【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2019年12月10日【発行者名】

投資法人みらい【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区西神田三丁目２番１号【事務連絡者氏名】

三井物産・イデラパートナーズ株式会社
取締役CFO兼業務部長 卓地 伸晃【電話番号】

03-6632-5950【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名
称】

投資法人みらい【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
4,410,148,500円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
244,642,900円

菅沼通夫（注１）発行価額の総額は、2019年11月22日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、2019年11月22日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

１．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場
投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第１項に規定する安定操
作取引が行われる場合があります。
２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。）（英文では MIRAI Corporationと表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法
律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
76,500口（注）本「１ 募集内国投資証券」に記載の募集（以下「一般募集」といいます。）にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から4,100口を上限として借り入れる本投資
口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

（４）【発行価額の総額】
4,410,148,500円（注）後記「（１３）引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（１３）引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2019年11月22日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注１）発行価格等決定日（後記「（１３）引受け等の概要」で定義します。以下同じです。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切り捨て）を仮条件とします。
（注２）日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2019年12月18日（水）から2019年12月24日（火）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）を決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同
じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。
以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発
行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本
投資法人ウェブサイト（［URL］https://3476.jp/ja/ir/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（注３）後記「（１３）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。

- 1 -（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
2019年12月19日(木)から2019年12月20日(金)まで（注）申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2019年
12月13日（金）から、最短で2019年12月18日（水）まで、最長では2019年12月24日（火）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2019年12月18日（水）から2019年12月24日（火）までを予定しています。
したがって、申込期間は、① 発行価格等決定日が2019年12月18日（水）の場合、
上記申込期間のとおり② 発行価格等決定日が2019年12月19日（木）の場合、「2019年12月20日（金）から2019年12月23日（月）まで」③ 発行価格等決定日が2019年12月20日（金）の場合、「2019年12月23日（月）から2019年12月24日（火）まで」④ 発行価格等決定日が2019年12月23日（月）の場合、「2019年12月24日（火）から2019年12月25日（水）まで」⑤ 発行価格等決定日が2019年12月24日（火）の場合、「2019年12月25日（水）から2019年12月26日（木）まで」となりますので、ご注意ください。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店及び全国各支店並びに営業所（１１）【払込期日】
2019年12月24日(火)（注）払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2019年
12月13日（金）から、最短で2019年12月18日（水）まで、最長では2019年12月24日（火）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2019年12月18日（水）から2019年12月24日（火）までを予定しています。
したがって、払込期日は、① 発行価格等決定日が2019年12月18日（水）の場合、
上記払込期日のとおり② 発行価格等決定日が2019年12月19日（木）の場合、「2019年12月25日（水）」③ 発行価格等決定日が2019年12月20日（金）の場合、「2019年12月26日（木）」④ 発行価格等決定日が2019年12月23日（月）の場合、「2019年12月27日（金）」⑤ 発行価格等決定日が2019年12月24日（火）の場合、「2019年12月30日（月）」となりますので、ご注意ください。

（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部
東京都千代田区丸の内一丁目１番２号（注）上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

- 2 -（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2019年12月18日(水)から2019年12月24日（火）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。引受人
は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称

住所

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー
証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目５番２号

引受投資口数

未定

合

計

－

76,500口（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している三井物産・イデラパートナーズ株式会社は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社、ＳＭＢＣ日興証券株式会社、みずほ証券株式会社及び三菱ＵＦＪモ
ルガン・スタンレー証券株式会社（以下「共同主幹事会社」といいます。）です。なお、野村證券株式会社及びＳＭＢ
Ｃ日興証券株式会社は共同ブックランナーです。
（注４）各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
一般募集における手取金4,410,148,500円については、後記「第二部 参照情報／第２参照書類の補完情報／１ 投資方針／（１）投資方針／① 基本理念」に記載の本投資法人が取得を予定する特定資産（注１）の取得資金の一部に充当します。なお、残余が生じた場
合には、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限
236,360,900円と併せて、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済
資金の一部に充当します。
（注１）「特定資産」とは、投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。
（注２）上記の第三者割当については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
（注３）調達した資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れます。
（注４）上記の手取金は、2019年11月22日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】①申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
②申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「（１１）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
③申込証拠金には、利息をつけません。
④一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は払込期日の翌営業日です。
したがって、受渡期日は、（イ） 発行価格等決定日が2019年12月18日（水）の場合、「2019年12月25日（水）」（ロ） 発行価格等決定日が2019年12月19日（木）の場合、「2019年12月26日（木）」
- 3 -

（ハ）

発行価格等決定日が2019年12月20日（金）の場合、「2019年12月27日（金）」（ニ） 発行価格等決定日が2019年12月23日（月）の場合、「2019年12月30日（月）」（ホ） 発行価格等決定日が2019年12月24日（火）の場合、「2020年１月６日（月）」となりますのでご注意ください。
一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 4 -２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１ 募集内国投資証券／（１）投資法人の名称」に同じ。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１ 募集内国投資証券／（２）内国投資証券の形態等」に同じ。
（３）【売出数】
4,100口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会
社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から4,100口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。上記売出数はオーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーア
ロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://3476.jp/ja/ir/index.html）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
244,642,900円（注）売出価額の総額は、2019年11月22日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１募集内国投資証券／（５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
2019年12月19日(木)から2019年12月20日(金)まで（注）申込期間は、前記「１募集内国投資証券／（８）申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
2019年12月25日(水)（注）受渡期日は、前記「１募集内国投資証券／（１６）その他④」に記載の受渡期日と同一とします。

（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。

- 5 -（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】①申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
②申込証拠金には、利息をつけません。
③オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（１１）受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 6 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 7 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

オーバーアロットメントによる売出し等について
一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社である野村證
券株式会社が本投資法人の投資主から4,100口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出
しの売出数は、4,100口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記本投資法人の投資主から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために、本投資法人は2019年12月10日(火)開催の本投資法人役
員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資口4,100口の第三者割当による新投資口
発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、2020年１月21日(火)を払込期日として行うことを決議しています。
また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から2020年１月15日(水)までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。(注)）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村
證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー
取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社
は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロ
ットメントによる売出しが行われない場合には、野村證券株式会社による上記本投資法人の投資主からの本投資口の借入れは行われません。したがって、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
上記の取引に関して、野村證券株式会社は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これらを行います。
（注）シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が2019年12月18日（水）の場合、「2019年12月21日（土）から2020年１月15日（水）までの間」② 発行価格等決定日が2019年12月19日（木）の場合、「2019年12月24日（火）から2020年１月15日（水）までの間」③ 発行価格等決定日が2019年12月20日（金）の場合、「2019年12月25日（水）から2020年１月15日（水）までの間」④ 発行価格等決定日が2019年12月23日（月）の場合、「2019年12月26日（木）から2020年１月15日（水）までの間」⑤ 発行価格等決定日が2019年12月24日（火）の場合、「2019年12月27日（金）から2020年１月15日（水）までの間」となります。

- 8 -２

ロックアップについて（１）一般募集に関連して、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社（以下「三井物産アセットマネジメント・ホールディングス」といいます。）及び株式会社イデラ
キャピタルマネジメント（以下「イデラ キャピタル」といいます。）はそれぞれ、野村證
券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般募集に係る受渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、野村證券株式会社及びＳＭＢＣ
日興証券株式会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（但し、オーバーア
ロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
上記の場合において、野村證券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社は、その裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。
（２）一般募集に関連して、本投資法人は、野村證券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般募集に係る受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、野村證券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等（但し、一般募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口
発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
上記の場合において、野村證券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社は、その裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

- 9 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。）第27条において準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間
提出

第６期（自

2018年11月１日

至

2019年４月30日）2019年７月29日

関東財務局長に２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
前記１の有価証券報告書提出後、本書提出日（2019年12月10日）までに、金商法第24条の５第４項
並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。）第29条第１項及び同条第２項第７号の規定に基づき、臨時報告書を2019年８月７日に関東財務局長に提出

４【訂正報告書】
訂正報告書（前記３の臨時報告書の訂正報告書）を2019年10月31日に関東財務局長に提出- 10 -

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2019年７月29日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関し、参照有価証券報告書提出日後、本有価証券届出書の提出日である2019年12月10日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は以下のとおりです。
なお、以下に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在においてもその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。

１

投資方針

（１）投資方針① 基本理念本投資法人は、日本を代表する総合商社三井物産グループ（注１）と独立系アセットマネジメ
ント会社として豊富な実績を有するイデラ キャピタルが、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指します。
また、本投資法人は、三井物産グループの総合力・事業知見（注２）とイデラ キャピタルの不動産価値創造力（注３）による多様なアセットカテゴリーへの投資活動を通じて、投資主価値の向上と共に、世界経済発展の一翼を担い、世界の未来を創造していくことを目指しており、これらの考えを表した“「みらい」が創る、世界の未来”（“MIRAI” creates the future of theworld）という理念を持っています。
本投資法人は、2016年12月の上場以降、第３期（自2017年５月１日 至2017年10月31日）中の2017年10月26日に「東京フロントテラス（準共有持分50.2％）」及び「ミ・ナーラ（旧名称：奈良平城プラザ）」（以下「ミ・ナーラ」といいます。）（取得価格（注４、注５）合計15,536百万円）を取得し、第４期（自2017年11月１日 至2018年４月30日）中の2017年11月９日に「MIUMIU神戸（建物）」（取得価格400百万円）、2018年２月28日に「日宝本町ビル」（取得価格1,465百万円）、2018年３月１日に「伊勢シティホテルアネックス」、「コンフォートホテル北上」及び「コンフォートホテル長野」（取得価格合計3,200百万円）を、それぞれ取得しました。
なお、本投資法人は、2016年12月の新規上場時に取得した「品川シーサイドパークタワー」の一部（準共有持分36.6％）を、三井物産グループが組成した私募REIT「三井物産プライベート投資法人」に2018年２月28日付で譲渡しました（当該譲渡並びに「東京フロントテラス（準共有持分50.2％）」の三井物産プライベート投資法人との共同取得及び「日宝本町ビル」の取得を併せて以下「第３・４期ポートフォリオ入替え」といいます。）。
また、第５期（自2018年５月１日 至2018年10月31日）中の2018年５月23日を一般募集分の払込期日とする公募増資（以下「第１回公募増資」といいます。）に伴い、2018年５月15日に「ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町」、2018年６月１日に「MIテラス名古屋
伏見」（取得価格合計12,606百万円）、2018年８月１日に「オリコ博多駅南ビル」(取得価格1,680百万円)を、第６期（自2018年11月１日 至2019年４月30日）中の2018年11月１日を一般募集分の払込期日とする公募増資（以下「第２回公募増資」といいます。）に伴い、2018年11月１日に「スマイルホテル那覇シティリゾート」、「スマイルホテル博多駅前」、「スマイルホテル
名古屋栄」、「ホテルWBF淀屋橋南」及び「六甲アイランドDC」の５物件（取得価格合計21,150百万円）を、それぞれ取得しました。
更に、第７期（自2019年５月１日 至2019年10月31日）中の2019年６月21日に「MIUMIU神戸」
を段階的に譲渡することを公表し、2019年６月28日付で準共有持分の29％、第８期（自2019年11月１日 至2020年４月30日）中の2019年11月29日付で準共有持分の33％を第三者へ譲渡しました。また、本投資法人は、本書による一般募集及び本件第三者割当（以下併せて「本公募増資」といいます。）に伴い、「マイスクエアビル」、「THINGS青山」（注６）及び「東京衛生学園専門学校」の３物件（取得予定価格合計9,612百万円、以下これら３物件を併せて「取得予定資産」といいます。）（注７）の取得を決定しています。
取得予定資産取得後における本投資法人の保有物件は32物件（取得（予定）価格合計150,530百万円）となる見込みです。
- 11 -

本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏（注８）に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、「コアアセット」（注９）を中心にポートフォリオを構築し、中長期的に安定したキャッシュフローの獲得と持続的な投資主価値の向上を目指します。
（注１）「三井物産グループ」とは、三井物産株式会社（本社所在地：東京都千代田区、以下「三井物産」といいます。）並びに三井物産の連結子会社及び持分法適用会社により構成される企業集団をいいます。以下同じです。
（注２）「三井物産グループの総合力・事業知見」とは、三井物産グループが有する幅広い企業とのリレーションシップ及び様々な事
業分野における投資・運用実績をいいます。「三井物産グループの総合力・事業知見」の詳細については、後記「② 本投資法人の特長／（イ）両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ戦略」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／③ 両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ／（イ）両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要／a．三井物産グループのアセットマネジメント事業」、同「④ スポン
サーパイプラインを用いた外部成長戦略／（ニ）三井物産グループの先見性」及び同「⑤ 成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ／（ロ）三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績」をご参照ください。
（注３）「不動産価値創造力」とは、不動産が持つ潜在的な価値を見出し、その価値を顕在化・最大化させることを通じて不動産収益力を維持・向上させる能力を指します。以下同じです。イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／⑤ 成長戦略を支える両ス
ポンサーの運営ノウハウ／（ハ）イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用」をご参照ください。
（注４）「ミ・ナーラ」に係る売買契約書に記載の取得価格は4,100百万円ですが、本投資法人の取得後に施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は4,944百万円です。「ミ・ナーラ」については、当該追加投資を含む総投資額4,944百万円を取得価格と定義します。
（注５）「取得（予定）価格」とは、前記（注４）の「ミ・ナーラ」の取得価格を除き、売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された各資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含
まず、百万円未満は切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注６）本物件の正式名称は「THINGS Aoyama Organic Garden. dth」ですが、本投資法人においては「THINGS青山」との名称を使用します。以下同じです。
（注７）取得予定資産の取得に係るリスクは、後記「４ 投資リスク／（１）リスク要因／⑨ その他／（イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク」をご参照ください。
（注８）「三大都市圏」とは、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山
県及び滋賀県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）を指します。以下同じです。
（注９）「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具体的には、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場合を含みます。）等、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。

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＜取得予定資産の概要＞
アセットカテゴリー/
アセットタイプ
（注１）

物件名称

取得
予定日
（注３）

取得
予定
価格
（百万円）

不動産
鑑定
評価額
（百万円）

鑑定NOI
利回り
（注５）

償却後NOI
利回り
（注６）

（注４）

オフィス

マイスクエアビル

2019年
12月10日2019年
12月25日

2,800

2,930

3.5％

3.2％

商業施設

THINGS青山

2019年
12月10日

2020年
１月９日

2,912

3,260

3.7％

3.6％

教育施設

東京衛生学園専門学校

2019年
12月10日

2020年
１月９日

3,900

4,210

5.7％

5.2％

9,612

10,400

4.5％

4.1％

コア
アセット

グロース
アセット
（ニュー
タイプ
アセット）

契約締結日
（注２）

取得予定資産（３物件）合計／平均（注１）「アセットカテゴリー/アセットタイプ」は、資産の用途に関する分類です。詳細は、後記「② 本投資法人の特長／（イ）両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ戦略／b. 本投資法人の投資対象アセットカテゴリーについて」及び後記「（２）インベストメント・ハイライト／② 本投資法人の特長を活かした多様なアセットタイプ取得による外部成長／（イ）物件取得の着眼点（コアアセット）」をご参照ください。
（注２）「契約締結日」には、各取得予定資産に関し、売主との売買契約書の締結日を記載しています。
（注３）「取得予定日」は、売買契約書に記載された取得予定日を記載しています。
（注４）取得予定資産の「不動産鑑定評価額」に関し、鑑定評価時点及び鑑定評価機関については、後記「２ 取得予定資産の概要／（２）取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
（注５）「鑑定NOI利回り」は、「鑑定NOI」を取得予定価格で除して算出した数値を小数第２位を四捨五入して記載しています。「取得予定資産（３物件）合計／平均」にある「鑑定NOI利回り」欄には、「平均NOI利回り」を記載しています。なお、「平均NOI利回り」は、「鑑定NOI利回り」を各物件の取得予定価格で加重平均して算出しています。また、「鑑定NOI」とは、各物件の取得の決定に際して取得した鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であって、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益：Net Cash Flow）とは異なります。上記鑑定NOIはDCF法における初年
度（初年度に特殊要因がある場合等には２年目又は３年目。2019年９月の賃料収入に対する変動賃料の比率が20％以上の物件（以下「変動賃料物件」といいます。）については１年目から３年目までの平均値。）のNOIです。但し、
本投資法人が準共有している信託受益権に係る信託不動産については、当該信託不動産に係る「鑑定NOI」に共有持分割合を乗じて得た金額を用いて算出しています。以下同じです。
（注６）「償却後NOI利回り」は、「鑑定NOI」から減価償却費を差し引いた数値を取得予定価格で除して算出した数値を小数第２位を四捨五入して記載しています。「取得予定資産（３物件）合計／平均」にある「償却後NOI利回り」欄には、「平均償却後NOI利回り」を記載しています。なお、「平均償却後NOI利回り」は、「償却後NOI利回り」を各物件の取得予定価格で加重平均して算出しています。また、減価償却費については、定額法により三井物産・イデラパートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が一定の仮定のもとに算出した試算値です。以下同じです。

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② 本投資法人の特長（イ）両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ戦略
本投資法人は、安定性の観点より、三井物産グループ及びイデラ キャピタル（以下併せて「両スポンサー」といいます。）が十分な投資実績・運用経験を有するアセットタイ
プであり、不動産売買及び不動産賃貸市場において十分な質・量の確保が可能と考える、
オフィス・商業施設・ホテル・居住施設及び物流施設を「コアアセット」としてポートフ
ォリオの中核に位置づけています。
また、本投資法人の持続的な成長を通じた投資主価値の最大化を図ることを目的とし、不動産投資・運用において多数の案件実績があるアセットカテゴリーとして、両スポンサーが得意とする「コアプラスアセット」（注１）及び「ニュータイプアセット」（注２）（以下併せて「グロースアセット」といいます。）を一定程度ポートフォリオに組み込む方針です。このうち、ニュータイプアセットには、下表のとおり、インダストリアル不動産（注３）やインフラ施設（注４）を含みます。
a.

本投資法人の投資方針の概要
本投資法人は、両スポンサーの不動産ビジネスにおける強みを活かした「コアアセッ
ト」をポートフォリオの中核に位置付けるとともに、多様なアセットカテゴリーを投資対象とすることで投資機会の最大化を図るとともに、数ある投資機会の中から優良不動産を選別し、三大都市圏を中心に厳選投資することを通じて、より優良なポートフォリ
オの構築を目指します。
両スポンサーがトラックレコードを有するコアアセットを中心としたポートフォリオ
運営により安定性を確保しつつ、リースアップ（注５）や小規模リノベーション（注５）、コンバージョン（注５）を通じたアップサイドの追求により収益性の向上を目指すコアプラスアセットや、取得競争が限定的であり、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットであるニュータイプアセットを成長ステージに応じてポートフォリオに組み入れることで持続的な成長を目指します（注６）。

b.

本投資法人の投資対象アセットカテゴリーについて
本投資法人は、安定性が高いコアアセットをポートフォリオの中核としつつ、持続的な投資主価値（DPU及びNAV)（注７）の向上を実現するため、運用期間中に収益性の向上を目指すコアプラスアセット及び将来的に不動産市場の拡大が期待できるニュータイ
プアセットをポートフォリオに組み入れることにより、J-REITセクターにおける競争優位性の確立を目指します。
＜アセットカテゴリー＞
アセットカテゴリー

特徴
伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住

コアアセット

施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場合を含みます。）等、安定的な賃貸収益が期待できるアセットをコアアセットと定義し、本投資法人のポートフォリオの中核を占めるアセットカテゴリーとしま
す。

コアプラス
アセット
グロースアセット
ニュータイプアセット

将来的なキャッシュフローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベーション、コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上を目指すアセットをコアプラスアセットと定義します。
不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではある
ものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットをニュータイプアセットと定義します。

- 14 -

（注１）「コアプラスアセット」とは、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、将来的なキャッシュフローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベー
ション、コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上（賃料増加・空室率改善等）が可能と本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。
（注２）「ニュータイプアセット」とは、不動産市場における不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。
組入比率については、後記「a. 外部成長ロードマップ－グロースアセットの組入れ」を、ニュータイプアセ
ットの投資対象資産及びニュータイプアセットへの投資比率については、参照有価証券報告書「第一部 ファン
ド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／⑧ 投資方針／（イ）ポートフォリオ構築方針」をそれぞれご参照ください。
（注３）「インダストリアル」及び「インダストリアル不動産」とは、様々な産業活動の基盤となる工場・研究開発施
設・データセンター等をいいます。参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針／（１）投資方針／③ 両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ／（イ）両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要／a. 三井物産グループのアセットマネジメント事業」記載のとおりであり、以下同じです。
（注４）「インフラ施設」とは、交通・通信・エネルギー・水道等の生活基盤を支える施設をいいます。参照有価証券報
告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／③ 両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ／（イ）両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要／a. 三井物産グループのアセットマネジメント事業」記載のとおりであり、以下同じです。
（注５）「リースアップ」とは、物件の空室率の改善を図ることを指し、「小規模リノベーション」とは、機能改善を目的とする改修・修繕を指し、「コンバージョン」とは、用途転換を目的とする大規模修繕又は再開発を指します。以下同じです。
（注６）ニュータイプアセットを取得する際には、必要に応じて、本資産運用会社の運用体制を整備した上で（アセット
タイプによっては法令等が整備された後に）行います。
（注７）「DPU」とは、１口当たり分配金（Dividend Per Unit）をいいます。「NAV」とは、純資産価値（Net Asset
Value）(鑑定ベース)をいいます。以下同じです。

（ロ）スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ
本投資法人は、投資主価値の向上を図りつつ、持続的なキャッシュフローの創出を実現するために資産規模の拡大を目指す方針です。
また、本投資法人は、両スポンサーが得意とするグロースアセットを組み入れることにより、取引参加者が限定的で過度な競争を回避する取得戦略を推進し、成長性を持続させていくことで収益性を確保することが可能であると考えています。
グロースアセットのうち、コアプラスアセットについては、取得競争が限定的であると同時に、主にイデラ キャピタルの強みである「不動産価値創造力」を活用することで運用期間中のキャッシュフローを増大させ、収益性の向上を実現させることが可能であると考えます。また、ニュータイプアセットについては、主に三井物産グループの強みである
不動産市場における先見性（注）を活用することにより、不動産市場における投資・運用- 15 -

実績が比較的少ない段階から投資を開始することが可能となり、ひいては、将来の資産価値向上を図ることが可能であると本投資法人は考えています。
（注）「三井物産グループの強みである不動産市場における先見性」については、参照有価証券報告書「第一部 ファン
ド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／④ スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略／（ニ）三井物産グループの先見性」をご参照ください。

a.

