◆2020年4月号◆

さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
Person Relations Business

静岡県知事（5）第11455号

大善と小善～社員全員がお互いを信用するから厳しい指導をする～
小善とは一見、親切に見えることが、相手の学びの期会を失わせ、将来にとって良くない結果に繋げてしまうことです。
自己満足ためであり、目先の善行のことです。
大善とは一見、冷たく聞こえる言い方も厳しすぎるやり方も、その人が成長するために必要だと、伝えていくことです。本当に相手を思っていればそういった厳しさも伝わり、良い結果に繋がっていくのです。
会社のため相手のために時には厳しくなることが大善だと私は考えます。
もちろん、人間関係ができていなければ、反発を生んでしまいますので、普段から信頼関係が築けていなければなりません。謙虚さと伝えないことは違うのではないかと私は考えています。

株式会社
さくらパートナーズ
さくらパートナーズスタッフ一同、信用し合い、時には厳しく代表取締役指導し合い、オーナー様、お客様のお役に立てるよう成長してまいります。
廣井重人今後ともご指導ご鞭撻を賜りますようお願いいたします。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）「一般不動産投資顧問業」
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま国交省免許登録をいたしました。
※一般不動産投資顧問業とは、不動産投資家さんへで50％の減額となります。
アドバイスができる専門家として国交省が認めている制度です。
現在

不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士賃貸不動産経営管理士
行政書士資格保有者
古民家ツーリズム/まちづくりプランナー

コンサル部門ではどんなご相談でもお受けしています！
お気軽にご相談ください！

2名
5名
スタッフ一同、資格取得支援により5名
資格取得を1名
1名 など 目指しています！

齋藤柏木
私共にご相談ください！

相続で困ったら、ぜひ 不動産相続の相談窓口へ～相続を身近に感じていただくために～静岡県伊東市湯川3-1-1 さくらビル1F

営業時間11：00～13：00(水・木定休日)
スープが無くなり次第終了

2

氏名

坂本 隆輔（さかもと りゅうすけ）

出身地

静岡県 伊東市

部署

不動産売買

入社年月

2014年2月（5年目）

職歴

伊東高校 → 専修大学 → さくらパートナーズ

趣味

料理・海外サッカー事情調査

好きな食べ物

和食全般

好きな言葉

速度を上げるばかりが人生ではない。

相手の気づいていない問題点を見つけられるよ「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらコメント
うに日々努力しています。
れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3伊東市の賃貸仲介の需要と供給
総務省調べ

伊東市の賃貸住宅供給【戸】
約８，２００戸

伊東市の現在の入居率６６％

入

空

空

入

実質入居戸数
約５，４００戸

賃貸仲介伊東市シェア率 17.6％！

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
さくらパートナーズれます。
さくらパートナーズ
管理戸数１，２48戸！
管理物件の目印です。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からさくらパートナーズ年間入居・退去330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につさくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
月平均 18件
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま年間 216件で50％の減額となります。
全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％

圧倒的な供給！

伊東市年間退去数

約1230部屋管理伊東市シェア率 15％！
圧倒的な需要！

124/1230→退去率 約10％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4オーナーの皆様は伊東市の平均所得をご存知ですか？
２０１７年総務省から発表された統計資料によると、伊東市平均所得は２６０万２０３５円と発表されております。
月に換算すると、２１６，８３６円となります。
そこから税金、保険代、ガソリン代などが引かれると手持ちはいくらになるでしょうか…。

弊社で管理させていただいているお部屋に関しては３５，０００円から５０，０００円のお家賃のお部屋に対する反響が多くなっております。
６５，０００円から７０，０００円の反響も多いですが、現在流行しているメゾネットタイプのお部屋が主となっております。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この2018年１1月から2019年10月の賃貸需要特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

このグラフを見て、ひとりひとり感じること、考えることは様々だと思います。しかし、このデータは正確なものであり、事実でもあります。
オーナー様が現在所有されているお部屋が現在どこの層をターゲットとしているのか、また、今後どのようにアパート経営をしていくべきなのか不安を抱えているオーナー様は弊社にぜひご相談ください！
5

オーナー様の空室リスク負担を解決いたします！

土日開催

満室対策！
無料相談会
4月・5月の相談会日程

相談事例□ 空室が決まらない、賃料下落が止まらない□ 思うような賃料収入が得られず不安がある□ 入居者のマナークレームや滞納に不安がある□ 外装改修工事のタイミングがわからない□ 遊休地等の活用の仕方がわからない

