［題字］故 野田卯一 会長［ 特集1 ］

住みたい街、魅力ある街

高松市［ 特集2 ］
ニュースの解説

ブロックチェーンとは？

［ 特集3 ］
トピックス

2019年の不動産市況（売買編）［ 賃貸管理ビジネス ］
適正な運営比率で安定した賃貸経営を目指す

MONTHLY
RE AL ESTATE［ You Tubeで学ぶ宅建士講座 ］
法令上の制限・その他の分野編-５

2019［ 建築基礎知識 ］
間取り変更履歴がある物件の注意点

3［ 不動産会社経営術 ］
本社スタッフの評価制度－4［ 女性の活躍推進 ］

MARCH

昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

平成31年3月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第3号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

済

不動産保証協会

弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

MONTHLY RE AL E STATE
COVER PHOTO

根香寺の参道を歩くお遍路さん
ねごろ

四国霊場第82番の根香寺は、弘法大師（空海）が唐に留学する前に、海路の無事を祈願して五大明王を祀ったのが始まりである。のちに智証大師がこの地を巡った
とき香木で千手観音像を刻み、本尊とした。
この香木の根がたいへん香り高かったため、寺の名前の由来となったといわれている。本堂前の回廊には、全国の信者から奉納された約33,000体の観音小像が並ぶ。

CONTENTS

2019

3

写真：アフロ
PAGE

04

特集1

住みたい街、魅力ある街
特集2

08

MARCH

ニュースの解説
特集3

10

トピックス

高松市

ブロックチェーンとは？

2019年の不動産市況（売買編）

日本不動産研究所

不動産お役立ち Q＆A

12＜法律相談＞

がけ条例違反の説明義務 弁護士 渡辺 晋

＜賃貸仲介営業＞14

賃貸仲介ビジネスのこれから 船井総合研究所 宮下 一哉＜賃貸管理ビジネス＞

16

適正な運営比率で安定した賃貸経営を目指す オーナーズエージェント 先原 秀和
You Tubeで学ぶ宅建士講座

18

法令上の制限・その他の分野編－5 合格請負人 氷見 敏明
連載＜建築基礎知識＞

20

間取り変更履歴がある物件の注意点＜不動産会社経営術＞

タクミプランニングサポート
一級建築士事務所

22

本社スタッフの評価制度－4 住まい総研 上野 典行

23

女性の活躍推進プリンシプル

その他

24

新機能満載!ラビーネットのご紹介

26

地方本部の動き28

協会からのお知らせ

29

新入会員名簿30

NEWS FILE

溝渕 匠

曹 雲珍

人気の街の魅力を探る

Vol.20

住みたい街、魅力ある街

高松市

四国の玄関として発展してきた香川県高松市には、再開発のお手本と評される高 松 丸 亀 町 商 店 街があります 。そ の 手 法は他とは一 線を画 す 、独創的かつ斬新なものでした。

サンポート高松は高松市への玄関口のシンボルなのね！

巻頭特集 1
サンポート高松高松市
Takamatsushi

ピーク時に危機感を持ち将来を模索
香川県高松市の中心商業地区の真ん中にある高松丸亀町
商店街は、1588年の生駒親正による高松城築城の際、周辺か長年栄えてきた商店街を新しい“まち”にして次世代へら商人を集めたことで始まって以来、長年の間、本州と四国を結
ぶ交通の要衝としても高い人気を誇ってきました。バブル期真っ
盛りの瀬戸大橋が開通した1988年には、商店街として丸亀町
開町400年祭を行っており、この頃の通行量が歴史上のピークだったといわれています。
しかし、当時の商店街振興組合理事長は、今後もこのにぎわいが続くとは思えないと危機感を持ち、次の100年を見据えた改革案が必要だと訴えました。
これを受けた青年部の若手たちが全国の下降線をたどる商店街を調査。
すると、
まさに今、
自分たち
が同じ道をたどろうとしていることがわかり、生き残りをかけた再開
発委員会を発足させたのです。

04 月刊不動産 ｜ 2019.03

巻頭特集 1

高松市

Takamatsushi

民間主導のまちづくり
話し合いの結果、導き出された対策は、
まず一定の共同化により合理的な土地利用を行い、魅力的な都市空間を作ること。次に業種の偏りを正し、適切にマネジメン
トすることでした。
そこで全長470mの商店街を7つの街区（A～G）に分け、すべての街区を対象とした再開発を段階的に行う計画を立てました。
最初に手掛けられたのは最も北にあるA街区です。目

1 ドーム広場の前に高松三越があり、商業地として最も注目されるエリアです。振興組合はまず、
このA街区の地権者を説得し、共同出資会社と、実際の再開発を手掛けるまちづく
り会社を設立。
まちづくり会社は第三セクターですが、速やかな意思決定のために役所（議会）の承認を待たずに動けるように、高松市からの出資比率をわずか5％に抑2 丸亀町GREEN

え、民間主導で動ける体制を作りました。

知識に欠けるため、都市計画や商業、金融の専門家たキーワードは定期借地権

ちで構成される「丸亀町タウンマネジメント委員会」の助とはいえ、A街区には27名もの地権者がいます。全員

言を得る体制を整えました。

で議論していてはまとまらないため、計画は3人の信任さそして選ばれた手法が、都市再開発法110条（全員れた委員のみに委ねられました。
しかしそれだけでは専門同意型）＝定期借地権（60年）
を使った再開発事業です。
これは、A街区の地権者全員が土地の所有権を持

↑
高松駅方面

ちつつ、利用権のみを60年限定で放棄。白紙となったま
ちの上に必要な業種や施設を整え、上層階には住宅も整備して新たなまちづくりを行うというものでした。

1

この時の総事業費は約70億円。
そのほとんどが国や国交省、経済産業省の各種制度融資を利用することができたため、銀行から調達した有利子負債はわずか2億6,000万円。地権者1人につき1,000万円程度で共同ビルを建設できたことになります。
また、
この再開発を行ったことで固定資産税が900％も増加（400万円→3,600万円）
し、まちの活気を取り戻すと4

ともに、税収がアップするという相乗効果も生まれました。

定期借地権図解
分譲住宅
コミュニティ施設等
商業床
定期借地権

2

2

3

【再開発前】●細分化された土地利用●不合理な店舗配置●老朽化した建物●居住人口の減少【再開発後】●定期借地権の活用により土地の所有と利用を分離●まちづくり会社が商業床を一体的にマネジメント●地権者がリスクを負う変動地代

2019.03 ｜ 月刊不動産

05

3 G街区

3 G街区

開発前

街区ごとに
異なる手法を採用

開発後再開発の本当の目的とは商店街が舞台の再開発というと「シャッター通り対策」
や「商店街の活性化」の言葉が上がります。
しかし、
ここ高松

B、C街区は手法を変え、任意の建替え事業としました。

丸亀町商店街の本当の狙いは、市街地ライフインフラのつまり、全街区の同意を取るのが難しいため、可能なとこ

再生です。
そのため、
すべての再開発ビル上層階に住居を整ろから随時建替え方式を採用しました。
ただし、バラバラに備し、最終的に人口2万人の街を作る計画をしています。

行うと計画内容が煩雑になるため、住民提案の地区計画

想定している居住者ターゲットは高齢者や障害者などでを立てました。

す。地方は車社会ですが、運転できない人たちが車に頼ら

通常、住民提案の地区計画には大きなハードルがありなくても快適に暮らせることを目指しているのです。

ます（高松市の条例では全権利者の8割同意＋面積比

その一環として、ビルの中層階にはかかりつけ医となる率での8割同意）が、本計画ではこれをクリアしています。

病院を入れ、居住者のための往診を行えるようにしました。

最も南側に位置するG街区は、他街区と比べて規模がまた、病院が高齢者のたまり場となるのを防ぐため、健康管大きかったため、森ビル都市企画（株）のコンサルティング

理をしっかり行うためのトレーニングルーム（理学療法士なの元で、従前の地権者とデベロッパーなどが原則一筆共

どが常駐）
や、豊かな食を楽しむための、病院管理のレスト有にして、店舗、ホテル、住宅を整備しました。

ランも完備しています。

残るD～F街区は今後10年で生まれ変わるべく現在

このような体制を取ることで、商店街内で売り出されたマ計画を進行中ですが、これまでの実績から判断し、A街区ンションは順番待ちが続出するほどの人気を誇っています。

と同じ手法の計画が進んでいます。

近隣同レベルの物件に比べ、圧倒的に安いのも魅力です。

2 丸亀町グリーン

4 A街区

マンション

A街区壱番街西館4階
4 予防トレーニングルーム

A街区壱番街西館3階
4 丸亀町クリニック 待合室

A街区壱番街西館4階
4 菜園’
s cafe

民間の力は空港にも。
周辺観光の魅力にも注目ところで、高松の空の玄関口といえば高松空港です。実はこちらも民間がキーワードになっており、2018年4月、国

高松空港の管理に置かれていた空港が仙台に次いで民営化されました。今後はLCCの拠点として路線を充実させる計画です。
また今年は、周辺観光の目玉である、瀬戸内の島々の魅力を発信する瀬戸内国際芸術祭が開催される年で、国内外から注目を集め、人気を博しています。

06 月刊不動産 ｜ 2019.03
2017.05

ジャウメ・プレンサ「男木島の魂」
Photo：Osamu Nakamura

巻頭特集 1

高松市

Takamatsushi

教 え てくだ さ い
この 街 の ことを高松市に詳しい人にお聞きしました。
地方本部長からひとこと「うどん県」
はもちろんのこと、香川県は、「アート県」
でもあります。風光明媚な
瀬戸内の島々で3年ごとに開催される「瀬戸内国際芸術祭」
は、今年4月から春
会期が開催され、その起点となるのが瀬戸の都・高松です。穏やかな気候に恵まれ、比較的災害が少ない高松市は、人と環境に優しい真の田園都市を目指して、多核連携型コンパクト・エコシティの実現に取り組んでおり、香川県本部も協

香川県本部長山下 稔氏

力しているところです。
きれいな島々のある海と夕陽の美しいサンポート地区をはじ
め、温泉・森林レジャーまで楽しめる高松市に、ぜひ足をお運びください。

Recommend

牟礼ぐらし不動産（NexTate）

日本初!物件提案をしない不動産店!!
弊社は従来の物件紹介ばかりの仲介スタイルから、第〒761-0121
香川県高松市牟礼町牟礼249
t e l：087-880-6722
fax：087-883-4335

代表

寒川 剛さん

市牟礼町周辺の売買が8割、賃貸が2割ほどです。

三者目線での不動産探しのアドバイスに力を入れていま高松市の魅力は、雨や災害が非常に少なく、安心してす。
お客様に「失敗しない不動産の買い方」
をしっかりお伝

住めるところです。大阪や神戸まで２時間半程度とアクセ

えすることを心がけ、「 来て良かった」と言われることを目指スもよく、瀬戸内の魚も堪能できます。基本的に車社会のしています。
そのため、契約の際にはできるだけ難しい専門

ため、駅の利便性を検討される方は他県より少なめです。

用語は使わず、
わかりやすい言葉やイラストを使い、ご納得

人気エリアは栗林公園や高松琴平電気鉄道の新駅、市いただけるまでとことん説明します。取り扱う物件は、高松民病院のある三条・太田・仏生山周辺です。

子育て支援

高松市

の取り組み
■医療費助成0 歳から小 学 校 6 年 生までの子ども医療費のうち、入院医
療費と通院医療費（食事療養費の標 準負担 額を除く）
を助成。中学校1～3年生までは、
入 院 医 療 費（ 食 事 療 養 費の標準負担額等を除く）
を助成。

