管 理 運 営 物 件入 居 率 98 . 2 4 %（ 2 0 2 1年 4月末 現 在 ）202 2. J a n

遠 くの 親 戚 より 近 くの アド ミ ニ へ
アパート・マンション 家 主さん 向 け 満 室 経 営お 手 伝 いお 役 立ち情 報 誌

Vol.20

旧年中は大変おせわになりました
本年もどうぞよろしくお願い申し上げますp -03

T OP IC S#2 0ワ ー ド」
ア村ニミド
3 4 期「アタビ ュ ーンイ
者賞
受MVP
営業部リーシング課
チームリーダーアドミニ

新築マンションプロデュース # 05

p -04 アドミニ村に新しい管理物件増えました
p -05 業界ニュース 第13回 ＜コスト削減編＞
今からやるべきこと『火災保険料の上手な掛け方』

p -07 収益物件情報

中 龍吉

アドミニ村ってなぁに？
入居者様も、オーナー様も、みんなが笑顔になるコミュニティでありたい。

〒541 - 0053 大阪市中央区本町2 -2 - 5 本町 第2ビル4階
T E L . 06 - 6271-1502

FA X . 06 - 6271-2011

・賃貸住宅管理業 国土交通省（2）
第1998号 ・宅地建物取引業免許 大阪府知事（8）第34110号

かつての日本ではどこにでも見られた温かい村のような風景。
それが私たちが目指す「アドミニ村」。

34 期「アドミニ村アワード」
MVP受賞者インタビュー
営業部リーシング課チームリーダー

中 龍吉

アドミニでは半期に一度、『Admini village AWARD』と称して、会社の業績に大きく貢献した社員を表彰しています。
高い売上実績を残した者や、革新的な取り組みを行った者、業務効率化を推進した者など、全社員の見本となるような行動をした社員に贈られます。
今回は34期で会社の利益目標に貢献してMVPを受賞し、チームリーダーに昇進した中さんに、受賞内容についてインタビューしました。

T OP IC S#2 0― 今 回 MVPの受 賞に繋がった取り組みについて教えてください。

― 仲介業者に頼らずに自社で仲介をすると、どんなメリットがありますか？

アドミニでは入居率アップのために、仲介業者さんへのリーシ自社での仲介には、大きく2つのメリットがあります。ひとつ

ング営業を行っていますが、最近はそれと並行して、自社での賃は、お客様にとって有利な条件を提示できるので、入居が決まり貸仲介にも力を入れており、入居者様から直接お問い合わせをやすいという点です。
当社は基本的に手数料0円で仲介をしておいただけるようになりました。
この取り組み自体は2年前から進めり、さらに、物件によってはオーナー様からいただく報酬を充てていたのですが、今回それが実績として目に見える数字であらわて、初期費用や初月の家賃も無料にしています。
これは、管理会れたので、その点が評価されてMVPの受賞に繋がりました。

社ならではの強みで、仲介手数料で利益を生み出さなくても、入―自社での賃貸仲介に挑戦しようと思ったきっかけは？

ひとつのメリットは、お客様と直接コミュニケーションがとれるの居が決まれば管理費として収益を得られるからです。
そして、もう自分の能力を最も活かせるのが仲介業務だと思ったからでで、優良な入居者を選別できるという点です。書面だけでなく、す。私はもともと、アドミニが経営していた賃貸仲介店舗に13年実際に人柄を見て審査を進められるので、家賃滞納の懸念がなほど勤務しており、その後、アドミニに異動になりました。仲介業

いことはもちろん、騒音やルール違反などの問題を起こす恐れの務から管理業務に変わったので、当初は、過去の自分の経験がない方に入居していただくことができ、安心です。

全く通用せず戸惑いました。
ですが、私が会社に対して一番貢献できるのはやはり賃貸仲介だと思ったので、「自社で仲介業務をさせてほしい」と自らお願いしました。
―自社で賃貸仲介をするうえで意識したことはありますか？

―物件の見せ方で工夫したことはありますか？
物件情報にパノラマ写真を取り入れたことで、物件案内にかかるコストの削減と成約率アップを実現しました。従来は、部分的な写真と間取りの掲載だけだったので現地への案内が必要で他社といかに差別化するかを考えました。お客様が仲介業者したが、オンライン上で室内を360°見渡せるようになったことを選ばれる際、アドミニはどうしてもネームバリューで負けてしまで、内見に来られないお客様でもお部屋全体をリアルにイメージうので、他社と同じ土俵の上で戦っていくためには何らかの差別できるようになりました。
これにより、コロナ禍でも多くのご契約化が必要です。そこで、管理会社ならではの「物件の独占力」とをいただけるようになりました。例えば、現在建設中の新築物件「条件の差別化」いう部分を押し出すようにしました。具体的には、未完成にも関わらず既に8割以上の入居が決まっています。

