マンション建替事業に於けるコーディネート及びコンサルティング業務に関する業務基準及び標準的業務量

平成１９年１０月

マンション建替え支援事業委員会

わが国のマンション建設は昭和 40 年代後半から本格化し、平成 18 年末現在の総ストック数は約 505 万戸、そのうち建築後 30 年以上経過したものが約 56 万戸に達し、今後はさらに急増することは明らかです。

ンション建替えアドバイザー等、専門的な経験・知識を持った建替え専門家が責任を持ったポジションで関与していることです。
この度当協会で策定した「マンション建替事業に於けるコーディネート及びコン

マンションの特性は、多くの区分所有者によって敷地及び建物が共有されていサルティング業務に関する業務基準及び標準的業務量」は、こうした実態を踏まることにより、建替えにあたっての合意形成が非常に困難なところにあります。このえ、建替事業に関わる専門家が行う業務の中核であるコーディネート業務及びコために、現在までに建替えに成功したマンションは約 240 件にとどまり、その約半

ンサルティング業務の標準的な業務内容と業務量を明らかにしたもので、専門家数は阪神淡路大震災による被災マンションで、老朽化によるマンション建替えのが携わる当該業務の質を一定レベルに保つことを目的にしています。この情報

事例は非常に少ないのが現状です。

は、専門家はもちろんのこと管理組合の方々及び事業を指導する公共団体の方

こうした事態に対処するため、平成 14 年に「建物の区分所有等に関する法律」
が改正されるとともに、「建替組合」や「権利変換」といった、それまで都市再開発々にとってみても、建替え業務と業務量を理解する上で有益なものと思われます。

法に基づく組合施行の市街地再開発事業で数多く実績を挙げてきた手法を中核

マンション建替事業の歴史は浅く、各事業によってその展開の仕方や業務内とした新しい法律、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が制定されま容が異なることから、これをまとめることは容易ではありませんでしたが、過去の建した。

替事業を勘案した上で、モデル事業を設定し、必要と考えられる標準的な業務内

難しい建替事業に、いわば素人の集まりであるマンション居住者がどのようにし

容と業務量の基準を提示することとしました。マンション建替事業は様々な展開がて取り組むのか、このことは法制定時の国会審議でも焦点の一つとなりました。建

図られることとなると思いますが、今後の会員の活動に裏付けされた情報を反映さ築士や弁護士と並んで組合の設立・運営、事業計画や権利変換計画策定等業務

せ、また関係者の皆様方のご意見をいただくことにより、より実態に即した資料とし内容の明確化及び専門家の育成が当協会に求められたことから、平成 14 年かたいと考えています。

ら、再開発の専門家の内、所定の研修を積んだ者を「マンション建替えアドバイザ

なお、申し上げるまでもありませんが、本書の内容はあくまでもモデルを前提とー」として、認定・登録する制度を創設しました。（平成 19 年 10 月現在 1,075 名）したものであり、地区の特性等は多様ですので利用者は独自の判断にもとづき適マンション建替事業は今回の法整備によって様々なネックが取り払われ、各地

正な活用に留意していただきますようお願いいたします。

で居住者の取り組みがスタートすると共にコンサルタント、設計事務所、建設会
社、不動産会社等が協力したプロジェクト化の動きも広がっています。

平成１９年１０月

既に完成したものや今動きつつあるものを見ると、かなりの部分居住者が中心

社団法人再開発コーディネーター協会になって進めるものから、早い時期から事業協力者を選定して進めるものまで千マンション建 替 え支 援 事 業 委 員 会

差万別ですが、事業が適切・円滑に推進されているものに共通しているのは、ママンション建替事業に於けるコーディネート及びコンサルティング業務に関する業務基準及び標準的業務量

目次

１．本業務基準及び標準的業務量の策定にあたっての目的と策定方針(1) 策定の目的と活用等..................................................1(2) 検討内容等..........................................................1
２．業務内容・業務量検討の前提条件(1)建替え手法...........................................................4(2)モデルとするマンションの条件設定.....................................4
３．マンション建替事業の業務内容(1)業務の段階区分.......................................................6(2)標準業務内容の整理...................................................8(3)事業スケジュール（参考） ............................................15
４．標準的業務量の算定(1)業務量の算定 ........................................................18(2)業務量の補正要因 ....................................................22

１．本業務基準及び標準的業務量の策定にあたっての目的と策定方針②業務基準に掲げられた必要業務の実行により、建替事業実施時の業務の成果を確保するための目安となる。

(1)策定の目的と活用等③マンション管理組合など依頼者側がコーディネーター及びコンサルタントに依頼する際の目安になる。
④標準を設けることによって、マンション建替事業に於けるコーディネート

1)策定の目的及びコンサルタンティング業務の確立につながる。

マンション建替事業に必要な業務項目及び業務内容、業務範囲について
は、まだ十分に整理されているとはいえず、コーディネーター及びコンサルタ
ントが、管理組合等から依頼を受けて建替事業を推進する際の情報の共有化

今回策定するのは、２．(2)で設定するモデルマンション（６０戸、単棟型）によが不十分な状況である。

る業務基準及び標準的業務量である。従って、実務上は、戸数増減がある場
合や団地型で複数棟の場合、非賛成者や借家人の割合が多い場合など、

また、建替えを考えている管理組合又は区分所有者等に対しても、コーディ

対象マンションの条件に合わせた業務量の補正を行う必要がある。

ネーター及びコンサルタントがどのような業務をどの程度行うのか、についての情報提供が必要とされているのが現状である。

(2)検討内容等

このような状況に応えるため、老朽マンションのモデルを設定し、この標準モデルを対象にマンション建替事業における標準的な業務内容及び業務量を検討し、必要となる専門家の役割とその業務量を整理することが目的である。

単純に比較はできないが、建替組合の設立、事業認可、権利変換計画認
可、参加組合員や事業協力者の導入など、事業の組立てや流れは再開発事業とよく似ている。 マンション建替事業にも、再開発事業同様多岐にわた

2)策定内容の活用等
マンション建替事業においてコーディネーター及びコンサルタントが行う標る専門業務が必要となり、多くの専門コンサルタントが関わることになる。しか準的な業務内容及び業務量は、対象が同じマンションであれば、コーディネしながら、マンション建替事業の場合は、用途複合が少なく、所有形態、権利ーター事務所（コンサルタント事務所）、設計事務所、建設会社、不動産ディ関係が従前・従後ともに単純で均質的、かつ、管理組合というベースとなる組

ベロッパー等のいずれの業務分野の者が行うにしても、同じであると考えられ織の存在もあり、組合運営の実績もそれなりにあるといえる。また、コーディネる。

ーター及びコンサルタントの導入時点で、建替え動機があり、建替えに向け従って、本書は、以下のような活用方法又は効果が考えられる。

ての概ねの方向性が定まっている場合が多い、など再開発事業の場合と事①建替事業のコーディネート、コンサルティングを行う場合の依頼者側への情が異なっている点も多々みられる。

提案の目安となる。

ここではマンション建替事業に於けるコーディネーター及びコンサルタントが－1－

3.建替え推進組織、建替組合の組織体制に関する企画提案

主体的に取り組む業務を中心に標準的な業務内容と業務量について整理③会議運営、組合運営に関する業務

し、コーディネーター及びコンサルタントの実務の参考に供するものである。

1.会議の議題や成果、運営指導に関する業務

以下、マンション建替事業の標準的な事業におけるコーディネーター及びコ2.管理組合及び建替組合の意思決定に係る調整、事務局業務の指ンサルタントが行なう「業務項目・内容」、「業務範囲」、｢標準的業務量｣につい導に関する業務て検討を行うが、あらましはそれぞれ以下のとおりである。

④合意形成、権利調整等に関する業務ｲ)建替えコンサルティング業務

1)業務項目・内容

建替事業の各段階に必要なコンサルティング業務で、主な業務としてマンション建替事業は、「建物の区分所有等に関する法律」や「マンションの

以下の業務がある。（詳細は後述）

建替えの円滑化等に関する法律」、権利変換等の事業手法に基づき進められ①組織運営に関する資料作成等の業務ることから、これらの法律や事業手法に精通した専門家が不可欠である。

・スケジュール作成、総会・役員会等の会議資料作成・説明等

また、マンション建替事業は、業務内容が多岐にわたるだけでなく、区分所②現況調査、意向調査に関する業務

有者・居住者のほかにも、調査・計画、設計業務、評価、法律、税務、工事施工、管理運営等々、事業関係者も多岐にわたることから、スケジュールや手続・敷地や建物の現況調査、修繕や建替え意向、権利変換等の意向調

き、事業条件や設計条件の設定、契約処理、会議の運営など事業全体を円

査等③建替え基本構想、基本計画の立案に関する業務滑に推進するため調整・推進役－コーディネーターが必須である。

・建替えイメージ、コンセプトの検討、事業手法や概算事業費の算定「マンション建替事業」に必要な業務は、上述のコーディネーター等が行う

等「コーディネート業務及び建替えコンサルティング業務」と「その他の専門コン④事業計画の立案、建替組合の設立に関する業務

サルタント業務」に分けられる。

・土地・建物調査、資金計画作成、参加組合員や事業協力者の導入、定款作成や認可申請等○コーディネート業務および建替えコンサルティング業務⑤権利変換計画の立案に関する業務

ｱ)コーディネート業務

・床価額の算定、変換率や個別負担額の算定、権利変換計画書の作事業全体をコーディネートする業務で、以下の業務内容である。

成、認可申請等①工程（スケジュール）管理と専門コンサルティング業務の調整業務⑥建替組合解散、清算に関する業務②企画・方針提案に関する業務・価額確定、組合財産調査、清算事務、解散認可申請等

1.事業手法、事業フレームの検討、方向付け
2.事業協力者導入に関する企画提案－2－

○その他の専門コンサルティング業務
その他の専門コンサルティング業務は、設計事務所や鑑定事務所、公認会計士・税理士、弁護士等々が担当する。（P８参照）
2)標準的業務量の算定範囲
業務内容については、マンション建替事業に必要な業務の全体像と各業務
項目を誰が対応するかを表すが、標準的業務量の算定は「建替事業に於けるコーディネーター及びコンサルタント」が関与するものに限定した。
従って、「その他の専門コンサルタント」の行う業務の詳細な内容、仕様、業
務量等については各専門コンサルタントへのヒアリング等により確認する必要がある。
3)標準的業務量と補正要因
業務量については、標準的な業務体制を想定し、設定するモデルマンショ
ンにおけるコーディネーター及びコンサルタントの対象業務を整理し、それについての標準的業務量を算定した。
また参考として、具体の事業対象の条件がモデルマンションの条件と異なる場合の業務量の補正要因を整理し、業務内容と影響要因の関係を整理した。
これらの対象業務の整理、業務量の算定は、当協会の実務経験豊富な複数のコーディネーターの実績と経験によるものである。

