JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

品質評価手法研究部会
これからのファシリティ品質を探る
野瀬 かおり（部会長）●keywords

品質、品質評価 ワークプレイス オフィスビル
トイレ 社会の変化 SDGs

サマリー

ファシリティマネジメント総合研究所

認定ファシリティマネジャー

部会が開発したファシリティの 7 つの品質評価軸を使ったオフィスビルの評価項目の例を示すとともに、オフィスビルのトイレを対象に評価項目を作成する手順を紹介した。また、FM 渡来 30 年余の社会変化を 10 年単位で振返り、それぞれの時代に重要視されてきた FM 品質評価軸が何であったかを考察した。さらに昨年度から行っている「ひとを中心に」「日本人らしい」をテーマにした評価軸の再検討について触れた。

活動内容

JFMA 発足当初より、品質、供給、財務という FM の 3 つの評価のひとつである品質評価について検討を続けている。対象は主にワークプレイスである。部会発足当初はオフィスビルを対象としていた。しかし情報通信技術の発達や働き方の変化によってオフィス以外にも働く場所が広がり、対象をワークプレイスと捉えるようになった。さらに自治体庁舎やトイレを対象として評価項目を検討するなど、時代やニーズに即した評価項目の開発を行っている。

成果

部会独自に開発した 7 つの評価軸をもとに、一般企業や自治体庁舎のオフィスビルの評価項目を検討し小冊子を作成。さらに環境配慮として木材利用の事例や、品質から考える防災について報告してきた。
2017 年から 2019 年は、社員の心身の健康を支えるファシリティとしてトイレを題材に、オフィスビルのトイレに特化した評価手法の開発を行った。
2020 年 4 月には COVID-19 対策として JFMA が出したメッセージ『コロナに勝つ！』の中で、部会員所属の各企業の取り組みを発表した。

メンバー

部会長：野瀬 かおり ファシリティマネジメント総合研究所
副部会長：塩川 完也 大手町ファーストスクエア
部会員：一澤 治 サッポロビール 岡村 斉 富士通ファシリティーズ 小永井 耕一 東京都環境公社
神村 賢一 市原市 児玉 達朗 大熊町 城内 将人 農林中央金庫 菅野 文恵 ゼロイン 杉山 泰教 ウシオ香港
鈴木 彰 ヤマトオートワークス 高須 小百合 山法師文庫 中村 伸一 東北電力 広瀬 幸恵 OH コンシェルジュ
福田 雄亮 森ビル 吉田 慎也 セノン 渡邉 良成 ABC 興産 渡邉 誠 市原市 坂本 泰紀 電通ワークス
上田 雅則 朝日ビルディング 恒川 和久 名古屋大学
アドバイザー：成田 一郎 JFMA
事務局：小保方 潔 JFMA
(2021.6.30 現在 )70

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1. ファシリティ品質 7 つの評価軸
ファシリティの評価には品質、財務、供給の 3 つの視

2. 品質評価軸を応用した調査項目作成の例(1) オフィスビル評価項目の例

点があり、ファシリティはこの 3 つの評価のバランスをとファシリティの評価には、オフィス面積や会議室の数とりながら企画、運営される。当部会では、品質評価の軸

いったファシリティマネジャーが定量的に把握できるものとして図表 1 に示す 7 つの視点を考えている。ファシリと、利用者の満足度のような定性的に把握すべきものと

ティ利用者の使い勝手や効率性などを考える「快適性・がある。評価項目を検討する際には、マネジメントする機能性」の軸、利用者の心理を尊重する「心理配慮性」

人と利用者の双方の視点で評価できるようにすることが望の軸、障がい者や外国人、LGBTQ など多様な利用者にましい。例えば、会議室の数は 6 人用が 3 つ、利用頻配慮する「多様性」の軸、CSR をファシリティの側面か度は 60％などと定量的に把握した上で、利用者がそれら考える「社会性・品格性」の軸、エネルギーや廃棄に満足しているかどうかを尋ねることである。また利用者

物、自然環境などに配慮する「環境保全性」の軸、ファとは、ファシリティを使って主たる業務を行っている人だ

シリティの利用環境の変化に柔軟に対応できるかを考えけを指すのではなく、お客さまや他事業所から出張してきる「耐用性・保全性」の軸。それら 6 つの軸に優劣はた来訪者、ビルの警備や清掃、メールサービス、給食サーなく、評価するファシリティの用途や役割、位置づけにビスなどに携わっているすべてのひとを含む。それぞれよって重要性が変わる。そして 6 つの軸の基礎となりもっの立場での満足度を把握し改善につなぐことが、良好なとも重要視されなければならないものが、災害対策や事ファシリティ品質を保つことになる。

業継続に配慮し安全・安心を確保するための「安全性・当部会で検討した『FM 品質小冊子 オフィスビルを借りる信頼性」の軸である。これらの評価軸を睨みながら評価

とき ワークプレイスを構築するとき』が、JFMA のホームペー項目を具体的に考えることで、バランスの良い視点でファジからダウンロードできる。この冊子にはオフィスビルの評シリティ品質を評価することができる。

