事例紹介
松山市三津地区における衰退商業地再生の動向

松山市三津地区における衰退商業地再生の動向
愛媛大学

社会共創学部産業マネジメント学科准教授［要山口信夫旨］

近年、一見、経営不適地であるかに見える衰退商業地に店舗を構える若手商店主が増えている。本稿では、愛媛県下においてそうした兆候が最も顕著に観察される松山市三津地区を事例にして、遊休不動産利活用の流れの定着プロセスを記述し、衰退商業地再生のための論点整理を試みた。考察の結果、次のような論点を抽出した。第１に、衰退商業地再生の初動期には、商業集積の集客力に頼らずに経営を存続できる個店の存在が欠かせない。第２に、遊休不動産利活用の流れが定着し始めると、ただちに利活用可能な物件が稀少化する可能性もある。そこで、商店街の後背地も含めて、利活用可能物件の探索エリアを面的に拡張する努力が欠かせない。第３に、先行して開業した若手商店主や移住者たちのネットワークが、移住を伴う新規開業希望者の眼に魅力的に映ることが少なからずある。そうしたアドバンテージを積極的に活用することも肝要である。

1. はじめにに入ると、いわゆる「シャッター商店街」化、さ近年、一見、経営不適地であるかに見える衰退

らには廃業店舗の住居化・駐車場化の事例が目立

商業地が、若手商店主ないしは起業予備軍たちのつようになったものの、近年、種々の要因が重な間で注目されている。松本・山口（2017）およびり、リノベーション志向の若手商店主が微増しつ

山口（2019）でも整理したように、地価・家賃相ある（森本ほか，2016；松本・山口，2017；曲田，場の低下した衰退商業地は、相対的に資金力の不2017；山口，2019）。本稿では、三津地区を事例足しがちな若手の起業予備軍の出店候補地となりにして、若手商店主による新規出店事例が微増しうるポテンシャルを有している。また、近年、若てきた経緯を確認し、衰退商業地再生のための論手商店主たちの間で、古い物件をリノベーション点を整理することにしたい。

し、自分らしい内装の店舗空間を構築する動きがトレンド化しつつある。この種の店づくりを好2. 三津地区の概要

む、若手の商店主ないし起業予備軍にとって、店

松山市三津地区は、江戸時代より、県都・松山舗用に設計された古い物件が多数残存している衰の外港として栄えた。愛媛県下で近代化の影響を退商業地は、十分に魅力的な出店候補地といえ最も早く受けた地区の１つであり、1888（明治る。

21）年には、三津駅（現伊予鉄道三津駅）－松山筆者の研究フィールドの中では、松山市三津地駅（現伊予鉄道古町駅）間に、日本初の軽便鉄道

区１の動向が、上述した兆候との関連で注目に値が敷設されている。鉄道の開通によって、港と三２する 。松山市三津地区においては、1980年代よ津駅を結ぶ街路およびその周辺街区に人の往来がり一貫して衰退基調が続き、ゼロ年代（2000年代）増加し、商店の集積が形成された。この商業集積

2020 No.1

調査研究情報誌

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松山市三津地区における衰退商業地再生の動向

は、周辺の島々（忽那諸島）、さらには広島・関になって、三津浜商店街振興組合を結成した。組西方面から行き来する人々で大いに賑わったとい織化（振興組合化）の大きな目的は、総延長約う。

500ｍにおよぶ全蓋式アーケードを整備すること

三津の商業地は、すくなくとも高度成長期までであった。

は順調に発展した。とくに、戦後の復興初期に

しかし、1980年代に入ると、モータリゼーショは、空襲で甚大な被害を受けた松山市中心部の需ンの進展による海上旅客輸送の需要低下、それに要を吸収し、大いに賑わったという。そうした中、伴う来街者の減少、さらに地区住民の減少・高齢

1962（昭和37）年に商店街振興組合法が施行され化が同時に進展し（表１を参照）、三津の商業地ると、現在の住吉１～２丁目の商店主たちが中心は急速に勢いを失っていった。
さらに、2000年代に入ると、三津浜商店街は

