RETIO. 2010. 7 NO.78

不動産取引紛争事例等調査研究委員会の事例検討報告調査研究部の相続財産管理人から訴外Ｂに売却され、Ｂ購入した事業用賃貸不動産において睡からＹが取得したもの）の親族が平成16年１

眠薬自殺があった場合において、瑕疵に

月ころ、睡眠薬を多量に飲んで救急車で病院あたるが、極めて軽微な瑕疵であるとしに搬送され、約２週間後に同病院で死亡してて売買代金額の１パーセントの損害賠償いたことが判明したとして、ＸがＹに対し、が認められた事例（平成22年２月24日開催

瑕疵担保責任又は説明義務違反を理由に、契第256回委員会

約解除及び4400万円の損害賠償と遅延損害金

議題）の支払いを求めた事案である。

購入した事業用賃貸不動産において、１年

２ 裁判所の判断

11か月前に睡眠薬自殺があり、約２週間後に搬送された病院で死亡していたことが判明し裁判所は、以下のように述べて、Ｘの請求た場合において、隠れた瑕疵にあたるが、極を一部容認した。

めて軽微な瑕疵に該当するとして、売買代金額の１パーセントの損害賠償が容認された事

盧例。

隠れた瑕疵の有無について① 「睡眠薬を多量に服用して病院に搬送さ
東京地裁平19年（ワ）第30753号

れ、病院で死亡したような場合には、社会的

平成21年６月26日判決（容認）には自殺を試みたものと考えられるのが当然

ウエストロー・ジャパンのことであり、死亡そのものは病院で死亡したとしても、一般的には、死亡の原因となった行為がなされた場所で、すなわち、睡眠薬

１ 事案の概要を多量に服用した本件建物で自殺したといわれることがあり、本件建物内で睡眠薬自殺が

本件は、Ｘ（買主、宅建業者）が、Ｙ（売あったといわれても、誤りとまではいえない」

主、宅建業者）から、平成17年12月に、売買とした上で、

代金２億2000万円で、第三者に賃貸して賃料「本件建物は、原告がこれを第三者に賃貸収入を得ることを目的として購入した建物

して賃料収入を得ることを目的として購入し（以下、本件建物という）において、本件建たものであるから、本件建物を賃貸する際に物の元所有者Ａ（本件建物はＡ死亡の後、そ妨げとなったり、当然に得られるはずの賃料

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収入が得られないなどの原因となる欠陥があ

売買後の後の調査において元所有者関係者にれば、それは、本件建物の「瑕疵」に該当す

事情を確認するため接触を試みたものの詮索るというべきところ、一般的に、その建物内

しないでほしいとして協力が得られなかったで殺人事件があったり、自殺等があったといこと等から、本件自殺の事実は、本当に限らう事情は、建物を賃借しようとする者にとっれた者だけが知っていた事実で、誰も公になて嫌悪すべき事情の一つに該当することは明るのを望まなかったため、いわば秘密に近いらかであり、その建物を賃借することを躊躇事実であったと考えるのが相当であるとしし、賃料等が同じであれば他の物件を借りよて、被告において調査義務違反や説明義務違うとするのが通常であると考えられるから、反があるとはいえないとした。

本件建物で自殺があったという事実は、賃貸
蘯を前提とする本件建物にとって「瑕疵」に該隠れた瑕疵に基づく担保責任の損害額に当するというべきである」とした。

ついて② 「もっとも、本件においては、自殺とい「本件自殺は睡眠薬の服用によるもので、っても、いわゆる縊死などではなく、睡眠薬

本件建物内で死亡したわけではないことや、の服用によるもので、病院に搬送された後、原告が本件建物を取得した時点で既に約２年約２週間程度は生存していたというのであっが経過していたことや、本件自殺の事実は社て、本件建物内で直接死亡したというもので会的にほとんど知られていなかったことのほはないから、もともと瑕疵の程度としては軽か、原告が本件建物を取得した後の平成18年

微なものということができる。しかも、その５月まで、本件建物の１階から８階まですべような事実があったとしても、一般的には時て入居していた賃料収入が上がっていたこと

間の経過とともに忘れ去られたり、心理的ななどの事実が認められること、さらに、本件抵抗感は薄れるものであるところ、原告が本口頭弁論終結時である平成21年４月17日時点

件建物を取得した平成17年12月２日時点におでは本件自殺から５年以上が経過しており、

いて、本件自殺から既に１年１１か月が経過し今後原告において本件建物について新たな賃ていたのであるから、この意味からも、「瑕

借人を募集する際に、過去に本件自殺があっ疵」としては極めて軽微なものになっていたたという事実を新たな借り受け希望者に対しと認めるのが相当である。」て当然に告知しなければならないような重要（なお、本件自殺については、新聞等で報道な事項ではないと考えられることなど、上記されたことはなく、周囲の者にもほとんど知の事実を総合的に勘案すれば、本件の瑕疵は、られていなかったことが認められる等から、原告が本件建物を取得した平成17年12月２日

本件自殺の事実は、隠れた瑕疵に該当するとの時点においても、極めて軽微な隠れた瑕疵

判示している。）に該当する程度のものと考えるのが相当である」として、「これに基づく本件建物の減価盪

被告の調査説明義務違反の有無についてによる損害額は、本件建物の売買代金額の１

本件においては、相続財産管理人の弁護士パーセントに相当する220万円と認めるのがも、訴外会社Ｂも、その際の仲介業者も、本相当である」とした。

件自殺のことは何も知らず、敷地内の稲荷神（なお、原告は、本件建物について新たな賃社の撤去の際にも何の話も出なかったこと、借人を見つけることが困難であると主張につ

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いては、一般的に既存の古くなった事務所や

具体的な判断基準あるいは取引において留意

住居の賃貸については賃料を減額しなければすべき事項が認められるか。

借り手を探すことが困難になりつつあること

例えば、次のような基準・留意事項は適当

や、サブプライムローン問題が発生して不動か。

産市況が大きく後退していることなどが影響

・自殺があった物件が取り壊されていれば基していることを指摘するとともに、本件では、本的には瑕疵にあたらない

Ｘ側において本件自殺の有無を調査している・中間に他の売買が介在した場合の所有者がところ、当初は本件建物で元所有者の親族が自殺と認識しながら居住していたような場

首つり自殺をした可能性があるなどと誤った合は基本的には瑕疵にあたらない（ただし報告し、誤った事実を前提にあちこち聞き回

特定個人の感情でなく通常一般人の感情がって調査したことが、結局、本件建物で首つ基準とされるか？）

り自殺があったという誤った情報を広める結・自殺があったことを知った購入希望者が購果になって、新たな賃借人を見つける際の支入を見送った事情があるような場合は基本障になっている可能性も否定できないとも指的に瑕疵にあたる

