RETIO. 2019. 1 NO.112

座談会『不動産取引をめぐる紛争相談・監督処分の最近の動向』
（コーディネーター）【平成30年11月5日（月）】（一財）不動産適正取引推進機構

研究理事・調査研究部長（メンバー）

東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課

主任

愛知県建設部建設業不動産業課

主任主査

兵庫県県土整備部まちづくり局都市政策課土地対策室
（一財）不動産適正取引推進機構調査研究部

主幹
調査役

藤川

眞行

池田
翼
高井 史江
岩根聡一郎
鎌田 晶夫

氏
氏
氏

るいは、いろいろなビジネスモデルの進展で〈はじめに〉

取引に関して新たなルールが求められる状況【藤川】 日頃は、不動産の適正取引の推進のが増えてきたりするなど、様々な状況変化のために、ご尽力いただきまして、お礼申し上

進展も見られます。

げます。

加えて、自治体における不動産業行政の執本日は、『不動産取引をめぐる紛争相談・行体制を見ると、これは、あらゆる行政に共監督処分の最近の動向』をテーマに、不動産通したことかと思いますが、職員数の削減、業行政の第一線でご活躍いただいている都県

職員のゼネラリスト化の進展の中で、経験豊の担当官の方にお集まりいただき、紛争相談

富な職員が少なくなり、執行体制をいかに確やADRを担当している当機構の職員も交え保していくかということが大きな課題となって、課題等を含め、いろいろ話し合っていきています。

たいと思います。

このようなことから、今後とも、不動産の前回のRETIO111号に掲載した国交省の不適正取引を推進していくためには、現状に安動産業課の報告記事にもあるとおり、官民の住せず、顕在化してきている様々な課題を適取組が功を奏して、近年は、不動産取引をめ切に把握し、関係者が連携して対応していく

ぐる紛争相談や、処分の件数は減少傾向にはことが何より重要ではないかと思います。

あります。

〈最近の紛争相談・監督処分の動向、
現在の行政の執行体制〉

他方、不動産市場の近年の状況を見ると、市場全体においては量的な充足が達成されている状況の中で、消費者が不動産取引をめぐ【藤川】 それでは、まず初めに、前提として、って求める品質や情報などの水準が、益々高

最近の紛争相談・監督処分の動向、また、現

まってきています。

在の行政の執行体制の現状について、お話しいただきたいと思います。

また、例えば、市場全体が徐々にではありますが新築住宅から既存住宅へシフトしてき

それでは、池田主任、高井主任主査、岩根ていたり、超高齢化社会の進展で、高齢者の主幹、鎌田調査役の順でお願いいたします。

意思能力に関わる事案が増加してきたり、あ【池田（東京都）】 東京都における平成25年

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だいております。業者さんは利用ができないのですが、一般個人の方がご来庁いただいて、宅建業法の観点だけでなく、弁護士さんの観点が必要というときにはこちらをご案内するようにしております。
【高井（愛知県）】 愛知県の相談件数は、こ
こ5年間は概ね2000件前後で推移しています。
相談は重要事項説明に関するものが多く、
藤川

最近の傾向として条文に直接書いていないも研究理事のについてどこまで説明すべきかなど業者さ度から昨年度平成29年度の5年間にわたる中んからの問い合わせが多くなっています。

での電話相談件数の推移ですが、25年度から賃貸に関する相談では、申込金を払って申順に約2万6000件、 約 2 万5000件、 約 2 万し込みをしたが、契約の成立前にキャンセル

