（毎月発行）

2024年（令和６年）１月号

定価110円（内 消費税10円）

新年の御挨拶 …2

会 長：宇野 篤哉
県住まいづくり課長：稲垣 勝美「スマイミー静岡」情報 …4

令和5年11月3日に開館5周年を迎えた「日本平夢テラス」の夜景（静岡市清水区）
静岡新聞＠S ホームページより

浜松市の行政区変更に伴う対応 他
取引紛争の事例と解決 …6［売買］司法書士への登記書類の預け入れ等は履行の着手にあたらない？
［賃貸］実施されない原状回復工事に係る費用負担の合意をめぐるトラブル
Topics …8｢生成 AI が〝士業〟の仕事を奪う｣ は杞憂か！ 他
安心・簡単・便利 …12

賃貸物件の火災保険のことなら宅建ファミリー共済、代理店募集中！
土地も検査が必要な時代です …13

UGR の埋設物見舞金制度保証で契約後も安心！
提携金融機関より …14

三島信用金庫・静岡県労働金庫
Topics …16

防音賃貸マンションのニーズ顕在化 入居待ち急増 他
Local News …20

プロ野球２軍参入「ハヤテ 223」の本拠地：清水庵原球場
労金・三信・宅建 …21

親善サッカー大会を開催

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取引（売買）紛争の事例と解決（東京高判：Ｒ03.10.27）

司法書士への登記書類の預け入れ等は履行の着手にあたらないとして決済日前日の買主の手付解除を認めた事例
事 案 の 概 要に不測の損害をもたらし得るような内容のものでもないとX（売主・原告：宅建業者）
は、Y（買主・被告：法人）との間で、いうことができるところであって、このような行為の性質

区分所有建物（本件不動産）の売買契約を以下のとおり締結及び態様その他の事情を総合判断すれば、本件各行為につした。以下は売買契約概要。

いては、債務の履行の提供のための単なる準備行為とみる

・契約日平成 31 年 2 月 19 日

べきであるにすぎず、これらをもって「履行の提供をする・売買代金 1 億 990 万円ために欠くことのできない前提行為」に当たるものと解す

・手付金 300 万円ることもできないというべきである。よって、X が本件各・残代金支払い及び引渡 同年 3 月 28 日

行為を行ったことが、本件手付解除約定に定める履行の着Y は、平成 31 年 3 月 27 日、X に対し、「手付解除の申手に当たる旨の X の主張は失当であり、採用することがで入書」と題する書面を FAX で送信し、本件契約についてきない。

手付金の放棄による解除を申し入れた。

（２）Y の残代金支払日前日における手付解除の申し入れ

これに対し、X は、Y による上記解除は認められない旨回答し、平成 31 年 3 月 28 日付け「催告書」をもって、Yは、信義誠実に違反するか
X は、本件契約の締結日から履行期まで 40 日弱もの期に対し、本件契約に基づく残代金の支払を催告し、同年 4間があったにもかかわらず、Y が履行期の前日になって初月 5 日までに残代金の支払がされない場合は本件契約の定めて手付解除の申し入れをしたことは信義誠実に反するかめに基づき本件契約を解除して違約金を請求する旨通知し、それに極めて近い性質を有するものであり、解除権の行使同通知書は、同年 3 月 29 日 Y に到達した。

は制限されるべきである旨主張するが、民法 557 条 1 項（手Y は、催告書に定める期日までに残代金の支払をしなか付）がいわゆる任意規定であり、本件契約においては、そのったため、X は、本件契約の解除および違約金等の支払を適用を排除、あるいは、制限することを約定することも可求める訴訟を提起した。

能であったところ、そのような約定がされることはなく、判 決 の 要 旨

裁判所は、次のように判示し、X の請求を棄却した。
（１）X の各行為が履行の着手に当たるかかえって買主である Y による手付解除に係る本件手付解除約定が、手付解除の時期等に係る制約を付すことなく、敢えて設けられたことに照らせば、本件における Y による

