2023 年９月 11 日
各

位
不動産投資信託証券発行者名
東京都渋谷区恵比寿四丁目１番 18 号
恵比寿ネオナート
ジャパン・ホテル・リート投資法人
代表者名 執行役員
増田 要（コード番号：8985）
資産運用会社名
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長
古川 尚志
問合せ先 取締役 財務企画本部長 花村 誠
TEL：03-6422-0530
資産の取得及び貸借に関するお知らせ（ラ・ジェント・ステイ札幌大通、オリエンタルホテル京都 六条
及びホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端）

ジャパン・ホテル・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり資産（以下「取得予定資産」といいます。）の取得及び貸借を決定しましたので、お知らせいたします。
なお、オリエンタルホテル京都 六条及びホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端の賃借人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）上の利害関係人等に該当することになるため、オリエンタルホテル京都 六条及びホテル オリエン
タル エクスプレス 福岡中洲川端の賃貸に関しましては、投信法及び本資産運用会社の定めるスポンサー関
係者取引規程に基づき、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ています。（後記「７．利害関係人との取引」をご参照ください。）
記
１．取得予定資産の概要
タイプ区分
（注１）

賃料形態

取得予定価格（注２）

取得予定日

ラ・ジェント・ステイ
札幌大通

リミテッド
サービス

変動賃料

10,020,000 千円

2023 年９月 27 日

オリエンタルホテル
京都 六条

リミテッド
サービス

固定賃料及び
変動賃料

4,446,028 千円

2023 年９月 27 日

ホテル オリエンタル
エクスプレス 福岡中洲川端

リミテッド
サービス

固定賃料及び
変動賃料

4,460,819 千円

2023 年９月 27 日

合計

18,926,848 千円

取得予定資産の名称

不動産
担保の
有無

無担保

（注１） 本投資法人は、ホテル営業の業態に応じて、ホテルのタイプ（業態）区分を、「リミテッドサービスホテル」（宿泊主体型ホテル）、「フルサービスホテル」（総合型ホテル）及び「リゾートホテル」（総合型ホテルの中でリゾートエリア（いわゆる温泉地や景勝地等の、自然環境や観光資源に恵まれた地域又は著名若しくは集客力の高いレジャー施設等の周辺地域をいいます。）に位置するホテル）の３区分に分類しています。以下同じです。

＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（注２） 取得予定資産を取得するために、各取得先との間で個別に不動産信託受益権等の売買に係る契約（以下「信託受益権売買契約書等」といいます。）を締結しています。取得予定価格は、取得予定資産の取得に係る信託受益権売買契約書等に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）に基づき記載しています。
（注３） 取得先については、後記「５．取得先の概要」をご参照ください。

２．取得及び貸借の理由
本投資法人は、「安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立」を実現できるホテル・アセットへの魅力
的な投資機会の提供を目指しています。取得予定資産は、以下の理由からその方向性に合致していると考え、取得予定資産の取得を決定しました。
今回の取得予定資産は、「ラ・ジェント・ステイ札幌大通」、「オリエンタルホテル京都 六条」及び「ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端」です。
ラ・ジェント・ステイ札幌大通は、レジャー需要の高い札幌の中心部に立地し、2016 年７月に開業した
リミテッドサービスホテルです。天然温泉の大浴場を完備し、畳のある和風タイプの客室やキッチン等があるコンドミニアムタイプなど、レジャー需要、特にインバウンド需要の取込みに有利な客室構成となっています。
オリエンタルホテル京都 六条は、世界文化遺産「古都京都の文化財」の一つである西本願寺等の観光ス
ポットへのアクセスが良好であり、古都京都の雰囲気を生かした日本文化をコンセプトにした魅力的な空間デザインのホテルで、2019 年 11 月にオープンした築浅のリミテッドサービスホテルです。
ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端は、ＪＲ博多駅や福岡市地下鉄空港線天神駅へのアクセスが良好で利便性の高いエリアに立地し、2021 年４月にオープンした築浅のリミテッドサービスホテルです。
オリエンタルホテル京都 六条及びホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端は、ホテルの開発
当初からＨＭＪグループ（注１）がプランニングに参画し、レジャー需要の取込みに有利な全室２名以上での宿泊が可能な客室構成とするなどＨＭＪグループの運営ノウハウが生かされたホテルとなっています。
取得予定資産は、いずれも本投資法人が既保有ホテルで豊富な運用実績をもち、安定した宿泊需要と今後の着実な成長が期待できるエリアに所在する質の高い物件です。また、賃貸借契約においては、ＧＯＰ（注２）あるいはＡＧＯＰ（注３）に連動する変動賃料によりアップサイドが期待できる賃料形態となっており、取得予定資産の取得によりポートフォリオの質の向上が図れるものと本投資法人は考えています。
なお、本投資法人は、信用力及びホテル運営能力の総合的評価を、ホテル賃借人の選定基準としていますが、取得予定資産のホテル賃借人は、いずれも本投資法人の定める、2023 年３月 31 日公表の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載された、テナントの選定基準に適合していると判断しています。
（注１） ＨＭＪとは、株式会社ホテルマネージメントジャパン（SC J-Holdings Pte. Ltd.が間接的に発行済株式の 100％を保有する株式
会社）をいい、ＨＭＪグループとは、ＨＭＪ及びその子会社（ＨＭＪが発行済株式の 50％超を保有する会社）をいいます。以下同じです。
（注２） ＧＯＰとは Gross Operating Profit（売上高営業利益）であり、ホテルの売上高から、人件費・一般管理費等ホテルの運営に係る費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注３） ＡＧＯＰ（Adjusted ＧＯＰ＝調整後ＧＯＰ）とは、ＧＯＰから一定の支払手数料等を控除した残額をいいます。以下同じです。

