66

土地総合研究 2022年春号

特集 公的不動産活用のための契約制度改善 

公的不動産の利活用と契約制度日本大学 経済学部 教授  中川 雅之
なかがわ まさゆき はじめに
これまでに人々は、人口成長率と経済成長率の高い時期に自分たちの住まいとそれを支える都市めの制度、特に発注者である公共部門と、応札する民間事業者を結び付ける契約制度について議論を進めることは重要だろう。

を作り上げてきた。そのような時期にきわめて集

土地総合研究所では、「土地政策と経済学との連中的に投資をすることで、人々は一定の豊かさを携推進研究会」において、公的不動産の利活用の感じられるような住まいや環境を手に入れてきた。
問題について議論を重ねてきた。本稿はこの研究

日本は既に人口減少期に入っており、経済成長会での議論を受けて、経済学的に公的不動産の利率も ％近傍にとどまっている。一方で、人々の活用を促進するための契約制度の在り方を議論す

豊かな暮らしを支えてきた、公共施設やインフラることとしたい。などが老朽化するだけではなく、現在のニーズに本稿は以下のように展開される。第  節、第 

そぐわない社会的に劣化したものとなりつつある。

節では、+DUW  のモデルを紹介することで、このような状況を勘案すれば、公共施設やインフ公的不動産を利用する事業に関する契約制度が、ラなどの総量を圧縮したり、再配置することが求

地域社会の厚生水準にどのような影響をもたらすめられる。しかし、そのようなドラスティックなかについて考察する。第  節においては、その議対応をとる前に、公共施設やインフラなどの公的論を受けて、公的不動産に関する契約制度に対し不動産を民間事業者と共同で、より地域社会のニて民間事業者から出ている要請をどのように理解ーズにあったものとして再生する試みが出現しつすべきか、どのような契約制度の検討が必要かにつある。

ついて議論することとする。

3DUN3), や、国家戦略特区やいわゆる「ほこみち」制度を利用したにぎわいに着目した道路空間

 +DUW  のモデルの前提の再生などもそれに含まれる。また、統廃合され+DUW  を基に、公的不動産の活用を民間企た学校施設を、起業のための空間やコミュニティ業に発注する場合の契約形態が、社会厚生に与え施設とし手再生するなどの試みも広まりつつある。

る影響を考えてみる。

その中には、地域社会の活性化に大きく貢献した

最初に +DUW  の概要を説明しよう。地方公ものとして高い評価を受けるものも存在する。こ共団体が何等かの公的不動産をもっており、そののような成功事例に関するケーススタディを積み活用を民間企業に行わしめる場合を考える。
、
、重ねることはもちろん重要だが、より一般的な示

 という三つの時点を想定し、新施設の構想、設唆を得るため、公的不動産の利活用を促進するた計、工事を ～ 期間に、～ 期間にその運営を土地総合研究 2022年春号

67

図 +DUW  のモデルの前提

0時点

1時点

・構想・設計・工事を公共部門と民間事業者が契約・契約は不完備であり、契約の範囲内で民間事業者は二つのタイプの投資(工夫？）iとeを行うことが可能

2時点

・施設運営を公共部門と民間事業者が契約・民間事業者が行う運営自体は定型的なもの
でその契約に不完備性はない
・構想・設計・工事段階で実施された投資（工夫？）によって、地域に生じる便益と運営コストが影響を受ける
行わせるものとしよう。その時の契約形態として完備である。

は、伝統的な分割契約と 3), などで用いられる一～ 時点に行われる運営も公共部門との契約に括契約を想定する。分割契約とは、構想、設計、基づいて行われるが、運営業務自体は定型的なも工事、運営業務ごとに公共部門と民間事業者が契のであり、ここに不完備性はない。この施設は民約を締結することを指すが、ここでは「構想、設計、工事」と「運営」の契約を分けることを指す

間事業者によって𝐶𝐶0 というコストをかけて行わものとしよう。ここでは、この契約形態をれ、地域には𝐵𝐵0 という便益が生じる。運営は定型的なものであるため、この運営コストや地域にもXQEXQGOLQJ 契約と呼ぶ。一方一連の業務を一括したらされる便益に影響を与えることはない。むして契約する契約形態は EXQGOLQJ 契約と呼ぶ。

ろ、構想、設計、工事段階で行われた投資𝑖𝑖、𝑒𝑒に図  に XQEXQGOLQJ 契約を例にとった、+DUW

よってそれらは影響を受ける。投資𝑖𝑖は地域の便益 のモデルの設定を示している。～ 時点にに正の影響を与え、しかも運営コストを引き下げ行われる構想、設計、工事によって、新施設が整てくれるタイプの投資である。投資𝑒𝑒はサービス備されることになる。何等かの改修によって、公の質を落としてコストを引き下げるタイプの投資的不動産の新しい利活用が可能になる場合も、そであり、運営コストを引き下げる部分は同様だが、れに含まれるものとしよう。ただし、その時の契地域の便益には負の影響を与える。ここで生じる約は「民間事業者が契約の範囲内で二つのタイプ

