540C

610C

470D

2,550C1,650C470D
1,570C275D

1,620C560C

2,160C2,210C

620C

510C
320D

2,390C2,240C

1,560C2,310C

路線価でひもとく街 の 歴史
610C

1,720C

550C

1,520C1,550C

1,510C

1,380C
1,410C

1,200C第 34 回 「静岡県静岡市」
路線価でひもとく街の歴史
370D

490D

1,090C360D

1,500C1,430C

340D
第320D
34 回 「静岡県静岡市」
歴史を活かしたコンパクトシティ
320D

1,080C

400D
歴史を活かしたコンパクトシティ
970C
900C
870C

410D

420D
400D

390D

400D
410D

390D

870C

255E

420D

1,130C400D

1,150C360D

1,900C

600C

540C

510C

650C

1,500C

400D

810C

2,430C
630C

660C

2,100C

1,730C

570C

240E

2,600C2,350C

400D

420D

290D

730C
295E
500D

270D

連載
路線価でひもとく街の歴史

令和 5 年の NHK 大河ドラマ「どうする家康」の主
令和 5 年の NHK 大河ドラマ「どうする家康」の主人公、徳川家康が豊臣政権の命で江戸に移封される前
人公、徳川家康が豊臣政権の命で江戸に移封される前の居城が駿府城である。築城は天正 13 年（1585）にの居城が駿府城である。築城は天正 13 年（1585）に始まった。家康は将軍職を秀忠に相続して隠居の身と始まった。家康は将軍職を秀忠に相続して隠居の身となり、慶長 12 年（1607）に駿府城に戻ってきた。帰なり、慶長 12 年（1607）に駿府城に戻ってきた。帰還後の大改築では新たな天守も構えたが寛永12（1635）
還 後 の 大 改 築 で は 新 た な 天 守 も 構 え た が 寛 永 12年に火災で焼失。その後再建されなかった。
（1635）年に火災で焼失。その後再建されなかった。
碁盤の目の城下町を貫く東海道は街中に 5 つの曲が碁盤の目の城下町を貫く東海道は街中に 5 つの曲がり角を持つ。
京都方面から上る旅人目線で説明すると、り角を持つ。京都方面から上る旅人目線で説明する
安倍川を渡河してすぐ城下町に入る。元々の街道筋はと、安倍川を渡河してすぐ城下町に入る。元々の街道
1 筋西側だったが、城下町の造成にあたって現在の通筋は 1 筋西側だったが、城下町の造成にあたって現在りに付け替えられた。元の街道筋を「本通」というのの通りに付け替えられた。元の街道筋を「本通」といに対し、付け替え後の街道筋を「新通」という。図１うのに対し、付け替え後の街道筋を「新通」という。
は Google Earth の画像から建物の 3D 表示を外した
図 1 は Google Earth の画像から建物の 3D 表示を外しものだ。新通に立って前を向くと視線の先に天守が位たものだ。新通に立って前を向くと視線の先に天守が置する。いざ城下町に入らんとする旅人はこのような位置する。いざ城下町に入らんとする旅人はこのよう風景を見ていたのではないか。本丸を堀が三重に囲んな風景を見ていたのではないか。本丸を堀が三重に囲でいるが、城下町のグリッドと並行する外堀の正中線んでいるが、城下町のグリッドと並行する外堀の正中に対し、1 つ内側の中堀の正中線が若干斜めにずれて線に対し、1 つ内側の中堀の正中線が若干斜めにずれ
ひつじさる
ひつじさる
おり、中堀の 坤 坤
櫓が天守に並んで見える。
死角をつ櫓が天守に並んで見える。死角をており、中堀のくらない防衛上の工夫だろうが、景観面の工夫でもあつくらない防衛上の工夫だろうが、景観面の工夫でもったのではないか。正面の天守と脇の櫓、程よく傾い

275D

850C

870C

390D
410D
440D

た堀のライン。背後の身延山地、そして右奥に座す富あったのではないか。正面の天守と脇の櫓、程よく傾士山の構図があまりにも絵になるからだ。
いた堀のライン。背後の身延山地、そして右奥に座す富士山の構図があまりにも絵になるからだ。
街の中心は本通～呉服町