X は、平成 31 年 3 月 13 日、本件不動産についての所有手付解除の意思表示が履行期の前日に行われたことは、本権移転登記手続及び担保権等の抹消登記手続きを司法書士件契約において想定外の事柄であるとはいえず、直ちに Xに行わせるため、司法書士事務所に対し、これらの登記手との関係で、信義則に反するなどとみることはできないも続に必要となる書類一式（登記識別情報通知、登記原因証明のであるから、X の上記主張は採用することができない。

情報、委任状、被控訴人の印鑑証明書、固定資産評価証明（３）結論書及び抹消書類代理受領委任状）を交付した。また、X は、したがって、本件契約については、平成 31 年 3 月 27

平成 31 年 3 月 23 日、本件契約の仲介会社に対し、本件日の Y の手付解除の意思表示により有効に解除されたもの

物件の固定資産税、管理修繕費等の負担割合を記載した精と認められるから、その余の点について検討をくわえるま算書を送信した。X は、これらの行為について、客観的にでもなく、X の請求は理由が無い。

外部から認識し得るような形で本件契約の履行行為の一部をなし、またはその履行行為の提供をするために欠くことのできない前提行為に当たるものであるとし、X が本件各よって、X の請求を認容した原判決は失当であり、原判決を取り消したうえ、X の請求を棄却する。

まとめ行為を行ったことは履行の着手に当たり、その後に行われ司法書士への登記の委任、登記書類の預け入れ等の行為

た Y による手付解除の意思表示はその効力を生じない旨主は、単なる準備行為とみるべきであり、履行の提供をする張する。しかしながら、本件各行為は、いずれも、それ自ために欠くことのできない前提行為には当たらないとした

体は書類の交付又は書類データの送信という全くの事実行

本判決は、履行の着手を主張する売主への説明において明為にとどまり、何らかの法的効果を生じさせるものではな確な判断基準として参考になると思われる。

く、また、本件契約が Y によって手付解除された場合に X

 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

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取引（賃貸）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ04.03.15）

原状回復工事が実施されないがその費用を負担する旨の合意について借主の動機の錯誤が認められた事例
事 案 の 概 要を前提とするような内容はうかがわれない。その後の交渉X（原告：飲食業）と Y（被告：賃貸・管理業）とは、平成経過に照らしても、X としては、自身の原状回復義務の負29 年 2 月 27 日、Y を貸主、X を借主として、以下の内担を軽減できるかどうかにつき関心を持ち、Y もそれを認容で定期建物賃貸借契約を締結した。

識していたが、結局は原状回復工事が実施されるとの前提

・契約期間平成 29 年 4 月 1 日からで交渉が進行し、Y は、令和元年 10 月 9 日に原状回復工

令和 2 年 3 月 31 日まで事代金の見積書を示し、その後同月 16 日には当事者間で・賃料 18 万 7000 円（税別）

鍵の返還及び退去時請求書の交付が行われた。また、X は、・共益費 3 万 3000 円（税別）

工事代金額が高額すぎるとの認識の下、Y の担当者に対し・敷金 112 万 2000 円（敷引 20 万 1960 円）て減額を求める旨を述べ、また各書面にあえて「受領しま・原状回復に関する回復すべき「原状」とは、原状確認書した」との手書きを加えており（内容に同意したのではないの仕様どおりとし、内装設備に関しスケルトンに戻す。との趣旨が理解できる。
）、金銭精算につき異議なく承諾を

X は、Y に対し、令和元年 6 月 18 日、本件賃貸借契約したような形跡は何ら見当たらない。の解約を申し入れ、当事者双方検討の上、同年 10 月 31 日

本件請求書の記載内容は、前記の退去時請求書と同様でが解約日及び退去日とされ、X は同日までに退去した。

あって、工事の有無にかかわらず金銭精算を要するようなY は、原状回復費として約 134 万、その他敷引等合わせ

内容は何ら見当たらないし、他に原状回復工事が実際に実た合計約 162 万から敷金約 112 万円を充当した残額 50 万施されるか否かについて明示的なやり取りは見当たらない。

