◆2019年7月号◆

さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
Person Relations Business

静岡県知事（5）第11455号

常に創造的な仕事をする～今日より明日、明日より明後日と、常に改良改善を、絶え間なく続けること～毎日の仕事の中で「なぜ」なのか、「これでいいのか」と日々振り返り、改善改良をしていくことが大切です。
昨日やったことを何も考えず、今日もやり、明日も、明後日もやることに大きな疑問を抱かず、漫然と同じことを繰り返していても進歩はしません。
現状維持に満足せず、毎日必ず何かしらの工夫をすることが大切です。
毎日創造的な仕事をしていれば、昨日との差は僅かだとしても、1年後には目に見えて進歩しているはずです。
日常の当たり前に慣れる事なく“今日より明日” “明日より明後日”とその日の最善の行動をし続けていく事がなによりも大切なのではないでしょうか。
さくらパートナーズ社員一同、日々創造的な仕事をしていき、昨日の自分自身より成長して、オーナー様、お客様に安心して任せていただける会社へ成長してまいります。
今後ともいっそうのお引き立て、ご指導を賜りますよう心よりお願い申し上げます。

株式会社「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらさくらパートナーズ
代表取締役 廣井重人れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ約40年ぶりに代わる「相続法」！何が変わる？
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
1.配偶者居住権を創設
2.自筆遺言証書に添付する財産目録の作成がアパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まパソコンで可能に！
で50％の減額となります。
3.法務局で自筆遺言諸所が保管可能に！
4.亡くなった方の介護や看病で後見した親族は金銭要求が可能に相続法の改正は大きく4点！

上記1～4の改正内容が分かる方は安心だと考えられます。
内容が分からない方はセミナーにご参加ください！
民法改正をわかり易く学べます♬

6月30日(日)・7月7日(日)・7月14日(日)会場：(株)さくらパートナーズ
時間：１３時～１５時３０分

本社

全3回シリーズの民法改正セミナーにて詳しくご紹介します。
セミナーに参加いただき「民法改正・相続法改正」をぜひ知ってください❕
営業時間11：00～13：00
スープが無くなり次第終了
静岡県伊東市湯川3-1-1
さくらビル1F第2,第4日曜日13：00～15：00
相続勉強会(軽食付き)開催中

勉強会についてのお問い合わせは0557-35-9167(水野・齋藤)

2

氏名

坂本 隆輔（さかもと りゅうすけ）

出身地

静岡県 伊東市

部署

不動産売買

入社年月

2014年2月（5年目）

職歴

伊東高校 → 専修大学 → さくらパートナーズ

趣味

料理・海外サッカー事情調査

好きな食べ物

和食全般

好きな言葉

速度を上げるばかりが人生ではない。

相手の気づいていない問題点を見つけられるよ「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらコメント
うに日々努力しています。
れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3

伊東市の賃貸仲介の需要と供給
伊東市の賃貸住宅供給【戸】
５，４００戸

伊東市の現在の入居率
５４％

入

空空

入

総務省調べ

実質入居戸数
２，９１６戸管理伊東市シェア率 36％！

さくらパートナーズ
さくらパートナーズ
管理戸数「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら管理の物件の１，２００戸！
目印です。
れます。

（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このさくらパートナーズ年間入居・退去特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から3月1日～3月31日現在の330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ入居申し込み数 50件‼
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
さくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま
月平均 14件で50％の減額となります。
年間 165件
圧倒的な供給！

圧倒的な勢いでお部屋に入居いただいております！
全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％
伊東市年間退去数

圧倒的な需要！

約437部屋

賃貸仲介伊東市シェア率 37％！

108/437→退去率 約25％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4１１月から２月の賃貸需要
オーナーの皆様は伊東市の平均所得をご存知ですか？
２０１７年総務省から発表された統計資料によると、伊東市平均所得は２６０万２０３５円と発表されております。
月に換算すると、２１６，８３６円となります。そこから税金、保険代、ガソリン代などが引かれると手持ちはいくらになるでしょうか…。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら弊社で管理させていただいているお部屋に関しては３５，０００円から５０，０００円のお家賃のお部屋に対する反響が多くなっておりれます。
ます。６５，０００円から７０，０００円の反響も多いですが、現在流行しているメゾネットタイプのお部屋が主となっております。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相このグラフを見て、ひとりひとり感じること、考えることは様々だと思います。しかし、この続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このデータは正確なものであり、事実でもあります。
オーナー様が現在所有されているお部屋が現在どこの層をターゲットとしているのか、また、特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から今後どのようにアパート経営をしていくべきなのか不安を抱えているオーナー様は弊社にぜひご相談ください！
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