4000件、約2万9000件、約2万7000件程度とをしたのに申込金が返ってこないなどの相談なっています。27年度までは減少傾向だったが見受けられます。

のですが、28年度、29年度で再び増加した状監督処分の件数は年度によってばらつきが況です。

ありますが、だいたい年間10件程度になりま

次いで、取引に係る監督処分の件数ですが、す。処分の内容としましては、重要事項説明

60〜100件前後で毎年推移している状況です。

を契約前に行っていないものや事務所不確知

処分ではなく行政指導にとどめた案件数は、になります。行政指導もばらつきがあります

毎年、170〜240件程度となっています。

が50件ほど行っています。

当該監督処分のなかには、不出頭を理由と愛知県の体制ですが、処分や相談は指導担するものや、事務所不確知を理由とするもの

当として私を含めた職員4名で受け付けてい（取引に係る相談を契機としたもの）もあります。

ます。不出頭で処分を受けている業者の中に【岩根（兵庫県）】 兵庫県の監督処分の件数

は、いわゆる原野商法の二次被害が疑われるですが、ここ5年間は毎年10〜20件程度で推ような取引に関与している業者も見受けられ

移しています。行政指導件数は年度によってます。

ばらつきがありますが、40〜50件とか、多い

当課の体制ですが、職員37名のうち、宅地ときで90件くらいとなっています。

建物取引業法に係るトラブルの相談窓口は、監督処分の内容ですが、重要事項説明で事私を含め職員10名からなる指導相談担当で業実と異なる内容の記載とか、宅地建物取引士

務を行っており、また、賃貸借契約にかかるの資格を持っていない人が重要事項説明をしトラブルの相談窓口は、非常勤職員6名からたなどが多く見受けられます。
行政指導では、

なる賃貸ホットラインという部門を設置して更新申請とか変更届の遅延が多少ありましおります。このほか、宅地建物取引に係る無て、口頭注意、文書勧告が最近少し増えてい料の法律相談窓口としまして、弁護士と対面る感じです。宅建業者の方には法に基づいたで20分程度相談可能な不動産取引特別相談室

手続を失念することなくやって欲しいと思っを用意しており、都内在住の方にご利用いた

ています。

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紛争相談件数は、県民局と本庁合計で年度のばらつきはありますが、600件から700件くらいになります。
兵庫県は但馬地域から淡路まで結構圏域が広くて、現地解決型行政という理念のもとに行政運営を行っております。宅建業の免許事務については監督処分を含めて県民局・県民センターで行っており、職員の体制は、本庁、県民局・県民センターの合計で30人前後、紛

東京都

池田主任

争相談は本庁、県民局・県民センターのどこでも受け付けております。

ん。賃貸のほうは、原状回復、敷金精算、こ宅建業法以外の事案が多いのかなという印れがずっとトップ2で2割以上を占めていま象がありますが、そういう宅建業法以外の事す。

案についても可能な範囲で適切なアドバイス

相談は10名で受けておりまして、平均するをするように努めています。重要事項説明書と1人1日平均7、8件の電話相談を受けてや37条書面など、宅建業法が疑われるものにいます。

ついては業者への事情聴取などを行い業界の〈売買における重要事項説明関係〉

適正な運営の確保に力を注いでいます。本庁と県民局・県民センターの役割分担ですが、【藤川】 それでは、次に、個別の問題事例に

県全体の処分とか手続の統一性、法解釈などついて話を進めていきたいと思います。最初調整が必要なところは本庁が、免許交付事務、に、売買の問題で一番件数が多い重要事項説

監督処分については県民局・県民センターが明について話をお伺いしていきたいと思いま

担っています。違反行為の事務処理要領に必す。

要な処理手続を定め、事務の適正かつ合理的売買の重要事項説明に関する事案の最近のな運用を図っています。違反行為への処分検傾向、例えば、このような事案が増えてきて討は、必要に応じて本庁と協議を行います。

いるとか、昔はなかったこのようなものが出【鎌田（機構）】 私ども機構では処分ができてきた等について、お話しください。

ないものですから相談についてだけ述べさせ【池田（東京都）】 印象としては、排水設備ていただきます。概ね年間9000件弱ぐらい相は整備されていると説明を受けていたのに、談が来ておりまして、そのうち7、8割方が実際には高圧洗浄を行わないと使用できなか

消費生活センターを含む消費者が占めておりったというように、ライフラインの整備状況ます。残り2割ぐらいのうち大半が業者さんについて重要事項の説明と事実が異なっていで、一部が行政さんなどとなっております。

るという相談は相変わらず多いと思います。

相談内容ですが、半年間ごとの集計では項

いわゆる原野商法の二次被害に遭われた方

目別の件数割合はほぼ変わっておらず、売買については、持っている土地を売るだけだとでは契約の解除が一番多く、続いて重要事項言われていたはずが、結局、別の土地を買わ

説明・特約、瑕疵・欠陥問題と、このトップされていることになっていた、重要事項説明

3は、ここ1年半ほどの間変わっておりませの内容が全然違っていた、宅建士ではない人

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RETIO. 2019. 1 NO.112【池田（東京都）】 愛知県さんと同様に、法令の観点から、どう説明したらいいかといった質問が多い印象があります。業者の方からの質問の傾向としては、説明しなければいけないのはわかっているけれども、どの範囲までどのように重説に書いたらいいのかといった質問が多い印象があります。
【岩根（兵庫県）】 重要事項説明で処分して愛知県いる事案は、宅建士の有効期限切れの人が説