摘している。）
盪盻

契約解除の請求について

また、自殺があったことによって売買契約の解除が認められる場合の基準のようなも

本件不動産を賃貸し賃料を取得して利益をのは考えられるか。

上げるという本件売買契約の目的を達するこ（解除を認めた売買の判例６は殺人事件、10とができないとまで認めるに足りる証拠がな

は引渡し前であるが、他方で９は物置内で自いとして、否定されている。

殺を図り病院で死亡でも解除が認められてい
る）。

３ 論点

蘯

売買の仲介においては、売主告知書によって自殺があったことがわかっていれば告知盧

売買契約において、自殺があったことはする扱いがされており、また新聞報道等によ瑕疵にあたるとする判決が多いが、他方で自り、あるいは近隣で事件がおこった等により殺があった物件が取り壊されている場合（売仲介業者が容易に知りうるような場合には調買の判例３、７、11）は瑕疵が認められてい査義務があると考えられるが、それ以外の場ない場合もある（判例４は取り壊されていて合は調査義務・説明義務は認められないと解も瑕疵を認めているが、殺人事件であり「自してよいか。

殺に比べても残虐性が大きく、通常一般人の盻

嫌悪の度合いが相当大きい」とされている）。

賃貸については、自殺したことによる借自殺があったことが瑕疵にあたるとする一主（及びその保証人・相続人）の善管注意義

般的な基準は、「住み心地の良さを欠き、居務違反が認められる判例があり、また自殺後住の用に適さないと感じることに合理性があの物件に入居した者が退去した次の入居者にると認められる程度の、嫌悪すべき心理的欠対して自殺についての告知義務がない（賃貸

陥が存在する」ということと考えられるが、の判例１）、２年程度経過すると告知義務は

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RETIO. 2010. 7 NO.78

ない（同判例５）とするものがあるが、このをあっせんされた借家人が方位が気に入らなような判断が一般に通用するものと考えられ

いとして断った場合に、方位などの些事は正るか。

当事由の検討において考慮されないとした判
例がある。

眈

眄

今回の判例についての評価はどうか。

英米法では、自殺があったことを隠して売却した事例で詐欺的取引という観点から責眇

そもそも自殺を瑕疵とすることの評価は

任が認められた例はあるが、自殺を瑕疵とすどうか。

る事例は見当たらない。
眩

外国等ではどのように扱われているのか。

本判例については、病院で死亡した場合まで瑕疵と認めていることが疑問であるという意見があった。

４ 委員会における指摘事項

眤

また損害額を売買契約の１％といっても220万円を認めており多額すぎると考えられ
盧瑕疵にあたるか否かは、通常一般人がるという意見があった。

「住み心地の良さ」を欠くと感じるか否かがポイントであり、具体には自殺があったこと

５ 参考資料（裁判例）を知らないで買った後で自殺があったことを知って「しまった」と思うよう場合には瑕疵

（本稿用に委員会提出資料に加筆修正していと考えられるという意見があった。

ます）

盪

また、自殺があったことを聞けば、（特＜売買＞に他の物件の選択の余地があるような場合には）通常は自殺があった物件を避けるだろう

１．東京地裁H21.６.26

から、自殺一般というより、特に嫌悪すべき（ウエストロージャパン RETIO75号（3））

死ということを瑕疵としてとらえた方がいい＜概要＞のではないかという意見があった。
蘯

病院でなく自宅で死亡した場合は、自殺

元所有者の親族が本件建物で睡眠薬自殺を等でなくても警察の検視が必要である。病院

はかり約２週間後に病院で死亡したのは、本で死亡した場合まで瑕疵と認めるのは疑問で

件建物の極めて軽微な瑕疵にあたるとして、あるという意見があった。

買主の契約解除は否認するも売買代金の１％

盻を損害賠償として認めた事例。

居住用と賃貸事業用で差異があるか否かも検討が必要である。
眈＜損害額の判断＞

自殺による賃借人の債務が保証人に及ぶこととされているが、孤独死等の自然死につ・本件自殺があったという本件建物の瑕疵

いての債務にも保証が及ぶこととなると、保は極めて軽微なものと判断されるため、証人の責任が重くなる。

損害額は売買代金の１％を認める。

眇

心理的瑕疵というと、自殺の他にも風水＜事実関係等＞とか方位とかの問題も考えられるが、方位に・売主：不動産業者

ついては賃貸借の立ち退きにおいて他の物件

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買主：不動産業者

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・事業用賃貸物件とは、告知、説明義務違反にあたるとして慰・H17.12売買（２億２千万円）

謝料の支払いを求めた事案において、売主の・売買契約の約２年前に、本物件に住んで告知、説明義務違反を認め、相当因果関係のいた元所有者の親族が睡眠薬を多量に飲認められる2,500万円を損害賠償額として一み病院に搬送され、その約２週間後に病部認容した事例。なお、買主からの懲罰的損院で死亡した

害賠償請求は否認された。

・買主は事件を隣人より知ったが、売主は＜損害額の判断＞

知らなかった。（なお、買主が近隣に事①

実ヒアリングをしたところ、首吊り自殺

不動産の購入価格である１億7,500万があった等の誤った噂が広まり新しい賃円について、自殺物件であることによる借人が入らなくなった）

減価を25％とみて、５年で減価が風化す

・所有権移転経緯：元所有者
Ａ社→

H17.12→

るとして、２年経過後であることを考慮

H17.６

すると、売買価格は、本来、1,750万円

売主

・買主は売主に対し、当該事故を瑕疵であ程度は減額されるのが通常であったと解るとして、売買契約の解除及び4400万円

し得ること、②現実にも、予定していた（売買代金２割相当額）を請求したよりも３年間では540万円の減収となることが予想されることなど、諸事情を総＜判旨＞
・病院で死亡したとしても、本件建物内で合考慮して、民事訴訟法248条の趣旨に睡眠薬自殺があったという事情は、建物

