【 寄 稿 】

海外土地・不動産事情（６）（財）日本道路交通情報センター
監事 山邊 俊明

Ⅰ．短 信
≪概 況≫

成された慣行であり、不文憲法に該当する」として新行政

全世界の２５％の地域が不動産バブルに、中国を含む４

首都建設特別法の違憲判定を下した。これに対し、大統領

０％の地域がバブル警告状態にあるという金融機関の調府は「十分な時間を持って違憲決定の内容、妥当性などに査もあるようだが、世界的な不動産バブルの懸念はなかな

ついて立場をまとめる」としているが、新行政首都建設推

か消えそうにない。一方、ＩＭＦは、金利上昇に伴う住宅進委員会の活動は全面的に中断され、建設関連株も急落し価格の急落が世界経済への悪影響を及ぼす可能性がある（中央日報、朝鮮日報日本版１０／５，７，２１）
た。

と警告している。
・ＩＭＦ国際通貨基金は、利上げに伴い住宅価格が急落す
・本年の東アジアにおける不動産関係の大きなニュースのる可能性があり、世界経済に悪影響を及ぼすおそれがあるひとつが韓国の首都移転に関する報道であろう。韓国政府と警告した。アイルランド、英国、スペイン、オーストラは韓国中部、ソウルの南１３０ｋｍの忠清南道公州・燕岐

リア、オランダ、スウエーデンの各国では、９７年以来、（コンジュ・ヨンギ）地域を、首都移転の特別法に基づく住宅価格がインフレ調整後で５０％以上上昇したと指摘

首都移転先として選定したと正式に発表。来年から用地取し、各国の住宅市場の連動性が高まっていることから、現得を開始し、２１６０万坪を造成、２０１２年以降、青瓦在の住宅価格の高騰と同様に住宅価格の下落も各国で同台（大統領府）など７０以上の政府機関を３年間で移転さ時発生的に起こる可能性が高いとの見方を示し、また、住せるとした。３８度線のすぐ南に位置するソウルでは、最宅価格の調整は明らかに成長率を押し下げ、急激な調整で近、市内に駐屯する米軍基地の撤収説等安保上の条件変化

あれば一段と深刻な影響を及ぼすおそれがあるとして、フもあるようだが、１３０ｋｍという比較的近距離での移転ァンダメンタルズとの乖離が少ない米国では住宅価格は

構想は、安全保障や防災の立場からというよりも、人口の上昇の鈍化で済む可能性が高いが、ファンダメンタルズと半分近くが集中し、四方を岩山や漢江に囲まれた地理的なの乖離の大きい一部の地域では急落の可能性がすてきれ制約からの開放を求めてのもののようだ。それだけにソウ（ロイ
ないし、英国ではより危険な状態にあるとしている。

ル周辺の自治体などからの反対論も根強く、また、野党は

ター９／２３）「世論を無視した決定」と反発、市民団体が違憲訴訟を起（日経ネッこすなど実現までの見通しは不透明だとされた。

・中国の商品不動産価格、特に住宅価格の高騰については、

ト８／１１）

中華工商時報などが８月末の前年同期比で１１．２％の増、

その後、ソウル市長が国民投票を実施するよう大統領に

上海や北京、深センのほか杭州や寧波などにも二桁の上昇

要求、京畿道知事が国会の委員会で異議申し立てするなどが拡がってきたと伝えている。中国人民銀行（中央銀行）の中で、１０月２１日に憲法裁判所が、「ソウルが首都でが、４～６月期の通貨政策報告で「不動産の需給ギャップあることは、朝鮮王朝以来６百年余の長い慣習によって形が価格の上昇を招く可能性があり、高い注意を払う必要がある」と不動産価格の動向に警戒を示したことは前号で紹不動産市場介したが、昨今の価格高騰については市場の構造的な問題のほか、情報不足が指摘され、上海では７月から不動産売Ａリートが Depot Rd ビルを購入

買に際してはインターネットを通じた物件情報の公開がＡリートは、Asendans の Depot Road での商業施設が２義務づけられ、北京でも１０月からデベロッパーの物件販

００６年４月に竣工した後、これを２６億８千万円で購入

売に際し面積などデータの記入完備が求められるようにすると表明している。テナントは、アメリカの多国籍企業（サーチナ中国情報局９／２２）なるという。

であり、１０年間の入居が合意されている。ビル全体の約こうした状況については、不動産バブル“地産泡沫”は７０％、１８，５８０㎡を賃借することになる。

中国経済全体に影響を及ぼしており、放置すればバブルの破滅は避けられないとする経済学者やアナリストの指摘

第２四半期のアジア太平洋地域におけるオフィスの需要がある一方で、中国政府建設部（省）政策研究センター課

は、増加

題研究チームの報告は、「一時的な不動産過熱がバブル経第２四半期においては、主要なアジア太平洋都市のオフ

済とイコールであるという方程式は成立しない。
」中国経

ィス需要が高まった。新規需要は、香港及び東京の金融セ

済は総じて安定した発展を続けており、「不動産業界の過ンターに復帰しているとする見解がある。企業の多くは、熱がバブル経済を引き起こす可能性は少ない」と指摘。中

質の向上よりも拡張を求めており、つながった隣接した空（サーチ
国は不動産バブルだという説を強く否定している。

間が少なくなってきている。これは、第２四半期における

ナ中国情報局１０／１９、人民網１０／２０）

入居の拡大と賃料の上昇をもたらしている。

ちなみに、先般、人民網（人民日報ネット版）が賑々し
く不動産・都市建設専門の特集欄（“房産城建頻道”）を開

海外の投資家は、シンガポールのショッピング・モールに注目設していることをご紹介した。その後、同欄の体裁内容にファンドと大規模な不動産投資家は、そのポートフォリ

は変化はないが、過熱沈静化に向けた配慮のためか、首頁

オに店舗を加えようとしており、これは、シンガポールの上の掲示は随分目立たなくなり、一見でたどり着くのは難ショッピング・モールの所有者を有利にしている。利回りしくなった。

