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2006年春季号

………………………… 1………………………… 3…………………… 8…………………………………… 12…………………… 13………………………………………… 15………………………………………… 16…………………………………………… 17………………………………… 18………………………………… 21……………………………………………………………………………… 22●都市農地とまちづくり−第４７号

CONTENTS

農住団地開発の新段階
ー住宅供給から環境・防災機能供給へ
工学院大学建築学科教授

1．はじめに東正則うになったと思われる。

このたび当センターで、「都

現在は都市化の時代も終わり、更に加えて少子化

市農地の計画的土地利用転換方の時代に入り、一部の都市を除いては、人口減少の策検討調査」（国交省委託）に時代を迎えると言われ、住宅需要も頭打ちの時代が係わる機会を与えられ、貴重なくると思われる。都市基盤整備が進まない中での市知見を得ることができた。

街化は、環境防災的にも問題を残し、僅かに残されこの調査に参加するに際して、（財）協同組合経た都市農地の多面的な機能が評価され、最後の砦と営研究所の一楽照雄氏の、いわゆる一楽構想が思いして、都市住民からその存続が強く期待されている。

浮かんだ。遙か昔の記憶として、農家が質の高い住都市住民が都市農地の所有者である農家に期待す宅を提供して、生鮮野菜等を供給し、農地を残してるのは、一般的な住宅供給ではなく、環境防災的な居住者も農業体験をするような、この構想には高い

多面的な機能を有する都市農地の保全である。しか理想が掲げられていたように思う。

しながら現状のような状況では、農業の継続で農地を保全するのは至難の業で、不動産経営をしながらまた本調査の趣旨を聞いて驚いたことも付け加え農地を残さざるを得ないであろう。

ておきたい。それは「都市農地を活用したまちづくり」ということで、「都市農地の活用」の概念が、即ち従って、この両者の折り合いをつけるためには、農地を宅地に転換することではなく、できるだけ「農できるだけ農地を残しながら、環境防災等に配慮した、地を保全」しながらという活用であったことである。

農家が提供する住宅団地開発としての、優れた特色

都市計画法は、市街化区域は概ね 10 年以内に速やかを強く出すことが必要である。ここで一楽構想の高に市街化を図るという、農地の宅地化促進を前提とい理想を、顧りみる必要があるのではないだろうか。

しており、農地の保全は念頭になかったはずだからである。「農のあるまちづくり」という市民の意識が、

3．農住団地開発の現状

ようやく認められてきたのかという思いと、時代はこれまでの農住団地開発の事例をみてみると、中確実に変わっているという思いであった。

には市民農園等を配した事例も見られるものの、そ以下にこの調査とは別に、農住団地開発全般についの多くはミニ区画整理事業程度にしか見えず、農家て、日頃から感じていることを述べてみたい。

が提供するという特質があまり打ち出されていない
ようにみえる。最近では民間や公営の集合住宅でも、

2．農住団地開発の役割の転換

環境共生住宅に力を入れ始め、都心部においてさえも、

高度経済成長の時期からバブル経済の最盛期まで、菜園はもとより屋上緑化 雨水の活用、自然豊かな池、まさに都市化の時代であり、都市に住宅を供給する

ビオトープ、ふるさとの森等の環境に配慮した事例

ことは、大きな社会的な使命であった。農地を所有が多く見られるようになってきている。

する農家にも、その役割が期待され、農住組合法が

土地区画整理には優れた特徴があり、これを選択制定され、農住団地開発に助成措置が講じられるよ

する理由もうなずけるものがある。減歩により負担が農住団地開発の新段階ー住宅供給から環境・防災機能供給へ

1●都市農地とまちづくり−第４７号

平等であり、あらかじめ基盤がしっかり整備され、園として敷地に含め、菜園部分の容積率を集合住宅

保留地処分により事業費が軽減でき、接道条件も改の部分に譲渡し、保全する農地の所有者も開発利益

善され、地権者はいつでも自由に使用また処分がでを得られるようなことも検討できないであろうか。
また「地区計画制度」を適用して、保全する農地

きるため、合意形成も比較的スムーズにできる。
しかし土地区画整理は、現状が農地であっても、を「保全すべき緑地」に指定し、この部分の容積率

宅地としての処分が前提となっているため、また個々を譲渡する等の方法も検討できないであろうか。こ

バラバラに宅地区画の処分が可能になるようにしてのように、いずれの場合も農地にしか使用できないいるため、道路の密度、街路割り、区画の大きさが、部分は、何らかの補償策を用意することが肝要である。

ともすれば小区画均一になってしまいやすい。これ

更に、「特定街区開発」のような方法で、公開空では行き着く先は、普通の市街地と同様であり、貴地部分に菜園の存在を認め、一般市民が利用できる

重な農地を環境資源として活用しながら、住宅提供

空地を確保した場合は、容積率の割り増しを受けらするという社会の要請には応えられない。

るようにすることは考えられないであろうか。この割増し容積で、空地部分の補償をすることができる。

4．農住団地開発の新段階

調整池の確保についても、単に必要容量の確保で都市農地に対する社会の評価が変わったからといっはなく、ビオトープにして公園と一体的に整備するて、その保全のために、農家が一方的に犠牲になる等が考えられないであろうか。これも容積率の移転で、必要はない。都市住民が都市農地の存続を必要とす

費用の捻出ができないだろうか。

るならば、都市住民も応分の負担をするべきである。

以上にように、今日的な段階での社会的要請に応

そして農住団地開発が、今日的な社会的要請に応ええる農住団地開発については、「特定農住団地開発」

るものについて、社会的な支援が受けられるというともいうべき認定をし、この認定を受けた開発につ原則にたつべきである。このような視点に立って、「新

いては、建築費等への支援、取り付け道路の取得費

段階の農住団地開発」を提唱し、思いつきを述べての支援、市民に提供する農地的空地の整備費の支援、みたい。

その他必要な支援のような助長策を講じる必要があ
るのではないだろうか。

今日の社会的な要請に応えるためには、建築物の段階まで踏み込んで検討しないと、農地を活かして
環境防災的な機能を果たす計画は困難であると思わ

5．おわりにれる。例えば、土地区画整理事業での基盤整備に加農住団地開発計画の検討も、早急に建築物等を含えて、以下のような制度の検討も必要ではないだろ

めた立体的な権利調整の段階に進むべきである。農うか。

家の高齢化等で、あっという間に一団の農地が、利農住団地開発の当然の必要として、団地内に農地

便性の良い所から切り売り宅地化され、あるいは荒が存在することになる。一つの方法として、「一団廃農地となり、社会的資源としての用をなさなくな

地の総合設計制度」を適用して、集合住宅を空地をる虞がある。

確保しながら適切に配置して、保全すべき農地を菜●都市農地とまちづくり−第４７号

2

農住団地開発の新段階ー住宅供給から環境・防災機能供給へ

都市農地を活用したケーススタディ調査事例紹介（5地区 4回シリーズ）

第1回 たつの市堂本上岸地区

都市農地を活用した計画的なまちづくりを推進する

土地・水資源局

土地情報課

対象地区

地区別テーマ

岡崎市市場地
区

歴史資源との協調による美しい魅力ある近郊外の形成

7.15ha

豊田市宮上町5丁目地区

スプロールした住宅地の防災
機能向上

1.3ha

松阪市山室町字竹林地区

全体構想の実現方策としての段階整備検討

3.6ha

堺市宮本町・
北花田地区
農 住 組 合大都市の中心市街地に残された農地を核とした良好な住宅地形成

0.93haたつ の 市 堂
本上岸地区

地方都市の中心市街地の拠点整備としての大規模農地の土地利用転換プログラム

2.5ha

Ⅰ．ケーススタディ調査の概要
1 趣旨

国土交通省

規

模

ため、都市農地の計画的土地利用転換方策を検討することを目的に、農住組合制度その他の都市農地に係る土地利用転換手法の検討、共通の課題、条件を有する地域に対する普及啓発等の観点からケーススタディ調査を行った。

