人口減少社会の再開発の方向性についてのケーススタディその３〜高齢者福祉施設等を導入した先進事例地区における地方公共団体に関するアンケート調査報告〜
調査研究委員会

本誌No.194（2018年7月）では再開発ビルに入居した子育て支援施設・高齢者福祉施設の運営事業者に対して実施したアンケート結果を報告いたしました。
今回は人口減少社会・超高齢化社会における再開発事業に高齢者福祉等の用途を導入した先進事例地
区のある地方公共団体に対して、本事業がどのような役割・効果・貢献しているのか、また事業手法としての位置づけや期待及び諸課題等について検証することを目的に、2017年8月に地方公共団体の御担当者へアンケート調査を実施しました。また、アンケート調査に回答いただいた中から特に特徴的な事
業を整備した地方公共団体に2017年12月よりヒアリング調査を実施しましたので、その結果について報
告いたします。
アンケート調査及びヒアリング調査にあたり御協力いただいた地方公共団体の御担当者に厚く御礼申し上げます。

行政アンケート結果の考察○アンケート概要
アンケートの目的：高齢者福祉等の用途を導入した再開発事業の役割、効果、諸課題等の検証
実 施 時 期：平成29年（2017年）８月～９月
アンケート先：再開発事業に高齢者福祉等の用途を導入した先進事例地区のある地方公共団体
回

答数：27団体、32地区
事業地区名

回答自治体
恵庭市

恵庭駅西口

東京都中央区

月島一丁目３、４、５番

帯広市

開広団地

東京都千代田区

淡路町二丁目西部

札幌市

東札幌１条

相模原市

相模大野駅西側

富良野市

東４条街区

金沢市

金沢駅武蔵北

稚内市

稚内駅前

青森市

青森駅前第一

長野市

長野銀座Ａ−１、北長野駅前Ａ−２、
北長野駅前Ｂ−２

気仙沼市

三日町三丁目岐阜市

柳ケ瀬通北、岐阜駅西

多賀城市

多賀城駅北

大阪市

阿倍野

秋田市

秋田中通一丁目

三田市

三田駅前Ｂブロック

大仙市

大曲通町

松江市

千鳥町ビル周辺

武蔵浦和駅第１街区、武蔵浦和駅第３街区

広島市

京橋町、広島駅南口Ｂブロック

市川市

市川駅南口

福岡市

薬院大通り西東京都大田区

糀谷駅前

佐世保市

栄・常盤

東京都品川区

大崎駅西口南鹿屋市

鹿屋市北田大手町

さいたま市

32

事業地区名

回答自治体

2018 No.195

設問１：再開発事業の高齢者福祉施設等の導入事例における内容について①導入用途について
導入用途

計

介護保険施設有料老人ホーム

10

デイサービスセンター

８

短期入所生活介護施設

権利床

２

保留床

権利床+保留床９1

床面積
最小500㎡〜最大6,397㎡

高齢者住宅
支援施設等

６

最小183.87㎡〜最大3,049㎡

４４

最小232.93㎡〜最大6,139.98㎡

グループホーム

２

１

1,153.84㎡

特別養護老人ホーム２

２3,049㎡

老人福祉センター

１

１

694㎡

サービス付き高齢者向け住宅

５

２

３

最小1,790.79㎡〜最大2,647.33㎡

ケアハウス

３

１

２

最小2,090㎡〜最大2,530㎡

アクティブシニア向け住宅

１

１

6,531㎡

高齢者優良賃貸住宅

１

１

5,800㎡

公営住宅（シルバーハウジング）

１

１

1,305.76㎡

福祉プラザ

１

１

生涯学習センター

１

介護等相談窓口

１

居住介護支援事務所

１

高齢者支援施設１

１

3,357.47㎡

１

890㎡

１

１

377.76㎡

その他

・福祉を目的とする市民の交流及び活動の場の提供等（保留床）
・福祉団体活動スペース（貸館）及び福祉関連事業開催スペース（保留床）
・認可保育園（保留床）
・シニア向け分譲マンション（保留床）・施設導入の経緯については行政施策・事業者提案がともに14件、地権者提案が３件、地元要望と最も多く、公募が９件、地権者提案が３件であった。
・施設の導入規模は大小様々であるが保留床としが１件であった。
・運営者の選定経緯については事業者提案が17件ての導入が大多数である。

②利用した補助金
名称

件数

先導型再開発緊急促進事業補助金

３

社会福祉施設等設備整備補助金★

２

社会資本整備総合交付金（都市再生整備計画事業）

２

社会資本整備総合交付金（公営住宅等整備事業）

１

社会資本整備総合交付金（優良建築物等整備事業）

１

社会資本整備総合交付金

１

保育所整備交付金★

１

暮らし・にぎわい再生事業（再開発型）

１

第一種市街地再開発事業（身の丈再開発）

１

地方都市リノベーション推進施設購入費補助

１

まちづくり交付金事業（地域創造支援事業）※提案事業１

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33

・利用した補助金制度は「先導型再開発緊急促進

にぎわい再生事業（再開発型）」、「第一種市街事業補助金」が３件と最も多かった。
「社会福地再開発事業（身の丈再開発）」、「地方都市リ祉施設等設備整備補助金」、「都市再生整備計画

ノベーション推進施設購入費補助」、「まちづく

事業での社会資本整備総合交付金」がそれぞれり交付金事業（地域創造支援事業）
」
、
「市街地

２件あった。

再開発事業補助金」がそれぞれ１件であった。

・「公営住宅等整備事業での社会資本整備総合交
付金」、「優良建築物等整備事業での社会資本整
備総合交付金」、「保育所整備交付金」、「暮らし・（★は厚生労働省所管の補助金制度、その他は国土交通省所管の補助金制度）

