◆2021年7月号◆

さくらパートナーズ通信
さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容◆
Ｐ2 代表挨拶
コンサルタント事業
Ｐ3 スタッフ紹介
伊東の賃貸住宅需要予測
Ｐ7 業界ニュースＰ4 伊東市賃貸契約数No.1
Ｐ8 ソリューションコーナー
Ｐ5 伊東市賃貸経営
Ｐ6 アパートの色が街並みを変える Ｐ9 賃貸管理コーナー
Ｐ10 Sakura RapportBeaute
今月の特選物件

静岡県知事（5）第11455号

株式会社さくらパートナーズ

Person Relations Business～伊豆・伊東を世界一のリゾート市へ～

代表挨拶
徹し方の差
～社会に対して責任を果たすことに徹する。その徹し方に「これで十分」などない～
90点の出来と91点の出来であれば、ほぼ同じ労力を投じていたとしても90点の方が負けてしまいます。他者との実力が拮抗しているほど、この微妙な差が明暗を分けてしまいます。
「もう大丈夫」と思える出来にも慢心せずに「もっと良くできないか？」ともう一度確認をしてみる。どんな仕事に対しても、全力で取り組んでみる。自分が「良し」と思ってから、もう一歩先を目指すことで、ちょっとした差が生まれます。
限られた時間の中で、限られたパワーを使って成果を出すという条件はさほど違いはないでしょう。自分が努力をしているように、他者も努力を重ねています。となれば、明暗を分けるのは、後一歩先を目指す、紙一枚の差でしかないのです。
さくらパートナーズスタッフ一同、自分が「良し」と思うその先を目指し、日々紙一枚を積み重ね、オーナー様、お客様に最善のご提案ができるよう全力を尽くしてまいります。
株式会社
さくらパートナーズ
今後ともご指導ご鞭撻を賜りますようお願いいたします。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら代表取締役
廣井重人れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からコンサルタント事業330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
こんなご提案をしています！
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まお持ちの不動産の価値向上！の為ので50％の減額となります。
外壁塗装・リフォーム提案

相続税ってかかる？
相続対策って何をすればいいの？

不動産コンサルティングマスター始め様々な資格をもったスタッフがご提案させていただきます。
まずはお気軽にご連絡・ご相談ください！

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スタッフ紹介
氏名

齋藤 智子

出身地

賀茂郡東伊豆町稲取

部署

コンサル

入社年月

2017年12月

職歴

ゴルフ場勤務

休日の過ごし方

コメント

ゴルフ、愛犬とお散歩(海、山へ行く）
オーナー様、お客様のお役に立つ仕事を最後まで諦めず、やり遂げることが私の目指すコンサルタントです。
人との繋がりを大切にし、オーナー様にお会いできることを感謝しております。
今後も、多くのオーナー様にお会いできるよう、ご訪問・ご連絡させていただきます。
よろしくお願いいたします。

国産「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらオオクワガタれます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から伊東の賃貸住宅需要予測330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3伊東市賃貸契約数NO.1
伊東市の賃貸仲介の需要と供給
総務省調べ

伊東市の賃貸住宅供給【戸】
約7，２００戸

伊東市の現在の入居率
６６％

入

空

空

入

実質入居戸数
約４，７５２戸

賃貸仲介伊東市シェア率 38.1％！

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらさくらパートナーズれます。
さくらパートナーズ
管理戸数2,100戸！
管理物件の目印です。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からさくらパートナーズ年間入居・退去
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につさくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
月平均 18件
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま年間 216件で50％の減額となります。
全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％

