地方都市の地方都市の中心市街地活性化のあり中心市街地活性化のあり方のあり方に関する研究
する研究−シェイプアップ・シェイプアップ・マイタウン計画
マイタウン計画に計画に着目して着目して−して−都市計画研究室
指導教官

１．研究の研究の背景と背景と目的

荒生 隼一
中出 文平
樋口 秀

イタウン計画の特性を分析する。

近年、中心市街地の空洞化や活力の低下が問題視され、その上で、いずれも県内第２都市である北陸４都市に対

1998年には「中心市街地における市街地の整備改善及び商してヒアリング調査・現地視察を行い、計画・計画事業の業等の活性化の一体的推進に関する法律（以下、中活法）」

詳細を分析する。

が施行された。しかし、1980年代後半、旧建設省都市局で以上の知見を基に計画の特性を把握し、今後の市街地整は所管事業計画として「シェイプアップ・マイタウン計画」

備、中心市街地活性化基本計画の策定・見直しのあり方をを制定し、中心市街地の魅力が低下し、今後の都市活力低提言する。

下につながることを懸念した都市を対象に中心市街地活性化のための計画を募った。これは、人口25万未満で、各道３．シェイプアップ・シェイプアップ・マイタウン計画概要
マイタウン計画概要

府県内第２、第３都市を主たる対象にすえ、中心市街地の本制度は都市の顔である中心市街地を対象として、それ魅力と都市活力の向上を目指してS60年〜S62年までにモデぞれの地方都市の個性や独自性を生かし、また、民間活力ル都市として26都市を認定している。各都市は認定後15年を活用しつつ、都市再開発、都市基盤整備、公共公益施設〜17年間、中心市街地活性化を目指し事業を行ってきていの整備等各種の施策を効果的に実施することにより、都市るが、26都市の中24都市が中心市街地活性化基本計画を策の相対的な魅力の増進と活性化を図ることを目的としてい定しており、残りの2都市についても策定準備中である。こる。そして、独自的・総合的まちづくり計画を地方公共団のことから、シェイプアップ・マイタウン計画のみでは中体から募り、これらの中から全国の模範となる優れた計画

心市街地の衰退を防ぐことができなかったことが予想されを選定し、当該計画に基づく所管事業を積極的に推進しよる。よって本研究では、この計画に視点を絞り、認定26都うとするものである。また、この計画が全国の中心市街地市におけるシェイプアップ・マイタウン計画事業の特性と活性化モデルとしてふさわしい計画を目指していた。計画

事業進行状況、事業の効果、問題点を把握する。そのうえ認定の基準は市町村から申請された計画の中から、以下ので、地方都市で今後必要とされる市街地整備、中心市街地点を総合的に勘案して、人口概ね25万人以下の地方都市を活性化基本計画の策定・見直し時のポイントを検討するこ

対象に市町村が都道府県と協議の上策定したものを当面３とを目的とする。

ヵ年で全国15都市程度（実際に認定を受けたのは26都市）の計画を建設大臣が認定することとしていた。①活力と魅２．研究の研究の方法力に富んだ中心市街地を形成するために必要な公共公益的認定を受けた26都市にシェイプアップ・マイタウン計画、施設等の整備が適切な規模で有機的関連を持って計画され中心市街地活性化基本計画の計画書、中心市街地に関するていること。②活性化推進の核となる事業の実施はもとよ

資料を提供していただくと共に各自治体担当課にアンケーり、当該活性化計画の円滑な実施が見込まれること。③商

ト調査を行った。アンケート調査により、事業の効果、課業等の利便の増進、良好な居住環境の形成等に資するよう題を分析し、計画書を読み込むことでシェイプアップ・マな民間施設の建設・更新及びソフトなまちづくり方策等に表１ シェイプアップ・マイタウン計画認定都市概要①
シェイプアップ・ 中心市街地活

小樽市
弘前市
水沢市
古川市
横手市

北海道
青森県
岩手県
宮城県
秋田県

都市 マイタウン計画 性化基本計画
区分
認定年度
提出年月日
150,6871986
1999/8/10
2177,086
1986
2000/12/3
260,9901985
2000/3/7
472,897
1985
1999/3/24
4
1987
1999/7/5
40,521
5

