2002 年 新春号
通算第３号

THE

NEWS
緒賀

発行人

緒賀 博

博

しながら解決のお手伝いをするのが精一明けましておめでと方々との話合いを通じて私自身も色々杯で力不足を感じております。

うございます。昨年４月に発足した私勉強をさせていただきました。
これらの相談例からは、管理組合自ところで、本号からニュースの体裁を改め会員全世帯に配布することにしまし

体の活性化が出来てない実例や管理規たが、如何でしょうか。役員だけでなく約が原始規約のままでほとんど活用されてない状況、管理委託契約書に至っ

広く会員各位が管理組合活動やネットワークの活動に少しでも目を向けていたては存在すら定かでない例とかが聞かだきご理解を頂ければと考えます。

たちの「川管ネット」も無事２年目を迎えました。
この間、会員相互の情報交換会、賛助会員との懇談会、改修工事の見学会等
会員各位との交流を通じマンション管理の適正化のために努力して参りました。また、川崎市まちづくり公社のマンション管理相談でも会員外の多くの： 編集人

飯塚敞二朗

また例外なしに居住者の高齢化と言う難 アップされました。中でも全国で 10 万問を抱えている事例が多く伺えました。 人に近い方がマンション管理士試験に各マンションの実情をいろいろとお聞き 挑戦された事は一つの驚きであり、そ川管ネットニュース新春号に寄せて会長

発行： かわさきマンション管理組合ネットワーク
発行：〒210‑0006 川崎区砂子1‑4‑2 川崎市まちづくり公社内
Tel 044‑222‑5136 Fax 044‑211‑2509
http：//www.kawakan.net/ e‑mail info@kawakan.net

れるほか、建物のメンテナンス面では、また、昨年はマンション管理適正化法
多くのマンションが大規模修繕の時期 の施行やマンション管理士試験の実施等を迎え積立金不足や経験不足で悩み、 マンション管理の問題が世間にクローズの当落は別にしてもマンション管理の勉強を通じてそれぞれ各自が大きな収穫を得られた事と思います。今後のマンション管理活動にとって大きなプラスになるものと考えます。私達としても新しく誕生するマンション管理士の活躍に大いに期待するものです。ただ法整備がされたといって直ちに適正な管理が進むと言うほど事は簡単ではないでしょう。
資格取得の皆様には、ぜひ川管ネッ
トにご参加頂きご協力をお願いしたい「管理会社によって、管理料に１００万円もの差がつくのは何故か」「 大 規 模 修 繕 で 、 良い業者を選ぶには忙しい時期をはずすのもひとつの方法」
第１回「
第１回「 正 会 員 お よ び 賛 助 会 員 相 互 懇 談 会 」 開く
川管ネットは、平成 13 年 12 月 15 日、川崎市産業振興会館で第１回「正会員および賛助会員相互懇談会」を開き、賛助会
員 21、正会員 20 が参加しました。懇談会は、会長あいさつのあと、各賛助会員からそれぞれ得意とする業務分野を述べる自己紹介があり、そのあと正会員側からの質疑・意見が出され、それに対する応答の形で進行、理事会から来年度（平成 14ものです。今後これらの新制度を如何に活用していくかが私たちに課せられた重要な課題と考えます。
今年は私たち川管ネットにとっても基礎固めの大切な年です。会員各位の絶大なるご協力をお願いして新年のご挨拶とさせていただきます。

年度）には「技術者部会、専門業部会を立ち上げセミナー、研究会などを実施することと併せ工事見学会も引き続き実施しきない。
ネットとして行政に働きかけをて行きたい」との表明があり閉会しました。
懇談会の模様

賛助会員への要望と質疑してほしい。
」（１）管理会社関係
Ｑ 「委託管理料について、他の管理会

Ｑ 「玄関扉の取替え費用を知りたい。
」
Ａ 「ワクごと取替えると社から見積を取寄せたところ、現在契約している会社より約100万円ほど安かっ

２５万円位、かぶせは安くなる。ドアの材質で違いがた。それを会社に提示したら下がった。

出る。ワクごと取替えるの管理料の決め方が解らない。
」
Ａ 「いろいろなところでよく聞く話です。契約書を良く見てほしい。内容には建物躯体に影響があり薦められない。
」
会員からの意見・（３ ）会員からの意見・要よって違いはでる。管理人の資質や教育はどうか。緊急対応ができるかどうか。