圧倒的な供給！

伊東市年間退去数 約713部屋

管理伊東市シェア率 30％！
圧倒的な需要！

216/713→退去率 約10％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4伊東市賃貸経営
賃貸経営に関して必要なことについて賃貸仲介に必要なことはまず、「掲載数の確保」となります。お客様から見る不動産業者の印象が重要なため、物件の掲載数が必要になります。
小さなスーパーが、大手が参入したことにより、閉店を余儀なくされました。皆様は「品揃えの良い店と悪い店」どちらに行きますか？
たまには小さなお店に行き、ほしいものだけを購入するという選択肢もありますが、品揃えが良いお店に行く方が多いかと思います。特に不動産はご自身の生活の中心となるものなので、お客様は自然と品揃え（掲載数）が多い不動産屋を頼ってくださいます。実際にお客様から弊社を選んだ理由を聞くと「物件が多いから」という声が多数です。
また、オーナー様より任せていただいている弊社の管理物件は2100戸を突破しました。
それに伴い取り扱える空室も増えています。
２０２１年３月中旬から４月初旬の賃貸ポータルサイト（集客などの目的で作られるインターネットサイト）の掲載推移となります。
「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
下図の比較は伊東市賃貸不動産会社上位３社となります。
れます。
弊社は約１５日間で掲載数が２０件減少しております。
これは２０件のお部屋が成約となった。ということが言えます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相
但し、弊社では退去立合いも行い、日々管理の受託も増えております。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この退去件数より契約件数が上回っていることが分かります。
弊社では、空室対策に関して、オーナー様と共に考え、解決するよう特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からオーナー様に寄り添った賃貸経営を提案しております。

330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

5リフォームで空室対策！
さくらパートナーズ提案 リフォーム成功事例【事例1】 南伊東エリア Dアパート3部屋 空室
2020年 12月 リフォーム提案 3部屋
1月 リフォーム工事
2月 3部屋 申込

After

After
Before「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
【事例2】 富戸エリア Bアパート 3部屋 空室
2020年 12月 リフォーム提案 3部屋（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相
1月 リフォーム工事
2月 3部屋 申込
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このAfter特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につAfter
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
Before【事例3】 岡エリア Gアパート

2部屋 空室

2021年 4月 リフォーム提案 2部屋
5月 リフォーム工事⇒1部屋申込※Before,After写真はGアパートです。

他リフォーム事例
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業界ニュース
退去時のハウスクリーニング費用を入居者の負担とする方法
弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 大橋 良二 氏

【相談事例】
入居者が退去した後、居室のハウスクリーニングを行い、その費用を請求したところ、不当な請求だから支払わない、と言われました。
賃貸借契約書に「ハウスクリーニング費用は入居者の負担とする」という特約があるので、入居者の負担で良いと思うのですが？

さて、こちらの事例ですが、契約書にハウスクリーニング費用は入居者の負担と記載しているのであれば、入居者に請求して何も問題はないのでは？と思われるかもしれませんが、問題はそう簡単ではありません。
たとえば、よくあるハウスクリーニング費用特約として、①「クリーニング費用は賃借人の負担とする」旨の特約「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら②「専門業者のハウスクリーニング費用は賃借人の負担とする」旨の特約れます。
③「専門業者のハウスクリーニング費用○○円は賃借人の負担とする」旨の特約（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相などがありますが、こういった特約は、「上記①②③のいずれのクリーニング特約も続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この有効に成立していないか、あるいは成立していても消費者契約法10条に該当し無効であり、特約として効力を有しない可能性が高いのではないかと考えられる」※と特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から指摘されており、裁判例等でも特約が無効とされているものがあります。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ（※RETIO. 2011. 1 NO.80賃貸住宅の原状回復特約 ―特にクリーニング特約― についての一考察より引用）
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
では、どのような場合に有効な特約として、クリーニング費用の負担を求めることができるか？というと、国交省の原状回復に関するガイドラインには、以下のとおり
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まの記載があります。
で50％の減額となります。

≪クリーニング特約について≫①賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか、②本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか③費用として妥当か等の点

上記の3点から判断されます。 特に問題となるのは②で、単に契約書に記載があるというだけではなく、本来は賃借人とならない通常損耗であることを説明した上で、特約としてクリーニング費用を特別な負担を求めていることを明らかにしたうえで、契約を締結する必要があります。
以上のとおり、クリーニング費用は本来、賃貸人の負担であり、特約とガイドラインに沿った適切な説明がなされていて、はじめて入居者負担とできることを確認しましょう。
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ソリューションコーナー
コロナ禍で考える、ご自身・ご家族にあった資産形成とは？
コロナ禍で新しい生活様式が定着する中、オーナー様の資産の考え方も変わってきています。コロナ時代に、ご自身の資産をどうやって増やしていくか。それぞれの背景によって、選ぶべき資産も変わってきます。今回はオーナー様の背景や考え方によって選ぶべき資産形成のポイントを整理しました。

