（毎月発行）

2024年（令和６年）４月号

定価110円（内 消費税10円）「スマイミー静岡」情報 …2

サポートセンターの事業の紹介
令和４年：新設住宅着工統計 …4

県内住宅着工戸数は 19,415 戸、前年比 1.8％の減少
取引紛争の事例と解決 …6［売買］再建築不可物件であるとの重要事項説明が正しくなされているとして･･･［賃貸］予定されていた借地契約を締結しなかった借主の契約締結上の過失
Topics …8子の成長に対面キッチン設置など自宅リフォーム 「下宿」が生む老若交流 他
全宅住宅ローングループより …12フラット 35、フラット 50、買取再販ローン「希望」のご案内
提携金融機関より …14

静岡県労働金庫

おめでとうございます …15

宅建ローン特別キャンペーン 2023 抽選結果発表！
Topics …16「耐震シェルター」住宅の一部を倒壊から守る 他
信頼･安心･便利･簡単 …18

賃貸物件の火災保険のことなら、宅建ファミリー共済にお任せください！
新築住宅供給事業者の皆様へ …20

住宅瑕疵担保履行法 届出手続きのお知らせおかげさまで創刊 500 号 …22

会報は団体運営や業界事情の変遷の記録でもある
Topics …24

倒壊で避難救助妨げに ドローン５Ｇ利用解禁 長泉町 農業法人誘致へ 他▲ 大井川鉄道 井川線のトロッコ列車：川根両国駅

2

宅建しずおか

第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 3

4

宅建しずおか

第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 5

取引（売買）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ03.08.25）

再建築不可物件であるとの重要事項説明が正しくなされているとして、買主による契約無効や損害賠償等の請求が棄却された事例
事 案 の 概 要

こと、建築確認を必要としない改造、改装、リフォ

平成 26 年 9 月、X（個人）は、売主業者 Y1 との間で都ーム等は可能であることなど、一般的知識に属する内の土地付き中古戸建て物件を代金 4580 万円で購入契約し、媒介業者 Y2 に媒介手数料 154 万円を支払った。

事項を話したにすぎない。

判 決 の 要 旨

本物件は、昭和 51 年に元の土地から分筆された土地で、裁判所は次のように判示して、X の請求を棄却した。

建物が建っている部分の土地 1（ 69.17 ㎡）と、公道に繋（1）Xは、Y2が重要事項説明を行う中で、「柱一本残せば建がる通路部分の土地 2（ 33.39 ㎡につき持分 1 万分の替えられる」との説明を受けたと主張する。

2553）の 2 筆からなる旗竿地であった。そして、この分筆

しかし、接道義務を満たしていないという説明をしながの際に作成された地積測量図によれば、土地 1 と土地 2 のら、柱 1 本残せば建て替えられるという説明をすることは、接合部の幅が 2 ｍと記載されていた。なお、建物は、平成 3

矛盾した説明をすることとなり、説明を受ける X を混乱さ年に当時の土地所有者が建築確認（以下、「平成 3 年建築確せることになるから通常は避けるものと思われることから認」という。
）を得て新築したものであった。

すると、客観的な証拠のない限りそのような説明を行った

しかし、本物件の販売に際して作成された実測図では土とは認定し難いところ、これを認めるに足りる客観的な証

地 1 と土地 2 の接合部の幅が 1.98m との結果になった。

拠はなく、Y2 が重要事項説明においてそのような説明をこのため、Y2 は、本件売買契約の重要事項事前説明書したと認めることはできない。

において、「敷地と道路との関係による制限」の箇所に「対（2）X は、他の不動産業者が査定した本件不動産の価格査

象不動産は建築基準法に定める接道義務をみたしていない

定書において、近隣の不動産の取引事例との比較によるプため、建築物の建築はできません。また、現在ある建築物ラスポイント・マイナスポイントを査定した結果、本件土については、増・改・再建築はできません。
」と記載し、X

地は未接道なため建築不可となることを指摘した上で、査定価格を 1000 万円としていることを根拠として本件売買に説明した。
令和元年 8 月、X は以下の通り主張して、Y1 に対して本件売買契約の取消しを、同年 9 月、Y2 に対して本件媒介契約の取消しの意思表示をし、Y らを提訴した。

しかし、当該査定書では、各々の要素をどのように考慮し、どの程度の減価要因としたのかは不明であり、X の主X の主張の要旨張は採用できない。

ア）再建築不可物件を本来の評価額の 4.5 倍の高額で売（3）Xは、本件建物の平成 3 年建築確認は接道義務を満た却した暴利行為による公序良俗違反無効または消費しておらず無効であるのに、平成 3 年建築確認がされてい者契約法（不実告知）による取消しを原因とする売買ることを告知したことが不実の告知に当たると主張する。

