2022年１1月２２日

上海不動産市場調査レポート(2022年１1月)

UDアセットバリュエーション株式会社■ 経済概況
中国国家統計局が 10 月 24 日に発表した 2022 年 7～9 月期の実質 GDP 成長率は、＋3.9％で、前期（4～6 月期）の＋0.4％から持ち直した。上海でのロックダウン（都市封鎖）による前期の景気悪化の反動によるもので、地方政府のインフラ投資などが伸びたことで予想以上の回復を示したが、年間の成長率は政府目標の＋5.5%前後を大幅に下回ると予想されている。
中国では新型コロナウイルス対策である厳しいロックダウンや行動制限が断続的に続いており、経済活動の妨げとなっている。そのため工場建設などの投資、鉱工業生産などは伸びを示しているが、飲食店を中心に消費・小売総額は伸び悩んでいる。また不動産開発投資も低調に推移している。
これら行動規制に加え、世界経済後退のリスクも相俟って、中国の 2022 年の経済成長は政府目標を大きく下回り、3％台にとどまる可能性が指摘されている。

中国のGDP成長率推移
10.0
9.0
8.0
7.0
6.0％

7.8
7.8

7.4

6.9

8.1

6.9

7.0

6.8

6.0
4.4

5.0
4.0
3.0
2.0

2.2

1.0
0.0

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
年

データ出所：IMF 発表値（2022 年は予想値）

■ 住宅用不動産市場の動向
中国国家統計局（National Bureau of Statistics of China）の発表データによると、2020
年 6 月から最新 2022 年 9 月までの上海の新築住宅価格指数及び中古住宅価格指数の推移
は以下のグラフの通りである（2020 年＝100）。

上海・住宅価格指数の推移
120.0
115.0
110.0
105.0
100.0

90.0

2020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/8
2021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/995.0

新築住宅価格指数（2020年＝100）

中古住宅価格指数（2020年＝100）

上海では新型コロナウイルスの感染拡大の初期である 2020 年 1～3 月には不動産の取引が殆どなかったことから指数は横這いとなっていたが、その後は住宅需要が回復し、緩やかに上昇が続いている。最新の新築住宅の価格指数は 109.4 で、前年同月比で＋3.8％の上昇、中古住宅の価格指数は 114.2 で、前年同月比で＋3.9％の上昇となった。その結果、コロナ禍となった 2019 年 12 月以降の約 3 年間で、新築住宅は約 12％、中古住宅は約 18％価格水準が上昇したことになる。
全般的に物件価格が高いことから、新築住宅よりも廉価な中古住宅がより多く求められること等から、新築よりも中古住宅の価格指数の上昇幅の方が大きい傾向が見られる。また、市場が過熱気味となることもあるため、その反動で中古住宅の価格指数は下落するケースが見られる（2021 年 9～10 月頃など）。
上海では、オミクロン株の感染拡大により 2022 年 3 月 28 日から 5 月 31 日にかけてロックダウン（都市封鎖）が行われた。この時期、住宅の取引量も大幅に減少し、また新UD Report

規開発プロジェクトもストップした。未完成の住宅については、住宅ローンの支払いを拒否する者も発生したと言われている（一般に中国では完成前に売却され、購入者はローン支払いを開始する）。この約 2 ヶ月間は住宅価格指数も新築、中古ともに横這い推移となっている。
不動産投資・開発の低迷は経済への影響が大きかったが、その後は不動産の建設工事も再開され、取引量も回復している。住宅価格指数も再び上昇し始め、現在に至っている。
しかし、ロックダウンの影響は大きく、年間での取引量は低い水準となる予想がなされている。また、再度の感染拡大も懸念されており、需要者は依然として慎重であり、本格的な住宅用不動産の市場回復は 2023 年以降になると言われている。

現在、上海のマンション（区分所有建物）は、築浅の中古物件で 55,000～150,000 元／㎡（約 1,080,000～3,000,000 円／㎡。1 元＝19.7 円として計算）程度の価格水準となっており、中でも人気の高い住宅街（浦東、徐家匯、中山公園、静安、虹橋・古北等）では90,000～150,000 元／㎡（約 1,800,000～3,000,000 円）が中心的な価格帯となっている。

UD Report

最近の公寓（マンション）物件を見てみると、以下の様な募集広告が出ている。
築年地区

物件名

住所面積

浦東

张江汤臣豪园

浦東新区晨晖路

92.26 ㎡

2006

浦東

东方城市花园

浦東新区东方路122.16 ㎡

2005

徐家匯

尚汇豪庭

徐匯区华石路95.65 ㎡2015

徐家匯泰德花苑徐匯区裕德路111.77 ㎡

1999

徐家匯尊园

徐匯区漕溪北路

100.93 ㎡

2003

静安

上海壹街区静安区凤阳路

77.42 ㎡

2004

静安

达安花园

静安区长寿路121.11 ㎡

2001

静安永昌大厦

静安区余姚路111.45 ㎡

1998

虹橋・古北巴黎花园

長寧区荣华东道

118.90 ㎡

1997

虹橋・古北鹿特丹花园

長寧区荣华东道

118.06 ㎡

1995

虹橋・古北

强生古北花园

長寧区黄金城道

136.19 ㎡

2007

(年)

