JFMA FORUM ２０２２
【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】

コンピュータ活用研究部会-1-

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】

部会の紹介

■サマリー
｢FM 領域で係わるICT、IoT 新技術の調査｣、｢CAFM の利⽤実例調査｣等を通じてFM 領域におけるIT 化を調査研究、会員へ成果を発表■活動内容
・部会および ICT、IoT新技術、CAFM等の勉強会 (1回/月 JAFM会議室、またはWeb会議）・建物施設、コンピュータ活⽤現場等の⾒学会（ 2〜3回/年）
・勉強会、調査の報告書作成 (JFMAホームページ、ファシリティマネジメントフォーラム等で発表)

新刊の紹介「FMで活⽤するICTシステムvol.2」
部会員10名が執筆担当 2022年3月発売予定︕
本日は概要とポイントを紹介します。 発表者

天神良久（東洋⼤学）、森本卓雄（アルファ・アソシエイツ）、千葉友範(EYストラテジー・アンド・コンサルティング)、 田邉邦夫（東急コミュニティー）-2-

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活⽤するICTシステム vol.2
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と⻑期修繕費の作成⼿法
２章 ．クラウド型建物情報管理システム
３章 ．施工現場でのICTツールの活⽤
４章 ．維持管理＆工事＆調査領域におけるICTツールの活⽤
５章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック２－満⾜度要望調査・近接要望調査について－
６章 ．室内3次元ソリューションの活⽤
７章 ．IoT、AI時代のビル向けサーバーセキュリティ
８章 ．FM分野におけるDXの定義と活⽤
９章 ．次世代ファシリティマネジメントへの道程－目指すのはカイゼンか︖イノベーションか︖－
10章．次世代研修施設 ICTでつながる研修、省エネ■FMで活⽤するICTシステム vol.1
も増刷 好評発売中︕-3-

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活⽤するICTシステム vol.2

2022年3月発売 発⾏︓JFMA

１章 ．LCC（Life Cycle Cost）
概要と⻑期修繕費の作成⼿法
執筆︓天神良久（東洋⼤学）-4-

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

１．LCC（Life Cycle Cost）とは↑ 総解説ファシリティマ
ネジメント内に掲載されている図表4.3.2「LCM上のコスト要因」

図表１建物LCC内の「建設コスト」と「その他コスト」の関係-5-

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.2 小規模事務庁舎のLCC
参考資料：「平成31年版 建築物のライフサイクル
コスト 国土交通省大臣官房官庁営繕部監修」

図表3 小規模事務庁舎のLCC（65年利用）-6-JFMA FORUM ２０２２
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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.3 中規模事務庁舎のLCC

図表4 中規模事務庁舎のLCC（65年利用）-7-JFMA FORUM ２０２２
【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

２．LCC（Life Cycle Cost）の事例紹介
2.5 学校（校舎）のLCC※本書内では、
庁舎（小、中、大）
学校校舎
学校体育館
中層公営住宅を紹介しています。

図表6 学校（校舎）のLCC（65年利用）-8-JFMA FORUM ２０２２
【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

３．⻑期修繕費の作成⼿法
3.1 延床⾯積から算出する簡易な⻑期修繕費の算出方法

図表10 公共建物3棟のLCC(大規模改修費、更新費）算出結果-9-

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

３．⻑期修繕費の作成⼿法
3. 2 部位部材から算出する⻑期修繕費の算出方法
工種区分

種別

部材

建築

屋根

露出防水

シート防水

10年

25年

外部

壁塗材

20年

40年

外部建具

アルミ製

アルミ製窓

20年

40年

内部

床

カーペット敷き

10年

30年

内部

壁

ボード張りEP

20年

40年

電力

非常用照明

蓄電池組込形

5年

25年

電力

分電盤

主幹3P225A

15年

30年

給排水衛生 給湯ボイラー 鋼製立形ボイラー

8年

15年

給排水衛生 衛生陶器類

5年

40年

10年

30年

電気
機械

昇降機

洋風便器

エレベーター 一般

図表11 建物個別の部材・部位と修繕。更新周期例- 10 -修繕周期 更新周期

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１章 ．LCC（Life Cycle Cost）概要と長期修繕費の作成手法

３．⻑期修繕費の作成⼿法
3. 2 部位部材から算出する⻑期修繕費の算出方法

図表12 各部材毎の内容、金額、周期- 11 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活⽤するICTシステム vol.2

