（毎月発行）

2024年（令和６年）７月号

定価110円（内 消費税10円）

夏山シーズン到来：南アルプス 赤石岳

総会終了 …2

宅建協会・保証協会「定時総会」を開催、宇野篤哉氏が会長三選
サポートセンター「定時株主総会」レポート「スマイミー静岡」情報 …6

LIFLE HOME S の管理画面の活用について取引紛争の事例と解決 …8［売 買］契約解除の意思表示には手付解除の黙示の意思表示が含まれていたと認められる［その他］隣家がセットバック部分の工作物等を撤去しないことは売却の阻害にあたる？
Topics …10

大規模盛り土造成地 能登半島地震で崩落相次ぐ、相続放棄件数 26 万件 他代理店を募集しています！ …14

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地盤専門のパートナー …15

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防犯アプリを活用しよう …16

静岡県警のどこでもポリスで安心・安全
地元静岡で受験できます！ …17

不動産コンサルティング技能試験の実施概要
動画配信によるＷＥＢ講座で効率よく学習･･･受験対策「基礎教育講座」
Topics …20

マンホール「ポケふた」県内に５種、災害応援にデジタル卓、天竜材でリノベ 他
お知らせ …22

低廉な空家等の売買・賃貸に関して受け取れる報酬額（７月１日より）
提携金融機関より …24

静岡県労働金庫2

宅建しずおか

第 503 号（2024. 7）

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取引（売買）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ05.1.31）

契約解除の意思表示には手付解除の黙示の意思表示が含まれていたと認められた事例
事 案 の 概 要
買主 X は、平成 30 年 11 月、売主業者 Y との間で、新築マンションの一室を売買価格 5298 万円で売買契約を締結し、手付金 530 万円を支払った。また、同年 12 月に 1 回目が手付解除の趣旨でなされたことが相手方にも容易に認識できるような状況が存在していることが必要である。
」として、X の請求を棄却したため、X が控訴した。

判 決 の 要 旨の中間金 530 万円を支払った。その後の支払については、控訴審は、X の欺罔行為や不実告知を棄却したが、手付令和元年 6 月に 2 回目の中間金として 1848 万円、9 月に最解除については次のように判示して X の請求を認容し、中終金 2390 万円を支払う約定であった。

間金 530 万円の返金を Y に命じた。

最終金については、Y があっせんする住宅ローンを利用① X は、予想していた金額の融資が受けられず、自宅がするものとされ、X は、売買契約後すぐに金融機関に 2390売却できないと本件物件の購入を諦めざるを得ないことを万円の融資の事前審査を申込み、同額の承認が得られた。

Y に伝え、X と Y は Y 所定の手付解約手続を行う日程調整

X は、2 回目の中間金支払日の前である令和元年 5 月、別をしたというのであり、このような事実経過に照らせば、Xの金融機関に 2630 万円で住宅ローンを申込んだところ、は、同日、手付放棄による解除の意思表示をしたものと認2500 万円での減額承認となった。X は、3000 万円を借入れめられる。売買契約書の規定によれば、仮に買主は、手付できないのであれば、本件物件を購入するつもりはなかっ解除につき手付放棄の意思表示を要するとの見解に立つとたのに、「翌年になれば X の公的年金により所得が増えるしても、上記の一連の事実関係の下では、手付放棄の黙示ので、融資額が 3000 万円ほどになる」と Y による虚偽の説の意思表示があったものと認めるのが相当である。

明によって誤信して、2390 万円を融資利用額とする本件売② Yは、手付解除の手続予定日に X が Y本社に出頭せず、買契約を締結させられたと主張してYとトラブルになった。

代わりに出頭したX代理人弁護士が合意解除の申し入れをX は、2 回目の中間金 1848 万円の支払を拒否したうえ、したことが、手付解除とは矛盾した態度であることから、X

令和元年 9 月 1 日、Y に対して電話で本件売買契約を解除が手付解除の意思表示をしたものではないと主張する。ししたい旨を申し入れたが、Y は、手付放棄による解除しかかしながら、手付解除の意思表示をしたものと認められる応じられない旨回答し、X と Y は日程調整のうえ 10 月 17

