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土地総合研究 2015年春号

平成２６年１２月１日（月）１４：００ ～１６：００
日本消防会館 大会議室（5 階）

一般財団法人 土地総合研究所
第 182 回 定期講演

不動産事業者のための相続税法改正・居住用財産特例制度

税理士

大 久 保 昭 佳

土地総合研究 2015年春号

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第１章 「平成 25 年度税制改正のうち、
平成 27 年 1 月 1 日から適用開始される
相続税・贈与税の改正ポイント」

平成 25 年度税制改正に関する法律「所得税法等の一部を改正する法律案」については、
平成 25 年 3 月 29 日に国会で可決・成立され、相続税については、格差是正、富の再分配
機能強化の観点から、基礎控除が引き下げられるとともに税率構造等の大幅な見直しが行われることとなります。
本章においては、平成 25 年度税制改正のうち、平成 27 年 1 月 1 日から適用開始される
相続税・贈与税の主な改正ポイントをご案内することにいたします。

■相続税の基礎控除 (相法 15 条)
相続税の基礎控除はこれまで数度の改正を経て拡大されて来ましたが、平成 25 年度改正においては相続税の課税ベースを拡大するために、次のように引き下げられます。
政府税制調査会で示された資料によると、改正前における被相続人 100 人に対する課
税対象者は 4 人程度ですが、この改正により、６人程度に上昇する見込みです。
例えば、被相続人が地価の高い都市部に自宅を所有しているだけでも、改正後の基礎控除額を超えてしまい、課税対象者となる場合などが想定されます。
改

正

前

改

正

後

定 額 控 除5,000 万円

3,000 万円

法定相続人比例控除

1,000 万円×法定相続人の数

600 万円×法定相続人の数（注）上記の改正は、平成 27 年 1 月 1 日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用されます。
■相続税の税率構造 (相法 16 条)
高額の遺産取得者を中心に相続税の負担を求める観点から、税率区分が 6 段階から 8段階に変更され、6 億円超の部分については最高税率が 50％から 55％に引き上げられ、また、1 億円超 3 億円以下の部分で 40％とされていた税率は、2 億円超 3 億円以下の部分については 45％に引き上げが行われることになります。
-1-

80

土地総合研究 2015年春号

改 正 前

改

正

後

法定相続分に税率

控除額

法定相続分に税率

控除額応ずる取得金額(％)(万円)

応ずる取得金額(％)(万円)

1,000 万円以下

10−

1,000 万円以下

10−

1,000 万円超 3,000 万円以下

15

50

1,000 万円超 3,000 万円以下

15

50

3,000 万円超 5,000 万円以下

20

200

3,000 万円超 5,000 万円以下

20

200

5,000 万円超 1 億円以下

30

700

5,000 万円超 1 億円以下

30

700

1 億円超 3 億円以下

40

1,700

1 億円超 2 億円以下

40

1,700

2 億円超 3 億円以下

45

2,700

3 億円超

50

4,700

3 億円超 6 億円以下

50

4,200

6 億円超

55

7,200

（注）上記の改正は、平成 27 年 1 月 1 日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用されます。
■未成年者控除と障害者控除 (相法 19 条の 3、19 条の 4)
相続税額から一定額を差し引く未成年者控除・障害者控除については、控除額が長年据え置かれてきており、物価動向や今回の基礎控除等の見直しを踏まえ、引き上げられます。
改
未成年者控除

障害者控除

正

前

改

正

後

20 歳までの 1 年につき 6 万円

20 歳までの 1 年につき 10 万円

85 歳までの 1 年につき 6 万円

85 歳までの 1 年につき 10 万円(特別障害者については 12 万円)(特別障害者については 20 万円)（注）上記の改正は、平成 27 年 1 月 1 日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用されます。
■贈与税の税率 (相法 21 条の 7)
贈与税について、相続税の税率構造の改正に対応した見直しが行われる一方で、高齢者の保有資産の現役世代への早期移転を促し、消費拡大や経済活性化を図る観点から、直系卑属(20 歳以上)への贈与に係る税率構造を緩和する特例が新設されます。
この改正によって、現行は１つだけの贈与税率が、次のとおり『一般贈与財産』の場
合と直系尊属から贈与を受けた場合の『特例贈与財産』の場合の２つになります。
そして、相続税の税率構造の改正に対応し、最高税率が 50％から 55％に引き上げられ、また、税率区分は 6 段階から 8 段階に変更されます。
-2-