設問２：高齢者福祉施設の導入目的
行政施策に対応するため

18

保留床処分

14

再開発ビル・施設の魅力向上

13

地元要望・地域課題解消

10

権利者の意向を達成

４・高齢者福祉施設等の導入目的については、「行
政施策に対応するため」の回答が最も多く18件であった。次いで「保留床処分」が14件、「再開発ビル・施設の魅力向上」が13件、「地元要
望・地域課題解消」が10件、「権利者の意向を達成」が４件であった。

設問３：再開発事業への高齢者福祉施設等の導入の効果等（メリット及びデメリット）について①導入によるメリット（自由記述）
少子高齢化に対応した駅直近施設により、高齢者に行き来しやすい施設となった
高齢者社会を迎えるにあたり、高齢者に対応した生活・福祉サービスが提供されること
高齢化の課題解消に対応した計画
超高齢化社会に備えた周辺地域における福祉施設の充実や高齢者間のコミュニティの充実
高齢者に適した立地・サービス

延床面積の大部分を占める高齢者向け住宅の賃貸が可能となる。高齢化が進行している中心市街地に高齢者が安心して居住できる空間が創出される
介護サービスがついているので、入居者が長く居住できる
自立可能な高齢者を対象とするケアハウスのため地域活性化に貢献
当該地区には共同住宅500戸程度を供給。居住者の家族などで介護が必要な人のために、居住地区に施設があれば生活が楽になる
地域が必要としていた高齢者福祉施設を、再開発事業を通じて整備を行えた
シルバーハウジングの入居者にとっては、デイサービスセンターが同一建物内にあるため、サービスの提供が必要な方にとっては利便性が高い
本市中心部における福祉施設の適正配置
アクセスの向上、耐震施設、バリアフリー対応、福祉関係団体の事務室の集約化
バリアフリー設備の整った再開発ビル内で、かつ駅前の利便性の高い地域に設置できるため、利用者が集まりやすい。
また、来館者が多い再開発ビル（商業施設）と併設することで、活動内容や市の施策等を対外的にPRしやすい

中心市街地の活性化・利便性の向上34

再開発事業によって新たにクリニック・薬局・商業施設等の都市機能の設置により、歩いて暮らせる利便性に富んだ市街地を創出し高齢化社会に対応する
介護サービス事業の開始により、地元での新たな雇用創出につながる
まちなかにあり、徒歩で食事や買い物などの用が足せるため、近隣商業施設への波及効果がある
医療福祉施設の導入により、ビル及び周辺地域住民の生活がサポートされる
商業・業務・福祉の多様な用途を複合させることで周辺地域の利便性が向上する

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中心市街地の活性化・利便性の向上駅前という好立地に設けることにより、日常的なサービスを受けるとともに、快適でアクティブな暮らし方のサポートが可能
駅前に立地するとともに、他の施設も利用できる複合施設内に整備されることにより、より利便性が高い施設となることが想定された
高齢者等の福祉施設が駅周辺に設置されたことにより、利便性に優れ利用しやすい環境となった
空き家店舗が増え、活気と賑わいを失った地域に人々が住むことにより、賑わいとコミュニティの創出が期待された中心市街地にある豊かな地域社会資源を活用した生活支援・商業利用とは異なり、安定した運営を見込んだ保留床処分

事業性が高い

地方都市における再開発事業において、保留床の処分先が確保され、事業の成立に貢献する
保留床処分が見込める
安定した再開発ビルの運営が可能である。居住人口の増加につながる
社会的なニーズに対応しており、保留床の確実な処分が見込める
事業協力者が社会福祉法人を運営していたことから事業の成立性が高かった

世代間交流・多世代が暮らしやすい街

キーテナントが比較的早くに決まり、高齢者施設→医療モール等と必要な業種の連携ができた。
また、保育所の導入もある
ことから世代間交流にも期待できる福祉施設を含む複合施設であることから、高齢者や障害者など全ての市民間の交流や世代間交流が期待できる
高齢化の急速な進展と高齢期の居住ニーズの多様化に応じられるとともに、子育てファミリーや勤労若年世代との共存により、新たなコミュニティ形成を図ることを期待して導入されたものである
子どもから高齢者まで安心して暮らせるまちという再開発のコンセプトに合う施設となる事業区域を含む地区について都市計画マスタープランでは、都市基盤整備が進み公共公益施設が集積している特性を活かし、誰もが暮らしやすく自動車に過度に依存することなく「日常の生活」を楽しく営めるような「生活街」として再生を図るとしており、駅やバスターミナルが集積する交通利便性が高い地域に整備することで、多世代の人々が安全に暮らすことができる。
また、移転改築する総合病院と連携し、病院退院後の療養期にある患者を受け入れ、リハビリ治療も行える施設とすることで医療・福祉サービスを一体的に受けることができる
市役所連絡所、保健センター、デイサービスセンター、児童センター、公民館(多目的ホール共）を集めることによって、乳幼児から高齢者まで対応可能な施設となる・高齢者福祉施設等を導入したメリットについて
は、回答の内容により「高齢者に適した立地・・「事業性が高い」と分類された回答では保留床の処分が見込めるとの意見があった。

