平成 25 年９月 30 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
野 村 不 動 産 マ ス タ ー フ ァ ン ド 投 資 法 人
代 表 者 名執 行 役 員片 岡隆（コード番号：3285）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代 表 者 名代表取締役社長
福 井 保 明問 合 せ 先NMF 投 資 責 任 者
片 岡隆
03-3365-8767
nmf3285@nomura-re.co.jp

資産の取得に関するお知らせ
本投資法人は、本日、下記のとおり資産の取得を決定し、売買契約を締結しましたので、お知らせいたします。
記
１. 取得予定資産について（１）

取得予定資産

：

不動産

（２）

物

称：

Recipe SHIMOKITA（３）

取得予定価格：

10,407 百万円（注）（４）

契 約 締 結 日：

平成 25 年９月 30 日（不動産売買契約の締結）（５）

取 得 予 定 日：

平成 25 年 12 月 13 日（不動産の引渡し）

（６）

売主：

後記「４.売主の概要」参照

（７）

取金

：

自己資金及び借入金により取得予定件

得名

資（注）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除いた金額を記載しています。

以下、上記取得予定資産を「本物件」といいます。

- 1 -２. 取得の理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図ることができると判断したため、本物件の取得を決定しました。なお、本物件の取得に際して以下の点を評価しました。

（１）立地条件
・本物件の最寄り駅である「下北沢」駅は小田急小田原線、京王井の頭線が乗り入れる交通の結節点であり、「新宿」駅・「渋谷」駅等の主要ターミナル駅への交通利便性にも優れていること
・平成 25 年３月に小田急小田原線の地下化が完了し、今後も引き続き輸送力の増強と混雑緩和に向けた複々線化事業や駅舎工事等が進められる予定であり、「下北沢」駅の更なる利便性向上が期待されること
・本物件の立地する「下北沢」駅の南口周辺は、アパレル、飲食、ドラッグストアや雑貨等の店舗が集積し、歩行者数も多く繁華性の高いエリアであることに加え、本物件は「下北沢」駅から徒歩１分に立地していることから、安定的な集客を期待できる良好な立地条件を備えている
こと（２）本物件の特徴
・本物件は、地下２階付地上８階建、延床面積約 2,587 坪の下北沢エリアで最大規模の商業施設であり、食品スーパー、アパレル、日用品雑貨等、生活密着型の店舗に加え、駅近立地を活かしたサービス系店舗をテナント構成としていることから、集客力において相乗効果が期待されること
・また、１フロア 200 坪を超える物件は本エリアにおいて希少性が高く、分割対応も可能であり様々なテナントニーズに対応できることから、テナントへの高い訴求力と本エリアにおける高い競争力を有した物件であること
上記に加えて、本投資法人は安定収益を生み出すポートフォリオの構築のため、需要に厚みのある東京圏を中心（取得価格ベースで原則 80％以上）に据えた投資方針を掲げています。本物件の取得はこの方針に沿うものであり、ポートフォリオの東京圏への投資比率は 84.6％となる予定です。
また、本物件は平成 23 年に竣工した築浅の物件であり、本日現在本投資法人の保有する既存のポートフォリオ 54 物件の平成 25 年９月末時点における平均築年数 13.4 年は、本物件の組入れにより 12.9年へと改善し、ポートフォリオの収益安定に寄与するものと考えます。

- 2 -３. 取得予定資産の内容
物件の名称
特定資産の種類
地 番
所在地
（注１）
住居表示
主な利用駅
竣工年月（注１）
主たる用途（注１）
構造/階数（注１）
地震リスク分析（ＰＭＬ）
（注２）
設計者
構造計算者
施工者
建築確認機関土 地
面積（注１）
建 物
土 地
所有形態
建 物
建蔽率
容積率
担保設定の有無
プロパティ・マネジメン
ト委託先（注３）
マスターリース会社（注４）
マスターリース種別（注５）

Recipe SHIMOKITA
不動産
東京都世田谷区北沢二丁目 1045 番７、1045 番８
東京都世田谷区北沢二丁目 20-17
小田急小田原線、京王井の頭線「下北沢」駅徒歩 1 分
平成 23 年７月
店舗、診療所
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付８階建
2.71％（損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社作成の平成 25 年７月付「建物地震リスク評価報告書」によります。
）
株式会社東京コート一級建築士事務所
三井住友建設株式会社 一級建築士事務所
三井住友建設株式会社
日本建築検査協会株式会社
1,716.03 ㎡（519.09 坪）
8,552.53 ㎡（2,587.14 坪）
所有権
所有権
80％
500％
無株式会社ジオ・アカマツ－－

