2018年9月号

さくらパートナーズ
通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
静岡県知事（4）第11455号

損して得を知れ～自分の利益・会社の利益を優先しない～損して得を…の“得“は昔は”徳”と言っていました。
“徳”とは儒教の教えでは五徳（「仁」人を思いやる心・「魏」正義を貫く心・「礼」礼を尽くす心・「知」知恵を磨く心・「信」人を信じる心）の実戦することです。
営業であれば地道に足を運び、熱心に営業を続けていれば、いつの日かその誠意が伝わり、大きな成果につながっていきます。あきらめず「継続は力なり」を実行するのです。
今の自分から見たら「何の意味もない」と思うことが、今後大きな価値を生み出すことがあります。一つ一つの仕事を一生懸命に行い、良い仕事をすれば必ず次につながっていきます。
短期的な損得やある一面での損得だけを考えず、長期的・全体的な広い視点で物事の損得を考えることです。

私達、さくらパートナーズ一同は、広い視野と寛容な心を持って行動し、オーナー様に安心して任せていただける企業へと成長してまいります。今後ともいっそうのお引き立て、ご指導を賜りますようお願い申し上げます。

株式会社
さくらパートナーズ
代表取締役 廣井重人

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

を9月下旬完成予定
2

氏名

髙木

出身地

茨城県

部署

不動産営業

入社年月

2017年4月

職歴

不動産会社

趣味

韓流ドラマ、石けん作り

コメント

多実子（たかぎたみこ）

結婚してからずっと専業主婦でしたが、3人の子育ての手のかけどころも変わり、東京の不動産会社で働いていた経験を活かせる仕事を探していたところ、私にピッタリあったのが地域密着に徹底している｢さくらパートナーズ｣でした。
仕事はまだまだ未熟でありますが、お客様を思う気持ちは誰にも負けないと思って日々、努力しています。
女性ならではのきめ細かい対応で、お客様が安心して話せる接客を心がけ、皆様のお越しを笑
顔いっぱいでお待ちいたしております。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

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テナントリテンション（入居者保持）～長期にわたって住み続けてもらう～「テナント リテンション」という言葉をご存じでしょうか。日本語で言えば『入居者保持』です。賃貸住宅において、入居者さんに長期にわたって住み続けてもらうための努力や工夫をするという意味合いです。今回はその取り組みについてご紹介します。
テナントリテンションを表す数値として、稼働率という指標を用い、稼働率＝入居期間÷（入居期間＋空室期間）で計算してみます。下記の表をご覧ください。例①入居期間２年（２４ケ月）、空室期間６ケ月の稼動率は８０％、例②入居期間２年（２４ケ月）、空室期間２ケ月の稼働率は９２．３％、例③入居期間６年（７２ケ月）、空室期間６ケ月の稼動率は９２．３％です。つまり長く入居してもらうことは、空室期間を短くすることと同様に重要なことなのです。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用
実際に、テナントリテンションを行っている全国の実例をご紹介します。
地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに①2年入居ごとに入居者さんに選択できるプレゼント！
②管理会社・他オーナーと協力し近隣飲食店で「食事券」「旅行券」「設備取替」など入居者さんへ限定数うどん、そばの無料提供！
、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地
ホテルを思わせるマンスリー物件は200㎡まで50％の減額となります。

③2年の更新者へルームクリーニングチケットプレゼント！

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Ｑ．なぜアパートを所有することが相続対策になるのですか?

A. アパートについては、アパート（貸家）、アパート用地（貸家建付地）特有の評価方法が適用され、評価が下がる為です。
実際のケースを見てみましょう。下記はあるアパートの評価の例です。Aさんは、建物の積算価格8,000万円、土地の積算価格8,000万円のアパートを所有しています。単純に積算価格を足すと１億6,000万円となりますが、相続時の評価額は建物と土地の合計1億6,000万円となるわけではありません。下記のように積算価格から、建物であれば固定資産税評価額による減額、借家権割合による減額、という形で相続時の評価額は下がります。土地についても同様で、そもそも国が定める路線価は一般的な取引価格より低く、さらに貸家建付地という評価減「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けが活用され、評価が低くなります。
貸家られます。
固定資産税評価による減額（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が借家権割合による
3,200
3,0万円
減
4,640万円
相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こ
1,440
1,440万円
建物積算価格の評価減
8,000万円
固定資産税の特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡
評価額
相続税評価額×60 ％×70 ％4,800 万円
から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用
3,360 万円
地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに※市町村により異なりますが、建築工事費総額の４０～６０％程度、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
貸家建付地公示の８割水準による減額