Childcare&Medical Support

きめ細やかな支援で子育て世代の住みよいまちに
子どもの医療制度が充実しているだけではなく、女性にも男性にも子育てのしやすい環境の支援を積極的に行っており、
ニューファミリーが住みよい環境が整っています。

■縁結び・子育て美容-eki（香川県の事業）■たかまつ父親手帳

誰もが訪れ、気軽に話しやすい地
域の美容院、理容院、ネイルサロン、
鍼灸院、整体院等において、顧客に対し結婚や地域の子育て支援に関する情報を提供し、地域の相談窓口
へとつなぐ「 縁 結 び・子 育 て 美 容-eki」事業を展開中。

パパとして、夫として妊娠・出産から子ども の 成 長 に 関 わり
合っていくハンドブック
を制 作 。これを「 夫 の出番 パパの出番 」として配布中。

高松市概要
香川県のほぼ中央部に位置し、北は瀬戸内海、南は讃岐山脈を望む中核市の県庁所在地。源平合戦の古戦場で知られる
屋島や、瀬戸内海には女木島、男木島をはじめとした島々が 点 在している。人 口
419,599人（2019年2月1日現在）。

※子育て支援制度の内容は、2019年2月現在の情報で、今後変更になる場合がございます。詳しくは、高松市ホームページをご覧ください。

2019.03 ｜ 月刊不動産07

巻頭特集 2

ニュースの解説
Explanation of News

ブロックチェーンとは？
～みんなで共有・管理する「価値」
ネットワーク～
仮想通貨（ビットコイン）の登場で話題になっているブロックチェーン。聞いたことはあっても実際にはわからないことも多いのではないでしょうか？

今回はさまざまな業界で活用され始めたブロックチェーン技術について、基本的な仕組みや不動産業界での活用方法、不動産業者にとってのメリットなどについて紹介します。

ブロックチェーン技術は機密性の高さから不正取引防止等に役立つと期待されています！

管理者がいなくても安全な仕組み
インターネットは、さまざまな情報をサーバーで集中管理
し、情報のクローズ化とサーバーのセキュリティ機能を向上させることで、機密性や安全性を担保しています。

んするとそれ以降のブロックもすべて変更する必要がある
ため、実質的には改ざんは不可能といえます。
さらに、
コンピューターごとに異なるバージョンが生まれた

一方、
ブロックチェーンはサーバーによる管理ではなく、り、途中で改ざんされてチェーンが枝分かれしたりした場合複数の参加者がインターネットなどを通じて、資産や権利でも、「一番長いチェーンが正しい」というルールが決まってなどの情報を共有しながら管理する「分散型台帳技術」。

います。
システム全体がルールに従って動くため、対象外

１カ所でデータが失われても、他の場所のデータから復元のチェーンは自動的に破棄。一定のルールに従って相互し、システムが維持されるため、サーバーを攻撃しデータのに監視することで、管理者（サーバー）がいなくても機密性改ざんが行われるリスクがありません（図１）。
またブロックや安全性、可用性（システムが継続して稼働できる能力）

チェーンは、さまざまなデータを一定時間ごとに集約した「ブを実現するとともに、サーバーの維持管理コストがかから

ロック」
がつながっていく（チェーン）仕組みですが、ブロック

ず、
サーバーダウンに影響されない安定したシステムというには必ず過去のデータが含まれています。
ある一部を改ざ

点も大きなメリットとなっています。

図１ サーバーとブロックチェーンによる管理の違い

サーバーによる管理

ブロックチェーン（分散型台帳技術）による管理

第三者機関が取引履歴を管理し、信頼性を担保

すべての取引履歴をみんなで共有し、信頼性を担保

08 月刊不動産 ｜ 2019.03

ニュースの解説

巻頭特集 2

Explanation of News

二重の“鍵”でプライバシー保護と不正使用防止を実現
ブロックチェーンは、単なるデータベースではなく、「価値」のセットで管理する「公開鍵暗号方式」を採用しています。

が伝達できることが最大の特徴です。正確で機密性の高これによって情報資産の所有から譲渡の流れ、用途

い情報資産の移転を実現するため、人や企業といった資に至る情報を、
プライバシーを保護しながら確実に管理

産の所有者とそれに関するデータ・情報をひも付けるときし、情報資産の不正使用や二重利用を防止することが

には、
自分用の
「秘密鍵」
と、誰にでも発行できる
「公開鍵」

できます。

業界横断型のプラットフォーム構築の動き
ブロックチェーンの技術は、金融に加え流通、証券取

一方で、
ブロックチェーンの技術自体の歴史が浅く、実引など幅広い分野での応用が可能とされ、経済産業省

ビジネスでの運用モデルが少ないため、不確定要素が多では潜在的な国内市場規模が67兆円になると予測。不いことが課題です。
「そのためにもADREとして早くビジネ

動産分野でも、不動産登記を含めた不動産情報の記録

スモデルを提示し、具体的なメリットを示したい」（ 松坂

や管理、不動産取引の電子化・自動化、不動産管理の

氏）
とのこと。
また、掲載情報の正確性の確認技術、情効率化などへの活用が期待されています。

報開示時の個人情報の取扱い、登記簿の扱いなど、技2018年10月に（株）LIFULLや（株）NTTデータ経術・制度面での課題もあります。桜井氏は「技術面の向営研究所、全保連（株）、（ 株）
ゼンリンなど８社で発足し上に加え、関連データベースや国・行政機関、業界団体

た「ADRE（不動産情報コンソーシアム）」
では、
ブロック

などとも連携しながら、業界モデルを作っていきたい」とチェーン技術を活用した不動産情報の共有化と、業務し、最終的には不動産業者・消費者が同じプラットフォーの効率化や円滑な不動産取引の実現に向けた活動をムで取引できるような仕組みを目指していく方針です。

アドレ

スタートしました。
不動産には住所や築年数、間取り、取引情報など多くの情報がひも付いていますが、これらは不動産業者だけ

図２ 業界横断型の中立・公的なプラットフォームの構築
物件の実態情報物件名A

でなく、電気・ガス・通信会社や行政など、さまざま組織が4F

個々に情報を持っています。ADREではこれらを一元化・3F共有化し、業界横断型で中立・公的なプラットフォームとして構築していくことを目指しています（図２）。
まずはその基礎となる物件（部屋）ごとのIDを作成・発行するためのルール、
データの登録形式の標準化などについて検討しており、実証作業を行いながらデータの有用 性を高める基 盤を構 築 。2 0 1 9 年 度 中に試 用 版 、

2F
1F

401

402

301

302

201

202

101

102

情報を持つ様々なプレーヤー
住所
建物名
部屋番号
築年数
間取り
入居状態
修復履歴
賃料
取引価格

不動産
仲介
電力

不動産
管理

ポータル
地図

物流

ガス

建物 建物 建物 建物 建物 建物 建物情報 情報 情報 情報 情報 情報 情報共有
プラットホームDB

出典：不動産情報コンソーシアム（仮称）事務局「共有プラットフォームDBの概念図」
より抜粋・編集2020年度以降に普及版を発表していく計画です。
メンバーの（株）LIFULL・ブロックチェーン推進グループ長の松坂維大氏は、「 ID作成には最初の入力作業は必要だが、台帳を共有化すればID入力だけですべての情報が得られるようになる。
そうなれば業界全体で利便性が高
まり、取引の活性化にもつながる」
としています。
また（株）
ＮＴＴデータ経営研究所・情報戦略事業本部の桜井駿氏も「アナログ業務が効率化できれば、プロとしての評価・判断業務やコンサルティング業務に専念できるようになる。
中小の不動産業者にとってもチャンスだ」と指摘します。

（株）LIFULLの松坂維大氏（左）と（株）NTTデータ経営研究所の桜井駿氏

2019.03 ｜ 月刊不動産092019年の不動産市況（売買編）

巻頭特集 3

トピックス～首都圏と地方圏の住宅市場の展望～

TOPICS

近 年 の 住 宅 市 場 に お い て は 、低 金 利 や 減 税 など の 優 遇 制 度 が 市 場 の 下 支 えになり、
2018年は全国的に売れ行きが鈍化しているものの、大幅な下落がなく、堅調に推移していることが大きな特徴ともいえます。首都圏と地方圏それぞれの住宅市場を振り返るとともに、地域の特徴にも触れながら、2019年の展望についてまとめます。
一般財団法人 日本不動産研究所

曹 雲珍

首都圏、地方圏ともに中古マンションの需要が高まっています

首都圏の住宅市場について
首都圏のマンション市場においては、2014年から新に多く、消費者にとって選択肢が拡大しました。
また、首築の販売戸数が減少傾向を示しています。一方、中古都圏の新築マンションの平均価格は2015年6月から５の 成 約 戸 数は概 ね 増 加 傾 向が 続 いており、2 0 1 6

千万円台を維持して高止まり傾向にあるため、中古マ

年 は 初 めて 中 古 の 成 約 戸 数（ 3 7,18 9 戸 ）が 新 築ンションの「 割 安 感 」が強まっています。
したがって、近（35,772戸）
を上回りました。2018年においても、中

年では中 古マンションが 新 築に代わって一 般 消 費 者

古が新築を上回る状況が続いています（図表1）。

（実需層）の受け皿となっています。
また、
これは首都圏

首 都 圏 の 新 築 分 譲マンションの 年 間 販 売 戸 数は
2016年から４万戸を下回っています。一方、中古マンだけではなく、地方圏でもみられる傾向であり、今後も続くものと思われます。

ションの新 規 登 録 戸 数は、2 0 1 6 年は1 9 4 , 3 3 6 戸 、首都圏の戸建住宅市場においても、近年は全体的

2017年は193,988戸、2018年は206,901戸で過に堅調に推移しています。2018年は、新築と中古の成去最高水準となり、新築マンションの供給量より圧倒的

約 件 数は前 年 比がほぼ横ばいで推 移し、価 格はやや

図表１

図表２

首都圏分譲マンションの販売戸数と中古マンションの成約戸数の推移（戸）

新築分譲マンション販売戸数※

中古マンション成約戸数（万円）

70,0006,500

60,0006,000

50,000

首都圏の新築マンションと建売住宅市場の動向
新築マンション平均価格

建売住宅平均価格

5,500

40,0005,000

30,0004,500

20,0004,000

10,000

3,500

0
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

※ （株）不動産経済研究所が公表データに基づいて集計。

出典：（株）不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」と（公財）東日本不動産流通機構「月例マーケットウオッチ」
を基に作成。

10 月刊不動産 ｜ 2019.03

2016

2017

2018

2009

2010

2011

2012

2013

2014

（年）

2015

2016

2017
（年）

出典：
（株）不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」と「首都圏建売住宅市場動向」
を基に作成。

巻頭特集 3

トピックス

TOPICS

上昇しました。

成約価格は概ね上昇傾向が続いており、中古戸建住宅

新築マンション価格の上昇により、2012年以降からと中古マンションの年間平均成約価格の差が縮小し、

建 売 住 宅 の 平 均 価 格との 価 格 差が 拡 大しており、

2016年はついに逆転しました。
このような価格差の拡

2017年の価格差は1,075万円となりました（図表２）。

大により新築マンションから建売住宅へ、価格差の縮小

市場関係者へのヒアリングによると、
このような価格差のにより中古マンションから中古戸建住宅へ購入対象を変拡大につれ、建売住宅の割安感が増してきており、新築

更するケースが少ないながらも確実に増えています。
そのマンションから建売住宅に流れている購入者が増えていことが戸建住宅市場が堅調に推移している１つの要因

るということです。
また、中古戸建住宅の成約価格は概になったと考えられます。2019年も、同様の要因により、

ね下落傾向が続いているのに対して、中古マンションの戸建住宅市場が堅調に推移するものと思われます。

地方圏のマンション市場について
北 海 道 地 方では、札 幌 市の新 築マンション価 格はが大幅な値下げを避けるためペースを遅らせて販売す2011年から上昇が続いていますが、2018年の売れる姿勢は、2019年も継続するでしょう。中古マンション行きが鈍化したため、直近の価格動向をみると、やや下価格も新築市場の影響を受け、概ね上昇しています。