価に必要な項目を細かく記載しており、この中から必要だと思われるものを抽出して、ファシリティマネジャーと利用者双方の立場での評価項目を作っていただくことを想定している。

図表 1

ファシリティの品質評価 7 つの視点

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2013 年に作成したものなので、情報通信技術関連など時ら 2019 年にトイレを題材に評価項目を検討した例を示

代に合わない項目もあるかもしれないが、一例として参考にす。（図表 4）していただければ幸いである。
（図表2、３）(2)

評価項目作成の例

れたプロジェクトメンバーなどを対象に、評価したい項評価項目を作成する際、予備調査を行うことで、どの目について、まず、評価項目の妥当性（この項目は調ような項目や文言にすれば回答しやすいか、分析しやす査する必要があるか）を尋ね、次に、全体の項目の中いのかを知ることができる。ここでは、部会で 2017 年かで優先的に調査したいものを５つ選んでもらう。これに

図表 2 オフィスビルを借りるときの評価項目例

図表 3

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移転プロジェクトを例にすれば、 各部門から選定さ利用者満足度調査のためのアンケート例

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よって、 重要だけれど優先的に調査する必要がないも調査を試行実施してみた。その結果「適切な個数」やのや、その反対に評価項目としてはあまり重要ではな「換 気 対 策」 のように重 要 項目と優 先 項目とが 一 致しいが優先的に調査すべきと考えられるものがわかる。ているものもあれば、「多機能トイレ配慮」のように重オフィスを移転する際のビル選定のケースを想定し、ファシリティマネジメント大会や WFM（任意のファシリ要度は他の項目よりも低いが優先的に調査すべきと回答された項目があった。（図表 5）

ティマネジャーの勉強会）の参加者を、 移転先のトイ

このように、評価項目を作成する際の予備調査は、評価レを評価するためのプロジェクトの代表に見立てて予備項目が適正であるか否かを判断するひとつの目安となる。

図表 4

評価項目の妥当性判断のための予備調査例

図表 5

優先的に調査したいと答えられた項目の上位５つ

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3.

時代と品質評価軸の重要度の変化の検討

多目的トイレが作られるようになったのもこの頃である。

ファシリティマネジメントは日本に渡来して 30 余年にな

京都議定書が締結され、二酸化炭素排出量が問題視さる。その間、経済の浮き沈みや、大きな自然災害に見舞われるなどして人々の価値観が変化し、合わせて重要とな

2003 年 の SARS 流 行 や 中 越 沖 地 震、 福 岡 県 西 方

る評価軸も変化している。部会では、1980 年代から 10沖地震など、自然災害が目立って増えてきた。企業に年ごとに、時代の大まかな変化と、それぞれの時代で重よる社員のリストラが盛んになり、非正規雇用が増え、要視されてきた評価軸を考察した。（図表 6）

団 塊 世 代の多くが 定 年 退 職を迎える（2007 年 問 題）

(1) 快適性・機能性、社会性・品格性の時代（1980 年代など、労働市場が大きく変化した。2008 年にはリーマから 2000 年）

ンショックが起こり、高度経済成長の反動が現れるよう1980 年代の日本はバブル景気に沸き、大量生産・大になった。

量消費、不動産価格が異常な高騰を示す時代であった。

この時期に重要視された評価軸は「耐用性・保全性」ファシリティマネジメントは、1980 年代後半にアメリカ「環 境 保 全 性」「社 会 性・ 品 格 性」「心 理 配 慮 性」でから日本に入ってきた。以後、JFMA は欧米の先進的なある。この時代は、100 年建築やスケルトン・インフ企業に調査団を派遣するなどして、ワークプレイスを中心ルといったことばがきかれるようになった（耐用性・保に学んできた。2000 年までの間は、一人当たりの専有全性）。また、LCCO 2、LEED などが話題になった（環面積などの基準作りが盛んで、FM を使ってオフィス環境境保全性）。社会性・品格性では CI から進んでブランの向上を図ろうとする企業が多かった。

ディングや CSR がファシリティにも反映されるようになっこの時代に重要視された評価軸は「快適性・機能性」た。来訪者や社員への配慮もいっそう進んできた。（心「 社 会 性・ 品 格 性 」 である。 利 用 者 満 足 度 調 査では理配慮性）

空調に対する不満が多く聞かれた。先行する企業では(3) 環境や防災、働き方・健康経営へ比重が移動（2010年かグレーデスクから機能性を重視した机に変更するようにら2019年）なった。コーポレート・アイデンティティ（CI）が注目

2011 年の東日本大震災以降、西日本豪雨をはじめされ多くの企業でロゴが変更されるなどした。オフィスとする大きな自然災害にいくども遭遇し、列島のあちらデザインに CI が反映されるようになり、社会性や品格こちらで大きな被害が出た。2012 年の笹子トンネル天性が重視されるようになった。