－3－

２．業務内容・業務量検討の前提条件
表１ モデルマンションの設定一覧(1)建替え手法

項

目

設定条件

マンションの建替え手法には大きくは、民法の全員合意又は区分所有法の

①

築年数

３５年

建替え決議による任意事業（自主建替え、全部譲渡方式等）とマンション建替

②

棟数

単棟

③

階数

中層（５階建）

④

住戸数

６０戸

⑤

容積充足率

５０％

⑥

平均住戸面積６０㎡⑦

エレベーター

な し

⑧

賃借人の数

１８人

⑨

抵当権者数

６人

⑩

非賛成者等数

３人⑪

用途

え円滑化法による法定建替事業がある。それぞれ手続きが異なる部分があるが、建替組合設立や権利変換等の法的手続きが必要な「マンション建替え円
滑化法による建替事業」による事業を前提として、業務内容、業務量の算定を行うものとする。
任意事業による建替事業の業務内容・業務量についても、ここで検討された標準業務内容、標準業務量は参考にはなると考えるが、案件により独自の判断での対応が必要である。

(2)モデルとするマンション（従前マンション）の条件設定
モデルマンションの設定は、「マンションの建替えに向けた合意形成に関す

住宅単一用途るマニュアル」（平成１５年１月国土交通省、以下「合意形成に関するﾏﾆｭｱﾙ」

事業協力者という）に掲載の「既往のマンション建替え実現事例」に掲載されている８１事⑫ （ディベロッパー等）
の参加

可能性あり

⑬

約３.５年

例の各諸元等を参考に、今後建替えが主流となると思われる要因（市街地立地等の条件）を考慮し、右の表１の条件とした。（事例のデータと条件等の考え方は右記及び次頁参照。）
本書における業務内容及び標準的業務量は、このモデルマンションを建替える場合を想定していることに留意され、各事業で参考とされる場合はそれぞれの条件により補正、判断が必要である。

－4－

事業期間

＜参考＞「既往のマンション建替え実現事例」掲載の８１事例データより

条件等の考え方項

目

条件等の考え方1981年新耐震基準以前の建物で、２～３回目の大規模

①

築年数

②

棟数

市街地立地を前提とするので、団地型でなく単棟型。

③

階数

④
⑤

修繕の時期として、築後35年程度。

（ア）築年数 （78 事例）
単純平均 38.5 年（築後年数の合計／件数）
最短年数 19 年

最長年数

80 年

築年数

20年
未満

20～
24年

25～
29年

30～
34年

35～
39年

40～
44年

45～
49年

50～
59年

60～
69年

70～
79年

80年
～

合計

中層（5 階建）。ただし、階数は業務量に影響ない前提。

件数

1

8

11

17

15

16

1

1

3

4

1

78

住戸数

大規模ではない単棟型での戸数として60戸を想定。

割合

容積充足率

余剰容積があり、保留床が確保できる前提。

⑥

平均住戸面積住戸面積は業務量には関係しないと考えられるが、モデ
ルマンションのイメージ把握のために設定。

⑦

エレベーター

エレベーターがない場合は建替えへの大きな動機になり、合意形成の業務量に影響あり。

⑧

賃借人の数

35年の経年なので、相当数の賃借人の存在を想定。

⑨

抵当権者数

抵当権者数は、合意、折衝・協議に係る業務に影響。

⑩

非賛成者等数

全員同意型でない事業スキームを前提。

⑪

用途

単一用途（住宅のみ）を前提。

（イ）棟数（81 事例）

⑬

事業期間

平均棟数 4.4 棟

最多棟数

1.000

36 棟

8棟、 10～ 15～ 20～ 30棟
9棟 14棟 19棟 29棟 ～

棟数

1棟

2棟

3棟

4棟

5棟

6棟

7棟

件数

20

21

12

7

3

5

3

1

3

4

1

1

81

割合

0.247

0.259

0.148

0.087

0.037

0.062

0.037

0.012

0.037

0.050

0.012

0.012

1.000

合計

（ウ）住戸数（80 事例）
単純平均 82.4 戸／件（住戸数の合計／件数）
最多戸数 510 戸 最少戸数 12 戸
１棟当り平均戸数 18.4 戸（住戸数の合計／棟数の合計）

事業協力者の選考等は業務内容に含めるが、役割分担
事業協力者による業務内容、業務量の変更は考慮しない（分担の可能⑫ (ディベロッパー等)
性のある業務内容、業務量も標準的な業務内容及び業務の参加量として考える）。
事業期間の延長は業務量の増大に関わるが、事業期間の延長の最大要因は合意形成にあると考えられ、上記①～⑪の要因を考慮することで業務量の測定はできると考えられる。

0.013 0.103 0.141 0.218 0.192 0.205 0.013 0.013 0.038 0.051 0.013

戸数

～25戸

26～
50戸

51～
75戸

76～
100戸

101～
150戸

151～
200戸

201～
300戸

300戸
～

合計

件数

22

15

16

7

11

3

1

5

80

割合

0.275

0.187

0.200

0.088

0.137

0.038

0.013

0.062

1.000

（エ）容積充足率(67 事例)
単純平均 37.1%／件 （従前充足率の合計／件数）
最大充足率 91% 最少充足率 16%～25％ ～50％～75％ ～100％
合計
充足率

－5－

件数

11

46

9

1

67

割合

0.164

0.687

0.134

0.015

1.000

３．マンション建替事業の業務内容

図１ 建替え決議までの合意形成の基本プロセス(1)業務の段階区分
Ａ

事業で、経験もなく知識も不足した事業である。従ってどのように進めるか、といった相談も含め、かなり早い段階－勉強会の段階－から事業段階までコー

マンション建替事業は、初動期の段階から完成・入居の段階まで、法的な手続きを含めいくつかの段階に区分できるが、「合意形成に関するマニュアル」でＢ 専門家の導入

ディネーター及びコンサルタントの関わりが必要になる。

検討組織の設置マンション建替事業は、管理組合にとっては３０年、４０年に一度の大規模なステップⅠ：準備段階

ステップⅡ：検討段階

有志による「建替え提起」に向けての勉強段階

管理組合による「建替えを計画することの合意」に向けた建替え構想と建替えの必要性の検討段階

建替えの発意［１］

有志による管理組合による、「建替え決議」に向けての建替え計画の策定段階［９］［５］
管理組合における検討組織の設置管理組合における計画組織の設置

勉強会の発足［10］［２］
建替え情報のステップⅢ：計画段階［６］

専門家（及び事業専門家の選定収集協力者）の選定は、図１のように「合意形成の基本プロセス」を次の３段階に区分している。
［11］

ステップⅠ：準備段階－有志による、「建替え提起」に向けての勉強段階

建替え計画の検討

ステップⅢ：計画段階 － 管理組合による、「建替え決議」に向けての建替え計画の策定段階

検討・意見の調整向けた建替え構想と建替えの必要性の検討段階［３］
建替えに関する
基礎的検討

さらにそれぞれの段階のなかで、次の４つに区分している。
A 検討組織の設置

B 専門家の導入

C 検討・意見の調整

D 当該段階の合意

Ⅳ 再入居・新管理組合の設立段階

Ｄ 当該段階の合意分している。

Ⅲ 工事実施段階①老朽度判定、不満や改善ニーズに基づく要求改善水準の設定②修繕・改修の改善効果の把握と費用算定③建替えの改善効果の把握と費用算定④建替えか修繕･改修かの判断

意見交換による
計画の調整［12］
非賛成者等への対応［13］
関係団体及び近隣

建替え計画の策定の「事業実施の基本プロセス」を法律上の手続き区分に従って次の４段階に区Ⅱ 権利変換段階

建替えか修繕・改修かの検討

住民との協議また、同じく「合意形成に関するマニュアル」では、図２のように建替え決議後

Ⅰ 建替組合の設立段階［11］

建替え構想の策定とＣ

ステップⅡ：検討段階－管理組合による、「建替えを計画することの合意」に［７］

管理組合として建替えを検討す
ることの合意

［14］

［８］

［４］

修繕・改修の実施へ

建替え決議

建替え推進決議（建替えを計画することの合意）（建替え計画を前提とした建替えの合意）（ 国土交通省「マンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」）

本書の業務内容の検討も、この段階区分を前提に行うが、コーディネーター
及びコンサルタントや専門コンサルタントの関わり方や業務内容は、この進捗－6－

段階に応じて求められる業務の内容が変化、深化していくこととなる。(図２参照)

図２ マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス

コーディネーター及びコンサルタントが参画する時期は、図１ステップⅡの［6］行うこととする。
１.[初期段階から建替え推進決議まで]
・「合意形成の基本プロセス」での段階－「ステップⅡ：検討段階－B 専門家の導入」から「ステップⅡ：検討段階－D 当該段階の合意」まで（合意形成

Ⅰ 建替組合の設立段階「B 専門家の選定」以降であり、業務内容・業務量の整理は、以下の区分により事業の基本的な流れ

建替え参加者等

地方公共団体等

建替え決議

定款及び事業計画の策定

建替え合意者の３／４以上の同意
都道府県知事等の認可［１］
建替組合の設立［２］管理組合の解散・修繕積立金の清算の基本プロセス図では[６]～[８]）［３］2.[建替え推進決議から建替え決議まで]

建替え不参加者への売渡請求

織の設置」から「ステップⅢ：計画段階－D 当該段階の合意（建替え決議）」まで（合意形成の基本プロセス図では[９]～[14]）3.[建替え決議から組合設立以降、組合解散まで]

Ⅱ 権利変換段階

・「合意形成の基本プロセス」での段階－「ステップⅢ：計画段階－A 検討組

権利変換計画の策定［４］
権利変換計画の決議

権利変換を希望しない旨の申出組合員の４／５以上の同意及び関係
権利者の同意非賛成者に対する
売渡請求等
権利変換計画の認可

都道府県知事等の認可

・「事業実施の基本プロセス」での段階－「Ⅰ建替組合の設立段階」から「Ⅳ［５］

再入居・新管理組合の設立段階」まで（事業実施基本プロセス図の[１]～[７]）権利変換計画の実施

実施計画の検討･確定

ス段階である。この時期の進め方については当協会マンション建替え相談室による支援等の利用が考えられる。

Ⅲ 工事実施段階

図１[１]～[５]は、まだ経常的に専門家支援を受ける段階ではなく、アドバイ

建築確認等
工事請負契約の締結［６］
新マンションの竣工

工事完了の公告・登記・清算
Ⅳ 再入居 新管理組合の設立段階

新管理規約等の作成

都道府県知事等
の認可

［７］

･

再入居・新管理組合の設立（ 国土交通省「マンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」）－7－

(2)標準業務内容の整理③改修・修繕計画業務 ：設定された改善要求への改修・修繕で対応する
場合の計画及び改修工事・修繕工事の費用算定。建築事務所等が担当することになるが、検討

1)標準業務内容とコーディネーター及びコンサルタントの業務範囲(1)業務の段階区分により、必要な業務項目と業務内容、業務担当する職種段階であるため管理組合との契約となる。

