2018年8月号

さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
静岡県知事（4）第11455号

嘘をつかない～隠蔽は会社の最大の敵である～

人は何故嘘をつくのでしょうか？
嘘をついている自覚がある場合は人のためにつく嘘、責任転嫁するための嘘、承認欲求からの嘘、場をおさめるための嘘などがあると思います。
当初の予定通りにいかず、結果として嘘になってしまうこともあるでしょう。
嘘をついている自覚がないこともあります。嘘を言いたくないからと、沈黙してしまうことは結果隠蔽となってしまいます。遠慮や気遣いから黙っていては、間違った判断につながります。
嘘をつくことにより、会社やお客様に迷惑をかけるばかりか、自身の信用も失ってしまうことにならないよう、さくらパートナーズは、社員全員が朝礼・終礼で毎日の報告や連絡事項を共有し、一丸となって仕事に取り組んでおります。
株式会社
社員同士のコミュニケーションを徹底し、オーナー様、お客様に安「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けさくらパートナーズ
心して任せていただける会社へ成長してまいります。今後ともいっそられます。
うのお引き立て、ご指導を賜りますよう心よりお願い申し上げます。 代表取締役 廣井重人
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
をオープンします！
「相続の話、どこで相談しよう？」と悩んだら、是非こちらへ。
世間話や愚痴がてら気楽にお立ち寄りください。
弁護士や税理士の先生に頼むのは、気後れしてしまいませんか？
それならば是非「不動産相続の窓口カフェ」へ、ランチやティータイム時に、お話を聞かせてください。

ただ今開店準備中です。

2氏名水野隆之（みずの出身地

静岡県三島市

事業不動産営業入社年月

2017年1月

特技

格闘技

趣味

映画鑑賞モータースポーツ歴史探訪たかゆき）

お客様に寄り添い、さくらパートナーズのファンになっていただけるよう、勇往邁進いたします。
お困りごとなど、ございましたら、お気軽にご相談ください。

コメント「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

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賃貸物件売却のお取り扱いについて昨年より、近年の投資ブームもあり、またオーナー様の諸事情により、ご所有の賃貸物件の売却のお手伝いをさせて頂く機会が増加しています。
収益物件の売却は専門的な知識が必要になります。改めて、オーナー様の資産の最大化・最適化を目指す上で、賃貸物件売却に関して必要になる情報をご紹介したいと思います。

【賃貸物件売却になる場合のタイミング】①相続時のタイミング
相続の相談を当社でも非常に多く頂きます。相続時に引き継ぎ手がいらっしゃらない場合や納税資金の準備等、ひとえに“相続”と言っても様々な理由が存在します。実際に相続が起きてからでは遅く満足のいく売買に至らない事が多いので、早めにご相談頂く事がポイントです。

②大規模修繕のタイミング

建物は築年数の経過により劣化をしていきます。
「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けどこかのタイミングでは大規模修繕やリフォームをられます。
検討する必要があります。その際には多額の支出を伴うため売却を検討するタイミングの一つになります。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が③ローン金利の減少するタイミング
相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こ
ローンの金利は、不動産所得の計算上経費になります。しかし、元利均等返済では年数が経過するほど金利の額が減少するため、経費に計上できる金額が減少し、保有期間中の税負担が増加すの特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡る。
から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用④減価償却期間の終了のタイミング
地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに不動産所得における経費で大きな割合を占めている減価償却費は、新築木造で22年経過すると終了します。減価償却費がなくなると経費が減少するため、税負担が増加する。さらに物件によっ、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地
ホテルを思わせるマンスリー物件てはローンが借りにくくなるというデメリットもあります。
は200㎡まで50％の減額となります。
オーナー様による事情で、ご売却したケースを調べてみますと、ほぼ上記4点でした。あくまでオーナー様のご資産を上手に活用する事を目的にしていますので、ご売却後は別途新たな物件を購入されたり（組み替える）、納税・贈与対策をされたり、戦略的な売却としてのお取り扱いになっています。

