特集

新型コロナウイルス感染症（COVID－19）がもたらす
市街地再開発事業等への影響及び対応方策等に関するアンケート調査

2019 年 12 月以降、新型コロナウイルス感染症が世界規模で流行し、わが国においてもその甚大な影響は人々の生命や健康を脅かし、日常生活のみならず経済・社会全体のあり方、さらには人々の行
動様式や意識など多方面に波及し、いわゆる「ニューノーマル」への移行が広がりつつあります。
当協会会員が従事する市街地再開発事業やマンション建替事業などの任意共同化事業においても、今後の都市における様々な課題（低炭素型都市づくり、コンパクトシティ、エリアマネジメント、国土強靭化等）に加え、新型コロナウイルス感染症という新たな課題への対応が求められています。
こうした中、当委員会では法人正会員を対象に、新型コロナウイルス感染症がもたらす市街地再開
発事業等への影響や対応方策の実態及び市街地再開発事業等が果たすべき役割や国・自治体への要望等について具体的事例を含めて把握する目的で本年 4 月に掲題のアンケート調査を実施し、59 の法人正会員から延べ 178 地区の回答をいただきました。本年 5 月には皆さまから寄せられた多数の有益なご回答ご意見の一次集計結果を法人正会員の皆さまにタイムリーにお知らせしました。
今般、二次集計結果がまとまりましたのでその概要を報告いたします。当委員会では、今回のアンケート調査結果を国土交通省担当官との意見交換や、今後の委員会活動の参考とさせていただきます。
最後になりましたが、業務多忙の折、貴重なご回答ご意見を数多くお寄せいただいた皆さまに改めて御礼申し上げます。

（調査研究委員会）

アンケート集計結果の概要○アンケート概要「参加組合員」が 31件、「専門コンサルタント（鑑実 施 時 期：2021年４月

定評価、税務会計ほか）」と「特定業務代行」がアンケート先：法人正会員（196 社へ送付）

20 件、「工事施工者」が12 件、「一般業務代行者」

回が３件、「特定事業参加者」が２件、「特定建築者」

答

数：59 社（回答率 約30％）

延 べ 地 区 数：178地区

が１件でした。
回答のあった地区について■基本事項（１）事業の種類

アンケート回答者の事業における役割

12「法定再開発」が145地区と最も多く、「マンシ

回答者の事業における役割として最も回答が多ョン建替え」が 27地区、「任意建替え事業（優建

かったのは「コーディネーター・事業コンサルタ等）」が２地区、具体地区の記載のない「要望のント」101件でした。次いで「事業協力者」が 70 件、み」が４件の計178地区でした。

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特 集本アンケート回答の都心部と地方都市の割合をみると、再開発事業145地区のうち77地区が都心

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）がもたらす
市街地再開発事業等への影響及び対応方策等に関するアンケート調査
成段階」が３件と最も多く、次いで「竣工前」が１件でした。

部の事業、68地区が地方都市の事業でした。マン
ション建替事業では27地区のうち18地区が都心部■事業への影響及び対応方策の事業で、９地区が地方都市の事業でした。任意（※は地方都市における事業地区からの回答）

建替え事業（優建等）は都心部の事業が１地区、（１）スケジュール

地方都市の事業が１地区でした。

【回答の大要】

なお、今回のアンケート調査では東京23区を都

地権者対応や会議運営、行政手続きや協議、調心部の事業とし、それ以外の事業については地方査、事業関係者との協議、工事施工、事業計画の都市の事業として分類しました。

見直しなど、事業の各段階においてスケジュール（２）主な用途

遅延の回答が寄せられた。なかでも再開発事業の整備予定の施設建築物の用途は「住宅」が177特性として、人と人とが関わり合う地権者対応や件と最も多く、「店舗」が175 件、「事務所」が118

