株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント（以下「当社」といいます。
）は、⾦融庁により 2017 年 3 ⽉ 30 ⽇に公表され、2021 年 1 ⽉15 ⽇に改訂された「顧客本位の業務運営に関する原則」に関し、すべての原則を採択するとともに、お客様本位の業務運営を実現するために、以下の「お客様本位の業務運営に関する⽅針」を策定します。
2017 年 9 ⽉ 25 ⽇
2018 年 4 ⽉ 1 ⽇
2018 年 10 ⽉ 1 ⽇
2019 年 4 ⽉ 1 ⽇
2019 年 10 ⽉ 1 ⽇
2020 年 1 ⽉ 1 ⽇
2020 年 4 ⽉ 1 ⽇
2020 年 10 ⽉ 1 ⽇
2021 年 4 ⽉ 1 ⽇
2021 年９⽉２４⽇
2022 年５⽉１０⽇
2023 年２⽉１⽇
2024 年 1 ⽉ 1 ⽇
2024 年４⽉ 1 ⽇

策定
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お客様本位の業務運営に関する⽅針株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント
1. 当社は、ステークホルダーの利益とのバランスをとりながらお客様の最善の利益を追求します。
2. 当社は、利益相反を防⽌するため、法令の⽔準を上回る内容の⾃主ルールを設定し、遵守します。
3. 当社は、投資法⼈より受け取る資産運⽤報酬の詳細を定期的にお知らせします。
4. 当社は、分かりやすさを旨とした情報の開⽰を⾏います。
5. 当社は、個⼈投資家の皆様に丁寧な情報提供を⾏います。

6. 当社は、お客様の最善の利益を追求し、利益相反を適切に管理するための⼈事・報酬及びガバナンス体制を整備します。
（お客様の最善の利益の追求）
1. 当社は、ステークホルダーの利益とのバランスをとりながらお客様の最善の利益を追求します。
当社は次のような企業理念を制定しています。
当社は、誠実さと責任感をもって「プロフェッショナルな投資運⽤サービス」を提供することにより、「お客様」、「従業員」、「社会」、「株主」といったすべてのステークホルダーに価値を提供する。
この企業理念において、「お客様」とは、当社が資産運⽤を受託している投資法⼈だけでなく、投資法⼈の投資主、ビルに⼊居しているテナント、ビルを訪れる⽅々及び⾦融機関など当社のビジネスに関わる⽅々を幅広く指し、当社はこれらの⽅々に誠実さと責任感をもって投資運⽤サービスを提供します。
また、当社は投資運⽤サービスの提供を通じて「お客様」、「従業員」、「社会」、「株主」の四者に価値を提供していると考え、各ステークホルダーの利益とのバランスを保ちながら投資法⼈及びその投資主など「お客様」の最善の利益を追求してまいります。
上記企業理念を実現するために、当社は役職員に対してプロフェッショナルであることを求めています。ここでいうプロフェッショナルとは単に専⾨的知識をもつだけでなく、職業倫理と⾃⼰管理能⼒を兼ね備えることを意味します。⼈事評価においては、企業理念に沿った⾏動を実践しているか否かを重要項⽬の⼀つに設定し、企業理念が当社の⽂化として定着するよう努めています。

（利益相反の管理）
2. 当社は、利益相反を防⽌するため、法令の⽔準を上回る内容の⾃主ルールを設定し、遵守します。
投資法⼈の資産運⽤では、投資法⼈の利益と当社スポンサー（当社の株主及びその⼦会社等をいいます。以下同じです。）との利益が相反することがあります。投資法⼈が当社スポンサーから物件を取得する場合及び投資法⼈が当社スポンサーに物件管理業務を委託する場合などがその典型的な例です。
このような場合に投資法⼈に損失が⽣じるのを防ぐために、当社は法令に定める規制の⽔準を超える厳格な利益相反の防⽌体制を整えており、次のようなルールを遵守します。

(1) 投資法⼈の役員会規則により規定されたルール
投資法⼈と利害関係者（投資法⼈役員会規則に定める利害関係者をいいます。以下同じです。）との取引については、投資信託及び投資法⼈に関する法律第 201 条の 2 の規定に定める利害関係⼈等との取引に該当しなくとも、資産の取得・売却及びその媒介または代理、不動産管理委託、1,000万円超の⼯事の発注並びに物件の賃貸等に関しては、投資法⼈役員会の承認事項としています。
(2) 当社コンプライアンス委員会規則により規定されたルール
当社に設置しているコンプライアンス委員会においては、外部の弁護⼠を特別委員として選任しています。投資法⼈と利害関係者間で⾏われる上記(1)に記載した取引にあたっては、原則として毎⽉ 1 回開催されるコンプライアンス委員会（※）で事前にその妥当性及び合理性の検証を⾏った上で投資法⼈役員会の承認を得ることとしています。
※代表取締役社⻑、財務経営本部⻑、投資運⽤第⼀本部⻑、投資運⽤第⼆本部⻑、コンプライアンス室⻑及び
社外の特別委員により構成。

