M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

10
OCTOBER

2019

相続法改正の解説［巻頭特 集 1 ］［特集２］

キャッシュレス決済の特徴と普及状況［法律相談］

持戻し免除の意思表示の推定［賃貸相談］

貸家の庭を借家人が車庫に利用した場合［宅建士講座］

自ら売主制限［物件調査のノウハウ］

建築設備の埋設状況の調査
昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

令和元年10月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第10号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和元年度 第4回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

6社

6件

39,288,185 円

認

3社

3件

5,722,000 円

保留・条件付認証

0社

0件

否

3社

3件

14社

16件

証
決

令和元年度認証累計

不動産保証協会

46,241,516 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

特集１

04

弁護士

MONTHLY RE AL E STATE

10 2019
OCTOBER

相続法改正の解説
伊豆 隆義

特集２ ニュースの解説

08

キャッシュレス決済の特徴と普及状況
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

持戻し免除の意思表示の推定
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

12

相続税における配偶者居住権等の評価
税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

14

貸家の庭を借家人が車庫に利用した場合
弁護士

江口 正夫

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

16

自ら売主制限
行政書士

連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

18

中小不動産会社のIT化への３ステップ
日本スキルズ 長谷川 良光＜物件調査のノウハウ＞

20

建築設備の埋設状況の調査
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

22
Table-K/PIXTA（ピクスタ）

不動産コンサルタント 山本 みゆき

COVER PHOTO

ハロウィン

その他

「ハロウィン」
は、
キリスト教の祝日「万聖節」の前夜祭として10月31日に行われる祭。秋の収穫を祝い、悪霊などを追い出すケルト人の祭が起源とされている。
カボチャの中身をくりぬいた提灯を24
26

飾り、子どもが仮装して近所の家を訪れて菓子を27もらう風習などがある。日本でも大人や子どもが28

仮装して参加するイベントが行われている。

マンハッタンのオフィスの賃貸市場と賃貸借契約のポイント

29
30

トピックス 政策及び税制改正に関する要望
新機能満載！ラビーネットのご紹介
協会からのお知らせ
地方本部の動き
新入会員名簿NEWS FILE

相続法改正の解説
配偶者短期居住権と配偶者居住権

巻頭特集1

東京グリーン法律事務所 弁護士伊豆 隆義

1988年弁護士登録（東京弁護士会所属）。不動産・建築に関連する案件を中心とした弁護士業務を実施している。著書に『借地借家契約 特約・禁止条項集』（2014年、共著・江口正夫編著、新日本法規）『、会社を経営するならこの一冊』（2010年、共著、
自由国民社）など。

2018（平成30）年7月、相続法が大きく改正されました。残された配偶者が安心して安定した生活を過ごせるようにするための配偶者（短期）居住権の創設や、遺産分割、遺産制度等が見直されました。改正点の主なポイントを解説します。

1. 相続法改正の概要（１）被相続人の死亡により残された配どの改正がなされました。

偶者の生活への配慮等の観点から、①配偶者居住権・配偶者短期居住権の創2. 配偶者の居住権を保護するための方策について

2018（平成30）年７月６日に、民法

設、②婚姻期間が20年以上の夫婦間のうちの相続法分野と家事事件手続法における居住用不動産の贈与等に関すの改 正がされ 、「 法 務 局における遺 言る優遇措置（持戻し免除の意思表示の書の保管等に関する法律」も成立しま推定）の創設をしました。

して、遺産分割が終了するまで等の間のした。

（２）遺言の利用を促進し、相続をめぐる

比較的短期間に限り、これを保護する相続法とは、民法のうちの、人が死亡紛争を防止する観点から、①自筆証書

ための配偶者短期居住権と、配偶者がした場合に、その人（被相続人）の財産

遺言の方式を緩和し、②法務局におけある程度長期間その居住建物を使用すがどのように承継されるかなどに関するる自筆証書遺言の保管制度の創設（遺ることができるようにするための配偶者

基本的なルールを定めた法をいいます。

言書保管法）をしました。

居住権との２つの制度を設けました。

相続法は、戦後1947（昭和22）年に（３）遺 産 分 割 制 度の見 直しにおいて（１）配偶者短期居住権［改正民法1037

家 督 相 続 制 度の廃 止などの大 改 正がは、①預貯金の払戻し制度の創設（遺条、2020（令和２）年４月１日施行］

なされ、その後、何度かの改正をしてき

産分割前の払戻し制度）、②遺留分制

ア．居住建物について配偶者を含む共ましたが、1980（昭和55）年に改正され

度の見 直し、③ 特 別の寄 与の制 度の同相 続 人 間で遺 産の分 割をすべき場て以来、大きな見直しがされず、今日に創 設（ 相 続 人 以 外の者の後 見を考 慮

合の規律

至っていました。

するための方策）などの改正を行いま配偶者の居住権保護のための方策と配偶者は、相続開始の時に被相続人した。

所有の建物に無償で居住していた場合

齢化社会の進展などの社会経済の変化

（４）
その他

には、遺産分割によりその建物の帰属が生じており、今回の改正では、
このよう① 遺 産 分 割 前に遺 産に属する財 産がが確定するまでの間、または相続開始な変化に対応するために、相続法に関処分された場合の遺産の範囲についての時から６カ月を経過する日のいずれするルールを大きく見直しています。

の規 律 、② 遺 言 執 行 者の権 限の明 確

か遅い日までの間 、引き続き無 償でそ

具体的には、次のとおりです。

化、③相続の効力等に関する見直しなの建物を使用することができることとな

他方、
この間、わが国は核家族化や高04 月刊不動産 ｜ 2019.10

りました。

居住権の消滅の申入れをすることがで終 身または 一 定 期 間 、配 偶 者 にそのイ．遺贈などにより配偶者以外の第三きるが、配偶者はその申入れを受けた使用または収 益を認めることを内容と者が 居 住 建 物の所 有 権を取 得した場

日から６カ月を経過するまでの間、引きする法 定 の 権 利 を新 設し、遺 産 分 割合や、配偶者が相続放棄をした場合な

続き無償でその建物を使用することがにおける選 択 肢の１つとして、配 偶 者

どア.以外の場合

できることとしました（図表１）。

に配 偶 者 居 住 権を取 得させることが（２）配偶者居住権［改正民法1028条、

できることとするほか 、被 相 続 人 が 遺2020（令和２）年４月１日施行］

贈 等によって配 偶 者に配 偶 者 居 住 権

配偶者が、相続開始の時に被相続人
所有の建物に無償で居住していた場合には、居住建物の所有権を取得した者

配 偶 者が 相 続 開 始 時に居 住していは、いつでも配偶者に対し配偶者短期た被相続人の所有建物を対象として、を取 得させることが できることにしました（図表２）。

図表１ 配偶者の居住権を短期的に保護するための「配偶者短期居住権」
の創設

●現行制度

●配偶者短期居住権の創設＜最判平成８年12月17日の判例法理＞
配偶者が、相続開始時に被相続人の建物に居住していた場合には、原則として、被相続人と相続人との間で使用貸借契約が成立していたと推認する。
被相続人

被相続人の建物に居住していた場合には被相続人の意思にかかわらず保護される。配偶者に当然に認められる権利である。

配偶者短期居住権

配偶者・相続人使用貸借契約の成立を推認

・被相続人が居住建物を遺贈した場合や、反対の意思を表示した場合であっても、配偶者の居住を保護することができる。
・ほかに、常に最低６カ月間は配偶者の居住が保護されるというメリットもある。
・配偶者居住権と違い、権利の価額はゼロで計算し、遺産分割における相続税の算定もゼロで扱う。

判例法理では、以下のように、配偶者の保護に欠ける場合がある。
・第三者に居住建物が遺贈されてしまった場合・被相続人が反対の意思を表示した場合→使用貸借が推認されず、居住が保護されない。

図表２ 配偶者の居住権を長期的に保護するための「配偶者居住権」の創設＜事例＞
被相続人が死亡したとき、相続人が配偶者と子１人で、遺産が自宅（2,000万円）と預貯金3,000万円だった場合、それぞれの取得分はいくらになるでしょうか？

●現行制度
被相続人

●改正後
配偶者・相続人
住む場所は
あるけど
生活費が
不足しそうで不安

遺産

自宅2,000万円

被相続人

法定相続分1／2（2,500万円）＝自宅2,000万円＋預貯金500万円

子・相続人

配偶者・相続人

配偶者居住権1,000万円

自宅2,000万円

配偶者が自宅を取得する場合には、受け取れるほかの財産が少なくなってしまう

預貯金3,000万円

住む場所もあって、生活費もあるので、
生活が安心

遺産

負担付所有権1,000万円

法定相続分1／2（2,500万円）＝配偶者居住権1,000万円＋預貯金1,500万円

子・相続人

配偶者は自宅での居住を継続しながら、受け取れるほかの財産の額が増加する

預貯金3,000万円
法定相続分1／2（2,500万円）＝預貯金2,500万円

法定相続分1／2（2,500万円）＝負担付所有権1,000万円＋預貯金1,500万円※相続税における配偶者居住権等の評価はP12～13「税務相談」
参照
図表１・２出典：法務省ホームページ「民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律の概要」
より抜粋・編集2019.10 ｜ 月刊不動産 05

Q A「配偶者居住権」
Ｑ＆Ａ

Q1 配偶者居住権の利用方法と使用上の注意点を教えてください。
配偶者居住権は、建物全部に及び、使用・収益できます。
ただし、基本的には相続開始前と同じ利用方法でなければな
A1 りません。
注意点においては、配偶者は善管注意義務に基づき居住建物を使用・収益しなければなりません。配偶者居住権を第三者に譲渡をすることはできず、居住建物の増改築や、第三者への使用・収益のためには居住建物の所有者の許諾が必要です。

Q2 配偶者は居住建物を修繕できますか？
居住建物の使用・収益に必要な修繕ができますが、配偶者がしない場合は、居住建物所有者が修繕できます。通A2 配偶者は、常の必要費（破損部分の修理等の費用）
は配偶者が負担し、それ以外の有益費（増築費用等）
は、価格の増加が現存する場
合に限り、居住建物所有者の選択に従い、配偶者の支出した金額または増価額を償還させることができます。

各共同相続人は、遺産に属する預貯を害しない限り、申立てにより、遺産に金 債 権のうち、口座ごとに以 下の計 算

属する特定の預貯金債権の全部または式で求められる額［ただし、同一の金融一部を仮に取得させることができること（１）持戻し免除の意思表示の推定［改機関に対する権利行使は、法務省令でにしました。

正民法903条４項、2019（令和元）年定める額（150万円）を限度とする］
まで（３）遺 産の分 割 前に遺 産に属する財

７月１日施行］

については、他の共同相続人の同意が産 が 処 分 され た 場 合 の 遺 産 の 範 囲

婚姻期間が20年以上である夫婦のなくても単独で払戻しをすることができ［2019（令和元）年７月１日施行］

一 方が、他 方に対し、その居 住用不 動るとしました（改正民法909条の２）。

ア．遺産の分割前に遺産に属する財産

産を遺 贈または 贈 与した場 合 につい【計算式】が処分された場合であっても、共同相

3. 遺産分割に関する見直し等て、同条３項の持戻しの免除の意思表

単独で払戻しをすることができる額

続人全員の同意により、当該処分され示があったと推 定し、遺 産 分 割におい＝（ 相 続 開 始 時の預 貯 金 債 権の額 ）×

た財産を遺産分割の対象に含めることては、原則として当該居住用不動産の（３分の１）×（当該払戻しを求める共同ができることとしました（改正民法906

持戻し計算を不要（当該居住用不動産

相続人の法定相続分）

条の２第１項）。

の価額を特別受益として扱わずに計算

イ．家事事件手続法の保全処分の要件

イ．なお、共同相続人の１人または数人をすることができる）としました（P10～を緩和する方策（改正家事事件手続法が遺産の分割前に遺産に属する財産の11「法律相談」参照）。

