講演録

後 編 全2回

借地非訟の実務2017年1月11日（水）
齋藤 隆（29期）

CONTENTS●Takashi Saito
当会会員
〈略歴〉
1975年
1977年
1995年
1999年

司法修習生（29期）
判事補任官
長野地方裁判所判事（民事部部総括）
東京地方裁判所判事（部総括）
民事第49部=通常部
2004年 民事第22部=調停・借地非訟・建築部
2006年 民事第21部=民事執行センター
2008年 釧路地方・家庭裁判所長
2010年 札幌地方裁判所長
2011年 東京高等裁判所判事（民事第21部部総括）
2015年 判事定年退官
2015年 弁護士登録（第二東京弁護士会）
2016年 慶應義塾大学大学院法務研究科
客員教授

3

借地非訟の
手続に関する問題点

1 借地非訟手続の準則（1）非訟事件

3 借地非訟の手続に関する問題点
1 借地非訟手続の準則
2 裁判機関3 申立てに関する問題
4 審理および裁判〈前号掲載〉
1 はじめに
2 借地非訟制度の概要
1 借地非訟概説
2 借地非訟制度をめぐる法改正の経緯
3 借地非訟事件の種類と利用の現況（2）二当事者対立主義
借地非訟事件は、非訟事件ではありますが、借地権設定者と借地権者という利害が対立する両当事者間で、借地権設定者の承諾がない
場合に、裁判所がその承諾に代わる許可をすることが相当かどうかなどを審理する事件で借地非訟事件は、非訟事件としての性質があすから、非常に対立的な関係になります。そ

ります。そこでは、通常の訴訟事件とは違い、職れを反映して、制度としても二当事者対立構権的な要素が強いということが言えます。した造となっています。

がって、弁論主義の適用はなく、証拠収集につい（3）職権主義と処分権主義ては職権探知主義が支配することになります。

当事者双方が主張・立証を展開するのを聴

事実の調査、証拠調べ等も裁判所の職権で行くための審問が必要的なものとして定められうことができますが、後に説明するように借ていますし、通常の弁論と同じように、当事者

地権をめぐる私人間の紛争の解決を目的とすが準備書面を提出し、証拠の申出をするというる制度ですので、実際の運用としては、当事運用になっています。したがって、形式的には者から申立てがない限りほとんど行いません。

弁論主義の適用はありませんけれども、その証拠等の訴訟資料については、当事者から出中で当事者主義的な要素はかなり強く運用にしていただくのが原則となりますので、申立反映しています。当事者代理人となる方々にて時における添付資料として証拠を十分に吟も、自らの主張・立証が非常に重要だという

味して出していただくことと、その後必要にことを認識していただければと思います。

応じて出していただくことが必要となります。

（4）公開主義・非公開主義と当事者の立会権手続そのものは非公開ですが、相当と認め

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講演録：借地非訟の実務られる者の傍聴は許可されます。相手方の陳裁判、付随処分を含めて、原則として鑑定委員

述についても、審問へ立ち会うことができま

会の意見を聴くことを要するとされており、実すので、手続保障という面からすれば、通常際には必須の手続として行われています。法文の民事訴訟手続とあまり変わりはありません。

上は「特に必要がないと認める場合を除き」と

2 裁判機関（1）管轄

さ れ て い ま す が（ 同 法17Ⅵ、18Ⅲ、19Ⅵ、20
Ⅲ）、例外的に聴かなかったということはほと
んどありません。審問している間に和解に話が管轄は、通常はその借地権の目的である土地移ったために、鑑定委員会に意見聴取を行う必が所在する地を管轄する地方裁判所となります。

要がなくなったという例はもちろんありますけ

両当事者の合意がある場合には簡易裁判所でもれども、申立てについての裁判をするという場いいということになっていますが、実際にはほ合に、例外的に意見の聴取をしなかったという

とんど地方裁判所で行われているのが実情です。

ことは私の経験でもありませんでしたので、原（2）専門委員の関与

則のとおり運用されているのだと思います。

新たに非訟事件手続法の制定に伴って、専申立ての当否および付随処分というのは、門委員の関与が認められました。これは、民裁判所の裁量をもって定めるべき事柄になり

事訴訟法における専門委員と同様に、主張整ますので、その裁量権行使については不動産理や和解について専門委員の不動産に関する取引や不動産の状態に関する専門的知見がか

専門的知見を導入し、それを審理に役立てるなり必要となります。特に、増改築などの相ということです。例えば、建物の構造や朽廃当性に関して言えば、建築専門家等の意見をの有無などについて言えば、建築専門家に現聴かなければ、その点がよく分からないとい場を見てもらった上で、朽廃の程度に達してうこともあります。

