M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

8
AUGUST

2019回 定時総会を開催

回 定時総会を開催

68 47

公益社団法人 不動産保証協会

第公益社団法人 全日本不動産協会

第［特別リポート］［法律相談］

錯誤の取扱い［賃貸相談］

契約を解除した後も退去しない賃借人への措置［宅建士試験合格のコツ］

媒介契約の締結と基礎知識［進む！業界のIT化］

賃貸仲介業がオンラインで完結する未来［物件調査のノウハウ］

敷地の前面道路の現地調査
昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

令和元年8月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第8号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

特別リポート

04
MONTHLY RE AL ESTATE

公益社団法人不動産保証協会

第47回 定時総会を開催
公益社団法人 全日本不動産協会

第68回定時総会を開催
合同懇親会を開催

8 2019
AUGUST

TOPICS、お知らせ

09
10
11

トピックス 「全日本不動産協会中期ビジョン」
を策定
トピックス 消費税率引上げに伴う経過措置
協会からのお知らせ
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

錯誤の取扱い弁護士

渡辺 晋＜税務相談＞

14

個人が贈与を受けた金銭を全て住宅の敷地の取得対価に充てた場合の、住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税
税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

16

契約を解除した後も退去しない賃借人への措置
弁護士

江口 正夫

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

18

媒介契約の締結と基礎知識
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

20

賃貸仲介業がオンラインで完結する未来
ダイヤモンドメディア 武井 浩三＜物件調査のノウハウ＞

写真：アフロ22

不動産コンサルタント 津村 重行

COVER PHOTO

千代田区内から新宿区方面の空撮＜海外不動産事情＞

24

ある東側（写真下）
から西方向の千代田区と新宿区方面（写真上）を撮った写真。官公庁の上その他には、国会議事堂、
その右斜め上には、ホテル位置する。写真上方にある「緑」
は面積58.3haの「新宿御苑」
で、その左斜め下には、
「赤坂御
用地」
が見える。

マンハッタンのアパートの賃貸市場とテナントの要件
不動産コンサルタント 山本 みゆき

霞が関の官公庁（国土交通省、外務省等）
がニューオータニと全日本不動産協会総本部が敷地の前面道路の現地調査

26
28
29
30

新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き
新入会員名簿NEWS FILE

spe ci a lr eport01
特 別リポ ート - 0 1

公益社団法人 不動産保証協会

第４7回

定時総会を開催［日［場時］令和元年６月19日（水）11：00 ～ 13：00
所］東京・ホテルニューオータニ「芙蓉の間」

令和元年６月19日（水）、公益社団法人不動産保証協会は、ホテル

ニューオータニ（東京都千代田区）にて第47回定時総会を開催しました。総会には、代議員412名のうち406名（委任状21名を含む）が出席。平成30年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和

元年度事業計画・収支予算に関する件が報告され、決議事項として、
入会金、会費改定に関する件および、任期満了に伴う理事48名、監事３名選任に関する件が審議・可決されました。

※事業・決算報告書、事業・予算計画書および役員名簿は本会ホームページに掲載しております。

04 月刊不動産 ｜ 2019.08

原嶋和利 理事長

中村裕昌 副理事長

坊雅勝 専務理事

荻原武彦 財務委員長

南村忠敬 総務副委員長「全日中期ビジョン」の策定、新しい時代へ飛躍
総会は、11時から始められ、最初に司会の南村忠敬総務副次に、大阪府本部の林勝行代議員が議長に、神奈川県本部

委員長が平成30年度において物故された会員77名の方々にの佐々木富見夫代議員が副議長に選出され、議長から議事録

対し、哀悼の意を表し、出席者全員で黙とうを捧げました。続い署名人として、長野県本部の矢口則義代議員と東京都本部のて、中村裕昌副理事長が開会の辞を述べ、司会による総会成立

塩田喜子代議員が指名されました。

の報告後、原嶋和利理事長から次のような挨拶がありました。

まず報告事項として、坊雅勝専務理事、荻原武彦財務委員「新元号が令和となり、日本全体が飛躍していく時代へと期待さ

長および池谷剛監事が「平成30年度事業報告・決算報告・監れている昨今、国土交通省から『不動産業ビジョン2030』という査報告に関する件、令和元年度事業計画・収支予算に関する指針が出されました。本協会でも『全日本不動産協会中期ビジョ件」を報告。次に決議事項として、荻原武彦財務委員長が第１ン』（ P9参照）というアクションプランを策定し、既存住宅流通の号議案「入会金、会費改定に関する件」について、髙木剛俊資

活性化や所有者不明土地の対応、IoT、AI等のテクノロジーの

格審査副委員長が「任期満了に伴う理事48名、監事３名選任

活用、働き方改革、自然災害、民泊、民法改正への対応等、山に関する件 」について説明し、原案どおり決議されました。その積している問題や課題にしっかりと対処し、実行していきたいと思後、第24期理事・監事が紹介され、臨時理事会の討議の結果、います。当協会では、研修事業や10月１日の全国一斉不動産無理事長は満場一致で原嶋和利氏の続投が決まりました。

料相談会の開催事業、
ラビーネットの充実推進、組織改革を通し最後に、原嶋和利理事長より理事長推薦理事候補者２名がて会員支援事業の充実を図り、これからも皆様の期待にこたえる提案された後、坊雅勝専務理事が閉会の辞を述べ、第47回定べく、公益事業、会員支援事業等を展開していく所存です」。

時総会は無事終了いたしました。

2019.08 ｜ 月刊不動産 05

spe ci a lr eport02
特 別リポ ート - 0 2

公益社団法人 全日本不動産協会

第68回定時総会を開催［日［場時］令和元年６月19日（水）14：00 ～ 16：00
所］東京・ホテルニューオータニ「芙蓉の間」

令和元年６月19日（水）、公益社団法人全日本不動産協会は、ホテルニューオータニ（東京都千代田区）にて
第68回定時総会を開催しました。
総会には、代議員412名のうち404名（委任状22名を含む）が出席。平成30年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和元年度事業計画・収支予算に関する件が報告され、決議事項として入会金、会費改定に関する件、任期満了に伴う理事50名、監事５名選任に関する件が審議・可決されました。

松永幸久 副理事長

06 月刊不動産 ｜ 2019.08

堀田健二 副理事長

秋山始 専務理事

松本太加男 財務委員長

全日は北から南まで１つ、心を合わせて新時代を切り開く
総会は、14時から始められ、最初に司会の南村忠敬総務委

いて、髙木剛俊資格審査委員長が「 任期満了に伴う理事50

員長が平成30年度において物故された会員77名の方々に哀名、監事５名選任に関する件」について説明し、原案どおり決議

悼の意を表し、出席者全員で黙とうを行いました。続いて、松永されました。

幸久副理事長が開会の辞を述べ、司会による総会成立の報告

そして、第35期の理事・監事の紹介が行われた後、臨時理事

後、議長には、東京都本部の大鎌博代議員、副議長に香川県会が開催され、討議の結果、理事長は満場一致で原嶋和利氏

本部の山下稔代議員が選出されました。議長からは、議事録署が選任されました。原嶋和利理事長は「理事長としての責任の名人に石川県本部の田井仁代議員と神奈川県本部の出口賢

重さを感じておりますが、全日は北から南まで１つであることを肝道代議員が指名され、承認されました。

に銘じ、役職員の皆様と心を合わせ、一生懸命に協会の運営にまず報告事項については、秋山始専務理事、松本太加男財務委員長および原英昭監事が「 平成30年度事業報告・決算

いそしみ、令和の新しい時代を切り開いていきたいと思います」と挨拶しました。

報告・監査報告に関する件、令和元年度事業計画・収支予算

続いて理事長推薦理事候補者２名が提案された後、堀田健に関する件」について報告。次に決議事項として、松本太加男

二副理事長が閉会の辞を述べ、第68回定時総会は滞りなく終財務委員長が第１号議案「入会金、会費改定に関する件」につ了の運びとなりました。

2019.08 ｜ 月刊不動産 07

spe ci a lr eport03
特 別リポ ート - 0 3

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会

合同懇親会を開催［日［場時］令和元年６月19日（水）17：30 ～ 19：00
所］東京・ホテルニューオータニ「芙蓉の間」

公益社団法人全日本不動産協会と公益社団法人不動産保証協会は、令和元年６月19日（水）の定時総会終了後、ホテルニューオータニ（東京都千代田区）にて合同懇親会を行いました。

原嶋和利 理事長

坂本久
全国宅地建物取引業協会連合会会長

中村裕昌
全日本不動産協会専務理事・
不動産保証協会副理事長

消費者保護の徹底と不動産市場の活性化に取り組む
最初に松永幸久全日本不動産協会副理事長が開会の辞を述べ、原嶋和利理事長が「『全日中期ビジョン』の構想の具現化に全力で取り組み、消費者保護の徹底と国民の安心安全な住環境に寄与すべく、不動産市場の活性化等に取り組んでいく所存です」と挨拶しました。続いて、石井啓一国土交通大臣が「国土交通省で策定した『不動産業ビジョン2030』に基づき、ストック型社会の実現などの施策を推進していきたいと思います」と述べるとともに、地域の活性化を現場で支える会員への期待を示しました。

石井啓一 国土交通大臣

菅義偉 内閣官房長官

山口那津男 参議院議員（公明党代表）

野田聖子
全日本不動産政策推進議員連盟会長

その後、山口那津男参議院議員（公明党代表）等から祝辞をいただき、坂本久全国宅地建物取引業協会連合会会長による乾杯の音頭で祝宴が始まりました。会場がより一層の盛り上がりを見せるなか、菅義偉内閣官房長官や全日本不動産政策推進議員連
盟会長の野田聖子衆議院議員がかけつけ、祝辞を述べました。
最後に中村裕昌全日本不動産協会専務理事・不動産保証協会副理事長による閉会の辞により、懇親会は盛会のうちに終了しました。

08 月刊不動産 ｜ 2019.08

トピックスTopics「全日本不動産協会中期ビジョン」を策定

全日本不動産協会と不動産保証協会は、６月19日（水）の不動産保証協会の定時総会後、ホテル
ニューオータニにて、「 全日本不動産協会中期ビジョン―新時代の『豊かな生活』を支える産業であるために―」を発表しました。
「全日本不動産協会中期ビジョン」は、近年、不動産業をとりまく環境が大きく変化しているなかで、不動産業の各課題に対処する指針をまとめたもので、1998年に研究プ
ログラムとして立ち上げた「 全日紀 尾 井 町フォーラム」以
来、約20年ぶりの提言となります。
2015年に原嶋和利氏が理事長に就任した際、業界への提言を再度行うべきであると考え、日本大学の中川雅之教授を座長とした「中期ビジョン検討特別委員会」の検討結果および全日会員467事業者からのアンケート結果をもとに策定されました。

