管 理 運 営 物 件入 居 率 98 . 2 4 %（ 2 0 2 1年 4月末 現 在 ）2021. S e p

遠 くの 親 戚 より 近 くの アド ミ ニ へ
アパート・マンション 家 主さん 向 け 満 室 経 営お 手 伝 いお 役 立ち情 報 誌

Vol.18

アドミニ

p -03

新築マンション
プロデュース #03

p -04

アドミニ村に新しい
管理物件増えました

p -05

業界ニュース

p -06

お困りごと対応術
お客様の声
Voice of Customer

p -07

収益物件情報T OP IC S#18

不動産業界経 験者が語る、アドミニでのお仕事開発企画部

森口 保 / 車谷 真哉

アドミニ村ってなぁに？
入居者様も、オーナー様も、みんなが笑顔になるコミュニティでありたい。

〒541 - 0053 大阪市中央区本町2 -2 - 5 本町 第2ビル4階
T E L . 06 - 6271-1502

FA X . 06 - 6271-2011

・賃貸住宅管理業 国土交通省（2）
第1998号 ・宅地建物取引業免許 大阪府知事（8）第34110号

かつての日本ではどこにでも見られた温かい村のような風景。
それが私たちが目指す「アドミニ村」。

不動産業界経験者が語る、アドミニでのお仕事開発企画部・2021年入社

森口 保（左）/ 車谷 真哉（右）今年1月、開発企画部に2名の仲間が加わりました。

T OP IC S#18

不動産業界を長く経験してきた2人に、アドミニでのお仕事についてインタビューしました。
― 現在の仕事内容を教えてください。

ていたのに対し、現在は既に存在する建物を売買しています。

車谷

私は不動産売買専任スタッフとして、収益マンション扱う不動産に違いはありますが、どちらも最終目的はオーの買取りと仲介を担当しています。
不動産業者さんを巡ってナー様の利益の最大化なので、その点では共通しています。

売り物件の情報を集め、条件や価格の合うものが見つかれ

森口ばそれを仕入れ、売却します。
他には、お客様から「こんな物うち16年間は不動産管理の仕事をしていました。仕事内容件を買いたい」とご要望をいただいて、その条件に適う物件としては今も昔も大きく違いませんが、以前は小さな会社を探してきて仲介するケースもあります。にいたので、オーナー様担当だけでなく、入居者様対応も森口

私は既存オーナー様のフォロー業務をメインで行ってリフォームの手配も、管理業務すべてに携わっていました。

います。
担当させていただいているオーナー様に対して、物件一方、アドミニでは入居者様対応も工事も専門部署があるや入居者様の状況、退去後の改装や設備のメンテナンスなので、私はオーナー様担当だけをさせていただいています。

私は不動産業界に入って19年目になりますが、そのどについて、お電話で確認を取ったり、資料を準備して報告に伺ったりしています。
他には、新規のオーナー様に対する管理―アドミニに入社したきっかけを教えてください。のご提案も担当しています。
お問合せを受けて相談に乗らせ車谷ていただいたり、当社で買取った物件をそのまま管理させていたことがあり、その後、他社で3年ほど働いてから、再びいただいたり、色々なチャネルで管理業務を拡大しています。

アドミニに戻ってきました。
前職はとにかく激務で、コロナ禍

最近はコロナの影響で難しくなりましたが、建築中の現場ので1年間テレワークだったのですが、業務量が多い中で在宅オーナー様を調べて飛び込み営業をすることもあります。になると、仕事のオンオフがつけにくく、昨年1年間、まさに私は、実は5年前にもアドミニで1年半ほど働いて24時間365日働きっぱなしだったんです。そのまま働き続01―アドミニ入社前はどんな仕事をしていましたか？

けた場合の身体的負担も心配になり、定年までの残り3年

車谷間の働き方を考えたときに、再度アドミニで働きたいなと思

これまでもずっと不動産業に携わっており、売買、仲介、デベロッパー業務と、幅広く経験してきました。
中でもデベい、戻らせてもらいました。

ロッパーの経験が最も長く、土地の仕入れから物件の企画、森口建設などをしていました。
これまでは更地に建物を建てて売っお誘いいただいたのがきっかけです。
前職の不動産会社で私は今一緒に仕事をしている、部長の濵田さんから飛び込み営業をしていて、アポなしでアドミニに訪問したの当該物件の担当者でないとその判断が難しいケースもあるですが、そのときに対応してくれたのが濵田さんだったんでので、他部署とのコミュニケーションをもっと密にし、常に進す。
それからお付き合いがあり、「うちで管理のお仕事をしま捗状況を共有し合っていく必要があると感じています。