等を整理したものが次頁以下の表２「マンション建替事業の業務内容」である。

④測量・登記関係業務 ：敷地測量や登記のため住戸面積の測量、権利変

この表において、各段階毎に事業全体を調整、推進するコーディネート業

換に関する登記等の事務。標準的には実施段階の業務となるため建替組合との契約となる。

務を位置づけている。

⑤不 動 産 鑑 定 業 務 ：既存マンションの土地・建物評価及び新築マンシ

表中、ADV 対象の欄に示す○△×はそれぞれ次の意味を表す。
○：コーディネーター及びコンサルタントとしての主業務

ョンの評価、必要に応じて家賃算定等。検討段階△：コーディネーター及びコンサルタントが部分的又は補助的に行う業務で行う既存マンションの評価は管理組合、新築マンションに関しては建替組合との契約となる。

（他の専門業務の補助、協力）⑥税務・融資相談業務 ：標準的には実施段階以後の業務。税務に関して

×：他の専門コンサルタントが行なう業務または管理組合が行う業務

は公認会計士や税理士が担当。融資相談や手続
きは金融機関担当者が担当する。

2)その他の専門コンサルティング業務
表２「マンション建替事業の業務内容」で整理した業務のうち、コーディネー⑦法務・訴訟対応業務 ：建替え事業の法手続や諸契約に関するコンサル

ター及びコンサルタント以外が行う専門コンサルティング業務は以下のとおりでティング、非賛成者からの訴訟提起等への対応業ある。

務。弁護士が担当することになるが、検討段階で

①設

計

業

務 ：建替え検討段階の新築マンションの基本構想、基本設計及び建替え決議以後の実施段階におは管理組合、実施段階では建替組合との顧問契約による。

ける実施設計及び工事監理。建築事務所等が担当することになるが、検討段階では管理組合、
実施段階では建替組合との契約によることとなる。
②老 朽 度 調 査 業 務 ：既存マンションの老朽度判定、耐震性能等の劣化判定、改善要求の設定のための調査。建築事務所等が担当することになるが、検討段階である
ため管理組合との契約となる。

－8－※平成１７年１１月国土交通省「マンション建替え実務マニュアル」（http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071116_.html）参考資料３に「建替えに関する専門家」として関連団体等が掲載されている。

表２ マンション建替事業の業務内容
1.初期段階～建替え推進決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［６］～［８］）業務項目
業務項目内訳

コーディネート業務

コンサルティング業務①建替え検討組織の運営支援

1.工程管理、手続き
2.業務内容等調整
3.会議・意見調整
4.課題権利者への対応策
5.方針検討・提示

1.スケジュール作成・更新

2.会議資料作成、会議出席・説明
3.ニュース等広報活動②マンションの現状調査
1.基礎調査ｽﾃｯﾌﾟⅡ: 検討段階
Ｃ検討・意見の調整

2.土地（路線価等から推定）

業務内容等

A D V

備

考

対象
・①～⑨までのコンサルティング業務が効率よく、又、齟齬なく推進できるように目 ○標・スケジュール管理と各業務内容のレベル・提案内容の調整を行い、必要な作業
方針の検討、作業指示を行う。
・各会議が目的の成果を得られるよう、会議の方向づけ、意見調整を行う。
・非賛成者、借家人等課題を抱える権利者への対応策の検討を行う。

・推進決議の目標時期設定、建替え推進決議までの流れ・手順と作業のｽｹｼﾞｭｰﾙ化・検討組織の検討ｽｹｼﾞｭｰﾙと検討結果の役員会報告・協議ｽｹｼﾞｭｰﾙ・検討組織への提出資料、役員会への説明資料等の作成、説明（会議は月１回程度）
・検討の進捗に応じて検討組織や役員会での協議内容、結果の広報について、原稿作
成等の協力
・敷地の物理的条件－敷地面積、形状、用途地域等都市計画、隣地条件等
・建物現況（図面等による）－現況容積・建ぺい率、階高、住戸面積・住戸タイプ、設備概要、借家人の存在等権利関係
・公示価額や路線価等、周辺マンションの販売価額等からの土地価額の推定

3.建物概算評価（経年数等から推定）
4.老朽度判定○○△管理組合が中心となりこれへ協力○

この段階では測量は対象外
既存建物の図面の存在が前提○

この段階では不動産鑑定までは行わない（不動産鑑定士の協力）

・再建築価額からの経年減価等による現在価額の推定○
・既存資料、目視△ 設計事務所等への協力
・試験、構造解析（修繕・改修の場合でも必要となるので詳細に行う）△ 試験・構造解析等は専門機関への依頼事項③意向調査・意向確認(1)1.アンケート作成・集計
・現状マンションに対する不満や要望項目の設定、ｱﾝｹｰﾄ票作成、集計作業○（現状への不満、改善要望） 2.アンケート配布・回収
・印刷、案内文作成、配布、回収。
× 配布・回収は管理組合で行う。
ｽﾃｯﾌﾟⅡ: 検討段階 3.要求改善水準の設定
・集計結果の分析、要求・改善項目と水準の把握、改善目標の仮設定○
Ｃ検討・意見の調整 4.説明会資料作成
・アンケート調査結果のまとめ、説明会用資料作成○
5.グループ説明会開催、意向集約
・説明会での資料説明と質疑対応（階段室別ｸﾞﾙｰﾌﾟ：６回、全体：１回を想定）○ 説明会等の事務は管理組合で行う。
6.全体説明会開催、意向集約
・説明会での意見等を受けて改善目標の設定④建替え基本構想の作成
1.建替え構想の検討①配置計画図の構想、②建物計画の構想、③施設計画・共用部分計画の構想△ 設計事務所等への協力
ｽﾃｯﾌﾟⅡ: 検討段階
（法律上の建設可能な規模のﾁｪｯｸ・要望項目・水準の改善可能性の検討に必要な程度
総合設計制度のチェック等基本的にボリュームスタ
Ｃ検討・意見の調整の図面精度を確保する）
ディに必要な計画レベル※「合意形成に関するﾏﾆｭｱﾙ」で挙 2.建替え費用の概算
・法律上可能な規模を上限に、近々の同規模、標準ﾚﾍﾞﾙのﾏﾝｼｮﾝ等の工事費事例、単 △ 設計事務所等への協力げている建替え構想案として検価事例からの概算算定
討すべき内容（例）3.改善効果の判定
・改善目標に対する改善効果－項目と水準－の判定△ 設計事務所等への協力①配置計画図の構想ｲﾒｰｼﾞ、 4.事業手法の検討
・建替え意向の度合い（未賛成者数）による建替え手続きの検討、課題の洗い出し○②建物計画の構想ｲﾒｰｼﾞ、・建物整備の手法の検討－総合設計、優良建築物等整備事業等の検討○③施設計画・共用部分計画の 5.事業収支計画
・事業費及び床価格の算定、負担金概算、補助金、保留床処分金等について、1.2.4. ○構想ｲﾒｰｼﾞ
6.7.のｼﾐｭﾚｰｼｮﾝによる最適事業収支計画を設定④事業手法の考え方
6.保留床処分計画の検討
・近傍のﾏﾝｼｮﾝ供給事例、住宅ﾃﾞｨﾍﾞﾛｯﾊﾟｰ等へのﾋｱﾘﾝｸﾞによる保留床処分額、戸数等 ○⑥事業性の分析・大まかな費
の検討
用負担概算
7.権利変換モデルの検討
・還元率と従前規模又は希望規模までの負担金額の概算（標準階、平均的住戸）○※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務 ×：他の専門コンサルタントが行う業務－9－

1.つづき：初期段階～建替え推進決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［６］～［８］）業務項目
業務項目内訳

業務内容等

A D V

対象
× 設計事務所等の業務
× 設計事務所等の業務⑤修繕・改修計画の作成
1.修繕・改修工事の内容
ｽﾃｯﾌﾟⅡ: 検討段階 2.修繕・改修費用の算定

備考・設定した改善目標について修繕・改修で対応可能な項目と工事方法の検討
・修繕・改修対応可能工事の項目毎の概算費用の算定
Ｃ検討・意見の調整（建替えの場合の費用との比較検討が可能な精度で費用算定を行う）
3.改善効果の判定、改善不能項目の洗出し ・改善目標に対する改善効果－項目と水準－の判定△⑥事業協力者導入可能性検討
1.周辺市場調査等
・近隣でのマンション供給状況（立地・価額・戸数・タイプ等）、今後の開発動向○
2.事業協力者候補抽出、非公式打診
・複数の住宅ﾃﾞｨﾍﾞﾛｯﾊﾟｰ・建設会社等より参画可能性、参画条件等の打診○（立地評価、商品企画、販売価額見込等）
3.資料作成・事業概要、事業規模、事業収支、保留床処分計画、事業手法、スケジュール等非公 ○式打診のための資料まとめ⑦行政対応
1.補助・助成制度の適用・制度の有無、適用の確認、申請手続き等の事前協議○
・総合設計制度等の条件△ 設計事務所等への協力
2.開発許可条件等の確認・指導要綱、消防関係等の条件確認△ 設計事務所等への協力⑧建替え推進決議に向けての支援 1.役員会説明・管理組合の意志決定手続きにしたがって、各段階での説明会や総会での改修計画、 ○ 説明会等の事務は管理組合で行う。
ｽﾃｯﾌﾟⅡ: 検討段階 2.グループ説明会
での説明等
建替え基本構想の説明と質疑への対応、アドバイス
修繕・改修の場合についての説明は設計事務所等の［8］建替え推進決議 3.全体説明会（推進決議前段の役員会２、３回、グループ説明会６回、全体説明会・管理組合総協力
4.管理組合総会
会各１回）
5.資料、議案書作成に関する協力
・建替えの必要性、建替え構想等を説明会資料、議案として再構成、編集○・推進決議後の建替え推進組織に関する事項、建替え計画検討費用に関する事項を議案に入れる必要⑨意向調査・意向確認(2)1.アンケート作成・集計
・建替え構想の提案を受けて、建替えか修繕かの意向把握のためのｱﾝｹｰﾄ票作成、集 ○（建替えか修繕かの意向）
計
2.アンケート配布・回収
・印刷、案内文作成、配布、回収
× 配布・回収は管理組合で行う。
3.説明会資料の作成
・アンケート調査結果のまとめ、説明会用資料作成○※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務 ×：他の専門コンサルタントが行う業務－10－

2.建替え推進決議～建替え決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［９］～［14］）業務項目
業務項目内訳

コーディネート業務

1.工程管理、手続き
2.業務内容等調整
3.会議・意見調整
4.課題権利者への対応策
5.方針検討・提示

コンサルティング業務①建替え推進組織の確立、
1.組織化支援
運営支援 2.スケジュール作成・更新
ｽﾃｯﾌﾟⅢ:計画段階［9］計画組織の設置 3.会議資料作成、会議出席・説明

4.ニュース等広報活動

5.関係権利者ﾘｽﾄの整理②意向確認、意向把握(1)及び(2)

