平成20年５月期（平成19年12月１日～平成20年５月31日）決算短信 平成20年７月24日
不動産投信発行者名
コード番号
代表者

ＤＡオフィス投資法人
8976
執行役員
松岡

上場取引所
東証
ＵＲＬ http:// www.da-office.co.jp

資産運用会社名
代表者
問合せ先責任者

株式会社ダヴィンチ・セレクト
代表取締役
西垣 佳機
取締役財務部長
但野 和博 ＴＥＬ（03）6215－9500

有価証券報告書提出予定日
分配金支払開始予定日

平成20年８月27日
平成20年８月14日

孝太郎（１口当たり数値を除き百万円未満は切捨て）

１．平成20年５月期の運用、資産の状況（平成19年12月１日～平成20年５月31日）(1）運用状況（％表示は対前期増減比）
営業収益

営業利益

百万円

20年５月期19年11月期％

10,230
8,553

19.6
39.1

当期純利益
百万円

経常利益

百万円

％

百万円

％

6,235
5,217

19.5
40.9

3,952
4,214

△6.2
43.4

１口当たり
当期純利益

自己資本
当期純利益率

総資産
経常利益率

営業収益
経常利益率

％

円

％

％

％

20年５月期
3,951△9.3
19,277
3.0
1.3
19年11月期
4,355
48.3
23,9484.7
1.9（注） 平成20年５月期の計算期間は平成19年12月１日から平成20年５月31日までの183日間です。
また、平成19年11月期の計算期間は平成19年６月１日から平成19年11月30日までの183日間です。
(2）分配状況

38.6
49.3（分配金総額の金額は百万円未満を切捨て）
１口当たり
分配金
（利益超過分配金は含まない）円

20年５月期19年11月期

１口当たり
利益超過分配金

分配金総額
百万円

19,277
21,245

利益超過
分配金総額

円

3,951
4,355

配当性向

百万円

純資産配当率

－
－

％

－
－

100.0
100.0

％

3.0
3.3

(3）財政状態
総資産額

純資産額
百万円

20年５月期19年11月期（参考）296,142
302,392

自己資本

20年5月期

自己資本比率１口当たり純資産額

百万円％

132,732
133,136

132,732百万円

円

44.8
44.0

647,477
649,445

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期末残高

19年11月期133,136百万円(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

百万円

20年５月期19年11月期百万円

10,178
9,895

百万円

258
△150,743

百万円△11,393
146,715

11,60012,556

２．平成20年11月期及び平成21年５月期の運用状況の予想（平成20年６月１日～平成21年５月31日）（％表示は対前期増減比）
営業収益
百万円

20年11月期
21年５月期

11,039
8,602

営業利益
％

7.9
－

百万円

6,712
4,402

経常利益
％

7.6
－

百万円

4,896
3,225

１口当たり
分配金
１口当たり利益（利益超過分配 超過分配金金は含まない）

当期純利益
％

23.9
－

百万円

4,894
3,223

％

23.9
－

（参考）１口当たり予想当期純利益（平成20年11月期）14,232円、予想日数加重平均投資口数（平成21年５月期） 9,372円、予想日数加重平均投資口数
－ 1 －

円

14,232
9,372
343,905口
343,905口円－－

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信
３．その他(1）会計方針の変更① 会計基準等の改正に伴う変更② ①以外の変更

無無(2）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む）

20年５月期19年11月期② 期末自己投資口数
20年５月期19年11月期〔（注）詳細は、23ページ「１口当たり情報」をご覧下さい。〕

205,000口
205,000口-口-口※ 本予想値は、本投資法人が現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んでおります。状況の変化に
より実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。なお、上記予想数値に関する前提条件の詳細は、10ページ「２.運用方針及び運用状況(2）運用状況

平成20年11月期（平成20年６月１日～平成20年11月30日）及び平成21年５月期（平成20年12月１日～平成21年５月31日） 運用状況の予想の前提
条件」をご参照下さい。

－ 2 －ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

１．投資法人の関係法人
後記35ページをご参照ください。

２．運用方針及び運用状況(1）運用方針
後記37ページをご参照ください。但し、投資対象、分配方針については最近の有価証券報告書（平成20年2月27日関東財務局に提出）における記載から重要な変更がないため開示を省略しています。
(2）運用状況①

当期の概況
Ａ．本投資法人の主な推移
ＤＡオフィス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、株式会社ダヴィンチ・セレクトを設立企画人として平成17年７月11日に設立され、その後、平成17年10月18日に公募による投資口の追加発行（99,600口）を実施
し、翌日、株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8976）しました。
その後、平成20年5月末日現在での運用資産は約283,455百万円に達しております。
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京都心に所在する中規模
以上のオフィスビルに重点を置いた投資を行うという明快なポートフォリオ構築方針により、安定収益を確保するとともに、現在の賃料ギャップを埋めていくことにより、投資主利益の最大化を目指します。
Ｂ．投資環境と運用実績
ａ．投資環境（2007年12月～2008年5月）
日本経済の状況は、個人消費が底堅く推移し、諸外国の景気拡大を背景に輸出が増加を続けるなかで、堅調に推移してきたものの、サブプライムローン問題に端を発した金融市
場の収縮や原油価格等の上昇の影響を受け、やや景気の減速感が顕在化しつつあります。
東京都心部のオフィス賃貸市場においては、大型新築ビルの供給増加やテナントの拠点
再編成の動きに伴い、若干の空室率の上昇もみられましたが、好条件のビルには依然として旺盛な需要が見られるマーケット環境となりました。また、このようなマーケット環境を背景として、全般的に賃料水準は引き続き上昇傾向を示しました。
ｂ．運用実績
本投資法人は、平成17年10月21日の22物件取得以来、順調に物件取得を進め、また、物件売却によりポートフォリオの質向上に努めて参りました。その結果、当期末（平成20年5月31日）現在における本投資法人の運用資産は物件総数33物件、取得価格合計283,455百万円となりました。これらの取得物件は、株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ（以下「ダヴィンチ・アドバイザーズ」といいます。）との間で締結している「スポンサー・サポー
ト契約」を最大限活用し、全てダヴィンチ・アドバイザーズが運用を受託している不動産ファンドから取得した物件です。
当期においては、「ダヴィンチ新横浜214」及び「札幌千代田ビル」の売却を進め、ポー
トフォリオの質の向上を図って参りました。その結果、本投資法人が最重点投資エリアとして位置づける東京主要5区への組み入れ比率は90.4％となりました。

－ 3 －ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

Ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、平成19年12月３日に30,000百万円の借入を行い、全額を期日到来の借入金
30,406百万円の返済に充当しました。その後、平成20年３月７日には2,447百万円を物件売却
資金により期限前弁済しました。また、同年３月21日には、6,500百万円の借入を行い、全額を期日到来の7,200百万円の返済に充当し、同年４月４日には、手元資金より期日到来の3,500
百万円の返済に充当しました。
この結果、当期末時点の投資法人債を含む有利子負債残高は147,895百万円となり、このう
ち投資法人債残高については30,000百万円となっております。また、有利子負債残高のうち長期借入金は48,895百万円、短期借入金は69,000百万円となっております。なお、前期末（平成19年11月末日）に引き続き金利上昇リスクのヘッジを目的とし、長期借入金のうち平成21
年９月18日返済期限の長期変動金利借入金13,822百万円については金利キャップの購入により金利の上限が設定されております。

Ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は、当期の実績として、営業収益10,230百万円、営業利益
金額6,235百万円、経常利益金額3,952百万円、当期純利益金額3,951百万円を計上いたしました。
分配金につきましては、法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金を19,277円としました。

－ 4 －ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信②

次期の見通しＡ．投資環境オフィス賃貸市場においては、今後も特に東京都心部において、オフィス拡張移転及び増床需要等が当面継続すると予想されますが、立地条件や建物設備のグレードによって、テナント側からの選別も更に進んでいくものと考えられます。また、東京都心部の空室率の改善
傾向に若干かげりが見受けられるものの、賃料水準については穏やかながら上昇していくものと予想されます。
不動産売買市場については、サブプライムローン問題に端を発した金融市場の混乱を受けつつも、東京都心部に所在する優良投資不動産に対する積極的な取得姿勢には変化が見られないと予想されます。
Ｂ．運用方針及び対処すべき課題
ａ．既存物件の運用戦略
上記のようなオフィス賃貸市況の中、全般的には賃料水準の上昇が期待されるものの、テナント側からの選別も進んでいくものと考えられますので、本投資法人は中長期にわたる安定収益の確保を目指すべく、以下の方針で運営管理をして参ります。
（ⅰ）高稼働率の維持
建物設備のクオリティの維持、共用部のリニューアル等を積極的に実施することにより、入居テナントの満足度を高め、退去リスクの低減を図り、高稼働率の維持に努めます。
（ⅱ）収益性の維持及び向上
入居テナントとの良好な関係を維持しつつ、オフィスビル賃料の上昇を享受すべく、入居テナント契約賃料と市場賃料との乖離がある入居テナントについては、契約更新時における賃料増額更新を実現すべく交渉を推し進め収益性の向上を目指します。
（ⅲ）運営管理コストの低減
積極的な外部成長の実現により得られたスケールメリットを最大限活用して、効率的な運営管理を行い運営管理コストの低減に努めます。
ｂ．新規物件の投資戦略
上記のような不動産売買市況を踏まえた上で、本投資法人は、下記の外部成長戦略により東京都、特に主要５区の中規模以上のオフィスビルを中心に新規物件の投資を行って参ります。
（ⅰ）資産運用会社独自のネットワークによる物件取得機会の追求
資産運用会社独自のネットワークを活用し、不動産売買マーケットの情報を積極的に収集したうえで物件を探し投資基準に適合する物件の取得に努めます。
（ⅱ）ダヴィンチ・アドバイザーズからの物件取得パイプライン
ダヴィンチ・アドバイザーズと締結している「スポンサー・サポート契約」に基づき、ダヴィンチ・アドバイザーズが運用を受託している不動産ファンドの運用物件情報が随時提供される体制を最大限活用し、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致する物件を厳選して取得して参ります。

－ 5 －ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

ｃ．財務戦略
本投資法人は、リファイナンスリスクに備えて、国内金融機関を中心とした取引金融機
関の拡大、返済期限の分散などを図ってまいります。
また、金利上昇リスクに備えた借入金の長期・固定金利化にもつとめ、安定した財務基盤の実現と安定配当の確保を図ってまいります。

－ 6 －ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

Ｃ．決算後に生じた重要な事実
a.固定資産の譲渡
平成20年6月30日付で「ダヴィンチ三田」を、平成20年7月17日付で「ビリーヴ大森」を譲渡しました。当該資産の概要は以下のとおりです。
物件の名称：ダヴィンチ三田（１）譲渡資産不動産信託受益権（２）譲渡価格

4,760,000,000円（注1）（３）譲渡先合同会社KRF31（４）譲渡理由

本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、最適なポートフォリオの維持及び不動産売買市場の動向等を総合的に検討した結果、譲渡価格が妥当であること等の理由により本物件の譲渡を決定いたしました。

物件の名称：ビリーヴ大森（１）譲渡資産不動産信託受益権（２）譲渡価格

4,480,000,000円（注1）（３）譲渡先南大井六丁目キャピタル特定目的会社（４）媒介者

三菱UFJ信託銀行株式会社（５）譲渡理由

本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、最適なポートフォリオの維持及び不動産売買市場の動向等を総合的に検討した結果、譲渡価格が妥当であること等の理由により本物件の譲渡を決定いたしました。

（注１）「譲渡価格」は、譲渡に係る諸費用、固定資産税・都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まない信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金を記載しています。

