2017年12月号

さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
静岡県知事（4）第11455号

「常に創造的な仕事を行う～今日より明日、明日より明後日と、常に改良改善を、絶え間なく続けること～」「思いが言葉となり、言葉が行動となり、行動が習慣となり、習慣が性格となる」
日々仕事に向き合う中で、私が社員と共有している大切な思いの一つです。
習慣として深く身につけるまでには、その行動に対し覚悟が必要であり、絶える事の無い強い思いが必要です。
しかしながら、習慣をただ繰り返すのみでは刻々と移り行く時代の流れから取り残され、その瞬間にとるべき選択を取り違えてしまうと私は考えます。
常に自身の行動に対し、「これでいいのか」「何故こうなのか」と自問自答を繰り返し、当たり前に慣れる事なく“今日より明日” “明日より明後日”と最善の行動を更新し続けていく事がなによりも大切なのではないでしょうか。
日々の行動と向き合い、上回り続けていく事でオーナー様、ご入居者様に想像以上のご提案をお届けできるよう尽力してまいります。
今後ともいっそうのお引き立て、ご指導を賜りますよう心よりお願い申し上げます。
株式会社さくらパートナーズ
代表取締役 廣井重人

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当社ホームページの社員紹介がリニューアルいたしました♪
ご覧いただいた方により親しみを感じ、スタッフの「思い」を伝えられるよう改善しております!(^^)! ぜひご覧ください！
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氏名

坂本出身地

静岡県 伊東市

部署

不動産売買

入社年月隆輔（さかもとりゅうすけ）

2014年2月（4年目）

特技

サッカー
※最近は運動不足で、息切れしてしまいます…( ﾟДﾟ)

趣味

海外サッカーの結果をみること。
特にセリエAが好きで、熱烈なユベンティーノ（ユベントスのサポーター）です。

コメント

私の夢は伊東市の発展のため、不動産事業を通して街づくりに関わり、自分がプロデュースした街並みを作る事です。
不動産を通じてお会いする皆様との出会いを大切にし、多くの縁を繋いていきたいと考えております。

3空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」
物件再生リニューアルの「費用対効果」を検証！
全国の先進的な賃貸管理会社が集う㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会の先月のテーマ
は「リニューアル工事の費用対効果」です。
下記は講座の抜粋です。
＜リニューアル工事の費用対効果事例検証＞
築２１年、構造はPC（プレキャストコンクリート）で間取り３DK、総戸数４戸の賃貸物件。
１室退去が出て当時賃料６万２千円で募集していましたが、空室期間が１０ケ月。
決まる適正賃料は５万５～８千円。オーナー様には返済が１０年残っており、賃料はこれ以上下げず、あと２０年ぐらいは有効活用していきたいという希望がありました。
そろそろ設備や間取りのリニューアルも必要とのことで、２ＬＤＫ、1０0万円のデザインリノベーションを提案し実施したところ、リニューアル提案に１ヶ月、工事に１ヶ月、計２ケ月を要しましたが、家賃は６万２千円で工事中にお申込みを頂きました。
＜賃貸物件再生リニューアル工事の費用対効果を検証
BeforeAfter

家賃55,00062,000空室期間（月数）

10

2

年数

１年目

２年目

Before＆After＞

家賃アップ率：112.7％
家賃アップ額：7,000円
３年目４年目

５年目

５年間で846,000円増収！
５年間合計

稼働率

Before 年間収入

110,000 660,000 660,000 660,000 660,000 2,750,000 83.30%

After 年間収入

620,000 744,000 744,000 744,000 744,000 3,596,000 96.70%

Before 年間収入

4,000,000

After 年間収入

3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0

１年目

２年目

３年目

４年目

５年目

５年間合計

当時、そのまま放っておいた場合（現状維持）で実質決まる家賃は５万５千円。
１０ヶ月の空室期間に対して、再生リニューアル工事後２ヶ月で入居が決まり、家賃は６万２千円で、家賃アップは７千円。５年間で比較すると８４万６千円の収入増になります。先日、この部屋の退去がありましたが、同じ条件で入居が決まりました。費用対効果は工事費用が１００万円ですので、節税効果やリニューアル後の原状回復工事のコストが下がることからおよそ５年で回収できます。
入居者の入れ替え期間を５年周期とすると、１０年で169.２万円、１５年で253.８万円の収入増を見込むことが出来ます。一部屋あたりのリニューアルコストの目安が家賃の２～３年前後とも言われていますが、上記の費用対効果事例からもその妥当性が検証できます。
4

Ｑ.なぜ相続の相談で不動産会社（賃貸管理・仲介）に相談する人が増えているのか？
日本では不動産に関わる税金が多く対策が必要です。保有している時の税金は固定資産税、都市計画税がかかり、取得した時には印紙税、登録免許税、不動産取得税、贈与税、相続税がかかります。売却した時に、印紙税、譲渡所得税、貸している時にも不動産所得税がかかります。
なかでも相続税の申告における財産のトップが不動産です。
所有する不動産のなかで「いつ」「どの不動産に」「どんな対策を打つのか」が、評価にも承継にも、資産形成にも、大きな影響を与えます。

