2014/6/23

既存住宅流通活性化の現状と課題
首都圏既存住宅流通推進協議会 代表
一般社団法人既存住宅インスペクター教育研究会 代表理事
一般社団法人リノベーション住宅推進協議会 理事
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合 理事

既存住宅流通活性化の必要性

リニュアル仲介株式会社 代表取締役
西生 建
リニュアル仲介

リニュアル仲介■ 社会的背景① 新築から既存住宅流通政策へ② 人口減少・高齢化問題③ 人口減少に伴う空家問題④ インフラの維持管理問題⑤ 資産減少問題⑥ 終身雇用から雇用の流動化へ（勤務先の移動）
リニュアル仲介

どうすれば既存住宅流通活性化するのか？

リニュアル仲介1

2014/6/23■ 既存住宅流通活性化の制度整備■ 今までは、住宅は耐久消費財的感覚で購入

かし保険・インスペクション・住宅履歴・リフォーム一体ローン・建物の評価手法・事業者間連携等

３０００万で購入した住宅が１０年後に１５００万でしか売れなく、しかも残債が２５００万ある。

各種制度が充実すれば、中古住宅流通は活性化するのか？

必要だが絶対条件ではない

これでは流通しない

リニュアル仲介■ これからの住宅は資産

リニュアル仲介■ 従来の購入顧客の思考
１ 家は一生で１回の買い物

３０００万で購入した住宅が１０年後に３０００万以上で売れる。

２ ３５年ローンを完済すると思っている
３ 今でも買えるのであれば新築が希望
４ 将来への漠然とした不安

資産価値の減価を抑えることが流通活性化の鍵

５ 資産価値とは無縁の「立地」に固執

趣味嗜好の判断基準だけで住宅を購入。
リニュアル仲介

リニュアル仲介2

2014/6/23■ 家と住宅ローンに縛られる住宅貧困トラップ■ これからの購入顧客の思考

大学生／新社会人・・ワンルームアパート

１ 家は何度も住み替えることが前提

結婚／出産・・・・・ファミリー賃貸

２ ３５年ローンを組んでも途中で売却

３５歳前後・・・・・新築住宅購入

３ 資産価値が目減りしなければ売却が容易

子供が独立・・・・・築２０～２５年
６５歳・・・・・・・ローン完済／築３０年
余生２０年以上・・・家は老朽化 資産価値ゼロ
不自由な住宅 古い設備
資産価値が落ちる新築住宅を購入し、豊かな住生活が実現出来ていない
リニュアル仲介

４ リセールバリューを考えた住宅購入
５ 家や住宅ローンに縛られないライフスタイル

資産の目減りを抑え、内装は自由にリセールバリューを考慮した家選び
リニュアル仲介

消費者に①売ることを考えて買う②不動産は資産である③いつでも売れる不動産であれば、家に縛られることが無い

そもそも資産が減らない住宅など、存在するのか？

この３点を理解してもらう
リニュアル仲介

リニュアル仲介3

2014/6/23■ 既存住宅は価格が下がりにくい
築１５年で下げ止まる
STOP

既存住宅であれば、資産価値が減りにくい中古住宅を勧めるのではなく、資産価値が減りにくい住宅をお勧めする結果、中古住宅が合理的であるということ。

安 定

リニュアル仲介■ 新築が買えないから中古住宅は×

リニュアル仲介■ 新築？ OR中古？

新築が買えないから中古与信力が低いから中古将来が不安だから中古汚いけど安いから中古新築が良いのか？
中古でも構わないのか？
このような問いをすれば消費者も不動産事業者も新築が買えないから既存住宅だと思っている。

新築が良いに決まっている
日本に限らず世界共通

リニュアル仲介

リニュアル仲介4

2014/6/23■ 資産価値の観点で見る■ 中古を買おうという提案は×

資産価値が下がりやすい物件が良いか？
資産価値が下がりにくい物件が良いか？
このような問いをすれば資産価値が下がりにくい物件を多くの人が選ぶ

資産価値が減りにくい
住宅選びの手段として中古住宅を買ってリフォームする人が増加

リニュアル仲介■ 新築検討者が顧客

リニュアル仲介■ 資産価値が下がりにくい買い方

与信力が高い方ほど中古住宅購入のメリットが大きい
リニュアル仲介

１億5000万

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2014/6/23■ 中古住宅の合理性■ 中古住宅流通活性化の鍵

新築マンション １億円＜築１５年マンション
物件９０００万円
リフォーム １０００万円
リニュアル仲介

リニュアル仲介■ 新築検討者が顧客■ 新築検討者が顧客

新築が買えないから中古住宅を選択すると言う
消極的な選択ではない

資産の目減りを最小限に抑え
内装は自由にレイアウトしたいと言う
積極的な選択リニュアル仲介

リニュアル仲介6

2014/6/23■ 資産化されない日本の住宅860兆資産化されない日本の住宅340兆520兆もの資産を無くしている日本
リニュアル仲介■ 資産化すると身動きが楽になる