落傾向を示している地域もあります。ただし、住宅用地

特に築年数10年程度の優良物件が、購入時より高くの確保はますます難しくなっており、2019年も大きな価取引される傾向はこれからも続く見通しです。

格の崩れはないものと予想されています。
また、新築マ

九 州 地 方では 、福 岡 市 の 新 築マンション 価 格 はンション価格の上昇につれ、中古マンションの需要も高

2018年に入っても依然として高値で推移しています。

まっており、長期的にみると価格上昇傾向が続いてい高額マンションについては福岡県外からの投資目的にますが、エリアの価格差と物件の価格差はさらに拡大

よる購入がみられるものの、売れ残りも散見されていまするでしょう。

す。
ただし、2018年末から競争力の高いマンションがほ

東北地方では、仙台市で震災後に建築資材の高騰

ぼ同時期に販売開始となったため、2019年には大幅などにより、新築マンション価格は大幅に上昇しました。

な下落がなくても、今までの好調な売れ行きが継続する

その後も概ね上昇傾向が続いており、2018年に入っのか、十分に注視していく必要があります。

てから完全在庫は増加傾向にありましたが、開発業者

住宅市場における2019年の展望
今後、低金利が続く中、住宅需要が堅調に推移する

拡大していることが、戸建住宅市場が堅調に推移してと見込まれます。2019年10月の消費税増税による増いる１つの要因となっており、この状況は2019年も続

税前の駆け込み需要は限定的とみられています。

くものと思われます。

マンション市場は、地域によって価格調整がみられま
すが、交通利便性などの立地条件が良い物件は相変
わらずよく売れると予想されます。完全在庫戸数が増加する地域は販売ペースを調整して大幅な値下げを避けているため、大きな価格の崩れはないものと予想されます。
また、立地や予算を限定して物件を探した場合、中古マンションの競争率は依然として高いため、中古マン
ション価 格も大 幅に下 落する可 能 性は極めて低いでしょう。戸建住宅市場は、マンションとの価格差が縮小していることや、新築マンションと建売住宅の価格差が一般財団法人 日本不動産研究所 研究部
兼 国際部 主任研究員
そう

曹

うんちん

雲珍

中国 内 陸 、香 港 、韓 国などアジア不 動 産
流通市場の研究調査、
アジア地域不動産
国際交流会議と共同研究のコーディネー
トおよび日本の住宅マーケットインデックス
調査業務を担当。不動産学博士、明海大
学不動産学部非常勤講師。

2019.03 ｜ 月刊不動産11

不動産お役立ち

Q &A

法律
相談
Vol.36Q質 問

がけ 条 例 違 反の説 明 義 務

A

敷地の一部ががけとなっている中古住宅を購入しましたが、購入後、がけ条例に違反しているため、防護壁設置工事が必要であることが判明しました。仲介業者からは説明を受けていません。仲介業者に工事費用を請求できるでしょうか。

回 答

１．仲介業者に請求できる②本件売買契約における重要事項説明書には、都がけ条例に関する記載はなく、「 東西

防 護 壁 設 置 工 事 費 用を仲 介 業 者に請 求南北の隣接地（道路を含む）とは高低差があすることができます。仲介業者は、がけ条例にります。土留めのブロック塀・擁壁には土圧で違反していることを説明すべきであったのにこ

ひび割れや傾きの可能性もあります」「 買主はれを説明しなかった説明義務違反があり、そ対象不動産の周辺環境、隣接地の状況、周れによって工事が必要になったからです。

辺施設等を確認したうえで、売買契約を行う

ご質問と類似のケースの裁判例が東京地ものとし、これを買い受けるものとします」と記

判平成28.11.18です。買主から仲介業者に対載されているにすぎなかった。口頭による説明

する損害賠償請求が肯定されています。

もなされていない。

２．東京地判平成28.11.18（１）事案の概要

山下・渡辺法律事務所
弁護士

建物はいずれの要件も満たしていなかった。

③ Ｘが購入した後、本件土地西側のがけについて、都がけ条 例において土 地 利 用に制約があり、都がけ条例を遵守するためには防護壁や建物１階部分の補強工事のための

①Ｘ
（個人）
は、
Ａ
（売主Ｙ側の仲介業者）お工事費用約2,082万円を要することが判明し

よびＢ（買主Ｘ側の仲介業者）の仲介によって、た。Yと、ＡおよびＢのいずれもこの工事費用Ｙ（個人）から、平成26年7月15日、中古建物負担の求めに応じなかったため、
Ⅹは、Yと、Ａ（本件建物）とその敷地の土地（本件土地）をおよびＢに対して損害賠償を求め、訴えを提6,400万円で購入した（本件売買契約）。

起した。

本件土地の西側は高さ2.6mのがけとなって④裁判所は、
ＡおよびＢに説明義務違反がいるが、がけには大谷石で築造された擁壁が設あったとして、
ＡおよびＢに対する請求を肯定置されているにすぎないため、がけ下に当たるした。

本件土地上に木造家屋を建築する際には、がなお、Yに対する請求については、不動産

渡辺 晋

け下からがけ高の２倍以上離して建築するか、の取 引には疎い素 人であることなどを理 由

がけと建物の間に防護壁を設置しなければならに、違法な説明義務違反と評価するまでには1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。日本大学
理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017
年6月、住宅新報出版）など多数。

ないという制限を受ける［東京都建築安全条例

足りないとして、損害賠償請求は、否定されて（以下「都がけ条例」という）6条］。
しかるに本件いる。

Watanabe Susumu

12 月刊不動産 ｜ 2019.03

不動産お役立ち（2）裁判所の判断ることから、宅地建物取引業法は、宅地

Q &A 法 律

相談

3．
まとめ

「本件売買契約当時、本件建物は都

建物取引業を営む者につき免許制度をがけ条例６条に違反していて、その違反実施し、各種の業法的規制を定めて、購不動産業者の業務において、現場を状態を解消するためには防護壁や建物入者等の保護を図ろうとしており（同法１

確認することは基本であり、がけの存在

１階部分の補強が必要であった。
これは条参照）、かかる観点から同法35条はは、現場を確認すれば容易にわかる事

本件建物に係る法令制限違反の問題

宅地建物取引業者に不動産の売買等

実です。実際上、がけに対する法令上であるところ、Ｙの担当者であるＡは、本において法令上の制限等を始めとするの制限の内容や土地の利用状況が法件売買契約当時、本件建物が都がけ条

重要事項の説明義務を課している。
この

令を満たしているかどうかは、専門家に例に違反しており検査済証も取得していような義務それ自体は公法上の業法的確認をしてもらうべき事項となりますが、ないことを認識していたと供述するにもな規定であるが、免許制度に支えられた

不動産取引の専門家として責任のあるかかわらず、Ｘに対し、そのことを明確に

宅地建物取引業者の重要事項の説明

不動産業者は、がけを含む土地につい説明することをしなかったし、Ｘの担当者に対する一般購入者等の信頼はそれ自ては、確実に、その法令上の制限に関であるＢも、本件物件の重要事項説明を

体合理的なものであり法的保護に値す

するチェックをしなければなりません。

上記Ａに委ねたまま、独自に説明をするるものであるということができる。
したがっ

本稿で紹介した事例では、がけがあことをしなかった。不動産については行て、
これら説明義務は私法上の注意義

ることがわかっていて、しかも２社が仲政法規による規制が多く存在し、そのよ

務としてその違反は被説明者に対する介に関与していながら、適切な説明がうな法令制限に関する状態を宅地建物不法行為を構成し、注意義務違反をしなされていませんでした。法令上の制限の取引に関する専門的な知識と経験、た者はその結果損害を被った被説明者の確認は不動産業者の業務の基本で調査能力を有しない一般的購入者が正に対してその損害を賠償する責任を負あることを、改めて確認していただきた

確に認識すること自体が至難の業であうというべきである」。

いと思います。

図表

東京都建築安全条例6条で定められている「がけ」に関する規定

がけ

Ｈ：がけの高さ（がけの下端から１／２勾配の斜線を越える部分についてその最高部の高さをいいます）

1
2

H

1/2
勾配

2H

2H

出典：大田区ウェブサイトより抜粋・編集（https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/kenchiku/tatemono_tyuuikisei/gaketi.html)

今回のポイント●がけの付近の建物については、がけ崩れを想定するなどして建築する必要があり、そのために、建物の建築における制限が課されている。
●がけの付近の建物の建築制限は、土地の自然的条件が地域によって異なるため、条例によって規制内容が定められている（がけ条例）。
●東京都建築安全条例では、がけ下の土地上に木造家屋を建築する際には、がけ下からがけ高の２倍以上離して建築するか、がけと建物の間に防護壁を設置しなければならないとしている。
●土地建物ががけ条例に違反している場合には、不動産仲介業者は、土地建物の売買の仲介を行うにあたり、がけ条例に違反していることにつき説明をする義務があり、説明義務違反により買主が損害を受ける場合には、買主に対して、損害賠償義務を負う。

2019.03 ｜ 月刊不動産13

不動産お役立ち

Q &A

賃貸
仲介営業
Vol.12賃 貸 仲 介 ビ ジ ネ スのこ れ か ら
株式会社船井総合研究所
住宅・不動産支援本部
賃貸支援部 シニア経営コンサルタント

宮下 一哉

Q
質 問

A

いつも、こちらの連載を楽しみに読ませていただいています。今 回が最 終 回と聞きました。最 後に、専 門 家 の 方が考える「賃貸仲介ビジネスのこれから」について、ご意見をお聞かせください。

回 答

2020年以降は「賃貸仲介ビジネス3.0（第三形態）」の時代に入ります。
「商品力アップ」に向け、仲介部門と管理部門の役割を見直し、ニーズに対応できる役割分担と連携が大切で、そういう仕組みを作れば勝てるでしょう！

日本の賃貸仲介ビジネスの変遷と転機

ライフサイクル理論が示す
今後の流れ

日本での賃貸仲介ビジネスが始まるきっか

これらの 変 遷 は 、私 の 専 門 分 野 である

けは、第二次世界大戦後1947年からの「農マーケティングの「ライフサイクル理論」と見事地改革」です。
この制度改革によって大地主に一致します。
ライフサイクル理論では、「あるから小作農家の方々に農地が分け与えられ、商品やビジネスが誕生して成長期に入るまで

小規模農地の所有者が倍増しました。その後の期間」は、その後の「成熟期」「 衰退期」のの高度経済成長期に入ると、それらの農地に期間と“イコール”になることが説明されていは多くの「賃貸住宅」が建てられるようになり、ます。改めて振り返ると、賃 貸 仲 介ビジネス

都市部に進出してきた多くの労働者の住まい

は、誕生のきっかけとなった1947年の農地のとなっていきました。賃貸住宅が多く建てば、

制度改革後、「 およそ20年ごとのサイクル」でそれらの「仲介」が必要となります。1970年ご

変異し、1950年代（黎明期）⇒1970年代（成ろには日本での賃貸仲介ビジネスが本格的に

長 期 ）⇒ 1 9 9 0 年 代（ 成 熟 期 ）⇒ 2 0 1 0 年 代「成長期」に入りました。そして1990年代に入（衰退期）という流れをたどっているわけでると、ちょうどバブルの時期とも重なって宅建す。ただ、衰退期に入ったビジネスはなくなっ