サービス」、「中心市街地活性化・利便性の向上」

・福祉施設や保育所を含む複合施設であるため市「事業性が高い」、「世代間交流・多世代が暮ら

民間での多世代交流が期待でき、新たなコミュ

しやすい街」、の４つに回答を分類することがニティの形成が期待できると回答があった。

できた。
・「高齢者に適した立地・サービス」に分類された回答の中では高齢化社会への課題解消に対応した計画だったとの意見があり、再開発事業を通じて地域に必要であった高齢者福祉施設等を整備できたとの回答があった。また、駅直近の施設では高齢者やその家族にとって行き来しやすい施設であるとの意見もあった。
・「中心市街地活性化・利便性の向上」に分類された回答では、駅前に商業・業務・福祉等の多様な施設を整備したことにより利便性が向上したとの回答があった。また中心市街地に活気が戻り、賑わいやコミュニティの創出、近隣商業施設への波及効果等が感じられたとの意見もあった。

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②導入によるデメリット（自由記述）
賑わいの創出効果が薄い
商業との兼ね合い

スペース的に商業スペースは少なくなり、賑わいの創出という面では限定される
図書館や商業施設のように集客力を見込めるものではなく、駅前に賑わいを創出するという効果は低い
事業計画上、整備する主たる施設が医療・福祉等の公共公益施設であったため、中心市街地の賑わい創出という観点から、商業施設等をメインとした施設整備の必要性について指摘があった
中心市街地での再開発事業であるため、商業床の増加が期待されるところだが、それにはつながらない
福祉施設は低層部への配置が求められるため、低層部への権利変換希望者や生活支援施設との配置調整に時間を要する
再開発ビルの床のひとつである以上、館内ルールを順守しなければならないため、例えば福祉施設等で食品や製品の製造・販売等を行う場合については、（商業施設に販売面で影響がないか等）商業施設側と調整が必要な場合がある

事業リスク

賃貸事業としてサービス付き高齢者向け住宅を運営しているため、空き室に伴う事業性のリスクが生じる
駅前という好立地にあることから入居費用が高くなり、誰でも容易に入居ができない

資金の問題

施設の撤退による空室リスクが生じる可能性がある（福祉施設の利用者が限られることから、利用者が少なければ撤退の可能性がある）
防火設備等の基準が厳しくなるため、設備投資に資金が要求される（ex.自動通報システム、救急車を横付けできるエントランス部分におけるオープンスペースの確保など）
国からの財政的支援が薄いこと

その他

福祉施設等のための専用設備は設置できなかった。例として自動車で来場する場合、公共駐車場が隣接しているため利便性の高い施設となっているものの、施設前に直接車寄せなどは設置できない
福祉施設導入に伴う施設建築物のイメージダウン
駅周辺の高齢化率が高くなることによる弊害が生じる

・高齢者福祉施設等の導入によるデメリットについては回答の内容により「賑わいの創出効果が・「資金の問題」に分類された回答では防火設備

薄い・商業との兼ね合い」、「空き家等の事業リ等の基準をクリアするために資金を要求される

スク」、「資金の問題」、「その他」に回答を分類ことや財政的な支援が薄いことがデメリットとすることができた。

して挙がった。

・「賑わいの創出効果が薄い・商業との兼ね合い」

・「その他」の回答として、「福祉施設等のためのに分類された回答の中では、高齢者福祉施設等

専用設備は設置できなかった」、「福祉施設導入を整備することにより結果的に商業床の面積がに伴う施設建築物のイメージダウン」、「駅周辺

少なくなることや、高齢者福祉施設等そのものの高齢化率が高くなることによる弊害が生じは集客を見込めるものではなく、賑わいの創出

る」等の回答があった。

という面では効果が限定的であること、また整備する主たる施設が医療・福祉等の公共公益施設だったため、中心市街地の賑わい創出という観点から商業施設等をメインとした施設整備の必要性について指摘があった等の回答がみられた。また、福祉施設は低層部への配置が求められるため、低層部への権利変換希望者や生活支援施設との配置調整に時間を要するとの回答もあった。
・「事業リスク」に分類された回答では高齢者向け住宅や施設撤退による空家リスクがデメリッ
トとして挙げられた。また、駅前という好立地にあることから入居費用が高くなり、誰でも容36

易に入居ができないとの回答もあった。

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設問４：高齢者福祉施設等の開業後、検討時に想定した導入効果との差異①想定していたメリットとの差異について
適正配置に加え、福祉施設入居者が当初予想以上にまちに出歩いており、わずかながら経済効果が発生
している
施設の完成から期間が経過していないため、効果についての検証はできていないが、再開発のコンセプ
トである「３世代が同じ街に住み、生き生きと一緒に暮らせる街」
として、周辺の文化・商業施設等の機能とともに互いに支え合える社会の構築に寄与していると考えられる
地域への影響が出てきている

まちなかにあるため、高齢者福祉施設等に入居している方々のご家族等が、買い物ついでなど気軽に訪問できる。高齢者福祉施設等の入居者が、まちなかのイベント等に参加しやすい

ポジティブな差異

本事業に際して、
プレシニアの活動拠点・地域の担い手育成・多世代交流の拠点化を念頭に高齢者支援施設の導入を行った。現在、運営法人により積極的に社会参加・就労支援・多世代交流の企画が実施され、従前の施設と比較し利用者も堅調に増加している。また地域の商店街との連携、地域包括支援セン
ターとの連携も図られており、重要な社会資源となっている※導入した施設は老人福祉法上の高齢者福祉施設ではありません

