｢With コロナ･After コロナにおける国土構造･都市構造のあり方に関する研究会」
中間とりまとめ 報告書

令和２年１１月（一社）不動産協会

（序文） 研究会座長

日本大学経済学部教授

中川雅之

COVID-19 のパンデミックにより多くの方の健康が棄損され、命さえも失われている。このウィルスは人の密集によって感染するため、これまで我々が用いてきた「都市という技術」、つまり人や機能を集積させることで生産性を向上させ、そのことを通じて豊かな生活を手に入れるという方法に、大きな影響をもたらすと考えられている。本研究会では、COVID-19 のパンデミック、それに伴って急速に普及しつつあるテレワークなどの業務プロセスへの ICT 技術の導入がどのような影響を、
都市及び不動産に与えるのかを議論してきた。
現在、いわゆる三密という環境が COVID-19 の感染リスクを高めることや、それを契機としてテレワークが急速に普及したことを背景に、都市という技術を用い続けること、特に東京大都市圏に巨大な集積が形成された現状に、懐疑的な議論が持ち上がっている。背後にあるメカニズムを考慮しない個々の事実のみを対象にした議論や、多くの人々が感じとっている「雰囲気」に引きずられる形で、国土政策や都市政策の在り方も同時に議論されることは必ずしも好ましいものではない。本研究会では「現在我々がさらされている危機」のみならず、これからの豊かな社会を支えうる国土構造や都市構造を見すえた議論を行うことに留意した。
今、そのような議論を行うことには、二つの意味があると考える。まず今回のシ
ョックに対する向き合い方である。今後の都市のあり方は、
ⅰ パンデミックの影響がどの程度継続すると考えられるのか
ⅱ パンデミックによって阻害された人と人のコミュニケーションを補完する手段
がどの程度機能するのかという点に大きく依存し、この二つの点については不確実性が高い。
ⅰについては、様々な意見があるが、その中には比較的長期に渡ってこのパンデミックの影響が継続するという見方も説得力をもって唱えられている。ⅱについて
も、フェイスツーフェイスコミュニケーションを代替する手段として、ICT 技術の活用やテレワークのような働き方の変更が企業による生産活動の大きな変更をもたらすという意見がある一方で、その影響は限定的だとする見方もある。このため、-1-

今後の国土構造や都市構造に与える影響についての検討は、複数のシナリオを考慮して行う必要がある。
第二の点は、国土構造や都市構造に対する関与の仕方に関するものである。もちろん国土構造も都市構造も、「政府がどのような政策をとるか」、「地方自治体をはじめとする様々なプレイヤーが、どれだけのエネルギーを注ぎ、アイディアにあふれた地域活性化活動を行うのか」ということに大きな影響を受けることは間違いない。
しかしこの二つの構造は、基本的には、技術的な環境によって決まってくる部分が多いと考えられる。つまり、「日本がどのような技術構造を持つ産業によって付加価値を生み出して行こうとしており、その産業は人々や機能の集積にどれだけ依存しているのか」、「これからの技術的発展やインフラの整備は、様々な主体の移動・コ
ミュニケーションコストをどう規定していくのか」などの要素が、二つの構造の大きな枠組みを決める。このため、それを無視して政府が強い関与を行うことは大きな国民の損失をもたらす可能性がある。
そのようなスタンスで議論を重ねてきた結果が以下に報告されている。詳細は本文を参照されたいが、二つの点を強調して最初に述べておきたい。
日本で人々がこれからも豊かな暮らしを維持していくためには、集積の重要性を軽視すべきではない。先進国では共通の現象となっているが、第三次産業、その中でも知識集約産業によって付加価値を生んでいくことが、日本においても求められている。第二次産業においても、生み出される財にいかに他の財にはない機能やデザインをつけることができるかが、企業の運命を分けるようになって久しい。集積が可能とするフェイスツーフェイスコミュニケーションが、そのような付加価値生産に大きくかかわっていることは、多くの先行研究で指摘されている。
また日本は今回のパンデミックを乗り切ったとしても、人口減少、少子高齢化には引き続き立ち向かっていく必要がある。そのような中で、行政サービスのみならず、介護等の社会的サービスを持続可能な状態で提供するためには、一定の集積が必要だろう。COVID-19 は三密という環境で感染が広がることはよく知られているが、COVID-19 による重症化を防ぐ高度な医療サービスは一定の集積があるところ
でしか提供できない。
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そのような観点から、東京対地方のようなゼロサムゲームとして集積をとらえるのではなく、東京に代表される大都市圏のみならず、全ての地方においても集積を進めることは避けられないことではないだろうか。その中でも、過度な密集状態をモニタリングして管理するスマートな技術を社会が身に着けていくことに期待したい。
都市の重要性はこのように変わらないが、その姿は変化する可能性がある。今回のパンデミックをきっかけにテレワークという働き方が大きく普及しようとしている。しかし、テレワークなどで用いられる技術は、フェイスツーフェイスコミュニ
ケーションの不完全な代替物だと考えられている。管理的職務や、専門・技術的職務においては、フェイスツーフェイスコミュニケーションによる精密なすり合わせ
や日常的接触から生まれるアイディアの創発が不可欠だと考えられている。また、テレワークと親和性の高い業務についても、週何日かのフェイスツーフェイスコミ
ュニケーションによる補完が必要だという意見も多い。
その場合都市は、日常的なフェイスツーフェイスコミュニケーションを行う本社機能とそれをサポートする専門的サービス機能が立地する都心部と、職住一致ある
いは職住近接した郊外部によって成立する。その二つは緩やかなアクセシビリティ
しか求められないため、通勤・通学の混雑は緩和されるかもしれない。そのような新しい郊外、都心関係を前提とした豊かな都市生活を実現するためには、民間企業が開発、流通させる不動産のかたちも変容していくことが求められる。また、そのような不動産の変容を許容するフレキシブルな規制制度が求められる。
本報告書が、そのような各プレイヤーの不断の努力を促し、新しい豊かな都市を作り出す一歩を踏み出すきっかけとなることを期待したい。

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「With コロナ・After コロナにおける国土構造・都市構造のあり方に関する研究会」
名簿

（有識者）
［座長］

日本大学経済学部教授

東京大学工学系研究科教授

中川雅之

浅見泰司

国際医療福祉大学院医学部公衆衛生学/医学研究科教授 和田耕治
（不動産協会；企業名５０音順）

住友不動産株式会社企画本部企画部長

茂木哲也

グループ経営企画部統括部長

伊丹政俊

東急不動産ﾎｰﾙﾃﾞｨﾝｸﾞｽ株式会社

東京建物株式会社取締役専務執行役員

東京建物株式会社企画部長

野村不動産株式会社常務執行役員

阪急阪神不動産取締役住宅事業本部副本部長

三井不動産株式会社執行役員開発企画部長

福居賢悟

小沼裕

山内政人

曽野泰行

加藤智康

三井不動産株式会社企画調査部長

仲田裕一

コマーシャル不動産戦略企画部長

井上俊幸

三菱地所株式会社執行役員

三菱地所株式会社経営企画部長

森ビル株式会社特任執行役員（ご協力いただいた先生）

一橋大学経済研究所教授

東京大学大学院経済学研究科特任教授

平井幹人

河野雄一郎

森川正之

武藤祥郎

（オブザーバー）

国土交通省都市局都市政策課、まちづくり推進課（事務局）（一社）不動産協会副理事長兼専務理事（一社）不動産協会理事兼事務局長
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内田要

森川誠

（一社）不動産協会事務局長代理（一社）不動産協会事務局長代理（一社）不動産協会事務局長代理
開催日時

（第１回）

令和２年 ９月 １日（火）１３：００－１５：００（第３回）

令和２年１０月２７日（火）１３：３０－１５：３０（第２回）

令和２年１０月 ２日（金）１３：００－１５：００

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飛田茂実

柴田純

田村好史

（目次）

序文：中川雅之座長（日本大学経済学部教授）

名簿

Ⅰ．コロナ禍の現状認識

１．コロナ禍における暮らし方、働き方の変化（１）新型コロナウイルス感染症の拡大の推移（２）外出自粛によるオフィス勤務者等の移動の変化（３）新型コロナウイルス感染症のマクロ経済への影響

コラム 東京大学大学院経済学研究科 武藤祥郎特任教授「新型コロナ感染症と「まち」に関する研究に期待されること」
２．コロナ禍における人々の価値観の変化（１）生活変化への人々の受容度（２）コロナ禍での暮らし方、働き方の変化

コラム 一橋大学経済研究所 森川正之教授「在宅勤務は人口分布をどう変えるか？」３．コロナ禍における不動産業界への影響（１）コロナ禍を受けた不動産業界の対応（２）コロナ禍を受けたオフィスビルテナントの動向
４．新型コロナウイルス感染症対策（１）オフィスビルにおける感染症対策

コラム 国際医療福祉大学医学部公衆衛生学 和田耕治教授「この冬の新型コロナウイルスに対する戦略に関する私見」-6-

Ⅱ．コロナ禍の国土構造・都市構造への影響

５．コロナ禍およびＩＣＴ技術の業務プロセスへの導入が国土構造に及ぼす影響（座長 中川雅之日本大学経済学部教授の研究の概要）

６．With コロナ・After コロナの今後の国土構造・都市構造についての考え方
コラム 東京大学工学系研究科 浅見泰司教授「都市機能の再定義と再構築」（１）集積の再定義の可能性（２）今後の国土構造（３）今後の都市構造①住まい方の変化②働き方の変化③これらを踏まえて考える今後の都市構造

Ⅲ．終わりにⅣ．参考資料
以上※Ⅱ．５．部分の図表番号は、本文中の図表番号と独立して付番している。
そのため、Ⅱ．５．部分を除く図表番号は［斜字］で表記している。

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Ⅰ．コロナ禍の現状認識

１．コロナ禍における暮らし方、働き方の変化（１）新型コロナウイルス感染症の拡大の推移

新型コロナウイルス感染症は、令和元年１２月に中国武漢で原因不明の肺炎患者が発生したことに端を発し、令和２年１月には日本国内で最初の患者が発生した。
その後、２月１日には指定感染症に指定され、２月１６日には新型コロナウイルス

感染症対策専門家会議の初会合が開催、「国内発生の早期にある」
ことが認識された。
その後、世界的に状況が悪化し、アメリカ、スペイン等が非常事態宣言を発令するに至り、日本においても感染者数の拡大に伴い４月７日に７都府県で緊急事態宣言が発せられ、外出自粛要請等が行われ、４月１６日には緊急事態宣言が全都道府県に拡大された。これが奏功して新規感染者数が減少し、５月に緊急事態宣言が段階的に解除されたが、その後６月下旬頃から再び新規感染者数が拡大に転じた。８月半ばからは新規感染者数が減少し小康状態だったが、１１月から増加傾向となり、１１月１８日の東京都の新規感染者数は４９３人と、過去最多になっている。
［図表１］全国と東京都の新規感染者数の推移 （出典：厚労省、東京都資料）（全国の新規感染者数）（東京都の新規感染者数）-8-

（２）外出自粛によるオフィス勤務者等の移動の変化

新型コロナウイルス感染症という未曾有の事態を受けて、学校は休校となり、企業も在宅勤務を強いられる事態となった。国土交通省の資料で、通勤通学のピーク
時間帯の駅利用状況、すなわち通勤人流をみてみると、２月２５日の「新型コロナ

ウイルス感染症対策の基本方針」決定を受けて、利用者数は従前の８割程度にまで減少し、緊急事態宣言の発出では従前の３割程度まで大きく落ち込んだ。その後、緊急事態宣言解除後には従前の６～７割程度まで回復し、その後はお盆の時期の一
時的な落ち込みを除き、漸増傾向が続いている。

［図表２］テレワーク・時差出勤呼びかけ後のピーク時間帯の駅利用状況推移 （出典：国交省資料）

東京駅周辺、新宿駅周辺のピンポイントの人流データ（AGOOP 社資料）も、ほぼ同様の傾向となっており、緊急事態宣言下に従前の３割程度まで大きく落ち込み、
その後６割程度に回復し、横ばいもしくは漸減傾向を示していることが見て取れる。

