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土 地 総 合 研 究 2010 年春号【 寄 稿 】

中国における住宅価格高騰を背景とした政策性住宅の建設拡大方針
株式会社アジアン・アセットリサーチ
不動産鑑定士 菱村 千枝

はじめに育てることを企図されていた。

2010 年 1 月、中国国務院から、「不動産市場の平穏で健康な発展を促進することについての通知（4 号文書）」が公布された。保障性住宅（福利政策住宅）および中小規
模分譲住宅の供給増加と、投機的不動産需要の合理的な地区分譲建物
販売面積（万㎡）

前年比増加率％

分譲建物
前年比増
販売額加率％（億人民元）抑制がその主たる内容である。都市部での住宅価格の高騰は、もはや住宅市場構造全体への制度改変なしには解全国合計

93,71342.1

43,99575.5

決が困難な状況にまで来ていることがうかがえる。

一、東部地区

48,24847.6

29,90583.8

北 京

2,36276.9

3,260

96.6

天 津よる福利的住宅政策の全体感を俯瞰することにより、中1,590

27.0

1,09545.4

河 北

2,849

27.7

94251.8

国が直面する土地、住宅問題の一端を明らかにすること

遼 寧5,37531.4

2,16841.0

上 海3,37244.2

4,330125.9

本稿では、中国における住宅の一般市場と政府の政策にとしたい。

江 蘇

表１は、2009年の中国における分譲建物販売面積及び

9,923

62.9

4,955100.9

浙 江

5,525

84.7

4,303129.7

販売額のデータである。中国の直轄市、省、地区別に当福 建2,72367.5

1,478

107.4

該数値を分類計上したものである。「分譲建物」とは、

山 東

6,932

25.9

2,43649.0

広 東

7,036

45.0

4,58658.8

海 南

560

50.5

35173.2

二、中部地区

21,75932.96,50855.6

山 西

1,0142.027617.7

吉 林

1,823

15.1

54036.0

黑竜江

2,016

35.6

65355.0

単純に面積から推定すると全国の住宅の分譲販売面積は

安 徽

4,054

45.5

1,37867.8

6億5000㎡程度、これを単純に一戸あたり平均100㎡換算

江 西

2,281

32.0

603

63.4

河 南

4,339

35.9

1,15754.9

湖 北

2,718

40.0

960

64.8

デベロッパーが開発してエンドユーザーに分譲した建物であり、この数値は、オフィス、店舗、住宅等各種用途を合計した数値である。（表１）
販売額ベースでは約７割が住宅といわれているので、すると約650万戸分が販売されたということになる。
首都圏の分譲マンション供給戸数が4万戸を超えないという

湖 南

3,51432.3

94254.0

我が国の分譲マンション市場と比較して、その途方もな

三、西部地区

23,70640.2

7,58264.2

内蒙古

2,463

2.8

733

23.2

広 西

しかしながら、同じ分譲住宅というカテゴリーに区分

2,384

34.8

77755.6

重 慶

4,003

39.4

1,37872.2

される不動産でも、社会体制の違いを背景に、中国の分

四 川

5,889

68.2

2,075

87.7

譲住宅は日本とは異なる分類・構造を持っている。

貴 州

1,619

78.3

468

120.2

雲 南

2,230

35.7

65448.4

西 藏

14-78.6

5-77.8

市場経済」を標榜して発展を目指す中で、1980年代後半

陝 西

2,087

37.9

673

50.6

から推進してきた住宅制度改革の展開がある。住宅制度

甘 粛

696

11.5

17542.8

青 海

218

47.6

5550.9寧 夏775

50.624091.0

新疆ウィグル

1,328

39.1

351

64.2

い市場規模には驚くばかりである。

この背景には、中国が純粋な社会主義から「社会主義改革とは、従来の社会主義の福利的住宅分配制度を取りやめ、住宅の商品化を図り、不動産業を主要産業として

土 地 総 合 研 究 2010 年春号

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改革開放政策以前の純粋な社会主義経済の時代、人々は分譲マンション市場のアウトラインを紹介したい。仲介