外部成長ロードマップ－グロースアセットの組入れ
本投資法人は、持続的成長を実現するために、成長ステージに応じて運用ポートフォ
リオにおけるアセット組入比率を戦略的に変更していく方針です。
上場時は、キャッシュフローの安定性が高く、取引量も確保されているオフィス・商業施設・ホテル等といったコアアセットのみでポートフォリオを構成し（上場時のコア
アセット組入比率100％）（注１）、安定性重視の運用を図りました。
一方、上場以降は、コアアセットに加えグロースアセットを抑制的に組み入れること
で、安定性を重視しつつ、持続的な成長に繋がるポートフォリオの構築を目指しています。資産規模5,000億円超となった場合にもコアアセットの組入比率は原則80％以上とし、より安定性と成長性のバランスに配慮する方針です。
なお、取得予定資産取得後のコアアセット組入比率は88.4％となります。
＜資産規模（注２）及びアセット組入比率＞（注１)「組入比率」は、取得価格ベースとし、取得時の消費税・地方消費税及び手数料等を含みません。以下同じです。
（注２）資産規模は取得（予定）価格ベースで計算した合計額を記載しています。以下同じです。

（ハ）ポートフォリオ分散とキャッシュフローの増大に着目したポートフォリオ運営
本投資法人は、前記「（ロ）スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ」の推進による資産規模の拡大に加え、多様な特性を有するアセットタイプへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図ることにより、安定したキャッシュフローの実現を目指します。
また、運用物件においては、三井物産グループが有する幅広い企業とのリレーションシ
ップ及びニュータイプアセットにおける投資・運用実績と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することでキャッシュフローの増大を目指すことが可能になると本投資法人は考えています。
（ニ）健全かつ安定的な財務運営と投資主利益に配慮したガバナンス体制
本投資法人は、メガバンクグループを中心とした幅広いレンダーフォーメーション（融資団構成）の構築と、適切なLTVマネジメント（注）による健全かつ安定的な財務運営を目指します。また、投資主と両スポンサーの利害一致を図る取組みに裏付けされた強固なガバナンス体制を構築します。本投資法人の実施する各施策の詳細は、後記「（２）イン
ベストメント・ハイライト／③ 本投資法人の資金調達力を活かした財務マネジメント」
をご参照ください。
（注）「LTV」とは、総資産に対する有利子負債の比率をいい、「LTVマネジメント」とは、適切にLTV水準を管理することをいいます。以下同じです。

- 16 -

（２）インベストメント・ハイライト
本公募増資におけるインベストメント・ハイライトは以下の３点です。
① 拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」達成に向けた取組みの推進② 本投資法人の特長を活かした多様なアセットタイプ取得による外部成長③ 本投資法人の資金調達力を活かした財務マネジメント
以上の詳細は、それぞれ以下①ないし③に記載のとおりです。
①

拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」達成に向けた取組みの推進
本投資法人は、本公募増資に伴うポートフォリオの収益性向上に寄与する物件取得により、本投資法人が2018年12月14日付で公表した『拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER（Extended
Range）」』（以下「Repower 2020-ER」といいます。）（注１）の進捗を図ります。取得予定資産取得後（注２）における各種定量項目については以下のとおりとなる見通しです。
本投資法人の第７期（2019年10月期）の１口当たり分配金（注２）は1,563円であり、引き続
き達成済みの『中期経営計画「Repower 2020」』（以下「Repower 2020」といいます。）における目標と同水準の維持を目指します。また、分配金利回りについては、今後リスクプレミアムの縮小を通じてJ-REIT平均（注３）と同水準を目指します。「Repower 2020-ER」の目標の概要については、後記「（イ） 「Repower 2020-ER」の概要」に記載のとおりです。
取得予定資産取得後の本投資法人の資産規模は1,505億円、平均償却後NOI利回りは4.2％、上位３物件比率（注２）は35.9％、LTV水準（注２）は47.4％となる見込みであり、「Repower
2020-ER」の定量目標達成に向け着実に進捗していることが示されていると本投資法人は考えています。

＜ポートフォリオの収益性維持・向上に寄与する物件取得による「Repower 2020-ER」の進捗＞（注１）「Repower 2020-ER」は、いずれも今後の経済環境の変化等様々な要因の影響を受ける可能性があるため、将来においても、当該定量項目を達成できるという保証はありません。
（注２）「取得予定資産取得後」の定義並びに「１口当たり分配金」、「上位３物件比率」及び「LTV水準」の算出方法
は、後記「（ロ） 戦略的なポートフォリオ・マネジメントによる「Repower 2020-ER」の着実な進捗」をご参照ください。
（注３）「リスクプレミアム」とはリスクに対する対価としての追加的な利回りをいい、本投資法人の分配金利回りとJ-REIT平均の差をいいます。「J-REIT平均」とは、上場J-REITの分配金利回りの単純平均値をいいます。以下同じです。

- 17 -

（イ）「Repower 2020-ER」の概要
本投資法人は、DPUの持続的成長と投資主価値の回復・向上を目指し、成長軌道への回帰に向けた経営努力の目標として、2017年６月14日付で「Repower 2020」を策定し、（１）１口当たり分配金1,425円以上、（２）上位３物件比率40.0％以下、（３）平均償却後NOI利回り4.0％以上、（４）LTV水準50％以下といった定量目標を掲げることとし、その後、定量目標の前倒し達成により2018年12月14日付で「Repower 2020-ER」を公表しました。
以下は、「Repower 2020-ER」の概要です。
＜「Repower 2020-ER」の概要＞

本投資法人は、「Repower 2020」に基づく外部成長に当たり、ポートフォリオの平均
償却後NOI利回りを定量目標の一つとして収益性の更なる向上を目指し、投資アロケー
ションの比率変更（注１）によりポートフォリオ全体の収益性を改善していく他、低コストで調達可能な有利子負債を有効活用してDPUの向上を目指してきました。また、大型優良物件への投資に際しては、三井物産グループが組成した私募REIT「三井物産プライベート投資法人」との共同取得・物件共有を戦略的に重要な選択肢と考え、競合他社との差別化を図り、特定物件・テナントへの集中リスクを抑えた物件取得を可能にする
オプションとしてその活用を図ってきました。
更に、「Repower 2020-ER」において、DPU成長実績と投資口価格の変動がバランスしない状況に鑑み、本投資法人のリスクプレミアムの縮小と「Repower 2020」と同水準の１口当たり分配金の維持という２つの目標を設定し、ポートフォリオ分散の更なる進展
やトータルリスク（注２）の低減を図るため、資産規模、平均償却後NOI利回り、上位
３物件比率、LTV水準という４つの定量的な基準を意識した運用を行っています。
（注１）「投資アロケーションの比率変更」とは、ポートフォリオにおけるアセットタイプごとの投資比率の見直し及び変更をいいます。以下同じです。
（注２）「トータルリスク」とは、本投資法人に係るリスクの総体であり、本投資法人は個々のリスクを踏まえ、トー
タルリスクを低減させることが投資主価値の向上に資するものと考えています。

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（ロ）

戦略的なポートフォリオ・マネジメントによる「Repower 2020-ER」の着実な進捗＜上場後の投資口価格とこれまでの取組み＞（注）上表において「東証REIT指数」の推移は、東京証券取引所が公表する各時点における東証REIT指数に本投資法人の新規上場時の発行価格である183,000円を乗じ、東京証券取引所が公表する当該上場日の前日における東証REIT
指数の終値（1,787.51pt）により除して算出した数値の推移を示したものです。また、上表において「本投資法
人の投資口価格」の推移は東京証券取引所が公表する各時点における、本投資法人の投資口価格の推移を示しています。本投資法人は、2019年４月30日を基準日とし、2019年５月１日を効力発生日として本投資口１口につき４口の割合による投資口分割を行っています。効力発生日以前の時点の投資口数を用いた数値の算出について
は、特に記載のない限り、当該時点においてかかる分割が行われていたものと仮定した場合の投資口分割後の投資口数を用いて算出しています。以下同じです。

＜本投資法人の定量的な変化＞（注１）2017年４月期（第２期）の１口当たり分配金は運用日数（不動産等の実質的な運用を行った日数）136日（2016年
12月16日から2017年４月30日まで）に係る実績値、2019年４月期（第６期）の１口当たり分配金は運用日数181日に係る実績値、2019年10月期（第７期）の１口当たり分配金は運用日数184日に係る実績値です。
（注２）「取得予定資産取得後」とは、本公募増資が完了し、取得予定資産をすべて取得した時点を指します。以下同じです。

- 19 -

（注３）各決算期末時点の「平均償却後NOI利回り」は、各決算期末現在における本投資法人の取得済資産の不動産鑑定評
価書における鑑定NOIの合計から減価償却費の合計を控除し、取得価格の合計額で除した数値を年換算して算出しています。
（注４）「上位３物件比率（取得（予定）価格ベース）」とは、ポートフォリオ全体の取得（予定）価格に占める割合の高い順に３位までの物件に対する取得（予定）価格の合計の、ポートフォリオ全体の取得（予定）価格の合計に占める割合をいいます。
（注５）各決算期末時点及び「取得予定資産取得後」における「LTV水準」は以下の計算式に従って計算しています。以下同じです。
・各決算期末時点におけるLTV水準＝各決算期末時点の有利子負債額÷各決算期末時点の貸借対照表上の総資産額・取得予定資産取得後におけるLTV水準＝取得予定資産取得後の有利子負債額（※）÷（2019年10月末日（第７期末）時点の貸借対照表上の総資産額（153,052百万円）＋本公募増資におけるエクイティ調達額（本公募増資による発行価額の総額見込額）※ 「取得予定資産取得後の有利子負債額」は、本書の日付現在における有利子負債総額74,700百万円と同様です。
（注６）「巡航分配金」とは、物件の譲渡損益や物件取得を行った期において費用計上されない公租公課の影響、期中取得による一時的な影響等を除いた、各時点において中長期的に得られることが期待される分配金をいいます。
（注７）「１口当たりNAV」は以下の計算式に従って計算しています（10円未満端数切り捨て）。以下同じです。
・各決算期末時点における１口当たりNAV＝各決算期末時点におけるNAV÷各決算期末時点の発行済投資口数
・各決算期末時点におけるNAV＝各決算期末時点の出資総額＋各決算期末時点の保有物件の鑑定評価額総額－各決算
期末時点の保有物件の帳簿価額総額
・取得予定資産取得後における１口当たりNAV＝取得予定資産取得後におけるNAV÷本公募増資後の発行済投資口総数（※）※ 「本公募増資後の発行済投資口総数」は、2019年11月末日時点の発行済投資口数に一般募集における発行口数
76,500口及び本件第三者割当における発行口数の上限4,100口を加えた数値を使用しています。
取得予定資産取得後におけるNAV＝2019年10月末日時点の出資総額＋本公募増資におけるエクイティ調達額（一般募集及び本件第三者割当による発行価額の総額見込額（※））＋（取得予定資産取得後の保有物件の鑑定評価額総額（※※）－2019年10月末日時点の保有物件の帳簿価額総額＋2019年11月29日付で譲渡した「MIUMIU神戸（準共有持分33%）」の帳簿価額（※※※）－取得予定資産の取得予定価格総額）※「一般募集及び本件第三者割当による発行価額の総額見込額」は、一般募集における発行価額の総額4,410,148,500円に、本件第三者割当における発行価額の総額236,360,900円を加えた金額を使用しています。
なお、一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額のいずれも、2019年11月22日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として発行価額を本投資口１
口当たり57,649円と仮定して算出した見込額です。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。
実際の一般募集及び本件第三者割当における発行価額の総額が前記見込額と異なる場合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、実際の一般募集及び本件第三者割
当による手取金の見込額も変動することがあります。すなわち、実際の一般募集及び本件第三者割当における発行価額の総額が前記見込額よりも少額となった場合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、その分、実際の１口当たりNAVが上表記載の数値よりも低くなることがあります。また、実際の一般募集及び本件第三者割当における発行価額の総額が前記見込額よりも多額となった場合には、その分、実際の１口当たりNAVは上表記載の数値よりも高くなることがあります。
※※ 「取得予定資産取得後の保有物件の鑑定評価額総額」は、「THINGS青山」については2019年8月1日、他の取得予定資産及び保有資産については2019年10月31日を価格時点とする各鑑定評価額の合計額を指します。
※※※「2019年11月29日付で譲渡した「MIUMIU神戸（準共有持分33％）」の帳簿価額」は、2019年10月末日時点の「MIUMIU神戸（準共有持分71%）」の帳簿価額をもとに準共有持分33％に相当する帳簿価額を算出したものです。

＜資産規模の推移＞- 20 -

＜１口当たり分配金の推移＞（注）2017年４月期（第２期）の１口当たり分配金は運用日数（不動産等の実質的な運用を行った日数）136日（2016年12月16日から2017年４月30日まで）に係る実績値、2017年10月期（第３期）の１口当たり分配金は運用日数184日に係る実績値、2018年４月期（第４期）の１口当たり分配金は運用日数181日に係る実績値、2018年10月期（第５期）の１口当たり分配金は運用日数184日に係る実績値、2019年４月期（第６期）の１口当たり分配金は運用日数181日に係る実績値、2019年10月期（第７期）の１口当たり分配金は運用日数184日に係る実績値です。以下同じです。

＜１口当たりNAVの推移＞＜総合型REIT（注１）のポジショニング分析＞（注２）（注１）「総合型REIT」とは、開示されている投資法人規約又は有価証券報告書において、３種類以上の用途の不動産を主たる投資対象と定めている上場J-REIT又は投資する不動産の主たる用途を限定していない上場J-REITをいいます。
（注２）各総合型REIT（19銘柄）の2019年10月末日時点における公表資料に基づき本資産運用会社にて作成しており、当該日時点において公表されている各上場J-REITの直近期末時点のLTV水準、当該日時点において公表されている各
上場J-REITの直近２期の実績分配金の合計値（上場後２期に満たない銘柄については上場１期の実績分配金を２倍した値）を当該日時点における各上場J-REITの東京証券取引所における終値で除して算出した分配金利回りに拠っており、バブルの大きさは時価総額に比例します。

- 21 -

＜今後の展望＞

本投資法人について、2019年１月に株式会社日本格付研究所（JCR）による長期発行
体格付が、A+（安定的）からA+（ポジティブ）へと見通しが変更となりました。また、
本投資法人の時価総額は2019年10月末日時点において1,004億円となっています。本投資法人は、今後も資産規模拡大及び発行済投資口数の増加等を通じた時価総額の拡大等により、本投資法人の相対的位置付けの向上を企図し、更なる格付の向上及びグローバ
ル・インデックスを含む各種インデックスへの組入れ（注）を目指します。
（注）「各種インデックスへの組入れ」とは、各種株価指数の対象銘柄に選定されることをいいます。

- 22 -

本投資法人は、ポートフォリオの入替え及びポートフォリオの収益性維持・向上に寄与する継続的な物件取得等を通じたリスクコントロールにより「Repower 2020」及び「Repower 2020-ER」の着実な進捗を図ってきました。
具体的には、「ポートフォリオの入替えによるリスク分散の進展及び巡航分配金の底上げ」を目指し、取得競争が過熱する都心・大規模オフィス（注１）から主要都市・中規模オフィス及び商業施設・ホテルに投資アロケーションの比率変更を行うことでポー
トフォリオ全体の利回り向上を企図しました。2018年２月末日に完了した第３・４期ポートフォリオ入替えによりポートフォリオ分散の進展を図り、更に2017年10月に本投資
法人初のグロースアセット（コアプラスアセット）となる「ミ・ナーラ」の取得を通じて収益力の強化を図りました。続いて、「成長軌道への回帰」を目指した第１回公募増資と、本投資法人初となるニュータイプアセット（２物件目となるグロースアセット）の組入れを含む第２回公募増資の実施により「Repower 2020」を達成するとともに、2018年12月には「Repower 2020-ER」を公表し、１口当たり分配金水準の維持向上、リ
スクプレミアムの縮小を軸に各種定量項目の改善を図ることとしました。
2019年６月には「MIUMIU神戸」の分割譲渡を軸とした商業施設ポートフォリオにおける「物販型」物件（注２）から「コト消費型」物件（注２）への入替え推進を発表しました。
本投資法人の投資口価格は、2017年６月発表の「Repower 2020」への取組み開始以
降、徐々に上昇傾向へと転じ、「MIUMIU神戸」の分割譲渡公表以降は特に顕著な上昇傾向が見られました。「MIUMIU神戸」の分割譲渡公表（2019年６月21日）から2019年11月22日現在までの期間において、本投資法人の投資口価格終値は24.9％上昇しており、同期間において13.6％上昇となっている東証REIT指数と比較して、相対的に高いパフォー
マンスとなっています。
本公募増資に伴う取得予定資産３物件（取得予定価格合計96億円）の取得により資産
規模は1,505億円に増加し、取得予定資産取得後の平均償却後NOI利回りは4.2％、上位
３物件比率（取得（予定）価格ベース）は35.9％まで低下する見込みです。また、LTV
水準は取得予定資産取得後で47.4％まで低下する見込みであり、１口当たりNAVについては、2019年10月期（第７期）末の49,190円から取得予定資産取得後において49,970円
へと増加し、「Repower 2020-ER」の達成に向けて投資主価値の継続的な向上を実現する見込みです。
（注１）「大規模オフィス」該当性の要件の具体的内容については、後記「② 本投資法人の特長を活かした多様なアセットタイプ取得による外部成長／（イ） 物件取得の着眼点（コアアセット）」掲載の一覧表をご参照ください。
（注２）「物販型」とは、物品の販売を中心とする商業施設一般を指しており、「コト消費型」とは、核テナントとしてアミューズメント施設を導入したり、カルチャー教室やフィットネスクラブ等のコミュニティ施設を商業施設内に設けたりと、単にモノを買う場所としての商業施設の運営形態から、レジャーやコミュニティの拠点として滞在し時間を楽しむという時間消費型の施設へと変化しつつある施設運営形態の商業施設一般を指しています。な
お、本投資法人の保有する商業施設は、そのすべてが「コト消費型」へ転換済みであるという意味ではありません。

- 23 -

②

本投資法人の特長を活かした多様なアセットタイプ取得による外部成長（イ） 物件取得の着眼点（コアアセット）
本投資法人は、物件取得の着眼点として、主に「立地」、「建物」及び「テナント」の３つの基準を設け、当該基準に照らして投資リターンの追求と投資リスクの検証を行います。
本投資法人のポートフォリオの80％以上を構成するコアアセットであるオフィス、商業施設及びホテルにおける物件取得の着眼点は以下のとおりです。

- 24 -

類型
・
・
・
特徴

オフィス
取得予定資産
投資テーマ

着眼点

－
・
・
・
・
・

類型
・
特徴

・

取得予定資産
商業施設

投資テーマ

・
・
・
・
・
・
・
・

着眼点

類型
・

特徴

・

ホテル

取得予定資産
投資テーマ
着眼点

－
・
・
・
・

大規模オフィス
延床面積20,000㎡以上
高い立地優位性、物件希少性高い施設スペック

中規模オフィス
延床面積3,000㎡以上20,000㎡未満（但し、就業人口等のマーケット規模によっては3,000㎡未満の物件も取得可能）
・ 物件数及びテナント数のボリュームゾー
ン・ 十分な施設スペックを持つ物件の新規供給が限定的であり、需給環境が安定的
・ マイスクエアビル（注１）
アップサイド・ポテンシャルのあるオフィスに着目
安定的な運用が可能なオフィスにも着目
既存テナントの賃料がマーケット賃料以下又は同程度で、マーケット賃料が上昇傾向にある
短期的な空室の存在
長期賃貸借契約の締結により収益の安定性を確保
都市型商業施設（注２）
地域密着型商業施設（注２）ターミナル駅に近接し、アクセスが容易 ・ 近隣地域の底堅い需要が存在し、商圏がな都心の好立地に所在確立した日常生活圏に所在
高級ブランド店や最新の消費者動向を捉 ・ 日常生活用品・サービスを提供し、デイえて展開する物販・サービス関連施設
リーニーズに対応
THINGS青山－
都市型商業施設は立地特性に着目
地域密着型商業施設は商圏に加え、テナント力に着目
国内消費の回復やインバウンド需要増加の影響を享受しやすく、アップサイド・ポテン
シャルあり
三大都市圏の商業集積エリアに所在
近隣の商圏
核テナントの競争力と継続性
代替テナントの可能性
バジェット型ホテル
リゾート型ホテル
フルサービス型ホテル
駅前、空港、観光地、ビ ・ 観光地、景勝地、レジャ ・ 駅前、空港、観光地、ビジネス街及び繁華街等のー施設近隣に所在
ジネス街及び繁華街等の集客エリア並びに大都市
集客エリア並びにターミ ・ 比較的ゆとりのある宿泊圏、政令指定都市、県庁
施設とレストラン、宴会
ナル駅及び高速道路のイ
所在地等の都市及び市街
場、会議場、スポーツ施
ンターチェンジ等の交通
地近郊に所在設等、多様な付帯施設をの要所近隣に所在
・ 宿泊施設に加え、レスト
有するホテル
付帯施設を限定又は最小ラン等の料飲施設・設限にして、宿泊を主体又備、宴会場、会議場等のは宿泊に特化したホテル
付帯施設を備えており、
フルラインのサービスを提供するホテル－－
安定した需要と更なるアップサイド・ポテンシャルがあるホテルに着目
訪日外国人旅行者の増加及び堅調な国内需要を背景に今後も安定して需要が見込め、アップサイド・ポテンシャルあり
新幹線等の主要幹線駅前及び主として政令指定都市に所在
観光及びビジネス需要のいずれにも対応可能
・（注１）本物件の延床面積は1,924.81㎡ですが、就業人口等のマーケット規模を踏まえて「中規模オフィス」に分類しています。
（注２）「都市型商業施設」とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市の主要駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性や顧客誘引力を有する商業施設をいいます。「地域密着型商業施設」とは、消費者が日常的に利用することの多いテナントを中心に構成される商業施設をいいます。以下同じです。