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通勤人流が大幅に減少するのと同時期に、在宅勤務が浸透したことによりテレワーク利用が大幅に増加した。実際にも、パーソル総研によるアンケート調査によるとテレワーク実施者数は、３月第２週から４月第２週にかけて２．１倍に増加している。

［図表３］テレワーク実施率の推移 （出典：パーソル総研資料）

国土交通省によるアンケート調査では、東京都市圏における仕事による外出日数

が、従前に比して、緊急事態宣言中には２日、７月末時点では１日、それぞれ減少
していることがわかる。

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また、緊急事態宣［図表４］東海道新幹線と飛行機国内線(ANA)利用状況の推移（前年同月比）

言を受けて、出張人流が大幅に減少し、
新幹線、飛行機の利用実績は、緊急事態

宣言下に従前の１割程度まで急減し、その後も３～４割程度の低水準にとどまっている。テレ

ワークの進展が出
張を代替しているということかもしれない。

（ＪＲ東海、ＡＮＡ資料から不動協事務局作成）（３）新型コロナウイルス感染症のマクロ経済への影響
新型コロナウイルス感染［図表５］月次ＧＤＰの推移 （出典：日本経済研究センター）症の拡大により、国内も国際的にも人流・物流がストップするという急激な変化によ り、ＧＤＰ成長 率は2020 年 4-6 月期に△２８．

１％と急速に大きく落ち込
み、月次ベースでみるとリーマンショック後の底に肉薄する状況となった。

特に、人流がストップする未曽有の事態を受け、交通、飲食、宿泊施設などは大きな打撃を受けている。

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コラム 東京大学大学院経済学研究科 武藤祥郎特任教授「新型コロナ感染症と「まち」に関する研究に期待されること」
新型コロナウイルス感染症による社会環境や生活面での変化により、これまで、
主に学術の面などから議論されてきていた「集積」のあり方について、より幅広い関心が集められてきている。
本報告書に示されているエビデンスなどに見るように、1960 年代以降、日本の
みならず世界的に人口の都市への集中が進んでおり、今日では、全世界における 23のメガ都市・地域（人口１000 万人以上の地域）が世界の全生産の 4 分の１を占めているとされている。1このような状況を受け、近年の都市経済学などにおいては、「集積」あるいは人口や経済活動の「密度」が経済成長の源泉であることが注目され、その効果について分析する論文や書籍が多く見られるようになっている。
これら「集積」が今日の新型コロナ感染症を受けて、中長期的にどのような影響を受けるかについては、注目を集める議論であるものの、まだ定まった見解は国内外でも見出されておらず、感染症が収束していない現段階では、確定的な議論を行うことは時期尚早のようにも思える。例えば、著名な都市経済学者である Edward
Glaeser は、過去に都市は様々な感染症を乗り越えて集積をしてきたことを指摘しつつ、今後、どのように衛生環境を実現できるか、そのための投資が重要であると指摘している。2
こうした中で、一部の識者からは、現状のエビデンスを紐解きながらこうした影
響へのヒントを見出そうとするものも見られる。例えば、「クリエイティブクラス」
が米国西海岸などの大都市に集積することの効果を提唱した社会学者の Richard
Florida は、本年 6 月の論考において、人口などの「密度」の高さが感染症の感染しやすさに影響を与えているとする言説に対して、これらを「密度の議論（Density
Debate）」と呼び、確かにニューヨーク市では感染が拡がってきたが、人口密度が高いのに感染がさほど広がらないサンフランシスコや、逆の状況を呈している中西部の都市を指して、必ずしもそうした議論は当たらないとしている。その上で、そうした「密度」の持つ意味合いとして、コロナの場合は、1 平方キロメートルの尺度ではなく、1 平方メートルの尺度の問題であることなど、よりミクロなスケールとしての「密度」に留意すべきという他の有識者のコメントを引用している。3

1Michael Storper, Thomas Kemeny, Naji P. Makarem, and Taner Osman (2015) The Rise and Fall of Urban

Economics, Stanford Business Books 参照。
2 Edward Glaeser, “Covid-19 Cities Economy, Finance, and Budgets”, online transcript of City

Journal, April 22, 2020, Manhattan Institute3

Richard Florida, “This Is Not the End of Cities” Bloomberg CityLab, June 9th, 2020,
https://www.bloomberg.com/news/features/2020-06-19/cities-will-survive-pandemics-and-protests- 12 -

一方で、コロナ禍／コロナ後における「密度」の問題が、それらミクロな単位で重要であったとしても、それは依然として「集積」にとって大きな問題である。なぜなら、今日の集積において重要視されるのは、港や他の大規模工場に近い産業集積に代表されるような産出と投入のリンケージ、あるいは大都市における労働者のプール、といった比較的古典的な、一都市のベースで影響する集積の原因よりもむ
しろ、対面（Face to Face）による効率的なコミュニケーション、知識の習得や心理的なモチベーションと、それがもたらすイノベーションなどのミクロ単位の要因である。そして、それが感染症によって何ら阻害され、デジタル技術によってその対面などのミクロレベルの触れ合いの効果が不要になるのであれば、集積のあり方
にとって大きな影響を与えるからである。4
こうした中で、欧米・アジア等を中心に商業不動産を運営管理する Cushman &Wakefield 社が同社顧客（テナント等）に対して行ったアンケート調査をよると、オンラインの就業は、相当程度の生産性を生み出しているとする一方、実際に使った人々で、幸福感（wellbeing）を感じている人は 54％に留まり、個人的つながり
や学習の機会などに悪影響を受けているとされる。また、意外にも、一定の住宅環境を有するベビーブーマー世代（1946-64 年生）よりも、育児の負担があり住宅環境が十分ではない若い世代にとって課題となったという結果など、オンラインの会
議・コミュニケーションが対面の相当程度「不完全な代替財」であることの性格を覗かせている。現時点でこれは一機関の調査であるが、今後、こうした調査が感染症対応の推移などに応じて蓄積され、オンラインがもたらす対面のあり方の変化やその効果について分析が進むことが期待される。5
今後、集積やコロナの関係では、より研究を深めていくことが期待される分野がある。まず、対面で行う業務が周辺産業と「まち」にもたらす波及効果についである。Moretti (2012)に代表されるように、密度の高さや対面のコミュニケーション
は、産業にイノベーションをもたらすとともに、そこで生み出された雇用は、「乗数効果」、つまり、飲食・娯楽・物販など当該イノベーション産業以外の雇用も生む効果があるとされている。新型コロナ感染症が拡がる前は、こうした乗数効果のあり方や規模、そしてそれがもたらしてきたイノベーションとまちづくりのエコシステ

4

上記の集積に関する原因などの分類については、Gordon and McCann (2000) “Industrial Clusters:
Complexes, Agglomeration and/or Social Networks”, Urban Studies, Vol. 37, No. 3, 513-532 を参考にした。また、対面によるコミュニケーションの特徴と効果については、例えば、Storper and Michael
Storper and Anthony J. Venables (2004)“Buzz: face-to-face contact and urban economy”, Journal of
Economic Geography, Volume 4, Issue 4, 351–370 において描かれる。
5 Cushman & Wakefield (2020) The Future of Workplace, on-line report,
https://www.cushmanwakefield.com/en/japan/insights/xsf-future-of-workplace-report-2020 参照。

- 13 -

ムなどについて、学術面でも大きな注目を集めてきた。6 これが失われることは、
一都市まちづくりにとって不利にならないのか、より具体的には、飲食・娯楽・物販を含めた都市のアメニティの喪失が労働者や家族にとってマイナスの評価を受けることにならないのか、といった議論や分析がなされることが、今後のまちづくりのあり方を考える上で重要である。
また、オンライン会議やミーティングの普及による一つの大きなメリットと思われる、大都市と地方、大都市間、そして地方間のコミュニケーションの増大の可能性についても、より深い分析が望まれる。例えば、これまで自分の勤務地外の教員、知り合い、あるいは後輩であったとしても、月一回、週一回、と打ち合わせを自分のところに来させる形で申し込むことは、社会常識では考えられない事態であったが、現在は内容さえ伴えば、大いに有意義な関係性が築ける可能性がある。海外の知人とでも同様の関係が生まれると思われる。ここから何が生まれるのか、単なるデジタル化の技術的な推進論にとどまらず、地域の経済や社会の実質的な変革がどのように生れるのかということについて、より深い理解をして、敢えてこの機会を活かすことが、大都市圏、地方圏に関わらず、コロナ禍／コロナ後のまちづくりのあり方を考える上で不可欠であると考えられる。

6 Moretti (2012) The New Geography of Jobs , Mariner Books 参照。同書では、ハイテク産業雇用における非ハイテク産業への雇用の乗数効果は、約５倍とされている。一方、こうした他産業雇用への波及効果に関する複数の論文をサーベイした What Works Centre for Local Economic Growth（英国政府と緊密な連携をとる
英国の独立研究機関）のレポート “Multipliers Toolkit”では、それら波及効果は平均的に 1.9〜2.6 倍程度であるとする。 https://whatworksgrowth.org/resources/toolkit-local-multipliers/- 14 -

２．コロナ禍における人々の価値観の変化（１）生活変化への人々の受容度

新型コロナウイルス感染症の拡大は、人々の意識を大きく変えていることがうかがえる。電通デジタル社のアンケートによると、特に若い世代は、コロナ禍がきっ

かけで暮らしのデジタル化・効率化が進むことをポジティブに捉えている。その一方で、デジタル化によるオンラインのライブ配信［図表６］コロナの影響による生活変化への認識 （出典：電通デジタル）や、オンライン飲み会を経験した人たちの７割超が、リアルのライブ観覧
や、リアルの飲み会をしたいと言っており、デジタルとアナログ、バーチ
ャルとリアル、それぞれのメリット・デメリットを考えて選好していることがうかがえる。

また、コロナ禍に、隔週ペースで継続的に調査を続けているクロスマーケティン

グ社のアンケートによると、都市部の生活はリスクが高いという意見が依然として多いが漸減傾向であり、他方、対面するコミュニケーションが大切だという意見が足許で増加しつつあることが見て取れる。

（２）コロナ禍での暮らし方、働き方の変化

新型コロナウイルス感染症拡大により、半ば余儀なく実施することとなったテレワークだが、実際に体験した人の評価は高い。

テレワークのメリットとしては、通勤時間が無くなること、プライベートに使える時間が増えたこと、などを上げる人が多い。

一方で、テレワークのデメリットとしては、社内コミュニケーションがとりづら

いこと、在宅勤務の場合、仕事用のスペースが充分でないこと、パソコン・タブレ
ット等のデジタル端末が勤務先から必ずしも支給されていないこと、端末のセキュ- 15 -

リティが充分でないこと、オンとオフの切り替えがしづらいこと、更に運動不足で肩こりや腰痛を招くこと、などがあげられている。

スマートフォンセキュリティ協会のアンケートによると、テレワークで不便が無いと回答している人が、全体の３分の２超となっている。
またＳＵＵＭＯの［図表７］今後のテレワーク継続意向 （出典：ＳＵＵＭＯ資料）調査によると、テレワークを継続したいという人が８４％に上っている。しかしその内訳をみると、テレワーク実施を勤務時間の３割以下としたい
人が２６％、３～５割としたい人が２２％と多く、完全在宅勤務を希望する人は少ない。

