【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2023年１月27日【計算期間】

第13期（自【発行者名】

投資法人みらい【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区西神田三丁目２番１号【事務連絡者氏名】

三井物産・イデラパートナーズ株式会社

2022年５月１日

菅沼至

2022年10月31日）

通夫

取締役CFO兼業務部長

上田晋寛【連絡場所】

東京都千代田区西神田三丁目２番１号【電話番号】

03-6632-5960【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】① 主要な経営指標等の推移
回次

第４期

第５期

第６期

第７期

第８期

決算年月

2018年４月

2018年10月

2019年４月

2019年10月

2020年４月

3,958

4,417

4,959

5,340

5,448

（3,823）(4,417)(4,959)(4,975)(4,968)

2,050

2,295

2,427

2,623

2,583

営業収益

（百万円）

（うち不動産賃貸事業収益） （百万円）
営業費用

（百万円）

（うち不動産賃貸事業費用） （百万円）（1,628）(1,909)(1,999)(2,111)(2,073)

営業利益

（百万円）

1,907

2,122

2,531

2,716

2,865

経常利益

（百万円）

1,698

1,867

2,270

2,474

2,595

当期純利益

（百万円）

1,706

1,922

2,271

2,472

2,594

総資産額

（百万円）

117,022

131,772

152,493

153,052

161,027

純資産額

（百万円）

53,536

61,59070,85470,92575,572

有利子負債額（百万円）

57,50064,20074,70074,70077,700

出資総額（注２）（百万円）

51,89259,656

69,074

69,07473,516

発行済投資口の総口数（口）

293,750

1,662,240（円）

182,253

44,84345,464１口当たり当期純利益

（円）

5,807

1,563

1,583

（百万円）

1,705

395,41044,797
(注11)
1,437
(注11)
2,271

1,581,640

１口当たり純資産額

339,21045,392
(注11)
1,440
(注11)
1,922

2,472

2,594

１口当たり分配金（うち１口当たり利益分配金）（うち１口当たり利益超過分
配金）
総資産経常利益率（注３）

（円）

5,807

5,668

5,745

1,563

1,561

（円）

（5,807）(5,668)(4,501)(1,481)(1,561)

（円）

（－）

（－）

(1,244)

(82)

-

（％）

1.4

1.5

1.6

1.6

1.7

（年換算値）

（％）

（2.9）

(3.0)

(3.2)

(3.2)

(3.3)

自己資本利益率（注４）

（％）

3.2

3.3

3.4

3.5

3.5

（年換算値）

（％）

（6.4）

(6.6)

(6.9)

(6.9)

(7.1)

期末自己資本比率（注５）

（％）

45.7

46.7

46.5

46.3

46.9

分配総額

（対前期増減）配当性向（注６）

（2.4）

(1.0)

(△0.3)(△0.1)

（0.6）

（％）

100.0

100.0

78.3

94.7

100.0

（日）

181

184

181

184

182

［その他参考情報］
当期運用日数
期末投資物件数

（件）

21

24

29

29

34

減価償却費

（百万円）

412

453

553

564

590

資本的支出額
賃貸NOI（Net Operating
Income)（注７）
FFO（Funds fromOperation）（注８）
１口当たりFFO（注９）期末総資産有利子負債比率（LTV)（注10）

（百万円）

1,244

249

462

258

589

（百万円）

2,606

2,960

3,513

3,428

3,484

（百万円）

1,983

2,375

2,825

2,672

2,704

（円）

6,752

7,003

7,144

1,689

1,627

（％）

49.1

48.7

49.0

48.8

48.3

- 1 -

回次
決算年月

第９期

第10期

第11期

第12期

第13期

2020年10月

2021年４月

2021年10月

2022年４月

2022年10月

（百万円）

5,367

4,973

5,113

5,275

5,666

（うち不動産賃貸事業収益） （百万円）(4,882)(4,615)（5,113)（5,275)(5,553)

営業費用

（百万円）

2,744

2,652

2,716

2,727

3,054

（うち不動産賃貸事業費用） （百万円）(2,208)(2,134)(2,192)(2,203)(2,493)

営業利益

（百万円）

2,622

2,321

2,397

2,547

2,611

経常利益

（百万円）

2,378

2,073

2,144

2,245

2,324

当期純利益

（百万円）

2,376

2,072

2,143

2,244

2,324

総資産額

（百万円）

159,222

161,815

161,226

171,982

172,792

純資産額

（百万円）

75,42875,11075,30880,74381,028

有利子負債額（百万円）

75,70078,70078,70084,00084,000

出資総額（注２）

（百万円）

営業収益

73,51673,51673,51678,49978,499

発行済投資口の総口数（口） 1,662,240

1,662,240

1,662,240

1,771,440

1,771,440

１口当たり純資産額（円）

45,37745,18645,30545,58045,741

１口当たり当期純利益

（円）

1,429

1,246

1,289

1,291

1,312

分配総額

（百万円）

2,375

2,072

2,142

2,244

2,325

１口当たり分配金（うち１口当たり利益分配金）（うち１口当たり利益超過分
配金）
総資産経常利益率（注３）

（円）

1,429

1,247

1,289

1,267

1,313

（円）

(1,429)(1,238)(1,289)(1,267)(1,313)

（円）

-

(9)

-

-

-

（％）

1.5

1.3

1.3

1.3

1.3

（年換算値）

（％）

(2.9)

(2.6)

(2.6)

(2.7)

(2.7)

自己資本利益率（注４）

（％）

3.1

2.8

2.8

2.9

2.9

（年換算値）

（％）

(6.2)

(5.6)

(5.7)

(5.8)

(5.7)

期末自己資本比率（注５）

（％）

47.4

46.4

46.7

46.9

46.9

(0.4)

(△1.0)

(0.3)

(0.2)

(△0.1)

（％）

99.9

99.3

100.0

100.0

100.1

当期運用日数

（日）

184

181

184

181

184

期末投資物件数

（件）

33

34

34

38

37

減価償却費

（百万円）

611

602

610

641

660

資本的支出額
賃貸NOI（Net Operating
Income)（注７）
FFO（Funds fromOperation）（注８）
１口当たりFFO（注９）期末総資産有利子負債比率（LTV)（注10）

（百万円）

668

603

439

500

495

（百万円）

3,283

3,107

3,531

3,711

3,719

（百万円）

2,503

2,341

2,753

2,886

2,871

（円）

1,506

1,408

1,656

1,629

1,621

（％）

47.5

48.6

48.8

48.8

48.6

（対前期増減）配当性向（注６）［その他参考情報］（注１）以下の文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第２位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。
（注２）出資総額について、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動を考慮していません。
（注３）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100（注４）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100（注５）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100（注６）配当性向＝分配総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100（注７）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋固定資産除却損（注８）FFO＝当期純利益＋減価償却費±不動産等売却損益＋固定資産除却損（注９）１口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数（注10）期末総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額÷期末総資産額×100（注11）2019年４月30日を分割の基準日とし、2019年５月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり純資産額及び１口当たり当期純利益については、第５期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

- 2 -

②

事業の概況

（イ）当期の概況
a．投資法人の主な推移
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、三井物産・イデラパートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が設立企画人となり、2015年12月４日に出資金150百万円（750口）で設立され、2016年12月16日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3476）。当期末現在において、発行済投資口の総口数は1,771,440口、保有物件は37物件（取得価格合計163,134百万円）となっています。
本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏（注１）に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、「コアアセット」（注２）を中心にポートフォリオを構築し、中長期的に安定したキャッシュ・フローの獲得と持続的な投資主価値の成長を目指します。
（注１）「三大都市圏」とは東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県及び滋賀県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）を指します。以下同じです。
（注２）「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具体的には、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場合を含みます。）など、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。

b．運用環境と運用実績
当期の日本経済は、資源高の影響を受けつつも、新型コロナウイルス感染症の抑制と経済活動の両立が進む
中で景気が持ち直す動きが見られました。本投資法人の運用においては、ホテル分野で回復傾向が見られる一方、オフィスや商業施設を中心に水道光熱費が上昇する等、新たなダウンサイドリスクへの対応が必要な状況となりました。商業施設分野では全般的にコロナ禍における運営が定着しつつあり、奈良の複合商業施設であるミ・ナーラにおいては着実に繁華性向上策の効果が出ています。オフィス賃貸市場においては、東京圏の大規模オフィスの一部で引き続きテレワーク等の働き方の変化や業績悪化の影響を受けた解約が顕在化している
一方、解約区画の埋め戻しも進捗しています。
このような環境の下、本投資法人は、2022年5月31日に「コンフォートホテル長野」（譲渡価格670百万円）、
2022年10月31日に「オリコ博多駅南ビル」の準共有持分50％（譲渡価格1,000百万円）を譲渡しました。以上の結果、当期末現在における運用資産は37物件、取得価格の合計は163,134百万円、総賃貸可能面積は368,855.24㎡、稼働率は98.1％となりました。
c．資金調達の概要
本投資法人は、当期において、資金の調達は行いませんでした。この結果、当期末時点での出資総額は78,499百万円、発行済投資口の総口数は1,771,440口となりました。
また、当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は84,000百万円（うち、1年内返済予定の長期借入金
10,500百万円、長期借入金67,300百万円、投資法人債6,200百万円）となっています。
なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額
3,000百万円のコミットメントラインを設定しています（本書の日付現在の未実行枠残高3,000百万円）。

- 3 -d．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益5,666百万円、営業利益2,611百万円、経常利益
2,324百万円、当期純利益2,324百万円を計上しました。
当期の利益分配金（利益超過分配金は含みません。
）については、本投資法人の規約に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益分配
金が１円未満となる端数部分を除き、当期未処分利益から一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。
）の戻入額を控除した額の全額である2,325,900,720円を分配することとしました。以上の結果、当期の投資口１口当たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。
）
は1,313円となりました。
（ロ）次期の見通し
a．今後のポートフォリオ運用環境
オフィス賃貸市場は、従前から注視している企業業績の動向や働き方の変化に加えて、エネルギー価格の高騰や円安の影響も踏まえて今後の見通しを慎重に精査する必要があると考えています。ホテル及び商業施設では、一部の物件でテナントの業績に賃料が連動する契約が含まれています。商業施設については過年度実績を参考に、一定程度リニューアル効果を考慮しつつも比較的保守的な予測に基づく対応を取る方針です。一方、ホテルについては新型コロナウイルス感染症の軽症者等宿泊療養施設としての提供期間等の特殊要因の他、2022年10月にはコロナ禍では初めて一部の物件で変動賃料が発生する等回復の兆しを見せており、海外からの旅行客の受け入れを含めて、2023年以降における成長ドライバーとしての役割が期待されます。
本投資法人の有利子負債調達は、ほぼ全て長期化・固定化を行っていることから金融環境の変化や金利変動が業績に与える影響は軽微と認識しており、引き続き健全な財務運営を継続する方針です。
b．対処すべき課題と今後の運用方針
本投資法人は、これまで１口当たり分配金の持続的成長とポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向上を目指し、戦略的な物件入替えや収益性の高いグロースアセット（注）及びディフェンシブ性の高い底地の組入れ等の具体的施策を実行しました。今後は、引き続きリスク分散の進展と収益性・安定性の確保を意識しながら、「賢守共攻」をテーマにポストコロナを見据えた将来的な本投資法人の成長に資する施策を推進する予定です。
（注）「グロースアセット」とは、後記「２投資方針／（１）投資方針／②

本投資法人の特徴／（イ）両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ戦略」記載の「グロースアセット」を意味します。

③決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡
本投資法人は、当期末（2022年10月31日）後、以下の資産を譲渡しました。
物件名称

オリコ博多駅南ビル（準共有持分50％）

資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）

福岡県福岡市博多区博多駅南三丁目７番30号

契約締結日

2022年10月28日

譲渡日

2022年11月30日

譲渡先

リコーリース株式会社

譲渡価格

1,000百万円（注）

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益を2023年４月期に114百万円計上する予定です。

（注）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

- 4 -（参考情報）資産の取得
本投資法人は、当期末（2022年10月31日）後、以下の資産を取得しました。
物件名称

MIテラス仙台広瀬通り

資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）

宮城県仙台市青葉区国分町一丁目６番９号

契約締結日

2022年10月28日

取得日

2022年11月１日

取得先非開示（注１）

取得価格

2,022百万円（注２）（注１）取得先の同意が得られていないため、やむを得ない事情により「非開示」としています。
（注２）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

- 5 -（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とし（規約第２条）、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています（規約第28条）。
本投資法人は、投信法第198条第１項及び規約第42条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2015年12月７日に締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社
は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」といいます。）（注）を制定しています。
（注）運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約の定める範囲内において、投資主総会の決議を経ることなく変更されることがあります。

②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第２条）。
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です（規約第５条第１項）。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者（投資運用業者）である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

（３）【投資法人の仕組み】①本投資法人の仕組図（注）スポンサー・サポート契約は、各サポート提供者との間で本投資法人及び本資産運用会社がそれぞれ個別に締結しています。

- 6 -②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
運営上の役割
投資法人

資産運用会社

名称
投資法人みらい関係業務の内容
本投資法人は、不動産関連資産を主要な投資対象とし、なかでも、コアアセットに重点を置いて投資を行います。
三井物産・イデラパートナーズ株式
本投資法人との間で2015年12月７日付資産運用委
会社
託契約書を締結しています。
資産運用委託契約に基づき、投信法上の資産運用会社として、本投資法人の定める規約及び資産運用
会社の社内規程である運用ガイドライン等に従い、①資産の運用に係る業務、②行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号、その後の改正を含みます。
以下「番号法」といいます。）に係る個人番号及び法人番号（以下「個人番号等」といいます。）の取扱事務等の業務を行います。

資産保管会社

三井住友信託銀行株式会社

一般事務受託者（機関運営事務受託者）

みずほ信託銀行株式会社

本投資法人との間で2015年12月７日付資産保管業
務委託契約書（以下「資産保管業務委託契約」といいます。）を締結しています。
資産保管業務委託契約に基づき、投信法上の資産保管会社として、本投資法人の資産保管業務を行います。
本投資法人との間で2015年12月７日付一般事務委
託契約書（以下「一般事務委託契約（機関運営）」といいます。）を締結しています。
一般事務委託契約（機関運営）に基づき、投信法上の一般事務受託者（機関運営事務受託者）として、本投資法人の機関の運営に関する事務に関する事務を行います。

令和アカウンティング・ホールディ
本投資法人との間で2020年11月１日付会計事務委
一般事務受託者
託契約（以下「一般事務委託契約（会計事務等）」（計算、会計事務に関する ングス株式会社といいます。）を締結しています。
事務受託者）
一般事務委託契約（会計事務等）に基づき、投信法上の一般事務受託者（計算・会計事務に関する事務受託者）として、本投資法人の①計算に関する事
務、及び②会計帳簿の作成に関する事務等を行います。
税理士法人令和会計社
本投資法人との間で2020年11月１日付納税事務委
一般事務受託者
託契約（以下「一般事務委託契約（納税事務）」と（納税に関する事務受託いいます。）を締結しています。
者）
一般事務委託契約（納税事務）に基づき、投信法上の一般事務受託者（納税に関する事務受託者）として、本投資法人の納税に関する事務等を行います。
三井住友信託銀行株式会社
本投資法人との間で2016年９月１日付投資主名簿
投資主名簿等管理人
等管理事務委託契約書（以下「投資主名簿等管理事
務委託契約」といいます。）を締結しています。
投資主名簿等管理事務委託契約に基づき、投信法上の投資主名簿等管理人として、本投資法人の①投資主名簿の作成及び備置きその他の投資主名簿に関する事務、②投資主に対して分配する金銭の支払に関する事務、③投資主からの本投資法人に対する権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務、及び④番号法に係る個人番号等の取扱事務等を行います。

- 7 -運営上の役割

名称
投資法人債に関する一般事 三井住友信託銀行株式会社
務受託者

関係業務の内容
本投資法人との間で2018年７月19日付第１回無担保投資法人債に関する財務代理契約（以下「第１回無担保投資法人債財務代理契約」といいます。）、2021年９月14日付第３回無担保投資法人債に関する財務代理契約（以下「第３回無担保投資法人債財務代理契約」といいます。）及び2021年９月14日付第４回無担保投資法人債に関する財務代理契約（以下「第４回無担保投資法人債財務代理契約」といいます。）を締結しています。
第１回無担保投資法人債財務代理契約、第３回無担保投資法人債財務代理契約及び第４回無担保投資
法人債財務代理契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号のうち投資法人債に関する事務。投信法第117条第６号、投信法施行規則第169条第２項第４号、第５号）として、同契約に基づき、本投資法人の①投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務、②投資法人債券の発行に関する事務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、並びに④投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等を行います。
本投資法人との間で2020年７月７日付第２回無担投資法人債に関する一般事 株式会社三菱ＵＦＪ銀行
保投資法人債に関する財務代理契約（以下「第２回務受託者無担保投資法人債財務代理契約」といいます。）を締結しています。
第２回無担保投資法人債財務代理契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号のうち投資法人債に関する事務。投信法
第117条第６号、投信法施行規則第169条第２項第４号、第５号）として、同契約に基づき、本投資法人の①投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務、②投資法人債券の発行に関する事務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、並びに④投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等を行います。
株式会社みずほ銀行
本投資法人との間で2021年11月16日付第５回無担投資法人債に関する一般事
保投資法人債に関する財務代理契約（以下「第５回
務受託者無担保投資法人債財務代理契約」といいます。）を締結しています。
第５回無担保投資法人債財務代理契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号のうち投資法人債に関する事務。投信法
第117条第６号、投信法施行規則第169条第２項第４号、第５号）として、同契約に基づき、本投資法人の①投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務、②投資法人債券の発行に関する事務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、並びに④投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等を行います。
EY新日本有限責任監査法人
本投資法人の会計監査に係る業務の委託を本投資
会計監査人
法人から受けます。
三井物産アセットマネジメント・ホ
本投資法人及び本資産運用会社との間でそれぞれサポート提供者
ールディングス株式会社
スポンサー・サポート契約を締結しています。スポ
株式会社イデラ キャピタルマネジ ンサー・サポート契約の詳細は、後記「２ 投資方
メント
針／（１）投資方針／⑦ スポンサー・サポート契約」をご参照ください。

- 8 -（４）【投資法人の機構】
本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下のとおりです。
①

投資主総会（イ）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主
総会において決定されます（投信法第89条第１項）。投資主総会の決議は、原則として、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議されます（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項について
は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。
但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き、また、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案を除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項、同条第２項）。
（ロ）本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第７章）。したがって、かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。
（ハ）また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（投信法第198条、規約第42条第１項）。本資産運用会社が資産運用委
託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第205条第１項及び第２項）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
（ニ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人が、これを招集します（規約第９条第１項）。投資主総会は、2017年７月１日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの７月１日及び同日以後遅滞なく招集します（規約第９条第２項第一文）。また、必要があるときは随時投資主総会を招集します（規約第９条第２項第二文）。
（ホ）投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします（投信法第91条第１項、規約第９条第３項本文）。但し、規約第９条第２項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないとされています（投信法第91条第１項但書、規約第９条第３項但書）。なお、投資主総会招集通知には、会議の目的たる事項を記載し、通知に際しては議決権の行使について参考となるべき事項を記載した書類等を交付します（投信法第91条第３項、同条第４項）。
（ヘ）規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、2017年４月末日及び以後隔年毎の４月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とします（規約第15条第１項第一文）。本投資法人が規約第９条第２項第二文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主は、原則として、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあら
かじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（規約第15条第１項第二文）。
（ト）投資主総会の議長は、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人が、これに当たります。但し、議長たる執行役
員に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の１人がこれに代わります（規約第10条）。

②

執行役員、監督役員及び役員会（イ）執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁
判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項、会社法（平成- 9 -17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
（ロ）執行役員は１人以上、監督役員は２人以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とします（投信法第95条第２号、規約第16条）。
（ハ）執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。
（ニ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げられません（投信法第99条第１項、同法第101条第１項但書）。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項）。
（ホ）補欠の役員（執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。）の選任に係る決議が効力を有する
期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（投信法第96条第２項、会社法第329条第３項、投信法施行規則第163条第３項、規約第17条第３項）。
（ヘ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います（規約第22条第１項）。
（ト）役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれを招集します（投信法第113条第１項、規約第20条第１項）。
（チ）役員会招集権を有しない執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます（投信法第113条第２項、第３項、規約第20条第２項）。
（リ）役員会の招集通知は、役員会の日の３日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮し又は招集手続を省略することができます（投信法第115条第１項、会社法第368条、規約第20条第３項）。
③

会計監査人（イ）会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法
第96条第１項、規約第24条）。
（ロ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がされなかったときは、
その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条、規約第25条）。
（ハ）会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２第１項、同法第115条の３第１項等）。

④

資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者（イ）本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。
（ロ）本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制については、
後記「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況／（２）運用体制」をご参照ください。

⑤

内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、その「役員会規程」において、役員会を３ヶ月に１回以上開催することと定めています。

- 10 -

本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する（本投資法人は役員会の議事録の作成等のため機関運営事務受託者を同席させることができます。）ほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状
況及び本資産運用会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。
また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名の計２名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
⑥

内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用
会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員
及び監督役員に報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職
務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。

⑦

投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。
その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。

⑧

投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
後記「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況／（２）運用体制／③

投資運用の意思決定機構」及び同「⑥リスク管理体制」をご参照ください。

- 11 -

（５）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額（注１）

78,499,868,460円

発行可能投資口総口数

20,000,000口

発行済投資口の総口数（注２）

1,771,440口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。
年月日

摘要2018年５月23日

公募増資

2018年６月12日 第三者割当増資
2018年11月１日

公募増資

2018年11月27日 第三者割当増資

出資総額（千円）（注１）
増加額

残高

発行済投資口の総口数（口）
増加口数

残高

備考

7,395,250

59,287,585

43,300337,050 （注３）368,908

59,656,493

2,160

339,210 （注４）

8,965,583

68,622,077

53,500392,710 （注５）452,468

69,074,546

2,700

395,410 （注６）2019年５月１日

投資口分割

-

69,074,546

1,186,230

1,581,640 （注７）2019年12月24日

公募増資

4,215,609

73,290,155

76,5001,658,140 （注８）

225,934

73,516,089

4,100

1,662,240 （注９）4,746,456

78,262,545

104,000

1,766,240 （注10）237,32278,499,868

5,200

1,771,440 （注11）

2020年１月21日 第三者割当増資
2021年12月24日

公募増資

2022年１月25日 第三者割当増資（注１）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
（注２）本投資法人は、本書の日付現在において、自己投資口（投信法第94条において準用する会社法第308条第２項の規定により議決権を有しない投資口）は保有しておらず、相互保有投資口（投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口）も該当ありません。
（注３）１口当たり発行価格176,962円（発行価額170,791円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価額170,791円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価格173,452円（発行価額167,581円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価額167,581円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。
（注７）2019年４月30日を基準日とし、2019年５月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いました。
（注８）１口当たり発行価格57,037円（発行価額55,106円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。
（注９）１口当たり発行価額55,106円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。
（注10）１口当たり発行価格47,238円（発行価額45,639円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。
（注11）１口当たり発行価額45,639円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。

- 12 -

（６）【主要な投資主の状況】
2022年10月31日現在における本投資法人の主要な投資主は以下のとおりです。
投資主名

住所

所有
投資口数
（口）

比率
（注）
（％）

株式会社日本カストディ銀行（信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番12号

233,643

13.19

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

226,30812.78

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町二丁目２番２号

80,866

4.56

Ｗ １７７６ ＨＥＲＩＴＡＧＥ ＤＲＩＶ
５ Ｅ，ＮＯＲＴＨ ＱＵＩＮＣＹ，ＭＡ

26,786

1.51

22,4691.27

21,6891,22

三井物産アセットマネジメント・ホールデ
東京都千代田区西神田三丁目２番１号
ィングス株式会社

20,0001.13

株式会社イデラ キャピタルマネジメント

東京都港区赤坂二丁目５番１号

20,0001.13

ＳＳＢＴＣ ＣＬＩＥＮＴＳ ＡＣＣＯＵＮＴＯＮＥ ＬＩＮＣＯＬＮ ＳＴＲＥＥ
Ｔ，ＢＯＳＴＯＮ ＭＡ ＵＳＡ ０２
１１１

19,330

1.09

ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ Ａ
Ｐ．Ｏ．ＢＯＸ ３５１ ＢＯＳＴＯＮＮＤ ＴＲＵＳＴ ＣＯＭＰＡＮＹ ５０
ＭＡ ０２１０１ Ｕ．Ｓ．Ａ
５１０３

16,724

0.94

687,815

38.83

ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫＥＳＴ ＣＬＩＥＮＴ－ＴＲＥＡＴＹ
０５２３４

０２１７１，Ｕ．Ｓ．Ａ．

株式会社八十二銀行

長野県長野市中御所字岡田178番地８ＪＰ
Ｋ

ＭＯＲＧＡＮＣＨＡＳＥ

２５ ＢＡＮＫ ＳＴＲＥＥＴ，ＣＡＮ
ＢＡＮ ＡＲＹ ＷＨＡＲＦ，ＬＯＮＤＯＮ，Ｅ

３８５７７１合

１４ ５ＪＰ，ＵＮＩＴＥＤＤＯＭ

ＯＭＮＩＢＵＫＩＮＧ計（注）「比率」とは、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいいます。また、小数第３位を四捨五入して記載しています。

2022年10月31日現在における本投資法人の所有者別の投資主数及び投資口数は、以下のとおりです。
投資口の状況
区分
個人・その他

金融機関（証券会社を含む）

投資主数（人）
投資主数の割合（％）（注）
所有投資口数（口）所有投資口数の割合（％）（注）

その他の国内

外国法人

法人

・個人

計

35,206

85

407

317

36,015

97.8

0.2

1.1

0.9

100.0

665,982

709,595

98,381

297,482

1,771,440

37.6

40.1

5.6

16.8

100.0

（注）「投資主数の割合」及び「所有投資口数の割合」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 13 -

２【投資方針】（１）【投資方針】① 基本理念本投資法人は、日本を代表する総合商社三井物産グループ（注１）と独立系アセットマネジメント会社として豊富な実績を有する株式会社イデラ キャピタルマネジメント（以下「イデラ キャピタル」といいます。）
が、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指します。
また、本投資法人は、三井物産グループの総合力・事業知見（注２）とイデラ キャピタルの不動産価値創造力（注３）による多様なアセットカテゴリーへの投資活動を通じて、投資主価値の向上と共に、世界経済発展の一翼を担い、世界の未来を創造していくことを目指しており、これらの考えを表した“「みらい」が創る、世界の未来”（“MIRAI” creates the future of the world）という理念を持っています。
（注１）「三井物産グループ」とは、三井物産株式会社（本社所在地：東京都千代田区、以下「三井物産」といいます。）及び三井物産の連結子会社及び持分法適用会社により構成される企業集団をいいます。
（注２）「三井物産グループの総合力・事業知見」については、後記「③ 両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ／（イ）両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要／a．三井物産グループのアセットマネジメント事業」、「④ スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略／（ニ）三井物産グループの先見性」及び「⑤ 成長戦略を支える
両スポンサーの運営ノウハウ／（ロ）三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績」に記載の過去の実績をご参照ください。
（注３）「不動産価値創造力」とは、不動産が持つ潜在的な価値を見出し、その価値を顕在化・最大化させることを通じて不動産収益力を維持・向上させる能力を指します。以下同じです。イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の詳細については、後記「⑤ 成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ／（ハ）イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用」をご参照ください。

② 本投資法人の特徴（イ）両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ戦略
本投資法人は、安定性の観点より、三井物産グループ及びイデラ キャピタル（以下、併せて「両スポンサー」といいます。）が十分な投資実績・運用経験を有するアセットタイプであり、不動産売買及び不動産賃貸市場において十分な質・量の確保が可能と考える、オフィス・商業施設・ホテル・居住施設及び物流施設を「コアアセット」としてポートフォリオの中核に位置づけています。
また、本投資法人の持続的な成長を通じた投資主価値の最大化を図ることを目的とし、不動産投資・運用
において多数の案件実績があるアセットカテゴリーとして、両スポンサーが得意とする「コアプラスアセッ
ト」（注１）及び「ニュータイプアセット」（注２）（以下、併せて「グロースアセット」といいます。）
を一定程度ポートフォリオに組み込む方針です（注３）。
（注１）「コアプラスアセット」とは、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、将来的なキャッシュ・フローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベーション、
コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上（賃料増加・空室率改善等）が可能と
本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。
（注２）「ニュータイプアセット」とは、不動産市場における不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではある
ものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。
（注３）ニュータイプアセットの投資対象資産及びニュータイプアセットへの投資比率については、後記「⑧ 投資方針／（イ）ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

（ロ）スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ
本投資法人は、投資主価値の向上を図りつつ、持続的なキャッシュ・フローの創出を実現するために資産規模の拡大を目指す方針です。
また、本投資法人は、両スポンサーが得意とするグロースアセットを組み入れることにより、取引参加者が限定的で過度な競争を回避する取得戦略を推進し、成長性を持続させていくことで、収益性を確保することが可能であると考えています。
グロースアセットのうち、コアプラスアセットについては、取得競争が限定的であると同時に、主にイデラ キャピタルの強みである「不動産価値創造力」を活用することで運用期間中のキャッシュ・フローを増大させ、収益性の向上を実現させることが可能であると考えます。また、ニュータイプアセットについて
は、主に三井物産グループの強みである不動産市場における先見性（注）を活用することにより、不動産市場における投資・運用実績が比較的少ない段階から投資を開始することが可能となり、ひいては、将来の資産価値向上を図ることが可能であると本投資法人は考えています。
（注）三井物産グループの強みである不動産市場における先見性については、後記「④成長戦略／（ニ）三井物産グループの先見性」をご参照ください。

- 14 -

スポンサーパイプラインを用いた外部（ハ）ポートフォリオ分散とキャッシュ・フローの増大に着目したポートフォリオ運営
本投資法人は、前記「（ロ）スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ」の推進による資産規模の拡大に加え、多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図ることにより、安定したキャッシュ・フローの実現を目指します。
また、運用物件においては、三井物産グループが有する幅広い企業とのリレーションシップ及びニュータ
イプアセットにおける投資・運用実績と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することでキャッシュ・フローの増大を目指すことが可能になると本投資法人は考えています。
（ニ）健全かつ安定的な財務運営と投資主利益に配慮したガバナンス体制
本投資法人は、メガバンクグループを中心とした幅広いレンダーフォーメーション（融資団構成）の構築と、適切なLTVマネジメント（注）による健全かつ安定的な財務運営を目指します。また、投資主と両スポンサーの利害一致を図る取組みに裏付けされた強固なガバナンス体制を構築します。本投資法人の実施する各施策の詳細は、後記「⑥ 強固な財務基盤と投資主とのセイムボート」をご参照ください。
（注）「LTV」とは、総資産に対する有利子負債の比率をいい、「LTVマネジメント」とは、適切にLTVを管理することをいいます。以下同じです。

③ 両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ（イ）両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要
a. 三井物産グループのアセットマネジメント事業
三井物産グループは、多岐にわたる事業領域とネットワークを活かしながら、国内・海外において物流施設・オフィス等の伝統的な不動産を対象としたアセットマネジメント事業に加え、インダストリアル不動産（注１）・ヘルスケア施設（注２）・インフラ施設（注３）への投資、太陽光ファンドの組成やインフラデットファンド（注４）事業への出資等、グロースアセットに関連する豊富な投資・運用実績を有しています。本資産運用会社の株主である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社（以下「三井物産アセットマネジメント・ホールディングス」といいます。）（注５）は、子会社及び関連会
社に物流REITの資産運用会社である三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社（以下「三井物産ロジスティクス・パートナーズ」といいます。）と私募ファンド及び私募REIT運用会社である三井物産リア
ルティ・マネジメント株式会社を有しており、三井物産グループのアセットマネジメント事業を統括する
戦略持株会社として様々なアセットへの投資・運用に挑戦しています。
（注１）「インダストリアル不動産」及び「インダストリアル」とは、様々な産業活動の基盤となる工場・研究開発施設・データセンター等をいいます。以下同じです。
（注２）「ヘルスケア施設」とは、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設をいいます。以下同じです。
（注３）「インフラ施設」とは、交通・通信・エネルギー・水道等の生活基盤を支える施設をいいます。以下同じです。
（注４）「インフラデットファンド」とは、投資家から資金を集めて、インフラ関連企業に対するデット（融資債権やメザニンローン債権（劣後債や優先株等の負債性資本））を投資対象とし、資金を運用するファンドをいいます。
（注５）三井物産アセットマネジメント・ホールディングスは、三井物産の完全子会社です。

- 15 -

b.

イデラ キャピタルのアセットマネジメント事業
イデラ キャピタルは、株式会社エムケーキャピタルマネージメント（以下「エムケーキャピタルマネ
ージメント」といいます。）とアトラス・パートナーズ株式会社（以下「アトラス・パートナーズ」といいます。）が2012年５月に合併して誕生しました（注１）。イデラ キャピタルは、物件のバリューアップを専門に担当するコンストラクション・マネジメントチーム及びリーシング・マネジメントチームを内製化しており、それぞれを協業させることで可能となる戦略的な追加投資とリーシングを通じた現物不動
産への密接な関与を通じて、不動産マネジメントの現場力を培ってきました。具体的には、テナントが退去した場合の既存テナントの増床ニーズの取込みや、空室部分をリノベーションすることでテナント誘致
力と賃料水準の向上を目指す等、不動産保有・運用者として当該不動産の収益力の向上を図る戦略的なリーシング活動を行っています。また、プロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）より提案された工事内容について、コンストラクション・マネジメントチームが精査することにより、性能や品質を確保しつつ、コスト削減や工期短縮、不動産価値の創造・向上を実現しています。両社が長年培ってきた上記のような不動産投資マネジメントの現場力とファンドマネジメント力を強みとするイデラ
キャピタルは、フォースン・グループ（注２）の豊富な資金力を背景に東京の大規模オフィスをはじめとする大型かつバリューアップ（価値向上）可能な物件のアセットマネジメント業務（注３）を相次いで受託しています。2022年12月末日時点におけるイデラ キャピタルの運用資産残高は約3,316億円となっています。
（注１）イデラ キャピタルの前身であるエムケーキャピタルマネージメントは、2001年９月にアセットマネジメント会社として設立され、2006年３月から2012年３月まで東京証券取引所マザーズ市場に上場しており、財務健全性を維持す
るとともに、不動産等に関するアセットマネジメント業務を提供してきました。株式公開買付け（TOB）によるエム
ケーキャピタルマネージメントの非公開化の後、2012年５月に海外投資家を顧客とするファンドマネジメント事業に強みを持つエムケーキャピタルマネージメントの連結子会社でもあったアトラス・パートナーズ（2003年11月設立）と合併し、イデラ キャピタルが誕生しています。
（注２）フォースン・グループは、中国を拠点とする様々な事業への投資を世界各地で行うコングロマリット（複合企業グループ）であり、2014年にイデラ キャピタルへ資本参加し、2022年12月末日現在、子会社（復星イデラホールディ
ングス合同会社）を通じて同社株式の約98％を保有しています。
（注３）「アセットマネジメント業務」には、ファンドマネジメント業務（ファンドに係る会計業務、レポーティング業務及びIR業務等のファンド管理業務をいいます。以下同じです。）を伴わないもの及びサブアセットマネジメント業
務を含みます。

（ロ）両スポンサーの不動産ビジネス領域と本投資法人のポートフォリオ戦略
本投資法人は、両スポンサーの不動産ビジネスにおける強みを活かした「コアアセット」をポートフォ
リオの中核に位置付けるとともに、多様なアセットカテゴリーを投資対象とすることで投資機会の最大化を図るとともに、数ある投資機会の中から優良不動産を選別し、三大都市圏を中心に厳選投資することを通じて、優良なポートフォリオの構築を目指します。
両スポンサーがトラックレコードを有するコアアセットを中心としたポートフォリオ運営により安定性を確保しつつ、リースアップや小規模リノベーション、コンバージョンを通じたアップサイドの追求により収益性の向上を目指すコアプラスアセットや、取得競争が限定的であり、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットであるニュータイプアセットを成長ステージに応じてポートフォリオに組み入れることで持続的な成長を目指します。
三井物産グループは、多様なアセットの運用実績を有しており、日本で初めての物流REITである日本ロジスティクスファンド投資法人のスポンサーとして、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会
社をパートナーとして同投資法人を新規上場させるなど、今日のJ-REIT業界におけるアセットの市場拡大に貢献してきました。本投資法人は、これらの市場拡大に関する先見性及び様々なアセットの運用実績を活用し、将来的に成長が期待できるニュータイプアセットへの投資を行う方針です（注１）。また、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用し、リースアップ（注２）や、既存物件の小規模リノベーション（注２）やコンバージョン（注２）を行うことでNOI（注３）の向上を図ることが可能なコアプラ
スアセットに投資する方針です。
本投資法人は、安定性が高いコアアセットをポートフォリオの中核としつつ、持続的な投資主価値(DPU（注４）及びNAV（注４）)の向上を実現するため、運用期間中に収益性の向上を目指すコアプラスア
セット及び将来的にマーケットの拡大が期待できるニュータイプアセットをポートフォリオに組み入れる
ことにより、J-REITセクターにおける競争優位性の確立を目指します。

- 16 -

＜アセットカテゴリー＞
アセットカテゴリー

特徴
伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込コアアセットみがある場合を含みます。）等、安定的な賃貸収益が期待できるアセットを
コアアセットと定義し、本投資法人のポートフォリオの中核を占めるアセッ
トカテゴリーとします。
将来的なキャッシュ・フローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリ

グロース

コアプラス

ースアップや小規模リノベーション 、コンバージョン 等を行うことを通じ

アセットて、アップサイドの追求による収益性の向上を目指すアセットをコアプラス
アセットと定義します。

アセット
ニュータイプアセット

不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できるア
セットをニュータイプアセットと定義します。

（注１）ニュータイプアセットを取得する際には、必要に応じて、本資産運用会社の運用体制を整備した上で（アセットタ
イプによっては法令等が整備された後に）行います。
（注２）「リースアップ」とは、物件の空室率の改善を図ることを指し、「小規模リノベーション」とは、機能改善を目的とする改修・修繕を指し、「コンバージョン」とは、用途転換を目的とする大規模修繕又は再開発を指します。以下同じです。
（注３）「NOI」とは、収入から実際に発生した経費を差し引いて求められる減価償却費控除前の純収益（Net Operating
Income）のことをいいます。以下同じです。
（注４）「DPU」とは、１口当たり分配金（Dividend Per Unit）をいい、「NAV」とは、純資産価値（Net Asset Value）（鑑定ベース）をいいます。以下同じです。

- 17 -

（ハ）ポートフォリオにおける物件取得の着眼点
本投資法人は、物件取得の着眼点として、主に「立地」、「建物」及び「テナント」の３つの基準を設け、当該基準に照らして投資リターンの追求と投資リスクの検証を行います。
本投資法人のポートフォリオを構成し、今後も主要な投資対象となるオフィス、商業施設及びホテルにおける物件取得の着眼点は以下のとおりです。
類型
・
・
・
特徴
オフィス
投資テーマ

着眼点

・
・
・
・
・

類型
・
特徴

商業施設

投資テーマ

着眼点

・
・
・
・
・
・
・
・

類型
・

特徴

・

ホテル

投資テーマ
着眼点

・
・
・
・

大規模オフィス
延床面積20,000㎡以上
高い立地優位性、物件希少性高い施設スペック

中規模オフィス
延床面積3,000㎡以上20,000㎡未満（但し、就業人口等のマーケット規模によっては3,000㎡未満の物件も取得可能）
・ 物件数及びテナント数のボリュームゾー
ン・ 十分な施設スペックを持つ物件の新規供給が限定的であり、需給環境が安定的
アップサイド・ポテンシャル（注１）のあるオフィスに着目
安定的な運用が可能なオフィスにも着目
既存テナントの賃料がマーケット賃料以下又は同程度で、マーケット賃料が上昇傾向にある
短期的な空室の存在
長期賃貸借契約の締結により収益の安定性を確保
都市型商業施設（注２）
地域密着型商業施設（注２）ターミナル駅に近接し、アクセスが容易 ・ 近隣地域の底堅い需要が存在し、商圏がな都心の好立地に所在確立した日常生活圏に所在
高級ブランド店や最新の消費者動向を捉 ・ 日常生活用品・サービスを提供し、デイえて展開する物販・サービス関連施設
リーニーズに対応
都市型商業施設は立地特性に着目
地域密着型商業施設は商圏に加え、テナント力に着目
国内消費の回復やインバウンド需要増加の影響を享受しやすく、アップサイド・ポテン
シャルあり
三大都市圏の商業集積エリアに所在
近隣の商圏
核テナントの競争力と継続性
代替テナントの可能性
バジェット型ホテル
リゾート型ホテル
フルサービス型ホテル
駅前、空港、観光地、ビ ・ 観光地、景勝地、レジャ ・ 駅前、空港、観光地、ビジネス街及び繁華街等のー施設近隣に所在
ジネス街及び繁華街等の集客エリア並びにターミ ・ 比較的ゆとりのある宿泊
集客エリア並びに大都市
ナル駅及び高速道路のイ
施設とレストラン、宴会
圏、政令指定都市、県庁
ンターチェンジ等の交通場、会議場、スポーツ施
所在地等の都市及び市街の要所近隣に所在
設等、多様な付帯施設を地近郊に所在付帯施設を限定又は最小有するホテル・ 宿泊施設に加え、レスト
限にして、宿泊を主体又ラン 等の料飲施設 ・設
は宿泊に特化したホテル
備、宴会場、会議場等の付帯施設を備えており、
フルラインのサービスを提供するホテル
安定した需要と更なるアップサイド・ポテンシャルがあるホテルに着目
訪日外国人旅行者の増加及び堅調な国内需要を背景に今後も安定して需要が見込め、アップサイド・ポテンシャルあり
新幹線等の主要幹線駅前及び主として政令指定都市に所在
観光及びビジネス需要のいずれにも対応可能・（注１）「アップサイド・ポテンシャル」とは、不動産投資・運用を通じて期待される、将来における投資収益や不動産価値の潜在的な上昇余地をいいます。以下同じです。
（注２）「都市型商業施設」とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市の主要駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性や顧客誘引力を有する商業施設をいいます。「地域密着型商業施設」とは、消費者が日常的に利用することの多いテナン
トを中心に構成される商業施設をいいます。

- 18 -

④

スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略（イ）「３Ｄソーシング戦略」による成長機会の追求
本投資法人は、本資産運用会社独自のソーシング・ルート（ダイレクト・ソーシング）（注）に加え、三井物産グループとイデラ キャピタルそれぞれのソーシング・ルート（スポンサー・ソーシング）を活用した３主体によるソーシング戦略（３者それぞれが、主体的に独自の方面（Direction）へのソーシング活動を展開することから、当該戦略を「３Ｄソーシング戦略」と呼ぶことがあります。）を推進することにより、多様なルートによる取得機会の最大化を図りつつ、クオリティの高い物件に厳選投資する方針です。
a.

ダイレクト・ソーシング
本資産運用会社には、三井物産グループ及びイデラ キャピタルで多年にわたり投資運用を担当した経験豊富なメンバーが出向しており、これらのメンバーを中心に、これまでの豊富な経験と不動産市場におけるネットワークを活かし、本投資法人による投資対象資産の取得を担当します。その結果、本資産運用
会社は、これらの人材を通じた独自のソーシング・ルートを構築しています。
また、独自のソーシング・ルートによる取得実績を積み上げていくことにより、不動産売買市場において本資産運用会社の認知度が高まり、中長期的にもダイレクト・ソーシングを通じた持続的な外部成長を図ることが可能であると考えています。

b.

スポンサー・ソーシング
本投資法人は、本資産運用会社独自のダイレクト・ソーシングに加え、三井物産グループ及びイデラ
キャピタルのソーシング・ルートを活用することにより、三井物産グループの事業ポートフォリオを活用することで獲得できる幅広いアセットクラスに関する物件情報と、イデラ キャピタルの不動産価値創造力を活用することで獲得できる幅広い特性の物件情報の双方を得ることが可能であると考えており、これらのスポンサー・ソーシングを活用することで、コアアセット、コアプラスアセット及びニュータイプア
セットの取得を通じた外部成長戦略を加速させる方針です。
（注）「ソーシング」とは、物件の給源を意味し、「ソーシング・ルート」とは、物件の情報取得経路を意味します。そのうち、本資産運用会社が独自に情報取得する場合を「ダイレクト・ソーシング」と称し、スポンサーを介して情報取得する場合を「スポンサー・ソーシング」と称します。以下同じです。

（注）上記は両スポンサーの強みに基づいたアセット取得の事例を模式化したものであり、実際は３主体それぞれから、コ
アアセット、ニュータイプアセット及びコアプラスアセットのソーシングが行われます。

（ロ）スポンサー・サポート契約を活用した物件取得戦略
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー各社による外部成長サポートをより確かなものとするため、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルとの間でそれぞれスポンサ
ー・サポート契約を締結しています。
具体的には、両スポンサーは物件情報提供（第三者保有物件を含みます。）、取得機会の逸失を回避する
ためのウェアハウジング（注）、物件取得及び運用に関する業務支援、物件共有等を通じて、外部成長戦略の蓋然性を高める施策を講じています。
両スポンサーは、本投資法人の投資対象となる物件を数多く保有し、運用を受託しています。スポンサーが保有及び運用受託している物件を取得することで、不動産投資に係る調査（以下「デュー・ディリジェン
ス」といいます。）等の取得コストを抑制することが可能であり、また物件に関するリスク・リターンを適切に分析することが可能であることから、効率的な外部成長が実現できると本投資法人は考えています。

- 19 -

なお、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルと本投資法人とのスポンサー・サポート契約の主な内容は、後記「⑦スポンサー・サポート契約」をご参照ください。

（注）「ウェアハウジング」とは、本投資法人が取得を予定する資産について、収益の安定化や取得時期の調整を行うためにブリッジファンドに先行取得させることをいいます。

＜スポンサー・サポート契約の概要＞（注）三井物産の100％子会社である三井物産アセットマネジメント・ホールディングスとの契約です。

（ニ）三井物産グループの先見性
a. ニュータイプアセットの開拓実績～日本初の物流REITを組成～
三井物産グループは、物流施設の安定資産としての潜在的価値に着目し、他社に先駆けて賃貸用物流施設への投資を開始しました。2005年５月には、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社をパートナーとして日本初の物流REITである日本ロジスティクスファンド投資法人（注）を上場させ、現在まで安定した運用実績を積み重ねています。本投資法人は、三井物産グループをスポンサーとすることで、三井物産グループが日本ロジスティクスファンド投資法人の運用で培った知見を本投資法人の運用においても活用できるものと考えています。
（注）三井物産アセットマネジメント・ホールディングスが70％の株式を有する三井物産ロジスティクス・パートナーズが資産の運用を行っています。

b.