いるかどうか、あるいは建物の構造として相

そこで、鑑定委員会の中に、法律専門家、当なものであるかどうかなどについて、専門

不動産に関する専門家である不動産鑑定士に家の知見を導入することが考えられます。実入っていただき、さらに借地上の建物の増改際、運用としてそこまでやるかどうかとなる

築や建物に係る借地条件の変更等についてはと、実例としてはあまりないのではないかと

建築専門家である一級建築士も入り、これで思われますが、もし必要があれば申出をしてもって様々な視点から、申立ての当否や付随利用してみてはいかがかなと思います。

処分の内容等についてのいろいろな知見を提私が地裁にいた時に、訴訟手続の方でちょ供していただけるのです。

うど専門委員制度が導入され、建築事件につ鑑定委員会に対する諮問事項は、申立ての当

いてはかなり活発に利用されている状況があ

否および付随処分に関してどういう事情を考慮りました。例えば、建物明渡請求訴訟で原状すればいいか、付随処分の内容としてどういう回復についてどの程度の費用がかかるかとか、ものが相当かということになります。

どの程度まで手を入れる必要があるかという

例えば、借地条件変更申立事件では、付近のことについて、建築専門家の専門委員に入っ

土地利用状況その他の事情の変更により、堅固ていただくと、主張整理にも役立つし、和解な建物の構造を相当とするに至ったと認めらでも非常に勘所をつかみやすいということがれるかどうかという、付近の土地利用状況に関ありました。利用してみなければなかなかそする問題。次に、堅固建物が必要かどうかといのよさが分からないだろうと思いますので、う、法規制の変更についての問題。さらに、堅せっかく制度ができた以上は積極的に活用方

固建物に変更したいという場合、防火性や防火策を検討することが望まれます。

地域の指定、高度地区等との関係はどうなるか（3）鑑定委員会制度というようなことも、建築専門家や法律専門家

借地借家法の規定の中で、各申立てに対するの意見を出していただくと、それがよく分かり

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ます。また、借地条件変更が認められる場合のば必ず出してほしいものなど、それぞれ網羅

財産上の給付については、更地価格や借地権価的に書いてあります。つまり基本的な書証が格を基準にしてその何割ぐらいが適当かというリストアップされているわけです。

観点から考慮することになり、そもそもの土地借地関係というのは、賃貸借契約そのものの評価が前提となるので、不動産鑑定士も交えが古いというケースが結構多く、当初の契約た鑑定委員会の意見が非常に重要となります。

書がないという場合もあります。更新につい実際、審理にあたっても、申立ての当否が問ても、きちんと期間満了時に更新契約をして題になることももちろん多いのですが、付随条いる例もありますが、そうではなく、期間の途件としての財産上の給付の金額がどうかとい中にいろいろな事情があって更新をしたなど

う点が大きく争われることが非常に多く、それ通常ではないパターンもあります。賃貸借契も、更地価格や借地権価格の何パーセントが相約が最初にいつ締結されて、どういうふうに

当かということよりも、むしろその価格算定の更新されて続いてきたかということは審理す基礎となる土地の評価そのものが適正なのかどる上で非常に重要なのですけれども、契約書うかということが争われることの方が多いのでがない場合や、一方当事者だけが持っていて、す。そのため、鑑定委員会も、土地の評価に関

他方当事者は持っていなかったり、あるいはしては不動産鑑定評価基準に定められた評価方

双方当事者の持っているものが違ったりする

式に準拠し、その中のいくつかの方式を併用すということもあって、審理の際に非常に問題るなどして、かなり慎重に検討して意見を出しになります。ですから、少なくとも申立てすています。ちなみに、この鑑定に関しての費用る側としては、依頼者（申立人）から借地には当事者負担となっておりません。不動産鑑定

関する書類としてどんなものがあるかを全部

書と同じようなかなり素晴らしいものを出して出してもらい、借地権設定以来の事情を調べいただける上に、費用もかからないので、紛争た上で、申立てをしていただきたいと思いま

解決には非常に役立っていると思います。

す。典型的には、借地条件変更申立と増改築

3 申立てに関する問題（1）申立て許可申立の併合申立事件、つまり非堅固建物
から堅固建物に建替えたいというときに申し立てる事案については、賃貸借契約書に加え、申立ては、申立書を提出することが必要です