- 25 -

（ロ）

本投資法人の特長を活かした「希少性」×「成長性」×「収益性」を兼ね備えたポートフォリオ戦略本投資法人は、運用ガイドラインに記載の投資方針の下、更に「希少性」、「成長性」及び「収益性」それぞれの観点からポートフォリオのバランスを考え、外部成長に取り組んできました。取得予定資産取得後におけるオフィス及び都市型商業施設は12物
件、平均NOI利回りは4.5％、平均残存賃貸借期間（注）は３年８ヶ月となる見込みです。ホテル及び地域密着型商業施設においては、固定賃料のホテルに加え、「最低保証
賃料＋変動賃料」という賃料体系を採用したホテルを保有しており、取得予定資産取得後におけるホテル及び地域密着型商業施設は17物件、平均NOI利回りは5.2％、平均残存賃貸借期間は４年８ヶ月となる見込みです。加えて、2017年10月に本投資法人初のグロースアセットとしてコアプラスアセットの「ミ・ナーラ」を取得し、2018年11月には本投資法人初のニュータイプアセットである「六甲アイランドDC」を取得しました。グロースアセットは、両スポンサーの強みを活用することで高い収益性を確保できるアセッ
トであり、本公募増資においても、２番目のニュータイプアセットである「東京衛生学園専門学校」を取得することで、ポートフォリオの収益性向上に寄与します。取得予定
資産取得後におけるグロースアセットは３物件、平均NOI利回りは6.5％、平均残存賃貸
借期間は12年２ヶ月となる見込みです。
このように、安定的なコアアセットをベースとし、高い収益性を有するグロースアセ
ットを組み入れることで、「希少性」、「成長性」及び「収益性」を兼ね備えたポート
フォリオの構築を実現できると本投資法人は考えています。
（注）「平均残存賃貸借期間」とは、取得予定資産取得後の保有資産について、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において有効に締結されている賃貸
借契約に定められる賃貸借契約の満期日までの残存日数を365で除して、年間賃料との加重平均により算出した値であり、小数第２位を切り捨てています。以下同じです。

（ハ）

商業施設における「物販型」から「コト消費型」物件への入替えの推進
本投資法人は、消費行動の変化を踏まえ、商業施設において「物販型」テナントを中心とする物件から「コト消費型」テナントを中心とする物件へのシフトを企図し、2019
年６月21日付で「MIUMIU神戸」を2019年10月期（第７期）から2020年10月期（第９期）の３期に亘って譲渡することを発表し、本公募増資を通じて「コト消費型」物件となる「THINGS青山」の取得を発表しました。
「MIUMIU神戸」は、国内外で人気のPRADAの姉妹ブランドである「MIUMIU」の関西におけるフラッグシップ店舗であり、鑑定評価額（73.7億円）（2019年４月末日時点）を上回る価格（85億円）で分割譲渡することにより、譲渡（予定）価格（注１）と帳簿価額（注２）の差額は合計で16.1億円（注３）となりました。また、かかる分割譲渡により、本物件の2025年以降の中途解約リスクやテナントの入替えが発生した場合の賃料下落リスクといった保有リスクへの対応も実現できるものと本投資法人は考えています。
（注１）「譲渡（予定）価格」は、買主との間の売買契約書に記載された「MIUMIU神戸」の売買代金額合計85億円です。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含みません。以下同じです。

- 26 -

（注２）「帳簿価額」は、①2019年６月28日時点の「MIUMIU神戸」の帳簿価額をもとに同日時点の準共有持分29％に相当す
る帳簿価額を算出した値、②2019年10月末日時点の「MIUMIU神戸（準共有持分71％）」の帳簿価額をもとに、2019
年11月29日付で譲渡された準共有持分33％に相当する帳簿価額を算出した値、及び③2019年10月末日時点の「MIUMIU神戸（準共有持分71％）」の帳簿価額をもとに、2020年６月30日付で譲渡予定の準共有持分38％（予定）に相当する帳簿価額を算出した値の合計額をいいます。以下同じです。
（注３）譲渡（予定）価格と帳簿価額の差額として算定された参考数値であり、譲渡損益とは異なります。以下同じです。

＜MIUMIU神戸譲渡の概要＞

本投資法人は、今後も社会変化に対応したポートフォリオ構築戦略の一環として、周辺再開発による「面」での価値上昇余地と、物件再開発による「点」での価値上昇余地の２つの本源的な不動産価値上昇（注）に着目し、商業施設における「物販型」から「コト消費型」物件へのシフトを推進していく方針です。
「物販型」から「コト消費型」物件への入替え推進の詳細については、後記「（３）ポートフォリオマネジメントの状況／② 商業施設ポートフォリオ」をご参照ください。
（注）「本源的な不動産価値上昇」とは、それぞれの不動産が持つ、「一般的要因」、「地域要因」及び「個別的要因」を総合的に判断し、汎用性・利便性等、需要と供給の関係の中で、その不動産の持つ普遍的な価値の上昇をいいます。
以下同じです。

- 27 -

（ニ）ニュータイプアセットとして「教育施設」を取得
本投資法人は、本公募増資を通じてニュータイプアセットとして２物件目となる「東京衛生学園専門学校」の取得を決定しました。本物件は、看護師、理学療法士及び鍼灸
マッサージ師養成のための専門学校であり、今後の少子高齢化社会を背景として需要の高まりが期待できるヘルスケア業界において、1953年より続く全国有数の伝統校としての地位を活かして安定的かつ相対的に高い収益が期待できる物件であると本投資法人は考えています。

（ホ）「アセットバランス」を意識した外部成長の推進
本投資法人は、多様な特性を有するアセットタイプへの投資が可能であるという総合型REITとしての優位性と、本資産運用会社独自のソーシング力（注１）及び両スポンサーの豊富な投資実績と運用経験に裏付けられたソーシング力を最大限に活用して外部成長を推進する方針です。
本投資法人は、本公募増資に際し、取得予定資産としてオフィス１物件、商業施設１
物件、教育施設１物件の合計３物件（取得予定価格合計9,612百万円、鑑定評価額合計
10,400百万円）を取得することを決定しています。
取得予定資産の平均稼働率（注２）は100％、平均築年数（注３）は27.2年であり、取得予定資産取得後の保有資産の平均稼働率は99.6％、平均築年数は21.7年になる見込みです。また、取得予定資産の平均NOI利回りは4.5％、平均償却後NOI利回りは4.1％と、ポートフォリオの収益性の維持・向上に寄与するとともに、取得予定資産の取得によって物件及びテナント分散が進展することからポートフォリオの質的向上が図られます。
（注１）「本資産運用会社独自のソーシング力」とは、スポンサーのサポートに依拠せず、本資産運用会社が独自に開発し発展させた物件取得のネットワークを基盤とする物件取得の力量を意味します。以下同じです。なお、詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／④
スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略／（イ）「３Ｄソーシング戦略」による成長機会の追求」をご参照ください。
（注２）「平均稼働率」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日時点、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における本投資法人の保有資産及び取得予定資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「平均築年数」とは、保有資産の築年数を取得（予定）価格との加重平均により算出した値であり、小数第２位を四捨五入しています。以下同じです。

＜取得予定資産の概要＞

取得予定資産取得後のポートフォリオのエリア別比率については、三大都市圏が88.6％、東京圏が63.1％、大阪圏が16.4％、名古屋圏が9.1％、そしてその他エリアが11.4％となる見込みです。
本投資法人は、ポートフォリオ全体におけるアセットタイプ別比率の大小関係（「アセットバランス」）に着目した運用を行っています。取得予定資産取得後のポートフォ
リオにおけるアセットタイプ別比率については、オフィス比率は55.0％と引き続き過半を占めており、取得予定資産取得後のオフィスポートフォリオの平均償却後NOI利回り
は、上場時における3.5％から3.8％へと上昇する見込みです。また、商業施設について
は、再生案件として高い利回りが期待できるグロースアセット（コアプラスアセット）
である「ミ・ナーラ」を2017年10月に商業施設ポートフォリオに組み入れています。また、2019年６月21日に公表した「MIUMIU神戸」の分割譲渡と、取得予定資産である「THINGS青山」の取得による物件の一部入替えを実施することにより、取得予定資産取得後における商業施設ポートフォリオの平均償却後NOI利回りは4.9％となる見込みであり、更なるポートフォリオ分散の進展と収益安定性の向上を図ります。取得予定資産取得後のホテルポートフォリオの平均償却後NOI利回りは4.4％であり、底堅い需要が期待できるバジェット型ホテルを中心とした厳選投資の継続がポートフォリオ全体の収益性向上に貢献すると考えています。
- 28 -

なお、「ミ・ナーラ」のエンドテナントで算出した賃料ベースの取得予定資産取得後の上位10テナント比率は、上場時における56.6％から40.8％となる見込みです。
＜エリア別比率（取得予定資産取得後）＞＜アセットタイプ別比率（取得予定資産取得後）＞（注）エリア別比率については、取得（予定）価格に基づいて算出しています。

（注）アセットタイプ別比率については、取得（予定）価格に基づいて算出しています。

＜物件比率（取得予定資産取得後）＞＜テナント比率（取得予定資産取得後）＞（注）物件比率については、取得（予定）価格に基づいて算出しています。

（注）テナント比率については、年間賃料に基づいて算出しています。年間賃料の算定方法については、後記「２ 取得予定資産の概要／（２）取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照く
ださい。

- 29 -

③

本投資法人の資金調達力を活かした財務マネジメント
本投資法人は、持続的な成長と中長期的に安定した収益の確保を実現するために、メガバン
クグループを中心としたレンダーフォーメーションの構築と健全かつ安定的な財務運営を推進します。なお、本投資法人の財務ハイライト（取得予定資産取得後）は以下のとおりです。
＜財務ハイライト（取得予定資産取得後）＞（イ）

LTV水準及びLTVマネジメント
本投資法人は、投資主価値の維持・向上を図るために強固な財務基盤を構築する方針
であり、LTV水準については保守的に維持する方針です。
本投資法人の2019年10月期（第７期）末時点におけるLTV水準は48.8％であり、取得予定資産取得後におけるLTV水準は47.4％となることを見込んでいます。なお、「MIUMIU神戸」の譲渡資金及び一般募集による資金で取得予定資産を取得する予定であり、取得予定資産取得後の有利子負債747億円の平均残存期間（注１）は4.8年、平均調達金利（注１）は0.53％となる見込みです。
本投資法人は、DPU及びNAVを向上させていく過程において、LTVマネジメントを有効に活用すべき財務戦略の一つであると考えており、物件取得機会を機動的に捉えるためにも、一定の負債調達余力（注２）を確保できるLTV水準を維持していく方針です。取得予定資産取得後のLTV50%までの負債調達余力は82億円であり、2020年６月に予定している「MIUMIU神戸（準共有持分38％）」の譲渡資金と合わせた物件の取得余力（注３）は102億円になる見込みです。
- 30 -

借入れによって物件を取得した際には、LTV水準が一時的に上昇する可能性がありますが、本投資法人は強固な財務基盤を構築し、保守的な運営に努める方針です。
（注１）「平均残存期間」及び「平均調達金利」の算定方法については、後記「（ニ）上場J-REITとの比較（平均残存期間及び平均調達金利比較）」をご参照ください。なお、取得予定資産取得後の「平均残存期間」及び「平均調達金利」は、本書の日付現在の有利子負債及びこれらの借入れの支払金利を実質的に固定化する目的での金利スワップ契約の締結をもとに算定しています。以下同じです。
（注２）「負債調達余力」とは、LTV水準を特定の数値まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの借入れ及び投資法人債等の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金額の概算額をいいます。な
お、当該金額は、当該金額の負債性資金の調達及び調達する負債性資金による物件取得ができることを保証又は約束するものではありません。以下同じです。
また、「取得予定資産取得後のLTV50%までの負債調達余力」については、「取得予定資産取得後のLTV水準」を
仮に50％まで引き上げた場合における負債調達余力の金額を、単位未満の金額については切り捨てて記載しています。実際の本公募増資における発行価額の総額が、本書の日付現在の見込額よりも少額又は多額となった
場合には、それに応じて取得予定資産取得後の負債調達余力は上記の金額よりも低く又は高くなることがあります。以下同じです。
（注３）「2020年６月に予定している「MIUMIU神戸（準共有持分38％）」の譲渡資金と合わせた物件の取得余力」については、取得予定資産取得後のLTV50%までの負債調達余力に、2020年６月に予定している「MIUMIU神戸（準共有持分38％）」の譲渡資金のうち、将来の物件取得に充当できる概算額を加えた金額を、単位未満の金額については切り捨てて記載しています。実際の本公募増資における発行価額の総額が、本書の日付現在の見込額よりも少額又は多額となった場合には、それに応じて「2020年６月に予定している「MIUMIU神戸（準共有持分38％）」の譲渡資金と合わせた物件の取得余力」は上記の金額よりも低く又は高くなることがあります。

- 31 -

（ロ）

有利子負債の長期・固定化
本投資法人は、ポートフォリオの特性に応じた負債戦略を実行する方針であり、今後も、有利子負債については返済期限の長期化及び金利の固定化を更に推進していく方針です。但し、金融市場等の環境に鑑み、将来的な投資主価値増大を図るために柔軟な負債戦略を取ることがあります。
＜有利子負債の返済期限の分散状況（取得予定資産取得後）＞

（ハ）

発行体格付

本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）より長期発行体格付（注）A＋（ポジティブ）、また株式会社格付投資情報センター（R&I)より長期発行
体格付（注）A（安定的）をそれぞれ取得しています。
なお、JCRの格付は2019年１月にA＋（安定的）からA＋（ポジティブ）に変更となっており、次回の見直しでAA格への格上げを目指すべく能動的なコーポレートアクションを継続的に実施しています。
（注）当該格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

（ニ）

上場J-REITとの比較（平均残存期間及び平均調達金利比較）
下図は、上場J-REITの2019年10月末日時点の平均残存期間（注２）及び平均調達金利（注３）と本投資法人の取得予定資産取得後の平均残存期間及び平均調達金利を比較したものです。なお、借入期間及び調達金利はそれぞれの借入れ時の当該対象上場J-REITの財政状態や金利動向その他の経済情勢等を踏まえて決定されるため、下図は本書の日付現在の各対象上場J-REITの信用力や資金調達力を正確に反映するものではありません。

- 32 -

＜他の上場J-REITとの負債調達条件の比較＞（注１）上図は、2019年10月末日時点において直近に提出された、上場J-REIT62銘柄の有価証券報告書（以下「対象有価証券報告書」といいます。）に記載された、対象有価証券報告書に係る計算期間の期末時点における借入金に関する記載をもとに本資産運用会社にて作成したものです。また、対象有価証券報告書に公表された借入れのうち、同日までに返済期限を迎えるものは返済されたものとみなしています。
（注２）「平均残存期間」は、2019年10月末日時点における各借入金の返済期限までの残存年数を借入金額で加重平均して算出しています。
（注３）「平均調達金利」は、借入金利を借入金額で加重平均して算出しています。また、金利変動リスクを回避する目的で金利を実質固定化する金利スワップ取引を行った本投資法人による借入れ及び対象有価証券報告書においてかかる金利スワップ取引の効果を勘案した金利が公表されている本投資法人以外の投資法人による借入れについては、当該金利スワップ取引の効果を勘案した金利を借入金利としています。なお、借入金利の算定に当たって、本投資法人による借入れについては金利以外の名称で支払われた手数料等（アップフロントフィー
等）は除外しており、本投資法人以外の投資法人による借入れについては対象有価証券報告書に公表されている平均利率を用いています。

（ホ）

レンダーフォーメーション（金融機関別借入金残高）
本投資法人は、健全かつ安定的な財務運営に加え、メガバンクグループを中心とした幅広いレンダーフォーメーションを構築することにより、財務戦略の柔軟性は拡大するものと考えます。
取得予定資産取得後における本投資法人の資金調達の分散状況は以下のとおりとなっています。

- 33 -

＜資金調達の分散状況（取得予定資産取得後）＞
調達先

調達金額

比率（注）

株式会社三井住友銀行

230億円

30.8％

株式会社みずほ銀行

150億円

20.1％

三井住友信託銀行株式会社

145億円

19.4％

株式会社新生銀行

50億円

6.7％

みずほ信託銀行株式会社

37億円

5.0％

株式会社りそな銀行

35億円

4.7％

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

30億円

4.0％

株式会社福岡銀行

30億円

4.0％

株式会社日本政策投資銀行

20億円

2.7％

株式会社南都銀行

10億円

1.3％

投資法人債

10億円

1.3％

747億円

100.0％

合計

摘要

無担保
無保証

－

（注）「比率」とは、上表の調達金額を前提とした調達金額の総額に対する各調達先からの調達金額の比率です。

（ヘ）

（ト）

コミットメントラインの設定
本投資法人は、特定資産の取得やリファイナンス等に際して、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保し、より一層強固な財務基盤を構築するため、2017年９月にコミット
メントラインを設定しました。2018年９月には、当初20億円だった借入極度額を30億円に増額した上で再設定しており、財務基盤の更なる強化を図っています。
契約締結先

株式会社みずほ銀行

借入極度額

30億円

契約開始日

2018年９月29日

契約期限2020年９月28日

借入期間

６ヶ月以内

担保・保証

無担保・無保証

初の投資法人債の発行
本投資法人は、有利子負債の長期固定化、返済期限の分散化及び資金調達手段の多様化を行い、より強固な財務基盤の構築を目的として、上場後初となる投資法人債を2018
年７月26日に発行しました。
償還年限

10年

発行総額

10億円

利

0.640%

率

発行日

2018年７月26日

取得格付Ａ＋（株式会社日本格付研究所）- 34 -

（チ）

利益超過分配の方針
本投資法人は、投資主価値の最大化のため、１口当たり分配金（DPU）の安定化を重視した運用を目指します。そのため、本投資法人は財務健全性の維持及び効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントの実行にも考慮しつつ、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配（通常の利益超過分配）については減価償却費の60％を上限とした利益超過分配（注）を実施する
可能性があります。
・ 物件のリニューアル・建替え等により発生する一時的費用（解体費・除却損等）
・ 物件の売却に伴う一時的な譲渡損失
・ 物件取得に伴う期中における公募増資の実施による希薄化への対応
・ その他、突発的事象による一時的な費用負担
・ 繰延ヘッジ損益等の税会不一致への対応
・ 合併に伴って発生したのれんの償却に伴う一時差異等調整引当額の分配（注）クローズド・エンド型の投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配（通常の利益超過分配）については計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことが可能とされています（一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」）。

（３）ポートフォリオマネジメントの状況
本投資法人の運用には両スポンサーの強力なサポート体制が活かされており、三井物産アセッ
トマネジメント・ホールディングスからはグループREITの運用をサポートする施設管理部のノウ
ハウを活用したエンジニアリング機能とテナントリレーション、イデラ キャピタルからは「不動産価値創造力」の源泉となる実務経験豊富なメンバーによる戦略的なバリューアップとテナン
トリーシングの分野でサポートを受けています。

本投資法人の既存ポートフォリオについては、上場後から現在まで安定した運用を継続しており、アセットタイプ比率は取得予定資産取得後においてオフィス55.0％、商業施設17.3％、ホテ
ル19.4％、インダストリアル5.7％、教育施設2.6％と分散が進展する見込みであり、ポートフォ
リオの稼働率は上場直後の2016年12月末日時点の98.6％から取得予定資産取得後は99.6％に改善する見込みです。
また、着実な外部成長を通じて、本投資法人のテナント分散も進展しており、「ミ・ナーラ」のエンドテナントで算出した賃料ベースの取得予定資産取得後における上位10テナント比率については、40.8％となる見込みです。
＜賃貸借契約期限の分散状況（賃料ベース）＞（注）- 35 -

＜賃貸借契約形態の比率（賃料ベース）＞（注）＜上位10テナント比率（賃料ベース）＞（注）（注）原則として2019年９月末日時点でエンドテナントとの間で締結された賃貸借契約に基づいて算出しています。