会議運営、行政を含む関係者協議に関係するもの

件、「駐車場」が112 件、「宿泊」が 38 件でした。

が多く、その対策は個々の実情に応じてできる範

その他、「エンターテインメント施設」として劇

囲でそれぞれ工夫している様子が読み取れる。

場、カンファレンスホール、スポーツ関連施設等、＜主な意見＞

シネコン、音楽・カルチャーホールなどの回答も●遅延の要因みられました。

・権利者との面談制限・説明等集会の開催が困難。

「公共施設その他」としてはバスターミナル、図

権利者によっては面談協議や建物調査を拒否さ

書館、文教施設、福祉施設、市営住宅、駐輪場、れたり、高齢によりweb会議の実施も困難など

私立学校、子育て支援施設、健康・運動施設等の合意形成が停滞・遅延した。

回答がありました。

・事業の起点となる準備組合設立総会や建替え決「その他」として銀行、専門学校、公園、サー議集会も開催時期を遅らせた（数カ月程度〜１

ビス付き高齢者住宅、能楽堂、MICE、ビジネス

年間延期）
。

支援施設、企業支援施設、医療施設、変電所、寺院、・行政側の対面・メール使用不可、テレワーク対

神社、工場、自動車教習所等の回答がありました。

応・在宅勤務により協議時間を通常より要した（３）事業段階

ため、認可処理や縦覧手続きなどに遅延が発生

法定再開発事業では、「都市計画決定前」が 57した。

件で最も多く、次いで「組合設立（事業認可）前」・コロナ禍における今後の市場動向への懸念から、が 33 件、「竣工前」が 32 件、「権利変換計画認可

ホテルの出店辞退意向、参加組合員の参画条件前」が 22 件、「本体工事着工前」が18 件、「準備変更、事業協力の見直しなど、事業関係者協議

組合設立前」が13 件、「解散（事業完了）前」がに時間を要した。

12 件でした。
マンション建替事業では「円滑化法権変計画前・入札発注関係においては、業務が滞り積算に対応できないなどの事態が発生した。

・分配金取得計画の前」が８件、次いで「区分法・工事施工においては、緊急事態宣言下での工事

建替え決議・売却決議の前」が７件、「区分法建

中断・現場休所・工事制限により遅延した（数替え決議・売却決議の後」が６件、「改修・建替週間～約1.5カ月）。海外製建設資材調達遅延にえ等の検討段階」と「竣工前」がともに５件、「解より約1カ月の遅延が発生した。

散（事業完了）前」が３件、「円滑化法権変計画●対応策

後・分配金取得計画の後」と「本体工事着工前」

・総会は書面決議を採用し出席者を少人数としたがともに１件でした。
その他任意建替え事業（優建等）では「合意形り、理事会はweb会議・書面決議・持ち回り開催など、方針切り替えや規約変更を行うなどに

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13より遅延に対応した。

・ホテル事業者等から床取得の意向が見込めない

・行政はweb対応が進んでいないとの回答が多かったが、2021年以降は対応してもらえた。

●好影響

・権利者面談では、感染対策を講じることやweb

・アフターコロナ対策による事業費増大についてと対面の併用、地方公共団体職員等の協力を得

自治体との協議により補助金の増額を得た。※て、手分けして面談を行うなどに取り組んだ。

（３）施設計画【回答の大要】●好影響な要因・コロナ禍により営業借家が一時休業等を迫られ

コロナ禍の影響による市場の悪化を受けて、施たため、結果的に退去調整や補償協議が円滑に

設規模縮小や用途変更など施設計画全体の見直し進むなど、テナントの明渡しがスムーズになっや、コロナ対策のための設備強化等の設計変更をた。

行う回答が多く寄せられた。一方、共用部やオー・ウィズコロナ時代に集客性のある公共施設のあプンスペースの重要性、新たな生活様式を想定しり方を考えるきっかけとなり、国の先導的補助た商品企画の見直しなど、先の時代を見据えた前事業案件として検討することになった。

向きな検討を行う地区も見受けられた。

（２）資金計画＜主な意見＞【回答の大要】●悪影響

地方都市を中心に保留床処分先企業の撤退や規模縮小、事業遅延による事業費の増加、補助金等

・マーケットの悪化に伴うホテル、商業用途の規模縮小による施設計画全体の見直し。※の減額など、事業への悪影響について多くの回答

・空調方式の強化などの設計変更。

が寄せられた。具体には、保留床の価格、規模、●対応策

処分先等の見直しなど事業計画自体を再検討する

・事業性向上のために想定用途以外の複数用途に地区が多く、コロナ禍による再開発事業への影響

よる施設計画の再検討。
・小規模住戸を増やし、物販から来店頻度の高いの大きさがうかがえた。
＜主な意見＞

飲食、サービス店舗のみの構成への変更。※●悪影響

・多様なワークスタイルに対応したオフィス空間、・オフィス保留床の取得予定企業やホテル運営企

エンターテインメント施設の商品企画、規模の再検討。

業から規模縮小や辞退の要望。

※

・店舗保留床取得予定の参加組合員からテナント
誘致難航を理由に床取得撤回の申出。

※

・コロナ対策による財源不足による補助金の大幅・新型コロナを契機として高まったオープンスペ
ースの重要性や職住近接ニーズに対応した施設
計画や機能について再検討中。
●好影響

削減。※
・中活認定期限のためスケジュールの遅延による補助率の低下。※
・スケジュール遅延による経費の増加や設備強化
等のアフターコロナ対策による事業費の増加。
●対応策

・コロナ対策だけでなく、環境、健康など社会の最新潮流を取り入れたことで結果的に商品企画の向上が図れた。
（４）地権者合意形成・同意取得【回答の大要】・将来的な需要回復を視野に入れつつ、権利床と全体的に対面での説明会や個別面談の実施を見

保留床価格のバランスなど事業収支を再検討

合わせる中で、権利者とのコミュニケーション不中。※

足が生じ、それが事業に対する意欲低下につなが・ホテルや商業の規模の見直しなど事業計画を再検討中。※っているという意見がみられた。
そのためweb対応などを積極的に取り入れる地・事業費の圧縮、有効率の改善等を検討中。

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ため他の用途に切り替え処分を検討中。

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区も多かったが、権利者側でその対応が難しい場

特 集

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市街地再開発事業等への影響及び対応方策等に関するアンケート調査

合もあり、感染症対策を行った上での対面協議な＜主な意見＞

ど、状況に応じて必要な対策を講じたという意見●悪影響がみられた。

・行政が民間とのオンライン会議不可であったり、＜主な意見＞

メールによる応答のみであったため、倍以上の●悪影響時間を要したほか、条項解釈や疑義の応答につ・会場の夜間貸し出し停止など、説明会会場の利いて困難だった。

用制限により説明会開催が困難となった。
・会議、説明会等の出席を控える地権者もおり、相互意見交換や正確な理解を得ることが困難となり、後日、説明を聞いていないなどの苦言も発生しがちだった。
・不動産市況の不透明さから、権利者のまちづく
り機運の低下や事業進捗への不安が増した。
・コロナによるマインドの変化や経済的負担増により反対意向が増加した。
●対応策
・説明会は感染予防対策を行った上で複数回開催
し、参加者を分散化。再開発ニュース等書面での広報活動や情報を共有した。
・ web会議システムを導入し出席者を限定した会