土地総合研究 2015年春号

81『一般贈与財産』
改 正 前

改
税率

控除額

(％)

(万円)

200 万円以下

10−

200 万円超 300 万円以下

15

300 万円超 400 万円以下

正

後
税率

控除額

(％)

(万円)

200 万円以下

10

−

10

200 万円超 300 万円以下

15

10

20

25

300 万円超 400 万円以下

20

25

400 万円超 600 万円以下

30

65

400 万円超 600 万円以下

30

65

600 万円超 1,000 万円以下

40

125

600 万円超 1,000 万円以下

40

125

1,000 万円超 1,500 万円以下

45

175

1,000 万円超

50

225

1,500 万円超 3,000 万円以下

50

250

3,000 万円超

55400

基礎控除後の課税価格

基礎控除後の課税価格（注）上記の改正は、平成 27 年 1 月 1 日以後に贈与により取得する財産に係る贈与税について適用されます。
■直系尊属から贈与を受けた場合の贈与税の税率の特例 (措法 70 条の 2 の 4 新設)
20 歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた財産に係る贈与税の税率構造を緩和する規定が租税特別措置法に新設されます。
この改正によって、父母から子、祖父母から孫などへの贈与税が緩和されることになります。
『特例贈与財産』
改 正 前

改
税率

控除額

(％)

(万円)

200 万円以下

10−

200 万円超 300 万円以下

15

300 万円超 400 万円以下

正

後
税率

控除額

(％)

(万円)

200 万円以下

10

−

10

200 万円超 400 万円以下

15

10

20

25

400 万円超 600 万円以下

20

30

400 万円超 600 万円以下

30

65

600 万円超 1,000 円以下

30

90

600 万円超 1,000 万円以下

40

125

1,000 万円超 1,500 万円以下

40

190

1,500 万円超 3,000 万円以下

45

265

1,000 万円超

50

225

3,000 万円超 4,500 万円以下

50

415

4,500 万円超

55640

基礎控除後の課税価格

基礎控除後の課税価格（注）上記の改正は、平成 27 年 1 月 1 日以後に贈与により取得する財産に係る贈与税について適用されます。
-3-

82

土地総合研究 2015年春号◇『特例贈与財産』のほかに『一般贈与財産』がある場合の調整計算規定について
同一年中に、直系尊属から贈与を受けた特例贈与財産とそれ以外の一般贈与財産がある場合の贈与税額の計算については、措置法第 70 条の 2 の 4 第 3 項(新設)で、次のように規定されています。
≪調整計算規定≫
贈与税額 ＝「第一号」で計算した金額 ＋「第二号」で計算した金額「第一号」＝［{(特例贈与財産 ＋ 一般贈与財産)−110 万円}
× 特例贈与財産に係る税率−控除額 ］
× 特例贈与財産 / (特例贈与財産 ＋ 一般贈与財産)「第二号」＝［{(特例贈与財産 ＋ 一般贈与財産)−110 万円}
× 一般贈与財産に係る税率−控除額 ］
× 一般贈与財産/ (特例贈与財産 ＋ 一般贈与財産)＊一般贈与財産の価額について、同財産の中に贈与税の配偶者控除の適用を受ける財産がある場合には、一般贈与財産の価額から贈与税配偶者控除額(2000 万円)を控除後のもの。

例えば、同一年中に、父（直系尊属）からの 800 万円（特例贈与財産）と、叔母から 200 万円（一般贈与財産）の贈与を受けた場合には、次のような計算を行うことになります。
「第一号」＝［{(800 万円＋200 万円)−110 万円}×30％−90 万円］
× 800 万円 / (800 万円＋200 万円)＝141.6 万円 …①「第二号」＝［{(800 万円＋200 万円)−110 万円}×40％−125 万円］
× 200 万円 / (800 万円＋200 万円)＝46.2 万円 …②
贈与税額＝①＋②＝141.6 万円＋46.2 万円＝187.8 万円
以上のとおり、「第一号」については『特例贈与財産』に係る税率で計算し、「第二号」については『一般贈与財産』に係る税率で計算し、それぞれの贈与財産の価額が合計贈与価額(＝特例贈与財産＋一般贈与財産)のうちに占める割合を乗じて各号の計算を行うことになります。
-4-