5

入居率が弊社の強み！オーナー様の空室リスク負担を解決いたします！

土 日
開催

満室対策！
無料相談会
7月・8月の相談会日程

うちの物件、どうして
2019年7月
2019年8月「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら埋まらないんだろう？
3日・4日
6日・7日

10日
13日・14日れます。
17日・18日
20日・20日
相談事例
24日・25日
27日・28日（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相□ 空室が決まらない、賃料下落が止まらない
お電話にてお申し込みください！
□ 思うような賃料収入が得られず不安がある
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この0557-35-9158□ 入居者のマナークレームや滞納に不安がある□ 外装改修工事のタイミングがわからない特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から10:00~/14:00~/16:00~□ 遊休地等の活用の仕方がわからない330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ管理物件入居率＼入居率
が弊社の強みです！
／
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まさくらパートナーズの 満室経営 サポートシステムで50％の減額となります。
※各回

ご予約いただくとスムーズにご対応可能です！

1 物件の現地調査

2 対策ポイント抽出

3 具体的な提案

4 早期紹介プログラム

物件を拝見し、決まらない理由を分析いたします。

データベースで競合物件や成約物件と比較して、一番化ポイントを抽出いたします。

具体的な実例に基づいて適正家賃・対策方法・資産の最適化をご提案いたします。

インターネットをはじめとした、独自の広告宣伝システムで、早期に満室を実現します！

私どもは“住まい”を通じて地域社会に貢献致します！

【伊東店】静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【函南店】静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576
6民法大改正・2020年4月施工
賃貸借契約にかかわる4つのポイント㈱船井総合研究所
不動産支援部
上席コンサルタント
松井哲也

現在の民法は、1896年（明治29年）に制定されたものですが、債権関係の規定について、およそ120年ぶりの大改正となる民法改正法が公布され、約200項目の見直しがありますが、いよいよ施工（2020年4月）まで1年をきりました。今回はその準備として、賃貸借契約にかかわる4つのポイントを整理したいと思います。

民法改正による賃貸借契約への影響として考えられるポイントは以下の4つです。

①敷金および原状回復のルール
賃貸借の終了時に家主は敷金から未払い賃料などを差し引いた額を返金しなければならないと明記されます。借主は原状回復の義務を負うが、通常の生活で生じた傷や経年劣化については修繕費を負担する義務はないとしています。例えば、冷蔵庫裏面のクロスがやけるなどの普通に使っていて汚れるようないわゆる通常損耗については、経年劣化で貸主負担です。しかし、冷蔵庫下の水漏れ放置による床の損傷等は借主負担です。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら②連帯保証人の保護に関するルールれます。
「連帯保証人が個人である場合に「極度額」を書面で合意しないと連帯保証契約は無効になる」ということになっています。現在の賃貸借契約では、ほとんどの契約が極度額を決めてい（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相ませんので、連帯保証契約は無効になってしまう恐れがあります。民法改正の時期はまだ確定していませんが、今後は賃貸借契約に連帯保証人の極度額を記載する形が増えていくのは間違
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このいありません。ただ、極度額を明示すると、連帯保証人を嫌がる方も増えることが予想され、特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から保証会社の利用が増える可能性があります。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ③建物の修繕に関するルール
賃借している物件の修繕について、今までの民法では賃貸人に修繕義務があることが明示さいては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）れているだけでした。改正後の民法では、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとアパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まきや急迫の事情があるときには、修繕をする権利があることが明文化されました。これは借主に有利な変更ですので、逆に貸主側が注意したい変更です。
で50％の減額となります。
④賃借物の一部滅失、その他の使用収益の不能による賃料の減額に関するルール
現行では、お部屋が一部使えない場合に賃料減額請求ができるという定めでしたが、改正民法では、「当然減額される」という内容に変更になります。例えば、「地震でエレベーターが壊れてしまい、1週間使えない。しかし、お部屋は15階にあるため、とても階段では上り下りができない」となると、その分の賃料を減額することが当然に認めることになります。また、先ほどのエレベーターの事例のように滅失とまではいかなくとも、お部屋が使えない（使用収益ができない）事例も、減額の対象になります。
猛暑でエアコンが壊れたが、エアコン修理業者の手配が混んでいて、修繕するまでに時間がかかった場合なども対象になるといわれており、影響は大きくなることが予想されます。
7