は、他社にない魅力的な物件は物件情報サイトに「アドミニの独また、お客様が内見を希望される場合でも、事前にパノラマ写真占物件」として掲載し、他社に類似の物件がある場合には仲介をご覧いただいたうえで興味を持たれている方なので、成約見込手数料の割引などで差別化を図りました。

みの高い状態からアプローチすることができます。

01

―どのような姿勢で、取り組んできましたか？
とにかく自分ができることに必死で取り組んできました。
私は、自分に得意なことがあって、それが会社に対して利益をもたらすのであれば、全力で取り入れていくべきだと思っています。
ただ単に空室のある物件を仲介業者さんに横流しするだけなら、私でなくてもできますし、自分の存在意義もありません。自分の居場所

3 6 0 度カメラで室内を内覧できるよは自分で作っていかないと。
「できるのにしない人」には絶対になうにしたことで、ご自宅にいながら、おらないと決めています。
「頑張っている」と言う人は多いかもしれ

部屋 全 体をリアルにイメージしていたませんが、仕事なので「頑張る」のは当然です。それがスタートラだくことができます。

インで、それ以上にやる気があるのか、行動するのかどうかで、結果が変わってくると思います。
―MVPに選ばれたと聞いていかがでしたか？
MVPを狙って頑張っていたわけではないのですが、たくさんの―チームリー ダーとして、部 下 育 成についてはどのように考えていますか？

社員がいる中で、自分の努力がきちんと伝わっていたのだと思うと嬉しかったです。とはいえ、今回の受賞は私一人の成果だとは人間力を高め合っていけるチームでありたいと思います。
私は、思っていません。というのも、私は賃貸仲介という分野では誰に仕事のやり方を覚えることよりも、まずは仕事や他人に対して興も負けない自信がありますが、そもそも物件がなければ戦えない味を持つことが大切だと思っています。
先ほどの「できることはすからです。
オーナー様から物件をお預かりする担当者や、社内でべき」という話と共通しますが、チームメンバーにはいつも「見て私にお部屋付けを任せてくれる人たちがいたからこそ得られた成見ぬふりをするな」と教えています。例えば、基本的なことです

果であり、私が力を発揮できるフィールドを作ってくれる仲間がいが、仕事で大変そうな人がいれば協力する、電話が鳴れば率先しるから成り立っています。て出る、重いものを運んでいる人がいれば手伝うなど、常に周囲に目を配って行動し続けていれば、それは絶対に1年後、2年後に―今後の展開はどのように考えていますか？
今後も自社での仲介は拡大していく予定ですが、軸となるのは活きてきます。私自身そうでしたが、まわりの人たちから頼ってもらえる存在になれたら、仕事のフィールドはどんどん広がっていき今までどおり、仲介業者さんからのご紹介です。目的はあくまでます。
どれだけ潜在能力が高くても、ラクをするとそこで終わって空室を埋めることなので、仲介業者さんの集客力を借りながらしまいます。努力しなければ伸びないし、結果も残せないので、入居率を高めていきます。ただし、自社で仲介を行った方がスチームメンバーにはできる限り多くのことに興味を持ち、たくさんピーディーに空室を埋められる場合や、新築などで自社独占物件苦労して欲しいと思っています。
もちろん、私自身も、常に前線で活躍するプレーヤーとして、チームを全力で引っ張っていくつもりいと考えています。

です。

Hとして集客した方が有利なときには、積極的に取り組んでいきたD
O L I AY

■休日の過ごし方
昨年10月からリーダーとしての仕事が新たに増えて、平日は常に気を張っているので、休日は家でゆっくり過ごしています。妻と買い 物に行ったり、時々外食をしてリフレッシュしています。

■最近嬉しかったこと
私の直 属の部 下が 仕事 面と人間面ですくすく成長している事に喜びを感じております。
その中で仕事をしていて楽しい！会社に来るのが楽しい！と言ってくれた事が凄く嬉しかった出来事です。

