2018年7月号

さくらパートナーズ
通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
静岡県知事（4）第11455号

一.社員一人一人の物心両面の幸福を追求し、お客様に最高のサービスを提供いたします。
二.企業価値を高め、地域密着に徹底し地域社会の進歩発展に貢献します。
人は「物」も「心」もどちらも欠けては幸せではありません。
安心して生活をするためには基盤となる「物」が必要です。
人の幸せは「物」だけではなく、「心」の幸せも必要です。
仕事での「心」の満足は“やりがい”です。仕事を好きになり、好きであれば打ち込み、成果が出ることが「心」の満足につながります。
私達は仕事を通して、物心両面の幸福を追求してまいります。
物心両面が豊かな人は人を幸せにするお手伝いができます。
それが最高のサービスとなっていくのです。
最高のサービスができれば地域に浸透し、企業価値が高まっていきます。
企業価値が高まれば、地域社会の進歩発展に貢献することができます。

さくらパートナーズは地域に密着し、オーナー様、お客様に最高のサービスができるよう精進してまいりますので、ご指導ご鞭撻のほどを賜りますようお願いいたします。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受け株式会社さくらパートナーズられます。
代表取締役 廣井重人
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに第3日曜日(奇数月)はセミナー の日！！
、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地
第1回：賃貸住宅オーナー様向けセミナー (2018年4月8日)
は200㎡まで50％の減額となります。
第2回：不動産相続セミナー(2018年5月13日）

第3回：空室対策セミナー 2018年7月15日開催
お持ちのアパートは資産？負債？
供給過多の賃貸住宅、他に負けないアパート経営、空室対策に目を向けませんか？
第4回：伊東エリア初‼ “高利回り新築土地付きアパート経営で、10年後の安定資産をつくる手法“ 大公開セミナー2018年9月16日開催
場所：伊東商工会議所
費用：無料

伊東市銀座元町6-11

オーナー様、相続に不安の方など、たくさんの方の参加をお待ちしております！！

2

氏名

柏木正之

出身地

伊東市

部署

不動産部

入社年月

2016年7月

職歴

ハウスメーカー

趣味

料理番組を観て料理を作ること

好きな食べ物

鶏のから揚げ

好きな言葉｢考動｣
物事の本質が何か常に考えて行動するよう心がけています。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受け前職の知識を活かし、オーナー様のご期待にコメントられます。
応えられるよう共に歩んでいければと思います。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

32018年3月15日 「民泊新法」登録開始！
～ 民泊、マンスリー、旅館業 ～2018年3月15日に、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が開始しました。
今回は、改めて賃貸経営をされるオーナー様にとって、必要な最新知識として、民泊についてお知らせさせて頂きます。
我々、賃貸管理を専門で行う会社の中では、登録を進めている会社は、まだ少ないです。ただし「民泊領域は今後どうか？」とか、「オーナーにとって何かできることはあるか？」というご質問が、2018年に入り急増しています。ご質問には、まず最初に「将来的に貸し方が変化する」そして「先行者メリットを享受できる」ということはお伝えしています。人口減少、空室余りの時代に突入している中で、これまでの「2年」という貸し方の慣習に捉われることなく、1カ月、3カ月、6カ月、1年、または2日、3日、1週間と様々な期間に対応することで、これまで対象としてこなかった短期滞在顧客や研修・出張使いの法人顧客、外国人などの客層を取り込むことができます。
そういった客層を取り込んでいくことで、運用効率を上げて賃料収益を上げることができます。逆に言うと、他「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けの方法で賃料を1.5倍、2倍に上げることは実質的に難しいです。「短期顧客を取り込み、賃料収益を上られます。
げることができる」ことが最大にメリットだと言えるでしょう。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供がそしてどのようにこの領域に参入するべきか？
相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こですが、大きく２つの方法があります。
１つが民泊新法（住宅宿泊事業法）にの特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡則って運用すること、もう１つの方法が、「旅館業許可」を取得して運用する方法でから330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用す。
地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに簡易宿所でももちろん良いですが、旅館業改正により、要件が緩和されるため、今回は、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地
あえて「旅館業」として記載します。
ホテルを思わせるマンスリー物件は200㎡まで50％の減額となります。

