M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

2
FEBRUARY2020

令和 ２年度［巻頭 特 集 1 ］

税制改正大綱
［特集2 特別リポート］

令和2年 新年賀詞交歓会
を開催［法律相談］

売買契約後決済前の災害による建物の滅失［賃貸相談］

賃借人がアパートの２階から転落した場合の責任［物件調査のノウハウ］

役所調査のための心構え［海外不動産事情］

ベトナム不動産市場の課題・注意点と今後の不動産市況の見通し
昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

令和2年2月15日（毎月1回15日発行） 第48巻第2号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和元年度 第7回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

9社

9件 139,364,647 円

認

5社

5件

保留・条件付認証

1社

1件

否

3社

3件

25社

34件 106,990,731 円

証
決

令和元年度認証累計

不動産保証協会

32,645,415 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

特集1

04
MONTHLY RE AL ESTATE

2 2020

令和２年度

税制改正大綱

特集2 特別リポート

08

令和２年

新年賀詞交歓会を開催

FEBRUARY

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

売買契約後決済前の災害による建物の滅失
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

12

自宅を新築、入居後に転勤を命じられたことにより居住できなくなった場合の所得税の住宅ローン特別控除
税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

14

賃借人がアパートの２階から転落した場合の責任
弁護士

江口 正夫

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

16

接道義務と前面道路による規制
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

18

IoTとは何か？
ライナフ 滝沢 潔＜物件調査のノウハウ＞

20

役所調査のための心構え
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

写真/アフロ22

COVER PHOTO

不動産鑑定士節分の福豆とお多福面・鬼の面

月）を迎える前日に新しい年を迎える儀式として

24「 鬼は外（邪を払い）、福は内（幸せを呼び込

25む）」という厄払いが行われるようになった。鬼を26

払う豆を炒るのは「魔の目を射る」
ことに通じる
ため、炒った大豆を使い、
これを
「福豆」
という。

栃岡 研悟

その他

豆まきは本来、大みそかの行事だったが、旧暦では新年が春から始まるため、立春（旧暦の正ベトナム不動産市場の課題・注意点と今後の不動産市況の見通し

29
30

新機能満載！ラビーネットのご紹介
協会からのお知らせ
地方本部の動き
新入会員名簿NEWS FILE

令和２年度 税制改正大綱
住宅・不動産関連の主な改正項目

低未利用土地の流通促進のための特例を新設
巻頭特集1

東京シティ税理士事務所 税理士

辛島 正史

同志社大学法学部卒。参画図書に『アパート・マンション経営は株式会社ではじめなさい』『らくらく個人事業と株式会社どっちがトク？がすべてわかる本』（あさ出版）
ほか、多数。

令和２年度の税制改正大綱が昨年12月に閣議決定されました。
今回の大綱では、低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除制
度が創設されるほか、住宅ローン控除とマイホームを譲渡した場合の特例との併用についての見直しなどが盛り込まれています。
住宅・不動産関連の主な改正内容の概要を解説します。

1. 低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除制度の創設
新設
所得税

個人住民税

個人が都市計画区域内にある低未利用土地等を譲渡した場合において、一定の要件を満たすときは、その譲渡に係る長期譲渡所得の金額を限度に100万円を控除できます。

この特例の適用を受けていないこと＜特例の適用期間＞
土地基本法等の一部を改正する法律（仮称）の施行日、または令和２年７月１

いては今後明らかとなる予定です。

2. 住宅ローン控除と居住用財産の譲渡特例の併用の制限
縮減

日のいずれか遅い日から令和４年12月

所得税31日までの間の譲渡について適用

個人住民税

個人が新規住宅に居住した年から３＜ポイント＞

年目に従前住宅等を譲渡した場合にお売却するコストに比し取引価額が低い

いて、従前住宅等について居住用財産＜特例の適用要件＞

土地の流通を活性化させることが狙いとの譲渡特例の適用を受けるときは、新なっています。なお、低未利用土地等の規住宅については住宅ローン控除が受・低未利用土地等であること、および譲範囲や市区町村長の確認の方法等につけられなくなります（図表１）。

渡後のその利用について市区長村長の確認がされていること

図表１ 平成30年に新規住宅を取得、居住開始した場合の適用関係H30年・譲渡する年の１月１日において所有期間が５年を超えていること（長期譲渡）
・配偶者その他のその個人と一定の特別の関係があるものに対する譲渡ではないこと
・その上にある建物等を含めた譲渡の額として一定の額が500万円を超えないこと・適用を受けようとする低未利用土地等と一筆の土地から分筆された土地等について、その前年または前々年において、

04 月刊不動産 ｜ 2020.2

新規住宅で
住宅ローン控除を適用した場合
従前住宅等の売却時の譲渡特例の適用取得、居住開始

併用不可

R１年

R２年

R３年

住宅ローン控除適用

併用不可※従来は新居に居住開始した年から３年目にあたる令和３年中に旧居を譲渡すればいわゆる居住用3,000万円控除をはじめとする譲渡特例との併用が可能でしたが、今回の改正によりそれができなくなります。
なお、居住用財産の譲渡特例は、原則として転居してから３年目の年末までの譲渡に限り適用される制度です。

併用不可

これまで
併用可だったが⇒不可となった

今回の改正

＜対象となる譲渡特例の種類＞＜譲渡益が生じた場合＞・居住用財産を譲渡した場合の長期譲●特 定の居 住用財 産の買換え等の場

渡所得の課税の特例（軽減税率）

合の長期譲渡所得の課税の特例…マ・居 住 用財 産の譲 渡 所 得の特 別 控 除イホームの買換えにより、譲渡資産の譲（3,000万円特別控除）

渡による収入金額が買換資産の取得価

・特定の居住用財産の買換え等の場合

額 以 下である場 合にはその 譲 渡はな

図表２のような見直しのうえ、
適用期限の長期譲渡所得の課税の特例（課税のかったものとされ、譲渡による収入金額

が３年延長［個人は令和５年12月31日ま繰延べ）が買換資産の取得価額を超える場合にで（七号のみ同年３月31日まで）、法人は・既成市街地等内にある土地等の中高は 、その 差 額 分 についてのみ 譲 渡 が同年３月31日まで、
一部を除く］されます。

層耐火建築物等の建設のための買換えあったものとして課税等の場合の譲渡所得の課税の特例（中高層の立体買換え）

4. 特定事業用資産の買換え特例の延長・見直し
延 長・縮 減所得税

個人住民税

5. 登録免許税の軽減措置の延長＜譲渡損が生じた場合＞●居 住用財 産の買換え等の場 合の譲＜適用時期＞

延長

渡損失の繰越控除等…マイホームを譲

令和２年４月１日以後に従前住宅等を譲渡する場合について適用

図表３の軽減措置が２年延長（令和

渡して損失が発生した場合において、買い換えたマイホームに償還期間10年以

法人税等

４年３月31日まで）されます。

上の住宅ローンの残高があるときは、
そ3. 居住用財産の譲渡特例の延長
延長
所得税

個人住民税

以下の特例が２年延長（令和３年12月31日まで）されます。

の損失を他の所得と損益通算、繰越控
除（３年間）

6. 印紙税の軽減措置の延長●特定居住用財産の譲渡損失の繰越控

延長除等…マイホームを譲渡して損失が発生した場合において、住宅ローンの残高が不動産の譲渡に関する契約書等に係る譲渡価額を超えるときは、一定の額を他

印紙税の税率の特例措置が２年延長（令の所得と損益通算、繰越控除（３年間）

和４年３月31日まで）されます（図表4）。

図表２ 主な規定の見直しの内容

一号

七号《既成市街地等の内から外への買換え》《長期所有（10年超）の土地・建物等から国内にある土地・建物等への買換え》

図表３ 登録免許税の軽減措置

内 容

※1

軽減税率

住宅用家屋の所有権の保存登記

0.15%

住宅用家屋の所有権の移転登記

0.3%

住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記

0.1%

特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等※1

0.1%

認定低炭素住宅の所有権の保存登記等

0.1%

宅建業者により特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記（いわゆる買取再販によるもの）

0.1%

一戸建ての場合は0.2％

2020.2 ｜ 月刊不動産 05

7. 固定資産税の軽減措置の延長
延長

得の計算上損失の金額※2があるときは、国の法令に即しているなど、その年数がその損失の金額のうちその国外中古建適切であることを証する一定の書類の物の減価償却費に相当する金額は生じ添付がある場合を除く）

なかったものとみなされます（図表7）。

図表5のような減額措置が２年延長（令和４年３月31日まで）されます。

※２ 他に国外不動産所得の金額がある場合には、その損失の金額をその国外不動産所得の金額から控除してもなお控除しきれない金額をいう。

＜国外中古建物とは＞

8. 不動産取得税の特例措置の延長
延長
図表6の特例措置が２年延長（令和４年３月31日まで）されます。

9. 国外中古建物の不動産所得に係る損益通算の特例の創設
新設＜適用時期＞
令和３年以後の各年について適用＜ポイント＞

賃 貸している国 外 にある中 古 建 物

欧米ではリフォームにより家屋の価で、減価償却費を計算する際の耐用年

額が 高まるうえ、中古 資 産については数を以下の方法により算定しているも本来の耐用年数を上記の方法で短縮のをいいます。

することにより早期に多額の償却費を①簡便法計上して、不動産所得の損失を他の給・法定耐用年数の全部を経過した資産

与や事業所得と通算することが可能で→法定耐用年数×20％

した。今 回の改 正でこのような手 法が・法定耐用年数の一部を経過した資産

困難となります。

→（法定耐用年数－経過年数）+（経

なお、この制度の適用を受けた国外

過年数×20％）

中古建物を譲渡した場合において、譲②見積法

渡所得の計算上、取得費から控除すべ

個人が国外中古建物を賃貸して不動その用に供した時以後の使用可能期間

き償 却 費の累 計 額からは、上 記により産所得を有する場合において、不動産所の年数を耐用年数とする方法（所在地なかったものとみなされた償却費に相

所得税

個人住民税

図表４ 印紙税の減額措置

図表5

不動産売買契約書

工事請負契約書

1万円未満

1万円未満

非課税

１万円以上 50万円以下

１万円以上200万円以下

200円

50万円超 100万円以下200万円超300万円以下

500円

100万円超 500万円以下

300万円超500万円以下

1,000円

図表6

税額

500万円超1,000万円以下

5,000円

1,000万円超5,000万円以下

10,000円

5,000万円超１億円以下30,000円

1億円超５億円以下

60,000円

５億円超10億円以下

160,000円

10億円超50億円以下

320,000円

50億円超

480,000円

固定資産税の減額措置《新築住宅に係る固定資産税の税額の減額措置》⇒３年間（マンション等は５年間）、税額の２分の１を減額《新築の認定長期優良住宅に係る税額の減額措置》⇒５年間（マンション等は７年間）、税額の２分の１を減額《一定の耐震改修を行った住宅に係る税額の減額措置》⇒工事完了の翌年度、税額の２分の１を減額《一定のバリアフリー改修、省エネ改修を行った住宅に係る税額の減額措置》⇒工事完了の翌年度、税額の３分の１を減額
図表7

