MONTHLYRE AL E STATE

2019

2

［題字］故 野田卯一 会長

F E BR U A R Y

岐阜市川原町

住みたい街、魅力ある街［ 特集1 ］［ 特別リポート ］

平成31年 新年賀詞交歓会を開催［ 特集2 ］
トピックス
2019年の不動産市況（賃貸編）［ You Tubeで学ぶ宅建士講座 ］
法令上の制限・その他の分野編-４［ 建築基礎知識 ］
木造２階建て以下の住宅に関する法適合性［ 不動産会社経営術 ］
本社スタッフの評価制度-３［ 女性の活躍推進 ］

昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

平成31年2月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第2号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の平成30年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

第８回弁済委員会 審査明細

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

4社

4件

11,088,648円

認証

3社

3件

2,055,648円

保留・条件付認証

1社

1件

否決

0社

0件

平成30年度認証累計 25社 32件

不動産保証協会

71,380,590円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

MONTHLY RE AL E STATE

COVER PHOTO

鵜飼
岐阜城を頂上に擁する金華山を背景に行われる長良川鵜飼は、漆黒の夜、赤々と燃える篝火の光をたよりに多くの鵜を操って若鮎を捕らえる古典漁法である。長良川鵜飼は日本で唯一「宮内庁式部職鵜匠」を正式に拝命されている由緒正しいもの。鵜飼は多くの文化人の心を捉え、松尾芭蕉が鵜飼に関する多くの句を詠んだほか、
チャップリンは鵜匠を「アーティスト」と呼ぶほど賞賛していたという。毎年5月から10月の間、中秋の名月と増水時以外は毎晩行われる。

CONTENTS

2019

2

写真：アフロ
PAGE

04

特集1

住みたい街、魅力ある街
特別リポート08

FEBRUARY

平成31年
特集2

10

岐阜市川原町

新年賀詞交歓会を開催

トピックス

2019年の不動産市況（賃貸編）
不動産お役立ち Q＆A

12＜法律相談＞

書類の保存の状況の説明 弁護士 渡辺 晋

＜税務相談＞

14

住宅以外の建物の家賃に係る消費税率の引上げの経過措置 税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

16

賃料減額請求後の賃借人の支払額 弁護士 江口 正夫
You Tubeで学ぶ宅建士講座

18

法令上の制限・その他の分野編－４ 合格請負人 氷見 敏明
連載＜建築基礎知識＞

20

ト
木造２階建て以下の住宅に関する法適合性 タクミプランニングサポー
溝渕 匠
一級建築士事務所＜不動産会社経営術＞

22

本社スタッフの評価制度－３ 住まい総研 上野 典行

23

女性の活躍推進プリンシプル

その他

24

新機能満載!ラビーネットのご紹介

26

地方本部の動き28

協会からのお知らせ

29

新入会員名簿30

NEWS FILE

人気の街の魅力を探る

Vol.19

住みたい街、魅力ある街

岐阜市川原町「山紫水明」の地、岐阜。清流が生み出した産業と、日本遺産に認定された『「信長公のおもてなし」が息づく戦
国城下町・岐阜』が今に残す町の魅力を探ります。

1 金華山にそびえる岐阜城

2 JR岐阜駅前「信長ゆめ広場」の信長公像

市内ループ線「信長バス」

まるで戦国時代に
タイムスリップしたみたい！

岐阜城天守閣からの眺め

巻頭特集 1

岐阜城の城下町としての川原町

川原町
Kawaramachi

岐阜城は戦国時代、織田信長の居城でした。金華山頂上にあるこの城の天守閣からは、岐阜市内と眼下に大きな流れの長良川が見えます。
わたしたちは、岐阜城から信長がかつて見渡した天下の絶景を見ることで、この町が潤沢な水の恵みによって発展してきたことを知るのです。
長良川 沿いの川 原 町は、美 濃の豊かな産 物がここを川 湊（商業の拠点）として全国に行き渡ったことで繁栄してきました。
湊町・玉井町・元浜町からなる川原町地区には築100年を超

美濃の伝統と誇りを受け継ぐえる町家が数多くあり、うち17軒が市の景観重要建造物または
都市景観重要建築物に指定されています。2008年度までに、川原町地区の無電柱化と道路修景整備が行われるなど、趣のある美しい景観が守られています。
ここには昔からの町家の老舗と、昔ながらの町家の良さを活かしたモダンな店舗が立ち並び、ともに美濃の文化を今に伝えています。
そのみやびやかで落ち着いた町並みは、国内外の多くの人びとを魅了してやみません。

04 月刊不動産 ｜ 2019.02

巻頭特集 1

川原町

Kawaramachi

住民主体で趣のある町並みを守る
長良川のほとりにある岐阜市・川原町。
ここは毎年鵜飼の観覧客で賑わいます。
「 川原町まちづくり会」
は、住民が安全で暮らしやすく、また観光客にとって歩きやすいま
ちづくりを目指して2001年に設立されました。川原町はその90％が住宅であるため、景観整備には住民の協力が不可欠です。
そこで、住民の合意やルール作りを下地として岐阜市が協力し、まちづくり会設立当初から4年ほどか

後藤市三郎商店主屋

けてともに現地見学や勉強会、実験を重ね、地域に精通した有識者の知識も取り入れて対策を講じてきました。
町の雰囲気に合った趣のある素材や門灯の明かりがもたらす効果、長良川の川砂を使用した自然色の地道風
アスファルト舗装、同じく長良川の玉石を使用した護岸形
成、木造の町家造りの家並み、鵜飼観覧船事務所の意
匠化などの面で、住民の意見を十分に反映した結果、一貫した美しい景観デザインの形成が実現されました。
この町のたたずまいは地元ならではの良さを熟知した住民と、専門技術を持つ行政の合意形成による賜物なのです。
3 鵜飼観覧船のりばと灯台

これからの川原町
通常、道路の無電柱化を行うには、大きな地上機器変

川原町はIAAF(国際マラソン・ロードレース協会)の世

圧器等を置くスペースが道路等に必要となります。
しかし、界基準によるゴールドラベルを取得した「高橋尚子杯ぎ

川原町通りではそうしたスペースが確保できないため、脇ふ清流ハーフマラソン」のコースにも選定され、毎年全国

道の電柱上部への変圧器等設置による手法により無電から1万人ものランナーがこの通りを駆け抜け、町はますま柱化を実施しています。

す賑わいを見せています。

また岐阜市では、歴史的なまちづくりを後世に伝えるた川原町にはこの10年で、出店する店舗が10軒から20め、一般家屋についても「ぎふまちなみ修景工事助成金」

軒に増えたといいます。景観整備が経済効果をもたらしてとして、町並みの保全・改修の際に工事費の2分の1、もいることも特筆すべきでしょう。

しくは上限300万円の助成をする基金を設けています。

無電柱化前

無電柱化後。空がすっきりと広く見えるようになった2019.02 ｜ 月刊不動産05

川原町で見られる伝統工芸品
川原町には老舗と並んで、モダンな飲食店や土産店が軒を連ねています。通りに入ってすぐ左手、創業100余年の岐阜うちわの唯一の専業店「住井冨次郎商店」
では、使えば使うほど味わいのある色になる渋うちわ、水うちわ、鵜飼扇子など、昔ながらの品々が販売されています。
ここでは店先で実際にうちわを作っているため、匠の技を間近で見ることもできます。
「 川原町屋」は、築130

4 住井冨次郎商店

5 創業110年の玉井屋本舗

年 以 上の市の景 観 重 要 建 造 物をリノベーションしたギャラリー＆和カフェです。入ってすぐの雑貨コーナーには色とりどりの美濃和紙を使った和雑貨などが豊富で、中庭の先には2階建ての蔵を改造したカフェがあり、
日常から離れてゆったりとした癒しのひとときを過ごすことができます。いずれも岐阜の地で長く続いた店や空間で、美濃の伝統の「今」を堪能できるのです。

6 川原町屋にある美濃和紙を使った和雑貨

6 蔵を改装した
川原町屋のカフェ

1300年の伝統がある鵜飼を現代に信長公が要人のおもてなしとして取り入れた鵜飼は、1300年以上もの歴史を持ちます。
明治時代、鵜匠は天皇によって正式に「宮内庁式部職鵜匠」に任命され、現代もその伝統を受け継いでいます。

3
5

4

由緒正しい古典漁法である長良川鵜飼ですが、昨今では若い世代も楽しめるよう、
ファミ6

リー向けの観覧船や、「 女子旅クルーズ」と称
1した女 性 専 用 船なども運 航されています。鵜飼が始まるまでの間に船上で食事を楽しむこともでき、水上の幻想的な世界を堪能するリピーターも多いといいます。
古き良き伝統を守るだけではなく新しい取り組みをすることで、鵜飼は新たな歴史を刻んでゆくのです。

美濃の産業は水を中心に発達してきたのね2

鵜舟が一体となって鮎を追い込む「総がらみ」

06 月刊不動産 ｜ 2019.02

巻頭特集 1

川原町

Kawaramachi

地方本部長からひとこと

岐阜県は日本のほぼ真ん中に位置しており、南部には名水百選に選ばれたダムのない清流長良川をはじめ、木曽川、揖斐川が流れています。長良川で行われている鵜飼は、鵜匠と鵜が一体となって繰り広げる古典漁法で、千古の昔にタイムスリップしたような幽玄の世界へと誘います。
なお、「清流

岐阜県本部長
浅野 勝史氏

長良川の鮎」
は世界農業遺産に認定、「美濃和紙」
はユネスコ無形文化遺産に登録されました。
また、
ひょうたんの形をした岐阜県の北部には北アルプ

スの山々が、美しい田園風景の中にはユネスコ世界文化遺産の「白川郷の合掌造り集落」
があり、有形・無形ともに世界遺産が豊富です。
そのほか「飛騨の小京都」と呼ばれる高山市など、魅力がいっぱいです。皆様、ぜひお越しください。

この 街 の ことを教 え てくだ さ い

岐阜市に詳しい人にお聞きしました。
Recommend(株)HIDAホームプランニング

岐阜の魅力をお客様に伝える
代表取締役

38年間地元の金融機関に勤務、出向した建設会社

服部 正孝さん〒500-8362
岐阜県岐阜市西荘 3-5-44
tel:058-254-8353
fax:058-254-8343

多く、児童数の最増加地域でもあります。

で不動産業に従事したのち、平成19年63歳で宅建資

JR岐阜駅周辺の一部は再開発事業によりタワーマン

格を取得し創業いたしました。長年の金融機関や建設会

ションを中心とした超高層ビルが建設され、柳ケ瀬でも現社での経験を活かし、不動産関係のコンサルタントを主

在再開発事業が進行中です。

に事業を行っています。

岐阜市はほどほどに都会、ほどほどに田舎で住みやす

当社の事務所はJR西岐阜駅の近隣に位置しており、い街だと思います。通勤に便利なだけではなく、自然も県庁舎が学区にあることや、通勤に便利な地域であるこいっぱいの岐阜市の魅力を再発見し、アピールすることとから、マンション、戸建住宅の取引が多く、岐阜市でもが私共の生きがいです。