1,600 万円
土地積算価格8,000万円
× 80％

路線価6,400 万円

貸家建付地評価減
1,152 万円

× 82 ％

2,752 万円の評価減

相続税評価額5,248 万円

結果、本来積算価格が1億6,000万円の積算価格のAさんの相続財産は、相続時の評価としては、建物3,360万円、土地5,248万円、合計8,608万円となり、7,392万円の評価減となります。評価が下がることで、支払うべき相続税も少なくなりますので、相続税の節税対策に有効な方法と言えます。
5大手メーカーのサブリースが危ない!?
～意外と知らない管理契約とサブリース契約の違い～
昨今、大手メーカーによる相続対策での『アパート建築 + サブリース（30年一括借上）』の手法がメディア等で多く取り上げられるようになってきました。
しかし、築年数が古くなっていく中で、大手メーカーのサブリース物件であっても、賃料が悪化していくことがあります。
ここで知って頂きたいのは、下記の表です。実は、家賃には複数の考え方があります。一般的な貸し方では、家賃四価と言われ、実際にオーナーの収入になるのは、『４価』の成約家賃です。サブリース契約の場合、成約価格より低い設定で『設定家賃（５価）』があり、オーナーに支払われるのは『借上げ家賃（６価）』となります。

家賃四価

家賃六価

※家賃には４つの価格があります

家賃3価
再生家賃
「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受け賃
家賃５価 設定家賃
料
ア
られます。
ップ
家賃4価 成約家賃（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が家賃1価 相場家賃
賃料
相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こダ
家賃６価 借上家賃
ウの特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡
家賃2価 適正家賃
ンから330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用入居率８０％の物件の年間稼働状況オーナーの皆様の中でもこちらの考地については400㎡まで80％の軽減になります。さらにえ方を把握されている方は少ないで、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地す。しかしこういった仕組みを理解し、できるだけ高く貸す努力をするは200㎡まで50％の減額となります。
【 入居率8 5 ％のイメージ】号室

年間８室の入替り ⇒ 空室期間４～５ヶ月
年間７室の入替り ⇒ 空室期間５～６ヶ月

年間６室の入替り ⇒ 空室期間６～７ヶ月･････※右図参照
年間５室の入替り ⇒ 空室期間７～８ヶ月

ハーデ
物ン
件
ベル
ギアD

年間４室の入替り ⇒ 空室期間９～１０ヶ月

ことで収益の悪化を防ぐことができます。また、右の表は年間で満室時の収入が80％しか入らない状況を1,608,500円
241,275円
稼働率表として掲載しています。
241,275円
10,967円
稼働率80％とは、22室の物件で、物件
10,967
年間6室が退去し、空室期間がそれぞれ6.5ヶ月ある状態、ということになります。実際には設備対策・条件対策をしていれば、ここまで収益が悪化する、というケースもごくまれです。
物
オーナー様ご自身が物件を理解し、 件対策を打つことで収益の悪化は防げます。ぜひ、ご自身の家賃から見直してみてください。
【 入居率8 5 ％を賃料に置き換えた場合】年間に15％賃料が下落する
月額総賃料下落率