鑑み、告知、説明義務違反と相当因果関を賃借する者にとって嫌悪すべき事情に係の認められる損害額を、2,500万円と該当するから瑕疵にあたる。

評価した。

・瑕疵の程度は、縊死などではなく、また、＜事実関係等＞

本件建物内で直接死亡したのではないこと、売買時点より約２年経過していたこ

・売主：不動産業者

買主：個人と、賃貸物件として収益があがっていた・賃貸物件（１階事務所・２階以上居宅）こと、から「極めて軽微な瑕疵」である。

・H17.７売買（１億7,500万円）
・売買の約２年前、売主の前所有者親族が・契約解除は認めず、損害賠償額として本物件にて飛び降り自殺をした

１％（220万円）を認める。

・売主が前所有者より本物件を購入したときの重要事項説明書に「本物件にて転落

２．東京地裁H20.４.28（判例タイムズ1275−329

死亡事故があったが、警察署調査によっ

RETIO72号ては事故の原因等は解明できなかった」（14））との記載があったが、売主は買主に当該＜概要＞事項の説明はしなかった

不動産業者である売主から土地建物を購入

・売主は「自殺があったことは知らなかっした買主が、売主が本件建物において以前にた」と主張したが、裁判所は客観的状況

飛び降り自殺があったことを知りながら、そにより知っていたと認定したの事実を告げずに買主に不動産を売却したこ

・買主は売主に対し、説明義務違約として80

RETIO. 2010. 7 NO.78

4,500万円と懲罰的損害賠償2,500万円の故後も共同住宅の他の部屋は住居として合計7,000万円を請求した

使用が継続されていたこと、買主販売の分譲住宅は完売していること、本件事故

３．東京地裁H19.７.５

後８年以上が経過し、また本件事故があ（ウエストロージャパン）

った共同住宅は解体され、本件土地に本件焼身自殺の痕跡が一切残っていないこ＜概要＞とから、本件土地に心理的に嫌忌するよ

土地（更地）を購入した買主（宅建業者）

うな瑕疵が存するとは認められない。

が、以前本物件上にあった共同住宅で事故・埋蔵物のうち、その存在が認められる腐（焼身自殺）があったという隠れた瑕疵によ

食土については、産業廃棄物には該当しる損害及び産業廃棄物等の地中埋蔵物の撤去

ないが本物件の瑕疵にあたると認め、買費用を売主に請求した事案において、事故に主が実際支払った700万円の搬出工事代

ついては瑕疵にあたらないと判断し、埋設物を損害賠償と認める。

については撤去費用の一部を損害金額と認容した事例。

４．大阪高裁H18.12.19（判例時報1971−130 判例タイムズ1246−
203＜事実関係等＞・売主：法人RETIO69号（4））

買主：不動産業者（建売業

者）

＜概要＞

・買主は建売住宅用地として、駐車場（更売買の目的たる土地上にかつて存在してい地）であった本物件を購入た建物内で殺人事件があり、事件後約８年半

・H16.12売買（１億1,469万円余）経過したとしてもそのことが近隣住民の記憶

・売買契約の約８年前、本物件上の共同住に残っている等の事情があるときは、同土地宅一室で焼身自殺事件があった

５万円には「隠れたる瑕疵」があるとして、７以降、売主は共同住宅を取り壊し、更地

余（売買代金の５％相当額）の損害賠償を認にして駐車場として使用していためた事例。

・買主の売主に対しする請求①②＜損害額の判断＞

焼身自殺事故の説明義務違反として、事故がなかった場合の買主見積り販売価

嫌悪すべき心理的瑕疵は相当程度風化して格と実際の販売価格との差額900万円をいたといえること、買主は購入価格を1,000

損害として請求万円上回る2,500万円で売却しようとして売却できていないこと、等を総合的に勘案して、買主の地中埋設物撤去見積り費用に基売買代金の５％相当額75万円余を損害額と認づき、1000万円を損害として請求定。
＜判旨＞＜事実関係等＞・本件事故は、本件土地上の共同住宅の１

・売主：不動産賃貸業者

室に過ぎず、本件土地全体からすればそ売業者の割合は小さいものであること、本件事

81

買主：不動産販

RETIO. 2010. 7 NO.78

・買主は建売住宅用地として購入する評価を記載したものであり、本件売買契・Ｈ16.11売買（売買金額1,503万円余）

約は自殺事故の約１年４か月後に締結された・売買契約より約８年前に、本件上の建物契約であること等を総合して、本件売買価格

内で殺人事件が発生、その後建物は取りの25％（262万円余）を損害と認定。

壊され更地となっていた＜事実関係等＞・買主は売主に対し、瑕疵による損害額として、売買金額の50％（751万円余）を・売主：不動産業者

買主：不動産業者

請求した・買主は建売住宅用地として購入
・Ｈ17.５売買（売買金額

５．東京地裁1,050万円）

・売主はＨ17.３本物件を608万円で競落

Ｈ18.７.27（ウエストロージャパン）

・買主は、住宅を建築し、2,990万円で売り出している＜概要＞

・売買より約１年４ヶ月前に、買主により建物解体後建売りを行う目的で土地建物を解体された建物内で自殺事件があった

購入した買主が、売主が本物件において自殺・競売手続きでは、現況調査報告書に「事があったことを買主に告げなかったとして、故物件（自殺）」の記載があり、評価書

売主及び仲介業者とそれぞれの会社の代表者

では事故による市場性減価として50％がに、損害賠償を請求した事案において、売主控除され、最低売却価格299万円で一括とその代表者は、買主に不測の損害を被らせ売却に付されていたないため本物件競落時に物件明細書、現況調

