◆2021年8月号◆

さくらパートナーズ通信
さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容◆
Ｐ2 代表挨拶
コンサルタント事業
Ｐ3 スタッフ紹介
伊東の賃貸住宅需要予測
Ｐ4 伊東市賃貸契約数No.1
Ｐ5 伊東市賃貸経営
Ｐ6 戸建とテナントが好調です

Ｐ7 夢を諦めない・・・
Ｐ8 ソリューションコーナー
Ｐ9 賃貸管理コーナー
Ｐ10 Sakura RapportBeaute
P11 今月の特選物件

静岡県知事（5）第11455号

株式会社さくらパートナーズ

Person Relations Business～伊豆・伊東を世界一のリゾート市へ～代表挨拶
有意注意で判断力を磨く～どんな時でもどんな環境でもどんな些細なことであっても気をとりこめて取り組む～
この"有意注意"というのは、「意をもって意を注ぐ」ということであり、「すべてに意識して注意を向ける」ということです。
漠然とか、反射的にというのではなく、自分から能動的に意識を集中させるということなのです。
その結果、どんな些細なことでも有意注意で、真剣に考えるようになりますので、感覚が次第に研ぎ澄まされ、いつでも迅速に的確な判断が下せるようになっていきます。今から起こることすべてに意識を持ち、対応するようになれるのです。
更に仕事だけに留まらず、人間関係や普段の立ち振る舞いさえ変わってきます。
慢心しないように・・・そんな実践さえも無意注意では行うことは難しいものです。
成功する人は有意注意で生きているのだと私は考えます。
株式会社
さくらパートナーズスタッフ一同、日々有意注意で判断し、小さなことでも真剣にさくらパートナーズ
取り組み、オーナー様、お客様に最善のご提案ができるよう全力を尽くしてまいりま
代表取締役
す。 今後ともご指導ご鞭撻を賜りますようお願いいたします。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら廣井重人れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からコンサルタント事業330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
こんなコロナの時代だからこそ！
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま
10年後に考えるはずだった事柄を前倒しで50％の減額となります。
今考え、決めて動く事が大切です！

ex）アパート所有のオーナー様
法人を設立・資産を法人へ移行～法人として資産引継ぎ
ex）相続を考え、公正証書・遺言作成

ご家族の形にあった資産継承を考えます。
まずはお気軽にご連絡・ご相談ください！

2スタッフ紹介
氏名

古澤学

出身地

伊東市

部署

不動産営業(売買）入社年月

2019年10月

職歴

不動産営業

休日の過ごし方

コメント

スポーツ観戦、愛犬とドライブ
入社して2年目、不動産営業は前職も合わせて5年になります。
日々、お客様との接客を通じて勉強させていただき、お客様に成長させていただいております。
『お客様に最高のサービスを提供する。』
さくらパートナーズが掲げる目標に向かい仕事をさせていただいております。売買仲介の仕事は、お客様と新しい住まいでの生活を一緒に創造して行える素晴らしい仕事です。そしてお客様が一生に何度もない不動産購入を安心して引き渡しまでのお手伝いをさせていただく責任のある仕事だと理解しています。
伊豆伊東を多くの人に知っていただき、生活したい！と思っていただける接客出来る様、毎日精進してまいります。

国産「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらオオクワガタ
れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から伊東の賃貸住宅需要予測330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

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伊東市賃貸契約数NO.1
伊東市の賃貸仲介の需要と供給
伊東市の賃貸住宅供給【戸】
約7，２００戸

伊東市の現在の入居率
６６％

入

空

空

入

総務省調べ
実質入居戸数
約４，７５２戸

賃貸仲介伊東市シェア率 38.1％！

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
さくらパートナーズ
れます。
管理戸数2,100戸！
さくらパートナーズ
管理物件の目印です。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このさくらパートナーズ年間入居・退去特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につさくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
月平均 18件
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま年間 216件で50％の減額となります。
圧倒的な供給！

