2022.Nov

管 理 運 営 物 件入 居 率 98 . 2 4 %（ 2 0 2 1 年 4月末 現 在 ）Vol.

遠 く の 親 戚 よ り 近 く の アド ミ ニ へ アパート・マンション家主さん向け満室経営お手伝いお役立ち情報誌

C on t e n t

T OP IC S#2 5

オーナー様と入居者様の安心で豊かな暮らしのために、アドミニは前進します
代表取締役 影山 真由美

sp -03

第36回 経営方針発表会

p -04

アドミニ新築マンションプロデュース

p -05

業界ニュース 第18回

譲渡所得税＜買い換え特例＞

p -06

お困りごと対応術・お客様の声

p -07

収益物件情報アドミニ村ってなぁに？
入居者様も、オーナー様も、みんなが笑顔になるコミュニティでありたい。

〒541 - 0053 大阪市中央区本町2 -2 - 5 本町 第2ビル4階
T E L . 06 - 6271-1502

FA X . 06 - 6271-2011

賃貸住宅管理業者：国土交通大臣（2）
第0003347号号／宅地建物取引業免許：大阪府知事（8）第34110号

かつての日本ではどこにでも見られた温かい村のような風景。
それが私たちが目指す「アドミニ村」。

©アドミニキャラクター
『あどみん』

M AY U M I K A GE YA M A
TOPICS#2 5

T OP IC S#2 5

オーナー 様と入 居 者 様の安心で 豊かな 暮らしのために、アドミニは前 進しますてあげたい」という保護者の方の切実な願いを聞く機会が増えたことで、この「お困りごと」の深刻さを実感しました。2つの声を同時に解決する方法として、障がい者の住まいと支援者の事業所が一体となった住宅を構想しています。入居条件を障がい者とそのご家族に限定し、その住居は2階以上の低層階に。1階には、住人をサポートするグ
ループホームやデイサービス、訪問看護ステーション、就労支援施設といった支援者の事業所を置き、高層階には看護や介護などの勉強をしている学生さんに入居いただいたらどうかと考えています。

アドミニは3 6 期上半 期に、豊中事 務 所を開 業します。この障がい者の入居に伴い発生するトラブルは、障がい者取り組 み は 、「 社 内 外 の 声 を 取り入 れ た 提 案 」と「 普 遍 的に対する理解不足が要因で起こる傾向にあります。お悩ニーズへの応 答」でオーナー様と入 居 者 様のご満足を追 求

みを共有できる方にしぼって入居していただければ、問題保護者の皆様が安心して働けて、子どもも楽しく保護者が起こる確率も減らしていける。そして、就労支援施設や様のお迎えを待てる、そういった場所に育てようとの思い

障がい福祉サービス事業所が同じ建物内にあれば、働くから、環境整備はもちろんマンションのＰＲまで、さまざま場所の選択肢も増え、ご家族も安心して外に働きに出らなサポートを行っていきます。

するという決 意の表れ。チャレンジから始まる当社 36 期について、代 表・影山がお話しします。

れるようになるかもしれません。

代表取締役

アドミニの現状と業界の動向はいかがでしょうか
オーナー様と入居者様をはじめ、当社に関わってくださる皆様のお力添えにより、36期を迎えられたことに厚く御礼申し上げます。

01

影山 真由 美仲 介 業 者 と の 連 携 の ほ か に 考 えて い る こと はあります か
仲 介業者さんを頼るだけではありません。入 居率は、「このお部屋は便利で、安心して暮らせる」という入居者コロナ禍をきっかけに変化した不動産賃貸への需要。

様のお気持ちの表れ。私たちは管理会社として、「便利でそれを受け、どれほど不確実な状況にあっても、オーナー安心」という付加価値を追求する役目も担っています。こ様の喜びと入居者様にとっての便利で快適な暮らしのたれまでも、ゴミ捨て場の清掃や放置自転車対策といっために尽力するのがアドミニの使命だと覚悟を新たにした入居者様目線のご提案をしてきましたが、さらに一歩進ん3 3期から、はや2年が経ちました。3 4期に予想したとおだ付加価値を提供できるようにと考えています。