街の中心は本通〜呉服町
碁盤の目は主に商人地である。道の両側で組織されたコミュニティを単位に「駿府九十六ヶ町」を構成し碁盤の目は主に商人地である。道の両側で組織されていた。明治 21 年（1888）の市制公布と同時に誕生たコミュニティを単位に「駿府九十六ヶ町」を構成しした初代静岡市の市域も駿府九十六ヶ町の範囲だった。ていた。明治 21 年（1888）の市制公布と同時に誕生
今でこそ全国で 5 番目に広い静岡市だが、現在の中心した初代静岡市の市域も駿府九十六ヶ町の範囲だっ市街地も基本的に駿府九十六ヶ町を継承している。さた。今でこそ全国で 5 番目に広い静岡市だが、現在のらに狭い中心街を指すこともあるが、地元の人々は親中心市街地も基本的に駿府九十六ヶ町を継承していしみを込めて「おまち」と呼ぶ。
る。さらに狭い中心街を指すこともあるが、地元の碁盤の目の中心が「札の辻」である。札の辻を通る人々は親しみを込めて「おまち」と呼ぶ。
南北軸が札ノ辻町、七間町の通りで東海道と重なる。
碁盤の目の中心が「札の辻」である。札の辻を通る
東海道は新道からクランクし七間町を北上。札ノ辻で南北軸が札ノ辻町、七間町の通りで東海道と重なる。
向きを変え呉服町に沿って進む。明治以降は南北軸の東海道は新道からクランクし七間町を北上。札ノ辻でつきあたり、いわゆる「お誕生席」に静岡県庁が鎮座
向きを変え呉服町に沿って進む。明治以降は南北軸のする。
クラシカルな外観の県庁舎は昭和 12 年（1937）
つきあたり、いわゆる「お誕生席」に静岡県庁が鎮座の竣工で鉄筋コンクリート造 4 階建。コンクリート造する。クラシカルな外観の県庁舎は昭和 12 年（1937）
りのビルに瓦屋根を載せた帝冠様式が特徴の和洋折衷の竣工で鉄筋コンクリート造4 階建。コンクリート造

図
図11 東海道から見た駿府城の景観
東海道から見た駿府城の景観だ。浜松出身の建築家、中村與資平の設計で国の登録りのビルに瓦屋根を載有形文化財である。
せた帝冠様式が特徴の対して東西軸は呉服和洋折衷だ。浜松出身
よ し へい町通である。本通からの建築家、中村與資平
江川町まで
6 つの節にの設計で国の登録有形分かれ
1 丁目から 6 丁文化財である。
目まであった。
対して東西軸は呉服宅地の最高地価の地町通である。本通から点を静岡県統計書で調江川町まで 6 つの節にべると、記録のある年
分かれ 1 丁目から 6 丁（出所）Google
Earthの画像に筆者が図形を加筆して作成。図中の”△”は天守と坤櫓を表現の画像に筆者が図形を加筆して作成。図中の“△”は天守と坤櫓を表現（出所）Google EarthSannkaku

