸水深別：浸水想定深の認知があると思わない」「危険性があると思わない」と回答している．長岡市のようには浸水区域が

表 6 浸水リスクと危険性の判断

広く，その時にいる場所によって危険性が異なるため，危険性の認識を誤ってしてしまうと適切な避難が行えない可能性がある．

受動的3, 21%

11, 79%

能動的

3, 21%

11, 79%

0%

20%

40%

覚えていない

60%

80%

100%

覚えている

6. まとめ2020 年 7 月に宅地建物取引業法施行規則が

図 2 分類別：避難所の認知

一部改正されたことによって，不動産取引の現場ではどのように受け止めているのか，改正後6に関する課題，意見，展望等の実態を把握する

能動的行為受動的行為と避難場所・想定浸水深ことを目的としてヒアリングを行った．2020 年の認知の間には有意な関連がなった（p>0.05）．

7 月に宅地建物取引業法施行規則が一部改正さまた，フィッシャーの正確確率検定を行った結れたことによって，不動産取引の現場ではどの果，想定浸水深の違いよって浸水想定深の認知ように受け止めているのか，改正後に関する課の間には有意な関連がなった（p>0.05）．

題，意見，展望等の実態を把握することを目的

以上を踏まえて，ガイドライン通りに説明をとしてヒアリングを行った．新潟県の不動産を行う以外の方法を用いることで，居住して間も主に取引する 2 つの会社では，改正以前以後でない，地域の地形や水害を理解していない者を水害情報を提供していることが明らかとなった．

アシストするための水害リスク情報の提供につまた，宅地建物取引業法が改正されて間もないながると考える．

ため，困っている点が多く存在することが明らかとなった．
ヒアリング調査を基に，住宅の買主を対象に

7. まとめ
最後に，本研究に残された課題を示す．本研

重要事項説明における水害リスク情報の説明に究において，居住して間もない，地域の地形やよって影響を及ぼす防災行動に関するアンケー

水害を理解していない者をアシストするためにトを Web 調査で行った．共分散構造分析の結果

水害リスク情報の提供を見直す必要があると思は，宅地建物取引時に水害情報説明を行うこと

い調査を行ったが，受動的行為と能動的行為でで，ガイドラインに記載されている避難所と浸は変化が少ないことが示唆されたため他の方法水区域の認知が高まることが明らかとなった．

を挙げる必要がある．購入者が能動的に学べる

宅地建物取引時に水害情報説明を行うことで，方法で行うことで水害リスクを理解して，水害ガイドラインに記載されている避難所と浸水区リスクに応じた防災行動を行えると考える．

域の認知が高まることが明らかとなった．水害
参考文献
1） 大原美保他：滋賀県における宅地建物取引リスクの提供を行うことで，水害リスクの認知が向上し，災害への関心が高まることが示唆さ時の水害 リスク情報提供の努力義務に関れた．ロジスティック回帰分析の結果は，重要する実態調査，地域 安全学会論文集，第事項説明後のハザードマップの確認の目的変数

32 巻，pp.103-111，2018

で 5％有意となった説明変数は，「受けた水害情2） 多田豊：宅地建物取引における洪水ハザー報の数」となった．受けた水害情報の説明が増

ドマップ説明の実態と不動産取引情報提えることによって避難ルートを確認することハ

供サイトの掲載等に向けた宅地建物取引ザードマップを確認することを行う傾向がある

業者の意識分析，第 65 回土木計画学会発ことが明らかとなった．ガイドライン通りに説表会・講演集，2022

明を行うことが最低限であり，水害情報の数を

3） 栗原伸一：入門統計学－検定から－多変量多く提供することは，不動産業者の負担になっ解析・実験計画法まで，p215，オーム社，てしまう可能性がある．また，「住宅付近の水害2019の危険性があると判断したか」の変数では，危

4） 小塩真司：共分散構造分析はじめの一歩険性があると判断した地域は想定浸水深が高い「図の意味から学ぶパス解析入門」，星雲ことなどの水害リスクが高いため関連性が強い社，2017と考えられる．
フィッシャーの正確確率検定を行った結果，7