BIM を使った大規模修繕事例
講師：立岡 陽（株）イントロン 代表取締役

目次

建物を情報で形成する

1.

BIMとは、

2.

BIMに関する国の策3.

マンション大規模修繕に向けたBIMの活用

4.

マンション大規模修繕BIMの活用事例

5.

BIM活用の効用

6.

これからの大規模修繕とBIM活用の効用方法

7.

建物長寿命化に向けた大規模修繕の考え方

8.

建物長寿命化への取り組み

1. BIMとは、Building Information Modeling
性能

発注者

数量

管理者

３D
形状

属性
設備
建物を情報で形成する各パーツが様々な情報を持ち、建物を形成します

寸法
設計者
施工者

価格

1. BIMとは（ BIMを活用した 設計・施工から維持管理プロセスへ）
設計

基本設
計

維持・管理

調査・
企画

資産管理
• 属性情報• 仕上げ・下地材料• 不燃/準不燃• 建具種別• 耐火性能• 階高、天井高• 内装制限 etc..

大規模修繕

3次元形状で建物をわかりやすく『見える化」し、コミュニケーションや理解度を向上。

シュミレーション

日常管理• 建築：漏水補修• 設備：非常用照明、ポンプ• 占有部• 改修範囲実施設
計

各モデルに属性情報を付加可能

完成
引き渡し施工計画
建物のライフサイクルを通じた情報利用/IOTとの連携が可能

維持管理情報

現場管理

大規模修繕情報• 平面図• 立面図• 断面図・・・・・

施工

2. BIMに関する国の施策
日本のBIM元年は、2009年と言われている
建築BIM推進会議の設置は2019年• 建築物の生産プロセス及び維持・管理において、BIMを通じ情報が一貫して利活用される仕組みの構築を図る。
• 建築分野での生産性向上を図るため、官民一体でBIMの推進を図るため建築BIM 推進会議を省内に構築。

建築BIM推進会議HPより

2. BIMに関する国の施策「建築BIMの将来像と工程表」
2025年度にレベル２達成（BIM間連携）

2025年国交相がBIMによる建築確認申請を施行する方針を打ち出した。

建築BIM推進会議HPより

2. BIMに関する国施策 BIM利用の課程 ステージ０〜ステージ７
S0
S1
S2
S3
S4
企画 基本計画 基本設計 実施設計1 実施設計2

S5
施工

S6
引渡し

S7
維持管理

様々な主体がBIMを通じ、情報を一貫して利活用するワークフロー案

S0

S1

企画基本計画S2

基本設計

先導事業者型
パートナー事業者型
中小企業BIM試行型
でそれそれのステージを検証

S3
S4
S5
ライフサイクル コンサルティング

基本設計

基本設計

施工技術
コンサル

S6

S7

維持管理BIM作成
設計意図伝達・工事監理

施工

大規模修繕の分野では、ステージ７が対象になり、大規模修繕完成後の維持管理にBIMデータを繋げていくことが大きな目標となる。

維持管理
引渡
し大規模修繕工事
大規模修繕工事
調査
診断

設計

改修

3. マンション大規模修繕に向けたBIMの活用難しさ
企業規模別のBIMの導入率

分野別のBIMの導入率調査
診断

建築BIM推進会議HPより（BIMの活用状況）

各生産プロセスのBIMモデル情報の利用状況

設計

調査診断

設計BIM
• 建物BIMデータ作成• 調査・診断• 積算

施工• プロセスごと個別に活用され、• 横断的活用は想定されていない

施工BIM• 補修部位（実数精算）

維持・管理
• コスト

維持・管理BIM• BIMデータ化による維持管理

3. マンション大規模修繕に向けたBIMの活用難しさ
設計・施行
1. BIMの導入に多額の資金がかかる
2. ソフトに習熟した人材不足
3. 設計・施工の分野で個別の活用に留まる（情報の一貫性確保が困難）
4. 調査診断、積算、施工(修繕)を連動した履歴として残すには、共通の言語(ソフト)が必要

管理組合
1. 既存建物をBIM化するためには、既存図面からモデル化する必要がある。
→お金が掛かる
2.BIM化したデータはを建物の維持管理に継 続的に使用していくためには、誰でも使え るソフトが必要。