国外不動産所得に10万円の損失がある場合

不動産取得税の特例措置《宅建業者が請負契約により家屋を新築した場合の特例》⇒宅建業者等が取得したものとみなす日を６月から１年に緩和《新築住宅用地の取得に係る特例》⇒土地取得後、住宅新築までの年数を２年から３年に緩和《新築の認定長期優良住宅の取得に係る特例》⇒課税標準からの控除額を1,200万円から1,300万円に増額

06 月刊不動産 ｜ 2020.2

減価償却費※3
40万円
その他の経費
20万円
必要経費※３ 簡便法により耐用年数を計算

損失の金額
10万円
家賃収入
50万円
収入

＜改正前＞損失10万円を他の所得と通算可＜改正後＞損失はなかったものとみなす

当する部分の金額は除くこととされるた

その用途が明らかでない場合は消費税除の対象外ですが、本業とは関連のなめ、譲渡所得はその分圧縮されます。

の課税取引とされていましたが、改正にい金地金の売買などを利用して恣意的

より建物の状況等から人の居住の用にに課税売上割合を引き上げることによ

供することが明らかな場合は非課税とりその控除を受けられる余地がありまされます（令和２年４月１日以後に行わした。今回の改正によりそのような手法

れる貸付けから適用）。

が封じられることになります。

10. 老朽化マンションの再生促進のための特例措置
新設
事業所税

法人税等

＜途中で住宅以外の貸付けや譲渡をした場合＞

敷地分割組合（仮称）を公益法人等

上記により仕入税額控除が認められとみなして、収益事業以外の事業に係るなかった居住用賃貸建物について、そ事業所税等を非課税にすることを新設の仕入れの日から同日の属する課税期

12. 所有者不明土地等に係る課税上の課題への対応
固定資産税

間の初日以後３年を経過する日の属す①登記簿等に所有者として登記されて1１. 居住用賃貸建物の取得に係る消費税の仕入税額控除の見直し

る課税期間の末日までの間に住宅の貸いる個人が死亡している場合、市町村

付け以外の貸付けの用に供した場合ま長はその土地または家屋の現所有者に

消費税

たは譲渡した場合には、一定の方法に対してその氏名、住所その他賦課徴収より計算した額を仕入控除税額に加算に必要な事項を申告させることが可能

して調整します。

となり、罰則も設けられます。

居住用賃貸建物の課税仕入れについては、仕入税額控除が認められないこととされます。

＜適用時期＞②市町村が一定の調査を尽くしてもな
お固定資産の所有者が１人も明らかと

ただし、そのうち住 宅の貸 付けの用

令 和２年 1 0月１日以 後に居 住用賃ならない場合には、その使用者を所有に供しないことが明らかな部分につい貸建物を仕入れた場合について適用。

者とみなしてその者に課 税することがては、引き続き控除の対象とされます。

ただし、同年３月3 1日までに締 結した可能となります。

契 約に基づき同年 1 0月１日以 後に仕＜居住用賃貸建物とは＞入れた場合は除外されます。

住宅の貸付けの用に供しないことが明
らかな建物以外の建物で、高額特定資＜ポイント＞＜適用時期＞①は令和２年４月１日以後の条例の施行日以後に現所有者であることを知っ

産（図表8）に該当するものをいいます。

消費税の計算上、住宅として賃貸すた者について、②は令和３年度以後の

なお、従来は賃貸借契約等においてる建物を取得しても本来は仕入税額控

固定資産税について適用されます。

図表8

高額特定資産高額特定資産とは、次の①または②を指します。

①棚卸資産
このうち、一の取引単位の支払対価の額が税抜きで1,000万円以上のものに限られます13. 居心地が良く歩きたくなる
まちなか創出のための特例措置
新設
固定資産税

都市計画税

●公共空間の拡大を図るための道路、広場等の公共施設等の用に供されている土地とベンチ等の償却資産の課税標②調整対象固定資産準額を５年間、２分の１に軽減（令和４年３月31日まで）。

→棚卸資産以外の資産（建物、構築物など）
で一の取引単位の支払対価の額が税抜きで100万円以上のものをいいます●公共空間の充実を図るために改修した家屋の課税標準額を５年間、２分の１に軽減（令和４年３月31日まで）。

2020.2 ｜ 月刊不動産 07

令和

2年

新年賀詞交歓会を開催

巻頭特集2

特別リポートSPECIAL REPORT

公益社団法人全日本不動産協会と公益社団法
人不動産保証協会は、令和２年１月14日（火）、東京都本部と合同で、令和２年新年賀詞交歓会を開催しました。

［日時］令和２年１月14日（火）17：30 ～ 19：30［場所］ホテルニューオータニ「芙蓉の間」

原嶋和利 全日・保証理事長

赤羽一嘉 国土交通大臣

菅義偉 内閣官房長官

小池百合子 東京都知事

改元後初の令和２年賀詞交歓会は、ホテルニューオータ

対応し、不動産業のさらなる成長を実現するため、法整備のニにて定刻どおり17時半より始まりました。冒頭、原嶋和利

検討等、全力で取り組んでいく所存です」と意気込みを述べ

全日・保証理事長が、令和２年度税制改正要望である
「低未

ました。

利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得税の100万円の

続いて、小池百合子東京都知事が来たる東京オリンピッ

特別控除の創設」等の実現に感謝の意を表し、次のように新ク・パラリンピック開催に向けて次のように抱負を語りまし

年の挨拶をしました。
「 今年は、昨年６月に公表した『全日中た。
「 現在、総力を挙げて大会の成功に向けて準備を進めて期ビジョン』の短・中期的アクションプランとして、空き家問いるところです。単に成長ではありません。持続可能な成長、

題や政策発信を中心とした検討課題の実現に向けて具体策

これにプラスして成熟の２本柱で、すばらしい大会となります

を講じたいと思っています。
また４月からの一般社団法人全ように皆様方のご協力を改めてお願い申し上げます」。

国不動産協会（TRA）の全国組織化に向け、会員の皆さまへのさらなる支援を推進していきたいと考えています」。

そして乾杯は前年同様、坂本久全国宅地建物取引業協会連合会会長が音頭をとり、盛大に宴が始まりました。会員や次に、昨年９月に就任した赤羽一嘉国土交通大臣が壇上

来賓の方々との歓談のなか、駆けつけた菅義偉内閣官房長に立ち「空き家・空地対策、マンションの維持管理の適正化

官は、「 安倍政権も８年目に入り、これまで一番に取り組んでや老朽化マンションの再生、所有者不明土地対策、サブリー

きたのは日本経済の再生です。現在の政策に自信を持って、ス問題、賃貸住宅の管理の適正化等の山積している課題に

今年もさらに邁進したいと思っています」と政府として経済の08 月刊不動産 ｜ 2020.2

くの国会議員、都議会議員等が新年のお祝いに訪れ、挨拶

活性化に全力で取り組む姿勢を強調しました。
そのほか、竹本直一内閣府特命担当大臣、高市早苗総務大臣、森まさこ法務大臣、甘利明自民党税制調査会長、井上をされました。
さらに小泉進次郎環境大臣等からの祝辞もいただき、会場では大きな拍手が起こりました。

信治全日本不動産政策推進議員連盟事務局長、井上義久

最後に、中村裕昌全日専務理事・保証副理事長・東京都公明党副代表、鈴木章浩東京都議会自民党幹事長、宇田川本部長の一本締めにより、令和２年新年賀詞交歓会が盛会

聡史東京都議会自民党日政連関係議員懇談会会長など多のうちに幕を閉じました。

竹本直一 内閣府特命担当大臣

高市早苗 総務大臣

森まさこ 法務大臣

甘利明 自民党税制調査会長

井上信治 全日本不動産政策推進議員連盟事務局長

井上義久 公明党副代表

鈴木章浩 東京都議会自民党幹事長

宇田川聡史 東京都議会自民党日政連関係議員懇談会会長

自民党の国会議員の方々

坂本久 全国宅地建物取引業協会連合会会長

中村裕昌 全日専務理事・保証副理事長・東京都本部長

2020.2 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

売買契約後決済前の災害による建物の滅失

法律相談

山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。
日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.47
estionQu

売買代金の一部を内金として支払って建物を購入しましたが、決済の前に、大地震が発生し、建物が滅失してしまいました。それでも残代金を支払わなければならないでしょうか。また、すでに支払い済みの代金の返還を請求することができるでしょうか。

Answer
１．引渡し前であれば題と捉えられていました。

書の中で、決済前に建物が滅失した

危険負担の取扱いには、債権者主場合には、代金債務を消滅させると義と債務者主義があります。債権者の取決めがなされ、特約で民法の条

建物の滅失が、建物の引渡しを受主義とは、後発的不能のリスクを債

文の非常識が修正されていました。

ける前であれば、残代金の支払いを権者に負わせる考え方［たとえば、建拒み、また、支払い済みの代金の返物の売買契約について、契約日から還を求めることができます。他方、建２カ月後に決済（残代金支払い・引渡

物の滅失が、建物の引渡しを受けた

し）が予定されていたところ、契約日後だと、残 代 金の支 払いを免 れず、から１カ月後に地震が発生し、建物改正後の民法では、まず、後発的支 払い済みの代 金の返 還を求めるが倒壊してしまった事例で、反対債不能について、反対債務の消滅へのこともできません。