業者数がピークとなり、フランチャイズビジネスてしまうかというと必ずしもそうではなくて、時が本 格 化して「 成 熟 期 」となりました。
しかし代のニーズに適応しながら「新しい形態（第2001～2009年ごろに「転換点」が訪れます。

二形態）」が生まれてきて、改めて「黎明期」

物件の過剰供給による空室増加や事業者の「成長期」「 成熟期」「 衰退期」という流れをた

相次ぐ参入による競争激化によって、「 仲介手どるようになります。

Miyashita Kazuya

数料半額」
をうたう事業者が出現して割引合

そしてこの第二形態は「インターネットでの「地域密着型マーケティング」「人財を育てるマネジメント」の導入などにより、中小の賃貸仲介管理会社の業績アップを支援。1年300日以上を現場で費やし、全国各地で業績アップのコンサ
ルティングを行う一方、全国賃貸管理
ビジネス協会、不動産業界団体などでの講演を多数行っている。

戦が始まり、
リーマンショック後の2010年代か

賃貸仲介」というビジネスモデルであり、このらは大幅な家賃下落や空室増加によって現

コラムで私がお伝えしてきた内容の主要な部

在も続く
「衰退期」
に入っています。

分です。ただ、2000年ごろに生まれたこの第14 月刊不動産 ｜ 2019.03

不動産お役立ち

Q &A

賃貸
仲介 営 業

二形態は2010年ごろには成長期に入っていますから、その後み実現することができます。当コラムの2018年11月号でお伝えしの変異は「10年ごとのサイクル」であり、2020年までには成熟ましたが、いま賃貸仲介ビジネスで業績を伸ばしている会社は２期、2030年までには衰退期に入ります（図表参照）。現状を見種類だけで、①「管理物件」が市内・区内などで最も多い会社、

れば、おそらく2020年からの10年間は「AI（ 人工知能）」「 VR②「専任物件」が市内・区内などで最も多い会社です。仲介会（仮想現実）」などが中心となるため、“ 希望条件に合った物件

社向け・エンドユーザー向けの物件ポータルサイトに掲載されてを紹介する（＝仲介）”という営業では、差がつけにくいビジネス

いる物件から情報を引っ張ってきて客付けをしている会社は、業に変わっていくでしょう。

績を落としているケースが多くなっていますが、その理由はライフサイクルという物差しを使って見てみると明確にわかります。
これ

図表 ライフサイクルから、将来の時流を読む !
事業のライフサイクルは「最大で10年」となっている。今、伸びている（売上の取れている）事業のライフサイクルの節目で、企業の成長が鈍化する。

までの成功体験ではセオリーであった「営業方法による差別化」「集客方法による差別化」が効かなくなっていて、その傾向はどんどん強くなっていくということです。

だから・・・今のコア事業の寿命が尽きる前に、「 次の経営戦略」
を走らせる。

管理物件の獲得強化・客付け強化ができる体制をつくることが最も重要（売上）⇒ワンストップ不動産会社は、
顧客へのアプローチの角度を変えればよい！
▼▼

当コラムでは、大きく２つのことをお伝えしてきました。
１つは▼「インターネット時代に賃貸仲介で勝てる方法」
であり、
もう１つは

その次の10年▼

それを実践するための「勝てる組織のつくり方」です。
この２つこれからの10年が「両輪」となってはじめて「経営戦略」
として機能し、成果を出▼▼

これまでの10年
2008年

2018年

2028年

2038年

（時間）

すことができるとお伝えしてきました。そしてその「両輪づくり」
は、経営者の方にしかできない仕事です。
これからの賃貸仲介店舗には「空室対策提案担当者」「賃

2020年以降の賃貸仲介ビジネスで勝ち続けるためのポイント
さて、WEBサイトという「集客」の段階や、物件の紹介という「営業」の段階で差がつかなくなってしまう賃貸仲介ビジネスに貸管理提案担当者」が配置されていなくてはいけません。常に新たな管理物件を獲得し、その物件に空室対策を提案し、そしてしっかり客付けする。それが１拠点でできる「空室対策＆管理委託の提案センター」における今後の仲介店舗の役割となり、賃貸仲介ビジネスの「第三形態」
です。

おいて、2020年以降も勝ち続けるためには、
どんな物件を品ぞでは管理部門の営業担当者は何をするかというと、「 満室にろえするかという「商品」の段階での差別化が本格的に求めらなった物件のテナントリテンション」と「高収益賃貸経営のためのれるようになります。
この傾向は既に現れてきていて、このコラム

キャッシュフロー最大化提案」
です。
“ 増やして決める”のが賃貸

では「ユニーク物件」という言葉でお伝えしてきました。要する

仲介部門の役割となり、“ 維持して減らさない”のが管理部門のに「当社にしかない物件」の仕入れ強化ということであり、本質

役 割というわけです 。そういう経 営 戦 略を積 極 的に実 践し、的には「空室対策提案の強化」「 管理物件の受託強化」「立

2020年以降の10年間を圧倒的に勝ち抜いていただけたら、本地・間取り・設備がニーズに合う物件の新築強化」
によっての当にうれしく存じます。

今回のポイント●過去の成功セオリーにとらわれず、時流を読み、ニーズに合った施策を徹底強化することが重要。
●どんな商品や商売にも「ライフサイクル」があり、その特性を知ることで将来の傾向が読めるようになる。
●賃貸仲介ビジネスでは、営業や集客による差別化はできなくなっており、「 商品」での差別化が強化施策。
●「勝てるやり方・勝てる組織づくり」は、必ず一体で導入しなければ成果にはつながらない。
●どんな経営戦略を選ぶかで勝ち負けの８割が決まり、それは経営者にしかできない仕事。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸仲介営業」となります。
2019.03｜ 月刊不動産15

不動産お役立ち

Q &A

賃貸管理
ビジネス
Vol.24

Q

賃貸経営における運営費は、収入に対してどの程度であれば適切だと判断できますか？

質 問

適正な運営比率で安定した賃貸経営を目指す

A

回 答「運営比率」という指標を用いることで、運営費が適正範囲内であるかを判断することができます。
賃貸経営では、賃料などの収入を得るために、修繕費や管理料などの運営費が必要です。運営費が収入に対してどの程度かかるのか、地域や物件
タイプによってどれくらい違いが生じるのかを把握することは、管理会社にとって大きな強みの1つとなります。

まず1年間の収支を項目別に把握することが肝心経営できていることになりますが、ただ低ければよいというわけではなく、地域や物件タイプ
によって「通常はこれくらいはかかる」「これくら

図表1は、賃貸経営における1年間の収支

いはかけるべき」という目安値があります。それを体系的にまとめたものです。賃貸経営の損と比 較をして初めて、実 際にかかっている運益計算書ともいえます。一番上の①総潜在収営費が適正か否かの判断ができるのです。

入は、想定どおりの賃料で1年間満室稼働で残 念ながら日本の賃 貸 市 場では、経 営 状

きた場 合に得られる賃 料 総 額を表していま

態の良し悪しを測るための指標がまだあまりす。
この総潜在収入からスタートして、表の下整備されていません。
しかし、今回取り上げてに向 かって各 種 収 入や支 出を足し引きする

いる運 営 比 率においては、全 国の管 理 会 社と、一番下の⑪税引前手取額（所得税などをから提供された、実際の管理物件のデータを支払う前のオーナーの手取額）になります。
こ

基に分析した「全国賃貸住宅実態調査」で、のように収支を項目別にして数値を可視化し、地域別・物件タイプ別・築年数別・構造別・総毎年の推移を観察していくと、経営状態の変戸数別など、様々な角度からその目安値を知化もつかみやすくなるのでオススメです。

ることが できます 。この 調 査 結 果 は 、毎 年

図表1⑧運営費の主なものは、図表2にあるとおりです。

IREM JAPANのホームページから誰でも無料で入手できますので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

オーナーズエージェント株式会社
経営企画部部長

先原 秀和
Sakihara Hidekazu

銀行系不動産会社を経て、オーナー
ズエージェント入社。全国の管理会社にコンサルティング支援を行っている。
CPM®（米 国 不 動 産 経 営 管 理 士）、
CCIM®（米国不動産投資顧問）、公認不動産コンサルティングマスター、
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士等の資格を有する。

16 月刊不動産 ｜ 2019.03

図表3は、
この調査結果から地域ごとに「単

運営比率という考え方

身用住居」「ファミリー用住居」それぞれの運営比率を抜粋したものです。全国平均では単図 表 1の① 総 潜 在 収 入に対してかかる⑧

身用・ファミリー用ともに24％前後であり、比較

運営費の割合を「運営比率」といいます。
この的 高い賃 料を取りやすい東 京 2 3 区では、他率が低いほど、収入に対して少ない運営費で地域より運営比率が低いことがわかります。

不動産お役立ち

例えば東京23区内のファミリー向け物件の場合、運営比率

図表 1

Q &A 賃 貸管理

ビ ジネス

賃貸経営における１年間の収支が19％を大きく上回っていれば、無駄な運営費がかかっている①総潜在収入想定どおりの賃料で満室稼働時に得られる賃料可能性があると気付くことができます。逆に同条件下で19％を

▲

②空室損

空室によって得られなかった賃料

大きく下回るような場合は、本来するべきメンテナンスや修繕な

▲

③未回収損

滞納によって得られなかった賃料

どが後回しにされている可能性が考えられます。

▲（＋）④賃料差異

想定賃料と実際の賃料との差額収入に対する運営費割合がわかっていれば、投資用不動＝⑤純賃貸料収入

オーナーが実際に得られた賃料

産購入時にも、オーナーが重視する⑨営業純利益や、⑪税引

＋

⑥雑収入

駐車場使用料・礼金収入など、賃料以外の収入＝⑦実効総収入オーナーが実際に得られた収入総額

▲

⑧運営費

賃貸経営にかかる経費＝⑨営業純利益１年間で物件が稼ぎ出した利益▲⑩ローン返済借り入れがある場合、その年間の返済総額＝⑪税引前手取額所得税などを支払う前のオーナーの手取額

前手取額が期待を満たすのかなど、データに基づいて説得力のあるアドバイスをすることができます。
賃貸経営が事業である以上、データや数値による戦略的な運営を意識するべきなのですが、実際は感覚や結果論で運営されていることが多いように感じます。賃貸管理会社側
支出面の効 率まで意 識していることは少ないのではないでしょうか。ぜひ、賃貸経営を数値データで把握し、適正な運営▼も、賃料などの収入面を気にすることはあっても、運営費などを再検討してみてください。オーナーは、そうした意識や視点【運営比率】
運営費が総潜在収入に対して何％かかっているかを見る指標。

をもつ管理会社を高く評価してくれるはずです。

図表 2

運営費一覧

図表 3

単身用

ファミリー用

全国平均

23.34%

24.35%

札幌市

28.65%

26.20%

東京23区

23.17%

19.13%

京都府

24.77%

23.73%

福岡市

24.16%

25.20%○募集経費（仲介料等）○建物や設備の修繕費○原状回復費用オーナー負担分○日常／定期清掃費○共用部分の光熱費○テナントへのサービスや

30%
25%
20%
15%
10%
5%

プレゼント等にかかる費用○セキュリティ費■ 単身用 ■ ファミリー用○固定資産税／都市計画税○各種保険料

賃貸経営がどれだけ効率的に運営できているかを判断することができる。

地域別運営比率○管理料○各種メンテナンス費⑧ ÷ ① ＝ 運営比率

0%
全国平均

札幌市

東京23区

京都府

福岡市

出典：2018年版 全国賃貸住宅実態調査 報告書（IREM JAPAN / 日本賃貸住宅管理協会 / LIFULL）

今回のポイント●「運営費÷総潜在収入」で求められる運営比率で、賃貸経営の効率（収入に対してかかる経費の割合）を測ることができる。
●運営比率は低ければよいわけではなく、地域や物件タイプなどにより、適正な目安値がある。
●「2018年版 全国賃貸住宅実態調査」の調査結果によると、全国の運営比率平均は、単身用住居23.34％、ファミリー用住居24.35％である。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。
2019.03 ｜ 月刊不動産

