大都市部の高齢者の住まいと住まい方
遊休不動産を活用した「とも暮らし」の可能性
不動産再生研究会

2017.12.1

園田眞理子（明治大学）

「家族」と「福祉」
家族（family）とは････
夫婦、親子、兄弟など少数の近親者を主要な成因とし、成員相互の深い感情的 包絡で結ばれた第一次的な福祉追求の集団「家族」と「福祉（助け合い）」の変遷
近世

多産多死：親族福祉（姻戚）近代

多産少死：親族福祉（直系）

高度経済成長バブル期

少産少死：家庭福祉
社会福祉

ポストバブル期
個人福祉
２１世紀：仲間福祉・地域福祉「近代核家族」と「住空間」
戦後：新しい住まい方の理論（京都大学 西山う三）・食寝分離：生活の秩序
・就寝分離：プライバシーの確保
・親子別寝（子供6歳以上）
・性別就寝（子供12歳以上）

５５Ｎ ２ＤＫ型－４Ｎ

浴室
押入

玄関

1951年
上記の理念を建築空間に置換（東京大学 鈴木成文）

食寝分離→DK就寝分離→個室＝ｎｎ－ＤＫの成立「公営住宅51Ｃ型」

居室（２）

居室（１）
台所・食事室
物置

バルコニー

1955年
さらにレベルアップして「公団住宅」が誕生
・ダイニングキッチン
・食卓
・ステンレススチールの流し
・換気ファン・浴室・シリンダー錠

単身者は「住まい」の埒外･･･住宅双六1973年版

出典：朝日新聞1973年1月3日・上田篤氏による高齢期の居住の安定のための３要素
健康老化

家族不可避

+重度の病気+認知症
四重苦の人･･

経済△の大きさ：居住の安定度

核家族化→高齢者のみ世帯化→単身化
親族内扶養力の低下→社会的相互扶助の必要性

潜在的たまゆら層（コミュニケーション障碍）ターゲットは誰か!?
団塊の世代（1973年時-25歳・現在-69歳）
団塊ジュニア（1998年時-25歳・現在-44歳）

高度成長期に取り残された
団塊の世代
→生活保護
住宅双六1973年版

正規雇用されなかった
団塊ジュニア→生活困窮者
生年別人口2010年

雇用形態別非婚率2013年

資料：国勢調査2015年

出典：朝日新聞1973年1月3日・上田篤氏による

出典：男女共同参画白書 平成26年版

六層の居住階層-低質な民賃が最下層に位置している
公営住宅層と低質民賃層の現況
公営住宅（応能応益家賃）
資料：住宅・土地統計調査2013年

対象：所得分位 ２５％未満
公営住宅は原則2DK以上
そこそこ住宅・低家賃

直系継承

虚弱化・関係資本なし

孤立化・孤独死民賃木造住宅対象：生保世帯、準生保世帯
低質住宅・中家賃

虚弱化・関係資本なし

たまゆら化・孤独死

民賃マーケットに占める生保受給世帯の割合＊（被生保世帯で民賃居住世帯）110～112万世帯/1453万世帯（民賃総世帯数）＝5～6％程度＊生活保護・基準部会調査データより園田試算

国交省と厚労省の政策統合による真の居住のセーフティネット構築が急務

唯一の“朗報”－空き家の激増

資料：国土交通省

だが、しかし・・・・
賃貸用の空き家→遊休化
 民間家主の高齢者、障害者等に対する入居拒否 家賃不払い、近隣トラブル、居室内死亡事故に対する不安
 家主の高齢化と建物の老朽化による経営意欲の減退

その他の空き家→放置 家主はしろうと 運用、追加投資のインセンティブなし
 個々バラバラの行政対応（ex.空家特措法→除却偏重）
9空き家を活用するには、「生活支援」が必要

