RETIO. 2011. 10 NO.83

注目の判例〜更新料条項〜

更新料条項が消費者契約法10条により無効ということはできないとされた事例（最高裁第三小法廷判決 平・23・７・15 裁判所ウエブサイト）

太田 秀也

賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載さ③Ｙは、Ｘの入居期間にかかわりなく、更れた更新料条項は、更新料の額が賃料の額、新料の返還、精算等には応じない旨の条項

賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額がある。
ºに過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費Ｘは、Ｙとの間で、３回にわたり本件賃者契約法10条により無効ということはできな貸借契約をそれぞれ１年間更新する旨の合いとされた事例

意をし、その都度、更新料として７万6000円を支払った。Ｘは、平成18年に更新され１

事案の概要た本件賃貸借契約の期間満了後である平成

本件は、居住用建物を上告人Ｙから賃借し19年４月１日以降も本件建物の使用を継続た被上告人Ｘが、更新料の支払を約する条項したが、その際、Ｘは、Ｙに対し、更新料（以下、「更新料条項」という。）は消費者契の支払をしていない。

約法10条又は借地借家法30条により、無効で原審は、上記事実関係の下で、更新料条項ある等と主張して、Ｙに対し、支払済みの更及び定額補修分担金に関する特約は消費者契新料22万8000円の返還等を求め（本訴）、Ｙ

約法10条により無効であるとして、Ｘの請求が、Ｘに対し、未払更新料７万6000円の支払を認容すべきものとし、Ｙの請求をいずれも等を求めた（反訴）事案である。事実関係の棄却すべきものとした。

概要等は、次のとおりである。
¸¹

Ｘは、平成15年４月１日、Ｙとの間で、

２判決の要旨京都市内の共同住宅の一室（以下「本件建最高裁判所は、下記のように述べ、本件更物」という。）につき、契約期間１年、月新料条項は消費者契約法10条により無効とは額賃料３万8000円、更新料を賃料の２か月いえないとして、Ｘの更新料返還の請求を棄分とする賃貸借契約を締結し、同日、引渡却するとともに、Ｙの請求を認め、Ｘに対ししを受けた。て未払い更新料の支払を命じた。
¸ 更新料の性質について

本件契約書には、契約の更新につき、①Ｘは、期間満了の60日前までに申し出るこ

更新料は、期間が満了し、賃貸借契約をとにより、本件賃貸借契約の更新をするこ

更新する際に、賃借人と賃貸人との間で授とができる、②Ｘは、本件賃貸借契約を更受される金員である。これがいかなる性質新するときは、これが法定更新であるか、を有するかは、賃貸借契約成立前後の当事合意更新であるかにかかわりなく、１年経者双方の事情、更新料条項が成立するに至過するごとに、Ｙに対し、更新料として賃った経緯その他諸般の事情を総合考量し、料の２か月分を支払わなければならない、具体的事実関係に即して判断されるべきで

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あるが（最高裁昭和59年４月20日第二小法る場合に、賃借人と賃貸人との間に、更廷判決）、更新料は、賃料と共に賃貸人の新料条項に関する情報の質及び量並びに事業の収益の一部を構成するのが通常であ交渉力について、看過し得ないほどの格り、その支払により賃借人は円満に物件の差が存するとみることもできない。
そうすると、賃貸借契約書に一義的かと、更新料は、一般に、賃料の補充ないしつ具体的に記載された更新料条項は、更前払、賃貸借契約を継続するための対価等

新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新の趣旨を含む複合的な性質を有するものとされる期間等に照らし高額に過ぎるなど解するのが相当である。の特段の事情がない限り、消費者契約法¹

使用を継続することができることからする

１０条にいう「民法第１条第２項に規定更新料条項の消費者契約法10条該当性についてする基本原則に反して消費者の利益を一ア 賃貸借契約は、賃貸人が物件を賃借人方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。に使用させることを約し、賃借人がこれºに対して賃料を支払うことを約すること

これを本件についてみると、本件条項はによって効力を生ずるのであるから、更本件契約書に一義的かつ明確に記載されて新料条項は、一般的には賃貸借契約の要いるところ、その内容は、更新料の額を賃素を構成しない債務を特約により賃借人料の２か月分とし、本件賃貸借契約が更新に負わせるという意味において、任意規される期間を１年間とするものであって、定の適用による場合に比し、消費者であ上記特段の事情が存するとはいえず、これる賃借人の義務を加重するものに当たるを消費者契約法10条により無効とすることというべきである。

はできない。また、これまで説示したとこ

イ 更新料が、一般に、賃料の補充ないしろによれば、本件条項を、借地借家法30条前払、賃貸借契約を継続するための対価にいう同法第３章第１節の規定に反する特等の趣旨を含む複合的な性質を有するこ

約で建物の賃借人に不利なものということとは、前記¸に説示したとおりであり、もできない。

更新料の支払にはおよそ経済的合理性が【解説】ないなどということはできない。また、本誌「更新料条項に関する一考察

一定の地域において、期間満了の際、賃−最高借人が賃貸人に対し更新料の支払をする

裁平成23年７月15日判決の考察を中心に−」例が少なからず存することは公知であるを参照されたい。
（総括主任研究員）

ことや、従前、裁判上の和解手続等においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとして、これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に主文顕著であることからすると、更新料条項

