◆2022年6月号◆

さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容◆
代表挨拶
Bakery Road Blossom
Ｐ3 スタッフ紹介
伊東の賃貸住宅需要予測
Ｐ4 伊東市賃貸契約数No.1
Ｐ5 伊東市賃貸経営
Ｐ6 アパートの色が街並みを変える
Ｐ7 コンサルタント事業
Ｐ8 ソリューションコーナー
Ｐ9 業界ニュース
Ｐ10 夢を諦めない・・・
P11 Sakura Rapport Beaute
Ｐ2

静岡県知事（5）第11455号

株式会社さくらパートナーズ
Person Relations Business～伊豆・伊東を世界一のリゾート市へ～代表挨拶
自己認識と対比認識～自己認識も対比認識もできていなければ、会社のためになるはずがない～

企業の実力というものがどんなものであるか、競争力はどの程度であるかということを総合して、判定を誤ってはならないことが、経営者の仕事です。
社員が総合的な判定をすることは、各々が担当の部門の実績、実力がどのようなものであるかということを絶えず認識して、それを一段高めるにはどうしたらいいかということについて考えること、つまり実力を持っているのかどうかということを考えるのです。
認識をしていないと質の悪い商品を作っていたり、サービスが悪かった等のことが起こってしまう事もあります。このような事では信用を失ってしまいます。
自分の技術やサービスを認識できているかどうか、そして、他との対比認識も必要です。自分の実力と競争相手の実力を把握し、その中で株式会社何をするのがベストか、何をやってはいけないかを考えましょう。
さくらパートナーズ
代表取締役
廣井重人

さくらパートナーズスタッフ一同、日々、自己認識を繰り返し、オーナー様、「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらお客様に最善のご提案ができるよう全力を尽くしてまいります。
れます。
今後ともご指導ご鞭撻を賜りますようお願いいたします。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からBakery Road Blossom
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ雨が続くお天気ですがいかがお過ごしでしょうか？
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
梅雨の時期はパンがカビやすくなるので要注意！
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま無添加だったら尚更・・
でも大丈夫！食べきれずに余ってしまったパンはで50％の減額となります。

冷凍保存しておけば通常より長持ちします。
食べたいときに自然解凍して、レンジで20秒～30秒温めその後トースターで通常通りに焼きますと美味しく頂けます♪
♡今月のおすすめは当店人気クロワッサンになります。
6/10（金）～12（日）にクロワッサンフェアを開催致します！
何とカレーパンに引き続きクロワッサンフェアクロワッサンシリーズが半額！！
お店に急ごう♪

営業時間 11:00 ～ 15:00 定休日 月曜日・木曜日・第一水曜日

2スタッフ紹介
氏名

丸山 恒平（まるやま こうへい）

出身地

東京都荒川区事業

不動産営業（賃貸）

入社年月

2021年1月

職歴

ディスカウント店店長→鮮魚工場管理

趣味

ガーデニング、DIY

コメント

不動産営業の経験は浅いですが、お客様の親身になり寄り添える接客をしていきます。伊東市をもっと活気のある街にするために、市民の皆様のお役に立てるよう日々精進していきます。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から伊東の賃貸住宅需要予測330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3

伊東市賃貸契約数NO.1
伊東市の賃貸仲介の需要と供給
伊東市の賃貸住宅供給【戸】
約7，２００戸

伊東市の現在の入居率６６％

入

空

空

入

総務省調べ
実質入居戸数
約４，７５２戸

賃貸仲介伊東市シェア率 38.1％！

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらさくらパートナーズれます。
管理戸数2,100戸！
さくらパートナーズ
管理物件の目印です。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このさくらパートナーズ年間入居・退去特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につさくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
月平均 18件
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま年間 216件で50％の減額となります。
圧倒的な供給！

