2015年8月12日

クアラルンプール不動産市場調査レポート(2015年8月)

株式会社 GREC■ 経済概況
マレーシア中央銀行（バンク・ネガラ・マレーシア）の発表によると、マレーシアの2015 年第 1 四半期の GDP 成長率は年率＋5.6％で、前期（2014 年第 4 四半期）の＋5.7％とほぼ同水準となった。成長を支えたのは民間消費が中心であるが、これは 4 月から新しい物品・サービス税（GST）の導入を控えていたため、駆け込みによる消費が伸びたことによると見られる。また、建設工事などを中心とした民間投資も好調であった。
中国経済の衰退、原油価格の下落、政治の先行き不透明感など、必ずしもマレーシア経済を取り巻く環境は良好とは言えないものの、GDP 成長率は 2012 年＋5.6％、2013 年＋4.7％、2014 年＋6.0％と堅調に推移している。直近四半期も、GST 導入前の駆け込み消費がなければ相当に伸びは鈍化していた可能性があるものの、積極的な外資誘致策などが功を奏している点などを根拠に前向きな見解を示す専門家は多く、今後も景気は安定的に推移するものと予測されている。
なお、マレーシア中央銀行による政策金利――翌日物政策金利（Overnight Policy Rate）――は 3.25％のまま据え置きが続いている。ドル高・マレーシアリンギ安が背景にあるが、経済減速が進めば利下げがあると予測する専門家も多い。

■ 住宅用不動産市場の動向
マレーシア国家不動産情報センターの発表データによると、クアラルンプールの住宅用不動産のストックは次の通り推移しており、微増傾向にある。（2015 年 Q1 期は速報値）（単位：件）
2014・Q2 期

2014・Q3 期

2014・Q4 期

2015・Q1 期（第 2 四半期） （第 3 四半期）

（第 4 四半期）（第 1 四半期）

住宅用不動産427,232

429,224440,696444,574

うちコンドミニアム

150,111

150,519

157,465

157,753

また、過去 3 年間のクアラルンプールにおける住宅用不動産の取引件数と１物件当たりの取引価額の推移は以下のグラフの通りである。
2015 年 Q1 期（第 1 四半期）の取引件数は 3,250 件、取引総額は 23 億 2,311 万マレーシアリンギット（以下 RM と表す。約 720 億 1,600 万円。RM1＝31 円で計算）となり、1 件当たりの取引価額は RM714,803（約 2,220 万円）であった。そのうちコンドミニア
ムは 1,694 件、総額 RM11 億 3,522 万であり、件数では住宅用不動産の 52.1％、価額では 48.9％を占めている。コンドミニアム 1 ユニット当たりの取引価額は RM670,142（約2,080 万円）となっている。

住宅用不動産は、過去 3 年間を見ても 1 件当たりの取引価額は安定的に上昇傾向にあり、GREC Report市場の堅調さが読み取れる。一方、取引件数は概して減少傾向にあり、2010 年 Q1 期の4,458 件や 2011 年 Q1 期の 4,328 件と比べても 2015 年 Q1 期は 25％程度減少している。
また、同センターが発表している住宅価格指数（2000 年＝100）を見ても、以下のグラフの通り、ここ 3 年間は緩やかな上昇傾向であり、住宅不動産市場は堅調に推移していることが分かる。

現在、クアラルンプールのコンドミニアムは、以下の水準の売り物件が主流となっている。高級・新築物件になると単価で RM2,000／平方フィートを超えるものも見られる。
地区
モントキアラ地区（Mont Kiara）
タマンデサ地区（Taman Desa）
バングサ地区（Bangsar）

価格帯
RM650～1,100／平方フィート

約 220,000 円～370,000 円／㎡

RM400～800／平方フィート

約 130,000 円～270,000 円／㎡

RM650～1,100／平方フィート

約 220,000 円～370,000 円／㎡

1 平方フィート≒0.0929 ㎡、1 ㎡≒10.764 平方フィート
2 ベッドルームの広さの目安：750～1,000 平方フィート（約 70～93 ㎡）
3 ベッドルームの広さの目安：1,200～1,700 平方フィート（約 110～160 ㎡）

GREC Report現在、以下の様なコンドミニアムの募集事例がある。
物件名

専有面積

(地区名)