ニュータイプアセットへの更なるチャレンジ～メガソーラーファンド～
三井物産グループは、再生可能エネルギーの固定価格買取制度の導入にいち早く着目し、長期間にわたり安定した売電収入の期待できる太陽光発電設備への投資を開始しています。エネルギー分野への知見だ
けでなく、鋼材等の部品供給や物流手配等、三井物産グループの総合力を活かしたプロジェクトであると同時に、安定収益をベースとしたファンド組成等、金融面での強みを活かし、更なるニュータイプアセッ
トの開拓を行っています。

⑤ 成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ（イ）ポートフォリオ分散の意義
不動産は、オフィス、商業施設及びホテル等のアセットタイプであっても契約形態等によって景気感応度
や賃料のボラティリティ（賃料の増減の振れ幅）等が異なるという特徴を有すると本投資法人は考えています。本投資法人の投資対象のうち、キャッシュ・フローの安定性が高いと考えられるアセットタイプとしては、長期固定賃料のオフィス、ホテル、地域密着型商業施設、居住施設及び物流施設等があります。また、
アップサイド・ポテンシャルがあるアセットタイプとしては、長期固定賃料以外のオフィス、都市型商業施
設、変動賃料のホテル等があります。
ポートフォリオには、テナントとの契約が長期固定であり、長期にわたりキャッシュ・フローが固定化されている、あるいは適切なテナント構成や賃貸市場における競争力を有し、安定的な不動産賃貸収入の確保が期待でき、キャッシュ・フローの安定性が高いと考えられるアセットタイプに加え、今後の既存テナントとの賃料改定又はテナント入替えにより賃料増額が狙えるようなアップサイド・ポテンシャルがあるアセッ
トタイプも含まれていることから、安定性と成長性を兼ね備えたポートフォリオを構築しているものと本投資法人は考えています。
本投資法人は、多様なキャッシュ・フロー特性を有するアセットに幅広く投資することで、安定性と成長性を兼ね備えたポートフォリオの構築を目指します。

- 20 -

（ロ）三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績
三井物産グループは、総合商社として様々な事業分野における運営・開発実績を数多く有しており、不動産をはじめとした多様なアセットタイプの運営事業をグローバルに展開しています。本投資法人は、三井物産グループの有する様々なオペレーショナルアセット（注）の運営実績に基づく事業知見の蓄積と幅広い企
業とのリレーションを活用し、内部成長及び運営力の強化を図ります。
（注）「オペレーショナルアセット」とは、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供する施設をいいます。

（ハ）イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用
イデラ キャピタルは、物件のバリューアップを専門に担当するコンストラクション・マネジメントチー
ム及びリーシング・マネジメントチームを内製化しており、それぞれを協業させることで可能となる戦略的な資本的支出とリーシングが物件取得時の優位性に繋がっていると考えています。これにより、テナントが退去した場合も、当該不動産の入居テナントの増床ニーズの取り込みや、空室部分のリノベーションによるテナント誘致力及び賃料水準の向上を目指す等、不動産保有・運用者として当該不動産の収益力の向上を目指す戦略的なリーシング活動が可能となっています。
また、PM会社より提案された工事内容について、イデラ キャピタルのコンストラクション・マネジメン
トチームが精査することにより、計画している性能や品質を確保しつつ、コスト削減や工期短縮、不動産価
値の創造・向上を実現しています。この強みにより取得後のリーシングの展望を描きながら物件を取得することが可能となるため、難易度の高い案件にも取り組めるという優位性にも繋がっています。
本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約に基づき、このような「不動産価値創造力」を有するイデ
ラ キャピタルのノウハウを承継しており、必要に応じて、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することが可能です。イデラ キャピタルには、物件特性に応じた不動産の収益力の向上及び様々なアセットタイプのリーシング・マネジメント実績が蓄積されており、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することによるテナントリレーションの一層の強化を通じて、強固なポートフォリオを構築することが可能となります。
＜イデラ キャピタルのコンストラクション・マネジメントチーム及びリーシング・マネジメントチームの内製化と協業＞- 21 -

⑥

強固な財務基盤と投資主とのセイムボート（イ）強固な財務基盤の構築
本投資法人は、持続的な成長と中長期的に安定した収益の確保を実現するために、健全かつ安定的な財務運営を推進します。
a.

LTV水準及びLTVマネジメント
本投資法人は、投資主価値の維持・向上を図るために強固な財務基盤を構築する方針であり、LTV水準については保守的な水準を維持する方針です。
したがって、投資主価値の維持・向上の観点でLTV水準を適切にマネジメントしていく方針です。
本投資法人は、LTVマネジメントは、DPU及びNAVを向上させていく過程において有効に活用すべき財務戦略の一つであると考えています。したがって、LTV水準については物件取得機会を機動的に捉えるためにも、一定の取得余力を確保できる水準で運営していく方針です。
但し、借入れによって物件を取得した際には、その後の資本政策の過程においてLTV水準を一時的に引き下げる可能性があります。

b.

借入れの長期・固定化
本投資法人は、ポートフォリオの特性に応じた負債戦略を実行する方針であり、借入れについては返済
期限の長期化及び金利の固定化を推進する予定です。但し、金融市場等の環境に鑑み、将来的な投資主価値増大を図るために柔軟な負債戦略を取ることがあります。

c.

レンダーフォーメーション
本投資法人は、健全かつ安定的な財務運営に加え、メガバンクグループを中心とした強固なレンダーフォーメーションを構築することにより、財務戦略の柔軟性は拡大すると考えます。

d.

格付け
本投資法人は、本書の日付現在、長期発行体格付けとして、株式会社日本格付研究所（JCR）よりA+（安定的）、格付投資情報センター(R&I)よりA（安定的）の格付け（注）を取得しています。
（注）本投資法人が取得している、発行体の将来の信用力に関する信用格付業者の意見であり、本投資法人の投資口に付された格付けではありません。

（ロ）利益超過分配の方針
本投資法人は、投資主価値の最大化のため、１口当たり分配金の安定化を重視した運用を目指します。そのため、本投資法人は財務健全性の維持及び効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントの実行にも考慮しつつ、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当す
る分配（通常の利益超過分配）については減価償却費の60％を上限とした利益超過分配（注）を実施する可能性があります。
・ 物件のリニューアル・建て替え等により発生する一時的費用（解体費・除却損等）
・ 物件の売却に伴う一時的な譲渡損失
・ 物件取得に伴う期中における公募増資の実施による希薄化への対応
・ その他、突発的事象による一時的な費用負担
・ 繰延ヘッジ損益等の税会不一致への対応
・ 合併に伴って発生したのれんの償却に伴う一時差異等調整引当額の分配（注）クローズド・エンド型の投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配（通常の利益超過分配）については計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことが可能とされています（一般社
団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」）。

（ハ）投資主利益に配慮したガバナンス体制
本投資法人は、資産運用に際し、投資主とスポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルの利害の一体化を図るとともに、利益相反に対する第三者性を確保した運営体制を採用することとし、この２つを中心的な枠組とした中立的かつ透明性の高いガバナンス（企業統治）体制の整備・充実を図る方針です。

- 22 -

a.

ガバナンス体制
利害関係者からの資産の取得等の重要な取引に際しては、本資産運用会社のコンプライアンス・オフィ
サー（但し、一定の場合に、代行して業務を遂行する者を選任することについて緊急その他正当な理由が認められるときにおいて、コンプライアンス・オフィサー代行者が指名された場合には、当該コンプライ
アンス・オフィサー代行者とします。以下「コンプライアンス・オフィサー」とある部分について、同じです。）による事前審査、コンプライアンス委員会及び投資運用委員会における各審議及び決議を経て、取締役会及び本投資法人役員会へ報告（但し、投信法に定義される利害関係人等との間で一定の取引を行う場合は、本投資法人役員会の事前承認が必要とされます。）する仕組みを採用し、利益相反に対する第三者性を確保したガバナンス体制を構築しています。本資産運用会社の利害関係者の範囲については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限／（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限／①

利害関係者の定義」をご参照ください。

＜運用資産の取得に関する意思決定フロー＞

その他、本投資法人は利害関係者取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件の資産を取得する体制を構築しています。利害関係人等との取引制限の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限／（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。
b. 本投資法人とスポンサー各社の投資対象の棲み分け
i.
本投資法人と三井物産又は三井物産グループの棲み分け
三井物産は、総合商社としての幅広い事業活動を通じ、様々なアセットクラスに対する投資を行っており、潜在的には本投資法人との間において投資対象が重複する可能性があります。しかし、主として開発
又は施設の運営事業を行う三井物産の場合と異なり、本投資法人では保有に伴う不動産賃貸収入による安定的な収益の確保を目指すことから、事業内容による棲み分けが可能と考えられます。
三井物産グループは、不動産アセットマネジメント事業を行う連結対象子会社を含んでおり、潜在的には本投資法人との間において、投資対象や事業内容が重複する可能性があります。しかし、主として期限を定めたファンドの組成を志向するアセットマネジメント子会社とは異なり、本投資法人では幅広いアセ
ットクラスへの長期的投資を前提としていることから、補完関係の構築が可能であると考えています。また、三井物産グループは、物流施設への投資に特化した投資法人の運用を受託する資産運用会社を擁しており、本投資法人の投資対象と重複していますが、物流施設は本投資法人の投資対象の一部を構成するのみであり、投資対象の重複による影響は小さいと考えます。
ii. 本投資法人とイデラ キャピタルの投資対象の棲み分け
イデラ キャピタルも不動産投資を行っており、潜在的には本投資法人との間において投資対象が重複- 23 -

する可能性があります。しかし、主としてオポチュニスティックな投資を志向するイデラ キャピタルと異なり、本投資法人は、安定した分配金利回りの実現を目標としていることから、以下のように投資対象の棲み分けを図ります。
本投資法人は、中長期にわたって資産を保有し、不動産賃貸収入による安定的な収益の確保を目指すことから、コアアセットへの投資を主として行います。一方、イデラ キャピタルは、不動産賃貸収入に加えて、投資不動産に対する収益性を高める積極的な施策を通じて不動産価値を増加させ、一定期間後に売却することでその価値の増加を実現させるオポチュニスティック型投資を主として行います。
c.

投資主とスポンサーの利害を一致させる取組みの採用
本投資法人は、投資主、スポンサー及び本資産運用会社の利害を一致させ、投資主価値の中長期的な向上を実現するために、ガバナンス上の取組みとして、セイムボート出資を受け入れます。後記「d．三井物産グループ及びイデラ キャピタルによる本投資口の保有」に記載のとおり、スポンサーが中長期的に本投資法人の投資口を保有することで本投資法人の投資主価値の向上に対して強いコミットメントを図ります。

d.

三井物産グループ及びイデラ キャピタルによる本投資口の保有
本投資法人は、投資主価値の最大化を図り、投資主、本資産運用会社、三井物産グループ及びイデラ
キャピタルとの利害を一致させるため、三井物産グループ及びイデラ キャピタルが本投資口の一定割合の取得及び保有を行うことによるセイムボート出資を受け入れる方針です。かかる方針に基づき、本書の日付現在、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、発行済投資口の総口数の2.3％（三井物産グループ：1.1％、イデラ キャピタル：1.1％）を保有しています。また、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、保有する本投資法人の投資口について、特段の事情がない限り、継続して保有するように努めるものとしています。

（ニ）投資主利益と連動した運用報酬体系
本投資法人は、以下に記載のとおり、投資主価値の最大化を図り、投資主、本資産運用会社、三井物産グループ及びイデラ キャピタルとの利害を一致させるため、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部（運用報酬Ⅱ）については、１口当たり分配可能金額と償却
後NOIに連動した運用報酬体系を採用しています。これにより、本資産運用会社、ひいてはスポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルは、投資主と利害が一致し、本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを継続して保つことが可能となります。
＜資産運用報酬の概要＞
運用報酬Ⅰ

本投資法人の総資産額に、0.5％（年率）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額

運用報酬Ⅱ

運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額（規約に定義されます。）を発行済投資口の総口数で除した金額に、償却後NOI（規約に定義されます。）と、0.001％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額

取得報酬

取得代金に、1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額

譲渡報酬

譲渡代金に、1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額

合併報酬

合併の相手方が保有する不動産関連資産のうち、当該新設合併の新設合併設立法人
又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの、当該合併の効力発生日における評価額の合計額に1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額

なお、本資産運用会社への支払報酬の詳細については、後記「４／③本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。

- 24 -

手数料等及び税金／（３）管理報酬等

⑦

スポンサー・サポート契約（イ）三井物産グループ及びイデラ キャピタルとのスポンサー・サポート契約
本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルとの間で、それぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。スポンサー・サポート契約に基づ
き、本投資法人は、スポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルそれぞれの持つ資産運用の強みを享受し、本投資法人の成長機会に活用する方針です。
（ロ）スポンサー・サポート契約の概要
本投資法人及び本資産運用会社と、両スポンサーとの間でそれぞれ締結されたスポンサー・サポート契約
は、主として、本投資法人の外部成長、内部成長及び出資並びに本資産運用会社の人材確保の側面のサポートを企図しており、かかるサポートを通じ、本投資法人へ成長機会を提供することを目的としています。
a. 主として本投資法人の外部成長に寄与するスポンサー・サポートi.
情報提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングスにおいては自ら又はグループSPC（注１）が、イデ
ラ キャピタルにおいては自ら、イデラ グループ企業（注２）又はグループSPCが、対象不動産（注３）の売却を検討することとなった場合及び本資産運用会社から要請があった場合には、やむをえない事情がある場合を除き、本資産運用会社に当該対象不動産に関する情報（注４）を遅滞なく本投資法人及び本資産運用会社に提供します。但し、既に第三者に譲渡することを約している場合等、一定の例外があります。
（注１）「グループSPC」とは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルが出資し若しくは同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は、その子会社）がアセットマネジメント業務を受託しているいわゆる特別目的会社（Limited Partnership、投資事業有限責任組合などの法人格のないエンティ
ティを含みますが、投資法人は含みません。）をいいます。
（注２）「イデラ グループ企業」とは、イデラ グループ（イデラ キャピタル及びイデラ キャピタルが直接又は間接に当該会社等の議決権の全てを所有している会社等（イデラ キャピタル又はその子会社・関連会社が第三者より議決権行使の委託を受けている場合は、「議決権の全てを所有」する場合に該当しません。）にて構成されるグループをいいます。以下同じです。）所属の会社等（但し、イデラ キャピタルを除きます。）をいいます。
（注３）「対象不動産」とは、本資産運用会社がその社内規程として定める運用ガイドラインに規定する本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等資産をいい、開発中の不動産等資産並びに不動産、不動産の賃借権、地上権等を裏付とする信託受益権及び匿名組合出資等の投資法人が取得可能な資産を含みます。但し、三井物
産アセットマネジメント・ホールディングスにおいては物流施設を、イデラ キャピタルにおいては居住施設を、それぞれ除きます。
（注４）「当該対象不動産に関する情報」とは、当該対象不動産の概要、賃貸借契約の内容、テナント属性、テナントの財
務内容や売上高等の業績データを含みますが、これらに限られません。但し、守秘義務に反しない限度において提供可能な情報とします。

ii.

第三者保有物件の売却情報の提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、第三者（注１）から対象不動産の売却に関する情報（注２）が提供された場合、当該対象不動産の所有者その他関係当事者の事
前承諾を得られることを条件に、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループ
SPC（注３）、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業及びグループSPCと本投資法人及び本資産運用会社の双方に対し、同じ内容にて当該対象不動産に関する情報を速やかに提供します。
（注１）「第三者」とは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は同社及びグループSPC以外の第三者を意味し、イデラ キャピタルの場合は同社、イデラ グループ企業及びグループSPC以外の第三者をいいます。
（注２）三井物産アセットマネジメント・ホールディングスについては物流施設を、イデラ キャピタルにおいては居住施設
を、それぞれ除きます。
（注３）三井物産アセットマネジメント・ホールディングスについては、特別目的会社が組成されていない場合には、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの子会社である本資産運用会社以外の一任運用業務を営む会社を含みます。

- 25 -

iii. 本投資法人との物件共有又は準共有
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社からの要請があった場合、本投資法人が取得を予定する不動産等資産について、本投資法人との物件の共有（準共有を含み、本iii．において、以下「本物件共有」といいます。）による不動産等資産の共有持分（準共有持分を含みます。）の取得（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループ
SPC、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業又はグループSPCによる取得を含みます。）を真摯に検討するものとします。この場合において、本物件共有の手法及び内容については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定めるものとします。
iv.

ウェアハウジング機能の提供

本資産運用会社は、本投資法人による不動産等資産の機動的な取得を目的として、スポンサーである三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルに対し、本投資法人への当該不動産等資産の譲渡を前提とした一時的な保有（なお、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業又はグループSPCによる保有を含
み、以下「ウェアハウジング」といいます。）を依頼することができるものとします。この場合、スポンサーである同社は、本資産運用会社から依頼を受けたウェアハウジング機能の提供について真摯に検討を行います。なお、ウェアハウジング機能を提供するための諸条件については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定めるものとします。
v.

再開発サポート・バリューアップサポートの提供

本投資法人が保有する不動産等資産（以下「再開発物件」といいます。）について、本資産運用会社が再開発の必要を認め、スポンサーである三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ
キャピタルに対し、再開発計画の検討及び提案を要請した場合、同社は、再開発物件について再開発計画
を真摯に検討し、本投資法人の投資対象となる収益不動産の再開発を行うことを内容とする再開発計画案を提示するとのサポート（以下「再開発サポート」といいます。）（注）を自ら行い又はその関係会社（若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者）をして行わせるものとします。
この場合において、本資産運用会社が、スポンサーである同社（同社が指名した者を含みます。）の提示した再開発計画案について妥当と判断したときは、同社に対し、再開発物件に関する優先交渉権（優先的に売買又は開発業務受託の交渉を行う権利）を付与します。但し、本投資法人による再開発物件のスポンサーへの売却又は開発業務委託は、再開発された物件について、スポンサーが本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該不動産に関する優先交渉権（優先的に売買交渉を行う権利）を付与することを条件としてのみ、行われるものとします。優先交渉期間は、本資産運用会社とスポンサーが別途合意する期間とします。
なお、優先交渉期間内に本資産運用会社とスポンサーとの間で売却又は開発業務委託の条件が合意に達しなかった場合、本資産運用会社は、第三者との間で再開発物件の売却又は開発業務委託につき協議を開始することができます。
（注）スポンサーは、本資産運用会社の要請がある場合には、かかる再開発サポートのほか、リースアップやリノベーショ
ン、コンストラクション（建設）等に関するノウハウ提供サポート（以下「バリューアップサポート」といいます。）を自ら行い、又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断するその他の者）をして行わせるものとします。

- 26 -

b.

本投資法人の成長（外部成長・内部成長）に寄与するスポンサー・サポートi.

物件取得及び運用に関する業務支援等
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社から要請があった場合、法令に抵触しない範囲内において、本資産運用会社が本投資法人から受託する業務（但し、投資運用業又は投資助言・代理業務に該当しうる業務を含みません。）に関し、受託条件等について
は本資産運用会社と協議し決定した上で、スポンサーである同社は、自ら又はその関係会社（若しくはス
ポンサーである同社が適切と判断するその他の者）を通じて、以下の業務受託を行い、又は行わせるものとします。但し、本資産運用会社は、資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与は行いません。なお、スポンサー・サポート契約の規定は、本資産運用会社がスポンサーに対して不動産等資産の媒介を委託することを意味するものではありません。本資産運用会社がスポンサーに対して不動産等資産の売買の媒介を委託する場合には、両者間で別途当該媒介に係る契約を締結することが必要とされています。
・リサーチ関連業務（不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、商圏、競争環境に関する調査）・物件取得及び運用に関する助言及び補助業務
・個別不動産に関する各種分析及びデュー・ディリジェンス補助等
・プロパティ・マネジメント業務

ii. マーケット情報の提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社が要請したときは随時、自ら又はその関係会社（若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者）を通じて、本資産運用会社に対し、不動産等資産の売買、開発に関するマーケット情報及び不動産等資産の賃貸マーケットに関する情報について、スポンサー又はその関係会社の保有する合理的に提供可能な情報を提供するものとします。
iii. 環境配慮技術及びノウハウの提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産のリニューアル工事や物件運営に関して、テナント満足度の向上や水道光
熱費の節約等のため、本資産運用会社がスポンサーである同社に環境配慮技術及びノウハウの提供を依頼する旨の申し入れを行った場合、同社は、合理的に可能な限り、自ら又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断するその他の者）を通じて、かかる環境配慮技術及びノウハウを提供し、又は提供せしめるものとします。この場合において、スポンサーは、自ら又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断する
その他の者）が環境配慮技術及びノウハウの提供に合意したときは、自らが運用を受託する場合における運用不動産に係る環境配慮技術及びノウハウの提供と同等以上の努力を怠らないものとします。
iv. 本投資法人の保有物件に係るリーシングサポートの検討
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産について、本資産運用会社がスポンサーである同社に実効的なリーシング戦略を策定する等のリーシングのサポートの提供を依頼する旨の申し入れを行った場合、同社は、自ら又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断するその他の者）を通じて、当該物件へのリーシングのサポートの提供につき検討し、又は検討せしめるものとします。この場合において、スポンサーは、自ら又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断するその他の者）がリーシングのサポートの提供に合意したときは、自らが運用を受託する場合における運用不動産に係るリーシングと同等以上の努力を怠らないもの
とします。
c.

本投資法人の出資に関するスポンサー・サポート（本投資法人へのセイムボート出資)（注）
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行うものとします。また、スポンサーである同社が保有する本投資法人の投資口について、特段の事情がない限り、継続保有に努めるものとします。
（注）当該サポートは、スポンサーに法的義務を課すものでなく、スポンサーに対し何らの法的拘束力を持つものではありません。また、かかる合意は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第15条その他法令に抵触しない前提で合意されるものであること、及び、金融商品取引法第166条に基づくいわゆる投資口等に関するインサイダー取引規制（その後の改正による規制を含みます。）に抵触することのないよう留意しつつこれを行うことについて、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社の間で互いに確認しています。

- 27 -

d.

本資産運用会社の人材確保に寄与するスポンサー・サポート（人材の確保に関する協力）
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社からの要請があった場合、法令に抵触しない範囲内において、自ら又はその関係会社（若しくはスポンサーが適切と判断するその他の者）をして、人材の確保（本資産運用会社による本投資法人の運営に必要な物件取得、物件管理、財務、インベスターリレーション（IR）等のノウハウを有する人材の派遣（転籍・出向）を含みます。）に合理的な範囲で協力するものとします。

⑧ 投資方針（イ）ポートフォリオ構築方針
a. 立地
本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置付け、ポートフ
ォリオの70％以上を投資します（注）。
（注）取得価格ベースとし、取得時の消費税・地方消費税及び手数料等を含みません。なお、本投資法人が個別具体的な資産の取得を行った結果、一時的に、これらの比率とは異なる投資比率となることがあります。

b.

アセットタイプ本投資法人は、コアアセット（オフィス・商業施設・ホテル・居住施設及び物流施設）及びグロースア
セット（コアプラスアセット及びニュータイプアセット）に投資していく方針ですが、各アセットカテゴ
リーに分類されるアセットタイプは下記のとおりです。但し、各アセットタイプにおける組入比率は設けません。
アセットカテゴリー

アセットタイプ

組入比率（注１）

オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、
コアアセット

グロース
アセット

コアプラス
アセット
ニュータイプアセット

物流施設（安定的な賃貸収益が期待できる
アセット）
オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、物流施設（運用期間中にアップサイドの追求に拠る収益性の増加を目指すアセット）
ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダ
ストリアル不動産、インフラ施設、観光施
設、森林

80％以上

20％以下

（注１）組入比率について、上場時（注２）はキャッシュ・フローの安定性が高く、取引量も確保されているオフィス・商業施
設・ホテル等といったコアアセットの組入比率を100％とし、安定性重視の運用を図りました。一方、上場以降は、コアアセットに加えグロースアセットを抑制的に組み入れることで、安定性を重視しつつ、持続的な成長に繋がるポートフォリ
オの構築を目指しています。資産規模5,000億円超となった場合にもコアアセットの組入比率は原則80％以上とし、より安定性と成長性のバランスに配慮する方針です。
（注２）「上場時」とは、本投資口の東京証券取引所への新規上場の時点又は当該新規上場時に取得した物件の取得時点を指します。

（ロ）投資基準
本投資法人は、物件を取得するに際し、以下の投資基準により投資を行います。
a.

立地
日本全国を主な投資対象とします。但し、オフィス及び商業施設においては、三大都市圏を主な投資対
象地域と位置付けます。

b.

取得価格
投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。
利害関係者との取引においては、鑑定評価額を超えた価格（鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。）での取得は行いません。

c.

耐震性
原則として、新耐震基準（昭和56年改正の建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）に基づく耐震基準）に基づく施工又は補強工事等により、新耐震基準と同等以上の耐震性能を有すると判断される物件を取得します。

- 28 -

d.

環境・地質
建物内におけるアスベスト等の有害物質の取扱い・保管状況及び敷地内の土壌の状況・状態が大気汚染防止法や土壌汚染対策法等関連法令に適合している若しくはこれらへの対応策が十分に講じられていることを原則とします。但し、取得後是正が見込まれる場合には、取得することがあります。

e.

テナント
テナントの業種、規模、使用目的、賃料水準、賃貸借契約期間等について評価・分析することを原則と
します。

f.

権利関係
所有権、賃借権、地上権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有、借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の信用力・属性等に特段問題が無く、運営・管理や持分処分における制約事
項・リスクが少ないことを原則とします。

g.

安定稼働不動産への投資
本投資法人は、安定したキャッシュ・フローを確保するため、原則として、安定してキャッシュ・フローを創出している不動産等に投資をするものとし、未稼働（開発中でキャッシュ・フローを創出しないもの）の不動産等は投資対象としません。但し、短期的に稼働率の低下した不動産等については、将来における稼働率の向上が早期に見込める場合や、スポンサー・サポートを伴う場合には、厳選して投資決定を行うことがあります。この場合には、より慎重な判断を行うものとします。

- 29 -

（ハ）デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、投資対象資産の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心にデュー・ディリジェン
スを行います。
調査項目

内容
１

経済的調査

物理的調査

法的調査

その他

テナントの信用状況（業種、業容、業歴、決算内容、財務状況等）
テナント調査２ テナントの賃料支払状況
３ テナントの契約形態、契約内容の検証
４ 過去の稼働率、賃料推移
１ 市場賃料の調査（物件の個別性を考慮し、必要に応じてマーケットレポートの取得を検討します。）
マーケット調査
２ 周辺の競合物件の状況
３ 設定賃料の妥当性の検証
１ キャッシュ・フロー・デュー・ディリジェンス（収入及び支出項目の検証）の実施
２ プロパティ・マネジメント業務委託契約 の形態と管理水
準、報酬の適正性
３ 建物管理業務委託契約の形態と管理体制、管理水準、報酬
の適正性
収益性調査
４ 修繕履歴と修繕計画を踏まえた予想修繕費、設備等の更新費及び対象不動産そのものの流動性並びに不動産の生み出
すキャッシュ・フローに影響を与える可能性のある項目の検証(エンジニアリングレポート （以下「ER」といいます。）や鑑定評価書における各種修繕・更新費用等の見積もりが如何なる根拠 に基づいているかの確認 を含みます。）
１ 対象物件及び周辺状況の現地確認
立地調査
２ 鉄道等の公共交通機関の利便性
１ ERにおける意匠、主要構造、築年数、設計者・確認検査機
関・施工業者等の確認
２ 外構、屋上、外装、設備等についての現地調査
３ 設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査
４ ERにおける長期修繕計画の検証
５ 建築基準法・都市計画法（昭和43年法律第100号、その後
建物調査の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令の遵守状況等
６ 耐震性能（新耐震基準又は同等の耐震性能を有しているか。）
７ 地震PML値（予想最大損失率の検証）
８ 管理細則等の有無及びその内容、管理会社の質と信用力
９ 定期点検等の実施状況
１ アスベスト・PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び
保管状況
環境調査
２ 土壌汚染調査レポートにおける状況等（調査結果が客観的な根拠により担保されているかの確認を含みます。）
１ 土地及び建物について、その権利関係（完全所有権、地上権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有）の
権利関係調査把握と権利関係に付随する各種契約等の内容検討
２ 信託契約、その他第三者との契約の内容
１ 遵法性、既存不適格の有無
法令上の制限２ 建築関係法規、地区計画等の条例、協定等による建築制
限、用途制限、使用制限等の有無
契約関係
賃貸借契約、転貸借契約、使用契約等の調査
１ 境界確定の状況、越境物の有無とその状況
境界調査
２ 実測面積の確定状況の確認
３ 境界紛争の有無
ERの作成及び鑑定評価を依頼する際に、作成業者及び鑑定業者に対して必要な情報等を提供していることの確認。また、情報等の提供状況の管理の適正性の確認
鑑定評価を受領する際に、上記の情報等の反映状況についての検証及びERの考え方を考慮・反映されたものであるかの確認（反映していない事項については、その理由及び根拠を確認します。）- 30 -

なお、デュー・ディリジェンスにおける調査項目のうち、以下の項目については、専門性、客観性及び透明性の確保の観点から、第三者である外部の専門家に調査を委託します。
・鑑定評価（価格調査）
・建物調査
・地震PML調査
・環境調査
・商業施設の商圏及びテナント財務調査（注）（注）商業施設の商圏及びテナント財務調査については、本資産運用会社が必要と認めるときに調査を委託します。

上記のほか、本資産運用会社は、建物の施工の適正性基準不適合の不存在についても、必要に応じ外部専門家へ委託し、確認を得た上で投資判断を行います。
（ニ）フォワード・コミットメントに関する方針
本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約（以下「フォワード・
コミットメント」といいます。）を締結することがあります。フォワード・コミットメントを行う場合には、以下の点に留意することとします。
・契約不履行に係る解約違約金に関して、当該違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等（東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。）
・売買契約締結から物件引渡しまでの期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等
・フォワード・コミットメントを行った物件は決済までの間はオフバランスであるが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは投資法人に帰属することに鑑み、保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の継続鑑定評価等の結果（当該物件が未竣工建造物である場合の価格調査の結果を含みます。）を公表すること- 31 -

⑨

ポートフォリオ運営・管理方針（イ）テナント管理・リーシング方針
テナントに対するリーシングに当たっては、マーケット動向を調査・把握し、運用資産毎にその不動産特性を勘案しながら適正な賃貸条件の設定を行うとともに、PM会社を最大限活用し、優良テナントの選定に努めます。また、テナント構成に関しては、個別物件はもとより、ポートフォリオ全体に対する影響も勘案した上でリーシング活動を行うものとします。
テナントとの賃貸借契約の締結に際しては、本資産運用会社がその社内規程に従い反社会的勢力との関係を確認し、契約締結の可否を判断するとともに、当該テナントの業種、事業継続年数、資本関係、当該業界の動向及び信用力（必要に応じて信用調査会社による信用調査評価レポートを取得）を分析し、賃料水準、賃貸借契約形態、契約期間及び再契約の可能性等を総合的に判断するものとします。商業施設及びホテルについては、必要に応じマーケットレポートの取得を検討します。また、居住目的の個人が賃借人となる場合
は、賃料負担力、勤務先、勤続年数等を含めて、総合的に判断するものとします。また、賃料保証会社の採用も検討します。
既存テナントは、運用資産の保有者である本投資法人にとって重要な顧客であるため、PM会社を通じて定期的に連絡を取るとともに、コミュニケーションを十分に図り、良好なリレーションを構築することに努
め、テナントの動向、増減床ニーズ、不満や解約ニーズ等を早期に把握し、適切かつ迅速な対応を講じるものとします。
特にポートフォリオ全体の賃貸収益への影響度の大きい主要テナントについては、同時期の退去により、一時的に空室率が高くなるリスクを軽減するため、契約期間の長期化、解約予告期間の長期化及び契約期間満了日の分散を検討の上、空室リスクがポートフォリオ全体に与える影響を可能な限り抑えるべく対処する
ものとします。
（ロ）PM会社及びBM会社の選定・管理方針
a. 選定の基準及び手続
本投資法人は、保有資産の運営・管理等の外部委託に関してPM会社及びビル・マネジメント会社（以下「BM会社」といいます。）の選定に際しては、本資産運用会社の社内規程である「外部・委託評価基準」に従うものとします。本資産運用会社は、同規程に従い、一定の要件を満たす業者をリストに登録し、その中から最適な委託業者を選定することを原則とします。物件取得時の既存のPM会社及びBM会社についても（必要に応じて、他の権利者等の関係者と協議の上）、業務内容の妥当性を調査し、入替えを検討します。但し、当該資産の適正な運営の継続性を考慮し、取得時におけるPM会社、BM会社との業務委託契約を一定期間継続することがあります。
また、運用資産の権利形態により、他の権利者（共有者等）との合意形成が必要である資産について
は、合意形成が可能な範囲内で同規程に従った運営を行うものとします。
b.

PM会社の監理・監督
各PM会社は、予算管理、テナント誘致、テナント管理、賃貸借契約の交渉、クレーム処理及び修繕維持等の業務を行います。本資産運用会社は、長年の運営経験で培ったPM業務全般に対する監理・監督ノウハ
ウを活用し、年に１回のPM会社に対するモニタリング・評価を実施し、必要に応じて改善を指導する等の、PM会社の監理・監督を行うものとします。

c.

BM会社の監理・監督
各BM会社は、清掃、建物設備の維持・管理等の業務を行います。BM会社が、不動産の価値の維持・向上
やテナント満足度の向上のため重要な役割を担うことに鑑み、本資産運用会社は、長年の運営経験で培ったBM業務全般に対する監理・監督ノウハウを活用し、年に１回のBM会社に対するモニタリング・評価を実施し、必要に応じて改善を指導する等の、BM会社の監理・監督を行うものとします。

- 32 -

（ハ）修繕・資本的支出に関する方針
中長期にわたり、運用資産の市場競争力及びテナント満足度の維持・向上を図るため、運用資産毎に年度運用計画の一部としての修繕計画及び資本的支出計画をPM会社と協議の上、策定し、必要な修繕・資本的支出を行います。
修繕計画及び資本的支出計画の策定は、競合物件との差別化、テナント満足度の向上に向けた政策上の観点のみならず、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して行うものとします。
（ニ）付保方針a. 損害保険等
火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、運用資産の特性に応じた適切な損害保険（火災保険、施設賠償保険、利益保険等）を、原則として保険代理店を通じて保険会社を選定した上で付保するものとします。
b.

地震に関する保険
我が国における地震による災害の影響度の甚大性とその発生の可能性に鑑み、ポートフォリオ全体に与える影響及び保険の実効性を考慮し、ポートフォリオPML値（注）が15％超となる場合は、PML値が15％超の個別の不動産の当該超過部分について、火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保することを検討します。
（注）「PML値」とは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。また、「ポートフォリオPML値」とは、ポートフォリオ全体に対して個別物件と同様にPML値を求めた数値をいいます。以下同じです。

（ホ）管理運営方針の策定及び管理
本資産運用会社は、運用ガイドラインに基づき、本投資法人の個々の運用資産及びポートフォリオ全体についての運用計画を策定し、計画的な運営・管理を実施します。なお、運用計画の策定に当たっては、原則としてPM会社の協力を得て運用資産毎の詳細を検討します。
運用計画は、ポートフォリオ全体の収支予算、運用資産毎の収支予算、運用管理計画、リーシング計画、修繕計画及び資本的支出計画を含むものとします。
運用計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。また、それ以外の場
合でも必要に応じて、その都度変更することとします。
⑩

売却方針
本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としており、運用
資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの見通し等を勘案し、最適なポートフォリオ維持のため必要と判断する場合には、運用資産の売却を検討することがあります。
運用資産の売却にあたっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、主に以下の観点から総合的に判断します。
・不動産マーケットの見通し
・収益の見通し・劣化又は陳腐化への対応状況
・ポートフォリオの構成
・周辺の開発予測⑪

財務戦略
本投資法人は、安定的な財務運営を行うために、以下の基本方針を定めています。

（イ）エクイティ・ファイナンス
本投資法人は、資産の取得、工事金の支払い、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払
い又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等を目的として、投資口の追加発行を行います。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期並びに三井物産
グループ及びイデラ キャピタルのウェアハウジング機能の活用の可能性、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間並びに経済市況等を総合的に勘案し機動的に行います。

- 33 -

（ロ）デット・ファイナンス
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本（ロ）において同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人
債）、コミットメントラインの設定等を検討します。
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。
原則として無担保無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます。
本投資法人は、メガバンクグループを中心とする複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築くことを図ります。更に、借入金の長期固定化と返済期限の分散を図り、安定的かつ健全な財務運営を行います。
（ハ）有利子負債比率（LTV）
本投資法人は、メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（融資団構成）の構築と、適切にLTVをコントロールすることで、健全かつ安定的な財務運営を目指します。本投資法人の資産総額のうち、有利子負債総額の占める割合は、原則として60％を上限とします。但し、新規投資や資産評価の変動等
により一時的にかかる水準を超えることがあります。
（ニ）キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金ニーズを常に的確にモニタリングし、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
なお、本投資法人は、テナントから預託された敷金・保証金の一部についても、必要に応じ、運用資金の一部に活用することがあります。また、諸々の資金ニーズ（修繕及び資本的支出、分配金の支払い、元利金の弁済、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等）に対し、機動的に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、適切と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
⑫ 情報開示方針（イ）基本方針
本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。
（ロ）開示方針
投信法及び金融商品取引法等の法令、諸規則及び東京証券取引所、投信協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、投資主に対して重要かつ有用な情報をできる限り開示するよう努めます。
（ハ）利害関係者との取引に関する情報開示の方針
本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係者取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。

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（２）【投資対象】① 投資対象とする資産の種類（イ）本投資法人は、規約第28条に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。
a. 不動産b. 次に掲げる各資産（以下総称して「不動産同等物」といい、不動産及び不動産同等物を総称して「不動産等」といいます。）
i.
不動産の賃借権ii.
地上権iii. 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）
iv.
v.

vi.
c.

不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
不動産に関する匿名組合出資持分（当事者の一方が相手方の行う上記a.又はb.i.からiv.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいう。以下同じです。）
信託財産を主として上記v.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）（以下「不動産対応証券」と総称します。）
i.
優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。
ii.

以下「資産流動化法」といいます。）に定めるものをいいます。）
投資信託の受益証券（投信法に定めるものをいいます。）

iii.
iv.

投資法人の投資証券（投信法に定めるものをいいます。）
特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定めるものをいいます。）

v.

匿名組合出資持分証券（金融商品取引法に定める匿名組合出資持分をいいます。）（ロ）本投資法人は、前記（イ）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。
a. その他の特定資産（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）
i.
預金
ii.
iii.

コールローン
国債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

iv.
v.

地方債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

vi.
vii.

資産流動化法に規定する特定社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

viii. 譲渡性預金証書
ix.
貸付信託の受益証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
x.
xi.
xii.

コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）に定めるものをいいます。）
株券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

xiii. 信託財産を主として上記i.からxii.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
xiv. 有価証券（投信法に定めるものをいい、前記（イ）b.若しくはc.又は本a.に定めるものを除きます。以下同じです。）
b.
c.
d.

デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）
再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。以下同じです。）
公共施設等運営権（投信法施行令に定めるものをいいます。）- 35 -

（ハ）本投資法人は、上記のほか、不動産等又は不動産対応証券（以下、不動産等及び不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。）への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる下記の権利等に投資することができます。
a. 商標法（昭和39年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）
b. 著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に基づく著作権等
c. 動産（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）に定めるものをいいます。）（但し、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）
d. 温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
e.
f.
g.
h.

特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）
民法上の組合の出資持分（但し、有価証券に該当するものを除きます。）
各種の損害保険契約及びそれに基づく権利又は利益
地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく算定割
当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
i. 地役権j. 不動産関連資産への投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利（ニ）本投資法人は、上記のほか、投資法人の組織運営に伴い保有するその他の権利を取得することができます。
（ホ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして前記（イ）から（ニ）までを適用します。
②

投資基準及びエリア別、アセットタイプ別等による投資割合
前記「（１）投資方針／⑧ 投資方針」をご参照ください。

- 36 -

（３）【分配方針】①

分配方針
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配にあたっては、投信協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします（規約第36条第１項）。
（イ）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）
は、投信法及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して決算期ごとに計算される利益（投信法第136条第１項に規定する利益をいいます。以下本「① 分配方針」において同じです。）の金額をいいます。
（ロ）分配金額は、租税特別措置法第67条の15第１項に定める投資法人の課税の特例に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場
合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。
（ハ）分配金に充当せず留保した利益及び決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、
前記「① 分配方針／（ロ）」で定める分配金額に投信協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます（規約第36条第２項）。

③

分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主
名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第36条第３項）。

④

分配金請求権の除斥期間分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第36条第４項）。

- 37 -

（４）【投資制限】①

規約により定める投資制限
規約により定める投資制限（規約第31条）は、次のとおりです。
（イ）金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。）及び有価証券（投信法に定めるものをいい、不動産同等物、不動産対応証券及び規約第30条第２項第(1)号に該当するものを除きます。）は、積極的に投資を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、その他の場合は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
（ロ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②

金融商品取引法及び投信法による投資制限
本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
（イ）資産運用会社による運用の制限
登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。
a．自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
b．運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法
第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
c．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
d．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。

- 38 -

e．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。
ⅰ.金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利
ⅱ.金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法施行令」といいます。）で定めるものに限ります。）
ⅲ.金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）
f．その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、同法第44条の３第１項第３号、業府令第130条）。
ⅰ.資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
ⅱ.資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
ⅲ.第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号、金融商品取引法第44条の３第１項第３号）。
ⅳ.他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（業府令第130条
第１項第４号）。
ⅴ.有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
ⅵ.第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
ⅶ.その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
（ロ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。但し、登録投資法人が、特定資産が所在する国の法令の規定又は慣行その他やむを得ない理由により不動産の取得、譲渡、貸借又は管理の委託のうちいずれかの取引を自ら行うことができない場合に、専ら国外特定資産の取得を行うことを目的とする法人の株式については、100分の50を超える議決権の保有が認められます（投信法第194条第２項）。

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（ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、規約第５条第２項）。
ａ．投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得する場合
ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
ｄ．その他投信法施行規則で定める場合（ニ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条
第１項、第２項）。
a．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合
b．その他投信法施行規則で定める場合
なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、
当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
③

その他の投資制限（イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（ロ）借入れ及び投資法人債
a．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。
以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール
市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第37条第１項）。
b．上記a．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第37条第２項）。
c．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつその合計額が１兆円を超えないものとします（規約第37条第３項）。
（ハ）集中投資
集中投資について法令上の制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１）投資方針／⑧ 投資方針」をご参照ください。
（ニ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

- 40 -

３【投資リスク】
以下において、本投資口及び本投資法人の発行する投資法人債（以下、本「３ 投資リスク」において「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人債への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
（１）リスク要因
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（イ）換金性・流動性に関するリスク（ロ）市場価格変動に関するリスク（ハ）金銭の分配に関するリスク（ニ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク（ホ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（イ）投資法人の組織運営に関するリスク（ロ）投資法人の制度に関するリスク（ハ）スポンサーグループ等への依存、利益相反に関するリスク（ニ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク（ハ）PM会社に関するリスク（ニ）費用に関するリスク（ホ）専門家報告書等に関するリスク（ヘ）マーケットレポートへの依存に関するリスク（ト）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク（チ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク（リ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク（ヌ）共有物件に関するリスク（ル）区分所有建物に関するリスク（ヲ）借地権等に関するリスク（ワ）底地物件に関するリスク（カ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（ヨ）不動産の所有者責任に関するリスク（タ）転貸に係るリスク（レ）マスターリースに関するリスク（ソ）将来における法令等の改正に関するリスク（ツ）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク（ネ）売主の倒産等の影響に関するリスク（ナ）開発物件に関するリスク（ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ウ）敷金・保証金の利用に関するリスク（ヰ）地球温暖化対策に係るリスク- 41 -

（ノ）ホテルに関するリスク（オ）ニュータイプアセットに対する投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリスク（ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（イ）信託受益者として負うリスク（ロ）信託受益権の流動性に関するリスク（ハ）信託受託者に関するリスク（ニ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 匿名組合出資持分への投資に関するリスク⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦⑧

減損会計の適用に関するリスク
税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク⑨ その他（イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク（ロ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク（ハ）本投資法人の資金調達（金利環境）等に関するリスク（ニ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク（ホ）投資主優待制度に関するリスク①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（イ）換金性・流動性に関するリスク
本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却する等の必要があります。また、投資家の希望する時期や条件で取引できる保証も、常に買主が存在するとの保証もなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。さらに、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する
他に換金の手段はありません。
これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場
合があります。また、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。そのため、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
（ロ）市場価格変動に関するリスク
近時、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、そのため、本投資法人の業績に悪影響が生じるおそれがあります。
また、近時のロシア連邦によるウクライナへの特別な軍事作戦と称される軍事侵攻が発生し、エネルギー
需給や食料供給につき世界的に悪影響を受けることで物価上昇の要因となる等世界情勢が変動しつつあり、
これらにより、我が国企業の経済活動が制約されるおそれがあるほか、それらが更なる経済活動や国民生活への悪影響を及ぼさないとの保証はありません。また、米国連邦準備制度理事会（FRB）や欧州中央銀行（ECB）による米国・欧州市場での利上げもあり、米国・欧州の証券市場を含む金融市場への影響があり得る
ほか、円安が進行し、更には資源・エネルギー価格や食品等の物価が上がり、我が国の社会経済情勢に悪影響が広がりつつあります。
さらに、本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、
内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む
不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、不動産等資産を主な投資対象としており、本投資口の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環
境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。

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加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあります。
これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官
庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
（ハ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
（ニ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更は役員の選任等の重要事項の意
思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行使を行うことができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む
本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る
必要はなく、また、投資主総会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き、また、
投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案を除きます。）
について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項、同条第２項）。
（ホ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じたりするおそれがあります。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
（イ）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
a．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する
監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社の役職員の一部は、スポンサーからの出向者です。

- 43 -

b．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等により、本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす結果、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。加えて、これらの約束や制限等に違反した場合には、追加の担保提供や費用負担等を求められ、又は当該借入れにかかる借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から資金の借入れを行っており、借入れに係る契約において、当初の借入れ時における担保及び保証の提供は想定されていませんが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の一定の数値を維持すること等の財務制限条項等が規定されています。なお、本書の日付
現在において、当該財務制限条項等に違反する事実又は違反するおそれがある事実は生じていません。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧ 税制に関するリスク／（イ）導管性要件に関するリ
スク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建て替え等は、制限を受けることとなります。その
結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建て替え等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けや市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
c．投資法人が登録を取り消され又は倒産するリスク
本投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散し、清算手続きに入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）
後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主
は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。また、本投資法人債の債権者が損害を受ける可能性があります。本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。
また、本投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。本投資法人は現行法上の倒産手続として破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以
下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。
（ロ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

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a．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一
般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。したがって、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。加えて、金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録が必要であり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執
行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、当該業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により本投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合には、その結果、投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだ
けでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、これらの者との委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
b．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託する本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
i.