３．取得予定資産の特色
Ⅰ．ラ・ジェント・ステイ札幌大通（１）札幌マーケット
札幌は、国内及びインバウンドからも人気の日本有数の観光都市であり、かつ北海道全域への拠点としての役割を担っている政令指定都市です。安定的なビジネス需要に加え、国の重要文化財である札幌
市時計台や「赤レンガ」として親しまれている北海道庁旧本庁舎等の観光スポットが所在することや、＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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さっぽろ雪まつりを代表とする各種イベント等も行われていることなどから、国内外の安定的なレジャー需要が期待されます。今後はインバウンドの回復や、新千歳空港関連の機能拡張計画及び 2030 年度末ま
でに完成が予定されている北海道新幹線の札幌までの延伸によるアクセス性の向上などにより、レジャー需要の拡大が期待され、更なる成長性が期待できるマーケットであると、本投資法人は考えています。
（２）取得予定資産の特色
a.ロケーションの優位性
ラ・ジェント・ステイ札幌大通は、札幌の主要駅である札幌市営地下鉄大通駅から徒歩約４分及びすすきの駅から徒歩約５分という優れたアクセスを有しており、観光・ビジネスの両面において利便性の高い立地環境となっています。また、飲食店や物販店が建ち並ぶアーケード商店街である狸小路
商店街に至近であり、札幌を代表する有名スポットである大通公園やさっぽろテレビ塔などが徒歩圏内の距離に所在しています。
b.ハード面の優位性
ラ・ジェント・ステイ札幌大通は2016年７月に開業したリミテッドサービスホテルです。客室数は219室であり、主力客室は23㎡を確保しており、和室スタイルを含めた複数のタイプの客室を備えていることから様々なニーズに対応可能です。特に、ほぼ全ての客室で２名以上での宿泊が可能であることからレジャー需要の取込みに優れた客室構成といえます。館内には北海道の食材を使用した朝食を提供しているレストラン、バー、ラウンジスペースがあります。ホテル１階のテナントとしてコンビ
ニエンスストアが入居しており、宿泊客のニーズにも合致した利便性の高い物件となっています。また、天然温泉を利用した２種類の大浴場を有していることも、周辺のリミテッドサービスホテルと差別化ができるホテルであると本投資法人は考えています。
c.ソフト面の優位性
ラ・ジェント・ステイ札幌大通は全国25ホテルの運営実績があるＡＢアコモ株式会社が運営しております。また、「ミシュランガイド北海道2017」への掲載や、「楽天トラベル ブロンズアワード2022」の受賞など、高い評価を受けております。
Ⅱ．オリエンタルホテル京都 六条（１）京都マーケット
京都は日本を代表する観光都市であり、国内のみならず海外からも根強い人気を誇っています。イン
バウンド需要についてはコロナ禍で激減したものの、足下では回復基調となっており、今後もインバウ
ンド数の増加が見込まれ、更なる成長が期待できるマーケットであると本投資法人は考えています。
（２）取得予定資産の特色
a.ロケーションの優位性
オリエンタルホテル京都 六条は京都市営地下鉄烏丸線五条駅から徒歩約８分の油小路通沿いに立地しています。世界文化遺産である西本願寺や、重要文化財を有する東本願寺等の歴史的観光名所や、
京都タワーや京都鉄道博物館等へのアクセスも良好です。
b.ハード面の優位性
オリエンタルホテル京都 六条は2019年11月に開業した築浅のリミテッドサービスホテルです。客室数は166室で、全ての客室が２名以上宿泊可能であり、さらに３名での宿泊可能な客室の比率が全体の半数以上を占めており、国内及びインバウンドのレジャー需要の取込みに適した客室構成となっています。レストランでは京都ならではの食材を生かした朝食を提供し、宿泊者限定のカフェスペースの時間も提供しています。
全体のデザインは古都京都の雰囲気を生かし、日本文化をコンセプトにした魅力的な空間デザインとなっており、高い競争力を有していると本投資法人は考えています。
＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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c.ソフト面の優位性
オリエンタルホテル京都 六条は、ホテルの開発当初からＨＭＪグループがプランニングに参画し、開業時から運営しており、固定賃料と変動賃料を組み合わせた賃料体系により、安定性を確保しつつ、アップサイドも期待できる賃料形態となっています。ＨＭＪグループのプラットフォームを活用した
アクティブ・アセットマネジメント戦略による成長を目指します。
Ⅲ．ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端（１）福岡マーケット
福岡は九州のビジネス、観光の中心地であり、ＭＩＣＥ（注）等の大型イベントの開催頻度が高く、国内外の宿泊需要の高いマーケットです。福岡空港からＪＲ博多駅までのアクセスも良く、堅調なビジネス需要に加え、福岡空港拡張事業による今後の国内及びインバウンドのレジャー需要の拡大も期待されています。
（注）ＭＩＣＥとは、企業等の会議（Meeting）、企業等の行う報奨・研修旅行（Incentive Travel）、国際機関・団体、学会等が行う国際会議（Convention）、展示会・見本市、イベント（Exhibition/Event）の頭文字のことであり、多くの集客交流が見込まれるビジネ
スイベントなどの総称です。