200条３項）処分をした場合には、当該処分をした共（２）遺 産 分 割 前の払 戻し制 度の創 設

預貯金債権の仮分割の仮処分につ同相続人については、アの同意を得るこ等［2019（令和元）年７月１日施行］

いては、同条２項にある事件の関係人とを要しないとされました（同条２項）。

遺産分割協議や調停、あるいは家庭の急迫の危険の防止の必要があること

裁 判 所の審 判を経ないで預 貯 金の払の要件を緩和することとし、家庭裁判所

戻しを認める方策と、家事事件手続法

は、遺産の分割の審判または調停の申の保全処分の要件を緩和する方策とに立てがあった場合において、相続財産分けた規定が創設されました。

に属する債務の弁済、相続人の生活費（１）自筆証書遺言の方式緩和［改正民ア．遺産分割協議や調停、家庭裁判所の支弁その他の事情により遺産に属す

法968条２項、2019（平成31）年１月の審判を経ないで、預貯金の払戻しをる預貯金債権を行使する必要があると13日施行］

認める方策

認めるときは、他の共同相続人の利益

06 月刊不動産 ｜ 2019.10

4. 遺言制度に関する見直し

全文の自書を要求している現行の自筆証書遺言の方式を緩和し、自筆証書

遺言者が死亡した場合、相続人や受なくして第三者に対抗することができる

遺言に添付する財産目録については自遺者らは、遺言書保管事実証明書の交とされている改 正 前の規 律を見 直し、書でなくてもよいものとしました。ただ付（同法10条）、遺言書の画像情報等

法定相続分を超える部分の承継についし、財産目録の各頁に署名押印するこを用いた遺言書情報証明書の交付請ては、登記等の対抗要件を備えなけれとを要します。

求および遺言書原本の閲覧請求をする

ば第三者に対抗することができないこ（２）遺 言 執 行 者 の 権 限 の 明 確 化 等

ことができます（同法９条）。

ととしました（改正民法899条の２）。相遺言書保管所に保管されている遺言

続人の１人が、自己の法定相続分を第ア．遺言執行者の一般的な権限として、

書 につ いては 、遺 言 書 の 検 認（ 民 法

三者に譲渡、登記も経た場合などに、の

遺 言 執 行 者がその権 限 内において遺1004条１項）の規定は、適用されませ

ちに特 定 財 産 承 継 遺 言が 発 見されて

言 執 行 者であることを示してした行 為ん（遺言書保管法11条）。

も、第三者の権利は保全されることにな［2019（令和元）年7月1日施行］

ります。

は相続人に対し直接にその効力を生ずることを 明 文 化しました（ 改 正 民 法1012条）。

5. 遺留分制度に関する見直し［2019（令和元）年７月１日施行］

イ．特定遺贈または特定財産承継遺言

7. 相続人以外の者の貢献を考慮するための方策［2019（令和元）年７月１日施行］（いわゆる相続させる旨の遺言のうち、（１）改正前は、遺留分減殺請求権の行

遺産分割方法の指定として特定の財産使によって当然に物権的効果が生じ、の承 継が定められたもの）がされた場

相 続 不 動 産について、遺 留 分 権 利 者

相続人以外の被相続人の親族が、無合における遺言執行者の権限等を、明が 、遺 留 分 相 当の 共 有 持ち分を取 得償で被相続人の療養看護等を行った場

確化しました（同法1014条）。

し、以後共有としていました。改正民法

合には、一定の要件の下で、相続人に対（３）遺言書保管法［2020（令和2）年７では 、遺 留 分 に関 する権 利 の 行 使 にして金銭請求をすることができるように

月10日施行］

よって物権的効力が発生するのではな

しました（改正民法1050条）。

高齢化の進展等の社会経済情勢のく、遺留分侵害額に相当する金銭債権変化に鑑み、相続をめぐる紛争を防止が生ずることになりました。改正民法施するという観点から、法務局において自行 後は、遺 留 分 減 殺 請 求 権の行 使に

筆 証 書 遺 言に係る遺 言 書を保 管する

よって、その権利は、金銭債権となるこ

制 度を新たに設けました［ 法 務局におとが明らかとなり、遺留分権利者として相続が発生した物件に関して、宅地ける遺言書の保管等に関する法律（以は、遺留分相当額の金銭請求をするこ

建物取引業には大きな影響があると思

下「遺言書保管法」という）］。保管の申とができるようになりました（改正民法われます。
とりわけ、相続不動産の売却請の対象となるのは、民法968条の自1046条１項）。

等の事例で、配偶者短期居住権や配偶筆証書遺言のみであり（遺言書保管法（２）なお、遺留分権利者から金銭請求者 居 住 権の存 否を確 認する必 要 性の１条）、法務大臣の指定する法務局（遺を受けた受遺者または受贈者が、金銭ある場面がありえます。

言書保管所）において、遺言書保管官

を直ちには準備できない場合には、受また、不動産管理の場面では、相続として指定された法務事務官が遺言書

遺者等は、裁判所に対し、金銭債務の不動産についての家賃の支払いについの 保 管 に関 する事 務を取り扱 います

全部または一部の支払いにつき相当のて、遺産分割前でも賃借人に遺産分割（同法２条、３条）。

期 限の許 与を求めることができるもの

前の預貯金払戻し制度を利用しての支としました（改正民法1047条５項）。

払いを促す余地があります。

遺言者は、保管されている遺言書にその他 、従 来 、遺 留 分 減 殺 請 求によ

ついて、その閲 覧を請 求することができ、
また、遺言書の保管の申請を撤回することができます（同法６条 、８条 ）。こ6. 相続の効力等に関する見直し［2019（令和元）年７月１日施行］とはできません。

り共有関係となるとされていたのが、金銭債権化したことにより、遺贈により取得した不動産の処分がしやすくなるこ

れに対し、遺 言 者の生存中は、遺言者以外の方は、遺言書の閲覧等を行うこ

8. 宅地建物取引業に与える影響

特定財産承継遺言等により承継された財産については、登記等の対抗要件となども宅地建物取引業に影響あるところです。

2019.10 ｜ 月刊不動産 07

巻頭特集2

ニュースの解説キャッシュレス決済の特徴と普及状況
不 動 産 業 界 におけるメリット・デメリット

利便性向上による
さらなる普及が見込まれます！

昨年末のスマートフォン決済サービス「PayPay」が実施した大型
還元キャンペーンで、一気に広がりを見 せ 始めたキャッシュレス決済。クレジットカードや交通系カードで既に始めている人も多いですが、不動産業界ではどのように普及していくのでしょうか？ 現金決済との違いやメリット・デメリットを含めて紹介します。

キャッシュレス決済とは？

が急増していますが、使える店舗はコン
ビニや飲 食 店など、まだまだ少ない状

政府も普及を後押し況です。
「キャッシュレス決済」は、主に３種類キャッシュレス決 済のメリットは、支

経済産業省が2018年４月にまとめたあります（図表）。一番なじみがあるのは払い作業が簡単かつスピーディーであ「キャッシュレス・ビジョン」によると、国「クレジットカード決済」で、店舗やネッること。さらに電子マネーやコード型決内におけるキャッシュレス決 済比 率は

ト通 販など使える場 所も多くかなり普済 では、
クレジットカードと組み合わせ

2 0％程 度と、導 入 先 進 国（ 4 0 ～ 6 0％

及しています。

ればポイント還 元が上 乗せされること台 ）と比 べると普 及 率 は 高くありませ「電子マネー決済」は、交通系カード

も、消費者にとって魅力の１つです。不ん。同ビジョンでは、2 0 2 5 年の大 阪・（Suica、PASMOなど）や流通系カード

正アクセスが発覚した「7Pay（セブンペ

関西万博に向けて、キャッシュレス決済（WAON、nanacoなど）、銀行口座とイ）」の件で安全性が不安視されていま

比率40％の目標を前倒し（「未来投資紐付けて同時引き落としを行うデビット

すが、普及促進の動きは今後加速して戦略2017」では目標年を2027年に設カード、「 おサイフケータイ」など。タッチ

いくと見込まれています。

定）
し、将来は世界最高水準の80％を式で支払いが早く、自動販売機やコン※QRコードやバーコードを用いた電子決済システ
ムのこと。

目指すとしています。政 府も今 年 1 0月

写真1

決済を行った消費者に対してポイント

ビニエンスストア、タクシーなど使える
場 所も拡 大 。小 銭を使うような日常 的※な場面で利用されています。

の消費税引上げに伴い、キャッシュレス
還元（２％以上）することを表明するな

LINE PayやPayPayなど、話題となっ

ど、国を挙げてキャッシュレス化に動きている「スマホ決 済 」は、バーコードや出しました。

Q Rコード（ 二 次 元コード）をスマホに内蔵されているカメラで読み取って決仲介業者でも導入始まる

済する方法で、スマホにアプリをダウンロードして使います（写真１）。特典キャンペーンやポイント還 元 率が高いとい
うこともあり、若い世代を中心に利用者

08 月刊不動産 ｜ 2019.10

QRコードを読み取って、「PayPay」アプリをダウンロード。
銀行口座等からチャージして支払いができる

今のところ、スマホ決済が可能な店舗
はコンビニや飲食店が中心ですが、ユー

図表 キャッシュレス決済の種類

クレジットカード決済

電子マネー決済

スマホ決済

使う手段

クレジットカード

電子マネーカード
スマートフォン

スマートフォン
（タブレット端末）

引き落とし方法

翌月一括払い（指定引き落とし日）

プリペイド式（チャージ式の前払いタイプ）
ポストペイ式（クレジットカードによる後払いタイプ）

先払い（チャージ式）
同時引き落とし（銀行口座紐付け）
後払い（クレジットカード紐付け）

支払い方法

スライド式（磁気）タッチ式（非接触）
スライド式（デビットカードなど）

読み取り式（カメラやスキャナによるＱＲコード、バーコード読み取り）

与信機能

あり

なし
（クレジットカード紐付けはあり）

なし（クレジットカード紐付けはあり）

メリット

・使用場所・機会が多い
・決済時間が短い・ポイントが貯まる

・決済時間が短い
・クレジットカードがなくても使用可能
・ポイントが貯まる

・端末にカメラが内蔵されていれば利用可能
・アプリをダウンロードすればすぐに利用できる・スマホだけで決済可能

デメリット

・カードを取り出す手間がかかる・与信審査がある（プリペイド式）
・前もってチャージが必要
・チャージ限度額の設定あり

・使用可能な店舗が少ない
・アプリの起動に時間がかかる
・決済可能額に上限がある

銀行系カード、
国際ブランド系クレジットカード（VISA、MasterCard、JCB等 ）交通系カード（Sｕｉｃａ、PASMO等）
流通系カード（WAON、nanaco等）
デビットカード、
おサイフケータイiD、QUIC Pay

PayPay、LINE Pay、楽天ペイ、
Origami Pay等

代表例

ザー拡大に伴い利用シーンも広がりつが広がっていること、
また振込み手数料

いなら何とか対応できるが、３～４％とつあり、その波は不 動 産 業 界にも及んがかからないこともあり「お客様の利便なると難しい」とも話します。

でいます。

性の向 上と金 銭 面でのメリットにつな

東 京 都 内で 賃 貸・売 買仲 介 業を展がると感じました」と話します。

また、システム面については改善の余地があるとも。銀行振込みでは入金者開している株式会社リアバリューでは、

また事業者側のメリットとして、翌月名が表示されますが、QRコード決済で昨年11月から賃貸仲介手数料の決済

振込みのクレジットカード決済に対し、は利用者番号・日時・金額表示だけな方法としてスマホ決済を導入しました。

一部のスマホ決済は最短で翌日振込み

ので、入 金 者との照 合が必 要になりま

その前からクレジットカード決 済を導という点を挙げます。
「 現状はPayPayがす。
「 今は件 数 が 少ないのでいいです

入していましたが 、P a y P a y や L I N E

翌日反映ですが、
タイムラグがなければが、利用者が増えていくと手間がかかる

Payのサービスを知り、代表取締役の持ち出しがなく、資金面で安定します」。

ことになる」と指 摘します。取 扱い金 額の 上 限 拡 大 やシステム面での 改 善な久米宏和氏は「他社との差別化になるの で は 」と 検 討 を 開 始 。
「 ちょうどPayPayで決済手数料無料キャンペー

