調査

県内住宅市場の現状と方向性〜変化する社会構造・東日本大震災の影響を探る

人口減少や世帯数の伸びの鈍化、住宅の長寿命化に伴う建て替え需要の減少などにより、新設住宅
着工戸数は減少傾向にある。また、住宅数が世帯数を大きく上回っており、空き家数の増加が問題となっている。
茨城県内も全国と同様の傾向にあるものの、地域によって大きな差が見られる。
こうした状況に加え、東日本大震災の発生に伴い、住宅の耐震化や太陽光発電システム等の設備導入といった動きが見られる。
そこで本号では、県内の住宅市場について調査を実施する。
各地域の統計データやヒアリングなどを通じ、県内の住宅市場の変遷や特徴、県民の住宅に関する意識の変化、マーケットの短期的・中長期的な変化について探っていく。

第1章 県内の住宅市場を取り巻く環境変化と行政施策
本調査における ｢住宅市場｣ の範囲
まず、本調査における「住宅市場」の範囲について整理する。
住宅市場は、大きく「持ち家」（戸建・マンション）と「民間賃貸住宅」に分けることができる。本調査
では、県内世帯の約７割が居住する「持ち家」に着【図 1−1目し、主に注文住宅、分譲住宅、中古住宅や持ち家のリフォームについて見ていくこととする。

持家などから県内住宅のフローとストックについて整理していこう。
着工戸数は長期的には減少
県内の新設住宅着工戸数は、景気動向や税制改正等により増減があるものの、世帯数の伸びの鈍化や建て替え需要の減少などを背景に、全国と同様に長期的には減少傾向にある（図1−1）。
2006年度から2010年度の市町村別新設住宅着工
戸数を見ると、つくば市が14,978戸で最も多く、水給与住宅（社宅）

分譲住宅

全国（右軸）【表1−1 市町村別新設住宅着工戸数（2006 〜 2010年度）】（単位：戸）
1 つくば市14,978 16 龍ヶ崎市
2 水戸市
13,029 17 石岡市
3 ひたちなか市 6,868 18 鉾田市
4 日立市
6,708 19 東海村
5 土浦市
5,787 20 結城市
6 古河市
5,263 21 阿見町
7 守谷市
4,578 22 小美玉市
8 牛久市
4,144 23 坂東市
9 神栖市
3,802 24 那珂市
10 取手市3,674 25 下妻市
11 鹿嶋市3,553 26 かすみがうら市
12 つくばみらい市 3,415 27 北茨城市
13 筑西市3,076 28 常陸大宮市
14 笠間市2,356 29 常陸太田市
15 常総市2,322 30 桜川市
出所：茨城県住宅着工データ

12.2

14

貸家

出所：茨城県 HP

1．県内住宅市場の概況
まず、県内の新設住宅着工戸数の推移や建築時期

利用関係別新設住宅着工戸数の推移】（戸）（戸）
45,0001,800,000
40,0001,600,000
35,0001,400,000
30,0001,200,000
25,0001,000,000
20,000800,000
15,000600,000
10,000400,000
5,000
200,000
00
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10（年）2,266 31 潮来市
2,231 32 茨城町
2,090 33 境町
1,887 34 行方市
1,870 35 高萩市
1,831 36 利根町
1,793 37 稲敷市
1,692 38 八千代町
1,656 39 大洗町
1,497 40 城里町
1,315 41 大子町
1,125 42 美浦村
1,093 43 五霞町
1,023 44 河内町
1,009
県
計

921
832
745
721
699
698
561
451
391
354
246
203
200
101
115,054

戸市が13,029戸、ひたちなか市が6,868戸、日立市が【図 1−30%

6,708戸で続いている。

20%

住宅の建築時期】

40%

60%

80%

100%

全国

上位10市のうち、県南地域の都市が５市を占めて

茨城いる（表1−1）。

50年以前
81〜90年

世帯数を上回る住宅ストック

51〜60年
91〜00年61〜70年
01〜08年9月

71〜80年

出所：総務省統計局「住宅・土地統計調査報告（2008年）」

住宅数の伸びが世帯数の伸びを上回ってきたこ（※）1981年の耐震設計法施行令の改正に伴い、震度6程度の地震でも倒壊を防ぐ構造を求めた耐震基準とから、全国的に空き家が増加している。県内でも1968年から住宅数が世帯数を上回っており、2008年
では住宅数が約122万戸、世帯数が約104万世帯で、全国より約1割高い持ち家率

約18万戸が空き家となっている。世帯当たりの住宅

県内住宅の所有関係は、「持ち家」が70.7％で、数も1963年の0.99から2008年の1.18と年々増加して全国平均（61.1％）より約１割高い（図1−4）。

いる（図1−2）。
【図 1−2【図 1−40%

住宅数及び世帯数（茨城県）】（戸 / 世帯）
1.30

住宅数
世帯数
世帯当たり住宅数（右軸）1,200,000
1,000,000
600,000

1.10

400,000

1.05

200,000

1.00
68

73

78

83

88

80%

100%

茨城

1.20
1.15

63

60%

1.25

800,000

0

住宅の所有形態】

40%

全国※世帯数：住宅以外の建物に居住する世帯は除く（戸・世帯）
1,400,000

20%

93

98

03

持ち家
民営借家

公営の借家
給与住宅

都市再生機構･ 公社の借家
その他

出所：総務省統計局「住宅・土地統計調査報告（2008年）」

0.95
08 （年）

出所：総務省統計局「住宅・土地統計調査報告（2008 年）」

震災により18万8千戸以上の住宅被害が発生
2011年３月の東日本大震災により、県内では18

1981年以前に建てられた住宅が3分の1万８千戸の住宅が一部もしくは全半壊の被害を受現存する県内住宅の着工時期は、1991 〜 2000年

けた（2011年12月22日現在）。

に建てられた住宅が約25万８千戸で最も多く、全国

地 域 別 に 見 る と、 全 半 壊 被 害 率 は 鹿 行 地 域 がと同様の傾向を示している。新耐震基準（※）が制8.2％で最も高い。津波の被害率は県北地域（臨海）

定された1981年以前の住宅も３分の１（約33万戸）

が0.8％、液状化の被害率は鹿行地区が6.5％でそれ程度見受けられる（図1−3）。

ぞれ最も高い（表1−2）。

【表1−2

地域別住宅被害状況（2011年12月22日現在）】

全半壊被害等
地

県

域

住宅総数
（A）

全壊棟

半壊棟

津波被害

全半壊
小 計
一 部
被害率
（B）
破損棟
（B）/（A）

床上浸水

床下浸水

液状化被害

津 波
液状化
液状化
小 計
被害率
被害件数
被害率
（C）
（C）/（A） （D） （D）/（A）北267,200

1,098

7,988

9,086

3.4％

46,328

1,282

436

1,718

0.6％

266

0.1％

山間

47,670

117

1,296

1,413

3.0％

9,139

0

0

0

0.0％

4

0.0％

臨海

219,530

981

6,692

7,673

3.5％

37,189

1,282

436

1,718

0.8％

262

0.1％

県

央

208,780

666

4,103

4,769

2.3％

40,231

210

167

377

0.2％

165

0.1％

鹿

行

115,320

945

8,469

9,414

8.2％

16,145

223

97

320

0.3％

7,458

6.5％

県

南

423,640

241

1,783

2,024

0.5％

34,509

0

0

0

0.0％

1,249

0.3％

県

西

208,860

96

1,054

1,150

0.6％

23,946

0

0

0

0.0％

195

0.1％

全

体

1,223,800

3,046

23,397

26,4432.2％

161,159

1,715

700

2,415

0.2％

9,333

0.8％

出所：茨城県住生活基本計画（案）

12.2

15

【表1−3 市町村別地価公示平均価格（2011年・住宅地）】

2．県内の宅地の状況
次に、県内宅地の地価推移と開発状況について確（単位：戸）

認する。

1 守谷市

90,400 16 龍ケ崎市

31,900 31 下妻市

23,7002 つくば市60,500 17 那珂市

31,500 32 神栖市

22,6001991年をピークに下落

3 取手市

57,700 18 常陸大宮市

31,400 33 桜川市

21,4004 水戸市

54,500 19 阿見町

31,300 34 利根町

20,400

地価の推移について1983年を100として見ると、
茨城県は1991年の148.2をピークに下落し、全国や地方圏平均より早く、2003年に100を切った。2010
年では71.5となっており、全国平均（92.5）に比べ低下幅が大きい（図1−5）。

5 東海村

49,200 20 かすみがうら市 30,800 35 城里町

19,8006 牛久市

49,000 21 常陸太田市30,600 36 潮来市

18,5007 日立市

44,200 22 北茨城市

30,500 37 小美玉市

17,9008 古河市

42,200 23 五霞町

30,300 38 大子町

16,900

9 つくばみらい市 42,100 24 茨城町

29,200 39 八千代町

16,800

10 ひたちなか市 39,700 25 境町

28,400 40 美浦村

13,800

11 結城市37,200 26 坂東市

27,800 41 鉾田市

12,400

12 土浦市36,700 27 笠間市

27,100 42 河内町

12,400【図 1−5 圏域別地価の推移（住宅地：83 年＝100）】

13 常総市32,600 28 筑西市

26,700 43 稲敷市

11,800300

14 大洗町

32,400 29 石岡市

24,400 44 行方市

10,500250

15 高萩市32,200 30 鹿嶋市

23,80039,000200

県南地域かつTX・常磐線沿線都市
出所：茨城県水・土地計画課HP

県

計

150
100

住宅地面積は緩やかに増加

50
083 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
茨城県

東京圏

地方圏

全国

出所：茨城県水・土地計画課「いばらきの土地」（年）

住宅地の面積は、2000年から2009年にかけて約33km2（3,300ha）増加し、県土面積に占める割合も上昇している（図1−7）。

県全体で見ると地価は下落し続けているが、市町

特に農地からの転用面積が大きく、2000年以降毎

村によって状況は大きく異なる。地価公示価格の変年150 〜 250ha（1.5 〜 2.5km2）の農地が住宅地に動率の推移を見ると、つくばエクスプレス（以下転用されている（図1−8）。

TX）が開通した翌年の2006年から2008年まで守谷
市の地価が10％以上上昇している（図1−6）。

（km2）
460
450

【図 1−6（％）
25.0

主な県内市町村における地価公示価格
平均変動率の推移（住宅地）】【図 1−7

住宅地面積の推移】
県土面積に占める割合

面積（km2）

440
430
420
410

20.0

400

15.0

390

10.0

00

01

02

03

04

05

06

07

08

（％）
7.5
7.4
7.3
7.2
7.1
7.0
6.9
6.8
6.7
6.6
6.5
09（年）

5.0

【図 1−8

0.0
-5.0
-10.0
-15.0
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
（年）
土浦市
古河市
水戸市
日立市
つくば市（85〜87年：旧桜村）
守谷市
鹿嶋市（85〜95年：旧鹿島町）

