第６章 昭和中成長期の不動産政策
第１節 昭和中成長期の不動産政策をめぐる経済・社会情勢
昭和中成長期は、高度成長時代と地価バブル時代の間、1973(昭和 48)年から 1985(昭和 60)年を中心とする。この時期を前の時期と区別する理由は、第 1 次・第 2 次の石油危機による中成長時代への転換である1。
当時は低成長時代の到来と言われていた。しかし、内閣府の国民経済計算により我が国の実質経済成長率を長期的に見ると、1956～73 年間は年平均 9.1％だったのに対し、1974～90 年間は 4.2％、1991～2015 年間は0.9％となっており、まさに高度成長、中成長、低成長という時代変化を示している。そこで、筆者の造語であるが、昭和の中成長時代という意味でこのようなタイトルを付した2。
1971～73(昭和46～48)年は、戦後を通じて我が国の経済社会が特に激動した時期であった。1971(昭和 46)
年のドル・ショック3、円の変動相場制への移行、金融緩和の進行、田中角栄の「日本列島改造論」といった、一連の金融緩和・開発推進策の下で地価が急騰し、土地に対する投資・投機が大流行した。これに多くの法人・個人が参加し、「一億総不動産屋時代」と言われた。
「日本列島改造論」は、全国土の開発できる場所は全て開発するという方策を示すものであり、その提案者である田中角栄が首相に就任したこともあり、土地投資・投機が全国的に展開され、「狂乱地価」と呼ばれる地価の急上昇が進行した。住宅地の公示地価を見ると、全国平均で 1972(昭和47)年は 33.3％、1973(昭和 48)年は34.7％もの上昇率を示した。こうした地価高騰は、投資の仮需要に始まり、転売を重ねることにより次々と高値に吊り上げられていったのである。そして、これらの投機的な高値取引を支えたのは、ドル・ショック以降の金融緩和、過剰流動性経済であった。
そして、この時期のもう一つの特徴は、後の地価バブルの前提条件ないし基礎的環境を準備・形成した時期でもあることである。
コラム：都市政策大綱と日本列島改造論
1968(昭和 43)年に自由民主党都市政策調査会(田中角栄会長)が作成した「都市政策大綱」は、前文、第 1 都市政策の基本方向、第 2 土地政策、第 3 都市対策、第 4 地方開発の方向、第 5 財政・金融政策により構成されたが、土地政策については、土地利用と公共の福祉／土地の計画的利用／空中と地下の利用／土地の区画整理／開発利益の還元／土地の収用／土地の補償／土地委員会の設置／土地の基準価格／土地利用と税制について取り上げた。土地政策を重要な柱の一つに位置づける中で特に、「土地の利用については私権よりも公共の福祉を優先させる」、「地価上昇による利益
は土地所有者のみが独り 占めすることなく、その一部を社会に還元して社会的な不公平を解消する」など､ 当時としては相当踏み込んだ方針を示した点が特徴的である。
これに対し、第三次佐藤栄作内閣の通商産業大臣であった田中角栄氏が自由民主党総裁選を翌月に控えた 1972(昭和47)年 6 月に発表した国家ビジョンである「日本列島改造論」は、上記大綱がベースになっているものの、土地対策は目次の細目にすらなく、その扱いは極めて軽くなっている。

115

第２節 昭和中成長期の国土政策と地価対策
１．国土利用計画法(1)経緯「国土利用計画法」(「国土法」。1974(昭和 49)年 6 月 25 日法律92 号)は、戦後の不動産法制の中で最重要の法律の一つである。同法制定の背景は、地価高騰であった。同年 1 月に開催された地価対策閣僚協議会
は「土地対策について」という基本方針を決定し、土地問題を全国的な国土の総合開発の一環としてとらえ、規制強化を前面に出したが、同法や第８節で述べる市街化区域内農地の宅地並み課税の導入は、この方針を受けて実施された政策である。
その当時の地価高騰は、国内的契機、国際的契機が相関連してもたらされた。即ち、国内的契機としては、
いわゆる列島改造ブームがあった。大都市問題、土地問題、過疎問題等を解決するための提言として「日本列島改造論」を発表した田中角栄衆議院議員が 1972(昭和 47)年 7 月に首相となり、第一次田中内閣が発足したことにより、土地投資・土地投機が顕著になった。国際的契機としては、翌年の第 1 次石油危機がある。
その年の10月6日にアラブとイスラエルとの間で第四次中東戦争が勃発し、戦局を有利に導くためOAPEC(アラブ石油輸出国機構)が原油生産量を減らすとともに価格の引上げを決定し、原油価格は短期間のうちに 4倍以上になった。この原油価格急騰は、ガソリン・灯油等のエネルギー価格高騰のみならず、電気・ガス・バス等の公共料金の値上げをもたらし、これに伴い一般物価も高騰し、「狂乱物価」と呼ばれる現象が起きた。国民の間には物価上昇と物不足の連想が働き、トイレットペーパー騒ぎに象徴される物品の買いだめ・
売り惜しみの動きが物価上昇を加速させ4、同年 12 月の卸売物価指数は、前年同期比で 28.6％上昇した。地価高騰も加速し、前節で紹介したような上昇率を示した。
田中内閣は、主要施策として「国土総合開発法案」を準備していたが、当初の内容は、地域開発立法の体系的整備であった。しかし、法案準備過程で地価高騰への批判が高まったため、土地利用計画策定と土地取引許可制が導入された後、衆議院に付託されたものの、土地投機助長法案であるとの批判がなお激しく、成立が困難になった。一方、地価対策が急務であったため、与野党の協議に基づく議員立法として、法案から開発部分を切り離し、地価対策を強化した「国土利用計画法案」が成立した。これと関連して、「国土庁設置法」(1974(昭和 49)年 6 月26 日法律 98 号)も成立した。かくして、「国土利用計画法」は、国土全体にわたる国土利用計画及び土地利用基本計画を定めて土地利用の計画的調整を図る長期的な計画法という面と、土地取引に行政が直接に介入して取引価格の安定を図るという緊急の取引規制法という二つの面を持つ法となった。
コラム：日韓の「国土法」
韓国の「国土利用管理法」(1972 年 12 月 30 日法律2408 号)は、日本の「国土利用計画法」の影響を受けて成立した法律である。日本の国土法より早く成立したのは、日本側では本文で述べた事
情により立法過程が遅延していたのに対し、その法案を見た朴正熙大統領が直ちに立法するよう指示したからであるとされる。当時の韓国は戒厳令下で国会は解散され、立法権を大統領が遂行していたのである。
韓国の国土法の特徴は、①地域区分が重複指定されないこと(日本では 5 地域の指定面積を単純合計すると、国土の 144％に達する)、②国土法の地域区分と都市計画法や農地法等の適用範囲が一致すること、③非都市地域の利用方法(建ぺい率、容積率、用途)を直接規制するという個別規制法と116

しての役割も併せ持っていることである。また、運用上の特徴は、土地取引許可制を実際に実施したことである。ただし、地価抑制効果はあまりなかったと批判されているが、その理由は地価上昇
圧力があまりにも強かったことと脱法的取引が多かったことによる。
韓国の国土法は都市計画法と一元化され、「国土の計画及び利用に関する法律」(2002 年 2 月 4日法律 6655 号)が制定されたが、上記特徴はそのまま維持されている。
(2)計画法としての内容「国土法」は、国土利用の基本理念として「国土の利用は、国土が現在及び将来における国民のための限られた資源であるとともに、生活及び生産を通ずる諸活動の共通の基盤であることに鑑み、公共の福祉を優先させ、自然環境の保全を図りつつ、地域の自然的、社会的、経済的及び文化的条件に配意して、健康で文化的な生活環境の確保と国土の均衡ある発展を図ることを基本理念として行う」ことを宣言した。
計画制度には、「国土利用計画」と「土地利用基本計画」とがある。「国土利用計画」については、国、
都道府県及び市町村の 3 つのレベルで相互に調整のとれた国土計画を策定することとしている。国土利用計
画には、国土利用に関する基本構想、国土の利用目的に応じた区分ごとの規模目標及び地域別概要を定める。この計画は、10 年程度の長期計画であるが、これにより開発事業の実施を直接図るものではない。
（表６－１）国土利用計画の比較表
第一次

第二次

第三次

第四次

第五次

閣議決定日

1976.5.18

1985.12.7

1996.2.23

2008.7.4

2015.8.14

1.国土の利用に関(1)国土利用の基本方針(1)国土利用の基本方針(1)国土利用の基本方針(1)国土利用の基本方針(1)国土利用の基本方針

する基本構想（基本理念）（基本理念）（基本理念）（基本理念）

ア 国土利用をめぐる基

同左

同左

同左

・地域の自然的、社会本的条件の変化的、経済的及び文化的・本格的な人口減少社

条件に配慮して、健康会で全体として土地需で文化的な生活環境の要は減少

確保と国土の均衡ある

イ 課題

発展を図る

・国土管理水準の低下（基本的条件）（基本的条件）（基本的条件）（基本的条件）・自然環境と美しい景

・引き続き人口が増加

・当面の10 年間は、都・人口の増勢は大幅に・人口減少と高齢化の観の悪化

し、都市化が進展し、市化の進展、経済諸活鈍化。経済活動は構造進展によりは市街化圧

・災害に対して脆弱な

経済社会活動が拡大

動の拡大が進む

変化を伴いながら、成力が更に弱まり、市街

国土

熟化

地の人口密度の低下がウ 国土利用の基本方（土地需要）
・極力土地の有効利用（土地需要）（土地需要）

進む

針を促進し、可能な限・増勢は鈍化するもの

・都市的土地利用につ（土地需要）

・適切な国土管理を実り、その節減を図るの、なお増加する都市

いて高度利用及び低未

同左

現する国土利用（土地利用転換）

的土地利用について高利用地の有効利用を促・自然環境・美しい景

・土地利用の可逆性が度利用を促進すること

進観等を保全・再生・活容易に得られないこと

により効率化を図る（土地利用転換）及び利用の転換に限界（土地利用転換）

117（土地利用転換）用する国土利用

があることに鑑み、計同左

・土地利用の可逆性が・土地利用の可逆性が・安全・安心を実現す

画的な調整を図りつ

容易に得られないこ

容易に得られないこる国土利用

つ、慎重に行うと、かつ生態系をはじと、かつ生態系をはじ・複合的な施策の推進めとする循環系に影響めとする循環系や景観と国土の選択的な利用を与えることから計画に影響を与えることか・多様な主体による国的かつ慎重に行う

ら慎重な配慮の下で計

土の国民的経営画的に行う

エ 国土形成計画との（質的向上）
・災害に脆弱な国土構（質的向上）（質的向上）

連携造に鑑み、安全性を強・安全で安心できる、・安全で安心できる、

オ 地方分権の進捗状化

自然と共生する持続可

循環と共生を重視し

況や国会等の移転の検能な、美しくゆとりあ

た、美しくゆとりある討状況等を十分に踏ま

る国土利用

国土利用

える必要

(国土利用の総合的なマカ 東日本大震災の被ネジメント)

災地(原子力災害に起因地域における合意形成

する避難指示区域を含を図るとともに、地域

む)におけの実情に即して国土利る土地利用について

用の諸問題に柔軟かつは、被災地の復興・再能動的に取り組む生の状況を踏まえ、検（課題の実現）討を行う必要（課題の実現）・低未利用地の利用促（課題の実現）

低未利用地の利用促進進を図るとともに、都同左を図るとともに、都市市的及び自然的土地利

的土地利用と自然的土用が混在する地域にお地利用の適切な配置とける利用区分ごとの土組合せにより調和ある

地の適切な配置と組合

土地利用を進めるせの確保を図る（配慮事項）
地方分権の進捗や国会（配慮事項）

等の移転の検討(2)地域類型別の国土利・首都機能移転及び地(2) 地域類型別の国土(2) 地域類型別の国土用の基本方向

方分権

利用の基本方向利用の基本方向

・都市、農山漁村につ(2) 地域類型別の国土

・都市、農山漁村、自・都市、農山漁村、自いての方向

利用の基本方向

然維持地域についての然維持地域についての・都市、農山漁村、自方向

方向(2)利用区分別の国土利用の基本方向(3)利用区分別の国土利

然維持地域についての(3)利用区分別の国土利(3)利用区分別の国土利・農用地、森林、原用の基本方向方向用の基本方向用の基本方向野、水面・河川・水118

路、道路、住宅地、工・農用地、森林、原(3)利用区分別の国土利・農用地、森林、原・農用地、森林、原

業用地、文教施設等、野、水面・河川・水用の基本方向野、水面・河川・水野、水面・河川・水海岸及び沿岸域の基本

路、道路、住宅地、工・農用地、森林、原路、道路、住宅地、工路、道路、住宅地、工方向を定める

業用地、文教施設等、野、水面・河川・水業用地、文教施設、環業用地、公用・公共用

海岸及び沿岸域の基本

路、道路、住宅地、工境衛生施設等、レクリ

施設用地、低未利用方向を定める

業用地、文教施設、環ェーション用地、低未地、沿岸域の基本方向

境衛生施設等、レクリ

利用地、沿岸域の基本を定める

ェーション用地、低未方向を定める

利用地、沿岸域の基本方向を定める2.利用区分ごとの(1)国土の利用目的に応(1)国土の利用目的に応(1)国土の利用目的に応(1)国土の利用目的に応(1)国土の利用目的に応規模目標及び地域

じた区分ごとの規模のじた区分ごとの規模のじた区分ごとの規模のじた区分ごとの規模のじた区分ごとの規模の

別概要

目標

目標

目標

目標

目標

・基準年次は1972 年

・基準年次は1982 年

・基準年次は1992 年

・基準年次は2004 年

・基準年次は2012 年

・目標年次は1985 年

・目標年次は1995 年

・目標年次は2005 年

・目標年次は2017 年

・目標年次は2025 年(2)地域別の概要(2)地域別の概要(2)地域別の概要(2)地域別の概要(2)地域別の概要

・地域の区分は三大都・地域の区分は三大都・地域の区分は三大都・地域の区分は三大都・地域の区分は三大都市圏と地方圏

市圏と地方圏

市圏と地方圏

市圏と地方圏

市圏と地方圏・利用区分は農用地、・利用区分は農用地、・利用区分は農用地、・利用区分は農用地、・利用区分は農用地、森林、原野、水面・河森林、原野、水面・河森林、原野、水面・河森林、原野、水面・河森林、原野、水面・河川・水路、道路、宅川・水路、道路、宅川・水路、道路、宅川・水路、道路、宅川・水路、道路、宅地、その他、市街地の地、その他、市街地の地、その他、市街地の地、その他、市街地の地、その他、市街地の

