2021年5月20日

ホノルル住宅取引市場調査レポート(2021年5月)

UDアセットバリュエーション株式会社■ 経済概況
米国ハワイ州では、2020 年 3 月 6 日に新型コロナウイルスの感染者が初めて確認され、同 31 日には死亡例も確認された。渡航者に対しては 14 日間の自己隔離が命じられ、ホノルルでは不要不急の外出禁止令が発令されるなど、感染拡大防止に関する各措置がとられた。日本からハワイへの航空便も運休が相次いだ。
これにより、軍需とともにハワイの主産業である観光業は大きな打撃を受けることとなり、2020 年のハワイ州の経済は相当に落ち込んだ（2019 年にハワイ州を訪問した人数は約 1040 万人であったが、2020 年は約 270 万人にまで減少）。
ハワイ州政府の発表によると、ハワイ州の実質 GDP 成長率は 2018 年が＋1.4％、2019年が＋0.3％であったが、2020 年は－7.9％と大きなマイナスとなった（次グラフ参照）。
失業率も 2020 年の第 1 四半期の 2.6％から同年第 2 四半期は 20.3％にまで悪化し、その後徐々に改善されるものの 2020 年通期で 8.2％と大きな数値になると見られる。

ハワイ州のGDP成⻑率推移

5.0
3.0

3.6
1.6

2.00.8

2.5

1.0
-1.0

2.7

2.5
1.4
0.3

0.3％
-3.0
-5.0
-7.0

-7.9-9.0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
年

データ出所：ハワイ州政府発表値。2021 年は推計値

一方、米国労働統計局（Bureau of Labor Statistics、BLS）発表のハワイ州都市圏の消費者物価指数の推移を示すと以下のグラフの通りである。1982－84 年を 100 とする
指数は 2018 年 277.08、2019 年 281.585、2020 年 286.008 で、対前年比が 2019 年で＋1.63％、2020 年で＋1.57％であり、伸び率に大きな変動は見られない。
現在は経済活動が徐々に再開され、経済は緩やかに回復しつつある。ハワイ州への訪問者も 2021 年には 2020 年から倍増し、550 万人にまで回復することが予測されている。しかしこれも 2019 年に比べると約 53％の水準であり、2021 年以降も観光業の回復時期は予測が難しく、暫くは厳しい状況が続くと予想される。

ハワイ州都市圏の消費者物価指数推移

指数
320.0
300.0
280.0
260.0

243.6

249.5

253.9

257.6 260.2

265.3

272.0

277.1

281.6

286.0

290.4

240.0
220.0
200.0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021年

データ出所：米国労働統計局発表値（1982-84＝100）。2021 年は 3 月期の数値■ 住宅用不動産市場の動向
ハワイの住宅は、世界中の富裕層から別荘などとしての需要が高いにも係わらず新規供給は限られていることから、常に需要過多・供給不足の状況となっており、市場は安定して推移してきた。米中貿易摩擦や世界経済の減速等を背景として、2019 年前半頃から米国の主要都市で住宅価格は下落気味で推移したが、ハワイでは特に目立った低迷は見られなかった。
しかし、2020 年に入り、新型コロナウイルス感染症の感染拡大によってハワイ経済も打撃を受け、不動産市場は停滞した。取引は減少し、コンドミニアムの売買価格は下落しUD Reportた。一方、米国では 2020 年 3 月下旬に 2 兆ドルを超える大型経済対策法案が成立し、個人への特別給付、失業保険給付の拡充、連邦学生ローンの支払い停止措置、州政府などへのゼロ金利融資など、大規模な経済対策が進められ、これらの策が功を奏して経済の後退には歯止めがかかっている。不動産市場も 2020 年の 6 月頃から緩やかに回復し始め、取引も増えてきている。
ホノルル不動産協会（The Honolulu Board of REALTORS®）によると、州都ホノルルのあるオアフ島の住宅の年間取引件数は、2020 年が 8,544 件で、2019 年の 9,158 件に比べて 6.7％減少した。そのうち特にコンドミニアムの減少が激しく、2019 年に比べて13.0％減少している（戸建住宅は＋2.3％と増加している）。対前年比で減少率が 5％を超えたのはリーマンショック後 2009 年の－9.3％以来 11 年ぶりである。
価格もコロナ禍の影響が見られる。米国連邦住宅金融庁（Federal Housing FinanceAgency）が発表しているハワイ州の住宅価格指数（1980 年第 1 四半期＝100 とする指数）
は、2020 年 Q4 期で 661.14 となり、前年同期比で＋1.4％の上昇となった。Q4 期で見ると前年同期比は 2017 年＋4.0％、2018 年＋3.3％、2019 年＋3.6％の上昇率であり、2020年は上昇が続いたもののコロナ禍の影響により上昇幅は鈍化した。