は、平均６－７％であり、市場のこの部門は、海外の投資家の注目の的となっている。

≪１≫シンガポール

Sentosa Cove は、外国人の購入に関する規制を緩和
Sentosa Cove Pte 社は、２回目の宅地販売を行っている

経済情勢が、このたび、高級住宅地区における外国人の土地付き資産の購入に関する規制を緩和することを声明した。シンガ

上半期の消費者物価の上昇率は、前年比で１．６％。過去

ポールの土地取引当局により、４８時間以内という早期に３年間で最高。

承認が行われた。マーケット・ウオッチャーは、シンガポ

タバコ、未調理の食材、漢方医療費、大学の授業料、石ール全域における外国人による土地付き住宅の購入に関す

油、新聞等が上昇した。一方、パートタイムの家政婦へのる規制の緩和の前兆となる可能性があると指摘している。

報酬、自動車等は、下落した。
Mapletree は、Boustead から、３４億円で購入
第２四半期のサービス産業の売上高は、前年比で１８．
３％の増加
昨年のＳＡＲＳに伴う反動である。保健サービス、輸送

Mapletree Investments は、Boustead から、３４臆円で３件の不動産を購入した。先月の１０億円、３月の３１臆
円と合わせると、総額は、７５億円に達する。

及び倉庫のようなＳＡＲＳによって打撃を受けた部門の増加が著しい。

Kim Yam Rd のオーナーは、一棟売りで４０億円の価格設定
２１Kim Yam Road の４０の開発物件がまとまって、売り６月の製造業の産出額は、増加の趨勢
６月の増加率は、１９．０％であり、電子製品、バイオ
メディカル等における力強い成長が牽引している。

に出されている。これらの資産は、４０億円、３２万円／㎡の価格が付けられている。損益分岐価格は、５２．６－
５２．３万円／㎡と推定されている。所有者である HotelRoyal は、売却額の１５％を確保するであろう。マーケッ（Singapore Property Maket Monitor:September8,2004:Jones Lang

ト・ウオッチャーは、Kepple Land やＭＣＬ Land のよう

Lasalle の抄訳）

なデベロッパーがこの物件に関心を寄せることを期待している。しかし、所有者と購入者の間には、価格の面でギャップがある。

≪２≫香港

Ａリートは、２９億円で Exklusiv Center を購入

経済情勢

Ａリートは、Peter Kwees Exklusive を２９億円で購入した。その後、１ヶ月以内に Depot Road で他の資産を２７億円で購入した。最新の Alexandra Road での取得により、初年度の利回りは、７．９％と見込まれている。

住宅金融の利率は、４年ぶりの上昇
低下傾向にあった香港の住宅金融のコストは、反転した。
香港の最優遇貸出利率は、１２．５ポイント上昇して、５．
１２５％となったが、これは、２０００年５月以来の上昇

Sinsov Buliding は、２２億円で売却である。

Sinsov Buliding は、２２億円、４５万円／㎡で最終的に売却された。取引は、シンガポールのオフィス市場にお前月に続く物価上昇

いて最新のものであり、賃料の底打ち及び投資活動の再生

８月の消費者物価指数は、前年比で０．
８％上昇したが、が見られる。購入に当たっては、Cadmus Partners が段取

これは、１９９８年１１月以来の６８ヶ月に及んだ下落のりをつけた。Cadmus は、インドネシア及び中東の投資家と後の７月の上昇に続くものである。デフレーションの終了

ともに、ビルへの出資金を保有することになる。

は、購入者の自信を強め、住宅市場における販売活動の水準を高めることになる。

ＵＯＬは、Kim Tian Plaza を２６臆円で購入
United Oversears Land（ＵＯＬ）と Low Keng Huat（Ｌ引き続くサービス業の売上高の増加

ＫＨ）は、Tiong Bahru の Kim Tian Plaza を購入した。２

統計局によれば、２００４年の第２四半期には、サービ社は、敷地を賃貸共同住宅へと再開発することを計画してス業の売上高は、全般的に増加した。特に、ホテル部門は、いる。取得価格は、約２４．６万円／㎡となり、昨年、同

前年比で１９０％と顕著であり、航空部門の４５．１％増

２社が購入したKings、Queens及びPrincessと同等である。

がこれに続く。高い増加率は、前年のＳＡＲＳによる低水準が主として影響している。しかし、個人観光客もホテル

Crown Prince Hotel の売却
管財人管理下にあった本物件は、Jones Lang LaSall

に対する大きな需要となっている。売上高が減少した業種
は、銀行及び通信業のみである。

Hotel によって、売りに出された。ホテルの所有者である
Forward Investment は、銀行団へ総額約１６０臆円を支払

不動産市場

わなければならない。
活発な土地取引金融当局は、シンガポールのリートの優位性の保持を目指す

投資市場では、多数の開発用の土地取引が目立った。都
市再開発省は、Fuk Wing Street／Fuk Wah Road（Sino Land）

シンガポールの金融当局は、リートに対する規則を見直及び Po On Road／Shun Ning Road
（Sun Hung Kai Properties）

している。これは、近隣の市場がこの分野に参入してきての２件の共同開発契約を承認した。Diamond Hill では、Ｓいることから、アジアにおけるリートのセンターとしてのＥＡ Holdings が９７ Po Kong Village Road で、８０臆円

優位性の確保を目指したものである。シンガポールは、日の用地を購入した。

本を除いては、アジアにおいてリートを最初に導入したのであるが、この地域の多くの国においては、リートの枠組

金利の上昇にもかかわらず、取引は活発

みの構築、あるいは、投資を魅力的なものとするための既金利の上昇は、不動産市場にほとんど影響を与えていな

存の規制の微調整が行われており、シンガポールは、そのい。住宅販売は、好調であった８月の Grand Promenade の優位性を失う危険がある。ライバルは、香港、台湾、韓国、販売に引き続いて活発である。活発な土地取引及び香港のマレーシア及びタイである。

インフレ的な環境への移行から判断して、購入者は、意思決定に強い自信を持っている。

億円で、前月に比較して、３４％の増加、前年比では、７５％の増加である。９月におけるセンティメントの改善に

新規の高級プロジェクトが好調

より、１０月も高水準となるものと見込まれている。

新規の高級プロジェクト物件が賃貸、売買の両方で供給された。Macquarie Global Property Advisor は、５６
Repulse Bay Road で販売を開始した。中級物件では、≪３≫中国、北京及び上海

Branksome Crest 及び Bowens Lookout が賃貸を開始した。
①中国
高水準の住宅需要、在庫の減少
ビジネス環境が向上していることから、企業は、賃貸住