この「アドミニ村」がメインに考えている入居者様は、子同じような考え方で、高齢者だけが入居できる賃貸 住育て世代。単身者用マンションの入居者様とは違ったご宅についても検 討しています。障がい者向け住宅と同じ要望をお持ちの方々です。メインの入居者様によって、創く、1階には高齢者支援事業者を、低階層には高齢者の方出すべき付加価値は異なります。ただ、どのような価値をに住んでいただき、高層階には看護・介護系の学生に入っ付ければよいかは、入居者様を見つめていればわかるこていただきたいですね。学生たちが登校時に「おはようごと。入居者様の便利と安心を追求すれば物件をご評価いざいます、行ってきます！」と声をかけてくれたら、高齢者のただけて、結果として入居率は高くなる。そしてこの循環方々に喜んでいただけるのでは、と考えています。これらをは、オーナー様の安心とご満足にもつながっていきます。

より地に足をつけた企画にするため、自分自身で介護職員

この先、当社と関連会社だけでは完成させられない付初任者研修を受講する予定です。

3 6 期 に 計 画してい ること 、今 後 の 展 望 を 教 えてください
障がい 者の 住 居と支 援 者 拠 点が一 体となった 住 宅

加価値も出てくることでしょう。そうした時に力を貸してくださる方々が、社外に多くいてくださるのも当社の財産。
35期を数えるなかで、事業や勉強会をとおして多くの経営者とご縁を結んできました。そのご縁から次の出会いが生まれ、志を語り合える仲間が増えています。と、高齢 者の住まいと支援者拠 点が同じ建物内にある子育て支援・障がい者向け・高齢者向け賃貸物件を実り、オフィスビルの需要は減少。住まい選びの基準は、通それが、シェアハウスをベースとした集合住宅プラン。不住宅は、3 5期で本格的に取り組むとお約束した「アドミ現すれば、より多くの方に喜んでもらえると確信できたの勤に便利な場所から変わってきたようで、都心部の単身用動産業界では現在、従業員寮として使っていた建物を手放ニ村構想」を発展させた企画です。
「アドミニ村」とは、も、仲間からの熱い応援の言葉があってこそ。共通の課題賃貸マンションの空室率が上がってきています。

す企業が増えています。こうした企業とうまく連携できれ当社管 理の賃 貸 物 件の周りにクリニックや薬 局をはじ意識を持つ仲間と協働し、あらゆる幸福の形があるアドミ

こうした現状にあって、アドミニも苦戦を強いられていまば、既にあるものを有効活用しつつ、帰宅したらお帰りとめ、豊かな暮らしに直結する事業所に来てもらって構成ニ村を創っていけば、その舞台となる物件のオーナー様にす。入 居率平均 9 5％と言われるなかでは上々の数字を迎えてもらえて、一人の時間もしっかり持ちたいというニーする空間のこと。こうした「アドミニ村」を増やし、ますまも幸せを感じていただけるはずです。いまはまだ型破りすキープしていますが、入居者様とオーナー様のご満足追求ズに対応していけるでしょう。

す暮らしやすい住環境づくりを進めるため、36期には豊ぎると感じられるかもしれませんが、この企画は物件の資中事務所を開業します。

産価値維持・向上につながっていく可能性に満ちていまを掲げる当社からすれば、苦戦自体が反省すべきこと。こ

障がい者に特化した集合住宅の派生企画も練っているの課題を早期に解決するため、不動産賃貸仲介の業者さところです。障がい者をスムーズに受け入れてくれる物件はアドミニ村 第一 弾となる子 育て支 援マンション計 画す。私たちの使命は、オーナー様と入居者様の豊かな暮らんとの連携を強化し、内見ご希望の方に当社管理の空室まだまだ少ない。思うように住まいを選べないという声、も、2023年春の完成へ向けて進行中です。訪問看護スしを、不動産管理によってお守りすること。この重責を果物件をご案内いただけるよう働きかけています。

