MONTHLYREALESTATE昭和51年11月11日

第三種郵便物認可

平成29年1月15日（毎月1回15日発行）

第45巻第1号

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会［題字］ 故 野田卯一 会長［ 特 集 ］

2017年の不動産市場はどうなる［ 不動産 業 者 の た め の お 役立ち知識 AtoZ ］

外 国 人と住まい 編［ 不動産 お 役 立 ち Q ＆ A ］

税務相談
賃貸借契約の際に無償返還の届出書が提出された土地の相続税法上の評価
賃貸管理ビジネス
入居者満足に繋げるクレーム分析［ 地方本部 長 に 聞 く ］

大阪府本部・京都府本部

12017 January年頭のご挨拶

公益社団法人

全日本不動産協会

公益社団法人

不動産保証協会

理事長

原嶋 和利

謹んで新年のご挨拶を申し上げます。

れており、我々宅地建物取引業者は、取引の専門家

我が国は、今や本格的な人口減少や少子高齢化のとして、さらなる知識のレベルアップに加え、コン時代を迎え、政府では、地方創生を推進するとともプライアンス意識の向上に精進していく必要がありに、東日本大震災や熊本地震などからの復興、そします。

て想定される大規模災害に備えての防災対策など国

平成29年を迎え、本会では、空き家問題を含む

土強靱化への対応を重点政策項目として位置づけ、

既存住宅流通市場の活性化対応をはじめ、不動産業

土地・不動産分野では、国民資産である住宅ストッ

界が取り組むべき諸課題の調査研究、税制を含めたクを有効的に活用し、消費・投資の喚起をはかる政政策要望活動、全日ステップアップトレーニング等

策方針が定められております。

の研修事業の充実強化、「ラビ−ネット」の普及促進

政府与党におかれましては、これら施策を通じて、 等を積極的に推進し、併せて組織の充実強化と活性
日本経済が活況を取り戻すことのできる政策推進を化をはかりつつ、消費者利益の保護の徹底と国民の大いに期待するものであります。

安心安全な住環境に寄与するため、公益目的事業を

又、昨年６月には「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」が公布されました。

適正かつ確実に実施して参る所存でございます。
会員の皆様には、本年も本会の運営にご理解ご支

既存住宅取引における建物状況調査（インスペク

援を賜りますようお願い申し上げるとともに、会員ション）の結果の有無について我々宅地建物取引業の皆様にとりまして本年がすばらしい年になります

者の説明が義務づけられるとともに、弁済業務制度

よう、皆様のご健勝とご商売のご繁栄をお祈りし、改正と本会をはじめとする事業者団体に対して体系

平成29年年頭にあたってのご挨拶とさせていただ

的な研修実施が盛り込まれました。不動産取引では、 きます。
高度化・専門化された知識がこれまで以上に求めら

02

月 刊 不 動 産 January 2017

新年のはじまりに当たって

国土交通大臣石井 啓一
平成29年の新春を迎え、謹んでご挨拶を申し上げます。

の成長分野における良質な不動産の供給を促進するととも

今年も国土交通行政に対する皆様の変わらぬご理解とご協に、不動産取引の円滑化等に必要な不動産情報の充実に取力をお願い申し上げます。

り組んでまいります。

さて、昨年は、４月の熊本地震、８月から９月にかけて

東京、大阪など我が国経済を牽引する大都市について、の北海道や東北への度重なる台風の上陸など、大きな自然

我が国の経済成長のエンジンとしていくため、大規模で優災害が発生しました。犠牲となられた方々に対して謹んで良な民間都市開発事業を加速するとともに、国際会議場や哀悼の意を表しますとともに、被災された方々に心よりお外国人対応の医療、子育て施設を整備するなど、国際的な見舞い申し上げます。被災地の皆様が、１日も早く元の暮ビジネス・生活環境の向上を図ります。

らしを取り戻していただけるよう、引き続き総力を挙げて取り組んでまいります。

これからの人口減少社会を見据え、「コンパクト・プラ
ス・ネットワーク」を具体化していく取組を進めます。関社会資本整備には、移動時間の短縮等を通じて生産性を係省庁で構成する「コンパクトシティ形成支援チーム」の枠高めて民間投資を促進する効果、災害リスク等を低減させ組を活用し、支援施策の充実、モデル都市の形成・横展開、る効果、国民生活の質を向上させる効果といった「ストッ

取組成果の「見える化」などを進め、省庁横断的に市町村のク効果」があります。厳しい財政制約の下、こうした社会

取組を支援してまいります。

資本本来の効果を最大限発揮させることが重要です。この豊かな住生活の実現に向けて、若年・子育て世帯や高齢ため、「賢く投資」する取組や「賢く使う」
取組を全力で推進者世帯等が安心して暮らせる住まいの確保を支援するため、してまいります。

民間賃貸住宅や空き家を活用した新たな住宅セーフティー

東日本大震災からの住宅再建・復興まちづくりについて

ネット制度の創設等に取り組みます。未利用資産である空も引き続き、「住まいの復興工程表」に沿って事業を着実にき家・空き地等の有効活用を推進するため、全国版空き家・推進しており、この春までに、災害公営住宅については約

空き地バンクの構築、クラウドファンディング等の小口資2万5000戸が、高台移転については約1万3000区画がそ金を活用した空き家・空き店舗等の不動産再生等を推進しれぞれ完成する見込みです。

ます。また、倒壊の危険があるなど除却すべき空き家につ

熊本地震では、応急仮設住宅については計画された

いては、市町村による計画的な解体を積極的に支援してま4303戸が全て完成するなど、生活の再建は着実に進んでいります。さらに、既存住宅の質の向上、適正な建物評価、おります。今後とも仮設住宅にお住まいの方々の気持ちに安心して取引できる市場環境整備を図るため、建物状況調

寄り添いながら、恒久的な住まいの確保に取り組んでまい査（インスペクション）や瑕疵保険の活用等を通じて、既存

ります。また、多くの宅地被害が発生したことから、宅地

住宅流通・リフォーム市場の活性化を推進してまいります。

の早期復旧・耐震化に向け、支援を強力に進めてまいりま

国土交通省はこれらの取組を通じ、持続的な経済成長やす。
不動産投資市場については、流動化を通じた有効活用を図るため、今後、ニーズの増加が見込まれる観光や介護等豊かな国民生活の実現を目指してまいります。新しい年が皆様方にとりまして希望に満ちた、大いなる発展の年になりますことを祈念いたします。
2017.01 月 刊 不 動 産

03

川口名誉顧問のご逝去について
川口貢名誉顧問は、平成28年11月20日ご逝去されました。
公益社団法人全日本不動産協会、公益社団法人不動産保証協会会員一同、謹んで哀悼の意を表します。
平成十七年から平成二十五年の四期に亘り全日・保証の理事長を務められ、この間、それぞれ公益社団法人への移行を実現されるなど数々のご功績を残されました。
さらに、理事長を退任された後も、名誉顧問として協会のみならず不動産業界の発展に尽瘁せられました。
心から川口名誉顧問への尊敬と感謝の念をいだきつつ、ご冥福をお祈り申し上げます。
公益社団法人

全日本不動産協会

公益社団法人

不動産保証協会

理事長

原嶋 和利

CONTENTS

1MONTHLY REAL ESTATE2017 January

02

年頭のご挨拶 原嶋和利 理事長

03

新年のはじまりに当たって 石井啓一 国土交通大臣

05 ［特 集］

2017年の不動産市場はどうなる
全国編／地域編

10 ［新機能満載！ラビーネットのご紹介］「ラビーネット」
は会員の業務に直結するインフラ
全日・流通推進委員長 風祭富夫氏に聞く

12 ［政策Watch］中央官庁の政策動向を概観する
14 ［月替特集「不動産業者のためのお役立ち知識AtoZ」］

外国人と住まい編 トラブル防止は最初が肝心、具体的かつ丁寧な説明をかながわ外国人すまいサポートセンター 理事長

裵安 Pei Ann

18 ［不動産お役立ちQ&A］

税務相談 賃貸借契約の際に無償返還の届出書が提出された土地の相続税法上の評価

山崎 信義 ●税理士法人タクトコンサルティング 情報企画室室長 税理士

賃貸管理 入居者満足に繋げるクレーム分析
ビジネス 先原 秀和 ●オーナーズエージェント株式会社 PM事業部 部長「羽子板と宝船」

22 ［You Tube公開動画付き誌上講座宅建出題点精講］
第 10 講

借地借家法は２点取る！

渋谷会合同会社 代表社員社長

佐伯 竜 SAEKI Ryu

23 ［不動産 in English］

第 22 回 不動産管理の英語⑨ Let's start English conversation on real estate topics!

［企画・執筆］国際不動産カレッジ＆丸の内不動産英語塾（運営：toCoda LLC.）

24 ［地方本部長に聞く］

組織活性化に向け、さまざまな改革を進めています
大阪府本部 本部長

三本 皓三氏

会員支援を通じた消費者保護の実現を目指して取り組みます京都府本部 本部長

(COVER Illustration)

高橋三千男（Michio Takahashi）

04

月 刊 不 動 産 January 2017

坊 雅勝氏

26

地方本部の動き

28

全日会員の広場
全日不動産ナビ

今月の会員ブログ

29

今月の読者クイズ＆アンケート30

新入会員名簿31

保証お知らせ特集2017年の不動産市場はどうなる

日本経済は雇用・所得の改善が続き、緩やかな回復基調が続いています。不動産市場
は日本銀行のマイナス金利政策もあって、概ね好調に推移しています。他分野での資金需要が高まっていない中で、不動産などの資産に対して投資・融資が流入している状態です。
オフィスビル市場では不動産投資利回りは低下していますが、国債利回りとの差を見ると過熱とはいいにくい状況です。分譲マンション市場は相続税対策で昨年前半は好調でしたが、失速が見えてきました。地方の不動産市場では、各地域の主要都市が三大都市圏を上回る地価上昇を見せました。主要都市以外にも地価上昇が見られるようになっています。不動産市場は好調さを継続するのでしょうか。それとも海外の景気の下振れなどによって失速するのでしょうか。ニッセイ基礎研究所 金融研究部 不動産市場調査室長の竹内一雅氏に2017年の不動産市場の見通しについて概括してもらいました。

2017.01 月 刊 不 動 産

05

全国 編

2017年不動産市場はどうなる
足元の景気は緩やかな回復基調を続けています。日銀のマイナス金利政策もあって、昨年の不動産市場は全体的に好調に推移しました。ただし、円高の進行による企業業績の足踏
み、相続税の課税強化の動き、英国のEU離脱に向けた動き、そして米国大統領選の影響な
ど、不動産市場に影響を及ぼしかねない動きもあります。今年の不動産市場はどうなるのでしょうか。全国各地のオフィス、住宅、商業、ホテルなど不動産市場について分析しているニッセイ基礎研究所 金融研究部 不動産市場調査室長の竹内一雅氏に行政・金融政策の方向性や国際情勢、企業業績などを見渡しながら不動産市場全体の見通しを概括してもらいました。

国際政治の変化の影響は軽微かや日銀による国債購入余地の限界が近づくといった副作用も強く懸念されるようになりました。そうした懸

2016年は、6月にイギリスの欧州連合（EU）離脱の念を払拭するため、日銀は9月に「長短金利操作付き

国民投票があり、11月には米国大統領選があるなど、

量的・質的金融緩和」を決定しました。これは、金利（イ国際政治に大きな変化がありました。現時点では経済ールドカーブ）を操作することで、上記の副作用に対への影響が不透明である一方、当初想定されたほどに処しようとしたものと言われています。同時に、インは今後の日本経済・世界経済に悪い影響はないのでは

フレ率の2 ％達成の目標期限を廃止し目標達成まで金ないかという楽観的な見方も広がっています。それに融緩和政策を続けることとしました。つまり、金融緩

加え、2017年はフランス大統領選挙、ドイツの総選挙、和は当面の間、継続すると考えられます。

中国の共産党大会などが予定されており、2016年に引国内の資金需要が高まらない中での日銀のマイナス

き続き、国際政治では大きな動きがありそうです。政金利政策は、融資や投資資金の不動産への流入を加速

治の変化は外国為替や株価などを中心に経済に影響をさせています。9月の政策変更以降もその流れは変わ

与え、不動産市場への影響があると想定されます。現らず、例えば銀行の不動産業向けの融資額は増加を続

時点ではどのような方向になるかの想定は難しいので

け、不動産業向け貸出残高の総貸出残高に占める比率

すが、2017年は日本の不動産市場にとっても、世界のは14.8 ％と2006 〜 2008年のファンドバブル期ピー

政治動向への注視が必要になると思われます。

クの14.7％を上回りました。
資金流入に伴い不動産の価格は上昇し、不動産利回

日銀の金融政策の影響は大きい
国内に目を向けると、2016年は1月に日銀がマイナりの下落が続いています。東京都心Aクラスオフィス
ビルの不動産投資利回りはファンドバブル期を下回る水準まで低下しました。一方、マイナス金利の中でイス金利政策の導入を発表しました。しかし、インフレールドギャップ（不動産投資利回りと10年国債利回り率がなかなか上昇しない一方、金融機関の収益の悪化の格差）はファンドバブル期の2.2 ％から現在は3.8 ％株式会社ニッセイ基礎研究所
金融研究部 不動産市場調査室長