・都市計画審議会など会議の延期や認可手続きの遅延があった。
・補助金執行期間が短期間にしわ寄せされ自治体内部での説明が苦しくなった。
●対応策
・メールで事前に資料配付の上、人数を絞って対面協議を実施した。
・ web会議の実施や、メールや郵送での資料送付と電話で対応を実施した。
・早期の協議着手や行政の協力を得てその他手続き期間の短縮等を行った結果、大きな影響は生じていない。
●好影響
・ web会議、資料のデータ化で協議の効率化が図

議、個別面談を実施した。
（ただし web対応がられた。

困難な権利者もいたほか、十分な理解を得るの（６）工事が困難・議論不足）【回答の大要】・緊急事態宣言の解除まで面談を待機し、その他影響なしと回答したのは111件と多数ではあっの作業を優先してスケジュール遅延を極力回避たが、工事期間中の地区が少数であるため、一概した。

に影響が少なかったと言い切ることは早計と思わ

●好影響

れる。

・将来の賃料収入確保の見通しが不安定になった

影響ありと回答した大半の地区は緊急事態宣言

ことなど、権利者自身が再開発の必要性を考え下の休工等による工事遅延で事業スケジュールやるきっかけとなり、事業に対して前向きになった。

資金計画へ影響が及び、事業計画の変更を余儀な・リモート面談の普及により遠方居住の権利者との面談が容易になった。

くされた地区も見受けられた。
＜主な意見＞（５）行政・関係者協議●悪影響【回答の大要】・施工会社の社内方針として一定期間の閉所や作行政協議面では対面協議と比較して時間がかか

業内容を限定するなどの工事規模の縮小。

り、十分な協議が困難だったとの意見のほか、行・特に海外からの建築資材納入が遅れ、工程が遅政主催の会議の延期や認可手続きの遅延などがあったとの意見がみられた。
また web会議は当初は実施できなかったが、その後行政側の対応習熟向上により実施できるよう

延した。
●対応策
・遅延を回復するため、月６休を４休に変更する
等の工程見直しを行った。

になったとの意見が出るなど、コロナ禍での協議のあり方への対応もみられた。

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（７）事務局運営

・不安定な社会情勢から地方都市での投資が減退【回答の大要】すること、規模が大きい都心部では大きな投資

事務局員の所属会社の方針からテレワークや出判断となるなど、エリアの情勢変化に対して事社制限となり、事務所での業務時間が制限された

業計画や施設計画の柔軟性が求められる。

との意見が多い一方、コンサルタント等関係者と・一極集中の構造は見直され、大都市近郊や地方の会議が web会議主体となったため、日程調整が都市においては職住近接の生活スタイル・企業

しやすくなったなどのよい影響もみられた。

活動が増し、それぞれの立地における再開発手

しかしながら、 web会議用の機材や感染防止用品（アクリル板や消毒用アルコール）の手配等の法は拠点施設整備の役割が増大。
・公共的空間の確保・必要性が一層高まり、単独

対応に追われたという意見も多かった。

の民間事業では難しい屋内外の公共空間を再開＜主な意見＞

発で率先して整備。

●悪影響（２）国・自治体への要望

・所属会社により出社制限が指示され、事務所に【回答の大要】集まれる機会が減少した。
・ web会議を活用したが事務局員同士の意思疎通が低下し、業務遂行が滞った。

全体的には、感染対策設備、新しい生活様式に対応する設備に対する緊急的な補助の仕組みづく
りや拡充の声が多くみられた。どちらかといえば●対応策

地方都市からの要望が多い。また、コロナ禍によ・事務所への出社を交代制にする等、人が集中しる調査困難やスケジュール遅延に伴い、複数年度

ないような人員配置を行った。
・事務所駐在人数の制限や従事時間の短縮を行った。

にまたいだ補助対応の仕組みを要望する意見があった。
コロナ禍における喫緊の意見としては、コロナ

・アクリル板や消毒用アルコールを購入し、事務所内での感染防止に努めた。

影響下における営業や家賃減収・欠収補償の基礎となる調査対象年度の見直し等の柔軟な対応が挙●好影響

げられている。

・ web会議活用により時間及び業務の効率が向上＜主な意見＞した。

・コロナ対策の緊急促進事業として、共用部分または公益的施設部分において有用な設備等の整■展望や要望備に対して補助対象とし、再開発等において先（１）今後の展望

導することで一般的定着を促す。

【回答の大要】・オープンスペースや開放型床、コワーキングス

全体的に床需要の減少が懸念されるが、特に地ペースなどの整備に対する容積除外・緩和。

方都市は企業進出意欲が減少し、都心部との事業

・コロナの影響に伴う計画変更、事業の見直し、環境の差が大きくなるとの見方が多かった。
一方でリモート環境が進むことにより郊外・地方都市の再開発でも需要が見出せる可能性があるとの意見も寄せられた。
アフターコロナの床需要変化がまだ読み切れなの柔軟化。
・コロナ禍における営業補償調査（参照期間）の補償費算定ルールの明確化、事前転出借家の家
賃欠収の補助対象化。