（２）取得予定資産の特色
a.ロケーションの優位性
ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端は、九州一の歓楽街といわれる中洲が所在する中洲エリアの中心駅である福岡市地下鉄空港線中洲川端駅から徒歩約４分、福岡市地下鉄箱崎線呉服町
駅から徒歩約３分の上西町通りに立地しています。ＪＲ博多駅と福岡市地下鉄空港線天神駅の中間に位置するため各駅へのアクセスも良好で、ビジネス及びレジャー客にとって利便性の高いエリアです。
b.ハード面の優位性
ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端は2021年４月に開業した築浅のリミテッドサービ
スホテルです。客室数は183室であり、全ての客室が２名以上宿泊可能であり、国内外のレジャー需要の取込みに適した客室構成となっています。レストランでは地産地消にこだわった食材をビュッフェ
スタイルで提供しています。24時間使用可能なフィットネスジムやスーツケースを置くことができる
セルフクローク、セルフチェックイン端末の導入など、国内外の様々なゲストニーズに対応できる、利便性の高いホテル設備を有しています。
c.ソフト面の優位性
ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端は、ホテルの開発当初からＨＭＪグループがプランニングに参画し、開業時から運営しており、また、博多エリアでＨＭＪグループが運営する３物件
目のホテルです。同一エリアで複数物件を運営するメリットを生かし、相互送客、ダブルブッキングへの対策による収益面でのアップサイドを享受するとともに、オペレーターにおける人材配置の適正化、バックオフィスの統合によるコストの抑制、共同購買によるコスト削減などを通じたシナジー効
果によるコスト・マネジメントを含む、ＨＭＪグループのプラットフォームを活用したアクティブ・
アセットマネジメント戦略による成長を目指します。

＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

4４．取得予定資産の内容（１）ラ・ジェント・ステイ札幌大通
物件番号

57

１．特定資産の概要

物件名称

ラ・ジェント・ステイ札幌大通（注１）

特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産取得予定年月日
取得予定価格2023 年９月 27 日
10,020,000 千円

鑑定評価額

10,800,000 千円（詳細は、後記「12. 不動産鑑定評価書の概要」をご参照ください。）

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要 （注２）
不動産の用途
所有形態

土地

建物

ホテル／リミテッドサービスホテル

土地

所有権

建物
地番

所有権
北海道札幌市中央区南二条西五丁目 26 番５、26 番 37 番、33 番４

住居表示

北海道札幌市中央区南二条西五丁目 26-５

地積

1,277.68 ㎡

用途地域等

商業地域、防火地域

指定建蔽率

80％

指定容積率
構造／階数

800％
ＲＣ造陸屋根／14 階建

建物用途

ホテル・店舗

建築時期

2016 年６月 15 日

延床面積（注３）

9,742.83 ㎡

設計者

大成建設株式会社一級建築士事務所

施工者
建築確認機関大成建設株式会社札幌支店
ビューローベリタスジャパン株式会社
受託者：三井住友信託銀行株式会社（信託期間満了日：2031 年４月 27 日）
受益者：J ホテル札幌合同会社

現所有者

３．交通 （注４）
札幌市営地下鉄南北線・東西線・東豊線「大通駅」より徒歩約４分
札幌市営地下鉄南北線「すすきの駅」より徒歩約５分
４．賃貸借の状況
テナント総数２

賃貸可能面積（注５）9,742.83 ㎡

賃貸面積（注５）

9,742.83 ㎡

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第 38 条に規定する定期建物賃貸借契約）
ホテル賃料
ホテルの売上及びＧＯＰに連動

契約賃料

店舗賃料

月額 1,300,000 円

契約期間

2019 年５月 17 日から 2024 年５月 16 日まで

敷金・保証金0円
2018 年
12 月末
100％

最近５年間の稼働率の推移（面積ベース）
５．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人2019 年
12 月末
100％2020 年
12 月末
100％