竹内 一雅 TAKEUCHI Kazumasa
北海道大学大学院修士課程修了後、野村総合研究所入社。都市開発プロジェ
クトの実行支援などに携わる。その後、ニッセイ基礎研究所に入社し、現在は全国各地の不動産の市場分析、投資分析を担当。2013年より現職。著
書に『未来がみえた！』（共著、2016年、プレジデント社）
など多数。

06

月 刊 不 動 産 January 2017

へと拡大しています 。つまり、投資利回りから見る達しました。ただし、昨年夏頃から高額マンションにと日本の不動産市場は過熱気味であり、イールドギャ

対する課税強化の動き等が報道される中で高額物件のップから見るとまだ過熱とは必ずしもいえないという、購入は減少し、契約率も60 ％台へと低下しました。

判断が難しい状況にあります。

中期的に見ると、高齢化の進展の中で都心への人口移動は継続することが見込まれるため、相続税対策も含
め、主要都市における都心部マンションの需要は継続

分譲マンション市場は相続税に連動することが見込まれます。

不動産市場への資金の流入をさらに加速させたのが、相続税対策に伴う特に賃貸住宅建設や高額マンション

円安傾向で不動産市場も好調にの購入の増加でした。賃貸住宅の建設は現在の住宅着工の増加を下支えすることで、建設業界にも恩恵をも

なお、2015年から2016年にかけて円高が進展しまたらしています［図表1 ］。ただし、相続税対策としてしたが、それに伴い企業業績は大きく悪化しています。

急に着工が増加したことから、賃貸アパートの空室率

企業業績の悪化は今後の不動産需要を抑制する働きがが悪化しているようです 。今後も、相続税対策を目あると考えられます。また、円高は海外からの不動産的とした賃貸住宅の建設はペースが落ちながらも継続への投資資金を抑制する働きもあります。弊社ではすると思われます。

2017年度の円ドルレートを105円／＄と2016年度

相続税対策としては、2014年から2016年の前半に（104円／＄）と同程度になると予測しており、2017年

かけてタワーマンションの高層階など高額マンション

は円高圧力が一服するとみています。米国の経済回復の購入もブームとなりました。このため、首都圏におと利上げの動向によっては再び円安傾向が強まり、企いては高額マンションの契約率が高まり、2016年4-6

業業績の改善や海外からの不動産投資の増加につなが月期には2億円以上のマンションでは契約率が85 ％にる可能性もあると思われます。

［ 図 表 1］ 月 次 住 宅着工戸数（ 季 節 調 整 済 み 年 率 換 算 戸 数 ）110 万戸105 万戸70 万戸

103 万戸100 万戸

98 万戸
60 万戸

90 万戸
85 万戸

80 万戸

86 万戸

50 万戸
45 万戸
40 万戸

70 万戸
60 万戸

30 万戸
29 万戸
26 万戸

50 万戸

20 万戸

40 万戸

16.9
16.7
16.5
16.3
16.1
15.11
15.9
15.7
15.5
15.3
15.1
14.11
14.9
14.7
14.5
14.3
14.1
13.11
13.9
13.7
13.5
13.3
13.1
12.11
12.9
12.7
12.5
12.3
12.1
11.11
11.9
11.7
11.5
11.3
11.1
10.11
10.9
10.7
10.5
10.3
10.1

30 万戸

総数

持家（右目盛）

貸家（右目盛）10 万戸

分譲住宅（右目盛）（注）
着工戸数の季節調整値を12倍することで年間換算戸数を算定（出所）
建築着工統計
ニッセイ基礎研究所作成

2017.01 月 刊 不 動 産

07

地域 編

2017年不動産市場はどうなる
2016年は地方の不動産市場でも地価の下げ止まり傾向が現れ、地方主要都市では三大都市圏を上回る回復を見せています。2017年における地方の不動産市場、また訪日観光客増
加に伴うホテルの需要動向や高齢化に伴う高齢者施設の需要動向について概括します。

ています［図表３］。これら地域の主要都市以外におい

人口動向で決まる不動産需要ても地価の減少幅は縮小、あるいは上昇に転じており、不動産の需要は主に人口動向と経済動向によって決まります。地価の変動率は人口変化率と相関関係があ2017年も、人口増加が見られる都市・地域を中心に、地価は改善の傾向が続くと考えられます。※△＝減少

ることは良く知られています。各地域の経済成長および不動産需要にとって人口の増加・人口減少の抑制は特に重要といえます。
日本の人口は2017年には前年比で△46万人※と予測

現在、全国主要都市のオフィス空室率はファンドバ

されています。2020年には同△59万人、2025年には同ブル期を上回る改善が続いています［図表４］。各都市△74万人、2030年には同△85万人となり、2010年からの周辺部や自社ビルからのテナント移転や館内増床な

2030年には△9％の減少が見込まれています。その間どに現れる需要の強さに加え、新規供給の少なさが続に関東では△5％、近畿は△9％、中国は△12％、東北

いているからです。東京を除きオフィスビルの新規供は△17％など、地域別に大きな違いがあります［図表２］。

給計画が多くないことに加え、築古の中小オフィスビ

現在、各地域の主要都市は人口の純流入が多く、人ルなどでは、マンションやホテルへの建替えがさらに口の増加が見られます。東京都区部に加え、大阪市、進むと考えられるため、オフィス空室率は今後数年間、札幌市、福岡市、名古屋市などは毎年2万人以上の転改善あるいは横ばい状況が続くと考えられます。

入超過数があり、2017年もこの傾向は続くと考えられ

一方、東京では2018年から大規模ビルの大量供給ます。地域の中心都市における人口の増加は地価の変が計画されていますが、2017年の供給量は2000年以動率にも反映されています。2016年の都道府県地価調

降では三番目に少なく2016年の7割程度といわれて査によると、地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡

います。2017年は空室率の低下がさらに進みますが、市）の地価の前年比変動率は4.0％の上昇に達し、東京

2018年以降の新規供給ビルの営業活動が進むため、圏（ 1.1 ％）をはじめとする三大都市圏を大きく上回っ

Aクラスビルの賃料の上昇率は高くはなく、横ばいで［図表2］ 地 域 別 人 口 減 少［ 図 表 3 ］ 地 価 変 動 率（ 都 道 府 県 地 価 調 査 ）5

沖縄 100

100

関東 95

2
1

中部 92
全国 91
近畿 91
九州 88
北陸 87
中国 87

90

80

全国
三大都市圏
東京圏
大阪圏
名古屋圏
地方圏
地方四市
その他地方圏

4
3

95

85

各年 7/1 調査 前年比変化率

％

105

全国
中部
四国

2010

北海道
北陸
九州

2015

東北
近畿
沖縄

関東
中国

2020

2025

北海道 85
四国 83

東北 83

2030

（出所）
国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（平成25年3月推計）』、地域区分は国土交通省に順ずる
ニッセイ基礎研究所作成

08

地域のオフィスの空室率は改善か横ばいに

月 刊 不 動 産 January 2017

地方四市 4％

東京圏 1.1％
名古屋圏 1.1％
大阪圏 0.8%

0

-3％
-1％
-1.1％
-2 -1.2％

全国 -0.6%

-1

-3
-4

その他地方圏
-1.4％

-2.7％
-3.5％
2012

2013

2014

2015

2016

（注）圏域区分は国土交通省を参照のこと。地方四市：札幌市・仙台市・広島市・福岡市（出所）国土交通省「都道府県地価調査」よりニッセイ基礎研究所作成

［図表 4］ 全 国 オ フ ィ ス 空 室 率
空室率

22％
20％
18％
16％
14％
12％
10％

仙台市 9.23

8％

大阪市 6.68
名古屋市 6.67
札幌市 5.15
福岡市 4.86
東京 23 区 3.46
都心 5 区 2.93

6％
4％
2％
0％

00/01 01/01 02/01 03/01 04/01 05/01 06/01 07/01 08/01 09/01

都心 5 区

東京 23 区

札幌市

仙台市

10/01 11/01 12/01

名古屋市

13/01 14/01 15/01

大阪市

16/01

福岡市

（出所）
三幸エステートよりニッセイ基礎研究所作成

推移すると思われます。

活用も不可欠になると考えられます。LCC（格安航空会社）の就航をはじめとする交通インフラの整備と不動産市場のキーになるホテル

ともに、地域の魅力を高め、海外へのプロモーションや国内・海外地域との連携を強化することで、外国人

2017年を含め、今後の地域の不動産市場にとっての訪問と宿泊者数は今後も継続的な増加が期待できま

重要度が高まるのが、ホテルなどの宿泊施設と高齢者す。なお、2016年初め以降、日本人の宿泊者数の前年

施設と考えられます。また、都市のコンパクト化に伴比減が続いており、今後の日本人宿泊者数の減少を補い中心部でのマンション需要やスーパーなどの商業施うためにも外国人宿泊者数の確保はこれまで以上に重設需要の増加も期待できます。

要になってくるでしょう。

訪日外国人旅行者数の増加に伴いホテル需要は今後も増加が期待されています。2016年は2300万人（前年比2割増）を上回る程度の外国人旅行者数が見込まれ

高齢者施設は今後も期待できるています。中国人の日本での爆買いは、中国の関税の高齢者施設も地域において期待できる不動産アセッ

引き上げや円高の進展により落ち着きましたが、デパトとしてあげられます。ヘルスケア専業リートの上場

ートでも来客数は前年比での増加が続いており、外国時に利回りが大きく低下した結果、エリアによっては人客売上高が再び増加し始めています。訪日外国人旅

住宅よりも高齢者施設の利回りの方が低くなった例も行者数の増加を今後も期待できるのは、アジアを中心見られます。運営の難しさはありますが、高齢化の進に経済成長が今後も続き、外国旅行を楽しむ中間層の展と投資適格物件の少なさから物件の取得競争の激し増加が予測されているからです。中国ではパスポート

さが続いており、今後も施設需要の拡大が期待できま

保有比率はわずか4 ％程度といわれていますが、訪日す。2016年に特別養護老人ホームの施設運営で賃貸物

中国人旅行者数は500万人を超えました。2017年も、件の利用が可能になったことも新規の開発や不動産投

東アジア・東南アジア諸国を中心に訪日客の増加が期資にとってはプラスと考えられます。

待できます。ちなみに、各国の人口規模は、中国で2017年もマイナス金利は続き、不動産への資金流入

13.8億人（増加率0.5 ％）、インドネシアは2.6億人（同は続くと思われます。また、2017年は政治の年ともいえ1.2 ％）、フィリピンは1.0億人（同1.5 ％）
、ベトナム

るでしょう。様々な波乱があるかもしれませんが、各都は9.4千万人（同1.1 ％）
、タイは6.8千万人（同0.3 ％）

市・各地域は、今後の地域の発展のために、より魅力と大きいのです。

ある都市・地域づくりが重要であることに変わりはない

日本政府は、2020年までに訪日外国人旅行者数を4と思います。そうした努力が、地域の魅力を高め、人千万人へと現在から倍増させる目標を立てました。そ口減少をくい止め・増加させ、地域の経済力と不動産のためには、東京だけでなく、各地域の空港や港湾の需要を拡大させることにつながるのではないでしょうか。

2017.01 月 刊 不 動 産

09

新機能満載！ラビーネットのご紹介「ラビーネット」は


会員の業務に直結するインフラ

全日・流通推進委員長 風祭富夫氏に聞く
ZeNNETが新機能満載で「ラビーネット」
としてリニューアルします。
ラビーネットの開発に携わった全日・流通推進委員長の風祭富夫氏に、ラビーネットの全体像や今後の流通システムについてお聞きしました。

「ラビーネット」とはどのようなものですか？
従 来、 全 日 の 会 員 支 援 システム は、「Z-Reins」と「ZeNNET」の2種類で構成されており、それらを総称し［全体イメージ］

全日会員支援ポータルサイト

ラビーネットて「ZeNNETシステム」と呼んでいました。その「ZeNNETシステム」が「ラビーネット」に生まれ変わります。これまで
は「Z-Reins」や「ZeNNET」というどちらも「Z」を使った名称で、「分かりにくい」という声がありましたので、ポータルサイト全体の名称を「ラビーネット」へ変更します。
会員間の物件登録システムであった「Z-Reins」は、「ラビーネット」移行後は「ラビーネット登録・検索システム」に、
一般消費者向け物件検索サイトである「ZeNNET」は、物件情報の登録