プロパティ・マネジメント委託先の株式会社ジオ・アカマツは、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に定める利害関係人等に該当します。
取得予定価格
10,407 百万円
鑑定評価額
10,600 百万円（収益還元法 価格時点：平成 25 年９月 30 日）（評価方法等）（評価機関：日本ヴァリュアーズ株式会社）
想定ＮＯＩ（注６）459 百万円
賃貸状況（平成 25 年９月 30 日現在）（注７）
テナントの総数（注８） 10
賃貸事業収入（注９）
44 百万円
敷金・保証金（注 10）368 百万円
稼働率（注 11）99.5％
賃貸面積（注 12）
6,264.31 ㎡（1,894.95 坪）
賃貸可能面積（注 13）
6,295.22 ㎡（1,904.30 坪）
平成 21 年
平成 22 年
平成 23 年
平成 24 年
平成 25 年
８月末
８月末
８月末
８月末
８月末
過去の稼働率（注 14）
－－
52.9％
96.4％
99.5％
特記事項

（注１）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工年月」、「構造/階数」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。「主たる用途」については、登記簿上に表示されている建物の種類のうち、主要なものを記載しています。
（注２）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）について
ＰＭＬとは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こる可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、- 3 -損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注３）プロパティ・マネジメント委託先について取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注４）マスターリース会社についてエンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料と同額をマスターリース会社が支払ういわゆるパス・スルー型のマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー型」と記載しています。
（注５）マスターリース種別についてマスターリース種別がパス・スルー型の場合、エンドテナントとの間の賃貸借について記載しています。
（注６）想定ＮＯＩについて「ＮＯＩ」とは、ネット・オペレーティング・インカムをいい、本物件に係る賃貸事業収益の合計から賃貸事業費用の合計を控除した金額をいいます。
「想定ＮＯＩ」は、取得初年度の特殊要因を排除した年間の想定数値であり、以下の前提のもとに作成しています。したがって、本投資法人の特定の営業期間の予想数値ではありません。
(ア) 賃貸事業収支については稼働率が 98.5％であることを前提としています。
(イ) 公租公課については、平成 25 年度の納税額と同額の支出を見込んでいます。
（注７）賃貸状況についてマスターリース種別がパス・スルー型の場合、エンドテナントとの間の賃貸借について記載しています。
（注８）テナントの総数について本日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載しています。
（注９）賃貸事業収入について実際にエンドテナントとの間で締結されている、本日現在において有効な賃貸借契約上の１ヶ月分の賃料及び共益費（賃貸借契約上、共用部分等を賃借している場合には当該賃料を含み、賃料に駐車場使用料相当分が含まれる場合には、当該駐車場使用料相当分を含みます。また、貸室の一部又は全部を、マスターリース会社が賃料保証型でマスターリースを行っている場合には、当該部分についてはマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約上の賃料等に基づいています。）の合計を意味します。なお、契約により一定期間賃料が免除されているテナントについては、当該免除期間は考慮せず、当該免除期間終了直後の１ヶ月分の賃料及び共益費に基づき算出しています。また、賃料が売上歩合制になっているテナントの場合は、基本賃料水準を基準としています。
（注 10）敷金・保証金について上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
（注 11）稼働率について賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合として求めています（小数点第２位を四捨五入しています。
）。
（注 12）賃貸面積について本日現在エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
（注 13）賃貸可能面積について本日現在における賃貸が可能な商業施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を記載しています。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている面積、建物竣工図等をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延床面積を上回ることがあります。
（注 14）過去の稼働率について過去の稼働率は、売主から入手した情報に基づくものです。

- 4 -４. 売主の概要
本物件の売主は、国内一般事業会社ですが、当該売主より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社と当該売主との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、当該売主は、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者には該当しません。

５. 物件取得者等の状況
本物件については、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係のある者からの取得ではありません。