（ha）
300
250
200
150
100
50
0

00

01

住宅地への農地転用面積の推移】

02

03

04

05

06

07

08

09（年）

出所：茨城県水・土地計画課「いばらきの土地」
出所：茨城県水・土地計画課 HP

2011年の市町村別の公示平均価格は、守谷市が１位で、TX沿線、常磐線沿線の県南地域の都市が、上位10市のうち５市を占めている（表1−3）。

宅地分譲は県南地域で進展
土地区画整理事業を見ると、数、面積ともに県南地域がトップである。整備割合（換地処分がなされた割合）は、鹿行地域が34％で最も高く、他地域は
12.2

16

10％台に留まっている。一部では、施工期間が長期

2010年 に は22.5 ％ へ 上 昇 し て お り、2035年 に は化している地区も見られる（表1−4）。

35.2％に上昇する見通しである。

【表1−4

県内の土地区画整理事業】
整備済

未整備

2005年と2010年の市町村別の人口の増減を見る

地区数

面積（ha）

整備割合

県北

9

242.2

24.6

県央

20

855.0

鹿行

4

201.3

県南

23

2311.0

県西

13

560.3

92.1

468.2

16.4％

合計

69

4169.8627.03542.815.0％と、10市１村で増加している（図1−10）
。特にTX

217.6

10.2％

107.9

747.1

12.6％

沿線の守谷市（16.4％）、つくばみらい市（10.7％）、

68.5

132.8

34.0％

333.9

1977.114.4％

つくば市（7.0％）の伸びが著しい。
【図 1−10 市町村別人口増減数・増減率（2005 〜 2010 年）】（人）

出所：茨城県水・土地計画課「いばらきの土地」（％）

20,00020.0
増減数
増減率（％）

民間事業者等による住宅団地造成事業を見る

15,000と、地区数は県南地域が最も多く、面積では県北地

10,00010.0

域が最も大きい。整備割合は県南地域が最も高く、

5,000

5.0

0

0.0

-5,000-5.0

県央、県西が低い（表1−5）。
【表1−5

民間事業者等による住宅団地造成事業（09年度）】

地区数 面積（ha） 整備済

未整備

整備割合

計画人口

県北

8

382.2

70.9

311.3

18.6％

16,199

県央

9

339.1

20.4

318.7

6.0％

20,020

鹿行

0

0

0.0

0.0

−

県南

11

235.2

62.9

172.3

26.7％

0

-10,000

15.0

水日土古石結龍下常常高北笠取牛つひ鹿潮守常那筑坂稲か桜神行鉾つ小茨大城東大美阿河八五境利
戸立浦河岡城ケ妻総陸萩茨間手久くた嶋来谷陸珂西東敷す川栖方田く美城洗里海子浦見内千霞町根
市市市市市市崎市市太市城市市市ばち市市市大市市市市み市市市市ば玉町町町村町村町町代町 町
市
田 市
市な
宮
が
み市
町
市
か
市
う
ら
市
ら
い
市
市

-10.0

出所：2005・2010 年国勢調査

22,398

県西

1

20.8

0.0

20.8

0.0％

2,224

合計

29

977.3

154.2

823.1

15.8％

60,841

2007年から2009年の３年間の市町村別の社会動態（転入、転出）を見ると、社会増加数が最も多かっ

出所：茨城県水・土地計画課「いばらきの土地」

たのはつくば市で、守谷市、つくばみらい市、牛久

3．人口・世帯の変化

市と県南地域の市町村が続く（表1−6）。一方、減ここでは、人口や世帯といった需要側の変化につ少率が最も多かったのが日立市で、筑西市や古河市

いて整理する。

など県西地域の減少も目立つ。

人口・世帯の変動は地域により大きく異なる【表1−6

茨城県の人口は、2000年の298万６千人をピーク

つくば市

6,805

1

日立市

△ 3,646

2

守谷市

3,922

2

筑西市

△ 1,851

3

つくばみらい市

3,010

3

石岡市

△ 1,134

4

牛久市

2,293

4

古河市

△ 1,024

5

水戸市

1,034

5

稲敷市

△ 1,008

6

ひたちなか市

997

6

北茨城市

△ 852

7

鹿嶋市

826

7

高萩市

△ 846

8

神栖市

769

8

常陸太田市

△ 843

茨城県の人口推移】

9

土浦市

728

9

桜川市

△ 773

予測

10

東海村

650 10

常陸大宮市

△ 702

で、国立社会保障・人口問題研究所によれば2035年には245万人まで減少する見通しである（図1−9）。
人口に占める高齢者の割合は、1980年の10.2％から【図 1−93,000,000
2,500,000 10.2％

出所：茨城県常住人口調査

22.5％
35.2％

2,000,000
1,500,000 66.7％
1,000,000
500,000
0

23.0％
80

90

95

00

0 〜 14 歳

社会減

1に緩やかに減少している。2010年の人口は297万人（人）
3,500,000

2007 〜 2009年の市町村別社会増減数】
社会増

05

64.0％

55.3％

13.5％

9.5％
30
35
（年）

10

15 〜 64 歳

15

20

25

65 歳以上出所：国勢調査（85〜10 年）、
国立社会保障・人口問題研究所、2009 年推計（15〜35 年）

社会増加数が最も多いつくば市の転入者数の内訳を見ると、県内では水戸市、筑西市、下妻市の順であり、近隣地域からの移住が比較的多い（図1−11）。
他県では、埼玉県、北海道、福岡県の順で多い。
次に社会減少数が最も多い日立市の転出者数の
12.2

17

【図 1−11 つくば市の社会動態（2007〜2009 年）】

内訳を見ると、県内ではひたちなか市、東海村、水戸 市 の 順 に 多 く、 南 へ 移 住 す る 傾 向 が 窺 え る

北海道：+321人
青森県：+138人
岩手県：+105人
宮城県：+146人
山形県：+106人
福島県：+202人

長野県：+173人
静岡県：+112人
愛知県：+110人
大阪府：+184人
兵庫県：+200人
福岡県：+272人
鹿児島県：+123人

埼玉県
+379人

2010年の世帯数は108万７千世帯で、国立社会保障・人口問題研究所によれば2010年をピークに緩やかな減少が見込まれる（図1−13）。

桜川市
+120人

筑西市
+226人
下妻市
+218人

古河市
+100人

の順で多い。
日立市
+102人

新潟県
+165人
栃木県
+204人
群馬県
+178人

（図1−12）。他県では、東京都、千葉県、神奈川県

笠間市
+104人

水戸市
+325人

ひたちなか市
+173人

石岡市
+129人

（千世帯）
1200

（人 / 世帯）
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
25
30
（年）

予測

1000

かすみがうら市
+153人
土浦市
+180人

常総市
+207人

【図 1−13 茨城県の一般世帯数と平均世帯人員数の推移】

800
600
400
200

神奈川県
+219人

0

牛久市
守谷市 つくば-556人-203人 みらい市
-329人 取手市
+159人

（参考）
千葉県
+26人

東京都
ｰ378人

90

95

00

05

10

世帯数

ると、人口と同様に守谷市、つくばみらい市の伸びが目立つ他、牛久市も大幅に増加している。
一方、世帯数が減少した７市町のうち４市町が県

福島県
+217人

北茨城市
+118人
高萩市
+329人

常陸太田市
-201人

北地域に位置している（図1−14）。
【図 1−14 市町村別世帯増減数・増減率（2005 〜 2010 年）
】
（人）
（％）
10,000

東海村
-727人

水戸市
-565人

20

2005年と2010年の世帯数の増減を市町村別に見日立市の社会動態（2007〜2009 年）】

那珂市
-137人

15

平均世帯人員数

出所：国勢調査（85〜10 年）、国立社会保障･人口問題研究所、2009 年推計（15〜35 年）※つくば市から見て、黒矢印が流入超、青矢印が流出超を表す※数値は、ネットの社会動態を表す※100人以上の市町村、都道府県を表記
出所：茨城県常住人口調査【図 1−1285

ひたちなか市-1170人

8,000

埼玉県
-179人

25.0
20.0

6,000

15.0

4,000

10.0

2,000

5.0

0

0.0

-2,000つくば市-102人

増減率（右軸）増減数

水日土古石結龍下常常高北笠取牛つひ鹿潮守常那筑坂稲か桜神行鉾つ小茨大城東大美阿河八五境利
戸立浦河岡城ケ妻総陸萩茨間手久くた嶋来谷陸珂西東敷す川栖方田く美城洗里海子浦見内千霞町根
市市市市市市崎市市太市城市市市ばち市市市大市市市市み市市市市ば玉町町町村町村町町代町 町
市
田 市
市な
宮
が
み市
町
市
か
市
う
ら
市
ら
い
市
市

-5.0

出所：2005・2010 年国勢調査

神奈川県
-297人

東京都
-858人

千葉県
-403人

※日立市から見て、黒矢印が流入超、青矢印が流出超を表す※数値は、ネットの社会動態を表す※100人以上の市町村、都道府県を表記
出所：茨城県常住人口調査

4．住宅に関する県民意識
ここまでは、住宅市場に関する事象を整理してきた。
次に、国土交通省及び県で実施した住生活総合調査をもとに、県内住民の住宅に関する意識を確認し
12.2

18

ていく。

【図 1−170%

高い持家・新築志向が見られる鹿行・県西地域
所有や新築・中古といった住まいに関する意向は、全地域で「持家」を希望する割合が全国平均に比べて高いことが分かる（図1−15）。地域別では、鹿行
地域と県西地域で「持家」の割合が８割を超えている。
【図 1−150%

住まいに関する意向（所有関係）
】
20%

40%

60%

75.9

2.3 13.1

8.7

県北山間圏域76.3

2.110.8

10.9

県北臨海地域76.8

3.2 16.5

0.9 12.4

81.1

持家

借家（給与住宅を含む）

特にこだわらない5.6

不明

出所：国土交通省、茨城県「2008年住生活総合調査結果」

築住宅」の回答割合が高い（図1−16）。

全国

20%

40%

51.5

全県

61.4
59.2

県北臨海地域

62.0

県央地域

県西地域
新築住宅

80%

1.3

1.1

27.2

30.9
0.8

1.5

69.8

10.2
12.4

31.7

74.4

中古住宅

11.7

28.3

2.5

56.0

100%

34.5

0.1

52.7

鹿行地域
県南地域

60%
2.3

県北山間圏域

16.6

5.4

10.1 3.7

同居している
同一敷地内、
または同一住棟（長屋建・共同住宅）の別の住宅に住んでいる
徒歩 5 分程度の場所に住んでいる
片道 15 分未満の場所に住んでいる
片道 1 時間未満の場所に住んでいる
片道 1 時間以上の場所に住んでいる子はいない
不明
出所：国土交通省、茨城県「2008 年住生活総合調査結果」