設備投資の大幅な増加

宅に対する強い需要に対応している。最近の数ヶ月におい

統計局によると、１月から７月までの設備投資は、前年て、新規プロジェクトが進められているが、賃貸用の高級

比３１．１％増となった。５月までは、増加率が顕著に低物件の市場では、在庫が減少しており、この分野では、物下傾向にあったが、６月、７月になって、増加率が再びゆ件に対する需要が非常に大きい。貸し手の態度は、引き続

っくりと増加し始めたのである。政府は、２００４年の早き強い。

期に、主として、金融部門に対するマクロ的な管理策をとったが、これは、設備投資に対する大きな需要には、効果

オフィスの成約面積は、２００３年を上回るがなかった。中国人民銀行の統計では、６月になって、よオフィスの成約件数は、９月には、ビジネス活動の増大

うやく銀行貸出額が前月比で減少したのである。しかし、を予期して、増加した。成約面積は、２００４年の１、２、

銀行貸出額が減少した後も、なぜ、設備投資は、増加して３四半期計で見ると、約１７万㎡と見込まれているが、こいるのであろうか。その答えは、多くの企業が銀行借り入

れは、２００３年全体の１８万㎡に匹敵するものである。

れとは別の資金融資先を探しているということである。個人資本、投資ファンド及び海外投資家がその内で良く選ば商業施設に対する投資れる相手である。

優良なショッピング地区においては、投資家が商業施設を求めている。Mongkok では、Punfet Building のＬＧ－３

高級ブランドの加速／Ｆが２８億円で、１７２－１７４ Nathan Road のＧ－３

中国の増大する小売市場は、中国に参入するかあるいは／Ｆは、２２億円で売却された。
Causeway Bay では、Cameron

拡張しようとする高級ブランドをますます引き付けている。

Commercial Center のＬＧ／２Ｆは、１９億円で売却され

１９９２年に中国に進出した高級時計及び宝石店であるカた。オフィスの全床取引も多い。Kowloon Bay では､

ルティエは、
最近、
Harbin、Guanngzhou、Shenzhe、
Hangzhou、Enterprise ３の１８／Ｆ（６億円）、Tshimshatsui では、

上海及び Dalian に七件の店を本年の末までに開く計画を

New Mandarin Plaza の１１／Ｆ（１２億円）、Bank of公表した。現在では、３件があるだけである。Bearing Point

America の３１／Ｆ（１３億円）等が含まれる。

が行った優良消費財市場に関する報告書（消費財市場における１３６の国際的な企業を対象にしている）によると、

既存のモールに新規計画
小売モールの改装は、オーナー及び投資家にとって好まこれらの企業が市場において、自信を有しており、今後も利益を上げると見込んでいる。

し い 傾 向 で あ る 。 例 え ば 、Mongkok で は 、 Kowloon
Development が Pioneer Center の改装計画を発表した。２

スターバックスの投資戦略

及び３階を占めていたＩＫＥＡの面積（６，０００㎡）は、

スターバックスが中国に進出したのは、１９９９年であ２００単位に分割され、ipolT Trendy Zone と呼ばれており、現在では、中国に１００の店舗を有している。スター

り、ＩＴ関連のテナントに的を絞っている。このプロジェ

バックス・コーヒー・インターナショナルは、シアトルを

クトは、本年１２月に竣工の予定である。

本拠とするスターバックス・コーポレーションの海外系列会社であり、その北部中国におけるライセンシーである北

高い水準の不動産取引

京コーヒー株式会社の株式を取得するための協議を行って９月の売買契約件数は、８，９７３（登記件数）であり、いるところである。スターバックスが始めて中国に進出し８月に比して、２６％増であった。総対価は、３，４００

た時は、リスクを低くし、展開がうまく行けるようにする

ためには、ライセンス方式が最も効果的な方法であった。

上海Ｅｘｐｏ ２０１０

中国を訪れる国外居住者が多くなり、また、西洋風の生活

上海Ｅｘｐｏ ２０１０の公式サイトは、Ｅｘｐｏ会場

様式を志向する若者が増加することによって、コーヒーののもっとも詳細な配置図を提供した。
Ｅｘｐｏの全面積は、

消費は、増大すると見込まれている。その結果、スターバ

６．６８㎢であり、これは、展示場５．２８㎢の他に、１．

ックスは、経営管理を高めるために、その共同経営の持分

４㎢の付加的なサービス地区を含む。展示場は、Puxi 地区を獲得することを考えている。

が１．３５㎢、Pudong 地区が３．９３㎢と２地区に分かれ
ている。

②北京

（China Property Market Monitor:A,Jones Lang La Salle の抄訳）

土地取引の新時代
５月３１日、中央政府は、第７１文書を公表した。これ≪４≫ソウルは、８月３１日をもって中国におけるすべての民間取引を禁止するものである。文書によると、民間の交渉によって経済情勢土地を取得した者は、８月３１日までに、開発許可を取得し、２年以内に建設工事を始めることが必要とされる。こ韓国銀行は、金利を記録的に低い３．５％へ引き下げ

れに従わない場合は、土地が没収される。事前の許可が得予期されていなかったことであるが、９月に韓国銀行は、られていないために許可を受けられず、市の計画委員会と標準金利を記録的に低い３．５％へ引き下げた。しかし、の対立を引き起こす事案がいくつかあった。
北京では、
１，

１０月には、中央銀行金融政策委員会は、高騰する石油価０９１件の内の５６０件が８月半ばまでに承認されており、格と不動産バブルへの配慮の只中で、標準金利を据え置いその面積計は、１．３億㎡となっている。

ている。

オリンピックのフランチャイズ店が北京で開店

９月には、消費者の心理が回復

７月３１日、オリンピック委員会は、１０店を北京にお消費者の心理は、株式市場の上昇、低金利及び税制上のけるフランチャイズ店として指名した。これらの店は、２誘引策によって、４年間にわたる低水準から脱却した。今

００８年のオリンピックに向けた１年間の試行のため、８後の６ヶ月における経済及び生活条件に関する期待を測定

月に、販売を開始した。これらの店舗の内には、北京する消費者心理指数は、８月の８７から８８．９へ上昇しWangfujing 百貨店、Guiyou Mansion、北京 Modern Plaza