借地についての土地登記の全部事項証明書、（書面主義）。記載事項は、大まかに言うと、①

借地上の建物の登記の全部事項証明書、借地申立ての趣旨、②申立てを理由づける事実、③についての土地の公図写し、さらに、お持ちで非訟事件手続規則1条1項所定の一般的記載事項

あれば当初からの古い契約書を、必ず証拠書（当事者の氏名・住所等）、④借地契約の内容、類として提出していただくことになります。

申立て前にした当事者間の協議の内容です。

（2）当事者適格

この点に関しては、東京地裁民事第22部の

先ほど申しましたように、借地権の設定がホームページ＊に申立書のひな型が掲載されて昔のことなので、最初の契約を結んだのが誰おります。事件類型ごとに書式がありますのなのかがよく分からないというケースもないで、これをダウンロードして利用していただ

わけではありません。また、土地建物の実際ければと思います。その中に、記載すべき事の所有者と名義人が違っているとか、建物は項、添付書類等が全て記載されています。申共有だけれども契約書はその中の代表者が締

立手数料および申立書の記載の仕方、どうい結しているとか、様々な場合があって、誰がう点について詳しく摘示してほしいのかとい申立人となって誰を相手に申し立てればいい

うことが書いてあるほか、証拠書類として必かという正当な当事者の問題を考慮すべき事ず提出すべき必要があるもの、お持ちであれ案は結構あります。この点は、申立ての際に＊www.courts.go.jp/tokyo/saiban/l3/Vcms3̲00000562.html

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講演録：借地非訟の実務
きちんと対処しなければならないので、申立

ついては、参考文献として冒頭に挙げた『借地人の責務ということになります。

非訟の実務』あるいは加藤判事の論文の中で、借地権設定者側について言えば、通常は土地

本当に全部の当事者を関与させることが必要な所有者が賃貸人ということになります。したがのかどうかについて検討が必要なのではないかって、一部の方が契約書に名前を出しているとという問題提起がされています。

しても、土地共有者が自分以外の方の代理とし具体的な事案についてどうするかは、申立て契約していると考える場合もありますし、そてに際して裁判所と相談するのがいいと思いのあたりの法律関係は具体的事案によって違うますが、1つの考え方として、借地権設定者側でしょうから、慎重に吟味する必要がありまの事情によってその全員を相手にするのが困す。さらに問題なのは、相続が発生した場合で難な場合については、借地条件変更や増改築、す。登記記録上の土地または建物所有者が死亡

賃借権譲渡または転貸の承諾、賃料の改定として相続が発生した場合には、相続関係を調べいうようなことはそもそも管理行為であり、るため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄

これらに関する手続は、実体法上は共有持分

本の全て、それから相続人の現在の戸籍謄本をの過半数を有する者によって行うことができ出していただくことになるわけですが、相続人るわけであるから、任意交渉による承諾が得に行方不明者が含まれることもあります。

られなかった場合に、許可申立をする場合も契約当事者の一方または双方が複数の場合共有持分の過半数を有する当事者だけを相手には、一括解決のため、全ての者が当事者になにすれば足りるというようなことも理論的にり、全ての者が申立人となりまたは全ての者は考えられます。他方、借地権者側の事情にを相手方にしなければならないという原則で、よって全員を申立人にすることが困難な場合、

これまで運用されてきました。しかし、先ほど例えば、競売または公売に伴い建物とともにのように行方不明の方がいる場合どうするか

賃借権譲受をしたという場合に、当該建物のという問題があり、非常に困る事案が多かった所有者の一部の者が所在不明になったとか、のも事実です。その点、借地非訟手続で問題と買受人がその後死亡して相続人を探してみたなる事項について、例えば土地あるいは建物が分からないという場合については、期間のの共有という中における共有者間の行為とし制限がありますから、その者と一緒でなけれてどういう性質なのかと考えてみると、権利ば申立てができないとなると期間を徒過しての内容を変更してしまうようなものであればしまうおそれもあります。そういう場合には、処分行為として共有者全員が関与しなければ競売による建物買受に伴う賃借権を保全した

ならないことになるでしょうから、きちんといということですから、保存行為と解釈する

調べ上げなくてはいけないし、最悪、行方不余地もあります。そうすると、それは全当事者明の場合には不適法却下ということもあるかでなく共有者のうちの1人でもいいのではないもしれません。しかし、管理行為に属する場合

