THENEWS

２００２年６月第４号

発行：かわさきマンション管理組合ネットワーク〒 210‑0006 川崎区砂子 1‑4‑2 川崎市まちづくり公社内 /Tel 044‑222‑5136/Fax 044‑211‑2509
川管ネットのホームページ URL http：//www.kawakan.net/ e‑mail info@kawakan.net
発行人

緒賀 博

： 編集人

飯塚敞二朗

「会員マンションの築年数、規模、構造、管理方式等のデータベースの作成を希望します」「ペイオフ対策の実情や取組みは大変参考になりました」

川管ネット第２回情報交換会開く
３月３０日、川崎市産業振興会館で川管ネット第２回情報交換会を開きました。情報交換会の開催は組合員からの要望も強く、今回は１７管理組合から２９名と技術担当理事の坂東氏、鈴木氏、個人賛助会員永島氏、合わせて３２名の参加がありました。交換会は、緒賀会長からあいさつを兼ねて、今年度マンション管理を取巻くさまざまな動きについての報告があり、①管理費と修繕積立金 ②ペイオフ対策について（報告、Ｑ & Ａ）の内容で進められ、出席管理組合から報告があり、意見交換が行われました。最後に会長から今後の活動内容についての説明がありました。

マンション管理問題の現状について
緒賀博会長

川管ネット第 2 回情報交換会にお忙しいところお集まりいただきありがとうございます。川管ネットも２年目を迎えますが、マンション管理を取巻く動きが活発です。
１．先ず、マンション建替え法案が今国会に提出され成立する予定です。一定年限を経過したマンションについては建替えも視野に入れた管理が必要ではないかということです。これと同時に区分所有法の改正も秋に行われる予定です。
２．神奈川県では「神奈川住宅計画」が見直され地域マンション管理組合ネットワーク育成や専門相談員制度の充実が大きな柱として掲げられました。
３、川崎市では、本年度から

１． 管理費・ 修繕積立金について管理費・会長からマンション管理センターの平成１１年度マンション総合調査から管理費と修繕積立金についてのアンケート結果が披露されました。
民間分譲 1,735 公的分譲 265 合わせて 2,000（回収率 4 5 . 4 % ）のアンケート結果のアンケート結果で◎管理費の平均値は管理費の平均値は 11,109 円（前回調査比 7.1%増加）。分布状況では 7,501 〜 10,000 円が全体の 20% で最も多く、規模別では規模の大きいマンションほど戸当りの管理費は少ない。負担基準決定方法では負担基準決定方法では、負担基準決定方法では、各戸の専有面積に応じて算出 83% となっている。
制度あり 9 6 . 3 % 、負担◎修繕積立金
修繕積立金については、制度あり
修繕積立金額の決定根拠としては、長期修繕計画の必要性を参考額の決定根拠
負にして 63.0%、分譲時分譲会社が提示した額 18.7%、負担基準決定方法
担基準決定方法では、各戸の専有面積に応じて算出

まちづくり公社が行っているマンション管理相談の体84.5%、各戸均一 11.1% となっており、戸当り修繕積戸当り修繕積立金の徴収月額 全体の平制充実が図られました。
これらの動きに対して川管ネットとしても会員に対均値 7,378 円(前回より 611円増)となっている。1 万円超が 19.2% ある一方で 3,000する情報提供等一層の努力をしてまいります。また、ネット会員の増加を図り共円以下も 15.4% あり、完成年
次別に見ると古いほど金額が大きくなる傾向があり、通の悩みに対応できるよう充実した活動を展開していきたい。

次ページに続く‐1‐

になるのではないか。また修繕積立金については他の組合

前ページより長期修繕計画作成ずみ 7,450 円、未作成 5,785 円と格差がある。
◎駐車場収入の使途駐車場収入の使途では、管理費へ繰入れ 58.8%、駐車場収入の使途修繕積立金へ 38.1% で修繕積立金へ充当している充当との比較や世間相場も参考にはなるものの、原則はあくま
でも長期修繕計画であり、その必要額から算出すべきでそ月額は、平均で 5,270 円となっている。
◎戸当り修繕積立金
戸当り修繕積立金（徴収月額 + 駐車場収入）で戸当り修繕積立金は、1.4 万円超が 20.1% あるが 1,000 円以下も 6.5% ありバラツキが大きく全体の平均は平均は 9,184 円となっていうでないと組合員に対しても説得力を欠くことになります。