い中、今後の再開発では柔軟性、環境性能や可変（３）協会への要望性を備えること、新しい生活様式への対応、不特【回答の大要】定多数が利用する公共的空間の整備を図るべきと

16

合意形成遅延などに対応できる補助金の繰越等協会への要望として、コロナ対策に関する情報の意見が多くみられた。

の共有を求める声が多かった。また、コロナ禍で＜主な意見＞

事業の先行きが不透明なこともあり、地方公共団

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特 集

体や国へ補助金の確保や補助の拡充、税制優遇等

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）がもたらす
市街地再開発事業等への影響及び対応方策等に関するアンケート調査をしてほしい。

の制度改正に係る働きかけをしてほしいなどの声■アンケート調査まとめも多くみられた。
その他、各種養成講座や技術研究会などをオン権利者との合意形成や総会・理事会等の組合運ライン開催してほしいなどの意見もあった。

営において、「顔を合わせて」の行為が制限され＜主な意見＞たことによる影響は大きく、web会議等の方法で・コロナによる問題やその解決方法など、他地区代替えしているにせよ、コミュニケーションを図での事例の収集と共有化をお願いしたい。

る点で苦労されている地区が多い。

・ウィズ/アフターコロナの中で求められるニュ

また、特に地方都市において参加組合員や進出

ーノーマルな生活様式について、どの分野でど企業の方針変更・意欲低下により、事業計画を見のような取組がなされているのか、また学術的直さざるを得ない状況になる等、深刻な問題も発側面からどのようなことに留意した都市開発を生している。

進めていくべきかについて情報共有を推進してほしい。

かつてのバブル崩壊やリーマン・ショック等、
金融面での経済変動により市街地再開発事業へ大・コロナの影響により収支が悪化している事業が多いと思うので、業界団体として補助拡充や税制優遇などを働きかけてほしい。

きな影響を及ぼした事象はあったが、感染症から起因する事象は初めての経験である。
この難局をいかに乗り越えていくか、またニュ・事業の先行きが不透明となる状況なので、補助ーノーマル時代にふさわしい事業展開をどう考え金の確保について国及び自治体に働きかけをおていくか、より一層事業関係者の創意工夫が求め

願いしたい。

られていることと併せて、法改正も含め国レベル

・技術研究会や各種養成講座等のオンライン開催での支援や方針確立を求める声も多くみられる。

国土交通省との意見交換会実施の報告
日時：2021年６月28日（月）10時～ 11時40分
国土交通省出席者：
国土交通省 都市局市街地整備課（１名）
国土交通省 住宅局市街地建築課（３名）
コーディネーター協会出席者：
調査研究委員会委員長、副委員長他（10 名）
１．新型コロナウイルス感染症がもたらす市街地再開発事業等への影響及び対応方策等に関するア
ンケート調査結果報告
今年度４月に協会の法人正会員に実施したアン

２．アンケート調査結果による国・自治体への要望
アンケート調査結果を踏まえた「国・自治体への要望」について各委員から説明を行った。

ケート調査について調査結果の概要及び、各項目の自由記述欄に記載のあった回答について内容を報告した。

３．意見交換アンケート調査の回答や国・自治体への要望について意見交換を行った。国土交通省担当官の主なコメントは以下の通り。

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（１）総論しいとの意見もあったが、ご要望を踏まえて令・要望のメインは補助対象の拡充であるが、コロ

和２年度予算改正では地方と都市部の要件に差

ナウイルスによって影響を受けたことによる要を設けている。

望もあれば、コロナウイルスに関わらず事業成・コロナウイルスによって社会通念上のあり方や立性が厳しいという要望もあった。具体的な地意識が変わったが、一過性のものか中長期のも区の状況や要望事項がわかれば制度改正に役立のか、何が世の中の標準となっていくかを見極つと感じた。もう少し具体的な地区の情報をいめる必要がある。現場では短期的なコロナ対策

ただきたい。切実な思いがあり、実際に困っての意識は高まっているが、例えば５年後にどういる事案があることもわかった。

なっているのかは違ってくると思う。

・コロナウイルスの影響を受けた時期について、・先進的な取組をするプロジェクトに対する補助①最初の緊急事態宣言時の影響なのか、②今後として防災省エネ緊急促進事業があるので、現も続くような影響であるのかを分類・整理する制度のほかに先進的な取組があれば具体的に提とよい。第１回目の緊急事態宣言は再開発事業

案してほしい。防災省エネ緊急促進事業は、まだけでなく、世の中全体がいろいろな影響を受ず再開発事業のトップランナーをつくりながらけた。その後は新しい日常に慣れてきて対面で再開発事業の中で標準化し、その後、他の民間の会議の開催など改善されたこともあるので、事業にも普及させる目的もある。

今後も続く影響なのか、そうでないのかは整理が必要と考える。

・2050年カーボンニュートラルの実現に向けて、省エネ再エネの取組も進めていただきたい。

・また、地方ならではの意見、地方のほうがより（３）工事関連

影響を受けたという話があったが、アンケート

・再開発事業に関わらず、工事が着工している現

回答について、③都心の地区か、④地方の地区

場ではコロナウイルスの影響はあるものか。工か、回答や要望内容を分類・整理できるとよい。

期や資材の調達も含めた影響について教えてほ（２）補助金関連

しい。また、そのような影響はもう収まりつつ・防災省エネ緊急促進事業の延長や補助対象の拡あるのか教えてほしい。

充などの要望をいただいたが、都市計画事業で（４）事務局業務関連ある再開発事業として、他の民間開発以上に政・リモートのみで総会を開催したいという地区が策課題に対応したより性能の高いものを整備すあること、また総会内容等に応じてリモートのることで、地域のトップランナーになるように

