平成 29 年度

第１回不動産取引法務研究会

議事概要

テーマ１．都⼼⼩規模マンションの建替え【旭化成不動産レジデンス株式会社

マンション建替え研究所所⻑

林⽒の説明概要は以下の通り】

１．東京のマンションストック状況●国交省によれば、28 年度全国のマンション⼾数は 633 万⼾で、うち旧耐震分譲マンションは 104 万⼾となっている。その約 40％にあたる約 43 万⼾が東京にあり、棟数は約 12,000 棟なので、都内旧耐震マンション 1 棟あたりの平均⼾数は約 36 ⼾となる。なお、都内のマンションの 50％近くが 1棟あたり 20 ⼾未満、また 90％近くが 23 区内に建っている（棟数ベース）。
●東京都によれば、「⻑期修繕計画」の作成については、⼾数が少ない、また築年数が古いほど未整備の割合が⾼く、旧耐震マンションでは約 35％が未作成となっている。
●上記のとおり、旧耐震マンションは、⼩規模・都⼼が多いが、管理組合、建物の点において、それぞれ以下のような課題を抱えている。
●管理組合においては、①外部居住化、⾼齢化により理事のなり⼿が少ない、②組合の予算規模が⼩さく、予算措置が困難、③下層部の店舗、住宅の賃貸化・事務所化などで合意形成が⼀層困難、などの課題がある。
●建物においては、①建物、ライフラインの⽼朽化が進⾏、②狭⼩な敷地条件のため、耐震改修が物理的に困難、③既存不適格などにより、⾯積の増加が不可能なケース、などの課題がある。

２．旭化成不動産レジデンス株式会社参画事例による課題●弊社参画事例で着⼯済みのものは 28 件あるが、うち 24 件が都内、うち 19 件が 23 区内となっており、19 件中 11 件が 40 ⼾以下となっている。⽴地に恵まれながらも、⼩規模で建替えによる⾯積⼤幅増加が難しい案件が多い。
●合意形成上の課題としては、①区分所有法の建替え決議に必要な割合は 8 割ではあるが、⼩規模マンションでは 1 票の⽐率が⾼いので、不備のない合意形成活動が必要、②管理組合の主体的な合意形成活動が必須で、区分所有者全員参加が理想、③設計事務所やコンサルタントに⽀払う資⾦⼿当てが必要、などがある。
●建物計画（設計）上の課題としては、①敷地⾯積が⼤きくなかったり⾮整形であると、床⾯積拡⼤を実現するためには⼯夫が必要（隣地との共同化など）、②⼩規模の建替えの場合、⾼層化することによりワンフロアもしくは 1 住⼾あたりの⾯積が⼩さくなり、新たに取得する住⼾の調整が難しくなる、③容積地区、⽇影規制、絶対⾼さ制限などの導⼊前に建築されたものは、既存不適格になっているものもあり、建築条件が厳しくなっている、などがある。
●事業規模の課題もあり、ビジネスモデルとしては区分所有者が取得しない区画（保留床）を外部に販売する⾦額が 15 億円以上あることが望ましいが、規模が⼩さいと難しいケースもある。