資産価値が下がらなければ若いうちから住宅を購入し住み替え回数も増える

リニュアル仲介■ 米国では30歳までに4割が住宅購入

14.6%
24.4%
23.5%

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2014/6/23■ 資産価値は「土地」「立地」

不動産の資産価値は●リセールバリューの決定要因とウエイト
広域立地：都心vs. 郊外人気住宅地か否か【60％】

何で決まるのか？

狭域立地：駅前～駅近物件vs. 駅から離れている【30％】
物件スペック：専有面積や階数、環境の良し悪し等【5％】個別要因：物件の仕様・設備、特筆すべき条件【5％】リニュアル仲介■リセールバリューと賃料

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2014/6/23

住宅瑕疵担保保険のなぜ既存住宅流通市場において住宅瑕疵担保保険の利用が進まないのか？

現状と課題
仲介事業者が案内をしないから
リニュアル仲介

リニュアル仲介■ 「買取再販」型は1万件突破

不動産仲介事業者は、なぜ住宅瑕疵担保保険の案内をしないのか？
付帯の可否や、是正工事の内容・費用等について言及できないから
リニュアル仲介

リニュアル仲介9

2014/6/23■ 建物に関するインスペクションのガイドライン■ 既存住宅現況検査技術者
１．制度の目的中古住宅インスペクションの必須事項を習得
国土交通省のガイドラインに準拠した講習を受けることで、検査の実施に不可欠な検査方法や、サービス提供時の留意事項、関係法令に関する知識等を幅広く身に付けることができます。
２．受講資格「建築士事務所に所属する建築士」「性能評価機関に所属する建築士」

リニュアル仲介■ 建物性能を判断できる既に存在する各種制度

リニュアル仲介■ 既存住宅流通に係る調査項目①かし保険付帯のための調査②耐震基準適合証明書発行の為の調査（耐震診断）

引渡し直前

瑕疵保険を軸にした建物調査

宅建事業者による調査

既存住宅現況検査技術者

住宅履歴蓄積建物以外の周辺調査

各種証明書発行

かし保険調査②

その他建物調査

フラット適合調査

耐震診断

かし保険調査①

事前インスペクション

告知書回収■住宅の性能確認は買付申し込み後重要事項説明■新しい検査項目を増やすのではなく、現在ある制度をまずは活用する

都市計画調査■これらの制度活用で消費者ニーズに十分応えられるハザードマップ調査④中古住宅の住宅性能表示制度

アドバイザーツール③フラット適合証明書発行の為の調査

購入前「かし保険＋耐震」
リニュアル仲介

リニュアル仲介10

2014/6/23■ 宅建事業者の役割■ 今後、宅建事業者に求められる知識○かし保険付帯について、およその可否の判断ができる○フラット３５適合について、およその可否の判断ができる○建築年や外観調査で構造のリスクをある程度想定できる○かし保険の種類と申込みの流れを把握している○耐震基準適合証明書発行の流れを把握している○最新の住宅関連税制を把握している○補助金等、顧客にメリットのある情報を把握している○ハザードマップや都市計画等、資産価値に影響が大きい土地関連の情報を把握している
リニュアル仲介■ 仲介事業者としての姿勢

リニュアル仲介■ 既存住宅流通市場整備の必要性

顧客は安心して既存住宅買うことができるのか？
今の不動産流通には多くの問題が存在する
リニュアル仲介

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2014/6/23

20/92■ 従来の不動産仲介の流れ■ 中古住宅流通市場整備の必要性

引渡し

金消契約

ローン審査

売買契約

買付申込み

② 売主偏重の流通マーケット
違法建築でも、旧耐震でも、売り物件を預かったら、売却しなければならない。

物件探し① 物件品質の情報不足、補償制度の未整備
インスペクション・告知書の活用・かし保険等、中古住宅に応じた性能担保策の検討③ 不動産事業者と関連事業者の連携が不十分
不動産とリフォーム市場の連携強化
リニュアル仲介■ これからの仲介の流れ

リニュアル仲介■ これからの仲介の流れ
アフターサービス

住宅履歴蓄積耐震基準適合証明書

最終かし保険検査

引渡し

フラット適合証明書

フラット適合工事

金消契約

リフォーム最終見積

耐震改修工事

ローン審査

リフォーム簡易見積

リフォーム工事

売買契約
耐震診断

第一回かし保険検査

フラット適合判断

かし保険適合判断

買付申込み

物件探し

補助金等説明ファイナンス提案

中古住宅の購入支援制度
ガイドブックの流れが参考になるハザードマップ等説明
告知書の活用リニュアル仲介

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2014/6/23■ 中古住宅の購入時に知っておきたい支援制度■ インスペクションの必要性

