April / 2018VOL. 4

JTI Members Magazine

・おたより紹介特別「明日の住まいを考える」
対談

・[コラム] ちょっと気になる住まいとおかねのはなし伊藤明子 さん

修繕についてお聞きしました「いい家」の循環 〜家を貸すという新しい出口〜

・[読者アンケートより] どこを直した？いくらかかった？

特別対談

第４回 明日の 住まいを考える「いい家」の循環 〜 家を貸すという新しい出口〜
移住・住みかえ支援機構 代表理事

国土交通省 住宅局長

大垣尚司×伊藤明子
JTI 理事の大垣尚司と、特別ゲストをお招きしての特別対談。今回は、国土交通省住宅局長の伊藤明子さん。今後の住宅政策のあり方、「住まい」への考え方について、お話を伺いました。
撮影協力：キャンディッド・コミュニケーションズ

特別対談 - 明日の住まいを考える -2

大垣もさせられる。伊藤さんと話していて、なお金に変えられるし、子どもに相続たりせずに貸すだけでそれなりに大き在のマイホームは担保にしたり処分しないか。そして、住み続けないなら現す。マイホーム借上げ制度を利用するきから保証する取組みを行っていま金に変わる家」であることを買ったとク証明書」という認定証を発行し、「おして、長期優良住宅に「かせるストッ

では、シニア層の住みかえ支援と並行家の手ばなしかたを考えてみませんか
2000 年 に「 高 齢 者 す ま い 法（ 高そんなふうに思ったのです。

場 合 の 年 齢 制 限（

伊 藤 さ ん と の 出 会 い は、齢者の居住の安定確保に関する法律）」伊藤 あの頃から、大垣さんは「住宅歳 以 上 ）を 撤 廃 しの立法に盛り込む リバースモーゲーてみると、そのときのやりとりがマイ最初だと記憶しています。今思い返しジの制度についてご相談にみえたのがても良し」が必要ということでしょう

良 し 」 は 当 た り 前 で、「 住 ま な く な っと 強 調 さ れ て い ま し た よ ね。「 住 ん では高齢者にとって最大の金融資産だ」た。

りするものなのですが、これまでに約たり、最低家賃をあらかじめ保証した万棟の住宅に証明書を発行しまし

ホーム借上げ制度に取り組む大きな

伊 藤 「 家 を 貸 し に 出 し て、 お 金 を 稼関するトラブルや、高齢者が賃貸住宅

当時は有料老人ホームの入居一時金にけ じ ゃ な い で す か。 そ う じ ゃ な く て、インした家、自分のための城だったわというのは、自分の好きなようにデザですね。

すよ」と選択肢を提示することは重要いでもらうという『出口』もあるんでへの入居を拒まれることなどの社会問

その家が最終的にどうやって自分の手考えてみるに、これまでの「いい家」か。

年 近 く に な る ん で す ね。

題が浮上してきた頃でした。高齢者のから離れていくのかという「出口」が大垣 2006 年には 、これまでの住もう住まいの問題を考えようということ確立されているのがいい家、というこ住宅政策は「住宅」から「住生活」へで、あの法律を作りました。

宅政策のあり方を大きく変える、住生の家には住み続けられるというもので家を担保にお金を借りるけれども、そも、出口について深く考えられること「入り口」については考えられてきて立派な家が自分の手に入る、つまり生活」の基本法なんですね。ライフス

います。
「住宅」の基本法ではなく「住リバースモーゲージは、自分のすね。借りたお金は自分が死んだ時点は今までありませんでしたね。みんなテージの変化に応じて適時適切な「住活基本法が制定されました。

で家を売却することで返済する。
ただ、なんとなく、子供に相続して手放すの生活」が確保されるようにすることがれました。JTI との関係では、「子る新たな「住生活基本計画」が発表さ2016 年にはこの法律を具体化す

この法律の精神は名前に現れて大事な家を最後に手放すことになるにかな、と考えてきていたけれど、昨今住宅政策の目的ということです。
もがそういう出口を用意できるとは限伊藤