基本的に私有の財産をもたず、大多数の人が、政府（国業大手の中原地産の研究が発表する、両都市の中古一般有企業含む）が無償で分配する住宅に暮らしていた。
1998

分譲マンション価格の変動指数は以下の通りである。

年には、住宅の実物分配制度が完全に取りやめとなり、住宅分配の貨幣化、公有住宅の賃料の改革をはじめとする住宅の商品化がこれ以後大きく推進された。
このような背景のもと、中国の住宅は、主として土地（表２）上海の中古分譲マンションの価格変動 2004/5－2010/01（出典：中原地産研究中心）

使用権の権利のありようによって大きく「公有住宅」と「私有住宅」とに分かれ、現在も複雑に混在する状況にある。「公有住宅」とは、中央・地方政府により所有されている住宅や国有企業、第３セクターが投資して開発・保有する住宅で、それらは市民に賃貸されあるいは分譲される。これが一旦分譲されて私人の所有になると「分譲後公有住宅」という分類になり、公有財産から私有財産に変化する。一方「私有住宅」は、私人が分譲住宅を購入取得したもの、また土地使用権を有償取得してその地上に自ら建設したものを指す。私有住宅として一般に販売されている分譲マンションの仕組みは、日本人（表３）北京の中古分譲マンションの価格変動 2004/5が普通に概念を有する区分所有の分譲マンションの仕組－2010/01

みと基本的に大差はない。その違いは土地の権原が、土（出典：中原地産研究中心）地の完全所有権であるか、土地使用権であるかである。
中国の不動産は「完全な公有」「公有と私有の混在」「完全な私有」という３区分をベースとしながら、政策目的に応じた制度設計により、複雑に分化している。その構成について整理し、中国の住宅市場の全体観を俯瞰することが本稿の目的である。まず、制約のない自由市場で売買が行われる分譲マンションからその市場の特徴を述べる。
Ⅰ．一般市場で売買される住宅

2006~2007 年にかけて大都市で分譲マンションの価格一般分譲住宅――「商品房」が極度に高騰した。
その後 2008 年の不動産業に対する引大都市では急速に一般の分譲住宅市場が増大し続けて締め政策の影響で市場に「様子見」ムードが蔓延し、2009いる。後に説明する福利政策的住宅と区別し、市場で価年初頭にかけて一時市場が停滞した。しかしながら、サ格に制約なく販売される住宅を、以下「分譲マンション」

ブプライム危機への対策として中国政府による４兆人民と呼称する。中国の分譲マンションは、デベロッパーが元経済対策の効果が表れ、2009 年春節以降に再び住宅価

政府から払い下げ土地使用権を仕入れて建物を建築し分格は上昇に転じた。2009 年には 2007 年のピーク時を上譲販売するもので、土地の供給元がかならず国（政府）回る勢いでの価格の上昇がみられ、政府は再び不動産バであるという点を除き、日本の分譲マンションと基本的ブルを警戒した各種の引き締め策を 2010 年初頭に打ちに同じビジネスモデルである。香港・マカオ・台湾から出している。の投機需要が流入する上海、北京等のいわゆる「一線都上記は指数による価格変動を示すものであるが、現在市」では、政策動向、経済要因により特にこの市場価格の上海、北京の中古分譲マンション住宅価格の平均取引の変動が大きい。広大な中国では都市ごとに不動産市場単価を主要区別に表示すると以下の通りである。の状況は全く異なるため、数か所の都市について見るだ
けでは全体を把握することはおぼつかない。ここでは、試みに外国人にとってなじみの深い上海、北京を例に、

8

土 地 総 合 研 究 2010 年春号（表４）

中国政府は、この状況を打開する手段として、不動産

上海（2010 年 2 月中原地産調査）
区名業への総量規制を含む素地取得段階でのバブル抑制と、平均取引単価以下に述べる福利性住宅の供給拡大という手段を併用し（人民元/㎡）て住宅価格高騰を鎮静化の意思を示しているようである。