・売主は、競売時の現況調査報告書、評価

査書及び評価書に目を通し重要事項の把握に書等は見ておらず、本件事件は知らなか務めるべき注意義務違反があったとして不法ったと主張していた行為責任を認め、売買価額の２５パーセントに・仲介業者は、自殺について売主より聞い相当する損害（２６２万円余）が容認された事ていなかったと主張していた例。

・買主は、売主及び仲介会社に対し、
1,046万円余の損害賠償請求をした

なお、不動産仲介会社及びその代表者については、同様の重要事項の把握に務めるべき義務まではないとしてその責任は否定され

６．東京地裁八王子支部

た。

（判例集未登載

H12.８.31

岡本正治・宇仁美咲「詳解不動産仲介契約」・大成出版社P434）＜損害額の判断＞
当該自殺の場所となった本件建物を取り壊＜概要＞

すことを前提とする本件契約は、本件建物利売買の目的たる土地・建物内でおきた殺人

用前提で売買される場合に比べて、本件建物事件が、特異な猟奇性を帯びたものであり、内での自殺という事実の売買価格形成に与えまた、その場所が農山村地帯であった場合、る影響は少なかったものといえること、競売事件後約５０年経過したとしても当該事項は買時の評価書が採用した市場修正率50％は、自主に告知すべき瑕疵にあたるとして、売主に殺事故の約７か月後の本件建物存在を前提と対しては信頼利益の損害として売買代金の、

82

RETIO. 2010. 7 NO.78

仲介業者に対しては仲介報酬等の損害賠償をすると考えられるが、本件においては既に建認めた事例。

物が取壊されていることから、嫌悪すべき心
理的欠陥の対象は具体的な建物の中の一部の＜事実関係等＞空間という特定を離れて、もはや特定できな・買主は、新しく建物建築後居住する目的

い一空間内におけるものに変容していることで本物件を購入

等から、買主が本件土地の転売が不能である・本物件は農山村地帯に所在と判断することについて合理性があるとはい・約50年前に本物件上の建物で凄惨な殺人

えない。

事件が発生し、以後人の寄り付かない不したがって、本件建物内において、平成８年

吉な土地として放置されていたに首吊り自殺があったという事実は、本件売・売主（不動産業者）、仲介業者とも、事買契約において、隠れた瑕疵には該当しない。

件は知っていたが買主には告知していなかった

８．浦和地裁川越支部

H９.８.19（判例タイムズ960−189
７．大阪地裁RETIO40号（8））

H11.２.18＜概要＞（判例タイムズ1003−218）

土地建物の売買において、建物内で売主の＜概要＞

親族が首吊り自殺していたことは目的物の瑕疵に該当するとし、買主の損害賠償請求の一

既存建物の取り壊しを目的とする土地及び建物の売買契約において、建物内で売主親族部が認容された事例。

の縊首自殺があったことは民法５７０条にいう
隠れた瑕疵に該当しないとされた事例。

＜損害額の判断＞
買主の損害額として、893万円余（売買代＜事実関係等＞金差額800万円及び建物取壊費用93万円余）

・売主：個人を認める。

買主：不動産業者

・買主（不動産業者）は建売用地として購入・Ｈ10.３売買（売買金額＜事実関係等＞1,600万円）

・売主：個人・売買より約２年前に、本件建物内で売主

買主：個人

・買主は土地建物を居宅として購入

親族の首吊り自殺があった

・Ｈ６.12売買（売買金額

・本件建物は、売買後買主により取壊され7,100万円）

・売買より約５ヶ月前に、本物件建物内で更地となった売主親族の首吊り自殺があった・買主は、契約解除及び損害賠償として手付・買主は本件事故を知った後、売主に対し金の倍額360万円とその利息を請求した

契約解除を申し入れたが、売主がこれに応じなかったため、買主は本件建物を取＜判旨＞

り壊し第三者に6,300万円で売却した

建物内において首吊り自殺があったという・買主は、本物件転売に実際に要した費用

事実は民法570条が規定する物の瑕疵に該当

等1,611万円余を損害賠償として請求した

83

RETIO. 2010. 7 NO.78＜判旨＞に起因する心理的欠陥がある場合も含むもの

本件売買契約においては、本件自殺事故がと解される。本件土地上に存在し、本件建物あったことを買主が知っていれば、売買価格に付属する物置内で自殺行為がなされたことの低下が予想されたものであり、本件建物がは、売買の目的物たる土地及び建物にまつわ

居住用で、しかも本件事故が比較的最近のこる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠とであったことを考慮すると、このような心陥といえる。

理的要素に基づく欠陥も民法570条にいう隠10．横浜地裁 H１.９.７

れた瑕疵に該当する。

（判例時報1352−126
９．東京地裁（判例時報1556−107
170

174

H７.５.31

判例タイムズ729−

RETIO16号30頁）

判例タイムズ910−＜概要＞

RETIO34号38頁）

家族の居住のため購入したマンションにおいて、六年前に縊首自殺があつたことを理由＜概要＞
土地建物の売買について、本物件の前所有とする瑕疵担保責任による売買契約の解除及者親族が約７年前に付属建物で自殺したこと

び違約金条項に基づく損害賠償（売買代金のが隠れたる瑕疵にあたるとされ、買主の契約２割）請求を認めた事例。

解除を認めた事例。
＜損害額の判断＞＜事実関係等＞・売主：個人買主の契約解除、及び、違約金条項に基づ
買主：個人

く損害賠償として売買代金の20％（640万円）

・買主は居宅として購入を認める。

・本物件は山間農村地に所在
・Ｈ４.６売買（売買金額1,400万円）＜事実関係等＞・売主：法人・売買より約７年前に、本物件の前所有者

買主：個人

親族が本物件内の付属建物（物置）で服・売買物件：区分所有建物（居宅）

毒自殺をはかり、同月に病院にて亡くな

・Ｓ63.10売買（売買金額った・売買より約６年前に、本物件建物内で売3,200万円）

主親族が縊首自殺をした・売主はＨ４.１競売により本物件を取得

・買主は売主に対し契約解除を申し入れた

したが、売主はこれに応じなかった・買主は契約解除を請求した・買主は、契約解除及び売買契約に基づく＜判旨＞

損害賠償として売買代金の20％を請求し売買の目的物に瑕疵があるというのは、そたの物が通常保有する性質を欠いていることを＜判旨＞いうのであり、目的物が通常有すべき設備を有しない等の物理的欠陥がある場合だけでな売買の目的物に瑕疵があるというのは、そく、目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景の物が通常保有する性質を欠いていることを