①

オフィスポートフォリオ
ポートフォリオの概況
・ スポンサーサポートを通じて希少性の高い物件を取得しており、取得予定資産取得後のオフィスポートフォリオに占める大規模オフィスの割合は77.4％
・ 底堅い需要とアップサイドが狙える中価格帯の賃料水準の物件が中心であり、東京圏
大規模オフィスの平均賃料は15,830円/月坪（2019年９月末日時点）
・ 原則として価格高騰に繋がる競争入札は避ける方針だが、資本コストの水準を見ながら都心オフィスへの投資も実行

本投資法人が保有する大規模オフィスビルとMIテラス名古屋伏見を含む主要オフィスビルは、
現テナントとの賃貸借契約に基づく平均賃料とマーケット水準の賃料ギャップが一定程度存在しており、2019年９月末日時点における賃料ギャップは▲13.7％程度（注）です。更に、マーケッ
ト水準を反映し易い新規テナントについては取得時の平均賃料を上回る水準で契約を締結しており、着実な内部成長を継続していると本投資法人は考えています。
（注）「賃料ギャップ」とは、本投資法人が保有する主要オフィスビルの2019年９月末日現在の賃料からシービーアールイー株式会
社作成の「マーケットレポート」に記載された「想定新規賃料水準」を減じて算出した差額を、当該想定新規賃料水準で除した数値です。シービーアールイー株式会社は、対象不動産の想定新規賃料水準の考察にあたり、対象不動産と周辺の賃貸事例との比較を行い算定しています。賃料ギャップは必ずしも解消される保証はありません。

- 36 -

＜オフィスポートフォリオの概況＞＜主要オフィスビルにおける賃料ギャップの状況＞（注１）「マーケット水準」は、シービーアールイー株式会社が査定した2019年９月末日時点における保有物件の想定新規賃料水準の中央値を記載しています。
（注２）「賃貸可能面積」は、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出した数値を記載しています。

＜大規模オフィスにおける着実な内部成長実績＞
大規模オフィスビルである「品川シーサイドパークタワー」において大手リゾート企業及び大手IT企業にて着実な増額改定を実施し、「新宿イーストサイドスクエア」においては、平均賃料を上回る新規テナントとして大手IT企業を招致し、稼働率の回復と共に安定した収益基盤の構築を図っています。

（注）本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出した数値を記載しています。

- 37 -

②

商業施設ポートフォリオ
ポートフォリオの概況
・ 消費行動の変化を踏まえて「物販型」物件から「コト消費型」物件へのシフトを実行、取得予定資産取得後の「コト消費型」要素を含む物件の割合は、商業施設のうち42.5％（取得（予定）価格ベース）
・ 従来以上に「面（周辺再開発）」と「点（物件再開発）」の本源的な不動産価値上昇余地を重視した投資を実行
・ 再生型案件（「ミ・ナーラ」）は課題を一歩ずつ改善しており、ハンズオンでグローバル
ブランドの誘致等の施策を実行
本投資法人が保有する商業施設においては、「物販型」物件から「コト消費型」物件への入替えに伴いポートフォリオ分散を進めるとともに、より商業施設としての本源的な不動産価値向上に資する立地への入替えによる内部成長を図ります。
＜商業施設ポートフォリオの概況＞＜「物販型」物件から「コト消費型」物件への入替え＞
本投資法人は、2019年６月21日付で「MIUMIU神戸」を2019年10月期（第７期）から2020年10月
期（第９期）の３期に亘って譲渡することを発表しました。
本投資法人は、３期に亘る「MIUMIU神戸」の譲渡並びに本公募増資にて取得予定である「THINGS青山」の取得による商業施設の物件入替え（以下「本入替え」といいます。）を通じて、以下の３点が期待できるものと考えています。
（イ）「コト消費型」物件へのシフト
取得予定資産である「THINGS青山」は、ゲストハウスウエディングという差別化要因により安定したニーズのある結婚式場であると考えられます。
（ロ）収益安定性の向上
取得予定資産である「THINGS青山」は、マーケットと同等の賃料水準で長期契約を締結した物件であり、賃料下落リスク及び中途解約リスクの低減により、収益安定性の向上が期待されます。
（ハ）本源的な不動産価値の上昇
ポートフォリオを東京圏の中心部へシフトするとともに、希少性が高いものの用途・業態が限られる立地から汎用性の高い立地へシフトすることにより、将来的な不動産価値の向上が期待されます。

- 38 -

＜収益基盤の安定化に繋がるテナント入替え等＞
本投資法人は、「渋谷ワールドイーストビル」においてインバウンド需要に適合した大手ドラ
ッグストア及び「コト消費型」系テナントへの入替えを実施し、大幅な賃料増額を達成しました。また、同ビルにおいては周辺繁華性を考慮し、収益増加につながる施策として屋上看板の設
置、壁面広告の設置等の計画を進めています。更に、「ミ・ナーラ」においては、複数のグロー
バルブランドを誘致すると共に、テナントの入替えによりビル全体の繁華性を創出しており、インバウンド対応として海外のツアー会社との協業、自治体及び寺社仏閣との連携等に向けた施策の検討と合わせて収益性向上に向けた取組みを継続しています。

③

ホテルポートフォリオ
ポートフォリオの概況
・ 底堅いビジネス需要に裏付けされた主要地方都市の固定賃料物件とアップサイドが期
待できる観光都市に立地する最低保証＋変動賃料物件を組み合わせたホテルポートフ
ォリオ・ 一部のエリアにおける供給過剰懸念や外交問題に起因するインバウンド需要の変動リ
スクを踏まえ、投資実行時における立地・オペレーターの選定を厳格化
・ ニーズの変化に対応した追加投資の実行＜ホテルポートフォリオの概況＞- 39 -

＜マクロ環境とホテルポートフォリオのリスクコントロール＞（注１）「変動賃料比率」とは、変動賃料のホテルポートフォリオ全体に占める割合を意味し、2019年９月末日時点の賃料により算定しています。
（注２）「平均残存賃貸借期間」とは、ホテルポートフォリオについて、2019年９月末日時点において有効に締結されている賃貸借契約に定められる賃貸借契約の満期日までの残存日数を365で除して、年間賃料との加重平均により算出した値であり、小数第２位を切り捨てています。

ホテルにおいては、固定賃料の物件が中心（変動賃料比率20.2％）であり、一定のリスクコン
トロールが図られています。変動賃料物件（スマイルホテル３物件（「スマイルホテル那覇シティリゾート」、「スマイルホテル博多駅前」及び「スマイルホテル名古屋栄」））は、日韓関係
や一部エリアにおける大量供給が稼働率等に影響を及ぼしていますが、訪日外客数は順調なペースで増加しており、東京オリンピック等の国際的イベント効果により2020年の政府目標4,000万人の達成が現実的なものとなっています。政府目標の達成を前提とした場合の必要客室数（需要）は予想ストック（供給）を下回る見込みですが、供給不足の解消により顕在化する潜在需要も想定され、今後は単純な価格競争ではない誘客力の強さを競う差別化が鍵となるものと考えられます。

出所：日本政府観光局（JNTO)、首相官邸、シービーアールイー株式会社の「2021年ホテルマーケット展望」をもとに、本資産運用会社作成（注１）「RevPAR」とは、客室売上を販売可能客室数で除して算出する販売可能客室１室当たりの売上を表す値であり、１日当たり販売可能客室数当たり客室売上をいいます。
（注２）「新規供給客室数（2019～2021年）」は、シービーアールイー株式会社による個別計画の調査及び推計による積み上げ値をもって算出されています。
（注３）「必要客室数（稼働率85％想定）」は、都道府県別のホテル客室需要を求め、都市別に補正推計した上、稼働率を85％と想定した場合の必要客室数を記載しています。

- 40 -

本投資法人は、オペレーターとのリレーションを強化するとともに、基礎的な稼働状況の底上げを目的とした追加投資（具体的には、スマイルホテル那覇シティリゾートにおけるスイートル
ーム２室のツインルーム５室への転換、スマイルホテル名古屋栄における一部居室のツインルー
ム化、ツインルームの３名利用に向けたベッド更新）を実施し、その他オペレーターとの協業を通じて安定した収益確保を目指します。
＜スポンサーによるホテルオペレーター事業への参画＞
本投資法人のスポンサーであるイデラ キャピタルは、2019年７月にコートホテルを運営する
The COURT株式会社の全株式を取得し、日本におけるホテルオペレーター事業に参画しました。
イデラグループでは北海道トマムリゾートを含む6,900室のホテルアセットマネジメント事業を手掛けており、将来的には、本投資法人におけるホテルポートフォリオの安定的な運営及びバリューアップサポート機能の拡大が期待できるものと考えています。

- 41 -

（４）ESG対応（環境、社会、企業統治への対応）① ESGへの取組み
本投資法人及び本資産運用会社は、投資運用事業を通じて社会の持続可能性（サステイナビ
リティ）を高めることに貢献できるよう努めています。持続可能な社会の形成に向けて解決すべき課題としてESGへの取組みを積極的に推進しており、環境、社会及び企業統治のそれぞれの分野において、以下の取組みを実施しています。
（イ） “E”nvironment（環境）本投資法人は、環境に配慮した設備の導入に努めており、「川崎テックセンター」、「品川シーサイドパークタワー」及び「伊勢シティホテルアネックス」において補助金を活用した環境対応工事に取り組んでいます。
また、ポートフォリオの定量的な環境対応水準の引き上げを目的として環境認証の取得についても積極的に対応を進めており、2019年８月に「新宿イーストサイドスクエア」及び「六甲アイランドDC」においてDBJ Green Building 認証（注１）を取得した結果、取得予
定資産取得後のポートフォリオ全体に対する環境認証取得率（注２）は27.6％（取得（予定）価格ベース）となっています。
（注１）「DBJ Green Building 認証」とは、株式会社日本政策投資銀行が創設した、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を評価する認証制度です。
（注２）「環境認証取得率」とは、「DBJ Green Building認証」及び「LEED認証」を取得している物件がポートフォリオ全体に占める比率を指します。また、「LEED認証」とは、米国グリーンビルディング協会により開発と普及が進められている省エネと環境に配慮した建物・敷地利用についての環境性能評価システムです。

（ロ） “S”ocial（社会）本投資法人は地域の方々や入居テナントの生活利便性の向上や労働環境の改善につながる取組みを社会的取組みと位置づけています。
取得予定資産のうち、東京衛生学園専門学校は、看護師、理学療法士、鍼灸マッサージ師という幅広い形態の医療職に関わる人材を養成する教育施設であり、本物件への投資を通じて医療職に関わる人材の確保という社会問題をサポートします。また、地域社会に向けた取組み・貢献として複数物件においてイベントを実施しています。
- 42 -

（ハ） “G”overnance（企業統治）
本資産運用会社は、両スポンサーの出資比率が同等という上場J-REITの資産運用会社として業界初のイコールパートナーシップの牽制機能により、スポンサーの利害に基づく対立を排除する仕組みを導入しています。なお、投資運用の意思決定機構に関する詳細は、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況／（２）運用体制」をご参照ください。
＜イコールパートナーシップによるメリット＞
・両スポンサーが同じゴールと規律ある安定的な成長に対する強いコミットメントを共有
・相互牽制効果及び投資主利益に配慮したガバナンスの発揮
・両スポンサーの異なる強みを有機的に融合
また、本投資法人は、投資主価値の最大化を図るため、投資主と本資産運用会社が同じ船（セイムボート）に乗る仕組み作りを推進しており、投資主利益に直結する１口当たり分配
可能金額と償却後NOIに連動した運用報酬体系を採用している他、累積投資（るいとう）を利用した本資産運用会社役職員による投資口購入制度の導入等の施策を実施しています。その他、本資産運用会社は2018年９月に「投資法人本位の業務運営に関する基本方針」を制定
し、投資家保護に対する姿勢を明確化すると同時に、定期的な公表が求められているのに対して本投資法人の決算期毎に取組状況を開示（年２回）する等、積極的な情報開示に努めています。

（注）「運用報酬Ⅱ控除前１口当たり分配可能金額」は本投資法人の当該営業期間の決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配
可能金額を当該決算期末における発行済投資口の総数で除した金額をいいます。なお、運用報酬Ⅱ控除前分配可能金
額は、日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益（運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅱに係る控除対象外消費税等控除前並びに負ののれん発生益控除後）に本投資法人に前営業期間における次期繰越損失があるときはその金額を填補した後の金額をいうものとします。なお、本投資法人は、2019年４月30日を基準日とし、2019年５月１日を効力発生日として本投資口１口当たり４口の割合による投資口分割を行っています。そのため、第７期以降における運用報酬Ⅱは、本投資法人規約第38条第１項第２号に基づき、上記式による運用報酬Ⅱの算出値の４倍（１円未満切り捨て）とします。

- 43 -

２

取得予定資産の概要（１）取得予定資産の概要
取得予定資産の概要
取得予定資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得予定価格、投資比率、取得予定日及び取得先は以下のとおりです。
アセット アセット
カテゴリー タイプ
（注１） （注２）

物件名称

所在地

取得
予定
価格
（百万円）

投資比率
（％）
（注３）

取得予定日

取得先

中
規
模

マイスクエアビル

東京都港区

2,800

29.1

2019年12月25日

非開示
(注４)

2,800

29.1

―

―

2,912

30.3

2020年１月９日

非開示
(注４)

商業施設小計（１物件）

2,912

30.3

―

―

コアアセット中計（２物件）

5,712

59.4

―

―

東京都大田区

3,900

40.6

2020年１月９日

学校法人
後藤学園

グロースアセット（ニュータイプアセット）
中計（１物件）

3,900

40.6

―

―

9,612

100.0

―

―

オ
フ
ィ
ス
コア
アセット
商
業
施
設

グロース
アセット
（ニュー
タイプア
セット）

オフィス小計（１物件）
都
市
型

教育
施設

THINGS青山

東京衛生学園専門学校

東京都港区

取得予定資産合計（３物件）（注１）本投資法人の取得予定資産の「アセットカテゴリー」については、前記「１ 投資方針／（１）投資方針／② 本投資法人の特長／（イ）両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ戦略／ｂ. 本投資法人の投資対象アセットカテゴリーについて」記載の分類に依拠しています。以下同じです。
（注２）「アセットタイプ」は、資産の用途に関する分類であり、本投資法人の取得予定資産のアセットタイプについては、前記「１投資方針／（２）インベストメント・ハイライト／②本投資法人の特長を活かした多様なアセットタイプ取得による外部成長／（イ）物件取得の着眼点（コアアセット）」記載の分類に依拠しています。以下同じです。
（注３）「投資比率」は、各取得予定資産の取得予定価格の合計に対する比率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）取得先の同意が得られていないためやむを得ない理由により非開示としています。

- 44 -

（２）取得予定資産の個別不動産の概要
以下の表は、各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。かかる個別物件表で用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）の状況を記載しています。
（イ）「最寄駅」について「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を、小数第１位以下を切り上げて記載しています。
（ロ）「所在地（住居表示）」について
所在地（住居表示）は、各不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合
は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
（ハ）「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。
以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、取得予定資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
取得予定資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
・「所有形態」は、取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
（ニ）「建物」について
・「建築時期」は、登記簿上の新築時点を記載しています。
・「構造」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。取得予定資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。取得予定資産
が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、2019年９月末日時点において各取得予定資産につき敷地内に確保されている駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。なお、取得予定
資産の共有持分又は区分所有権を取得する場合にも、その取得予定資産全体に係る駐車場
台数を記載しています。
・「所有形態」は、取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
（ホ）「PM会社」について「PM会社」は、取得予定日時点において、それぞれ有効なプロパティ・マネジメント契約を締結する予定の会社を記載しています。

- 45 -

（ヘ）「マスターリース会社」について「マスターリース会社」は、取得予定日時点において、それぞれ有効なマスターリース契約を締結する予定の会社を記載しています。
（ト）「特記事項」について「特記事項」の記載については、原則として、2019年９月末日時点の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
（チ）「賃貸借の概要」について
・「賃貸借の概要」は、各取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数
値及び情報をもとに、各取得予定資産について、特に記載のない限り2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底地物件の場合は、底地の面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。取得予定資産が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
・「稼働率」は、2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
・「主要テナント」は、2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予
定日時点）における各取得予定資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、取得予定資産が、当該物件につき締結されるマスターリース契約においてエンドテナントの賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る固定型マスター
リース契約の対象物件の場合には、そのマスターリース会社を記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「主要テナント」欄には、「非開示」と記載しています。
・「テナント数」は、2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に基づき、取得予定資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントの総数（同日時点で入居済みのものに限ります。）を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、当該取得予定資産について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント
数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。また、底地のみを取得する場合には、土地賃借人の総数を記載しています。但し、駐車場、倉庫等付帯部分のテナ
ント数は含みません。
・「年間賃料」は、2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる算出においては、契約上規定される固定賃料の上限に基づいて算出しています。また、テナントがマス
ターリース会社として転貸人となる物件の場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンド
テナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金- 46 -

額を記載しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「非開示」と記載しています。取得予定資産が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
・「敷金・保証金」は、2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予
定日時点）における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、駐車場、倉庫等付帯部分の敷金・保証金は含みません。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「非開示」と記載しています。取得予定資産が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
・また、各取得予定資産について、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」、「テナント数」、「年間賃料」、「敷金・保証金」等を記載しています。
（リ）「不動産鑑定評価書の概要」について「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。以下「不動産の鑑定評価に関する法律」といいます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、大和不動産鑑定株式会社に各取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り百万円未満を切り捨てて記載しています。また、割合で記載される数値は、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（ヌ）「本物件の特徴」について「本物件の特徴」は、本投資法人の物件取得の着眼点を示したものであり、原則として、シービーアールイー株式会社作成の「貴社指定物件におけるマーケットレポート」及び株式会社
ジオ・アカマツ作成の「マーケットレポート」の各記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地
域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。
なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
（ル）「過年度の収支状況」について「過年度の収支状況」は、各取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等（それらの前主を含みます。）から提供を受けた数値及び情報をもとに、百万円未満を切り捨てて記載しています。そのため、金額の算出方法又は準拠すべき会計基準若しくは採用する会計方針が本投資法
人とは異なる可能性があります。また、稼働率は各対象期間の末日における各資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合につき小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、エンド
テナントより賃料等の開示の承諾を得られていない場合、やむを得ない事由により「非開示」と記載しています。

- 47 -

＜取得予定資産＞
物件

マイスクエアビル

名称

アセットカテゴリー

コアアセット

アセットタイプオフィス

特定資産の概要
取得予定日

2019年12月25日

取得予定価格2,800百万円

特定資産の種類

鑑定評価額

2,930百万円（価格時点）（2019年10月31日）

信託
受益権
の概要

信託受託者
信託期間
満了日

最寄駅

東京メトロ・都営地下鉄「麻布十番」駅

所在地（住居表示）

東京都港区麻布十番二丁目10番３号

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
2029年12月31日

徒歩３分

地番

東京都港区麻布十番二丁目
10番６ 他２筆

建築時期

1987年11月６日

建ぺい率

100％（注）構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

容積率

500％

用途地域

商業地域

延床面積

1,924.81㎡

敷地面積

413.25㎡

駐車場台数

16台

所有形態

所有権

所有形態

所有権
（区分所有権100％）

土地PM会社（予定）

建物

用途

株式会社ベスト・

マスターリース会社

プロパティ

（予定）

事務所、店舗、駐車場、
居宅

本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。

賃貸借の概要
総賃貸可能面積

1,795.74㎡

稼働率

100％

主要テナント

非開示

テナント数

９

年間賃料

110百万円（注）敷金・保証金87百万円（注）賃料は固定賃料です。

不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額

2,930百万円

鑑定評価機関の名称

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2019年10月31日- 48 -

（金額：百万円）
項目

内容

概要等

2,930

収益価格
直接還元法による価格
運営収益

3,060
151

潜在総収益(a)～(d)計158(a)共益費込貸室賃料収入

135(b)水道光熱費収入

15(c)駐車場収入

６(d)その他収入-

空室等損失等

６
34

運営費用
維持管理費

６

類似不動産の維持管理費及び見積額を参考に査定

水道光熱費

11

実績額を参考に査定

修繕費

２エンジニアリング・レポートの修繕費用を計上

PMフィー

２

テナント募集費用等

１

類似不動産のテナント募集費用を参考に査定

公租公課

10

2019年度実績額に基づき査定

損害保険料

０

その他費用

０

運営純収益

117

一時金の運用益

０

資本的支出

４

純収益

113

還元利回り

3.7％

DCF法による価格

2,880

割引率

3.4％

最終還元利回り

3.9％

積算価格

対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案して査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

1,380

土地比率

91.3％

建物比率

8.7％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案のうえ査定
エンジニアリング・レポートの更新費用を妥当と判断し、コンストラクション・マネジメントフィーを考慮のうえ計
上