２． ペイオフ対策についてる。
◎戸当り修繕積立金残額は、戸当り修繕積立金残額は、平均で戸当り修繕積立金残額は、平均で 3 7 . 4 万円（前回比 11.4 万円の増加）となっている。
(50 万円超
20.8%、3 万円未満 2%)◎口座名義は、口座名義は、理事長
口座名義は、理事長 68.6% 管理会社も 1.4% あり。○口座の管理状況、全体として通帳は管理会社、印鑑は管理組合保管となっているところ（39.0%）が多い。完成年次の古いほど管理組合で保管するところが多く、規模別では小規模マンションほど管理会社任せの傾向が強い。
◎管理費
管理費・
管理費
・ 修繕積立金を 3 ヶ月以上滞納している戸数の割合
戸数の割合は、0% の組合 48.4%(前回 53.1%)、〜 1%
22.1%、〜 2% 9.9%、〜 3% 6.6%、〜 4% 3.6%、10% 超

管理費は経費であり、修繕積立金は資産です。経理上両者をはっきり別けること。預金通帳の名義は必ず理事長名義にすること。資産の管理・運用については、総会等で各区分所有者に報告することが大切。区分所有者も役員任せでなく資産の管理・運用情報を承知し、共通認識をもつことが必要です。
ペイオフの解禁によって預金の一定限度は保証されるものの、今後の資産運用は自己責任が基本となる。
万一ペイオフが発生した場合、管理者の責任を問われることがないように善良なる管理者としての注意を怠らなかった（善管注意義務）といえるように管理組合としての対処方法を明確にしておく。

0.7% となっており、滞納がないマンションは 4.7ﾎﾟｲﾝﾄダウンした。
各管理組合の実態

理事長は区分所有者を代理する立場であり、理事長個人の責任となることはまずない。等ペイオフ解禁による管理組合としての基本的な問題点について会長から説明がありました。

次いで、各組合からそれぞれの管理費・積立金の実態の発表があり、各組合との間で全国総合調査の結果ペイオフ問題のＱ & Ａも参考にしながら活発に質疑応答がなされました。

預金保険機構からのＱ & Ａ資料を参考に、理事長名

ただ報告内容についての統一基準を示してなかった
こともあり、ただちに問題解決にストレートに結びつ義は個人名義となるのか。郵便貯金で保全ということいたり結論がでるというより、あくまで参考といった印鑑と通帳の安全対策について。管理会社に通帳を預ける場合の安全対策。などについて報告や提案・意見もできる。安心を買うなら振替口座という方法もある。

内容に留まりました。今後は建物の状況等も含めデータベースとしてまとめることを期待していることも交換が行われました。

はっきりしました。

今後の活動について

なお、川崎市がマンションの実態調査をしていることは、当川管ネットニュース 2 号でも報告しましたが、①技術相談について――まちづくり公社の相談窓口この調査結果がまとまればその資料の提供を受け、会で受けた現地に出向いての相談について、川管ネット員にお知らせしてまいります。
管理費・管理費・ 修繕積立金のまとめの技術者の会員が担当する方向で詳細をまとめている。
②セミナー・研究会・研修会――住宅公団からの資経費をできるだけ抑えていくことは管理組合にとっ料やマンション管理センターからの情報を逐次提供でて常に考えていかなければならない問題ですが、先ず委託内容をよく承知した上できるよう環境づくりをすすめる。
③工事現場の見学会――技術者の勉強会や研修会。