「私たちがいなくなっても、子どもが生きていけるようにしテーションやクリニック、また保育園か幼稚園も併設し、たすため、これからもアドミニは前進し続けます。

02

第36期

アドミニ

新築マンション
プロデュースオーナー 様 の 大 切な 資 産を 活 かすお手 伝いも、アドミニの 大 切な仕事 のひとつです。この度、ご 縁があって、新 築マンション建 築 のサポートをさせていただきます。完 成までをレポートいたします。

#01

2022年9月28日、36期経営方針発表会を開催いたし

36期の取り組みとして、地域のお困りごとをしっかり、ました。今年は東京営業所からもリアル参加し、中の司調査・分析し、地域に必要とされる企業を目指します。

会でスタートしました。

その第一号として、豊中事務所を開設いたします。

代表取締役影山のあいさつでは、35期の反省と目標達弊 社だけの力ではできないことを、協力会社と協働す成の報告および、36期の計画が発表されました。続いてることで、お互いの 特 性を活かし、付 加 価 値のある新各部署も同様に発表を行いました。

たな仕事を創 造していきます。新たなアドミニ 村を創

アドミニ村アワードでは、自社仲 介を行いオーナー様り、ファンを 増 やしていくために 、社 員 一 同 、一 丸 と満足 度をアップさせた中、目標 達 成意識に貢献した車なって取り組んでまいります。

谷、自社清掃部門に貢献した吉田さんがMVPを受賞しオーナー のみ なさまも、どうぞ 3 6 年 目 のアドミニにました。

ご 期 待ください。

住之江区の新築マンションの建設がはじまりま■大阪市住之江区安立1丁目した。2022年の7月から着工がはじまっていま■敷地面積：414.42m 2す。2023年の8月の竣工予定で、弊社ではお■構造：鉄筋コンクリート造

客様付はもちろん、管理をさせていただくこと■階数：地上11階になりました。

■工事完了予定：2023年8月

外観パース

03

いよいよ、基礎工事はじまりました！

基礎工事開始！

04

っ！

ああきぁあ

あああああ

お 困りごと対 応 術

年間4,000件以上発生している、入居者さまからの お困りごと 相談。多くの人が共同生活を営む場所であるがゆえ、トラブルを完全に防ぎきることはできません。だからこそ、これまでに発生したお困りごとの発生内容や対応方法など、アドミニが実際に対応した事例をご 紹介いたします。

Case17
第 18 回譲渡所得税〜買い換え特例〜

資産を譲渡すると譲渡所得税がかかりますが、一部の譲渡では、譲渡所得金額から一定の金額を控除することができます。2022年の7月号（Vol.23）でご紹介した『空き家特例』もそのひとつですが、今回は、『買い換え特例』をご紹介いたします。の別の不動産に買い換えを行った場合には、不動産を売購入売却却した利益の課税を繰り延べることができます。
ので、買い換えた不動産を売却する際や、減価償却を行利益を一部繰り延べるう際に使用する取得価額を調整することで、繰り延べら⇒将来的には課税されるが、れた利益は将来的に課税されることとなります。

いよいよ困ったというときに、入居者様より気になる情報が。
「シンナーや塗料のような 化 学 的 な 臭 い のような気がします」
その言葉をヒント

実はその入居者様、外 国 出 身 の方でした。
日本では、生活排水以外のものは流してはいけないというルールを知らなかったようです。
日本では当たり前のことでも、必ずしも世界共通のルールではありません。

事前に細やかな説 明が必要と気付かされる事件でした。

買換資産の取得費

ふむふむ

8,000万円△１，０００万円△７,000万円

譲渡所得税：(8,000万円―3,000万円)×0.2

譲渡所得税700万円増

すら特 定 することが で きず……。さらには部屋によって、臭う部屋と全く臭わご本人だったのです。

所有する不動産（取得価額3,000万）を8,000万で売却し、７,000万の不動産に買い換えを行った場合丁寧に直してくださり、とても助かりました。こちらの質問にも親切に０万円

売却代金の手残金額

特例使わない場合よりヒアリングや近隣 調査をするも、原因はおろか、匂いの種 類
しかし、まさかと思い訊ねてみると、
なんと 灯 油 を 浴 室 から流して 捨 てたとのこと。臭いの原因は、何を隠そう連絡いただいた