750

ハワイ州・住宅価格指数の推移

1980年Q1＝100700
650
指 600
数 550
500
450
2014Q12014Q22014Q3
2014Q42015Q1
2015Q22015Q32015Q42016Q1
2016Q2
2016Q32016Q42017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q42020Q1
2020Q2
2020Q3
2020Q4400

House Price Index

現在もコロナウイルス感染症の終息については先行き不透明感が強いが、上記の通り不動産市場は緩やかな回復傾向が続いている。ホノルル不動産協会によると、2021 年 4 月
期のオアフ島の戸建住宅の取引件数は 375 件、コンドミニアムの取引件数は 645 件で、前年同月期に比べると戸建住宅が＋51.2％、コンドミニアムが＋88.0％の増加となっていUD Report

る。
今後も旺盛な需要と限られた供給に加え、低い住宅ローン金利といった要因を背景として回復傾向が続くものと予測される。
現在、住宅用不動産の売買価格は、ホノルルのワイキキ、アラモアナ、カカアコ地区な
どのコンドミニアムで US$5,500～8,500／㎡程度となっており、最近では以下の様な物
件の成約事例がある（面積は㎡表示にして掲載）。
地区物件名

面積

取引時点

販売価格

Waikiki

Four Paddle

59 ㎡

2021.5

US$478,888（US$8,117／㎡）

Waikiki

445 Kaiolu St APT

42 ㎡

2021.5

US$215,000（US$5,119／㎡）

WaikikiKaiolu Sunrise

58 ㎡

2021.4

US$374,900（US$6,464／㎡）

Ala Moana

Ilikai Marina

40 ㎡

2021.5

US$357,000（US$8,925／㎡）

Ala Moana

400 Hobron Ln
APT

70 ㎡

2021.4

US$479,500（US$6,850／㎡）

Kakaako

818 S King St APT

56 ㎡

2021.4

US$368,000（US$6,571／㎡）

KakaakoRoyal Capitol
Plaza

83 ㎡

2021.4

US$636,000（US$7,663／㎡）

Downtown

66 Queen St APT

116 ㎡

2021.4

US$785,000（US$6,767／㎡）

Downtown

Honolulu Park
Place

84 ㎡

2021.3

US$620,000（US$7,381／㎡）（US$1≒109 円）
物件が不足がちなハワイであるが、人気の高い「アラモアナショッピングセンター」からダウンタウンの間のエリア「カカアコ地区」において、現在、大規模な都市再開発事業「Ward Village」（広さ約 60 エーカー（約 24ｈａ））が進められている。これにより今後
約 10 年間で約 20 棟のコンドミニアムが建設・供給される予定である。これに伴い、ショップやレストラン、エンターテイメントなどの商業施設も開発されることになっている。
2021 年 5 月時点では、Ae'o、Anaha、Ke Kilohana、Waiea などの棟が既に完成していUD Report

る。
一方、ホノルルの住宅用不動産の賃貸市場は、コロナウイルス感染症の感染拡大により低迷が続いている。従来から賃貸物件も供給が限られており、賃料は高い水準であったが、人の往来が激減したことにより住宅物件の賃料は下落した。地元不動産会社によると、2020 年通期で 10～12％程度賃料は減少したと言われており、売買価格がわずかでも上昇が続いていることと対照的である。
現在、ワイキキを中心とするホノルル中心部の住宅用不動産の賃料は、コンドミニアム
で US$30～45／㎡・月程度の水準で、1 ベッドタイプでは月額 US$1,200～2,300、2 ベッドタイプで月額 US$2,400～4,000 程度となっている。
最近の賃貸募集事例を見てみると、以下の様な広告が出ている。
地区

物件名

面積

ベッド数

募集賃料（月額）WaikikiIsland Colony

39 ㎡

1

US$1,650（US$42／㎡）

56 ㎡

2

US$2,550（US$46／㎡）

48 ㎡

1

US$1,780（US$37／㎡）

Waikiki

Waikiki

222 Kaiulani AveAPT
2465 Kuhio at
WaikikiAla Moana

1617 Kapiolani Blvd

74 ㎡

2

US$2,000（US$27／㎡）

Ala Moana

1848 Kahakai Drive

51 ㎡

1

US$1,900（US$37／㎡）

92 ㎡

3

US$3,500（US$38／㎡）

66 ㎡

1

US$2,795（US$42／㎡）

56 ㎡

1

US$1,685（US$30／㎡）

101 ㎡

2

US$3,200（US$32／㎡）

Kakaako

KakaakoDowntown

Downtown

988 Halekauwila St
APT
555 South St APT
Kukui Plaza Ewa
Tower
Capitol Place

UD ReportUD アセットバリュエーション株式会社

UD Report