管 理 運 営 物 件入 居 率 99. 2 1 %（ 2 0 19 年 3月末 現 在 ）2021. Jul y

遠 くの 親 戚 より 近 くの アドミ ニ へ
アパート・マンション 家 主さん 向け 満 室 経 営お 手 伝 いお 役 立ち情 報 誌

T OP IC S#17

Vol.17

入 居者様の暮らしのお困りごと解決！
チームレスキューのお仕事とは？
チームレスキュー

市来崎 信夫 / 鍛治 雅知 / 岸本 高弥

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アドミニp -04

アドミニ村に新しい管理物件増えました

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業界ニュース

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お困りごと対応術 ／ お客様の声 Voice of Customer

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収益物件情報新築マンションプロデュース #02

アドミニ村ってなぁに？
入居者様も、オーナー様も、みんなが笑顔になるコミュニティでありたい。

〒541 - 0053 大阪市中央区本町2 -2 - 5 本町 第2ビル4階
T E L . 06 - 6271-1502

FA X . 06 - 6271-2011

・賃貸住宅管理業 国土交通省（2）
第1998号 ・宅地建物取引業免許 大阪府知事（8）第34110号

かつての日本ではどこにでも見られた温かい村のような風景。
それが私たちが目指す「アドミニ村」。

入居者様の暮らしのお困りごと解決！
チームレスキューのお仕事とは？
チームレスキュー

市来崎 信夫 / 鍛治 雅知 / 岸本 高弥

T OP IC S#17

24時間365日、入居者様の住まいの問題解決に駆けつけるアドミニのレスキュー隊「チームレスキュー」。彼らは入居者様からの相談や苦情を“クレーム”ではなく、“お困りごと”としてとらえ、入居者様の安心で快適な暮らしを支えています。
今回は、そんな最前線で活躍するチームレスキューのメンバーに、仕事の内容ややりがいについて聞いてみました。
― 現在、どんなお仕事をされていますか？

音の他には、設備の故障や水漏れ、違法駐車、ゴミの散乱岸本などが多いです。

チームレスキューは現場チームと内勤チームとに分かれており、私は内勤で、入居者様から電話でお困りごとを市来崎お聞きし、対応する業者や作業員の手配、作業費の見積り、で共有していて、それを毎日1件でも多くこなせるように頑進捗管理などをしています。

張っています。

市来崎

お困りごとの入り件数と完了件数、残数を社内

私と鍛治さんは現場チームで、入居者様のお宅に伺って作業をしています。
内勤チームが入居者様とアポイン― お仕事で大変だと感じることは何ですか？

トを取り、私たちがその日時に伺うという流れです。

市来崎

鍛治

現場チームでは、入居者様とのアポイントがない日ずは漏れている箇所の特定から始めるのですが、針で刺しは、退去立会いや退去後の小修繕、鍵交換なども行いまたようなわずかな穴でも漏水の原因になるので、それを探す。
クロスや床の張替えなどの大掛かりな修繕作業は業者すのが本当に大変です。例えば、天井から水漏れしているさんに依頼しますが、網戸の張替えやパッキン交換などの小場合、天井に点検口があればまだ良いのですが、なければ修繕については自分たちで行うようにしています。

真上の部屋に入らせていただいて、床をひとつひとつ破って漏水修理が本当に大変ですね。漏水の場合、ま探していかないといけません。
水を流す人と水漏れを確認す01― お電話は一日何件ほどありますか？

る人と、2名以上必要なので、業者さんにも手伝ってもらい岸本

大体一日平均17件ほどです。コロナ前までは15件ながら作業しますが、配水管の図面もないので、どこから手程度でしたが、家にいる時間が長くなった分、お電話の件をつけたらよいのかもわからない状態で、時間もかかってし数も増えてきています。また、お困りごとの3割が騒音でまいます。精一杯させてもらうのですが、当日中に直らないす。テレワーク人口が増えて、今までは気づかなかったようケースも多く、入居者様にご理解いただくのも難しいです。

な生活音を気にされるようになった方が多い印象です。騒鍛治雨漏りもそうですね。最上階の雨漏りなら、屋上に水を流せば防水が切れているところを見つけられますが、まいがちですが、それでは余計に入居者様の気分を害してしそれ以外の部屋で、吹き降りの雨で雨漏りする場合などまいます。だから、相手の様子を見て、軽く会話を挟みながは大変です。外から高圧洗浄機で水を撒きながら場所をら、笑顔で作業させてもらうように意識しています。