施設間連携の
相乗効果

交流の創出

その他
ネガティブな差異

地域への
波及効果は
見て取れないその他

商業施設のイベント開催時に施設の主催事業等を同時開催するなど、独立した施設では望めない相乗効
果がある（来館者が多い。施策のPRをたまたま商業施設に来た人にできるなど）検討時のメリットに加え、デイサービスセンターの運営者がシルバーハウジングの生活援助員によるサービス提供を担うことで、施設同士の連携した取り組みが図られている
高齢者施設に入居している家族等の来客がある
福祉施設利用者の増加に併せて複合施設全体の利用者数も増加傾向にあり、交流が図られている病院を運営する組織と関係のある団体が高齢者福祉施設を取得、運営しており、施設間を連絡通路でつないで入所者の診察や緊急時の対応などの連携がなされ利便性が向上しているほか、急性期医療を主体とする新病院と回復期施設としての福祉施設と機能分担が図られている施設は満室状態であるが、入居者個々が地域に対する影響力に乏しいためメリットの効果が現れるのにある程度の時間を要するものと思われる
導入効果が施設内で完結しがちで目に見えにくい
再開発ビルの経営は安定するものの、直接の消費活動には結びつきにくい
入居定員数が36名あり、居住人口の増加も見込んでいたが、入居者が住所変更されないケースもあり数値に反映されない結果となった

回答内容は、ポジティブなものとネガティブな対する影響力に乏しいためメリットの効果が現ものに分けられ、ポジティブな差異については次れるのにある程度の時間を要するものと思われの通りとなった。

ることや、導入効果が施設内で完結しがちで目・高齢者福祉施設等の入居者や、家族が周辺地域に見えにくい等、地域への波及効果がみてとれに出歩くことによる経済効果が発生しているほない。

か、周辺の文化・商業施設等の機能とともに互・入居定員数が36名あり、居住人口の増加も見込

いに支え合える社会の構築に寄与しているなどんでいたが、入居者が住所変更されないケース

周辺地域への波及効果があった。

もあり数値に反映されない結果であった。

・イベント開催時に、施設の主催事業等を同時開催するなど、施設同士の連携した取り組みが図られている。また、福祉施設利用者の増加に併せて複合施設全体の利用者数も増加傾向にあり、交流が図られているなどの効果もあった。
ネガティブな差異については次の通りとなった。
・施設は満室状態であるが、入居者個々が地域に2018 No.195

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②想定していたデメリットとの差異について

ポジティブな差異

デメリットは感じない想定していたような、独立した建物ではないためのデメリットについての声は聞かれない。
また、物販等については商業施設側とそれほど商品がかぶらないため、調整等について現在はしなくてもよい状況となっている（再開発ビル開業当初は複数回物販をしたが、想定した以上に福祉施設側に手間がかかるため、現在は実施していない）
当初、予測していた福祉施設導入に伴うイメージダウンは感じられない

ネガティブな差異

賑わいの創出賑わい創出等の面が懸念されたが、事業を契機に近隣商店街やまちづくり団体の活動が活発化し、目標としていた指標（歩行者交通量、交流施設利用者数）は達成された

その他

県内他地域の再開発事業完了後の状況と比較し、公共施設を主としたことで未処分保留床の発生やテナントの頻繁な入れ替わりや未入居などの課題が回避できた

交流やまちへの波及

民民でのこともあり、今のところ世代間交流はあまり図られていない。医療との連携がうまくいっていない

その他

商業床の増加にはつながらず、かつ経済活動への効果も見えにくい（導入デメリットとはいえない部分ですが）国の福祉施策の転換により、終末期を迎えた高齢者の受け入れ施設が整備しづらくなったため、賃貸住宅としてのメリットが限定されてしまう

施設導入時に想定していたデメリットとの差

交通量、交流施設利用者数の目標は達成された。

異についても大きく、ポジティブなものとネガテ
ィブなものに分けられ、ポジティブな差異については、次の通りであった。

ネガティブな差異については、次の通りである。
・効果として当初予測していた世代間交流や他の・「当初、予測していた福祉施設導入に伴うイメ施設との連携等で差異があり、思っていた効果

ージダウンは感じられない」との回答があり、を得られなかった地区もあったことや、国の福デメリットは感じないとのことだった。また、

祉施策の転換により終末期を迎えた高齢者の受賑わいの創出についても事業を契機に近隣商店

け入れ施設が整備しづらくなったため、賃貸住街やまちづくり団体の活動が活発化し、歩行者宅としてのメリットが限定されてしまう。

設問５：貴市の多世代共生型まちづくりについて①貴市の今回の再開発事業での高齢者福祉施設等の導入事例は、多世代交流型のまちづくりとして取り組まれていると認識しますが、その他取り組まれていることはありますか。
回答内容
当区では高齢者の増加を喫緊の課題ととらえ、高齢者が生き生きと地域で暮らし続けることができる環境整備に向けて、社会参加・
介護予防・（介護・福祉の）総合相談をシームレスに実施していく「シニアステーション事業」を平成28年度より開始している。モデル
的に実施している地区においては、積極的な多世代交流・地域交流が図られ、地域の高齢者に対して、体操・趣味・地域活動といった新たなコミュニティへの参加を促す一助となっている
多世代共生型まちづくりについては、現在作成中の福祉関係の総合計画において反映を検討中

・再開発事業における高齢者福祉施設等の導入は事業性を求める組合施行の事業では実態と合わないという意見があったほか、その他の多世代交流型の取り組みについては、多世代や地域交流などのソフト事業を実施している自治体や福祉系の総合計画で検討しているという回答があった。