１ 原判決中、被上告人Ｘの定額補修分担金が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記の返還請求に関する部分を除く部分を破棄載され、賃借人と賃貸人との間に更新料し、同部分に係る第１審判決を取り消す。の支払に関する明確な合意が成立してい２ 前項の部分に関する被上告人Ｘの請求を120

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棄却する。

る条項（以下、単に「更新料条項」という。
）

３ 上告人のその余の上告を却下する。

は消費者契約法10条又は借地借家法30条に４ 被上告人らは、上告人に対し、連帯して、より、定額補修分担金に関する特約は消費７万6000円及びこれに対する平成19年９月者契約法10条によりいずれも無効であると19日から支払済みまで年５分の割合による主張して、上告人に対し、不当利得返還請金員を支払え。

求権に基づき支払済みの更新料22万8000円

５ 訴訟の総費用のうち、上告人と被上告人及び定額補修分担金12万円の返還を求めるＸとの間に生じたものは、これを４分し、事案である。

その１を上告人の、その余を同被上告人の上告人は、被上告人Ｘに対し、未払更新負担とし、上告人と被上告人Zとの間に生料７万6000円の支払を求める反訴を提起すじたものは同被上告人の負担とする。

るとともに、連帯保証人である被上告人Zに対し、上記未払更新料につき保証債務の理由第１履行を求める訴えを提起し、この訴えは、上告代理人田中伸、同伊藤知之、同和上記の本訴及び反訴と併合審理された。

田敦史の上告理由について

２ 原審の適法に確定した事実関係の概要等

１ 上告理由のうち消費者契約法10条が憲法は、次のとおりである。
¸

29条１項に違反する旨をいう部分について

被上告人Ｘは、平成15年４月１日、上告

消費者契約法１０条が憲法２９条１項に違反人との間で、京都市内の共同住宅の一室するものでないことは、最高裁平成１２年（以下「本件建物」という。）につき、期間（オ）第１９６５号、同年（受）第１７０３号同１４を同日から平成16年３月31日まで、賃料を年２月１３日大法廷判決・民集５６巻２号３３１

月額３万8000円、更新料を賃料の２か月分、頁の趣旨に徴して明らかである（最高裁平定額補修分担金を12万円とする賃貸借契約

成17年（オ）第886号同18年11月27日第二（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結

小法廷判決・裁判集民事222号275頁参照）。

し、平成15年４月１日、本件建物の引渡し論旨は採用することができない。

を受けた。

２

その余の上告理由についてまた、被上告人Zは、平成15年４月１日、その余の上告理由は、理由の不備・食違上告人との間で、本件賃貸借契約に係る被いをいうが、その実質は事実誤認又は単な上告人Ｘの債務を連帯保証する旨の契約をる法令違反を主張するものであって、民訴締結した。

法312条１項及び２項に規定する事由のい本件賃貸借契約及び上記の保証契約は、ずれにも該当しない。

いずれも消費者契約法10条にいう「消費者３ なお、上告人は、被上告人Ｘの定額補修契約」に当たる。
¹

分担金の返還請求に関する部分について本件賃貸借契約に係る契約書（以下「本は、上告理由を記載した書面を提出しない。

件契約書」という。）には、被上告人Ｘは、第２ 上告代理人田中伸、同伊藤知之、同和契約締結時に、上告人に対し、本件建物退田敦史の上告受理申立て理由について去後の原状回復費用の一部として12万円の１ 本件本訴は、居住用建物を上告人から賃定額補修分担金を支払う旨の条項があり、借した被上告人Ｘが、更新料の支払を約す

また、本件賃貸借契約の更新につき、①

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被上告人Ｘは、期間満了の60日前までに申った経緯その他諸般の事情を総合考量し、し出ることにより、本件賃貸借契約の更新具体的事実関係に即して判断されるべきでをすることができる、②被上告人Ｘは、本あるが（最高裁昭和58年（オ）第1289号同件賃貸借契約を更新するときは、これが法59年４月20日第二小法廷判決・民集38巻６

定更新であるか、合意更新であるかにかか

号610頁参照）、更新料は、賃料と共に賃貸わりなく、１年経過するごとに、上告人に人の事業の収益の一部を構成するのが通常

対し、更新料として賃料の２か月分を支払であり、その支払により賃借人は円満に物わなければならない、③上告人は、被上告件の使用を継続することができることから人Ｘの入居期間にかかわりなく、更新料のすると、更新料は、一般に、賃料の補充な返還、精算等には応じない旨の条項があるいし前払、賃貸借契約を継続するための対（以下、この更新料の支払を約する条項を価等の趣旨を含む複合的な性質を有するも「本件条項」という。）。のと解するのが相当である。