2021 年
12 月末
100％

2022 年
12 月末
100％

ＡＢアコモ株式会社

建物等管理業務受託者

シービーアールイー株式会社
６．ホテルのホームページアドレス （注６）https://lagent.jp/sapporo-odori/＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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７．建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

調査時点
修繕費

緊急

2023 年５月 18 日
0円

１年以内

0円

今後 12 年の合計

364,691 千円

地震ＰＭＬ値（注７）2.6％８．特記事項
該当事項なし。
（注１）「特定資産の概要」欄の記載について「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産信託受益権及び不動産信託受益権と一体として取得するホテル用動産（以下、総称して「不動産等資産」といいます。）の種別を記載しています。
「取得予定価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）「不動産（若しくは信託不動産）の概要」欄の記載について「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。ただし、調査の結果、
当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に揚げる「用途地域」、「特別用途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。
（注３）「延床面積」欄の記載について
延床面積は不動産登記簿謄本に記載された建物及び附属建物の床面積の合計を記載しています。
（注４）「交通」欄の記載について
株式会社KPMG FASが作成したマーケットレポートの情報に基づき記載しています。
（注５）「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」欄の記載について
ホテル賃借人、店舗賃借人、事務所賃借人との建物賃貸借契約に基づく契約面積（地下駐車場を含む。
）の合計を記載しています。
（注６）「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。
（注７）ＰＭＬについて
ＰＭＬ(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬについては統一された定義はありませんが、
ここでは475年間に一度起こる可能性のある大地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出に当たっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、
当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
（注８）金額表示は全て千円未満を切り捨てて表示しています。

＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（２）オリエンタルホテル京都 六条
物件番号

58

１．特定資産の概要

物件名称

オリエンタルホテル京都 六条（注１）

特定資産の種類取得予定年月日

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産
2023 年９月 27 日

取得予定価格4,446,028 千円

鑑定評価額

5,920,000 千円（詳細は、後記「12. 不動産鑑定評価書の概要」をご参照ください。）

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要 （注２）
不動産の用途
所有形態

土地

建物

土地
建物
地番

京都府京都市下京区油小路通六条上る卜味金仏町 181 番

住居表示

京都府京都市下京区油小路通六条上る卜味金仏町 181 番

地積

1,741.01 ㎡

用途地域等

近隣商業地域、準防火地域、高度地区（15ｍ第３種高度地区）、景観地区

指定建蔽率
指定容積率

80％
300％

構造／階数

ＳＲＣ造陸屋根／地下１階付５階建

建物用途

ホテル

建築時期

2019 年９月６日

延床面積（注３）

5,464.79 ㎡

設計者
施工者

株式会社アクセス都市設計
シード平和株式会社京都本店

建築確認機関日本ＥＲＩ株式会社
受託者：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（信託期間満了日：2029 年 12 月 31 日）
受益者：非開示（注４）

現所有者
３．交通

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有権
所有権

（注５）

京都市営地下鉄烏丸線「五条駅」より徒歩約８分
４．賃貸借の状況
テナント総数１

賃貸可能面積（注６）
賃貸面積（注６）

5,464.79 ㎡
5,464.79 ㎡

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第 38 条に規定する定期建物賃貸借契約）
固定賃料

契約期間

月額 14,250 千円
年間ＡＧＯＰが基準額（183,000 千円）を超えた場合に、その超えた額に 93.5％
変動賃料
を乗じた額
2019 年 10 月 31 日から 2033 年 12 月 31 日まで

敷金・保証金0円

契約賃料

最近５年間の稼働率の推移（面積ベース）
５．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人2018 年
12 月末-2019 年
12 月末
100％2020 年
12 月末
100％

2021 年
12 月末
100％

2022 年
12 月末
100％

株式会社京都堀川オペレーションズ

建物等管理業務受託者

東洋不動産プロパティマネジメント株式会社
６．ホテルのホームページアドレス （注７）https://kyotorokujo.oriental-hotels.com/＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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７．建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

調査時点
修繕費

緊急

2023 年５月 23 日
0円

１年以内

0円

今後 12 年の合計

132,269 千円

地震ＰＭＬ値（注８）12.2％

８．特記事項
該当事項なし。
（注１）「特定資産の概要」欄の記載について「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産信託受益権及び不動産信託受益権と一体として取得するホテル用動産（以下、総称して「不動産等資産」といいます。）の種別を記載しています。
「取得予定価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）「不動産（若しくは信託不動産）の概要」欄の記載について「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。ただし、調査の結果、
当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に揚げる「用途地域」、「特別用途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。
（注３）「延床面積」欄の記載について
延床面積は不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分及び附属建物の床面積の合計を記載しています。
（注４）「現所有者」欄の「受益者」の記載について
現受益者より同意を得られなかったため、非開示としています。
（注５）「交通」欄の記載について
株式会社KPMG FASが作成したマーケットレポートの情報に基づき記載しています。
（注６）「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」欄の記載について
ホテル賃借人、店舗賃借人、事務所賃借人との建物賃貸借契約に基づく契約面積（地下駐車場を含む。
）の合計を記載しています。
（注７）「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。
（注８）ＰＭＬについて
ＰＭＬ(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬについては統一された定義はありませんが、
ここでは475年間に一度起こる可能性のある大地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出に当たっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、
当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
（注９）金額表示は全て千円未満を切り捨てて表示しています。

＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

8

（３）ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端
物件番号

59

１．特定資産の概要

物件名称

ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端（注１）

特定資産の種類取得予定年月日

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産
2023 年９月 27 日

取得予定価格4,460,819 千円

鑑定評価額

6,070,000 千円（詳細は、後記「12. 不動産鑑定評価書の概要」をご参照ください。）

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要 （注２）
不動産の用途
所有形態

土地

建物

土地
建物

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有権及び一部地上権
所有権

地番

福岡県福岡市博多区店屋町 202 番１、202 番２

住居表示

福岡県福岡市博多区店屋町６-26

地積

812.23 ㎡

用途地域等

商業地域、防火地域

指定建蔽率
指定容積率

80％
600％

構造／階数

Ｓ造陸屋根／11 階建

建物用途

ホテル

建築時期

2021 年４月７日

延床面積（注３）

4,614.35 ㎡

設計者
施工者

株式会社日企設計一級建築士事務所
株式会社ナカノフドー建設九州支店

建築確認機関一般財団法人 日本建築センター
受託者：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（信託期間満了日：2031 年４月 30 日）
受益者：非開示（注４）現所有者

３．交通 （注５）
福岡市地下鉄空港線、箱崎線「中洲川端駅」より徒歩約４分
福岡市地下鉄箱崎線「呉服町駅」より徒歩約３分
４．賃貸借の状況
テナント総数１

賃貸可能面積（注６）4,614.35 ㎡

賃貸面積（注６）
賃貸形態

4,614.35 ㎡
定期借家契約（借地借家法第 38 条に規定する定期建物賃貸借契約）
固定賃料

契約期間

月額 14,500 千円
2023 年２月１日から 2023 年 12 月 31 日まで：当該期間のＡＧＯＰが基準額（173,250 千円）を超えた場合に、その超えた額に 92％を乗じた額
変動賃料
2024 年１月１日以降：年間ＡＧＯＰが基準額（189,000 千円）を超えた場合に、その超えた額に 92％を乗じた額
2021 年４月 23 日から 2033 年 12 月 31 日まで

敷金・保証金0円

契約賃料

最近５年間の稼働率の推移（面積ベース）2018 年
12 月末-2019 年
12 月末-

2020 年
12 月末-

2021 年
12 月末
100％

2022 年
12 月末
100％

５．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人建物等管理業務受託者

株式会社福岡店屋町オペレーションズ
シービーアールイー株式会社

６．ホテルのホームページアドレス （注７）https://nakasukawabata.hotelorientalexpress.com/＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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７．建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

調査時点
修繕費

緊急

2023 年５月 23 日
0円

１年以内

0円

今後 12 年の合計

100,084 千円

地震ＰＭＬ値（注８）5.2％８．特記事項
該当事項なし。
（注１）「特定資産の概要」欄の記載について「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産信託受益権及び不動産信託受益権と一体として取得するホテル用動産（以下、総称して「不動産等資産」といいます。）の種別を記載しています。
「取得予定価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）「不動産（若しくは信託不動産）の概要」欄の記載について「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。ただし、調査の結果、
当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に揚げる「用途地域」、「特別用途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。
（注３）「延床面積」欄の記載について
延床面積は不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分及び附属建物の床面積の合計を記載しています。
（注４）「現所有者」欄の「受益者」の記載について
現受益者より同意を得られなかったため、非開示としています。
（注５）「交通」欄の記載について
株式会社KPMG FASが作成したマーケットレポートの情報に基づき記載しています。
（注６）「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」欄の記載について
ホテル賃借人、店舗賃借人、事務所賃借人との建物賃貸借契約に基づく契約面積（地下駐車場を含む。
）の合計を記載しています。
（注７）「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。
（注８）ＰＭＬについて
ＰＭＬ(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬについては統一された定義はありませんが、
ここでは475年間に一度起こる可能性のある大地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出に当たっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、
当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
（注９）金額表示は全て千円未満を切り捨てて表示しています。

＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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５．取得先の概要（１）ラ・ジェント・ステイ札幌大通
商
号 Ｊホテル札幌合同会社
本

店

代

所

在

表

資

本

設

立

金

の

年

月

地 東京都新宿区四谷二丁目９番地 15 東京ユナイテッド綜合事務所内
代表社員
Ｊホテル札幌ホールディングス一般社団法人者
職務執行者 池田 卓也
額 10 万円
日 令和２年 12 月２日