虹口区23800

瀘湾区33918

静安区

34410

ここでは、上記Ⅰで述べた一般市場で売買がなされる

黄浦区

29311

住宅以外のセクター、つまり中国の住宅福利政策の一環閔行区14940

としての様々な住宅のあり様について述べる。2007 年ご

徐滙 区

26921

ろから、中低位収入層への福利政策的な住宅を総称的に

長寧区

32464

指す「保障性住宅」という言葉が使われている。以下の

浦東新区

24870

各種住宅制度は、広義の保障性住宅に含まれるものであ

普陀区

21639

る。
１．分譲後公有住宅――「已購公有房」

北京（2010 年 2 月中原地産調査）
区名

Ⅱ．福利政策による各種住宅平均取引単価（人民元/㎡）

朝陽区

18059

海淀区

23496

石景山区

18363

豊台区

14568

東城区

21183

西城区

23682

崇文区

19974

宣武区

15713

既存住宅のなかで主要なボリュームを占めるのが、「分譲後公有住宅」というカテゴリーである。これは「住宅制度改革」の規定に従い、購入者の住宅購入資格条件に応じて職員優遇価格で「払い下げ」を受けた公有住宅のことで、公有と私有との中間的性質を持つものである。
公有のセクターが「社宅」や「寮」として建てた住宅を、そこに住んでいる個々の利用者（＝従業員）に優遇価格で分譲するしくみである。
分譲の際の価格は、基本的にその建物を建てた際の原価をベースとして決められるが、さらに当該個人の「勤続年数」などの要件を加味して決定される。つまり、純粋な不動産の市場価値により価格が決まるのでなく、原上海、北京の「主要区」の平均であるから、東京でいうと 23 区のイメージに近いエリアの価格水準である。
こ価に購入者の人的要素を加味した福利政策的要素により価格が決まるという制度である。の単価をもとに分譲マンションの平均的な面積を考慮す

公的セクターから個人が買い取る際の価格には「原価ると、一戸当たりの総額はおよそ 200 万~300 万元を下ら価格」「標準価格」の二種類があり、買い取り時にどちない価格になる。国家統計局が発表する中国統計年鑑のらの制度によったかにより、その後の所有権の帰属が異「各地区就業人員平均労働報酬」によると、北京では年なるしくみとなっている。価格の高低でいえば、原価価間の一人当たり労働報酬が 45823 人民元、同じく上海は格＞標準価格の関係にある。これら各価格の性格と権利44976 人民元となっている。この数字をもとにすると、の帰属関係を表５に示した。

中国では一般に一家庭夫婦二人が勤労者であり平均労働上記「標準価格」について補足説明すると、この価格報酬の２倍が家庭の総労働報酬であるとしても、少なくは、勤労者の勤務先たる事業所が、当該勤労者の就業年とも分譲マンション価格総額の「世帯年収倍率」は 20数と家族構成などの状況に応じた一定の優遇率に従って、倍以下にはおさまらないことになる。このような状況下住宅の開発原価額を下回る価格として決定する価格を指では、所得が中位以下の中間所得層が満足な居住環境をす。つまり勤労者の属人的な福利厚生要素を考慮して決得られないということが社会全体の認識、不満感として定される住宅価格である。つまりこの「標準価格」は当定着しても不思議ではない。

該住宅の「市場価格」を完全にかい離する。

土 地 総 合 研 究 2010 年春号

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転売することが可能となる。同等の価格条件（表５）のもとでは、もともと住宅を譲渡した事業所価格の分譲住宅価格の性格と権利の帰属

種類
市場価格等が優先的に購入する権利、また優先的に賃借使用する権利を有する。すでに当該事業所一般的に市場で分譲されるマンションが何等が存在しない場合には、当該地の人民政府らの制限を受けずに売買される価格。