か、実体法上の行為としてそれが1人でできるはどうか、あるいは保存行為に属する場合はとすれば、借地非訟手続としてもそれは認めてどうかということになってくると、やはり実いい場合があるのではないかと考えることも

体法上の行為の性質を反映させて手続も運用可能です。原則として手続は全員で参画すべすべきではないのかという指摘も出てきます。

きであるけれども、そのようにしていたのでは

従来の裁判例では、東京高裁平成12年10月27

期間制限を順守できない場合に限って、一部の日決定（判タ1047-287）のように、これは競売者からの申立てを認めるということもあって建物の買受人と同人から持分の一部を譲り受けもよいのではないかという考え方があります。

た者からの借地権譲受許可申立てという特殊なあるいは、申立ての前提となる行為が管理事案ですけれども、買受人の一部からの申立て行為に属する場合には、強いて反対する人をは許されないという判示をしています。これに参加させなくても、申立てに賛成する者だけ

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で過半数になるとすれば管理行為として行う

相当か否かという点に関する判断に基づき許ことができるので、申立てを認めていいとい可の適否が決せられます。したがって、一般う考え方もあります。では、それに反対する的な借地条件の変更である借地条件変更許可

人の利益はどのようにして保護するのかといと具体的な増改築許可とでは、制度趣旨も、うと、非訟事件手続法21条2項において利害関審理される内容も違うのではないかというこ係参加が認められているので、利害関係参加とが指摘されていました。現にこれまでも、をさせれば、手続的な保障もできるのではな

借地条件変更の裁判の場合、申立てに際し、いかという指摘もされています。また、借地あるいは審理の段階で、建替えを予定してい権設定者側の同意について、一部の者は同意る堅固建物の図面や仕様書を出して、増改築すると言っているときに、その同意しているの内容を具体的に特定した上でそのような建者を含めて全員を相手にしなければならない

物を建てる場合における借地条件の変更が相のかということも問題となります。この点に当かどうかという判断をしていたのです。しついては、承諾をしていない人についてだけ

かし、主文としては、非堅固建物から堅固建物

その承諾に代わる許可を求めるということでへの借地条件を変更するという主文になりまいいのではないかという指摘もされています。

すので、訴訟資料には出ているし、審理でも実以上のように、今一度全員を当事者とする

際にいろいろと検討しているけれども、主文ことが必要かということについて考えてみれの中にそれが表れないということになります。

ば、実体法上の議論を手続面に反映させるとそこで、2つの手続の関係を再考すると、やいう見地からは、多様な解釈の余地がありま

はり両方の申立てが必要ではないかというこす。その点は、ご紹介した書籍なり論文を見とで、東京地裁民事第22部では、平成27年4月て、あるいは申立てに際して裁判所に相談さ1日受付分から、従前の借地条件変更申立1本

れるなりすれば、妥当な解決が得られるのででいいという取扱いに替えて、両方を申し立はないかなと思います。今後の運用としてどてる必要があるという運用にしたということ

うなるかは非常に興味のあるところです。

です。ホームページにも、1つの類型として、（3）申立ての併合の可否および要否

借地条件変更と増改築許可申立の併合申立て

申立ての併合が問題になる事案がしばしばの書式が掲載されています。実際の運用としあります。実務上は、譲渡・転貸の許可を求て1つの手続でやっていたことを申立ておよびめると同時に、建替えもしたいということで、裁判事項としてきちんと分けて、併合して審借地条件変更なり増改築許可を申立てる事件理するということを明らかにしたということも多いのですけれども、今、一番問題とされてですので、実質的に当事者の負担が増えるといるのは、増改築制限特約がある非堅固建物いうことではないと説明されています。これ

所有目的の契約から堅固建物への増改築をすまでの文献等を見ると、申立ては1本でいいとる場合にどうするかということです。従来の書いてありますので、誤解のないようにして裁判例などでは、条件変更さえ行えば、ある意

いただけたらと思います。

味で大は小を兼ねるということで、増改築許可についても審理したことになるので、借地条件変更の許可の申立てだけで足りるとされて4 審理および裁判（1）審問

いました。その許可の裁判でもって増改築も審問は非公開です。東京地裁3階にある審問できるというような運用も行われてきました。

室で行いますが、これはだいたい審判廷と同じ理屈としては、大は小を兼ねるという考え

ような造りになっています。相当と認められる方だったのですが、しかし、増改築許可とい者以外の傍聴は許可されませんので傍聴席はあ

うのは、一般的な借地条件がどうかというこ

りませんけれども、当事者が相対して着席して、とよりも、具体的に計画されている増改築が

双方口頭陳述ができる設備になっています。

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講演録：借地非訟の実務
審問は第1回期日に行われ、申立人は申立書て、和解なり調停が成立すればそれで終了しまを陳述し、相手方は答弁書を陳述します。答弁