総称“ラビーネット”

ネッ

一般消費者が閲覧

物件登録・検索システム

一般消費者向け物件・会員検索サイト（現名称［ Z-Reins ］より変更※）（現名称［ ZeNNET ］より変更※）

ラビーネット登録・検索システム「ラビーネット不動産」という名称に変わります。
ゼ会員業務支援ツールが満載ラビーネット不動産※平成29年10月より名称変更予定。

ト

今までの「ZeNNET」との違いは何でしょう？
従来の「ZeNNET」は物件を登録して一般消費者はありません。ID・パスワードを一元化する「シンに閲覧してもらうことを主眼としていましたが、こグルサインオン」を採用し、コンテンツ間の移動をスのたび刷新する「ラビーネット」では会員の業務支援

ムーズにすることで、効率的に業務に取り掛かれるの充実を図っています。会員の皆さんが一日の業務ようにしています。

を始める時に「ラビーネット」を開いてもらえれば、

また、「ラビーネット登録・検索システム」から物件業務に必要なコンテンツが揃っていますし、不動産を登録した際に、不動産ジャパン、レインズ、ラビの最新ニュースも読むことができます。また、これーネット不動産に一括で登録できるようになっておまでの物件登録システムZ-Reinsにも簡単にアクセ

り、さらに SUUMO や HOMEʼS、アットホームにもスすることができます。業務支援内容を充実したこ物件が登録できる機能も付与することができます。

とが従来の「ZeNNET」との大きな違いですね。

さらに今回のリニューアルにより「ラビーネット不動

使い勝手の良さにもこだわりました。
「ラビーネッ産」では、掲載できる画像の点数が増え、物件画像

ト」にログインしてから、全日本不動産協会ホーム

16点、周辺環境画像8点、さらに動画も掲載が可能

ページの会員マイページやラビーネット内部の登記で、物件の魅力を十分に伝えることができるように

情報、ブルーマップの閲覧コンテンツ等にログインしました。

する際に、ID・パスワードをその都度入力する必要

10

月 刊 不 動 産 January 2017

「ラビーネット」のサイト画面にはどのような工夫を？
会員の業務支援ツールは、利用する会員が好きないく予定です。

ように表示・非表示、並べ替えができます。自分がラビーネット不動産のサイトでは、地図の位置情報

使いたいコンテンツを画面上にカスタマイズできるを利用した物件の検索機能も取り入れています。スのは便利です。さらに講習の登録申請やWEBショ

マートフォンでも利用できますので、物件調査の際ップなど、他の事業者との提携による便利なコンテに使ってもらいたいですね。

ンツも取りそろえており、今後もその数を増やして

表示＆
並べ替え

非表示

流通推進委員会のおすすめのコンテンツは？
契約書・書式集は会員の皆さんが一番利用されるツールになると思います。ホーム
ページを作成する「マイページメイカー」や「ブルーマップ」「登記情報」、オーナーへ 提出する資料づくりに活用してほしい「価格査定システム」も利用頻度が高いツールだと思います。また、スマートキーの提携を予定しています。スマートフォンのアプリをダウンロードしてもらい、物件の内覧などの際にご活用してもらうと便利です。

今後の流通システムについての方向性を教えてください。
金融業界の Fin Tech の動向により、不動産業界てみると、消費者は不動産の「価格」と「価値」で物件においても人工知能やビックデータを活用した「不を選びます。従来の物件検索や仲介業務、賃貸管理

動産テック（不動産とITテクノロジーの融合）」が進みにとどまらず、価値やサービスを人工知能やビック

つつあります。特にこの分野のウェブ業界からの進データなど新しいテクノロジーを使いながら、消費出はめざましいものがあります。

者に提供していかなければなりません。そのために

不動産テックにより、非効率的な取引慣行や業務はデータ提供、評価、分析、マーケティング戦略、を改善するイノベーションの進化と創造をもたらし、

投資、ヴァーチャル内覧など、多岐にわたるマッチ

物件のソーシング（資源利用）やマーケティングオー

ング・プラットホームのシステムを構築していく必

トメーションなど個々の機能サービスが、人口知能

要があります。

やビックデータなど新しいテクノロジーによって提供

全日は47都道府県で1つの団体です。組織だからされていきます。まさにウェブとIT業界が得意とすこそできるサービスは会員の業務に直結する流通事る分野で新規参入が加速すると思います。

業のインフラづくりです。流通推進委員会はさらに今後のラビーネットの運営と方向という点で考え次の目標に向かい、役員一同邁進していきます。

2017.01 月 刊 不 動 産11国交省、インスペクションの有効期間１年

Policy Trend

政策◉ 売買だけではなく賃貸取引の重説でも適用
国土交通省は、改正宅地建物取引業法の施行に向けて、建物状況調査（インスペクション）関連の体制を整備する。重要事項説明で用いるインスペクションの有効期間は1年間とし、1年以内にインスペクションが複数ある場合は、基本的に直近の結果を重説の対象とする方向で検討している。
重説に用いるインスペクションの結果概要は、1年以内に実施しWatchた調査を対象とする。なお、1年以内のインスペクションが複数あ

中央官庁の
政策動向を
概観する

インスペクション・ガイドライン」に基づく検査結果報告書の検査る場合は、建物の現況と調査時点での状況の乖離が小さくなるよう直近のものを説明対象とする。ただし、複数のインスペクションでそれぞれ調査結果が異なる場合や、1年以上前のものでも重要な調査結果が出ている場合については、さらに検討し、公布後の運用通知の中で適切な対応を示す見通し。結果概要の説明は、「既存住宅結果概要と同程度のものにする。インスペクションに関する重説は売買取引だけでなく、賃貸取引の場合にも適用する。
重説時に保存の有無を明らかにすべき書類として、検査済証や建築確認済証、確認申請時の図面類、新築時以降に行われた建物状況
調査結果報告書のほか、既存住宅性能評価書や定期調査報告書、新耐震基準の耐震基準適合証明書、固定資産税減額証明書、耐震診断

国土交通省をはじめとした
中央官庁の政策動向のポイントを概観します。

結果報告書、住宅耐震改修証明書を挙げた。

国交省、民間主体のまちづくり方策を検討◉ 人材育成や財源確保・支援促進策など
国土交通省は、コンパクトシティを視野に入れた官民連携のまちづくりを推進するため、まちづくり活動の担い手に期待する役割や、その役割を担う主体のあり方について整理し、民間主体のまちづく
り活動を支えるために必要な方策について検討する。
国として取り組みを支援すべきまちづくり活動の決め方や、先進事例・成功事例の情報共有・蓄積方法、横展開の図り方などを検討。
その際、公益性と収益性の度合いに応じて取扱いに差異をつけるべ
きか、大都市と地方都市で抱える課題が大きく異なる中どう対応すべきかを考えていく。各論として、自立性確保のあり方や組織・人材のあり方も検討する。公益性の高い活動を自立的に担うための支
援策や、収益性の高い活動の促進策、収益性を期待できない地域での財源確保の問題などが課題。組織・人材のあり方では、地域の人材育成と体制整備、ノウハウの継承方法を検討する。
民間まちづくり団体は組織の形態別に、地域住民の任意組織、NPO法人、地場資本による民間会社、大手企業や企業が構成員となる協議体に分類され、それぞれに活動類型も課題も異なる。

12

月 刊 不 動 産 January 2017

国交省、「共同居住型」の面積水準提示へ

国交省、空き家所有者情報の外部提供指針策定へ◉ セーフティ住宅認定で、運用の参考に◉ 宅建業者を想定、空き家の利活用促進で

国土交通省は、既存住宅ストックの活用を図るた

国土交通省は、固定資産税など空き家の所有者情

め、入居者向けに独立した居室と共用のトイレ・バ

報を外部に提供して、空き家の利活用推進につなげ

ス・キッチンで構成する「共同居住型住宅」の居住水

るスキームづくりを進める。ガイドラインを策定し、準について検討する。住宅全体の面積や個々の専用

年度内の公表を目指す。

居室の面積などの水準を示し、新たな住宅セーフテ

空き家の所有者情報の外部提供に関し、自治体がィネット制度創設後の各地方自治体による物件認定

空き家所有者の同意を得たうえで、宅地建物取引業など、運用時の参考とする。

者など外部への情報提供を行い、空き家の利活用推

これまで家族を基本とした単位の居住に関しては、進につなげる。ガイドラインには、京都市など、先進

住生活基本計画で最低居住面積水準が示されてきた的に取り組む自治体の事例を踏まえながら、空き家所が、他人同士が台所や浴室、トイレなどを共用する

有者情報の外部提供にあたっての法制上、運用上の共同居住型住宅の水準は示されていない。同省は、留意点などを記述する。法的な留意点としては、地住宅確保要配慮者向けの住宅改修や入居を支援する

方税法上の守秘義務との関係や、行政機関が持つ個新たな住宅セーフティネット制度の創設に向け、共人情報保護に関する法制との関係が考えられる。運同居住型住宅の住宅全体や個々の専用居室の面積水用上の留意点では、空き家所有者の意向の確認と同準を示す。あくまでも水準とし、条件などで幅を持意の取得、外部提供の際の提供方法や提供先、トラ

たせる。物件の認定は各自治体が行うため、認定水

ブル防止と発生時の対応などを記載する。現在、関係省庁との調整や、先進的な自治体の取り組みの調

国土交通省総合技術開発プロジェクトが示す共同査、自治体の個人情報保護条例の調査、関係業界と居住型住宅の居住水準試算値である住宅面積水準はの意見交換を進めている。ガイドラインの公表後は、2人居住で36 ㎡、4人居住で62 ㎡、6人居住で88 ㎡、

モデル的に取り組む自治体の後押しと全国への横展

10人居住で140 ㎡、個々の専用居室面積は9 ㎡をベ開を進め、ガイドラインへのフィードバックを図る。

ースに検討する。専用居室面積は都心と地方で差が空き家所有者情報提供による空き家利活用推進事業考えられ、現況も考慮する。

として2017年度予算では5000万円を要求している。

［ 政策Watch ］

準の参考とする。対象者は若年単身者と高齢単身者。

国交省、家賃保証業者の情報整備を構築◉ 賃借人保護で任意の業者登録制度など検討
国土交通省は、適正な業務を行う家賃債務保証事

する住宅確保要配慮者が家賃債務保証を利用できる業者に関する情報提供の制度を構築し、賃貸住宅の仕組みの構築、任意の登録制度創設などを検討する。

賃借人の利益保護を図る。一定の能力を備えた適正リスクが増す家賃債務保証会社への支援に関してな事業者の活用や、事業者や保証内容に関する情報

は、高齢者住宅財団による債務保証を参考とし、国を、利用者が容易に入手できる仕組みづくりを検討がカバーする仕組みや、住宅金融支援機構などによする。

る再保証の仕組みも一案として検討中。民間の調査

事業者に求められる体制や、賃借人の利益保護のによると、大家の約６割が高齢者に、同約７割が障ための仕組み、情報提供のあり方など、制度的な枠

害者に対して、入居への拒否感を抱いており、賃貸組みを議論していく。適正な社内規則の整備と法令

借契約で家賃債務保証会社が利用されているのは6

遵守、賃借人からの苦情相談窓口の設置のほか、契割。こうした状況下で家賃債務保証を巡る相談件数

約締結前の説明書交付による契約内容の十分な説明は2015年度には654件と少なくなく、適正な事業者

や、適正な業務運営を行う事業者の活用促進策に加とサービスの活用が求められている。

えて、自治体などと連携する居住支援協議会が関与

2017.01 月 刊 不 動 産

13不動産業者のためのお役立ち知識A to Z

全日神奈川も設立時から参画
私が理事長を務める、かながわ外国人すまいサポートセンターは、昨年春に設立15年を迎えました。そもそも、神奈川県が1998年に「外国
籍県民かながわ会議」を設置したの外国人と住まい編
people from other countries

がきっかけです。これは神奈川県内に住む外国籍住民がさまざまな立場・視点から施策や地域づくりについて協議し、知事に報告・提言する会議です。この会議の委員のなかに、外国人という理由で賃貸住宅への入居が難しいという人がいました。この問題提起をきっかけに神奈川県が、全日本不動産協会神奈川県本部など
不動産業界団体、民族団体、NGO、

トラブル防止は最初が肝心、具体的かつ丁寧な説明を

行政の外郭団体などの呼びかけ、外国籍住民の住まいの現状について協議の場を設けました。お互いに本音で議論をし、さまざまなアイデアが出ていくなかで、外国人も不動産業者の方も相談できる場所があると望ましいということで、2001年3月に