人気の高いエリアです。近年は愛知県からの転入者が医 療 充 実 定 住 推 進

岐阜市
の取り組み

Medicalcare&Housing Support System

すべての世代が安心して暮らせる都市を目指す
岐阜市は医療制度や救急体制の整備によって、万一のときも頼りになる医療環境が充実しています。
また、新築住宅を建設する世帯や子育て世帯の定住推進、初めて就職する若者への支援も積極的に行っています。

■東海地方No.1の医療環境■０歳児～中学生まで医療費無料

東海地方の指定 都 市・中 核
市 の 中で、人 口 1 0 万 人あたりの病院数・病床数・医師数がすべて第1位。

「子ども医療費助成制度」により、岐 阜 市 在 住の０歳 児から義務教育終了までの子どもの医療費 ※が無料（所得制限なし）。

※出典：厚生労働省「平成28年医師・歯科医師・薬剤師調査」、「 平成28年医療施
設調査・病院報告」※病気などのため医療機関で診療を受けた場合に支払う保険診療の自己負担分を
助成。

■定住推進

「まちなか居住支援事業」
として、
まちなか居住重点区域に住宅ローンを利用して新築住宅を取得する2人以上の世帯に対し、市内の転居の場合は40万円／戸、市外からの転入者が含まれる世帯の場合は60万円／戸、さらに、子育て世帯の場合は20万円を加算した額（いずれも上限）、
また、「はじめての就職定住支援事業」
としてUターン就職者に5万円、居住誘導区域内への転居者に3万円を助成し支援しています。

※医療制度、定住推進の内容は、2019年1月現在の情報で、今後変更になる場合がございます。詳しくは、岐阜市ホームページをご覧ください。

2019.02 ｜ 月刊不動産07平成31年

SpecialReport

新年賀詞交歓会を開催［特別リポート］
平成31年１月15日（火）、公益社団
法人全日本不動産協会と公益社団法
人不動産保証協会は、東京都本部と合同で、平成31年新年賀詞交歓会を開催しました。
［日時］平成31年１月15日（火）17：30～19：00［場所］ホテルニューオータニ「芙蓉の間」

原嶋和利 全日・保証理事長

石井啓一 国土交通大臣

菅義偉 内閣官房長官

小池百合子 東京都知事

松 永 幸 久 全日副 理 事 長の開 会の辞により始まったに向けて、住宅ローン減税の控除期間の３年間延長、平 成 3 1 年 新 年 賀 詞 交 歓 会 。最 初に原 嶋 和 利 全日・

新たなポイント制 度の創 設 、住まい給 付 金の拡 充など

保 証 理 事 長が次のように挨 拶しました。
「不動産業界の対 策を行い、併せて経 済に影 響を及ぼすことのないをとりまく環境の変化として、少子高齢化、人口減少のよう万全を期していきたい」と述べました。

進展、空き家・所有者不明土地の増加、IoT、AIとテク

続いて、小池百合子東京都知事が壇上に立ち、「昨ノロジーの活用、
インバウンドの増加、自然災害への対

年を表す一文字は『災』。今年は災いがないことを祈る

策・対応等が必要となっている。今、国土交通省では、だけでなく、
しっかりと備えていきたい。今 年９月のラグ

新・不 動 産 業ビジョンが進められ、当 協 会においても、ビーのワールドカップ、来 年のオリンピックなどのメガイ

全日中期ビジョン作成を進めている。
そのほか、既存住ベントを控えているなかで、付 加 価 値を高めて活 性 化

宅 市 場 活 性 化に向けたインスペクション、安 心 R 住 宅

し、東 京が日本 全 体をけん引していけるよう、今 後とも制 度の活 用 、ラビーネットの充 実 等の諸 事 業とともに皆様方のご協力を賜りたい」と力強く語りました。

新たな事 業の創 出も含め、組 織 改 革に基づく公 益 事
業、会員支援事業の強化を図っていきたい」。

そして、野田聖子全日本不動産政策推進議員連盟
会長、北側一雄公明党副代表、鴨下一郎自民党東京

次に、石井啓一国土交通大臣が新年の挨拶として、都支部連合会会長、柴山昌彦文部科学大臣、山下貴「本年10月から予定している10％への消費税率アップ

司法務大臣の挨拶後、業界・友好団体を代表して坂本

08 月刊不動産 ｜ 2019.02

野田聖子 全日本不動産政策推進議員連盟会長

柴山昌彦 文部科学大臣

山下貴司 法務大臣

櫻田義孝 東京オリンピック・
パラリンピック競技大会担当大臣

北側一雄 公明党副代表

甘利明 自民党選挙対策委員長

鴨下一郎 自民党東京都支部連合会会長

吉原修 東京都議会自民党幹事長

松永幸久 全日副理事長

中村裕昌
全日専務理事・保証副理事長・東京都本部長

坂本久
全国宅地建物取引業協会連合会会長

堀田健二 大阪府本部長・全日副理事長

久全国宅地建物取引業協会連合会会長が乾杯の音
頭をとりました。来 賓や会員の方々が 歓 談 中 、公 務 多
忙のなか菅 義 偉 内 閣 官 房 長 官が 駆け付け、「安倍政
権はこれまで経 済 再 生 最 優 先で取り組んできた。現
在、GDPは過去最大で、新年度の税収見通しは62兆5,000億円。今後もアベノミクスをしっかりと進めて、みなさんのご期待にこたえたい」と今年の抱負を述べました。
その後、甘利明自民党選挙対策委員長、吉原修東
京 都 議 会自民党 幹 事 長 、櫻田義 孝 東 京オリンピック・
パラリンピック競技大会担当大臣から来賓祝辞をいた
だきました。
最後に、堀田健二大阪府本部長が2025年大阪万博 開 催 決 定の謝 辞を述べ、中 村 裕 昌 全日専 務 理 事・
保 証 副 理 事 長・東 京 都 本 部 長の三 本 締めにより、平
成31年新年賀詞交歓会が盛会裏に幕を閉じました。

2019.02 ｜ 月刊不動産09今年の家賃はどうなる？

巻頭特集 2

2019年の不動産市況（賃貸編）

トピックス
TOPICS

2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けた開発や、首都圏の再開発事業など
で、不動産市場全体は活況が続いている状況において、賃貸住宅市場はどういった市場環境になっていくのでしょうか？ 2019年の賃貸市場の展望と取り組むべきポイントについて、（株）リクルート住まいカンパニー・SUUMO編集長の池本洋一氏にお話を伺いました。

首都圏・地方主要都市圏は微増、郊外・地方圏は横ばいから微減傾向で推移すると見込まれます

首都圏・地方主要都市圏ともに二極化が顕著
2019年の賃料動向は、「 首都圏・地方主要都市圏

下鉄始発駅に人気が集まるなど、職住近接の傾向が目ともに二極化が進む」と話す池本氏。首都圏では、賃料立ってきた。
それに伴い賃料動向も、東京のような動き方

が都市部の分譲価格に追随する傾向にあるため、分譲をするようになっている」と池本氏は指摘します。
そのため価格が微増で推移している現状から、賃貸価格が下落物件の選定においても面積よりも立地が重視され、このするとは考えにくいと指摘。一方、郊外では人口の増加

傾向は今年も継続する見通しです。

要因がないため、供給が需要を上回る状況が続いており、価格面での上昇は厳しいと見込まれています。

また、「 SUUMO」に掲載されている物件で、反響があった間取りタイプ別の賃料推移では、東京23区でファ

この傾向は首都圏だけでなく、札幌や仙台、中京圏、

ミリータイプの上昇幅が高くなっています（図表１）。
これ

関西圏、広島、福岡などでも同様で、その要因は、JR新は、
インバウンドや東京オリンピック開催による用地の競

幹線停車駅の駅前再開発事業が進み、駅周辺エリア

合で新築分譲マンション価格の上昇による追随と考えらに人口が集まってきているということ。
「 例えば名古屋でれます。大阪市を除くその他大阪府では、
１・２・３LDKとは、
これまでの中心地は栄だったが、再開発によって名もに微減傾向にあり、今後は横ばいから下落が予想され

古屋駅前に人口が集中し始めており、また札幌では地ます（図表２）。

図表１ 「東京23区」における間取りタイプ別賃料の推移

図表２ 「大阪市以外の大阪府」
における間取りタイプ別賃料の推移

賃料
（万円）

全体平均

１R

１DKタイプ

１LDKタイプ

２LDKタイプ

3LDKタイプ

30.0

賃料
（万円）

全体平均

１R

１DKタイプ

１LDKタイプ

２LDKタイプ

3LDKタイプ

10.0

9.0
25.0
8.0
20.0

7.0

6.0

15.0

5.0
10.0
4.0

5.0

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018 （年）

3.0

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018（年）

出典：図表１・２ともに、各年１～３月の「SUUMO」掲載物件（反響があった物件）

10 月刊不動産 ｜ 2019.02

巻頭特集 2

トピックス

TOPICS

マンションは堅調、アパートは苦戦
物件別の賃料傾向としては、
マンションは堅調に推移

が30年以上にもなると劣化が表面化するという構造的する見込みですが、アパートは厳しい状況が続くと予想さな要因が影響する上に、空室対策として賃料の値引きだれます。首都圏（2018年９月度）のマンション平均坪賃料

けでなく、「 敷金や礼金ゼロ」物件が増加。首都圏では、は対前年比0.3％増で、九州（同年10月度、0.8％増）
や敷金ゼロ物件はマンション32.4％に対してアパートは関西（同、1.3％増）
も同様に微増していますが、アパート

56.2％、礼金ゼロ物件はマンション46.9％に対してア

では首都圏・九州ともに1.6％減、関西は2.6％減と全国パートは60.9％とその差が顕著に現れており、「今後もア的に減少傾向にあります。
さらにアパートの場合、築年数