せんか？」と誘っていただきました。
私はもともと管理の仕事が好きで、オーナー様を訪問してお話をしたり、喜んでいただ― 逆に楽しいことや嬉しいことはありますか？

いたりというのが、自分の性に合っているなと感じていたの

車谷で、管理専門会社のアドミニなら管理件数も多いだろうと対するプレッシャーを抱えながら働いているので、楽しいと思い、転職を決めました。

いうよりホッとするという感覚が近いのかもしれませんが…。

やはり目標数字を達成したときですね。
常に数字に他には、高齢のオーナー様には不動産の売却を希望されて―アドミニはどんな会 社だと思いますか？

いる方が結構いらっしゃるのですが、そのような方のお力に車谷なれたときは、とても喜んでいただけるので嬉しいですね。

働きやすい会社だと思います。あまり干渉されず自由にさせてもらえるので、普段から取り繕ったり、誰かに気を森口遣ったりしなくてよいし、自然体でいられます。ただ、だからいただいたときに、「任せるよ」「思うようにしてくれて大丈夫」

こそ働きやすい雰囲気に甘えて漫然と仕事をするのではなというお返事をいただけると、信頼していただけていることく、自分を厳しく律しながら仕事に取り組むことが大切だとを実感します。
オーナー様とは、まだ半年ほどのお付き合い思っています。

ですが、その中でもそのようなお言葉をいただけることもあ森口りますので、5年、10年と、もっと年数を重ねて、さらに安心

2〜3年働いたら「古株」だと言われる不動産業界で、アドミニには10年選手の社員がたくさんいるので、長く私は、オーナー様にメンテナンスのご相談をさせてしてお任せいただける存在になれたら嬉しいです。

働ける会社なのかなと思います。離職率が低いということは、オーナー様にとっても担当者の入れ替わりが少ないということなので、安心感につながっていると思います。

―最後に、不動産業界にとって今後必要だと思うことは何ですか？

H

車谷

不動産業界に限ったことではありませんが、やはりAI― 現在の仕事で大変なのはどんなところですか？の活用ではないでしょうか。
業界として過去のデータもある程

車谷

飛び込み営業ですね。初めて電話をするときや、初度蓄積されてきたはずなので、これからの時代、「どんな不動対面の人に会うときはいまだ緊張します。
前職までは扱う物産を仕入れて、どんな事業計画で進めればいくら儲かり、いつ件の規模が大きく、どちらかというと、100億円規模の案件までにどうなるか」をすべて自動で計算できるようになるでしょを5〜10年じっくり時間をかけて扱うようなスタイルでした。

う。
そうなると、いつまでも自分の経験や感覚に頼って不動産一方、今は1〜2億円規模の物件を次々と扱うので、件数がの価値判断をしていたのでは、とても太刀打ちできません。
実

多い分、必然的に飛び込みの回数も多くて…。
なかなか慣れ際にその通りになるかどうかは今後検証していく必要はありまませんが、毎日続けて鍛えています（笑）

すが、何をもって 良い不動産 とするのか、数字として明確な森口根拠を基に説明する力が必要になってくると思います。

私は、まだ入社して日が浅いこともあり、他部署との連携に課題を感じています。
前職ではすべての業務を一人で森口行っていたので、緊急の案件に自分のスピードで対処できまるかもしれません。
でも、だからこそ逆に「人間力」が必要にした。例えば、入居者様からお困りごとが入ってくると、自分なるだろうなと感じる部分でもあります。
「アドミニを選ぶか、で業者さんに見積りをとって、オーナー様の承諾を得て、急他社を選ぶか」となったときに「アドミニさんにお願いしたいいで手配をすれば、早ければ当日や翌日に解決することがでです」と言ってもらえるのは、それこそ人間力の成せる技だろきます。
しかし、複数部署で業務を分担している場合、それうし、他社と差別化できる唯一の部分になると思います。
だによるメリットも大きいのですが、各案件に対する 緊急 やから、数字はきちんと理解しながら、人間力もちゃんと見て重要 の感覚が人それぞれ違うため、どうしても自分の思うもらえるように、AIに勝てる部分を磨いていかないといけまようなスピードで進まないことがあります。対応が遅れてもせん。
「AIに負けてしまう」
ではなく、AIに勝つ努力をしていか誰にも迷惑がかからないような内容であれば構いませんが、ないといけないのだと思います。