不動産管理部門が同権利を有する。転売や賃住宅の所有権は購入した個人に帰属し、購入貸で得た収入から、規定に従い「土地使用権後登記を経て所有者に対して「不動産権利払い下げ補充金」相当額を政府に対して支払証」が発行される。所有制度上の区別は「私い、残額を持分者がそれぞれの割合に応じて有財産」となる。完全な所有権であり、占有、配分することとなる。

使用、収益、処分を自由に行うことができる。
原価価格「住宅制度改革」において、公有（国有企業このような福利厚生的な価格で購入された住宅の所有や公有の事業所など）の資産が個人に売却さ権は、上表のとおり勤労者と事業所の共有物となる。共れる際に適用される価格の一種。

有物であるため、当該住宅を第三者に転売するときには、住宅の所有権は購入した個人に帰属し、購当該住宅の専有面積に相応する土地使用権につき政府に入後登記を経て所有者に対して「不動産権利払い下げ金を支払うことで、市場性のある土地使用権が証」が発行される。所有制度上の区別は「私付随した建物所有権とする。つまり、建物代金の共有持有財産」となる。ただし、権利証には「住宅分代金は勤務先事業所に払い、割り当て式土地使用権に制度改革における原価価格で購入された。購おける政府の持分に相当する金額を政府に支払い、代金入代金は○○元」という注記がなされ、このの残りが当該勤労者のものとなるしくみである。

段階では条件付の私有財産である。
原則として購入から5年間経過した後に転売することが可能となる。不動産権利証を発該住宅が所在する地区の標準的な地価（土地使用権価格）行されてからの年限に応じて、規定に従いに10％を乗じた金額を政府に納めるだけで市場売却でき「土地使用権払い下げ補充金」を政府に対しる仕組みとなった。て支払うことにより、完全な私有財産とな標準価格

このような転売時の煩雑さを解消し、中古住宅市場の成長を促すため、2003年に、この手順は簡略化され、当こうして個人に払い下げられたかつての公有住宅群も、る。

すでに建築後30年以上、なかには50年以上を経たものが「住宅制度改革」において、公有（国有企業多くなり、建物としての寿命も早晩終焉を告げる。もとや公有の事業所など）の資産が個人に売却さもとの建築の質が劣悪であることに加え、耐用年数が構れる際に適用される価格の一種。

造部分よりも短い設備関係も交換を前提に設計されてお標準価格で購入した住宅は、部分的な権利らず、機能的に寿命を迎えている建物も多く存在する。

を保有し、当該住宅の占有権、使用権、限定今後は分譲後公有住宅に住まう人々の膨大な住み替え需的な収益権と処分権を有する。権利の持分要をいかに処理していくかが中国住宅市場のメインテーは、購入した標準価格の原価価格に対する割マとなろう。その対策の柱として登場したのが、以下に合により決定される。購入後登記を経て（部述べる経済適用住宅である。

分的）所有者に対して「不動産権利証」が発行される。所有制度上の区別は「私有財産（部２．経済適用住宅――「経済適用房」

分的所有権）」となり、ただし、権利証には「住宅制度改革における標準価格で購入された。購入代金は○○元、住宅を譲渡した事（１）販売価格の構造
住宅制度改革における政策の柱として、中間庶民層へ△△（個の住宅保障対策の代表格が「経済適用住宅」という制度人）：××（事業所）＝X：Y」という注記がである。この制度は、中・低収入家庭や住宅環境の劣るなされる。

家庭を対象とし、建築仕様が普通グレードの住宅を安く業所など：××、所有権持分は原則として購入から5年間経過してのちに購入できるようにした制度である。経済適用住宅の制度
目的は、いかに適正かつ安価な住宅を、大量に調達して10