三菱地所のアンケートでも、業務の５割以上をオフィスで行いたいという人が７割という結果となっている。

［図表８］業務をオフィス/テレワークどちらで行う意向か （出典：三菱地所資料）- 16 -

コラム 一橋大学経済研究所 森川正之教授「在宅勤務は人口分布をどう変えるか？」
新型コロナの拡大に伴い、職場や通勤過程での感染リスク回避のため在宅勤務が急拡大した。オフィスに行かなくても自宅で仕事ができるのであれば、混雑した大都市から地方への移住が進み、人口の東京一極集中の是正につながるのではないかという議論もある。
新型コロナの終息後も在宅勤務が広く定着するかどうかは、①在宅勤務の生産性、②就労者にとっての効用に依存する。中長期的には生産性と賃金はバランスするので、仮に在宅勤務の生産性が職場よりも低ければ、在宅勤務者の相対賃金は低下する可能性が高い。その場合、収入を重視する人は職場勤務を選ぶはずである。他方、在宅勤務によるワーク・ライフ・バランスの改善、静かで広い環境での居住への選好が強い人は、ある程度賃金が下がっても在宅勤務を希望するだろう。そうした選択肢が増えることは間違いなく望ましい。
筆者が行った調査によれば、新型コロナ下での在宅勤務の生産性は、「平均的」には職場に比べて３～４割低い。リモートワークの経験を通じた学習効果があるはずだし、通信インフラや遠隔会議の技術進歩を通じて、在宅と職場の生産性ギャップが縮小する余地はある。しかし、もともと大都市集積の要因となっていたフェイス・トゥ・フェイスのコミュニケーションの重要性を考えると、在宅勤務の生産性がおしなべて職場並みになることを期待するのは無理がある。
ただし、在宅勤務の生産性は、産業、職種、具体的な仕事の内容、さらに自宅の執務環境によって大きく異なる。
例えば、個人で完結するタイプの知的労働の場合、在宅勤務の生産性が職場と変わらない人もおり、こうした人は大都市の企業に遠隔勤務しつつ田舎暮らしをすることが可能だろう。他方、同僚や取引先との緊密なコ
ミュニケーションが不可欠な仕事の場合、在宅勤務による生産性の低下が著しい。
在宅での業務と職場での業務をうまく仕分けて、全体として生産性低下を回避している人もいる。新型コロナ終息後は、リモートワークと職場の長所短所を考慮して両者を使い分ける働き方が増える可能性がある。
一般のホワイトカラー労働者では、
おそらく完全在宅勤務ではなく週に２～３日の在宅勤務が、生産性の低下を抑えつ
つ生活上の便益も享受できる最適頻度となるケースが多いだろう。
そうだとすると、
広い住宅、静かな環境といったタイプのアメニティを重視する人であっても、田舎暮らしというよりは多少時間をかければ職場にも行ける距離、つまり大都市の郊外
や新幹線沿線（東京圏の場合、小田原、高崎、軽井沢、那須など）が居住地の選択肢として有力ではなかろうか。
- 17 -

ただし、緊急事態宣言下でも在宅勤務を経験した人は、労働者全体のうち３割程
度にとどまった。対人接触が必要なサービス業種などリモートワークが困難な仕事は多く、在宅勤務が可能なのは比較的恵まれた就労者である。以上を総合的に考えると、在宅勤務の拡大が人口の地理的分布を変える一因になる可能性はあるものの、量的なインパクトはおそらく限定的だろう。

３．コロナ禍における不動産業界への影響（１）コロナ禍を受けた不動産業界の対応等

このような人々の価値観の変化、生活様式の変化を受けて、不動産業界も様々な対応をしている。

マンション業界では、［図表９］リモートマンション販売の事例 （出典：住友不動産ＨＰ）

共用部にコワーキングスペースを設置する、室内にワークスペースを設置するといった、在宅勤務に対応した商品企画を始めている。またマンション営業においても、接触による感染を嫌うお客様のニーズに応え、完全非対面で契約・引渡しまで可能とする

仕組みを設けている企業もある。

なお、マンション市況は、緊急事態宣言の発令を受けて新規発売件数が低迷した

が、解除後には概ね戻りつつある。

オフィスビル業界では、エレベーター、ドアや入館ゲートの非接触化、空調・換気システムの工夫、壁・床等のコーティング、清掃の入念な実施といった対応を行っている。

なおオフィスビル市況は、空室率が上昇に転じたとの報道もあるが、良好な質のオフィスビルの空室率は横ばい圏で推移しており、空室率が上昇するオフィスビル
は一部にとどまっている。また、上昇したといっても、依然として空室率は２％を- 18 -

大きく下回る状況で推移しており、依然として「ほぼ満室」という感覚で推移して
いる。
15.0%

［図表１０］オフィスビル空室率 （出典：三幸エステート資料）

都心オフィスエリアのオフィスビル空室率

空室率Ａクラス（クラス別）

10.0%

空室率Ｂクラス
空室率Ｃクラス

5.0%

'10Q1
'10Q3
'11Q1
'11Q3
'12Q1
'12Q3
'13Q1
'13Q3
'14Q1
'14Q3
'15Q1
'15Q3
'16Q1
'16Q3
'17Q1
'17Q3
'18Q1
'18Q3
'19Q1
'19Q3
20Q1

0.0%

［図表１１］延べ宿泊者数の推移 （出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」）

ホテル業界では、インバウン

ド需要の消滅、緊急事態宣言後の人流の減少により、需要が急減しており、未だ前年比半減以下の水準が続く厳しい状況となっている。

商業施設では、緊急事態宣言下は原則休館となり、緊急事態宣言解除後に需要は戻りつつあるが、都心型の商業施設では、在宅勤務に［図表１２］店舗賃料の減額要請の状況 （出典：ＣＢＲＥ資料）

よるオフィスワーカー数の減少や、宴会需要の減少等
により、厳しい状況が続いている。CBRE の調査によれば、商業施設等で賃料減額要請をオーナーに行った店舗が９割となっている。

- 19 -

（２）コロナ禍を受けたニーズの変化の動向

住宅市場では、在宅勤務の増加を前提とした家庭内での働く場所の確保のニーズが強くなりつつある。ＳＵＵＭＯの調査では、住宅に広さと駅距離のどちらを求めるか、という質問への回答が、コロナ前後で、広さ派が１０ポイント増加し、駅距
離派が１０ポイント減少している。これはテレワークの浸透の影響かもしれない。
郊外のマンションの人気が出るなど、立地ニーズの変化が起きている。
［図表１３］住宅に関する広さと駅距離の重視意向の推移 （出典：ＳＵＵＭＯ資料）

オフィスビルの入居テナントの対応もまだら模様となっている。
オフィス市場では、富士通が３年後をめどに２分の１に縮小するといった報道が注目されたが、面積は縮小せず在宅を前提とした働き方に合わせたレイアウトに見直す、オフィスはコラボレーション・イノベーションの創出の場として、自宅は集中して業務を行う場として位置付ける、など、様々な企業がある。
［図表１４］オフィステナントの動向 （出典：三井住友トラスト基礎研究所資料）- 20 -

アメリカでも同様に最適解を模索する動きの様子で、オフィス拡張に投資する企業もあれば、在宅勤務を恒久化してオフィスを縮小する企業もあるようだ。
アンケートを見ても、ディスカッション、コミュニ［図表１５］オフィス回帰志向の動向 （出典：ＪＬＬ資料）

ケーション、チーム作業といった業務は、リアルで行う意向が強い様子がうかがえる。マンダム社のアンケートによれば、直接人と対面するコミュニケーション

は、緊急事態宣言が解除されて２カ月後にも、従前の６割未満に減少したという回答が４割を占めている。
この傾向は日本だけではないようだ。ＪＬＬ社がアジア太平洋地域で実施したアンケートによると、在宅勤務経験者の６割超がオフィス勤務に戻りたいと感じており、その理由として最も多いのが人との交流、となっている。

不動産協会が Before コロナに行った「オフィスの未来に関する調査」でも、イノベーション創造のための交流の価値が見直され、都市集積の価値が高まるという回

答が６割超を占めていた。
「集積」の再定義があっても、人材育成等、リアルのコミュニケーションが不可欠な業務が存在するため、一定のリアルな場としてのオフィスの重要性が大きく変わらないと考えられる。
コロナ禍でのパーソル社のアンケート結果でも、今後もオフィスは必要だという回答が９割を占めており、ザイマックス不動産総合研究所のアンケート結果でも、時差出勤の奨励・オフィスの換気、消毒の徹底という、オフィス出社を前提とした回答が７割を占めている。オフィスワーカーも、過密は回避すべきだが集積は進めるべきと考えている様子がうかがえる。

- 21 -［図表１６］働き方等についての取組み（出典：ザイマックス不動産総研資料）

［図表１７］テレワークの頻度の推移（出典：日本経済新聞 令和２年１０月７日）

日経新聞のアンケートでも、テレワークの頻度は、緊急事態宣言時のピーク時には全日在宅が５割だったが、今は週１日在宅が３４％と最大となっており、オフィス出社回帰の傾向が見てとれる。

オフィスで行うよりも在宅等のリモートで行う方が「はかどる」業務もあるようだ。オカムラの調べによると、資料作成等の個人作業はリモートの方が「はかどる」という回答が６割超を占めている。他方、社内会議や上司部下への報告は、出社したほうが「はかどる」という回答が６割超となっている。

なお、本研究会委員に、各社のシェアオフィス事業の利用状況等を聞いた結果は以下の通りとなっている。

［図表１８］シェアオフィスの利用状況 （出典：本研究会委員への調査）- 22 -

４．新型コロナウイルス感染症対策（１）オフィスビルにおける感染症対策①テナントの感染症対策
テナントの多くは、日本経団連が５月１４日に公表した「オフィスにおける新型

コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」等を参考として、賃借している事務所の「三密対策」を行っている。従業員の健康状態を毎日確認させ発熱中の従業員は出社させない、会議室に集まる人数を制限する、事務所内の座席配置で一定の距離を確保する、といった対策が挙げられる。
②オーナー（不動産会社）の感染症対策
不動産会社の多くは、消毒液の設置、エレベーターの乗車人数等の注意喚起など、

フィジカルディスタンスの確保の奨励、トイレのハンドドライヤーの使用停止、清掃・警備等のスタッフの健康チェック・マスク着用徹底、清掃における消毒作業等を行っている。これらにより、クラスターの発生は避けることが出来ている。
［図表１９］コロナ禍を受けた不動産業界の施設の共用部等の対応状況 （出典：本研究会委員への調査）- 23 -

コラム：国際医療福祉大学医学部公衆衛生学 和田耕治教授「この冬の新型コロナウイルスに対する戦略に関する私見」
経済活動の再開が続く中で、新型コロナの感染拡大防止の「戦略」や「目標」がやや曖昧になっていると感じている。死亡者を最少限にすることは引き続きの大目標である。冬を迎えるにあたり、そして中長期を見据えて、この大目標を達成するために、例えば次のようなことの具体化が必要と考えている。
日本は比較的現段階では諸外国に比べて感染は抑えられているが、冬期のように呼吸器感染症が広がりやすい環境になるなかで、十分な感染対策をしていくことになる。感染対策の主導の主体は、政府、そして自治体、そして、いまは市民や地域、そして職場が積極的に関与することが求められている。
そのためにも、次の 2 つの方策をしっかりと定着させることが重要だと考えている。
1. 感染者がいても地域内で感染が広がりにくい社会作りの推進具合の悪い人は外に出ない、
また、そうした時には会社や学校を休めるようにする。
三密に該当する場面をできるだけ日常においても少なくする。そして、感染が少し広がっても、早期に地域で探知され、抑えられる体制である。さらに、感染拡大をしている際においても、市民や自治体の首長などが冷静に対応できるようにする必要がある。こうした経験や教訓を、特にこれまで感染者が少なかった地方都市ほど共有して、それぞれが学んでおきたい。
2. 高齢者や重症化リスクの高い人の感染予防策の徹底の継続
高齢者や重症化リスクの高い人、その家族の方などは、この半年程度はかなり慎重に行動された方が多く、それが死亡者数を減らすことにつながった。日本でも高齢者施設での感染対策は引き続き必要であるが、家族への面会機会などが減っている
ことは課題である。
この一冬がある程度越えられれば、来年以降の見通しは本年以上にポジティブになると思われる。本年の冬が医療崩壊などを伴うと、来年の冬も厳しい対応が求められることにもなる。
何とかこの一冬を皆で協力してのり越えていければと考えている。

