2017年10月号

さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
静岡県知事（4）第11455号

「強烈な願望を心に抱く～目標達成の為には、潜在意識に透徹するほどの、強く持続した願望を持つこと～」この言葉は京セラの設立者で、KDDI・JALの会長を歴任された稲盛和夫さんの経営12カ条の1つです。そしてこの言葉は稲盛さんが様々な困難を乗り越える中で生み出した経営哲学です。
何かを成し遂げようとする時、ただ「考える」のでは全く足りません。
成し遂げるまで、寝ても覚めても四六時中、体に染みつくまで何度も何度も…何度も「思う」必要があります。
なぜなら、強烈な「思い」は「言葉」となり、「言葉」が「行動」に、「行動」が「習慣」に、「習慣」から「性格・人間性」が形成されその思いに自分だけでなく周りも巻き込んでいくことで「実現」というゴールが待っていると私は考えるからです。
私達はこの哲学のもと、毎日の朝終礼で「思い」の共有を行っております。
これによりオーナー様の大切な資産を持続的に守り、さくらパートナーズに任せて良かったとおっしゃっていただけるように、これからも日々精進してまいります。
株式会社さくらパートナーズ
代表取締役 廣井重人

🌸公式SNS 情報
お部屋の管理を任せてくださっているオーナー様、現在ご入居いただいている皆様と繋がったご縁をより大切に、深く繋げていく為に公式アカウントを開設いたしました。
新着・おすすめ・イベント開催情報の発信はもちろん、LINE＠では日頃の感謝を込めた抽選イベントも企画中です。ぜひご登録下さい。

次回の不動産相談会イベント『さくら無相』inアピタは10月1日（日）開催!!
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氏名

柏木正之（かしわぎ まさゆき）

出身地

伊東市

部署

社長企画支援入社年月

2017年4月

職歴

ハウスメーカー

生年月日

1979年11月16日

特技

数字の暗記

趣味

スマホアプリゲーム※特にオセロニアが好きです!(^^)!

コメント

前職はハウスメーカーの営業をしていました。
お家の知識ならお任せください!!
オーナー様に寄り添える営業を目指し、日々精進してまいります。
どうぞよろしくお願いいたします。

3都内でも築７年で約１０％家賃下落。
家賃の下落を抑える物件再生術紹介！
全国の先進的な賃貸管理会社が集う㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会での家賃の下落を抑える事例をご紹介します。
今回は東京の北区の事例です。７年前にワンルーム２０室を新築しました。退去のたびに家賃が2,000～3,000円下がり、現在は平均すると新築時の家賃の90％の状態です。
都内は人口は増えているものの、新築の賃貸物件がそれを上回る勢いで増え供給過剰状態が続いており、ここ数年は新築物件の家賃も下がり、家賃相場全体が下落しています。
これからの対策は、税金を考慮して収益を最大化する築年数別の賃貸経営法です。新築時～１０年前後は物件力は原状回復などで維持できる時期、また節税効果の出やすい時期です。
余剰金は今後のために貯めておくことをおすすめします。
築１１～１５年前後から物件力が落ちつつあり、節税効果の反動でキャッシュフローが悪化しやすい時期です。
このタイミングで今の時代のニーズに再生しながら家賃の下落を抑える、稼働率を上げている事
例が以下の４つです。勿論かかった費用は節税につなげています(修繕費・減価償却)。
将来を見据えての準備が今後の賃貸経営をより良くしていきます。
何かございましたらお気軽にご相談ください。

4120年ぶりの民法改正
賃貸経営に関する改正法をピックアップ！
お金の貸し借りや物の売買といった債権分野（契約に関するルール）を大幅に見直す改正民法は５月２６日、衆院本会議で賛成多数で可決、成立しました。
法案の周知を図って2020年ごろの施行と言われています。約200項目の見直しが盛り込まれており、明治29年以来120年ぶりの抜本改正が行われました。今回は賃貸不動産経営に関する改正内容をピックアップしてお伝えします。