表１

三津地区（三津浜小学校区）における（単位＝人）
住民基本台帳人口の推移

調査年

0～14歳

15～64歳総人口

2,288（23%） 6,638（66%） 1,156（11%） 10,082

1991

1,157（15%） 5,005（66%） 1,392（18%）

7,554

2005

754（12%） 3,907（62%） 1,661（26%）

6,322

2015

531（10%） 3,054（57%） 1,790（33%）

5,375

出所

松本・山口（2017：52頁）

表２

三津浜商店街における店舗数・業種の変遷

衣類・寝具
靴・傘
医薬・化粧品
家具・アウトドア
日用品・電器
食料品
本・文具・オモチャ
メガネ・時計・宝石・カメラ
サービス
飲食
その他
不明
合計
出所

46

65歳以上

1975

1970年
28
21.2％
10
7.6％
53.8％
4
3.0％
8
6.1％
15
11.4％
8
6.1％
9
6.8％
22
16.7％
14
10.6％
5
3.8％
4
3.0％
132
100％

松本・山口（2017：55頁）

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1980年
26
19.0％
42.9％
7
5.1％
53.6％
85.8％
19
13.7％
75.1％
75.1％
20
14.6％
1712.4％64.4％
118.0％
137
100％

アーケードの老朽化問題に直面した。三津浜商店街のアーケードは、潮風の影響をまともに受けるため、元来、老朽化しやすかったという。そのため、三津浜商店街では、1981年の時点でアーケードの架け替えを経験していた。老朽化問題は20年スパンで顕在化するにもかかわらず、商店街の構成員は減少し続けており、リスクを負ってまでアーケードを架け替えることが1990年
2218.8％
32.6％
76.0％
32.6％
65.1％
1916.2％65.1％
54.2％
1311.1％
23
19.7％
3
2.6％
76.0％
117
100％

2000年
1514.7％
22.0％
54.9％
00.0％
109.8％
15
14.7％
65.9％
54.9％
1413.7％
23
22.5％
22.0％
54.9％
102100％2010年
1217.4％
00.0％
00.0％
00.0％
913.0％
811.6％
22.9％
22.9％
12
17.4％
1927.5％57.2％
00.0％
69100％

ためらわれる状況であった。こうして、三津浜商店街のアーケードは、熟慮の末、2004年に撤去されることになり、商店街組織も任意団体化（三津浜商店３会）されることになった 。また、アーケードの撤去後、閉業店舗の住居化・駐車場化事例が目立つようになり、いわゆる「住宅街化」に拍車がかかることになった。
三津の商業地の衰退プロセス
は、店舗数の変遷にも如実に表れている（表２）。三津浜商店街 全 体 の 店 舗 数 は、1970年 に132店舗であったものが、2010年には69店舗にまで減少している。ただし、物販業とは異なるコスト構造を有する「飲食」や「サービス」などのような業種については、相対的に健闘して事例紹介
松山市三津地区における衰退商業地再生の動向いることも付記しておきたい。のエリア内に、筆者が把握できているだけでも27以上のように、三津の商業地においては長期間件の店舗が新規開業している（表３）４。しかも、にわたって衰退基調が続いてきた。しかし、2000開業時の店主の年齢が判明している21店舗の内、年代後半以降、新しい兆候も観察できるように20代での開業が１事例、30代での開業が11事例、なっている。その１つが、新規開業事例の微増で40代での開業が８事例を占める。

ある（森本ほか，2016； 松 本・ 山 口，2017； 曲

若手商店主による新規開業事例の増加は、地田，2017；山口，2019）。若手商店主たちによる価・家賃相場の低下とも無関係ではない。松本・

新規開業の流れが形成される端緒となった「練や山口（2017）では、2000年代（ゼロ年代）後半以降、正雪」（2009年開業）の出店以降、三津浜商店街三津浜商店街内で新規開業した商店主たちに対す