（平方フィート）

Kiaraville(Mont Kiara)
VERVE Suites(Mont Kiara)
i-Zen Kiara II(Mont Kiara)
Danau Idaman(Taman Desa)
Casa Desa(Taman Desa)
Suasana Bangsar(Bangsar)
Gaya Bangsar(Bangsar)

築年

ベッド

販売価格

1,906

2008 年

932

2012 年

1,693

2005 年

938

2000 年

1,355

2008 年

1,112

2011 年

1,223

2010 年

ルーム数

RM1,480,000
RM776／平方フィート
RM1,100,000
RM1,180／平方フィート
RM1,180,000
RM697／平方フィート
RM478,000
RM510／平方フィート
RM858,000
RM633／平方フィート
RM1,000,000
RM899／平方フィート
RM1,150,000
RM940／平方フィート

42

33332

また、クアラルンプールのコンドミニアム賃貸物件は、以下の水準が主流となっている。
地区

月額賃料水準

モントキアラ地区

RM3,000～6,500

約 93,000 円～200,000 円（Mont Kiara）

RM3.0～5.5／平方フィート

約 1,000～1,800 円／㎡

タマンデサ地区

RM1,800～4,200

約 56,000 円～130,000 円（Taman Desa）

RM1.8～3.5／平方フィート

約 600～1,200 円／㎡

バングサ地区

RM3,000～6,500

約 93,000 円～200,000 円（Bangsar）

RM3.0～5.5／平方フィート

約 1,000～1,800 円／㎡

2 ベッドルームの広さの目安：750～1,000 平方フィート（約 70～93 ㎡）
3 ベッドルームの広さの目安：1,200～1,700 平方フィート（約 110～160 ㎡）
中国、香港、シンガポールなどのアジア経済が足踏みする中で、マレーシアは住環境や利便性の点で外国人駐在員に人気の高い国であるとともに、外国企業誘致も順調に進んでいること等により、今後も住宅用不動産市場は安定感を維持していくものと予測される。

GREC Report■ 商業用不動産市場の動向
マレーシア国家不動産情報センターの発表データをまとめると、過去 3 年間のクアラルンプールにおける商業用不動産の取引件数と１物件当たりの取引価額の推移は以下のグラフの通りである。

2015 年 Q1 期（第 1 四半期）の取引件数は 931 件、取引総額は RM15 億 6,742 万（約485 億 9,000 万円）で、前年同期に比べて 27.9％の減少、2013 年同期に比べても 16.0％の減少となった。1 件当たりの取引価額は RM1,683,588（約 5,220 万円）であった。取引件数はここ 3 年間で見るとやや減少傾向にあるが、1 件当たりの取引価額は概ねRM1,500,000 程度の水準を維持しており、総じて安定していると思料される。
クアラルンプールでは、ここ数年間で事務所ビルの新築供給が続いており、今後も竣工が予定されている。例えば、Menara MBMR（24 階建、2014 年）や Naza Tower（50階建、2015 年）、Ilham Baru Tower（60 階建、2015 年）などの供給が中心部で見られる。空室率は地域や物件にもよるが、全体的に見ると数年前から 15％程度で推移している様である。
マレーシアは政府機関による積極的な外資・外国企業の誘致政策が成功していることから、商業用不動産に関しては実需、投資需要ともに安定している。特にグレードの高いビルは供給も多い一方で需要も旺盛であり、今後も安定的に好調を維持するものと予測されGREC Reportる。
クアラルンプールの代表的なオフィス街であるKLCCのハイグレードの事務所については、現在以下の様な募集がある。賃料水準としては、月額RM5.0～10.0／平方フィート（1,670 円～3,340 円／㎡）程度が相場と見られる。

面積

月額賃料

物件名

種類

Petronas Twin Tower

事務所

12,000

RM144,000

RM12.0／平方フィートG Tower

事務所

15,941

RM135,499

RM8.5／平方フィート

Ilham Baru Tower

事務所

150,000

RM1,050,000

RM7.0／平方フィート

Naza Tower

事務所

10,000

RM85,000

RM8.5／平方フィート

Menara Citibank

事務所

18,000

RM108,000

RM6.0／平方フィート

UBN Tower

事務所

10,000

RM65,000

RM6.5／平方フィート

The Icon

事務所

9,600

RM57,600

RM6.0／平方フィート

Menara TA One

事務所

11,600

RM63,800

RM5.5／平方フィート(平方フィート)

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