84

RETIO. 2010. 7 NO.78

いうのであって、この目的物が建物である場

・売買より約７年前に、本物件建物内座敷
蔵で縊首自殺があった合、建物として通常有すべき設備を有しない等の物理物欠陥としての瑕疵のほか、建物は、・事故のあった座敷蔵は、売買より約１年

継続的に生活する場であるから、建物にまつ

前に売主により取り壊わされていた

わる嫌悪すべき歴史的背景等に原因する心理・買主はその後、第三者に85万円で売却した的欠陥も瑕疵と解することができる。
さほど長期とはいえない６年前に縊首自殺があり、居住目的からみて、通常人において＜賃貸＞

は子供も含めた家族で永続的な居住の用に供することははなはだ妥当性を欠くことは明らかであり、また、損害賠償をすれば、まかな

１．東京地裁H19.８.10

えるというものでもないため、本契約は瑕疵

（ウエストロージャパン RETIO73号（4））

担保による解除原因があるものというべきで
＜要旨＞

ある。
瑕疵担保責任においては、通常は、信頼利賃貸建物内で自殺しないようにすることも益の賠償で足りるといわれているが、本件の賃借人の善管注意義務の対象に含まれるとし場合、前記瑕疵については、売主が、これをて、貸主が業として賃貸する建物で賃借人が知りながら買主に告げていないのであるか

自殺したことにより被った債務不履行によるら、右の場合の瑕疵担保責任の賠償の範囲は、損害につき、相当因果関係にあるものとして告知すべき事実を告げていないので、債務不当該室内の将来賃料の得べかりし利益の喪失

履行の場合と同様に履行利益の賠償であると分を算定した上で、連帯保証人及び賃借人のいうことができる。売買契約書の違約金条項

相続人を被告とした請求を一部認容した事例の目的が前記のようなものであるから、本件＜損害額等の判断＞のように履行利益を賠償すべき場合にも適用

・自殺事故から１年間は賃貸できず、そのがあると解すべきである。

後２年間は従前賃料の半額の月額での賃
11．大阪高裁

S37.６.21

貸しかできず、自殺事故３年後から従前（判例時報309−299）

賃料での賃貸が可能と考えた場合の逸失利益の現在価値132万円余を損害賠償額
と認定。

＜概要＞
売買の目的物で縊死した事実が年月の経過

・なお、貸主には、本件建物の他の部屋をその他の事情によって目的物の瑕疵に当たら新たに賃貸するに当たって、本件自殺事ないとされた事例

故があったことを告知する義務はない。

＜事実関係等＞・売主：法人＜事実関係等＞
買主：個人

・貸主：法人・本物件は専ら居宅として使用していた
・Ｓ32.８売買（売買金額

借主・連帯保証人：個人

・世田谷区内（都市部）に所在する、ワン

105万円）ルーム（２階建て10室の１室）

85

RETIO. 2010. 7 NO.78

・借主は本物件内で自殺した

住することは、一般的に、心理的に嫌悪

・貸主は本物件を賃料月６万円で貸してい感を感じる事柄であると認められるかたが、本件事故後は第三者に月3.5万円

ら、賃貸人が物件を賃貸しようとするとで賃貸しているきは、原則として、賃借希望者に対して、重要事項説明として自殺事故があった旨

・貸主は連帯保証人等に対し、借主の使用を告知すべき義務がある。

収益に関する善管注意義務違反があった

・本件建物は都市部で単身者を対象とするとして損害賠償を請求した

ワンルームの物件であることからすれば、近所付き合いも希薄であると考えら＜判旨＞
・賃貸借契約における賃借人は、賃貸目的

れ、また、自殺事故について世間の耳目物の引渡しを受けてからこれを返還するを集めるような特段の事情があるとも認までの間、賃貸目的物を善良な管理者とめられないことから、本件では、貸主に同様の注意義務をもって使用収益する義は、自殺した本件貸室を賃貸するに当た務がある（民法400条）。そして、賃借人

り、自殺事故の後の最初の賃借人には本の善管注意義務の対象には、賃貸目的物

件自殺事故があったことを告知すべき義を物理的に損傷しないようにすることが務があるというべきであるが、当該賃借含まれ、賃借人が賃貸目的物内において人が極短期間で退去したといった特段の自殺をすれば、これにより心理的な嫌悪事情が生じない限り、当該賃借人が退去感が生じ、一定期間、賃貸に供することした後に本件貸室をさらに賃貸するに当ができなくなり、賃貸できたとしても相たり、賃借希望者に対して本件貸室内で当賃料での賃貸ができなくなることは、自殺事故があったことを告知する義務は常識的に明らかであるから、賃貸目的物ない。
・本件では、貸主には、本件建物の他の部内で自殺しないようにすることも賃借人の善管注意義務の対象に含まれる。

屋を新たに賃貸するに当たって、本件自・連帯保証人において、「一切の債務」に殺事故があったことを告知する義務はない。

つき連帯保証人として責任を負う旨の記載がある場合においては、本人が賃借中に同室内で自殺したことと相当因果関係

２．東京地裁H18.12.６にある貸主の損害についても連帯して賠（ウエストロージャパン）

償する責任がある。
＜概要＞

・自殺したことによる貸主の損害としては、そのこと自体による本件建物の価値

賃貸借契約につき建物の階下の部屋で半年の減少や、賃貸が困難となることによる以上前に自然死があった事実は、社会通念上、将来賃料の減少が考えられるが、貸主は賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景