2

調査テーマ及び対象地区の選定（1）調査テーマ
人口減少・高齢社会の到来により、従来の宅地の量的供給という発想から宅地の質の向上という発想へ転換することが、今後の都市農地の活用方策として重要である。これまでも農住組合事業等の推進にあたって
はそのような視点で取り組んできたところであるが、より一層、環境、景観に配慮した視点からのまちづくりを検討する必要がある。そこで都市農地の多面的な機能に着目し、都市農地をまちづくりにどう活用する
3

ことが出来るのかという視点で調査を実施した。統括

調査方法

的なテーマを「環境・景観に留意した新たな視点から

本調査は、テーマ及び地区の選定や検討方向の確認、のまちづくり」とし、検討結果の検証を行うこととした。

とりまとめ等を行う中央委員会と、各対象地区の検討（2）対象地区と地区別テーマ

会（有識者、行政、地元 JA により構成）を設置して実都市農地の活用にあたっての主な課題として、①施した。各地区の検討会では、地区の課題の分析・整理、

低利用・スプロール・進入路の確保・中心市街

土地利用転換構想の策定、事業の推進方策の検討など

地といった市街地形成上の課題を行った。また、中央委員会の委員も適宜各地区の検②

事業費の低減・合意形成等の事業化への課題

討会に参加し、検討段階において助言をして頂いた。

③

農を活かした環境形成・耕作放棄・後継者難等
4の農地の利活用に関する課題などを踏まえ、さらに国の施策等で重要とされる事

スケジュール・第 1 回中央委員会

平成 17 年 7 月 13 日

項等の要素を勘案して、対象地区と地区別のテーマを

・各地区検討会（3 回） 平成 17 年 8 月〜 12 月

以下の通り決定した。

・第 2 回中央委員会

地域をひらく知恵3

平成 18 年 2 月 16 日

●都市農地とまちづくり−第４７号

Ⅱ．たつの市堂本上岸地区■地区の現況

5 つのケーススタディ地区のうち今回はたつの市堂
本上岸地区の調査結果を紹介する。

1

地区の概要

1−1

調査対象地区の位置

調査対象地区は、たつの市のほぼ中心部、JR 姫新線
本竜野駅から南約 700m の距離に位置する。JR 本竜野
駅から姫路駅までは約 25 分の距離にある。また、山陽自動車道龍野インターチェンジが約 700m 南にあり交通利便性の良い位置にある。

1−2

地区の現況

＜地区周辺＞
・開発された戸建て住宅地、アパート等が立地。 （塀や植栽等の景観に

本地区の北側はダイエー及びジャスコといった大型配慮した良好な住宅地）
・板塀・生垣等をめぐらした敷地規模の大きい農家住宅の景観も良好

商業施設を含む商業ゾーンとなっている。
地区周辺は、北側には駐車場、ガソリンスタンド等が、東側及び南側には農家住宅や戸建て住宅、マンション、

2

課題整理・検討の方向性

アパート等が立地し、接道条件の良い土地でのスプロー

2-1

土地利用計画上の課題

ルが緩やかに進んでいる。

（1）基盤整備について地区内には、堂本公園（街区公園）、堂本公民館、戸①

地区幹線道路の位置

建て住宅が 2 戸あり、一部、農地がゲートボール場と地区幹線道路の整備については、地区の境界が南して利用されており、その他は農地等となっている。

側や東側の幅員 4m 以上の道路に接続していないた地区の西側には市道に沿って幹線用水路が流れており、めに、地区の南北方向或いは東西方向に抜ける道路

地区内で幅員 4m 以上の道路に接しているのは地区のが配置できない状況にあり、道路網の配置パターン

北側、西側の一部のみで、地区内部に接道条件の悪いに工夫を凝らす必要がある。

農地が「アンコ状」に残存している。

②

農地の配置方法

地区面積 2.5ha のうち 1.9ha（76％）が農地で、主に現在、相続税納税猶予を受けている農地や営農継水田となっており、道路・公園等の公共用地が 0.2ha（8続意向のある農地を残すことを踏まえた農地の配置％）、宅地が 0.4ha（16％）となっている。なお、農地の検討が必要。
（2）農を活かすの一部は相続税納税猶予を受けている。
用途地域指定の現況は、地区の北側が商業地域（建農地の管理が行き届かない場合、居住環境及び景観

ぺい率 80％、容積率 400％）、その他が第 2 種中高層住上好ましくない状況が生じる可能性があり、農地の管理・居専用地域（建ぺい率 60％、容積率 200％）となって運営や農地の担保性についての検討が必要である。

いる。

（3）住環境の保全

地権者数は 17 人で、このうち農家数は 14 人である。

商業地域と第 2 種中高層住居専用地域にあり、用途の混在や高層建築物による居住環境への影響に対し、地区計画等による制限や良好な住環境形成について検討が必要である。

●都市農地とまちづくり−第４７号

4

地域をひらく知恵■地区の課題図

A − 3 案：L 型）を提案した。
○ B 案（幹線優先案）
・南北方向の地区幹線道路を、区域外を一部含んで整備する案。地区外の土地を面整備地区に編入するか、もしくは道路用地の買収が必要となる。（道路幅員は10m）○ 検討結果
地区外の用地確保・合意形成には時間を要することから、地区内のみで道路網が構成される A 案の方が優先度・実現度が高いと思われる。

■道路網パターン図

2-2

A−1案

A−2案

A−3案

B案
調査地区の区域検討の方向性（1）「地方都市の中心市街地の活性化を図る種地」
住宅機能を中心に、「町なかに住み続けられる環境づくり」によって中心市街地を支える。
（2）土地利用パターン（2）「地域に貢献できる施設と環境づくり」

相続税猶予の農地や営農継続意向の農地があること①農地の一部保全と市民農園の整備により地域住民

から、地区内に農地を残す必要があるが、農地の有効の交流を図る。

活用の観点から農地はまとめて配置する方が良いと考②良好な住宅施設の建設により定住化の促進を図る。

えられる。また、土地利用の基本的な 3 つの要素（住宅機能、商業等機能、緑地・農地等機能）の配置パター

3

土地利用転換方策

3-1

ンを考慮しながら道路網パターンとの組合せを検討した。

土地利用パターンの検討

農地については、中心部（センターゾーン）にまと（1）道路網パターン

めて配置し、コミュニティの核として位置づけることが、基盤整備の骨格となる地区内幹線道路の配置について、地区周辺に配置するよりも、前述 2 − 2 の検討の方向

次の A 及び B 案を検討した。

性を実現するのに適当と考えられる。このことから中○ A 案（地先道路優先案）

心部に配置した農地（以下「センターグリーン」と呼ぶ）

・地区内で完結する道路網を整備する案（道路幅員は 7m）。

をコミュニティ空間の形成を図るために積極的に活用

但し、東南端で地区外の既存道路に接続する場合にするための土地利用計画案を次の通り策定した。（これは既存道路の拡幅が必要となる。

以外にも土地利用計画案の検討を行ったが、ここでは・3 つの案（A − 1 案：3 方向放射型、A − 2 案：逆 L 型、地域をひらく知恵省略する。）

5●都市農地とまちづくり−第４７号

■土地利用計画案

第 1 段階は、保留地等において『住宅等先行建設街区』を設定し、この街区を先行的に整備する。これにより第 2 段階以降の誘発効果が期待される。また第 2、第 3
段階において市街化を促進させる担保性に視点を置きその方法について検討する。
（1）第 1 段階＜住宅等先行建設街区＞①

保留地

・タウンハウス等については事業終了段階で入居可能なように、JA 等の協力を得て、農住組合設立段階から計画を進める。
・センターゾーンについてはファーマーズマーケット等、JA・事業者等が介在して人を集める仕掛けのある施設の検討・計画、建設を進める。
②

地区幹線沿い北東側一般住宅地

・早期に土地の売却や賃貸住宅経営等を希望する地権者の土地については、土地所有者や事業者が住宅建設を進める。
・基盤整備後においてスプロール的な宅地開発等が進（3）街区構成モデル

