◆2019年2月号◆

さくらパートナーズ
通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
静岡県知事（4）第11455号

一人で抱え込む仕事ほど怖いものはない～報告、連絡、相談こそが目標達成への近道～
報告・連絡・相談をなぜできないのでしょうか？
言う必要性がないと自己判断してしまう、タイミングを逃す、都合の悪いことを言いたくない心理からでしょうか？
報・連・相ができていないとパフォーマンスの低下、個人評価の低下や責任問題と様々な損失に繋がってしまいます。
報・連・相のコツは、”目的・ゴール”を明確にし、早めに行うことです。
目的を明確化すると相手にわかりやすく伝えることができます。
早めに報告、連絡、相談をすることで、問題点や懸念材料、進捗状況など情報の共有ができ問題の回避、改善ができます。結果生産性の向上にもつながり信頼関係を築いていけると私は考えます。
さくらパートナーズは日々、報・連・相を徹底しオーナー様、お客様に安心して任せていただける会社へ成長してまいります。
今後ともいっそうのお引き立て、ご指導を賜りますよう心よりお願い申し上げます。

株式会社
さくらパートナーズ
代表取締役 廣井重人

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ①亡くなった後の手続きって？
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
名義変更や遺産分割協議、話し合いの仕方
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま②遺言書はなぜ重要なの？相続税って払う？
1. 遺言の種類や必要性 付言の重要さと説明で50％の減額となります。
2. 相続税の計算方法や仕組み 不動産の評価や路線価相続で困ったら、ぜひ不動産相続の相談窓口へ世間話でも愚痴でもなんでもお話を聞かせてください。

③いざ納税、資金はどこから？
相続税対策、土地活用実例④成年後見制度って？
法定後見と任意後見、民事信託活用事例、応用事例

相続勉強会（全④回シリーズ）年間スケジュール
毎月第2・3日曜日 10：00～13：00④回シリーズ

相続勉強会①

相続勉強会②

相続勉強会③ 相続勉強会④Ⅰ

12月23日

1月13日

1月20日

2月10日

Ⅱ

2月17日

3月10日

3月17日

4月14日

Ⅲ

4月21日

5月12日

5月19日

6月9日

静岡県伊東市湯川3-1-1
勉強会についてのお問い合わせは0557-35-9167(水野・齋藤)
さくらビル1F

2

氏名

水野隆之（みずの出身地

静岡県三島市

事業

不動産営業

入社年月

2017年1月

特技

格闘技

趣味

映画鑑賞
モータースポーツ
歴史探訪たかゆき）

お客様に寄り添い、さくらパートナーズのファンになっていただけるよう、勇往邁進いたします。
お困りごとなど、ございましたら、お気軽にご相談ください。

コメント「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3

伊東市の賃貸仲介の需要と供給
伊東市の賃貸住宅供給【戸】
５，４００戸

伊東市の現在の入居率５４％

入

空空

入

総務省調べ

実質入居戸数
２，９１６戸管理伊東市シェア率 36％！

さくらパートナーズ
さくらパートナーズ
管理戸数「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら管理の物件の１，２００戸！
目印です。
れます。

（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このさくらパートナーズ年間入居・退去特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から11月1日～11月20日現在の330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ入居申し込み数 18件‼
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
さくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま
月平均 14件で50％の減額となります。
年間 165件
圧倒的な供給！

圧倒的な勢いでお部屋に入居いただいております！
全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％
伊東市年間退去数