山形市

山形県

255,369

1

1986

土浦市
佐野市
高崎市

茨城県
栃木県
群馬県

134,70283,414
239,904

341

1985
1987
1985

深谷市

埼玉県

103,534

3

1987

茂原市
長岡市
高岡市

千葉県
新潟県
富山県

93,779193,414
172,184

422

1986
1987
1986

小松市
14
15 武生市
16 塩尻市
17 大垣市18 舞鶴市19 豊岡市
20 徳島市
21 坂出市22 大牟田市
23 佐賀市
24 水俣市25 別府市26 西都市

石川県

108,622

3

1986

福井県
長野県
岐阜県
京都府
兵庫県
徳島県
香川県
福岡県
佐賀県
熊本県
大分県
宮崎県

73,79264,128150,246
94,05047,308268,218
59,228
138,629
167,955
31,147
126,523
35,381

4
4
2
4
5
1
4
3
2
535

1986
1986
1985
1987
1986
1985
1987
1986
1987
1987
1987
1985

市町村名 都道府県 人口
1234
56
7
8
91011
12
13

○

1985年度認定都市●1986年度認定都市
1987年度認定都市

1999/3/15(2001/3/28)
2000/8/28
2000/12/13
2000/5/8
1999/12/1(2002/6/28)
2000/5/23
1999/4/12
2000/7/26
1999/5/25(2001/7/16)
2000/5/7
1999/3/15
1998/12/21
2002/5/31
2000/4/25
1999/4/22
2000/11/5
策定準備中

1998/10/23
策定準備中

2000/4/27
1999/4/22

シェイプ
活性化
エリア

中活活性化
エリア

250
132
55
120
75

210
130
114
145
106.9

172
250
45
208

235
60
165
245

140
90
250
125

100
60
104
150

260
73
110
50
245
110
110
140
100
130
158
120
155.6

167
105
110
168
167
110
74
130
88
120
33
単位：ha

図１ シェイプアップ・マイタウン計画認定都市
おいて民間活力が十分に配慮されていること。以上の三点

少が衰退要因であった。小規模都市では、中心市街地だけが認定の基準である。

でなくその周辺部についても人口減少が進んでいる。

認定を受けた26都市の人口規模は20万人以上の地方中核

今後行うべき市街地整備では、群を抜いて定住人口の確都市から人口５万人未満の地方中心都市まで幅広く分布し保が挙げられた（図４）。有効な整備ができておらず、中心ているが、いずれも地方定住圏の核となる重要な都市であ

市街地衰退の要因である項目のため必要な整備と考えている（図１、表１）。また、これらの都市は全国に分布している都市が殆どであった。しかし、中心市街地衰退の最大要るが、東北、関東、北陸、九州地方が比較的多く、近畿、因であった郊外開発を規制すると考えている都市は殆どな

中国、四国が少ない結果となっている。

かった。

なお、計画策定当初、10年を実施計画の目途と設定して各都市が位置づけた再開発事業の完成割合は半数であり、いたが、国としても中心市街地の活性化については重要な残りの半数は完成していない。完成できなかった事業の約課題と認識しており、計画策定より15年以上経過した現在６割が頓挫しており、４割が現在も事業推進中である。人もシェイプアップ・マイタウン計画の事業展開を行い、推口規模が大きいほど完成率が高い傾向にあり、小さいほど進全国協議会、ブロック協議会（東北、関東甲信越、中部事業が頓挫しやすいこと、事業を計画していない傾向にあ・近畿、四国・九州ブロック）も毎年開催している。

る。頓挫した事業や完成してもうまく機能していない事業に関しては、商業系再開発事業が多い傾向にあった。頓挫

４．シェイプアップ・
シェイプアップ・マイタウン計画
マイタウン計画の計画の特性
シェイプアップ・マイタウン計画で計画された事業によって、中活法制定前（1998年）までの中心市街地はどのよ

した都市は、財政難、社会情勢の変化により見直しが必要となったこと、市民合意がうまくいかなかったこと等が原因と捉えていることがわかった。

うに変化したかについてアンケート調査により把握した。

アンケートの結果より、今後定住人口の確保が重要な市

その結果、定住人口の確保ができなかった都市が殆どで街地整備の課題であることが考えられる。そこで、シェイある（図２）。人口規模別では、各項目共に小規模都市であプアップ・マイタウン計画、中心市街地活性化基本計画をるほど有効な市街地整備ができていない傾向にあった。

