土 地 総 合 研 究 2008 年春号 113【第１３３回 定期講演会 講演録】
日時：平成１９年１０月３１日
場所：発明会館ホール［第１３３回講演録］

平成１９年度 土地月間記念講演会「地域力を引き出す土地有効利用」

海外事例からみたわが国の土地有効活用について（株）都市構造研究センター
代表取締役 南部 繁樹
ただ今ご紹介に預かりました南部でございます。野口

都心再生というプロジェクトが積極的に国策的に行われさんの非常に元気になる迫力のある分かりやすいお話のているわけですけれども、実はそれをいろいろ見ていき後で最後の締めをさせていただくというのは、ちょっとますと、その事業と併せて都市全体のいろいろなコント

身に余る光栄なんですが、それではご指示でございます

ロールが行われています。

ので、海外事例の話を中心にしながら、これからのわが

それは一つ象徴的な話をすれば、郊外の土地利用規制

国の土地活用の新しいスキーム、新しい考え方、野口さというのが非常に厳しく行われておりまして、もう既にんがお話のとおり新しい行動の仕組みというのをぜひ皆先進国７カ国の中で郊外規制をしていないのはわが国だ

さんに考えていただきたいという視点で、約１時間お話

けになりました。いよいよわが国も来月、都市計画法のをさせていただきたいと思います。

改正施行が行われて、ようやくＧ７と肩を並べて郊外の

今日は五つお話をさせていただきますが、最初に世界土地利用コントロールが法的にできるという時になったの都市再生動向ということをちょっとご確認いただきた

わけですが、この二つの政策事業というものが総合的にいと思うのですが、冒頭、丸亀の熊さんのほうから高松

展開されているというのが世界の特徴であります。

の都市の事情の説明の中で郊外の土地利用の話、開発のその中身をちょっと見てみますと、三つ特徴的なこ話と中心市街地の関係の経済的な分析とご紹介もありまとがあります。今日的な事業の展開の背景には１０年前、したけれども、今、世界の主要都市では都市再生、特に１５年前からの試行期がありました。その中で法律を含
めたいろいろな事業展開の試行錯誤があっ

1．世界の都市再生動向て、２０００年以降、それを事業として展開できるようになってきました。ですからようや
く実践期に入ったということです。またその「 諸 外国の都市再生策の今日的特徴 」

実践を支えるための、先ほど申しあげました①「郊外規制（Control）」と、②」と、②「都心再生（Regeneration）」

国、自治体のスキームというのがそれと同時に用意されてきている。さらには事業そのも総合的な政策の実施へのが物まねではなく、先ほどの野口さんのお話のとおり、各地域の実情に合ったスキー
ム、実情に合った形ということで事業が展開■ １９９０年代の「具体的試行期」～２０００年代の『本格的な実践期』へされている。ですから競争の原理というのは■ 「国、自治体のスキーム（法・制度）」による『事業推進の担保確立』へ

当然ありまして他の町に負けたくないわけ■ 「歴史的背景」と「地域性」を十分踏まえた『個性的な事業展開』へ(C)Shigeki Nambu: USRC

ですが、その競争を勝ち取るための手立ては
2/39

自分たちの地域の中の素材、お金も含めましてそれを活用して事業が行われているとい114 土 地 総 合 研 究 2008 年春号

産を買収する。そして買収した物件の活用は当然ほかのうのが大きな特徴だろうというふうに言えます。
そういう中で、今、世界で不動産の環境については、地域のテナントを入れて、他の方が入ってきてそれを活市民の目で見ますといろいろな現象面でいろいろな問題用する。そうすると、今フランスなどでも起きていますが発生し始めております。それを４点ほどまとめておりが、どこの町へ行っても同じ施設が並ぶという状況が生ますので、ご紹介したいと思います。

まれてきている。

一つは、麦島課長さんからご紹介がありましたとおり、それをちょっと詳しく見てみますと、一つは今日のタ地域基盤が大きく、世界中どこでもそうですが、同じよ

イトルにありますように地域の総合的な力が低下してきうな背景で地域が変容している。その中で、都市計画的ている。その中で非常に特徴的なのがこのソーシャルな立場で言うと、そこで生活する人の状態と施設を含めた土地の状態というのが

2．今、世界で起きていること！

分離し始めている。ですか●地域基盤の変化

らお互いにそれぞれ活用方
策なり、そのレベルを上げ① 「少子高齢化（人口減少） 、移民等の流入」② 「基幹産業（農林水産業・製造業等）の構造的変容」③ 「行政の財政難、民間の金融システムの変容」④ 「情報化社会の進展、コミュニティの変容（犯罪、非組織加盟など）」るためのいろいろな取り組■事業の中止（閉鎖）

みをしたとしても、総合的■施設の閉鎖（空施設化）な力に結集しない。ですから見せかけ上いろいろな事■海外資本の不動産買収

不動産
環境■外部事業者の進出「 City（人々）」 と 、「 Urban（機能･施設）」 の 分化
― 汎個性化・均質化、独立・個別化 ―業は成立しますが、それが継続的に安定的に、その力がさらに高まるという状態がなかなかつくりにくい。

■どこでも同じような施設・空間

総合的な
都市問題

（市民投票、裁判の実施）●世界の今日的共通課題

結果的にでき上がってくる都市の姿、また施設の姿と「社会問題」、「環境問題」、「経済問題」への対応いうのも没個性化、均質

都市の再構築が始まっています！

化、一つ一つのものが独立(C)Shigeki Nambu: USRC

3/39

していく。ですからその力が地域に伝播しないという問題が起きて、結果的に都2

1. 地域力（Social Capitaｌ）の低下 ・ゲーテッド・コミュニティ
スティーブ・ジョンソン教授（米・ポートランド州立大学）

市自体が抱える人的な社会・割れ窓理論 など

A V E R A G E ME MB E R S H I P R A T E I N 3 2 N A T IO N A L
C H A P T E R -BBAASS EE D
D VO
OLLU N T A
AR Y A SS S O
OC I A T I O N S 1 9 0 0 11999977

問題、
また地域の環境問題、経済問題、こういうものはWor ldWar II

Me a nme mbe rs hi
p ra te forthe
2 0 thc e ntury

なかなか解決できない。しかしその解決に向かわなけ

World
War I
Gr e a t
Depression

ればいけない。そのための方策として都市再生という
1 90 0のが始まっている。

1 91 01 92 0

1 93 0

1 94 01 95 0

1 960

1 970

1 980

19 90

20 00

■全国３２のボランティア協会の平均会員率の推移

その中で不動産環境の特徴的なものを見てみれば、地域がこういうふうに変容することによって事業を中止してしまう、空き店舗化する。そこに入ってくるのは地域の方ではなくて、よ
その方々が入ってきて不動■社会参加の低下傾向(C)Shigeki Nambu: USRC

4/39

土 地 総 合 研 究 2008 年春号 115

キャピタルというふうに言われていますけれども、地域る。１０年前にですね。

の人的力が大幅に低下してきている。これはアメリカでそういうあらゆる断面で社会参加の機会を地域では阻起きている現象ですが、実はもう日本でも他の国でも起害している。それは一人一人の問題というよりも、社会

きておりまして、皆さんお読みになった方がいらっしゃの仕組みがそうなってきている。それを誰がつくったか

るでしょうけれど、『ＢＯＷＬＩＮＧ ＡＬＯＮＥ』という本ということなのですね。その中でゲーテッド・コミュニを読まれた方はいらっしゃいますか柴内さんが訳された

ティの話だとか、割れ窓理論だとかいろいろなことがご本なのですが、ぶ厚い７，７００円ぐらいの本ですが。ＢＯ

紹介されていますけれども、やはりそれを解決するため

ＷＬＩＮＧとはボーリングのボールですね。

の何らかの取り組みをしていかなければいけない。そう

詳しい説明は避けますけれども、昔アメリカ人はボーすると表層的なプロジェクトの話だけではなくて、そのリングを１個車につけてボーリング場に行くのだそうで根底にあるものまでもそのプロジェクトが結びついてい

すよ。そうするとボーリング場にはマイボールを持ったくような取り組みをしないと、基本的な事業の繰り返し

人がいっぱい集まるわけです。そうすると自然にレーンをせざるを得ない。そのことを理解しつつ、私たちは地毎に４、５人のグループができて、お互いにタッグゲー

域に根ざしたプロジェクトをどれだけつくっていけるか

ムを楽しむ。ところが今はボールを１個持って行ってもということが今求められているだろうということを理解

レーン毎にグループがつくれない。人間関係がつくれなしたいと思います。

い。だから１レーン１人で寂しくやるという状態が生ましかし一方、投資が集まって地域の中で非常に活性化れていて、それが真ん中のグラフにありますとおり、こしている、いろいろな事業が展開されている都市もたくれはボランティアの団体への加盟率ですが、第一次世界

さんあります。とはいえ、そういう町でも実はこういう大戦、第二次世界大戦をピークにどんどん下がってきて問題が起きていまして、これはミュンヘンの例ですが、いる。それを各項目別に見てみると、私も驚いたのです

この外周道路の周辺に１００ｍを超える超高層の建物の案

が、この下から二つ目のグラフというのは日曜日に教会件が三十何件出てしまった。市役所としてはこれを許可へ行く参加率なんだそうですが、もう２０％を切っていするかどうか判断できない。もちろんＢｅｂａｕｕｎｇｓｐｌａｎ

2

2. 開発圧力と阻止行動 ■ 2004年11月21日（ミュンヘン市）
高層建築物建設の市民投票「あなたは、ミュンヘン市が講ずる次の措置に賛成しますか？」(1) 市中心部からアルプス山脈の眺望を妨害から守るために、「イザール南部地区に計画されている148mの高さの高層建築物の建設計画」を禁止する。
(2) ミュンヘン東部地区を不適合な都市建築物から守るために、「ヘルトシェナー通りに計画されている145mの高さの高層建築物の建設計画」を禁止する。
(3) さらに、今後、ミュンヘン市の高層建築物がミッテルレン･リング（ミッテルレン・リング; 外廻通り）の外側に建設されること、もしも建設される
場合においては、都市の景観を壊さず、かつ都市全体とその立地する地域に適合し、高さはフラウエン教会の塔（99ｍ）を超えてはならな
い。

賛成：50.8%、反対：49.2％ （投票率21.9％）■（１）イザール南部地区のジーメンス計画建築物■（２）ヘルトシェナー通り地区の
南ドイツ出版社計画建築物(C)Shigeki Nambu: USRC■（３）ミュンヘン市中心部から見るアルプス山脈（右側の塔がフラウエン教会： 98m、99m）

5/39

116 土 地 総 合 研 究 2008 年春号

で申請があって、それを厳密にチェックして問題がなけ

ＯＷＬＩＮＧ ＡＬＯＮＥの話ではありませんが、いわゆる地

れば、環境上の問題、交通上の問題、就労上の問題、あ域を改革する、また地域を改善するための仕組みを合意

らゆるチェックをして問題がなければ許可していいんでを得ながら進めるということの難しさというのが世界のすが、実はミュンヘンで都市計画を審査している役所の主要都市で起きている。

