540C

610C

470D

2,550C1,650C470D
1,570C275D

1,620C560C

2,160C2,210C

620C

510C
320D

2,390C2,240C

1,560C2,310C

路線価でひもとく街 の 歴史
610C

1,720C

550C

1,520C1,550C

1,510C

1,380C
1,410C

1,200C

510C

第 54 回

370D

400D

特別編1,130C

1,900C

600C

540C

1,500C

1,150C

1,090C

320D

340D

320D

970C

1,080C

900C

390D

870C

400D
410D

390D

870C

255E

410D

420D
400D

400D
360D

420D

1,430C

120 年前の地価で探す次世代まちづくりの着眼点

360D

490D

650C

1,500C

400D

810C

2,430C
630C

660C

2,100C

1,730C

570C

240E2,600C

2,350C

400D

420D

290D

730C
295E
500D

270D

850C

275D

870C

390D
410D
440D

7 月 1 日、令和 6 年の路線価が発表された。コロナが着岸した東濵桟橋の 1 筋陸側にある。通りには旧日禍が収束し人流が戻ってきたこと、円安を追い風に外本銀行函館支店をはじめとする近代建築が残っており国人観光客が増えたことから、観光地とりわけホテル往時の函館を彷彿させる観光名所となっている。興味需要が旺盛なエリアの価格が上昇したのが今年の特長

深いのは、函館が 47 道府県で東京、横浜、大阪、神だ。税務署別にみると、前年比上昇率の全国トップは戸に次ぐ第 5 位だったことである。函館につづくのが長野県白馬村の 32.1％だった。4 位が伝統的建造物群京都、名古屋である。地価でいえば函館は 6 大都市と保存地区の高山市上三之町で、5 位が浅草雷門と新札肩を並べていた。8 位以下には下関、尾道、長崎、福幌駅前だった。東京では渋谷駅前の路線価が新宿通り岡、新潟そして静岡がつづく。人も物も船で移動してを追い越した。連載に関するトピックとしては、令和いた時代である。当時の最高地価地点には貿易港が多5 年 3 月号で紹介した前橋市が 32 年ぶりに上昇。馬場

かった。

かみさん の まち

連載
路線価でひもとく街の歴史

川通りのまちづくりが奏功した。今年の 3 月号（沼津北から順に見ていくと、青森県で最も地価の高い場市の回）では沼津市の最高路線価が三島市に昨年並ば所は旧藩庁の弘前でも青函連絡船の青森でもなく、港れたと書いたが今年は抜かれてしまった。

町八戸の十三日町である。岩手県は盛岡市肴町が一等

じゅうさんにちまち地だった。今も界隈には岩手銀行赤レンガ館をはじめ明治の地価上位は貿易港とする明治・大正・昭和初期の銀行建築が並ぶ。市外を貫く中津川の向こう岸には盛岡城跡が見え、歴史を今月は特別編として 120 年前の「最高路線価」を紹輪切りにしたような街だ。ニューヨーク・タイムズ紙介する。戦前刊行された大蔵省主税局年報書に道府県「2023 年に行くべき 52 カ所」に掲載され一躍有名に別の最高地価が所載されており、これを元に、最も古なった。東北の雄は今も昔も仙台だが、当時の最高地

いデータの明治 37 年（1904）から 30 年おきに最高価地点は駅前でなく大町四丁目だった。大町通は城下地価を抽出した（図 1）。明治 37 年は日露戦争が始町を貫く東西路で、西端には仙台城（青葉城）大手門まった年だ。2 列目が昭和 9 年（1934）の最高賃貸価があった。その四丁目は奥州街道との交差点、「芭蕉格、3～4 列目は昭和 39 年（1964）、令和 6 年（2024）の辻」の界隈だ。仙台に次ぐ東北第 2 位の都市は山形の 最 高 路 線 価 で あ る。 ペ ー ジ 幅 の 都 合 で 平 成 6 年

県の酒田だった。北前船の西廻り航路の発着点で、中（1994）はスキップした。物価や評価手法が異なるのでも港があった船場町が最高地価地点だった。言うまで同じ都市の地価変動を解釈するのは難しい。地価をでもなく県都の山形市を上回っていた。

ふな ば

切り口に都市の位置づけの変遷を探索することが問題意識だ。
では一番上の行から見てみよう。明治 37 年、北海道の最高地価は札幌でなく函館だった。市制施行前の江戸時代の土蔵造りの街なみが残る川越、栃木、さわら

函館区で、連載では令和 5 年 2 月号（函館市）で採り佐原の 3 つの街は「小江戸」と呼ばれる。いずれも舟上げた。函館の最高地価地点は末廣町で、青函連絡船運で栄え、当時の県庁所在地を上回る県内の最高地価

448

関東の 3 大「小江戸」ファイナンス2024 Aug.