パート市況は軟調な動きが続く」（池本氏）とみられます。

入居者ニーズを捉えた差別化が重要
賃貸市場の二極化に加え、最近では入居者ニーズも状回復の原則があるため、退去時に申告していないこと

変化しています。同社が実施している「賃貸契約者動向が多いということ。
せっかくの付加価値をリセットするので調査全国版（2018年５月調べ）」によると、契約決定まはなく、退去通知のときに聞いてみて使える部分は生かでの平均日数は22.5日と短くなる傾向にあり、物件の平すなど、入居者とのコミュニケーションのとり方を見直し

均内見数は2017年度で2.8件と、初めて３件を下回りてみてはどうか」と提案します。
また、「 国土交通省のDIYました。不動産店への訪問件数も1.5件と、Webによる型賃貸借ガイドブックなどのツールを活用して、オーナー・物件探しが主流となっていることから、「 Web上でしっか

管理会社・入居者間で知識・情報を共有すれば、安心・りと物件を見せていく必要がある」といいます。

安全なDIYが実現できる」とのこと。
「 入居者との関係性

入居後の満足度も重要なポイント。設備面では、無料を高めながらニーズをきちんと把握し差別化を図っていく

インターネット接続サービスや24時間対応のゴミ置きことが、これからの賃貸管理業では重要になっていくだろ

場、遮音性の高い窓やスマートロックの導入などが上位う」と指摘しています。

に挙がっています。
「 設備のレア度に快適性が加われば満足度が高まり入居の長期化につながり、結果として他物件との差別化にもなっている」（ 池本氏）。
さらに顕著になっているのが入居者のリフォーム・カス

い けもと

池本

タマイズ実施経験率。2017年度は19.2％と、この３年間で8.4ポイントも上昇し、その大半が壁への収納棚・

ようい ち

洋一

（株）
リクルート住まいカンパニー「SUUMO」編集

フックの設置や照明の取り換えなど、「 部屋の使い勝手

長、リクルート住まい研究所所長（兼務）。
メディア

の改善」
でした
（図表３）。池本氏は「賃貸では契約で原を通じて、住まい領域のトレンド発信を行っている。

図表３ 実施したことがあるリフォーム内容／上位10項目
50%
40%
30%
20%
10%
0%

収納内部仕様を変 える（ 棚 板 追 加など）

物干しざおを掛

け る 、フック を 取

り 付 ける

壁の色や素 材 を好 き な ものに変える座 にす る

トイレを洗 浄 便

和室の畳をフローリング 風 カーペットなどに変更する部 屋 のサ イ ズに合 う 、作 り 付 け 収

ファミリー

納 をつけるを 取 り 付 ける

2人

ト イ レに収 納 棚

バスルー ムのシャする

ひとり暮らしワーヘッド を 交 換

照 明 を 好 みのものに変える

壁 に 収 納・飾 り 棚け）を取り付けるやフック（コート掛

17年度全体

出典：賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査全国版（2017年5月調べ）

2019.02 ｜ 月刊不動産11

不動産お役立ち

Q &A

法律
相談
Vol.35Q質 問

書 類の保 存の状 況の説 明

A

宅建業法上、建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況が重要事項として説明すべき事項とされています。
どのような書類のことなのでしょうか。

回 答

１．保存状況の説明義務がある書類役割を担うべきだという考え方のもと、平成30

宅 建 業 者が、重 要 事 項 説 明において、保面交付の３つの場面のそれぞれにおいて、宅存の状況の説明対象となるのは、（１）建築基建業者に対して、従前と比較してより多くの業

準法令に適合していることを証明する書類、務が義務付けられました。

年４月施 行の改 正 宅 建 業 法では、
（Ａ）媒 介契約書面、（Ｂ）重 要 事 項 説 明 、（Ｃ）3 7 条 書（２）新耐震基準への適合性を確認できる書

そのうち、（Ｂ）の重 要 事 項 説 明の場 面で類、（３）新築時および増改築時に作成されたは、説明事項について、建物状況調査を実施

設計図書類、（４）新築時以降に行われた調している場 合の結 果の概 要を加えるとともに査点検に関する実施報告書類に該当する書（同法35条1項６号の２イ）、「 設計図書、点検類です。
これらの書類は、住宅の購入者にお記 録その他の建 物の建 築 及び 維 持 保 全のいて、住宅ローンの借入れ、既存住宅売買瑕

状況に関する書類の保存の状況」が追 加さ

疵保険の付保、居住開始後のリフォームやメ

れました(同号の２ロ）。

ンテナンスの実 施 等のために必 要となること

前記１.の保存状況の説明対象とされる書から、宅建業者が、保存の状況についての説類については、宅 建 業 法 施 行 規 則（ 以 下 、

明義務を負うものとされています。

「規則」という）では、（１）建築基準法令に適合していることを証明

２．宅建業法改正による書類保存の状況の説明義務する書類（①確認の申請書、計画通知書、確認済証、②検査済証。規則第16条の２の３第１号・２号）

さて、わが国では中古 住 宅の取引量が諸（２）新耐震基準への適合性を確認できる書外国と比べて少なく、中古住宅の流通促進が類（旧耐震基準による建物に関しては、新耐重要な政策課題となっています。中古住宅が

震 基 準に適 合していることを確 認 できる書

山下・渡辺法律事務所
弁護士

流通しないのは、専門家による建物の状況の類。同条６号）

調査確認と、適切なリフォームやメンテナンス（３）新築時および増改築時に作成された設

Watanabe Susumu

が十 分ではないことに起 因するのであり、宅計図書類（建設住宅性能評価書、同条４号）

建 業 者も建 物 状 況の調 査 確 認と、適 切なリ（４）新築時以降に行われた調査点検に関すフォームやメンテナンスの実 現に向けてそのる実施報告書類に該当する書類（①建物状渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。日本大学
理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017
年6月、住宅新報出版）など多数。

12 月刊不動産 ｜ 2019.02

不動産お役立ち

Q &A 法 律相談況 調 査の結 果についての報 告 書 、②を行うものです。保存有りなのか、保存

情報サービス機関が保存・管理してい

建 築 物 の 定 期 調 査 報 告に関 する書無しなのかを説明すれば足ります。

る場 合があります 。必 要に応じて住 宅類、同条３号・５号）

もっとも、マンションではマンション管

履歴情報サービス機関に問い合わせ、理組合など売主以外の者が書類を保

書 類の保 存の有 無を調 査し、重 要 事

マンションも戸建て住宅も、説明対象有している場 合が多いと思われます 。

項 説 明 書の備 考 欄に、住 宅 履 歴 情 報となる書類は同じです。竣工図は保存

その場 合は、重 要 事 項 説 明 書の備 考

サービス機関が書類を保存している旨の状況を説明すべき書類とはされてい欄に、書 類を実 際に保 有している者（機関名称や共通ID など）
を記載し、

ません。

（たとえば「マンション管理組合」）につ説明を行います。

とされています（図表参照）。

いて記載したうえで、保存有りという説

３．書類保存の状況を説明するにあたっての
留意事項

明を行うこととなります。

また、紛 失 等で書 類がない場 合や、そもそも書類の作成義務がない場合、

また、確認済証または検査済証が保書類が交付されていない場合などは、存されていない住 宅に関しては、住 宅

その旨がわかるように、保存無しと記載

が建 築 確 認または完了検 査を受けたします。

宅 建 業 者は、書 類 保 存の有 無の確ことを証 明できるものとして、役 所 から

なお、賃貸借では、書類の保存の状

認を売主に照会し、必要に応じて管理の台帳記載事項証明書が交付、保存

況は宅建業法上の重要事項の説明の組合、管理会社等にも問い合わせるこされている場 合には、その旨を重 要 事

対象とはされていません。
しかし、賃貸とをもって、調 査 義 務を果たしたことに

項説明書に記載し、説明することが適借の場合であっても、リフォームが可能なります 。書 類の実 物を見るまでの必切です。

な場合等においては、賃借人の取引目

要はありません。

建 築 確 認に関 する書 類（ 確 認の申的を考 慮し、設 計 図 書 等の保 存の状

次に、書類保存の状況の説明は、設請書、確認済証、検査済証等）や定期況を説明することが望ましいと思われま

計図書等の保存の有無について説明

調 査 報 告 書 等については、住 宅 履 歴す。

図表

保存状況の説明対象となる書類▲（ １ ）建 築 基 準 法 令に適 合していることを証 明する書 類（ ２ ）新 耐 震 基 準への適 合 性を確 認できる書 類▲（ ３ ）新 築 時および増 改 築 時に作 成された設 計 図 書類▲

保存状況の説明対象となる書類▲（ ４ ）新 築 時以降に行われた調 査 点 検に関する実 施 報 告 書 類

今回のポイント●平成30年４月施行の改正宅建業法では、（Ａ）媒介契約書面、（Ｂ）重要事項説明、（Ｃ）37条書面交付の３つの場面のそれぞれにおいて、宅建業者に対して義務が加重された。
●平成30年４月施行の改正宅建業法による宅建業者の義務の加重は、中古住宅が流通するようになるには、専門家によって建物の状況が確認され、リフォームやメンテナンスが適切になされることが必要であって、宅建業
者も仲介業務において、その役割を担うべきだという考え方に基づいている。
●重要事項説明の場面では、建物状況調査を実施している場合におけるその結果の概要の説明をすることとされ、加えて、「 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況」が説
明事項となった。

2019.02 ｜ 月刊不動産13

不動産お役立ち

Q &A

税務
相談
Vol.24Q
質 問

住宅以外の建物の家賃に係る消費税率の引上げの経過措置

A

2019年10月1日に予定される、住宅以外の建物の家賃に係る消費税率の引上げの経過措置について教えてください。

回 答

住宅以外の建物の家賃に適用される消費税（地方消費税を含む。以下同じ）
率は、原則として2019年10月１日以後の家賃については10％になります。
しかし、下記２.の要件を満たす場合には、2019年10月１日以後の住宅以外の建物の家賃についても、８％税率が適用されることとなります。

１．住宅以外の建物の家賃に係る消費税の適用税率の原則
建物（住宅を除く。以下同じ）の家賃のうち、2013年10月１日から2019年３月31日までの2019年10月1日以後の貸付けに係るものにつ間に締結した資産の貸付けに係る契約に基いては、後述２.の経過措置が適用される場合

づき、2019年10月１日前から2019年10月１日以を除き、原則として10％税率が適用されます。

後にかけて引き続きその契約に係る資産の貸例えば、当月分（１日から末日まで）の支払期付けを行っている場合において、その契約の日を前月25日とする建物の賃貸借契約におい内容が次の（１）または（２）の要件に該当するて、2019年10月分の家賃を2019年９月中に受ときは、前 述１.にかかわらず、2019年10月1日

