◆2020年11月号◆

さくらパートナーズ通信◆今月の主な内容

株式会社さくらパートナーズ
Person Relations Business

静岡県知事（5）第11455号

夢の哲学～希望を失うことなく、明日に向かって夢を持つ。夢ほど素晴らしいものはない～
人は希望を失わず、明日に夢を持ってほしいものです。夢を持つということが、人生においてとても大切なのです。
夢や希望を持つことが大事だからと、自らの立場なり現実の社会というものを忘れてはいけません。それでは夢があくまでも夢のままに終わってしまいます。
現実に照らして一段高い目標を定め、これにしたがって日々の仕事を着実に進めてゆくならば、その夢が次第に現実化していきます。そこに人生の喜びや、生きがいというものを感じることができるのではないのでしょうか。
人生には、辛いことや悲しいこと、苦しいことが少なくありません。
そんな時にこそ、希望を持ち続け、夢を失わず、挫けないことが、着実に前に向かって歩んでいく方法であると私は考えます。
さくらパートナーズスタッフ一同、夢を持ち続けオーナー様、お客様を幸せにできるよう全力を尽くしてまいります。
今後ともご指導ご鞭撻を賜りますようお願いいたします。

株式会社
さくらパートナーズ
代表取締役
廣井重人

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）所有されている不動産を最適に利用されていますか？
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま国土交通省の6月公表の「土地白書」ではで50％の減額となります。
土地を有効な資産と思うは調査開始以来最低の２７％でした！
高齢化・人口減少を背景に伊東市も生産人口（働き手）が仕事を求め県外に流出する等年々空地・空家が増えています。
お持ちの不動産を有効活用していますか？
オーナー様のご希望に沿うご提案をさくらパートナーズではさせていただきたいと考えております。
お気軽にご相談下さい。

齋藤柏木

私共にご相談ください！

相続で困ったら、ぜひ 不動産相続の相談窓口へ～相続を身近に感じていただくために～静岡県伊東市湯川3-1-1 さくらビル1F

営業時間11：00～13：00(水・木定休日)
スープが無くなり次第終了

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氏名

山本

出身地

伊東市宇佐美部署

不動産営業(売買）

入社年月

昴明

2019年3月

職歴

コンビニエンスストア

休日の過ごし方

買い物、友人とドライブ

コメント

こんにちは！
さくらパートナーズ売買担当の山本です！
入社して1年半が経ちます。まだまだ覚えることがたくさんあり、日々勉強しております。
勉強し、力をつけ伊東市にお住いの皆様のお役に立ちます。不動産で困っているお客様にとっての一番良いにお応えします。伊東市で生まれ育ったことに感謝し、伊東市の皆様のために日々努力していきます。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

3伊東市の賃貸仲介の需要と供給
総務省調べ

伊東市の賃貸住宅供給【戸】
約7，２００戸

伊東市の現在の入居率
６６％

入

空

空

入

実質入居戸数
約４，７５２戸

賃貸仲介伊東市シェア率 38.1％！

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらさくらパートナーズれます。
さくらパートナーズ
管理戸数１，504戸！
管理物件の目印です。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からさくらパートナーズ年間入居・退去330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につさくらパートナーズ入居契約数昨年度実績
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
月平均 18件
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま年間 216件で50％の減額となります。
全国平均退去率 約１0％
伊東市平均退去率 約15％

