管理会社が行う設計・施工の魅力とは？
提案企画チーム・一級建築士

畑本 豪孝

アドミニでは当社の軸である不動産管理業務のほか、提案企画チームにおいてクリニックや調剤薬局などの設計・施工業務も行っています。今回は、レスキューチームから提案企画チームに移った畑本さんに、その業務内容や特徴についてインタビューしました。

T OP IC S# 21―提案企画チームができた背景について教えてください。

科を開業したい」「この医療モールに薬局を出店したい」
といった私たちのような管理会社が医療施設の設計を行っているのはご相談に対して、建物形状や給排水設備の位置などの制限を考めずらしいかもしれませんが、その経緯は、設立当初から当社の慮しながら、院内動線や設備機器の配置を検討していきます。
た

お客様に医療関係者の方が多かったことにあります。
アドミニはだし、一口に クリニックの設計 と言っても、診療科目や治療内もともとドクターの節税用マンションの管理業務からスタートし容、ドクターの診療スタイルによって空間の使い方は大きく異なた会社で、本業でお忙しいドクターに代わり、客付けや家賃回ります。例えば、予約制のクリニックなら待合室を小さくする、リ収、建物補修、修繕工事などの管理業務を行っていました。そんハビリに力を入れたいなら処置スペースを広めに設ける、レントな中で、お客様が経営されている医療施設の小修繕についてもゲン室が必要なら放射線の遮へい方法を考えるなど、お客様の合わせてご相談いただくようになり、今では新規開業のお手伝診療スタイルや理想のクリニック像を理解したうえで、働く方にいをさせていただくまでになりました。以前まではそのようなご相とっても患者様にとっても快適な空間をつくっていきます。談に、マンション修繕の傍らで対応させていただいておりましたが、近年はそのニーズがますます高まってきたため、2年前より社内でクリニック専門の提案企画チームを編成し、より柔軟に対応できるように体制を整えました。提案企画チームは、現在3名体制で、うち2名が建築士という構成になっています。

―設計するうえで大切にしていることはありますか？
設計というと、ついデザインや間取りばかりに目が行きがちですが、私たちはビジネスとしての側面も大切にしています。マンションの経営もそうですが、ビジネスである以上、まずは事業を―普段の仕事内容は？

存続していくことが最優先です。
そのためには初期投資をできる限り抑えて開業しなければなりません。管理会社である私たち新築で建てるケースもありますが、多くは開業物件が決まっては、常にオーナー様の利益の最大化を追求していますが、それはいる状態でご相談をいただきます。
「このビルのこの区画に小児医院経営においても同じだと思っています。
特に新規開業におい01ては、患者数の予測も立てられないので、まずは抑えられる費用しろ「作ってからがスタート」
で、将来的にその物件で起こるお困は抑えて、売上が伸び、経営が安定してから段階的に投資していりごとにも、責任を持って対応していかなくてはなりません。クリくようにご提案しています。例えば、受付カウンターやラック、椅ニック経営にしても、マンション経営にしても、今後どんどん世代子などの造作什器は、立派なものを作ろうと思えばいくらでもお交代が進んでいきます。私がアドミニで働き始めてから20数年金をかけられる部分です。
ですが、診療に不可欠な医療機器とはになりますが、すでにご子息にクリニックを承継された方や、マン違って、これらは必ずしも開業時点で必要なものではありません

ションオーナー様だと3代目になられた方も数名いらっしゃいまし、後々の変更も難しくありません。クリニック全体の雰囲気やす。ですから、当社も同じように、若い設計士を育てて世代交代

