中心市街地における土地・建物権利関係と建物利用の流動性に関する研究
都市計画研究室 服部 慎介
指導教官 中出 文平
樋口 秀をパターン化し権利関係の実態を把握した。
１．研究の背景と目的
現在の中心市街地では、駐車場や空地、空家、空き店舗、 次に現地調査から2002年現在の建物利用の実態を明らか
空きテナントなどの低未利用地が増加し、老朽化した旧来 にする。さらに、冨田ら（1994）の研究で明らかにされたの商業施設が存在する一方で、新規に参入してくる商業施 1992年時点での建物利用実態と比較することで、10年間で設が少なく、新陳代謝が進んでいない。建物利用の流動性 の建物利用の変化を建物棟数、建物用途数の点から動向をが高いと時代のニーズに見合った商業施設や他機能の新規 明らかにした。これらの分析をもとに土地・建物権利関係参入が増え、それが利用者のニーズと一致したとき、地域 と建物利用の流動性の関係を明らかにした。の一体感、コミュニティ意識の高揚に繋がると考えられる。
しかし、現状では土地･建物利用の流動性が低下し、商業地域の魅力を低下させている。
流動性を阻害している要因としては権利関係の複雑化が通説とされている１）〜５）。権利関係の錯綜した土地･建物は権利の移動が行われにくく、また近隣に居住していない地権者（不在地主）の土地・建物は、開発を行う際の阻害要因の一つだと考えられている。
これまで地方都市中心部の建物利用に関わる研究として、建物利用を調査し、立体的に用途の混在を明らかにした冨田らの研究６）はあるが、中心市街地ではどの程度権利関係が複雑化しているのか、また土地・建物権利関係が建物利用の流動性にどのように影響しているのかといった定量的なデータを示す研究は見当たらない。
そこで本研究は、長岡市の都心部に容積率 600％が指定された商業地域を対象として（図１）、土地・建物権利関係が建物利用及びその変化に対してどのような影響を及ぼ図１ 対象地域しているのかを明らかにすることを目的とする。
また、土地・建物権利者に権利者の視点からの中心市街
２．研究の方法
地活性化に対するヒアリング調査を行い、今後の中心市街
まず、土地・建物登記簿に登記されている地権者の住所 地に対する意識を明らかにした。
より不在地主（１）の存在を定量的に把握した。そして土以上の分析を通じて、権利関係の面から建物利用を促進
地・建物権利を筆単位から敷地単位に変換して、権利関係 させるための方策を考察する。

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

３．土地・建物権利の実態（１）土地権利者の実態
土地登記事項要約書（２）より対象地域は22街区、 739筆で構成され、地積の合計は 14.49haとなっている。土地権利者を登記されている住所によって分類した。さらに、長岡市内であるが対象地域外に住所を置く土地権利者は22.9%、対象地域内に住所を置く土地権利者は 44.2％であった。長岡市内に住所を置く土地権利者が全体の 67.1%と最も多く、不在地主とされる新潟県外、市外に住所を置く土地権利者は14.6％程しか存在しない（表１）。
街区毎に不在地主と長岡市内に住所を置く土地権利者の割合を見ると、各街区とも不在地主よりも長岡市内に住所を置く土地権利者の割合が高いことがわかる（図２）。
また権利者は、個人が 321筆（53.1％）、企業等が 283筆（46.9％）となっている。個人・企業等の比率はほぼ半々だが、不在地主は企業等が多い。中心市街地には、大手の企業が存在するため、県外に住所を置く企業等が多くなる。
このように、建物利用の流動性を阻害している要因の一つと考えられ通説とされている｢不在地主｣の存在は長岡市
中心市街地にはあまり多く存在していない。市内に居住している土地権利者が中心市街地に与える影響は大きいと考えられる。
土地権利を取得した年代を見ると、バブル経済期の1980年代よりも1990年代のほうが多く権利が取得されている。
権利移動の原因は土地登記事項要約書では不明なので90年代以降多くの権利が移動した街区４、14、16の３街区について全部事項証明書により原因を明らかにした（図４）。
その結果、80年代では 108筆中８筆で権利が移動しており、相続によって移動した権利は３筆だった。1990年代では115筆中36筆移動しており、相続で移動した権利は21筆（58.3％）となっている。2001年以降も2002年11月現在までに117筆中10筆（52.6％）が相続であり、1990年以降の権利移動の原因は相続によるものが多数を占めると考えられる。

個人
町外
市
町丁目内
内
計
市外
不県外
在
計
共 共同所有同 区分所有105187
292
131629

筆数
企業
計
等
64
169
140
327
204496
2134
58
74
79
108
113
10

そ 長岡市持分の他
未登記

計

321283

長岡市内

不在地主

共同所有

その他

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
街区No.