土地総合研究 2015年春号

83■小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例(措法 69 条の 4)
基礎控除の引下げ及び税率構造の見直しが行われた結果、地価が高い都市部では増税の影響が大きくなり過ぎる懸念があり、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、居住用宅地の限度面積を拡大するとともに、居住用宅地と事業用宅地の完全併用を可能とする拡充が行われます。
改 正 前

改

限 度 面 積限 度 面 積正A

事業用

400 ㎡以下

400 ㎡以下

B

居住用

240 ㎡以下

330 ㎡以下

後

ABC
C

貸付用

200 ㎡以下

限定

A・B
完全
併用
可能

200 ㎡以下

併用

AB・C

限度

(併用の場合の調整式)(C と併用の場合の調整式)

面積A＋B×5/3＋C×2

A×200/400＋B×200/330＋C

要件≦400 ㎡≦200 ㎡

限定
併用（注）上記の改正は、平成 27 年 1 月 1 日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用されます。
【参考：平成 26 年 1 月 1 日以降の相続・遺贈から既に適用されているもの】
二世帯住宅に居住していた場合の特定居住用宅地等について⑴

被相続人と親族が居住するいわゆる二世帯住宅の敷地の用に供されている宅地等について、一棟の二世帯住宅が構造上区分された住居（例えば、家屋の内部で行き来することができない構造など。
）であっても、区分所有建物登記がされている建物を除き、一定の要件を満たすものである場合には、被相続人とその親族は同居しているものとして、その敷地全体について小規模宅地等の特例の適用ができるようになりました。
（注）一棟の二世帯住宅の建物が区分登記されている場合には、同居しているものとならないことから、被相続人の居住の用に供されていた部分に相当する敷地のみが特
定居住用宅地等に該当することとなります。
例えば、子が２階部分（子の区分所有登記建物）に居住し、被相続人が１階部分（被相続人の区分所有登記建物）に居住している場合には、被相続人の居住の用に供されていた部分に相当する敷地のみが特定居住用宅地等に該当するところ、子は自らの所有する建物に居住（つまり家なし親族にも該当しない）し、かつ、生計を一にしていないことから、子が相続する敷地全体が特定居住用宅地等となりません。
-5-

84

土地総合研究 2015年春号⑵

老人ホームなどに入居していた場合の特定居住用宅地等について

老人ホームなどに入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等は、一定の要件を満たすものである場合には、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして小規模宅地等の特例の適用ができるようになりました。
イ 要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人が次の住居又は施設に入居又は入所していたことA 認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム又は有料老人ホーム
B 介護老人保健施設
C サービス付き高齢者向け住宅
ロ 障害者支援区分の認定を受けていた被相続人が障害者支援施設などに入所又は入居していたこと
ただし、イ又はロの場合であっても、被相続人の居住の要に供されなくなった後に事業の用又は貸付け等の用に供していた場合には適用されません。
（注）上記の⑴と⑵の改正は、平成 26 年 1 月 1 日以降の相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について既に適用されています。
■相続時精算課税制度(相法 21 条の 9、措法 70 条の 2 の 5)
贈与者の年齢要件が 65 歳以上から 60 歳以上に引き下げられ、受贈者に 20 歳以上の孫が追加されます。
この改正によって、贈与者が 60 歳以上であれば適用可能となり、また、父母だけではなく、祖父母からの贈与も同制度の対象に加わることになります。

贈与者

受贈者

＊

改 正 前

改

65 歳以上60 歳以上20 歳以上の子である推定相続人

20 歳以上の子である推定相続人(代襲相続人である孫を含む。)

20 歳以上の孫

正後

年齢は、贈与の年の１月１日現在のもの。

（注）上記の改正は、平成 27 年 1 月 1 日以後に贈与により取得する財産に係る贈与税について適用されます。

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土地総合研究 2015年春号

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第２章 「平成 26 年度税制改正のうち、
平成 27 年 1 月 1 日から適用開始される
相続税財産に係る譲渡所得の改正ポイント」