１．連帯保証人に対する規制の変更
改正法では「連帯保証人が個人である場合に、「極度額」を書面で合意しないと連帯保証契約は無効になる」ということになっています。
現在の賃貸借契約では、ほとんどの契約が極度額を決めていませんので、連帯保証契約は無効になってしまう恐れがあります。民法改正の時期はまだ確定していませんが、今後は賃貸借契約に連帯保証人の極度額を記載する形が増えていくのは間違いありません。ただ、極度額を明示すると、連帯保証人を嫌がる方も増えることが予想され、保証会社の利用が増える可能性があります。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こ
２．原状回復義務が明記され、通常損耗は含まれないようになるの特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡
改正法は賃貸借の終了時に家主は敷金から未払い賃料などを差し引いた額を返金しなければならないと明記されます。借主は原状回復の義務を負うが、通常の生活で生じた傷や経年劣化についてはから330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用修繕費を負担する義務はないとしています。
例えば、冷蔵庫裏面のクロスがやけるなどの普通に使っていて汚れるようないわゆる通常損耗につ地については400㎡まで80％の軽減になります。さらにいては経年劣化で貸主負担です。しかし冷蔵庫下の水漏れ放置による床の損傷等は借主負担です。
、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地
３．賃貸人が修繕しない場合に、賃借人に修繕権があることが明文化は200㎡まで50％の減額となります。
賃借している物件の修繕について、今までの民法では賃貸人に修繕義務があることが明示されているだけでした。改正後の民法では、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときや急迫の事情があるときには、修繕をする権利があることが明文化されました。
これは借主に有利な変更ですので、逆に貸主側が注意したい変更です。

４．賃借物の一部滅失その他の使用収益の不能は賃料の減額請求ではなく当然減額となる
現行の民法では、お部屋が一部使えない場合に、賃料減額請求ができるという定めでしたが、改正民法では、「当然減額される」という内容に変更になります。
例えば、「地震でエレベーターが壊れてしまい、1週間使えない。しかし、お部屋は15階にあるため、とても階段では上り下りができない」となると、その分の賃料を減額することが当然に認めることになります。また、先ほどのエレベーターの事例のように滅失とまではいかなくとも、お部屋が使えない（使用収益ができない）事例も、減額の対象になります。
猛暑でエアコンが壊れたが、エアコン修理業者の手配が混んでいて、修繕するまでに時間がかかった場合なども対象になるといわれており、影響は大きくなることが予想されます。
以上が、民法改正で賃貸借契約に影響がでそうな内容のまとめとなります。民法改正案の詳細に関しては⇒「民法の一部を改正する法律案（法務省）」のＨＰで確認頂けます。
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Ｑ．投資需要増の今が売却のチャンスと考えた場合の税金について教えてほしい！
国税庁は７月３日、相続税や贈与税の計算基準となる２０１７年分の路線価（１月１日時点）を公表しました。
全国平均は前年を０.４％上回り、２年連続で上昇、上げ幅は０.２ポイントとなりました。
低金利で住宅需要が底堅いうえ、都市部での再開発や不動産投資等が上昇の要因とみられます。
投資需要は地方中心都市にも波及し、北海道、宮城、広島、福岡など１０都道府県で上げ幅が広がっています。また、下落は３２県ですが、うち２６県で下げ幅が縮んでいます。投資需要の今が高値売却のチャンスと考えた場合の、知っておきたい税金（譲渡税）の計算方法は下記の通りです。

◆譲渡損益と譲渡税（所得税・住民税）
①譲渡損益

＝売却収入

－

取得費

②譲渡税

＝譲渡益

× 税率

※取得費とは？
下記①②のいずれか大きい金額です。
①売却収入×5％②土地建物の購入金額－

譲渡費用
税率表（居住用）
所有期間※

税率

５年以下

39.63％

所得税 30.63％
住民税
9％

５年超

20.315％

所得税15.315％
住民税
5％

１０年超
（自宅のみ）

14.21％

所得税 10.21％
住民税
4％

－

※売却する年の１月１日における所有期間で判定します。

建物の減価償却費相当額

建物の構造や使用期間に応じた建物価値の減少部分です。
『建物購入金額×0.9×償却率×経過年数』で計算します。
建物が事業用か非事業用かによって償却率が変わります。

