売買営業に活かす
不動産相続コンサルティング
知識公益社団法人沖縄県宅地建物取引業協会
令和4年11月22日
株式会社Ｋ-コンサルティング
大澤 健司© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

自己紹介© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

会社概要❏会社名：株式会社Ｋーコンサルティング❏所在地：千葉県柏市柏４－５－１０❏スタッフ：７名❏事業内容：
不動産売買、賃貸、仲介、買取
相続対策コンサルティング
相続手続きコーディネート
賃貸事業アドバイザー
不動産有効活用コンサルティング

相続から不動産活用までワンストップの相談窓口© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

プロフィール

大澤 健司 Kenji Osawa『幸せを絆ぐ相続アドバイザー』

株式会社K-コンサルティング 代表取締役

1970年9月26日生
大阪府枚方市出身

【資格】

血液型Ｏ型
家族構成 妻・長男・長女

平成８年分譲住宅専門の不動産会社に入社。1年目からトップクラスの営業成績を残すも不動産コンサルタントの夢を実現するため、平成13年茨城県の総合不動産会社に入社。不動産売買、開発、賃貸管理の業務に従事し、平成28年独立し、現在の株式会社K-コンサルティングを設立。
相続コンサルティング・資産有効活用、賃貸経営に関するアドバイスなど不動産オーナーに特化した総合不動産コンサルティングを行っている。顧客相談件数1,500件超。
全国で年間100回を超えるセミナー、講演、不動産・建設業者向けの研修も行っている。

公認 不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士 不動産エバリュエーション専門士
ファイナンシャルプランニング技能士2級
NPO法人 相続アドバイザー協議会 上級アドバイザー
賃貸不動産経営管理士
宅地建物取引士
相続支援コンサルタント 空き家相談士
相続診断士
事業承継スペシャリスト
JMAA認定M＆Aアドバイザー（他：借地底地アドバイザー・定借プランナー・ビル経営管理業務主任者・貸金業取扱業務主任者など）【著書】

We are 不動産コンサルタント
家族の幸せと財産をつなぐ不動産コンサルテイング
相続コンサルの奥義相続で成功するポイントは不動産のプロが知っている！

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プロフィール

テレビ東京

NHK あさイチ

全国の宅建協会、全日本不動産協会© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

早稲田大学大学院ファイナンス研究科

モーニングサテライト

不動産コンサルティング実務講座 講師

なぜ、不動産業者が相続に取り組むのか？
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不動産業界の今【不動産業法人数の推移】（社）
340,000

320,000

300,000

280,000

260,000

240,000

220,000

H11 12131415161718192021222324252627282930（年度）

2021 不動産業統計集 公益財団法人不動産流通推進センター© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

不動産業界の今【従業者規模別事業所数とその割合】

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

全産業
不動産業
建設業
製造業
電気・ガス・供給・水道業
情報通信業
運輸業・郵便業
卸売業・小売業
金融・保険業
１～４人
資料：財務省「財政金融統計月報」－法人企業統計年報特集－による。
注：全産業には、金融業・保険業を含まない。

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５～９人

１０人以上

出向・派遣従業者のみ

2021 不動産業統計集 公益財団法人不動産流通推進センター

不動産業界の今競争激化！

不動産所有者© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

不動産業界のこれから効率化
不動産業

VR内見IT重説

不動産DX

AI不動産査定

宅地建物取引士専門化

賃貸不動産経営管理士
国家資格化
上位資格

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不動産業界のこれから
【四賤業】
金貸し

金融機関 ローンアドバイザー

株屋

証券会社 アナリスト

保険屋

保険会社 ライフプランナー

不動産屋

不動産屋

(ソニー生命)？

一般層獲得はネット等効率化！
富裕層獲得はコンサル等専門化！
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不動産業界のこれから自分たちの特徴・強みを活かし、どう差別化を図るか！