みの開催を選択適用できるよう法整備等をして誘導している。

ほしい、というニーズがある点は理解した。

・地方の防災省エネ緊急促進事業の活用条件が厳アンケート集計結果に関するＱ＆Ａ

Ｑ
Ａ
18

実際に事務局等の現場においてコロナウイ

念を示されることもあり、また行政施設を一時利

ルスの影響を強く受けたことは何ですか。

用している地区では、施設の貸し出し停止等による会場確保が課題となりました。

緊急事態宣言が発出され、三密回避の観点

対面での権利者面談も忌避されることで合意形

から理事会等の会合に権利者や事業関係者

成が進まずスケジュール遅延につながりました。

が集まることが困難になりました。特に高齢の権

また、再開発事業における組合活動について理事

利者が多い地区では家族から会議出席に対して懸会や総会の開催方法など適切な方法が分からず予2021 No.214特 集

定していた会議が延期や中止となって、一定期間

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）がもたらす
市街地再開発事業等への影響及び対応方策等に関するアンケート調査した。

組合活動が停止する事態もみられました。その結

実際にアンケートの回答にも、「リモートにより果、全体スケジュールの見直しが必要とされた地

忙しいコンサルタントの参加頻度が上がった」、

区は回答を得た地区の約60％以上に達しています。

「リモート併用の運用でコロナ以前よりも住民説

今回のアンケート回答に際し、約70％以上悪影明会の出席率を増やすことができた」、「事務局会

響があったと回答が多かったのが事務局運営に関議が柔軟に開催されるようになった」等、好影響

する項目でした。具体的な内容としては、「事務所を及ぼす地区もみられました。

内でのコロナ対策ができず各種会議体の延期が続

最初の緊急事態宣言時は、ただ自粛期間が明けいた」、「感染対策、web会議対応のため余計な支るまでステイホームしながら耐え忍ぶという保守出があった」、「会議開催の場所の確保が難しくな的な考え方でしたが、１年以上経過した現在はコり、かつ時間制限のため十分な意思疎通ができず

ロナ禍が解消されることを期待し待つだけでなく、意思決定に時間を要した」、「感染対策にかかる事

三密回避、対面での打合せや出張の自粛、会議時

務や調整作業が増加し負担が増えた」などでした。

間の短縮等一定の制約を受け入れながらも、いか

具体的な影響への対応としては、決議要件につにして遅延させず事業推進するかの工夫がみられいては議決権行使書を採用し会場参加者をできるだけ少なくすることや、可能な限りwebなどリモート会議を行うことで事業の進捗を図り、スケジュール遅延をできるだけ少なくする取り組みを行っています。しかしながら、感染予防対策の徹底に関する環境づくりや職員のPCR 検査実施などこ
れまでにない対応のため、事務局の作業がかなり増加している現状も続いています。

るようになりました。

ＱＡ

都市部と地方部においてコロナの影響に違いはありますか。
組合運営や説明会・行政協議等の遅延などの影響については東京３区（中央区、千代田区、港区）などを除き都心部と地方部での影響に大きな差異はみられません。

コロナ禍はすでに１年以上続いていますＱ

一方で、東京などからコンサルタント等が参画

が、最初の緊急事態宣言時と比べて考え方している地方部の事業地区では、越県の来訪を理に変化はありますか。
（行政、関係機関協議への由として権利者の面談拒否や行政協議の対面打合影響含む）

せが中止となったケースや、保留床取得予定者やＡ

出店予定者の撤回申し入れがあったという回答が最初の緊急事態宣言（2020年４月）では、みられました。地方部から補助金の減額等についコンサルタントや事業協力者等の各企業のての回答が目立ち、その理由としてそもそも都心

ICTの導入状況やリテラシーにばらつきがあり、部では予定している補助金額が少ないことも背景

スムーズなオンライン会議の実施が困難でした。

にあると思われます。

また行政側が個人情報保護等の課題もあり、パソ
コンを職場から自宅に持ち出せない等の理由でオンラインでの会議に参加できず、携帯電話でオン
ライン会議に参加するなど関係者間の意思疎通に苦労しました。
その後、コロナ禍における各企業や行政でテレワーク対応の整備が進み、オンライン会議での設ＱＡ

地権者合意形成・同意取得における事業への影響について教えてください。
最初の緊急事態宣言の発令（2020年4月）

直後は、合意形成・同意取得活動の方法が定まらず、予定していた面談や勉強会・説明会を備（マイクスピーカー等）やルール等も一般化し延期・中止せざるを得なかったため、一定期間合てきたことで、対面での会議よりもオンラインで意形成に関する活動が停止し、スケジュールの変

会議することのメリットも聞かれるようになりま更が生じたとの回答が多数ありました。なかには、

2021 No.214

19高齢権利者や地方在住の権利者などからの（首都施設計画においては、営業継続権利者等の減少

圏からの往訪に対して）面談拒否により合意形成（権利床の減少）による保留床の増加、感染症予に関するスケジュールの見通しがたたない状況に防対策・ニューノーマルへの対応のため共用部のなったとの回答もありました。

