◆2019年10月号◆

さくらパートナーズ
通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
Person Relations Business

静岡県知事（5）第11455号

主観を捨てる～共感こそが最大の武器になる～

共感とは「相手の主観に自分が合わせること」ではないでしょうか。
自分のエゴから来るパフォーマンスではなく、優しさからくるものでなければならないと私は考えます。
共感するために大切なことは、相手の立場に立つこと、相手の感情を理解すること、相手と同じ感情を感じることです。
共感するために注意することは、「相手はこうである」と決めつけること、相手と同じように苦しむこと、共感しているつもりになっていることです。
共感と同感の違いは、共感をする側（聞き手）の価値判断が含まれるか否かです。共感は価値判断を含まず、同感には価値判断が含まれます。
株式会社
その上で、共感とは、相手の体験とその際に生じる感情に近づこうとする行為、プロセスであり、そこに価値判断は含まれず相手を理解するための手 さくらパートナーズ
代表取締役段と言えます。
廣井重人
さくらパートナーズ社員一同、オーナー様、お客様に寄り添い、安心して「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら任せていただける会社へ成長してまいります。
今後ともいっそうのお引き立て、ご指導を賜りますよう心よりお願い申し上げます。
れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から相続で困ったら、ぜひ不動産相続の相談窓口へ330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ相続を身近に感じていただくために不動産相続のための相続勉強会
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま相続について全4回シリーズでで50％の減額となります。
相続について説明いたします。

手作りのスープを準備しています。
おすすめスープ
牛すじスープBeef soup
1杯 500円(税別)

相続開始から相続対策など様々なテーマで勉強会を行います。
1.相続とは・相続の流れ・相続でもめないために
2.贈与・遺言書①・②
3.相続税の基礎・不動産の相続評価・ＲＯＡ分析
4.納税資金準備・成年後見制度・民事信託・まとめ

営業時間11：00～13：00(水・木定休日)
スープが無くなり次第終了
静岡県伊東市湯川3-1-1 さくらビル1F

勉強会についてのお問い合わせは0557-35-9157(水野・齋藤)2

氏名水野隆之（みずの出身地

静岡県三島市

事業

不動産営業

入社年月

2017年1月

特技

格闘技

趣味

映画鑑賞
モータースポーツ
歴史探訪

コメントたかゆき）

お客様に寄り添い、さくらパートナーズのファンになっていただけるよう、勇往邁進いたします。
お困りごとなど、ございましたら、お気軽にご相談ください。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3伊東市の賃貸仲介の需要と供給
伊東市の賃貸住宅供給【戸】
５，４００戸

伊東市の現在の入居率
５４％

入空空入

総務省調べ

実質入居戸数
２，９１６戸管理伊東市シェア率 36％！

さくらパートナーズ
管理戸数「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
さくらパートナーズ管理物件の目印です。
１，２００戸！
れます。

（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このさくらパートナーズ年間入居・退去特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から3月1日～3月31日現在の330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ入居申し込み数 50件‼
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
さくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま
月平均 14件で50％の減額となります。
年間 165件
圧倒的な供給！

圧倒的な勢いでお部屋に入居いただいております！
全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％
伊東市年間退去数

圧倒的な需要！

約437部屋

賃貸仲介伊東市シェア率37％！

108/437→退去率 約25％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4オーナーの皆様は伊東市の平均所得をご存知ですか？
２０１７年総務省から発表された統計資料によると、伊東市平均所得は２６０万２０３５円と発表されております。
月に換算すると、２１６，８３６円となります。
そこから税金、保険代、ガソリン代などが引かれると手持ちはいくらになるでしょうか…。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら弊社で管理させていただいているお部屋に関しては３５，０００円から５０，０００円のお家賃のお部屋に対する反響が多くなっておりれます。
ます。６５，０００円から７０，０００円の反響も多いですが、現在（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相流行しているメゾネットタイプのお部屋が主となっております。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この2018年１１月から2019年6月の賃貸需要特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