まないよう、地権者等の意向を踏まえた換地を行うこ

土地利用計画案の考え方を基に、中心市街地の幹線とで、まとまった区域における開発を進める。

道路に囲まれた地区のアンコ状の農地を含む街区にお（2）第 2 段階以降の土地利用促進の手法等

いて、外縁部の道路沿いは沿道型土地利用を図り、中①

心部に農地を集約してコミュニティ空間の形成を図る

・個々の権利者の意向を確認し、集約換地を検討する。

街区構成モデルを提案する。

また、「農地利用規約」の締結により一定期間の農地保

センターグリーンの管理・運営及び農地としての担区画整理による換地の工夫と農地利用規約

全を図る。

保性等が整備のポイントである。

②

民間事業者等の協力による市街化の担保性確保■街区構成モデル

・「土地売買予約契約書」を土地所有者と民間事業者等の間で本契約の前に取り交わし、時期に至れば売買契約をすることによって市街化の担保性を確保する。
・「停止条件付売買」（又は賃貸借）を、（ア）土地売却
意向の土地所有者と民間事業者等との間で、換地処分や農地規約による農地存続期間の終了を「停止条件」
として契約、（イ）土地所有者とエンドユーザーの間で「建築条件付き土地」として原則契約後一定期間以内に3-2

段階的な市街化促進プログラム

建物建築請負契約が成立することを 「停止条件」 とし昨今の経済情勢や市街地開発・宅地開発の動向を勘て土地の売買契約を締結する。

案し、当該地区について基盤整備終了後すぐに住宅等（3）センターグリーンの担保性が立ち上がることが難しいと考えられることから、段①階的な市街化促進プログラムを検討し、ゆっくりでは・JA の側面支援（経営者への経営指導や販路紹介等のあるが持続性のある市街化の促進を図る。

実施、センターグリーン経営希望者の農家又は農業生●都市農地とまちづくり−第４７号

6

事業化支援

地域をひらく知恵

産法人との間で土地の譲渡ないし賃貸借契約の仲介・斡旋）

4-2

類似地区への知見活用

・JA の経営参加（センターグリーンを経営する農業生（1）幹線道路隣接地でのスプロールが進みつつある場

産法人に資本参加、市民農園の経営に参加）

合は、内側の農地が「アンコ状」に取り残されると②

開発が難しくなることから、地区外の幹線道路へ通農地の保全措置について・一団地の総合的設計により、一団の敷地内に複数のじる地区内道路の確保が課題である。本地区におい住棟と保全する農地を一体的に計画することによる農ては、地区周辺道路と接する部分を優先的に道路用地の保全。

地として確保した。

・区分地上権により、一定の空間を区切って地上権を（2）市街地開発の速度が必ずしも速くない地方都市に設定し農園経営者が土地所有者から区分地上権の譲渡

おいては、事業採算性を確保することが難しい場合を得て農園経営をする。

があることから、予測される土地（宅地）需要に対・地区計画を定めるにあたり、農地の保全等のあり方を「地応した段階的な市街地促進プログラムを作成するの区計画の方針」に定めることで一定の効果が期待できる。

も一案である。本地区では、保留地におけるタウン
ハウスやファーマーズマーケットの誘致を先行させ■段階的な市街化促進プログラム

る案を作成した。
（3）比較的空間的な余裕のある地方都市では、中心市街地にあっても農地を含めた緑地空間の確保が可能となる。本地区では、街区内の中央部に緑地空間を確保し、都市型田園居住という住まい方による環境との共生、豊かな居住空間、農園を核とした地域コミュ
ニティーの醸成など、ハード・ソフト両面でのまちづくりにより持続可能なまちづくりの提案を行った。
（4）本地区においては、「土地活用したい」という意向を持ちながら、「しばらくは様子をみたい」という傾向にあることが土地所有者に対する意識調査を通じて確認されたが、地方都市においては同様の傾向があると考えられる。農地を積極的に緑地機能を有する空間（例えば市民農園）として位置づけることで、当面、土地を手放したくない地権者の土地を、有効に活かすことができ、居住環境の付加価値としての効果が期待できると考えられる。

4

今後に向けて4−1

地区の課題

当地区は、今回のケーススタディ調査を実施したこ＊お断りとにより、まちづくり構想・計画を立案することがで本調査の目的は、ケーススタディ結果を通じて、同様な条件

きた。今回の調査の結果をもとに具体的なまちづくりを有する地区整備の参考として頂くことにある。 従って各地区の計画案を地権者、地域住民等に示し、まちづくりをについては、あらかじめ設定したテーマに基づき、地区の条件進めていく必要がある。

を踏まえた上でモデル的に土地利用構想を検討したものであり、結果がそのまま対象地区の整備に当てはめられるものではない点について、ご理解頂きたい。

地域をひらく知恵

7●都市農地とまちづくり−第４７号

東京都の生産緑地保全事業と農地と担い手マッチング事業等の展開
東京都産業労働局
Ⅰ

東京の農業・農地を取り巻く状況

農林水産部

農業振興課・調整課

農業に関心を持ち市民農園や農業体験農園などに参＜バブル経済崩壊後の景気の低迷・人口減少等により、加する都市住民が増加しています。今後、団塊世代

都市農地に対し都市的利用から農的利用へと社会的層の大量リタイヤ時代が到来し、彼らの新たなライ要請が変化＞

フスタイルとして、農業や農的生活を志向する動き

東京の農地は、昭和 43 年の都市計画法の施行によが高まっています。営農の持続が困難な農業者に代わっりその大部分が市街化区域に指定され、急激な都市て、農地を保全・活用に積極的に関わりたいとの潜化の中一貫して減少を続け、昭和 45 年の 19,299ha

在需要は今後大きくなると考えられます。

から平成 17 年の 8,340ha へとこの 35 年間で 57％もこのような流れを受け、国においても平成 11 年に減少しました。さらに、平成 3 年には生産緑地法の施行された「食料・農業・農村基本法」で都市農業

改正により、保全すべき生産緑地と宅地化すべき農の振興が明記され、都市農業が新鮮で安全な農産物

地とに区分され、宅地化農地は宅地並み課税、相続の供給や農とのふれあいの場の提供、災害時のオー

税納税猶予制度の適用廃止という厳しい状況の中でプンスペースの確保といった都市住民のニーズに一引き続き減少を続けてきました。

層応えていくよう支援することになりました。

しかしながら、バブル経済の崩壊とその後の景気

東京の農地は都市住民の最も身近で新鮮な農産物

低迷などを背景に、近年農地の減少傾向は鈍化し、を生産するとともに、緑豊かで潤いのある都市環境

特に生産緑地の減少率は年 0.7％程度とわずかな減少を形成していく上でも重要な基盤となっており、特にとどまっています。また、東京の人口は依然としに生産緑地地区は、その面積が約 3,800ha と現在共て増加しているものの、日本の人口が昨年から減少

用されている都市公園・緑地 4,400ha に匹敵する規に転じたことや都心回帰現象等により郊外での伸び模を有し、計画的な保全・活用策が求められています。

は鈍化しています。将来的には郊外を中心に住宅にそこで、都では、地域住民の理解と協力を得ながら、対する需要も減少することが予想され、市街化区域

農地の多面的機能と生産性の向上とが両立した都市

内農地の宅地転用に対する需要は、現在ほどは期待と調和した農業を推進するため「東京都生産緑地保できなくなります。

全整備事業」を実施しています。また、都市住民が一方、都民の意識も経済成長中心の考え方から、農業に参加できる新たな仕組みづくりとして「農地

心の豊かさ、ゆとり、安らぎなどの価値観が重視さと担い手マッチング事業」を新たに設け、平成 17 年

れるようになり、都民の都市農業・農地に関する考度から取り組んでいます。

え方にも変化が生じています。都政モニター調査で
Ⅱは 8 割以上の人が「東京に農業や農地を残したいと事業の概要思う」と回答しており、その理由として「自然環境1の保全」がトップで、次いで「生活に潤いや安らぎ」（国庫事業名：元気な地域づくり交付金）