この２つの大きな違いは、運用できる「上限日数」が挙げられます。民泊新法は「上限180日」が国で定められており、自治体によっては更に短い期間の上限が設けられている場合もあります。つまり、実質的にはマンスリー（短期の賃貸借契約）との併用モデルになることが予測されます。
一方旅館業許可を取得した場合は、当たり前ですが365日運用できます。ただし、運用するためには立地の問題、消防設備・建物構造の問題をクリアする必要があります。それぞれ国が定めた規定（主に建物と管理方法）がありますので、規定をクリアして運用する必要があります。
上記３つの運用方法（民泊、マンスリー、旅館業）どれも運用は可能性があります。どれか１つに固執してしまった場合、立地上の問題？ 建物上の問題？ そして短い期間（1週間未満など）での運用問題？など運用の出口を狭めてしまう事も考えられます。
物件の立地や建物構造などによって、運用方法を使い分けられる形を作っておくことが、最も運用効率を上げていける方法です。もちろん通常賃貸、もしくは家具家電付賃貸で貸し出すこともOKです。ただ単に今までの賃貸の貸し方に固執するのではなく、「多様な貸し方」を武器として持つという考え方も是非参考にしてみていただければと思います。
4Ｑ．父が80歳になりました。高齢で将来の相続が心配です。今は元気であまり先のことは考えていないようなのですが、いつ頃から具体的な対策を考えるべきでしょうか？
Ａ．今すぐ検討を始めましょう。統計的に「高齢者の健康ではない時期」の長期化が問題になっています。
左の表は、内閣府が発表している「高齢者白書」というデータです。こちらによると女性の平均寿命は85.9歳、男性は79.44歳となっています。
将来推計では今後も平均「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受け年齢は上がり続け、2060年には、女性は90歳強、男られます。
性も84歳にまで到達すると（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供がされています。
※内閣府発表「平成25年度版高齢者白書」高齢化の現状より相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こ
一方でその間に健康でい介護保険制度を利用している認知症の特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡られるのかというと、実は65
約４４０万人
約２８０万人
高齢者（日常生活自立度Ⅱ以上）歳以上の方の約4人に1人から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用（認知症）
日常生活自立度Ⅰ又はが、認知症有病者、もしく
約１６０万人
要介護認定を受けていない人地については400㎡まで80％の軽減になります。さらには認知症の予備軍、と言われています。いつまでも心約３８０万人、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地ＭＣＩの人
約３８０万人（注）身ともに健康でいよう、とい （正常と認知症の中間の人）（注）MCIの全ての者が認知症になるわけではないことに留意（認知症予備軍）
は200㎡まで50％の減額となります。
う気持ちはとても大切です
一部の人が、正常な判断ができない、となると法的な決断判断が難しく、契約行為などが大きく制限されることになります。

【認知症で出来なくなる法律行為】
・不動産の建設・売却・賃貸契約
・預金口座の解約、引出し・生命保険加入・子供、孫などへの生前贈与
・遺言書の作成・養子縁組・遺産分割協議への参加
・株主の場合、議決権の行使

健常者

今注目を集めている家族信託でも、健康な状態でないと始めることができません。また、認知症と診断された後も、選択する事ができる後見制度は、物件の大規模なリフォームや、資産の売却などが、大幅に制限されます。よって将来の相続対策への妨げになるケースもあります。将来を見据えた相続対策は、何かが起きる前、健康な時期から、始めて頂く事をお勧めいたします。
5

＜相続対策の成功事例＞
先ほどのご相談にありましたように、相続対策は、被相続人がお元気なうちに、ご自分で判断ができる間に、ということになります。今回はある相続事例を基に、家族信託の活用例を見ていきましょう。

Aさん８６歳
Aさんの息子
６０歳

Aさんのご兄弟（アパートを共有）Aさんは、4人兄弟の長女（ご主人は20年前に他界）。父親が亡くなった際の相続で、兄弟4人で共有持分のアパート（築20年）を相続しました。アパートは近隣に住む弟さんが管理してくれていますが、最近物忘れも激しくなり、将来に不安を感じ始めていました。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けAさんのケースの場合、もしAさんが今後何も対策を打たずに認知症と診断されると、建替えや大規模修繕、売却などが難しくなります。特に、築20年の物件では、修繕などが必要になる可能性が高く、「兄弟にも、息子られます。
さんにも、迷惑がかかる事態は避けたい」ということでAさんは家族信託をする決断をされました。Aさんの持ち分（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供がを信託財産にして、息子さんを受託者、Aさんが委託者・受益者とする信託契約を結ぶことで、ご自身の持ち分のアパートの管理はAさんの息子に移すことにしました。
相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こ
こうして、Aさんのアパートの収益は、Aさんが亡くなるまで、本人に入ってくる形にすることができました。もし、Aさんが認知症と診断されても、今後、建替えや大規模修繕、売却といった重要な決定、さらには他兄弟3名とのの特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡共有名義上での対策も、息子さんが代わりに実行することが可能になりました。但し、同様のケースの場合、認から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用知症と診断されてからの家族信託はできませんので注意が必要です。
「家族信託制度のメリット」
地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに（認知症対策外も幾つかのメリットがあります）、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地①遺言書ではできないことが可能です。委託者→受託者にて契約で行うため従来の遺言書の方式には200㎡まで50％の減額となります。
従う必要はなくなります。
②財産承継の順位づけが可能になります。相続対策には生前贈与や遺言書活用がありますが、生前贈与や遺贈をした財産に対しては、その次の相続人を指定できませんが家族信託を利用すれば、最初に指定した受益者万が一亡くなってしまった場合でも、次の受益者を誰にするなど指定できます。
③教育資金の一括贈与が1500万円まで可能になります。
④家族信託には倒産隔離機能があります。将来受託者が「別途多額の債務を負ってしまった場合でも信託財産は差押えられない」という機能があります。
⑤相続時の争いが軽減できます。受益者の変更に遺言書や遺産分割協議書も必要ありません。
⑥不動産の共有問題・将来の共有相続への紛争予防に活用できます。共有者としての管理処分権限を共有者の一人に集約させることで、不動産の塩漬けを防ぐことができます。
⑦二次相続が指定できます。連続信託と言い、受益者が相続人ではなく別の条件にあった人を受益者とする仕組みを作ることが可能です。家族信託は、遺言書よりもより自由度が高く、被相続人や相続人の意向に応じた、新たな相続の仕組みを作ることができます。
6