見栄えを損なわないように気を付けながら、椅子ひとつ、扉一枚、していき、お客様を繋いでいかなければならないし、それが私の什器ひとつひとつのコストカットを積み重ねていけば、初期費用使命だと思っています。私は定年まであと10年ほどですが、既存は大幅に抑えられます。
開業に向けて前向きに準備されている相の若手メンバーに私たち世代以上の活躍をしてもらうために、彼手に対して、最初からコストや事業存続の話をするのは心苦しいらの一級建築士の資格取得を支援していきたいですし、彼らをのですが、独立開業は未来を懸けた一世一代の大勝負なので、支えるさらに若い人材もたくさん採用していきたいと考えていま少しでもリスクを軽減できるよう、強くアドバイスさせていただいす。採用に関しては、やはり当社は設計事務所ではないので、どております。

うしても設計士を目指す人材を確保しづらい部分はありますが、私自身は「管理業務あってこその今の自分」だと実感しています―レスキューでの経験が役に立つ場面はありますか？

し、それが自信にもなっているので、設計士が管理会社で働くメリット を伝えていけたらと思っています。

先ほど、初期投資を抑えるお話をしましたが、単に「いま現在の安さ」にこだわれば良いというわけではありません。5年後、10年後にかかる将来的なメンテナンスコストを含めて総合的に考え―最後に、今後の目標を教えてください。

る必要があります。例えば、多少コストがかかったとしても、劣化

実は、目標ということでいえば、「クリニックで売上を〇〇円上しやすい部分に手入れしやすい素材を使ったり、メンテナンスしげる」とか「調剤薬局を年間〇件受注する」などといったことはやすい構造を採用することは、長い目で見れば価値の高い投資掲げていません。そうではなく、自分や会社、私たちの仕事を気です。当社では、経年劣化を予測し、長く安定的に使い続けられに入ってくださるお客様を増やしていくことが重要で、自分たちのるようなプランを考えておりますが、そこにはレスキューでの現場ファンが増えれば、自ずと仲間も増えるし、お仕事の幅もどんど経験を大いに活かせています。

ん広がっていくと私は考えています。代表の影山が掲げている

私はレスキューチームにおいて、建物に関するトラブルを専門「アドミニ村を作っていこう」というところにも通じますが、私たちで担当してきました。漏水や排水溝の詰まりなど、入居者様の日はお客様にとっての 安心できる存在 でありたいと思っていま常生活に関わるお困りごとを扱っていたので、ご連絡を受けたらす。
そのためには、目の前のお客様からのご相談に全力で取り組すぐに現場に駆けつけ、その場で解決しなければなりませんでし

み、そのお客様と末永くお付き合いさせていただくことが何よりた。
さまざまなトラブルを目の当たりにし、自分の力不足に何度もも大切です。現在私たちがこうして、お客様からクリニックや薬悔しい思いをしてきましたが、今ではお困りごとの7割近くは現場局の設計についてご相談やご紹介をいただけているのも、ベースを見なくても原因を特定できますし、お電話越しでも解決まで導である管理業務でお客様にご満足いただけているからだと思いくことができます。設計プランをご提案する際には、レスキューでます。だからこそ、お客様一人ひとりと信頼関係を深めていく姿の現場経験をもとに、建物や設備の経年劣化がどのように進む勢を忘れないようにしたいと思っています。

のか、長い目で見てどうすれば安心なのかをお伝えさせていただ
きますが、お客様から「なるほど」「とてもわかりやすい」とお褒めいただきます。このように、現場での生の体験からご提案できるす。
このスキルは、紛れもなく入居者様との直接の関わりから得Hことは、私が設計士として働くうえで大きな自信につながっていまD
O L I AYられたものであり、もし私が設計の仕事だけをしてきたり、新築の現場だけを見てきた設計士だったら、恐らくそのようなお話は■休日の過ごし方できないかと思います。

釣りが大 好きで、提 案 企画チームの 仲間とよく一 緒に 行きます 。和 歌 山 方 面に 行くことが 多―設計業務において課題に感じていることはありますか？
現状で最も大きな課題は、今後の設計業務を担う人材が足りく、紀 伊半島ならほぼ全ての釣りポイントを把握しています。釣った魚をその場で捌いて食べるのが最高です！