どこを見直すのか管理会社と大規模修繕工事の見学会を実施する。

よく話し合うことが大切。内容をお互いが確認しないまま④まちづくり公社がおこなうセミナー――定期セミナー、その他ペイオフセミナー等に参加する。

高い安いで解決してはならな⑤第 2 回の川管ネット総会を 6 月 29 日に開催する。

い。その意味では同規模程度の管理組合の金額は比較参考

その他に、白幡台住宅管理組合から「「大規模修繕工‐2‐事に関して業者選定方法は」事に関して業者選定方法は」との質問があり、技術担当理事及び個人賛助会員より回答がありました。
「会社資料や案内書により実績を知ること。また、会ろいろと勉強されており参考になった ○いろいろな社の技術力や大規模修繕に対する考え方をとらえるこ○直結給水方式の導入に関する注意事項を知りたいとも重要。選定にあたっては公募や指名があるが、いずれにしても工事規模や内容により一概にはいえない。

○ペット問題を議題にしてほしい ○居住者間のトラ意見や発表があり有意義でした
今後の活動についての要望

コンサルタントの意見を聞くなど専門家の協力が必要

ブルと対処事例 ○個別情報交換会の場をつくってほしい ○修繕工事（特に給水設備の更新）について取です。
」

上げて ○正会員を増やす活動を ○大規模修繕工事

当日の感想と今後の活動についての要望の現地研修 ○マンション内の防犯対策、エレベータ内のイタズラ書きなどについて討議・検討の場を

次に当日のアンケートに記入された感想と今後の活○専門家によるペイオフ等のセミナーや他のマンショ動についての要望のいくつかをご紹介します。
感想からン管理組合ネットワークとの交流会を希望 ○共用部
分関連以外でも会員の勉強会として、シックハウスや○私のマンションは築 5 年ですが、早い時期から修繕環境問題など取上げては。外部講習会という形式でも計画の立案や資金計画が必要だと思いました ○管理良いので紹介してはどうか。
当日の出席者

費、修繕積立金の発表はマンションの築年数、規模、構造、管理方法等を明記した上で金額の一覧表にする
ことまでしないと意味がないと思う ○管理費、修繕積立金については、本日の報告では不十分なので、会
員管理組合にアンケート調査をされたらどうか ○管理費、修繕積立金については、各組合でそれぞれ内容が違うので、こまめな見直し、対応が必要 ○事前に調査票を配布、提出してもらい、事務局がまとめたも管理組合 ○市ノ坪住宅 ○日商岩井武蔵小杉マン
ション ○ジュエル川崎 ○メイツ武蔵新城 ○ダイ
アパレス川崎グリーンポート ○野川住宅 ○川崎大師第２スカイハイツ ○シャルム新丸子 ○メゾン
ドール多摩川 ○サープラス柿生 ○ライオンズマン
ション京王稲田堤 ○向ヶ丘遊園センチュリータウン○ライフヴィラ元住吉 ○ファミール登戸 ○白幡台のを作成し当日配布すれば効率が良い ○管理費、修繕積立金については、正会員のマンションの内容調査

住宅 ○リバーグリーン和泉 ○フェアロージュ・ガーデンズ川崎が必要。その中に自分たちのマンションに近い環境が以上１７管理組合２９名
技術担当 ○坂東保則氏 ○鈴木義明氏 ○永島優子氏あれば参考になる ○ペイオフについては各組合がい会員のマンション紹介③「シャルム新丸子管理組合」
渋谷から約１５分、東急東横線が多摩川を越えるとそこは新丸子。そこからゆっくり歩いて約８分。車なら中原街道を五反田方面から来て丸子橋を渡るとすぐ左側。真っ白い８階建てマンションです。

目標は、ここで生まれ育った子どもたちのよき故郷となることです。心の通い合うコミニュティとして永住を希望する人も多くいます。

田園調布や自由が丘、多摩川台公園、等々力公園が目と鼻の先という絶好のポイントです。多摩川の風がいつも季節のうつろいを教えてくれるなど都市型マンションとしては自然環境にも恵まれています。
施工は東急建設、１９８１年に１１月に完成した
建物本体は現在も良好な状態に保たれています。１
５年目の１９９６年に居住者全員一致参加による組織と、水も漏らさぬ協力のもと自力で大規模修繕工事を実施し、現在に至っています。
何よりもの自慢は、和気あいあいで明るい人間関係です。もちろん自主管理。１ , ２階はテナント、３階以上は住居４８戸の複合型マンションです。
‑3‑（次ページへ）［プロフィル］
住所：川崎市中原区丸子通り１−６６０−３