全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％

伊東市年間退去数 約713部屋

圧倒的な需要！

管理伊東市シェア率 30％！

216/713→退去率 約10％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
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伊東市賃貸経営
賃貸経営に関して必要なことについて賃貸仲介に必要なことはまず、「掲載数の確保」となります。お客様から見る不動産業者の印象が重要なため、物件の掲載数が必要になります。
小さなスーパーが、大手が参入したことにより、閉店を余儀なくされました。皆様は「品揃えの良い店と悪い店」どちらに行きますか？
たまには小さなお店に行き、ほしいものだけを購入するという選択肢もありますが、品揃えが良いお店に行く方が多いかと思います。特に不動産はご自身の生活の中心となるものなので、お客様は自然と品揃え（掲載数）が多い不動産屋を頼ってくださいます。実際にお客様から弊社を選んだ理由を聞くと「物件が多いから」という声が多数です。
また、オーナー様より任せていただいている弊社の管理物件は2100戸を突破しました。
それに伴い取り扱える空室も増えています。
２０２１年３月中旬から４月初旬の賃貸ポータルサイト（集客などの目的で作られるインターネットサイト）の掲載推移となります。
「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら下図の比較は伊東市賃貸不動産会社上位３社となります。
れます。
弊社は約１５日間で掲載数が２０件減少しております。
これは２０件のお部屋が成約となった。ということが言えます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相
但し、弊社では退去立合いも行い、日々管理の受託も増えております。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この退去件数より契約件数が上回っていることが分かります。
弊社では、空室対策に関して、オーナー様と共に考え、解決するよう特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からオーナー様に寄り添った賃貸経営を提案しております。

330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

5戸建とテナントも好調です！
さくらパートナーズ賃貸物件募集からお申込みまでの事例【事例1】 大原町 Oテナント 家賃50,000円

2020年 6月末 募集後即反響10件以上
7月上旬 内見なしで申込（2組待機）「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら【事例2】 宇佐美 S戸建 家賃50,000円
れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2020年 7月 募集翌日に申込
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
【事例3】 吉田 M戸建 家賃75,000円

2021年 6月下旬 募集後反響6件
7月中旬 申込

空室でお悩みのオーナー様、さくらパートナーズへ是非ご相談ください。
6業界ニュース
不動産オーナーからみた賃貸住宅管理業法の施行

弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 大橋 良二 氏

今年6月15日に賃貸住宅管理業法の賃貸管理に関する規定が施行されます。
これにより賃貸住宅管理業を行うためには登録を受けなければならなくなるなど、賃貸住宅管理業者の適正化に向けたいくつかの措置が実施されます。
その措置の一つ「重要事項説明義務」を確認しましょう。

賃貸住宅管理業者が賃貸管理を受託する際には、管理受託契約の重要事項について、重要事項説明をする義務が課されます。今後、不動産オーナーは、不動産会社に管理を委託しようとすると、契約締結前に、重要事項説明を受けることになります。これまでも、物件を購入する際などには、契約前に宅建士から、物件について重要事項の説明を受けていた、と思いますが、これからは物件購入のときと同じように、賃貸住宅の管理を委託する際にも重要事項の説明を受けることになります。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら管理受託契約の締結時に、賃貸住宅管理業者が交付しなければならない書面の記載事項は以下のとおりです。
れます。
（１）管理業務の対象となる賃貸住宅（２）管理業務の実施方法（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相（３）契約期間に関する事項
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この（４）報酬に関する事項（報酬の額並びに支払の時期及び方法含む）（５）契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から（６）管理受託契約を締結する賃貸住宅管理業者の商号、名称又は氏名並びに登録年月日
及び登録番号
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ（７）管理業務の内容（８）管理業務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）（９）責任及び免責に関する定めがあるときは、その内容（１０）委託者への報告に関する事項（法第２０条による規定）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま（１１）賃貸住宅の入居者に対する（２）及び（７）に掲げる事項の周知に関する事項で50％の減額となります。
このような説明を受けることになりますので、具体的な内容について重要事項をよく確認して、管理契約の内容について互いに誤解がないように理解しておく必要があります。
この賃貸住宅管理受託契約前の重要事項説明ですが、国交省の賃貸住宅管理業法の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」によると、・管理受託契約重要事項説明については、賃貸人が契約内容を十分に理解した上で契約を締結できるよう、説明から契約締結までに１週間程度の期間をおくことが望ましい。
・説明から契約締結までの期間を短くせざるを得ない場合には、事前に管理受託契約重要事項説明書等を送付 し、その送付から一定期間後に、説明を実施するなどして、管理受託契約を委託しようとする者が契約締結の判断を行うまでに十分な時間をとることが望ましい。とされており、「望ましい」との記載ではありますが、契約締結まで十分な時間をとって説明することが求められています。管理受託契約は大切な物件の管理の内容を定めたものですので、重要事項説明の内容を確認し、理解した上で契約に臨みましょう。
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ソリューションコーナー
資産を未来につなぐ家族信託。デメリットも考えてみましょう。
日本では高齢化が進むにつれ、オーナー様自身の認知症リスク、相続リスクが高まっています。その中で年々、家族信託などの生前対策のニーズも高まっています。本コーナーでも何度か取り上げており認知症・相続対策としても効果的な家族信託ですが、メリットばかりではありません。今回はデメリットについて触れていきたいと思います。