高井主任主査明をしていたり、宅建士の資格を持っていなから説明を受けたなどの相談が多い印象があい人が重要事項を説明していた場合などが多ります。

く見受けられます。

【藤川】 原野商法で処分まで至った事例はあ最近の特徴的な事案の一つとして、土砂災りますか。

害警戒区域の中にある物件を、土砂災害警戒【池田（東京都）】 取引対象地が宅地と認定

区域外と説明した売買の媒介業者を監督処分できたケースでは、処分となる事例はありましたものがあります。買われた方に損害が発す。

生していることもあって業務停止処分としま【高井（愛知県）】 重説に関して処分まで至した。紛争相談のなかには土砂災害警戒区域

るとなりますと、
重要事項の説明がなかった、内の物件を区域外としている重説も散見され宅建士から説明がなかった、もしくは重要事

ますが、買われた方に大きな損害が発生して項説明書に宅建士の記名・押印がないという

いないということで処分まで至っていない事ことで処分しています。そのほかでは、接道例もあります。
調べればわかることですので、についての調査不足や建築制限について説明業者の方はしっかり調査して消費者に伝えてしていなかったというものがあります。

もらいたいと思います。

相談の中で最近増えた印象があるのは、隣【鎌田（機構）】 重要事項説明に関しての相地との境界トラブルです。前所有者と隣人と談は、本当に様々なものがあります。その中の境界のトラブルについて説明がなかった、で、多いものは、雨漏りの告知ですね。後で、越境物について説明がなかったなどがありま

建築業者さんに見てもらったところ、以前かす。

らのものだとか、修復した跡があるとかが判【藤川】 先ほど、業者の方から重要事項説明

明したものが多いように思います。

に記載すべきか相談が結構あるとのことでし愛知県さんがおっしゃったような接道関係

たが、業者の方からの相談は増えている感じも多く、セットバックが必要だったのに説明ですか。

がなかったとか、道路との境界が確定してい【高井（愛知県）】 愛知県はもともと消費者なかったといったなどの相談も頻繁に来ておよりは業者さんからの電話のほうが多いのでります。

すが、最近は、特に、インスペクション等の兵庫県さんが土砂災害警戒区域のことをお宅建業法の改正について聞かれることが増え

っしゃっていましたが、ここ数年、特に今年ています。

がそうだったんですが、自然災害の多発で、

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崖条例とか、過去の浸水履歴とか、そういったことが書いていないとか、告知すべきじゃないかとかといった相談が散見されました。
特に自然災害の被害範囲が比較的広かった関西エリアから多く来ております。
【藤川】 兵庫県は業者の方より消費者の方からの相談が多いですか。
【岩根（兵庫県）】 感覚的には消費者の方からの相談が多いですね。
先日来庁された方は、

兵庫県

岩根主幹

境界をきちんと確認しないままに契約してしまって、トラブルになってしまいました。買るときに契約の解除ができるのかというよう主の方が購入される時に、気を付けるべきポな具体的な相談になったときには、不動産取イントみたいなものが解説されている分かり

引特別相談室への相談をご案内しています。

やすいものがあるといいかもしれません。

【高井（愛知県）】 契約解除の事例としては、ローン特約付きの売買契約をしてローン審査〈売買における契約解除関係〉が承認されなかったので白紙解除を求めたと【藤川】 次に、売買の中では契約解除に関す

ころ、他の金融機関を探すようにと言われ白る事案も多いと思いますが、現状についてお紙解除に応じてもらえない、手付解除を申し話しいただければと思います。

出たところ、履行の着手を理由に手付解除に【池田（東京都）】 売買の契約解除に係る紛応じてもらえない、手付解除を申し出たとこ

争相談では、「高齢者が所有している物件にろ、違約金を請求されたなどがあります。たついて業者から買いたたかれて、相場より安だ、処分まで至ったものはありません。

い金額で売らされた」という苦情が最近多く【藤川】 東京都では、弁護士相談室があるとなってきた印象があります。当事者である高のことですが、愛知県では、弁護士の無料相

