リサーチレポート
2024 年 6 月

アジア太平洋不動産市場の見通し <日本語要約>
アジア太平洋市場は底打ち間近か

投資戦略: どの国のどのセクターか

2024 年末に価格は底打ちの予想
2024 年第 1 四半期のアジア太平洋地域の不動産取引市場は低調であったが、足元では徐々に持ち直しの兆候もみられる。欧米に比べるとアジア太平洋地域の不動産の価格調整は全般に遅れていて、一部の地域を除けば価格の下落局面は今年末まで続くものとみられる。昨年までの価格調整幅はオーストラリアと韓国市場で累計 15%程度になったと推察され、シンガポール市場はこれまであまり調整がみられなかった。

オーストラリアがアウトパフォームか世界的にみてオーストラリアは最も魅力的な市場の一つとみられる。特に物流施設と賃貸住宅セクターは今後も市場の構造変化によって賃料が増加していく地合いにあり、都市別でみるとシドニー市場の魅力が際立っている。シドニーのオフィス市場はコロナ
禍で空室が増えるなど苦しい時期が続いたが、足元では市場にも反転の兆しがみられ、新たな投資を検討するのによい時期との見方も増えている。

キャップレートの変化幅（Q4 2021 年からの累計増減）

韓国の物流施設とストラクチャー・ディール
韓国の物流施設セクターは新築物件の供給が重なり空室が増加しているが、長期的な需要が底堅いことに変わりなく、「逆張り投資」を検討できる可能性もある。ソウルのオフィス市場は空室率が世界で最もタイトな市場の一つであるものの、価格面で魅力のある物件の出物が少ないため、デット投資や優先出資証券などビルを裏付け資産とするストラクチャー投資に妙味があるとみられる。
日本市場は調整か日本市場はオフィスビルや物流施設の価格調整がこれからと予想され、投資タイミングとしては 2025 年以降を見据える投資家が多い。一方、足元の投資では都心型の商業施設や賃貸住宅、ホテルセクターなどに投資妙味があるものとみられる。

*豪州の 2021-2023 年のデータは分譲マンション及び個人オーナー運営物件に基づく数値。データは記載時点のものであり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
出典: DWS

一方、マイナス金利政策が続いた日本市場では過去数年、キャップレートが低下ないしタイトな状態が続いていた。ただし 2024 年に入って日銀が金利正常化に舵を切ったことを受け、今後 6-12か月間は日本でも緩やかな価格調整が起きるものと予想される。
長期的にみると、主要国の物流セクターとオーストラリアの賃貸住宅セクターのパフォーマンスが優位になると予想される。また、東京とソウル以外の日韓両国の主要都市も成長が期待される。

バリューアッド投資、新興市場
アジア太平洋地域では賃貸市場における空室率が比較的低いことに加え、今後の新規建設・供給も限られていることから、テナン
トの入替えやビルの改築、用途変更などを伴うバリューアッド投資、さらには運営ノウハウを要するオペレーション・アセットへの投資などもリスク対比で投資妙味があるとみている。
新興市場としてはインドに注目している。オフィス、物流施設、商業施設、賃貸住宅のほか、データセンターも賃貸需要が底堅く推移するとみられ、今後中長期的に投資が盛り上がってくるものと期待される。

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\1アジア太平洋不動産市場の見通し

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