平成 26 年度税制改正に関する法律「所得税法等の一部を改正する法律案」については、
平成 26 年 3 月 20 日に国会で可決・成立され、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例が縮減されました。
■相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（措法 39 条）〔国税庁 HP より抜粋〕(1) 特例の概要
この特例は、相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。
(2)

特例を受けるための要件
イ

相続や遺贈により財産を取得した者であること。

ロ

その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

ハその財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後 3 年を経過する日までに譲渡していること。

(3)

取得費に加算する相続税額

【

改

正

前

】

取得費に加算する相続税額は、次のイ又はロの算式で計算した金額となります。ただし、その金額がこの特例を適用しないで計算した譲渡益（土地、建物、株式などを売った金額
から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。）の金額を超える場合は、その譲渡益相当額となります。
イ

土地等を譲渡した場合
土地等(注) を譲渡した人にかかった相続税額のうち、その者が相続や遺贈で取得した全ての土地等に対応する額
＜算式＞

-7-

86

土地総合研究 2015年春号

ただし、既にこの特例を適用して取得費に加算された相続税額がある場合には、その金額を控除した額となります。
(注) 1 土地等とは、土地及び土地の上に存する権利をいいます。
2

土地等には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や、相続開始前 3 年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれ、相続開始時において棚卸資産又は準棚卸資産であった土地等や物納した土地等及び物納申請中の土地等は含まれません。

ロ

土地等以外の財産（建物や株式など）を譲渡した場合
建物や株式などを譲渡した人にかかった相続税額のうち、その譲渡した建物や株式などに対応する額
＜算式＞

【

改

正

後

】

平成 27 年１月１日以後に開始する相続又は遺贈により取得した財産を譲渡した場合の算式は、土地等又は土地等以外の区分にかかわらず、次のとおりとなります。
＜算式＞

-8-

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第３章 「相続財産を譲渡した場合等の取得費加算の特例（措法 39 条）に係る質疑応答事例」

平成 27 年 1 月 1 日以後の相続開始日から相続税の基礎控除が引き下げられて相続税の課税ベースが拡大され、地価の高い都市部に居住用財産を所有しているだけで、ほかに大きな金融財産がなくても、相続税の課税対象となる人が増えます。
そうすると、相続の際の代償分割に係る相談やその交付代償金や相続税納付資金を捻出するために相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（措法 39 条）の適用に係る相談等が増加することが予想されます。
本章においては、「共有物分割等」と「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（措法 39 条）」の適用関係を質疑応答事例により勉強してみたいと思います。
■共有物分割等により単独所有として譲渡した場合等の取得費加算■
【事例１】
(問)

次の場合、譲渡した土地等の全てについて「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（措法 39 条）」の適用を受けることができるでしょうか？
Ａは、父からの相続で、父が所有していた土地を姉と共有で２分の１ずつ相続しま
した。
Ａは相続税納付のために譲渡したいと考えましたが、姉は譲渡する意思がないため
共有物分割により２分の１に相当する部分を分筆取得して譲渡しました。

(答)

Ａの譲渡については、その譲渡の全てについて取得費加算の特例の適用を受けることができます。
【理由】共有物の分割は、共有物の交換による譲渡であると考えられています（民法 256）
が、所得税の取扱いにおいては、合理的に分割されているかぎり、その分割による譲渡はなかったものとして取り扱うこととされています（措通 33‑1 の 6（共有地の分割））。
事例の場合は、Ａが譲渡した土地は、共有という形態は経由していますが、Ａが相続により取得した共有持分が共有物分割によって集約されたところの土地であり、その全てが相続等により取得した財産と考えて差し支えないものと考えられます。

-9-

88

土地総合研究 2015年春号

【事例２】
(問)

次の場合、譲渡した土地等の全てについて「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（措法 39 条）」の適用を受けることができるでしょうか？
Ｂは、父と姉が２分の１ずつ共有していた土地の父の持分を父から相続により取得し、姉と２分の１の共有となりました。
その後、共有物分割により２分の１に相当する部分を分筆取得して譲渡しました。

(答)