- 24 -

Ⅱ．コロナ禍の国土構造・都市構造への影響

５．コロナ禍およびＩＣＴ技術の業務プロセスへの導入が国土構造に及ぼす影響
ここでは、座長の中川雅之日本大学経済学部教授の研究成果の概要を引用する。

“COVID-19 及び ICT 技術の業務プロセスへの導入が国土構造及び都市構造に及ぼす影響”の概要(NUPRI Working Paper 2020-01)*

中川 雅之 **
日本大学経済学部教授

浅田 義久 ***
日本大学経済学部教授

行武 憲史 ****
日本大学経済学部准教授

安田 昌平 *****
日本大学経済学部助教

石井 健太朗 ******
日本大学大学院経済学研究科博士後期課程*本研究は，一般社団法人

不動産協会の委託調査である。実証分析やデータ収集には慶應大学大学院経済学研
究科博士前期課程金井田結香さん，日本大学経済学部４年増田航平氏にご協力いただいた。また、ワーキングペーパー本文は http://www.nihon-u.ac.jp/research/institute/population/nupri/publications.html を参照されたい。
**日本大学経済学部 nakagawa.masayuki@nihon-u.ac.jp***日本大学経済学部 asada.yoshihisa@nihon-u.ac.jp****日本大学経済学部 yukutake.norifumi@nihon-u.ac.jp*****日本大学経済学部 yasuda.shohei@nihon-u.ac.jp******kentaro.02140214@gmail.com- 25 -

はじめに
COVID-19 のパンデミックにより多くの方の健康が棄損され、命さえも失われている。このウィルスは人の密集によって感染するため、これまで我々が用いてきた「都市という技術」、つまり人や機能を集積させることで生産性を向上させ、そのことを通じて豊かな生活を手に入れるという方法に、大きな影響をもたらすと考えられている。本稿では COVID-19 のパンデミックがどのような影響を都市に与えるのかを議論したい。
現在、いわゆる三密という環境が COVID-19 の感染リスクを高めることやそれを契機としてテレワークが急速に普及したことを背景に、都市という技術を用い続けることに、特に東京大都市圏に巨大な集積が形成された現状に懐疑的な議論が持ち上がっている。個々の事実や人々が感じる「雰囲気」の中で、国土政策や都市政策の在り方も同時に議論されることは必ずしも好ましいものではない。現時点で、本稿のような議論を行うことには大きく二つの意味があると考える。まず今後の都市のあり方は、
ⅰ パンデミックの影響がどの程度継続すると考えられるのか
ⅱ パンデミックによって阻害された人と人のコミュニケーションを補完する手段がどの程度機能するのかという点に大きく依存し、この二つの点については不確実性が高いということである。
ⅰについては、比較的長期に渡ってこのパンデミックの影響が継続するという見方もある。ⅱについてもフェイスツーフェイスコミュニケーションを代替する手段として、ICT 技術の活用やテレワークのような働き方の変更が企業による生産活動の大きな変更をもたらすという意見がある一方で、その影響は限定的だとする見方もある。このため、パンデミックが国土構造に与える影響についての検討は、複数のシナリオに基づいて行う必要がある。
第二の点は、国土構造や都市構造は、政府がどのような政策をとるか、地方自治体、様々なプレイヤーの地域活性化の活動に大きな影響を受けることは間違いないが、基本的には、技術的な環境によって決まってくる部分が多いと考えられることである。つまり、日本がどのような技術構造を持つ産業によって付加価値を生み出して行こうとしており、その産業は人々や機能の集積にどれだけ依存しているのか、様々な主体の移動・コミュニケ
ーションコストなどによって、大きな枠組みが決まるため、それを無視して政府が強い関与を行うことは大きな国民の損失をもたらす可能性がある。
このため本稿ではまず、第１章においてパンデミックを含む都市人口に大きな影響を与えたと思われるショッ
クが、日本のみならず他の主要国の都市化にどのような影響を与えたかを振り返る。さらに集積が COVID-19 の感染、死亡に及ぼす影響を実証的に確認する。第２章では Duranton and Puga(2004)を参考にしながら、COVID-19
及び ICT 技術、テレワークなどの働き方の普及が国土構造にどのような影響を及ぼすかを議論する。第３章ではテレワークの普及状況及び COVID-19 の地価に与えた影響を評価する。第４章ではテレワークが都市内の構造に及ぼす影響を議論する。

- 26 -

1-1 パンデミックのショックが各国の都市化に影響を与えているか？
以下では，人口集積の推移を世界各国で比較してみる。人口集積の指標はいくつかあるが，ここではハーシュ
マン・ハーフィンダール指数（以下，HHI）という指標を用いる。HHI は，𝑃𝑃をその国の総人口，𝑃𝑃𝑖𝑖 を𝑖𝑖番目の地域の人口とすると，以下の式で算出される。

𝑛𝑛

𝑃𝑃𝑖𝑖 2
𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻 = � � �
𝑃𝑃𝑖𝑖=1

これは，人口比率の２乗をすべての都市について合計したものである。この値が高いほど，ある一定の地域に人口が集積していることを意味する。ただし，この指標は地域の数にも依存するため，各国で指標の値を比較することはできないが，各国内で人口集積の推移をみる指標としては適切な指標と考えるまず，日本の人口集積の推移をみていく。
図表１は，日本の HHI の推移である。全体的に，HHI は右肩上がりの傾向で，近年では 1980 年代から 2000 年
代初期の期間が横ばい状態であったが，その後は集積が加速していることが分かる。特に，インフルエンザは，
COVID-19 と同様に，人々の密集が感染拡大をもたらすことが分かっているが，各インフルエンザの前後で，HHIを比較すると，集積が低下するどころか増加していることが分かる。当時，日本国内で 45 万人の死者が出たスペ
インインフルエンザでさえも，流行後の集積が進んでいる。唯一，HHI が低下している時期は，第二次世界大戦末期であるが，これは疎開を通じて人口が分散した結果だと考えられる。
このように，日本においては，人口集積とパンデミック，大規模な経済ショックの間に直接的な関係は見て取
れない。
図表 1

香港インフルエンザ

0.035

0.03

）
H1N1

0.025

新型インフルエンザ（

ソ連インフルエンザ

アジアインフルエンザ

太平洋戦争終戦

第二次世界大戦勃発

0.04

世界恐慌

0.045

スペインインフルエンザ

0.05

日 本 の HHI 推 移

0.02

0.015

0.01

0.005

1884
1893
1903
1913
1920
1922
1924
1926
1928
1930
1932
1934
1936
1938
1940
1942
1944
1946
1948
1950
1952
1954
1956
1958
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019

0

出所）1884 年から 1918 年までは総務省統計局『日本の長期統計系列』，1920 年から 2000 年までは総務省統計局『我が国の推計人口（大正 9 年～平成 12 年）』，2001 年から 2015 年までは総務省統計局『長期時系列データ（平成 12 年～27 年）』，2016 年以降は総務省統計局『各年 10 月 1 日現在人口』
図注）地域単位は都道府県。

- 27 -

図表 2 はアメリカの HHI の推移である。アメリカは，変動が大きいものの，全体を通してみると集積が進んでいることが分かる。インフルエンザのパンデミックに注目してみると，パンデミック後には集積が進むか，ほとんど変化がないかのどちらかである。近年では，新型インフルエンザ（H1N1）が猛威をふるい，全米で１万人以上の死者を出したが，その直後であっても人口集積は加速している。HHI が大きく低下しているのは，第二次世
界大戦の時期と，経済低迷期の 1970 年代のみである。
図表２

ソ連インフルエンザ香港インフルエンザ

ベトナム戦争勃発

アメリカ同時多発テロ

0.04300

0.04200

0.04100

新型インフルエンザ（ H1N1）

アジアインフルエンザ

イタリアインフルエンザ

0.04400

第二次世界大戦勃発

0.04500

世界恐慌

スペインインフルエンザ

0.04600

ア メ リ カ の HHI 推 移

0.04000

0.03900

0.03800

0.03700

1900
1902
1904
1906
1908
1910
1912
1914
1916
1918
1920
1922
1924
1926
1928
1930
1932
1934
1936
1938
1940
1942
1944
1946
1948
1950
1952
1954
1956
1958
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018

0.03600（出所）United States Census Bureau, State Intercensal Tables 1900-1990, County Intercensal Tables 1980-1990, State andCounty Intercensal Tables 1990-2000, State Intercensal Tables 2000-2010, State Population Totals and Components of Change
2010-2019
図注）地域単位は State。
これらの結果は、カナダ、イギリス、イタリア、ドイツなどについても同様の結果が観察され、都市人口に大きな影響を与えるショックは、中長期的に各国の都市化に影響を与えていない場合が多いことがみてとれる。

1-2 集積（人口密度）が COVID-19 の死亡率に影響を与えているか？
COVID-19 の感染拡大抑制策として３密（密集、密接、密閉）を避けることが有効とされているが、人口が集積する都市部は、住民間でより多くの対面する機会が多く感染確率も高く、パンデミックを引き起こす可能性が高い地域と考えられる。Hamidi et. al (2020)は、COVID-19 の感染拡大を感染症の拡大と都市の集積の関係を検証する完璧な自然実験としてとらえ、構造方程式モデルを用いて、913 の米国大都市圏における COVID-19 感染と死亡率に対する人口密度の直接的および間接的な影響について検証している。その結果、人口は、感染率の最も重要な予測因子の 1 つであり大都市圏では感染率と死亡率が高くなる一方で、人口をコントロールした場合、人口密度は感染率に影響を与えないことが示されている。これは、密度の高い郡では医療システムが優れていたり、予防に対する意識が高いことに起因すると考えられる。

- 28 -

本分析では、Hamidi et. al (2020)に我が国のデータに適用し、人口及び集積度が感染状況（陽性者数あるいは死亡者数）に与える影響を分析する。以下のようなモデルを推定する。
𝐾𝐾

𝑦𝑦𝑖𝑖 = 𝛼𝛼 + 𝛽𝛽1 𝑃𝑃𝑃𝑃𝑃𝑃𝑖𝑖 + 𝛽𝛽2 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝑖𝑖 + � 𝛽𝛽𝑘𝑘 𝑥𝑥𝑖𝑖𝑖𝑖 + 𝑢𝑢𝑖𝑖
𝑘𝑘=3

ここで、𝑦𝑦𝑖𝑖 は被説明変数であり各都道府県(𝑖𝑖)における 10 万人あたりの陽性者数あるいは死亡者数を表し、𝑃𝑃𝑃𝑃𝑃𝑃𝑖𝑖

は人口、𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝑖𝑖 は人口密度、𝑥𝑥𝑖𝑖𝑘𝑘 はその他の説明変数、𝛽𝛽𝑗𝑗 (j = 1 … K)は、係数パラメータ、𝛼𝛼は定数項、𝑢𝑢𝑖𝑖 は誤差項を表す。都道府県レベルの 2020 年 8 月 31 日時点の累積感染データ（10 万人当たり PCR 検査陽性者指数／10
万人当たり死亡者数）を用いている。詳しいデータの定義と記述統計（図表 3）は以下のとおりである。
ここでは、Hamidi et al. (2020)を踏まえ、集積が進んだ地域ほど、医療が充実している可能性を考慮して、医療系の説明変数を含めて分析を行っている。医療変数としては、PCR 検査数、ICU 病床数、人工呼吸器数などの変数を用いた。ただし、PCR 検査数については医療充実度を表す変数であると同時に、この時期においては基本的に症状がある患者のみに選択的に検査が行われたことから内生性が疑われる。そのため、これらの推定結果の解釈には十分注意が必要である。
図表 3 変数の定義と記述統計（N=47）
変数名