約４割の人が「リフォーム」、２割が「家を購入する」と回答しているが、茨城県では５割以上の人が「リ
フォーム」
、１割が
「家を購入する」と回答している。

5．東日本大震災による住宅取得意識の変化
東日本大震災後の住宅に関する意識変化につい実施した「2011年度民間住宅ローン利用者の実態調査」結果で確認していく。

住まいに関する意向（新築・中古の区分）】

0%

14.8

100%
12.9

て、県内のデータは無いため、住宅金融支援機構が新築・中古住宅別では、鹿行地域と県西地域で「新【図 1−16

7.2 4.5 9.0

80%
18.0

12.7

2.3 12.3

72.7

県西地域

34.0

60%
17.6

1 8.6 4.3

86.0

県南地域

3.5

12.2

4.3 16.3

67.2

鹿行地域

4.6 5.2 9.9

10.2

全県

県央地域

茨城

26.3

子との現在の住まい方】
40%

100%

19.3

4.7

65.8

全国

80%

全国

20%

3.8
15.3

19.9

27.7
23.1

特にこだわらない

不明「住宅取得時に特に重視するもの」は、震災前が「価格・費用」、「間取り」、「耐震性能」の順であるのに対し、震災後は「価格・費用」、「耐震性能」、「立地」に変化している（図1−18）。

4.9
14.8

0.5

耐震性能への関心が大幅に上昇【図 1−18

住宅取得時に特に重視するもの（3 つまで）】
（％）

6.6

0.0
価格・費用

出所：国土交通省、茨城県「2008年住生活総合調査結果」

耐震性能
立地（災害などに対する
安全性）
省エネ性能

同居及び近居の割合が高い

間取り

親子の同居割合は、「同居している」、「同一敷地耐久性内、または同一住棟（長屋建・共同住宅）の別の住

構造・工法宅に住んでいる」の合計で、全国の30.9％に比べ茨

住宅の広さ
施工会社

城は41.2％と１割以上高い（図1−17）。平均敷地面

設備・使用積が全国で最も広い（428.52m2）ことも、同居・近治安（犯罪発生状況など）
防犯性

居の割合が高い要因と思われる。

デザイン

半数以上がリフォームを志向

10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0
61.5
72.4
45.3
23.2
29.1
17.3
21.6
15.7
21.1
31.7
19.6
14.2
14.6
13.3
10.8
17.7
7.4
8.0
7.2
11.5
6.1
6.7
5.0
東日本大震災前 東日本大震災後
7.5
4.9
9.1

出所：住宅金融支援機構「2011 年度民間住宅ローン利用者の実態調査」

一次取得者の住み替え・改善の意向は、全国では
12.2

19

太陽光発電、断熱性能への関心が上昇

茨城県住生活基本計画の策定

震 災 後 の ６ 月 と10月 に 実 施 し た ア ン ケ ー ト で

茨城県では、県民の豊かな住生活の実現に向け住は、ともに住宅の省エネ性能を高めるために「太陽宅政策の方針と施策の方向を定め、総合的な住宅政

光発電設備を設置したい」とする回答が最も高い。

策を推進するため2006年度に「茨城県住生活基本計

また、「断熱性能を高めたい」という回答は、10月画」を策定した（図1−20）。

のアンケートで上昇している（図1−19）。

現行計画は、10年計画であるが、概ね５年後に見【図 1−19 住宅の省エネ性能を高めるために考えていること（複数回答可）】（%）
0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0
52.0

太陽光発電設備を設置したい
断熱性能を高めたい

37.3
39.2
34.2
27.3
22.8
23.3
21.2
22.0
20.7
13.2
19.2

LED 照明を設置したい
オール電化住宅にしたい
家庭用蓄電池を設置したい
家庭用燃料電池を設置したい
高効率給湯器を設置したい
その他
わからない

67.9

50.2

直すこととなっており、経済社会情勢の変化や国の住生活基本計画（全国計画）を踏まえ、さらに2011
年３月に発生した東日本大震災も組み込みながら、
2011年度末を目処に現行計画の改定を進めている。
【図 1−20

茨城県住生活基本計画の位置付け】

住生活基本法茨城県総合計画

住生活基本計画

0.9
1.0
6.6
7.3

11年6月

11年10月（全国計画）

市町村総合計画

他の関連計画他の関連計画茨城県
住生活基本計画市町村
住生活基本計画茨城県高齢者居住安定確保計画

出所：住宅金融支援機構「2011年度民間住宅ローン利用者の実態調査」

茨城県営住宅ストック総合活用計画

6．国・県の住宅施策
ここでは、住宅関連の法律や、国や県が進めてい長期優良住宅法の制定
2009年６月、住宅の解体に伴う廃棄物の排出抑制

る住宅に関する取り組みを整理する。

や、建て替え費用の削減による住宅に対する負担軽（1）各種法律と県の対応減等を目的に、長期優良住宅法が施行された。

住生活基本法の制定
戦後の住宅政策は、量を確保するために定められた「住宅建設計画法」に基づき住宅建設五箇年計画

この法律により、一定の認定基準に適合した住宅
は、所得税や固定資産税などで一般住宅を上回る優遇措置が適用される（表1−7）。
【表1−7が2005年まで８回にわたって策定された。
しかし、今後人口が減少する中で中古住宅を活用するというストック重視の発想への転換が求められ、住宅政策を改める必要が生じた。
2006年に、「国民の住生活の基盤である良質な住宅の供給」などを基本理念とした「住生活基本法」

長期優良住宅の優遇税制】
一般住宅

所得税

最大控除率

長期優良住宅1.0％ 最大控除率

1.2％

登録免許税
（※1）

保存登記
1.5/1000 保存登記
1.0/1000
移転登記3.0/1000 移転登記
1.0/1000
抵当権設定登記 1.0/1000 抵当権設定登記 1.0/1000

固定資産税
（※2）

戸建 1 〜 3年目 1/2軽減 戸建 1 〜 5年目 1/2軽減
マンション 1 〜 5年目
マンション 1 〜 7年目
1/2軽減
1/2軽減

が制定された。この法律に基づき国土交通省では、不動産取得税（※2）

住生活の安定の確保と向上の促進のための基本的

出所：茨城県水・土地計画課「いばらきの土地」※1 登録免許税：2012年3月31日までに取得した者が対象※2 固定資産税、不動産取得税：2012年3月31日までに新築された住宅が対象

政策を定めた「住生活基本計画」を策定し、各都道府県でも地域の実情に即し、住生活基本計画を定めている。

1,200万円控除

1,300万円控除

復興支援・住宅エコポイント制度
被災地の復興支援のため、2011年10月から2012年
12.2

20

10月末までに、一定の省エネ基準を満たす新築住宅

耐震工事の講習会の発注者に対し30万ポイント（被災地以外は15万ポ

茨城県は住宅の耐震化が全国に比べて遅れておイント）を交付する「復興支援・住宅エコポイント」

り、県内のリフォーム業者の施工実績も乏しい状況が創設された。太陽光システムを設置した場合は、であった。そこで、茨城あんしんリフォーム・住ま

それぞれ２万ポイントが追加される。

いづくり協議会では、耐震工事に関する講習会を通

また、2011年11月から2012年10月末までに着工さじて、耐震技術の向上を支援している。

れた省エネ目的のリフォームについても、30万ポイ
ントを上限（耐震改修については、別途15万ポイン②県民に対する取り組み

ト加算）に交付される。

被災住宅復興支援事業
県住宅課では、東日本大震災の被災者が民間金融（2）県内の住宅施策機関等からの借入金を利用して自己居住用住宅の茨城県では、住宅課、茨城あんしんリフォーム・補修等を行う場合、640万円（液状化被害等がある

住まいづくり協議会等が住宅に関する様々な施策

場合は390万円加算）までを限度に、利子１％相当を実施している。

額を補助する制度（最長５年間）を制定した。

①住宅業者に対する取り組み

住宅耐震・リフォームアドバイザー派遣制度

長期優良住宅の研修会

県では、住宅のリフォームや耐震改修の計画にあ県住宅課では、長期優良住宅建築のノウハウに乏たり、アドバイスなどのサポートを行う専門技術者

しい県内中小企業を対象とした研修会を開催し、技を「住宅耐震・リフォームアドバイザー」として登術の向上を支援している。

録し、県ホームページで公開している。

こうした取り組みもあり、長期優良住宅の認定状

なお、茨城県建築士事務所協会では、このアドバ況に占める地元企業の割合は、2009年の８％からイザーを有料で現地へ派遣し、中立的な立場で住宅

2010年は16％に向上している。

の劣化状況や簡易的な耐震性の確認、改修内容のア
ドバイス、住宅に関する法的手続の説明を実施している。

不動産市場活性化に向けた各種施策を要望〜社団法人茨城県宅地建物取引業協会
会長

山田

守氏

流動化促進のため国に提言

また、上部団体の（社）全国宅地建物取引業

本会は、所属会員2,020先の宅地建物取引業務協会連合会と連携し、不動産の流動化を促進すに関する進歩改善（各種制度改正に伴う講習会

るために土地住宅に関する税制及び政策に関しの実施など）や、県内７ヶ所で不動産無料相談

国に提言活動を行っています。

所の運営などを行っています。

12.2

21

地価下落により資産デフレが続く

古河の不動産取引に期待

バブル崩壊から現在までの20年間は、一次取

茨城では、土地建物で2,000万円前後の物件が得者のマンション需要やTX沿線の住宅需要など多いです。つくば市では、5,000万円台の物件が市場が活気づいた時期もありましたが、一時的販売されています。TX研究学園駅周辺の分譲地

あるいは局地的なものでした。

は、順調に販売が進んでいます。しかし、万博

県内の住宅地や商業地は20年連続で地価が下記念公園駅前などは地価が下落するなど、TXの落し、資産デフレが続いています。さらに2008

効果は局地的なものと感じています。つくば市

年のリーマンショックの影響などもあり、不動は大規模な雇用の受け皿がなく、雇用を創出し産市場は低迷が続いています。

ないと今後人口が流出してしまう可能性があり政策に関する動きでは、国の既存宅地制度廃ます。

止を受け、茨城県では2002年３月に「茨城県都またつくば市では、居住面積の広い農家住宅

市計画法の規定による開発行為の許可等の基準などの中古物件を求める方もいます。農家住宅に関する条例」を制定しました。一定の基準をは柱がしっかりしており、地震に強いイメージ