土 地 総 合 研 究 2010 年春号

市場に提供するかにある。経済適用住宅の特性を明確にとおりである。

するため、一般分譲住宅との原価構成の違いを下記表６（表７）のようにまとめた。

要件

下記○印は当該項目が価格を構成する項目として含ま

北京

上海

戸 籍 ・連続して北京市に連続して上海市（区）要件

戸籍を保有し、実際に戸籍を保有し、実表６から読み取れるように、経済適用住宅の特徴は、

年 齢に居住して満 5 年際に居住して満 5 年

土地の払い下げ代金を政府に支払う必要がない「割り当要件れるという意味である。

以上以上て式土地使用権」を活用した分譲住宅であるという点と、・満 18 歳以上・単身者の場合満 30開発者が取得する当該開発事業からの利潤を政策的に・単身家庭の場合満歳以上3％以内に抑えることとなっている点である。

30 歳以上これにより、経済適用住宅の販売単価は、ほぼ原価ベ

収 入・単身家庭：年収入・一人当たり可処分ースで構成されるため、一般の分譲マンションよりも格要件

22700 元以下所得が 27600 元以下。

・家庭の総資産純額

・一人当たり保有財が 24 万元以下

産が 70000 元以下段に安価に提供されることが可能となる。
（表６）・申請からさかのぼ
一般分譲

経済適用

り 5 年以内に所有す

マンション

住宅

る住宅の売却行為や○○贈与行為を行ってい計画・設計費○○

面 積 ・現在居住する住宅

・現在居住する住宅

エリア内インフラ○○

要件の面積が一人当たの面積が一人当たり

り 10 ㎡以下

15 ㎡以下○○

原価構成項目素地の立退・補償費ないこと。

敷設費
建物・設備の建築費
一般管理費

部 屋
○

・単身または二人：○の タ

１LDK

イプ

・3 人家族または最低借入利息

○

○

税金

○

○

利潤無制限3%以下

2 人家族：2LDK

土地払い下げ代金○×・4 人以上：3LDK

敷地の権利種類

払い下げ割り当て

土地使用権

土地使用権

面積以下で居住する（３）購入資格の審査「購入審査」に関しては中国社会独特の「近隣住民間また政策的配慮として、一戸当たりの規模に制限がかけられている。
全国的規定（『経済適用住宅管理弁法』
2007年）においては、一戸あたり 60 ㎡を標準規模とすることが明記されているが、地方の経済状況、住民の居住水準により調節が可能である。
政府の財政負担により安価に購入可能な政策的住宅であるが故、誰でもがこれを購入可能というものではなく、購入者資格が厳しく設定され運用されている。の相互監視」が十分に発揮される制度が設けられている。
中国では、いまだ個人所得税の徴収体制が十分に整っておらず、比較的富裕な層について確定申告制度が一部で始まったばかりである。会社・団体等に勤務する人が源泉徴収で給与から天引きされる以外には、ある個人がどのような副収入源を有するかは基本的に税務当局に把握されることはない。従って、審査基準となる一家庭全体の収入は、提出書類に基づいた形式審査だけでは、到底その実態把握はできない。そこで、政府は提出された資（２）購入資格制限
北京、上海を例として、それぞれの都市の経済適用住宅の主な購入者資格条件についてまとめると下記表７の料に基づいた審査を行ったのちに、当該申請者の氏名、家族構成、家庭の収入、純資産などの情報を一定期間（15日間など）公開し、それに対しての第三者からの告発を

土 地 総 合 研 究 2010 年春号

11募集する。その公開情報を見た誰でも、申込者が実は公が設けられ、総額を抑えた商品となるよう企図される。

開されている以上の収入を得ていたり、財産を保有してたとえば、この制度が行われている北京市では、低価格いたりすることを告発できるのである。優遇政策の公平

分譲住宅の面積は 90 ㎡以下※のタイプを主とすべきこ性を強調するためには、個人のプライバシーを犠牲にしとが規定され、1LDK で 60 ㎡以下、2LDK で 75 ㎡以下てでも詐害的利得者を排除するしくみが確立されている。 とされている。
（４）購入後の処分に関する規定※中国の分譲住宅販売時の基準となる面積は「建築面経済適用住宅は、財政支援をうけた福利性の住宅であ積」と呼ばれるものであるが、これは日本の建築用語にるため、購入した人がその後転売をするにあたっては一置き換えれば、「マンションの専有面積に、全体の共有部定の制限がある。