1.意向調査（アンケート及びヒアリング）ｽﾃｯﾌﾟⅢ:計画段階［11］基本計画の検討・調整

2.説明会資料作成

3.役員会、グループ説明会、全体説明会
4.不安、非賛成者等への対応③建替え事業計画の作成

1.現況調査ｽﾃｯﾌﾟⅢ:計画段階［11］基本計画の検討・調整 2.建築計画、施設計画の作成※「合意形成に関するﾏﾆｭｱﾙ」による建替え計画の内容□建築計画－建物位置図・配置 3.事業収支計画
図、立面・断面図、平面図、
住戸間取り・住戸面積、設備・仕様概要、共用施設・設備
概要
4.権利変換計画案の作成□事業計画－事業方式、事業費総額、住戸別所要額、住戸選定方式、仮住居、事業協力者、 5.個別負担費用、補償等の検討
実施ｽｹｼﾞｭｰﾙ、必要経費・税金 6.事業手法
7.事業スケジュール

業務内容等

備

A D V

考

対象
・①～⑥までのコンサルティング業務が効率よく、又、法律上の瑕疵や齟齬等がなく ○円滑・適法に推進できるよう、目標・スケジュール・手続き等の工程管理
・各業務内容のレベル・提案内容の調整を行い、必要な作業方針の検討、指示。
・各会議が目的の成果を得られるよう、会議の方向づけ、意見調整
・非賛成者、借家人等課題を抱える権利者への対応策の検討
・他業務との調整、測量・設計事務所の選定・契約事務等の支援

・組織の役割の明確化、組織のあり方、構成メンバー、役員の選出等へのアドバイス
・建替え決議の目標時期、建替え決議までの流れ・手順と作業項目のｽｹｼﾞｭｰﾙ化・建替え推進組織の検討ｽｹｼﾞｭｰﾙと検討結果の役員会報告・協議ｽｹｼﾞｭｰﾙ・建替え推進組織への提出資料、役員会・総会への説明資料等の作成（会議は月２回程度）
・検討の進捗に応じて建替え推進組織や役員会での協議内容、結果の広報について、原稿作成等の協力
・登記簿の確認
・各住戸毎の所有者、借家人、抵当権者等の整理
・建物概要の要望－外観、ｺﾐｭﾆﾃｨ施設、外構・緑地等、駐車場・駐輪場
・個別住戸の要望－住戸規模・タイプ、住戸位置、負担金額等の希望把握（全戸対象）・建替えへの参加の有無、非参加者の要望、借家人に関する意向
・建替え計画（建築・施設計画、事業計画、事業収支、権利変換、スケジュール）の
提案資料
・説明と質疑対応、意向集約（役員会：１～２回、ｸﾞﾙｰﾌﾟ別：６回、全体は１回）
・不安権利者の不安内容把握と対策
・非賛成者の意向把握と対策
・借家人の意向把握と対策
・土地－敷地測量、境界画定、地価の推定
・建物－建物面積、各住戸面積、建物評価の推定
・設計事務所の選定
・建物配置図、各階平面図、立面図、共用設備、各住戸（間取、面積、設備仕様）
外観図、パース等（図面縮尺1/200～500）
・支出－除却費・建築工事費、計画・設計費、買取り費用、事務費等の概算算定
・収入－補助金、負担金、保留床処分金等の概算算定
・収支バランスの検討
・建物床総額算定・権利変換基準（案）の作成
・従前・従後評価、住戸別の価額、住戸選定ルール
・高齢者、経済的弱者への対応策の検討
・希望住戸における負担額・必要経費、仮住居対策
・建替組合方式を前提、参加組合員の方針・保留床処分方針、優良建築物等整備事業
・建替え決議以後、建替え完了までのスケジュール※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務△：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務

－11－

○
○
○

△

建替え推進組織が中心となりこれへ協力△○○

司法書士等への協力

計画条件のための意向把握(1)と計画案作成後、計画内容についての意向確認(2)が必要
設計事務所と協力○○○

開催事務と合意取付け等は推進組織
非賛成者の対応には推進組織・役員等の関与が必要△ 測量事務所、不動産鑑定士等への協力△ 測量事務所、不動産鑑定士等への協力○ 決定は管理組合
× 設計事務所等の業務○

除却費・工事費等について設計事務所等の協力○

不動産鑑定士の協力○○○

×：他の専門コンサルタントが行う業務

2.つづき：建替え推進決議～建替え決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［９］～［14］）業務項目
業務項目内訳④事業協力者導入に関する協力

業務内容等

1.参加条件等の整理と候補者の抽出

A D V

・資格、実績、事業協力者への要望事項等参加依頼するための条件整理
・条件を満たす候補のﾘｽﾄｱｯﾌﾟと絞り込み［10］専門家・事業協力者選定 2.募集要項・審査基準の作成
・事業参加者へ提示する参加条件等を募集要項として作成、選考のための基準作成
3.現場説明会・ヒヤリング及び選定・審査 ・現場説明会での説明、ﾋｱﾘﾝｸﾞの実施に関する協力・提出された資料の比較検討資料の作成、審査・選考へのｱﾄﾞﾊﾞｲｽ
4.事業基本協定締結への協力・支援・選考された事業協力者と参加条件の詳細協議、協定案の作成、⑤行政対応等
1.補助・助成制度の手続き
・申請の準備手続き、費用対効果分析（B/C分析）準備
2.開発許可条件等の確認・協議
・開発許可申請の有無の確認、許可条件の確認、消防・警察協議等
3.近隣協議、調整・建替えによる近隣への影響把握、対策協議⑥建替え決議に向けての支援
1.事前説明会の開催、説明・建替え決議の前に行う説明会資料の作成（建替え決議に必要な内容一式が必要）
・機能維持・改修に要する費用・内訳（建替え推進決議段階のものを活用する）
・法手続であるため、瑕疵のないよう準備段階から協力
2.決議総会の開催、運営協力
・法手続であるため、瑕疵のないよう準備段階から協力
3.議案内容、議案書、議事録作成に関する ・法手続であるため、瑕疵のないよう準備段階から協力
協力
・事業協力者、専門家の導入、工事施工者選考の考え方
4.不安・課題権利者、建替え不参加者対応 ・税務、融資相談－負担が必要な場合の融資や売渡しにかかる税金等の相談
・売渡し請求に必要な資金調達方法、売渡し請求の実行

備

考

対象
○

ｽﾃｯﾌﾟⅢ:計画段階

5.同意取得への協力
建替え決議に必要な同意数の確保、個別面接等の実施※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務

－12－

○
○

現場説明会に関する事務は管理組合で行う。

○○
× 設計事務所等の業務△ 設計事務所、事業協力者が中心となりこれへ協力○ 説明会等の事務は管理組合で行う。

○○

総会の事務は管理組合で行う。

△ 公認会計士、税理士への協力○ 資金は積立金。事業協力者対応も可△ 売り渡し請求について弁護士への協力○ 推進組織、管理組合役員等と協力
×：他の専門コンサルタントが行う業務

3.建替え決議後～組合設立～解散（P.7図２「マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス－［１］～［７］）業務項目
業務項目内訳
業務内容等

コーディネート業務

コンサルティング業務①建替組合の設立、認可申請

1.工程管理2.業務内容等調整
3.会議・意見調整
4.課題権利者への対応策
5.方針検討・提示

A D V

備

考

対象
・①～⑫までのコンサルティング業務が効率よく、又、法律上の瑕疵や齟齬等がなく ○円滑・適法に推進できるよう、目標・スケジュール・手続き等の工程管理
・各業務内容のレベル・提案内容の調整を行い、必要な作業方針の検討、指示。
・各会議が目的の成果を得られるよう、会議の方向づけ、意見調整
・非賛成者、借家人等課題を抱える権利者への対応策の検討
・他業務との調整、契約事務等の支援

1.建替組合定款作成

・定款に定める事項－組合名称、マンション名称・所在地、建替事業の範囲、事務○ 「合意形成に関するﾏﾆｭｱﾙ」定款の作成例を参考
所の所在地、参加組合員、経費の分担、役員の定数・任期・選任の方法等、総会、総代会、事業年度、公告の方法、審査委員、会計－等の各項目の検討、条文作成
・認可権者との事前協議
2.事業計画作成、認可申請協議
・事業計画の作成／施行マンションの状況－規模、構造、竣工年月日、維持管理の状 ○ 建替え決議の内容を事業計画の様式で作成
況／敷地の区域・住戸状況－敷地位置図・区域図、住戸数、住戸面積、構造・設備／施行再建マンションの設計概要－各階平面図、断面図／事業期間・資金計画
・認可権者との事前協議
3.参加組合員契約等
・参加条件－負担金の額、支払い条件等の協議、覚書、契約書の作成○
4.認可申請手続き・申請に必要な同意取り－建替組合の設立の同意（3/4以上）○ 推進組織、管理組合役員と連携
・認可申請書の作成○②管理組合の解散
1.解散総会・区分所有関係の解消に伴う旧管理組合関係の整理
× 管理組合中心、マンション管理士の協力
2.修繕積立金の清算
・修繕積立金等の清算方法、額、時期等の検討
3.建物の暫定管理・明渡し、解体までは最小限の管理が必要③建替組合運営、総会・役員会
1.スケジュール作成
・権利変換等法手続の時期、明渡し・着工、竣工・入居、建替組合解散までの流れ、 ○手順と作業項目のｽｹｼﾞｭｰﾙ化
・建替組合の会議ｽｹｼﾞｭｰﾙ
2.資金計画管理
・事業収支の条件変更（契約額、補助金等の確定）に伴う収支バランスチェックと収 ○
支調整、資金計画の修正（大幅な修正）
3.会議資料作成、会議出席・説明・役員会・総会への説明資料等の作成○ 関係コンサルタントの協力
4.総会、役員会、部会等の開催
・説明、質疑対応（総会は年１回、その他会議は月２回）○ 開催事務は建替組合中心
5.審査委員会
・権利変換計画の同意、借家条件の裁定○ 関係コンサルタントの協力
6.ニュース等広報活動
・総会や役員会での協議内容、結果の広報について、原稿作成等の協力△ 建替組合が中心となりこれへ協力
7.仮住居、引越し調整・仮住居先の確保、明渡し及び入居時の引越し調整△ 建替組合が中心となりこれへ協力④売渡し請求（建替え不参加者、 1.売渡し請求・建替え不参加者、権利変換計画未同意者に対する区分所有権、敷地利用権の売渡し △ 弁護士への協力
権利変換計画非賛成者）
請求
2.価額評価・マンション全体の評価と対象者の区分所有権、敷地利用権の評価△ 不動産鑑定士への協力⑤権利変換計画、認可手続き
1.権利変換基準作成
・建替え決議段階の考え方を前提○
Ⅱ権利変換段階 2.権利変換計画作成
・法定事項について権利変換計画書を作成、変更等の調整○ 様式に基づき作成。設計図書は設計事務所
3.同意取得・認可申請に必要な同意数（4/5決議）の確保、借家人・抵当権者の同意・調整○ 建替組合と協力
4.認可申請・認可権者と事前協議○⑥実施設計
1.設計契約・設計・工事監理契約（建替え決議段階の設計事務所が継続することを前提）△
Ⅲ工事実施段階 2.実施設計、工事監理
・意匠、設備、構造設計、住戸の詳細設計
× 設計事務所の業務
3.工事費積算・実施設計に基づき工事費の積算（予定価額調整）
× 設計事務所の業務
4.近隣説明・近隣住民への説明会等協議調整△ 建替組合中心（設計事務所、工事施工会社対応）※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務 ×：他の専門コンサルタントが行う業務
Ⅰ建替組合の設立段階－13－