読み込み、各都市がどのように居住系事業について考えて中心市街地衰退の要因は、各都市共に郊外部での開発がいたかを把握した。その結果、シェイプアップ・マイタウ

大きな要因と考えている（図３）。また、有効な整備ができン計画に比べ中心市街地活性化基本計画では居住系事業のなかった定住人口の確保に関係する中心市街地での人口減

事業数が２倍以上になっている。しかし、箱物整備や道路

0%

20%

40%60%80%

箱物整備9142)中心市街地へのアクセス性の向上

表２ 計画事業の内訳（26都市合計）⑤12131)公共公益施設の適正な配置

100%

区画整理
再開発事業

13123)商業施設の誘導道路2134)定住人口の確保

公園
居住できた

できなかった上下水道

図２ 計画事業の有効性②01020河川3040391）中心市街地での人口減少

172)中心市街地の周辺部での人口減少0%363)郊外部での道路建設とその沿道利用

シェイプ
総数28245)公共施設の郊外化

40%

60%

80%

100%

1115

1 1

196)中心市街地への投資に対する市民合意327)財政状況からくる事業推進上の制約

中活
総数62

図３ 中心市街地衰退の要因③
010203040

138

再開発
特優賃住制
114）中心市街地へのアクセス性の向上を目指した道路整備

3128

112

区画整理
優良建築物整

公営住宅
構想

高齢者
その他

図５ 居住系事業の内訳⑤263）中心市街地での面的整備

55032）中心市街地での再開発事業の推進

21465）中心市街地の定住人口の確保

５．北陸４
北陸４都市における都市における計画における計画の計画の詳細

176）中心市街地への公共施設の誘導等
7）中心市街地に対する投資額の増加とそれを支える市民の合意
8）その他

20%

474)郊外部での商業立地

1）郊外部での開発規制

その他

50

シェイプ 中活163
16638434558196145945943740718962114ヒアリング調査、現地視察を行った北陸４都市（長岡市、9高岡市、小松市、武生市）について、シェイプアップ・マ④

図４ 今後必要な市街地整備イタウンの特徴、市街地整備の最重要課題である居住系事業についての詳細、再開発事業の実態を分析した。

事業と比べると居住系事業は少ない。また、計画された事

【長岡市】
長岡市】

業においてシェイプアップ・マイタウン計画は区画整理事

長岡市は、シェイプアップ・マイタウン計画の事業が殆業による住宅の誘導が約半数を占めていることに対し、中ど完了している。18事業が完成（２事業は現在も事業中）

心市街地活性化基本計画では、特定優良賃貸住宅制度、優し、未着手の事業が３事業である。完了した事業は全体の良建築物等整備事業などが多くなり、事業が多様化してい約80％にあたる。未着手の事業は、時代の波に合わなくなる（表２、図５）。計画の方針の中でも中心市街地活性化基ったためである。居住系事業については中心市街地活性化

本計画では事業内容が緻密かつ具体的に記載されているこ基本計画で都心地区の利便性を生かした居住や福祉などをとに対して、シェイプアップ・マイタウン計画では、道路主要な都市機能と位置づけ、住宅型の再開発を目指してい整備、土地区画整理事業などその他の計画された事業が完る。

成するに伴い定住人口の確保が図れると考えていた都市が

【高岡市】
高岡市】

多かった。

高岡市は、シェイプアップ・マイタウン計画で計画され認定26都市はシェイプアップ・マイタウン計画の評価とた市街地整備がほぼ完成している。残っている事業は商工して、多くの都市は位置づけられた事業が完成することにサイドのソフト事業のみである。高岡市がシェイプアップより、中心市街地活性化、商業活性化のきっかけになると・マイタウン計画の事業推進がスムーズに進んだ理由は、考えている。このことから、一定の評価はなされているこ大規模イベントの開催に大きく影響している。高岡市はとが窺える。しかし、市街地のハード整備だけでは中心市