路線価でひもとく街の歴史

うずま地点だった。小江戸の筆頭が川越である。埼玉県の最価が宇都宮を上回っていた。巴波川舟運の河岸を拠点高地価は県都の浦和でも鉄道拠点の大宮でもなく、新に物流が発展した「蔵の街」だ。例幣使街道の宿場町河岸川舟運で栄えた川越だった。川越には埼玉県初のでもある。

銀行、第八十五国立銀行の本店もあった。現在の埼玉3 つ目が平成の大合併を経て今は香取市に属する佐りそな銀行だ。大正 7 年（1918）築の行舎はまちづ原である。利根川舟運で栄えたことから「水郷」と呼くり拠点施設「りそなコエドテラス」に改装された。

ばれる。「お江戸見たけりゃ佐原へござれ 佐原本町

次 は 栃 木 町（ 現・ 栃 木 市 ） で あ る。 明 治 17 年

江戸まさり」と唄われた。引退後に「大日本沿海輿地（1884）に宇都宮に移転するまではここが県庁所在地全図」を作成した伊能忠敬が事業経営者として現役時だった。移転後も明治 42 年（1909）までは栃木の地代を過ごした街でもある。

図1

すいごう

都道府県別の最高地価地点
円/段3,300
172
300
450
380
392
353
400
550
575
995
1,050
702
400
8,867
5,400
500
540
906
900
521
1,050
2,400
900
1,000
2,625
4,028
3,900
450
900
313
412
932
1,360
1,514
960
900
750
900
1,060
480
1,250
839
700
180
992
300

昭和 9 年（1934）
最高賃貸価格円/坪
函館市末廣町26.0
青森市新安方町
8.0
盛岡市東肴町7.0
仙台市大町 516.0
秋田市上肴町8.0
山形市七日町
8.0
福島市本町
7.0
水戸市南町
6.0
宇都宮市馬場町
10.0
前橋市桑町
9.0
川越市志義町6.0
新潟市古町通六番町
13.0
長野市後町
11.0
千葉市本町 26.5
京橋区銀座 595.7
横浜市伊勢佐木町 1
60.0
甲府市三日町
12.0
富山市中町
11.0
金沢市下近江町
16.0
福井市佐佳枝上町
11.0
岐阜市柳ケ瀬町 4
15.0
静岡市札ノ辻町
14.0
名古屋市鉄砲町 1
60.0
津市大門町
8.0
大津市御蔵町7.5
京都市新京極四条中之町 75.0
大阪市北濱 2100.0
神戸市海岸通 175.0
奈良市橋本町9.5
和歌山市本町 2
15.0
米子市法勝寺町
6.5
松江市白潟本町
8.5
岡山市西大寺町
22.0
広島市堀川町24.0
下関市西細江町
28.0
徳島市東新町12.0
高松市丸亀町13.0
松山市湊町 312.0
高知市種崎町12.0
福岡市川端町
26.0
佐賀市呉服町5.4
長崎市木下町26.0
熊本市花畑町18.0
大分市西新地9.0
宮崎市橘通 17.0
鹿児島市山之口町
18.4
那覇市東町
6.5