務（ 売買代 金 債 務 ）を存 続させるこ影響を問題にする構成を取りやめまと］であり、債務者主義とは、後発的した。そのうえで、当事者の一方（建不能のリスクを債務者に負わせる考物の売 買では売 主 ）の債 務 が 履 行

え方［この事例において反対債務（売不能になったときには、相手方（建物

さて、契約上当事者双方が互いに買代金債務）を消滅させること］です。

の売買では買主）に、反対債務（売買義務を負担する契約を、「 双務契約」

これまで、民法の条文上は、債権者

代 金 債 務 ）の 支 払いを拒 絶する権といいます。改正前の民法では、双務主義の原則が採られていました（改利 、および、契 約を解 除する権 利を契約において、契約後決済前に、物正前民法534条１項）。
しかし、建物与えました（改正後の民法536条１の引渡債務を履行できなくなったとが滅 失したのに買主が代 金 支 払 義

項、542条１項１号）。
したがって、特き（後発的不能、債務者に責任がな務を負うという債権者主義は、通常約で定めなくても、民法上、買主は売い場合）、反対給付（他方の債務）が人の感覚と異なり、常識的とはいえま買代金を拒むことができ、また、契約消滅するかどうかが、危険負担の問せん。
そのために、一般的に売買契約を解除できることになります。

支払いを拒める

2．危険負担の原則

10 月刊不動産 ｜ 2020.2

3．民法改正による考え方の転換は、契約を解除できる、または、代金たところ、契 約日の２カ月後に地 震

債 務は当然に消 滅するなどの条 文

加えて、改正によって、売買についが発 生し、建 物が倒 壊してしまったが設けられています。
したがって、本ては、決済前に引渡しがなされた場というケースでは、引渡し以 降に建稿で紹介した民法の改正内容は、実合には、引渡し後に履行不能となっ物が滅失していますから、買主は代務には特段の影響を与えません。

ても、「その引渡しがあった時以後に金の支払いを拒むことができないとその目的 物が当事 者 双 方の責めにいうことになります（図表）。

た検討課題です。日常的に利用して5．まとめいる契約書の文言についても、それ売買契約書では、一般的に、契約が法律的にどのような意味をもって移転するという定めが設けられまし

後決済前に目的物が滅失した場合いるのかを理 解しておくことは 、専た。たとえば、契約日の３カ月後に決の契 約の取 扱いについての特 約が門 家である宅 建 業 者の責 任という済（残代金支払い）が予定され、契約設けられ、目的 物が滅 失したときにことになります。

IT（改正後の民法567条１項）、危険が

契約

建物滅失

物件調査

図表 引き渡しの前後で異なる危険負担＜改正後の民法536条１項、542条１項１号＞

宅建士

支 払を拒むことができない」としてによる被害状況をみれば、危険負担

賃貸

滅 失 」したときは、「買主は、代 金のしかし、最近のわが国の自然災害の問題は絵空事ではなく、差し迫っ帰することができない事由によって

税務

日の１カ月後に引渡しがなされてい法律

4．売買契約における取扱い

引渡し・代金決済予定

海外■代金支払いを拒める■契約を解除できる＜改正後の民法567条１項＞
契約

引渡し

建物滅失

代金決済予定■代金支払いを拒めない■契約を解除できない

今回のポイント●改正前の民法では、契約後決済前の建物の滅失について、代金債務は消滅しないという債権者主義の原則が採られていたが、債権者主義は常識に反するために、一般的に売買契約に特約を定め民法の原則を修正していた。
●改正によって、契約後決済前の建物の滅失の取扱いが変わり、買主は代金支払いを求められても、これを拒絶でき、かつ、契約の解除ができるものとされた。
●改正によって、売買契約においては、引渡し後に建物が滅失した場合には、買主は代金支払いを拒むことができず、契約を解除することもできないものとされた。

2020.2 ｜ 月刊不動産 11

不動産お役立ちQ & A

税務 ー

自宅を新築、入居後に転勤を命じられたことにより居住できなくなった場合の所得税の住宅ローン特別控除

Tax

税務
相談

税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組
織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。東京商工会議所「事業承継の実態に関する調査研究会」委員（2014年）等歴任。著書に『ポイント整理 不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

Vol.30estionQu

個人が自宅を新築、入居後に勤務先より転勤を命じられたことによって居住できなくなった場合、所得税の住宅ローン特別控除の取扱いについて教えてください。

Answer
住宅ローン特別控除は、自宅を新築等した個人がそこに居住し続けていることを要件としており、居住の用に供しない、または途中で供しなくなった場合、その年以降は原則として適用を受けることができません。ただし、転勤などやむを得ない事情により居住の用に供しない、または途中で居住の用に供しなくなった場合には、下記２.および３.で述べる一定の救済規定が設けられています。

31日まで引き続きその居住の用に供いることを基本的要件としており、居している年に限る。以下「適用年」と住の用に供しなくなった場 合 、そのいう）のその 個 人 の 所 得 税 の 額 か

年以降はこの控除を受けることはで

個 人が、令 和３年 1 2月3 1日まで

ら、住宅借入金の年末残高に基づくきません。
しかし、自宅を新築等し、に、①国内で住宅の用に供する家屋

一定の控除額が控除されます。
これ入居した会社員が、遠隔地に転勤をで床面積が50㎡以上などの要件をが住宅ローン特別控除です（租税特命じられるなどにより、やむを得ずそ

満たすものの新築または②その家屋別措置法41条）。

こに居住できなくなることもありえまのうち建築後使用されたことのない※１ 令和元年10月1日以降、課される消費税率が10％となる自宅を取得し、その翌年12月末までに自己の居住の用に供した場合は、13年目まで延長されます（租税特別措置法41条13項）。

す。そのような場合であっても一律に

2．住宅ローン特別控除の税 庁 通 達では次のような救 済 的な「居住の用に供した（ている）」

１.の下線部の「その居住の用に供

１．住宅ローン

特別控除の概要

もの等の取 得をし、その自宅をその個人の居住の用に供した場合（その新築・取得の日から６カ月以内に居住の用に供した場 合に限る）、その個 人がその自宅の新 築 等のための借入金（住宅借入金）の額を有する
ときは、その居 住の用に供した日の控除が受けられなくなるのは酷なので、租 税 特 別 措 置 法 4 1 条に係る国適用要件とされる取扱いを用意しています。

ことの判定法した（ている）」とは、原則として、自宅を新 築・取 得した者が 、現にそれを属する年（居住年）以後10年間 ※1の住宅ローン特別控除は、自宅を新居住の用に供した（ている）場合をい各年（その居住日以後その年の12月

築等した個人がそこに居住し続けています。この判定について、たとえば

12 月刊不動産 ｜ 2020.2

の年の翌年が該当する）以後の各年

養 親 族である妻と子とともにそこでの自宅を「 居 住の用に供しなくなっ（同日以後その年の12月31日までで居住を開始したところ、勤務先の会た」
ものとされます（租税特別措置法

引き続きその自宅を居住の用に供し社から転勤を命じられ、やむを得ず

通達41-1～41-3）。

ている年に限る）は、「 適用年」とみなされ、この控除の再開が認められま

自宅を離れることになった場合でも、す（租税特別措置法41条23項）。ただし、居住再開年からこの控除を再れるなど、“自宅を離 れた事 情が 解（１）居住再開による住宅ローン

初の居住年から10年目（１. ※１の場

消され れ ば 、Ａさん が 再 び自 宅 に特別控除の再開の特例

合は13年目）までであり、居住してい後、Ａさんが転勤前の勤務地に戻さ

住宅ローン特別控除の適用を受れる”ときは、Ａさんがその自宅を引けていた個人が給与所得者で、そのき続き居住の用に供しているものと勤務先（給与の支払者）からの転勤されます。一方、Ａさんの妻と子が、の命令に伴う転居その他これに準ずＡさんを追ってその転勤先の住宅にるやむを得ない事由によって、その自転居し、妻と子もその自宅から離れる宅をその個人の居住の用に供しなく※２ 上記の「居住の用に供しなくなる」
または「居住の用に供する」かどうかの判定は、前述２.により行います。

（２）手続要件

なる※２場合には、その年以個人が（１）の特例の適用を受け降この控除は受けられなくるためには、転勤の命令に伴う転居なります。その場合に、その等により自宅を居住の用に供しなく個人が、その後再びその自なる際 に、その 供しなくなる日まで宅を居 住の用に供する※２に、自宅を居 住の用に供しなくなると、上 記 の 居 住 年 以 後 1 0

理由その他の財 務 省 令で定める事年間の各年のうち、その個項を記 載した届出書を自宅の所 在人 が自宅を再び 居 住の用地の税務署長に提出し、その後居住に供したと認められる日をを再 開してこの 控 除を再 開 する年

含 む 年（ 以 下「 居 住 再 開（ 居 住 再 開 年 ）の確 定申告 書に、そ年」という。なお、その年にの自宅を再び居住の用に供したこと

自宅 での 居 住を再 開 するを証する書 類その他の一 定の書 類前までその 家 屋を賃 貸 のを添付することが必要です（租税特用に供していた場合には、
そ別措置法41条24項）。

今回のポイント●２.の「居住の用に供した（ている）」ことの判定において、たとえば家屋を新築等した者が、その家屋に扶養親族ではない（生計を一にしない）親族を住まわせ、自分は妻子とともに勤務先の社宅に住んでいる場合には、その家屋の所有者がその家屋に入居し、その後も引き続いて居住しているとする取扱いは適用されません。
●家屋の所有者が勤務先からの転勤命令により転居した後その家屋に再び居住していない場合であっても、その生計をーにする親族がその家屋に再居住し、転勤命令による転居の事由が解消した後はその者が共にその家屋に居住することとなると認められるときは、家屋の所有者がその家屋に再居住したものとして、３.（ 1）の特例の適用が認められます（租税特別措置法通達41-4）。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2020.2 ｜ 月刊不動産 13

海外

親族が自宅に残って居住していれば、に伸びることはありません。

物件調査

Ａさんが転勤の場合、住宅ローン特別控除を受けられるのか？

なかった年 数 分だけ適 用年が 後ろIT戻って居 住することとなると認めら開しても、この控 除 ができるのは当

宅建士

場合の救済的取扱いに残って引き続き居住しており、その賃貸

3．居住の用に供しなくなった

Ａさんが単身赴任し、妻と子が自宅

住宅ローン特別控除を受けられる税務ことになれば、その時点でＡさんはそ法律

自宅を新築した会社員Ａさんが、扶不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.30estionQu

