◆2021年2月号◆

さくらパートナーズ通信
さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容◆
Ｐ2 代表挨拶
Bakery Road Blossom
Ｐ3 スタッフ紹介
伊東の賃貸住宅需要予測
Ｐ4 伊東市賃貸契約数No.1
Ｐ5 伊東市賃貸需要
Ｐ6 満室対策！無料相談会

Ｐ7 業界ニュース
Ｐ8 ソリューションコーナー
Ｐ9 賃貸管理コーナー
Ｐ10 Sakura Rapport
Beaute
今月の特選物件

静岡県知事（5）第11455号

株式会社さくらパートナーズ

Person Relations Business～伊豆・伊東を世界一のリゾート市へ～

今日の最善、明日の最善～今日の最善は明日にはもう最善ではない。日々新しい信用を生み出すことが大切である～
日々、人も社会も変わっていきます。
常にお客様の最善を考え、努力をしています。そうする中でも、こう考えてほしい、こうあってほしいという希望も生み出されてきます。常にお客様の要望を聞き、それに応えるよう努めて、日々新しい信用を生み出していくことが大切になります。
最善を尽くしていても、更に最善があると考えています。上には上が限りなくあるのではないのでしょうか。
常識やこれまでのやり方にとらわれて、今が最良だと思うことが、停滞に結びついてしまいます。漫然とやるのではなく、やり方を工夫し、より良い方法を生み出していきましょう。
今日の最善は明日になればもう最善ではありません。
明日は明日の最善を生み出していかなければならないと私は考えています。

株式会社
さくらパートナーズ
代表取締役
廣井重人

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
さくらパートナーズスタッフ一同、明日は明日の最善を生み出して、オーナー様、お客様に最善のご提案ができるよう全力を尽くしてまいります。
れます。
今後ともご指導ご鞭撻を賜りますようお願いいたします。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から12月22日（火）330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につオープンいたしました！！
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）～ベーカリーロードブラッサム～
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。 国産小麦100％、無添加生地を使用した安全なパンです。
是非、焼立てパンを食べて下さい！
スタッフ一同心を込めてパンを焼き、皆様のご利用をお待ちいたしております！

2

氏名

庄司

出身地

静岡県下田市部署

不動産営業(賃貸）

入社年月
職歴
休日の過ごし方

コメント

千咲

2020年4月
なし
干し柿作り
私はQuality of Life（人生の質）を追求をしたいと考えております。
その人がその人らしく、生きてて楽しいと心から思えるような、住環境を弊社を通して提供できるよう日々、尽力しております。
知らないことを知る楽しさを教えていただ
ける環境に甘んじず、自立できるように努めてまいります。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3伊東市の賃貸仲介の需要と供給
総務省調べ

伊東市の賃貸住宅供給【戸】
約7，２００戸

伊東市の現在の入居率６６％

入空

空

入

実質入居戸数
約４，７５２戸

賃貸仲介伊東市シェア率 38.1％！

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
さくらパートナーズれます。
さくらパートナーズ
管理戸数１，504戸！
管理物件の目印です。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からさくらパートナーズ年間入居・退去330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につさくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
月平均 18件
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま年間 216件で50％の減額となります。
全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％

圧倒的な供給！

伊東市年間退去数約713部屋

管理伊東市シェア率 30％！
圧倒的な需要！

216/713→退去率 約10％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4

２０２０年に入ってからの弊社反響、来店率の推移となります。（青い棒グラフは反響数、赤い折れ線グラフは来店率です。）４月初旬（４月７日）に東京を含む７都府県が、４月中旬（４月１６日）には全国に緊急事態宣言が発令されました。
４月初旬は反響数こそ影響はありませんでしたが、来店率が著しく低下していることが分かり、４月中旬からは反響数そのものが低下しました。 【グラフ１】「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相グラフ１：２０２０年反響数・来店率推移
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この４月は新型コロナウィルスの影響を感じましたが、それ以降は反響数、来店率も回復しています。
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から
また、４月～６月の反響家賃【グラフ２】は５０，０００円以下の賃貸需要が高いこと、コロナ禍でも築浅物件やハイグレードの価格の物件でも反響が鳴るということが分かりました。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

