リサーチレポート
2024 年 6 月

国内不動産市場の投資展望レポート
非製造業は業績好調
金利正常化は緩やかなペースで2024 年の国内経済は減速感が強くなっている一方、好調なインバウンド消費や宿泊業の後押しもあり、2024 年 4 月公表の日銀短観では非製造業の業況判断指数が 33 年ぶりの高水準となった。
春闘における賃金引き上げ率が 33 年ぶりの高水準となったことなどを受け、日銀は 3 月にマイナス金利を解除し 17 年ぶりの利上げを実施した。市場では今後も緩やかな利上げがあると見込まれており、10 年物国債金利も今年 5 月には 1%を突破し、12 年ぶりの高水準となった。

キャップレートは上昇、不動産価格はやや調整か際線の便数は今後もさらなる回復が見込まれており、為替が円安に振れていることもあって旅行先としての日本の人気は根強く、インバウンド消費ブームは今後 2-3 年は続くとものとみられる。
物流施設：需給バランスが緩むも今後新規供給は減る見通し
物流施設の新規供給量が過去最大規模となったことを受け、2023 年 12 月の東京圏の物流施設の空室率は前年の 6%から 9%まで上昇し、需給バランスがやや緩んでいる。同じ時期、大阪圏や名古屋圏でも新規供給の増加で需給が緩む傾向がみられた。
もっとも建設コストの上昇や建設労働者の不足で 2026 年以降に竣工が予定されている物流施設の建築計画は延期や凍結となるケースも増えてくると予想され、既存の施設の賃料は中期的にもう一度上昇する可能性がある。

緩やかな価格調整でポートフォリオ最適化のチャンス
過去 2 年、主要国では金利上昇に伴い不動産価格の大幅な調整がみられたが、国内不動産市場は例外的に価格調整がほとんどみられなかった。ただし今回の金利上昇局面では国内市場でも 510%程度の緩やかな価格調整があるものと見込まれる。

オフィス：大量供給で空室率は高止まりか
2024 年 3 月の東京都心 5 区のオフィスビルの空室率は 3 年ぶりに 6%を下回った。渋谷区では IT 系企業やエンターテインメント企業、港区では外資系企業などを中心に質の高い優良オフィスへの移転が進み、空室が消化された。ただし今後も断続的に大型ビルの新規供給が続くだけに、東京のオフィスビルの空室率は再び高まる懸念があり、投資には留意を要する。

オフィスビルや物流施設への投資を検討する際は価格調整後、2025 年以降で投資タイミングを見計らう必要があるとみられる。一方、テナント需要の安定している賃貸住宅や都市型商業施設は価格調整の懸念は限定的とみられる。

国内不動産のセクター別トータルリターンの見通し（2023-2028 年予想、レバレッジ前）

住宅：高品質な賃貸マンションは需要が底固い
2024 年 3 月の東京 23 区の分譲マンションの平均販売価格は 1億円を超え、消費者には手が届かない価格帯で高止まりしている。
在宅勤務を織り交ぜた勤務形態が一般化するなか、世帯形成層を中心に質の高い賃貸住宅へのニーズはこれまで以上に強くなっており、今後も賃料は底堅く推移する見通し。
商業施設：ハイストリートや都市型商業の回復
コロナ期間中に 2-5 割下落していた国内主要繁華街の商業賃料
は 2024 年の第 1 四半期にはコロナ前の水準を概ね回復した。国12%8%4%0%-4%-8%
2023

2024F

東京オフィス

2025F

2026F

東京物流

2027F

2028F

東京賃貸住宅出所: DWS, 2024 年 6 月

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Hyunwoo Kim
Property Market Researchhyunwoo.kim@dws.com

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