「全日本不動産協会中期ビジョン」を発表した記者会見の様子

内容は、策定の背景、検討経過、アクションプランの３章から構成されており、第３章にある短中期的アクションプラસೖຌ෈ಊࢊ‫ڢ‬ճ஦‫غ‬ϑζϥϱ

ンとしては、「 全日空 家 対 策 大 全 」の取りまとめや不 動 産 ৿࣎େ͹ʰ๝͖͵ਫ਼‫׈‬ʱΝࢩ͓Ζࢊ‫͍Ͳۂ‬ΖͪΌͶસೖຌ෈ಊࢊ‫ڢ‬ճ஦‫غ‬ϑζϥϱʤ֕གྷ൝ʥ
ʗ৿࣎େ͹ʰ๝͖͵ਫ਼‫׈‬ʱΝࢩ͓Ζࢊ‫͍Ͳۂ‬ΖͪΌͶʗ

テック企業、シェアリングエコノミー企業の取り込みなど

2022年までの環境変化を踏まえた8つの検討（詳細は以୊হ ஦‫غ‬ϑζϥϱࡨఈ͹ഐ‫ܢ‬ ୻஦‫غ‬ద‫ऀࡃܨ‬ճ৚੐͹รԿʤʛ೧ౕ ෈ಊࢊ‫ۂ‬ΝखΕ‫ͯ͚ת‬͹‫ڧ؂‬รԿʥ ஦ௗ‫غ‬ద͵‫ऀࡃܨ‬ճ৚੐͹รԿ୊হ સೖϑζϥϱࡨఈ͹‫ݗ‬౾‫ܨ‬գ ͵ͧસೖϑζϥϱΝࡨఈͤΖ͹͖ʃ સೖ͹ಝ௅ ஦‫غ‬ϑζϥϱ‫ݗ‬౾ಝพҗҽճͶ͕͜ΖʰΠέεϥϱϕϧϱʱ‫ݗ‬౾ ճҽΠϱίʖφͶΓΖ੢͹‫͏ٷ‬৏͝下 ）、長 期 的アクションプランとしては、３つのリボルビン

ޮӻऀ஄๑ਕ સೖຌ෈ಊࢊ‫ڢ‬ճޮӻऀ஄๑ਕ ෈ ಊ ࢊ ฯ ৄ ‫ ڢ‬ճグ、
４つのプロジェクト、10のガバナンスの確立を掲げてい୊হ સೖϑζϥϱͶ‫͚Ͱخ‬Πέεϥϱϕϧϱ ୻஦‫غ‬దΠέεϥϱϕϧϱʤ೧ΉͲ͹‫ڧ؂‬รԿΝಁΉ͓ͪͯ͹‫ݗ‬౾ ௗ‫غ‬దΠέεϥϱϕϧϱʤͯ͹ϨϚϩϑϱήɼ̒ͯ͹ϕϫζΥέφɼ͹Ϊώψϱη͹ཱི֮ʥ「中期ビジョン」全文と概要版は全日ホームページ（http://www.zennichi.or.jp/vision/）よりダウンロードできるます。詳細は、全日ホームページに掲載しています。

短中期的アクションプラン
（2022年までの環境変化を踏まえた８つの検討）
１

リバースモーゲージ、低所得者向け住宅ローン等の検討■リバースモーゲージを扱う金融機関、
リースバックを扱う不動産FCへのヒアリング、調査■低所得者向けの住宅ローン実現性の問題点を検証

2

事業承継マッチングの検討■都道府県本部に事業譲渡を望む（廃業を考えている）会員と、事業授受を望む新規入会者、及び既存会員が登録■譲渡希望者、譲受希望者がそれぞれの自己責任において話し合い、契約を締結

3

観光推進機構との連携の検討■観光協会に加盟している全日会員に現状・取り組みをヒアリング■民泊法施行後の経過を見極め、民泊セミナーを全国で実施

4

エリアマネジメントへの主体的な取り組みの検討■各都道府県本部から具体的なエリアの候補を募集■中小不動産業者が主人公となるエリアマネジメント、
クラウドファンディ
ング等も想定した具体的なスキームを検討

5「全日空家対策大全」取りまとめの検討■空家バンクを通じた全日地方本部・支部と自治体の協定の現状把握及びその評価■会員からの空家対策事例を募り分析、成功要因を抽出

6

不動産テック企業、
シェアリングエコミー企業取り込み検討■不動産テック、不動産シェアリングに関する勉強会を定期的に開催■全日にカスタマイズした会員向けサービスを検討7

従業員（会員）満足度・定着率向上への具体的な方策の検討■優秀社員を募り、全国大会で表彰■免許番号10を超える会員を対象に「10クラブ」を組織、その知見を全
日全体で共有8

経済情勢・不動産市場の見通しの情報発信の検討■経済アナリスト、不動産アナリスト、
もしくは著名シンクタンクとの提携■それを基にした経済・不動産市場セミナー、及び会員向けのレポート

2019.08 ｜ 月刊不動産 09

トピックスTopics

消費税率引上げに伴う経過措置

今年10月から消費税が10％に引き上げられることになり、前号（７月号）では、住宅購入における４つの緩和策と効果的な活用法を紹介しました。今号では、住宅や資産の貸付けにおける税率の適用時期の違いと経過措置をお伝えします。

住宅における経過措置
消費税額は、原則として住宅の引渡し時点の税率によって決 定します。1 0％の消 費 税が適用される対 象
は、引渡し時期が2019年10月１日以降の新築分譲
住宅、新築マンション、および中古戸建て住宅や中古マンションの買取再販の物件です。売買契約の締結が2 0 1 9 年９月3 0日以 前であっても、物 件の引渡しが10月１日以降であれば、消費税は10％になります。

図表１

注文住宅とリフォーム工事請負契約における消費税率の適用６カ月前（2019年4月1日）

税率引上げ（2019年10月1日）

契約

引渡し

消費税率：８％

契約

ただし、注文住宅を建てる場合やリフォーム工事を

消費税率：10％

契約行う場合、2019年３月31日までに請負契約を締結したものについては、引渡しが10月以降であっても８％

消費税率：10％契約の税率が適用されます（図表１）。

消費税率：８％

出典：国土交通省ホームページ「すまい給付金」より抜粋・編集

住宅以外の賃料に係る経過措置
店舗や事務所等の賃貸借契約において、2013年10月１日から2019年３月31日までの間に締結し、2019年
10月１日前から資産の貸付けを開始し、10月１日以降も引き続き貸付けている場合、経過措置として、当初の契約
期間中、以下の「①および②」または「①および③」の要件に該当するときは、８％の消費税が適用されます（2019年
４月１日以後に賃料の変更が行われた場合、経過措置は適用外）。
①貸付期間および対価の額（賃料）が定められていること②事業者が事情の変更その他の理由により、賃料の変更を求めることができる旨の定めがないこと③契約期間中に当事者の一方または双方が、いつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと、ならびに貸している不動産等の購入費用合計額の90％以上を賃料で受け取る旨の定めがあること
ただし、当初の契約に引き続いて自動継続の取決めがあった場合、自動継続後の貸付けは、10％の税率が適用されます（図表２）。また、2019年４月１日以降の契約において、９月分の賃料を10月に受領する場合は、８％が適用され、10月分の賃料を９月に受領する場合は10％が適用されます。
図表２

店舗や事務所等の賃料における経過措置の適用

2013年
10月1日

契約

2019年
3月31日

貸付け

2019年
10月1日

消費税率：８％

自動継続

消費税率：10％

監修：東京シティ税理士事務所

10 月刊不動産 ｜ 2019.08

税理士

辛島 正史

! 協会からのお知らせ Information
２０２０年度明海大学不動産学部企業推薦特別入試のご案内

明海大学不動産学部は、公益社団法人全日本不動産協会との協定に基づいて、団体会員の子弟および関係先の子弟等を毎年受け入れています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、明海大学不動産学部の企業推薦特別入学試験制
度の活用をご検討ください。

明海大学 入試相談会 ※要事前予約 参加費無料●期間：2019年8月25日（日）、11月２日（土）・３日（日）（ 明海祭同時開催）、
2019年12月22日（日）、2020年2月16日（日）※各日程とも10：00～13：00●場所：明海大学浦安キャンパス（千葉県浦安市明海1丁目）
・JR京葉線「新浦安」駅下車 徒歩約８分●内容：入試や出願申請、学費、奨学金、学部学科に関することなど、さまざまな質問にお答えする個別相談会です。
●対象：高校生とその保護者の方●予約：事前予約が必要です。明海大学ホームページからお申し込みください。

明海大学 オープンキャンパス ※事前予約不要 参加費無料 途中入退場自由
下記の日程でオープンキャンパスを行っております。入試対策講座や学内見学などにご参加いただけます。詳細については、
明海大学ホームページをご覧ください。

2019年8月18日（日）、9月29日（日）、10月27日（日） 各日程とも10：00～15：00※プログラムの内容などは変更する場合があります。

出願要領【出願条件】

出願資格（詳細は入試要項をご確認ください）のいずれかに該当し、かつ、出願条件（ア）および（イ）を満たす者(ア) 明海大学不動産学部不動産学科での勉学を強く希望し、第一志望として入学を志し、合格後の入学を確約できる者(イ) 公益社団法人全日本不動産協会から推薦を受けられる者●試験科目：面接のみ ※面接、提出書類等の評価を総合的に判定し、合否を決定します。
【願書受付期間等】
Ａ日程

B日程① 願書受付期間…2019年10月10日（木）～10月23日（水）（出願書類提出は全日宛・郵送必着）② 試験日…2019年11月9日（土）③ 合格発表日…2019年11月14日（木）① 願書受付期間…2020年2月18日（火）～ 3月2日（月）（出願書類提出は全日宛・郵送必着）② 試験日…2020年3月15日（日）③ 合格発表日…2020年3月16日（月）※募集人員は20名（A・B日程合計）です。

出願をご希望の方は、
まずは入試要項をお取り寄せください！
入試要項のお取り寄せ・
お問い合わせ先

公益社団法人全日本不動産協会

総本部事務局

03-3263-7030

または

明海大学浦安キャンパス

入試事務室

047-355-5116（直）2019.08 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

錯誤の取扱い法律相談山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。
日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.41
estionQu