た。

及び北京首都国際空港のターミナル３店が含まれている。
公式なオリンピック・グッヅは、衣服、文具、手工品及び海外直接投資は、過去３年間で最高

バッジであり、これらには、ラベルに「北京２００８」を韓国への海外直接投資は、９月までの累計では、過去３

つけて、偽造を防ぐことになっている。また、数社が２０

年間で最高となった。Citygroup による KorAm 銀行の買収

０８年オリンピックに向けて、共同経営者として選ばれて（２，７８０億円）、ＧＥによる Hyundal Capital Services

いる。

の買収（９３０臆円）等が含まれる。

③上海

不動産市場

Pudon と Chongming 間の連絡道

海外のＲ＆Ｄセンターの誘引

開発計画委員会は、Pudong と Chongming 島間を連絡する

ＫＹＵＮＧＩ州は、海外企業のＲ＆Ｄ設備の賃貸に対す

Yangtze 川横断に関するフィージビリティ・スタディが承る補助を行うことによって、海外投資を引き付けるために、認されたことを明らかにした。この連絡道は、３つの部分

規制を改正したと公表した。改正によれば、州が所有するからなり、全長２５．５㎞である。９㎞のトンネル、６．

ビルの中で海外企業がＲ＆Ｄ設備を備える場合、その年借５㎞の道路及び１０㎞の橋によって構成される。現在は、

料は、ビルの建築費の１％を超えないことになる。
さらに、フェリーによって数時間かかっているが、完成した暁には、

民間所有ビルにおいても、州は、同様の補助を行うとのこ

３０分で両地区がつながれる。

とである。

不動産投資会社法の改正により、リート市場を押し上げ国会における改正「不動産投資会社法」の成立は、活気の無いリート市場を再活性化するものと期待されている。

ルセロナ、ブリュッセル、ハンブルク、ルクセンブルグ、
リヨン及びストックホルムにおいても、空室率は、安定している。

リートは、政府による規制のため、これまで不活発であっ・中部及び東部ヨーロッパにおいては、ブダペスト、プラ

た。改正法により、リートは、法人所得税が削減されるＳ

ハ及びワルシャワの優良賃料が引き続き安定している。

ＰＣと同様の仕組みとなり、必要な最低限資本金は、４８一方、モスクワでは、賃料が１．８％上昇した。その結億円から２４億円へと引き下げられ、開発プログラムへの果、この地域の優良オフィス賃料インデックスは、四半

投資は、そのエクイティの３０％以内となる。改正法は、期で０．３％上昇した。

２００５年第２四半期から施行される。

（European Office Property Clock.Q2 2004July 2004,Jones Lang
LaSalle の抄訳）

Kyunggi における海外企業
商工業・エネルギー省は、海外企業の複合体向けとして、
Geumui 産業複合体（１２７，０００坪）を指定したと公表≪６≫セントラル・ロンドンのオフィス市場

した。Geumui 複合体は、ＬＧ－Phillips 複合体、Samusung
Electronic の電子製品工場及び Hyudai Mortors の自動車

概 観

部品工場に近接している。自動車部品会社と同じく、電子・第２四半期は、成約面積が２５万㎡で、上半期では、合製品会社５社が、既に複合体において４３０億円の投資を計５３万㎡となっている。

計画していると公表している。

・総供給面積は、２６万㎡と変わらず、空室率は、１３．

（Seoul Property Market Monitor:October 18､2004､Johnes Lang

１％となっている。

LaSalle の抄訳）

・投資目的で、現在建設中の床の面積は、３９万㎡である。
・シティにおいては、賃料の更なる下落があり得る一方で、
ウエスト・ランドは、市場の先頭にあって、賃料がかな≪５≫ヨーロッパのオフィス市場
賃料は安定しているが、空室面積は増加が続く
・１０四半期にわたる低下に続いて、西ヨーロッパの優良オフィス賃料インデックスは、２００４年第２四半期にり上昇している。
需要及び成約四半期における成約面積は、２５万㎡と過去２年に比較して、順調である。

は、前期比で１．９％上昇した。その結果、第２四半期

年初には期待出来そうに考えられたが、その後、新規需の賃料下落率は、前年比で、第１四半期の－５．５％か

要は、セントラル・ロンドンの全域で、軟化した。これは、

ら－２．３％へと回復した。しかし、これは、主として、

特に、公共部門によるものであり、公共部門は、伝統的に、ロンドンのウエスト・エンドにおける１９．２％の上昇

ウエスト・エンドが業務の中心地であった。ウエスト・ラによるものである。ウエスト・ランドと並んで上昇率がンドでは、少数の取引が歴史的に高い賃料の下で行われて高かったのは、ブリュッセル（７．３％）である。他のおり、市場の２極化が生じ始めている。

都市においては、インデックスは、マドリード（－１．
０％）
、ミラノ（－３．２％）及びユトレヒト（－４．１％）
を除いては、変化がない。過半の都市においては、賃料

供給及び開発セントラル・ロンドン全体では、供給量は、３年半にわの上昇は、差し迫ってはあり得ないと考えられる。

たって増加を続けてきたが、今期は、２６万㎡と頭打ちに・取引は、改善を続けているが、床の拡張よりも、企業のなっている。ウエスト・ランドでは、２０００年第３四半

移転によるものが多い。上期の成約は、前年比で１２％増であった。

期以来はじめて、供給量が減少した。
いつもとは違って、ウエスト・ランドの建設中のオフィ・取引が増加しているものの、ヨーロッパ平均空室率は、スの内で竣工時の入居が決まっているか、あるいは投資目

第１四半期の９．４％から、９．６％へと上昇した。ネ

的であるものの面積が、シティよりも多い。ウエスト・ラットの成約面積が低水準であることを示している。空室

ンドの空室率は、１１．４％であるが、既にコーナーを回率は、２０都市の内１２都市で上昇を続けており、ロンって、低下している。

ドン及びロッテルダムでは、安定している。その他、バ

代表例

投資

各市場は、サイクルの少しずつ異なる段階にあり、賃料

第２四半期のセントラル・ロンドンにおける投資は、総の動向は、様々である。ウエスト・ランドの他の例では、

計４，４００臆円であった。上半期では、９，３００臆円

グレイドＡの賃料は、変化していないにもかかわらず、である。イングランド銀行による２回の利上げにもかかわ

Mayfairs trophy ビルの取引は、賃料を押し上げた。しからず、投資家は、強気であるが、投資対象物件が不足してし、需要がシティに戻ってくれば、賃料は、軟化するであいる。（Central London Quarterly Quarter 2 2004 Knight