圧倒的な供給！

伊東市年間退去数

約713部屋管理伊東市シェア率 30％！
圧倒的な需要！

216/713→退去率 約10％にさくらパートナーズが対応させていただいております。
4

２０２０年に入ってからの弊社反響、来店率の推移となります。（青い棒グラフは反響数、赤い折れ線グラフは来店率です。）４月初旬（４月７日）に東京を含む７都府県が、４月中旬（４月１６日）には全国に緊急事態宣言が発令されました。
４月初旬は反響数こそ影響はありませんでしたが、来店率が著しく低下していることが分かり、４月中旬からは反響数そのものが低下しました。 【グラフ１】「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相グラフ１：２０２０年反響数・来店率推移
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この４月は新型コロナウィルスの影響を感じましたが、それ以降は反響数、来店率も回復しています。
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から
また、４月～６月の反響家賃【グラフ２】は５０，０００円以下の賃貸需要が高いこと、コロナ禍でも築浅物件やハイグレードの価格の物件でも反響が鳴るということが分かりました。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。

グラフ２：２０２０年４月～６月までの反響家賃「コロナだから新しい入居者は見つからないでしょ…。」、「リフォームしてもいつ決まるか分からないでしょ…。」と諦めているオーナー様！
実際にリフォームが済み、需要に見合っている家賃設定しているお部屋は実際に入居が決まっています。
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そのお手伝いを是非弊社へお任せください！！

オーナー様の空室リスク負担を解決いたします！

土日

開催

満室対策！
無料相談会
11月・12月の相談会日程

相談事例□ 空室が決まらない、賃料下落が止まらない□ 思うような賃料収入が得られず不安がある□ 入居者のマナークレームや滞納に不安がある□ 外装改修工事のタイミングがわからない□ 遊休地等の活用の仕方がわからない

2020年11月

2020年12月

1日「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら
5日・6日
7日・8日
12日・13日
14日・15日れます。
19日・20日
21日・22日
28日・29日（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相お電話にてお申し込みください！
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このうちの物件、どうして
0557-35-9157
10:00~/14:00~/16:00~
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から埋まらないんだろう？
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ＼入居率が弊社の強みです！／ 管理物件入居率
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まさくらパートナーズの 満室経営 サポートシステムで50％の減額となります。
※各回ご予約いただくとスムーズにご対応可能です！

1 物件の現地調査

2 対策ポイント抽出

物件を拝見し、決まらない理由を分析いたします。

データベースで競合物件や成約物件と比較して、一番化ポイントを抽出いたします。

3 具体的な提案

4 早期紹介プログラム

具体的な実例に基づいて適正家賃・対策方法・資産の最適化をご提案いたします。

インターネットをはじめとした、独自の広告宣伝システムで、早期に満室を実現します！

【伊東店】静岡県伊東市玖須美元和田716-461

私どもは“住まい”を通じて地域社会に貢献いたします！

TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【函南店】静岡県田方郡函南町間宮350-10
SHビル1F
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-55766契約期間が満了しても管理会社を変えられない？
普通賃貸借契約での借上げはオーナーから解約できない

弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 大橋 良二 氏

今回は、近年トラブルの報告が増えているサブリース契約に関する問題について、オーナー様よりご質問をいただきましたので、ご回答させていただきます。賃貸借契約上の貸主と借主の関係では、借主側の主張が有利に働くケースが多いので、注意が必要になります。

Q.私が所有するアパートは、これまで不動産会社に３年間、借り上げ（サブリース）してもらっていました。不動産会社の対応がよくないので、今回、３年の期間満了で別の会社に変えたいと思っているのですが、不動産会社からは「それはできない」といわれました。契約期間が満了するのに、なぜ契約を続けなければいけないのでしょうか？
A.一般論としては、一般賃貸借契約の場合には、契約期間が満了したとしても、貸主であるオーナーから解除するためには法律上の「正当事由」が必要であり、簡単には解約できないので注意が必要です。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらオーナーが不動産会社に、物件を一定期間借り上げてもらうことがあります。この場合、不動産会社との間で賃貸借契約を結び、不動産会社が一般の入居者などに転貸することになります。この場合のオーナーと不れます。
動産会社との賃貸借契約をマスターリース契約といいます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相借上賃貸続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この
オーナー
不動産会社
入居者
サブリース契約
マスターリース契約
特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につこのマスターリース契約ですが、一般の入居者に賃貸する場合と同様に、借地借家法に基づく「正当事由」がなければ契約を解約することができません。これは、一般の入居者に賃貸したときに、オーナー側からは賃いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）貸借期間が満了しても簡単に立ち退きを求めることができないのと同じ理屈です。
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まこれを聞いて、「一般の入居者は、居住権保護の観点から借地借家法で保護されているのであって、借り上げをする不動産会社はオーナーよりも強い立場の場合も少なくない」「だから、借地借家法が適用されるで50％の減額となります。のはおかしいのではないか？」と思われる方もいるかもしれません。ですが、この点については、最高裁判決があり、平成15年10月21日判決で、マスターリース契約に借地借家法が適用されることが明らかとされています。