当社は、このような審査、検証及び事前承認という牽制態勢を敷くことにより、投資法⼈の利益と当社スポンサーとの利益相反を防⽌するための厳格な管理を⾏っています。
なお、当社は、⾦融商品の販売・推奨等を⾏っておりません。また、当社⼜はグループ内に資産の運⽤先を選ぶ場合における利益相反の可能性のある法⼈営業部⾨はなく、当社が資産の運⽤先としてこのようなグループ内の法⼈営業部⾨が取引関係等を有する企業を選ぶことはありません。

（資産運⽤報酬の明確化）
3. 当社は、投資法⼈より受け取る資産運⽤報酬の詳細を定期的にお知らせします。
当社が投資法⼈より受託して⾏う資産運⽤業務の報酬は、運⽤報酬 1、運⽤報酬 2、運⽤報酬 3、運⽤報酬 4 及び運⽤報酬 5 から構成され、それぞれの具体的な⾦額、計算⽅法及び⽀払いの時期は次のとおりです。
報酬の種類
運⽤報酬 1

報酬額（報酬額の計算法）及び⽀払時期(報酬額の計算⽅法)
以下の①〜④の値(それぞれ 1 円未満切捨て)を合計した⾦額とする。
①取得価格総額×0.045％②取得価格総額×0.002％×表 1 に基づき決定される倍率③各運⽤資産の取得価格×0.001％×表 2 に基づき決定される倍率④取得価格総額×0.001％×表 3 に基づき決定される倍率※

取得価格とは、直前の決算期末において保有する各運⽤資産の取得価格をいい（消費税及び地⽅消費税並びに取得に伴う費⽤を除く。）、取得価格総額とは、直前の決算期末において保有する運⽤資産の取得価格の総額をいう。

※

各表の倍率は、直前の決算期末時点の情報に基づき決定するものとする。

※

当該営業期間が 6 か⽉に満たない時は、実⽇数により⽇割り計算する。

表１
倍率

１＋温室効果ガス(GHG)排出量削減割合

温室効果ガス（GHG）排出量削減割合＝（(a)−(b)）/(a)とし、⼩数点第 4 位を四捨五⼊する。

報酬の種類

報酬額（報酬額の計算法）及び⽀払時期

運⽤報酬 1(a)：2019 年における本投資法⼈の年間温室効果ガス排出量（t-CO₂：
Scope 1＋Scope 2（マーケットベース））(b)：直前の決算期末時点における直近年の本投資法⼈の年間温室効果ガス排出量（t-CO₂：Scope 1＋Scope 2（マーケットベース））※ (b)で⽤いる温室効果ガス排出量は、直前の決算期末時点において第三者検証を終えた直近年の年間値を⽤いるものとする。
表２
DBJ Green
Building 認証
CASBEE 不動産
評価認証

★★★★

★★★⼜は B+以下

（未取得・底地を含む） ⼜は A

★★★★★
⼜は S

BELS 評価
倍率

1.0

1.11.2

各運⽤資産に関する上記認証のうち最も⾼い評価（各運⽤資産が複数の構築物から構成され構築物ごとに評価が異なる場合には最も⾯積の⼤きい構築物についての評価、各運⽤資産において直前の営業期間に追加取得が⾏われた場合には追加取得部分においても既保有部分に関する評価）に基づき倍率を決定するものとする。
表３GRESBリアルエステイト評価 ★ ★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★
倍率※

0.8 0.9

1.0

1.1

1.2

評価機関の都合により評価が実施されない等の理由により倍率が得られない場合には、直近の計算期間で⽤いた倍率を⽤いて算出するものとし、本投資法⼈の都合により評価に参加しない等の理由により倍率が得られない場合には、表 3 に記載された最も低い倍率を⽤いて算出するものとする。

(⽀払時期）
各決算期後3か⽉以内

報酬の種類
運⽤報酬 2

報酬額（報酬額の計算法）及び⽀払時期（報酬額の計算⽅法）
決算期にて確定する当該営業期間の総収⼊額の1.2％（1円未満切捨て）※総収⼊額とは、資産のうち、不動産（信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含む。）から⽣じる賃料、共益費、駐⾞場使⽤料、付帯収益、施設使⽤料、施設設置料、遅延損害⾦、賃貸借契約解約に伴う解約違約⾦⼜はそれに類する⾦銭その他賃貸業務から⽣じる収⼊、利⼦･配当収⼊、及びこれらに類する収益の総額をいう。