計画変更や設備等の増加、施設出店予定者の撤退

また組合活動についても、理事会や総会の開催
方法など適切な対応が分からず予定していた会議

関わる変更が発生しています。

を延期や中止せざるを得なくなり、スケジュール

また資金計画においては、テナントの事前明渡の見直しが必要となった地区が、回答を得た地区

しによる欠収補償、施設の商品企画等変更によるの約60％以上にのぼっています。

工事費、事業期間延長に伴う諸費用など支出の増

コロナ対策が整って以降は、面談や説明会・勉加、保留床の規模や価額の見直し、財政収縮によ強会の開催方法（webの活用や少人数に分けてのる補助金見直しなど収入の減少等から計画の見直開催等）や会場設営（各種感染対策や広い会場のしが発生しています。

確保等）について様々な工夫をしながら対応してこのため、施設計画、資金計画の調整、変更にいます。ただし、当初の予定より回数を多く開催伴い事業スケジュールの遅延が起こり、想定外のせざるを得なかったことや、webシステムや感染評価基準日の見直しや設計予算書の単価入れ替え

対策備品（パーテーション等）の新たな導入など、も発生しています。

事業者サイドの負担が多くなっている状況です。

③工事着工から事業完成までの間

また高齢権利者が多い地区などは、webシステ

緊急事態宣言下の工事中断等で、工事の施工がムへの対応ができないなどにより、引き続き合意

遅延し工程調整等が課題となるような事例も起こ

形成・同意取得に支障が生じている地区もみられっています。また、出店予定者の撤退、テナントました。理事会や総会の開催について上記の工夫

リーシングが難航するなど竣工時に空き店舗が多に加え、書面での決議（議決権行使書・委任状）

くなるなどの事態も発生しています。

を促して来場者を減らした上で開催し、スケジュールの遅延を回避したとの回答が多くみられましＱ
Ａ

各種補償に対する影響について教えてくだ

さい。

た。

Ｑ
Ａ

施設計画や資金計画に関する事業への影響について教えてください。

特に営業者に対する補償について回答が多く寄せられ、（緊急事態宣言下の）一時休

業等の影響もあり結果として転出調整や補償協議

新型コロナウイルス感染症は、施設計画やが円滑に進んだり、着工前の明渡しがスムーズに資金計画に対しても事業の進捗の各段階に進んだりした地区がありました。

おいて様々な影響を与えています。
①事業の初動期（都市計画決定から事業認可）

20など、当初予定していた施設規模や商品企画等に一方で、営業不振に伴い97条補償協議が難航するケースや業務悪化による補償費の過大請求（回想定していた保留床（オフィス、ホテル、商業

答複数）があったケースなど様々でした。その上等）については取得予定者の辞退が発生しており、で国等への要望として、補助算定にかかる通損補

将来的な床需要回復を見込んだとしても事業成立

償費（営業休止補償や家賃減収補償等）の算定に可能な保留床価格、保留床面積等の調整に伴う施ついては通常、正常な状態での営業内容に基づき設計画、資金計画等の見直しが発生しています。

算定されるべきところ、直近の営業等の実績では

特にホテル機能を想定していた地区への影響が今回の緊急事態宣言による大幅な売り上げの落ち多くみられ、何らかの事業規模の調整が必要とな込み時期を考慮せざるを得ず、補償費算定に大きった地区が多数発生しています。

な影響を受けるため、当該補償費の算定について②事業認可から権利変換計画までの間

早急に対応を求める回答が多くみられました。

2021 No.214

特 集

Ｑ
Ａ

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）がもたらす
市街地再開発事業等への影響及び対応方策等に関するアンケート調査