概要を記述

概要を記述

概要を記述

概要を記述

概要を記述

3.必要な措置の概(1)国土利用計画法等の(1)国土利用計画法等の(1)公共の福祉の優先(1)公共の福祉の優先(1)土地利用慣例法制等

要

適切な運用

適切な運用

(2)国土利用計画法等の(2)国土利用計画法等のの適切な運用(2)地域整備施策の推進(2)地域整備施策の推進

適切な運用

適切な運用

(2)国土の保全と安全性(3)土地利用に係る環境(3)国土の保全と安全性(3)地域整備施策の推進(3)地域整備施策の推進の確保の保全及び安全の確保の確保(4)国土の保全と安全性(4)国土の保全と安全性(3)持続可能な国土の管(4)土地利用転換の適正(4)環境の保全と国土の

の確保

の確保

理

化

快適性・健康性の確保(5)環境の保全と美しい(5)環境の保全と美しい(4) 自然環境の保全・(5)土地の有効利用の促(5)土地利用転換の適正

国土の形成

国土の形成

再生・活用と生物多様進化(6)土地利用転換の適正(6)土地利用転換の適正性の確保(6)国土に関する調査の(6)土地の有効利用の促化

化(5)土地の有効利用の促推進

進(7)土地の有効利用の促(7)土地の有効利用の促進(7)国土に関する調査の進進(6)土地利用転換の適正推進及び成果の普及啓(8)国土に関する調査の(8)国土の国民的経営の化

発推進及び成果の普及啓推進(7)国土に関する調査の

発

119

推進

(9)指標の活用(9)国土に関する調査の(8)計画の効果的な推進

推進及び成果の普及啓(9)国土の国民的経営の発推進(10)指標の活用（資料）各計画に基づき筆者作成（表６－２）国土の利用目的に応じた区分ごとの規模の目標（単位：％）
第一次

第二次

第三次

第四次

第五次

1972

1985

1982

1995

1992

2005

2004

2017

2012

2025

基準

目標

基準

目標

基準

目標

基準

目標

基準

目標

農用地

15.9

16.2

14.7

14.8

13.9

13.2

12.7

12.1

12.0

11.6

森林

66.9

65.7

67.0

67.1

66.7

66.7

66.4

66.4

66.3

66.4

原野

1.5

0.7

0.8

0.6

0.7

0.6

0.7

0.7

0.9

0.9

水面等

2.9

3.1

3.5

3.6

3.5

3.6

3.5

3.6

3.5

3.6

道路

2.4

3.0

2.7

3.4

3.1

3.6

3.5

3.7

3.6

3.8

宅地

2.9

3.9

3.9

4.4

4.4

4.9

4.9

5.1

5.0

5.0

その他

7.5

7.4

7.4

6.1

7.7

7.4

8.3

8.4

8.6

8.7

（資料）各計画に基づき筆者作成「土地利用基本計画」は、都道府県知事が定め、内閣総理大臣の承認を受ける。その内容は、都市地域、
農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域の 5 地域に区分して土地利用の調整を行うことにある。
この計画を上位計画として、「都市計画法」、「農業振興地域の整備に関する法律」(農振法)、「森林法」、「自然公園法」、「自然環境保全法」の 5 つの個別法が定める開発規制等の措置が講じられるが、その運用実態を見ると、各個別法の適用に当たり、国土利用計画を上位計画として明確に意識した運用がなされているとは言い難く、制度の趣旨が貫徹されていないと評価せざるを得ない。
コラム：国土法の 5 地域区分の意義「そこで対象とされているのは、考え得る様々な土地利用の中でも、特に、都市計画法、農振法、森林法、自然公園法、自然環境保全法等の個別法がそれぞれの見地から規制の対象としている、限られた、特別の利用方法にすぎない。従って、・・・昔から維持されてきた自然の風景地ではある
けれども、取り立てて優良な風景として自然公園とされているのではないような地域は、それが、別に森林法や自然環境保全法による規制の対象にならないレヴェルのものである限りは、この法律による直接の規制対象からは、外れることになってしまう(いわゆる『計画白地地域』の存在)。言葉を換えて言えば、国土利用計画法が目的とする『総合的かつ計画的な国土の利用』とは、現実には、この五つの目的からする土地利用間の調整でしかないのである。」（藤田宙靖「土地基本法第二条の意義に関する覚え書き」有斐閣「公法学の法と政策 下 ≪金子宏先生古稀祝賀論文集≫」1999 年）

120

(3)土地取引規制「国土法」の規制法としての内容は、以下に解説するとおりである。
①規制区域
それまでの地価対策は、人口増・都市化・経済成長に伴う需要増に供給が追い付かないためであるという理解の下、供給重視の対策が取られていた。しかし、土地需要そのものに抑制を加えることなくしては地価対策が困難であるという認識が広まったことを背景に、「国土法」は、土地取引規制を採用し、第一に、土地取引許可制を骨子とする「規制区域」の制度を設けた。規制区域は、投機的取引が集中して行われ地価が急激に上昇している地域又はそれらの恐れがある地域等について都道府県知事が 5 年以内の期間を定めて指定するものであり、規制区域に指定されると、その区域内の土地の売買契約等は市町村長を経由して都道府県知事の許可を受けなければすることができない。
ただし、規制区域は、現在まで一度も指定されたことがない5。
②届出制
市街化区域では 2,000 ㎡、それ以外の都市計画区域では 5,000 ㎡、都市計画区域外では 10,000 ㎡以上の土地の取引について届出制度を設けた。売買等の売主及び買主等は届出を義務付けられ、届出から 6 週間は契約締結をしてはならない。都道府県等は、この取引の価格や利用目的が不適当な場合には、取引中止や価格の引下げ等を勧告できる。この勧告は、強制力を有するものではないが、これに従わない者については、都道府県知事等は、公表等の措置を執ることができる。なお、分譲住宅地、マンション分譲等の場合には、事前確認制度が設けられ、分譲価格について一括して事前に都道府県知事の確認を受ければ、個別には届出を要しないことになった6。
コラム：届出制の私法上の効力
届出をしないで契約をした場合について、裁判例は、「国土法」23 条の届出は土地売買等の契約の有効要件ではなく、届出を経ずにされた契約もそのことゆえに直ちに無効となるものではないとしている（大阪高判昭和 55 年 5 月 30 日判例タイムズ419 号 105 頁、金融商事 607 号21 頁）。
③遊休土地規制
土地取引の許可又は届出の適用を受けて土地取引が行われた後 3 年以上遊休状態にある土地について、都道府県知事が遊休土地の認定をすると、所有者は 6 週間以内に利用又は処分の計画を提出することを義務付けられる。知事が当該計画の変更を勧告しても従わないときは、その土地の取得を希望する地方公共団体等との買取りの協議が義務付けられる。
２．地価対策閣僚協議会(1)第４回地価対策閣僚協議会
第１～３回の地価対策閣僚協議会については、第５章第３節２．で述べたが、第４回は戦後２回目の地価高騰を受けて 1973(昭和48)年 1 月 26 日に開催され、「土地対策について」が決定された。
そこでは、従来からの宅地の大量供給論に加えて、初めて投機的取引の抑制に重点が置かれ、「国土法」
制定や後述する「森林法」改正に関する内容が盛り込まれた。
もう一つの特徴は、土地税制の改善策が本格的に取り上げられ、従来の減税政策を課税強化策に転換し、第８節で紹介するような規制色の強い税制が導入された。
121

政策史的観点から言えば、この時期に至り、地価上昇期における土地政策のメニューが出揃い、政策としての体系を成すようになったのである。
(2)土地対策に関する関係閣僚協議会
1980(昭和55)年の土地対策に関する関係閣僚協議会は、当面の土地対策を検討するために設置されたが、それまでの地価対策閣僚協議会のような決定文書は打ち出されなかった。
３．全国総合開発計画(1)三全総1972(昭和47)年から開始された新全総総点検作業を経て、第三次全国総合開発計画(三全総)は、1977(昭和52)年 11 月 4 日に閣議決定された。三全総策定の背景は、安定成長、人口・産業の地方分散の兆し、国土資
源、エネルギー等の有限性の顕在化であった。三全総は、同年からおおむね 10 年間を目途とした計画で、人間居住の総合的環境の整備を基本目標としていた。
三全総の開発方式は「定住構想」である。これは、大都市への人口と産業の集中を抑制し、地方を振興
し、過密過疎問題に対処しながら、全国土の利用の均衡を図りつつ人間居住の総合的環境の形成を図るというものであり、各地にモデル定住圏を指定し、「地方の時代」をリードすることを目指した。
(2)四全総
三全総から 10 年を経て、第四次全国総合開発計画(四全総)が 1987(昭和 62)年 6 月 30 日に閣議決定された。この計画は 2000(平成 12)年を目標年次としているが、その策定の時代背景として重視されたのは、1982(昭和 57)年頃から再び進行しつつあった人口・諸機能の東京一極集中状況、産業構造の急激な変化に伴う地方圏での雇用問題の深刻化及び国際化であった。
国土の均衡ある発展は、全総以来の連綿とした政策目標であるが、四全総の基本目標は、多極分散型国土の構築であった。これは特色のある多くの極が成立し、特定の地域への人口・機能の過度の集中がない国土を目指すものである。四全総の開発方式は、交流ネットワーク構想であった。これは、地域の整備は地域自らの創意と工夫を機軸として推進しつつ、基幹的交通、情報通信体系の整備については、国の先導的な指針に基づき全国にわたり推進し、さらに、文化・スポーツ等多角的な交流の機会を国、地方、民間諸団体の連携により形成することを目指している。
なお、全総以降五次にわたる全国総合開発計画の概要については、第５章第２節の（表５－１）を参照されたい。
４．多極分散型国土形成促進法
三全総までは閣議決定だけであったが、四全総は、施行について「多極分散型国土形成促進法」(1988(昭和 63)年 6 月 14 日法律 83 号)で担保した。本法の特色の第一は、国の行政機関等の移転である。76 機関及び自衛隊の 11 部隊について東京 23 区からの移転先を取りまとめ、1998(平成 10)年 3 月時点で 20 機関及び自衛隊の 10 部隊等が移転を完了した。
第二は、業務核都市の整備である。千葉、埼玉中部、土浦・つくば・牛久、横浜、八王子、立川、川崎及
122

び厚木について業務核都市基本構想が承認され、税制上の優遇、資金の融通等の措置が講じられた。
第三は、振興拠点地域の開発整備である。地域主導による地域整備を支援するために、地域の特性に応じた産業、文化、学術等の機能集積による地域振興拠点を開発整備するものである。支援措置としては、税制上の優遇、資金の確保措置等がある。1997(平成 9)年 12 月に沖縄県について基本構想を承認した。
コラム：各省の構想
日本列島改造論を契機として、各省庁から以下のような構想が打ち出された。
・建設省「地方中核都市整備構想」：三大都市圏以外の地域で広域的な経済、社会、生活圏域を想定し、その中心となる都市を地方中核都市として 100 程度選定し、DID 人口 15 万人以上の都市に育成する。財源は「特別都市開発税」。
・自治省「新都市圏整備構想」：地方拠点都市を中核とする新都市圏の建設整備を促進する。財源は「都市整備税」。
・通産省「新 25 万都市構想」：工業再配置を契機として 20～30 万人の都市を形成する。その類型
は、①既に 10 数万人の都市を整備する核集中型、②数万人規模の都市の連合による核連合型、③農村地域に計画的に都市を造成する実験都市型とする。財源は「工業再配置税」。
第３節 昭和中成長期の都市政策と不動産公法
１．大都市地域における住宅地の供給の促進に関する法律(大都市法)「大都市地域における住宅地等の供給の促進に関する特別措置法」(大都市法。1975(昭和 50)年 7 月16 日
法律 67 号)は、三大都市圏の市街化区域のうち一定の要件を満たす区域(当初 5ha 以上、現在は 2ha 以上)において特定土地区画整理事業及びその小型版の住宅街区整備事業制度を導入した。
特定土地区画整理事業の仕組みはまず、都市計画に土地区画整理促進区域が定められる。区域内の地権者
は、区画整理事業を施行して良好な住宅地として開発する責務を負う。区域の設定から 2 年以内に施行しない場合には、市町村が土地区画整理事業を施行する。促進区域内での建築行為は、都道府県知事の許可を要し、不許可の場合には、土地所有者は、土地の買取りの申出をすることができる。そして、換地計画を定めるに当たって「共同住宅区」、「集合農地区」等の特例的な扱いが認められ、公営住宅等の用地に供する目的で保留地を定めることもできる。
また、住宅街区整備事業の仕組みは特定土地区画整理事業とほぼ同様である。
２．都市再開発法改正(1)1975(昭和 50)年改正
1975(昭和50)年 7 月 16 日法律 66 号により再開発制度の枠組みが大きく改正された。
まず、第一種市街地再開発事業の施行者は、市街地再開発組合、地方公共団体、日本住宅公団に加えて、1人又は数人による「個人施行者」が認められた。
また、権利変換方式による第一種市街地再開発事業のほかに、買収方式(「管理処分」方式と呼ばれる。)
による第二種市街地再開発事業の制度が設けられた7。

123

(2)1980(昭和 55)年改正
上記改正により市街地再開発事業の推進手法は整備されたものの、依然として都市への諸機能の集中に伴う都市問題の深刻さは改善されなかった。その要因の一つとして、都市全体の機能を高度化する観点から、都市の中でどこを優先的に整備すべき拠点とし、その地区の整備をどのような手法で進めていくのかという長期的な視点が欠けていたという反省がなされた。
そこで、1980(昭和 55)年 5 月 27 日法律57 号により、市街地再開発事業、土地区画整理事業といった法定事業のみならず、各種補助事業、地区計画、特定街区等の誘導手法が総合的かつ計画的に推進されるよう、再開発に関するマスタープランとして都市再開発方針の制度が導入され、特に再開発を緊急かつ強力に推進する必要がある 22 都市において義務的に策定することとされた。
また、施行者以外の者が施設建築物の建築を自らできることとした特定建築者制度も導入された。これにより、民間活力の活用が一層推進されるとともに、公的主体が特定建築者になる場合には、公益施設の整備と一体となった再開発事業の円滑な実施が可能となった。
３．建築基準法 1976(昭和 51)年改正
1976(昭和 51)年 11 月 15 日法律 83 号による改正内容は、以下のとおりである。
(1)日影規制都市の高層化に伴いマンション建設等に伴う日照紛争が頻発するようになった。後述する指導要綱は、この問題に対する地方自治行政上の対応であるが、「建築基準法」においても、日照保護の観点に配慮しつつ、紛争の事前防止を目指して「日影による中高層建物の建築物の制限」(日影規制)に関する法改正が行われた。
日影規制は、第 1 種住居専用地域及び第 2 種住居専用地域では当然適用になり、住居地域、近隣商業地域及び準工業地域については、地方公共団体が適用するか否かを判断できる。商業地域及び工業地域については適用されない。
規制の具体的な内容は、冬至日の午前 8 時から午後 4 時までで、一定の高さ(第 1 種住居専用地域では 1.5ｍ、その他は 4ｍ）において敷地境界線から 5ｍを超える範囲内において地方公共団体が定める一定時間(第1 種住居専用地域では 3 時間から 5 時間の間)日影を生じさせてはならないというものである。この規制を受ける建築物は、第 1 種住居専用地域では、軒高 7ｍ超又は 3 階以上の建物であり、それ以外では高さ 10ｍ超の建物である。日影規制の特徴は、地方公共団体の役割が大きいことであり、規制対象区域と日影規制値については法律の枠があるが、地方公共団体は対象区域及びそれに適した規制値を選択して条例で定めることができる。
(2)総合設計
総合設計制度は 1970(昭和 45)年に創設されたが、法に位置づけられたのは、今回の改正によってである。
この制度は、敷地内に一般に公開された広場(公開空地)、緑地等の空地を確保し、一定規模以上の面積を有する良好な建築計画に対して、特定行政庁が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ総合的配慮がなされている場合に、容積率、高さ、斜線等の「建築基準法」による制限に特例を認めて、優遇するものである。この制度は、建物の敷地ごとに個別に許可がなされるが、その基本的な基準たる総合設計許可
準則は建設省(現在は国土交通省)の通達として定められ、特定行政庁でも要綱を策定している。
当初は、大型オフィスビル開発に適用されたが、阪神・淡路大震災では、被災既存不適格マンションの再124