ていないことです。設計の仕事は「作ったら終わり」ではなく、
む

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レポート
験体事
お仕工務課

今年もコロナ対策をしっかりした上で、予約いただいたご家族様に網戸の張り替えとシャワーホースの交換の簡単修繕体験をしていただきました。

03

大北涼介

させていただき喜んでいただきました。通常業務のフレキシブルな対応が活きたかなと思っています。
今回の経験で、自分はわかっていても相手が理解年長さんから小学生中学年くらいのお子様が次々できるように伝えることの難しさを実感しました。だかと体験に来てくれました。お子様に伝わるよう言葉をらこそ、日常の業務でも、できるだけ丁寧にお伝えし、選びながら楽しく進めさせていただきました。それぞ入居者様の安心につながるよう今日の体験を活かしれに個性があり、興味を持って質問してくれる子もいていきたいと思います。

れば、興味があまりない子もいます。そういうお子様

また、今回は毎年参加されている先輩方と一緒にには、遊びの一貫として楽しんでもらえるように言葉参加させていただきました。いつもの業務では、淡々の選び方から工夫しました。そうすることで、今日の思と業務をこなしていらっしゃる先輩もお子様と触れ合

い出と共に少しでも頭の片隅に残ったらいいなと思いうことで笑顔になる姿は、とても頼もしく、いつもと違ます。

う一面を見られてとてもよかったです。

おうちの 水 道 の 水 漏 れ に お 困りの 方 が いらっ

今年の11月の開催も決定しているので、またぜひしゃったので、水道のパッキンの取り替え方法も説明参加して、子供たちの夢の一助になればと思います。

だ感 想 をい た きました

あみどのはりかえ体験たのしかった。
ありがとう。

やったことがなかったのでたいへんだった！

家でもあみどをはりかえてみたいと思いました。

シャワー交かんがたのしかったです。
かんたんだったのでまたやりたい。

シャワーのとりかえと雨戸のとりかえができて楽しかった。

いろいろたいへんでむずかしかったけどおもしろかった。

ご案内

1口 500万円 から優良不動産 に 投資 できる 不動産小口化商品 のご案内
不動産の信託受益権（資産から発生する経済的利益を受け取る権利）を販売するもので、ひとつの不動産を小口に分割し、長期的かつ安定的に運用します。小口で買えるため、一人では手の届かないような高額な優良物件に、少ない資金でも投資することができます。

商品名：レクシード吹田市春日（建物名：ユタカマンション）
所在地：吹田市春日3丁目16番1号
交通：北大阪急行線桃山台駅徒歩10分
築年月日：平成3年12月1日

詳細・お問い合わせは

濵田まで06-6271-1500

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第 14 回知っているだけで得する話

火災保険
補償見直し編
賃貸物件専用マンション

今ご加入の火災保険はいつご加入されたものでしょうか？

火災保険お薦めしたい

特約トップ６

前回のコスト削減 編に引き続き、今回は補償見直し編

１位 ここだけの話！

について触れてみます。
その前に、火 災保 険の加入の時 期はいつ頃のものでしょうか？昔から同じ条件で更新されていませんでしょう

第【 施設賠償特約（雨漏り・風の吹き込み対応型）】か？火 災保険は年々進化していますが、抜本的に飛 躍したのは 、各 社 2 019 年10 月以 降 になります。前 年 度 の2018年は全国的な災害の年でした。多くの事故調査を行い、契約者の要望を数多く取り上げた結果、これまでと建物の保守・管理等に関する賠 償事故を補償するものです。雨漏りや風の吹き込みによる賠償に関し、多くの保険会社では免責事項（保険比較にならない幅広く実態に沿った補償内容にグレード