【賃貸物件の売値価格設定方法】【賃貸物件の売却時にかかる諸経費】①収益還元法（収益還元価格）
年間賃料収入÷還元利回り※還元利回り→市場や物件毎に投資家が期待する利回り②原価積上法（積算価格）
土地→路線価（+公示地価）※必用に応じ取引事例価格も考慮
建物→再調達原価を築年に応じて減価償却します。

③取引事例比較法（取引事例価格）
近隣の類似物件の成約事例を比較して調整します。
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Ｑ．相続にあたって、どんな対策をすれば良いでしょうか？
（母が今の住まいと土地、アパートを1棟所有しており、父は他界しております。私と弟が２名の３人兄弟です。数年前に税理士に相談した際、「1億円程度の評価額？」と言われ、そんなに高いのか、と少し不安です。兄弟も１年に一度会う程度です。預貯金はそんなに多くはないようです。）①まずは相続税の資産をしましょう
今回はご兄弟３名でお母様の財産を相続するケースです。預貯金やその他の資産がほとんど無く、１億円の評価額ということであれば、概算で相続税の総額は６００万円程度です。

評価額
基礎控除
課税価格
１億円
4,800万円「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受け＝ 5,200万円
ー3,000万られます。
1億円－4,800万+600万×3名（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こ
相続税速算表
相続税額の特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡630万円から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用
1人あたりの法定相続分地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに
5,200万円÷３＝1,733万円、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地
一人あたりの相続税額
1,733×15％－50万円＝210万円
は200㎡まで50％の減額となります。
課税価格

税率

控除額

１，０００万円以下

１０％--

１，０００万円超 ３，０００万円以下

１５％

５０万円

３，０００万円超 ５，０００万円以下

２０％

２００万円

５，０００万円超 １億円以下

３０％

７００万円

１億円超 ２億円以下

４０％

１，７００万円２億円超 ３億円以下

４５％

２，７００万円

３億円超 ６億円以下

５０％

４，２００万円

６億円超

５５％

７，２００万円

ただし、今の評価額や預貯金・その他の資産によって、金額は大きく変わるので、注意が必要です。

②分け方をご家族で検討しましょう
評価額１億円？

今のままでは分けられない!?
今のままでは、公平に分けられません。トラブルにならないためには共有は避け、現金化する、不動産ごとに相続するなどの話し合いを持ちましょう。
510年後の賃貸経営の収益を考える～キャッシュフロー「現金経営」のススメ～
年数が古くなったアパートをどうしていくか？
オーナー様の思いや、ご家族の背景によっても変わりますが、しっかりした指標が必要です。そのために、ご自身の物件の、「キャッシュフロー」を出すことが、一つの目安になります。
あなたの物件は、どんな数字になるでしょうか？実際に、あるアパートのキャッシュフローを見てみましょう。下図は、あるアパートの1年後、5年後、10年後、までの合計の、税引前までの現金の流れをシュミレートしたケースです。中期的な経営を考えると、この中で大事なことは、「いくら現金が残るのか知ること」です。累計の手残りと売却額に注目してみると…

現
金の「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受け流れられます。

（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
今後の課題は…
①空室ロスが多く基準値を大きく超える損失が発生している → 累計空室損 539万円②賃料差異が大きく、将来の賃料下落リスクがある → 年間最大 57万円
③将来10年間である程度の累計手残りが予想される → 累計想定 2,043万円④今後10年間賃貸し続ける場合、大型修繕が予想される → 費用想定 1,000万円⑤現状での売却の場合、利回りは10％程度、10年後は15％程度が想定される
この物件の場合、10年後の手残りは2,000万円ほど、という推測になりますが、実際に良い経営を続けるには大型修繕など約1,000万円程度の費用がかかることが見込まれるので、実は1,000万円ほどしか残りません。また10年後に売却すると、約2,000万円で売却見込みなので、合計3,000万円残る、ということになります。一方で、今売却すると3,400万円程度ですので売却したほうがリスクは少ない、ということになります。整理すると右図の通りです。このオーナーさんは将来のキャッシュフローを考え、売却を選択しました。手元に残る金額で選択も変わります。皆様もキャッシュフローを活用して下さい。