全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％

伊東市年間退去数 約713部屋

圧倒的な需要！

管理伊東市シェア率 30％！

216/713→退去率 約10％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4伊東市賃貸経営
賃貸経営に関して必要なことについて賃貸仲介に必要なことはまず、「掲載数の確保」となります。お客様から見る不動産業者の印象が重要なため、物件の掲載数が必要になります。
小さなスーパーが、大手が参入したことにより、閉店を余儀なくされました。皆様は「品揃えの良い店と悪い店」どちらに行きますか？
たまには小さなお店に行き、ほしいものだけを購入するという選択肢もありますが、品揃えが良いお店に行く方が多いかと思います。特に不動産はご自身の生活の中心となるものなので、お客様は自然と品揃え（掲載数）が多い不動産屋を頼ってくださいます。実際にお客様から弊社を選んだ理由を聞くと「物件が多いから」という声が多数です。
また、オーナー様より任せていただいている弊社の管理物件は2100戸を突破しました。
それに伴い取り扱える空室も増えています。
２０２2年2月上旬から5月中旬の賃貸ポータルサイト（集客などの目的で作られるインターネットサイト）の掲載推移となります。
「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
下図の比較は伊東市賃貸不動産会社上位３社となります。
れます。
弊社は約１５日間で掲載数が２1件減少しております。
これは２1件のお部屋が成約となった。ということが言えます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相
但し、弊社では退去立合いも行い、日々管理の受託も増えております。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この退去件数より契約件数が上回っていることが分かります。
弊社では、空室対策に関して、オーナー様と共に考え、解決するよう特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からオーナー様に寄り添った賃貸経営を提案しております。

330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

5アパートの色が街並みを変える！
公示地価2年ぶりの上昇
低金利・住宅支援施策の影響か
2022年3月22日、国土交通省より「公示地価」が公表されました。
2022年の公示地価は、住宅地や商業地を合わせた全用途の全国平均で前年比0.6％上昇と、2年ぶりプラスに転じました。
三大都市圏では全用途平均・住宅地はいずれも２年ぶりに上昇に転じ、商業地は東京圏、名古屋圏は上昇、大阪圏は横ばいで推移しました。
一方、地方圏（その他）では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも下落が継続していますが、下落率の幅は縮小しています。
＜直近3か年における公示地価の動向＞

出典：国交省令和4年地価公示の概要より

全用途平均

住 宅 地

商 業 地

令 和
2 年

令 和
３ 年

令 和
4 年

令 和
2 年

令 和
３ 年

令 和
4 年

令 和
2 年

令 和
３ 年

令 和
4 年

変動率

変動率

変動率

変動率

変動率

変動率

変動率

変動率

変動率

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
東京圏
2.3
△ 0.5
0.8
1.4
△ 0.5
0.65.2△ 1.00.7
れます。
大阪圏
1.8
△ 0.70.20.4△ 0.5
0.16.9△ 1.80.0（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相名古屋圏
1.9
△ 0.5
1.21.1△ 1.0
1.04.1△ 1.7
1.7
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この2.1△ 0.70.7
1.1△ 0.6
0.55.4△ 1.3
0.7
三大都市圏平均特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から
地方圏
7.4
2.9
5.8
5.9
2.7
5.8
11.3
3.1
5.7
(地方四市)
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ
地方圏
0.1
△ 0.6
△ 0.1
0.0
△ 0.6
△ 0.1
0.3
△ 0.9 △ 0.5(その他)
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
0.8
△ 0.3
0.50.5
△ 0.3
0.5
1.5
△ 0.50.2
地方圏平均
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま1.4△ 0.50.60.8△ 0.40.53.1△ 0.80.4
全国平均で50％の減額となります。
※三大都市圏とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。
※地方圏とは、三大都市圏を除く地域をいう。
※地方圏(地方四市)とは、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市をいう。
※地方圏(その他)とは、地方圏の地方四市を除いた市町村の区域をいう。

新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中、低金利環境の継続、住宅取得支援施策等の下支えから、住宅需要が拡大し、地価の上昇に繋がったと見られます。
一方、住宅地・商業地どちらも全体としては回復基調ですが、一部の商業地（国内外の来訪客が回復していない地域や飲食店舗等が集積する地域）では、下落が継続している地域が存在します。コロナ禍で飲食店の休業・閉業が相次いだこと、テレワーク普及などによってオフィスの空室率が上がったことなどが要因として考えられます。
住宅需要としては、都心マンションの高騰から周辺郊外都市の需要が高まっており、地方中核都市でも地価の上昇が見られ、コロナ禍における住み替え需要の波及が見られます。
徐々にコロナの影響も薄れ、経済低迷からの回復が期待されます。本記事がオーナーの皆様における今後の戦略を積極的に考えるきっかけとなりますと幸いです。
6コンサルタント事業
お持ちのは大切な資産です！
空き家を活用しませんか？
さくらパートナーズは空き家を減らし、活用していく取り組みとしてを始めました！

平成30年度調べでは、日本全国の空き家数846万戸、空き家率は昭和48年5.5％だったものが平成5年には9.8％・平成30年には13.6％と社会問題になっています。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら（昭和３８年～平成３０年）れます。
住宅総数
空き家数
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相50,230
19,750
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この戸戸特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から伊東市空家率39.3％330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま維持？
管理？
で50％の減額となります。
空き家数及び空き家率の推移－全国

