地方自治体による定期借地権分譲の取り組み～鹿児島市「星ヶ峯みなみ台」定期借地権分譲事業の取り組み〜
定期借地権推進協議会運営委員長

１．はじめに大木

祐悟

合とを比較すれば、早期に人が住める状況にすることがより望ましい状況であることは間違いないだろう。
地方住宅公社の分譲宅地には販こうした場合において、定期借地権は一定の役割を売状況が芳しくない宅地も少なく果たすことが出来ることを、当協議会は以前から唱えないという話をきくことがある。ていたが、今回、鹿児島市の「星ヶ峯みなみ台」の定ところで販売に苦戦している理由

期借地権分譲事業に協力をさせていただいているのには、様々なものがあると思われで、その概要についてここに報告する。

るが、「価格」が理由となるケー
２．住宅地の概要

スも少なくないものと思われる。すなわち、住宅地としては一定の評価があり当初は妥当な価格だったとし

星ヶ峯みなみ台は、鹿児島市郊外の星ヶ峯ニュータても、その後の地価の下落により相場よりも割高と

ウン約44,000世帯（人口は約11,000人）に隣接して鹿なっているようなケースである。
一般に宅地造成をして住宅地を販売する場合には、児島市住宅公社が分譲した分譲住宅地である。同住宅土地の取得費に造成費等のコストがかかっていること地の総区画数は634区画であり、平成16年から分譲がから、周辺地価が下落したからといって簡単に価格を始まったが、現時点で118区画が未分譲の状況にある。

下げて販売できるものではない。すなわち、仮に価格

こうしたなかで、鹿児島市は住宅公社からこの未分譲を下げて分譲をした場合には、投下資金を回収できなの住宅地を購入したうえで早期にこの状況を打破するい可能性があるためである。しかしながら、当初の分ために、一部に定期借地権分譲を含めた事業計画を行譲価格にこだわることで時間が経過しても売却をするうこととしたと聞いている。

ことが困難な場合は、長期間にわたり売れ残りの在庫同住宅地の立地概要であるが、鹿児島本線「広木」駅が残ってしまうことになることから、特に借入金で土までバスで10分弱に位置し、今回の定期借地権分譲の地の取得や宅地造成を行っている場合は、債務を完済対象地は平均区画面積が約220㎡（66坪強）となってすることができないこととなり、金利負担等が重くのいる。また学校や医療機関、商業施設等は隣接する星ヶしかかることとなってしまうわけである。

峯ニュータウン内に完備しており、生活利便性・交通加えて、更地の宅地を維持するのには一定の経費が利便性ともに市内の住宅地としては優れた立地となっ発生する。すなわち草刈りが定期的に必要となるほか、ている。しかしながら公示地価ベースで見ても、分譲管理のために定期的な巡回（不法占拠者の有無の確認を開始した平成16年から平成23年にかけてみても20％や、場合によっては不法投棄等が行われる可能性も考強の下落があり、分譲価格そのものの見直しが必要なえられるため）も必要となる。これらにもコストが発状況にあった。

生してしまう。
◇星ヶ峯みなみ台の区画図

これとは逆に、空いている土地に住宅が建ち、人が分譲地内のメイン道路沿いの区画を中心に52区画の住めば、地方自治体には土地建物にかかる固定資産税定期借地権分譲が企画されている。

収入がはいるほか、住民税も計上できる。これらの点を考えると、長期間土地を売れ残り状態で放置する場― 39 ―●都市農地とまちづくり−第68号

３．事業方式の概要◇転売方式について
定期借地権分譲の概要であるが、118区画中52区画を定期借地設定契約 ①
土地所有者権分譲することとし、また48区画を所有権と定期借地事業会社権の選択分譲で、また18区画を所有権分譲とすること定期借地権のとした。このうちの定期借地権分譲の52区画について

譲渡（＊１） ②

は、これらの土地に定期借地権を設定した後に定期借エンドユーザー

地権付き分譲住宅を購入するユーザーに借地権を転売することを希望する事業者を公募する方式（いわゆる①土地所有者と事業会社の間で定期借地権設定契約を「転売方式」）を採用する。逆に所有権と定期借地権の締結する。この際、一般的には事業会社は、土地所選択分譲は市が直接エンドユーザーを公募する方式を有者に一時金を支払うとともに地代も発生する。