望○「大規模修繕では技術面未収金対応をちゃんとやってくれる会社

じサッシがない場合がある。また、外かに目がいっているように思うが、積立金かどうか。管理内容を説明せずに金額だけをいう会社では？」
Ｑ 「１５戸という小世帯で入居者の平ら見た目も違ってくるので、管理組合にの問題があるのでは？。管理組合の活動に自治会活動が入っている。理事会の責

均年齢も比較的若い管理組合、管理会社に全面委託しているが、委託管理費の標準的な目安があるなら教えてほしい。
」
Ａ 「各マンションによって設備が違う

よって、ＯＫのところとダメなところがある。
」
Ｑ 「排水管の清掃はどのようにすべき任とは何か、川管ネットとしてもここにメスを入れるべきでは。
」○「ネットとして法律問題の支援をしてか。」
Ａ 「築５年以内は２年毎、それ以降は平成 1 4 年度計画について①技術者部会 ・ 専門部会を立ち上げて行きたい。技術的なことをどこに頼て行きたい。
んだら良いかとの質問をよく受ける。
ネットとして公平な立場で身近なところと協力してやって行きたい。
②相談窓口と現地調査 ・ 診断への対応。相談窓口として「まちづくり公社」があるが、公社は直接、専門家の紹介ができないので、建築士事務所協会で対応している。
③情 報 交 換 会 を 実 施 す る 。
④工事見学会。
工事見学会。工事見学会を実施できるような物件・情報があればご連絡願いたい。
会員増加について。賛助会員の皆様⑤会員増加について。にも川管ネットのＰＲをお願いしたい。ているが、時間が少なく１件しか相談で （懇談会参加の賛助会員を裏面で紹介）ほしい。川崎市の各区で法律相談をやっ毎年実施を。
」

ため管理費の標準的な目安はでない。ただ、小戸数のマンションは割高となる。
」（２）専門業者関係」
Ｑ 「大規模修繕について伺いたい。

「たいへん参考になりました」

Ａ 「１０年から１３年のサイクルで工事が必要。工期は２〜３ヶ月かかる。工事は気候の良い９月ごろに集中する傾向

川管ネットの平成１３年度行事予定の工事見学会を、10 月 27 日（土）に多摩区堰がある。良い業者を選ぶには、この忙し員）で実施しました。
当日の参加者は、６管理組合、建築士

い時期を外すのもひとつの方法。
」
Ｑ 「２８年経過のブロック塀、耐震強度調査と改修方法について」
Ａ 「ブロック塀については、基礎がメゾンドール多摩川で工事見学会を実施

所在のメゾンドール多摩川（ネット会事務所協会２、個人１、居住者 21、計 33人で、説明会の後２班に分かれ工事現場を見学しました。

しっかりしているか、鉄筋が入っている
参加者から「百聞は一見にしかずの通かがポイントになる。建物については、 り勉強になった」「たいへん参考になっ川崎市から補助金がでる（初期診断の た」などの感想が出され好評でした。
み）。耐震不足となった場合の補強工事
川管ネットとして次年度も機会があれは難しい。
」
Ｑ 「外部塗装の際、窓枠サッシは交換

ば見学会を実施したいと思います。
メゾンドール多摩川の平成 13 年度大できるか。
」
Ａ 「可能だが、年数が経っていると同規模修繕工事の概略は以下の通りです。

構造
・規模
構造・
鉄骨鉄筋コンクリート造
り 4 棟 地上 7 階建 塔屋１階 220 戸
竣 工 年 1974 年 11 月（築後 27 年目）
部屋タイプ ３ＤＫ〜５ＤＫの６タイプ
付属設備
管理人室、集会室、駐車場、変電室 等
今回は、第３回（前回 1995 年）の工事でやり残した項目についての工事。
工事個所・
工事個所
・ 内容

‑1‑

屋上シンダーコンクリート解体中

外溝工事、駐車場路盤改修、隣戸との境界塀更新、駐輪場改修、ゴミ置き場改（更新）修、幹線動力設備・テレビ共聴視設備等の更新

受水槽新設（地上２ヶ所）

その他（手摺り壁補修、開放廊下溝・巾

高架水槽更新（４基）
共用給水管更新（専有部分は各居住者の責任で施工、（約 80％が実施）木防水工事、鉄部金物等改修と塗装、外灯・放送設備改修等）
工事期間は、平成 13 年 9 月〜 12 月 20 日
工事期間は、共用排水管一部破損部分改修（着手後の追加工事）