人間、議会も市長も、数字的にはＯＫでもやはりおかし

三つ目は不動産環境の陳腐化です。表層的な面でいんじゃないかということで、結局議会も結論を出せな

ちょっとご紹介をしますと、どこの主要都市に行ってもくて、最終的には今ドイツで大流行の市民投票にかけた。

こういうものが目に入る。これはわが国ですけれども、その結果、結論はどういうことになったかというと、高シャッター通りです。これは最近、事業がもうそろそろ

層建築物反対派、それが賛成という意味なんですが、反始まりますが、パリのポルムレアールの再・再開発。こ対が５０．８％、高層建築物を反対する人が４９．２％。１．６

れはダビッド・マンチャン（Ｄａｖｉｄ Ｍａｎｇｉｎ）の案でプ

ポイント差で高層建築物は禁止。この二つの案件の建築ランが決まって、市長がやると言うわけですから、もう物は禁止と。そしてさらに第三問がありまして、今後こ確実に事業として始まる。

の中心市街地の周辺での１００ｍを超える建物について認

なぜこういう１９７９年にできた新しい再開発施設でもめるかどうかという判断についても、この結果になりま不動産として陳腐化していくかというと、一つは技術的した。いわゆるそれはフラウエン教会という中心市街地に造り方の問題、動線の問題、周辺の環境とのマッチンの最も高い建物を越える建物はつくれないということ

グの問題。ですから非常にきれいな建物として評価はさで、ミュンヘンでは５年間高層建築物の建築は凍結されれましたけれども、現実的にテナントがうまく経営できました。

ないような環境になってしまったということです。

しかし驚くなかれ、ちょっとご紹介したいのですが、四番目はそれを総合的にちょっとご紹介するシートと

投票率は２１．９％であった。そのうちの半分が反対した

して不動産建築物の環境変化の特徴というのを、世界のわけですね。ですから市民全体の１０分の１です。１０分

主要国の例ですが述べたいと思います。全てがこうなっの１で物事を決めていかなければいけない。先ほどのＢているわけではないわけですが、現象的にどうも施設利2

3. 不動産環境の陳腐化

フォーラムデアール市場（1979年）(C)Shigeki Nambu: USRC

6/39

土 地 総 合 研 究 2008 年春号 117

シャンゼリゼらしさ、パ2

4. 不動産（建築物）環境変化の特徴

リらしさというのが、地域らしさというのが出・ＵＲＣ・ＴＣＭの活動
・ 新たな所有者

売却

・ 立地環境変化
・ 経営不振 などせなくなってきている。

（都市再開発公社、タウン
マネジメント組織)＜外部環境＞

支援・ 空き施設所有（地区関係者）状態の継賃貸 ・ 新たなテナント

施設利用継続（テナントミックス）・シャンゼリゼ通り

売却

・ 経営者高齢化

題もありますし、その地域が持っている経済的な環境の話もあるかと思います。しかしこの継・ 所有権の＜内部環境＞

ような環境が形成されてきている。経営者の問

続
不可の発生

その背景には継続的に施設利用を阻害する

・ 新たなテナント

続できにくくなってい（外部テナント）る不動産に対してどう■ナショナルチェー ンの進出現象多発いうふうに対応するか

賃貸

移転（外部資本）

・ 後継者不在 など
・外部（海外） 企 業 からの働きかけ

7/39(C)Shigeki Nambu: USRCというのは、方法論は二つしかないんですね。
持ち続けて何とか再生する努力をするか、もう2

5. 不動産投資業務の拡大■各国のREIT制度の設立年度
・アメリカ

1960年 （12.3％）

・日本

2001年 （19.9％）

・フランス

2003年 （16.6％）

・イギリス

2007年 （16.0％）

・イタリア

2007年 （20.0％）■不動産事業目的の3つの業務類型（１） 投 資＝ 長期所有目的で投資（インベスター）＜賃貸する＞（２） 開 発

8
7
6
5
4
3
2
1
0
1998年

＝ 売却目的で開発＜売却する＞（デベロッパー）＜管理する＞（マネジャー）

2000年

2002年

2004年

現
実
の
不
動
産

入 金

不
動
産

譲 渡

デット
（負債）

ゼリゼに象徴されるよ
うに、新たな外部資本家が所有して、新たな外部のがスタンダードな形

資産地域として関与ができ
金融機関

返 済

エクイティ

（資本）

投 資

投資家
配当・利払いない。また地域らしいおいわゆる経済ベースで成り立つ建物が、用途が■不動産証券化の基本構造(C)Shigeki Nambu: USRC

ると施設構成としても店そのものができない。

・賃 貸＜金融市場＞
ノンリコースローン

2006年■不動産証券化市場の実績推移（国土交
通省： 2007年6月資料を基に作成）

売ったときにはシャンになるわけです。そうす＜特定目的会社等＞

RF・転売
JREIT以外
J‑ REIT

お任せするか。問題は、テナントが入るという（３） サービス ＝ 仲介・サービス＜高齢化率＞
兆円

売ってしまって誰かに8/39存在する。しかし一方、所有し続けるためには非常に経済的にそれを用が継続的に、歴史的に継承されているという現象は非維持することは難しいですから、空き店舗の状態のまま常に難しくなっていて、最近の朝日新聞にも紹介されま続くというケースが、基本的には多いわけです。

したけれども、シャンゼリゼ通りの物件が買われて、そそこで今、世界的な動きとしては、それらの状態を何こにはナショナルチェーンが入ってパリらしいお店がなとか回避する方法はないかということでタウンセンター

くなってきているという現象が起きている。先ほどの熊

マネジメント、いわゆるタウンマネジメントという活動さんのお話ではありませんけれども、昔は衣料品店といの中で、それを事業として何とか組み入れられないか。

うのはそれほど大きくなかったわけですが、今は衣料品

もう一方、アメリカのアーバン・リディベロップメント・

店がもう５割に近づいてきているということで、本当にエージェンシーでありますとか、
英国のアーバン・リジェ

118 土 地 総 合 研 究 2008 年春号

ネレーション・カンパニーという組織が、行政の再開発

ワードをちょっと並べてみたわけですが、世界の主要都

部門の組織がこういう空き施設を買い取る、またそうい

市の土地政策のコンセプトは今、もう９０％以上、ここうものを受託を受けて自らがテナントを探す、自らそのの言葉が使われます。今、どこの町へ行っても、「あな

不動産を魅力的にするために取り組みを行うという動き

たの都市のコンセプトは何ですか」「都市づくりのコン

が、最近の傾向として出始めています。

セプトは何ですか」と言われれば、「サステナブルディ
ベロップメントです」というふうに皆さん答えるわけでですから、今までのように新しい施設、建築物をつくす。

るという仕事から、併せて既存の不動産を買い取ってそれを改善しながら新しいものにつくり上げていく。これ

しかし日本の場合には、このサステナブルディベロッ

は先ほど野口さん、また熊さん、麦島課長さんのほうか

プメントという意味が、なかなかその仕事をやっている

らもいろいろお話がありましたので割愛をしますけれど

行政の方々にうまく普現化していない。持続可能な発展も、一つだけ、ちょっと私としても気になっている非常とか、持続可能な開発という、持続可能な状態で生き延に大事な点、いい意味で大事な点だなと思うのは、不動

びていればいいのかという、それは現象面の話であっ

産投資がどんどん活気をもって拡大しているわけですて、問題は姿勢の話なんです。地域社会に対して、それが、拡大しているということは野口さんを含めて専門家

はお金の問題も生物の状態の問題に対しても、人の生きの方々の力が発揮されてきている。またそういう専門家方に対しても、どういうふうに地域として政策として取の方が増えてきている、増えてきているというのは語弊り組んでいくかという総合的な物事の戦略的な、勝ち取があるかもしれませんけれども、そういう方々のビジネるための、地域を改善するために勝ち取るための一つのスチャンス、そういう方々がいなければ不動産事業といビジョンとして打ち出したものですから、勝ち取るんでうのは展開できない。

す。いわゆる麦島課長がおっしゃった戦略ということで物件も大事です。今、アメリカの投資家が物件探しすね。戦略というのは勝ち取るという意味です。その中に日本に来ていて、仙台でもこの間ＵＢＳが講演会を開で何かを勝ち取る。今、都市が疲弊している。都市の環

いて、なんでＵＢＳが講演会を開いたのかなと思いきや、境、新たな状態を勝ち取る。

物件がないから皆さん物件を紹介してくださいという話

それを英国では今、リジェネレーションと呼んでいまだったのです。それで飲ませ食わせされたわけですけれ

して、多くの役所の中にはリジェネレーション部というども、ただし物件があったとしても、きちっとそういうのができていまして、その中で一番スタッフを揃えていファンドの方々とつなぐ、また仕組みを各地域の中でつるのがリジェネレーション部の中の資金調達課が最大のくっていくそれぞれの専門メンバーがいなければ、お金

人脈といいますか、人を揃えて仕事をしている。いわゆがある、物件がある、だから成り立つということでは、私は全くないと思います。今日は行政の方は少ないのだそうですけれど
も、そういう仕組みをつくる、地域なりに成3．世界の都市再生の取り組み
Sustainable Development

Biology →－台湾建設の理念
後藤新平／(民生局長)（持続可能な発展；1992年リオ宣言）← Economy＝Ecology（① 生態的安全性、②管理された経済成長、③社会的公平）

・生物学の原理・自治・習慣の尊重

REGENERATION

・サニエルン（独）・ユニバーサルデザイン（米）・スローフード（伊）・身土不二、依正不二（中）（改革、復興、再建、再生）
to give or obtain new life （form, grow again）
入手

り立つ形態を用意できる専門家というのが大事なのだという
ことを痛切に感じます。
三番目の話は、具体的に世界の都市再生の仕組みをちょっとかいつまんでご紹介してあります。キー

ニュー・パブリック・マネジメント（ベスト・バリュー)

Management

Process（柔軟性、順応性）（統御、やりくり（術）、管理、経営力）
Skill in dealing with people or situation
交渉

Partnership（共働、協働／知力、資力、労力）

P.P.P

Organiza- ＝Sa pGercoiaulpPuorfppoesoeple with a（特別の目的、意志、決意）tion（有機的組織）（Public Private Partnership）

官・民のパートナーシップ(C)Shigeki Nambu: USRC

9/39

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る民間が仕事をするために、民間が事業をするための資果を出している。もちろん１年、２年で全ての結果が出

金の調達は行政がちゃんとサポートする。なぜかというるわけではありませんで、一つ一つ結果を積み重ねて今と、行政は地域の情報を全て持っているわけです。その日に至っているというふうに理解をしていただきたいと情報をきちっとお金を持っている方、投資家に伝える。