図２ 街区毎の土地権利状況

図３ 土地権利状況

表１ 土地権利状況
面積（ha）
割合

個人

22.9%
44.2%
67.1%
4.6%
10.0%
14.6%
15.3%
1.4%

1.58
2.30
3.88
0.14
0.16
0.30

50.7%

7739

0.9%
100%

企業等
1.42
3.20
4.61
0.43
1.58
2.01

計
3.00
5.49
8.49
0.56
1.74
2.30
1.93
0.12

1.65 11.4%
4.17

6.62 14.49※企業等には組合、法人を含む※共同・区分所有は個人と企業で所有している場合があるのでカウントしていない※未登記7筆、登記した日付なし5筆※登記した日付がないものは区分所有3筆、町外1筆

権利取得年（筆数）1961 1971 1981 1991
割合 ～1960
2001～～1970 ～1980 ～1990 ～2000
20.7%
1625
35
28
47
17
37.9%
41
82
54
58
71
2158.6%
57
107
8986
118
38
3.9%
06796
612.0%
512526121415.9%
5181235
1820
13.3%
0.8%

100%

11210063

126

103

122

136

58

4035

表２ 建物権利状況

売買･その他
相続

3025
筆20数
151050～1960

1961
～1970

1971
1981
～1980
～1990
年代

1991～2000

図４ 年代毎の権利移動の原因

2001～
2002.11

町外
市
町丁目内
内
計
市外
不
県外
在
計
その 区分建物
他 未登記
計

棟数
66
179
245
1627
43割合
16.8%
45.7%
62.5%
4.1%
6.9%
11.0%

89 22.7%
15 3.8%392 100%

表３ 権利パターン状況
土地・建物権利パターン 総計 割合
A-A
169 49.6%
A-B
41 12.0%
Ａ－区分
226.5%
共有ーＡ
308.8%
共有ー区分
63 18.5%
区分ー区分
10.3%
未登記
154.4%
総計341 100.0%（２）建物権利者の実態
建物登記事項要約書より建物権利者の実態を明らかにする。対象地域には1185件の建物が登記されているが、実際に建っていない建物や倉庫、立体駐車場、車庫、物置等も登記されている。分析は倉庫、立体駐車場、車庫、物置等
を除き、階数毎に登記されている区分建物は地番と構造が同じならば１棟として集計した。
対象地域内には権利関係からみた建物が 392棟存在し、
表４ A-A の権利関係状況
その内、新潟県外、長岡市外に住所を置く建物権利者は敷地数 割合11.0%、逆に長岡市内で対象地域外に住所を置く建物権利
個人
77 45.6%
市内
企業
57 33.7%
者は16.8%、対象地域内に住所を置く建物権利者は45.7%でA-A
個人
84.7%
不在地主あり、長岡市内に住所を置く建物権利者は 62.5%にのぼる。
企業
27 16.0%
土地権利者の実態と同様に建物権利者も不在地主はあまり計
169 100.0%
多く存在しないことが明らかとなった（表２）。
（３）土地･建物権利者のパターン別分析
土地･建物の権利を統合して考える場合、筆単位での分 割りを行いパターン化した結果を表３に示す。その結果、析では実態を正確に示し得ないため、一建築物一敷地（３） 敷地数は対象地域で 341敷地となった。
権利関係が単純である A‑Aは 169敷地（49.6%）、複雑の考えで分析を行った。
まず、土地･建物権利をパターン化（４）する。単独で土 化した権利関係は 157敷地（46.0%）ある。約50%が土地権地権利者と建物権利者が同一である場合の A‑Aを単純な権 利者と建物権利者が同一であり、単独で所有している単純利関係とし、土地と建物権利者が別々であり複数存在（未 な権利関係が存在している。
登記を除く）する場合を複雑化した権利関係とする。敷地
対象地域は戦災復興土地区画整理事業（昭和36年完了）が施行されており（５）、他の都市と違っ
表５ 駐車場・空地状況て比較的単純な権利関係が多く存在して駐車場 駐車場 街区 駐車場
駐車場 駐車場 街区 駐車場 いると考えられるが、40年以上経った現街区 空地 空地面積 面積 空地 街区 空地 空地面積 面積
空地
在でも約半数の権利関係が単純であるこ
No.
筆数
（ha）
（ha） 割合No.
筆数（ha）（ha）割合
No.1
500.118 1.547
7.6% No.13
520.034 0.662
5.1% とが明らかとなった。
No.2
33
0.164 0.540 30.4% No.14
420.208 0.688 30.3%
単純な権利関係に着目し、市内と不在
No.3
260.076 0.357 21.2% No.15
170.000 0.227
0.2%
地主の割合を見ると、個人・企業等とも
No.4
350.277 0.549 50.5% No.16
460.077 0.604 12.7%
No.5
400.182 0.729 25.0% No.17
230.035 0.287 12.3% に市内に住所を置く地権者が多く存在し
No.6
270.191 0.645 29.7% No.18
380.105 0.387 27.2% ていることがわかる（表４）。また市内
No.8
330.262 0.631 41.6% No.19
400.300 0.619 48.5%に住所を置く地権者の約30％が単純な権
No.9280.105 0.468 22.5% No.20
280.059 0.704
8.4%
No.10
230.044 1.085
4.1% No.2130
0.166 0.939 17.7% 利関係の地権者となっている。
No.11
360.365 0.764 47.8% No.22470.266 0.878 30.3%
次に非建蔽地について把握する。非建No.12410.063 0.805
7.8% 合計
372
3.100 14.115 22.0% 蔽地のほとんどは駐車場や空地である※駐車場･空地割合＝駐車場･空地面積/街区面積（表５）。
※街区Ｎｏ．7の0.372ｈａは駐車場･空地は存在しないので除く駐車場のある街区・無い街区とあるのでそれぞれの街区に対する非建蔽地の割合は違ってくるが、対象地域全体で見ると２割程度しかない。
非建蔽地（駐車場･空地）についての詳細な分析は他の研究に譲る７）。