建にも活用された。
（表６－３）総合設計制度の運用上の区分
名 称

容積率割増

総合設計制度

基準容積率の1.5 倍(昭和45 年創設)

かつ200％増以内

市街地住宅総合設計制度

基準容積率の1.75 倍(昭和58 年創設)

かつ300％増以内

都心居住型総合設計制度

基準容積率の2.0 倍(平成7 年創設)

かつ400％増以内

敷地規模型総合設計制度(平成9 年創設)

上記の区分に応じ、各々の限度内

要 件

住宅の割合が1/4 以上の場合

住宅の割合が3/4 以上の場合

敷地規模に応じ容積率を割増し(資料)国土交通省 HP(3)一人協定
建築協定について一人協定の制度を導入した。これは、分譲地等で分譲前のデベロッパー等が単独で所有している土地について単独（一人）で建築協定を作成し、購入者にこれを遵守させることで街並みの水準維持を図るための制度である。この制度は、建築協定の成立に土地所有者等の全員の同意が必要であるため、建築協定が締結されにくいという問題点を克服するための措置であった。
４．都市計画法・建築基準法 1980(昭和 55)年改正「都市計画法」及び「建築基準法」の 1980(昭和 55)年5 月 1 日法律 34・35 号による改正は、同年に制定された「幹線道路の沿道の整備に関する法律」とともに、地区計画制度を導入した。従来の都市計画が主として都市の骨格的施設である幹線街路、基盤公園の整備を目的とし、「建築基準法」による建築規制は、単体としての建築行為を規制していたのに対し、地区計画は、地区の細街路・小公園等の街区内居住者のための施設や建築物の建築等に関して定め、良好な市街地の整備を行うための制度である。
我が国の都市計画システムでは、伝統的に国が法律で用途地域制度等のメニューを定め、市町村の役割はそのメニューを選択するだけであった。これに対し地区計画は、ドイツの B プランに倣った仕組みであり、市町村自身が都市計画の具体的内容を定め、対象地域において許容される建築・開発行為を限定するものである。
地区計画の決定権者は市町村であり、地区計画の案は、区域内の土地所有者等の意見を求めて作成する。
地区計画は、それのみでは行政の方針として作用するだけであるが、地区整備計画も定められると、土地の区画形質の変更については市町村長への届出とそれに対する勧告という制度が機能し、建築物の敷地、構造、用途等については、地区計画に定めるものを必要に応じ条例で定め、建築確認の際に審査することによ
り規制を行うことができ、国民に対する個別具体的拘束力を有する。

125

５．幹線道路の沿道の整備に関する法律「幹線道路の沿道の整備に関する法律」(1980(昭和 55)年 5 月 1 日法律 34 号)は、交通騒音の著しい幹線道路の沿道について都道府県知事が沿道整備道路を指定し、それに接続する土地の区域について都市計画として「沿道整備計画」を定めることができることとした。この計画は、建築物の間口率の最低限度、高さの最低限度、防音・遮音上必要な建築物の構造・配列・容積等の制限、緑地その他の緩衝空地等を定める。
６．民間都市開発の推進に関する特別措置法「民間都市開発の推進に関する特別措置法」(1987(昭和 62)年 6 月 2 日法律 62 号)の目的は、優良な民間都
市開発を推進することにある。同法により都市開発の支援を行う財団法人民間都市開発推進機構(MINTO 機構)が指定された。
機構の業務は、第一に、参加事業であり、一定の民間都市開発事業についてその費用（道路等の公共施設整備に要する費用の額の範囲内に限られる。）の一部を機構が負担して当該事業に参加することである。この場合は、機構の債務には政府の保証が付く。第二は、融通事業であり、民間による都市開発事業について、当該事業の施行に要する費用に充てるための長期かつ低利の資金の融通である。この資金の原資は、政府の無利子貸付等である。
1987(昭和62)年 9 月 4 日法律 87 号による改正により、機構の業務に、第三セクターに対する NTT 売却資金による無利子貸付が追加され、1988(昭和63)年 4 月 26 日法律 22 号による改正で、無利子貸付の対象に土地区画整理組合も含めることとされた。
市区改正の時代から都市開発のための資金の確保が極めて大きな課題であったことは、縷々述べているが、同法の制定は第５章第３節８．で紹介した「都市開発資金の貸付けに関する法律」(1966(昭和 41)年 3
月 31 日法律20 号)に続き、その解決策の一つとなったと評価できよう。
７．農住組合法(1)制定理由
市街化区域内の農地は、点在させるよりも、農地は農地として集中させ、宅地は宅地として公共施設の整備を行うことが望ましい。そこで、「農住組合法」(1980(昭和 55)年11 月 21 日法律 86 号)が制定され、市街化区域内農地の所有者等が協同して自発的に農住組合を設け、必要に応じて当面の営農継続を図りつつ、基盤整備、宅地造成を行い、市街化区域内農地を円滑に住宅地に転換する制度が創設された。農住組合の適用範囲は、初めは三大都市圏に限定されていたが、1991(平成 3)年 4 月 2 日法律 26 号による改正で全国の主要都市に拡大され、さらに、1994(平成6)年 6 月 29 日法律 61 号により農住組合の設立要件が緩和された。
(2)農住組合の事業
3 人以上の市街化区域内農地の所有者が発起人となり、都道府県知事(政令指定都市・中核市の長)の認可を経て農住組合を設立する。この場合、0.5ha かつ全体の 2 分の 1 以上の市街化区域内農地を含むことが必要である。農住組合は、非営利法人であり、良好な住宅地の造成を目的とする土地区画整理と住宅の建設、賃貸
その他の管理、譲渡等の業務を行い、さらに、農地の利用増進のために土地改良等を行うことができる。農126

住組合が、宅地造成及び公共施設整備の事業を区画整理事業として行う場合には、組合を個人施行者(共同施行)とみなして土地区画整理法の適用を受け、この場合には、一団の住宅地と一団の営農地を事業計画に定めることができる。
農住組合の設立実績は、法律制定直後から 1991(平成 3)年 5 月までは 15 組合と多くなかったが、市街化区
域内農地の宅地並み課税や上記の制度改正により増加し、2001(平成 13)年 5 月までに 49 組合、2011(平成23)年 5 月 19 日の設立申請期限までに 22 組合が設立された。地域別には、東京圏 12 組合、中部圏 25 組合、近畿圏 29 組合、地方圏 20 組合である。
８．指導要綱(1)問題の所在
いわゆる「指導要綱」は、建築行為や土地開発行為等に対する行政指導のための地方公共団体の内部基準であり、条例のような自主的法規ではない8。
1950 年代後半(昭和 30 年代)から活発化した住宅団地の建設は、団地の規模が大きくなるに従って、立地する地方公共団体にとって人口急増を引き起こすとともに、小・中学校、道路、公園、上下水道等のいわゆる関連公共公益施設の負担が重くのしかかるようになった。そこで、川崎市は 1965(昭和 40)年に全国最初の指導要綱として「団地造成事業施行基準」を定め、民間の宅地開発事業に対して必要な整備水準を示すとともに、学校用地等の提供や区域内の都市施設・地区施設整備の開発者負担を義務付けた。その後、1967(昭和 42)年の「川西市宅地造成事業に関する指導要綱」ほか全国で千を超える事例が見られるようになった。
指導要綱は法規ではないため、強制力を有しない。しかし、指導を受ける者は、指導に従わない場合の不利益等を予想して、これに従うことが多いため、実質的には権利を制限したり、義務を課したりする効果を持つ。そこで、その内容が問題となるのみならず、その法律上の性質についても問題となる9。指導要綱は、土地開発行為についての開発指導要綱に始まり、その後マンション指導要綱、ワンルーム・マンション指導要綱、オフィスビル建築に際しての住宅附置を求める要綱、パチンコ店等規制要綱等、都市における開発・建築活動の多様な分野に展開していった。
(2)指導要綱の内容①開発指導要綱
開発行為に関して、地方公共団体が開発指導要綱を必要とするようになったのは、優良とは言えない開発行為が頻発した結果、公共施設整備のために多額の財政支出を必要とし、教育施設負担が財政を圧迫したからである。「新都市計画法」により開発許可制度が創設され、開発許可基準や公共施設に関するルールが定められて以降も、地方公共団体の立場からは規制の必要性が存在した10。
第一に、1967(昭和 42)年 6 月 1 日に建設省、大蔵省、文部省、厚生省、自治省間で「宅地開発又は住宅建設に関連する利便施設の建設及び公共施設の整備に関する了解事項」（いわゆる五省協定）が結ばれたが、33ha 以上又は 1,000 戸以上の大規模事業を対象としており、また、今日のような補助率の嵩上げ、地方交付税措置はなされなかったので、国の財政支援としては不十分であった。
第二に、住宅団地の開発に伴い義務教育施設等のインフラ設置は絶対不可欠であり、一時に巨額の財政支出を強いられるのに対し、その財源の裏付けである新規住民からの住民税収の増大は、入居後少しずつ実現するものであるため、先行する巨額の支出と遅行する長期的な収入との間で著しい不均衡が生じ、これが地
127

方公共団体の財政を圧迫した11。
第三に、地方公共団体のもう一つの貴重な税源である固定資産税に関し、国が大量の中層住宅の建設を促進させるために優遇措置を講じていることから、貴重な財源が長期にわたって奪い取られていたことである
12。
実際に制定された開発指導要綱の内容は多彩であるが、その目的は住み良いまちづくりにあり、道路、下水道、水道、公園、学校用地等について基準を定め、用地・負担金提供を求めるものが多い。
②建築指導要綱
開発行為だけでなく、マンション等の中高層建物の建築とそれに伴う日照紛争は、大きな問題であった。
「建築基準法」の 1976(昭和51)年改正による日影規制が制定される前は、同法自体が日照の保護に十分な役割を果たせていなかったため、マンション建築に伴う日照紛争が多発した。中高層マンションに関する建築指導要綱の主たる内容は、日照、テレビ電波障害、工事騒音振動、教育施設負担措置、住宅規模、管理人
室、ゴミ保管所規定等である。こうしたマンション建築指導要綱は、「建築基準法」への日影規制導入の大きな要因になった。
(3)指導要綱の論点
指導要綱による指導内容の行き過ぎが問題となったことについて大きく二つの論点が指摘された。
第一は、宅地や関連公共公益施設の整備水準について、社会経済条件から見て妥当と認められる以上の高い水準を求める事例が存在し、このことは開発者への過大な負担の押し付けであり、それは結果として宅地の分譲価格に転嫁されることになり、平均的な所得階層が取得可能な価格で宅地供給を行うことが困難になることである。
第二は、開発や建築に当たり、事前に周辺住民の同意を得ることを義務付ける事例が存在し、これにより事業が困難になる場合が少なくなく、事実上の開発・建築抑制策として住宅・宅地供給を阻害していることである。
(4)政府の対応
そこで、建設省計画局長・自治大臣官房長から各都道府県知事・政令指定市長あて通達「宅地開発指導要
綱の運用について」(1982(昭和 57)年 10 月 27 日)を皮切りに、建設省は自治省と連携して、前述したような指導要綱の行き過ぎが是正されるよう、地方公共団体に対して見直しの要請を度重ねて行った。
コラム：東京都武蔵野市のマンション指導要綱をめぐる裁判例
同市では、マンション建設が盛んであったが、従来居住する住民との間で紛争が頻発した。そこ
で市は、1971(昭和 46)年に指導要綱を定め、事業主に対し、日照の影響についての市との協議と付
近住民の同意取得を求めるとともに、教育施設負担金の制度を設け、この要綱に従わないと、上下水道等必要な施設その他必要な協力を行わない旨を定めた。
1)マンション開発業者の中にこの要綱を無視し、マンションの建築・分譲を行う者がいたため、市は水道の給水を拒絶した。しかし、「水道法」15 条１項は、「水道事業者は、事業計画に定める給水区域内の需要者から給水契約の申込みを受けたときは、正当の理由がなければ、これを拒んではならない。」と給水義務を定めており、マンション業者及び購入者が市長の給水義務違反を刑事告発したところ、市長は指導要綱がまちづくりのために定められており、その遵守を強制することは128

「水道法」15 条の「正当な理由」に該当すると主張した。最高裁は、次のように述べ、市長の行為を違法とした（最判平成元年 11 月 8 日判例時報1328 号 16 頁）。
「市長らは、指導要綱を順守させるための圧力手段として、水道事業者が有している給水の権限を用い、指導要綱に従わない事業主らとの給水契約の締結を拒んだものであり、その給水契約を締結
して給水することが公序良俗違反を助長することとなるような事情もなかったのであるから、水道事業者としては、たとえ指導要綱に従わない事業主らからの給水契約の申込であっても、その締結を拒むことは許されないというべきであるから、市長らには本件給水契約の締結を拒む正当の理由がなかった。」13
2)教育施設負担金を一旦納入した事業者が、後に、市から負担金納入を強制されたのは、違法な公権力の行使であったとして損害賠償請求の訴えを提起した事案において、最高裁は、次のように判示した（最判平成 5 年 2 月 18 日民集 47 巻 2 号 574 頁）。
「指導要綱は、法令の根拠に基づくものではなく、・・・教育施設負担金の金額は選択の余地のないほど具体的に定められており、事業主の義務の一部として寄付金を割り当て、その納付を命ずるような文言となっているから、負担金が事業主の任意の寄付金の趣旨で規定されていると認めるのは困難である。・・・指導要綱に基づく行政指導が武蔵野市民の生活環境をいわゆる乱開発から守ることを目的とするものであり、多くの武蔵野市民の支持を受けていたこと等を考慮しても、本来任意に寄付金の納付を求めるべき行政指導の限界を超えるものであり、違法な公権力の行使であるといわざるを得ない。」
９．都市景観政策(1)保存型都市景観政策
第５章第３節のコラムで丸の内美観論争を紹介したが、都市化の急激な進展に伴い、開発による歴史的な景観や自然環境の改変が急速に進む一方、既成市街地においても建築物の高層化や再開発によって街並みの変
容が発生したことを背景に、昭和高度成長期から開発と景観保存をめぐる問題が各地で起きるようになった。
例えば、1964(昭和39)年、鎌倉鶴岡八幡宮の裏山の風致・景観を開発から守るため、市民による財団である鎌倉風致保存会が設立され、土地買収を行った。これを嚆矢として全国で風致保存の動きが活発化したことを受けて、我が国有数の歴史的風土を有する京都、奈良、鎌倉等を対象とする「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」(古都保存法。1966(昭和 41)年 1 月 13 日法律 1 号)が議員立法により制定された。同法により、従前の風致地区に加えて、歴史的風土保存区域、歴史的風土特別保存地区を指定できるよ
うになり、後者においては知事の許可を受けなければ建築物の新築等ができない等の強い規制が導入され、歴史的風土の保存が図られた14。
その後、京都タワーの建設をめぐる景観問題を契機として、京都市は 1972(昭和47)年 4 月 20 日に「京都市市街地景観条例」を制定し、美観地区を指定するとともに、特別保存修景地区制度を導入して清水の産寧坂、祇園新橋地区の街並み修景を推進した15。このほか、高山、萩の街並み保存運動がきっかけとなって、1975(昭和 50)年 7 月 1 日法律 49 号により「文化財保護法」が改正され、歴史的な建物を街並みという群として保存する手法として、伝統的建造物群保存地区(伝建地区)が創設された。