とるようである（エンドユーザーの募集に際して所有②事業会社は、エンドユーザーに定期借地権を転売す権価格と定期借地権価格を提示し、仮に同じ区画で所る。この際、建物とともに定期借地権を売却（建売有権分譲を希望する人物と定期借地権分譲を希望する方式）するケースと、事業会社の建築条件付で定期人物が競合する場合は、所有権分譲を優先するような借地権を売却するケースと大きく二つの場合が考え事業方式を考えている）。

られる。
＊１ 転売方式の場合は、事業者自らが借地権者（土地権利者）となるため、定期借地権付建売住宅の企画も、或いは事業会社の建築条件を付した●都市農地とまちづくり−第68号― 40 ―

当協議会では、当初は一時金については「権利金方定期借地権の分譲の企画のいずれの検討も可能式」の採用を勧めていた。その理由は、権利金は市のとなる。
なお、これまでにも地方住宅供給公社が定期借地権収入となること、市は収入に対して課税がされないこ分譲をした事例はいくつも紹介されていることから、と等である。ところが、定期借地権にかかる住宅ロー

市の担当者は、こうした物件についてもヒアリング等ンについて金融機関と相談をする中で、「保証金方式」を行ったうえで、定期借地権の仕組みについての情報の場合は融資対応は可能であるが「権利金方式」の場を希望して昨年７月に当協議会に相談に来られ、また合は対応ができない可能性が高い旨の方向となったこ

その後も担当者と当協議会の間で何度か質疑応答を繰とから、最終的には保証金方式による取り組みで事業り返しながら、徐々に鹿児島市サイドで基本的な構想化をすることとなった。
住宅金融支援機構のフラット35は、権利金方式でもを練ってきた。

融資対応としているのであるが、今回の事業の場合こその後、昨年秋に、予算措置を講じたうえで概略以下のようなスケジュールで事業化を進めている。の点の対応が出来なかったことは残念である。今後、◇平成24年10月

コンサルティング会社を選定。事業

各自治体や公社等で定期借地権住宅の検討をされるとに関するスキームを構築

きは、こうしたことも鑑みてどの一時金を採用するか

52区画の定期借地権分譲に取り組むの検討が必要であると思われる。

11月

なお、このプロジェクトは、定期借地権者は、希望事業会社を公募
事業会社との間で定期借地権設定契すれば鹿児島市から底地を購入することが出来るよう約を締結な仕組みとなっている。ユーザー目線で、「定期借地市民に対して星ヶ峯みなみ台定期借権と所有権のどちらが有利か？」という点を考えると、地権事業の発表（＊２）

地価がデフレ傾向であれば定期借地権のほうが有利で市民向けセミナー開催ある可能性が高いが、逆に今後地価が上昇する場合に

ゴールデンウィーク前後から住宅祭は所有権のほうが有利となる可能性も考えられる。そ等のイベントを行う予定

うした意味では、一度定期借地権を設定した後に、必12月◇平成25年３月
４月

なお、52区画の定期借地権分譲を担当する事業会社

要に応じて土地を購入することが検討できる仕組みは間で協議会を立ち上げ、協議会メンバーで共同広告やユーザーにとっても悪い話ではないし、また市も、本事務運営等を行っている。また、分譲に際して、モデ来は土地を売却して投下資金の回収を目指しているわ

ルハウスを一棟建築することを予め事業者募集の条件けであるから、定期借地権者が底地の希望を取得するにしている。

ことは望むところであろう。このスキームは、今後定＊２ 平成24年12月１日に開催された市民向けセミ期借地権分譲を検討する地方自治体や住宅供給公社には参考にできるものだろう。

ナーには200名を超える来場があり、今回の分譲事業にかかる市民の関心の高さを実感できた。

おわりに
４．事業の概要
本稿執筆時点では、星ヶ峯みなみ台の分譲結果は出ていない。しかしながら、事前に市民向けに行ったセ今回の事業の概要であるが、以下の通りである。
平均宅地面積約220㎡

ミナーでは、市民の関心は非常に高いことから、プロ借地権の種類賃借権方式ジェクトが成功裏に終わることを私は確信している。

一時金の状況

保証金方式、平均約300万円

このプロジェクトが、宅地の売れ残りに悩む地方自治（地価の15％相当）体や住宅供給公社のモデルケースになることを望んで

平均月額２万円

やまない。

地代（年額地価の1.2％相当）― 41 ―●都市農地とまちづくり−第68号