Ｂの譲渡については、その譲渡の全てについて取得費加算の特例の適用を受けることができます。
【理由】事例１と同様に、Ｂが譲渡した土地は、共有という形態は経由していますが、Ｂが相続により取得した共有持分が共有物分割によって集約されたところの土地と考えられることから、その全てが相続等により取得した財産として特例の適用が認められてい
ます。
【事例３】
(問)

次の場合、譲渡した土地等の全てについて「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（措法 39 条）」の適用を受けることができるでしょうか？
Ｃは、土地を父と２分の１ずつ共有していましたが、父の死亡により父の持分を相続し全て自己所有としました。
その後、２分の１に相当する部分を分筆して譲渡しました。

(答)

Ｃの譲渡については、その譲渡の２分の１（全体の４分の１）については取得費加算の特例の適用を受けることができますが、もともと自己が所有していた残りの部分については取得費加算の特例は適用できません。
【理由】Ｃの譲渡した土地の２分の１は相続により取得した土地ですが、２分の１については元々自己が所有する土地です。そのような性質の土地を単に分筆して譲渡したものであるため、譲渡した土地のうち相続等により取得した部分は２分の１と考えざるを得ません。
したがって、相続により取得した持分を優先的に集約されたところの土地とするのは不合理となることから、Ｃの譲渡については相続で取得した２の１のみが取得費加算の特例対象となります。
- 10 -

土地総合研究 2015年春号

【事例４】
(問)

次の場合、譲渡した土地等の全てについて「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（措法 39 条）」の適用を受けることができるでしょうか？
Ｄは、父からの相続により取得したＸ土地を知人の所有するＹ土地と交換し、所得税法 58 条（固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例）の適用を受けて、その翌年、交換で取得したＹ土地を譲渡しました。

(答)

Ｄの譲渡したＹ土地については、取得費加算の特例は適用できません。

【理由】Ｄの譲渡したＹ土地は、父からの相続により取得した土地ではなく、知人から交換により取得した土地です。
所得税法 58 条は、譲渡であるがその有する資産が同一の効用を有する資産に代わっただけで譲渡による利益の実現はなかったものとして取り扱う特例ですが、交換取得した資産を同一のものとみなすものではありません。
したがって、Ｙ土地は相続により取得したものということはできないことから、Ｙ土地の譲渡について取得費加算の特例を適用することはできません。
ただし、所得税法 58 条の適用は納税者の選択に任せられていることから、Ｘ土地の譲渡について交換の特例の適用を受けない場合には、Ｘ土地の譲渡については取得費加算の特例の適用を受けることはできます。なお、この場合におけるＸ土地の譲渡価額は交換譲渡時の時価となり、Ｙ土地の譲渡に係る取得価額も交換取得時の時価となります。

- 11 -

89

90

土地総合研究 2015年春号

第４章「居住用財産の譲渡所得をめぐる特例制度」

住宅の取得、譲渡及び買換えについては、国の政策的な見地から、納税者の所得税等の軽減を図って日本経済を活性化させ、より良い住環境を求めることができるよう税制上の種々の措置が講じられています。
居住用財産の譲渡所得等に関する特例の適用関係については、下表のとおりとなっています。

○譲渡益がある場合
所有期間 10 年超区 分
3,000 万円特別控除（措法 35）
軽減税率の特例

居住期間

居住期間

10 年以上10 年未満○〔併用適用可〕択（措法 31 の 3）
買換えの特例（措法 36 の 2）

選

○

可

所有期間
10 年以下○〔併用適用可〕

×

住宅借入金
等特別控除
との併用

○

×

×

×

×

×

○譲渡損がある場合
区 分

住宅借入金等特別所有期間 5 年超

所有期間 5 年以下

○

×

○

○

×

○

控除との併用居住用財産の譲渡損
失の損益通算及び繰越控除（措法 41 の 5）
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措法 41の 5 の 2）

- 12 -

土地総合研究 2015年春号

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第５章 「居住用財産の譲渡所得の特例適用判定をめぐるＱ＆Ａ」

