２００１年１１月
第２号
発行：かわさきマンション管理組合ネットワーク〒210-0006 川崎区砂子 1-4-2 川崎市まちづくり公社内/Tel 044-222-5136/Fax 044-211-2509
川管ネットのホームページ URL http：//www.kawakan.net/ e-mail info@kawakan.net
発行人
緒賀 博
： 編集人
飯塚敞二朗

「具体的な話が多く大変有意義でした」「定期的な開催を希望します」
川管ネット第 1 回情報交換会開く
９月２２日に川崎市産業振興会館で、川管ネット第１回情報交換会が開催され、１８管理組合４２名の参加がありました。交換会は、会長の挨拶、参加管理組合の自己紹介、現在実施中の大規模修繕工事についての紹介、質疑応答の内容で進行。参加者からは、貴重な経験談や現在抱えている悩み事などの紹介があり、予定時間をオーバーする勢いで盛上りを見せました。
今後の情報交換会の定期開催やテーマを絞っての情報交換会開催などの意見が出され、盛況の内に散会しました。

会長あいさつ参加管理組合川管ネット第１回情報交換会に多数の組合がご出席くださり、うれしく思うとともに私たち役員も心を引き締めがんがらなければと考えております。川管ネットは、創立時の27組合からその後4組合の参加があり現在31組合となりました。会費も会員の皆さんからほぼ納入いただき、今年度予定通りの活動ができる目途がつきましたのでご報告いたします。
マンション管理適正化法が施行され、ようやくマンション管理の重要性が認識されてまいりました。
また同法で管理組合の努力義務が明示され、私たちも管理組合の活動に積極的に参加することが求められています。
本日の情報交換会は会員の皆さんの要望にかなったものと考えています。第１回ということもあり、準備も不充分ですが皆さんの熱心なご討議でこの点をカバーしていただくことをお願いし、ごあいさつとさせていただきます。

①ダイヤパレス川崎グリーンポート ②日商岩井
武蔵小杉マンション ③メイツ武蔵新城 ④ライフ
ヴィラ元住吉 ⑤河原町分譲共同ビル ⑥多摩川ス
カイハイツ ⑦セントヒルズ川崎大師 ⑧向ヶ丘遊
園センチュリータウン ⑨白幡台住宅 ⑩ファミー
ル登戸 ⑪サープラス柿生 ⑫野川住宅 ⑬市の坪住宅 ⑭グリーンヒルズ向ヶ丘 ⑮メゾンドール多摩川 ⑯ジュエル川崎 ⑰シャルム新丸子 ⑱川崎
大師第２スカイハイツ（以上 18 管理組合）◎参加個人賛助会員 ①島村利彦 ②内田修司 ③
上原伸一 ④坂東保則 ⑤鈴木義明 （以上の５氏は１級建築士

交換会の日程について説明する宮島理事‐1‐です）◎その他 参加
役員１０名（中村隆一監事を含む）（次ページに続く）

属し事務所が鶴見市場にあることから川管ネッ

参加組合は、築 3 年から 30 年、その規模は 15 戸から 700 戸トに参加した。
○上原伸一１級建築士 建築事務所協会川崎支部所属。市まちづくり公社で技術アドバイザー。

自己紹介では、それぞれのマンションの実情につ○坂東保則１級建築士 神奈川建築士事務所協会

いて報告がありました。

所属。市まちづくり公社でマンションリフォー
ム相談員。

会員の６割、18 管理組合が全市７行政区から参加、築年数では３年（メイツ武蔵新城）から 30 年（白幡台住宅）、規模別では 15 戸（グリーンヒルズ○鈴木義昭１級建築士 設計・監理が主たる業務向ヶ丘）から 700 戸（河原町分譲）と多様な組合をだが、最近は監査・調査が多い。住宅性能保障網羅していました。
自主管理を行っている組合が６（日商岩井武蔵小杉、河原町分譲、セントヒルズ川崎大師、白幡台、制度の相談員、住宅性能表示制度の評価員。
○中村隆一監事 神管・浜管ネット監事。川崎市
まちづくり公社でマンション管理相談員。1500戸マンションの理事長。

野川、シャルム新丸子）あり、自主管理ゆえに経費が安くできると報告されていました。
中には規模が700戸で自主管理をやっている河原町分譲住宅のような例もあり、規模が大きくても力を合わせれば立大規模修繕工事事例紹介
1. メゾンドール多摩川管理組合派に自主管理でやっていけることを示しています。