38

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②貴市の多世代共生型まちづくりの特徴にはどのようなものがありますか。
回答内容
今回の再開発事業では、高齢者施設だけでなく小児科医を中心として子ども発達センター、福祉活動の拠点となる福祉活動プラザなどを整備することで、医療・交流・福祉・定住など多様な機能が複合し、多世代が交流するまちづくりを行うことができた
大都市地域の高齢者が希望に応じ、地方やまちなかに移り住み多世代と交流しながら健康でアクティブな生活を送り、必要な医療・介護を受けることができるような地域づくりについて、検討を進めているところである駅を中心とした地域中心のまちづくりを行うことにより、車に依存しないまちづくりを行い、公共交通機関を利用した多世代に優し
いまちづくりを行っている
福祉ニーズが多様化・複雑化する中で多世代共生型のまちづくりは大きな課題であるととらえている。一方で、当区内は地域性が幅広く、その地域にマッチしたまちづくりをしていくにあたって、それぞれに検討すべき課題が異なっている。
シニアステーション事業をモデルとして、地域性に即した多世代共生型のまちづくりを検討していく必要があると考えている

・各市における多世代共生型まちづくりの特徴に

ちなかに移り住むことができる地域づくりを検ついて、多世代というキーワードをどのように討する、また駅を中心とした車に依存しないま

具体化されているかは各市それぞれであった。

ちづくりを行っているという回答を得た。

高齢者対策のみならず、子育て施設や福祉・交

一方で、行政区内でも求めるニーズが多様化

流施設を再開発事業の中で整備することで対応しており、その地域に合ったまちづくりの必要した自治体や、大都市圏や郊外部の高齢者をま性を感じているという回答もあった。

③貴市の多世代共生型まちづくりとして具体的に取り組まれている事例がありましたらご紹介下さい。
回答内容
民間事業者が○○版CCRCとして、中心市街地内に多世代共生型CCRCマンションの建設を進めているところであり、総合戦略に基づいて支援を行っている
再開発ビルに設置された全天候型多目的交流空間では、年間約50回のコンサート等のイベントが開催されており多世代交流が実施されている
地域コミュニティの核となる各地区の公民館等において、高齢者と小学生の社会学習やスポーツ活動等により、世代間交流イベントが実施されている・具体的な事例については、ハード面では民間による多世代交流型CCRCマンションへの支援、トの開催、公民館等での世代間交流イベントなどを実施しているという回答を得た。

ソフト面では多目的交流施設におけるコンサー④貴市の多世代共生型まちづくりと再開発手法のマッチングについてどのように思われますか。
回答内容
今後、人口減少や、少子高齢化社会を迎える中で都市機能の拡散を抑え、多様な都市機能が中心市街地に集積した、高齢者を含む
多くの人にとって暮らしやすく、歩いて暮らせて賑わいあふれる「持続可能な都市構造」への転換が必要と考えており、都市機能の集積手法として再開発はマッチングしていると思われる
現時点で、当市において多世代共生型まちづくりに対する具体的な取り組みはなく、専門部署の設置など体制の検討に留まっているところであり、問いに答えられる状況にない。
しかしながら、利便性の高い地域に医療、福祉等の都市機能を集約し、誰もが安全、
安心して暮らしていけるまちづくりを目的とした当市の再開発事業の考え方には相通じるものがあると思う
市街地再開発事業は様々な手続きが必要なため、計画から供用開始までかなり長い年月を必要とする。
このため、高齢者施策とのマッチングでは計画段階と供用開始時点での住民ニーズが異なる可能性がある。
より将来を見据えた計画を盛り込むことが求められると考える2018 No.195

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回答内容
駅前の市街地再開発事業における、持続性のあるまちの賑わい創出の観点では、高齢者支援施設については不安要素があると考えられる。ただ、これから超高齢化社会に突入する地域においては、
コンパクトでスマートな地域を目指す必要があるため、地域の需要に応じ適正規模な施設であれば、再開発事業への参画は可能ではないかと考えられる事業の必要性、有用性は認めるところだが、法定再開発事業では事業規模が大きくなってしまい、地方都市の現状ではなかなか難しいと思われる
再開発によりハイスペックな設備機器を導入した暮らしはより便利になる一方で、高齢者はハイスペックな設備の使い方の理解に苦しむことや高額な管理費が支払えないといった声もあり、再開発手法については慎重に進めていくべきだと思われる
再開発の目的は医療福祉施設の建設ではないが、医療福祉施設の建設のため、手法として再開発が活用され、結果、社会ニーズに応えることはあると思われる。ただし、それぞれの地域には多世代共生型のまちづくり以外にも様々な課題があり、再開発によりそれらの課題が解消されることや、今以上の発展ができることが再開発制度にとって重要と考える。そのようなことから、多世代共生型
まちづくりと再開発手法は必須のものとは考えない
多世代共生型のまちづくりの重要性は認識しているが、再開発事業についてはあくまで事業手法の一つと考える
多世代共生型まちづくりは、再開発手法を活用することは否定しないが費用対効果の点で現実的でないと思う。むしろ、「サ高住」と日本版CCRCを組み合わせるなど、ソフト的な仕組みで誘導する方向に魅力を感じる
当市では過去に大きな災害がなく、土地への定着性・依存性が強いため、高齢化率の高い中山間地から市街地へ移住（高齢者のまちなか居住）は同意が得られずほぼ不可能である。再開発の手法を用いた整備にて限定的な対策は可能と思われるが、市全体的な問題の解決策としては適していないのではないかと思われる

・再開発手法とのマッチング（親和性）についてることや、地方都市では事業規模が大きくなりの意見は、人口減少社会・少子高齢化社会におすぎてしまう、費用対効果の点で課題が残るとける「持続可能な都市構造」への転換におけるいう声のほか供用後の床の管理費が高く支払え