領した場合でも、2019年10月分の資産の貸付以後に支払いを受けるべき賃貸料（家 賃）にけの対価であることから、後述２.の経過措置

係る消費税は、引上げ前の８％税率が適用さの適用がある場合を除き、その家賃についてれます（改正法附則５条４項、16条等）。

は10％税率が適用されます。
これに対し、当月分の家賃の支払期日を翌月10日とする賃 貸 借 契 約において、2019年９月分 の 家 賃を2019年10月に受 領した場 合、
2019年9月分の資産の貸付けの対価であることから、支払期日が2019年10月１日以後となるときであっても、その家賃については８％税率
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画室室長 税理士

が 適 用されます（改 正 法 附 則15条、国 税 庁

山崎 信義「平成31年（2019年）10月１日以後に行われる

1993年税理士試験合格。2001年タク
トコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。
東京商工会議所「事業承継の実態に 関 する調 査 研 究 会」委 員（2014年）等 歴 任。著 書に『ポイント整理
不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

する経 過 措 置 の 取 扱 いQ＆A【具 体 的 事 例

Yamazaki Nobuyoshi

14 月刊不動産 ｜ 2019.02

２．資産の貸付けに係る適用税率の経過措置

資産の譲渡等に適用される消費税率等に関編】」(以下「Q&A」)問４）。

（１）その契約に係る資産の貸付けの期間
およびその期間中の賃貸料が定められて
おり、かつ、事業者が事情の変更その他の理由により、その家賃の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと。
（２）その契約に係る資産の貸付けの期間
およびその期間中の賃貸料の額が定められており、かつ、その契約期間中に当事者の一方または双方がいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと等の要件に該当すること。

不動産お役立ち

Q &A 税 務

相談＜住宅以外の建物の貸付けに係る消費税率の経過措置のイメージ図＞

2013年10月1日

2019年4月1日▲▲

2019年10月1日▲

×2019年3月31日

資産の貸付けに関する経過措置の適用あり⇒8％税率の適用

賃貸借契約の締結

2019年10月1日前からの継続貸付け▲

その賃貸借契約が、２.（１）または（２）の要件を満たしていることは2019年10月１日を含む２年間、②契約

その他の理由によりその対価の額の変更

締結から２年ごとに自動継続するものでを求めることができる旨の定め」に該当しある場合、①と②以外の契約の内容が前ないものとして取り扱われる(「 平成31年

事 業者が２.の経 過 措置の適用を受述２.の要件に該当するときは、2019年1010月１日以後に行われる資産の譲渡等にける資産の貸付けを行った場合は、賃月１日以後に行うその建物の貸付けにつ適用される消費税率等に関する経過措借人にその経過措置の適用を受ける旨

いて、２.の経過措置により、８％税率が適置の取扱いについて（法令解釈通達）」を書面で通知します（改正法附則５条８

用されます。
ただし、自動継続条項がある

17)ことから、
２.(１)の要件を満たします。

項、16条２項)。

としても契約における当初の貸付期間はしたがって、建物の賃貸借契約上「消２年間となるため、その２年間のうち2019

費 税 率の改 正があったときは、改 正 後

年10月１日以後に行われる貸付けのみの税率による」
旨の定めがあったとして４．経過措置に関する留意点

が、２.の経過措置の対象となります。

も、その契約の内容が前述２.の他の要（１）賃貸借契約に自動継続条項があ

家賃を変更する」旨の定めがある場合

３．経過措置の適用を受けた旨の通知る場合（Q＆A問27)(２）賃貸借契約に「消費税率改定に伴い

建物の賃貸借契約において、「消費税件を満たす場合には経過措置の対象とされ、引上げ前の8％税率が適用されます（改正法附則５条４項ただし書、16条
1項、Q&A問31）。

例えば、2013年10月１日から2019年３

率の改正があったときは、改正後の税率

月31日までの間に建物の賃貸借契約をによる」旨の定めがある場合には、その定（注）改 正 法：社 会 保 障の安 定 財 源の確 保 等を図る税

締結し、その契約の内容が、①貸付期間

めは前述２.（１）の「事業者が事情の変更正する等の法律（平成24年法律第68号）

制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改

今回のポイント●前述２.の経過措置について、2019年４月１日以後にその資産の貸付けに係る対価の額が変更された場合は、変更後の資産の貸付けに係る対価の額が全て経過措置の対象外となり、2019年10月１日以後分の賃貸に係る消費税は10％税率が適用されます（改正法附則５条４項ただし書）。
●上記４.（1）の自動継続条項のある建物の賃貸借契約において、解約するときは一定の期日（以下「解約申出期限」）
までに申し出る旨の定めがある場合には、解約申出期限を経過したときに貸主と借主の間で新たな契約の締結があったものと考えます。
よって、2013年10月１日から2019年３月31日までに解約申出期限が経過して自動継続された契約に基づき、2019年10月１日前から2019年10月１日以後にかけて引き続き貸付けを行う場合、2019年10月１日
以後行われる貸付けについては、前述２.の経過措置が適用されます。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸仲介営業Q&A」となります。
2019.02 ｜ 月刊不動産15

不動産お役立ち

Q &A

賃貸
相談
Vol.24Q
質 問

弊社の賃貸アパートの周辺土地は値上がり傾向にありますが、借家人から、「 家賃が周辺相場に比べて高いため、従来の家賃11万円から８万5,000円への減額請求をする。この通知後は新賃料額が合意されるまで借家人の相当と考える８万5,000円を支払う」という内容証明郵便が届きました。経済情勢が上向きであっても、このような減額請求は認められるのでしょうか。ま

賃 料 減 額 請 求 後の賃 借 人の支 払 額

た、減額請求があった場合、「 賃借人が相当と考える賃料を支払う」と言えば、賃貸人は受け取らざるを得ないのでしょうか。

A

回 答

賃料の改定は、経済情勢のみを理由として、賃料指数をもとにしたスライド

賃料のみを基準に判断されるものではないと解されています。
したがって、経済情勢は下降局面にあり、地価も賃料も下落傾向にあったとしても、周辺の賃料と比較して不相当である場合には、賃料増減額請求権が認められる可能性が全くないとはいえません。
賃料増減額請求の意思表示が相手方に到達した時点で適正賃料額に増減の効果が発生しますが、適正賃料額は、①当事者間の協議、②賃料増減額調
停、③賃料増減額訴訟のいずれかの方法で確定する必要があります。適正賃料額が確定するまでの間、賃借人が支払うべき賃料額は、増額請求の場合には賃借人が相当と考える額を支払えば足りますが（後に適正賃料額が確定した後に差額を精算）、減額請求の場合には、逆に賃貸人が相当と考える賃料額を支払わないときは賃料支払債務の一部不履行と判断され、その不払額が相当期間に及ぶ場合には、賃貸借契約の解除が認められる場合もあり得ます。

１．賃料の増減額請求権の法的根拠と要件

借地借家法32条１項
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地

民法は賃料の増減額請求権については定若しくは建物の価格の上昇若しくは低下

めていませんが、借地借家法にその定めがな

その他の経済事情の変動により、又は近海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

されています。借地における地代の増減額請

傍同種の建物の借賃に比較して不相当と求は借地借家法11条に、借家における家賃なったときは、契約の条件にかかわらず、当

Eguchi Masaoの増減額請求は同法32条に規定されていま事者は、将来に向かって建物の借賃の額す。借地も借家も規定の内容は類似していまの増減を請求することができる。
ただし、一すが、例えば借家に関する賃料増減額請求定の期間建物の借賃を増額しない旨の特の要件は次のように定められています。

約がある場合には、その定めに従う。

江口 正夫

1952年広島県生まれ。東京大学法学部 卒 業。弁 護 士（東 京 弁 護 士 会 所属）。不動産流通促進協議会講師、
東 京 商 工 会 議 所 講 師 等を歴 任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

16 月刊不動産 ｜ 2019.02

不動産お役立ち

Q &A 賃 貸相談

借地借家法では、「 契約の条件にかにして確認するかといえば、３つの方法の効 果は意 思 表 示の到 達の時 期にさかわらず」と規定されていますので、借によることになります。
１つ目は、当事者間

かのぼるのですから、その間 、賃 料の地借家法32条はいわゆる強行規定と解の協議です。改定賃料について賃貸人

一部不払いをしていることになりかねま

されています。

と賃借人との協議により合意すれば、賃せん。
これでは賃借人の地位が不安定

借地借家法では、土地・建物の公租料増減額の意思表示が到達した時点になってしまいます。そこで、借 地 借 家

公課の増減や土地・建物の価額の変動にさかのぼって賃料が改定されたことに

法32条２項は、賃料増額請求がなされその他の経済情勢の変動とともに、
「又

なります。
２つ目は、賃料増減額の調停た場合は、その相手方である賃借人がは近傍同種の建物の借賃に比較して不の申し立てを行い、調停が成立すれば、相 当と考える額を支 払えば 足り、後に相当となったとき」
を賃料増減額請求権賃料増減額の意思表示が到達した時

適正賃料額が確定した場合には、そのの法定要因としています。賃料増減額

点にさかのぼって調停で合意された賃差額に年１割の利息を付して精算すれ調停や裁判例では、公租公課の増加や料額に改定されたことになります。
３つ目

ば足りるものと定めています。賃借人が価額が上昇しているとはいえない場合

は賃料増減額請求訴訟の判決です。賃相当と考える額とは、従 前 賃 料の額とでも、賃料が近傍同種の建物の賃料に料増減額の意思表示が到達した時点

考えられます。

比較して著しく低額である等の事情がにさかのぼって判決で認められた額にある場合には、賃料の増額が認められ賃料が改定されたものと扱われます。

（２）賃料減額請求の場合
賃 料 減 額 請 求の場 合にも、増 額 請るケースもあります。

求と同 様に考えて、賃 料 減 額 請 求を

２．賃料増減の効果の発生時期

３．適正賃料額の確定までの間に支払うべき賃料額

借地借家法32条に基づく賃料の増減

それでは、賃料増減を求める意思表す。借地借家法32条３項は、賃料減額

額請求は、増減の意思表示（通常、配達示が到達した後、適正賃料額が確定す請求の場合には、その相手方である賃

証明付内容証明郵便で行う）が相手方るまでの間、賃借人は、いくらの金額を貸人が相当と考える賃料を支払わなけに到達した時点（配達証明に記載され支払えば足りるのでしょうか。