内容

備考

出典

平均

標準偏差

Positive

10万人当たり陽性者数（人）

感染者数(千人)/人口(千人)*100000

厚生労働省公表資料、総務省統計局「住民基本台帳」

31.57

32.39

Death

10万人あたり死亡者数（人）

死亡者数(千人)/人口(千人)*100000

厚生労働省公表資料、総務省統計局「住民基本台帳」

0.62

0.75

1.22

1.71

総務省統計局「住民基本台帳」

2705.072775.86

総務省統計局「住民基本台帳」

29.94

3.02

厚生労働省「国民生活基礎調査」

18.4

1.79

12.87

5.06

総務省統計局「国勢調査」、
Agglomeration

集積度{人口(千人)+昼間人口(千人)＊人流減少

国土地理院「全国都道府県市区町村別面積調」、率}/可住面積（ha）

株式会社三菱総合研究所「代表交通手段別データ（全国地
方別および都道府県別：CC BY 4.0）」

Population

人口（千人）

Over65

65歳以上人口割合(%)

Smoking

喫煙率（％）

StayHome

自粛率（％）

100－(人流減少率)

ICU

10万人あたりICU病床数{ICU病床数/人口(千人)}*100

厚生労働省「医療施設調査」

PCR

10万人あたりPCR検査数｛PCR検査数（千）/人口(千人)｝*100

厚生労働省資料

Ventilator

10万人あたり人工呼吸器数｛人工呼吸器数/人口(千人)｝*100｛65歳以上人口（千人）/人口(千人)｝*100

株式会社三菱総合研究所「代表交通手段別データ（全国地
方別および都道府県別：CC BY 4.0）」*係数の桁の関係上、被説明変数と説明変数の間で単位が異なる。
*人流減少率は6/8-6/14に対する鉄道による平日の県内移動についてのものである。

- 29 -

公益社団法人日本臨床工学技士会「人工呼吸器およびECMO装置の取扱台数等に関する緊急調査」

4.36

1.52

799.05417.0721.03

9.1

図表４ 推定結果

Agglomeration
Population
Over65
Smoking
StayHome
PCR(2)

Positive

Death

6.962***-0.021

異なり、集積度が増加すると感染者数が増加しており、やはり密(2.570)(0.119)度が感染に対しては有意な影響をもつことが示されている。一方-0.0020.00007(0.003)(0.0001)-4.438**0.018(1.939)(0.045)1.508-0.0123(1.542)(0.058)-0.3590.024(0.538)(0.027)0.028**

0.00077**(0.010)(0.0003)

ICU

0.102
(0.064)

Ventilator-0.026(0.018)

定数項

まず、10 万人当たり陽性率から見ていくと、Hamidi et al. (2020)と(1)

115.405**-0.679(54.641)(1.888)Adjusted r2

0.719

0.383

N

47

47

*p<0.1,**p<0.05,***p<0.01

で、人口は有意な結果を示していない。
高齢者が多い地域では、感染者数が減少することが有意に示されている。この結果は、高齢者が必ずしも感染しやすいわけではないことを示しており、こうした地域では移動が少ないことを示している可能性がある。
医療に関する説明変数である 10 万人当たり PCR 検査数は、正で有意に推定されており、医療充実度というより検査が選択的に行われていることを示す結果となった。
次に、死亡率についてみてみると、集積の有意性がなくなっている。これは、集積によって高度医療機関がその地域に存在する可能性が高くなるため、感染はしたとしても COVID-19 による重篤化が防がれる可能性を示唆するものである。高齢者割合についても有意性が失われているが、これは陽性者数の結果よりそもそも地域における感染者数が少ないことに起因する。
医療変数については、PCR 検査数については正の符号で有意に推定されている。これは COVID-19 の死者と認識されるために、PCR 検査で陽性であることが条件になるため、検査数が多いと死亡者も増える傾向があり、正の係数となった可能性があると考えられる。したがって、これも内生変数の可能性があることに注意が必要である。
本研究の結果から、人口の集積は感染者数の増加を招くと同時に、高度医療の集積を通じて症状の重症化を防ぐ効果を持つ可能性が示唆された。一方で、現段階で公表されている陽性者数や死亡者数については、選択的なPCR 検査によって確認されたランダムでないサンプリングに基づくデータであり、サンプルセレクションの問題を有する。PCR 検査数との内生性の問題と合わせ、より信頼性の高いデータ収集と分析手法の精査が今後の大きな課題である。

２ テレワークの普及は国土構造にどのような影響をもたらすのか？
Duranton and Puga(2004)では、米国における都市形成が、本社と生産プラントが同一都市に立地する企業行動と整合的な、業種特化型都市（sectoral specialization）から、本社と生産プラントを異なる都市に分けて立地する機能特化型都市（functional specialization）に移行してきたことを示した上で、それが都市間のコミュニケーションコス
トの低下によるものであることを論じている。
日本ではこのような機能特化型の都市形成が生じているのだろうか。都道府県ベースのデータで、管理的職業従事者／生産工程・労務作業者の比率をみると、2000 年を境に大都市を形成する都道府県で大きく上昇している。

- 30 -

本社機能と関連の深い、専門的・技術的職業従事者にも同様のことがいえる。
このような機能分離はどのようなメカニズムで進むのだろうか。本社機能は金融、会計、法務、広告など様々な専門的なサービスを利用しやすい場所に、生産機能は財・サービスの生産に必要な中間財の取得が容易な場所に立地することが望ましい。しかし、両者を別の場所に立地させた場合、コミュニケーションコストがかかるため、部門別（自動車などの業種ごと）に統合した立地が選ばれる場合もある。テクノロジーの導入はこのコミュ
ニケーションコストを大きく引き下げるため、企業の機能分化を促進すると考えられている。それぞれの企業が本社機能と生産機能を分化するため、本社機能の集中した大都市と、生産機能に特化したより規模の小さな都市への分化が進むというのが Duranton and Puga(2004)が提示したメカニズムである。
しかし、ICT 技術の促進は本社と生産プラントのような都市間の移動・コミュニケーションコストのみならず、
都市内のそれに影響を与える可能性がある。例えば、本社機能都市においてはテレワークの推進によって都市内の移動・コミュニケーションコストが大きく引き下がるが、生産機能都市で行われる業務は、労働者が生産現場に集まって行われることが必然的に求められるためそのコストが変わらない、むしろ上がる場合などが想定される。
Duranton and Puga(2004)では、本社機能都市、生産機能都市の都市レベルの規模の経済、都市内の移動コストという技術的環境を与えることで、それぞれの機能の都市の規模と分布を記述することが可能になっている。しかし、機能別の都市ごとの都市内移動コストの差異を考慮することができないため、それを考慮できるような修正を加えた上で、仮想的な国土構造のイメージを提供する。つまり歴史的な経緯等で 100 という都市の数が定まっている場合の都市規模とその分布が図表 5 及び図表 6 で示されている。なお垂直方向の軸は仮想的な数値例であるためレベル自体に意味はない。
図表 5 では本社機能都市で非常に大きな移動コストの低下と生産機能都市で移動コストの上昇が起きた場合の国土構造のイメージが描かれている。この場合、極端な大都市への集中が起こる。一方、本社機能都市でのコストの低下が緩やかなもので、生産機能都市におけるコストの上昇が回避できる場合は、ゆるやかな大都市化が継続する(図表 6)。
図表 5 本社機能都市で極端な移動コストの低下、生産機能都市で上昇がおきたケース

0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0

- 31 -

図表 6 本社機能都市での移動コスト低下が緩やかなもので、生産機能都市での移動コスト上昇が回避できた
ケース

0.65
0.55
0.45
0.35
0.25
0.15
0.05
-0.05

以上を勘案すれば、都市間の移動コミュニケーションコストと都市内のそれに関して以下のようなシナリオが描ける。
都市間の移動・コミュニケーションコストがパンデミックを原因として極端に上昇する場合、これまでに進んできた都市間の本社機能、生産機能の分離が逆戻りする形で、単調な同規模の都市によって構成される単調な国
土構造が形成されるかもしれない。しかし、このようなシナリオは想定しにくいだけではなく、回避しなければならないシナリオであろう。一方、都市内の移動・コミュニケーションコストについては、本社機能都市がテレ
ワークの進展を背景に極端に低下し、生産機能都市との格差が大きく開く場合、極端な大都市への集中が起こる
可能性がある。しかし、第 4 章で紹介するようにテレワークはフェイスツーフェイスコミュニケーションの不完
全な代替手段だと考えられていることや、生産機能都市においてもコンパクト化などを通じた移動コストの低下が図られていることから、このシナリオも想定しにくい。現時点では図表 6 のような緩やかな大都市化が今後も進展する蓋然性が強いと考えることが適当ではないか。

３ テレワークの進展、COVID-19 が東京の都市構造に与える影響
本章では、東京都を例にテレワークの導入状況、就業者の分布や産業構造を踏まえたその見通しと、現在のCOVID-19 が地価に与えている影響を考察することで、都市内の「場所」の市場での評価を記述することとしたい。
本稿の本文で詳述するが、特に専門的・技術的従事者においてテレワークを選択する確率が高いことが観察された。東京 23 区の就業者の都心 4 区とその他 19 区の動向をみると、都心 4 区は専門的・技術的職業従事者に特化しており、拡大もしている。そして、事務従事者や管理的職業従事者は特化を縮小している。これら、都心 4区で特化が進んだ専門的・技術的職業従事者は就業地は都心 4 区だが、テレワークを採っている可能性が考えられる。

- 32 -

図表 7 東京都内就業地職業別の特化・拡大傾向（2015 年）
1.5
特化・特化拡大

非特化・特化拡大
1.3

サービス職業従事者

1.1

都心4区

販売従事者

拡大係数

事務従事者
管理的職業従事者

0.9

専門的・技術的職業従事者

その他19区

サービス職業従事者

専門的・技術的
職業従事者
0.7

事務従事者

非特化・特化縮小
0.5

管理的職業従事者

販売従事者
0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

1.1

1.2

特化・特化縮小
1.3

1.4

1.5

特化係数

出所）総務省『国勢調査』
図注）「特化係数」はある時点での k 地域における j 産業がどの程度特化しているかを示す指標で以下の式から求R
めている S kj =  kj
R
∑ kj 
 ∑ Rj R， は k 地域における j 職種の従業者数。なお，ここでは
R∑∑  kj

都内の構成比を基準にしている。
「拡大係数」は t 時点から t+1 時点で k 地域における j 職種の特化係数の変化を示す指標で以下の式から求めている Ekj = S kjt

Skjt −1 ，ここでは 2000 年から 2015 年への変化を示している。
同様に東京 23 区の産業構造を描写しよう（図表 8）。バブルの崩壊や東京が金融センターとしての地位が下がったことなどから構造変化があったと見られていたが、直近の 2009 年から 2014 年までもみても都心 4 区では金融業の集積が進んでいる。その結果、都心 4 区の金融・保険業の特化係数は 1981 年の 1.44 から 2014 年には 1.69まで上昇し、2014 年でも拡大係数は 1.07 となっている。情報通信業の特化係数も 1986 年（当時の大分類は運輸・通信業）の 0.88 から 2014 年の 1.35 に上昇している。

- 33 -

図表 8 東京都内業種別の特化・拡大傾向（2014 年）
1.30
1.25

特化・特化拡大

非特化・特化拡大

不動産業，物品賃
都心4区
貸業

1.20

拡大係数

1.15

卸売・小売業，飲食店

1.10

金融・保険業

1.05

その他19区
情報通信業
他サービス業

公務
建設業

運輸業

電・ガス・熱供給・
水道業

金融・保険業
学術研究，専門・
技術サービス業

製造業

公務
飲食店，宿泊業
学術研究，専門・
生活関連サービス
卸売・小売業，飲他サービス業
技術サービス業
業，娯楽業 教育学習支援業
食店
生活関連サービス
飲食店，宿泊業
0.95
建設業
医療，福祉
業，娯楽業
運輸業
0.90
不動産業，物品賃
教育学習支援業
電・ガス・熱供給・貸業
0.85
製造業 水道業
特化・特化縮小
0.80 非特化・特化縮小
1.00 情報通信業