３．旭化成不動産レジデンス株式会社の事例●宇⽥川町住宅⇒アトラス渋⾕公園通り
元々、総合設計利⽤で考えていたが、法改正により厳しくなって、⼀旦はとん挫する。その後、再開し、総合設計利⽤案ほどではないが建物⾯積も⼾数も従前より増加し、余剰床が多く取れた恵まれた事例。場所柄、店舗の⽴退きに苦労した。
●河⽥町住宅⇒アトラス新宿河⽥町ヒルズ
もともと割賦販売であったため、管理組合を設⽴するところからスタート。敷地⾯積的にも、容積率的にも余裕はあったが、接道条件が東京都の条例に抵触し、延べ床⾯積に上限が設定されたため、延床⾯積は増えたものの容積率ほどは増床することはできなかった。その他、本案件では事業途中で建築費が上がって苦労した。
●シンテンビル⇒アトラス新宿左⾨町
事務所と住宅が併存した借地権マンション。既存不適格マンションで、再建後は従前⾯積の 87％程度となる厳しいものであったが、事務所部分⾯積を減少させ住宅部分の⾯積をある程度確保できたこと、東⽇本⼤震災後で耐震性の不安を管理組合が共有していたことが合意形成に繋がった。
●ビレッタ朝⽇⇒アトラス押上桜花テラス
マンションと隣地との共同化による事例で、こちらも東⽇本⼤震災が契機。敷地は特定緊急輸送道路（⽔⼾街道）沿いのため、墨⽥区耐震診断助成制度を利⽤し、診断を⾏った結果、倒壊または崩壊する危険性が⾼いと判断された。また⽔⼾街道は拡幅計画があり、隣地⼾建数軒は敷地の半分以上が計画道路にかかっているため、耐震・建替えの情報共有を図り、墨⽥区の助成⾦も利⽤するなどして、マンションと隣接地 5 軒の⼾建と共同で建替えた。
●建替えに⾄らなかった事例もある。建替えに反対する理由としては、①⼩規模管理組合内で、区分所有者間で感情⾯でこじれた場合、②⼩規模または床⾯積増加にならず、費⽤負担が⼤きい場合、③投資⽬的（賃貸に出している）の所有者が資⾦回収できていない場合、④建築費が⾼騰し費⽤負担が⼤きくなってしまう場合、⑤事務所利⽤で移転が難しい場合、⑥リノベーションマンションを購⼊した場合、などがある。
●要除却認定を受けると、耐震補強はできず建替えしか選べないが、建て替えも進まないという厳しい状況になることもあり、⾏政の指導にも⼀層期待したい。⼀⽅、昨今のマンション投資ブームで、エントランスにも要除却認定の表⽰をしているのにもかかわらず、価格に反映されず、⽴地・利便性が優先され通常取引されているのが実態。既存住宅の流通の活性化はよいことではあるが、要除却認定されたマンション等は、取引時にマンション再⽣の検討状況の情報も適切に伝わる仕組みも必要ではないか。
●最後に旭化成不動産レジデンス株式会社のマンション建替えの取り組みについて、セミナー開催やホームページ開設などを紹介。

テーマ 2．⼤規模災害とマンション【⼀般財団法⼈マンション管理業協会

住⽣活総合研究所

調査部次⻑

⽥中⽒の説明概要は以下の通り】

１．熊本の地震●ニュースで放映されたマンション２棟は、エキスパンジョイントが破損したもの、旧耐震で⼀階部分が⼤きく崩れてしまったもの。後者は現在、敷地売却に向けて⽀援中。
●熊本地震の際の⼤和ライフネクストの緊急時コールセンター受信データによると、被害状況の確認が 10％近くもある。この理由は、熊本地震は余震が強く多く恐怖感があり、マンションからの避難者も避難所または⾞中泊をした⼈が多く、⾃分のマンションの被災状況を把握していない⼈が多かったことによると思われる。実際に同社社員が被災マンションを⾒回ったところ、誰も住んでいないマンションも⾒受けられた。

２．被災の区分の整理●実際の被災時に管理会社がマンション所有者から受けた意⾒・要望は、①うちのマンションは全壊と⾔われたのに、地震保険が全額⽀払われないのはおかしい、②うちのマンションは⾚紙が貼られていたのに、市役所では半壊にもならない、③このようなときこそ、管理組合のためになる提案をするのが管理会社の役割ではないのか、などがあった。
●こうした損害の程度を表現した法律・制度は 5 種類もあり、その⽤語も全損、全壊、倒壊など様々である。これらが混乱を⽣む⼀因となった⾯があるが、その５つの制度の概略を説明したい。
●「応急危険度判定」は 2 次災害防⽌を⽬的とするもので、例えば倒壊のおそれがなくても、タイルが落下しそうで通⾏⼈に⼤けがをさせる危険性があるもの等に「危険」のシールを貼られる。
●「罹災証明」は⾏政が全壊、⼤規模半壊、半壊などを判断するもので、半壊以上で税の減免などが受けられる。但し、地震保険は調査マニュアル等が公表されているのに対し、罹災証明では⾏政の判断基準が明確にされていない。
●「被災度区分判定」は、法的根拠はなく、危険性があるか否か、正確に分かるもの。調査は任意であり、費⽤は所有者負担となっている。
●「地震保険」は、現在、4 段階に分かれており、全損だと保険⾦額の 100％、⼤半損だと 60％、⼩半損だと 30％、⼀部損だと 5％となっている。
●「区分所有法・被災マンション法」は、建物の管理・復旧を⽬的とするもので、被害の程度は区分所有者⾃⾝で決めることになっている。
●以上、5 制度あるが、⽬的や根拠が異なるため、区分や基準も異なっており分かり難い。重要な制度
は、罹災証明を受ける被害認定、地震保険、区分所有法。管理会社としては、罹災証明では全壊、地震保険では全損など、なるべく⼿厚い保護を受けられるようにアドバイスすることが被災者保護に資すると考える。