ろう。

Frank の抄訳）

シティにおいても同様であり、最優良ビルでは、９万７千円／㎡を超えている。

Ⅱ．資 料
本稿は、２０００年４月１３－１５日にダブリンで開催さにおける都市』に提出されたペーパーの抄訳である。

れたヨーロッパ都市研究機関連合のワークショップ『地域ベルリン ２０００
統一後の開発に関する評価及び次の１０年の展望
ドイツ都市研究所長
１．序

ハインリッヒ・メーディングに対して、関心の的となってきた。
本稿は、来るべき１０年後における大都市ベルリンの状

経済関係のグローバル化及び産業の多国籍化の進展は、況を述べる。ドイツの他の大都市の統計を参照し、ベルリ都市に関する比較情報に対する需要を増大させて来た。国ンの状況を概観し、ベルリン大都市圏の来るべき１０年に際的な雑誌及びローカルな新聞が例えば、世界中の大都市

おける発展を決定する地域の強さ及び弱さを明らかにする。

における生計費を比較した順位付け（「世界で最も費用がかヨーロッパ全体と比較すれば、ドイツは、人口配置のバ

かる都市」）あるいは、環境の質に係る比較（「世界で一番

ランスが良い。即ち、汚い都市」）を報道している。

・最大の都市（ベルリン）における人口の全国人口に占めその意気込みが強ければ強いほど、データ及び方法論的な問題が大きくなる。

る比率が他の国に比較して、低い（約４％）。
・同時に、多くの大都市及びその郊外が国土構造における目を見張るような発見が見つけられない場合には、「越冬中心となっている。最近の公的計画においては、ドイツするガチョウの種類がベルリンよりも多いヨーロッパの都

は、６つの「ヨーロッパ大都市圏」を有している。即ち、市はない」
といった些細なことが慰めとして、報道される。

ベルリン／ブランデンブルク、ハンブルク、
ミュンヘン、

しかし、概して、都市当局は、かつてはなかったような、

ライン－マイン、ライン－ルール及びシュトットガルト

都市の長所及び弱点に関する比較研究に従事し、経験を交である。

換し、さらにはＥＵにおける都市の国境を越えた様々な国
際的なプロジェクトに従事し始めている。

・要約すれば、大都市圏及び中心地区が国土全体に均一的に配置されている。

都市は、同時に競争し、かつ協同することを学んできた。

ベルリンのように政治権力によって追い立てられたり、都市は、そのイメージを高め、また、都市生活の質を高め引き止められたりした大都市は、ドイツの大都市圏においようとしている。都市とその郊外の間の相互依存関係を考ては、他に例を見ない。政治の優位性は、例えば、ルール

慮することによって、都市地域は、研究者及び政治家両者地区における経済力の作用と対照的である。これは、過去

１０年間の展開においても確認される。

割時から受け継いだ数多くの問題を抱えており、これは、

１９８９年９月１１日のハンガリーにおける「鉄のカー

今後も長期間にわたって存続するであろう。１９４５及びテン」の始まりと１９９０年１０月３日のドイツ統一の間

１９６１年以来、西ベルリンは、特化した本質的な機能をに起こった根幹的な政治的変革は、東ドイツにおいては、失っていた。これは、ドイツの分割が強力に機能の再配置「浮上」を引き起こした。これは、短期間における経済、計画をもたらしたためである。失われたものの内で回復さ

社会及び政治に係る根本的な展開を再構築したのである。

れたものは、わずかであり、ベルリンは、今日では、いく

行動のための視野及び資源の大変革、知的なモビリティ及つかの重要なセンターの一つに過ぎず、もはや優勢ではなび行動の範囲の再形成が要求された。西ドイツは、微調整

い。フランクフルトが金融機能の中心であり、ハンブルクがあっただけであり、東西ドイツの国境においても、影響及びケルンは、指導的なメディアの中心となっている。ミは、「こだま」に過ぎなかった。

ュンヘン、ハンブルク及びケルンは、保険会社の有力な立長く分割されていたものが統合されるという歴史における転換がベルリンに及ぼした影響は、ドイツあるいはヨー

地地点となっており、シュトットガルト及びミュンヘンは、電子工業の中心となっているのである。

ロッパの他の都市においては、見られなかった。
「ヨーロッ

分割及び孤立化は、
西ベルリンから諸機能だけではなく、パ大都市圏」の一つであるベルリン／ブランデンブルクよ高度な技能者をも引き剥がした。他の中心地より劣る競争

りも激烈な影響を受けたものはない。

経済の構造がこれにより、生み出された。しかし、東ドイ「ベルリン／ブランデンブルク」という呼称は、１９９ツにおいても、ライバルを持たなかった東ベルリンの地歩

５年３月８日におけるドイツ閣僚会議によって承認されたが統一により、低下した。
東に向けられていた産業構造は、

地域計画の枠組みの後に使われ始めたものである。

崩壊し、ベルリン全体の雇用は、統一前の４０万人から、
今日では１３万人へと低下している。東ベルリンの行政機
能は、完全に終息した。こうした事柄は、決定的にドイツ

２．１９９０－２０００年における展開の都市システムにおけるベルリンの地位を弱め、労働市場における緊張をもたらしている。

ドイツの憲法上の統一（１９９０年１０月３日）は、東

西ベルリンにおいては、補助政策が研究開発力の弱い企

及び西ベルリンを統合した。１９９９年には、連邦議会に業、即ち「拡大された作業台」に過ぎないものを発生させ、おいて、首都に関する決議が発効し、政府機能のボンから

この結果、ベルリンの産業は、他のドイツの中心地と比較

ベルリンへの再移転が行われた。ベルリンへの首都機能のして、はるかに古めかしい。さらに、ベルリンにおいては、

再移転は、都市及び地域の発展に対する重要な要素であり、上方指向的なネットワークへの流れが見られず、また、地

東ドイツ全体に影響を与えた。しかし、ためらいがちに行方の研究機関が行った調査の中には、地方産業の改善も多われた意思決定、連邦議会における非公開の投票及びボン

少ではあるが、見出される。９０年代におけるベルリンのとベルリン間の政府機能の分割、いくつかの連邦機能（連成長率が他のすべての州よりも低かったことには、何の不邦保険機関、連邦環境省、連邦行政裁判所等）をボンに残思議も無い。