表３

三津浜商店街における近年の新規開業事例
店舗名

フェーズ1 練や正雪

概要

開業年 職住出身地

UI ターン

備考

練り物製造小売2009

喫茶 / かき氷2010

一致 周辺地区出身 U ターン 2019年より職住一致は解消

スナック ブラック

カラオケスナック

2011

一致 不明

N's kitchen**&labo

パン製造小売・喫茶

2011

一致 周辺地区出身

島のモノ喫茶田中戸

三津出身

店主の知人が店内で雑貨店を営業

atelier coco

アートスペース

2011

県内出身

U ターン経験あり

しゃ・なな

カラオケスナック

2012

県外出身

2018年閉店

レストラン Akari

レストラン

2012

周辺地区出身

フェーズ2 ビストロサンジャック レストラン

2013

県外出身

古道具

2013

県外出身

みつうつわ

食器の販売

2013

三津出身

U ターン経験あり

餃子のぶレストラン

2013

三津出身

町家バンク利用。U ターン経
験あり

conekoya

ヒーリングサロン

2014

不明

工房

石・アクセサリー販売

2015

県内出身町家バンク利用

Reterra

革製品修理 / 革小物販
売2016

一致 県外出身I ターン 町家バンク利用

BIKECAFECAIENDO

自転車の販売2016

周辺地区出身 U ターン チャレンジショップ制度利用。
期間満了後三津地区内に移転（2018年）

スナックみんとカラオケスナック

2016

不明

バー / ライヴスペース

2017

三津出身

ハンドメイド衣料

2017

一致 県外出身

自然派食堂 Vegetable レストラン

2017

県外出身

Store house

空（くう）

フェーズ3 とぉからmokumoku

出所I ターン 町家バンク利用
2018年閉店

2019年閉店
U ターン 町家バンク利用
I ターン Reterra 店主の妻が開業
I ターン経験あり。チャレンジショップ制度利用。期間満了
後三津地区内に移転（2020年）

カラオケ喫茶ルパン

カラオケスナック

2018不明

erimaki

雑貨販売

2018

一致 県外出身I ターン経験あり

しゃ・なな跡地。2019年閉店

山口暁建築研究所

建築事務所 / アートスペース

2019

一致 県内出身U ターン 町家バンク利用

ヒーリングサロンPananu*wata

ヒーリングサロン

2019

不明

町家バンク利用

イコイコーヒーコーヒー / 焼き菓子

2019

県内出身

KOTORA

カラオケスナック

2020

不明

U ターン
スナックみんと跡地

木生活

県産木製品の販売

2020

不明

チャレンジショップ制度利用

921Kitchen

アイスクリーム / 弁当
販売

2020

不明

キッチンカー

筆者作成

2020 No.1

調査研究情報誌

47

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松山市三津地区における衰退商業地再生の動向

表４

三津浜商店街における新規開業店舗の概要

店舗名

出身地

開業に際しての家族・友人の手助け

開業資金

調達方法

所有／賃貸

職住

家賃

取引のある銀行a

三津地区以外 なし

100万円

自己資金

所有

一致

なし

日本政策金融公庫b

三津地区

500～1,000万円

自己資金

賃貸

別

4万円

なし

c

三津地区以外 あり

100万円

祖父の遺産

賃貸

一致

5万円

なし

なし

d

三津地区以外 あり

500～1,000万円

日本政策金融公庫

賃貸

別5万円

なし

e

三津地区

あり

100～500万円

愛媛銀行

賃貸

別

5.5万円

愛媛銀行

f

三津地区以外 なし

100万円未満

自己資金

賃貸

一致

5.5万円

なし

g

三津地区以外 なし

100～500万円

自己資金

賃貸

別

5.4万円

なし

h

三津地区

500～1,000万円

退職金

所有

一致

なし

なし

賃貸

別

1.5万円

なし

賃貸

別3万円

日本政策金融公庫

あり

i

三津地区以外 あり

10万円もかかっ
自己資金ていないj

三津地区以外 あり

200万円

k

三津地区以外 なし

ほぼかかってい
自己資金
ない

賃貸

別

5万円

なし

l

三津地区以外 あり

1万円

自己資金

賃貸

別

0.5万円

なし

三津地区

10万円もかかっ
自己資金ていない

賃貸

別

8万円

なし
なし

m

あり

自己資金と日本政策
金融公庫

n

三津地区以外 あり

100～500万円

自己資金

賃貸

別4万円

o

三津地区

あり

100～500万円

自己資金

賃貸

別

4.75万円 なし

三津地区以外 あり

100万円未満

自己資金と親の援助

所有一致p
出所なしなし松本・山口（2017：55頁）

るヒアリング調査を試み、16の回答を得た（表４

店舗として使用可能な物件を探索する際、三津浜を参照）。その結果、三津地区の家賃相場は５万商店会会長（当時）の丸山常一さんに相談してい円程度であること、ほとんどの店舗において開業ることが特筆に値する。丸山さんは、酒井さんやのために要した資金が500万円未満（その内の８田中さんに遊休化した店舗物件を紹介するのみな店舗は100万円未満）であること、結果として多らず、地区の衰退の実情に照らして家賃を下げる