1990年代前半に「インターハイ」、「富山国体」、「緑化フェ街地活性化には結びつかず、今後はハード整備、ソフト整ア」などの大きなイベントが相次いだ。そこで、市街地の備の一体的開発が重要と考えている都市が多かった。

化粧直しをするため、事業が加速的に進んだようである。

そもそも、高岡市のシェイプアップ・マイタウン計画は上が窺える。地価の高い中心市街地での用地買収には莫大な記のイベントのための市街地整備計画として計画されたた

予算が必要とされ、事業採算が合わなくなり、事業が頓挫

め事業予算がつきやすかったと言え、計画の完成度が高くや縮小につながっている。

なった。居住系事業については、商業・業務施設との併用

また、民間業者施行の再開発事業は、テナントの都合な賃貸住宅の整備に力を入れており、その先駆けとして2000どにも大きく左右されている。このことから商業系の再開

年に市営住宅を含む複合型集合住宅が完成している。

発事業はテナント任せとなっている。それに対し、公共施

【小松市】
小松市】

設の再開発は、都市サービスとして必要不可欠な内容も含

シェイプアップ・マイタウン計画の中でも特に重要なポイントの一つがＪＲ小松駅を中心とした各商店街の近代化

むため、失敗が少ない傾向にある。
【計画の計画の問題点】
問題点】

事業並びに旧国鉄貨物ヤード跡地を含む市街地再開発事業

シェイプアップ・マイタウン計画は旧建設省所管事業で等、中心商業ゾーンの再開発であった。再開発事業は地区あるが、計画の実施に対する特別な予算はない。そのため、住民の賛同が思うように得られず進捗は停滞した。この間

アンケート結果でも「財政状況から来る事業推進上の制約」

郊外大型店が進出し、さらに、この再開発事業区域の商店が中心市街地施衰退の大きな要因に上げられたように、事自体が大型店へテナントとして進出することとなっていっ業推進に大きく影響している。高岡市のようにイベント成た。そこで、再開発を断念し、公共施設の整備を先行させ功のためには市街地の化粧直しをする必要があり、そのたる事業手法として、土地区画整理事業に修正することとなめの市街地整備計画にシェイプアップ・マイタウン計画をった。居住系事業については、中心市街地活性化基本計画位置づけている都市も存在している。

で市営住宅の建設等を検討しているが表面化しておらず、【計画推進上の計画推進上の問題点】
問題点】

シェイプアップ・マイタウン計画同様に他の市街地整備が中心市街地を整備するためには用地買収を巧妙に行わな完了することにより定住人口の確保を図ると考えている。

ければならない。中心市街地は郊外の整備に比べ地価が高

【武生市】
武生市】

いため、初期投資が大きい。また、地方都市は土地に対す

武生市はシェイプアップ・マイタウン計画で位置づけたる執着が強い傾向にあること、中心市街地は権利関係が複大きな事業がほぼ完了している。しかし、商業系再開発に雑であるため金銭以外にも用地買収には大きな障害が控えついては頓挫し、違う形で完成している。その背景には、ている。仮に、用地買収が速やかに進んでも、住民から「中1990〜1993年までテナント交渉を行ったが、テナント誘致心部に過剰投資である」などと批判を受けやすいことも現の失敗、区域内の地権者の同意が得られなかったため、1993状である。さらに、議会で予算が通るかに関しては市長、年に再開発事業を断念した。また、シェイプアップ・マイ議員等の理解にも大きく左右している。

タウン計画認定時に計画に対して住民の同意をえなかったこと、市議会を通さず行政のみで計画したことにも起因し６．まとめている。そこで、街並み環境整備事業として街並みや蔵を①人口規模による人口規模による計画促進上による計画促進上の計画促進上の問題再生し、市の顔の表情づくりとしてあるものを残し、有効シェイプアップ・マイタウン計画は人口規模が５万人未利用するに転換し完成している。現在ではこの整備につい満の都市から25万人まで（計画当初）幅広く認定されていて全国からの視察等もあり、2001年には国土交通大臣よりる。計画された事業は、人口規模が小さい都市ほど実現で都市景観大賞「美しいまちなみ大賞」を受賞している。居きていない傾向にある。