少し知っておくだけでも日々の業務に役立つ豆知識。さまざまな分野の専門家がそのヒントをシリーズでお伝えします。今回は、全日本不動産協会神奈川県本部も参画する、NPO法人かながわ外国人すまい
サポートセンターの裵安理事長に、外国人と住まいの問題について解説してもらいました。
ぺいあん

かながわ外国人すまいサポートセン
ターが設立されました。当センター
は現在、英語、中国語、韓国語、ス
ペイン語、ポルトガル語の5言語を扱っています。従事しているスタッ
フは、10人ほどです。
当センターの当初の業務は大きく2つありました。まず、外国人の住まいに関するサポートです。全日神
奈川県本部さんなどにお願いして、県内の不動産業者から外国人の賃貸

かながわ外国人すまいサポートセンター 理事長

裵安 Pei Ann

東京都出身の在日コリアン2世。コリア語講師、翻訳、
法廷・医療通訳などを仕事とし、ボランティアとしても携わりながら、1998年から外国籍県民かながわ会議第1期委員、第2期副委員長を務めた。上記センターは、この会議の知事への提言からはじまり、外国籍県民の入居支援のために設立された。そのほか、「外国人学校ネッ
トワークかながわ」
コーディネーター、「共生のまちづく
りネットワークよこはま」代表など、ともに生きる地域、社会を目指し、さまざまな活動を展開している。

14

月 刊 不 動 産 January 2017

住宅への入居を仲介していただける「外国人すまいサポート店」
として神奈川県の国際課に登録してもらっています。そのリストを当センターに提供してもらい、部屋探しなどの相談に来た外国人を多言語でサポート
し、希望にあった物件について、住まいサポート店を通じて紹介しても外国人と住まい編
people from other countries

らうという仕組みです。
もう1つは、住まいについてのト
ラブル対応です。外国人が抱えるトラブルを、多言語でサポートし、弁護士や行政など、解決できると思われるところへ的確に繋いでいくことです。
当センターが本来行おうとしていた業務は以上の2つですが、いざスタートしてみると、生活に関するさ
まざまな事柄が持ち込まれるようになりました。公営住宅入居のための
書類作成、住宅売買、保証人などの相談だけでなく、教育や労働、離婚、暴力、貧困など、さまざまな問題です。部屋を探しているということで来所した方によく話を聞いてみると、そうした問題が潜んでいたのです。

トラブルは最初のボタンの掛け違えから

横浜YMCA内にある事務所には、年間1000件以上の相談が寄せられる。

のような事例がありました。ある分

しかし、問題の本質的な所在は、入譲マンションで、毎晩、夜中にある居の際に騒音を立てないということ部屋から、ドタン、バタンとものすをしっかり理解させることだと思いごい音が響いてきます。騒音に悩まます。

された住民たちは、騒音の発生源で日本人であれば当然分かっているある部屋を訪ねて注意しようとしま

し、多少の日本語を理解している相トラブルに関していうと、外国人したが、日本語も通じず、意思疎通

手も分かっているだろうと思うように対する偏見というものもありましもできない状態だといいます。困りなことも、外国人は全然分かっていたが、やはり借り手側の外国人が最果てた住民たちから当センターに相なかったというズレが生じる原因と初の説明を理解できていない、つま談がありました。

なることがあるのです。外国人にもり最初のボタンの掛け違えから起き当センター内で、中国人のスタッ

理解できる言葉で伝えていないから、るものが非常に多いと思います。

フに尋ねてみると、それはおそらくお互いに感情だけ害していくような

例えば、あるブラジル人入居者の中国北部の一部の地域の人だろうとことになります。そうなると、本当話です。ラテン系の彼らは、仕事がした上で、「主食の麺を打っている」の問題がどこにあるのかが見えなく終わって帰宅すれば、家族や友達とのだと言います。当センタースタッ

なってしまいます。

一緒にご飯を食べ、歌ったり踊った

フ同行のうえ確認してみると、やはり、毎晩、賑やかに夜を過ごすといりそうした事実がありました。マン

うことが当たり前に日常です。しかションで夜中に麺を打つのは周りのし、近所の方々にしたらとんでもな

住民に迷惑になるのだと伝えると、い話です。当然、苦情も出ますが、「迷惑をかけるつもりはなかったが、当の本人たちは何がいけないのか分

大勢で押しかけられたことで一方的貸主側も、優しい日本語で説明すからないのです。日本ではそうしたに責められているような気持ちになることも心得ておかなければいけま

習慣はなく、迷惑行為になるのだとり、喧嘩のようになってしまった」

せんし、一方で、外国人借主も日本諭すと、「初めから知っていれば、と語り、夜中の麺打ちをやめることで生活をするわけだから、自分たち迷惑になるようなことはしなかったを約束してくれました。

の文化も大切にしながらも、日本ののに」と言うのです。
また、中国人の騒音トラブルで次9か国語に翻訳した
住宅関係書類を準備しトラブル防止文化や習慣の違い、ズレというこ

ルールやマナーも守るという折り合とが間違いなく背景にある事例です。

いをつける必要があります。お互い2017.01 月 刊 不 動 産

15

不動産業者のためのお役立ち知識AtoZに気持ちよく生活をしていくためにち上がった初期の頃、失敗した例が大家さんや不動産業者の方は、住まは、貸主と借主との間だけではなく、あります。借主の外国人から、部屋いの問題は不動産業界だけで解決でまちぐるみで取り組んでいかなけれを全然汚していないのに退去時に高きる問題ではないとの認識をもってばいけないのではないでしょうか。

額な支払いを要求されたという相談いるように感じます。

その第一歩として必要なものが、がありました。その借主の話だけを

これは外国人の問題に限りません

部屋を借りる時に必要となる用語集

聞いてアドバイスしてしまったのでが、一部の悪意をもった人間がいるやマニュアル、電気、ガス、水道等

すが、後になって実は部屋を非常にことは否定できません。しかし、その手続き関連の情報などです。また、

汚く使っていたということが分かっの一部だけにフォーカスしてしまう

意外と盲点でトラブルにつながるこたのです。その時に、不動産業者のことは変えていかなければいけない

とも多い退去の際の手続きについて方に「うちにも電話の1本でもくれれと思います。大半の人は、ルールやも、入居する段階でしっかり理解しばよかったのに」言われました。そ

マナーを守って生活していますし、てもらうことが必要です。

うしたことがあり反省し、どのようもしトラブルがあったとしても分か

不動産の用語集や住居の借り方のなトラブルが持ち込まれたとしても、らないで行っていることも多い。だ

手順、住まい方のマニュアルなど、

当事者双方から事情を聞いて判断すから、話を聞く場や説明の場が必要

多言語で持つことも重要なことだとるようにしています。

なのです。トラブルがあった時点で不動産業者の方々がおっしゃるの「だから外国人は」と切り捨ててしま

借りる時の言葉、住宅の借方マニュ

は、「どう対応したらよいのか分かうのはよいことではないと思います。

アル、住まい方のルール、住宅の引らない」「何か起きたらどうしたら日本では、信用とか信頼とか、ビ越しルール、入居申込書、重要事項

いいのか」ということ。私は、何かジネスとして割り切れない部分で、説明書、契約書を、英語・ハングル・

起きる前にどうにかしましょうと呼部屋を貸したりすることもあると思

中国語・スペイン語・ポルトガル

びかけています。また、もし何か起います。これは日本の良い面である

語・ベトナム語・ラオス語・カンボ

きた時は、うちに連絡くだされば対のですが、これが逆になると盾とな

ジア語・タイ語（一部のみ）の９か国応しますとも言っています。

り、他者が受け入れられにくくなっ思います。当センターでは、住宅を語に翻訳し配布しています。こうし

不動産業界団体の方々と協力してた入居の段階での説明をしっかり行

いくなかで、外国人だからダメだと

い、理解してもらっているので、当いうことは少なくなったと思います。

センターが紹介した外国人入居者のトラブルはほぼありません。

一部だけ見て「だから外国人は」と切り捨ててしまわない
トラブルが持ち込まれた場合、当センターでは当事者双方から話を聞くようにしています。センターが立

さまざまな言語に翻訳された「引っ越しマニュアル」

16

月 刊 不 動 産 January 2017てしまう。二面性をもっているのだと思います。

外国人と住まい編
people from other countries

携と深みが増していったと思います。
そうした点に加え、神奈川県は全国で最も外国人支援窓口が多い県ということもあり、当事者目線の団体もできたのだろうと思います。当センターと同じような、外国人や住まいを主軸において支援をしている団「住宅を借りるときの言葉」
カンボジア語とベトナム語版

体はまだ日本にはないと思います。
視察などはよく訪れていただけるのですが、なかなか実現しない現実が最初に具体的かつ懇切丁寧に説明することが必要
操り返しになりますが、トラブル
対処は、最初の入り口が一番大事なのです。
「分かりましたか」と聞かれが必要です。家賃を払わなければこあります。やはり人材面の問題が大うなってしまいます、壁に穴をあけきいのだと思います。

てしまうとこうなってしまいますな

行政が旗振り役になって人を集め

どと、とにかく具体的に、懇切丁寧て団体をつくるのもいいのですが、に説明することが必要です。

意外と日本人目線だけで動きがちに礼金については、説明が難しい制なる場合も多いと思います。もちろて、外国人が本当に理解して「分か度の1つです。礼金は払いたくない

ん悪意があるわけではないのですが、りました」と答えることはありえなと言ってURなどに入る人もいます。

日本人目線で「できる、できない」がいというくらいに考えておいてくだ

こればかりは日本の習慣として理解判断されて、当事者からはかけ離れさい。言葉が少々通じるからといっしてもらうしかないと思います。

たものになってしまう心配がありまて、完全に理解されたとは思わないある不動産会社の女性社長の話な方がいい。ようやく借りることがでのですが、その方は日本人でも外国きたという安心感や「分からない」と人でも契約する場合は、最初の契約

全日本不動産協会さんをはじめとす。こうした点が外国人支援の課題でもあると思います。

言えば再び説明が続いてしまうといの際に3時間はかけるといいます。

した不動産業界団体に非常に協力しう気持ち、説明してくれている人に

これは極端なケースですが、そうしていただいている部分も大きいです。

対して申し訳ないという気持ちなど、た丁寧な仕事をするところはトラブ

外国人が増えることは避けられない

さまざまな気持ちや感情があって、ルも少ないのだと思います。

ことであるし、すべての人が安定し「分かりました」と答えてしまいます。
小さな理解のズレの積み重ねが、最終的に怒りが爆発するところまでいってしまうのです。
外国人への対応には、特別なことて生活していくには住まいは重要な地域の深刻な課題に応えていくため「ゆるくつながる」

役割を果たすという認識のもと、発足当時から、とても熱心に議論に加わっていただきました。相談が深刻になればなるほど、協力の度合いもはありません。日本人と同様に、本神奈川県には当センターのような高まっていきましたし、協力のお願人が分かる言葉で、この部屋を借り組織がありますが、各地方でこうしいを拒否されたことは一度もありまるには何が必要か、いくらお金が必た組織が立ち上げられないのかといせん。わたしたちのような市民団体

要かなど、一つひとつの説明がしっう疑問もあるかと思います。当センタと不動産業界団体とが協力して取りかりと、丁寧になされていなければーが発足し、長年にわたって活動し組んでいることは、とても貴重な財いけません。

ている背景の1つは、神奈川県には市産だと感じています。さまざまな考

例えば、いまネパール人からの相民活動に対して厚い土台が存在する

えや背景をもった団体や組織がゆる談が増えているのですが、ネパールという理由もあるかもしれません。もくつながることで、地域の深刻な課

語の通訳は非常に少ないのです。でともとNPO同士のつながりが強かっ

題に応えていくために一緒に汗を流すから、英語か日本語ができるネパたところに、新しい課題に応えるべくしていくということが、問題解決のール人に同行してもらうなどの対応

団体が立ち上がったことで、さらに連

カギではないかと思います。

2017.01 月 刊 不 動 産

17

不動産お役立ちQ&A

法律相談

税務相談
Vol.011

賃貸借契約の際に無償返還の届出書が提出された土地の相続税法上の評価
山崎 信義 ●税理士法人タクトコンサルティング 情報企画室室長 税理士

Question
税務相談

法人が建物の所有のために個人から土地を賃借し、地主である個人と連名で所轄税務署長に無償返還の届出書を提出していた場合における、その個人所有の土地の相続税法上の評価について教えて下さい。

賃貸相談
Answer
賃貸管理ビジネス

個人と法人間でご質問のような土地の賃貸借契約を締結した場合、借地人である法人は、その土地につき借地借家法上の借地権を有することから、その土地の相続
税法上の評価は貸宅地とされます。この場合、個人の地主と法人の借地人の連名で無償返還の届出書が提出されているときは、その土地は自用地評価額から借地権の価額として自用地評価額の20％相当額を控除した残額、すなわち自用地評価額の80％相当額で評価します。