3.つづき：建替え決議後～組合設立～解散（P.7図２「マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス－［１］～［７］）業務項目
業務項目内訳
業務内容等

備 考
対象
⑦工事発注
1.工事請負規程作成
・工事発注に必要な事項を定める。
○
Ⅲ工事実施段階 2.参加業者の選考、入札又はプロポーザル ・選考方法（入札又はﾌﾟﾛﾎﾟｰｻﾞﾙ）の検討、実績・資格等により参加業者の絞込み、 ○ 設計事務所等の協力
実施
応募要領の作成、現場説明会の開催、入札（又はﾌﾟﾛﾎﾟｰｻﾞﾙ）の実施、業者決定
3.予定価額設定
・工事費積算、資金計画・権利変換計画との調整△ 設計事務所等への協力⑧登記関係
1.手続き開始の登記・組合設立の認可後
× 司法書士の業務
Ⅲ工事実施段階 2.施行再建マンションの登記
・権利変換計画の認可後、敷地に関する登記、建物完成後、新マンションの表示登記 × 家屋調査士、司法書士の業務及び保存登記等⑨価額確定
1.価額確定・事業費の確定に伴う新マンションの価額の確定、各住戸価額の確定○ 不動産鑑定士の協力
Ⅲ工事実施段階 2.借家条件の協議・裁定（賃貸人と賃借人の間で協議が整わない場合、審査委員の過半数の同意により裁定） ○ 不動産鑑定士の協力⑩行政協議
1.補助事業協議
・費用対効果分析（B/C分析）の実施○
2.補助金申請事務
・補助事業に関する一連の事務処理
3.会計監査対応
4.転出区分所有者、賃借人対応
・公営住宅等への受入れ等○⑪管理運営計画
1.規約・規則作成
・完成後のマンションの管理運営に関する事項の検討△ マンション管理士への協力
2.管理費用の算定
・保留床住宅の募集条件の検討
参加組合員等の意向
3.長期修繕計画、修繕積立金
修繕計画は設計事務所等の協力
4.メンテナンス会社、保険会社等の選定⑫建替組合解散、清算
1.解散総会・決算、解散スケジュール等○
2.解散認可申請
・認可申請書、必要添付書類の作成
・認可権者と事前協議
3.清算事務、決算報告
・組合財産調査、財産処分、決算報告○※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務 ×：他の専門コンサルタントが行う業務※保留床処分・住戸販売に関する業務は、建替えアドバイザー業務の対象外とする。

－14－

A D V

(3)事業スケジュール（参考）表３

事業スケジュール（想定工程表）

1.初期段階～建替え推進決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［６］～［８］）業務項目

業務項目内訳

□管理組合会議等

検討組織 △ 役員会 ○管理組合総会 ◎コーディネート業務

1.工程管理、手続き 2.業務内容等調整
3.会議・意見調整 4.課題権利者への対応策
5.方針検討・提示

ADV

対象

説明会 ☆

（上段数字は月数）

１

２

３

４

５

６

７

８

９

○△

△

△

○△

△

△
☆

○△

△

△

構想説明

１０

○△
☆
比較説明

○

コンサルティング業務①建替え検討組織の運営支援

1.スケジュール作成・更新○
2.会議資料作成、会議出席・説明○
3.ニュース等広報活動△②マンションの現状調査
1.基礎調査○2.土地（路線価等から推定）○
3.建物概算評価（経年数等から推定）○
4.老朽度判定△③意向調査・意向確認(1)1.アンケート作成・集計○（現状への不満、改善要望） 2.アンケート配布・回収
×
3.要求改善水準の設定○
4.説明会資料作成○
5.グループ説明会開催、意向集約○
6.全体説明会開催、意向集約④建替え基本構想の作成
1.建替え構想の検討△
2.建替え費用の概算△
3.改善効果の判定△
4.事業手法の検討○
5.事業収支計画○
6.保留床処分計画の検討○
7.権利変換モデルの検討○⑤修繕・改修計画の作成
1.修繕・改修工事の内容
×
2.修繕・改修費用の算定
×3.改善効果の判定、改善不能項目の洗出し△⑥事業協力者導入可能性検討
1.周辺市場調査等○
2.事業協力者候補抽出、非公式打診○
3.資料作成○⑦行政対応
1.補助・助成制度の適用○
2.開発許可条件等の確認△⑧建替え推進決議に向けての支援 1.役員会説明○
2.グループ説明会
での説明等
3.全体説明会
4.管理組合総会
5.資料、議案書作成に関する協力○⑨意向調査・意向確認(2)1.アンケート作成・集計○（建替えか修繕かの意向） 2.アンケート配布・回収
×3.説明会資料の作成○※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務△：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務－15－

×：他の専門コンサルタントが行う業務

１１

１２

△

△
◎
推進決議

2.建替え推進決議～建替え決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［９］～［14］）業務項目

業務項目内訳□管理組合

検討組織 △ 役員会 ○管理組合総会 ◎コーディネート業務

1.工程管理、手続き 2.業務内容等調整
3.会議・意見調整 4.課題権利者への対応策
5.方針検討・提示

ADV

対象

説明会 ☆

（上段数字は月数）

１

２

３

４

５

６

７

８

９

○△

△

△

○△

△

△
☆

○△

△

△

１０

○△
☆

事業概要

○

コンサルティング業務①建替え推進組織の確立、
1.組織化支援○
運営支援 2.スケジュール作成・更新○
3.会議資料作成、会議出席・説明○
4.ニュース等広報活動△
5.関係権利者ﾘｽﾄの整理△②意向確認、意向把握(1)及び(2) 1.意向調査（アンケート及びヒアリング）○
2.説明会資料作成○
3.役員会、グループ説明会、全体説明会○
4.不安、非賛成者等への対応○③建替え事業計画の作成
1.現況調査△2.建築計画、施設計画の作成○
3.事業収支計画○
4.権利変換計画案の作成○
5.個別負担費用、補償等の検討○
6.事業手法○7.事業スケジュール○④事業協力者導入に関する協力
1.参加条件等の整理と候補者の抽出○
2.募集要項・審査基準の作成○
3.現場説明・ﾋｱﾘﾝｸﾞ及び選定に関する協力 ○4.事業基本協定締結への協力・支援○⑤行政対応等
1.補助・助成制度の協議・手続き○
2.開発許可条件等の確認・協議
×3.近隣協議、調整△⑥建替え決議に向けての支援
1.事前説明会の開催、説明○
2.決議総会の開催、運営協力○
3.議案内容、議事録作成に関する協力○
4.不安・課題権利者、建替え不参加者対応△
5.同意取得への協力○※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務（事業 協力者側の作業期間）△：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務－16－

×：他の専門コンサルタントが行う業務

１１

１２

△
☆

△
◎

建替え説明会

建替え決議

3.建替え決議後～組合設立～解散（P.7図２「マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス－［１］～［７］）業務項目

業務項目内訳

□管理組合・建替組合

建替組合役員会 ○建替組合総会 ★

コーディネート業務

1.工程管理 2.業務内容等調整
3.会議・意見調整 4.課題権利者への対応策
5.方針検討・提示

ADV

対象

説明会 ☆
管理組合総会 ◎（上段数字は月数）

１

２

３

４

５

６

７

８～１７

１８

１９

２０

○

○
★

○

○

○
☆

○
★

○
◎

適宜 ○
適宜 ★☆

○
☆

○

○
★

権変承認

解散総会

建替組合設立新管理組合設立○

コンサルティング業務①建替組合の設立、認可申請

1.建替組合定款作成○
2.事業計画作成、認可申請協議○
3.参加組合員契約等○
4.認可申請手続き・認可○②管理組合の解散
1.解散総会×
2.修繕積立金の清算
3.建物の暫定管理③建替組合運営、総会・役員会
1.スケジュール作成○
2.資金計画管理○
3.会議資料作成、会議出席・説明○
4.総会、役員会、部会等の開催○
5.審査委員会○
6.ニュース等広報活動△
7.仮住居、引越し調整△④売渡し請求（建替え不参加者、 1.売渡し請求△
権利変換計画非賛成者）
2.価額評価△⑤権利変換計画、認可手続き
1.権利変換基準作成○
2.権利変換計画作成○
3.同意取得○4.認可申請・認可○⑥実施設計
1.設計契約△
2.実施設計、工事監理、設計変更
×3.工事費積算×
4.近隣説明△⑦工事発注
1.工事請負規程作成○
2.参加業者の選考、入札又はﾌﾟﾛﾎﾟｰｻﾞﾙ実施 ○3.予定価額設定△⑧登記関係
1.手続き開始の登記
×
2.施行再建マンションの登記
×⑨価額確定
1.価額確定○2.借家条件の協議・裁定○⑩行政協議
1.補助事業協議○
2.補助金申請事務
3.会計監査対応
4.転出区分所有者、賃借人対応○⑪管理運営計画
1.規約・規則作成△
2.管理費用の算定
3.長期修繕計画、修繕積立金
4.メンテナンス会社、保険会社等の選定⑫建替組合解散、清算
1.解散総会○
2.解散認可申請
3.清算事務、決算報告○※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務

工事監理

工事着工

△：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務

－17－

工事完了

×：他の専門コンサルタントが行う業務

解散総会

４．標準的業務量の算定(1)業務量の算定
３．マンション建替事業の業務内容での整理を踏まえて、各業務項目、業業務項目毎の想定業務量は、次頁以下の表６「マンション建替事業の標準

務項目内訳、業務内容毎に標準的な業務量の想定を行った。

的業務量」に示すとおりであるが、各段階毎に集計すると以下の表のとおりで業務担当の体制は、コーディネート業務担当：主任技師、コンサルタント業ある。

務担当：技師 B の体制によるものと想定した。
表５

主任技師、技師 B の区分は下記の通常の技術者区分による。
表４

技術者の区分

段階別業務量事業の段階

技術者のランク

技術者の能力基準（人・日）
ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾄ

ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ業務

業務(主任技師)(技師B)

技師長

主任技師の経験５年以上

1. 初期段階～建替え推進決議

12.0

165.0

主任技師

技術士又は大学卒業１８年相当以上の能力のある者

2. 建替え推進決議～建替え決議

24.0

230.0

技師A

大学卒業１３年相当以上の能力のある者

3. 建替え決議後～組合設立～解散

24.0

340.0

技師B

大学卒業８年相当以上の能力のある者

60.0

735.0

技師C

大学卒業５年相当以上の能力のある者

技術員

上記以外の者

1.～3.合計

－18－

備 考

表６

マンション建替事業の標準的業務量

1.初期段階～建替え推進決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［６］～［８］）
対応別項目
作業項目
作業概要
1. 工程管理、手続き
2. 業務内容調整
コーディネート業務
3. 会議・意見調整
4. 課題権利者への対応策
5. 方針検討・提示