32

ファイナンス2022 Dec.に限るものの、明治 14目まであった。

路線価でひもとく街の歴史

宅地の最高地価の地

図 2 市街図

点を静岡県統計書で調

天守

べると、記録のある年

新静岡駅

駿府城公園

坤櫓

セノバに 限 る も の の、 明 治

県庁

14 年から 17 年および
明治 22 年以降は呉 服

丸井跡

浅間神社
一の鳥居

町 4 丁目あるいは 5 丁ら 21 年 ま で は 本 通 1丁目だった。現在、呉名
古屋
呉服町タワー 跡

跡目だった。
た だ し 明 治 18 年 か市役所

旧勧銀
みずほ

清水丁目
日銀



本 静岡通
 丁目

（旧）

静岡跡

行の静岡銀行の本店がある。現存する建物は

不動跡

札ノ
遠 伊勢丹 辻
州町跡

七間町



紺屋町

最高
路線価

パルコ

両替町スルガ

呉服町
丁目

安田貯蓄跡

02',
御幸通り

江川町

本館

愛知跡

服町と本通の交差点の角地に静岡の地域一番

東急スクエア

松坂屋

内野ビル

パル
シ
ェ

鈴や跡

青葉通
り

音楽館

（青葉緑地）



線路跡

昭 和 6 年（1931 年 ）（出所）筆者作成

新通

連載に完成した鉄筋コンク

街道筋
常磐公園のドリス式の列柱が特徴で、これも中村與資平の設計

和銀行となった。今のりそな銀行であるが静岡支店はで、登録有形文化財である。完成時は三十五銀行の本駅前に移転し、その後撤退した。

店だった。源流を辿れば静岡銀行は明治 10 年（1877）

現在のみずほ銀行静岡支店の場所には日本勧業銀行に設立された第三十五国立銀行である。創業地は本通があった。前身は静岡県農工銀行で大正 11 年（1922）

2 丁目で、明治 16 年（1883）に現在地の向かい側のに合併された。戦後、第一勧業銀行の時代を経て現在角地に移ってきた。三十五銀行に改称したのは国立銀に至る。沼津市に本店を構えるスルガ銀行は大正 12行制度が満了したからだ。その後、昭和 12 年（1937）年（1923）の進出。両替町の静岡実業銀行を合併しに旧静岡銀行（現存する静岡銀行とは別法人）と合併た。当時は漢字で「駿河銀行」だった。

し静岡三十五銀行となった。戦中の昭和 18 年（1943）に遠州銀行と合併して静岡銀行となる。

路線価でひもとく街の歴史

リ ー ト 造 3 階 建。4 本

統計書によれば最高地価は昭和 7 年から 11 年まで
札ノ辻町だった。大正 15 年（1926）の大蔵省土地賃

遠州銀行は浜松の一番行で大正 9 年（1920）の設立。

貸価格調査事業報告書によれば、静岡市の最高の賃貸

大正 14 年（1925）、呉服町 3 丁目に静岡支店を構えた。

価格は「札ノ辻角」である。現在、札ノ辻の角地の区出店地は現在区画全体が静岡伊勢丹になっている。

画の 1 つを静岡伊勢丹が占めている。明治 4 年（1871）

大正に入ると最高地価は呉服町 3 丁目となる。呉服に創業した呉服店の田中屋が源流である。田中屋は静町 3 丁目には大正 6 年（1917）に進出した愛知銀行、岡伊勢丹の本通に近いほう、遠州銀行の隣にあった。

その翌年に進出した名古屋銀行の静岡支店があった。

昭和 6 年（1931）に静岡初の百貨店を開業する。4 階

いずれも本店は名古屋で、昭和 16 年（1941）に合併建の洋館だった。昭和 10 年（1935）刊行の百貨店事して東海銀行になった。今の三菱 UFJ 銀行で、再編前

業研究会「百貨店の実相」（東洋経済新報社）によれは札ノ辻の角地に店を構えていた。愛知銀行のあった

ば営業面積は 2,940m （原本は坪表記）だった。
2場所で、元を辿れば愛知銀行が営業を譲り受けた掛川銀行が明治 27 年（1894）から営業していた。
札ノ辻の角地には不動貯金銀行もあった。大正 9 年（1920）に進出した安田貯蓄銀行と合併し、戦後、協駅前の攻勢
他の都市と同様、静岡の街も鉄道開通の影響を受けファイナンス

2022 Dec.

33

る。静岡駅は明治 22 年（1889）の開業。明治 41 年

図 3 呉服町名店街（1908）には静岡鉄道の新静岡駅が開業した。開業時は鷹匠町駅といった。茶葉を輸出するため、産地問屋が集積していた西郊の安西地区と積出港のある清水を結んでいた。新静岡駅の先は路面電車になっており、
大正 11 年（1922）に新静岡駅から国鉄静岡駅前まで、
昭和 4 年（1929）には同じく安西駅までの路線が開通した。昭和 5 年（1930）、駅前大通りの御幸通りが開通。昭和 7 年（1932）には御幸通りに面して、名古屋に本店を構える松坂屋百貨店が「東海髄一の実用百貨店」と銘打って開店した。鉄筋コンクリート造 6 階建