いうふうに思います。その中で私自身がいつも気になっまた、そのことによって地域がどういうふうに発展をしているのは、わが国の中で早くこういうスキームができていくかという、将来のゴール地点をきちっと外部の投上がったらいいなというふうに思っています。

資家に説明する。それは役所の仕事なんですね。そうい

丸亀の話というのは、この （１） と （２） を一緒にしうことで、新しい生活を手に入れるという意味でのリたスキームをつくられて、そしていくつかのプロジェク

ジェネレーション。新しい成長を勝ち取るという意味でトというのを総合的に展開されている。わが国の場合にのリジェネレーションという言葉が使われています。

は、そこから始まるしか今の段階では方法論がないです

そういう中で、このＭａｎａｇｅｍｅｎｔ、Ｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎ、ね。欧米の場合にはこの （１）、このスキームは全て行

Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ、それとＰｕｂｌｉｃ Ｐｒｉｖａｔｅ Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ、こ政が責任を持ってやるわけです。ただ、わが国の場合にの四つの言葉については、いかに連携をしながら一つ一はこのスキームはある時代、つくり上げましたが、それつの資源についても、一人一人の人にしても、組織同志

はプロジェクト単位でつくり上げたために、この組織そにしても、お互いに確認をして、お互いに持てる力をきのものがほとんど破綻していって、この組織を何とわがちっと出し合ってお互いに成果を手にするか。これをマ国で呼んでいるかというと「第三セクター」と呼んでい

ネジメントという言葉で表現されて、それを手にするたるわけです。その第三セクターそのものが、都市を再生めの活動として行われているというのが欧米の特徴といするための総合的な第三セクターがもしできるとすれ

うふうに言えるかと思います。

ば、非常に大きな力を発揮するだろう。そしてそれに地その中で、ちょっとこの説明は時間の関係でできませ

域の人であるとか、経済の話であるとか、社会問題だとんが、主要国それぞれ法律の枠組みをここ１０年で用意

か、環境だとか、そういうプロジェクトを繋げていくた

して、なおかつ、わが国で欠けている部分ですが、それめのタウンマネジメントの活動というものがタイアップを実行するための組織がちゃんと位置づけられて、そこしてあれば欧米のような成果というのが上げられていくには専門家がちゃんと配置されて、そして仕事をして結のではないかと思います。

3

1. 諸外国の都市再生政策
国名

法律の枠組みアメリカ（39,000）

中心市街地再生策（実施制度・組織）■ ゾーニング規制（1916／ニューヨーク市）、DRI（州法）○ 土地分割規制○ 環境保護法による規制等○ 市民投票権（レファレンダム、イニシアチブ）■ 都市･農村計画法（1991改正）○ PPG（改正1996 / PPG6：シークエンシャル･テスト）○ PPS6：中心市街地のための計画声明（2005）□ 日曜営業法改正（1996）

イギリス
（500）
ドイツ
（13,800）

フランス（36,000）

イタリア（8,000）

注：□、○ は「都市計画（開発）」関連制度等■、● は「商業（施設）」関連制度等
国名下の（ ）は「自治体数」□BID法（州法：Special District）／「IDA」、MSP／ナショナル・ト
ラスト 「NMSC」○ 税制、社会問題（スラム、都心居住策）解決補助金（CDBG／
1974～）○都市再開発公社（TIF：税収増ファイナンス）■ TCM →BIDの法制化（2004/9～）／ATCM（BID法）○ 統合･再生補助金（SRB→シングル･プログラム／2002～）、
EU構造基金○ 地域開発公社（RDA／1999～）／事業評価、補助金支援○ 都市再生会社（URC／1999～）■ 建設法典（1998改正：環境－リージョン）（B-プラン、建築利用令：1986～／1,000㎡以上規制）○ 小売店令（例：ウルマ･リステ：郊外店業種･面積規制）□ 商店閉店法改正（1996）□ シティ･マネジメント／「BCSD」→BIDの州法制化（2005/1～）
・ シタット･マーケティング／リージョナル･マーケティング・ 市町村（都計、商業、観光）、小売協会の支援○ 都市再開発会社（市主体の有限会社／GmbH：法定再開発／
Stadtsanierung）■ SRU法（2000：都市連帯･都市リニューアル法）／憲法改正（2003：補完性の原則）■ ラファラン法（旧ロワイエ法（1973）を改正：1996～）―300㎡以上の店舗許可制○ SCOT(広域計画)、PLU(都市計画ローカルプラン)とZAC(再開発地区指定)○ 混合経済会社（SEM；都市整備3セク会社）● 商工会議所との連携（パリ市：地域経済発展と整備の公共協定／2004～）■ ブカロッシ法（1977：土地･建物規制）、
ガラッソ法（1985：風景･景観）■ 商業基本法によるベルサーニ政令（旧商業基本法（1971）
を改正：1998～）―150㎡以上は協議（人口1万人≧）● 商業団体（商議所、組合等）との協議⇒商業計画（市町村‐商業者）（ピアモンテ州／PQU：都市再生限定プログラム、PIR:統合・再活性化プログラム２００7年9月現在

改正「まちづくり三法」法案の成立（2006/5）／日本
大規模小売店舗立地法（改正無） ／ 都市計画法改正（H19.11施行予定） ／ 中心市街地活性化法改正（H18.8施行）（生活環境･駐車場調整）（大規模集客施の郊外設立地規制）(C)Shigeki Nambu: USRC

（基本計画の認定・協議会設置
1）0/39

120 土 地 総 合 研 究 2008 年春号

都市再生マネジメント組
織としては、代表的なのは、

3

2. 諸外国の都市再生事業の2面型展開

先ほどご紹介しましたアメリカの再開発公社Ｒｅｄｅｖｅｌ -PPPによる戦略計画の協議・確認
PPP による戦略計画の策定

ｏｐｍｅｎｔ Ａｇｅｎｃｙまたは、
Ｒｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｃｏｒｐｏｒａ ｔｉｏｎ。あとフランスでは混合経済会社というふうに呼んでいまして、わが国で言う、

英：
.S／
.P中
的心
形態
（英：L.S（.P 的
形L態市）
街地活性化協議会のモデル）

（１）
・行政機関
・各種社会団体
・市民団体
・企業等

（２）
都市再生事業組織（ボード）＋（URC, SGS, URA, SEM 的形態）

‐ レジ デンシャル コミュニティ‐ビジネスコミュニティ

行政機関
各種経済･社会団体
市民団体
企業・大学等代表

タウンマネジメント組織
（ボード）

（BI（
DB, ITDC, M
,C
SM
,M
MSSC
P的
態）
）
TC
MM
, C・M
,N
的形
形態

事業推進責任者（専門家／ｴｸﾞｾﾞｸﾃｨﾌﾞ･ﾏﾈｰｼﾞｬｰ）

・行政機関
・各種社会団体
・市民団体
・企業等‐コミュニティリーダー‐ビ ジ ネ ス
リーダー

事業推進責任者（専門家／ﾀｳﾝ･ﾏﾈｰｼﾞｬｰ）アメリカで言う、都市再開発
会社のことを言います。先進

開発事業
担当

計画
担当

ﾌﾟﾛｸﾞﾗﾑ
ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ担当

諸国の中で一番歴史が古いのはフランスです。このＳＥ

PR

資金

開発
担当

環 境 ( 治 販促･
安 ･ 衛 生 ) ﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ
担当
担当

ｺﾐｭﾆﾃｨ

〔例〕 ＮＭＳＰ（メインストリート・プログラ
ム：米）－ ４ポイント・アプローチ

Ｍというのは１９５２年からできておりますが、全国に約６５０、いわゆるハードな事業

ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
担当

開発地区
Ａ

開発地区
Ｂ

（４つ の委員会設置）
①組織、
②デザイン
③プロモート④経済再構築

開発地区
Ｃを行えるＳＥＭが１４５ですか(C)Shigeki Nambu: USRC

ら、パリの中の超高層建物
は全部ＳＥＭが基本的にプロデュースしている。ＳＥＭに

11/39■ （１）都市再生マネジメント組織

しかプロデュースできないというふうにご理解いただ
きたいと思います。
あとドイツでは、各都市に開発の有限会社というのがつくられておりまして、も■アメリカ・サンフランシスコ再開発公社（ダウンタウン）■アメリカ・ポートランド再開発公社（リバーフロント地区）

う行かれた方もあるかもし■フランス・パリ東部混合
経済会社（SEMAEST）

れません。ハンブルグのハーフェンシティー、これは港湾部の再開発ですが、そのためにハンブルグ市はお金をつぎ込んで再開発会社をつくって、そこが全てマネジメントして、資金を調達して、事業そのものを展開させて■アメリカ・ピッツバーグ再開発公社（ダウンタウン地区）

いるわけです。たった１００万■ドイツ・ハーヘンシティGmbH（ハンブルク・ハーヘンシティ
地区）(C)Shigeki Nambu: USRC

■イギ リ ス・レスター都市再生会社（駅前地区再生事業）

12/39と言ったら失礼ですが、百数十万のハンブルグ市がこれ

ら鱗が降りているのですが、ビクトリア朝の建物に手をだけのプロジェクトをしている。
また結果を出している。

かけて改修しながら古い建物、戦後つくった建物を全部

それはスキームの話であり、仕組みの話であり、それに壊して、ブルドーザーで開発するんですよ。我々が学生携わる人の問題、携わる人というのは専門家の問題です

時代に描いたような絵を描いて、そして設計図を書いて、けれども、専門家、また行政の意志決定の話で、それら今、事業が始まっている。事実、始まっているんです。

が全て輪になって一つ一つ結果を出していくということ

こういうことをやることが、先ほどご紹介した社会問題、です。

環境問題、経済問題にメスを入れて、成果を手にするた

イギリスでは今、１０万以上の主要都市は全てこういう開発図を描いて事業を行っています。私も本当に目かめのブレア政権の最大の施策であるということです。
一方、タウンマネジメント組織については、一つご紹土 地 総 合 研 究 2008 年春号 121

介したいのはこのことです。わが国でも１９９８年にＴＭＯという制度ができましたけれども、欧米諸国を見ますとほぼ同じ■ （２）タウンマネジメント組織■国別タウンマネジメント組織の設立推移
1200

60
アメリカ(MS P)
イギ リス(TCM)
日本(TMO)
ドイツ (S M)
スウェ‑ デ ン (TCM)オ‑ ストリア(S M)

1000

年代、１９９０年代の後半から急激にタウンマネジ
メント組織の設立数が伸
びてきております。
特に、その中で、ちょっと誤り■都市別タウンマネジメント組織設立推移
(地区数)
70

(団体数)