補助金支援以外に行政・自治体等への要望

場の創造を担う手法であることを意識し、不動産にはどのようなものがありますか。

収益や税収を始めとした価値を地域の中で再分配するような計画を進める役割への期待や、アフタ

新型コロナウイルス感染拡大防止の観点かーコロナでは高レベルな環境性能や可変性をもっら総会の開催に関し、「書面のみでの開催」

た計画などが今後一層求められます。市街地再開

や「オンライン上のみでの開催」といった、実際発事業には率先して公共空間と連携した高性能なの来場を伴わない方法での開催を可能にできない

地区環境整備が求められるなど、より一層地域のかという要望がありました。

拠点としての公共公益機能の役割への期待に言及

またウィズ/アフターコロナの新しい生活様式

した回答も多くみられました。

への対応として、オープンスペース確保への支援

なお、国土交通省では新型コロナ危機を踏まえ、（空地率の加算等）やコワーキングスペース設置へ

今後の都市のあり方について様々な分野の有識者の支援（容積率の緩和・除外等）に関する要望もにヒアリングした結果をとりまとめ、「新型コロ

多数ありました。

ナ危機を契機としたまちづくりの方向性」を令和ＱＡ２年にとりまとめて公表しています。その中では、アフターコロナを見据えたまちづくりの方向

人や機能等を集積させる都市そのものの重要性に性はどのようなものになると思いますか。

変わりはなく、引き続きコンパクトシティやスマートシティの推進は重要であると指摘している一

今回の「ウィズ/アフターコロナが市街地方、変化としては東京への一極集中の是正やオフ

再開発事業に与える影響及び市街地再開発

ィス需要の変化、近距離移動の変化や過密の回避事業が果たすべき役割」についての回答の中では、について言及しています。

事業に期待されることは従来と変わらないと考え、多機能な複合的整備が可能な再開発事業はニュー
ノーマルな生活環境の創出に関し、合理的かつ効果的な環境創出が図れる手法であると考えられています。特に地方都市においては、リモートワー
クや自然環境重視のライフスタイル志向により「生活都心＝コンパクト」というコンセプトに説得力が増しました。
民間開発と異なり、都市計画の位置づけをもって安定的に事業推進が求められる市街地再開発事
業では、都市機能の更新に限らず雇用創出や経済対策としての役割も期待でき、これまでと変わらずにまちづくりの手法として期待される旨の意見がありました。
以上のほか、特にこれまでの都心一極集中からの脱却として地方分散化、高密高容積から適正規
模へのシフトチェンジが今後一層求められることが予想されます。コロナの影響の課題は被害の大きさが一律ではなく、商業者や医療従事者に対して不均等に発生するのが特徴です。
市街地再開発事業が地域の中核となる場所においてエッセンシャルワーカーが持続的に活躍する

2021 No.21421

国からの政策等の情報「新型コロナウイルス感染拡大等を踏まえた土地区画整理事業・市街地再開発事業の手続に関するQ&A」の更新について
国土交通省 都市局 市街地整備課
国土交通省では、新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、地方公共団体等からの問い合わせにいている中で、縦覧の機会を十分に設けるため、回答したものなどを「新型コロナウイルス感染拡当初予定していた縦覧の終了後に再度縦覧を行う

大等を踏まえた土地区画整理事業・市街地再開発

ことは問題ないでしょうか。また、その場合はど事業の手続に関するQ&A」（以下「Q&A」といちらも法定縦覧とみなし、それぞれで出された意う。
）として、国土交通省ホームページ上で公表し見書は全て有効なものとして取り扱って問題ないています。

でしょうか。

このたび「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」（令和３年法律第37号）の施行（令和３年９月１日）に伴いQ&Aを更新したので、今後の業務の参考にするなど適宜
お役立てください。
【掲載 URL】
https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/toshi_
urbanmainte_tk_000077.html

A 当初予定していた縦覧が終了している場合は、一度目の縦覧のみが法律に義務づけられた縦覧とみなされ、再度実施される縦覧は法律に基づかな
い任意の行為として整理されます。縦覧を再度実施する場合、意見書の審査等の縦覧に関連する手続の取扱いについて、あらかじめ関係者と調整しておく必要があります。

Q3 縦覧をオンライン上で行うことは問題ない〇縦覧

でしょうか。

＜関係条文＞

A 事業計画や換地計画、権利変換計画の縦覧は、・土地区画整理法第9 条第４項、第20 条第１項、第21条第６項、第51条の８第１項、第51条の９第４項、第55条第１項・第10項、第69条第１項・第８項、第71条の３第４項・第12項、第88条第２項
・土地区画整理法施行令第21条、第68条
・都市再開発法第７条の 15 第３項、第 16 条第１項、第19 条第４項、第50 条の８第３項、第53条第１項、第55条第２項、第83条第１項

Q1 新型コロナウイルスに関する注意喚起が続いている中で、縦覧の機会を十分に設けるため、縦覧期間を延長することは問題ないでしょうか。

A 問題ありません。あらかじめ施行者と調整した上で実施してください。

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Q2 新型コロナウイルスに関する注意喚起が続2021 No.214

インターネットを利用して行うことが可能です。
その際、個人情報保護の観点から、申請者に一時的なパスワードを交付するなどして縦覧に供する取扱いも考えられます（※）。
（※）令和３年９月１日に施行された省令により、国土交通省の所管する法令に係る民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行規則が改正されました。これにより、土地区画整理組合、区画整理会社、市街地再開発組合及び再開発会社の行う換地計画・権利変換計画の縦覧についても、
インターネットを利用して行うことが可能となりました。
＜国、地方公共団体、UR及び地方住宅供給公社の行
う縦覧についての根拠規定＞
・情報通信技術を活用した行政の推進等に関する法律
第８条
・国土交通省の所管する法令に係る情報通信技術を活用した行政の推進等に関する法律施行規則第11条＜土地区画整理組合、区画整理会社、市街地再開発組

特 集

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）がもたらす
市街地再開発事業等への影響及び対応方策等に関するアンケート調査

合及び再開発会社の行う縦覧についての根拠規定＞
・民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律第５条
・国土交通省の所管する法令に係る民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行規則第９条、別表第３

出席することを土地区画整理法第34条第１項及び〇総会あるものと考えており、会場を設けた上でその会＜関係条文＞

場とオンライン出席する組合員との間で情報伝達

・土地区画整理法第32条～第36 条、第38条、第の双方向性と即時性が確保されていることが必要

125条、第144 条、第146 条
・都市再開発法第31条～第35条、第37 条、第125条、第146 条、第147 条

Q4 総会の議決事項を書面のみで議決し、総会

第２項並びに都市再開発法第32条第１項及び第33条に規定する出席と認めることは可能です。
ただし、総会の会場を設けず、オンライン上のみで総会を開催することは法令解釈上難しい面がです。なお、会議内容、会議資料等について情報
セキュリティ対策を適切に行う必要があります。