主任技師

技師Ｂ

12.0

0.0

0.0

30.0

備

考

コンサルティング業務① 建替え検討組織の運営支援② マンションの現状調査③ 意向調査・意向確認(1)④ 建替え基本構想の作成⑤ 修繕・改修計画作成⑥ 事業協力者導入可能性検討⑦ 行政対応⑧ 建替え推進決議に向けての支援⑨ 意向調査・意向確認(2)1. スケジュール作成・更新
2. 会議資料作成、会議出席・説明（12回/年）
3. ニュース等広報活動
1. 基礎調査
2. 土地（路線価等から推定）
3. 建物概算評価（経年数等から推定）
4. 老朽度判定の補助
1. アンケート調査票(1)作成・集計
3. 要求改善水準の設定
4. 説明会資料作成
5. グループ説明会開催、意向集約
6. 全体説明会開催、意向集約
1. 建替え構想（施設計画等）の検討
2. 建替えの費用の概算
3. 改善効果の判定
4. 事業手法の検討
5. 事業収支計画
6. 保留床処分計画の検討
7. 権利変換モデルの検討
1. 修繕・改修工事計画作成
2. 改修工事費算定（見積徴収含む）
3. 改善効果の判定、改善不能項目の洗出し
1. 周辺市場調査等
2. 事業協力者候補抽出、非公式打診
3. 資料作成
1. 補助・助成制度の適用
2. 開発許可条件等の確認
1. 役員会説明
2. グループ説明会
3. 全体説明会
4. 管理組合総会
5. 資料、議案書作成に関する協力
1. アンケート(2)作成・集計
3. 説明会資料作成

初期段階～建替え推進決議までの合計－19－

管理組合中心0.0

5.0

不動産鑑定士の協力
老朽度調査は設計事務所対応
2．ｱﾝｹｰﾄ配布・回収は管理組合で行なう

0.0

30.0
説明会等の事務は管理組合で行なう〃
設計事務所等の協力
〃
〃

0.0

40.0

設計事務所対応

0.0

10.0

0.0

5.0

0.0

15.0

0.0

30.0

12.0

165.0

設計事務所等の協力〃

2．ｱﾝｹｰﾄ配布・回収は管理組合で行なう

2.建替え推進決議～建替え決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［９］～［14］）
対応別項目
作業項目
作業概要
1. 工程管理、手続き
2. 業務内容調整
コーディネート業務
3. 会議・意見調整
4. 課題権利者への対応策
5. 方針検討・提示

主任技師

技師Ｂ

24.0

0.0

0.0

50.0

備

考

コンサルティング業務① 建替え推進組織の確立、運営支援② 意向調査・意向確認(1)及び(2)③ 建替え事業計画の作成④ 事業協力者導入に関する協力⑤ 行政対応等⑥ 建替え決議に向けての支援

1. 組織化支援
2. スケジュール作成・更新
3. 会議資料作成、会議出席・説明
4. ニュース等広報活動
5. 関係権利者ﾘｽﾄの整理
1. 意向調査（アンケート及びヒアリング）
2. 説明会資料作成
3. 役員会、グループ説明会、全体説明会
4. 不安、非賛成者等への対応
1. 現況調査
2. 建築計画、施設計画の作成
3. 事業収支計画
4. 権利変換計画案の作成
5. 個別負担費用、補償等の検討
6. 事業手法
7. 事業スケジュール
1. 参加条件等の整理と候補者の抽出
2. 募集要綱・審査基準の作成
3. 現場説明会・ヒアリング及び選定・審査に関する協力
4. 事業基本協定書締結への協力・支援
1. 補助・助成制度の手続き
1. 事前説明会の開催、説明
2. 決議総会の開催、運営協力
3. 議案内容、議案書、議事録作成に関する協力
4. 不安・課題権利者、建替え不参加者対応
5. 同意取得への協力

建替え推進決議～建替え決議までの合計

建替え推進組織が中心
司法書士等の協力
0.0

開催事務と合意取付け等は推進組織
非賛成者の対応には推進組織・役員の関与が必要

0.0

50.0

測量事務所、不動産鑑定士等の協力
設計事務所対応、基本設計レベル以上
設計事務所等の協力
不動産鑑定士等の協力

0.0

25.0

現場説明会に関する事務は管理組合で行なう

0.0

5.0
説明会に関する事務は管理組合で行なう

0.0

40.0
公認会計士、税理士、弁護士の協力推進組織、管理組合役員等と協力

24.0

－20－

60.0

230.0

3.建替え決議後～組合設立～解散（P.7図２「マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス－［１］～［７］）
対応別項目
作業項目
作業概要
1. 工程管理
2. 業務内容調整
コーディネート業務
１．①～⑥に関するコーディネート
3. 会議・意見調整
4. 課題権利者への対応策
5. 方針検討・提示

主任技師

技師Ｂ

24.0

0.0

0.0

40.0

備

考

コンサルティング業務① 建替組合の設立、認可申請② 管理組合の解散③ 建替組合運営、総会・役員会④

売渡し請求（建替え不参加者、権利変換計画非賛成者）⑤ 権利変換計画、認可手続き⑥ 実施設計⑦ 工事発注⑧ 登記関係⑨ 価額確定⑩ 行政協議⑪ 管理運営計画⑫ 建替組合解散、清算

1. 建替組合定款作成
2. 事業計画書作成、認可申請協議
3. 参加組合員契約等
4. 認可申請手続き
1. 解散総会
2. 修繕積立金の清算
3. 建物の暫定管理
1. スケジュール作成
2. 資金計画管理
3. 会議資料作成、会議出席・説明
4. 総会、役員会、部会等の開催
5. 審査委員会
6. ニュース等広報活動
7. 仮住居、引越し調整
1. 売渡し請求
2. 価額評価
1. 権利変換基準作成
2. 権利変換計画作成
3. 同意取得
4. 認可申請
1. 設計契約
2. 実施設計、工事監理
3. 工事費積算
4. 近隣説明1. 工事請負規程
2. 参加業者の選考、入札又はプロポーザル実施
3. 予定価額設定
1. 手続き開始の登記
2. 施行再建マンションの登記
1. 価額確定
2. 借家条件の協議・裁定
1. 補助事業協議
2. 補助金申請事務
3. 会計監査対応
4. 転出区分所有者、賃借人対応
1. 規約・規則作成
2. 管理費用の算定
3. 長期修繕計画、修繕積立金
4. メンテナンス会社、保険会社等の選定
1. 決算、財産処分
2. 解散認可申請
3. 清算事務、決算報告推進組織、管理組合役員等と連携
管理組合中心、マンション管理士の協力

0.0

100.0

0.0

15.0

0.0

65.0
建替組合と協力
設計事務所対応〃〃
管理組合中心（設計事務所、工事施工会社対応）

0.0

10.0

0.0

40.0

0.0

25.0

0.0

35.0

設計事務所等の協力〃
司法書士対応司法書士・家屋調査士対応
不動産鑑定士の協力〃

マンション管理士の協力
設計事務所等の協力
0.0

10.0

建替え決議後～組合設立～解散までの合計

24.0

340.0

初期段階から組合解散までの総合計

60.0

735.0

－21－

関係コンサルタントの協力
開催事務は建替組合中心
関係コンサルタントの協力
管理組合中心〃弁護士の協力不動産鑑定士の協力

(2)業務量の補正要因

因、補正項目の関係を示し、具体の事業における業務量の算定への参考とする。

前記表６「マンション建替事業の標準的業務量」に示すのは、先に設定しまた、モデルの事業期間を概ね３年６～８ｶ月間としているが、非賛成者の多数の存在など様々な要因により事業期間の延長を余儀なくされる場合は、たモデルマンションにおける標準的業務量である。
モデルマンションの設定のうち、業務量に影響を及ぼす要因は、次頁の表

事業遅延の原因となる問題の直接的解決だけでなく、遅延が多方面に影響

７でみるとおり、以下の１０項目と考えられる。（（ ）内は、モデルマンションのを及ぼすため、種々の調整が必要になり、業務量増大につながることにも留指標）意が必要である。

①築後経過年数（３５年）（※上記①～⑩と表８「業務項目・業務内容と補正要因」中の①～⑩が対応②棟数（１棟）する。 ●印を付した箇所が補正が必要な業務内容と原因となる補正要因を示③EV の有無（EV なし）

している。）④容積充足率（５０％）⑤戸数（６０戸）⑥賃借人数（１８戸）⑦抵当権者数（６戸）⑧非賛成者、転出者数（３戸）⑨用途（住宅単一用途）⑩事業協力者（コーディネーター及びコンサルタント業務の分担なし、以下デベという）
これらについての条件がモデルマンションと異なる場合には、具体の事業における条件に基づき必要な補正を行う必要がある。補正要因には棟数や戸数など定量的に把握、補正できるものと合意形成難度など質的な、数量化しにくい補正要因とがあるため、補正係数等の数量化は行わないが、表８「業務項目、業務内容と補正要因」に、業務内容毎に業務量に影響する補正要

－22－

表７

モデルマンションの設定と補正要因の検討
設定ﾓﾃﾞﾙ

1 築後年数

３５年

補正要因

補正要因による業務量への影響

・新耐震基準のもの○ 耐震診断済み、建築時期の新しいもの（1981年以降）は耐震診断

・耐震診断の有無
2 棟数

単棟に関わる業務不要

・大規模修繕時期との関係○ ３５年以上の年数経過は合意形成等に係る業務量に影響

・団地型一括建替え○ 棟別の対応が必要－グループ説明会の回数

・団地型の１棟建替え○ 手続きが増加（団地の承認決議が必要）

3 階数(中層マンション)

５階

・高層か、低層か

× 階数の増減により業務量への影響はない（5の問題）

4 EVの有無

EV無し

・EV有り

○ EVの有無は、建替え合意の難度の要因

5 容積充足率50%・容積率等の余裕の有無○ 経済条件による合意形成の難度－事業計画、権利変換計画等

・既存不適格建築物○ 総合設計、地区計画、隣接敷地の活用等の検討課題の増加

・６０戸を上回るか、下回るか○ ｸﾞﾙｰﾌﾟ説明会や意向調査の件数、権利変換等の調整件数に影響

6 戸数（所有者数）

６０戸（対６０戸数比による補正）
7 平均住戸面積

６０㎡

8 賃借人の数

30%（18戸)

9 抵当権者の数

10%（６戸)

10 非賛成者数、転出者数

5%・例えば８０㎡超、５０㎡未満など

× 平均住戸面積の大小は業務量へ影響はない

建替えが必要なマンションでは３０％程度の賃借 ○ 説明、権利調整、同意件数の増加（対１８戸数比による補正）
人の存在が一般的。それ以上又は以下については借家条件協議・裁定の必要件数増加－ただし、事前の業務量把握

補正

は難しい

・リユース物件取得の場合のローン（残額大）・債務超過等問題抵当権○ 抵当権者との調整業務が増加－抵当権者の質に業務量が影響する（対６戸数比による補正）

５%程度の非賛成者、転出者は想定する。

（３戸) ・非賛成が建替え決議に影響するような場合・訴訟等が提起された場合○ 説明や意向把握等個別対応の増加（転出先住戸の確保等の業務量の増加）－ただし、事前の業務量把握は難しい○ モデル件数以下でも訴訟が提起された場合、業務量に影響