特になし- 49 -

本物件の特徴＜立地特性＞- 本物件は東京メトロ・都営地下鉄「麻布十番」駅より徒歩３分の好立地に位置しています。
- 「麻布十番商店街」の中に所在するため周辺の繁華性は高く、やや小規模な事務所について需要があり、特に来店型テナント（サービス系テナント）に対して高い訴求力を発揮する物件です。
- 「雑式通り」沿いの角地に所在しており、「パティオ通り」からもテナントの看板を確認することができることから、その視認性も評価されるものと考えられます。
- 「麻布十番商店街」は、約300年の歴史がある商店街であり、六本木が徒歩圏内でありながら、下町情緒も残る洗練された落ち着きのある街並みが形成され、昔ながらの老舗店舗を中心に数多くの小規模店舗が集積しています。また、駅周辺は高級住宅地が広がっています。
＜物件特性＞- 本物件は、賃貸可能面積543坪、基準階面積76坪のビルであり、当該エリアのストックのボリュームゾーンとなっています。
- 1987年竣工で、天井高が2,450mmとやや低いものの、個別空調を備えており、テナントニーズに対応する標準的な設備水準を有しています。
- 周辺は概ね同年代のビルが多く、ボリュームゾーンに当たることから、小規模な事務所、来店型テナント（サービス系テナント）等の賃貸ニーズが獲得できると考えられます。
＜その他＞- 本物件は来店型のサービス系テナントを中心に賃貸されており、周辺環境にマッチしたテナント構成となっています。
過年度の収支状況
対象期間
対象日数

自

2018年10月１日

自2019年４月１日

至

2019年３月31日

至

2019年９月30日

182日

183日

不動産賃貸事業収益

66百万円

76百万円

不動産賃貸事業費用

15百万円

18百万円

NOI

50百万円

58百万円

100％

100％

稼働率

- 50 -

（注１）「想定成約賃料」とは、ビルオーナー・市場精通者意見等をもとにシービーアールイー株式会社が想定した賃料水準を示しており、各時点においてテナント誘致し、フロアー単位等で成約した場合に適正と考えられる賃料水準を2019年時点における想定成約賃料を100として指数化した数値をいいます。
（注２）2019年９月末時点の賃料単価（円／月坪）について、「オフィス区画平均」及び「店舗区画平均」は各区画における2019年９月末時点の月額賃料の合計を各区画の賃貸面積で除して算出しています。また、「全体平均」は全区画の2019年９月末時点の月額賃料の合計を全体の賃貸面積で除して算出しています。
（注３）シービーアールイー株式会社作成の2019年11月付「貴社指定物件におけるマーケットレポート（マイスクエアビル）」に記載された想定新規賃料水準を記載しています。なお、店舗区画については、想定新規賃料水準を各階の賃貸面積で加重平均して算出しています。

- 51 -

物件
名称

THINGS青山

アセットカテゴリー

コアアセット

アセットタイプ

商業施設

特定資産の概要
取得予定日

2020年１月９日

特定資産の種類

取得予定価格2,912百万円

鑑定評価額

3,260百万円（価格時点）（2019年８月１日）

信託
受益権
の概要

最寄駅

東京メトロ「表参道」駅

所在地（住居表示）

東京都港区南青山四丁目10番15号

地番

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間
満了日

2029年12月31日

同「外苑前」駅

徒歩７分

建築時期

2006年１月30日

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付２階建

徒歩７分、

東京都港区南青山
四丁目214番

信託受益権

60％

容積率

254.42％（注）

用途

会館

用途地域

第二種中高層住居専用地域

延床面積995.94㎡

敷地面積

523.66㎡

駐車場台数

-

所有形態

所有権

所有形態

所有権

土地

建ぺい率

PM会社（予定）

建物

マスターリース会社（予定）

BMS株式会社

本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
（注）指定容積率300％及び200％の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果254.42％となっています。

賃貸借の概要
総賃貸可能面積

997.62㎡

稼働率100％

主要テナントディライト株式会社

テナント数

１

年間賃料

非開示（注）

敷金・保証金

非開示（注）定額賃料と上乗せ賃料（変動賃料）で構成されています。年間売上金額が一定額を超過した場合、当該超過額に一定割合を乗じた率に相当する金額が上乗せ賃料とされ、定額賃料に加算して支払われます。

不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額

3,260百万円

鑑定評価機関の名称

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2019年８月１日- 52 -

（金額：百万円）
項目

内容

概要等

3,260

収益価格
直接還元法による価格
運営収益
潜在総収益(a)～(d)計(a)共益費込貸室賃料収入(b)水道光熱費収入(c)駐車場収入(d)その他収入
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益

3,360

非開示(注)

108
非開示(注)
107

還元利回り

3.2％

DCF法による価格

3,220

割引率

3.0％

最終還元利回り

3.4％

積算価格

類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

3,280

土地比率

95.7％

建物比率

4.3％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案して査定

特になし（注）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部項目を除き、非開示としています。

- 53 -

本物件の特徴＜立地特性＞- 本物件は東京メトロ「表参道」駅から徒歩７分、「外苑前」駅から徒歩７分に位置し、南青山の閑静な街並みに位置しています。
- 本物件周辺の結婚式場は、「表参道」駅・「外苑前」駅を中心に多数存在し、ウエディングの需要が高いエリアとなっています。
- 青山通り・外苑西通り沿いには大型ビルが立ち並び、オフィス・商業施設が中心のエリアですが、本物件周辺は住宅、飲食店、事務所の集積地域となっています。
- 周辺にはスポーツ関連施設も複数存在し、イベント開催時には多くの人々でにぎわう一方、南方には港区立青南小
学校、保育園、学童保育施設が立地する等生活利便性も高く、将来的には若い世代が増加する見込みもあることから、住宅・商業立地として高いポテンシャルを有しています。
- 本物件の周辺で「北青山三丁目地区まちづくりプロジェクト」及び「北青山二丁目計画」の再開発計画が進行中であり、「面」での不動産価値上昇が期待されます。
＜物件特性＞- 本物件の主たる用途は結婚式ですが、婚礼以外の宴会、会議、雑誌やテレビの撮影、発表会等の多様な用途に利用されています。
- 一軒家を貸し切る「ゲストハウスウエディング」形式で、時間・演出・装飾を自由に楽しめる等、一般的なスタイ
ルと比べ満足度が高い結婚式を行うことが可能です。
- １日２組限定の完全貸切制を取っており、他のカップルやゲストと遭遇することなくプライベート感の中でゆったりと過ごすことができます。
- 光溢れる明るいチャペル、吹抜けのバンケット、ウェイティングルームなどが完備されており、商談スペースや厨房等の必要な設備も整っています。
＜テナント特性＞- 2016年より、ディライト株式会社がゲストハウスウエディング会場「THINGS Aoyama Organic Garden.dth」として営業中です。
- 奈良県を本拠地とするディライト株式会社は、ブライダル業を主体としていますが、その店舗運営手法に注目が集まったことから、プロデュース、コンサルタント業も手掛けており、他にもギフト、写真まで幅広い事業を展開し
ています。
＜その他＞
- テナントとの間で2027年１月までの定期建物賃貸借契約が締結されており、伝統や格式にとらわれないオリジナル
な挙式・披露宴志向の高まりによりゲストハウス型が増加傾向にあり、かかる傾向を掴んだコンセプト作りにより安定的な需要が期待されます。また、売上水準と連動した変動賃料が設定されており、将来的なアップサイドの可能性も有しています。
過年度の収支状況
対象期間
対象日数

自

2018年10月１日

自2019年４月１日

至

2019年３月31日

至

2019年９月30日

182日

183日

非開示

非開示

100％

100％

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
NOI
稼働率- 54 -

（注１）「披露宴・披露パーティーの実施会場（全国）」は、全国集計値（推計値）を記載しています。当該全国集計値（推計値）は、披露
宴・披露パーティーの実施者を対象とし実施会場を地域毎に集計し、各地域の婚姻件数（厚生労働省人口動態調査）に合わせてウエイ
トバック集計（回収されたサンプル（標本）を母集団の構成にあわせて集計する方法をいいます。）を行った推計値を掲載しています。上記において、「一般の結婚式場」と「ゲストハウス」は必ずしも区分が明らかでないため回答者の回答を合算して掲載しており、本投資法人では「一般の結婚式場」を結婚式を専門に行うために作られた式場、「ゲストハウス」を邸宅風の施設における式場、「ホテル」を旅館業法（昭和23年法律第138号）に定める旅館・ホテル営業の許可を受けたホテルと定義しています。また、上記の「その他」とはレストラン、神社、パーティースペース、教会、料亭等の施設を指しています。
（注２）2011年度は東日本大震災の影響により全国版の集計が行われていないためデータの掲載を省略しています。
（注３）「首都圏における１人当たりの挙式、披露宴・披露パーティー費用」とは、首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県。以下本注記において同じです。）における招待客１人当たりの挙式、披露宴、披露パーティーに要した費用の平均をいい、株式会社リクルートマ
ーケティングパートナーズ「ゼクシィ結婚トレンド調査」（2009年～2019年）において公表された首都圏における「１人当たりの挙式、披露宴・披露パーティー費用（万円）」を記載しています。

- 55 -

物件

東京衛生学園専門学校

名称

アセットカテゴリー

グロースアセット（ニュータイプアセット）

アセットタイプ

教育施設

特定資産の概要
取得予定日

2020年１月９日

取得予定価格3,900百万円

特定資産の種類

鑑定評価額（価格時点）

4,210百万円（2019年10月31日）

信託
受益権
の概要

最寄駅

JR「大森」駅

所在地（住居表示）

東京都大田区大森北四丁目１番１号

地番

信託受託者
（予定）
信託期間満了日（予定）

信託受益権（注１）
みずほ信託銀行株式会社
2029年12月31日

徒歩６分

東京都大田区大森北四丁目１番２ 他３筆

建築時期

1986年３月26日（注４）
鉄骨鉄筋コンクリート、

88.6％（注２）構造

鉄筋コンクリート造
陸屋根７階建容積率

386.2％（注３）

用途

校舎

用途地域

商業地域、
第一種住居地域

延床面積4,220.46㎡

敷地面積

1,191.74㎡

駐車場台数

２台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

土地

建ぺい率

PM会社（予定）

建物

マスターリース会社

BMS株式会社

（予定）

本投資法人

特記事項
・ 本物件の東側道路について、建築基準法第42条第１項第５号で定められた位置指定道路の区域に指定されていま・す。
本物件の賃借人との間で締結予定の普通建物賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に譲渡しようとする場
合、賃借人に対し、本物件の取得に係る一定の優先交渉権が付与されると取決めされています。

（注１）本物件は不動産として取得しますが、本物件の取得後に、みずほ信託銀行株式会社を信託受託者として信託設定する予定です。
（注２）指定建ぺい率60％及び80％の地域にまたがりますが、防火地域内の耐火建築物による緩和、角地による緩和及び対象面積による加重平均を算出した結果88.6％となっています。
（注３）指定容積率500％及び300％の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果386.2％となっています。
（注４）本物件は、建築後、1992年３月に増築、2000年７月に増築及び用途変更工事を実施しています。

賃貸借の概要
総賃貸可能面積

4,220.46㎡

稼働率

100％

主要テナント

学校法人 後藤学園

テナント数

１

年間賃料

非開示（注）

敷金・保証金非開示（注）賃料は固定賃料です。

不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額

4,210百万円

鑑定評価機関の名称

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2019年10月31日- 56 -

（金額：百万円）
項目

内容

概要等

4,210

収益価格
直接還元法による価格
運営収益
潜在総収益(a)～(d)計(a)共益費込貸室賃料収入(b)水道光熱費収入(c)駐車場収入(d)その他収入
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益

4,250

非開示（注）

223
非開示（注）
212

還元利回り

5.0％

DCF法による価格

4,190

割引率

4.8％

最終還元利回り

5.2％

積算価格

類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

2,440

土地比率

85.0％

建物比率

15.0％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案して査定

特になし（注）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部項目を除き、非開示としています。

- 57 -

本物件の特徴＜立地特性＞- 本物件はJR「大森」駅より徒歩６分に位置しています。
- 「大森」駅の東側は、本物件手前までは駅前商店街となっており、飲食店、生活利便業種等の商業店舗を中心に、ワンルームからファミリー向けまで幅広い住宅が混在するエリアとなっています。
- 年々人口・世帯が増え、この先も一定数の若い世代が暮らすエリアとなることが予想されていることから、大田区の発展とともに今後も安定的に栄えていくものと推測されます。
- 「大森」駅は羽田空港や品川からも程近く、遠方からのアクセスについても高い利便性を有していることが通信制の学生から評価されるポイントとなっています。
＜物件特性＞- 本物件は竣工時より学校法人 後藤学園（以下「後藤学園」といいます。）が継続利用しています。1986年に第１期工事により校舎が竣工、その後1992年に第２期（附属臨床実習施設）、2000年に第３期（マッサージ治療室）の増築工事が完了しています。
- 実際の現場で使う機器や道具を揃えた実技室や実習室、AVホール（講堂）を備える等、意欲を高めながら、技術・知識を磨ける学習環境が整っており、後藤学園の事業にとって重要な施設となっています。
＜テナント特性＞- 後藤学園は、1953年に東京都大田区で准看護師・マッサージ師の養成学校を開設し、現在は、東京衛生学園専門学校（本物件。看護師・理学療法士・鍼灸マッサージ師等の養成）と神奈川衛生学園専門学校（神奈川県横須賀市。
看護師・鍼灸マッサージ師等の養成）の２校で「心ある、そして考える医療人を育てる」という教育理念に基づき社会全体の発展に貢献する医療人材の育成を行っています。
- 60年を超える歴史を有する伝統校であり、プロスポーツや各種スポーツの全日本チームのトレーナー等の各分野で活躍する人材を輩出しています。卒業生を講師として召喚することでより高い教育環境を生徒に提供しており、このコネクションが実習先や就職先の斡旋にも繋がる等、伝統校としての大きな強みを持っています。
- 卒業生の国家試験合格率は全国平均を上回っています。
※本物件を利用予定である東京衛生学園専門学校の2018年度における各種資格の合格実績：看護師100％（89.3％）、理学療法士93.6％（85.8％）、あん摩マッサージ指圧師・はり師・きゅう師100％（あん摩マッサー
ジ指圧師86.8％、はり師76.4％、きゅう師78.5％）（カッコ内は全国平均）- 千葉県を拠点として病院運営から在宅介護やフィットネス等幅広い医療・健康サービスを提供する医療法人グループとの提携を予定しており、卒業後の安定した就職ルートの確保により更なる入学者の増加が期待されます。
＜その他＞- 本物件は後藤学園とのセール＆リースバック案件であり、同法人と契約期間20年の普通建物賃貸借契約（当初10年
間は中途解約不可）を締結する予定です。
- 超高齢化社会が進行する日本では、2040年まで後期高齢者が増加する見込みである一方、現在でも問題となっている医療従事者の不足は今後も深刻化するものと予想されます。
- 看護師、理学療法士等のコ・メディカルスタッフ（医師以外の医療職）の活躍する場所は、従来の病院から在宅医療、災害現場等に拡大しており、増加する外国人への対応や幅広い医療ニーズに関する知識も必要となっており、教育機関の重要性が高まりを見せています。
- 社会的ニーズを背景に、理学療法士、あん摩マッサージ指圧師・はり師・きゅう師数は増加傾向です。
過年度の収支状況
対象期間
対象日数

自

2018年10月１日

自2019年４月１日

至

2019年３月31日

至

2019年９月30日

182日

183日

―（注）

―（注）

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
NOI
稼働率（注）テナントの自社保有物件であったため、収支実績はありません。

- 58 -

（注１）本投資法人が、学校法人 後藤学園が保有する本物件を取得し、その後直ちに本投資法人が学校法人 後藤学園に対して本物件を賃貸する取引をいいます。
（注２）「国内看護師数」は、就業看護師及び就業准看護師（いずれも免許を取得している者のうち就業している者）の合計数をいいます。
（注３）「国内あん摩・はり師・きゅう師数」とは、就業あん摩マッサージ指圧師、就業はり師及び就業きゅう師の合計数をいいます。但し、2010年の国内あん摩・はり師・きゅう師数は、東日本大震災の影響により、宮城県が含まれていません。

- 59 -

３

ポートフォリオの概要（１）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産の概要
本投資法人が、取得予定資産を全て取得した後における保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得（予定）価格、不動産鑑定評価額、投資比率は以下のとおりです。

アセット
カテゴリー

所在地

取得（予定）
価格
（百万円）

不動産鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

品川シーサイドパークタワー（注３）東京都品川区

20,28821,30213.5

川崎テックセンター

神奈川県川崎市

23,182

24,30015.4

新宿イーストサイドスクエア（注３）

東京都新宿区

10,00010,7006.6

東京フロントテラス（注３）東京都品川区

10,592

10,993

7.0

ヒルコート東新宿

東京都新宿区

3,900

4,030

2.6

日宝本町ビル

大阪府大阪市

1,465

1,600

1.0

MIテラス名古屋伏見

愛知県名古屋市

8,886

10,000

5.9

オリコ博多駅南ビル

福岡県福岡市

1,680

1,810

1.1

マイスクエアビル

東京都港区

2,800

2,930

1.9

82,79387,666

55.0

アセット
タイプ

大
規
模
オ
フ
ィ
ス

中
規
模

物件名称

オフィス小計（９物件）

商
業
施
設

都
市
型
密地
着域
型

MIUMIU神戸（注３）兵庫県神戸市

2,546

2,804

1.7

渋谷ワールドイーストビル

東京都渋谷区

3,200

4,720

2.1

THINGS青山

東京都港区

2,912

3,260

1.9

イオン葛西店（注３）

東京都江戸川区

9,420

9,580

6.3

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

大阪府和泉市

3,000

2,590

2.0

21,07822,95414.0

商業施設小計（５物件）

コア
アセット

ホ
テ
ル

バ
ジ
ェ
ッ
ト
型

投資比率
（％）
（注２）

ホテルサンルート新潟

新潟県新潟市

2,108

2,360

1.4

ダイワロイネットホテル秋田

秋田県秋田市

2,042

2,250

1.4

スーパーホテル仙台・広瀬通り

宮城県仙台市

1,280

1,570

0.9

スーパーホテル大阪・天王寺

大阪府大阪市

1,260

1,600

0.8

スーパーホテルさいたま・大宮

埼玉県さいたま市

1,123

1,250

0.7

スーパーホテル京都・烏丸五条

京都府京都市

1,030

1,290

0.7

コンフォートホテル新山口

山口県山口市

902

964

0.6

伊勢シティホテルアネックス

三重県伊勢市

1,800

1,840

1.2

コンフォートホテル北上

岩手県北上市

820

845

0.5

コンフォートホテル長野

長野県長野市

580

601

0.4

東京都台東区

3,720

4,180

2.5

スマイルホテル那覇シティリゾート

沖縄県那覇市

4,000

4,340

2.7

スマイルホテル博多駅前

福岡県福岡市

3,800

3,910

2.5

スマイルホテル名古屋栄

愛知県名古屋市

2,950

3,120

2.0

ホテルWBF淀屋橋南

大阪府大阪市

1,750

1,960

1.2

ホテル小計（15物件）

29,16532,08019.4

コアアセット中計（29物件）

133,036

142,700

88.4

ホテルウィングインターナショナルセレクト
上野・御徒町- 60 -

アセット
カテゴリー

アセット
タイプ

グロースア

商
業
施
設

セット（コ
アプラス
アセット）

地
域
密
着
型

所在地

取得（予定）
価格
（百万円）

不動産鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

奈良県奈良市

4,944

5,410

3.3

4,944

5,410

3.3

物件名称

ミ・ナーラ

グロースアセット（コアプラスアセット）中計（１物件）
グロースア

インダスト

セット（ニ

リアル

投資比率
（％）
（注２）

六甲アイランドDC

兵庫県神戸市

8,650

9,040

5.7

東京衛生学園専門学校

東京都大田区

3,900

4,210

2.6

グロースアセット（ニュータイプアセット）中計（２物件）

12,55013,2508.3

ポートフォリオ合計（32物件）

150,530

161,360

100.0

ュータイプ
アセット）

教育施設

（注１）「不動産鑑定評価額」は、「THINGS青山」については2019年８月１日、その他の取得予定資産及び保有資産については2019年10月末日をそれぞれ価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を示しており、各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑
定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しています。
（注２）「投資比率」は、各物件の取得（予定）価格の合計に対する比率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）保有資産又は取得予定資産が区分所有又は（準）共有である場合には、本投資法人の区分所有割合又は（準）共有持分割合に係る数値を記載しています。したがって、「品川シーサイドパークタワー」については、原則として本物件全体の63.4％相当の数値、「新宿イーストサイドスクエア」については、原則として本物件全体の５％相当の数値、「東京フロントテラス」については、原則として本物
件全体の50.2％相当の数値、「MIUMIU神戸」については、原則として本物件全体の38.0％相当の数値を記載し、本物件全体について記載する場合は、その旨記載しています。なお、「イオン葛西店」については、本投資法人の保有資産全体に係る鑑定評価を本投資法人が取得した不動産鑑定評価書に記載しているため、当該不動産鑑定評価書に記載された数値をそのまま記載しています。以下同じです。

- 61 -

（２）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産の賃貸借の概要
取得予定資産全ての取得後における保有資産の建築時期、テナント総数、年間賃料、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
ア
セ
ッ
ト
カ
テ
ゴ
リ
│

ア
セ
ッ
ト
タ
イ
プ

オ
フ
ィ
ス

建築時期
（注１）

物件名称

品川シーサイドパークタワー
大規
模 川崎テックセンター
新宿イーストサイドスクエア

テナ
年間賃料
ント
(百万円)
総数
(注３)
(注２)

敷金・
保証金
(百万円)
(注４)

総賃貸
面積
（㎡）
(注５)

総賃貸
可能面積
（㎡）
(注６)

稼働率
（％）
(注７)