17

で学ぶ宅建士講座 ［ Vol.24］

法令上の制限・
その他の分野編 - 5（Y ou Tubeでは法令上の制限全１０回の第8・9回）

You Tubeで『楽学宅建士基本書』を使った無料動画「楽学宅建士講座」（ 住宅新報出版）
を配信しています。
今回は、宅地造成等規制法および土地区画整理法について勉強します。

１．宅地造成等規制法
POINT

宅地以外の土地を宅地にするため、または、宅地において行う土地の形質変更を宅地造成という。

宅地造成とは？

宅地造成は、切土または盛土によって行われます。切土によって生じた崖は、崖崩れを起こすおそれがあります。
また、盛土によって生じた崖の土砂は、雨が浸み込んで土砂の流出を起こすおそれがあります。
このように宅地造成による土砂災
害を防止するための法律が宅地造成等規制法です。
都道府県知事（指定都市または中核市の区域内の土地については、それぞれの長。以下同じ）は、宅地造成に伴う災害を防止するため、宅地造成工事規制区域を指定することができます。
そして、造成主は、宅地造成工事規制区域内で宅地造成を行う場合には、工事着手前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。
宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質変更で、「 一定の切土または盛土」
をすることです。宅地を宅地以外の土地にするために行う切土または盛土は宅地造成ではありません。
したがって、
その場合は都道府県知事の許可は不要です。
「一定の切土または盛土」とは、①切土であって、その切土をした土地の部分に高さが２ｍを超える崖を生ずることとなる
もの（図１）、②盛土であって、その盛土をした土地の部分に高さが１ｍを超える崖を生ずることとなるもの（図２）、③切土と盛土とを同時に行う場合であって、盛土部分に高さが１ｍ以下の崖を生じ、かつ、切土および盛土をした土地の部分に全体で高さが２ｍを超える崖を生ずることとなるもの（図３）、④前述の①②③のいずれにも該当しない切土または盛土で、その切土または盛土をする土地の面積が500㎡を超えるものをいいます（図４）。
図1

図2

盛土

切土

1m超の崖

2m超の崖

図3

図4

盛土
切土

18 月刊不動産 ｜ 2019.03

1m以下の崖 2m超
の崖

500㎡超
90cm

盛土

合格請負人氷見 敏明
Himi Tosiaki

宅建士試験指導歴28年、専門学校、不動産会社、金融機関、大学、財団法人、社団法人、住宅新報などで延べ１万人以上を指導。
また、宅建士以外の国家試
験の民法の論文指導・解説を行う。
『楽学宅建士基本書』など著書多数。

２. 土地区画整理法
POINT

土地区画整理事業の施行地域

土地区画整理事業は、都市計画区域内でのみ行われ、都市計画区域外では施行されない。

土地区画整理事業とは、簡単にいうと、不整形で不便な宅地を整理整頓して形の良い便利な宅地にし、かつ、道路・
公園等の公共施設を整備・改善する事業です。平成30年度宅建試験にも出題されていましたが、土地区画整理事業
は、都市計画区域内でのみ施行されます。都市計画区域外では施行されません。
土地区画整理事業の施行者は、民間施行者グループと公的施行者の２つのグループに分けるとポイントがつかめます。民間施行者には、個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社があり、公的施行者には、都道府県、市町村、国
土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社があります。

①土地区画整理審議会（「審議会」）を設置しない民間施行者②都市計画区域内であればどこでも土地区画整理事業を施行できる（市街化調整区域でも施行できる）③土地区画整理事業ごとに審議会を設置する

公的施行者④市街化調整区域を除く都市計画区域で施行できる⑤保留地を定める場合、審議会の同意を得る⑥仮換地を指定する場合、審議会の意見を聴く

施行者が民間施行者の場合、土地区画整理事業は、都市計画区域内であれば、市街化区域、市街化調整区域、非線引都市計画区域内のいずれでも施行できます。
施行者が公的施行者の場合、市街化区域および非線引都市計画区域では施行できますが、市街化調整区域では施行することはできません。
なお、土地区画整理組合を設立しようとする者は、７人以上共同して、定款（組合の根本規則）と事業計画を定め、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けなければなりません。都道府県知事は認可をしたら、認可の内容を公告し、その公告のときから、土地区画整理事業がスタートすることになります。

動画公開中！
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楽学宅建士講座

検索

2019.03 ｜ 月刊不動産19

不動産業者が知っておきたい

Vol.9

建築基礎知識間取り変更履歴がある
物件の注意点溝渕 匠（タクミプランニングサポート一級建築士事務所）「安心Ｒ住宅」制度の標章を使うための要件の１つに、情報が開示されていて「わかりやすい」という項目があります。開示情報には、
リフォーム工事・改修に関する書類の有無も含まれており、履歴の調査も必要です。そこで今回は、間取り変更の工事履歴がある物件における耐震性の注意点を解説します。

リフォーム工事・改修の履歴の調査が必要となる「安心Ｒ住宅」

要件を満たす上での注意点です。間 取りの変 更をした場 合において、工事履歴がある物件には、耐震性①は「新耐震基準等に適合」
し、「イ標章を使うための３つの要件れており、履 歴についても調 査が必 要の注意が必要です。

ンスペクション
（建物状況調査等）の結

2018年4月より「安心Ｒ住宅」制度がス

準に適 合していることが求められてい「壁量」と「バランス」の両面を考慮タートし、既存住宅流通を促進する制度ます。③では建築時の情報として適法

例えば広いLDKにしたり、トイレや浴として普及が期待されています。
「 安心Ｒ

性に関する書類という項目があり、検査室を広くして介助しやすい水まわりにし住宅」は従来の既存住宅のマイナスイ

済証の有無も開示情報に含まれているたりして、既存の壁を撤去して間取り変

メージを払しょくするために、①基礎的なため、書 類の日付をもって耐 震 性の確更を行うケースがあります。そのとき、撤品質があり「安心」、②リフォーム工事が認は可能です。ただ竣工後間取り変更

去する壁が耐力壁であると住宅の耐震実施されていて（あるいはリフォーム提等のリフォームが実 施されていて耐 震性が低下します（耐力壁ではない場合

案書があって）「きれい」、③情報開示が性が低下していることも考えられます。

でも壁は減るため、実際には耐震性がされていて「わかりやすい」の３点でイ

さらに③では、リフォーム工 事・改 修に低下しているといえる）。
「 耐力壁１カ所

メージアップを図る内容です（図１）。

関 する書 類の有 無も開 示 情 報に含まであればそれほど大きな影響はないだ

果、既存住宅売買瑕疵保険の検査基

図１ 「安心 R 住宅」制度の概要①基礎的な品質があり「安心」◇新耐震基準等に適合＜インスペクションのイメージ＞②リフォーム工事が実施されていて「きれい」◇リフォーム工事によって従来の既存住宅の「汚い」イメージが払しょくされている◇インスペクション（建物◇リフォーム工事を実施していない場合は、費用情報を含むリフォーム提案書がある

状 況 調 査 等 ）の 結 果 、既・既存住宅だけど、
きれい

存住宅売買瑕疵保険の検・これからリフォーム工事にかかる費用やリフォーム工事後のイメージがわかる 等

査基準に適合◇外装、主たる内装、水まわりの現況の写真を閲覧できる・広告等で写真を見て、実施済みのリフォーム工事の内容等を確認できる 等③情報が開示されていて「わかりやすい」◇広告時に点検記録等の保管状況が示され、さらに求めに応じて詳細情報が開示される（戸建て）住宅の場合・今までに実施した点検や修繕の内容がわかる
・どんな保険・保証がつくかがわかる

等

出典：国土交通省ウェブサイト(http://www.mlit.go.jp/common/001250032.pdf)「 安心R住宅」制度 概要より抜粋・編集

20 月刊不動産 ｜ 2019.03

不動産業者が知っておきたい
建築基礎知識ろう」と考えられている方もいると思いま

図４ 事例図面

竣工時と現況の違いに注意

すが、2000（ 平成12）年以降の現行の販売図面

耐震基準（図２）においては「バランス規定」が加わっており、壁の量としてはクリ壁を撤去したことで耐震補強工事が必要となった事例

アしていても、その１枚の耐力壁を撤去したためにバランスが崩れるということもあり得ます（1981年から2000年の間は新耐震基準ではあるが「現行基準」で平成12年以降に建てられた平屋のはない。相 違 点はバランス規 定と金 物住 宅で、検 査 済 証もある物 件を1つの規定が加わったことである）。

事例として紹介します。
この物件は、サ

図２ 耐震基準の変遷

ンルームが洋室の一部となり、かつ壁を「バランス」
・
新耐震
新耐震「金物」規定（グレーゾーン）（現行基準）
追加
1981年

2000年

サンルーム

現況

洋室

撤 去して全 面ガラスとなっていました

1995年阪神・淡路大震災
▼

旧耐震

洋室

洋室

洋室
（サンルームなし）（ 図４）。販 売ちらしでは「リフォーム済

現在（壁撤去・全面ガラス）

み」と表 示されていましたが、間 取り変
更が実施されていることには特に触れられておらず「 図 面と現 況が異なる場

現況有姿から
一歩踏み込んだ
物件調査が必要

建物が保有する耐力の数値は、基準

合は現況優先といたします」と記載されで定められた壁の種 別ごとの耐 力に、ていました。平屋なので、一部筋交いが耐力壁の配置による低減係数と劣化度

撤 去されていたとしても耐 震 性についによる低減係数を掛けて算出します。低ては問題ないだろうと仲介業者は判断

このように築浅であっても、間取り変減係数はバランスが良くなければ0.6程していたのかもしれません。他の部分で更が行われているケースは注意が必要

度低減される可能性もあり、劣化度も最も軽微ながら間取り変更が行われていで す 。物 件 調 査を行う際 、売 主 にリ

大0.7まで低減され、壁の耐力は十分確ることも判明したため、買主から購入前

フォーム履歴を確認し、間取り変更が行保されていても半 分 弱まで低 減されるのインスペクションに加えて耐震チェック

われていれば、当初の設計図を参照し可能性もあるわけです（図３）。

も行ってもらいたいと依頼があり、診断て耐力壁が撤去されていないかを注意

図３ 保有する耐力の算定を行いました。設計図が残っており、耐する必要があります。耐力壁が撤去され力壁が数カ所撤去されていることがわている場合には、耐震診断を行うことがかりました。現 況では評 点が0 . 7を切っ必要と考えます。

てしまい「倒壊する可能性が高い」
とい「安心Ｒ住宅」の根幹である基礎的なう結果になりました。当初の間取りで算品質があるかどうかについて、書類上の定すると評点は1.0を超えており、「 一応確認だけではなく竣工時と現況の違い

倒壊しない」となっています。買主は、耐について十分注意を払う必要があり、現

震 補 強 工 事を実 施 することを見 込ん況有姿から一歩踏み込んだ物件調査

で、購入することとなりました（図４）。

が今後求められると思われます。

基準により定められた壁の耐力

1.0×配置による低減係数

0.6×
劣化度による低減係数0.7=
保有する耐力0.42

タクミプランニングサポート
一級建築士事務所

溝渕 匠 Mizobuchi Takumi

一級建築士、既存住宅現況検査技術者、公認ホームインスペクター（住宅診断士）
1990年（株）巴組鐵工所［現（株）巴コーポレーション］入社。2003年に建築設計事務所として独立。現在は住宅の検査・診断を中心に活動。