11 用途

住宅のみ 店舗・事務所との複合用途○ 評価、効用比、工事費等住宅との調整事項が増加

12 事業協力者の業務分担考慮せず ﾃﾞﾍﾞによる業務の分担○ ﾃﾞﾍﾞ分担業務は、業務除外又は業務量を削減

13 事業期間（業務期間）

３.５年

× 5、8、9、10、11の要因補正で対応。

・合意形成の遅れによる期間延長

・ﾃﾞﾍﾞ、参加組合員の撤退や条件変更による延長 × 事業全体の見直し→補正で対応するレベルを超える

－23－

表８

業務項目・業務内容と補正要因

1.初期段階～建替え推進決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［６］～［８］）業務項目コーディネート業務

コンサルティング業務①建替え検討組織の運営支援

業務項目内訳

1.工程管理、手続き
2.業務内容等調整
3.会議・意見調整
4.課題権利者への対応策
5.方針検討・提示

業務量に影響する要因： 増減：● 減：▲
ADV対 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩補正要因と補正の考え方
象 築 棟 EV 容 戸 賃 抵 反 用 デ
補正の方法
業務 後 数積 数 借 当 対 途 ベ
・①～⑨までのコンサルティング業務の効率的遂行、目標・スケジュール管理と各業 ○●● ● ● ● ●ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾄ要因加減
務・提案内容の調整、必要な作業方針の検討、作業指示、各会議の方向づけ、意見調整、非賛成者・借家人等課題権利者への対応策の検討は、多くの補正要因からその業務量に影響を受ける。

1.スケジュール作成・更新

・基本的な業務内容であり、業務量に影響する要因はない。

○

2.会議資料作成、会議出席・説明
3.ニュース等広報活動

・検討組織・役員会への説明資料等の作成、説明は、補正要因からの影響はない。
・原稿作成等の協力は、補正要因からの影響はない。

○△

・敷地の物理的条件．建物現況（図面等による）、借家人の存在等権利関係の調査業
務量には、補正要因からの影響はない。

○

2.土地（路線価等から推定）

・土地価額の推定の業務量には、補正要因からの影響はない。

○

3.建物概算評価（経年数等から推定）
4.老朽度判定・住宅以外の用途が複合する場合に、その評価に関しての業務量が増加する可能性
・耐震性の判定には、築後年数により「新耐震基準」との関係から判定するための業
務項目が異なる。
・棟数が増えれば、各棟ごとに行う必要性が増加し、業務量に影響する。
・戸数が増加すれば、集計量が増加。逆に減少すれば集計量も減少する。
・印刷、案内文の部数は戸数に左右される。配布、回収作業も戸数に影響される。
・用途により、要求・改善水準が異なり、用途毎の要求・改善水準の設定が必要
・結果のまとめ、説明会用資料作成は、、補正要因からの影響はない。
・説明会の開催回数は、棟数や戸数により左右される。
・意向集約も戸数が増加すれば困難性が増大する。
・住宅以外の用途があれば、配置計画、建物計画、設備計画等についての配慮が必要
となる。

○
△

②マンションの現状調査
1.基礎調査ｽﾃｯﾌﾟⅡ:検討段階
Ｃ検討・意見の調整③意向調査・意向確認(1)1.アンケート作成・集計（現状への不満、改善要望） 2.アンケート配布・回収
ｽﾃｯﾌﾟⅡ:検討段階 3.要求改善水準の設定
Ｃ検討・意見の調整 4.説明会資料作成
5.グループ説明会開催、意向集約
6.全体説明会開催、意向集約④建替え基本構想の作成
1.建替え構想の検討
ｽﾃｯﾌﾟⅡ:検討段階●

用途・件数加算

● ●
△
○
×
○
○
○

△

●

戸数比加減

●

●

●

用途・件数加算

棟数・戸数比加減●

用途・件数加算

Ｃ検討・意見の調整

2.建替え費用の概算
・複合用途の場合、用途毎に工事費が異なる場合があるが、補正するほど業務量に△※「合意形成に関するﾏﾆｭｱﾙ」で差は生じない。
挙げている建替え構想案として 3.改善効果の判定
・用途毎の改善目標に対する改善効果－項目と水準－の判定が必要となる。
△●
検討すべき内容（例）4.事業手法の検討
・建替え手続きの検討、課題の洗い出しに、補正要因からの影響はない。
○①配置計画図の構想ｲﾒｰｼﾞ
・建物整備の手法の検討には、補正要因からの影響はない。
○②建物計画の構想ｲﾒｰｼﾞ
5.事業収支計画
・事業収支計画の検討には、補正要因からの影響はない。
○③施設計画・共用部分計画の構想ｲﾒｰｼﾞ
6.保留床処分計画の検討
・近傍のﾏﾝｼｮﾝ供給事例、住宅ﾃﾞｨﾍﾞﾛｯﾊﾟｰ等へのﾋｱﾘﾝｸﾞによる保留床処分額、戸数等 ○④事業手法の考え方の検討には、補正要因からの影響はない。
⑥事業性の分析・大まかな費 7.権利変換モデルの検討
・還元率と従前規模または希望規模までの負担金額の概算（標準階、平均的住戸）は、 ○●
用負担概算
異なる用途があれば用途ごとに検討が必要となる。
※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務 ×：他の専門コンサルタントが行う業務－24－

ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ加減
用途・件数加算1.つづき：初期段階～建替え推進決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［６］～［８］）業務項目

業務項目内訳⑤修繕・改修計画の作成
1.修繕・改修工事の内容
ｽﾃｯﾌﾟⅡ:検討段階 2.修繕・改修費用の算定

補正要因と補正の考え方

・必要修繕・改修項目と工事方法等は、築後年数によって異なる。
・修繕・改修工事の項目が築後年数により異なる。

業務量に影響する要因： 増減：● 減：▲
ADV対 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩
象 築 棟 EV 容 戸 賃 抵 反 用 デ
備 考
業務 後 数積 数 借 当 対 途 ベ××

Ｃ検討・意見の調整⑥事業協力者導入可能性検討⑦行政対応

3.改善効果の判定、改善不能項目の洗出し
1.周辺市場調査等
2.事業協力者候補抽出、非公式打診

・改善目標に対する改善効果の判定は、用途毎に必要となる。
・周辺市場調査等の業務量は、補正要因からの影響はない。
・参画可能性、参画条件等の打診の業務量は、補正要因からの影響はない。

△○○

3.資料作成・非公式打診のための資料まとめの業務量は、補正要因からの影響はない。

○

1.補助・助成制度の適用・制度の有無、適用の確認等の協議には、補正要因からの影響はない。
・総合設計制度等の条件の検討には、補正要因からの影響はない。
・指導要綱、消防関係等の条件確認には、補正要因からの影響はない。
・説明会の開催回数は、棟数や戸数に影響する。

○
△
△
○

2.開発許可条件等の確認⑧建替え推進決議に向けての支援 1.役員会説明
ｽﾃｯﾌﾟⅡ:検討段階 2.グループ説明会
での説明等［8］建替え推進決議 3.全体説明会
4.管理組合総会
5.資料、議案書作成に関する協力●●

・説明会資料、議案作成の業務量は、補正要因からの影響はない。

●○⑨意向調査・意向確認(2)1.アンケート作成・集計
・ｱﾝｹｰﾄ設計は補正要因からの影響はないが、集計作業は戸数に影響を受ける。
○●（建替えか修繕かの意向） 2.アンケート配布・回収
・印刷、案内文の部数は戸数に左右される。配布、回収作業も戸数に影響される。
×●
3.説明会資料の作成
・結果のまとめ、説明会用資料作成の業務量は、補正要因からの影響はない。
○※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務 ×：他の専門コンサルタントが行う業務－25－

棟数・戸数比加減

集計：戸数比加減2.建替え推進決議～建替え決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［９］～［14］）業務項目コーディネート業務

業務項目内訳

1.工程管理、手続き
2.業務内容等調整
3.会議・意見調整
4.課題権利者への対応策
5.方針検討・提示

コンサルティング業務①建替え推進組織の確立、
1.組織化支援
運営支援 2.スケジュール作成・更新

補正要因と補正の考え方①～⑥までのコンサルティング業務の効率的遂行、目標・スケジュール管理と各業務・提案内容の調整、必要な作業方針の検討、作業指示、各会議の方向づけ、意見調整、非賛成者・借家人等課題権利者への対応策の検討は、多くの補正要因からその業務量に影響を受ける。非賛成者が多く事業進捗に影響が出る場合、事業期間が延長される 場合には、多方面での調整が必要になり、業務量増大につながる。

業務量に影響する要因： 増減：● 減：▲
ADV対 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩
象 築 棟 EV 容 戸 賃 抵 反 用 デ
備 考
業務 後 数積 数 借 当 対 途 ベ○●● ● ● ● ●ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾄ要因加減

・建替え推進組織化支援の業務量は、補正要因からの影響はない。
・基本的な業務内容であり、業務量に影響する要因はない。

○○

・建替えに関する資料・説明資料等作成の業務量は、一部デベの分担が可能。
・広報について、原稿作成等は、一部デベの分担（事務局支援）が可能。
・登記簿の確認、各住戸毎の所有者、借家人、抵当権者等の整理は、数の増加により業務量が増加するが、デベの分担（事務局支援）が可能。
・戸数が増加すれば、ﾋｱﾘﾝｸﾞ、集計等の業務量が増加。逆に戸数が減少すれば業務量も減少する。
・借家人数も同様に業務量に影響する。 デベの分担（事務局支援）が可能。
・建替え計画（建築・施設計画、事業計画、事業収支、権利変換、スケジュール）の提案資料作成の業務量は、補正要因からの影響はない。
・デベの分担（事務局支援）による業務量軽減が可能。
・説明会の開催回数は、棟数や戸数に影響する。
・賃借人や非賛成者が多ければ、別途説明会開催など対応業務量が増加する。
・デベの分担（事務局支援）による業務量軽減が可能。
・戸数が多ければ、不安対応業務も増大する。
・賃借人や非賛成者が多ければ、その対応業務量（資料作成、面談等）が増加する。
・敷地・建物現況調査は基本的な業務内容であり、業務量に影響する要因はない。
・デベの分担による業務量軽減が可能。
・設計事務所の選定をデベサイドで行えば選定にかかる業務量はゼロ。
・建築計画、施設計画は、設計事務所業務。

○
△
△
○
○

ｽﾃｯﾌﾟⅢ:計画段階［9］計画組織の設置 3.会議資料作成、会議出席・説明

4.ニュース等広報活動
5.関係権利者ﾘｽﾄの整理②意向確認、意向把握(1)及び(2)