買 換 資 金を手元に残せる

売却代金

売却代金の手残金額がストレスが溜まってしまっているようでしたので急いで現場へ訪問。

灯油入れのタンクを発見しました。に改めて各お宅を訪問。
するとご連絡をいただいた入居者様のお宅のベランダに、ただし、特別控除と異なり、あくまで課税の繰り延べな特例を使う場合臭いは一度気になりだすとそう簡単に鼻から離れてはくれません。入居者様もかなりない部屋があるという始末。

不動産を売却し、その後、その売却資金により、同じ用途特例を使わない場合原因を探ってください。

対策

売却代金の手残金額が特例を使うと、0円が700万円になるって本当！？

買い換え特例の事例

マンションの一室から変な臭いがしてきます。

答えてくださいました。

（S様）

A ：８,000万円―7,000万円×0.８=2,400万円
B ：3,000万円×2,400万円（＝ A ）／8,000万円＝９00万円

訪問日時を予約していたが約束の時間に来てもらえず困りました。改

譲渡所得税：（A ― B ）×20%＝３00万円

売却代金
譲渡所得税
買換資産の取得費
売却代金の手残金額

8,000万円△3００万円△７,000万円
70０万円！ せず、必ず専門家にご相談ください。

買い換え特例を利用するには、「確定申告が必要」などいくつかの条件があります。安易な自己判断はめて訪問いただき、網戸の交換をしてくれたが、建て付けが悪かったの

お客様 ので他の空き部屋から網戸を探してきてくれたので助かりました。
（E様）

Voice of Customer

声

アドミニでは、お客様とのコミュニケーションを大 切にしています。入居者様のさまざまなご意見を真摯に受け止め、今後に活かすよう努めてまいります。

（資料提供：日本経営ウィル税理士法人）

レスキューセンターCLUBRESQ

税務・経営の意思決定は、様々な判断材料に基づいて行う必要があります。本資料の内容を実行される場合には、専門家等に個別具体的にご相談の上、意思決定ください。
本資料をそのまま実行されたことに伴い、直接・間接的な損害を蒙られたとしても、一切の責任を負いかねます。

05

06

売買もアドミニにお任せください！

収益物件情報特選

令 和4年11月・特選売却物件のご紹介

ハーモニーハイツ

メゾンド北田辺

所在地：大阪市淀川区西中島2丁目
最寄駅：大阪メトロ御堂筋線「西中島南方」駅 徒歩4分

所在地：大阪市東住吉区北田辺四丁目

最寄駅：近鉄南大阪線「北田辺」駅 徒歩2分

総額

地

総額

3 億1,000 万円

1 億 9,200 万円

利回り：7.46%(満室想定)

利回り：9.55％（満室想定）

積：257.00m 2（77.74坪）

地

積：228.85m 2（69.22坪）

総戸数：31戸（店舗2、住戸29）

総戸数：46戸

築年月：昭和52年4月

築年月：昭和62年9月

その他おすすめ収 益 物件

不動産買い取ります！
（土地・マンション・アパート）

コンフォート青山

収益物件買取強化中総額 7,000万円

利回り：7.02％（満室）
所在地：八尾市青山町2丁目
最寄駅：近鉄大阪 線「近鉄八尾」駅徒歩18分
地積：385.64m 2（116.70坪）
総戸数：8戸（2DK×8）
築年月：昭和62年8月

お電話ください♪

「ご 所 有してい る 不 動 産を売りたい、または売 却ご相談ください！ を検 討している」ようであれば、お気軽にご相談ください。弊 社での買取をスピーディに対応いたします。

不動産売却の「相 続した不 動 産 の 活 用方法を知りたい」「相続した不 動 産 の 中 に 権 利 関ご相談係のわずらわしいものがある」などのお困りごとについてもお気軽にご相談ください。ご提案させて頂きます！

相続対策の不 動 産 売 却・購 入のご 相 談・お 問 い 合 わせ

06 - 6271-1545 ［ 担 当：中 村 ］