（出所）令和 4 年 10 月 30 日に筆者撮影で、「百貨店の実相」によれば営業面積は 6,541m2。
田中屋の倍を上回る規模だった。

最高路線価地点の名称にある「ゴールデン街」は紺連載

戦後、静岡で最も地価が高い場所が札ノ辻から駅前屋町の真下の地下街である。最高路線価地点がゴールに移った。最高路線価を調べると、記録に残る最初のデン街に移った昭和 55 年にガス爆発事故が起き、15地点名は昭和 35 年（1960）の「紺屋町八丁目内野百人死亡 223 人負傷の大惨事となった。

貨店前駅前通」だった。その後、特に昭和 40 年代、路線価でひもとく街の歴史

駅前には大型店の進出が相次いだ。昭和 44 年（1969）に丸井が進出。昭和 45 年（1970）、西武百貨店の静岡店が売場面積 19,845m2 で開店した。翌年には松坂屋が増床し売場面積が 17,425m となる。
2

90 年代以降も駅前は発展を続けている。平成 8 年（1996）、松坂屋が本館北側に北館を新築、売場面積影響を受けたのは札ノ辻の田中屋である。売場面積25,452m2 となり地域一番店に返り咲いた。同じ年、北が 9,063m2 で駅前勢に水をあけられた。そこで共同館の隣に丸井の B 館「けやきプラザ」が完成する。松仕入れでつながりがあった伊勢丹に支援を仰ぐ。昭和

坂屋の北館から静岡鉄道の新静岡駅に至るけやき通り

46 年（1971）年、腕利き社員の派遣を受けるとともに動線ができ、若者向けの街になってきた。昭和 59 年に、婦人服等を中心に品揃えを強化した。年末には伊（1984）に竣工した再開発ビル、静岡伝馬町プラザビル

勢丹から 4000 万円の出資を受け、翌年「田中屋伊勢にはユニー系の店舗が入っていたが、平成19 年（2007）丹」に改称。伊勢丹のイメージを前面に都市型百貨店にSHIZUOKA109となる。同年、紺屋町の西武百貨店に向けて舵を切る。包装紙や紙袋も伊勢丹と同じデザがパルコに転換した。その後 SHIZUOKA109は平成 29インに変えた。昭和 51 年（1976）には後に松屋の再年（2017）に東急スクエアに転換し今に至る。

かん建で知られる「ミスター百貨店」、山中鏆専務が出向。

一方、札ノ辻を中心とする呉服町界隈も負けていな

田中屋伊勢丹の代表取締役に就きらつ腕をふるった。

い。令和 4 年の最高路線価は「紺屋町名店街呉服町通並行して隣接地の買収を進め、昭和 52 年（1977）にり」である。地点名は変わったが場所は 40 年前から変22,968m に増床し地域一番店になった。

わっていない。価格は 1m2 当たり114 万円で呉服町の234

中心街が賑わいを保つ理由

その 4 年後、田中屋伊勢丹は現名称の静岡伊勢丹に一部もかぶっている。なお静岡伊勢丹前は同 74 万円改称する。前の年の昭和 55 年（1980）には伊勢丹かで、駅前で大型店が集まるけやき通りが同 99 万円であら 8 億円を調達し伊勢丹の子会社となっていた。最高る。他の都市で空洞化が進む中での健闘の背景の 1 つ

路線価地点が「紺屋町鈴や店前ゴールデン街通り」には、90 年代以降の車社会化の影響が他の都市に比べれ移転したのもこの年だ。ここは駅前と札の辻の中間点ば強くないことだ。例えば昭和 52 年（1977）、イトーである。田中屋の復活とともに呉服町界隈の吸引力もヨーカドーが郊外に35,000m2 のショッピングセンター回復したようだった。

を計画した。ところが昭和 61 年（1986）に出店した

ファイナンス2022 Dec.