をあげ、都市農業・農地の持つ多面的機能を維持・

1）事業の趣旨＜都市農業・農地の保全による良好

保全したいとする考え方が浸透しつつあります。また、な緑地空間の形成、防災機能の発揮＞●都市農地とまちづくり−第４７号

8

東京都生産緑地保全整備事業

地域をひらく知恵②

都市農地の多面的機能が発揮されるためには、農

農業体験農園整備＜農業版カルチャースクールを応援＞

業生産が継続して行われることが重要となりますが、

市民農園は、都市住民にとって最も身近な農とのふ

従来、市街化区域内農地での生産基盤整備は行われれあいであり、また子供達に食べ物の大切さなどを伝てきませんでした。しかし、生産緑地は 30 年間の長える機会としても大きな役割を果たしています。しかし、期にわたる営農が定められていることから、農業振区市町村や JA が開設する一般の市民農園は、相続税納

興地域と同様に支援する必要が生じました。

税猶予制度が適用されないことから、生産緑地では新

そこで、都では平成 6 年度から生産緑地を対象とたな農園整備が困難な状況となっています。

する都単独事業の「東京都生産緑地保全整備事業」

こうした中、農業体験農園は、農業経営の一環としを実施してきました。また、平成 15 年度には都市農て広がりを見せています。農家が都市住民に対して栽業についても国庫補助の対象となったことを受け、培や収穫作業を指導しながら農業体験させるもので、国庫を導入し、事業の拡充強化を図りました。

農家にとっては農作業の省力化と所得の安定、また利用する都市住民にとってもプロの指導により高水準の2）事業対象①

技術と収穫物が得られるなど、様々なメリットがあります。

生産基盤整備＜都市と調和した農業の推進＞

さらに畝売り・摘み取り農園と同様に納税猶予制度の適用が可能とされています。

都市農業は、周囲を宅地に囲まれ、日照・通風の悪化、農地への周辺雨水の流入、ゴミの投棄など営都は、この体験農園を都市農業の新たな経営展開と農上の様々な問題があり、一方、農地から歩道など

捉え、定着・普及を図るべく計画的な整備支援を行っへの土砂流失、農薬や土埃の飛散などが発生します。

ています。平成 11 年度には、体験農園の一層の普及に都市の中で農地を保全し農業生産を維持・継続し向け、東京都農業会議の協力を得て「体験型市民農園ていくためには、都市の中での問題点を改善し、生の開設と管理・運営マニュアル」を作成し、普及推進

産性の向上や省力化を図るとともに、地域住民の農に努めています。その結果、平成 8 年 4 月に練馬区で業に対する理解と協力を得ていくことが欠かせません。

第 1 号が開園した体験農園は、平成 17 年現在、都内のそこで、都では、都市農業の多面的機能を発揮す

15 区市、35 農園にまで広がり、今後も各地で開園が予定されています。

るために、農業生産における環境保全や景観への配慮を行いつつ、生産性の向上や農作業の省力化など

体験農園は、農作業を通じて都市住民と農家とのよ

農業経営の安定を図る各種基盤整備を実施し、都市り深い交流が図られ、地産地消を支える都市農業の大と調和した農業を推進しています。

切さを伝える場として重要な機能を発揮しています。
都は、今後とも体験農園の整備を着実に推進し、この都市と農業を繋ぐ農業版カルチャースクールの取組を広げていきます。

土砂流出の防止、ゴミ投棄を防止するための土留め・フェンス整備
農業体験農園地域をひらく知恵

9●都市農地とまちづくり−第４７号

③3）事業内容防災施設整備大規模な地震が想定される東京において、災害に備えた空間を予め確保しておくことは、防災上極め

対 象 地 域

生産緑地地区（一体的に整備することを相当とする生産緑地地区以外の区域を含む）

事 業 主 体区、市、農業協同組合、農家3戸以上の営農集団等て重要であります。生産緑地法でも生産緑地地区の指定要件として「公害又は災害の防止」が規定されるなど、都市農地は、火災や地震等に際して、延焼①防止帯や避難地、仮設住宅建設可能な空地としての対 象 事 業

簡易な基盤整備（耕土改良、土留め、排水設備等）② ふれあい・交流施設整備（農業体験
農園整備等）③ 防災設備整備（防災兼用井戸整備等）

事 業 規 模4地区

事 業 費 等

25,000千円（都補助総額） 補助率3/4以内（国1/2、都1/4）

効用を発揮します。
都市農地の防災機能については阪神・淡路大震災
以来再認識され、生産緑地農地等を災害発生時の緊
急避難場所や仮設住宅用地として利用することや、農家から生鮮農産物等の供給を受けることなどを内容とする防災協定を締結する取組が進んでいます。（平4）事業実績

成 17 年 12 月現在 15 区市で協定が締結）
これら農地の防災協定は、農業者団体と自治体と

平成 6 年度から平成 16 年度まで 18 区市、延べ 58の自主的な取組であることから、自治体にとっては地区で生産緑地の保全整備を実施してきました。そ低いコストで高い効果が期待できる一方で、農業者の内訳は、簡易な基盤整備 38 地区、農業体験農園整にとっては直接的なメリットはほとんどなく、また備 11 地区、防災設備整備 9 地区となっています。

農地の防災機能を増進するための施策も十分とは言5）事業の効果えません。

①

そこで、都では、避難空間としての農地の防災機

都市住民の生活環境への寄与（土留工による土壌流失の防止）能を一層増進させるとともに、防災協定の締結を促②進するため、災害時には生活用水、防火用水などと生産環境の向上（フェンス工事による盗難防止、
ゴミ投棄の軽減、暗渠等による排水改良）

して利用できるかんがい用水（防災兼用井戸等）の③

整備を行っています。

農地の多面的利用の推進（農業体験農園の整備）④ 農地等の防災機能の増進（防災兼用井戸等の整備、防災協定の締結）

2

農地と担い手マッチング事業

1）事業の趣旨
農業者の高齢化等により、農地の遊休化や荒廃が大きな問題となっています。一方、こうした農地において、農業支援や農業の持つ環境保全、教育や福祉などの多面的な機能を活かそうと市民グループやNPO 法人などが活動しています。また、農的活動を営農用水と防災用水を兼ねた防災兼用井戸

指向する多くの都市住民が存在し、約 2,200 区画の
農業体験農園で農業技術の習得に励み、また援農ボ
ランティアの認定者が 1,200 名を超えるまでになっています。今後、団塊世代のリタイアを契機として、●都市農地とまちづくり−第４７号

10

地域をひらく知恵図

農業への新たな参入を希望する人たちが増加すると農地と担い手マッチング事業の仕組み

予想されます。
総合推進

そこで、農地の遊休化の歯止めと再生利用を促進

農地・担い手情報バンク運営委員会するため、農地と農的活動を志向する都市住民とのマッ
チングを進めるとともに、都民に対する実践的な農

JA

NPO

バンク運営のアドバイス
・情報収集蓄積
・農地利用手法の企画
・参加者の組織化

業研修の実施をとおし、都民の農への参加を促進す
農業会議

農地利用
コーディネーター

る仕組みづくりを推進していきます。
行政市民グループ
実践的研修農場

2）事業対象
① 「農地・担い手情報バンク」の設置、運営
区市町村、JA、農業委員会などとの連携により、地域推進

現在あまり利用されていない農地や遊休農地、今後コーディネーター派遣

市町村

遊休化が見込まれる農地などの情報と農的活動を志地主

向する NPO など新たな担い手等の情報とを収集し農地と担い手をマッチング

都民

登録する「農地・担い手情報バンク」を設置し、その運営を行います。

摘取り
果樹園

登録された情報の中で、両者のマッチングが可能

オーナー
水田

体験
農園

農作業
受委託

地域にあった多様な解決策

な地域へはコーディネーターを派遣し、農園運営の3）事業内容ノウハウ提供や、市民参加型の農園整備など地域活動の促進・支援をしていきます。平成 17 年度につい事 業 主 体ては、運営委員会の設置と情報バンクの設立とを行
いました。
②