家族信託のデメリット〜損益通算の禁止〜
アパートなどを複数所有している場合に、一番注意しなければいけないデメリットが、“損益通算禁止”の規定です。
①信託財産である不動産（家族信託をした不動産）から生じた損失は無かったものとみなされ、信託財産以外からの利益と相殺することができない。
②信託財産から生じた損失を翌年に繰り越すことはできない。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
事例で見る、家族信託のデメリット（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相所有する2棟のアパートのうち1棟を信託財産にした場合（信託財産：Aアパート、信託財産にしな続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このいアパート：Bアパート）でわかりやすくご説明します。
・Aアパート（信託財産）で大規模修繕を行い100万円の赤字特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から・Bアパート（信託財産ではない）は100万円の黒字
どちらのアパートも信託財産にしていなければ、2棟の所得を合算するので所得はゼロです。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につでは信託財産にしている物件がある、下記の場合ですと、どうでしょうか？
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
信託財産（Aアパート）
信託財産でない（Bアパート）－１００万円の赤字＋１００万円の黒字
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま（大規模修繕）①損益換算できないで50％の減額となります。
②損失を翌年へ繰越せない

今回のケースの場合、上の図のようなイメージになります。Aアパートの損失100万円は生じなかったものとみなされますので、Bアパートの所得100万円に対して税金がかかることになります。
さらにAアパートの損失を翌年に繰り越すこともできません。
なお、信託契約がある場合（不動産ごとに受託者を別にするためなど）にもそれぞれの契約をまたいで損益通算することはできません。
アパートなどを複数所有している場合には、この損益通算の禁止による税務上のデメリットと、③より良いタイミングで、家族信託によるメリット（判断能力の衰退により不動産を含む資産の有効活用ができなくなる問売却・取り壊しを検討する題の解消など）をよく検討する必要があります。家族信託を行う場合には、ご自身やご家族の状況や赤字になりやすい大規模修繕の時期などを踏まえたうえで、導入時期なども検討する必要があります。デメリットを把握したうえで上手な対策を進めていきましょう！
8夢を諦めない…
これからも自分自身の資産を守っていきたい。
これからも自分自身の資産を守っていきたい。
大切なご家族に資産を残したい。
大切なご家族に資産を残したい。
今ある資産を最大活用したい。
今ある資産を最大活用したい。

人生１００年時代
アパート経営

老後生活

長生き準備
増税

年金問題

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら消費抑制
少子高齢化れます。物価
人口上昇（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相減少
修繕費用高騰
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この食料 空室リスク上昇
円安
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から自給傾向330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ輸入費用高騰
低下傾向
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
さくらパートナーズからのご提案
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま銀行の預金金利より、物価上昇率の方が上回っています。
で50％の減額となります。
銀行にお金を預けていて、「増えない」ではなく、「減っている」ということに気付いている方はどれくらいいるでしょう。
そのお金の管理の仕方は本当に「安心・安全」なのでしょうか。
物価上昇対策（修繕費用対策）、人口減少対策（空室対策）
食料自給率低下、円安対策、年金対策…多くの対策を行わなくてはなりません。