空き店舗を含むその他へと変化している。
（２）土地･建物権利関係と建物利用の流動性との関係
これまでに明らかとなった土地･建物権利関係と10年間の建物利用の動向より土地･建物権利関係と建物利用の流動性との関係を明らかにする。ここでは建物利用について低層部に着目して分析を行う（８）。
４．建物利用動向
対象地域の 341敷地のうち建物用途の変化の有ったもの（１）建物利用の流動性が 192敷地、変化の無いものが 148敷地となっている。権
1992年時に建物利用実態調査が行われており、その結果 利パターンと併せて建物利用の変化を見ると、建物用途のを用いて2002年現在の建物利用調査(６)と比較することで、 変化の無い敷地は単純な権利関係である A‑Aが74敷地、10年間の建物利用動向を明らかにし、建物利用の流動性を 複雑化した権利関係は合計で67敷地となった。逆に変化の検討する。
有る敷地では A‑Aが94敷地、複雑化した権利関係では合計
建物棟数は1992年時には 418棟あったが2002年時には で90敷地となった（表６）。
408棟と10棟減少している。新たに建築された建物はわず
以上より、単純な権利関係と複雑化した権利関係の敷地か5棟であるのに対して、滅失した建物は15棟である。 建 の変化有り・無しは約半々存在し、土地・建物権利関係と築確認申請より、同期間内では、403棟の内、31棟が建物 建物利用の流動性の間に顕著な相関は見られなかった。
を更新していることがわかった（図５）。また、滅失した建物の跡地は全て駐車場や空地となっている。
建物用途数（７）の変化を見ると、1992年時には2048件あったものが2002年時には1833件と 215件減少している。
215件は滅失した建物15棟の建物用途と建物用途の拡大によって減少したものが大半である。建物用途が変化したもの（用途変化と施設名が変化したもの）は 609件であり、変化のなかったものは約２倍の1224件にのぼる。
また、建物用途の割合を比較すると、商業系が65.1%から60.1%と５％減少しており、空き店舗等を含むその他が10.2%から13.2%と３%増加している。詳細にみると、商業系では、洋服など日用雑貨物品を販売している小売施設や一般事務所が特に減少している。逆に増加している用途は、住居系では共同住宅が多く、共同住宅を含む複合施設への転換が窺える。その他では、空き店舗の増加が多い。変化のあった建物用途は、商業系で減少したものが、住居系、15棟
図６ 建物利用の変化状況