建物を建てる目的で土地を購入したところ、決済の後になって地中に障害物が発見され、建 物を建てるには、購 入 代 金を超える除 去 費用を必 要とすることがわかりました。売買契約の錯誤無効を主張することができるでしょうか。

Answer
１．売買契約は無効

害 物は、Ｘが建物を建築する際に障た。
しかし、錯誤の場合、無効といっ

害となるものであり、それを除去するても、その主張権者が限定されるな

地中に障害物がないものと考えてためには土 地の売買代 金を大 幅にど、絶 対 的な無 効ではないとされて売買契約を締結したのに、実際には超える費用を要するものと認められいます。改正民法では、錯 誤の効 果

地中に埋設物があり、これを除去するから、障害物の存在についての錯について、無効とするのではなく、取るために購入代金を超えるような多誤がなければ、Ｘは売買契約を締結

消しができるものと変 更されました

額 の 費 用を要 するというのであれしなかったものと認められ、かつ、そ（改正民法95条１項）。

ば、錯誤があったものとして、売買契

れは、一般取引の通念に照らし妥当約は無効となります。

なものと認められる」としたうえで、

2．錯誤無効が「障害物の不存在という動機はＹに

従来「要素」という言葉が使われて表示されていた」
として、売買契約のいましたが、この言葉から重要な部

錯誤無効（現行民法95条）が認めら分という意 味を読み取るのは、難しれています。

い条文解釈でした。改正民法では、

3．民法改正による「 錯 誤 が 法 律 行 為の目的 及び 取引認められた事例

意 思 表 示は、法 律 行 為の「 要 素 」に錯誤があったときは、無効となります（現行民法95条本文）。
「 要素」とは、意思表示の内容の重要な部分の５つの見直し（２）「 要素」という用語の不使用上の社会通念に照らして重要なものであるときは 、取り消 すことができ

さて、2020年４月には、改正民法る」（ 改 正 民 法 9 5 条１項 ）として、わ建 物を建てる目的をもって代 金が施行となります。改正民法では、錯かりやすい言葉に言い換えられてい6 0 0 万円で土 地を購 入したところ、誤の取扱いにつき、次の５つの点にます。

契約後地中に障害物が発見され、そおいて見直しが行われます。

ことです。

（３）条文の構造の除去に900万円以上かかることが判明した例がありました（東京地判平成27.4.13）。判決では、「この障

12 月刊不動産 ｜ 2019.08（１）錯誤の効果
これまで、錯誤の効果は無効でし

錯誤には、「 動機錯誤」と「表示錯誤」があります。動機錯誤とは、意思（４）相手方重過失と共通錯誤の場

正民法95条３項）。これまで明文は機・目的の段階において誤解があっ合は、表意者重過失でも取消し可

なかったけれども異論のなかった考

現 行 民 法では、表 意 者に重 大ながなされてからそれを表示するまで過失があったときは、表意者は、自らになされた誤解・誤判断です。

その無効を主張することができないえ方を条文化したものです。

税務

た場合で、表示錯誤とは、意思決定（５）第三者との関係

ただし書き）。改正民法では、同じく、

法 9 4 条２項 ）や 詐 欺（ 同 法 9 6 条 3て、単に動機に勘違いがあるだけな

表 意 者の重 大な過 失によるもので

項）とは異なり、錯誤については、第ら、そのリスクは本来表意者が負担あった場合には錯誤の主張はできな

三者保護の定めがありません。改正すべきですから、原 則として動 機 錯

いという原 則を維 持しつつも、① 相

民法では、「 意思表示の取消しは、善誤は意 思 表 示の効力に影 響しませ

手方が表意者に錯誤があることを知意でかつ過失がない第三者に対抗ん。しかし、従 来から動 機が 表 示さ

り、又は重 大な過 失によって知らなすることができない」と定め（改正民れるなどして法律行為の内容をなしかったとき、②相手方が表意者と同法95条４項）、錯誤による取消しがていれば別論であって、動機の錯誤

一の錯誤に陥っていたときの２つをなされても、善意無過失の第三者にでも法律行為は無効になるものとさ例外として、①または②の場合には、は取消しの効果を主張できないとしれていました（ 動 機 表 示 説 。最 判 昭

表意者に重大な過失があっても、錯て、第三者を保護するための条文が

和29.11.26等）。

誤の主張ができるものとしました（改設けられました。

錯誤を、①意思表示に対応する意思

図表

物件調査

項 を表 示してしまった局 面 であっ錯誤に関する改正点

現行民法を欠く錯誤（表示錯誤）と、②表意者（１）
錯誤の効果

いてのその認 識 が 真 実に反する錯（２）
用語誤（動機錯誤）に分けたうえ（改正民（錯誤の効果が生じる場合）

法95条１項）、②について、「 意思表（３）条文の構造

改正民法

無効取り消すことができる「要素」に錯誤があるとき錯誤が法律行為の目的および取引上の社会通念に照らして重要なものであるとき

区別はない

区別がある

示の取消しは、その事情が法律行為（動機錯誤と表示錯誤の区別）の基礎とされていることが表示され（４）
表意者に重過失がある場合の取扱い

原則だけ（錯誤主張不可）原則（錯誤主張不可）に加え、例外として錯誤主張ができる場合の定めを設けた（５）
第三者との関係

第三者保護の定めなし

第三者保護の定めありていたときに限り、することができる」と定め（同条２項）、動機表示説を条文化しています。

今回のポイント●地中埋設物がないものと考えて売買契約を締結したのに、実際には地中埋設物があって、極めて多額の費用を要する場合、買主は錯誤の主張をすることができる。
●錯誤については、民法改正によって、大きく条文が変更になる。
●錯誤についての民法改正における変更箇所は、次の５つである。
（１）錯誤の効果：無効→取り消すことができる。

（２）用語：「要素」という言葉が使われなくなる。

（３）条文の構造：動機錯誤と表示錯誤が区別される。

（４）表意者に重過失がある場合：原則（錯誤主張不可）に加えて、例外として錯誤主張ができる場合の定めが設けられる。
（５）第三者の保護：善意無過失の第三者を保護する定めが設けられる。

2019.08 ｜ 月刊不動産 13

海外が 法 律 行 為の基 礎とした事 情につIT

現行民法には、虚偽表示（現行民宅建士と定められています（現行民法95条

賃貸

錯誤が生ずるのは、認識がない事

この点について、改 正 民 法では、

法律

決 定 をするに 至るまで の 原 因・動不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.27
estionQu

個人が贈与を受けた金銭を全て住宅の敷地の取得対価に充てた場合の、住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画室室長 税理士

山崎 信義

1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組
織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。東京商工会議所「事業承継の実態に関する調査研究会」委員（2014年）等歴任。著書に『ポイント整理 不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税の特例（以下「本特例」）につき、個人が贈与を受けた金銭を全て住宅の敷地となる土地の取得の対価に充てた場合の取扱いについて教えてください。

Answer
本特例の適用対象となる「自宅の新築」には、自宅の新築に先行してするその敷地として使用されることとなる土地の取得が含まれます。したがって、個人が贈与を受けた金銭の全部を土地の取得対価に充てた場合であっても、その贈与を受けた金銭は本特例の適用を受けることができます。ただし、その贈与のあった日を含む年の翌年の3月15日までに、金銭の贈与を受けた人が自宅の新築をしていない場合には、その贈与を受けた金銭は本特例の適用を受けることができません。

1．本特例の概要
その年の１月１日において20歳以上である等の一 定の要 件を満たす
個人（「特定受贈者」）が、父母等のには、贈与税の申告を要件に、住宅は、贈与税が非課税とされます。

取得等資金のうち下記の限度額まで※ 土地および土地の上に存する権利（借地権・敷地利用権等）をいいます。

（１）自宅の新築等にかかる対価の額
または費用の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合
自宅の新築等にかかる契約の締結日一定の省エネルギー性
または耐震性を備えた良質な住宅（自宅）の非課税限度額

左記以外の住宅（自宅）の非課税限度額の 新 築 もしくは 取 得（ 以 下「 新 築2019年4月～2020年3月

3,000万円

2,500万円

等」）、②これらの自宅の新築等とと2020年4月～2021年3月

1,500万円

1,000万円

もにするその敷 地として使用される2021年4月～2021年12月

1,200万円

700万円

自宅の新築等にかかる契約の締結日一定の省エネルギー性
または耐震性を備えた良質な住宅（自宅）の非課税限度額

左記以外の住宅（自宅）の非課税限度額～2015年12月

1,500万円

1,000万円

2016年１月～2020年３月

1,200万円

700万円

2020年４月～2021年３月

1,000万円

500万円

2021年４月～2021年12月

800万円

300万円

直系尊属から贈与により取得した①
自己の居住用の家屋（以下「自宅」）

土地等 ※の取得（その自宅を新築す
る場 合に、それに先 行してするその敷 地として使 用されることとなる土地等の取得を含む）、または③一定の増 改 築 等の対 価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」）の全額を、①、②または③の対価に充て、贈 与を受けた年の翌 年３月1 5日までに自己の居住用に供した等の場合

14 月刊不動産 ｜ 2019.08（２）（１）以外の場合（注）（２）は、消費税率８％の適用を受けて自宅を取得した人のほか、消費税対象外の個人間売買により中古住宅を取得した人が対象とされます。

その敷地となる土地を宅の新築に先行してするその敷地と自宅の新築が行われること

先行して取得した場合のして使用されることになる土地等の個人が贈与を受けた金銭の全額留意すべき要件
留 意 すべき要 件としては 、次 のが土地等の取得に充てられ、自宅の「自宅の新築に先行してするその新 築の対 価に充てられなかった場

敷 地として使 用されることになる土合でも、その贈与を受けた金銭は本地等」の具体例としては、次のものが特例の適用対象となる「住宅取得等あります。

資金」には該当します。

（１）一定の土地等の取得であることの適用対象となる自宅の新築もしくは取 得には、自宅の新 築もしくは取得とともにするその敷地として使用さを受けた人が自宅の新築をしていない場合には、その贈与を受けた金銭は本特例の適用を受けることができません（事例参照）。

例

2018年５月に父親から700万円の贈与を受け、その700万円で同年７月に土地を購入、翌年２月に自己資金で住

物件調査

事

の翌年の３月15日までに、その贈与ITれることとなる土地等の取得が含まれただし、贈与があった日を含む年①自宅の新築請負契約の締結を条件とする売買契約によって取得した土地等②自宅を新築する前に取得した、その自宅の敷地として使用されることになる土地等宅建士