1400

800
600

50

30

400

20

200

10

0

トロ ン ト市
ニュ‑ ヨ‑ ク市
ロ スアン ゼルス市
バン ク‑ バ‑ 市
フィラデ ルフィア市

40

0
1980年 1985年 1990年 1995年 2000年 2005年 2007年

1970年 1975年 1980年 1985年 1990年 1995年 2000年 2005年 2007年

タウンマネジメント組織は、1990年代後半から急増している！

があるんですが、都市別のＢＩＤ組織の設立数なんですが、今、世界最大のＢＩＤ数を持つ都市はどこ
かといいますと、カナダのトロントでして、今日
現在６０、今日できてい■アレックス・リング氏（カナダ・トロント市）■ ニューオリンズBID地区（キャナルSt.整備・CCD）

５６、第三位がロサンゼルスの３５というよう■ ボルチモアMSP地区(C)Shigeki Nambu: USRC

るかもしれませんから、
昨日現在６０です。第二位がニューヨークの■ シアトルBID地区（清掃事業・MID）

13/39

4．各国の都市再生スキームになっていますけども、それらの都市は直線
的に数が増えている。とりわけ９０年代の後■今日的都市再生に関する主な仕組み（事例）

半からどこの都市でも急激に増えている。な
ぜ増えているかといいますと、行政がサポー（1）アメリカ ： TIF（Tax Increment Financing）、
BID、MSP など

トし始めている。ＢＩＤを支援するためのセクションができている。ＢＩＤについての説明は（2）イギリス ： Gap Funding、DT、TCM、BID など

最後にさせていただきたいと思いますが、地域自らが地域の環境を整えるための事業を展（3）フランス ： CPA（パリ市の地域再生事業） など

開している。

（4）ドイツ： Stadtsanierung、SM・CM、BID など

今日の私の主題はこの四番目の各国の特徴的な都市再生スキームを皆さんにご紹介する(C)Shigeki Nambu: USRCということがメインでございますので、これからアメリカ、イギリス、フランス、ドイツの特徴的な話を、皆さんご存じのスキームもあろうかと思いますけれども、ご紹介したいと思います。

4

14/39

1-1. アメリカ・ＴＩＦ（Tax Increment
Financing ）（1） 税収増加ファイナンス（ＴＩＦ）事業の仕組み

まず最初にアメリカのＴＩＦ（Ｔａｘ Ｉｎｃｒｅ ｍｅｎｔ Ｆｉｎａｎｃｉｎｇ）です。これは皆さんほとんどの方がご承知だと思いますので、ポイン
トだけ再確認をしたいと思います。従来、不動産税いわゆる財産税と言われるものをずっと長年払ってきている場所がある。どこでも払うわけですが、その不動産がある場所について新しい開発を行う。そうしますと従前、(C)Shigeki Nambu: USRC

15/39

122 土 地 総 合 研 究 2008 年春号

するわけにいきませんので、（2） ＴＩＦ事業の特徴

そこに介在するのが、先ほ■1952年にカリフォルニア州で法制化（現在、48州で導入：1990年以降増加）。

どお話した都市再開発公社■一定地区の再開発事業資金の一部を、再開発事業の効果（Ｕｒｂａｎ Ｒｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔで生まれる「財産税の増加」で手当てする方法。

Ａｇｅｎｃｙ）がこの仕組みを作・増税ではなく、従前の課税収入も減少させない － 受益者負担の原則である。

業として行う。ですから都
市再開発会社には金融の専・民間投資を呼び込み、官民協働（ＰＰＰ）型再開発事業を展開できる。
・財産税収増加分を原資にするため、スケールアウトな事業が実施されない。

門家、またプロジェクトファ
イナンスの専門家を含めて、多様な事業をサポートする（3） ＴＩＦの資金スキーム
・ 方法１ ： 毎年の税収増加分を事業に直接投入する方法。
・ 方法２ ： 将来の税収増加分を担保に債券を発行し、資金を調達する方法。

ための専門家が雇われている。もう準公務員として仕事をしているということです。

■ 債券の償還期間は、20年以上（65％）、30年以上（25％）。州や自治体の債務ではなく、再開発公社などの事業主体者の債務。
■ ポイント ： 「納税者への説明責任」が重要！
16/39(C)Shigeki Nambu: USRC

ただ、わが国の場合には役所に行ってお金の話をする
ともすぐ財政課の人が出てきたり、会計課の人が来たりする。我々はプロジェクトのことを協議したいわけです
けれども、役所の税金との話の担当者しか役所には用意されていない。ですから全くすれ違いの議論になってしまう。
それでこの証券化、方法■ハリウッド・ハイランド地区（ロサンゼルス市・ロサンゼルス地域開発公社：CRA）

２の場合、先ほど野口さん－CRAのTIF資金は年間約100億円。HH地区総事業費 ： 6. 15億ドル（約740億円）、のお話がありましたように、丸亀は５年で結果を出すと、それは非常にそのとおりでいいのですが、ここの証券の償還期間、ボンドの償還期間については概ね２０年ぐらい■ポートランド開発公社 （ Portland
Development Commission）－TIF資金は、約130億円（11地区）■チャイナタウン地区（ポートランド市）(C)Shigeki Nambu: USRCというのが最も多くて６５％。
17/39

長くても３０年ぐらいというような長期にわたってそれ開発が行われなかった時と比較しますと税金の支払額はを償還していくという仕組みになっております。

増えている。従来払っていた分から開発後に発生する税

これは一つの実例ですが、皆さんお話をするとすぐ分

金の増収分を、ある一定期間計算をして、そのお金を新

かりやすいだろうと思います。ハリウッドの映画祭の授しい開発に活用するという仕組みです。

賞式の会場になっているハリウッド・ハイランド、今はところがその仕組みには二つの方法がありまして、開コダック・シアターと呼んでいますが、コダック・シア

発後の毎年の税収増加分をその事業に直接投下していく

ターはこの真ん中の建物です。日本で言う市街地再開発という方法。
いわゆる現金をそのまま移動させる方法と、事業ですが、ここの再開発事業をロサンゼルスの再開発

もう一つは、開発前に開発後に生ずる税収の増加分を担公社が行いました。この総事業費が約７４０億円だったそ

保に、これは役所がですが、債権を発行して資金を調達

うですが、その中でＴＩＦ資金が使われたのが大体２５０億し開発者に提供する方法です。行政が直接その取扱いを円ぐらい、約３分の１ぐらいＴＩＦの資金が投入されたと

土 地 総 合 研 究 2008 年春号 123いうことです。ロサンゼルスの再開発は３７地区行われ諸外国から爆撃、攻撃、戦争を受けなかった国はアメリておりまして、ロサンゼルスの市内は全部再開発地区な

カですから、歴史的な建物は人為的に壊さない限り全部んですが、そこで毎年調達されているＴＩＦ資金というの残っている。ですから何とか今、残したい。ただ日本とは約１００億円というふうに言われています。大体アメリ同じように、戦後、やはり古い建物のファサードを新し

カの主要都市のＴＩＦの各年活用金額は１００億円です。

くするために鉄板を貼ったり、いろいろな広告を立てた

左下にポートランドの開発公社の例を紹介してありま

りしてファサードを隠してしまっていたんです。ですかす。今年の春行って、いろいろな話をしてきましたけれ

らそのファサードを取りはずして昔の状態のアーリーア

ども、やはり彼らにとっても一番の関心事はＴＩＦでして、

メリカンの建築物をもう一度甦らせて、そして同時に中

いかにＴＩＦの効果を上げるか、税収効果をあげるかといのテナントも再整備するという活動を行っている。そのうのが彼らの仕事の醍醐味なんですね。ポートランドで事業を行っている組織が４ポイント・アプローチというも大体年間１３０億円のＴＩＦ資金を活用している。というところのデザイン委員会というところが積極的に行ってことは１３０億円の税収を生み出しているということなんいます。

です。税収を生み出している。ポートランドでは、彼

このシートで皆さんにご理解いただきたかったのは、らは何を胸はって私に説明してくれているかというと、この資金の調達の方法です。そういうタウンマネージメ

このＴＩＦ資金でＬＲＴをつくっているんです。ＬＲＴです

ントでメインストリートプログラムがどういうふうに資よ。今、街の中を走っているＬＲＴの、空港と最後の直金調達をして事業をしているか。人の家の外装を直した結の部分を工事しています。あの資金はＬＲＴなんです。

り、内装を直したり、テナントを入れ替えてあげたり、全部とは言いませんが、ＬＲＴの資金が底支えしている。

お金のかかることです。そのお金は公的資金と民間の資

それで街の中の道路ですね、トランジットモールで有名

金の融合なんですが、公的資金が約半分から７割、民間なポートランド、
１９８０年代のトランジットモールのファ資金が半分から３割、地域によってちょっと違いますけ

ニチャーですが全部壊しました。あのきれいなファニ

れども、まぁフィフティフィフティというふうにお考え

チャー、バス停だとか。それで今、新しいデザインに変いただいても結構かと思います。

えるわけですが、その資金も実は一部にＴＩＦを活用してその公的資金の中で一番多いのが市町村のお金です。

いる。それだけ、地域の交通環境、また都市環境を整備

ですから市町村そのものにプラスになっていくという理することが不動産価値を上げて、不動産価値を上げると解と検証と確証が、また評価が、基礎自治体の中に確実いうことが都市環境を整備できるというふうな仕組みににあるということです。それをきちっと検証できる専門なっています。

家が市町村の役場の中に、役所の中に存在している。わ

その中で、タウンマネジメントの組織の中でも実は不が国もそうなってほしいなという願望を込めてお話をす

動産の事業に強く関与している
活動もあります。その代表的な一つがＭＳＰ（Ｍａｉｎ Ｓｔｒｅｅｔ
Ｐｒｏｇｒａｍ）ではないかと思います。これはナショナルトラスト
が１９８０年から始めているプログ
ラムの活動ですけれども、この目
的はアメリカの歴史的な建築物、

4

1-2. アメリカ・ＭＳＰ（Main Street Program ）（1） ＭＳＰとは■全米歴史保全トラスト（ナショナルトラスト：1949年設立）の一部署である「メインストリートセンター」（1980年設立）が開発した、中心市街地再活性化の包括的手法。
■目的は、歴史的建築物の保全・再生と併せて、地域経済

歴史を象徴する建築物を、極論しの再生＋地域コミュニティの再生を実現する活動。

ますと全て保全したいというの－持続可能で安全なコミュニティ再活性化を結実させるために、官民協働で行うプログラム！

がナショナルトラストの強い思いです。
ではアメリカの歴史的な建物（2） ＭＳＰの活動方法 － ４ポイント・アプローチ■１ ： 組織（Organization） － 人と資金を集める活動というのはどういう基準がある■２ ： デザイン（Design） － 建物や地区環境を再整備する活動

かといいますと、別に何の基準■３ ： プロモーション（Promotion） － 来街者を増やす活動もないです。１９６３年以前の建物■４ ： 経済再構築 （Economic Restructuring） － 既存事業者と新規事業者の創造は全部残せと。先進７カ国の中で(C)Shigeki Nambu: USRC

18/39

124 土 地 総 合 研 究 2008 年春号（3） ＭＳＰの活動体制

ナショナルトラスト（コミュニティ再活性化部門）（Community Revitalization)