●現在の売却価格：3400万円
10年後より今売却した方が手残りが多い！

●10年後の売却価格：合計：3,000万円
・手残り：2,000万円・大型修繕費用：▲1,000万円 →実質手残り：1,000万円
・売却価格：2,000万円
6賃貸経営キャッシュフローの実態！
～全国TOPクラスの管理会社82社のオーナーの実態～
株式会社船井総合研究所「資産管理研究会」に参加する、全国82社の会員企業様で行っている、賃貸経営セミナーにて、参加オーナー様にてキャッシュフロー診断させて頂いています。今回は、その全国からランダムに選んだ（極端なケースは除く）物件のキャッシュ㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム フロー診断データを平均化する事で、改めて現在の賃貸経営の実情を紐解いてみました。
グループマネージャー
ぜひご自分の所有物件でのキャッシュフローより比較して頂きたいと思います。
松井哲也「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用②運営費用率①空室ロス
地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに「運営費用率」基準＝総潜在収入の20％以下「空室ロス」基準＝総潜在収入の10％以下
結果平均値：25.18％（適正外）
結果平均値：9.84％（適正内）、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地・中でも修繕費が占める割合が比較的高い・総物件の約30％(9棟)の物件が基準値外
・築年数の古い物件の割合が高め
・空室平均は年間1.65室と比較的低いは200㎡まで50％の減額となります。
・比率が高い事は管理会社にとって提案の成果？
・空室ロス率が15％超えると全体的に危険兆候
・空室ロスが高いオーナーは診断しづらい？

③営業利益率「営業利益率」基準＝総潜在収入の70％以上
結果平均値：64.97％（適正外）
・63％の物件が基準外
・運営費用率と反比例する傾向がやはり高い
・最高は83.1%、最低は0.14％(節税？）・営業利益率が80％越えの優良物件(13％)の空室ロスの平均は約4.68％⑤返済倍率 「返済倍率」基準＝営業利益÷返済額が130％以上
結果平均値：平均値：158.31％（適正内）
・最高：685.23％、最低：65.13％
・返済倍率が低い事によって、損益分岐の比率が100％を超えてしまう物件も・20％の物件で返済が終了している・借入の残る物件の41％で基準値外

・借入の無いオーナー様は比較的高い傾向⇒比率を高める必要が有る④税引き前CF率「税引前CF率」基準＝総潜在収入の15％以上
結果平均値：22.25％（適正内）
・借入の終了した物件の平均：46.42％
・借入の無いオーナーは高い比率が出やすい
・全体の約13％の物件がキャッシュアウト
・キャッシュアウトした全物件で返済倍率も基準外
・入居率100％でも年間-46,000円の赤字物件も⑥損益分岐点 「損益分岐点」基準＝(運営費用+年間返済額)
÷総潜在収入の75％以下
結果平均値：67.90%（適正内）
・最高：20.31％、最低：112.68％
・借入の終了した物件の平均：42.19％
・36％の物件が損益分岐点を割っている7

伊東市川奈

中古一戸建て価格

1,080万円「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が物件概要
相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡
・所在地：静岡県伊東市川奈から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用・交通：伊豆急行伊豆急行線川奈駅 徒歩8分
地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに
・建物構造：木造2階建
・築年数：1993年6月（築25年）、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地・延床面積：153.93㎡
は200㎡まで50％の減額となります。
おすすめポイント★川奈駅まで徒歩8分★生活利便性良し※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

さくらパートナーズ にご相談ください！

不動産のことなら【伊東店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
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FAX：0557-35-9168【函南店】
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FAX：055-979-5576

定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00
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