地域の便益とは料金徴収などによって回収できなの投資、𝑖𝑖と𝑒𝑒を行いうる」という意味において不い、いわゆる外部性に相当するものとしよう。こ68

土地総合研究 2022年春号のため、～ 期に生じる地域への便益Bと運営コストCは以下の通りとなる。
B = 𝐵𝐵0 + 𝛽𝛽(𝑖𝑖) − 𝑏𝑏(𝑒𝑒)

益は図  の網掛け部分の△ 𝐵𝐵𝐵𝐵 ∗ となる。
 XQEXQGOLQJ契約による投資水準

C = 𝐶𝐶0 − 𝛾𝛾(𝑖𝑖) − 𝑐𝑐(𝑒𝑒)ここで図  に示された、伝統的に行われてきたXQEXQGOLQJ 契約で、公共部門が民間事業者に構想、 契約形態ごとの投資水準設計、工事業務に関する契約と、運営業務に関す 最適な投資水準る契約を分割して行う場合を考えてみる。図  にこの一連の過程の社会的な最適な投資水準を求あるように、～ 期に行われる運営業務自体は定める。
経済学の論文でよく登場する「社会計画者」型的なものであり、～ 期に行われる構想、設計、と呼ばれる、社会全体の厚生水準を最適化する主工事業務によって、その後の公共サービス提供段体を登場させる。その場合、社会計画者の目的は階での社会的便益、運営費用の全てが決定されて以下のようになる。ここで投資𝑖𝑖、𝑒𝑒の限界費用はしまうので、構想、設計、工事業務における、𝑖𝑖、 としている。

𝑒𝑒の投資水準のみを考える。

max 𝐵𝐵0 + 𝛽𝛽(𝑖𝑖) − 𝑏𝑏(𝑒𝑒) − 𝐶𝐶0 + 𝛾𝛾(𝑖𝑖) + 𝑐𝑐(𝑒𝑒) − 𝑖𝑖 − 𝑒𝑒′ (0)′

公共部門は民間事業者と𝑃𝑃0 で契約するものとし− 𝑏𝑏 (0) ≤ 1、つまり𝑒𝑒 =よう。この場合、民間事業者は以下を最大化しよ

資𝑒𝑒の限界費用  を下回ると仮定しているため、この場合の最適な𝑖𝑖、𝑒𝑒の投資水準は、𝑖𝑖 𝑢𝑢 = 𝑒𝑒 𝑢𝑢 =+DUW  では、𝑐𝑐0の投資水準でも左辺の投資𝑒𝑒が社会に与える便うとするだろう。

投資𝑒𝑒の最適水準は0となる。つまり、契約の範囲で行うことのできmax 𝑃𝑃0 − 𝑖𝑖 − 𝑒𝑒益（の減少分）と運営費用の節約分の合計は、投∗𝑒𝑒 = 0となる。一方、投資𝑖𝑖は一階の条件から、以下を満たす投資水準となる。
𝛽𝛽′ (𝑖𝑖 ∗ )+ 𝛾𝛾′ (𝑖𝑖 ∗ )る投資𝑖𝑖、𝑒𝑒を全く行わない。最低限の構想、設計、工事業務を行うことになる。社会計画者が決めた投資水準と比較すると、社会的便益を増進させる= 1          

投資𝑖𝑖も、社会的便益を減少させる投資𝑒𝑒もどちら

これまで述べてきたことを描いたのが、図  にも行わないという結果がもたらされる。
この場合、なる。  式を満たす点まで投資𝑖𝑖は実施され、投図  で示された投資𝑖𝑖及び𝑒𝑒による便益の追加は一資𝑒𝑒は実施されないため、社会が得る追加的な便切ないことになる。

図 最適な投資水準
限界費用△Bi*：最適な状態で限界費用iによって追加される便益
γ'β'+γ'F ELiの投資額

 H

Feの投資額土地総合研究 2022年春号

69

図 EXQGOLQJ契約による投資水準
限界費用

限界費用

△Bib：bundling契約

γ'で実施されるiによっ△Beb：bundling契約て追加される便益で実施されるeによって失われる便益β'+γ'




F E

LX

Liの投資額 EXQGOLQJ契約による投資水準
次に 3),、333 で使用される構想、設計、工事、運営業務を一括して行う、EXQGOLQJ 契約で民間事 H HX