都市機能の集積手法として、また利便性の高いないといった声もあった。

地域に医療・福祉等の都市機能を集約し、だれまた市の抱える課題は多世代共生だけではなもが安全、安心して暮らしていけるまちづくり

く、その他の課題についても再開発で解消できについて再開発とマッチングしている、というる制度設計を希望する声もあるなど、特に地方肯定的な意見がある。その一方、再開発事業で都市に多世代共生型まちづくりと再開発との親は計画から供用開始まで長い年月を有すること

和性については、現時点では多くの課題があるになり、住民ニーズとのマッチングに課題があとの意見が多くみられた。

設問６：その他なにかお気づきの点、ご意見等ございましたらご記入ください（自由記述）①想定していたメリットとの差異について
再開発事業で高齢者福祉施設・住宅を整備すると、高齢者が利便性等の観点から再開発ビルに移住するケースが考えられる。
しかし現状、住宅の供給過多社会（H25空き家率：13.5％）に突入し、今後も空き家率が急上昇すると予測されている中、再開発事業
で鉄道駅周辺の市街地に施設と人を集中させ、郊外住宅地、農村部等の空き家の増加を促進させる可能性があることが課題とな
るのではないか。少子高齢化社会に対する市街地再開発事業における、都市環境の整備とコンパクトシティーの連帯条件の付加
及び、都市と地方、
また地方における市街地と農村部の共存や淘汰等、社会の変化に応じ、狭義ではなく広義的に考える総合的な仕組みが必要になっているのではないか。

その他の意見として、日本のこれからは少子高齢化社会に突入し人口減少下によるまちづくりの視点が必須となる中で、都市と地方、市街地と郊
外部など広義に捉える総合的なまちづくりの施策の必要性の意見があった。

40

2018 No.195

■アンケート結果からみた考察
地方公共団体のアンケートから以下の内容が浮き彫りになった。
【高齢者福祉施設等の導入経緯と導入目的】
・事業成立のための保留床処分として高齢者福祉施設等の導入に至っている地区が多くみられる。また、
行政施策または事業者提案として導入検討されたものが大半であった。
【高齢者福祉施設等の導入の効果等（メリット及びデメリット）】
・導入によるメリットについて多数の意見をいただいた。高齢者福祉等を導入した先進事例地区では、「高齢者に適した立地・サービス」、「中心市街地の活性化・利便性の向上」、「事業性が高い」、「世代間交流・
多世代が暮らしやすい街」などの施設・環境となる点が多数評価されている。
・導入によるデメリットとして、「賑わいの創出効果が薄い・商業との兼ね合い」、「事業リスク（空室・
撤退など）
」
、
「資金の問題（単独施設との比較による設備などの割高）」などの課題が指摘されている。
・想定していたメリット及びデメリットと開業後の導入効果の差異については、総じてポジティブな回答をいただいた。
【多世代交流型まちづくりとのマッチングについて】
多世代交流型まちづくりと再開発事業の有効性について多数の意見をいただいた。都市機能の集積手法としての肯定的な評価・理解のある回答がある一方で、事業関係者が多く多方面にわたって複雑となり、時間を要し、事業化が容易でないなど、有効性について慎重意見も多数あった。
【アンケートのまとめ】
今回のアンケートの回答は「再開発事業に高齢者福祉等の用途を導入した先進事例地区」から、事業実現に導けば、導入効果も期待通りに得られ、さらに想定以上の効果もみられるなどの波及効果もあるというものであり、再開発事業はまちづくりのひとつの手法として一定の評価や期待があるとの認識が得られた。また、再開発事業推進の立場からも保留床処分先確保等の面で事業実現に資するものである
ことが確認できた。
一方で、今日のまちづくりの課題は多様化しており、それぞれの都市、地域が抱えている状況も様々であり、同じ地方自治体で複数の事業を手掛け実現できるところが限られている状況もある中、再開発事業に限らず、それぞれ適切な解決策が望まれている点が明らかになった。
■事例ヒアリング
前述のアンケートの回答をいただいた「再開発事業に高齢者福祉等の用途を導入した先進事例地区」の中から、①導入した施設規模が大半を占める地区、②アンケートの回答で導入効果を評価されている地区を基準に８地区を選定し、地方公共団体の担当部局の方に「従前地区の課題」、「再開発後の評価」、「事
業後の課題・要望等」を伺うためのヒアリング調査を実施しましたので、次頁より報告いたします。

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ヒアリング事例１：恵庭駅西口地区
従前地区の課題
市内で最も乗降客の多いJR恵庭駅西口に面する中心市街地に位置しているが、空き地や空き店舗等の未利用地が点在しており、土地の有効活用・高度利用がされていない状況であった。

ヒアリング部署：建設部都市整備課
事業データ
事業期間：2012年度～ 2015年度
施 行 者：アルファコート恵庭駅西口開発株式会社
所 在 地：北海道恵庭市相生町２番１
地区面積：4,956.66㎡
建築面積：1,472㎡
延床面積：9,913㎡
導入機能：有料老人ホーム、クリニックモール、
保育所、商業施設ほか

再開発後の評価
恵庭市の「顔」に相応しいまちづくりを目指し、区画整理事業との一体的施行で事業化した。商業規模が限られる中で商業・業務及び医療福祉機能などの生活利便施設を計画し、また駅自由通路と直結することにより、地区の高齢者施設を利用・訪問者を含め周辺部の通行量が増えると同時に施設内の商業施設も賑わいに貢献している。
事業の課題・要望等
隣接の病院とは駅自由通路により行き来がしやすくな
り、連携が図られている一方、施設内のクリニックモー
ルの出店が進まず、当初想定した高齢者施設とクリニックの連携機能が充分果たせていない。
市では都市計画マスタープランに「歩いて暮らせるまちづくり」を掲げているが、当施設だけでなく、近隣に計画中の保健・健康施設との連携をどのように図るか、
今後の検討課題である。