純資

産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。

総資

産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。

大株主及び持株比率
主 な 事 業 の 内 容

資
人
取

本
的
引

関
関
関

係
係
係

関連当事者への該当状況

取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
１. 有価証券及び信託受益権の取得、保有、管理及び処分
２. 不動産の取得、保有、管理及び処分
３. 金銭債権の取得、保有及び処分
４. 前各号に付帯関連する一切の業務
本投資法人及び本資産運用会社並びに当該会社との間には、「７.利害関係人との取引」に記載した事項を除き、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、本投資法人及び本資産運用会社の関係者並びに関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。

（２）オリエンタルホテル京都 六条及びホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端
取得先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。なお、本投資法人・
本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。

６．物件取得者等の状況
本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。

７．利害関係人との取引
オリエンタルホテル京都 六条に関して、ホテル賃借人である株式会社京都堀川オペレーションズの株
式の 100％を、また、ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端に関して、ホテル賃借人である
株式会社福岡店屋町オペレーションズの株式の 100％を、いずれもＨＭＪが保有しています。ＨＭＪは、投信法第 201 条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含みます。
）第 123 条に規定される利害関係人等に該当するため、ＨＭＪが株式を保有する上記ホテル賃借人も利害関係人等に該当することとなります。このため、本資産運用会社は社内規程である「スポンサー関
係者取引規程」に従い、株式会社京都堀川オペレーションズ並びに株式会社福岡店屋町オペレーションズと定期建物賃貸借契約の変更覚書を締結するに当たり、それぞれ外部専門家が出席するコンプライアンス委員会及び本投資法人の役員会における承認等、当該スポンサー関係者取引規程に定める適正な手続きを経ています。
また、取得予定資産のうちラ・ジェント・ステイ札幌大通について、その売主が当該物件の取得に際して調達した劣後匿名組合出資のうち、その少数持分を有している投資事業有限責任組合に対し本資産運用会社が優先有限責任組合出資の形式で少数持分の出資を行っております。
＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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しかしながら、売主の意思決定は、当社とは関係のない独立した第三者であるアセットマネージャーの助言に基づき行われます。したがって、当該投資事業有限責任組合及び本資産運用会社は売主の意思決定に関与する権利を持ちません。また、投資事業有限責任組合の意思決定も独立した第三者である無限責任
組合員によって行われます。
以上のように、本資産運用会社の出資が全体に占める比率が寡少であること、本資産運用会社が意思決定へ関与できない仕組みであることから、売主及び投資事業有限責任組合のいずれも法令等に規定される利害関係人等あるいは本資産運用会社の社内規程で規定されるスポンサー関係者のいずれにも該当いたしません。
しかしながら、本資産運用会社が間接的に少数持分を有している事実を踏まえ、今回の本投資法人による取得を、スポンサー関係者取引に準じた取り扱いとし、「スポンサー関係者取引規程」に準じて外部専門家が出席するコンプライアンス委員会及び本投資法人の役員会における承認等、当該スポンサー関係者取引規程に定める手続きを経て取引を実施しております。

８．媒介の概要
取得予定資産に係る取引に媒介はありません。

９．決済方法本投資法人は、借入金、新投資口発行による調達資金及び手元資金により決済代金を支払う予定です。

10．取得の日程
取得にかかる機関決定日

2023 年９月 11 日

売買契約締結日

2023 年９月 11 日

売買代金決済・引渡日

2023 年９月 27 日（予定）11．今後の見通し
取得予定資産取得後の運用状況の予想は、本日付「2023 年 12 月期（第 24 期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。

＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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12．不動産鑑定評価書の概要（１）ラ・ジェント・ステイ札幌大通
不動産鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項 目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
貸室賃料収入
共益費収入
水道光熱費収入
駐車場収入
その他収入
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
ＦＦ＆Ｅリザーブ
純収益
還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、
鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

ラ・ジェント・ステイ札幌大通
10,800,000千円
一般財団法人 日本不動産研究所
2023年８月31日
内 容
概 要 等
10,800,000千円
11,000,000千円
570,895千円
571,675千円
570,956千円
0円
0円
0円
719千円
780千円
50,914千円
40千円
0円
9,117千円
2,160千円
124千円
38,473千円
1,000千円
0円
519,981千円
124千円
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエ21,572千円
ンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平
均額、ＦＦ＆Ｅ一式に係る更新費用を考慮して計上
24,582千円
473,951千円
4.3％
10,600,000千円
4.1％
4.5％
9,400,000千円
65.5％
34.5％
動産含む
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を決定＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（２）オリエンタルホテル京都 六条
不動産鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項 目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
貸室賃料収入
共益費収入
水道光熱費収入
駐車場収入
その他収入
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
ＦＦ＆Ｅリザーブ
純収益
還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、
鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