2019.03 ｜ 月刊不動産

21

TM

Tactics of Management

不動産会社

経営術
Vol.24「売上」ではなく「件数」
仲介営業の業績は売上、管理は戸本社スタッフの評価制度－４ ～事務職のモチベーションと賞賛
今回は、事務職をどうモチベートさせていくかというテーマです。大きな会社ば
かりではなく、１店舗で仲介も管理も行っているケースをイメージして、縁の下の力持ちである事務職に光を当てます。

図表1

職種の違いによる利害の違い…

「営業の気持ちは事務にはわからないよ」「え？事務の気持ちを営業はわからないくせに」数・入居率に連動します。
しかし、事務

【営業・A君】 【営業・B君】【事務・Cさん】【事務・Dさん】「契約件数を競い合う」→報酬や評価に連動「トータルの契約件数が増えると負荷が上がる」→けれど報酬や評価は変わらない

職は業績貢献度がわかりにくい状況です。実は「何件の申込書を処理したのか」という「件数」が本人の業務負荷に連動します。
しかし、営業の「ハイ達成」には表彰や歩合の報酬があるのに対して、仮にたくさんの申込書を処理しても一般的には報酬が変わらないのが事務職です。そこが時として不満となり、あつれきを生むこともあります（図表１）。

待遇や昇格よりも、仲間との一体感

図表2

チームで、ゲーム感覚で競い合う…「今月は付帯の件数を競い合おう‼」

よーし
決めるぞ

【営業・A君】【事務・Cさん】

がんばって

よーし
売るぞ

【営業・B君】【事務・Dさん】

サポート
するわ

パート社員比率が高く、固定給制の会社も多い事務職。本人たちも、収入アップや昇格を強く求めているわけではなく、それよりも居心地の良さや人間関係を大切にして働いている方が多いこ

今月はあのチームに勝って、ランチに行こうね

今月はあのチームに勝って、ランチに行こうねともあります。
ここをうまくほかの職種とつながないと、不平不満を呼びかねない職種です。

会社全体で「感謝」と「一体感」

営業と事務のペアを作り、入れ替えてみる
例えば、付帯件数をA君とB君で競営業における業績の高さは、事務職わせるだけでなく、事務のCさんはA君の頑張りに支えられています。表彰のを応援し、DさんはB君を応援するとい際は、トップセールスだけでなく、支えてうペアにして、「 勝ったチームにランチをくれた事務スタッフを賞賛しましょう。
まおごる」というようなゲーム感覚で盛り上た、達成会や懇親会などでは、社員なげてはいかがでしょう（図表２）。翌月はどの雇用形態に限らず、全スタッフに声「A君Dさん」vs.「B君Cさん」
でもよいで

をかけて、
「みんなで乗り越えた。
ありが

しょう。
「 一緒に頑張る。励まし合う」
といとう」と組織の一体感を醸成すると、組う風土を会社として演出するのも、よい織風土がよくなります。

モチベーションリソースとなるはずです。

22 月刊不動産 ｜ 2019.03

プリンシプル住まい総研所長

上野 典行
Ueno Noriyuki

慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、リクルートで『住宅情報タ ウ ン ズ』等 の 編 集 長 や 現「SUUMO」等の開発責任者として従 事。退 職 後、現 在は講 演・執筆活動等を行っている。

女性の活躍推進

Vol.4～全日女性部会の活動から企業成長のカギを探る～

業務の向上だけではなく日常生活での教養を高める努力を
現状、全日本不動産協会では女性会員が男性会員に比べて少なく、鹿児島県も例外ではありません。
鹿児島県本部の女性理事は、今回お話を伺った坪山さん1人。
坪山さんは、他県本部女性部会の活動を聞く機会があり、鹿児島県でも女性部会を立ち上げたいと考え、「代表」という立場で
県本部の女性部会を立ち上げました。

鹿児島県本部女性部会

代表

女性部会代

坪山 正子 さん

□ 新しい気づきを得られる場所を提供したい

表の坪 山 正子氏（左から1人目）□ 相互理解が業界の活性化につながる従業者であっても家族であっても「女性ならでは」の会員は、経営者、従業者、職場でともに働く家族と、意見があります。男女が違いを認め合ったうえで職場それぞれ立場が違います。
しかし「同じ女性同士」
といでも家庭でも互いに歩み寄り、支え合う必要があるとう関 係で意 見 交 換をするなどして交 流を深めること思います。そうした相互理解の中で切磋琢磨しながらで、普段の業務に対する感性の向上や意識改革をす

向上心を持つことで、企業づくりや人材の育成につなることができます。そうしたことが不動産業界のさらながっていけばと考えています。

る活気につながることだと考えています。

□ 多様な活動が日常の業務のヒントに広い視野と感性を持つことによって互いの良い特性を伸ばし、新しいものや斬新なものとの調和を図り、向上心を磨いていけるような会にしたいと思っています。

当部会ではランチ会のほかに、店舗のレイアウトや当部会では、公益目的事業としての一般の方への片づけのコツ、
アンガーマネジメント（怒りの感情をコン

周知や、新規会員入会の促進を目指しています。
またトロールすること）研 修 会 、広 告に結びつくカラー講

県 本 部で唯 一の女 性 理 事として、開 業 希 望 者や検座、インテリア小物等の作成、歴史講座などを開催し、討中の方には、女性の視点でアドバイスできるよう努

多様な内容によって、業務に役立つだけではなく、日々

めております。

の生活や教養につながっていくような活動を、毎回心がけています。
とくにアンガーマネジメントの研修は、接客の面で大いに役立つという声がありました。
日常で感じる怒りやいらいらを具 体 的に書き出すことで自分の怒りのパターンを知ることができ、仕事ではもちろん、家庭でも役立つと好評でした。
また「西郷どん」についての歴史講座は、ＮＨＫ大河ドラマの影響もあり、多くの方が参加してくださいました。
昨年の歴史講座「鹿児島新発見伝」

2019.03 ｜ 月刊不動産23

新機能満載！
ラビーネットのご紹介

全国の会員の皆様が利用可能!

便利な「ラビーネット契約書作成システム」を紹介します！
近畿流通センターが開発し、近畿・西日本地区の会員の方にご利用いただいていた「ラビーネット契約書類作成システ
ム」が、全国の会員の皆様にご利用いただけるようになりました。今号では、さらなる利用促進を図るため、前号のおさらいとシステム利用上の注意点をご紹介します。

ラビーネット契約書類作成システムの使い方◆ログイン方法①ラビーネットログインページ(https://portal.rabbynet.zennichi.or.jp/)にアクセス。
②ID・パスワード※を入力し、ログイン。
※

IDが未発行の方、ID・パスワードをお忘れの方は、所属の地方本部またはサブセ

ンターにお問い合わせください。

ラビーネットトップページ③ラビーネットのトップページにある「契約書類作成システム」のアイコンをクリック。

契約書類作成システム◆マニュアルのダウンロード方法④上記①～③の方法によって「契約書類作成システム」のトップページを開くと、「新規書類の作成」「 既存書類を呼出」「 基本情報・操作設定」「 店頭広告を呼出」「サ
ポートセンター」等のアイコンが表示される。
また、右上の「バック画像を変更」
ボタンをクリックすると、バック画像を変更できる。
⑤右から二番目のアイコン「マニュアル・QA」
をクリックすると、マニュアルがダウンロードできる。

「契約書類作成システム」
トップページ

詳細は、『 月刊不動産』2019年２月号をお送りした際に同封いたしました『ラビーネット契約書類作成システム－ガイドブック－』をご覧ください。
公益社団法人

全日本不動産協会

24 月刊不動産 ｜ 2019.03

システム利用上の注意点◆ログイン関係・ラビーネットからラビーネット契約書類作成システムにログインする際に、子IDからログインした場合、自動的に親IDにログインされます。同じ書類を操作しないなど、十分に注意してご利用ください。万が一、同一書類を操作した場合、後から保存されたものが有効となります。
※親ID：10桁 または14桁で下４桁「0001」のID

子ID：上記以外のID（下４桁「0002」のID等）

・ブラウザの「戻るボダン」は使用できません。万が一、押してしまった場合、セッションタイムアウトとなり、再度のログインが必要となるため、ご注意ください。
・セッションタイムアウトとなった場合、ラビーネット契約書類作成システム独自のトップページになります。再度のログインには、親IDでのログインが必要となります。不明な場合には、
ラビーネットからログインをしてください。

セッションタイムアウト後のログイン画面◆契約書の条項・条文について
・契約書類の条項・条文については、取引の安全性を高めるために、変更ができない仕様にしています（下記記載の所有権移転登記等を除く）。取引において一部条項を適用しない場合については、特約事項の欄にその旨の記載をお願いします。
・売買契約書条文の所有権移転登記等については、各地域の商慣習の違いに対応するため、３種類ご用意しています。初めてログインした際に下記の画面が出ます。条文をご確認の上、選択をしてください。後に、標準設定を変更する場合は、トップ画面→基本情報・操作設定→操作設定→条文設定（所有権移転登記等）で標準設定の変更が可能です。特定の契約書類のみ条文を変更したい場合は、条項画面の当該条項の部位にて変更が可能です。
・重要事項説明書、契約書等各書式の内容は、最新のものに随時入れ替わります。過去の書式での印刷はできない
ため、更新等にて現在の書式で使用する見込みのある重要事項説明書・契約書については、印刷用のPDFファイルを保存いただきますようお願いします。
例：2019年２月に作成を行い、契約した居住用賃貸契約書を2021年2月に更新等のため、再度使用する場合、システム上では、2021年１月時点の条
項・条文の重要事項説明書・契約書にて印刷されます。

初ログイン時の選択画面

2019.03 ｜ 月刊不動産25

Activit� Condition

地方本部の動き

兵庫県本部

REPORT

Hyogo

平成31年１月26日（土）に近畿流
通センターと兵庫県本部主催の「おもしろ不 動 産フェア」を神 戸 新 開地・喜楽館にて実施しました。
第１部は、「自分が夢中になる、不動産事業を見つけよう!!～夢が叶わ

お笑いライブに「かつみ♡さゆり」が登場！
「おもしろ不動産フェア」を実施
ストでもある天野真吾氏にご講演い「満足した」と答えるなど、盛況のう

ただきました。

ちに終了することができました。

第２部は、「 不 動 産にまつわる？
！
お笑いライブ」
として「かつみ♡さゆり」「 女と男」によるお笑いライブを開催しました。

ない辛さを知っている人 間は素 晴

当日は、今年一番の冷え込みで

らしい～」
と題し、
「不動産再生事

雪もちらついていましたが、事前の業＆ホテル事 業：ハイブリット事 業

申込みで満席となり、予約をした多構 築 術 」について、湘 南 再 生 大 家

くの方が来場し、講演やライブを楽の愛称で親しまれ、健美家コラムニ

しみました。
また、参加者の約80％が落語をはじめ講談、浪曲などの演芸を楽しめる神戸新開地・喜楽館

健美家コラムニストの天野真吾氏

けんびや

神奈川県本部REPORT

Kanagawa

平成31年１月18日（金）、神奈川県
本部研修室において平成30年度第

平成30年度「かつみ♡さゆり」「女と男」

第10回会員研修を開催

き、実りのある研修会でした。
来年度も会員研修を１カ月に１回開催しますので、今後ともよろしくお願い申し上げます。

10回会員研修を開催しました。
今回の会員研修は、「 提案型不動産の法人化～法人化のメリット・デメ
リット～」と題して、講師には税理士法人レディング代表で税理士・公認会
計士の木下勇人氏をお招きし、３時間にわたりご講演いただきました。
多くの会員の皆様にご参加いただ