くの店舗は無借金経営を実現していることが明らよう、大家にはたらきかけた。とくに、「島のモかになった。また、商店街組織の任意団体（三津ノ喫茶田中戸」の家賃は、その後、地区内の家賃浜商店会）化によって、月々3000円であった商店の相場として理解されるようになったという（山街の会費が廃止されていることも、注目に値す口，2019）５。
2011年 に 入 っ て、「 練 や 正 雪 」 と「 島 の モる。
以下では、三津地区における遊休不動産利活用

ノ 喫 茶 田 中 戸 」 の お お よ そ の 中 間 点 に「N’sの流れを、３つの時期に区分しながらラフスケッ

kitchen**&labo」が開業した。店主の小池哲・夏チしてみることにしたい。

美夫妻は、親の介護との兼ね合いから三津への引っ越しを検討することになったようではある

3. フェーズ１（2009～2012年）

48

が、「練や正雪」や「島のモノ喫茶田中戸」の出三津地区の若手商店主たちによる新規開業の端店により、地区の雰囲気がよくなり始めていたこ

緒的事例は、2009年に開業した「練や正雪」ととも、決断を後押しする要素の１つであった（山2010年に開業した「島のモノ喫茶田中戸」であ口，2019）。

る。
「練や正雪」店主の酒井正雪さんと「島のモ「練や正雪」、「 島 の モ ノ 喫 茶 田 中 戸 」、「N’sノ喫茶田中戸」店主の田中章友さんのいずれも、kitchen**&labo」の３店舗は、三津地区における2020 No.1

調査研究情報誌

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遊休不動産利活用の流れの形成を牽引した。３店

た主体による新規開業事例が散見されるように舗の重要な特徴の１つは、いずれも三津地区に土なってきた点も、フェーズ２の特徴といえる。た地勘を有する店主による出店事例といえる点であとえば、「ビストロサンジャック」（2013年開業）る。酒井さんは三津出身、田中さんは三津地区でと「Reterra」（2016年開業）は、東京から愛媛への居住歴があり、小池さんは隣接地区出身であっの移住を伴う新規出店事例である。いずれの店主

た。また、もう１つの特徴として、商業集積の集も、店舗物件の探索に際して、「ミツハマル」の客力に頼らずに、自店舗のみでも広域的に集客で提供する「町家バンク」を活用している。

きる経営を実践している点も特筆できる（山口 ,また、フェーズ２においては、松山市の主導2019）。すくなくとも上記の３店舗が揃うまでのによりチャレンジショップ事業も開始された。

三津地区は、立地する主体に商業地としての「集１号店として新規開業したのは、「BIKECAFE積の利益」を提供できるような場所ではなかっCAIENDO」（2016年開業）である。月々４万円

６の家賃の内、入居１年目は90％、２年目は70％、さらに、2012年には、上述の３店舗の商店主や、３年目は40％を松山市が負担することで、入居者クリエイティヴ肌の周辺住民が中心になって、まのスタートアップが支援され、期間満了後の地区ちづくりグループ「三津浜クリエーターズ」が結内での再出店に結びつけることが企図された。な成されたことも、特筆に値する。三津浜クリエー

お、実際、同店は、チャレンジショップ期間の満ターズの結成によって、「三津の日」（毎年３月開了後、2018年に、地区内に移転・再オープンを果催）、「三津濱珍踊り」（毎年８月開催）などに代たしている。

た 。

表される、新しい価値観を前面に押し出した地域

さらに、商店街のエリア外に新規開業事例がイベントが企画されるようになり、三津地区の注微増し始めた点も、フェーズ２の特色といえる目度が高まっていったからである。その意味で、（表５を参照）。遊休物件に関する情報を収集し、2009年から2012年にかけての時期は、三津地区に「町家バンク」事業を介して積極的に情報発信しおける遊休不動産利活用の流れの形成期と位置づた「ミツハマル」の功績といえる。というのも、けることができる。

フェーズ１を通して、従来の商店街エリア内では、ただちに利活用可能な店舗物件が稀少化し4. フェーズ２（2013～2016年）つつあったのである。この文脈では、「Bitter &上記のような動きに呼応する形で、2013年にSucre」（2014年開業）および「Kite」（2016年開業）