このグラフを見て、ひとりひとり感じること、考えることは様々だと思います。しかし、このデータは正確なものであり、事実でもあります。
オーナー様が現在所有されているお部屋が現在どこの層をターゲットとしているのか、また、今後どのようにアパート経営をしていくべきなのか不安を抱えているオーナー様は弊社にぜひご相談ください！
5

オーナー様の空室リスク負担を解決いたします！

土日

開催

満室対策！
無料相談会
10月・11月の相談会日程

相談事例□ 空室が決まらない、賃料下落が止まらない□ 思うような賃料収入が得られず不安がある□ 入居者のマナークレームや滞納に不安がある□ 外装改修工事のタイミングがわからない□ 遊休地等の活用の仕方がわからない

2019年10月

2019年11月

2日・3日「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
1日
9日・10日
7日・8日
16日・17日
れます。
14日・22日
23日・24日
21日・22日
30日（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相28日・29日
お電話にてお申し込みください！
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このうちの物件、どうして
0557-35-9158
10:00~/14:00~/16:00~
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から埋まらないんだろう？
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ＼入居率が弊社の強みです！／ 管理物件入居率
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まさくらパートナーズの 満室経営 サポートシステムで50％の減額となります。
※各回
ご予約いただくとスムーズにご対応可能です！

1 物件の現地調査

2 対策ポイント抽出

物件を拝見し、決まらない理由を分析いたします。

データベースで競合物件や成約物件と比較して、一番化ポイントを抽出いたします。

私どもは“住まい”を通じて地域社会に貢献いたします！

3 具体的な提案

4 早期紹介プログラム

具体的な実例に基づいて適正家賃・対策方法・資産の最適化をご提案いたします。

インターネットをはじめとした、独自の広告宣伝システムで、早期に満室を実現します！

【伊東店】静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【函南店】静岡県田方郡函南町間宮350-10
SHビル1F
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576
6家賃滞納の解決モデル事例から考える
昨今、家賃滞納の件数が徐々に増えてきています。
賃貸管理会社や、保証会社を活用しているケースが増えているとは思いますが過去の入居者さんにて、保証会社を活用していなく、中長期に及ぶ家賃滞納が出てきてしまっているという話もよく聞きます。
今回は、その中長期に及ぶ家賃滞納が生じた場合に、建物明渡訴訟、強制執行費用など、法律的な観点での解決策を、家賃滞納の専門弁護士さんに確認した内容にて、モデル的な解決事例をご紹介します。
【モデルケース①】
建物明渡訴訟が相当の場合（滞納３か月～）の解決モデルケースですが、建物明渡訴訟を起こしつつ、訴訟以外や訴訟上にて和解の交渉を試みる手法があります。
これは、建物明渡訴訟がいわばベースラインを作り、交渉の場でベースラインを上回る条件を「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら獲得していく方法になります。 このモデルケースが最も多いです。
実際の事例をご紹介しますと、一つは建物明渡請求と、未払賃料の請求を行っているれます。
事案です。いわゆる居座りのようなケースですね。ここでは、裁判上では請求認容の判決を（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相取得する手続を粛々と進め、他方で強制執行費用等が生じる前に、相手方に任意の明渡しを行うように交渉を持ち掛けています。その結果、無事、任意明渡しを先行させることがで続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このきています。
最悪の場合に備えて、強制執行への手続を進めながら、裁判手続の長期化や居座りに特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からよる毎月の損失を新たな客付けによる収益化へと転換できた事例です。

330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ【モデルケース②】
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
もう一つは強制執行手続の申立てを行い、断行日前を交渉期限として設定し、交渉を進アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まめていった事案です。
こちらは、強制執行（断行）というベースラインを設定することで、判断基準の明確性（で50％の減額となります。
強制執行を上回る好条件が提示されるかどうか）をもちつつ、場合によっては、断行費用を支出することなく、好条件で事件をまとめることができるというものになります。こちらの事案では、強制執行を実際に行った場合よりもはるかに好条件での和解を行うことができています。
いかがでしたでしょうか？いずれにせよ、家賃滞納が3ヶ月以上になり、入居者の支払いがさらに滞る可能性がある場合は、まずは、お近くの信頼のおける賃貸管理会社に相談することをおススメします。
多くのケースでは、賃貸管理会社さんは顧問弁護士と相談して、上記のような流れで即実施されます。家賃滞納が半年、1年となっては、その後入居者も、各種対策を考慮して、交渉に時間が掛かってくる場合が多いです。
一番の解決策は、1日でも早いスピード対応です。ぜひご参考にしてください。