分を専有面積按分した面積を加算した面積」に該当する。

経済適用住宅を、購入後 5 年に満たない時期に特段の理由により手放す必要が生じた場合、所有者は市場で自この方法により開発された分譲住宅も、政策的な住宅由に転売することは許されず、政府によりもとの購入価であるため、やはり購入者に対して申込資格審査制度が格、原価償却、物価水準の変動を考慮した価格で買い戻ある。その基準は、経済適用住宅の申請基準よりは若干してもらうこととなる。

緩やかなものとなっている。

また、購入後満 5 年を過ぎると、経済適用住宅は市場

たとえば、北京市では、価格制限付き分譲住宅の申請で自由に売却することができるが、売却代金の中から、基準として、年収や居住面積基準は以下のように規定し売却時点における当該地域の普通分譲住宅と経済適用住ている。

宅の価格差の一定割合（北京では 10％など）の金額を政・3 人家族の年間収入合計 8.8 万元以下府に支払うこととされている。これを購入した者も、政・現住住居の一人当たりの平均居住面積が 15 ㎡以下府が規定する一定の割合の金額を政府に支払うことによ・家庭の資産純額が 57 万元以下

り完全な財産権（払い下げ土地使用権を含む完全な建物また、購入後の処分に関する規定は、やはり経済適用所有権）を取得できることになっている。このようにし住宅に関する規定と似ているがやや緩やかなものとなって同じ一棟の経済適用住宅のなかでも、土地使用権のあている。

りようがそれぞれの住戸で異なるという状況が現出する。

・購入後満 5 年を過ぎていない場合、原則として転売

たとえば住戸 201 号室は、割り当て式土地使用権と同地できず、特段の理由のある場合には政府の保障部門に申上建物、住戸 202 号室は払い下げ土地使用権と同地上建請して買い戻ししてもらうことが可能。
買い戻し価格は、物といったように、一棟住宅のなかで流通の段階を経てもとの購入価格をベースに原価償却、物価水準の変動を権利態様に異なりが発生するということである。むろん考慮して決定される。

それぞれを一定時点で不動産評価すれば権利の態様に応・購入後満 5 年を過ぎた場合、低価格分譲住宅は市場じて評価額の水準が異なるわけで、これは資産として大で自由に売却することができるが、売却代金のなかから、変興味深い現象である。

売却時点における当該地域の普通分譲住宅と低価格分譲住宅の価格差の一定割合の金額を政府に支払うこととさ３．低価格分譲住宅――「限価房」

れている。

都市により、この制度の実施の有無、程度に違いがあ

主として中位収入階層の住宅不足が深刻な大都市におるが、先に述べた一般分譲マンションと、経済適用住宅いて、この低価格分譲住宅制度が実施されているが、この中間的な存在として「限価房」（低価格分譲住宅）といの制度に伴う深刻な弊害も報道されている。

うしくみがある。この住宅の供給のしくみは、土地使用2009 年、広州では建設された住宅の品質が劣り、購入権については一般分譲マンションと同様政府から「払下者らが集団で建物の引き渡しを拒否するという事件が発げ」により取得する。しかしながら、払下げ時に当該土生した。新築当初から建物に深刻な亀裂の発生、水もれ

地上に予定される分譲住宅の販売単価、住宅の規模などなどが随所で指摘されたということである。この種の住の条件があらかじめ指定され、その条件を前提としてデ宅の場合、素地の土地使用権は有償払い下げにより競争ベロッパーが素地の入札に参加するという仕組みである。 して高値で落札される一方、政府が規定する販売価格で中位所得者が取得可能な分譲価格帯に抑えるため、政府購入者に分譲することが規定されている。このため、開により販売単価の制限とともに戸あたり面積の最大限度