入って、三津地区内に、空き家再生と移住を促進の開業と、「旧濱田医院」（2016年開所）の開所をするための拠点「ミツハマル」が創設された。松

特筆することができる。とくに「旧濱田医院」は、山市からの委託を受けて同所を運営するのは、横長らく遊休化していた産院跡をリノベーション浜に本社をおくコトラボ合同会社（代表：岡部友し、サブリース（転貸）する形式のシェアショッ

７「ミツハマル」は、委託事業に彦さん） である。

プであり、その開所によって、2016年には４件の着手してすぐに、地区内の遊休物件に関する悉皆新規開業事例が生まれた。なお、同所は、「ミツ的調査を実施し、活用可能な物件をデータベースハマル」を運営するコトラボ合同会社が展開する化した。また、そうした物件をインターネット上独自のプロジェクトである。

で紹介する「町家バンク」事業も推進している。

フェーズ２においては、三津浜クリエーターズ

その関係上、2013年以降、「町家バンク」を活用のメンバーによる地域イベントの企画・実施も活した新規開業事例も微増している。

発化した。初期のものとしては「大きなワニナ

それまで三津地区に土地勘を有していなかっル・バザール」、「三津浜シャッターフェスティバ

2020 No.1

調査研究情報誌

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松山市三津地区における衰退商業地再生の動向

表５

三津地区（商店街の外部）における近年の新規開業

店舗名
フェーズ2 3と6
古書
Ropa
衣料品
蛙軒
書籍
Bitter & Sucre
雑貨
駄菓子屋まさお菓子屋 駄菓子
あかねいろ社

Alicepharmacy

ハンドメイド雑貨

2017

民泊 厨
Kite
檸檬楼BIKECAFECAIENDO
UMIUSI

民泊
コットン・リネン衣料
ランチ・おばんざい
自転車販売 / カフェ・ゲストハウス
衣料品

2018
2018
2018
2018

マバタキノトナリ

アート雑貨

2018

こんぺいとうのいえ

タイ古式マッサージ

2018

アンドリーニャポルトガル雑貨2018

太陽と月
ハチノジ本舗Bana87

カフェ・バル2019
福祉雑貨販売2019
ハンドメイドアクセサ 2019
リー
リメイク小物
2019
インテリア雑貨
2019
お好み焼き
2019
デザイン事務所
2019

Le rireハートクロスKite
なだまる
フェーズ3 茶舗 de la musica
cloudlet

もやいこ
Rainbow Elephant
お好み焼き いずみ
テナアダム

50

開業年 職住出身地
2013 一致 県外出身
2013
三津出身
2014 一致 不明
2014
不明
2016
不明

ガラス雑貨・アクセサ
リー
アンティーク着物販
売・レンタル
ブライダル写真スタジ
オ
輸入雑貨販売 / カフェ/ 民泊
コットン・リネン衣料
居酒屋
多国籍雑貨
古材オーダー家具

キモノ倉庫293

出所概要

UI ターン
備考
I ターン 2015年閉店
町家バンク利用。2019年閉店
町家バンク利用
町家バンク利用。旧濱田医院内。2019年閉店
町家バンク利用。旧濱田医院内。2019年閉店
町家バンク利用。旧濱田医院内。2017年閉店
町家バンク利用。旧濱田医院内。2018年閉店

2016

不明

2016

不明

2016

不明

2016

不明

2016
2016
2017
2017

不明
不明
一致 県内出身不明

町家バンク利用。2019年移転

不明
不明
不明
不明

町家バンク利用。みつのほ内
町家バンク利用。みつのほ内

2018

町家バンク利用。3と6跡地
町家バンク利用。旧濱田医院内。2019年移転
不明
町家バンク利用。旧濱田医院内。2019年閉店
県外出身
I ターン 町家バンク利用
不明町家バンク利用
不明町家バンク利用
周辺地区出身 U ターン 町家バンク利用。チャレンジ
ショップ期間満了後移転
不明
町家バンク利用。旧濱田医院内。2018年閉店
不明
町家バンク利用。旧濱田医院内。2019年閉店
県外出身
I ターン 町家バンク利用。旧濱田医院
内不明
町家バンク利用。旧濱田医院
内不明
町家バンク利用不明
町家バンク利用。みつのほ内
不明
町家バンク利用。みつのほ内