中古住宅だからこそ建物のインスペクションが重要になる
リニュアル仲介■ インスペクションはツールの一つ

リニュアル仲介■ インスペクション

建物のインスペクションは、適正な中古住宅流通の為のツールの一つである。

リニュアル仲介

インスペクション【inspection】

検査・点検
リニュアル仲介13

2014/6/23■ 買主にとってのインスペクション■ 売主にとってのインスペクション

安心・安全の担保的要素

価格査定的要素

現在行われているインスペクションは買主からの依頼が多い購入者にその価値を認めてもらうことが非常に困難

リニュアル仲介■ 売主にとってのインスペクション

リニュアル仲介■ 価格査定について（参考）

価格査定的要素評価法

評価方法

評価額の名称原価（積算）法

再調達原価を求め、減価補正を行なって算出

積算価格

収益還元法

将来得られる収益を現在価値に割引いて算出

収益価格＜先行している価格査定の取り組み事例＞■公益社団法人不動産流通近代化センター「価格査定マニュアル」

取引事例比較法 近隣の取引事例と比較して算出■優良ストック住宅推進協議会「スムストック査定方式」
査定価値をどう購入者に理解してもらうかが重要
リニュアル仲介

比準価格「かし保険＋耐震」性能が住宅の最低条件で収益還元及び取引事例で価格が決定するのでは？
リニュアル仲介14

2014/6/23■ 仲介会社にとってのインスペクション

取引のリスクヘッジ的要素
中古住宅流通が活性化する
中で、取引におけるリスクヘッジも重要

連携すべき建築会社の質が既存住宅流通市場での成否を分ける

リニュアル仲介■ リフォーム会社の選択

リニュアル仲介■ 提携リフォーム会社の技術力の判断基準

仲介会社にとってはビジネスパートナーとなるリフォーム会社の質が重要な問題となってくるリニュアル仲介○

建設業の許可の取得○

建築士事務所登録○

既存住宅現況検査技術者の在籍○

かし保険検査員の在籍○

耐震基準適合証明書の発行実績△

フラット適合証明技術者の在籍○工事賠償責任保険の加入
リニュアル仲介15

2014/6/23■ デザインでの差別化はあまりできていない
部屋の雰囲気は・・・

インテリア ５０％
住宅設備
２５％
床・建具
２５％
リニュアル仲介16

2014/6/23■ 知識・技術力の無い会社は不可
デザインばかりＰＲして、耐震診断・改修設計・耐震改修工事
フラット適合検査・フラット適合工事
耐震基準適合証明書の発行
フラット適合証明書の発行
かし保険検査・かし保険付帯住宅履歴の蓄積・アフターサービス

これらができない事業者と連携しても、中古住宅流通はスムーズに行かない
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2014/6/23■ 施工費の安いことだけが良いのか？

■ 既存住宅購入者はリスクが高い

リフォーム費用＝住宅設備仕入れ＋手間賃＋利益●設備の仕入れ・・・多少の違いはあるものの、そんなに大きな差はない
利益・・・通常は２０～３０％程度の粗利手間賃・・・優秀な大工からそうでない大工まで幅広くあり、ばらつきが生じやすい。

技術力があり適正利潤の会社が良い

不動産事業者の抱えている課題がそのまま消費者のリスクになっている

リニュアル仲介■ 仲介事業（エージェント）の本来の姿
2500万円で買いたい

リニュアル仲介■ 売主と買主は利益相反関係

3000万円で売りたい

2500万円で買いたい

契約

相談
不動産事業者Ａ

手数料

3000万円で売りたい

契約

相談

手数料
不動産事業者Ｂ
リニュアル仲介

２７５０万で折り合いつけるか！
相談・手数料

相談・手数料
不動産事業者Ｃ
リニュアル仲介18

2014/6/23■

ますます厳しくなるポケットリスティング規程の改訂並びに新たな基準の制定について
東日本レインズ（平成２５年１０月１日～）■ 元付け業者による登録物件の正当な事由のない紹介拒否行為の禁止
処分の種類は前規程と同様の注意、戒告、利用停止、除名とし、注意処分から会員の氏名等は公表する（前規程は利用停止以上）。

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2014/6/23

米国の不動産売買を支える情報提供の仕組み

既に変化が起きている
既存住宅流通市場の近未来

リニュアル仲介80■ 終わりを迎える「物件紹介業」
アメリカのMLS、Zillow.comに公開されている物件情報は１億件を超える。プロと個人、プロ同士の間でも情報ギャップは無い。
国も「不動産流通市場における情報整備の在り方検討会」を開催し、物件情報の整備を進めている。
↓
物件情報の優位性は無くなりつつある。
物件紹介業からエージェント産業へ。
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2014/6/23■ 中古流通活性化は住宅購入機会を増やす①家は一生に１回の買い物にせず、何度も買っていただく。
②その為には、資産価値が下がりにくい住宅の提案が必要。
③仲介の機会が３～４倍にも増える④ 「同じ３％+６万円を支払うのであれば、あなたに払いたい」と、お客様に言って頂けるよう、スキルの向上を目指す。
リニュアル仲介

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