使用貸借契約と賃貸借契約の違い

金の収受が行われず、「相当の地地借家法上、賃貸借契約であるこ代 」（ 法 人 税 法 施 行 令 第137条、とにより、借地人には借地権が生法人税基本通達13-1-2 ）も収受しじることになります。賃貸借契約ないときは、本来であれば、地主使用貸借契約とは、対価を支払に該当することを明確にしたい場である個人から借地人である法人

わないで他人の物を借りて使用収合には、地代水準を土地の固定資に借地権が贈与されたものと認定

益 す る 契 約 を い い ま す（ 民 法 第産税と都市計画税の２〜３倍とすされ、法人においてその贈与され593条）。土地を貸す対価としてることが多いようです。

た借地権の経済的価値の受贈益が地代を受け取る場合でも、その地益金の額に算入されます（法人税代の水準が、貸した土地の公租公法第22条第2項）。これを「借地権課（主に固定資産税と都市計画税）に相当する金額以下の土地の貸借
は、使用貸借契約となります（民
法第595条第1項）。

土地の賃貸借において権利金等を支払わない場合の税務上の原則的な取扱いの認定課税」といいます。
なお、「相当の地代」とは、収受した権利金等の額がない場合、更地価額（原則として通常の取引価

一方、賃貸借契約とは、借主が前述のとおり、土地の賃貸借契額ですが、公示価格または相続税

貸主に賃料を支払い、貸主の物を約により、借地人には借地権が生法上の評価額を選択することもで使用収益させる契約をいいます

じることになります。法人税法上きます）の年6 ％を乗じた地代水（民法第601条）。

は、権利金を収受する取引上の慣

準 を い い ま す（ 法 人 税 基 本 通 達行があるにもかかわらず、土地の13-1-2、使用貸借通達(注)1）。例

貸した土地の公租公課に相当する貸借に際して、借地人である法人

えば、固定資産税及び都市計画税

金額を超える場合には、賃貸借契と地主である個人との間で、権利の年額の3倍に相当する地代水準

賃料として受取る地代の水準が、

18

約となります。この場合には、借月 刊 不 動 産 January 2017

税理士法人タクトコンサルティング 情報企画室室長

山崎 信義 YAMAZAKI Nobuyoshi

税理士

法律相談

1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。東京商工会議所「事業承継の実態に関する調査研究会」委員（ 2014年）等歴任。著書に『ポイント整理 不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、
大蔵財務協会）など多数。

用地としての評価額から、その設

通常の場合「相当の地代」に達して当該法人の所轄税務署長に提出し定されている借地権の価額を控除いないと考えられます。

た場合、税務上は借地権の経済的して計算するのが原則です。した（注）相続税個別通達「使用貸借に係る土地価値はないものとして取扱います

がって上記（１）よりその土地に設（法人税基本通達13-1-14（ 1 ））。

定されている借地権の価額がゼロ

したがって、「借地権の認定課税」である場合、その土地は本来自用も行われません。

地として評価されるはずですが、についての相続税及び贈与税の取扱いについて」をいいます。

（１）借地権の税務上の評価額
法人が土地の賃貸借契約により土地の賃貸借契約が締結されて実の届出書が提出されている場合の際に使用されている以上、その土

相続税法上の借地権の価額は、ゼ地について、借地借家法による借ロとして評価します（「相当地代を地人に対する強い保護と賃貸借契支払っている場合等の借地権等に約に基づく利用の制約等が存在しついての相続税及び贈与税の取扱ます。このため、貸宅地につき無い（昭60課資2-58 、直評9 ）（平3

償返還の届出書が提出されている課資2-51、平17課資2-4改正）」5）。

ときは、その貸宅地の相続税法上

土地を借り受ける場合で、権利金

賃貸管理ビジネス

土地の賃貸借において権利金等を支払わずに無償返還の届出書を提出する場合これに対応して、この無償返還

賃貸相談

法人の連名で無償返還の届出書を税務相談である場合、その地代の水準は、の評価額は、自用地評価額から借を支払わず、かつ、支払う地代が（２）賃貸借契約により借地権が設

地権の価額として自用地評価額の相当の地代に満たないときであっ

定されている土地の税務上の20 ％相当額を控除した残額、すても、この賃貸借契約書において、評価額

なわち自用地評価額の80 ％相当

法人が将来地主に土地を無償で返借地権が設定されている土地額とされます（前掲通達8）。

還する旨を明記し、かつ、地主と（貸宅地）
相続税法上の評価は、自ポイント●ご質問の場合、地主である個人と借地人である

ただし、地主である個人に係る相続税の計算に法人の土地の貸借は賃貸借契約ですが、無償返

おいて、その個人が同族関係者である法人に土地還の届出書が提出されているため、貸宅地であを貸し付けており、その貸宅地とともにその法人る土地の相続税法上の評価は自用地評価額のの株式を評価するときは、課税の公平上の見地よ80％相当額で評価されます。

り、その株式の純資産価額の評価上、その土地の●土地の賃貸借契約により借地権が設定されてい自用地評価額の20％相当額を借地権の価額としる土地について、無償返還の届出書が提出されて算入します（前掲通達3、6、「相当の地代を収受ている場合には、その借地権の税務上の評価額している貸宅地の評価について」（昭43年直資は前述の通りゼロとされます。

3-22、直審
（資）
8、官審
（資）
30）
）
。
＊偶数月は「法律相談」「賃貸相談」、奇数月は「税務相談」「賃貸管理ビジネス」になります。

2017.01 月 刊 不 動 産

19

不動産お役立ちQ&A

法律相談

賃貸管理
ビジネス 入居者満足に繋げるクレーム分析
Vol.011

先原 秀和 ●オーナーズエージェント株式会社 PM事業部 部長
Question

税務相談

入居者からのクレームに、傾向や特徴はありますか？

Answer

年代が上がるほど、クレームの発生率が高くなる傾向があります。女性単身世帯や家族世帯は、共用部分など自分の部屋以外も含めた物件全体について関心が高く、賃貸相談

一方で男性単身世帯は自らの部屋内を中心に関心があるという傾向が見られます。

賃貸管理ビジネス●クレーム内容のTOP5

29.9件のクレームが発生したこと
賃貸管理ビジネス

入居者満足を高める
クレーム分析

を示します。クレームを大別する

図表2は、各世帯タイプや年代と、①建物や設備の不具合を原因別に「クレームTOP5（上位5位）」
をとするもの、②騒音やゴミ問題なまとめたものです。男性単身世帯

入居者は、どのような不満があど人が原因となるもの、③雑草がは、「騒音」
クレームが目立ちます。

り、どのような問題に敏感に反応す伸びている、蜂が巣をつくったな

騒音クレームは、男性は解決を要るのでしょうか。これらが把握でき

ど動物・虫・植物が原因となるもの、求してくる傾向が強く、女性はク

れば、入居者満足を高めるための④管理対応上の不手際によるもの、レームを言って一旦は収まることアイデアや対応策に繋がっていきがあります。図表1はそれらを合計が多いようです。他人の出す音にます。今回は、当社の入居者向けした結果です。男性単身が最もクは、男性の方が敏感で且つ耐性がコールセンター「プロコール24 」にレームが少なく、家族世帯からは低いのかもしれません。

日々頂く全国の入居者からの入電

男性単身世帯の約2.4倍ものクレー

女性単身世帯は、エアコンに関データを用いて、クレーム傾向をムが発生していることなどがわかするものが最も多くなります。冷

分析したものを紹介します。分析

ります。年代が上がるほどクレー風が出ないといった故障に関するに使用した入電データは2014年11

ム発生率も高くなるという、共通ものが目立ちますが、最近は「エア

月から2年間のものです。

の傾向も分かりました。

コンが臭いのでクリーニングをしまず、入居者の世帯タイプを
「男

て欲しい」
というものが増えていま

性単身」「女性単身」
「家族
（複数
人入居）
」
の3つに分け、さらに
「 30

図表1

歳未満」
「 30歳代」「 40歳以上」の90.0％

年代別でも傾向を探りました。

世帯数に対する、 年間のクレーム件数の割合
84.7

84.8

70.0％

64.4

60.0％

●クレームが少ないのは？

20

40.0％
30.0％

クレーム件数です。30歳未満の男

10.0％

月 刊 不 動 産 January 2017

37.0
29.9

32.4

43.0

36.9

32.9

40 歳以上

全年代計

20.0％
0.0％

30 歳未満

30 歳代

男性単身
女性単身
家族

52.6
47.8

50.0％

図表1は世帯数に対する年間の性単身世帯100世帯からは1年間に

79.9

80.0％

オーナーズエージェント株式会社

PM事業部

先原 秀和 SAKIHARA Hidekazu

部長

法律相談

銀行系不動産会社、分譲マンション管理会社を経て、オーナーズエージェント入社。全国の管理会社にコンサルティング支援を行っている。CPM（米国不動産経営管理士）、CCIM（米国不動産投資顧問）、不動産コンサルティ
ングマスター、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、AFP、管理業務
主任者、競売不動産取扱主任者、相続対策専門士。

図表２ 世帯別・年齢別のクレーム内容TOP5（上位5位）

図表3

男性単身世帯

30 歳未満30 歳代

40 歳以上

全体

30.0％

第１位

エアコン
6.07%

騒音
7.91%

騒音
8.28%

騒音
6.69%

25.0％

第２位

騒音
4.50%

エアコン
5.65%

エアコン
6.96%

エアコン
6.26%

第３位

配管等の漏水4.37%

配管等の漏水3.84%

配管等の漏水5.81%

配管等の漏水4.72%

第４位

建具・サッシ
3.29%

給湯器
3.53%

共用灯
5.24%

トイレ不具合3.72%

第５位

トイレ不具合3.25%

トイレ不具合3.34%

トイレ不具合
4.56%

給湯器
3.65%

女性単身世帯

30 歳未満30 歳代

40 歳以上

全体

第１位

エアコン
6.07%

エアコン
8.55%

配管等の漏水
9.99%

エアコン
7.99%

第２位

配管等の漏水6.00%

配管等の漏水
7.76%

エアコン
8.57%

配管等の漏水
7.30%

騒音
5.77%
建具・サッシ
4.28%

騒音
7.03%
建具・サッシ
6.91%

騒音
8.32%
共用灯
7.95%

騒音
6.64%
建具・サッシ5.29%

トイレ不具合4.08%
30 歳未満

共用灯
5.06%
30 歳代

トイレ不具合7.27%
40 歳以上トイレ不具合4.94%
全体

クレームの発生割合

家族世帯からのクレームは、ど

建具・サッシ12.26%
配管等の漏水10.31%

建具・サッシ16.61%
配管等の漏水12.15%

建具・サッシ16.44%
配管等の漏水15.02%

建具・サッシ15.51%
配管等の漏水12.80%です。女性単身や家の年代でも「建具・サッシ」
が最多

族世帯が男性単身をです。扉の開閉が固い、ガラス窓

トイレ不具合
8.02%
植物・生物
7.57%

トイレ不具合10.98%
植物・生物
9.03%

トイレ不具合14.57%
共用灯
12.82%

トイレ不具合11.64%
共用灯
9.82%

大きく上回っていまのヒビなどです。これらの多くはす。女性単身や家族

入居直後にクレーム化しています。

騒音
7.24%

共用灯
8.67%

駐輪場
10.46%

植物・生物
8.22%

世帯は、自分の部屋

入居前の室内チェックによって、内だけでなく共用部

入居早々に建具・サッシ問題で不も含めた物件全体に満を持たれる事態を防げそうです。

家族
第１位
第２位
第３位
第４位
第５位

7.9

10.0％

7.9

家族

10.8

5.0

30 歳未満

30 歳代

図表3は、
「共用灯

40 歳以上が、女性単身や家族世帯はそこまが切れている」「除で伸びていなくても「見栄えが悪草して欲しい」など、

いので除草して欲しい」というパ室外の問題に関するターンが多いのです。

す。また、TOP5には入っていま

対して関心があり、快適性や見映

クレームの傾向を把握・分析しせんが、「近隣部屋からのタバコのえの良さを求めていると読み取れて入居者満足の向上のヒントを得

臭い」
に関するクレームも増えておそうです。例えば、除草してもられば、居住年数の長期化や、無用

り、それを理由に退去に至るケー

いたいというクレームは、男性単な退去の抑止に役立つでしょう。

スもあります。臭いに敏感に反応

身の場合、自室のバルコニーにま

自社管理物件のクレーム傾向を分するのは女性の方が多いようです。

で雑草が伸びてから言ってきます析してみてはいかがでしょうか。

賃貸管理ビジネス

第５位

12.8

女性単身

賃貸相談

第４位

16.8

15.0％

0.0％

24.3

20.3

20.0％

5.0％

男性単身

25.2

税務相談

第３位

共用部など、 部屋外の問題に関するクレーム件数の割合

ポイント●入居者満足を向上させるには、不満・クレームの帯は共用部など室外の問題にも関心が高いと把握と分析が大切です。
●世帯タイプ別や年代別にクレームの傾向を把握すれば、より具体的な入居者満足向上のための対策を検討できます。