129

(2)整備型都市景観政策
以上のような保存型の都市景観政策が展開される一方で、都市の質の向上を目指した景観の整備・誘導の動きも活発化した。例えば、1970 年代(昭和40 年代後半)に横浜市で始められた馬車道やイセザキモール等のプロジェクトに代表されるアーバンデザインの展開があり、1978(昭和53)年 10 月20 日に制定された「神戸市都市景観条例」がある。
これらを受けて全国各地の自治体で都市景観条例の制定や、美しい景観形成への取組みが行われるようになり、その後の「景観法」(2004(昭和 16)年 6 月18 日法律 110 号)の制定に繋がっていくのである。
(3)屋外広告物対策「屋外広告物法」(1949(昭和 24)年 6 月 3 日法律 189 号)は、「広告物取締法」(1911(明治 44)年法律 70号)を全面改正したものであるが、美観風致の維持と危害防止の観点から屋外広告物に対する規制を行うことを内容としていた16。
同法は、1973(昭和48)年9 月 17 日法律 81 号により改正され、屋外広告業の定義が新設され、その届出制度が導入された。
また、同法に基づく条例に違反して表示されたはり札、立看板については、「行政代執行法」(1948(昭和23)年 5 月 15 日法律 43 号)の特例として都道府県知事が直ちに直接除却できるように改められた。なお、この措置の法的性格は、代替的作為義務が法令又は行政処分により直接課されている、即ち、法令による不作
為義務が作為義務に転換されていることを前提とする代執行とは異なり、行政客体が、法令による不作為義
務に違反したという事実に基づき、その違法な行為から生じた結果の除去を命ずることなく、直ちにその結果の除去を強制的に行うものであって、講学上いわゆる即時強制に属するものと解される。
第４節 昭和中成長期の住宅政策
１．住宅政策の転換(1)第 4 期住宅建設五箇年計画の進捗状況
第 4 期住宅建設五箇年計画では、1985（昭和 60）年を目途に全ての国民が最低居住水準を確保し、半数の世帯が平均居住水準を確保することを目標としたが、総務庁(当時)の 1983（昭和 58）年住宅統計調査によれ
ば、最低居住水準に満たない世帯は全世帯の 11.5％、平均居住水準に満たない世帯は 50.6％を占めた。
それまでの住宅供給促進策により住宅ストック数は着実に増加し、国民の居住水準も向上した結果、平均居住水準についてはおおむね目標を達成したと評価できるが、最低居住水準未満の世帯が 1 割を超えるという現実は、さらなる努力を住宅政策に求めるものであった。
なお、第 1 期から第 8 期までの各計画の概要は、第５章第５節の（表５－４）を参照されたい。
(2)量から質への転換
戦後の住宅政策は絶対的住宅不足への対応からスタートし、1 世帯 1 住宅の実現が最大の目標とされ、その手段として持家取得促進を中心とする大量供給施策が展開された。その結果、住宅統計調査によれば、1968（昭和 43）年に全国計で住宅ストック数が総世帯数を上回り、1973（昭和 48）年に各都道府県ごとに住宅ス
トック数が総世帯数を上回り、マクロレベルでの 1 世帯 1 住宅が実現された。
130

これを受けて、住宅政策の重点を量から質に転換すべきとの考え方が強まり、1986（昭和 61）年度を初年度とする第 5 期住宅建設五箇年計画では、平均居住水準に代えて誘導居住水準を導入し、都市居住型として共同住宅、一般型として郊外や地方での戸建住宅別に設定した。
なお、第 4 期計画では、居住水準という住宅単体の基準に加えて新たに住環境水準を導入したが、これも量から質への転換を示すものである。
２．宅地開発公団「宅地開発公団法」(1975(昭和 50)年 6 月 25 日法律 45 号)は、大規模宅地開発を行う専門機構としての宅地開発公団を設立し、良好な住宅の用に供する宅地の大量供給と健全な市街地の形成を図った。
３．住宅・都市基盤整備公団
その後、日本住宅公団の事業活動を一層発展させるため、業務内容において共通するところがある宅地開発公団と統合して住宅・都市整備公団(住都公団)を発足させたのが「住宅・都市整備公団法」(1981(昭和 56)
年 5 月 22 日法律 48 号)である。同法は、住都公団の目的として、「良好な居住性能及び居住環境を有する
集団住宅及び宅地の大規模な供給を行うとともに、当該地域において健全な市街地に造成し、又は再開発す
るために市街地開発事業等を行い、並びに都市環境の改善の効果の大きい根幹的な都市公園の整備を行うこと」を掲げている。住宅・宅地開発と都市整備の分野で先導的な役割を果たすことが公的デベロッパーとしての住都公団の使命であった。
住宅公団と住都公団は、1955(昭和30)年度から 2000(平成 12)年度末までに約 152 万戸の住宅建設（賃貸約83 万戸、賃貸用特定分譲（民間土地所有者の土地に公団が住宅を建設・譲渡し、借り上げ等で良質な民間貸家の建築を促進する民間賃貸用特定分譲住宅等）約 39 万戸、分譲約 30 万戸）をした。また、平成 12 年度末までに 271 地区約 38,200ha で都市整備事業を実施し、約 12,800ha の宅地を供給した。しかし、地価バブル
崩壊後、公団分譲住宅に大量の売れ残りが出る等業務に対する批判が強くなり、1999(平成 11)年に都市基盤整備公団に移行することが決定された。
４．住宅・建築物の省エネ基準
二度にわたる石油危機は、日本国民に省エネ意識を植え付けたが、政府も省エネ政策を積極的に展開した。その中で代表的な立法が「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」(省エネ法。1979(昭和54)年 6 月
22 日法律 49 号）である。同法は、工場、輸送、機械器具と並んで建築物についても規定しており、建築主に対して省エネルギーを努力義務として課している。そして、建築主が目標とすべき省エネルギーに関する住宅・建築物の性能水準等を具体的に定めた建設大臣の告示が住宅・建築物の省エネルギー基準（省エネ基準）である。最初の省エネ基準は 1980（昭和 55）年に制定され、省エネ法の改正に伴い、1992（平成 4）年
基準、1999（平成 11）年基準と改正・強化されてきた17。

131その後、2013（平成 25）年には、国際的に用いられている一次エネルギー使用量を指標として、同一の考え方により、断熱性能に加え、設備性能も含めて総合的に評価できる基準に一本化され、「建築物のエネル
ギー性能の向上に関する法律」(2015(平成 27)年 7 月 8 日法律 53 号）が制定されるのである。
（表６－４）住宅の省エネ基準の変遷
省エネ基準

旧省エネ基準新省エネ基準次世代省エネ基準

現行の省エネ基準(S55 年基準)(H4 年基準)(H11 年基準)(H25 年基準)

レベル

クリア

クリア

クリア

トップランナー基準

クリア

（性能）

基準

基準

基準

超える

大幅に超え

基準

仕様

る仕様

0.21

0.19

Q 値(熱損失係数)

0.52

0.42

μ値(日射取得率)

－

0.10

建

天

種類

物

井

厚さ

の

壁

種類

断
熱

厚さ
床

35

50

厚さ

窓の仕様

窓

155

0.047

ηa 値(冷房期の平均日射熱取

270得率)=3.0～3.2(8 地域区分)住宅用ロックウールλ（熱貫流率）=0.038
25

35

85

100

130

住宅用ロックウールλ（熱貫流率）=0.036
20

20

80

金属製サッシ

硝子
冷暖房設備、換気設

155

Ua 値(外皮平均熱貫流率)=0.46
～0.87

0.07

住宅用ロックウールλ（熱貫流率）=0.038

種類

材

0.27

短板
なし

なし

80

105

金属製熱遮断サッシ
複層as6

複層as12Low Eas12

なし

なし

なし

備、照明設備、給湯

一次エネルギー消費量が標準設
備水準以下

設備、昇降機（注1）厚さの単位はmm。
（注2）現行のH25 年基準では、太陽光発電やコージェネレーションによるエネルギー創出効果をエネルギー削減量として差し引くことができる。
（資料）国土交通省HP に基づき筆者作成

５．マンション標準管理規約
この時期は、都市型住宅としてマンションが定着することに伴う諸問題に対応する措置が講じられた。法
制面については、次節で述べる「区分所有法」の大改正がなされたが、行政面でも標準管理規約が策定され、その普及措置が講じられた。
多くの住民が一棟の建物を区分して所有しているマンションにおいて、長期にわたり快適な生活を送るた
めには、住民の間でマンションの維持、管理や生活の基本的ルールが定められている必要がある。「区分所有法」30 条は、同法に定めるもののほか、建物、敷地、付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項を規約で定めることができる旨を規定しており、この規約が「管理規約」と呼ばれる。その効力は、区分所有者全員に加え、特定承継人(譲受人)等にも及び、建物等の使用方法に関する事項については、専有部分の占有者にも及ぶ(同法46 条)。管理規約の作成方法としては、マンション分譲業者が原始規約を作成

132

し、区分所有者が最初の集会でこれを追認する方式が一般的であるが、その中には重要な部分が欠落していたり、区分所有者に不利益な内容も見受けられた。
そこで、管理規約の標準モデルとして、1983(昭和57)年1 月、住宅宅地審議会から建設大臣（現国土交通大臣）に対し「中高層共同住宅標準管理規約」及び条文に注釈を加えた「コメント」の答申がなされ、建設大臣は同年 5 月、関係業界団体等に対し、今後、中高層共同住宅（マンション）に係る管理規約の案を作成する場合には、「中高層共同住宅標準管理規約」を指針として活用するよう通達した。同時に、「中高層共同住宅標準管理委託契約書」も策定されている18。
そして、翌年 5 月の「区分所有法」改正を受けて標準管理規約も改訂され、同年 10 月「中高層共同住宅標
準管理規約及び同コメント（改訂版）」として通達された。
６．欠陥マンション問題
第 10 節で述べるように、この時期には第四次マンションブームが発生し、大量のマンションが供給されたこともあり、分譲段階でのトラブルが続出した。(社)高層住宅管理業協会（現在の一般社団法人マンション管理業協会）が 1980(昭和 55)年度に調査した「マンショントラブルの実態」によれば、設計・施工上の問題が 315 件（うち建築 157 件、施設・設備 124 件、附属設備 34 件）、販売及び権利上の問題が 60 件（うち重説 18 件、契約内容 39 件、契約履行状況 8 件）と設計・施工上の問題が非常に多かった。もちろん、これらトラブルの原因が全て供給側にあるわけではないが、中には手抜き工事によるトラブルもあり、欠陥マンシ
ョンとして社会問題化した19。
こうした状況に対処するため、建設省は 1976(昭和51)年 12 月 11 日付「宅地建物にかかる取引条件の明確化、工事施工の適正化、建築物の設計及び工事監理の適正化等について」を関係業界団体あて発出し、次のような措置を求めた20。
第 1 宅地建物取引業者に対する措置
Ⅰ 宅地建物取引業者において講ずべき措置
1

新規物件にかかる取引条件の明確化(1) 販売物件の事前検査(2) 重要事項説明時及び契約時において交付する書面の記載事項(3) 工事竣工図の交付

2 苦情処理体制の整備
Ⅱ 事業者団体において講ずべき措置
1

苦情処理体制の整備

2

遮音、防水等の事項に関する説明

第 2 建設業者に対する措置
1 建設工事の適正施工(1) 施工管理(2) 建築士との連絡調整
2 苦情の処理
第 3 建築士等に対する措置
133

Ⅰ 建築士の行う設計及び工事監理等についての措置
Ⅱ 建築士関係団体において講ずべき措置
この通達を受けた業界 8 団体は、①重要事項説明一覧表、②売買契約締結時交付図書及び明記事項、③ア
フターサービス規準、④竣工図について詳細に定めた「建設省通達に関する対応措置実施要領」をまとめ、1957(昭和 52)年 4 月に会員各社に通知した。
これらの措置のうちアフターサービス規準は、不可抗力、経年変化、使用上の不注意などを除き、瑕疵に属さない不具合についても売主業者の負担により補修することを契約書に明記した上で、その具体的な範囲と責任期間について定めたものであり、建設省から通達が出される以前から、各社において個別に実施されていたものを業界団体として統一したものである。法律上の責任ではなく、契約上の責任として実施するものであるが、これによりマンション分譲後のトラブルを相当程度予防・解消できる効果を有するものであり、今日的な観点から評価すれば、不動産法におけるソフトローであると言える21。
しかし、当時の行政管理庁の行政監察によれば、適正を欠く取引が見られたことから、建設省は 1979(昭和54)年 12 月 15 日、改めて「民間分譲中高層共同住宅（分譲マンション）に係る施工管理等の徹底、取引の公正の確保及び管理の適正化について」を発出した22。
さらに、バブル崩壊後の 1992(平成 4)年 12 月25 日にも「中高層分譲共同住宅（マンション）に係る管理の適正化及び取引の公正の確保について」が発出されている23。
第５節 昭和中成長期の不動産私法
１．地代家賃統制令の廃止「地代家賃統制令」の累次の改正により適用対象となる借地・借家は減少していた。1978(昭和 53)年の住宅統計調査によれば、全国の住宅戸数は 3,219 万戸で、そのうち借家総数は 1,269 万戸であったが、第 3 次
統制令適用借家は 158 万戸、借地は 57 万戸分となった。かくして、役割の低下した同令は、最終的には1985(昭和 60)年に廃止された。
地代家賃を統制する法令を廃止したことは、時代に適合しない賃借人保護法令の廃止として意義を有すると言える。同時に、1950(昭和 25)年改正後の第 3 次統制令が賃貸借の目的（居住用か否か）、建物の大きさ等による区別的取扱いをしていたのに対し、廃止後は、居住用借家の相続を除けば、全ての建物賃貸借を区別せずに「借家法」が等しく保護するという世界でも稀な法制度が実現するに至った事実に留意すべきである。
また、欧米諸国の多くでは、民間借家に対する家賃コントロールが何らかの形で導入されていることを踏まえると、民間借家の質的向上のために、家賃補助も含む広義の家賃対策を検討する余地があると考えられる。
２．抵当証券業の規制等に関する法律
1980 年代(昭和 50 年代半ば)には抵当証券が改めて注目され、一般向けの金融商品となった。その仕組み
は、企業が抵当証券の所持人になり、これに関する小口化された預り証を金融商品として販売し、一般投資
134

