人口減少社会の再開発の方向性についてのケーススタディ〜再開発事業における子育て支援施設・高齢者介護施設導入に関するアンケート調査報告〜
調査研究委員会

再開発事業は平成29年３月末に全国で903地区が事業完了し、これまで土地の高度利用や公共施設の整備、防災性の向上など、都市構造の課題改善に大きく寄与してきました。一方で、日本の総人口は2010年の１億2,806万人（※）をピークに減少に転じ、同時に生産年齢人口の減少と高齢人口の増加による「少子高齢化」が急速に進展しています。このような社会構造の大きな転換期を迎えた今、新たな経済成長に向けた取り組みが喫緊の課題となっています。
こうした背景を踏まえ、当委員会では人口減少社会での再開発の方向性について議論をしており、昨年度からは「人口減少社会の再開発の方向性についてのケーススタディ」を主たる研究テーマに掲げ、人口減少社会で再開発が寄与するものについて二つの部会を立ち上げ、再開発事業の果たすべき役割について実態調査し、検証作業を行っております。
今回はこれら調査検証作業の中間報告として、子育て支援施設・高齢者介護施設に焦点を当て、市街地再開発事業への施設導入における課題等の把握を行うため、昨年秋に当協会法人正会員に行った実態調査の実施・分析結果を報告いたします。アンケートに御協力いただいた各社御担当者に厚く御礼申し上げます。

（※）内閣府HPより

・アンケートの目的：子育て支援施設・介護施設の導入事例及び御意見・アンケート実施時期：平成28年９月27日～10月14日
・アンケート方式：Eメールによる依頼・回答
・アンケート依頼先：法人正会員186社
・回答数：30社（延べ88地区：NET65地区）■市街地再開発事業での導入事例地区アンケート結果
導入事例地区におけるアンケート回答結果は、下表のとおりである。地区数65地区、所在地別で関東１都３県で６割以上を占めた。

設問１：再開発事業に導入された子育て支援施設・高齢者介護施設の種類
子育て系施設の種類は、延べ59施設のうち民間の保育所施設が29施設であり全体の49％を占めた。介
護系施設の種類は、延べ33施設のうち有料老人ホームが９施設で約27％のほか、高齢者向け住宅（サ高住・シニア向け分譲マンション）が７施設（21％）
、介護保険施設が11施設（33％）を占めた。

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※カウントの方法
・１つの地区に子育て系・介護系の両方の施設がある場合は、それぞれ子育て系で１カウント・介護系で１カウント。
・１つの地区で複数の回答者から回答がある場合は、施設：地区別では１名でも回答があれば１カウント。
・１つの地区で複数の回答者から回答がある場合は、回答者毎にカウント。

設問２：施設設置の起因
施設設置の起因については、もともと行政が「同種又は別の施設を従前資産として保有していた」地区が22地区（25％）あったほか、「行政からの施策に基づく要求・要望」、「都市計画貢献メニューによる導入」となった地区が多くを占めており、行政起因による施設整備の割合が高い。反面、「事後に権利者が運営会社へ賃貸」や「民間の施設運営事業者が従前権利を有する」などの民間起因の割合は低い。

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設問３：施設設置のメリット・デメリット
施設設置のメリット・デメリットについて、「対外的評価」「容積率緩和」「補助金等」「建物計画」「事業収支」「事業推進」「権利変換」「床価格」「総論」の項目別の回答は、下記のとおりである。
１）対外的評価・容積率緩和・補助金等

行政からの評価は子育て系、介護系とも「不評その他の関係者（保留床取得者、地区内権利者、である」という回答はなかった。これは設問２の近隣住民）からも、それぞれ高い評価を得ている

設置起因にもあるように、そもそも行政が従前に傾向が見受けられる反面、当該施設整備による権利を有していたほか「行政からの要求・要「容積率の割増」や「補助金等の支援」など、イ

望」、「都市計画貢献メニューによる導入」が起因

ンセンティブの付与は無しとの回答が多くみられとなった地区が多くを占めていることも要因とした。て考えられる。

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２）建物計画

建物計画への影響を見ると、１）設置基準では「利用効率が悪化」したという回答は、同10地区

当該施設を基準内で整備すれば本来利用効率が悪（11％）や８地区（９％）と少なかった。計画の化するはずであるが、「利用効率が悪化」したと工夫等により、建物への施設設置に伴う影響を抑いう回答は10地区（11％）と少なかった。

制していると思われる。

また、２）動線計画や３）設備計画についても３）事業計画・事業推進

事業収支への影響について、１）他用途床への％）を占めており、「事業収支を良化させた」と影響を見ると、施設の設置により他用途の床市場合わせると52地区（59％）に達することから、当で「競争力が高くなった」という回答が一定程度

該施設の設置が必ずしも事業全体収支を悪化させ見受けられ、一部には「保留床価格が高くなった」る要因となるものではないとの傾向が見られた。という回答があるものの、「保留床価格は変わら