圧倒的な需要！

約437部屋

賃貸仲介伊東市シェア率 37％！

108/437→退去率 約25％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4繁忙期直前。低コストで出来る空室対策！
「賃貸ホームステージング」のご提案
ホームステージングという言葉を聞いたことがありますか？現在、不動産の業界では、急速に導入事例が増えています。ホームステージングとは、居室の片づけや掃除、家財梱包・整理収納を施すとともに、インテリア演出などで室内を見栄えの良い空間にする技術です。
売却予定の中古住宅や、賃貸物件の空室の内見に導入することで、訪れたお客様が実際の生活空間をイメージしやすくなるというものです。代り映えしないガランとした住空間を内見のお客様に見せてもなかなか反応がなかったのが、ホームステージングを施した部屋を紹介すると、イメージが湧き成約につながるケースが多いと言われます。空き室・空き家の効率的な賃貸成約や中古物件の売却でも役立つとして住宅・不動産業界で注目を集めています。
ホームステージングのプロを輩出する動きも活発です。日本ホームステージング協会では、認定資格「ホームステージャー」の育成に取り組んでいます。今年3月末現在、認定ホームステージャーは1000人を突破したそうです。1年間で約10倍にまで膨らんでおり、2018年度には1500人を超える見込みです。
実際、住宅・不動産事業者の導入が相次いでいます。新築分譲の、マンションのモデルルームや、一棟モデルハウスにもホームステージャーの提案を取り入れることで同様の効果も出てきているようです。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ昨今、賃貸住宅のオーナー様から、保有物件を売却したいといった相談が増えていますが、いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）収益物件の売却においても、ホームステージングにより室内にオシャレな家具や装飾を施すことで、早期の売却につながると考えています。まだ中古住宅の売却での取り組みが圧倒的に多アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まいですが、賃貸住宅オーナー様が、見合ったコストの中で、賃貸住宅の集客活動にも、さらにで50％の減額となります。
応用できると考えられます。
左記は、大手家具量販店において、お手軽にできるホームステージングとして、家具セットが、レンタルできるプランです。今の入居者は、インターネットでの部屋探しが主流を占めており、ポータルサイト上の物件写真を見て入居を判断する人が出てきており、成約の決め手になっているともいえます。これからの繁忙期に備え、低コストでできる居室内を飾り立てる賃
貸ホームステージングを考えてみては、いかがでしょうか？
5国土交通省・消費者庁・金融庁の連名でサブリース契約の注意喚起発表！
10月26日に、国土交通省・消費者庁・金融庁と連携しアパート等のサブリース契約に関連して、賃料減額などのトラブルが多発していることを受け、オーナーや入居者向けに、契約内容への注意喚起や、相談窓口設置などが公表さ㈱船井総合研究所れました。今回の注意喚起は、昨今問題になっていた投資用不動産向け融資で不動産支援部
上席コンサルタントの顧客保護の観点も含まれていまして、あらためてサブリース契約の在り方を松井哲也問う問題提起にもなっています。
不動産業者、金融業者の不正、虚偽の行為が発端にはなっていますが、賃貸住宅を所有する、また建築を予定しているオーナーさん向けて、何を注意すべきなのかのポイントを解説したいと思います。
【オーナー様の注意点】①賃料が変更になる場合があります
ほとんどのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すことになっています。「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。また「空室保証」とうたわれていても、入居者の募集時に賃料支払の免責期間が設けられている場合があります。借入返済との関係がありますので返済額と入金額の実態を常に確認することをお勧めします。
②契約期間中でも解約されることがあります「30 年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
③契約後の出費もあります
サブリース業者が賃貸住宅を使用する為に必要な修繕費用を求められる場合があります。最も大きいのが老朽化等による、建物や設備の修繕費用です。また賃貸住宅に対する固定資産税は所有者であるオーナーの負担となります。 出費の項目を抑えていく必要があります。
③基準となる契約書と自身の契約書を比較確認してください
国土交通省推奨の「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」があります。詳細項目にわたり、自身の契約書と比較をして、イレギュラーな部分がないか確認をお勧めします。サブリース業者からは、必ず重要事項の説明を受ける事もお勧めします。
【業者さんの“提案キーワード”にご注意ください】①今のまま何もしないと、大変なことになりますよ！
確かに何もしていない方も見受けられます。大事なのは物件への空室対策・家賃UP対策や、利益増加策の具体的な方法論を実行する事です。サブリースをする事が解決策ではありません。
②賃貸経営に関して〇年のキャリアを持っています。建築から管理までトータル運営します！
証拠になる実態があるかが重要です。扱っている物件入居率がどのくらいで、具体策、成功実例があるかがポイントになります。
③家賃保証、空室保証をつけますから安心ください！
保証内容は後々変わってくる可能性が高いです。やはり保証する事が安心ではなく、成功実例があり、具体的な方法論の実行が重要になります。
空室対策、家賃UP対策、利益増加策の成功事例や、実績のある不動産管理会社はあります。パートナー企業として見極め、あくまでご自身が当事者になって賃貸経営を進めていかれる事を願います。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