上記１.の下線部のとおり、本特例

賃貸（１）および（２）が挙げられます。

取得が含まれます。

税務（２）金銭の贈与を受けた人により、法律ます。そして「土地等の取得」には、自2．自宅を新築する前に、宅用家屋を新築した場合７月2019年2月

3月15日

父より700万円の贈与贈与を受けた
700万円で土地購入

自己資金で
家屋を新築

この日までに家屋を新築していないと本特例不適用海外

2018年5月

贈与を受けた金銭の全額を土地の取得に充てた場合でも、本特例の対象となる。
ただし、贈与を受けた年の翌年３月15日までに、金銭の贈与を受けた人が自宅の新築をすることが必要である。

ワンポイントアドバイス●自宅の新築等にかかる契約の締結日の期間によって、贈与税の非課税限度額が変わりますので、注意が必要です。
●夫婦で資金を出し合って自宅を新築する場合において、妻が親から金銭の贈与を受けて夫と共有で土地を取得し、その土地上に夫が自宅を新築してその名義を夫のみとすると、妻は自宅を新築していない（新築したのは夫のほうです）ことから、妻は上記２.（２）のただし書きにより、本特例の適用を受けることができません。本特例の適用を受けるためには、妻が贈与を受けた金銭の一部または自己資金により自宅の建築代金を負担し、敷地だけではなく自宅にも相応の持分を有することが必要です。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2019.08 ｜ 月刊不動産 15

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

契約を解除した後も退去しない賃借人への措置

賃貸
相談

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

1952年広島県生まれ。東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産
賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

Vol.27
estionQu

江口 正夫

賃料を６カ月も滞納した賃借人に対し、未払賃料の支払いを催告しましたが、入金がありませんでした。そのため賃貸借契約を解除したのですが、解除後も居座っています。解除
後は賃借権を有していないのですから、鍵を付け替え、室内にある物は搬出して退去を強制することも認められると思うのですが、問題があるでしょうか。

Answer
賃借人の賃料不払いを理由に賃貸借契約を適法に解除すれば、賃借人は賃借権を失うことになります。
したがって、賃貸人は賃借人に対し、貸室から退去を求める請求権を有しています。
しかし、退去を請求する権利があるからといって、法的な手続きを取ることなく、実力で賃借人を退去させることは、自力救済として違法とされていることに注意する必要があります。鍵の付け替えや、貸室への立入り、残置物の処分等の行為は、民事上の損害賠償の対象となるだけでなく、刑事上も住居侵入罪や窃盗罪等の罪に問われる可能性がありますので、原則として、法的手続きにより明渡し等を実現することが必要になります。賃貸借契約書において、賃貸借が終了した場合には、鍵の付け替え、貸室内への立入り、残置物の搬出・保管・処分をされても異議を述べないという特約があったとしても、原則として、かかる特約は無効ですので、結論に変わりはありません。

1．適法な賃貸借契約の解除の法的効果
賃貸借契約が適法に解除されれば、賃借人は賃借建物に対する使用渡請求権を有しているからといって、からです。法 治 国 家である以 上 、個権利を実現するために、どんな手段

人の有する権利の実現も、法律の定を用いても構わないというわけではめる手続きに従って行われる必要がないということです。

あります。仮に権利があるからといっその理由は、わが国が法治国家だて、皆が、それぞれ実力で権利の実

収 益の根 拠である賃 借 権を喪 失します。
したがって、賃借人は賃借建物○の占有権原を失うため、賃貸人は賃借人に対し、建物からの明渡しを請求する権利を取得します。

2．賃貸人の権利の実現方法
問題は、賃貸人が賃借人に対し明16 月刊不動産 ｜ 2019.08

権利の実現方法

×

法的手続きを取る①訴えの提起②強制執行による実現

実力で権利を実現する①鍵の付け替え②室内に入り動産処分

法律は 保 護されることになります。した

賃借人にあることに変わりはありませを生じてしまうおそれがあります。そがって、その手続きを取ることなく、貸ん。
したがって、賃貸人が賃借人に対

こで、無 権 利 者の行 為ではなく、相室の鍵を付け替える行為は、刑法上し、明 渡 請 求 権を有しているからと手方に対して明渡請求権を有していは不動産侵奪罪（刑法235条の２）にいって、貸室内に存する賃借人が所る権利者であっても、鍵を付け替え該当するおそれがあります。

有権を有している物を、貸室外に持出したりすることを「自力救済」（じりききゅうさい）※といい、違 法 行 為で

（２）貸室内への立入り行為
貸室内への立入り行為は、立ち入る必要性が認められない限り、「 正当あるとされています。

該当するおそれがあります。

3．鍵の付け替えや物の搬出等を許容する特約

賃貸借契約が終了しても、賃借人し」たものとして住 居 侵 入 罪（ 刑 法

そこで、賃貸借契約書にあらかじが 事 実 上 貸 室を占有していますの130条）に該当するおそれがあります。

め、「 賃貸借が終了したにもかかわらず、賃借人が占有を継続する場合にで、賃貸人が、賃借人に対し、建物明（３）貸室内に存在する物のは、賃貸人は鍵の付け替え、貸室内命ずる判決を得て、強制執行手続き

搬出行為

への入室、室内に存する物を搬出・において執行官が賃借人の占有を解

賃貸借契約が適法に解除されたと処 分しても賃 借 人は一 切 異 議を述く手続きをするまでは、賃借人の占有しても、貸室内に存する物の所有権がべない」との特約を設けた場合であ

物件調査渡しを求めて訴えを提起し、明渡しをIT

人の看守する邸宅、建造物…に侵入（１）鍵の付け替え行為

宅建士

な理由がないのに、人の住居若しくはた」
ものとして窃盗罪（刑法235条）に賃貸ち出す行為は、「 他人の財物を窃取したり、貸 室内に入 室し、残 置 物を搬税務現を図るとなると、社会的に大混乱

れば 、契 約の効力で、これらの行 為※自力救済とは権利者が国家の定めた裁判等の手続きをせずに、自らの実力を行使して権利を実現する行為

るでしょうか。
しかし、この特約は、自のこと。賃借人に対して、明渡請求権を有している賃貸人であっても、以下のような自力救済は

力救 済を行うことを許 容することを違法行為とされている。
鍵の付け替え内容とするもので、自力救済は違法
貸室への立入り

室内動産等の搬出とされているため、違法行為を行うことを許容する特約は無効と解されます。
したがって、このような特約を設けたからといって、これらの行為が有効になるわけではないため、注意が必要です。

今回のポイント●賃貸借が終了したにもかかわらず、賃借人が退去しない場合には、賃貸人は、賃借人に対し建物明渡請求権を有する権利者ではあるが、明渡請求において法的手続きを講ずるのではなく、実力で実現することは自力救済として違法行為となる。
●契約を適法に解除した後であっても、賃借人が明渡しをしない間に鍵の付け替えを行い、賃借人を貸室から締め出す行為は違法とされ、不動産侵奪罪に該当するおそれがあり、貸室への立入りは住居侵入罪に、室内動産等搬出行為は窃盗罪に該当するおそれがある。
●賃貸借契約書で、これらの行為をあらかじめ許容し、異議を述べない旨を合意する特約を設けても、その特約は無効と解される。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2019.08 ｜ 月刊不動産 17

海外は有 効に行えると考えることができ宅建士 ー

媒介契約の締結と基礎知識

Real Estate Notary

宅建士講座

宅建業法4 ～媒介・代理契約の規制～

宅建士試験合格のコツ
本試験において、媒介・代理契約の規制に関する問題は、毎年１問出題される

Vol.5

ことが定番化しています。出題内容はほぼ限定されており、未知の知識を問うよ
うな難問の出題はほとんどありません。過去の本試験問題をしっかり押さえれば、確実に１点をゲットできるようになります。

媒介契約の種類
一般媒介は、同じ物件を他の業者に重ねて依頼できる契約、専任媒介は、同じ物件を他の業者に依頼できない契約です。
「 明示義務」とは、依頼者が他の業者に重ねて依頼した場合、その業者名を明示する義務のことです。専
任媒介は、
「 専属」
という文言の有無で区別されますが、これは自己発見取引が許されるかどうかの違いです（「専属」
だと、依頼者が自ら発見した相手方と取引することも禁止されます）。

明示義務のある一般媒介契約
一般媒介明示義務のない一般媒介契約
媒介契約
専任媒介契約専任媒介
専属専任媒介契約

専任媒介契約特有の規制
専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）には、以下の特有の規制が課されており、これらの制限に専任媒介契約特有の規制に関して注意すべきポイントは、次のとおりです。

反する特約をした場合、無効とされます。
専任媒介契約専属専任媒介契約

業務報告義務２週間に１回以上

１週間に１回以上

契約の
相手方の
探索方法

指定流通機構に契約締結日から７日以内に物件を登録

指定流通機構に契約締結日から５日以内に物件を登録

有効期間

３カ月以内（これより長い期間を定めても３カ月に短縮）

18 月刊不動産 ｜ 2019.08

・契約の相手方の探索方法における「７日」「５日」の日数に、当該宅建業者の休業日は含まない。
・業務報告は、書面で行う必要はない。
・依頼者からの申出がある場合に限り、有効期間を更新することができる（更新後の期間も３カ月以内）。
・指定流通機構に登録した業者は、登録証を遅滞なく依頼者に引き渡し、当該物件の契約が成立したときは、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならない。

法律

植杉 伸介
税務

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

賃貸
宅建士

媒介契約の書面化
左記の記載事項に関して注意すべきポイントは、次のとおりです。

業者の記名押印をしたうえで、依頼者に交付しなければなりま
せん。媒介契約書面には、次の事項を記載する必要があります。
2

る（書面によらず口頭で示す方法でもよい）。
5 の有効期間は、
一般媒介契約であっても必ず記載しなければならない。
6 の指定流通機構は、
一般媒介契約でも記載が義務づけられている（指定流通機構

海外論点の確認とを
知識の定着

2 の価額・評価額について宅建業者が意見を述べるときは、必ず根拠を示す必要があに登録しない場合は「登録しない」
と記載
する）。

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者でないＥから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業
日数を含め５日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
（H28年 問41）
【Ｑ2】 宅地建物取引業者Ａ社がＢと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、Ａ社がＢに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
（ H24年 問29）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 専属専任媒介契約を締結したときは、その日から５日以内に指定流通機構に登録する義務があるが、その日数に休業日は含めない。