Ｑ．アパートを相続したばかりです。
全国的に大手のメーカーでサブリースしているのですが、どんなポイントに気を付ければよいでしょうか？
Ａ．まずは契約内容や過去の書類をしっかりと確認しましょう。
契約内容を把握し今後の経営に備えていくことが重要です
昨今、サブリースに対してのマイナスな報道が多くありますが、不必要に怖がらず、まずは現状の経営をきちんと把握することから始めましょう。
ポイント① まず、契約当時の書類、その後の更新した書類などを確認する。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらはじめに大事になるのが、引き継いだ契約がどんな内れます。
容だったかをきちんと把握し（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相ておくことです。そのうえで契約当時の書類や、その後の続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この契約変更などの書類を確認できる状態にしておくこと特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からをお勧めします。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
ポイント② 今後の経営がどうなるか、整理する。
ホテルを思わせるマンスリー物件
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま今後の経営で最も大事なことは、収入がどれだけ残るかを推測し、対策を打っていくことでで50％の減額となります。
す。そうはいっても先のことはなかなかわかりませんから、どんな契約内容かで判断することが賃貸借期間満了のお知らせ

平成年月

印
紙日

【目的物件の表示】

物 件 名 称
賃貸借期間満了日

名称
所 在 地
構造・規模
タ イ プ
駐 車 場
完成年月
所 有 者(貸主)管 理 者

平成

時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、お借り上げ頂いております上記賃貸借物軸こつき、賃貸借期間の満了日が近づいて参りました。

今後この契約を更新なされるか、満了に伴い解約なさるかを御検討頂かなければなりません。更新の場合は、契約書第条及び第条の条項により、下記の条件にて賃貸借契約を更新いたします。

尚、解約の場合は、契約書記載の解約予告条項を減認し、必ず御連絡頂くようお願い申し上げます。

更新の場合の条件
家賃

共益費

駐 車 料 金

消費税

総円円円円円

新 賃 料円円円円円

更新をされる方へ（ご記入下さい）

までにお支払い下さい）

・持 参年月戸日

頭書の所有者を甲、頭書の管理者を乙として、甲と乙の間で頭書の賃貸用不動産（以下[目的物件]という）に関する管理業務につき、次の通り契約を締結する

第１条

甲は「目的物件」に関する管理業務を乙に委託し、乙はこれを受託した。

・振 込

月日

持参日

平成年月日

【契約期間】（振込をされる方は更新時に必要となる下記費用を下記口座にお振込下さい。）
銀行

総戸数台

年

【管理業務の委託】

更新料及び火災保険料の支払い方法(
平成階建

平成額

旧 賃 科

持参日

造支店

第２条

本契約は平成＊＊年＊＊月＊＊日より平成＊＊年＊＊月＊＊日迄の２ヶ年とする。

(普通)口座番号

口座名義

【更 新】

※お振り込みの場合は、振込手数料を差引きお振り込みください。

第３条

更新時に必要となる費用差額賃料日割分
更新事務手数料
火災保険(入居者相互会)
合 計 金 額◎契約を更新される場合、右の賃貸借契約更新覚書及び同封の保障入会申込書へ、署名捺印の上、同封円円円円

本契約の期間満了の３ヶ月前までに、甲および乙が、本契約の終了または変更につき、何等申し出がないときは、期間満了日の翌日より起算して、さらに同一期間、同一条件により、本契約は更新されるものとし、以後もこの通りとする。（但し、２ヶ年経過後は、甲乙協議の上管理料の見直しを計ることができる。）【管理報酬】
甲は本契約の管理委託の対価として管理料を乙に支払うものとする。その金額は賃料・共益費・付帯第４条
施設使用料等の集金金額の○％（消費税等別途）とし、月額最低料金は○○○○○円とする。支払い日は毎月○○日とし（金融機関休業日に当たる場合は、直前の営業日とする）、支払い方法は甲への集金賃料等送金時に相殺するものとする。の封筒で当社まで御返送下さい。
【備考】

契約を解約される場合は、賃貸借契約書裏表紙の賃貸借契約解約通知書を賃貸借契約解約条項を確認の【委託業務の内容】

上ご郵送下さい。郵便消印が退去予告日となりますので、はがき投函日に気を付けてください。

第５条

本契約に基づく委託業務の内容は後記の基本総合管理の表に記載した項目とする。

大事です。主に見ておきたいのは以下の3つです。
①賃料減額がどのタイミングで起こるか（起こりそうか）②空室時の賃料の免責③修繕契約内容（対象の工事とそうでない工事内容、費用の目安など）
将来に渡って安心できる・収入が確保できる内容かどうかを判断しましょう。
ポイント③ 専門家に相談する
そうはいっても、「ご自身の経営を今後どうしていけばいいか」、「今の収入で大丈夫なのか」、「契約内容が細かくてそうはいってもどこがポイントになるかいまいちわかりづらい」など気になるところがあると思います。
気になる方は無料でご対応しますので気軽にお問い合わせください。
8