東京都
①

都民のための「実践農業セミナー」
対 象 事 業

援農ボランティアや新規就農を目指す、自ら耕作②できる技術を持つ人材を育成することを目的に、八情報バンクの運営（農業会議委託）
農地及びＮＰＯ･市民グループ等の情報収集、農地利用コーディネーターの派遣、運営委員会設置運営等
実践的研修農場運営

王子市の「三宅島げんき農場」跡地に実践農場を開事 業 費 等設しました。

5,000千円

平成 18 年度から約 70 名の研修生に対し、2 年間2の研修（講義と実習）を実施し、各自約 100m の区

4）事業の効果

画でアドバイザーの指導を受けながら農業技術の向①

都民参加型の農園整備による農地の遊休化防止と地域活性化上に励みます。
②

なお、研修終了後は、新たな担い手として活躍さ

新規就農や団塊世代の帰農など多様な担い手の育成れることを期待しています。
③

ＮＰＯ法人等による農業体験農園や市民農園などの運営

地域をひらく知恵

11●都市農地とまちづくり−第４７号

平成17年度に設立された農住組合の紹介
天理市岩室農住組合の概要

龍野市本龍野駅東農住組合の概要
組合の名称 ： 龍野市本龍野駅東農住組合

組合の名称 ： 天理市岩室農住組合

設立認可日 ： 平成 17 年 9 月 13 日

設立認可日 ：平成 17 年 11 月 22 日

組

合

長 ： 松本組

合長 ： 清水組

合員 ： 12 名組

合

員 ： 8名昌宏

勉

地区の面積 ： 1.65ha

地区の面積 ： 0.92ha

事 業 期 間 ： 平成 20 年度事業終了予定

事 業 期 間 ： 平成 19 年度事業終了予定

組合の概要

組合の概要

龍野市本龍野駅東地区は、たつの市のほぼ中央部

天理市岩室地区は天理市の中心である近鉄天理線・に位置し、たつの市の玄関口としての JR 姫新線本JR 桜井線の天理駅から西へ 1.7km 付近にあり、最寄

竜野駅の東側に隣接し、近隣には大型商業施設などり駅である近鉄天理線前裁駅から南に 600m に位置し、が立地し、生活利便性・交通利便性の非常に高い地

周辺には国道が通っているなど交通条件に恵まれた区である。

地区である。

本地区の土地区画整理事業により、都市計画道路の平成 13 年度に岩室地区を含む岩室地域が市街化調

整備と駅前広場の整備を行い、新市たつの市の玄関整区域から市街化区域に編入され、計画的なまちづ口としてふさわしい農と住の調和したまちづくりをくりを図ることがきっかけとなっている。

行うことを目的とする。

天理市においては第 1 号である。

龍野城跡

51

龍野市本龍野駅東
農住組合
近鉄天理線

小宅小
揖
保
川

本
竜
野

龍野局

ヒライ池

姫新線

理
駅

前栽小
市立病院

天理署

天理市岩室
農住組合

179
車道
自動
山陽

●都市農地とまちづくり−第４７号

天理大

25

ダイエー

龍野署

天理駅 天

前栽公民館

ジャスコ

龍野市役所

前栽駅

桜
井
線

169

イオン天理

12

情報アラカルト平成18年度税制改正
農地に関わる相続税物納制度の見直しの概要
清田会計事務所
はじめに

所長

清田

幸弘

ることが求められます。ですから下記に揚げるような財産は、物納不適格財産とされ、申請を受け付けても1．物納とはらえません。

国 税は納 期 限 内に金 銭によっ

1．質権、抵当権その他の担保権の目的となっている財産て納めることが原則とされています。

2．所有権の帰属等について係争中の財産

しかし例外として申請により、3．共有の財産（ただし、共有者全員が持分の全部を物納する場合を除く）

その納付を困難とする金額を限度

4．譲渡に関して、法令に特別の定めのある財産（例として一定の相続財産 （ 有価証券や不動産の現物 ）をえば農地法など）

金銭に換えて納めることができます。これが物納制度です。

3．平成 18 年度税制改正

2．物納の申請と適正許可（1）物納制度の見直し〜納税環境の整備〜

この制度の適用を受ける場合、物納申請書を税務署長に提出し適正許可をもらわなければなりません。適平成 18 年度税制改正では、申告・納税の円滑化を目

正許可を受けるには以下に掲げるような一定の要件を的として、物納制度についてもその環境整備が行われました。
改正内容のポイントを簡単にまとめると、①物納不満たす必要があります。
・延納によっても金銭で納付することが困難な事由

適格・劣後財産の明確化、法律化②物納手続きの明確化、があること（物納はその納付を困難とする金額が物納審査期間の法定等となっています。①については、限度とさ れています。）

国側の迅速な売却を念頭においていると考えられます。
一方②に関しては、納税者に迅速な物納手続きを求め・申請財産が定められた種類の財産であり、かつ、

る内容となっています。手続きが遅い場合、利子負担定められた順位＊によっていること
順位と申請却下のリスクがあります。以下で詳しい内容を

財産の種類

1

国債・地方債2

不動産・船舶

みていきます。
（2）具体的な改正点
平成 18 年 4 月 1 日以後の相続から、物納制度が以下

株式（特別の法律により法人の発行する債券
3のように改正されます。

及び出資証券を含む。）、社債、貸付信託の受益①

証券又は証券投資信託
4

一定の財産が 「物納不適格財産 ( 管理又は処分をするのに不適格な財産）」として定められ、範囲の明確化

動産（特定登録美術品）が図られました。 物納申請された財産が物納不適格財＊財産の順位は上の表の通りで、順位の高い財産を優産に該当する場合、当該物納申請は却下されます。 物

先して物納に充てることになっています。

納申請が却下されても、他に物納適格財産を有する場合、また、物納ができる財産は相続財産で日本国内にあ申請者は当該却下の日から 20 日以内に、一度だけ物納ることが必要です。

の再申請をすることができるようになりました。
【物納不適格財産（物納できない財産）具体例】※なお、物納財産を国が収納するときの価額は、原則として相続税を計算したときの価額によることになっ★抵当権が付いていたり所有権の帰属について争いがています。

あるために、国が完全な所有権を取得できない財産

・ 物納申請書を税務署長に期限内提出していること★境界線や借地権の及ぶ範囲がはっきりしていない土・ 物納適格財産であること

地（但し山林は原則として測量不要）

物納財産は、国が管理・処分するのに適した財産であ

情報アラカルト★単独処分が適当でない、通常一体で管理処分される

13●都市農地とまちづくり−第４７号

ii.

例えば共有財産等物納物件数が多い等調査に相当の期間が要されるときには 6ヶ月以内★敷金等の債務が付随する貸地、貸家等

iii．その他の特別な事情によるものは 9ヶ月以内とされ★境界線を越えて立っている建物等、争訟事件となるました。

可能性が高い財産※ただし、この審査期間に納税者の書類の不備や、② 「物納劣後財産（他に物納適格財産がない場合に限条件整備等に係る期間は含まれません。

り物納が認められる財産）」の範囲の明確化が図られこれにより今までのように物納申請の決着に何年もました。
【物納劣後財産（他に物納適格財産がない場合に限り物かかることがなくなるのは納税者にとってありがたい

納が認められる財産）具体例】

ことです。また、③で述べたように、今回物納申請時★法令に反して建てられた建物等に提出しなければならなくなった書類に測量図、境界★地上権等が設定されている土地

線確認書等がありますが、これまでは測量や境界確認★接道条件を満たしていないいわゆる無道路地などの条件整備は申請後に行われることが一般的でした。

★都市計画法に基づく開発許可が得られない道路条件

その為に物納財産の収納までに何年もかかることがあり、そうしている間に土地の価格がさがってしまい、売却の土地価格が収納時の価格を大きく下回っているという現状★法令や条例によって、その大部分に建築制限が課さがありました。しかし、今回の改正で、国は税金の回れる土地収を早めることが出来るようになり、価格の下落とい★生産緑地に指定されている農地及び農業振興地域内

