◆2019年9月号◆

さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
Person Relations Business

静岡県知事（5）第11455号

見て見ぬ振りをしない～見て見ぬ振りは炎上への一番の近道～

なぜ、人は見て見ぬ振りをしてしまうのでしょうか。
自分の都合を優先したい心理、面倒なことに巻き込まれたくない心理、依存したい心理、アドバイスしたい相手ではない心理、拒否されることが怖い心理、周囲が気になり見過ごしたい心理と理由は様々であると思います。

見て見ぬ振りをすることにより、後々大変な事態に繋がることは決して少なくはありません。そのような事態にならないために、早めの報告、連絡、相談、そして判断が必要となります。
見て見ぬ振りをしないためには、自分の都合のいいように事実を歪曲せず、しっかりと向き合い、「勇気ある発言をする」、「一歩前に踏み出す勇気を持つ」ことが重要であると私は考えます。

株式会社
さくらパートナーズ
代表取締役
廣井重人

さくらパートナーズ社員一同、課題から目をそらさず常に向き合いオーナー様、お客様に安心して任せていただける会社へ成長してまいります。
今後ともいっそうのお引き立て、ご指導を賜りますよう心よりお願い申し上げます。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この相続で困ったら、ぜひ特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から不動産相続の相談窓口へ相続を身近に感じて330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地についただくためにいては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
約40年ぶりに代わる「相続法」！
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま下記1～4の改正内容が分かる方は安心だと考えられます。
内容が分からない方はセミナーにご参加ください！
で50％の減額となります。
民法改正をわかり易く学べます♬
相続法の改正は大きく4点！
1.配偶者居住権を創設
2.自筆遺言証書に添付する財産目録の作成がパソコンで可能に！
3.法務局で自筆遺言諸所が保管可能に！
4.亡くなった方の介護や看病で後見した親族は金銭要求が可能に

相続勉強会全４回シリーズ開催中！
※日程はお問い合わせください！
営業時間11：00～13：00
スープが無くなり次第終了
静岡県伊東市湯川3-1-1 さくらビル1F

勉強会についてのお問い合わせは0557-35-9157(水野・齋藤)

2

氏名

柏木正之

出身地

伊東市

部署

不動産部

入社年月

2016年7月

職歴

ハウスメーカー

趣味

料理番組を観て料理を作ること

好きな食べ物

鶏のから揚げ

好きな言葉｢考動｣
物事の本質が何か常に考えて行動するよう心がけています。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら前職の知識を活かし、オーナー様のご期待にコメント応えられるよう共に歩んでいければと思います。
れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3伊東市の賃貸仲介の需要と供給
伊東市の賃貸住宅供給【戸】
５，４００戸

伊東市の現在の入居率
５４％

入空空入

総務省調べ

実質入居戸数
２，９１６戸管理伊東市シェア率 36％！

さくらパートナーズ
管理戸数「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
さくらパートナーズ管理物件の目印です。
１，２００戸！
れます。

（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このさくらパートナーズ年間入居・退去特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から3月1日～3月31日現在の330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ入居申し込み数 50件‼
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
さくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま
月平均 14件で50％の減額となります。
年間 165件
圧倒的な供給！

圧倒的な勢いでお部屋に入居いただいております！
全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％
伊東市年間退去数

圧倒的な需要！

約437部屋

賃貸仲介伊東市シェア率37％！

108/437→退去率 約25％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4オーナーの皆様は伊東市の平均所得をご存知ですか？
２０１７年総務省から発表された統計資料によると、伊東市平均所得は２６０万２０３５円と発表されております。
月に換算すると、２１６，８３６円となります。
そこから税金、保険代、ガソリン代などが引かれると手持ちはいくらになるでしょうか…。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら弊社で管理させていただいているお部屋に関しては３５，０００円
から５０，０００円のお家賃のお部屋に対する反響が多くなっておりれます。
ます。６５，０００円から７０，０００円の反響も多いですが、現在（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相流行しているメゾネットタイプのお部屋が主となっております。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この2018年１１月から2019年6月の賃貸需要特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

このグラフを見て、ひとりひとり感じること、考えることは様々だと思います。しかし、このデータは正確なものであり、事実でもあります。
オーナー様が現在所有されているお部屋が現在どこの層をターゲットとしているのか、また、今後どのようにアパート経営をしていくべきなのか不安を抱えているオーナー様は弊社にぜひご相談ください！
5