資産運用会社の運用能力に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録が必要であり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。
本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法、金融商品取引法及び東京証券取引所が定める上場規則の適用を受けることとなり、これらの規制の上で、期待どおりの運用を行い、収益を上げることができる保証はありません。なお、本投資法人のスポンサーの過去の業績ないし運用実績や、本投資法人が取得を予定する資産の過去の収益状況は、本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではありません。
ii. 資産運用会社の行為に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法
及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人等と本投資法人との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
iii.資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイド
ラインが変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資方- 45 -

針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
（ハ）スポンサーグループ等への依存、利益相反に関するリスク
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、それぞれ本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株式を各50％保有する株主であるだけではなく、本投資法人に対して自ら又は各スポンサーのグループ会社を通じてスポンサー・サポートを提供する会社です。また、三井物産グループ及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社の主要な役職員の出向元です。
したがって、本投資法人が、三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びイデラ グループ企業（そのいずれか又は双方のスポンサー）との間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又はスポンサー・サポート業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びイデラ グループ企業につき、その業績が悪化した場合や、それらの市場での信頼や評価が風評等により損なわれた場合、それらの株主の経営戦略の変更があった場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
スポンサーは、スポンサー自ら（イデラ キャピタルにおいては、イデラ グループ企業を含みます。）又はグループSPC（三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルが出資し若しくは同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は、その子会社）がアセットマネジメン
ト業務を受託しているいわゆる特別目的会社（Limited Partnership、投資事業有限責任組合などの法人格のないエンティティを含みますが、投資法人は含みません。）をいいます。以下同じです。）は、スポンサ
ー・サポート契約に従って、対象不動産の売却を検討することとなった場合、及び本資産運用会社から要請があった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅滞なく提供するものとされており、また、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPCを含み、イデラ キャピタルの場
合は、イデラ グループ企業及びグループSPCを含みます。）は、一定の条件のもと、三井物産アセットマネ
ジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合は、イデラ グループ企業及びグループSPC、本投資法人及び本資産運用会社の双方に対し、同じ内容にて速やかにかかる情報を通知するよ
う努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
前記に加え、スポンサー・サポート契約の有効期間は、2016年11月11日又は当該スポンサー・サポート契約の当事者が別途書面において合意するその他の日から３年間とされ、自動更新されることとされています
が、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、スポンサーからのスポンサー・サポートが受けられなくなるおそれがあります。
さらに、三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びその株主は、自ら又はその運用するファンドを通じた不動産投資活動やプロパティ・マネジメント業務等を行うなど、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びその株主が、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。その他、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、三井物産グループ及びイデラ グループ企業を含む利害関係者との間で事業及び取引機会（グループSPCとの物件の共有又は準共有の機会を含みます。）を提供される可能性又はそれを提供する可能性があります。これらの場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行わない
よう、本投資法人は、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しないことがあった場合には、本投資法人の投資家の利益に反する取引が行
われ、投資家に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
本投資法人は、本資産運用会社の株主である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデ
ラ キャピタルより、両社の間で株主間契約が締結されていること、当該株主間契約において、両社のいずれかが当該株主間契約の各条項のいずれかに重大な点で違反し、是正がなされず、本資産運用会社の事業の正常な継続が見込めなくなった場合、両社及びその役員（イデラ キャピタルについては、その親会社である復星国際有限公司（Fosun International Limited）及びその役員並びに親会社グループ企業である復星地産控股有限公司（Fosun Property Holdings Limited）及びその役員を含みます。）のいずれかが反社会的勢力の排除や汚職、贈賄の防止に係る条項等に違反した場合、本投資法人の運営に重大な悪影響を及ぼすと客観的・合理的に判断する事象が両社のいずれかに発生した場合など一定の事由が生じた場合には、他方の当事者は、その選択により、一定の事由が発生した当事者（以下「発生当事者」といいます。）の保有する本資産運用会社の株式及び本投資口の全部を買い取ることができるとの規定があることについて、書面により通知を受けています。したがって、仮に三井物産アセットマネジメント・ホールディングス又はイデラ キャピ
タルのいずれか一方に一定の事由が発生した場合、発生当事者は、他方当事者の権利行使によって、本資産- 46 -

運用会社の株式及び本投資口の全部を他方当事者へ売却することとなり、その結果、発生当事者はスポンサーではなくなることがあります。その場合、本投資法人、本資産運用会社及び発生当事者との間のスポンサ
ー・サポート契約は解除され、発生当事者によるスポンサーとしてのサポートは期待できないこととなる可能性があり、また、発生当事者から出向した役職員は出向元である発生当事者に戻る可能性があります。本
資産運用会社は、上記の事象が生じた場合においても、本投資法人の運営に支障をきたすことのないよう対応することに努めますが、本資産運用会社が講じる対応により本投資法人の運営に支障をきたさない保証はなく、本投資法人の運営に重大な悪影響を受けるおそれがあります。
（ニ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けることとなります。また、本投資法人及び本資産運用会社は内部規程を設け、その役職員及びその親族がかかる取引を行うことを制限しています。しかしながら、こうした法規制や内部態勢にもかかわらず、本投資法人の役員若しくは本資産運用会社の役職員その他の内部者が本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三者に伝達し又はその売買等を推奨しないとの保証はありません。これらの場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等を招き、本投資法人の投資主が不利益を受けるおそれがあります。
③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、国内の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。
a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク
賃借人が一定期間前の通知により契約を解約できる賃貸借契約上の解約権を留保している場合等には、
契約期間中であっても賃貸借契約が終了する場合があります。また、賃貸借契約の期間が終了しても別段の意思表示がない限り自動的に更新されることが定めている場合でも、賃貸借契約期間が満了する際、常に賃貸借契約が更新されるとの保証はありません。これらの場合、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。
また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。その他、契約上、賃料の増額改定の規定が設けられている場合でも、契約通りの増額改定がなされる保証もありません。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける結果、投資主に損害を与える可能性があります。
b．不動産等の賃借人の信用力及び賃料不払いに関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合や賃借人について倒産手続が開始された場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一の賃借人からの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
c．賃借人による賃料減額のリスク
賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はなく、また、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場
合を除いては借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払いを請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払いを受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場
合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないた- 47 -

め、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多
く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
d．テナント集中に関するリスク
本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナン
トの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化す
ることがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益等が悪影響を受ける
おそれがあります。
本投資法人の保有資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれていますが、
既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
e．変動賃料に関するリスク
賃貸借契約において、固定賃料以外に、不動産等のテナントの収益等に応じた変動賃料の支払いを伴う
場合には、不動産等のテナントの収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）となっている可能性があります。かかる瑕
疵又は契約不適合には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関して、当事者間の契約において通常若しくは特別予定されていなかったような欠陥や瑕疵等が存在する場合があり得るほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。これらの欠陥や瑕疵又は契約不適合等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、不動産については、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありえるほか、免震装置、制震装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である場合がないとの保証はありません。本投資法人が取得した不動産に、これらの問題が存在する場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等について専門業者からエンジニアリングレポートを取得するとともに、原則として当該不動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリングレポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主が表明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。
その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないま
ま、当該不動産等を取得する可能性もあります。このような不動産等を処分する場合、事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利- 48 -

用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号、以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年４月１日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕
疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。また、2020年４月１日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。
しかしながら、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任、瑕疵
担保責任又は契約不適合による担保責任の責任額や負担期間が限定されていたり、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵又は契約不適合について瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人及び信託会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条第２項、第77条の２第２項）、投資法人又は信託会社が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託
者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。
（ハ）PM会社に関するリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、PM会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、当該PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのPM会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託したPM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託したPM会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、PM会社が交代する場
合、後任のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。
（ニ）費用に関するリスク
不動産の運用に関する費用は、インフレーションなどの経済状況、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管
理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコスト、租税公課、その他の理由により、増加する可能性があります。
なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を- 49 -

知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受けるおそれがあります。
（ホ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定、調査等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するものではありません。
建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書
は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート、地震リスク評価報告書等についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスクについては、前記「（ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。また、不動産に関して算出されるPMLは、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。
（ヘ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
本投資法人は、物件の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その際、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を得て投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、マーケットレポートは、第三者によるマーケット分析を示したもので、個々の調査会社の分析に基づく意見
ないし判断であり、また、一定の前提に基づく、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。したがって、そのレポートの内容が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が現実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ物件の調査分析でも、調査分析を行う会社
や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、マーケットレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。
（ト）不動産の毀損・滅失・劣化等に関するリスク
火災、地震、液状化、津波、火山活動、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下併せて「災害等」といいます。）により不動産が劣化毀損若しくは滅失することがあるほか、災害等が起こった場合、不動産に大きな影響がなかったとしても、不動産の稼働を支える社会基盤（社会インフラ）として、例えば、上下水道管、電線、ガス管、発電・配電設備等の施設が毀損し、あるいは鉄道網、公共道路網等が不全となる等の周辺環境の悪化等からの間接的な被害を受けてテナントの事業活動に支障が生じる可能性もあり、これらの結果、投資対象不動産の価値又は収益が影響を受ける可能性があるほか、その復旧、復興に多大な費用と期間を要することがあります。このような場合には、劣化、毀損又は滅失した投資対象不動産又は社会インフラの建替え、修復又は復旧等のために一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は建替
え、修復若しくは復旧等が困難であること等により、賃料収入が減少し若しくは得られなくなり、又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契
約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いがほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制
その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。

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加えて、広範囲に被害をもたらす大地震・大津波をはじめとする災害が起った場合、本投資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に災害等の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、取得を予定する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断します
が、その結果、地震保険を付保しないこととした物件については、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害により損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保した場合でも、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあり、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。
（チ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク
不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査す
る（デュー・ディリジェンス）こともあります。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況
や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
また、国内外の投資家等による不動産に対する積極的な投資活動による物件取得競争が激化するなど市場
環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える
ポートフォリオの実現や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。
さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
（リ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建て替え等を行う場
合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少したりする可能性があります。
（ヌ）共有物件に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があります。
共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第256条）がある場合であっても、この合意の効力は最大５年であり、合意の有効期間が満了したり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続
又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

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共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金返還債務が共有者間の不可分債務とみなされた
場合には、本投資法人の持分に対応する部分のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がテナントに対して債務を負担する可能性があります。
さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。
共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。

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（ル）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。本投資法人が保有する不動産
等が区分所有物件である場合には、管理規約が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第31条）、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために
区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがな
い限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所
有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他
使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。
（ヲ）借地権等に関するリスク
本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法
人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法
人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払いを余儀なくされることがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている- 53 -

場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
なお、本投資法人の保有資産については原資産の土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
（ワ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払いが滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、
多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
（カ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている
場合若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物
及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ヨ）不動産の所有者責任に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。
本投資法人は、その運用資産に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保- 54 -

険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない若しくは支払いが遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
（タ）転貸に係るリスク
a．転借人に係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、
本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
b．敷金等の返還義務に係るリスク賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
（レ）マスターリースに関するリスク
本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払いが滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ソ）将来における法令等の改正に関するリスク
消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模小売店舗立地法等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があります。さらに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例
等の、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課されたりする可能性があります。
（ツ）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
テナントによる不動産等の利用状況により、当該不動産等の法令等への適合性に問題が生じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、テナントの属性によっては、運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する
可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、PM会社を通じてテナントの不動産等の利用状況の調査を行っていますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できる保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあり、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
（ネ）売主の倒産等の影響に関するリスク
一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人等により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。

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上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、売買取引を担保付融資取引であると法的に評価し、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があります。特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
（ナ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、投資方針上、未稼働の不動産等を取得対象としていません。但し、本投資法人は、将来的に安定稼働が確保されることが期待される等（建物未完成の物件の場合には、当該建物が図面どおりに竣工されることを含みます。）を取得の条件として、未稼働の不動産等の取得に関する売買契約を締結することがあります。しかしながら、開発自体は本投資法人以外の主体により実施されることから、その支配の及ばないところで、開発等が遅延し又は完了しないとの事態とならないとの保証はありません。そのような場
合、本投資法人は、賃料等を収受できず、又は賃料等の免除若しくは減額を余儀なくされることがあり、他方で、費用は継続して負担する等の状況となって、本投資法人の財務内容に悪影響を受けるおそれがあります。
例えば、未稼働の段階で売買契約を締結する場合には、災害や工事における事故等、地中障害物、埋蔵文
化財若しくは土壌汚染等の発見、工事請負業者の倒産若しくは工事請負契約の不履行又は行政上の許認可手続の遅延等様々な事由により、開発・再生が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性や、想定された賃料の支払いが受けられず又は遅延する可能性があります。また、リーシングの進捗が再生計画の想定値に達しない可能性や開発・再生コストが当初の予想を大幅に上回る可能性があります。これらの場合には、開発・再生物件からの収益等が本投資法人の予想を下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等の全部若しくは一部が収受できないおそれがあるほか、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もありえます。
実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
（ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約（以下、本「３ 投資リスク」において「フォワード・コミットメント等」といいます。）を締結することがあります。フォワー
ド・コミットメント等は、契約締結から決済までに一定の期間があることから、その間の経済環境の変化等
により本投資法人が決済のための資金調達ができない等の理由により、不動産等を取得できない可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ウ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産等のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、テナントとの交渉等により、本投資法人の想定よりもテナントからの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ヰ）地球温暖化対策に係るリスク
現在及び将来において、法令や条約等により、地球温暖化対策として、一定の不動産等の所有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、またその規制が今後さらに強- 56 -

化される可能性があります。これらの規制の結果、テナントの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物の改修や施設拡充を実施したり、排出権や再エネクレジットを取得する等の負担につながるおそれもあります。これらの場合、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
（ノ）ホテルに関するリスク
a．ホテルの賃借人等が行うホテル営業に関するリスク
本投資法人が投資対象としているホテルについては、賃貸料収入をホテルの営業収益に依拠しており、賃貸料の支払いの安定性、特に変動賃料部分については、運用資産からのホテルの営業収益に大きく左右されます。
ホテル事業は、主として宿泊売上げに依存しており、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業がその大部分を占めます。そのため、ホテルの収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性もあります。特に、ホテルの収益に関しては、上記の要因等により、過去における収益状況と将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いといえます。さらに、本投資法人の収益及び運用不動産の価値等は、以下のようなホテル事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。
まず、一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く損益分岐点が高いため、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益が落ち込むリス
クが比較的高いといえます。また、海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテル間の競争は激しく、新規に開業するホテルとの競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。その他、ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受けるほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化や、消費者の嗜好性の変化による影響を受ける可能性があります。さらに、運用資産であるホテルが国際観光ホテル整備法（昭和24年
法律第279号、その後の改正を含みます。）に定める登録を受けている場合、当該ホテルの所有者は税制上の優遇措置を受けることがありますが、その登録が取消し又は抹消された場合には、当該優遇措置を受けることができず、本投資法人の収益等が悪影響を受けることがあります。
戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自然災害、ＳＡ
ＲＳ（重症急性呼吸器症候群）、ＭＥＲＳ（中東呼吸器症候群）及び新型コロナウイルス感染症などの伝
染病・疫病の国内外における流行並びにこれに伴う各国の移動・渡航制限等の政策措置のほか、航空会
社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。
b．テナントの集中に関するリスク
本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つの賃借人に賃貸することが多くなります。
一般的に、シングルテナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別のホテルの賃借人向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるホテルの賃借人となりうる者が限定されていることから、代替となるホテルの賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少すること、あるいは代替となるホテルの賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
c．季節的要因により本投資法人の収益等が変動するリスク
宿泊特化型ホテルの場合、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無や夏期・冬期休暇シーズンな
ど、季節によりホテルの収益が変動します。観光地に位置するホテルの収益は、一般的に夏休みや年末年始といった観光、休暇シーズンに大きくなります。このような季節的要因により、本投資法人の収益等営
業期間ごとの収益に大幅な変動が生じる可能性があります。
d．施設及び設備等の維持に関するリスク
ホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、ＦＦ＆Ｅと呼ばれる家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテルにはグレードとイメージがあり、これを維持するために相応の資本的支出が求められる場合があります。
施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上等に比べ過大な場合、本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があり、また、施設及び設備の更新投資がホテルの売上若しくは収益- 57 -

の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合があります。また、ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社が運営維持費や更新投資を負担する場合であっても、当該ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社がグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
e．フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク
ホテルの賃借人はホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタンダードや他の基準・条件の遵守が要求されることが一般的であり、これらの基準・条件が満たされない場合には、当該契約を解除され、ホテルの収益が悪影響を受ける可能性があります。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテルのブランド価値が低下することにより、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
f．周辺施設への依存に関するリスク
近隣に大きい集客能力を有する施設が存在するホテルの場合、ホテルの集客力も当該施設の集客力に大きく依存している場合が多く、当該施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下によりホテルの営
業収入が減少し、その結果変動賃料部分が減少し、又は物件価値が減少する可能性があり、本投資法人に影響を与える可能性があります。
g．ホテルの賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、ホテルの賃借人等による建物への変更工
事、内装の変更、賃借人等による設備（看板等）の設置、その他のホテルの賃借人等による建物の使用方
法により、建物の状況が建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性もあります。本投資法人は、かかる事態が生じないようホテル賃借等に要請、指示等をしていく
所存ですが、ホテルの賃借人等が所有する資産が関連する場合、本投資法人は当該資産についての管理処
分権限を持たないため、上記要請、指示等が必ず遵守されるとの保証はありません。また、本投資法人が建物の所有者であるが故に違反を是正するための費用や事故により発生した損害の負担を余儀なくされる可能性も否定できません。
さらに、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のホテルの賃借人等の属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
（オ）ニュータイプアセットに対する投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリスク
a．オペレーターに関するリスク
本投資法人が投資する可能性があるニュータイプアセットのうちヘルスケア施設、病院、インダストリ
アル不動産、インフラ施設等は、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供することが想定されています。これらオペレーショナルアセットについては、かかる観点より、各種の業法規制や、事業遂行のノウハウ、さらにはオペレーターとしての事業継続性の観点からの財務体質等といった各種の見地で本投資法人はその投資判断を行うこととなり、その結果、本投資法人の投資適格となりうるテナント候補
は、一定の範囲に限られますし、投資判断後においてオペレーターが交替することを余儀なくされる場合にも、代替オペレーター候補は限定されることとなります。したがって、テナントによる運営管理が適切に行われなかった場合又はテナントに一定の交代事由が生じた場合であっても、機動的にテナント交代ができず、結果的に、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損ない、ひいては、本投資法人の収益及び市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。
他方で、ニュータイプアセットのうちオペレーショナルアセットは原則としてテナントと長期の賃貸借契約の締結が想定されるため、退去する可能性は比較的低いと考えられますが、万一退去した場合には、賃貸面積の広さや、テナント向けの個別仕様の物件が多いこと及び代替テナントとなりうる者が限定されていることから、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該オペレーショナルアセットの稼働率が大きく低下すること、あるいは代替テナント確保のために賃料水
準を引き下げざるを得なくなること等賃貸借契約の条件が不利となることがあり、本投資法人の収益及び当該物件の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人は、その投資判断を行うにあたり、バックアップオペレーターを選任するかを決定する際、バックアップオペレーターの財務基盤、実績、業容、社内態勢等を検討し、その結果、バックアップオペレーターを選任する保証はありません。しかしながら、バックアップオペレーターを選任しなかっ- 58 -

た結果、後に当該オペレーターの業務運営に支障が生じた場合に、機動的にテナント交代ができず、そのため、本投資法人の収益等は、悪影響を受ける可能性があります。
b．物件の汎用性に関するリスク等
ニュータイプアセットは、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による用途制限等の点
で、テナント又はオペレーターのニーズに応じて、その業務特性を反映した建物の構造や設備を有することが一般的です。そのため、将来テナントやオペレーターが退去した際には、その建物を、オフィスや住居等の用途に容易に転用が可能でないことが一般的です。その際、ニュータイプアセットの用途の変更には、多額の費用が掛かり又は転用自体が困難な場合があり、また、用途が限定されているため購入先が限られて想定した価格で売却できない可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
c．制度改正に関するリスク
ニュータイプアセットについては、オペレーターの事業の運営に関連した固有の法令等の規制が存在
し、法令、ガイドラインの改正や制度改正等がオペレーターの運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法
人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
d．ニュータイプアセットの範囲に関するリスク
本書の日付現在、ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダストリアル不動産、インフラ施設、観光施
設、森林をニュータイプアセットと位置付けていますが、今後マーケット及び社会環境の変化とともに、
ニュータイプアセットの具体的範囲は変化することがあり、本書の日付現在、ニュータイプアセットと位置付けられている物件が本投資法人のポートフォリオに組み入れられない可能性や、ニュータイプアセッ
トと位置付けられていない物件が本投資法人のポートフォリオに組み入れられる可能性があります。また、関係法令等の制約により、本投資法人による特定のニュータイプアセットへの投資が、不可能又は困難となる可能性があります。
（ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用資産を売却した場合に、運用資産に物的若しくは法的な瑕疵又は契約不適合がある場
合、法令の規定に従い瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うリスクを排除できない場合があります。
また、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任、瑕疵担
保責任又は契約不適合による担保責任を負う可能性があります。
これらの法令上又は契約上の表明保証責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する場合には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償を余儀なくされる可能性があり、その場
合、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があります。本投資法人についても、そのような場合に予想外の債務又は義務等を負い、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のよ
うな信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。

- 59 -

（イ）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受する者ですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法
人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくな
りましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ロ）信託受益権の流動性に関するリスク
本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ハ）信託受託者に関するリスク
a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受
託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規
定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
b．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする
本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
（ニ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分- 60 -

の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法
人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に
他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する
信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払いや支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払い又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資
証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑧ 税制に関するリスク／（イ）
導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づ
き中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ナ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

- 61 -

⑦

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号
平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、
本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑧

税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）

国内50％超募集要件

投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること

借入先要件

機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行ってい
ないこと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

会社支配禁止要件

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含み、一定の海外子会社を除きます。）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因
により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
a．会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）
は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりました
が、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

- 62 -

b．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
c．借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された
場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
d．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第29条第３項）としています。
本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない
場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性がありま
す。
⑨

その他
（イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用ガイドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手及び資産取得の実現可能性の把握等に努めており、また、必要に応じ、資産取得の検討や関係者との協議を行っています。したがって、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本書の日付現在保有する資産以外の資産の取得を行うことがあり得ます。しかしながら、契約締結後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、当該取得予定の資産を購入することができず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産の一部については、本投資法人による取得に先立ち信託が設定される場合があり、しかし、何らかの理由により、取得予定の資産が信託されないこともありえます。このような場合、停止条件付信託受益権譲渡契約の停止条件が成就しないとされるため、本投資法人が当該取得予定の資産を取得することができず、その結果、投資主又は投資法人債権者は損害を被る可能性があります。

- 63 -

（ロ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク
本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用を常に継続するとの保証はなく、保有資産の譲渡を決定することがあります。かかる決定の後に、経済環境等が著しく変動し、その他相手方の事情等により売買契約において定められた譲渡実行の前提条件が成就しない場合等においては、有価証券届出書、有価証券報
告書等において開示した譲渡予定資産の譲渡を実行することができない可能性があります。このような場
合、本投資法人は、譲渡のための努力を行う予定ですが、同様の条件で他の譲渡先に譲渡することができな
いときには、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
（ハ）本投資法人の資金調達（金利環境）等に関するリスク
本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から借入れを行っています。また、今後も取得予定の資
産の取得資金に充当する等の目的のため、一定の金融機関から借入れを行うことが考えられますが、個別の貸付については、与信審査等の内部手続を経るため、本投資法人が希望する額及び条件による貸出しの実行がなされる保証はありません。本投資法人が取得予定の資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される
等、資金の借入れに時間を要し、取得予定の資産を購入することが遅れることで、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定の資産を購入した後においても、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
加えて、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みによっても金利変動の影響を軽減できない場合があり、その場合には、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
（ニ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人が取得を予定する資産については、売主その他の関係者から当該資産の過去の収支状況に係る情報を入手することがあります。しかし、これらは、本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、現所有者等から提供を受けた参考としての情報にすぎません。特に契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が、取得を予定する資産を取得した後に、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。
（ホ）投資主優待制度に関するリスク
本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等を踏まえたテナントとの合意を前提に、投資主優待制度を導入しています。したがって、これらの前提条件に変更がある場合、投資主の同意なく、また事前の予告なしに、本投資主優待制度の内容等が変更され、又は実施が停止される場合があります。
（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取組みは、以下のとおりです。
①

投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取- 64 -

引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資法人の発行する投資口、新投資口予約権
証券及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
②

資産運用会社について
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスの徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、コンプライアンスを実現させるための具体的な実施計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従ってコンプライアンスの実現に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人の発行する投資口、新投資口
予約権証券及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会
社の役職員等でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。

以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

- 65 -

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型です（規約第５条第１項）。
投資口の買戻しの制度はありません。
（３）【管理報酬等】① 役員報酬（イ）執行役員報酬
執行役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第１号）。本書の日付
現在、本投資法人は、執行役員を無報酬とする旨を役員会の決議により決定しています。
（ロ）監督役員報酬
監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第２号）。
（注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます（規約第19条）。

②

一般事務受託者への支払手数料（イ）投資主名簿等管理事務
a. 本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下記＜委託事務手数料表＞に記載された金額を上限として本投資法人と投資主名簿等管理人との間で別途合意した手数料を支払います。但し、下記＜委託事務手数料表＞に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、決定します。
b. 上記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までに、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座に振り込む方法により、これを投資主名簿等管理人に支払います。
c. 上記a.の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、随時これを変更することができます。

- 66 -

＜委託事務手数料表＞
Ⅰ．経常事務手数料
項

目

基本手数料

分配金事務
手 数 料

未払分配金
支払手数料

手数料率

対象事務の内容(1) 月末現在の投資主名簿上の投資主１名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額（月額）。但し、上記に関わらず、最低料金を月額210,000円とする。
1 ～ 5,000名
86円
5,001 ～ 10,000名
73円
10,001 ～ 30,000名
63円
30,001 ～ 50,000名
54円
50,001 ～100,000名
47円
100,001名以上
40円(2) 除籍投資主
１名につき50円(1) 分配金計算料
分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分計算
した合計額とする 。但し、最低料金を１回につき350,000円とする。
1 ～ 5,000名
120円
5,001 ～ 10,000名
105円
10,001 ～ 30,000名
90円
30,001 ～ 50,000名
80円
50,001 ～100,000名
60円
100,001名以上
50円(2) 指定振込払いの取扱
１件につき
150円
(3) 分配金計算書作成
１件につき
15円
(4) 道府県民税配当課税関係納付申告書作成 １回につき15,000円
配当割納付代行 １回につき10,000円(1) 分配金領収証
１枚につき
450円
(2) 月末現在の未払分配金領収証
１枚につき
３円
(1) 諸
届
１件につき
300円
(2) 調
査
１件につき
1,200円
(3) 証
明
１件につき
600円
(4) 投資口異動証明
１件につき1,200円(5) 個別投資主通知
１件につき
300円
(6) 情報提供請求
１件につき
300円
(7) 個人番号等登録
１件につき
300円

・投資主名簿等の管理・経常業務に伴う月報等諸報告
・期末、中間一定日及び四半期一定日
現在（臨時確定を除く）における投資主の確定と諸統計表、大投資主一覧表、全投資主一覧表、役員一覧表の作成

諸届・調査・
証明手数料(1）封入発送料
封入物２種まで

諸通知発送
手 数 料

１通につき
25円
１種増すごとに5円加算(2) 封入発送料（手封入の場合）
封入物２種まで
１通につき40円
１種増すごとに15円加算(3) 葉書発送料
１通につき10円(4) シール葉書発送料
１通につき
20円
(5) 宛名印字料
１通につき15円(6) 照 合 料
１件につき10円
(7) ラベル貼付料
１通につき
10円

- 67 -

・除籍投資主データの整理・分配金額、源泉徴収税額の計算及び分配金明細表の作成
・分配金領収証の作成
・印紙税の納付手続
・分配金支払調書の作成
・分配金の未払確定及び未払分配金明細表の作成
・分配金振込通知及び分配金振込テー
プ又は分配金振込票の作成
・分配金計算書の作成
・配当割納付申告書の作成
・配当割納付データの作成及び納付資金の受入、付け替え・取扱期間経過後の分配金の支払・未払分配金の管理
・投資主情報変更通知データの受理及び投資主名簿の更新
・電子提供措置事項を記載した書面の交付請求（撤回を含む）および同書面の交付終了通知に関する異議申述の受理・口座管理機関経由の分配金振込指定の受理・税務調査等についての調査、回答
・諸証明書の発行
・投資口異動証明書の発行・個別投資主通知の受理及び報告・情報提供請求及び振替口座簿記載事
項通知の受領、報告・株式等振替制度の対象とならない投資主等及び新投資口予約権者等の個
人番号等の収集・登録・招集通知 、決議通知等 の封入、発送、選別及び書留受領証の作成

・葉書、シール葉書の発送・諸通知等発送のための宛名印字
・２種以上の封入物についての照合
・宛名ラベルの送付物への貼付

項

目

還付郵便物
整理手数料

投資主総会
関係手数料

投資主一覧表作成手数料

手数料率

対象事務の内容
１通につき

200円

(1) 議決権行使書作成料
１枚につき
15円
(2) 議決権行使集計料
a.乙が集計登録を行う場合
議決権行使書(委任状)１枚につき70円
電子行使１回につき35円
但し、最低料金を投資主総会1回につき70,000円とする。
議決権不統一行使集計料
１件につき
70円加算
投資主提案等の競合議案集計料
１件につき
70円加算
b.甲が集計登録を行う場合
議決権行使書(委任状)１枚につき35円
電子行使１回につき35円
但し、最低料金を投資主総会1回につき30,000円とする。
(3) 投資主総会受付補助等
１名につき10,000円(4）議決権行使電子化基本料
１回につき200,000円(5）議決権行使コード付与料(パソコン端末での行使)基準日現在における議決権を有する投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算
した合計額。但し、最低料金は100,000円とする。
1 ～ 5,000名
35円
5,001 ～ 10,000名
33円
10,001 ～ 30,000名
29円
30,001 ～ 50,000名
25円
50,001 ～100,000名
20円
100,001名以上13円(6）議決権行使コード付与料（携帯電話端末での行使を追加する場合）
基準日現在における議決権を有する投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算
した合計額。但し、最低料金は100,000円とする。
1 ～ 5,000名
15円
5,001 ～ 10,000名
13円
10,001 ～ 30,000名
12円
30,001 ～ 50,000名
10円
50,001 ～100,000名
８円
100,001名以上６円(7）招集通知電子化基本料
月
額
16,000円(8) メールアドレス登録・変更料
１件につき
150円
(9) 招集メール等送信料
対象投資主１名につき40円(10)議決権行使ログデータ保存料
１回につき30,000円(11)議決権行使書イメージデータ保存料
１回につき70,000円
該当投資主１名につき20円
但し、最低料金を1回につき5,000円とする。

- 68 -

・投資主総会関係書類、分配金その他
還付郵便物の整理、保管、再送・議決権行使書用紙の作成

・議決権行使書の集計
・電子行使の集計

・議決権不統一行使の集計
・投資主提案等の競合議案の集計

・投資主総会受付事務補助等
・議決権電子行使投資主の管理・議決権行使サイトに関する運営、管理、各種照会対応
・議決権行使コード、パスワードの付
与、管理・電子行使による議決権行使集計に関する報告書類の作成

・携帯電話端末等を利用可能とする場
合の議決権行使コード、パスワードの付与、管理・招集通知電子化投資主の管理
・メールアドレス届出受理(変更含む)
・電子行使した議決権行使ログに関す
るCD-ROMの作成
・議決権行使書の表裏イメージデータ
及び投資主情報に関するCD-ROMの作成・各種投資主一覧表の作成

項

目

CD-ROM
作成手数料

投資主管理
コード設定
手数料
未払分配金
受領促進
手数料

手数料率

対象事務の内容(1) 投資主情報分析機能付CD-ROM作成料
全投資主１名につき15円
該当投資主１名につき20円
但し、最低料金を１回につき30,000円とする。
(2) 投資主総会集計機能付CD-ROM作成料
該当投資主１名につき５円
但し、最低料金を１回につき30,000円とする。
(3) CD-ROM複写料
１枚につき10,000円(1) 投資主番号指定での設定
１件につき
100円
(2) 投資主番号指定なしでの設定
１件につき
200円
対象投資主１名につき200円

・投資主情報分析機能付CD-ROMの作成

・投資主総会集計機能付CD-ROMの作成

・所有者詳細区分の設定(役員を除く)

・除斥期間満了前の未払分配金受領促進のための送金依頼書の作成、発送Ⅱ．振替制度関連事務手数料
項

目

手数料率

対象事務の内容

新規住所
氏名データ
処理手数料
総投資主通知データ処理
手 数 料

対象投資主１名につき100円

・新規投資主に係る住所・氏名データの作成、投資主名簿への更新

対象

150円

・総投資主通知データの受領、検証、
投資主名簿への更新

個人番号等
データ処理
手 数 料

個人番号等データ処理１件につき

１件につき

300円

・個人番号等の振替機関への請求
・個人番号等の振替機関からの受領・個人番号等の保管及び廃棄、削除
・行政機関等に対する個人番号等の提供Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料項目

新投資口予約権
原簿管理
手数料
新投資口予約権
原簿調査
証明手数料

新投資口予約権
行使受付
手数料

手数料率

対象事務の内容発行された新投資口予約権毎の月末現在の新投資口予 ・新投資口予約権原簿の管理
約権者数
１名につき
100円
但し、最低料金を月額10,000円とする。
調査・証明
・新投資口予約権原簿の記載事項に関
１件につき
600円
する各種調査、各種証明書の発行(1) 新投資口予約権行使受付料・行使請求書類の受付、審査
新投資口予約権行使請求の払込金額に1,000分の１ ・新規記録通知データの作成、通知を乗じた金額。但し、ストックオプションに関して ・行使状況の報告
は、その行使請求払込額に1,000分の２を乗じた金額。
(2) 行使事務料行使請求１件につき800円- 69 -

（ロ）機関運営に関する一般事務
a．機関運営に関する一般事務に係る報酬（以下「一般事務報酬（機関運営）」といいます。）の計算期
間は、５月又は11月の各１日から、その直後に到来する４月又は10月の各末日までとします。
b．各計算期間の一般事務報酬（機関運営）は、300万円を上限として当事者間で別途合意した金額とします。
c．本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬（機関運営）を、各計算期間の終了日の翌月末日までに機関運営事務受託者の指定する銀行口座へ振込み又は口座振替の方法により支払います。支払いに要す
る振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
d．経済情勢の変動等により一般事務報酬（機関運営）の金額が不適当となったときは、本投資法人及び機関運営事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬（機関運営）の金額を変更することができます。
e．本投資法人は、本（ロ）に定める一般事務報酬（機関運営）に係る消費税及び地方消費税（以下、本（ロ）において「消費税等」といいます。）を別途負担し、機関運営事務受託者に対する当該報酬支払の際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。
（ハ）計算、会計事務に関する一般事務a．計算、会計事務に関する一般事務受託者である令和アカウンティング・ホールディングス株式会社（以下、「会計等事務受託者」といいます。）への委託業務にかかる報酬（以下、本（ハ）において「一般事務報酬（会計等）」といいます。）の月額は、下記の物件連動報酬体系の算式により計算された額（消費税及び地方消費税は別途。）とします。本投資法人は、会計等事務受託者に対して、当月分を翌月末日（末日が銀行休業日の場合には、前銀行営業日とします。）までに会計等事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
物件連動報酬体系
一般事務報酬（会計等）の月額 ＝年間固定報酬金額 × 1/12＋ 変動報酬月額単価（月末時点の本投資法人の保有物件１つ当たりの単価。以下、本（ハ）において同じです。） × 月末時点保有物件数
ここで、年間固定報酬金額は金20,000,000円を、変動報酬月額単価は金200,000円を、それぞれ上限とします。また、月末時点物件保有数は、本投資法人が月末時点で所有し、会計等事務受託者が委託業務を行う不動産（本投資法人が所有する信託受益権に係る信託財産である不動産を含みます。）の保有数（以下、本（ハ）において「保有数」といいます。）で、一般事務報酬の月額の算定基礎となる保有数（物件の売却月の保有数については、売却物件の処理を伴うため、これを保有数に含めるものとします。）と定義し、年間固定報酬金額及び変動報酬月額単価の具体的な額及び数値は別途、本投資法人及び会計等事務受託者が書面により合意して定めるものとします。
b．前記ａ．において１ヶ月に満たない月に係る一般事務報酬（会計等）は、１ヶ月分とみなして算出
し、日割り計算は行わないものとします。
c．新規に物件を取得した場合（本（ハ）において、区分所有権などの部分的な取得等を含みます。）には、初期の固定資産台帳作成・登録報酬として、１物件当たり金2,000,000円を上限とする、別途本投資法人及び会計等事務受託者の協議の上、書面により合意した額を、本投資法人は会計等事務受託者に対して、作業完了時の翌月末日までに会計等事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並
びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
d．経済情勢の変動等により一般事務報酬（会計等）の金額が不適当となったときは、本投資法人及び会計等事務受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬（会計等）の金額を変更することができます。
（ニ）納税に関する一般事務
a．納税に関する一般事務受託者である税理士法人令和会計社（以下、「納税事務受託者」といいます。）への委託業務にかかる報酬（以下、本（ニ）において「一般事務報酬（納税）」といいます。）の月額は、下記の物件連動報酬体系の算式により計算された額（消費税及び地方消費税は別途。）とします。本投資法人は、納税事務受託者に対して、事業年度終了３か月後の翌月末までに当- 70 -

該事業年度分の報酬を納税事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
物件連動報酬体系
一般事務報酬（納税）の月額 ＝年間固定報酬金額 × 1/12＋ 変動報酬月額単価（月末時点の甲の保有物件１つ当たりの単価。以下、本（ニ）において同じです。） × 月末時点保有物件数
ここで、年間固定報酬金額は金20,000,000円を、変動報酬月額単価は金200,000円を、それぞれ上限とし、また、月末時点保有物件数は、本投資法人が月末時点で所有し、納税事務受託者が委託業務を行う不動産（本投資法人が所有する信託受益権に係る信託財産である不動産を含みます。）の保有数（以下、本（ニ）において「保有数」といいます。）で、一般事務報酬の月額の算定基礎となる保有数（物件の売却月の保有数については、売却物件の処理を伴うため、これを保有数に含めるものとします。）と定義し、年間固定報酬金額及び変動報酬月額単価の具体的な額及び数値は別途、本投資法
人及び納税事務受託者が書面により合意して定めるものとします。
b．前記ａ．において１ヶ月に満たない月に係る一般事務報酬（納税）は、１ヶ月分とみなして算出し、日割り計算は行わないものとします。
c．税務調査の立会等によりその他法律上必要と認められる書類・資料等の作成に関する業務が発生した場合における一般事務報酬（納税）は、本投資法人及び納税事務受託者の協議の上書面により合意します。
d．経済情勢の変動等により一般事務報酬（納税）の金額が不適当となったときは、本投資法人及び納税事務受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬（納税）の金額を変更することができます。
（ホ）投資法人債に関する一般事務a．本投資法人は、第１回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理
人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務（買入消却に係る事務を除きます。）の委託に関する手数料として、1,000万円を上限として本投資法人と第１回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、第１回無担保投資法人債に関する買入消却事務の委託に関する手数料として、消却金額の10,000分の0.075の金額を第１回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に支払うものとします。本投資法人は、元利金支払手数料支払基金として、元金支払の場合は支払元
金金額の10,000分の0.075、利金支払の場合は元金金額の10,000分の0.075を、第１回無担保投資法人
債に関する一般事務受託者に交付するものとします。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。
ｂ．本投資法人は、第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理
人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務の委託に関する手数料として、1,600万円を上限として本投資法人と第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、元利金支払手数料支払基金として、元金支払の場合は支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払の場
合は元金金額の10,000分の0.075を、第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に交付するものとします。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。
ｃ．本投資法人は、第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理
人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務の委託に関する手数料として、1,000万円を上限として本投資法人と第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、元利金支払手数料支払基金として、元金支払の場合は支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払の場
合は元金金額の10,000分の0.075を、第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に交付するものとします。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

- 71 -

ｄ．本投資法人は、第４回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理
人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務の委託に関する手数料として、1,000万円を上限として本投資法人と第４回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、元利金支払手数料支払基金として、元金支払の場合は支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払の場
合は元金金額の10,000分の0.075を、第４回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に交付するものとします。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。
ｅ．本投資法人は、第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理
人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務の委託に関する手数料として、1,000万円を上限として本投資法人と第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、元利金支払手数料として、元金支払の場合は元金金額の10,000分の0.075、利金支払の場合は未償還元
金金額の10,000分の0.075を、第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に交付するものとしま
す。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

③

本資産運用会社への支払報酬（イ）本投資法人は本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、下記a.からe.までの委託業務報酬を下記f.に定める時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅地建物取引業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします。
a．運用報酬Ⅰ
各営業期間について、本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額に、0.5％（年率）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（なお、各営業期間の実日数に基づき１年を365日として日割計算によるものとし、１円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅰとします。
b．運用報酬Ⅱ
各営業期間について、「本投資法人の当該営業期間の決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額（以下で定義されます。）を当該決算期末における発行済投資口の総数で除した金額（以下「運用報酬Ⅱ控除前１口当たり分配金」といいます。）」に、償却後NOI（以下で定義されます。）と、0.001％を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
運用報酬Ⅱ＝運用報酬Ⅱ控除前１口当たり分配金 × 償却後NOI × 0.001％を上限として資産運用会
社との間で別途合意する料率（１円未満を切り捨てます。）「運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額」とは、日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益（運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅱに係る控除対象外消費税等控除前並びに負ののれん発生益控除後）に本投資法人に前営業期間における次期繰越損失があるときはその金額を填補した後の金額をいうものとします。
また、「償却後NOI」とは、当該営業期間に係る本投資法人の不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用（固定資産除却損を除きますが、減価償却費を含みます。）を控除した金額をいうものとします。
なお、本投資法人が自己投資口を取得し、当該営業期間の決算期において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合、「運用報酬Ⅱ控除前１口当たり分配金」の算定においては、保有する自己投資口の数を当該営業期間の決算期末における発行済投資口の総数から除いた口数を「当該決算期末における発行済み投資口の総数」とみなすものとします。
当該営業期間において、以下に規定する事由の効力が発生し、発行済投資口の総数が増加又は減少した場合には、当該事由ごとに以下に規定する方法により、運用報酬Ⅱの金額を調整します。

- 72 -

ⅰ.

投資口の分割又は併合
(A)

(B)

１：Xの割合で本投資法人の投資口の分割が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業期間における運用報酬Ⅱの金額は、上記計算式による運用報酬Ⅱの算出値のX倍とします（１円未満を切り捨てます。）。
Y：１の割合で本投資法人の投資口の併合が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業期間における運用報酬Ⅱの金額は、上記計算式による運用報酬Ⅱの算出値のY分の１倍とします（１円未満を切り捨てます。）。

ⅱ.

投資主に対する無償割当てに係る新投資口予約権の行使による新投資口の発行
当該営業期間において、新投資口予約権の行使により新投資口の発行がなされた場合、増加した投資口の口数から、みなし時価発行口数（かかる新投資口の発行により増加した投資口の口数に新投資口予約権の行使時の１口当たり払込金額を１口当たりの時価で除した割合を乗じた口数をいいます。以下同じです。）を除いた口数が増加したものとみなします。この場合、当該営業期間及び以降の各営業期間における運用報酬Ⅱの金額は、上記計算式による運用報酬Ⅱの算出値に、当該営業期間の決算期の発行済投資口数から当該営業期間に生じたみなし時価発行口数の総数を控除した値を当該営業期間の直前の決算期における発行済投資口数で除した割合を乗じた金額とします（１円
未満を切り捨てます。）。

c．取得報酬
本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を取得した場合、取得報酬として、その取得代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資による場合
は出資金を意味します。但し、消費税及び地方消費税を除きます。）に、1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。
d．譲渡報酬
本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合、譲渡報酬として、その譲渡代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により譲渡した当該不動産関連資産の評価額を意味します。但し、消費税及び地方消費税を除きます。）に、1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意す
る料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。
e．合併報酬
本資産運用会社が、本投資法人の新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人である場合
及び吸収合併消滅法人となる場合を含みます。以下同じです。）（以下、本（イ）において「合併」と総称します。）の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、当該相手方が保有する不動産関連資産のうち当該新設合併の新設合併設立法
人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合併の効力発生日における評価額の合計額に1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。
f．報酬の支払時期
ⅰ.