本件建物を売却する予定があったわけで等に起因する心理的欠陥に該当するとまでははないから、将来の賃料減少分についていえず、仲介人にかかる事実を告知し説明す

検討で足りる。

べき義務はないとして、借主の契約解除および損害賠償請求を棄却し、貸主の未払賃料等

・自殺があった建物（部屋）を賃借して居86

RETIO. 2010. 7 NO.78の支払請求を認めた事例。

は認め難いといわざるを得ず、したがって、賃貸目的物に関する重要な事項とは＜事実関係等＞・借主：不動産業者

いえないから、かかる事実を告知し、説借主：個人

明すべき義務を負っていたものとは認め

・賃貸借室階下の部屋にて半年以上前に自難いというべきである。

然死があった・仲介業者は、自然死のあった部屋につい３．東京地裁ては、募集に際しこの事実を伝えていた

H16.11.10（ウエストロージャパン）

が、他の部屋については告知していなか
＜概要＞

った。
・借主は階下の部屋で自然死があったこと

土地建物の所有者である貸主が、当該不動を理由として、仲介業者に対しては、本産を社宅として賃貸していたところ、合意解件事故の告知義務違反ないし詐欺行為が約に基づく賃貸借終了間際に借主の従業員があったとして、貸主に対しては仲介業者

賃室内で自殺したことにより貸主が本件土地の使用者としての責任があるとして、本を売却する予定であった買主とは契約でき

件賃貸借契約を解除するとともに、借主ず、別の買主との間で安価な額でしか売却でが賃貸借契約に関して支払った礼金、敷きなかったとして、当初予定していた売買金

金、引越費用等64万円、及び慰謝料30万額と実際の売買額との差額につき債務不履行

円、合計94万円余の損害賠償請求をした。

ないし不法行為に基づく損害賠償を請求した

・対して貸主は、借主に対し、５か月分の事案において、借主従業員が貸室内で自殺す

未払賃料及び共益費の支払いを求め、支ることが直ちに貸主に対する不法行為を構成払いがないときは本件賃貸借契約を解除するものではないとして不法行為責任を否定する旨意思表示した。

するとともに、同様に借主が本件賃貸借契約に基づく返還義務の付随義務として従業員が本件室内で自殺しないように配慮する義務を＜判旨＞負わないとして貸主の請求を棄却した事例。

・一般に、不動産媒介業者は、宅地建物取引業法上、賃貸目的物の賃借人になろうとする者に対して、賃貸目的物に関する＜事実関係等＞

重要な事項を告知すべき義務があるとい・借主：法人うべきであり、賃貸目的物に関する重要・借主は、本件建物を社宅として使用な事項には、賃貸目的物の物理的欠陥の・貸主の建物朽廃を理由として、借主・貸

貸主：個人

主は契約解除に合意した

ほか、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき
歴史的背景等に起因する心理的欠陥も含

・貸主は借主退去後、本件建物を取り壊し、まれるものと解されるが、本件建物の階更地にして買主Ａに２１, ５０万円で売却す下の部屋で半年以上前に自然死があった

る予定であったという事実は、社会通念上、賃貸目的物

・借主が貸主に建物を明け渡す前日に、借にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起主従業員が貸室内で自殺した。

因する心理的欠陥に該当するものとまで・貸主は、本件事故により買主Ａとの売買

87

RETIO. 2010. 7 NO.78

が破談となったため、その後買主Ｂに＜判旨＞

1,500万円で売却した。

・第三者に対しては賃借人の直接の支配が・貸主は、借主に対し、上記売買差額の及ばないのであるから、第三者の犯罪行650万円を損害額として請求した。

為によって生じた、人的被害による間接的な交換価値下落についてまで賃借人に＜判旨＞その発生を予見させ、かかる結果を回避

・借主には、本件賃貸借契約に基づく返還すべき義務を負わせるのは、賃借人に過債務の付随義務として従業員が本件貸室大な義務を負わせることになり、相当で内で自殺しないように配慮する義務を負

ない。

わない。
・本件自殺は本件建物の価格低下とは因果

５．東京地裁関係があるかもしれないが、本件土地のＨ13.11.29（ウエストロージャパン RETIO55号（5））

価格低下とは因果関係があると認めるのは困難である。

＜概要＞
借上社宅として賃貸していた貸室において

４．青森地裁弘前支部

H16.２.26

借主従業員が自殺したことから、貸主が、そ（ウエストロージャパン）のことにより当該貸室を通常よりも安い賃料でしか賃貸することができなくなったとし＜概要＞て、借主に対し、債務不履行による損害賠償

消費者金融業を営む借主会社に自己所有の請求権に基づいて、10年間の賃料差額相当額

建物を賃貸していた貸主が、強盗の放火によの支払を求めた事案において、マンション居り、同建物が焼損して多数の死傷者が生じ、室の賃貸借契約においては借主には貸室につ建物の取り壊しを余儀なくされたことから、き通常人が心理的に嫌悪すべき事由を発生し建物の敷地の交換価値が下落したのは、借主ないようにする義務があり、借主の履行補助である借主会社が目的物保管の善管注意義務者が自殺した場合には、債務不履行として貸を怠ったためであると主張して、債務不履行

主に対し逸失利益を賠償すべきとして、２年に基づく損害賠償を求めた事案において、当間の賃料差額相当額の支払いを認めた事例。

時、本件のような態様の犯行による本件賃借＜損害額等の判断＞

部分の焼損という結果を、借主会社が具体的・２年間の賃料差額相当額の現在価値を損に予見すべき状況にはなかったといえるか

害賠償額として認める。

ら、借主に本件賃借部分の焼損という結果の防止義務を認めることはできないなどとし・貸主において、２年程度を経過すると他に賃貸するに当たり、本件事故があったて、貸主の請求を棄却した事例。