うリスクを軽減できるようになります。納税者の方は、の農地★市街化調整区域内の土地等や、市街化区域外の山林、物納手続きに時間がかかればかかるほど物納申請が却

一定地域の住民が共用で使用収益するいわゆる入り

下された時の利子税の負担というリスクを負うことに会いのような慣習のある土地なります。ですから、これから相続が発生した場合、物納を考えているのなら、早めにその土地の状況を把★相続人の居住又は事業の用に供されている家屋及び握して迅速に対応することが必要です。私達相続の専

土地、忌み地③

門家も、今後は緊張と柔軟性をもっての対応が求めら

物納申請時に提出すべき必要書類として、登記事れる改正内容となっています。

項証明書、測量図、境界線確認書等一定の書類が定④められました。これまでは、納税期限までに物納のさらに具体的な内容については今後、通達が整備され、申請書を提出してさえいればよかったことを思えば、実際に運用が始まってみないと分かりませんが、これ提出に際しての条件は厳しくなりました。

から徐々に物納可能財産の範囲が明確化されていくと相続税延納中の人が資力の状況等の変化により納思います。都市農家にとって相続税は頭の痛い問題です。

付困難となった場合、延納から物納への変更が可能

しかし、最近では区画整理が終了した場所についてはになりました。適用期限は申告から 10 年以内で、延相続評価よりも売買価格の方が高くなり、物納は少な

納税額からその納期限の到来した分の納税額を控除

くなっている傾向もあります。今後は農住組合制度等した残額を限度とします。ただし、この場合におけを活用するなどして物納地の要件を整えることも一つる収納価額は物納申請時の価額となります。

ですが、市街化区域内の農地の円滑な宅地化を図り、その他所要の措置が講じられます。

その有効利用を考えていくことも相続税の納税対策に

また、物納申請の許可に係る審査期間が法で定めおいて非常に有効であると考えられます。そのなかで、られたことにより、申請から許可・却下までの期間

宅地化する農地と、保全していく農地を色分けし、土が大幅に短縮されました。具体的には以下の通りです。

地のスプロール的な開発を防ぎながら農と住、それぞ

i． 物納申請の許可又は却下は物納申請期限から 3ヶ月

れが調和した町づくりを目指していくことが大切なの⑤ではないでしょうか。

以内●都市農地とまちづくり−第４７号

14

情報アラカルト

都市農地活用まちづくりシンポジウム

開催報告

国土交通省土地・水資源局土地政策課土地市場企画室の主催（事務局：当センター）により、農地の多面的な活用
及び計画的宅地化の両面から、都市農地を活用したまちづくりについて紹介することを目的に、標記のシンポジウムを開催し、大阪・東京の両会場において 157名の方にご参加いたただきました。

意見交換の様子

1. 大阪会場（2月15日（水）大阪コロナホテル「200D」にて開催。参加者：62名）

2.東京会場藤井健

国土交通省土地・水資源局土地政策課土地市場企画室長の挨拶（2月23日（木）ウェルシティ東京「曙の間」にて開催。参加者：95名）

講演：「新・田園都市の実験
神戸『ガーデンシティ舞多聞』みついけプロジェクト」
住民参加型まちづくりの実践の過程と成果について、ご紹介いただきました。
服部敏也

また。講演後は会場内に設齊木崇人 神戸芸術工科大学教授の講演の様子

国土交通省土地・水資源局土地政策課長の挨拶

講演：「都市社会と『農』の生かし方」

けたパネル展示ブースにて模型やパネルを用いた解説『農』 の価値の説明とまちづがあり、参加者も熱心に先

くりにどのように生かすか、ま生の解説を聞いていました。

た既存制度とのギャップにつ
進士五十八東京農業大学教授・前学長の講演の様子

いて、ご講演いただきました。

事例１：「農地の多面的機能を活かしたまちづくり」
事例1：「都市農地の多面的機能の活用」

農地の環境的役割に着目し「みどり」 の役割に着目したた農地保全型まちづくりの先進的なまちづくりの取組みと取組みについてご紹介いた

して、各種の農園事業やまち

川原くに子国分寺市農業委員の事例紹介の様子

づくり条例についてご紹介い事例2：「行政とJAの連携による計画的宅地化の促進」

ただきました。

だきました。

行政と地元 JA 団体との役

中田圭太郎 練馬区経済課長の事例紹介の様子

割分担による無理のない土

事例2：「売れる宅地づくりの戦略とノウハウ」

地区画整理事業の実践例を（愛知県大府市の事例）ご紹介いただきました。

地権者アンケートを実施し、前田 鑛（ひろし）豊明市都市計画課
長補佐の事例紹介の様子

意向を尊重した保留地計画

意見交換の様子の見直しにより短期間で保留地を完売できた、その成果についてご紹介いただき山本雅之 JA 計画常務理事の事例紹介の様子

情報アラカルトました。

15●都市農地とまちづくり−第４７号

都市農業振興等の農水省関連予算の概要
農林水産省農村振興局企画部の 18 年度予算では、（事業内容）①各種メディアを活用し、都市住民

市民農園を含む都市農業の振興はじめ、都市住民及が情報に接する機会を拡充する②自治体間の防災協定、び都市地域との連携などの事業が注目されており、民間の震災疎開パッケージ締結等を契機にしたグリー

主な概要は以下の通り。

ン・ツーリズムの取り組み支援のための調査・情報提供③大都市圏での出会いの場の設定④グリーン・ツー

1、都市農業振興条件整備の拡充（元気な地域づくり交付金）

リズムの行動を活発にする新たな手法の調査・研究の公募等。

（趣旨）都市農業は都市住民への新鮮な農産物の提供はじめ農業体験、避難場所の提供など多面的な4、滞在型グリーン・ツーリズム等振興事業（新規）機能の役割を果たしており、都市住民の期待も高まっ（趣旨）「団塊の世代」が定年期を迎え、農山漁村ている。

での滞在・体験の動きが高まることが期待されるため、（事業内容）①都市交流基盤整備としての土地基

グリーン・ツーリズム等の振興に必要な調査・分析・盤整備、農村生活基盤整備、農村交流基盤整備、都普及や受け入れ態勢の整備・支援等による都市との市農地保全整備、市民農園整備を行う。特に市民農

共生・対流促進に資する。

園整備については拡充し、農園で収穫した農作物等（事業内容）①空き家活用を含む滞在型グリーン・の調理・加工体験ができるような交流施設を整備でツーリズム振興のための調査・分析・普及②農山漁きるようにする②都市住民とのふれあい・交流及び村での実践講座の実施支援③人材の育成確保④外国

持続的な営農等に必要な条件整備③新たに都市農業

人用 WEB サイト作成等観光立村の取り組み支援⑤の多面的な機能を維持するための施設改修及び防災

特定農地貸付法の改正に伴い、都市地域を中心とし施設等の整備ができるようにする。

た市民農園の開設を一層促進するため、市民農園開設マニュアルの作成等の支援。

2、農村コミュニティ再生・活性化支援事業（新規）（趣旨）都市住民の農村への回帰の動きを踏まえ

5、広域連携等バイオマス利活用推進事業（新規）た都市から農村への定住を促進するため、これを支（趣旨）都市的地域で発生したバイオマスを、農援する NPO や団体の参画を促進する。

村地域の農業生産者が肥料・飼料として活用し、生（事業内容）①都市から農村への定住等の促進の産した農産物を都市住民に提供する、またバイオマための方策の検討や支援体制の構築、PR 活動等②