手数料負担や
システム面で課題もど、まだまだ課題は多いですが、今後不動産業界との親和性が図られれば、顧客メリットの高いサービスとして普及しンが 始まったことに 加え 、クレジット
カードと連 携できることもわかったの一方で、利用者比率は取引全体の10で、決済会社側に相談ベースで対応し～15％程度。
「 途中から決済金額の上てもらい導入を決めた」とのこと。同時

限設定の減少やサービスの変更もありにLINE Pay、
クレジットカードと紐付け

PayPayの利用が減り始めた」と、サーられるAmazon Payも導入し、決済方ビスの不安定さが影響したといいます。

法の選択肢を拡大しました。

さらに今後、決済手数料の負担が発生

これまで の 利 用 実 績 は A m a z o n

することも懸 念 材 料 の１つ。
「 現 在はPayが5件、PayPayが8件で、利用者

キャンペーン中で当社側の負担はゼロ

層も20～30歳代とスマホユーザー世ですが、今後どの程度の手数料がかか代 。キャンペーンに加え、各メディアでるかによって、サービスの継続が可能か話題になったことでスマホ決済の認識どうか見極める必要はあります。
１％ぐらていきそうです。

株式会社リアバリュー代表取締役の久米宏和氏

2019.10 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.43

持戻し免除の意思表示の推定
山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。
日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

estionQu

相続法の改正によって、長期間婚姻している夫婦間で行った居住用不動産の贈与を保護するための制度ができたと聞きました。
どのような仕組みなのでしょうか。

Answer
１．持戻し免除
相 続 法が 改 正され 、婚 姻 期 間が

3．特別受益の持戻し（１）持戻しのルール

偶 者 の 取 得 額 は 、3 , 0 0 0 万 円 ＋
2 , 0 0 0 万 円＝ 5 , 0 0 0 万 円となります。そうなると、贈与があった場合と20年以上である配偶者の一方が他民法には、共同相続人の中に、被そうでなかった場合とでは、最終的方に対し、その居住の用に供する建相続人から遺贈を受け、または婚姻な取得額に差異がなかったという結物・その敷 地（ 居 住 用不 動 産 ）を遺もしくは養子縁組のため、もしくは生果となります。

贈・贈 与した場 合については、計 算

計の資本として贈与を受けた者があ

しかし、この結果については、被相

上遺産の先渡し（特別受益）を受けるときは、被相続人が相続開始の時

続人が生前に配偶者のために居住用たものとして取り扱わなくてよいこと

において有した財産の価額に遺贈・不動産を譲渡していても、結局相続のとする仕組み（持戻し免除の意思表

贈与（特別受益）の価額を加えたも手続きにおいて持戻しのルールが適示の推定）が導入されました。

のを相続財産とみなし、相続分の中用され、配偶者が相続において利益からその遺贈・贈与の価額を控除しを受けることができないというのは、高た残額をもってその者の相続分とす

齢の配偶者の生活を守るという観点

るというルールがあります（持戻しのからみて、不適当なのではないかと指ルール。民法903条１項）。

摘されていました。

2．相続法改正の趣旨
わが 国は高 齢 化 社 会を迎えています。
また、家族に対する人々の考え

この持戻しのルールによれば、図方も、大きく変わりました。
このような表のケースでは、生前贈与分2,000（２）持戻し免除の意思表示の推定

社 会 の 変 化 に 対 応 するため に 、万円を相 続 財 産とみなして、その先ところで、遺贈・贈与については、

2018年7月、相続に関する民法等の渡し分 を 除 いた 金 額 につ いて、被相続人が遺贈や贈与を遺産の先規定を改正する法律が成立し、相続（8,000万円＋2,000万円）×１/２－

渡しと扱わない意思（持戻し免除の法が改正されました。約40 年ぶりの2,000万円＝3,000万円という金額

意 思 ）を表 示したときは、その意 思

大きな見直しです。

を算出した上で、先渡し分を戻し、配に従うものとされています（改正民法10 月刊不動産 ｜ 2019.10

法律

前 記のケースでの配 偶 者の取り分

903条３項）。

4．まとめ

必要がなくなり、配偶者の遺産分割

相続財産の中で不動産は大きな割以上の夫婦の一方である被相続人における取得額は、8,000万円×１/２

合を占めます。社会的に相続の問題のが、他の一 方に対し、その居 住の用＝4,000万円となり、生前贈与を合わ重要性が高まるにつれて、不動産業者に供する建物又はその敷地についてせた最 終 的な配 偶 者の取 得 額は、において相続についての正確な知識が遺贈又は贈与をしたときは、当該被4,000万円＋2,000万円＝6,000万

必要な場面も多くなっています。今般の相続人は、その遺贈又は贈与につい円となります。結 果 的に、贈 与 がな

相続法改正には、持戻し免除の意思表て第 一 項の規 定を適 用しない旨のかったとした場合に行う遺産分割よ示の推定をはじめ、不動産業者の業務

意 思を表 示したものと推 定する」とり多くの財産を最終的に取得でき、
まにかかわりのある多くの改正内容を含いう条 項 が 設 けられました（ 同 条

た、被相続人の相続発生後も、安心しみます。不正確な知識に基づく業務が４項。2019年7月施行）。

て住み慣れた不動産で居住を続ける

行われることがないように、相続法改ことができるようになったわけです。

正の知識を身につけておきましょう。

この条項が適用されることによって、宅建士の免除について、「 婚姻期間が20年

賃貸

は、生前贈与分を相続財産とみなす

税務

さらに、今 般の改 正では、持 戻し

IT

図表

相続法改正前後における生前贈与の取扱い

物件調査

遺産：居住用不動産（持分２分の１）2,000万円（評価額）、
その他の財産：6,000万円
生前贈与：配偶者に居住用不動産（持分２分の１）
2,000万円が贈与されていた。

配偶者

配偶者

生前贈与は、遺産の先渡しを受けたもの居住用不動産（持分1／2、評価額2,000万円）
生前贈与

子

子

と取り扱われる。

改正後

海外

改正前

生前贈与を、遺産の先渡しを受けたものと取り扱う必要なし。

配偶者の生前贈与分が相続財産とみなされ、生前贈与分を相続財産とみなす必要がなくなり、（8,000万円＋2,000万円）×1/2―2,000万円＝8,000万円×1/2＝4,000万円となり、配偶者の最終的な取得額は、4,000万円＋生前贈与2,000万円＝6,000万円

配偶者の具体的相続分は、3,000万円となり、3,000万円＋生前贈与2,000万円＝5,000万円となる。

配偶者の遺産分割における取得額は、配偶者の最終的な取得額は、となる。

出典：法務省ウェブサイト
（http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00222.html）
より抜粋・編集

今回のポイント●民法には、被相続人から、遺贈・贈与（特別受益）を受けた者について、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額に遺贈・贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、相続分の中からその遺贈・贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とするという持戻しのルールがある。
●相続法改正によって、婚姻期間が20年以上の夫婦の一方である被相続人が、他の一方に対し、居住用不動産の遺贈・贈与をしたときは、被相続人が、持戻しのルールを適用しない旨の意思を表示したものと推定すると定められた。この推定規定によって、配偶者が、より多くの財産を取得でき、また、被相続人の相続発生後に安心して住み慣れた不動産で居住を続けることができるようになった。

2019.10 ｜ 月刊不動産 11

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.28
estionQu

相続税における
配偶者居住権等の評価
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組
織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。東京商工会議所「事業承継の実態に関する調査研究会」委員（2014年）等歴任。著書に『ポイント整理 不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

2020（令和２）年４月１日以後、遺産分割により、被相続人が単独で所有していた自宅
建物（すべて被相続人の居住用として使用）に配偶者居住権（民法1028条）が設定された場合における、配偶者居住権等の相続税法上の評価方法について教えてください。

Answer
被相続人の死亡時にその被相続人の財産であった建物に居住していた配偶者は、遺産分割または遺贈の目的（以下「遺産分割等」）により、その居住していた建物（以下「居住建物」）の全部につき無償で居住したり賃貸したりする権利（「配偶者居住権」）を取得することができます（民法1028条1項）。
配偶者居住権は遺産分割等により設定され、配偶者の具体的相続分を構成することから、相続により取得した財産として相続税の課税対象になります。相続税法上、配偶者居住権が設定された場合の配偶者居住権に係る建物とその敷地の評価については、次の１および２のとおりに行われます（相続税法23条の２）。

1．配偶者居住権および居住建物の所有権の評価

配偶者居住権の評価額（Ｃ）＝建物の時価Ａ※１－Ｂ※２（注）（注）Ｂ＝建物の時価×イ÷ロ×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率
イ＝居住建物の耐用年数に準ずる年数※３－建築後経過年数－配偶者居住権の存続年数※4
ロ＝居住建物の耐用年数に準ずる年数※３－建築後経過年数

配偶者居住権が設定された建物（居住建物）の所有権の評価額＝Ｂ（＝Ａ－Ｃ）※１ 「建物の時価｣は、配偶者居住権が設定されていない場合の建物の相続税法上の時価（＝固定資産税評価額）をいいます。
※２ Ｂは、配偶者居住権の消滅時点における、居住建物のいわば定額法による未償却残高に相当する金額を、その消滅時点の建物の時価とみなし、その価額を相続時点の価額に割り引いた額となります。
したがって、相続時点で居住建物の耐用年数が到来している（ロ＝居住建物の耐用年数に準ずる年数－建築後経過年数≦0）場合や、配偶者居住権の消滅時点における居住建物の耐用年数が到来している（イ＝居住建物の耐用年数に準ずる年数－建築後経過年数－配偶者居住権の存続年数≦0）場合、配偶者居住権の消滅時点での居住建物の価値（Ｂ）
はゼロとなります（＜計算例＞[２]②「居住建物の所有権部分の評価額」参照）。
※３ 「耐用年数に準ずる年数」は、配偶者居住権の目的となっている建物の全部が住宅用であるものとした場合のその建物の耐用年数を1.5倍して計算した年数をいい、例えば木造33年、木造モルタル30年、鉄骨鉄筋コンクリート71年となります。
※４ 「存続年数」
は、①配偶者居住権の存続期間が配偶者の終身の間である場合は配偶者の平均余命（厚生労働省作成の完全生命表に掲げる年齢および性別に応じた平均余命）年数、②①以外の場合は遺産分割協議等により定められた配偶者居住権の存続期間の年数（配偶者の平均余命年数を上限）をいいます。

12 月刊不動産 ｜ 2019.10

法律

2．居住建物の敷地の利用権等の相続税法上の評価
相続または遺贈により被相続人の配偶者が配偶者居住権を取得した場合における、居住建物の敷地の利用権および税務居住建物の敷地の相続税法上の評価は次のとおりです。

賃貸※5
居住建物の敷地の利用権の評価額（Ｆ）＝土地等の時価
（Ｄ）
－Ｅ（注）

（注）
Ｅ＝土地等の時価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

居住建物の敷地の評価額＝Ｅ※6（＝Ｄ－Ｆ）※６ Ｅは、配偶者居住権の消滅時に、その敷地の所有者が相続開始時点の時価相当額の敷地を得る（相続開始時から配偶者居住権の消滅時までの土地の価額変宅建士※５ 「土地等の時価」とは、土地等の相続税法上の時価（路線価等を基に計算した評価額）をいいます。
動は考慮しない）と考えて、その土地等の相続開始時点の時価相当額に１.①と同じ複利現価率を乗じ、その価額を相続時点の価額に割り引いた額となります。

