(公社)⽇本都市計画学会関⻄⽀部 2024 年度フィールドワーク「建替えによらない団地再⽣⽅針を決定した淀川パークハウスの事例等から探る取り組みの進め⽅」報告書
1．趣旨
全国的に⾼経年マンションが増加し、建替え等の合意形成が困難になるなか、維持管理の適正化や再⽣に向けた取り組みの強化が喫緊の課題となっています。2000 年代に⼊り、区分所有法改正をはじめ、マンションに関する法律の制定や改正が⾏われ、⾼経年マンションの再⽣にとっては追い⾵が吹いています。しかしながら、現場では法律が制定・改正されたことで、安易に建替えできる、建替えこそが最善の策だという誤認、誤解によって、混乱が⽣じているという現実もあります。我が住まいである分譲集合住宅の未来をどのように描いていけばよいのか、そこにある課題とは？
995 ⼾の団地で「修繕・改修による団地再⽣⽅針」を決定した淀川パークハウスの事例紹介と現地視察を中⼼に、建替えマンションや UR 賃貸住宅の再⽣事例などのお話も伺い、集合住宅の明るい未来への選択肢について考えました。
2．開催要領・⽇時

2024 年 7⽉13⽇（⼟）14:00〜17:00

・場所

淀川パークハウス（⼤阪市旭区）

・参加者 32 名（⼀般 15 名、登壇者等 8 名、事務局 9 名）
・内容
①開催の挨拶

企画委員会委員⻑ 笹井 浩 ⽒②講演
パークすまいるプロジェクトの紹介（淀川パークハウス管理組合 北川 拓哉 ⽒）
UR 賃貸住宅の再⽣事例紹介（UR 都市機構⻄⽇本⽀社 ⽥邉 豪⼆ ⽒）
建替えマンションの事例紹介（合資会社ゼンクリエイト 根津 昌彦 ⽒）③参加者との意⾒交換・質疑応答④現地⾒学
3．パークスマイルプロジェクトの紹介（淀川パークハウス管理組合 北川 拓哉 ⽒）
淀川パークハウスは河川敷に⾯しており、環境が良い。1 棟あたり約 140 ⼾で 7 棟ある。三菱地所が関⻄で初めて開発した分譲団地で築 51 年になる。棟内居住が 87%、賃貸が 13%。住⼾タイプは 3LDK の 1 種類。60 歳以上が約半数以上で新築時から居住している世帯が 1/4。
2014〜2015 年に⼤規模修繕⼯事を検討・実施。
2016 年からパークの未来を検討しはじめ、意識調査アンケートを実施。アンケートでは、今の建物がいつまで維持できるか知りたい世帯が1

約 50%、耐震補強の検討と建替の検討を望む世帯がそれぞれ約 15%という結果となった。
また、年代別に⾒ると、⾼齢者は建替には興味が薄く、若い世代は建替に興味があるという傾向があった。2018 年からパークすまいるプロジェクトを開始。耐震性不⾜の解決に向けた取り組みが総会において 46%で可決されたが、回収率が 33%であり疑問が残ったことがきっかけ。
パークすまいるプロジェクに取り組むにあたってコーディネーターであるゼンクリエイトに求めたことは、❶建物劣化診断と❷修繕・建替の両⽅の道筋を提⽰すること、❸資⾦計画、❹住⺠ニーズの把握。住⺠から信頼を得ることが⼤切であるため、コミュニティに⼊ってもらうことと全 995 ⼾の⾯談をお願いした。
まず住⺠の未来を考える意識の醸成も狙って、最初の 2 ヶ⽉で 14 回のパークミーティングを実施。60 歳未満が参加する回と 60 歳以上が参加する回でわけるなど世代毎のニーズ把握にも努めた。ワークショップでは、参加者が擬似家族になって、未来のパークがどうあるべきかロールプレイし、未来年表をつくった。夏祭りでは、建替か修繕か、シールで意⾒を募った（その際には建替が多かったが拮抗）。その後に 2019 年に全体意識調査、個別⾯談をし、2020 年に団地再⽣⽅針アンケート調査を実施。その結果で今に⾄っている。
再⽣⽅針案は、「修繕・改修案」として性能改善の具体策や優先順位をビジュアル的な資料で提⽰してもらい、1 ⼾あたりの⾦額負担も算出してもらった。
「建替案」では、法的⼿続きやスキームの難しさを踏まえ、おすすめ案を提⽰。両案の評価⽐較も実施。その上で、4年後の建て替え⼯事着⼿を前提とした住⺠意向を確認したところ、賛同できないが 6 割となった。また、修繕積⽴⾦を倍にすることを条件とし、現在の建物の役割を終える時期を聞いたところ、20 年後に役割を終えるが 40%、10 年後役割を終えるが 36%、30 年後も 17%という結果となり、建物の役割を終える時期を現段階で設定するのは妥当ではないという結論となった。
パークすまいるプロジェクトを通して・⾃分の未来とパークの未来を⼀緒に考えることができた
・20 年後に向けた準備ができた（修繕の延⻑に建替がある）
・多世代団地の課題（住⺠ニーズが多様で 1 つになり難い）
・団地建替の難しさ（スキーム、期間、コミュニティ）
特に、既存棟を残しながらの建替が難しく、仮住まいによりコミュニティが変わってしまうことの懸念が⼤きいこと・未来につながるコミュニティづくりが⼤事が成果・明らかとなったことである。
現在は排⽔管更新⼯事を実施中で公園広場の再⽣も検討している。また、もちつき⼤会や、北部地震避難所開放、台⾵ 19 号の被害への対応をおこなった。また、パークすまいるの2LINE を開設。パークのイベントや学校休校情報なども共有するコミュニケーションツールとなっている。