したことは、ベルリンがまだ決定的な地位を持っていなか

いくつかの比率（シェアー）により、ドイツにおけるベったことを意味する。これは、１８７１年あるいは１９１

ルリン大都市圏の位置を例証することが出来る。

９年における議員の意識とは、大いに異なっている。ビジ・１９９１年には、ベルリンの古めかしい産業地帯においネスの指導者及び国民全般においても、同様であった。

ては、製造業に従事する雇用者の雇用者全体に占めるシ

ベルリンの人口動向は、劇的なものではなかった。壁のェアーは、３０．６％と低い。これは、ミュンヘン及び崩壊以後の１０年間、ベルリンの人口は、３４０万人であライン－マインよりも低く、ハンブルクを越えるだけでり、大きな変化は無かった。自然減及び周辺地域への多くあった。大都市圏の平均より、４ポイント低い。

の市民の脱出が国内他地域及び海外からの流入を相殺した・製造者サービスのシェアーは、２０．５％であり、大都のである。政府の移転にもかかわらず、この停滞が続いて市圏平均より２ポイント低く、
ベルリンよりも低いのは、いる。一方、１９９４年に策定された土地利用計画においハンブルクだけである。中心性及び都市経済の展望を示ては、２０１０年の人口を３７０万人と想定しているが、す重要な指標である製造者サービスにおいて、他の都市

最近の予測では、２０１０年３３５万人、２０１５年３３６万人となっている。
地域全体に対して決定的なものである経済の状況は、分よりも遅れているのである（１９９１年）。
・統一の結果、ベルリンは、競争の場において、鉱工業に従事する雇用者の賃金の低さを露呈した。大都市圏の平均よりも１１，０００マルク低いのである。最近では、して障害となると考えられているが、これからのヨーロ

ベルリン市政府とハンブルクの間では、格差がより大き

ッパの東部における拡大は、ベルリンの立地条件を中心

くなっている。住民一人当たりのＧＤＰでは、ベルリン

的なものとし、「東部への玄関」としての伝統的な役割がは、ハンブルクの６０％に過ぎず、一人当たりの税額は、復帰されるであろう。東部ヨーロッパの市場が開発され６５％となっている（２０００年）。

る際に、ベルリンは、ウイーン、プラハ、ワルシャワ及・輸出についても同様である。ベルリンは、第３位である（１９９３年）。

びブダペストとの厳しい競争に直面することになる。ベ
ルリンが経済、科学技術についての顧問としての役割を

・ごく少数のビジネス・グループがベルリンに本拠を置い

どのように発揮することになるのかが特に重要である。

ているに過ぎない。全国平均よりもはるかに低い（１９・輸送のためのインフラストラクチャーが必要となる。ベ９４年）。

ルリンは、再び、重要な古くからの輸送軸の交差点とし

・以上の結果として、ベルリンの失業率は、ライン－ルーての役割を担うであろう。東西では、ロンドン、パリ、

ルよりも高く、大都市圏の平均をはるかに上回っている。

ワルシャワ、モスクワ。南北では、スカンディナビアか

１９９９年においては、ベルリンが１５．９％、ブラン

ら、ミュンヘン、ミラノ。ハンブルクからウイーン、ブデンブルクが１７．７％であり、ドイツ全体では、１０．

ダペスト。しかし、この結節点としての機能は、財の輸３％である。

送において、立地上の優位性と適切な金融サービスの提供が結合することによってのみ、その発展のためのポテ
ンシヤルを生み出すことになろう。また、新空港の建設

３．好機にかかる意思決定が遅れているが故に、現在の貧弱な航空サービスは、来る１０年間を通じて存続することにな

困難な経済状況にもかかわらず、ベルリンは、将来直面

ろう。

せざるを得ない諸問題を短期間では解決できないとしても、・しかし、ベルリン（新しい州全体についても同様）の将

経済発展のための多くの好機に恵まれている。経済の国際来を見通すと、設備投資及び新しいインフラストラクチ

化及びグローバリゼーションには、力強い立地条件が必要

ャーを備えるという別の流れもありえよう。これらは、である。こうしたことから、ベルリンは、以下の要因によ

多地域に展開している企業における企業内の立地のため

り、パイの一切れを手にするチャンスを有している。

の競争に対して、正の影響を与えることになろう。

・過去１５０年間、即ちプロイセンの都市化及び工業化以・統一により、ベルリンは、研究・文化部門において力を後、ベルリンは、経済の基盤ではあったが、首都として増した。１８の高等教育機関及び約２２０の国立・私立の機能に強く依存しなければならないということは、な研究機関を有し、蓄積されている人的資源は、すべてのかった。１９９９年以降、連邦政府機能の内の枢要な部

競争者を凌駕している。ベルリンの大学生は、約１４万分を引き受けることになったが、これは、都市機能の強５千人であって、ミュンヘン（約１０万５千人）及びケ化をもたらしている。雇用のバランスは、始めのうちはルン（約８万人）をはるかに超えている。科学・教育分

不十分であるが、中期的には、４万人の雇用増が期待で野の集積は、今や経済における集中性を上回っている。

きる。
政治機能だけがベルリンに移転するだけではない。

自由な教育・研究環境は、地域の上方志向のためのネッベルリンは、メディア企業、国際企業の本拠地及び貿易

トワーク及び「革新的な環境」を備え、恒久的に経済成を引きつける重要な競争者となるであろう。中長期的に長を確たるものとするための重要な出発点を提供するもは、ベルリンとボンに分かれている行政機能の人工的なのである。若干の分野においては、その育成が行われて分割が徐々にではあるが、ベルリンにとって好都合に展いる（交通、医療、環境・情報・通信工学）。企業間及び開することが見込まれる。

民間部門と公共部門の間のネットワークの高度化及びビ・このプロセスは、ドイツで２位にある４３０万人の人口

ジネスの立ち上げの促進によって、地域内部のポテンシを有する市場の規模及び他の大都市圏からの地理的な距ャルが活用されている。情報化社会においては、「ブレー

離によって支援されるであろう。ヨーロッパ経済におけン」、
知識及び動機付けが地域間の競争において重要であるドイツの重要性は、その首都の発展に対してもプラス

る。１９９５年に民間部門が描いた創造的な都市地域との影響を与えることになろう。

しての本地域の経済の将来像は、正しい方向を示してい・ベルリンが西ヨーロッパの中心から離れており、また、る。ヨーロッパにおいてかつてないほどの投資が行われ新しい州の経済の依然とした沈滞がベルリンの発展に対るが故に、アイデアとともに多くのマネーが獲得される。