建物③敷地利用権
＝ ①－②

す
り戻
に割
値

価

在

を現
値

物件調査

建物の
時価

①

③配偶者
居住権

土地
①土地等の時価（考え方）①終了時の建物価額（終了時に所有者が利用できる価値）を計算②①の価額を法定利率で割戻し（＝所有権部分の評価額）③建物の時価から②を控除

税制改正の解説」498頁、501頁を基に作成

IT

出典：財務省「令和元年度＜配偶者居住権等の評価の考え方＞

価
の
時
終了

す
価値に割り戻

海外

値を現在
終了時の価

②所有権

配偶者の余命年数

終了

相続

終了

相続

新築

配偶者の余命年数

耐用年数（１ ５･倍）②所有権※将来の時価変動は捨象される（考慮しない）。

＜計算例＞●上記の解説に基づき、遺産分割により被相続人の自宅建物に配偶者居住権が設定された場合における、配偶者居住権等の相続税法上の評価額の計算例を示すと、次のとおりになります。
［１］前提条件①居住建物（被相続人が単独所有・木造・築30年）：相続税評価額200万円②①の敷地（被相続人が単独所有）：相続税評価額9,000万円③建物および土地は子が相続し、配偶者（妻）が配偶者居住権を取得する。
④配偶者居住権の存続年数は終身（配偶者は相続開始時に70歳）とする。
⑤居住建物の耐用年数：33年⑥存続年数：20年［70歳女性の平均余命年数（厚生労働省・完全生命表）］⑦複利現価率：0.554（法定利率 3％、20年間）［２］計算①配偶者居住権の評価額200万円－200万円×｛（33年－30年）－20年｝÷（33年－30年）※ ×0.554＝200万円※下線部の計算結果が0以下となる場合には、0とされる。

②居住建物の所有権部分の評価額 200万円－200万円＝0万円③配偶者居住権の敷地利用権の評価額 9,000万円－9,000万円×0.554＝4,014万円④居住建物の敷地の所有権部分の評価額 9,000万円－4,014万円＝4,986万円⑤配偶者の取得額 （①＋③）＝4,214万円⑥子の取得額 （②＋④）＝4,986万円
当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2019.10 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.28
estionQu

貸家の庭を借家人が車庫に利用した場合
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

1952年広島県生まれ。東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産
賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

一戸建ての貸家を賃貸しています。賃借人には建物についての賃貸借契約しか締結していないのですが、先日、貸家を見回ってみると、賃借人は貸家の庭の空いている部分に簡易な組み立て式の車庫を建てて利用していることがわかりました。建物を賃貸しただけなのに、勝手にその敷地部分に簡易とはいえ車庫を建てて利用することは賃貸借契約の用法違反として賃貸借契約の解除ができるのではないかと思いますが、いかがでしょうか。

Answer
賃借人は、建物についての賃貸借契約しか締結しておらず、その敷地の利用に関して契約をしていない場合であっても、建物の使用のため必要な限度で敷地を通常の方法により使用することが認められています。一戸建て
貸家の敷地がブロック塀や生垣で囲まれている場合、通常はその全部について建物の使用のため必要な限度で敷地を利用することができ、建物に至るまでの通路部分の通行に限らず、庭に草花を植栽したり、撤去可能な簡易な物置等を設置したりすることは認められています。
しかし、敷地の通常の方法による使用の範囲を超えて使用した場合は用法違反となり、その違反行為の態様が賃貸借契約当事者間の信頼関係を破壊するに足りる場合には、賃貸人は賃貸借を解除することができます。現代においては、
自家用車の使用は建物の使用に必要な範囲内の通常の使用と考えられ、敷地の一部に撤去可能な簡易な車庫を設置したことは、建物の使用に必要な範囲内の通常の使用と考えられ、用法違反を理由とする賃貸借契約の解除は認められません。

1．借家人は建物の敷地にも使用権を有するのかめられないと主張できるか否かが問れば、借家人は建物玄関への出入り

題になります。

ができず、建 物の使 用をすることが確かに、借 家 人が 賃 借 権の設 定

できません 。このことから、借 家 人

一般に、建物の借家人は、建物をを受けた対 象 物は建 物のみであっは、契約の目的物である建物を使用

使用・収 益することについての建 物て、その敷地の利用に関する契約はするため、必要な限度でその敷地の賃貸借契約を締結しているだけで、締 結していないことがほとんどであ

通常の方法による使用は認められる

建 物の敷 地の利用については契 約ると思われます。
しかし、だからといっものと解されています（ 東 京 高 判 昭をしていません。このような場合に、て、賃貸したのは建物だけであるの

和34年4月23日）。

賃貸したのは建物であって、土地にで、その敷地の利用は一切認めない

ついての使用・収益する権利まで与と主張することが許されるわけではえたことはないから、土 地の使 用はありません。なぜなら、借家人が建物

賃貸人の別途の許可がない限り認敷地を一切利用することができなけ

14 月刊不動産 ｜ 2019.10

2．建物使用に必要な限度での敷地の通常の使用
建物賃貸借契約においては、借家

法律に該当するのかということが問題にこれに限られるわけではありません。

3．建物使用に必要な限度でなります。
これは、建物賃貸借契約の例えば賃借建物の庭の部分に観賞目的が何であるか、建物と敷地の状用の植 物を植えて草 花を楽しんだ

態がどのようなものであるのか、借家り、家庭菜園を作り野菜等を収穫し建物使用に必要な通常の使用を人と土地使用が賃貸人の権利を侵たりすることも一般には認められてい上記のように考える場合には、賃借害するおそれがあるか否か（具体的

ますし、建物を返還する際の撤去が人が建物の使用のため必要な限度には借 家 人 が 将 来 、賃 借 建 物を賃容易で簡易な構築物（倉庫等）を設で使用できる敷地の範囲は、単に賃貸人に返還する際に、土地について置することも「建物使用のため必要

借 建 物の出入り口までの通 路 部 分の原状に回復して返還することが容な限度での敷地の通常の使用」に該の土 地に限られるわけではなく、一

易か否か）等々の事情を考慮して判当すると考えられます（東京地判昭

戸 建て建 物の敷 地 がブロック塀 や断される問題です。

和41年1月31日）。建物の借家人が生垣で囲まれている場合は通常はそ

前 述のとおり、借 家 人は、賃 借 建

その敷地を簡易な車庫として利用すの全部と考えられます。ただし、建物物に出入りするためには、少なくともることについては、車社会といわれるの面積に比べて敷地の面積が広大

敷地端から賃借建物の出入り口まで

現代においては、建物使用に必要なである場合は、敷地のうち建物の利の通 路 部 分の土 地は通 行できなけ

範 囲と考えられますし、簡易な車 庫用のための相当な部分を区画し、それば建物の使用ができませんので、であって原状回復も容易である場合の余りの土地は必要な範囲を超える

同通路部分の通行が「建物使用のたには、建物使用に必要な通常の使用ものと考えることになります。

通常の使用が認められる
敷地の範囲

物件調査

用」に該当することは明らかですが、ITの敷地の通常の使用とは、何がこれ

宅建士と考えられると思われます。

賃貸

め必要な限度での敷地の通常の使

税務人が建物使用のため必要な限度で

海外

賃貸人

賃貸借契約

賃借人

・建物までの通行
・庭に草花の植栽
・撤去可能な簡易な物置
・簡易な車庫等の設置 等解除できない建物の使用に必要な範囲内の通常の使用

解除できる

通常の使用の範囲を超えて使用し、当事者間の信頼関係を破壊するような違反行為をした場合今回のポイント●建物の賃貸借契約しか締結しておらず、その敷地の利用に関する契約がない場合であっても、賃借人は建物の使用のため必要な限度で通常の方法により、敷地を使用することが認められる。
●賃借人が建物の使用のため必要な限度で使用できる敷地の範囲は、一戸建て建物の敷地がブロック塀や生垣で囲まれている場合、通常はその全部と考えられ、建物の面積に比べて敷地の面積が広大である場合は、敷地のうち利用のための相当な部分とそれ以外の部分に区分けして、相当な部分がその対象となる。
●賃借人は、建物の使用のため必要な限度で通常の方法により、敷地を使用することができるが、その範囲を超えて敷地を使用した場合には用法違反となり、用法違反が信頼関係を破壊するに足りる場合には、賃貸借契約の解除が認められる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2019.10 ｜ 月刊不動産 15

宅建士 ー

自ら売主制限Real Estate Notary

宅建士講座

宅建業法6 ～クーリング・オフと手付金等保全措置～

宅建士試験合格のコツ
自ら売主制限は全部で８種類ありますが、本稿では、そのうち本年の宅建試験でVol.7出題の可能性が特に高いと予想される「事務所等以外の場所でした買受けの申込みの撤回等（クーリング・オフ）」と「手付金等の保全措置」
について学習のポイントを解
説します。
なお、
自ら売主制限に関する問題は、例年３～４問出題されています。

事務所等以外の場所でした買受けの申込みの撤回等（クーリング・オフ）（１）
クーリング・オフの適用除外となる場所（事務所等）
宅建業者が自ら売主となる契約の場合、宅建業者ではない買主は、買受けの申込みの撤回や契約の解除をすることができるのが原則であるが、以下の場所（事務所等）
で契約したときは、
クーリング・オフできない。
売主である業者の事務所
宅 建 士の設 置 義 務がある

事務所以外で継続的に業務を行うことができる場所（営業所等）
10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物の分譲を行うために設けられた案内所（土地に定着するもの）
業者が契約に関する説明を行った後、当該物件の展示会その他の催しを実施する場所（土地に定着するもの）
当該業者が他の業者に代理・媒介を依頼している場合は、その依頼を受けた他の業者の事務所・営業所・催し会場（土地に定着するもの）
当該業者が一団の宅地・建物の分譲の代理・媒介を他の業者に依頼している場合は、他の業者が設置した案内所（土地に定着するもの）

買主が契約等の場所として自ら申し出た場合の自宅・勤務先※買受けの申込みをした場所と契約を締結した場所が異なる場合は、申込みの場所で判断する。

（２）
クーリング・オフができなくなる場合業者からクーリング・オフできる旨を書面で告げられた日から（告げる義務はない）

物件の引渡しかつ８日間経過

代金全額の支払い（３）
クーリング・オフの方法と効果
クーリング・オフによる申込みの撤回または契約解除は、必ず書面によって行う必要があるが、その効果は、書面を発した時に生じる。
クーリング・オフ制度は買主を保護するためにあるので、クーリング・オフがされた場合、業者から損害賠償等を請求することは一切できず、手付金等はすべて買主に返還しなければならない。

16 月刊不動産 ｜ 2019.10

法律

植杉 伸介
税務

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

賃貸
宅建士

手付金等の保全措置

原則

業者は、一定の保全措置を講じた後でなければ手付金等を受領してはならない

外① 保証委託契約② 保証保険契約① 保証委託契約② 保証保険契約

手付金等の額が代金の５％以下かつ1,000万円以下の場合

手付金等の額が代金の10％以下かつ 1,000万円以下の場合③ 指定保管機関による保管

物件調査

保全方法

例

完成物件

IT

未完成物件

（保全不要）
買主が所有権移転または保存の登記を受けている場合

契約締結後に代金に充当する場合は、契約後に支払われる金銭に組み込まれ、保全措置の対象となることに注意。
手付金等を何回かに分けて受領する場合は、合計して保全が必要な額に達すれば、それまでに既に受領した分も含めて保全措置を講じなければならない。