販売価格
12,800,000 元（138,738 元／㎡）
12,350,000 元（101,097 元／㎡）
17,600,000 元（184,004 元／㎡）
12,500,000 元（111,837 元／㎡）
14,800,000 元（146,636 元／㎡）
12,000,000 元（154,999 元／㎡）
13,540,000 元（111,799 元／㎡）
10,480,000 元（94,033 元／㎡）
10,700,000 元（89,992 元／㎡）
11,100,000 元（94,020 元／㎡）
15,500,000 元（113,812 元／㎡）

一方、住宅用不動産の賃料動向を見ると、上海易居房地産研究院が発表した中国都市賃料指数・上海市の推移は次のグラフの通りとなっており、売買価格と同じく上昇傾向が続いている。2022 年 9 月の指数は 1189.7 であり、前年同月比で＋1.4％、2020 年 9 月の1127.8 に比べると＋5.5％のプラスの水準となっている。

UD Report

中国都市賃料指数・上海の推移
1220
1200
1180
1160
指 1140
数1120
1100

1060

2020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/5
2022/62022/72022/82022/91080

中国都市賃料指数（上海）

現在の上海の賃貸物件の賃料水準は、中心住宅街（浦東、徐家匯、中山公園、静安、虹橋・古北等）で月額 110～170 元／㎡（約 2,100～3,300 円／㎡）程度が中心となっている。
最近の賃貸事例を見てみると、以下の様な広告が出ている。
築年

募集賃料

(年)

（月額）

110.00 ㎡

2005

14,500 元（132 元／㎡）

浦東新区白杨路

96.16 ㎡

2003

13,000 元（135 元／㎡）天际花园徐匯区南丹东路

177.10 ㎡

2001

25,000 元（141 元／㎡）徐家匯

虹桥乐庭徐匯区虹桥路

181.89 ㎡

2007

37,800 元（208 元／㎡）

静安

达安花园

静安区长寿路101.89 ㎡

2001

13,500 元（132 元／㎡）

静安

达安锦园

静安区新丰路103.73 ㎡2008

18,000 元（174 元／㎡）

虹橋・古北

嘉年华庭

長寧区黄金城道

90.19 ㎡

2005

13,000 元（144 元／㎡）

虹橋・古北

圣美邸

長寧区宋园路147.00 ㎡

2006

16,000 元（109 元／㎡）

地区

物件名

住所

面積

浦東城市艺术季

浦東新区柳杉路

浦東大唐盛世花园徐家匯

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■ 商業用不動産市場の動向
上海のオフィス賃貸市場は、2019 年に入った頃からやや軟調となっている。上海は巨大経済都市としての地位が高いことから商業用不動産の実需は安定感を維持しているが、ビルの供給が多いことから競争も激しく、浦東地区の高品等ビル等には人気が集中しているものの他の地区での市場は停滞気味である。上海全体としてはコロナ前でオフィスの空室率は 10％を超えており、賃料水準も下落傾向にあった。
コロナ禍に入ってからは経済が低迷し、需要も更に弱含んだため市場はより低調となった。但し、特に A グレードの新規供給が抑えられたことから調整が進み、ここにきて空室率は改善する傾向にある。2022 年 3 月 28 日からのロックダウンにより再び低迷し、ほぼ解除された 6 月以降は回復しつつあるが、需要は年末まで低迷すると言われている。
現在の上海のオフィス（A、B グレード）の賃料水準は、浦東・黄浦地区で 5～18 元／㎡・日（約 2,900～10,600 円／㎡・月。1 元＝19.7 円として計算）、静安・長寧地区で 4～10 元／㎡・日（約 2,300～5,900 円／㎡・月）の水準となっている。
最近の賃貸事例を見てみると、以下の様な広告が出ている。
築年地区

物件名

面積

浦東

环球金融中心

370 ㎡

2008

14.0 元／㎡・日

浦東

上海国金中心

1,520 ㎡

2009

16.0 元／㎡・日

浦東时代金融中心

950 ㎡

2007

10.0 元／㎡・日

浦東

东亚银行大厦

2,000 ㎡

2008

8.0 元／㎡・日浦東

宝安大厦

376 ㎡

2001

4.5 元／㎡・日

黄浦廖创兴金融中心

1,655 ㎡

2008

8.0 元／㎡・日

黄浦都市总部大楼

570 ㎡

2005

10.0 元／㎡・日

黄浦

永新广场

260 ㎡

1996

6.5 元／㎡・日

黄浦亚洲大厦127 ㎡

2007

7.3 元／㎡・日

静安

上海商城

336 ㎡

1990

11.0 元／㎡・日

静安

晶品中心

450 ㎡

2015

7.5 元／㎡・日

長寧长宁来福士广场

522 ㎡

2015

8.8 元／㎡・日

長寧

长峰中心

180 ㎡

2001

4.5 元／㎡・日

(年)

募集賃料

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