齢者の息子さんや娘さんなどから、「親は判談なども行われていますか。

断能力が低下していたのに」という苦情も受【高井（愛知県）】 愛知県の場合は、県民相

けますが、逆に業者の方から、そのようなこ談・情報センターで弁護士と建築士が一緒にとを言われてしまったのだがどうすればよい

無料相談に応じる建設工事・不動産取引紛争

かなどの相談もあります。

相談を開設しています。週1回ですが、こち

ほかには、窓口に一般消費者の方がご来庁らを案内しています。

されて、売買代金が不当に安いと相談される【岩根（兵庫県）】 契約解除の事案についてと、行政では金額の多寡についての判断はでは、売主から、「買主である業者から売買物きないというご説明を致します。その上で、件の価値は著しく低廉であると虚偽の事実を契約書面について法に抵触するような違反が告げられて売買契約に至ってしまった」とし見受けられれば、当該法違反の疑義に係る調て、申出があり、処分したものがあります。

査をするのと併せて、交渉の経緯等について売主は虚偽の事実を告げられたことに履行まも業者に対して事実確認をしています。

でに気づき、手付倍返しで解約され、損害が互いの言い分が違ってトラブルになってい発生しているので、業務停止処分としました。

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相談でも多く見受けられます。
【岩根（兵庫県）】 うちの県でもそのような相談がありますが、通知の取扱いに反していない限り、行政庁としてはどうにもしてあげられないのが実情です。
【池田（東京都）】「宅建業法の解釈・運用の考え方」では、土地売買契約と建物工事請負契約を同日付で締結するのは買主の希望等特機構段の事由がない限り適当でない、となってい鎌田調査役

ますね。実際、過去の案件で調査した際には
他には、境界を確認しないまま契約をして、業者に対し、相談者との交渉経緯等記録の提契約後に隣の人とトラブルになったので、解示を求め、特段の事由と言い得るような経緯除したいといった相談が見受けられます。

があったか確認を行ったものがあります。

建築条件付きの土地取引で、土地売買契約【藤川】 いずれにしても、「宅建業法の解釈・と建物工事請負契約を同日に締結してしまう

運用の考え方」のルールに沿っているか、具ケースが結構あります。請負契約締結後に、体的にしっかりチェックしていくことが重要

具体的な設計の段階で話がこじれて解除したですね。

いとなると、違約金が請求されることになり【鎌田（機構）】 機構の紛争相談においては、ます。

今話が出た建築条件付き土地売買の事案のほ

それと、リゾートマンションの会員権の販か、多くある類型として、3つほどあります。

売で、宿泊体験に参加されて楽しいひととき

一つめは、先に少し話に出たいわゆる原野を過ごされた翌日に、そこで契約してしまう商法ですね。原野商法では、そこに物件調査というようなケースです。その後、家に帰っで出張に行くから先に旅費を払えとか、測量てからしまったなと思って、私どものところするから測量費を先に払えとかいって請求さに相談されるわけです。ただ、契約した後でれるケースや、売却するだけだと税金がかか白紙解除というわけにはいきませんから、契るから買換特例を使って他の土地を買いまし

約するに当たっては慎重に対応して欲しいもょうということで、土地を売却するだけでなのです。

く、同時に買わされてその差額を払わされる【藤川】 建築条件付きの土地売買契約と建物ケースが結構多いと思います。

工事請負契約の取扱いについては、「宅建業

二つめは、執拗な勧誘というのか、例えば、

法の解釈・運用の考え方」の中でも明記され物件を案内された当日に事務所に連れていかていますが、実態はいろいろあるのでしょう

れ、長時間説明を受けた後に、深夜にコンビか。

ニで手付金を下ろして契約を締結してしまう【鎌田（機構）】 一般的には、土地売買契約

ようなケースで、翌日に冷静になって考えてを締結してから3カ月以内に建物工事請負契

みると、やっぱり解約したいということで、約が締結できなかったら白紙解約とするとい相談が来ることが相当見受けられます。

うのが多いです。ただ、なぜか同日に契約さ三つめは、若年層向けのもので、投資用マ

せられてしまったという相談が、機構の紛争

ンションの売買です。若い方がお一人で暮ら

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しているところに訪問して、中古のワンルー

どうか、例えば、過去数十年前の事件でも説ムなどを投資で買わないかなどと勧誘し、家明義務はあるのかなどについては、よく電話の中に入り込んでずっと帰らないで粘られるで質問が寄せられます。