町家バンク利用。旧濱田医院
内
I ターン 町家バンク利用
I ターン 町家バンク利用
町家バンク利用
オーナーは関東在住

居酒屋 厨
居酒屋
tukuroi
北欧家具修理・販売
cloudlet
古材オーダー家具
Mittan Guest House ゲストハウス
Mitsu
ピクチャーブックライ 私設図書館
ブラリーくらら
40. カラント
レトロカリグラフィア
トリエLa'f 神田ベース
インダストリアルデザ
イン家具
TOYS BREADパン / アメリカン雑貨
FACTORY
自然派食堂 Vegetable オーガニック食堂

2019
2019
2019
2019

県外出身
不明
一致 不明
不明

2019

不明

町家バンク利用

2019

不明

2020

不明

町家バンク利用。旧濱田医院
内
町家バンク利用

2020

不明

2020

県外出身

福 祉 ネ イ ル サ ロ ン ブ 福祉ネイルサロン
ロッコリー
ヘッドスパサロン寝々 ヘッドマッサージ（ねね）
三津ごころ鍼灸院
鍼灸院

2020

不明

I ターン経験あり。町家バンク利用。みつのわ内
町家バンク利用。みつのわ内

2020

不明

町家バンク利用。みつのわ内

2020

不明

町家バンク利用。みつのわ内

筆者作成

2020 No.1

調査研究情報誌

I ターン 町家バンク利用

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松山市三津地区における衰退商業地再生の動向

ル」、「三津浜アートの渡し2013」、「三津浜グルーが「ミツハマル」の「町家バンク」を利用して、プアクション」などが挙げられる。また、「三津三津地区のことを認知し、商店街の外部の物件に濱珍踊り」と「三津の日」も、フェーズ２におい移住・新規開業するケースが微増しつつあることて毎年の定例イベント化し、地区の内外におけるである。もちろん、県外からの移住を伴う新規開三津の知名度を高める要因として作用した。

業事例は、フェーズ２においても散見された。しさらに、「Reterra」店主の寺阪司さん・安樹子

かし、フェーズ３においては、移住先の検討に際さん夫妻の移住に合わせて、三津浜クリエーター

して三津地区を候補に挙げていなかった主体が、ズのメンバーや「ミツハマル」のスタッフが、周「ミツハマル」および「町家バンク」の影響を受囲の商店主や住民に声を掛け、歓迎会を実施した

けて、同地区への移住および新規開業を決める事ことも、特筆しておきたい。商店街への新規参入例が微増しつつある。

者の歓迎会を、地区総出で実施することは珍し

たとえば、2017年に埼玉から三津に移住し、「民い。フェーズ２においては、三津浜クリエーター

泊 厨」（2018年開業）および「居酒屋 厨」（2019

ズと「ミツハマル」の尽力により、移住者の受け年開業）を経営する大久保英里さんは、当初は、入れ体制が強化された。

今治への移住を考えていたが、三津滞在時に偶然「ミツハマル」に立ち寄り、希望条件と適合的な5. フェーズ３（2017年～現在）
直近年の動向は、大きく分けて３つに整理することができる。

物件を見つけたため、計画を変更し、同地区への移住を決めたという。また、ゲストハウス兼バー「麦宿 伝 Guest House Brew」（2020年開業）９ 店

１つめは、チャレンジショップ事業の継続的主の木和田伝さんも、瀬戸内海沿岸という条件で展開である。2017年、「BIKECAFE CAIENDO」

移住先を探したものの、条件に適合的な物件が（2016年 開 業 ） の 隣 接 物 件 に、「自然派食堂見つからず、探索範囲を広げる中で、「ミツハマvegetable」がオープンした。また、同店は、チャル」と「町家バンク」を知ったという。なお、木

レンジショップ期間満了後、2020年、後述する

和田さんが物件の内見のために三津を訪問した日

シェアショップ「みつのわ」内に新店舗を開業しは、三津浜クリエーターズの企画する地域イベンている。さらに、「BIKECAFE CAIENDO」が退ト「三津の日」の開催日（2019年３月２日）であっ去したあとのチャレンジショップ物件には、県産た。
「ミツハマル」スタッフの楠香奈子さんによ木製品の販売店「木生活」（2020年開業）が入居