理事長 塩澤進さん管理会社に「任せておいていいのだろうか」とい1983 年に大規模修繕工事を行った際、各戸 20 万くつかの組合がふれており、管理費や積立金の値上げがますます困難になるであろうこれからの時代の円の一時金が必要となった。1995 年第２回大規模ことを考えたとき、これら自主管理を行っている組修繕工事では、資金不足で住宅金融公庫から２億円を借入。
保証金と利息の支払いがばかにならない負合から多くのことを学ぶことが大切になっています。

担となるため修繕積立金の隔年ごとの引上げを決

管理費の滞納、積立金の未納、駐車場の問題、役員のなり手がない、役員が一年交替なので問題が先定。今回 2001 年第３回大規模修繕工事を行ってい送りされるなどの報告があり、どこの管理組合も同る。
この事例については①駐車場代、駐輪場代などのじような問題を抱えていることも共通していました。

収入は、どのようにしているかとの質問があり、全築年数が長い組合からは、大規模修繕の苦労話や成果が共通して報告されました。て修繕積立金に入れているとの回答があり、② 20個人賛助会員の自己紹介万円の一時金の未払いはなかったかとの質問には、「ありません」との答えでした。
2. 野川住宅管理組合 建物維持補修委員会○島村利彦１級建築士 神管ネット技術担当理事
浜ネット専門委員会副会長を務めている。
○内田修司１級建築士 浜管ネット技術分科会に委員長 栗林義明さん

H13年度、大規模修繕工事に着手、建築関係、給水、電気関係を行っている。特に給水工事では従来の高架水槽方式を直結増圧方式に切替えた。
劣化調査で早急な対応が望ましいと指摘された給水管(共用部分のみ)を更新した。
受水槽とポンプ室の撤去後、集会所を建築するための資金計画が大変である。
この事例については、①賃貸に出している区分所有者への広報や総会の招集について ②建物維持補
修委員会のメンバーの構成 ③直結増圧給水方式に階数制限はあるか との質問が出され①については所有者と賃借人双方に郵送で書類を送り徹底をは‐2‐

かっている。
総会については所有者の了解のもとで賃借人にも出席してもらっている（中村監事から補足説明があり「総会での議決権は、区分所有者にあり、賃借人は総会出席・発言は許されるが議決権はない」）②委員会の中で専門分野の方を主軸に２〜３名で担当を決めてやっている ③３階以上ということで制限はないと聞いている。との回答がありました。

平成 12 年度マンション管理相談(市まちづくり公社住宅相談室)の事例紹介
監事 中村隆一さん

命発注工事監修という形で費用の節約ができるのではとの意見があり。

平成１２年度に市まちづくり公社住宅相談室に寄せられた相談事例の紹介が中村監事からありました。相談件数は、ソフト面が 85 件、ハード面がＡ 特命工事は良くない。公正を規する意味から23 件、合わせて 108 件。内容的にはソフト面ではＱ コンサルタント料について伺いたい。
Ａ 費用算出は国土交通省告示による報酬規定が①管理費について ②管理組合の運営 ③修繕積立も 2 〜 3 社に見積を出させるべきである。

金 等、ハード面では ①設備関係の改修 ②工事費が適切かどうかチェックする会社の紹介 ③大規模あり、人数 / 日、つまり人工計算（掛かった時修繕 等の相談が多く寄せられたとの報告がありま

最後に、①大規模修繕工事の見学会 ②団体賛助会員との懇談会 を予定していることを報告して、した。

間数による計算）になっている。

活発な議論を展開した交換会を終了しました。

次に会員から寄せられた情報交換会で取り上げてほしいテーマについての紹介が緒賀会長からあり、質疑・応答がされました

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交換会後のアンケートで出された意見・要望
Ｑ 川管ネットから大規模修繕費の立替え、補助を国に働きかけてほしい。

1. 討議内容については、自主管理のノウハウ、規約

Ａ 国は、戸建てとマンション間の不公平という違反者・意図的に秩序を乱す者への対応、ペイオフ対ことでマンションの修繕費用の補助はしないと策などの要望がありました。

いう姿勢である。川崎市には、マンション共有部分リフォーム融資制度があるが、条件もあり2.