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相続のおける不動産
相続における不動産❏

最も分けにくい財産❏

最も実際の価値、相続評価がわかりにくい財産❏

最も相続税の節税に強い財産❏

最もいらないと言われることが多い財産❏

最も思い入れや感情に左右され、意見が分かれる財産

不動産をどうするか？が相続のポイント！
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相続における不動産業
相続対策
相続手続

相続税対策

アパート建築、不動産購入、保険加入：建設、不動産、保険

遺産分割対策

遺言書作成：司法書士、行政書士、弁護士、金融機関

認知症対策

信託、任意後見：司法書士、行政書士、弁護士

納税資金対策生保、不動産売却：保険、不動産

相続資産の活用

遺産分割

遺産分割協議書作成、遺言執行：司法書士、行政書士、弁護士

相続税納税

相続評価、申告書作成、納税資金調達：税理士、不動産、保険

資金運用

貯金、投資、保険：金融機関、証券会社、保険

不動産有効活用© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

不動産売却、不動産賃貸：不動産新築、リフォーム、建替え：建設

不動産コンサルティングとは？
不動産業
権利調整

デベロップメント

賃貸仲介
賃貸コンサルティング

賃貸管理

売買仲介
証券化

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販売

不動産コンサルティングとは？
不動産コンサルティングとは、土地活用企画提案等のテクニックではない！

不動産コンサルティングとは、お客様の 困りごと を不動産 を使って 解決 すること！
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不動産コンサルティングとは？
壱、お客様が不動産を売るには『 理由 』がある！
弐、お客様が不動産を売るというのは『不動産』を『 現金 』に換える行為のこと！
参、お客様は不動産を売却することで自分達の何の課題が解決できるかがわかると売却の意思決定をする！
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不動産売買に活かせる相続知識© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

知っておくべき相続知識

基礎控除額
3,000万円 ＋600万 × 法定相続人の数© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

知っておくべき相続知識【一物四価】
◎実勢価格
８０％

７０％
© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED◎公示価格（国土交通省）◎路線価（国税庁）◎固定資産評価額（自治体）知っておくべき相続知識【相続登記義務化】❏相続登記は土地の取得を知ってから３ 年以内に登記することを義務化違反すれば１０万円の過料❏氏名・名称・住所変更登記は変更してから２ 年以内に登記することを義務化違反すれば５万円の過料
令和6年４月１日施行© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

知っておくべき相続知識【相続評価と実勢価格】【物件概要】
土地面積 ： 250㎡
路線価 ：120千円/㎡※24ｍ歩道付き道路沿い
税理士による相続税評価
2,800万円

売却査定額は？
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知っておくべき相続知識
税理士→ 相続税評価額

司法書士→ 固定資産税評価額

不動産会社→ 時価評価額

遺産分割協議をする際の不動産の評価は？

時価 評価額！
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知っておくべき相続知識【相続評価のほうが高くなる場合がある不動産】❏隣地が空き家等買主が不安がる不動産❏権利上のトラブルがある不動産❏築古不動産❏空室の多いアパート

いずれ売却するなら相続発生前に処分したほうが、相続税の節税につながりますよ。
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知っておくべき相続知識【例】
土地
路線価評価額 5,000万円
借地権割合 60％
建物
1室30㎡ 12室 360㎡
固定資産税評価額 3,000万円
満室の場合

９室空室の場合

土地

5,000万円 ☓ （1－30％☓60％☓ 5,000万円 ☓ （1－30％☓60％☓
360/360 ） ＝4,100万円
90/360 ） ＝4,775万円

建物

3,000万円 ☓ （1－30％☓360/360 ）＝2,100万円

合計© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

6,200万円

3,000万円 ☓ （1－30％☓90/360 ）＝2,775万円

7,550万円

知っておくべき相続知識【例】
土地
路線価評価額 5,000万円
借地権割合 60％
建物
1室30㎡
12室 360㎡
空室が多いアパートは相続税が高くなるんです。
固定資産税評価額
3,000万円
空室対策は相続税対策にもつながります。
満室の場合