居住用財産の譲渡所得の特例は、個人が自己の居住用財産を譲渡した場合に、通常は新たな居住用財産を取得する必要があるなど、その譲渡者の担税力が考慮され、特別な優遇措置として設けられています。
これらの特例の適用の有無にあたっては、譲渡物件の土地家屋の居住に係る利用状況等が多種多様にわたることなどから、一般納税者のみならず税理士等にとってもその判定は大変難しいものとなっています。
そこで本章では、「3000 万円特別控除（措法 35 条）」の特例を中心として、様々な事例をＱ&Ａ形式で解説します。

１「3,000 万円特別控除」と「買換えの特例」の適用要件の相違点

Q 3,000 万円特別控除と買換えの特例の適用要件について説明してください？
A 主な相違点は次のとおりです。
3,000 万円特別控除

買換えの特例(措法 35)(措法 36 の 2)

・所有期間の制限なし。
・居住の用に供している期間①譲渡資産の制限なし。
・所在地の制限がなし。(日本
国外にあるものでも可。)

・譲渡の年の 1 月 1 日における所有期間が 10 年超。
・譲渡者の居住の用に供している期間が 10 年以上。
・日本国内にあるもの。(日本
国外にあるものは不可。)
・贈与、交換、出資、代物弁済②適用除外の譲渡

・右の原因による譲渡も除外されない。

による譲渡。
・譲渡に係る対価が 1 億円を超えるもの。

・前年又は前々年において既に「3,000 万円特別控除」③連年適用

又は「買換え特例」若しく
は「交換の特例」を受けている場合には適用を受けることができない。
- 13 -・左のような制限なし。

92

土地総合研究 2015年春号

・日本国内にあるもの。(日本
国外にあるものは不可。)
・買換資産を一定の期限までに取得して、一定の期限までに居住の用に供さなければならない。
・居住用部分の床面積が 50 ㎡以上であること。
・土地等の面積が 500 ㎡以下で
④買換資産

あること。

・買換資産に関する要件なし。

・家屋が中古の耐火建築物である場合には、その取得の日以
前 25 年以内に建築されたもの又は地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明された一定のもの。
・贈与、交換、出資、代物弁済により取得するものについては適用除外。

２ 「3,000 万円特別控除」と「買換えの特例」の選択

Q

Ｘは、15 年前に取得し、それ以来居住の用に供してきた家屋とその敷地を譲渡しました。
譲渡価額は 6,000 万円ですが、取得費 1,000 万円、譲渡費用 300 万円を差し引くと残りは4,700 万円となります。
譲渡代金と手持資金で 7,000 万円の居住用財産を取得しようと考えていますが、この場
合、「3,000 万円特別控除（措法 35）」の適用を受ける場合と「買換えの特例（措法 36 の 2）」の適用を受ける場合とでは、どちらが有利となるでしょうか？

A 将来、買換資産を譲渡するようなことにならなければ「買換えの特例」の適用を受けることの方が良いといえますが、将来譲渡することになると必ずしも「買換えの特例」の適用を受けることが良いとはいえません。
【解説】「3,000 万円特別控除」と「買換えの特例」のいずれの要件にもあてはまる場合に、どちらの特例の適用を受けるかは、納税者の選択したところによります。
ところで、いずれの特例の適用を受けるのが良いかは当面の所得・住民税はもちろんのこと、次の１及び２も検討して判断することとなります。
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土地総合研究 2015年春号

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合計所得金額との関係
譲渡者が所得税法第 2 条第１項第 30 号から第 34 号の 4 まで(寡婦、寡夫、勤労学生、控除対象配偶者、老人控除対象配偶者、扶養親族及び老人扶養親族の定義)に掲げる者に該当するかどうかを判定する場合及び同法第 83 条の 2（配偶者特別控除）の適用などにおけるその者の「合計所得金額」に含める金額は、次に掲げる金額となること。
⑴ 「3,000 万円特別控除」の適用を受ける場合⇒