昭和 39 年（1964）
千円/坪
最高路線価
札幌市南 1 西 3 三越前
900
青森市長島新町通
210
盛岡市大通 1210
仙台市裏五番丁青葉通
700
秋田市楢山長沼駅側通
190
山形市七日町
240
福島市本町
240
水戸市棚町駅広場側通
310
宇都宮市馬場町
340
前橋市桑町 2210
大宮市大門町340
新潟市古町通六番町
340
長野市問御所町中央通
220
千葉市吾妻町 2 銀座通
650
中央区銀座 53,500
横浜市伊勢佐木町
1,000
甲府市錦町
300
富山市総曲輪280
金沢市片町電車通
330
福井市元町電車通280
岐阜市柳ケ瀬通 2450
静岡市紺屋町 8620
名古屋市栄 5
1,700
四日市市浜田420
大津市菱屋町中町通
170
京都市四条河原町御旅町
950
大阪市梅田 12,000
神戸市三宮町 2840
奈良市橋本町三条通
210
和歌山市本町 1ぶらくり町340
鳥取市東品治町駅側通210
松江市末次本町
190
岡山市上石井駅前通
480
広島市ハ丁掘電車通
800
下関市駅西出口前300
徳島市東新町350
高松市丸亀町420
松山市大街道 2340
高知市新京橋角350
福岡市天神 2 電車通
1,000
佐賀市呉服町130
長崎市東浜町360
熊本市手取本町下通
390
大分市中央通 1290
宮崎市橘通 5220
鹿児島市山之口町天文館通330- 本邦復帰前につき路線価なし -令和 6（2024）
千円/m2
最高路線価
札幌市北 5 西 3 札駅前
7,280
青森市新町 1155
盛岡市大通 2225
仙台市中央 1 青葉通
3,630
秋田市中通 2 駅前通
135
山形市香澄町 1 駅前大通
175
福島市栄町駅前通
200
つくば市吾妻 1330
宇都宮市宮みらい 駅東口
330
高崎市八島町460
大宮区桜木町 2 大宮駅西口
5,290
新潟市東大通 1 新潟駅前通
470
長野市南長野駅前通
285
船橋市本町 1 駅前通
2,600
中央区銀座 5 中央通
44,240横浜市南幸 1 横浜駅西口
16,960甲府市丸の内 1 甲府駅前通
260
富山市桜町 1 駅前広場通
520
金沢市堀川新町駅東広場通940
福井市中央 1 福井駅西口
380
岐阜市吉野町 5 岐阜駅前
510
静岡市紺屋町呉服町通
1,150
名古屋市名駅 1 名駅通
12,880四日市市安島1ふれあいモール350
草津市大路 1 駅東口広場
330
京都市四条河原町御旅町
7,520
北区角田町 御堂筋
20,240神戸市三宮町 15,320
奈良市東向中町大宮通790
和歌山市友田町 5 駅前
370
鳥取市栄町若桜街道通94
松江市朝日町駅通
140
岡山市本町市役所筋
1,790
広島市胡町相生通
3,570
下関市竹崎町 4 駅東口広場
195
徳島市一番町 3 駅前広場
295
高松市丸亀町370
松山市大街道 2690
高知市帯屋町 1210
福岡市天神 2 渡辺通
9,440
佐賀市駅前中央 1215
長崎市浜町アーケード780
熊本市手取本町下通
2,060
大分市末広町 1 駅北口
560
宮崎市橘通西 3 橘通
230
鹿児島市東千石町天文館
920
那覇市久茂地 3 国際通
1,500

とく街の歴史明治 37 年（1904）
最高地価
函館区末廣町
八戸町十三日町
盛岡市東中野字肴町
仙台市大町 4
秋田市中通町
酒田町船場町
福島町大字福島本町
土浦町
栃木町倭町
前橋市連雀町
川越町
新潟市本町通七番町
長野市長野佐原町
日本橋区本船町
横浜市弁天町
甲府市大字柳町
富山市東四十物町
金沢市尾張町
福井市照手上町
岐阜市靭屋町静岡市呉服町
名古屋市玉屋町 4
四日市市橋北大津町上京町京都市下京区中ノ町
大阪市北区天神橋筋 1神戸市海岸通 3奈良市樽井町
和歌山市本町鳥取市二階町 4
松江市白潟本町
岡山市西大寺町
尾道市十四日町薬師堂
下関市大字西南部町
徳島市東新町
多度津町大字多度津
八幡浜町
高知市種崎町
福岡市中島町
伊万里町
長崎市今鍛冶屋町
熊本市鍛冶屋町
中津町
延岡町大字南町
鹿児島市中町那覇市字西

連載 路線価でひも都道
府県
北海道
青森
岩手宮城
秋田山形
福島
茨城栃木群馬
埼玉
新潟長野千葉東京
神奈川山梨富山石川福井
岐阜
静岡
愛知
三重滋賀京都大阪兵庫奈良和歌山鳥取島根岡山広島山口
徳島香川愛媛
高知福岡佐賀長崎
熊本大分宮崎鹿児島
沖縄（出所）大蔵省主税局統計年報書、国税局資料から筆者作成。なお“丁目”や“字”を省略するほか適宜略記している。なお、筆者が入手できた資料の最も古いものが明治 37年である。主税局統計ではこの年から地価最高最低表が登場する。ただし本表は昭和 5 年（1930）が最後の掲載で、翌年から昭和 9 年までは土地賃貸価格のみの掲載となった。本図の昭和 39 年の地価は相続税路線価である。筆者の調べた限りでは昭和 35 年（1960）から昭和 37 年（1962）までは都道府県別の最高路線価、昭和 38年（1963）からは都道府県庁所在地の最高路線価が国税庁から公表されていた。昭和 39 年の欄で、県庁所在地以外の都市の最高路線価が県庁所在地の最高路線価を上回っているケースについては、筆者が別途調べて都道府県別の最高路線価を計上している。筆者が調べた以外のデータ、資料があればぜひお寄せください。

ファイナンス2024 Aug.