6Ｑ．実家で暮らす高齢の母（80歳）の施設入所費用を実家の売却で捻出できないでしょうか？資金の余裕がなく、母が認知症になる前になんとかしたいのですが。
Ａ．民事信託を活用した実家売却信託、という方法があります。
家族間での民事信託を利用することで税制面でも有利に進められる可能性があります。民事信託を利用した場合、有利になる点を踏まえてみてみましょう。

民事信託を利用した場合（実家売却信託）「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらお母さんを委託者兼当初受益者、息子さんを受託者とし、信託財産を自れます。
宅不動産と若干の金銭とする家族信託契約を締結すると・・・（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相①家族信託設定時の課税は登録免許税続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この（通常移転の約1/5）のみで、不動産入所特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から取得税および譲渡所得税は一切発生しない委託者兼330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ
高齢者施設
当初受益者
②お母さんが認知症になっても、息子さんがいては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
受託者の権限で自宅不動産を売却し、母B（80）ホテルを思わせるマンスリー物件金銭信託に変換することが可能
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま③信託財産の売却はお母さんに対する課税入所費用で50％の減額となります。
家族信託となるので、居住用不動産の売却として、3,000万円特別控除の特例を使うことができる

売買契約

受託者
子A（45）

信託財産④相続が発生した場合、お母さんの相続として相続税が計算されるので、小規模宅地等の特例が使える⑤相続の際、遺言執行や遺産分割協議等が一切不要で、即時に二次受益者に受益権が移動する

上記のように信託制度を上手に活用することで将来の相続まで考えた対策が可能になります。ぜひご検討されてはいかがでしょうか？
7

物件再生で収入アップ！ポイントを抑えましょう。
古くなった物件をいつまで持たせるのか？物件をより良い状態に保ちたいけ
ど、どこまでお金をかけていいのかわからない。そんな場合の大事な投資判断のポイントをお伝えします。

リノベーションを行う投資判断（設備と効果）のポイント
下の表は、空室期間が長く続く、Aさんの物件の状況です。家賃が5.2万円の物件ですが、8ヶ月間空室の状態・・・。家賃を5.9万円に上げて、1ヶ月で入居が決まったらどうなるかを試算してみました。

Aさんの物件の5年間での収入比較「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら5.9れます。
5.2（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から348.1330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ270.4
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま64.9 70.8 70.8 70.8 70.8
62.4 62.4 62.4 62.4
20.8
で50％の減額となります。
金額単位：万円

物件名：

Before

After

アップ率

家賃設定

5.2

5.9

空室期間（月数）

81

Before

1年目

年間収入
After

2年目

20.8

1年目

年間収入

113.5%

64.9

6.0

0.7

5.8

3年目

62.4

2年目

家賃アップ比較

アップ額

62.4

3年目

70.8

70.8

4年目

62.4

4年目

70.8

5年目

62.4

5年目

70.8

５年間合計

270.4

５年間合計348.1

稼働率

5.6

86.7%

5.4

稼働率

5.2

98.3%

5.0

５年間での家賃増収額

77.7

4.8

Before

５年間収入 Before

After

５年間収入 After

400.0

400.0

350.0

350.0

300.0

300.0

250.0

250.0

200.0

200.0

150.0

150.0

100.0

100.0

50.0

50.0

0.0

0.0

1年目

2年目

3年目

4年目

5年目

1年目

５年間合計

2年目

3年目

リニューアル節税効果 （家賃増収額分でリニューアル工事をした場合）

その他リニューアル効果

所得税・ 住民税率

15%

20%

33%

43%

50%

55%

①家賃下落抑制

節税効果額

1 1 .7

1 5 .52 5 .6

3 3 .4

3 8 .94 2 .7③原状回復工事費用抑制

4年目

5年目

５年間合計

②空室期間短縮④不満による退去抑制

そのままの家賃で8ヶ月で決まる場合と、家賃を上げて1ヶ月で決まる場合を比較すると、5年間で77.7万円の差が出ます。単純に10年間で考えると、倍の約155万円の差が出る計算になります。節税効果を考えると、更にプラスαの効果がえられる、ということになります。家賃を上げる場合と上げない場合で、10年後に家賃に差が出た状態が続く、と考えると、プラスになった155万円+α以内の費用であれば、長期的な賃貸経営を考えるオーナーさんであれば、費用対効果が見込める、ということになります。
特に古い物件でリノベーションなど大型の投資が必要な場合には、どれだけの費用をかけて、どれだけの効果があるか、ということを見極めて対策を打ってみてください。