4．UR 賃貸住宅の再⽣事例紹介（UR 都市機構⻄⽇本⽀社 ⽥邉 豪⼆ ⽒）
2018 年に「UR 賃貸住宅ストック活⽤・再⽣ビジョン」を策定。多様な世帯が安⼼して住み続けられる環境整備、持続可能な活⼒ある地域・まちづくりの推進、賃貸住宅ストックの価値向上を進めている。
事業としての団地再⽣の進め⽅として、「建替」と「集約」がある。
「建替」は、団地により⼊り⽅は異なるが、数年かけて⾃治会の⽅々と勉強会を開催→移転等→事業の実施→戻り⼊居→残⼟地活⽤→完了というプロセス。まちづくり通信の配布により機運醸成を⾏い、市⺠ホールなどで全⼾対象の説明会を実施。⾼層化して戻り⼊居が成り⽴つような区域設定をし、後⼯区に新たな⽤途を⼊れる。建替住宅に⼊る時には家賃を減額する仕組みがある。
「集約」
は、区域の確定→事業の実施→⼟地の活⽤による団地の魅⼒アップというプロセス。団地の⼀部の⽅に、団地の中で残す区域へ移動してもらう。⼤規模団地である⾹⾥団地（4,881 ⼾）
は、A から C 街区までを建替、E・D 街区は集約をしている。
勉強会の内容は、関⼼の⾼い引越し費⽤や家賃を話題に取り上げたり、団地の「これまでと今」から「これから」を考えたりしていくケースが多い。事業実施期間中に緑のワークショップや、共有の農園、ペット可の暮らしについて検討するワークショップを実施することも。
建て替えない再⽣では UR によるリノベーションや、MUJI、IKEA、⼤学（京都⼥⼦⼤学・関⻄⼤学）と組んだリノベーション、中層階段室に後付けのエレベーターの設置によるバリアフリー化、屋外空間の再整備による価値向上などに取り組んでいる。
5．建替えマンションの事例紹介（合資会社ゼンクリエイト 根津 昌彦 ⽒）
⽯澄住宅（⼤阪府池⽥市）は、⽇本住宅公団が整備した分譲集合住宅。平成 12 年に施設保全委員会が発⾜。平成 19 年にコンサルタントに発注し、建替を検討。平成 22 年に団地再⽣⽅針が決定し、平成 25 年に⼀括建替が決議された。建替は 4 割の敷地で実施し、保留敷地は⼾建て宅地として売却。建替希望者のうち、実際戻った⽅は約 70 ⼾で、4 割外部に販売しなければならなかった。建替に際しては、容積率いっぱい建てるの3が⼀般的だが、開発指導要綱や航空法の制限があり 110%にとどまった（200%まで容積率としては可能だった）。
コンサルタント業務は、建物劣化診断、建替・修繕計画案の⽐較、団地再⽣計画案の検討（耐震診断の実施・個別⾯談の実施）。耐震診断は問題なかったが、建替が希望された。
建替え不参加者との訴訟においては、マンション計画敷地の⼟地の単価よりも、保留敷地処分による⼟地の単価の⽅が⾼いことで資産評価額が低いのではという点が争点となったが、あくまでも建替え決議をした⼟地利⽤計画に基づく資産評価であるという判断が下された。
郊外においては、マンションをマンションとして建て替えない⽅が⾦銭⾯では良いという場合もある。
建替を検討・実施にあたって会議は 8 年間で 279 回実施しており、いかに⼤変かがわかる。
⽯澄住宅の建替にあたっては、UR 賃貸住宅が周辺にあったことに助けられたが、仮住まいに関しても住⺠から負担がかかることを要求される場合もあり、調整が⼤変。
6．参加者との意⾒交換・質疑応答
Q パークすまいるプロジェクトのメンバー内の機運醸成をどうおこなったか？
→このメンバーが集まったことは偶然だが、現役世代（40-50 代）が多かった。夜遅くまで会議をやって飲みに⾏き、議論をした。また、コンサルタントとの関係性も重要。
Q 反対派の合意形成の⼯夫は？
→夏祭りなどもあり、つながりがあったためみんなで議論できる空気感を作っていった。。
男⼥関わらず巻き込むことのできるメンバーのパーソナリティや、管理事務所の⼒も⼤きい。普段の周知⽂書とはファイルの⾊をかえて、注⽬してもらうようにもした。また、
反対意⾒を⾔わないでおこうと思われるのが嫌だった。話せばわかる⼈も多く、反対意⾒が出ることによってコミュニケーションとれ、対応が可能になる。我々のゴールは建替ではなく、みんなの意⾒を聞いて団地の⽅向性を決めたかった。
Q 淀川パークハウスという修繕の事例と⽯澄住宅という建替の事例には、どこに分岐点があったのか？
→建替がゴールではないことは⼤前提で、建物の未来と家族の未来を合わせて考えてもらうことが重要。パークハウスが建替を選択しなかったのは、3 回⽬の⼤規模修繕の後で検討をしたことが⼤きい。また、⽯澄住宅は、今後の暮らしを考えたとき、エレベーターがない階段室型だったことが、建替選択の要因として⼤きかった。
Q 住⺠の⼊れ替わりはあるのか？ 新たな住⺠にはどのように説明しているのか？
→住⺠の⼦供世代が家を購⼊し、3 世代パークハウスで住んでいる事例もある。⽼朽化という問題もあるが、環境は良く、安い。エレベーター停⽌階は⾼齢者に⼈気。パークすまい4