満たせば、市街化調整区域の土地を宅地としてがあるようです。

扱えるようになりました。

日野自動車が進出する古河市の動向も注視しています。市の業者向け説明会や、業者による震災後の県内不動産取引は激減
東日本大震災を機に、県内の不動産取引は激減し、業界は大きな打撃を受けています。
特に県南・鹿行地域は、福島第一原発の事故の影響を大きく受けています。ホットスポット

宅地の確保などが始まり、次第に活気付いています。下請企業や従業員の家族も含めれば、県
西地域に２〜３万人が流入する可能性があり、不動産取引が活発になることを期待しています。

報道があった守谷市では、取引件数が３〜５割減少しました。また鹿行地域では、都民をター

住みよい街づくりの推進をゲットにした家庭菜園付分譲別荘地の引き合い

不動産市場の活性化には景気回復が何より重が皆無になりました。つくば市でも、外国人研要で、一刻も早く資産デフレから脱却し、不動究者や留学生、子どもがいる若い世帯が帰国・産を流通させなければなりません。

転出したケースが見られます。放射能に関する

また、インフラを充実し良質な住宅を提供す

報道が収まるまで、この状況は回復しないと考るとともに、民間と行政が連携して教育や医療

えています。

を充実させ、子どもや高齢者に優しい街づくり

県北地域は、元来取引件数が少ないことかを進めていかなければなりません。住みよい街

ら、震災による取引件数への影響はそれほどあには人が流入し、地域が活性化します。あらゆ

りません。

る施策を駆使して、人口増加を図らなければな

全国的に見ると、不動産取引は震災後の４〜りません。

５月に停滞し、６月に回復しています。しかし、

さらに、農地法の改正や市街化調整区域内に茨城を含め少数の地域では回復が見られませ

おける建築条件のさらなる緩和なども必要でん。取引停滞の原因は、震災そのものではなく、す。住宅に対する何重もの複雑な課税制度も、風評被害と分析しています。

一元化すべきだと考えています。消費税増税

12.2

22

も、住宅に関しては留め置く措置を希望します。

高まっています。物件を選択する際の判断要素
として、以前はどのような土地だったのか、地「地歴」を重視するユーザーが増加

盤はどうなのかという「地歴」を重視するユー

震災後は、耐震、免震、制震といった地震にザーが増加しています。今後は、不動産取引に対応する工法の住宅が一層注目されるように際して業者が説明すべき重要事項に、地歴が加なっています。さらに、液状化現象への関心もわるかもしれません。

7．まとめ

・ 震災後は、住宅取得時に重視するものとして、「耐

・ 県内の新設住宅着工戸数は減少しているものの、震性能」や「立地」、「耐久性」を選ぶ人が増加し住宅数は世帯数を大きく上回っており、総住宅数た。一方、「間取り」や「広さ」、「デザイン」はの約15％が空き家となっている。また、人口や世減少しており、「安全・安心」の志向への変化が

帯数は、今後緩やかな減少が予想される。これら窺えた。

は全国と同様の傾向である。

・ 行政は震災を踏まえ、事業者には耐震技術に関す・ 地域別に見ると、人口・世帯の増減には大きな差る講習会の実施、住民に対しては耐震化への補助がある。TX沿線の都市は人口・世帯が大幅に増金交付や利子補給、リフォームの相談などの対応

加し、地価も開通直後、大幅に上昇した。一方、を図っている。

一部の市町村では既に世帯数の減少がはじまっており、格差は拡大していく可能性が高い。
・ 持ち家、新築を希望する割合が全国に比べ高く、
特に鹿行地域、県西地域で比率が高い。持ち家比これらの点を踏まえ、２章以降では、各地域で事業を展開する企業へのヒアリングを通じ、茨城の住宅市場の現状と方向性を探っていく。

率も全国に比べ、約１割高い。

第2章

県南地域における不動産市場の動向

本章では、不動産取引が比較的活発なTX沿線地
域を中心に、県南地域の不動産市場の動向について、都市再生機構（以下UR）や県、不動産業者へのヒアリングを通じて見ていく。

まで県内全体で大きく伸びたものの、2008年以降は開通前と同水準で推移している（図2−1）。
【図 2−1

茨城県の分譲宅地販売実績
（UR）
】

（㎡）
350,000
300,000

1．UR及び県の分譲計画
URは、TX沿線では萱丸地区、葛城地区、中根・金田台地区の整備を進めるほか、ひたち野うしくや

250,000
200,000
150,000
100,000
50,0000龍ヶ崎市内の宅地分譲を進めている。
分譲実績は、TX開通年である2005年から2007年

98

99

出所：都市再生機構

00

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10
（年）

12.2

23

URは、約150haの住宅用地を2018年度までに販売農地が残る田園都市である。2011年、鹿島アントする方針である。

ラーズつくばアカデミーセンターが開設し、注目さ県つくば地域振興課では、伊奈・谷和原丘陵部、れるようになった。URは、施設の近隣で分譲を開

島名・福田坪地区、上河原崎・中西地区の整備を進始している。

めている。学校用地や公益施設用地を除く約250ha

県も、今後、地区内での分譲を進めていく計画での土地を2029年度までに販売する方針である。

ある。

2．TX沿線の動向

島名・福田坪地区（万博記念公園駅周辺）〜UR、県つくば地域振興課に聞く

これまで開発地区内に商業施設がなかったが、TX沿線地域の開発状況は、地区によって進捗に

2011年10月のスーパーなどのオープンを機に、駅周大きな差が見られる（表2−1）。そこで、URと県つ辺のマンションが完売となるなど、人気は高まって

くば地域振興課へのヒアリングから、地区毎の動向いる。当面は商業施設周辺となる駅北側の宅地開発や震災後の変化等について確認する。

を進める計画である。

（1）沿線地域の動向

一方、閑静な住宅街をイメージしていた初期の購

伊奈・谷和原丘陵部地区（みらい平駅周辺）

入者からは、まちの急速な発展に戸惑う声も出てい一部街区では、民間事業者との共同分譲で外構なる。

どの規格を合わせ、統一感のある街並みを形成している。南関東など県外からの移住者が県内移住者よ

上河原崎・中西地区（万博記念公園駅西側）

り多いのが特徴といえる。賃貸アパートから戸建住「つくば新集落」と言われる街区で、景観に配慮

宅へ住み替える動きも見られる。

して緑地と住宅地を一体で供給する計画である。

TX開通前から宅地開発を進めているため、地区

つくば市では、地区周辺も含め圏央道のスマート

内の人口の伸びは６千人と大きい。人口増加に伴

インターチェンジ設置に向けた調査・検討を進めてい、周辺の小学校は定員に達している。そこでつくいる。計画が具体的になれば高速道路へのアクセス

ばみらい市では、地区内に2014年４月の新小学校開が飛躍的に向上するため、県も動向を注視している。

校を表明している。
葛城地区（研究学園駅周辺）
萱丸地区（みどりの駅周辺）

つくばの副都心として、商業施設や住宅が集積し駅前には商業施設が集積しているものの、周辺は【表2−1
守谷駅周辺地区 伊奈・谷和原丘陵部ている。TX開通当初より人気が高く、TX開通時、TX沿線地域の開発動向】

地区名

守谷東地区

萱丸地区

施行者

守谷市守谷東特定
土地区画整理組合

守谷市

茨城県

都市再生機構

最寄駅

守谷駅

守谷駅

島名・福田坪地区 上河原崎・中西地区
茨城県

茨城県

万博記念公園駅 万博記念公園駅

葛城地区

中根・金田台地区

都市再生機構都市再生機構

みらい平駅

みどりの駅

研究学園駅

つくば駅

施行面積（ha）

39.5

38.7

274.9

292.7

242.9

168.2

484.7

189.9

整備面積（ha）（※1）

39.5

38.7

194.4

62.6

101.1

8.4

314.6

0.4

進捗率

100.0%

100.0%

70.7%

21.4%

41.6%

5.0%

64.9%

0.2%

計画人口

2,400人

3,800人

16,000人

21,000人

15,000人

11,000人

25,000人

8,000人

人口（※2）

1,858人

3,844人6,540人

1,967人

2,412人55人

5,733人

9人

進捗率

77.4%

101.2%

40.9%

9.4%

16.1%

0.5%

22.9%

0.1%

※1：2011年3月末時点 ※2：2011年12月1日時点
出所：茨城県、つくば市、つくばみらい市、守谷市資料・HP

12.2

24

住宅地は坪30万円台で取引されていた。県によるも、震災後しばらくの間宅地の購入を控える動きがと、現在は20万円台半ばが相場となっている。

見られた。

全体的に、研究者や医者など所得層の高い方が多県では春（大型連休〜５月末）と秋（10 〜 11月）

く、50歳代以上のリタイア層の取得も見られる。

の年２回分譲を行っているが、震災直後の11年の春の分譲では震災や放射線の影響を懸念し、キャンセ

中根・金田台（こんだだい）地区（つくば駅北部）

ルする顧客が見られたという。但し秋の分譲では、つくば駅から２〜４km、テクノパーク桜東側に

震災や放射線を理由としたキャンセルはなかった。

位置している。
住宅地前面に景観緑地帯、後背地には果樹園や菜（3）課題と展望園として利用できる農地が一体となった「緑住農一

県つくば地域振興課では、TX沿線地区の住宅需体型住宅地」
を核にしたまちづくりが進められている。

要は底堅く推移すると見ている。
一方で、急速にまちが発展しており、学校や保育（2）震災後の住宅市場の変化

所、スーパーといった生活に不可欠な施設を地区内

URによれば、住宅事業者は、応急仮設住宅建設に求める意見が聞かれる。

に係る対応や、福島第一原発事故により放出された

そのような中、県ではこれらの施設の立地に向け

放射性物質の影響等を踏まえ、震災後しばらくは土

市町村や事業者と調整を図りつつ、長期的な視野に地の仕入れを様子見する動きがあった。個人顧客

立って、まちづくりをすすめていく方針である。

TX及び常磐線沿線での不動産事業を強化
代表取締役会長

五十嵐

設立：1979年

資本金：1,000万円

県南地域で幅広く事業を展開
当社は、つくば・土浦を中心に県南地域を営〜一誠商事株式会社（つくば市）

翼氏
従業員数：149名

で行っています。分譲地では、放射能の風評被害による影響は感じられません。

業地盤とする不動産業者です。営業所は、つく土浦市、阿見町の分譲は、１区画60 〜 65坪、ば市内に３店舗、土浦市内に２店舗、阿見、ひ600 〜 1,000万円未満が主流となっています。したち野うしく、守谷、みらい平に１店舗ずつ展