●男性単身世帯は騒音に敏感、女性単身や家族世いった傾向もみられます。
●年代が上がるにつれ、クレーム発生率も高くなっていきます。

＊偶数月は「法律相談」「賃貸相談」、奇数月は「税務相談」「賃貸管理ビジネス」になります。

2017.01 月 刊 不 動 産

21

宅地 建 物 取 引 士試験解説

2016年

宅建試験
合格対策

渋谷会合同会社代表社員社長

You Tube公開動画付き誌上講座

佐伯 竜 SAEKI Ryu

宅建出題点精講
「主任者」
から
「士」
となり難化傾向にある宅地建物取引士資格試験。
今回は、宅建受験者におすすめの試験について、渋谷会の佐伯竜氏にポイントを解説してもらいます。なお、本講義を収録した動画をYouTubeで公開していますので、あわせてご利用ください。

第10講早稲田大学卒業。2006年LEC東京リーガルマインド
にて宅建講師を始める。100人超の大教室を満員締切にする人気講師として活躍。収録講座も多数制
作し、通信講座でも定評。その講義力を買われ、資格予備校、大学、企業研修、省庁研修など、さまざまな場所で講義を行い、年間800時間以上の講義をこなす。2012年独立し、渋谷会を設立。現在、YouTube「渋谷会 宅建ミニ講義(https://wwwyoutu
be.com/channel/UCDSNXIlQy6jGhcsypp3T-3w)」にて、日々全国の宅建受講生に向けて講義動画を配信している。

借地借家法は２点取る！

実務の観点から借地借家法は重視されている宅建の本試験は、大きく分けて権利関係・宅建業法・法令上の制限という３分野から構成されます。その中で最も難しいのが権利関係です。権利関係は、全50問中14問出題されます。その権利関係14問のうち、合格者でもなかなか10点取るのは難しいのが実情です。実際、権利関係が６点前後しか取れなかったという合格者も、結構いるのです。
そうしたなかで、借地借家法が占めるウェートは大きいのです。というのも、例年、借地借家法は安定した難易度の設問が２問出題されています。つまり、しっかり学習しておけば借地借家法は２点取れます。ここで２点取れるかどうかが、まさに権利関係のポイントになります。
やはり、賃貸借の媒介は宅建業において重要な業務です
から、実務との関連から本試験でも借地借家法が重視されていると思われます。借地借家法を苦手とする受験生は多いですが、逃げてしまうと当然合格しにくくなります。

宅建学習の初期段階から手を抜かない借地借家法は民法の特別法ですから、通常、民法から学習します。そうすると、どうしても民法が学習の中心となりがちです。しかしながら、本試験で点数を稼ぐという観点からいうと、早いうちに借地借家法の学習を始めた方が得策です。
借地借家法は学習する範囲が広く、暗記事項も多いですが、基本から丁寧に体系を理解しつつ潰していく必要があ

例えば、普通借地の契約は、期間について最低でも30年という下限があります。それに対し、普通建物賃貸借の契約には期間の制限はありません。その代り、「期間の定めのある普通建物賃貸借」と「期間の定めのない普通建物賃貸
借」という、契約の仕方に違いが出てきます。こういった、
借地法と借家法のそれぞれの特徴を正確に区別していくことが、先々の学習で効いてきます。
第二に、普通の契約形態と特殊な契約形態を区別し、特殊な契約形態も正確に押さえていきましょう。とくに、近年は定期建物賃貸借が頻出です。定期建物賃貸借契約は、一定期間で更新がなく契約が終了するという建物の賃貸借契約です。定期建物賃貸借は、実務上もよく使われる契約形態ですから、本試験でも重要視していると考えられます。
こういったポイントは学習の初期段階から意識しましょう。

民法の賃貸借も本試験では、民法の賃貸借も問われることが多いです。
そうすると、賃貸借関連で３問も出題されることになります。当然、民法賃貸借は借地借家法の基礎となる一般法ですから、しっかりと理解して、それぞれの暗記項目を正確に押さえておく必要があります。もし、民法と借地借家法を得意にすることができれば、３点分のアドバンテージを取れる可能性があります。ここは、初期段階から最後まで、
しっかりと学習したいところです。

借地借家法ります。学習を先延ばしにしてもよいことはありませんので、宅建学習の初期段階から手を抜かずに取り組むことをおすすめします。

【本試験で２点取ることが可能なところ】

借地借家法の学習のポイント【民法賃貸借とあわせて３点のアドバンテージ】

第一に、借地法と借家法の知識を混同しないように最初から区別して学習を進めましょう。借地法の知識が正確に○ここの３点は稼げるところ固まるまで、借家法には手を付けないといった工夫をしてもよいかと思います。

動画で
CHECK

22

①借地法と借家法を明確に区分けする②普通の契約と特殊な契約を明確にする○初期段階、民法賃貸借・借地借家法は手を抜かずに取り組むこと○得意にしたい分野

YouTubeチャンネル 渋谷会 宅建ミニ講義
月刊不動産1月号 誌上講座 【宅建出題点精講】 第10講 「借地借家法は２点取る！」【#133】
宅建動画の渋谷会 https://youtu.be/XP9uXlTJ5Fc

月 刊 不 動 産 January 2017

協力：宅建合格塾（運営・不動産英語塾toCodaLLC.）

月刊不動産不動産 in English

Let's start English conversation on real estate topics!
皆様あけましておめでとうございます。本年も不動産英語マスターを進めて行きましょう。
今月もシェアハウスで外国人への賃貸を行う場合のホスト
（貸主）
とゲス
ト
（借主）
の代表的なやり取りをご紹介します。

第 21 回不動産管理の
英語⑨［主な登場人物］
水沢由貴

青木 健

総合不動産会社「XYZ不 動 産 」に勤務する。

由貴の上司。海外支店勤務経験あり。

その⑨［不動産管理業務 英語対応］［今月のKey words & Key phrase］

discount for

1月5日から1ヶ月滞在したいのですが、長期滞在の割引はありますか？

～の割引

▲

I would like to stay for a month starting from January 5.
Is there a discount for long-term stays?

Kenavailable
利用できる

▲

（ゲスト）

smoking is not allowed in 〜▲

では喫煙できない（許されていない）

はい、空きがありますので宿泊可能です。長期滞在の割引は1週間で15％、1ヶ月で30％です。
Yuki

（ホスト）

［解 説］

Yes, we have rooms available on that date. There is a
15% discount for a one-week stay and a 30%
discount for a one-month stay.

お部屋は喫煙可能ですか？

Is smoking allowed in the room?
Ken
（ゲスト）

全館喫煙禁止ですが、近隣道路に喫煙スペースがあります。日本では喫煙できる場所は少ないです。また、ペットの持ち込みも禁止です。
Yuki

（ホスト）

Smoking is not allowed in the building, but there is asmoking space on the street nearby. There are very few
places in Japan that allow smoking. Also, pets are notallowed in the building.

本文中、allowという単語が何度か出てきます。allowは
「許す、許
可する」
という意味です。Smoking
is not allowedは、直訳すると「喫
煙は許可されない」と言う意味です。
「〜ができる（できない）」という場
合、can や be able to だけではな
く、allowを使うことで変化に富んだ表現ができるようになります。ち
なみに、居室等に「禁煙」という表示 を し た い 場 合 は、「No
Smoking」
で十分です。
本文には、
「できる」
を含んだ表
現として、availableも出てきます。
物について使われると
「
（すぐに）
利
用できる、手に入る」、人について使われると「手があいている」などの意味になります。

［不動産業界における英語業務対応サービス］
外国人向けに不動産の売買、賃貸情報を発信したい場合は、世界各国に物件情報を発信が可能な全米リアルター協会の売買賃貸サイト「Realtor.com」の日本版http://www.
realtor.com/international/jp/があるので、これに登録してみるのもよいでしょう。
また、登録後の問い合わせには（一社）日米不動産協力機構が提供する「不動産英語
サポートサービス」などを利用することで、社内に英語対応可能者がいない場合でも外国人への営業活動が可能となります。

［企画・執筆］
国際不動産カレッジ＆丸の内不動産英語塾（運営：toCoda LLC.）〒106-0045 東京都港区麻布十番1-5-10アトラスビル
TEL：03-6869-8788 FAX：050-3383-1391［URL］http://www.grec.jp［mail］desk@grec.jp［英語監修］
Zoe Ward（Japan Property Central K.K.）
http://japanpropertycentral.com/

2017.01 月 刊 不 動 産

23

GENERAL Manager Interview

地方本部長に聞く

大阪府
本部

組織活性化に向け、さまざまな改革を進めています
邪をひくと、
すぐ風邪をひく。つまり、直しなどにも取り組んでいます。問東京の景気の影響が大きいのです。

題があっても、先送りにしてしまう

2016年4〜6月期でみると、中古と新たな問題がでてきますので、や通天閣など、一つひとつに由緒があマンションは成約件数が若干減って、る時は一気にやってしまおうというる名所がたくさんあります。NHK

中古戸建ては件数、価格ともにプラことです。本部長として「透明性あ大河ドラマ『真田丸』で注目されていスになっているようです。中古マン

る、クリーンで力強い大阪府本部」

る大阪城には、アジア系に限らず、ションは価格が上昇して、新築とのを目指していきます。

欧米系の外国人観光客が大挙して訪価格差が縮まっていますので、比較

また、本部の活動すべてが会員支れています。

的、新築の人気が高まっているのだ

援事業です。本部長や役員であって大阪は多種多様な顔をもっていまと思います。中古戸建ては、地域性も、一会員として会員目線に立つこ

多種多様な顔をもつ大阪

大阪には、住吉大社、大阪天満宮、す。例えば 八百八橋がある水の都という要素が大きいと思います。同とを意識しています。昨年、会員数とも言われます。 食道楽のまち とじものは1つもないという個別性とは10年 ぶ り に4,000社 を 超 え ま ししても有名で、たこ焼き、きつねうども相まって人気があるのでしょう。

た。平成32年には5,000社達成を目ん、串揚げなど、「安くてうまい」がビル関連でいうと、梅田に大きな基本です。そして、言わずと知れた 笑

ビルができて、大手企業などが移転

また、組織の新陳代謝を図ること

いのまち です。われわれ一般の人間したことにより、大阪市内であってが大事だと思います。若い人を育てでも、話にオチがないと「それから？」

もちょっと外れた場所の事務所や店ていく体制をつくっていかなければと突っ込まれてしまうほどです。

舗は閑散としています。

いけないと考えています。

標に頑張っていきます。

透明性ある、クリーンで力強い
大阪府本部

昨年、新たに本部長に就任しました。大阪府本部全体で力を入れているのが、平成23年から始めた制度改革です。平成22年２月の大阪府本部理事会で、本部制度改革を実施
外国人観光客の増加で2015年度の年間入館者数を32年ぶりに更新した大阪城

公示地価商業地上昇率では
全国1位

観光客の増加などの影響もあって、する旨を発表し、平成23年度から
は委員会再編・理事数削減・代議員数削減を実施いたしました。平成
25年には既存の21支部を６支部に再編しました。４年がたち、制度改
革等の見直しが必要であるというこ

商業地の上昇率では全国都道府県でとで、平成27年8月に大阪府本部活

1位でした。東京で物件がなくなる

性化特別委員会を立ち上げ議論を行と、大阪に探しにくるという流れもっています。

あります。しかし、関西は東京が風

24

月 刊 不 動 産 January 2017

財政面での改革も進め、経費の見

大阪府本部 本部長

三本 皓三氏（公社）全日本不動産協会大阪府本部〒540-0012
大阪市中央区谷町1-3-26
全日大阪会館

TEL：06（6947）
0341
FAX：06（6947）
7661

地域の不動産業者の集合体として、会員サービスの提供などに努める地方本部。
現在の活動や今後の取り組み、地域の不動産市況などについてお伺いしました。

京都府

本部

会員支援を通じた消費者保護の実現を目指して取り組みます

世界遺産だけでも府内に17件

年ぶりに上昇に転じました。住宅地

介手数料上限額の見直しも必要ではでもとくに「田の字地区」と呼ばれる

ないかと感じています。

京都府は、名所・見どころについ

中心市街地や交通利便性の高い地域

また、インスペクションの活用がては事欠きません。金閣寺をはじめでは、マンションやホテル用地の強進めば、会員の調査義務に起因したとする世界遺産が17件もあります。

い需要があり上昇しました。

損害賠償請求は減少し、弁済事故・また、国宝建造物が50件、重要文

京都市では、歴史と文化の都市で認証も減ると予想されます。その意

化財建造物が244件あり、全国最多あるが故に、ブランド力は強い反面、味では歓迎すべきことでしょう。しとなっています。また、花街も有名

高さ制限や景観規制が厳しく、マンかし、トラブルの減少以上に、大手で、上七軒、祇園甲部、祇園東、嶋ションやホテルの建設には非常に多との格差が広がる懸念が大きいので原、先斗町、宮川町が「京の六花街」