住系事業においては、定住人口促進プロジェクトと題し都②郊外開発との郊外開発との兼との兼ね合い心居住に力を入れている。しかし実情は、権利関係や投資中心市街地衰退の最大要因は郊外部開発であった。しか額が大きいなど障害も多いため、郊外部の田畑に住居系用し、今後行うべき市街地整備に関して、郊外部での開発規途地域を指定している。これは、郊外化を促進するだけで制は重要であると考えている都市が非常に少ない。これは、なく、将来の人口規模では中心市街地を含めた数箇所を市郊外部の開発が都市全体に与える利益が大きいため、それとして整備することが難しいことが予想され一概に良い整を規制することにより、中心だけでなく都市全体の活力低備とは言えない。

下になりうるため規制は必要ないこと考えている都市が多【再開発事業】
再開発事業】

い。将来人口減少が起こると予算上、中心、郊外の数箇所頓挫した事業の失敗要因は主に用地買収であることがわを同時に整備することが困難なことが予想され、一概に郊かった。また、成功した事業にでも、規模が縮小されてい外住宅地整備が良いとは言い切れない。

る事業も存在している。このことからも、権利関係が複雑③再開発事業
再開発事業について事業についてで、巨大な敷地面積を要する再開発事業は困難であること計画された再開発事業の完成率は約半分であった。再開

発事業の効果が見られる都市は、相当な集客力があり、中てしまう可能性もある。郊外開発により、中心市街地の商心市街地活性化に大きく貢献している。その一方、再開発業が衰退に拍車がかかっている現在、商業活性化で中心市事業を実現できていない都市は、完成しても保留床の処分街地活性化につなげるのは難しい。商業活性化と中心市街が難しいこと、キーテナントが撤退するなど中心市街地衰地活性化は関わりが深いが必ずしも同じではない。そこで、退に歯止めがかけられなかった。再開発事業の中心市街地

地方独自の歴史、文化、伝統芸能などを取り入れた「独自活性化に与える影響はいい意味でも悪い意味でも大きいこの中心市街地整備」や都市サービス（市民に対する）を受とが言える。

けるため確実に、ある程度の集客が見込むことが可能な「公また、頓挫または失敗した再開発事業は、商業系再開発共施設主導の確実な中心市街地整備」を提案する。商業でが多い。再開発事業失敗の原因として、用地買収の失敗、はなく、違った魅力で中心市街地の求心性を保つことも視テナント誘致の失敗が主な原因であることがわかった。

野に入れ市街地整備を考えるべきである。

完成した事業についても、用地買収を失敗し、規模が縮以上の①、②が現在の有効な市街地整備のあり方と考え、小して完成している事業もある。中心市街地活性化基本計

この２点を実現するためには③、④の整備が必要と考えら

画では、需要が確実に望める公共施設がメインの再開発、れる。

住宅系の再開発が主力である。商業系を含む複合型再開発③ストックのストックの有効利用

でも、住宅と複合し、商業環境を維持できる計画となって中心市街地は、建蔽率、容積率が高い。しかし、低未利いる。

用地、空きビル、空き店舗が多く存在している。その背景④居住系事業について居住系事業についてには権利関係が複雑で開発を行いにくいことがわかった。

中心市街地のマンションは交通や生活の利便性、除雪な現在も中心市街地活性化基本計画などで、いくつかの法整どの維持管理性の容易性が高いため需要が多く、特に高齢備が採用されているが土地、建物の所有者との問題があり者の需要が大きい。しかし、都心部での事業は権利関係が中心市街地の用地買収が困難である。これがストックの未複雑で容易に住宅、共同住宅を誘導することが難しい。武利用につながっている。しかし、中心市街地活性化のため

生市のように、人口規模の小さい都市は、都心部の定住人の予算を減らすためにも、あるものを有効利用することが口を確保するための事業より、地価が安い郊外部の田畑に大事であり、今後はさらに空き店舗、空きビル、低未利用住居系の用途地域を指定し、人口を貼り付けることの方が地の有効利用が大きな課題であると考えられる。そこで、都市全体の人口は増えるかもしれない。しかし、人口分布それを誘導するソフト事業の強化等が望まれる。