Answer 2

物件調査

宅地・建物を特定するために必要な表示（所在、地番、面積等）
宅地・建物を売買すべき価額または交換の場合の評価額
3 媒介契約の種類（一般・専任などの区別）
4 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項
5 媒介契約の有効期間および解除に関する事項
6 指定流通機構への登録に関する事項
7 報酬に関する事項（報酬額、消費税、支払時期等）
8 契約違反をしたときの措置（専任媒介なのに他の業者に依頼した場合等）
9 媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものか否かの別
1

IT

宅建業者は、売買・交換の媒介契約（貸借の媒介契約は含まれていない）が成立したら、遅滞なく、その内容を書面化し、宅建【解説】 依頼された物件の価額または評価額について意見を述べるときは、必ず根拠を明ら
かにしなければならない。このことは、一般媒介契約であっても変わらない。

2019.08 ｜ 月刊不動産 19

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.5

賃貸仲介業がオンラインで完結する未来

賃 貸 契 約 において 電 子 契 約 が 解 禁されると、スマートフォンによるワンストップ手 続きが可 能になるといわれています。不動産業界のIT化が進めば、入居
者サポートをはじめとするアプリの開 発など、新たなユーザーサービスが生まれる未来も遠くないでしょう。

IT重説から電子契約へなどで 実 施 できるようになりまし

ラインの書面交付が解禁となるのもた。しかし書 面の交 付については

そう遠くない未来だと思っています。

2017年10月に賃貸借契約にお必須とされており、この部分だけは

この法改正が実現すれば、契約

いて運用解禁となった重要事項説

入居者の来店など、引き続きアナロ

書などの書面を、メール添付もしく

明のオンライン化、いわゆる「IT重グ対応が求められています。

はサーバーなどからのダウンロー

01

説」。
この動きは、不動産契約の利

契約の完全なオンライン化は業

ド形式で入居者に送付することが用者側の利便性を高めるだけでな

界内外から強い要望が寄せられてできるようになり、物 件 探し、問いく、不 動 産 企 業や不 動 産テック企

おり、その流れを受けて「重要事項合わせ、内見 、申し込み、審 査 、重業にとっても新たなビジネスチャン

説明書等の電磁的方法による交付

要事項説明、契約、説明書類へのスを広げるきっかけとなりました。

に関する社会実験」を行うことが決捺印、契約締結がすべてオンライン

IT重説の話題自体は落ち着きつ定しています（国土交通省「ITを活で完結することになります。

つありますが、国土交通省による次用した重要事項説明に係る社会実の一 手として「 重 要 事 項 説 明 書 等

験に関する検証検討会」）。現時点（35条、37条書面）の電磁的方法（ 2 0 1 9 年 7月）では、2 0 1 9 年 7月

ユーザーとの新たな接点を生むIT化による交付に関する社会実験の実

1 6日から参 加 事 業 者の募 集が 始そうなった場 合 、不 動 産 企 業や施」が注目されています。

まり、10月1日から社会実験が開始

不 動 産テック企 業にはどのようなされる予定です（図）。

変化がもたらされるのでしょうか。

今 回は、この取り組みについて考えていきます。
賃貸借契約を締結する際に必須とされているのが 、宅 地 建 物 取 引

02

物件探しから契約まで
すべてオンラインで完結

03

まずは、実 質 的な契 約に関するコストと時間の削減が挙げられます。
契約書面の発行や郵送手続き、入士による重 要 事 項 説 明 、そして書

IT重説の解禁にあたっては２年居者への返送の依頼などといった面の交付です。冒頭で説明したとおの 実 験 期 間 が 設 けられ たのに対細かな業務を短縮することができり、2 0 1 7 年 1 0月に賃 貸 借 契 約でし、今回の社会実験は３カ月と短期ます。また、契約書の紛失や郵便トのI T 重 説の本 格 運 用が 開 始され間の予定です。このことから、業界

ラブルなどの対応がなくなります。

たことで、宅地建物取引士による説

関係者は法改正を前提とした確認

もっと大きな視点に立つと、入居

明 行 為がオンライン会 議システム期間だと見ており、筆者個人もオン

者が部屋探しや契約のときに入力す

20 月刊不動産 ｜ 2019.08

法律るデータをそのまま契約時や家賃保図証の審査、契約終了後の入居者サ

社会実験で用いる電磁的方法による交付には、電子メールの送信等により交付する方法（電子署名サービス）と、サーバーからダウンロードの交付による方法（クラウド電子署名サービス）の２つの方法がある。

ポートにも活用することができるようつなげることができるようになります。

税務

になり、
より入居者の利便性向上に社会実験で用いる電磁的方法による交付

電子メールの送信等により交付する方法

また、不動産企業の立場から注説明の相手方登録事業者

ザーと不動産企業との新たな接点が生まれる」という点です。入居者
向けアプリや引越しのサポート、家活に関する様々なサービス、部 屋
探しや物件購入の「リピート獲得」に向けた取り組みを始めるうえで、になることも予想されます。

企業の枠を超えた
サービスの連携が必須

しかし、こうした動きを可能にするためには不動産テック企業同士の社が保有しているデータフォーマッ
トがバラバラなので、企業の枠を超えたサービス連携がなかなかうまくいきません。
こうした状況を打開す③署名済み重要事項説明書
ファイルの送信④署名済み重要事項説明書
ファイルの受信●電子契約サービスの概要作成したファイルをPCなどにより、改ざん防止阻止（暗号化）を施し、ファイル作
成者の証明や、改ざん防止をされていないことを示すためのサービス。改ざん防止等がなされたファイルをメールにより送付する。

サーバーからダウンロードの交付による方法

登録
事業者①重要事項説明書
ファイルの作成

説明の相手方

電子署名
対応サービスへ送信②作成したファイル
への電子署名⑥電子書面交付による説明の実施に際し使用⑤重要事項説明書ファイルの内容確認るために、例えば私が代表理事を務●▲◆

める一般社団法人不動産テック協会でも活発な議論が交わされていますし、管理会社を中心に構成される公益財団法人日本賃貸住宅管理協会のIT・シェアリング推進事業者
電子契約部会でもデータフォーマッ
トの業界標準策定について、前向きな話し合いが重ねられています。

③作成したファイルのクラウド上での保存④署名済み重要事項説明書
ファイルのダウンロード●クラウド電子契約サービスの概要作成したファイルをクラウドにアップロードして、改ざん防止阻止（暗号化）を施し、ファイル作成者の証明や、改ざん防止をされていないことを示すためのサービス。作成されたファイルを作成者、相手方がダウンロードして利用する。
出典：国土交通省ウェブサイト（http://www.mlit.go.jp/common/001272924.pdf）より抜粋・編集

法改正によって不動産オーナー
や入居者が受けられる恩恵を、事業者側の都合で制限しないために何

ダイヤモンドメディア株式会社 創業者
一般社団法人不動産テック協会 代表理事

武井 浩三

ができるか。
これは一企業の努力だ

神奈川県生まれ。高校卒業後、米国ロサンゼルスに留学。帰国後、

けでは達 成できないものであるた

2007年に共同創業者の小林氏、染谷氏とダイヤモンドメディアを創め、業界全体の課題と捉え、引き続サービス展開を進める一方、ホラクラシー経営の日本における実践者

き取り組んでいきたいと思います。

業。現在、不動産テック・フィンテック領域におけるITサービスを中心にとして様々な媒体への寄稿・講演・組織支援なども行う。

2019.08 ｜ 月刊不動産 21

海外横の連携が必須です。現状では、各⑤重要事項説明書
ファイルの内容確認

●▲◆

物件調査

04

②作成したファイル
への電子署名IT

データの活用がひとつのきっかけ⑥電子書面交付による説明の実施に際し使用①重要事項説明書
ファイルの作成

宅建士

具・家電の購入サポートなど、新生

賃貸

目したいのは、「 IT化によってユー

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.5

Research

不動産物件調査技術の基礎 ～現地調査編～

敷地の前面道路の現地調査
不動産調査の中でも、特に難しいとされているものに、「 道路に関する調査」があります。法務局や役所等で調査した内容と現地の状況に違いがある場合があるため、現地調査をしっかり行い、役所調査と合わせて総合的な判断をする必要があります。

道路法と建築基準法の2つの観点における調査

る場合は、道路の測量図と登記事項いない場合は、道路維持管理担当課

要約書を取得し、その地番の所有者で調査します（ポイント２）。

道路調査においては、大きく分け

場合、建築確認の際、調査対象地がて２つの観点に注意して行います。

道 路に接していないときは、重 大な③の「 道 路の範 囲 」の調 査では、

第一は、
「 敷地の前面道路の区域

問 題に巻き込まれます。
「借地契約

道 路 境 界 確 定 図 がある場 合は、確に関する調 査 」
（道路法）であり、第が結べるか」「 道路用地の取得がで定している道路幅員を現地で照合を二は、「 調査対象敷地での建築の可きるか」など、大変な問題です。
また、して、その箇所に、道路境界標がある

否の調査」（ 建築基準法）です。ここ水路である場合は、後日、建築確認

かどうかを調査します（ポイント３－

では、第一の前面道路について述べ担当課で、「 水路は建築基準法上の１）。
この場合は、
よく現地を観察してます。

道 路に含まれるかどうか」について探すことが大切です。なぜなら、調査

調査をします（ポイント１）。

対象敷地内の内側に道路境界標が現地調査の４つのポイントを特定します。所有者が個人などの■道路の形状■道路の範囲設置されていることがあるからです。
その際は、道路維持管理担当課で、敷地の前面道路の現地調査をす②の「道路の形状」の調査では、道「 敷 地が 道 路に出ているのですが 、る際、①位置、②形状、③範囲、④幅

路が直線であれば、敷地との交点は道路境界査定をしたとき、道路内に員の４つのポイントがあります。

両端の２点となり、道路境界点は２出ているブロック塀等の『工作物撤カ所です。道路が“くの字”に折れ曲

去 に関 する覚 書 』の 記 録 はあるでがっている場合は、敷地との交点はしょうか」と、質問します。これは、結①の「 道 路の位 置 」の調 査では、

少なくとも３カ所となります。敷地が果的に、敷地が道路に越境している

敷地が道路に接しているかどうかを角地であれば、隅切りの交点を含め状態です（ポイント３－２）。

確認します。道路脇には、U字溝や水て、それぞれの交点に、境界標がある路などがあります。水路は、行政機関

か否かを現地調査します。
その際、道によっては道路扱いをするところもあ路境界標に行政機関のマークがある④の「道路の幅員」の調査では、道れば 、「 水 路 幅員が２ｍを超える場