ことを告げる必要はない。
＜事実関係等＞・借主は消費者金融業の店舗として使用＜事実関係等＞

・借主店舗において第三者による放火強盗

・貸主：法人殺人事件が発生した

借主：法人

・仙台市内の単身者用アパートの一室

88

RETIO. 2010. 7 NO.78

・借上社宅として賃貸していた貸室においめたものではなく、賃借人の故意又は過失にて借主従業員が自殺した
・賃料月48,000円

基づく行為により建物が破損等された場合の敷金２ヶ月規定であり、賃借人には、貸室の汚損につき・自殺後本件貸室の賃料は、月28,000円

故意又は過失がないなどとして、賃貸人の請（約42％減）となった

求が棄却された事例。

・貸主は、10年間の差額賃料相当額を損害＜事実関係等＞賠償として請求した（殺人事件）
・賃借人は知人に刺殺された。
＜判旨＞
＜判旨＞

・借主は、貸主に対し、本件賃貸借契約上の債務として、善良なる管理者の注意をも

・民法上の損害賠償や原状回復の義務は、って本件貸室を使用し保存すべき債務を賃借人の責に帰すべきではない事由によ負っており、その債務には、本件貸室にる貸室の破損や汚れに及ばない。

つき通常人が心理的に嫌悪すべき事由を・殺害行為による室内汚損について、借主発生させないようにする義務が含まれる。

に過失があるといえない以上、負担の公・貸室についての心理的瑕疵は、年月の経平という見地から借主に責任の一半を負わせる根拠はない。

過とともに稀釈されるものであり、また、
本件貸室が大都市である仙台市内に所在

・「賃借人は故意過失を問わず建物を破損する単身者用のアパート（本件建物）の叉は滅失したときはその損害を賠償する一室であることから、貸主において、２こと」の賃貸借契約特約は、借主の無過年程度を経過すると他に賃貸するに当た失責任を定めたものとは言えず、また、り、本件事故があったことを告げる必要

賃借人の責に帰すべきでない事由によるはない。

建物の破損滅失の責任を賃借人に負わせる合理的な根拠は見いだしがたい。

６．東京高裁H13.１.31（ウエストロージャパン）

７．東京地裁H５.11.30（RETIO28号27頁）＜概要＞
貸室の賃借人が刺殺された際に飛び散った＜概要＞

血液等により貸室が汚損されたため、貸室の貸室において借主が知人を刺殺し、借主本修繕を余儀なくされ、また、貸室の使用が一人も本件マンションより投身自殺をしたこと

定期間不能になったことから、賃貸人が、から、貸主が借主の連帯保証人に対し、本件「賃借人は故意過失を問わず建物を破損又はマンションの価値が下落し、または賃料収入滅失したときは、その損害を賠償すること」の減少による損害を被ったとして損害賠償をとの賃貸借契約の条項、又は民法598条、616

求めた事案において、連帯保証人は本件賃貸条の定める原状回復義務に基づき、賃借人の借契約上負うべき債務を一切保証しているの保証人に対してした損害賠償請求が、上記賃だから、借主の用法義務違反ないし善管注意

貸借契約の条項は、賃借人の無過失責任を定義務違反による貸主の損害を賠償する義務が89

RETIO. 2010. 7 NO.78

あるとして、４年間の賃料差額相当額および＜判旨＞

修繕費用相当額を連帯保証人の貸主への賠償

・借主は賃借人としての用法義務違反ない額と認めた事例。

し善管注意義務違反があったというべきであるから、義務違反により生じた損害＜損害額の判断＞を賠償する義務がある。

・本件マンションを通常の価格で売却でき・連帯保証人は、本件賃貸借契約上負うべるようになるまで（４年間）に生じる賃き債務を一切保証しているのだから、借料の減収及び変死事件に伴う修理費用相