３．被災したマンションが直⾯したこと●熊本地震において 19 棟のマンションが全壊したとされているが、そのうち 2 棟について報告する。
なお、全壊したマンションの新耐震、旧耐震の割合はほぼ半々と⾔われている。
●建物の滅失には、主要部分が消失し建物全体の効⽤が失われた場合の「全部滅失」、建物価格の１／２超に相当する部分が滅失した場合の「⼤規模⼀部滅失」、建物価格の１／２以下に相当する部分が滅失した場合の「⼩規模⼀部滅失」の 3 区分がある。全部滅失になると、建替えするか⼟地を売却するか、⼤規模⼀部滅失になると、建替えも、復旧も、取り壊しもできる、⼩規模⼀部滅失になると、各⾃復旧か、復旧決議をすることができる。
●事例の⼀つ⽬、Ａマンションは⼾数約 40 ⼾で、2 ⼾連絡が取れない状態となっている。1 ⼾は多分、お亡くなりになられており、もう 1 ⼾は意思表⽰をしない。
●Ａマンションでは、被災後速やかに理事⻑が役所に出向き、罹災証明を取得。なお熊本市では罹災証明を⽤意しておらず、理事⻑主導で作成した。間を置かずに管理費徴収停⽌、電気・⽔道も停⽌、また危険回避のため建物に近づけないようにバリケード設置など素早い対応をした。
●9 ⽉になって被災マンション法の政令指定がされ、同法に基づく臨時総会を 12 ⽉に開催し、建物取り壊し決議した。決議に賛成しなかった者への対応や、決議に賛成しても解体の同意書に署名押印しない者への対応などに⼿間を要している。
●Ａマンションでは公費解体を選択したが、熊本市の場合、反対者、⾏⽅不明者も含めた所有者全員の署名提出を求めており、その対応に苦慮している。所在不明者については、公⽰送達や公⽰による意思表⽰送達で対応、相続⼈不存在の場合についても対応検討中。
●取り壊しに同意しない⼈の対応も検討中。マンション管理組合で共⽤部分の⼯事が決定したが、その⼯事に必要な部屋への⽴ち⼊りを拒否した⼈に対し、管理組合が訴訟提起し勝訴した判例がある。
これと同様の⼿段を取ることも視野に。
●建物に設定されている抵当権の抹消についても要検討。また昭和 58 年以前の敷地権登記のないマンションは、⼟地、建物が⼀体となっておらず、それぞれ所有者が違う場合の対応も要検討。
●事例の⼆つめは、新耐震のＢマンション。震災後、説明会を複数回開催、建築⼠による調査、学識経験者による調査などを実施。建築⼠による⾒解と学識経験による⾒解が異なったこと、⽣活状況の違いによる区分所有者間の意⾒の⾷い違いなどにより、当初は中々意⾒まとまらず。
●その後、理事⻑が資産価値と費⽤について分かり易く説明し、⺠法上の全員合意にて取り壊しが決議された。現在、⾃費解体にて解体⼯事終了済みで、⼟地売却に向けて協議中。
●熊本地震においては、解体を市に依頼する公費解体、⾃分で解体後、費⽤請求する⾃費解体の２種から選べるが、それぞれメリットデメリットがあり選択は難しい。
●区分所有法において、全部滅失と⼤規模⼀部滅失の選択だが、全部滅失だと管理組合が消滅し被災マンション法が政令指定されるまで動きが取れない。⼀⽅、⼤規模⼀部滅失だと管理組合として意思決定できるので、後者の⽅が合理的と思われる。
●被災マンション法においては、建物取壊し後の団体（管理組合）が想定されておらず、建物取壊し後の運営などは別途考慮しなくてはならない。管理組合に替わるものとして、団体とせず⺠法上の共有、権利能⼒なき社団、⼀般社団法⼈などが考えられる。検討したが、⼀般社団法⼈を設⽴し、信託契約し代⾦分配することが最良と考え、Ａマンションには提案中。
●被害を受けたマンションは、合意形成のために被害（建築⾯、⾦銭⾯）を明らかにする必要があり、また様々な決定をすることに直⾯し、最終的な合意形成も難しい。阪神⼤震災時にはなかった制度も導⼊されており、選択肢が増えているが、合意形成はより⾼度となった。

４．認知症と管理組合の関わり●平成 24 年の段階で、100 万⼈くらい認知症の⽅がマンション在住と推測されるが、管理会社に直接ヒアリングしたところ、案件が多数出てきた。
●室内で漏⽔発⽣、ゴミ屋敷化、徘徊、暴⼒等がないと気づかれにくいと思われる。今後、管理会社として、ある程度⾒守りが求められてくることが推測される。