家は、一定の金額を支払って抵当証券の預り証を購入するものである。抵当証券は 1 物件につき 1 枚発行されるものであり、一般消費者には高額過ぎることがその背景である。この小口化金融商品は、一般の預金と比べて高利回りに設定されていたこともあり、人気があった。しかし、悪徳業者が抵当証券の預り証を二重に発行する二重売り、抵当証券がないにも拘らず預り証を発行する空売りといった詐欺的商法を行い、社会問題となったため、「抵当証券業の規制等に関する法律」(1987(昭和 62)年 12 月 15 日法律 114 号)が制定され、抵当証券業者の登録制、抵当証券の抵当証券保管機構への預入れ等の措置が講じられた。もっとも、抵
当証券の預り証発行会社が倒産した場合には、預り証購入者の債権保全が不完全であるというという問題点は残った。
３．区分所有法 1983(昭和 58)年改正(1)改正理由
1962(昭和37)年に制定された「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)は、区分所有者の自由又は財産権を第一義的に尊重する内容であったことから、個々の所有者の権利と建物の団体的構造とのバランスが問題提起された。そこで、団体的拘束の強化を基本的な考え方として 1983(昭和58)年 5 月 21 日法律51 号
により全面的に改正され、区分所有者の団体、集会、規約が大きな役割を持つことになった。また、区分所
有権に関する登記のあり方も変更された。
(2)土地と建物の分離処分禁止
改正法は、規約に別段の定めがない限り、敷地利用権が土地の共有持分等数人で有する権利である場合には専有部分と分離して処分することができないと規定した。この敷地と建物の一体化は、登記制度からの要請があった。日本の登記簿は、その成立以来土地と建物を別個の帳簿としている。それ故、区分所有建物の登記においても建物(専有部分)所有権と土地の共有持分の登記は別個の帳簿によって公示していた。土地の登記簿は一筆を単位として編成されており、個々の専有部分に対応した方式を採用していなかった。このため、敷地利用権が土地所有権である場合においては、甲区に関してマンション開発業者が当初は単一の所有者であっても、その後マンション分譲に伴い多数の購入者(敷地部分の譲受人)について一部移転(共有持分)の登記がなされた。これは分譲毎になされたため、その順番も結局は受付順になる。さらに、この購入者がさらにマンションを売却した場合には、その移転登記もまた受付順になされることになる。また、乙区については、区分所有権者が有する共有持分についての抵当権設定等の登記がなされるが、これもまた受付順になされた。この結果、①土地登記簿が膨大になるのみならず、②登記が受付の順序に従いなされるため、登記簿の中から特定の専有部分に対応した敷地持分についての登記事項を見出すことが困難になった。
（表６－５）区分所有者の権利
権利の目的

権利の内容

建

専有部分

区分所有権

物

共用部分

共有持分

敷 地

敷地利用権共有持分又は準共有の持分（資料）全宅連不動産総合研究所「不動産業沿革史下巻」238 頁

そこで、マンションに限り、土地に対する権利関係と建物に関する権利関係を一体化することは、①法律関係の明確化のみならず、②管理関係の有効化のためにも有益であることから土地と建物の一体化を図っ135

た。土地と建物は別個独立の不動産という我が国の法原則を区分所有建物について修正したのである。これに伴い、区分所有者の権利は、（表６－５）のとおり明確化された。
(3)団体的規制の強化
改正法は、区分所有者は、建物・敷地・付属施設の管理を行うために当然に団体を構成すると規定し、次のような団体的規制の強化を行った。
第一に、建物・敷地・付属施設の管理に関する基本事項は規約で定めることとし、規約の設定・変更・廃止について区分所有者の頭数と議決権の各 4 分の 3 以上の特別多数決による集会の決議で決めるものとした。旧法では区分所有者全員の書面による同意を要求していたのに対し、改正法は、規約改正を容易にした。
第二に、共用部分の変更を容易にした。「民法」及び旧法との比較では、（表６－６）のとおりである。
改正法は、「民法」の原則をかなり修正し、区分所有建物の団体的構造に配慮している。
（表６－６） 共用部分の取扱い

変

下記以外

民 法

旧 法

改 正 法

全員一致

全員の一致

4 分の3 の特別多数決

更（規約では過半数も可能）

行

改良を目的とし

為

多額の費用不要全員一致

4 分の3 の特別多数決

過半数

管理行為

過半数

過半数

過半数

保存行為

単独

単独

単独

（資料）稲本・小柳・周藤「日本の土地法第3 版」157 頁

第三に、集会の権限強化である。多数決で決定できる事項を拡大し、全員一致によらずに決定できるようにした。建物の集団的構造を考えれば、集合住宅においては、合理的な多数決による意思決定でなければ問題の解決が難しいことに配慮したのである。
まず、集会においては、通常の決議は、原則として床面積割合による多数決による。この通常多数決により決定できる事項は、改良を目的とし多額の費用を要しない改良行為、管理行為、管理者の選任及び解任、共同の利益に反する行為をなす者に対する措置として訴訟を提起すること、建物の 2 分の 1 以下に相当する部分が滅失した場合の共用部分の復旧等である。
また、重要な事項については、区分所有者と議決権の各 4 分の 3 以上の特別多数決による集会の決議で決定することができる。具体的には、規約の設定・変更・廃止、管理組合の法人化(区分所有者数が 30 人以上であることが必要)、共同の利益に反するものに対する使用禁止請求訴訟、同様の者に対する競売請求訴訟、建物の価格の 2 分の 1 を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧に関する決議等である。
(4)建替え改正法 62 条は、「老朽、損傷、一部の滅失その他の事由により、建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、又は回復するのに過分の費用を要するに至ったときは、集会において、区分所有者及136

び議決権の各 5 分の 4 以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、建物の敷地に新たに主たる使用目的を同一とする建物を建築する旨の決議をすることができる。」と規定し、集会の決議により建替えも可能とした。
問題は、この建替え条項によっても建替えが容易でないことである。即ち、資金、融資、建物への法的規制への適合、合意形成等多くの問題が存在する。これらの一部については、後年の法改正等により対応が図られたが、今日なお積み残されている。
第６節 昭和中成長期の保全法制
１．自然環境保全法「自然環境保全法」(1972(昭和 47)年 6 月 22 日法律 85 号)は、「自然公園法」その他の自然環境の保全を目的とする法律と相まって、自然環境を保全することが特に必要な区域等の自然環境の適正な保全を総合的に推進することを目的とする。その手法は、他の保全法と同様に地域指定を行い、土地利用等のあり方を規制するところにある。本法 3 条は、自然環境の保全に当たっては、関係者の所有権その他の財産権を尊重するとともに、国土の保全その他の公益との調整に留意しなければならないと規定している。
本法により①原生自然環境保全地域、②自然環境保全地域、③都道府県自然環境保全地域が指定される。
原生自然環境保全地域内においては、建築物等の新築・改築・増築、宅地造成・開墾等はしてはならない24。
自然環境保全地域の中で特別地区、海中特別地区として指定を受けた地区においては、許可なしに工作物の新築・改築・増築等をすることができない。許可しない場合には、通常生ずべき損失を補償する。また、自然環境保全地域内で特別地区、海中特別地区のいずれにも指定されない普通地区において一定規模以上の建物の新築・増築・改築等を行う際には、届出が必要である。
２．都市緑地保全法(1)制定理由
都市における緑地、オープンスペースの重要性を早くから主張していたのは、關一であり、「我々の住居し得べき都市を建設する第一の條件は如何にして緑色地帯を保留し得る乎である。自由空地は建物なき残存物ではない。
在っても無くてもよい猫の尻尾ではない。
市民生活の第一要件である。
」と述べている25。
1972(昭和 47)年度を初年度とする都市公園等五箇年計画は、都市環境改善のための基幹公園の整備、公害・災害防止のための公害対策緑地（緩衝緑地、避難緑地等）の整備、レクリエーション需要に対応する大規模公園の整備を重点として、都市公園の整備水準を前年度末時点の 1 人当たり 2.8 ㎡から 5 年後には 4.2 ㎡に高める
ことを目標とした。
そのための制度としては「旧都市計画法」以来の風致地区があるが、これだけでは十分ではない。また、「古都保存法」は限定された都市にしか適用できず、さらに、近郊緑地保全制度も首都圏及び近畿圏に限定されている。そこで、全国的な緑地保全をなしうるための制度として「都市緑地保全法」(1973(昭和 48)年
9 月 1 日法律 72 号)が制定された。
(2)本法の内容
都市計画区域内の緑地で、①無秩序な市街地化の防止、公害又は災害の防止等のため必要な遮断地帯、緩137

衝地帯等、②神社、寺院等の建造物、遺跡等と一体となって伝統的又は文化的意義を有するもの、③風致又は景観が優れているか又は動植物の生息地又は生育地として適正に保全する必要があり、地域住民の健全な生活環境を確保するため必要なものの土地の区域については、都市計画に緑地保全地区を定めることができる。
制限内容としては、建築物等の建築、木竹の伐採、土地の形質変更、埋立等について都道県知事等の許可が必要になる。知事の許可が得られない場合には、損失補償又は土地の買入れの制度が設けられている。
３．生産緑地法(1)制定理由「都市計画法」は、市街化区域は、おおむね 10 年以内に宅地化すべきものと定義しており、大都市圏における住宅供給にとって重要な方策の一つは、市街化区域内農地の宅地化である。他方、農地は、市街地における緑地として貴重な役割も果たしている。そこで、「生産緑地法」(1974(昭和 49)年6 月 1 日法律 68 号)を制定して、市街化区域内の一定の農地等を都市計画上「生産緑地地区」と定めて農林漁業との調整を図りつ
つ、良好な都市環境の形成に資することとした26。合わせて、税法上の措置として固定資産税の農地並み課
税、相続税の徴収猶予制度を導入した。
(2)生産緑地
制定当初の生産緑地は、第 1 種生産緑地と第 2 種生産緑地とに区分された。都市計画で生産緑地を決定す
るには、その所有者、地上権者等の同意が必要である。生産緑地の所有者等は、それを農地等として管理しなければならず、建物の建築、宅地の造成等は市町村長の許可を受けなければ行うことができない。
第 1 種生産緑地は 10 年、第 2 種生産緑地は 5 年を経過したときに、市町村長に対し時価で買い取るよう申出をすることができる。市町村長は特別の事情がない限り、買い取るものとされているが、買い取らないときは、農地等としての利用義務や宅地化の制限はもはや課されないことになる。
本法では、ある農地が宅地化される農地かそれとも生産緑地として将来にわたって農地として存続するか
は、都市計画決定する際に、農地の所有者の判断に委ねられている。このため、生産緑地自体がバラバラに点在することや農地と宅地の混在が避けられない。結果として、農地利用としても、宅地利用としても問題が多く、道路等の公共施設の整備が不十分なスプロール的市街地の拡大を妨げることができないという指摘もあった。そこで、第３節７．で紹介した「農住組合法」が制定されたのである。
（表６－７） 生産緑地の２類型

地区

第1 種生産緑地

第2 種生産緑地

土地区画整理事業等の開発行為が行われていない地区の土地区画整理事業の施行された土地の区域内にある農地

農地
特性

公害又は災害の防止等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の敷地の用として適している。

面積

おおむね1ha 以上

おおむね0.2ha 以上

買取

10 年経過後5 年経過後（資料）全宅連不動産総合研究所「不動産業沿革史下巻」250 頁

138４．森林法 1974(昭和 49)年改正
1951(昭和 26)年に制定された「森林法」は、保安林の指定を受けていない森林について十分な規制措置を講じていなかった。このため、各都道府県等では条例等により規制することで適正な管理に努めたが、法律の根拠を持たないものであったため、効果を上げることができなかった。そこで、1974(昭和 49)年 5 月 1 日
法律 39 号により林地開発許可制度を創設し、保安林以外の森林についても適正な利用を確保することとした。
林地開発許可が必要なのは、都道府県知事が策定した地域森林計画の対象となる民有林で、保安林・保安
施設地区・海岸保全区域に指定されていない森林であり、国有林や保安林でない限りほとんどの森林が対象となる。許可制度の対象となる開発行為は、土石又は樹根の採掘、開墾その他の土地の形質を変更する行為であって、一定規模を超えるものである。開発行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならず、知事は、土砂災害、水害、水源確保の支障のおそれがなく、環境を著しく悪化させるおそれがな
いときには、許可しなければならない。
第７節 昭和中成長期の不動産業政策
１．宅地建物取引業法改正(1)1980(昭和 55)年改正(第 8 次改正)
第 8 次改正(昭和55 年 5 月 21 日法律 56 号)は、宅建業者の業務のあり方に関する規制を充実した。
第一に、名義貸しの禁止規定を充実し、他人に宅建業の表示をさせたり、広告をさせることも禁止した。
第二に、業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物については、その取得契約を締結済みのとき、宅地造成・建物建築前の売買であって前金保全措置が講じられているとき等を除き、自ら売主となる契約を締結してはならないという制限を設けた。
第三に、媒介契約に関する規定を新設し、媒介契約を締結したときは、所定の事項を記載した書面を交付すべきこと、売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにすべきこと、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することを禁ずる契約(専任媒介契約)については、その有効期間は 3ヶ月を超えることができないこと、専任媒介契約を締結した業者は、業務の処理状況を 2 週間に 1 回以上報告しなければならないこととした。
第四に、クーリング・オフの制度を設け、宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の取引において事務所
等以外で買い受け申込をした者は、一定の期日(当初は 5 日、1988(昭和 63)年改正からは 8 日)内であれば契約の解消ができるようにした。
(2)1986(昭和 61)年改正(第 9 次改正)
第 9 次改正(昭和 61 年 12 月 26 日法律109 号)は、「地方公共団体の執行機関が国の機関として行う事務の整理及び合理化に関する法律」の一部としてなされ、都道府県知事に委任されている宅地建物取引主任者試
験の実施に関する事務を建設大臣の指定する者に行わせることができるものとした。そこで、財団法人不動産適正取引推進機構が指定され、試験を実施することとなり、今日に至っている。