ス燃料を農業機械に活用する等、バイオマスの広域

地域産業との連携のための活動や企業誘致、人材バ

利用による都市と農村の交流も期待するンクの設置・運営等。

（事業内容）都道府県を越えた以下のような広域的な取り組みを支援する①関係者間におけるバイオ

3、グリーン・ツーリズム情報発信機能強化事業（新規）

マス利活用の協働体制（協議会設置等）の構築②バ（趣旨）都市住民のグリーン・ツーリズムに対す

イオマス利活用マニュアルの策定③バイオマスの生産・る潜在的なニーズは高いものの、観光宿泊者に占め収集・運搬システムの構築④バイオマスの変換技術・る農家民宿への宿泊割合は低い。このため、各種メディ利用促進支援⑤資源作物等への支援。

アを活用した都市住民への情報提供、田舎との出会いの場作り等都市部での取組みを活性化する。

●都市農地とまちづくり−第４７号

16

情報アラカルト

（財）都市農地活用支援センターにおいては平成 18 年度の実施予定事業については
以下のように取り組むこととしております。

平成18年度事業計画概要
Ⅰ

基本方針

ちづくりのケーススタディ調査

少子・高齢化の進展、人口・世帯数の減少とその②

途別土地利用状況等の調査

構造の変化、都心回帰によるマンション居住の増加③と社会の成熟化等に基づく景観・環境への意識の高

市農地の利活用を巡る環境は変化している。
平成 18 年度においては、以下の方針の下に事業を推進する。

各種支援事業等を活用して、農地所有者等によ④

定期借地権の活用実績調査及び普及活用

2

まちづくり支援事業①

人材育成支援制度②

都市農地活用アドバイザー制度③

基礎調査事業等によるまちづくり検討対象地区
へのまちづくり支援

るまちづくりの立ち上げを支援する。
②

散在する小規模農地の整序化、高齢化社会への3

普及啓発事業

対応と景観に配慮したまちづくり、住宅整備と①

情報機関誌「都市農地とまちづくり」の発行

整合のとれた農地の有効活用等、良好なまちづ②

都市農地のための税制Ｑ & Ａ（平成 18 年度版）の発行及び各種書籍等の発刊

くりのための諸課題に積極的に取り組む。
③③

都市農地の活用等に関する情報、まちづくりに

インターネットのＨＰを活用したまちづくりの情報提供や普及啓発事業の紹介

関する諸制度・具体的な手法の紹介及びこれら4を利用した事例等の収集・整理に努め、関係機

研修等事業
まちづくり税制セミナー及び土地活用・まちづく

関等に適宜提供すること等により、都市農地等④

都市農地に関する各種データ収集、先進事例の収集・整理まり等から、都市農地の役割再評価等がみられ、都①

地域における都市農地の特性及び転用農地の用活用とまちづくりに関する諸情報の拠点としてり等に関連した講演会等の開催

機能の整備・拡充を図る。

5

相談事業
まちづくりに関する問合せに対する相談対応及び各事業を適正かつ効率的に推進するため、引き続き地方公共団体及びＪＡ等の関係機関との連相談データの整理・分析

携強化に努めるとともに、効率的な業務執行を行う。

6

その他

①

まちづくり実務者会議等の情報交換会の開催②

優良田園住宅促進支援

Ⅱ

事業計画

１

調査研究事業①

都市農地の計画的土地利用転換地区におけるま農住まちづくり支援だより

17●都市農地とまちづくり−第４７号

不動産の証券化と定期借地権
弁護士

1

はじめに

江口

正夫

証券化（投資用実物不動産）の供給が困難となり最近、いわゆる証券化という手法を用いた不動始めている。

産取引が不動産の流動化案件の一つとして数多く

このことは、新たな不動産証券化の手法の必要性、行われるようになってきている。その背景には、

すなわち新たな利回り増大の手法が求められてい10 年以上にわたって長引いた平成不況と、減損会ることを意味する。利回り増大という観点からは、計制度の導入等により、例え上場企業といえども土地を購入しないで借地する、しかも高額の権利

高額の不動産所有権を取得して事業化していくこ

金を要せずイニシアル・コストの低減を図ることとが困難となっているところにある。

ができる定期借地権を活用して、定期借地権事業証券化という手法を用いるということは、不動建物の証券化を行うということは、当然、検討に産会社が所有権を取得するのではなく市場から不値することになると思われる。

動産の購入資金を調達するという手法により、不例えば、所有権と定期借地権との利回り差を比況下においても強力な買手を生み出すことが可能

較してみると、になる。

所有権の実物不動産の投資利回りは、「家賃収

この不動産の証券化手法を定期借地権事業に適入÷（土地価額＋建物価額）」で表されるとすると、用することができるとすれば、定期借地権事業に

仮に土地価額 10 億円、建物価額 5 億円、家賃収入参画する者の範囲は著しい広がりをみせることにを 6000 万円とすれば、なるものと思われる。本稿は不動産の証券化手法

家賃 6000 万円÷ { 土地価額（10 億円）＋建物価額（5 億円）} ＝ 4％と定期借地権事業との関連性を探ろうとするものである。これに対し、定期借地権付事業用建物のである。

投資利回りは、「（家賃収入−地代）÷建物価額」
であるが、仮に定期借地権の地代額を比較的高額

2

定期借地権事業建物の不動産証券化の背景である年間 2％と見積もったとしても、現在、都心の分譲マンションの供給競争は激化し、（家賃 6000 万円−地代 2000 万円）÷ 5 億円＝ 8％

不動産ファンドブームによる事業用地の取得競争となり、定期借地権付事業用建物のほうが、利回が激しさを増している。その結果、都心を中心にりが高くなる。当然ながら、投下資本の回収も早

地価の上昇が生じ始めている。地価の上昇は、不いということになる。単純に計算しても、利回り動産事業における利回りの低下（リスクの増大）

4％であれば投下資本の回収期間は最短でも 25 年を意味することになり、それだけ投資用不動産のであるが、8％であれば 12 年となる。

●都市農地とまちづくり−第４７号

18

定期借地権コーナー

3 定期借地権を活用した収益事業の証券化の手法

いわゆる特定目的会社であることが必要である。

（1）定期借地権を活用した証券化手法としてはい

但し、特定目的会社は債権流動化法（SPC 法）上

くつかの類型が考えられる。その 1 つは、定期借の限定された SPC である必要は必ずしもなく、有地権を設定して賃貸住宅や賃貸事業用ビルを建設し、限会社（本年 5 月 1 日に施行が予定されている新当該賃貸住宅等の建設に金融機関との間でノンリコー