ようなケースです。若い方はなかなか断りに

なお、改正宅建業法の関係では、法改正の

くいのか、根負けして契約してしまうのです

内容について、よく業者さんから質問が来まが、後から親が聞いて解約しろということにすが、特段、それが原因でトラブルが起こっなり、相談が来ることも相当見受けられます。

ているという話は今のところ聞いておりませ【藤川】 勧誘に関する禁止事項については、ん。

宅建業法の施行規則（第16条の12）にも規定【藤川】 心理的瑕疵については、機構でも、されているところであり、違反に対して適切

裁判例の整理を行っており、場合によっては、に対応していくことが必要であろうと思いま

ガイドライン等の策定の必要性もあるのかな

すが、何より、個々の宅建業者に、社会的責と思っているところですが、問合せへの回答

任の観点から、社会常識に沿った対応を行っは、なかなか難しいでしょうか。

ていただくことが何より重要ではないかと思【池田（東京都）】 そうですね、「あなたが調います。

べたとおりのことを主観的な判断を入れずに書いて説明してください」としか申し上げら〈売買における瑕疵・欠陥関係〉れないですね。インターネット上の情報で確【藤川】 次に、売買については、瑕疵や欠陥認した際の対応についての質問もありますの関係のトラブルも結構あるのではないかとが、確かな情報とは限らないので、警察に聞思います。冒頭でも少し申しあげたとおり、いたりオーナーに聞いたりして事実が確認で欧米のように、日本も新築住宅から既存住宅

きなかったのであれば、その旨を書いてくだへのシフトが徐々に進んできているというこ

さいとお話しているところです。

とで、今後とも、瑕疵・欠陥関係のトラブル【高井（愛知県）】 瑕疵にあたるかどうかのへの対応は重要となるでしょうし、インスペ

判断はできませんが、相談内容としては地下クションに関する一定の対応を行った改正宅埋設物に関する相談が多くあります。敷地の建業法が本年度から施行されたところです。

一部に建築ガラが埋まっていたなどです。そ売買における瑕疵・欠陥関係事案の現状につのほかには、マンションの外壁タイルが剥

いては、いかがでしょうか。

離・落下したというものもあります。

【池田（東京都）】「これはいわゆる瑕疵に当処分に至ったものとしては、売主業者であたるんでしょうか」といったご相談は多数いるにもかかわらず瑕疵担保期間が2〜3カ月

ただいております。ただ、瑕疵に当たるか否としていたものについて行っています。

かの判断となると我々では行えないというこ【岩根（兵庫県）】 処分した事案としては、とを説明しまして、特別相談室をご案内する

売買対象地に隣接土地所有者のトラックが違のがほとんどです。契約書の記載内容で、瑕

法駐車していることでトラブルになっていた

疵担保責任の範囲に係る宅建業法40条の規定

ことを、媒介業者は知っていたのに何も告知に反するような記載が見られれば、そこは当せず、買主に損害が発生したので、業務停止

然法違反ということで、調査・指導・監督は処分にしたものがあります。

行っています。あと、心理的瑕疵に当たるか

過去5年以内で、この事案以外の瑕疵に関11

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する処分事例はないのですが、寄せられる相んおっしゃったとおりですが、機構に寄せら談としては、配水管、水道管の不具合を聞いれた相談を見ていくと、一番多いのは雨漏りていなかったとか、給湯器が故障しているこです。

とを聞いていなかったとか、そのようなもの

他には愛知県さんがおっしゃったとおり、が散見されます。

昨今多いのは地中内埋設物に関するものでこのような問題については、売主の瑕疵担す。それが障害となって建物を建てられない

保責任の問題なのか、業者の調査不足の問題

とか、庭に家庭菜園をつくるためには土を入なのか、なかなか判断が難しい。少なくとも、れ換えないといけない、といった話が最近、売主さんには、物件の瑕疵について買主さん

増えてきているように感じます。

にきちんと伝える意識をもう少し高く持って〈賃貸借における重要事項説明関係等〉

いただく必要があるのではないかと、常日頃感じています。また、瑕疵担保責任の問題に【藤川】 最後に、賃貸借について、現状を教ついては、一般の方々には法律用語が難しい