ⅱ.

ⅲ.

ⅳ.

運用報酬Ⅰ
本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間に係る決算日後、３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。
運用報酬Ⅱ
本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間に係る決算日後、３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。
取得報酬
本投資法人は、取得報酬を、不動産関連資産の取得日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。
譲渡報酬
本投資法人は、譲渡報酬を、不動産関連資産の譲渡の日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。

- 73 -

ⅴ.

合併報酬
本投資法人（新設合併の場合は新設合併設立法人とし、本投資法人が吸収合併消滅法人である吸収合併の場合は吸収合併存続法人とします。）は、合併報酬を、合併の効力発生日の属する月の月末から３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。

（ロ）資産運用報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払に係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相
当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
④

資産保管会社への業務手数料（イ）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下表＜業務手数料の計算方法＞に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、下表＜業務手数料の計算方法＞に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、書面で合意するところに従い、決定するものとします。
（ロ）資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎（毎年11月１日から翌年４月末日まで及び５月１日から10月末日までを意味します。以下同じです。）に、前記（イ）に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、当該計算期間の末日の属する月の翌月末日までに、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに、資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
（ハ）前記（イ）の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、書面で合意したところに従い、これを変更することができます。
＜業務手数料の計算方法＞
ある暦月（本＜業務手数料の計算方法＞において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した金額（但し、以下の計算式で計算した結果の月額
手数料が金10万円に満たなかった場合は金10万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社間で別途書面による合意により算出した金額（消費税及び地方消費税別途）とします。

各計算対象月の前月末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03％÷12

但し、資産保管業務委託契約の締結日から本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日の属する月の末日（同日を含みます。）までの期間に係る業務手数料は、月額10万円（消費税及び地方消費税別途）を上限として本投資法人及び資産保管会社間で別途合意する金額（消費税及び地方消費税別途）とします。
なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
上記計算式により算出された計算対象月に係る業務手数料（月額）の金額に１円未満の端数が生じた
場合は、これを切り捨てるものとします。

- 74 -

⑤

会計監査人の報酬
会計監査人の報酬額（会計監査に係る報酬以外の報酬を除きます。）は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書の受領後、会計監査人の請求を受けてから３ヶ月以内を目処に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第26条）。
（注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める会計監査人の損害賠償責任について、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます（規約第27条）。

⑥

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
東京都千代田区西神田三丁目２番１号
電話番号 03-6632-5960（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当該資産保管会社及び当該資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担します。
上記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとし、その詳細については、当該一般事務受託者、当該資産保管会社又は当該資産運用会社との契約の定めによるものとします。
①②③

投資口の発行、新投資口予約権及び投資法人債の発行、上場及び上場維持に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用、引受証券会社への手数料を含みます。）
有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用④

法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）⑤⑥

本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びIR活動等に関する費用
専門家等に対する報酬及び費用（フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計顧問、不動産⑦

鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。）
執行役員、監督役員に係る報酬及び実費、保険料、立替金等、会計監査人に係る報酬、並びに投資主総会
及び役員会等の開催に伴う費用⑧

運用資産の取得及び処分並びに維持管理及び運営に関する費用（登記関連費用、デュー・ディリジェンス等の調査費用、信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保険料、維持・修⑨

繕費用、水道光熱費等を含みます。）
借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用⑩⑪⑫

本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用
本投資法人の運営に要する費用
その他上記①から⑪までに付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用- 75 -

（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的取扱いは、以下の通りです。
なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容が変更になることがあります。
また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
① 投資主の税務（イ）個人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但し、配当控除の適用はありません。
i.源泉徴収税率
分配金支払開始日

源泉徴収税率2014年１月１日～2037年12月31日

20.315％（所得税15.315％

住民税５％）

2038年１月１日～

20％（所得税15％

住民税５％）※１

2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２

配当基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有する個人（以下「大口個人投資主」といいます。）
に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（2014年１月１日～2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。

ii.確定申告
大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。
・ 総合課税による累進税率が上記ⅰの税率より低くなる場合
・ 上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記ｄ．ⅱをご参照ください）
確定申告をする（下記のいずれか一方を選択）
総合課税

申告分離課税

借入金利子の控除

あり

あり

税率

累進税率

上記ⅰと同じ配当控除なし（注２）

なし

上場株式等に係る譲渡損失との損益通算なし

あり

扶養控除等の判定

合計所得金額に含まれる合計所得金額に含まれる（注３）

確定申告をしない（確定申告不要制度）（注１）―

合計所得金額に含まれない（注１）大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。
（注２）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
（注３）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰
越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

iii.源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている
金融商品取引業者等（証券会社等）に対して「源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書」を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。
この場合、配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

- 76 -

iv.少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座（以下「一般NISA口座」といいます。）に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。なお、2018年に一般NISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（つみたてNISA）が導入されましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得はできません。
また、現行の一般NISAの非課税管理勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年からつみたてNISAとの選択制で、特定非課税累積投資契約にかかる非課税制度(新NISA)が導入されます。新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定で取得した公募
株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引にかかる権利に対する投資として運用を行うこととされていることが定められている公社債投資信託以外の証券投資信託の受益権や投資法人の投資口、その他一定の上場株式等は除きます。）に係る配当等で、その特定累積投資勘定及び特定非課税管理勘定の開設年の１月１日か
ら５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
年間投資上限額

一般NISA（成年者）

ジュニアNISA（未成年者）

新NISA（特定非課税管理勘定）

2014年～2015年

100万円

―

―

2016年～2023年

120万円

80万円

―

2024年～2028年

―

―

102万円

※一般NISA及び新NISAはその年の１月１日において成年者である者、ジュニアNISAはその年の１月１日において未成年者である者が非課税口座の開設が可能です。
ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。
ｃ．その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
i.みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
ii.みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｄ．における投資口の譲渡と原則同様になります。
また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。
(注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
(注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額(注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額- 77 -

ｄ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
i.税率
譲渡日

申告分離課税による税率

2014年１月１日～2037年12月31日

20.315％（所得税15.315％

住民税５％）

2038年１月１日～

20％（所得税15％

住民税５％）※ 2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

ii.上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。
iii.源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記ⅰと同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を上記ａ．ⅲにより源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収
税額の過納分が翌年の初めに還付されます。
iv.少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
一般NISA口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設
年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ii及びiiiの損益通算や繰越控除は適用できません。
※ 一般NISAの年間投資上限額については上記ａ．ⅳをご参照ください。
※ 新NISAにおいても、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その特定非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、一般NISAと同様の課税関係が適用されます。

（ロ）法人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分が必要となります。
分配金支払開始日

源泉徴収税率2014年１月１日～2037年12月31日

15.315％（復興特別所得税0.315％を含みます）

2038年１月１日～

15％- 78 -

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。
ｃ．その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
i.みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。
ii.みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
※ 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合（前記（イ）ｃ.ii）と同じです。

ｄ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。
② 投資法人の税務（イ）利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）

国内50％超募集要件

投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があ
ること

借入先要件

機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと所有先要件

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行
済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

会社支配禁止要件

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含
み、一定の海外子会社を除きます。）- 79 -

（ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
本投資法人が2023年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。
不動産の所有権の取得日

2012年４月１日～2023年３月31日

土地（一般）

1.5％

建物（一般）

2.0％（原則）

本投資法人が取得する不動産

2023年４月１日～

2.0％（原則）

1.3％

ｂ．不動産取得税
本投資法人が、2023年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。
※１ 共同住宅とその敷地にあっては、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては2017年４月１日以後取得分から30㎡以上）のものに限り適用されます。
※２ 倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。
※３ 介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第２条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

- 80 -

５【運用状況】（１）【投資状況】
第13期
2022年10月31日現在
資産の
種類

不動産
不動産

用途

地域
（注１）

オフィス

大阪圏

2,242

1.3

インダストリアル

東京圏

2,423

1.4

4,665

2.7

67,288

38.9

合計
東京圏
オフィス

商業施設
信託不動産
（注４）

ホテル

インダストリアル
教育施設
信託不動産

保有総額
（百万円）
（注２）

資産総額に対する
比率（％）
（注３）

大阪圏

2,008

1.2

名古屋圏

8,921

5.2

その他

6,058

3.5

東京圏

21,406

12.4

大阪圏

11,777

6.8

名古屋圏

1,101

0.6

その他

2,364

1.4

東京圏

4,849

2.8

大阪圏

2,246

1.3

名古屋圏

4,860

2.8

その他

13,826

8.0

東京圏

1,514

0.9

大阪圏

7,674

4.4

東京圏

4,106

2.4

160,00792.6

合計

預金・その他の資産

8,118

4.7

資産総額計

172,792

100.0

第13期
2022年10月31日現在
資産総額に対する金額（百万円）
比率（％）
（注５）
（注３）
91,764
53.1

負債総額
純資産総額

81,02846.9（注１）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を指します。「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県及び滋賀県を指します。「名古屋圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県を指します。「その他」とは、東京圏、大阪圏
及び名古屋圏以外の地域を指します。
（注２）保有総額は、期末日時点での貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満は切り捨てて記載しています。
（注３）小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
（注４）信託不動産には、信託建設仮勘定を含めていません。
（注５）百万円未満を切り捨てて記載しています。

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
本投資法人は、「TCAビル」及び「小田原機材管理センター（底地）」を保有しています。かかる投資不動
産については、後記「③その他投資資産の主要なもの」に合わせて記載しています。

- 81 -

③【その他投資資産の主要なもの】（イ）保有資産の概要
当期末現在における保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得価格、帳簿
価額、期末算定価額、投資比率は以下のとおりです。
（2022年10月31日現在）
アセッ
アセット
トカテ
タイプ
ゴリー

オ
フ
ィ
ス

物件名称

所在地

投資比率
（％）
（注３）

品川シーサイドパークタワー（注４）東京都品川区

20,28820,004

22,57012.4

神奈川県川崎市

23,182

23,72524,60014.2

規模

新宿イーストサイドスクエア（注４）

東京都新宿区

10,0009,741

10,700

6.1

東京フロントテラス（注４）東京都品川区

10,592

10,871

11,0946.5

MIテラス名古屋伏見

愛知県名古屋市

8,886

8,921

10,800

5.4

オリコ博多駅南ビル（注４）（注５）

福岡県福岡市

840

874

894

0.5

マイスクエアビル

東京都港区

2,800

2,945

3,060

1.7

広島鯉城通りビル

広島県広島市

2,250

2,344

2,540

1.4

BizMiiX淀屋橋（注５）大阪府大阪市

2,041

2,008

2,240

1.3

TCAビル

大阪府大阪市

2,120

2,242

2,270

1.3

愛媛ビル・広島

広島県広島市

2,780

2,839

2,990

1.7

85,78086,52093,758

52.6

中
規
模

地
域
密
着
型

渋谷ワールドイーストビル

東京都渋谷区

3,200

3,367

5,250

2.0

THINGS青山（注６）

東京都港区

2,912

2,944

3,240

1.8

MIキューブ仙台クリスロード

宮城県仙台市

1,330

1,377

1,450

0.8

イオン葛西店（注４）

東京都江戸川区

9,420

9,585

9,550

5.8

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

大阪府和泉市

3,000

3,011

2,580

1.8

カインズモール彦根（底地）

滋賀県彦根市

3,598

3,675

4,270

2.2

マックスバリュ高取店（底地）

広島県広島市

950

987

1,050

0.6

ツルミフーガ１（注４）神奈川県横浜市

5,300

5,509

5,800

3.2

ビッグモーター岐南店（底地）

岐阜県羽島郡

1,080

1,101

1,200

0.7

30,79031,561

34,39018.9

商業施設小計（９物件）

バ
ジ
ホ
テ
ル

期末算定価額（百万円）（注２）

川崎テックセンター

都
市
型

商
業
施
設

帳簿価額
（百万円）

大

オフィス小計（11物件）

コ
ア
ア
セ
ッ
ト

取得価格
（百万円）
（注１）

ェ
ッ
ト
型

ホテルサンルート新潟

新潟県新潟市

2,108

2,132

2,260

1.3

ダイワロイネットホテル秋田

秋田県秋田市

2,042

1,878

2,170

1.3

スーパーホテル仙台・広瀬通り

宮城県仙台市

1,280

1,226

1,670

0.8

スーパーホテル大阪・天王寺

大阪府大阪市

1,260

1,239

1,590

0.8

スーパーホテルさいたま・大宮

埼玉県さいたま市

1,123

1,058

1,330

0.7

スーパーホテル京都・烏丸五条

京都府京都市

1,030

1,007

1,290

0.6

伊勢シティホテルアネックス（注７）三重県伊勢市

1,800

1,898

1,880

1.1

コンフォートホテル北上

岩手県北上市

820

784

833

0.5

ホテルウィングインターナショナルセレ
クト上野・御徒町

東京都台東区

3,720

3,790

4,050

2.3

スマイルホテル那覇シティリゾート

沖縄県那覇市

4,000

4,022

4,000

2.5

スマイルホテル博多駅前

福岡県福岡市

3,800

3,781

3,590

2.3

スマイルホテル名古屋栄

愛知県名古屋市

2,950

2,962

2,920

1.8

ホテル小計（12物件）

25,93325,78327,58315.9

コアアセット中計（32物件）

142,503

143,864

155,731

87.4- 82 -

アセッ
アセット
トカテ
タイプ
ゴリー
商業
施設

物件名称

所在地

取得価格
（百万円）
（注１）

帳簿価額
（百万円）

期末算定価額
（百万円）
（注２）

投資比率
（％）
（注３）

地域
密着 ミ・ナーラ型

奈良県奈良市

4,944

5,089

3,760

3.0

兵庫県神戸市

7,996

7,674

8,880

4.9

神奈川県小田原市

2,300

2,423

2,570

1.4

横浜大黒町整備工場（底地）

神奈川県横浜市

1,490

1,514

1,600

0.9

東京衛生学園専門学校

東京都大田区

3,900

4,106

4,290

2.4

163,134

164,673

176,831100.0

六甲アイランドDC（注４）
グロー
スアセ
インダスト
小田原機材管理センター（底地）
ット
リアル

教育施設

ポートフォリオ合計（37物件）（注１）「取得価格」は、「ミ・ナーラ」及び「BizMiiX淀屋橋」の取得価格を除き、各保有資産に関し、売買契約書に記載された各保有資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、「ミ・ナーラ」に係る売買契約に記載の取得価格は4,100百万円ですが、本投資法人の取得後に施設のリニ
ューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は4,944百万円です。「ミ・ナーラ」については、当該追加投資を含む総投資額4,944百万円を取得価格と定義します。また、「BizMiiX淀屋橋」に係る売買契約に記載の取得価格は1,750百万円ですが、本投資法人の取得後にコンバージョンに伴う追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は2,041百万円です。「BizMiiX淀屋橋」については、当該追加投資を含む総投資額2,041百万円を取得価格と定義します。
（注２）「期末算定価額」は、2022年10月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を示しており、各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。
（注３）「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」、「オリコ博多駅南ビル」、「イオン葛西店」、「ツルミフーガ1」及び「六甲アイランドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。以下同じです。
（注５）「BizMiiX淀屋橋」及び「オリコ博多駅南ビル」の延床面積は、それぞれ1,821.56㎡及び2,845.60㎡ですが、就業人口等のマーケット規模を踏まえて「中規模オフィス」に分類しています。以下同じです。
（注６）本物件の正式名称は「THINGS Aoyama Organic Garden. dth」ですが、本投資法人においては「THINGS青山」との名称を使用します。以下同じです。
（注７）2022年12月26日付で前テナントとの賃貸借契約が終了したため、2022年12月27日付で「物件名称」を「伊勢シティホテルアネックス」から現テナントのホテルブランドである「EN HOTEL Ise（エンホテル伊勢）」に変更しています。以下同じです。

- 83 -

（ロ）賃貸借の概要
当期末現在における保有資産の建築時期、テナント総数、賃貸事業収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃
貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
アセ
ット アセッ
物件名称

カテ トタイ

総数
（注２）

（注１）

プ

ゴリ

テナント

建築時期

賃貸事業
収入
(千円)

敷金・
保証金
(千円)

総賃貸
面積
（㎡）

総賃貸
可能面積
（㎡）

（注３）

（注４）

（注５）

（注６）

稼働率
（％）
（注７）

ー
①（駐車場）2002年９月30日
品川シーサイドパークタワー
大
規

（注８）

②（店舗・事務所）2003年７
月25日

22

749,857 1,120,056 21,564.68 22,205.78

97.1③（駐車場）2003年７月25日
川崎テックセンター

1988年２月22日

27 1,024,199

703,047 22,737.07 22,737.07

100.0

新宿イーストサイドスクエア

2012年３月26日

39

250,040

410,4435,687.03

5,774.45

98.5

東京フロントテラス

1992年６月１日

27

269,001

468,4907,901.98

9,720.89

81.3

MIテラス名古屋伏見

1993年２月19日

8304,554394,694 11,625.38 11,625.38

100.0

オリコ博多駅南ビル

2002年８月27日

1

非開示

非開示

(注９)

(注９)

1987年11月６日

983,619広島鯉城通りビル

1993年５月21日

13

BizMiiX淀屋橋

2017年１月26日

TCAビル
愛媛ビル・広島

模

オ
フ
ィ
ス

中 マイスクエアビル
規1,422.80

1,422.80

100.0

118,858

1,795.74

1,795.74

100.0

96,58990,066

3,611.85

3,611.85

100.0

34

44,268

10,716818.69

1,020.82

80.2

1994年２月10日

875,567

43,2383,212.80

3,212.80

100.0

1991年７月29日

20

106,158

161,4884,635.93

4,700.45

98.6

非開示

非開示

(注９)

(注９)

85,013.95 87,828.03

96.8

110,564

156,101

1,701.55

1,701.55

100.0

非開示

非開示

(注９)

(注９)

997.62997.62100.0

1,023.76

模コ
オフィス小計（11物件）

アア

渋谷ワールドイーストビル

208

1984年10月25日

8

2006年１月30日

1

1991年３月４日（注10）336,10049,6001,023.76

100.0

1

非開示
(注９)

非開示
28,338.45 28,338.45
(注９)

100.0

1

非開示
(注９)

非開示
(注９)

6,891.87

100.0

－

1

非開示
(注９)

非開示
85,323.95 85,323.95
(注９)

100.0

マックスバリュ高取店（底地） －

1

非開示
(注９)

非開示
(注９)

5,748.81

5,748.81

100.0

ツルミフーガ１

1

非開示
（注９)

非開示
（注９)

9,578.60

9,578.60

100.0

1

非開示
（注９)

非開示
（注９)

6,544.89

6,544.89

100.0

18

非開示
(注９)

非開示
146,149.50 146,149.50
(注９)

100.0

セ

都

ッ

市 THINGS青山

ト

型
MIキューブ仙台クリスロード①（店舗）1982年11月29日②（駐車場）1983年５月４日（注11）

イオン葛西店③（事務所）1983年４月15日
商
業
施
設

地

MEGAドン・キホーテ和泉中央店 2008年10月１日

域
密

カインズモール彦根（底地）

着型

1985年９月30日

ビッグモーター岐南店（底地） －

商業施設小計（９物件）- 84 -

6,891.87

アセ
ット アセッ
物件名称

カテ トタイ

総数

（注１）

プ

ゴリ

テナント

建築時期

（注２)

賃貸事業

敷金・

総賃貸

総賃貸

収入
(千円)

保証金
(千円)

面積
（㎡）

可能面積
（㎡）

（注３）

（注４）

（注５）

（注６）

稼働率
（％）
（注７)

ー

バ
コ
ア
ア
セ

ホテルサンルート新潟

1992年８月20日

170,201150,000

7,812.26

8,254.80

94.6

ダイワロイネットホテル秋田

2006年６月６日

1

69,000115,000

7,439.36

7,439.36

100.0

スーパーホテル仙台・広瀬通り 2007年１月23日

144,22018,6503,283.95

3,283.95

100.0

スーパーホテル大阪・天王寺

2004年１月９日

137,62017,6842,486.39

2,486.39

100.0

スーパーホテルさいたま・大宮 2006年７月11日

135,736

20,8272,946.55

2,946.55

100.0

スーパーホテル京都・烏丸五条 2004年１月19日

131,183

14,6562,144.02

2,144.02

100.0

非開示

非開示

(注９)

(注９)

4,099.31

4,099.31

100.0

2

非開示
(注９)

非開示
(注９)

2,961.06

2,961.06

100.0

1992年８月14日

-

非開示
(注９)

-

-

-

-

2018年４月２日

1

非開示
(注９)

非開示
(注９)

3,079.33

3,079.33

100.0

1988年６月26日

1

154,223-

9,698.44

9,698.44

100.0

スマイルホテル博多駅前

2017年２月23日

128,923-2,432.72

2,432.72

100.0

スマイルホテル名古屋栄

2008年９月30日

135,871-

2,909.20

2,909.20

100.0

ホテル小計（13物件）

13

671,016495,624 51,292.59 51,735.13

99.1

コアアセット中計（33物件）

239

非開示

非開示

(注９)

(注９)

282,456.04 285,712.66

98.9

524,697

260,741 39,664.89 43,329.82

91.5

非開示

非開示

(注９)

(注９)

非開示

非開示

(注９)

(注９)

非開示
（注９)

非開示
（注９)

非開示

非開示

(注９)

(注９)

ジ 伊勢シティホテルアネックス
ホ ェ
テ ッ コンフォートホテル北上
ル ト コンフォートホテル長野
型
（注12）

ッ

ホテルウィングインターナショ

ト

ナルセレクト上野・御徒町
スマイルホテル那覇シティリゾ
ート

商
業
施
設
グロ

ット

1

①（ホテル）2009年１月９日②（店舗）2008年10月29日

地域
密 ミ・ナーラ
着①（百貨店）1989年９月９日②（駐車場）2003年６月27日

59型
六甲アイランドDCース
アセ

1991年11月８日

2016年５月６日

1－1

横浜大黒町整備工場（底地）－

1

東京衛生学園専門学校

1986年３月26日（注13）1

インダス 小田原機材管理センター（底トリアル 地）教育施
設

ポートフォリオ合計（38物件）

15,563.37 15,563.37

100.0

16,529.10 16,529.10

100.0

3,499.83

3,499.83

100.0

4,220.46

4,220.46

100.0

302 5,553,067 5,553,537 361,933.69 368,855.24

98.1（注１）「建築時期」は、各保有資産に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
（注２）「テナント総数」は、2022年10月31日時点における数字を記載しています。
（注３）「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入（その他賃貸事業収入を含みます。）
を記載しています。
（注４）「敷金・保証金」は、2022年10月31日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約書等に表示された敷金・保証金（貸室部分、駐車場倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含む。）の残高の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注５）「総賃貸面積」は、原則として、2022年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
（注６）「総賃貸可能面積」は、2022年10月31日時点において、各保有資産に係る建物（ただし、底地物件については、土地）の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等- 85 -

の面積は含みません。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
（注７）「稼働率」は、2022年10月31日時点における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注８）「品川シーサイドパークタワー」は、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分（駐車場を除きます。）の区分所有権はすべて保有資産を構成するため、敷金・保証金については、賃貸借契約書に表示された数値を、総賃貸面積については、実際に賃貸が行われている面積
を、総賃貸可能面積については、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分（駐車場を除きます。）の面積を、それぞれ記載しています。以下同じです。
（注９）テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。
（注10）「MIキューブ仙台クリスロード」の建築時期は、登記簿に月日の記載がないため、検査済証の記載に基づき記載しています。
（注11）「イオン葛西店」の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。
（注12）2022年５月31日にコンフォートホテル長野を譲渡しています。
（注13）「東京衛生学園専門学校」は、建築後、1992年３月に増築、2000年７月に増築及び用途変更工事を実施しています。

- 86 -

（ハ）資本的支出
a．資本的支出の予定
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。
不動産等の名称

工事予定金額（千円）

目的

予定時期

東京フロントテラス

エレベーター更新工事、

自 2022年11月（東京都品川区）

区画改修工事等

至 2023年４月

（所在地）

総額

当期支払額

既支払総額

177,261－－

149,823－－

123,723－－

92,866－－

84,053－－

155,179－－

2023年４月期

川崎テックセンター

エレベーター更新工事、区（神奈川県川崎市）

画改修工事、電気設備工事
等

伊勢シティホテルアネックス

リニューアル工事等

自 2022年11月
至 2023年４月
自 2023年１月（三重県伊勢市）

至 2023年４月

ミ・ナーラ

区画改修工事、電気設備工

自 2022年11月（奈良県奈良市）

事等

至 2023年４月

品川シーサイドパークタワー

照明設備工事、空調設備工自 2022年５月（東京都品川区）

事等

至 2023年３月

その他

－

－

ｂ．期中の資本的支出
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事等は495,581千円であり、当期の費用に区分された修繕費90,139千円と合わせて、合計585,721千円の工事等を実施しています。
不動産等の名称目的

工事期間

品川シーサイドパークタワー（東京都品川区）

自動火災報知設備更新工事、区画改修工事、空調設備工事等

自 2020年６月
至 2022年10月

138,035

東京フロントテラス（東京都品川区）

エレベーター更新工事、空調設備工事等

自 2022年２月
至 2022年10月

98,639ミ・ナーラ（奈良県奈良市）

区画改修工事、照明設備工事等

自 2022年４月
至 2022年10月

82,971

川崎テックセンター（神奈川県川崎市）

空調設備工事、電気設備工事等

自 2022年５月
至 2022年10月

47,954

オリコ博多駅南ビル（福岡県博多市）

空調設備工事等

自 2022年５月
至 2022年10月

27,599－100,380

（所在地）

その他

－
合計

工事金額（千円）

495,581c．長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。

- 87 -

（ニ）信託受益権の概要
以下は、当期末現在における各保有資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示したものです。
物件名称

信託受託者（注）

信託期間満了日（注）品川シーサイドパークタワー

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2026年12月31日

川崎テックセンター

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

新宿イーストサイドスクエア

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

東京フロントテラス

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2027年10月31日

MIテラス名古屋伏見

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2028年12月31日

オリコ博多駅南ビル

みずほ信託銀行株式会社

2028年７月31日

マイスクエアビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2029年12月31日

広島鯉城通りビル

三井住友信託銀行株式会社

2030年３月31日

BizMiiX淀屋橋

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2028年11月30日

愛媛ビル・広島

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2032年１月31日

渋谷ワールドイーストビル

みずほ信託銀行株式会社

2026年12月31日

THINGS青山

三井住友信託銀行株式会社

2029年12月31日

MIキューブ仙台クリスロード

三井住友信託銀行株式会社

2030年３月31日

イオン葛西店

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

みずほ信託銀行株式会社

2026年12月31日

カインズモール彦根（底地）

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2031年３月31日

マックスバリュ高取店（底地）

三井住友信託銀行株式会社

2031年３月31日

ツルミフーガ１

みずほ信託銀行株式会社

2032年１月31日

ビッグモーター岐南店（底地）

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2032年１月31日

ホテルサンルート新潟

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

ダイワロイネットホテル秋田

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

スーパーホテル仙台・広瀬通り

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

スーパーホテル大阪・天王寺

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

スーパーホテルさいたま・大宮

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

スーパーホテル京都・烏丸五条

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

伊勢シティホテルアネックス

三井住友信託銀行株式会社

2028年３月31日

コンフォートホテル北上

三井住友信託銀行株式会社

2028年３月31日

ホテルウィングインターナショナルセ
レクト上野・御徒町

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2028年５月31日

スマイルホテル那覇シティリゾート

みずほ信託銀行株式会社

2028年11月30日

スマイルホテル博多駅前

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2028年11月30日

スマイルホテル名古屋栄

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2028年11月30日

ミ・ナーラ

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

六甲アイランドDC

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2028年11月30日

横浜大黒町整備工場（底地）

株式会社SMBC信託銀行

2032年３月31日

東京衛生学園専門学校

みずほ信託銀行株式会社

2029年12月31日（注）「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、2022年10月31日時点の各保有資産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。

- 88 -

（ホ）鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァ
リュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所のいずれかから、当期末現在における各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会
社、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人
及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
アセ
ット
アセット
カテ
タイプ
ゴリ
ー

大
規
模

オ
フ
ィ
ス

コ
ア
ア
セ
ッ
ト

鑑定
機関

鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

品川シーサイドパークタワー 一般財団法人（注２）
日本不動産研究所
川崎テックセンター

物件名称

大和不動産鑑定株式会社

新宿イーストサイドスクエア
JLL森井鑑定株式会社（注２）
一般財団法人
東京フロントテラス（注２）日本不動産研究所
一般財団法人MIテラス名古屋伏見
日本不動産研究所
オリコ博多駅南ビル（注２） 大和不動産鑑定株式会社

中
規
模

地
域
密
着
型

収益
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

収益価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

22,57022,633

3.7

22,4433.4

3.8

24,60025,2004.2

24,4004.0

4.4

10,70010,9003.6

10,450

3.4

3.8

11,094

11,144

3.8

11,0443.5

3.8

10,80010,9003.7

10,700

3.5

3.8

894

893

4.2

894

3.8

4.4

大和不動産鑑定株式会社

3,060

3,110

3.5

3,040

3.3

3.7

広島鯉城通りビル

大和不動産鑑定株式会社

2,540

2,610

4.5

2,510

4.3

4.7

BizMiiX淀屋橋

JLL森井鑑定株式会社

2,240

2,360

4.6

2,190

4.4

4.8

TCAビル

大和不動産鑑定株式会社

2,270

2,350

4.1

2,240

3.9

4.3

愛媛ビル・広島

大和不動産鑑定株式会社

2,990

3,070

4.4

2,950

4.2

4.6

93,75895,171-

92,861--

渋谷ワールドイーストビル

一般財団法人日本不動産研究所

5,250

5,370

3.3

5,130

3.1

3.5

THINGS青山

大和不動産鑑定株式会社

3,240

3,330

3.2

3,200

3.0

3.4

MIキューブ仙台クリスロード 大和不動産鑑定株式会社

1,450

1,480

4.3

1,430

4.1

4.5

9,550

9,640

4.9

9,460

4.5

5.1

MEGAドン・キホーテ和泉中央
大和不動産鑑定株式会社
店

2,580

2,600

5.0

2,570

4.8

5.2

カインズモール彦根（底地）
大和不動産鑑定株式会社
（注３）

4,270

4,280

4.5

4,270

4.5

-

マックスバリュ高取店（底地）

株式会社谷澤総合鑑定所

1,050

1,080

4.3

1,050

4.2

4.4

ツルミフーガ1（注２）

株式会社谷澤総合鑑定所

5,800

5,890

4.2

5,760

4.3

4.4

ビッグモーター岐南店（底地）

株式会社谷澤総合鑑定所

1,200

1,230

4.2

1,200

4.1

4.3

34,39034,900-34,070--

一般財団法人日本不動産研究所

イオン葛西店

商
業
施
設

DCF法

マイスクエアビル

オフィス小計（11物件）
都
市
型

直接還元法

商業施設小計（９物件）- 89 -

アセ
ット
アセット
カテ
タイプ
ゴリ
ー

物件名称

ホテルサンルート
新潟

コ
ア ホ
ア テ
ル
セ
ッ

バ
ジ
ェ
ッ
ト
型

鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

鑑定
機関

収益
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

収益価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

2,260

2,270

5.3

2,250

5.1

5.5

ダイワロイネットホテル秋田 大和不動産鑑定株式会社

2,170

2,130

5.4

2,190

5.2

5.6

1,670

1,690

4.4

1,640

4.2

4.6

1,590

1,610

4.1

1,560

3.9

4.3

1,330

1,340

4.5

1,310

4.3

4.7

1,290

1,310

4.1

1,260

3.8

4.4

1,880

1,890

5.5

1,880

5.3

5.7

833

829

5.2

834

5.0

5.4

4,050

4,100

3.8

4,030

3.6

4.0

4,000

4,120

5.0

3,950

4.8

5.2

3,590

3,730

4.3

3,530

4.1

4.5

スーパーホテル仙台・広瀬通り
スーパーホテル大阪・天王寺
スーパーホテルさいたま・大宮
スーパーホテル
京都・烏丸五条

一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所

伊勢シティホテルアネックス 大和不動産鑑定株式会社
コンフォートホテル北上

大和不動産鑑定株式会社

スマイルホテル博多駅前

大和不動産鑑定株式会社

スマイルホテル名古屋栄

大和不動産鑑定株式会社

2,920

3,050

4.5

2,870

4.3

4.7

27,58328,069-27,304--

155,731

158,140-

154,235--

大和不動産鑑定株式会社

3,760

3,660

5.6

3,800

5.1

5.6

日本ヴァリュアーズ株式会
社

8,880

8,921

4.9

8,847

4.7

5.1

大和不動産鑑定株式会社

2,570

2,560

4.2

2,570

4.1

-

大和不動産鑑定株式会社

1,600

1,600

3.5

1,600

3.5

-

大和不動産鑑定株式会社

4,290

4,330

5.0

4,270

4.8

5.2

176,831

179,211-

175,323--

ホテル小計（12物件）
コアアセット中計（32物件）
商
地域
業
密着 ミ・ナーラ
施型
設
グロ
六甲アイランドDC（注２）ース
アセ インダスト 小田原機材管理センター（底ット リアル地）（注３）
横浜大黒町整備工場（底地）
（注３）
教育施設

DCF法

大和不動産鑑定株式会社

ホテルウィングインターナシ
大和不動産鑑定株式会社
ョナルセレクト上野・御徒町
スマイルホテル那覇シティリ
大和不動産鑑定株式会社
ゾート

ト

直接還元法

東京衛生学園専門学校

ポートフォリオ合計（37物件）（注１）鑑定評価額の価格時点は、2022年10月31日です。なお、「コンフォートホテル北上」については、店舗を含む鑑定評価額を記載しています。
（注２）「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」、「オリコ博多駅南ビル」、「ツルミフーガ1」及び「六甲アイランドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有
持分相当額を記載しています。
（注３）「カインズモール彦根（底地）」、「小田原機材管理センター（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」は、有期還元法（インウッド式）での評価をしており最終還元利回りの算定はしていません。

- 90 -

（ヘ）建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、当期末現在における各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境
アセスメント等に関する建物状況評価報告書を大和不動産鑑定株式会社又は東京海上ディーアール株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、大和不動産鑑定株式会社及び東京海上ディーアール株式会
社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
物件名称

調査業者

調査書日付

緊急・短期
修繕費（千円）（注１）(注３)

長期修繕費
（千円）
（注２）(注３)

品川シーサイドパークタワー

東京海上ディーアール株式会社

2022年３月-

58,206

川崎テックセンター

大和不動産鑑定株式会社

2022年４月-

183,162

新宿イーストサイドスクエア

東京海上ディーアール株式会社

2022年３月-

16,580東京フロントテラス

東京海上ディーアール株式会社

2017年10月-

24,569

MIテラス名古屋伏見

東京海上ディーアール株式会社

2018年３月-

35,346

オリコ博多駅南ビル

大和不動産鑑定株式会社

2018年７月-

1,824

マイスクエアビル

大和不動産鑑定株式会社

2019年11月-

6,970

広島鯉城通りビル

大和不動産鑑定株式会社

2020年３月-

17,517

BizMiiX淀屋橋（注４）大和不動産鑑定株式会社

2020年10月

-

1,900

TCAビル

大和不動産鑑定株式会社

2021年１月-

14,948

愛媛ビル・広島

大和不動産鑑定株式会社

2021年11月-

22,062

渋谷ワールドイーストビル

東京海上ディーアール株式会社

2022年３月-

6,049

THINGS青山

大和不動産鑑定株式会社

2019年９月-

3,330

MIキューブ仙台クリスロード

大和不動産鑑定株式会社

2020年３月-

2,974

イオン葛西店

東京海上ディーアール株式会社

2022年３月-

10,912

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

大和不動産鑑定株式会社

2022年４月-

3,990

カインズモール彦根（底地）（注５）

-

-

-

-

マックスバリュ高取店（底地）（注５）-

2021年11月

-

8,286

-

-

-

ツルミフーガ1
ビッグモーター岐南店（底地）（注５）

大和不動産鑑定株式会社--

ホテルサンルート新潟

大和不動産鑑定株式会社

2022年４月-

26,186

ダイワロイネットホテル秋田

大和不動産鑑定株式会社

2022年４月-

1,317

スーパーホテル仙台・広瀬通り

東京海上ディーアール株式会社

2021年12月-

1,628

スーパーホテル大阪・天王寺

東京海上ディーアール株式会社

2022年３月-

1,958

スーパーホテルさいたま・大宮

東京海上ディーアール株式会社

2022年３月-

2,083

スーパーホテル京都・烏丸五条

東京海上ディーアール株式会社

2022年３月-

1,464

伊勢シティホテルアネックス

大和不動産鑑定株式会社

2017年10月-

9,841

コンフォートホテル北上
大和不動産鑑定株式会社
ホテルウィングインターナショナルセレ
大和不動産鑑定株式会社
クト上野・御徒町
スマイルホテル那覇シティリゾート
大和不動産鑑定株式会社

2017年10月-

3,739

2018年５月-

1,934

2018年９月-

29,805

スマイルホテル博多駅前

大和不動産鑑定株式会社

2018年９月-

1,143

スマイルホテル名古屋栄

大和不動産鑑定株式会社

2018年９月

-

9,172

ミ・ナーラ

大和不動産鑑定株式会社

2017年９月-

161,212

六甲アイランドDC

東京海上ディーアール株式会社

2018年９月-

4,715

小田原機材管理センター(底地)（注５）

-

-

-

-

横浜大黒町整備工場（底地）（注５）

-

-

-

-

2019年11月-

13,007東京衛生学園専門学校

大和不動産鑑定株式会社（注１）「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より１年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用につき千円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）「長期修繕費」は、調査日より12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額につき千円未満を切り捨てて記載しています。「品川シーサイドパークタワー」及び「ツルミフーガ1」は区分所有ビルであり、当該物件の「長期修繕費」はその専有部分に係る長期修繕費の金額です。
（注３）「緊急・短期修繕費」及び「長期修繕費」は、各保有資産の持分割合に相当する金額を記載しています。
（注４）「BizMiiX淀屋橋」については、ホテルからオフィスへ用途変更工事を行ったため、大和不動産鑑定株式会社から取得した2020年10月付の「用途変更工事後の概算報告について」に記載された金額を記載しています。
（注５）「カインズモール彦根（底地）」、「マックスバリュ高取店（底地）」、「ビッグモーター岐南店（底地）」、「小田原機材管理センター（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」については、建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。

- 91 -

（ト）地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上ディーアール株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能を評価しています。その評価をもとに、建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。各資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震リスク分析の評価は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上ディーアール株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。当期末現在における保有資産に係る建物のPML値及びポートフォリオPML値は以下のとおりです。
物件名称
品川シーサイドパークタワー
川崎テックセンター
新宿イーストサイドスクエア
東京フロントテラス
MIテラス名古屋伏見
オリコ博多駅南ビル
マイスクエアビル
広島鯉城通りビル
BizMiiX淀屋橋
TCAビル
愛媛ビル・広島
渋谷ワールドイーストビル
THINGS青山

PML値（％）（注１）
3.1
2.6
2.3
3.0
4.9
2.6（注２）
4.2（注２）5.0（注２）5.7（注２）10.6（注２）
4.3（注２）
9.1
5.1（注２）

MIキューブ仙台クリスロード

3.2（注２）

イオン葛西店
MEGAドン・キホーテ和泉中央店
カインズモール彦根（底地）
マックスバリュ高取店（底地）
ツルミフーガ１
ビッグモーター岐南店（底地）
ホテルサンルート新潟
ダイワロイネットホテル秋田
スーパーホテル仙台・広瀬通り
スーパーホテル大阪・天王寺
スーパーホテルさいたま・大宮
スーパーホテル京都・烏丸五条
伊勢シティホテルアネックス
コンフォートホテル北上
ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町
スマイルホテル那覇シティリゾート
スマイルホテル博多駅前
スマイルホテル名古屋栄
ミ・ナーラ
六甲アイランドDC
小田原機材管理センター（底地）
横浜大黒町整備工場（底地）
東京衛生学園専門学校
ポートフォリオPML値

10.2
14.0
－（注３）
－（注３）
3.3（注２）
－（注３）
7.7
4.7
5.9
14.3
5.3
13.1（注２）
6.9
10.2
2.4（注２）2.5（注２）2.7（注２）2.6（注２）9.9（注２）
11.3
－（注３）
－（注３）
9.2（注２）
2.9（注１）底地物件を除いた本投資法人が2022年10月31日現在保有する32物件について、東京海上ディーアール株式会社による2022年10月付「地震リスク評価報告書 ポートフォリオ評価版32物件」に基づき記載しています。
（注２）詳細調査（フェーズ２）の数値を記載しています。
（注３）「カインズモール彦根（底地）」、「マックスバリュ高取店（底地）」、「ビッグモーター岐南店（底地）」、「小田原機材管理センター（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」については、建物等を保有していないため、PMLを算定していません。

- 92 -

（チ）保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
当期末現在における保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は以下のとおりです（注１）。
確認検査
機関

構造計算
確認機関

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

品川シーサイドパークタワー

株式会社アール・アイ・エー、ジェイティ不動産株式
会社設計監理共同企業体

株式会社アール・アイ・エー

大成・鹿島・清水特定建設工事共同企業体

東京都

財団法人日本建築センター

川崎テックセンター

株式会社
入江三宅設計事務所

株式会社入江三宅設計事務所

清水・竹中・東急
建設共同企業体

川崎市

株式会社ハイ国
際コンサルタント

新宿イーストサイドスクエア

株式会社三菱地所設計、
株式会社日本設計

株式会社三菱地所設計

鹿島建設株式会社

財団法人日
本建築セン
ター

財団法人日本建
築センター

東京フロントテラス

株式会社アール・アイ・エー

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社

東京都

財団法人日本建
築センター

MIテラス名古屋伏見株式会社竹中工務店
名古屋一級建築士事務所

株式会社竹中工務店
名古屋一級建築士事務所

株式会社竹中工務店名古屋支店

名古屋市

株式会社
ジャスト

オリコ博多駅南ビル

株式会社アイ・エヌ・
エー新建築研究所一級建築士事務所

株式会社織本匠構造設計研究所

清水建設株式会社
九州支店

福岡市

大和不動産鑑定株式会社

マイスクエアビル

株式会社リクルートコスモ
ス一級建築士事務所

株式会社リクルートコスモス
一級建築士事務所

清水建設株式会社

東京都

大和不動産鑑定株式会社

広島鯉城通りビル

株式会社創設計コンサルタ
ント 一級建築士事務所(事務所)高橋豊克（構造設計
一級建築士）、加藤芳明(構造
設計一級建築士)（注２）(立体駐車場)三菱重工業株
式会社横浜製作所、デロイ
トトーマツＰＲＳ株式会社（注２）

株式会社共立広島市

大和不動産鑑定
株式会社

BizMiiX淀屋橋

株式会社永都設計

株式会社ティーエムエッチ

株式会社松本組

株式会社日
本確認検査
センター

一般財団法人大阪建築防災センター

TCAビル

株式会社日建設計 一級建
築士事務所

株式会社日建設計 一級建築士
事務所

株式会社熊谷組
大阪支店

大阪市

大和不動産鑑定株式会社

愛媛ビル・広島

株式会社日建設計 一級建
築士事務所

株式会社日建設計 一級建築士
事務所

鹿島建設株式会社

広島県

大和不動産鑑定株式会社

渋谷ワールドイーストビル

設計室ACT一級建築士事務
所

設計室ACT一級建築士事務所、佐藤秀一級建築士事務所

株式会社
佐藤秀工務店

東京都

東京海上日動リ
スクコンサルテ
ィング株式会社

THINGS青山

株式会社西原研究所一級建築士事務所

株式会社西原研究所一級建築
士事務所

同和工営
株式会社

日本ERI株式会社

大和不動産鑑定株式会社

MIキューブ仙台クリスロード（新築時）仙建工業株式会
社 一級建築士事務所（用途変更時）有限会社ササキ設計 一級建築士事務所(新築時)日本建築検査協会株
式会社（注２）(増築時)桜井構造設計事務所（新築時）仙建工業株式会社（用途変更時）株式会社ポンプロ
ゼ、株式会社小西造型