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

1.60

1.80

特化係数

出所）総務省『事業所統計』
図注）特化係数と拡大係数の算出は図表 7 と同じ。ここでは 2009 年から 2014 年への変化を示している。
図表 9 東京都すべての個別基準地による推定結果
説明変数

推定量

t値

人口密度

0.00002

1.95 *

卸売小売業就業者割合-4.32499-1.94 *

複合サービス業就業者割合-79.27303-5.38 ***

宿泊飲食サービス業就業者割合-5.03466-1.87 *

宿泊飲食サービス業事業所割合-0.15760

-0.22

住居系

0.59372

0.63

商業系

0.508190.52

定数項

0.16861

0.16

駅ダミー

yes

用途区分ダミー

yes

R-squared

0.402

Sample size

1,066

最後に、COVID-19 の感染後に既に地価調査が 2020 年９月 30 日に公開された。このデータを用いて、町丁目
別に対前年変動率の平均を被説明変数として、説明変数に人口密度等を用いて、地価下落と集積の関係を検討してみる。図表 9 は個別基準地全てを用いた推定結果である。これから人口密度が高い地域では下落率は低く、飲食宿泊サービスの割合が高い地域で地価が低下していることが分かる。人口集積地域では、地価の下落がそれほど大きくなく、産業構造の影響が大きいことが示唆される。

4 テレワークの普及が都市構造に与える影響
この章においては、Safilova(2002)で行われている数値例を用いて、テレワークの導入が都市構造の影響をイメージ化して、さらにテレワークの導入に関する留意点の議論を行う。
Safilova(2002)においては（通勤を全く必要としない）完全テレワークを前提としたモデルを構築している。企業はテレワーカーを雇用することで、集中力が必要な業務に適した多様な労働力を雇用できることから、生産性- 34 -

を上昇させることが可能になる。一方、テレワーカーとの生産性は通勤雇用者に比べると相対的に生産性が落ち、コミュニケーションコストがかかるというデメリットも生じる。このことから、テレワークの技術構造からその導入の程度は異なる。
図表 10 では、ゆるやかな形でテレワークの導入が進むケースの都市構造が、テレワーク導入前の都市の姿を基準とした円の大きさで示されている。
図表 10 テレワーク導入前後の都市の姿（短期）（テレワーク技術の漸進的進展）
2.5

テレワーカーの人数

都市の大きさ点線：テレワーク導入前、実線導：導入後
2

1.5

1

0.5
通勤雇用者の総数

-2

-1.5

-1

-0.5

点線：テレワーク導入前、実線導：導入後
0
0
0.5
1
1.5
2

2.5

-0.5

-1
CBDの大きさ点線：テレワーク導入前、実線導：導入後
-1.5

-2

注）Safirova(2002)から作成

その結果、中心業務地域(CBD)の規模は約 2％程度縮小し、都市全体の規模も 4.4％縮小している。これは住居地域(RD)に居住していた通勤雇用者が 14.1％だけ、テレワーカーに転換したことを背景としている。これは閉鎖都市モデルを採用し、都市の人口を一定としていることからもたらされた結果である。
しかし、ここで SCCE(Superior Closed City Equilibrium)というより長期の都市の姿を描写するのに、よりふさわ
しいアプローチを採用してみよう。これは、ある生産条件、選好などの下で最も都市住民の効用水準の高い都市が長期的には実現すると考えるアプローチである。ここでは CBD における企業は、多様な労働力による生産性の向上を享受できるため、企業の参入や労働力の増大に伴って図表 10 に描かれた都市よりも、大きな都市が長期的には実現するかもしれない。

- 35 -

図表 11 テレワーク導入前後の都市の姿（長期(SCCE)）（テレワーク技術の漸進的進展）
2.5
2
1.5
1
0.5

-2.5

-1.5

0
-0.5
-0.5

0.5

1.5

2.5

-1
-1.5
-2
-2.5

注）Safirova(2002)から作成

長期的には、多様な労働者の雇用が可能になることから企業の生産性があがるため企業参入が起こり、通勤雇用者も増加するため、結果として、都市の CBD はテレワークの導入前と比較して 5.9%、都市全体の規模は 5.4%、
図 10 とは逆に拡大している。この背景には、RD に居住する通勤雇用者が 7.2%拡大していることによる。このよ
うに通勤雇用者がむしろ拡大することで、企業は多様な労働力の活用を行えるだけではなく、都市全体の規模の経済も享受している。その場合のテレワーカーは、導入前の通勤雇用者の 18.6%程度が、都市外に居住している。
Safilova(2002)ではテレワーク技術が進展することで、テレワーカーが極端に増加するシナリオも描いている。
しかし、この場合、都市の極端な縮小が起こり、通勤雇用者が減少し、CBD における集積の経済を企業が享受できなくなる結果として、生産性がむしろ低下する可能性が示されている。以上を勘案すれば、都市の集積経済を無視した強い政策介入は慎重であるべきことが示唆されよう。

- 36 -

参考文献

Bloom, N., J. Liang, J. Rberts and Z.J.Ying(2015), “Does Working from Home Work?: Evidence from a Chinese Experiment,
vol130-1, pp165-218
Boudreau, K.J., T. Bready, I. Ganguli, P. Gaule, E. Ginan, A. Hollengerg and K. R. Lakehani(2017), “A Fieled Experiment
on Search Costs and the Formation of Scientific Collaborations”, The Review of Economics and Statistics, vol.99-4,
pp565-576
Battiston, D., J.B. Vidal and T. Kirchmaier(2017),”Is Distance Dead? Face to Face Communication and Productivity inTeams”, CEP Discussion Paper, No.1473
European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions (2017)”Further exploring the working
conditions of ICT-based mobile workers and home-based teleworkers”
Giles Duranton, Diego Puga. (2004). Micro-Foundations of Urban Agglomeration Economies. J. V. Henderson & J. F. Thisse(ed.), Handbook of Regional and Urban Economics, edition 1, volume 4, chapter 48, pages 2063-2117 Elsevier..
Hamidi, S., Sabouri, S., & Ewing, R. (2020). Does density aggravate the COVID-19 pandemic? Early findings and lessons forplanners. Journal of the American Planning Association, 1-15.

Safilova, E.(2002)”Telecommuting, traffic congestion, and agglomeration: a general equilibrium model”, Journal of Urban
Economics, vol.52, pp26-52
唐渡広志(2002)「ヘドニック・アプローチによる集積の外部経済の計測－東京都賃貸オフィス市場の実証分析」,
日本経済研究, NO.45, pp. 41-67.
国土交通省(2002)『テレワーク・SOHO の推進による地域活性化のための総合的支援方策検討調査』
小谷将之・浅田義久(2020)「鉄道・道路整備の広域的効果分析」mimeo
中川雅之(2018)「東京一極集中の功罪（上）生産性に与える影響重視を－「閉じた都心の形成」避けよ」『経済教室』,日本経済新聞,2018 年６月６日朝刊
中川雅之・山崎福寿編著(2020)『アジアの国際不動産投資』,慶應義塾大学出版会
中川雅之(2020)「テレワーク､都市の未来左右 人口集積と感染症リスク」『経済教室』,日本経済新聞,2020 年７月
９日朝刊
山崎福寿・中川雅之(2020)『経済学で考える人口減少時代の住宅土地問題』 東洋経済新報社- 37 -

６．With コロナ・After コロナの今後の国土構造・都市構造についての考え方
これまで見てきたように、新型コロナウイルス感染症の拡大の中で、在宅勤務・

テレワークが浸透したことにより、オンライン利用が急速に拡大している。これは国土構造、都市構造を規定する新しい要素となっていると考えられる。
コラム 東京大学工学系研究科 浅見泰司教授「都市機能の再定義と再構築」
新型コロナ感染症の世界的な流行により、人々の生活は一時的にせよ大きく変更を余儀なくされた。著しい不便や苦労があったものの、オンライン会議アプリケー
ションを用いた在宅勤務・在宅学習が社会に浸透したのである。オンライン会議、
オンライン学習はもちろん弊害もあるものの、その便益も知られることとなったのである。
オンラインによる勤務や学習の利点は、通勤・通学といったトリップを回避できることである。それにより、移動の時間を節約できる。この時間的な余裕が生まれることで、より多くの人の参加が可能になった。実際、大学においても授業や研究会への「出席」者数が増えたように感じる。
現在は、次第にオンサイトの勤務や学習に戻りつつあるものの、アフターコロナ
においても、オンラインの利点を生かすべきことは変わらない。このことは、オフ
ィスや教室の存在意義が少し変化することにつながる。
一人での勤務や学習の場は、必ずしも場所が限定されなくなり、オフィスや教室では、他者との協働の比重がより高まることになる。
これまで、都市の存在理由として、集積の経済が本質であると言われてきた。集積の経済とは集まることでメリットが生まれることであり、例えば、企業が集まることで生産が効率化したり、消費者が集まることでまとまった需要が生まれてより高度な商業が発展する。
ところが、テレワークが広がれば、空間的に集積しなくても生産効率があがるかもしれず、e コマースが広がれば、ネット上で高度な商業が発達することが可能となる。オンライン化は、これまでの集積の利益を実空間上の集積ではなく、ネット上での集積に置き換える可能性を生み出したのである。もちろん、すべての都市的活動がバーチャルな活動に置き換わるわけではない。実体験や他者との実交流があってはじめて成り立つ活動や、実体的な物や機械を通して初めて成り立つ活動は、
どこででもできるわけではない。
- 38 -

これまで、都市機能と考えられてきた機能はオンライン化可能活動とオンサイト
必須活動に分類できる。この区分は、情報技術の進展により境が変化していくと思われる。都市の集積が、この両方の活動の集積によるものであるが、それぞれの比重がどの程度なのか、そして、今後の情報技術の進展で、どのように変化していくのかを見極める必要がある。その上で、集積の中心からオンサイト必須活動の付加価値の大きさの順番に立地するという、新たな土地利用モデルが生まれることとなる。
オンライン化可能活動はオフィス以外の場所でも十分に実施が可能となる。すな
わち、住宅でもリゾートでも行うことができるのである。住宅地は生活の場、商業地・工業地は仕事の場という区分けはもはや無意味になっていく。土地利用規制においても、古典的な土地利用分類は廃して、利用形態に対してはより中立的な規制とし、むしろその外部性に着目して規制する方式に改めていくべきであろう。
（１）集積の再定義の可能性

ＩＣＴ技術の進展によりコミュニケーション補完手段が増え、都市機能がオンライン化可能なものとオンサイト必須なものに分類できるようになった。これにより「集積」の意味の再定義が必要となる可能性がある。

オンライン化可能活動により、テレワークで遠隔地にいる人とのビデオ会議が容易となるなど、コミュニケーションの範囲が拡大するというメリットが享受可能となった。オンライン化可能活動を駆使してクリエイティブ人材等を「集積」させることで、国際競争力強化等の取り組みを加速させることができると考えられる。こうした点については、今後の研究の進展に期待したい。他方、ＩＣＴ技術は現在のところ情報セキュリティ面が劣るといったマイナス面もあり、技術の進展による解決が待たれるところである。

オンサイト必須活動では、物理的にもリアルな集積が必要となる。イノベーショ

ンやアイデア創発といった点ではリアルな集積が望ましいことが明確化された。また、例えばお願い事や謝罪など人の価値観に基づくコミュニケーションや、交渉・対立する意見の摺り合わせといった活動については、リアルが望ましいという意見も強い。

こういった点も踏まえて、今後の都市構造・国土構造を考えていくべきである。

- 39 -

（２）今後の国土構造

前章からもわかる通り、今後の国土構造は、東京のような大都市 vs 地方、といった対立構造で捉える問題ではない。日本の豊かな生活を支えるこれからの産業構造において、大都市の集積が果たす役割は非常に大きい。また人口減少下で効率よく様々なサービスを享受するためにも、地方部でも集積の重要性は変わらない。テレワークの普及・地方部での都市のコンパクト化などから勘案すると、移動・コミュ
ニケーションコストが引き下げられることを通じて、今後も進展することが見込まれる各種機能の大都市への集積の度合いは、比較的緩やかなものに留まる蓋然性が高いと考えられる。