ことは前記で説示したとおりであって、その後に合意解除日に解約手続を行うこととした。

を要求しても、それが受け入れられない場合には、手付解10 月 17 日、X の代理人弁護士が Y 本社を訪れ、本件売買除をするほかはないことに照らせば、手付解除の意思表示契約を白紙解除して手付金・中間金全額を返金するようにをした者がこれを撤回することなく、合意解除を求めることが不自然不合理とはいえず、X が矛盾した態度を取った求めた。
これに対してYはXに残代金4238万円の支払を催告するということはできない。

とともに、10 日以内に支払いがない場合には、債務不履行

そして、X は、書面をもって消費者契約法第 4 条 1 項に解除する旨の意思表示を行い、11 月 6 日、約定に基づく違よる取消しの意思表示により既払の手付金及び中間金の合約金 1059 万 6000 円（売買価格の 20 %）と受領済の手付金・計 1060 万円の返還を求めてもいるが、同書面において予備中間金の合計 1060 万円を相殺する旨の意思表示をした。

的に手付解除による既払の中間金 530 万円の返還を求めて

X は、Y に対し、主位的請求として、詐欺（欺罔行為）まおり、第一次的には消費者契約法による取消しを主張しつたは消費者契約法 4 条 1 項 1 号（不実告知）による売買契約

つ、それが認められない場合に備えて予備的に手付解除をの取り消し、債務不履行又は不法行為による損害賠償、ロ主張することも許されるというべきであり、そうでなけれーン特約の適用等を主張して、支払い済の手付金・中間金ば、買主は手付解除の権利を放棄しない限り、消費者契約1060万円の全額返金を求めるとともに、予備的請求として、法による取消しを主張できないことになって不当である。

令和元年 9 月 1 日に Y に電話で売買契約を解約したい旨を③ なお、手付解除の意思表示の効果は書面によらなけれ伝えたことによって、黙示的に手付解除の意思表示を行っば発生しないとの定めは法令上も契約書上もなく、Y 所定たと主張して、中間金 530 万円の返還を求めて提訴した。の手続によっていないからといって、手付解除の意思表示

第一審は、Y の欺罔行為や不実告知の事実を否定するとともに、手付解除についても、「少なくとも解除の意思表示

8

宅建しずおか

第 503 号（2024. 7）がされていないということはできない。
 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

取引（その他）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ3.4.5）

隣家が２項道路セットバック部分の工作物等を撤去せず、所有不動産の適正な価格での売却が阻害されたとする訴えが棄却された事例
事 案 の 概 要

体に B の建物（昭和54年建築）が建っていたが、分筆のうえ、底地権者 X1（個人）と借地権者 X2（宅建業者）は、平成

Y 部分の建物を残し（ B 部分は取り壊して建替え）、平成 29

30 年 6 月 6 日、本件土地（底地）及び借地権付き建物及び本年 1 月に Y が B より Y 部分の土地建物を買い受けたもので件 2 項道路を訴外の宅建業者 A 社に売り渡す各売買契約をあった。

締結した。

判 決 の 要 旨

その特約条項には、① X らが、私道の掘削及び通行に関裁判所は、次のように判示して、X の請求を棄却した。

する承諾書を Y から取得すること、② A 社が Y 所有の工作もともと Y の建物は、昭和 54 年 11 月に建築された旧 B

物（ブロック塀や郵便受け、立水栓等）を撤去し、X1 土地建物の一部が残されたものであり、Y が本件土地を取得しの実質有効な接道間口を 2m 以上確保した上、Y が今後接た平成 29 年 1 月当時、本件土地上には本件道路及び X2 土道間口上に工作物の造作等をしないことを了承する旨の覚地との境界に沿ってブロック塀が設置されていた。しかも、書を X らが Y から取得することなどが定められ、上記の履

X1建物の建築計画概要書中の配置図には、X2土地と本件土行が困難な場合にはA社は売買契約を解除できるものとさ地との境界付近に「塀」の記載があることからすると、X2れた。

建物が建築された平成 13 年 9 月当時、既に当該ブロック塀

本件売買契約締結後、前記特約を履行すべく、X らが Yに対し、本件ブロック塀を撤去し、今後は接道間口上に工が設置されていたことが認められる。
これらに照らすと、本件土地上のブロック塀は、遅くと作物を造作しないことなどを求めたが、Y がこれに応じなも旧 B 建物が建築された昭和 54 年 11 月頃までに設置され、かった。このため、X らは平成 30 年 11 月 30 日、A 社からこれが平成29年1月頃まで残置されていたと認めるのが相本件各売買契約を解除された。