実際に、オーナーが、不動産会社に対し、マスターリース契約が期間満了で終了したと主張した裁判（東京地裁平成24年1月20日判決、RETIO. 2013. 1 NO.88）があます。この判決では、マスターリース契約に旧借家法1条の2（賃貸人からの共振拒絶や解約に正当事由を必要とする、現行の借地借家法28条の同趣旨のもの）を適用し、オーナーの期間満了により契約が終了したとの主張を退けています。
このように、オーナーが不動産会社に普通賃貸借契約で借り上げてもらうと、「オーナー側からは契約期間が完了したとしても、簡単に不動産会社を変えることはできない」「不動産会社と交渉して、解約することの合意が得られなければ解約できない」という２点については、借り上げをしてもらう際によく理解しておく必要があります。期間満了で契約を終わらせるためには、普通賃貸借契約ではなく、定期借家契約を結ぶ必要があります。
※この記事の内容は、記事作成時の裁判例・法令等に基づき、一般的な解説を加えたものです。
個別の事情については、専門家に相談することをお勧めします。
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「知っておきたい生前贈与の基本 贈与税の計算方法」
資産の状況や評価額によって、将来の相続対策は大きく変わっていきます。ですが、基本的なご家族への資産の残し方の一つとして、生前贈与を活用していくかどうかで、将来の相続対策も大きく変わっていきます。今一度、贈与に関わる制度として、『暦年贈与』を確認しておきましょう。
暦年贈与とは、1月1日から12月31日までの間に贈与を受けた金額が110万円（基礎控除）以下なら、贈与税の申告が不要な制度です。

贈与税額を把握し、上手に将来対策をしていきましょう贈与税の具体的な計算方法は、1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額（課税価格）から、基礎控除額110万円を差し引いた残額について、下の速算表により贈与税額「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けらを計算します。

れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相1年間に贈与を受 ― 基礎控除額＝×税率―控除額
贈与税の額
けた財産の合計額
110万円
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から■贈与税の速算表■330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ右記以外の通常の場合直系尊属⇒20歳以上の者の場合いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
基礎控除額の課 税率
控除額
基礎控除額の課 税率
控除額
税価格
税価格
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま200万円以下
10%―200万円以下
10%―
で50％の減額となります。

（）

300万円以下

15%10万円

400万円以下

15%10万円

400万円以下

20%

25万円

600万円以下

20%

30万円

600万円以下

30%

65万円

1000万円以下

30%

90万円

1000万円以下

40%

125万円

1500万円以下

40%

190万円

1500万円以下

45%

175万円

3000万円以下

45%

265万円

3000万円以下

50%

250万円

4500万円以下

50%

415万円

3000万円超

55%

400万円

4500万円超

55%

640万円

③より良いタイミングで、例えば父から娘（20歳）が410万円の贈与を受けた場合は、贈与税は下記のように計売却・取り壊しを検討する算します。（410万円―110万円）×15%－10万円＝35万円
贈与税の申告と納税をする必要があるのは、財産をもらった人です。基礎控除額は、贈与をした人ごとではなく、贈与を受けた人ごとに110万円となる点も注意しましょう。こういった制度を活かし、ぜひ今年行う相続対策を今一度見直してみてください。