8毛穴の汚れをすっきり取り除きうるおい＆引き締まった‘魅せ肌’へ
“2月は一年で最も毛穴が汚れる時期”ということはご存知でしょうか？
そしてこの季節にぴったりのおうちで気軽にエステサロンの本格ケアを再現できるエステツインIFの取り扱いがスタートしました✨
女性の肌悩みＮｏ．1とも言われる毛穴の目立ち。
そのスキンケア方法として、私たちは毛穴の汚れをしっかり洗浄するディープクレンジングに着目しました。
微弱電流を流したイオンブラシで、毛穴に潜む微細な汚れまで吸着して除去。
さらにイオンプローブで化粧品の有用成分を角質層のすみずみまで浸透させることで、いつも以上のハリツヤとうるおいを感じることができます。
さらにLED機能も搭載しているので、より効率的なお手入れができ、理想のお肌づくりが可能になります。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相無料のモデル体験者大募集！！
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このミス エステのお化粧品を使用し私共スタッフの技術向上の為特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からお顔を貸していただける方を募集しています♪☺
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につモデルさんのトリートメント内容◆JR伊東線 宇佐美駅
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）☆リラクゼーション☆美肌コース
正面入り口より徒歩6分
コース
1F：駐車場、3階建ての建物になります。
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まリラックス◆お車でお越しの方は、国道135号線と隣接したリラックス
ヒーリング
9号線沿いのローソンの斜め向かいの建物になります。
で50％の減額となります。
ヒーリング↓
1F駐車場をご利用くださいませ。
クレンジング↓洗顔↓
フェイシャルのオイルトリート
メント
↓
パック
↓
お仕上げ

↓
クレンジング↓
洗顔（フェイシャル＋デコルテ）↓
フェイシャル＋デコルテのオイルトリートメント↓
お仕上げ

静岡県伊東市宇佐美1661-11
ご来店の際には、予めお電話0557-52-3083へお願いいたします。

9伊東市中央町

収益・投資物件価格
7,500万円
利回り 8.6％「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
伊東市の（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相中心繁華街です。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

物件概要

・所在地：静岡県伊東市中央町
・交通：ＪＲ伊東線 伊東駅 徒歩９分
・建物構造：鉄筋コンクリート造 ３階建て
・築年数：平成２年１月（築２９年）
・延床面積：６５２.８２㎡
・土地面積：２５４．５３㎡
10

伊東市川奈

収益・投資物件価格
利回り

3,000万円
16.52％「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
物件概要
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま・所在地：静岡県伊東市川奈
で50％の減額となります。
・交通：伊豆急行伊豆急行線 川奈駅
・建物構造：木造２階建て
・築年数：昭和62年12月（築31年）
・延床面積：372.49㎡
・土地面積：574.69㎡

徒歩10分※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

さくらパートナーズ

不動産のことならにご相談ください！
【伊東店】
【函南店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：0557-35-9157
TEL：055-979-5575
FAX：0557-35-9168
FAX：055-979-5576
http://www.sakura-partners.co.jp/
定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00

11

Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役

所属団体名

静岡県宅地建物取引業協会

免許

宅地建物取引業

廣井重人

静岡県知事許可（24）第37405号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
沿革特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2010年 9月 建設部を開設
で50％の減額となります。
2011年 11月 伊豆函南店をオープン
2012年 6月

太陽光発電事業を開始
社名を「さくら不動産」から現社名に変更

2012年 9月

コンパクトハウス事業をオープン

2013年 1月

「日建学院

2013年 7月

伊東市最大の不動産ショールームをオープン

2014年 10月

イシンホームに加盟

2018年 9月

Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン

2018年 12月

不動産相続の窓口カフェをオープン

伊東校」をオープン

ローン破綻0円住宅を販売