賃借人がアパートの２階から転落した場合の責任
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

1952年広島県生まれ。東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産
賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

私は２階建ての賃貸アパートを経営しています。
このたび、賃借人が２階の窓から物干し竿に洗濯物を干そうとして身体を乗り出したときに落下し、大けがをしました。賃借人は２階の窓に手すりが付いていないために落下したのだから、アパートの窓に瑕疵がある、オーナーに責任があるとして、私に落下事故による損害の賠償をせよと求めています。
しかし、２階の窓は手すりこそありませんが、窓枠下部は床面から約73㎝の位置にあるので、普通の注意を払っていれば落下することはないはずです。瑕疵の問題ではなく、本人の不注意ではないかと思うのですが、このような場合にも私に損害賠償責任があるのでしょうか。

Answer
賃借人が賃貸建物から落下する等の事故が発生した場合には、当該アパートに入居者が落下する可能性のある瑕疵（欠陥）があったか否かによることになります。瑕疵の有無は、賃借人が落下するおそれのある危険な設備があったか、落下の危険性を防止する施設が具備されていたか否かで判断されることになります。窓枠下部が床面から約73㎝の位置にあるとすると、窓の腰高自体は通常のものと考えられますので、腰高自体を瑕疵とみなす
ことはできないと思われます。
しかし、裁判例の中には、その窓の外にある物干し竿の位置等から、入居者が洗濯物を干すには窓から相当程
度、体を伸ばさないと洗濯物を干せない状況である等の事情のある場合には、落下の危険がないとはいえないので、瑕疵があると認め、賃借人側にも過失があったとして90％の過失相殺をしたうえで、賃借人の請求を一部認容した事例もあります。瑕疵の判断には、窓自体の安全性だけでなく、窓がどのように使用されていたかも併せて考慮すべきとしていることに留意する必要があります。

1．賃貸アパートで発生したことによって他 人に損 害を生じたとなければ 所 有 者が 賠 償 責 任を負う

事故と賃貸人の責任

きは、その工 作 物の占有 者は、被 害と規定されていますが、所有者に過者に対してその損害を賠償する責任

失がなかった場合の規定がありませアパートで事故が発生した場合にを負う。ただし、占有 者 が 損 害の発ん。民法717条は、瑕疵のある土地は、当該アパートに事故を惹起する生を防止するのに必要な注意をしたの工作物の所有者の無過失責任をような瑕疵（欠陥）があったか否かにときは、所有者がその損害を賠償し定めたものです。

より、オーナーに損害賠償責任があなければならない」と定めています。

るか否かが決まります。民法717条

土地の工作物とは、土地に固着させ（土地の工作物責任）は、「 土地の工た物ですから、建物やブロック塀が作物の設置又は保存に瑕疵がある

これに該当します。占有者に過失が14 月刊不動産 ｜ 2020.2

2．工作物の瑕疵の判断
窓枠下部が床面から約73㎝の位

状態で、窓からある程度外に身を乗高自体を瑕疵とみなすことはできな

高は十 分で、手すりがなくても通 常

り出さなければならないことが考えいと思われますが 、その窓がどのよ

落 下する危 険はないから瑕 疵はなられるのであって、万 一身体のバラ

うな使われ方をしていたかも問題といと反 論しました。第 一 審 判 決は、ンスを失ったような場 合には、そのなります。福 岡 高 裁 平 成 1 9 年３月

窓枠下部が床面から約73㎝の位置まま転落する危険性がなくはなかっ

20日判決に類似の事件の判断が示にあることや、30年近く無事故であたことから、窓に手すりや柵などがされています。事 案は、賃 借 人Ｘのること等の事情から、通常の注意を設 置されていなかったことは、転 落

妻 が自宅 建 物の２階 窓 から転 落しすれば落下するおそれはなく、瑕疵防止という観点からしてその安全性て死亡した事故について、その原因はないとしてＸの請 求を棄 却しましが十分なものでなかったと判断しては、窓に手すり等が設置されていな

たが、福岡高裁では、本件窓の両脇います。瑕疵の判断方法として、窓自かったことにあるとして、賃貸人Ｙにの 外 壁には、蛇 腹 式 の 物 干し竿 受

体の構 造の安 全 性のほか 、窓の実

対し、土地工作物責任に基づいて、けが設置されていたが、錆び付いて際の使 用方 法 等をも考 慮して瑕 疵

損 害 賠 償を求めたものです。Ｘは、いて伸縮できない状態であったことの判断をしていることに注意が必要

本件窓に手すりがないことが建物のを認定し、このため、洗濯物を干すた

です。

IT

償を請 求しましたが 、Ｙは、窓の腰

宅建士

通 常のものと考えられますので、腰賃貸

めには、手に洗濯物を持ったままの税務

欠 陥に該 当すると主 張して損 害 賠法律

置にあるとすると、窓の腰 高自体は

物件調査

賃貸人Y

賃借人X

海外

賃貸借契約

妻
転落後、死亡窓に手すりや柵などが設置されていなかったことは、転落防止の観点から、安全性が十分でないと高裁で判断された＜瑕疵の判断方法＞
・窓自体の構造の安全性
・実際の使用方法等に注意が必要｝今回のポイント●アパートで発生した事故にオーナーが損害賠償責任を負うか否かは当該アパートに工作物としての瑕疵があるか否かによる。
●オーナーの工作物責任は、オーナーの無過失責任であるので、過失の有無は問題にならず、客観的に瑕疵があるか否かが問題となる。
●瑕疵の判断にあたっては、当該箇所の構造だけではなく、それがどのように利用されていたかも考慮の上、判断されることになる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2020.2 ｜ 月刊不動産 15

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

接道義務と前面道路による規制
法令上の制限3 ～道路に関する規制（建築基準法2）～

宅建士試験合格のコツ
建築基準法には、道路に関連する規制がさまざまな場面で出てきます。今回は、Vol.11

道路に関連する建築基準法上の各種の規制のうち、出題頻度の高い接道義務と、容積率の前面道路による規制について学んでいきましょう。

接道義務＜接道義務＞
敷地

都市計画区域・準都市計画区域内にある建築物の敷地は、原則

建物として、道路（自動車専用道路を除く）に２ｍ以上接していなければ境界線（１）建築物の敷地の接道義務なりません。建築物の敷地が道路に２ｍ以上接していないと、その建築物が火事になった際に消防車が入って消火活動をすることができなかったり、救急車の経路が確保できなかったりするからです。

間口2m以上道路幅員4m以上（２）地方公共団体の条例による制限の付加
地方公共団体は、避難・通行の安全確保の目的から、特殊建築物や一定の規模の建築物などにつき、条例で制限を「付加」
することができます（「緩和」
はできません）。
（３）私道の変更禁止等
私道の変更・廃止により、その道路に接する敷地が接道義務に抵触することとなる場合、特定行政庁はその私道の変更・廃止を禁止または制限することができます。
（４）道路の定義
建築基準法上の道路とは、次のものをいいます。

幅員４m
以上で

①道路法による道路（国道、
都道府県道、
市町村道等）②都市計画法、
土地区画整理法、
都市再開発法等によって造った道③都市計画区域または準都市計画区域に指定された際､すでに現存する道(公道・私道を問わない）④道路法、
都市計画法等の事業計画のある道路で、２年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの⑤法律によらないで築造する政令に定める基準に適合する道で、特定行政庁から位置指定を受けたもの⑥幅員４ｍ未満の道で、都市計画区域または準都市計画区域に指定された際に、現に建築物が立ち並んでおり、
特定行政庁が指定したもの

道路は、原則として４ｍ以上の幅員が必要です（⑥は例外）。
ただし、特定行政庁が指定する区域では、幅員６ｍ以上を基準とすることができます。
道路の定義を覚える場合は、「 特定行政庁の指定」というキーワードに注意してください。④、⑤、⑥でこのキーワードが出てきます。④は予定段階の道、⑤は法律によらないで造られた道、⑥は幅員４ｍ未満、というふうに、
どれも道路として問題ありです。火災の際に、消防車が入ってきてきちんと消火活動ができるかどうか不安です。
そこで、そうした安全面などを確認したうえで特定行政庁が指定した場合にのみ、「道路」と認めることにしたのです。

16 月刊不動産 ｜ 2020.2

法律

植杉 伸介
税務

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

賃貸
宅建士

容積率の前面道路による規制
容積率は、建築物の前面道路の幅員（２以上あるときは、道路の幅員が最大のもの）が12ｍ未満のときは、前（小さい）ほうによらなければなりません。

住居系の用途地域 → ４／１０

物件調査

道路の幅員に乗じる定数（法定乗数）

IT

面道路の幅員（メートル数）に、下記の定数を乗じて得た数値と、都市計画で定められた数値とを比較し、厳しい

左記以外の地域 → ６／１０

たとえば、都市計画による指定容積率が30/10で、前面道路が６ｍの第一種住居地域の場合、前面道路幅６×になります。

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 都市計画区域の変更等によって建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員２ｍの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。
（H30年 問19）
【Ｑ2】 建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が２つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値（12ｍ未満の場合に限る。）
を用いて算定する。
（H29年 問19）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 現に建物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道が建築基準法上の「道路」として認められるためには、特定行政庁の指定が必要である。

Answer 2 【解説】前面道路が２つ以上ある場合は、道路の幅員が最大のもの、つまり広いほうの道路の幅員で計算する。

2020.2 ｜ 月刊不動産 17

海外4/10＝24/10と、指定容積率30/10を比較すると、24/10の数字のほうが厳しいので、こちらを採用すること

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.10

IoTとは何か？

IoTは、AIやビッグデータと並んで、何となく先進的な感じはするけれど、業務にはどう活用したらいいかわか
らないという方が多いのではないでしょうか。このような状況ですが、IoTはどんどん身近なものになっています。
そこで今回は、IoTとは何かをかみ砕いてご説明します。