発注方式は設計監理方式で、工事費用は１億９千万円。
（塩澤 記）

屋上防水工事THE 川管ネット NEWS２００２年新春号

通算第３号

セミナー出席者のアンケート集
計結果から
１ ．今 後 希
望するは、最初から民事訴訟を提起した方が早応により支払われることが多い。
はじめにテーマ
財団法人川崎市まちづくり公社では、 ３ ． 経 済 的 に 困 窮 し て い る 未 納 者 く、支払督促を利用する意義はあまりなの主ない。
への対応
川崎市の後援を受け、マンション管理ものは④ 民事調停による方法① 話し合いや督促状の発送組合役員等を対象に、「マンション管理①長期修繕相手方の住所を管轄する簡易裁判所にいきなり、法的手段をとるのも相手の基礎セミナー」を年 2 回、開催してお計画、感情を逆なですることがある。督促状を 申し立てねばならず、相手方が調停に欠ります。
大規模内容証明郵便として発送しても、法律上 席した場合は、実際上手続きを進行させ今回のセミナーは、11 月 18 日 エ修繕工事 講演する鈴木一徳弁護士の効果は、半年、消滅時効の完成を遅ら ることはできない。従って、調停不成立
ポックなかはらにおいて「管理費等の②損害保険せることができるのみである。ただし、 となる例も多く、裁判所を利用しないで滞納問題について」をテーマに鈴木一（地震保険）・積立資金運用
配達証明により相手に届いたことが確認 話し合いを行う場合とさほど違わない結徳弁護士が講演されました。
③住民相互の問題（ペット・騒音等）果となる場合もある。
できるメリットはある。
④防災（地震含む）対策について⑤ 先取特権実行による方法② 民事訴訟による方法⑤管理組合運営、共用部分管理、管理
区分所有法第７条により、未納者に対90 万円を超えない訴訟につい規約ては、簡易裁判所が管轄するこ して管理組合は先取特権という担保物権⑥管理委託・管理会社に関してとになり、ほとんどの場合、訴訟 を有している。しかし、区分所有権に抵以上の順番でした。
は１回で終結する。民事訴訟で 当権等の登記が設定されている場合は、は、訴訟上の和解により終了（分 それが優先するため、残余がなければ実 ２．経験したトラブルで困ったものは割払を認めることが可能である 行することはできない。 ただし、建物が管理費・修繕積立金の滞納（同旨ため）することが多く、和解が成 賃貸されている場合は、賃料に対し、物８件）立した場合には、和解調書が裁 上代位することが可能であるため、有益生活騒音（同旨２件）判所により作成され、判決正本 な方法と言える。
無断駐車 ( 同旨２件 )⑥ 競売手続きを受けた場合の対処法と同じ強い効力がある。
熱心に話を聞く参加者
役員のなり手がない（同旨３件）
競売の買受人に対し、区分所有法第８また、判決や和解調書に基づき、強制執などが多く寄せられました。
条に基づき、管理費等の支払請求に、滞行をすることも可能である。
セミナーの講演要旨
終わりになお，30 万円以下の支払い請求の場合 納分も含めることが可能である。
１．
管理費等滞納の類型
１．管理費等滞納の類型寄せられた意見を参考に、今後もは、少額訴訟手続きを利用することがで ４ ． 確 信 犯 的 に 支 払 わ な い 未 納 者① 未納者の単純なミス
充実したセミナーの開催に努めてまへの対応
きる。
② 経済的に困窮している未納者
いります。
法的に、こうした言い分は認められな③ 支払督促による方法③ 確信犯的に支払わない未納者
支払督促が相手方に到達し、相手方か いため、上記のような法的措置を早急の３つの類型に分類できる。
この記事は(財)川崎市まちづくり
ら督促異議が申し立てられた場合は、通 にとるべきである。
２．
未納者の単純なミスへの対応
２．未納者の単純なミスへの対応
公社よりご提供いただきました。
管理会社から、督促状を出すなどの対 常の民事訴訟手続に移行する。その点でマンション管理基礎セミナー（管理費等の滞納問題について）
マンション管理基礎セミナー（一面記述の 懇談会参加の賛助会員のみなさん懇談会参加の賛助会員のみなさん( 敬称略)

会 員 の マ ン シ ョ ン 紹②介①㈱東急コミニュティ神奈川支店（マンション管理、神奈川「野川住宅管理組合」の南半分・川崎市では幸区以南を担当） ②ナイスコミニュティ