オーナー様の空室リスク負担を解決いたします！

土日開催

満室対策！
無料相談会
9月・10月の相談会日程

相談事例□ 空室が決まらない、賃料下落が止まらない□ 思うような賃料収入が得られず不安がある□ 入居者のマナークレームや滞納に不安がある□ 外装改修工事のタイミングがわからない□ 遊休地等の活用の仕方がわからない

2019年9月

2019年10月

1日「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
5日・6日
7日・8日
12日・13日
14日・15日れます。
19日・20日
21日・22日
26日・27日
28日・29日（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相お電話にてお申し込みください！
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このうちの物件、どうして
0557-35-9158
10:00~/14:00~/16:00~
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から埋まらないんだろう？
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ＼入居率が弊社の強みです！／ 管理物件入居率
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まさくらパートナーズの 満室経営 サポートシステムで50％の減額となります。
※各回ご予約いただくとスムーズにご対応可能です！

1 物件の現地調査

2 対策ポイント抽出

物件を拝見し、決まらない理由を分析いたします。

データベースで競合物件や成約物件と比較して、一番化ポイントを抽出いたします。

私どもは“住まい”を通じて地域社会に貢献いたします！

3 具体的な提案

4 早期紹介プログラム

具体的な実例に基づいて適正家賃・対策方法・資産の最適化をご提案いたします。

インターネットをはじめとした、独自の広告宣伝システムで、早期に満室を実現します！

【伊東店】静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【函南店】静岡県田方郡函南町間宮350-10
SHビル1F
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576
6お部屋探し~契約まで、ネットで完結できる新たな賃貸の貸し方を考える！
いま、ネット上で幾つかの新しい賃貸の貸し方が話題を呼んでいます。賃貸住宅の契約に関して、店舗に行かず、物件の内見から、契約まで行っているケースが出てきています。重要事項説明もなく、電子契約、クレジットカード決済、まさに家に居ながらにして全て済ませてしまう方法です。将来を見据えて、その実態について考えてみたいと思います。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
賃貸住宅では、不動産会社に来店して、入居者と賃貸仲介会社（管理会社）が相対して契約する事が（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相基本です。その行為が中心となり、合わせて物件内見や、初期費用の支払い、カギ渡しなどがされるというのが通常です。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
しかし、最近は、WEB上で全てを完結してしまおうという動きが出てきました。これは、サブリースの形式をとって、入居者さんに対しての貸し方を簡潔にしている方法です。サブリースでは、アパートオーナー様から不動産特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から会社が物件を借り上げて、その借り上げた物件を不動産会社が他の人へ転貸する形態で行います。ここでは330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ不動産会社＝貸主としての立ち位置になりますので、宅地建物取引業法において、貸主は宅建免許は必要なく、宅地建物取引主任者による重要事項説明も必要ないという事になるのです。
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
賃貸契約の場合には、一般消費者と取引するにあたり、後々にトラブルになる事も懸念されるので、サブリースで重説不要となっている場合であっても、念のためという意味で重説を行っている不動産会社も多いかと思アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まいます。重説を行ってはいけないというルールはありませんので、その方が親切になるかもしれません。
で50％の減額となります。
入居者さんの中には、既にネット上で数多くの物件を検索し、中には動画や複数の写真などから、ほぼ指定の物件に申し込み、出来れば契約まで行いたいと考えるケースは、増えてきているといえます。ただし、いざ申込となると、アパートオーナー様と、不動産会社が、一般媒介や、管理委任契約を結んでいる場合がほとんどで、不動産会社に出向き、申込行為、契約、そのほか手続きを、時間をかけて行うというのが定説になっていました。
そんな中、異業種からの参入や、短期貸し（マンスリー物件）を行う会社などが、アパートオーナー様とサブリース契約を結び、一時使用契約や、定期借家契約などは行いますが、あくまで貸主としての入居者さんと契約するために、ネット上での簡潔な契約方法を進めるやり方が出てきました。合わせて、来店型の契約から簡潔に部屋探しを求める入居者の方々の利便性を考えて、ネット上での物件探し、バーチャルでのネット上案内、電子での契約、クレジットカードでの決済、そしてスマートキーなどを活用した鍵管理により、完全にネット上で契約できる状態も作られてきました。
まだ、全ての状況を揃えて進めるには、幾つかの課題もあるため、大きくは展開していませんが、近い将来には、このネット上で全てのお部屋探しから、契約にいたる行為が進められていくと思われます。弊社でも、いち早くその新しい貸し方に挑戦すべく、各種環境整備に動いております。お家賃を支払って頂けるお客様である、入居者様がより快適に、便利で、ストレスなく、お部屋探しから契約までを進めて頂けるよう、アパートオーナー様とともに考えていきたいと思います。
7国土交通省より発表された
極度額に関する参考資料から見えるもの
既にご存知の方も多いかと思いますが、国土交通省 住宅局 住宅総合整備課より、平成３０年３月３０日付け「極度額に関する参考資料」という資㈱船井総合研究所
料が公表されています。これは、来年（令和２年４月１日）に施工される改不動産支援部
正民法に関連して、個人の保証契約の改正が行われることに伴う調査結果の上席コンサルタント
松井哲也報告になります。
こちらの参考資料は、題号のとおり、個人の保証契約における極度額の設定に関する数値について参考とすべき情報が示されているわけですが、他の見方も可能かと思われます。この参考資料は、過去のデータから家賃帯を４万円未満から４０万円以上までの８つの区分に区分けし、それぞれの家賃帯においてどの程度の損害賠償額が生じるのかデータを集計した結果を表しています。例えば、都内のワンルームでは賃料８万円から１２万円の価格帯がボリュームゾーンかと思われますが、この場合の損害額の中央値は３５．６万円、平均は５０万円と表示されており、オーナー様に置かれては、損害額の見込みや代替策を検討する上で非常に参考になる数値が挙げられているといえます。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら【物件の損害額】
れます。 4万円未満 4~8万円 8~12万円 12~16万円 16~20万円 20~30万円 30~40万円 40万円以上
平均滞納額 17.7万円
28.2万円
50万円
71.2万円
97.3万円
126.2万円 156.8万円 437.3万円（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相最高滞納額 178.4万円
346万円
418.6万円 369.3万円 478.5万円 606.8万円 887.4万円 2445.3万円
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
3000
500
450
2445.3特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から2500
400330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ
350
2000
300
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
1500
250
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま200887.4
1000
150
606.8
で50％の減額となります。
478.5
418.6
500

