人口減少社会の再開発の方向性についてのケーススタディその２〜再開発事業における子育て支援施設・高齢者介護施設導入に関するアンケート調査報告〜
調査研究委員会

再開発事業は平成30年３月末に全国で916地区が事業完了し、これまで土地の高度利用や公共施設の整備、防災性の向上などについて、都市構造の課題改善に大きく寄与してきました。
一方で、ご承知のとおり日本の総人口は2010年の１億2,806万人をピークに減少に転じ、同時に生産年齢人口の減少や高齢人口が増加し、「少子高齢化」が急速に進展しています。
このような社会構造の大きな転換期を迎える現在、新たな経済成長に向けた取り組みが喫緊の課題となっています。
こうした背景を踏まえ、当委員会では人口減少社会における再開発の方向性について議論しており、2016年度からは「人口減少社会の再開発の方向性についてのケーススタディ」を主たる研究テーマに掲げ、人口減少社会で再開発が寄与するものについて二つの部会を立ち上げ、再開発事業の果たすべき役割について実態調査及び検証作業を行いました。
本誌No.188（2017年７月）では、2016年秋に当協会法人正会員に対し再開発事業実務者としての立場からみた実態調査について実施・分析した結果を報告いたしました。
今回はその続編として、再開発ビルに入居した子育て支援施設・高齢者介護施設の運営事業者に対して再開発事業における子育て支援施設・高齢者介護施設に関するアンケート調査を昨年末に行いましたので、その結果について報告いたします。
アンケート調査にあたり御協力いただいた各社御担当者をはじめアンケートに御回答いただいた運営事業者・担当行政の御担当者に厚く御礼申し上げます。

運営事業者アンケート結果の考察○アンケート概要
アンケートの目的：施設運営事業者からみた市街地再開発事業への子育て支援施設・介護施設導入における課題の把握
実 施 時 期：平成29年11月〜12月
アンケート先：協会会員を経由して再開発事業施設に入居された各運営事業者・行政窓口回

答

数：15団体、14地区、27施設
うち東京23区内：７団体、６地区、８施設
うち東京23区外：８団体、８地区、19施設■施設の種類・子育て支援系施設：12施設（延べ10団体）※自由回答で挙げられていた「企業主導型保育事業所」（１施設）を含む
・介護福祉系施設 ：15施設（延べ７団体）※自由回答で挙げられていた「小規模多機能型居宅介護施設・認知症高齢者グループホーム」「訪問介護施設」（２施設）を含む

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子育て支援系施設
行政施設としての「子育て支援センター」

4

行政施設としての「保育所・幼稚園」

1

民間の幼稚園1

民間の保育所

その他（自由回答）

認可保育所

4

認証保育所（東京都）

1

認可外保育施設0

企業主導型保育事業

1
計12

介護福祉系施設
行政施設としての「地域包括支援センター」

1

民間事業者が運営介護付有料老人ホーム

2

民間事業者が運営住宅型有料老人ホーム

2

民間事業者が運営

健康型有料老人ホーム

0

民間事業者が運営

サービス付き高齢者賃貸住宅（サ高住）

1

民間事業者

シニア向け分譲マンション1

地域密着型施設

社会福祉法人・地方自治体・NPOなどが運営する地域密着型の介護施設

グループホーム

1

介護保険施設社会福祉法人や地方自治体などが運営する公的な介護施設

特別養護老人ホーム

1

その他（自由回答）

小規模多機能型居宅介護施設・認知症高齢者グループホーム

1（自由回答）

訪問介護1

主に民間事業者が運営する「有料老人ホーム」

高齢者向け住宅

訪問介護ステーション

2

計■入居した再開発ビルの建物に関する権利関係について・建物に関する権利関係についての有効回答数は16件で内訳は、①所有７件、②普通借家４件、13■再開発ビルの中で施設運営しても良いと判断した理由（重複回答あり）
・判断理由をみると、「総合的に判断」を挙げた事業者は５件だった。

③定期借家３件及び④業務受託によりサービス・具体的な判断理由では、「需要見込み」を挙げのみを提供している運営事業者が２件であった事業者が12件で最も多く、「面積・設備等のた。

ハードに対する満足度」が７件、「競合他社の状況や賃料等の経済条件」を挙げた事業者が５■事業運営のきっかけとなった要因について件、「従前から施行地区内で営業または不動産・事業運営に至るきっかけは、①再開発事業施行保有」を挙げた事業者が３件と続いている。