2020年4月

2020年5月

4日・5日
2日・3日
「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
11日・12日
9日・10日
18日・19日
16日・17日れます。
25日・26日
23日・24日
30日・31日（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相お電話にてお申し込みください！
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このうちの物件、どうして
0557-35-9158
10:00~/14:00~/16:00~
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から埋まらないんだろう？
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ＼入居率が弊社の強みです！／ 管理物件入居率
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まさくらパートナーズの 満室経営 サポートシステム
で50％の減額となります。
※各回
ご予約いただくとスムーズにご対応可能です！

1 物件の現地調査

2 対策ポイント抽出

物件を拝見し、決まらない理由を分析いたします。

データベースで競合物件や成約物件と比較して、一番化ポイントを抽出いたします。

私どもは“住まい”を通じて地域社会に貢献いたします！

3 具体的な提案

4 早期紹介プログラム

具体的な実例に基づいて適正家賃・対策方法・資産の最適化をご提案いたします。

インターネットをはじめとした、独自の広告宣伝システムで、早期に満室を実現します！

【伊東店】静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【函南店】静岡県田方郡函南町間宮350-10
SHビル1F
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576
6

無断転貸に関するＱ＆Ａ

弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 大橋 良二 氏

今回は契約者による無断転貸について、オーナー様よりご質問をいただきました。
近年民泊などでも問題になるケースもありますので、より注意が必要です。

【Q】
借主がオーナーであるわたしに無断で、契約者自身が住まずに、その知人に居住させた場合、契約上の義務違反になるのでしょうか？この場合は契約を解除できますか？

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら【A】
結論からいうと、居住用物件で、賃貸借契約書に記載した入居者が居住せず、知人がれます。
住んでいる場合には、無断転貸（義務違反）したことになり、通常は、契約を解除すること（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相ができるでしょう。ただし、必ず解除できるわけではなく、以下のような点を確認する必要があります。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
まずは基本的な事項になりますが、民法上、賃貸人の承諾を得なければ第三者に転貸す特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からることはできません。居住用の賃貸借契約では、通常、この民法のルールと同種の無断転貸禁止条項が定められています。ですので、賃貸借契約上の入居予定者以外の第三者（知330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ人など）が入居しれば、無断転貸（契約違反）であり、賃貸借契約を解除することができいては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）ることが通常でしょう。
ですが、注意も必要です。まず、転貸について承諾しているような場合には、当然のことながアパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まら転貸は適法なものであり、解除することはできません。サブリースにおけるオーナーと会社との契約（マスターリース契約）などは、当然のことながら転貸を承諾する条項が含まれていまで50％の減額となります。
す。
もう一つの注意点は、無断転貸があっても必ず賃貸借契約が解除できるのではなく、判例上の信頼関係破壊の法理に基づき、例外的に信頼関係の不破壊などを理由に解除権が制限される場合があることです。事案に応じた事情ではありますが、共同相続人から他の共同相続人への無断転貸や離婚した夫から妻への無断転貸の場合（最高裁３６年４月２８日、最高裁昭和４４年４月２４日）に解除が認められなかった事例があります。
このように、転貸禁止の居住用物件でも、転貸したから即解除、とは限らないことには注意が必要です。
【民法】（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

7

「バランスシート経営で資産活用できているかチェックしよう⑤」
ご自身の資産は増えていますか？それとも横ばい、あるいは減っていますか？
資産の良し・悪しは、オーナー様ご家族の将来設計や、ご親族への承継がスムーズにできるか（継ぎたい物件か、そうでないか）などにもかかわってきます。
今回は不動産を上手に活用することで魅力的な資産を作る方法をお伝えします。

バランスシートを作ってみよう ~上級編~
資産ごとに、不動産の色分けをしてみましょう。バランスシートで見たときに、当然すべての資産が良い資産（増えている資産）ではないこともあります。それでも将来残していきたい資産、というものもあります。ですから、まずは資産の方向性を色分けしてみることが重要です。
ご自身の資産を、下記のようにAラ【不動産の棚卸し・分割の手順】
ンク、Bランク、Cランクに色分けしてみビル
土地ましょう。
駐車場
アパート「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
Ａランク：残すべき不動産
不動産の棚卸しれます。
不動産の価値に関わらず、残す必要Ａランクがある資産（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相不動産の利用価値に関わらず残す資産
残すべき資産残す必要・利用価値があるもの
Bランク：活用すべき不動産
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このＢランク
対策（投資）次第で収益増加が対策を講じることで収益を増加活用すべき資産有効活用する資産見込める資産させるなど有効に活用するもの
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から
Cランク：換金処分すべき不動産
Ｃランク
収益率や利用価値が低く、それ換金処分すべき資産売却する資産収益率や利用価値が低く、有効な330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につに対する有効な対策がないもの対策がとれない資産。
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）活用対策・売却準備といった具合です。

アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま
優良な資産の承継を目指します
次に、個々の資産についての対策で50％の減額となります。
を検討します。特に、不動産資産に何もしない
Point

ついては、大きく分けると対策は右の6項目に分かれます。ご自身の資産の色分けに合わせて資産の6つの方向性を決め、具体的な対策を決めて実践していくことで、より良い資産・次世代に承継できる資産づくりにつながります。

バランスシート経営についてシリーズでお伝えしてきましたが、是非、この機会に資産の将来対策を検討してみてください。弊社でも随時サポートしてまいりますので、ともに良い資産を作っていきましょう！

01

Point

02

Point

03

Point04

Point

05

Point06

特に相続税が支払えるレベルで資産が増えていれば現状維持も選択としてある。

既存資産の改善賃料アップ・コスト減・建替え

保有し続ける方針であればリフォーム、リノベーション、外壁塗装工事などによる収入アップ、経費・借り入れの見直しによるキャッシュフロー改善。

買換え

売却→購入

現状で資産効率が良くない資産は買換えで資産改善を検討する。将来性が低い立地→将来性が高い立地など。売却＋購入。

優良物件の買い増し
現金を多く保有している場合、相続税はかかりやすく資産が減るリスクが高い。また、預貯金ではほぼ資産が増えない。優良不動産の購入で資産の増加や所得税節税、相続税の圧縮効果を得られる。

未活用地の活用

未活用資産があり収益性が低い場合、資産を増やしながら相続対策で資産を減らさない対策も有効。アパート建築等、新たな活用。

売却（賃貸経営終了…？）
相続税が払えない、そもそも活用可能性が低く今後所有するメリットも低い、賃貸経営をやめたい場合、など売却による現金化も検討する

8

2020年 賃貸経営 市場動向
~市場の変化から対策を考える~
2020年に入りまして、賃貸市場の変化から、賃貸経営に関わる重要なポイントについて、お伝えします。今年の賃貸経営を成功させるために、参考にして頂ければ幸いです。
出典：国土交通省住宅土地統計調査①空室率増加傾向（国土交通省）
人口・世帯数減少傾向、賃貸住宅の供給過多の中民営借家数は約70万件増加しています。最新2018年
度末の民営借家入居率は、全国平均で82％と、賃貸住宅の供給過多を加味しますと、将来的にはさらに入居率下落が予測されます。

北海道
青森県
岩手県
宮城県
秋田県
山形県
福島県
茨城県
栃木県
群馬県
埼玉県

83.3%
78.5%
78.4%
84.0%
81.1%
81.2%
79.8%
74.0%
72.7%
73.4%
82.9%
81.2%

東京都
神奈川県
新潟県
富山県
石川県
福井県
山梨県
長野県
岐阜県
静岡県
愛知県

86.0%
84.0%
78.1%
77.5%
78.5%
77.7%
71.9%
78.2%
73.6%
75.6%
83.8%
81.5%

滋賀県
京都府
大阪府
兵庫県
奈良県
和歌山県
鳥取県
島根県
岡山県
広島県
山口県81.5%
84.5%
78.9%
81.3%
78.7%
74.2%
81.1%
85.4%
80.2%
83.3%
78.6%
74.3%

香川県
愛媛県
高知県
福岡県
佐賀県
長崎県
熊本県
大分県
宮崎県
鹿児島県
沖縄県

76.1%
79.0%
83.0%
85.0%
81.9%
83.6%
85.8%
79.9%
83.3%
82.0%
89.3%

②管理委託率増加（国土交通省）「民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査」によりますと、賃貸オーナーが、賃貸管理会社、サブリース会社へ管理を委託している割合は65.2％まで上がっています。空室問題、賃貸経営の問題解決のため、管理を委託する率は年々上がっていると予測できます。
千葉県