れば、物件の内見希望者を、契約締結に先だって、している。

地区内の商店主に引き合わせたり、地域イベント２つめは、「旧濱田医院」のスキームを活用すに案内したりすることも珍しくないという。

る形で、サブリース形式のシェアショップ「みつまた、上記のほかにも、県外出身者による商店のほ」（2019年開所）と「みつのわ」（2020年開街のエリア外への新規開業が散見される。代表例所）が新たに開所し、新規開業事例の増加に貢献として、家具のリペア工房「tukuroi」（2019年開している点である。なお、「旧濱田医院」の場合、業）と、１日１組限定のゲストハウス「Mittan

サブリース事業の主体はコトラボ合同会社であっ

Guest House Mitsu」（2019年開業）を挙げておたが、「みつのほ」と「みつのわ」の場合、三津きたい10。

浜地区にぎわい創出実行委員会８が事業主体になる。また、「みつのほ」、「みつのわ」の不動産管理は「ミツハマル」の事業ということになる。
そして３つめの動きは、愛媛県外の移住希望者

6. むすびにかえて
本稿では、三津地区における遊休不動産利活用の流れを、３つの時期区分（フェーズ１・２・３）

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事例紹介
松山市三津地区における衰退商業地再生の動向に落とし込んで把握することを試みた。以下、紙物件が稀少化していく可能性もあるという点であ幅の許す限りで、衰退商業地再生のための論点をる。そこで、重点的に店舗を増やしたいエリアに、整理しておきたい。

ある程度の店舗が集まり始めた段階で、遊休不動

フェーズ１の出来事からは、商業集積の集客力

産利活用の面的展開を考える戦略が有効になるかに頼らずに存続可能な、特色ある個店の必要性がもしれない。もう１つは、魅力的な商店主や地域イメージされる。また、それらの店舗は、地区住イベントは、それ自体、移住ないし新規開業を検民の購買力だけを頼りにするのではなく、むし討する若手世代を地区に呼び込むツールとしてもろ、商品・提供物に店主のこだわりを強く反映さ活用可能という点である。そして、「ミツハマル」

せ、高付加価値化を図り、関与度の高い顧客を広は、上記２つの論点に、果敢に対応してきたと

11

域的に呼び込むことに成功している 。また、新規開業した若手商店主たちが中心になって、クリ

ただし、「ミツハマル」の尽力だけが、移住希エイティヴ肌のまちづくりグループが結成された

望者・新規開業希望者の受け入れ体制の強化要因ことも、特筆に値する。地域イベントの企画力がとまではいえないであろう。本稿では、紙幅の都増し、結果として地区全体の情報発信力も増強

合から、個別の若手商店主やクリエイティヴ肌の12された 。こうした意味での企画力・情報発信力

住民の存在について、詳述することができなかっも、新規開業希望者・移住希望者が三津に興味をた。機会を改めて整理することにしたい。

抱く遠因になっている。仮に、上記のような条件が整う前に「ミツハマル」を設置していたとしても、空き家対策や移住促進の取り組みは期待されるほどの成果をあげることはなかったのではない
かと、筆者は考える。とはいえ、フェーズ２以降、「ミツハマル」が果たしてきた役割は、決して小さいものではない。「ミツハマル」は、三津地区に土地勘を持たない者が有用な不動産情報にアクセスすることを支援するのみならず、商店街エリア外の遊休物件を探索し、利活用可能物件に変えていく努力を重ねてきた。そのかいあって、新規開業の立地点が、メインストリート（商店街）の後背地にまで面的に展開していくことになった。また、「ミツハマル」と若手商店主や住民が連携することによって、移住者の受け入れ体制も強化された。そして、フェーズ３に至ると、若手商店主や地域イベントそれ自体が、移住希望者に地区の魅力を伝えるためのある種のツールとされるようにもなってきている。
フェーズ２および３の出来事からは、２つの論点を抽出しておきたい。１つは、遊休不動産利活用の動きが生まれたとしても、やがて利活用可能52いってよいであろう。

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松山市三津地区における衰退商業地再生の動向【脚注】【参考文献】

１

岡部友彦（2015）「横浜寿町から三津浜へ」『住宅』（日

本稿における三津地区の地理的範囲は松山市三津浜小学校区のことをさす。

本住宅協会）第64巻第９号、64-68頁。

なお、松山市柳井町地区の動向も注目に値するが、鈴木洋太郎・藤井吉郎・山口信夫（2006）「産業集積に本稿では紙幅の都合から取り上げることができなかっ関する理論および政策についての一考察」『経営研究』