①（駐車場）2002年９月30日②（店舗・事務所）2003年
７月25日③（駐車場）2003年７月25日

23

1,307

1,052

22,205.77

22,205.77

100.0

1988年２月22日

26

1,045

640

22,162.89

22,737.07

97.5

2012年３月26日

39

464

392

5,478.22

5,774.45

94.9

東京フロントテラス

1992年６月１日

22

604

549

9,692.94

9,692.94

100.0

ヒルコート東新宿

1987年７月６日

７

非開示
(注８)

161

3,169.16

3,169.16

100.0

日宝本町ビル
中規 MIテラス名古屋伏見模
オリコ博多駅南ビル

1990年８月31日

38

88

37

2,449.17

2,551.43

96.0

1993年２月19日

９

528

401

11,625.38

11,625.38

100.0

2002年８月27日

１

非開示
(注８)

非開示
(注８)

2,845.60

2,845.60

100.0

マイスクエアビル

1987年11月６日

９

110

87

1,795.74

1,795.74

100.0

174

4,430

非開示
(注８)

81,425.37

82,397.54

98.8

2017年７月13日

１

123

162

332.13332.13100.0

1984年10月25日

８

193

149

1,672.09

1,672.09

100.0

１

非開示
(注８)

非開示
(注８)

997.62997.62

100.0

１

非開示
(注８)

非開示
(注８)

28,338.45

28,338.45

100.0

非開示
(注８)
非開示
(注８)

非開示
(注８)
非開示
(注８)

6,891.87

6,891.87

100.0

38,232.16

38,232.16

100.0

オフィス小計（９物件）
MIUMIU神戸
都
市 渋谷ワールドイーストビル
型
THINGS青山
商

2006年１月30日

業①（店舗）1982年11月29日
施 地②（駐車場）1983年５月４日
設 域 イオン葛西店（注９）
密③（事務所）1983年４月15日
着
型 MEGAドン・キホーテ和泉中央店
2008年10月１日
コア
アセ
商業施設小計（５物件）
ット

１
12

ホテルサンルート新潟

1992年８月20日

２

148

156

8,254.80

8,254.80

100.0

ダイワロイネットホテル秋田

2006年６月６日

１

138

115

7,439.36

7,439.36

100.0

スーパーホテル仙台・広瀬通り

2007年１月23日

１

88

30

3,283.95

3,283.95

100.0

スーパーホテル大阪・天王寺

2004年１月９日

１

75

27

2,486.39

2,486.39

100.0

スーパーホテルさいたま・大宮

2006年７月11日

１

71

30

2,946.55

2,946.55

100.0

スーパーホテル京都・烏丸五条

2004年１月19日

１

62

22

2,144.02

2,144.02

100.0

コンフォートホテル新山口

2007年８月20日

１2,999.01

2,999.01

100.0

4,099.31

4,099.31

100.0

2,961.06

2,961.06

100.0

1,921.45

1,921.45

100.0

3,079.33

3,079.33

100.0

9,698.44

9,698.44

100.0

2,432.72

2,432.72

100.0

2,909.20

2,909.20

100.0

1,842.15

1,842.15

100.0

バ 伊勢シティホテルアネックス
ジホ ェ コンフォートホテル北上
テ ッル ト コンフォートホテル長野
型
ホテルウィングインターナショナ
ルセレクト上野・御徒町
スマイルホテル那覇シティリゾー
ト

1991年11月８日

１①（ホテル）2009年１月９日②（店舗）2008年10月29日

２

1992年８月14日

１

2018年４月２日

１

1988年６月26日

１

スマイルホテル博多駅前

2017年２月23日

１

スマイルホテル名古屋栄

2008年９月30日

１

ホテルWBF淀屋橋南2017年１月26日

１

59

29

非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)

非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)
非開示
(注８)

ホテル小計（15物件）

17

1,666

641

58,497.74

58,497.74

100.0

コアアセット中計（29物件）

203

7,132

4,645

178,155.27

179,127.44

99.5- 62 -

ア
セ
ッ
ト
カ
テ
ゴ
リ
│
グロ
ース
アセ
ット
（コ
アプ
ラス
アセ
ッ
ト）

ア
セ
ッ
ト
タ
イ
プ

物件名称

地
商
域
業
密 ミ・ナーラ
施
着
設
型

建築時期
（注１）

①（百貨店）1989年９月９日②（駐車場）2003年６月27日

グロースアセット（コアプラスアセット）中計（１物件）
グロ
ース
アセ
ット
（ニ
ュー
タイ
プア
セッ
ト）

テナ
年間賃料
ント
(百万円)
総数
(注３)
(注２)

敷金・
保証金
(百万円)
(注４)

総賃貸
面積
（㎡）
(注５)

総賃貸
可能面積
（㎡）
(注６)

稼働率
（％）
(注７)

１

840

249

72,944.41

72,944.41

100.0

１

840

249

72,944.41

72,944.41

100.0

イ
ン
ダ
ス
ト
リ
ア
ル

六甲アイランドDC

2016年５月６日

１

非開示
（注８）

非開示
（注８）

16,834.36

16,834.36

100.0

教育
施設

東京衛生学園専門学校

1986年３月26日

１

非開示
（注８）

非開示
（注８）

4,220.46

4,220.46

100.0

２

766

460

21,054.82

21,054.82

100.0

206

8,738

5,355

272,154.50

273,126.67

99.6

グロースアセット（ニュータイプアセット）中計（２物件）
ポートフォリオ合計（32物件）（注１）「建築時期」は、各物件に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
（注２）「テナント総数」は、2019年９月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における数字を記載しています。
（注３）「年間賃料」は2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における各物件に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる算出においては、契約上規定される固定賃料の上限に基づいて算出しています。また、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間
賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。但し、「ミ・ナーラ」の「年間賃料」については、最低保証賃料の付されたマスターリース契約を締結していることから、当該マスターリース契約に定める最低保証賃料である月額賃料70百万円を12倍することにより年換算して算出した840百万円を年間賃料として記載しています。変動賃料を一部採用している「スマイルホテル那覇シティリゾート」、「スマイルホテル博多駅前」及び「スマイルホテル名古屋栄」の「年間賃料」については、2019年９月末日時点
における各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に基づき、2019年９月末日までの直近１年間にテナントが支払った賃料の合計額を記載しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。保有資産が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
（注４）「敷金・保証金」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予
定日時点）における各物件に係る各賃貸借契約書に表示された敷金・保証金（貸室部分の敷金・保証金を意味し、駐車場、倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含みません。）の残高の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注５）「総賃貸面積」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において、当該物件に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、「ミ・ナーラ」については、最低賃料保証の付されたマスターリース契約を締結していることから、当該マスターリース契約に基づいて算出しています。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。
（注６）「総賃貸可能面積」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において、各物件に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、「ミ・ナーラ」については、最低賃料保証の付されたマスターリース契約を締結していることから、当該マスターリース契約に基づいて算出しています。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。
（注７）「稼働率」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における各物件に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注８）テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。
（注９）「イオン葛西店」の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。

- 63 -

（３）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社のいずれかから、取得予定資産全ての取得後における各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュ
アーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
直接還元法
アセット アセット
カテゴリー タイプ

大
規
模

オ
フ
ィ
ス
中
規
模
コア
アセット

物件名称

鑑定機関

鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

品川シーサイドパー
クタワー（注２）

一般財団法人日本不動産研究所

川崎テックセンター

収益
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

収益
価格
（百万円）

割引率
（％）

最終
還元
利回り
（％）

21,302

21,302

4.0

21,302

3.6

4.1

大和不動産鑑定株式会社

24,30024,600

4.3

24,200

4.1

4.5

新宿イーストサイドスクエア（注２）

JLL森井鑑定株式会社

10,70010,9003.7

10,450

3.5

3.9

東京フロントテラス（注２）

一般財団法人日本不動産研究所

10,993

11,044

3.9

10,943

3.6

4.0

ヒルコート東新宿

一般財団法人日本不動産研究所

4,030

4,050

4.0

4,000

3.7

4.1

日宝本町ビル日本ヴァリュアー
ズ株式会社

1,600

1,620

4.2

1,570

4.0

4.4

MIテラス名古屋伏見

一般財団法人日本不動産研究所

10,000

10,200

3.9

9,850

3.7

4.1

オリコ博多駅南ビル

大和不動産鑑定
株式会社

1,810

1,810

4.2

1,810

3.8

4.4

マイスクエアビル

大和不動産鑑定
株式会社

2,930

3,060

3.7

2,880

3.4

3.9

オフィス小計（９物件）

都
市
型
商
業
施
設

地
域
密
着
型

DCF法

87,666-MIUMIU神戸（注２）大和不動産鑑定
株式会社

2,804

2,858

4.2

2,777

4.0

4.4

渋谷ワールドイース
トビル

一般財団法人日本不動産研究所

4,720

4,780

3.5

4,660

3.2

3.6

THINGS青山

大和不動産鑑定
株式会社

3,260

3,360

3.2

3,220

3.0

3.4

イオン葛西店

一般財団法人日本不動産研究所

9,580

9,610

5.1

9,540

4.7

5.3

MEGAドン・キホーテ
和泉中央店

大和不動産鑑定
株式会社

2,590

2,600

5.0

2,580

4.8

5.2

商業施設小計（５物件）

22,954- 64 --

直接還元法アセット アセット
カテゴリー タイプ

コア
アセット

ホ
テ
ル

バ
ジ
ェ
ッ
ト
型

物件名称

鑑定機関

鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

ホテルサンルート
新潟

大和不動産鑑定株式会社

ダイワロイネット
ホテル秋田

収益
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

収益
価格
（百万円）

割引率
（％）

最終
還元
利回り
（％）

2,360

2,350

5.2

2,360

5.0

5.4

大和不動産鑑定
株式会社

2,250

2,210

5.2

2,260

5.0

5.4

スーパーホテル仙台・広瀬通り

一般財団法人日本不動産研究所

1,570

1,580

4.4

1,550

4.2

4.6

スーパーホテル大阪・天王寺

一般財団法人日本不動産研究所

1,600

1,620

4.1

1,580

3.9

4.3

スーパーホテルさいたま・大宮

一般財団法人日本不動産研究所

1,250

1,260

4.5

1,230

4.3

4.7

スーパーホテル
京都・烏丸五条

一般財団法人日本不動産研究所

1,290

1,310

4.1

1,260

3.8

4.4

コンフォート
ホテル新山口

大和不動産鑑定
株式会社

964

956

5.2

967

5.0

5.4

伊勢シティホテルアネックス

大和不動産鑑定
株式会社

1,840

1,850

5.0

1,840

4.8

5.2

コンフォート
ホテル北上

大和不動産鑑定
株式会社

845

842

5.1

846

4.9

5.3

コンフォート
ホテル長野

大和不動産鑑定
株式会社

601

597

4.9

602

4.7

5.1

ホテルウィングイン
ターナショナルセレ
クト上野・御徒町

大和不動産鑑定
株式会社

4,180

4,260

3.7

4,150

3.5

3.9

大和不動産鑑定
株式会社

4,340

4,360

4.9

4,330

4.7

5.1

大和不動産鑑定
株式会社

3,910

3,970

4.2

3,890

4.0

4.4

大和不動産鑑定
株式会社

3,120

3,180

4.4

3,100

4.2

4.6

JLL森井鑑定
株式会社

1,960

2,000

4.1

1,920

3.9

4.3

スマイルホテル那覇シティリゾート
スマイルホテル
博多駅前
スマイルホテル
名古屋栄
ホテルWBF淀屋橋南

ホテル小計（15物件）
コアアセット中計（29物件）
グロース
アセット
（コアプ
ラスアセ
ット）

商
業
施
設

地
域
密
着
型

32,080-142,700-

大和不動産鑑定
株式会社

5,410

グロースアセット（コアプラスアセット）中計（１物件）

5,410

インダス
グロース トリアル
アセット
（ニュータ
イプアセッ
ト）
教育
施設

DCF法

ミ・ナーラ

5,240

5.8

5,480

5.6

6.0

六甲アイランドDC

日本ヴァリュアー
ズ株式会社

9,040

9,070

5.2

9,000

5.0

5.4

東京衛生学園専門学校

大和不動産鑑定
株式会社

4,210

4,250

5.0

4,190

4.8

5.2

グロースアセット（ニュータイプアセット）中計（２物件）

13,250-

ポートフォリオ合計（32物件）

161,360-（注１）鑑定評価額の価格時点は、「THINGS青山」については2019年８月１日、その他の取得予定資産及び保有資産については2019年10月末日です。なお、「コンフォートホテル北上」については、店舗を含む鑑定評価額を記載しています。
（注２）「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」及び「MIUMIU神戸」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。

- 65 -

（４）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、取得予定資産全ての取得後における各保有資産について、建物検査、関連法
規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を大和不動産鑑定
株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は株式会社ハイ国際コンサルタン
トより取得しています。
建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動リス
クコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件名称

調査業者

調査書日付

緊急・短期
修繕費（千円）（注１）(注３)

長期修繕費
（千円）
（注２）(注３)

品川シーサイドパークタワー

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年５月-

80,691

川崎テックセンター

大和不動産鑑定株式会社

2016年５月-

187,295

新宿イーストサイドスクエア

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年10月-

8,577

東京フロントテラス

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2017年10月-

24,569ヒルコート東新宿

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年５月-

11,665

日宝本町ビル

大和不動産鑑定株式会社

2017年９月-

14,646

MIテラス名古屋伏見

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2018年３月-

35,346

オリコ博多駅南ビル

大和不動産鑑定株式会社

2018年７月-

3,648

マイスクエアビル

大和不動産鑑定株式会社

2019年11月-

6,970

MIUMIU神戸

大和不動産鑑定株式会社

2017年８月-

210

渋谷ワールドイーストビル

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年５月-

9,074

THINGS青山

大和不動産鑑定株式会社

2019年９月-

3,330

イオン葛西店

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年５月-

10,640

MEGAドン・キホーテ和泉中央店（注４）

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年５月

870

4,156

ホテルサンルート新潟

大和不動産鑑定株式会社

2016年５月-

24,411

ダイワロイネットホテル秋田

大和不動産鑑定株式会社

2016年５月-

2,034

スーパーホテル仙台・広瀬通り

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年５月-

5,483

スーパーホテル大阪・天王寺

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年５月-

731

スーパーホテルさいたま・大宮

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年５月-

5,954

スーパーホテル京都・烏丸五条

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年５月-

820

コンフォートホテル新山口

大和不動産鑑定株式会社

2016年５月-

3,675

伊勢シティホテルアネックス

大和不動産鑑定株式会社

2017年10月-

9,841

コンフォートホテル北上

大和不動産鑑定株式会社

2017年10月-

3,739

コンフォートホテル長野

大和不動産鑑定株式会社

2017年10月-

5,561

大和不動産鑑定株式会社

2018年５月-

1,934

大和不動産鑑定株式会社

2018年９月-

29,805

スマイルホテル博多駅前

大和不動産鑑定株式会社

2018年９月-

1,143

スマイルホテル名古屋栄

大和不動産鑑定株式会社

2018年９月-

9,172

ホテルWBF淀屋橋南

大和不動産鑑定株式会社

2018年９月

-

1,218

ミ・ナーラ

大和不動産鑑定株式会社

2017年９月-

161,212

六甲アイランドDC

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2018年９月-

5,100

東京衛生学園専門学校

大和不動産鑑定株式会社

2019年11月-

13,007

ホテルウィングインターナショ
ナルセレクト上野・御徒町
スマイルホテル那覇シティ
リゾート（注１）「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より１年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用につき千円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）「長期修繕費」は、調査日より12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額につき千円未満を切り捨てて記載しています。「品川シーサイドパークタワー」は区分所有ビルであり、共用部分の調査日より10年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された参考値の年平均額に換算した金額を専有部分の長期修繕費に加算しています。
（注３）「緊急・短期修繕費」及び「長期修繕費」は、各保有資産の持分割合に相当する金額を記載しています。
（注４）「MEGAドン・キホーテ和泉中央店」については、「今後１年間に必要と想定される修繕更新費」を「緊急・短期修繕費」とし、その他の項目については、「長期修繕費」に含むものとして計算しています。

- 66 -

（５）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、大和不動産
鑑定株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサル
タントに依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行
い、対象建物の最終的な耐震性能を評価しています。その評価をもとに、建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。取得予定資産全ての取得後における各保有資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。
なお、地震リスク分析の評価は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動
リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
物件名称

PML値（％）（注１）

品川シーサイドパークタワー

3.1

川崎テックセンター

2.6

新宿イーストサイドスクエア

2.3

東京フロントテラス

3.0

ヒルコート東新宿

6.1

日宝本町ビル14.6

MIテラス名古屋伏見

4.9

オリコ博多駅南ビル

2.6（注２）

マイスクエアビル

4.2（注２）MIUMIU神戸

7.6

渋谷ワールドイーストビル

9.1

THINGS青山

5.1（注２）

イオン葛西店

10.2

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

14.0

ホテルサンルート新潟

7.7

ダイワロイネットホテル秋田

4.7

スーパーホテル仙台・広瀬通り

5.9

スーパーホテル大阪・天王寺

14.3

スーパーホテルさいたま・大宮

5.3

スーパーホテル京都・烏丸五条

13.1（注２）

コンフォートホテル新山口

7.7

伊勢シティホテルアネックス

6.9

コンフォートホテル北上

10.2

コンフォートホテル長野

9.4

ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町

2.4（注２）

スマイルホテル那覇シティリゾート

2.5（注２）

スマイルホテル博多駅前

2.7（注２）

スマイルホテル名古屋栄

2.6（注２）

ホテルWBF淀屋橋南

5.7（注２）

ミ・ナーラ

9.9（注２）

六甲アイランドDC

11.3

東京衛生学園専門学校

9.2（注２）

ポートフォリオPML値

3.0（注１）東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2019年11月付「32物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。
（注２）詳細調査（フェーズ２）の数値を記載しています。

- 67 -

（６）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
取得予定資産全ての取得後における保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査
機関及び構造計算確認機関は以下のとおりです（注１）。
施工者

確認検査
機関

株式会社
アール・アイ・エー

大成・鹿島・
清水特定建設工事共同企業
体

東京都

財団法人
日本建築
センター

株式会社
入江三宅設計事務所

株式会社
入江三宅設計事務所

清水・竹中・
東急建設共同
企業体

川崎市

株式会社ハ
イ国際コン
サルタント

新宿イーストサイドスクエア

株式会社三菱地所設計
株式会社日本設計

株式会社三菱地所設計

鹿島建設
株式会社

財団法人
日本建築
センター

財団法人
日本建築
センター

東京フロントテラス

株式会社
アール・アイ・エー

鹿島建設株式会社

鹿島建設
株式会社

東京都

財団法人
日本建築
センター

ヒルコート東新宿

清水建設株式会社
一級建築士事務所

清水建設株式会社
一級建築士事務所

清水建設
株式会社

東京都

株式会社
ジャスト

日宝本町ビル

株式会社蔵建築設計事務所
一級建築士事務所

株式会社蔵建築設計事務所

日本建設
株式会社

大阪市

株式会社
ジャスト

MIテラス名古屋伏見株式会社竹中工務店
名古屋一級建築事務所

株式会社竹中工務店
名古屋一級建築事務所

株式会社竹中工務店名古屋
支店

名古屋市

株式会社
ジャスト

オリコ博多駅南ビル

株式会社アイ・エヌ・エー
新建築研究所一級建築士事
務所

株式会社織本匠構造設計研
究所

清水建設
株式会社
九州支店

福岡市

大和不動産
鑑定株式会
社

マイスクエアビル

株式会社リクルートコスモ
ス一級建築士事務所

株式会社リクルートコスモ
ス一級建築士事務所

清水建設
株式会社

東京都

大和不動産
鑑定株式会
社

MIUMIU神戸

株式会社サトウファシリティーズ
コンサルタンツ株式会社
E＆Sエンジニアリング

株式会社
竹中工務店

一般財団
法人日本
建築セン
ター

渋谷ワールドイースト
ビル

設計室ACT
一級建築士事務所

設計室ACT一級建築士事務所、佐藤秀一級建築士事務所

株式会社
佐藤秀工務店

東京都

THINGS青山

株式会社西原研究所一級建築士事務所

株式会社西原研究所一級建
築士事務所

同和工営
株式会社

日本ERI
株式会社

店舗

鹿島建設株式会社
一級建築士事務所

鹿島建設株式会社
一級建築士事務所

鹿島建設
株式会社

東京都

駐車場

鹿島建設株式会社
一級建築士事務所

鹿島建設株式会社
一級建築士事務所

鹿島建設
株式会社

東京都

事務所

鹿島建設株式会社
一級建築士事務所

鹿島建設株式会社
一級建築士事務所

鹿島建設
株式会社

東京都

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

株式会社タカハシテクノ一級建築士事務所

株式会社タカハシテクノ、株式会社SDネットワーク

株式会社タカ
ハシテクノ

日本ERI
株式会社

ホテルサンルート新潟

株式会社東京設計社

株式会社東京設計社

木山構造工業
株式会社

新潟市

物件名称

設計者

品川シーサイドパーク
タワー

株式会社
アール・アイ・エー、
ジェイティ不動産株式会社
設計監理共同企業体

川崎テックセンター

イオン葛西店

構造設計者- 68 -

構造計算
確認機関

公益財団法
人兵庫県住
宅建築総合
センター
東京海上日
動リスクコ
ンサルティ
ング株式会
社
大和不動産
鑑定株式会
社
東京海上日
動リスクコ
ンサルティ
ング株式会
社
東京海上日
動リスクコ
ンサルティ
ング株式会
社
東京海上日
動リスクコ
ンサルティ
ング株式会
社
財団法人日
本建築総合
試験所
株式会社
ジャスト