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新型コロナウイルス進行に合わせ急増する“不動産投資”の需要
新型コロナウイルスも、7月に入り、全国各地で第二波が広がってきています。ここにきて、賃貸オーナー様にとっても興味深い、不動産投資の需要が増加してきています。新型コロナウイルス進行に合わせた特徴的な動きがありますので、今後の賃貸不動産業界の動向を予測するために、今回整理させて頂きました。
①新型コロナウイルス蔓延の中、経済低迷による資産の見直し
新型コロナウイルス進行から、全国で緊急事態宣言を受け、さらに薬剤の開発などに時間が掛かるとわかってきた中、飲食業、観光業、アパレル業、その他休業を余儀なくされる業種が相次ぎ、経済は大打撃を受けています。その中で、個人がより資産を作る、また守ることの重要性を再認識し、自身の資産を見直す必要性を感じた人たちが増えています。資産運用の選択肢の1つとして、長期に比較的安定した収益を作れる不動産投資への関心が高まっていると思われます。

「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら②株式投資の不安定さから、価値変動が少ない不動産投資へ資金移動れます。
新型コロナウイルスが、日本のみならず全世界に猛威を振るうことで、国内法人、外資法人も先行きが不透明な状況が続いています。そのため、一時伸びていた株価も、今後の変動は非常に読みづらく、いままで（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相株式投資を行っていた投資家が、価値が安定している不動産投資へ流れてきています。
続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この③今後の不動産価格下落から、買いのタイミングへ
収益物件を扱う不動産業界は、新型コロナウイルスによる景気後退から、手元資金の確保を目的とした特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から収益不動産の売却が進みはじめ、今後不動産価格が下落していくと予想されています。これまでの不動産は、都市部を中心に価格が高騰しており、割高な投資環境から投資家は消極的な姿勢になっていました。
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につそれが、今回不動産価格が下がる方向の中で、収益性が高い不動産を低価格で購入できる環境が整っていては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）きているため、多くの投資家が買いのタイミングと捉えてきています。
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま④ステイホームによる在宅時間が長くなりインターネット検索の増加・オンライン取引需要の拡大
不要不急の外出自粛により、インターネットの検索頻度、時間が増えています。収益不動産に興味を持つで50％の減額となります。
投資家、また潜在的投資家も、インターネットで物件情報に触れる機会が増えています。また、不動産会社に行かなくとも、オンライン上で自身の資産価値の把握、また多くの収益不動産仲介会社から、レベルに応じた物件の提案を受けることができるため、非接触での収益物件売買を進みやすくする理由になっています。不動産会社についても、賃貸のみならず売買でもオンライン取引への移行が急拡大しています。
⑤融資が通りやすい属性の投資家が対象
今まで、不動産よりは、株式投資などに目を向けていた、金融資産が多く・年収の高い事業家、経営者、サラリーマンなどが、積極的に動き出しています。金融機関においては、前記にある属性対象に対しては、都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合、ノンバンクなど、各特徴は違うにせよ、改めて不動産投資に対する融資への門戸を広げ始めているケースも増えています。