がばらばらになることや造成した区画が売れ残る可能性も④住民参加の住民参加の街づくりある。そのため、郊外開発同様に将来、人口減少が起こる

アンケート調査やヒアリングの結果からも中心市街地へと中心、郊外の数箇所を同時に整備することが困難なことの投資に対する市民合意が得られないと事業推進の大きなが予想され、一概に郊外住宅地整備が良いとは言えない。

妨げとなっていることが明らかになった。行政は整備案を⑤計画の計画の問題点住民に提示し、整備の意義を理解してもらうと共に住民のシェイプアップ・マイタウン計画は、計画自体に特別な意見を反映すべきである。また、中心市街地活性化に関係予算を持たない計画である。このことが事業推進に大きくする地権者、商業者に対して中心市街地の問題の意識向上影響している。とその啓発が必要である。
以上の①〜④を有効に整備するためには、いずれの項目

6．提言

でもハード整備を活かすため、計画促進ための有効なソフ①定住人口の定住人口の確保案

ト整備が必要である。また、中心市街地活性化に関係する

現段階では都心部での定住人口の確保が最重要課題であ

住民、行政、商工会議所、TMO、民間活力、商業従事者の関り、中心市街地活性化のためには、「定住人口の確保」を誘係を密にする必要がある。互いの考え、整備案を理解し最導する事業が今後も必要な事業であると考えられる。中心良の案を推進し、中心市街地活性化につなげることが最重

市街地活性化基本計画では定住人口確保策の強化されてい要と考える。

るがそれ以上の強化が望まれる。
②商業主体でない商業主体でない街でない街づくり

＜補注＞
補注＞

アンケート結果より、郊外開発は中心市街地衰退の大き① 人口は2000年の国勢調査の値を用いている。また、な原因であるにもかかわらず、郊外開発を規制すると考え都市区分では2000年の国勢調査の人口で20万人以上ている都市が少ない。このことより、将来の商業は、中心の都市を「１」、15万人〜20万人の都市を「２」、10市街地と郊外の2極化又は郊外に購買客のほとんどが流れ万人〜15万人の都市を「３」、５万人〜10万人の都市

を「４」、５万人未満の都市を「５」としている。
② 図中の数字は都市数を表している。アンケート調査
で無回答の自治体が存在したため、有効都市数がそれぞれ異なっている。
③ アンケート調査で中心市街地衰退の要因を調べるた
め、各項目に「大きく影響している」、「多少影響している」、「影響なし」で回答してもらい、それぞれ２点、１点、０点と定義し、その合計点を影響度としてグラフ化した。
④ アンケート調査で必要と考えられる市街地整備を８項目から上位３項目選んでもらい、「◎」、「○」、「△」で記入してもらい、３点、２点、１点と定義しその合計点を重要度としてグラフ化した。
⑤ 図５の居住系の内訳には土地区画整理事業による住宅の誘導や再開発事業による住宅整備も含まれるため、表４の「居住」の数と図５の総数の数が異なっている。つまり、表１の「居住」と「区画整理事業」の住宅誘導と「再開発事業」の住宅整備の総数が図５に対応している。
＜参考文献＞
参考文献＞① 地方都市中心市街地活性化計画の大臣認定について−シェイプアップ・マイタウン計画−，新都市（発行年月日不明），建設省都市局都市政策課，財団法人
都市計画協会② 61年度地方都市中心市街地活性化計画の認定について−シェイプアップ・マイタウン計画−，新都市（発行年月日不明），建設省都市局都市政策課，財団法人
都市計画協会③ 62年度地方都市中心市街地活性化計画の認定について−シェイプアップ・マイタウン計画−，新都市 第41巻第６号（昭和62年６月号），建設省都市局都市政策課，財団法人都市計画協会④ シェイプアップ・マイタウン計画計画書（認定26都市）⑤ 中心市街地活性化基本計画計画書（提出24都市）⑥ 大牟田市中心市街地活性化基本構想（平成14年６月），
大牟田市⑦ 都心居住に関する基礎調査報告書（平成13年６月），長岡市都市整備部⑧ 建設省，都市政策研究会，シェイプアップ・マイタ
ウン−都市活性化への処方箋，ぎょうせい，昭和62年１月20日