特定していくのですが、なかなか見つかりません。直したつもりが、また次の雨で雨漏りして、また直して、また漏って…

― 仕事でやりがいを感じるのはどんな時ですか？と、数回直してもまだ終わらないときもあります。晴れの日

市来崎に修理しても、実際に直ったかどうかは雨が降らないとわたり前だと思っていますが、「ありがとう」と言われたらやはからないので、後日雨が続いたときに内勤チームから入居り嬉しいですね。最初怒っていた方が、帰り際に「すぐに直者様に電話で確認してもらい、それで問題なければ、初めしてくれてありがとう」と言ってくださったりすると、「ああ、て作業完了となります。

やって良かったな」と感じます。

岸本鍛治

内勤では、作業員のスケジュール管理が 難しいでレスキュー隊としてやっている以上、完了させて当作業完了後に私たちの対応についてアンケートをごす。訪問先で予想外に作業が長引いたり、イレギュラーが返送いただいているのですが、それもやりがいになっていま起こったりすると、こちらで見積もった作業時間よりも長くす。
感謝の声も厳しい声もありますが、それが本当のお客様かかってしまい、後ろの予定が押して、現場の人たちを苦の声なので、すべてを真摯に受け止め、より良くなるように取しめてしまいます。だから、できれば余裕を持って予定を入り組んでいます。

れたいのですが、入居者様のためには1日でも早く対応す岸本

べきなので、その部分で葛藤があります。

していくこと自体が嬉しいです。
自分が電話対応した案件が内勤チームとしては、お困りごとがひとつひとつ完了

無事に解決したかどうか、頭の片隅でずっと気になっている―入 居者 様の対応において、意識していることはありますか？
岸本

ので、完了報告を受けるとホッと安心します。
また、事務所の中で、毎日お困りごとの完了件数や残数を数字で見ているやはり電話をいただいたときが、入居者様の怒りが頂点の状態だと思うんです。電話に出た途端に「責任者出ので、やはり残数が減ると嬉しいし、増えると辛い気持ちになります。

せ！」「今すぐ来い！」と言われるようなこともあります。
だかHOら、とにかく丁寧にお話を聞き、入居者様が希望される解決―最後に、今後の目標を教えてください。

方法に最大限応えられるように努めています。

鍛治

鍛治

現場では、当日中に作業を終えられるよう、時間を意員を同じ作業レベルまで引き上げることが今の目標です。
こ識して動いています。
当然ですが、その日に直さないと入居れまで5名体制だった現場チームも、最近、新しく3名増えた者様にご迷惑を掛けてしまうので、夜遅くなってしまうこともので、今は彼らの育成に取り組んでいます。
私たちが行く現ありますが、作業完了を目指して頑張っています。
また、どう場に同行してもらい、作業を教えています。
彼らが一人で作業してもその日に直せない場合には、せめて今すぐ使えるようできるようになれば、毎日のお困りごとの完了件数も増えるに、ひとまず応急処置をします。

し、自分たちで対応できる修繕工事の幅ももっと広がります。

市来崎

市来崎

作業中は、入居者様とのコミュニケーションも大事誰がどこに行っても対応できるように、現場チーム全

現状はどうしても私や鍛治さんが行かないと対応にしています。入居者様がお怒りのときにはとにかくお話をできない案件もあるので、緊急対応が難しかったり、電話に聞いて謝ることしかできませんが、落ち着かれたときには軽く出た内勤メンバーも「これは〇〇さんしかダメだな」とアポが雑談をしたりします。
例えば、玄関にサッカーボールやグロー取りにくかったりします。
でも、全員がすべての案件に対応でブが置いてあれば、「息子さん野球をされてるんですか？」なんきるようになれば、現場チームにとっても内勤チームにとってお話をします。
作業員って、相手が怒っていたり、作業がスても、すごくやりやすくなります。時間はかかると思います

ムーズに進まずに焦ったりすると、どうしても無口になってしが、より良い体制にしていけるよう、頑張っていきます。

L IDAY■休日の過ごし方
息子がサッカーをしているので、休日はそ平日に仕事を頑張った分、週 末は家で小学生の頃から野球をやっていて、休日れを応援しに行きます。
一番下の子は小のんびりしていることが多いです。バラ