代金返還請求。

6

契約が暴利行為であると主張する。

しかし、建築確認は行政処分であって、これが取り消さイ）広告に接道義務を満たしていない旨の記載がなかっれるか、あるいは重大かつ明白な瑕疵があって無効である

たこと、及び、Y2 が重要事項説明時に「（再建築不といえない限りは有効なものであるところ、本件建物につ可ではあるが）柱一本残せば建替えられる」と誤った

き特定行政庁において平成 3 年建築確認が適法なものでは説明をしたことによる説明義務違反に基づく損害賠ないとして違反建築物として取り扱われていることを認め

償請求（評価額と購入額の差額 3580 万円及び媒介手るに足りる証拠はない。したがって、この点について不実数料相当額）。の告知があったとはいえない。

Y らの主張の要旨（4）X は、Y2 が本件不動産を売り出すにあたり、本件広告

ア）本件売買契約の売買代金は近隣の戸建て住宅の取引に本件不動産が接道義務を満たしていないことを記載して金額（ 7500 〜 8400 万円程度）より明らかに低廉であいなかったことをもって説明義務違反があったと主張する。

り、これは再建築不可の物件だからである。

しかし、本件売買契約の取引全体を通してみた場合にはイ）X に対し、本件建物の具体的な建替方法を説明した

接道義務を満たしていないことの説明があったといえ、説ことはなく、本件建物が接道義務を満たしていない明義務違反があったとはいえない。

場合に建築確認を要する増改築や建替えはできない （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

宅建しずおか

第 500 号（2024. 4）

取引（賃貸）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ03.03.24）

予定されていた借地契約を締結しなかった借主に対し、契約締結上の過失があるとして、貸主に対する損害金の支払いが容認された事例
事 案 の 概 要

判 決 の 要 旨

平成 27 年頃、Y
（被告・中古車販売の事業法人）
は、X（原裁判所は、次のとおり判示し、X の請求を一部認容した。

告・宅建業者）に対し、自社の新規店舗を出店する為、次の本件事業は、Y が新規出店を希望する本件土地上で中古事業内容（本件事業）の実施を提案し、X の了解を得た。

車販売業務等を行うため、X に先行投資をするよう勧誘し① X は、候補予定地（本件土地）の所有権を取得し、店舗たものであり、その勧誘及びその後の交渉の過程において、用建物の建築が可能となるような造成工事を行い、Yを借主とする公正証書による事業用定期借地権設定契約（本件契約）を締結する。
② Y は、本件土地上に建物（本件建物）を建築後、X に地代を支払う。
同年 12 月 25 日、X 及び Y は、本件契約の締結を目的として協議の開始に当たり、基本合意（本件合意）を締結した。
その際、X は、Y の店舗開発部長 A より、過去に提案し中途解約した例はない旨の説明を受けていた。
平成 28 年 7 月 1 日、X 及び Y は、本件建物の完成日が判明した時点において、それまでの協議により確定した条項の事前確認を目的とした合意文書（本件覚書）を締結した。
同年 8 月 2 日、X は、本件土地の所有者らとの間において、売買契約を締結し、売買代金 2 億 500 万円を支払った。
同月 22 日、Y は、X に対し、本件覚書に基づき本件土地の敷金（1200 万円）及び造成協力金（1200 万円）を支払った。
平成 29 年 3 月 15 日、Y は、X に対し、出店戦略の変化等に伴い、本件土地への店舗出店計画の撤回を決定したこと等を理由として、本件事業の解約を申入れ（本件解約申入れ）、本件契約を締結しなかった。
そのため、X は、止む無く、第三者に対し、本件土地を売買代金 1 億 9000 万円で転売した。
そして、X は、本件合意及び本件覚書の締結後、本件土地を購入し、造成工事を完了したにもかかわらず、Y が自己都合の理由で、本件解約申入れ、本件契約を締結しなかったことについて、Y に対し、契約締結上の過失があると主張して、不法行為に基づく損害賠償として、8878 万円余等の支払を求めた。
これに対して、Y は、① X に中途解約はあり得ない等と保証したことはなく、可能性のあることは誠実に説明した、② X は中途解約の可能性を認識していたから、本件事業の支出による損害を被ったとしてもやむを得ない、③新規出店が困難になったことは、Y の事業運営上、やむを得ない事情である等を理由として、本件解約申入れには、信義則違反と評価される帰責性はなく、本件契約締結の準備段階において、Y に契約締結上の過失はないと主張した。