2022年3月発売 発⾏︓JFMA

５章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック２－満⾜度要望調査・近接要望調査について－
執筆︓森本卓雄（アルファ・アソシエイツ）- 12 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
５章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック２－満足度要望調査・近接要望調査について－

オフィスサーベイシステム概要

オフィス改革のFMサイクル

オフィスサーベイシステムは、オフィス改革の「要求条件定義」局面および「実施後の運営評価」局面で使用する、汎用の社員Webアンケート調査分析システムです。
• 社員行動（アクティビティ）調査• 満足度要望調査• 近接要望調査の３つの調査システムにより構成されており、インターネット上のサービスとして運営されています。
オフィスサーベイシステムの目的・思想、および、社員行動（アクティビティ）調査については、2017年にJFMAから出版された「FMで使用するICTシステム」の第3章に、詳しくご紹介しております。
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５章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック２－満足度要望調査・近接要望調査について－満足度要望調査アンケート画面

満足度要望調査の概要1
社員全員の方々から、ジャンル別質問項目別に現在のオフィスに対する満足度をお聞きする
Webアンケート調査です。同時に、その質問項目が示しているジャンルの重要度もお聞きします。さらに、２００文字程度の入力欄に自由なご意見や要望を記入していただきます。
また、満足度重要度以外の情報収集用の追加質問を回答画面末尾に付けることができます。

追加質問は、自由な質問を設定することができ、選択肢の内容と個数も任意であり、ある程度数値データも収集できるので、近年、活用度が上がっています。
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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
５章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック２－満足度要望調査・近接要望調査について－満足度重要度レーダーチャート

満足度要望調査の概要２
改革のプライオリティを決めるのに役立つ。
一般に、項目の満足度がワーストに近いくらい低く、重要度がトップに近いくらい高い場合、社員の方々は、この項目が改善されないことにいら立ちすら感じているとみることができます。
そのようなオフィスでは、満足度重要度の相関係数がマイナスの値を示します。
満足度統計を使用して、緊急性のある改革ポ
イントはどのジャンルか、重点的改革ポイントをどのジャンルにするか、を分析し、重要分野を優先してニーズを掘り下げていきます。
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５章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック２－満足度要望調査・近接要望調査について－満足度要望調査の概要３

在宅のワークスペース別の知的生産性指標

コロナ下での満足度要望調査の特徴
特に、コロナ下の調査では、自宅の仕事環境や、在宅ワークの問題点・改良点などを、追加質問で質問するケースが増えています。
例えば、自宅の仕事場について追加質問し、仕事専用の部屋の有無など、の、選択肢を設けます。（右図参照）

仕事専用の部屋がある
部屋ではないが専用のスペースがある
ダイニングテーブルなど利用している

これにより、全社員の自宅の仕事場の統計が取れます。オフィスサーベイシステムでは、アクティビティ調査と満足度追加質問とを連携させて統計を取る機能がありますので、自宅で仕事専用の部屋がある場合と無い場合との、知的生産性指標の違いなども把握でき、将来のオフィス・在宅ミックスでの方向性の選択に有力なデータを得ることができます。
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５章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック２－満足度要望調査・近接要望調査について－

近接要望調査の概要１

近接要望調査アンケート画面

団体の全社員を対象に、仕事上、物理的に近くに配置されていた方が良い他の部門・機能ゾーンはどれか（複数可）、その程度は、また、その理由は何か、を選択式で回答していただくWebアンケー
ト調査です。
情報化が進展し、通信を通してTV会議やWeb会議も当たり前になってきた現代でも、部門同士の物理的配置関係は、重要です。
特に、インフォーマルなコミュニケーション、雰囲気の共有、偶然のコラボレーション、異なる考え方の刺激、など、知的生産性向上に有効と考えられている事象は、人と人との触れ合いが必要であり、離れた配置では起きにくい。
また、社内各種機能ゾーンとの距離も、仕事の効率性に大きく影響します。こうした機能ゾーンをどのように配置するかについても、有効な情報を提供します。
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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】■FMで活用するICTシステム vol.2 2022年3月発売 発行：JFMA
５章 ．オフィスサーベイシステムの考え方とロジック２－満足度要望調査・近接要望調査について－