６. 利害関係人等との取引・プロパティ・マネジメント業務に係る取引
本物件のプロパティ・マネジメント委託予定先である株式会社ジオ・アカマツは、上記のとおり投信法に定める利害関係人等に該当します。このため、資産運用会社は、投資委員会規程、コンプライアンス規程、利害関係者取引規程等に基づき、プロパティ・マネジメント業務の委託及び手数料その他の条件等について、資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会における審議・承認を得ています。
７. 媒介の概要
本物件の取得に係る媒介は２社ありますが、当該媒介者より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社と当該媒介者との間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、当該媒介者は、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者には該当しません。

８. 決済方法等（１）決済方法
本物件の引渡し日に、本投資法人が自己資金及び借入金により売主に対して本物件の売買代金全額を一括して支払うことにより決済する予定です。

（２）フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
本物件に係る不動産売買契約（以下「本売買契約」といいます。）については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（注）に該当します。本売買契約に規定される解約条項の内容等は以下のとおりです。

①

売主又は買主に本売買契約の条項につき重大な違反があったとき（以下、かかる当事者を「違約当事者」という。）は、相手方当事者は、違約当事者に対し、期間を定めて債務の履行を催告し、違約当事者が当該期間内にかかる違反を是正しない場合には、本売買契約を解除することができる。

②

本売買契約が解除された場合には、相手方当事者は、違約当事者に対して違約金として売買代金の 20％相当額を請求できるものとする。

③

売買代金の 20％相当額を超える損害が発生した場合であっても、当該当事者は違約当事者に対して当該 20％を超える金額の賠償の請求をすることができないものとする。

（注）先日付での売買契約であって、契約締結から 1 カ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。

- 5 -９. 今後の見通し
本物件の取得を織り込んだ平成 26 年２月期（平成 25 年９月１日～平成 26 年２月末日）の運用状況の見通しは、ポートフォリオ全体の運用状況を考慮の上、平成 25 年８月期（平成 25 年１月 31 日～平成 25年８月末日）の決算発表時に公表する予定です。

以【添付資料】
参考資料１
参考資料２
参考資料３
参考資料４
＊＊

鑑定評価サマリー
本物件取得後のポートフォリオ一覧
本物件外観写真
本物件案内図本資料の配布先本投資法人のホームページ URL：：

兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会

http://www.nre-mf.co.jp/- 6 -上参考資料１
鑑定評価サマリー
物件名

Recipe SHIMOKITA

鑑定評価額

10,600,000,000 円

鑑定機関

日本ヴァリュアーズ株式会社

価格時点

平成 25 年９月 30 日
項目

内容

収益価格

10,600,000,000

直接還元法による価格（１）運営収益(10,700,000,000ア)－イ)）(金額：円)
根拠等
DCF 法による価格と直接還元法による価格を関連付け、収益還元法による収益価格を試算
標準的な純収益（NCF）を用い、還元利回りで還元して査定

629,130,953

ア）可能総収入638,286,262

現行賃料、市場賃料水準等を考慮して査定

イ）空室損失等

9,155,309

現況空室率、市場空室率等を考慮して査定（２）運営費用
維持管理費
水道光熱費

174,410,614
50,160,000
71,609,500

見積額・一般的水準等を参考に査定
過去実績・一般的水準等を参考に査定
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社のエンジニアリング・レポートを参考に査定
同種物件、一般的水準、ヒアリング等を参考に査定
同種物件、一般的水準等を参考に査定
平成 25 年度実額・一般水準等に基づき査定
見積額・一般的水準等を参考に査定
過去実績・一般的水準等を参考に査定
隔地駐車場代等をその他費用として査定

修繕費

745,250

PM フィー

6,140,389

テナント募集費用等
公租公課
損害保険料

1,686,704
29,968,492
556,120

その他費用

13,544,159（３）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）454,720,339（４）一時金の運用益

7,294,279

普通預金金利等を勘案（５）資本的支出

1,738,917

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社のエンジニアリング・レポートを参考に査定（６）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

