◆2020年12月号◆

さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
Person Relations Business

静岡県知事（5）第11455号

志は失わずに〜どんな時も、志をもって、成功を信じる。全⾝全霊を打ち込んで⽣きる〜
成功している人は途中で道を変えていません。
懸命に努⼒しているのにうまくいかないそのような状況に陥り頭を悩ますことが、時にはあります。そんなときこそ、志を失わず地道に努⼒を続けましょう。
物事とはすぐにうまくいくということはめったにありません。
根気強く、⾟抱強くコツコツと地道な努⼒をたゆまず続けることによって、はじめてそれなりの成果が上がるものなのです。コツコツと地道な努⼒とは「志を失わない」ということであり、「志を失わない」ということは信念を持続させることです。そしてその信念を達成する執念を持ち続けることも⼤切です。
それが決めたことを信じて諦めないことになるのです。
株式会社
さくらパートナーズ
代表取締役
廣井重人

さくらパートナーズスタッフ⼀同、志を失わず、地道な努⼒を続け、「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらオーナー様、お客様にご提案できるよう全⼒を尽くしてまいります。
今後ともご指導ご鞭撻を賜りますようお願いいたします。
れます。
（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
12月22日（火）オープンします！！
アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡まで50％の減額となります。 お店の名前はベーカリーロードブラッサム
2つの意味の道。

・店舗前を通る道が“パン屋さんのある道”と地域で親しまれる様になってほしい願い︕
・パン屋としてさくらパートナーズとしてこれから道を拓き、進んでいく決意︕

国産⼩⻨使⽤・無添加⽣地で作る焼たてパン2氏名

古澤学

出身地

伊東市

部署

不動産営業(売買）⼊社年⽉

2019年10⽉

職歴

不動産営業

休日の過ごし方

コメント

スポーツ観戦、愛犬とドライブ
⼊社して1年⽬、不動産営業は前職も合わせて4年になります。
日々、お客様との接客を通じて勉強させていただき、お客様に成⻑させていただいております。
『お客様に最高のサービスを提供する。』
さくらパートナーズが掲げる⽬標に向かい仕事をさせていただいております。売買仲介の仕事は、お客様と新しい住まいでの⽣活を⼀緒に創造して⾏える素晴らしい仕事です。そしてお客様が⼀⽣に何度もない不動産購⼊を安⼼して引き渡しまでのお⼿伝いをさせていただく責任のある仕事だと理解しています。
伊⾖伊東を多くの人に知っていただき、⽣活したい︕と思っていただける接客出来る様、毎日精進してまいります。

「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3伊東市の賃貸仲介の需要と供給
総務省調べ

伊東市の賃貸住宅供給【⼾】
約7，２００⼾

伊東市の現在の⼊居率６６％

入空空入実質⼊居⼾数
約４，７５２⼾

賃貸仲介伊東市シェア率 38.1％！

「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらさくらパートナーズれます。
さくらパートナーズ
管理戸数１，504戸！
管理物件の⽬印です。
（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡からさくらパートナーズ年間入居・退去330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地につさくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
月平均 18件
アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡ま年間 216件で50％の減額となります。
全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％

圧倒的な供給！

伊東市年間退去数

約713部屋管理伊東市シェア率 30％！
圧倒的な需要！

216/713→退去率 約10％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4２０２０年に⼊ってからの弊社反響、来店率の推移となります。（⻘い棒グラフは反響数、⾚い折れ線グラフは来店率です。）４⽉初旬（４⽉７日）に東京を含む７都府県が、４⽉中旬（４⽉１６日）には全国に緊急事態宣⾔が発令されました。
４⽉初旬は反響数こそ影響はありませんでしたが、来店率が著しく低下していることが分かり、４⽉中旬からは反響数そのものが低下しました。 【グラフ１】「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相グラフ１︓２０２０年反響数・来店率推移
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この４⽉は新型コロナウィルスの影響を感じましたが、それ以降は反響数、来店率も回復しています。
特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から
また、４⽉〜６⽉の反響家賃【グラフ２】は５０，０００円以下の賃貸需要が高いこと、コロナ禍でも築浅物件やハイグレードの価格の物件でも反響が鳴るということが分かりました。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

グラフ２︓２０２０年４⽉〜６⽉までの反響家賃「コロナだから新しい⼊居者は⾒つからないでしょ…。」、「リフォームしてもいつ決まるか分からないでしょ…。」と諦めているオーナー様︕
実際にリフォームが済み、需要に⾒合っている家賃設定しているお部屋は実際に⼊居が決まっています。
5
そのお⼿伝いを是⾮弊社へお任せください︕︕