仙台市

大和不動産鑑定株式会社

店舗

鹿島建設株式会社
１級建築士事務所

鹿島建設株式会社
１級建築士事務所

鹿島建設株式会社

東京都

東京海上日動リ
スクコンサルテ
ィング株式会社

駐車場

鹿島建設株式会社
１級建築士事務所

鹿島建設株式会社
１級建築士事務所

鹿島建設株式会社

東京都

東京海上日動リ
スクコンサルテ
ィング株式会社

事務所

鹿島建設株式会社
１級建築士事務所

鹿島建設株式会社
１級建築士事務所

鹿島建設株式会社

東京都

東京海上日動リ
スクコンサルテ
ィング株式会社

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

株式会社タカハシテクノ一級建築士事務所

株式会社タカハシテクノ、株式会社SDネットワーク

株式会社タカハシ
テクノ

日本ERI株式会社

財団法人日本建
築総合試験所

カインズモール彦根（底地）

－

－

－

－

－

マックスバリュ高取店（底
地）

－

－

－

－

－

イオン葛西店- 93 -

物件名称

設計者
株式会社日本設計事務所
一級建築士事務所

ツルミフーガ1
ビッグモーター岐南店（底
地）

－

構造設計者
株式会社日本設計事務所
一級建築士事務所－

施工者
フジタ・西武・松尾建設 共同企業
体
－

確認検査
機関
横浜市

構造計算
確認機関
大和不動産鑑定株式会社－－

株式会社東京設計社

株式会社東京設計社

木山構造工業
株式会社

新潟市

株式会社
ジャスト

高層棟

大和ハウス工業株式会社
秋田支店一級建築士事務所

大和ハウス工業株式会社
秋田支店一級建築士事務所

大和ハウス工業株式会社秋田支店

日本ERI株
式会社

株式会社
ジャスト

低層棟

大和ハウス工業株式会社
秋田支店一級建築士事務所

大和ハウス工業株式会社
秋田支店一級建築士事務所

大和ハウス工業株式会社秋田支店

日本ERI株
式会社

株式会社
ジャスト

スーパーホテル仙台・
広瀬通り

株式会社藤田建築設計事務所

株式会社藤田建築設計事務所

山形建設株式会社

日本ERI株式会社

東京海上日動リ
スクコンサルテ
ィング株式会社

スーパーホテル大阪・天王寺

株式会社小松義博建築都市
設計事務所

株式会社小松義博建築都市
設計事務所

清水建設株式会社
大阪支店

株式会社日
本確認検査
センター

東京海上日動リ
スクコンサルテ
ィング株式会社

スーパーホテルさいたま・大宮

株式会社浦島マコト
建築総合研究所

株式会社浦島マコト
建築総合研究所

松井建設株式会社
東京支店

日本ERI株式会社

東京海上日動リ
スクコンサルテ
ィング株式会社

スーパーホテル京都・烏丸五条

株式会社小松義博
建築都市設計事務所

株式会社小松義博
建築都市設計事務所

清水建設株式会社
大阪支店

株式会社京
都確認検査
機構

東京海上日動リ
スクコンサルテ
ィング株式会社

伊勢シティホテルアネックス

佐藤工業株式会社
一級建築士事務所

佐藤工業株式会社
一級建築士事務所

佐藤工業株式会社

三重県

株式会社
ジャスト

ホテル

株式会社フジタ東北支店一級建築士事務所

株式会社フジタ東北支店
一級建築士事務所

株式会社フジタ
東北支店

ビューロー
ベリタスジ
ャパン株式
会社

株式会社
ジャスト

店舗

Honto舎一級建築士事務所

富士電機リテイルシステムズ
株式会社
一級建築士事務所

株式会社フジタ
東北支店

岩手県

―（注３）

ホテルウィングインターナシ
ョナルセレクト上野・御徒町

新生設計株式会社

日本福祉設計株式会社

株式会社松永建設

日本ERI
株式会社

公益財団法人東
京都防災・建築
まちづくりセンター

スマイルホテル那覇シティリ
ゾート

株式会社日建設計大阪
本社一級建築士事務所

日建設計大阪本社一級
建築士事務所

株式会社國場組

那覇市

大和不動産
鑑定株式会
社

スマイルホテル博多駅前

株式会社ナカノフドー
建設 九州支社一級建築士事務所

株式会社ナカノフドー建設
大阪支社一級建築士事務所

株式会社ナカノフ
ドー建設 九州支
社

ビューロー
ベリタスジ
ャパン株式
会社

一般財団法人福岡県建築住宅センター

スマイルホテル名古屋栄

株式会社LIV建築計画研究所

株式会社和田建築技術研究所

佐藤工業・新日鉄
エンジニアリング
共同企業体

ビューロー
ベリタスジ
ャパン株式
会社

大和不動産
鑑定株式会
社

ミ・ナーラ

（新築時）株式会社奥村組
一級建築士事務所（増築・用途変更時）株式会社エスデーシー設計一級
建築士事務所（新築時）株式会社奥村組一級建築士事務所（増築時・用途変更時）株式会社奥村組一級建築士事務所（新築時）株式会
社奥村組（増築時・用途変更時）株式会社淺
沼組

奈良市

株式会社
ジャスト

六甲アイランドDC

株式会社創元設計

株式会社創元設計

北野建設株式会
社東京本社

株式会社国
際確認検査
センター

一般財団法人日本建築センター

ホテルサンルート新潟

ダイワロイネット
ホテル秋田

コンフォートホテル北上

小田原機材管理センター（底
地）

－

－

－

－

－

横浜大黒町整備工場（底地）

－

－

－

－

－

- 94 -

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査
機関

構造計算
確認機関

（新築時）フジタ
工業株式会社東京
大和不動産
支店
東京衛生学園専門学校
東京都
鑑定株式会
（増築時）大成建社
設株式会社東京支店（注１）上表記載の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の社名は、過去に社名変更がなされた場合であっても、建物の竣工当時又は構造計算書等確認業務実施当時の名称等を記載しています。
（注２）構造計算書の内容を確認できないため、構造計算書を復元した者の名前を記載しています。
（注３）構造計算が不要な構造及び規模の建物です。
（新築時）株式会社東海設
計一級建築士事務所（増築時）有限会社アズ
コ・パートナーズ一級建築士事務所（新築時）株式会社東海設計
一級建築士事務所（増築時）有限会社アズコ・
パートナーズ一級建築士事務所- 95 -

（リ）担保の状況
2022年10月31日現在、該当事項はありません。
（ヌ）稼働率の推移
本投資法人の各期末保有資産における各期末日現在の稼働率の推移は以下のとおりです。
第４期

第５期

第６期

第７期

第８期

（2018年４月30日）（2018年10月31日）（2019年４月30日）（2019年10月31日）（2020年４月30日）

期末稼働率（％）

100.0

99.4

99.6

99.8

100.0

第９期

第10期

第11期

第12期

第13期

（2020年10月31日）（2021年４月30日）（2021年10月31日）（2022年４月30日）（2022年10月31日）

期末稼働率（％）

96.2

98.1

97.8

98.1

98.1

（ル）主要な不動産に関する情報
本投資法人の資産のうち、2022年10月31日時点において、「賃貸事業収入合計」が「ポートフォリオ全体の賃貸事業収入合計」の10％以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
物件名称

川崎テックセンター
品川シーサイドパークタワー

賃貸事業
収入

総賃貸
面積

総賃貸
可能面積

（百万円）
（注１）

（㎡）
（注２）

（㎡）
（注３）

1,024

22,737.07

22,737.07

749

21,564.68

22,205.78
稼働率の推移（％）（注４）

物件名称

第４期

第５期

第６期

第７期

第８期

（2018年４月30日）（2018年10月31日）（2019年４月30日）（2019年10月31日）（2020年４月30日）

川崎テックセンター

100.0

94.8

97.5

100.0

100.0

品川シーサイドパークタワー

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

稼働率の推移（％）（注４）
物件名称

第９期

第10期

第11期

第12期

第13期

（2020年10月31日）（2021年４月30日）（2021年10月31日）（2022年４月30日）（2022年10月31日）

川崎テックセンター

97.1

100.0

100.0

100.0

100.0

品川シーサイドパークタワー

100.0

98.6

98.0

96.3

97.1

（注１）「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入（その他賃貸事業収入を含みます。）
を記載しています。
（注２）「総賃貸面積」は、原則として、2022年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸
借契約に基づいて、算出しています。
（注３）「総賃貸可能面積」は、2022年10月31日時点における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。なお、パススルー型
マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、算出しています。
（注４）「稼働率の推移」は、本投資法人が当該物件を取得した後の稼働率のみを記載しています。

（ヲ）主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）に関する情報
本投資法人の保有資産につき、2022年10月31日時点において、「賃貸面積」が「ポートフォリオ全体の総賃貸面積」の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）は以下のとおりです。なお、パススルー型マスター
リース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
テナント名

株式会社カインズ

業種
（注１）

物件名称

卸売業、
カインズモール彦根（底地）
小売業

賃貸面積
（㎡）
（注２）

年間賃料
（百万円）

敷金・保証金
（百万円）

契約
満了日

契約更改の方法等

85,323.95

非開示
（注３）

非開示
（注３）

2035年７月19日

非開示
（注３）

（注１）「業種」については、証券コード協議会が公表している業種の分類又は総務省統計局が公表している日本標準産業分類に従い記載しています。
（注２）「賃貸面積」は、2022年10月31日時点における当該テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
（注３）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。

- 96 -

（ワ）賃貸面積上位エンドテナント
ポートフォリオ全体に対する賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
エンドテナント名

物件名称

総賃貸面積

面積比率

（㎡）

（％）

（注１）

（注２）

契約満了日

契約形態

（注３）

（注４）

株式会社カインズ

カインズモール彦根（底地）

85,323.95

23.6

2035年７月19日

事業用定期借地権

イオンリテール株式会社

イオン葛西店28,338.45

7.8

非開示（注５）

定期建物賃貸借

朝日機材株式会社

小田原機材管理センター（底地）

16,529.10

4.6

2040年12月31日

事業用定期借地権

六甲アイランドDC

15,563.37

4.3

2031年５月30日

定期建物賃貸借

2035年11月29日

定期建物賃貸借

2047年４月14日

定期建物賃貸借

2036年６月30日

定期建物賃貸借非開示（注５）

定期建物賃貸借

2027年４月２日

定期建物賃貸借

2024年２月13日

定期建物賃貸借

2026年10月30日

定期建物賃貸借

2024年２月19日

定期建物賃貸借

HAVIサプライチェーン・ソリューション
ズ・ジャパン合同会社

スマイルホテル那覇シティリゾー
株式会社ホスピタリティオペレーション トズ

スマイルホテル博多駅前

15,040.36

4.2

スマイルホテル名古屋栄
株式会社ラウンドワン

ミ・ナーラ

12,119.97

3.3

スーパーホテル仙台・広瀬通り
スーパーホテル大阪・天王寺
株式会社スーパーホテル

スーパーホテルさいたま・大宮

10,860.91

3.0

スーパーホテル京都・烏丸五条
株式会社西友ツルミフーガ1

9,578.60

2.6

非開示（注５）

普通建物賃貸借

株式会社相鉄ホテルマネジメント

ホテルサンルート新潟

7,812.26

2.2

2027年６月14日

定期建物賃貸借

ダイワロイネットホテル秋田

7,439.36

2.1

2026年６月30日

普通建物賃貸借

大和ハウスリアルティマネジメント株式会社（注１）「総賃貸面積」は、2022年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積（当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合はその合計）を記載しています。なお、底地物件については
底地の面積を記載しています。
（注２）「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の比率を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「契約満了日」は、エンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された契約満了日（当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合は各契約満了日）を記載しています。
（注４）「契約形態」は、2022年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
（注５）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。

- 97 -

④ ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る2022年10月31日時点におけるポートフォリオの概況を示したものです。
（イ）アセットタイプ別比率
アセットタイプ

物件数
（棟）

取得価格
（百万円）

投資比率
（％）

オフィス

11

85,780

52.6

商業施設

10

35,734

21.9

ホテル

12

25,93315.9

インダストリアル3

11,786

7.2

教育施設

1

3,900

2.4

合計

37

163,134100.0（注）アセットタイプ別比率については、取得価格に基づいて算出しています。

（ロ）エリア別比率
エリア

物件数
（棟）

三大都市圏

取得価格
（百万円）

投資比率
（％）

26

140,934

86.4

東京圏

14

100,227

61.4

大阪圏

8

25,991

15.9

名古屋圏

4

14,716

9.0

その他

11

22,200

13.6

合計

37

163,134

100.0（注）エリア別比率については、取得価格に基づいて算出しています。

（ハ）ポートフォリオ平均稼働率
アセットタイプ

ポートフォリオ平均稼働率（％）（注）

オフィス

96.8

商業施設

98.1

ホテル

99.1

インダストリアル

100.0

教育施設

100.0

合計

98.1

（注）「ポートフォリオ平均稼働率」は、2022年10月31日時点における各項目に該当する取得資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスター
リース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。

- 98 -

⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。かかる個別物件表で用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2022年10月31日時点の状況を記載しています。
（イ）「最寄駅」について「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を、小数第１位以下を切り上げて記載しています。
（ロ）「所在地（住居表示）」について
所在地（住居表示）は、各保有不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
（ハ）「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数
値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。保有資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
（ニ）「建物」について
・「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。
・「構造」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。保有資産が区分所有建物の専有部分である
場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。保有資産が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、2022年10月31日現在において保有資産につき敷地内に確保されている駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。なお、保有資産が共有持分又は区分所有権を保有する
場合にも、その保有資産全体に係る駐車場台数を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
（ホ）「PM会社」について「PM会社」は、保有資産について2022年10月31日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結
している会社を記載しています。
（ヘ）「マスターリース会社」について「マスターリース会社」は、保有資産について2022年10月31日現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
（ト）「特記事項」について「特記事項」の記載については、原則として、2022年10月31日時点の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。

- 99 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

品川シーサイドパークタワー

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日

2016年12月16日

取得価格

20,288百万円（注１）

鑑定評価額（価格時点）

22,570百万円（注１）（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益権の概要

東京臨海高速鉄道「品川シーサイド」駅
徒歩８分
東京都品川区東品川四丁目12番４号
東京都品川区東品川四丁目
100番２
70％（注２）599.06％（注３）
準工業地域
17,386.11㎡（注４）
所有権（共有）株式会社ザイマックス

信託受託者

信託受益権
（準共有持分63.4％）（注１）
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日 2026年12月31日
徒歩２分、京浜急行電鉄「青物横丁」駅

建築時期①2002年９月30日②（B101）2003年７月25日（注５)③（B108）2003年７月25日（注５)

構造

（注６）

建物
用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社（注７）
55,930.90㎡（注８）63台
区分所有権（一部共有）
-

PM会社
特記事項
・本物件の敷地を含む「品川シーサイドフォレスト」全体の敷地の一部は第三者の所有であり、管理規約により敷地の相互利用権が設定されています。
・信託受益者を契約当事者とする本物件の信託受益権の準共有者間の協定書により、準共有持分を譲渡するときは、
あらかじめ他の準共有者との間で優先的に譲渡交渉を行うこと、また、譲渡交渉が調わず第三者へ譲渡する旨合意したときにも、他の準共有者は当該第三者と合意に至った条件と同等以上の条件で買い取ることが可能となる旨合意することとしています。
（注１）本投資法人は、2018年２月28日に信託受益権の準共有持分の36.6％を譲渡したため、信託受益権の準共有持分63.4％を保有していますが、「取得価格」及び「鑑定評価額」以外は本物件全体の情報を記載しています。
（注２）指定建ぺい率は60％ですが、再開発地区計画区域の50％規制があり、角地・耐火建築物による緩和によって70％となっています。
（注３）指定容積率は300％ですが、建築基準法第86条第１項の認定（一団地認定）により本物件の敷地を含むA-１街
区全体での容積率が599.06％となっています。
（注４）本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する共有持分割合は532,699／1,000,000です。
（注５）括弧内は登記簿上の建物の名称を記載しています。なお、建物①については登記簿上建物の名称がありません。
（注６）①鉄骨鉄筋コンクリート造１階建、②鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下２階付
25階建、③鉄骨鉄筋コンクリート造１階建（注７）①駐車場、②店舗・事務所、③駐車場（注８）本物件は、区分所有建物であり、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有権又はその共有持分割合に対応する不動産登記簿に基づく専有面積の合計は、51,637.15㎡（付属建物を除きます。）
です。なお、各専有部分の登記簿上の面積及び建物①及び③の専有部分における本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有権の共有持分割合は以下のとおりです。
①4,323.66㎡（別途付属建物（駐車場）地下２階部分3,375.10㎡あり）（共有持分割合：
213,061/1,000,000）②49,665.50㎡（別途付属建物（店舗・倉庫・機械室）地下１階・１階・２階部分計1,657.78㎡あり）③1,941.74㎡ （共有持分割合：540,983/1,000,000）- 100 -

物件名称

川崎テックセンター

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
23,182百万円

鑑定評価額（価格時点）

24,600百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

PM会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日 2026年12月31日
京浜急行電鉄「京急川崎」駅 徒歩７分、JR「川崎」駅 徒歩９分
神奈川県川崎市幸区堀川町580番16号
建築時期
1988年２月22日
神奈川県川崎市幸区堀川町
66番15他３筆、同区幸町二
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄
丁目585番15他１筆
構造
筋コンクリート造陸屋根地下３階
100％（注１）
付20階建
建物
700％（注２）
用途
事務所・駐車場・店舗
商業地域
延床面積
47,036.44㎡
5,662.48㎡
駐車場台数 133台
所有権
所有形態
所有権
シービーアールイー株式会
マスターリース会社
本投資法人
社

特記事項
本物件の南東側隣接建物と本物件の建物の一部は接合しています。接合部分の所有権の帰属に関して、南東側隣接建物の所有者との間で取決めはなされていません。
（注１）指定建ぺい率は80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
（注２）当該地はかわさきテクノピア第一特定街区（昭和60年５月14日川崎市告示第121号）であり、特定街区による容積率の緩和を受け許容容積率700％となっています。

- 101 -

物件名称

新宿イーストサイドスクエア

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
10,000百万円

鑑定評価額（価格時点）

10,700百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

PM会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

信託受益権（準共有持分50％)
三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日 2026年12月31日
東京メトロ・都営地下鉄「東新宿」駅 徒歩１分
東京メトロ・都営地下鉄「新宿三丁目」駅 徒歩６分
東京都新宿区新宿六丁目27番30号
建築時期
2012年３月26日
東京都新宿区新宿六丁目
315番10
鉄骨・鉄筋コンクリート造
構造
陸屋根地下２階付20階建
72.90％（注１）
建物
600％（特記事項欄参照）
用途
事務所・店舗・駐車場
商業地域
延床面積
167,031.19㎡（注３）（注４）
25,320.28㎡（注２）
駐車場台数 334台
所有権（共有）所有形態
所有権（共有）（注４）
三菱地所プロパティマネジ
マスターリース会社
三菱地所株式会社
メント株式会社

特記事項
・信託受託者を契約当事者とする本物件の共有者間の協定書及び信託受益権の準共有者間の協定書により、それぞれ持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められています。
・本物件は新宿六丁目西北地区地区計画の区域内に存しており、建築物等を建築する際には当該地区計画の内容に従う他、住宅棟と合わせて建築基準法第86条第１項の認定（一団地認定）を受けており、一団地の使用容積率は599.99％（＜許容容積率600％）となっています。また、使用容積率は本物件が608.09％、住宅棟が219.56％となっており、一団地の容積率の最高限度を超える建物の増築、修繕又は改築はできません。当該容積率の制限を約する
為、住宅棟の所有者との間で土地所有者間協定が締結されています。
（注１）指定建ぺい率は60％及び80％の地域にまたがっているため、対象面積による加重平均により算出しています。
（注２）敷地内で私道負担しており、負担面積は48.6㎡となります。本投資法人が保有している信託受益権に係る信託を構成する共有持分割合は10％です。そのうち、50％の準共有持分を保有しています。
（注３）別途附属建物214.27㎡あり（鉄筋コンクリート造コンクリート屋根平家建 店舗）（注４）本投資法人が保有している信託受益権に係る信託を構成する共有持分割合は10％です。そのうち、50％の準共有持分を保有しています。

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物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

東京フロントテラス

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日

2017年10月26日

取得価格

10,592百万円（注１）

鑑定評価額（価格時点）

11,094百万円（注１）（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

建ぺい率

特定資産の種類
信託受益権の概要

東京モノレール「天王洲アイル」駅
徒歩５分
東京都品川区東品川二丁目３番14号
東京都品川区東品川
二丁目４番４ 他６筆

100%（注２）

土地

信託受託者

666.60％（注３）
商業地域
17,189.24㎡ （注４）
所有権（共有）株式会社ザイマックス

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日 2027年10月31日
徒歩１分 東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅

建築時期

構造
建物

容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

信託受益権
（準共有持分50.2%）（注１）

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

1992年６月１日
鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄筋コンクリート・
鉄骨造陸屋根ガラス板・鉄板葺地下２階付地上30階（注５）
事務所、店舗（注６）146,697.51㎡（注７）469台（注８）
区分所有権（共有）
-

PM会社
特記事項
・本物件の土地の一部につき、駅施設等の所有を目的とする地上権（地上権者は東京モノレール株式会社）及び隣地を要役地とし、電車の運行保全等を目的とする地役権の設定登記がなされています。
・本物件は、「シーフォートスクエア」にある計５棟の建物のうちの１棟です。
・信託受益者を契約当事者とする本物件の信託受益権の準共有者間の協定書により、準共有持分を譲渡するときは、
あらかじめ他の準共有者との間で優先的に譲渡交渉を行うこと、また、譲渡交渉が調わず第三者へ譲渡する旨合意したときにも、他の準共有者は当該第三者と合意に至った条件と同等以上の条件で買い取ることが可能となる旨合意することとしています。
（注１）本投資法人は信託受益権の準共有持分50.2％を保有していますが、「取得価格」及び「鑑定評価額」以外は本物件全体の情報を記載しています。
（注２）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
（注３）指定容積率は500％ですが、総合設計制度による緩和により666.60％となっています。
（注４）本投資法人が取得した信託受益権に係る信託は、本物件の敷地を含む「シーフォートスクエア」全体の敷地の一部に係る共有持分を保有しており、その共有持分割合は3,675,562／10,000,000です。また、「シーフォー
トスクエア」全体の敷地の他の部分は第三者の所有であり、管理規約により、本物件に係る敷地利用権が設定されています。
（注５）１棟全体の構造を記載しており、本投資法人が保有している信託受益権を構成する区分所有権の構造は鉄骨鉄
筋コンクリート・鉄骨造地下１階付25階建となっています。
（注６）「シーフォートスクエア」全体の用途を記載しており、本投資法人が保有する建物の用途は「事務所」となります。
（注７）１棟全体の延床面積を記載しており、本投資法人が保有している信託受益権に係る信託を構成する区分所有権
又はその共有持分割合に対応する不動産登記簿に基づく専有面積の合計は28,954.48㎡となります。そのうち
本投資法人は50.2％の準共有持分を保有しています。
（注８）「シーフォートスクエア」全体の台数を記載しています。

- 103 -

物件名称

MIテラス名古屋伏見

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2018年６月１日
8,886百万円

鑑定評価額（価格時点）

10,800百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日 2028年12月31日
名古屋市営地下鉄「伏見」駅 徒歩２分、同「丸の内」駅 徒歩５分
愛知県名古屋市中区錦一丁目10番１号
愛知県名古屋市中区錦一丁
建築時期
1993年２月19日
目1001番他２筆100％（注１）
構造
鉄骨造陸屋根12階建
749.05％（注２）
用途
事務所
建物
商業地域
延床面積
14,481.95㎡
1,980.56㎡
駐車場台数 44台
所有権
所有形態
所有権
株式会社ザイマックス
マスターリース会社
-

PM会社
特記事項
該当事項はありません。
（注１）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
（注２）指定容積率が600％及び800％の地域にまたがっていますが、総合設計制度の適用により、749.05％となって
います。

物件名称

オリコ博多駅南ビル（注１）（注２）

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日

2018年８月１日

取得価格

840百万円

鑑定評価額（価格時点）

894百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

PM会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

信託受益権
（準共有持分50％）（注１）
みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日 2028年７月31日
JR「博多」駅 徒歩12分
福岡県福岡市博多区博多駅南三丁目７番30号
福岡県福岡市博多区博多駅
建築時期
2002年８月27日
南三丁目397番
100％（注３）
構造
鉄骨造陸屋根７階建
500％
用途
事務所・駐車場
建物
商業地域
延床面積
2,845.60㎡
525.04㎡
駐車場台数 ４台
所有権
所有形態
所有権
株式会社オー・エイチ・ア
マスターリース会社
本投資法人
イ

特記事項
該当事項はありません。
（注１）本投資法人は、2022年10月31日付で信託受益権の準共有持分の50％を譲渡したため、2022年10月31日時点において信託受益権の準共有持分を50％を保有していますが、「取得価格」及び「鑑定評価額」以外は本物件
全体の情報を記載しています。
（注２）本物件の信託受益権の準共有持分50％について2022年11月30日付で譲渡しています。これにより本書の日付
現在においてすべての準共有持分の譲渡を完了しています。
（注３）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

- 104 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

マイスクエアビル

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2019年12月25日
2,800百万円

鑑定評価額（価格時点）

3,060百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番
建ぺい率
土地

容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日 2029年12月31日
東京メトロ・都営地下鉄「麻布十番」駅 徒歩３分
東京都港区麻布十番二丁目10番３号
東京都港区麻布十番二丁目
建築時期
1987年11月６日
10番６他２筆
鉄骨鉄筋コンクリート造
100％（注）構造
陸屋根地下１階付８階建
500％
用途
事務所、店舗、駐車場、居宅
建物
商業地域
延床面積
1,924.81㎡
413.25㎡
駐車場台数 16台
所有権
所有権
所有形態
（区分所有権100%）
株式会社ベスト・プロパテ
マスターリース会社
本投資法人
ィ

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

広島鯉城通りビル

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2020年３月31日
2,250百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,540百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

広島電鉄宇品線「中電前」駅 徒歩１分
広島県広島市中区大手町三丁目１番９号
広島県広島市中区大手町三
建築時期
丁目１番11他４筆

地番

特定資産の種類
信託受益
権の概要

PM会社

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

2030年３月31日

建ぺい率

100％（注）

構造

容積率

800％

用途

用途地域

商業地域

延床面積

敷地面積
所有形態

674.76㎡
所有権
シービーアールイー株式会
社

駐車場台数
所有形態

土地

信託受益権

建物

マスターリース会社

1993年５月21日①（事務所・車庫）
鉄骨造陸屋根10階建②（駐車場）
鉄骨造陸屋根平屋建①事務所・車庫②駐車場①4,891.01㎡②77.30㎡
58台
所有権
本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

- 105 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

BizMiiX淀屋橋

コアアセットオフィス（注１）

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2018年11月１日
2,041百万円（注２）

鑑定評価額（価格時点）

2,240百万円（2022年10月31日）

最寄駅

大阪メトロ「淀屋橋」駅所在地（住居表示）

大阪府大阪市中央区平野町三丁目１番６号
建築時期
大阪府大阪市中央区
平野町三丁目17番
構造100％（注３）
建物
600％
用途
商業地域
延床面積
295.42㎡
駐車場台数
所有権
所有形態

地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

2028年11月30日

徒歩５分

株式会社ザイマックス関西

マスターリース会社

2017年１月26日
鉄骨造陸屋根９階建
ホテル（注４）
1,821.56㎡
１台
所有権
本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
（注１）「ホテル」から「セットアップ型サービスオフィス」への用途変更に伴い、「アセットタイプ」を「バジェット型ホテル」から「中規模オフィス」へ変更しています。
（注２）売買契約に記載の取得価格は1,750百万円ですが、本投資法人の取得後にコンバージョンに伴う追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は2,041百万円です。当該追加投資を含む総投資額2,041百万円を取得価格としています。
（注３）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
（注４）「ホテル」から「セットアップ型サービスオフィス」に用途変更していますが、登記簿上の用途は「ホテル」から変更していません。

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

TCAビル

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2021年１月28日
2,120百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,270百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

PM会社

建ぺい率
容積率

特定資産の種類

不動産

信託受益
権の概要

信託受託者

－

建物

用途

事務所・駐車場

信託期間満了日 －JR難波駅 徒歩６分、大阪メトロ各線 なんば駅 徒歩７分
大阪府大阪市浪速区元町二丁目３番19号
建築時期
1994年２月10日
大阪府大阪市浪速区元町
二丁目３番10他１筆
鉄骨鉄筋コンクリート造
構造
陸屋根地下１階付８階建100％（注）
600％

用途地域

商業地域

延床面積

4,756.97㎡

敷地面積
所有形態

757.36㎡
所有権
グローバルコミュニティ株
式会社

駐車場台数
所有形態

20台
所有権

マスターリース会社－

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。

- 106 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

愛媛ビル・広島

コアアセットオフィス

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2022年１月12日
2,780百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,990百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

広島電鉄本線「八丁堀」駅 徒歩６分
広島県広島市中区三川町２番10号

土地

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

2032年１月31日

建築時期

1991年７月29日

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

用途

事務所

商業地域

延床面積

6,983.18㎡

845.52㎡
所有権
シービーアールイー株式会
社

駐車場台数
所有形態

30台
所有権

地番

広島県広島市中区三川町
２番11他１筆

建ぺい率
容積率

100％（注）
800％

用途地域
敷地面積
所有形態
PM会社

信託受益権

建物

マスターリース会社

本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

渋谷ワールドイーストビル

コアアセット
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
3,200百万円

鑑定評価額（価格時点）

5,250百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

東京メトロ・東京急行電鉄「渋谷」駅
東京都渋谷区渋谷一丁目23番18号

地番

土地

PM会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益権の概要

東京都渋谷区渋谷一丁目
23番３ 他１筆100％（注）700％
商業地域
267.99㎡
所有権伊藤忠アーバンコミュニテ
ィ株式会社

建物

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日
徒歩２分

2026年12月31日

建築時期

1984年10月25日

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10
階建

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

事務所
1,880.68㎡
０台
所有権

マスターリース会社

本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

- 107 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

THINGS青山

コアアセット
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2020年１月９日
2,912百万円

鑑定評価額（価格時点）

3,240百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

建ぺい率
容積率

東京メトロ「表参道」駅 徒歩７分、東京都港区南青山四丁目10番15号
東京都港区南青山四丁目
214番
60％
254.42％（注）用途地域

第二種中高層住居専用地域

敷地面積

523.66㎡

所有形態

所有権
東洋不動産プロパティマネ
ジメント株式会社

地番

土地

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

建物

信託受託者

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日 2029年12月31日
同「外苑前」駅 徒歩７分

建築時期

構造
用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

マスターリース会社

2006年１月30日

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付２階建会館
995.94㎡
所有権
本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定容積率300％及び200％の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果254.42％となっています。

物件名称

MIキューブ仙台クリスロード

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセット
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2020年３月31日
1,330百万円

鑑定評価額（価格時点）

1,450百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日 2030年３月31日
地下鉄南北線「仙台」駅・JR仙石線「あおば通」駅 徒歩２分、
JR東北新幹線・東北本線「仙台」駅 徒歩７分
宮城県仙台市青葉区中央二丁目２番30号
宮城県仙台市青葉区中央二丁目２番24他１筆
建築時期
1991年３月４日（注３）
100%（注１）
646.8%（注２）
商業地域
構造
鉄骨造陸屋根４階建
建物
用途
店舗・事務所
347.16㎡
延床面積1,186.30㎡
駐車場台数 所有権

所有形態

所有権

PM会社
株式会社REI
マスターリース会社
本投資法人
特記事項
該当事項はありません。
（注１）指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
（注２）指定容積率は700％ですが、前面道路の幅員により646.80％に制限されています。
（注３）登記簿に月日の記載がないため、検査済証の記載に基づき記載しています。

- 108 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

イオン葛西店

コアアセット
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
9,420百万円

鑑定評価額（価格時点）

9,550百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

建ぺい率
容積率
用途地域

東京メトロ「西葛西」駅 徒歩９分
東京都江戸川区西葛西三丁目９番19号
東京都江戸川区西葛西三丁目９番12（注１）、26（借地）（注２）
73.18％（注３）309.57％（注４）
建物
近隣商業地域、準工業地域

敷地面積20,063.51㎡（注５）

所有形態（注１）（注６）
伊藤忠アーバンコミュニテ
ィ株式会社

地番

土地

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

2026年12月31日

建築時期①（店舗）1982年11月29日②（駐車場）1983年５月４日（注７）③（事務所）1983年４月15日

構造
用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

（注８）
（注８）
38,454.66㎡
583台
（注６）

マスターリース会社

-（注９）

特記事項
・本物件の旧転貸人と本物件の賃借人との間の事業用定期建物賃貸借契約書により、信託受託者が本物件を第三者に譲渡しようとする場合又は受益者が受益権を第三者に譲渡しようとする場合、賃借人に対し本物件の取得に係る優先交渉権が付与されると取決めされており、かかる取決めが信託受託者に承継されています。
・本物件の土地の一部について、江戸川区へ無償で提供され、公園として使用されています。
（注１）信託受託者は、地番９番12の土地の共有持分（1,962,800分の1,007,601）を保有しており、共有持分割合を超えて当該土地の一部を使用することについて、他の共有者との間で合意が成立しています。
（注２）地番９番26の土地の賃借権設定登記はされていません。
（注３）指定建ぺい率は60％と80％の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果73.18％となっています。
（注４）指定容積率は300％と400％の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果309.57％となっています。
（注５）共有持分（1,962,800分の1,007,601）を有する土地：19,627.69㎡、借地：435.82㎡（注６）土地 符号１（９番12）：土地の共有持分（1,962,800分の1,007,601）、符号２（９番26）：借地
建物 ①②所有権、③区分所有権（注７）駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。
（注８）建物 ①９番12の１：鉄筋コンクリート造陸屋根５階建、店舗、②９番12の２：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根６階建、駐車場、③９番12の178：鉄骨鉄筋コンクリート造５階建（一棟の建物の表示：鉄骨鉄筋コンク
リート造陸屋根14階建）、事務所（注９）駐車場部分については、PM会社である伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社がマスターリース会社となっています。

- 109 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

コアアセット
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
3,000百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,580百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

泉北高速鉄道「和泉中央」駅 徒歩５分
大阪府和泉市いぶき野五丁目６番17号

地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

PM会社

特定資産の種類
信託受益権の概要

大阪府和泉市いぶき野
五丁目６番３ 他１筆100％（注）400％
商業地域
9,712.37㎡
所有権
野村不動産コマース株式会
社

建物

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日

2026年12月31日

建築時期

2008年10月１日

構造

鉄骨造陸屋根３階建

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

店舗
6,891.87㎡
242台
所有権

マスターリース会社-

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

カインズモール彦根（底地）

コアアセット
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2021年３月31日
3,598百万円

鑑定評価額（価格時点）

4,270百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

JR彦根駅 徒歩30分
滋賀県彦根市馬場二丁目１番１号

地番

土地

PM会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益権の概要

滋賀県彦根市馬場二丁目字田中１番２他23筆
70%（注１）200％
工業地域
85,830.98㎡
所有権（注２）
東洋不動産プロパティ
マネジメント株式会社

建物

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

2031年３月31日

建築時期

-

構造

-

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

-

マスターリース会社-

特記事項
信託受託者、土地賃借人及び滋賀県の間で締結する地上権設定契約において、信託受託者及び土地賃借人が本物件の所有権又は賃借権を第三者に譲渡する場合、予め滋賀県の承諾を得なければならない旨定められています。なお、上記は信託受益権の譲渡については適用されません。
（注１）指定建ぺい率は60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
（注２）本物件の一部について、道路の用に供するため、滋賀県を地上権者とする地上権が設定されています。

- 110 -

物件名称

マックスバリュ高取店（底地）

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセット
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2021年３月31日
950百万円

鑑定評価額（価格時点）

1,050百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

信託期間満了日広島高速交通広島新交通１号線高取駅 徒歩２分
広島県広島市安佐南区高取北三丁目16番18号
建築時期
広島県広島市安佐南区
高取北三丁目89番４他７筆
構造
77.44%（注１）
224.81%（注２）
用途
建物
近隣商業地域、第１種住居
延床面積
地域、第１種低層住居専用地域
5,748.81㎡
駐車場台数 所有権
所有形態
グローバルコミュニティ株
マスターリース会社
式会社

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
2031年３月31日

特記事項
信託受託者及び土地賃借人の間の賃貸借契約において、信託受託者が本物件を売却する場合、信託受託者は他に優先して土地賃借人と売却交渉をしなければならず、また信託受託者が本物件を第三者に譲渡しようとする場合、予め書面による土地賃借人の同意を得なければならない旨定められています。なお、上記は信託受益権の譲渡については適用されません。
（注１）指定建ぺい率は60%ですが、角地による緩和により77.44%となっています。
（注２）用途地域が３つの地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果224.81%となっています。

- 111 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

ツルミフーガ１

コアアセット
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2022年１月12日
5,300百万円

鑑定評価額（価格時点）

5,800百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日 2032年１月31日
JR京浜東北・根岸線及び鶴見線「鶴見」駅 徒歩１分
神奈川県横浜市鶴見区豊岡町２番１号
建築時期
1985年９月30日
神奈川県横浜市鶴見区
豊岡町245番１
鉄骨鉄筋コンクリート造
構造
陸屋根地下２階付７階建100％（注１）
建物
700％（注２）
用途
店舗、事務所
商業地域
延床面積
7,422.67㎡
1,962.18㎡
駐車場台数 -（注４）
敷地権（注３）
所有形態
区分所有権（注５）ジョーンズ ラング ラサー
マスターリース会社
ル株式会社

特記事項
該当事項はありません。
（注１）指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
（注２）指定容積率は600%となりますが、建築基準法第52条（容積率）の特例許可により700%となっています。
（注３）敷地権割合は、644,403/1,000,000となります。
（注４）テナントにより本物件の敷地外に駐車場（100台）が用意されています。
（注５）議決権割合は、708/1,000となります。

物件名称

ビッグモーター岐南店（底地）

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセット
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2022年１月12日
1,080百万円

鑑定評価額（価格時点）

1,200百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

名鉄名古屋本線「岐南」駅 徒歩20分
岐阜県羽島郡岐南町八剣七丁目12番他21筆（注１）
建築時期
岐阜県羽島郡岐南町八剣
七丁目12番他21筆
構造80/60%（注２）
200％
用途
建物
近隣商業地域
延床面積
第二種住居地域（注２）6,544.89㎡
駐車場台数
所有権
所有形態
グローバルコミュニティ株
マスターリース会社
式会社

地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

2032年１月31日-

特記事項
該当事項はありません。
（注１）建物竣工前のため、地番を記載しています。
（注２）本物件の水路中心線より東側が近隣商業地域であり指定建ぺい率が80％、中心線より西側が第二種住居地域
であり指定建ぺい率が60％となります。

- 112 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

ホテルサンルート新潟

コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
2,108百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,260百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

JR「新潟」駅 徒歩４分
新潟県新潟市中央区東大通一丁目11-25

地番

土地

PM会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

80％
600％
商業地域
1,402.51㎡
所有権
株式会社ベスト・プロパテ
ィ

特記事項
該当事項はありません。
（注）別途付属建物（鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

2026年12月31日

建築時期

新潟県新潟市中央区東大通
一丁目212番

構造
建物

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

マスターリース会社

駐車場）73.03㎡あり- 113 -

信託受益権

1992年８月20日
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階
付14階建
ホテル
8,255.81㎡（注）
68台
所有権
-

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

ダイワロイネットホテル秋田

コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
2,042百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,170百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

JR「秋田」駅 徒歩15分
秋田県秋田市大町二丁目２-41

地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益権の概要

秋田県秋田市大町二丁目
12番 他６筆
90％（注１）500％
商業地域
1,540.15㎡
所有権
株式会社第一ビルディング

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

2026年12月31日

建築時期

2006年６月６日

構造

鉄骨造陸屋根14階建

建物

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

ホテル
7,439.36㎡（注２）
64台
所有権
-

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセット
ホテル

PM会社
特記事項
・本物件の土地の一部に対して、地下道敷設を目的とし、秋田県を地上権者とする地上権が設定されています。また、当該土地については、主として以下の取決めがなされています。
・当該土地に新たに建物その他の工作物（木竹造りを除きます。）を築造しようとするとき又は土地の形質を変更しようとするときは、その設計工法等について、あらかじめ地上権者と協議すること。
（注１）指定建ぺい率は80％ですが、角地による緩和により90％となっています。
（注２）別途付属建物（鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建 車庫）100.16㎡あり

物件名称

スーパーホテル仙台・広瀬通り

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
1,280百万円

鑑定評価額（価格時点）

1,670百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

市営地下鉄「広瀬通」駅 徒歩１分
宮城県仙台市青葉区中央二丁目９番23号

土地

地番

宮城県仙台市青葉区中央二丁目９番12

建ぺい率
容積率
用途地域

80％
600％
商業地域

敷地面積

549.10㎡

所有形態

所有権
-

PM会社
特記事項
該当事項はありません。

特定資産の種類
信託受益
権の概要

建物

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

2026年12月31日

建築時期

2007年１月23日

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

用途
延床面積

ホテル
3,251.77㎡
１台（その他、テナントが確保している隔地駐車場９台）
所有権
-

駐車場台数
所有形態
マスターリース会社- 114 -

信託受益権

物件名称

スーパーホテル大阪・天王寺

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
1,260百万円

鑑定評価額（価格時点）

1,590百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日 2026年12月31日
市営地下鉄「天王寺」駅 徒歩６分、JR「天王寺」駅 徒歩８分
大阪府大阪市天王寺区逢阪二丁目３番３号
建築時期
2004年１月９日
大阪府大阪市天王寺区逢阪
二丁目16番６ 他１筆
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
86.52％（注１）建物
510.15％（注２）
用途
ホテル
商業地域、第二種住居地域
延床面積2,486.39㎡
490.65㎡
駐車場台数 ４台
所有権
所有形態
所有権
マスターリース会社
-

PM会社
特記事項
該当事項はありません。
（注１）指定建ぺい率は60％と80％の地域にまたがりますが、防火地域内の耐火建築物による緩和規制として各々10％及び20％を加算し、その対象面積による加重平均を算出した結果86.52％となっています。
（注２）指定容積率600％と400％の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果510.15％となっています。

物件名称

スーパーホテルさいたま・大宮

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
1,123百万円

鑑定評価額（価格時点）

1,330百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

JR「大宮」駅 徒歩９分
埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目12番６号
建築時期
埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目12番６
構造
100％（注）
建物
500％
用途
商業地域
延床面積
597.25㎡
駐車場台数
所有権
所有形態
マスターリース会社

地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

2026年12月31日

2006年７月11日
鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
ホテル
2,946.55㎡
10台
所有権
-

PM会社
特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

- 115 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

スーパーホテル京都・烏丸五条

コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2016年12月16日
1,030百万円

鑑定評価額（価格時点）

1,290百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日 2026年12月31日
市営地下鉄「五条」駅 徒歩１分
京都府京都市下京区烏丸通五条下る大坂町396-３
建築時期
2004年１月19日
京都府京都市下京区烏丸通
五条下る大坂町396番３
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根10階建100％（注）
建物
600％
用途
ホテル
商業地域
延床面積
2,144.02㎡
337.23㎡
駐車場台数 ５台
所有権
所有形態
所有権
マスターリース会社
-

PM会社
特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

伊勢シティホテルアネックス（注）コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2018年３月１日
1,800百万円

鑑定評価額（価格時点）

1,880百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

JR・近畿日本鉄道「伊勢市」駅
三重県伊勢市吹上二丁目５番11号

地番

土地

PM会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日
徒歩４分

三重県伊勢市吹上二丁目
360番５
80％
300％
近隣商業地域
1,587.58㎡
所有権
東洋不動産プロパティマネ
ジメント株式会社

信託受益権

建物

2027年６月30日

建築時期

1991年11月８日

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10
階建

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

ホテル
4,099.31㎡
29台
所有権

マスターリース会社-

特記事項
本物件に係る定期建物賃貸借契約書において、信託受益者が本物件の当該賃貸借部分を譲渡しようとする場合、時価相当で買い受けるかにつき、相当期間を定めて賃借人と協議する旨が定められています。
（注）本物件は、2022年12月26日付で前テナントとの賃貸借契約が終了したため、2022年12月27日付で「物件名称」
を「伊勢シティホテルアネックス」から現テナントのホテルブランドである「EN HOTEL Ise（エンホテル伊勢）」に変更しています。

- 116 -

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コンフォートホテル北上

コアアセット
ホテル（注１）

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2018年３月１日
820百万円

鑑定評価額（価格時点）

833百万円（注２）（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

PM会社

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日JR「北上」駅 徒歩１分
① （ホテル）岩手県北上市川岸一丁目２番１号② （店舗）岩手県北上市川岸一丁目２番８号
建築時期

地番

岩手県北上市川岸一丁目
11番31

建ぺい率

80％

容積率

200％

用途地域

近隣商業地域

延床面積

敷地面積

2,809.93㎡

駐車場台数

所有形態

所有権
東洋不動産プロパティマネ
ジメント株式会社

所有形態

構造
土地

信託受益権

建物

用途

マスターリース会社

2027年６月30日① （ホテル）2009年１月９日② （店舗）2008年10月29日① （ホテル）鉄筋コンクリート造
陸屋根６階建② （店舗）鉄骨造合金メッキ鋼
板ぶき平家建① ホテル② 店舗① （ホテル）2,775.65㎡（注３）② （店舗）177.36㎡（注４）① （ホテル）28台② （店舗）13台
所有権
-

特記事項
本物件に係る定期建物賃貸借契約書において、信託受益者が本物件の当該賃貸借部分を譲渡しようとする場合、時価相当で買い受けるかにつき、相当期間を定めて賃借人と協議する旨が定められています。
（注１）当該敷地内にホテルと店舗が存在しており、本投資法人はホテル、店舗の双方を保有しています。
（注２）店舗を含む鑑定評価額となっています。
（注３）別途付属建物（軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 ゴミ置場）4.70㎡が設置されています。
（注４）別途付属建物（鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建 物置）6.75㎡が設置されています。

- 117 -

物件名称

ホテルウィングインターナショナルセレクト
上野・御徒町

アセットカテゴリー
アセットタイプ

コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2018年５月15日
3,720百万円

鑑定評価額（価格時点）

4,050百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日 2028年５月31日
JR「上野」駅 徒歩５分、同「御徒町」駅 徒歩５分
東京メトロ「上野」駅 徒歩２分
東京都台東区東上野二丁目18番４号
建築時期
2018年４月２日
東京都台東区東上野
二丁目13番３他５筆
鉄筋コンクリート造陸屋根地下構造
１階付き15階建100％（注）
建物
800％
用途
ホテル
商業地域
延床面積
3,053.09㎡
359.09㎡
駐車場台数 ７台
所有権
所有形態
所有権
東洋不動産プロパティマネ
マスターリース会社
ジメント株式会社

