成功事例に学ぶマンション建替え～コンサルタントと事業協力者の活用～

事例調査実施の背景
平成28年（2016年）末現在マンションストック数は630万戸を超え、そのうちいわゆる旧耐震基準で設計されたものが104万戸あるといわれており、今後は建替えが必要なマンションの数も急速に増えることが予想されています。このような背景の下、平成14年にはマンションの建替えの円滑化等に関する法律（「マンション建替法」）が制定され、区分所有法の改正とあわせてマンションの建替えにかかわる法整備が進みました。その結果、これまでマンション建替法による建替えの成功事例も増えています。
では、一体どのようなマンションで、難しいといわれる区分所有者間の合意形成を実現し、建替えに成功しているのでしょうか。
（一社）再開発コーディネーター協会では平成29年度、これまでにマンション建替法で建替えを実現した61事例について、「コンサルタント」や「事業協力者」がマンション建替事業においてどのような役割を果たしたのかについて、事例調査を行いました。その結果、いくつかの共通点や特徴が明らかになりました。

成功事例に共通する要因
̶外部の専門家、企業との支援̶■早い段階からコンサルタントを導入○調査の対象６1事例中47の事例では早い段階から「コンサルタント」と呼ばれる専門家が参加し、区分所有者間の合意形成や計画案の検討において重要な役割を果たしています。

■事業協力者の参加○同じく49の事例では不動産会社や建設会社などが「事業協力者」として建替え決議成立前から事業に参加し、将来の参加組合員として建替え計画の実現性を担保するという重要な役割を果たしています。

成功のポイント
コンサルタントや事業協力者の経験・技術を上手に活用して事業を進めることが建替え成功の重要なポイント̶１̶

コ ン サ ル タ ントと 事 業 協 力 者
̶それぞれの役割と協力体制̶
建替えは、住居という区分所有者の皆様の大切な財産に関わる複雑な事業です。多数の区分所有者間の合意を得るためには、誰もが安心して事業を進めることができる体制が必要です。ところが、管理組合にはこのような建替事業についての経験や専門知識をもった人材がいないのが一般的です。そこで建替えについて豊富な知識と経験をもつコンサルタントや事業協力者の協力による事業推進が成功のポイントになります。

■コンサルタントの主な役割は事業計画の検討･提案と全体の調整支援
コンサルタントの主な役割は、建替えの主体者である区分所有者の皆さんの意向やマンションの立地や特性を把握した上で計画案をまとめ、他方で建替えに向けた区分所有者間の合意が成立するように関係者間の調整などを行うことにあります。後述の「URCAマンション建替

○主な役割
（1）
事業全体の総合調整支援（2）
事業計画、権利変換計画の検討・提案（3）
権利関係の調整支援（4）
合意形成への協力支援（5）
組織運営への協力支援（6）
その他法手続きの代行など

えアドバイザー®」はこのような知識と能力をもった専門家です。

■事業協力者の主な役割は事業性を担保し、事業の推進に協力すること
事業協力者の主な役割は事業の実現性を担保し、あわせて事業の推進に向けたさまざまな協力をすることです。これまで実現した建替事業の多くは余剰の床（保留床）を外部に処分することで事業資金の一部を調達し、区分所有者の負担を軽減する仕組みをとっています。そのため、保留床の取得という役割を担う事業

○主な役割
（1）
建替え計画案の検討・立案への協力（2）
保留床の取得
（3）
事業計画、権利変換計画作成への協力（4）
権利調整・合意形成への協力（5）
事業資金（初動期の活動資金含む）の立替え（6）
人員の派遣協力（事務局員含む）（７）
その他

協力者の存在は、事業の実現性を高め、（資金調達や仮住合意形成を促進する上で大きな役割を居、引越しなど個人担います。また、その他の業務についてのの不安事項への対協力も事業推進の大きな力となります。

応策の検討など）

̶２̶

事 業 の 進 め 方 に つ い て の 3 つ の タイ プ
■事業協力者なしで事業を行う「自主建替えタイプ」○組合が自らコンサルタントを選定し、その支援を得て事業を行うタイプです。
○余剰容積が少ない、敷地面積が狭いなどの理由から保

【自主建替えタイプ】

留床を処分して事業資金を調達することが難しい場合などにみられるタイプです。
○実現事例のうち9例がこのタイプで、容積余剰が少なく、管理組合（建替組合）

保留床処分に頼ることが難しい立地でのマンション建替えが増えており、今後この自主建替えタイプでの建替え

委託

委託

コンサルタント

指導助言
発注

設計会社

委託

建設会社

販売会社が増えてくることが予想されます。

■コンサルタントと事業協力者の協力を得て事業を行う「コンサルタント支援タイプ」○組合は独立したコンサルタントを選定し、その支援を得て、不動産開発を行う会社（デベロッパー）を事業協力者に選定し事業を行います。そのため、組合が当事者意識をもって主体的に活動することに適します。
は最も標準的な方式といえます。比較的早い段階でコンサルタントを選定し、計画の検討後に将来の保留床取得を約束し事業を担保する役割を担う事業協力者を選定します。