しては借りられるお金が非常に少なの空き家問題を見て分かるように、誰大垣とですよね。

伊藤

きっかけになりました。

50

年時代を前提にすれば、住み続けることへのこだわりをらない。

い。むしろ、人生捨てて、引退後をすごす魅力的な住ま

そ う い う お 考 え に 従 い JTI

大垣90

いに住みかえるほうが夢があるのじゃ特別対談 - 明日の住まいを考える -

3

*7

20

* リバースモーゲージ…自宅に住み続けながら、自宅（持ち家）を担保にして金融機関から融資を受けられる主にシニア層向け融資制度。

立して暮らせる住生活の実現」、「新し育て世帯が安心して、また高齢者が自応じて常に最適な「住まい」を提供すのではなく、ライフステージの変化にことは、ハードとしての「家」を売るる。

ういうことを言っている人が少なすぎというイメージというか。今はまだそ人生の「お約束」として「 歳になったら次の家に住みかえる」というのが新しいお約束にならないかと思うんで す。（大垣）い住宅循環システムの構築や建替え・るという「システム」を商品化せねば伊藤るため、無駄にはなりません。中古住歳になったらこんな家に住もう」

リフォームを通じた質の高い住宅スならないということを意味します。

こそこお金も持っていて豊かに暮らせ宅の世代間流通が生まれるんです。に安心してサポートが得られる家が絶でゆっくり住める家や、人生の終焉期

提とすると、子供の独立後に夫婦二人て考えてもらえれば、自立から看取りために何が必要かを民間が創意工夫し心のようですが、豊かな老後を暮らす

現在は介護サービス付きのものが中があると人生の進め方が少し楽になるのか悪いのかはともかくとして、それよね。結婚しかり、住宅しかり。いい

大垣

すごろく

対 に 必 要 に な っ て き ま す。 と こ ろ が、までもっといろいろな広がりが出てく

大垣「トックの更新」、「空き家の利活用・除伊藤るという世の中」というものをまだ誰伊藤これまで供給されてきた家は、多くがると思います。になったら次の家に住みかえる」といろそろ「上がりの次のマス」を考える

た ぶ ん、「 高 齢 者 が 元 気 で、 そ却の推進」といったことが謳われてい2011 年 に 作 っ た サ ー ビ ス 付 き 高も経験したことがないからなんでしょ

クワクできる「住宅双六の上がりの次夫婦とその子供が住むためのファミ大垣

うのが新しいお約束にならないかと思歳になってきました。住宅局長という引 退 後 の 人 生 と い う 意 味 で は、ます。

齢者向け住宅の制度は、老後を安心しうね。そういう社会でどういうニーズのマス」がビジネス化される必要があ

リー住宅を想定していました。そうす

な け れ ば い け ま せ ん よ ね。 も ち ろ ん、うんです。人生すごろくでいう「上がお立場を離れて、伊藤さんご自身とし年続くことを前ると、重視されるのは通勤・通学に便セーフティネットとしての老後の家がり」のもう一つ先のマスというか。もては今後どういう家に住みたいと考えわけです。で、私は家について「 歳人生の「お約束」ってあります

利 か ど う か。
「住み慣れた我が家」かきちんと保証されていることが大前提と も と 住 ん で い た フ ァ ミ リ ー 住 宅 は、

65

さて、伊藤さんもわたしも、そ「いい家」に正解はな
いからこそ、新しい選択肢をもしれませんが、引退後の人生にマッで は あ り ま す が、 そ の 手 前 に ま ず は

住まいはやはり、ワクワクできチしているとは限りません。
住宅から住生活に視点が移るというていらっしゃいますか。

70

次の子育て世帯が住みつぐことができ社会において人生が家の循環をつくるためにも、ワ大垣て暮らせる住まいを作ろう、というこを作り出せばいいのかというのが想像りますね。