ここが重要

ここが重要

ソフトの汎用性

ソフトの操作性共通していて設計、施工、維持管理者が一貫して扱える

設計、施工、維持管理者が一貫して扱える

設計

管理組合が、いつでも閲覧できる
管理組合

施工

維持管理

4. マンション大規模修繕BIMの活用事例
進行中の具体例（BIMによるデータベース作成と積算）
管理組合の背景1997年竣工（築26年）鉄筋コンクリート造 87戸 地上10階
2013年（築16年）に大規模修繕工事を行なったが、バルコニー面のみ実施（廊下面は新築当初のまま、26年間放置されている）
問題点
機械式駐車場の車が外部流出
老朽化で故障頻発
駐車場改修に資金を回すと大規模修繕は当分できない。
ヒアリングの中での問題点• ×前回大規模修繕の工事範囲にした理由が理解できていない。
• ×工事の範囲や見積もり内容の検証不足・理解不足。
• ×廊下側床面の劣化が激しく危険• ×しっかりとした修繕計画が無い。
管理組合の要望• 駐車場問題の解決したい• 建物の劣化状況の調査診断と適切な大規模修繕工事時期の見極めたい• 工事の内容がわかる積算資料が欲しい• 長期修繕計画見直しによる工事の方針と資金計画の検証をして欲しい• これら内容に対して管理組合の理解を深めたい（見える化）をして欲しい。

駐車場の資金計画改善

建物の劣化状況と長期修繕計画

4. マンション大規模修繕BIMの活用事例
躯体のひび割れ劣化

防滑シートの剥がれ

鉄部腐食
塗装面の劣化4. マンション大規模修繕BIMの活用事例
TJCの取り組みを提案
見える化の提案

結果：
長期修繕計画の作成を提案
診断結果の見える化 第三者認証の提案

積算根拠
BIMの具体例
次のページで、ここを説明します4. マンション大規模修繕BIMの活用事例

4. マンション大規模修繕BIMの活用事例

5. BIM活用の効用
手拾いでは、数値の確認に限界がある。

• ブラックボックスを作ってしまう。
• 設計者も拾った人でないとわかりにくい• 施工会社に説明しにくい• 管理組合に説明しにくい5. BIM活用の効用−１
BIMデータを活用することで→数量が誰にでも確認できる

設計者

結果：施工会社とのフェアトレードが成立。
（適切な金額で、適切な施工品質を確保、→長寿命化への第一歩。）

適正な工事金額の比較ができる。

数量落としが無くなる。

管理組合

工事金額＝工事単価×施工数量
数量が確定できれば、単価のみの検証で検討可能。

施工者

適切な数量が確定できれば、単価入れに集中できる（数量が合っているかと言う疑念があると適正な単価が入れにくい）

5. BIM活用の効用−２
３Dでデータを管理できることから、工事中の補修数量（実数精算）をビジュアルで管理できる
３Dで裏側も見える化→実数精算数量の確認検査に役立つ→記載漏れがある場合、施工会社にも管理組合にもフェアーな対応が可能。
拾い落としでお金をもらえない・・・。
〃施工残しが出てしまう・・・。
画像が入れられる→検査部位が明確になる為、綿密な施工管理、設計監理が可能になる。
指摘場所、内容、指摘日、修正日（写真で記録可能）→工事期間中の工事範囲や仕様変更に対応しやすくなる。
工事範囲や仕様に属性を持たせることができる為、範囲を確定し工事仕様や単価の入れ替えが容易になる
数値が入れられる
次回の大規模修繕工事→→→

次回以降は、積算の必要が無くなる。
位置情報を含めた工事状況データから責任の範囲が明確になる。
前回工事範囲が明確になることから、補修に対応しやすくなる。

5. BIM活用の効用

5. BIM活用の効用

6. これからの大規模修繕とBIM活用の効用方法
日常管理への活用
BIMデータベース 維持管理情報
詳細図
平面図 構造図
立面図 設備図
断面図

非常照明更新
X年更新
ブースター

数量
ポンプ更新
機器 場所
場所 改修時期 施工会社
金額
性能

X年大規模修繕
工事データ

屋上防水

金額
検査記録
鉄部塗装
工事範囲 など
仕様
施工数量

X年年給水管
更新工事データ

⚫︎号室

金額
検査記録
工事範囲など仕様
施工数量

データを属性で管理できる。
重層的に活用できる。
ビジュアルで理解・確認できる。
今後の修繕計画がたてやすい
エクセルデータの検索からBIMデータでの修繕歴管理へ

組合内の情報共有、伝達、履歴の更新
維持管理の継続性（人が入れ替わっても大丈夫）6. これからの大規模修繕とBIM活用の効用方法
ビジュアルで確認

日常管理編

ビジュアル
で確認
できる

誰でも確認できる
→設計者

誰でも確認
できる→管理会社

日本ソフトデータ
・設備系改修工事活用

・日常点検の管理活用
・見積もりと連動した数量確認※３Dで建物の全面を確認できる
誰でも確認
できる
→管理組合
誰でも確認できる→施工会社
ビジュアルで確認

ビジュアルで確認

6. これからの大規模修繕とBIM活用の効用方法

6. これからの大規模修繕とBIM活用の効用方法

6. これからの大規模修繕とBIM活用の効用方法

7. 建物長寿命化に向けた大規模修繕の考え方
現在のマンション修繕を取り巻く環境
少子高齢化や環境への負荷が社会問
題化

循環型社会に向けた動き

建築業界でもスト
建築分野が日本のライフサイクルコ• 少子高齢化・人手不足
ック建物の長寿命
CO2排出量の約３ストの低減が求め• 建設業界の週休２日 → 工事期間が延びる、ことで工事費が上がる
化分の1を占めるらる• 休工が増える→ 職人の世界は日給月給、週休2日になれば、単価が上がる• 建設物価も上がっている。