地区内に従前から不動産を所有していたケース

・その他、「従業員確保」の観点や「ブランド広３件、②事業運営者の公募に応募したケース５

告効果」を挙げた事業者がそれぞれ２件であっ件、③再開発事業の関係者に自ら相談したケーた。

ス３件、④コンサルタントからの事前相談があ・自由回答では「地域貢献」、「地域貢献による企ったケース２件、⑤同デベロッパーから１件、業イメージの向上」、「企業理念との合致」等を⑥同ゼネコンからが１件であった。

挙げた事業者がいた。

・また、行政の上位計画における位置づけ１件、行政による誘致１件であった。

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35もともと再開発事業区域内で営業していた

１

もともと再開発事業区域内に不動産を所有しており、権利変換で床を取得するのであれば追加投資が軽くなるため決断した

２

立地・利便性がよく、需要が見込めた

11

立地・利便性がよく、従業員確保にプラスだった

２

周辺に競合相手がなかったので、採算が見込めた

１

周辺に競合相手が居たが、サービス内容・顧客帯が異なるので、採算が見込めた

１

面積・設備等のハードについて、満足できる水準だった

４

面積・設備等のハードについて、協議により満足できる水準に到達した４提示された賃料等の経済条件が良かった

１

提示された賃料等の経済条件等について、協議した結果、採算が見込めた

２

大規模な再開発ビルなので、ブランド広告効果が見込めた

２

大規模な再開発ビルで、分譲マンション戸数から需要が十分見込めた１

立地・面積等のハード、賃料・購入価格等の条件から、総合的に判断した

５（その他自由回答）
・保育所が不足していた当地区周辺での地域貢献のため

１

・地域貢献による企業イメージ向上のため

１

・公募段階でハード面の確認はできなかった

１

・想いを伺い、共感したため

１

・行政との協議により、認可保育所としての開園を認められたため

１

・当再開発ビル全体の管理運営を当社で行っており、子育て支援施設の管理運営についても一体的な管理運営が可能と判断した。
さらに子育て世代を街中に呼び込み、賑わい性の創出を図ることは、当社の理念に合致する

１■再開発ビルに入居した感想について（重複回答あり）か「想像以上」の満足を感じている。

入居してよかった

11

・「施設の稼動状況や売上げ」についても、９件可もなく不可もない

0の事業者は「想像どおり」か「想像以上」の満

細かな問題点があるが、退店するほどの問題ではない

2

大きな問題点があり、入居は失敗だった

0

・自由回答は３件あり、アンケート回答時点で入建物プラン・規模は想像以上だった

2

居前であった事業者が１件、行政施設内での運建物プラン・規模は、想像したとおりだった

7

建物プラン・規模は、想像したものより劣っていた

0

もう少し規模を広くすればよかった

5■区分所有建物に対する考え方について（重複回答あり）

もう少し狭くてもよかった

0・「区分所有建物」に対する考え方については、施設の稼働率・売上等が、入居前の想定よりもよい

3「特に阻害要因とはならない」と回答した事業

施設の稼働率・売上等は、入居前の想定とおりである

6

者が12件（行政施設内での運営事業者１件含む）施設の稼働率・売上等が、入居前の想定よりも悪い0であった。

・単純に良し悪しの判断では、「良かった」と「退店するほどの問題は無い」を合せると13件であり、逆に入居は失敗だった等「悪かった」と回答した事業者はいなかった。
・「建物プラン・規模」については、「もう少し規模を大きくすれば良かった」と回答した事業者

36が５件いたが、９件の事業者は「想像どおり」

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足を感じている。

営事業者からの回答で、「建物プラン・規模は公募条件であった」との回答が１件あった。

・管理規約上の手続きの複雑さや煩わしさを挙げた事業者がそれぞれ１件であった。

特に阻害とはならない

11

内部設備の交換・模様替え等の管理規約上の手続きが煩わしい

1

管理規約上の手続きはよく分からない

1（その他回答）・行政施設のため回答なし

１

・あくまで業務委託の中でサービスを提供しているに過ぎず、施設そのものは市の施設であることから特別な阻害要因はない

１■再開発ビルへの出店について（重複回答あり）

動的であることを理由として「出店を控えたい」

・今後、再開発ビルへの出店を希望する事業者はと回答した事業者はいなかった。

11件あり、その理由として「立地の魅力」を評

・自由意見としては、「施設計画の企画・設計段価した事業者が５件、「過去の出店実績」を評階からの関与」を望む意見、「需要と流動的な価した事業者が４件、出店実績はないが、今後事業のスケジュールにおける出店のタイミング出店するため「再開発事業について知識を得たなどが合えば」と条件付きで出店を検討したいい」と回答した事業者が２件あった。という意見がそれぞれ１件あった。