るプロジェクトを知らない⽅も増えてきており、プロジェクトが⼀旦終わってしまうと、関⼼も薄くなっていっていることも実感しているため、近々、根津さんに振り返りをしてもらいたいと考えている。
Q 専有部分は踏み込んだ対応などは考えているのか？
→サッシの更新が該当するが、堤防側と⾼速側で防⾳になっているか否かが異なっており、個別で更新をしている世帯もあるため、積⽴⾦での対応が難しい。更新を望む⼈・望まない⼈がいるので、管理組合ではサッシ更新の仕様のみを決めて、更新については住⺠個⼈で負担する⽅針とした。
Q タワマンはコミュニティが希薄で、2〜3 割が貸している。どのように建替等の合意形成をしていけば良いのか？
→管理会社任せではなく、区分所有なのだから意思を持ってやっていくべき。不安をつきつけて、どうにかしたいという思う⼈がいないと、どうにもならない。
→UR がオーナーになるなどの⼤胆な対策がない限り、再⽣できないのでは。区分所有法の問題。狭い敷地に建ってしまっている。
→定借分譲など購⼊時からある期間を経たらリセットしますというルールにできるか。都
市部の駅前などの敷地を細分化するタワーマンション等の建替は実質できないに近い。
最初からそれを想定しておくべき。
Q 淀川パークハウスの再⽣を依頼された際と今の変化は？どのようなところを優先順位⾼く設定したのか？
→みなさん⽣き⽣きと過ごされており、4 年前に建てた⽅針が間違っていなかったと感じる。
また、この環境は唯⼀無⼆。それをゼロにするべきではない。リファイン建築を真⾯⽬に考えるなど、⾵景として残していっても良いと思う。
Q マンション供給数が右肩上がりで少⼦⾼齢・⽴地適正化もある。今後 UR はどのように取り組んで⾏くのか？
→制度的には分譲マンションに UR も関わることができるようになってきている。昭和 40
年代に分譲した物件に関与してほしいと⾔われることがあるが、開発まで求められるが、UR はコーディネートの役割ということで、別の事業者を選択される。また、UR としては賃貸住宅の更新という⼤きな課題を抱えている。特に⾼層住宅の建替は、合意形成、仮移転先を含め、かなりハードルが⾼い。

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7．⾒学6