くの制約があります。それが価格やはないでしょうか。大手はすでに建として知られています。

料金に反映されることになります。

物検査や瑕疵保険について、サービ

京都には四季を彩るグルメがあり

最近では、中心部や景勝地に次々とスを先行させていますので、絶好のます。春は筍、夏は鱧、秋は伏見の億ションが建てられ、短期間に完売

追い風と捉えているはずです。この清酒。平成25年には全国に先駆けとなっています。しかし、その多く点については、協会としていかに会て京都市が「日本酒で乾杯条例」
を制

は東京資本などによる収益物件とし員支援、そして会員支援を通じた消定しました。いまでは乾杯はビールて購入されているようです。

費者保護を実現できるかということ

ではなく日本酒が定着しています。
そして冬は湯豆腐。水がきれいな京
都では、昔から精進料理として豆腐が利用され、研究も重ねられてきました。

が喫緊の課題だと思います。
会員支援を通じた消費者保護をいかに実現できるか本部長として、協会本部組織のもと、円滑な取引の推進、資質・技術向上のための研修、地域貢献活動・支援活動への参加・参画などを積極的に進めていきたいと考えています。
なにより消費者保護を第一に、「公正な不動産取引」の確保に向けて、
自主的な取り組みを重ねていきます。
昨年6月の宅建業法改正でインス

京都六花街の1つで全国的にも有名な先斗町

ペクションの説明義務等が2年以内に施行されることになりました。これにより、媒介業務において関連業

地価は9年ぶりに上昇に転じる

種と密接な協力関係が求められるな
ど、仲介業務内容は複雑多様化する

京都府内では、住宅地は9年連続一方であり、業務に必要な費用も増で下落しているものの、商業地は3えています。慎重な姿勢を維持しな

年連続の上昇です。全体としては9ければいけませんが、宅建業法の媒

京都府本部 本部長

坊 雅勝氏

（公社）全日本不動産協会京都府本部〒604-8112
京都市中京区柳馬場通三条下ル槌屋町98-2
全日京都会館

TEL：075（251）
1177
FAX：075（251）
1187

2017.01 月 刊 不 動 産25

Activity Condition
地方本部の動き

平成28年秋の褒章を受章 広島県本部
11月15日（火）に国土交通省にて、平成28年秋の褒章伝達式が行われました。中村克己全日本不動産協会常務理事（広島県本部長）が、多年にわたる宅地建物取引業への業務精励により黄綬褒［今月の地方本部は…］章を受章されました。

広島
北海道
石川
長野

おめでとう
ございます！

兵庫

中村克己全日本不動産協会常務理事（広島県本部長）

北海道本部 / Topic

北海道登別青嶺高等学校で「一人暮らしでのマナー」講座を実施
北海道本部は、北海道登別青嶺高等学校
において「一人暮らしでのマナー」講座を11
Icon Note

Topic

月18日
（金）
に同校体育館で実施しました。
本講座は「卒業を間近に控えた3年生の皆様に、社会人として気をつけるべき生活上のマナーについて考えていただく」ことを目的に、一人暮らしをするうえでの法律上・Information
Product

横山鷹史副本部長による開催趣旨説明

契約上・生活上のそれぞれの留意点について講演しました。
講演後の質疑では、生徒より「事故物件の見分け方はあるのか」「良い不動
産はどこにあるのか」といった質問がありました。
生徒からは「賃貸契約の際、申込金や保証人が必要だということを初めて知り、ためになった」「法テラスという存在を初めて知った。もしもの時にReportは頼りにしたい」「 4月からの一人暮らしでは、ゴミ出しなど周りの人のことも考えて生活しようと思った」等の感想をいただきました。
▶テーマ

一人暮らしを行ううえでの26

月 刊 不 動 産 January 2017石川 和弘

① 法律上の留意点

顧問弁護士並びに監事③ 生活上の留意点

常務理事（流通推進委員長） 藤江 眞吾② 契約上の留意点

常務理事（流通推進委員長） 藤江 眞吾

石川県本部 / Topic

創立20周年記念式典・祝賀会を開催
石川県本部は平成28年11月1日

記念式典・祝賀会は、谷本正憲県（火）、ホテル日航金沢において創立

知事、盛谷明弘県土木部長、中村20周年記念式典並びに祝賀会を開

勲県議会議員（前議会議長）のほか、催しました。

原嶋和利理事長をはじめとする総本

当本部は平成8年に56会員で富部・地方本部の役員、さらに各種団

山県本部より独立した後、平成19体代表者など多数のご出席を賜りま年には当本部より福井県本部がさらした。金沢伝統芸能の一つであるに独立した経緯があり、これまでの金沢芸妓の華やかな素囃子で幕開

当本部は20周年を契機に一層の役員・会員をはじめとする関係者皆けした後、横笛とハープの演奏も加業界発展を祈念しながら、会員・地様のご尽力により北陸3県の絆が深

わり、和やかな雰囲気で成功裏に終域への支援・貢献に寄与していく所

められてきました。

えました。

存です。

永年功績のあった方々へ感謝状を授与

長野県本部 / Topic

兵庫県本部 / Topic

オレンジリボンたすきリレー参加、
信州バザールにも出展

ヴィッセル 神戸スタジアム
観戦ツアー＆試合観戦招待

長野県本部青年部は、平成28年11月3日（木）に行わ

兵庫県本部は毎年、「一般社団法人全国心臓病の子れた「ながの子ども虐待防止オレンジリボンたすきリレどもを守る会兵庫県支部」の方々を招いて、ヴィッセ

ー」に初めて参加しました。青年部はかねてより子どル神戸スタジアム探検ツアー＆試合観戦を開催していもの虐待防止の啓発活動であるオレンジリボン運動にます。今年度は新たに「特定非営利活動法人スペシャ

取り組んでいます。長野県出身のシンクロナイズドス

ルオリンピックス日本・兵庫」「兵庫県立姫路しらさぎ

イミング・銅メダリストの箱山愛香さんも参加して、イ

特別支援学校サッカー部」の方々をお招きし、平成28

ベントを盛り上げてくれました。松本市街地で声援を年10月29日（日）に開催しました。

受けながらさわやかに走りました。
また、11月5日
（土）6日
（日）
に開かれた
（一社）
信州木

ロッカールームの見学に始まり、選手の出迎え等、
普段見ることのできないエリアに入ったり、身近に選

造住宅協会の主管する展示会「信州バザール」に出展し手と触れ合って話を聞いたり、サインをもらったり、ました。専門ブースでは長野県本部青年部による宅地

貴重な経験の連続でした。ピッチでの練習を生で見るの紹介のほか、取引相談委員会による街頭無料相談会

ことができたことは、参加者の皆さんにとって感動のを開催しました。延べ4,000人が来場する中、多数の時間だったようです。

物件に問い合わせや取引相談が寄せられました。

ヴィッセル神戸はホーム最終戦を勝利でおさめました。天候にも恵
まれ、参加者の皆さんは楽しい
時間を過ごしました。

子どもの虐待防止の啓発活動「オレンジリボン運動」に積極参加

選手を間近で見れて、興奮の連続

2017.01 月 刊 不 動 産

27

ZENNICHI WEBSITE FRONT

全日不動産ナビ

全日会員の広場

今月の会員ブログ

このページは、全日会員の皆さんでつくるページです。皆さんは、マイページメイカー／ブログ
紹介サイト「全日不動産ナビ」を活用していますか。この全日不動産ナビでは、全国の全日会員が投稿したブログを見ることができます。全日不動産ナビに投稿されたブログ記事の中から、会員の方々が書かれているブログをコンテンツごとに紹介していきます。今月は、「日記・つぶやき」、「不動産」
コンテンツ部門の会員ブログを紹介します。

「日記・つぶやき」コンテンツ部門「不動産」コンテンツ部門

くぼた不動産小さな町の小さな不動産屋

くぼた不動産http://www.zennichi.net/b/i-arusumai/index.asp

有限会社松浦建業

http://www.zennichi.net/b/matsuken/index.asp

愛媛県伊予市のくぼた不動産です。伊予市は、中予地方の最も西側に位置しています。市内には複数の削り節工場があり、生産量は国内シェアの6割を占める
ほどです。
弊社では
「確かな信頼で郷土を拓く」をモットーに、土地分譲から売買仲介業務まで、住まいに関するさま
ざまな業務を行っております。常に信用と堅実を社是として、お客様に喜んでいただける住まい造りを目指し、あらゆるニーズにお応えしています。
弊社ブログは、2013年3月から始めたもので、仕事の話や日々の雑感などを思いついた時に書き込んでいます。よろしければ一度ご覧になってみてください。

宮城県遠田郡の松浦建業です。弊社は、昭和41年の創業以来、宮城の地で皆様のお力添え・ご支援をいただきまして、今に至っております。地元密着型のほんとに小さな会社ではありますが、地域に根ざしたネットワークをいかし、『土地・建物のよろず相談所』として皆様のお手伝いができますよう、そして皆様の生
活がより一層豊かな暮らしとなりますよう、誠心誠意
サポートして参りたいと思っております。
弊社ブログでは、不動産業に係わる制度や用語などを解説しています。たまに息抜きの記事も掲載していますので、ぜひ一度ご覧いただければと思います。

くぼた不動産代表者：窪田誠一〒799-3113 愛媛県伊予市米湊1470-1
TEL：089-982-1468（代表） FAX：089-982-1423（代表）http://www.zennichi.net/m/i-arusumai/index.asp

有限会社松浦建業
代表者：松浦政吉〒987-0114 宮城県遠田郡涌谷町字新町裏142-1
TEL：0229-42-2818（代表） FAX：0229-42-2818（代表）
http://www.zennichi.net/m/matsuken/index.asp

28

月 刊 不 動 産 January 2016

全日情報ナビ

マイページメーカー／ブログ紹介サイト

http://www.zennichi-navi.jp/「生活・文化」コンテンツ部門

夢を追いかけて

Quiz&
Questionnaire
クイズに答えてプレゼントに応募しよう！
今月の読者クイズ＆アンケート
月刊不動産今月号の記事のなかからクイズを出題します。
答えが分かった方は、下記のメールアドレスに必要事
項を記入のうえ、ご応募ください。正解者のなかから抽選で5名様に図書カード1,000円分をお送りいたします。
しっかり読んでいれば分かるよ！

ヒロエステート株式会社

http://www.zennichi.net/b/hiroest/index.asp

東京都品川区のヒロエステートです。弊社は、五反田・大崎および東急池上線沿線周辺の物件を中心に、お客様との出会いを大切にし、お客様からの ありが
とう の言葉を目標に、お部屋探しのお手伝いをしています。2010年12月にJR山手線五反田駅前に引っ越しました。
弊社ブログでは、おすすめの美味しいランチやスイーツの話から、目黒川のお花見・イルミネーションな
どの地元のイベントまで、なるべく写真を多く使って紹介しています。見るだけでも楽しい（美味しい？）
ブ
ログになっていますので、ぜひ一度ご覧になっていただければ嬉しいです。

月刊不動産へのご意見・ご要望も聞かせてね！

今月の
問題

応募
方法

民法第593条にある、対価を支払わない
で他人の物を借りて使用収益する契約のことを何と言うでしょうか。

必要事項をご記入のうえ、下記のアドレス宛にメールでお送りください。
件名は「 1 月号クイズの答え」
でお願いします。

monthly-realestate＠zennichi.or.jp

宛先：① クイズの答え ／ ② 郵便番号 ／ ③ 住所 ／ ④ 氏名
⑤ 年齢 ／ ⑥ 電話番号 ／ ⑦ 商号
⑧ 今月号で良かった記事⑨ 今後取り上げてほしいトピック・企画⑩ 月刊不動産のご感想またはご意見・ご要望＊メール以外では受け付けておりません。
＊ご応募は、お一人さま1回に限ります｡＊当選者の発表は、賞品の発送をもってかえさせていただきます。
＊ご応募にあたってご記入いただいた個人情報は、賞品の発送、
ご意見やご要望への対応以外、個人を特定した情報として利用することはございません。