（３）今後の都市構造

Before コロナでは、都心のオフィス勤務者は週５日ラッシュ時に通勤することが常態であった。しかし新型コロナウイルス感染症の拡大により人々の価値観が変化
し、ＩＣＴ技術の進展等により働き方も多様化してきている。これが都市に与える影響が顕在化しつつあり、以下に見られるように、「住む・憩う・働く」といったそれぞれの面で都市に求められるものが変化・多様化していく可能性がある。
①住まい方の変化
住宅市場では、在宅勤務の増加を前提とした家庭内での働く場所の確保のニーズが強くなりつつある。郊外のマンションの人気が出るなど、立地ニーズの変化が起きており、空き家に新たなニーズが生まれる可能性もある。他方、通勤に伴う移動コスト等を総合的に勘案すると、職住近接を模索するニーズも引き続き大きいと考えられる。

また、単身・ＤＩＮＫＳは核家族に比べて住宅を移動する場合の制約が少ないた

め、世帯構成の変化も相まって、更なる変化が起きる可能性にも着目する必要があるだろう。二拠点居住など、新しい動きも既に見られつつある。
②働き方の変化

集積の再定義が進んだ場合でも、オンサイト必須活動の場としてのオフィスの場

に対するニーズは引き続き強いと考えられる。

国際競争力強化に資するイノベーション創出には「集積」が不可欠だ。
「集積」の再定義があっても、人材育成等、リアルのコミュニケーションが不可欠な業務が存在するため、一定のリアルな場としてのオフィスの重要性が大きく変わらないと考- 40 -

えられる。

他方、住宅事情などで在宅勤務ができない人の受け皿として、シェアオフィスの利用の増加傾向が見られるなど、新しい動きも見られている。
③これらを踏まえて考える今後の都市構造

新型コロナウイルス感染症拡大以降の大きな変化を踏まえると、都市は、日常的なオンサイト必須活動を行う本社機能とそれをサポートする専門的サービス機能が立地する都心部と、職住一致・近接した近郊・郊外部によって成立していく蓋然性が高い。

都市における住宅は、主に在宅勤務の増加と職住近接の模索という２つの要素を軸として、二拠点居住等を含めて変化・多様化していくだろうと考えられる。また都市におけるオフィスは、オンサイト必須活動のリアルな場としてのニーズに加えて、家族の事情や住宅の広さなどの理由等で、在宅で勤務できないテレワーク勤務者の受け皿も求められるだろうと考えられる。近郊・郊外の住宅地におけるサード
プレイスの重要性が増す可能性があり、その受け皿としてのシェアオフィス等は今後も増加が継続するだろう。

これらを勘案すると、リアルな場としての拠点型オフィス、分散型のサテライト

オフィス、それに在宅勤務等のテレワーク等で役割分担する「最適解」を模索する動きが見られるようになると考えられる。

今後も都市が技術革新を受け入れて変容していくことを念頭におくべきだと考えられる。都市の土地利用のあり方も、この変容に対応できるよう、「純化」から「混在」に大きく舵を切り、需要に即応できるフレキシブルな規制とすることが求められるだろう。

- 41 -

Ⅲ．終わりに本研究会では、（一社）不動産協会の会員だけではわからない、新型コロナウイ

ルス感染症の拡大（パンデミック）が国土構造・都市構造に与える影響について、有識者の先生方の広範なご知見・ご指摘を仰ぎながら検討を行った。以下に、その内容を紹介する。

■新型コロナウイルス感染対策

・新型コロナウイルス感染症の公衆衛生の専門家の立場から、諸外国に比べ押さえられている日本の感染への対策として、感染者がいても地域内で感染が広がりにくい社会作りの推進、高齢者や重症化リスクの高い人の感染予防策の徹底の継続の２つの方策を定着させることが重要である（和田教授）。

■オンラインの課題等

・デジタル技術で対面などが不要となると集積のあり方に大きな影響を与えると考えられるが、一部の調査ではオンラインコミュニケーションは対面の「不完全な代替材」という性格をのぞかせている。こうした調査が蓄積され、オンラインがもたらす対面のあり方の変化やその効果について分析が進むことが期待される（武藤特任教授）。

・デジタルコミュニケーションがフェイストゥフェイスの完全な代替となるか不完全な代替か、という点については引き続き検証が必要である（中川教授）。

・在宅勤務の生産性は、「平均的」には職場に比べて３～４割低く、在宅勤務の生産性がおしなべて職場並みになることを期待するのは無理がある。同僚や取引先との緊密なコミュニケーションが不可欠な仕事の場合、在宅勤務による生産性の低下が著しい（森川教授）。

・新型コロナ終息後は、リモートワークと職場の長所短所を考慮して両者を使い分ける働き方が増える可能性がある。一般のホワイトカラー労働者では、おそらく完全在宅勤務ではなく週に２～３日の在宅勤務が、生産性の低下を抑えつつ生活上の便益も享受できる最適頻度となるケースが多いだろう（森川教授）。

・テレワークの可能性を検討するのに相応しい産業分類になっておらず見直しが望ましい可能性もある（浅見教授）。

- 42 -

■リアルの集積の重要性

・日本で人々がこれからも豊かな暮らしを維持していくためには、集積の重要性を軽視すべきではない。東京に代表される大都市圏のみならず、全ての地方においても集積を進めることが避けられない中でも、過度な密集状態をモニタリングして管理するスマートな技術を社会が身に着けていくことに期待したい（中川教授）。

■集積の再定義の必要性

・テレワークが広がれば、空間的に集積しなくても生産効率があがるかもしれず、都市機能と考えられてきた機能はオンライン化可能活動とオンサイト必須活動に分類できるため集積の再定義が必要となる可能性がある（浅見教授）。

■国土構造の変化

・都市間の移動・コミュニケーションコストが極端に上昇する場合、同規模の都市により構成される単調な国土構造が形成されるかもしれないが、このシナリオは想定しにくいだけでなく、回避しなければならない。都市内の移動・コミュニケー

ションコストの低下で大都市への集中が起こる可能性があるが、生産機能都市においてもコンパクト化を通じた移動コストの低下が図られており、現時点では緩やかな大都市化が今後も進展する蓋然性が強いと考えることが適当ではないか（中川教授）。

■都市の内部構造の変化

・都市は、日常的なフェイスツーフェイスコミュニケーションを行う本社機能とそれをサポートする専門的サービス機能が立地する都心部と、職住一致あるいは職住近接した郊外部によって成立し、その二つは緩やかなアクセシビリティしか求められないため、通勤・通学の混雑は緩和されるかもしれず、そのような新しい郊外、都心関係を前提とした豊かな都市生活を実現するためには、民間企業が開発、流通させる不動産のかたちも変容していくことが求められる（中川教授）。

- 43 -

■オンライン化の進展による都市のあり方、土地利用規制の変化の必要性

・オンラインミーティング等から地域の経済や社会の実質的な変革がどのように生まれるか、この機会を活かすことが、今後のまちづくりのあり方を考える上で不可欠と考えられる（武藤特任教授）。

・密度の高さや対面コミュニケーションが失われること、都市のアメニティの喪

失がマイナスの評価を受けることにならないかといった議論・分析が、今後のまちづくりのあり方を考える上で重要である（武藤特任教授）。

・オンライン化可能活動はオフィス以外の場所でも十分に実施が可能となるため、住宅地は生活の場、商業地・工業地は仕事の場という区分けはもはや無意味になっていく可能性があり、土地利用規制においても、古典的な土地利用分類は廃して、利用形態に対してはより中立的な規制とし、むしろその外部性に着目して規制する方式に改めていくべきである（浅見教授）。

これらの貴重なご指摘・ご示唆を踏まえ、この With コロナ・After コロナにおける国土構造・都市構造のあり方に関する研究会の中間とりまとめ報告書が、協会の会員会社のみならず、不動産事業に関連するすべての方々にとって、今後の展開の一助となれば幸いである。

以上- 44 -

Ⅳ．参考資料※参考資料の図表番号は右下に記載している。

※報告書本文中に引用した図表については、本文中の図表番号も付記した。

（図表１）コロナ陽性者数の推移［図表１］

出典：厚生労働省ホームページ、東京都ホームページ（図表２）緊急事態宣言の推移

出典：三菱地所 2021/3_1Q ＩＲ説明資料（図表３）テレワーク・時差出勤呼びかけ後のピーク時間帯の駅利用状況推移［図表２］ 出典：国土交通省資料（図表４）東京駅、新宿駅周辺の滞在人口の推移

出典：Agoop 社 新型コロナウイルス特設サイト［図表３］（図表５）テレワーク実施率の推移

出典：パーソル総合研究所資料（図表６）自宅での活動時間、外出率の推移
出典：国土交通省資料（図表７）目的別の外出頻度の推移

出典：国土交通省資料（図表８）東海道新幹線と飛行機国内線（ANA）利用状況の推移
出典：ＪＲ東海、ＡＮＡ資料（図表９）月次ＧＤＰの推移［図表４］［図表５］ 出典：日本経済研究センター資料

企業規模別資金繰り判断ＤＩ（全産業） 出典：大和総研資料（図表 10）コロナの影響による生活変化への認識
出典：電通デジタル資料［図表６］（図表 11）コロナ禍で利したデジタルサービスの継続利用意向
出典：電通デジタル資料（図表 12）コロナ禍における人々の価値観・気持ちの変化
出典：クロスマーケティング資料（図表 13）テレワーク導入による効果 ［図表７］ 出典：日経 BP 資料
リモートワークの利点と課題（図表 14）テレワーク実施による課題
出典：日経 BP 資料- 45 -

出典：YOUTRUST 社調査

（図表 15）テレワークに際する不満

出典：SUUMO 資料

テレワーク不調の内容

出典：第一三共ヘルスケア資料（図表 16）テレワークとセキュリティの状況

出典：スマートフォンセキュリティ協会資料［図表７］（図表 17）今後のテレワーク継続意向

テレワークと通常業務の便利/不便

出典：SUUMO 資料

出典：ｽﾏｰﾄﾌｫﾝｾｷｭﾘﾃｨ協会資料（図表 18）業務の何％をオフィス/テレワークどちらで行う意向か
出典：三菱地所資料［図表８］（図表 19）新たな働き方に対応したマンション各社の商品企画の例
出典：9/29 付日経産業新聞（図表 20）リモート・マンション販売の事例 ［図表 9］
出典：住友不動産ホームページ（図表 21）首都圏マンション供給戸数・契約数の推移
出典：不動産経済研究所資料（図表 22）都心オフィスエリアのオフィスビル賃料（クラス別）
出典：三幸エステート資料（図表 23）都心オフィスエリアのオフィスビル空室率（クラス別） ［図表１０］
出典：三幸エステート資料（図表 24）延べ宿泊者数の推移
出典：観光庁資料［図表１１］（図表 25）コロナ禍における商業施設の対応の例

出典：三菱地所 2021/3_1Q ＩＲ説明資料［図表１２］（図表 26）店舗の賃料減額要請の状況
出典：ＣＢＲＥ資料（図表 27）小売売上高の推移

出典：経済産業省資料（図表 28）住宅に関する広さと駅距離の重視意向の推移
出典：ＳＵＵＭＯ資料（図表 29）オフィステナントの動向［図表１４］

出典：三井住友トラスト基礎研究所資料（図表 30）米国におけるオフィステナントの動向
出典：9/21 付日本経済新聞- 46 -［図表１３］

（図表 31）コロナ禍における不動産会社の自社社員の勤務状況
出典：本研究会委員への調査（図表 32）これからのオフィスの役割

出典：月刊総務資料

オフィス/テレワークでしたい業務

出典：三菱地所資料（図表 33）コロナ禍での対面コミュニケーションの増減
出典：マンダム資料（図表 34）アジア太平洋地域における勤務者のオフィス回帰志向 ［図表１５］
出典：ＪＬＬ資料（図表 35）コロナ禍での不動産会社の社内等コミュニケーションの状況
出典：本研究会委員への調査（図表 36）リモート/出社での業務の「はかどる」状況
出典：オカムラ資料（図表 37）イノベーション創造のためのリアルな交流の価値