ｂ.新投資口の発行について
平成20年5月14日開催の役員会において、借入金の返済及び投資法人債の償還を目的として、新投資口の発行及び発行条件を決議し、下記のとおり第三者割当による発行を行いました。
（１）発行新投資口数

138,905口（２）発行価格

１口当たり431,949円（３）発行価格の総額

59,999,875,845円（４）割当先株式会社コロンブス（５）払込期日平成20年6月4日（６）分配金起算日

平成20年6月1日－ 7 －ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

ｃ.資金の借入、既存借入金の返済及び投資法人債の買入消却について
本投資法人は、資金の借入を決定し、既存借入金の返済及び投資法人債の買入消却を実施いたしました。
①借入内容（１）借入先株式会社関西アーバン銀行（２）借入金額

55億円

（３）金利

2.0％

（４）借入方法

固定金利借入（５）契約締結日

平成20年６月30日（６）借入実行日

平成20年６月30日（７）利払日平成20年８月29日を初回として、以降3ヶ月毎の各末日。

（８）元本返済方法

元本返済期日に一括返済（９）元本返済期日

平成23年６月30日

有担保②既存借入金の返済内容（ⅰ）（１）借入先野村キャピタル・インベストメント株式会社（２）返済金額

110億円（３）返済日平成20年６月５日（ⅱ）（１）借入先野村キャピタル・インベストメント株式会社（２）返済金額

135億円（３）返済日平成20年６月５日（ⅲ）（１）借入先リーマン・ブラザーズ・コマーシャル・モーゲージ株式会社
株式会社韓国外換銀行
ＮＴＴファイナンス株式会社
株式会社西京銀行
芙蓉総合リース株式会社（２）返済金額

300億円（３）返済日平成20年６月６日（ⅳ）（１）借入先シティバンク銀行株式会社（２）返済金額

86.25億円（３）返済日平成20年７月18日③投資法人債の買入消却（ⅰ）（１）投資法人債の名称

ＤＡオフィス投資法人第１回無担保投資法人債（２）買入消却額

49.985億円（額面：50億円）（３）消却日平成20年６月５日－ 8 －ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信（ⅱ）（１）投資法人債の名称

ＤＡオフィス投資法人第１回無担保投資法人債（２）買入消却額

30億円（額面：30億円）（３）消却日平成20年７月18日（参考情報）
該当事項はありません。

－ 9 －ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

平成20年11月期（平成20年６月１日～平成20年11月30日）
及び平成21年５月期（平成20年12月１日～平成21年５月31日）
項目

運用資産

営業収益

営業費用

営業外費用

有利子負債
発行済投資口数

１口当たり分配金

運用状況の予想の前提条件

前提条件
・平成20年11月期：平成20年５月31日現在保有している33物件に、平成20年６月30日及び平成20年７月17日売却の２物件を除いた31物件を前提としております。
・平成21年５月期：上記の31物件を前提としております。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・平成20年11月期に2,574百万円の不動産売却益を見込んでおります。
・既存物件の賃貸事業収入については、過去の実績値を基準に、変動要素を考慮して算出しております。
・主たる営業費用である賃貸事業費用については、過去の実績値を基準として、変動要素を考慮して算出しております。
・建物の修繕費は、資産運用会社（株式会社ダヴィンチ・セレクト）が策定する中長期の修繕計画をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しております。
・賃貸事業費用（減価償却費を含む。）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除く）は、平成20年11月期に5,149百万円、平成21年５月期に5,373百万円を想定しております。また、減価償却費は平成20年11月
期に1,262百万円、平成21年５月期に1,241百万円を想定しております。
・平成20年11月期に1,815百万円、平成21年５月期に1,177百万円を想定しております。このうち、支払利息は平成20年11月期691百万円、平成21年５月期805百万円を想定しております。
・平成20年5月14日の役員会で決議した新投資口発行に係る費用は、10百万円を想定しております。
・有利子負債総額は、平成20年11月期末83,395百万円、平成21年５月期
末79,395百万円を前提としております。
・本書提出日現在発行済みである343,905口を前提としており、平成21年
５月31日まで、投資口の追加発行がないことを前提としております。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しております。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

－ 10 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

項目
１口当たり利益超過分配金額

その他

前提条件
・利益超過の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としております。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としております。

(3）投資リスク
直近の有価証券届出書（平成20年５月14日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため記載を省略します。

－ 11 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

３．財務諸表(1）貸借対照表
前期（平成19年11月30日現在）
区

当期（平成20年５月31日現在）

増減

分
金

構成比
（％）

額（千円）

金

構成比
（％）

額（千円）

金 額
（千円）

前期比
(％)

（資産の部）
Ⅰ

流動資産
現金及び預金6,090,794

5,061,894

信託現金及び信託預金

6,466,139

6,538,356

72,217

営業未収入金182,362

173,680△8,682

未収消費税等

1,225,137―△1,225,137

569,388769,598

200,210

前払費用
繰延税金資産その他
流動資産合計Ⅱ△1,028,900

19

20

1

289,107

130,681△158,426

14,822,949

4.9

12,674,231

4.3△2,148,717 △14.5

固定資産
１．有形固定資産
工具器具備品
減価償却累計額

1,875
△732

△901

1,056

△2,49658,046,441

56,701,113△2,851,741

55,194,700△3,873,191

その他有形固定資産

2,558

減価償却累計額△1,501

信託建物
減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額△13,505
448,621

減価償却累計額△114,073

信託工具器具備品

14,040

減価償却累計額△1,672

減価償却累計額
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計

974

△168

960

△96

52,827,922△2,366,777

748,235△17,382

295,464△39,083

27,132

14,764

2,409△1,530225,697,876

224,212,056△1,485,820

65,943

18,875△47,0673,456

779,123

信託機械及び装置

信託その他有形固定資産

1,875
1,143

771,382△23,146

765,618

421,178
334,548△125,714

12,367△3,024

3,940△3,89230,1577,200△3,2606,302

282,077,193

93.3

278,134,031

93.9△3,943,162△1.4

２．無形固定資産
商標権
信託借地権
その他
無形固定資産合計

2,187

2,053

4,970,260

4,970,290

30

7,816

6,453

△1,3634,980,264

1.6－ 12 －

4,978,797

△133

1.7

△1,4660.0

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信
前期（平成19年11月30日現在）
区

当期（平成20年５月31日現在）

増減

分
金

構成比
（％）

額（千円）

金

構成比
（％）

額（千円）

金 額
（千円）

前期比
(％)

３．投資その他の資産
信託差入敷金保証金

113,684

113,684―

長期前払費用130,494

93,124△37,369

その他

56,586

43,629△12,956

投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ

300,7650.1

250,4380.1

287,358,223

95.0

283,363,267

95.7△50,326 △16.7△3,994,955

△1.4

繰延資産
投資法人債発行費

211,437

繰延資産合計211,437

資産合計

105,1370.1

302,392,610 100.0

105,137△106,299
0.0

296,142,636 100.0△106,299 △50.3△6,249,973△2.1（負債の部）
Ⅰ

流動負債
営業未払金

449,624

1,169,396

719,771

短期借入金

75,606,000

69,000,000△6,606,000

1年内返済予定長期借入
金―23,073,000

23,073,000

1年内償還予定投資法人
債30,000,000

30,000,000―

804,853

305,708△499,145

未払法人税等

946

946

0

未払消費税等

38,628334,630

296,002

前受金

897,317

911,957

14,640その他

242,652

582,533

339,881

未払金

流動負債合計Ⅱ

108,040,023

35.7

125,378,174

42.3

17,338,150

16.0

固定負債
長期借入金

49,343,000

25,822,500△23,520,500

預り敷金保証金

6,203,305

6,388,217

184,911

信託預り敷金保証金

5,648,762

5,802,085

153,322

21,204

18,764△2,439

その他
固定負債合計
負債合計

61,216,273

20.3

38,031,567

12.8 △23,184,705 △37.9

169,256,296

56.0

163,409,741

55.2△5,846,555△3.5

128,781,035

42.6

128,781,035

43.5

―

―

（純資産の部）
Ⅰ

投資主資本
１．出資総額
２．剰余金
当期未処分利益

4,355,278

3,951,860

剰余金合計

4,355,278

1.4

3,951,860

1.3△403,418

△9.3

純資産合計

133,136,313

44.0

132,732,895

44.8△403,418△0.3

負債・純資産合計

302,392,610 100.0

296,142,636 100.0△6,249,973

100.0－ 13 －△403,418

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信(2）損益計算書

区

分

（自
至
金

前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）
百分比
（％）

額（千円）

（自
至

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）

金

額（千円）

増減

百分比
（％）

金 額
（千円）

前期比
(％)

1,676,667

19.6

１．営業収益賃貸事業収入その他の賃貸事業収入
不動産等売却益

6,562,347

8,610,655

71,72467,474

1,919,697

8,553,770 100.0

1,552,308

10,230,437 100.0

２．営業費用
賃貸事業費用

2,556,914

3,058,265

資産運用報酬

553,264

700,671

資産保管委託報酬

11,298

14,945

一般事務委託報酬

79,06285,315

信託報酬

23,21027,092

役員報酬

4,200

4,200

その他の営業費用

108,785

営業利益金額3,336,735

39.0

5,217,034

61.0

104,098

3,994,589

39.0

657,85319.7

6,235,848

61.0

1,018,813

19.5

11,986

0.1

8,308

225.9

2,295,016

22.4

1,288,524

128.0

3,952,818

38.6△261,402 △6.2――

3,952,818

38.6△403,402 △9.3

1,011

0.0

14

3,951,806

38.6△403,416 △9.3

３．営業外収益
受取利息

3,677

6,492

消費税還付加算金

―

5,023

雑収入

―

3,677

470

0.0

４．営業外費用
支払利息

581,244

1,073,899

投資口交付費172,333―

融資手数料

236,509

1,114,817

その他の営業外費
用16,404

経常利益金額1,006,491

11.8

4,214,22049.3

142,000

1.7

4,356,22050.9

106,299

５．特別利益和解金受取額

142,000

税引前当期純利益
金額
法人税、住民税及び事業税989

法人税等調整額

7

当期純利益金額
前期繰越利益
当期未処分利益―△142,000

―

1,012
996

0.0

4,355,223

50.9

△1

54

53

△1

4,355,278

3,951,860△403,418－ 14 －

1.5

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信(3）投資主資本等変動計算書
前期（自 平成19年６月１日

至

平成19年11月30日）
投資主資本
剰余金

出資総額

前期末残高（千円）

新投資口
申込証拠金

出資
剰余金

任意
積立金

当期
未処分利益

剰余金合計

自己
投資口

投資主
資本合計

純資産合計

49,698,710

―

―

―

2,937,454

2,937,454―

52,636,164

52,636,164

新投資口の発行

79,082,325

―

―

―

―

―

―

79,082,325

79,082,325

剰余金の分配

――――△2,937,400△2,937,400―△2,937,400△2,937,400

当期純利益金額

―

―

―

―

4,355,223

4,355,223―

4,355,223

4,355,223

当期変動額合計（千円）

79,082,325

―

―

―

1,417,823

1,417,823―

80,500,148

80,500,148

平成19年11月30日残高（千円）

128,781,035

―

―

―

4,355,278

4,355,278―

133,136,313

133,136,313

当期変動額（千円）

当期（自平成19年12月１日

至

平成20年５月31日）
投資主資本
剰余金

出資総額

前期末残高（千円）

新投資口
申込証拠金

出資
剰余金

任意
積立金

当期
未処分利益

剰余金合計

自己
投資口

投資主
資本合計

純資産合計

128,781,035

―

―

―

4,355,278

4,355,278―

133,136,313

133,136,313

剰余金の分配

――――△4,355,225△4,355,225―△4,355,225△4,355,225

当期純利益金額

―

―

―

―

3,951,806

3,951,806―

3,951,806

3,951,806

―

―

―

―

△403,418△403,418―△403,418△403,418

128,781,035

―

―

―

3,951,860

3,951,860―

132,732,895

132,732,895

当期変動額（千円）

当期変動額合計（千円）
平成20年５月31日残高（千円）－ 15 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信(4）金銭の分配に係る計算書