バーチャル世界と現実世界の融合を果たす「IoT」

す。これまでのインターネットは 、えられるようになりました。例えば、「情報」という実物のないものをや

Webで操作をしたら、車が動き出り取りする際に活 用されていましす、エアコンがつく、鍵 が 開くなど

IoT（=Internet of Things）

た。I o Tは、情 報のやりとりに終 始

で す（ 図１）。か っこよく言 えば 、は 、日 本 語 で は「 モノの インターしていたインターネットを、現 実 世バーチャル世界と現実世界の融合

ネット」と呼ばれています。
これまで、界にあるモノにつなげた仕 組みのを果たすものが 、I o Tです。I o Tがインターネットにつながっているのことを指し、2012年から本格的に2012年から本格的に普及し始めは様々な「 情 報 」でした。インター

広がり始めました。モノがインター

た理由は、２つあります。
１つは、ス

ネットで「 情 報 」を調 べ 、インター

ネットに つ な が ったことで 、イン

マートフォンの普及で、もう１つは、

ネットを通じて「 情 報 」を発 信し、

ターネットを介してあらゆるサービ「Bluetooth4.0」という通信規格のメール等で「情報」のやりとりをしまスが現実世界に直接的な影響を与

登場です。

01

図1

IoTで何ができるのか？

02

スマホの登場でIoTが身近なものに

インターネットにつながるモノを操 作する場 合 、操 作するための端末もインターネットにつながってい
る必要があります。インターネットにつながる端末の代表は、
これまで常にPCが主体だったため、身の回りのモノがもしインターネットにつながっていたとしても、操作するためにはわざわざPCを開く必要がありました。家の鍵を開けるために、PCを開く必要があったのです。
これでは誰も使いません。
しかし、スマート
モノがネットワークでつながることにより、エアコンや電気のON・OFF、鍵の施錠・開錠などができる

18 月刊不動産 ｜ 2020.2

フォンが登場してからは、インター法律

ネットにつながる端 末が人々の手機器とあわせたりすることで、力をかった新しい商品やサービスが、どの中にやってきました。
これは、革命発揮します。

んどん 生まれてきています。次 回

ネット上の膨 大な情 報とモノがい、スマートフォンはインターネット

つながったことで、これまでにはな

は、その潮流についてお話をさせていただきます。

税務

的な出 来 事でした。ガラケーと違接続のみではなく、様々なプログラム（アプリ）を動 かすことができま

写真

スマホの普及でIoTを使った商品やサービスが登場

賃貸す。
まさに、手のひらの中のパソコンなのです。スマホの登場によって、これまで工場やオフィスでしか使われ宅建士ていなかったIoT技術が、日常生活に近づいてきました（写真）。

Bluetooth4.0が生活にもたらすものIT

03

IoTの普及を語る上で、外せないのが、Bluetooth4.0の登場です。

物件調査

2011年10月に発売されたApple社のiPhone4Sに、Bluetooth4.0が採用されました。
これまで、ほとんどの通信機能は消費電力が大きく、外出中にスマホのアプリで帰宅時間に合わせて風呂を沸かすこともできる
図2

Bluetooth4.0の駆動時間

海外「通信する＝コンセントが必要」
という状況でした。Wi-Fiに接続できる機器や、SIMを搭載した機器を、単三電池４本で動かした場合、約２日間で電池を使い切ります。
しかし、Bluetooth4.0は、通信
規 格の中で抜 群に消 費 電力が 少なく、単三電池４本で２～５年も駆動することができるのです（図2）。
Bluetooth4.0の登場で、IoTは電源ケーブルという足かせが外れて、
イヤ ホン、スピ ー カ ー 、鍵 、センサー、
リモコンなど、様々なモノにつながる仕組みができあがりました。

従来の機器では、単三電池４本を約２日間で使い切っていたが、Bluetooth4.0の登場により、２～５年駆動できるようになった

しかし、Bluetooth4.0は直接イン
ターネットにつながるわけではな
く、10m程度の近距離にしか電波を飛ばすことができません。そのため、Bluetooh4.0は、スマートフォ
ンや中継 器など、頻 繁に充 電されたり、コンセントにつながっている

株式会社ライナフ 代表取締役

滝沢 潔
1982年生まれ。神奈川県出身。三井住友信託銀行で資産運用相談、
不動産投資セミナーの講師などに従事した後、不動産向けシステム開発会社の株式会社ライナフを設立。不動産投資を24歳から始め、４棟のビル・マンションのオーナーとなる。
１級FP技能士、一般社団法人不動産テック協会理事、不動産証券化協会認定マスター。

2020.2 ｜ 月刊不動産 19

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.11

Research

不動産物件調査技術の基礎 ～役所調査編～

役所調査のための心構え
宅建業者が、売買の重要事項として調査説明を義務付けられている宅建業法上の項目は、142項目（令和元年12月現在）になります。不動産調査の各分野の中でも、法令ごとに役所の担当部署が異なり、不動産購入者の契約の目的や利用方法等の違いにより調査すべき項目までが変化するため、「 役所調査ほど難しいものはない」といわれています。
そこで今回は、役所調査で失敗しないための調査技術の心構えを述べます。

役所の聞き取り調査に証拠がない

存在の有無は、最も重要な資料とな

建築確認担当課に「この場所の前面ります。

道路は、基準法上の道路ですか」とそこで、役所調査のときに担当課いう質問だけで終えて帰ってきます。

役所調査をするうえで注意しなけ

で、「 記録がない」と回答されたとき

役 所 側は、「がけ条 例 」の質 問がな

は、持ち帰るものがないため、
「 担当

いので、
その話はしません。役所調査

第一の注意点は、役所の聞き取り者の名前」を聞いて、以下のように記に入る前に、①現地で気づいた疑問

調 査に証 拠 がないということです。

録します。
「 〇〇の記録なし。〇年〇を思い浮かべること、②買主の契約

例えば、「 調査対象建物に建築確認

月〇日、〇〇課〇〇氏」と、聞き取り目的や利用計画を再確認しておくこの記 録はありますか 」と質 問をした

調査保存用シートに記載することがとが重要です。

ときに、記録がないときは、交付書類

大切です（ポイント１）。

ればならない点は、
４つあります。

がないため、不 動 産 業 者の調 査 者

法令調査の共通項目中心に調べるません。多くの不 動 産トラブルは聞聞いたことには答えるが、聞かないことは話さない

第三の注意点は、法令調査においき取り調査に関する事項で発生して第 二の注 意 点は、役 所では不 動て以下のような共通項目を中心に調います。訴訟になった場合、例えば、

産 業 者 が 聞 いたことには 答えます

べることです。法令上の説明義務項

裁判官から「６年前の＊＊の売買契が、聞かないことは話さないというこ

目は142項目ですが、少なくとも多く

約 締 結の際の重 要 事 項 調 査の際 、とです。

の物 件に共 通する調 査 項目には次が「聞き取り調査をした証拠」がありのようなものがあります。

＊＊について、許認可の有無を調査

例えば調査対象地に５ｍを超える

しましたか？」
といった質問に対し、がけがある場合、不動産業者の調査① 都 市 計 画 、② 開 発 許 認 可の記

不 動 産 業 者 側 で「 当 時 の 記 録 は者が、「このがけは建築の際、大丈夫

録、③宅地造成工事規制区域、④下残っていません｣としか 回 答できなだろうか 」と疑 問に思い、建 築 確 認

水道図面、⑤道路幅員・名称、⑥浄いときは、不動産業者が敗訴する可

担当課で、「５ｍを超えるがけがあり化槽排水許可、⑦浸水被害履歴、⑧

能性が高くなります。
このため、取引ますが、建築規制はありますか」と、

土 砂 災 害 警 戒 区 域 、⑨がけ危 険 箇

完了後、債務不履行責任による損害がけ条例の質問をします。担当課で所、⑩都市公園の廃止、⑪保存樹林

賠償請求の10年間の時効まで、「聞は、そのような質問があれば、がけ条の指定、⑫埋蔵文化財包蔵地、⑬区

き取り調 査 保 存用シート」を保 存し例の話をします。
しかし、現地のがけ

画整理の記録、⑭道路査定図面、⑮ておく必要があります。
このシートのが気にならなかった調査者であれば、がけ条例の規制内容、⑯建築確認の20 月刊不動産 ｜ 2020.2

課に行く際、最初に順番を決めてお多く、エレベーターで一番高い階の担可 、⑱ 地 下 鉄 の 建 築 規 制 、⑲ モノ

くことです。

当課に行き、そこから調 査を始めま所の総 合 窓口で、要 件ごとに「 担当

していきます。理想的には、最初に都課の名 称 」と「 所 在 」を聞きます。次市計画担当課で最後は建築確認担

歩く順番を決めるに、「ポイント２」の共 通 項目①から

当課に行くと、調査の効率がいいで⑯の調査をするために、その順番をしょう。歩く順番を決めていると、調第四の注意点は、役所調査で担当決めます。役所建物は中高層ビルも査忘れ、調査ミスが少なくなります。

追加します。

聞き取り調査で全国版

聞き取り調 査 保 存 用シート

記録がないときは、

令和

物件所在地
用

「聞き取り調査保存用シート」

日

課の名称

所在建物

階

数

担当者名
階

物件調査

負担金

めの記録として、聞き取りをした際年間保存することが大切です。

月

調査者

下水道

は、後日の紛争トラブル防止のたの役所の担当者名を記載して、10

件

年

IT

証拠が残らない！

宅建士

ポイント1

賃貸

す。そして、次々と階段を下りて調査

税務

前述の共通項目を一覧にして、役レールの建築規制などを状況により法律有無など。その他は、⑰農地転用許

道路状況

階

浸水被害

階

海外

ポイント2

歩く順番を決める！

1

都市計画

9

がけ危険箇所

右記のように、多くの物件に共

2

開発許認可

10

都市公園の廃止

通している調査項目を調査するた

3

宅地造成工事規制区域

11

保存樹林の指定

4

下水道図面

12

埋蔵文化財包蔵地

れ、調査ミスを未然に防ぐことがで5

道路幅員・名称（道路台帳図）

13

区画整理の記録

きます。できれば①と⑯を固定し、

6

浄化槽排水許可14

道路査定図面

7

浸水被害履歴15

がけ条例の規制内容

8

土砂災害警戒区域

16

建築確認の有無

めに役所の担当課へ行く際、順番を決めておくことにより、調 査 忘②～⑮を順不同とし、建物の上階から下に階段を下りるような順番にして、役所調査を行います。

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2020.2 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー

海外不動産事情 Vol.11

Overseas

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

ベトナム編③ベトナム不動産市場の課題・注意点と今後の不動産市況の見通し
ベトナムに進出している日系デベロッパー、賃貸仲介業者がどのように活動しているか、
また日本と異なるベト
ナムでの不動産慣行、課題、注意点、今後の見通し等をご説明いたします。

1．
ベトナム進出の日系デベロッパー
ベトナムに進出している日系のデベロッパ ー は 、東 急 がビンズン 省

栃岡 研悟
不動産鑑定士、
シンガポール国立大学MBA、証券アナリ
スト補、米国公認会計士試験合格者。証券会社（現三菱UFJモルガン・スタンレー証券）
にて営業・機関投資家エクイティトレーダー・国際金融、
ゴールドマン・サックス・リア
ルティにてアクイジション（不動産投資）、都市不動産鑑定所にて、不動産鑑定業務・代表の後、現在シンガポール政府財務省の事業会社テマセクグループの不動産デベロッ
パーでベトナム事業のアソシエートディレクター。

は無 料が一般的です。ベトナムの投資 用マンションを日本 人 投 資 家に仲 介する主な業 者としては、地 球と不動産、エヌアセット、エスパシオ等があります。

外国人のベトナムでのマンションの所有は、2015年に解禁され認められるようになりました。ベトナムで（ホーチミンの北側の省）で1,000億円規模（予定）の大型都市開発を行4．課題と注意点

3．
ベトナムの不動産慣行は中国と類似していて、土地は国のものであり、借 地のような土 地 利用

い、阪急阪神不動産と西鉄がナムロ
ンと６住 宅プロジェクトを既に成 功

非 常に好 調なベトナム不 動 産 市権の取引です（外国人は土地利用権させています。野村不動産はオフィス場ですが、発展途上国のため、日本を取得できません）。外国人による過ビル2棟とホーチミン市７区マンショとは違った課題や注意点もあり、取度の投機を防ぐため、外国人はマンン、ダイビルがハノイとホーチミンで引慣行・業界慣行も異なります。

ション全体の30％までしか購入できないという規制があります。

優 良 オフィスを 有し 、三 菱 地 所 がまず、ベトナムでは宅 地 建 物 取引

キャピタランドとジョイント ベ ン

業法のようなものが、まだ未整備で謄本制度も現在整備中ですが、す

チャーで住 宅プロジェクトを、東 神

す。取引、売買、賃貸に当たっては、よぐ発行されなかったり、
プロジェクト開発がホーチミン髙島屋とオフィス

り注意して行う必要があります。売買によってはしばらく発 行できなかっ

棟開発・賃貸を行っています。

仲介手数料についても、
２～６％と、たりする物 件もあります。建 物・設幅 があります。例えば 弊 社のリッチ

備・施工のクオリティも全体的に高くレーンという物件では、3.5％の分譲

なく、漏水、クラック、故障等のトラブ

委託手数料を仲介業者に支払ってルがあります。

2．
ベトナムの日系不動産業者
日系 の 賃 貸 仲 介 業 者としては 、います（図表１）。

次に、ベトナムでは国内の資金がホーチミンではドラゴンハウジング、

賃 貸について大きく異なる点は、

海 外 逃 避するのを防ぐため、ベトナ

アオザイハウジング、スターツ、エヌ

日本では旧借 地 借 家 法の制 定から

ムから海外に送金するのに手間がか

アセット、レオパレス2 1 等 、ハノイで賃借人の立場が強く保護されていま

かり、日本に国際送金するのがややは、スターツ、ハノイリビング、エイブ

すが 、ベトナムでは契 約すら守られ面 倒です。また、税 金の支 払いのたル等があります。賃貸仲介手数料はないことも多く、突然退去させられる

めに委任状を公証人役場で公証す貸主側から１カ月分支払い、借主側

ケースを耳にすることがあります。

る必要があります。

22 月刊不動産 ｜ 2020.2

法律

ベトナムでのマンション分譲はア

図表１ 外国人がベトナムで不動産購入・売却時にかかる主な費用

ジアに多い「プレビルド※」方式で、更項 目

地の段階で安く売り出され、建築工事を行い、２～３年後に引き渡されるという形で、工事が遅れたり、完成しなかったりするリスクも少しありま

●

年間費用

●

売却時

●

●

●

●

手数料・コンサルティングフィー（5～8％）
火災保険料 など
住居管理費・共益費
固定資産税（地方により異なるが、ホーチミン市は無税）など

賃貸

印紙税（売却額の0.5％）
個人所得税（キャピタルゲイン）：譲渡益の25％または取引額の2％ など

図表２ ベトナムの事業投資環境上のメリットとリスク（2018年、上位５項目、複数回答）（単位：％）

回答率

リスクの回答項目

回答率

1

市場規模・成長性

65.8

人件費の高騰

60.4

2

安定した政治・社会情勢

58.2

法制度の未整備・不透明な運用

48.2

3

人件費の安さ53.6

税制・税務手続きの煩雑さ

40.2

4

駐在員の生活環境が優れている

27

行政手続きの煩雑さ（許認可など）37.8

5

言語・コミュニケーション上の障害の少なさ

12.5

従業員の離職率の高さ

36.2

出典：
「アジア・オセアニア進出日系企業実態調査」（ジェトロ）

物件調査

メリットの回答項目

IT

順位

宅建士

※工事の着手前もしくは着手中など、物件が出来上がっていない状態を指し、段階的に購入代金の支払いをするた
め、資金負担が軽減されるが、物件が完成しない場合、損失が出る可能性がある。

●

その他
オプション

す（事業投資環境上のメリットとリス
クは図表２）。

VAT（付加価値税）：購入価格の10％
修繕積立金● 建物所有権利証書費用（ピンクブック）：物件価格の0.5％ など
●

税務

初期費用

世界経済の影響による微調整も短海外

5．今後の見通し

6．最後に期的にあるかと思いますが、1,500万
人増加する人口、若い国民年齢、こ少し大きな視点から、人口構成とれから増加する所得水準等のマクロ

不 動 産 業 界 の 方 なら、何よりも景気を考察すると、日本は急成長して経済指標と現在の需給関係を分析「 現 地 」が 大 事なことはご存 知かと

バブル崩壊、
その次は中国、
これからすると、ベトナムの不動産の価格は、思います。ぜひ一度、エネルギッシュ

くる国はベトナムだと思います。ベトナ

今後５年から7年は上昇する可能性なホーチミンに来てみて、好況さ、不ムの中心部の価格は東京の10分の１が高いと考えています（あくまでも個動産市場の活況ぶりを感じてみてく程度です。ベトナムの次はおそらく人人的見解です）。

ださい！

口約13億人のインドかと考えています。ベトナムの不動産視察・内覧に来た方から、「このバブルの状況はいつまで続くでしょうか？」という質問がよくあります。私は、現在のベトナムは日本の1970、1980年代の状況に似ていると考えていますので、現在一番人口が多い30歳前後の人が40歳くらいになる頃、つまり10年後には、全体の住宅需要が少し減少し、また現在なかなか供給されないマンションも10年後にはある程度供給され、価格は一旦落ち着くのではと考えています。

ホーチミン市７区・ショッピングモール・マンション・オフィス総合開発

2020.2 ｜ 月刊不動産 23民法改正に伴う全日版居住用賃貸借契約書の改訂のＱ＆Ａと注意点

新機能 満載！

ラビーネットのご紹介

令和２年４月から施行される改正民法に向けて、本会では2019年11月より居住用賃貸借契約書のExcel版、12月より居住用賃貸借契約書のラビー
再度のご確認をお願いします！

ネット「契約書類作成システム版（クラウド版）」の新民法対応版をリリースさせていただいております。運用面の改訂については、『 月刊不動産』2020年１月号をご確認ください。
また、民法の改正内容については、『月刊不動産』2019
年６・７月号の巻頭特集をご覧ください。
今回は、会員の皆様からお問い合わせの多い内容についてQ＆A形式にてご紹介いたします。

Ⅰ.Ｑ＆Ａ◆契約日と引渡し日における経過規定

Q1.
A1.

契約締結日が令和２年３月中で、引渡し日（決済含む）が令和２年４月以降の場合、現行民法対応書式で契約を行ってもよいのでしょうか？
問題ありません。ただし、押印日が４月１日をまたいでしまう場合については、契約の成立が４月１日以降となるため、新民法対応版の書式を利用する必要があります。
例：３月28日に借主が署名・押印しても、貸主・連帯保証人が署名・押印したのが４月２日の場合、契約の成立は４月２日であり、改正民法が適用されます（個人の連帯保証人がいる場合については、連帯保証人の極度額を定める必要があ
る）。

3/28
契約締結
借主署名・押印

4/2
貸主・連帯保証人
署名・押印

契約成立

⇒

改正民法適用（連帯保証人の極度額の設定が必要）◆連帯保証人の極度額

Q2.
A2.