出典：不動産協会「オフィスの未来に関する調査」（図表 38）イノベーション創出に向けたコミュニケーションの意向
出典：本研究会委員への調査（図表 39）オフィスの必要性

出典：パーソルファシリティマネジメント資料

働き方等についての取組み ［図表１６］出典：ザイマックス総研資料（図表 40）オフィスとテレワークの志向

出典：月刊総務資料

テレワークの頻度の推移 ［図表１７］ 出典：10/7 付日本経済新聞（図表 41）フレキシブルオフィスの累計面積

出典：ザイマックス不動産総合研究所資料（図表 42）コロナ禍におけるシェアオフィスの利用状況の変化 ［図表１８］
出典：本研究会委員への調査（図表 43）オフィス勤務時の新型コロナウイルス感染症対策
出典：野村総合研究所資料（図表 44）コロナ禍を受けた不動産業界の施設の共用部等の対応状況［図表１９］
出典：本研究会委員への調査（図表 45）オフィスビル共用部での安心安全のための取り組み事例
出典：三菱地所資料

以上- 47 -

※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化
コロナ陽性者数の推移（全国）（東京）（出典）厚⽣労働省ホームページ（出典）東京都ホームページ

1※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）三菱地所 2021/3_1Q

ＩＲ説明資料2※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）国⼟交通省資料
3※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）Agoop社

新型コロナウイルス特設サイト

4※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）パーソル総合研究所「新型コロナとテレワークに関する⼤規模調査」
5※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）国⼟交通省「新型コロナ⽣活⾏動調査」
6

※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）国⼟交通省「新型コロナ⽣活⾏動調査」
7※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化
東海道新幹線と⾶⾏機国内線（ANA）利⽤状況の推移（前年同⽉⽐）
120

100

80

60

40

新幹線
⾶⾏機

20

0

（出典）JR東海、ANA資料から（⼀社）不動産協会事務局作成 8※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）⽇本経済研究
センター
⽉次ＧＤＰ

9

※コロナ禍での⼈々の価値観の変化等（出典）電通デジタル「コロナ禍におけるデジタルネイティブ世代の消費・
価値観調査」
10※コロナ禍での⼈々の価値観の変化等（出典）電通デジタル「コロナ禍におけるデジタルネイティブ世代の消費・価値観調査」

11※コロナ禍での⼈々の価値観の変化等（出典）クロスマーケティング第１１回新型コロナウイルス⽣活影響度調査

12

（出典）ザイマックス総研資料※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）⽇経ＢＰ
1500⼈緊急調査

13（出典）YOUTRUST「新型コロナウイルスの影響下における働き⽅の実態・意識調査」※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）⽇経ＢＰ 1500⼈緊急調査14※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）第⼀三共ヘルスケア「テレワーク不調」に関する調査（出典）SUUMO「新型コロナ禍を受けたテレワーク
×住まいの意識・実態」調査

15※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）スマートフォンセキュリティ協会「テレワーク状況とセキュリティに関するアンケート調査レポート」

16

※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）
SUUMO「新型コロナ禍を受けたテレワーク×
住まいの意識・実態」調査（出典）スマート
フォンセキュリティ
協会 「テレワーク
状況とセキュリティ
に関するアンケート
調査レポート」
17※コロナ禍での暮らし⽅、働き⽅の変化（出典）三菱地所2020.7.16プレスリリース「ポスト・コロナ時代のまちづくりを加速」
18

19※コロナ禍を受けた不動産業界の対応（出典）住友不動産ホームページ 20※コロナ禍を受けた不動産業界の対応○⾸都圏マンション供給⼾数・契約数の推移

8,000

90
85

7,000

80
6,000

73.4 75

5,000

70
65

4,000

60

3,000

2,477
55

2,000
50
1,000

45
40
H29.1
H29.2
H29.3
H29.4
H29.5
H29.6
H29.7
H29.8
H29.9
H29.10
H29.11
H29.12
H30.1
H30.2
H30.3
H30.4
H30.5
H30.6
H30.7
H30.8
H30.9
H30.10
H30.11
H30.12
H31.1
H31.2
H31.3
H31.4
R1.5
R1.6
R1.7
R1.8
R1.9
R1.10
R1.11
R1.12
R2.1
R2.2
R2.3
R2.4
R2.5
R2.6
R2.7
R2.8
R2.9

0

発売⼾数

契約率（％）（出典）不動産経済研究所資料

21※コロナ禍を受けた不動産業界の対応
都⼼オフィスエリアのオフィスビル賃料（クラス別）
45,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000

賃料Ａクラス

賃料Ｂクラス

賃料Ｃクラス0（三幸エステート資料から(⼀社)不動産協会事務局作成） 22

※コロナ禍を受けた不動産業界の対応
都⼼オフィスエリアのオフィスビル空室率（クラス別）
12.0%
空室率Ａクラス
10.0%
空室率Ｂクラス
8.0%
空室率Ｃクラス
6.0%

4.0%

2.0%

0.0%

（三幸エステート資料から(⼀社)不動産協会事務局作成） 23※コロナ禍を受けた不動産業界の対応（出典）観光庁「宿泊旅⾏統計調査」 24※コロナ禍を受けた不動産業界の対応（出典）三菱地所 2021/3_1Q

ＩＲ説明資料25※コロナ禍を受けた不動産業界の対応（出典）CBRE「COVID‐19によるリテールマーケットへの影響とアウトルック」

26

※コロナ禍を受けた不動産業界の対応（出典）経済産業省「商業動態統計」から（⼀社）不動産協会事務局作成※「集積」の意味の再認識、再定義（出典）SUUMO「コロナ禍を受けた『住宅購⼊・建築検討者』調査（⾸都圏）」
2827

※コロナ禍を受けたテナントの動向（出典）三井住友トラスト基礎研究所「不動産市場の動向と今後の⾒通し」29

30

※コロナ禍を受けたテナントの動向
不動産会社の⾃社の社員の在宅勤務・サードプレイスの利⽤
状況と、利⽤における考え⽅。
〇不要不急の出社・往訪を控え、在宅勤務が基本
執務環境⾯で在宅が難しい場合、⾃社シェアオフィスを利⽤〇緊急事態宣⾔中はサードプレイスの利⽤を停⽌したが、宣⾔解除後は利⽤を認める運⽤。
〇在宅・出勤の併⽤。⾃⼰完結して成果を出せる業務は在宅が基本〇フレックス勤務のコアタイム撤廃、テレワーク実施回数上限撤廃〇サードプレイスオフィスの常時利⽤可(利⽤率はコロナ前⽐⼤幅上昇)〇⾃社シェアオフィスを全社員の約２割が利⽤。

［不動産協会 本研究会委員への調査］〇在宅⽐率は、数値を記載した社では４〜６割。

31※コロナ禍を受けたテナントの動向（出典）⽉刊総務「オフィスに関する調査」（出典）三菱地所2020.7.16
プレスリリース「ポスト・
コロナ時代のまちづくりを加速」

32

※コロナ禍を受けたテナントの動向（出典）マンダム200805プレスリリース「コロナ禍の対⾯コミュニケーション
33とおしゃれ・⾝だしなみの実態及び意識調査」※コロナ禍を受けたテナントの動向（出典）ＪＬＬ「新型コロナウイルスがオ
フィスワーカーに与えた影響に関する34
サーベイレポートvol.2

※コロナ禍を受けたテナントの動向
不動産会社のBeforeコロナ、Withコロナにおけるコミュニケーションの変化。
〇変わらずリアル会議だが、離隔をとって配席するように変化〇リアル会議でも密集回避のため複数の会議室でオンラインも〇出社時でも会議・打合せはオンラインが原則。
対⾯が必要な場合は必要最⼩⼈数、かつ距離を取る。
〇緊急事態宣⾔解除後は、オンラインとバーチャルを組み合わせた会議が増加傾向 （オープンスペースからの参加も増）〇会議の種類により、リアル、バーチャルを使い分け〇部署内、部署横断、社外顧客とのコミュニケーション・リレーション
構築は、リアルなコミュニケーションを推奨〇若⼿層がリアルなコミュニケーションを希望する傾向があった［不動産協会

本研究会委員への調査］ 35※コロナ禍を受けたテナントの動向（出典）オカムラ「ニューノーマルの働き⽅、働く場データ集」

36

※「集積」の意味の再認識、再定義（出典）（⼀社）不動産協会「オフィスの未来に関する調査」 37※「集積」の意味の再認識、再定義
不動産会社におけるイノベーション創出に向けた策では、
コミュニケーションはリアルかバーチャルか。
〇落着が予想できないイノベーション創出はリアルが不可⽋。
（想定できる結論に向けた意⾒交換はバーチャルでも可能）〇イノベーション創出に向けてはリアルとバーチャルを融合させる。
遠⽅の⼈、多忙の⼈とのアポが調整しやすい等、バーチャルならではのメリットもある⼀⽅、⼈材育成にはリアル対応が⽋かせない。
〇社員のニーズを充たすには、リアルとバーチャルを組み合わせた
ハイブリッド会議が不可⽋〇アンケート等の定性的な内容や実体験からもリアルが望ましい。
［不動産協会

本研究会委員への調査］38

※「集積」の意味の再認識、再定義（出典）パーソルファシリティ
マネジメント「今後のワークスタイルに関する意識調査」（出典）ザイマックス不動産総合研究所「働き⽅とワークプレイスに関する⾸都圏
企業調査2020年８⽉」
39※「集積」の意味の再認識、再定義（出典）⽉刊総務「オフィスに関する調査」

40

※「集積」の意味の再認識、再定義（東京２３区）（出典）ザイマックス不動産総合研究所「フレキシブルオフィス市場調査2020」
41※「集積」の意味の再認識、再定義
不動産会社が運営するシェアオフィスの利⽤状況、Beforeコロナ〜Withコロナにおける変化。
〇個室型のシェアオフィスの稼働率上昇、⼀⼈当たり滞在時間数の増加〇会員数は増加基調〇緊急事態宣⾔中は⼤幅に利⽤率が低下。宣⾔解除後は会員企業により利⽤状況が異なる（出社⾒合せ徹底の外資系等）。
〇オンライン会議ニーズ、感染症対策、在宅勤務代替のため、個室利⽤が増加し、１回あたりの利⽤時間も増加〇利⽤者の要望で営業時間を３時間延⻑する予定も。
〇コロナ後は「郊外かつブース」のニーズが急増。
〇単なる登記住所・執務空間よりも、交流、セレンディピティ等を重視する⼊居希望企業家が増えたように感じる。
［不動産協会

本研究会委員への調査］42

※新型コロナウイルス感染症対策（出典）野村総合研究所「ポスト・コロナ」のテクノロジーロードマップ
43※新型コロナウイルス感染症対策
Withコロナ以降の共⽤部、敷地の使⽤⽅法の変化、気を付けていることの具体例。
〇消毒液の設置〇⾮接触対応への変更〇ＥＶボタン、⼿すり、ドアノブ等の消毒〇喫煙所の閉鎖（⼀部ではカメラを⽤いた混雑状況通知サービス）〇ソーシャルディスタンス確保に向けたサイン設置〇（⼀部施設において）カメラ検温実施〇ジェットタオルの利⽤停⽌（⼀部ではペーパータオルを設置）〇トイレの便座ふたの活⽤［不動産協会

本研究会委員への調査］ 44

※新型コロナウイルス感染症対策（出典）三菱地所資料45