す。不調となれば、裁判所が決定を出します。

書のひな型も、先ほどのホームページに掲載

申立てから終局までの期間は7か月から9かされています。双方の口頭陳述は対席で行わ

月程度と言われています。鑑定委員会の意見れます。審問が1回で終わるということは少なを経た上でもそれくらいで終了するというこ

く、相手方が争うことも多いというのが実情とですので、内容から考えれば概ねスピーデです。特に争われる態様としては、借地権が解ィーに処理されているのかなと思います。

除によって消滅しているとか、更新拒絶によ

なお、鑑定委員会の意見は、不動産鑑定にり終了しているといった、借地権の存在その関する専門的な知見に基づいて出していただ

ものについて争いが生ずることがあり、それきますので、信頼していいものだと思います。

に対しては申立人側の再反論が必要となりま

中にはそれが不満だということで私的鑑定をす。それから、借地権の存続期間があと1年だ

出したいという方もいらっしゃいます。今、2年だというときに、更新拒絶をするつもりだ

運用はどうしているか分かりませんが、私はから今ここで増改築を許可されると困るといその場合には、この手続の中の正規のシステう主張や、旧借地法適用の下、建物が朽廃すれムとして、公正中立な立場から鑑定委員会のば借地権が消滅するのに、大規模修繕によっ意見が出たので、裁判所としてはそれが不合て朽廃するのが10年、20年延びてしまうので理でない限りはそれを採用する方針としてい不利益を受けるという主張がされることもあました。もちろん、不合理な点があるかにつります。それ以外の実体法上の問題について

いては、審問の機会にどんどん意見を言っても様々な主張がされることがあり、そうする

いただきますが、もう1回鑑定をしてくれとと、それに対する申立人の再反論もあり、相か、それに代わる鑑定評価書を出したいと言手方の再々反論もあるということで、争いがわれても、それを見てどうこうということにあれば審問を2回、3回と行うことになります。

はなりませんという運用をしていました。

その段階で、もし話し合いで解決したいと抗告審の中で、鑑定委員会の評価には不合いうことであれば、裁判所が間に入って和解

理な点があるという指摘をされることもあり手続を行います。付随処分として行われる財ます。もしそれがそのとおりであれば、抗告審

産上の給付額がいくらかが争点で、要するに、で採用されることになると思いますが、なかな

承諾料をもらえればいいんだという方もいるか難しいと思います。不動産の評価をする際わけです。そうすると、この種の事件についてには、不動産鑑定評価基準という国交省が定めはこのぐらいの割合ですからこのぐらいの金たセオリーに基づいて行っていますから、そ

額でいかがですかという話で和解ができる場

れを踏み外すことはないとしても、鑑定資料

合もあります。ただ、土地の評価そのものが違の収集によって、あるいは様々な鑑定手法があえば、その点で金額も大きく違ってしまいま

る中で、当該の土地の評価としてどのような手すし、鑑定委員会の意見を聴かなければ土地法を重視し、どれを補助的に考えればいいのの価格が出てこないので、話し合いはその後かという考え方はいろいろあり得ます。そこ

でということになります。そのようにして2 〜ではある程度の幅があるので、そのような問3回くらいの審問をした後に鑑定委員会の意見題について、間違いであるという指摘をされ聴取をします。鑑定委員会は、現地調査をしても、不動産評価の方法として不合理であり、て、意見書を提出します。意見書が提出されれその意見が不当であるとされたり、さらに、そば、双方がそれについての意見を述べた上で、の意見に基づく法的判断が不当であるとされ最終的には裁判所の決定が必要なのか、和解、ることは少ないのではないかと思われます。

あるいは調停に付して調停ということもあり（2）審理において考慮すべき事項

得るのか、その辺のところを双方にお聞きし①借地権の存否に争いがある場合

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これについては判例があります。借地非訟手う計画があるというだけでは正当事由を具備