事業推進への影響については、「総論としてのなかった」という回答が53地区（60％）を占めて事業推進に役立った」と「事業推進上、当該施設おり、保留床処分価格の押し上げ効果は限定的でがあることのメリット・デメリットは特に無い」あるとの傾向が見られた。との回答が59地区（67％）に達しており、当該施

２）事業全体収支への影響を見ると、「事業収支に特に影響は無かった」との回答が39地区（44設の設置は総論として事業推進に寄与していると思われる。

2017 No.18837４）権利変換・床価格

権利変換への影響を見ると、１）床配置調整にから床取得者が居たので問題無し」との回答が56

ついては「問題は無し」との回答が54地区（61％）

地区（64％）と多かった。３）賃貸借条件についを占めているが、「苦慮した」との回答も一定程ては有効回答が少ないが、回答としては運営会社度あった。また、２）床取得者については「当初の選定に苦慮しなかった地区のほうが多かった。

５）総論

施設設置のメリット・デメリットの総論は、施る回答が26地区（30％）と最も多く、次いで事業設導入が事業を困難化させたとの回答は無く、総収支５地区（６％）
、補助金等４地区（５％）のじて事業を困難化させなかった、との回答が多か順であった。反対にデメリットに働いた項目はった。

「建物計画」、「権利変換（床価格・床配置）」をあ

施設設置がメリットに働いた項目は、「行政・参組・権利者・近隣からの対外的な評価」をあげ

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げる回答がそれぞれ９地区（10％）
、「事業収支」が８地区（９％）であった。

設問４：床所有者と事業運営者との関係

床所有者と運営事業者との関係については、床合、「行政」が床所有している地区が18地区（20取得者と運営事業者が同一の場合、運営事業者が％）と圧倒的に多く、次いで「権利者の単独所有保留床を取得する場合が19地区（22％）と最も多床」が10地区（11％）あった。行政以外の権利者・

く、次いで運営事業者の権利床である場合が11地

参加組合員等が床所有している地区が計22地区区（13％）であった。床取得者が運営者と別の場（24％）であった。

【その他自由意見】

市が指定管理者を導入すること等への配慮に苦

今回のアンケートでは、担当者の個人的意見を労した。

もらえるように自由意見回答欄を設けた。参考と○対権利者なる意見が多かったので主な回答を紹介する。

・介護施設へのマイナスイメージの払拭。

■導入事例地区での個別自由意見○建物計画《苦労した点》

・施設計画上、独立動線の確保に工夫が必要だっ○対行政・都市計画段階での施設導入の位置づけに苦慮した。
・（当該施設が）行政の公益床となるため、議会や行政の事業計画との調整に苦慮した。
・行政内で判断がなかなか決まらず意思決定に時間がかかった。
・行政の要求水準が高く調整に労力を要した。
・ビル管理会社の選定、管理運営計画の作成等、た。
・権利変換上の子育て施設床と商業床との面積・配置調整に苦労した。
○管理規約
・建物の仕様・工事区分・管理規約の作成と、市の運営者募集のタイミングが合わず苦労した。
○事業収支
・行政の（施設整備への）要求スペックが高く、取得価格条件が低いこと等から苦労した。

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・行政の保留床取得価格が低く抑えられ、結果として事業収支が厳しくなった。また管理運営計画上もいろいろと制約があった。
・工事費高騰を反映できず、結果として事業収支が悪化した。

い。
○容積率の意見・床需要の高い都心部では容積割増は効果がある。床需要の低い地方部では、容積割増は効果・取得に関して保留床価格の低減を求められ、収支が悪化した。

が無い。
・明示された割増しルールや容積不算入ルールが・事業収支が厳しく、最終的に特定業務代行者の保留床とした。

あるとよい。
・総合設計制度のような明示されたルールに基づ○補助金

く容積率の割増制度は有効。

・複数の補助制度を導入したことによる補助対象範囲の区分け・手続きが煩雑だった。

・駐車場と同様の容積の不算入制度の新設は有効。

○対運営事業者○補助金・助成金

・運営者を介護保険施設の特定施設の認定事業者

・補助金制度として、地方負担が無い形の国費にに予定していたが、その可否・時期を制度的による補助導入も地方自治体の支援を得やすいと事前に確定できなくて苦慮した。
・福祉施設事業者との慣れない意思疎通に苦労した。

思う。
・施行者へイニシャルコストの補助金はありがたいが他の補助金と一体で評価され、結局効果が《良かった点》

薄い。

・施設に対する対外的な評判は良好。まちづくりとしては意義があった。
・行政のバックアップが強力だったので良かった。

・運営事業者へ床を賃貸する床所有者に対する固定資産税の減免等は効果的と思われる。
○運営事業者への補助助成
・施設運営の収益性の低さ自体を改善するような・当地区では床処分として住宅床のみでは供給過剰であり、その点でリスク分散できた。
・高度利用地区指定後の容積率の消化の面では、メリットが大きかった。
■一般論での個別自由意見等○総論