三重県

徳島県

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
平成29年
平成30年
③相続課税発生割合上昇（財務省）
課税件数割合12.4％
12.9％
相続税の課税発生件数、負担割合ともに増加傾向にあります。今後れます。
も賃貸オーナーの相続対策は、必要不可欠になっていくと予測できます。
負担割合
8.0％
8.3％
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相④民法改正による賃貸経営への影響（法務省）
120年ぶりの民法改正200項目の中には、賃貸オーナーが能動的に動いていかないと、損害を被る可能性のある続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この内容も含まれているため、十分な理解が必要になります。（敷金明文化、連帯保証人限度額設定必須、原状回復負担割合の明文化、一部滅失時の賃料取扱いの見直し、賃借人の修繕権の発生等）
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から⑤重要事項説明の電子書面交付による社会実験（国土交通省）
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ賃貸借契約における重要事項説明に関して、書面交付による実施が、2019年10月より電子書面交付の可能性をはかる社会実験がはじまり、今後賃貸における、あらゆる契約関係で電子化の可能性が上がってきています。
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）⑥貸家向け新規貸し出し金額減少（日本銀行統計）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2016年をピークに、2018年まで貸出金は減ってきています。全国的に不動産貸家向けの新規貸し出し基準が厳しくなってきている事がわかります。
で50％の減額となります。
⑦訪日外国人旅行者、在留外国人推移（観光庁、法務省）
訪日外国人旅行者は2018年末3,191万人を超え、10年で約4.5倍増加しています。さらに平成30年末の在留外国人数は273万1,093人で29年対比6.6％増加と(人口の2%)なっています。共に過去最高に達しています。
⑧民営借家に住む高齢者（厚生労働省）
高齢者の住宅所有関係の推移では、民営借家に住む高齢者は、29％まで上がってきています。高齢者需要増加に伴い、高齢者向け住宅の需要過多が予測されます。
賃貸経営に関わる市場動向として、各種最新情報を入れてみました。2020年は大きく変化のある年になります。
今一度、ご自身の賃貸経営における具体的対策について、考える機会にして頂ければ幸いです。

オーナー様にとっては、今まで入居する事に戸惑いがあった高齢者層に対しても、各種新しいサービスを活用する事で、より積極的な空室対策も可能になりました。改めて、人口減の現在でも、入居者数が増えている高齢者層の入居対策について、考慮されてはいかがでしょうか。
9🌸0円モニターさん募集中🌸
Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店では他のエステサロンにはない4Beauty(あらゆる面から女性を美しくするサポートのための美しさ)を提供しております。
今回は4Bのひとつ、基礎美容をご提供させて頂きます！
この度、7月までの期間限定となりますが🌸0円モニターさん募集🌸をスタートいたしました✨
現代環境の悪化（花粉、黄砂、排気ガス、紫外線）などの影響から、20代30代のお肌トラブルが増えています💦
こちらの年代の女性の皆様が、現在のお肌と将来のお肌を美肌にして頂けるモニターさんの募集となります‼️
今、お肌にお悩みがない方も、ある方もこのチャンスにぜひご体験くださいませ💆‍♀️
ぜひ皆様も一度足を運んで頂き正しいホームケアや、自分にぴったりのお化粧品・メイク用品を見つけてみませんか✨「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら今後も様々なパーティーやレッスンを月に一度開催予定です。
れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

◆JR伊東線 宇佐美駅
正面入り口より徒歩6分
1F：駐車場、3階建ての建物になります。
◆お車でお越しの方は、国道135号線と隣接した9号線沿いのローソンの斜め向かいの建物になります。
静岡県伊東市宇佐美1661-11
1F駐車場をご利用くださいませ。

「体験してみたい！」という方は、お電話：0557-52-3083
LINE＠ ID：＠104mwprm

10伊東市富戸

収益・投資物件価格
1,080万円
表面利回り 12.94％「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
物件概要
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま・所在地：静岡県伊東市富戸で50％の減額となります。
・交通：伊豆急行線 富戸駅 徒歩7分
・建物構造：木造 2階建て
・築年数：1997年1月（築23年）
・土地面積：1,214.42㎡
・延床面積：256.45㎡※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

不動産のことならさくらパートナーズ にご相談ください！

【伊東店】
【函南店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：0557-35-9157
TEL：055-979-5575
FAX：0557-35-9168
FAX：055-979-5576
http://www.sakura-partners.co.jp/
定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00
11

Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役 廣井 重人

所属団体名 静岡県宅地建物取引業協会
免許

宅地建物取引業 静岡県知事許可（24）第37405号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
沿革特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2010年 9月 建設部を開設
で50％の減額となります。
2011年 11月 伊豆函南店をオープン
2012年 6月 太陽光発電事業を開始
社名を「さくら不動産」から現社名に変更
2012年 9月 コンパクトハウス事業をオープン
2013年 1月 「日建学院 伊東校」をオープン
2013年 7月 伊東市最大の不動産ショールームをオープン
2014年 10月 イシンホームに加盟 ローン破綻0円住宅を販売
2018年 9月 Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン
2018年 12月 不動産相続の窓口カフェをオープン