住宅から住生活へというのは本当に重要な視点だと思います。高齢化とで作ったものなんです。

できない。

65

夢 の あ る 定 年 後 の 住 ま い が 必 要 で す。

90

4

特別対談 - 明日の住まいを考える -すね。今日明日のことでいっぱいすぎ

あんまりそういうことは考えてないでかもしれないけど、改めて聞かれると、伊藤大切ですね。それから、やはり、民間大垣れは困るから。

が大量に出てしまうわけですよね。そに、どうすればいいんだ」みたいな人から教えてくれていたらよかったのることが重要です。と提示して、すべて納得した上で決めと何が起きるのかということをきちんれぞれの選択肢について、それを選ぶにみえる形で用意しておくことと、そだからこそ、たくさんの選択肢を目入して、ずっとそこで住み続けていく

務局次長兼内閣府地方創生推進室次長、国土交通省大臣官房審議官（住宅局担当）を経て 2017 年 7 月よりならないんですよね。て、 今 後 の こ と は あ ま り ……（ 笑 ）。の事業者がいろんな選択肢を商品としいつも思うんですが、悪いものってものだ」というような固定観念を打ち官房まち・ひと・しごと創生本部事うーん。住宅局長としては問題るかっていうことを、みんなそんなにて提供することが欠かせないと思いま

なんとなくマイナスイメージが付いてい う の は み ん な に 共 通 な ん で す よ ね。

壊していければいいですね。そのため省入省。住宅局住宅生産課長、内閣行政からのメッセージは非常に

イ メ ー ジ し て 暮 ら し て い ま せ ん よ ね。
す。

いることをとても残念に思っているん

そもそもやっぱり自分が住む家動して、後で違ったかなと思っても取誰が見てもロクなことにならないと分の 仕 組 み は す で に JTI に あ る わ け

大学工学部建築学科卒業。同年建設年後に自分がどうして周 り の 人 を キ ョ ロ キ ョ ロ 見 て、「友達伊藤です。元々、住宅っていうのは非常にり返しのつかない場合というものがあか る。 だ け ど、 何 が い い も の な の か、ですから。

国土交通省住宅局長。1984 年京都

真面目な話、がああしてるから自分もこうする」との こ と で す か ら ね。 気 づ い て み た ら魅力的なものであるはずなのに。だか

確かに、自分の人生って自分で今 の 社 会 で、「 住 宅 を 持 つ こ と 」 にいうのがむしろ普通かもしれない。

「 え っ？」 と 思 う よ う な 選 択 肢 し か 残

大垣るんですよね。きちんと考えなければというのを見分けるのは非常に難し

大垣 はい、そうしたご期待にそえる

ら こ そ、「 家 と は、 生 涯 に 一 度 だ け 購

な、とは思います。

い。というのは、個人個人で違うから。

ように頑張っていきたいと思います。

されないというのは嫌ですよ。

だ か ら こ そ、「こういう選択肢だと人がしていることを真似すればいいと今日はありがとうございました。

は考えないですよね。

こういうことが起きますよ」という道

い う も の じ ゃ な い ん で す。「 い い 住 ま

伊藤 ありがとうございました。

ただ、家に関しては、漠然と行筋を最初にきちんと示すというのが行いとは何か」という答えは、家を購入現職。

伊藤政の役割だと思っているんです。といする人それぞれが考えていかなければ特別対談 - 明日の住まいを考える -5

うか、それを示さないとあとで「初め家が最終的にどうやって自分の手から離れていくのかという、「出口」を考えるべきですね。（伊藤）いとう・あきこ10読者アンケートよりどこを直した？

いくらかかった？

修繕についてお聞きしました「家」を維持するには必ずメンテナンスが必要です。マイホーム借上げ制度の利用をスタートしたとき、入居者が退去したとき、どんなメンテナンスをどのくらいの費用をかけて行ったか、オーナーの皆様にお聞きしました。
■調査概要：「すみつぐ」Vol.03 の読者アンケートにて実施■集計期間：2017/12/20 〜 2018/02/20