えてください。機構の紛争相談だと、相談件ということがありますので、不動産の売買に数が一番多いのは、賃貸借の原状回復に関す関する法的知識を簡単に習得できるツールがるトラブルですが、不動産業行政の観点からあれば、被害も減るのではないかと思っていは、重要事項説明の関係でしょうか。東京都

ます。

では、自主条例を整備して、原状回復等のトラブルにも対応されていますので、そのあた

インスペクションについては、本県の宣伝になるのですが、昨年（平成29年）の12月かりもお話しいただければと思います。

ら構造の耐久性能、防水性能、給排水、シロ【池田（東京都）】 相談の例ですが、生活騒

アリ被害、耐震性能について調査をする「ひ音が気になる旨を媒介業者に事前に伝えていょうごインスペクション」というのを始めてたところ、鉄筋コンクリート造の物件だと重います。既存住宅売買かし保険が付保できる要事項説明されたから契約したにもかかわら住宅については売買広告に、「ひょうごあんず、実際調べてみたら鉄骨造だったという事

しん既存住宅」というマークを使うことがで案があり、これは調査を実施して、行政指導きる仕組みになっております。インスペクシまで行っております。

ョンは大手企業では進んでいると認識してい重要事項説明の記載内容について、都ではますが、県で免許を下ろしている中小の事業

元付け、客付けそれぞれがきっちりチェック者さんにはまだ浸透していないような話も聞をしてくださいと指導しているのですが、どいているので、今後、「ひょうごあんしん既

ちらか一方しか確認を行っておらず、当該確

存住宅表示制度」とともに浸透していくこと

認がおろそかにされトラブルが発生しているを期待しています。

印象があります。重要事項説明書の作成に当【藤川】 それは、いわゆる「安心R住宅」のたって対象物件の登記簿記載事項の確認をし兵庫県版のようなものですか。

ていなかった、貸主にヒアリングをしてその【岩根（兵庫県）】 そうですね、「安心R住宅」

まま書いてしまったなどがトラブルの原因のの兵庫県版です。安心R住宅に給排水を加えようです。
原状回復や敷金精算の関係では、28年度はたイメージです。
【鎌田（機構）】 瑕疵については、大体皆さ

電話と窓口合わせて5000件を超える相談が寄

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せられております。原状回復に係る費用につりました。生活保護費を騙取するために事実いて納得がいかないといったケースが多く、と異なる虚偽の重要事項説明書と37条書面を例えば、契約書の中でハウスクリーニング費交付して、実際には敷金・礼金がないのに、用は借主負担と明記されているのですが金額かかっている（30〜40万程度）として役所にについて言及されていなかったため、当事者

提出し、その部分を業者が広告宣伝費として間で金額について合意できず、トラブルになもらっていたものです。さすがに悪質ですのるといったものが典型例です。

で、業務停止処分にしました。

そういったご相談は、基本的には賃貸ホッ

よくあるのがインターネット上での広告

トラインで受け付けておりまして、一般論とで、おとり広告じゃないかという相談がありして、借主ができうる主張、貸主ができうるます。業者に確認すると、「済みません、更反論について助言をしています。

新漏れです。以後気をつけます」というのがまた、先ほど言及していただいた都条例（東

大体お決まりの回答ですが、再発防止は徹底

京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止にしてやってもらわなければいけません。

関する条例）に関連して、国交省で定めたガ

また、敷金などの預り金を返さない業者がイドラインを基に東京都で作成した『賃貸住散見されるのですが、県民局・県民センター、

宅トラブル防止ガイドライン』も公表してお業界団体等から指導すると大体返ってくるよります。都のホームページで公表しておりまうです。1件だけ、業者の方がこれは預り金すので、相談をいただいた際には参考としてではないと主張され、業者から消費者を訴えご案内しています。