区

分

（自
至

前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）
金Ⅰ
Ⅱ

当期未処分利益
分配金の額（投資口1口当たりの分配金の額）
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

額（円）

（自
至

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）
金額（円）4,355,278,513
4,355,225,000

3,951,860,365
3,951,785,000(21,245)(19,277)

53,51375,365

本投資法人の規約第32条第１号に定める「金銭の分配の方針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、「租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数205,000口の整数倍の最大値となる
4,355,225,000円を利益分配金として分配することと致しました。なお、投資法人規約第32条第２号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

－ 16 －

本投資法人の規約第32条第１号に定める「金銭の分配の方針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、「租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数205,000口の整数倍の最大値となる
3,951,785,000円を利益分配金として分配することと致しました。なお、投資法人規約第32条第２号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信(5）キャッシュ・フロー計算書

区

分

前期
当期
(自 平成19年６月１日 (自 平成19年12月１日
至 平成19年11月30日) 至 平成20年５月31日)
金Ⅰ

Ⅱ

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益金額
減価償却費
投資法人債発行費償却額
受取利息
支払利息
営業未収入金の増加・減
少額
未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減
少額
前払費用の増加・減少額
営業未払金の増加・減少
額
未払金の増加・減少額
未払消費税等の増加・減
少額
前受金の増加・減少額
長期前払費用の増加・減
少額
長期前受金の増加・減少
額
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小 計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
預り敷金保証金の収入
信託預り敷金保証金の収入
預り敷金保証金の支出
信託預り敷金保証金の支出投資活動によるキャッシュ・フロー

額（千円）

金

額（千円）

増減
金 額
（千円）

4,356,220
1,058,765
2,904△3,677568,288△105,838

3,952,818
1,277,341
106,299△6,492
1,060,943
8,682△403,402
218,575
103,395△2,814
492,654
114,520991△1,225,137

15
1,225,137△975
2,450,275△337,955△364,709△200,210
28,910137,745
393,620

611,583△193,145△499,145
296,002△1,110,729
489,147

69,951△52,153

14,64037,369△55,31189,523

21,204△2,439△23,643

6,144,376

3,437,711△2,706,664△216,082
10,335,586
3,677△442,234△1,145
9,895,883

529,597
11,267,182
6,492△1,094,284△1,012
10,178,378

745,679
931,595
2,814△652,049
133
282,494△155,477,811△79,531

155,398,279△306,853△30

306,822

1,362,684
5,252,077

620,466
275,002△742,218△4,977,074△681,550△891,833△456,674△100,560

224,875
791,272△150,743,286

258,671

151,001,958－ 17 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

区

分

前期
当期
(自 平成19年６月１日 (自 平成19年12月１日
至 平成19年11月30日) 至 平成20年５月31日)
金

Ⅲ

Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入
投資法人債発行による収入投資法人債発行費の支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増加・減少額
現金及び現金同等物の期首
残高
現金及び現金同等物の期末
残高

額（千円）

金

増減
金 額
（千円）

額（千円）

39,000,000

34,500,000△4,500,000△19,654,000△42,826,000△23,172,000

23,625,000

2,000,000△21,625,000△2,182,000△727,500

1,454,500

79,082,325
30,000,000－－△79,082,325△30,000,000△214,341△2,941,839
146,715,144－△4,340,232△11,393,732

214,341△1,398,393△158,108,876

5,867,741△956,682△6,824,424

6,689,192

12,556,933

5,867,741

12,556,933

11,600,250△956,682－ 18 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信(6）重要な会計方針
区分
１．固定資産の減価償却
の方法

（自
至

前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）

（自
至

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）(1) 有形固定資産定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
工具器具備品
５年
信託建物
２～50年
信託構築物
２～50年
信託機械及び装置 ２～22年
信託工具器具備品 ６～10年(1）有形固定資産定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
工具器具備品
５年
信託建物
２～50年
信託構築物
２～50年
信託機械及び装置
２～22年
信託工具器具備品
６～10年(追加情報）
平成19年度税制改正により、当期より平成19年３月31日以前に取得した有形固定資産につきましては、同税制改正前の法人税法に基づく減価償却の方法により取得価格の５％まで償却した営業期間の翌営業期間以後５年間で備忘価格の１円を残して均等償却する方法を採用しています。なお、この変更に伴う営業利益金額、経常利益金額、税引
前当期純利益金額に与える影響はございません。
(2）無形固定資産定額法を採用しております。
(3）長期前払費用定額法を採用しております。

―－ 19 －(2）無形固定資産定額法を採用しております。
(3）長期前払費用定額法を採用しております。

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

区分
２．繰延資産の処理方法

（自
至

前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）(1) 投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。なお、平成19年7月10日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり引受証券
会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支

（自
至

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）(1) 投資口交付費―

払はありません。平成19年7月10
日付一般募集による新投資口発行
に際し、発行価格と発行価額との差額の総額は、2,789,500千円であり、引受証券会社は発行価額で引受を行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）
による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものであります。
このため、「スプレッド方式」
では「従来方式」に比べ、投資口
交付費は2,789,500千円少なく計
上され、また経常利益金額及び税引前当期純利益金額は同額多く計上されております。
（2）投資法人債発行費（2）投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法
償還までの期間にわたり定額法
により償却しております。
により償却しております。
なお、上記固定資産の減価償却の方法以外は、直近の有価証券報告書（平成20年２月27日提出）における「重要な会計方針に係る事項に関する注記」から重要な変更がないため記載を省略します。

－ 20 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信(7）注記事項
貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、リース取引、有価証券、退職給付、税効果会計、関連当事者との取引に関する注記事項については、決算短信
における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。

－ 21 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

ａ．デリバティブ取引に関する注記（自至前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）（自至

１．取引の状況に関する事項
同左(1）取引の内容
本投資法人の利用しているデリバティブ取引
は、金利キャップ取引であります。
(2）取引に対する取組方針
本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
(3）取引の利用目的
本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利上昇による借入金利の変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、当該デリバティブ取引にはヘッジ会計を適用しております。
①ヘッジ会計の方法
金利キャップについては、特例処理を採用しております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利キャップ取引
ヘッジ対象
借入金利息
③ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ヘッジの有効性評価の方法
金利キャップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しております。
(4）取引に係るリスクの内容
金利キャップ取引は、市場金利の変動によるリスクを有しています。なお、取引の相手先は高格付を有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほとんどないと認識しております。
(5）取引に係るリスク管理体制
資産運用会社の運用管理手続に基づき、リス
ク管理を行っております。
２．取引の時価等に関する事項
全てヘッジ会計が適用されているため、注記を省略しております。

－ 22 －

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

ｂ．１口当たり情報に関する注記（自至前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）

１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益金額

（自
至

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）

649,445円 １口当たり純資産額647,477円

23,948円61銭 １口当たり当期純利益金額

なお、１口当たり当期純利益金額は、当期純利
益金額を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益
金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

19,277円10銭

同左（注）1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりです。

（自
至

前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）

当期純利益金額（千円）

4,355,223
4,355,223
181,857

普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益金額（千円）

期中平均投資口数（口）－ 23 －（自至

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）
3,951,806
3,951,806
205,000

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

ｃ．重要な後発事象に関する注記（自至前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）

（自
至

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）

１．資産譲渡について
１．資産譲渡について規約に定める資産運用の基本方針に基づき、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産を譲渡する基本合意書を締結いた
以下の資産譲渡を行いました。
しました。
〔札幌千代田ビル〕〔ダヴィンチ三田〕
譲渡価額（注）2,005百万円
譲渡価額（注）4,760百万円
資産の種類
不動産信託受益権
資産の種類
不動産信託受益権
契約予定日
平成20年2月8日
契約日
平成20年６月30日
引渡予定日
平成20年4月18日
引渡日
平成20年６月30日
譲渡先
ケネディクス株式会社
譲渡先
合同会社KRF31
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益約608百万円を計上
売却益約1,429百万円を計する予定です。
上する予定です。
〔ダヴィンチ新横浜214〕
譲渡価額（注）3,200百万円
資産の種類
不動産信託受益権
契約予定日
平成20年2月15日
引渡予定日
平成20年4月18日
譲渡先
ケネディクス株式会社
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益約995百万円を計上する予定です。
〔ビリーヴ大森〕
譲渡価額（注）
資産の種類
契約予定日
引渡予定日
譲渡先
損益に及ぼす影響〔ビリーヴ大森〕
譲渡価額（注）
資産の種類
契約日
引渡日
譲渡先
損益に及ぼす影響

4,480百万円
不動産信託受益権
平成20年２月15日
平成20年７月17日
南大井六丁目キャピタル
特定目的会社
営業収益として不動産等売却益約1,145百万円を計上する予定です。

（注）譲渡価額は、諸経費（売買媒介手数料、公4,480百万円
不動産信託受益権
平成20年2月15日
平成20年6月27日
有限会社SC不動産
営業収益として不動産等売却益約1,176百万円を計上する予定です。

（注）譲渡価額は、諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（基本合意書に記載された売買金額）を記載しております。

－ 24 －

租公課等）を含まない金額（信託受益権売買
契約書に記載された売買金額）を記載しております。

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

（自
至

前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）

（自
至

－

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）

２.新投資口の発行について
平成20年5月14日開催の役員会において、借入金の返済及び投資法人債の償還を目的として、
新投資口の発行及び発行条件を決議し、下記のとおり第三者割当を行いました。
〔第三者割当による新投資口の発行〕
発行新投資口数
138,905口
発行価格
1口当たり431,949円
発行価格の総額
59,999,875,845円
割当先
株式会社コロンブス
払込期日
平成20年6月4日
分配金起算日平成20年6月1日

２.資金の借入及び既存借入金の返済について

３.資金の借入、既存借入金の返済及び投資法人債の買入消却について
本投資法人は、資金の借入を決定し、既存借本投資法人は、資金の借入を決定し、既存借入の返済を、以下のとおり実施いたしました。
入の返済及び投資法人債の買入消却を、以下〔借入内容〕のとおり実施いたしました。
借入先
リーマン・ブラザーズ・〔借入内容〕
コマーシャル・モーゲー
借入先株式会社関西アーバン
ジ株式会社
銀行
借入金額
300億円
借入金額
55億円
金利
1.36583％（注）
金利
2.0％
借入方法
変動金利借入 無担保
借入方法
固定金利借入 有担保
契約締結日
平成19年12月3日
契約締結日
平成20年6月30日
借入実行日
平成19年12月3日
借入実行日
平成20年6月30日
利払日
平成20年3月25日を初回と利払日
平成20年8月29日を初回として、以降3ヶ月毎の各25
して、以降3ヶ月毎の各末日。
日。
最終利払日は平成20年12
最終利払日は平成23年6月
月3日。
30日。
元本返済方法
元本返済期日に一括返済
元本返済方法
元本返済期日に一括返済
元本返済期日平成20年12月3日
元本返済期日平成23年6月30日（注）平成19年12月3日から平成20年3月25日までの金利になります。２回目以降の金利について
は、金利期間３ヶ月の期間に対応したTIBOR+0.50％の計算式に従い算出します。

－ 25 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

（自
至

前期
平成19年６月１日
平成19年11月30日）（自至〔既存借入金の返済内容〕
借入先
ジーイーキャピタル・ア
セット・ファイナンス株
式会社
返済金額
304.06億円
返済日
平成19年12月3日