連帯保証人の極度額について、どのくらいの額に設定したらよいですか？
国土交通省では、極度額の設定にあたり、参考となるデータを「極度額に関する参考資料」
としてとりまとめており、国
土交通省ホームページにて、公開しています。具体的な極度額の設定に資するよう、家賃債務保証業者の損害額や、家賃滞納発生の実態、判決における連帯保証人の負担額などの調査結果が記載されていますので、こちらを参考に極度額を設定してください。
なお、極度額の明記方法は、「 ○○○円」、「 契約時の月額賃料の○カ月相当分」等具体的な極度額がわかるような記載が必要となりますのでご注意ください。

国土交通省ホームページ

ウェブサイトhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html

24 月刊不動産 ｜ 2020.2

Ⅱ.重要な確認事項◆従前契約（令和２年３月末以前に締結した普通賃貸借契約）の更新（再掲）
令和２年4月１日以降は、新民法対応版の書式のみの公開となります（本会で提供している現行民法対応書式は令和２年3月末日までの公開となります）。
従前契約（令和２年３月末以前に締結した普通賃貸借契約）で、令和２年4月以降に更新時期を迎える契約について、本会書
式を更新書類として利用する場合には、契約条項等が大幅に変更となりますので、十分ご注意ください。
特に連帯保証人の署（記）名・押印欄があるため、連帯保証人へもその旨の通知・確認・承諾を得た上で保証契約を再締結す
るようお願いいたします。
なお、個人の連帯保証人との間で保証契約を再締結する際には、連帯保証人の極度額を必ず設定・明記してください。
本会では、トラブル防止の観点からすべての更新の場合において、新書式の契約書を使用して、貸主・借主との賃貸借契約および貸主・連帯保証人との保証契約 ※を新たに結ぶことを強くお勧めするため、上記の形式とさせていただいております。あらかじめご了承ください。

※賃貸借契約と保証契約における民法の適用原則、施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは、当事者はその契約に新法が適用されることを予測していると考えられることから、施行日後に新たに契約が締結された場合と同様に、改正後の新しい民法が適用されます。他方で、施行日前に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ、保証について合意更新がされなかった場合には、施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用されます。
出典：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」パンフレットより抜粋! 協会からのお知らせ Information
明海大学不動産学部企業推薦特別入試のご案内

２０２０年度明海大学不動産学部は、公益社団法人全日本不動産協会との協定に基づいて、団体会員の子弟および関係先の子弟等を毎年受け入れています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、明海大学不動産学部の企業推薦特別入学試験制
度の活用をご検討ください。

【出願条件】

出願資格（詳細は入試要項をご確認ください）のいずれかに該当し、かつ、出願条件（ア）および（イ）を満たす者

出願要領(ア) 明海大学不動産学部不動産学科での勉学を強く希望し、第一志望として入学を志し、合格後の入学を確約できる者(イ) 公益社団法人全日本不動産協会から推薦を受けられる者●試験科目：面接のみ ※面接、提出書類等の評価を総合的に判定し、合否を決定します。
【願書受付期間等】
B日程① 願書受付期間…2020年2月18日（火）～ 3月2日（月）（出願書類提出は全日宛・郵送必着）② 試験日…2020年3月15日（日）③ 合格発表日…2020年3月16日（月）

出願をご希望の方は、
まずは入試要項をお取り寄せください！
入試要項のお取り寄せ・
お問い合わせ先

公益社団法人全日本不動産協会

総本部事務局

03-3263-7030

または

明海大学浦安キャンパス

入試事務室

047-355-5116（直）2020.2 ｜ 月刊不動産 25

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

香川県本部がリレーマラソンに参加
42.195kmを完走！

香川県本部

会場の前は、
キラキラ光る瀬戸内海。後ろは、五色台の山々。快晴微風。香川県総合運動公園に、参加者790

本部の組織強化に大いに役立った有意義なイベント参加でした。来年が待ち遠しいなあ。

余名と応援の仲間たちなど1,200名を超える人たちが集まり、
１周２k mのコースを2 1 周と1 9 5 m 走る「ＦＭ香 川
42.195kmいくしまリレーマラソン」が令和元年10月27日（日）に開催されました。
香川県本部は今年の大会に協賛し、FM香川で全日
香 川スポットＣＭが放 送されました。大 会当日はラビーちゃんが描かれたテントを設営し、大人気の着ぐるみラビーちゃんが練り歩き、参加者へ全日記念グッズや全日サンバイザー（紙製）
を配布しました。

３時間45分３秒のタイムで全員でゴール

県本部でランナーを募ったところ、健脚ぞろい（？）
７名の「 全日ラビー」チームが結成されました。
タイムは３時間45分３秒。最後は全員でゴールしました（89チーム中70位）。
タイム・順位とも少し残念ですが、みんなで楽しく無事に完走できました。全日本不動産協会の広報と香川県ラビーちゃんが描かれたテント「全日ラビー」
チームに贈られた完走証

TOPIC

三重県本部

暴力団排除活動支援により感謝状を授与

令和元年10月11日（金）、三重県総合文化センター中ホールにおいて、（ 公社）三重県
防犯協会連合会、（ 公財）暴力追放三重県民センターおよび 三 重 県 警 察 が 主 催 する
「令和元年地域安全・暴力追放三重県民大会」が開催されました。三重県本部は、永年にわたり（公財）暴力追放三重県民センターの賛助会員として暴力団排除活動を支援してきたことにより、同センター会長の鈴木英敬
三重県知事からの感謝状を授与されました。

26 月刊不動産 ｜ 2020.2

感謝状を授与される内藤三重県本部長

TOPIC

大阪府本部

特殊詐欺の根絶に係る協定を締結

令和元年10月８日（火）、大阪府警察本部１階ガイダン

会長、高原総財委員長、当本部から堀田本部長、角前スルームにおいて、当本部、（ 一社）大阪府宅地建物取専務理事、大山総務委員長、そして大阪府警のマスコッ

引業協会、大阪府警察とで「特殊詐欺の根絶に係る協トキャラクター「フーくん・ケイちゃん」、（ 一社）大阪府宅定」の締結式を執り行いました。協定の目的は、特殊詐地建物取引業協会のマスコットキャラクター「たくっち」、欺の根絶を図るため三者が綿密に連携および協力し、当協会のマスコットキャラクター「ラビーちゃん」が出席

特殊詐欺を防止するために必要な事項を定めるものでし、和やかなムードの中、協定書の交換を行いました。

す。
この協定の主な内容は次のとおりです。

当本部は、引き続き大阪府警察と連携を図り、会員皆・大阪府警察は、特殊詐欺に関する情報を協会に提供

様のご理解・ご協力をいただき、特殊詐欺の防止およびする根絶の貢献に努めてまいります。

・協会および協会員が特殊詐欺に関する情報を入手した場合は、速やかに警察へ通報する・協会は協会員に対する啓発活動を推進し、通報することを働きかける
・協会は協会員に対して、契約前に相手方から建物を特殊詐欺の用に供しない旨の契約書を徴収すること、契約時に解除条項（特約）を盛り込んだ契約書などを使用することを働きかける
締結式当日は、大阪府警察から髙木生活安全部長、
高 井 府 民 安 全 対 策 課 長 ､ 川 畑 特 殊 詐 欺 対 策 官、（一社）大阪府宅地建物取引業協会から阪井会長、三木副三者が協定書を取り交わした締結式。前列左が堀田大阪府本部長

REPORT

阪神タイガース杯・全日本不動産協会杯
第49回関西連盟秋季大会に協賛
大阪府本部広報委員会では、公益事業として（一財）
日本リトルシニア中学硬式野球協会主催・第49回関西連盟秋季大会に協賛いたしました。
今大会には、各ブロックを勝ち上がってきた32チームが出場し、令和元年10月22日（火）に決勝戦が行われました。開会式には中野副本部長より開会のあいさつ、閉会式では優勝チームへ全日本不動産協会の賞状・優勝杯が授与されました。結果は以下のとおりです。優勝：五條、準優勝：桜井、３位：湖東

開会式の挨拶をする中野大阪府副本部長

優勝チームへ授与した優勝杯

2020.2 ｜ 月刊不動産 27

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

教育研修委員会主催
第32回青年部企画勉強会

兵庫県本部

令和元年10月21日（月）に、教育研修委員会主催第32回青年部企画勉強会を全日兵庫会館にて開催しました。今回は「不動産業者のための買取再販に使えるＲ１
住宅実践的活用」と題し、購入検討者の方に、いかにわ
かりやすく安心して選んでいただける物件を提供できる問が出され、活発な勉強会となりました。
テーマ：「不動産業者のための買取再販に使えるR1住宅実践的活用」
講師：一般社団法人リノベーション協議会

事務局

武部 裕行 氏か、実際にＲ１住宅はどのように活用するのか、活用事例を交えて講義していただきました。
一般の方からも多数の申込みがあり、会員を含めて34名の方に参加いただき大盛況でした。
質 疑 応 答でも多くの質

講義の様子

講師の武部裕行氏

REPORT

鹿児島県本部

令和元年度全日ステップアップトレーニング「賃貸基礎編」を開催

令和元年10月25日（金）、城山ホテル鹿児島にて全日ス際に経験した事例について意見交換したりするなど、互テップアップトレーニング「賃貸基礎編」を開催しました。

いに交流を深めることができ、実務の基礎知識を再確認

講師に正込法律事務所の正込健一朗弁護士をお招できる研修会となりました。

きし、借 地 借 家 法・
居住用賃貸借契約書および 重 要 事 項
説明書作成の留意点・トラブル 事 例と解 決 方 法について講義をしていただきました。
受講者が疑問点を出し合ったり、実

