パネル展示

土地利用計画を基盤の整備経営から考える

住宅・都市研究グループ
上席研究員
飯田- 105 -直彦

ＢＲＩ－Ｈ２１講演会テキスト

土地利用計画を基盤の整備経営から考える
住宅・都市研究グループ 上席研究員

Ⅰ はじめに

飯田 直彦

は市民生活に重要な役割を果たす、といえる。土地利用計画

基盤研究「人口減少社会等の変化に対応した土地利用計画の目的は、財政を豊かにすることではなく市民の福祉向上をに関する研究」では、都市化と高度成長の時代に構築された高めることであるが、土地利用計画に失敗し、たとえば住宅土地利用計画技術を、都市型社会と安定成長、資源制約の下と工場とが隣接したり、住宅地での生活や商業業務地での業で脱炭素など新たな課題に応えたものとするため、基本的な務に必要な道路・下水道或いは学校や公園などが十分に提供知見を得ることを目標としている。具体的には人口減少社会されなければ市民の自治体への不満は高まり、転出する、あ等が土地利用にどのような影響を与えうるのか、そしてそれるいは就業や都市的魅力を欠けば転入が見込まれず、市民税ら影響に対して土地利用計画はどのようなものであるべきか、の減少を招き、サービスが提供できなくなるかもしれない。

を検討することであり、本稿では、I 県 T 市でのデータや土今後、人口減少や少子高齢化が見込まれるなか、これらの地利用計画を参考に、考えてみる。

社会経済動向は地方税収を減らす方向に働き、歳出の構成比を変化させ、かつて整備した都市基盤もやがて改修更新が必Ⅱ 自治体財政は人口や土地利用状況に依存要な時代が来て歳出は増大する。土地利用計画はこれらの税

自治体内の人口や産業などの土地利用の実況が地方自治体収減や歳出増に対してできうることは何であろうか。の財政に与える影響は大きい。自治体の総収入の 86.3%が地議会費,413,550

方税であり、地方税は市民所得や市内事業所収入に賦課され公債費,7,521,780

る市民税と市内の土地に賦課される固定資産税と都市計画税とで 95%を占める（図 1）。一方、自治体からの支出は、福祉、教育費,8,274,959

塵芥収集、消防救急、学校教育などを通じて市民に提供され消防費,3,430,384

る他、道路公園下水道等の都市基盤の整備、過去に整備され、現在も使用するこれら都市基盤の整備に要した費用の返済に充てる（図２）。
軽自動車税(230)

たばこ税(1290)

入湯税(7)

民生費,16,040,105
土木費,7,870,416

商工費,農林水産費,742,389
2,528,031

特別土地保有税(4)

総務費,10,591,189

労働費, 28,532

衛生費,4,138,859

図 2 歳出の構成（19 年度決算）

都市計画税(1227)

Ⅲ 土地利用計画と税収との関連性

個人市民税(13436)

市民税は市民や企業の数を増やし、それぞれが豊かになれ

固定資産税(16068)ば税収増が見込める、と簡単にいえるが、固定資産税はどうだろうか？ 固定資産税は土地と家屋とにそれぞれ課される

法人市民税(6578)（図３）。その詳細は省くが、家屋分への税額はその建築工事費が低く築年次が古ければ税額は低く、土地分への税額は土図 1 地方税の構成（19 年度決算）

地利用種類とその評価額とで算出され、宅地よりは農地が、また、市街化区域よりは、土地利用規制が厳しい市街化調整

以上、市民に提供するこれら公共公益サービスの財源とな区域が、税額は低くなる。したがって、土地利用規制や住宅る税は土地利用現況に因ることから、土地利用の計画や規制政策などを通じて新築活動が盛んになれば、固定資産税のう- 105 -

ち家屋分は増収となるし、その家屋に新築空き家とならずに発行為に対して、都市計画法第 29 条に定める開発許可制度に市民が居住した場合には個人市民税も見込める。

おいて認める区域の面積比を示している。住宅の建築が許可される箇所は市街化区域（工業団地など工業専用地域を除く）

160000か市街化調整区域内の旧市街地や集落等の指定区域に限定し140000

都市計画税(家屋分)

80000

単位円

都市計画税(土地分)60000

固定資産税(家屋分)40000

固定資産税(土地分）)

100000（年間税額ようとしている。この指定区域とは市街化調整区域内ではあ120000るが都市的基盤がある程度整っており、同法第 34 条第 11 号及び第 12 号に基づく条例で住宅等の開発許可を得やすい区域をいい、住宅や商業業務施設は市街化区域内か指定区域内20000の市内の約２割に集約して立地するよう誘導している。

0I地区

M地区

N地区

H地区とはいえ、この集約志向の規制は開発しようとする行為が図 3 固定資産税及び都市計画税の一例（市街化調整区域）あった場合に発動するものにすぎず、現に立地している住宅の転出を命ずるものではない。その理由は、憲法で保障されIV 土地利用計画と歳出との関連性る財産権の尊重があり、居住地選択の自由であって、都市基前述の税収増の算用は市民や企業が市内のどこに立地して盤が不十分であるから、という理由をもって転出を求めるこも同じである。しかし、これらの立地を誘導すべき箇所は、とはできないし、転出を求めるには税を財源に補償が伴う。

無用な歳出増を抑える観点からみれば、交通利便性の高い地

他方、このような開発圧力を既に失った地域も地方都市に域や前述のサービスを受けられる地区、言い換えればサービみられる。このような都市こそ、土地利用規制で薄い拡散をスの提供あるいは享受に要する費用を小さくしたい。

禁じる一方で、乱開発に、ではなく、粗放化に対抗する土地即ち、道路、汚水処理や雨水処理、学校などの都市基盤が利用マネジメントの試みがみられる。

すでに整備されているような地区への新たな立地が望ましい。
基盤の新たな整備は不要であるし、維持管理する上での財源となる受益者負担を担う者が増え、これら施設の効率や効用も高まるからである。逆に仮にこれら行政サービスを提供する基盤が不十分な地区であれば、新たな基盤を整備する必要

国定公園(市街化調整区域）,
1802に迫られるか、既設の都市基盤ある個所との交通網を整備し、県税 216,000 円/人:保育料自己負担分？円/ 世帯:下水道使用料 ？円

指定区域（市街化調整区域),
1245
他の市街化調整区域(民有林3445ha(?)を含む) , 12527

サービスの出前あるいは調達を行うことになる。

市税 806,800 円/人:

工業専用地域を除く用途地域（市街化区域）,
4838

国有林(市街化調整区域）, 727

農用地区域(市街化調整区域),6759

工業専用地域(市街化区域),
509

80,633 円/小学生 1 人(教育費）

図 5 居住地を集約させる土地利用規制

106,445 円/中学生 1人（教育費）

VI 今後の課題

116,000 円/保育園児1以上、土地利用の計画を基盤の整備運用と財政を通じて関人（保育所費）連づけることを定性的に試みた。ならば、個々具体の都市に各種行政サービスを提供でおいて、市内の何処に集約させていくのか、立地している住きうる受け皿がある地区宅や企業、整備済み基盤の地理的分布などの実際のデータや土地利用や基盤整備の計画内容を入手分析の上、検討してい図 4 税負担と行政サービス費用のイメージくべきと考える。
V 都市的土地利用を誘導する地域の限定
図 5 は I 県 T 市が住宅を建築することをその目的とする開- 106 -