26 月刊不動産 ｜ 2019.03

真山委員長による開会の挨拶

税理士法人レディング代表の木下勇人氏

長崎県本部REPORT

Nagasaki

平成31年1月12日
（土）
・13日
（日）、
長崎県本部青年部は研修事業を開「まちゼミフォーラム」の参加と合同清掃活動における青年部研修事業を開催目されていることを実感しました。

後、約半年の間に、これだけのゴミが13日は「長崎と天草地方の潜伏

溜まることを考えると、今後も定期的

キリシタン関連遺産」が世界文化遺に清掃活動を行い、環境保全活動

12日は平戸まちゼミ協議会が主産に登録されたことを受け、釣り具を続けていく必要性を感じました。

催 す る「 第２回 な がさきまちゼミ

メーカー「シマノクリーンナッププロ

今回、初めて春日集落を訪れましフォーラムin平戸」に参加しました。

ジェクト事業」との合同事業として、た。他の世界遺産に比べて荘厳な

会場には総勢73名のまちゼミ関係

総勢13名で春日集落周辺の清掃活

建 造 物 があるわけではありません

者やまちゼミに興味のある方が集ま動を実施しました。

が、時代に翻弄されながらも自らの催しました。

り、平戸市長をはじめ、県議会議員、

海外から漂着したゴミなど、軽トラ信仰を持って、実践した集落の人々

平戸商工会議所、平戸観光協会な

3台分のゴミを約１時間半で回収。平

のひたむきさを感じることができ、日本ど要職を務める方たちも来賓として

戸 市 役 所 文 化 遺 産 班の担当者の独自の宗教的伝統が根付いた歴史

出席。地域連帯による地域活性化

話によると、前回は昨年6月ごろに海的価値のある素晴らしい文化遺産の有効策として、
この「まちゼミ」が注

岸清掃を行ったとのことでした。そのだと思いました。

「第２回 ながさきまちゼミフォーラム in平戸」の様子

春日集落周辺で行った清掃活動「シマノクリーンナッププロジェクト事業」との合同事業として実施

広島県本部

REPORT

Hiroshima

広島県本部と福山市、福山市自治会連合会との「自治会連合会理事会における情報交換会」に出席

平 成 3 1 年 1月2 9日（ 火 ）、全日広

協力方法や必要な活動について、興のため、災 害 時にも強 固に連 携

島県本部と福山市および福山市自ディスカッションを行い、それぞれのし、活力と魅力に満ちた地域社会を治 会 連 合 会との「自治 会・町 内 会

関係団体が、互いに理解を深める

創っていきたいと考えています。

の加入促進に関する協力協定」のことができました。

締結後、初めての情報交換会に出席しました。
市 内の全 8 0 学 区の自治 会 連 合理事、福山市まちづくり課の参加の理 事 会 終了後は懇 談 会が開か
れ 、福 山 市 長 、市 議 会 議 長 、社 会
福祉協議会会長も参加され、盛況のうちに終了いたしました。

もと、自治 会 連 合 会 会 長と広 島 県

当本部は、今後も引き続き会員の本部の伊折副本部長が、具体的な皆様とともに、地域コミュニティの振情報交換会には伊折広島県副本部長が出席

2019.03 ｜ 月刊不動産27

! 協会からのお知らせ Information

全日安心R住宅について
全日安心 R 住宅登録事業者の皆様へ
現在、安心R住宅登録事業者としてご登録いただいている会員の皆様には、平成30年度の安心R住

重要！

宅事業の実施状況報告書を提出していただく必要があります（安心R住宅制度標章使用規則第５条２項11号）。
ご通知を３月末に郵送いたしますので、お受け取り次第、案内に従って、４月中に報告手続きを行っていただきますよう、お願い申し上げます。
なお、
こちらは、年度内に安心R住宅の取扱いがなかった登録事業者の方も必要な手続きとなります。

全日安心 R 住宅 WEB 研修
会員ログイン後、全日安 心 R 住 宅 標 章の使 用 登 録に必 要な研 修を「全日安心R住宅研修」をクリック

ホームページ上で受けられるWEB研修を用意していますので、全日安心R住宅登録事業者としてご登録してい
ただいていない会員の皆様は、ぜひご検討ください（全日HPの会員向けコンテンツ欄に「全日安心R住宅研修」
を公開中）。
全日安心R住宅の使用を希望されている会員の皆様
はWEB研修を受講し、効果測定を受けて合格後、指定の標章使用申請書を全日総本部へFAX（03-3239-2198）
していただくことで、標章の使用が可能となります※。
※登録完了までには標章使用申請書を送っていただいてから約１週間かかります。
あらかじめご了承ください。

▲

画像真ん中の■をクリックするとWEB研修が始まる

全日不動産相談センター 不動産取引に関する相談時間のお知らせ
不動産取引に関する電話相談の時間につきまして、
３月31日
（日）
までの間、
月曜日と木曜日は、午前10時から12時までの時間も受け付けています。
なお、４月１日（月）以降の相談時間につきましては、改めてご案内します。

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■操作に関するコールセンター（エクセル・ワードの書式の操作）

TEL：03-5761-4441《開設日時》月・火・木・金：10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）

TEL：03-5338-0370 月・木：10時～12時、13時～16時 火・水・金：13時～16時《相談日時》（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