続だから権利関係について既判力を持った判断すると認めることは難しく、その具体的な計をすることはできない、したがって、その時点

画があり、近々実現されるということが立証

でもう審理はすべきでなく、通常の民事訴訟手されて初めて正当事由があると評価されます。

続で前提問題を解決した上で借地非訟手続をす

なお、借地非訟手続は非訟事件ではありまべきであるという見解が述べられたのに対しすが、当事者の重大な権利の得失に関するこて、最高裁昭和45年5月9日決定（民集24-5-377）とから、通常の訴訟における証明と同程度のは、借地非訟手続の審理の段階で借地権の存否証明が必要だと解されています。したがって、の争いがあるからといって、訴訟手続を経なけ今検討したような正当事由の問題についてもればならないというわけではなく、借地非訟手訴訟におけるのと同様の証拠が出される必要

続の裁判所の判断で借地権の存在が認められるがあることになります。そうなってくると、とすれば、それを前提とした決定をすることがやはり双方とも引かず、更新拒絶の正当事由できる。ただし、その判断には既判力がないのがあるかないか、したがって借地契約が終了

で、権利の存否の終局的な確定のためには訴訟する見込みがあるかないかについて、裁判所手続によることが必要であるとしました。

の心証を述べてもなかなか和解に応じません。

運用としても、借地権の存否について争い

しかし、裁判所として、借地契約が終了するがある場合には、借地契約の終了原因、例え見込みがないと判断した場合には、その段階

ば、解除に関する双方の主張・立証を求め、で鑑定委員会の意見を聴いて手続を進めると法律的な観点から有効性を検討して、明らかいうことになりますし、逆に終了見込みであに解除が立たないとなれば、借地非訟手続をるという場合には、鑑定委員会の意見を経る

続行するということになります。私の経験かまでもなく審問を終結して、棄却決定をする

ら言うと、地主側が通らないような解除の主ということになろうかと思います。

張をすることの方が多く、審理を続行するこ③またがり建物の場合とが多かったように思います。

またがり建物というのは、所有者の異なる②借地権の存続期間が短い場合

土地について、それぞれ借地権を設定して一

概ね数年内に期間満了する場合で、地主とし棟の建物が建てられている場合を言います。

ては更新拒絶をする予定であるという場合に

例えば、Aさん所有の甲土地があり、隣にBさどうするか。判例としては、東京高裁平成元年

ん所有の乙土地がある。Xは、Aさんからは甲11月10日決定（判タ752-231）、東京高裁平成5

土地、Bさんからは乙土地を借りて一棟の建物

年5月14日決定（判時1520-94）があり、期間満を建てるという場合を指します。それはそれ了時に更新拒絶の正当事由が具備される蓋然で契約関係は問題ないですし、建築基準法上性が高く、借地契約の終了が見込まれる場合にも問題はありません。

は、申立てが棄却されるべきであるとしていこの場合に、AさんとBさん、両方の契約とます。したがって、裁判所としては、借地権のも非堅固建物所有目的で増改築禁止特約も付

存続期間がどのくらいかということと、更新いているとして、Xは非堅固建物から堅固建物

拒絶の理由が正当事由として評価されるものに建て替えたいとします。往々にして、Aさであるかをきちんと見ますので、審問の機会

んは賃料さえちゃんと払ってくれればいいでに双方から主張・立証していただくことになすよと言い、Bさんは、そんなことは絶対に嫌ります。例えば、地主側で、借地を返してもらだと言うわけですが、そのときに、そもそもって再開発をする予定であると主張する事案

契約は別ですから、Aさんとの関係では申立において、自分でビル、マンション等を建てててをする必要はなく、Bさんとの関係だけにつそこを利用する予定であると主張することはいて申立てをすることが認められるかという結構多いのですが、その場合には、単にそうい問題があります。

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講演録：借地非訟の実務
またがり建物は、建物としては1つですから、切り分けることができない。ですから許可をする際の申立ての趣旨の記載方法も分かると思います。

をするかどうかに関して言えば非常に難しい付随処分について、皆さんが一番気にされる問題があります。判例としては、最高裁平成のは財産上の給付だろうと思います。その場合19年12月4日決定（民集61-9-3245）がありましの給付内容については、実務上、長年の運用て、介入権行使の事案ですけれども、賃借権のの中で形成されてきた水準的な給付金額の算出目的である土地とほかの土地とにまたがって方法というものがあります。それは、対象とな建築されている建物を競売により取得した第る土地の更地価格あるいは借地価格の何パーセ