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結するに際し、Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所
でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。
この場合、Ａの事務所で契約を締結しているので、
Ｂは、契約の解除をすることができない。
（H26年 問38）
【Ｑ2】 宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと建築工事完了前の
マンション（代金3,000万円）の売買契約を締結し、Ｂから手付金200万円を受領した。
Ｂが売買契約締結前に申込証拠金５万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、Ａ社は、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。
（H23年 問38）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 クーリング・オフの可否は、買受けの申込

みの場所を基準に判断する。本問では、仮設テン
ト張りの（土地に定着しない）案内所で申込みが行われているので、
Ｂは、クーリング・オフできる。

Answer 2【解説】 契約締結後、申込証拠金が代金に充当されるときは、当該申込 証 拠 金も「 手 付 金等」に含まれ、保全措置の対象となる。

2019.10 ｜ 月刊不動産 17

海外※手付金等とは、手付、前金、内金、中間金などの名称を問わず、「契約締結の日以後引渡前に授受される金銭で、代金に充当されるもの」をいう。なお、契約締結前に支払われた金銭（申込証拠金等）であっても、

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.7

中小不動産会社のIT化への3ステップ

近年、不動産業界でIT化に向けた様々なキーワー
ドを耳にします 。その代 表 的なワードが「 不 動 産テック」です。時代の流れでIT化を考えていても、何から始めたらよいかわからないという意見もあります。そこ
で今回は、具体的な３つの取り組みをご紹介します。

従業者の高齢化と業態の多さが遅れている原因

業界とは違い、業態が多くあり、特プロセスを見直せるようになり、無有の文化と慣習があるからです。IT

駄や手間を省いた効率化の道筋を

化 へ 向けて、何から取り組むべき作れるようになります。

近年、大手を中心に一部の不動かを業態に合わせて考えていくこと

01

産 会 社は、テクノロジーの 活 用をが重要です。

積 極 的に行い、We bメディアまたはI T 企 業の新たな技 術 やサービスを展 開しています。他 の 業 界で02

ユーザー対応のIT化

03

業務管理にITとアウトソーシングを活用

不 動 産 業 界のI T 化 への大きな問 題 の１つ が 、業 務 管 理というは スマ ートフォンアプリや S N S

はじめに、社内のユーザー情 報

テーマです。売 買、賃 貸 仲 介 や 賃

サービスなど様々なサービスが実の共 有と対 応についてです。ユー

貸管理（建物、駐車場等の物件管績を上げている中、不動産業界全

ザ ーはインターネットでの検 索 や理）など多岐にわたる業務があり、体としては、普 及に時 間 がかかっ

情報収集を事前に行っています。
し様々なサービスやソフトウェアがており、現 時 点ではユーザー 側がかし、ユーザーが不動産会社に問提 供されていますが 、それらには新しいサービスを使って、不 動 産

い合わせをするのは、インターネッ

ほとんど互 換 性がないともいわれ

情 報を収 集していることが 多い状

トだけでは物件情報や会社情報を

ています。

況です。

十分に得ることが難しいためでもあした が って、不 動 産 業 界 で はります。

まず導入前にそれぞれの特徴を
把 握する必 要 があります。現 状のユーザーのニーズに対応しきれてユーザーからのメールや電話で業 務に合わせてカスタマイズする

いないことも多く、サービス自体が対応した記録を、社内で情報共有か、提供するシステムに合わせて業確立されていないケースや、一部のするシステムにすることで、効率的務を改善するかが必要となります。

サービスを一部の不動産会社でしにユーザー対応の質が向上します。

導入直後は、
１日に15分間の業

か 活 用 できていない の が 実 情と

この場合、メール対応、電話対応

務を短縮できればよいと考えましょの記 録を提 供しているサービスやう。
１日15分でも、年単位に換算す原因

グループウェアなどを導入すること

ると、将来的にも大きな業務効率をの１つに従業者の高齢化が関係しがセキュリティ的にも最善と考えま生み出すことになり、その時間を違ているといわれています。また他のす。情報共有をIT化できれば、業務

う業務に充てられることになります。

なっています。
それはなぜでしょうか？

18 月刊不動産 ｜ 2019.10

法律＜ＩＴ化の取り組み＞

IT化の取り組み
税務

ユーザー情報やユーザーからの社内の情報システム化

賃貸管理業務のシステム導入
・現状業務に合わせたカスタマイズ
or・システムに合わせて業務を改善

業務効率化

Web接客

IT重説

ユーザーの満足度アップ

ユーザー、不動産会社にとっても休日、夜間以外の対応が可能とな

ザーごとに接客を行う。チャットやり、遠方のユーザーには必須条件に

不 動 産 業 者 が 本 来 集 中すべきSNSと同様で、使い方も簡単。
こちなる可能性がある。2019年10月か

仕事は営業ともいわれています。そらも提 供されているサービスを利ら電子契約（賃貸借契約の完全電

こでこれまで営 業のマンパワーに用すると便利である。接客する時間

子化）の社会実験が始まることもあ

よって行われていた業務の一部をを減らすことができ、同時に複数のり、急速に普及が見込まれている。

I T 化して、業 務プロセス自体を見ユーザーとの対応も可能。

直すことが重要です。

・IT重説

この３例は、スマートフォンやパ
ソコン、各種システム、専用カメラな

不 動 産 業 の I T 化は情 報 処 理 、

カメラ付きオンラインツールを使どがあればすぐにでも取り入れら

データ管理に集約されていますが、用して、重 要 事 項を説 明 する。録れます。従業者の作業効率がよくな

営業支援においてもIT化に向かっ

画 、録 音もできるサービスがあり、るだけでなく、ユーザーの手間などています。その代 表 例が V R（バーユーザー側もスマートフォンアプリ

も削減できるため、満足度も増すとチャル）内覧やWeb接客、IT重説

で簡単にアクセスできる。

評価されています。

です。
・バーチャル内覧
360度のパノラマ撮影した画像をパソコン、スマートフォンで見ら日本スキルズ株式会社 代表取締役
一般社団法人日本不動産賃貸経営適正化協会 理事

長谷川 良光れるサービス。専 用カメラを購 入し、自社で提供することも可能。提供されているサービスを導 入して東京都生まれ。1999年日本スキルズ株式会社を設立。2000年不動産

利用することも簡単にできる。現地作成代行サービスを開始し、2016年10月には「SUPER LinksWEB」

へ案内する時 間を減らすことができ、営業効率化が見込める。

業務用ソフトシリーズ「SUPER Links」
をリリース。2001年に間取り図
間取り図作成クラウドサービスを開始。全国の不動産協会、団体、企業のIT関連講師を務めるほか、大中小を問わず不動産会社内の業務ソ
リューション構築に携わる。

2019.10 ｜ 月刊不動産 19

海外We bサイトを通して個々のユー

物件調査・Web接客IT

ITを使った営業支援

バーチャル内覧

宅建士

業務プロセスが見直せる

04

賃貸

電話・メール対応記録を共有

営業支援

売買・賃貸仲介業務、物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.7

Research

不動産物件調査技術の基礎 ～現地調査編～

建築設備の埋設状況の調査
建築物の諸設備の埋設状況について、「 買主に交付した埋設図面が現況と異なったため、余計な工事代金が必要になった」
といった不動産トラブルがあります。
トラブルが多い分野の１つですので、本編では、重要なポイン
トを述べていきます。

排水施設の整備状況」欄にある「直敷地の入口付近に止水栓が２個存ちに利用可能な施設」の注釈として在するときは、裏側の土地所有者が「直ちに利用可能な施設とは、現に利本物件を経由して敷地利用している

建築物の諸設備の埋設状況を調用されている施設および利用可能な可能性があります。直ちに、水道局に査するにあたり、
５つの重要なポイン状態にある施設のことです。例えば、行き、「 止水栓が２個ありますが、
どトがあります。

前面道路まで施設管が配管されておういうことでしょうか？」と質 問をしり、道路所有者等の承諾を要せず、
いて、調べてもらいましょう。大事件でつでも敷地内に引き込める状態にあすね。

埋設状況調査の５つのポイント■工事申請時の図面は現況と異なる場合がある

ることをいいます。
この場合、引き込み

第1のポイントは、諸設備の配管埋工事関係費用は買主の負担となりま設状況を確認することです。ガス埋設す」と記載します。
この説明文は、非常図、水道管管理図、下水道施設平面に大切な重要事項です。

図、地中電気ケーブル配管図などは、管轄事業者が交付していますが、これらは基本的に、工事申請時の図面で、工事完了検査を経た図面でない■量水器と止水栓
次に具体的に諸設備の現地調査を見ていきましょう。

■公設桝
第 3のポイントは、汚 水 桝の現 地調査をすることです。敷地内で、「宅
内用桝」を探します。既存建物がある
場合には、たくさんの汚水桝がありま
すが、大切な桝は「公設桝」です。市
区町村が維持管理しており、下水道ため、現況の埋設状況と埋設図面が第 2のポイントは、水 道 管の現 地

区域内では、“一宅地に一つだけ”に異なる場合があります。管轄事業者調査をすることです。まず敷地内で、市区町村のマークがあり、これを「公が埋設状況を管理できるのは、公道「量水器（メーターボックス）」を探し

設桝」と呼びます。現 地 調 査で下 水内にあるもので（公設桝は敷地内にます。あれば、ふたを開けて、ふたの道施設平面図には記載があるのに、あるが自治体が管理）、管轄事業者

裏に記載されている「水栓ナンバー」

現地で発見できなければ、担当課でが交付する敷地内の埋設図面には、をメモし、中にあるメーターの口径を探してもらうことができます。その際、「この図面は参考図です。現地を証明

13φ（13mm）、20φ（20mm）など

契約日に間に合わない場合は、「宅するものではないため、口径・埋設位とメモします。既設メーターの口径が内用公 設 桝の設 置なし」と、最 悪の置・深さなどは現地で確認してくださ

1 3φの場 合に、平 均 的 規 模の住 宅

状況での重要事項説明となります。

い」と記載・押印されています。

建築では、20φが必要になり、別途、

このため、重要事項説明書の「飲用水・電気・ガスの供給施設および20 月刊不動産 ｜ 2019.10

費用負担が発生します。
次に、「 止水栓」を探します。万一、■地中電気ケーブル
第4のポイントは、地中電気ケーブ

場合があります。現在の電柱は敷地で、基本的に地中ケーブルの位置を面を取得します。電話で管轄部署を内か敷地外かで、移設費用が異なる示すための「立ち上げポール」が立っ知ることができます。

ため、電力会社に事前見積もりを申ているので、
すぐに確認できます。
しかし、一度、建築物が建築された後、建請することができます（特に敷地内か

■電柱

税務

に行き、地中電気ケーブルの埋設図

法律

ルの現地調査をすることです。敷地内

ら敷地外への移設は難しい場合もあ

第 5のポイントは、電 柱の現 地 調

る）。
その際は、
「 電柱番号」が役に立ポールも撤去されることがあります。

査をすることです。敷地内や前面道

ちます。その他、ガス埋設調査では、更地の場合は、どこに埋設されて路に電柱があり、買主が駐車場の設同様に、宅地内への引込ポールの位

いるかがわからないため、電力会社

置のため、電柱の位置が障害となる置を確認します。

賃貸

物 が 解 体され たときは 、立 ち上 げ

宅建士

ポイント3

量水器のふたを開けると“９８７１”などの数字があります。
これが水栓ナンバーです。所有者名義の変更手続
きに使用します。量水器の中にある水道メーターには、13mm、20mmなどの記載があります。

敷地内にある汚水桝の１つには、市区町村のマークが入っています。
これは「公設桝」といい、汚水桝の維持管理者は敷地所有者ではなく、市区町村です。見つからない場合は、照会すれば探してもらえます。

物件調査

水道メーター

IT

ポイント2

海外

量水器の中

ポイント4

ポイント5

電柱のない地中ケーブル地域の場合は、立ち上げ
ポールが敷地内に立っています。

買主の利用計画として駐車場を設置する場合、既設電柱が障害物となることがあります。その際は、電柱番号で照会すると、現地立会いの上で、移設工事費用の概算見積もりを出してもらうことができます。