ヒアリング事例２：稚内駅前地区
従前地区の課題
水産加工業の衰退により人口が減少し、商業施設の郊外化により市街地の空洞化が進行し、かつての「マチ」の賑わいを失いつつある中、JR稚内駅前に位置する当地区の再整備が望まれていた。

ヒアリング部署：建設産業部都市整備課
事業データ
事業期間：2008年度～ 2012年度
施 行 者：稚内駅前地区市街地再開発組合
所 在 地：北海道稚内市中央３丁目６番１号
地区面積：4,335㎡
建築面積：22,06㎡
延床面積：6,785㎡
導入機能：サービス付き高齢者住宅、グループホーム、
映画館、市民活動室、キッズルーム、
商業・飲食施設、バスターミナル、
JR駅改札

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再開発後の評価
JR稚内駅とバスターミナルが吹き抜け空間でつながり、
42年ぶりに復活した映画館を中心に道の駅、まちなか情報コーナー、交流施設、商業施設等の多様な賑わい施設の集積ができ、季節ごとのイベントの開催とともにまち
なかの賑わい創出に貢献している。
また、高齢者が安心してまちなかで暮らせるサービス
付き高齢者向け住宅やグループホームは入居待ちの状況となるほどの人気を得ている。
事業の課題・要望等
保留床取得に高いハードルがあり、SPCが映画館などの保留床を取得するスキームで再開発事業の資金調達を実施した。今後の機能更新が課題である。

ヒアリング事例3：多賀城駅北地区
従前地区の課題
計画当初は高層住宅（分譲）等を想定していたが、不動産市況の変化等事業性に課題があることなどから福祉施設中心（福祉+図書館）の用途構成で変更調整した。行政＋民間活力で床処分を実現。各種補助金（地方都市リノベ）の各要件をクリアできる用途構成。

ヒアリング部署：建設部市街地整備課
事業データ
事業期間：2008年度～ 2016年度
施 行 者：多賀城駅北開発株式会社
所 在 地：宮城県多賀城市中央二丁目４番３号、８番１号、91番１
地区面積：4,052㎡
建築面積：2,659㎡
延床面積：7,014㎡
導入機能：図書館、商業、診療所、子育て支援施設、保育園、高齢者施設、住宅、駐車場

ヒアリング事例4：大曲通町地区

ヒアリング部署：企画部総合政策課
事業データ
事業期間：2009年度～ 2015年度
施 行 者：大曲通町地区市街地再開発組合
所 在 地：秋田県大仙市大曲通町708番他、福住町164番１他
地区面積：21,286.20㎡
建築面積：13,031.93㎡
延床面積：49,948.81㎡
導入機能：病院、バスターミナル、児童福祉、高齢者福祉・健康福祉

再開発後の評価
行政計画に基づく福祉施設の導入でないため、その点については評価できない。
図書館の導入は駅前に人が集まる空間を創出できた。
市内だけでなく周辺市町村からも鉄道を利用した集客効
果があり、当市に明確な中心ができたと評価している。
再開発ビルオープン後に近隣に分譲マンションが販売されるなど、まちづくりとして効果はあると感じている。
事業の課題・要望等
図書館はCCC方式により民間により導入しているため、その将来にわたる事業性について不安はある。
当初の計画に比べ事業費が膨らんだ結果、市の負担が大きくなった。関連する他事業も複数あり、それぞれ国費を導入している。さらなる支援は期待したいが困難な面もあるだろう。

従前地区の課題
駅前にある既存病院が老朽化し、設備更新にも課題が多く、地域中核病院として課題となっていた。移転新築、改築を検討していたが課題があり計画は頓挫していた。一方、近隣デ
パート閉店に伴う中心部の空洞化も進み、新たな対応に迫られた。様々な手法を検討した結果、補助金が期待できる再開
発事業で中心市街地再生という方向に至った。商業用途も検討したが保留床処分に課題があると判断し導入せず、権利者の増し床方法により適切な事業規模として病院再生を進めた。また病院建替え予算の財源の使用期限の制約もあった。
再開発後の評価
もう少し賑わい機能もあったほうがよいとの声もあるが、商業テナント等の誘致確保が難しかった。ソフト事業として
地元婦人会が朝市を定期的に開催しているほか、広場では民間主催のイベントも開催している。高齢者福祉（ショートス
テイ）と医療との連携効果がある。また高齢者福祉だけでなく、幼稚園（子育て）の効果も評価している。医療機能が駅前に残ったことは大きく評価されている。鉄道やバスによる通院が利便性の評価を上げている。
事業の課題・要望等
地区との動線的繋がりが弱く今後の課題と認識している。
また、まちの中心部に最新の医療施設があることにより、住民の安心感は高まっているようだ。商工団体等ではまちづく
りは「地域経済への波及効果のあるもの」という声があるが、今回はその逆の発想で事業をまとめた。その経験から今後の地方都市での中心市街地活性化は、医療や福祉などの都市機能の集積なしでは定住に安心できる機能の確保といえず、コンパクトで利便性の高いまちづくりにより人の流れが生まれ、はじめて賑わいが創出されるものと考える。

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ヒアリング事例5：柳ケ瀬通北地区
従前地区の課題
２棟の商業ビルに映画館や飲食店等が入居していたが、中心市街地の衰退等により来訪者の減少、空き店舗化が進行。また、建物の老朽化に伴い防災機能の低下も進行していた。