路線価でひもとく街の歴史

図4

そのうえテナントが商店街全体の集客に無関心だと状青葉通り況はさらに悪化する。そうした事態に陥らないよう、ランドオーナーと隔月で会議を持ち、場をつくる共同体としての理解を得るようにした。テナントもしくはランドオーナーが商店街振興組合に必ず加入するルー
ル、空き店舗が発生した場合はランドオーナーが商店街に賦課金を支払うルールも規約に定めている。
商店街の札ノ辻から本通にかけては再開発が進んでいる。静岡伊勢丹の向かい側には平成 30 年（2018）札ノ辻クロスがオープン。街の中心にふさわしく中層階に（出所）令和 4 年 10 月 30 日に筆者撮影

はホールがある。隣の街区には29 階建の呉服町タワーがある。平成 26 年（2014）の竣工。道路に面した低層階は商標施設で 8 階以上がマンションだ。実際、中心動が影響した。
「静岡方式」と呼ばれた地元独自の規市街地に住む人が増えており、「住まう街化」も進んで制があった。中心市街地活性化基本計画にある大規模いる。居住者が増えれば商店街も潤う。これも静岡の店舗一覧を整理すると、店舗面積ベースで郊外店の中心街が比較的賑わいを保っている要因と考えられる。

連載のは 5,500m だった。地元の商業活動調整協議会の活2

シェアは約 65％だが、10,000m2 以上の大型店に絞れ
平成 17 年（2005）に出店したセントラルスクエア静公園と歴史のまちづくり、平岡（核店舗：アピタ静岡店、店舗面積 25,250m2）

七間町に並行する青葉通りは戦後整備された都市軸

成 25 年（2013）の MARK IS（店舗面積 30,000m ）である。昭和 15 年（1940）静岡大火の復興事業の一はあるが、中心街には大型店だけでも12 万 m2 を上回環だ。中央分離帯は都市公園（都市緑地）で南端の常り、買い回りの魅力が残っていることがうかがえる。

磐公園と連続している。ここでは毎年 11 月に開催さもう 1 つは中心商店街の取り組みである。特に呉服れる「大道芸ワールドカップ」をはじめ様々なイベン町名店街が有名だ。石畳やアーケード等のハード整備トが催されている。青葉通りの「お誕生席」には静岡は他都市と大きく違わない。特長はソフト面にある。

市役所がある。奥の本館は鉄筋コンクリート造4階建、例えば平成 5 年（1993）に一村一品運動ならぬ「一昭和 9 年（1934）竣工の近代建築で、「あおい塔」と店逸品運動」を始めている。各店がわが店の逸品を定呼ばれるドームが印象的だ。静岡銀行、県庁舎と同じめあるいは開発しアピールする取り組みだ。郊外店にく中村與資平の設計で国の登録有形文化財である。

2ない個性的な逸品が商店街にあることを知らしめた。

今年 3 月、中心市街地が 2040 年に目指す姿と方針「ランドオーナー会議」もある。そもそも商店街がを示した「葵歴史のまちづくりグランドデザイン」が郊外のショッピングモールに伍してなお魅力で上回る公表された。歴史文化と都市再生を2大テーマに定め、には、統一コンセプトを踏まえたテナントミックスが市民や事業者と一緒にまちづくりを進めるものだ。目必要だ。中心商店街にふさわしい業種をバランスよく指すべき将来像として「歴史とともに暮らす誇りを感揃えなければならない。
「呉服町街づくり協定」に実じ、ワクワクする『おまち』」が掲げられている。

路線価でひもとく街の歴史ば 50%となり、店舗数では市街地立地が郊外を上回る。

効性が伴うガバナンスも求められる。商店街振興組合は実際に営業する者が加入するケースが多いが、かつプロフィールての店主が店を閉め、店舗所有者（あるいは地主）と大和総研主任研究員してテナントに賃貸する「ランドオーナー」になった

仙台市出身、1993 年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06 年）出向等を経て 2008 年から大和総研。近著に「公民連携パークマネジメン
ト：人を集め都市の価値を高める仕組み」（学芸出版社）ときが問題だ。商店街への関心を失い、不動産利回り優先でテナントの業種を顧みなくなるケースがある。

鈴木 文彦

ファイナンス2022 Dec.

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