当住宅は、川崎市宮前区南武線中原駅より２０分、また田園都市線鷺沼駅から１５分程の所にあります。第３京浜の都筑インターに近く、川を挟んで横浜市都筑区の港北ニュータウンに隣接し、横浜国際プールへは１０分程度の距離にあります。
入居当時は、周りに田んぼがあり蛙の声がうるさいくらいの田園風景でしたが、２０数年が過ぎすっかり様変わりしてしまいました。住宅の周りにマンションが立ち並び、港北ニュータウンの建設が進み南側には道路ができ交通量が増え、すっかり蛙の声が聞こえなくなってしまいました。しかしまだまだ緑は多く残っており、住宅の居住者のなかには散歩を楽しむ方も多くいます。
また、川沿いにはりっぱな桜並木が育ち春には花吹雪が目の保養をさせてくれます。

構
規： 鉄筋コンクリート５階建 ２棟： 地上５階 １号棟２８戸 ２号棟

造
模５０戸学院大学技師） ⑦内田修司（一級建築士） ⑧川崎住宅管理保全
建築協同組合（川崎市の認可を受けた協同組合７業種１４社、務店、㈱富士設備）⑨日塗㈱関東支店（改修工事、調査診断等）⑩建装工業㈱横浜営業所（大規模修繕からリフォームまで） ⑪
総設㈱（設備、電気、通信関係） ⑫㈱ダイフレックス横浜営業

用 途 ： 共同住宅 （分譲住宅）
施 工 ： 昭和５４年１０月（１９７９年所（防水材料）

川崎市住宅供給公社）

で交代。多い人は３回役員を経験している。のアドバイザー） ⑤鈴木義明（一級建築士） ⑥田辺邦男（関東工業㈱、シンヨー・サンワテクノス㈱、東興建工㈱、㈱藤生工

計７８戸管理体制： 居住者の管理組合自主管理
組合管理： 理事７名、監事１名、任期は１年

建築事務所協会川崎支部・協同組合川崎市建築家の会（設計事
務所 100 社加盟。川崎市からも依頼があり耐震診断・住宅改修

リフォーム 当日参加会員 ㈱アール・エヌ・ゴトー、三恵工業㈱、柏原塗研工業㈱、㈱神奈川商会、(有)柴田造園、島田電設

名 称 ： 野川住宅
： 川崎市宮前区野川 4090‑1,4097

防設備、貯水槽関連。24h 体制を取っている）④(社)神奈川県

塗装、電気設備、土木、舗装、植栽、防水、給排水、改修工事・［プロフィール］
所在地㈱（マンション管理、アットホーム的な手作りの管理を目指している）③㈱ヨコソー（マンション管理、ビルメンテナンス、消新会員 （敬称略）
野川住宅全景組合員のおよそ２／３が建築当初からの入居者であるが、築２０数年が経ち組合員の高齢化が進んでいる。理事会の諮問機関として長期計画委員会を設けて修繕工事計画を企画検討し、大規模修繕工事の際には、理事会と長期計画委員会とで維持補修委員会を設置し工事を推進する。
長期計画： 平成１０年に第２回目の大規模修繕工事について検討開始し、平成１１年１１月に、建築関係、給排水関係、電気関係、ガス関係に関する劣化診断工事を実施した。その結果をもとに、大規模修繕工事計画を作成し、平成１２年に第１次大規模工事として台所排水管交換工事を実施。平
成１３年には第２次大規模工事の、建築関係（屋上防水、外壁防水等）、給水設備更新、電気設備更新の各工事を８月から１２月初旬まで実施した。特に今回は給水方式を従来方式から直結増圧式給水方式に変更し、これにより、受水槽と高架水槽がなくなり、管理費の削減に繋がった。
来年度は第３次大規模工事が予定されている。また、長期的な資金計画の策定が必要となり検討開始した。
（栗林 記）‑2‑○正会員
フェアロージュ･ガーデンズ川崎(幸区)１６５戸○個人賛助会員 永島優子（一級建築士）○団体賛助会員 総設(株)（電気､管工事､空調工事）(株)富士設備（給排水設備､土木工事）(株)藤生工務店(内装等リフォーム工事)
退会 ○正会員 岡上住宅管理組合

会員数 平成 14 年 1 月 24 日現在
正会員（管理組合数） ３２ (4,317 戸)個人賛助会員
１０
団体賛助会員２７合 計
６９◎第２号ニュースでクイーンヒルズ向ヶ丘遊園マンションと川崎住宅管理保全建築協同組合の記述が間違っていました。
お詫びして訂正します。