物件名称

構造計算
確認機関

構造設計者

高層棟

大和ハウス工業株式会社
秋田支店一級建築士事務所

大和ハウス工業株式会社
秋田支店一級建築士事務所

低層棟

大和ハウス工業株式会社
秋田支店一級建築士事務所

大和ハウス工業株式会社
秋田支店一級建築士事務所

スーパーホテル仙台・
広瀬通り

株式会社藤田建築設計事務所

株式会社藤田建築設計事務所

山形建設
株式会社

日本ERI
株式会社

スーパーホテル大阪・
天王寺

株式会社小松義博建築都市
設計事務所

株式会社小松義博建築都市
設計事務所

清水建設
株式会社
大阪支店

株式会社
日本確認
検査セン
ター

スーパーホテルさいたま・大宮

株式会社浦島マコト
建築総合研究所

株式会社浦島マコト
建築総合研究所

松井建設
株式会社
東京支店

日本ERI
株式会社

スーパーホテル京都・烏丸五条

株式会社小松義博
建築都市設計事務所

株式会社小松義博
建築都市設計事務所

清水建設
株式会社
大阪支店

株式会社
京都確認
検査機構

コンフォートホテル
新山口

矢作建設工業株式会社
一級建築士事務所

矢作建設工業株式会社
一級建築士事務所

矢作建設工業
株式会社

株式会社
ジェイ・
イー・サ
ポート

株式会社
ジャスト

伊勢シティホテルアネックス

佐藤工業株式会社
一級建築士事務所

佐藤工業株式会社
一級建築士事務所

佐藤工業
株式会社

三重県

株式会社
ジャスト

ビューロ
ーベリタ
スジャパ
ン株式会
社

株式会社
ジャスト

ダイワ
ロイネット
ホテル秋田

施工者

確認検査
機関

設計者

大和ハウス
工業株式会社
秋田支店
大和ハウス
工業株式会社
秋田支店

日本ERI
株式会社

株式会社
ジャスト

日本ERI
株式会社

株式会社
ジャスト
東京海上日
動リスクコ
ンサルティ
ング株式会
社
東京海上日
動リスクコ
ンサルティ
ング株式会
社
東京海上日
動リスクコ
ンサルティ
ング株式会
社
東京海上日
動リスクコ
ンサルティ
ング株式会
社

ホテル

株式会社フジタ東北支店
一級建築士事務所

株式会社フジタ東北支店
一級建築士事務所

株式会社
フジタ
東北支店

店舗

Honto舎一級建築士事務所

富士電機リテイルシステム
ズ株式会社
一級建築士事務所

株式会社
フジタ
東北支店

岩手県

―（注２）

コンフォートホテル長野

株式会社設計事務所アーキ
プラン

株式会社関田構造設計事務所

株式会社
守谷商会

長野市

株式会社
ジャスト

新生設計株式会社

日本福祉設計株式会社

株式会社
松永建設

日本ERI
株式会社

公益財団法
人 東京都
防災・建築
まちづくり
センター

株式会社日建設計大阪本社
一級建築士事務所

日建設計大阪本社
一級建築士事務所

株式会社
國場組

那覇市

大和不動産
鑑定株式会
社

スマイルホテル博多駅前

株式会社ナカノフドー建設
九州支社一級建築士事務所

株式会社ナカノフドー建設
大阪支社一級建築士事務所

株式会社ナカノフドー建設九州支社

スマイルホテル名古屋栄

株式会社LIV建築計画研究所

株式会社和田
建築技術研究所

佐藤工業・新日鉄エンジニ
アリング共同企業体

株式会社ティーエムエッチ

株式会社
松本組

コンフォート
ホテル北上

ホテルウィングインター
ナショナルセレクト
上野・御徒町

スマイルホテル那覇シティリゾート

ホテルWBF淀屋橋南

株式会社永都設計- 69 -

ビューロ
ーベリタ
スジャパ
ン株式会
社
ビューロ
ーベリタ
スジャパ
ン株式会
社
株式会社
日本確認
検査セン
ター

一般財団法
人福岡県建
築住宅セン
ター
大和不動産
鑑定株式会
社
一般財団法
人大阪建築
防災センタ
ー

設計者

構造設計者

施工者

確認検査
機関

ミ・ナーラ

（新築時）株式会社奥村組
一級建築士事務所（増築・用途変更時）株式会社エスデーシー設計一級
建築士事務所（新築時）株式会社奥村組
一級建築士事務所（増築時・用途変更時）株
式会社奥村組一級建築士事
務所（新築時）株
式会社奥村組（増築時・用途変更時）株
式会社淺沼組

奈良市

株式会社
ジャスト

六甲アイランドDC

株式会社創元設計

株式会社創元設計

北野建設
株式会社
東京本社

株式会社
国際確認
検査セン
ター

一般財団法
人日本建築
センター

物件名称

構造計算
確認機関

（新築時）フジタ工業株式大和不動産
会社東京支店東京衛生学園専門学校
東京都
鑑定株式会
（増築時）大社
成建設株式会社東京支店（注１）上表記載の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の社名は、過去に社名変更がなされた場合であっても、建物の竣工当時又は構造計算書等確認業務実施当時の名称等を記載しています。
（注２）構造計算が不要な構造及び規模の建物です。
（新築時）株式会社東海設
計一級建築士事務所（増築時）有限会社アズ
コ・パートナーズ一級建築士事務所（新築時）株式会社東海設
計一級建築士事務所（増築時）有限会社アズ
コ・パートナーズ一級建築士事務所- 70 -

（７）担保の状況
本書の日付現在、該当事項はありません。
（８）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る主要な不動産に関する情報
取得予定資産全ての取得後における本投資法人の保有資産について2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、「年間賃料」が「ポートフォリオ全体の年間賃料合計」の10％以上を占める不動産の概要は以下のとおりです。

物件名称

年間賃料
（百万円）
（注１）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

総賃貸可能面積
（㎡）
（注３）

稼働率
（％）

品川シーサイドパークタワー

1,307

22,205.77

22,205.77

100.0

川崎テックセンター

1,045

22,162.89

22,737.07

97.5（注１）「年間賃料」は、原則として2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における保有資産に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる算出においては、契約上規定される固定賃料の上限に基づいて算出しています。また、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸
借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。但し、「ミ・ナーラ」については、最低保証賃料の付されたマスターリース契約を締結していることから、当該マスターリース契約に定める最低保証賃料である月額賃料70百万円を12倍することにより年換算して算出した840百万円を年間賃料として記載しています。変動賃料を一部採用している「スマイルホテル那覇シティリゾート」、「スマイルホテル博多駅前」及び「スマイルホテル名古屋栄」の「年間賃料」については、2019年９月末日時点
における各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に基づき、2019年９月末日までの直近１年間にテナントが支払った賃料の合計額を記載しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。保有資産が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。以下同じです。
（注２）「賃貸面積」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において、当該物件に関して賃貸が行われる面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、「ミ・ナーラ」については、最低賃料保証の付されたマスターリース契約を締結していることから、当該マスターリース契約に基づいて算出しています。
（注３）「総賃貸可能面積」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において、各物件に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、「ミ・ナーラ」については、最低賃料保証の付されたマスターリース契約を締結していることから、当該マスターリース契約に基づいて算出しています。

- 71 -

（９）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）に関する情報
取得予定資産全ての取得後における本投資法人の保有資産につき、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、「賃貸面積」が「ポートフォリオ全体の総賃貸面積」の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）は以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、「ミ・ナーラ」については、最低賃料保証の付されたマスターリース契約を締結していることから、当該マスターリース契約に基づいて算出しています。
賃貸面積
（㎡）
（注２）

テナント名

業種
（注１）

物件名称

合同会社
奈良平城プラザ

賃貸業

ミ・ナーラ

72,944.41840

イオン葛西店28,338.45

イオンリテール
株式会社

卸売業、
小売業

品川シーサイド
パークタワー
合計

年間賃料
（百万円）

敷金・保証金
（百万円）

契約満了日

契約更改の
方法等

249

2023年４月23日

自動更新

非開示（注３）

非開示（注３）

非開示（注３）

非開示（注３）226.50

非開示（注３）

非開示（注３）

非開示（注３）

非開示（注３）28,564.95

非開示（注３）

非開示（注３）──（注１）「業種」については、証券コード協議会が公表している業種の分類又は総務省統計局が公表している日本標準産業分類に従い記載しています。
（注２）「賃貸面積」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における当該テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
（注３）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。

- 72 -

（10）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る賃貸面積上位エンドテナント
取得予定資産全ての取得後における本投資法人の保有資産につき、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、ポートフォリオ全体に対する賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件については、エンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、「ミ・ナーラ」について
は、最低賃料保証の付されたマスターリース契約を締結していることから、当該マスターリー
ス契約に基づいて算出しています。

合同会社奈良平城プラザ

総賃貸面積
（㎡）
（注１）

面積比率
（％）
（注２）

72,944.41

26.8

28,564.95

10.5

契約満了日
（注３）

契約形態
（注４）

2023年４月23日

普通建物賃貸借非開示（注５）

定期建物賃貸借非開示（注５）

定期建物賃貸借

2031年５月30日

定期建物賃貸借非開示（注５）

定期建物賃貸借非開示（注５）

定期建物賃貸借

スマイルホテル名古屋栄

非開示（注５）

定期建物賃貸借

コンフォートホテル新山口

2027年８月31日

定期建物賃貸借非開示（注５）

定期建物賃貸借非開示（注５）

定期建物賃貸借非開示（注５）

定期建物賃貸借

2027年４月２日

定期建物賃貸借

2024年２月13日

定期建物賃貸借

2026年10月30日

定期建物賃貸借

2024年２月19日

定期建物賃貸借

エンドテナント名

物件名称
ミ・ナーラ
イオン葛西店

イオンリテール株式会社

品川シーサイドパーク
タワー

HAVIサプライチェーン・
ソリューションズ・ジャパン合同会社

六甲アイランドDC

16,834.36

6.2

スマイ ルホテル那覇 シティ
株式会社ホスピタリティ

リゾート

オペレーションズ

スマイルホテル博多駅前

15,040.36

5.5

伊勢シティホテル
株式会社グリーンズ

アネックス

11,795.42

4.3

コンフォートホテル長野
コンフォートホテル北上
スーパーホテル仙台・
広瀬通り
スーパーホテル大阪・
株式会社スーパーホテル

天王寺
スーパ ーホテルさ いたま・

10,860.91

4.0

大宮
スーパーホテル京都・烏丸五条
株式会社相鉄ホテルマネジメント
ダイワロイヤル株式会社

エヌ・ティ・ティ・コムウェア株式会社

株式会社ドン・キホーテ

ホテルサンルート新潟
ダイワロイネットホテル
秋田
品川シーサイドパーク
タワー
MEGAドン・キホーテ
和泉中央店

7,812.26

2.9

2027年６月14日

定期建物賃貸借

7,439.36

2.7

2026年６月30日

普通建物賃貸借

7,158.53

2.6

非開示（注５）

非開示（注５）

6,891.87

2.5

非開示（注５）

非開示（注５）（注１）「総賃貸面積」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）におけるエンドテナントとの間の各物件に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積（当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合はその合計）を記載しています。
（注２）「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の比率を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「契約満了日」は、エンドテナントとの間の各物件に係る各賃貸借契約に表示された契約満了日（当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合は各契約満了日）を記載しています。
（注４）「契約形態」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
（注５）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。

- 73 -

（11）取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産に係る年間賃料上位エンドテナント
取得予定資産全ての取得後における本投資法人の保有資産につき、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、ポートフォリオ全体に対する「年間賃料」に係る上位10テナントは以下のとおりです。

エンドテナント名
合同会社奈良平城プラザ

物件名称
ミ・ナーラ

賃料比率（％）（注１）
9.6

スマイルホテル那覇シティリゾート
株式会社ホスピタリティオペレーションズ

スマイルホテル博多駅前

非開示（注２）

スマイルホテル名古屋栄
HAVIサプライチェーン・
ソリューションズ・ジャパン合同会社

六甲アイランドDC

6.0

イオン葛西店
イオンリテール株式会社

非開示（注２）品川シーサイドパークタワー

エヌ・ティ・ティ・コムウェア株式会社

品川シーサイドパークタワー

非開示（注２）

スーパーホテル仙台・広瀬通り
スーパーホテル大阪・天王寺
株式会社スーパーホテル

3.4
スーパーホテルさいたま・大宮
スーパーホテル京都・烏丸五条

中部テレコミュニケーション株式会社

MIテラス名古屋伏見

非開示（注２）

コンフォートホテル新山口
伊勢シティホテルアネックス
株式会社グリーンズ

非開示（注２）
コンフォートホテル長野
コンフォートホテル北上

学校法人 後藤学園

東京衛生学園専門学校

非開示（注２）

ビッグローブ株式会社

品川シーサイドパークタワー

非開示（注２）

上位10テナント合計

47.2（注１）「賃料比率」は、ポートフォリオ全体の年間賃料の合計に対する各テナントの年間賃料の比率を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。

- 74 -

（12）取得予定資産の取得後におけるポートフォリオの概況
以下は、取得予定資産全ての取得後における保有資産に係るポートフォリオの概況を示したものです。
（イ）アセットタイプ別比率
物件数（棟）

アセットタイプ

投資比率
（％）

オフィス

９

82,793

55.0

商業施設

５

21,078

14.0

ホテル

15

29,16519.4

29133,036

88.4

商業施設

１

4,944

3.3

インダストリアル

１

8,650

5.7

教育施設

１

3,900

2.6

合計

３

17,49411.6

32

150,530

100.0

コアアセット

コアアセット合計

グロースアセット（コアプラスアセット）
グロースアセット（ニュータイプアセット）

取得（予定）価格（百万円）

グロースアセット
合計（注）アセットタイプ別比率については、取得（予定）価格に基づいて算出しています。

（ロ）エリア別比率
物件数
（棟）

エリア

取得（予定）価格
（百万円）

投資比率
（％）

23

133,318

88.6

東京圏

12

95,037

63.1

大阪圏

８

24,645

16.4

名古屋圏

３

13,636

9.1

その他

９

17,212

11.4

合計

32

150,530

100.0

三大都市圏

（注）エリア別比率については、取得（予定）価格に基づいて算出しています。

（ハ）ポートフォリオ平均稼働率
アセットタイプ

コアアセットグロースアセット（コアプラスアセット）
グロースアセット（ニュータイプ
アセット）

ポートフォリオ平均稼働率（％）（注）
オフィス

98.8

商業施設

100.0

ホテル

100.0

商業施設

100.0

インダストリアル

100.0

教育施設

100.0

合計

99.6

（注）「ポートフォリオ平均稼働率」は、2019年９月末日時点（「MIUMIU神戸」については2019年11月末日、「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）における各項目に該当する保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、「ミ・ナーラ」については、最低賃料保証の付されたマスターリース契約を締結していることから、当該マスターリース契約に基づいて算出しています。

- 75 -

４

投資リスク
以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」を一部削除の上、参照有価証券報告書の記載を変更又は追加した箇所は＿罫で示しています。
以下において、本投資口及び本投資法人の発行する投資法人債（以下、本「４ 投資リスク」
において「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口
及び本投資法人債への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク
以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事
項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載
事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
（１）リスク要因
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（イ）換金性・流動性に関するリスク（ロ）市場価格変動に関するリスク（ハ）金銭の分配に関するリスク（ニ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク（ホ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（イ）投資法人の組織運営に関するリスク（ロ）投資法人の制度に関するリスク（ハ）スポンサーグループ等への依存、利益相反に関するリスク（ニ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（ロ）不動産の瑕疵に関するリスク（ハ）PM会社に関するリスク（ニ）費用に関するリスク（ホ）専門家報告書等に関するリスク（ヘ）マーケットレポートへの依存に関するリスク（ト）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク（チ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク（リ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク（ヌ）共有物件に関するリスク（ル）区分所有建物に関するリスク（ヲ）借地権等に関するリスク（ワ）底地物件に関するリスク（カ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（ヨ）不動産の所有者責任に関するリスク（タ）転貸に係るリスク（レ）マスターリースに関するリスク（ソ）将来における法令等の改正に関するリスク（ツ）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク- 76 -

（ネ）売主の倒産等の影響に関するリスク（ナ）開発物件に関するリスク（ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ウ）敷金・保証金の利用に関するリスク（ヰ）地球温暖化対策に係るリスク（ノ）ホテルに関するリスク（オ）ニュータイプアセットに対する投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリスク（ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク（ヤ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（イ）信託受益者として負うリスク（ロ）信託受益権の流動性に関するリスク（ハ）信託受託者に関するリスク（ニ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 匿名組合出資持分への投資に関するリスク⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦ 減損会計の適用に関するリスク⑧ 税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク⑨ その他（イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク（ロ）本投資法人の資金調達（金利環境）等に関するリスク（ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（イ）換金性・流動性に関するリスク
本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。
したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却する等の必要があります。また、投資家の希望する時期や条件で取引できる保証も、常に買主が存在するとの保証もなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。さらに、
東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。
これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。また、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。そのため、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
（ロ）市場価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動
向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、不動産等資産を主な投資対象としており、本投資口の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企
業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。

- 77 -

加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあります。
これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
（ハ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法
人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
（ニ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更は役員の選任等の重要事項の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行使を行うことができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、また、投資主総会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、
当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
（ホ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じたりするおそれがあります。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
（イ）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
a．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社の役職員の多くは、スポンサーからの出向者です。
b．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等により、本投資法人の運営に支障をもたら- 78 -

し、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす結果、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。加えて、これらの約束や制限等に違反した場合には、追加の担保提供や費用負担等を求められ、又は当該借入れにかかる借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法
人が既存の借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から資金の借入れを行っており、借入れに係る契約において、当初の借入れ時における担保及び保証の提供は想定されていませんが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の一定の数値を維持すること等の財務制限条項等が規定されています。なお、本書の日付現在において、当該財務制限条項等に違反する事実又は違反するおそれがある事実は生じていません。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧ 税制に関するリスク／（イ）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建て替
え等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有
不動産の処分や建て替え等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けや市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
c．投資法人が登録を取り消され又は倒産するリスク
本投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散し、清算手続きに入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。また、本投資法人債の債権者が損害を受ける可能性があります。本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。
また、本投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。本投資法人は現行法上の倒産手続として破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続に服します。
投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。

- 79 -

（ロ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
a．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。したがって、本投資法
人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。加えて、金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録が必要であり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務
受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、当該業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場
合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により本投資法人に対して負う善管注意
義務や忠実義務に反する行為を行った場合には、その結果、投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、これらの者との委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
b．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託する本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
i.