28 月刊不動産 ｜ 2019.03

Initiate Member List

新入会員名簿 ［平成 31年 1月］
都道府県 市区町村

北海道

宮城県

商号名称

都道府県 市区町村

東京都

商号名称

都道府県 市区町村

静岡県

商号名称

虻田郡

Ａｓｐｅｃｔ Ｐｒｏｐｅｒｔ
ｉｅｓ Ｊａｐａｎ 合同会社

札幌市

株式会社 Ｈ２エステート

函館市

株式会社 クレバ

港区株式会社 ＪＰキャピタル

虻田郡

株式会社 ダンシャクプロパティ

台東区

合同会社 ジェイワン

札幌市

ニコットハウス 合同会社

新宿区

ジョイ・スプレッド 株式会社

愛知県名古屋市 あいち地所

虻田郡

株式会社

江東区

株式会社

招福

三重県

四日市市 株式会社 ソリューション・Ｔ

札幌市

株式会社 ラポール支援紹介センター

世田谷区 合同会社 ｓｙｎｃ

京都府

京都市

株式会社 オレガ不動産販売

仙台市

株式会社 イエールエステート

世田谷区 株式会社 スリーデザイン

京都市

株式会社

仙台市

株式会社

中央区

株式会社 ｓ
ｌ
ｏｐｅ

宇治市

山一住宅

京都市

株式会社 ワンブロック

大阪市

株式会社

世田谷区 株式会社 Ｓｕｎ’ｓＥｙｅ
世田谷区 株式会社 ＪＰＲ

羊蹄工業

みのり建築舎菊川市

株式会社 セイキ建設

磐田市

ハートビートコンサルティング 合同会社

浜松市

株式会社 ハックルベリー

静岡市

有限会社

丸忠建設
株式会社

大日

仙台市

株式会社 ライクハウジング

港区

セーリング 株式会社

茨城県

稲敷郡

株式会社 ネロ・デザイン

豊島区

株式会社 ゼビー

栃木県

小山市

株式会社

四つ葉不動産

中央区

善美

株式会社

大阪市

株式会社 クロスワン

群馬県

渋川市

株式会社

大新企画

渋谷区

株式会社 ソアー不動産

大阪市

株式会社 Ｇｏｅｎ

埼玉県

戸田市

株式会社 インフィニティホーム

練馬区

株式会社 ソルディア

豊中市

株式会社 ＳＡＫＵＲＡ ＥＳＴＡＴＥ

久喜市

株式会社

新宿区

大成トラスト 株式会社

豊中市

白石不動産

川口市

ティーホーム 株式会社江戸川区 タスク 株式会社

大阪市

THree-Cross

所沢市

徳江工業

多摩市

セブンゲートエステート 株式会社

所沢市

株式会社 Ｆ
ｉ
ｎｄホーム

川口市

株式会社 ライラ住販

Glowners

Ixia

株式会社

合同会社

多摩ＦＰオフィス

大阪市

新宿区

株式会社

富中達世

豊中市

タルタルホーム 株式会社

新宿区

ニカン 合同会社

守口市

トータル企画渋谷区

株式会社 ニキプラス

大阪市

土千桔

APRICOTHOUSE

渋谷区

日本フェアトレード 株式会社

大阪市

株式会社 日本ホープステート

合同会社

府中市

株式会社 ネット・アド・ベンチャー

大阪市

株式会社

株式会社 ファストレイズ

渋谷区

ノーリス 株式会社

大阪市

株式会社 ＢＯＯＳＴＥＲ

千葉市

株式会社 リビングストア

新宿区株式会社 ヒューマンデポ

大阪市

株式会社 Ｐｌｕｇ Ｎａｖ
ｉ

港区

ＲＥＪ・インベストメント 株式会社

港区

株式会社 ファーストクラス

大阪市

株式会社

豊島区

株式会社 アカリノ

文京区

プラスＡＲＥＡ 株式会社

大阪市

レイウッド不動産

練馬区

プラスワンロエル

大阪市

有限会社 ワンズ

株式会社

さいたま市 リベルタホーム 株式会社
千葉県 大網白里市 合同会社
鎌ケ谷市 クレール
柏市
東京都

大阪府

千代田区 株式会社

空き家活用研究所

株式会社

株式会社

株式会社
博愛社

優創
株式会社

港区

株式会社 アセットサポート

荒川区

株式会社 フリー神戸市

株式会社 Ｋ－ＨＯＵＳＥ

杉並区

株式会社 アセット・トラスト

渋谷区

株式会社 フレッシュ

神戸市

株式会社

品川区

アトラクト 株式会社

中央区

プロパティ・アドバイザーズ 株式会社

西宮市

株式会社 ｓｔｕｄ
ｉ
ｏスミカ

松江市

株式会社 ＳＡＦＥ

松江市

双葉建設

有限会社

岡山市

株式会社

いろどりカンパニー

岡山市

有限会社

瞳建販

広島市

株式会社 ＡｍＰｍパートナー
松下不動産

兵庫県

島根県

神戸ｉ
ｅ物語

港区

株式会社 アプローズ

新宿区

ＦＲＯＮＴ
Ｉ
ＥＲ 株式会社

品川区

株式会社 アモント

豊島区

株式会社 Ｈｏｎｍｏｎｏ

港区

アンシャンテ 株式会社

中央区

ムゲン投資顧問

渋谷区

合同会社 イージー・ディベロップメント

港区

株式会社 メディカルエステート

稲城市

株式会社

新宿区

株式会社 ライトコーポレーション

台東区

イデタ 株式会社

豊島区

株式会社 ライブコア

広島市

墨田区

合同会社 イルミナ

調布市

株式会社 Ｌ
ｉ
ｆ
ｅ Ｄｅｓ
ｉ
ｇｎ

広島市

株式会社 ｒｅ
ｌ
ｉ
ｇｈｔ

港区

株式会社 インプレッシブゲート

台東区

ラディアスマネジメント 株式会社

香川県

三豊市

リップル不動産

中央区

株式会社 ウィンテル・アセット・マネジメント

大田区

株式会社 リブテック

愛媛県

松山市

あったかハウジング

港区

株式会社 エイトビルディング

新宿区

株式会社 リライズ

豊島区

株式会社 エコシステムズ

練馬区

株式会社

世田谷区 株式会社 ＳＮ不動産コンサルティング

目黒区

レーヴエステート 株式会社渋谷区

石井鑑定測量

新宿区

合同会社 エスティノ

新宿区

ｎｋｎｋ 株式会社

新宿区

ＭＮＯ 株式会社

株式会社

岡山県
広島県

新居浜市 ココホーム
伊予市

株式会社

福岡市

King House株式会社 レモンド

福岡市

株式会社

ルークス・ホーム福岡県

manten
株式会社

貞方商事

港区

株式会社

六角堂

福岡市

シーズ・クリエイションズ 株式会社

横浜市

株式会社 アーバンホーム横浜

福岡市

株式会社 まる縁

横浜市

一般社団法人 ＡｔｏＺＳｐｏｒ
ｔｓ

福岡市

株式会社

Life

調布市

株式会社 カーサ・ラボ

川崎市

株式会社 エムサポートサービス

佐賀県

佐賀市

株式会社

あおぞら不動産

中野区

漢室恒泰

株式会社

横浜市

おうち 株式会社

長崎県

西彼杵郡 オフィス・エヌ・ワイ・ケイ 株式会社

工藤不動産

横浜市

合同会社 ＴＡＫＥ企画

宮崎県

宮崎市

沖縄県

宜野湾市 株式会社 アイエステートおきなわ

国分寺市 株式会社

千代田区 株式会社

神奈川県

大和

up

株式会社

港区

株式会社 グリーンフィールド

相模原市 株式会社 ナミ・コーポレーション

港区

株式会社 クロノス

川崎市

リアレスク 株式会社

沖縄市

株式会社

新宿区

株式会社 コクーン

横浜市

株式会社 リンゴエステート

沖縄市

Ｋａｏ
ｒ
ｉ Ｈｏｍｅ那覇市

株式会社 コバケン

沖縄市

株式会社 コンフォート沖縄

富山県

港区

五大アセットパートナーズ 株式会社

滑川市

株式会社

中央区

コンドミニアム・アセットマネジメント 株式会社

富山市

カナモリ不動産

豊島区

株式会社

中新川郡 三桃エステート

府中市

株式会社 さくらコマース

坂本不動産商事

千代田区 Ｔｈｅ Ｏｎｅ 株式会社

岩崎商事

石川県

金沢市

ＴＳＵＮＡＧＵ ＤＥＳＩＧＮ ＷＯＲＫＳ 株式会社

福井県

越前市

有限会社

Ｗｉ
ｔｈ－Ｔｒ
ｕｓｔ

宜野湾市 株式会社 セイショウプラス

橋本製材所

2019.03 ｜ 月刊不動産29

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS FILE
心理的瑕疵対策に言及も賃貸・管理の課題抽出
国交省

不動産情報
ニュースファイル

同省不動産業課の須藤明夫課長は、賃貸住宅管理業の法 制 化や経 営 管 理 士の国 家 資 格 化について、「2019年度予算要求の中でも実態調査の費用を計上しており、まずは正確な実情を調査した上で、法制化も視

国土交通省はこのほど、社会資本整備審議会産業野に入れて対策を考えていきたい」と回答。

分科会不動産部会（部会長・中田裕康早稲田大学大また意見交換の中では、賃貸物件における
「心理的

学院教授）
を開いた。約10年先へ向けた新たな指針瑕疵（かし）」への対応についても話題が及んだ。それに「新・不動産業ビジョン（仮称）」を策定するための検討

対し須藤課長は、「 確かに心理的瑕疵物件は、どこまでを行う部会。

を説明範囲とするかなど大きな課題がある。
この件の調

今回は不動産業界団体のうち、賃貸・管理分野の３団体からヒアリングを行った。
日本賃貸住宅管理協会（日管協）は業界の抱える課

査と検討も次年度に行う予定であり、その結果はガイドラ
インなどの形で示せると思う」と見通しを述べた。
（『住宅新報』2019年２月12日号より抜粋・編集）

題解決のため、同省の告示に基づく現行の賃貸住宅管理業者登録制度の法制化と、日管協などが運営している民間資格「賃貸不動産経営管理士」の国家資格化を訴えた。

ステージングが浸透、
リースバックに好反響“売り”の信頼獲得に注力

全国賃貸住宅経営者協会連合会は住宅セーフティ
ネット制度の普及へ向け、手続きの見直しなどを要望。
ま『住宅新報』が年２回調査している不動産流通各社

た賃貸物件オーナーによる大規模修繕費の積立金につの売買仲介実績「2018年度中間期」では、手数料増加

いて、非課税とするよう求めた。

に一服感が見られた。外部要因は共通項であり、2018

マンション管理業協会は、「 管理組合の財政の健全年度の終盤戦、各社の取り組みが鍵を握る。
「 専任を制化が最大の課題」とし、管理員などの「人手不足」対策

する者は、市場を制する」。売主の信頼獲得に向けた流も重視。更に大規模修繕工事への消費税軽減税率適通各社の動向を追った。

用など、2019年度税制改正について政府に要望した内容を改めて主張した。

● 法制化も視野にこれらの意見を受け、委員からは「（オーナー物件に限らず）大規模修繕でも積み立てを促す制度は必要」（横大手はこれまでも建物・設備のチェック、売却保証など売主向けのサポートサービスを拡充してきた。三井不動産リアルティ
（山代裕彦社長）は１月末に、リコーが提供する「RICOH360-VRステージング」を採用。家具や小物のCGで空室物件画像を演出し、ウェブサイト上で閲覧できる売却促進手法だ。

山美夏委員・京都大学大学院教授）、「マンション管理業

野村不動産アーバンネット（前田研一社長）
も実物件と務の現場は、言葉はよくないがブラックと言われても仕方

VR版でのホームステージング※１をいち早く導入。居住中のない状況。人材定着のためにも改善を」（林徳財委員・の売主の負担軽減（室内整理・清掃）と効果的な撮影で不動産流通経営協会）など、賛同を示す声も聞かれた。

販売を促進する「ホームクリーンアップ」
を含め、顧客提供

30 月刊不動産 ｜ 2019.03

サービスの拡充により、媒介取得件数の増加を目指す。

絞り込むランチェスター戦略でエリア契約件数１位を目指

グループ連携の強化も顕著だ。大京穴吹不動産（小す。統括事業部の入江みさ子氏は「データに基づく“選

走和明社長）は、２月から築浅分譲マンションのアフター

択と集中”の地域戦略。折り込みやポスティングを受託のサービスを新たな買主に継承できる「アフターサービスあ

回転軸という手法で展開し、ストーリー性を持たせて地んしんブリッジ」の提供を開始。大京、穴吹工務店との提域への投下回数を増やしていくことで売り客、買い客を携により、中古住宅流通の鍵となる住宅の質の安心・安獲得できる」と説明する。エリアの線引きが明確なため、全を買主・売主双方に担保していく。

加盟店同士が成功事例を活発に公開できる点も強み。

また、東京建物不動産販売（加茂正巳社長）では、

近年は支部単位で地域サイトを立ち上げる動きもあり、

2018年12月に住まい探しや売却検討者の住み替えを支

九州、
中国・四国地域では受託数の伸びが好調だ。

援するウェブサイトを開設している。

（『住宅新報』2019年２月12日号より抜粋・編集）

加盟店舗946店（2018年12月末時点）を誇るセンチュリー21・ジャパン（長田邦裕社長、C21）
は、これまで収益の柱だった新築戸建て販売から脱却するため、物元営※１ 物件を検討している内見者に、より良い印象を与えるために、売却および賃貸予定の家やマンションの室内を家具や照明、小物やグリーンなどを配置し、モデルルームのように室内を演出するサービス。
※２ 資産を売却した売主と買主がリース契約を結び、元の所有者が資産業を強化する。特に所有不動産を活用した高齢者の資をそのまま使用しながら、買主に賃料を支払うリース形態のこと。例えば、住金調達方法として注目を集めるリースバック※２事業は、である元所有者が賃貸契約を結ぶと、元所有者は立ち退かずにそのまま自新たな顧客接点づくりの武器として期待を寄せる。
インテ

宅ローンの返済に困った所有者が自宅を一旦売却し、新しい所有者と売主宅に住み続けることができる。

リックスと提携し、2018年９月に中部圏で導入後、全国へ拡大。
２月１日時点で同サービスの登録を行った加盟店
は262店と増加傾向だ。
「リースバックの反響数の約７割が実査定となり、
このうち５％が成約。残りの３割程度は媒介取得や自社買取につながっており、提案力の高さという信頼獲得に奏功している」（FCコンサルティング部兼
トレーニングサービス部の酒井秀敬氏）。

● 売り切る力必要に
売買仲介専門のFCを全国展開するイエステーション
本部（井上洋社長）は、的とする地域および対象商品を家具や小物を配置してホームステージングをした室内（イメージ）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、宮嶋義伸、
後藤博幸、出口賢道、日比照康、丹波恭子

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 印刷・製本

亜細亜印刷株式会社● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2019年3月号

平成31年3月15日発行
定価500円（本体価格463円）
会員の方は、会費に購読料が含まれています。

※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

高松市

絶 品グ ルメ ＶＳ ご 当 地グ ルメ
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Reaso

四季の華 和三盆

かしわ天ざるうどん

MONTHLY
REAL ESTATE

Valua

MARCH

2019

VS

3
発行人

香川県の絶対的グルメ王者

三谷製糖

手打ちうどん 風月

江 戸 時 代に生まれた讃 岐 和 三 盆 。四 季の華 和 三
盆は、季節によって変わる淡い色合いのさまざまなモ
チーフが目にも楽しく、上 品な甘さが口の中でおどろくほどすっと溶けていくひと口サイズです。写 真は贈答用二段箱8,640円（税込）ですが、540円の小箱から販売しています。

かしわ天ざるうどんは、オーダーを受けてからうどんをゆで、天ぷらを揚げます。すだれの上の天ぷらは衣がサクサクして食感が良く、コシのあるうどんとの相性も抜 群 。大 粒の黒こしょうが 、
ジューシーな鶏 肉のうま
味を引き立てます。食 べごたえのある一 品 。7 0 0 円（税込）。

［住所］香川県高松市内町７－１
高松三越本館地下1階［電話］087-851-5151（代表）［営業時間］10：00～19：00［住所］香川県高松市紺屋町4-13［電話］090-5716-4445［営業時間］11：15頃～麺が売切れ次第
［定休日］
日曜・祝日

原嶋 和利

日本最古最上の砂糖

新宿通り

2019 March
発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

全日会館

所 在 地

●

公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7030（代） FAX：03-3239-2198

中央線・総武線：「四ッ谷駅」から徒歩 15 分

都バス：
（橋 63 系統）バス停 「平河町 2 丁目」（新橋～市ヶ谷～小滝橋車庫間）●

JA共済ビル

●砂防会館

青山通り
赤坂見附駅

半
蔵
門
駅
通
り

永田町駅
至国会議事堂至三宅
坂

500 円（本体463円）

南北線：「永田町駅」9 番出口から徒歩 4 分

東
京
会
舘

●ホテル ルポール麹町●東京ガーデンテラス●都道府県会館
紀尾井町

至
青
山

●

平一中央通り 全日秋

定価

丸ノ内線・銀座線：「赤坂見附駅」D 出口（紀尾井町口）から徒歩 7 分

東京FM通り●都市センターホテル

アクセス

有楽町線・半蔵門線：「永田町駅」4 番・5 番出口から徒歩 5 分

プ
リ
ン
● ス
文 通 ●厚生会館
藝
春 り●全国都市会館

公益社団法人 不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7055（代） FAX：03-3239-2159
有楽町線：「麹町駅」1 番出口から徒歩 3 分

半蔵門駅

麹町駅

至
皇
居

2019年3月15日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

至市ヶ谷