当期
平成19年12月１日
平成20年５月31日）〔既存借入金の返済内容〕① 借入先
野村キャピタル・インベ
ストメント株式会社
返済金額
110億円
返済日
平成20年6月5日② 借入先
野村キャピタル・インベ
ストメント株式会社
返済金額
135億円
返済日
平成20年6月5日③ 借入先
リーマン・ブラザーズ・
コマーシャル・モーゲー
ジ株式会社
株式会社韓国外換銀行
ＮＴＴファイナンス株式会社
株式会社西京銀行
芙蓉総合リース株式会社
返済金額
300億円
返済日
平成20年6月6日④ 借入先
シティバンク銀行株式会社
返済金額
86.25億円
返済日
平成20年7月18日〔投資法人債の買入消却〕① 投資法人債の名称 ＤＡオフィス投資法人
第1回無担保投資法人債
買入消却額
49.985億円(額面：50億円)
消却日
平成20年6月5日② 投資法人債の名称 ＤＡオフィス投資法人
第1回無担保投資法人債
買入消却額
30億円(額面：30億円)
消却日
平成20年7月18日－ 26 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信(8) 発行済投資口数の増減
払込年月日

摘要

平成17年 7月11日

私募設立

平成17年10月18日
平成19年 7月10日
平成19年 8月 7日

第三者割当による増資

発行済投資口数（口）増減

残高

出資総額（百万円）
増減

残高

400

400

200

公募増資

99,600100,000

公募増資

100,000

200,000

5,000

205,000

備考

200

（注１）

49,49849,698（注２）

75,316125,015

（注３）

3,765

128,781（注４）（注１） １口当たりの発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２） １口当たりの発行価格515,000円（引受価額496,975円）にて、上場時取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行いたしました。
（注３） １口当たりの発行価格781,060円（発行価額753,165円）にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行いたしました。
（注４） １口当たりの発行価格753,165円（発行価額753,165円）にて、取得物件の取得資金等の一部に充当することを目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。

－ 27 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

４．参考情報(1）投資状況
当期（平成20年５月31日現在）
資産の種類

不動産信託受益権

用途

オフィス

地域
保有総額
（百万円）（注1）

対総資産比率（％）（注２）

東京主要５区

255,937

86.4

首都圏

22,321

7.5

地方主要都市

4,824

1.6

283,083

95.5

13,0594.5

296,142100.0(283,083)(95.5)

計
預金・その他の資産
資産総額計

当期（平成20年５月31日現在）
金額
（百万円）

資産総額に対する比
率（％）

負債総額

163,409

55.2

純資産額

132,732

44.8

資産総額

296,142100.0（注１）保有総額は、貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注２）「資産総額計」の（ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。

－ 28 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信(2）投資不動産物件①

投資不動産物件の価格及び投資比率
取得価額
（百万円）
（注４）

貸借対照表
計上額
（百万円）
（注５）

期末算定
価格
（百万円）
（注６）

投資比率
（％）
（注７）

ダヴィンチ銀座

14,10013,97519,000

5.0

ダヴィンチ銀座アネックス

3,050

3,016

3,490

1.1

ダヴィンチ神谷町

12,00012,02914,400

4.2

ダヴィンチ芝浦

8,265

8,212

9,286

2.9

ダヴィンチ南青山

4,550

4,538

5,600

1.6

ダヴィンチ三田

3,250

3,293

4,690

1.1

ダヴィンチ猿楽町

3,000

3,024

3,610

1.1

ダヴィンチＡ浜松町

2,865

2,858

3,199

1.0

ダヴィンチ神宮前

2,800

2,795

3,040

1.0

ダヴィンチ芝大門

2,578

2,537

2,831

0.9

ダヴィンチ三崎町

2,346

2,324

2,477

0.8

ダヴィンチ新橋510

2,080

2,127

2,590

0.7

ＢＰＳスクエア東京
主要
ダヴィンチ築地５区（注１） ダヴィンチ築地616

1,560

1,501

1,790

0.6

1,240

1,265

1,710

0.4

2,440

2,389

2,730

0.9

秀和月島ビル

7,840

7,668

8,150

2.8

日本橋ＭＳビル

2,520

2,534

3,460

0.9

アトランティックビル

1,600

1,592

2,030

0.6

渋谷ＳＳビル

3,930

3,908

5,170

1.4

ダヴィンチ日本橋本町

7,420

7,368

11,300

2.6

ダヴィンチ銀座１丁目

4,620

4,610

5,730

1.6

ダヴィンチ京橋

3,460

3,449

3,950

1.2

サンライン第７ビル

2,680

2,683

3,240

0.9

ダヴィンチ御成門

13,86013,87018,600

4.9

新宿マインズタワー

133,800

133,981

138,000

47.2

5,900

5,912

5,990

2.1

ダヴィンチ小伝馬町

2,460

2,467

2,460

0.9

東京主要５区合計（27物件）

256,214

255,937

288,523

90.4

地域

物件名称

SHIBUYAEDGE－ 29 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

取得価額
（百万円）
（注４）

貸借対照表
計上額
（百万円）
（注５）

期末算定
価格
（百万円）
（注６）

投資比率
（％）
（注７）

ダヴィンチ錦糸町

3,653

3,522

3,899

1.3

ダヴィンチ東池袋
首都圏
ベネックスS-3（注２）
ビリーヴ大森

2,958

3,020

3,771

1.0

4,950

4,781

6,130

1.7

3,160

3,224

4,030

1.1

ダヴィンチ品川Ⅱ

7,710

7,772

7,980

2.7

首都圏合計（5物件）

22,431

22,32125,8107.9

地方
主要
ダヴィンチ南船場
都市
（注３）

4,810

4,824

4,890

1.7

地方主要都市合計（1物件）

4,810

4,824

4,890

1.7

283,455

283,083

319,223

100.0

地域

物件名称

合計（33物件）（注１）「東京主要５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注２）「首都圏」とは、東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注３）「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県）、政令指定都市（札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、広島市、北九州市、福岡市）、函館市、旭川市、青森市、盛岡市、秋田市、郡山市、いわき市、宇都宮市、富山市、金沢市、長野市、岐阜市、奈良市、和歌山市、岡山市、倉敷市、福山市、下関市、高松市、松山市、高知市、久留米市、長崎市、熊本市、大分市、宮崎市、鹿児島市をいいます。
（注４）取得価額は、信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
（注５）貸借対照表計上額は、平成20年5月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注６）期末算定価格は、本投資法人の規約及び社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、
大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所及び森井総合鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定
評価書に記載された平成20年5月31日を価格時点とする価格を記載しています。
（注７）投資比率は、取得価額の総額に対する各信託受益権の取得価額の比率をいい、小数点第2位以下を四捨五入しています。

－ 30 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信②

投資不動産の建物及び賃貸借の概要
構造／階数
（注１）

建築時期
（注２）

賃貸可能
面積（㎡）
（注３）

賃貸面積
（㎡）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

当期
総賃貸事業収入（千円）（注７）

ダヴィンチ銀座

SRC
B3／9F

昭和38年７月

8,273.33

8,234.05

1（25）

99.5

491,794

ダヴィンチ銀座アネックス

SRC
B3／8F

昭和47年８月

2,031.52

1,995.40

1（7）

98.2

89,231

ダヴィンチ神谷町

SRC・S
11F

平成元年11月

7,667.00

7,286.36

1（14）

95.0

354,535

ダヴィンチ芝浦

SRC
B1／12F

昭和62年10月

9,619.10

9,464.14

1（54）

98.3

328,370

ダヴィンチ南青山

S・SRC
B2／5F

平成２年９月2,787.98

2,787.98

1（5）

100.0

158,064

ダヴィンチ三田

S・SRC
B3／11F

平成５年３月3,584.26

3,584.26

1（9）

100.0

143,261

ダヴィンチ猿楽町

SRC
8F

昭和60年６月

3,657.43

3,657.43

1（1）

100.0

130,127

ダヴィンチＡ浜松町

SRC
B2／10F

平成５年７月3,663.34

3,663.34

1（12）

100.0

148,798

ダヴィンチ神宮前

RC
B1／4F

平成９年12月

2,388.22

2,388.22

1（1）

100.0

89,980

ダヴィンチ芝大門

SRC・RC
B1／7F

平成８年11月

2,384.13

2,384.13

1（5）

100.0

98,376

ダヴィンチ三崎町

S
8F

平成８年７月

2,137.53

2,137.53

1（1）

100.0

85,692

ダヴィンチ新橋510

SRC
B1／8F

昭和49年４月

2,764.45

2,589.34

1（9）

93.6

85,780ＢＰＳスクエア

SRC
10F

平成８年１月2,902.92

2,902.92

1（1）

100.0

54,900

ダヴィンチ築地

SRC
B1／8F

平成２年１月1,487.82

1,487.82

1（4）

100.0

55,280

ダヴィンチ築地616

SRC
B1／9F

平成６年３月2,888.92

2,131.24

1（6）

73.7

68,529

秀和月島ビルS
5F

平成８年７月8,426.85

8,426.85

1（3）

100.0

273,449

日本橋ＭＳビル

SRC
B2／7F

平成５年４月3,195.05

2,778.83

1（7）

86.9

80,241

アトランティックビル

SRC
B2／9F

昭和59年４月

1,708.93

1,708.93

1（9）

100.0

65,799

渋谷ＳＳビル

SRC・S
B1／9F

昭和52年7月

3,018.95

2,948.72

1（14）

97.6

141,910

ダヴィンチ日本橋本町

SRC
B1／10F

昭和39年1月

7,419.77

7,268.47

1（8）

97.9

285,620

ダヴィンチ銀座1丁目

SRC
B2／11F

昭和37年1月

3,757.76

3,630.48

1（7）

96.6

162,003

ダヴィンチ京橋

SRC
B1／8F

昭和49年10月

3,220.43

2,837.29

1（5）

88.1

122,335

サンライン第７ビル

SRC
B2／9F

昭和62年10月

2,414.06

2,414.06

1（6）

100.0

110,663

ダヴィンチ御成門

SRC
9F

昭和48年4月

11,883.66

11,883.66

1（9）

100.0

533,537

新宿マインズタワー（注８）S・SRC
B3／34F

平成7年9月45,583.42

45,583.42

1（38）

100.0

3,037,266

SHIBUYARC
B1／9F

平成18年8月

2,480.65

2,480.65

1（7）

100.0

151,046

SRC
8F

昭和60年3月

2,379.21

2,379.21

1（6）

100.0

72,273

153,726.69

151,034.73

27（273）

98.2

7,418,870

地域

東
京
主
要
５
区

物件名称

EDGE

ダヴィンチ小伝馬町
東京主要５区合計（２７物件）－ 31 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

地域

首
都
圏

構造／階数
（注１）

建築時期
（注２）

賃貸可能
面積（㎡）
（注３）

賃貸面積
（㎡）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

当期
総賃貸事業収入（千円）（注７）

ダヴィンチ錦糸町

S
B1／5F

平成４年１月5,468.85

5,468.85

1（6）

100.0

165,151

ダヴィンチ東池袋

SRC・S
B1／9F

平成５年６月4,631.37

4,631.37

1（4）

100.0

145,050

ダヴィンチ新横浜214（注９）

SRC
B1／8F

平成元年11月

－

－

－

－

59,200ベネックスＳ－３

S・SRC
B1／12F

平成６年２月7,472.07

7,472.07

1（11）

100.0

224,995

ビリーヴ大森

S・SRC
B1／8F

平成４年７月3,624.16

3,624.16

1（8）

100.0

140,676

ダヴィンチ品川Ⅱ

SRC
B1／11F平成３年７月6,550.71

6,550.71

1（15）

100.0

250,864

27,747.16

27,747.16

5（44）

100.0

985,937

物件名称

首都圏合計（５物件）
地
方
主
要
都
市

札幌千代田ビル（注９）SRC
B1／11F平成３年12月

－

－

－

－

49,038

ダヴィンチ南船場

SRC
B1／8F

昭和61年９月

5,747.12

5,335.26

1（4）

92.8

156,808

5,747.12

5,335.26

1（4)