02

アドミニ

新築マンション
プロデュースオーナー様 の大 切な資 産を活かすお手 伝いも、アドミニの大 切な仕事 のひとつで す 。この 度 、新 築 マンション 建 築 のプ ロデュースをさ せ てい た だ きました 。

マンションが 建つまでをレポートいたします。

#05『VILLA ARCE 西宮北口』完成いたしました！

当社がプロデュースさせていただいた『VILLA ARCE 西宮北口』が、無事完成し、11月末にオーナー様への引き渡しも完了いたしました。12月上旬より入居も開始しています。阪急沿線西宮北口駅から約徒歩5分という好立地。このあたりは2階建のハイツが多い住環境の中、『VILLA ARCE 西宮北口』はRC造で5階建（40戸）になります。そういったニーズがこのエリアにあったのだと強く実感いたしました。オートロックなどセキュリティもしっかりしているので女性に人気の物件となっています。今回、完成前から8割の入 居者様が決まっていたのは360度カメラで室内を内覧できるようにし、実際に内覧に来られる前にお部屋のイメージができたことが入居決定につながったようです。入居者様に安心して長く住んでいただけるよう、しっかり管 理してまいります。マンション建設から携わり、お客様付、管理まで一貫して関われたことは、とても貴重な体験でした。
当社にとって『VILLA ARCE 西宮北口』は、新たな挑 戦でしたが、今 後もオーナー様の資 産を守り、住みやすい住環境を作るためにチャレンジしていきたいと思います。土地活用でお困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。

WEB 内覧用サイト

03

一室からの眺望

NEW

アドミニ村に新しい管理物件が増えました
ご 縁があって新たに管 理することになった物 件をご 紹介いたします！
西淀 川区と淀 川区で2物件の管理を新たにお預かりいたしました。入 居者様が安心して暮らせるようしっかり管理させていただきます。

ハイツサンヒーロー

大阪市西淀川区柏里２-２-８
１９８２年築
１DK、２ＤＫ１０戸４階建て

サンプラザ 新北 野
Ｃ棟
大阪市淀川区新北野３-１１-１８
１９８７年築
１ＬＤＫ、２ＤＫ
１０戸
５階建て

ＪＲ東海道・山陽本線、塚本駅 徒歩5分
阪急京都本線、十三駅 徒歩12分の物件です。

04

第 13 回

今からやるべきこと『火 災保険料の上手な掛け方』 コスト削減編

2022年10月の火災保険料の値上げと割安な10年一括契約の廃止ことです。また保険料は「地域」だけではなく、新築後の「経過年数」も考慮します。

2022年10月より、全国平均で10.9％の火災保険料の値上げを行うことが損害保険料率算出機構より発表されました。同時に住宅物件では、火災保険の契約期間が最2022年火災保険の大幅値上げの背景長の10年から5年に短縮されることも決定しています。マ

ところで火災保険の値上げは、なぜ行われるのでしょう

ンションオーナーにとって、火災保険はいうまでもなく大か。火災保険値上げの大きな要因は「損害保険会社の収きな固定費の一つです。今回のコラムは、2022年10月支の悪化により、火災保険自体が成り立たなくなる可能性以降の火災保険の保険料改定に向けての今からやるべきがある」という現状です。近年の大型台風やゲリラ豪雨等こととして、重要なポイントをご説明させて頂きます。の自然災害の多発により、損害保険会社が取り扱う火災保険の収支は急激な悪化傾向にあります。特に2018年度

2022年、住宅火災保険の値上げ幅については、国内自然災害に伴う損害保険会社の保険金支払額全国平均で10.9％の値上げについて触れましたが、具全体では1兆5,000億円を上回る保険金が支払われてい体的に3大都市圏のマンションについての改定率は下記が、東日本大震災時を上回り過去最大となりました。業界ます。の通りとなります。この数値を参考に各損害保険会社はまた、築10年以上の物件の保険料の値上げが大きい2022年10月以降の火災保険料を決定します。特徴的な理由は、物件の老朽化によるものです。
１例として火災保のは、3大都市圏の中では、大阪の物件の料率が高くなる