三者が、賃借権譲渡の承諾に代わる許可を求めントの割合による金額といった程度という表現

る旨の申立てをした場合において、借地権設でしか言い表せないのですが、例えば借地条件

定者が自ら当該建物および賃借権の譲り渡し

変更の事案において非堅固建物から堅固建物にを受ける旨の申立てをすることは許されない

する場合は、概ね更地価格の10％、その利用としています。なぜなら、裁判所は法律上、賃効率が上がる場合、例えば高層化して土地の利借権およびその目的である土地上の建物を借用効率が著しく高くなるという場合には通常

地権設定者へ譲渡することを命ずる権限を備の10％よりは少し高くなる可能性もあります。

えているけれども、賃借権の目的外の土地上の建物部分や、その敷地の利用権を譲渡することを命ずる権限など、それ以外の権限は付与されていないからです。その一棟の建物について譲り渡せということになると、ほかの借地権設定者の土地の上に立っている部分も譲り渡しを命じることになるけれども、そういう権限は付与されていないということです。
では、その場合どう解決するのかについては、例えば事実上分割できるような建物の場
合には、主文で表示するかどうかは別として、承諾をしていない方の建物部分だけの譲渡を認める、介入権行使を認めるという考え方があり、そういう判例も実際にありました。でも、そうなると、借地権の範囲で分割されたところの建物と表示しなければいけないし、そのように工事をすることが前提になり、そのよ
うなことまで裁判所が借地非訟事件の中で判断および決定をすることができるのかとなると疑問が残ります。したがって、実務上はできるだけ話し合いで解決するのが妥当であるとしか言いようがなく、理論的になかなか乗り越え難い問題かなとも思っています。
（3）終局決定
審問を経て鑑定委員会の意見を聴いた上で、最後に終局決定をするわけですが、その場合の決定主文の例は、 図表1 のとおりです。こ

図表1 決定主文の例①借地条件変更申立事件
1 申立人が、この裁判確定の日から3か月以内に、相手方に対し、○○万円を支払うことを条件として、申立人と相手方との間の別紙物件目録記載の土地についての賃貸借契約を
営業用建物を所有することを目的とするもの（堅固な建物を所有することを目的とするもの）に変更する。
2 前項の賃貸借契約の賃料を、前項の目的変更の効力が生じた日の属する月の翌月1日以降、月額○○万円に改定する。
②増改築許可申立事件
1 申立人が、この裁判確定の日から3か月以内に、相手方に対し、○○万円を支払うことを条件として、申立人が、別紙物件目録(1)記載の土地上に存する同目録(2)記載の建物を取り壊して、同目録(3)記載の建物を築造することを許可する。
2 申立人と相手方との間の別紙物件目録(1)記載の土地についての賃貸借契約の賃料を、前項の許可の効力が生じた日の属する月の翌月1日以降、月額○○万円に改定する。
③賃借権譲渡許可申立事件
1 申立人が、この裁判確定の日から3か月以内に、相手方に対し、○○万円を支払うことを条件として、申立人が、別紙物件目録記載の土地についての賃借権をA（住所・氏名）に譲渡することを許可する。
2 申立人と相手方との間の別紙物件目録記載の土地についての賃貸借契約の賃料を、前項の許可の効力が生じた日の属する月の翌月1日以降、月額○○万円に改定する。
④競売又は公売に伴う賃借権譲受許可申立事件
1 申立人が、別紙物件目録記載の土地についての賃借権を譲り受けることを許可する。
2 申立人は、相手方に対し、○○円を支払え。
3 別紙物件目録記載の土地についての賃貸借契約の賃料を、この裁判が確定した日の属する月の翌月1日以降、月額○○万円に改定する。
⑤建物及び賃借権譲受申立事件（介入権行使）
1 申立人は、相手方に対し、別紙物件目録(2)記載の建物及び同目録(1)記載の土地についての賃借権を○○万円で譲渡せよ。
2 申立人は、相手方に対し、相手方から前項の代金○○万円の支払を受けるのと引換えに、前項の建物について、（所有権の負担となる一切の登記の抹消登記をした上で、）所有権移転登記手続をし、かつ、同建物を引き渡せ
3 相手方は、申立人に対し、申立人から前項の所有権移転登記手続及び引渡しを受けるのと引換えに、第1項の代金○○万円を支払え。

の決定主文の例を見ていただければ、申立て

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講演録：借地非訟の実務
増改築のうち全面的改築の場合では、更地価