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2019.10 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.7

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

ニューヨーク編 ④

マンハッタンのオフィスの賃貸市場と賃貸借契約のポイント
マンハッタンのオフィスの賃貸市場は堅調に推移しています。今回はオフィスの賃貸市場と賃貸借契約のポイントに関してレポートします。

1．活発な動きを見せる
オフィス賃貸山本 みゆきサンポップ・インターナショナル社マネージング・ディレク
ター。
ニューヨーク大学大学院不動産修士課程修了。CCIM（米国不動産投資アドバイザー）称号。
ニューヨーク州公認ブ
ローカー。現在は、不動産コンサルタント、物件評価、仲介等に携わる。
からくさ不動産塾「米国の不動産事情」講師。著書に『米国不動産知識A to Z』（住宅新報出版刊）

2．
オフィスの賃料は平方フィート当たりの年間賃料で、月額の賃料は16,667ドルとなります。ちなみにアメリカの西海岸は通常、月額賃料で示しています。

ニューマーク・ナイト・フランクのオ

図表1は、マンハッタンのオフィス・

図表1の空きスペース（Availability）

フィスのマーケット・レポートによれ

スペースの2009年第２四半期からのレートはオフィスビルのオーナー

ば、2019年第２四半期にマンハッタ

2 0 1 9 年 第２四 半 期の平 均 募 集 賃

直のスペースにサブリースのスペー

ンのオフィスの賃貸活動が活発な動料（Average Asking Rent）の推スが 含まれるため、空 室 率よりも高きを見 せ、過 去 1 0 年 間の平 均 取引

移となります。オフィスの賃料は平方

い数値となります。

延床面積の980万平方フィート（約フィート当たりの年 間 賃 料となりま

275,436坪）を上回り、合計1,370

す。例えば、平方フィート当たりの年

万 平 方フィート（ 約 3 8 5 , 0 4 8 坪 ）の

間 賃 料 が 1 0 0ドルで、2 , 0 0 0 平 方

賃貸借契約が決まっています。賃貸

フィート（ 約 5 6 . 2 坪 ）のスペースでオフィスの賃貸借契約書にはエス

件数は１千件にものぼるようです。

あれば、100 × 2,000/12 =16,667

カレーションの項目があります。
この3．
エスカレーション、ユーザブル、
ロード・ファクター

条項は固定資産税の値上がり分で、
図表1

平方フィート当たりの平均募集賃料と空きスペース率

$80

16％

$70

14％

$60

12％

テナントの支払いとなりますが、その元となる年度は前もって契約で設定されます。また物件の管理に必要な人件費の値上がり分もテナント負担になりますが 、その場 合のレートはCPI（ 消費者物価指数）に連動する

$50

10％

$40

8％

$30

6％

2Q09 2Q10 2Q11 2Q12 2Q13 2Q14 2Q15 2Q16 2Q17 2Q18 2Q19

平均募集賃料

空きスペース率

出典：ニューマーク・ナイト・フランク「マンハッタン・オフィス・マーケット ２Ｑ＊ 2019」＊２Ｑ：２nd Quarter（第二四半期）

22 月刊不動産 ｜ 2019.10

場合もあります。
スペースの延床面積は通常、レンタブルで示され、廊下、トイレ、ロビーなどの共 用スペースが 含まれます。
一方、ユーザブルは実際に使用できるスペースとなります。契約にサインする前に候補スペースのそれぞれのプロフェッショナル※5 16.6％、貿易・積÷ユーザブルの面積）を比較し、確トは、マンハッタンの16の地域（サブ

運 輸・公 共 事 業 1 3 . 7％、政 府 関 連

認する必要があると思います。

マ ー ケット）に 合 計 で 1 9 0 万 平 方

1 2 . 8 ％ 、レジャ ー 1 0 . 3 ％ 、金 融

フィート
（約53,400坪）
を賃貸契約し10.1％と続きます。

4．
マンハッタンのオフィスの平均募集賃料ており、主な取引としては、モントリ

税務

ファイナンシャル・サービスのテナン

8．
ニューヨーク市の失業率とCPI

オール銀行が151ウエストの42丁目

平均募集賃料は、平方フィート当た※3に代表されるコワーキ（We Work）

ニューヨーク市の雇 用数は製 造

り76.95ドルで、過去15ヵ月の最高

ング※4の企業は27件の取引があり、合業を除き、どの業 種も増 加していま額です。賃料が値上がりした地域は計92万4,689平方フィート（約25,989

す。失業率は今年６月時点で4.3%、

ハドソン・スクエア、ミートパッキン

坪）の賃貸契約を締結しています。

過 去５年 間にわたり低 空 飛 行中でペース（ Av a i l a b i l i t y ）のレートは全体の12％から11.7％に下がってがわかります。

年に２%前後と低くとどまっており、
不動産ビジネスを支えるニューヨー
クの経済は堅調といえると思います。

260万平方フィート（約73,075坪）
を含めた310万平方フィート（約87,128
坪）とミッドタウン・サウスとアッパーイーストのブティックビルのスペースが供給されています。現在建築中のオとなるのはTAMI（ テクノロジー、広フィス・スペースは1,690万平方フィー

告 、メディア、インフォメーション）とト（約474,986坪）とのことです。

ファイナンシャル・サービスのテナン
トで、賃貸された総面積の40.5％を7．
テナントの業種別内訳占めます。メディアのテナントの代表
格タイム・ワーナーは、3 0 ハドソン

図表2は、オフィスのテナントの業ヤード※1 に150万平方フィート（約

種別の内訳で、年率6.2％増、過去１

42,159坪）のセール・アンド・リース

年で２万８千人が追加となったヘルバック※2の契約を完了しています。

スケアの17.1%を筆頭に、
ビジネス・

製造業
1.5％

建設 その他の3.4％ サービス
4.2％

ヘルスケア
17.1％
ビジネス・
プロフェッショナル
16.6％

8％

5.

育

教

情報
4.4％

金融10.1％
レジャー

10.3％
貿易・運輸・
公共事業 政府関連
13.7％
12.8％

出典：
「New York State Department of Labor」より抜粋・編集

New York Hot Spot
イントレピッド「INTREPID」海上航空宇宙博物館
イントレピッドはマンハッタンの西端、ハドソン川沿いのピア（Pier）

博物館として観光スポットとなっている

86にある海上航空宇宙博物館で、人気の観光スポットの１つ。
イントレ
ピッドとはアメリカ海軍の航空母艦の名前。
トム・ハンクス主演の映画「ハドソン川の奇跡」が撮影され、2001年のアメリカ同時多発テロの時にFBIの臨時のオペレーション・センターになったことを前もって知っていると、より楽しめるはず。迫力の４Dシミュレーターは搭乗の価値あり。
入場料は大人33ドル、シニア31ドル、子ども24ドル。

航空母艦「イントレピッド」

NASAの展示物（船内２階）※1：ショッピングモール、
オフィス、
ホテル、居住等の複合施設。※2：所有物件を売却後、物件を賃借して利用を継続する。※3：起業家等に対し、
コワーキングスペースを提供するアメリカの企業。
※4：主に起業家、個人事業者等、場所に縛りがない環境で働く人のワークスタイル。※5：弁護士事務所、会計事務所等、コンサルタント業。

2019.10 ｜ 月刊不動産 23

海外オフィスの賃貸市場のドライバー

図表２ オフィスのテナントの業種内訳

物件調査

5．オフィス賃貸市場のドライバーはTAMIとファイナンシャル・サービス

2019年前期に30ハドソンヤードのす。消費者物価指数（CPI）は過去半ITおり、順 調に取引が 決まっているの

6．
オフィス・スペースの供給と建築中の面積宅建士のビルに移転しています。ウィワーク

賃貸

2019年第２四半期のオフィスのグ、ノーホーとソーホーです。空きス

法律

ロード・ファクター（レンタブルの面

トピックスTopics

政策及び税制改正に関する要望

全日本不動産協会の令和２年度税制改正要望実現に向けて!!
５月29日の全日本不動産協会総本部理事会にて承認された「令和２年度政策及び税制改正要望書」のうち、今回は税制改正要望についてご説明いたします（政策要望については『月刊不動産』令和元年7月号に掲載）。
全日本不動産協会法務税制委員会では、長期譲渡所得の特別控除（100万円控除）の創設に向け、会員及び一般消費者からアンケート調査をし、新たな特例措置創設に向け、より具体的な内容が含まれた税制改正要望を取りまとめました。
これにより、国土交通省でも長期譲渡所得に関する特例措置に向けて検討しており、アンケート調査に協力いただきました会員の皆さまに改めてお礼申し上げます。

【不動産流通促進による地方活性化を図る税制改正要望】
Ⅱ
１.低未利用物件の適切な利用・管理を促進するための特例措置（100万円控除）の創設を要望
地方圏における不動産の流通活性のため、低廉な物件等に限定した長期譲渡所得の100万円特別控除制度の創設を
要望する。

○要望主旨
平成29年12月には、低廉な物件に対する媒介報酬の見直しが行われ、400万円以下の物件取引に対し、売主側に上限18万円までを媒介業者が請求できるようになり、不動産業

新たな特例措置
創設に向け、
強力に陳情活動を実施しています者の動機も増し、市場に変化が出始めている。
現在の不動産業を取り巻く問題である空き家、空き地や所有者不明土地の素因となりうる低廉な物件の流通を活性化することは地域活性化に大きく影響すると考える。今後さらに低廉な物件の流通を図るため、売主側の譲渡所得税を軽減する方策が必要と考えられる。
売買価格が安い地方における不動産市場の活性化や空き家・空き地等の対策として、売主が低額物件を売買する動機づけが必要で、また空き家・空き地問題の将来における都市部への影響を鑑み、低額物件を対象とした制度は重要である。ただし所得税率については、税率が戻らないよう制度創設を要望する。

２.固定資産税の課税標準方法の見直しを要望
家屋に係る固定資産税の課税標準の算出方式を取得時の評価額を基にした定額法ではなく、定率法による未償却残高とする評価方式に変更を要望する。

３.低額物件等の相続登記における登録免許税の特例措置（期限付き廃止）を要望
市街化区域外における低額物件は、相続登記においては登録免許税を廃止し、登記することの義務化を要望する。

４.住宅ローン控除等の要件緩和を要望①一定の住宅用家屋・土地購入における抵当権設定時の登録免許税廃止②家屋の床面積（50㎡以上）の引下げ③築年数要件の廃止

24 月刊不動産 ｜ 2019.10

５.新規住宅ローンの創設並びにローン控除適用を要望
６.印紙税・登録免許税の定額制導入による見直しを要望
印紙税は累進課税方式から上限を設けた３段階程度の定額制といった見直しをするとともに、所有権移転に係る登録免許税については登記手数料を定額制に見直しすることを併せて要望する。

７.住宅・土地に係る適用期限を迎える各種税制特例措置の延長等を要望
住宅優遇措置の適用期限を迎える項目については、延長を要望する。さらに、今後の検討課題として適用期限を外し、恒久化と軽減拡充を要望する。特に要望する項目は以下のとおりである。

①国税関係
・長期保有土地等に係る事業用資産の買換え等の場合の課税の特例措置 ・優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 ・土地等の譲渡益に対する追加課税制度の停止 ・工事請負契約書及び不動産譲渡契約書に係る印紙税の特例措置 ・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等 ・買取再販事業に係る特例措置 ・三大都市圏の政策区域における特定の事業用資産の買換え等の特例措置の延長 ・都市機能誘導区
域外から区域内への特定の事業用資産の買換え等の特例措置の延長 ・市街地再開発事業における特定の事業用資産の買換え等の特例措置の延長 ・防街事業に係る買換特例 ・認定長期優良住宅に係る特例措置 ・認定低炭素住宅に係る特例措置 ・マンション建替・敷地売却促進税制等 ・低未利用土地権利設定等促進計画に係る特例措置の延長②地方税関係
・新築住宅に係る固定資産税の減額措置 ・新築住宅のみなし取得時期に係る特例措置 ・住宅用地の取得に係る不動産取得税の減額措置の適用要件の緩和 ・認定長期優良住宅に係る特例措置 ・省エネ改修促進税制 ・耐震改修促
進税制 ・バリアフリー改修促進税制 ・既存建築物（非住宅）の耐震改修投資促進のための特例措置 ・マンション建替・敷地売却促進税制等 ・立地誘導促進施設協定に係る課税標準の特例措置の延長