ナショナルメインストリートセンター（NMSC）

Main Street Board
理事会
9～15人
・ ９～１５人

Program Director
ディレクター
Organization
組織

Promotion
プロモーション

Designデザイン

会員（州、一般ネットワーク、法人）（＄2,000、＄195、＄495／年）

MSプログラム契約（プログラム・マネジャー）

・相談 等

・プログラム提供

・技術提供
・情報提供
（評価／インタビュー）（４３）
州
・ 大都市 （８）38）・大都市（5）
州（

・認定
・プログラム指導・評価書、事業計画作成

Economic Restructuring
経済再構築

・申請
・相談 等

・ ４つの委員会毎に「１０～１５人」のボランティア委員（4つの委員会設置：各10～15人のボランティア・メンバー）

メインストリート地区（
77地区；
2005年5月現在）
1,200）
ＭＳＰ設立地区（約1,910,08）、活動地区（約■ナショナル・メインストリートプログラム全組織の「公共・民間別」収入項目と導入割合
市町村一般資金
市町村事業補助金
カウンティ一般資金
カウンティ事業補助金
州一般資金
税収入
市町村・カウンティのサービス
コンタクト
コミュニティ開発包括補助金
その他

4 2%
38%
9%
8%
7%
7%
7%

■公共

4%

会費
特別イベント・販売
スポンサー
寄付
特別地区（BID税）
CRA（地域再投資法）の関連
収入
TIF

3%

その他

3%

1%
0%

10%

20%

30%

40%

7 2%
61%
52%
18%
16%
3%

0%

50%

（資料：ナショナルトラスト・MSC）(C)Shigeki Nambu: USRC

■民間
2 0%

40%

60%

80%

19/39

＜従前＞

＜従後＞

■ メインストリートプログラムの歴史的な建造物の改修・改善事業(C)Shigeki Nambu: USRC

20/39

るわけですが、民間の資金についてはもちろんスポンもする。これが建物を改修する、改善することを紹介しサーというのが非常に大きな力になっていまして、大きた写真でございます。

なお店、大きな企業、併せて自ら事業を行って資金調達

土 地 総 合 研 究 2008 年春号 125

続いて二番目はイギリスの話です。イギリスの特徴はならばどれだけの収益を上げられるかというのは計算でこのギャップ・ファンディング（Ｇａｐ－Ｆｕｎｄｉｎｇ）に今きますね。ところが安定的に確実に収益が上げられる合象徴されております。これは１９９９年からスタートした計額が開発コストを下回った場合にはどうするか。しか制度です。ブレアさんが１９９７年に就任して２年後これしその開発が地域にとって非常に重要なプロジェクトでを導入します。これは皆さんご承知のとおり、この開発あるとしたときには、行政側は収益が追いつかなかった

コストに見合う資金を調達しない限り事業はスタートで部分、補助金を投入します。ですからプロジェクト毎

きないわけですが、必要資金に見合うものをどういうふに補助金の額が違う、割合は異なる。なおかつイギリ

うに調達するかといいますと、開発をするということはスの場合には、約十幾つの別枠の補助金がありまして、

収益を上げるために開発するわけですから、開発をした

その中で一番大きいのはＥＵファンドですが、ヨーロッパファンド（地域振興資金）

4ですけれども、それ以外に

2. イギリス・Gap-Funding （イングランド）

イギリス国内の補助金も細かいのがいろいろあります。
そういうものも入れて、残っ（1） ギャップ・ファンディングの仕組み

た分を地域開発公社が、全て国が穴埋めをするという仕＜総事業費＞＜完成後収入額＞

組みになっているというこ
とです。

・売却費

・用地費

（開発コスト）

・建築費
・専門家費用・金利

推定市場価格 ・収入（賃料）（ｴﾝﾄﾞﾊﾞﾘｭｰ）・割引後価格（B）

これは１９９９年から始まったのですが、実は、国費を地・購入者経費（A）

域のために使うときは全てＥ

各種補助金(C)

Ｕ委員会の承認をもらわない

・諸経費

ギャップ
・ファンド

・開発利益

といけないという仕組みになっていまして、長くにわたってＥＵ委員会は「そんな逸脱行為は困る。事業で成り□ ギャップ・ファンド（決定額）＝（（A）－（B））－（C）
21/39(C)Shigeki Nambu: USRC

立たない部分は全部国費を投入する。そんなことをやられたらヨーロッパの投資グ（2） ギャップ・ファンディングの特徴 （ 1999年から導入 ）ループ、企業が、ディベロッ■ 「総事業費（開発コスト）」と、「事業後の不動産推定市場価格（収益：エンドバリュー）」との差額を政府が補助する方法。

パーがみんなイギリスに投■ 効果 : １. 補助金の効率化 （Single Program : 2002年～、5,000億円/イングランド）ス部分は全部国が補填する資してしまう」と。マイナ

２. 事業成立の担保というわけですから。とい３ . 民間開発事業者の誘導確保

うことで長年ＥＵ委員会は許■ 特徴 ： ・地域と、開発主体者により補助金上限率（7.5％～50％）が異なる。
・各種の他補助金額がギャップファンド補助金から減じられる。

可していなかったのですが、９９年に重い腰を上げて最終的に許可されたということ（3） ギャップ・ファンディングの申請条件です。ただし補助金の上限と① 地域経済戦略（地域戦略パートナーシップの活性化計画）に資するこというのはキャップ制になっていまして、いわゆる衰退し② 持続性ある事業であることている地域または開発主体、③ ＲＤＡ（地域開発公社）の行動計画に合致していること

ディベロッパー側がどうい④ 政府の政策目標と整合性が取れていること

う人かによって補助金の上(C)Shigeki Nambu: USRC

22/39

限が７．５～５０％の範囲で決126 土 地 総 合 研 究 2008 年春号

められておりますが、今のところ要望額は大体通るとい再生会社は、皆さんご存じのＢＩＤだとかタウンセンター

う状況になっています。

マネジメントの活動も支援していまして、お金を出す。

それでギャップ・ファンディングの申請条件というの地域の人を集めてワークショップをしたり、フォーラムがありまして、四つとも全く同じことを言っています。

をやったりすることも、この都市再生会社が行っていま「地域のためになる事業」ということです。それを判断す。さらにＲＤＡからＢＩＤにお金が出たりするんですけ

するのは直接お金を出します地域開発公社というイギリ

れども、計画費を出したりするそういうお金のサポート

ス全土につくられた９つの地域振興を司る国の出先機関もこのＵＲＣというのが行っております。

です。１９９９年に新しく各地にできた振興公社が最終的最後に一つ、ここでご紹介しなければいけないのは、にチェックしてお金を出す。その時に、実は申請書を含

この地域戦略パートナーシップです。今、欧米で非常にめてプロジェクトの力を最大化するために支援する組織

重要なポジションを握るのが、個々の出口論としての事というのがあります。それがこの組織です。先ほどご紹

業をやる組織はいろいろでき上がってきています。ＢＩＤ

介しましたアーバン・リジェネレーション・カンパニーにしても、タウンセンターマネジメントにしても、このという組織です。

ＵＲＣにしてもそうです。ところがこれらの活動を全体

今、イングランドに２５のアーバン・リジェネレーショ

で確認している、それを評価して適正に誘導している機ン・カンパニー（ＵＲＣ）があります。２５ということは、関があるかなしやなんです。わが国では今回の中心市街

イングランドは今３８０ぐらいの市町村しかありませんか

地活性化法の改正に伴って各地域に中心市街地活性化協

ら、約７～８％の都市に都市再生会社がある。わが国は議会を設置してほしいという、条文にそういうことが盛

平成の合併前に３，３００の市町村がありました。３，３００のり込まれました。それは言葉を替えると、こういう地域

７％といったら２００から２２０～３０の都市再生会社ができ全体の戦略計画を定めて、それに基づいてそれぞれの機たのと同じことなんですね。それだけの数がもう既にで

関が仕事をする、このスキームをブレアさんはつくった

き上がって、民間のそういう事業をサポートする。国のわけです。この組織を設置しなければ国費は一銭たりと資金導入を含めてサポートする。そしてさらにこの都市も出しません。そうした結果、どういうわけか分かりま（4） 都市再生を支える関係者間のスキーム（例：イングランドの体制図）

地域開発公社（RDA）*1
地域振興資金の一元化提供*2（旧：DPM）
・DCLG

報告

事務局

評価
政府

参加

各市町村
（ディストリクト）

地域戦略パートナーシップ（L.S.Ps）

運営
資金
支援

・各市町村単位・参公共･民間･団体の参加
加

支援

協議

■タウンマネジメント組織■

TCM
・

参加

資金支援
協調

参加

地域開発戦略
行動計画策定

・DTI

EP

ATCM

広域評議会

• 環境･雇用･運輸･貿 易産業省の出先機関の統合各地方事務所（GOs）

参加

補助金（Gap-Funding方式）支出

運営資金支援S.Pの申請運営資金支援・不動産取得

BID（中心エリア）

市民（団体）

都市再生会社（U.R.Campany）
RDA、EP、市で構成（職員派遣）

協議

支援
参加（BID税）

S.Pの申請支援 民間（企業）協力■事業マネジメント組織■*1 予算の一元化
ＲＤＡは各プロジェクトに対して、「シングルプログラム（S.P）」による地域振興資金（補助金）の一括拠出*2 現在は「DCLG」 （Department for Communities and Local Government：コミュニティ・地方自治省 / 2006.5.5 改組）(C)Shigeki Nambu: USRC

23/39

土 地 総 合 研 究 2008 年春号 127

せんけれども、あっという間にイングランド全土にこのちのギャップ・ファンディングとして使われたのは大体、ＬＳＰができ上がりました。

全体の２割ぐらいですと。２割ぐらいはギャップ・ファ
ンディングとして国費が投入されています。

そこで一つ、一番最初にＬＳＰとアーバン・リジェネ
レーション・カンパニーができたリバプールのお話を

それでこの赤いところがその９地区、教えてもらった

ちょっとご紹介したいと思います。これがリバプールの所ですけれども、まぁこういう所ですね。この地図、こダウンタウン、中心市街地です。ここにライフストリー

れがリバプール・ビジョンの１９９９年から約１０年間で開ト駅がありまして、中央駅があってここで行き止まりの発を行う不動産の敷地図にマーキングされています。こ駅です。有名なのは１９７０代に開発しましたアルバート

れが彼らの言うディベロップメント・プランなのですが、ドックと言われる昔の倉庫を再生した再開発事業がここ

いわゆるこの敷地単位の事業が事業計画としてきちっとです。ここが大体中心市街地で、ここを再生しようといつくられていて、今一つ一つ事業を行っている。あるもうことで今、事業が行われていまして、１９９９年からスのは不動産を壊してビルをつくるという事業ももちろんタートして２００７年ですから足かけ８年、丸７年経ちまありますし、リニューアルするという事業、転売するとした。