Y は、X に対し、過去に中途解約して店舗から撤退した例はない等と複数回にわたって説明していた。
また、X 及び Y は、本件建物の完成日が明らかになった時点で公正証書により締結する予定である本件契約の内容について協議を重ね、その条項を確認しておく目的で本件覚書を締結した上、X は、本件土地を購入し、造成工事費用を負担したものである。
一方、Y も、X に対し、本件契約の締結に先立ち、敷金や造成協力金を支払い、自ら本件土地の代金調整や造成工事の内容決定に関与していた。そして、元々本件土地は、Yが新規店舗の開店を希望した土地で、本件契約の締結前にY が解約を申し入れること等全く想定していなかった旨をA も証言している。
こうした事情に照らせば、Xは、Yとの間で本件契約を締結することを強く期待して多額の先行投資をし、本件土地を購入し、造成工事まで開始したと認めることができる。
そして、X が、そのような強い期待を抱いたのは、勧誘や交渉の過程におけるYの説明や本件覚書を締結するに至ったことによるものであり、そのことには合理的な理由があったというべきである。
他方、Y は、本件覚書の締結後、X が、本件土地の購入や造成工事のために多額の先行投資をしたことを十分認識していながら、専ら自社の営業上の理由により、本件解約申入れをしたものであり、このような経緯に鑑みると、本件解約申入れは、本件契約が成立することに関する X の合理的な期待を不当に侵害したものであると言わざるを得ない。
よって、Y には、本件契約締結の準備段階における信義則上の注意義務違反があったと認められ、Y には不法行為が成立する。
次に、X の損害は、逸失利益を除く 7643 万円余（本件土地の購入 5406 万円余及び転売 2189 万円余、従業員の旅費・宿泊費 48 万円余の合計）から、Y の X に対する敷金返還請求権（ 1200 万円）、造成協力金の返還請求権（ 1200 万円）の各々について、相殺と放棄する意思表示を勘案した2400 万円を控除した金額に填補した。
以上により、Y は、X に対し、不法行為に基づき 5243 万円余の支払を求める限度で請求を認容した。
 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋
宅建しずおか

第 500 号（2024. 4） 7

8

宅建しずおか

第 500 号（2024. 4）

来春から同居する予定の飯野さん（右）と木田さん�さ�そく�
ＬＩＮＥ（ライン）でやりとりができるように設定した

第 500 号（2024. 4） 9

宅建しずおか住宅用火災警報器︵東京消防庁提供︶

10 宅建しずおか 第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 11

12 宅建しずおか 第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 13

14 宅建しずおか 第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 15

重厚な柱や梁を１階の和室に組んだ「木質耐震シェルター70Ｋ」（横浜市内で）パネルを使�た一条工務店の木質耐震シ�ルタ�

16 宅建しずおか 第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 17

18 宅建しずおか 第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 19

20 宅建しずおか 第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 21

22 宅建しずおか 第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 23

24 宅建しずおか 第 500 号（2024. 4）

宅建しずおか第 500 号（2024. 4） 25

26 宅建しずおか 第 500 号（2024. 4）

京都府宅建協会を視察訪問

2024年₂月

本部活動概要月 日場 所会
議・事 業 等
２月２日 名古屋 中部圏流通機構 法務指導委員会〃〃
東海不動産公取協 総務委員会
５日 名古屋 中部圏流通機構 企画事業委員会
６日 本 部 第３回 中間監査、正副会長会〃〃
県防犯まちづくり対策に係る協力依頼式
８日 浜 松 取引士法定講習〃本 部 月例法律相談
13日 本 部 第12回 支部機能移転検討特別委員会
15日 東 京 RETIO講演会
19日 名古屋 中部圏流通機構 総務財政委員会〃藤 枝 静岡産業大学 訪問
20日 金 沢 中部地区・近畿地区 合同連絡会
21日 本 部 第４回 初級実務研修会
22日 本 部 月例法律相談〃〃
不動産コンサルティング自主研修会
27日 京 都 京都府宅建協会への視察訪問〃浜 松 浜松学院高校・短大 訪問〃本 部 宅建試験事務 Zoom説明会①
29日 東京他 宅建試験事務 全体説明会（Zoom併用）
平日毎日 本 部 定例相談（受付総数）
Webシステムによる取引士法定講習（12月分）

2024年₁月
提携金融機関
県労働金庫
しずおか焼津
信 用 金 庫全宅住宅ローン

内容等（受講者95名）（来館相談６件）（〜21日）（受講者44名）（来館相談４件）（受講者21名）（〜28日）（②28日、③３月１日）（来館相談９件、電話相談252件）（受講者40名）

宅建ローン等の実績 （1/1〜1/31）

項目＼取扱支部等
件数
融資実行
金額
件数
融資実行金額
件数
融資実行
金額

東部支部
37

中部支部
34

西部支部
45

サポートセンター
―

計116件

150―

6件

001

0

1件

35億5,553万円（土地₁、新築戸建94、中古戸建19、中古マンション₂）
1億2,815万円（土地購入新築₃、新築戸建₁、中古戸建₂）2,500万円（新築戸建₁）

宅建しずおか

第 500 号（2024. 4） 27