宅地の評価と地盤調査
住宅地盤診断センター長

永田 和之

１．はじめに2011．3．11 東日本大震災の発生に対し、多くの被害者の方々に、哀悼の誠をささげる。
この地震で失われた多くの社会資本は、想定外とは言えない。100 年に一度、200 年に一度、1000 年に一度、1 万年に一度と想定を広げれば容易に想定できる範囲であろう。
住宅の被害に目を向ければ、①地震の揺れによる直接的な被害
軟弱地盤による被害≪液状化など≫②津波による被害④造成地の盛土の崩壊による被害③⑤地すべり・急傾斜地の被害 を上げる事が出来る。
地震がいつ、どこで起きるかの予測は、殆ど出来ないが、被害に着目すれば、事前にどこで被害が発生するか、予測が出来るものがある事が分る。すなわち、①は建物の構造に起因し、②は地形特性、③から⑤は、地盤特性に起因しており、地形や地盤を理解すれば、防ぐ事が可能な被害である。
住宅を求める人たちの傾向として、1 戸建てより、マンション、低地部から台地部に人気が集中しているとの報道がある。この度の震災から学習した結果と言える。当然、評価額にも反映し、地価や不動産の価格の変動が起こっている。宅地の評価額に、これら、地形や地盤条件を考慮すべきである事が、すでに認識され始めている。
ここでは、住宅地盤を取り巻く情勢を示し、住宅地盤の評価、地盤調査の現状と課題、について私見を述べる。
２．住宅地盤を取り巻く情勢
2．1 法令・国土交通省告示第 1113 号（2001.7．2）

により地盤と基礎杭の支持力などの規定と共に、地盤調査の方法が規定された。
第 1 調査方法①ボーリング調査 ②標準貫入試験 ③静的貫入試験④ベーン試験 ⑤土質試験 ⑥物理探査 ⑦平板載荷試験 ⑧載荷試験⑨くい打ち試験⑩引き抜き試験第 2 地盤の許容応力度を定める方法（1）項、（2）項、（3）項（3）項・・・スウェーデン式サンディング結果ら直接求める方法
qa=30+0.6Nsw
第 3 セメント系改良材を用いて改良された地盤の改良体の許容応力度を求める方法（長期 1/3Ｆ、短期 2/3Ｆ Ｆ：改良体の設計基準強度）
第 4 平板載荷試験または載荷試験結果による許容応力度の算定
第 5、第 6 基礎グイの許容支持力を定める方法
第 7 アンカーの引き抜き許容支持力を求める方法

第 8 杭体または地盤アンカー体に用いる材料の許容応力度を求める方法
・品確法（2000.4）

住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、万一のトラブルの際に消費者の立場から紛争を速やかに処理する事を目的に【住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）】が制定された。
・住宅瑕疵担保履行法（2009.10 施行）

2005.11 に発覚した構造計算書偽造問題により、品確法だけでは消費者保護が不十分であることが明らかとなり、2007.10 に【特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）】が制定された。2009.10
以降新築住宅を引き渡す場合、売主または請負人（宅地建物取引業者、建設業者）は、保険加入または保証金供託のいずれかの対応が必要となった。
保険加入の条件として、地盤調査が必要条件となり、地盤調査結果で補強工事を行うケースが増大している。
2．2 基礎地盤のトラブル
大手のハウスビルダーは、自社で地盤技術者を持っているが、地域ビルダー、地場工務店には地盤技術者がいないと言われる。一級建築士の中で地盤の事が分る人は１％に満たないとも言われる。地盤技術者の不在が基礎地盤トラブルの 1 因であると言える。
一方（財）住宅保証機構における平成 14 年度の建物の部位毎の保険金支払い実績は、図-1 のようになり、基礎（地盤も含む）は件数で 20％なのに総支給金額が２億２７５万円と６６％に登り、１件当たり支払金額も５３４万円と保証金額が飛び抜けて多い。

図－1

図－2 事故件数と支払金額の経年変化

また図-2 によれば、最近、保証事故件数が急増し、基礎の事故による支払金割合は 50％程度と大きな割合を占める事が分る。
住宅基礎・地盤のトラブルは必ず不同沈下が原因で、基礎のクラック、床の不陸、柱・壁の傾斜となって表れる。表－1 では、住宅における地盤・基礎のトラブルを分類している。
これら多様な要因に対して、有資格者による地盤評価の必要性は当然である。
表－1 住宅における地盤・基礎のトラブル分類
被害発生部分類内容

１．

１－1 事前調査不足：過去に建物があり基礎（杭、フーチング、地中梁）が事前調査・地盤調撤去されていない。

査不足による被害

１－2 地盤調査が不適切：標準貫入試験のみ。軟弱な粘土地盤で土質試験を行わないなど
１－3 調査不足：軟弱地盤上の盛土造成地盤であるにもかかわらず、軟弱地盤の調査不足で沈下予測が行われていない
１－4 膨張性の地山や盛土材（産炭地域の第三紀軟岩に多い。神戸層群でも発生）