49

街道は、鵜飼漁で獲れた鮎鮨を運ぶルートだったこと

北國街道沿いの中心地

あゆすしから「鮎鮓街道」、「御鮨街道」という別名がある。川

今年は新幹線の延伸効果で北陸 3 県の最高路線価も上昇した。上昇率が最も高かったのは福井駅前で小松沿いの湊町、玉井町、元浜町からなる「川原町」に古い街なみが残っており観光客を集めている。

駅前がこれに次ぐ。いずれも駅前だが、明治時代の最京都の一等地は新京極だった。明治 5 年（1872）

高地価地点はすべて北國街道沿いだった。富山市はに区画整理でできた繁華街だ。今でこそ修学旅行生とアーケード街の東端近辺の東 四十物町が一等地だっ

おみやげ店のイメージが強く、京都の中心といえば四た。四十物とは塩魚の意味で、魚市場にちなんだ町名条河原町を想起するが、四条通が明治 44 年（1911）、だ。東京の日本橋本船町、盛岡の肴町もそうだが、魚河原町通は昭和 2 年（1927）に拡幅されて市電ルー市場が街の中心となったケースはいくつかある。

トになってからの話である。それまでは河原町通の 1

ひがしあいもんちょう

ほんふなちょう

石川県金沢市の一等地は尾張町だった。金沢城の北側で、大手門いわば正面玄関の前にあった。図 2 の尾筋東の木屋町通が街の南北軸だった。木屋町通に沿って高瀬川運河と市電が走っていた。

連載
路線価でひもとく街の歴史

張町町民文化館は明治 40 年（1907）に建てられた元運河は伏見が終点で、宇治川、淀川を辿って大阪にの金沢貯蓄銀行で、後に北陸銀行尾張町支店となっ至る。大阪市の明治期の最高地価地点は天神橋筋一丁た。土蔵造りの行舎は明治に多かったが、現存するの目だが、その対岸の天満橋南詰に八 軒 家 浜 船着場がは珍しい。昭和 9 年の最高賃貸価格は下近江町で、現あった。明治 43 年（1910）、この場所に京阪天満橋在の近江町市場だ。戦後、一等地が城の南西の片町に駅が開業する。当時は大阪側の発着点だった。その移り、香林坊を経て現在の駅前に至る。

後、舟運から鉄道に主要交通手段が移るに従って大阪

はち けん や はま

福井市は戦後早々から福井駅前が最高路線価地点の都市軸は堺筋に移っていった。昭和 9 年の最高賃貸だったが、明治期は北國街道沿いの照手上町が最も地価格地点は証券取引所界隈の北濱 2 丁目である。市電価の高い場所だった。城下町の南側に流れる足羽川にルートだった堺筋には銀行や百貨店が多かった。目を架かる九十九橋の北詰の近辺にある。そこから駅に向見張るのは大阪市の地価が全国で最も高かったことでかって移っていったが駅前には到達していなかった。

ある。大正 12 年（1923）に発生した関東大震災で首てる て かみちょう

つくも都東京が甚大なダメージを受けたこともあった。この図 2 尾張町の碑と尾張町町民文化館

頃、わが国 2 番目の地下鉄が御堂筋に開通した。昭和
8 年（1933）に開通したのは梅田から心斎橋までの区間である。戦争が終わるまでに天王寺駅まで延伸し、大国町駅から分かれた支線が花園町駅まで開通した。後の四つ橋線である。地下鉄の開通を契機に大阪の南北軸が堺筋から御堂筋に移動し現在に至る。

瀬戸内航路の港町（出所）令和 5 年 8 月 19 日に筆者撮影

舟運ルートの河岸の街

り航路の寄港地が最高地価地点になるケースが多い。
神戸から西の都市で、明治時代に最も地価が高かったにし な

べ まちのは下関だ。下関市西南部町は明治 26 年（1893）に織田信長が天下布武の拠点とした金華山（旧称・稲日本銀行西部支店が置かれた場所である。大阪に次ぐ葉山）のふもと、1300 年以上の歴史をもつ鵜飼で知西日本 2 番目の支店だった。関釜航路の発着点でもられる長良川の手前が岐阜の旧城下町である。明治のあった。広島市は中国地方どころか広島県の中心でも最高地価は旧城下町の靭屋町だった。町に面する尾張なかった。広島県で最も地価が高いのは尾道だった。

うつぼ や ちょう50

大阪、神戸を含め、瀬戸内海に面する府県では西回ファイナンス2024 Aug.