28 月刊不動産 ｜ 2020.2

講義の様子

意見交換する受講生たち

Initiate Member
都道府県 市区町村

商号名称

新入会員名簿［令和元年 12月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

大阪市

株式会社 Ｌ．
Ａ．
ＣＯＭＰＡＮＹ

シニア住宅プラザ 株式会社

大阪市

C&M

新宿区

株式会社

三島郡

株式会社

荒川区

株式会社 スターリング

東大阪市

株式会社 セカンド千代田区

株式会社 ｓｏｕｃｏ

大阪市

Social Connection 株式会社

江東区

株式会社

宝ハウジング

大阪市

月澄商事

渋谷区

チャイルドケアアセットマネジメント 合同会社

大阪市

株式会社 ドゥウェル

株式会社 Ｆａｎｔａｓ
ｉ
ｓｔａ

武蔵野市

テナントパートナー

大阪市

株式会社

夏山建設

北秋田市

株式会社 エイムトレーディング

千代田区

東京相和

株式会社

枚方市

株式会社

Nｅｏ不動産販売

山形県

長井市

淺沼不動産

豊島区

東馬国際

株式会社

大阪市

柏舟投資

株式会社

栃木県

下野市

創進エステート 株式会社

世田谷区

日本経済機構堺市

株式会社

forest庵

埼玉県

三郷市

株式会社

豊島区

株式会社 Ｈａ
ｌ
ｅＬｅａ

箕面市

株式会社

ユウカ

川越市

ウテナ不動産

品川区

株式会社

宮永商事

大阪市

Ｒｅｑ
ｒｅｅ 株式会社

川越市

株式会社 エレバエステート

横浜市

株式会社 Ｓｏｕｔｈ Ｈａｐｐ
ｉ
ｎｅｓｓ

八尾市

株式会社 リズムハウス

上尾市

株式会社 クライスワン

横浜市

湘南システム 株式会社

大阪市

株式会社 レイワ不動産

本庄市

ケイアイクラフト 株式会社

横浜市

株式会社 日建産業

神戸市

リクラス不動産販売

合同会社

川崎市

株式会社 ブライトルーム

姫路市

株式会社 ＲＯＯ

東京都

目黒区

株式会社 ココ・ホーム

SATO不動産

板橋区

函館市

株式会社

Style's

札幌市

有限会社

住まいるLABO

札幌市

UNIX ONE

札幌市

株式会社

連

仙台市

株式会社 ジェイベース

仙台市
秋田県

北海道

宮城県

札幌市

株式会社 アールディスタイルス

札幌市

さいたま市

株式会社

稲垣組
合同会社
神奈川県

宅誠企画

大阪府

翔栄プロパティ

株式会社

株式会社

兵庫県

株式会社
島園

合同会社

株式会社

所沢市

株式会社 ワールド住建

藤沢市

株式会社 マイケル

奈良県

橿原市

株式会社

千葉県

千葉市

合同会社

川崎市

株式会社

令和コーポレーション

島根県

出雲市

株式会社 やくも不動産企画

東京都

中央区

株式会社 アール・エスディー

石川県

金沢市

株式会社

企画工房セゾン

松江市

有限会社

港区

アトラス 株式会社

福井県

福井市

株式会社 ゆうわ通商

岡山県

倉敷市

Ｏｆ
ｆ
ｉ
ｃｅＦ
ｒ
ｏｇ 株式会社広島県

千葉法務経理事務所

練馬区

株式会社 アプライド

山梨県

甲府市

ＫＩ
Ｉ 株式会社

千代田区

株式会社 アベニュー・ファーイースト

長野県

長野市

横山サッシ工業荒川区

株式会社 ＥＲＫ

静岡県

浜松市

株式会社 アルーアエステート

千代田区

株式会社 イースト

焼津市

株式会社 ツカモト

新宿区

株式会社 イートラスト

名古屋市

エコテック 株式会社

千代田区

栄和住宅

株式会社

名古屋市

ＧＲＯＷＴＨ 株式会社

中央区

株式会社 ＥＸＣＥＬＬＥＮＴ ＨＯＬＤＩＮＧＳ ＬＩＭＩＴＥＤ

小牧市

千代田区

株式会社 ＳＫＧ

渋谷区

株式会社 エフエルエー

港区株式会社 ＭＫ Ｓｔｙ
ｌ
ｅ

三重県

世田谷区

ＬＯＩ Ｌｔｄ 合同会社

滋賀県

渋谷区

matrix

田辺工務店

広島市

株式会社 アクスアメニティ

東広島市

まちラボ不動産

広島市

優良不動産販売

大野城市

株式会社

福岡市

株式会社 ワイズ企画

佐賀県

佐賀市

エスカルゴ

株式会社 ヤママ住設

長崎県

長崎市

株式会社 トリアングルム

一宮市

株式会社

熊本県

熊本市

RS不動産

株式会社

名古屋市

有限会社 ワイエムディ

八代市

株式会社

井原商事

四日市市

株式会社 ＣＥＮＴ

菊池郡

有限会社

美チアフル

草津市

合同会社 ＣＯ－ＳＥ
Ｉ

熊本市

龍邦開発

株式会社

株式会社 Ｌ・Ｃファースト大津市

株式会社 ｓｕｎｎｙ ｐｌａｃｅ

鹿児島県 鹿児島市

株式会社 アイリード

練馬区

株式会社 オープンゲート

草津市

株式会社 プロデュース

沖縄県

那覇市

株式会社 ｉ・コミュニケーション

台東区

株式会社 オリンピア不動産

京都市

イエストア 株式会社

那覇市

株式会社

台東区

匯金

京都市

有限会社

大樹

浦添市

株式会社 イーガオ

目黒区

株式会社

楽家

京田辺市

株式会社

森村

沖縄市

イースト・フォレスト 株式会社

新宿区

株式会社

國屋

大阪市

株式会社 アイズ不動産

那覇市

キャンハウジング

港区

株式会社 グラッドスタイル

大阪市

株式会社 アルジェントホーム

国頭郡

合同会社 くんじゃんプランニング

台東区

ＣＯ ＣＲＥ Ａ 株式会社

大阪市

株式会社

那覇市

ティージーエステイト 合同会社

愛知県

京都府

株式会社

大阪府

株式会社

悠エステート

HTホールディングス

福岡県

株式会社

東部

あぐりぴあ沖縄

2020.2 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

大家の過半が業者とトラブル
国交省が賃貸管理業実態調査

住宅・不動産業経営者アンケート

懸念材料

山積の1年

「増税の影響は限定的」7割に

国土交通省は2019年12月18日、賃貸住宅管理業

日本の景気動向の転換点になるとされる東京五輪・務に関するアンケート調査の結果を公表した。近年賃

パラリンピックが開かれる20年を迎えた。住宅新報では、

貸住宅管理業で様々なトラブルが発生していることを住宅・不動産会社の経営者を対象に今年１年の景況感

受け、賃貸住宅管理業者（以下、管理業者）の実態把を聞く恒例のアンケートを2019年12月に実施し、経営者握と適正化につなげる目的で、同年７～８月に行われた56人から回答を得た。2018年の年末に、消費増税対策実態調査。対象は管理業者１万1,538社（有効回答数

として住宅ローン減税の拡充などの税制改正が決定さ

2,947社、回答率25.5％）のほか、家主414人と入居者れた。
にもかかわらず10月の増税を控えて駆け込みとそ310人。

の反動への警戒心は払拭されず、「厳しい１年を覚悟●金銭トラブルが２割超
同調査のうち、家主に対する質問と回答を見ると「入居時の契約支援」「賃貸借契約の更新」をはじめ全体の８割程度は何らかの管理業務を受託管理業者に委託している。

する」ムードが昨年は漂っていた。五輪開催年の期待とマイナス材料が混在する今年は、「見通せない１年」と言えそうだ。そうしたトップの意向が表れたアンケート結果の要点をまとめた。
前年に消費増税が実施され、五輪後の景気減速が指摘されている。そうした状況に置かれた今年の景気

しかし、受託管理業者との間のトラブルについての設見通しと、住宅・不動産市場の全体的な景況について問（複数回答）で、「特にトラブルはない」と答えた家主は、「前年と同様の状況が続く」がそれぞれ過半数を超は44.5％と全体の半分にも満たない。特に、賃料・敷金なえ、昨年と同じ傾向が続いた。
「五輪開催までは経済はどが管理業者から「入金されないことがある」が9.5％、

上向くもののその反動が予想され、通年で相殺」とのコ「入金されるまでに時間を要する」が12.8％で、合計で２

メントに象徴される見方が根強い。
しかし五輪特需（建割を超える。

設需要）の一服感、貿易摩擦等の不安定な海外情勢、

更に「協議がないまま勝手に修繕等が行われ費用を国内の雇用・所得の伸び悩み、人口減少などがマイナ請求される」が6.2％、「管理会社から入金される賃料等

ス材料として指摘されている。同様に住宅・不動産市場

から不明な費用が差し引かれている」が4.3％と、多岐にの景況についても、「用地難の分譲マンションに対して、わたる金銭関連トラブルが相当程度発生している様子

ビル賃貸は好調」「地価高騰、資材費の高止まりが継が浮かび上がった。

続」「不動産投資家の利益確定が進む」「実需不動産（『住宅新報』2020年１月７日号より抜粋・編集）

は一時的なマインドの冷え込みで厳しくなる」などのコメ

30 月刊不動産 ｜ 2020.2

●「ハルミ」の動向に関心ントが聞かれ、警戒心の高まりがうかがえる。
一方、近年、中古流通市場で存在感を高めてきたリノ

2020年の注目テーマ・事象（自由記述）
は、
やはり東京

ベーション市場だが、ここに来て「拡大」の回答が低下

五輪だ。選手村の利用後、分譲マンションとなる「ハルミフ

し、一服感が見られる。

ラッグ」の販売動向とその影響、五輪後の不動産売却や訪日客、テレワークなどの動向にも関心が集まった。更に、●低調な着工予測

不動産テック、金融機関の貸し出し、働き方改革、SDGs、不透明感が漂う中で2020年度の新設住宅着工の見レジリエンスやハザードマップ（図表）などへの関心も目込みは、90万戸未満が７割近くに上り、前年（7.3％）
より立った。
また「環境木化都市」「日本の街づくりを世界にア大幅に増えた。個人住宅（持ち家）、賃貸住宅、分譲住

ピール」
といった都市関連のテーマも見受けられた。

宅（戸建て）のトリプル減を見込む回答も目立った。更に（『住宅新報』2020年１月14日号より抜粋・編集）

首都圏の分譲マンション供給戸数も、昨年
は3.5万戸以上が80％近かったのに対し、図表 国土交通省運営の「ハザードマップポータルサイト」（https://disaportal.gsi.go.jp/）

今年は3.5万戸を境に見方はほぼ二分された格好となった。
「売れ行き悪化」の見込みも、前年より4.2ポイントアップの30％近くに上昇している。
今回は、消費増税の影響についても質問した。
「限定的な影響にとどまっている」の回答が69.6％、「影響なし」は28.6％で、合わせておおむね想定の範囲内と受け止められているとみられる。
しかし、
「住宅支
援 策（ 増 税 対 策 ）が 順 次 終 了していく」「消費増税対策の剝落」「反動減緩和策の効 果では本 格 的な需 要回復に至らない」など先行き不安が再び浮上している
昨年７月に国土交通省より不動産業界団体へ向けて不動産取引時のハザードマップの情報提供について通知されたこともあり、関心の高い事柄である様子も浮かび上がった。

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 印刷・製本

亜細亜印刷株式会社● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
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第1章

借地借家法と建物賃貸借契約

第１章

契約締結

第５章

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第２章

全日版 居住用賃貸借契約書ひな型

第２章

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第６章

家賃滞納の初期対応

第３章

特約

第３章

連帯保証人・保証会社

第７章

解除

第４章

重要事項説明第４章

保険の取扱い

第８章

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公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
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