監修：弁護士法人一新総合法律事務所
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「高齢物件が生まれ変わる！建て替えの基礎知識」
地域では築30年を超えるアパートも出てきました。
資産は維持したいけど、古い物件のままで10年20年賃貸経営を続けていくのは不安･･･。そんなオーナー様の声も聞くようになってきました。今回はオーナー様にとって身近になったアパートの建て替えに検討な基礎知識をお伝えします。

建て替えをしない方が良い物件もある！
古くなって入居が厳しい。賃料が大きく下がっている。こんな物件は建て替えを検討したくなるケースの一つですが、もし中期的にみて「そもそも立地が悪く満室にしづらい」というケースの場合は、そもそも売却や資産の組み換えを検討されるのが無難です。「建て替えによって立「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら地の不利を挽回するのは難しい」ということは念頭に置いておきましょう。

れます。
建て替えで押さえておきたい基礎知識（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相アパートの建て替えの目安は、続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この①建築時期②今後かかる投資特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から③空室状況（過多）330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ④節税効果（所得税・相続税）の4つです。
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）借入返済が終わっていればそれなりに収益が出るアパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まケースも多くなります。ただ、それ以上にコストがかかる（不安がある）、また、その後の経営・相続にで50％の減額となります。
おいて、節税効果が見込めなくなってきている、というケースは建て替え検討ケースです。

建て替えの一番の課題は・・・
いざ、建て替えになったら・・・具体的には①立ち退き②解体工事費の2つが必要になります。こういった動きを具体的に進める場合、ある程度の費用と労力が掛かります。こういった費用を踏まえたうえで、建て替えのメリットがあるのか、ないのかを総合的に判断する必要があります。
もし建て替えを検討され、建て替えした方が良いか、具体的に何をすればよいか迷ったら、ぜひ気軽にお声がけください。
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資産税を0から再点検しよう！
前々回から固定資産税についてご説明させて頂いております。
今回は土地・家屋の他に固定資産税が課されるものとして償却資産をご説明致します。

【概要】
償却資産とは以下の要件を満たすものをいいます。
①土地・家屋以外の事業用の固定資産※自動車も原則は自動車税が課されるため、特殊なもの以外は対象外です。
②上記①のうち減価償却計算を行っているもの
賃貸物件オーナー様の場合、まず1の要件を満たすものとして以下のものが挙げられます。
・舗装路面、フェンス、駐輪場等
・看板、ルームエアコン等
また賃貸物件に直接関わるものだけでなく、業務用のパソコン等も対象となります。
「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらこれらのうち②の要件も満たすものが該当します。
れます。
②の要件は、文章にすると分かりにくい印象を持たれるかもしれませんが、要は取得時に費用処理したものを除くということでして、具体的には取得価額10万円未満で一括費用処理したもの及（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相び取得価額10万円以上20万円の資産のうち3年間で一括償却しているもの以外のものとなりま続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このす。実務上は、青色申告者であれば1の要件を満たす固定資産のうち10万円以上のものを償却資産として処理することが一般的です。

特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から【納税の流れ】330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ償却資産は、土地・家屋と違い市町村等が独自にその所在を把握するのが困難なため、所有いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）者が毎年1月31日までに資産所在の市町村等へ、その年1月1日時点での所有する資産の数
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま
量、取得価額、前年中の増減等を申告します。
市町村等はその申告を基に税額を計算し、土地・家屋と同様に、所有者へ税額を通知します。
で50％の減額となります。
【免税点】
課税標準額150万円未満
その所有者の当該市町村等に所在する償却資産の課税標準額が150万円未満の場合は償却資産税は課されません。課税標準額は年々減価して行きますので、追加の償却資産の取得等が数年間無い場合等は上記免税点を下回り、課税されないこともあります。ただ申告を止めると、当該市町村から問い合わせが来ますので、課税標準額が免税点以下となっても申告は継続しましょう。