≪事例≫
40年前に1,850万円で購入した土地を4,000万円で売却した。諸経費は150万円。譲渡税は？
購入時の契約書等あり

契約書

実額

売却益

4,000万円 － 1,850万円 － 150万円 ＝ 2,000万円

譲渡税

2,000万円 ×

購入時の契約書等なし

契約書

20.315％ ＝ 406万円

4,000万円×5％

売却益

4,000万円 － 200万円 － 150万円 ＝ 3,650万円

譲渡税

3,650万円 ×20.315％ ＝ 741万円

契約書や領収書は、譲渡税を計算する際に必要になりますので、大事に保管してください。親が購入した不動産を子が売却した場合も、親の購入金額と購入時期を引き継ぎます。
もし、紛失してしまった場合でも、金額の手がかりとなるものがあれば実額取得費で計算して申告することも可能な場合があります。
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供給過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」
賃貸物件の価値を高める２つの取り組み！
2016年貸家の新設着工件数も41.８万戸を超え、リーマンショック後８年ぶりの高水準です。今年度に入っても新設着工数のペースは引き続き高水準で推移しています。よい良い商品やサービスはいつの時代も創造され、そうでないモ㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム ノは淘汰されるのが市場の原理です。
グループマネージャー
供給過剰市場のなか賃貸経営で資産の保全・形成、相続対策などの課題解決を松井哲也
考えるうえで、オーナー様は何をしなければいけないのか？･･･答えは「物件価値を高めておくこと」です。
所有し続けるにしても、相続するにしても、売却するにしても、物件価値を高めておくことが重要です。物件価値には２つのテーマがあります。１つ目は（狭義の）物件価値、２つ目は入居者価値です。
①（狭義の）物件価値向上とは、物件の営業純利益を上げることです。
物件毎に実際に得られた１年間の収入（家賃、駐車場代、礼金他）の総額＝実効総収入から、運営費（維持修繕費、管理料、公共料金、保険料、固定資産税、都市計画税など）を控除したものが営業純利益です。これは、1年間に物件が稼ぎ出す利益を表す重要な指標です。これが上がるということは物件価値の上昇に繋がります。
ここから年間ローン返済総額を引くと、キャッシュフロー（税引前手取額）となります。
ローン返済があるオーナーにとっては、営業純利益が年間ローン返済総額の何倍か？この数値は返済倍率と呼ばれ、一般的に1.25～1.3以上が求められます。高いほど安全性が高く、1未満は物件の稼ぎ（営業純利益）ではローンが返せないことになります。いずれにしても営業純利益＝物件価値を上げておくことは所有し続けるにも、承継するにも、売却するにも有利に働きます。
②入居者価値向上とは、今後、日本の賃貸住宅が力を入れたいテーマです。
入居者価値には基準がありません。一言で言うと「“お家賃以上”の価値を提供出来ているか？」ということです。支払っている家賃に対して、お得感を感じさせることが出来ているかどうかは、入居中や退去時アンケート、サービスリクエストの件数などから読みとることが出来ます。また、解約戸数や空室日数等は指標になります。解約率は、総戸数に対する年間解約戸数の割合です。
年間解約戸数÷総戸数で計算します。住居系物件の平均値は20％程度で、20戸のアパートであれば、年間4戸の解約があります。単身やファミリー、法人などの入居者層によっても異なりますが、解約率が高い場合は、解約を促進してしまう価値という認識も必要です。空室期間の基準は60日。退去から入居までの期間が60日を超える場合は入居者価値が低いと考えて、設備のリニューアル等で価値を上げるのか、それとも家賃を下げるのか、などの入居者価値を高める対策が必要です。
＜物件価値による賃貸経営好循環or悪循環サイクル＞
物件価値向上の実施

安定収入

物件の現状把握ビジョンの明確化
対策の決断と実践

空室が目立ち出したが何もしない。

収入減少

好循環!!

悪循環・・・

継続的な入居者確保
退去者減少

長期間の入居価値低下
安値で物件売却へ新たな投資可能にさらなる選ばれるポイント
実施

入居者

物件粗悪
空室問題

家賃の維持
※適正家賃への調整は必要になる。

物件価値向上の投資出来ず

家賃収入減少7伊東市 寿町
価格 250万円

アパート 利回り 43.2%

物件概要

・所在地：静岡県伊東市寿町455-31
・交通：JR伊東駅 徒歩9分
・建物構造：鉄骨造3階建
・築年数：昭和58年8月（築34年）
・延床面積：92.14㎡
おすすめポイント★伊東駅まで徒歩9分★近隣商業地域※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

不動産のことならさくらパートナーズ にご相談ください！

【伊東店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
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FAX：0557-35-9168【函南店】
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