【慶応義塾⼤学⼤学院法務研究科教授

松尾⽒の解説概要は以下の通り】●今⽇は普段聞くことのできない貴重な話を聞くことができた。都⼼マンションの建替えのスムーズなパターン、問題点などを各論で分かり易く説明頂いた。
●災害に対する法制度が、滅失と損傷で制度上の対応が異なる等、未整備であることを再認識した。法律の⽬的や想定事例によって制度的な概念が異なるので、全体を⾒渡して、⾒直す指針を出していくことに値する話と思われる。

【質疑応答】

１．「都⼼⼩規模マンションの建替え」について●マンション建替えにおいて、⾼齢者等、区分所有者の⾦銭的負担が厳しいときの対応は。
⇒従前所有の部屋よりも⾯積⼩さい部屋の割当等で対応。なお⾼齢者は現⾦を持っている場合が多い。
昨今は、リバースモーゲージ等の融資を受ける場合も増えた。
●借地権マンションの事例は残存期間が短かったが、その対応は。
⇒地主も当該マンションの⼀区分所有者で協⼒的であったので、スムーズに交渉できた。
●失敗例における決議反対者の反対理由はどのようなものがあるか。
⇒投資⽬的で購⼊した区分所有者は、回収できていない、建替えの経済条件が⾃分の投資基準と合っていない、リノベーションマンションの購⼊者で建替えの話を聞いていない等で反対するケース。
また区分所有者間の縺れなども散⾒される。
●要除却認定されたマンションについて、取引価格に反映されないとか、建替え決議の重説記載対応とかについて、国交省に政策的な対応を求める議論や動きは。また宅建業者に対し取引段階でこういったことが必要だとか考えていることがあれば。
⇒旧耐震のマンションについては、修繕・建替えの情報は、仲介業者は重要事項として調べて売り⼿側・買い⼿側にも伝えて欲しい。建替え情報を知らずに購⼊後リフォームすれば、建替えには反対することになる。また、中古マンションを買い取ってリノベーションして販売する業者が多い。ス
トックを⼤事にすることは重要ではあるが、建替えの妨げになるケースもあるので、買い取りの際に建替え情報に注意して欲しい。以上を踏まえて、国交省には施策を求む。

２．「⼤規模災害とマンション」について●建物が滅失すると、法学上は設定されていた抵当権も消滅するとなっているが、⼿続⾯での問題は。
⇒建物が⼤規模滅失したことで、取り壊しを抵当権者の⾦融機関に打診すると、建物の抵当権が消滅しても⼟地には残ることもあり、⾦融機関は取り壊しには合意する。その後、敷地売却する場合には、代価弁済をとるのか、消滅請求をとるのか検討中。
●不在者や反対者から合意を取る際の参考として、平成 26 年東京地裁の判決を参考にするとのことだ
が、具体的には。
⇒総会で法律上必要な要件を備えた⼯事に関する決議がなされたにもかかわらず、⼯事に応じない区分所有者を提訴すると、①区分所有者は従う義務がある（反対を続けることは義務違反になる）、②⼯事の必要性が⾼い、などにより、その区分所有者の部屋も⼯事に応じる義務があるという判決が出てきており、それを参考として考えている。
●公費解体の申込書は、全員からの署名取得義務などは不合理に思えるし、被災マンション法の建替えをしない理由等を具体的に書くことの義務付け等、厳しい法律になっているが、これらの運⽤の改善を求める動きや議論はあるのか。
⇒公費解体は、熊本市は全員合意がない場合、室内の残存物を問題にしている。但し、東⽇本⼤震災
では全員の合意が取れていない段階で公費解体できた事例があると聞いており、公費解体の根拠法も調べている最中で、今後どうあるべきかも検討したいと考えている。被災マンション法においては、実務上の事例で参考となるものがないので、まずは実務上の対応を優先的に考えている。

３．認知症と管理組合の関わりについて●認知症対応に関し、管理規約の改定とか国交省と最新の議論は。
⇒管理組合が認知症対応に関わっていくこと⾃体どうなのか、それを管理会社が再委託を受けることが区分所有法上、可能なのか、その場合リスクが増えることをどう考えるか、等の議論がある。東京都では⺠間と連携した施策を実施中、パナソニックと富⼠通は共同で⾒守りサービスを実証中。
標準管理委託契約書は昭和 57 年から変わっていない反⾯、管理会社は特⾊を出すために様々なサービス提供をしてきており、今後求められる⾼齢者⽀援なども標準管理委託契約書に枠組みを⽰して欲しいと昨年３⽉に国交省に提⾔した。
以上