139

(3)1988(昭和 63)年改正(第 10 次改正)
第 10 次改正(昭和 63 年法律 27 号)では、媒介契約の類型として、依頼者が他の宅建業者に依頼することだ
けでなく自ら契約の相手方を見つけること(自己発見取引)も禁ずる専属専任媒介契約を追加し、現行の一般
媒介、専任媒介、専属専任媒介の三類型が整った。
また、専属専任媒介契約を締結したときは、建設省の指定する流通機構への物件登録義務と、業務の処理
状況の 1 週間に 1 回以上の報告義務を定めた。
指定流通機構は、不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムであり、その英語
名 Real Estate Information Network System の頭文字 REINS からレインズと通称されている。レインズは現
在、公益財団法人東日本不動産流通機構、公益社団法人中部圏不動産流通機構、公益社団法人近畿圏不動産
流通機構、公益社団法人西日本不動産流通機構により全国をカバーして運営されている。
コラム：仲介の法制度
仲介は、法律学用語では仲立と言い、商人間の取引を仲立するのが商事仲立、当事者の少なくとも一方が一般人の場合は民事仲立と呼ぶ。ドイツ法には商事仲立、民事仲立に関する規定があるが、日本では商法に商事仲立に関する規定があるほか、保険業法に保険仲立人の語が見られる程度である。
制定当時の宅建業法は、取締法規としての性格が色濃く、報酬に関する取締規定はあっても、仲介契約そのものに対する規制は存しなかったため、ほとんどの仲介行為は口頭で行われ、極めて曖
昧な契約関係であり、数多くの紛争が発生した。
そこで、米国の不動産流通業における open listing、exclusive agency listing、exclusive
right to sell listing を参考にしつつ、宅建業法第 8 次改正により媒介契約・代理契約の規制を行い、契約の書面化を義務付け、一般媒介契約と専任媒介契約の 2 タイプを導入した。当時は、専属専任媒介契約は消費者に不利な特約として認められなかったが、その後の専任媒介契約の普及を踏まえ、宅建業法第 10 次改正により専属専任媒介契約が導入されたことにより、昭和期の最後になってようやく米国並みの 3 方式が整備されたのである。
（明石三郎「不動産仲介契約の研究」一粒社、1987 年、岡本正治・宇仁美咲「［詳解］不動産仲介契約」大成出版社、2008 年などに基づき整理した。）
２．不動産適正取引推進機構
昭和中成長期には、不動産取引をめぐる紛争が激化し、1978～79(昭和 52～54)年度にかけて建設省及び都
道府県の宅建業法主管課に持ち込まれた苦情紛争件数は、毎年度 3 万件を超える状況にあった。しかも、紛争の内容も、マンション特有の問題の発生、買換えの増加に伴う取引の複雑化、住宅ローンの普及に伴う金融問題の発生等により、複雑かつ深刻化しつつあった。これを受けて、住宅宅地審議会の 1979(昭和 54)年 9
月答申において苦情処理体制の整備強化を図るべきとの提言がなされ、宅建業法 1980(昭和 55)年改正時に衆参両院で「宅地建物取引に関する苦情・紛争の簡易迅速な処理を図るため、その処理体制の整備強化につとめること」という付帯決議がなされた。
これら答申・付帯決議を受けて、1984(昭和59)年 4 月 12 日、財団法人不動産適正取引推進機構が設立された27。機構は現在、一般財団法人となっており、その主要業務は、次のとおりである。
140

① 地方公共団体及び事業者団体、消費者団体等の民間の団体に対する紛争の処理に関する助言及び支援② 紛争事例及び判例の収集、分析及び調査③ 紛争に関する調査研究④ 紛争の処理事例集及び判例集の作成提供⑤ 紛争の処理基準及び処理マニュアルの作成提供⑥ ①に掲げる者（関係機関）からの要請による特定紛争案件の処理⑦ 宅地建物取引士資格試験の実施⑧ 宅地建物取引業免許事務及び宅地建物取引士登録事務の処理システムの開発及び管理⑨ 紛争の防止及び適正処理に関するシステムの開発⑩ 関係機関の担当者に対する研修の実施⑪ 紛争の防止及び適正な処理に関する情報資料等の整備提供
上記の業務のうち⑥特定紛争案件の処理は、機構設立の第一目的であり、現在では各種の分野で広く存在している裁判外紛争処理機関（ADR：Alternative Dispute Resolution）の不動産分野における先駆けであった。ただし、弁護士会との調整もあり、紛争当事者から直接要請を受けるのではなく、関係機関に持ち込まれた紛争を二次処理機関として処理する仕組みが採用されている。
３．不動産流通近代化センター
宅建業法の 1980(昭和 55)年第 8 次改正を受けて、同年 11 月に財団法人不動産流通近代化センターが設立された。現在の公益財団法人不動産流通推進センターである。
センターの事業は、①不動産業者の団体等が行う共同事業に必要な資金の借入れについての債務保証、②
前記の資金のうち、不動産流通の近代化に資することが顕著であると認められるものについての借入れへの助成、③不動産流通市場の整備・近代化に関する指導(講習、情報システムの開発、調査研究など)である。
第８節 昭和中成長期の不動産税制
１．譲渡所得の課税体系の再編(1)新たな長短分離と総合所得との組合せ
個人地主からの土地供給の促進のために 1969(昭和44)年から講じられてきた臨時の税額軽減のための分離課税制度が 1975(昭和 50)年に期限切れとなったが、個人の全ての譲渡所得を合算して課税するという本則に戻さず、翌年から新たな課税方式に改めた。即ち、1969(昭和 44)年 1 月 1 日前に取得した土地・建物の譲渡
を長期譲渡、その日以後に取得したものを短期譲渡と区分し、いずれも譲渡益から 100 万円の特別控除をした後、前者は 2,000 万円までの部分は 20％、それを超える部分は 4 分の 3 を他の所得と組み合わせて譲渡所得税を課税し、後者は 75～78％を課税する。
(2)短期所有土地の譲渡益重課制度の創設
法人が短期譲渡をした場合に、通常の法人税のほかに 20％の特別課税をする制度が1974(昭和 49)年度税制改正により創設された。なお、不動産の仲介報酬で一定額以上のもの、法人の株式の譲渡で土地譲渡類似のものなどもここで言う土地譲渡に含めて重課の対象とし、取引形態を変えての課税回避を防止している28。
141

また、個人の不動産業者については、土地のみについて短期譲渡の重課が適用されることになった。
この重課制度はその後何回か改正され、1998(平成10)年以降は適用が停止されている。
２．市街化区域内農地の宅地並み課税
市街化区域内農地の固定資産税について、状況が類似する宅地の価格に比準する価格によって評価を行う
宅地並み課税の狙いは、農地と近傍宅地との課税の均衡を図ることと、農地の宅地化を促進することにより宅地供給を増大させることであった。この宅地並み課税が政策として議論されたのは、「新都市計画法」の制定時に遡るが、同法の国会審議で保利茂建設大臣が「市街化区域といえども市街地整備の条件が整うまでの間は農地に対して宅地並み課税はしない」旨の答弁をしたことから、実施には至らなかった。
それがようやく実現の運びに至ったのは、1971(昭和 46)年度税制改正においてであった。その際、全国の市街化区域内農地を A 農地(1972(昭和 47)年度の3.3 ㎡当たり評価額が、その市町村の市街化区域内の宅地の平均価格以上又は 5 万円以上の農地)、B 農地(評価額が、その市町村の市街化区域内の宅地の平均価格の 2 分の 1 以上で平均価格未満の農地。ただし、1 万円未満を除く。)、C 農地(評価額が、その市町村の市街化区域
内の宅地の平均価格の 2 分の 1 未満又は 1 万円未満の農地)に区分し、A 農地は 1972(昭和 47)年度から、B 農
地は 1973(昭和48)年度から、C 農地は1976(昭和51)年度から、それぞれ宅地並み課税を実施することとされた。
しかし、A 農地に対する宅地並み課税を実施する前に、1972(昭和 47)年度税制改正において上記の制度が凍結され、実施は見送られた。
そして、1973(昭和48)年度税制改正において、対象農地を三大都市圏の特定市の A 農地と B 農地だけに限定し、A 農地は同年度から、B 農地は翌年度から宅地並み課税を実施することとされた29。
ところが、ようやく実施された宅地並み課税に対し、ほとんどの市が営農奨励の目的で補助金を交付し、これが 1975(昭和 50)年度まで実施された。そして、翌年度には、現に耕作されており、引き続き 3 年以上農地として保全することが適当なものについては、条例により減額できることとされ、これにより実質的には
農地並み課税水準に戻ってしまった。
1982(昭和 57)年度税制改正では、課税対象を三大都市圏の特定市の C 農地にまで拡大し、3.3 ㎡当たり評
価額が 3 万円以上のものを対象としたものの、合わせて長期営農継続農地についての徴収猶予と免除制度が導入された。長期営農継続農地は、990 ㎡以上の農地で、市町村長に申告し、申告の年からに 10 年以上引き続き営農を継続することが適当として市町村長の認定を受けたものをいい、その農地については、一般農地を上回る税額を徴収猶予するとともに、営農が継続される場合には、5 年ごとに納税義務を免除する制度である。
このように、市街化区域内農地の宅地並み課税は、制度としては導入されたものの、実質は骨抜きの繰り返しが行われ続け、名実共に実施されたのは 1991(平成 3)年度土地税制抜本改革によってである。
３．特別土地保有税第５章第８節１.譲渡所得税の項で述べた個人の土地供給促進措置により個人から法人への売却が進んだが、買収した企業がその値上がりを期待して死蔵し、宅地としての開発・分譲がなされないと批判された。
142

そこで、1973(昭和48)年度税制改正により固定資産税と不動産取得税の上乗せとして、市町村税たる特別土地保有税が創設された。特別土地保有税は、土地取得の段階で課す取得の保有税と、未利用の土地保有期間中に課す保有の保有税から成っている。
取得の保有税は、1973(昭和 48)年 7 月 1 日以後の土地の取得に対して、下記の基準面積を超える場合に、取得価額の 3％（不動産取得税額を控除）を課し、転売目的の土地取得を含めて土地の投機的取引を抑制することを目的とする。
保有の保有税は、1969(昭和44)年 1 月 1 日以後に取得して保有する土地に対して、下記の基準面積を超える場合に、取得価額の 1.4％（固定資産税額を控除）を課し、土地の保有コストを重くして土地の供給を促進することを目的とする。
・東京都の特別区と指定都市： 2,000 ㎡

・都市計画区域を有する市町村の区域： 5,000 ㎡
・その他の市町村の区域：10,000 ㎡

第９節 昭和中成長期の不動産金融
１．公的住宅金融
この時期の公的住宅金融は、石油危機等の状況変化に対応すべく、融資メニューの多様化が図られた時期である。
1977(昭和 52)年度に住宅金融公庫と雇用促進事業団は、勤労者の持家取得促進を図るため、財形貯蓄を行っている勤労者に対し持家取得貸付を行うこととした30。
また、二度にわたる石油危機を契機に 1978(昭和 53)年度から住宅金融公庫が定める断熱構造基準に適合す
る住宅改良工事に対する割増融資制度が導入されたが、その適用範囲は、翌年度に個人住宅等、1984(昭和59)年度に賃貸住宅、再開発住宅等にまで拡大された。
1979(昭和54)年度には、住宅金融公庫融資に若年階層の持家取得を容易にするためのステップ償還制度が導入された31。
また、景気対策として数次にわたり補正予算による融資戸数の追加が行われた。
２．民間住宅金融
1970(昭和45)年度末時点での民間機関の住宅ローン残高は 1 兆 8,577 億円に達し、全国銀行では 7,008 億円に達していたことから、民間金融機関全体として見れば、住宅金融は本格的に展開していると言える状況だったが、都市銀行だけ見ると 2,494 億円にとどまり、本格的とは言えない状況であった32。また、当時の都市銀行の住宅ローンは、提携ローンが主流であり、提携不動産会社の保証残高は既にその能力を大きく上回っており、新たな信用補完対策を必要としていた。
他方、高度成長から中成長への移行に伴い、企業金融の需要が減少する中で 1971(昭和 46)年から翌年にかけてドル・ショックへの対応策として金融の大幅緩和が行われ、民間金融機関は資金余剰となったため、こ143

れまで住宅金融に消極的であった大手銀行が一斉に直接住宅ローンに取り組む意向を示し33、これを大蔵省銀行局も後押しし、個人向け住宅金融に積極的に取り扱うよう要請した。
当時、住宅金融は都市銀行の周辺業務と位置付けられたことから34、都市銀行は当初、業務集中による効率化とリスク負担の代行を目的とする共同出資の住宅金融専門会社(住専)の設立に努めた35。ところが、1 年も経たないうちに都市銀行自身が直接住宅ローンに取り組んだことから、住専としては母体銀行との競争に晒されることとなった36。ただ、幸いなことに、この時期の旺盛な住宅資金需要は銀行と住専の共存を可能にさせたのである。
1971(昭和 46)年度の都市銀行の住宅ローン新規貸出額は 2,113 億円で総貸出残高に占める割合は 1.4％だ
ったが、翌年度は 6,252 億円、2.6％に膨れ上がり、住宅金融公庫融資を上回る規模になり37、その翌年度は6,900 億円、3.6％とさらに増加した。
その後、民間住宅ローンの急激な膨張を警戒した金融当局は全国銀行協会長宛大蔵省銀行局長通達「個人向け住宅金融について」(1974(昭和 49)年 10 月蔵銀 3246 号)を発出し、個人向け住宅金融に特段の配慮を求めたが、総需要抑制政策の実施もあり、同年度の新規貸出額は 6,686 億円(総貸出残高に占める割合 4.4％)と減少した。
しかし、翌年度は景気回復に伴い 9,251 億円(総貸出残高に占める割合 5.3％)と再び増加に転じ、その後、
第 2 次石油危機まで拡大した。
そして、第 2 次石油危機後の低迷を脱するため、新たな住宅ローン需要の掘り起こし策として、中古住宅
ローン、二世帯住宅ローン、買替えローン等の新商品が発売されるとともに、融資限度額の 3,000 万円への引き上げ、ステップ返済の導入、変動金利ローンの取扱いが行われた。
この結果、地価バブル直前の 1985(昭和 60)年度末の住宅ローン残高は、公的金融機関が 29 兆 2,237 億円(ゆち住宅金融公庫 21 兆 6,658 億円)、民間金融機関が 40 兆 155 億円で合計69 兆 2,322 億円に達していた。
３．住宅貸付債権の流動化
大蔵大臣の諮問機関である金融制度調査会は、1973(昭和 48)年 12 月 25 日に「民間住宅金融のあり方について」を答申し、住宅金融は、金融引締下においても安定的に推移することが望ましく、そのため必要に応じて政策上の配慮が払われることが望まれるとの考えを示した上で、金融機関の側においても、金融情勢の如何にかかわりなく、国民が切実に求めている住宅の取得に対して安定的な資金配分を行うよう、特段の努力を払うことが望まれるとした。また、住宅金融を拡大すればリスク対策が必ず伴わなければならないこと
から、変動金利制の導入、住宅貸付債権の流動化の必要性を示唆し、後者の方法として住宅抵当証書の活用を提案した。
この答申を受けて大蔵省銀行局長通達「抵当権付住宅貸付債権の譲渡のための住宅抵当証書について」(1974(昭和 49)年 9 月 6 日付蔵銀 3095 号)を発出し、銀行に住宅抵当証書の取扱いを認めた。
しかし、都市銀行の住宅抵当証書発行残高は 1978(昭和53)年度末に至っても52 億円しか利用実績がなく低調であったことから、大蔵省銀行局長通達「抵当権付住宅貸付債権の譲渡のための住宅抵当証書の一部改正について」(1979(昭和 54)年 6 月 1 日付蔵銀 1285 号)を発出し、発行対象債権の拡大が図られた38。
この結果、1980(昭和55)年3 月末時点での都市銀行の住宅抵当証書発行残高は 168 億円まで増加したものの、それがピークであり、その後は衰退の一途を辿った。
144