92.8

205,846

187,220.97

184,117.15

33(321)

98.3

8,610,655

地方主要都市合計（１物件）
合計（３３件）（注１）「構造／階数」は、各投資不動産物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
（注２）「建築時期」は、各投資不動産物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
（注３）「賃貸可能面積」は、各投資不動産物件に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積を記載しています。
（注４）「賃貸面積」は、平成20年5月31日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注５）「テナント総数」は、マスターリース契約が締結されている場合には、「１」と記載し、エンドテナントの総数を括弧内に記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントが存する場合には、当該テナントについては、それぞれの建物毎に計上し、記載しています。
（注６）「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注７）「第5期総賃貸収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に当該投資不動産物件から生じた収入（但し、その他の賃貸事業収入を除きます。）をいい、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注８）賃貸可能面積及び賃貸面積を算出するにあたって、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物
件全体の7分の6に相当する共用持分です。賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物一棟全体の7分の6に相当する面積を記載しています。
（注９）当物件は平成20年3月7日に譲渡致しました。なお、当物件の合計への反映については、第5期総賃貸事業収入のみ行っています。

－ 32 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信③

運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定

既存保有物件に関し、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。
不動産の名称（所在）目的

支出予定額（百万円）

予定期間

総額

当期支出額

既支払総額

新宿マインズタワー（東京都渋谷区）

室内照明器具交換工事

自至

平成20年９月
平成20年10月

141

－

－

ダヴィンチＡ浜松町（東京都港区）

共用部照明器具交換工事

自至

平成20年10月
平成20年10月

25－－

ダヴィンチ神谷町（東京都港区）

中央監視盤更新工事

自至

平成20年９月
平成20年９月

12－－

ダヴィンチ銀座１丁目（東京都中央区）

空調設備更新工事

自至

平成20年10月
平成20年10月

10－－ｂ.期中に行った資本的支出
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は815百万円であり、当期費用に区分された修繕費167百万円と合わせ、983百万円の工事を実施しております。
不動産の名称
（所在）

目的

期間

支出金額（百万円）

ダヴィンチ東池袋（東京都豊島区）

空調機整備更新工事

自至

平成20年３月
平成20年５月

127

ダヴィンチ品川Ⅱ（東京都品川区）

空調機整備更新工事

自至

平成20年４月
平成20年５月

110

ダヴィンチ三田（東京都港区）

空調機整備更新工事

自至

平成20年３月
平成20年５月

75

ビリーヴ大森（東京都品川区）

空調機整備更新工事

自至

平成20年４月
平成20年５月

70

新宿マインズタワー（東京都渋谷区）

各階共用トイレ改良工事

自至

平成20年２月
平成20年５月

32

ダヴィンチＡ浜松町（東京都港区）

建物外部改修工事

自至

平成19年９月
平成19年11月

27

新宿マインズタワー（東京都渋谷区）

20F専用部システム照明交換工事

自至

平成20年５月
平成20年５月

22

秀和月島ビル（東京都中央区）

外装シーリング更新工事

自至

平成20年２月
平成20年３月

16

秀和月島ビル（東京都中央区）

ＥＶホール改修工事

自至

平成20年３月
平成20年５月

14

新宿マインズタワー（東京都渋谷区）

電力量計交換工事

自至

平成20年４月
平成20年５月

13

自至

平成19年12月
平成20年５月

305

その他
合

計

815

ｃ.長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、手元資金の効率的な管理のため、長期修繕計画に基づく修繕のための資金と運転資金を区分管理しておりません。また、今後も長期修繕計画に基づく修繕のための資金を運転資金と区分して管理する予定はありません。そのため、該当事項はありません。

－ 33 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信④

期末算定価格の概要
鑑定評価書の概要

物件名称

ダヴィンチ銀座

期末算定価格（百万円）（注１）
19,000

直接還元法

ＤＣＦ法

還元

価格
（百万円）

価格
（百万円）

利回り
（％）

19,400

4.2

最終還元

割引率
（％）

利回り
（％）

18,500

4.0

4.5

積算価格
（百万円）
（注２）
23,600

ダヴィンチ銀座アネックス

3,490

3,560

4.2

3,420

3.9

4.5

5,720

ダヴィンチ神谷町

14,40014,5004.4

14,300

4.1

4.7

10,600

ダヴィンチ芝浦

9,286

9,988

5.1

9,286

4.8

5.6

7,230

ダヴィンチ南青山

5,600

5,700

4.5

5,500

4.2

4.8

4,960

ダヴィンチ三田

4,690

4,730

4.8

4,650

4.3

5.1

3,640

ダヴィンチ猿楽町

3,610

3,660

5.3

3,560

5.0

5.6

1,790

ダヴィンチＡ浜松町

3,199

3,430

5.0

3,199

4.6

5.6

2,178

ダヴィンチ神宮前

3,040

3,110

4.4

2,970

4.2

4.7

3,400

ダヴィンチ芝大門

2,831

3,060

5.0

2,831

4.7

5.5

1,916

ダヴィンチ三崎町

2,477

2,597

5.2

2,477

4.9

5.7

1,559

ダヴィンチ新橋510

2,590

2,630

4.9

2,540

4.6

5.2

2,790

5.3

1,170

ＢＰＳスクエア

1,790

1,790

5.0

4.8（注３）1,790
5.0（注４）

ダヴィンチ築地

1,710

1,730

4.9

1,700

4.9

5.2

880

ダヴィンチ築地616

2,730

2,740

4.8

2,720

4.5

5.0

1,550

秀和月島ビル

8,150

8,210

5.0

8,120

4.7

5.2

7,330

日本橋ＭＳビル

3,460

3,490

4.6

3,430

4.3

4.9

1,900

アトランティックビル

2,030

2,070

4.7

1,980

4.4

5.0

1,630

渋谷ＳＳビル

5,170

5,260

4.6

5,070

4.3

4.9

4,140

ダヴィンチ日本橋本町

11,30011,400

4.7

11,100

4.3

5.0

5,890

ダヴィンチ銀座１丁目

5,730

5,810

4.5

5,640

4.1

4.8

7,460

ダヴィンチ京橋

3,950

4,030

4.7

3,860

4.4

5.0

2,430

サンライン第７ビル

3,240

3,290

4.6

3,180

4.3

4.9

4,620

ダヴィンチ御成門

18,60018,900

4.6

18,200

4.3

4.9

17,900138,000

163,000

3.9

158,000

3.7

4.1

116,000

5,990

6,100

4.1

5,870

3.9

4.3

6,120

ダヴィンチ小伝馬町

2,460

2,470

4.8

2,440

4.5

5.1

1,330

ダヴィンチ錦糸町

3,899

4,116

5.5

3,899

5.2

6.0

1,965

ダヴィンチ東池袋

3,771

4,091

5.3

3,771

5.0

5.8

2,259

ベネックスＳ－３

6,130

6,220

5.2

6,040

4.9

5.5

4,100

ビリーヴ大森

4,030

4,110

5.1

3,940

4.8

5.5

2,840

ダヴィンチ品川Ⅱ

7,980

8,080

4.9

7,870

4.6

5.2

6,540

ダヴィンチ南船場

4,890

4,950

4.9

4,830

4.6

5.2

2,710

319,223

348,222-336,683--

270,147

新宿マインズタワー（注５）
ＳＨＩＢＵＹＡ

合計

ＥＤＧＥ（注１）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、及び森井総合鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成20年5月31日を価格時点とする価格を記載しています。
（注２）「積算価格」は百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注３）１年目の割引率を記載しています。
（注４）２年目以降の割引率を記載しています。
（注５）新宿マインズタワーの直接還元法による価格、ＤＣＦ法による価格及び積算価格は、本物件全体に係る価格を記載しています。
－ 34 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信(3）投資法人の関係法人

資産運用会社①

株式会社ダヴィンチ・
セレクト

本投資法人

②

一般事務受託者
資産保管会社
住友信託銀行株式会社

ＤＡオフィス投資法人
投資主総会

役員会

④

執行役員：松岡孝太郎
監督役員：平石孝行
監督役員：佐久間宏

サポート提供会社

株式会社ダヴィンチ・
アドバイザーズ
（注）

④

会計監査人

太陽ＡＳＧ監査法人(注)③

投資主名簿等管理人

中央三井信託銀行
株式会社

一時会計監査人（平成20年5月31日現在）
なお、太陽ＡＳＧ監査法人は、平成20年7月15日をもって太陽ＡＳＧ有限責任監査法人となっております。

１．

本投資法人の仕組図① 資産運用委託契約② 一般事務委託契約／資産保管委託契約③ 名義書換事務委託契約④ スポンサー・サポート契約－ 35 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要
運営上の役割名称

関係業務の概要

投資法人

ＤＡオフィス投資法人

規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資することにより運用を行います。

資産運用会社

株式会社ダヴィンチ・
本投資法人との間で平成17年７月11日付の資産
セレクト
運用委託契約を締結しています。
投信法上の資産運用会社として、同契約に基づ
き、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法第198条第１項）。
資産運用会社に委託された業務の内容は、①本投資法人の資産の運用に係る業務、②本投資法人の資金調達に係る業務、③本投資法人への報告業
務及び④その他本投資法人が随時委託する上記①から③に関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）
です。

一般事務受託者
資産保管会社

住友信託銀行株式会社

本投資法人との間で平成17年７月11日付の一般
事務委託契約及び資産保管委託契約をそれぞれ締
結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第４号乃至第６号）として、一般事務委託契約に基づ
き、本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務、③納税に関する事務及び④機関の運営に関する事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社として、資産保管委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います（投信法第208条第１項)。

投資主名簿等管理人

中央三井信託銀行
株式会社

本投資法人との間で平成17年７月11日付の名義
書換事務委託契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、名義書換事務委
託契約に基づき、①投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務、②投資口の名義書換に関する事務、③本投資法人の投資口を表示する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）の発行に関する事務、④投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、⑤投資主の権利行使に関する請求その他投資主からの申出の受付に関する事務等を行います。

－ 36 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信③

上記以外の本投資法人の主な関係者
役割

名称

業務の内容

サポート提供会社

株式会社ダヴィンチ・
アドバイザーズ

本投資法人及び資産用会社との間で、平成17年９月２日付のスポンサー・サポート契約を締結しています。
本投資法人の継続的かつ安定的な成長を図ることを目的として、①スポンサー運用物件についての情報提供、②人材の確保に関する協力、を行います。

(4）投資方針①

基本方針
本投資法人は、巡航EPS(注)を中長期にわたり成長させてゆくことを目指して、主として不動産等及び不動産対応証券等の特定資産に投資を行うことを通じてその資産の運用を行います。
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも、本投資法人が最重点投資エリアと位置付ける「東京主要５区」に所在するオフィスビルに重点を置いた投資を行うという明快なポートフォリオ構築方針により、安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。
投資対象となる不動産として一般にオフィスビルのほか、商業施設、居住施設、物流施設等があるものの、それぞれの用途毎に異なる売買及び賃貸マーケットが形成され、その特性に応じた異なる運用手法を用いなければなりません。本投資法人は、特性の異なる用途を組み合わせるのではなく投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも「東京主要５区」、「Ａクラス並びにＢクラスのオフィスビル」（「Ａクラスビル」とは延床面積が30,000㎡以上のビルをいいます。また、「Ｂクラスビル」とは延床面積が2,000㎡以上30,000㎡未満のビルをいいます。
以下同じ。）への重点投資を行うという「特化型運用」により、経営資源を集中し、迅速かつ的確な投資判断に基づく物件取得及び効率的な運営管理を行うことができると考えています。