・共同ビルである再開発ビルの出店は制約が多い

・一方、介護事業においては、権利変換による床こともあり、「出店を控えたい」または「判断取得以外、事業採算を確保することが困難であできない」と回答した事業者はそれぞれ１件にるとの認識を示す事業者が１件あった。

留まる一方で、再開発事業のスケジュールが流再開発ビルは、立地が良いので魅力的であり、積極的に出店したい

5

再開発ビル入居の経験があるので、今後も出店したい

4

再開発事業は、事業スケジュールが流動的なので、出店は控えたい

0

再開発ビルは、建物ハード系が思い通りにならないので、出店は控えたい

1

再開発事業はよく分からないので、判断できない

1

再開発ビルへの出店を検討したいので、再開発事業について、知りたい

2（その他自由意見）
・認可保育所は設計上の制約もあるので、企画・設計段階から関わることができるのであれば積極的に出店を検討したい

1・需用とタイミング等の条件が合えば、利用していきたい

1

・一般的に、介護事業単体で整備する場合に比べ高くなり、介護事業の採算性は厳しくなると感じている。土地所有からの権利変換
以外は事業の採算性の面からして展開業種が限られてしまうことなどもデメリットを感じている

1■再開発ビルの出店に当たって最も重視する事項について
立地・利便性12

周辺での競合他社の有無

2

建物内部における階層、位置等

3

面積、室数等の規模

10

出入口等の動線、設備等

3

購入価格・借家賃料等の経済条件

10

再開発ビル竣工時期の確実性

2「民間有料老人ホーム」なので、都道府県の特定施設の指定が受けられるかどうか

2

行政からの運営費補助、利用者料金助成等の内容

4（その他自由意見）
・住宅型有料老人ホームでは、運営事業者としては、採算性では介護付有料老人ホームとなるのが理想

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・再開発ビルに当たって最も重視する事項につい【行政施設としての「地域包括支援センター」】ては、「入居施設などのハード面の要素」を挙・通常の事業所の事務施設と同様及びバリアフげた事業者が計16件で最も多く、利便性や競合リーであること。

他社の有無など「立地特性」を挙げた事業者が・特別グレードの高いものは必要なし。

計14件、「購入価格や賃料」などの経済条件を【有料老人ホーム】

挙げた事業者が10件、「行政の許認可や助成内・消防、建築において、有料老人ホームの要件容」を挙げた事業者が６件と続き、「竣工時期が満たされることが条件。の確実性」を挙げた事業者は２件であった。

・賃貸マンションのグレード。
【小規模多機能・グループホームの複合施設】■再開発ビルの出店に当たって希望する、面積等の条件について・小規模多機能：５室以上
・小規模多機能：駐車スペース２台以上

・再開発ビルへの出店に関する条件については、各施設により以下の回答を得た。
・認可保育所：110〜120坪・グループホーム：18室・離設（利用者が建物の外に出ていってしまう）対策設備

・学童保育事業：45〜60坪

上記のほか自由意見としては、下記回答があっ・いずれもスケルトン渡し。できる限り柱がなた。

い空間がよい。

・認可保育所は児童福祉法・バリアフリー法な・認可保育所：200〜350㎡

どの制約を受けるため、与えられた空間で整・保育園：面積は500㎡、部屋数は３部屋程度備していくことがとても困難。また、０歳児・高齢者分譲マンション：100戸以上から預かる施設であることから、運営上でき・介護施設（有料老人ホーム）：50〜100室

る限り死角ができないように設計していくこ

・小規模多機能・グループホームの複合施設：とが求められるので無柱空間を希望。今回の法律上必要な基準以上であればよい

物件は無柱空間だったため、内装設計がスム（いずれも各運営事業者の個別自由意見で、地ーズにできた。最近、再開発の話をいただく

域が異なるのであくまでも参考までに）ことが多いが、ほとんどが構造壁だらけの物件である。この空間にどうしても保育園（子■設備等のハード面の条件の目安について育て支援施設）を入れなくてはならないので・再開発ビルへの出店にあたっての設備等に関す検討してほしいという依頼だが、必要面積さるハード面での条件としては、下記の回答を得えあれば保育ができるというわけではないのた。