そうですね。確かにAIですべて計算できる時代が来O L I D AY

■休日の過ごし方

休 日はゴルフをしているか、家のまわりを10kmほど走っ妻 を買い物に連れて行くのが好きです。妻はコストコが6 0 代になったときに3 0〜4 0 代ぐらいの 体 力を 保っての姿を見るのが大好きです（笑）毎月1〜2回は必ず 行き、おけるよう、体力維持をがんばっています。
（ 車谷）

パンを大量に買いだめしています。
（ 森口）て います 。6 0 歳 を 超 えてもゴ ルフを 楽し みたい ので 、大 好きで、私はコストコで嬉しそうに買い物をしている妻

02

アドミニ

新築マンション
プロデュースオーナー 様 の 大 切な 資 産を 活 かすお手 伝いも、アドミニの 大 切な仕事 のひとつです。この度、新 築マンション建 築 のプロデュースをさせていただきました。

マンションが 建つまでをレポートいたします。

#03

物件名が決定しました！

順調に予定通り建築も進んでいます。1階北側も完成に近づき、2階部分へも着工しております。そして、物件 名も決 定いたしました。その名も『ＶＩＬＬＡ ＡＲＣＥ 西宮北口』（ヴィラ・アルセ）。アルセはスペイン語でメープル（カエデ 、モミジ）の意味だそうです。日本の四 季を感じることのできる趣ある名前ですね。
8月の雨続きの日が 心配ですが 、完成はもちろん、どんな方が 入居されるのか楽しみになってきました。

1F 北側

2F 建築

03

2F 床面

NEW

アドミニ村に新しい管理物件が増えました
ご 縁があって新たに管 理することになった物 件をご 紹介いたします！

LOIS GR AND靭公園
ロイスグランうつぼこうえん
住所：大阪市西区江戸堀３丁目
交通：大阪メトロ中央線
「阿波座」
徒歩6分
大阪メトロ千日前線
「阿波座」
徒歩6分
京阪中之島線「中之島」
徒歩12分
築年：2008年10月
構造：鉄筋コンクリート造・地上10階
総戸数：ワンルーム１４戸+店舗２室（35m 2以上の広さ）

今回お預かりした物件は、靱公園が近い人気のエリア。アクセスも阿波座駅がほど近く、中央線と千日前線があるので、とても便利です。アーバンライフには最適な環境のワンルームマンションです。内外装
コンクリート打ち放しのデザイナーズマン
ションで、人気の浴室テレビ、浴室乾燥機や追い焚き機能も充実しています。
都会の一人暮らしで心配なセキュリティもオートロックはもちろんカメラ付きインターホンも完 備。また単身 者にはありがたい宅配ボックスも設置されています。小型犬1匹OK。人気物件になりそうです♪

04

第 12 回

2020年4月1日から改正民法が施行

賃 貸中に建物を売却したら大 家は誰になるの？

入居者（賃借人）が入居中の賃貸物件を、ほかに売却し買主（新所有者）を大家（賃貸人）と認め、家賃を買主に払た場合、物件の買主（新所有者）が新たな大家（賃貸人）うのであれば、登記前でも大家（賃貸人）はそれを受け取になることが、今回の改正民法で明文化されました。このることができます。

場合賃貸契約の大家（賃貸人）が変わってしまうので、入居者（賃借人）の同意が必要のように思われますが、大家（賃貸人）の義務は、物件を入居者（賃借人）に使用させる

賃貸物件の所有者の変更に入居者の同意は不要ことなどは所有者であればできることです。そのため、入居者（賃借人）の同意は必要ではありません。
ただ、入居者（賃借人）からすれば誰に家賃を払うべきか不安になるでしょう。そこで、改正民法では、買主（新所有者）は物件の所有権移転登記をしてはじめて家賃の請

賃貸マンションの譲渡
旧所有者

新所有者

大家の地位移転
入居者の同意不要求ができるとしています。もちろん、入居者（賃借人）
で、の者様
入居
備い設欲しN o1

非対面で人気入居率アップ

資産価値アップ

宅配ボックス設置キャンペーン！
マンションの空室対策が月額9,000 円で始められます！

（税別）

メンテナンス付きリース −点検・修理・整備・24 時間電話サポートが無料−
時間を気にせず、また対面することなく荷物を受け取れることができる「宅配ボックス」。入居者様にとって欲しい設備として大変注目を集めています。物件検索サイトでも選ばれやすく、入居者様の満足度向上で退去抑制につながる人気の設備です。ぜひ他物件との差をつけたいオーナー様はこの機会に設置をご検討ください。