Feの投資額あるから、図  のように投資𝑒𝑒 𝑢𝑢 が行われることで、△ 𝐵𝐵𝑒𝑒 𝑏𝑏 の厚生上の損失を発生させることになる。

つまり、△ 𝐵𝐵𝑖𝑖 𝑢𝑢 −△ 𝐵𝐵𝑒𝑒 𝑢𝑢 > 0の場合には EXQGOLQJ業者に当該業務を行わしめる場合に、どのような契約が、逆の符号の場合は XQEXQGOLQJ 契約が望ま結果がもたらされるかを見てみよう。公共部門はしいことになる。

民間事業者と𝑃𝑃で契約するものとしよう。この場合、民間事業者は以下を最大化しようとするだろ
max 𝑃𝑃 − 𝐶𝐶0 + 𝛾𝛾(𝑖𝑖) + 𝑐𝑐(𝑒𝑒) − 𝑖𝑖 − 𝑒𝑒

工事段階での投資が運営費用に及ぼす影響は、お一階の条件から民間事業者が選び取る𝑖𝑖、𝑒𝑒の投資水準は以下の条件を満たすものとなる。
𝛾𝛾𝑐𝑐′ (𝑒𝑒 𝑏𝑏 )約分であり、△ 𝐵𝐵𝑒𝑒 𝑢𝑢 は投資𝑒𝑒を行うことによる運営段階での社会的便益の低下分である。
構想、設計、う。

′ (𝑖𝑖 𝑏𝑏 )△ 𝐵𝐵𝑖𝑖 𝑢𝑢 とは投資𝑖𝑖を行うことによる運営費用の節= 1             = 1           

そらく応札した民間企業がよく知る情報であろう。
しかし、二つの投資が社会に及ぼす便益の情報は、

発注者も応札した民間企業もすぐに判断できるものではないだろう。つまり EXQGOLQJ 契約とは、費つまり、契約の範囲で行うことのできる投資𝑖𝑖、𝑒𝑒を双方とも一定水準行う。

用便益分析による便益評価が事前にできるケース
や、構想、設計、工事段階で、発注者と民間企業

この投資が社会の構成水準に与える影響が図 

間で綿密な意思疎通を図ることで「地域社会へのに描かれている。  、  式を満たすような投資𝑖𝑖影響」が一定程度把握できる体制が整備されては𝑢𝑢𝑢𝑢が𝑖𝑖 水準まで、投資𝑒𝑒が𝑒𝑒 水準まで実施されるこじめて採用できる契約手法と考えることができよとになる。

う。

XQEXQGOLQJ 契 約 で も た ら さ れ た 結 果 と 、
EXQGOLQJ 契約でもたらされた今回の結果を比較

 EXQGOLQJ契約の投資水準の最適な水準との比較してみよう。XQEXQGOLQJ 契約では追加的な投資が次に EXQGOLQJ 契約によってもたらされた結果全く行われなかったから、社会厚生に与える影響と、社会計画者が決めた投資水準と比較する。こも  である。しかし、今回は𝑖𝑖 𝑢𝑢 の投資が行われての場合、社会計画者が決めた最適な投資水準𝑖𝑖 ∗ に便益がもたらされている。一方𝑒𝑒 𝑢𝑢 の投資も行われに過少に、最適な投資水準𝑒𝑒 ∗ = 0に比べて、𝑒𝑒 𝑏𝑏𝑏𝑏 はいるため、図  の網掛けをしている△ 𝐵𝐵𝑖𝑖 𝑏𝑏 だけのている。この投資は、仮定から𝑐𝑐 ′ (0) − 𝑏𝑏 ′ (0) ≤ 1で比べて、EXQGOLQJ 契約に基づく投資𝑖𝑖 𝑏𝑏𝑏𝑏 は明らか明らかに過大な水準となっている。このため、図70

土地総合研究 2022年春号

図 EXQGOLQJ契約による投資水準と最適な投資水準の比較
限界費用

限界費用

γ'β'+γ'F E

LXLiの投資額

 のうすい網掛け部分で示されている最適な厚生水準は、濃い網掛け部分で示されている EXQGOLQJ契約でもたらされる厚生水準を上回っている。

F H HXeの投資額であるが、後回しになりがちであることなどの問題点が指摘されている。
このような点は前節までの分析に照らして首肯

これは、EXQGOLQJ 契約においては、投資𝑖𝑖、𝑒𝑒のできる部分が多い。XQEXQGOLQJ 契約では運営段階運営費用の減少をもたらすという側面しか内部化のコストを考慮する必要がないため、良い投資 𝑖𝑖されておらず、地域社会の便益を増進したり、減少したりする側面が無視されていることから生じる。
次章においては、これらの側面を勘案し、最適な投資水準を誘導するための契約制度に関して議論を行うこととする。