た事案がありましたが、結局、裁判所はこれ【高井（愛知県）】 賃貸に関する相談だと、を預り金であると認め、業者が返金したもの

重要事項説明の関係が一番多く、中でも設備もありました。

関係が多く見受けられます。冷暖房設備が使あと、昨年（平成29年）10月1日からIT

えない、湯沸かし器が使えない、光ケーブル

重説が始まっていますが、業者の方から実施が設置されていると聞いていたが設置されて方法について、偶に電話相談を受けますが、いなかった等の相談があります。

これでトラブルになって苦情が寄せられたとそのほかには、条件に関するもので、ペッいうことは、今のところありません。

トを飼える物件を探していると伝えていたに【鎌田（機構）】 賃貸の中で重要事項説明にもかかわらず入居したらペット禁止だと言わ関する相談では、先ほど愛知県さんがおっしれたとか、店舗用の物件を探していたにもかゃっていた設備関係ですね、付いていないとかわらず契約したら住居用だったという案件

か、
故障しているとかが多く見受けられます。

もあります。

今年は猛暑だったためか、部屋の広さが10畳

明確に宅建業法35条等の違反になる場合になのに6畳用のエアコンがついていて、容量は、処分に至るものもありますが、それ以外不足であるといった苦情もいくつか見受けら

では、なかなか処分に至るものは少ないのが

れました。

現状です。

〈不動産業行政の執行体制の確保〉【岩根（兵庫県）】 賃貸事案で監督処分をした中で特徴的なものとしては、生活保護制度【藤川】 さて、次は、少し話題を変えまして、を悪用したいわゆる貧困ビジネスの関係があ

不動産業行政の執行体制について、お話をお13

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聞きしていきたいと思います。冒頭でも少します。

触れましたが、自治体における職員数の削減、そうは言っても、電話相談は、ずっと1対

職員のゼネラリスト化という全体的な流れの1で話さなくてはいけない業務なので、新任中で、不動産業行政においても、執行体制のの人には特に大変な業務です。ですので、初確保が重要な課題になっていると思います。

めは折り返し電話することにするなど、周り

特に、不動産業行政は、宅建業法等の知識の職員がバックアップして徐々に慣れていっだけでなく、民事法を含め幅広い知識が必要てもらうように配慮しています。

とされたり、高度のバランス判断が求められ【岩根（兵庫県）】 兵庫県は、現地解決型行

たりするなど、難易度の高い行政分野であり、政という理念のもと、県民局・県民センター必要とされるノウハウをいかに継承していくで監督処分、免許事務を行っています。県民か、ということが非常に重要ではないでしょ

局・県民センターの担当は、1人から、多くうか。執行体制の確保について、どうお考えても3人程度になっていますので、ノウハウですか。

の継承については、県として意を配っていか【池田（東京都）】 まず、不動産取引に関すなければいけないと思っています。

る相談の件数は、依然として多い状況である

具体的には、毎年1回、担当課長さんや担ので、相談体制の一層の充実を図っていかな

当者さんを集めて会議を開催し、情報共有、ければならない、と考えているところです。

意見交換を行っています。あと、個別事案でまた、ご指摘のとおり、不動産業行政は、分からないことがあれば、本庁に照会しても宅建業法の知識だけでなく、様々な専門知識

らうとか、それぞれの地域に、スペシャリスが求められる業務ですので、属人的な知識のトみたいな職員が何人かいますので、その人承継だけでなく、組織知（組織としての知識）に聞いてもらうとかして、全体でバックアッとしての蓄積ですとか、ノウハウの継承につプするようにしています。また、監督処分のいて、都としても重要な課題だと認識してい聴聞については、相手方の弁護士さんと細かます。

な法律問題について議論になることもありま

本日の座談会もそうなのですが、都の不動すので、要請があれば、本庁の職員を派遣し産業課の中だけでなく、今後とも、御機構がて県民局・県民センターをサポートしていま主催され、国・都道府県等が入った会議等をす。

通じて、当課内で情報の共有や意見交換を行【鎌田（機構）】 機構の取組みを申し上げま

いながら、組織知の蓄積、ノウハウ継承を図すと、行政庁さんが参加されている全国担当

り、相談体制の強化をはじめ執行体制の確保

者会議ですとか、ブロック会議ですとか、処に努めていきたいと考えています。

分事例検討委員会ですとか等々、こういった【高井（愛知県）】 職員は2〜3年程度で異ところに参画して、必要とされる協力をさせ動になるものですから、ノウハウの継承といていただいております。

っても非常に難しいというのが現状です。こまた、機構では、多種多様な不動産取引にのため、新任の職員には、御機構の主催でや関する裁判例について、外部の学識経験者のっていただいている担当者会議、事例検討会