構
規造：鉄骨鉄筋コンクリート造。
模：地上８階、搭屋２階建て。１階店舗３戸、２階事務所３戸、３階以上住居４８戸。

築年：１９８１年（昭和 56 年）１１月。２１年弱経過。

管理方式：自主管理 理事長 筋田一行
組合運営：理事会 理事 役員５名 監事１名。任期 原則として２年、再任を妨げない。役員報酬６万円 / 年〜１２万円 / 年。総会 毎年１月 理事会 毎月定例で１回。
管理費等：管理費――店舗事務所 12,340 円〜 25,940 円 / 月 254 円 / ㎡で 17,640 円 / １店舗平均。
居 住 者 9,900 円〜 14,300 円 / 月 190 円 / ㎡で 11,748 円 / １戸平均。
積立金――店舗事務所 9,430 円〜 19,830 円 / 月 174 円 / ㎡で 12,074 円 / １店舗平均。
居 住 者 8,680 円〜 12,510 円 / 月 167 円 / ㎡で 10,323 円 / １戸平均。
長期修繕積立：積立金のみ（借入金なし）
駐 車 場：隣接ＮＥＣさんの寮駐車場の一部を借用しているが充足率３０％。
長期修繕：屋上防水 , 外壁塗装 , 照明器具 , 給水設備交換等大規模修繕工事を 1996 年に実施。次期工事計画検討中◇特色
高齢ではあるが管理組合のことなら何でもこなせるベテランの通勤管理人がいる他、ベテランの会計士がおり、そのお陰で辛うじて自主管理が円滑にやっていける状況です。管理人不在時の断水、停電、ゴミ処理対策のため居住者の中から適任の方を決め対応をお願いしています。
役員は現在、男性ばかりですが今後、女性の起用について積極的に働きかけたいと思います。 （筋田一行記）

川管ネット会員現況報告
会員数

平成１４年第１回

平成１４年５月２７日現在

マンション管理基礎セミナー

正会員（管理組合数）３４（4,549 戸）個人賛助会員
団体賛助会員

１０
２７合
計
７１
（正会員）
新会員紹介（新会員紹介○ｿﾌｨｱ・ｶﾞｰﾃﾞﾝｽﾞ川崎 （幸区） １６６戸

○ﾀﾞｲｱﾊﾟﾚｽ川崎ﾊﾟｰｸｻｲﾄﾞ（川崎区）

６１戸

川管ネット平成１４年度総会

講 演「マンションをめぐるトラブル

講 師（住民相互間の問題について）」
国重慎二弁護士主 催(財)川崎市まちづくり公社

後 援(財）マンション管理センター 他
国土交通省 / 神奈川県 / 川崎市 /申 込

場 所 川崎市産業振興会館①平成１３年度事業実施報告②平成１３年度収支決算及び監査報告③平成１４年度事業計画（案）④平成１４年度収支予算（案）⑤役員選任

７月６日（土）午後１時 30 分〜４時 40 分
エポック中原大会議室

川管ネット 他

日 時 ６月２９日（土）午後２時
議 案

日 時
場 所

(財)川崎市まちづくり公社
住宅相談室へ電話 044‑211‑7851 でになると思います。
マンションライフのトピックスなども取上げていきたいと考えて

以上○正会員・賛助会員には別途ご案内します。

いますので、皆さんのマンションの話題など、記事をぜひお寄せください。また、こんなことを取上

編集後記
川管ネットニュース第４号をお届けします。
全組合員にお届けするということで第３号はＡ３表裏の新聞形式にしましたが、今号からまたＡ４冊子の形式に戻しました。
今年度は合計４回の発行を予定しています。記事のげてほしいというご意見もどうぞ。
広告募集
当ニュースへの広告を募集します。広告費は１ページの４分の１（横４つ折り）で 10,000 円です。
（原則として版下の提供をお願い致します）発行部数は現在５０００部で組合員の全戸に配布します。

内容によっては６ページ、８ページでお届けすることご希望の方は事務局までご連絡ください。
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