２．

２－1 埋立地や軟弱地盤における杭の負の摩擦力の無視設計による被害

２－2 建物荷重の不均一性や隣家建物との地中応力への配慮不足
２－3 沈下検討を行わない

３．

３－1 盛土地盤の締め固め不足→不同沈下、陥没

造成地の施工によ３－2 盛土端部の応力分散→不同沈下

る被害

３－3 仮設道路などのめり込み→局所的不同沈下
３－4 水浸沈下→まさ土、第三紀軟岩、全ての盛土
３－5 スレーキング→第三紀軟岩（神戸層群の泥岩・頁岩、和泉層群泥岩・頁岩・砂岩）

４．

４－1 地震力と建築

地震時被害

４－2 液状化と建築
４－3 擁壁や斜面地の宅地崩壊

５．

５－1 近傍で地下掘削による影響→沈下、水平移動他の工事による被５－2 近傍で地下水汲み上げによる影響→沈下

害

５－3 近傍で盛土工事による影響→浮き上がり、連れ込み沈下、水平移動

2．3 基礎地盤のコスト
・地盤調査

スウェーデン式サウンディング試験の場合、約 5 万円／戸である。

【新築住宅の 80％でこの調査がなされると、50 万戸／年×0.8×5 万円／戸=200 億円／年の市場と推計される。】
・基礎補強工事 軟弱地盤で地盤改良や杭などの基礎補強工事が必要と判断された場
合には、平均 100 万円／戸程度（50～200 万円／戸）である。
【新築住宅の 3 割で基礎補強工事が行われているとすると、50 万戸／年×0.3×100 万円／戸=1,500 億円／年の市場と推計される。
】
・沈下修正工事 沈下補修工事は、100～1000 万円／戸程度と幅が広い。
【新築住宅の 0.1～0.2％の割合で不同沈下障害が発生し、かつ全てに補修がなされていると仮定すると、50 万戸／年×0.0015×600 万円／戸=45 億円／年の市場と推計される。】
5 万円の調査で、100 万円の工事を行い、補修に 600 万円要する試算である。
ここで、5 万円の調査を 30 万円に増額して、基礎地盤の補強工事を確実に行い、リスクを低減する事を提案する。仮に補強工事が不要になれば、105 万円の出費が 30 万円で済む事もあり得る。当然、十分な調査を行えば 600 万円の補修工事のリスクも低減できる。地
盤調査のグレードアップと補強工事の確実性に関しては、調査方法の選択で解説する。【調査内容の充実を提案する】
３．住宅地盤評価
3．1 地盤情報
住宅地盤評価に、地価がある。地価が高いところが、評価が高い。人気が高い事になる。
しかし、その内容を分析すると、交通の便、病院、学校などの公共施設、レストラン、スーパー、映画館などの遊興施設である。職場に近い事も大きなウエイトで、事業所の有無に左右される。
急傾斜地や地すべり地、洪水の恐れがある地域、高潮、津波なども重要な要素であるはずであるが、地形的な特性は、ほとんど反映していないと思われる。
地盤に関する評価はさらに低い。地盤には、軟弱な沖積層、液状化の起こり易い砂地盤、造成地では、谷埋め盛土、切盛り境界部など不安定な地盤がある。硬質地盤と思われても、活断層が隠れている事もある。
住宅地盤を選択する場合の地盤情報の種別を次に示す。
①地形図・・・国土地理院の地形図では、地盤の標高、河川や山地の高さなどが分る
昭和 20～40 年の旧地盤図のデータは貴重②土地条件図・・・国土地理院作成、地形図上に地形分類【山地、台地、低地など】
等高線、主な防災関係機関を表示したもの （図－3 参照）③地質図・・・地質調査所などが発行、地質年代、成因が分る。
④土壌汚染スクリーニング【ONDES システム】
・・・土地利用履歴から土壌汚染の可能性を判定するシステム（図－4 参照）⑤ボーリング情報・・・
島根地盤情報サービスなどボーリングデータを有料で提供してくれる。

図－4 土壌汚染スクリーニング例

図－3 土地条件図例
3．2 住宅地盤評価と選択
住宅地盤を購入する時に、地盤情報を考慮する事が望ましい事は言うまでもないが、一般の人たちに認知されていない。土木の調査コンサルタントであれば比較的容易である。
最近これらの情報サービスを提供するサイト『住宅地盤評価サイト』がある。
一般に言われている地形と受けやすい災害を表－2 に示す。当然、全てが該当するわけではなく、地盤改良や対策工事が適正に行われていれば問題はない。
表－2 災害と地形との関連
地形