発業者は利潤確保のためには「品質」を犠牲にする方向

12

土 地 総 合 研 究 2010 年春号

へ走りやすいという構造的な制度の欠陥が露見したもの

革の主要な論点を、時々に重要な政府文書を手掛かりにといえよう。このような事例は、大都市で数々報道されその方向性について示すと以下の通りである。ており、制度の改良が望まれるところである。
（表８）４．低額賃貸住宅――「廉租房」

公布の政府文書名

内容「廉租房」の制度は、読んで字のごとく、低価格の賃時期料で賃貸する住宅である。都市住民のうち最も収入の低

1998/10

国務院による不動産住宅の実物分配の停い層に対し、政府住宅部門が名目的な安い賃料で賃貸す/7価格への調整を強化

止、住宅分配の貨幣る制度である。賃貸される住宅は既存の公有住宅のストし住宅建設を加速す化、公共住宅の賃料改ックがその大半を占める。2003 年 12 月に改定された低ることについての意

革、住宅の商品化の推額賃貸住宅への入居可能条件は、以下の通り。
（ただし、

見進

地方政府の状況により調節がある）①申請者の年齢が満

1999/8/

国務院による建設部

建築基礎技術と関連

40 歳以上であること②申請する家庭の現在の居住面積20等各部門への通達：

技術を強化し、建築技が一人当たり 7 ㎡以下である。③申請する家庭内の少な住宅産業の現代化と術の保障体系を整備

くとも一人に非農業の都市常住戸籍があること④家庭の住宅の質向上の推進する。

収入が一定額以下であること、等である。中央政府は、についての若干の意

各地方政府に対して 2008 年までに各地で低額賃貸住宅見の通知の制度を完備すべきことを指令した。
前節までの「経済適用住宅」「低価格分譲住宅」の二種

2003/3/

国務院による不動産不動産業が国民経済02

市場が持続的健康的の支柱産業に。住宅のはいずれも分譲住宅としての政策性住宅であり、この低な発展を促進するこ

市場化の推進、住宅ロ

額賃貸住宅は賃貸住宅としての政策性住宅である。以上とについての意見

ーン市場の発展、管理の各種住宅の市場構造を図示すると下記のようなイメージである。
図の上部のカテゴリーの住宅ほど、市場価格で売買さ（18 号文書）サービスの強化。

2005/3/住宅価格を安定させ住宅価格の安定を高2ることについての通度に重視する。住宅供れる。下部に向かうにつれ、政府による公定価格または知（国 8 条）価格統制の影響を強く受ける。

給の構造を調整し、不動産市場への監督を強化し、さらなる秩序市場価格ある市場の形成を図る。低収入家庭の住宅困窮を解決する

分譲住宅
低価格分譲住宅

2006/5/

国務院弁公庁による住宅の供給構造を調

24建設部等各部門への整する。税収、金融、

通達：住宅供給構造

土地政策を発動し、合を調整し住宅価格を理的に都市の再開発安定させることにつ規模と進度をコントいての意見の通知ロールする。

経済適用住宅分譲後公有住宅（37 号文「国 6 条」）

低額賃貸住宅規制価格（公定価格）

2007/3/

温家宝：不動産業の「不動産業は経済の5

持続的健康的な発展発展、人民の居住環境の必要性改善にとって重大な作用を有しており、不動産業の持続的・健康Ⅲ．福利政策的住宅供給拡大が重点政策に1998 年以降、約 10 年にわたり展開された住宅制度改的な発展を促進しなければならない。
」