オーナー様の空室リスク負担を解決いたします︕

土日開催満室対策！
無料相談会
相談事例

12月・1月の相談会日程□ 空室が決まらない、賃料下落が⽌まらない□ 思うような賃料収⼊が得られず不安がある□ ⼊居者のマナークレームや滞納に不安がある□ 外装改修工事のタイミングがわからない□ 遊休地等の活用の仕方がわからない

2020年12月

2021年1月「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
9日・10日
5日・6日
16日・17日
12日・13日れます。
23日・24日
19日・20日
30日・31日（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相お電話にてお申し込みください︕
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このうちの物件、どうして0557-35-9157
10:00~/14:00~/16:00~
特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から埋まらないんだろう︖
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地につ＼⼊居率が弊社の強みです︕／ 管理物件⼊居率
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡まさくらパートナーズの 満室経営 サポートシステムで50％の減額となります。
※各回ご予約いただくとスムーズにご対応可能です︕

1 物件の現地調査

2 対策ポイント抽出

物件を拝⾒し、決まらない理由を分析いたします。

データベースで競合物件や成約物件と比較して、一番化ポイントを抽出いたします。

私どもは“住まい”を通じて地域社会に貢献いたします！

3 具体的な提案

4 早期紹介プログラム

具体的な実例に基づいて適正家賃・対策方法・資産の最適化をご提案いたします。

インターネットをはじめとした、独自の広告宣伝システムで、早期に満室を実現します︕【伊東店】静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL︓0557-35-9157
FAX︓0557-35-9168【函南店】静岡県田方郡函南町間宮350-10
SHビル1F
TEL︓055-979-5575
FAX︓055-979-5576
6認知症になってからではもう遅い︕
早めの対策が必要な不動産オーナーの認知症対策 ①

弁護士法人
⼀新総合法律事務所
弁護士 大橋 良⼆ 氏

内閣府の平成28年版⾼齢社会⽩書（概要版） によると、「65歳以上の⾼齢者の認知症患者数は、2012年は認知症患者数が462万人と、65歳以上の⾼齢者の7人に1人であったが、2025年には約700万人、5人に1人になる」と⾒込まれており、認知症は誰もが避けてとおれない重要な問題です。
今回は、認知症の進⾏の不動産オーナーへの影響を法律⾯から説明します。

まず、認知症が進⾏すると法律上、「意思能⼒を⽋く状態」となります。意思能⼒とは、「法律上の判断において自⼰の⾏為の結果を判断することができる能⼒」などと定義されますが、わかりやすさのために簡易に説明すると、「契約を締結するために必要な能⼒」といった意味となります。
⺠法でも、以前から有効に契約するために意思能⼒が必要である、というのは理論上当然のこととされていましたが、今年の⺠法改正の施⾏で新しく条⽂が新設され、意思能⼒がない人の契約等の法律⾏為は無効とされる旨が明⽂化されました。

「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら（⺠法）れます。
第三条の二 法律⾏為の当事者が意思表⽰をした時に意思能⼒を（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相有しなかったときは、その法律⾏為は、無効とする。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このでは、より具体的に認知症が進み意思能⼒を⽋くことになると、どうなってしまうでしょうか。「契約」を特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から締結しても無効になるわけですから、認知症が進⾏して意思能⼒を⽋くことになると、売買契約や賃貸借契約を締結できなくなります。要するに、認知症の進⾏した方が所有する不動産は、売れない330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地につし、貸せない、契約できない状態となります。
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
贈与も「契約」ですから、生前の相続対策として、生前贈与もできなくなりますし、それこそ賃貸管理を委託することも「契約」ですので、管理会社を依頼する・変えるようなこともできなくなってしまいま
アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡ます。遺産分割協議による合意も一種の「契約」ですから、たとえば、夫が亡くなった際に、相続人である妻の認知症が進んでいて意思能⼒がないと、遺産分割協議をすることもできなくなります。
で50％の減額となります。
・不動産を売ることができなくなる・不動産の管理委託することができなくなる
・遺言も生前贈与もできなくなる・不動産を賃貸に出すこともできなくなる・遺産分割もできなくなる→ その他にも基本的に意思能⼒ない場合には契約は無効となります。
最近は、⺠事信託を利用した認知症対策などもありますが、そのような対策も、委託者である不動産オーナーに意思能⼒があることが前提となります。これまでは、相続予定の「⻑男」が認知症の進んだ親にかわりに契約書に署名する、などということも認められていたケースもあるかもしれませんが、皆さんもご存じのとおり、年々、各企業が法令遵守（コンプライアンス）を徹底するようになります
ので、今後は、意思能⼒がない人との「契約」は「できない」「お断り」というケースがさらに増えていくと思われます。
ですから、認知症が進んでからでは遅く、認知症が進⾏して意思能⼒を⽋くことになる「前に」対策を打つ必要があります。具体的な方法については次回以降に説明したいと思います。
7