写真はイメージです。実際の商品とは異なります。

05

詳しくは、 担当 浅沼 まで 06-6271-1500

っ！

ああきぁあ

あああああ

お 困りごと対 応 術

年間4,000件以上発生している、入居者さまからの お困りごと 相談。多くの人が共同生活を営む場所であるがゆえ、トラブルを完全に防ぎきることはできません。だからこそ、これまでに発生したお困りごとの発生内容や対応方法など、アドミニが実際に対応した事例をご 紹介いたします。

Case13

床の隙間から翅アリが大量発生しています！
助けてください！

対策
虫や動 物によるトラブルはいつでも起こりうるもの
ではあるのですが、このときの規模は少し異常ともいえるものでした。

最 初は床 下に殺 虫 剤を散 布して事なきを得たのですが、しばらくすると今度は壁からも大量に現れる始末。
今度は 壁に穴をあけて薬 剤を注 入して解決をはかるも、今度は隣の部屋から現れる異例の事態 に。
業者の方いわく、翅アリは一度出現するとなかなか根絶するのが 難しく、去っていくのを待つのが得策とのこと。
しかしそのまま我慢してくださいといえる量では到底なく、小さなお子さまもたくさん住んでいるマンションでしたから、建 物

全 体に薬 剤を散 布するという切り札を出すことに 。
かなり大がかりな対応となってしまいましたが、無事翅アリの退 治を完了することができました。自然 界ではいろいろな動物が共存しています。だからこそ、こんな予想外の事件も起こるもの。改めて、緊急事態にいかに素早く対応できるかが、マンション運営の明暗を分けるんだと実感しました。

ふむふむ
迅速な対応で助かりました。直していただいた箇所もきれいに戻っており満足です。

（Y様）「また後日」となるかと覚悟していましたが、即日対応いただけ助かりました。
（B様）

お客様 のVoice of Customer

声

アドミニでは、お客様とのコミュニケーションを大 切にしています。入居者様のさまざまなご意見を真摯に受け止め、今後に活かすよう努めてまいります。
レスキューセンターCLUBRESQ

06

売買もアドミニにお任せください！

収益物件情報特選

令 和3年9月・特選売却物件のご紹介

ル・シャトークローバーハイム

総 額 2 億 2,000万円

総額

1億 2,500万円

利回り：7.33% (現況満室)

地積：644.75m2（195.03 坪）
総戸数：18戸（店舗１、住戸17）／築年月：昭和63年12月
所在地：兵 庫県伊丹市南野北五丁目
最寄駅：
阪急伊丹線「新伊丹」駅 徒歩23分

メゾンド北田辺満室想定利回り：6.94%

地積：375.64m 2（113.6坪）
総戸数：18戸（1Kタイプ）
築年月：平成9年2月
所在地：大阪市東淀川区瑞光4丁目
最寄駅：大阪メトロ今里線「瑞光四丁目」駅 徒歩5分

D'グラフォート大阪N.Y. HIGOBASHI
総額

総額

1億8,200万円5,000万円

満室想定利回り：10.55%

現況：空室

床面積：58.47m2（（17.68坪）
築年月：平成20年10月
間取り：2ＬＤＫ

所在地：
大阪市西区江戸堀
1 丁目
最寄駅：
大 阪 メトロ 四 つ
橋 線「肥後橋」駅
徒歩 1 分

地積：228.85m 2（69.22坪）
総戸数：46戸
築年月：昭和62年9月
所在地：大阪市東住吉区北田辺4丁目
最寄駅：近鉄南大阪線「北田辺」駅 徒歩2分
大阪メトロ谷町線「田辺」駅 徒歩8分

その他おすすめ収 益 物件
第三美松苑

グリーンハイツ芳見屋

不動産買い取ります！
（土地・マンション・アパート）

収益物件買取強化中

不動産売却のご相談ください！
総額 6,300 万円

総額1億 5,000 万円

満室想定利回り：11.06％

現況利回り：7.34％
満室想定利回り：8.18％

所在地：大阪市生野区林寺3丁目
地積：198.18m 2（59.94 坪）
総戸数：9戸築年月：昭和51年1月

所在地：大阪市東淀川区小松３丁目
地積：387.91m 2（117.34 坪）
総戸数：倉庫1戸、住居21戸
築年月：昭和55年2月

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