資産形成において、選ぶべき資産は人によって違う
よく、収益物件を選ぶ際に『利回りが高いほうが良い』というイメージがありますが、物件によっても千差万別なのは皆様もご存知のとおりかと思います。利回りが高くてもリフォームが必要で、よほど低コストでリフォームしないと利回りが確保できない、というようなケースもあるからです。こういった物件の場合、極端なケースは自分で大工仕事までこなすDIYオーナーには向いていますが、一般のオーナー様には不向きです。金銭面で余裕がないオーナー様がこういった物件を購入してしまえば後々の経営が大変になることは想像に難しくありません。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
あなたに合った物件は？代表的な4つのパターン（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相5年後、10年後のために、必要なのは今のご自身に合った資産形成をしていくことです。
代表的なオーナー様の4つのパターンをご自身の背景に合わせて考えていきましょう。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から資産圧縮ができる物件が向いています。
①現金が残りやすく将来相続税が多くかかる可能性があるため、評価が低く、実330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ売価格が高いタワーマンションのような資産現金が多い場合いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）ミドルリスクミドルリターン物件が向いています。
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま②不動産資産は多いが新しめの賃貸アパートのように利回りはそこまで高くなくてもで50％の減額となります。
現金が残りづらい場合 リフォーム等のコストが少ない物件。安定収入を生む、収益の柱を持つことが大切です。

③不動産にあまり興味がない場合④課税所得税が高く節税効果が少ない場合③より良いタイミングで、売却・取り壊しを検討する

ローリスクローリターン物件が向いています。
利回りが低くても維持メンテナンスコストも少ない分譲マンションなど。不動産に興味がなくても将来的に売却しやすく、管理も容易な資産を複数持つことで資産対策ができます。

節税ができる物件が向いています。
減価償却が多い物件が向いています。土地は良く、建物が古く低稼働の物件など、多少費用をかけても将来に渡って収益が見込める好立地の物件を持つことで自由度の高い資産形成ができます。

その他にもオーナー様の背景に合わせて向いている物件は変わってきます。ぜひご自身の将来設計に合わせて資産形成に取り組んで行かれては、いかがでしょうか？
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賃貸管理コーナー
コロナ禍における繁忙期の総括から見る
これからの賃貸市場への傾向と対策
コロナ禍での繁忙期（1~3月）が終わりました。繁忙期の総括から見る、これからの賃貸市場への影響と対策について、整理してみました。今一度、今後の対策を考える機会にして頂ければ幸いです。

【繁忙期の結果について】【繁忙期での各種状況】㈱船井総合研究所調べ①新規で部屋探しをするお客様の減少
・学生、法人、外国人需要などの減少がありました。
・外出を控え、引っ越しを控え、現状住まいに留まる傾向がありました。
②入居者（親族含）の所得減少
・景気低迷から入居者所得減少傾向がありました。
・家賃滞納微増、生活困窮者需要が増加傾向です。
「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら③不要・不急の外出、接触を控える傾向
・居住時間が長くなりご要望数が増えています。
れます。
・お客様対応においては、非接触（オンライン）（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相対応数が増えています。
➃繁忙期でも入居率が上がらない
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この・退去せず留まる方が多くなったが、新規契約特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からが減少する中で、入居率は減少する傾向です。
⑤新たな入居者層の出現
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ・都心回避客（コロナ感染回避）、高齢者層いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）（賃貸業界での新たな取組）増加傾向にあります。

【これからの賃貸市場の傾向と対策について】
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま①コロナ禍における補助金・給付金対策、賃貸管理業者登録制度、民法改正、各種災で50％の減額となります。
害（地震、豪雨）などに、合わせた賃貸経営対策が必要になります。
②コロナ禍で増加する、新顧客層（生活困窮者、高齢者等）への受入も考慮して下さい。
③コロナ禍に合わせた、必要な新設備（ネット無料、宅配BOX、防犯カメラ等）活用によ る物件価値向上対策を考えてください。
➃非接触型賃貸仲介へのニーズが急増する中で、それらを活用できる、賃貸仲介店舗・管理会社との連携を考えてください。
⑤常に、ご自身の資産状況（キャッシュフロー、税金、借入返済）の把握を行い、問題点を考慮して、次なる資産対策へと進める機会にしてください。
新型コロナウイルスは、変異型が進行するなど、まだまだ予断を許さない状態が続きます。しかしながら、賃貸経営においては、現状をしっかり把握して、今後を予測し、各種対策を打ち続けなければいけません。最終的には、対策が出来るオーナー様と、出来ないオーナー様で大きな差が出ると考えられます。ぜひ、対策が出来るオーナー様になっていただく事を願います。
9Sakura Rapport Beaute