また、住専が試験的に実施していた住宅ローン債権信託については、他の手段と並んで活用することは差し支えないとの見解を示したが、これは資金の調達と資産の流動化を同時に実現できる実際的な方法であり、日本における不動産証券化スキームの原点となるものである39。
1983(昭和 58)年 3 月末時点での住宅ローン債権信託設定残高は 6,262 億円に達していた。
第 10 節 昭和中成長期の不動産市場と不動産業
１．地価高騰とその終焉
日本列島改造ブームの時期の不動産業界は、まず開発事業のための土地取得競争を展開した。しかし、それに輪をかけて他の業種を含む法人企業の土地取得が異常な高まりを見せた。そして、その対象は全国のあらゆる地域にわたったが、特に山林取得の増大が特徴的であった。
そして、前述したドル・ショックへの対応策として実施された金融の大幅緩和がもたらした過剰流動性
が、全国的な土地取得を促進したのである。その結果、売買による土地所有権移転登記件数は急増し、1972(昭和 47)年と翌年は 300 万件を超え過去最高を記録した40。また、大蔵省主税局「譲渡所得課税状況調査」によれば、この 2 年間における個人保有土地の譲渡面積は、1969(昭和44)年に比べてほぼ倍増しており、長期保有土地の譲渡先に占める法人の比率は、同年の 27.7％から 1972(昭和 47)年41には 55.2％とこれまた倍増した42。こうした法人を中心とした土地取得の相当部分は、将来の地価上昇を見込んだ投機的取得であったと考えられる。他方で、人口増加化や都市化に伴う住宅地需要の増大や公共投資の拡大といった実需も大きかったが、そうした実需を当て込んだ先行取得的な投機も多かったのである。
こうした状況を背景とした全国的な地価高騰は、1973(昭和 48)年をピークとして発生・持続したが、次のような弊害をもたらした43。
第一に、地価上昇に伴う土地の資産価値の増大は、資産としての土地の有利性を高め、インフレヘッジ機
能への期待もあって、個人、法人を問わず全国的な土地の投機的取得をもたらした。
第二に、資産価値増大への期待から土地所有者は土地を売り惜しむ一方で、土地を取得しようとする者はできるだけ早く取得することが有利であると考えたため、こうした需給ギャップの拡大が地価をさらに上昇させるという悪循環をもたらした。
第三に、土地を所有する者と所有しない者との間の経済格差を増大させ、国民の間に不公平感をもたらした。
第四に、都市近郊を中心に転用期待額を含んだ農地価格の著しい上昇が発生し、農地の資産的保有を助長し、所得分配の不公平の問題や、農業の規模拡大を阻害するなど農業経営の健全な発展を阻害する問題をもたらした。
第五に、土地の売り惜しみは、公共投資の円滑な進捗を阻害するという問題をもたらした。
しかし、1973(昭和48)年から始まった金融引締策は、過剰流動性を縮小させ、民間の設備投資や建設投資を減退させ、公共投資についても抑制措置が取られたことから、土地に対する投機的需要も実需も共に減少した。さらに、同年に発生した第一次石油危機は、翌年の日本経済に戦後初のマイナス成長をもたらしたことから、1975(昭和 50)年地価公示もまた初のマイナスを記録し、地価高騰は終息した。

145

その後、（表６－８）に見るように地価は比較的安定して推移し、地価バブル期までは名目経済成長率を下回る状況であった。
（表６－８）住宅地・商業地の全国平均地価上昇率と名目 GNP の推移
昭和 10 年代

昭和 20 年代

昭和 30 年代

昭和 40 年代

昭和 50 年代

住宅地

10.9％

62.9％

21.6％

15.4％

6.3％

商業地

5.8％

73.5％

21.7％

12.7％

3.7％

名目 GNP

18.0％

38.0％

15.2％

16.3％

7.6％

（資料）日本不動産研究所「市街地価格指数」、経済企画庁「国民経済計算」

コラム：不動産業界の対応
日本列島改造ブーム期には、地価高騰とともに物価の高騰も進行し、一般企業は「物資・土地の買い占め・投機取引」で社会の批判を受け、不動産業界も「地価高騰の元凶」という厳しい批判に晒された。
これに対し、1973(昭和48)年 10 月、大手の団体である不動産協会・日本高層住宅協会・都市開発協会・日本ビルヂング協会の 4 団体は共同で「民間ディベロッパー行動要領」を発表した。
そこでは、経営理念として、①良好な住環境と良質な住宅を公正な価格で大量に供給することが社会的使命であるとの自覚に徹する、②長期の視野に立って、社会のニーズに対応し得るよう、企業体制の改善に努力する、③国土の有効利用、自然環境及び地域社会との調和を図ることを掲げた。
行動指針として、①土地取得＝(1)投機を目的とした土地取引は行わない、(2)不当に価格をつり上げない、②開発＝(1)公的な土地利用計画に即応する、(2)取得した土地は迅速に事業化する、(3)
地域社会との協調及び自然環境の保全に留意する、(4)良好な住環境と健全なコミュニティーを形成する、③供給＝(1)公正競争規約にのっとり、正確な住宅・宅地の情報を提供する、(2)地価公示価格等を考慮した低廉・良質な住宅・売地の供給に努める、(3)実需要者に供給する、(4)販売後の管理に万全の配慮をなす等を掲げた。
(蒲池紀生・菊岡俱也「不動産業沿革史上巻」全宅連不動産総合研究所、1999 年、241～243 頁の記述をもとに整理した。)
２．不動産市場の低迷と不動産業界の体質改善志向
新設住宅着工戸数は、1972(昭和 47)年度は185 万 6 千戸と史上最高を記録し、翌年度は 176 万 3 千戸と第2 位の水準であったが、第一次石油危機後の 1974(昭和 49)年度は126 万 1 千戸にまで激減した。新規の宅地供給実績(公共・民間合計)も 1972(昭和 47)年度の 23,400ha をピークに、1974(昭和49)年度19,700ha、1975(昭和 50)年度 15,000ha とやはり激減した。
地価は下落ないし横ばい傾向に転じたが、水準としてはなお高く、その下での有効需要を狙ったミニ開発
や狭小住宅が増大して、都市のスプロール化や都市環境の悪化が指摘された44。

146こうした市場環境変化に対応して、不動産業界の中には、地価上昇への依存からの脱皮、土地開発から建設・流通へと中枢業務の移行、公共との協調・共同、大都市圏中心から地方圏への拡大・進出といった新たな動きが見られるようになった。
３．第四次マンションブーム
第一次石油危機後の経済社会の混乱がある程度終息した 1975(昭和 50)年秋頃から大都市圏のマンションを中心に住宅需要が徐々に回復した。住宅金融公庫による各種制度の創設もあり、1977(昭和 52)年には、成長した団塊の世代を主たる需要者として第四次マンションブームが起こった。そして、マンション市場に続いて建売住宅市場も回復した。その背景には、前述した地価の安定もあった。
マンションブームによるストックの増大は、マンションの分譲だけでなく、その後の管理のあり方（特に共用部分）という問題をもたらした。そこで、マンション・デベロッパーは、管理業務のノウハウ開発や人材の育成を通じて管理部門の強化を図ったが、管理業務の独自性から、管理部門を独立させて系列会社化
し、専門的に取り組む企業が増加していった。
（表６－９）マンションブーム
第一次

第二次

第三次

第四次

第五次

第六次

期間

1963～64

1968～69

1972～73

1977～80

1986～88

1993～95時代

オリンピック

いざなぎ景気

列島改造

技術革新

内需拡大

生活大国

全国マンション

1964 年

1969 年

1973 年

1980 年

1988 年

1995 年

着工戸数

9,672 戸45,758 戸

154,806 戸

140,960 戸

167,876 戸

206,804 戸

首

供給戸数

－

－

36,329 戸

48,471 戸

32,080 戸

84,885 戸

都

平均価格

718 万円

688 万円1,171 万円

2,477 万円

4,753 万円

4,148 万円

圏

年収倍率11.5 倍

5.7 倍

4.9 倍

5.0 倍

7.0 倍

4.9 倍

立地

都心

都心

郊外

都心

準都心・郊外

準郊外

購入主体

会社役員

会社管理職

会社職員

団塊の世代

買換え・資産運

ニューサーテ

用ィ・共働き（資料）「日本の土地百年」222 頁の図表に基づき筆者作成

４．住宅市場の構造変化(1)住宅の商品化
中成長期の特徴は、「住宅の商品化」、「商品化住宅」の定着である。即ち、持家系では、個人が工務店や建設会社に注文して建築する方式以外に、住宅メーカーから供給されるプレハブ住宅、ツーバイフォー住宅等や住宅販売会社から供給される規格住宅が増大し、貸家系では、土地所有者がプレハブメーカーに発注して建築するアパートが増大した。商品化住宅の中心と言うべき分譲住宅が新設住宅着工戸数に占める比率
は、1969(昭和 44)年度に 10.0％と初めて二桁台に乗り、中成長期の 1976(昭和 51)年度に 20.8％と 2 割を超え、その後も着実に増加した。こうした動きを支えたのは住宅金融公庫融資である。

147

(2)住宅流通市場
第４節１．住宅政策の転換で述べたように、1 世帯 1 住宅が実現して住宅ストック数が世帯数を上回るよ
うになると、中古住宅の流通が増加する。この中古住宅流通の増加には様々な意義が含まれている。まず買い手の立場から見ると、単に住宅の売り物件が増えるから買いやすいという意味ではなく、新築住宅より価格の低い中古住宅を買うことを通じて居住水準の向上を図る機会が増大するという質的側面がある45。また、売り手の立場でも、自宅を売却した資金でより良質の住宅を取得できる効果がある。さらに、中古住宅が市場で増えることは、相対的に住宅取得能力の低い層も買えるという意味で需要の増大をもたらし、市場の厚みを増すという意義がある46。
そして、不動産業の立場からは、中古住宅が売れることにより新築住宅も売れるという関係に着目すると、住宅市場の拡大を図るためには、新築住宅だけでなく中古住宅の流通を進展させなければならないという認識に至る。そこで、大手不動産業者、信託銀行、鉄道会社、大手プレハブメーカーが流通部門の整備・強化を図る動きが見られた。これら企業は、仲介・売買を担当する系列の販売会社や流通会社を設立して、中古住宅市場に積極的に参入したのである。
その中で特徴的な動きは、米国で活発に展開されていたフランチャイズチェーン方式の導入である。
これに対し、中小業者の団体間でも 1975(昭和 50)年前後から情報処理の共同化などを目的とした流通セン
ターや協同組合が設立された。これが宅建業法改正による指定流通機構の基盤となるのは、前述したとおりである。
コラム：フランチャイズチェーン問題
三井不動産系のフランチャイズチェーンは、1975(昭和50)年頃から住宅センターの設立、有力業者を組み入れた特約代理店制度や各地の有力業者との共同出資による住販会社の設立により進められ、住宅センターを核としたネットワークが形成されていった。
これに対し、全宅連は 1977(昭和 52)年 10 月、建設省に対し、同年に制定・施行されたばかりの「中小企業の事業活動の機会の確保のための大企業者の事業活動の調整に関する法律」5 条による調査の申し出を行った。
建設省は調査を行い、その結果を同年 12 月に全宅連に示し、その後、三井不動産側と全宅連との間で同法 4 条による自主的解決のための努力として話し合いが行われたが、合意に達することができず、全宅連は翌年 3 月、建設省に対し、同法 6 条による調整の申し出を行った。
建設省は、全宅連が求めた勧告は出さないこととし、三井不動産側に対し、当面、フランチャイ
ズチェーンを拡大しないよう行政指導するとともに、全宅連などの中小業者に対しては、経営・業
務体制の近代化を求める方針をとった。
その頃、建設省は不動産流通問題研究会を設けており、同研究会は 1978(昭和 53)年8 月、①情報の共同処理－協業化の促進、②情報の均質性と正確性の確保、③仲介契約制度の改善、④価格査定方式の適正化を内容とする報告書を提出した。これを受けて 1980(昭和 55)年に宅建業法の第 8 次改正が行われたのである。
そして、1981(昭和56)年2 月、三井不動産側と全宅連は共同して近代化を進めることで合意し、全宅連は調整の申し出を取り下げた。
(蒲池紀生・菊岡俱也「不動産業沿革史上巻」全宅連不動産総合研究所、1999 年、267～271 頁の記述等により取りまとめた。)
148