グラフ２：２０２０年４月～６月までの反響家賃「コロナだから新しい入居者は見つからないでしょ…。」、「リフォームしてもいつ決まるか分からないでしょ…。」と諦めているオーナー様！
実際にリフォームが済み、需要に見合っている家賃設定しているお部屋は実際に入居が決まっています。
5
そのお手伝いを是非弊社へお任せください！！

オーナー様の空室リスク負担を解決いたします！

土日

開催

満室対策！
無料相談会
1月・2月の相談会日程

相談事例□ 空室が決まらない、賃料下落が止まらない□ 思うような賃料収入が得られず不安がある□ 入居者のマナークレームや滞納に不安がある□ 外装改修工事のタイミングがわからない□ 遊休地等の活用の仕方がわからない

2020年1月

2021年2月「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
6日・7日
9日・10日
13日・14日
16日・17日
れます。
20日・21日
23日・24日
27日・28日
30日・31日（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相お電話にてお申し込みください！
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このうちの物件、どうして
0557-35-9157
10:00~/14:00~/16:00~
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から埋まらないんだろう？
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ＼入居率が弊社の強みです！／ 管理物件入居率いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まさくらパートナーズの 満室経営 サポートシステム
で50％の減額となります。
※各回ご予約いただくとスムーズにご対応可能です！

1 物件の現地調査

2 対策ポイント抽出

物件を拝見し、決まらない理由を分析いたします。

データベースで競合物件や成約物件と比較して、一番化ポイントを抽出いたします。

3 具体的な提案

4 早期紹介プログラム

具体的な実例に基づいて適正家賃・対策方法・資産の最適化をご提案いたします。

インターネットをはじめとした、独自の広告宣伝システムで、早期に満室を実現します！

【伊東店】静岡県伊東市玖須美元和田716-461

私どもは“住まい”を通じて地域社会に貢献いたします！

TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【函南店】静岡県田方郡函南町間宮350-10
SHビル1F
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576
6認知症になってからではもう遅い！
早めの対策が必要な不動産オーナーの認知症対策 ②

弁護士法人一新総合法律事務所
弁護士 大橋 良二 氏

さて、前回は、認知症が進行し、「意思能力を欠く状態」になると、契約を締結することができなくなり、不動産の活用に支障が生じるということをお伝えしました。では、このように認知症が進行し契約ができなくなった後に、不動産を活用しようとした場合には、どうすればよいのでしょうか？

この場合、皆さんもご存じの「成年後見制度」の活用が考えられます。（なお、ここでは法定後見を指して説明しています。）不動産のオーナーが認知症が進み、契約などの財産管理ができない状態に至った場合には、家庭裁判所に成年後見の申立てを行い、成年後見人を選任することで、認知症の進んだオーナーに代わり、成年後見人が財産管理を行うことができるようになります。より具体的には、成年後見人がオーナーに代わって、賃貸借契約を結んだり、遺産分割協議を行ったりすることができるようになります。
「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらでは、このような成年後見制度があるから問題ないか、というと、そうではありません。この成年後見制度（法定後見）には、さまざまな問題点が指摘されています。
れます。
① 専門職が成年後見人に選任される場合が多い（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相親族ではなく、弁護士や司法書士等の専門職が後見人として選任されるケースが少なく続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このありません。成年後見関係事件の概況（平成31年1月～令和元年12月、最高裁判所
事務総局家庭局）によると、親族以外が成年後見人等に選任されたものは全体の約特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から78.2％です。子どもからすれば、親の財産を突然、第三者の専門職が関与して、財産管330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ理を行うことになりますので、そのような事態を望まない人も少なくありません。また、親族が後見人になっても、専門職が「後見監督人」といって監督役として付くケースもあります。
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま② 専門職の報酬（費用）を負担しなければなりません
で50％の減額となります。
こちらの報酬が財産額にもよりますが、東京家庭裁判所の「成年後見人等の報酬額のめ目安」によると流動資産等の管理財産額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合には、基本報酬額を月額3万円から4万円」と定められています。年間にすれば、36万円から48万円、これが基本的には、認知症の方が亡くなるまで負担が継続して必要となりますので（途中でやめられない）、毎年それなりの費用負担が必要となります。
③財産管理に制約がある、思うような財産管理はできないかもしれません。
成年後見人は、本人の「財産を維持管理」することを目的とした制度ですので、不動産投資などの投機的な資産運用はできないこともあります。節税対策として親族に毎年贈与するなど、財産が流出する方向での財産処分はできないことが通常です。
以上のとおり、認知症が始まってからの成年後見制度には問題点もあり、敬遠する方も少なくありません。このように、認知症になった「後」に利用する成年後見制度（法定後見）では問題が少なくないのです。
では、認知症になる前にどうするか。それは次回お話ししたいと思います。