オリエンタルホテル京都 六条
5,920,000千円
一般財団法人 日本不動産研究所
2023年８月31日
内 容
概 要 等
5,920,000千円
6,020,000千円
304,184千円
304,184千円
304,184千円
0円
0円
0円
0円
0円
23,013千円
0円
0円
3,307千円
2,160千円
0円
16,997千円
549千円
0円
281,171千円
0円
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエ8,039千円
ンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平
均額、ＦＦ＆Ｅ一式に係る更新費用を考慮して計上
14,464千円
258,668千円
4.3％
5,820,000千円
4.0％
4.4％
5,090,000千円
53.4％
46.6％
動産含む
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を決定＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（３）ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端
不動産鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項 目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
貸室賃料収入
共益費収入
水道光熱費収入
駐車場収入
その他収入
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
ＦＦ＆Ｅリザーブ
純収益
還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、
鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端
6,070,000千円
一般財団法人 日本不動産研究所
2023年８月31日
内 容
概 要 等
6,070,000千円
6,200,000千円
303,886千円
303,886千円
303,886千円
0円
0円
0円
0円
0円
23,629千円
0円
0円
2,502千円
2,520千円
0円
18,111千円
446千円
50千円
280,257千円
0円
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエ5,981千円
ンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平
均額、ＦＦ＆Ｅ一式に係る更新費用を考慮して計上
13,758千円
260,518千円
4.2％
5,930,000千円
4.0％
4.4％
4,300,000千円
56.5％
43.5％
動産含む
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を決定

以上＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.jhrth.co.jp/＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

15

【別紙１】取得予定資産周辺の地図（１）ラ・ジェント・ステイ札幌大通（２）オリエンタルホテル京都 六条＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