いう事業、いろいろな事業がありますけれども、この金曜日にここの都市再生会社であるリバプール・ビ

数はいくらあると思いますか、１７０あるんですよ。職員

ジョン・カンパニーのチーフエグゼクティブのジム・ギ

３０人の都市再生会社が１７０のプロジェクトをやるんでル（Ｊｉｍ Ｇｉｌｌ）さんという、一度万博のシンポジウムですね。それでやっているんです。それがやれるのは都市

日本に来られたことがありますが、彼にいろいろなこと

再生会社が専門家集団であり、お金のことから、土地のを確認しましたところ、この８年間でギャップ・ファン問題から、法律の問題から、ビジネスの問題から、トードを導入した地区はこの中心市街地には９地区で９つのタルにサポートできる組織を持っているということだと

プロジェクトがあります。総事業費は約２億２，０００万ポ思います。

ンドです。２５０かけていただければ日本円になりますか

日本で紹介された最初のギャップ・ファンディングのら、大体５００～６００億円ぐらいの総事業費です。そのう

事業がこのビーサムタワーという総事業費１００億円のプ■ Ｌｉｖｅｒｐｏｏｌ（Liverpool Ｖｉｓｉｏｎ Co.Ltd by Guarantee.)■ Gap Fund 導入地区（●）
９地区（総事業費：2.2億￡）□ Lime Street Station （○）●●□ ライムストリート駅●●
LCC.BID地区●●●●□ アクション・エリア 図 （全体計画作成：
SOMに委託）□ 私有地を借用した民間カフェ（）●□ Museum of Liverpool（事業主体：NWDA）□ Beetham Tower 再開発事業 （○）
・総事業費約100億円、補助金約10億円 (Gap Fund + EU補助金等)(C)Shigeki Nambu: USRC

24/39

128 土 地 総 合 研 究 2008 年春号

ロジェクトでして、この時は一番最初ということもあっして、それはイギリスパートナーシップという国の出先てギャップファンドの金額そのものは約７億円ぐらいの機関と、先ほどお話ししたＲＤＡ（Ｒｅｇｉｏｎａｌ Ｄｅｖｅｌｏｐｍ

小さな金額でしたけれども、その後、こういうふうに事

ｅｎｔ Ａｇｅｎｃｙ）という地域開発公社が取得して、上物は業としては拡大してきています。なお、これは誤字があ

リバプール市役所がつくるという形態をとっています。

りまして、「私有地」というのはリバプール市役所の「市有地」なのですが、市街地の中には貴族が持っている土

続いてフランスの例です。これが非常にユニークで地、役所が持っている土地がわんさかあります。そうい

して、私もびっくりしたんですけれども、パリ市のＣＰう所が使われない状態で死んでいるわけですが、そういＡという、直訳しますと「地域経済発展と整備の公共協

うのを役所も積極的に民間に開放することになっていま定」です。公共協定というのは市役所がこれから説明すして、この町のど真ん中では民間の飲食店に賃貸をしてる事業を行う主体者との間で協定を交わした事業ですと事業をさせていただいている。

いう、非常にユニークな事業です。

あと、ちょっと時間がないので詳しい話を差し控えま

発端は何かというとこれなんです。皆さんも今度パリしたけれども、ギャップ・ファンディングの中で約７割に行ったらぜひ検証してきてほしいと思いますが、セーは土地は借地です。ジム・ギルさんに聞いたところ、借ヌ川のここがノートルダム寺院、シテ島です。シテ島か地の期間は大体１００年だと思ってくださいと。１００年をらずっと下って行って大蔵省があったり、ここが大蔵省越える案件もありました。１００年以下というのは原則的です。それのこの右岸の部分ですね。この赤枠の所、約に今のところありません、ということでイギリスの特徴

５ｈａありまして、全部商店街なんですけれども、この商がご理解いただけるかと思います。

店街がどんどん空き店舗化し始めまして、熊さんのご説

なお、安定的な、公的な施設をつくる場合の土地につ明のとおり、まず生鮮三品の商店はほとんど総なめ状態

いてはどうするかというと、それは全部国の資金を入れでなくなってしまって、ですから２階から７階まで住んて公共側が買い取る。ですから美術館とか博物館をつくでいる人たちが生活できないという苦情が市役所に寄せるとか、
今、
リバプールでも世界一の美術館づくりを行っられた。それで市の職員が調べたところ、それはもう言ていますけれども、それは全部国費を入れて土地を取得

葉を絶する状態になっていたそうでして、地域ではそれ

43-1. フランス・CPA（地域経済発展と整備の公共協定）事業（Convention Publique d’Aménagement et de Développement Economique）（1） CPA事業の特徴■ 1階の空き店舗化（不動産買収）対策として、パリ市が制度化（2004年～2013年）した不動産再生事業。
①不動産の取得②建物の改修③新店舗の入居（又は売却）■ セーヌ川右岸の6地区対象（約500ha、店舗数：9,717店、空き店舗数：1,337店）（通称「トランク通り」化の現状）■パリ11区 Sedaine Poincourt地区に立地した衣料卸売店と商品搬入状況
25/39(C)Shigeki Nambu: USRC

土 地 総 合 研 究 2008 年春号 129

を「トランク通り」と呼んでいるのだそうです。なぜか

パリ市はその事業費の大半を融資して不動産を買い取っというと、この空き店舗になった所を、全てとは言いにて改修して、貸したり売ったりしますから収益が生まれくいのですが、多くの所を中国の投資家が買い占めをします。地域が良くなるわけですから、当然収益が上がりて、その後、中国でつくった商品をそこに持ち込む倉庫ます。収益はこのＳＥＭＡＥＳＴと言われる再開発公社がになってしまった。それでここからヨーロッパ各地に出

ポケットに入れられるわけですから、市役所としてはお荷するのだそうでして、非常に若い人がこういう自家用金をただ単に補助金としてあげるという、そんなばかげ

車で商品を運んで来て、私も会っていますが中国人です

た話はなくて、それは貸すんです。それを呼び水にしてよ、そして商品を入れる。
そこでパリ市は、市長は何を決断（2） CPA事業の仕組みしたか。市長は非常に攻撃的な市■ 1. 「15,000㎡の空き店舗を取得」する。

長ですので、空き店舗を中国人に－「所有権」の取得、「先買権」の取得、「商業権」の取得
2. 「取得後に改修」する。

買い占められる前にパリ市で買え

3. その後に、「新規店舗を入居」させる。又は、「取得物件を売却」する。

と、市役所が買いましょうと。買っ■ 実施主体は、「SEMAEST（パリ東部整備混合経済会社）」て、建物を改修して適正なお店を－総事業費：7,070万ユーロ（約110億円）、パリ市融資額：5,075万ユーロ（約80億円）

入れましょうという政策です。それが２００４年から始まっていまして、
２０１３年までの時限付き事業です。

（3） CPA事業の実施方法

それを行っているのがパリ市の再開

・ Step1： 「地区ワーキング会議」の検討・協議 （「市長が議長」で、地区課題、取得物
件・方法、再利用内容・テナントなどの決定）発会社です。向こうで言う経済混合
会社です。
これが一手に引き受けて、
総事業費１１０億円、そのうちパリ市
は８０億円を融資しています。

・ Step2： 「パイロット委員会」で決定（「区長」、「市議会議員」、「市担当部局責任者」：約20名で事業実施内容裁定）

・ Step3： 「SEMAEST」による事業の実施（「不動産経済開発部」担当：14名体制、各地
区2名の専従者体制）

ここで面白いのが融資なんです。

26/39(C)Shigeki Nambu: USRC

■ CPA事業の10ヶ年事業計画書（単位：1,000ユーロ。1,000ユーロ以下は四捨五入処理）
支出
所得権（先買権含）取得費
賃借権（商業権）取得費
公証人費、所有権移転費、その他経費
基準仕様による物件改修費
メンテナンス費
その他予備費
委託、報酬費（建築設計等）
資金調達経費
賃貸借契約の空き期間未払い経費
SEMAESTの全体経費
1）既定調整業務費
2）既定賃貸物件管理経費
3）組織全体経費
諸経費
支出合計
収入
賃貸借料
1）既定の賃貸借料
2）契約物件の賃貸借料
パリ市のCPA（所有権〔先買権含〕賃借権〔商業権〕購入費等）予算
収入合計
経常収支計（支出－収入）
経常収支と担保措置との差引合計
SEMAEST負担前払金
1）投資の分担金
2）CPAに対するSEMAESTの前払金
パリ市からのCPA予算前受金
差引合計
差引累計

2004
2005
2006
11,450.0 11,650.0 11,900.0
57.3
116.5
178.5
960.0
984.0 1,002.0
3,460.8 3,525.6 3,597.6
115.0
230.0
350.0
100.0
102.0
104.0
415.2
423.6
432.0
56. 3
112.5
168.8
28.0
71.0
131.0

2007

2008

182.1

185.7

189.4

193.2

197.1

201.0

205.0

357.0
106.1

364.0
108.2

371.0
110.4

303.0
112.6

231.0
91.9

157.0
70.3

80.0
35.9

168.8
164.0

168.8
182.0

168.8
185.6

168.8
151.0

168.8
116.0

112.5
78.0

56.3
40.0

312.0
318.0
324.0
48.0
98.0
150.0
153.0
156.0
1,341.0 1,445.0 1,475.0
775.0
791.0
300.0
300.0
300.0
30.0
30.0
18,643.5 19,376.2 20,112.9 1,935.9 1,985.7

159.0
808.0
30.0
2,022.2

129.0
825.0
30.0
1,912.6

99.0
843.0
30.0
1,776.7

67.0
861.0
30.0
1,576.8954.0
34.0 1,093.0
880.0 10,044.0
30.0 1,110.0
1,361.1 70,703.7

2009

2010

2011

2012

2013

2004

2005

2006

396.0
120.0

1,010.0
244.8

1,867.0 2,331.0 2,598.0
375.0
382.0
390.0

516.0

1,254.8

2005

2008

2010

2011

2012

2013

計
35,000.0
1,705.8
2,946.0
10,584.0
2,558.0
941.5
1,270.8
1,350.0
1,146.6

計2,649.0 2,162.0 1,654.0 1,125.0
573.0 16,365.0
397.0
406.0
414.0
422.0
430.0 3,580.8
10,151.6 10,151.6 10,151.6 10,151.6 10,151.6 50,757.9
2,242.0 2,713.0 2,988.0 13,197.6 12,719.6 12,219.6 11,698.6 11,154.6 70,703.7

18,127.5 18,121.4 17,870.9
2004

2007

2009

2006

-777.1 -1,002.3 -11,175.4 -10,807.0 -10,442.9 -10,121.8 -9,793.4
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0.0
計