×

下落賃料総額

下落賃料総額≒戸数

÷22戸

一室当たりの値下げ額≒円下がった状態

ソレ
イ
ユE※ 全世帯の賃料が15%1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

101

F

ア
ム
ール

102
103
201
202
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101102
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6貸家の新築着工数は、増え続ける！？
～貸家新築着工数は減少傾向、それでも建ち続ける理由～
国土交通省は4月末日、平成29年度の住宅新築着工数を発表しました。賃貸住宅の新築着工数は41万355戸と、前年度比に比べ4％減で、およそ3年ぶりに減少しまし㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム た。貸家の新築着工数を、大きく地域別でみると、首都圏は14万8557戸で前年度比グループマネージャー3.4％減、中部圏は3万9736戸で2.9％減、近畿圏は5万8442戸で2.4％減でした。
松井哲也
地方都市での減少は激しく、20％以上の減少の都市も出ています。
ただし、2016年に震災が起こった熊本県は6350戸で同22.9％増と、全国にて唯一20％を超え、新築着工数が増えていました。これらの貸家の新築着工数が減少している原因は、2017年から始まったアパートローンの引き締めによる影響が大きく寄与し、着工数が減少していると考えられます。マイナス金利政策で、低金利融資が続く中、収益用不動産の購買需要の高まりに合わせ、都市圏を中心に新築物件の開発が進んでいました。
金融庁によると、2016年に全国の金融機関が新規に貸し出した不動産融資額は、前年を15.2％上回る12兆2,806億円となり、統計がある1977年以来、過去最高となりました。内訳をみると、アパートローンなどの「個人による貸家業」の項目も堅調でした。対して2017年は前年比5.2％減の11兆7,143億円に下がりました。金融庁が金融機関への立ち入り調査の方針を示す「考査の実施方針」の2017年度版には、不動産向け融資のリスクを点検する旨が示されていました。事業性を見極めた適切な融資を行うよう地銀を中心とする金融機関に通告がなされた結果、審査基準が厳しくなっています。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が下記の表をご覧ください。平成30年の数値がまだ出ていませんので、最新推移は出せていませんが、平成21年～平成25年の直近5年間の全国貸家数（実際に存在する数）と同じ時期での全国新築貸家数の推移
相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こを調べてみると、驚くべき点がありました。新築で建築されている数に対して、実存する貸家の数がかなり少なかったのです。666,200戸が5年間の間に解体されて（賃貸経営を辞める）いる事が予測されました。逆にそのの特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡分、より新築での貸家数も必要であることが分かります。
から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用
近年見られる相続対策の活発化や、築年数の古い物件での建替需要など、決して貸家の新築着工がなく地については400㎡まで80％の軽減になります。さらになるわけではありません。将来予測では、新設住宅着工戸数は、全体で見ると2016年度の97万戸から、2020年度には74万戸、2025年度には66万戸、2030年度には55万戸と減少していく見込みではあります、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地が、2030年度には持家18万戸、分譲11万戸、貸家（給与住宅を含む）25万戸となる見込みです。今のは200㎡まで50％の減額となります。
増え方の約60％には落ちますが、2030年になっても貸家建築は必要性の高いものになっています。

改めて、ご自身の現状、将来に合わせて、地域で将来予測ができ、長年にわたり入居率、家賃を維持できる、資産管理会社での企画・建築の計画をお勧めします。
【全国での借家数と新築貸家数推移の矛盾】
国土交通省「住宅土地統計調査」より算出

借家総数
居住あり
うち民営借家
居住なし
空室率
持ち家居住

H10
20,250,000
16,730,000
12,049,800
3,520,000
17.4%
26,467,800

H15
20,840,900
17,166,000
12,561,300
3,674,900
17.6%
28,665,900

H6～H10 H11～H15
持家
2,664,092 2,053,964
貸家
2,760,700 2,185,615
給与住宅 121,611
52,268分譲住宅 1,722,754 1,637,554
計7,269,157 5,929,401

H2021,896,800
17,770,000
13,365,500
4,126,800
18.8%
30,316,100

H16～H20
1,715,014
2,419,317
46,997
1,688,547
5,869,875

H25
22,810,700
18,518,900
14,582,500
4,291,800
18.8%
32,165,800

H21～H25
1,561,839
1,580,100
40,5001,116,036
4,298,475『貸家・直近５年数値増減』
・貸家居住あり（H21～25）+748,900
・貸家居住なし（Ｈ21～25）+165,000↓
・貸家新築着工数（H21～25）+1,580,100※貸家解体想定数（Ｈ21～25）- 666,200
7伊東市富戸

収益・投資物件価格

1,080万円

利回り

20.00％「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が物件概要
相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。こ・所在地：静岡県伊東市富戸の特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡
・交通：伊豆急行伊豆急行線伊豆高原駅 車８分
から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用・建物構造：木・鉄骨造2階建地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに
・築年数：1986年7月（築33年）、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地・延床面積：178.03㎡（53.85坪）は200㎡まで50％の減額となります。
・土地面積：468.00㎡(141.57坪)

おすすめポイント★城ケ崎海岸メイン道路沿い★商売、貸別荘として利用可※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

さくらパートナーズ にご相談ください！

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静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
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定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00
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