５．不動産広告の自主規制の進展
第５章第７節２．不当景品類及び不当表示防止法で述べたように、不動産広告の自主規制の仕組みが整えられたが、「宅地建物取引公正競争規約」は 1979(昭和 54)年 9 月 27 日の改正により「不動産の表示に関する公正競争規約」(不動産取引公正競争規約)に改められた。また、「不動産業における景品類の提供の制限
に関する公正競争規約」も作成され、1983(昭和 58)年に公正取引委員会の認定を受けた。
これら規約の運用機関である宅地建物公正取引協議会は、任意団体として設立されたが、1971(昭和 46)年
4 月 1 日に社団法人化され、他の地域にも協議会が設立されたことから名称変更を行い、現在は公益社団法人
首都圏不動産公正取引協議会と称する。そして、近畿、東海、九州、北海道、東北、中国、北率、四国の順に各地区で協議会が設立された結果、全国を網羅するに至り、2002(平成 14)年 12 月 26 日認定において各地
区ごとに認定されていた表示規約を廃止し、「不動産公正取引協議会連合会」名で一本化した47。
第６章のまとめ
昭和中成長期は、日本列島改造ブームによる地価高騰と石油危機によるその終焉が、不動産市場のみならず経済社会に大きな影響を与えるとともに、高度成長から中成長への経済構造転換という大きな時代の変化に直面した時期である。この間、経済成長に伴う都市問題・地価問題が注目を集め、①「国土利用計画法」が制定され、国土の利用全体について計画法的整備がなされると共に、地価対策が実施された。②「建物区分所有法」が改正され、マンションの法制度が安定段階に入った。③地方公共団体が国法に直接基づくことなく開発・マンション建設等を規制する指導要綱等の手法が発達した。④「生産緑地法」、「農住組合法」
等市街化区域内農地対策の立法が制定された。
この時期の都市法制としては、良好な都市環境の実現に向けた制度の充実が行われた。「大都市法」による新しい土地区画整理事業の創設、「建築基準法」改正による日影規制の導入、「都市再開発法」改正による第 2 種市街地再開発事業の創設、「都市計画法」改正による地区計画制度の創設等がこの時期を代表する。
また、住宅政策の重点が量から質に転換する動きが見られた。
この時期の不動産業政策には大きな成果が見られる。「宅建業法」改正の特徴は、媒介契約のあり方により精密な規制が加えられるようになったことである。その背景にあったのは、宅建業者の伝統的な「両手」(媒介契約において売主と買主の双方から手数料を得ること)志向を変化させよう考え方である。その具体的な成果が指定流通機構(レインズ)という新たなシステムである。また、レインズのほか、不動産適正取引推進機構、不動産流通近代化センター、不動産公正取引協議会のような主要な組織が設立・改編された。
税制については、譲渡所得の課税体系の再編、市街化区域内農地の宅地並み課税、特別土地保有税の新設など総じて課税強化が図られたが、市街化区域内農地の宅地並み課税については、骨抜きの繰り返しが行われ続けた。
住宅金融については、公庫融資のメニューが拡充される一方で、都市銀行や住専による民間住宅金融が飛躍的に増大した。
地価高騰とその終焉は不動産業に大きな影響を与えたが、その後の低迷期を経る中で、住宅の商品化の進展、流通業の発展など住宅市場の構造変化の動きが見られた。
149

［参考文献］（第１章～第５章及びこの章の本文と注で紹介したもののほか）
・關一「都市政策の理論と實際」三省堂、1936 年
・藤條邦裕「市町村の宅地開発指導要綱について」都市計画協会「新都市」1971 年 121 月号所収
・櫛田光男「市街化区域内農地の宅地並み課税問題を省みて、私はこう思う」都市計画協会「新都市」1972
年 4 月号所収
・豊倉一「日本列島改造論と都市対策の動き」都市計画協会「新都市」1972 年 11 月号所収
・鈴木省三「国土総合開発庁と国土総合開発公団」都市計画協会「新都市」1973 年 2 月号所収
・竹歳誠「都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律案(Ⅰ)・(Ⅱ)」都市計画協会「新都市」1973 年
2 月号・3 月号所収
・板倉英則「屋外広告物法の一部を改正する法律案」都市計画協会「新都市」1973 年3 月号所収
・相場洋一「都市緑地保全法案について」都市計画協会「新都市」1973 年 3 月号所収
・河野正三「国土利用計画法」第一法規、1977 年
・板倉英則「第三次全国総合開発計画について」建設広報協議会「建設月報」1977 年 12 月号所収
・広岡隆「行政代執行法新版」有斐閣、1981 年
・建設行政実務研究会「新建設行政実務講座 3 都市計画Ⅰ」第一法規、1982 年
・建設行政実務研究会「新建設行政実務講座 4 都市計画Ⅱ」第一法規、1982 年
・建設行政実務研究会「新建設行政実務講座 7 住宅・建築」第一法規、1982 年
・住宅金融公庫四十年史編纂委員会編「住宅金融公庫四十年史」住宅金融公庫、1990 年
・大本圭野「証言日本の住宅政策」日本経済新聞社、1991 年
・マンション管理センター総合研究所「マンション管理の現況と対策」1994 年
・田村明「美しい都市景観をつくる アーバンデザイン(朝日選書 573)」朝日新聞社、1997 年
・滝澤秀樹「都市再開発法制の変遷～都市再開発法の制定とその後の主な改正～」都市計画協会「新都市」
2000 年 12 月号所収
・伊豆宏・齊藤広子編「住宅金融と住宅政策」ぎょうせい、2003 年
・「RETIO No.73 25 周年記念特集号」不動産適正取引推進機構、2009 年
・「草創のころ～設立三十周年記念文集～」不動産適正取引推進機構、2014 年

オイルショックとも言う。第 1 次は 1973(昭和 48)年 10 月、第 2 次は 1979(昭和 54)年に発生した。
経済成長率の時期区分で言えば、1990(平成 2)年までを中成長期と言うべきであるが、不動産政策の観点からは地価バブル期は別途扱うべきと考えられるため、本章では地価バブル期の前までを対象とする。
3
米国のニクソン大統領の「ドル防衛宣言」により、戦後長い間 1 ドル＝360 円に固定されていたレートが一気に 1 ドル＝300 円に引き上げられ、その後、変動相場に移行した。ニクソン・ショックとも呼ばれる。
4
筆者の仄聞するところ、当時、神戸市内の主婦がトイレットペーパーを大量に買い占め、後に処分に困って市役所に相談に行って、叱責されたという。
5
区域指定を行えば、土地取引許可制となるが、これは強力な私権制限となるのみならず、地方公共団体に相当の事務負担になること、地価高騰が指定区域隣接地域で行われるとすれば、規制が有効でないこと等が理由である。
1
2

6 事前確認については、○％までの上昇率であれば勧告を受けずに確認を受け付けてもらえるとの情報が広まり、この数字に張り付いた取引が多かったと言われる。
7

多くの都市整備法制の事業計画は、土地収用の例を除いて、青写真理論により行政処分性が認められて150

いないが、第二種市街地再開発事業については、「土地収用法」所定の事業に該当するものとみなして同法の規定を適用し、都道府県知事がする設計の概要の認可をもって事業認定に代えるものとすることにより、施行地区内の土地の所有者等は、自己の所有地等が収用されるべき地位に立たされることとなるので、抗告訴訟の対象となる行政処分に当たると解されている(最判平成 4 年 11 月 26 日民集 46 巻 8 号 2658頁)。
8 指導要綱の法的性質については、稲本洋之助・小柳春一郎・周藤利一「日本の土地法［第 3 版］成文堂、2016 年、167 頁以下を参照されたい。
9 後述するように、用地提供のような物的負担については、その使途は明確であるが、その水準が過重であるとの問題があり、一戸当たり数百万円といった金銭負担は、その使途が問題となる。
10 町田市役所企画部「団地建設と市民生活[団地白書]－町田市の新しい出発のために－」町田市、1970 年の冒頭で大下勝正市長は、「このまま放置するならば、町田市は、いたずらに国及び公団、公社の住宅政策あるいは民間企業の乱開発の犠牲になって、市民生活を擁護する自治体本来の機能を完全に喪失してしまう。」と述べている。
11 町田市前掲書 92～93 頁によれば、1,000 戸の住宅団地は 1971(昭和 46)～1980(昭和 55)年間に 753,658
千円の税収増をもたらし、地方交付税等と合わせた歳入全体では 928,890 千円に達するが、歳出は消費的
経費 800,794 千円、投資的経費 95,995 千円、公債費 458,148 千円の総額 1,354,937 千円となり、426,047
千円の赤字となるとの試算が示されている。
12 1964(昭和 39)～1975(昭和 50)年間に新築された中高層耐火住宅に対する固定資産税は 4 階建て以下は 5
年間、5 階建て以上は 10 年間の税額を 2 分の 1 に減額するという、今日より大幅な減税措置が講じられていた。町田市前掲書 75 頁によれば、当時対象となる 5 団地 287 棟の軽減額の総額は 6 億 5 千万円にも達し、1970(昭和 45)年度の市税収入 26 億 9 千万円と比較しても、かなりの巨額であった。
13 他方、「開発行為又は建築で 20 戸(20 世帯)を超えるものには給水しない」との福岡県志免町の規則が、水の供給量が既にひっ迫している市町村において、急激な水道水の需要の抑制施策として新たな給水申込みのうち、需要量が特に大きく現住民の生活水を得るためではなく住宅供給事業者の住宅分譲目的の契約締結を拒むことには水道法 15 条 1 項の給水拒否の「正当の理由」があり、やむをえない措置として許されるとした事例もある（最判平成 11 年 1 月 21 日・裁判所裁判例情報）。

同法の対象となる古都以外の都市については、「地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律」(歴史まちづくり法。2008(平成 20)年 5 月 23 日法律 40 号)の制定まで待つこととなる。
15 同条例は、1995(平成 7)年 3 月 24 日の全部改正により名称が「京都市市街地景観整備条例」に改められ、今日に至っている。
16 「広告物取締法」は「旧都市計画法」の 8 年前に制定されたが、都市計画の先進国である英国においても、最初の都市計画法である Housing, Town Planning, Etc., Act が制定された 1909 年より 2 年前の1907 年に Advertisement Regulation Act が制定されているのが興味深い。
17 最初に制定された基準(告示)は「旧省エネ基準(昭和 55 年基準)」、1992 年に改正された基準は「新省エネ基準(平成 4 年基準)」、1999 年に改正された基準は「次世代省エネ基準(平成 11 年基準)」と呼ばれている。
18 これらは、当時の行政管理庁から建設省に対し、管理規約、管理委託契約の標準案を建設省が業者に示し、その内容がマンション購入者に不利にならないようにさせることを求める勧告が出されたのを受けた施策である。
14

19 手抜き工事の中には、施工しやすくするため水の量を多くしたシャブコンや海砂を使用したことによるコンク

リートの品質問題もあった。

昭和 51 年 12 月 11 日建設省計動発第 60 号・建設省住指発第 710 号建設省計画局長・住宅局長から各関係業界団体あて。
21 アフターサービスの期間は部位によって異なるが、ほとんどは 2 年であり、入居後 1 年を経過した時点で管理組合が各区分所有者に調査を実施し、不具合の情報をとりまとめて分譲業者に伝達し、補修を実施してもらうのが通例である。
22 昭和 54 年 12 月 15 日建設省計動発第 116 号・建設省住指発第 257 号建設省計画局長・住宅局長から各関係業界団体あて。
23 平成 4 年 12 月 25 日建設省計動発第 107 号・建設省住管発第 6 号建設省建設経済局長・住宅局長から各都道府県知事あて。
24 原生自然環境保全地域は国公有地に対し指定されるので、行為制限に対する損失補償の問題は生じな
151
20

い。
25 關一「都市政策の理論と實際」三省堂、1936 年、149～150 頁。
26 農地等には採草地が含まれる。
27 この間の経緯については、不動産適正取引推進機構「RETIO」NO.73、2009 年 4 月、12 頁以下を参照されたい。
28 ちなみに、個人・法人とも所有土地に借地権を設定する行為も、税法上は原則として土地譲渡とされる。
29 特定市とは、東京都の特別区、首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯に所在る市、近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備地帯に所在する市並びに中部圏開発整備法による都市整備区域に所在する市をいう。
30 財形貯蓄には一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄があり、現在では財形住宅貯蓄と他の類型の併用が可能であり、また、取扱金融機関も銀行、信用協同組合、生保、損保などほとんどの民間金融機関が取り扱っている。
31 元金均等方式ローンの返済期間を二つの部分に分け、そのうち最初の期間について、実際の返済期間よりも長期に返済すると仮定して、毎月の返済額を算出する方式をいう。1992(平成 4)年からは、ゆとりローン（ゆとり返済）という、当初 5～10 年間のゆとり期間中は返済金額を抑え、その分をゆとり期間終了
後に上乗せして支払う住宅ローン商品になった。いずれも、初期の返済負担額を軽くすることができる一方で、途中から返済負担額が上がることになる。
32 都市銀行が住宅金融に積極的でなかった理由は、個人向けローンのノウハウが乏しく、小口融資が面倒でコスト高のためであり、重厚長大産業向け融資をメインとしていたため、熱心になれなかったのである。

1972(昭和 47)年 5 月に全国銀行協会会長が記者会見し、その旨を表明した。庭山慶一郎「懐旧九十年－
燃える魂の告白」毎日新聞社、2008 年、411 頁。
34 大蔵省銀行局長通達「金融機関とその関連会社との関係について」(1975(昭和 50)年 7 月 3 日付蔵銀1968 号)では、銀行が共同出資で設立した住専を通じて行う住宅金融事業は、銀行の周辺業務とされた。
35 住専は、1971(昭和 46)年 6 月に設立された日本住宅金融を皮切りに、1979(昭和 54)年 8 月までの約 8 年の間に 8 社が設立された。いわゆるノンバンクの一種である。
36 これが後の住専問題の一因にもなったのである。
37 住宅金融公庫融資は 1971(昭和 46)年度は 2,229 億円、翌年度は 2,939 億円だった。
38 保証保険付住宅貸付債権と保証会社保証付債権(保険会社や保証会社が求償権担保の抵当権を有している債権)が追加された。
39 「貸金業の届出及び貸金業の実態調査に関する権限の委任に関する政令の一部を改正する政令」(1973(昭和 48)年 5 月 1 日政令 123 号)により、住専 8 社のうち先発 4 社に住宅ローン債権信託を認めた。
40 ちなみに、リーマンショック以降現在までは 120 万件弱で推移しているので、当時の状況がいかに凄かったかが分かる。
41 新設住宅着工戸数は、1972(昭和 47)年度は 185 万 6 千戸と史上最高を記録し、翌年度は 176 万 3 千戸と第 2 位の水準であった。ちなみに、第 3 位は地価バブル期の 1987(昭和 62)年度の 172 万 8 千戸である。
42 大蔵省「法人企業統計調査」によれば、法人企業の土地資産増加額は、1971(昭和 46)年度の 1 兆 3,000
億円から翌年度は 2 兆 7,000 億円と、これも倍増を示した。
43 国土庁「地価公示」では、地価上昇率は 1971(昭和 46)年間が住宅地 14.8％、商業地 6.4％、1972(昭和47)年間が住宅地 33.3％、商業地 23.7％、1973(昭和 48)年間が住宅地 34.7％、商業地 23.6％であった。
44 スプロール化とは、都市の急激な発展に伴い市街地が無計画・無秩序に郊外に拡散していく現象をいう。上・下水道などのインフラの投資・利用の非効率化、都市中心部の空洞化等の問題をもたらす。
33

45 住宅の住み替えを通じて居住水準の向上が実現されることをフィルタリング効果というが、中古住宅流通の増加はこのフィルタリング効果を促進する。

住宅取得能力とは、資金調達額／住宅価格により表され、この数値が 1.0 より大きければ持家を買えることを意味する。そして、資金調達額＝自己資金（両親からの贈与を含む）＋住宅ローン借入限度額であり、住宅ローン借入限度額は、年収、金利、公庫や銀行の貸付限度額により規定される。
47 不動産の表示に関する公正競争規約及び施行規則と不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約及び施行規則は、一般社団法人全国公正取引協議会連合会のホームページに掲載されている。
http://www.jfftc.org/about/index.html
46152