（⽀払時期）
各決算期後 3 か⽉以内
運⽤報酬 3（報酬額の計算⽅法）
分配可能基準額×3.8%×1⼝当たり分配可能基準額の変動率（当該営業期間に係る1⼝当たり分配可能基準額÷当該営業期間を除く直近3営業期間に係る1⼝当たり分配可能基準額の平均）（1円未満切捨て）※

分配可能基準額とは、決算期にて確定する当該営業期間の運⽤報酬3及び控除対象外消費税控除前の税引前当期純利益（売却損益、交換差益及び交換差損その他の運⽤資産の譲渡に関連する損益を除く。）をいう。
※

1⼝当たり分配可能基準額は、分配可能基準額を各営業期間末時点の総⼝数（但し、本投資法⼈が⾃⼰投資⼝を取得し、各営業期間末時点において未処分⼜は未消却の⾃⼰投資⼝を保有する場合は、保有する⾃⼰投資⼝を除いた数とする。）で除することにより算出する。

※

また、当該営業期間を含む直近の4営業期間に、以下のいずれかの事由の効⼒が発⽣し、発⾏済投資⼝の総⼝数が増加⼜は減少した場合
は、その増加⼜は減少が１⼝当たり分配可能基準額に与える影響を除くため、以下に記載の⽅法により当該営業期間を含む直近の4営業期間における各営業期間末時点の発⾏済投資⼝の総⼝数を調整するものとする。
（ⅰ）投資⼝の併合⼜は分割
その効⼒発⽣⽇の属する営業期間を含む直近の4営業期間内に⾏われた投資⼝の併合⼜は分割が、当該営業期間を含む直近の4営業期間の期初に効⼒が発⽣したとみなして、各営業期間末時点の発⾏済投資⼝の総⼝数を調整する。

報酬の種類

報酬額（報酬額の計算法）及び⽀払時期運⽤報酬 3（ⅱ）投資主に対する無償割当てに係る新投資⼝予約権の⾏使による新投資⼝の発⾏かかる新投資⼝の発⾏により増加した投資⼝の数に、新投資⼝予約権の⾏使時の１⼝当たり払込⾦額を１⼝当たりの時価で除した割合（⼜はこれに準じて役員会で定める⽐率）を乗じた数に相当する⼝数（本項において「みなし時価発⾏⼝数」という。）については時価による新投資⼝発⾏とみなし、かかる新投資⼝予約権の⾏使により増加した投資⼝の数からみなし時価発⾏⼝数を減じた⼝数について、投資⼝の分割により増加したものとみなして、前（ⅰ）を適⽤する。
※

1⼝当たり分配可能基準額の変動率は、80%を下限、120%を上限とする。

（⽀払時期）
各決算期後3か⽉以内
運⽤報酬 4（報酬額の計算⽅法）
投資法⼈の規約別紙12．に定める不動産等⼜は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等（以下「不動産関連資産」という。）を取得した場合において、その取得価格（消費税及び地⽅消費税並びに取得に伴う費⽤を除く。）の1.0％（但し、役員会規則において定義する利害関係者から取得した場合においては、0.5％）に相当する⾦額（1円未満切捨て）
本投資法⼈が当事者となる新設合併⼜は吸収合併（本投資法⼈が吸収合併存続法⼈である場合及び吸収合併消滅法⼈となる場合を含む。以下同じ。）（以下「合併」と総称する。）の相⼿⽅の保有する資産等の調査及び評価
その他の合併に係る業務を資産運⽤会社が本投資法⼈のために実施し、当該合併の効⼒が⽣じた場合、当該合併の相⼿⽅が保有する不動産関連資産のうち当該新設合併の新設合併設⽴法⼈⼜は当該吸収合併の吸収合併存続法⼈が承継し⼜は保有するものの当該合併の効⼒発⽣⽇における評価額の0.5％に相当する⾦額（1円未満切捨て）（⽀払時期）
取得した⽇(合併の場合は、当該合併の効⼒発⽣⽇)が属する⽉の翌⽉末まで