「繁忙期に向け、節税対策から上手に物件価値向上」
オーナー様にとって、先の読みにくい2021年の⼊居シーズン（1~3月）になりそうですが、いよいよ対策を考えなければならない時期になりました。家賃収⼊が多いオーナー様は、確定申告も考えていく重要なタイミングです。この時期だか
らこそ、節税対策を考えながら、ご自身の物件価値向上を考えてみましょう。

物件の劣化ポイントをチェックしましょう
一般的にアパートの外壁など、共用部の⾒直し・チェックは10年から20年⽬の間で実施した方がが良いと⾔われています。これは単に耐用年数の問題もありますが、自然災害や施工状況等による劣化が出てくる可能性が⾼い時期になるからです。これらの問題に事前に気付き、早めに修繕ができれば特に問題になることはありませんが、発⾒が遅れたり、放「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら置してしまうと建物内部の腐食など、大きな被害につながることもあります。下記に大規模れます。
修繕に関わるチェックポイントをまとめました。皆さんの物件はいかがでしょうか︖（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相☑チョーキング現象☑シーリング硬化現象☑ひび割れ現象
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡ま☑爆裂現象☑防⽔層劣化☑屋上防⽔劣化で50％の減額となります。

細かいところを挙げるとキリがありませんが、今の時期はこのようなところから、今一度物件を⾒直してみてください。もし、上記のようなポイントが⾒つかれば、早期に対策をうち、⼊居シーズンを万全の状態で迎えることができます。少しでも気になる箇所があれば、弊社にご相談いただければ、すぐに診断やお⾒積もりをすることも可能です。費用が気になるオーナー様の場合は、屋根の防水工事など、火災保険を適用して補修したり、借⼊を活用し、③より良いタイミングで、⼿持ち資⾦を減らさない対策ができる場合もあります。今なら、確定申告にも間に合う時売却・取り壊しを検討する期です。特に、今後5年、10年、安定した賃貸経営を続けたいオーナー様には、⼊居シーズンに⼊る前に、早めの対応をする事をおススメします︕
8資産関連の税務情報〜贈与税について
年末が近づくとオーナーさんから相談として多いのが、贈与税についてです。相談事例も交えて贈与税の制度について、ご紹介して参ります。
税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

【贈与について】
贈与は、贈与者が財産を受贈者に無償で与えることをいい、⺠法上では当事者の一方がある財産を無償で相⼿方に与える意思を表⽰し、相⼿方が受諾をすることによって、その効⼒を生ずる契約であるとされています（⺠法第549条）。
【税法上の贈与について】
税法上の贈与は、無償で与えることのほかに、贈与⾦額が時価より著しく安いような場合の「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらその差額や、親が⼦の借⾦を⽴て替えてしまった場合の⾦額なども贈与税の対象とされ、そのれます。
解釈は広くとらえられています。そのため、⽇常の⾦銭のやりとりで思わぬ贈与税が発生することもよくあり、税務署から指摘を受けることも多いです。
（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この【暦年贈与について】
贈与税は、1人が1月1⽇から12月31⽇までの間にもらった財産などの⾦額を対象として、特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から基礎控除額110万円を差し引いて残額がある場合は、申告と納税が必要となります。
これはよく話題に出る暦年贈与と呼ばれるもので、国税では暦年課税と⾔われています。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地につもらう側（受贈者）が1年間の贈与で110万円まで非課税となりますが、渡す側（贈与者）いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）一人当たり110万円ではありませんのでご注意ください。
アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡ま【相談事例】
で50％の減額となります。
Q オーナーさんから、「お孫さんに⾦銭を贈与したい場合は、どのようなことに注意すればよいのでしょうか︖」と相談がありました。

A まずは、どういう⽬的で贈与したいのかを聞いてみることが大切ですね。孫が自宅を建てるというので資⾦援助をしたいのか、または学費などを出してあげたいのかなど、それによって、暦年贈与以外の特例も使えることがあるので注意です。暦年贈与の注意点は、贈与契約書を書⾯で残すこと、送⾦は振込などで記録を残すことがあり、定期預⾦などを作成し、祖⽗⺟が管理することは贈与とは認定されないことがあるためおすすめしません。