特別控除前の譲渡所得の金額⑵ 「買換えの特例」の適用を受ける場合⇒
２

その特例を適用した後の譲渡所得の金額

買換資産の取得価額等との関係
買換えにあたって新しく買換資産をその後譲渡した場合における譲渡所得の計算上控除する取得価額及び長期・短期の判定の基となる取得日は、次のようになること。
⑴「3,000 万円特別控除」の適用を受ける場合
取得費 ⇒ 実際の取得費による取得日 ⇒ 実際の取得日による⑵「買換えの特例」の適用を受ける場合
取得費 ⇒ 譲渡資産(旧資産)の取得価額等を引継
取得日 ⇒ 実際の取得日によるしたがって、長期譲渡所得の金額が 3,000 万円を超え、かつ、買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額以上である本事例の場合には、その譲渡所得に係る所得税及び住民税はもとより（本事例の場合、「買換えの特例」の適用を受ける場合には譲渡所得金額は生じませんが、「3,000 万円特別控除」の適用を受ける場合には課税所得金額は 1,700 万円となります。）、上記１の合計所得金額との関係からも「買換えの特例」を選択した方が当面の税負担額を考慮すると良いということになります。
しかし、「買換えの特例」の適用を受けた者がその買換資産を取得後短期間（譲渡の年の１月１日現在で所有期間が５年以下）内に譲渡し、3,000 万円の特別控除額を超える譲渡益が算出されることとなれば、上記２の買換資産の取得価額との関係から、「買換えの特例」の適用により課税の繰延べを受けていた譲渡所得が短期譲渡所得として重課されることとなりますので、一般的には、当初の申告において「3,000 万円特別控除」を選択しておいた方が良かったということになります。
筆者における元国税資産税職員としての経験をお伝えすると、被相続人が生前に「買換えの特例」を選択して課税の繰延べを受けていた財産を取得した相続人が、旧資産の取得価額を引き継いでいたことを知らずに修正申告書の提出を余儀なくされて追徴課税を受けてしまう事例を数多く見て来ました。
将来を見据えた場合は、「3,000 万円特別控除」を選択しておいた方が良い場合が多いのではないかと考えます。
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土地総合研究 2015年春号

３ 土地家屋の共有者と異なる「居住用財産の特例」の適用

Q

Ｘ及びＹは、居住用の家屋とその土地を共有しています。
このほど、同物件の全部を譲渡しました。
この場合、Ｘについて「3,000 万円特別控除（措法 35）」の適用を受け、Ｙについて「買換えの特例（措法 36 の 2）」の適用を受けることができるでしょうか？

（Ｘ、Ｙが居住）
ＸとＹ
共 有
ＸとＹ
共

有

A 受けることができます。
【解説】それぞれの譲渡者について、それぞれ独立して適用要件を満たすかどうかの判定をすればよいこととされています。したがって、本事例のようにＸ、Ｙの各共有者が異なる「特例」を選択してもその適用関係には全く問題がありません。

４ 家屋の持分とその土地の持分が異なる場合〔居住用財産の範囲〕

Q

Ｘ及びＹは、下図のような持分にて居住用の家屋とその土地を共有しています。
このほど、一括して譲渡しました。
この場合、Ｘ及びＹの「3,000 万円特別控除（措法 35）」に係る適用関係はどのようになるのでしょうか？

（Ｘ、Ｙが居住）
Ｘ 1/2
Ｙ 1/2
Ｘ 1/4
Ｙ 3/4

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土地総合研究 2015年春号

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A Ｘ及びＹ共、それぞれの所有する家屋及びその所有する土地の全てについて「3,000 万円
特別控除」の特例の適用を受けることができます。
【解説】Ｘ及びＹが所有する土地は、それぞれがその全部を居住の用に供している家屋の敷地であることから、家屋は共有であるとしても、それぞれの持分の全部を居住用家屋の敷地の用に供されている土地と認めることが相当です。
したがって、それぞれの家屋の持分と土地の持分の全てが「居住用財産」の範囲内であると考えられます。
なお、「買換えの特例（措法 36 の 2）」の適用対象となる居住用財産に該当するかどうかの判定についても同様です。≪以下、本章掲載の質疑において、「3,000 万円特別控除（措法 35）」の居住用財産の範囲に係る判定については、「買換えの特例（措法 36 の 2）」においても同様の判定をすることとなります。≫
５

共有の家屋と共にその単独所有の土地を譲渡した場合〔居住用財産の範囲〕

Q

Ｘが所有する土地の上に、ＸとＹが共有（各人の持分 1/2）の家屋があり、その家屋にはＸとその家族が居住し、Ｙはその家屋以外の家屋に居住しています。
このほど、ＸとＹはその家屋と土地を譲渡しました。
この場合、Ｘ及びＹの「3,000 万円特別控除（措法 35）」に係る適用関係はどのようになるのでしょうか？