人口１０万人に付き１１４の新規企業が登記されており、策の設定に対して、障害を作り出している。ベルリンとベルリンは、ドイツを先導するであろう。

ブランデンブルクとの関係は、都市対農村の緊張だけではなく、二州の融合に関する議論に際して明確に現れる
東西間の問題である。

４．発展にとっての障害・統一によりベルリンがこうむった部門は、財政である。
連邦政府によるベルリンに対する補助は、４年間で１４以上に述べた好機を生かすためには、本大都市圏は、以０億マルクからゼロへと削減された。１９９４年に始ま下の課題に立ち向かわなければならない。

った、ドイツ連邦の鍵である州の間の財政的な均等シス

・連邦の首都として、ベルリンは、ロンドンあるいはパリ

テムによる財政的移転は、それに代わるものを提供してで自動的に生ずるようには、中心性を活用することが出いない。しかし、ベルリンの予算の５０％以上が連邦に来ない。

よって賄われた時もあったのである。現在では、連邦及・ベルリン及びブランデンブルクの二州の統合は、ブランび州による移転は、２５％に過ぎない。統一が財政的援

デンブルクの住民により、拒否された（１９９６年５月

助の正当性を排除した理由付けは、明らかに満足できるの住民投票）。これは、ベルリン市民にとっては、幸いでものではない。これは、都市及びその周辺地域におけるあった。政府及び議会の著しい利己主義及び先見性は、

インフラストラクチャーの統一の必要性から生ずる需要

市民に受け入れられなかったのである。二州にまたがるを考慮していない。最近の推計では、東西ベルリン及び機関は、骨がおれ、時間も遅れた諸問題を処理するためベルリンとその周辺部を結ぶネットワークが出来上がるに妥協策を見出さなければならない（ベルリンの病院及までに後１０年かかるとのことである。財政的援助の突び学校をブランデンブルクが使用するための費用等）。
現然の打ち切りは、借り入れの率を高め、また、ベルリン

在、二州の間には、５０件以上の協定が存在する。１９が首都としての新しい役割を果たすことを困難なものと

９６年１月に、住民投票の結果とは独立して、二州が共した。１９９６年から始まった予算措置は、当座の間ベ同して地域計画の策定を行ったということが一つの明るルリンの経済を悪化させることを明らかにした。最も重い材料である。しかし、ドイツにおけるいずれの段階に要な施設（電気、ガス、水道）の使用料１５０億マルク

も当てはまる空間計画の策定に係るフリーハンドの限界

がベルリンの財政を強固なものとするために交付されたを知っている者は、このシステムが果たさなければならが、これは他方で、公衆サービスに対する長期的な制約

ない新しく、より複雑な条件の下では、多くを期待しなであると厳しく批判されている。

いであろう。経済的な観点からも、二州の統合による多・ベルリンは、複雑な構成からなり、直接選挙による参事

くの優位性は、現在では、活用されずにとどまるであろ会が組織されている２３の行政区へ重要な自治権が委譲う。政治家の間では、統合を実現するための新たな試みされている。行政の近代化を目指した大掛かりな進行にがいつ行わなければならないかという点に関して、同意おいて、市は、同時に以下の事項を試みている。

は無い。

①新しい公共管理の原理の導入（特に広範な民営化及び・ベルリンは、統一とともに、ドイツにおける政治及び経資源・成果に係る責任の分権化）

済規制を処理しなければならない唯一の都市となってい②行政区の半減（１２）る。統一の際の均一的な政治及び行政規制は、経済的な③行政区への権限の移譲

格差（所得、インフラストラクチャー、住宅）及び精神・極端な緊縮状況の下で公務員数が統一前の２０万人から的、文化的、社会的な価値観の差異、異なった世界観及

１４万人へと削減された。行政に係る軋轢が特に強くなび住民の行動様式に直面している。しかし、ライフ・サ

り、これを解消することは困難である。

ークルの融合が始まっている。東ベルリンの勤労者の２
５％は、西ベルリンを職場としている。逆方向は、９％である。東ベルリンの住民の１９％は、西ベルリンに友

５．市の内部構造

人を持ち、逆は、１１％である。１９９５年と１９９９年の選挙においては、東ベルリンの有権者は、西におい

ベルリン－ブランデンブルク大都市圏は、これまで行政て支配的な見方を受け入れる度合いが高まっている。幸

区域として扱われてきた。しかし、この点に関しては、そいなことに、政治家も「心の壁」が崩れてきている。しの内部構造、特に、居住の観点から、所見を述べる必要がかし、まだ残っている溝は、真剣には行われなかった政ある。

大都市圏における中核都市外部の人口密度

中核都市の人口シェアー（％）

（人／㎢）

ベルリン

８３．６

１１２

ハンブルク

５２．１

１６２

ライン－マイン

５２．４

２２０

ライン－ルール

４１．３

４１７

シュトットガルト

６０．８

６５８

２３．２

５７１

５６．７

３２５

平均
（１９９６年）

ベルリンに続く二つの大都市圏ハンブルク及びミュンヘン－これらもベルリンと同様に空間的には、孤立している－と比較すると、次の事実が明らかである。
・ベルリン大都市圏における中核都市が占める地域人口のシェアーは、非常に高い。

ンブルクは、持続可能な開発を可能とするための後発者としての優位性を活用し得ていない。
ベルリン及びブランデンブルクは、壁の崩壊以来、地域開発計画政策において緊密に連携をとってきた。１９９６
年１月から、ベルリン及びブランデンブルク双方の行政機・周辺部における人口密度は、非常に低く、最小である。

構の一部である共同地域計画策定局（州都市開発評議会、

これらは、郊外化が進展していないことを示している。

環境・自然保護・地域計画省）は、ドイツの独自な行政組

都市及び国土の分割、壁及び東ドイツの都市開発政策がベ織であり、今後、成果を挙げるであろう。

ルリンを他の西ドイツの都市とは比較にならないコンパク

ベルリン／ブランデンブルクの共同開発計画評議会は、トなものとしたのである。
都市デザインの観点から見ると、

１９９８年３月１日に発足したが、州開発計画及び地域開明らかな都市の「楔」がその有利性の中に含まれる。環境発計画に基づく「多中心制」を内容とする計画の策定に共政策にとっては、土地利用及び輸送量が低度であり、郊外同して係っている。領域全体は、ベルリン市、ベルリンの化が進展していないことは、持続可能な都市開発を進める