かし、1,000万円を超える角地や南向き、70坪以開しています。

上の区画が先に売れるケースも見受けられま

売上構成は、賃貸管理が34％、土地売買がす。土地価格がピーク時の半値近くまで値下が28％、テナント家賃収入が23％、不動産仲介がりし、若干高くても条件の良い区画を求める方15％です。事業の中核である賃貸管理戸数は1万もいます。

1,000戸を超えています。

当社の分譲は、生活利便性が高い立地に加え、自動車２台の駐車が可能な60坪以上とし、資産価値の低下を抑制する良好な住環境を整備

前面道路幅員は６m（法的義務は４m）と住空

土地分譲は、現在つくば市、土浦市、阿見町

間に余裕を持たせています。50坪台の区画、狭

12.2

25

い接道では利用価値が低く、将来的にスラム化の来客数が減少しており、契約が流れた事例もを招く恐れがあります。
「誰がどのように使うのあります。こうした状況は当面続くかもしれまか」という視点で良好な住環境を整備し、資産せん。

価値の低下を抑えられる分譲を心掛けています。

ひたち野うしく駅周辺は持ち直しの兆し
発展の余地が大きいみらい平

一方、常磐線沿線は、歴史が古く病院や学TX沿線地域は、今後10 〜 20年に亘り人口増

校、商業施設などの基本インフラが充実してい加が見込まれ購買力が強いことから特に注目します。TX沿線地域と比べ生活し易い面もあり、ています。

ひたち野うしく駅周辺を中心に魅力がある地域

沿線の中では、研究学園駅周辺の発展が目覚と考えています。

ましく、市役所や大型商業施設が集積し、人口

ひたち野うしく駅にJR常磐線の特急が１日にが急増しています。また、つくば駅近くのマン

数本停車することからも分かるように、都内にションは、中古でも値段が下がりません。つく通勤する方も住宅を買い求めています。

ばの中心部で利便性が高く、始発駅まで歩いていける点が高く評価されているようです。

駅周辺の土地の価格が下落していることもあり、土地取引が増加し、戸建住宅も持ち直して

万博記念公園駅周辺は、スーパーなどが開店います。近隣の大型商業施設が2013年に開業予して人気が出てきたものの、全体的にまだ魅力定であり、今後も発展が期待される地域です。

は感じられません。
みらい平は、駅周辺に未分譲の土地があり、人口増加が見込める地域に経営資源を集中

発展の余地が大きいと思います。また、都市軸

今後は、TX沿線や常磐線沿線の土浦駅周辺な道路が開通すると守谷駅までのアクセスが向上

ど県内で人口増加が見込める地域に経営資源をするので、始発が多い守谷駅まで車で通勤する

集中し、賃貸管理、土地売買、テナント家賃収方も出てくると思います。

入、不動産仲介それぞれの部門の営業力を強化

守谷は、常総ニュータウンの大型分譲がすでしていきます。

に終了し、未開発の土地が少ないため、マー

特にテナント家賃収入は、県南地域では相応

ケット拡大は見込めません。また、震災後は放の投資物件もあることから、動向を見極めなが射線量が高いという報道の影響から守谷支店へ

ら追加取得していく所存です。

12.2

26

第3章

住宅関連事業者の事業展開

本章では、県内で注文住宅や戸建・マンション分譲、リフォーム事業などを手掛ける住宅メーカー７社の事
業展開と、独自商品「新築そっくりさん」で県内に多数のリフォーム実績のある「住友不動産」、既存の優良ストック住宅流通の活性化と適切な市場形成を目指し2008年に設立された「優良ストック住宅推進協議会」の取り組みを紹介する。

「スマートハイム」で使用電力をマネジメント
企画部企画グループ次長
設立：1974年

水柿実氏

資本金：1億500万円

県内15 ヶ所の展示場を展開
当社は、県内全域で鉄骨系及び木質系の住宅を年間500棟程度販売しており、展示場は15 ヶ所で展開しています。

〜茨城セキスイハイム株式会社

従業員数：223名行っており、2009年の余剰電力買取価格の引き上げ
後、販売が拡大しています。現在は、７割を超える
顧客が太陽光発電システムを導入しています。
2011年４月に、家庭で使用する電力を「見える化」

売上の大半は注文住宅で、大規模な分譲は行ってする「スマートハイム」というシステムを住宅業界いないことから分譲住宅の割合、あるいは賃貸住宅

で初めて本格導入しました。これは、太陽光発電、の割合は高くありません。

空調などの省エネ技術に加え、ITを駆使して使用電力をマネジメントするシステムです。

復興需要により県北・県央地域での受注が拡大
販売住宅の平均的な建坪は40坪、価格は太陽光発

スマートハイムはさらなる進化が見込まれ、最終的には電力の「自給自足型住宅」を目指していきます。

電システム込で2,700 〜 2,800万円です。地域による販売価格帯の違いはなく、ここ数年で平均販売価格に大きな変化はありません。
以前は、鉄骨系住宅と木質系住宅の販売割合は７対３でしたが、近年は木質系住宅への志向の高まりから、６対４に変化しています。
震災以前は、県南地域が収益の柱となっていまし顧客ストックを活用したリフォーム事業の拡大
アフターサービス・リフォーム事業は、関連会社の茨城セキスイファミエス㈱で担当しています。
住宅の長寿命化が進む中、リフォームの需要が今後高まると予想されます。これまでの顧客ストックを活用し、リフォーム事業の拡大を図っていきます。

た。しかし現在は、復興需要により県北、県央地域での受注が伸びています。
オール電化住宅は９割を超えており、震災後もこの傾向は続いています。

住生活を総合的に提案する住宅販売へ
セキスイハイムは、電機メーカーや自動車メーカーと連携して新しい住宅の提案を進めています。少し前までは考えられなかった組み合わせでの使用電力をマネジメントする「スマートハイム」
太 陽 光 発 電 シ ス テ ム の 販 売 は10年 以 上 前 か ら連携であり、異業種との連携は今後も進むことが予想されます。
12.2

27

スマートハイムのような家電製品との垣根が低るところが大きいので、営業マンのレベルアップがい住宅が販売されるなど、住宅は大きく変化してい課題になります。住宅メーカーは、その点を意識します。したがって、住宅販売を展開する上で、従来ないと淘汰されるかもしれません。

の箱ものとしての住宅を販売する手法では顧客に良い提案ができません。住宅販売は、営業マンに拠

今後は、住生活を総合的に提案する住宅販売に移っていくと思われます。

有望地域「茨城」のシェア拡大に努める〜大和ハウス工業株式会社
茨城支店住宅営業所

所長

東京支社マンション事業部
設立：1947年

県内で800戸のマンションを分譲

船戸

忠明氏（左）

第四営業所

資本金：1,101億円

河合

亮氏（右）

従業員数：13,482名

えた被災地専用住宅の提供を５月から開始しました。

当社の住宅事業は県内全域で展開しており、茨城

建て替えの相談で目立つのは団塊世代で、平屋の支店が小美玉市以北及び鹿行地区を担当し、つくば間取りが増加しています。一方、二世帯住宅の相談

支店が県南・県西地域を担当しています。住宅事業も増えるなど、相談は多様化しているように感じます。

のメインは分譲ですが、震災以降建替えも増えてきています。
分譲と戸建新築の割合は６対４くらいです。
マンション事業部では、水戸市やつくば市、取手市で800戸を分譲してきました。

次世代住宅への取り組み
環境への取り組みとして、スマートハウスの開発が各社で進められています。当社もタブレット型端末で利用状況を確認でき、寿命が長いリチウム蓄電

大半が県内からの住み替え
2010年度末の住宅平均価格は約2,900万円で、土地池を採用した「スマ・エコ

オリジナル」の販売を開始しました。

と建物で3,500万円以下を希望されるユーザーが多い

夜間の電気を蓄電し日中に使うことで電気代をです。マンションは2,500万円がボリュームゾーンと抑え、太陽光発電システムも活用して快適で暮らし見ています。太陽光発電設備の普及率は50％程度やすい住宅を提供します。

で、これからますます増えていく傾向にあります。
住宅・マンションともに県内からの住み替えが多く、当社の賃貸マンションから持家に移行するケースも見られます。

中核都市でのマンション建設は困難
2010年12月、水戸市で建築物の高さを規制する条例が制定され、住居系地域（第一種住居地域等）の建築物の高さは20m（５〜６階建）が最高限度とな

震災後の多様化するニーズに対応
震災直後、当社の住宅購入者への全戸訪問を実施
し、住宅・マンションともに大きな被害がないことりました。また、つくば市でも同様の規制があるため、県内では中核都市でのマンション建設が難しくなってきている状況です。

を確認しました。また、リフォーム部門は、耐震診
断や液状化の対応を進めるため、人員を昨年比1.5倍に増強しました。
その後、耐震性を強化し、工期を短縮し低価格に抑「アスフカケツノ」事業でまちづくりを推進
景気低迷に加えて、茨城は人口が減少し、今後住宅に関する競争は厳しくなると予想されます。
しかし、
12.2

28

分譲の少ない東北地方や、既に競合が激しい都心にまた、当社には「安全・安心」「、スピード・ストック」、

比べれば、茨城は営業しやすい地域と捉えています。

「福祉」
、
「環境」
、
「健康」
、
「通信」
、
「農業」の頭文字

また、中核都市の住宅ニーズは底堅いと見ています。

を取った「アスフカケツノ」事業を通じて社会に貢献

したがって、各支店の営業マンの増員や、ミニ展

していくという理念があります。単なる住宅の販売に示場「まちなかジーヴォ」の設置を通じて県内の留まらず、他分野への出資や商業施設の運営を通じ、シェア拡大を目指します。

当社ならではの街づくりを推進していきます。

多様な住宅ニーズに対応していく
取締役不動産営業本部長
設立：1939年

林貞夫氏

資本金：10億円

県北・県央が地盤
当社は日立製作所のグループ企業で、県北、県央地域を中心に不動産関連事業など生活に関わる分
野を幅広く手掛けています。

〜株式会社日立ライフ（日立市）

従業員数：526人

ではないため、供給量をある程度計算できる点も強みです。
今後、ひたちなか総合病院の近隣と東海駅前でマンションを分譲する予定です。これらのマンション

不動産部門の売上は、売買が40％、賃貸が60％では、震災で得た教訓を活かし新しい取り組みを進で、売買の半分以上をマンション及び戸建住宅の分めます。当社で分譲したマンションの居住者に対す譲が占めます。
マンションの平均価格は2,600 〜 2,700