ご指導をいただきながら、収集・整理・分析、とか、その他の研修に出てもらって、積極的

データベースの構築等を行っておりますが、に知識、ノウハウの集積を図ってもらってい様々な媒体や機会を通じて、行政庁さんにも14

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情報提供を行っております。

負った職務を適切に実施していくことが何よ【藤川】 皆様方の執行体制の確保に向けた地りも重要でしょう。最後に、お一人ずつ、今道な取組みに敬意を表します。

後の課題、抱負などを含め、何でも結構です

機構の取組みについては、以前、行政の窓

ので、いただければと存じます。

口で、消費者への啓発ツールとして、機構が【池田（東京都）】 消費者への普及啓発が重編集している『不動産売買の手引』や『住宅要ではないかと考えています。いわゆる原野

賃貸借（借家）契約の手引』が役に立つので、商法の二次被害といった事案にせよ、後で契結構使っていますよ、という話も聞いたこと

約解除のトラブルが発生するような事案にせがあります。いずれにしても、機構としても、よ、多くの消費者の方々が、不動産に係る契引き続き、必要な取組みを推進してまいりた約を締結することの重要性について十分にごいと存じます。

認識いただけていない印象があります。地道な取組しかないかも知れませんが、普及啓発〈おわりに〉

活動など極力未然にトラブルを防止する環境【藤川】 予定の時間となってまいりましたのづくりについて、今後どのように対応していで、そろそろ座談会を閉じさせていただきた

くか、総合的に考えていかなければならない

いと思いますが、現在、国土交通省では、新と思っています。

たな不動産業ビジョン（仮称）の策定に向け、【高井（愛知県）】 今東京都さんが言われた

社会資本整備審議会の不動産部会で審議が進ように、不動産の取引というのはとても慣れめられています。

ている方と、慣れていない方との差が非常に部会に提出された骨子イメージには、『「真

激しいと思います。プロの人から手の込んだに人にやさしい不動産」の実現』という言葉

営業のアプローチをされると、慣れてない人がキャッチフレーズになっていますが、政策はどうしても負けてしまいます。消費者の体系の柱の中で、「安心・安全な取引の実現」、

方々に不動産の取引とはどういうものなのか「不動産業界の更なる信頼性の確保」といっについて、もう少し知っていただく機会がもた項目が入っており、私たちの職務もしっかっとあったほうがいいと思っています。

り明記されています。

【岩根（兵庫県）】 東京都さんと愛知県さん

これは、日本の法学界の大家で、日本学士のおっしゃるとおりで、消費者の方にはトラ院の院長でもある東大名誉教授の塩野宏先生

ブルにならないように、例えば、機構さんががよく言われることですが、行政は、やはり発刊している『不動産売買の手引』等を熟読「国民を悲しませない行政」を旨としないとし、しっかり勉強していただいて、細心の注いけない、と。そういうことにかこつけて言意を払って取引に臨んでいただきたいと思っいますと、真に人にやさしい不動産を実現すています。

る大前提として、やはり、まず、「人を悲し県としては、紛争に関する相談内容を十分ませない不動産」の実現があるのではないか

理解して、相談いただいた方に納得してもらと思います。

えるような丁寧な対応を心がけております

これまで、
縷々話し合ってきましたように、が、今後とも、宅建業の健全な発展、消費者

不動産をめぐる状況が変化する中にあっての保護に寄与できるように尽力していきたい

も、私たちが、引き続き、このような使命をと考えています。

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開催風景【鎌田（機構）】 機構の設立趣旨は、不動産の適正な取引の推進と、消費者の保護、業界の健全な発展という3点です。このような設立趣旨に基づき、我々は、内部におきましては大学教授や弁護士さんを招いて判例の研究などもやっておりますが、研究成果について機構のホームページ、機関紙RETIO、講演会等も活用して情報発信していくことが重要であると考えています。皆さんがおっしゃっていましたけれども、業者の方々だけでなく、消費者の方々にもトラブルを避ける必要知識を身に着けていただけるよう、取組を進めてまいりたいと考えております。
【藤川】 長時間にわたり、ありがとうございました。機構としても、引き続き、皆様方との情報交換を密にして、実態、課題の把握と、さらなる取組の検討を行ってまいりたいと存じますので、今後とも、宜しくお願い申し上
げます。
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了

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