２た。同地区について詳しくは、山口・小口（2020）を（大阪市立大学経営学会）第57巻第２号、27-52頁。

参照されたい。

曲田清維（2017）「暮らしとまちの再生」『日本家政学会

３

本稿では、三津浜商店街の地理的範囲に言及する際

誌』第68巻第10号、554-558頁。に「三津浜商店街」、任意団体化した商店街組織に言松本芽衣・山口信夫（2017）「ワークライフバランス起及する際に「三津浜商店会」という呼称を用いる。

業の成功条件に関する探究的研究――松山市三津地区

４

ただし、商店街を構成する路面から派生している小さな路地も、調査範囲内に含めている。具体的にいえば、「しゃ・なな」、「レストラン Akari」、「スナックみを事例にして」『地域創成研究年報』（愛媛大学地域創成センター）第12号、45-68頁。
森本舞香・高見沢実・野原卓（2016）「地域再生に向んと」、「カラオケ喫茶ルパン」、「erimaki」、「ヒーリ

けたストック活用の初動期における展開プロセスに関

ングサロン Pananu*wata」、「KOTORA」の７店舗は、する研究」『日本建築学会大会学術講演梗概集』、807-

開口部が三津浜商店街に面している路地の中に立地し808頁。ている。なお、表中の時期区分（フェーズ１・２・３）については、本文中において後述する。

山口信夫（2019）「衰退商業地における新規開業事例に関する研究――松山市三津地区におけるワークライフ

ちなみに、商業地が衰退すれば、家賃相場も自動的バランス事業者を事例にして」『マーケティングジャーに低下するわけではない。往時、繁栄した商業地であナ ル 』（ 日 本 マ ー ケ テ ィ ン グ 学 会 ） 第38巻 第 ３ 号、

５るほど、地権者ないし大家もバブル期の感覚を捨て去ることができず、当該地区の家賃相場は高止まりしがちである（山口，2019）。

66-85頁。
山口信夫・小口夏葉（2020）「柳井町商店街における業種の変遷とエリアマネジメントの試み」『愛媛経済論集』

６ 「集積の利益」に関しては、鈴木・藤井・山口（2006）（愛媛大学経済学会）第39巻第２・３合併号、61-84頁。

において論点の整理を試みたことがある。併せて参照『地域人』（立正大学地域構想研究所）第57号、2020年５されたい。
７月。

コトラボ合同会社の取り組みについて詳しくは、岡部（2015）、森本ほか（2016）、曲田（2017）なども参照のこと。

８

2013年に発足した、地元まちづくり団体の連携組織である。西部地域開発協議会、平成船手組、三津浜クリエーターズなどの代表者で構成される。

９

なお、厳密にいえば、「麦宿 伝 Guest House Brew」の立地は、三津浜小学校区の縁辺から川１本隔てたところにある。

10

ただし、
「Mittan Guest House Mitsu」は、「町家バンク」の活用事例ではない。また、オーナーが三津地区に定住しているわけではない。

11

この点については、山口（2019）においてさらに詳しく論じている。併せて参照されたい。

12

私見になるが、三津浜クリエーターズの企画する地域イベントは、「橋の下世界音楽祭」（愛知県豊田市）や「セルフ祭」（大阪市浪速区）に代表される、いわゆる「新しい祭り」とも親和的であるように思われる。
「新しい祭り」について詳しくは、『地域人』（立正大学地域構想研究所）第57号（2020年５月）を参照されたい。

Profile 山口信夫（やまぐちのぶお）愛媛大学社会共創学部産業マネジメント学科准教授

1981年
2000年
2005年
2007年
2012年
2012年

大阪市に生まれる愛媛県立松山東高等学校卒業
大阪市立大学商学部卒業
大阪市立大学大学院経営学研究科前期博士課程修了
大阪市立大学大学院経営学研究科後期博士課程修了
愛媛大学法文学部総合政策学科講師（地域・観光まちづくりコース担当）
2015年 愛媛大学法文学部総合政策学科准教授（地域・観光まちづくりコース担当）
2016年 愛媛大学社会共創学部産業マネジメント学科特任准教授
2020年 愛媛大学社会共創学部産業マネジメント学科准教授

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