場合は、道路の境界が確定し、道路路境界が確定しているときは、計測し合、敷地は道路に接していない」とすの位置、形状、範囲、幅員等も確定した道路幅員の寸法と道路境界確定図

る行政機関もあります。法務局等でている可能性があります。
まだ、道路に記載の寸法とを照合して、おおむね公図を取得した際、道路に地番があ境界確定図の有無の調査を実施して一致しているかどうかを確認します。

■道路の位置22 月刊不動産 ｜ 2019.08■道路の幅員の道路境界塀（敷地の擁壁等）まで

道路境界標がある場合、左右の道路

いては、建築基準法上の道路として、の間を現況道路幅員として計測して、境界標が示す境界点の間の幅員を

その敷地後退が有効かどうかを調査

記録を残します。
このように、道路の計測します。そして、道路境界から敷する重要な調査ポイントです。一方、区域が特定されることで、敷地の所

地後退部分がある場合は、後退部分

境界標が見つからない場合は、現況

有権の範囲が特定できます。

ポイント2

賃貸

ポイント1

税務

の寸法を計測します。この寸法につ法律

道路幅員が確定していない場合で道路境界標に市区町村のマークがついている場合
は、道路境界が確定している可能性が高く、その場合含まれないため敷地は道路に接していない。再建築時

は、道路境界確定図の記録があります。

は、建築基準法43条２項２号の建築審査会の許可がな

宅建士

下記の水路幅員は2.6ｍです。行政機関によっては、「水路幅員が２ｍを超える場合、建築基準法上の道路にければ建築物の建築はできない」とするところがあります。

IT

水路幅員
2.6m

物件調査
海外

ポイント3 -1

ポイント3 - 2

下のような道路境界確定図がある場合は、道路幅員

下の写真は、右側の道路境界が確定した結果、敷地を現地で計測して、現地照合をします。
その際、敷地の越の擁壁やブロック塀が道路側に越境してしまっている

境の有無が判明する場合があります。

状況です。

地番
道路に地番がある
道路幅員

道路境界

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2019.08 ｜ 月刊不動産 23

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.5

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

ニューヨーク編 ③

マンハッタンのアパートの賃貸市場とテナントの要件
マンハッタンのアパートの賃貸市場は空室率１％以下と堅調に推移しています。今回は主に賃貸専用のレンタ
ルビルを中心にテナントの要件も併せてお伝えします。

1．
アパートの面積と仕様

山本 みゆきサンポップ・インターナショナル社マネージング・ディレク
ター。
ニューヨーク大学大学院不動産修士課程修了。CCIM（米国不動産投資アドバイザー）称号。
ニューヨーク州公認ブ
ローカー。現在は、不動産コンサルタント、物件評価、仲介等に携わる。
からくさ不動産塾「米国の不動産事情」講師。著書に『米国不動産知識A to Z』（住宅新報出版）。

ルジェ（受付）があるビルは、その分
経 費がかかるため、ドアマンなしの4．地区別の最高額と最低額

物 件よりも家 賃が 高くなります。2 4
マンハッタンの１ベッドルームの時間体制のドアマンビルがほとんど

マンハッタンのアパートの賃料は

面 積 は 、平 均 的 なアパ ートの 場 合ですが、パートタイムで勤務につくド

地区でばらつきがあるものの、最も高650平方フィート（約18坪）で、日本

アマンビルもあります。

額なのは、タイプ別ではスタジオ（ワの２L D K の 面 積 に 相 当します。１

ンルーム）がトライベッカ地区、
１ベッ

3．
マンハッタンのアパートの平均賃料

ドルームと２ベッドルームはソーホー

M S N 社 の４月のマ ー ケット・レ

京の中心地の賃料レベルです。月額

ポートによれ ば 、マンハッタンのア

賃料の最も低額なのは、いずれのタ

一 般 的にリビングルームとベッド

パ ートの月額 平 均 賃 料は 図 表 1 のイプもハーレム地区となりますが、ドルームにエアコン、キッチンには冷蔵と お り で す 。主 な 地 域 は す べ てアマンなしの同地区のスタジオの月庫、ガスまたは電気レンジ（コンロな

2 0 1 8 年４月から賃 料 が 値 上 がっ

額 賃 料が 1 , 8 9 8ドル（ 約 2 0 5 , 0 0 0ど）、食洗機、電子レンジが付いていており、アパートの賃貸市場は順調

円）と安くないことに、驚く読者もおいます。高 級 物 件ではキッチンの流しといえます。

でになると思います（図表2）。

ベッドル ー ムは１寝 室 にリビング
ルーム、キッチン、バスルームです。バ
スルームは部屋数に入らないので、３ルームとなります。

台にディスポーザー、各部屋に温度調節器が完備されています。部屋に

図表1 マンハッタンのアパートの平均月額賃料ようになりました。

建物の館内にドアマンやコンシェ

ドアマンなし2．
ドアマン付とドアマンなしのアパート

ドアマン付

近の新築アパートではよく見かける

2018年4月

2019年4月

増加率

スタジオ$3,131$3,192

1.9%

１ベッドルーム$4,317$4,4984.2%２ベッドルーム$6,078$6,211

2.2%

スタジオ$2,577$2,717

5.4%

１ベッドルーム$3,202$3,2060.1%

２ベッドルーム$4,247$4,2070.9%

アパートのタイプ

洗濯機と乾燥機があるアパートは今までは20棟に１棟程度でしたが、最地区に集中しています。全般的に東

出典：MNS マンハッタン・レンタル・マーケット・レポート 2019年４月

24 月刊不動産 ｜ 2019.08

通して家主に支払います。

平均最高月額賃料と地区平均最低月額賃料と地区

スタジオ$3,765 トライベッカ$2,348 ハーレム

１ベッドルーム$6,911 ソーホー

$3,102 ハーレム

２ベッドルーム$8,320 ソーホー

$3,767 ハーレム

い 賃 料と通 常１カ月分 の セキュリスタジオ

$6,500 トライベッカ$1,898 ハーレム

ティー・ディポジット
（敷金）を支払い

１ベッドルーム$4,997 トライベッカ$2,297 ハーレム

ます。家 具 付きの場 合は２カ月分の２ベッドルーム$7,885 トライベッカ$2,826 ハーレム

次に上記②から⑤の書類を家主側に提出します。家主から承認が下り、賃貸借契約時に１カ月分の前払

ちなみに、コンドミニアムのユニッを通して、様々な書類を提出し、ボー② 銀 行の残 高 証 明 書：銀 行口座のド（ 住 人で構 成される運 営 役員）の残高証明書またはステートメント（月

承認を得なければなりません。

③ 雇用証 明 書：テナントとなる人の

例えば、月2,500ドルの賃料であれ年収と勤続年数の記載が必要。

ば、2,500ドル×40倍＝100,000ド④前のアパートの家主からの書類：家

近年、レンタルビルに、スイミング

ルとなり、年収１千万円以上が必要

賃の支払いに延滞がなく、優良テナン

プール、ジム、
ラウンジ、メディアルーとなります。収入が基準に満たない場

トであった旨の証明書。

ム、ヨガルーム、会 議 室などの設 備

合は保証人を立てるか、賃料の支払⑤パスポートか運転免許証のコピー。

が、より一層充実してきています。高

いを保証する保険に加入しなければ

賃 貸アパートの入 居 希 望 者は申級レンタルビルではスモーカーお断なりません。ちなみに、保証人は月額込書に必要事項を記入し、通常100

り、全館禁煙のビルも増えています。

6．建物の設備と傾向

初夏に野外で楽しむ

New York Hot Spot
セントラルパークの「シェイクスピア・イン・ザ・パーク」

ターで上演されるシェイクスピア劇。2019年は５月21日から６月23日までが「空騒1ぎ」、７月16日から８月11日までが「コリオレイナス」を上演。長蛇の列に並ぶ覚悟があれば、無料チケットが手に入る。
2

ブライアントパークの「ムービーナイツ」

今夏は６月10日（月）から毎週月曜日の午後５時に開催。見逃した映画を観るのに最適。無料の映画観賞イベントとして人気。
ニューヨーカーはポップコーンとソフトドリンクを持参で楽しむ。
3

2

マンハッタンの賃貸住宅のメジャーランドロード、
グレンウッドのビルのルーフトップ

親しい友人で集まり、屋上でマンハッタンの摩天楼を眺めながら冷たいビールやトロピカルドリンクを楽しむ。
アパートによっては、屋上でバーベキューパーティーができる所もある。

3

2019.08 ｜ 月刊不動産 25

海外は月額賃料の40～45倍となります。

物件調査

次取引明細書）。

IT①年収の規定：通常、テナントの年収宅建士

トを借りる場合は、ビルの管理会社

賃料の80倍の年収が必要です。

1962年６月から毎年恒例となっているセントラルパーク内のデラコルテ・シア

賃貸

ドアマンなし敷金となる場合があります。

出典：MNS マンハッタン・レンタル・マーケット・レポート 2019年４月

1

税務

ドアマン付

アパートのタイプ

5．
テナントの要件

法律ドルの申込料をリーシングオフィスを

図表2 マンハッタンのアパートの地区別の最高額と最低額

新機能 満載！

ラビーネット
のご紹介

重要事項説明書がバージョンアップ、契約書に新機能が追加されました！
７月に、
クラウド版「ラビーネット契約書類作成システム」がさらに便利に使いやすくなりました。
また、８月には、
ダウンロード版の「契約書・書式集」に、「ラビーネッさらに便利になりました！

ト契約書類作成システム」で利用可能な一部条文の選択機能を追加します。
ぜひご活用ください！
※画像は開発中のため、変更になる場合があります。

バージョンアップ情報◆【クラウド版】重要事項説明書（売買）がバージョンアップ！
●項目を選択するだけで自動的に説明文が挿入される「法令の制限」項目の「②その他の地域・地区・街区」に便利な新機能を追加しました。
これまで「高度地区」「 地区計画区域」「 緑化地域」については、項目を選択後、備考欄等に例文挿入機能を使用して、各地区・区域等の詳細な項
目および説明を記載する必要がありました。今回のバージョンアップにより、各地区・区域等の詳細な項目を選択すると、自動的に必要な説明が挿入されるようになりました。

「高度地区」「 地区計画区域」「緑化地域」の説明文の挿入方法①「高度地区」「地区計画区域」「緑化地域」
を選択すると、詳細な項目が表示される。
②該当する詳細な項目（例：「20-1.緑地保全地域」）を選択すると、説明が表示される。