で、可能な限り相談の余地がある段階でお誘【認証保育所（東京都）】

いいただけると嬉しい。

・室内仕様は通常の事務所と同等。厨房やトイ
レ・遊び場等が整備されていること。
・採光や２方向避難（避難通路）が確保できる設であるが、出店にあたり小売等の商業施設に比べ子育て支援施設は経済条件で競争力がこと。

ないので、入居に困難が伴う。まちづくりの【認可保育所】

一環として優先入居できるよう行政・開発者

・１階もしくは２階（３階以上になると要件が等に配慮していただきたい。

より厳しくなるため）。
・メイン階段以外のもう１方向の階段・認可基準を満たす外構整備天井高2,500mm程度（オフィス仕様では天井が高すぎる）。
・FIX窓よりはサッシ等、開閉できる窓が多いほうがよい。

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・再開発事業において子育て支援施設は必要施

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■アンケート結果からみた考察
今回の運営事業者に対するアンケート結果から、以下の課題などが浮き彫りになった。
【再開発ビル（区分所有ビル）への入居に対する満足度等】
・再開発ビルへの入居を評価する事業者が多くみられた。一般論としても「今後も機会があれば入居したい」などの意見が多くあり、入居需要は十分あると思われる。
【運営事業者の入居意思決定の重要要素】
・運営事業者が再開発ビルへの出店にあたって最も重視する項目は、①「ハード条件（面積・室数等の規模、出入口等の動線・設備、建物内部における階層・位置等）、②「立地特性（利便性や競合他社の有無）」、③「経済条件（購入価額・借家条件等）」の３つに集約されている。
・アンケート作成時に当委員会では、区分所有ビルであることが阻害要件となるのではないかと想定していたが、回答結果はほとんど阻害要因とはなっていなかった。
・「設備等のハードの条件」については、当協会会員に対して行った前回アンケート（No.188掲載）においても、導入施設の設置基準の問題や再開発ビル内での配置調整の困難さなどが出店を断念する理由として挙げられており、「施設計画の企画段階などでの関与」を求める意見があった。今回のアンケー
トにおいても、入居意思決定の重要要素として「ハード条件」が選択されていることから、再開発ビルの設計検討段階から介護施設等の導入を前提とした十分な検討を求められることが課題として挙げられる。
・当協会会員に対して行った前回アンケート（No.188掲載）では、流動的になりがちな再開発事業スケジ
ュールと介護保険施設の認定事業者決定時期等との時期的なマッチングが課題として浮き彫りとなっていた。しかし今回のアンケートでは、実際に入居した運営事業者から再開発ビルへの出店にあたって最も重視する上位項目に「竣工時期の確実性」は入っていなかった。
・再開発ビルに入居した運営事業者の感想は概ね肯定的な内容となっており、「経済条件」に関連する施設稼働率や売上高等が入居前の想定どおり、または想定を上回るケースが多く、想定より悪いとの回答はなかった。
・再開発事業の事業性の観点からみれば、各運営事業者が許容できる賃料や購入価格等の経済条件はやはり総じて厳しい。これら運営事業者の収益性に根本的な課題があり、行政からの運営費補助、利用者料金助成等に対する期待は大きい。
■今回の調査のまとめ
少子高齢化社会の対応策として、子育て支援施設・介護福祉系施設の整備充足は全国的な課題である。
中心市街地に計画される再開発事業での導入事例が相当数積み上がりつつある中で、前回の会員向けアンケート及び今回の運営事業者向けアンケートを通じて感じたことがある。
それは、建物計画・再開発事業収支・床配置調整等において依然課題があるのが実態とはいえ、一方でそれらの克服に向けた市街地再開発組合や事業関係者の努力に加え、有形無形の行政支援があって再開発事業が成功し、地域の賑わい施設となったとの意見もある。老朽化、衰退化した地域の更新・活性化に寄与する子育て支援施設や介護福祉施設等の整備の受け皿としての再開発事業に対し、行政等の理解と支援を今後もより一層期待したい。
次号では、人口減少社会・超高齢者社会における再開発事業に高齢者福祉等の用途を導入した先進事例のある地方公共団体にアンケート調査及び担当者へのヒアリングを実施した概要について、報告します。

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