る震災前後それぞれのアンケートから、免震関係の万円、戸建の平均価格は3,200 〜 3,300万円です。

設備と太陽光発電に関する意識の高まりが見られました。そこで、ひたちなかで分譲するマンション

住生活の利便性を求め移住
日立市においては、高度成長期に開発分譲した市には免震設備を、東海のマンションには戸別太陽光発電システムを導入する予定です。

内丘陵部の居住者が年々高齢化しており、昨今では生活利便性を求めて移り住む傾向が見られます。

リフォーム事業は堅調に推移

当社では、こうした人の流れに着目し、駅や総合

2001年より、専属の社員を配置してリフォーム事病院の近隣での分譲や、分譲と合わせ近隣にスー業へ本格的に参画しました。震災後は、１日に数十パーを誘致するなど顧客のニーズに合わせた分譲

件の相談をいただいており、震災によるリフォームを進めています。

依頼が全体の６割を占めています。

震災で得た教訓を活かし新しい取り組みを実施

再販住宅事業への参入

当社の手掛けるマンション「アネージュ」は、こ

最近は、20歳代の持ち家への意欲が高まっている

れまで水戸から日立の常磐線エリアで約20棟の販ように感じます。但しこの世代は、新築を購入する

売実績があります。

には所得が少ない方が多いため、中古住宅を購入す

アネージュは、日立製作所のITシステムを活かしる人も多いようです。

たセキュリティシステムが特長です。また、県北地

こうした層を取り込むため、自社で買い取り、リ

域のマンション分譲はそれほど競合が激しいわけ

フォーム・太陽光発電システムを設置した再販住宅
12.2

29

多様な価値観への対応を強化

事業への参入も進めています。

少子高齢化の進展で、新築事業は厳しい局面が予

行政との協調想されます。そのため、今後はリフォームや中古住

常に住みやすい環境を模索するなか、緑道の設置

宅 等 の 売 上 げ を 伸 ば し た い と 考 え て い ま す。 リ

や防災倉庫の設置など様々な工夫を取り入れたま

フォームについては、県央や県南地域への進出も検ちづくりを検討しております。

討しています。

街の付加価値、利便性を高めていくには、一民間分譲事業については、日立製作所と連携のうえ良企業だけでは限りがあるので、行政と協調して取り好な住宅環境を形成し、ライフスタイルに応じた提組んでいきたいと思います。

案を行うことで、他社との差別化を図っていきます。

訴求力のある価格帯で分譲事業を展開
代表取締役社長

福田

設立：2007年

資本金：1億円〜茨城グランディハウス株式会社（水戸市）

晃氏

戸建住宅分譲販売が95％

従業員数：66名

動きも見られます。ライフプランを考えたうえで余

当社は、栃木県を拠点とするグランディハウス㈱り無理をせず、住宅を取得する堅実な方が多く中間の地域統括会社です。グランディハウス㈱は、2011

所得層の方が最も高い比率となっています。当社

年12月に東証一部上場に指定替えしました。

は、間取りに対しても多様な嗜好に対応できるよう

現在は、水戸市の本社の他、古河支店、県南支店

工夫をして販売しています。

（ひたち野牛久駅前）、下妻中央案内所を展開していまた、茨城でも、結婚してアパートに住み、子どます。本社は水戸市、ひたちなか市など５市町、古もの小学校入学時、あるいは入学後に同じ学区内に河支店は古河市と下妻市、県南支店は牛久市とつく家を購入する、すなわち同一エリア内で賃貸から持ば市、土浦市がそれぞれ営業エリアとなっています。

家に住みかえる傾向が強いです。地域コミュニティ

売上構成は、戸建住宅分譲販売が95％、注文住宅と関わりが深い生活環境を好む、北関東圏共通の現販売が５％となっています。2011年３月期は182棟

象が見受けられます。

を販売し、今期は200棟超えを目指していますが、

なお県央地域では、60坪以下の土地では狭い印象

TX沿線の分譲は、相場観や集客ターゲットが絞りを持つ方も多く、震災以降は地盤や基礎、杭などににくいことなどから、現在は分譲地の供給を控えて関心の高まりが見受けられます。

います。

中古住宅は北関東を中心に事業の拡大を図る
茨城は同一エリアで住み替えるケースが多い

中古住宅事業は、グループ内企業の㈱中古住宅情

水戸における平均的な販売価格帯は、土地と建物

報館が栃木、群馬に店舗を展開していますが、茨城で3,000万円前後、前期から全てオール電化仕様にへは未進出です。茨城は、可住面積が広く不動産流

変更し、設備グレードは上昇傾向です。

通市場が発展途上のため、中古住宅市場は栃木や群

顧客層は、30歳代半ばから40歳代の一次取得者が中心ですが、県南地域では幾分若い世代が購入する馬に比べて進展が遅いように感じます。
しかし、当社グループでは中古住宅事業を第二の
12.2

30

柱に位置付けていますので、新築住宅でのノウハウ内が多いのではないでしょうか。古河に移住する方と信用力を活かし、事業の拡大に向けた整備を進めは、単身者、または若い世代の一次取得者の一部とていく所存です。

なる可能性があります。

一方リフォーム事業は、関連会社のグランディリ
フォーム㈱がメンテナンス・サポートを中心に展開

持続的な成長を目指して
茨城と栃木は、持家と借家の世帯割合がともに７しています。自社施工物件以外のリフォームは、営対３ですが、人口、世帯数が多い茨城の方が売上を業効率を考慮しつつ相談に応じています。

伸ばす余地はあると思います。

古河の住宅への波及は限定的

今後は、既存営業地域のシェア伸張に加え、営業

古河の日野自動車進出による住宅への波及は、限地域を侵食するように拡大、深耕し、持続的な成長

定的ではないかと考えています。東京都民は、茨城を目指していきます。しかしながら、県北地域は開発県民となることに少なからず抵抗があると思われ分譲素地の取得余地が地勢、地形から限られているることから、移住するにしても都内あるいは埼玉県ため、積極的な進出は現段階では見合わせています。

鹿行地区での存在感を高める〜株式会社マツシタホーム（神栖市）

代表取締役社長

松下

鉄志氏

設立：1997年

資本金：1,000万円

鹿行地域での注文住宅に定評

従業員数：40名

一方で、建材への投資は惜しみません。基礎の鉄当社は、鹿行地域及び千葉県の一部で営業展開す筋は、大手メーカーに比べても一回り太いサイズをる住宅メーカーで、鹿行地区における注文住宅着工

採用し、耐震性能を高めています。また、外壁を総棟数はトップクラスです。展示場は、神栖市に２ヶタイルにして、再塗装の負担が掛らないようにして所、千葉市に２ヶ所展開しています。

います。

現状は注文住宅に経営資源を集中しており、リフォーム部門の売上に占める割合は僅かです。

顧客の安心感、満足度を高めるためのフォローも充実するよう心掛けています。永続無料点検システ
ム、永続保証システム＋第三者による検査保証シス

納得価格・高品質の家づくり
良質な住宅を納得感のある価格で提供するにテム、３ヶ月ごとの定期訪問などのアフターサービ
スを実施しています。

は、人件費など経費の削減が必要です。そこで、神栖市の本社、千葉市の営業所から片道１時間以内を施工対象地域としています。

持ち家へのこだわりが強い地域性
当社の平均受注価格は2,300 〜 2,400万円と大手ハ

また、他社ではオプションとしている住宅設備を

ウスメーカーと地域ビルダーの中間の水準です。鹿

標準仕様とすることで、打ち合わせの手間を減ら

行地域の方は、職場と住まいが近く、地域内で過ごし、顧客の費用負担も低減しています。10回以内です時間が長いため、持ち家へのこだわりが強いよう

住宅設計の打ち合わせが終われば、１回につき２万に感じます。

円を減額するシステムを採っています。
12.2

31

震災直後、受注はＶ字回復の整備を行政主導で進めてほしいと思います。

震災直後３ヶ月の受注件数は、前年度に比べ70％減少したものの、６月から10月までの実績は前年度

住生活関連サービスへの進出
注文住宅の分野は、鹿行地域でのシェアを高めた

比約50％の増加となりました。
損壊した古い家を修理せずに建て直そうとする考

うえで、千葉県方面での活動を強化していく方針でえの方が多く、現時点では鹿行地区の住宅需要は総す。狭小地の多い都内は、当社のビジネスモデルがじて高いようです。但し、こうした状況は初めての馴染まないため、将来的には都心を越えて神奈川方

ことで、今後の需要動向は予想がつきません。

面への進出も検討しています。

明確なデータは無いものの、住宅建築に関する相新設住宅着工戸数の減少が予想されるため、中長談は施工実績の多い企業に集中し、中小工務店への期的にはインテリア関係や清掃サービス、引越仲介

波及はやや薄いように感じます。

等のサービス事業への参入を検討しています。
住宅メーカーは、建設時に家族構成や世帯収入な建材規格の共通化を希望

どさまざまな顧客の情報を得ています。また、３ヶ日本の住宅は、メーカーにより工法や構造材が異月に１度の訪問を繰り返すことで情報を更新するなるため、原価のうち構造や躯体に占める割合が高ことができます。この情報の蓄積を新事業に活用しくなっています。大手も中小も同じ部材を使えるよていければと考えています。

うにすれば、住宅の原価は低下するので、この分野

二世帯住宅への取り組みを強化〜株式会社パナホームセキショウ（筑西市）

代表取締役社長

松井信也氏

設立：1991年

資本金：8,000万円

県西地区が主な営業地盤

従業員数：41名

光触媒で膜をつくるタイル「KIRATECH」や耐

当社は、パナホーム㈱と関彰商事㈱の共同出資で

震構造の「POWERTECH」」、自然換気システムの設立した住宅メーカーです。主な販売地域は県西地「PURETECH」などパナホーム独自の技術が評価さ域で、筑西と古河に展示場を展開しています。TX

れ、近年は増収傾向にあります。

沿線の住宅需要に対応するため、つくば市にも営業社員が常駐しています。

定期的に接触を図り顧客ニーズに対応

売上構成は、注文が75％、リフォームが20％、分分譲事業は、関彰商事の遊休地を活用し、５〜６譲が５％です。今期は震災による修繕の申し込み増区画程度の規模で実施しています。分譲地の中に加により、リフォーム部門が伸長しています。

「宿泊体験モデルハウス」を設置し、住宅の換気性能等を実感していただいています。

パナホームの独自技術でシェアを拡大

既存の顧客に対しては、夏冬の全戸訪問やつくば

新築住宅の平均価格は、3,000万円強です。太陽みらい工場での感謝祭等を通じて定期的な面会を光発電システムなどの設置が増え、客単価は若干上実施しています。このようなイベントで、リフォー