7

「市場動向を知り、早めの空室対策を！」
2021年の繁忙期に向けて、早めの準備が必要です。業界ニュースでは、コロナ禍での人気設備ランキングをご紹介しましたが、オーナー様それぞれの物件の立地、間取り等によって、入居者ターゲットは大きく変わります。これから起こる入居者動向を抑え、いち早く満室経営に向けた対策を打っていきましょう。

2020年、想定される入居者動向
有効求人倍率の推移

日本市場はコロナ禍より少し前から、不況期に突入していると言われています。2021年の賃貸市
場の繁忙期は、リーマンショック前後の状況とも重「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらなるとも言われています。実際にどんなことが起こるれます。のか、市場のデータをひも解きながら説明したいと思います。

（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相【法人需要】
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特徴的なのは、法人需要の減少です。左上の有効求人倍率の推移を見ていただくとわかると思特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からいますが、不況期には有効求人倍率が下がり、法330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ人関連の賃貸反響が減る傾向が出てきます。
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）【学生需要】
不況期には、学生の「自宅通学者比率」が上がアパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まっているのがわかります。国公立はあまり影響を受で50％の減額となります。けていませんが、私立に関しては年々「自宅通学者比率」が高まる中で、2021年の繁忙期も影響がありそうです。

持ち家比率の推移③より良いタイミングで、売却・取り壊しを検討する【購入などによる転居】
一般世帯の持ち家比率は、横ばいで不況期前後であまり変わっていません。既存の一般世帯ニーズは、ある程度堅調に推移していきそうです。
入居者のニーズは年々多少の変化はありますが、2021年はより大きな変化がありそうです。
特にコロナ禍で、先が見えづらい賃貸市場の中で、この1月～4月の入居シーズンを満室への絶好の機会にするために、ぜひ事前の対応を強化していきましょう！
8

2020年コロナ禍での人気設備ランキング！
全国賃貸住宅新聞にて、2020年度入居者に人気の設備ランキングが発表されました。
恒例の設備ランキングですが、今年はコロナ禍における特徴も見受けられます。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる TOP10」、「この設備が無ければ入居が決まらないTOP10」の2種類のランキングが発表になっています。
【この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる TOP10】
今回、「宅配BOX、システムキッチン、防犯カメラ、TVモニターフォン」など、コロナを意識した設備が、昨年から大きくランクアップしています。宅配BOXは、単身では既に3位でランクインしていましたが、ファミリーも昨年から4位上がり、2位にランクインしました。感染防止、在宅率UP、防犯などがポイントになっていると感じます。
また「インターネット無料」については、単身・ファミリーともに1位でした。既に数年来1位を取「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらり続けていますが、今年はダントツ1位ではないかと思われます。コロナ禍でのリモートワークが急増、また単純にネット検索のアクセス数が増加しているのも起因していると思われます。
れます。