ればならないと定めています 。減 額 請

えばよいと考える方もいますが、これは誤りで す ので 注 意 する必 要 が ありま

求の場合に賃貸人が相当と考える額とた日付）で効果が発生すると解されています。ただし、増減額請求をした者が求行った賃借人が相当と考える額を支払（１）賃料増額請求の場合は従前賃料の額と考えられます。賃借

めた金額どおりに増減されているとは限

賃料増額請求の場合、賃借人が賃人は従前賃料を支払っておいて、後日りません。増減の意思表示が相手方に貸人から求められた増額分よりも少なに適 正 賃 料 額 が 確 定した場 合は、賃到達した時点で「適正な賃料額」に増減い額を賃料として支払っていた場合に貸人が結果的に過払いを受けた金額されていると考えられています。

は、万 一 、賃 貸 人の請 求どおりの額がに年１割の利 息を付して返 還すること

適正賃料であると確定した場合、増額になります。

それでは、適正な賃料額とはどのよう

今回のポイント●賃料の改定は、必ずしも経済情勢に基づく賃料指数等をもとにしたスライド賃料のみを基準に判断されるものではないと解され、不相当であると判断される場合には賃料増減額請求権が認められる可能性がないとはいえない。
●賃料増減額請求の効果は、その意思表示が相手方に到達した時点で効力を生ずるが、適正賃料は、①当事者間の協議、②賃料増減額調停、③賃料増減額訴訟のいずれかの方法で確定することになる。
●適正賃料の確定までの間、増額請求時の賃借人が支払うべき賃料額は、賃借人が考える相当額を支払えば足りる。
●減額請求時には、賃貸人が相当と考える賃料額を支払わなければならず、賃借人がこれを下回る賃料額しか支払わない場合には、債務の一部不履行と判断される。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。
2019.02 ｜ 月刊不動産

17

で学ぶ宅建士講座 ［ Vol.23］

法令上の制限・
その他の分野編 - 4（Y ou Tubeでは法令上の制限全１０回の第６・７回）

You Tubeで『楽学宅建士基本書』を使った無料動画「楽学宅建士講座」（ 住宅新報出版）
を配信しています。
今回は、国土利用計画法の23条の事後届出と農地法について勉強します。

１．国土利用計画法23条の届出
POINT

23条の届出と事前届出

届出制には契約を締結した後に行う23条の届出（事後届出）と、締結前に届出をする事前届出がある。

国土利用計画法の趣旨は、土地の利用目的の適正化と地価の抑制です。
そこで、この２つの趣旨を実現するため、国土利用計画法では、国土を次の４つに分類し、土地の売買契約等を行う場合にはその土地に応じて許可を受ける、
または届
出をしなければならないとしました。4つとは、①規制区域（許可制）、②監視区域（事前届出制）、③注視区域（事前届出制）、④23条の届出区域（事後届出制）
です（①②③以外の区域）。
（１）届出（許可）を必要とする土地取引届出（許可）
を必要とする土地取引の定義は、「 土地の所有権、地上権および賃借権において対価を得て、移転または設定する契約（予約を含む）」となります。
これは、規制区域、監視区域、注視区域、23条の届出区
域のどの取引の場合も同様に取り扱われます。

届出（許可）必要

届出（許可）不要

・売買契約、売買予約

・抵当権設定契約、不動産質権設定契約

・交換契約

・相続、遺贈・譲渡担保契約

・贈与契約

・代物弁済・代物弁済予約・時効による取得・権利金の授受のある地上権設定契約

・権利金の授受のない地上権設定契約

・権利金の授受のある賃借権設定契約

・権利金の授受のない賃借権設定契約（２）届出の仕方
本試験では、主に④から出題されます。上記④では、国土利用計画法23条の届出（「事後届出」ともいう）が必要です。
事後届出が必要な一定の面積以上の売買契約等を締結した場合には、権利取得者が契約日から２週間以内に、市町
村長を経由して都道府県知事に届出をしなければなりません。届出人は、売買契約等を締結した両当事者ではなく、権利取得者です。
たとえば、売買契約を締結した場合には、買主が届出をします。権利金の授受のある賃貸借契約・地上権設定契約を締結した場合には、それぞれ賃借権者・地上権者が届出人となります。
（3）届出が必要な面積
事後届出が必要な一定の面積とは、市街化区域であれば2,000㎡以上、市街化調整区域と非線引き都
市計画区域は5,000㎡以上、都市計画区域外（準都

売買契約等を締結した区域

届出必要面積①市街化区域2,000㎡以上②市街化調整区域③非線引き都市計画区域

5,000㎡以上④都市計画区域外（準都市計画区域を含む）

10,000㎡以上

市計画区域を含む）
では10,000㎡以上です。
また、事前届出が必要な区域は、監視区域、注視区域であり、契約締結前に届出をしなければなりません。
規 制 区 域は許 可 制ですが、取引の制 限につながるため、制度創設以後、指定された区域は存在しません。

動画公開中！
！
18 月刊不動産 ｜ 2019.02

楽学宅建士講座

検索合格請負人氷見 敏明
Himi Tosiaki

宅建士試験指導歴28年、専門学校、不動産会社、金融機関、大学、財団法人、社団法人、住宅新報などで延べ１万人以上を指導。
また、宅建士以外の国家試
験の民法の論文指導・解説を行う。
『楽学宅建士基本書』など著書多数。

２. 農地法３条、４条、５条の許可制度POINT

農地法制定の目的

農地や牧場の減少を防止するために農地法が制定され、３条、４条、５条の許可制度がある。

農地法の問題では、どういう場合に農地法３条、４条、５条の許可を受けなければならないかという点が最も重要です。

３条の許可

４条の許可

農- 権利移動 →農採- 権利移動 →採農→農以外（農地の転用の場合だけ）

採- 権利移動 →農農業委員会の許可

５条の許可

農- 権利移動 →農以外
採- 権利移動 →採・農以外

知事等（指定市町村は指定市町村長）の許可※農は農地、採は採草放牧地（牧場）「権利移動」とは、売買契約における所有権の移転や賃貸借契約によって生じる使用収益する権利を賃借人に移転することをいいます。
（１） 農地法３条の許可
農地法３条の許可を受けなければならないのは、①農地を農地として利用する目的で権利移動する場合、②採草放牧
地を採草放牧地として利用する目的で権利移動する場合、
さらに、③採草放牧地を農地に転用するために権利移動する場合です。農地法３条の許可権者は、農業委員会です。都道府県知事等ではありません。
たとえば、農地として利用するために農地の売買契約をする場合、両当事者（売主・買主）は農業委員会の許可を受けなければなりません。無許可で売買契約や賃貸借契約をしても無効です。
（２） 農地法４条の許可
農地法４条の許可を受けなければならないのは、農地の所有者が農地を転用する場合です。農地の転用だけであって売買契約や賃貸借契約といった権利の移動がありません。
たとえば、農地の所有者が、農地に住宅を建てたり、農地を駐車場や資材置場にしたりすることです。
なお、採草放牧地の所有者が採草放牧地を転用する場合には４条の許可を受ける必要がありません。
（３） ５条の許可
農地法５条の許可を受けなければならないのは、①農地を農地以外に転用する目的で権利移動する場合（例：農地を買ったり借りたりしてマンションを建築）、②採草放牧地を採草放牧地以外に転用する目的で権利移動する場合です。
ただし、採草放牧地を農地に転用する目的で権利移動する場合は、農地法３条の許可を受けなければなりません。

2019.02 ｜ 月刊不動産19

不動産業者が知っておきたい

Vol.8

建築基礎知識木造２階建て以下の住宅に関する法適合性
溝渕 匠（タクミプランニングサポート一級建築士事務所）

既存建築物において、増改築や用途変更に伴う確認申請にあたり、原則として当該既存建築物がその時点の建築基準法に適合していることを確かめる必要があります。今回
は、法適合性の中の木造２階建て以下の住宅に関する建築基準法の防火規定に関連した内容と「省令準耐火構造の仕様」について解説します。

建築基準法における防火規定
既存不適格建築物の場合トラブルになる可能性もられるため、法適合性についても確認しす。一般的には室内壁の下地に石こうておくとよいでしょう。

ボードが使用されていますが、防火構造

外壁を防火構造にしなければならない建築物とする場合は、外壁側の室内壁に下地の石こうボードを天井までではなく天井裏にも設ける必要があります。ただ室内まず注意が必要なのは、防火指定がからは確認できない部分のため、誤った

建物状況調査では「法適合性」につ「準防火地域」「 法22条区域」のケース施工が行われていることがあります。そいての調 査は求められていませんが、です。準防火地域、法22条区域においのような中で特に忘れられがちなのが、物件が違反建築物である場合や既存ては「延焼のおそれのある部分」の外壁

切妻屋根の妻側の三角形の部分です

不適格建築物（建物が建った後に法令については防火構造とする必要があり（写真１）。点検口から小屋裏を見たとが 改 正されて法に適 合しない 状 態とます（図１）。

き、妻側に石こうボードが張られているなった建物）である場合は、後々トラブル

外壁が防火構造の要件を満たすモ

か確認する必要があります（写真２）。
まとなる可能性もあります。建蔽率や容積

ルタル塗壁（塗厚20㎜以上）であれば、た１階の天井裏はユニットバスの天井点率違反等、増改築の履歴や外観からあ

内 部 側に防 火 措 置は必 要ありません

検口から確認することができますが、こる程度判断できるケースもありますが、目が、一般的な窯業系サイディングの場合

こでも外壁側の部分に石こうボードが未に見えない部分に問題があることも考え

は、室内側にも防火措置が必要となりま施工となっているケースがあります。

図1

写真 1

写真 2

道路中心線
または隣地境界線
↓

5m

3m

2階

1階

「延焼のおそれのある部分」
１階は３ｍ以内、２階以上は５ｍ以内の範囲に入る外壁は防火構造とする必要あり

20 月刊不動産 ｜ 2019.02

切妻屋根の妻側に
石こうボードが施工されていない

石こうボードが施工されている例

不動産業者が知っておきたい
建築基礎知識写真 3

写真 4「省令準耐火構造」の正しい施工。
１階ユニットバス天井裏で木部が石こうボードで被覆されている「省令準耐火構造」であるが、１階ユニットバス天井裏で木部が現れている

省令準耐火構造の仕様の確認の必要性
仕様を満たすことで融資条件と火災保険料が有利に

先ほどの準 防 火 地 域 、法 2 2 条 区 域

いか、
また「省令準耐火構造の仕様」での場合は、外壁側のみの対応でよいのあることが明記されていないかをチェッですが、省令準耐火構造の場合はよりクします。
もし新築建売住宅で上記に該