家
主の
「
安心感」

••
•
•

見守り
交流励まし
下支え（底抜け阻止の支援）

本人の
「関係
力の回
復」と
「
安心感」

「生活支援」の財源がない!? 担い手がいない!?
資料：福祉・住宅行政の連携強化のための連絡協議会第2回

地
域の事
情に即した
統合的な運
用

地
域
独自の創
意工夫

「お金」が足りないのではなく、「知恵」を使っていない

「地域」の普通住宅を活用した「グループ居住」の提案
生活保護費13万円/月× 生活支援困難× 孤立化（関係力は回復しない）

・家賃5.3万円
・生活費7.7万円
家賃5.3万円
1K 16㎡

パライダム・シフト

半径２～3Kｍ（自転車10分程度）
生活保護費
13万円×3＝39万円/月・家賃10万円
・生活費（3人分）20万円

生活支援費9万円/月

家賃10万円3DK 60㎡

×10ユニット
訪問介護SV∥
訪問看護SV
30人

配食SV

9万円×10ユニット＝９０万円/月
月３人の支援員の配置が可能
訪問医療SV

地域経営・地域マネジメント

「地域・グループ居住」による「地域経済」の活性化
地域に「関係資本（ダム）」が蓄積されないかぎり、生活保護費等は、砂に水を撒いているような行為

地場のお店
事業所
大家さん
納税

公共：生活保護費
国全体の生活保護費3.8兆円
内、住宅扶助費約6000億円（2016年度予算ベース）

この金額は、本人ではなく「家主」に行く

売買

売買

給付

グループ居住の高齢者等

家賃10万円
生活費20万円

未来の納税

地域支払
（雇用の創出）生活支援員（就労支援対象者）

解法の実例「ふるさとの会」東京


NPO法人自立支援センターふるさとの会を中心に、介護事業会社、建物賃貸借・家賃保証会社、就労支援組合、資金調達会社等を多角的に展開
墨田、台東、新宿、西東京市等において地域に密着し、空家を活用事業の中で雇用を創出し、「支援付き就労」を実現最後の看取りまでを行う仕組みを試行中「京都市高齢者すまい・生活支援モデル事業」京都

京都市居住支援協議会がプラットホーム
家探しは「すこやか賃貸住宅協力店」の不動産事業者（6事業者）が担当
入居後は、京都市老施協が選定した社会福祉法人（8団体）のスタッフが見守り等を担当
約2年間で44件の住み替えと居住継続支援を実施「住まいサポート福岡」福岡

福岡市社会福祉協議会にコーディネイターを配置
不動産事業者の「協力店（28社）」と生活支援を担う「支援団体（14団体）」を登録
見守り、緊急時対応、死後事務、専門相談、権利擁護他の22サービスを提供
約2年間で118件の住替えと居住継続支援を実施14

（参考）個々バラバラな行政の問題
 市町村

 都道府県

福祉（生活保護、困窮者支援、障害者、子育て）

介護
残る最後の課題は「看取り」問題

空白





医療

社会的入院を許容するのか

都市計画
空白

基礎自治体に住宅政策専課なし

住宅

民賃住宅は行政の埒外



空き家
15

地域善隣事業････「とも暮らし」の可能性

不都合な真実：バブルの傷がいえていない
1975 年～2014 年までの東京圏の 35-39 歳人口と住宅価格・平均年収・住宅金利と土地価格の推移

資料：35-39 歳人口：総務省統計局（http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2.htm）、長期時系列データ、各年 10 月 1 日現在人口（東京都・神奈川県、埼玉県・千葉県）
住宅価格、平均年収：国土交通省住宅局（http://www.mlit.go.jp/common/001036809.xls）
住宅金利：住宅金融支援機構（http://www.jhf.go.jp/faq/kijunkinri.html）、フラット 35 は実際の金利の最低値
土地価格：国土交通省土地・水資源局（http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20090323/77.html、http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2015/pdf/38-1.pdf）

現シニアの老後を明るくするには・・・「耐震性不足」「住宅ローンの返済負荷」「資産デフレ」の3つの頸木からの解法
・〇古家・土地持ち世代：人生最後の安心の居住場所
耐震診断→住続け←サ高住等の住替え先のバックアップ→住替え→終の住まいへ〇キャピタル・ロス世代：債務の圧縮、家の資産活用残債がある場合：低金利のローンに借り換え完済の場合：家を賃貸し、より住居費と生活費の安いところに住み替え郊外住宅地での「とも暮らし」の可能性

資料：空き地等の新たな活用に関する検討会（第4回）・国土交通省

エリアマネージメント

まち・住まいの持続と再生に向けて“再投資”が必要
“再投資”
まち・住
まいの価
値

インフラ・建物土地時間経過

エリアマネージメント

まち・住まいの持続と再生に向けて再投資する“主体”が必要
リターン

地域住民
････
地域住民

地域善隣事業体
住宅管理組合↓地域住民

地域事業会社

出資・設立

地域価値向上事業の実施････

・団地再生・中古住宅流通促進
・困窮者支援・空き家対策

出資・支援
自治体

リターン

エリアマネージメント

まち・住まいの持続と再生に失敗すると・・・
一層の資産デフレ➡固定資産税等減➡自治体経営の逼迫22
資料：東京都財務局 http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/26kouji/09koujikakakusui.pdf