出典：総務省 住宅・土地統計調査（平成30年）

・もし売ったとしたらいくらになるのかな？を調べる無料査定・賃貸として貸し出し家賃収入を得る
売る？
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家の将来を考えませんか？
さくらパートナーズＳＡチームはオーナー様の資産管理・資産運用をご提案させていただきます。
お気軽にご相談ください。

株式会社さくらパートナーズ
TEL : ０５５７－３５－９１５7
担当 ： 齋藤 智子
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ソリューションコーナー
賃料アップのポイント：入居者の“絶対価値”を考える
賃貸入居シーズンである、所謂繁忙期が終わりました。オーナー様にとっては、契約書が届いたり、入退居に合わせて工事の手配のやり取りに追われたことかと思います。さらに確定申告の時期も重なり、1年の中で最も忙しい時期と言っても過言ではありません。
そうはいっても賃貸経営は今後も続いきます。繁忙期後のシーズンも良好な経営を続けるため、戦略を練る必要があります。

把握しておきたい、入居者の“絶対価値”！
タイトルで“賃料アップのポイント”、と書かせていただきましたが、まず大事なことは借り手、つまり入居者側の目線を持つことです。入居者が価値を感じれば賃料を上げることも可能ですが、価値を感じなければ借りていただくことも難しい時代です。理解しておきたいのは、例えばエアコンのように、現代の生活にあって当たり前「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらの設備は「ついているかどうか？」ではなく「真っ白かどうか？（新品かどうか）」が価値を高めることになります。逆に「黄ばんでいる（古い）エアコン」は価値が下がるれます。
、悪印象になることもある、ということです。かつてエアコンが当たり前ではなかっ（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相た時代は「ついている」ことが入居者の絶対価値でしたが、多くの設備はこういった「新しいかどうか」が絶対価値に変化してきています。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この当たり前じゃない価値の作り方を考える特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ東京都内の設備割合比較 ※SUUMO掲載物件調べ
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

こういった、絶対価値の考え方からもわかる通り、いかに入居者から、他にない価値を感じてもらえる物件をつくれるか、ということが賃料のアップにもつながってきます。上のグラフで見ても明確ですが、エアコンはほとんどの物件でついているのに対し、ペット可物件は実に21%とまだまだ対応しているオーナーが少ない状況です。
ペット可物件を探している入居者に対しては、十分に訴求力がありますし、まだまだ市場に少ない分、賃料を上げることも比較的簡単にできる、ということになります。
もちろん、ペット可にするためにかかる費用なども考慮する必要がありますが、こういった希少価値がある物件をつくるということは、絶対価値に直結するわかりやすい賃料アップの方法です。当たり前の価値を高めることももちろん大事ですが、あらためて絶対価値を考えることで、より賃貸経営の幅が広がるのではないでしょうか。

8業界ニュース
賃貸住宅管理業務法の解釈・運用の改正ポイントについて一括借上げなどのサブリース方式におけるマスターリース契約（特定賃貸借契約）については、2020年12月15日より新法（賃貸住宅管理業法のサブリース部分）が施行されています。今回、その新法に関して、国交省から弁護士法人示されている解釈指針である「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法一新総合法律事務所弁護士 大橋 良二 氏 律解釈・運用の考え方」が改正され、今年6月15日よりこの新しい解釈指針が施行されます。
今回は、こちらの改正について、サブリースに関係する主なポイントの２つを確認したいと思います。

【サブリース方式】
オーナー

不動産業者

入居者

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相マスターリース契約
サブリース契約
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この≪主な変更箇所①〜契約内容変更時の事前説明の期間について～≫これまでマスターリース契約締結に先立ち、「説明から契約締結までに1週間程度の期間特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からをおくことが望ましい。」というルールがありましたが、契約変更時のルールが明らかでは330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につありませんでした。
この点、契約内容の変更時には、「説明を受けようとする者（オーナー等）が承諾をした場いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）合に限り、説明から契約締結まで期間をおかないこととしても問題ない」とのルールが加えられました。
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま＜契約の種別＞＜重説のタイミングについて＞
で50％の減額となります。
最初のマスターリース契約締結時 契約締結までに少なくとも１週間程度を取る
契約締結後の変更契約時承諾した場合には、期間をおかなくてもよい≪主な変更箇所②〜契約内容を変更する際の重要事項説明について〜≫
マスターリース契約の契約内容を「変更」する際の重要事項の説明について、ルールがより具体的になりました。具体的には、法律の定めた重要事項14項目のうち、契約内容の変更があった部分について書面の交付等を行った上で説明すれば良いことが明確となりました。
ただし、法施行前に締結されたマスターリース契約を変更する場合には、14項目のすべての事項について重説を行う必要があります。