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

スマイルホテル那覇シティリゾート

コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2018年11月１日
4,000百万円

鑑定評価額（価格時点）

4,000百万円（2022年10月31日）

最寄駅

沖縄都市モノレール（ゆいレール）「県庁前」駅

所在地（住居表示）

沖縄県那覇市久米二丁目32番１号

土地

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日

2028年11月30日

徒歩９分

建築時期

1988年６月26日

構造

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋
根11階建

地番

沖縄県那覇市久米二丁目
32番１他１筆

建ぺい率
容積率
用途地域

90％（注）
400％
商業地域

敷地面積

2,343.96㎡

駐車場台数

所有形態

所有権
東洋不動産プロパティマネ
ジメント株式会社

所有形態

建物

用途
延床面積

マスターリース会社

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、角地による緩和により90％となっています。

- 118 -

ホテル
9,698.44㎡
27台（その他テナントが確保している隔地駐車場39台）
所有権
本投資法人

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

スマイルホテル博多駅前

コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2018年11月１日
3,800百万円

鑑定評価額（価格時点）

3,590百万円（2022年10月31日）

最寄駅

JR「博多」駅

所在地（住居表示）

建ぺい率
容積率
用途地域

福岡県福岡市博多区博多駅前三丁目８番18号
建築時期
福岡県福岡市博多区博多駅前三丁目85番
構造100％（注）
600％
用途
建物
商業地域
延床面積

敷地面積

384.84㎡

駐車場台数

所有形態

所有権
東洋不動産プロパティマネ
ジメント株式会社

所有形態

地番

土地

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

2028年11月30日

徒歩４分

マスターリース会社

2017年２月23日
鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
ホテル
2,426.78㎡
２台（その他、テナントが確保している隔地駐車場２台）
所有権
本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

物件名称

アセットカテゴリー
アセットタイプ

スマイルホテル名古屋栄

コアアセットホテル

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2018年11月１日
2,950百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,920百万円（2022年10月31日）

最寄駅

名古屋市営地下鉄「栄」駅

所在地（住居表示）

愛知県名古屋市中区栄四丁目10番５号

地番

土地

PM会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

2028年11月30日

徒歩５分

愛知県名古屋市中区栄四丁目1004番他１筆100％（注）500％
商業地域
583.70㎡
所有権
東洋不動産プロパティマネ
ジメント株式会社

信託受益権

建物

建築時期

2008年９月30日

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根13階建

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

ホテル
2,909.20㎡
５台
所有権

マスターリース会社

本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

- 119 -

物件名称

アセットカテゴリー

ミ・ナーラ

アセットタイプ

グロースアセット（コアプラスアセット）
商業施設

特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2017年10月26日
4,944百万円（注１）

鑑定評価額（価格時点）

3,760百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番
建ぺい率
土地

容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

信託受託者

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日 2026年12月31日
近畿日本鉄道「新大宮」駅 徒歩12分
奈良県奈良市二条大路南一丁目３番１号
奈良県奈良市二条大路南一①百貨店（1989年９月９日）
建築時期
丁目26番２ 他63筆
②駐車場（2003年６月27日）①鉄筋コンクリート造陸屋根７階
83.01％（注２）構造
建②鉄骨造３階建
建物
330.13％（注３）
用途
百貨店、駐車場①72,944.41㎡
商業地域、第２種住居地域
延床面積②4,543.32㎡
53,214.66㎡（注４）駐車場台数 1,360台
所有権及び借地権
所有形態
所有権
伊藤忠アーバンコミュニテ
伊藤忠アーバンコミュニティ株式
マスターリース会社
ィ株式会社
会社

特記事項
該当事項はありません。
（注１）本物件の取得価格は4,100百万円ですが、施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は4,944百万円です。本物件については、当該追加投資を含む総投資額4,944百万円を取得価格と定義します。
（注２）指定建ぺい率は80％と60％の地域にまたがりますが、角地による緩和及びその加重平均を算出した結果
83.01％となります。
（注３）指定容積率は400％と200％の地域にまたがりますが、その加重平均を算出した結果330.13％となります。
（注４）借地部分の19,650.73㎡を含んだ面積を記載しています。

- 120 -

物件名称

アセットカテゴリー

六甲アイランドDC（注１）

アセットタイプ

グロースアセット（ニュータイプアセット）
インダストリアル

特定資産の概要
取得年月日

2018年11月１日

取得価格

7,996百万円（注１）

鑑定評価額（価格時点）

8,880百万円（注１）（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
地番

土地特定資産の種類

信託受益
権の概要

信託受託者

信託受益権
（準共有持分92.45％）（注１）
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日 2028年11月30日
神戸新交通「アイランドセンター」駅 徒歩21分
兵庫県神戸市東灘区向洋町西六丁目２番12号
兵庫県神戸市東灘区向洋町
建築時期
2016年５月６日
西六丁目２番12

建ぺい率

60％

容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

200％
準工業地域
26,304.75㎡
所有権
株式会社ザイマックス関西

建物
（注２）

構造

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき２階建倉庫
14,381.16㎡
63台
所有権
本投資法人

PM会社
特記事項
・本物件（土地）には、神戸市を買戻権者とする買戻権が登記されており、神戸市と売主との間に承継された本物件（土地）に係る売買契約書において、当該売買契約締結の日（2015年１月９日）から10年間、本物件（土地）を「神戸港の臨港地区内の分区における構築物の規制に関する条例」に定める構築物の敷地の用途以外に使用した場合又は本物件（土地）を反社会的団体及びそれらの構成員がその活動のために利用する等公序良俗に反する用に使用した場
合には、神戸市が本物件（土地）を買い戻すことができると取決めされています。本物件の取得にあたり、かかる取り決めを承継しています。
・神戸市と売主との間に承継された本物件（土地）に係る売買契約書において、当該売買契約締結の日（2015年１月９日）の翌日から10年間、やむを得ない理由により、売主が賃借人を変更する場合又は事業内容等を変更する場合は、
あらかじめ神戸市と協議の上、書面による承認を得なければならない旨定められています。また、当該売買契約書において、当該売買契約締結の日（2015年１月９日）から10年を経過する日まで、本物件に関する所有権、地上権、使用貸借権、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転をする場合は、予め神戸市の書面による承諾を得なければならないと取決めされています。本物件の取得にあたり、かかる取決めを承継しています。
・本物件の賃借人との間の定期建物賃貸借契約において、賃貸人が本物件を譲渡しようとする場合、賃借人に対し、本物件の取得に係る一定の優先交渉権が付与されると取決めされています。
・本物件の賃借人との間の定期建物賃貸借契約において、賃借人は賃貸借開始日（2016年５月31日）の３年後応当日を初回として以降１年後の各応当日毎に、本物件を購入することについて一定期間協議することができ、かかる協議を行っている期間中、賃貸人は、原則として、第三者への本物件の譲渡について交渉を行うことができないと取決めされています。
（注１）本投資法人は、2020年４月28日付で信託受益権の準共有持分の7.55％を譲渡したため、信託受益権の92.45％を保有していますが、「取得価格」及び「鑑定評価額」以外は本物件全体の情報を記載しています。
（注２）本物件の土地上には、本投資法人が取得する建物の他、主要テナントの運営に係る業務委託先の従業員の事務
所、食堂及び休憩所として使用する、主要テナント所有の建物があります。

- 121 -

物件名称

グロースアセット（ニュータイプアセット）
インダストリアル

アセットカテゴリー

小田原機材管理センター（底地）

アセットタイプ
特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2021年３月１日
2,300百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,570百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

JR「国府津」駅 徒歩22分
神奈川県小田原市国府津2842番２

地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

PM会社

特定資産の種類
信託受益権の概要

神奈川県小田原市国府津字境久2842番2 他１筆70%（注）
200％
工業地域
16,529.10㎡
所有権
東洋不動産プロパティ
マネジメント株式会社

建物

不動産

信託受託者

-

信託期間満了日

-

建築時期

-

構造

-

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

-

マスターリース会社-

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は60%ですが、角地による緩和により70%となっています。

物件名称

グロースアセット（ニュータイプアセット）
インダストリアル

アセットカテゴリー

横浜大黒町整備工場（底地）

アセットタイプ
特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2022年３月25日
1,490百万円

鑑定評価額（価格時点）

1,600百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

京浜急行電鉄「生麦」駅 徒歩28分
神奈川県横浜市鶴見区大黒町９番５号

地番

土地

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

特定資産の種類
信託受益権の概要

神奈川県横浜市鶴見区大黒町36番1960%200％
工業専用地域（注１）3,499.83㎡
所有権非開示（注２）

建物

信託受益権

信託受託者

株式会社SMBC信託銀行

信託期間満了日

2032年3月31日

建築時期

-

構造

-

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

-

PM会社
特記事項
該当事項はありません。
（注１）本物件は、建築基準法第22条指定区域、横浜港臨港地区、周辺地区又は自動車ふくそう地区、工業集積地域です。
（注２）PM会社から開示について同意を得られていないため開示していません。

- 122 -

物件名称

グロースアセット（ニュータイプアセット）
教育施設

アセットカテゴリー

東京衛生学園専門学校

アセットタイプ
特定資産の概要
取得年月日
取得価格

2020年１月９日
3,900百万円

鑑定評価額（価格時点）

4,290百万円（2022年10月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）

JR「大森」駅 徒歩６分
東京都大田区大森北四丁目１番１号
東京都大田区大森北四丁目１番２他３筆

地番

土地

PM会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

建ぺい率

88.6％（注１）

容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

386.2％（注２）
商業地域、第一種住居地域
1,191.74㎡
所有権
東洋不動産プロパティマネ
ジメント株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日

2029年12月31日

建築時期
構造

建物

信託受益権

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態

マスターリース会社

1986年３月26日（注３）
鉄骨鉄筋コンクリート、
鉄筋コンクリート造陸屋根７階建
校舎
4,220.46㎡
２台
所有権
本投資法人

特記事項
・本物件の東側道路について、建築基準法第42条第１項第５号で定められた位置指定道路の区域に指定されています。
・本物件の賃借人との間で締結予定の普通建物賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に譲渡しようとする場
合、賃借人に対し、本物件の取得に係る一定の優先交渉権が付与されると取決めされています。
（注１）指定建ぺい率60％及び80％の地域にまたがりますが、防火地域内の耐火建築物による緩和、角地による緩和及び対象面積による加重平均を算出した結果88.6％となっています。
（注２）指定容積率500％及び300％の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果386.2％となっています。
（注３）本物件は、建築後、1992年３月に増築、2000年７月に増築及び用途変更工事を実施しています。

- 123 -

⑥

個別物件の損益状況（単位：千円）
物件名称

品川シーサイド
パークタワー

運用日数184①不動産賃貸事業収益合計

川崎テック
センター

新宿イーストサ
イドスクエア

東京フロントテラス

MIテラス名古屋
伏見

184

184

184

184

749,857

1,024,199

250,040

269,001

304,554

賃貸事業収入651,490

550,351

225,230

244,704

268,925

その他賃貸事業収入

98,366473,847

24,80924,29735,629②不動産賃貸事業費用合計

301,408406,231

66,457

129,653

84,023

外注委託費

57,26576,35523,94521,02725,634

水道光熱費

112,581239,607

21,112

29,32931,405

公租公課64,64649,812

17,92637,57920,678

修繕費

21,465

3,947

1,521

12,0172,278

その他賃貸事業費用

45,44936,5091,950

29,7004,026③NOI（①－②）

448,449

617,967

183,582

139,348

220,530④減価償却費67,687

122,785

38,17728,98427,722⑤賃貸事業損益（③－④)

380,762495,182

145,405

110,363

192,808⑥資本的支出

138,035

47,954

3,700

98,6395,283⑦NCF（③－⑥）

310,413570,012

179,881

40,708215,247（単位：千円）
物件名称

オリコ博多駅

マイスクエア広島鯉城通り

南ビル

ビル

ビル

BizMiiX淀屋橋

TCAビル

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

83,61996,58944,26875,567

賃貸事業収入67,24967,74342,24655,103

その他賃貸事業収入

16,37028,846

2,022

20,464

18,67022,93931,85425,296

5,582

5,460

14,876

5,599

水道光熱費

6,309

10,2402,593

10,579

公租公課

5,326

5,966

4,096

6,600

修繕費

350

424

623

1,351

1,102

848

9,664

1,166

運用日数

184

②不動産賃貸事業費用合計
外注委託費

非開示
（注）

その他賃貸事業費用③NOI（①－②）

38,80964,94973,64912,41450,270④減価償却費

4,717

5,920

8,024

11,2496,514⑤賃貸事業損益（③－④)

34,09259,02865,624

1,164

43,755⑥資本的支出27,5998,757

11,305980

10,803⑦NCF（③－⑥）

11,21056,191

62,344

11,434

39,467（注）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

- 124 -

（単位：千円）
物件名称

愛媛ビル・

渋谷ワールド広島

イーストビル

運用日数

MIキューブ仙台

THINGS青山

クリスロード

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

106,158

110,564

36,100

賃貸事業収入89,80994,46233,602

その他賃貸事業収入

16,34916,101

2,497②不動産賃貸事業費用合計

24,894

21,747

イオン葛西店

184

184

6,509
非開示

9,295

4,681

水道光熱費

10,584

6,456

2,110

8

6,917

2,427

修繕費

3,749

1,608

187

その他賃貸事業費用

1,256

2,084

498

③NOI（①－②）

81,26488,81654,76729,590259,669④減価償却費

7,089

6,158

2,107

926

41,395⑤賃貸事業損益（③－④）

74,17482,65852,65928,663

218,274⑥資本的支出14,088

230

-

-

-

⑦NCF（③－⑥）

67,176

88,58654,76729,590259,669

公租公課

1,286

非開示

外注委託費

（注）

（注）

（単位：千円）
物件名称

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

カインズモール彦根（底地）

マックスバリュ高取店（底地）

ツルミフーガ1

ビッグモータ
ー岐南店
（底地）

運用日数

184

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計
賃貸事業収入その他賃貸事業収入②不動産賃貸事業費用合計
外注委託費

非開示
（注）

非開示
（注）

非開示
（注）

非開示
（注）

非開示
（注）

水道光熱費
公租公課
修繕費
その他賃貸事業費用③NOI（①－②）

63,32290,87921,607

129,336

19,789④減価償却費10,213--

20,825-⑤賃貸事業損益（③－④）

53,10990,87921,607

108,511

19,789⑥資本的支出

1,332

-

-

-

-

⑦NCF（③－⑥）

61,99090,87921,607

129,336

19,789（注）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

- 125 -

（単位：千円）
ダイワロイネ

スーパーホテスーパーホテスーパーホテットホテル秋田

ル仙台・広瀬通り

ル大阪・天王寺

ルさいたま・
大宮

184

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

70,20169,00044,22037,62035,736

賃貸事業収入70,20169,00044,22037,62035,736

その他賃貸事業収入

-

-

-

-

-

②不動産賃貸事業費用合計

9,204

9,033

6,596

4,216

4,935

外注委託費

1,343

1,080

-

-

-

水道光熱費

316

-

-

-

-

公租公課

4,656

7,125

5,953

3,608

4,296

修繕費

1,982

-

-

-

-

905

827

642

607

638

③NOI（①－②）

60,99659,966

37,62333,40330,800④減価償却費16,375

17,686

6,189

3,458

6,527

⑤賃貸事業損益（③－④）

44,62142,28031,43329,94424,273⑥資本的支出

7,416

-

-

-

-

⑦NCF（③－⑥）

53,58059,966

37,62333,40330,800

物件名称
運用日数

その他賃貸事業費用

ホテルサンルート新潟（単位：千円）

物件名称

運用日数

スーパーホテル京都・烏丸五条
184①不動産賃貸事業収益合計

31,183

賃貸事業収入31,182

その他賃貸事業収入

1②不動産賃貸事業費用合計

4,025

外注委託費

-

水道光熱費

-

公租公課
修繕費
その他賃貸事業費用

伊勢シティホテコンフォートルアネックス

ホテル北上

184

非開示
（注２）

コンフォート
ホテル長野
（注１）

184

非開示
（注２）

30

非開示
（注２）

ホテルウィング
インターナショナルセレクト
上野・御徒町
184

非開示
（注２）

3,427
598

③NOI（①－②）

27,15849,36020,934

1,100

70,267④減価償却費

3,423

7,932

9,555

673

10,185⑤賃貸事業損益（③－④）

23,73541,428

11,379426

60,081

-

1,231

430

-

-

27,15848,12920,504

1,100

70,267⑥資本的支出
⑦NCF（③－⑥）（注１）コンフォートホテル長野は、2022年５月31日に譲渡しています。
（注２）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

- 126 -

（単位：千円）
スマイルホテスマイルホテル スマイルホテル

ル那覇シティ
リゾート

運用日数

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

154,223

28,92335,871

524,697

賃貸事業収入

154,223

28,92335,871

380,334

その他賃貸事業収入---

144,362②不動産賃貸事業費用合計

9,641

6,498

7,878

480,014

外注委託費

740

600

616

110,327

水道光熱費

-

-

-

151,331

公租公課

7,043

5,202

5,068

54,866

修繕費

1,027

-

1,758

16,241

831

695

434

147,247

144,582

22,42527,99344,682

219,023

9,860

8,238

8,277

75,64852,323

134,721

14,186

19,716△30,965

166,699

7,392

-

1,041

82,971-

137,190

22,425

26,952△38,289

219,023

その他賃貸事業費用③NOI（①－②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（③－④）⑥資本的支出
⑦NCF（③－⑥）

博多駅前

名古屋栄

ミ・ナーラ

六甲アイラン

物件名称（単位：千円）
物件名称

小田原機材管

横浜大黒町整

理センター
（底地）

備工場
（底地）

運用日数

184

東京衛生学園
専門学校

184

184

①不動産賃貸事業収益合計
賃貸事業収入その他賃貸事業収入②不動産賃貸事業費用合計
外注委託費

非開示
（注）

非開示
（注）

非開示
（注）

水道光熱費
公租公課
修繕費
その他賃貸事業費用③NOI（①－②）

56,493

9,574

114,121--

12,887⑤賃貸事業損益（③－④）

56,493

9,574

101,233⑥資本的支出5,161-

21,226⑦NCF（③－⑥）

51,332

9,574

92,895④減価償却費（注）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

- 127 -

ドDC
184

非開示
（注）

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
2022年10月期の直近６計算期間末日の本投資法人の総資産額、純資産総額及び投資口１口当たりの純資産額の推移は次の通りです。
年月日

総資産額（千円）

純資産総額（千円）

１口当たり純資産額（円）

2020年４月30日

161,027,331

75,572,668

45,464（第８期末日）（158,432,574）（72,977,912）（43,903）2020年10月31日

159,222,513

75,428,396

45,377（第９期末日）（156,847,172）（73,053,055）（43,948）2021年４月30日（第10期末日）161,815,227（159,742,414）

75,110,331（73,037,518）

45,186（43,939）2021年10月31日

161,226,516

75,308,617

45,305（第11期末日）（159,083,889）（73,165,989）（44,016）2022年４月30日

171,982,587

80,743,832

45,580（第12期末日）（169,738,173）（78,499,417）（44,313）2022年10月31日

172,792,696

81,028,066

45,741（第13期末日）（170,466,795）（78,702,165）（44,428）（注１）総資産額及び純資産総額は帳簿価額を使用しています。
（注２）総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額については、期中では正確に把握できないため各月末における推移は記載していません。
（注３）括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。

また、本投資口は東京証券取引所に上場されており、同所における市場価格は以下のとおりです。
回次

第８期

第９期

第10期

第11期

第12期

第13期

計算期間別
最高・最低

決算年月

2020年４月

2020年10月

2021年４月

2021年10月

2022年４月

2022年10月

投資口価格
（終値）

最高（円）

63,80042,70053,50058,50056,10051,700

最低（円）28,16033,05036,60047,40046,65046,5502022年５月

2022年６月

2022年７月

2022年８月

2022年９月

2022年10月

最高（円）51,70051,70050,60051,70051,50049,450

最低（円）49,20048,20048,40049,70048,05046,550

売買高（口）

89,715

118,338

64,94365,823

116,511

241,849

2022年11月

2022年12月

月別
月別最高・最低
投資口価格（終値）及び売
買高

月別
月別最高・最低
投資口価格

最高（円）

48,35047,350（終値）及び売買高

最低（円）46,90044,200

売買高（口）

133,928

189,345（注）最高・最低投資口価格は東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。

- 128 -

②【分配の推移】
計算期間

分配総額（千円）

１口当たり分配金（円）

第８期

2019年11月１日～2020年４月30日

2,594,756

1,561

第９期

2020年５月１日～2020年10月31日

2,375,340

1,429

第10期

2020年11月１日～2021年４月30日

2,072,813

1,247

第11期

2021年５月１日～2021年10月31日

2,142,627

1,289

第12期

2021年11月１日～2022年４月30日

2,244,414

1,267

第13期

2022年５月１日～2022年10月31日

2,325,900

1,313③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間

自己資本利益率

年換算値

第８期

2019年11月１日～2020年４月30日

3.5％

7.1％

第９期

2020年５月１日～2020年10月31日

3.1％

6.2％

第10期

2020年11月１日～2021年４月30日

2.8％

5.6％

第11期

2021年５月１日～2021年10月31日

2.8％

5.7％

第12期

2021年11月１日～2022年４月30日

2.9％

5.8％

第13期

2022年５月１日～2022年10月31日

2.9％

5.7％

（注１）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100（注２）比率は、小数第２位を四捨五入しています。

- 129 -

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
2015年11月30日

設立企画人（株式会社イデラ アセットマネジメント（現 三井物産・イデラパートナーズ株式会社））による投信法第69条第１項に基づく設立に係る届出
投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立
投信法第188条に基づく登録の申請

2015年12月４日
2015年12月８日
2016年１月６日
2016年１月22日
2016年９月９日

投信法第189条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長 第111号）
規約の変更
規約の変更（投資法人みらいへ商号を変更）

2016年12月16日
2017年７月25日
2019年５月１日
2019年７月24日
2021年７月28日

東京証券取引所に上場
規約の変更
規約の変更
規約の変更
規約の変更

２【役員の状況】
本書の日付現在における役員の状況は以下のとおりです。
役職名

氏名

主要略歴
1989年４月
2002年３月
2006年11月

執行役員

菅沼

通夫

2007年４月
2007年７月
2009年１月
2016年９月
2016年９月
2016年９月
2001年５月
2010年７月
2012年４月

監督役員

監督役員

根岸

西井

岳彦

秀朋

2016年９月
2017年１月
2021年10月
1995年11月
2003年４月
2003年６月
2005年７月
2012年11月
2015年４月
2015年12月

株式会社日本長期信用銀行（現 株式会社SBI新生銀行）入社
同社 不動産ファイナンス部
三井物産株式会社 入社 金融商品部 ストラクチャードファイ
ナンス室
同社 金融商品部 REIT室
三井物産リアルティ・マネジメント株式会社 資産運用部長
同社 取締役 資産運用部長
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社
三井物産・イデラパートナーズ株式会社 代表取締役社長（現任）
投資法人みらい 執行役員（現任）
濱田松本法律事務所入所（現 森・濱田松本法律事務所）
増田パートナーズ法律事務所入所
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
内部管理委員会 外部専門家（現任）（注１）
投資法人みらい 監督役員（現任）
ヴァンダーファルケ法律事務所入所（現任）
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
コンプライアンス委員会 外部委員（現任）（注１）
指吸会計センター株式会社入社
新日本監査法人（現 EY新日本有限責任監査法人）
あずさ監査法人（現 有限責任あずさ監査法人）
KPMG税理士法人
西井秀朋公認会計士・税理士事務所
アクセルパートナーズ株式会社 代表取締役（現任）
イデラリート投資法人（現 投資法人みらい）監督役員（現任）

所有
投資
口数

－

－

－

（注１）監督役員根岸岳彦が、外部専門家を務める内部管理委員会及びコンプライアンス委員会は、コンプライアンス上の観点から審議を行う機関であり、投資法人及び株式会社の運用全般に関わる意思決定の権限を有するものではないことから、本投資法人としては、利益相反等の懸念はないものと考えています。
（注２）執行役員（１名）及び監督役員全員（２名）は、2021年７月28日開催の第６回投資主総会において再任されました。任期は、2021年８月
１日から２年間です。
（注３）執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2021年７月28日開催の第６回投資主総会において、補欠執行役員として和島弘樹を選任しました。
（注４）監督役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2021年７月28日開催の第６回投資主総会において、補欠監督役員として木村喬を選任しました。

- 130 -

３【その他】（１）役員の変更
執行役員の任期は、原則として２年を超えることができません（投信法第99条第１項）。但し、再任は禁じられていません。また、監督役員の任期は４年とされていますが、規約又は投資主総会の決議によってその任期を短縮することが可能です（投信法第101条第１項）。なお、本投資法人は規約により執行役員及び監督役員の任期を就任後２年と定めています（規約第17条第２項本文）。但し、投資主総会の決議によって、法令で定める限度において、その期間を延長し又は短縮することを妨げられません（規約第17条第２項但書）。また、補欠又は増員により就任した執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の任期の残存期間と同一とします（投信法第101条第２項、会社法第336条第３項、規約第17条第２項）。
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。
執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口数の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第104条第１項、第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法
第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
（２）規約の変更
規約の変更に係る手続等については、後記「第３ 管理及び運営 ／ １ 資産管理等の概要 ／ （５）その他／ ③規約の変更」をご参照ください。
なお、「会社法の一部を改正する法律」（令和元年法律第70号）附則第１条ただし書きに規定する改正規定が2022年９月１日に施行されたことに伴い、「会社法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律」(令和元年法律第71号)第10条第９項の定めに基づき2022年９月１日をもって、本投資法人の規約に、投資主総会参考書類等の内容である情報について電子提供措置をとる旨の定めを設けたものとみなされています。
（３）事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
（４）出資の状況その他の重要事項
出資の状況については、前記「第一部 ファンド情報 ／ 第１ ファンドの状況 ／ １ 投資法人の概況 ／（５）投資法人の出資総額」をご参照ください。その他該当事項はありません。
（５）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実該当事項はありません。

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資口はクローズド・エンド型であり、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条第１項）。したがって、該当事項はありません。
本投資口が東京証券取引所に上場しており、本投資口を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、東京証券取引所外で本投資口を譲渡することや、規約の定めに従い、本投資法人との間の合意に基づき、本投資法人に有償にて本投資口を取得させることも可能です。

- 131 -

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】① １口当たりの純資産額の算出
本投資口１口当たりの純資産額（以下「１口当たり純資産額」といいます。）は、本投資法人の総資産額から、総負債額を控除した金額（以下「純資産額」といいます。）をその時点における本投資法人の発行済投資口
総数で除して算出します。
１口当たり純資産額は、原則として、後記「（４）計算期間」記載の計算期間の末日（以下「決算日」といいます。）毎に算出します。
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて後記「② 資産評価の原則的方法」のとおりとします。
②

資産評価の原則的方法
本投資法人の資産評価の方法は、投信法、投資法人計算規則、投信協会が定める諸規則その他の法令諸規則及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従い、次のとおり運用資産の種類ごとに定めます。
（イ）不動産、不動産の賃借権又は地上権（規約第30条第１項第１号、第２号①及び②までに定めるもの。）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。但し、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場
合に限り、ほかの算定方法に変更することができるものとします。
（ロ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第30条第１項第２号③に定めるもの。）
実務対応報告等の我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産が上記（イ）に掲げる資産の場合は、上記（イ）に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
（ハ）不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第30条第１項第２号④に定めるもの。）
実務対応報告等の我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産が上記（イ）に掲げる資産の場合は、上記（イ）に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
（ニ）不動産に関する匿名組合出資持分（規約第30条第１項第２号⑤に定めるもの。）
原則として、匿名組合出資持分の構成資産が上記（イ）から（ハ）までに掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除した当該匿名組合出資の持分相当額とします。
（ホ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第30条第１項第２号⑥に定めるもの。）
実務対応報告等の我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産である匿名組合出資持分について上記（ニ）に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。

- 132 -

（ヘ）有価証券（規約第30条第１項第３号、第２項第１号③から⑦、⑨、⑩、⑫又は⑭に定めるもの。）
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（金融商品取引所における取引価格、日本証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）とします。市場価格がない場合には、合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市場価格及び合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
（ト）金銭債権（規約第30条第２項第１号⑪に定めるもの。）
取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とします。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とします。
（チ）信託財産を主として規約第30条第２項第１号①から⑫までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第30条第２項第１号⑬に定めるもの。）
実務対応報告等の我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産が上記（ヘ）又は（ト）の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額から負債の額を控除した金額をもって評価します。
（リ）デリバティブ取引に係る権利（規約第30条第２項第２号に定めるもの。）
a．金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
当該金融商品取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
b．金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
c．我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品に関する会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、上記a.及びb.にかかわらず金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
（ヌ）その他
上記に定めがない場合には、投信協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行により付されるべき評価額をもって評価します。
③

資産運用報告等に価格を記載する目的で、前項と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします。
（イ）不動産、不動産の賃借権又は地上権原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等に基づく評価額（ロ）不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権、又は不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が上記（イ）に掲げる資産の場合は上記（イ）に従った評価を、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額（ハ）デリバティブ取引に係る権利（前記「② 資産評価の原則的方法」（リ）c.に基づき、金利スワップの特例処理を採用した場合）
前記「② 資産評価の原則的方法」（リ）a.又はb.に定める価額- 133 -

④

資産評価の基準日は、以下の「（４）計算期間」に定める各計算期間の末日とします。但し、規約第30条第１項第３号又は第２項に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします。

⑤

算定方法の継続適用
運用資産の評価方法にあたっては、継続性を原則とします。

⑥

１口当たり純資産額等の公表
１口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類（資産運用報告等）に記載され、投資主に提供されるほか、金融商品取引法に基づいて決算日後３ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。

⑦

投資口１口当たりの純資産額についての投資者による照会方法
投資口１口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
東京都千代田区西神田三丁目２番１号
電話番号 03-6632-5960- 134 -

（２）【保管】
本投資口は振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以
下「社債株式等振替法」といいます。）第226条に定義されます。）であり、原則として、投資証券を発行することができません。投資主は、加入者として口座管理機関に投資口を記載又は記録するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、振替機関が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は本投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２項）。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の計算期間は、毎年５月１日から10月末日まで、及び11月１日から翌年４月末日までの各６ヶ月間とします（規約第35条）。
（５）【その他】① 増減資に関する制限（イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000万口とします（規約第６条第１項）。本投資法人は、かかる発行可能投資口総数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます（規約第６条第３項）。但し、後記「③ 規約の変更」に記載の方法に従い規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
（ロ）最低純資産額
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第８条）。なお、投信法第67条
第４項により、5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
②

解散条件
本投資法人は、投信法に従い、後記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
（イ）規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生（ロ）投資主総会の決議（ハ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）（ニ）破産手続開始の決定（ホ）解散を命ずる裁判（ヘ）投信法第187条の登録の取消し
なお、本投資法人の規約には、解散又は償還事由の定めはありません。

③

規約の変更
（イ）規約の変更手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。
（ロ）規約の変更の開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の規則に従ってその旨が開示される
ほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

- 135 -

④

関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結済みの契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は以下のとおりです。
（イ）本資産運用会社との間の資産運用委託契約
ａ．契約期間資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日に効力を生ずるものとし、その契約期間は当該効力発生日から５年間とします。また、契約期間満了の６ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による別段の通知がなされない場合、資産運用委託契約は従前と同一の条件にて契約期間を５年間として更新されるものとし、それ以後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
i.
本投資法人は、本資産運用会社に対し６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人の投資主総会の承認を得た上で、資産運用委託契約を解約することができます。
ii.
本資産運用会社は、本投資法人に対し６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人の同意を得た上で、資産運用委託契約を解約することができます。但し、本投資法人が本ii.の同意を与えるためには、投資主総会の承認（又はこれに代わる内閣総理大臣の許可）を得なければなりません。
iii. 上記i.及びii.の規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が下記（A）又は（B）のいず
れかに該当する場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができるものとします。
(A) 本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき(B) 前記（A）に掲げる場合のほか、資産の運用にかかる業務を引き続き委託することに堪えない
iv.

重大な事由があるとき
本投資法人は、本資産運用会社が下記（A）ないし（C）に定める事由のいずれかに該当する場合、資産運用委託契約を解約しなければなりません。この場合、本資産運用会社は資産運用委託契約の解約に同意したものとみなされます。
(A)
(B)

v.

投信法第199条各号に定める金融商品取引業者でなくなったとき
投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき(C) 解散したとき
本投資法人及び本資産運用会社のいずれか一方の当事者が暴力団等（暴力団、暴力団員、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者をいいます。本v.において以下同じです。）に該当（その取締役、監査役、執行役員及び監督役員（以下、本（イ）において「役員」といいます。）が該当する場合を含みます。）し、又は一定の事項（注）の表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産運用委託契約は終了
するものとします。

（注）本投資法人及び本資産運用会社はそれぞれ、資産運用委託契約の締結日現在、自社並びに自社の役員が暴力団等に該当しないことを表明し、かつ将来にわたって、暴力団等に該当しないことを確約しています。

ｃ．契約内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
ｄ．解約又は契約の変更の開示方法等
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。

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（ロ）投資主名簿等管理人（三井住友信託銀行株式会社）との間の事務委託契約（投資主名簿等管理事務委託契約）ａ．契約期間投資主名簿等管理事務委託契約の有効期間は、2016年９月１日から2019年８月末日までとします。当該有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれからも書面による別段の申し出がなされなかったときは、投資主名簿等管理事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
i.
投資主名簿等管理事務委託契約は、次に掲げる事由によって終了します。
（A）本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、両者間の書面による解約の合意がなされたとき。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約は両者間の合意によって指定した日に終了します。
（B）前記（A）の協議が１ヶ月経過後も調わない場合において、当事者のいずれか一方が他方に対して書面により解約の通知を行ったとき。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達の日から最初に到来する本投資法人の決算日から３ヶ月経過した日（当該日が銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）の定める休日に該当する場合は、当該日から最初に到来する営業日）に終了します。
（C）当事者のいずれか一方が投資主名簿等管理事務委託契約に違反し催告後も違反が15日を超えて是正されなかった場合において、他方から書面により解約の通知を行ったとき。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達の日から最初に到来する本投資法人の決算日から３ヶ月経過した日（当該日が銀行法の定める休日に該当する場合は、当該日から最初に到来する営業日）に終了します。
但し、契約違反の内容が重大で契約の続行に重大なる障害が及ぶと判断されるときは、その通知において指定した日に終了します。
（D）後記 (i)又は (ii)に掲げる事由が生じた場合、相手方が書面により解約の通知を行ったとき。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知において指定する日に終了します。
(i)当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若し
くは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じた場合。
(ii)住所変更の届出等を怠るなどの本投資法人の責めに帰すべき理由によって、投資主名簿等管理人に本投資法人の所在が不明となった場合。
ii.

本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から５年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ若しくは特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、本ii.においてこれらを「暴力団員等」といいます。）若しくは下記（A）(i)から(v)までのいずれかに該当（その執行役
員、監督役員、取締役、執行役及び監査役（以下、本ii.において「役員」といいます。）が該当する場合を含みます。）し、若しくは下記（B）(i)から(v)までのいずれかに該当する行為をし、又は下記（A）の規定に基づく表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、若しくは下記（B）の規定に基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に投資主名簿等管理事務委託契約は終了します。
（A）本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、投資主名簿等管理事務委託契約締結日において、自社及び自社の役員が、暴力団員等に該当しないこと、及び下記(i)から(v)までのいずれにも該当しないことを表明保証し、かつ将来にわたって、下記(i)から(v)までのいずれにも該当しないことを確約しています。
(i) 暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること(ii) 暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること(iii)自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること(iv) 暴力団員等に対して便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有すること(v) 役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有すること- 137 -

（B）本投資法人及び投資主名簿等管理人は、自ら又は第三者を利用して下記(i)から(v)までに該当する行為を行わないことを確約しています。
(i) 暴力的な要求行為(ii) 法的な責任を超えた不当な要求行為(iii)取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為(iv) 風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為(v) その他上記(i)から(iv)までに準ずる行為
ｃ．契約内容の変更に関する事項
投資主名簿等管理事務委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の合意により、これを変更することができます。当該変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
ｄ．契約の変更の開示方法等
投資主名簿等管理事務委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
投資主名簿等管理事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（ハ）資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約
ａ．契約期間資産保管業務委託契約の有効期間は、資産保管業務委託契約の締結日から５年を経過した日までとします。当該有効期間満了の６ヶ月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも書面による別段の申し出がなされなかったときは、資産保管業務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
i.

資産保管業務委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
（A）当事者間の書面による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には資産保管業務委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
（B）当事者のいずれか一方が資産保管業務委託契約に違反し催告後も違反が30日を超えて是正されず、他方が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって資産保管業務委託契約は失効するものとします。但し、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び資産保管会社は資産保管業務委託契約失効
後においても資産保管業務委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
（C）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若し
くは特別清算開始の申立（その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続が創設された場
合、当該手続の開始申立を含みます。）がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって

ii.

資産保管業務委託契約は失効するものとします。
前記に加えて、本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が暴力団等（暴力団、暴力団員、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者をいいます。本ⅱ.において以下同じです。）に該当し（その執行役員及び監督役員又は取締役、執行役及び監査役が該当する場合を含みます。）、一定の事項（注）の表明
保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は一定の事項（注）の確約に違反した場合において、他方の当事者から書面による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保管業務委託契約は終了します。
（注）本投資法人は、資産管理委託契約の締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役員が暴力団等に該当しないことを資産保管会社に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを資産保管会社に確約しています。資産保管会社は、資産管理委託契約の締結日において、資産保管会社、資産保管会
社の取締役、執行役、監査役が暴力団等に該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを本投資法人に確約しています。

- 138 -

ｃ．契約内容の変更に関する事項
資産保管業務委託契約の内容については、本投資法人は、本投資法人の役員会の承認を得た上で、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。当該変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
ｄ．契約の変更の開示方法等
資産保管業務委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて
本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（ニ）一般事務受託者（機関運営事務受託者）（みずほ信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（機関運営）
ａ．契約期間一般事務委託契約（機関運営）の有効期間は、契約締結の日から３年間とします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、本投資法人又は機関運営事務受託者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、一般事務委託契約（機関運営）の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに３年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって一般事務委託契約（機関運営）は終了します。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
i.
上記「a.契約期間」にかかわらず下記（A）から（C）までに掲げる場合には、一般事務委託契約（機関運営）を解除することができます。
（A）本投資法人及び機関運営事務受託者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、一般事務委託契約（機関運営）は本投資法人及び機関運営事務受託者が合意して指定した日に終了します。
（B）本投資法人又は機関運営事務受託者のいずれか一方が一般事務委託契約（機関運営）に違反し、一般事務委託契約（機関運営）の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にて違反当事者に対してその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、一般事務委託契約（機関運営）は同30日間の経過後に解除することができます。
（C）本投資法人又は機関運営事務受託者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する
倒産手続開始の申立があったとき。又は、本投資法人又は機関運営事務受託者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分又は差押、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は一般事務委託契約（機関運営）を直ちに解除する
ii.

ことができます。
上記i.の定めに従い一般事務委託契約（機関運営）が終了又は、解除される場合、本投資法人は、
本投資法人及び機関運営事務受託者の間の協議により合意して定める事務移行手数料を機関運営事
務受託者に支払うものとします。但し、契約の解除が機関運営事務受託者の責めによる場合には、
この限りではありません。

- 139 -

iii.

本投資法人又は機関運営事務受託者の一方について、以下の（A）又は（B）のいずれかに該当した
場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、一般事務委託契約（機関運営）を解除することができます。
（A）一定の事項（注）の確約に反する事実が判明したとき。
（B）一般事務委託契約（機関運営）締結後に自ら又は役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいます。本iii.において以下同じです。）が反社会的勢力（暴力団、暴力団員、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者をいいます。本iii.において以下同じです。）に該当したとき。
（注）本投資法人及び機関運営事務受託者は、一般事務委託契約（機関運営）の締結日において、それぞれ相手方に対し、自ら又は自らの役員が反社会的勢力ではないこと、反社会的勢力に自己の名義を利用させ、一般事務委
託契約（機関運営）を締結するものでないこと、並びに自ら又は第三者を利用して、①相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為、②風説を流布し、偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為、③法的な責任を超えた不当な要求行為、及び④その他前①ないし③に準ずる行為をしないことを確約しています。

iv.

上記iii.の規定により一般事務委託契約（機関運営）を解除したときは、一般事務委託契約（機関運営）を解除した者がその相手方に対して、その損害の賠償を請求することができます。

ｃ．契約内容の変更に関する事項
i.
本投資法人及び機関運営事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務委託契約（機関運営）の各条項の定めを変更することができます。変更にあたっては関係法令を遵守するとともに本投資法
人の規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。
ii.
機関運営事務受託者が委託業務を行うにあたり事務規程に定める本件業務の処理方法に不都合が生じるときは、本投資法人及び機関運営事務受託者は互いに協議し合意の上で、事務規程の各条項の定めを変更することができます。
ｄ．契約の変更の開示方法等
一般事務委託契約（機関運営）が解約され、機関運営事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
一般事務委託契約（機関運営）の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（ホ）一般事務受託者（会計等事務受託者）（令和アカウンティング・ホールディングス株式会社）との間の会
計事務委託契約
ａ．契約期間会計事務委託契約の有効期間は、会計事務委託契約の締結日から１年経過後に到来する最初の決算期の３ヶ月後の月の末日までとします。但し、有効期間満了の３ヶ月前までに、当事者いずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、会計事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
i.
会計事務委任契約の契約期間中においても、本投資法人及び会計等事務受託者は、６ヶ月以上の予告期間をもって書面で通知をすることにより、会計事務委託契約を解約することができます。また、本投資法人は、かかる事前の予告通知をしない場合であっても、３ヶ月分の業務委託料を支払うことにより、契約期間中であっても会計事務委託契約を即時に解約することができます。
ii.
本投資法人及び会計等事務受託者は、その相手方が会計事務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告したうえ、当該期間内に履行がな
いときは会計事務委託契約を解除することができます。

- 140 -

iii.

本投資法人及び会計等事務受託者は、その相手方が後記（A）から（D）までに掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続きを要せず即時会計事務委託契約を解除することができます。
（A）解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算手続開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。
（B）支払い停止、手形交換所における取引停止処分、又は差押え、仮差押え、仮処分、強制執行

iv.
v.

若しくは滞納処分を受けたとき。
（C）廃業し、又は解散（合併による解散を含みます。）したとき。
（D）上記（A）から（C）までに定めるほか、会計等事務受託者の信用が著しく失墜したと本投資法人が認めたとき。
本投資法人又は会計等事務受託者は、相手方が下記v.又はvi.のいずれかに違反した場合には、何らの催告を要せずに会計等事務委任契約を解除することができるものとします。
本投資法人及び会計等事務受託者は、会計事務委託契約締結時点において、それぞれ、暴力団、暴
力団員、暴力団員でなくなった時から５年経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、本（ホ）において、これらを「暴力団員等」という。）に該当しないこと、及び下記（A）から（E）のいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたっても該当しないことを確約します。
（A）暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること（B）暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること（C）自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること（D）暴力団員等に対して資金等を提供し、又は便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有すること（E）役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有す
ること

vi.

本投資法人及び会計等事務受託者は、自ら又は第三者を利用して下記（A）から（E）に該当する行
為を行わないことを確約します。
（A）暴力的な要求行為（B）法的な責任を超えた不当な要求行為（C）取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為（D）風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為（E）その他前各号に準ずる行為

ｃ．契約内容の変更に関する事項
本投資法人及び会計等事務受託者は、互いに協議のうえ、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、
会計事務委託契約の各条項の定めを書面により変更することができます。
ｄ．解約又は契約の変更の開示方法等
会計事務委託契約が解約され、会計等事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて
本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
会計事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（へ）一般事務受託者（納税事務受託者）（税理士法人令和会計社）との間の納税事務委託契約
ａ．契約期間納税事務委託契約の有効期間は、納税事務委託契約の締結日から１年経過後に到来する最初の決算期の３ヶ月後の月の末日までとします。但し、有効期間満了の３ヶ月前までに、当事者いずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、納税事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
i.
納税事務委任契約の契約期間中においても、本投資法人又は納税事務受託者は、６ヶ月以上の予告
期間をもって書面で通知することにより、納税事務委託契約を解約することができます。また、本投資法人は、かかる事前の予告通知をしない場合であっても、３ヶ月分の業務委託料を支払うこと- 141 -

により、契約期間中であっても納税事務委託契約を即時に解約することができます。
ii.

本投資法人及び納税事務受託者は、その相手方が納税事務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告したうえ、当該期間内に履行がないときは納税事務委託契約を解除することができます。
iii. 本投資法人及び納税事務受託者は、その相手方が下記（A）から（D）までに掲げる事項に該当した
ときは、催告その他の手続きを要せず即時納税事務委託契約を解除することができます。
（A）解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算手続開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。
（B）支払い停止、手形交換所における取引停止処分、又は差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。

iv.
v.

（C）廃業し、又は解散（合併による解散を含みます。）したとき。
（D）上記（A）から（C）までに定めるほか、納税事務受託者の信用が著しく失墜したと本投資法人が認めたとき。
本投資法人又は納税事務受託者は、相手方が下記v.又はvi.のいずれかに違反した場合には、何らの催告を要せずに納税事務委託契約を解除することができるものとします。
本投資法人及び納税事務受託者は、納税事務委託契約締結時点において、それぞれ、暴力団、暴力
団員、暴力団員でなくなった時から５年経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋
等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、本（へ）において、これらを「暴力団員等」という。）に該当しないこと、及び下記（A）から（E）のいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたっても該当しないことを確約します。
（A）暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること（B）暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること（C）自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること（D）暴力団員等に対して資金等を提供し、又は便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有すること（E）役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有す
ること

vi.