【税率】
土地・家屋と同じく1.4％です。また土地・家屋と異なり、都市計画区域内に所在したとしても都市計画税（0.3％）は課されません。
監修：税理士法人タックスウェイズ
9エリートセミナー開催❕
伊東市の皆様こんにちは✨
Sakura Rapport Beauteでは他のエステサロンにはない4Beauty(あらゆる面から女性を美しくするサポートのための4つのビューティー)を提供しております。
10月に令和初✨
加盟しているミスエステの緒方社長が講師を務める
エリートセミナーの開催が決定いたしました❕ ❕ ❕
◾◾◾緒方奈美◾◾◾
ヌーベルエステティックアカデミー（エステの学校）日本代表（株）ブルーム・クラシックフランス
代表取締役社長他ニ社の代表取締役社長を兼務する
女性社長、緒方社長との出会いで人生が変わったという熱烈なファンを多数持つ、誰もが憧れる女性。
普段は海外、国内を飛び回り公演、ラジオ出演、エステテシャンの育成をしていますが、今回宇佐美のサロンにてセミナーを行ってくださることになりました✨
たった一度の人生を真剣に考え、これをきっかけに「新しい人生にチャレンジしたい❕ 」、「充実した幸せな人生にしたい❕ 」という方へ自分の人生が変わるきっかけになるかもしれません！
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体験してくださる女性も随時募集中です！
※完全予約制となりますので、ご希望の方は四季のある日本の気候などに合わせたお肌の0557-52-3083野村までご連絡くださいませ🌸 カウンセリングもしております。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につご興味のある方は0557-52-3083
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）今後も様々なパーティーやレッスンを店長野村までお問い合わせくださいませ！
月に一度開催予定です。
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま◆JR伊東線 宇佐美駅
正面入り口より徒歩6分
で50％の減額となります。
1F：駐車場、3階建ての建物になります。
モデルさんのトリートメント内容☆美肌コース☆リラクゼーションコース

リラックスヒーリング↓
クレンジング↓洗顔↓
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メント↓
パック
↓
お仕上げ

リラックスヒーリング↓
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フェイシャル＋デコルテのオイルトリートメント↓
お仕上げ◆お車でお越しの方は、国道135号線と隣接した9号線沿いのローソンの斜め向かいの建物になります。
1F駐車場をご利用くださいませ。

静岡県伊東市宇佐美1661-11
ご来店の際には、予めお電話0557-52-3083へお願いいたします。

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伊東市大原価格
1,980万円
表面利回り 17.33 ％

収益・投資物件「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
物件概要
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま・所在地：静岡県伊東市大原
で50％の減額となります。
・交通：ＪＲ伊東線 伊東駅 徒歩25分
・建物構造：鉄筋コンクリート造陸屋根
・築年数：1974年10月（築44年）
・延床面積：353.97㎡
・土地面積：220.24㎡

4階建て※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

不動産のことならさくらパートナーズ にご相談ください！

【伊東店】
【函南店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：0557-35-9157
TEL：055-979-5575
FAX：0557-35-9168
FAX：055-979-5576
http://www.sakura-partners.co.jp/
定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00
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Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役 廣井 重人

所属団体名 静岡県宅地建物取引業協会
免許

宅地建物取引業 静岡県知事許可（24）第37405号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
沿革特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から
1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2010年 9月 建設部を開設
で50％の減額となります。
2011年 11月 伊豆函南店をオープン
2012年 6月 太陽光発電事業を開始
社名を「さくら不動産」から現社名に変更
2012年 9月 コンパクトハウス事業をオープン
2013年 1月 「日建学院 伊東校」をオープン
2013年 7月 伊東市最大の不動産ショールームをオープン
2014年 10月 イシンホームに加盟 ローン破綻0円住宅を販売
2018年 9月 Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン
2018年 12月 不動産相続の窓口カフェをオープン