7. 建物長寿命化に向けた大規模修繕の考え方
世の中の状況は . . .。

出典：日本建設業連合会• 少子高齢化・人手不足• 建設業界の週休２日 → 工事期間が延びる、ことで工事費が上がる• 休工が増える → 職人の世界は日給月給、週休2日になれば、単価が上がる• 建設物価も上がっている。

7. 建物長寿命化に向けた大規模修繕の考え方
現在マンション管理組合で起きている問題の実例
新築

築15年のマンション(１回目の大規模修繕工事)の場合
・理事会･委員会メンバーが45～50歳代
・子供の成長に合わせて住み替えも検討＋15年 ・働き盛り時間余裕ない・子ども小･中学校→教育費負担増
・購入時基金は1回目修繕で使い果し→修繕積立金値上

築48年のマンション(３回目の大規模修繕工事)
・理事会･委員会メンバーが70～80歳代

・マンション区分所有者の高齢化→終の棲家思考
・誰に引き継ぐか？→相続・売却＋15年 ・自分の健康・寿命との相談・資金源は蓄えと年金

築63年＋15年 ・建物の終焉は？

築後40年のマンション103万戸（ストック総数の１５％）10年後には、約2.2倍（230万戸）20年後には約3.9倍（４０４万戸）になる見込み（R2国交相
マンションに関する統計データ）

7. 建物長寿命化に向けた大規模修繕の考え方
２回目の修繕で積立金が足りない• ２・３回目の修繕で資金が足りない（前回同様の工事費では無理）• 平均年齢が上がり年金生活ベースになると修繕費値上げは困難• 修繕時期の延伸、借入を検討• 小修繕を行い工事時期を延伸する

プ
ラス
マイナス

8. 建物長寿命化への取り組み

解決策-1

資金 → 長寿命化 → 品質ＵＰ・こまめなメンテナンス → 修繕周期のロングスパン化で修繕積立金を安価に。

こまめなメンテナンスによる大規模修繕工事時期の延伸
こまめなメンテナンスでしか実現できない
こまメンテで修繕費を抑える

より綿密な計画とメンテナンスの範囲が重要

こまめなメンテナンスには、BIMによる履歴の継承が大切
修繕の履歴を残しなが維持管理を進めていくことの大切さ（人の入れ替わりがあるから、履歴が大切）将来に向けたメンテナンスのビジョンが大切↑端を修繕計画に入れなかったため端から剥がれてきた悪い事例計画的、効率的なメンテが必要8. 建物長寿命化への取り組み

解決策-2

資金 → 長寿命化 → 品質ＵＰ・こまめなメンテナンス → 修繕周期のロングスパン化で修繕積立金を安価に。

工事品質を上げて大規模修繕工事時期の延伸品質工事で修繕費を抑える

品質工事で工期を伸ばす

良質な工事とメンテナンスの組み合わせが理想形

品質を上げるメンテナンスには、BIMによる履歴の継承が大切
工事品質の重要性

長寿命化の影響する 検定してます

RAS

修繕工事の「工事品質」は､職人の腕に宿る会場コマ２で実演やっています。

8. 建物長寿命化への取り組み これからの修繕・維持管理「見える化」によるマンション改修の長寿命化・調査診断の新しいスキーム

J A M S 準拠による『基準』

第3者認証による『裏付け』

積算根拠の３D化『修繕内容を理解』

施行会社『品質基準』RAS 職人技能認定『× 裏付け』

施工品質の確保

修繕工事の「工事品質」は､職人の腕に宿る見える化の副次的付効果わからないを見える化で管理組合の参加を促す。

組合参加の適切な建物維持保全に繋げる。

会場コマ２で実演
やっています。

8. 建物長寿命化への取り組み
診断結果・積算根拠・工事品質による 建物の『長寿命化』
ＴＪＣ

ＢＩＭ

ＲＡＳ

(一社)建物調査診断受託センター（TJC）（一社）大規模修繕工事・優良職人支援機構（ RAS）

2017年 ビルマンションの大規模修繕工事で建物調査診断、改修仕様の提案、工事積算、工事検査業務を行い、大規模修繕の各指標、妥当性、積算根拠、施工品質の「見える化」に取り組む団体

2014年 建物の長寿命化に資する工事品質として職人の技能に着目、プライベートライセンスの構築により、職人の地位向上と建物の品質向上を目指す団体
修繕工事の「工事品質」は､職人の腕に宿る
会場コマ２で実演

最後までお付き合いくださり、ありがとうございます。