井板落下事故ではインフラの老朽化が一般にも意識さ(2) 利用者満足度が重要視された時代（2001年から 2009年）れるようになった。さらに経済状態が低迷する中、ハラ2000 年から 2009 年までの間には、インターネットスメントが問題視されるとともに、過労死等防止対策推や携帯電話が普及した。交通バリアフリー法が制定され、進法が施行され働き方改革が意識されるようになった。

図表 674れるようになった。

FM 渡来 30 余年における日本社会の変化と品質評価軸

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この時期にとくに重要視されるようになった評価軸は「安全性・信頼性」「耐用性・保全性」「環境保全性」「心理配慮性」である。

4．2021 年以降のFM評価軸の考察
当部会では一昨年より、モノではなく「ひとを中心とした」FM であること、また、欧米から輸入された概念であ多発する災害を受けてファシリティの安全性や信頼性るファシリティマネジメントをより日本社会に馴染ませるたが再確認されるようになった。ハードの備えに加えて BCP

め「日本人に適した」ファシリティであることを意識しなの作成や帰宅困難者対応などが重要になった。環境保全

がら検討を進めている。

性はさらに重要度を増し、低炭素から脱炭素へと意識がまず、日本人の特性をとらまえるために『異文化理解力』

変化、太陽光や風力など自然エネルギーの利用が盛んに（エリン・メイヤー著、田岡恵監訳）を参考にした。ここなった。メンタルヘルスやハラスメントへのファシリティのでは文化の違いを 8 つの指標で表わしている。1. コミュ

対応は、心理配慮性の視点である。

ニケーション（ローコンテクスト、ハイコンテクスト）、2. 評（4）コロナ禍で見直されるファシリティ品質（2020 年～）

価（直接的なネガティブフィードバック、間接的なネガティ

昨年来のコロナ禍は働き方に大きな変化をもたらし、ブフィードバック）、3. 説得（原理優先、応用優先）、4 リー

FM にも少なからず影 響を与えている。 実 効 性のあるド（平等主義、階層主義）、5. 決断（合意思考、トップ

BCP や複合災害を想定した減災対策など評価軸の「安ダウン式）、6. 信頼（タスクベース、関係ベース）、7. 見全性・信頼性」が重要視されるとともに、事業継続の観解の相違（対立型、対立回避型）、8. スケジューリング（直点から「快適性・機能性」、働く人の精神的安定を図る線的な時間、柔軟な時間）である。この本の中でメイヤー「心理配慮性」などがますます必要になってきた。内閣は「アメリカはリードの指標では平等主義に位置づけられ府をはじめ一般社団法人日本ビルヂング協会連合会などているものの、決断の指標ではトップダウンの方に位置づから出された感染対策ガイドラインや、公益社団法人日けられている」と言っている。一方で日本はといえば、
リー

本心理学会から出された在宅勤務をする人へのアドバイドの指標では階層主義に位置づけられ、決断の指標ではスを見ると、咳エチケットや正しい手洗いなどを奨励す

合意思考という、アメリカとは正反対の特性を持っている。

るといった個人の行動とともに、換気量や気積に気を配他の指標についても異なる特性が示されており、アメリカ

る、ゴミをこまめに回収するなどが注意喚起されている。

企業がとるマネジメント手法はそのままでは日本になじま

また、厚生労働省から出されている『「換気の悪い密閉ないものがあるということがあらためて理解できた。

空間」を改善するための換気の方法』の中には、「近年、二酸化炭素の含有率の基準を満たしていない特定建築物が多数報告されています。（中略）適切な維持管理を行ってください」との記載もある。

5.

部会活動の今後
今 年 度 は、 現 在 最も重 要 なキ ーワードとなっている「SDGs」と「DX」により人の行動がどのように変わっファシリティの衛生環境を整えることはファシリティマネていくのかという行動変容に注目して検討を続けている。

ジャーの重要業務であり、ファシリティの品質評価として2021 年前半は、まず SDGs の 17 の目標と 169 のターゲッも重要な項目である。

トを FM 品質評価の視点でレビューした。発展途上国の生世界中を震撼させているコロナ禍は、まったく新しい課活を改善、底上げするための目標が多いものの、「レジリ題をわれわれに突きつけているわけではない。100 年前

エンス（強靱性）」の確保、長期的な視点など FM の品質にも同様の感染症の世界的流行があった。法律の規制や評価を考える上で重要と思われるキーワードを見いだすこ

生活習慣は、当時の教訓から生まれたものも少なくない。とができた。そこに書かれている課題を日本の FM に読み

今回のパンデミックは、健康や安全に配慮したファシリ替えて品質評価軸を見直し、さらに DX を加味しながらファティの品質について考え直す機会である。

シリティ品質のチェックリストを作成する予定である。◀

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