厳しい仕様となっています。

当するようであれば、施工業者に確認をする、あるいは広い意味でのインスペク

事前の注意が必要な書類や図面の確認

ション（「建物状況調査」は既存住宅を準耐火構造の仕様」についても注意が

このような適正ではない施工が行わで確 認することも必 要です。中古 物 件

必 要です。省 令 準 耐 火 構 造は住 宅 金れた背 景は、おそらく施 工した業 者がであれば 、防 火 規 定の「 法 適 合 性 」は融支援機構の「木造住宅工事仕様書」「いつもどおり」という感覚で工事を行っ

建物状況調査には含まれませんが、オに定められているフラット35技術基準適たと思われます 。当然そこには悪 意がプション検 査として法 適 合 性について

合仕様です。
この仕様を満たすことでよあるわけではなく、図 面の記 載に気 づ

確認してもらったほうがよいと思います。

り有 利な融 資 条 件が得られたり、火 災

かなかったということです。
しかし、
この保険の保険料についても割引されたりまま引き渡されて、何かの機 会に買 主するものです。具体的には、２階建てのがこのことを知れば、当然トラブルが生

１階の上 部に床がある場 合 、１階の天

じることが懸念されます。最近は住宅も井は15分の耐火性能を有していること高性能化しており、省エネ、耐震性、バが必要です。
しかし、１階のユニットバス

リアフリー対応等、年を追うごとに複雑の天 井 裏を見ると、ユニットバスそのもな仕様となっています。売主も常にそののの天井は耐火性能を持っていないた

情報を把握していないと、写真１・４のよめ、２階の床下地の木部を石こうボード

うな、図面との食い違いが生じるおそれで被覆しなければなりません（写真３）。

があります。

建築基準法ではありませんが、「 省令

つまり天井裏に木部が現れていると、正そこで注意したいのは事前の書類やしい施工が行われていないということに図面の確認です。防火指定が「準防火なります（写真４）。

地域」「 法22条区域」に指定されていな対象としている）
を導入し、第三者の目

タクミプランニングサポート
一級建築士事務所

溝渕 匠 Mizobuchi Takumi
一級建築士、既存住宅現況検査技術者、公認ホームインスペクター（住宅診断士）
1990年（株）巴 組 鐵 工 所［現（株）巴コーポレー
ション］入社。2003年に建築設計事務所として独立。現在は住宅の検査・診断を中心に活動。

2019.02 ｜ 月刊不動産

21

TM

Tactics of Management

不動産会社

経営術
Vol.23仲介の軸での貢献

本社スタッフの評価制度－３ ～ネット人材の採用と育成仲介時の募集や管理物件数の増加、あるいは採用などでもインターネット戦略の強化は必要です。
しかしネット担当者を選んでも上司の知識が追いつきません。今回はネット関係の人材評価の方法を解説します。

＜ネット人材は会社の重要な鍵＞～難易度の高いテーマは「加点ポイント」と考えて評価【目的と成果】

まず、仲介部門がある場合は、仲介部門に対する貢献を事業計画で設定
しましょう。前年に100件の反響があっプラス
評価

ポータルサイトへの発注のポートフォリオにおいて、「どのポータルの何」が来店にどう効いたかを丁寧に振り返り、改善していく

・仲介の反響件数UP・仲介集客の投資対効果の改善

プラス
評価・ホームページの改善
・SEO対策・外注先のマネジメント

大家さんや学生がホームページ
を見て信頼感を増す

ベースの仕事

・ホームページのトラブルの対応
・ブログ記事などの更新
・社内ネットワークなどの整備たなら、今年は110件にできないか、できたらお金を使わずに、
自社ホームページで増やせないか、費用対効果を改善できないかなど、売上目標から逆算して、やりがいのある数値目標に設定できるとよいでしょう。

SEO対策は難しい「〇〇市

賃貸」で検索したとき、
１「わからない」からと、担当者に丸投げするのではなく、経営者の視点で担当者を「褒め」「 育成する」ためにも目的と成果を振り返り、モチベーションの維持に努める

ページ目に自社が出るようにしてほしいという要望にこたえることは、簡単ではありません。検索ロジックもどんどん変更
されますし、それが簡単にできれば苦地元のホームページ作成会社でもよいので、「 相談相手」を見つける。技術はどんどん進化するので、担当者がネットに得意でも１人でずっと対応させていると、打ち手がなくなってしまう

労はしません。いきなり高い目標を設定するよりも、例えば「Googleで５ページ目に出るのを、４ページ目までに出るようにしたらプラス評価」というような前向きな目標にしたいものです。

詳しい外注先による支援「わからないから任せる」と言って丸投げしない「技術のことはわからないから、担当者に任せっぱなし」
では、担当者のモチ担当者のみの力では、限界もありま

ベーションは上がりません。
「大家さんがす。
ホームページやSEOなどに強い外

自分の物件を検索したとき上位に出し注先を複数試しながら、「 以前の外注たい」「 仲 介 件 数を前 年より伸ばした先よりも反響が増えたね」「 新しい会社い」「スマホでも見やすくなるように改善

では数は減ったけど、質がいいね」などしてほしい」
といった経営者の視点でのの振り返りを一緒にするようにしましょ

要望は、技術面ではわからなくても構わう。
どんな小さな会社でも、相談相手をないので、きちんと期待をかけ、成果が持てば、強化は可能です。

出たら褒めるようにしましょう。

22 月刊不動産 ｜ 2019.02

プリンシプル住まい総研所長

上野 典行
Ueno Noriyuki

慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、リクルートで『住宅情報タ ウ ン ズ』等 の 編 集 長 や 現「SUUMO」等の開発責任者として従 事。退 職 後、現 在は講 演・執筆活動等を行っている。

女性の活躍推進

Vol.3～全日女性部会の活動から企業成長のカギを探る～

会員同士がお互いにパワーを与え合うことで業務の向上につなげてゆく
コスモス会は仲間が気楽に話し合い、仕事を紹介し合える活動をしています。
北海道本部の女性の不動産業者は前向きでバイタリティのある方が多く、そのパワーに影響された他の会員たちは、自分たちもと刺激を受けているようです。
としこ

今回は、会長の西村壽子さんにお話を伺いました。

北海道本部全日コスモス会 会長

コスモス会
会 長の

西村 壽子 さん□ 充実した活動が会員増加につながる

西村壽子さ
ん

□ 自分たちで活躍の場を切り拓いてゆく

平成4年に発足したコスモス会の会員は、わたくし

日々、男性の多い不動産業界で働く女性会員たち

が会長になった平成27年は20数名でしたが、平成31は、普段相談できないことをコスモス会で相談したり、

年現在、52名にまで増加しました。

失敗談を話したり、本当に困ったときにどう対処するか

これは業務に活かせる内容の研修会だけではなく、という話題をお互いに参考にし合っています。
また親親睦会を設けるなど、充実した活動に好評をいただい

睦会で会員同士が仲良くなって、お互いの知る業者にた成果だと思っております。

つながったり、研修会で質疑応答を活発に交わすことで、弁護士に相談しやすくなったりもしています。

□ 女性の活躍の場をより一層増やす取り組みを
流通委員長による「ラビーネット活用術」、北海道本部顧問弁護士による「インスペクション制度と宅建業者

コスモス会での活動によって、男女関係なく同じ不動産業者として対等な仕事をするための知識・コミュ
ニケーション能力を会員各自に蓄えてもらい、自分たちが持っている時間のなかで最大限に能力を発揮していってほしいと願っています。

の失敗の内容・原因と対策」などの講演会のほか、マ

そのため、当本部では、新規入会者にお声がけをしインドマップインストラクターによる「相手を理解するたてコスモス会への参加を促しています。そして、今後のめのマインドマップ術」では、お客様とのコミュニケー

コスモス会に新しい風を入れて、自分たちらしい進化

ションのコツを学ぶ研修会も開催いたしました。

を遂げてほしいと思っています。

当本部では現在20～70代の女性が不動産業に関わっており、10年前に比べると考えられないほど多くの女性が活躍するようになっています。互いの不得意分
野を補い合いながら業務のつながりを増やし、助け合う関係を構築することで、女性がもっと前に出て活躍できるようにしたいと思っています。
昨年11月の研修会

2019.02 ｜ 月刊不動産23

新機能満載！
ラビーネットのご紹介

2/1

リリース

平成31年2月1日より、全国の会員の皆様が「ラビーネット契約書作成システム」をご利用いただけるようになりました！
近畿流通センターが開発し、近畿・西日本地区の会員の方にご利用いただいていた「ラビーネット契約書類作成システ
ム」が、平成31年２月１日より全国の会員の皆様にご利用いただけるようになりました。今号は、「ラビーネット契約書類作
成システム」のログイン方法とマニュアルのダウンロード方法をご紹介いたします。

ラビーネット契約書類作成システムの使い方◆利用について「ラビーネット契約書類システム」は、全日会員様限定の支援サービスで、利用は無料となります。

◆ログイン方法①ラビーネットログインページ(https://portal.rabbynet.zennichi.or.jp/)にアクセス。
②ID・パスワード※を入力し、ログイン。
※ IDが未発行の方、ID・パスワードをお忘れの方は、所属の地方本部またはサブセンターにお問い合わせください。

ログインページ③ラビーネットのトップページにある「契約書類作成システ
ム」のアイコンをクリック。

契約書類作成システム

24 月刊不動産 ｜ 2019.02

ラビーネットトップページ

◆マニュアルのダウンロード方法④ 左 ペ ージ の ①～③ の 方 法によって「契約書類作成システム」のトップペー
ジを開くと、「 新規書類の作成」「 既存
書 類を呼 出 」
「 基 本 情 報・操 作 設 定 」「 店 頭 広 告を呼 出 」「 サ ポ ートセ ンター」等のアイコンが表示される。
また、右上の「バック画像を変更」ボ
タンをクリックすると、バック画像を変更できる。
⑤右から二番目のアイコン「マニュアル・QA」をクリックすると、操作マニュ
アルをダウンロードできる。
「契約書類作成システム」
トップページ◆便利な機能搭載!
⑥ 契 約 書 類を正 確にスピー ディーに作 成 するために、操作マニュアルこちらから操作マニュアルをダウンロードできます!