8.居心地がよく歩きたくなるまちなか創出のための特例措置の創設
公共空間の拡大・質の向上につながる民地の開放・施設の改修等を促す特例措置の創設を要望する。

全日アンケート調査会員募集!!
全日本 不 動 産 協 会の「 政 策 及び税 制 改 正 要 望 」のためのアン

ケートにご協力いただける会員の皆さまを募集しております。アン
ケートにご協力いただける方は、全日総本部ホームページの右記
バナーをクリックして、ご登録ください。

2019.10 ｜ 月刊不動産 25

新機能 満載！

ラビーネットのご紹介

アットホーム株式会社提供コンテンツ「不動産データライブラリー」がリニューアル！

検索がよりスムーズに！

分譲当時のマンションパンフレット・価格表をはじめ、アットホームで流通した豊富な物件情報の履歴が検索可能な「不動産データライブラリー」
を2019年7月3
日に全面リニューアルしました。

履歴サービス ［販売履歴・賃貸（居住用/事業用）履歴］●地図の画面をメインとした検索画面に変更⇒物件所在地がひと目で識別可能に！

POINT●PDF形式のほか、Excel形式の出力機能を追加⇒用途に応じて出力形式を選択可能に！
●出力物の取得日の当日中は無料で再取得が可能

ご利用料金（税別）
各履歴

建物一覧

1,700円 → 1,200円 / 棟（建物・区画）

2020年6月30日（火）
まで

キャンペーン価格：1,000円 / 棟（建物・区画）でご利用できます。

棟概要-履歴（分譲マンション）パンフレットサービス ［物件概要/間取り図/平面図/立面図/外観図/案内図］※データベースに収録するマンションのうち一部物件で本サービスをご利用できます。
●PDF出力、FAX出力ともに複数選択可（カテゴリに関係なく10項目まで）⇒複数のパンフレットがまとめて出力可能に！

POINT●出力形式をCSV形式からPDF・Excel形式に変更⇒用途に応じて出力形式を選択可能に！
●出力物の取得日の当日中は無料で再取得が可能

ご利用料金（税別）
パンフレット・新築時価格表 700円 / 項目

不動産データライブラリーは登録・検索システム トップページの「事例検索」
よりアクセスできます。
この機会にぜひご利用をご検討ください。

26 月刊不動産 ｜ 2019.10

分譲マンションパンフレット（イメージ）

! 協会からのお知らせ Information「報酬額表」改訂のお知らせ
令和元年10月１日より消費税および地方消費税の税率が８％から10％に引き上げられ、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号「報酬告示」）及び「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（平成13年国土交通省総動発第３号「ガイドライン」）において、消費税率を引用している規程について、消費税率の変更に合わせて改正が行われます。
これに伴い、令和元年10月１日以降に会員の皆様の店舗におかれましても、報酬額表の差し替えをしていただく必要がございます。
『月刊不動産』10月号（本号）同封の報酬額表をご利用いただくか、下記方法にて、ホームページよりダウンロードをし、印刷をお願いいたします。

「報酬額表」ダウンロードの仕方① ラビーネットにログインし、
契約書・書式集をクリック。

② キーワード検索で「報酬額表」を検索③ PDF をダウンロード『2020年 不動産手帳』の配布と販売『2020年 不動産手帳』に関しまして、消費税率の変更に伴い、巻末付録の掲載内容が変更になる可能性があるた
め、例年より１カ月程度、製作の遅れが見込まれます。
正会員への『2020年 不動産手帳』の配布は、『月刊不動産』12月号へ同封予定となっており、また、各地方本部での販売等の取扱いは12月より開始いたします。
追加購入等につきましては、12月より所属の地方本部事務局へお問い合わせください。

2019.10 ｜ 月刊不動産 27

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

北海道本部

ロケット教室を開催 ～151機のロケットが大空へ～

北海道本部では、令和元年７月19日
（金）
に北海道小

開催。次年度以降については、
この授業を受けた同校の樽高等支援学校において、植松電機（赤平市）社長の植

生徒たちが今度は近隣の小学生に、このロケット製作を伝

松努氏を講師に招き、紙ロケットを製作して打ち上げを行えていくという継続事業に発展させることといたしました。
当日は、
松浦校長、
横山北海道本部長の挨拶の後、体育

う「ロケット教室」
を開催しました。
昨年、社会的な支援を必要とする人たちに対し「何か館において紙ロケットの製作を開始しました。151人の作ったできないか」という観点から、小樽高等支援学校におい151機のロケットは完成後、同校グラウンドにおいて初速200て、「夢をあきらめない」をテーマに、植松氏より「“どうせ無㎞/ｈで大空に舞い上がり、生徒、関係者、近隣住民全てが理”をなくしたい‼」の演目で講演いただきました。
「“思う

感動と喝采の中、本事業を無事終了することができました。

は招く”
夢があれば何でもできる、
自分を信じることの大切さ」を語りかけると、多くの生徒が感銘を受けたことから、植松氏、松浦校長および横山北海道本部長による協議により、今年度、同校において「ロケット教室」を

小樽高等支援学校の生徒

講師の植松努氏

喜びを共有する
横山北海道本部長

ロケット発射の様子

REPORT

石川県本部

初の宅地建物取引士法定講習会を開催

石川県本部では、令和元年7月10日（水）金沢東急ホテ

進行することができ、受講者からは「講義内容がわかり

ルにおいて、「宅地建物取引士法定講習会」
を初開催しまや すく、快 適 に 受 講 できした。開催に際して、昨年度より県本部組織委員会を中心た」という感 想をいただきに受託に向けた活動を始め、昨年８月に石川県へ受託要ました。なお、休憩時間等

請書を提出した後、本年２月に正式申請を行い、３月４日にへの要望もあり、次回の講法定講習実施団体として指定を受けました。

習に向けて改 善に取り組

講習当日は、委員・講師の方々のご協力もあり、円滑にんでいく所存です。

27名が受講した法定講習会

REPORT
うち わ

京都府本部

祇園祭で「全日広報団扇配り」を実施

京都府本部は、祇園祭（前祭）
の宵山、
７月16日
（火）
に四条通・歩行者天国
において、毎年恒例となっている「全日広報団扇配り」を行いました。坊京都府本部長をはじめ役職員がそろいの赤い法被を着て、表にはかわいいうさぎ一家のイラスト、裏には「前祭」と「後祭」両方の山鉾配置・巡行コース図をデザイ
ンした団扇1,000本を配布しました。