円を X に請求し、X はこれを支払った。しかし、Y は本件

よって、X としては、原状回復工事が実施されることを前賃貸借契約の終了に伴う原状回復工事を実施せず、内装、提として自身の負担につき関心を持っており、かつ、Y は造作等が残存したいわゆる居抜きの状態で新たな賃借人にその旨を認識していたと認められる。

引渡しを行ったため、X は、原状回復工事が実施されない以上の点に照らせば、本件合意をするに当たって、X は、のであれば、X がその費用を負担する旨の合意をすること実際に原状回復工事が実施されるからこそ、その費用を負はなかった。よって、本件合意は無効であり、Y の利得に担する旨の動機を黙示に表示しており、その動機が意思表は法律上の原因がないとして、不当利得返還を求める訴訟示の内容となっていたと言うべきである。また、原状回復を提起した。

工事が実施されない場合、X が本件合意に当たる意思表示

判 決 の 要 旨

裁判所は、次のように判示し、X の請求を一部認容した。
（１）X の動機の錯誤
本件賃貸借契約に定める原状回復義務の内容は、契約条項及び原状確認書の添付書類の文言に基づけば、スケルトをしなかったこと及びそれが社会通念上相当であることは明らかと言うべきである。よって、X の動機の錯誤が成立する。
（２）不当利益の算定
本件合意のうち原状回復費に当たる約 134 万円につき、ンの状態にするというものであったが、本件賃貸借契約に不当利得が成立する（敷金から敷引、水道代及び電気代を差ついては、上記文言に反して居抜きの状態で引渡しがされし引くと、Y が X に対して約 84 万円の返還を要するとこており、また事後的ではあるものの、同契約終了後の後のろ、逆に X が Y に対して 50 万円を支払っている。
）。

賃貸借契約においても、居抜きの状態で引渡しがされた経『スケルトン』と『居抜き』過がある。このような経過に照らせば、契約当事者間にお『スケルトン』は室内が建物躯体のみの状態である。通いて、賃借人である X がいかなる場合でもスケルトン工事

常、スケルトンで借りた場合はスケルトンにして返すので、の負担を負う旨の認識が共有されていたとは直ちに解し難内装設備等は撤去して貸主に返却する。一方、『居抜き』はく、少なくとも X につき、居抜きに応じる入居希望者が現前テナントが使用していた内装設備等が残っているもので、れた場合には自身の負担を軽減できる旨の期待を有してい通常、居抜きで返却する。そのため借主は原状回復費用をたとしても不合理とは言えない。併せて、本件賃貸借契約押さえることができる。本件は、借主はスケルトンで借りの条項を見ると、原状回復義務については実際に原状回復

原状回復費用を支払ったにもかかわらず、貸主が次の入居工事が実施されることが当然の前提とされていると解され、者に居抜きで賃貸し、借主が提訴した事例である。

工事の実施の有無にかかわらず借主が金銭負担をすること

 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋
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最新の生成ＡＩ技術を紹介する展示会で�業務への活用方法を学ぶ企業や行政関係者ら＝東京都江東区の東京ビ�グサイトで第 497 号（2024. 1） 9

宅建しずおか10 宅建しずおか 第 497 号（2024. 1）

風呂部分を土間に変えた山内さんの自宅。自転車が3 台あっても開放感がある（東京都練馬区内で）アクテ�ブ土間の施工例＝大和ハウス工業提供

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﹁アステ��レスタジオ経堂﹂では�
防音室の窓に遮音性能の高い三重サ�
シを採用している＝アスコット提供