「最近の作成データ」や「メンテナンス履歴」をすぐに見られる機 能が搭 載されており、トップページの左 上のタ
ブをクリックすると、表示される。

最近の作成データ

最近の作成データお知らせ

メンテナンス履歴

メンテナンス履歴

本誌（『月刊不動産』2019年２月号）に『ラビーネット契約書類作成システム-ガイドブック-』を同封しています。併せてご参照ください。

2019.02 ｜ 月刊不動産25

Activit� Condition

地方本部の動き

大阪府本部

TOPIC

Osaka

「平成30年度第２回名刺交換・情報交換交流会」実施報告

大阪府本部青年部では、50歳以

（株）、
（ 株）
シーピーユー、大英産業

ビジネスにつながるよう、当日の準備下の会員関係者を対象に「名刺交（株）、ベストサービス
（株）、
（ 株）
リク

から運営・進行、参加者へのバック

換・情報交換会」
を継続的に開催しルート住まいカンパニー］にご出展い

アップに積極的に務め、高い評価をております。平成30年11月16日（金）

ただき、参加者からも満足の声が聞いただいています。引き続き本事業

午後６時より、OMMビル会議室にかれました。

を継続し、会員業者の発展に寄与でて平成30年度第２回名刺交換会が青年部は、会員関係者のニーズやきるよう取り組んでまいります。

開催されました。当日は、約100名もの会 員 関 係 者 様にご 参 加いただき、積極的な名刺交換や情報交換により、会場は活気と談笑にあふれていました。
また、今回は不動産業に関連する企業６社［あいおいニッセイ同和損害保険（株）、大阪ガス住宅設備

名刺交換や情報交換をして交流を深める会員たち

神奈川県本部REPORT

Kanagawa

平成30年12月11日（火）、神奈川
県本部研修室において第５回ＩＣＴ研修を開催しました。

挨拶する松倉総務委員長

山本青年部長

参加者が集まって記念撮影

平成30年度

第５回ＩＣＴ研修を開催

を使用しながら受講していただきました。
流通委員会では今後もラビーネッ「簡単便利! 無料間取り図ソフト

トを中心とした会員支援に関わる研の活用方法と集客効果を高める不修を実 施し、会 員の皆 様の業 務の動産写真撮影テクニック」
をテーマ

効率化に役立つよう貢献してまいりに、実際にパソコンやデジタルカメラます。

26 月刊不動産 ｜ 2019.02

会場外では、のぼり、看板等の販売受付も行われた

司会を務めた沼澤流通委員

講師の日本スキルズ（株）
吉田貴司氏

兵庫県本部REPORT

Hyogo

新入会者座談会を開催

全日兵庫会館４Ｆ大会議室にお事前のリクエストにより、「業務の規

いて、平成28年度以降の入会者を模や方向性について」「 収益物件の対象とした「新入会者座談会」
を開

流通と取扱いについて」「１人で宅建催しました。新入会者だけでなく、開業を始めるにあたって」などのテーマ

業への不安を減らすため、兵庫県

で話し合いました。
また実務的な相本部で毎月開催している不動産開談や、それぞれの経験談など、南村業 支 援セミナー参 加 者にも参 加を

本部長をはじめとする兵庫県本部役

募り、新入会者と合わせ、8名の方員が、体験をもとに丁寧に答えていくに参加いただきました。

形で、終始和やかに進行しました。

TOPIC

体験談などが披露され、和やかに進行した座談会

平成30年７月豪雨災害等の被災者支援における神戸市への寄付贈呈式

兵庫県本部では、平成30年12月

本部長（神戸支部長）が出席し、今18日（火）、神戸市役所で、平成30後の住宅政策に関わる歓談も行わ

年７月豪雨災害等における被災者れました。今回の寄付金は、平成30支援として、寄付金を贈呈し、神戸

年７月豪雨災害に際し、当本部はも市から感謝状をいただきました。当とより全 国の会 員 諸 氏からの義 援

日は、副 市 長の岡口憲 義 氏 、住 宅

金と「全日愛の泉基金」から拠出し、都市局長の岩橋哲哉氏、当協会兵

当本部のほかに８府県に贈られた

庫 県 南 村 忠 敬 本 部 長 、辻 木 均 副

ものです。

長崎県本部

TOPIC

Nagasaki

目録を手渡す南村兵庫県本部長（右から二番目）

長崎県本部創立30周年記念
世界文化遺産保全のために長崎県へ寄付

長崎県本部では、創立30周年を呼んで地域の活性化につなげてほ迎えたことを記念して、世界文化遺しい」と目録を手渡すと、中村法道長

産「長崎と天草地方の潜伏キリシタ

崎県知事は「もっと良さを発信していン関連遺産」の構成資産保全に役かないといけない」と抱負を述べられ立てていただくため、長崎県の基金ました。寄付金は構成資産の保全なに寄付をいたしました。

どを目的とした基金に積み立てられ、

平成30年12月21日
（金）
の贈呈式

積立額は長崎県本部からの寄付をで、鬼木善久本部長より「観光客を合わせ、計9,560万円に達しました。

中村長崎県知事と鬼木長崎県本部長（右）2019.02 ｜ 月刊不動産27

! 協会からのお知らせ Information
2019年度明海大学不動産学部企業推薦特別入試のご案内

明海大学不動産学部は、公益社団法人全日本不動産協会との協定に基づいて、団体会員の子弟および関係先の子弟等を毎年受け入れています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、明海大学不動産学部の企業推薦特別入学試験制度の活用をご検討ください。

出願要領
◎出願条件
出願資格（詳細は入試要項をご確認ください）のいずれかに該当し、かつ、出願条件（ア）および（イ）を満たす者（ア）明海大学不動産学部不動産学科での勉学を強く希望し、第一志望として入学を志し、合格後の入学を確約できる者（イ）公益社団法人全日本不動産協会から推薦を受けられる者◎試験科目
面接のみ ※面接、提出書類等の評価を総合的に判定し、合否を決定します。

出願をご希望の方は、
まずは入試要項をお取り寄せください！

◎願書受付期間等

入試要項のお取り寄せ・お問い合わせは2月18日（月）～ 3月1日（金）① 願書受付期間…2019年

B日程（公社）全日本不動産協会

03-3263-7030（出願書類提出は全日宛・郵送必着）

3月15日（金）③ 合 格 発 表 日…2019年3月16日（土）②試

験

総本部事務局または

日…2019年

明海大学浦安キャンパス

入試事務室

047-355-5116（直）※募集人員は20名（A・B日程合計）です。A日程の試験は終了しております。

全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）時間変更のお知らせ
不動産取引に関する電話相談の時間につきまして、平成31年１月17日（木）から３月31日（日）までの間、下記のとおり月曜
日と木曜日の相談時間を延長しております。なお、4月1日（月）以降の相談時間につきまして、改めてご案内いたします。
変更前
月～金曜日／１３：００～１６：００

変更後
月・木曜日／１０：００～１２：００、１３：００～１６：００
火・水・金曜日／１３：００～１６：００

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■操作に関するコールセンター（エクセル・ワードの書式の操作）

TEL：03-5761-4441《開設日時》月・火・木・金：10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）

TEL：03-5338-0370 月・木：10時～12時、13時～16時 火・水・金：13時～16時《相談日時》（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