管理組合（建替組合）
事業協力○実現事例の多くがこのタイプであり、組合施行方式で【コンサルタント支援タイプ】
委託

コンサルタント

指導助言
委託

発注

設計会社

事業協力者
参加組合員

建設会社

■事業協力者がコンサルタントも兼務して、組合へ支援する「事業協力者支援タイプ」○組合は自ら事業協力者を選定し、事業協力者がコンサルタントの役割も兼務して事業を行うタイプです。
○事業協力者と協働で計画づくりや事業推進が行われるため、組合・区分所有者と事業協力者の間の利益の調整が課題です。そのため、事業協力者の選定基準や条件、選定後の組合との契約内容をしっかり定めておくことが重要です。
○実現事例のうち、11例がこのタイプであり、信頼できるパートナーを選ぶことができれば安心して事業を安定的【事業協力者支援タイプ】
管理組合（建替組合）

委託

委託
指導助言・
事業協力

事業協力者
兼コンサルタント

事業協力

設計会社

発注

建設会社に進めることが可能です。選定に際しては提案内容の実現性を検証し、評価する役割が大切になります。
○等価交換方式はマンション建替法によらずに、デベロッパーとの個別の等価交換契約により行う任意事業です
が、デベロッパー協働による事業である点でこの事業協力者支援タイプに類似します。

【等価交換方式タイプ】
区分所有者

委託

設計会社

̶３̶

等価交換契約

デベロッパー兼コンサルタント
発注

建設会社

自分たちのマンションに合った事業の進め方を見つけましょう■視点○修繕や改修ではなく、なぜ建替えが必要なのか○容積の余剰はどの位あるか、建替える場合に区分所有者個々の負担はどの位になるのか、修繕・改修と建替えの費用負担を比較するとどうか････○自分たちが自ら計画づくりや合意形成に積極的に関与し主体的に事業を進めていくのか、あるいは信頼できるパートナーを見つけて事業を進めることを望むのか････

自分たちのマンションの特徴や管理組合の状況に合った事業の進め方を選択することが大切

コンサルタントと協働して特性の見極めや事業の進め方を考える

まとめ̶URCAマンション建替えアドバイザー®の活用̶
このようにマンションの建替えでは、その規模や立地の特性あるいは権利状況などを的確に把握し、課題を想定した上で組織づくりや計画案づくりに活かして事業を進めることが大切です。これまで実現した成功事例の多くでは早い段階からコンサルタントや事業協力者を導入し、安定した環境の下事業を進められています。URCAマンション建替えアドバイザー®はこのような建替えに関する知識と経験を有する専門家です。

■URCAマンション建替えアドバイザー®制度（一社）再開発コーディネーター協会では、マンション建替えの専門家を育成し、「URCAマンション建替えアドバイザー®」として登録する制度を実施しています。アドバイザーに関する情報の提供、マンション管理組合等からの相談への対応等により、マンション建替えの円滑な促進に関する社会的要請に応えます。
マンション建替法で建替えを進める決め手として取り入れられているのは「権利変換」という仕組みです。
この「権利変換」は都市再開発法により初めて制度化され、その後数多くの再開発事業が実施される中で確立されてきた手法です。URCAマンション建替えアドバイザー®はこの「権利変換」
手法を用いた建替えに習熟し、合意形成やマンション建替えの固有の知識を備えた専門家です。
̶４̶

協会の相談体制（マンション建替相談室）（一社）再開発コーディネーター協会では、老朽化したマンションについての各種相談に対応するため、協会内に｢マンション建替相談室｣を開設しています。また全国各地の相談に対応するため、各地域のアドバイザーと連携して「URCAマンション建替えアドバイザーネットワーク」を構築しています。
相談室の主な相談対応は次のとおりです。

（１）マンション建替相談室、各地域のアドバイザーネットワークによる対応＜電話や来訪による相談：無料。原則２回迄＞
主に管理組合役員などからのマンション建替え等の進め方について電話、ファクス、メール等により対応。
来訪による初期相談について、建替相談室ならびに各地域のネットワークを通じて、URCAマンション建替えアドバイザー®による対面形式での相談対応。

＜地元への講師の派遣：有料。原則２回迄＞主に理事会や建替え委員会の委員を対象に、URCAマンション建替えアドバイザー®を講師として派遣し、ビデオ、パンフレット等を用いてマンション建替えの基本知識について分かり易く説明。

＜コンサルタント会社等の紹介 等＞
これからマンションの建替え等を検討していこうとする管理組合からの申請に基づき、コンサルタント会社を紹介。

（２）マンション建替え等に関するパンフ、資料等の配布
マンション建替えに関する各種パンフレットや、マンション建替えを進めるポイントについて、事例に基づきまとめたDVDなどを広く配布し、マンション建替え等に関する最新の情報を提供。

（３）セミナー、無料相談会等の開催（無料）
主に管理組合を対象として建替事業の仕組みとURCAマンション建替えアドバイザーの上手な活用の方法などを理解いただく機会として、マンション建替えセミナーおよび無料相談会を開催。

（４）地方自治体からの専門家派遣登録、派遣要請の対応
地方自治体等からのマンション建替え等に関する相談員としての派遣登録および相談員派遣の要請に対し、URCA
マンション建替えアドバイザー®の推薦等を実施。

（平成29年末現在）

マンション建替相談室

全国のネットワーク
マンション建替えアドバイザー
ネットワーク北海道

連携

マンション建替えアドバイザー
ネットワーク東北
マンション建替えアドバイザー
ネットワーク東海

再開発コーディネーター協会

マンション建替えアドバイザー
ネットワーク関西

マンション建替相談室〒105-0014
東京都港区芝2-3-3 JRE芝二丁目大門ビル7F
TEL：03-6400-0261 FAX：03-3454-3015
ﾒｰﾙｱﾄﾞﾚｽ：mansion@urca.or.jp

マンション建替えアドバイザー
ネットワーク九州