1,500.0 1,500.0 1,500.0-1,500.0 -1,500.0 -1,500.0
1,000.0 1,000.0 1,000.0-1,000.0 -1,000.0 -1,000.0-16,000.0 -16,000.0 -16,000.0
16,000.0 16,000.0 16,000.0-372.5-378.6-629.1 -777.1 -1,002.3 -11,175.4 -10,807.0 8,057.1 8,378.2 8,706.6-372.5-751.1 -1,380.2 -2,157.3 -3,159.6 -14,334.9 -25,141.9 -17,084.8 -8,706.6
0.0

0.0
0.0
0.0
0.0

（資料: Convention Publique d”Aménagement et de development Economique; 2004.02.03, 010357による）(C)Shigeki Nambu: USRC

27/39

130 土 地 総 合 研 究 2008 年春号■パリ11区セザンヌポンパンクール地区のFolie Mericourt通り75011番地の物件(C)Shigeki Nambu: USRC

事業をやって街をよみがえらせている。その陣頭指揮に立つのが市長自らなのです。これはパリ市の特徴だそ
うですけれども、地域ごとの懇談会、この事業についての意志決定、どのテ

43-2. フランス・不動産開発事業スキーム
＜手順＞

＜事業者＞

土地取得

事業関係者

＜事業＞

造成

S事業主体者
emaest

ナントを入れるか、不動産を売却するか。不動産は３種類ありますから、

28/39（例：パリ東部混合
経済会社）

支払

区画販売

売却

（約30％）

不動産そのものを買い取る、または不プロモーター

動産の先買権のある部分を買い取る、そして日本で言うとお店を行う権利、

建物一
括販売

向こうは商業権と言っていますが、商業権のみを所有者から買い取る、いろ
いろな方法がある。それをどういう方

投資家

銀行等

設計
着工

支払

建物分譲

法でやったらいいかという地域委員
会も市長の号令の下で決めていく。

支払

VEFA
（将来完成する
借入 状態での売却）

小口投資
家･一般

VEFA
売却

■ 広岡裕児氏（Pacifica Sarl PSK 事業部長：Paris）資料を基に作成

これが、皆さん方の資料にちょっと

竣工
29/39

(C)Shigeki Nambu: USRC

入れ忘れたのですが、１０カ年のＳＥＭＡＥＳＴの事業計画買い取った後で、３人の若者が経営している環境ショッです。ちょっと後ろの方は見にくいと思いますが、当初、プが入居しました。

２００４年から２００６年の間に毎年２０億ちょっと、市からそういう発想というのは、フランスの不動産の開発の融資金が入ります。このお金を使ってそれぞれの案件をスキームというのは、実はこういうふうなスキームに買います。そして事業を行って収益を上げていく。それなっておりまして、そもそも事業を行うディベロッパー

でお金がプラスに転じたところで、ここで市役所にお金側が全体のプロジェクトをつくり上げて、そしてそれをを返すという事業計画になっています。非常に合理的で投資家、または小口投資家に一つずつ売却をして、最終はないかと思います。左（の写真）が買い取る前、右が的にそのプロジェクトに関与する方がみんなＷＩＮ－ＷＩ

土 地 総 合 研 究 2008 年春号 131

Ｎの関係をつくり上げる。ですから一つ一つ責任がリス

ンヘンで都市再開発として紹介されてきているのはハイ

ク分散されていくというのがフランスの特徴なんです。

ド・ハウゼンです。３０年を過ぎていますが、未だに事ですから、最後までディベロッパーがずっと全リスクを業をやっていまして、「終わりなき闘い」というふうに負うということは、フランスの場合には原則的にないと言っていますが、今でも１軒１軒やっております。こういうふうにご理解いただきたいと思います。

いう外向きの街区構成になっていますが、中には数百年前からの建物が残っていまして、こういうものをこうい

最後はドイツの例ですが、ドイツは他の国のように特徴的な事業をすぽっと言うというのはなかなか難しいの

うふうに再開発をするということも今、盛んに行われています。

ですけれども、少し強引に今の不動産の開発事業の動き

なぜこういうことを行うかといいますと、この不動産をご紹介したいと思います。一つ、ドイツの都市再開発

物件の価値を上げるということです。これを改修するこ事業というのはスタッドサニールン（Ｓｔａｄｔｓａｎｉｅｒｕｎｇ）とによってこの建物の中の改修ができる。外装の改修もというふうに呼びますけれども、これは日本語に直訳しできる。いわゆる不動産価値を上げられる。入居者を入ますと「都市を健康にする」という意味です。これはラれ替えることもできる。そのための資金はミュンヘン市

テン語ですが、ラテン語の言語のサノスという言葉を役所４０％、バイエルン州が６０％、いわゆる全て国費で、使っているドイツ人の不動産に対する考え方のスタート

公共側の資金で賄います。

時点がそういうことであった。いかに健康的にバランス

ただ、それを行っていくためにはミュンヘンの場合、よく暮らすか、そういう中に開発事業というのも組み込

建築の手続きというのが一つ山を越さなければならない

まれているということですから、非常にバランスの良いものがあって、それがＢｅｂａｕｕｎｇｓｐｌａｎ（Ｂ－Ｐｌａｎ）とものをつくり続けていきましょう。ですから、ある特権言われるもので、そのためには二段階で市民参加というだけが突出したものをつくることは従来の発想としてはのをチェックを受けて最終的に公園づくりにしても、こなかったというふうにご理解いただきたいと思います。

れはシュトゥットガルトの例ですが、シュトゥットガル

日本の中で一番、これはミュンヘンの例ですが、ミュトのこういう中央駅の裏の開発も今やっていますけれど

44-1. ドイツ・都市再開発事業（1） 都市再開発事業の仕組み■ 「Stadtsanierung（再開発事業）」と、「Stadternuerung（再整備事業）－再開発事業 ： 法定事業（取得、補償、開発、建設）－再整備事業 ： 施設環境の改善・修復事業■ F-Plan（土地利用計画）の修正と、「B-Plan（地区建設計画）」の作成か、「建設法典 第34条（連担市街地内）」の建築許可で対応「ハイド・ハウゼン地区■ ミュンヘン市再開発事業地区■ ハイド・ハウゼン地区の再開発事業地区（区域図、B-Plan区域）(C)Shigeki Nambu: USRC

30/39

132 土 地 総 合 研 究 2008 年春号■ 改修中■ 街区内空間の整備の中

40 %ミュ ン ヘ ン 市
負担

60 %

バイエルン州負担

Gesamtkosten
der Sanierung（再開発事業の全体費用）■ 再開発事業費の負担(C)Shigeki Nambu: USRC

■ 改修後

31/39

（2） 「B-Plan （ Bebauungsplan : 建設法典8～10条 ）」の内容■Bauleitplanverfahren（建築計画申請の手順）
市民参加□ B‑ Plan策定地区（青：策定済、黄：策定中）

市民参加□ B‑ Plan図(C)Shigeki Nambu: USRC

32/39

土 地 総 合 研 究 2008 年春号 133■ München （ Arnulfpark ： München21 ）（整備された公園）
ベンツ社
展示販売施設（公園）
バスターミナル

ドイツ鉄道線路（アルヌルフ・パーク地区の緑地規則と地区建設詳細計画図）■ Stuttgart （ Stuttgart21 ）Cityquartier A1（地区ラーメンプラン）（中央駅前地区の完成模型）（地区建設計画図）(C)Shigeki Nambu: USRC

33/39

も、こういうものも全て市民のフィルターを通して物事

建っているんですが、建物の中を縫うようにその通路をが決まる。

全部つないでいくのです。それをパサージュと言います

ただ非常に不思議に思うのは、実はこういう事業をマが、その昔のパサージュを再現するという法律の条件がネジメントしている人がいるということなんです。表にありまして、それでこの大きく１、２、３、４、５つの出ないのですが、いるんです。彼らは行政が関わっていパサージュを再生して、新しい建築物として中を全部変ることについてはあまり事細かに説明してくれませんの

えて新しい建物をつくった。

で、よく理解されていないのですが、先ほど、時間がも

その事業主体が誰かというとこれがヒッポ銀行なのでうないですけれども、ミュンヘンの中央駅がここにあっす。ヒッポ銀行が、自分たちが全て現物出資したフンフて、鉄道がこちらへ流れていますが、ここに新しいバス

ホフ・ゲームベーハー（Ｆｕｎｆ Ｈｏｆｅ ＧｍｂＨ ＆ Ｃｏ．

ターミナルができています。ここにベンツのヨーロッパ

ＫＧ）という会社をつくって、できあがったものをハン最大の展示場ができたんですね。
これは誰が誘致したか。

ブルグのユニオン・インベストメントに売却をして、そ

当然、役所の人なんです。バスターミナルを誰が設計すして自分たちはその中の施設を借りるというスキームにるか。役所の人なんです。いわゆる役所の専門家が、こなっております。

この場所にこういう建物をつくることがここの不動産の質を高めることになる。ここには事務所と公園と住宅を

ドイツの最後のご紹介としては、ＢＩＤ（Ｂｕｓｉｎｅｓｓ

今つくっているんですが、その内容が非常にレベルアッ

Ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔ Ｄｉｓｔｒｉｃｔ）の話を先ほど熊さんが時間がプする。

なくてちょっとお話できなかったようですが、先ほど私

あともう一つミュンヘンで、先ほど中央銀行の話が出もお話ししましたように、ＢＩＤというのはこれから一つましたが、昔バイエルンの小さな銀行だったヒッポ銀の大きな手懸かりになることは間違いないと思います。

行が、ここに本店がありまして、銀行統合でここのオけれども、ＢＩＤが成立するためにはいくつかの条件がな

フィスビルが半分いらなくなったということで再開発をければいけないのでどこでも紹介するというわけにはいする。しかし３４条の規定があって外装は変えられない。

きませんが、今、ドイツでは盛んにＢＩＤ導入の動きが出それでこれがドイツの特徴ですが、ここに９つの建物がてきております。この下にありますように、もう既に４134 土 地 総 合 研 究 2008 年春号（3） 建設法典第34条による再開発事業：Fünf Höfe Passage / ミュンヘン■ 事業主：「Hypo Vereinsbank」 （ヒッポ・フェラインス銀行）■ 事業会社 ：「Fünf Höfe GmbH & Co.KG」（事業主が設立）■ 従後所有者：「Union Investment Real Estate AG」（Hamburg）■ 中庭型空間■ 従 前 (9棟の建築物)■ （中央）従後計画図（左上赤部分：ヒッポ銀行）■ （左中）通り側ファサード（従前維持：第34条の条件）■ （左下）パサージュの整備（従前のパサージュの再生）■ 住宅施設導入(C)Shigeki Nambu: USRC

つの州でＢＩＤ法が成立しております。旧東ドイツで今、４つの州で研究、検討、実験が行われていますので、遅かれ早かれ、今後２年ぐらいの間に東ドイツ側も軒並
みＢＩＤ、ただ、今非常に経済的に豊かなバイエルンはちょっと最後までＢＩＤの導入は難色を示すとは思います。
それで今回皆さんに何をご紹介したいかというと、ドイツのＢ
ＩＤはカナダのＢＩＤを参考にしておりまして、不動産ＢＩＤなんです。
不動産価値を上げるためにＢＩＤを導入している。もちろん直接的に