28 月刊不動産 ｜ 2019.02

Initiate Member List

新入会員名簿 ［平成 30年 12月］
都道府県 市区町村

北海道

宮城県

商号名称

札幌市

有限会社 エムズ・プロパティマネジメント

札幌市

株式会社 クリーン・アート

都道府県 市区町村

東京都

商号名称

中野区

株式会社 ナチュラル・ウェイ

中央区

株式会社

豊島区

株式会社 Ｈａｐｐｙ Ｈｏｕｓｅ

大阪市

株式会社 センチュリオンＷＥＳＴ

株式会社 フューチャープロパティ

東大阪市 株式会社

豊島区

株式会社 ケー・エス興産

渋谷区

Ｂｅｚａ
ｌ 株式会社

大阪市
大阪市

株式会社 ｔｅｎｆ
ｏ
ｌ
ｄ

大阪市

株式会社 ナウ株式会社 ライフマエストロ

堺市

合同会社

らくだ不動産株式会社

茨木市

株式会社 ＦＡＣＥ

渋谷区

株式会社 ランドバレー

大阪市

株式会社

清瀬市

株式会社 リアル大阪市

株式会社 ライフデザインリフォーム

有限会社 ＳＨＩＮ Ｌ
ＩＮＥ

荒川区

世田谷区 株式会社

秋田県

秋田市

株式会社

Clorie Design

台東区

福島県

郡山市

株式会社 Ｈｉｇｈ.Ｒ.Ｍａ
ｒ
ｋｅｔ

豊島区

福島市

株式会社

渋谷区

MYホーム

株式会社 まるnodoka不動コーポレーション

前橋市

大島工業

前橋市

株式会社 オフィスソレイユ

板橋区

リロード・アセットマネジメント 株式会社

大東市

ラリーケー

川口市

株式会社 アッド

港区

株式会社

大阪市

株式会社 リーフホーム

川崎市

アルバ 株式会社

横浜市

加賀原不動産さいたま市 株式会社 グッド・デザイン・アーキテクト
越谷市

上尾市

神奈川県

株式会社 ケーズファクター

春日部市 有限会社

東京都

大商

ディーオトラスト 株式会社ファーイースト・トレーディング 株式会社

千葉県

Grandeur株式会社 ビームス不動産

エドワード・アンド・カンパニー 株式会社

仙台市

柴田郡

埼玉県

株式会社 グルーヴファシリティーズ

株式会社 ジョインフューチャー

仙台市

株式会社

株式会社

株式会社 こころ不動産

千代田区 株式会社 はなまる

石巻市

群馬県

堺市
大阪市
堺市

アイ・トゥ・ワールド 株式会社

栃木県 那須塩原市 株式会社 ＨＩＫ

商号名称

大阪市

株式会社

石巻市

不動産のわたなべ

大阪府

白水社

帯広市

賃貸管理

都道府県 市区町村

髙陽株式会社 ＴＣＳ－ｐ
ｒｏ
ｊ
ｅｃｔ

ルビコン・リアルティ

東大阪市 株式会社 ＬＥＧＡＴＯ
神戸市

株式会社 おかのストアー

茅ヶ崎市 株式会社 かわの不動産

神戸市

株式会社 オフィスナガタ

厚木市

株式会社 ＫｅｉＮａ

明石市

一般社団法人株式会社

兵庫県

神戸厚生事業団

北葛飾郡 株式会社 フェリタス

大和市

株式会社

高洋不動産

尼崎市

株式会社 ＨＯＵＳＥ ＮＥＴ

越谷市

ホウセイ建設横浜市

日健サンゴ 株式会社

伊丹市

株式会社

志木市

株式会社 リアン・フォート横須賀市 合同会社 ｍｉ
ｒａ
ｉ
ｓｍ

神戸市

株式会社 ｐｒｅｓｓｃａｐｅ

横浜市

神戸市

和光地所

天理市

株式会社 マイ工務店

株式会社

四街道市 株式会社 エン住まいる

横浜光

株式会社

兵住

株式会社

浦安市

株式会社 スマートリロケート

石川県

金沢市

株式会社 リアン

奈良県

船橋市

日本賃貸管理長野県

松本市

不動産オフィス松本

島根県

出雲市

有限会社 アイディーワーク

印西市

リリー不動産

岐阜県

恵那市

株式会社

岡山県

岡山市

株式会社 エイシンホーム

中野区

株式会社 ＡＲＥＸＹ賃貸サポート

静岡県

浜松市

株式会社 インスパイア

岡山市

株式会社 スマイル企画

台東区

株式会社 エイチリアルエステート

焼津市

大住不動産

下関市

奥平土地開発渋谷区

株式会社 ＡＲＴ

名古屋市 株式会社 アプリシエイト

岩国市

株式会社

樫迫

名古屋市 株式会社 イモビリエ

下松市

株式会社

美里不動産

板野郡

ＭＫプランニングコンサルタント 株式会社

徳島市

みらいえ

高知県

吾川郡

ビビットハウジング

福岡県

福岡市

株式会社 テイクエスト

福岡市

株式会社

愛知県

千代田区 ＡＢＩＸ ＳＴＡＲＤＯＭ 株式会社

秀建工業

山口県

名古屋市 Ｎ１コンサルティング 株式会社

中央区

株式会社

墨田区

エムアイスキーム 株式会社

NS投資顧問東海市

目黒区

株式会社 エルエーシー

名古屋市 株式会社

株式会社

厳選社

名古屋市 株式会社 テンポプランナー

千代田区 株式会社 エルスタッフ

徳島県

圓屋

株式会社

渋谷区

株式会社 ＥＬ ＤＯＲＡＤＯ

名古屋市 豊田屋不動産

港区

株式会社

円珠

名古屋市 株式会社 ビルマネジメント東海

港区

株式会社

柏の葉興産

名古屋市 株式会社 不二不動産コンサルティング

港区株式会社 クレストランド

中央区

株式会社

佐賀市

株式会社

中央区

合同会社 ＣＡＢＣ ＪＡＰＡＮ ＬＩＭＩＴＥＤ

三重県

伊賀市

有限会社 Ｎテックジャパン

熊本県

熊本市

ＧＲＯＶＥ 株式会社

港区

株式会社 ＣＷファシリティソリューション

滋賀県

東近江市 株式会社 きらら不動産販売

宮崎県

宮崎市

えびす堂不動産

大津市

株式会社

住まいステーション

沖縄県

那覇市

株式会社 Ａｄｖａｎｃｅ

京都市

株式会社

サンエー

島尻郡

株式会社 Ｎｅｘｔ Ｌ
ｉ
ｎｋｓ

京都市

株式会社 リード

国頭郡

合同会社 ナチュレ

大阪市

株式会社

NET

沖縄市

ジャッキー不動産事務所

株式会社

足立区

スマイルテラス

渋谷区

ｚｅｎｓ 株式会社

八王子市 株式会社

名古屋市 松本エステート 株式会社

JVC

HOME

綜合建物

京都府

大阪府

E

博多リード

北九州市 ミヤタケ企画開発

佐賀県

名古屋市 株式会社 ワイズアシスト

G.R.

豊島区

株式会社

筑後市

Live Labo

佐賀市

株式会社 おおぞら不動産
PMD

豊島区

株式会社 タフ

大東市

インフィニティ不動産

沖縄市

すむいえ賃貸目黒区

株式会社 テラス大阪市

株式会社 ウエル企画

那覇市

株式会社 ハロー不動産

豊島区

株式会社 東京アセットコンサルティング

大阪市

株式会社 ＨＫ．
Ｃｏ
ｒ
ｐｏ
ｒ
ａｔ
ｉ
ｏｎ

那覇市

Ｐｌ
ｕｍ Ｈｏｍｅ

港区

株式会社 トランスメディア

大阪市

クラッチ不動産株式会社

2019.02 ｜ 月刊不動産29

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS FILE
職住近接など住まい方に変化も関心高い「働き方改革」

不動産情報
ニュースファイル

かしながら、売れ行きは「悪化する」との回答が前年よりも10ポイントほど上昇した。

●高まるリノベ期待
住宅・不動産業の経営者を対象に、今年１年間の景中古流通市場では、個人、法人取引共に前年に比況感を聞く恒例のアンケートを住宅新報がこのほど実べて大きな変化は見られないものの、
リノベーション市施した。今回50人の経営トップから寄せられた回答で場（個人住宅）については75％が拡大基調が続くと強は、消費税引き上げによる個人消費の落ち込みが予想

気の予測となった。首都圏の賃貸オフィスビル市場は、される厳しい事業環境への対応を覚悟している経営

東京都心の大規模ビルを中心に空室率が横ばいもしく姿勢が表れた結果となった。

は低下、賃料上昇が横ばいもしくは上昇との予測が大それによると、
日本 経 済 全 体の動 向は、「 前 年と同様」との回答が54％に上り過半数を占めたものの、「景勢を占め、堅調に推移しそうだ。継続賃料についても過半数以上が「値上げ傾向が続く」と回答した。

気改善」
を見通す回答は、過半数を超えた前年より大消費増税の影響を最も受けやすい注文住宅の受注きく後退して20％にとどまった。
「 増税後は景気後退がについては、半数が横ばいとしたものの、残り半数は増予想される」とのコメントのように、消費増税が個人消加と減少に予測が割れた。
「 個人消費のバロメーターと費や企業業績へ影響を及ぼすという見込みが高く、同なる戸建て住宅の受注の伸びは厳しく成長は緩やかな時に景気回復も曲がり角に差し掛かるとの警戒感がう

ものにとどまる。増税対応策が打たれ反動減は抑制さかがえる。

れるが、前回の増税時ほど市場回復はしていない」
とい●着工はほぼ横ばい
足元の住宅・不動産市場の景況については、一連の消費増税対策への期待感が高く、需要を下支えするとの見方が強い。景気減速の気配を感じながらも、住宅・不動産市場は底堅い需要と増税対応策に支えられるという見方が大勢を占めた。

う指摘のとおり、万全の対策が講じられたがなお先行きは不透明な中で推移すると思われる。一方、過剰傾向にある賃貸住宅の受注については、横ばいと減少に予測が二分した。

●働き方改革進む
今回の調査では、注目テーマとして「働き方改革」とそのため、新設住宅着工は、賃貸住宅が頭打ちなが「IT化、AI活用」の進ちょくについてもそれぞれ質問しら約90％が90万～95万戸とほぼ前年並みに推移するた。それによると、どちらのテーマも「進捗している」「進と予測。

捗しているが遅い」との回答が90％を超えた。各社が重また、価格が高止まりしている首都圏の分譲マンショ
ン供給についても、約80％が3.5万～4万戸の予測。
「購買力の高い富裕層やディンクス、共働きといった層がマ要な経営課題と位置付けて対応を急いでいる様子が浮かび上がった。
同時に今年、経営トップが挙げたキーワードでも、４月

ンション需要をけん引する傾向が今年も引き続く」「 都心から施行される「働き方改革」に関心が集まった。

部の物件供給が見込まれる」というのが共通認識。
し「コワーキングスペースやテレワーク、サテライトオフィ

30 月刊不動産 ｜ 2019.02

スといったオフィスニーズや働き方が多 様 化する」
「オ
フィスに求められる機能、付加価値が変化してきている」
ことと、これと併行して、「 職住近接が進む」
といった指

違法貸しルーム

指導1,469件、是正済は２割摘もあり、働き方改革を通じて生活や住まい方にも変化
国土交通省は1月16日、オフィス等の用途と称しながが出てくるものと見られる。
そのほかに、不動産テック、AI・IoTといったデジタル

ら多人数が居住し建築基準法に違反している「違法貸

テクノロジーやエリアマネージメント、「 持続可能な開発

しルーム」
について、是正状況などの2018年８月末現在

目標」（ SDGs）、国内の金融政策や融資環境の変化なの調査結果をとりまとめた。
同 省 では 、違 法 性 の 高 い「 貸しルーム」についてども挙げられた。
（『住宅新報』2019年１月15日号より抜粋・編集）

2013年6月から全国の特定行政庁を対象とした調査を行っており、2018年８月末までに2,078件（前年比28件増）を調査した。
このうち、東京都が1,583件と最も多く、国交省、総務省

全市区町村の約半数が空き家対策計画策定

以下は神奈川県の147件、大阪府の126件、埼玉県の58件と続く。
同 調 査 結 果によると、同 法 違 反 が 判 明したものは
1,469物件で、前年調査から13件増加している。
これに国土交通省と総務省はこのほど、空き家対策に取り対し、是正済みの物件数は288件（同39件増）と是正

組む市区町村の状況について地方公共団体を対象と率は上がっているものの、いまだ約８割は「 是 正 指 導して行った調査結果を発表した。

中」の状態となっている。

同調査によると、2015年５月に全面施行となった「空違反の内容は、火災時における居住者の避難や延家等対策の推進に関する特別措置法」（ 空き家法）に焼防止のための規定を満たしていないものが中心。具

基づく空き家等対策計画は、2018年10月１日時点で全体的には、非常用照明装置関係が1,030件（違反が判1,741市区町村の48.7％に当たる848市区町村が策定。

明した物件数に対する割合は70.1％）、防火上主要な

また、2018年度末までには64.4％となる1,122市区町

間仕切り壁関係が717件（同48.8％）、採光関係が447

村が同計画を策定する見込みとなっている。

件（同30.4％）などとなっている。

（『住宅新報』2019年１月22日号より抜粋・編集）（『住宅新報』2019年１月22日号より抜粋・編集）

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［住所］岐阜県岐阜市元浜町29番地 ［電話］058-264-0290［営業時間］
ランチ11：30～14:00（13:00～16:00ティータイム）
ディナー17:30～21：30［定休日］水曜日［住所］岐阜県岐阜市湊町42［電話］058-262-0276［営業時間］8：00～20：00［定休日］水曜日

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赤坂見附駅

半
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門
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通
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永田町駅
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京
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プ
リ
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藝
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居

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