ヒロエステート株式会社
代表者：越智辰也〒141-0031 東京都品川区西五反田1-5-2トラヤビル2Ｆ
TEL：03-3493-3739
FAX：03-3493-3769
http://www.zennichi.net/m/hiroest/index.asp

応募締切2017 年

2 10 金

先月の答え
譲渡権利付
賃貸借契約

2017.01 月 刊 不 動 産29Initiate Member List

新入会員名簿都道府県 市区町村

商号名称［平成 28年 11月］

都道府県 市区町村

商号名称

札幌市

株式会社 カムズ・コンストラクション

文京区

札幌市

株式会社 三英

千代田区 株式会社 東京めぞん

名古屋市 幸田商事 有限会社

札幌市

株式会社 住協

練馬区

株式会社 トゥシェンドゥミダスキャピタル

名古屋市 小林総合事務所

札幌市

日本地所 株式会社

港区

株式会社 桃李

名古屋市 株式会社 サルバドール

多賀城市 有限会社 個人代行

国分寺市 株式会社 トムズハウジング

名古屋市 ニッカ不動産 株式会社

仙台市

有限会社 橋元労務管理事務所

台東区

日港商会 株式会社

名古屋市 ビジネスサポートコンサルティング 株式会社

黒川郡

株式会社 みうら不動産

町田市

ハピネス・エステート 株式会社

福島県

郡山市

株式会社 信託不動産販売

港区

株式会社 Parallel World

茨城県

神栖市

青野産業 株式会社

渋谷区

株式会社 PFC

東京都

千代田区 株式会社 東京デフィ

都道府県 市区町村

株式会社 URBAN AGENT

宮城県

愛知県

株式会社 東京不動産

一宮市

ウッドベース 株式会社

豊田市

河木興業 株式会社

名古屋市 株式会社 丸晋不動産
三重県

四日市市 株式会社 美林開発
津市

株式会社 丸の内管理

彦根市

株式会社 えびす不動産

大津市

株式会社 スマートライフ

宇治市

株式会社 アクセス

京都市

CAMPTON 株式会社

京都市

有限会社 大基ハウジング

大阪市

AXIXA 株式会社

つくば市 株式会社 ユウキコーポレーション

港区

BuildingPropertyManagementConsulting株式会社

栃木県

佐野市

株式会社 K．T．K

調布市

フェデルタ 株式会社

群馬県

高崎市

多寿不動産 株式会社

千代田区 フォーレスト＆スターズ 株式会社

埼玉県

さいたま市 家プランニング 株式会社

杉並区

さいたま市 環境クリエイト 株式会社

千代田区 株式会社 芙蓉システム

さいたま市 株式会社 東日本地所

中央区

株式会社 ブライト・ソリューション

川口市

株式会社 ヒロハウス

新宿区

株式会社 FreeLife

枚方市

株式会社 ウェルカムホーム

千葉市

株式会社 FUNトラストリーディング

港区

株式会社 Property DB

大阪市

有限会社 エグゼジャパン

千葉市

シンコー 株式会社

品川区

株式会社 ベネリード

大阪市

株式会社 エステートトータルライフ

千葉市

千葉開発 株式会社

目黒区

株式会社 Meister

大阪市

株式会社 興亜通商木更津市 株式会社 吉光建設

北区

三田エンタープライズ 株式会社

河内長野市 株式会社 サン・リード

江戸川区 アイミット 株式会社

豊島区

株式会社 メイリーホーム

大阪市

シャチ電工 株式会社

羽村市

株式会社 あおば

葛飾区

株式会社 Right

大阪市

株式会社 Dステージ

港区

麻布インターナショナルリアルエステート 株式会社

港区

株式会社 RAP PLANNING

吹田市

ティースリーホーム

中央区

株式会社 AROUND YOU

中央区

株式会社 ランドハウス

大阪市

日創住宅 株式会社

江東区

株式会社 リアルアステージ

大阪市

株式会社 フェイズ・コミュニケーション

港区

リアルコモン 株式会社

大阪市

株式会社 ブランズホーム

千葉県

東京都

江戸川区 株式会社 アリシア

30

商号名称

札幌市

北海道

滋賀県

京都府

株式会社 フクシア

大阪府港区

株式会社 EDIFIRE

大田区

オーシティ 株式会社江戸川区 株式会社 リーブル

大阪市

ブリッジライフ 株式会社

渋谷区

株式会社 オールリビング

渋谷区株式会社 リノベ百貨店

大阪市

株式会社 マツモト自動車

港区

株式会社 オフィシャルインテグレート

中央区

ロックハラードコミットライン 株式会社

大阪市

株式会社 ミッションマネジメント

港区

株式会社 カンシンリアルエステート

川崎市

GRAN 株式会社

大阪市

Life管理サービス

台東区

株式会社 グリーンパワー

横浜市

コーエイコーポレーション 株式会社

宝塚市

東洋リアル 株式会社

世田谷区 株式会社 GLOBAL SPACE

横浜市

株式会社 木の花エステート

姫路市

株式会社 ビビッド

明石市

株式会社 明治建築

神奈川県

港区

Kトラスト 株式会社

川崎市

株式会社 コフレ

荒川区

兵庫県

株式会社 Kプレイス

横浜市

株式会社 さくら和歌山県 和歌山市 有限会社 リバティ

千代田区 ご利益不動産 株式会社

川崎市

扇昌

島根県

松江市

新宿区

株式会社 コンツェルンアセットマネジメント

横浜市

株式会社 セントレッジ

岡山県

岡山市

リノベスタイル 株式会社

昭島市

坂村建設 株式会社

横浜市

株式会社 創建planning

広島県

広島市

イーイング・コーポレーション 株式会社

足立区

THE不動産 株式会社

横浜市

日ノ出興産 株式会社

広島市

株式会社 N−Corporation

台東区

株式会社 サンバード商事

横浜市

フォレスト・ライフ 株式会社

廿日市市 ジェイティエステート 株式会社

町田市

サンリアルティ 株式会社

平塚市

株式会社 福澤

広島市

玉樹不動産

文京区

サンロイヤル 株式会社

横浜市

株式会社 楽土

山口県

下関市

下関不動産買取センター 株式会社

新宿区

GCP 株式会社

川崎市

ランドエフ 株式会社

徳島県

徳島市

びざんハウジング

中央区

システマエステート 株式会社

新潟県

新潟市

株式会社 キャピタルインベート

高知県

安芸市

山中企画

港区

スタートライン行政書士事務所

富山県

富山市

有限会社 アセア美研

福岡県

福岡市

合同会社 小梅

杉並区

合同会社 スマイルコート

山梨県

甲府市

株式会社 ネオフィールズ

福岡市

株式会社 スムリエ

荒川区株式会社 住安

大分市

大分不動産

大田区

株式会社 7garden

中津市

株式会社ネクスト．フィールド

渋谷区

大成土地 株式会社

中頭郡

株式会社 徳智開拓

渋谷区

株式会社 DULT

江東区

富士吉田市 ランドトラスト 株式会社
長野県

大分県

東筑摩郡 有限会社 カナリ

TAG 株式会社

松本市

株式会社 CENTURY MAXIM

岐阜県

揖斐郡

株式会社 おんせん本舗

那覇市

住まいのつる家

TMKリビング 合同会社

静岡県

浜松市

株式会社 一条メンテナンス

沖縄市

ふたば不動産 株式会社

台東区

東京建築不動産 株式会社

愛知県

豊田市

株式会社 愛知建設

渋谷区

株式会社 TOKYO ー STYLE

月 刊 不 動 産 January 2017名古屋市 医療福祉すまいマネジメント 有限会社

沖縄県

保証

一般保証制度のご案内

お知らせ

使いやすい制度になりました！
！

｢法人代表者の個人保証（連帯保証）」が不要となりました

お客様（被保証者）の署名押印を求めない申込書に変更されました

平成28年2月19日利用申込分より、法人会員が初めて一

平成28年6月24日より、お客様（被保証者）の署名押印

人代表者の個人保証（連帯保証）」が不要となりました。

みするまでの作業、時間を省略できます。

般保証制度を申し込む場合に必要としておりました「法を求めない申込書に変更されました。会員は協会へ申込

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制 度

お客様

会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が 売主に 支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管 制 度

協会

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に 保全義務が生じる場合に（宅建業法第41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

制度の詳細 ▶▶（公社）
不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）
制度に関するお問い合わせ ▶▶（公社）
不動産保証協会 総本部事務局

TEL.

03-3263-7055

制度の申し込み窓口 ▶▶ 所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限有り）の払い渡しを受けることができます。

平成28年度 第6回 弁済委員会 審査明細
審査結果

金

額

6社

6件

42,263,072 円

認

4社

4件

8,300,000 円

2社

2件

証

保留・条件付認証※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内の【保証だより】に掲載されております。

社 数・件 数

認証申出

否

決

平成28年度累計

0社

0件

16 社

19 件

60,947,881 円（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶ http://www.fudousanhosho.or.jp/

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

Team MONTHLY REAL ESTATE
広報委員会
鬼木善久、坊 雅勝、宮嶋義伸、西澤 温、
横山武仁、加藤 勉、倉田康也

月刊不動産2017年1月号

平成29年1月15日発行
定価500円（本体価格463円）
会員の方は、会費に購読料が含まれています。

発行所
公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

発行人
原嶋 和利
編 集
公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会 広報委員会
制 作株式会社 不動産経済研究所
印刷・製本
株式会社 東伸社※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

2017.01 月 刊 不 動 産31今月号の「地方本部長に聞く」は大阪府本部と京都府本部です┃ 京都府 ┃

住吉大社

京都府庁旧本館

摂津国一之宮、旧官幣大社で知られる住吉大社は、創建年が皇紀神功皇后摂政11（西暦211）年とされる神社。住吉神社の総本山にあたる。摂津地方（大阪・兵庫）では初詣は「すみよっさん」として親しまれ、毎年約200万人が参拝する。御祭神は、海で生まれた住吉三神と呼ばれる底筒男命、中筒男命、表筒男命と、神功皇后（息長帯姫命）。住吉大社の本殿はいずれも江戸時代後期の1810（文化7）年に建築されたもので、古い神社の構造である「住吉造」を持つ。
けん
住吉造は、切妻屋根、破風に反りが無く直線で、間口2間奥
けん
行4間の前後二室（内陣・外陣）からなる古い神社建築の様式。本殿は4棟あり、海側を向いている。本殿は1902（明治35）年に重要文化財、1953（ 昭和28）年に国宝に指定されている。

1904（明治37）年に竣工した京都府庁旧本館は、京都ハ
リストス教会や重要文化財である旧武徳殿を手掛けたことでも知られる京都府の技師・松室重光が設計を担当した。松室は東京帝国大学で辰野金吾らに師事した。京都府
旧本館は日本人建築家による本格的西洋建築の1つ。建物
は、煉瓦造2階建、屋根は天然スレート葺（粘板岩葺き）。建物正面は小屋組と呼ばれる屋根で一段高くなっており、左右対称の外観を形成している。正面は車寄せを設置。建物内部の意匠（装飾）は、棘のある葉を持つアカンサス（ハアザミ）をモチーフとする。
旧本館は現在も執務室や会議室として使用されており、創建時のまま使用されている官公庁建物としては日本最古。竣工100周年にあたる2004（平成16）年に重要文化財に指定された。

MONTHLY
REAL ESTATE┃ 大阪府┃

12017 January
発行人

原嶋 和利

●

JA共済ビル●東京ガーデンテラス
紀尾井町●都道府県会館

●砂防会館

青山通り
赤坂見附駅

永田町駅
至国会議事堂500円（本体463円）

都バス：（橋 63 系統）バス停 「平河町 2 丁目」（新橋～市ヶ谷～小滝橋車庫間）●都市センターホテル

定価

中央線・総武線：「四ッ谷駅」から徒歩 15 分

●ホテル ルポール麹町●全国都市会館

至三宅坂

南北線：「永田町駅」9 番出口から徒歩 4 分

至青山

丸ノ内線・銀座線：「赤坂見附駅」D 出口（紀尾井町口）から徒歩 7 分

至四ッ谷

有楽町線・半蔵門線：「永田町駅」4 番・5 番出口から徒歩 5 分

平一中央通り半蔵門駅通り公益社団法人 不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7055（代） FAX：03-3239-2159

東京FM通り

●厚生会館●全日東京会舘●ホテルニューオータニ

公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7030（代） FAX：03-3239-2198

●文藝春秋

全日会館

所 在 地

プリンス通り公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

有楽町線：「麹町駅」1 番出口から徒歩 3 分

半蔵門駅

麹町駅

発 行 所

アクセス

至皇居

新宿通り

2017 January

2017 年 1 月 15 日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30 全日会館 TEL：03-3263-7030（代）

至市ヶ谷