資産運用会社の運用能力に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会
社となるためには投資運用業の登録が必要であり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。本投資法人は2015年12月４日に設立され、本資産運用会社が本投資法
人よりその資産運用業務の委託を受けていますが、運用実績が豊富とはいえません。
本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法、金融商品取引法及び東京証券取引所が定める上場規則の適用を受けることとなり、これらの規制の上で、期待どおりの運用を行
い、収益を上げることができる保証はありません。なお、本投資法人のスポンサーの過去の業績
ないし運用実績や、本投資法人が取得を予定する資産の過去の収益状況は、本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではありません。
ii. 資産運用会社の行為に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人等と本投資法人との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行う
ことは法令上禁止されているものではありません。そのような場合に、本資産運用会社が自己又- 80 -

は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
iii.資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方
針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。
このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
（ハ）スポンサーグループ等への依存、利益相反に関するリスク
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、それぞれ本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株式を各50％保有する株主であるだけではなく、本投資法人に対して自ら又は各スポンサーのグループ会社を通じてスポンサー・サポートを提供する会社です。また、三井物産グループ及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社の主要な役職
員の出向元です。
したがって、本投資法人が、三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びイデラ グループ企業（そのいずれか又は双方のスポンサー）との間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又はスポンサー・サポート業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びイデラ グループ企業につき、その業績が悪化した場合や、それらの市場での信頼や評価が風評等により損なわれた場合、それらの株主の経営戦略の変更があった場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
スポンサーは、スポンサー自ら（イデラ キャピタルにおいては、イデラ グループ企業を含みます。）又はグループSPC（三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャ
ピタルが出資し若しくは同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は、その子会 社 ）がア セッ トマネ ジメ ント業 務を受託 し てい るいわ ゆる特別目 的 会社 （Limited
Partnership、投資事業有限責任組合などの法人格のないエンティティを含みますが、投資法人は含みません。）をいいます。以下同じです。）は、スポンサー・サポート契約に従って、対象不動産の売却を検討することとなった場合、及び本資産運用会社から要請があった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅滞なく提供するものとされており、また、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPCを含み、イデラ キャ
ピタルの場合は、イデラ グループ企業及びグループSPCを含みます。）は、一定の条件のもと、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合は、イデラ グループ企業及びグループSPC、本投資法人及び本資産運用会社の双方に対し、同じ内容にて速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
前記に加え、スポンサー・サポート契約の有効期間は、2016年11月11日又は当該スポンサー・
サポート契約の当事者が別途書面において合意するその他の日から３年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、スポンサーからのスポンサー・サポートが受けられなくなるおそれがあります。
さらに、三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びその株主は、自ら又はその運用するファンドを通じた不動産投資活動やプロパティ・マネジメント業務等を行うなど、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人
又は本資産運用会社と三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びその株主が、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。その他、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、三井物産グループ及びイデラ グループ企業を含む利害関係者との間で事業及び取引機会（グループSPC- 81 -

との物件の共有又は準共有の機会を含みます。）を提供される可能性又はそれを提供する可能性があります。これらの場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行わない
よう、本投資法人は、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しないことがあった場合には、本投資法人の投資家の利益に反する取引が行われ、投資家に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
本投資法人は、本資産運用会社の株主である三井物産アセットマネジメント・ホールディング
ス及びイデラ キャピタルより、両社の間で株主間契約が締結されていること、当該株主間契約において、両社のいずれかが当該株主間契約の各条項のいずれかに重大な点で違反し、是正がな
されず、本資産運用会社の事業の正常な継続が見込めなくなった場合、両社及びその役員（イデラ キャ ピタル について は、そ の親会社 であ る復星国 際有 限公司 （Fosun Int e rn at ional
Li mite d ） 及 び そ の 役 員 並 び に 親 会 社 グ ル ー プ 企 業 で あ る 復 星 地産 控 股 有 限 公 司 （ Fosu nProperty Holdings Limited）及びその役員を含みます。）のいずれかが反社会的勢力の排除や汚職、贈賄の防止に係る条項等に違反した場合、本投資法人の運営に重大な悪影響を及ぼすと客観的・合理的に判断する事象が両社のいずれかに発生した場合など一定の事由が生じた場合には、他方の当事者は、その選択により、一定の事由が発生した当事者（以下「発生当事者」といいます。）の保有する本資産運用会社の株式及び本投資口の全部を買い取ることができるとの規定があることについて、書面により通知を受けています。したがって、仮に三井物産アセットマ
ネジメント・ホールディングス又はイデラ キャピタルのいずれか一方に一定の事由が発生した
場合、発生当事者は、他方当事者の権利行使によって、本資産運用会社の株式及び本投資口の全部を他方当事者へ売却することとなり、その結果、発生当事者はスポンサーではなくなることがあります。その場合、本投資法人、本資産運用会社及び発生当事者との間のスポンサー・サポー
ト契約は解除され、発生当事者によるスポンサーとしてのサポートは期待できないこととなる可能性があり、また、発生当事者から出向した役職員は出向元である発生当事者に戻る可能性があります。本資産運用会社は、上記の事象が生じた場合においても、本投資法人の運営に支障をきたすことのないよう対応することに努めますが、本資産運用会社が講じる対応により本投資法人の運営に支障をきたさない保証はなく、本投資法人の運営に重大な悪影響を受けるおそれがあります。
（ニ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けることとなります。また、本投資法人及び本資産運用会社は内部規程を設け、その役職員及びその親族がかかる取引を行うことを制限しています。しかしながら、こうした法規制や内部態勢にもかかわらず、本投資法人の役員若しくは本資産運用会社の役職員その他の内部者が本投資法
人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行うことがないとの保証はな
く、また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三者に伝達し又はその売買等を推奨しないとの保証はありません。これらの場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等を招き、本投資法人の投資主が不利益を受けるおそれがあります。
③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、国内の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。
a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク
賃借人が一定期間前の通知により契約を解約できる賃貸借契約上の解約権を留保している場合
等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了する場合があります。また、賃貸借契約の期間が終了しても別段の意思表示がない限り自動的に更新されることが定めている場合でも、賃貸借- 82 -

契約期間が満了する際、常に賃貸借契約が更新されるとの保証はありません。これらの場合、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。
また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。その他、契約上、賃料の増額改定の規定が設けられている場合でも、契約通りの増額改定がなされる保証もありません。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける
結果、投資主に損害を与える可能性があります。
b．不動産等の賃借人の信用力及び賃料不払いに関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合や賃借人について倒産手続が開始された場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債
務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一の賃借人からの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
c．賃借人による賃料減額のリスク
賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はなく、また、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払いを請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払いを受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利
息を付して賃借人に返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
d．テナント集中に関するリスク
本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に
当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
本投資法人の保有資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれていますが、既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少な
いために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
e．変動賃料に関するリスク
賃貸借契約において、固定賃料以外に、不動産等のテナントの収益等に応じた変動賃料の支払いを伴う場合には、不動産等のテナントの収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが- 83 -

売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ロ）不動産の瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。
かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物
質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。これらの欠陥や瑕疵等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、不動産については、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありえるほか、免震装置、制震装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である場合がないとの保証はありません。本投資法人が取得した不動産に、これらの問題が存在する場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等について専門業者からエンジニアリングレポートを取得するとともに、原則として当該不動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリングレポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主が表明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。
その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないまま、当該不動産等を取得する可能性もあります。このような不動産等を処分する場
合、事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
また、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の責任額や負担期間が限定されていたり、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場
合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人
がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人及び信託会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77- 84 -

条第２項、第77条の２第２項）、投資法人又は信託会社が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託
者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
（ハ）PM会社に関するリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、PM会社の能力・経験・ノ
ウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、当該PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのPM会
社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託したPM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた
場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託したPM会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、PM会社が交代する場合、後任のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。
（ニ）費用に関するリスク
不動産の運用に関する費用は、インフレーションなどの経済状況、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコスト、租
税公課、その他の理由により、増加する可能性があります。
（ホ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づ
く、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士
等、評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額、調査
価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定、調査等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するものではありません。
建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート、地震リスク評価報告書等についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません （不動産の欠陥・瑕疵に関するリスクについては 、前記「（ロ）不動産の瑕疵に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているもの
ではありません。また、不動産に関して算出されるPMLは、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した
場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。
たとえば、国土交通省住宅局建築指導課は、2013年７月22日、「指定確認検査機関等の処分について」との文書を公表し、国土交通大臣の指定確認検査機関が、確認審査において過失により法令に適合しない建物の確認済証を交付した事例で行政処分を科しています。本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。

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（ヘ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
本投資法人は、物件の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その際、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を得て投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、マーケットレポートは、第三者によるマーケット分析を示したもので、個々の調査会社の分析に基づく意見ないし判断であり、また、一定の前提に基づく、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。したがって、そのレポートの内容が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が現実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ物件の調査分析でも、調査分析を行う会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、マーケットレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。
（ト）不動産の毀損・滅失・劣化等に関するリスク
火災、地震、液状化、津波、火山活動、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下併せて「災害等」といいます。）により不動産が劣化毀損若しくは滅失し、又は上下水
道管、電線、ガス管等のインフラ施設や鉄道、公共道路等が不全となる等の周辺環境の悪化等の間接被害を受け、投資対象不動産の価値又は収益が影響を受ける可能性があるほか、その復旧、復興に多大な費用と期間を要することがあります。このような場合には、劣化、毀損又は滅失した個所の修復又は建て替え等のために一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は建て替え若し
くは修繕が困難であること等により、賃料収入が減少し若しくは得られなくなり、又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いがほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
加えて、広範囲に被害をもたらす大地震・大津波をはじめとする災害が起った場合、本投資法
人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に災害等の影響を受ける可能性は否定できません。
本投資法人は、取得を予定する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物件については、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害により損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保した場合でも、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあり、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。
（チ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク
不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査する（デュー・ディリジェンス）こともあります。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
また、国内外の投資家等による不動産に対する積極的な投資活動による物件取得競争が激化するなど市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオの実現や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。
さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から
希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。

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（リ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存
不適格の建物の建て替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少したりする可能性があります。
（ヌ）共有物件に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があります。
共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第256条）がある
場合であっても、この合意の効力は最大５年であり、合意の有効期間が満了したり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金返還債務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がテナントに対して債務を負担する可能性があります。
さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意
向にかかわりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。
共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、
本投資法人が影響を受ける場合があります。
（ル）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部
分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原- 87 -

則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（区分所
有法第31条）、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。
敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に
賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。
（ヲ）借地権等に関するリスク
本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地
権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅す
れば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人
は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りない
ときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払いを余儀なくされることがあります。

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上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
なお、本投資法人の保有資産については原資産の土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
（ワ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払いが滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
（カ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等が必要とな
り、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能汚染
又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

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（ヨ）不動産の所有者責任に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。
本投資法人は、その運用資産に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場
合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない若しくは支払いが遅れる場合には、
本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
（タ）転貸に係るリスク
a．転借人に係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
b．敷金等の返還義務に係るリスク賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
（レ）マスターリースに関するリスク
本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払いが滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マス
ターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する
前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ソ）将来における法令等の改正に関するリスク
消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模小売店舗
立地法等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があります。さらに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義
務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課されたりする可能性があります。
（ツ）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
テナントによる不動産等の利用状況により、当該不動産等の法令等への適合性に問題が生じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、テナントの属性によっては、運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

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なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、PM会社を通じてテナントの不動産等の利用状況の調査を行っていますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できる保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあり、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
（ネ）売主の倒産等の影響に関するリスク
一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人等により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、売買取引を担保付融資取引であると法的に評価し、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があります。特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
（ナ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、投資方針上、未稼働の不動産等を取得対象としていません。但し、本投資法人
は、将来的に安定稼働が確保されることが期待される等（建物未完成の物件の場合には、当該建物が図面どおりに竣工されることを含みます。）を取得の条件として、未稼働の不動産等の取得に関する売買契約を締結することがあります。
しかしながら、未稼働の段階で売買契約を締結する場合には、災害や工事における事故等、地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見、工事請負業者の倒産若しくは工事請負契約の不履行又は行政上の許認可手続の遅延等様々な事由により、開発・再生が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。また、リーシングの進捗が再生計画の想定値に達しない可能性や開発・再生コストが当初の予想を大幅に上回る可能性があります。これらの場合には、開発・再生物件からの収益等が本投資法人の予想を下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等の全部若しくは一部が収受できないおそれがあるほか、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もありえます。
実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
（ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約（以下「フォワード・コミットメント等」といいます。）を締結することがあります。フォワー
ド・コミットメント等は、契約締結から決済までに一定の期間があることから、その間の経済環
境の変化等により本投資法人が決済のための資金調達ができない等の理由により、不動産等を取得できない可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合に- 91 -

は、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ウ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産等のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、テナントとの交渉等により、本投資法人の想定よりもテナントからの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ヰ）地球温暖化対策に係るリスク
現在及び将来において、法令や条約等により、地球温暖化対策として、一定の不動産等の所有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、またその規制が今後さらに強化される可能性があります。これらの規制の結果、テナントの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物の改修や施設拡充を実施したり、排出権や再エネクレジットを取得する等の負担につながるおそれもあります。これ
らの場合、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
（ノ）ホテルに関するリスク
a．ホテルの賃借人等が行うホテル営業に関するリスク
本投資法人が投資対象としているホテルについては、賃貸料収入をホテルの営業収益に依拠しており、賃貸料の支払いの安定性、特に変動賃料部分については、運用資産からのホテルの営業収益に大きく左右されます。
ホテル事業は、主として宿泊売上げに依存しており、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業がその大部分を占めます。そのため、ホテルの収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性もあります。特に、ホテルの収益に関しては、上記の要因等により、過去における収益状況と将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いといえます。さらに、本投資法人の収益及び運用不動産の価値等は、以下のようなホテル事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。
まず、一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く損益分岐点が高いため、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益が落ち込むリスクが比較的高いといえます。また、海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテル間の競争は激しく、新規に開業するホテルとの競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。その他、ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受けるほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施
設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化や、消費者の嗜好性の変化による影響を受ける可能性があります。さらに、運用資産であるホテルが国際観光ホテル整備法（昭和24年法律第279号、その後の改正を含みます。）に定める登録を受けている場合、当該ホテルの所有者は税制上の優遇措置を受けることがありますが、その登録が取消し又は抹消された場合には、当該優遇措置を受けることができず、本投資法人の収益等が悪影響を受けることがあります。
戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自然災
害、ＳＡＲＳ（重症急性呼吸器症候群）やＭＥＲＳ（中東呼吸器症候群）などの伝染病・疫病の国内外における流行のほか、航空会社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。

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b．テナントの集中に関するリスク
本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つの賃借人に賃貸することが多くなります。
一般的に、シングルテナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別のホテルの賃借人向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるホテルの賃借人となりうる者が限定されていることから、代替となるホテルの賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少すること、あるいは代替となるホテルの賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
c．季節的要因により本投資法人の収益等が変動するリスク
宿泊特化型ホテルの場合、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無や夏期・冬期休暇シー
ズンなど、季節によりホテルの収益が変動します。観光地に位置するホテルの収益は、一般的に夏休みや年末年始といった観光、休暇シーズンに大きくなります。このような季節的要因により、本投資法人の収益等営業期間ごとの収益に大幅な変動が生じる可能性があります。
d．施設及び設備等の維持に関するリスク
ホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、ＦＦ＆Ｅと呼ばれる家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテルにはグレードとイメージがあり、これを維持するために相応の資本的支出が求められる場合があります。
施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上等に比べ過大な場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があり、また、施設及び設備の更新投資がホテルの売上若しくは収益の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合があります。また、ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社が運営維持費や更新投資を負担する場合であっても、当
該ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社がグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
e．フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク
ホテルの賃借人はホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタンダードや他の基準・条件の遵守が要求されることが一般的であり、これらの基準・条件が満たされない場合には、当該契約を解除され、ホテルの収益が悪影響を受ける可能性があります。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテルのブランド価値が低下することにより、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
f．周辺施設への依存に関するリスク
近隣に大きい集客能力を有する施設が存在するホテルの場合、ホテルの集客力も当該施設の集客力に大きく依存している場合が多く、当該施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下
によりホテルの営業収入が減少し、その結果変動賃料部分が減少し、又は物件価値が減少する可能性があり、本投資法人に影響を与える可能性があります。
g．ホテルの賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、ホテルの賃借人等による建物への変更工事、内装の変更、賃借人等による設備（看板等）の設置、その他のホテルの賃借人等による建物の使用方法により、建物の状況が建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性もあります。本投資法人は、かかる事態が生じない
ようホテル賃借等に要請、指示等をしていく所存ですが、ホテルの賃借人等が所有する資産が関連する場合、本投資法人は当該資産についての管理処分権限を持たないため、上記要請、指示等- 93 -

が必ず遵守されるとの保証はありません。また、本投資法人が建物の所有者であるが故に違反を是正するための費用や事故により発生した損害の負担を余儀なくされる可能性も否定できません。
さらに、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のホテルの賃借人
等の属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
（オ）ニュータイプアセットに対する投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリスク
a．オペレーターに関するリスク
本投資法人が投資する可能性があるニュータイプアセットのうちヘルスケア施設、病院、インダストリアル不動産、インフラ施設等は、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供することが想定されています。これらオペレーショナルアセットについては、かかる観点より、各種の業法規制や、事業遂行のノウハウ、さらにはオペレーターとしての事業継続性の観点からの財務体質等といった各種の見地で本投資法人はその投資判断を行うこととなり、その結果、本投資法人の投資適格となりうるテナント候補は、一定の範囲に限られますし、投資判断後においてオペレーターが交替することを余儀なくされる場合にも、代替オペレーター候補は限定されることとなります。したがって、テナントによる運営管理が適切に行われなかった場合又はテナン
トに一定の交代事由が生じた場合であっても、機動的にテナント交代ができず、結果的に、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損ない、ひいては、本投資法人の収益及び市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。
他方で、ニュータイプアセットのうちオペレーショナルアセットは原則としてテナントと長期の賃貸借契約の締結が想定されるため、退去する可能性は比較的低いと考えられますが、万一退去した場合には、賃貸面積の広さや、テナント向けの個別仕様の物件が多いこと及び代替テナン
トとなりうる者が限定されていることから、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該オペレーショナルアセットの稼働率が大きく低下すること、あるいは代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなること等賃貸借契約の条件が不利となることがあり、本投資法人の収益及び当該物件の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人は、その投資判断を行うにあたり、バックアップオペレーターを選任するかを決定する際、バックアップオペレーターの財務基盤、実績、業容、社内態勢等を検討し、その結果、バックアップオペレーターを選任する保証はありません。しかしながら、バックアップオ
ペレーターを選任しなかった結果、後に当該オペレーターの業務運営に支障が生じた場合に、機動的にテナント交代ができず、そのため、本投資法人の収益等は、悪影響を受ける可能性があります。
b．物件の汎用性に関するリスク等
ニュータイプアセットは、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による用途制限
等の点で、テナント又はオペレーターのニーズに応じて、その業務特性を反映した建物の構造や設備を有することが一般的です。そのため、将来テナントやオペレーターが退去した際には、その建物を、オフィスや住居等の用途に容易に転用が可能でないことが一般的です。その際、ニュータイプアセットの用途の変更には、多額の費用が掛かり又は転用自体が困難な場合があり、また、用途が限定されているため購入先が限られて想定した価格で売却できない可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
c．制度改正に関するリスク
ニュータイプアセットについては、オペレーターの事業の運営に関連した固有の法令等の規制が存在し、法令、ガイドラインの改正や制度改正等がオペレーターの運営や競争環境に影響を及
ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
d．ニュータイプアセットの範囲に関するリスク
本書の日付現在、ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダストリアル不動産、インフラ施
設、観光施設、森林をニュータイプアセットと位置付けていますが、今後マーケット及び社会環
境の変化とともに、ニュータイプアセットの具体的範囲は変化することがあり、本書の日付現- 94 -

在、ニュータイプアセットと位置付けられている物件が本投資法人のポートフォリオに組み入れられない可能性や、ニュータイプアセットと位置付けられていない物件が本投資法人のポートフ
ォリオに組み入れられる可能性があります。また、関係法令等の制約により、本投資法人による
特定のニュータイプアセットへの投資が、不可能又は困難となる可能性があります。
（ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用資産を売却した場合に、運用資産に物的又は法的な瑕疵がある場合、法令の規定に従い瑕疵担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法
上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担
保責任を負うリスクを排除できない場合があります。
また、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責
任や瑕疵担保責任を負う可能性があります。
これらの法令上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負担する場合には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償を余儀なくされる可能性があり、その場合、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があります。本投資法人についても、そのような場合に予想外の債務又は義務等を負い、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
（ヤ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク
経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定められた譲渡実行の前提条件が成就しない場合等においては、有価証券届出書、有価証券報告書等において開示した譲渡予定資産の譲渡を実行することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、譲渡のための努力を行う予定ですが、同様の条件で他の譲渡先に譲渡することができな
い場合には、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
（イ）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受する者ですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事
務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェン
スを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場
合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすお- 95 -

それがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者
がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ロ）信託受益権の流動性に関するリスク
本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場
合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする
場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされま
すが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ハ）信託受託者に関するリスク
a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産
その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリ
スクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
b．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
（ニ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる
可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理
は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項
本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。また、- 96 -

信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。
したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債
務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産
自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金
請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払いや支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払い又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資します
が、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運
用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑧ 税制に関するリスク／（イ）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ナ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

- 97 -

⑦

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
⑧ 税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

所有先要件

非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されている
こと
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合
出資を含み、一定の海外子会社を除きます。）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
a．会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正
により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は- 98 -

一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
b．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない
場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
c．借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
d．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第29条第４項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通
税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑨ その他（イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用ガイドラ
インに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実現可能性の把握等に努めており、また、必要に応じ、資産取得の検討や関係者との協議を行っています。したがって、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本書の日付現在保有する資
産以外の資産の取得を行うことがあり得ます。しかしながら、契約締結後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、当該取得予定の資産を購入することができず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産の一部については、本投資法人による取得に先立ち信託が設定- 99 -

される場合があり、しかし、何らかの理由により、取得予定の資産が信託されないこともありえます。このような場合、停止条件付信託受益権譲渡契約の停止条件が成就しないとされるため、
本投資法人が当該取得予定の資産を取得することができず、その結果、投資主又は投資法人債権者は損害を被る可能性があります。
（ロ）本投資法人の資金調達（金利環境）等に関するリスク
本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から借入れを行っています。また、今後も取得予定の資産の取得資金に充当する等の目的のため、一定の金融機関から借入れを行うことが考えられますが、個別の貸付については、与信審査等の内部手続を経るため、本投資法人が希望する額及び条件による貸出しの実行がなされる保証はありません。本投資法人が取得予定の資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要し、取得予定の資産を購入することが遅れることで、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定の資産を購入した後においても、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
加えて、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引
及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みによっても金利変動の影響を軽減できない場合があり、その場合には、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
（ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人が取得を予定する資産については、売主その他の関係者から当該資産の過去の収支状況に係る情報を入手することがあります。しかし、これらは、本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、現所有者等から提供を受けた参考としての情報にすぎません。特に契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、
当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が、取得を予定する資産を取得した後に、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。

- 100 -

（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取組みは、以下のとおりです。
①

投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある
監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資法人の発行する投資口、新投資口予約権証券及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはな
らないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
②

資産運用会社について
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスの徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及
び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、コンプライアンスを実現させるための具体的な実施計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従ってコンプラ
イアンスの実現に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員等
は、本投資法人の発行する投資口、新投資口予約権証券及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間
は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

- 101 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
投資法人みらい本店（東京都千代田区西神田三丁目２番１号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 102 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料

本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のと
おりです。
取扱場所
：
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
取次所：
該当事項はありません。
投資主名簿等管理人の名称及び住所 ：東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社
手数料：
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 103 -

第２【その他】
１．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙に本投資法人の名称等を記載することがあります。
２．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり、金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号、その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。
運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
３．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて（１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号、その後の改正を含みます。以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間（※１））において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品
市場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定する私設取引システムにおける空売り（※２）
又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（※３）の決済を行うことはできません。
（２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（※２）に係る有価証券の借入れ（※３）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
※１ 取引等規制府令第15条の５に定める期間は、2019年12月11日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書が2019年12月18日から2019年12月24日までの間のいずれかの日に提出され、公衆の縦覧に供された時までの間となります。
※２ 取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り※３ 取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
４．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）
について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://3476.jp/ja/ir/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事- 104 -

項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」- 105 -