報酬の種類
運⽤報酬 5報酬額（報酬額の計算法）及び⽀払時期（報酬額の計算⽅法)
不動産等譲渡益の12.5％に相当する⾦額(1円未満切捨て)※

不動産等譲渡益とは、不動産関連資産を譲渡した場合において、譲渡価格（消費税及び地⽅消費税を除く。）から譲渡時点における帳簿価額及び運⽤報酬5計上前の譲渡費⽤を控除した⾦額をいい、負値となる場合には運⽤報酬5は⽣じない。なお、報酬額の計算は譲渡資産ごとに⾏う。

※

譲渡価格に0.5％を乗じた⾦額を最低報酬額とし、上記により算出した⾦額と最低報酬額のいずれか⼤きい⾦額を報酬額とする。但し、最低報酬額が適⽤される場合には不動産等譲渡益の⾦額を上限とする。

(⽀払時期)
各決算期後3か⽉以内

（分かりやすい情報開⽰）
4. 当社は、分かりやすさを旨とした情報の開⽰を⾏います。
当社は、投資法⼈の運⽤を受託するにあたり、積極的な⾃主開⽰の推進を運営⽅針のひとつに掲げており、東京証券取引所規則や法令等で定められている情報開⽰に加えて、投資判断にあたって有⽤と考 え ら れ る情 報 を ⾃ 主的 に 開 ⽰ して い ま す 。⾃ 主 開 ⽰ の⼿ 段 と し て投 資 法 ⼈ のウ ェ ブ サ イト（https://www.jpr-reit.co.jp）の活⽤に⼒をいれており、ポートフォリオ全物件の⽉次稼働率やヒストリカルデータ等の情報拡充、個⼈投資家向け情報の発信及びアナリスト・機関投資家向け決算説明会の動画配信等を⾏っています。
今後も開⽰内容を更に充実し、適切で分かりやすい情報の提供に努めていきます。
なお、当社は、⾦融商品・サービスをパッケージとした販売・推奨等（複数の⾦融商品・サービスをパッケージとした販売・推奨等、複雑⼜はリスクの⾼い⾦融商品の販売・推奨等を含みます。
）は⾏っておりません。また。当社は、⾦融商品の組成に携わっておりません。

（個⼈投資家の皆様へのきめ細かい情報提供）
5. 当社は、個⼈投資家の皆様に丁寧な情報提供を⾏います。
当社は、⼀⼈でも多くの個⼈投資家の皆様に不動産投資信託の内容を知っていただき、各⼈のポートフォリオに組み⼊れていただくために、4. で記載したように、投資法⼈のウェブサイトで情報を開⽰し、個⼈投資家向け説明会を開催しています。また、通常のウェブサイトに加えて、個⼈投資家の皆様を対象とした投資法⼈のウェブサイトも公開することで、個⼈投資家の皆様への情報提供に努めています。
なお、当社は、⾦融商品・サービスの販売・推奨等（複数の⾦融商品・サービスをパッケージとした販売・推奨等、複雑⼜はリスクの⾼い⾦融商品の販売・推奨等を含みます。）は⾏っておりません。また、当社は、⾦融商品の組成に携わっておりません。

（⼈事・報酬及びガバナンスの枠組み）
6. 当社は、お客様の最善の利益を追求し、利益相反を適切に管理するための⼈事・報酬及びガバナンス体制を整備します。
投資法⼈及び投資主などお客様の最善の利益を追求し、利益相反を適切に管理するために、当社は次のような⼈事・報酬制度、ガバナンス体制を設けています。
(1) ⼈事・報酬制度
1. で記載したように、当社では、⼈事評価において、役職員が企業理念に沿った⾏動をとっているかを確認しています。このように、各役職員の⾏動がお客様の利益に沿うものとなるよう、⼈事・報酬制度を整えています。
また、全従業員を対象としたコンプライアンス研修及び投資運⽤業務に従事する従業員を対象としたデューデリジェンス研修を定期的に実施することで、当社スポンサーとの利益相反の防⽌をはじめとしたコンプライアンス意識の醸成に努めています。
(2) ガバナンス体制
2. (2)で記載したように、当社は、投資法⼈と利害関係者との取引の内容について事前審査を⾏うためにコンプライアンス委員会を設置しています。同委員会には当社の代表取締役社⻑、財務経営本部⻑、投資運⽤第⼀本部⻑、投資運⽤第⼆本部⻑、コンプライアンス室⻑に加えて、当社及び当社スポンサーからは独⽴的⽴場にある社外の特別委員 1 名が出席し、原則として委員全員の⼀致により議案を承認することとしています。同委員会では、当社及び当社スポンサーのいずれからも独⽴した社外委員が加わることにより、投資法⼈及び投資主などお客様の視点からも審議が⾏われるよう努めています。
以上