賃貸オーナーの皆様にとっても、この機会に、改めてご自身の資産の見直しや、新たな不動産投資を一考されては、いかがでしょうか？弊社でも、賃貸管理のもならず、収益物件の売買事業にも力を入れています。
何かご相談事、またお困りごとなどがありましたら、ご連絡いただければ幸いです。
9🍁季節のトリートメントマスク🍁
伊東市の皆様こんにちは！Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店です❣️
９月から１１月まで期間限定の季節のトリートメントマスクが届いております🍁
まだまだコロナが落ち着かずマスクが手放せないこの時期、それに加えてエアコンの使用や紫外線による乾燥も肌荒れの原因に…
そこで、以前にも大好評だった"BCスーパーモイストマスク"が再登場となりました❗️
美肌保湿成分の含まれた酒粕エキスや、健やかなお肌に導く植物由来成分が配合されており、私達サロンの入会者様からも大変人気なマスクとなっております。
本来は入会されたお客様に提供できるマスクとなっておりますが、トリートメントの体験に来られたお客様には特別、こちらのマスクを体験していただけます✨「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相また初めて肌解析を体験いただいたお客様限定で、フレッシュパウダー（部分用浴用化粧料）を続した場合に相続税評価額は80％減額となります。このプレゼント🎁
先着５名様限定のお得なキャンペーンとなって特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡からおりますので、ぜひこの機会にご来店ください💗
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ（ご予約の際には『さくらパートナーズ通信を見た』といては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）お伝えください）
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡まで50％の減額となります。
[新規にご来店いただいたお客様全員に「イオンフォーカス フレッシュパウダー」をプレゼント！
商品無くなり次第終了の期間限定のキャンペーンです。ぜひ、この機会にご来店ください♪

[イオンフォーカス]フレッシュパウダープレゼント

10伊東市富戸価格
650万円
表面利回り 12.55％

収益・投資物件

1階

現地土地「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けら2階れます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地については400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
物件概要
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま・所在地：静岡県伊東市富戸で50％の減額となります。
・交通：伊豆急行伊豆急線
城ケ崎海岸駅 徒歩14分
・建物構造：木造 2階建て
・土地面積：357.53㎡
・延床面積：151.59㎡※利回りは掲載時点の満室時想定表面利回りです。現況や賃料等は担当までご確認ください。
また当紙面がお手元に届くまでに売却済となることがありますが、予めご了承ください。
掲載している以外の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せください。

不動産のことならさくらパートナーズ にご相談ください！

【伊東店】
【函南店】
静岡県伊東市玖須美元和田716-461
静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：0557-35-9157
TEL：055-979-5575
FAX：0557-35-9168
FAX：055-979-5576
http://www.sakura-partners.co.jp/
定休日：毎週水・木曜日・年末年始
営業時間 10：00～17：00
11

Company Overview

会社概要
会社名

株式会社さくらパートナーズ

代表者

代表取締役 廣井 重人

所属団体名 静岡県宅地建物取引業協会
免許

宅地建物取引業 静岡県知事許可（5）第11455号【伊東店】〒414-0045 静岡県伊東市玖須美元和田716-461
TEL：0557-35-9157
FAX：0557-35-9168【伊豆 函南店】〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮350-10
TEL：055-979-5575
FAX：055-979-5576「小規模宅地」においては、現在では以下の評価が受けられます。
（Ａ）自宅の敷地で、父親と同居していた母親や子供が相沿革続した場合に相続税評価額は80％減額となります。この1998年 4月 有限会社さくら不動産 創業特例の適用となる面積の上限が平成27年から、240㎡から2009年 4月 現代表 廣井重人が代表取締役に就任
330㎡に拡充されました。（Ｂ）店舗などの事業用地につ2009年 11月 「エイブル」に加盟 不動産賃貸事業を開始
いては400㎡まで80％の軽減になります。さらに、（Ｃ）
2010年 9月 建設部を開設
アパートマンションなどの不動産貸付用の敷地は200㎡ま2011年 11月 伊豆函南店をオープン
で50％の減額となります。
2012年 6月 太陽光発電事業を開始
社名を「さくら不動産」から現社名に変更
2012年 9月 コンパクトハウス事業をオープン
2013年 1月 「日建学院 伊東校」をオープン
2013年 7月 伊東市最大の不動産ショールームをオープン
2014年 10月 イシンホームに加盟 ローン破綻0円住宅を販売
2018年 9月 Sakura Rapport Beaute伊豆伊東店をオープン
2018年 12月 不動産相続の窓口カフェをオープン
2020年 8月 伊東湯川店オープン