当であり、旧 B 建物の建築時にセットバックが実施されてXらは、Yが所有する土地のセットバック部分上にブロッ後退用地が出現したという事実を認めることはできない。

ク塀、郵便受け、立水栓、玄関石等を設置していることはまた、X らは、後退用地（セットバック部分）である本件建築基準法等に違反するものであり、隣接する X らの所有土地上に本件ブロック塀が存在していること自体が建築基不動産の適正な価格での売却を阻害し、所有権を侵害した準法等に違反しているとか、X2 建物の建築時には X1 土などと主張して、Y に対し、不法行為に基づき、合計 1100地の接道間口を実質的に 2m 確保するため本件ブロック塀万円の損害賠償請求訴訟を提起した。

が取り壊される前提となっていたなどとも主張する。
しかし、仮に本件土地上にブロック塀が設置されていることが建築基準法等に違反するとしても、そのことから直ちに Y が X らに対してブロック塀を除去すべき私法上の義務を負うことにはならないし、X2 建物の建築時に本件ブロック塀が取り壊される前提となっていたとの事実を認めることもできない。そもそも、Y が承諾書や覚書の提出に応じず、X らと買主間の売買契約で定められた特約条項の履行が困難となり、本件各売買契約が解除されて X らが希望した価格での売却が実現できなかったからといって、YがXらの所有不動産に係る所有権の権能自体を侵害したと認めることはできない。
また、X らは、本件ブロック塀及び本件各支障物件が設置されていることにより X らの日常生活に支障が生じてい■本件土地は X1 が相続により取得したものであり、本件ることについて具体的に主張立証をしておらず、本件全証建物（平成 13 年建築）は、平成 29 年 10 月に X2 が X1 の拠によっても、X らの権利又は法律上保護される利益が侵親族より買受けて、X1 と賃貸借契約を締結したもので害されたと認めることはできない。

あった。
■一方、Yの土地は元々B所有の一筆の土地であり、敷地全 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋
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盛り土造成地のイメージ
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会報：宅建しずおか７月号（503号）p22 差し替え22 宅建しずおか 第 503 号（2024. 7）

2024年₅月

本部活動概要月 日
場 所会
議・事 業 等
５月８日 本 部 月例法律相談〃〃
第２回 理事会
９日 本 部 県空き家対策推進協議会 監査
10日 静 岡 県社会保険労務士会 総会〃本 部 県住宅振興協議会 監査
14日 静 岡 取引士法定講習〃名古屋 東海公取協 正副会長会・理事会
17日 本 部 正副会長会（支部機能移転関係拡大会議）
20日 本 部 県空き家対策推進協議会 連絡会議
22日 静 岡 県暴力追放組織事務局責任者連絡会議
23日 本 部 月例法律相談〃〃
県不動産コンサルティング協議会 理事会
24日 沼 津 取引士法定講習〃〃
県行政書士会 総会
25日 静 岡 県司法書士会 総会
27日 本 部 苦情解決業務委員会
28日 本 部 正副会長会（支部機能移転関係拡大会議）
30日 静 岡 サポートセンター 株主総会〃〃
定時総会（宅建協会・保証協会）、セレモニー
31日 静 岡 県土地家屋調査士会 総会
平日毎日 本 部 定例相談（受付総数）
Webシステムによる取引士法定講習（５月分）

2024年₄月
提携金融機関
県労働金庫
しずおか焼津信 用 金 庫
全宅住宅ローン

内 容（来館相談６件）（役員改選）

等（受講者86名）（来館相談３件）（受講者76名）（来館相談11件、電話相談269件）（受講者63名）

宅建ローン等の実績 （4/1〜4/30）

項目＼取扱支部等
件数
融資実行
金額
件数
融資実行
金額
件数
融資実行
金額

東部支部
29

中部支部
36

西部支部
31

サポートセンター
―

計
96件

070―

7件

0002

2件

32億5,787万円（新築戸建75、中古戸建18、中古マンション₃）

2億109万円（土地購入新築₁、新築戸建₃、中古戸建₂、中古マンション₁）
4,350万円（中古戸建₂）

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