本投資法人及び納税事務受託者は、自ら又は第三者を利用して下記（A）から（E）に該当する行為を行わないことを確約します。
（A）暴力的な要求行為（B）法的な責任を超えた不当な要求行為（C）取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為（D）風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為（E）その他前各号に準ずる行為

ｃ．契約内容の変更に関する事項
本投資法人及び納税事務受託者は、互いに協議のうえ、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、納税事務委託契約の各条項の定めを書面により変更することができます。
ｄ．解約又は契約の変更の開示方法等
納税事務委託契約が解約され、納税事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
納税事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（ト）第１回、第３回及び第４回投資法人債に関する一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）との間の財
務代理契約
ａ．契約期間
契約期間の定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
本投資法人又は第１回、第３回及び第４回投資法人債に関する一般事務受託者は、協議し、合意のう
え、いつでも財務代理契約を解除することができます。

- 142 -

また、本投資法人又は第１回、第３回及び第４回投資法人債に関する一般事務受託者が、暴力団、暴力
団員、暴力団員でなくなった時から５年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等（以下「暴力団員等」といいます。）若しくは下記（ⅰ）
各号のいずれかに該当し、若しくは下記（ⅱ）各号のいずれかに該当する行為をし、又は下記（ⅰ）のいずれにも該当しないことの表明及び将来にわたっても該当しないことの確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他の一方が取引を継続することが不適切であると判断した場合には、他の一方は何ら催告をしないで直ちに財務代理契約を解除することができます。
（ⅰ）（a）暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること（b）暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること（c）自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること（d）暴力団員等に対して不当に資金等を提供し、又は不当に便宜を供与するなどの社会的に非難されるべき関与をしていると認められる関係を有すること（e）役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有すること（ⅱ）（a）暴力的な要求行為（b）法的な責任を超えた不当な要求行為（c）取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為（d）風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為（e）その他前各号に準ずる行為
ｃ．契約内容の変更に関する事項
財務代理契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び第１回、第３回及び第４回投資法人債に関する一般事務受託者は相互にこれに関する協定をします。
ｄ．契約の変更の開示方法等
当該契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対して変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
（チ）第２回投資法人債に関する一般事務受託者（株式会社三菱ＵＦＪ銀行）との間の財務代理契約
ａ．契約期間
契約期間の定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
該当事項はありません。
ｃ．契約内容の変更に関する事項
財務代理契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び第２回投資法人債に関する一般事務受託者は相互にこれに関する協定をします。
ｄ．契約の変更の開示方法等
当該契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対して変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
（リ）第５回投資法人債に関する一般事務受託者（株式会社みずほ銀行）との間の財務代理契約
ａ．契約期間
契約期間の定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
該当事項はありません。
ｃ．契約内容の変更に関する事項
財務代理契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び第５回投資法人債に関する一般事務受託者は相互にこれに関する協定をします。
ｄ．契約の変更の開示方法等
当該契約の概要が変更された場合には、関東財務局に対して変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
⑤

公告
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

- 143 -

２【利害関係人との取引制限】（１）利害関係人等との取引制限
資産運用会社が一定の者との間で行う取引については、法令により、一定の制限が課せられています。かかる制限には、以下のものが含まれます。
①

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。

②

資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。

③

資産運用会社については、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。ここで、「親法人等」とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する
法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいい（金融商品取引法第31条の４
第３項）、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
（イ）通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
（ロ）当該資産運用会社との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３第３項）。
（ハ）当該資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方
針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。
（ニ）上記（イ）から（ハ）までに掲げるもののほか、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして業府令で定める行為（金融商品取引法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。）。
ａ．通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
ｂ．当該資産運用会社との間で金融商品取引契約（金融商品取引法第34条に定義されます。）を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。

④

資産運用会社は、投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間の不動産や有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引額が一定の金額以上に相当する場合には、予め、当該本投資法人の同意として、役員会の承認に基づ
く当該投資法人の執行役員の同意を得ること（投信法第201条の２、投信法施行規則第245条の２）。

- 144 -

（２）利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則
で定めるものを除きます。以下本（２）において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う
他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。
（３）資産の運用の制限
投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産運用会社、③その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、④その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行うことは認められません（投信法第195条、第193条、投信法施行令
第116条ないし第118条）。
（イ） 有価証券の取得又は譲渡（ロ） 有価証券の貸借（ハ） 不動産の取得又は譲渡（ニ） 不動産の貸借（ホ） 以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引・宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引・商品の生産、製造、加工及び採鉱、採取、製錬、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引・再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、a.資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、b.不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限
本資産運用会社がその資産の運営を受託する投資法人と本資産運用会社の利害関係者との間の取引については、以下に概要を記載する「利害関係者取引規程」に定める審査手続きを経ることで、当該取引により本資産運用会社がその資産の運営を受託する投資法人に不利益が生じることのないように厳格な審査を行った上で取引を実施する態勢を構築しています。
①

利害関係者の定義「利害関係者取引規程」における「利害関係者」とは次の者をいいます。
（イ）本資産運用会社及び本資産運用会社の役職員並びに本資産運用会社の株主（ロ）上記（イ）に該当する者の子会社及び関連会社（それぞれ財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みます。）第８条第３項及び第５項に定義される子会
社及び関連会社を意味します。）（ハ）上記（イ）及び（ロ）に掲げる者のほか、投信法第201条第１項で定義される利害関係人等- 145 -

（ニ）a.上記（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者が、投資顧問契約、投資一任契約若しくは資産運用委託契約を締結している特別目的会社(特定目的会社、合同会社、株式会社、投資法人等その形態を問いません。以下同じです。)、b.上記（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者が、過半の出資、匿名組合出資若しくは優先出資を行っている特別目的会社、若しくは、c.上記（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者が、本投資法人への譲渡を前提として、運用資産を一時的に保有させるために、発起人若
しくは設立時株主となって組成した特別目的会社、又は、d.上記（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者の役職員がその役員の過半数を占める特別目的会社（但し、b.からd.までについては、上記（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者が20％未満までの出資を行う場合を除きます。）②

利害関係者との取引に関する意思決定手続（イ）利害関係者との間で利害関係者取引を行おうとする場合、事前にコンプライアンス・オフィサーが、法令等並びに本投資法人の規約及び社内規程等に照らした法令等遵守上の問題の有無につき審査し、承認した場合にはコンプライアンス委員会に上程することができます。コンプライアンス委員会がコンプライアンスの観点から当該取引について審議し、承認した場合には、投資運用委員会に上程することができます。
投資運用委員会が当該取引について審議し、承認した場合、当該承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されます（但し、下記（ハ）に定義する投信法上の利害関係人等取引の場合を除きます。）。
（ロ）利害関係者取引を担当する部の長は、上記（イ）の投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された利害関係者取引の概要及びその付随関連資料を、取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。
（ハ）本資産運用会社は、本投資法人のために、投信法上の利害関係人等との間で、不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借（利害関係者取引に該当するものを含みます。以下「投信法上の利害関係人等取引」といいます。）を行おうとするときは、あらかじめ（但し、上記（イ）に定める手続を経る必要がある場合
は、当該手続きを経た後で、投信法上の利害関係人等取引に着手する前に）、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとします。但し、当該取引が投信法施行規則第245条の２第１項各号に掲げる取引に該当する場合は、この限りではありません。
（ニ）上記（ハ）本文に基づき、本資産運用会社が本投資法人の役員会の承認を求めた場合において、本投資法
人役員会が当該投信法上の利害関係人等取引を承認せず、起案部に対して当該投信法上の利害関係人等取引の中止又は内容の変更を指示した場合、起案部は、内容の変更の指示を受けた投信法上の利害関係人等取引については、内容の変更を行った後に再度、コンプライアンス・オフィサーによる法令等遵守上の問題の有無に関する審査・承認を受け、さらに、コンプライアンス委員会の承認を得た後でなければ、起案部の長は、投資運用委員会に上程することができないものとし、かかる変更後の投信法上の利害関係人等取引につき投資運用委員会の承認を再度得た上でなければ、投資法人役員会の事前承認を求めることができないものとします。また、本投資法人役員会から起案の中止の指示を受けた投信法上の利害関係人等取引は、廃案にするものとします。

③

対象となる取引の範囲及び取引の基準（イ）物件の取得
利害関係者から運用資産を取得する場合、不動産等資産１物件当たりの取得価格（不動産等資産そのものの取得価格とし、不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。）は、不動産鑑定士の鑑定評価額（鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。以下同じです。）を上限額として決定します。なお、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPC等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を上限額として取得することができるものとします。
（ロ）物件の譲渡
利害関係者に運用資産を売却する場合、不動産等資産１物件当たりの売却価格（不動産等資産そのものの売却価格とし、税金及び売却費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。）は、不動産鑑定士の鑑定評価額を下限額として決定します。
（ハ）物件の賃貸
利害関係者と不動産等資産の賃貸借契約を締結する場合、当該者又は顧客と利害関係者との間の賃貸借契約の内容は、市場実勢及び対象の不動産等資産の標準的な賃貸条件を勘案して、適正と判断される条件とします。

- 146 -

（ニ）不動産管理業務等委託
利害関係者へ運用資産の管理を委託する場合、手数料のみの単純比較ではなく、不動産管理業務に専門的に従事する会社を比較検討して、不動産管理業務委託先としての諸条件（当該対象物件を既に管理し、ノウ
ハウが蓄積されていること等を含みます。）を具備していること及び手数料水準を総合的に検討し、必要に応じて手数料の減額交渉等を行った上で、PM会社として利害関係者を選任することができるものとします。
（ホ）物件の売買及び賃貸の媒介の委託
利害関係者による不動産等資産の売買又は賃貸に係る媒介の場合、支払うべき媒介手数料の金額は、宅建業法に規定する報酬の範囲内（信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準としま
す。）とします。
（ヘ）工事等の発注
利害関係者への不動産等資産に係る工事の発注の場合（但し、契約金額１千万円未満の場合、緊急修繕又は原状回復を目的とする工事は除きます。）、原則として利害関係者以外の第三者の見積価格を取得した上で、役務提供の内容等に鑑み、当該利害関係者の提示した見積価格が第三者の水準と著しく乖離していない
場合に限り、利害関係者に対し同工事を発注することができるものとします。但し、a.当該建物固有の事情等による特殊な工事で、第三者の見積価格を取得することが実務上困難な場合、又はb.継続的な工事で、工事業者の変更が責任の所在を不明確にする恐れがある場合等については、第三者の見積価格を取得することなく、当該工事の市場価格の水準に十分留意した上で、利害関係者に対し同工事を発注することができるものとします。
（ト）資金調達
利害関係者からの資金調達にかかる条件は、市場実勢を勘案して、適正と判断される条件によるものとします。
④

利害関係者取引の開示基準・方法
利害関係者取引又は投信法上の利害関係人等取引が、本投資法人の投資口が上場する金融商品取引所の定める情報の適時開示に関する規定により開示が必要とされる取引に該当する場合は、速やかに開示を行うものとします。

（５）利害関係人等との取引状況等① 利害関係人等との売買取引状況
該当事項はありません。
②

支払手数料等の金額
該当事項はありません。

③

利害関係人等との賃貸借状況
2022年10月31日現在、本投資法人は、イデラ キャピタルとの間で「BizMiiX淀屋橋」の303号室について建物賃貸借契約（普通建物賃貸借）を締結しています。

④

その他
本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルとの間でそれぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。

- 147 -

３【投資主・投資法人債権者の権利】（１）投資主の権利
投資主が投信法等及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
①

投資口の処分権
投資主は投資口を自由に譲渡することができます（投信法第78条第１項）。本投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第228条、第140条）。但し、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称及び住所並びに保有する投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第151条第１項、第152条第１項）。

②

投資証券交付請求権
本投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（社債株式等振替法第227条第１項）。但し、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条
第２項）。

③

金銭分配請求権
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成され、役員会の承認を得た
金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項、第２項）。なお、分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第36条第３項）。

④

残余財産分配請求権
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第２号、第158条第２項）。但し、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しは行いません（規約第５条）。

⑤

投資主総会における議決権
投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます（投信法第89条）。
投資主はその有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項
本文）。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した
当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって決議されなければなりません（投信法第140条、第93条の２第２項）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面による議決権の行使をすることも可能です（投信法第90条の２第２項）。その場合には、議決権行使書面に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出しなければなりません（投信法第92条第１項、規約第12条第１項）。
議決権は、代理人をもって行使することができますが（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項）、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を行使することができる投資主１人に限られます（規約第11条第２項）。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き、また、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206- 148 -

条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案を除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項、同条第２項）。
投資主総会において権利を行使することができる投資主は、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従い予め公告し定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第15条第１項）。
⑥

その他投資主総会に関する権利
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができます（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。但し、その事項が投資主総会の決議すべきものでない場合はこの限りではありません（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに、投資主総会の目的である事項につき当該投資主が提出しようとする議案の要領を招集通知に記載又は記録することを請求することができます（投信法第94条第１項、会社法第305条第１項本文）。投資主がかかる請求をする場合において、当該投資主が提出しようとする議案の数が10を超えるときは、10を超える数に相当することとなる数の議案については、上記請求権は適用されません（投信法第94条第１項、会社法第305条第３項乃至第５項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます(投信法第94条第１項、会社法第306条第１項)。
投資主は、（イ）招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、（ロ）決議の内容が規約に違反するとき、又は（ハ）決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます（投信法第94条第２項、会社法第831条）。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます（投信法第94条第２項、会社法第830条）。
2023年３月以降に開催される投資主総会の招集に際し、投資主総会参考書類等の内容である情報について電子提供措置がとられますが、投資主は、本投資法人に対し、投資主総会参考書類等の電子提供措置事項を記載した書面の交付を請求することが可能です（投信法第94条第１項、会社法第325条の５第１項）。また、書面交付請求をした投資主がある場合において、その書面交付請求の日（当該投資主が以下に記載する異議を述べた場合にあっては、当該異議を述べた日）から１年を経過したときは、本投資法人は、当該投資主に対し、電子提供措置事項を記載した書面の交付を終了する旨を通知し、かつ、これに異議のある場合には一定の期間（以下「催告期間」といいます。）内に異議を述べるべき旨を催告することができます（投信法第94条第１項、会社法第325条の５第４項）。この場合、投資主が催告期間内に異議を述べない限り、当該投資主がした書面交付請求は、催告期間を経過した時にその効力を失います（投信法第94条第１項、会社法第325条の５第５項）。

⑦

代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権等
６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができるほか（投信法第116条、第119条
第３項、第204条第３項、会社法第847条第１項）、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、当該執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます（投信法第109条第５項、会社法第360条第１項）。
執行役員及び監督役員並びに会計監査人は投資主総会の決議により解任することができますが（投信法第104条第１項）、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場
合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
投資主は、本投資法人の投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、当該併合をやめることを請求できます（投信法第81条の２第２項、会社法- 149 -

第182条の３）。
投資主は、新投資口の発行が法令又は規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、新投資口の発行をやめることを請求できます（投信法第84条第１項、会社法第210条）。また、投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して投資口の追加発行の無効確認の訴えを提起することができます（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）。
投資主は、本投資法人の合併が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、一定の場合を除き、本投資法人に対し、当該合併をやめることを請求できます（投信法第150条、会社法第784条の２、第796条の２、第805条の２）。また、投資主は、本投資法人の合併がある場合で、その手続に瑕疵があったときは、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効確認の訴えを提起することができます（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）。
⑧

帳簿等閲覧請求権
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第128条の３）。

⑨

議決権行使書面閲覧等請求権
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、請求の理由を明らかにして、議決権行使書面の閲覧又は当社を請求することができます（投信法第92条第４項）。

⑩

少数投資主権等の行使手続
振替投資口に係る少数投資主権等は、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります（社債株式等振替法第228条、第154条第１項）。したがって、少数投資主権等を行使しようとする投資主は、保管振替機関が個別投資主通知（保管振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます（社債株式等振替法第228条、第154条第３項、第４項）。投資主
は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権等を行使することができます（社債株式等振替法第228条、第154条第２項、社債、株式等の振替に関する法律施行令（平成14年政令第362号、その後の改正を含みます。）第40条）。

（２）投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。

②

投資法人債の譲渡
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債
券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人に対抗するためには、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第２項）。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３項）。
振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に振替投資法人債の振替が行われることにより、当該振替投資法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第73条）。なお、振替投資法人債については、本投資法人は、投資法人債券を発行することができません（社債株式等振替法第115条、第67条第１項）。但し、投資法人債権者は、保管振替機
構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は当該振替投資法人債が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第115条、第67条第２項）。

- 150 -

③

投資法人債権者集会における議決権（イ）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第１項）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第139条の10第２項、会社法第734条）。
（ロ）投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。
ａ．法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した議決権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
ｂ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特別決議）。
（ハ）投資法人債総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を保有する投資法人債権者は、本投資法人、投資法人債管理者又は投資法人債管理補助者に対して、会議の目的たる事項及び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法
第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
（ニ）投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
④

投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合については、この限りではありません（投信法第139条の８）。

⑤

投資法人債管理補助者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理補助者を定め、投資法人債権者のために、投資法人債の管理の補助を行うことを委託することができます。但し、当該投資法人債が担保付社債である場合
は、この限りではありません（投信法第139条の９の２）。

（３）短期投資法人債権者の権利
短期投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元金支払請求権
短期投資法人債権者は、短期投資法人債の要項に従い、元金の支払いを受けることができます。

②

短期投資法人債の譲渡
本投資法人が短期投資法人債について社債株式等振替法に基づく短期社債振替制度において振替機関が取り扱うことに同意した場合には、振替投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に短期投資法人債の振替が行われることにより、当該短期投資法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第66条第１号、第73条）。

③

短期投資法人債権者集会
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法第139条の10の適用を受けないことから、投資法人債権者集会は組織されません。

- 151 -

④

短期投資法人債管理者・短期投資法人債管理補助者
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法第139条の８及び同法第139条の９の２の適用を受けないことから、短期投資法人債の管理を行う投資法人債管理者及び投資法人債管理補助者は設置されません。

⑤

担保提供制限条項
短期投資法人債は投信法第139条の12の規定により、担保付社債信託法の規定に基づき担保を設定することができません。

- 152 -

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
三井物産・イデラパートナーズ株式会社（Mitsui Bussan & Idera Partners Co., Ltd.）

②

資本金の額
200百万円（本書の日付現在）

③

事業の内容
（イ）投資法人の設立企画人としての業務（ロ）宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業（ハ）宅地建物取引業法に基づく取引一任代理等に係る業務（ニ）金融商品取引法に基づく投資運用業（ホ）投資法人のための資産の運用に係る業務（ヘ）投資法人の機関の運営に係る事務を行う業務（ト）不動産の売買、賃貸、管理、仲介及びこれらの代理並びにコンサルティング（チ）プロパティ・マネジメント業務及びアセットマネジメント業務（リ）不動産及び有価証券の取得、保有並びに処分（ヌ）前各号に附帯関連する一切の業務④

沿革
本資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された金融商品取引業者です。主な変遷は以下のとおりです。なお、この他に、本書の日付現在までの間、合併等の変更はありません。
2015年６月１日
株式会社イデラアセットマネジメント設立
2015年６月26日
宅地建物取引業者としての免許取得（東京都知事（２）第98041号）
2015年10月15日
宅地建物取引業法の取引一任代理等の認可取得（国土交通大臣認可第94号）
2015年11月27日
金融商品取引法第29条に基づく金融商品取引業者としての登録（関東財務局長（金商）第2876号）
2015年12月７日
本投資法人との間で資産運用委託契約締結
2016年１月21日
一般社団法人投資信託協会入会
2016年９月９日
三井物産グループが資本参加
三井物産・イデラパートナーズ株式会社へ商号を変更
2017年１月16日
本店移転（東京都千代田区）- 153 -

（２）【運用体制】
本資産運用会社における組織及び意思決定手続は、以下のとおりです。
① 組織（注1）CIO（Chief Investment Officer）は最高投資責任者であり投資運用部を管掌します。
（注2）CFO（Chief Financial Officer）は最高財務責任者であり業務部及び財務企画部を管掌します。

（イ）取締役会
本資産運用会社の経営戦略を含む経営の基本的重要事項についての意思決定を行う機関は取締役会であり、取締役会は原則として３ヶ月に１回以上開催され、本資産運用会社の経営の意思決定機関として法定事項を決議するとともに、経営の基本方針並びに経営業務執行上の重要な事項を決定あるいは承認し、取締役の職務の遂行を監督します。
（ロ）コンプライアンス・オフィサー、内部監査室、投資運用部（投資グループ及び運用グループ）、業務部、財務企画部
本資産運用会社は、コンプライアンス・オフィサー、内部監査室、投資運用部（投資グループ及び運用グループ）、業務部、財務企画部を設置しています。コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス等に関する業務の統括を行います。
投資運用部投資グループは、資産の取得等の業務を行います。また、投資運用部運用グループは、本投資法人が保有する運用資産の処分、賃貸、維持管理等に関する業務を行います。業務部は、経理及び資金管理業務並びに各種庶務業務を行います。財務企画部は資金計画、財務方針等に係る項目の策定及び見直し並びに資金調達等の業務、並びにインベスターリレーションズ（IR）及び広報等に関する業務を行います。
（ハ）コンプライアンス委員会及び投資運用委員会
本資産運用会社は、運用資産の取得、売却等に係る投資判断に当たっての手続の法令及び社内規程の遵守のチ
ェックを行うため、コンプライアンス委員会を開催しその決議を得ることとしています。また、本資産運用会社
は、投資判断に際し投資運用委員会を開催しその決議を得ます。
詳細については、それぞれ、後記「③ 投資運用の意思決定機構」及び「④遵守確保のための体制）」をご参照ください。

- 154 -

コンプライアンス体制（法令等②

業務分掌体制本投資法人の資産運用に関与する本資産運用会社の各組織・機関の主な業務・権限は次のとおりです。
＜各組織が担当する業務の概略一覧表＞
組織

担当する業務
１．本資産運用会社のコンプライアンス体制の確立及び法令等の遵守に関する事項
２．コンプライアンス・マニュアルの策定及び見直しに関する事項
３．各部署による起案事項及び、投資運用委員会付議事項の内容審査に関する事項

コンプライアンス・
オフィサー

４．法令諸規則及び社内諸規程の遵守状況の検証、監督指導及び報告に関する事項
５．コンプライアンスに係る社内研修の実施及び指導に関する事項
６．法人関係情報の管理に関する事項
７．自主検査に関する事項
８．本資産運用会社の広告審査に関する事項
９．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
10．前各号に付随する事項

内部監査室

１．内部監査の統括に関する事項
２．内部監査の方針及び計画の策定に関する事項
３．内部監査の実施に関する事項
４．内部監査報告書及び改善指示書の作成に関する事項
５．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
６．前各号に附随する事項

投資運用部
投資グループ

１．本投資法人の運用ガイドライン及び投信協会の規則に定める資産管理計画書（以下、本（２）において、併せて「運用ガイドライン等」といいます。）の投資方針（ポートフォリオ全般に関わる基本方針を含みます。また、投資運用部運用グループ及び財務企画部の所管業務を除きます。）の起案
２．本投資法人の不動産その他の資産の取得に関する事項
３．不動産市場及び物件の調査及び分析に関する事項
４．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
５．前各号に付随する事項
１．運用ガイドライン等のうち、主として本投資法人が保有する運用資産の処分、賃貸、維持管理等に係る項目の策定及び見直しに関する事項
の起案

投資運用部
運用グループ

２．投資前の本投資法人の運用資産のテナント又はオペレータ候補の事業評価等に関する事項
３．本投資法人の運用資産の処分に関する事項
４．本投資法人の運用資産の賃貸に関する事項
５．本投資法人の運用資産の維持管理に関する事項
６．本投資法人の運用資産のテナント又はオペレータの事業評価、与信管理及び運用資産のリスク管理に関する事項
７．本投資法人の資産運用実績の分析及び評価に関する事項
８．本投資法人の物件別収支計画（物件管理計画を含みます。）の起案及び資産運用に関する計数管理に関する事項
９．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
10．前各号に付随する事項- 155 -

組織

担当する業務
１．本投資法人の経理及び決算に関する事項
２．本投資法人の資金管理、余剰資金の運用に関する事項
３．本資産運用会社の資金調達に関する事項
４．本資産運用会社の財務に関する事項
５．本資産運用会社の経理及び決算に関する事項
６．本資産運用会社の資金管理、余剰資金の運用に関する事項
７．本資産運用会社の配当政策に関する事項

業務部

８．本資産運用会社の規程の制定及び改廃に関する事項
９．本資産運用会社の人事及び総務に関する事項
10．本資産運用会社の業務上の重要文書の管理及び保存に関する事項
11．本資産運用会社のリスク管理に関する事項
12．本資産運用会社の苦情及び紛争処理、並びに訴訟行為に関する事項
13．本資産運用会社の印章の管理に関する事項
14．本資産運用会社の情報システムの管理・開発管理に関する事項
15．本資産運用会社の情報セキュリティに関する事項
16．本資産運用会社の庶務に関する事項
17．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
18．前各号に付随する事項

財務企画部

１．運用ガイドライン等のうち、主として本投資法人の資金計画、財務方
針等に係る項目の策定及び見直しに関する事項の起案
２．本投資法人の資金調達に関する事項
３．本投資法人の財務に関する事項
４．本投資法人の配当政策に関する事項
５．本投資法人の投資主総会及び役員会の運営に関する事項
６．本投資法人の役員の業務補助に関する事項
７．本投資法人の投資主に関する顧客管理、インベスターリレーションズ（IR）及び広報に関する事項
８．本投資法人のディスクロージャーに関する事項
９．本投資法人の格付けに関する事項
10．本資産運用会社の株主総会及び取締役会の運営に関する事項
11．本資産運用会社の経営戦略及び経営管理に関する事項
12．本資産運用会社の組織に関する事項
13．本資産運用会社の投資運用委員会及びコンプライアンス委員会の運営に関する事項14．本資産運用会社の行政機関及び自主規制機関等への届出に関する事項
15．本資産運用会社の行政機関及び自主規制機関等との渉外に関する事項
16．前各号に付随する事項- 156 -

③

投資運用の意思決定機構（イ）投資運用委員会
a．構成員
代表取締役社長、代表取締役副社長CIO、取締役CFO、投資運用部長、コンプライアンス・オフィサー（出席義務はあるが、議決権は有しません。）、外部委員（本資産運用会社と利害関係のない不動産鑑定士とし、取締役会で選任及び解任されるものとします。以下、本（イ）において同じです。）
b．委員長
代表取締役社長c．開催時期・方法
委員長の招集により原則として３ヶ月に１回以上開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。
d．決議事項i.
資産の運用に係る基本方針である運用ガイドラインの策定及び改定
ii.
投信協会の規則に定める資産管理計画書の策定及び改定
iii. 投資運用委員会規程の制定及び改廃iv.
本投資法人の運用資産の取得及び売却に関する決定及び変更
v.
運用資産の賃貸及び管理についての決定及び変更（但し、本投資法人（本投資法人が不動産を保有する場合）又は本投資法人の保有する信託受益権に係る受託者が新たなプロパティ・マネジメ
ント契約、マスターリース契約又は大規模修繕（費用が１億円以上のものをいうものとしま
す。）に係る請負契約を締結する場合及び利害関係者との取引に該当する場合に限ります。）
vi.
本投資法人の資金調達及び分配金政策に係る方針の策定及び変更
vii. 利害関係者取引規程により、投資運用委員会の承認が必要とされる取引に関する事項
viii. その他の本投資法人のための投資判断に係る重要事項ix.
その他委員長が必要と認める事項
e．決議方法投資運用委員会の決議は、コンプライアンス・オフィサー及び、対象となる議案について議決権を有す
る委員の過半数が出席し（但し、外部委員及びコンプライアンス・オフィサーの出席は必須とします。）、対象となる議案について議決権を有する出席委員の全員の賛成により決定されます。このように、外部委員は、単独で議案を否決できる権限を有しています。
委員は１人につき１個の議決権を有するものとします。なお、職位を兼任している場合であっても議決権は各委員につき１個とします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。
委員長は、投資運用委員会の構成員以外のオブザーバーを投資運用委員会に同席させて、その意見又は説明を求めることができます。
コンプライアンス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審議内容に法令違反等の問題があると判断した場合には、投資運用委員会の審議・決議の中止を命じることができます。
外部委員が、事故、疾病その他やむを得ない事情により委員会に出席することができない場合、取締役会において予め選任された当該外部委員と同等の知識等を有すると認められる本資産運用会社と利害関係のない不動産鑑定士が外部委員の職務を代行することができます。
投資運用委員会の構成員が欠席した場合には、委員長は、欠席した構成員に対し、議事録の写しの交付又は提供その他の適切な方法により、議事の経過の要領及びその結果を遅滞なく報告するものとします。
f．取締役会への報告
投資運用委員会に付議された議案の起案部の長は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された議案及びその付随関連資料を取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。
（ロ）運用ガイドライン等の決定を行う社内組織に関する事項
本資産運用会社は、本投資法人の規約に従って、本投資法人のための資産の運用及び管理についての基本的な投資方針である運用ガイドライン、資産管理計画書及び年度運用管理計画を定めることとしています。これらの運用ガイドライン等の決定及び変更については、起案部により起案され、コンプライアンス・オフィサー
が法令等遵守上の問題の有無について審査・承認し、（コンプライアンス委員会が招集された場合は、その審議・承認後）投資運用委員会における審議・決議をもって最終的に決定されます。

- 157 -

運用ガイドライン等に関する意思決定フローは、以下のとおりです。

- 158 -

a．起案部による起案から投資運用委員会への上程まで
まず、起案部が、各部の分掌事項について部内での詳細な検討を経た後に、運用ガイドライン等を起案します。
起案部は、当該運用ガイドライン等の案及びそれに付随関連する資料をコンプライアンス・オフィサーに提出し、当該運用ガイドライン等の案に関する法令等遵守上の問題の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりません。また、コンプライアンス・オフィサーが当該運用ガイドライン等の案について法令等遵守上の問題について検討するためにコンプライアンス委員会に付議する必要があると判断した場合には、コンプライアンス・オフィサーはコンプライアンス委員会を招集し、コンプライアンス委員会
において法令等遵守上の問題の有無を審議します。コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライア
ンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）は、当該運用ガイドライン等の案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該案を承認し、その旨を起案部に連絡します。
投資運用部長及び財務企画部長は、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）の承認を受けた当該運用ガイドライン等の案を投資運用委員会に上程します。
なお、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライア
ンス委員会）が当該運用ガイドライン等の案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、起案部に対して当該運用ガイドライン等の案の修正及び再提出又は廃案を指示します。修正及び再提出の指示を受けた運用ガイドライン等の案については、修正後に再度、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、投資運用部長及び財務企画部長は、投資運用委員会に上程することができないものとします。また、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプラ
イアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）から廃案の指示を受けた運用ガイドライン等の案は、投資運用委員会に上程することができないものとします。
b．投資運用委員会における審議及び決議
投資運用委員会は、投資運用部長及び財務企画部長により上程された運用ガイドライン等の案について、本投資法人の規約との整合性、その時の不動産市場の動向及び本投資法人のポートフォリオの内容
等、本投資法人の資産運用における投資戦略等の観点から、運用ガイドライン等の案の内容を検討し、その採否につき決議します。
但し、コンプライアンス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審議内容に法令違反等の問題があると判断した場合には、投資運用委員会の審議・決議の中止を指示することができます。
なお、投資運用委員会の承認が得られない場合は、投資運用委員会は投資運用部長及び財務企画部長に
問題点等を指摘し、運用ガイドライン等の案の修正及び再提出又は廃案を指示します。
運用ガイドライン等の案は、当該投資運用委員会の決議をもって本資産運用会社で決定されたこととなります。
起案部は、かかる決定された運用ガイドライン等に基づき、下記（ハ）から（ヘ）までのとおり、具体的な運用を行います。
c．取締役会及び本投資法人への報告
投資運用部長及び財務企画部長は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された運用ガイド
ライン等及びその付随関連資料を取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。
本資産運用会社は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された運用ガイドライン等及びその付随関連資料を本投資法人へ報告するものとします。

- 159 -

（ハ）運用資産の取得を行う社内組織に関する事項
運用資産の取得に関する意思決定フローは以下のとおりです。

- 160 -

a．投資運用部投資グループによる取得候補の選定、取得計画案の起案から投資運用委員会への上程まで
i.投資運用部投資グループによるデュー・ディリジェンス
投資運用部（投資グループ）は、取得候補の運用資産を選定し、当該運用資産に関する不動産の詳細なデュー・ディリジェンス（鑑定価格調査の他、必要に応じて建物診断調査、土壌汚染調査、地震リス
ク調査、法務調査等を含みます。）を行うものとし、その結果を踏まえた運用資産の取得計画案を起案します。
デュー・ディリジェンスにおける不動産鑑定評価額の調査に際しては、各種修繕・更新費用等の見積
もりについて適切に調査し、不動産の評価額に反映させるものとします。また、DCF法の適用をする場
合には、適用数値、シナリオ全体の妥当性及び判断の根拠及びDCF法の適用結果と他の方法・手法の適用結果の比較衡量に関する確認を行い、また確認記録を残すものとします。さらに、エンジニアリング
レポート（ER）及び鑑定評価書の作成を委託する場合には、ER作成業者及び不動産鑑定業者の客観的基準に基づいた選定等により第三者性を確保すること、ER作成業者及び不動産鑑定業者に必要な情報等を提供し、情報等の提供状況についての適切な管理を行うこと、ER及び鑑定評価書を受領する際には提供した情報等の反映状況の検証をはじめとする適切な確認を行うこと、ER及び鑑定評価書の記載内容等を適宜活用し、活用しない場合には、採用した数値等の妥当性を検証し、その根拠を記録保存することに留意するものとします。
ii.コンプライアンス・オフィサー等による承認
投資運用部投資グループは、当該取得計画案及びこれに付随関連する資料をコンプライアンス・オフ
ィサーに提出し、法令等遵守上の問題の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりません。
また、コンプライアンス・オフィサーが当該取得計画案について法令等遵守上の問題について検討するためにコンプライアンス委員会に付議する必要があると判断した場合には、コンプライアンス・オフィ
サーはコンプライアンス委員会を招集し、コンプライアンス委員会において法令等遵守上の問題の有無を審議します。なお、上記にかかわらず、当該取得計画案に係る取引が本資産運用会社の「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との取引に該当する場合には、コンプライアンス・オフィサーは必ずコ
ンプライアンス委員会を招集し、コンプライアンス委員会において法令等遵守上の問題の有無を審議しなければならないものとします。
コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス
委員会）は当該取得計画案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該取得計画案を承認し、その旨を起案した投資運用部投資グループに連絡します。
投資運用部長は、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）の承認を受けた当該取得計画案を投資運用委員会に上程します。
なお、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライ
アンス委員会）が当該取得計画案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、起案した投資運用部投資グループに対して当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します。
内容の変更の指示を受けた取得計画案については、内容の変更を行った後に再度、コンプライアン
ス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）による法
令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、投資運用部長は、投資運用委員会に上程することができないものとします。また、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）から起案の中止の指示を受けた取得計
画案は、投資運用委員会に上程することができないものとします。
b．投資運用委員会における審議及び決議
投資運用委員会では、当該運用資産が本投資法人の運用ガイドライン等に適合していることを確認するとともに、デュー・ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格及び取得条件であるか等の審議を行い、当該運用資産に関する取得の実行及び取得価格の承認を含めた決議を行います。但し、コンプライア
ンス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審議内容に法令違反等の問題があると判断した場合には、投資運用委員会の審議・決議の中止を指示することができます。なお、投資運用委員会の承認が得られない場合は、投資運用委員会は投資運用部長に問題点等を指摘し、当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します。
当該投資運用委員会の決議をもって、当該取得計画が本資産運用会社で決定されたこととなります。但し、当該取得計画案が投信法に基づき本投資法人の役員会承認を要する利害関係人等との取引に該当する
場合は、本資産運用会社は、投信法に従い本投資法人役員会の事前承認を得るものとします。なお、本投資法人役員会が当該取得計画案を承認せず、本資産運用会社に対して当該取得計画案の中止又は内容の変- 161 -

更を指示した場合、投資運用部投資グループは、内容の変更の指示を受けた取得計画案については、内容の変更を行った後に再度、コンプライアンス・オフィサーによる法令等遵守上の問題の有無に関する審査・承認を受け、さらに、コンプライアンス委員会の承認を得た後でなければ、投資運用部長は、投資運用委員会に上程することができないものとし、かかる変更後の取得計画案につき投資運用委員会の承認を再度得た上でなければ、投資法人役員会の事前承認を求めることができないものとします。また、本投資法人役員会から起案の中止の指示を受けた取得計画案は、廃案にするものとします。
c．取締役会及び本投資法人へ報告
投資運用部長は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された取得計画及びその付随関連資料を取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。
また、本資産運用会社は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された取得計画及びその付
随関連資料を本投資法人へ報告するものとします。
d．取得計画の実行
当該取得計画が投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された場合、当該取得計画の内容に従って、投資運用部投資グループは、当該運用資産の取得業務を行います。
（ニ）運用資産の売却に関する運営体制
運用資産の売却に関する業務についても、運用資産の取得と同様の運営体制（但し、デュー・ディリジェン
スの作業を除きます。）で実行されます。なお、運用資産の処分に関する業務についての起案部は、投資運用
部運用グループとなります。

- 162 -

運用資産の売却、賃貸及び管理、並びに資金調達に関する具体的流れは、以下のとおりです。

- 163 -

（ホ）運用資産の賃貸及び管理に関する運営体制
運用資産の賃貸及び管理に関する業務（但し、本投資法人（本投資法人が不動産を保有する場合）又は本投資法人の保有する信託受益権に係る受託者が新たなプロパティ・マネジメント契約、マスターリース契約又は大規模修繕（費用が１億円以上のものをいうものとします。）に係る請負契約を締結する場合及び利害関係者との取引に該当する場合に限ります。）についても、運用資産の取得と同様の運営体制（但し、デュー・ディ
リジェンスの作業を除きます。）で実行されます。なお、運用資産の賃貸及び管理に関する業務についての起案部は、投資運用部運用グループとなります。
本資産運用会社は、外部委託業務の品質確保と公正な委託発注先の選定及び契約更新のため、別途、社内規程の一つとして「外部委託・評価基準」を定め、本投資法人の資産運用に関して、本資産運用会社が本投資法
人のために実質的に業務受託者を選定するものとします。本資産運用会社は、プロパティ・マネジメント業務の委託を含む業務の外部委託にあたっては、委託業務に応じて、業務執行体制や業務経験・実績等により、一定の品質を確保するための個別具体的な基準を満たす者に委託をするものとします。プロパティ・マネジメン
ト会社に対する業務委託に際しては、業歴、財務体質、組織体制、物件所在地の不動産市場に関する知識・経験等の内容を考慮し、適切な委託先を選定するものとします。また、プロパティ・マネジメント会社への委託条件として、善良な管理者としての注意義務を持って業務を遂行する義務及び責任を負わせるものとし、報告義務、守秘義務及び本資産運用会社によるモニタリングへの協力義務を標準として規定し、業務受託者の責任範囲を明確化します。
（ヘ）資金調達に関する業務
資金調達に関する業務についても、運用資産の取得と同様の運営体制（但し、デュー・ディリジェンスの作業を除きます。）で実行されます。なお、資金調達に関する業務についての起案部は、財務企画部となります。
④

コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）（イ）コンプライアンス委員会
a．構成員
コンプライアンス・オフィサー、代表取締役社長、代表取締役副社長CIO、取締役CFO、外部委員（本資産運用会社と利害関係のない弁護士とし、取締役会で選任及び解任されるものとします。以下、本（イ）において同じです。）
b．委員長
コンプライアンス・オフィサー
c．開催時期・方法
委員長の招集により原則として３ヶ月に１回以上開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。
d．決議事項i.
ii.

コンプライアンス規程及びコンプライアンス委員会規程の制定及び改廃
コンプライアンス・ポリシー、コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラ
ムの策定及び改廃iii. コンプライアンス上不適切な行為及び不適切であるとの疑義がある行為に対する改善措置の決定
iv.

v.

投資運用委員会において決定することを必要とする事項で、コンプライアンス・オフィサーが法令等に照らしてコンプライアンス委員会に付議する必要があると認めた事項についてのコンプラ
イアンス上の問題の有無の審議
利害関係者取引規程により、コンプライアンス委員会の承認が必要とされる取引に関する事項

vi.