制度がほしい。
・運営事業者のランニングコストに対する助成が効果的と思われる。
・運営事業者の取得費に対する国からの直接補助等が望ましい 。
・今後はこのような福祉施設は行政所有から民間・都市開発諸制度の活用条件としてハードルにす所有へとシフトする傾向が強いので、運営事業るのでなく、容積緩和などのインセンティブと者の運営収支改善の観点から補助金導入、固定なるような仕組みがあると望ましい。

資産税の軽減、割増償却等の措置が必要と思わ

・再開発事業としての補助、税制特例等だけでなれる。

く、設置を求める側への制度創設・拡充がまず・補助金、税の軽減等が無いと運営事業者は土地必要。再開発ビルでの設置・導入・運営に限定が安く木造で建てられる郊外を選択してしましない政策的な対応がまず必要。
・中心市街地に立地しても運営事業者の基本的な40

ブル比悪化に対する一定の割増要件があるとよう。
○事業費変動リスク

収入は変わらない。地価の高いところに立地す・床取得者が行政の場合、基本的には保留床であるほど運営事業が苦しくなる。中心市街地活性っても「原価での取得」となるため、事業収支化のためには何らかのインセンティブを望む。

上のメリットは得にくい。

○建物計画上の意見○介護事業運営者の事業運営可否に関する問題

・施設設置の要求基準（幼稚園の園庭等）は建物・老人ホームの場合、地方公共団体の福祉計画に計画上の制約となる。何らかの緩和が望ましい。

基づきベッド数の公募（事業者へ運営費用の補・導入による地域への貢献度は高いため、レンタ助）が施設竣工年度に行われるため、公募に落2017 No.188

選すると事業者は結果として営業できず、運営事業者を確保できない。
・サ高住の場合、当該地区に需要があっても年度単位で施設数の制約等があり、施設認可が下りず事業成否を左右するリスクが生じる。
○介護事業運営者側への助成制度の問題

・再開発ビルでは、駐車場が立体や機械式であったりするなど、そこから保育園への父母の移動に一定の時間がかかるため、車社会の地方圏での導入は難しかった。
○介護施設の設置を断念したケース
・介護保険の適用となる施設は、財政状況が厳し

・市街地再開発等補助（社会資本整備総合交付金

い地方都市では行政から難色を示される。

等）のほか、高齢者施設関連の補助との併用適・当該自治体だけでなく隣接他市町村との調整が用が認められれば、賃料負担に見合う床処分に必要な場合があり、事業者がいても導入できな近づけられると考えられる。

いケースがある。

○保育園の設置を断念したケース
・有効空地の確保に苦慮。容積不算入はともかく有効空地の割増し算定をお願いしたい。

・社会背景として必要な施設ではあるが、これらの運営事業自体が低収益性であるため、制度的なインセンティブを用意してほしい。

・保育園の設置基準を満たせず設置を断念した。

○その他

・避難動線や園庭の確保の要件から低層階での導・運営事業者が永続的に運営できる保証は無い。

入が前提となったが、既に１・２階に権利者が取得する店舗が予定されており、調整が困難であった。

将来の空室リスク等に課題はある。
・複合用途の再開発ビルで将来の問題ではあるが、建替え・建物更新時の課題は大きい。

■アンケート結果からみた考察
今回のアンケート結果からは、以下の課題などが浮き彫りになった。
①都市部・地方部とも、子育て支援・介護施設設置に対する対外的な評価は高い。
②子育て支援・介護施設に対する設置ニーズは高いが、元来、低収益な用途である。そのため、床の低収益性そのものをカバーする施策（運営事業者への運営補助等による賃料負担力のアップ・床所有者の床保有コストの減免等）が望まれている。
③介護施設運営事業者を事前に確保したいところだが、介護保険施設の特定施設の認定事業者の決定時
期・老人ホームの地方公共団体の福祉計画に基づくベッド数の公募時期、サ高住の年度単位での施設数にそれぞれ制約があることから、制度的に事前に出店の確約が取れない課題がある。
④容積割増は東京都心等の不動産需要の高い地域では有効だが、需要の限られた地域では効果が薄い。
⑤施設の設置基準（幼稚園の園庭等）や動線等の利用効率悪化は設計の工夫で対応している地区が多いが、より柔軟性のあるものへの期待は高い。
⑥行政のさらなる支援に対する期待が高い。
■調査研究委員会の今後の取り組み
今回のアンケート結果を踏まえ今後、運営事業者に対して、再開発ビルへの出店検討に当たってどのような観点を重視するかをヒヤリングする予定です。
さらに、高齢者福祉施設整備と再開発のマッチングに着目し、概ね過去10年に完成の再開発事業における高齢者福祉施設の導入事例の調査分析も行っています。
今後これらの先進事例があり、高齢者福祉施設の整備に積極的に取り組まれている地方公共団体に対し、地域包括ケアシステム構築や多世代共生型まちづくりにおける再開発の果たすべき役割や可能性について調査し、整理していく予定です。これらの活動報告はまた別の機会に会員の皆様にご報告いたします。

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