も悪い投資 𝑒𝑒 が全く行われず、最低限の質の構想、設計、工事業務が行われることになった。しかし、EXQGOLQJ 契約においては良い投資 𝑖𝑖 も悪い投資 𝑒𝑒 も運営コストを削減するものであるた

め、それが実施されている。しかし、EXQGOLQJ 契約によってもたらされた結果が、XQEXQGOLQJ 契約によってもたらされた結果よりも悪いものである

 契約制度に対する経済学の示唆
前章で述べた理論的な分析を基に、「土地政策とケースがあることも前章で示されている。
これは、経済学との連携推進研究会」で民間事業者から表ⅰ 構想、設計、工事段階での投資が、どれほど明された公的不動産活用に係る発注に関する要請

運営段階のコストを削減できるかは、応札したが、何を意味するのかについて考えてみよう。事

民間事業者がよく知っている。このため運営段業者からは、事業構想、事業計画、設計、工事施階のコストを内部化することで、運営コストと工、運営がぶつ切りに発注されることが一般的でいう面では EXQGOLQJ 契約が事態を改善できるあるという現状が説明された。このような発注方可能性がある。

法は、ⅱ しかし、構想・設計・工事段階の投資（工夫？）・事業の各段階で専門家が各業務を担うものの、次第では、運営段階で社会的便益の増加や、場事業の次の段階に責任がないため、「設計しづら合によっては低下がある場合がある。ここでのい計画や、運営しづらい設計になりがちである

社会的便益は料金などによって内部化できない、

こと

いわゆる外部性を想定しているため、通常の契・最終的な市民にサービスを提供することを考慮

約では内部化することができない。このため、した場合には、「運営」に関する業務が最も重要

EXQGOLQJ 契約によってかえって事態が悪化す

土地総合研究 2022年春号

るケースがある。
ことによるものであった。

71

公共施設に係る不動産を貸し付ける場合はどうだろうか。
公共施設の利活用の促進にともなって、つまり、運営段階のサービス水準やそれがもた当該地域社会に好ましい外部性が生じた場合には、らす社会的な影響をある程度予見し、測定できるその周辺の地価や地代が上昇することが予想され場合には、構想、設計、運営段階で綿密なコミュる。このため、公共施設に係る不動産を貸し付けニケーションを発注者、民間事業者でとることで、た場合には、その地代が固定している場合には外EXQGOLQJ 契約に運営段階のサービス水準を反映

部性を反映できないし、近傍地代に連動した地代させ、望ましい状態を実現することができるかもとした場合には、逆に外部性をコストとして認識しれない。

してしまうことになる。このため、近傍地代の上このことは、競争的対話を用いた 3), 方式の活用などを示唆する。しかし、そもそも競争的対話などのコミュニケーション手法には大きなコスト昇に伴って何等の報酬を支払う特殊な契約を考案する必要があるのではないだろうか。


がかかるほか、3), 方式の採用にあたって制度が（参考文献）

求める作業や、能力的な要請が規模の小さな公共福田紫・中村純一  「官民連携の経済分析：逆選施設の利活用にはなじみにくいという声はよく聞く。長期間のコミュニケーションを通じたすり合わせによって公共施設の利活用を促進するために択やシナジー効果に着目した理論・実証分析」『フィナンシャル・レビュー』通巻  号SS
+DUW2  “,QFRPSOHWH&RQWUDFWVDQG3XEOLF
2ZQHUVKLS5HPDUNVDQGDQ$SSOLFDWLRQWR3XEOLF

は、随意契約を柔軟に活用することが適当だろう。

3ULYDWH 3DUWQHUVKLSV” 7KH (FRQRPLF -RXUQDO

このためには随意契約を利用できる場合の基準を

YROSS明確にしたうえで、その柔軟な利用を促進することが望まれる。



一方、どれだけ発注者、応札事業者間で密接な

コミュニケーションを繰り返したとしても、当該

事業によってもたらされる外部性を事前に予測し、契約に反映させることは困難である可能性は高い。
このため、事業の外部性を内部化する契約についての議論を行いたい。
ここでは詳細な説明は省くが、キャピタリゼーション仮説とよばれる仮説がある。これは、厚生水準を増加させる外部経済も、低下させる外部不経済も含めて、全ての効果が地価、地代に反映されるとされる仮説であり、ヘドニック法など費用便益分析などに広く応用されている。このキャピタリゼーション仮説を前提とすれば、公共施設を民間事業者に売却してしまえば、民間事業者は自身が所有する土地の資産価値に自分が実施する事業の外部性が反映されるから、事業による外部性を内部化することができる。しかし、公共施設に係る不動産を売却して契約条件で公的な利用を長期的に保証することは困難であろう。