28 月刊不動産 ｜ 2019.10

団扇を配って全日を大いにアピール！

Initiate Member
都道府県 市区町村
北海道

札幌市

商号名称

新入会員名簿［令和元年 8月］

都道府県 市区町村

株式会社 グランアーク

東京都

商号名称

文京区

神大不動産開発

都道府県 市区町村

株式会社

大阪府

商号名称

大阪市

株式会社 Ｍ’
ｚ Ｌ
ＩＮＫ

虻田郡

Summit Developments 合同会社

世田谷区

ＳＫＹＹ＆Ｃｏ．

株式会社

吹田市

OT コンサルタント 株式会社札幌市

タカドットプロジェクト 合同会社

渋谷区

株式会社 スページメント

堺市

株式会社 Ｋｉｎｄ ｈｅａｒｔ

札幌市

株式会社 ｄクローバーハウス

新宿区

スマイルフォーオール

大阪市

株式会社

札幌市

株式会社 フーズ・フィールド

品川区

株式会社

大阪市

株式会社 キズナ

江別市

株式会社 ＢＥＳＳ札幌

調布市

株式会社 ＣＨＯＰＰＥＲＳ

大阪市

株式会社 キュービック

札幌市

株式会社 ゆう建築工房

豊島区

株式会社 デルタプラス

寝屋川市

株式会社 グッドホームワン

札幌市

株式会社 リビット

杉並区

株式会社 トゥエルヴ

大阪市

株式会社 Ｋ サポート

青森県

青森市

ブレイン 株式会社

葛飾区

株式会社

東義エステート

大阪市

株式会社

岩手県

遠野市

株式会社

竜徳工業

目黒区

株式会社

東京レーベル

池田市

株式会社 ＣＳＴ

宮城県

仙台市

株式会社

二工

台東区

株式会社

東令エステート

大阪市

ジャパンハナ不動産

秋田県

秋田市

有限会社

三浦産業

渋谷区

ＴＲＵＳＴＥＲ 株式会社

大阪市

株式会社

株式会社

高輪エステート

金村住建

サンビルド
合同会社

新栄みらい

秋田市

株式会社 よしの木不動産

中央区

株式会社 日本橋トラベラーズクラブ

大阪市

スムーブ 株式会社

福島県

田村郡

株式会社 マルワ企画

千代田区

ピクシア 株式会社

大阪市

大三元コーポレーション 株式会社

茨城県

つくば市

株式会社

田﨑

港区

株式会社 ＦＯＲＥ

寝屋川市

ひたちなか市株式会社 ノザワワールド

千代田区

株式会社 ふくろう

堺市

ハッピーホーム

つくば市

フィル

中央区

株式会社 ＢＬＡＮＣＯＳ

大阪市

阪彦

佐野市

特定非営利活動法人 あんしん空き家管理ネット

港区

株式会社 Ｐｒｏｐｒｅ Ｊａｐａｎ

堺市

有限会社 ファーロ

河内郡

大島不動産

新宿区

株式会社 ホームランドエステート

大阪市

株式会社

矢板市

株式会社

豊島区

銘霖

門真市

ベルカント

宇都宮市

株式会社 クエスト

青梅市

株式会社

堺市

ホープホーム 株式会社

川口市

株式会社

中央区

ユナイトワークス 株式会社

大阪市

株式会社 モンキー

越谷市

インフィニットスタイル

千代田区

株式会社 リクライン

堺市

株式会社 ライクイット

さいたま市

株式会社 ウィズダムエフピー

新宿区

レモネードコンサルティングス 株式会社

大阪市

lagom

入間市

合同会社 ショウアイプランナー

横浜市

合同会社

大阪市

株式会社 ＲＥ－ＶＥＲＴ

栃木県

埼玉県

千葉県

東京都

株式会社
株式会社
環境保全クリエイト
安行不動産
株式会社
神奈川県

株式会社
MOPTOP

伊藤商事

さいたま市

スマイル総研横浜市

株式会社 イノヴィス

さいたま市

ソースオブイノベーション 株式会社

横浜市

株式会社 インターグロー

新座市

株式会社

横浜市

さいたま市

株式会社 デザインウィズ

横浜市
川崎市

株式会社 ＳＨＩＲＡＳ

藤沢市

谷口ビル・レジデンス 株式会社

株式会社

D’
ｓLIVE
西岡不動産

長谷川建設

株式会社
藤パートナーズ

株式会社

大阪市

株式会社

尼崎市

アイランド

株式会社 オムニバス

川西市

株式会社

株式会社 ＪＵＮＸＩＯＮ

尼崎市

株式会社 ハウス不動産販売

姫路市

株式会社 リアレス

加須市

合同会社

春日部市

ハウスシナジー

朝霞市

ＰＬＵＳ 株式会社

藤沢市

株式会社 ＦＩＮＥ ＨＯＭＥ

三郷市

みさと不動産プラス 株式会社

藤沢市

株式会社 ポートスクエア

志木市

令和ホーム 株式会社

横浜市

株式会社

株式会社

株式会社

兵庫県

島根県
岡山県

横浜トラバース

令和不動産
KNiiiZ

松江市

株式会社 プレオン

江津市

フェニックス不動産

岡山市

株式会社

岡山市

Torus 不動産

ACE

HOUSING

合同会社

柏市

株式会社 アドバンスプロパティ

小田原市

株式会社 ラグランジュポイント

岡山市

株式会社 ハウスエージェント

香取郡

株式会社

大和市

株式会社 リーフ

倉敷市

株式会社 ワイケイ

船橋市

株式会社 グランベスト

藤沢市

株式会社 ＯＮＥＷＡＹ

匝瑳市

瑞和

富山県

富山市

松本建築

市原市

２ｎｄｈｏｍｅ 株式会社

石川県

金沢市

天馬地所

船橋市

日本マンション管理

山梨県

甲府市

Ａエム企画

佐倉市

株式会社 ビレッジアップ

北杜市

有限会社 まちづくり小淵沢

あびた

株式会社
株式会社

広島県

株式会社

広島市

株式会社 ＩＥＹＡＳＵ不動産

呉市

エステート呉ナビ

広島市

有限会社 エムディシー

福山市

有限会社

広島市

株式会社 ふどうさん屋さん

東京信販

柏市

株式会社 フィールエイジ

北佐久郡

一般財団法人広島市

株式会社

吉春ハウジング

豊島区

株式会社 Ｒ＆Ｙエステート

北佐久郡

有限会社 しなの企画

山口県

宇部市

株式会社

秀工業

八王子市

Ａｃｔ Ａｍｕｓｅ Ｊａｐａｎ 株式会社

松本市

株式会社

拓寿工業

香川県

丸亀市

株式会社 クルー不動産

新宿区

アデザイン 有限会社

長野市

株式会社

令和不動産

愛媛県

松山市

株式会社 タイケン

羽村市

株式会社 アトリエ響

岐阜県

岐阜市

アイル企画開発

高知県

安芸市

山中不動産

豊島区

安居不動産

静岡県

浜松市

有限会社

大橋建工

福岡県

福岡市

栄建興産

渋谷区

いい不動産

静岡市

株式会社

風間エステート福岡市

etc 不動産

港区

株式会社 Ｅ．
ＰＬＡＮＮＩＮＧ

静岡市

株式会社

大建工社

古賀市

株式会社

港区

イタンジ 株式会社

静岡市

前野企画

福岡市

ピュアエステート 株式会社

中央区

栄泰投資控股

渋谷区

AMPM

株式会社

長野県

株式会社

株式会社
SHOKEN静岡市

株式会社 ＭＡＲＵＧＯＨ

北九州市

有限会社

愛知県

春日井市

株式会社

筑紫野市

株式会社 リガーレ

三重県

佐賀市

合同会社 さかえ不動産

唐津市

株式会社 ホースプレイスカンパニー

大村市

株式会社 アトリエ・プランニング

北松浦郡

株式会社

株式会社

旧軽井沢倶楽部

小椋不動産

松浦組

港区

株式会社 エコテック・エンジニアリング

鈴鹿市

グローバル不動産

豊島区

株式会社 おおたに

鈴鹿市

株式会社 スマイルアップ不動産

千代田区

オリエンタルトラスト 株式会社

伊勢市

株式会社 ビーディホーム

台東区

株式会社 オンリーホーム

大津市

株式会社

株式会社

清松興業

新宿区

カモメ不動産愛知郡

株式会社 ミライズ

諫早市

株式会社

サン晃住環境システム

八王子市

株式会社

京都市

有限会社 ウェアハウス

佐世保市

ヘクスメイト熊本市

アウテリアタイガー

熊本市

unico

滋賀県

株式会社

環境管理センター

京都府

株式会社

長崎県

世和

中野区

清澤司法書士事務所

京都市

株式会社

新宿区

クレディオエステート 株式会社

京都市

ドリームホーム 株式会社

新宿区

ＫＦＲ 株式会社

京都市

株式会社 ワンベール

豊島区

株式会社

財務部

大阪市

株式会社

町田市

株式会社

サンヨー設計大阪市

株式会社 ＲＥＤ

Ｔ．
Ｓ 株式会社
武蔵村山市 Ｊ．

藤井寺

渋谷区

株式会社

写真の学校

新宿区

株式会社

昭和クリエイト

大阪府

佐賀県

HTM

熊本県

株式会社

有限会社

熊本市

株式会社

熊本令和不動産

鹿児島県 いちき串木野市

川﨑産業

株式会社

沖縄県

那覇市

株式会社

AHC 沖縄五木ハウジング

うるま市

サファリエステート 株式会社

豊中市

エバナース 株式会社

宜野湾市

東亜うみそら不動産

大阪市

エムズ・エンタープライズ 株式会社

中頭郡

Monstera

REIA

HOUSE

2019.10 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

2020年度国交省税制改正要望

マンション敷地分割の特例創設へ
固定資産税特例の延長も向上につながる民有地開放・施設改修に、固定資産税と都市計画税の特例を設けるよう要望。
この「歩きたくなるまちなか」は、同省の有識者会議「都市の多様性とイノベーションの創出に関する懇談

国土交通省は８月28日の予算概算要求と併せ、税制会」が提言した概念で、人々の交流を促す“ウォーカブ

改正要望を公表した。住宅・不動産関連分野では、同省

ルなパブリック空間”を備えた街づくりを目指すというもの注力する「老朽化マンションの再生促進」などへ向の。公 共 空 間として開 放した民 間 所 有 敷 地について

け、新たな特例措置等を要望。
また「新築住宅に係る固は、土地の課税標準額を５年間２分の１に軽減。建物

定資産税の軽減特例」をはじめ、2019年度末に期限切

低層部等を改修して公共施設との一体性を高める取りれを迎える既存措置についても延長や拡充を求めた。

組みには、改修後の家屋および償却資産の課税標準●新規特例措置の主な３項目
今回公表された新規特例措置等は、主に３項目。
まず１つ目は老朽化マンションに関する措置で、建替額を、同じく５年間２分の１に軽減するという内容で、いずれも３年間の措置を求めた。

●期限切れ措置に対応

えなどの再 生 事 業の促 進を図る目的で、団 地 型マン

既存措置については多くの住宅・不動産業界団体

ションの敷地分割を円滑化するための特例創設を要望が要望していたとおり、「新築住宅に係る固定資産税した。併せて、現行のマンション敷地売却事業の特例にの軽減特例」を２年間延長するよう要望した。
なお一部ついても、対象の拡充を求める。

の団体が同特例措置の恒久化を求めているものの、現マンション建替え関連については、事業者の権利変在のところ同省の要望では言及されていない。

換手続き開始の登記等の登録免許税非課税措置と、

このほか、「住宅用家屋の所有権保存登記等に係る要除却認定マンション等取得時の不動産取得税非課

登録免許税の特例」「認定長期優良住宅に係る登録税措置の延長も盛り込まれている。

免許税等の特例」「居住用財産の買換え等に係る所

２つ目は、低未利用地の管理・活用を促す特例措置

得税等の特例」「買取再販で扱われる住宅取得に係で、個人が低額な土地などを売却した際、所得税と個る登録免許税の特例」「既存住宅の耐震リフォーム等

人住民税に長期譲渡所得の特例を設けるもの。低未に係る固定資産税の特例」「都市のスポンジ化対策の利用地の売却にインセンティブを付与し、利活用の意思ための登録免許税等の特例」などの措置を、いずれものある主体への所有権移転を促すことで、土地の適切

２年間延長するよう要望。

な管理・活用につなげ、新たな所有者不明土地の発生を抑制する狙いだ。

また「長期保有土地等に係る事業用資産の買換え特例」「優良住宅地の造成等のための譲渡に係る特３つ目は都市計画分野で、「居心地が良く歩きたくな例」については、３年間の延長を求めている。

るまちなか」の形成を目指し、公共空間の拡大や質的（『住宅新報』2019年９月３日号より抜粋・編集）

30 月刊不動産 ｜ 2019.10

どで協力していく」（同機構）としている。

一括返済を要求

フラット35 不正105件確認
住金機構

事案の発覚以降、同機構は再発防止へ向け、
ホーム
ページや新聞広告などで注意喚起し、「フラット35」の利用条件について周知を図っている。
また金融機関へ●再発防止の注意喚起と融資審査の強化
今年５月、自己が居住する住宅取得に用途が限られている「フラット35」について、一部報道や住宅金融支の働きかけや融資審査の強化も行っているほか、４月からは借り入れ申し込みの際の面談でも直接説明し、申請者に書面への署名押印を求めている。
（『住宅新報』2019年９月10日号より抜粋・編集）

援機構の発表などにより、100件以上にも上る不正利用の疑いが発覚した。
この事案について調査を進めていた同機構が８月30日、書類精査や居住実態調査、申請者への面談などによる調査結果を公表した。調査対象となったのは不適正利用の疑いのある融資113件で、こ

赤羽一嘉新国土交通大臣「不明地対処の具体策を」のうち105件について不正利用の事実を確認。
１件は住宅購入価格の水増しのみで、そのほかすべてが住安倍晋三総理大臣は9月11日に内閣改造を行い、新宅購入価格の水増しに加え、投資目的の利用だった。

たな国土交通大臣として公明党の赤羽一嘉衆議院議

不正利用には、投資物件購入を勧誘する紹介者、員（兵庫２区）を起用した。翌12日には国土交通省職員

特定の売主の社員、不動産仲介業者、サブリース事業

へのあいさつのほか、同省で就任記者会見も行われた。

者等が結託した事業者グループが関与。更にこれまで

赤羽新大臣は社会課題である所有者不明土地（不の調査の過程で、同じ“売主の社員”と別の不動産仲

明地）
について、「大変根深く、深刻な問題。
自分も地元介事業者が不正に関与したと思われるケースが新たにで管理放棄と思われる土地を目の当たりにし、個人的にも49件発覚しており、同機構が調査を進めている。

問題意識を持っている」と言及。続けて「土地を所有する

不正が発覚した案件について、同機構は借入金の以上、管理することも求められるのでは。空き家について一括返済を求め、場合によっては不動産競売手続きなも同様に大きな問題と考えており、当省と法務省が連携しど法的措置も含めた対処を行う方針。
また関与した事て、引き続き具体的な対策を検討していく」と述べた。

業者等に対しては「関係機関の調査等に資料提供な（『住宅新報』2019年９月17日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 印刷・製本

亜細亜印刷株式会社● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2019年10月号

令和元年10月15日発行
定価500円（本体価格455円）
会員の方は、会費に購読料が含まれています。

※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

NEW

全日ステップアップトレーニング

いつでも、どこでも学べる「ｅラーニング」。スキルアップはラビーネットから！
ラビーネット ログイン

2019

OCTOBER

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REAL ESTATEｅラーニング研修、始まる！

10
発行人

原嶋 和利

限定
会員
無料

【第１部】 建物賃貸借の基礎【第２部】 居住用普通借家契約のトラブルと対処法

第1章

借地借家法と建物賃貸借契約

第１章

契約締結

第５章

更新

第２章

全日版 居住用賃貸借契約書ひな型

第２章

告知義務・重要事項説明

第６章

家賃滞納の初期対応

第３章

特約

第３章

連帯保証人・保証会社

第７章

解除

第４章

重要事項説明第４章

保険の取扱い

第８章

原状回復

たっぷり学べる

講義時間は約500分！

※受講にあたり、
ラビーネットのID・パスワードが必要になります。新規加入、ID不明の場合は所属のサブセンターまたは所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2019年10月15日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

ｅラーニングContents（賃貸基礎編）「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

所 在 地

公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7030（代） FAX：03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7055（代） FAX：03-3239-2159

500 円（本体455円）

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スマホの場合は、
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