（ハード）と管理組合運営(ソフト)に分けて開催して公庫からの借入とあまり変わらない。

は。事前に各組合が資料を用意し情報交換を集中的

情報交換会の運営については、修繕工事関係

Ｑ 各戸の鍵を管理人に預けることの是非。居住に。定期的な開催を希望（月１回か隔月に）。各組合者名簿の作成について。
Ａ 現在鍵を管理人に預けているマンションは少の担当部門の人も出席できるように分科会を開催してないと思う。居住者名簿は取扱いに注意すると

3. 感想としては、参加されたみなさんの熱心さに驚いうことで、作成している組合が多い。

いた。活発な意見交換の場になっていた。具体的な話

標準管理規約で扉は共用部分であるが、錠及び内部塗装部分は専有部分となっている。交換が多く有意義だった。
何処も同じ悩みを持っているこ等に関わる費用は所有者負担となる。

やっていると思った。などでした。理事会としましてＱ 技術コンサルタントについて、20戸程度の小規模マンションの場合、診断・監理に要する負担が大きく算出が難しい。賛助会員の業者に特ほしいなどの意見がありました。
、とがわかった。われわれのところは自主管理で良くも、皆さんから出された貴重なご意見を今後の運営に生かしていきたいと思います。

‐3‐川崎市まちづくり局から寄せられたマンション実態調査のレポートを掲載します。

川崎市の分譲マンション実態調査とデータベース化
517 棟

1981 年以前竣工マンション

はじめに19,504 戸

都市型の共同住宅として、昭和 40 年代から増加の竣工年（昭和） 棟数

戸数③ 平成13年度は、1982

一途を辿り、全住宅の４分の１以上を占めるにいたっ

1956（31）6128

年〜 1985 年に竣工したた分譲マンション（非木造３階建以上の共同住宅）へ

1963（38）3155

分譲マンションについの対策について、大きな変化が生じています。

1966（41）44

1,108て、建築物の状況・管理

本年８月１日には「マンション管理適正化法」が施1968（43）141

組合の運営状況等の実行され、同法第３条の規定に基づき、国から「マン1970（45）

66

1,468

態調査を、実施しておション管理の適正化に関する指針」が示されました。

1971（46）

221,146

ります。

この指針において「地方公共団体はマンションの実

1972（47）13340

態の調査及び把握に努め、マンションに関する情報・1973（48）7246

資料の提供について、その充実を図るように努める必1974（49）

272,302④ 残る 1986 年以降に要がある」など地方公共団体の責務が示されておりま

1975（50）21

1,204竣工した分譲マンショす。

1976（51）

39

1,450

ンにつきましても、建このような方針に基づき川崎市は、マンション管理

1977（52）19929

築物の状況・管理組合組合や居住者の自助努力を支援するための施策を進め

1978（53）60

2,169の運営状況等の実態調ており、その中でも、現在、重点的に取り組んでいる

1979（54）

55

2,081

査を、順次実施してま施策が市内分譲マンションの実態調査です。

1980（55）

532,119いります。

1981（56）

812,618

合 計517

19,504

１．市内分譲マンション

1982 年〜 1985 年竣工
マンション

315 棟

1986 年以降竣工マンション

約 1,400 棟

実態調査の実施
２．市内分譲マンションのデータベース化

住宅建設着工統計等の資料から５階建以上の分譲マンションは、竣工時概況等の把握は可能ですが、マンションの維持・管理を直接実施するマンション管理組合の活動状況（長期修繕計画・管理費や修繕積立金状調査と平行して、市内の全管理組合の活動状況を住況・維持･管理履歴・理事会開催数）は、管理組合が宅地図とリンクしたデータベースとして整備します。

竣工後に設立されるため、不明となっています。

このことにより、機能していない管理組合に対し啓このようなことから、川崎市では、市内の分譲マン発をおこなうことが可能になり、また、マンション管ション管理組合の実態調査（全数）を、順次実施して理相談実施時や今後の支援施策検討などの基礎資料にいます。

なります。

① 平成 10 年度に、既存資料から市内分譲マンショ結びに変えてンの状況・履歴状況等の調査を実施しました。
約 2,200 棟調査の実施にあたっては、オートロック等の物理的約 84,400 戸問題や「管理組合役員ではないからわからない」「な② 平成 11 年度に、耐震性の観点から、特に実情をぜ協力する必要があるのか」といった管理への無関心把握する緊急性が高い 1981 年以前竣工の分譲マン等により、正確な調査ができないケースもございま

ションについて、建築物の状況、管理組合の運営状況す。本調査の趣旨をご理解いただき、ご協力をお願い等の実態調査を実施しました。

いたします。

市内分譲マンション推計値‐4‐

会員のマンション紹介 ①「サープラス柿生管理組合」
当マンションは、小田急線柿生駅より徒歩１分マビニが４ヶ所もあり、一般店舗も近所に数多く、生ンション裏口までなら駅改札口より２０ｍで雨が活するには便利な所である。マンション建設当時は降っても傘が要らない便利な場所にある。

