博士 （ 地球 環 境科 学 ）/
ヾ ハデイアギ ュルテキン学 位論 文 題名
ASTUDY ON THE APPLICATION OF POTENTIAL
MODEL IN SPECIFICATION OF
HEDONIC PRICE EQUATIONS（ヘドニック価格方程式の形成におけるポテンシャルモデルの適用に関する研究）

学位論文内容の要旨
従来の住宅評価は、都市に単一中心地を定めて一様な空間状況であることを仮定して、単一 中心地か らの逓 減価格勾 配を用 いて評価 する方法 があるが、現代の都市では多サー
ビス 中心地を 有して いるので この分 析方法で は有効で はない。

また、公示地価に基づいて 、住宅宅 地の評 価を行い 、それ に住宅建 築年数に 基づ＜現価償却や住宅面積を評価し て決 定 する 方 法も 実 取 引の 乖 離が 大 きく 、 この 分 析も 有用ではな ぃ。
現在 の都市は 、複数 のサービ ス中心 地を有し 、単一 中心モデルや実取引から掛け離れ
てい る公示地 価を用 いること による 住宅評価 は、多く の課題を有していた。住宅の実取
引評 価にあた っては 、住宅の 属性、 建築年数 、部屋数 等の住宅構造の特性と住宅の周辺
サ ービ ス 施設 の 特性 を考 慮 する 分 析手 法 の開 発が必要で ある。

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本研 究では、 住宅の 価格形成 は、住 宅用件と 住宅周 辺のサービス中心施設のインパクトも 考慮した へドニ ック価格 方程式 を適用す る分析を 行う。ヘドニック価格法手式の手法は 、評価の 困難な 環境汚染 の評価 、環境質 や都市ア メニティの評価に用いられるが、本研 究では、 住宅評 価に用い た。
研究の前半では、トルコ首都アンカラにおいてへドニック価格評価モデルを適用して、主 に住 宅 の ユニ ッ ト の特 質と住宅 の地理的 位置条件 を考慮し た分析を 行った。
研究 の後半で は、豊 富なデー タの得 られる札 幌市に おいて、従来の研究でなされていない 、住宅の 周辺サ ービスセ ンター の影響を 考慮する ため、地理情報システムネットワーク 分析と周 辺サー ビスセン ターの 影響を考 慮するポ テンシャル・ヘドニック価格方程式を 新しく考 察した 。
本研 究 は 、第 1章 序論 、 第 2章 方 法 、第 3章 結 果及 び 第 4
章 考 察 と結 論 か ら形成 されて い る。 第 1章の 序 論で は、研 究の目的 及び従来 の研究 系譜を考 察した 。第2章では、
一 般 ヘド ニ ッ ク価 格 方程式 及び現 代都市の 特徴で ある多サ ービス中 心施設 を考慮す る
ポテ ンシャル ・ヘド ニック価 格方程 式を考察 した。第 4章 では、一 般ヘド ニック価格方―1477−

程式を適用したトルコ・アン カラの住宅価格の推計及びポテンシャル・ヘドニック価格方程式を適用した札幌市の住 宅価格の推計を行い実取引価格との適合度を考察し、住宅評価におけるポテンシャル・ ヘドニック価格方程式の分析手法としての新たな有用性を示した。
住宅評価は住宅の構造属性 と、当該住宅の周辺の都市サービス施設の補完的な空間の相互作用で決定される。住宅 の空間的特性を分析するために地理情報システムのネットワーク分析手法を用いた。ト ルコ・アンカラの住宅評価では、変数間の自己相関性を回避するためにステップワイズ 回帰分析を適用した。その結果、地区サービスセンターが住 宅 価 格 評価 に 有 効 な イ ン パク ト を 与 え る 事 が明 ら か と な っ た 。
次に、これらの成果に基づ ぃて札幌市を対象として分析した。、住宅価格評価に影響を与える都市サービスセンタ ーのインパクトは、都市サービスセンターの魅カに比例し、住宅と間の距離に反比例する 。この基本的な考えに基づぃて、ヘドニック価格法方程式にポテンシャルモデルを導入 した。さらに、都市サービスのアクセシビリティ手段を地
理情報システムのネットワー ク分析手法を用いて、単なる最短経路ではなく、交通機関を利用する時間距離を適用し た。すなわち、地理情報システムのネットワーク分析手法を用いて、最寄のノくス停・ 地下鉄駅の徒歩の時間と交通機関を利用したアクセシビリテイを解析した。その結果、一 般的ヘドニック価格方程式を用いたより住宅の実取引に高い適合度を示す事が明らかに なった。
以上、本研究は、住宅評価 において、従来の単一中心地、同質空間モデルや公示地価に基づく分析手法に対して、 現代都市の特徴である多サービスセンターのインパクトも分析できるポテンシャル・ヘ ドニック価格評価モデルの提案と適用を通じて、住宅評価における分析手法としての新 たな有用性を示した。