Q. 制度申込時に修繕した箇所は？ Q. 制度申込時の修繕でかかった費用は？
不明～10 万円2%

6%100 万円以上

44 票■

50～100 万円

26 票■

10～50 万円

32 票

■

【その他】
※回答の多い項目からまとめて表記。
（ ）は得票数。
ないものは１件のみ。

外壁 (12)、カギ (6）トイレ (3）、コンロ（3）、給湯器 (3）、駐車場（３）、洗面・風呂（３）、台所（３）、障子 (２)、屋根（２）、カーテンレール（２）、ハウスクリーニング（２）、ベランダ（２）、クーラー（２）
押入れの床、窓枠、網戸、給湯ガスコンロ、火災報知器、森林伐採、換気扇、洗面台、下水、ドアの取替え、建具修理、ボイラー、引戸、家屋全般
リフォーム出窓天板、レバーハンドル（ドアノブ）、勝手口ドア、雨どい、さっし、テレビ配線全室、ウッドデッキ、天井、基礎コンクリートの亀裂、地デジ対策

100 万円以上

10～50 万円
29%

40%

50～100■～10 万円

7票

■不明

2票
（有効回答数 :111 )

万円

23%

Q. 入居者退去後に修繕した箇所は？ Q. 入居者退去後の修繕でかかった費用は？

アンケートにご回答いただいたオーナー様の中では、継続入居中等で退去後の修繕が発生していない方が半数以上でした。

「すみつぐ」を見ると、いつも、家は生きている物と思ってしまいます。家はそこで暮らしてきた人がいて、これからも暮らしていける。簡単にこわしたりしないで、事情が許せば、もっと、活用して欲しいと思います。（埼玉県 / リリー様）（「すみつぐ」前号 Vol.03 の）巻頭対談の中で園田教授の述べられた「一番良い状態のものを、その空間の価値を維持できる人に上手に渡していく。」との記事を読んで、私がこの制度を利用させてもらっている理由はここにあると思いました。（愛媛県 / Y.A 様）おたより紹介
前号（Vol.03）読者アンケートより、オーナー様からのお便りの一部を紹介します。

人生の選択は人それぞれ。家に固執することなく、されど売却することなく、人がその家をすみつぐそれが他人であっても肉親がまた住むことになってもすみつぐひとつの ” 家 ”となればよい。（岡山県 / タッチ様）

読者のこえ

6

Q. 修繕を行って、こうすべきだった等、気づいた点はありますか？
給湯器が古いので何度か管理会社に問合せしたが大丈夫とのことで交換しなかった。次の入居者から湯量のクレームがあり交換することとなった。
制度利用申込時のリフォームの時に交換した方が（自由記述欄より抜粋）※一部原文を要約して掲載しています。

クロスの張り替えを全面的に行ったが、もう少し絞ってもよかったかと。修繕の必要（神奈川県 /J.H 様）
程度がよく分からなかった。

よかったのかも。（埼玉県 /T.O 様）

地デジ対応のテレビアンテナへの交換を早めにしておくべきだった。（福島県 /S.Y 様）

水回り、風呂場などできるだけ事前に修理しておくほうがよかった。（千葉県 /S.Y 様）

衛星放送の設定（パラボラアンテナ）を入オール電化にしたのですが入居者がガス調理派だったので入居者が改修された。台所まで修繕せず貸すべきだった。オール電化のほうがよいと言われたが、無駄な出費となってしまった。（石川県 /M.K 様）

居者の方が入居されてから請求があり、想定外だった。（愛知県 /M.S 様）

庭、生垣の管理をしっかりすべきだった。
（神奈川県 /R.Y 様）

使用中に故障して入居者に迷惑を掛けた。事前に点検修理を行うことが必要だと思う。（東京都 /T.T 様）

管理会社との密な話し合い。（山口県 /M.T 様）

リフォームすべき範囲がわからず業者任せにしてしまった。（山口県 /Y.H 様）

特になし。住んで頂ける方に快適にお住み頂ける様、リフォームしました。（大阪府 /Y.O 様）

担当者から一言
入居者が退去した後の修繕内容は、建物の築年数や入居年数、入居者の使い方により様々です。最低限必要となるオーナー様のご負担費用としては鍵の交換、庭木の手入れ、故障設備の修理・交換などが挙げられます。もちろん入居者が壊してしまった部分につきましては入居者負担となり、一方、経年損耗部分につきましてはオーナー様ご負担ということになります。JTI では国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき入居者とオーナー様の負担の割合を判定しております。