2002

1992
418棟
2048件

403棟
内31棟は更新

5棟

表６ 権利パターンと建物利用の変化

408棟
1833件
用途変化
609件
変化無し
1224件

図５ 建物棟数と建物用途数の変化

土地・建物権利パターン
A-A
A-B
Ａ－区分
共有ーＡ
共有ー区分
区分ー区分
未登記
合計

変化無し 変化有り
7494202191317132043178148192

工事中
11合計
16941223063
115341

５．土地・建物権利者の意向
ナントが入ってこないために家賃を下げることに意味が無
これまでの結果から、中心市街地には単純な権利関係が いと考えている。
多く存在し、また長岡市内に住所を置く地権者も多く存在
地権者同士のネットワークを組織することについては３することが明らかとなった。しかし、中心市街地衰退が顕 人が賛成であった。賛成と答えた地権者はテナントビルの著となって現れているのは事実である。
オーナーであり、情報交換の場が必要であると回答していそこで、長岡市内に居住していて権利関係が単純である る。残る２人のうち分からないと回答しているＣは個人商地権者へヒアリング調査を依頼し、５人の地権者から協力 店であり、すでに商店街の組織の中で活動しているためでを得た。５人の地権者は全て個人で権利を所有しており、 ある。Ｅは中心市街地に関心が低く、所有している建物の４人（Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ）はテナントビルを経営、１人 テナントと繋がりがあればいいと回答している。
（Ｃ）は個人商店を経営している。また権利パターン A‑
土地を一定額で借り上げ、その土地を中心市街地全体でA‑Aの３人は所有している土地・建物に居住している。
有効利用することについては何度か計画はあったようであ５人の地権者のうち中心市街地衰退に対する危機感を持 るが、必ず反対する地権者がいるので実現していない。しっている地権者は４人いた。衰退に危機感を抱いているが かし、５人の地権者からは前向きな回答が多く、責任問題
今後の計画は特に無く、今後に不安は感じているものの何 や反対する地権者との意見調整ができるならば実現可能でもできない状態であると考えられる。また、危機感を持っ あるという意見が多い。ていない地権者は中心市街地の衰退は自然の成り行きだとヒアリング調査を通じて、地権者同士のネットワークの考えている。そのために今後の計画は立てても意味が無い 存在が重要だと考えられる。ネットワークが存在しないたという。
め他の地権者が何を考えているかが分からず、家賃の設定
次に、中心市街地活性化に向けた施策案として、①家賃 や、土地の借り上げでも意見の食い違いが生じていると考を下げることによって新規参入を促すことができ、建物利 えられる。逆にネットワークが存在していれば、家賃の設用の流動性が高まるといった点から、「家賃を下げてテナ 定や、地権者同士の土地の借り上げ等、様々な場面で話しントを誘致する」、②対象地域には商店街が存在し、それ 合い、中心市街地活性化に向けた施策がスムーズに行われら商店街を統括する連合会が存在するが、地権者の組織が ると考えられる。
無いといった点から、「地権者のネットワークを組織し、商店街（テナント）との連携を図る」、③地権者同士でリスクを背負い、中心市街地のために不足した機能の誘致を目指して、「他の地権者から土地を一定額で借り上げて共同で利用する」といった３点について問題点と可能性、賛否について回答を得た。
家賃を下げることには、４人が賛成している。Ａは家賃が高いという理由でテナントが一旦出て行ってしまったが、現状の歩行者通行量に見合った家賃設定を行ったところ、テナントが戻ってきたようである。家賃は街が賑わってから高くすれば良いという考えを持っている。一方、家賃を下げればテナントは入ってくるが、家賃を下げると他の地権者に迷惑が掛かってしまい家賃を下げられないという意見もあり、地権者同士のネットワークが存在しないことが窺えた。また、家賃を下げても意味がないと回答している地権者もいる。この地権者は中心市街地に対して危機感を感じておらず、家賃は現状として下がっているものの、テ
表７ ヒアリング質問項目と結果

地
土地
建物
建物
権利
土地
今後
権
取得
取得 危機感取得年
パターン 取得年の予定
者
形態
形態
AA-A2000 売買
1991 相続有無B
A-A
1983 売買1972 売買有無C A-A-A
1997 換地
1997 換地
有無D A-A-A
1964 売買1984 売買有無E A-A-A
1979 売買1967 売買
無無①家賃下げる
○
○
○
○
×