ヒアリング部署：都市建設部市街地再開発課
事業データ
事業期間：2007年度～ 2011年度
施 行 者：柳ケ瀬通北地区市街地再開発組合
所 在 地：岐阜県岐阜市柳ケ瀬通１丁目・２丁目、小柳町
地区面積：約0.15ha
建築面積：約600㎡
延床面積：約4,100㎡
導入機能：介護併設サービス付き高齢者向け住宅、
賃貸住宅、商業施設

再開発後の評価
柳ケ瀬再生のトップランナーとして、超高齢社会を迎えた時代のニーズと地方都市のポテンシャルにあった「身の丈再開発」により事業が進められた。
介護サービス等が充実した高齢者向け住宅と一般賃貸住宅はほぼ満室稼働しており、まちなか居住の促進に寄与している。
事業の課題・要望等
再開発として規模が小さい本事業のみで柳ケ瀬地区を再生することは困難である。一方で、商業地である柳ケ瀬に新たに住宅需要が創出されたことにより、今後に続く再開発においてより多くの住宅、店舗を含めた複合用途の整備による居住人口の増加や、来街者の増加が望まれる。

ヒアリング事例6：岐阜駅西地区
従前地区の課題
県庁所在都市の駅前でありながら、老朽化した低層建物が大半を占める低未利用地区であった。商業用途による開発を検討するも、経済状況の変化等により事業が停滞していた。このため住宅を主用途とする複合施設へと方針を転換するとともに、県の福祉政策と連携し、サービス付き高齢者向け住宅を導入することとなった。

ヒアリング部署：都市建設部市街地再開発課
事業データ
事業期間：1988年度～ 2007年度
施 行 者：岐阜駅西地区市街地再開発組合
所 在 地：岐阜県岐阜市橋本町２丁目52番地
地区面積：約1.1ha
建築面積：約5,400㎡
延床面積：約58,000㎡
導入機能：分譲住宅、サービス付き高齢者向け住宅、商業、福祉・医療等施設、放送局、
スカイラウンジ、駐車場

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再開発後の評価
当初、住宅の分譲に関して不安視する声もあったが、思いのほか好況により即完売となり、その後のまちなか
居住政策を先導することになった。サービス付き高齢者向け住宅の入居も順調。
また、権利床を共有床とし、商業施設として一括して運営委託することで安定的に運営している。
最上階を市（権利床）の展望施設として無料開放しており、開業以来、安定した集客を続けている。
事業の課題・要望等
これまで進められてきた再開発事業において、住宅のニーズは比較的高かったが、商業施設・業務施設等の新規誘致は厳しい状況にあった。
一方で、居住人口の増加は新たな需要の創出に繋がることが期待されており、今後も継続的・連鎖的な事業展開が望まれる。

ヒアリング事例7：三田駅前Bブロック
従前地区の課題
当地区はJR三田駅、神戸電鉄三田駅を抱える三田市の玄関口であるが、閉鎖された大規模店舗や老朽化した木造家屋が集積し、土地の利用状況が極めて不健全な状態であった。

ヒアリング部署：都市整備部都市整備課
事業データ
事業期間：2007年度～ 2017年度
施 行 者：三田駅前Bブロック地区市街地再開発組合
所 在 地：兵庫県三田市駅前町1004番
地区面積：約0.9ha
建築面積：3,829㎡
延床面積：29,882㎡
導入機能：高齢者向け分譲マンション、
特別養護老人ホーム、認可保育所、ファミリー向け分譲マンション、駐車場、
店舗

再開発後の評価
公共交通機関が集中し、バリアフリー化が進んでいる
こと、徒歩圏内の商業施設、医療施設など駅前立地の有効性を生かし、３世代の共生が可能な社会を目指した高齢者施設、ファミリーマンション、認可保育所等を整備した。好調に入居が進んでいる。
保育園児と老人ホーム利用者のふれあい活動、隣接再開発のスーパーマーケットの売上も上昇するなど、相乗効果を発揮している。
事業の課題・要望等
本再開発事業成功の裏返し現象も考えられる。
高齢者向け施設についてはまちの賑わい創出の観点から、作りすぎるとまちの連続性を欠く不安があり、適正規模に留意する必要がある。
また、駅前立地の高齢者住宅が農村部や郊外の空き家を増やす恐れもあり、コンパクトシテイの計画において総合的観点が必要になる。

ヒアリング事例8：栄・常盤地区
従前地区の課題
佐世保市内の目抜き商店街の中央に位置する当地区であるが、郊外部への大規模商業施設の立地によって空洞化が進み、従来の賑わいが失われつつあり、地元の方々に危機感が拡がっていた。この危機感から地元の勉強会を契機として、４街区連動した街区更新事業としてスタートした。

ヒアリング部署：都市整備部まち整備課
事業データ
事業期間：2005年度～ 2015年度
施 行 者：栄・常盤地区市街地再開発組合
所 在 地：長崎県佐世保市栄町５番９号
地区面積：約0.9ha
建築面積：4,735㎡
延床面積：34,375㎡
導入機能：住宅、商業、公共公益、高齢者施設、医療、駐車場

再開発後の評価
高齢者を中心とした郊外から都心部への転居需要が多く、当初より高齢者関連施設の導入が計画された。利用
料金は周辺より高く設定されているが、開発後も安定した入居率、利用率が維持されている。
商業に関しては、従来テナントの多くが転出し、現況
テナントは新規に誘致された。事業により整備された駐車場に関しても稼働率は高い状況である。
事業の課題・要望等
有料老人ホームについては再開発と介護保険適用の許認可が連動しておらず、適用外の施設として当初開業していた。後に、事業者独自の努力で適用施設として運営されている。

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