(注)「巡航EPS」とは、物件売却益を控除したEPS（一投資口当たり純利益）のことをいいます。

＜オフィスビル特化型運用による経営資源の集中＞

ターゲットとするマーケットの絞込み
・売買及び賃貸マーケットの動向の把握

経営資源の集中投下
・迅速かつ的確な投資判断に基づく物件取得・効率的なテナントリーシング
・運営管理の効率化

更なるオフィスビル運用ノウハウの『深化』我が国の経済活動の中心である東京都は、オフィスビルの市場が最も大きく、また、その稼働率が相対的に高い水準で安定的に推移しています。また、事業所数が多く、テナントの需要が厚いことから、本投資法人は、安定的な運用収益を獲得することができると考えています。
－ 37 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

本投資法人は、東京都の中でも特にオフィスビルが集中している地域である東京主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）を最重点投資エリアと位置付けています。なお、
東京主要５区以外では、首都圏及び地方主要都市（後記「④ ポートフォリオ構築方針 （ロ）
地域」をご参照下さい。）に所在するオフィスビルにも一定の比率で投資を行う方針です。
また、本投資法人は、オフィスビルの中でも、Ａクラスビル及びＢクラスビルに重点を置いた投資を行います。
Ａクラスビルのメリットとして、中心となるテナントが財務体質の良好な大企業であるため、賃料改定に際し、賃貸マーケットの上昇局面において賃料増額が期待でき、キャッシュフローの改善が図れるという特徴があります。一方、デメリットとしては、景気の影響を受けやすく、
賃貸マーケットの下降局面では賃料の下落幅が相対的に大きくなる可能性もあります。また、希少性は高いが、流動性が低いという特徴があります。
一方で、Ｂクラスビルのメリットとして、対象となるテナントが中小規模の事業所である場合が多いためテナント需要が安定していること、さらにはそれらのテナントが一棟に数多く入居する結果テナントの分散が図られることを背景にして、景気の影響を受けづらく、賃料の変動幅が少ないため、キャッシュフローが安定しています。また、不動産売買マーケットでの投資機会が多いため、流動性が高く売却をしやすいという特徴があります。デメリットとしては、
テナントの与信面にばらつきがあり、賃料等の未回収リスクが高いといえます。また、Ａクラ
スビルと比べて設備面が相対的に劣る場合があるため、テナントの要求に応えられない可能性があります。
本投資法人は、このように東京都のＡクラスビル及びＢクラスビルに重点を置いて投資を行うことにより、人的資源の集中投入が可能となり効率的なアセットマネジメントを実現することができること、更には、Ａクラスビル及びＢクラスビルへの投資割合をコントロールすることによって、リスク／リターン、ボラティリティ、経済環境等の外部要因から受ける影響についても傾向を的確に捉え対応することが可能と考えています。
本投資法人は、資産運用を、Ａクラスビル及びＢクラスビルへの投資及びその運営管理についての経験と実績を有するダヴィンチ・ホールディングスの100％出資子会社である資産運用
会社に委託します。投資対象資産の選定に際しては、ダヴィンチ・ホールディングスの経験と実績を承継する（『ＤＮＡの承継』）資産運用会社が、個々の投資対象資産において中長期にわたる収益の安定性の観点から投資対象資産の質に着目し十分な調査を行った上でその取得を決定します。
また、Ａクラスビル及びＢクラスビルにおいて安定した稼働率を維持するためには、テナン
トのニーズを迅速かつ的確に把握し、テナント満足度を確保することが非常に重要である。個々のテナントへのきめ細かい対応を通じてリレーションを強固にしつつ、テナントからの要望に先行して戦略的なリニューアル工事を実施する等の対応を行う。更に、本投資法人は、スケー
ルメリットを活かして、多数にわたる投資対象資産を群管理して運営管理上のコスト削減を図る。また、オフィスビルとしてのライフサイクルを考慮しつつ修繕工事を実施することにより、運営管理上のコストを低減していきます。
本投資法人、資産運用会社及びダヴィンチ・アドバイザーズは、平成17年９月２日付でスポンサー・サポート契約を締結して、資産運用会社及びダヴィンチ・アドバイザーズとの間において物件情報の提供を受け、人的支援を受けることを合意しています。

－ 38 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信②

本投資法人の成長戦略（イ）外部成長戦略
本投資法人より運用の委託を受けた資産運用会社は、ダヴィンチ・グループ（注）からの人材に加え、ダヴィンチ・グループ以外の外部の人材を積極的に採用しています。こうした資産運用会社の人員構成により、多様な経験を有するそれぞれの人材のネットワークを活用
し、不動産マーケットから物件取得の機会を追求します。また、投資基準を明確にして、効率的に物件情報を取得します。
（注）ダヴィンチ・グループは、株式会社大阪証券取引所ヘラクレス市場に上場しているダヴィンチ・ホー
ルディングス並びにその子会社及び関連会社で構成されています。

同時に、本投資法人及び資産運用会社は、ダヴィンチ・アドバイザーズとスポンサー・サ
ポート契約を締結し、ダヴィンチ・アドバイザーズが運用を受託している不動産私募ファン
ドの組入物件の情報が、随時資産運用会社に提供される体制を構築しています。こうした情報をもとに、資産運用会社は、本投資法人の投資方針・投資基準に合致する物件を選別し、これを本投資法人が取得することにより、本投資法人の資産規模を拡大することが可能と考えています。
なお、ダヴィンチ・アドバイザーズの運用する不動産私募ファンドから投資対象資産を取得する場合には、資産運用会社の自主ルールとして策定した利益相反対策ルールを遵守します。

－ 39 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信（ロ）内部成長戦略
ａ．賃貸マーケットに応じたマネジメント
本投資法人は、常に賃貸マーケット市場をモニタリングし、市場動向に応じたマネジメントを行うことにより、ＮＯＩ（注）の最大化を目指します。
従来より、本投資法人においては物件取得に際して、内部成長余力のある物件を厳選してきておりますが、今後はこれら内部成長余力が大きいと見込まれる物件において、成長
余力を現実のものとすべくマネジメントを行ってまいります。とりわけ本投資法人の保有物件のうち、最重点投資エリアと位置付ける東京主要５区に所在する物件においては、現行賃料水準がマーケット賃料水準に比べて低く、ポジティブな乖離が存在します。当面は、賃料増額改定の推進を柱に据えたマネジメントを行うことにより、これらの賃料ギャップを埋める努力を継続し、ＮＯＩの最大化を目指します。

（注）ＮＯＩ（賃貸キャッシュフロー）＝賃貸事業収入－賃貸事業費用＋当期減価償却費

ｂ．収益性の維持・向上
本投資法人は、収益性の維持・向上のため「テナント満足度の追求」を目指します。すなわち、テナントの満足度を高めるために以下のようなソフト、ハード両面の施策を実施
し、満足度の低さを原因とする既存テナントの退去を防止するとともに、新規テナントの獲得のため、個別物件の質の維持及び向上を図ることを運営管理の主眼とします。
ソフト面では、資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）にテナントとの良好な関係を築くよう指導し、その構築された関係からテナ
ントのニーズをいち早く把握し、的確かつ迅速に対応します。また、資産運用会社は、かかる把握したニーズをもとに物件及び地域の特性を踏まえつつ、きめ細かいリーシング戦略を立案し実行します。
加えて、ハード面では、快適なオフィス環境を維持するための計画的な修繕及び戦略的な改修をテナントの企業活動に配慮した上で実施します。
ｃ．運営管理コストの低減
資産運用会社は、取得に際して資産を厳選するとともに、積極的な外部成長の推進により得られたスケールメリットを最大限活用して、効率的な運営管理を行いコストの低減に努めます。具体的には、物件を地域毎に群管理し、エレベーターメンテナンス、一般ごみ処理、備品購入、定期点検業務等を一括発注し、また、長期契約とすること等により運営
管理コスト低減を図ります。

－ 40 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

資産運用会社は、リーシング、建物管理等の周辺業務を利害関係者ではない専門業者に外部委託します。資産運用会社は、親会社であるダヴィンチ・ホールディングスが独立系のアセットマネジメント会社であることもあり、外部委託会社の選定に際して、業界における特段のしがらみを有しておらず、業務毎に価格競争力のある業者を選定することができます（コストの透明性）。これにより、管理の質を維持しつつコスト低減に取り組むことができます。
（ハ）ダヴィンチ・アドバイザーズのサポート
ａ．会社概要と実績
ダヴィンチ・アドバイザーズは平成10年８月に設立され、「投資家とともに成長する」という理念を掲げ、不動産私募ファンドのパイオニアとして組成、運用及び管理において豊富な実績を積み上げております。特に、ポテンシャルに比して十分な収益を生み出していない不動産を取得し、安定した収益不動産へと再生し、運用及び管理することを得意としております。不動産の再生に必要とされる専門的ノウハウをもつプロフェッショナル集団として成長を続けております。
平成18年２月より組成を開始した通称「１兆円ファンド」は、ダヴィンチ・アドバイザー
ズが助言するファンド営業者の投資判断によって迅速な投資が可能なファンドです。すな
わち、ファンド営業者は各エクイティ投資家から事前に投資額のコミットメント（以下「エクイティ・コミットメント」といいます。）を取得しているため、機動的かつ柔軟に不動産等の購入を進めることができます。また、当該「１兆円ファンド」は、エクイティ・コ
ミットメントが当初予定額を超えて3,200億円に達したため、ノンリコースローンによる資金調達と合わせて、１兆3,000億円程度までの投資が可能となる不動産私募ファンドとなっております。
なお、平成20年７月1日ダヴィンチ・アドバイザーズは吸収分割によって持株会社である
ダヴィンチ・ホールディングスとなる一方、不動産私募ファンド運営事業を１００％子会
社である新ダヴィンチ・アドバイザーズに承継させております。
ｂ．スポンサー・サポート契約の概要
本投資法人、資産運用会社及びダヴィンチ・アドバイザーズは、平成17年９月２日付で
以下の内容を骨子としたスポンサー・サポート契約を締結しています。
ⅰ．スポンサー運用物件についての情報提供
ダヴィンチ・アドバイザーズ（スポンサー）は、運用を受託している不動産私募ファンドの組入物件の情報を、随時、資産運用会社に提供します。資産運用会社は、かかる
スポンサー運用物件に関する情報を最大限利用し、本投資法人の投資方針・投資基準に合致する物件をスポンサー運用物件から厳選した上で、スポンサーとの価格等の条件交渉を経て、これを本投資法人に取得させることにより、本投資法人の継続的かつ安定的な成長を目指します。
ⅱ．人材の確保に関する協力
ダヴィンチ・アドバイザーズは、資産運用会社の独自性を尊重しつつ、その不動産私募ファンド運用管理のノウハウを資産運用会社において承継し発展させるため、本投資法人及び資産運用会社の成長に伴い必要とされる人材の確保に関して、スポンサーからの人材の出向・転籍等を通じて協力します。

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ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信③

戦略構築のための調査分析
資産運用会社は、綿密な調査分析に基づく各種戦略の立案及びその実行のために、同社投資運用部のリサーチ＆アクイジションチームにおいて、必要な調査分析を行います。