369.3

346

178.4
17.7

28.2

4万円未満

4~8万円

5071.210097.3

126.2

156.8

437.3

0万円

50
0

8~12万円 12~16万円 16~20万円 20~30万円 30~40万円 40万円以上
平均滞納額

万円

最高滞納額

また、この参考資料には「家賃滞納発生に係る調査結果」という項目も設けられており、家賃滞納が１０００件発生したと仮定した場合の回収状況や裁判完了までの平均的な期間、未払賃料の回収状況等に関するデータを表しています。データによりますと、１０００件の滞納について、初動対応で対処できるのは、９４２．９件で９４％近くの家賃滞納は初動対応にて解決が図れるという点です。他方で、初動対応から漏れた５７．１件（約５％）については、民法上又は民事訴訟法上の和解や訴訟の提起、強制執行手続まで検討する必要があるということになり、家賃滞納が発生した場合の初動対応をいかにスムーズに行うかということと、初動対応で反応がない場合の法的手続選択の重要性が窺われます。
監修：弁護士法人一新総合法律事務所
8資産税を0から再点検しよう！
前回から固定資産税についてご説明させて頂いております。
今回は前回ご説明させて頂いた固定資産税通知書と共に同封されてくる課税明細書につき、ご説明させて頂きます。

(1)課税証明書の見方
課税明細書は資産の所在地・面積・評価額・税額等、文字通課税資産毎の明細が記載されております。
①土地
所有する土地の所在地です。こちらは住居表示ではなく地番での記載されているため、一見分かりにくいことが多いです。
地積
その土地の面積です。登記簿と比較すると良いでしょう。
課税地目
田、畑、宅地等の記載があります。登記簿と異なっている場合もあります。
その年の評価額です。概ね公示地価の70％とされています。
評価額
和暦で3の倍数の年に評価替えとなっておりましたが、元号が令和になっても3の倍数の年のようです。
評価額から住宅用地などの軽減がされた後の金額です。
課税標準額
特例の適用を受けている場合はその特例が記載されます。
前年度課税標準額 前年の課税標準額です。
前年課税標準額とその年度の価格の比率です。土地の場合、急激な価格変動などにより負担水準税負担が大きくならないように、緩和措置が設けられており、その判断の指標となるのがこれらの数値です。
税額
その資産の固定資産税額・都市計画税額の年税額です
所在地「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ《住宅用地の特例の適用を受けた場合の課税標準額》
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
区分
内容
固定資産税
都市計画税
(イ)小規模住宅用地
200㎡まで/1戸価格×1/6
価格×1/3
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま(ロ)一般住宅用地(イ)以外の住宅用地
価格×1/3価格×2/3で50％の減額となります。
②家屋所在地
家屋番号
床面積
用途
構造