たくさんのご意見、ご感想をありがとうございました。引き続きお便りをお待ちしております。

前号の Vol.03 で「確定申告」についてのコーナーがあり、良かったです。
（鹿児島県 /T.E 様）
入居していただいて３年目の去年、外壁塗装などの（神奈川県 /J.H 様）

告にしておけばよかったのに」と言われましたが、平成 25 年春、自分が作った家での今後の住まい方時すでに遅し。いろいろな税金面でのことを知らなを考えると、落ち込んだ毎日を送っていました。私

かったことがくやまれます。（愛知県 /S.I 様）の場合、主人が長期入院生活、別に暮らしている実母が高齢で独居生活。病院と実家の往復生活が大変最近、近所で空き家が増えてきています。このいます。（兵庫県 /A.Y 様）

読者のこえて、さらに検討していただければと思います。

大きな修繕を行いました。確定申告の時、「青色申制度がひろまれば、町の活性化につながると思7

終の住処の考え方など、参考になる記事についとなり、娘に教えられたこの制度の説明を伺うことからスタートしましたが、今考えると、本当に良い選択をしたと思います。（福島県 / 雪国 YS 様）

すみつぐ 第 号

nmulco 住まいとおかねのはなし ラム ちょっと気になるコ

家の賃貸価値を計算してみると…？

大 垣 尚 司（移住・住みかえ支援機構 代表理事）

売るべきか貸すべきか？

4円を返済にあてる場合、借入金利が 3% なら、得かを考えてみましょう。 両者を比較するに今から 15 年間分の家賃で返せる借金の額は、は、家を貸すことの価値が「今」いくらかを計144,805 × (6 万 円 ÷ 1000 円 )=8,688,300算せねばなりません。金融では家賃と将来土地円。 15 年後に 1000 万円ぐらいでなら土地が8を売った代金で返すことのできる借金の額がこ売れそうだとすると、それで返せる借金の額はれにあたると考えます。

641,862 × (1000 万円÷100 万円 )=6,418,620

1

下の表①は、月1000 円の家賃で返せる借金円。つまり、両者の合計 15,106,920 円が家のの額、表②は 100 万円の土地を期限に売った賃貸価値となり、これが家を今売ってもらえる代金で返せる借金の額を金利と期間別に整理し代金より大きいなら、貸したほうが得というこたものです。とになります。

発行日 ２ ０ １

今回は、家を売るのと貸すのとどちらがお年５ 月日

発行 一般社団法人 移住・住みかえ支援機構

たとえば、家はまだ 15 年程度は貸せそうだとします。JTI からの正味受取家賃が 7 万皆さんも、自分の家の賃貸価値を計算してみてください。

5 千円で、諸経費 1 万 5 千円を控除して 6 万

東京都千代田区平河町１―７―
平河町辻田ビル２Ｆ（ 平日 9:00-17:00※土日祝除く すみつぐ編集係）☎ 03-5211-0757〒 102-0093

表①

月 1000 円の家賃で返せる借金の額

表②100 万円の土地を期限に売った代金で返せる借金の額20！

中て 信に 配圏 組
東 番
関 オ        ラジ    『大垣尚司・残間里江子の 大人ファンクラブ』
毎週日曜日

文化放送

午前 9:30 〜 9:55

JTI 代表理事の大垣尚司と、団塊世代プロデューサー残間里江子さんで送る大人のための番組です。楽しく充実したセカンドライフを送るために、住まいやお金の話題を中心に幅広いトークで盛り上がります！
radiko.jp( ラジコ）にて最新放送分がお聴きいただけます。※【放送エリア】東京・神奈川・埼玉・栃木・茨城・群馬【 お詫びと訂正 】前号『すみつぐ』Vol.03 (2017 年 12 月初版発行分）９ページの記事に誤りがありました。
お詫び申し上げ、ここに訂正させて頂きます。 【誤】芋焼酎→【正】麦焼酎●この冊子『すみつぐ』は、JTI「マイホーム借上げ制度」ご利用者様へ送付しております（不定期発行）。
送付停止、住所変更等がございましたら、お早めにご連絡をお願いします。●掲載されている情報は、2018年４月現在のものです。