会社法にあっては特例有限会社）あるいは株式会

スローンを組み、そのノンリコースローンを金融

社等であって、定款において事業制限等がなされ機関が証券化する手法である。この場合のスキーていればそれで差し支えないであろう。

ムは下図 1 のような形態が考えられる。

②

特定目的会社は、倒産処理手続が行われると投資家の利益を損なうことになり兼ねないため、議決権を有する特定出資に応ずる出資持分権はケ〔図1〕

イマン SPC 等とし、英米法上の信託宣言の制度を活用し、議決権の行使に制限を設ける等、いわゆ
土地所有者

る「倒産隔離」の手法をとることが必要になる場
定期借地権設定契約

ゼネコン

工事請負契約特定目的会社 金銭消費貸借（有限会社等） ノンリコース・ローン

合が多い。
（2）2 つ目の手法は、定期借地権を設定して賃貸

金融機関

住宅や賃貸事業用ビルを建設し、当該賃貸住宅等

の特約
特定出資

ケイマンSPC

を完成後に不動産投資法人等に売却する、いわば不動産投資法人を通じた証券化の手法である。こ投資家の方式によるスキームは下図 2 のようになる。

①

まず第一に、証券化により資金調達を考える〔図2〕

ならば、定期借地権の設定を受ける借地人企業人は、
当該定期借地権事業のみを行うこととする必要が
土地所有者

ある。
定期借地権設定契約

何故なら、投資家の利益の源泉及び投資判断の対象は定期借地上の賃貸事業の収益であり、ノンゼネコン

特定目的会社 金銭消費貸借（有限会社等）
ノンリコース・ローン
工事請負契約金融機関の特約

リコースローンを組む借地人の定期借地権事業以外の事業を行っていた場合には、他の事業の失敗

定期借地権物件

が借地人企業の収支を悪化させる危険があり、投

売却

特定出資

ケイマンSPC
不動産投資法人

資家が当該定期借地権事業のみを見て投資判断をすることが困難だからである。

投資家

したがって、定期借地権の設定を受ける借地人は、定期借地権コーナー

19●都市農地とまちづくり−第４７号

定期借地権の設定を受ける借地人企業が特定費用分のさらにマイナスを抱えることになる。こ

目的会社である必要があること、特定目的会社にうした不確実性を排除するためには、50 年後の建ついて、いわゆる倒産隔離の手法をとる必要があ

物取壊費用相当額は「建物取壊費用積立金」としることは上記（1）の場合と同様である。

てデベロッパーが別途信託等を行い、50 年後には② 不動産投資法人への売却を可能とするためには、

この信託を運用した資金を取壊費用に充てる等の当該事業が収益性の高いものであること、リスク工夫が必要となる。

が数値化され対応策が取られていることを必要と（3） 期間が長期間であることについて①するため、いわゆる AM（アセット・マネジメント）

一般定期借地権付マンションを SPC で 50 年間

業者、PM（プロパティ・マネジメント）業者ので証券化する場合、優先出資者は 50 年間投資を介在が不可欠になってくるものと思われる。

継続することになるが、このこと自体が大きなリスクと捉えがちである。しかし、定期借地権の証

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定期借地権事業を証券化する場合の課題

券化物件は、他の証券化物件とは異なり不動産の（1） 出口における売却が行われないことについて売却による収益を期待しない証券であるから、売定期借地権付事業用建物は、所有権による事業却型のものと比較するとキャッシュフローの変動

建物に比べ投資利回りが圧倒的に高いため、運用リスクは極めて低いことが特徴である。所有権付

期間中の利回りに問題はほとんどない。

不動産の場合は、地価下落リスクが大きいというしかしその反面、定期借地権は期間の満了と同欠点を持つが、定期借地権の場合は土地自体を持時に権利を喪失するので、出口での売却価額が存たないのであるから、この辺のリスクの低さを投在しない。このため、ローンの返済が完了できる

資家に理解してもらうか否かがポイントとなる。

かどうかという点でスキーム上の工夫が必要となる。

（4） 定期借地権中古市場の存在について
定期借地権の中古流通市場が今後確立されてい（2） 定期借地権終了後の建物収去更地明渡の確実性に対する工夫が必要

けば、一般定期借地権の事業用ビルを証券化し 5

例えば、一般定期借地権の場合は 50 年の期間

年後売却するといったケースも考えられる。この満了をもって借地契約は終了し、契約上は建物のためにも、定期借地権は流通しやすい地上権方式

収去及び土地の更地化は借地人の負担となっている。

で組んでいくことが必要になると思われる。

しかし、万一借地人がこれを守らなかった場合、このリスクを SPC が負担するとすれば、建物解体●都市農地とまちづくり−第４７号

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定期借地権コーナー

イ ン フ ォ メ ー シ ョ ン

平成18年度「まちづくり税制セミナー」参加者を募集
都市農地に係る税制について、平成 18 年度税制改正の概要を含め分かりやすく解説していただきます。
＜日常業務に役立つ税制の幅広い知識が習得可能＞
・まちづくり税制についてＱ＆Ａ方式で具体例を示しながら解説するので、日常業務に役立つ税制の知識を幅広く学べます。
・テキストに書籍「都市農地のための税制Ｑ & Ａ

平成 18 年度版」を使用します。

＜セミナー参加者から寄せられた質問について講義の中で回答＞
・参加者から寄せられた質問に、時間の許す限り先生から回答いただきます。
・主催：財団法人
1．主催および後援

都市農地活用支援センター

・後援（予定）：国土交通省、ＪＡ全中

2．講師

柴原一 氏（柴原一

税理士

3．対象者および募集人員

税理士事務所所長）

・対象者：地方公共団体及び JA 職員並びにその他民間企業等のまちづくりに携わる方・募集人員：200 名（東京会場：100 名、大阪会場：100 名）
9,000 円

4．受講料

＜東京会場＞
平成 18 年 5 月 10 日（水）10 時〜 16 時 45 分
会場：中央大学駿河台記念館 280 号室
5．開催日程および会場＜大阪会場＞
平成 18 年 5 月 12 日（金）10 時〜 16 時 45 分
会場：たかつガーデン たかつ西

６．申込みについて

お申込みは、当センターホームページまたは別途送付の開催案内を参照しお申し込みください。

● センター刊行物のご案内 ●都市農地のための税制Ｑ&Ａ「平成18年度版」の発行
この本は、まちづくりの最前線で、事業の担当者が土地所有者からの相談や問合せに正しく答えられるように、都市農地に係る税制について、Ｑ & Ａ形式でわかりやすく解説したものです。執筆は都市農地の税制に精通している柴原一先生です。現場に最低一冊は備え、担当者並びに関係者の座右の書として是非ご活用ください。
【本書の概要及び特長】
・全編Ｑ & Ａで構成し、図や表を使ってわかりやすく解説
・平成 18 年度税制にあわせた改訂版
・第１〜 3 章の都市農地関連税制では取得課税、保有課税、譲渡課税について解説
・第 4 章の都市農地活用と関連事項では区画整理事業や定期借地権等の税務について解説
・第 5 章の都市農地関連資料では都市農地に関連する参考資料を集約
・Ａ 4 版、約 140 ページ、価格は 1,500 円（消費税込み・送料別）
・4 月下旬に発行予定【申し込み方法】
・出版物申込書に必要事項を記載の上、当センターにＦＡＸ又は郵送してください。
【問合せ先】
・（財）都市農地活用支援センター

インフォメーション

普及部

TEL：03 − 3225 − 4423

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●都市農地とまちづくり−第４７号

都市農地を活用した
良好なまちづくりをお手伝いします。
業務内容◎土地活用に関する相談◎都市農地活用アドバイザーの派遣◎調査研究◎研修会・セミナー等の開催、支援◎図書等の刊行

財団法人 都市農地活用支援センター
編集後記○我が国の人口は2005年から減少に転じた。1974年から続く少子基盤となる都市・まち・土地利用のあり方もその１つだ。また、防災面、化。人口を増減のない状態に保つ出生率、人口置換率2.1を大きく下

環境・景観面からも都市農地は再評価されている。これからの「まちづ回る1.29の低出生率にある。この状態が続く限り、今後人口は際限なくり」に求められるものは何か。

く減少し、50年後現在人口の半分以下の5,600万人に、100年後○本号から本誌の表紙等が変わりました。新たな装いで「都市農地と2,500万人との予測もある。人口減少の現実性が高まる中、多様な分

まちづくり」の情報を提供いたします。今後ともよろしくお願いいたし野で既存制度の再構築が急務となっている。我々の日常生活で大きなます。

◎当センターの出版物、パンフレット等のに関するお問い合わせは Tel. 03−3225−4423にご連絡ください。
なお、直近の情報はホームページ（http：//www.tosinouti.or.jp/books/index.htm）に掲載しています。
ホームページには以下の手順でアクセスが可能です。
1. お手持ちの検索エンジンにて「都市農地」と入力し、当センターのホームページにアクセスください。

出 版 物 をご希望の方へ

2. 画面左端のメニューバー

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出版物◆出版物紹介クリックしてください◆申 込 書発

行

所 ：（財）都市農地活用支援センター〒160-0022 東京都新宿区新宿1丁目26番6号 新宿加藤ビル6F

都市農地とまちづくり
2006春季号（第47号）

Tel. 03−3225−4423
発行

日 ：平成18年4月18日

発

行

人 ：福本

英三

編 集 責 任 者 ：神谷

正己

事

秀樹／荒井

務

局 ：三角

Fax. 03−3225−5423

實／大須賀

正治

ホームページアドレス http：//www.tosinouti.or.jp