険の補償の1つである、「 水濡れ損害」が挙げられます。

マンション（RC造り）の保 険 料改 定の参 考 料 率
築5年未 満の 例

築10 年以 上の 例

改 定率

改 定率

東 京都

＋1.7％

＋7.3％

大阪府

＋15.3％＋21.5％

愛知県

＋4.5％

＋9.3％

最大

宮崎県

＋30.5％＋33.0 ％

最小

山 形県

▲4.7％

＋1.1％

都道 府県

三大
都 市圏

（出典）損害保険料率算出機構のホームページより

052017年から2020年度に発生した主な風 水災による支払い保険調査結果
主な風 水 災年度

支 払保 険 料（火 災保 険）

2017年度

平成 29 年台風18号
平成 29 年台風 21号

300億円
1,078億円

2018 年度

平成30 年7月豪 雨（西日本 豪 雨）
平成30 年台風 21号
平成30 年台風 24号

1,520億円
9,202億円
2,856億円

2019 年度

令 和元 年台風15号（令 和元 年房 総半島台風）
令 和元 年台風19号（令 和元 年東日本 台風）
令 和元 年10月25日の大 雨

4,244億円
4,751億円
155億円

2020 年度

令 和2 年7月豪 雨
令 和2 年台風10 号

848億円
932億円
（出典）一般社団法人日本損害保険協会調べ「水濡れ損害」とは、給排水管の経年劣化による水濡れ

災保険料の場合、10年間で30万円のコスト削減になり損害は補償の対象外ですが、破損や詰まりが原因の場ます。2022年10月以降は、5年一括契約が最長期間に合には補償の対象となるもので、マンション火災保険になる見通しです。

とって最も重要な項目です。老朽化が進むと、給排水管の破 損や詰まりを引きおこす可 能 性が 高くなります。
よって築年数は保険料の算定に大きな影響を及ぼすことになりました。

まとめ
2022年10月の火災保険料の値上げと割安な10年一括契約の廃止よる火災保険料の負担増加は、コスト火災保険の最長契約期間が短縮される面で大きな影響を与えることになります。今からやるべ
きことは、火災保険の加入状況の確認及び見直しが必

2022年10月以降には、住宅火災保険の契約期間が最要かどうかの判断です。せっかくの見直しの機会ですか長である10年一括契約が廃止されます。廃止に至る背景

ら、補償内容が適正かどうかも含めて専門家へのご相談

は、前述の値上げだけではすぐに収支改善が出来ないことをお勧めします。に加え、10年後の自然災害のリスクの予測が困難であるためです。今後大きな自然災害が、予測より増加すれば、値上げによる見直しのペースは早まることになるでしょう。
10年一括契約のメリットは、10年分の保険料を一括で支払うことで、毎年更新する保険料の10年分の総額より約15％安くなることです。年間20万円のマンションの火執筆

命尾 昌彦（めいお まさひこ）

株式会社日本経営リスクマネジメント

マンションオーナーからの保険やその他リスクに関する過去からの相談件数は、1000件超。マンションの立地に応じた必要な補償の分析、火災保険のコスト削減、効率的な修繕積立の方法の提案を得意とする。

ご案内

1口 500万円 から優良不動産 に 投資 できる 不動産小口化商品 のご案内
不動産の信託受益権（資産から発生する経済的利益を受け取る権利）を販売するもので、ひとつの不動産を小口に分割し、長期的かつ安定的に運用します。小口で買えるため、一人では手の届かないような高額な優良物件に、少ない資金でも投資することができます。

商品名：レクシード吹田市春日（建物名：ユタカマンション）
所在地：吹田市春日3丁目16番1号
交通：北大阪急行線桃山台駅徒歩10分
築年月日：平成3年12月1日

詳細・お問い合わせは

濵田まで06-6271-150006

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収益物件情報特選

令 和4年1月・特選売却物件のご紹介

クローバーハイム

所在地：大阪市東淀川区瑞光4丁目
最寄駅：大阪メトロ今里線「瑞光四丁目」駅 徒歩5分

総額

1億 2,500万円
満室想定利回り：6.94%

ハイツCABIN

所在地：大阪市淀川区三津屋南2丁目
最寄駅：阪急神戸線「神崎川」駅 徒歩約11分

総額8,500万円 万円
満室想定利回り：10.52%

地積：375.64m2（113.6坪）

地積：184.52m2（55.81坪）

総戸数：18戸（1Kタイプ）

総戸数：11戸（店舗１、住戸10）

築年月：平成9年2月

築年月：平成2年

その他おすすめ収 益 物件

コンドミニアム山下駅前

総額 980 万円
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（土地・マンション・アパート）

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所在地：兵庫県川西市笹部1丁目

最寄り駅：能勢電鉄 線「山下」駅より徒歩約６分
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間取り：4LDK

築年月：平成１年８月

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