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学位論文審査の要旨
主査

教授

山 村 悦夫副査

教授

甲 山 隆司副査

教授

加 賀 屋誠 一 （大学 院工学研究 科）

学位論 文題名ASTUDY ON THE APPLICATION OF POTENTIALMODEL IN SPECIFICATION OF
HEDONIC PRICE EQUATIONS（ヘドニック価格方程式の形成におけるポテンシャルモデルの適用に関する研究）

現在の都市は、複数のサービス中心地を有し 、単一中心モデルや実取引から掛け離れて いる公示地価を用いることによる住宅評価は 、多くの課題を有していた。住宅の実取
引 評価にあたっては、住宅の属性、建築年数、 部屋数等の住宅構造の特性と住宅の周辺サー ビス施設の特性を考慮する分析手法の開発が必要である 。
従 来の住宅評価は、都市に単一中心地を定めて一様な空間状況であることを仮定して、単 一中心地からの逓減価格勾配を用いて評価す る方法があるが、現代の都市では多サービ ス中心地を有しているのでこの分析方法では 有効ではない。

また、公示地価に基づい て、住宅宅地の評価を行い、それに住宅建築 年数に基づく現価償却や住宅面積を評価
し て 決 定 す る方法 も実 取引 の乖 離が大 きく 、こ の分析 も有 用で はな い。
本研究では、住宅の価格形成は、住宅用件と 住宅周辺のサービス中心施設のインパク
ト も考慮したへドニック価格方程式を適用する 分析を行う。ヘドニック価格法手式の手法 は、評価の困難な環境汚染の評価、環境質や 都市アメニテイの評価に用いられるが、本研 究では、住宅評価に用いた。
研 究の前半では、トルコ首都アンカラにおいてへドニック価格評価モデルを適用して、主 に住 宅の ユニ ット の特 質と 住宅 の地 理的 位置 条件を 考慮した分析を行った。
住宅評価は住宅の構造属性と、当該住宅の周 辺の都市サービス施設の補完的な空間の相 互作用で決定される。住宅の空間的特性を分 析するために地理情報システムのネット
ワ ーク分析手法を用いた。トルコ・アンカラの 住宅評価では、変数聞の自己相関性を回避 するためにステップワイズ回帰分析を適用し た。その結果、地区サービスセンターが住 宅 価 格 評 価 に 有 効 なイ ン パ ク ト を 与 える 事 が 明 ら か と な った 。
―1479ー研究の後半では、豊富な データの得られる札幌市において、従来の研究でなされていない、住宅の周辺サービス センターの影響を考慮するため、地理情報システムネットワーク分析と周辺サービスセ ンターの影響を考慮するポテンシャル・ヘドニック価格方程式を新しく考察した。
住宅価格評価に影響を与える都市サービスセンターのインノくクトは、都市サービスセンターの魅カに比例し、住 宅と問の距離に反比例する。この基本的な考えに基づいて、ヘドニック価格法方程式に ポテンシャルモデルを導入した。さらに、都市サービスのアクセシビリティ手段を地理 情報システムのネットワーク分析手法を用いて、単なる最短経路ではなく、交通機関を 利用する時間距離を適用した。すなわち、地理情報システムのネットワーク分析手法を 用いて、最寄のバス停・地下鉄駅の徒歩の時間と交通機関を利用したアクセシビリティ を解析した。その結果、一般的ヘドニック価格方程式を用いたより住宅の実取引に高い 適合度を示す事が明らかになった。
以上、本研究は、住宅評 価において、従来の単一中心地、同質空間モデルや公示地価に基づく分析手法に対して 、現代都市の特徴である多サービスセンターのインパクトも分析できるポテンシャル・ ヘドニック価格評価モデルの提案と適用を通じて、住宅評価における分析手法としての 新たな有用性を示した。

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