16

（３）ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

17

【別紙２】取得予定資産の外観及び内装写真（１）ラ・ジェント・ステイ札幌大通
建物外観

客室

レストラン

天然温泉

＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

18

（２）オリエンタルホテル京都 六条
建物外観

客室

エントランスレストラン＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

19

（３）ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端
建物外観

客室

ロビー

レストラン

＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

20

（参考資料）取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
物件
番号

物件名称

業態

グレード

総客室数
（注１）

地域
（注２）

建築時期

取得価格
（注３）
（百万円）

投資比率
（注４）

１

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

フルサービス アッパーミドル323

関西（大阪を除く）1995 年７月

10,9002.8％

２

オリエンタルホテル 東京ベイ

フルサービス ミッドプライス

511

関東（東京を除く）1995 年５月

19,900

5.1％

３

なんばオリエンタルホテル

リミテッド
サービス

ミッドプライス258

大阪

1996 年３月

15,0003.8％

４

ホテル日航アリビラ

リゾート

ラグジュアリー397

沖縄

1994 年４月

18,900

4.8％

５

オリエンタルホテル広島

フルサービス アッパーミドル

227

中国

1993 年９月
2006 年９月増築

4,100

1.0％

８

ザ・ビーチタワー沖縄

リゾート

ミッドプライス280

沖縄2004 年３月
2005 年６月増築
2006 年５月増築

7,610

1.9％

９

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

リゾート

ミッドプライス158

関東（東京を除く）2006 年 10 月

4,070

1.0％

10

ドーミーイン熊本

リミテッド
サービス

ミッドプライス291

九州（沖縄を除く）2008 年１月

2,334

0.6％

12

the b 水道橋

リミテッド
サービス

ミッドプライス99

東京1986 年８月
1989 年９月増築

1,120

0.3％

13

ドーミーイン EXPRESS 浅草（注５）

リミテッド
サービス

エコノミー

75

東京

1997 年３月

999

0.3％

14

博多中洲ワシントンホテルプラザ

リミテッド
サービス

ミッドプライス247

九州（沖縄を除く）1995 年３月

2,130

0.5％

15

奈良ワシントンホテルプラザ

リミテッド
サービス

ミッドプライス204

関西（大阪を除く）2000 年３月

2,050

0.5％

16

R&B ホテル上野広小路

リミテッド
サービス

エコノミー

187

東京

2002 年４月

1,720

0.4％

18

コンフォートホテル東京東日本橋

リミテッド
サービス

エコノミー

259

東京

2008 年１月

3,746

1.0％

22

スマイルホテル日本橋三越前

リミテッド
サービス

エコノミー

164

東京

1997 年３月

2,108

0.5％

24

東横イン博多口駅前本館・シングル館

リミテッド
サービス

エコノミー

257

1,652

0.4％

25

チサン ホテル 蒲田

リミテッド
サービス

エコノミー

105

東京

1992 年１月

1,512

0.4％

26

チサン イン 蒲田

リミテッド
サービス

エコノミー

70

東京

2003 年４月

823

0.2％

29

オリエンタルホテル ユニバーサル・シティ

リゾート

ミッドプライス330

大阪

2001 年６月

6,753

1.7％

31

ヒルトン東京ベイ

リゾート

ラグジュアリー828

関東（東京を除く）1988 年６月

26,050

6.6％

32

イビススタイルズ京都ステーション

リミテッド
サービス

ミッドプライス215

関西（大阪を除く）2009 年３月

6,600

1.7％

33

イビススタイルズ札幌

リミテッド
サービス

ミッドプライス278

北海道

2010 年７月

6,797

1.7％

34

メルキュール札幌

リミテッド
サービス

ミッドプライス285

北海道

2009 年４月

6,000

1.5％

九州
本館・別館ともに（沖縄を除く）2001 年９月＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

21

物件
番号

物件名称

業態

グレード

総客室数
（注１）

地域
（注２）

建築時期

取得価格
（注３）
（百万円）

投資比率
（注４）

35

メルキュール沖縄那覇

リミテッド
サービス

ミッドプライス260

沖縄

2009 年８月

3,000

0.8％

37

the b 池袋

リミテッド
サービス

ミッドプライス175

東京

1982 年６月

6,520

1.7％

39

the b 八王子

リミテッド
サービス

ミッドプライス196

東京1986 年８月

2,610

0.7％

40

the b 博多

リミテッド
サービス

ミッドプライス175

九州（沖縄を除く）1997 年９月

2,300

0.6％

41

ホテルフランクス

フルサービス ミッドプライス

222

関東（東京を除く）1991 年８月

3,105

0.8％

42

メルキュール横須賀

フルサービス ミッドプライス

160

関東（東京を除く）1993 年 11 月

1,650

0.4％

43

オリエンタルホテル 沖縄リゾート＆スパ

アッパーミドル361

沖縄

2005 年２月
2006 年 12 月増築

14,9503.8％

44アクティブインターシティ広島（注６）（シェラトングランドホテル広島）

フルサービス ラグジュアリー

238

中国

2010 年８月

17,320

4.4％

45

カンデオホテルズ上野公園

リミテッド
サービス

ミッドプライス268

東京2009 年 12 月

6,705

1.7％

46

オリエンタルホテル福岡 博多ステーション

フルサービス アッパーミドル221

九州（沖縄を除く）1985 年７月

7,197

1.8％

47

ホリデイ・イン大阪難波

リミテッド
サービス

ミッドプライス314

大阪

2008 年８月

27,0006.9％

48

ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡天神

リミテッド
サービス

ミッドプライス263

九州（沖縄を除く）1999 年４月

5,248

1.3％

49

ヒルトン名古屋

フルサービス ラグジュアリー

460

中部

1989 年２月

15,2503.9％

50

ヒルトン成田フルサービス アッパーミドル

548

関東（東京を除く）1993 年８月

13,175

3.4％

51

インターナショナルガーデンホテル成田

フルサービス ミッドプライス

463

関東（東京を除く）1996 年５月

9,125

2.3％

52

ホテル日航奈良

フルサービス アッパーミドル330

関西（大阪を除く）1998 年２月

10,3732.6％

53

ホテル オリエンタル エクスプレス
大阪心斎橋

リミテッド
サービス

ミッドプライス124

大阪

2018 年１月

2,738

0.7％

54

ヒルトン東京お台場

フルサービス アッパーミドル

453

東京

1996 年１月

62,400

15.9％

55

雨庵 金沢

リミテッド
サービス

アッパーミドル47

中部

2017 年９月

2,050

0.5％

56

相鉄フレッサイン 新橋烏森口

リミテッド
サービス

ミッドプライス220

東京2008 年３月

8,400

2.1％

57

ラ・ジェント・ステイ札幌大通

リミテッド
サービス

ミッドプライス219

北海道

2016 年６月

10,020

2.6％

58

オリエンタルホテル京都 六条

リミテッド
サービス

ミッドプライス166

関西（大阪を除く）2019 年９月

4,446

1.1％

59

ホテル オリエンタル エクスプレス
福岡中洲川端リミテッド
サービス

ミッドプライス183

九州（沖縄を除く）2021 年４月

4,460

1.1％

-

-

-

-

392,918

100.0％

合計リゾート

12,114＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（注１） それぞれ本日現在における販売可能客室数を記載しています。
（注２） 「東京」は東京都、「関東（東京を除く）」は、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県、「中部」は愛知県、三重県、静岡県、長野県、岐阜県、新潟県、富山県、石川県及び福井県、「大阪」は大阪府、「関西（大阪を除く）」は、京都府、滋賀県、兵庫県、奈良県及び和歌山県、「中国」は広島県、岡山県、鳥取県、山口県及び島根県、「九州（沖縄を除く）」は福岡県、長崎県、宮崎県、熊本県、佐賀県、大分県及び鹿児島県、「沖縄」は沖縄県をいいます。
（注３） 信託受益権売買契約書等に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）
を記載しています。なお、合併により受け入れた物件については受入価格を、取得予定資産については取得予定価格をそれぞれ記載しています。
（注４） 取得（予定）価格の合計に対する各資産の取得（予定）価格の比率を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入して表示しています。
（注５） ドーミーイン・global cabin 浅草は、2023 年４月１日付でドーミーイン EXPRESS 浅草へ名称を変更しました。
（注６） アクティブインターシティ広島の業態、グレード、総客室数については、主要施設であるシェラトングランドホテル広島の業態、グレード、総客室数を記載しています。
（注７） 上表中の物件番号について、譲渡済資産の番号は欠番としています。

＜ご注意＞ この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行届出目論見書及び訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。仮に米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられ、当該プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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