④ ポートフォリオ構築方針（イ）タイプ及び規模
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに限定します。
本投資法人は、概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビルに重点的に投資を行います。
中規模以上のオフィスビル以外のオフィスビルへの投資にあたっては、地域及び規模の特性並びに流動性等を考慮し、ポートフォリオの収益の安定及び向上に寄与すると判断される物件に投資を行います。
（ロ）地域
本投資法人は、投資対象資産の選定に際して投資対象エリアとして「東京主要５区」（注１）、「首都圏」（注２）及び「地方主要都市」（注３）の３つのエリアを設定し、分散投資を行います。
（注１）「東京主要５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注２）「首都圏」とは、東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注３）「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県）、政令指定都市（札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、広島市、北九州市、福岡市）、函館市、旭川市、青森市、盛岡市、秋田市、郡山市、いわき市、宇都宮市、富山市、金沢市、長野市、岐阜市、奈良市、和歌山市、岡山市、倉敷市、福山市、下関市、高松市、松山市、高知市、久留米市、長崎市、熊本市、大分市、宮崎市及び鹿児島市をいいます。

本投資法人は、原則として、収益が安定していると考える東京主要５区に所在する投資対象資産に対して資産規模の60％以上の投資を行います。また、安定収益の確保とポートフォリオの収益向上を更に追求するため、補完的な投資エリアとして首都圏に所在する投資対象資産に対して、資産規模の20％以下の投資を行います。
更に、ポートフォリオの収益向上及び地域分散を図るため、地方主要都市に所在する投資対
象資産に対して、資産規模の20％以下の投資を行います。ただし、地方主要都市に所在する投資対象資産の選定においては、ポートフォリオの安定収益の確保に十分配慮し、当該投資対象資産の当該時点での稼働率及び過去の推移、テナント数、所在する地域のマーケットの状況等を総合的に判断して決定します。
各投資対象エリアに対する投資の割合につきましては、各投資対象エリアのマーケット状況等を勘案し、慎重に検討します。

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ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

投資対象エリア

ポートフォリオ上の位置付け

組入比率（注）

東京主要５区

最重点投資エリア

60％以上

首都圏

重点投資エリア20％以下

地方主要都市

投資可能エリア20％以下（注）資産規模に対する比率をいいます。なお、安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必
要な投資対象資産を取得する場合には、その過程において、一時的に上記比率から乖離することがあります。

（ハ）稼働率原則として、投資対象資産の取得時において、東京主要５区においては85％以上、首都圏
及び地方主要都市においてはそれぞれ70％以上の稼働率とします。
（ニ）築年等の分散
本投資法人の投資対象資産の取得にあたっては、改修工事が特定の営業期間に集中しない
ように建物築年数の分散を図ります（ただし、取得時において、改修工事が既に行われている場合には、建物築年数だけでなく、当該改修工事の内容を考慮した上で分散を図ります。）。
⑤

個別投資基準
投資対象資産の取得にあたっては、対象となる物件の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の将来にわたる収益の安定性を十分に検証します。
投資対象資産の選定にあたっては、必要なデューデリジェンスを行った上で、原則として下記に掲げる基準を充足した物件について、取得の妥当性の判断を行います。
（イ）ロケーション
選定の視点

選定基準

駅からの距離ＪＲ又は地下鉄等の最寄駅から徒歩10分以内

都市施設の集積度

商業施設、郵便局、銀行等の近接性

前面道路の道路幅員・接道状況

前面幅員が10ｍ以上

高速道路インターチェンジからの距離

車が主要な移動手段である物件の場合、３km以内（ロ）タイプ、規模及び価格
選定の視点

タイプ

規模
取得価格

選定基準
主たる用途をオフィスとするビルを投資対象とする。
ただし、投資対象資産にオフィス以外の用途部分が存在する場合、オフィス部分の賃貸可能面積が総賃
貸可能面積に対して50％を超える物件を投資対象とする。
延床面積が2,000㎡以上のビルを主たる投資対象とする。
１投資対象資産の取得価格が当該物件を含む資産規模の50％以下とする。

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ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信（ハ）スペック
投資対象資産の選定にあたっては、建物のスペックに関して十分な調査、検討を行います。
Ａクラスビル
選定の視点

選定基準

建物築年数

原則として、25年以下とする。
ただし、改修工事の結果、耐震性やスペック等について築年数25年以下の建物と同等と判断される場合
はその限りではない（注１）。

延床面積30,000㎡以上

耐震性

原則として、新耐震基準に基づく建築物に相当する
耐震性を有し、単体ＰＭＬ値15％以下とする（注２）。

天井高2.6ｍ以上空調方式

個別空調又は個別空調に対応可能な構造、或いは個別空調と同等相当の機能

ＯＡ床等対応済み又は対応可能であること

床荷重300㎏／㎡以上

照明照度

600Lx以上

電気容量

40VA／㎡以上

警備方法

機械による24時間対応とするが常駐管理人がいる場
合はこれにより対応する。

駐車場台数

ロケーションを考慮して必要と思われる台数分の駐車場を確保していること。

Ｂクラスビル
選定の視点

選定基準

建物築年数

原則として、25年以下とする。
ただし、改修工事の結果、耐震性やスペック等について築年数25年以下の建物と同等と判断される場合
はその限りではない（注１）。

延床面積2,000㎡以上

耐震性

原則として、新耐震基準に基づく建築物に相当する
耐震性を有し、単体ＰＭＬ値15％以下とする（注２）。

天井高2.5ｍ以上又は2.5ｍ相当に対応可能な構造

空調方式

個別空調又は個別空調に対応可能な構造、或いは個別空調と同等相当の機能

ＯＡ床等対応済み又は対応可能であること

床荷重300㎏／㎡以上

照明照度

600Lx以上

電気容量

30VA／㎡以上

警備方法

機械による24時間対応とするが常駐管理人がいる場
合はこれにより対応する。

駐車場台数

ロケーションを考慮して必要と思われる台数分の駐車場を確保していること。

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ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信（注１）投資資産のうち、新耐震基準（昭和56年６月１日施行）に準拠して設計された建物でない場合については、いずれも耐震補強工事が行われており、建物の耐震性能の改善が達成されています。
なお、新耐震基準とは、昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準をいいます。
（注２）ＰＭＬはProbable Maximum Lossの略で、最大予想損失率と訳されます。これは、「対象施設又は施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90％信頼水準に相当する物的損失額」と定義されています。
実際には、ＰＭＬとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額（90％信頼水準）の再調達価格に対する割合で表します。

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ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信（ニ）入居テナント
投資対象資産の選定にあたっては、安定収益の確保という観点から十分に考慮する必要があります。そのため入居テナントについては、十分な調査、検討を行います。
選定の視点

選定基準

テナント分散原則として、マルチテナント（一棟の建物に複数のテナントが存在すること）とする。ただし、シング
ルテナントの場合は、テナントの信用力及び退去リ
スクを十分に検討した上で総合的に判断する。
いずれの場合においても、１テナントからの賃料収入がポートフォリオの総収入の20％を超える場合には、当該物件を取得しない。なお、ポートフォリオの総賃料収入については、直近月又はその前月の数
字を採用する。また、当該物件の賃料収入について
は予測収益の数字を採用する。

テナント信用力

信用調査会社の評点等から総合的に判断する。

テナント属性・業種

物件の運営管理上、支障をきたすおそれのある業種等は対象としない。

契約形態

期間が２年以上の賃貸借契約又は定期建物賃貸借契約

敷金

原則として、月額賃料の８ヶ月以上とし、テナントの信用力により増減を考慮する。

（ホ）環境有害物質及び土壌汚染
本投資法人は、投資対象資産から環境有害物質が検出されず、かつ当該投資対象資産の土地に含まれる有害物質が土壌汚染調査基準値を超えない物件を取得するものとします。ただし、環境有害物質が検出され又は土地に含まれる有害物質がかかる基準値を超える投資対象資産であっても、対処方法を含め専門家の意見を踏まえた上で、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が極めて低いと判断され、かつポートフォリオの収益向上等に寄与することが見込まれる場合には、当該物件の取得を検討することがあります。土壌汚染調査基準値とは、土壌汚染対策法施行規則（平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。）に規定されている数値をいいます。

－ 46 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

選定の視点

環境有害物質土壌汚染

選定基準
アスベスト、ＰＣＢ等の有害物質が土地・建物から検出されないこと、又は適正に管理されて有害物質
による影響が排除されていること。ただし、これに対応するための費用が発生すると想定される場合には、かかる費用及び売却する場合の価格等を勘案して取得価格を調整するものとする。
投資対象資産が、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）第５条第１項で定義されている指定地域に該当する場合には、投資対象から除外する。土壌調査から土壌汚染の存在が確認され、これに対応するための費用が発生すると想定される場合には、かかる費用及び売却する場合の価格等を勘案し取得価格を調整するものとする。

（へ）開発物件に関する投資基準
本投資法人は、原則として安定した収益を生み出している物件を投資対象としますが、良質な物件の確保の観点から、一定割合を限度に、開発物件に投資を行う場合があります。ただし、開発物件への投資については、下記の基準に合致するものに限って投資を行うものとします。
ａ．建築確認が既に取得されていること。
ｂ．完工リスクへの対応が十分に行われていること。
ｃ．竣工後のテナント確保が明確であること。
ｄ．１投資案件の投資総額が資産規模の20％以下であること。
（ト）権利形態
本投資法人は、原則として完全所有権の物件を投資対象とします。
ただし、区分所有物件、共有物件等についても、物件の処分及び運営管理における一定の意思決定権が確保できていること等を前提とし、収益の安定性、物件特性、市場環境等を総合的に勘案し調査、検討を行った上で投資を行う場合があります。
区分所物件又は共有物件に投資を行う場合には、原則として、当該物件における区分所有
割合又は共有持分割合を50％以上とします。ただし、Ａクラスビルについては、この限りでありません。また、旧借地法又は借地借家法に基づく借地権に対する投資を行うことがあります。
（チ）その他の基本方針
ａ．本投資法人は、特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権、又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が、本投資法
人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を75％以上とします。
ｂ．本投資法人は、資産の総額に占める不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、地上権及び土地の賃借権のみを信託するものに限ります。）及び匿名組合出資持分（その出資された財産を不動産、不動産の賃借権、地上権のみに運用することを定めた契約に係るものに限ります。））の価額の割合として財務省令で定める割合が75％以上となるように運用します。

－ 47 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信⑥

投資対象資産のデューデリジェンス
投資対象資産の取得にあたっては、以下の項目について適正なデューデリジェンスを行いま
す。
項目

経済的
要件

調査方法

備考

取得価格の妥当性

鑑定評価書

独立した第三者の不動産鑑定士
より取得。

稼働状況の精査

売主開示の過去の稼動状況

賃貸市場の動向

マーケットレポート等

独立した第三者より取得。

賃料水準の妥当性

マーケットレポート等

独立した第三者より取得。

テナントの退去リスクの精査

売主開示の賃貸借契約書等

必要に応じて第三者の意見を求める。

テナントの信用力

信用調査会社の評点等で確認

必要に応じて第三者の意見を求める。

テナントの契約条件等

売主開示の賃貸借契約書

必要に応じて第三者の意見を求める。

取得資産の基本情報の確認

売主開示情報売主の開示情報の確認も合わせエンジニアリング・レポート資 て行う。
産運用会社による現地調査

建物のスペックの確認(ＯＡ床、空調方式、床荷重)エンジニアリング・レポート資 取得後のリニューアル工事の可産運用会社による現地調査
能性の有無を含め確認。

建物の管理状況エンジニアリング・レポート資 現地調査による現況の把握。
産運用会社による現地調査－

将来の資本的支出及び修繕費用 エンジニアリング・レポート資 将来に過大な経済的負担がかか
産運用会社による現地調査
らないかをチェック。また、売買価格への影響を検証。
物理的要件