影響が強いブランデンブルク及び周辺開発地域に分けられに当たって、好機である。ドイツ経済研究機構の見方を受る。最後のものは、第２の地域とは、人口密度及びコミュ

け入れるならば、輸送及び環境問題の処理に成功する大都ニティの平均人口においてかなりの差がある。人口密度で市圏は、長期的に顕著な優位性を有するであろう。ベルリ

は、１７４：７１、コミュニティの規模では、２８３４：ン大都市圏において、
この好機は、
いまや失われつつある。

１２３７であって、開発地域は、第２の地域の約４０％に

当初は、中核都市への通勤者の数が楽観論に論拠を与えた過ぎない。
州計画においては、
人口の分布をベルリン３０％、にもかかわらず、郊外化の進展の結果、流入者数は、急速影響が強い地域３０％及び開発地域４０％と見込んでいたに増大している。１９９０年から１９９５年の間に、ベルが、過去１０年間で、周辺地域の人口がかなり減少していリンから周辺への流入者の割合は、着実に増大した。１９る。

９５年には、既に、約１５，０００人以上が周辺へと移動合意はされたが議論が続いている多中心制というビジョ

したが、これは、周辺からのベルリンへの流入者数よりもンは、ベルリンを取り囲む「都市の冠」といわれる６つの多い。ベルリンは、こうしてドイツの他の大都市圏と同じ地域開発の中心地を慎重に強化するものである。その目的

進路をとりつつある。

は、次の通りである。

１９９７年に、ベルリンの都市開発・環境保護・技術理・大都市圏がその境界を越えて「あふれ出す」ことの防止

事会は、２０１０年までの人口予測を行った。ブランデン・ベルリンからある程度距離を置いた所への開発の集中

ブルク政府と協議の下に、ベルリンから周辺地域への純流

・周辺の開発地域の安定及び開発

失は、２０１０年までの累積で約２１万人にのぼると推計

・大都市圏が有している優位性を完全なものとすること及されている。住民を市内に引き止めるためのベルリンの財びその負担の除去

政措置は、住宅建設用地の用意（１９９９－２００３年にさらに、周辺開発地域には、５つの地域開発中心地があ５万件）及び住宅所有の促進を含むものであるが、これまり、州都である最大の都市ポツダムを含むベルリンの影響

での所、市内と郊外との間の極端な不動産市場の差異によ

圏には、８つの開発中心地がある。
この緊密な影響圏には、って、頓挫している。現段階では、ベルリン及びブランデ

居住、オープン・スペース及び輸送に関する「共同評議会

開発計画」がある。この計画が及ぼす影響の範囲について

来像は、以下のように表される。

は、現段階では、詳細には明確になっていない。近年の開・本地域は、その機能がかなり増大する局面にある。

発事例を見ると、アウトバーン沿い、特にベルリンの南方

・ドイツの都市の階層において、リーダーシップを再び獲に居住が集中しているが、これでは、所期の目標は、達成

得ししつあるものの、大戦前より弱くなるであろう。とされないであろう。ブランデンブルク地域計画における地いうのは、ヨーロッパの都市はもちろん、ドイツの他の域の５つの「パイの一切れ」への分割は、論議を呼ぶであ都市との競争における大きな参入者に過ぎないからであろうが、その後には計画目標の達成が控えているであろう。

る。しかし、この道は、長く、困難なものである。都市地域間の共同は、いろいろな問題において、大都市圏周辺の間のグローバルな競争において、ベルリンは、おそら部のコミュニティと開発地域である農村コミュニティの間

く、かつての地位を再び獲得することはないであろう。

の異質性に直面して来た。評議会及び地域計画は、不十分「グローバルな都市」という名称は、予期しうる将来にな法的コントロールを与えたに過ぎず、初期の段階におい

おいて、ふさわしい物とはならないであろう。

ては、地域の開発を求める合理的な欲求に対して、利用可

・地域の内部構造は、いくつかの問題によって特徴付けら

能な手段が当てはめられなかったのである。インフラストれる。ブランデンブルク州との統合が拒否され、ベルリ

ラクチャー及び経済活動を振興するためにブランデンブル

ン及びブランデンブルクが財政、政治に係る問題を抱えク政府が利用できる基金は、不足している。よりローカルていることを考慮すれば、この二つの州の空間をコント

な機関については、言うまでも無い。自治体間の共同、特ロールするためのポテンシャルは、極めて低い。都市とにベルリンとその近隣自治体及び農村地域の間の共同は、農村、西ベルリンと東ベルリン間の格差は、政治にとっ多くの困難に直面している。しかし、１９９２年から、ベて永久に続く課題となるであろう。

ルリン郊外及び隣接する農村地域は、いわゆる「地方近隣（Berlin 2000,A Selective Assessment of Developments after

フォーラム」－これは、ベルリン評議会及びブランデンブ

German Unification and Prospects for the Next Decade）

ルクにおける５つの地域計画連合からなる－の場で共同してきている。この自発的な共同の目指す分野は、オープン・
スペース計画の策定、レクレーション／観光及び公共交通である。
統一後、ベルリンは、誇らしく立ち上がり、１９９４年には、新たな土地利用計画を採用した。これは、大都市圏の準中核地を強化することによって、大都市圏における多中心制を予知したものである。これはまた、ベルリン及びブランデンブルクの人口が最大で１００万人増加するであろうとした楽観的な見通しに基礎を置いたものであった。
その内の３０万人は、ベルリンに居住空間を提供されるとしたのである。これらすべての見通しは、下方に修正されたが、「大きくなっても着れるコート」
を与えるものとして、擁護されている。一方では、センター（ポツダム広場、庁舎、アレクサンダー広場）への建築活動の強い集中は、古くなったユートピアであり、多中心制の原理と両立しないとして、批判されている。
ベルリン／ブランデンブルクは、このように、その全域
また都市圏においても多中心制よりも集中に力点を置いているように見える。

６．結論
要約すれば、ベルリン／ブランデンブルク大都市圏の将