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18 宅建しずおか 第 497 号（2024. 1）

松岡さんの家の掘りごたつは�子どもたちの遊び場にも（川崎市宮前区で）掘りごたつでボードゲームを楽しむ女性の家族（東京都品川区で）宅建しずおか

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2023年11月

本部活動概要月 日
場 所会
議・事 業 等
11月２日 本 部 正副会長会
６日 名古屋 中部圏流通機構 総務・財政委員会
７日 本 部 第５回 会務運営協議会
８日 本 部 月例法律相談
10日 沼 津 取引士法定講習
11日 富士宮 友好団体親善サッカー大会
焼津･藤枝 空き家ワンストップ相談会〃
12日 静岡他 不動産コンサルティング技能試験
13日 本部他 統一研修会
16日 本 部 東海公取協 静岡地区調査指導委員会
17日 本 部 第３回 初級実務研修会〃
東 京 全宅住宅ローン㈱ 創立20周年記念祝賀会
18日 本 部 空き家ワンストップ相談会＝Web〃
静 岡 県薬物乱用防止県民大会
20日 本 部 県不動産鑑定士協会との定例打合せ会
21日 静 岡 取引士法定講習〃〃
県暴力追放・銃器根絶県民大会
22日 本 部 月例法律相談
25日 静 岡 くらしの無料合同相談会
27日 本 部 第３回 理事会
支部機能移転の実施に係る審議 他
29日 本 部 本部レディス部会 講演会
30日 本 部 不動産コンサルティング 専門教育講座
平日毎日 本 部 定例相談（受付総数）
Webシステムによる取引士法定講習（11月分）

2023年10月
提携金融機関
県労働金庫
しずおか焼津
信 用 金 庫全宅住宅ローン

内容等（来館相談６件）（受講者75名）（労金・三信・宅建）（静岡会場・受験者20名）（所有者不明土地と改正民法）（受講者38名）（受講者70名）（来館相談６件）（県専門事業者団体主催）（受講者：来場 43名、Web 46名）
（受講者34名）（来館相談13、電話相談286）（受講者48名）

宅建ローン等の実績 （10/1〜10/31）

項目＼取扱支部等
件数
融資実行
金額
件数
融資実行
金額
件数
融資実行
金額

東部支部
43

中部支部
31

西部支部
40

サポートセンター
―

計
114件

080―

8件

00

202件

39億5,047万円（土地₂、新築戸建92、中古戸建19、中古マンション₁）
2億360万円（土地₁、新築戸建₄、中古戸建₂、中古マンション₁）
6,430万円（新築戸建₂）