1.意向調査（アンケート及びヒアリング）ｽﾃｯﾌﾟⅢ:計画段階［11］基本計画の検討・調整

2.説明会資料作成

3.役員会、グループ説明会、全体説明会

4.不安、非賛成者等への対応③建替え事業計画の作成
ｽﾃｯﾌﾟⅢ:計画段階

1.現況調査● ● ●▲▲▲ 戸数・件数比加減● ●▲ 戸数・件数比加減

○

○

○

▲

●

● ●

●

▲ 棟・戸数・件数比
加減

● ●

●

戸数・件数比加減△［11］基本計画の検討・調整 2.建築計画、施設計画の作成○※「合意形成に関するﾏﾆｭｱﾙ」によ×る建替え計画の内容□建築計画－建物位置図・配置 3.事業収支計画
・事業収支計画作成、収支バランスの検討、建物床総額算定等の業務量は、補正要因 ○図、立面・断面図、平面図、に影響されない。
住戸間取り・住戸面積、設備・仕様概要、共用施設・設備
概要
4.権利変換計画案の作成
・権利変換基準（案）の作成は、補正要因に影響されることは少ない○● ●□事業計画－事業方式、事業費・住戸別の価額評価、高齢者、経済的弱者への対応策の検討は、戸数や容積余裕によ
総額、住戸別所要額、住戸選る対応策の取り易さにより業務量が影響を受ける。
定方式、仮住居、事業協力者、 5.個別負担費用、補償等の検討
・希望住戸における負担額・必要経費、仮住居対策の業務量は、戸数に比例する。
○●
実施ｽｹｼﾞｭｰﾙ、必要経費・税金 6.事業手法
・事業手法の検討には、補正要因は影響しない。
○
7.事業スケジュール
・事業スケジュールの検討には、補正要因は影響しない。
○※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務 ×：他の専門コンサルタントが行う業務

－26－

▲

▲

戸数・ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ加算2.つづき：建替え推進決議～建替え決議（P.6図１「建替え決議までの合意形成の基本プロセス－［９］～［14］）業務項目④事業協力者導入に関する協力

業務項目内訳

1.参加条件等の整理と候補者の抽出

補正要因と補正の考え方

・条件整理、候補のﾘｽﾄｱｯﾌﾟ等の業務量に、補正要因は影響しない。

業務量に影響する要因： 増減：● 減：▲
ADV対 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩
象 築 棟 EV 容 戸 賃 抵 反 用 デ
備 考
業務 後 数積 数 借 当 対 途 ベ○

ｽﾃｯﾌﾟⅢ:計画段階［10］専門家・事業協力者選定 2.募集要項・審査基準の作成⑤行政対応等⑥建替え決議に向けての支援

・募集要項、選考基準作成に、補正要因は影響しない。
3.現場説明会・ヒヤリング及び選定・審査 ・現場説明会での説明、ﾋｱﾘﾝｸﾞの実施に、補正要因は影響しない。
に関する協力・提出資料の比較検討、審査・選考へのｱﾄﾞﾊﾞｲｽに、補正要因は影響しない。
4.事業基本協定締結への協力・支援・選考された事業協力者と参加条件の詳細協議、協定案の作成、
1.補助・助成制度の手続き
・準備手続き、費用対効果分析（B/C分析）準備等に、補正要因は影響しない。
2.開発許可条件等の確認・協議
・開発許可申請協議等は設計事務所業務
3.近隣協議、調整・近隣への影響把握、対策協議は設計事務所中心。デベの分担が可能。
1.事前説明会の開催、説明・事前説明会資料の作成業務に、補正要因は影響しない。
・デベの分担（事務局支援）が可能。

2.決議総会の開催、運営協力

○
○
○
○
×
△
○

▲
▲

・決議総会の開催関連業務に、補正要因は影響しない。
○▲
・デベの分担（事務局支援）が可能。
3.議案内容、議案書、議事録作成に関する ・議案書、議事録作成に、補正要因は影響しない。
○▲
協力・デベの分担（事務局支援）が可能。
4.不安・課題権利者、建替え不参加者対応 ・不安・課題権利者が多ければ、対応業務量（対策協議、資料作成、面談やヒアリン △●▲ 件数加減グ等）は増加する。
○
・デベの分担（事務局支援）が可能。
5.同意取得への協力
・同意数の確保、個別面接等の業務量には、事業内容による同意の取易さ（EV、容○ ●● ● ● ● ● ● ● ▲ 戸数・件数比加減積余裕）、戸数、賃借人・抵当権者数、非賛成者数、用途による個別対応等、補正
建替え誘因減算
要因のほとんどが影響する。
・デベの分担（事務局支援）が可能。
※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務 ×：他の専門コンサルタントが行う業務－27－

3.建替え決議後～組合設立～解散（P.7図２「マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス－［１］～［７］）業務項目コーディネート業務

コンサルティング業務①建替組合の設立、認可申請

業務項目内訳

1.工程管理2.業務内容等調整
3.会議・意見調整
4.課題権利者への対応策
5.方針検討・提示

1.建替組合定款作成

Ⅰ建替組合の設立段階

2.事業計画作成、認可申請協議
3.参加組合員契約等

4.認可申請手続き②管理組合の解散③建替組合運営、総会・役員会

1.解散総会、2.修繕積立金の清算
3.建物の暫定管理
1.スケジュール作成
2.資金計画管理

業務量に影響する要因： 増減：● 減：▲
ADV対 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩補正要因と補正の考え方
象 築 棟 EV 容 戸 賃 抵 反 用 デ
備 考
業務 後 数積 数 借 当 対 途 ベ
・①～⑫までのコンサルティング業務の効率的遂行、目標・スケジュール管理と各 ○● ● ● ● ●ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾄ要因加減
業務・提案内容の調整、必要な作業方針の検討、作業指示、各会議の方向づけ、意見調整、非賛成者・借家人等課題権利者への対応策の検討は、多くの補正要因からその業務量に影響を受ける。非賛成者が多く事業進捗に影響が出る場合、事業期間が延長される場合には、多方面での調整が必要になり、業務量増大につながる。

・定款の各項目の検討、条文作成、認可権者との事前協議には、補正要因は影響しない。
・事業計画の作成、認可権者との事前協議には、補正要因は影響しない。
・参加条件、負担金の額、支払い条件等の協議、覚書、契約書の作成には、補正要因
は影響しない。
・申請に必要な同意取りの業務量は、戸数に影響を受ける。
・デベの分担（事務局支援）が可能。
・認可申請書の作成は、補正要因は影響しない。
・従前の管理組合の解散にかかる業務は、アドバイザー業務の対象外。

○
○
○

○

●

○
×

・基本的な業務内容であり、業務量に影響する補正要因はない。
○
・収支バランスチェックと収支調整、資金計画の修正等の業務量は、補正要因に影響 ○されない。
3.会議資料作成、会議出席・説明・説明資料等の作成、会議出席は、補正要因に影響されない。
○
・説明資料等の作成は、デベの分担（事務局支援）が可能。
4.総会、役員会、部会等の開催
・会議出席は、補正要因に影響されない。
○
・デベの分担（事務局支援）が可能。
5.審査委員会
・権利変換計画の同意、借家条件の裁定等審査委員会に関する資料作成業務は、補正 ○要因に影響されない。・デベの分担（事務局支援）が可能。
6.ニュース等広報活動
・原稿作成等の協力は、補正要因に影響されない。
△
・デベの分担（事務局支援）が可能。
7.仮住居、引越し調整
・戸数が多ければ業務量も増加する。・デベの分担（事務局支援）が可能。
△●④売渡し請求（建替え不参加者、 1.売渡し請求・建替え不参加者、権利変換計画未同意者に対する売渡し請求にかかる業務は、それ △●権利変換計画非賛成者）
らの人数が業務量に影響する。
2.価額評価・時価評価にかかる業務量は、補正要因に影響されない。
△⑤権利変換計画、認可手続き
1.権利変換基準作成
・補正要因からの業務量への影響はない。
○
Ⅱ権利変換段階 2.権利変換計画作成
・戸数、賃借人・抵当権者等は権利変換計画書への記載数、項目数に影響する。
○● ● ●3.同意取得・業務量には、事業内容による同意の取易さ（EV、容積余裕）、戸数、賃借人・抵当 ○● ● ● ● ● ●権者数、非賛成者数、用途による個別対応等、補正要因のほとんどが影響する。非賛成者が多い場合には対策協議、資料作成、面談やヒアリング等の業務が増大する。
・デベの分担（事務局支援）が可能。
4.認可申請・認可権者と事前協議は、補正要因に影響されない。
○※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務 ×：他の専門コンサルタントが行う業務－28－▲ 戸数比加減

▲

▲

▲

▲

▲ 戸数比加減件数比加減

戸数・件数比加減▲ 戸数・件数比加減
建替え誘因減算

3.つづき：建替え決議後～組合設立～解散（P.7図２「マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス－［１］～［７］）

業務項目

⑥実施設計

業務項目内訳

1.設計契約Ⅲ工事実施段階 2.実施設計、工事監理

⑦工事発注

⑧登記関係

⑨価額確定

3.工事費積算
4.近隣説明1.工事請負規程作成
Ⅲ工事実施段階 2.参加業者の選考、入札又はプロポ実施
3.予定価額設定
1.手続き開始の登記Ⅲ工事実施段階 2.施行再建マンションの登記
1.価額確定Ⅲ工事実施段階⑩行政協議⑪管理運営計画⑫建替組合解散、清算

2.借家条件の協議・裁定
1.補助事業協議
2.補助金申請事務
3.会計監査対応
4.転出区分所有者、賃借人対応

1.規約・規則作成
2.管理費用の算定
3.長期修繕計画、修繕積立金
4.メンテナンス会社、保険会社等の選定
1.解散総会
2.解散認可申請

業務量に影響する要因： 増減：● 減：▲
ADV対 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩補正要因と補正の考え方
象 築 棟 EV 容 戸 賃 抵 反 用 デ
備 考
業務 後 数積 数 借 当 対 途 ベ・デベの分担（事務局支援）が可能。
△▲
・設計事務所業務
×・設計事務所業務
×・デベの分担（事務局支援）が可能。
△▲
・書面の作成であり、補正要因に影響されない。
○
・選考方法検討、応募要領の作成、現場説明会の開催等は補正要因に影響されない。 ○・工事費積算、資金計画・権利変換計画との調整業務は、補正要因に影響されない。 △・司法書士の業務
×
×
・事業費の確定に伴う新マンションの価額の確定、各住戸価額の確定は戸数により影 ○●●戸数比加減・用途
響を受ける。
件数加算
・住宅以外の用途は、別途評価が必要。
・協議、裁定に関する業務は賃借人数により必要数も増減する可能性。
○
●
件数比加減
・費用対効果分析（B/C分析）の実施、補助事業に関する一連の事務処理は、補正要 ○因に影響されない。

・転出区分所有者数は、戸数に連動。賃借人数により公営住宅等の協議数が変動する。 ○・デベの分担（事務局支援）が可能。
・完成後のマンションの管理運営に関する事項の検討、保留床住宅の募集条件の検討 △は、複合用途であれば協議内容が増加する。
・デベの分担（事務局支援）が可能。

・デベの分担（事務局支援）が可能。
・デベの分担（事務局支援）が可能。

3.清算事務、決算報告
・デベの分担（事務局支援）が可能。
※ADV対象：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄの業務対象を示す。○：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄとしての主業務 △：ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ及びｺﾝｻﾙﾀﾝﾄが部分的又は補助的に行う業務

－29－

● ●

▲ 件数比加減● ▲ 用途加算○○
×：他の専門コンサルタントが行う業務

▲
▲
▲

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