近接要望調査の概要２
機能ゾーンを含んだ部門近接要望マトリックス

近接要望の理由に着目する。
一般に、すべての近接要望を完全に満足できる部門の配置は不可能です。そこで、近接要望の理由によって、物理的配置ではない他の方法で要望を満たすことを検討します。例えば、総務部のサービス機能への要望が高い場合は、各階にキヨスクのような出先サービスコーナーを計画する、とか、ミーティングスペースへの頻繁な利用がある場合には、各階に散らしたミーティングスペースを計画する、コラボレーショ
ン要望に関しては、フロアゾーニング計画上でコラボレーションエリアを計画する、などなど。近接要望は、ゾーニングアイディアの宝庫とも言えます。
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2022年3月発売 発⾏︓JFMA

９章 ．次世代ファシリティマネジメントへの道程－目指すのはカイゼンか︖イノベーションか︖－

千葉友範(EYストラテジー・アンド・コンサルティング)- 19 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】
新型コロナウイルス感染症で日本はどう変わったのか？
消費者は品質や価格以上に、安全・衛生を重視するようになった- 20 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】
新型コロナウイルス感染症で日本はどう変わったのか？
企業は働き方の多様性を認め始めている- 21 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】
消費者や企業の価値観が大きく変化し、多様性（＝様々な選択肢の提供）が重要な時代になる
ファシリティマネジメントという概念が大きく拡張し始めている- 22 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】
テクノロジーはすでに次世代型のファシリティマネジメントへと動きだしている

次世代ファシリティマネジメントが求めるDXは？

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】

次世代ファシリティマネジメントが求めるDXは？

デジタイゼーション

and/orkaizen

デジタライゼーション
Innovation- 24 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】
現時点及び近い将来に起こりうる課題を解決するためのDX-デジタイゼイション（KAIZEN)- 25 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】
新たなビジネスモデルを生み出すためのDX-デジタライゼーション（Innovation)- 26 -

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【コンピュータ活用研究部会 －新刊「FMで活用するICTシステムvol.2」の概要・ポイント紹介－ 】
皆さんは、どのようなFMのミライを考えますか？
本章では、以下のような7つのマトリックスでFMのミライを紐解いていきます？

？
？

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９章 ．次世代ファシリティマネジメントへの道程～目指すのはカイゼンか？イノベーションか？～
1. FM業界がおかれるビジネス環境のトレンド
1. 新型コロナウイルス感染症によるインパクト
2. 新たな働き方とその影響
3. 拡張する「ファシリティ」マネジメント

2. いまさらきけないDX―DXとは何か？
1. DX-Digital Transformationの定義
2. DXとは何を目指すのか？Digitization（カイゼン）か、Digitalization（イノベーション）か？

3. 進むDX-FM業界動向と業務への応用
1. FM業界に置けるDXのトレンド
2. DX実現に対する3つの壁

4. FM業界の未来
1. すでに始まったミライ
2. BIM3.0とFMのミライ

5. まとめ- 28 -

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2022年3月発売 発⾏︓JFMA

10章．次世代研修施設 ICTでつながる研修、省エネ
田邉邦夫（東急コミュニティー）- 29 -

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１．次世代研修施設 建築計画
東急コミュニティー技術研修センター
NOTIA
竣工︓2019年2月
延床⾯積︓2446.73㎡
設計施工︓清⽔建設株式会社
気づき（Notice)が生まれる場所（Area）

写真１．東急コミュニティー技術研修センターNOTIA 全景

・旧技術センターからの建て替え・建物⽤途について、研修機能を中心に据える
・研修 ＝ 人を育てる
・建築物 ＝ オフィスとオフィス、人と人をつなぐ拠点
写真２. 放射空調設備/省エネと快適性- 30 -

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２ ．研修施設、省エネルギー建築物としての方向性
研修施設として・・・
・本物の現場と同じ環境で、⾒て、触って、学ぶ・ビルの中に「ビル」のある構造
・「気づき」の仕掛け
図表１．研修施設イメージ/建物の中に建物がある

省エネルギー建築物として・・・
・BELS認証の取得
・Nearly ZEB建築物の認定
・エネルギーマネジメントで得られる有益な知⾒を、お客様へ還元する- 31 -

図表２．BELS交付書（日本建築センター交付）

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３ ．ITインフラとシステム構成
通信の使⽤容量や⽤途を鑑み、建物内の回線系統を4系統⽤意・外部接続系
・実証実験系
・研修系
・建築設備系
図表３．NOTIAネットワーク構成概要図