相続における不動産の割合
その他
11％
有価証券
15％土地・家屋43％

例えば・・・・「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けＡ物件は売却しないで承継するべき・・・
現金
31％
Ｂ物件に小規模宅地の評価減の特例を使う・・・られます。
Ｃ物件は建物だけの生前贈与する・・・等、物件に応じた対策を講じる必要があります。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が遺産のトップが４３％の不動産です
不動産が４３％と割合が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こより良い相続対策の準備には、課題やニーズに合わ 相続対策は不動産が鍵だからです
一番多くなっています！
せた経験豊富な専門家選定と、早めの現状分析が、の特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡欠かせません。
から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに＜ニーズにあわせた専門家選定が大切です＞、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地相続に強い専門家と常に仕事上で連携は200㎡まで50％の減額となります。

＊国税庁発表の「相続税の申告状況について」（Ｈ２７年分）

不動産会社
相続診断士
(調整役）

税理士

② 税金（固都税等）○○○③ 相続・贈与○○① 賃貸募集・管理

遺言④ 公正証書
成年後見制度⑤ 遺産分割協議書
不動産鑑定⑥ 広大地評価⑦ 資産管理生命保険⑧ 損害保険
不動産トラブル
⑨ 相隣関係
物納⑩ 境界確定不動産 行政書士 司法書士
鑑定士

○

○

〇

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○

〇

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○

ＦＰ

土地家屋 公証人
調査士

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○

⑪ 底地借地整理○

事業性ローン
⑫ 借換え

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○

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○

弁護士 金融機関

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分割対策としての資産の組み換え事例
相続対策には主に分割対策、節税対策、納税対策の３つがありますが、分割対策は“争族”を防ぎ、争わずに財産を分ける最も重要な対策です。生前贈与、遺言書でどの資産を誰に相続させるか決めておく、公平な分け方のための資産の組み換え、現金を用意しておく、共有持分登記はなるべく避けるなどの対策があります。資産の組み換えとは、マイホームも含め所有している不動産や金融資産を見直し、その組み合わせを変えることです。今回は相続対策の分割対策を目的とした資産の組み換えについて解説していきます。

＜分割対策としての資産の組み換え（その１）＞・固定資産税だけを払っている遊休地
・地形が悪い土地・５００㎡以下の土地
売却して、現金にするか、分割しやすい土地、そして収益のある土地及び建物（アパートなどの賃貸物件）に買い替えする。これが基本的な考え方になります。
売却

売却

350㎡

250㎡

購入

買い替え・建築（戸建賃貸）

500㎡＜分割対策としての資産の組み換え（その２）＞
・古いアパートをリフォームして投資利回り価値を上げ市場価格を上げる。

・法人化して、会社の名義で賃貸物件を建築することで、被相続人以外の人の家賃収入にすることができ、所得税などの節税になります。

・築２０年位経過し、借金が終わった賃貸物件の建物だけを２,５００万円の相続時精算課税を選択して贈与して、家賃収入を分散させる。
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貸し方を変えて不動産の付加価値を向上へ
改めて不動産（空間・土地）の有効活用を考える！
道路交通法の改正で路上駐車が出来なくなったり、住まいの収納スペースが足りないなど、私たちを取り巻く外部環境も変わり、地域に必要とされているサービスにも変化が表れてきています。「誰が利用するか」に焦点をあて㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
ることで、新たな需要が生まれはじめています。難しい立地も多いので、プグループマネージャー
ロの目利きは必ず必要ですが、今だからこそ改めて既存の不動産（空間、土松井哲也地）の有効活用方法を見直して考えてみましょう。これからの時代は、建てるだけが解決策ではなくなってきています。

コインパーキング事業でオーナー様の収益アップ！
＜対象不動産＞
月極駐車場の空車

コインパーキング運営でコインパーキング運営でオーナー様の「収益アップ」を実現
オーナー様の「収益ＵＰ 」を実現！

古家や遊休地の運用方法
建設計画中の土地、短期活用①土地を貸して収益UP②自分で運営して収益UP※現場改善、料金改定、周辺競合CPの動向チェック①周辺所帯数 ⇒ 誰が停めるのか？
②動線⇒ 入りやすいか？認知されやすいか？
③周辺のコインパーキングの数 ⇒ 価格競争は激しいか？
④１現場での運用台数の設定 ⇒ 現場ごとのキャパシティは？
☆住宅地でも可能なエリアが増えてきています。

③あらゆる方法で収益UP

BeforeAfter

テナントや駐車場には不向きな用地はコンテナ事業（屋外収納スペース）＜対象不動産＞

レンタルボックス運営で「収益ＵＰ 」を実現！

・月極め駐車場が５台以上空車
・テナントや駐車場に不向きな変形地
・古家や遊休地
・将来売却を考え、建築はしたくない

１つでも当てはまれば・幹線道路沿いではない
・近隣に商店等の施設が無い
・事業用定期借地契約は長すぎる

初期投資はかかりますが、・早くて2～3年で回収ができる※稼動が9割以上で安定するまでの期間約2年

・駐車場の空いたスペースを収益化！
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伊東市 猪戸
利回り 17.62%

価格 1,600万円

物件概要

・所在地：静岡県伊東市猪戸
・交通：JR伊東駅 徒歩8分 ・建物構造：鉄骨造
・築年数：1979年7月（築38年）
・使用部分面積：226.17㎡ ・土地面積：100.00㎡
おすすめポイント★猪戸通り商店街沿い ★JR伊東線 伊東駅 徒歩8分
※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

不動産のことなら

さくらパートナーズ にご相談ください！

【伊東店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【函南店】
静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576

定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00
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