周辺に森が多く、田圃での稲刈り風景が見られ、梅１・２階は店舗、３階から８階までが住宅である。

雨時には蛙の合唱、夏にはうるさいくらいの蝉時雨、店舗部分の約半分は銀行が使用しており、残り半分秋には虫の声で季節の移り変わりを感じたが、最近の内１階には不動産、社会保険労務士事務所、薬局、は市街化されそれらは全く聞かれず、名物の柿の木

美容院、ブティックがあり、２階には皮膚科、眼科、も減り、湿地も無くなり、カラスと鳩に悩まされて小児科、歯科があり、５分以内の所にスーパー、コンいる。

［プロフィール］
住所：川崎市麻生区上麻生５−３８−７

構

造：鉄骨鉄筋コンクリート

規

模：地上８階地下１階住居６２戸（管理人室を含む）

築年：昭和４９年７月竣工

管理：㈱ヨコソー

管理費等：管理費 住宅部分

８ , ６００円〜１０ , ６００円 店舗 ５７７ , ２８０円

積立金 住宅部分 １０ , ５００円〜１３ , ０００円 店舗 ３６０ , ０００円
組合運営：理事７名 監事１名、任期は２年であるが当初からの入居者は、老齢化し、現在は半数のみとなり役員交替に苦慮している。
管理人は、住み込みで管理会社より派遣されている。
理事会は、月１回であるが、最近は臨時理事会が多くなった。
自治会、当マンションは単独で自治会を結成しているので、各階に幹事１名をおき行政との連絡、各人への伝達、配布物の配達を行っている。
自治会では、親睦・交流のため「夕涼み会」「芋掘り会」「川崎統一美化活動の後、防犯訓練懇親食事会」等を毎年行っており、川崎市より表彰されたこともある。
長期計画：今までに建物大修繕を２回実施、２７年も経過したマンションとは思えない程だが、管理組合事務所、集会室、駐車場、駐輪場が無く構造上問題があり、また、配管をはじめ設備関係の補修について検討中である。
‐5‐

川管ネット会員状況報告

平成 13 年度 第２回（平成 13 年 10 月 9 日現在）
正会員（管理組合数） ３２
賛助会員
３３（内、個人９団体 24）
合 計
６５
新会員紹介
○正会員
向ヶ丘センチュリータウン（宮前区） 350 戸
ライフヴィラ元住吉（中原区） 66 戸ライオンズマンション久地第 2（高津区） 32 戸
ファミール登戸（多摩区） 31 戸
白幡台住宅（宮前区） 550 戸
リバーグリーン和泉（多摩区） 148 戸○団体賛助会員
共同組合川崎市建築家の会（調査設計・工事監理）
日塗㈱（建築改修工事）
建装工業㈱横浜営業所（建築改修、防水、塗装）○個人賛助会員（敬称略）
内田修司（１級建築士・デルフィ設計）◎退会 ○正会員 元住吉マンション○団体賛助会員 デルフィ設計(個人賛助会員へ)㈱長谷工コミュニティ、本田工業㈱、村松
塗装工業㈱マンション管理基礎セミナー
開催日時 平成 13 年 11 月 18 日（日）13 : 00 〜 16 : 30
会
場 エポックなかはら大会議室（ＪＲ南武線 武蔵中原駅下車）
講
演 「マンショントラブルの解決方法（管理費等の滞納問題について）」
講師：弁護士 鈴木一徳氏
主催 （財）
川崎市まちづくり公社（財）
マンション管理センター 他
後援 国土交通省 / 神奈川県 / 川崎市 /川管ネット / 他
申込 （財）
川崎市まちづくり公社
住宅相談室へ電話 044-211-7851 で川崎市まちづくり公社のマンション管理相談

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川崎住宅管理保全建築共同組合
設立披露祝賀会開催
平成 13 年 8 月 7 日 川崎日航ホテル

川崎住宅管理保全建築共同組合は、川崎市内の 12の専門業者が、マンションのリフォーム工事等を積極的に手掛ける目的で異業種による共同組合を設立したもの。今後、大規模改修工事を予定している市内のマンション管理組合にとって力強い味方となる可能性を持つ存在で、川管ネットとしても今後の活躍・発展を期待します。

川管ネット役員が相談員をしています。
（①緒賀、中村 ②上原、坂東）ご希望の方は川崎市まちづくり公社ハウジングサロン 電話 044-211-7851に直接お申し込みください。相談は無料です。

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