９室空室の場合

土地

5,000万円 ☓ （1－30％☓60％☓ 5,000万円 ☓ （1－30％☓60％☓
360/360 ） ＝4,100万円
90/360 ） ＝4,775万円

建物

3,000万円 ☓ （1－30％☓360/360 ）＝2,100万円

合計© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

6,200万円

3,000万円 ☓ （1－30％☓90/360 ）＝2,775万円

7,550万円

相続トーク【相続税取得費加算】

相続又は遺贈によって取得した財産を、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日までに譲渡した場合は、実際の取得費又は概算取得費に一定の相続税額を加算して、譲渡所得にかかる税金を軽減することができる。
相続税を納税した方は、相続した不動産を売る場合、相続税の申告期限から3年以内に売却したほうが譲渡所得税が安くなりますよ。

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相続トーク
相続税が払えなかったら、その時は土地売って払えばいい。
相続税のために不動産売るときってどんな不動産を売るか知ってますか？
「一番売りやすい」不動産を売るんです。
納税の期限も決まってますから、すぐに売れる不動産をすすめられます。
いい不動産を残すために相続対策はするんです。
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事例紹介© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続後の売却）
先日、母親が亡くなり、実家は現在空き家。
名義は３年前に亡くなった父親。
実家は古く、建物は使えない。
実家は誰もいらない。
どうしたらいいか？
母死亡

長男© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

長女

二男【物件概要】
土地：102㎡
建物：72㎡（昭和41年築）
備考：更地価格2,000万

みなさんならまず何を提案しますか？

事例（相続後の売却）【お客様の目的】❏相続手続きを終わらせる© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続後の売却）【手順の説明】• 他に資産や借金がないか？

遺産分割• 実家をどうするか？ 誰が相続するか？
• 相続登記見積もり

相続登記• 遺産分割等 必要書類 の説明
• 査定

売却

• 空き家の3,000万控除 の適用の可否

相続から不動産活用までワンストップ！
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事例（相続後の売却）■不動産売却シミュレーション
所在地

仲 介(現 状)仲介（更地）

仲介（業者向け）

弊社買取り¥10,000,000¥13,000,000¥9,000,000¥8,000,000

残置物処分費¥432,000¥432,000¥432,000¥0

ハウスクリーニング

¥0

¥0

¥0

¥0

解体整地費

¥0

¥2,160,000¥0¥0

リフォーム費用

¥0

¥0

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¥0その他

¥0

¥0

¥0

¥0

小計

¥432,000¥2,592,000¥432,000¥0

印紙代¥5,000¥5,000¥2,500¥0

仲介手数料¥388,800¥486,000¥356,400¥0

測量費¥200,000¥200,000¥200,000¥200,000

解体整地費

¥0

¥0

¥0

¥0

売却価格(Ａ)

先
行
支
出費

支

出

契
約
後
支
出費

〇〇 〇〇 様柏市〇〇二丁目×番△号

その他

¥0

¥0

¥0

¥0

小計

¥593,800¥691,000¥558,900¥200,000¥1,025,800¥3,283,000¥990,900¥200,000

税引前手取り ( Ａ- B)¥8,974,200¥9,717,000¥8,009,100¥7,800,000

譲渡所得税( 概算） ( C)

¥1,721,534¥1,841,961¥1,535,631¥1,503,310

手取り額(A－B－C）¥7,252,666¥7,875,039¥6,473,469¥6,296,690

売却前の準備軽減△×△◎売却時期の見通し×△◎◎売却後の手離れ×△〇支出計( B)〇※売却価格は保証するものではございません※費用は一部概算のものもございますので、ご了承ください。
※税金は概算となりますので、詳細は税理士にご確認ください。

売却方法による
手取り額シミュレーションとリスク比較© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続後の売却）【相続手続きの例】
売却金の分割