は草野球をしています。
試合にも積極的学校3年生なのですが、一生懸命ボール

エティー番組は全般好きで、よく見ていに参加していますが、最近はコロナでできを追いかけているだけで楽しいようです。

ます。
（ 鍛治）

ないので家で野球中継を見るのが楽しみ（市来崎）です。
（岸本）02アドミニ新築マンションプロデュース

オーナー 様 の 大 切な 資 産を 活 かすお手 伝いも、アドミニの 大 切な仕事 のひとつです。この度、新 築マンション建 築 のプロデュースをさせていただきました。

マンションが 建つまでをレポートいたします。

#02

基礎工事はじまりました！
この物件は、人気の阪急沿線西宮北口に位置します。このあたりは日本有数の酒どころとして知られ、灘みやみず五郷の酒造りに欠かせない名水 宮水 が湧出します。
酒造りには欠かせない宮水ですが、地下水位が高く、基礎工事をしっかりしておかないと災害時など水が溢れてくる可能性もあります。そのため、地下に雨水を貯める貯水槽（ピット）の工事が必須となります。
また 、宮 水を守るため 、西 宮 市 宮 水 保 全 条 例 に則っての工事となっています。
竣工は2021年11月を予定しており、現在はスケジュール通り進んでいます。暑い中、現場で働いてくださる職人のみなさまに感謝しつつ、完成が 楽しみでなりません。

基礎工事と雨水を貯めるピット

03

NEW

アドミニ村に新しい管理物件が増えました
ご 縁があって新たに管 理することになった物 件をご 紹介いたします！

マインビル
住所：大阪府東大阪市
近鉄奈良線
「瓢箪山」
徒歩4分
けいはんな線「新石切」
徒歩11分
築年：1972年1月
構造：鉄筋コンクリート造・地上4階
総戸数：12戸（間取り：3DK）

弊社のお客 様が 新たに購入した物件の管理をお任せいただくことになりました。
この4月末から新たに管理を引き受けさせていただきました。当初は空室が２室ありましたが、５月末で空室はゼロに！！空室対策として、建物が古い場合は特に設備の老朽化に起因したお困りごとが増加するのを視野に入れ、早期発見、早期対応を心がけています。
また、当管 理物件地 域では自治会 活動への取組みも行われており、一年ごとに各世帯へ溝の清掃、草刈、植木の剪定などといった環境維持・向上の役割が回ってきます。当管理物件にお住まいの入居者さまに役割が回ってきたということで、管理会社として、自治会活動も積極的に参加させていただきました。
今回弊社から４名参加で溝の清掃、草刈りを行い、入居者様、そして地域の方々から大変喜んでいただきました。

04

第 11 回

2020年4月1日から改正民法が施行

サブリースの場合、元の賃 貸 借契 約が解除されたら入 居者は追い出されるの？

サブリースはAがBに賃貸し、Aの承諾を得てそれをBがABの間での賃貸借契約が解除された場合は、Cは物件あらたにCに賃貸（転貸）するというものです。これはABから退去しないといけないのでしょうか。

間の賃貸借契約と、BC間の賃貸借契約（転貸借契約）の改正民法この点を明文化し規定しました。
（613条3項）。

ふたつが存在します。
①AB間の契約がBの家賃不払いなどの契約違反で②AB間の契約がABの合意の上、解除された場合は、解除された場合は、Cは退去しなければならない。

Cは退去しなくてもよい。

AはCに退去を求められるサブリース・転貸借

賃貸借

賃貸人（A）の者様入居備い設
欲しN o1

債務不履行による解除

AはCに退去を求められない

賃借人
（B）
（転貸人）

サブリース・
転貸借

賃貸借

転借人
（C）

非対面で人気

賃貸人
（A）

賃借人
（B）
（転貸人）

合意解約

入居率アップ

転借人（C）

資産価値アップ

宅配ボックス設置キャンペーン！
マンションの空室対策が月額9,000 円で始められます！

（税別）

メンテナンス付きリース −点検・修理・整備・24 時間電話サポートが無料−
時間を気にせず、また対面することなく荷物を受け取れることができる「宅配ボックス」。入居者様にとって欲しい設備として大変注目を集めています。物件検索サイトでも選ばれやすく、入居者様の満足度向上で退去抑制につながる人気の設備です。ぜひ他物件との差をつけたいオーナー様はこの機会に設置をご検討ください。