º¹

被上告人Ｘは、上告人との間で、平成16

そこで、更新料条項が、消費者契約法10条により無効とされるか否かについて検討する。

にわたり本件賃貸借契約をそれぞれ１年間

ア 消費者契約法10条は、消費者契約の条項更新する旨の合意をし、その都度、上告人を無効とする要件として、当該条項が、民に対し、更新料として７万6000円を支払った。

法等の法律の公の秩序に関しない規定、す»年から平成18年までの毎年２月ころ、３回被上告人Ｘが、平成18年に更新された本

なわち任意規定の適用による場合に比し、件賃貸借契約の期間満了後である平成19年消費者の権利を制限し、又は消費者の義務４月１日以降も本件建物の使用を継続したを加重するものであることを定めるとこことから、本件賃貸借契約は、同日更に更ろ、ここにいう任意規定には、明文の規定新されたものとみなされた。その際、被上のみならず、一般的な法理等も含まれると告人Ｘは、上告人に対し、更新料７万6000解するのが相当である。そして、賃貸借契円の支払をしていない。

約は、賃貸人が物件を賃借人に使用させる

３ 原審は、上記事実関係の下で、本件条項ことを約し、賃借人がこれに対して賃料を及び定額補修分担金に関する特約は消費者支払うことを約することによって効力を生契約法10条により無効であるとして、被上ずる（民法601条）のであるから、更新料告人Ｘの請求を認容すべきものとし、上告条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構人の請求をいずれも棄却すべきものとした。

成しない債務を特約により賃借人に負わせ

４ しかしながら、本件条項を消費者契約法るという意味において、任意規定の適用に10条により無効とした原審の上記判断は是よる場合に比し、消費者である賃借人の義認することができない。その理由は、次の務を加重するものに当たるというべきである。

とおりである。
¸イ また、消費者契約法10条は、消費者契約更新料は、期間が満了し、賃貸借契約をの条項を無効とする要件として、当該条項更新する際に、賃借人と賃貸人との間で授が、民法１条２項に規定する基本原則、す受される金員である。これがいかなる性質

なわち信義則に反して消費者の利益を一方を有するかは、賃貸借契約成立前後の当事的に害するものであることをも定めるとこ

者双方の事情、更新料条項が成立するに至ろ、当該条項が信義則に反して消費者の利122

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益を一方的に害するものであるか否かは、的かつ明確に記載されているところ、その消費者契約法の趣旨、目的（同法１条参照）

内容は、更新料の額を賃料の２か月分とし、に照らし、当該条項の性質、契約が成立す

本件賃貸借契約が更新される期間を１年間るに至った経緯、消費者と事業者との間にとするものであって、上記特段の事情が存存する情報の質及び量並びに交渉力の格差するとはいえず、これを消費者契約法10条その他諸般の事情を総合考量して判断されにより無効とすることはできない。また、るべきである。

これまで説示したところによれば、本件条

更新料条項についてみると、更新料が、項を、借地借家法30条にいう同法第３章第一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契１節の規定に反する特約で建物の賃借人に約を継続するための対価等の趣旨を含む複不利なものということもできない。

合的な性質を有することは、前記¸に説示

５ 以上によれば、原審の判断には、判決にしたとおりであり、更新料の支払にはおよ影響を及ぼすことが明らかな違法があり、そ経済的合理性がないなどということはで論旨はこの趣旨をいうものとして理由があきない。また、一定の地域において、期間る。なお、上告人は、被上告人Ｘの定額補満了の際、賃借人が賃貸人に対し更新料の修分担金の返還請求に関する部分について支払をする例が少なからず存することは公も、上告受理の申立てをしたが、その理由知であることや、従前、裁判上の和解手続を記載した書面を提出しない。

等においても、更新料条項は公序良俗に反第３結論するなどとして、これを当然に無効とする

以上説示したところによれば、原判決中、取扱いがされてこなかったことは裁判所に被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請求に顕著であることからすると、更新料条項が関する部分を除く部分は破棄を免れない。

賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載さそして、前記認定事実及び前記第２の４にれ、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払説示したところによれば、更新料の返還をに関する明確な合意が成立している場合

求める被上告人Ｘの請求は理由がないかに、賃借人と賃貸人との間に、更新料条項ら、これを棄却すべきであり、また、未払に関する情報の質及び量並びに交渉力につ更新料７万6000円及びこれに対する催告後いて、看過し得ないほどの格差が存するとである平成19年９月19日から支払済みまでみることもできない。

民法所定の年５分の割合による遅延損害金

そうすると、賃貸借契約書に一義的かつの支払を求める上告人の請求には理由があ具体的に記載された更新料条項は、更新料るから、これを認容すべきである。なお、の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される

被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請求に期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の関する部分についての上告は却下すること

事情がない限り、消費者契約法１０条にいうとする。

「民法第１条第２項に規定する基本原則によって、裁判官全員一致の意見で、主文反して消費者の利益を一方的に害するものとおり判決する。の」には当たらないと解するのが相当である。
º

これを本件についてみると、前記認定事（裁判長裁判官 古田佑紀 裁判官 竹内行夫 裁

実によれば、本件条項は本件契約書に一義

判官 須藤正彦 裁判官 千葉勝美）

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