金 が 支 払われない 事 項 ）としています

アップされました。この補償は火災保険の特約としてオプが、一部の保険会社では有責事項（保険ション契 約になっています。その中でも、マンションオー

金 が 支 払われる事 項 ）としております。

ナー向けに「お薦めしたい特約」
トップ６を紹介させていた

今ご加入の保険会社の商品は、「雨漏り・だきます。風の吹き込み対応型」でしょうか？

２位 ドローンの活用！ 【災害緊急費用特約】

第保険の対象の復旧のために負担した費用等を補償します。
（実態としてかなりニーズ高い）①原因調査費用
損 害が 発 生した保 険の対 象を

05②損害範囲調査費用発 生した損 害 の範 囲を 特 定す③仮修理費用損害が発生した保険の対象の仮復旧するために要するその損害のるために要する調査費用。

修理費用。2019年の台風15号で原因の調査費用。

（例）強 風で高い階の壁が破 損。

被災した地域では、被災から2か月（例）水ぬれ事故の原因調査をす

ドローンを活用した調査に関する以上経過しても、復旧工事の目途るために内・外壁等の一部取り壊費 用や、ドローンを扱うことが 出が立たないマンションが多数発生し、およびその修復にかかる費用

来る保 険 会 社の協力会 社をご 紹しました。ブルーシートでの養生等を補償します。

介させて頂きます。

の応急処置にも費用補償します。

第3 位 退去の後にも？
【破損特約】

第5 位 経営の安定には！

【家賃収入特約・家主費用特約】

自動車が飛び込んできての損害、原因不明のエ

家賃収入特約は、火災による焼失や、大雨によるントランスのドアのガラス破損の損害、退去後に立洪水で床上浸水し家賃収入がなくなったときに保ち合いでは見つからなかった壁の破損による損害険金をお支払します。

（保険会社が、保険金支払い後に居住者に求償す

一方、家主費用特約は、死亡事故（犯罪死・孤独る場合があります）に死を指します）発生に伴う空室期間、家賃値引期間対して保険金を支払い分の家賃の損失や、清掃、脱臭、遺品整理等にかかます。

る費用を補償します。

第4 位 風災後にチェック！
【屋外 物件特約】第6 位 居住者様へ安心を！
【防犯対策費用特約】

屋外設備（駐輪場、外灯、側溝、敷石その他建物に定着していない設備等）を保険の対象にします。

不法侵入を伴う犯罪行為（警察に届け出たものに屋外設備は建物に比べ、風 災・破 損による損害が限ります。）が発生し、再発防止のために建物の改造比較的多い特徴があります。保険の請求頻 度は最や装置等の設置費用を負担した場合にかかる費用も高い特約です。

を補償します。真の問題とはまとめ

過去に罹災を経験されたマンションオーナーにヒアリン

マンションオーナーにとって居 住者様が、安心して住みグを行ったところ、頭を悩ませることは意外にも自身の物続けていただくことは最も大きな関心ごとです。保険の担件の復旧計画についてではなく、居住者様の不安について当者はこの視点をもって最 適な保険を提 案しなければい考え事と回答された方が多くいらっしゃいました。

けません。マンションに係る全ての状 況の理 解をしている

例えば、給排水管の破損による、水ぬれ損害の事故が起管理会社が、オーナーの意図をくみ取り、罹災時に保険担こった場合、当者と迅 速に対応出来る体制を構築していれば、真の問・水浸しになった家財道具に対して誠意ある対応が出来る題解決が出来るでしょう。

だろうか。
・同じ事故を繰り返さないだろうか。
といったように居住者様の心配事をいかに取り除くことが出来るかという問題でした。
保険会社の作成している火災保険のパンフレットには事故のケースごとに、いくらの保険金がどのように出るかどうかについての説明に注力されています。事故が 起こってから、対応すべき復旧対策や再発防止対策、保険金請求の留意点といった真の問題にはあまり注力されていません。

執筆

命尾 昌彦（めいお まさひこ）

株式会社日本経営リスクマネジメント

マンションオーナーからの保険やその他リスクに関する過去からの相談件数は、1000件超。マンションの立地に応じた必要な補償の分析、火災保険のコスト削減、効率的な修繕積立の方法の提案を得意とする。

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