過去の修繕履歴エンジニアリング・レポート資 将来に過大な経済的負担がかか
産運用会社による現地調査
らないかをチェック。また、売買価格への影響を検証。

緊急修繕費用エンジニアリング・レポート資 将来に過大な経済的負担がかか
産運用会社による現地調査
らないかをチェック。また、売買価格への影響を検証。

物理的耐用年数の試算

エンジニアリング・レポート－

環境汚染・有害物質リスクの把 環境調査レポート等
握地歴調査で問題が指摘された場
合には、現地調査（フェーズ２）を実施する。

耐震性能

新耐震基準（1981年竣工以降）

エンジニアリング・レポート
地震診断レポートＰＭＬ－ 48 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

項目

法的
要件

調査方法

備考

遵法性

エンジニアリング・レポート法 建築基準法等関連法規上の違反
務デューデリジェンス（なお、既存不適格は含まれな
い。）がないこと又は是正可能なこと。

越境物の調査エンジニアリング・レポート法
務デューデリジェンス

－

境界調査

境界確定書
法務デューデリジェンス－

係争、裁判、調停等の状況

法務デューデリジェンス－⑦

運営管理方針本投資法人は、中長期の安定収益確保に主眼を置いてテナントリーシング、修繕及び資本的支出を始めとした運営管理を行うものとします。また、スケールメリット、利害関係者でない専門業者への委託によるメリットを最大限に活かし、効率的な運営管理に努めます。
（イ）テナントリーシング
本投資法人は、安定収益の確保のために立地等の個別の物件特性を考慮した上でリーシン
グ方針を立案します。本投資法人は、市場環境、テナントニーズ等を十分に調査、分析した上で下記の手順によりテナントリーシングを行うものとします。
ａ．ＰＭ会社に対するリーシング方針の指示、協議
ⅰ．ターゲットとなるテナントの業種、業態
ⅱ．賃料及び共益費等の水準
ⅲ．テナントが遵守すべき事項等の付帯条件
iv．敷金、保証金の標準値
ｂ．リーシング方針に基づくＰＭ会社による実施要綱の作成及び業務開始
ⅰ．空室情報の発信媒体の選定
ⅱ．賃貸仲介業者の選定
ⅲ．報酬体系の設定
ｃ．物件情報の賃貸仲介業者への周知
ｄ．広告展開、内覧会等の開催
ｅ．テナント候補の信用力の確認
ｆ．最終条件の合意（賃料、保証金額、契約年数等）（ロ）テナント選定基準
本投資法人は、入居テナントの選定にあたっては、以下の項目について調査を行い、必要に応じてＰＭ会社又は資産運用会社による面談を実施した上で判断します。
ａ．業種（業界の動向）
ｂ．業歴（役員の異動）
ｃ．財務の健全性（貸借対照表、損益計算書又は信用調査会社の評価等、上場企業であれば株価の動向及びその水準）
ｄ．取引先
ｅ．取引金融機関
ｆ．保証人の有無
ｇ．反社会的勢力との関係の有無－ 49 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信（ハ）既存テナントへの対応
本投資法人は、既存テナントのニーズ、クレーム等を幅広く収集し対応することにより、テナント満足度を向上させ、もって、安定収益を実現するよう努めます。具体的には、ＰＭ会社と連携して下記の内容についてモニタリングし適切に対応します。
ａ．既存テナントへのアンケート調査又はヒアリング調査を少なくとも年一回実施し、リーシング方針の立案、戦略的改修工事計画の立案に反映します。
ｂ．ＰＭ会社等を通じて、増床若しくは減床のニーズ又は移転等の可能性、スペックに関するニーズ等のモニタリングを行います。
ｃ．既存テナントの賃料と現状のマーケット賃料水準との乖離を常に把握し、必要であれば賃料の改定等を提案することにより退去リスクを低減します。
（ニ）外部委託会社の選定及びモニタリング
本投資法人ではプロパティ・マネジメント業務等については資産運用会社の利害関係者ではない専門業者に委託しております。外部委託会社の選定にあたっては、コストのみならず提供される業務の質も重視し、特に下記の点に留意します。
項目

留意点

企業の内容

・業務の受託者としての実績
・経営の健全性

業務執行体制・主要スタッフの人数・能力・関係業務のネットワークの有無

コスト・報酬

・必要となる費用の妥当性
・報酬水準の妥当性
・金額とクオリティのバランス

また、利害関係者ではない専門業者に対し、リーシング及び建物管理等の周辺業務を委託することにより、適度な競合関係を発生させ管理の質を高めるとともにコストの削減を実現
し、同時に各コストの透明性の向上を図ります。更に、必要に応じて業者の変更、契約内容の変更等を機動的に実施して環境の変化にも対応することができるようになります。
なお、外部委託には上記のメリットがある反面、業者の選定及び管理については十分に考慮検討する必要があります。最低月一回の定例会議を開催し、書面による報告を受けるものとします。資産運用会社が必要と判断した場合には随時報告を受け、適切な管理が行われているかをモニタリングします。
特に、ＰＭ会社については、レポーティング業務、会計業務等の事務処理において、大量かつ迅速な処理が必要となることから、ＰＭ会社において会計・税務知識のある人材の確保とＩＴインフラの整備が欠かせません。こうしたことから、資産運用会社は、本投資法人の運営に相応しい人材を確保し、既に組織が整備されているＰＭ会社と長期的な協力関係を築くことにより、円滑な運営管理を行います。
（ホ）修繕及び資本的支出の方針
ａ．中長期的な見地からの適切な修繕の実施
投資対象資産の修繕及び資本的支出については中長期的な見地から適切な支出を行うものとします。
ⅰ．大量発注によりコスト削減が可能な工事（空調機器の更新等）については、ポートフォ
リオ全体の工事のタイミングを調整しながら、スケールメリットを活かします。

－ 50 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信

ⅱ．テナント満足度の向上のため、周辺における新規供給物件の標準的な設備仕様と比較し、劣る点があれば改良工事を検討します。例えば、温水洗浄便座導入等のアメニティの充実や個別空調方式への切り替え等の設備仕様の向上が挙げられます。
ｂ．適切な修繕工事の計画
中長期的な収益の安定のために、経年劣化への対応を目的とした適切な資本的支出を行うものとします。修繕計画は、年次資産管理計画及び中期資産管理計画において立案されます。
ｃ．ポートフォリオでの平準化
修繕工事の計画立案においては、建物のライフサイクルコストを考慮した上でポートフォ
リオ全体において特定の時期に改修工事が集中しないように計画します。
ｄ．ＣＭ（注１）及びＶＥ（注２）等の手法を積極的に導入し、効率的な修繕工事を行います。
（注１）「ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）」とは、コンストラクションマネージャーを選定
して、スケジュール、コスト及び品質をコントロールしてプロジェクトを円滑に管理・遂行することをいいます。
（注２）「ＶＥ（バリュー・エンジニアリング）」とは、設計、施工方法等を総合的に見直して費用対効
果を最大限にすることをいいます。

（へ）競争力の維持、向上のための戦略的改修工事についての方針
マーケット調査、テナントへのアンケート調査、テナントへのヒアリング等をもとにした、
適切な修繕工事とは別に、競争力向上、リーシング業務の円滑化、追加的な付加価値の創出等を目的とした資本的支出を行います。通常の経年劣化への対応を目的としたものとは別に、減価償却費相当額の20％程度を資本的支出として割り当てるものとします。例えば、空調の方式を個別空調に変更するだけでなく、照明機器の省エネ化対応などの資本的支出を行い、テナント満足度の向上を追求します。なお、戦略的改修工事計画は、年次資産管理計画及び中期資産管理計画において立案されます。
資産運用会社は、競争力の維持・向上を目的とした戦略的改修工事計画の立案のため、各投資対象資産の現地調査を少なくとも年一回実施するものとします。
（ト）コストの削減
外部成長の実現に伴うスケールメリットの獲得により、業務を集約させることで、効率的な運営管理を実現し、内部成長を可能にします。
ａ．複数の建物を群管理し、それぞれの管理業務を徹底して集約することで費用削減効果を期待することができます。
ｂ．エレベーターメンテナンス、一般ごみ処理、備品購入、及び定期点検業務等を一括発注することで、価格交渉力を高めコスト削減を図ります。
ｃ．電力小売自由化等の規制緩和や市場環境の変化に即座に対応しコスト削減を図ります。
⑧ 保険の付保方針（イ）火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
（ロ）本投資法人は、原則として物件単体のＰＭＬ値が15％以下の投資対象資産を投資対象としますが、例外的に15％を超える投資対象資産に投資を行う場合においては、15％を超える部
分に対して地震保険の付保等の必要な処置をとるものとします。
（ハ）引受保険会社の選定にあたっては、複数の保険代理店又は保険ブローカーを通じて条件等を検討します。

－ 51 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信⑨ 売却方針（イ）投資対象資産の保有期間については、中長期保有を原則とします。ただし、不動産マーケッ
トの状況等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために、投資対象資産の売却を検討する可能性があります。
（ロ）売却価格の決定にあたっては、マーケット調査、取引事例などを十分考慮し、合理的に決定します。また、必要に応じて鑑定評価等の第三者意見を参考にします。
（ハ）売却に際しては、入札等の方法により経済合理性を追求しながら、客観性、合理性及び透明性にも考慮して売却先を決定するものとします。
⑩

財務方針
本投資法人が運用を委託する資産運用会社は、安定収益の実現と運用資産の着実な成長及び効率的な運用のために、以下に掲げる方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行します。
（イ）投資口の追加発行
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（以下「ＬＴＶ」といいます。）、経済市況等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
（ロ）借入れ及び投資法人債発行
ａ．ＬＴＶ水準は、原則として60％を上限とします。ただし、新たな投資対象資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることもあります。
ｂ．安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、有力金融機関との取引関係を築くとともに、借入先の分散、投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行等による調達ソースの多様化にも積極的に取り組みます。なお、借入先は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）といいます。）に規定する適格機関投資家に限るものとします。
ｃ．借入れに際しては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比較しながら諸条件を総合的に検討し、適切な資金調達を行います。
ｄ．長期・短期の借入期間の割合については、金利動向、機動性、安全性のバランスを考慮して最適な組み合わせを検討します。また、金利上昇リスクを軽減するため、長期固定金
利での資金調達も積極的に行います。
ｅ．返済期限を分散し、財務制限条項等を緩やかにすることでリファイナンスリスクを軽減します。
ｆ．各種必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定等融資枠の確保を必要に応じて検討します。
（ハ）資金運用について
ａ．本投資法人は、必要な資金ニーズ（投資対象資産の新規取得、修繕及び資本的支出、分配金の支払い、本投資法人の運転資金、債務の返済等）に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
ｂ．上記の現預金は、無利息型の普通預金口座（預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金）又は、ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インクの短期格付けがＰ－
２以上である銀行の普通預金口座に預け入れます。
ｃ．余剰資金は、安全性、流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
ｄ．金融デリバティブ取引は、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
－ 52 －

ＤＡオフィス投資法人（8976）平成 20 年 5 月期決算短信（ニ）財務戦略について
資産運用会社は、上記財務方針を具体化させた中期財務戦略（期間３年）を取締役会における決議の上定め、資金調達時の指針とします。
中期財務戦略は、本投資法人の決算期毎に財務部で見直しの必要性を検討し、必要であれば資産運用会社の取締役会における決議の上改訂を行います。また、本投資法人の決算期以外であっても資産運用会社の財務部長が必要と判断した場合は適宜改訂を起案することができます。
⑪

情報開示方針本投資法人の運用業務に際して、投信法、金融商品取引法等の関係法令が定める法定開示事
項並びに東京証券取引所及び投信協会が定める事項を開示するだけではなく、投資主に対して重要かつ有用な情報開示をできる限り行うことにより、資産運用についてのアカウンタビリティ（説明責任）を十分に果たすよう努めます。

－ 53 －