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2023年₉月₉日〜11月17日の新入会者・退会者

第₃回理事会（2023年11月27日）で承認●新入会者
商号又は名称代表者

専任取引士〒事務所住所

ＴＥＬ

会員区分 免許番号

支部

静岡県知事
㈱ミモ座リゾート 伊豆高原支店 小口 浩史 小口 浩史 413-0231 伊東市富戸1309-24
0557-33-6674 準会員（4）012746 東 部
静岡県知事㈱ココランド
保坂 究生 保坂 究生 413-0011 熱海市田原本町9-1
0557-85-3456 正会員（1）014770 東 部
静岡県知事㈲天文増田勇 増田勇 411-0036 三島市一番町15-21055-975-5656 正会員（1）014757 東 部静岡県知事㈱スーパーマルトモ
櫻田龍太良 櫻田龍太良 410-0801 沼津市大手町5-9-21055-957-8222 正会員（1）014774 東 部
静岡県知事㈱大成工務店 エイブル沼津高島町店 黒田 真二 黒田 真二 410-0056 沼津市高島町20-20
055-957-7228 準会員（4）012572 東 部
御殿場市川島田136-1
静岡県知事㈱ワンズエステート 御殿場・箱根店 大河内佳久 大河内佳久 412-0045 レジデンスn’s 102号室 0550-70-6777 準会員（6）011160 東 部
静岡県知事㈱恩送り不動産
出石世一郎 出石世一郎 417-0809 富士市中野505-6 ウインセブン101号室 0545-67-6396 正会員（1）014749 東 部
国土交通大臣フィリックス㈱ 静岡本社ラボ 坪井 直美 坪井 直美 417-0002 富士市依田橋269-1
0545-55-3245 準会員（1）010521 東 部
静岡県知事㈱ライトアップ
平田 光忠 平田 光忠 417-0001 富士市今泉1839-1
0545-53-6526 正会員（1）014751 東 部
静岡県知事㈱クリエイト海野 達哉 松野 俊生 424-0114 静岡市清水区庵原町150-28 054-365-8282 正会員（1）014766 中 部
国土交通大臣㈱かまとり住宅 静岡支社 菊池 智仁 菊池 智仁 420-0851 静岡市葵区黒金町49 パルシェ本館7階 054-205-4118 準会員（1）009731 中 部
国土交通大臣㈱ハウスドゥ・ジャパン 東静岡店 三井 一徳 西垣
秋 420-0813 静岡市葵区長沼3-1-36 S・DIAS201 054-655-1905 準会員（1）009821 中 部㈱ヒノキヤグループ まいすまい
国土交通大臣石川 晋平 石川 晋平 420-0944 静岡市葵区新伝馬2-3-8 054-293-5588 準会員（1）010420 中 部
カンパニー静岡営業所㈱ヒノキヤグループ 桧家住宅
国土交通大臣加藤 英明 三上 文彦 420-0876 静岡市葵区平和1-15-33 054-260-7935 準会員（1）010420 中 部
カンパニー静岡営業所
国土交通大臣㈱マークス不動産 静岡支店 篠原 隼人 篠原 隼人 420-0867 静岡市葵区馬場町116 MTビル30D 050-8890-8875 準会員（1）010129 中 部
静岡県知事㈱ＶＩＳＩＯＮ
牧田 佳文 牧田 佳文 427-0047 島田市中溝町1431
0547-35-5777 正会員（1）014772 中 部
静岡県知事㈱桜エステート
徳田
茂 向島 弘訓 426-0041 藤枝市高柳2162-1
054-639-5671 正会員（1）014760 中 部
静岡県知事
㈱トバノヤ
戸塚 尚代 戸塚 祥江 438-0086 磐田市見付2636
0538-32-2053 正会員（1）014753 西 部㈱ライフデザインクリエイターズ
静岡県知事
小山博 小山博 436-0043 掛川市大池3008
0537-23-1161 準会員（3）Room’s！賃貸掛川店
013508 西 部
静岡県知事㈱アスリート加藤 達人 水野 修治 430-0835 浜松市南区遠州浜3-28-17 053-426-5511 正会員（1）014768 西 部
静岡県知事
㈱カチテイ
横田 昌也 中嶋
徹 431-0424 湖西市新所原2-7-12
053-568-7253 正会員（1）014754 西 部
浜松市中区田町231-8
静岡県知事㈱ＫＵＭＡＫＩＲＩＹＡ 向山 智英 三輪 末廣 430-0944 プレイスワン田町201
053-488-9898 正会員（1）014764 西 部
静岡県知事㈲グランアース
武藤 貴子 井浪 修治 435-0016 浜松市東区和田町261-3-102号 053-545-7400 正会員（1）014773 西 部
静岡県知事㈱Ｃ５．ＬＡＢ
上田 晴信 上田 晴信 431-0429 湖西市南台2-3-15
053-573-0654 正会員（1）014758 西 部
静岡県知事
㈱リブラフ
平沼 善浩 平沼 善浩 430-0906 浜松市中区住吉3-18-3053-523-7001 正会員（1）014763 西 部●退 会 者
支部

東中部

退会

者

支部

退会

者

支部

退会

者

支部

退会者

池野ブルドーザー㈱小林事務所㈱ＡＢＡＣＯ

浜名湖土地建設㈱㈲オフィスクボタ 沼津北店㈱桧家住宅 東海支社
不動産東海営業所

ツカサ不動産不動産エヌプランミノル不動産まいすまい㈱ 静岡営業所

大宝産業㈱

三勝興産㈱

中部 ㈲マルヨシ

西西部 きらり不動産開発㈱東静プランニング 富士店㈲あいる㈲コトウエステート㈱パバックス

大和工建㈱

㈱澄美家

㈱日本テイエムシー㈱ネクスト・プランニング部 ㈲さの字不動産部 ㈱プロフィールド㈱山三㈱綿半ホームズ

以上、新入会者25名、退会者26名、2023年11月17日現在の会員数は、2,637名

宅建しずおか

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