土 地 総 合 研 究 2010 年春号

132007/8/

国務院による都市低都市の低額賃貸住宅

また一般分譲マンションへの素地供給がひっ迫すれば、7収入家庭の住宅困窮の制度をさらに確立

一部の土地に需要が集中する事態も考えられる。

を解決することにつする。経済適用住宅の保障性住宅供給重視のメッセージが市場に示されたこ

いての若干の意見

制度を改善し規範化とにより、都市における住宅価格の高騰にどの程度影響（24 号文書）する。その他住宅困窮が現れて来るか、今後の動向に着目したい。

層の居住条件を改善分した住宅市場政策の提唱。
2010/1/

国務院弁公庁による保障性住宅と普通分

10

不動産市場の平穏で譲住宅の供給の増加。

健康な発展を促進す

投機的不動産需要のることについての通合理的な抑制。信用リ知（4 号文書）

スクと市場監督の厳格化。
保障性住宅の建設速度を速める。

①～②
③合
③老朽化
中小型 計
密集住
分譲住 三類
宅建替
宅用地 用地
用地
割合

①保障性
住宅用地

する。収入層に応じ区住宅建設
省・
用地供給
地区
総量
低額
賃貸
住宅
北京

2,500

10

経済適
用住宅
200

820

720 70%

天津

1,740

0

228

0

1,059 74%

河北

10,826

292

427

3,068

4,105 73%

山西
内蒙古
遼寧

4,730

357

675

1,355

1,274 77%

10,489

347

950

3,447

3,465 78%

12,708

98

983

1,577

7,730 82%

5,565

238

166

2,536

1,630 82%

吉林
黒龍
江
上海

8,753

298

601

3,525

2,591 80%

1,100

0250

450

70 70%

空前の繁栄を得、人々の居住条件の大幅な改善を見たが、江蘇13,010

156

1,890

2,184

5,288 73%

住宅価格のあまりにも急速な上昇が引き起こされた。中

浙江

8,240

115

460

1,920

3,527 73%

位収入家庭の住宅取得、低収入家庭の居住条件の改善は

安徽

10,674

548

876

2,729

3,970 76%

置き去りにされたことは、住宅バブルがもたらした負の

福建

4,234

139

178

556

2,485 79%

側面であるとして、現在政府が取り組むべき喫緊の課題

江西

4,391

369

1997912,030 77%と認識されている。

1998 年以後住宅制度改革の本格化により、福利的な住宅分配の制度は廃止され、不動産の商品化が大々的に推進された。その結果、住宅の商品化が進み、不動産業は山东

18,165

135

1,091

3,364

9,234 76%

2010 年 4 月、上記表 8 最後段に示した、2010 年 4 号文河南7,372452

1,172

1,6493,177 88%

書の方針を具体的に規定する公告が出された。中央政府

湖北

5,548

305

434584

2,821 75%

は、行政管轄（省、地区、直轄市）ごとに「3 類用地」

湖南

3,180

319

422

584

1,022 74%

つまり、「保障性住宅」「老朽密集住宅建替用地」「中小型広东

7,504

172

239

124

4,845 72%

分譲住宅用地」に充てる土地の計画数量を報告させ、公広西

5,002

176

727

306

2,431 73%表した。2010 年の住宅建設用地の総供給面積に対して、

海南

1,564

45

349

63672 72%

これら「3 類用地」が 70％以上を占めるように各地方が

重慶

6,449

265

1,280

191

3,033 74%

計画決定をすることが強制された。

四川

8,160

351

1,033683

4,137 76%

中央政府はこの計画数値を盾に、各地方に対して土地

貴州

4,544393457

552

2,087 77%

供給状況を監督指導するということを宣言している。計

雲南

4,970

336

1936032,409 71%

画の実施を国家土地偵察局が出張監督するとともに、実西藏

00000

施データを公開することで社会全体からの監督を促す、

陕西

3,466

297

796

513

1,086 78%としている。住宅の「市場経済化」を最大の命題として

甘粛

2,420

240

244

448

1,011 80%行われてきた住宅制度改革が、再び「人民の住の保障」

青海

835

7837305

159 69%の重視に大きく舵を切った感がある。

寧夏

1,78771224

167

839 73%

新疆

4,822

446

622

1,512

1,525 85%

しかしながら、土地供給量のコントロールのもと実物の住宅が十分に供給されるまでにはしばらくの時間がかかる。また都市における高所得者層によるより立地の優れた価値ある住宅への需要は依然として継続するだろう。

合計

184,749 7,0510%

17,402 36,606 80,431 77%（単位：ヘクタール）
以 上