新機能追加◆【ダウンロード版】売買契約書に新機能追加！
（８月リリース予定）●所有権移転登記費用等の負担区分に関する商習慣の差異についての条文選択機能
これまで、
クラウド版では「不動産売買契約書」にある「条項」部分の「不動産売買契約条項」第９条（所有権移転登記等）第２項の「所有権移転
登記申請等に要する費用の負担区分」において、全国用、近畿用、沖縄用の異なる条文を用意しており、選択することができました。今回、この選択機能をダウンロード版（Excelのみ）にも導入しました。

26 月刊不動産 ｜ 2019.08

条文選択方法①不動産売買契約書を開く。

②収入印紙欄の右側のセルをクリック。

③②のセルのプルダウン▼をクリックし、全国用、近畿用、沖縄用の中から取引する商圏を選択する。

④該当する条文に変更される。

条文の詳細（所有権移転登記等）
〔全国用〕
第9条

売主は、買主に対し、売買代金全額の受領と同時に本物件について、買主の名義に、所有権移転登記申請手続をします。
２ 前項の登記申請に要する費用は、買主の負担とします。ただし、本物件に関し、前項の所有権移転登記申請手続前の所有権登記名
義人の住所、氏名等の変更登記を要する場合の費用は、売主の負担とします。

〔近畿用〕
第9条

売主は、買主に対し、売買代金全額の受領と同時に本物件について、買主の名義に、所有権移転登記申請手続をします。
２ 前項の登記申請に要する費用のうち、売渡しに関する登記費用および本物件に関する所有権登記名義人の住所、氏名の変更登記を要する場合の費用は売主、所有権移転に要する登録免許税および登記費用は買主の負担とします。

〔沖縄用〕
第9条

売主は、買主に対し、売買代金全額の受領と同時に本物件について、買主の名義に、所有権移転登記申請手続をします。
２ 前項の登記申請に要する費用は、売主と買主の折半での負担とします。
ただし、本物件に関し、前項の所有権移転登記申請手続前の所有権登記名義人の住所、氏名等の変更登記を要する場合の費用は、売主の負担とします。

【重要】東海不動産公正取引協議会
公正競争規約違反事業者へのポータルサイト掲載停止措置開始のお知らせ
当会では、すでに、（ 公社）首都圏不動産公正取引協議会、（ 公社）近畿地区不動産公正取引協議会、（ 一社）九州不動産公正取引協議会と協力し、インターネットの「おとり広告」の問題の未然防止と改善・排除に取り組んでいます。
このたび令和元年７月より、東海不動産
公正取引協議会においても、違約金課徴及び厳重警告を講じた事業者については、ラビーネット運営規程に基づき、一般消費者向けサ
イト「ラビーネット不動産」への掲載を一定期間停止する措置を実施することになりました。なお、同様の措置は、他のポータルサイトにおいても実施されます。
会員の皆様のご理解とご協力をお願いいたします。

2019.08 ｜ 月刊不動産 27

地方本部の動き Activity Condition
TOPIC「美馬市空き家等対策
プラットホームに関する協定」を締結

徳島県本部

徳島県本部では、令和元年５月13日（月）に美馬市役所にホームをつくり、個別の物件に応じた対策を実施していくこと

おいて美馬市とNPO法人空き家コンシェルジュと「美馬市空

で、空き家を市場へのスムーズな流通につなげていくことを目き家等対策プラットホームに関する協定」を締結いたしました。

的としています。今後も徳島県本部は、各市町村との連携を

空き家問題に関して各分野の専門家が集まったプラット

強め、
公益事業の一環として社会貢献に努めてまいります。

REPORT

小学生バレーボール大会「ハナミズキカップ」に協賛
徳島県本部が協賛する小学生バレーボール大会「ハナ写真撮影するなど小学

ミズキカップ」が令和元年５月11日
（土）
・12日
（日）
に開催され

生に大人気でした。

ました。今年で11回目を迎える本大会には、県内外から97

徳 島 県 本 部は本 大チームが出場し、２日間にわたり熱戦が繰り広げられました。

会を通じて、健 全な青

開会式には竹内茂副本部長が参加し、選手にエール

少年の育成に貢献してを送りました。大会にはラビーちゃんも参加し、各チームとまいります。

ラビーちゃんも選手たちを応援！

REPORT

東京都本部「ラビーネット」実務研修会を開催

東京都本部では、会員の皆様の営業に役立てていただ

また、上 記 以 外にもくため、全日流通システム「ラビーネット」の実務研修会を下「ラビーネット」の各種コ記のとおり開催しました。

ンテンツの研修会に参加

平成31年２月にリリースした「クラウド版契約書類作成シされた皆様に、実際に操ステム」と、平成31年３月にリリースした「アプリ版不動産調作しながら利 便 性を体査実務マニュアル」の研修を中心に実施しました。