・社内LAN系（専⽤回線）

ネットワーク機器の充実
・サイネージ・タブレット端末
・無線投影システム 等
図表４．IT端末/タブレット画⾯- 32 -

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４ ．ICTでつながる研修、省エネ
4.1 研修施設

アクティブラーニングスペース

・能動的で創造的な交流の場
・レイアウト自由な空間

写真３．アクティブラーニングスペース

研修⽤サーバでつながる各種システム
・無線投影システム（Wivia）
・共同学習支援アプリケーション

写真４．研修風景- 33 -

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４ ．ICTでつながる研修、省エネ
自然換気の仕掛け
4.2 気づきの仕掛け
NOTIA4階から2階のエレベータ横には「換気窓」が設置されている
換気窓の「サイン」に気付いて、研修生が窓を開放する

写真５．換気窓、サイネージ設備

写真６．気づきのサイン

タブレット端末には、自然換気の可否を判定するアナンシェーターがあり、研修生は温湿度、風量、天候などの判定要件を学ぶことが出来る
写真７．自然換気判定（OK）- 34 -

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４ ．ICTでつながる研修、省エネ
4.3 会議室予約システム
NOTIAの研修スペース、ホール、会議室等の予約システムは、クラウド版グループウェ
アでつながっている
通信幹線をEthernet（イーサネット）とすることでシステムのオープン化を図り、SCADA（中央監視サーバ/設備機器の統合管理を⾏う）ともつながっている
この連携により、会議室使⽤と空調機運転が連動し、省エネルギーにも寄与している

このシステムの「省エネルギー検証」を⾏ったところ、2年間で40,000kwh以上の電⼒使⽤量削減が確認された
図表５．NOTIA会議室予約システム概要図- 35 -

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４ ．ICTでつながる研修、省エネ
4.4 中央監視システム

本体⽤、研修⽤ 中央監視装置

NOTIAには、本体設備制御⽤と研修機器専⽤の中央監視装置が備えられている
Ethernet、BACnetを通信幹線としたシステム網が構築されている

写真８．中央監視装置（本体⽤）

トレンドグラフ機能は、エネルギーマネジメントや実証実験でのデータ収集に活⽤している

写真９．トレンドグラフ機能の活⽤- 36 -

写真10．中央監視装置（研修⽤）JFMA FORUM ２０２２
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５ ．Nearly ZEBの達成
Nearly ZEB
2019年度「83.2％削減」達成。2020年度「86.9％削減」達成
ZEB（Net Zero Energy Building）とは、年間⼀次エネルギー消費量収支ゼロ（100％エネルギー削減）を目指す建築物の総称だが、NOTIAは、年間⼀次エネル
ギー消費量75%以上の削減値で設計されたNearly ZEB建築物に認定されている。
省エネルギー設備の運⽤だけでなく、管理者、講師、研修生が⼀体となって『ZEB』（100%以上のエネルギー削減）を目指す「ZEB実現プロセス」を標榜している

図表６．ZEB実現プロセス

図表７．ZEBグラフ/NOTIAの位置- 37 -

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６．第59回 空気調和・衛生工学会 学会賞技術賞 受賞
東急コミュニティー技術研修センターNOTIAは、省エネルギー設備の導⼊、運⽤、検証の取り組みについて評価を受け、第59回 2020年度 空気調和・衛生工学会「学会賞技術賞」を受賞

図８．令和2年度（2020年度）受賞業績のお知らせ（出展︓空気調和・衛生工学会HPより）- 38 -

図９．業績掲示（出展︓空気調和・衛生工学会HPより）

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７．今後のことNOTIAの今後につきましては、⾒て、触って、学ぶ 研修コンテンツの充実を図っていきたいと考えております。そのためには、アクティブラーニングスペース、研修⽤サーバでつながる各種システムを更に活⽤していく必要があります。
省エネルギーにつきましては、設備機器の運転分析から運⽤改善を⾏い、データを最⼤限に活かしたエネルギーマネジメントを実践し、⼀次エネルギーの削減に努めていければ、と考えております。
そして、研修、省エネルギーの取り組みを通して、得られた有益な知⾒をお客様に還元することができれば、NOTIAが運⽤される目的は達成されます。

写真11．NOTIAファサード/特徴的な縦ルーバー- 39 -

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