4

34/39

4-2. ドイツ・BID（Business Improvement District）（1） BIDの特徴■ 不動産所有者が自らの納税（Levy）により当該地区の活性化に資する事業を実施するための仕組み。
■ 定 義 : BIDは不動産所有者（事業者）が地域振興を行うための官民パートナー
ナーシップ形態の組織形成及び資金調達の仕組み。
■ 1970年カナダ・トロント市（Bloor West Village 地区）で世界で初めて導入。
1975年アメリカ・ニューオリ ンズ市で米国初、1999年南アフリカ、2003年セルビア等で導入。
2004年（9月）イングランド・2005年（5月）ウェールズ・2007年（4月）スコットランドが導入。

（2） ドイツのBID導入□ 2004年12月28日： ハンブルク州でBID法可決（2005年1月1日施行）□ 2005年12月21日： ヘッセン州でBID法可決（INGE：2006年1月1日施行）□ 2006年 7月13日： シュレスビヒ・ホルシュタイン州でBID法可決・施行（PACT）□ 2006年 7月27日： ブレーメン州でBID法可決・施行(C)Shigeki Nambu: USRC

は売上げを上げる空き店舗対策
だということはあるのですが、実は不動産対策です。

35/39

うということでＢＩＤを導入した。ですから不動産マネー

ヘッセン州で最初にＢＩＤを昨年つくったギーセンといジメントなのです。実はそれはカナダで１９７０年に行わう所の地権者の話を聞きますと、不在地主が増えた。空れてスタートした時の基本概念が不動産マネジメントでき店舗になった。不動産活用の手立てがなくなった。街す。

をどうやって維持するか、もう明日のことが分からなくですからドイツはカナダからＢＩＤの専門家を導入しなった。というところで、皆でお金を出して事業を行おて検討しておりますし、私は今、韓国のサポートをして土 地 総 合 研 究 2008 年春号 135

いますが、中国はカナダ・バンクーバーのある専門家をするための方法を法律としてつくり上げてほしいという招聘しまして積極的に中心市街地再生のマネジメントのことを指導していまして、来春、どういう結果になるか仕組みを今つくろうとしています。

を楽しみにしていてもらえればと思います。

一言だけ韓国の話をご紹介しますと、韓国は１２月のなお１０月４日ハンブルグでヨーロッパ・パサージュ

大統領選挙までに法案をつくらなければいけないのですという建物が完成しました。まだ皆さんご覧になっていけれども、日本のうまく行ったこと、また、まだ志半ばないと思いますけれども、従前こういう状況でした。建の部分、それを踏まえて、やはり地域の力で地域を再生物が８つありました。これは真ん中を壊している写真で（3） Gießen市（ヘッセン州）の導入例（地元が請願して法制定）■ 1100年来、中心市街地の経済開発は、 重大な局面に遭遇した。
－ 社会的団体（住民団体、商業者団体など）の個別運動化 ： 課題解決不可！
－ 不在地主増加、不動産の陳腐化（空き店舗化、外部テナントの増加）－ 地区の広域中心性低下（広域からの大幅流入減など）－ 大型店(80,000㎡)の出店、ＮATO軍 の撤退、乳製品工場の移転、 行政の財政難■ 自らの努力で改善！ ー 地元商業者がＢＩＤの必要 性を州議員に陳情！
（ハンブ ルク州のＢＩ Ｄ 法がモデル）す。これは事業主体側から提供してい
ただいた写真ですが、いわゆる不動産
がどんどん陳腐化していった。原因はどこかというと、やはり街区内の不動産物件に原因がある。ではここをもう一回つくりかえましょう。それはＢｅｂａｕｕｎｇｓｐｌａｎで非常に容易に街区内はつくり上げられる。しかし外周は■ 目的 ：

残さなければいけない。ですから外周（1） 不動産所有者とテナントのための「効果的なサービス調整」

だけ残して全部建物を壊して、新しい建物にした。いわゆる内から外に向（2） 街路環境の改善による「居住・商業施設環境の質の向上」

かって、それとＢｅｂａｕｕｎｇｓｐｌａｎです（3） 共通の広告・宣伝と、サービスの拡大による「新しい顧客 の創造」

から当然周辺に影響を与えます。
これはワールドカップまでＢＩＤでお（4） 「環境改善会議」、「効果的なマネジメント活動」の実施(C)Shigeki Nambu: USRC

■ ノイエ バル地区（ハンブルク市）

36/39

金を集めて道路を整備したドイツ・ハ■ ベルゲドルフ地区（ハンブルク市）■ ギーセン市中心商店街地区■ ヨーロッパ・パサージュ（ハンブルク市：2007.10.04 オープン）(C)Shigeki Nambu: USRC

37/39

136 土 地 総 合 研 究 2008 年春号

ンブルグのノイエバルという例ですけれども、市長が「補た、誰かにお金を出してもらって、ちょっと生々しく言助金がないのでワールドカップのドイツの大会までに舗いますが、まちづくり会社が事業をしているんですね。

道を整備できません。補助金はないんです。やりたいな

不動産を買い取っているのですが、まちづくり会社は誰ら皆さんでやってください」ということを積極的にＰＲ一人として「買い取るのは賛成、借金するのは反対」で、して、どうやったら皆さんでできるかというと、「皆さまちづくり会社の社長の判子は押せます。持ち出して来んがカナダとかアメリカでやっているように税金をプラて押せばいいんですから。ところが地元の銀行からは連スして払うと、その税金を皆さんの目の前の舗道整備に帯保証で取締役の人も連名で実印を押せと。すると誰もあてます。これをＢＩＤでやってみませんか」と市長が営押さない。そうすると基本的に誰かが押してこういうも業して、それならやりましょうということで、ノイエバのが建っているわけですが、基本的には個人の事業としルで立派な舗道ができ上がったという例です。

てこういうものができ上がっているということです。地域の事業でありながら個人のリスクを前提にしてでき上最後になりますけれども、本当は主催者の方としてはがっている。ですから能力のあるなしではないですね。

この部分を期待されたのかもしれませんが、残された時それに関わった人が判子を押しているというだけなので間、２～３分でわが国の土地活用検討策ということで私す。そうすると銀行も安心するわけです。
ところが先ほどの野口さんの話のとおり、やはりきのこれまでの今日お話しした内容の総括をご紹介して終ちっとしたお金に対する、不動産に対する考え方を多様

わりたいと思います。
この写真に紹介しましたのは、丸亀の写真は入っておにスキームとしてつくり上げて、それでもしこういう事りませんけれども、丸亀と同じように、その従前に地域業をやったならば多分もう一皮、二皮、中身のあるものの方々が独自の努力によってつくり上げたスキームで実ができたのではないか。まぁ悪口になるからあまり言い現した不動産再生のプロジェクトというのは、全国の中ませんが、全て問題を抱えているわけです。ここなんかにもいろいろあります。ただしそれは非常に単純なス

は信濃毎日新聞が、私も関わったのでわざわざ取材に来キームで、補助金をもらって不動産を再生するとか、まて「あの時の経緯はどうだったのですか、何かあったん

5. わが国の土地活用検討策

参 考 ： 日本の地域自前型土地活用の事例 （ 地域資源を活かした事業 ）(C)Shigeki Nambu: USRC

38/39

土 地 総 合 研 究 2008 年春号 137

じゃないでしょうか」と、それはあったんですけれども、が、言っている内容が何か隣のおっさんが言っているよ

そういう問題が起きないようにどうつくっていくかというな「本当にこの事業成り立つの？」とか「そのテナン

うのが不動産マネジメントの非常に重要なところだと思トっていうのはどこのテナントなの？」とか「○○持っいます。

てこい」とかいうのがチェックではないのではないかな

それで私が危惧する部分でぜひ国交省の方々を中心に行政の皆さんにご理解いただきたいのは３点です。
やはり世界の状態を見ますと、行政の安定した土地利と。そういうことが繰り返して行われているようではな
かなかわが国もＧ７の中で確たる地位を築くことも難し
いのではないかと思います。

用計画ができ上がっている。いわゆる不動産の前提にな

そして最後にそのための決定打、一番やはり有効的なる、先ほど熊さんの場合にも郊外のことを多少容認しつ政策というのは、専門的な事業マネジメント組織というつ中心市街地の再生のお話を最後はお話をされていましのが各地に必要ではないかということです。
これは冒頭、

たが、私は郊外を許可するしないというよりは、都市そ

麦島課長さんからお話がありましたが、不動産マネジメのものの姿をどういうふうに定めるかというのが日々定ントです。企業、個人、地域、行政、いろいろなもののめられていなければいけない。そうしない限り、安定し

冒頭の説明がありました不動産のマネジメントの仕組み

た投資を見込むことは不可能なのです。明日、都市がどというのをどうつくっていくか。それをきちっとつくっ

う変化するか分からないのでは投資家がお金を出すことて、事業として組み立てて、それを実行する体制をつくっを躊躇するのではないか。ですからそれを、今イギリスて行かなければ、それが各団体ごと、各省庁ごと、個別で行われているように官民が協働して戦略的な都市づくに展開したのではまた戦後６０年の繰り返しです。ですりの方針と目的と事業の目標を日々、継続的に決めておからそこを何とか横の連携を図って、課長さんにはがんくことが大事である。これが安定的な投資を高める動き

ばっていただいて、わが国の新しい仕組みをまた皆さんです。

と一緒につくり上げて行けるように期待をして、私の話

二つ目は、資金調達を水平的・有機的に行うためのどを終わらせていただきたいと思います。

ういうサポートの仕組みをつくるか。高松でも国のいろ
いろな有利な資金の導入というのがあったというふうに聞いています。そういうものがもう少し明確にわが国の場合に活用できるスキームがほしい。途中でチェックするところがたくさんありまして、チェックする方が私よ
りも金融知識があって、グローバルに地域を判断できて、きちっとしたデータを持って、私だとか地権者を説得できる中間のチェックする専門家の方であればいいのです

適正な土地活用推進策の提案■１. 行政の個別土地利用（都市）計画の明確な提示
行政の個別土地利用（都市）計画－官民協働により「方針・目的・目標」決定 （安定した事業基盤）■２. 事業推進の水平型・有機的資金調達方法
水平型・有機的資金調達方法の確立－補助金の一元化と効果評価 （Single Program－Gap Fundingなど）－事業責任（収益の確保）の明確化－公的資金の多様な投入・返済の仕組みが必要■３. 専門事業マネジメント組織の必要性
専門事業マネジメント組織－責任あるタウンマネジメント（TM）・不動産マネジメント（REM）の実施－専門家による責任ある事業マネジメント組織での実施(C)Shigeki Nambu: USRC

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