感していただきました。

「ラビーネット」実務研修会の様子

開催日

時間

場所

参加者数

令和元年5/ 8（水）13:00～16:00

立川グランドホテル

31名

令和元年5/10（金）13:30～16:30

全日東京会館５階

37名

令和元年5/14（火）13:30～16:30

全日東京会館５階

39名

令和元年5/16（木）13:30～16:30

全日東京会館５階

38名

令和元年5/23（木）13:30～16:30

全日東京会館５階

43名

28 月刊不動産 ｜ 2019.08

研修内容〇クラウド版契約書類作成システ
ムの操作方法について〇アプリ版不動産調査実務マニュ
アルの操作方法について〇ラビーネットコンテンツの説明

Initiate Member
都道府県 市区町村
北海道

商号名称

新入会員名簿［令和元年 6月］

都道府県 市区町村

商号名称

福生市

有限会社 カネイシ

株式会社 エスティ

新宿区

札幌市

クマホーム・イシケン工業 株式会社

函館市

株式会社

稚内市

都道府県 市区町村

商号名称

名古屋市

住マイル

株式会社 カルディア

岡崎市

株式会社 セレクトホーム

中央区

ＧＨＯＯＬ 株式会社名古屋市

大紀エステート 株式会社

台東区

株式会社 グッド・エナジー

名古屋市

株式会社 Ｈｏｕｓｅ Ｌｅａｄｅｒ

株式会社 ほく商

昭島市

株式会社 グランクスホーム

あま市

ひまわりカンパニー

札幌市

丸山デンタルプランニング

港区

Ｇｒｏｓｖｅｎｏ
ｒＬ
ｉｍｉ
ｔｅｄ

小牧市

株式会社 マスターズ

札幌市

株式会社 Ａ・Ｋ・Ｇ

札幌市

東京都

fudou' sun

愛知県

株式会社

株式会社

札幌市

合同会社

夢の雫

渋谷区

ザ・スタイルワークス 株式会社

名古屋市

株式会社 まちづくり

青森県

青森市

株式会社 アテンド

港区株式会社 ＪＳ ＡｓｓｅｔＭａｎａｇｅｍｅｎｔ

三重県

三重郡

株式会社

宮城県

仙台市

株式会社

文京区

城北コーポレーション 株式会社

滋賀県

草津市

川畑不動産

仙台市

タイズリンク 株式会社

台東区

株式会社 ストラクト

野洲市

株式会社 リンケージラウンド

京都市

株式会社

OSOホールディングス

京都市

株式会社

寿

京都市

株式会社

HASEBE高槻市

株式会社 Ｓ＆Ｅ

大阪市

株式会社 エスエイチケーズ

大阪市

株式会社 ＭＫＧ

吹田市

株式会社 Ｋａｔｓｕｙａｋｕ

大阪市

株式会社 ＣＯＬＯＲ

門真市

株式会社

大阪市

株式会社 ＫＡＮＳＯＨ

いけがみ

仙台市

株式会社

ベルファスト新宿区

株式会社 Ｄｅａ
ｒＲｏｏｍ

いわき市

株式会社

孝和不動産

練馬区

株式会社 テップル

いわき市

株式会社 ノンズファクトリー

足立区

有限会社

天照

神栖市

株式会社 ランディックス

千代田区

株式会社

東利ビルサポート守谷市

株式会社 リーベルタッド

中野区

株式会社 Ｔｒｕｓｔ Ｅｓｔａｔｅ

水戸市

立体設計建設町田市

株式会社 ＴＲＵＳＴ ＯＮＥ

群馬県

太田市

株式会社 モデスト

港区

株式会社

埼玉県

川口市

Ａｐｐ
ｒｅｃ
ｉ
ａｔｅＲｅａｌＥｓｔａｔｅ渋谷区

株式会社 ９ＴＲＵＳＴ

入間市

株式会社 ａｍｏｓ

目黒区

ネイビーエステート 株式会社

さいたま市

オーコーホーム

渋谷区

ノウルック 合同会社

福島県
茨城県

千葉県

東京都

秩父郡

鬼乃手工房

日野市

ひのたま不動産株式会社 カーザランド

中央区

株式会社 Ｆ’
Ｐｉ
ｅｃｅ

株式会社

吉川市

株式会社

足立区

株式会社 プラグイン２２

春日部市

株式会社 スカイビレッジ

杉並区

株式会社 ポリキング

さいたま市

株式会社 スムミル

杉並区

株式会社

堀ノ内不動産志木市

株式会社 ＤＡＤＯ

中野区

株式会社

堀野商事

川口市

株式会社

大和開発

渋谷区

株式会社 ミライズプロパティ

川口市

株式会社 ディライズ

豊島区

株式会社 むぎばたけＣｏｒｐｏｒａｔ
ｉ
ｏｎ

所沢市

株式会社 Ｄｏ・ｉｔ

文京区

株式会社 メリエスト

狭山市

ハート・コンサルティング 株式会社渋谷区

モリモト・トラスト 株式会社

さいたま市

合同会社 ファーストエージェント

新宿区

株式会社

ユーエヌオー

さいたま市

株式会社

杉並区

吉田工事

株式会社

上尾市

株式会社 マイホーム・スタジオ

大田区

和蘭豆モチヅキビル不動産 株式会社

さいたま市

武蔵野総業

渋谷区

リーパス 株式会社

川口市

株式会社

調布市

リヴァティ 株式会社

浦安市

株式会社 アキモト

東村山市

株式会社 リグランド

葛飾区

株式会社 ロマウス

不動産工房うらわ
株式会社
雄伸

いすみ市

九十九リヴァージュ 株式会社

木更津市

グッドライフ 株式会社

神奈川県 相模原市 ＩＣＩ ＰＡＲＴＮＥＲＳ 株式会社

我孫子市

黒木事務所

横浜市

アンドファクト 株式会社

浦安市

シェアハピＲＥ

横浜市

ＳＹ管理

千葉市

有限会社

横浜市

オネスト．スカイ 株式会社

大網白里市

ティー・エンド・ティー

逗子市

株式会社 キング・アセット

千葉市

丸宇住宅資材小田原市

シオーツ湘南リアルエステート 株式会社

流山市

武蔵野建設

横浜市

株式会社 ０

八街市

明和マテリアル川崎市

株式会社 ＤＥＥＤ

総武測量
株式会社

株式会社
株式会社
株式会社

株式会社 ＡＲＴＥＣＨ

横浜市

トールパートナーズ 株式会社

新宿区

アアリィ不動産横浜市

株式会社 ネオフィット・アルファ新宿区

株式会社 アールイー

新潟県

新潟市

株式会社Ｊ リスクマネージメント

品川区

旭クリエート・バリュー

富山県

富山市

合同会社

grapes新宿区

株式会社 アステック

高岡市

株式会社

山久技建

中央区

株式会社 ＡｔｈｅｎａＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＰａｒｔｎｅｒｓ

石川県

金沢市

株式会社 カウル

山梨県

株式会社

兵庫県

合同会社

関西建物

東大阪市

株式会社 キャメルジャパン

南河内郡

ＫＨ．
ｃｏｍ 合同会社

豊中市

株式会社

大阪市

株式会社 シティエンジン

門真市

住宅情報館

門真市

株式会社

泉南市

株式会社 ＭＡＣＨＩ
Ｅ

堺市

有限会社 ＭＩＲＩＳＥ

Sea real estate

大鵬ハウジング

大阪市

株式会社

大阪市

ライズステップ 株式会社

ユーテック

大阪市

株式会社 ランパス

大阪市

株式会社 リング

大阪市

株式会社

西宮市

ティーズ・リアルエステート

令和都市開発神戸市

株式会社 トラストフードサービス

神戸市

株式会社 ＢＲＡＩＮ ＡｓｓｅｔＣｏｎｓｕｌ
ｔ
ｉｎｇ

西宮市

ＭＹ ＳｍａｉｌｅＢｅｓｔａｔｅ 株式会社

広島市

ウィズホーム広島市

株式会社 トランスワークス

広島市

BOWHOUSE

広島市

株式会社 マルシゲ

山口県

山口市

こうじゅんかん事務所

徳島県

徳島市

末広ひまわり不動産

香川県

高松市

ハセ川事務所

愛媛県

松山市

株式会社 ヤマトスタイル

高知県

吾川郡

Ｓｏ
ｒ
ａ 株式会社

広島県

株式会社

大田区

株式会社

大阪府

虎ノ門ＥＳＴＡＴＥ

さいたま市

サンコーポレーション

京都府

左馬ノ助

福岡県

有限会社

直方市

株式会社 アース・ピース

大野城市

あるけん不動産

豊前市

株式会社

福岡市

株式会社 スカーレット

福岡市

聖和不動産

福岡市

株式会社

博多宅建

熊本市

株式会社

KINTO

上益城郡

合同会社 マルヤマ・ジャパン

K-connect

港区

株式会社 アプレ不動産鑑定

北杜市

いろは地所

荒川区

株式会社 アンナンホールディングス

甲州市

株式会社 ビーバーハウジング

中央区

株式会社 ｉｅｄｏｋｉ

甲府市

山梨相続サポートセンター

板橋区

株式会社 インベストメントプラス

岐阜市

トミダ美装

岐阜市

モアトラスト

宮崎市

株式会社 アッファービレ

静岡市

有限会社 ホリイ

宮崎市

株式会社 とおりの不動産屋さん

宮崎市

株式会社

沖縄市

Rホーム沖縄那覇市

Ｅ
ｉＴＥＭＰＥＬ 株式会社

岐阜県

株式会社

豊島区

株式会社 Ｖ ＣＩ
ＴＹ

渋谷区

ＡＭＧコーポレーションズ 株式会社

目黒区

株式会社 エージェントホームズ

浜松市

株式会社 丸八エンターテインメント

台東区

株式会社 ＥＸＩＡ

静岡市

株式会社

中央区

株式会社 エナジーサービス

あま市

旭コンステック 株式会社

静岡県

愛知県

勇気

熊本県
宮崎県

沖縄県

丸山コーポレーション
株式会社

練馬区

株式会社 ＦＳＰ

名古屋市

アズパートナーズ 株式会社

那覇市

株式会社

info

港区

Ｏａｋキャピタルインベストメント 株式会社

名古屋市

ＡＭＰ 合同会社

うるま市

株式会社

GENKI

台東区

株式会社

名古屋市

株式会社

宜野湾市

コモンズ地所

千代田区

株式会社 オフィス髙橋

稲沢市

オフィスゆうぞう 有限会社

中頭郡

真和建築設計事務所

大田区

株式会社 カイドウ商事

名古屋市

株式会社 ジェイ・コミュニケーション

糸満市

つながるアットホーム

OK不動産

岡本住設

株式会社

2019.08 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

インバウンドなどが影響

４年連続で全国平均が上昇
2019年路線価

また、東京都内で最も上昇率が高かった台東区浅草１丁目雷門通りでは、「以前の相場とはかい離した額の取引が見られた」（ 国 税 庁の担当者 ）など、環 境とニーズの変化が著しい様子。
これらの上昇率上位地点

2019年の路線価では、対前年変動率の全国平均がは、いずれもインバウンド観光客増加による不動産需要

1.3％上昇して、４年連続の上昇となった。
また上昇幅もの影響を強く感じさせるエリアとなっている。

前年の0.7％を0.6ポイント上回り、全国的に地価上昇傾（『住宅新報』2019年７月９日号より抜粋・編集）

向が強まっている様子だ。沖縄や福岡、京都など、
インバウンド観光客の増加による商業・宿泊施設需要が地
価を押し上げたケースが目立つ。
都道府県別の平均変動率については、「上昇」が19

自宅など財産“凍結”回避に全力

認知症対応が本格化

都 道 府 県（ 前 年 比１増 ）、「 横ばい」が１県（同１増 ）、「下落」が27県（同２減）。上昇率が全国で最も高かっ

超高齢社会を控え、不動産業界の対応が本格化したのは沖縄県で8.3％上昇（同3.3ポイント増）、次いでてきた。特に、認知症が懸念される高齢者が不動産取

東京都の4.9％上昇（同0.9ポイント増）。

引の相手方である場合の対応や、認知症になる前の前年との比較では、石川県と大分県が「下落」から「上昇」へ、兵庫県が「下落」から「横ばい」へと上昇傾向を見せた一方、滋賀県は「上昇」から「下落」に転じ対策として有効といわれる家族信託に対する関心が高まっている。
日本の現在の高齢化率は約27％だが、国立人口問ている。

題 研 究 所の予 測によると、2 0 2 5 年には3 0％に達し、「下落」県の割合は依然として高いものの、その下落

2040年には36％、2060年には40％にも達し、その後は幅は縮小しているケースも多く、全国的には緩やかな上横ばいで推移する（中位推計）。高齢者人口も2040年

昇傾向にあるといえそうだ。

頃の約3,867万人まで増え続ける。自宅の売却など高●沖縄、大阪が飛躍
都道府県庁所在都市の最高路線価の対前年変動

齢者が当事者となる不動産取引は今後増加の一途をたどると予想される。そこで急務となっているのが認知症対応だ。

率の順位を見ると、トップは沖縄県那覇市久茂地３丁目

厚生労働省の推計では、団塊世代全員が後期高齢

国際通りで39.2％上昇（前年比28.8ポイント増）の1㎡当者となる2025年には認知症患者が700万人を超える。

たり103万円。前年の10位から大幅に順位を上げた。

これは高齢者の５人に１人が認知症という計算だ。

次いで前年15位だった大阪府大阪市北区角田町御堂筋（阪急梅田本店前）が、同27.4％上昇（同20.6ポイ
ント増）の1㎡当たり1,600万円（同344万円増）。

30 月刊不動産 ｜ 2019.08●意思能力の確認依頼増フクダリーガルコントラクツ＆サービシス司法書士法人

の福田龍介代表は、
こう証言する。

参加するケースもあるという。その後、日を改めて個別「一般的に認知症が懸念される75歳以上が当事者相談に移る。顧客の資産状況や家族状況、将来の財となる不動産取引が増えていることは事実。実際、取引産計画に関するニーズを聞いて、それにかなう信託を関係者である金融機関や不動産会社から、相手の意

設計するのが仕事だ。信託コンサルティング契約に至っ

思能力を確認してほしいという依頼が急増している。従た件数はこれまでに約30件に達している。

来から司法書士としては本人とその判断能力の確認

家族信託コーディネーターの資格を持つ京成不動は当然の責務だが、不動産事業者のコンプライアンス

産の田村豊・企画営業部長は言う。

意識も急速に高まっている」「あと２、３年のうちに家族信託が急速に普及し始める
感触を持っている。信託を使う最大のメリットは、信託財●関心高まる「家族信託」

産（不動産など）が生み出す利益を享受する権利を受益

一方、認知症になった場合の財産凍結などの状況を回避する手段として、近年急速に関心を集めているのが「家族信託」だ。

権というかたちにすることで、相続人（兄弟姉妹など）全
員に財産を等分（平等）に分けることができる点だ」
つまり、民法上の所有権という財産を信託財産とする

利用目的としては「自宅の凍 結防止」が多い。例えことで、名義（信託財産を管理・運用する権利を有する人

ば一人暮らしの親が介護施設に入るため、それまで住=受託者）と、権利（信託財産から生じる利益の給付を受んでいた自宅を売却して費用を捻出しようとしても、自ける権利を有する人=受益者）に分離することができる。

宅の名義人である親が認知症になってしまうと当人は超高齢社会を目前に急速に認知度を高めつつある

もちろん、家族であっても処分することができない。そう

家族信託。田村部長は、「これまでは自分の財産の行なる前に不 動 産を処 分する権 限を子 供などに譲 渡し方は民法の規定下（法定相続・遺言など）にあったが、ておくというもの。

家 族 信 託の登 場によって、（ 民 法よりも）はるかに自由に財産の行方を決めることができるようになった」と指●最大のメリットは摘する。

京成不動産（東京都葛飾区）は、２年前から家族信不動産業のコンサルティング化が進むと言われて久託のコンサルティングを始めた。月に２回程度、家族信

しいが、顧客ニーズに家族信託など様々なツールと知託の仕組みや事例を紹介するセミナーを開き、これまで識を組み合わせて対応する能力が必須となる。

に1,000人近くが受講している。中には、親子で何度も（『住宅新報』2019年７月16日号より抜粋・編集）

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