昇しています。

ムの需要を汲み取ることもあります。
12.2

32

ニ世帯住宅が増加

業者との連携体制を強化していく方針です。

県西地域では、農家が敷地内に子どもとの二世帯住宅を建てるケースがよく見られます。2008年の

地域ごとに異なる顧客特性

リーマンショックでサラリーマンの住宅購入意欲

筑西地区では、栃木（小山・宇都宮）や埼玉を生が冷え込んだ時でも、一棟当たりの単価が高い農家

活圏にする人が多く、住宅の取得についても小山のを主なお客様と位置付け、安定した販売実績を得て展示場に足を運ぶ傾向がみられます。
一方、古河は「小京都」といわれ、地域の人たちきました。
震災後はさらに同居の関心が高まっているようの結束が強い面があるようです。
地域ごとの特性を踏まえ、いかに顧客との接点をです。全国的な世帯人数の減少傾向とは逆行し、この地域では二世帯住宅が増えると見ています。

持つかというのが当社の課題です。

プレハブ工法・太陽光発電設備の導入割合が増加

人材育成で営業力を強化

震災後、県西地域の新設住宅着工戸数が15％増加

当社の家は東日本大震災にも耐え、「地震に強いする中、プレハブ住宅は30％増加しており、プレハ

パナホーム」として認知されつつあります。但し、ブ志向が高まっているようです。

住宅販売は営業力に大きく左右されます。今後は、

また、震災によって、新築住宅の太陽光発電シス
テムの導入割合が50％から80％へ上昇しました。

顧客のライフプランを踏まえた住宅販売が必要になると考え、営業マン全員にファイナンシャル・プ

一方、パナホーム専門の作業員を東北地方へ積極

ランナーの資格取得を推奨しています。

的に派遣したため、県内で作業人員を確保するのが困難になる問題もありました。今後は、地元の施行

今後も関彰商事、パナホーム両社との連携を活かした事業展開を進めていきます。

「グループ一貫生産体制」で顧客に安心を与える
代表取締役

小見川

設立：1948年

吉博氏

専務取締役

資本金：5,000万円

青木〜日栄商事株式会社（常総市）
弘行氏

従業員数：81名

グループ一貫生産体制へのこだわり
当社は瓦製造業として創業し、現在は県南地域を中心に住宅分譲及び注文住宅事業を展開していま貫して当社グループで行うことが、顧客に安心して住んでいただける家づくりにつながると考えています。

す。常総市に本店、取手市、守谷市、龍ケ崎市、つくば市に支店があります。
年間の新築件数は150棟程度で、分譲は数区画規模が中心です。販売価格は、土地と建物で2,000万円台が中心です。
設計は日栄ホーム㈱、基礎や設備、外構工事等は㈱オミガワというそれぞれ当社の関連会社が担当

震災による需要低下は一時的当社が施工した物件は耐震等級を取得しており、震災による深刻な影響はありませんでした。
震災後は、地歴を気にする顧客が増えました。当社が説明した後、市役所で古地図を閲覧する人も多いようです。

します。設計・施工・アフターメンテナンスまで一
12.2

33

震災後首都圏からの移住は減少

用で雇用しています。

TX沿線に住まいを求める方の多くは、東京方面

また、月末の業者への支払いを前倒しに変更しまに勤務しています。近年は、家賃や通勤の負担を考した。支払条件を改善することで、取引先にもコスえ、横浜方面から守谷付近に移り住む人が多数見ら

トの引き下げに協力してもらいます。

れました。

これらの取り組みが奏功し、毎年安定した売上を一方、県内近辺から移り住む顧客は、工業団地な計上できています。

ど近隣の勤務先に車で通勤するケースが多いため、既存地盤での営業に注力

駅の近くといった条件へのこだわりは薄いようです。

県南地域は、TX効果により今後も人口は緩やか

震災後は、放射能の影響で申し込みのキャンセルに流入すると期待しています。

が見られました。最近は首都圏からの移動が減って

日野自動車進出に伴い、古河に着目しています

おり、特に、神奈川方面からの移住者は現在もゼロ

が、地歴等が良くわからないため、進出は検討してに近い状況です。

いません。

但し守谷はTXの始発駅であり、都心への通勤の県南地域で上手に利便性を考えると、今年以降取引件数は回復すると土地を仕入れ、値ご見ています。

ろ感のある価格帯で内製化、支払条件改善でコストを低減提供していくこと

2008年のリーマンショック後、顧客への安心感向で、今後もお客様に上に加え品質管理の徹底やコストを低減するた評価される家作りをめ、工事などの内製化を進め、大工の採用も進めて進めていく所存です。
基礎配筋加工も自社で実施

きました。現在、グループ全体で約60人の大工を常「新築そっくりさん」で震災後多様化するニーズに対応
住宅再生事業本部
設立：1949年

茨城北事業所長

石坂

資本金：1,228億円

県内で累計2,000棟を超える〜住友不動産株式会社

只男氏

従業員数：9,733名（連結）

県央、県北、鹿行地域を、茨城南事業所が県西、県当社の住宅再生事業本部は、 建て替えに代わる新南地域をそれぞれ担当しています。地域的な偏りもシステム「新築そっくりさん」
事業を展開しています。

なく、着実に業績を伸ばしており、累計の受注棟数

1995年の阪神・淡路大震災で得た教訓をもとに、は2,000棟を大きく超えています。

耐震補強を標準工事とし、建て替え費用の50 〜

OB顧客からお客様をご紹介いただくケースも多70％で古くなった住宅一棟を丸ごと再生するといく、工事内容にご満足いただいていることが、口コう商品で、現在は、沖縄県を除く46都道府県で事業ミによる紹介先の確保に繋がっています。

を展開しています。全国で毎年約7,000棟を受注しており、これまでの受注棟数は７万棟に上ります。
茨城では1999年から事業を始め、茨城北事業所が「新築そっくりさん」の特徴
当社の競合相手は、大手ハウスメーカーやローコ
12.2

34

ス ト の 新 築 メ ー カ ー、 地 元 の 工 務 店 な ど で、 リ
フォームより建て替えと比較検討するお客様が中

震災後オール電化への関心が高まる
震災後は、損壊した瓦葺き屋根を軽い素材へ変
更、沈下した盛土部分の部屋を減築する工事などが心です。
「新築そっくりさん」は一般的なはなく、建物の床面積に応じた

見積方式

完全定価制

で
を採

ありました。電気の復旧が早かったことから、オール電化への関心も高まっています。

用しています。お客様のご要望による追加工事を除OB顧客宅では、今回の大地震による倒壊は１棟

き、工事着手後に予想外の不具合が判明しても追加もなく、確認された被害も瓦やタイルなどの軽微な費用がかからず安心です。

ものでした。顧客からは、「耐震補強をして良かっまた、最初のご相談から、プラン設計、お見積た」という声を数多く頂いています。

り、施工管理まで、技術的な知識を持った「セールスエンジニア」が一貫して担当しており、打合せ時多様化するユーザーの要望に応える商品を充実
今後は、多様化するお客様ニーズにお応えする商と完成イメージのズレを極力防いでいます。
他には、専属棟梁制、検査員による管理体制の充品を充実させていきたいと考えています。お客様の実、24時間365日対応のサポートセンター、住みな

要望は、キッチンの移動や和室を洋間に変更するとがらの工事も対応可能といったことなどが特徴というリフォームから、二世帯住宅、オール電化、リして挙げられます。

ビング階段などの全改造、すなわちリノベーションに変わりつつあります。当社でも建物内部をフリー

平均受注額は約1,200万円

プランとしたリノベーション商品を、建て替え価格

お客様は50歳代半ばから60歳代のシニア世代がの７割程度で提供していく予定です。

多く、ランニングコストを抑えるオール電化住宅、

また、断熱材の充填や蓄熱暖房、エコキュート、

太陽光発電システムの設置を要望されるケースが太陽光発電などの省エネ・環境問題にもお客様の関多くなっています。また、茨城は広い住宅が多いの心が高まっているので、「新築そっくりさん」は、で、子どものUターンに伴う二世帯住宅への改造も建て替えに比べ産業廃棄物を90％削減し、その結果近年増えています。

CO2排出も75％削減できる

平均受注額は約1,200万円で、この金額で30坪程

地球に優しい商品ということもPRしていきたいと考えています。

度の間取りと内装を変更できます。

中古住宅の適正評価、市場整備を推進 〜優良ストック住宅推進協議会（スムストック）代表幹事代行

事務局長（積水化学工業株式会社

中林

昌人氏

住宅カンパニー

複数の大手メーカーで設立

住環境事業部）定という安価な価値基準で取引されてきました。

これまで日本の住宅市場は新築住宅がメイン

そこで、2008年７月に既存の優良ストック住宅

で、中古住宅（ストック）の流通シェアは10％前後（スムストック）流通の活性化と適切な市場形成をに過ぎませんでした。また、性能が高い大手ハウス

目指し、ハウスメーカー及びメーカー系不動産会社

メーカーのストックが、これまで築20年超はゼロ査

９グループ（現在は10グループ）で当会を結成しま
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35

した。一定の耐震性能、50年以上の長期点検・補修制度、住宅履歴データベースを保有していれば、他の企業も当会に参加が可能です。

2012年7月には累計1,000棟の成約見込み
日本では700万戸の住宅が空き家となっており、近年は中古住宅に注目が集まっています。
こうした状況下、当会の取り組みは、良質な中古

スムストックの4つの特徴

住宅の供給を通じて、安全・安心な居住環境を提供

スムストックの特徴は４つあります。１つは、50する役割を担っています。自動車には車検制度や中年以上の長期点検・補修制度を実施する住宅が対象

古車流通システムがあるように、住宅も定期点検やです。２つ目は、物件の価格表示を土地と建物に分補修を定着させ、優良な中古住宅として流通を活性けて表示します。３つ目は、スケルトン（構造躯体）化する事が必要です。

とインフィル（内装や設備機器等）を分けて査定す

スムストックの査定済み物件は、2011年４月末現

るスムストック独自の査定方式（特許取得）です。

在全国で約6,000棟あり、首都圏で半数を占めてい４つ目は、「スムストック住宅販売士」が査定し仲ます。築年数15年位の物件が中心で、売主や買主の介を行います。

年代はさまざまです。

スムストック査定方式では、スケルトンの流通耐

2011年４月末で累計560棟を成約し、2012年７月

用年数を50年、インフィルの流通耐用年数を15年とには累計1,000棟となる見通しです。現在協議会加

設定し、別々に査定します。15年以内にインフィル

盟各社のストックは約300万戸で、年間300戸以上のをリフォームすると、査定金額に加算することがで

スムストックが流通していて、今後更に拡大する見

きます。

込みです。

築20年・35坪前後の建物で、5 〜 600万円で取引

茨城は、新築物件の購入が多く、中古住宅の流通された事例もあります。500万円で購入し、1,000万は少ないのが現状です。現在は各社ともにスムス

円でリフォームすれば1,500万円で新築と遜色がな

トックの拠点がなく、東日本営業所や千葉営業所がい住宅を取得できます。

カバーしています。

スムストック住宅販売士は、宅建資格や実務経験を持ち、商品知識や関連法規等の試験に合格した者です。従来の中古住宅取引では、宅建主任者の建物に対する知識不足が見られたことから、商品知識豊認知度を高め参加企業の増加を図る
スムストックが伸びつつあるのは大阪、中国地
方、四国地方などです。