主の責めに帰すべき事由による貸主の損当額として、１７９万円余を損害賠償額と害は、連帯保証人がその損害を賠償するして認める。

義務がある。
・変死事件があればマンションの交換価値＜事実関係等＞
・借主：個人はある程度下がるであろうし、一定期間連帯保証人：借主親族

通常の賃料で賃貸することも困難にな

・12階建てマンションの10階の１室る。従って、貸主が被った損害は通常予・貸室内において借主が知人を刺殺、借主測しうる範囲の損害であり、借主の用法

本人は本件建物より投身自殺（殺人・自違反ないし善管注意義務違反と本件マン殺事件）

ションの価格下落ないし賃料収入の減少

・賃料月79,000円、敷金146,000円で賃貸し及び本件マンションの修繕費用との間にていた

相当因果関係があることから連帯保証人

・貸主は保証人に対し、本件事件に伴う本の責任は否定できない。

件マンションの価値下落分1,842万円余の損害賠償を請求（以上）裁判例一覧表＜売買＞
判例

当事者・購入目的・物件・売買金額
売主：不動産業者

１

東京地裁
H21.６.26

買主：不動産業者
目的：賃貸事業
物件：事業用賃貸物件
金額：２億２千万円

事故・事情

判決

売買より約２年前に前所有者

事故を軽微な瑕疵と認め、買主のの親族が本件建物で睡眠薬自解除は認めなかったが、売買代金

殺をはかり約２週間後に病院の１％（220万円）を損害額としで死亡した。

て認めた。

売買より約２年前、前所有者

事故を瑕疵と認め、2,500万円を損

親族の飛び降り自殺があった。

害額と認めた。

売主：不動産業者
２

東京地裁
H20.４.28

買主：個人
目的：賃貸事業物件：賃貸物件
金額：１億7,500万円

90

RETIO. 2010. 7 NO.78

判例

３

東京地裁
H19.７.５

当事者・購入目的・物件・売買金額

事故・事情

売主：法人

売買より約８年前、本物件上

買主：不動産業者の共同住宅一室で焼身自殺が目的：建売住宅用地あった。以降、売主は建物を

物件：駐車場

取り壊し駐車場（更地）とし

金額：１億1,469万円余て使用していた。

判決
本件事故より８年以上が経過しまた当時の建物は既になく、事故痕跡が一切残っていないことから瑕
疵と認めず。

売主：不動産賃貸業者
４

大阪高裁
H18.12.19

買主：不動産販売業者

売買より約８年前に本件上建瑕疵はあるが相当程度風化してい

目的：建売住宅用地

物（現在取壊され更地）で殺るとして、売買代金の５％相当額

物件：更地人事件があった。

75万円余を損害額と認める。

金額：1,503万円余

５

東京地裁
Ｈ18.７.27

売主：不動産業者

売買より約１年４ヶ月前に本買主：不動産業者

件上建物（売買後買主により瑕疵の存在及び売主の説明義務を目的：建売住宅用地

取り壊され現状更地）で自殺認め、売買価額の25％相当額（262

物件：居宅事件があった。売主は競売（608万円余）を損害額と認める。

金額：1,050万円万円）で本物件を購入。

売主：不動産業者
６

東京地裁

買主：一般

八王子支部

目的：居住用地

H12.８.31

物件：更地（農山村地帯）
売主：個人

７

大阪地裁
H11.２.18

買主：不動産業者
目的：建売住宅用地
物件：居宅
金額：1,600万円
売主：個人

８

浦和地裁

買主：個人

川越支部

目的：居宅

H９.８.19

物件：居宅
金額：7,100万円
売主：個人

９

東京地裁
H７.５.31

買主：個人
目的：居宅
物件：居宅（山間農村地）
金額：1,400万円

約50年前に本物件上建物で凄惨な殺人事件が発生。以後、人の寄り付かない不吉な土地として放置されていた。
売買より約２年前、本物件建物内（売買契約後買主により取り壊され現状更地）で自殺事件があった。
売買より５ヶ月前、本物件建物内で自殺事件発生。買主はその後本件建物を取り壊し第三者に6,300万円で売却。
売買より約７年前、売主前所有者親族が本物件内の付属建物（物置）で服毒自殺をはかり同月に病院で亡くなった。

売主：法人
10

横浜地裁
H１.９.７

買主：個人
目的：居宅・マンション
物件：居宅・マンション

11

S37.６.21

た殺人事件は、約50年経過したとしても買主に告知すべき瑕疵であるとして、売買代金・仲介手数料等の損害を認める。
心理的瑕疵の対象である建物はも
はや特定できないこと等の理由か
ら瑕疵と認めず。

瑕疵と認め買主の損害額として、893万円（売買代金差額800万円＋
建物取壊費用93万円余）を認める。
山間農村地での事故発生後約７年という期間は風化するほどの時間が経ったとはいえないとして、本件事故を瑕疵を認め買主の契約解除を認める。
家族の永続的な居宅とするには妥

売買より６年前に、本物件建物内で縊首自殺事件があった。

金額：3,200万円

大阪高裁

農山村地帯における猟奇性を帯び当性を欠くとして瑕疵を認め、契約解除及び違約金条項に基づく損
害賠償（売買代金の20％・640万円）
を認める。

売主：法人

売買より約７年前に、本物件

買主：個人

建物内座敷蔵（直後取り壊し）

本件売買の約７年前であり、事件

目的：店舗で縊首自殺事件があった。買のあった蔵は既に取り除かれてい物件：専ら居宅

主はその後第三者に85万円でることから、瑕疵と認めず。

金額：105万円

売却した。

91

RETIO. 2010. 7 NO.78

＜賃貸＞
判例

１

２

３

４

賃貸物件

事故・事案

判決

東京地裁
H19.８.10

東京都世田谷区（２階建10室の１室）
ワンルーム
賃料：６万円/月

借主が室内で自殺した。
貸主は借主保証人等に対し、事故による逸失利益の損害賠償を請求した。

自殺しないようにすることも借主の善管注意義務であるとして、事故後３年間に想定される逸失利益の現在価値（132万円余）の損害賠償を認めた。
なお貸主は、本件建物の他部屋の新規借主に対して本件事故を告知する義務はないとした。

東京地裁
H18.12.６

東京都世田谷区（木造アパート２階
建）
ワンルーム
賃料：6.8万円/月

賃貸借室階下の部屋で半年以上前に自然死があった
自然死のあった居室上階の借主（退去済）が、貸主に対し事故の説明がなかったとして敷金及び慰謝料等を求めた。

本件自然死は社会通念上嫌悪すべき心理的欠陥には該当せず、貸主及び仲介業者に借主に対する事件の説明責任はないとして、借主請求は棄却された。

東京地裁
H16.11.10

借主社宅
貸主は建物解体後更地にして第三者に売却する予定であった

借主従業員が室内にて自殺した。
貸主は借主に対し、本件事故により本物件（建物解体済）が予定金額で売却できなかったとしてその差額を損害賠償請求した。

借主は従業員が本件貸室内で自殺しないように配慮する義務を負わないとして、貸主請求は棄却された。

金融機関店舗第三者による強盗放火殺人事件が発生した。
貸主は借主に対し、目的物保管の善管注意義務を怠ったとして事件による本件建物等の損害について損害賠償請求をした。

第三者に対して借主の直接の支配が及ばないのであるから、第三者の犯罪行為によって生じた損害まで借主は負う義務はないとして、貸主請求は棄却さ
れた。

仙台市内
ワンルーム
賃料：4.8万円/月

貸室（借上社宅）において借主
従業員が自殺した。
貸主は借主に、逸失利益の損害賠償を請求した。

借主は心理的嫌悪事由を発生しないよ
うにする義務があるとして、２年間の賃料差額相当額の現在価値の損害賠償を認めた。
なお貸主は、本件事故より２年程度を経過すれば、次の入居者に対して本件事故を告知する義務はないとした。
殺害行為による室内汚損について、借主に過失がない以上原状回復費用等の損害を賠償する義務はないとして、貸主請求は棄却された。
借主には賃借人として用法義務違反ないし善管注意義務違反があるとして、４年間の賃料差額相当額および修繕費用相当額（179万円余）の損害賠償を
認めた。

青森地裁
弘前支部
H16.２.26

５

東京地裁
H13.11.29

６

東京高裁
H13.１.31

居室

賃借人が室内で刺殺された。
貸主が借主保証人に対し、事件による室内汚損等の原状回復費用を請求した。

東京地裁
H５.11.30

居室（12階建マンシ
ョンの10階１室）
賃料：7.9万円/月

室内で借主が知人を刺殺し本物
件にて投身自殺した。
貸主は借主保証人に対し、事件に伴う本物件価値下落分1,842万円余の損害賠償を請求した。

７92