路線価でひもとく街の歴史

尾道には県内最古の銀行があった。明治 11 年（1878）建築だ（図 3）。その前は福岡銀行の前身、第十七国開設の第六十六国立銀行で、広島銀行の前身の 1 つで立銀行の本店があった。佐賀県の最高地価地点は佐賀ある。住友銀行が初めて支店を出した地でもある。尾市ではなく伊万里にあった。有田産地を中心とする磁道の対岸の新居浜に住友別子銅山があった。

器の積出港として栄えた。こちらも貿易港である。

香川県の最高地価地点は県都高松市ではなく西回り
たどつ航路の多度津町にあった。明治 43 年（1910）に宇高連絡船が就航する前は、尾道－多度津を結ぶ多尾連絡街道と水辺の街だった鉄道以前の時代いた背景もあって JR 土讃線の起点は多度津駅にある。の時代は貿易港や舟運拠点が地域の中心だったことで西回り航路に限らず瀬戸内海に面する地域は航路のある。そして鳥の目に対する虫の目で見れば、その 1拠点が中心地となった。愛媛県の最高地価は松山ではつ 1 つが街道と水辺の街だった。意識せずとも街は十なく八幡浜である。
「伊予の大阪」と呼ばれるほどに海分ウォーカブルで、舟運や水源に使うための水辺が身運と商業で賑わった。県内初の銀行は隣の保内町（現・近にあった。高低差の力で水道を引ける範囲に限られ八幡浜市）川之 石で発足した。明治 11 年（1878）創た街は元々コンパクトだ。街道沿いの町家の周囲には業の第二十九国立銀行で現在の伊予銀行に連なる。伊

緑豊かな屋敷街があった。車道の代わりに運河が走り、予銀行の八幡浜支店は明治 29 年（1896）に創業した

道といえば歩道だった。生まれつき「居心地が良く歩

八幡浜商業銀行が源流で、現存する行舎は豫州銀行本きたくなるまちなか」（ウォーカブルシティ）である。

店だった昭和 11 年（1936）の建築だ。伊予銀行の支

戦後、駅前道路が拡幅され、街なかの運河は埋めら

ほ ないちょう

かわ の いし店となってからも地元では「本店」と呼ばれた。

れた。行政、ビジネス、商業の中心施設が集まり都市九州でも、宮崎県の最高地価は五ヶ瀬川の河口港では過密になったが、近年は車社会やネット社会の影響瀬戸内航路につながる延岡だった。大分県は周防灘にによる空洞化が問題となっている。しかし、見方を変面する中津である。延岡も中津も県庁所在地ではない。

えれば都市に清流が戻ってきたと言えないだろうか。

とく街の歴史明治の最高地価地点からうかがえるのは、鉄道以前

連載 路線価でひも船が就航していた。尾道駅から多度津駅まで連絡して近年の地価上昇の特長は観光だ。地域資源を活用
図3

中島町の福岡市赤煉瓦文化館

し、エリアの価値向上に成功している地域は路線価も上昇している。高山市は人口約 8 万人ながら路線価は県都岐阜市に次ぐ県内 2 位だ。県内第 2 の都市の大垣市は高山市の約 2 倍の人口だが、最高路線価は半分に満たない。盛岡市のように旧市街が脚光を浴びるケースも出てきた。川越の街も外国人観光客に人気の街歩きスポットだ。伝統的な中心地には長い歴史の積み重ねがある。銀行の行舎をはじめとする近代建築、町家の連なり、舟運時代の水辺や街道を活用することでエ（出所）令和 5 年 4 月 7 日に筆者撮影

リアの価値を高めることができる。そうした切り口で見れば明治の最高地価地点は地域資源の宝庫である。

ちなみに、九州で最も地価が高かった都市は福岡で次世代まちづくりの素材がここにある。

なく長崎だった。幕末明治の開港地かつ上海航路の拠点である。福岡は九州で 2 番目だった。当時の中心地

プロフィールの中島町は中州の北端部分で、現在の昭和通りの北側大和総研主任研究員にある。那珂川の西中島橋を渡ると、橋のたもとに福仙台市出身、1993 年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06 年）出向等を経て 2008 年から大和総研。主著に「公民連携パークマネジメン
ト：人を集め都市の価値を高める仕組み」（学芸出版社）

岡市の道路元標、背後の角地に福岡市赤煉瓦文化館がある。元の日本生命九州支店で明治 42 年（1909）の鈴木 文彦

ファイナンス2024 Aug.

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