（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

【この設備が無ければ入居が決まらない TOP10】
こちらの設備は、無いと入居者の希望物件候補にすら、あがらないとも言えます。今回は、正直、例年とほぼ変わっていません。ただ、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」で出てくる内容が、こちらの「この設備が無ければ入居が決まらない」に回ってきている設備（インターネット無料など）もありますので、ぜひご確認ください。
2021年の繁忙期は、コロナ禍もあり、入居者獲得競争に陥るのではないかと考えられています。オーナー様にとっては、例年以上に、「コロナ特有の意識した、より新しいもの、より機能性の高いもの」など、取り付け、交換を、お早めに実施する事をお勧めします。弊社からも、この機会に改めて設備について、ご提案を強化して参ります。
9

最新店舗情報！
伊東市の皆様こんにちは🎄 Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店です♪
去年までの暖冬は影を潜め、今年は『寒い冬』との予測がされています。
本格的な寒さを前にしっかりとポイントを押さえて、乾燥知らずのうるおい肌をキープしておきたいですよね😉
そこで、今回届いた季節のトリートメントマスクは１２月から来年２月までの、期間限定でお使いいただける"BCクリーミィパーフェクトマスク"です⛄️
とろけるような、うるおいを与えてくれるマスクとなっており、エモリエント成分・保湿成分が配合されています🍯
気温の低下により、空気も乾燥し、身体が冷えることから血行が悪くなり、お肌がくすみがちに…。
そんな時にはこのクリーミィパーフェクトマスクでお肌にうるおいを与えて、しっかり冬の乾燥対策をしましょう🍃「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
本来は入会されたお客様にご提供できるマスクとなっておりますが、トリートメントの体験に来られた
お客様には…特別❗️こちらのマスクをご体験いただけます✨（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相また初めて肌解析を体験いただいたお客様限定で、フレッシュパウダー（部分用浴用化粧料）を続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このプレゼント🎁
※残り少なくなっておりますので、ぜひこの機会にご来店ください💗
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から（ご予約の際には『さくらパートナーズ通信を見た』とお伝えください）330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
SakuraRapportBeaute伊豆伊東店では、無料体験を随時受け付けております🌸
この乾燥の季節、無料のスペシャルマスクやオイルマッサージでお肌を元気にしませんか⁇
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まお気軽にお問い合わせくださいませ。
美肌アプリで50％の減額となります。
要らずのなめらか素肌へ
その他の有効成分<美肌保湿成分>●ハチミツエキス●黒砂糖エキス●シロキクラゲ多糖体●キウイ樹皮エキス<美肌保護成分>●キハダ樹皮エキス<美肌整肌成分>●ショウガエキス●アルガニアスピノサカルス
培養エキス<エモリエント成分>●ツバキ種子油●コメ胚芽油●スクワラン10伊東市八幡野価格
2,780万円
表面利回り 14.5％

収益・投資物件

現地土地「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
物件概要
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま・所在地：静岡県伊東市八幡野
で50％の減額となります。
・交通：伊豆急行伊豆急行線 伊豆高原駅 徒歩11分
・建物構造：木造 2階建て
・土地面積：1,836.26㎡
・延床面積：192.11㎡※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

不動産のことならさくらパートナーズ にご相談ください！

【伊東店】
【函南店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：0557-35-9157
TEL：055-979-5575
FAX：0557-35-9168
FAX：055-979-5576
http://www.sakura-partners.co.jp/
定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00
11Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役 廣井 重人

所属団体名 静岡県宅地建物取引業協会
免許

宅地建物取引業 静岡県知事許可（5）第11455号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
沿革（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2010年 9月 建設部を開設
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2011年 11月 伊豆函南店をオープン
で50％の減額となります。
2012年 6月 太陽光発電事業を開始
社名を「さくら不動産」から現社名に変更
2012年 9月 コンパクトハウス事業をオープン

2013年 1月 「日建学院 伊東校」をオープン
2013年 7月 伊東市最大の不動産ショールームをオープン
2014年 10月 イシンホームに加盟 ローン破綻0円住宅を販売
2018年 9月 Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン
2018年 12月 不動産相続の窓口カフェをオープン
2020年 8月 伊東湯川店をオープン
2020年 12月 Bakery Road Blossomをオープン