不動産売却

相続登記

遺産分割協議相続財産の確認

相続人の確認

不動産売却は相続手続きのひとつ！
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事例（相続後の売却）❏弊社にて買取❏相続登記 司法書士の手配❏遺品整理、建物解体業者手配❏空き家3,000万控除適用し、270万の譲渡所得税が０円

長男

長女

二男

すべておまかせできて本当に助かりました！
ありがとうございました！
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事例（相続前の売却）
実家が空き家になって２年。
管理もできず、父親を施設を入れることも考えており、売却したい。
【概要】
土地：約1,600㎡
建物：約130㎡
昭和52年築
用途・第一種低層
備考：都市計画法による開発行為 面積500㎡
周辺宅地相場10万/坪© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続前の売却）
現在父親と同居。
長男（相談者）父親の介護費用も大変。
52歳

他社にも査定を依頼している。

父
81歳

実家の所有者
売却には反対していないもののやや認知症ぎみ

母77歳

入院中 売却に反対はしていない

みなさんならどんな提案をしますか？
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事例（相続前の売却）【お客様の目的】❏父親の介護費用を確保する© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続前の売却）【課題】❏父親の判断能力低下に伴う売却不可能になるリスク❏売却後の資金凍結のリスク© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続前の売却）【提案】民事(家族)信託を活用
委託者

受託者

受益者

信託契約

利益

父

長男
権限

権限売却
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父事例（相続税対策の売却）
税理士からの紹介。
相続税の納税資金が足りないので、節税対策をしたい。
今、アパートを建てるようメーカーから提案されているらしい。本人はアパートには不安もある様子。
ほかにいい提案はないか？
【概要】
土地：2,900㎡
用途：第一種低層
交通：駅徒歩12分
備考：一部生産緑地
周辺宅地相場 30万/坪© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続税対策の売却）© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続税対策の売却）
相続税を納める資金はない。
アパートメーカーからアパートを建てる提案を受けているが、借金してまでアパート建てるのは不安。
遺言書は作成している。
長女、次女の自宅の土地以外の不動産はすべて跡継ぎの長男に相続させたい。
姉たちは母の考えには納得していない・・・
遺言はあるけど・・・
母（81歳）© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

相談者
（55歳）

事例（相続税対策の売却）【課題】❏ 納税資金が足りない❏ 遺言書はあるが遺留分を侵害している❏ 母のアパート収入が減少している© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続税対策の売却）【提案】

1. 市街化農地売却→納税資金・建て替え資金の頭金

2. アパート建て替え→母親の生活資金・相続税節税
3. 遺言書書き直し→遺産分割対策© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続税対策の売却）

売却
市街化農地（生産緑地）

建替え資金の一部

納税資金

建替え© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続税対策の売却）

長女© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

次女

事例（相続税対策の売却）© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

事例（相続税対策の売却）【結果】❑ 納税資金の準備もできて安心❑ 資産の分割も対策万全に❑ アパートの収益性改善、生活費にゆとりも❑ 結果、4,500万円節税にも成功© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

告知
3年～

空き家相談

放置され、建物が荒れる

命日・お盆に家族で集まる

遺産分割協議一括査定

相続発生© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

遺品整理

居住中

K-コンサルティングのターゲット！

相続登記ＤＭ～６ヶ月～１年

相続登記０老人ホーム等施設入所

3～5年前

告知
12/11（日）10時 ～ 12時
オンラインセミナー© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED

まとめ
不動産自体はモノではありますが、その不動産をどう活かすかは所有者の判断に委ねられます。
お客様が不動産を動かすときには必ず目的があります。
お客様に寄り添い、お客様の要望をかなえ、課題を解決するために不動産を活かす。
そのための不動産のプロフェッショナルがこれからより一層求められると思います。
そのために、学びを忘れず人として信頼していただけるよう、ともに成長してまいりましょう。
© K-CONSULTING ALL RIGHTS RESERVED