「相続に備えてご所有物件の見直しをしましょう！」
子供のために少しでも資産を残してあげたい！そんなオーナー様の気持ちが伝わっていないケースも多いのではないでしょうか？二代目オーナーは「いらない、煩わしい、よくわからない」後ろ向きにとらえているケースもあります。次の代に上手に承継するために、「上手な資産引継ぎのポイント」をお伝えします。

2代目オーナーの声▶借入金の返済が返しきれるのか心配・・・▶空室が増えてきて、将来もうまく経営できるのか、対策もわからない「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら▶引き継いでから、突然の修繕工事で費用が必要になって困った▶建物が古くなっていく中で、賃貸経営の将来が見えないれます。
▶入居者の問い合わせやクレームなど、自分自身が仕事をしている（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相ので対応ができない

続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ資産を円満に引き継ぐための具体策・見直しをしましょう！
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）賃料が適正か、新築時と相場が変わっていないか？
募集
空室期間が以前と比べて長くなっていないか？
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
大規模修繕計画はできているか？そのための費用は用意できているか？
建物

日ごろのメンテナンスで出費を抑えることも可能。

設備

入居者のライフスタイルに合ったリフォームになっているか？
建築時から1度も変えていない設備は一通りチェックしましょう。

管理2代目との面識・信頼関係があるか？橋渡しができているか？
引き継いでいくためのサポート体制をつくりましょう。

保険

建築当時の契約内容よりも保険商品が“進化”しているケースもあります。
契約内容やほかの保険をチェック！

ご所有不動産の把握、改善ポイントのほかに、建物の老朽化が進んでいる場合、建て替えや売却、賃貸経営が煩わしい場合は売却や管理会社のサポート体制を強化するなどの対策を行う必要があります。次世代に引き継ぐ前に、上手な対策のサポートでお困りの場合はぜひ弊社までお問い合わせください。
9アイシングクッキー作りを開催しました❕
伊東市の皆様こんにちは✨
Sakura Rapport Beauteでは他のエステサロンにはない4Beauty(あらゆる面から女性を美しくするサポートのための4つのビル)を提供しております。
先日、ビューティパーティ🌸アイシングクッキー作りを開催いたしました❣
講師をお招きして、女性に人気のアイシングクッキーを自分の手で作る✨というレッスンをさせて頂きました。
おかし作りって憧れはあるけれど、なかなかチャンスがない…
食べたことはあるけどどうやって作られているのか知らない…
講師から材料の説明や、上手に完成させるコツなどを教えて頂き、全員が世界に１つのアイシングクッキーを作ることが出来ました❕
サロンスタッフもとても有意義な時間を入会者様と過ごすことができました。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら今後も様々なパーティーを月に一度開催予定です。
れます。
★フェイシャル（お顔）エステを無料で体験してくださる女性も随時募集中です！
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相四季のある日本の気候などに合わせたお肌のカウンセリングもしております。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
ご興味のある方は0557-52-3083 店長野村までお問い合わせくださいませ！
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）◆JR伊東線 宇佐美駅
無料のモデル体験者大募集！！
正面入り口より徒歩6分
ミス エステのお化粧品を使用し私共スタッフの1F：駐車場、3階建ての建物になります。
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま
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9号線沿いのローソンの斜め向かいの建物になります。
で50％の減額となります。
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1F駐車場をご利用くださいませ。

静岡県伊東市宇佐美1661-11
ご来店の際には、予めお電話0557-52-3083へお願いいたします。

10伊豆の国市田京

収益・投資物件
満室時賃料

約10万円

価格
500万円
利回り 24.0％「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
物件概要
・所在地：静岡県伊豆の国市田京・交通：伊豆箱鉄道駿豆線 田京駅
・建物構造：木造２階建
・築年数：1969年5月（築50年）
・延床面積：128.55㎡
・土地面積：342.41㎡

徒歩8分※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。
現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

さくらパートナーズ にご相談ください！

不動産のことなら【伊東店】静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168
http://www.sakura-partners.co.jp/
営業時間 10：00～17：00【函南店】静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576

定休日：毎週水・木曜日・年末年始

11Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役

所属団体名

静岡県宅地建物取引業協会

免許

宅地建物取引業

廣井重人

静岡県知事許可（24）第37405号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
沿革特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2010年 9月 建設部を開設
で50％の減額となります。
2011年 11月 伊豆函南店をオープン
2012年 6月

太陽光発電事業を開始
社名を「さくら不動産」から現社名に変更

2012年 9月

コンパクトハウス事業をオープン

2013年 1月

「日建学院

2013年 7月

伊東市最大の不動産ショールームをオープン

2014年 10月

イシンホームに加盟

2018年 9月

Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン

2018年 12月

不動産相続の窓口カフェをオープン

伊東校」をオープン

ローン破綻0円住宅を販売