460,275,701（７）還元利回り

4.3％

ＤＣＦ法による価格

10,500,000,000

割引率

4.1％

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

4.5％
7,210,000,000
78.1％
21.9％

周辺物件の取引利回り等を参考に、対象不動産の地域性及び個別性を考慮して査定周辺物件の取引利回り等を参考に、対象不動産の地域性及び個別性を考慮して査定還元利回りとの比較等の上査定対象不動産は小田急線「下北沢」駅から徒歩約１分の場所に位置する商業施設である。若者に人気の高い下北沢エリアに存するため後背人口にも恵まれており、駅周辺では駅前広場やバスターミナルが整備される予定となっており、更なる発展が見込まれる。また中小規模の店舗が集積するエリアにあって対象不動産のようにまとまった規模を有する店舗ビルは稀少であり、高い競争力が認められるため将来にわたって安定的な稼働が見込まれる。以上を勘案して、投資採算価値を適切に反映した収益価格を重視し、鑑定評価額を決定した。

参考資料２
本物件取得後のポートフォリオ一覧

用途

地域
（注１）

東京圏
物流

その他

物件名称
Landport 浦安
Landport 板橋
Landport 川越
Landport 厚木
相模原田名ロジスティクスセンター
相模原大野台ロジスティクスセンター
Landport 八王子
Landport 春日部
船橋ロジスティクスセンター
厚木南ロジスティクスセンターB 棟
羽生ロジスティクスセンター
川口ロジスティクスセンターB 棟
川口ロジスティクスセンターA 棟
厚木南ロジスティクスセンターA 棟
太田新田ロジスティクスセンター
太田東新町ロジスティクスセンター
太田清原ロジスティクスセンター
千代田町ロジスティクスセンター

物流小計

東京圏

商業近畿圏

その他

商業
(底地)

東京圏

Morisia 津田沼
横須賀モアーズシティ
Recipe SHIMOKITAEQUINIA 新宿
川崎モアーズEQUINIA 池袋
covirna machida
ニトリ幕張店
コナミスポーツクラブ府中
FESTA SQUAREGEMS 渋谷
駿台あざみ野校
EQUINIA 青葉台
メガロス神奈川店
イズミヤ千里丘店
Merad 大和田
イズミヤ八尾店
イズミヤ小林店
一番町 stear
EQUINIA 青葉通り
三菱自動車 目黒店
三菱自動車 調布店
三菱自動車 渋谷店
三菱自動車 練馬店
三菱自動車 川崎店
三菱自動車 高井戸店
三菱自動車 葛飾店
三菱自動車 東久留米店
三菱自動車 世田谷店
三菱自動車 杉並店
三菱自動車 関町店

取得(予定)価格
（百万円）
（注２）

投資比率
（％）
（注３）

取得(予定)日

17,40015,71013,70011,41010,600
8,700
8,250
7,340
4,660
4,590
3,810
3,750
2,830
2,690
3,430
2,170
650
330

7.3
6.6
5.8
4.8
4.5
3.7
3.5
3.1
2.0
1.9
1.6
1.6
1.2
1.1
1.4
0.9
0.3
0.1

122,020

51.3

-7.0
5.7
4.4
1.8
1.7
1.7
1.4
1.3
1.1
1.1
1.0
0.7
0.7
0.4
3.8
2.8
1.9
1.3
2.0
0.7
1.2
0.7
0.7
0.5
0.4
0.4
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3

平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年 12 月 13 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日

16,60013,64010,4074,260
4,000
3,990
3,440
3,080
2,730
2,600
2,490
1,700
1,560
1,000
8,930
6,640
4,406
3,020
4,700
1,640
2,740
1,760
1,570
1,240
950
850
800
800
770740600

平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年７月 31 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年７月 19 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日

平成 25 年７月 31 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 14 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日

用途

商業
(底地)

地域
（注１）

東京圏

近畿圏

物件名称
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車

東大和店
元住吉店
川越店
江戸川店
狭山店
茨木メンテナンスセンター商業小計
合計

取得(予定)価格
（百万円）
（注２）

投資比率（％）（注３）

取得(予定)日

450370350200160820

0.20.20.10.10.10.3

平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日
平成 25 年６月 13 日

116,00348.7-

238,023100.0-(注１) 「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県をいい、「中京圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「その他」とは、東京圏、近畿圏及び中京圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口 10 万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。
(注２) 「取得（予定）価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（停止条件付売買契約に記載された不動産等の売買代金の金額）を記載しています。
(注３) 「投資比率」は、取得（予定）価格に基づき、各資産の取得（予定）価格がポートフォリオ全体（全 55 物件）の取得（予定）価格総額に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が 100.0％にならない場合があります。

参考資料３
Recipe SHIMOKITA

外観写真

参考資料４
Recipe SHIMOKITA 案内図