所有する家屋の所在地です。
登記簿に記載されている家屋番号です。
家屋の床面積です。こちらも登記簿と比較すると良いでしょう。
居宅、共同住宅等です。こちらも登記簿と異なっている場合もあります。
木造、鉄骨造等です。

その年の評価額です。家屋は上記の用途・構造等を基にした再建築価格方式により評価されます。
時価との比率も構造等によって30~80%とかなり幅があります。
課税標準額 家屋の場合は一般的には評価額と同じ金額です。
その資産の固定資産税額・都市計画税額の年税額です。新築住宅の場合等は一定期間減額さ税額れることがあります。
評価額

毎年送られてきて払うだけのものではなく、確認すべき点が多くあります。届きましたら必ず金額を精査しておくと良いですね。ご参考にして頂けましたら幸いです。
監修：税理士法人タックスウェイズ
9浴衣着付けレッスンを開催しました❕
伊東市の皆様こんにちは✨
Sakura Rapport Beauteでは他のエステサロンにはない4Beauty(あらゆる面から女性を美しくするサポートのための4つのビューティー)を提供しております。
先日、オシャレに関してのビューティパーティ🌸浴衣着付けレッスンを開催いたしました！！！
今回は✨さくらパートナーズ代表取締役廣井のお母様が、講師を務めてくださいました^_^
浴衣を羽織るところから、体のどの部分で紐を結ぶのか、どう浴衣を整えるのかなど、詳しくアドバイスを頂きながら、進めて頂きました✨
浴衣を自分で着てみたい！着れたらステキだけれど、なかなかチャンスがない…（ ; ; ）私達スタッフでしたが、講師が細かく、一人一人にアドバイスしてくださり、全員が帯の蝶々結び🦋を習得し、可愛く着こなすことができました！
今後も様々なパーティーを月に一度開催予定です。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
★フェイシャル（お顔）エステを無料で体験してくださる女性も随時募集中です！
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相四季のある日本の気候などに合わせたお肌のカウンセリングもしております。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このご興味のある方は0557-52-3083
店長野村までお問い合わせくださいませ！
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ無料のモデル体験者大募集！！
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）◆JR伊東線 宇佐美駅
ミス エステのお化粧品を使用し私共スタッフの正面入り口より徒歩6分トリートメントを体験していただく方をアパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま1F：駐車場、3階建ての建物になります。
募集しています♪☺
◆お車でお越しの方は、国道135号線と隣接したで50％の減額となります。
モデルさんのトリートメント内容
9号線沿いのローソンの斜め向かいの建物になります。
1F駐車場をご利用くださいませ。

☆美肌コース☆リラクゼーションコース

リラックスヒーリング↓
クレンジング↓洗顔↓
フェイシャルのオイルトリート
メント↓
パック
↓
お仕上げ

リラックスヒーリング↓
クレンジング↓
洗顔（フェイシャル＋デコルテ）↓
フェイシャル＋デコルテのオイルトリートメント↓
お仕上げ

静岡県伊東市宇佐美1661-11
ご来店の際には、予めお電話0557-52-3083へお願いいたします。

10伊東市八幡野
価格
4,880万円
表面利回り 11.52 ％

収益・投資物件「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
物件概要
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま・所在地：静岡県伊東市八幡野
で50％の減額となります。
・交通：伊豆急行 伊豆高原駅 徒歩23分
・建物構造：木造2階建て
・築年数：1989年10月（築29年）
・延床面積：496.86㎡
・土地面積：807.15㎡※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

不動産のことならさくらパートナーズ にご相談ください！

【伊東店】
【函南店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
静岡県田方郡函南町間宮350-10TEL：0557-35-9157
TEL：055-979-5575
FAX：0557-35-9168
FAX：055-979-5576
http://www.sakura-partners.co.jp/
定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00
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Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役

所属団体名

静岡県宅地建物取引業協会

免許

宅地建物取引業

廣井重人

静岡県知事許可（24）第37405号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この沿革
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2010年 9月 建設部を開設
で50％の減額となります。
2011年 11月 伊豆函南店をオープン
2012年 6月

太陽光発電事業を開始
社名を「さくら不動産」から現社名に変更

2012年 9月

コンパクトハウス事業をオープン

2013年 1月

「日建学院

2013年 7月

伊東市最大の不動産ショールームをオープン

2014年 10月

イシンホームに加盟

2018年 9月

Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン

2018年 12月

不動産相続の窓口カフェをオープン

伊東校」をオープン

ローン破綻0円住宅を販売