提示案
②ネットワーク
○
○
△○
△

③借り上げ
○
○
○
○
○

【謝辞】
６．まとめ
本研究に当たって、度重なる資料の提供にご協力頂いた新潟県地方法務（１）権利関係と建物利用の流動性（本研究のまとめ）
長岡市の中心市街地は戦災復興土地区画整理事業が施行 局長岡支局の皆様及び、ヒアリングにご協力頂いた地権者の皆様に厚く御されており、他都市と違って、比較的単純な権利関係が多 礼を申し上げます。
く存在すると考えられるが、施行が完了してから40年以上経った現在でも約半数の単純な権利関係が存在することが 【補注】
明らかとなった。また、土地権利者、建物権利者ともに、 (1)新潟県外、長岡市外に住所を置く地権者を指す。
長岡市内に住所を置く地権者が多く、通説とされている不 (2)対象地域の土地権利者のデータとして公図及び土地・建物登記事項要在地主の存在は、土地権利者が15％、建物権利者が10％に 約書を新潟県地方法務局長岡支局より入手した。（2002 年11 月現在）
とどまることが明らかとなった。しかし、権利移動で相続 (3)敷地割りを確定する際に同じ地番で登記されていたり、複数の地番をが多く行われており、この先、不在地主が増加する恐れが 重複して登記されている建物が存在する。その場合は同じ地番や重複した地番を1 敷地とし、建物も1 建築物と集計した。
ある。
建物利用の10年間の動向は、建物棟数が10棟減少し、建 (4)A‑A:土地権利者と建物権利者が同一。A‑B:土地権利者と建物権利者が物用途の割合も空き店舗等が増加、商業系が減少している 別。A‑区分:土地は単独所有、建物は区分建物。共有‑A:土地は共有、建物ことから、建物利用の流動性の低下が顕著となって現れて は単独所有。区分‑区分:土地と建物を区分所有。
(5)長岡市の戦災復興土地区画整理事業は、1947 年２月 14 日に告示され、いる。
土地・建物権利関係と建物利用の流動性の関係を見ると、 1961 年度に完了した（312.3ha）。
権利関係の複雑化が建物利用に与える影響は小さいことが (6)2002 年９月９日〜９月 23 日に現地調査を行い、表札から建築物内の利用状態を調査した。この調査には、1992 年時に冨田によって行われた建物明らかとなった。
利用実態調査を参考にした。そのため現地調査では 408 棟の建物が確認さ（２）建物利用の有効施策
建物利用の流動性を促進させるためには一定の新陳代謝 れた。
(7)建物用途は建物の階数毎に存在している施設を表している。
が必要である。
長岡市の中心市街地は現状として衰退しているが、多く (8)例えば、5 階建ての建物の 5 階部 1 用途のみの変化と 2 階建ての建物のの地権者が長岡市内に居住し、約半数の権利関係が同一、 1 階部、2 階部が 5 用途変化している場合がある。その場合、二つの建物さらに単独の地権者によって所有されている。権利関係が とも｢建物用途変化有り｣とすると、用途変化の｢重み｣が違ってくる。その単純で市内居住の地権者は、開発等の対応がしにくい複雑 ｢重み｣の整合性を図るために、建物の低層階はすべての用途に特化してい化した権利関係の地権者や不在地主よりも重要な存在とな るため、建物用途の変化は 1 階、2 階部だけの変化について分析を行った。ってくる。
長岡市は戦災復興土地区画整理事業を施行している特殊 【参考文献】な都市である。他都市では単純な権利関係である地権者や、 1)日本政策投資銀行地域企画チーム編（2002）、｢中心市街地活性化のポその土地に居住している地権者は長岡市よりは少ないと考 イント｣、株式会社ぎょうせい
えられる。このような地権者の理解と協力は必要不可欠で 2)伊藤滋編（2002）、｢既成市街地の再構築と都市計画｣、株式会社ぎょうせいある。
建物利用の一定の新陳代謝を促すためには、まず、地権 3)野口悠紀雄（2000）、｢土地の経済学｣、日本経済新聞社者同士のネットワークを確立することが重要だと考える。 4)通商産業省産業政策局中心市街地活性化室編（1998）、｢中心市街地活商店街には組合が存在するが、地権者同士ではネットワー 性化法の解説｣、財団法人通商産業調査会出版部
クは存在しない。テナントビルのオーナー同士ネットワー 5)日本建築学会都市計画委員会（1998）、｢地方都市における中心市街地クが存在すると前述のような家賃の設定に関しても、家賃 の再活性化‑市街地像の確立とその実現方策をめぐって‑｣、日本建築学会を下げると他の地権者に迷惑が掛かるという意見があった 大会（九州）都市計画部門研究協議会資料
が、話し合いの場を設け、双方納得のいく家賃設定が行え、 6)冨田博幸・中出文平（1994）、｢立体的用途構成を考慮した建物利用実態及び街区形態に関する研究｣、都市計画論文集、29、pp481‑486
それにより誘致機能が高くなると考えられる。
7)仲条仁・樋口秀（2002）、｢地方都市都心部における低未利用地化のメカニズムと有効利用方策の評価に関する研究‑長岡市をケーススタディとして‑｣、都市計画論文集、37、pp595‑600