ますし、当事者もその意見についてよく吟味

格の3％を基準に利用効率の増大の程度により、するということになろうかと思います。

だいたい5％までの幅があります。増築または付随処分として賃料増額を行うこともあり

一部改築の場合には、3％までの範囲で建物にます。使用の対価ですから、使用の価値が高ま対する増築部分の割合に応じて算定します。

れば、その分賃料が上がる場合もあるというこ

実質的には増改築にあたらないが、借地権者とです。許可の効力が生じた日の属する月のが念のため申立てた場合は、給付を命じない場

翌月からとか、あるいは裁判確定の日の属す合もあるし、命ずるとしても低額になります。

る月の翌月の1日からという形で決定します。

例えば、これが禁止されている増改築にあたる

なお、判例で問題となった論点として、敷かが問題になるときに、裁判所は、増改築とま金を差し入れるべき旨を定めることができるで言う必要はないので申立ての利益なしで却下

かどうかということがあります（最高裁平成

するかというと、後に紛争を残すかもしれない

19年12月4日決定 民集61-9-3245）。土地の賃借ので却下とはせず、一応は増改築について許可

人が賃貸人に敷金を交付していた場合に、賃するという主文を出した上で、もともと自由に借権が賃貸人の承諾を得て旧賃借人から賃貸できる範囲内のことと思われるとすれば財産上人に移転しても、敷金に関する旧賃借人の権の給付までは必要ないとするか、せいぜい1％

利義務は特段の事情がない限り新賃借人に承とか、そんなこともあります。増改築禁止特約

継されないというのが判例です（最高裁昭和がある場合、借地権設定者としては相当文句を53年12月22日 決 定 民 集32-9-1768）。 こ の 場 合

言いたいところなので、借地権者も後で訴訟にに､ 賃借権の目的である土地上の建物を競売

なって借地権を失うようなことを考えると、あによって取得した第三者が土地の賃借権を取るいはそこまでいかなくてもいろいろな費用が得 す る と、 特 段 の 事 情 が な い 限 り、 賃 貸 人

かかるということを考えると、慎重に対処する（借地権設定者）は敷金による担保を失うことという意味で、むしろ借地非訟で済ます方が合になります。そこで、敷金の差し入れを命ず

理的と言えるのではないかなと思います。

るのが相当な場合もあるということで、付随賃借権譲渡許可については、借地権価格の処分の1つとして、事案に応じた相当な額の敷10％ということがかなり多いのですが、推定金を差し入れるべき旨を定め、第三者に対し相続人が譲受人として申し立てる場合には3％

この交付を命じることができるとしています。

程度という例が多いようです。競公売に伴う以上、手続的な面を中心に、さらに、実体

賃 借 権 譲 り 受 け 許 可 も、 概 ね 借 地 権 価 格 の法上の問題を加えて借地非訟の実務について10％です。執行裁判所の方でも、売却基準価お話をさせていただきました。皆様のこれか額を決める場合に、その程度の金額がかかるらの借地関係事件の処理のお役に立てれば幸ということを前提にしています。介入権についです。

いては、借地権割合は60％から80％の間で事案によって違うわけですが、住宅地の場合は60％ぐらい、商業地の場合は70％ぐらいということが多く、その借地権価格プラス建物価格ということになります。
これらの割合もさることながら、算定の基礎として、更地価格がいくらか、あるいは、それに借地権割合をかけたところの借地権価格がいくらかというところが金額を決定する
上では一番大きいわけです。その評価は、鑑定委員会の意見を踏まえ裁判所も慎重に考え【参考文献】◆植垣勝裕編集「借地非訟の実務」（新日本法規出版）◆河野清孝「借地非訟事件の実態と課題、東京地方裁判所における実情を中心として」（松尾弘、山野目章夫編「不動産賃貸借の課題と展望」商事法務）◆日野直子「借地非訟手続」（塩崎勤、澤野順彦、齋藤隆編「不動産関係訴訟」民事法研究会）◆大島明「借地条件の変更」（ 塩崎勤、中野哲弘編「新・裁判実務大系6
借地借家訴訟法」青林書院）◆齋藤大巳「借地条件変更の要件と付随処分」（塩崎勤、澤野順彦編「裁判実務大系23 借地借家訴訟法」青林書院）◆加藤靖「借地非訟事件の運用上の諸問題―東京地裁民事第22部における最新の運用を踏まえて―」（判例タイムズ1414号44頁）◆市川太志「借地非訟事件の処理について」（判例タイムズ967号4頁）◆佐藤拓海「東京地方裁判所民事第22部（建築・調停・借地非訟部）の事
件の概況」（法曹時報68巻12号3021頁）◆東京弁護士会「東京地裁書記官に訊く―建築関係訴訟・借地非訟編―」（リベラ10巻11号2頁）

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