（Ｘのみが居住）
Ｘ 1/2
Ｙ 1/2

Ｘ 所有

A Ｘの所有する家屋（持分 1/2）及び土地の全部について「3,000 万円特別控除」の特例の適用を受けることができます。
【解説】Ｘの所有する土地は、Ｘがその全部を居住の用に供している家屋の敷地です。したがって、その土地の全部がＸの居住用家屋の敷地であると考えることができます。
なお、Ｙについては、Ｙが居住の用に供している家屋の譲渡ではありませんから、「特例」の適用を受けることができません。

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土地総合研究 2015年春号

参考資料 〔国税庁 HP より抜粋〕- 18 -

土地総合研究 2015年春号○プロフィール

税理士

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大久保 昭佳（おおくぼ あきよし）〈略歴等〉
昭和 33 年生まれ。慶応義塾大学文学部卒業。元東京国税局資産課税課審理専門官、機動課総括主査、資料調査課総括主査。平成 22 年 7 月税務署資産課税部門第一統括官を最後に退職。同年 10 月税理士登録。東京税理士会本会
会員研修講師（現在）。日本橋室町三丁目市街地再開発組合代表監事（現在）。
〈主な著書・執筆〉
・「国税 OB による税務調査と実務対応」（共著）税務経理協会
・「資産税調査における是否認の接点」（共著）大蔵財務協会
・「国税速報（週刊）」大蔵財務協会
・「Profession Journal（週刊）」㈱プロフェッションネットワーク
・「居住用財産の 3,000 万円特別控除と軽減税率 100 問 100 答」（単著）清文社〈講師・講演〉
・大野木総合会計事務所 市街地再開発セミナー
・東京税理士会

荻窪支部 研修会

・東京税理士会

立川支部

東京国際フォーラム会場 （平成 24 年 10 月）

荻窪支部会議室 （平成 24 年 10 月、11 月）

国分寺税務研究会

国分寺労政会館 （平成 24 年 11 月）

・ＳＤＧ相続ドッグ・グループ 第 250 回記念研修会

東京国際フォーラム会場 （平成 24 年 12 月）

・株式会社みどり財産コンサルタンツ設立 10 周年記念セミナー

高松市会場

みどり経営ビル （平成 25 年 2 月）

・株式会社みどり財産コンサルタンツ 設立 10 周年記念セミナー

岡山市会場

みどり合同会計 （平成 25 年 2 月）

・東北税理士会 平成 25 年度ブロック研修会 盛岡市会場

ホテルメトロポリタン盛岡 （平成 25 年 4 月）

・東北税理士会 平成 25 年度ブロック研修会

江陽グランドホテル （平成 25 年 4 月）

仙台市会場

・情報交換会

第 117 回辻・本郷税理士法人 研修室 （平成 25 年 9 月）

・東京税理士会

中野支部 研修会

中野区勤労福祉会館 （平成 25 年 9 月）

・東京税理士会

大森支部 研修会

大森法人会館 （平成 25 年 9 月）

・大野木総合会計事務所 市街地再開発セミナー

東京国際フォーラム会場 （平成 25 年 10 月）

・東京税理士会

立川支部 研修会

立川市女性総合センターアイム （平成 25 年 12 月）

・東京税理士会

大田区三支部（大森・蒲田・雪谷） 研修会

・東京税理士会

立川支部

国分寺税務研究会

・大野木総合会計事務所 市街地再開発セミナー

立川市女性総合センターアイム （平成 26 年 8 月）

国分寺労政会館 （平成 26 年 9 月）
東京国際フォーラム会場 （平成 26 年 10 月）

・東京税理士会

渋谷支部

渋谷水交会主催税理士研修会

・東京税理士会

武蔵府中支部 研修会 府中グリーンプラザ （平成 26 年 10 月）

・一般財団法人

土地総合研究所

第 182 回定期講演会

渋谷区立商工会館 （平成 26 年 10 月）

日本消防会館 （平成 26 年 12 月）

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大久保昭佳税理士

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