写真はイメージです。実際の商品とは異なります。

05

詳しくは、 担当 浅沼 まで 06-6271-1500

っ！

ああ

きぁあ

ああ
ああ

あ

お 困りごと対 応 術

年間4,000件以上発生している、入居者さまからの お困りごと 相談。多くの人が共同生活を営む場所であるがゆえ、トラブルを完全に防ぎきることはできません。だからこそ、これまでに発生したお困りごとの発生内容や対応方法など、アドミニが実際に対応した事例をご 紹介いたします。

Case
12

隣人が 大声を出していて怖いんです……

顔を見ただけでも怒鳴ってくるので、何とかしてください！

対策
お隣さん同志のトラブルは、数あるマンショントラブルの中でもっとも慎 重にならなければならないもの。詳しくお話を聞くと、怒鳴ってくる入居者の方は 酒気帯びの際にこのようなトラブルを頻繁に起こしているとのこと。
自分が好きでお酒を飲むのは一向に構わないのですが、それで周囲に迷惑を掛けてしまうのは許されることではありません。凛とした対応で、問題の入 居 者 様と面談させていただく機会を作りました。

お酒を飲んでいないときは普通に話の通じる方でしたので、このままでは退 去していただければならないということをじっくりとご説明。
確かに心苦しい部分もあるのですが 、ここで甘い対応をしてしまうと問題を解決することはできません。本人も深く反省したようで、今後同じようなトラブルは絶 対 起こさないという誓約書も書いていただきました 。
それ以降はトラブルなく、良好なお隣さん付き合いができているとのことです。
ふむふむ
エアコンの不調でお世話になりました。素早く対応いただき、本格的に暑くなる前にエアコンが使えるようになってよかったです。

（C様）

この度は、漏水の原因を親 切丁寧に説 明いただき心配事が解消いたしました。ありがとうございます。
（U様）

お客様 の
Voice of Customer

声

アドミニでは、お客様とのコミュニケーションを大 切にしています。入居者様のさまざまなご意見を真摯に受け止め、今後に活かすよう努めてまいります。
レスキューセンターCLUBRESQ

06

売買もアドミニにお任せください！

収益物件情報特選

令 和3年7月・特選売却物件のご紹介

ル・シャトークローバーハイム

総 額 2 億 2,000万円

総額

1億 2,500万円

利回り：7.33% (現況満室)

地積：644.75m2（195.03 坪）
総戸数：18戸（店舗１、住戸17）／築年月：昭和63年12月
所在地：
兵 庫県伊丹市南野北五丁目
最寄駅：
阪急伊丹線「新伊丹」駅徒歩23分

メゾンド北田辺満室想定利回り：6.94%

地積：375.64m 2（113.6坪）
総戸数：18戸（1Kタイプ）
築年月：平成9年2月
所在地：大阪市東淀川区瑞光4丁目
最寄駅：大阪メトロ今里線「瑞光四丁目」駅 徒歩5分

D'グラフォート大阪N.Y. HIGOBASHI
総額

総額

1億8,200万円

5,000万円

満室想定利回り：10.55%

現況：空室

床面積：58.47m2（（17.68坪）
築年月：平成20年10月
間取り：2ＬＤＫ

所在地：
大阪市西区江戸堀
1 丁目
最寄駅：
大 阪 メトロ 四 つ
橋 線「肥後橋」駅
徒歩 1 分

地積：228.85m 2（69.22坪）
総戸数：46戸
築年月：昭和62年9月
所在地：大阪市東住吉区北田辺4丁目
最寄駅：近鉄南大阪線「北田辺」駅 徒歩2分
大阪メトロ谷町線「田辺」駅 徒歩8分

その他おすすめ収 益 物件
第三美松苑

グリーンハイツ芳見屋

不動産買い取ります！
（土地・マンション・アパート）

収益物件買取強化中

不動産売却のご相談ください！
総額 6,300 万円

総額1億 5,000 万円

満室想定利回り：11.06％

現況利回り：7.34％
満室想定利回り：8.18％

所在地：大阪市生野区林寺3丁目
地積：198.18m 2（59.94 坪）
総戸数：9戸築年月：昭和51年1月

所在地：大阪市東淀川区小松３丁目
地積：387.91m 2（117.34 坪）
総戸数：倉庫1戸、住居21戸
築年月：昭和55年2月お電話ください♪

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