その他コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会に付議する必要があると認めた事項についてのコンプライアンス上の問題の有無の審議
vii. 前各号に準ずるコンプライアンス上重要と考えられる事項
viii. その他委員長が必要と認める事項- 164 -

e．決議方法
コンプライアンス委員会の決議は、対象となる議案について議決権を有する委員の過半数が出席し（但し、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須とします。）、対象となる議案について議決権を有する出席委員の全員の賛成により決定されます。このように、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員は、それぞれ単独で議案を否決できる権限を有しています。
委員は１人につき１個の議決権を有するものとします。なお、職位を兼任している場合であっても議決権は各委員につき１個とします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。
委員長は、コンプライアンス委員会の構成員以外のオブザーバーをコンプライアンス委員会に同席させて、その意見又は説明を求めることができます。
外部委員が、事故、疾病その他やむを得ない事情により委員会に出席することができない場合、取締役会において予め選任された当該外部委員と同等の知識等を有すると認められる本資産運用会社と利害関係のない弁護士が外部委員の職務を代行することができます。
コンプライアンス委員会の構成員が欠席した場合には、委員長は、欠席した構成員に対し、議事録の写しの交付又は提供その他の適切な方法により、議事の経過の要領及びその結果を遅滞なく報告するものとします。
f．取締役会への報告
コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会における審議及び決議を経て決定された議案及びその付随関連資料を取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。
（ロ）コンプライアンス体制
a．コンプライアンスに関する事項
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、本資産運用会社のコンプライアンスに関する事項の責任者としてコンプライアンス・オフィサーを任命し、他の部門に対する社内牽制機能の実効性を確保します。さらに、コンプライアンス委員会の設置運営により重層的なコンプライアンス体制を確立します。
コンプライアンス・オフィサーは、本資産運用会社におけるコンプライアンス責任者として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社内の規範意識を醸成することに努めます。また、役職員等に対するコンプライアンス研修等の企画・実施による役職員等のコンプライ
アンス意識の向上及び周知徹底を図ります。このため、コンプライアンス・オフィサーは、本資産運用会
社による本投資法人のための資産運用における業務執行が、法令、本投資法人の規約、その他の諸規程等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においてもコンプライアンス状況の監視監督を行います。
かかるコンプライアンス・オフィサーの職責の重大性に鑑み、コンプライアンス・オフィサーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
b．内部監査に関する事項
i.内部監査の組織体制及び内容
本資産運用会社における内部監査は、内部監査室長及び内部監査室が行います。なお、コンプライア
ンス・オフィサーが内部監査室長を兼務する場合には、コンプライアンス・オフィサーの業務に関する
内部監査については、業務部長が、内部監査の権限を有し、義務を負うものとします（業務部長には、かかるコンプライアンス・オフィサー業務に対する内部監査を適切に遂行できる知識経験を有する者を任命します。）。
内部監査の対象は、全ての組織、部署及びその業務とします。内部監査部門は、被監査部署における内部管理状況、リスクの管理状況等を把握した上で、内部監査計画を策定します。内部監査は、原則として内部監査計画に基づいて最低年１回以上行うこととします（定期監査）が、代表取締役社長が特別に命じた場合にも実施します（特別監査）。特別監査は、内部監査計画の対象期間中に、当該内部監査計画の策定時点で把握していた被監査部門における内部管理状況及びリスクの管理状況等と異なる事実が判明した場合において、特に必要と認められるときに、代表取締役社長が指示するものとします。内部監査の実施にあたって各部は、内部監査部門の求める書類・帳簿等を提示して説明を行い、監査の円
滑な実施に協力しなければならないものとされています。

- 165 -

ii.内部監査の報告及び是正
内部監査部門は、監査結果について代表取締役社長及び取締役会に報告します。また、被監査部門
は、指摘された問題点その他改善が必要と認めた事項について改善計画書を作成するとともに、改善状況を代表取締役社長及び内部監査部門へ報告します。内部監査部門は、改善状況の確認を行い、その結果を代表取締役社長及び取締役会に報告します。また、改善内容を検討し、内部監査が有効に機能しているかを確認します。
⑤

法人関係情報の管理体制（イ）管理責任者
本資産運用会社は、コンプライアンス・オフィサーを法人関係情報の管理責任者とします。
（ロ）管理体制
本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役職員が、未公表の上場会
社等の業務に関する重要事実（金融商品取引法第166条第１項に規定するものをいいます。）等を利用して、当該上場会社等の有価証券等の売買その他これに類する行為を行うことを禁止しています。
本資産運用会社の役職員がその業務に関して、法人関係情報を取得した場合、直ちにコンプライアンス・オ
フィサーに報告させ、コンプライアンス・オフィサーは、当該役職員に対して、未公表の法人関係情報の管理等について必要な指示を与えるものとします。
⑥

リスク管理体制
本投資法人は、投資運用に係る各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取組みは、以下のとおりです。

（イ）本投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に１回以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
（ロ）本資産運用会社について
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスの徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、コンプライアンスを実現させるための具体的な実施計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従ってコンプライアンスの実現に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。

- 166 -

（３）【大株主の状況】
本書の日付現在の本資産運用会社の大株主の状況は次のとおりです。
名称

所有
株式数
（株）

住所

三井物産アセットマネジメント・
ホールディングス株式会社

東京都千代田区西神田三丁目２番１号

株式会社イデラ キャピタルマネジ
東京都港区赤坂二丁目５番１号
メント
合

計

比率（％）
（注）

10,00050.0

10,00050.0

20,000100.0（注）「比率」は、発行済株式数に対する所有株式数の比率を記載しています。

（４）【役員の状況】
本書の日付現在における本資産運用会社の役員及び重要な使用人の状況は、以下のとおりです。

氏

名

役 職 名

菅沼

通夫

代表取締役
社長

岩崎

浩之

代表取締役
副社長CIO

主要略歴
前記「第１投資法人の追加情報／２

1996年４月
2005年９月
2006年７月
2007年12月
2008年８月

山田建設株式会社 入社
グローバンス株式会社 入社
同社 アクイジション事業部長
同社 アクイジション事業部長 執行役員
アトラス・パートナーズ株式会社（現 株式会社イデラ キャ
ピタルマネジメント） 入社
同社 不動産アセットマネジメント部長
同社 不動産アセットマネジメント部長 執行役員
株式会社イデラ キャピタルマネジメント アセットマネジメ
ント 第一グループリーダー
同社 アセットマネジメント部門 第一グループリーダー 兼部門責任者補佐 ディレクター
株式会社イデラ アセットマネジメント（現 三井物産・イデ
ラパートナーズ株式会社） 取締役 投資運用部長
三井物産・イデラパートナーズ株式会社 投資運用部長
同社 取締役投資運用部長
同社 代表取締役副社長CIO（現任）
三井物産株式会社 入社
三井物産（上海）貿易有限公司
三井物産株式会社
三井物産（広東）貿易有限公司
三井物産株式会社
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社
業務部長
同社 事業戦略部長兼業務部長
三井物産・イデラパートナーズ株式会社 業務部 次長
同社 取締役CFO兼業務部長（現任）
日商岩井株式会社（現 双日株式会社）入社
モルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン株式会社（現 モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社）
ヒューリック株式会社
ヒューリックリートマネジメント株式会社 投資運用部副部長
スターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッド・東京支
店 ディレクター
スターアジア投資顧問株式会社 取締役兼投資運用部長
スターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッド・東京支
店 ディレクター
株式会社イデラ キャピタルマネジメント ディレクター
三井物産・イデラパートナーズ株式会社 投資運用部 次長
同社 取締役投資運用部長（現任）2010年12月
2011年６月
2012年５月
2012年９月
2015年８月

上田晋寛

取締役CFO兼業務部長

2016年９月
2018年１月
2019年４月
1997年４月
2000年11月
2002年４月
2003年６月
2007年７月
2019年11月
2020年12月
2022年11月
2022年11月
1999年４月
2007年２月
2013年４月

小原智

取締役
投資運用部長2018年１月
2018年３月
2020年８月
2022年５月
2022年６月
2022年７月- 167 -

役員の状況」をご参照ください。

所有
株式数
－

－

－

－

氏

名

役 職 名

主要略歴
1990年４月
1995年４月
1995年８月
1996年８月
1998年７月
2003年４月
2004年４月
2006年２月
2010年４月
2014年１月
2015年３月

萩野

保

取締役
（非常勤）

2016年７月
2017年10月
2019年５月

2020年４月

三井物産株式会社 入社
同社 開発本部 開発プロジェクト第一部
同社 インドネシア修業生（在ジャカルタ）同社 ジャカルタ事務所
同社 中国支社
同社 サービス事業本部 都市開発事業部
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
三井物産株式会社 コンシューマーサービス事業本部
都市開発事業部
MBK REAL ESTATE Holdings Inc. SVP（在米国CA）
三井物産株式会社 事業統括部
同社 コンシューマーサービス業務部 事業支援室長
兼 事業統括部 投資総括室
同社 コンシューマービジネス本部 都市開発事業部
海外開発事業第四室長
MBK REAL ESTATE ASIA PTE LTD. CAO（在シンガポール）
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社
代表取締役社長（現任）
三井物産リアルティ・マネジメント株式会社 取締役（非常勤）（現任）
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 取締役（非常勤）（現任）
三井物産・イデラパートナーズ株式会社 取締役（非常勤）（現任）
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 取締役（非常勤）- 168 -

所有
株式数

－

氏

名

役 職 名

山田

卓也

取締役
（非常勤）

小池

豊

監査役
（非常勤）

主要略歴
1985年４月 住友信託銀行株式会社（現 三井住友信託銀行株式会社） 入社
1999年８月 AIGグローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・イ
ンク（現 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジ
アパシフィック・インク）
2001年３月 同社 日本における代表者
2011年１月 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィ
ック・インク アジアパシフィック投資運用統括マネージング
ディレクター
2015年３月 株式会社イデラ キャピタルマネジメント 代表取締役CEO
2016年９月 三井物産・イデラパートナーズ株式会社 取締役（現任）2017年７月 株式会社イデラ キャピタルマネジメント 代表取締役社長兼CEO（現任）2019年７月 The COURT株式会社 取締役（非常勤）2019年12月 同社 代表取締役副会長（非常勤）2020年３月 同社 代表取締役会長（非常勤）（現任）
2020年６月 Fosun EntertainmentJapan株式会社 代表取締役（非常勤）（現任）
2021年６月 復星イデラホールディングス合同会社 代表社員 ギャラクシー・ワンダー・リミテッド 職務執行者（非常勤）(現任)
1981年４月 三井物産株式会社 入社
1997年９月 PLALLOY MTD B.V.
2002年12月 三井物産株式会社
2006年７月 タイ国三井物産株式会社
2009年４月 三井物産株式会社
2011年10月 三井物産プラスチック株式会社
2016年４月 三井物産株式会社 内部監査部
2019年７月 三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社
監査役（現任）
三井物産リアルティ・マネジメント株式会社 監査役（非常勤）（現任）
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 監査役（非常勤）（現任）
三井物産・イデラパートナーズ株式会社 監査役（非常勤）（現任）
2020年７月 三井物産オルタナティブインベストメンツ株式会社 監査役（非常勤）（現任）- 169 -

所有
株式数

－

－

氏

名

鎌田

博

池田

匠作

役 職 名

主要略歴

1983年４月 株式会社太陽神戸銀行（現 株式会社三井住友銀行） 入社
1999年７月 株式会社さくら銀行（現 株式会社三井住友銀行） 蒲田法人
営業第二部 課長
2000年４月 同社 ローン商品事業部 グループ長
2004年１月 株式会社三井住友銀行 本店 上席調査役
2006年４月 クリード・リート・アドバイザーズ株式会社
コンプライアン
コンプライアンス・オフィサー兼内部監査室長
ス・オフィサー 2008年２月 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 内部監査部
長
兼内部監査室長
2008年７月 同社 コンプライアンス室長（コンプライアンス・オフィサー）兼内部監査部長
2010年４月 同社 コンプライアンス部長（コンプライアンス・オフィサー）2018年６月 三井物産・イデラパートナーズ株式会社 コンプライアンス・
オフィサー兼内部監査室長（現任）
2004年４月 株式会社三井住友銀行 入社
2006年12月 三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
2016年10月 三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社
財務企画部長 2016年10月 三井物産・イデラパートナーズ株式会社
2019年５月 同社 取締役CFO兼業務部長
2019年８月 同社 業務部 次長
2020年７月 同社 財務企画部長（現任）

所有
株式数

－

－

（５）【事業の内容及び営業の概況】① 資産運用委託契約上の業務
本資産運用会社は、次に掲げる業務を行います。
（イ）本投資法人の運用資産の運用に係る業務（ロ）本投資法人の資金調達に係る業務（ハ）運用資産の状況その他の事項について、本投資法人に対する又は本投資法人のための報告、届出等の業
務（ニ）運用資産に係る運用計画の策定業務（ホ）その他本投資法人が随時委託する業務（ヘ）上記（イ）から（ホ）までに付随し又は関連する業務②

営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

- 170 -

２【その他の関係法人の概況】① 投資主名簿等管理人・資産保管会社・一般事務受託者（第１回、第３回及び第４回投資法人債に関する事務受託者）（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
名
称 ： 三井住友信託銀行株式会社
資本金の額 ： 342,037百万円（2022年９月末日現在）
事業の内容 ： 銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
（２）【関係業務の概要】（イ）投資主名簿等管理人として、以下に掲げる一般事務に係る業務を行います。
ａ． 投資主名簿及びその附属書類の作成、管理及び備置に関する事務
ｂ． 投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等（以下「投資主等」といいます。）の投資主名簿記載事項の記録及び抹消並びに投資主名簿と振替口座簿に記録すべき振替投資口数との照合に関する事務
ｃ． 投資主等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務
ｄ． 投資主等の提出する届出の受理その他の投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付に関する事務
ｅ． 投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する投資主総会参考書類等各種送付物の送付及びこれらの返戻履歴の管理に関する事務
ｆ． 投資主総会受付事務補助に関する事務
ｇ． 議決権行使書面の作成、受理及び集計に関する事務
ｈ． 金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及び支払に関する事務
ｉ． 分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務
ｊ． 投資証券及び新投資口予約証券の発行に関する事務
ｋ． 新投資口予約権原簿の作成、管理及び備置に関する事務
ｌ． 新投資口予約権の行使に関する事務
ｍ． 新投資口予約権原簿への新投資口予約権者及び登録新投資口予約権質権者（以下「新投資口予約権者
等」といいます。）の新投資口予約権原簿記載事項の記録並びに新投資口予約権原簿と振替口座簿に記録すべき振替新投資口予約権数との照合に関する事務
ｎ． 新投資口予約権者等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務
ｏ． 新投資口予約権者等の提出する届出の受理その他の新投資口予約権者等の権利行使に関する請求その他の新投資口予約権者等からの申出の受付に関する事務
ｐ． 投資主名簿及び新投資口予約権原簿（これらを総称して、以下「投資主名簿等」といいます。）の閲
覧又は謄写若しくは証明書の交付に関する事務
ｑ． 自己投資口及び自己新投資口予約権の消却に関する事務
ｒ． 投資口及び新投資口予約権に関する諸統計及び行政機関、金融商品取引所等への届出若しくは報告に関する資料の作成事務
ｓ． 投資口の併合、投資口の分割、募集投資口及び募集新投資口予約権の発行、合併等に関する事務等の臨時事務
ｔ． 投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務
ｕ． 委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事務
ｖ． 支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号、法人番号及び特定個人情報（以下「個人番号等」といいます。）について、振替機関（社債株式等振替法第２条第２項に定める振替機関をいいます。以下同じです。）あて請求及び通知受領に関する事務
ｗ． 本投資法人の情報提供請求権（社債株式等振替法第277条に定める請求を言います。）行使にかかる取次ぎに関する事務
ｘ． 振替機関からの個別投資主通知（社債株式等振替法第228条第1項で準用する同法第154条第3項に定める通知をいいます。）の本投資法人への取次ぎに関する事務
ｙ． 本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務
ｚ． 本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過
後の廃棄又は削除に関する事務
aa． 行政機関等あて個人番号等及び支払調書の提供に関する事務
bb． 総投資主通知等の受理その他振替機関との情報の授受に関する事項- 171 -

cc．
dd．
ee．
ff．

前各号に関する照会に対する応答
前各号に掲げる委託事務に係る印紙税等の代理納付前各号に掲げる事項に付随する事務
前各号に掲げる事項のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事務

また、上記の事務に関連して、番号法に基づき付与される個人番号等を、取得、使用及び管理する等の業
務の委託を、本投資法人から受けます。
（ロ）資産保管会社として、以下に掲げる本投資法人の資産の保管に係る業務を行います。
ａ．資産保管業務
ｂ．金銭出納管理業務
ｃ．その他前a.及びb.に付随関連する業務（ハ）一般事務受託者（投資法人債）として、第１回、第３回及び第４回無担保投資法人債（特定投資法人債間限
定同順位特約付）に関する以下の業務を行います。
ａ．投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
ｂ．投資法人債券の発行に関する事務
ｃ．投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務
ｄ．投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務
ｅ．その他財務代理契約に定める業務（３）【資本関係】該当事項はありません。
②

一般事務受託者（機関運営事務受託者）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名
称 ： みずほ信託銀行株式会社
資本金の額 ： 247,369百万円（2022年９月末日現在）
事業の内容 ： 銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
機関運営事務受託者は、次に掲げる業務を行います。
（イ）機関（役員会及び投資主総会）の運営に関する事務（ロ）その他上記（イ）に準ずる事務又は付随する事務で、事務規程に定めるもの（３）資本関係
該当事項はありません。

③

一般事務受託者（計算、会計事務に関する事務受託者）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名
称 ： 令和アカウンティング・ホールディングス株式会社
資本金の額 ： 100百万円（2022年12月末日現在）
事業の内容 ： 財務及びコンサルティング業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
一般事務受託者（計算、会計事務に関する事務受託者）として、以下に掲げる一般事務に係る業務を行います。
（イ）本投資法人の計算に関する事務（ロ）本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務（ハ）その他、上記の事務に関連し又は付随する事務（３）資本関係
該当事項はありません。

- 172 -

④

一般事務受託者（納税に関する事務受託者）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名
称 ： 税理士法人令和会計社
資本金の額 ： 該当事項はありません。
事業の内容 ： 税理士法（昭和26年法律第237号、その後の改正を含みます。）に基づき税務に関する業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
一般事務受託者（納税に関する事務受託者）として、以下に掲げる一般事務に係る業務を行います。
（イ）本投資法人の納税に関する事務（ロ）その他、上記の事務に関連し又は付随する事務（３）資本関係
該当事項はありません。

⑤

一般事務受託者（第２回投資法人債に関する事務受託者）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名
称 ： 株式会社三菱ＵＦＪ銀行
資本金の額 ： 1,711,958百万円（2022年９月末日現在）
事業の内容 ： 銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（２）関係業務の概要
一般事務受託者（投資法人債）として、第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）に関する以下の業務を行います。
（イ）投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務（ロ）投資法人債券の発行に関する事務（ハ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務（ニ）投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務（ホ）その他財務代理契約に定める業務（３）資本関係
該当事項はありません。

⑥

一般事務受託者（第５回投資法人債に関する事務受託者）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名
称 ： 株式会社みずほ銀行
資本金の額 ： 1,404,065百万円（2022年９月末日現在）
事業の内容 ： 銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（２）関係業務の概要
一般事務受託者（投資法人債）として、第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）に関する以下の業務を行います。
（イ）投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務（ロ）投資法人債券の発行に関する事務（ハ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務（ニ）投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務（ホ）その他財務代理契約に定める業務（３）資本関係
該当事項はありません。

- 173 -

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第13期計算期間（2022年５月１日から2022年
10月31日まで）の財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人の監査証明を受けています。
３．連結財務諸表について
本投資法人は、子会社がありませんので連結財務諸表は作成していません。

- 174 -

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）
前期（2022年４月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収還付法人税等
未収消費税等
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
土地
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産ソフトウエア
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
長期前払費用繰延税金資産差入保証金
その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計- 175 -

当期
（2022年10月31日)

2,050,206
2,553,099
257,651
147,320
92,26687
5,100,631

4,508,815
2,625,909
259,821
145,581
3
1,176
7,541,307

436,737△16,131420,605
564
△251
313
4,770
△39
4,730
4,230,785※１ 37,118,626△5,133,371
31,985,255
318,733△75,539
243,194
220,610△69,918
150,692※１ 281,097△67,601
213,496
129,097,520
93,037
166,439,632

447,540△22,313425,226
564
△345
219
4,770
△278
4,491
4,235,946※１ 37,128,490△5,690,612
31,437,877
317,976△82,036
235,939
243,592△77,643
165,948※１ 302,976△91,388
211,588
127,956,594
207
164,674,040

16,087231
16,318

14,842
231
15,073

304,60418
11,00656,134
371,763
166,827,714

242,031
11,006257,986
511,023
165,200,138

54,241
54,241
171,982,587

51,251
51,251
172,792,696（単位：千円）
前期（2022年４月30日)
負債の部
流動負債
営業未払金
未払分配金
１年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
デリバティブ債務
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
一時差異等調整引当額
出資総額控除額合計
出資総額（純額）
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計
純資産合計
負債純資産合計- 176 -

当期
（2022年10月31日)

480,597
10,5037,000,000
502,516
3,471
981
660,487
5,001
17,854
8,681,414

707,310
11,505
10,500,000
548,634
1,157
605
262,668
667,075
606
11,52912,711,092

6,200,000
70,800,000
148,766
5,405,910
2,664
82,557,341
91,238,755

6,200,000
67,300,000
143,238
5,410,299
79,053,537
91,764,630

78,499,868

78,499,868※４ △350,732※４ △1,771△350,732
78,149,135△1,77178,498,097

2,597,360
2,597,360
80,746,496

2,328,117
2,328,117
80,826,214△2,664△2,664※３ 80,743,832
171,982,587

201,852
201,852※３ 81,028,066
172,792,696

（２）【損益計算書】（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
未払分配金除斥益
還付加算金
補助金収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
融資関連費用投資口交付費
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）- 177 -

前期
2021年11月１日
2022年４月30日

自至

当期
2022年５月１日
2022年10月31日※１ 4,452,612※１ 4,590,191※１ 822,390※１ 962,876

5,275,003※２ 113,324※１ 2,203,860※１ 2,493,283

434,547
8,916
18,5883,683
57,874
2,727,470
2,547,532

469,384
9,291
18,211
3,676
60,665
3,054,513
2,611,878

23
1,027
284
516
1,851

21
938
350
1,310

202,668
22,5862,990
46,74025,7563,000
303,7422,245,641
2,245,641
985
5990
2,244,651
352,7092,597,360

212,922
23,3002,990
49,220288,433
2,324,755
2,324,755
605
18
623
2,324,132
3,984
2,328,117

5,666,391

（３）【投資主資本等変動計算書】
前期（自2021年11月１日 至 2022年４月30日）（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額

当期首残高

出資総額（純額）
一時差異等調整引当額

出資総額控除額合計△478,725△478,725

73,516,089

73,037,364

当期変動額
新投資口の発行

4,983,778

4,983,778

剰余金の配当一時差異等調整引
当額の戻入

127,992

127,992

127,992

4,983,778

127,992

127,992

5,111,771※１ 78,499,868△350,732△350,732

78,149,135

当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高（単位：千円）
投資主資本

評価・換算差額等

剰余金

当期首残高

当期未処分利益又は当期未
処理損失
（△）

剰余金合計

2,623,329

2,623,329

投資主資本合計 繰延ヘッジ損益

75,660,693△352,076

評価・換算差額等合計△352,076

純資産合計

75,308,617

当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当4,983,778

4,983,778△2,142,627△2,142,627△2,142,627△2,142,627

一時差異等調整引
当額の戻入△127,992△127,992

-

-

当期純利益

2,244,651

2,244,651

2,244,651

2,244,651

投資主資本以外の
項目の当期変動額（純額）

349,412349,412349,412

当期変動額合計△25,968△25,968

5,085,802

349,412349,4125,435,214

当期末残高

2,597,360

2,597,360

80,746,496△2,664△2,66480,743,832- 178 -

当期（自2022年５月１日 至 2022年10月31日）（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額

当期首残高

出資総額（純額）
一時差異等調整引当額

出資総額控除額合計△350,732△350,732

78,149,135

348,961

348,961

348,961-

348,961

348,961

348,961※１ 78,499,868△1,771△1,77178,498,097

78,499,868

当期変動額
剰余金の配当一時差異等調整引
当額の戻入
当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高（単位：千円）
投資主資本

評価・換算差額等

剰余金
剰余金合計

2,597,360

2,597,360

80,746,496△2,244,414△2,244,414△2,244,414△2,244,414

一時差異等調整引
当額の戻入△348,961△348,961

-

-

当期純利益

2,324,132

2,324,132

2,324,132

2,324,132

当期首残高

投資主資本合計 繰延ヘッジ損益△2,664

評価・換算差額等合計

純資産合計

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）△2,66480,743,832

当期変動額
剰余金の配当投資主資本以外の
項目の当期変動額

204,516

204,516

204,516（純額）
当期変動額合計△269,243△269,243

79,717

204,516

204,516

284,234

当期末残高

2,328,117

2,328,117

80,826,214

201,852

201,852

81,028,066- 179 -

（４）【金銭の分配に係る計算書】

自至前期
2021年11月１日
2022年４月30日

自至（単位：円）
当期
2022年５月１日
2022年10月31日

Ⅰ

当期未処分利益

2,597,360,578

2,328,117,303

Ⅱ

出資総額組入額

348,961,200

1,771,440

うち一時差異等調整引当額戻入額

348,961,200

1,771,440

2,244,414,480

2,325,900,720(1,267)(1,313)

3,984,898

445,143

本投資法人の規約第36条第１項に定める方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法
人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除き、投信法第136条第１項に定める利益から一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）の戻入額を控除した額の全額である
2,244,414,480円を分配することとしました。

本投資法人の規約第36条第１項に定める方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法
人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除き、当期未処分利益から一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）の戻入額を控除した額の全額である2,325,900,720円を分配することとしました。

Ⅲ

分配金の額（投資口１口当たり分配金の額）

Ⅳ

次期繰越利益分配金の額の算出方法- 180 -

（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
投資口交付費
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
使途制限付信託預金の預入による支出
その他の支出投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 181 -

前期
2021年11月１日
2022年４月30日

自至

当期
2022年５月１日
2022年10月31日

2,245,641
641,351
2,990
25,756△23
225,254△30,379△15,536△35,090△110,213△6,88635,423△40,609
20,682
2,958,361
23△227,166△1,1002,730,118

2,324,755
660,7192,990△21236,222△2,1691,739
92,266
156,324
46,117
262,668
6,587
62,573
1,510,166△12,747
5,348,192
21△238,536△984
5,108,692△11,455,784△3,486
2,144△155,587
511,422△0△4,254△11,105,547△9,931△322,431△5,528△102,419
106,809△0△1,297△334,800

14,100,000△10,000,000
1,186,268
4,958,022△2,139,562
8,104,728△270,701
4,691,905※１ 4,421,204△2,242,474△2,242,474
2,531,418
4,421,204※１ 6,952,622

（６）【注記表】[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
１．固定資産の減価償却の方法(１)有形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
２～64年
構築物
２～40年
機械及び装置５～29年
工具、器具及び備品 ２～15年(２)無形固定資産
自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しています。
(３)長期前払費用定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法(１)投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
(２)投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
３．収益及び費用の計上基準(１)固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期において49,924千円、当期において該当ありません。
(２)収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産等の売却
不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。
②水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。
４．ヘッジ会計の方法(１)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(２)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利(３)ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(４)ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
５．キャッシュ・フロー計算書におけ手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易る資金（現金及び現金同等物）の に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取範囲
得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

- 182 -

６．その他財務諸表作成のための基礎 (１)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法となる事項
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定③ 信託預り敷金及び保証金(２)控除対象外消費税額等の処理方法
資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算入しています。

- 183 -

[重要な会計上の見積りに関する注記]（固定資産の評価）
１.財務諸表に計上した金額

有形固定資産減損損失

前期(2022年４月30日)
166,439,632－（単位：千円）
当期(2022年10月31日)
164,674,040－

２.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、固定資産について、本投資法人が保有する各物件を１つの資産グループとし、減損が生じている可能性を示す兆候があると認められた場合に、減損損失の認識の要否を判定しています。
減損損失を認識するかどうかの検討には割引前将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、新型コロナウイルス感染症の影響について、当面継続するものの、その後の一定期間で回復傾向が続くものと仮定しています。
なお、新型コロナウイルス感染症の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であるため、上記の仮定の変動によって、減損損失の計上が必要と判断された場合には、本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

- 184 -

[追加情報]［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2021年11月１日 至 2022年４月30日）
１．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額（単位：千円）発生した資産等
繰延ヘッジ損益

戻入れの発生事由

一時差異等調整引当額戻入額

デリバティブ取引の時価の変動

348,961

２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2022年５月１日 至 2022年10月31日）
１．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額（単位：千円）発生した資産等
繰延ヘッジ損益

戻入れの発生事由

一時差異等調整引当額戻入額

デリバティブ取引の時価の変動

1,771

２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]※１．有形固定資産の圧縮記帳額
国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額（単位:千円）
前期（2022年４月30日）

当期（2022年10月31日）

213,030

213,030

328

328

信託建物
信託工具、器具及び備品

２．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位:千円）
前期（2022年４月30日）

当期（2022年10月31日）

コミットメントライン契約の総額
当期末借入残高

3,000,000－

3,000,000－

当期末未実行枠残高

3,000,000

3,000,000- 185 -

※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額（単位:千円）
前期（2022年４月30日）

当期（2022年10月31日）

50,00050,000※４．一時差異等調整引当額
前期（自 2021年11月１日 至 2022年４月30日）
１ 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額（単位:千円）
発生した

引当ての

当初

当期首

当期

当期

当期末

戻入れの

資産等

発生事由

発生額

残高

引当額

戻入額

残高

発生事由

繰延ヘッジ

金利スワップ

損益

評価損の発生491,890478,725

127,992

350,732

２－

デリバティブ取引の時価の変動

戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。

当期（自 2022年５月１日 至 2022年10月31日）
１ 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額（単位:千円）
発生した
資産等

引当ての
発生事由

当初
発生額

当期首
残高

繰延ヘッジ
損益

金利スワップ
評価損の発生491,890

350,732

２

当期
引当額
－

当期
戻入額
348,961

戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。

- 186 -

当期末
残高
1,771

戻入れの
発生事由
デリバティブ取引の時価の変動

[損益計算書に関する注記]※１．不動産賃貸事業損益の内訳(単位：千円)前期
自 2021年11月１日
至 2022年４月30日
Ａ．不動産賃貸事業収入
賃貸事業収入
賃料収入
地代収入
共益費収入

4,081,001
202,072
169,539569,581
252,809

当期
自 2022年５月１日
至 2022年10月31日

4,452,612

4,191,450
223,945
174,794

4,590,191

822,390

686,476
276,399

962,876

その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他賃貸収入
不動産賃貸事業収入合計

5,275,003

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費
公租公課
修繕費
減価償却費
その他賃貸事業費用

370,255
456,817391,162
64,048640,320
281,2555,553,067

377,719634,557
428,777
90,139659,742
302,346

不動産賃貸事業費用合計

2,203,860

2,493,283

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ）

3,071,142

3,059,783※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2021年11月１日
該当事項はありません。

至 2022年４月30日）

当期（自 2022年５月１日

至 2022年10月31日）（単位：千円）コンフォートホテル長野
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益オリコ博多駅南ビル（準共有持分50％）
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益

670,000
635,209
34,77317

1,000,000
874,956
11,736113,307- 187 -

[投資主資本等変動計算書に関する注記]※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
自至前期
2021年11月１日
2022年４月30日

自至

当期
2022年５月１日
2022年10月31日

発行可能投資口総口数

20,000,000口

20,000,000口

発行済投資口の総口数

1,771,440口

1,771,440口[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）自至前期
2021年11月１日
2022年４月30日

自至

当期
2022年５月１日
2022年10月31日

現金及び預金2,050,206

4,508,815

信託現金及び信託預金

2,553,099

2,625,909

使途制限付信託預金（注）△182,101△182,102

現金及び現金同等物

4,421,204

6,952,622（注）テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引（貸主側）（単位：千円）前期
2022年４月30日

当期
2022年10月31日

未経過リース料
１年内１年超

4,336,431
33,194,651

4,217,911
31,302,139

合計

37,531,082

35,520,051- 188 -

[金融商品に関する注記]
１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借入又は投資法
人債の発行等による資金調達を行います。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人債）、コミッ
トメントラインの設定等を検討します。
デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されています
が、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、手元流動性の確保等により流動性リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「４．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2022年４月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
（単位：千円）
貸借対照表計上額(１) 1年内返済予定の長期借入金(２) 投資法人債(３) 長期借入金
負債計(４) デリバティブ取引 (※)

時価

差額

7,000,000
6,200,000
70,800,000

7,000,000
6,059,460
70,787,192－△140,540△12,807

84,000,000

83,846,652△153,347(2,664)(2,664)－- 189 -

2022年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
（単位：千円）
貸借対照表計上額(１) 1年内返済予定の長期借入金(２) 投資法人債(３) 長期借入金
負債計

時価

差額

10,500,000
6,200,000
67,300,000

10,500,000
6,003,200
67,285,205－△196,800△14,794

84,000,000

83,788,405△211,594(４) デリバティブ取引 (※)
201,852
201,852－(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（ ）で示しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項(１) １年内返済予定の長期借入金、(３) 長期借入金
これらは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(２) 投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(４) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、重要性が乏しいため記載を省略しています。

（注３）投資法人債及び借入金の決算日（2022年４月30日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

投資法人債

－

－

長期借入金

7,000,000

合計

7,000,000

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

－

－

－

6,200,000

20,000,000

11,000,000

8,500,000

14,000,000

17,300,000

20,000,000

11,000,000

8,500,000

14,000,000

23,500,000

３年超
４年以内

４年超
５年以内

投資法人債及び借入金の決算日（2022年10月31日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

５年超

投資法人債

－

－

－

－

－

6,200,000

長期借入金

10,500,000

18,000,000

16,500,000

5,500,000

16,000,000

11,300,000

合計

10,500,000

18,000,000

16,500,000

5,500,000

16,000,000

17,500,000[有価証券に関する注記]
前期（2022年４月30日）
該当事項はありません。
当期（2022年10月31日）
該当事項はありません。

- 190 -

[デリバティブ取引に関する注記]
前期（2022年４月30日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計 デリバティブ取引の
の方法
種類等

原則的

金利スワップ取引

処理方法

変動受取・固定支払

契約額等

主なヘッジ
対象

長期借入金

時価
うち１年超

63,100,000

56,100,000△2,664

当該時価の算定方法
取引先金融機関から提示された価格等によっています。

当期（2022年10月31日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計 デリバティブ取引の
の方法
種類等

原則的

金利スワップ取引

処理方法

変動受取・固定支払

契約額等

主なヘッジ
対象

長期借入金

時価

当該時価の
算定方法

201,852

取引先金融機関から提示された価格等に
よっていま
す。

うち１年超

63,100,000[退職給付に関する注記]
前期（2022年４月30日）
該当事項はありません。
当期（2022年10月31日）
該当事項はありません。

- 191 -

52,600,000

[税効果会計に関する注記]
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）前期
2022年４月30日

当期
2022年10月31日

繰延税金資産未払事業税損金不算入額

18－繰延ヘッジ損益

838－

繰延税金資産小計

856
△838

－
－

繰延税金資産合計

18－繰延税金資産の純額

18－

評価性引当額

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位：％）
前期
2022年４月30日
法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率[持分法損益等に関する注記]
前期（2022年４月30日）
該当事項はありません。
当期（2022年10月31日）
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2021年11月１日 至 2022年４月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2022年５月１日
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2021年11月１日
該当事項はありません。
当期（自 2022年５月１日
該当事項はありません。

至 2022年10月31日）

至 2022年４月30日）

至 2022年10月31日）

３．兄弟会社等
前期（自 2021年11月１日
該当事項はありません。

至 2022年４月30日）

当期（自 2022年５月１日
該当事項はありません。

至 2022年10月31日）- 192 -

当期
2022年10月31日

31.46

31.46

△31.440.03△31.48
0.04

0.04

0.03

４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2021年11月１日
属性

会社等の
名称又は
氏名

住所

資本金又
は出資金
（千円）

至 2022年４月30日）

事業の内容
又は職業

議決権等の
所有（被所
有）割合

執行役員兼
三井物産・
菅沼通夫

-

-

イデラパー
トナーズ株

役員の
兼任等
本投資法
人執行役
員兼三井
物産・イ
デラパー
トナーズ

本投資法人
役員及
びその
近親者

関係内容

-

式会社代表

事業上
の関係

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

未払金

478,001

三井物産・イ
本投資法
人の資産
運用会社

デラパートナーズ株式会社への資産運用報酬の支払

541,047
（注３）

（注１）

株式会社
代表取締

取締役社長

取引の
内容

（注２）

役社長

（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬106,500千円が含まれています。

当期（自 2022年５月１日
属性

会社等の
名称又は
氏名

住所

資本金又
は出資金
（千円）

至 2022年10月31日）

事業の内容
又は職業

議決権等の
所有（被所
有）割合

菅沼通夫

-

-

三井物産・
イデラパー
トナーズ株
式会社代表
取締役社長

役員の
兼任等

事業上
の関係

本投資法
人執行役
員兼三井

本投資法人
執行役員兼
役員及
びその
近親者

関係内容

-

物産・イ
デラパー
トナーズ

取引の
内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

未払金

527,322

三井物産・イデラパートナ
本投資法
人の資産
運用会社

株式会社
代表取締
役社長

ーズ株式会社への資産運用報酬の支払

486,084
（注３）

（注１）
（注２）

（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）資産運用報酬額には、物件譲渡に係る報酬16,700千円が含まれています。

[資産除去債務に関する注記]
前期（2022年４月30日）
該当事項はありません。
当期（2022年10月31日）
該当事項はありません。

- 193 -

［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では、東京都その他の地域において、オフィス、商業施設、ホテル、インダストリアル不動産及び教育施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりで
す。
前期
自
至

当期

2021年11月１日
2022年４月30日

自至2022年５月１日
2022年10月31日

貸借対照表計上額
期首残高（千円）

155,488,025

166,346,594

期中増減額（千円）

10,858,568△1,672,761

期末残高（千円）

166,346,594

164,673,833

177,610,600

176,831,600

期末時価（千円）（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
（注３）賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加理由は４物件の取得（10,997,213千円）によるものであり、主な減少理由は減価償却費（638,798千円）の計上によるものです。当期の主な増加理由は資本的支出（495,581千円）によるものであり、主な減少理由は不動産信託受益権の売却（1,510,166千円）及び減価償却費（658,176千円）の計上によるものです。
（注４）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
［収益認識に関する注記］
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期（自 2021年11月１日
至 2022年４月30日）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注）

外部顧客への売上高

不動産等の売却－－

水道光熱費収入569,581569,581－4,705,421

569,5815,275,003

その他
合計（注） 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道
光熱費収入です。

当期（自 2022年５月１日

至 2022年10月31日）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益

外部顧客への売上高（注１）
不動産等の売却（注２）

1,670,000

水道光熱費収入
その他
合計

113,324

686,476

686,476－

4,866,590

2,356,476

5,666,391（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
（注２）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

- 194 -

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期（自 2021年11月１日 至 2022年４月30日）
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期（自 2022年５月１日

至 2022年10月31日）

重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報（１）契約資産及び契約負債の残高等
自至前期
2021年11月１日
2022年４月30日

自至

当期
2022年５月１日
2022年10月31日

顧客との契約から生じた債権（期首残高）

105,238千円

111,237千円

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

111,237千円

125,750千円

契約資産（期首残高）

－千円

－千円

契約資産（期末残高）

－千円

－千円

契約負債（期首残高）

－千円

－千円

契約負債（期末残高）

－千円

－千円

（２）残存履行義務に配分した取引価格
2022年10月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年10月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる1,000,000千円です。当該残存履行義務については、2022年11月30日に当該不動産等の引渡しが完了しており、2023年４月期に収益を認識することを見込んでいます。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益
認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
前期（自 2021年11月１日 至 2022年４月30日）
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
当期（自 2022年５月１日 至 2022年10月31日）
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報前期（自 2021年11月１日 至 2022年４月30日）（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）地域ごとの情報①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

- 195 -

当期（自2022年５月１日 至 2022年10月31日）（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）地域ごとの情報①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
[１口当たり情報に関する注記]
自至前期
2021年11月１日
2022年４月30日

自至

当期
2022年５月１日
2022年10月31日

１口当たり純資産額

45,580円

45,741円

１口当たり当期純利益

1,291円

1,312円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

自至前期
2021年11月１日
2022年４月30日

当期純利益（千円）

自至当期
2022年５月１日
2022年10月31日

2,244,651

2,324,132

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,244,651

2,324,132

期中平均投資口数（口）1,738,544

1,771,440[重要な後発事象に関する注記]
資産の譲渡
本投資法人は、当期末（2022年10月31日）後、以下の資産を譲渡しました。
物件名称

オリコ博多駅南ビル（準共有持分50％）

資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）

福岡県福岡市博多区博多駅南三丁目７番30号

契約締結日

2022年10月28日

譲渡日

2022年11月30日

譲渡先

リコーリース株式会社

譲渡価格

1,000百万円（注）

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益を2023年４月期に114百万円計上する予定です。

（注）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

- 196 -

（７）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表（単位：千円）デリバティブ取引の
種類等

区分

当該時価の
算定方法

時価

うち１年超

取引先金融機関から提市場取引

金利スワップ取引

以外の取引

変動受取・固定支払

③

契約額等

主なヘッジ
対象
長期借入金

63,100,000

52,600,000

201,852

示された価格等によっています。

不動産等明細表（単位：千円）
当期首
残高

資産の種類

建物

当期末
残高

又は償却
累計額

差引
当期末
残高

当期
償却額

摘要

425,226 （注）10,803-

447,540

22,313

6,181

564

-

-

564

345

94

219

4,770

-

-

4,770

278

238

4,491

土地

4,230,785

5,161

-

4,235,946--

4,235,946 （注）信託建物

37,118,626

434,757

424,89337,128,490

5,690,612

613,186

31,437,877 （注）信託構築物

318,733-757

317,976

82,036

6,962

235,939 （注）信託機械及び装置

220,610

22,981-

243,592

77,643

7,725

165,948 （注）信託工具、器具及び備品

281,097

21,878-302,976

91,38823,787

211,588 （注）129,097,520-

1,140,926

127,956,594--

127,956,594 （注）93,037

207

93,037207--

207 （注）

計171,802,485

495,788

1,659,615

170,638,658

5,964,617

658,176

164,674,040

ソフトウエア28,2001,297-

29,49814,6562,543

14,842

231

-

-

231

-

-

231

28,431

1,297-

29,72914,656

2,543

15,073

171,830,917

497,086

1,659,615

170,668,388

5,979,274

660,719

164,689,114

機械及び装置信託土地
信託建設仮勘定
小
無
形
固
定
資
産

当期
減少額

436,737

構築物

有
形
固
定
資
産

当期
増加額

減価償却累計額

その他
小
合

計

計

（注）当期の有形固定資産の増加額は資本的支出に該当する工事等、減少額は２物件の売却等によるものです。

④ その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

- 197 -

⑤

投資法人債明細表（単位：千円）銘柄

第１回無担保投資法人債

第２回無担保投資法人債

発行

当期首

当期

当期

当期末

利率

年月日

残高

増加額

減少額

残高

（%）

2018年
７月26日

1,000,000－－

1,000,000

0.640

1,000,000－－

1,000,000

0.800

2020年
７月13日

償還期限

使途

担保

2028年
７月26日

借入金の
（注１）
借換資金

2030年

借入金の

７月12日

借換資金

（注１）

第３回無担保投資法人債

2021年
９月28日

2,000,000－－

2,000,000

0.700

2031年
９月26日

借入金の
（注１）
借換資金

第４回無担保投資法人債

2021年
９月28日

1,000,000－－

1,000,000

0.980

2036年
９月26日

借入金の
（注１）
借換資金

1,200,000－－

1,200,000

0.700

6,200,000－－

6,200,000－

第５回無担保投資法人債

2021年（グリーンボンド）

11月30日

合

－

計

2031年

借入金の

11月28日

借換資金

－

－

（注１）
－

（注１）特定投資法人債間限定同順位特約が付されています。
（注２）投資法人債の貸借対照表日後の返済予定額の総額は以下のとおりです。
（単位：千円）
１年以内
投資法人債

１年超２年以内－

２年超３年以内－－- 198 -

３年超４年以内－４年超５年以内－５年超
6,200,000

⑥

借入金明細表（単位：千円）

区分

借入先

借入日

2016年
12月16日2016年
株式会社新生銀行（注４）
12月16日2018年
三井住友信託銀行株式会社
11月１日
2018年
株式会社新生銀行（注４）11月１日
三井住友信託銀行株式会社

１の
年長
内期
返借
済入
予金
定

小計
株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
株式会社福岡銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
みずほ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行（注４）
株式会社南都銀行
株式会社りそな銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社福岡銀行

長
期
借
入
金

株式会社新生銀行（注４）
株式会社りそな銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行（注４）
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行（グリーンローン）
株式会社三菱UFJ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行（注４）2016年
12月16日2016年
12月16日2016年
12月16日2016年
12月16日2016年
12月16日2016年
12月16日2016年
12月16日
2017年
４月28日
2017年
10月26日2017年
10月26日2017年
10月26日2017年
10月26日2017年
10月31日2017年
10月31日
2018年
３月１日
2018年
３月１日
2018年
３月１日
2018年
５月15日
2018年
５月15日
2018年
８月１日
2018年
11月１日
2018年
11月１日
2018年
11月１日
2018年
11月１日
2021年
４月30日
2021年
10月29日
2021年
11月30日
2021年
11月30日
2021年
11月30日
2022年
１月12日
2022年
１月12日
2022年
１月12日

当期首残高

当期
増加額

当期
減少額

平均利率
(％)
当期末残高
返済期限
(注１)
(注２)
2022年
5,000,000 0.37250
11月30日2022年
2,000,000 0.37250
11月30日2023年
2,500,000 0.42180
10月31日2023年
1,000,000 0.42180
10月31日5,000,000－－

2,000,000－－－

2,500,000－－

1,000,000－

7,000,000

3,500,000－

10,500,000

7,500,000－－

7,500,000 0.74500

500,000－－

500,000 0.74500

6,500,000－－

6,500,000 0.49960

1,500,000－－

1,500,000 0.49960

2,000,000－－

2,000,000 0.49960

5,000,000－－

5,000,000 0.59470

2,000,000－－

2,000,000 0.62125

2,000,000－－

2,000,000 0.45000

2,000,000－－

2,000,000 0.54375

1,000,000－－

1,000,000 0.54375

1,000,000－－

1,000,000 0.54375

1,000,000－－

1,000,000 0.70900

4,000,000－－

4,000,000 0.72750

1,000,000－－

1,000,000 0.72750

1,000,000－－

1,000,000 0.57350

500,000－－

500,000 0.57350

1,000,000－－

1,000,000 0.48000

2,000,000－－

2,000,000 0.52770

1,500,000－－

1,500,000 0.56000

1,700,000－－

1,700,000 0.62000

2,500,000－－

2,500,000 0.68000

3,000,000－－

3,000,000 0.56800

2,500,000－

2,500,000－ 0.42180

1,000,000－

1,000,000－ 0.42180

1,500,000－－

1,500,000 0.45000

1,500,000－－

1,500,000 0.38000

1,500,000－－

1,500,000 0.39900

3,300,000－－

3,300,000 0.46240

4,000,000－－

4,000,000 0.50900

1,000,000－－

1,000,000 0.38000

1,000,000－－

1,000,000 0.37950

1,000,000－－

1,000,000 0.42950- 199 -

2026年
11月30日
2026年
11月30日
2023年
11月30日
2023年
11月30日
2023年
11月30日
2024年
11月29日
2023年
11月30日
2024年
４月30日
2025年
７月31日
2025年
７月31日
2025年
７月31日
2027年
７月30日
2027年
10月29日
2027年
10月29日
2026年
１月30日
2026年
１月30日
2024年
１月31日
2025年
４月30日
2025年
４月30日
2028年
７月31日
2026年
10月30日
2025年
10月31日
2023年
10月31日
2023年
10月31日
2024年
４月30日
2024年
10月31日
2026年
10月30日
2028年
11月30日
2029年
11月30日
2024年
12月30日
2026年
12月30日
2026年
12月30日

返済
方法

期限
一括

使途

（注３）

摘要

無担保
無保証

期限
無担保
（注３）
一括
無保証

区分

長
期
借
入
金

借入先

借入日

株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社りそな銀行

2022年
１月12日
2022年
３月25日
2022年
３月25日

当期首残高

当期
増加額

当期
減少額

平均利率
(％)
返済期限
(注１)
(注２)
2028年
1,000,000 0.47850
12月29日2029年
1,000,000 0.61500
2月28日
2029年
300,000 0.59500
2月28日

当期末残高

1,000,000－－

1,000,000－－

300,000－－

小計

70,800,000－

3,500,000

67,300,000

合計

77,800,000

3,500,000

3,500,000

77,800,000

返済
方法

期限
一括

使途

（注３）

摘要

無担保
無保証

（注１）平均利率は、日数による期中加重平均を記載しています。
（注２）金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果（金利の固定化）を勘案した利率を記載しています。
（注３）資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金、借入金の借換資金又は運転資金等です。
（注４）株式会社新生銀行は、2023年１月４日付で、株式会社SBI新生銀行に商号変更しています。
（注５）長期借入金の貸借対照表日後の返済予定額の総額は以下のとおりです。
（単位：千円）
１年以内
長期借入金

10,500,000

１年超２年以内

２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内

18,000,000

16,500,000

5,500,000

16,000,000- 200 -

５年超11,300,000

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（2022年10月31日時点）
Ⅰ

資産総額

172,792,696千円

Ⅱ

負債総額

91,764,630千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

81,028,066千円

Ⅳ

発行済数量

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

1,771,440口
45,741円

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

発行日

販売口数

買戻し口数

発行済口数

2019年12月24日

76,500口
（0口）

0口
（0口）

1,658,140口（0口）

2020年１月21日

4,100口
（0口）

0口
（0口）

1,662,240口（0口）

第９期計算期間2020年５月１日
2020年10月31日

－

0口
（0口）

0口
（0口）

1,662,240口（0口）

第10期計算期間
2020年11月１日
2021年４月30日

－

0口
（0口）

0口
（0口）

1,662,240口（0口）

第11期計算期間2021年５月１日
2021年10月31日

－

0口
（0口）

0口
（0口）

1,662,240口（0口）

2021年12月24日

104,000口
（0口）

0口
（0口）

1,766,240口（0口）

2022年１月25日

5,200口
（0口）

0口
（0口）

1,771,440口
（0口）

－

0口
（0口）

0口
（0口）

1,771,440口（0口）

第８期計算期間
自 2019年11月１日
至 2020年４月30日

自
至
自
至
自
至

第12期計算期間
自 2021年11月１日
至 2022年４月30日
第13期計算期間2022年５月１日
2022年10月31日

自至（注１）括弧内の数は、本邦外における販売口数です。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を関東財務局長に提出しています。
2022年７月29日 有価証券報告書及びその添付書類（第12期：自 2021年11月１日 至 2022年４月30日）
2023年１月16日 有価証券報告書（第12期：自 2021年11月１日 至 2022年４月30日）に係る訂正報告書
2023年１月16日 訂正発行登録書- 201 -

独立監査人の監査報告書
2023年１月27日

投資法人みらい役員会

御中
EY新日本有限責任監査法人
東京事務所
指定有限責任社員
業務執行社員
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

金子

秀嗣

公認会計士

井上

裕人

監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている投資法人みらいの2022年５月１日から2022年10月31日までの第13期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、投資法人
みらいの2022年10月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況
を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における
当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫
理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当
監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
その他の記載内容
その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内
容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がな
いかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている
場合はその内容について報告を行う。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以（注）１．上記の監査報告書の原本は本投資法人が別途保管しています。
２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。

上