駐車場を保有するオーナー様必見！
～駐車場ビジネスの時流～
賃貸経営をされているオーナー様におかれましては、アパートに設置された駐車場等、賃貸管理に付随して駐車場管理を行っている方も少なくないと思います。今回は駐車場ビジ㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム ネスについてお話したいと思います。下図は自動車の登録台数とコインパーキングの台数のグループマネージャー 推移です。自動車を保有する方は減少していると思われがちですが実はまだまだ増加傾向
松井哲也にあります。自動車の増加に伴い、コインパーキングの台数も毎年増え続けております。
自動車登録台数推移（※軽自動車含む）

6,051

6,100

6,005

6,000

5,935
5,872

5,900
5,800

5,751 5,755 5,768

5,790

5,813

コインパーキング台数推移（※軽自動車含む） 単位：万台

単位：万台

6,200
6,083

6,125

140
118

120
91

100
80

6960

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受け5,600
2005,500られます。
200720112015
H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29
一方で月極駐車場の契約台数は減少傾向にあるようです。賃貸物件の入居率は95％でも駐車場の稼働（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が率は80％未満という話もく聞きます。その背景にはカーシェアリング等、車は乗るが保有はしない等、新たなライ相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こフスタイルの導入が進んでいることにあります。それに伴い、C to Cの時間貸し駐車場を展開するakkipaやBTimes等、数台単位での時間貸し駐車場のニーズが増えております。「完全自動運転」も2025年までに導入の特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡されると言われ、駐車場の進化も求められております。最近ではコインパーキングのETC決済やバレーパーキングの見直しが進んでおります。今後10年間、ますます駐車場ビジネスは進化していくと考えられますが、すぐに収から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用益に繋がる駐車場ビジネスについてご紹介させていただきます。
地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに
予約サービス
チケットパーク
コインパーキング、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
5,700

40

①コインパーキング：月極賃料1万円～のエリアで適しております。機械購入から運営まで全て不動産会社に委託することが可能です。駅前や商業地だけでなく住宅地も狙い目です。5台以上収まる空き駐車場（月極）をお持ちであれば一度ご相談してみては如何でしょうか。リス
クも少なく、遊休地、空き駐車場の有効活用が可能です。
②チケットパーク： 月極賃料5,000円～10,000円のエリアで適しております。コインパーキングと同様に機械購入から運営まで全て委託することが可能です。時間単位ではなく1日500円等、日数単位でのコインパーキングです。
③予約サービス： 1台単位での貸し出しが可能です。予約サイトを運営している会社に手数料を支払った後、オーナー様の収入となります。
土地の有効活用については、時流を捉え、地域で可能性のある商品について、競合・収支シュミレーションを行った上で、新たな挑戦も考慮頂いたらいかがでしょうか？駐車場は今注目の商品です。

7伊東市岡アパート 利回り 14.3%

価格

850万円

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
物件概要（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こ・所在地：静岡県伊東市岡の特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡
・交通：JR南伊東駅 徒歩15分 ・建物構造：木造2階建から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用・築年数：1993年11月（築24年）
・延床面積：104.34㎡
地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
おすすめポイント★南伊東駅まで徒歩15分★生活利便性良し※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

不動産のことならさくらパートナーズ にご相談ください！

【伊東店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【函南店】
静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576

定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00
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