さくらパートナーズではアパート経営だけでなく、みなさまの資産を保全することが可能になりました！
詳しくは、弊社へお問合せください！
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Sakura Rapport Beaute

伊豆伊東店【心美容セミナーを開催しました】
伊東市の皆様こんにちは😊
Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店です🌸
私達はトリートメントに通われているお客様に4Beauty（基礎美容・オシャレ美容・健康美容・心美容）を提供しており、先日その中の心美容セミナーを開催いたしました👩🏻‍🏫
※新型コロナウイルス感染拡大に伴い、サロンの来店人数を先着３名様までとさせていただき、他のお客様はZOOMにてご参加いただいております。
これまでは弊社代表の廣井がセミナーの講師を務めておりましたが、今回は当サロンのスタッフである佃セラピストが初の試みで講師を務めました‼️
女性目線でのお話は新鮮で、いつもとは違ったセミナーをお楽しみいただけたかと思います✨
また念願のサロンでの開催となった為、お客様にお喜びいただく事ができ、私達も貴重なお時間を過ごさせていただきました☺️「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら今回のセミナーに参加されたお客様からは、・チャンスを逃さず、さまざまな事に挑戦していきたい❕
れます。
もっと仕事が・自分の長所にもっと目を向ける様にします❕と、たくさんの前向きなお声をいただきました♪
楽しくなる考え方✨（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
4Beautyのレッスンは毎月定期的に行っており、お肌だけでなく心も身体も綺麗になるサポートを全力でさせていただいております💪

また現在サロンでは、無料体験実施中です。
・スキンナビゲーションシステムの体験
・お肌のアドバイス
・トリートメント2回を受けて頂ける、大変お得な体験となっております！
（ご予約の際には「さくらパートナーズ通信を見た」とお伝え下さい）
ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ🌈

お電話：0557-52-3083
Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店公式HP

https://sakura-rapport.com◆JR伊東線 宇佐美駅
正面入り口より徒歩6分
1F：駐車場、3階建ての建物になります。
静岡県伊東市宇佐美1661-11
1F駐車場をご利用くださいませ。

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今月の特選物件
収益・投資物件を購入希望のオーナー様が多数いらっしゃいます！！

伊東駅 徒歩15分 築32年
4部屋2棟 2部屋1棟
平均賃料 43,000円

川奈駅 徒歩6分 築28年
1棟3部屋
平均賃料 52,000円

賃料 54,200円

平均賃料 30，500円「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま
南伊東駅 車11分 築27年
南伊東駅 徒歩23分 築45年
で50％の減額となります。
一棟4部屋一戸建掲載させていただいた物件もオーナーチェンジすることができました。
現在、購入希望のオーナー様の為に収益物件のオーナー様へ査定、売却、追加購入などお聞かせいただきたく、お電話しております。
ご質問、ご相談等お気軽にお話しください。

👇ご相談はこちらまで👇👇ご相談はこちらまで👇

0557-35-9157
http://www.sakura-partners.co.jp/
営業時間 10：00～17：00

定休日：毎週水・木曜日・年末年始
11Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役 廣井 重人

所属団体名 静岡県宅地建物取引業協会
免許

宅地建物取引業 静岡県知事許可（5）第11455号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
沿革（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2010年 9月 建設部を開設
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2011年 11月 伊豆函南店をオープン
で50％の減額となります。
2012年 6月 太陽光発電事業を開始
社名を「さくら不動産」から現社名に変更
2012年 9月 コンパクトハウス事業をオープン
2013年 1月 「日建学院 伊東校」をオープン
2013年 7月 伊東市最大の不動産ショールームをオープン
2014年 10月 イシンホームに加盟 ローン破綻0円住宅を販売
2018年 9月 Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン
2018年 12月 不動産相続の窓口カフェをオープン
2020年 8月 伊東湯川支店をオープン
2020年 12月 Bakery Road Blossomをオープン