贈与も手続きを間違うと相続税でしっぺ返しが来ますので慎重に進めましょう。
国税庁タックスアンサーの贈与税の解説→
9乾燥の気になる季節になりました︕
伊東市の皆様こんにちは！Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店です🌸
気温の低い日が多くなってまいりました。
特に朝晩は冷え込みますが、皆様体調を崩されてはおりませんか⁇
気温が下がるとウィルスの蔓延や風邪など、体調面が気になりますが、冬はお肌にとっても厳しい季節です。
秋冬、特に気になるお肌のトラブルは乾燥。
空気が乾燥するこの季節、室内に入るとエアコンでもっとカサカサ…
さらに、夏は汗や皮脂が出やすい為に「乾燥対策は必要ない！」と充分な保湿をされてこなかった方のお肌は、より乾燥しやすくなっています。
（お肌のダメージは遅れてやってきます。夏のお手入れが冬のお肌を作るのです☝）
そんなダメージ肌にピッタリのお手入れ方法をご紹介します💡「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
《洗顔》
れます。
寒いからと言って、熱めのお湯でお顔を洗っていませんか？温度の高いお湯は必要な皮脂までも洗い流してしまう為、乾燥を促します。洗顔に適した温度は『32度』前後の少し冷たいと感じるぬるま湯です！
（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相※クレンジング、洗顔を正しくすることで、この後の化粧水やクリームの浸透が良くなります。スキンケア
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このの基本は“落とすこと”を忘れずに…
特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から《保湿》
化粧水で水分を補給し→クリームでしっかりフタをする330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地につこれが基本のスキンケアですが、乾燥の気になるこの時期は普段のスキンケアにもうひと手間かけてあげいては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）ましょう♡⃛
アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡ま①ミルフィーユ塗りで50％の減額となります。
いつも通りのスキンケアを二度繰り返す方法です。
化粧水→美容液→クリーム→お肌に少し浸透したら…もう一度化粧水→美容液→クリーム
翌朝にはお肌がモチモチです✨②サンド塗り
洗顔後、一番初めにクリームを塗ります。
その後、化粧水→美容液→クリームといつものスキンケアを。
クリームで“サンド”するスキンケア方法です！
最初にクリームを塗ることで、砂漠状態のお肌が柔らかくなり、化粧水の浸透が良くなります✨
乾燥が気になる日のお手入れに…週に一回のスペシャルケアに…ぜひ取り入れてみてください❣
SakuraRapportBeaute伊豆伊東店では、無料体験を随時受け付けております🌸
この乾燥の季節、無料のスペシャルマスクやオイルマッサージでお肌を元気にしませんか⁇
お気軽にお問い合わせくださいませ。

10伊東市宇佐美価格
350万円
表⾯利回り 16.8％

収益・投資物件

現地⼟地「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
物件概要
アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡ま・所在地︓静岡県伊東市宇佐美で50％の減額となります。
・交通︓JR伊東線 宇佐美駅 ⾞6分
・建物構造︓⽊造 2階建て
・⼟地⾯積︓136.00㎡
・延床⾯積︓80.05㎡※利回りは掲載時点の満室時想定表⾯利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙⾯がお⼿元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

不動産のことならさくらパートナーズ にご相談ください︕

【伊東店】
【函南店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL︓0557-35-9157
TEL︓055-979-5575
FAX︓0557-35-9168
FAX︓055-979-5576
http://www.sakura-partners.co.jp/
定休日︓毎週⽔・⽊曜日・年末年始
営業時間 10︓00〜17︓00

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Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役 廣井 重人

所属団体名 静岡県宅地建物取引業協会
免許

宅地建物取引業 静岡県知事許可（5）第11455号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「⼩規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）⾃宅の敷地で、⽗親と同居していた⺟親や⼦供が相沿革続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業
特例の適⽤となる⾯積の上限が平成27年から、240㎡から2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業⽤地につ2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2010年 9月 建設部を開設
アパートマンションなどの不動産貸付⽤の敷地は200㎡ま2011年 11月 伊豆函南店をオープン
で50％の減額となります。
2012年 6月 太陽光発電事業を開始

社名を「さくら不動産」から現社名に変更
2012年 9月 コンパクトハウス事業をオープン
2013年 1月 「日建学院 伊東校」をオープン
2013年 7月 伊東市最大の不動産ショールームをオープン
2014年 10月 イシンホームに加盟 ローン破綻0円住宅を販売
2018年 9月 Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン
2018年 12月 不動産相続の窓口カフェをオープン
2020年 8月 伊東湯川店オープン