伊豆伊東店【夏バテ肌を予防しましょう】
伊東市の皆様こんにちは！
Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店です🌸
ジメジメとした湿気と晴れた日のジリジリとした太陽…
夏は汗や紫外線で肌がダメージを受けやすい季節です。
夏は1年のうちで最も紫外線量が多く、シミやそばかすだけでなく、シワやたるみの原因にもなるのです。
日中の紫外線ケアは欠かせませんね！

また、意外と盲点なのが『乾燥』と『冷え』です。
強い冷房による冷えや乾燥、冷たい飲み物や食べ物による冷えから体も肌もトラブルを起こしやすくなります⚠️
肌表面は汗や皮脂でベタつきながらも、内部は乾燥する「インナードライ肌」にも注意が必要です。
「夏はさっぱりしたスキンケアが好き」と、化粧水しかつけない方もいらっしゃいますが、クリームや乳液でフタをしてあげないと水分はどんどん蒸発してしまいます💦
夏もしっかりと保湿ケアをしましょう‼︎
また、水分補給で内側からのケアも忘れずに。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相◎夏の肌ケア3つのポイント①日焼け止めは使用シーンに合わせて適切なSPF値、PA値のものを選びましょう。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この②スキンケアの最後にはクリームや乳液でフタをし、うるおいを逃がさないようにしましょう。
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から③内臓を冷やすと血流や代謝を悪くします。冷房の温度に注意し、飲み物はなるべく常温または温かいものを。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につBCナチュラルスクラブマスク
BCナチュラルスクラブマスク
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

お電話：0557-52-3083◆JR伊東線 宇佐美駅
正面入り口より徒歩6分
1F：駐車場、3階建ての建物になります。
静岡県伊東市宇佐美1661-11
1F駐車場をご利用くださいませ。

サロンでは、夏のお肌にぴったりの〈季節のマスク〉を体験していただけます❤️
古い角質を取り除き、キメを整え、肌の水分を逃がさない元気な肌を目指しましょう✨
ぜひ一度無料体験にいらしてください。
（ご予約の際には「さくらパートナーズ通信を見た」とお伝えください。）
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今月の特選物件価格
1,300万円
表面利回り 10.15％

伊東市芝町
収益・投資物件「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
物件概要
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま・所在地：静岡県伊東市芝町
で50％の減額となります。
・交通：JR伊東線 伊東駅 徒歩20分
・建物構造：木造 2階建て
・築年月：1990年5月（築32年）
・土地面積：290.86㎡
・延床面積：135.37㎡※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

さくらパートナーズ

不動産のことならにご相談ください！
【伊豆函南店】【伊東本社】
静岡県田方郡函南町間宮350-10静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：055-979-5575
TEL：0557-35-9157
FAX：055-979-5576
FAX：0557-35-9168
http://www.sakura-partners.co.jp/
定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00

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Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役 廣井 重人

所属団体名 静岡県宅地建物取引業協会
免許

宅地建物取引業 静岡県知事許可（5）第11455号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
沿革（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2010年 9月 建設部を開設
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2011年 11月 伊豆函南店をオープン
で50％の減額となります。
2012年 6月 太陽光発電事業を開始
社名を「さくら不動産」から現社名に変更
2012年 9月 コンパクトハウス事業をオープン
2013年 1月 「日建学院 伊東校」をオープン
2013年 7月 伊東市最大の不動産ショールームをオープン
2014年 10月 イシンホームに加盟 ローン破綻0円住宅を販売
2018年 9月 Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン
2018年 12月 不動産相続の窓口カフェをオープン
2020年 8月 伊東湯川支店をオープン
2020年 12月 Bakery Road Blossomをオープン