富な中古住宅販売のプロとして販売士の認定制度

茨城はまだ新築が強い状況ですが、ストックはを設けました。現在、10グループで1,200名の販売

100万戸以上あることから、拠点ができれば取り扱士がいます。

いが増える可能性は十分あると考えています。
今後は、スムストックの認知度を高めるとともに、本会への参加企業の増加を図っていきます。

12.2

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第4章

茨城の住宅市場の展望

1．県内市場の短期・中長期的変化ている。子供の数が大幅に増加しているため、近隣短期的には底堅いものの、一部地域で取引が減少に学校の設置を求める声も多く出ている。

各事業者や行政へのヒアリングから、県内の住宅

一方、県北では４市町で世帯数が減少している。

市場は短期的には、底堅い状況を確認できた。事

日立ライフのヒアリングでも、生活の利便性を求め

実、2011年度上半期の県内の持家・分譲住宅着工戸て他地域に移住する傾向を確認できた。

数は、前年度比2.3％増加している。
また、リフォームに関しても、震災関連の受注が途絶えていないため、当面は根強い需要があるよう

今後も地域により、世帯の動態は異なると見られ、住宅市場規模の格差が拡大していくと考えられる。

だ。
加えて、2011年11月より始まった復興支援・住宅
エ コ ポ イ ン ト に よ り、 新 設 住 宅 着 工 戸 数 及 び リ
フォーム件数が底上げされる可能性は高い。
しかし、放射線量の風評被害により、首都圏の住民との取引が多い守谷市周辺の分譲事業や鹿行地域の別荘販売については、厳しい状況が続く可能性がある。

日野自動車進出に伴う住宅市場の変化
県西地域は人口が減少しているが、一部に明るい兆しも見られる。日野自動車の進出に伴い、古河及び周辺地域では、２千人以上の従業員と家族、協力
企業の従業員などの流入が予想される。
ヒアリングでは、古河周辺への人口定着は限定的という見方もあるものの、不動産業者による土地取得などの動きも出てきており、周辺地域の住宅市場

中長期的には県全体の市場は縮小

は相応に拡大すると考えられる。

県南地域など一部の地域では市場拡大の余地があるものの、次の２つの要因により、県全体の新設
住宅着工戸数は中長期的に縮小すると見られる。

2．震災が市場に与えた変化
震災により、県内では18万戸以上の家屋に全半

１つは、人口が増加している地域の多くは県内か

壊、一部損壊等の被害が生じた。また、約１万戸にらの移住によるところが大きく、県全体の人口増加

液状化現象の被害が見られた。その結果、一部の住には繋がっていない点。２つ目は、少子化、高齢化

宅メーカーには復興需要受注を確認することがでの確実な進展により、県全体の人口・世帯の減少がきた。また震災後は、①耐震性、②地歴、③電力へ見込まれる点である。

の関心、の３点で変化が生じている。
まず、日立ライフへのヒアリングなどから、県内拡大する地域間の格差
2010年の世帯数が2005年比で10％以上伸びていでも震災後に耐震基準や耐震設備への関心が高まっている点を確認できた。

る４市（守谷市、つくばみらい市、牛久市、つくば

次に、茨城県宅地建物取引業協会や日栄商事が指市）は、いずれも県南地域のTX及び常磐線沿線の摘するように、顧客の「地歴」への関心が高まり、都市である。

選択時における重要な判断基準となった。

TX沿線では、周辺地域や首都圏からの移住によ

さらに、震災による停電や以後の節電対応を受り世帯数が大きく増加し、商業施設等の出店も続い

け、自家発電への関心が高まった。茨城セキスイハ
12.2

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イムやパナホームでは、太陽光発電システムの導入が７割を超えている。

今後は、こうした「安全・安心」ニーズに即した住宅やリフォームが一般化していくと見られる。

3．県内住宅メーカー等の事業展開の特徴【表 4 − 1

ヒアリング先の方向性】

企業名茨城
セキスイハイム

大和ハウス工業

日立ライフ

特徴

太陽光発電

太陽光発電

茨城グランディハウス

マツシタホーム

パナホーム
セキショウ

日栄商事

太陽光発電

値ごろ感

耐震性能の強化

太陽光発電

値ごろ感

鹿行

県西

県南

拡大 ○

集中 △

集中 △

主な地盤

県内全域

県内全域

県北

県央・県南・
県西

地盤の拡大・
集中

拡大 ○

拡大 ○

拡大 ○

拡大 ○

進出方面

―

―

県央・県南

―

千葉方面

―

―

事業展開

多角化 ○

多角化 ○

多角化 ○

コア事業強化 △

多角化 ○

多角化 ○

コア事業強化 △

取り組みを
強める事業

リフォーム

リフォーム

リフォーム・
中古―

生活関連

リフォーム・
中古―（1）市場の変化への対応
中長期的に新設住宅着工戸数の減少が見込ま

視し、リフォームなど周辺事業への対応を通じて伸び代を確保している。

れ、また、人々の ｢安全・安心｣ への意識が変化す

大手メーカーは先進技術や異業種連携による差るなか、県内で事業展開する住宅メーカーはどのよ

別化を、その他の企業は価格訴求力を持つ住宅の提うな対応を検討しているのか。新築住宅に関するヒ

供や耐震構造の強化、独自のビジネスモデルで差別アリングを実施した住宅メーカー７社の県内にお化を図っており、各社とも自社の規模や営業地盤のける中長期的な方策を表4−1に示した。

特性を踏まえた事業展開を進めている。

特徴は、住宅メーカーの平均販売価格帯によって「太陽光発電」、「耐震性能の強化」、「値ごろ感」に（2）顧客ニーズへの対応

大別できた。

顧客へのきめ細やかな対応「地盤の拡大・集中」、「事業展開」では、３つのパターンに分かれた。

ヒアリングでは多くの先から「地元密着」という声が聞かれた。事業者間の競争が激化するなか、住パターン１は、「拡大・多角化」グループ（○・○）宅の性能に加えて顧客との距離感を縮め、ニーズにで、４社が該当する。住宅需要が比較的旺盛な地域応えていくことが更に重要になってくると思われる。

への進出と新築以外の事業の取り組みを強め、持続

そのためには、小回りのきく体制の構築が求めら的な成長を志向している。

れる。パナホームは地域の工務店との連携強化によパターン２は、「コア事業強化」グループで、茨り、迅速な対応をとれる仕組みの整備を目指してい城グランディハウスと日栄商事が該当する。値ごろる。また、日栄商事は、大工を直接雇用してアフ感を前面に打ち出し、差別化を図っている。この強ターメンテナンスの体制を強化している。これらのみを本業に活かしていくという点は共通であるも取り組みは、顧客との親密な関係を保つうえで重要のの、茨城グランディハウスは地盤の拡大を、日栄な鍵となるだろう。

商事は既存地域での営業強化を図っている。
パターン３は、「集中・多角化」グループ（△・○）ライフステージに沿った顧客との長期的関係の構築である。パナホームセキショウは、セキショウグ

今後、新設住宅着工戸数の減少が見込まれる中でループのメイン地盤である県西地域での営業を重生き残りを図るためには、既存顧客との接点を活用
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した事業の展開も重要となってくる。
住宅メーカーは、住宅設計・販買を通じて家族構
成や年齢といった幅広い顧客情報を入手することができる。マツシタホームでは、定期的な顧客との接触を通じて情報を逐次更新し、顧客のライフス

しかし、1981年以前に建てられた住宅の耐震改修への助成を実施している県内市町村は、８市に留まっている。
住宅の耐震化は喫緊の課題であり、行政には耐震化促進につながる各種施策の拡充が求められる。

テージに合わせた生活関連サービスの提案を検討している。

ストック住宅の流通促進

住宅メーカーと顧客との付き合いは長期間に亘県内でも全国と同様に、世帯の伸びを上回る住宅

るため、こうした取り組みによる顧客との接点拡大

着工が続いた結果、空き家が増えている。空き家をは、リフォームや住み替えといった関連事業のニーどうするかは地域の課題であるが、茨城県は可住面ズを汲み取るうえでも効果的となる。

積が広いことなどもあり、中古ストックの流通市場
は他県ほど活発でない。

ターゲット先を絞込むリフォーム提案
耐震化や太陽光発電システムへの関心の高まりな
どから、リフォームは重要な市場となる。
現時点では、リフォーム事業に積極的に取り組む
企業と、付随業務に留める企業に二極化しているこ

中古ストックを市場で円滑に流通させるために、住み継ぎを促進する制度の整備を検討してはどうだろうか。スムストックが提供するような、一定の要件を備えた中古住宅に対する各種優遇施策も有効と考えられる。

とが、ヒアリングで明らかとなった。
リフォームは価格帯の幅が大きいため、単価を高め、一定の収益を確保することがポイントとなる。
この点で、「新築そっくりさん」で顧客層を絞り込み、単価を高めるビジネスモデルを確立させた住友不動産の取り組みも一つの方策といえる。

5．住宅市場のこれから
今後は、世帯数の減少や高齢化社会の進展により、住宅市場の規模や構成は変化していく。
他方で、震災を経て人々の住まいに求める要素が変化している。それは、住宅の堅牢性や敷地の地
盤、自家発電、住環境など、年代や地域によって多4．行政に求められる住宅施策
行政は、今後の住宅市場に対し、どのような施策

岐に亘る。
住宅メーカーにはこれらのニーズへのきめ細やの展開が必要となるのだろうか。

かな対応が、行政には、増え続ける住宅ストックを耐震化への支援

活用する施策と、防災性の高い住宅建築の促進によメーカーや行政へのヒアリングによれば、これまる、安全・安心なまちづくりの推進が一層求められで県内では事業者、顧客ともに地震リスクに対するるだろう。住み手にとって多様な住まいの選択が可

意識が低かったため、耐震性に懸念のある住宅が多能となる住宅市場が形成されることを期待したい。

く残っているようだ。

（貝塚・大倉・石川）

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