＜契約の種別＞③より良いタイミングで、法改正以後のマスターリース契約売却・取り壊しを検討する
法改正前のマスターリース契約＜変更時の重説の対象について＞変更があった点について重説すれば足りる
14項目すべての重説が必要

上記は、書面による場合だけではなく、電磁的方法による場合（電子契約等）も同様です。
上記の内容については、今年6月15日から施行が予定されています。

9

夢を諦めない…
これからも自分自身の資産を守っていきたい。
これからも自分自身の資産を守っていきたい。
大切なご家族に資産を残したい。
大切なご家族に資産を残したい。
今ある資産を最大活用したい。
今ある資産を最大活用したい。

人生１００年時代
アパート経営

老後生活

長生き準備
増税

年金問題

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら消費抑制
少子高齢化れます。物価人口上昇（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相減少
修繕費用高騰
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この食料 空室リスク上昇
円安
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から自給傾向330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ輸入費用高騰
低下傾向
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
さくらパートナーズからのご提案
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま銀行の預金金利より、物価上昇率の方が上回っています。
銀行の預金金利より、物価上昇率の方が上回っています。
で50％の減額となります。
銀行にお金を預けていて、「増えない」ではなく、「減っている」ということに銀行にお金を預けていて、「増えない」ではなく、「減っている」ということに気付いている方はどれくらいいるでしょう。
気付いている方はどれくらいいるでしょう。
そのお金の管理の仕方は本当に「安心・安全」なのでしょうか。
そのお金の管理の仕方は本当に「安心・安全」なのでしょうか。
物価上昇対策（修繕費用対策）、人口減少対策（空室対策）
物価上昇対策（修繕費用対策）、人口減少対策（空室対策）
食料自給率低下、円安対策、年金対策…多くの対策を行わなくてはなりま
食料自給率低下、円安対策、年金対策…多くの対策を行わなくてはなりません。
せん。
さくらパートナーズではアパート経営だけでなく、みなさまの資産を保全す
さくらパートナーズではアパート経営だけでなく、みなさまの資産を保全することが可能になりました！
ることが可能になりました！

詳しくは、弊社へお問合せください！
詳しくは、弊社へお問合せください！

担当：坂本
担当：坂本 力也
力也
10Sakura Rapport Beaute

伊豆伊東店【ホーム美容器のご紹介】
伊東市の皆様こんにちは♪Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店です
皆様は『ホームエステ』ってご存知ですか❓
ホームエステとは、お家で美容器を使って、サロンケアと同等のトリートメントを行うことを言います。
自然環境の変化、生活環境の変化、仕事によるストレス等、現代は様々な肌トラブルの原因があります🌀
ご自宅で過ごす時間が多い今だからこそ、ホームエステをされる女性が増えてきています😳
ホームエステが選ばれる理由として、「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら・好きな時間に自分のタイミングでできる！
・サロンエステの効果を維持できる！
れます。
・サロンに近いお手入れ内容が自宅でできる！
・仕事を辞めても、子育てをしていてもできる！
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相など… ホームエステは、現代の女性を続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このとりまく環境・ライフスタイルにぴったり特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からそんなお家で使っていただける美容器のキャンペーンを5月1日〜9月30日まで開催中🔥
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）〜無料体験実施中〜
現在サロンでは、アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま体験をご希望の方は☎︎0557-52-3083まで
・スキンナビゲーションシステムの体験
ご連絡ください♪
・お肌のアドバイスで50％の減額となります。
（ご予約の際には・トリートメント2回 等お得な体験を受けていただけます「さくらパートナーズ通信を見た」とお伝えください）◆JR伊東線 宇佐美駅 正面入り口より徒歩6分
1F：駐車場、3階建ての建物になります。
静岡県伊東市宇佐美1661-1111
1F駐車場をご利用くださいませ。

Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役 廣井 重人

所属団体名 静岡県宅地建物取引業協会
免許

宅地建物取引業 静岡県知事許可（5）第11455号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
沿革（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2010年 9月 建設部を開設
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2011年 11月 伊豆函南店をオープン
で50％の減額となります。
2012年 6月 太陽光発電事業を開始

社名を「さくら不動産」から現社名に変更
2012年 9月 コンパクトハウス事業をオープン
2013年 1月 「日建学院 伊東校」をオープン2013年 7月 伊東市最大の不動産ショールームをオープン
2014年 10月 イシンホームに加盟 ローン破綻0円住宅を販売
2018年 9月 Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン
2018年 12月 不動産相続の窓口カフェをオープン
2020年 8月 伊東湯川支店をオープン
2020年 12月 Bakery Road Blossomをオープン