山間地

種

別・急傾斜地 ・地すべり地

受けやすい災害・斜面崩壊、地すべり・地震災害

台地・段丘・高位面・上位面・中位面・下位面

・殆どなし

・低位面

・まれに内水氾濫

山麓堆積地
低地の微高地低地の一般面・まれに土石流・扇状地、自然堤防・土石流、河川洪水・砂州、砂堆・内水氾濫、高潮洪水

・砂丘・まれに津波・液状化

・平野、三角州、後背湿地・旧河道、・河川洪水、内水氾濫、高潮洪水、津波、水部の埋立地、干拓地

地震・地盤災害（液状化）
・圧密沈下

人工地形

・低地の埋め土部・低地の盛土部

・河川洪水、内水氾濫、高潮洪水、津波、・造成地の谷埋め部

地震・地盤災害（液状化）・圧密沈下４． 地盤調査の方法と現状
4．1 調査方法
前述の国土交通省告示による 調査方法 は以下の 10 項目である。
①ボーリング調査 ②標準貫入試験 ③静的貫入試験 ④ベーン試験⑤土質試験⑥物理探査 ⑦平板載荷試験 ⑧載荷試験 ⑨くい打ち試験 ⑩引き抜き試験
表－3 は、地盤工学会が示す主な調査対象と検討方法の関係である。
表の下位に『建築』の調査対象があり、着目をすれば、以下の事が分る。
①ボーリング調査、②標準貫入試験が全てに有効であり、③静的貫入試験（＝スウェーデン式サンディング、ポータブルコーン、など）④ベーン試験は、直接基礎の調査に適用できる。⑥土質試験は軟弱地盤に詳細検討で、ボーリング調査時に試料採取して行われる。⑦平板載荷試験は直接基礎、⑧載荷試験⑨くい打ち試験⑩引き抜き試験は杭工の施工管理試験である。⑥物理探査の内、速度検層は、建築の基礎調査に用いる事があるが実績は少ない。
住宅地盤の調査で、スウェーデン式サウンディング試験が万能のように用いられているが、全くの調査不足である。この試験は、100kg のウエイトを回転して侵入できる硬さを評
表－3 主な調査対象と検討方法の関係

価するもので、換算 N 値で 15～20 回が限界である。途中に、礫や砂の締まった層があると以下の層の確認は出来ない。一方、杭の支持地盤は、N 値 30～50 回が必要であるからである。軟弱層の層厚を確認する事は出来ても、支持層の強度や杭の支持力は確認できない。
4．2 調査方法の選択
住宅地盤の調査方法として、表－4 の方法が推薦できる。
調査ボーリングが一般的であるが、高額となるために、大型コーン貫入試験を併用する事を進める。杭基礎の深度を確認する目的には特に適する。弊社では、移動式のボーリン
グマシーン 1 台で、両方の試験が出来るシステムを開発している。ボーリングロットの先端に三角コーンを取り付けて、連続して貫入試験を行うもので、ボーリングに比べて 50％程度の費用で行う事が出来る。
地盤改良を必要とする場合には、ボーリング時にシンウォールサンプリングを行い、不撹乱試料を採取し、物理試験、力学試験、配合試験を行う事が望ましい。
住宅地盤の背後に、斜面がある場合には、斜面の安定への配慮が必要である。簡易貫入試験を行い、表層崩壊の可能性を確認する事が望ましい。
表面波探査は、振動の伝達速度で地盤の固さを評価するものであるが、地下水、粒度や堆積層の変化によって、誤差があるために、調査ボーリングとの併用が望ましい。
表－4 住宅地盤の適切な調査方法
種別

直接基礎

地盤改良

杭基礎備考

ボーリング○◎◎

コアが得られる。

標準貫入試験○◎◎ボーリング調査とセット

大型コーン貫入試験○○○

N 値が得られる。
ボーリングの補足に適す

スウェーデン式サウンディン△△×

概略把握に適す△△

×

傾斜地等の表層把握に適す換算

グ試験
簡易貫入試験

N 値が得られる。
表面波探査

○△△

ボーリングの補足に適す。
単独での評価は不十分

土質試験不要◎＊△＊配合試験が必要

載荷試験

○○

○

補強工事の確認が出来る最適◎ 適当○補足可能△ 不適当×

調査費用は、住宅建設には、寄与しない工種である。良好な地盤であれば、不要な出費である。このために、依頼者は、費用の出費を惜しみ、建設業者も提案し難い。しかし、

地盤のリスクを理解した上で、選択した土地であれば、当然、十分な調査を行い、安全な住宅を構築する事は必要不可欠と言える。不十分な調査が招くリスクはすでに述べたとおり大きい。
５．おわりに
私たちは、災害を受けると、こんな事は私が生きてきた 80 年で一度もなかった。信じられないと嘆く。二度とこんな事が起こらないようにしてください！と対策の推進を求める。
しかし、3 年、5 年と経過すると、印象が薄れ、50 年に 1 回なら災害も我慢できる。自然を壊し、住宅を移転してまで堤防を作らなくてもと反対派が増えてくる。地球の歴史に比べれば、人生 80 年は如何にも短く、悲劇は繰り返される。治す薬はないものか。
参考文献
・地盤工学会誌

59－1

住宅の地盤紛争における地盤技術者の役割
・地質と調査 2010 年第 1 号
戸建て住宅業界から見た地質調査
・国土交通省 ハザードマップポータルサイト

エコプローブによる大型コーン貫入試験 デモンストレーション

H22.7