Q6 新型コロナウイルスの感染拡大防止のために、通常総会を事業年度内に一回も開催しないこを開催したとみなすことは可能でしょうか。

とは、問題ないでしょうか。

A 総会の議決は、組合員に対して事前に通知さA 通常総会では、事業報告書、収支決算書及びれた会場において執り行われるものとされており、財産目録について組合員に承認を求めることとな

会場での開催なく書面のみを取りまとめることでっており、毎事業年度一回開催することが義務づ

総会を開催したとみなすことはできません。

けられています。したがって、通常総会の開催を

総会を開催するにあたっては、組合員に対して省略することはできません。

書面による議決権の行使が可能（定款で定められ通常総会は毎事業年度一回の開催が求められまている場合は、電磁的方法による議決権の行使もすが、前回の開催から１年以内に開催しなければ可能）である旨を通知することや、インターネ

ならないと規定されているわけではありませんのット等の手段を用いての出席を可能とすることなで、まずは事業年度内における開催の延期も含め

どで来場者数を減らす、さらには短時間の運営をて慎重な対応を検討いただき、開催にあたっては徹底するなど、十分な感染予防対策をとった上で組合員に対して書面による議決権の行使が可能

開催するようお願いします。

（定款で定められている場合は、電磁的方法によ（※）令和3年９月１日に施行された法律により、土地区画整理法及び都市再開発法が改正されました。これ
により、組合員及び総代は、定款で定めるところにより、書面による議決権及び選挙権の行使に代えて、電磁的方法により議決権及び選挙権を行使することが可能となりました。
＜電磁的方法による議決権及び選挙権の行使に関する根拠規定＞
・土地区画整理法第32条第4 項
・土地区画整理法施行規則第16条の４、第16条の５
・都市再開発法第31条第４項
・都市再開発法施行規則第13条、第13条の２

る議決権の行使も可能（※））である旨を通知するこ（※）

Q5 組合員が、インターネット等の手段を用いて総会に出席することは可能でしょうか。

A 実際の会場で開催されている総会に対して、組合員がインターネット等の手段を用いてこれにとや、インターネット等の手段を用いての出席を可能とすることなどで来場者数を減らす、さらには短時間の運営を徹底するなど、十分な感染予防対策をとった上で開催するようお願いします。
（※）令和3年９月１日に施行された法律により、土地区画整理法及び都市再開発法が改正されました。これ
により、組合員及び総代は、定款で定めるところにより、書面による議決権及び選挙権の行使に代えて、電磁的方法により議決権及び選挙権を行使することが可能となりました。
＜電磁的方法による議決権及び選挙権の行使に関する根拠規定＞
・土地区画整理法第32条第 4 項
・土地区画整理法施行規則第16条の４、第16条の５
・都市再開発法第31条第４項
・都市再開発法施行規則第13条、第13条の２

2021 No.214

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Q7 土地区画整理組合又は市街地再開発組合設ととしています。委員は関係権利者の代表であり、立の認可の公告があった場合において、認可申請

地権者の権利保護のためには委員により十分な審者が、新型コロナウイルスの感染拡大防止のため議が行われることが不可欠であるため、代理人又に、一月（市街地再開発事業の場合は30日）以内

は書面により権限を行使することはできないことに最初の総会を招集しないことは、問題ないでしとされています。

ょうか。

A 組合の最初の総会は、新たに役員を選挙又は選任するためのものであり、組合ができるだけ早く機能を開始するため、認可後一月（市街地再開
発事業の場合は30日）以内に招集することが義務づけられています。したがって、最初の総会を省
略又は延期することはできません。
総会の開催にあたっては、組合員に対して書面による議決権の行使が可能（定款で定められている場合は、電磁的方法による議決権の行使も可能）である旨を通知することや、インターネット（※）

等の手段を用いての出席を可能とすることなどで来場者数を減らす、さらには短時間の運営を徹底するなど、十分な感染予防対策をとった上で開催するようお願いします。
（※）令和3年９月１日に施行された法律により、土地区画整理法及び都市再開発法が改正されました。これ
により、組合員及び総代は、定款で定めるところにより、書面による議決権及び選挙権の行使に代えて、電磁的方法により議決権及び選挙権を行使することが可能となりました。
＜電磁的方法による議決権及び選挙権の行使に関する根拠規定＞
・土地区画整理法第32条第4 項
・土地区画整理法施行規則第16条の４、第16条の５
・都市再開発法第31条第４項
・都市再開発法施行規則第13条、第13条の２〇土地区画整理審議会・市街地再開発審査会等会議については、原則として書面の持ち回りによることなく会議を開催することが望ましいのです
が、会議の日時、場所等に係る規定がないことから、新型コロナウイルスの感染の拡大状況や審議すべき事項の必要性・緊急性などを十分勘案した上で、書面により権限を行使することも考えられます。ただし、委員はその者の見識等に着目して地方公共団体の長が任命又は施行者が選任していることから、代理人による権限行使は認められないと解されます。

Q9 土地区画整理審議会をオンライン上で行うことは可能でしょうか。

A 審議会を招集する場合は場所を事前に通知することとされており、審議会の会場を設けず、オンライン上のみで審議会を開催することは法令解釈上難しい面があるものと考えますが、事務局が実際の会場を用意し、委員はオンラインで参加する等、インターネットを併用した審議会の開催は可能と考えられます。なお、情報伝達の双方向性
・即時性を確保するなど、現に会議の場にいる状態と同様の環境ができる限り確保されるようにするとともに、会議内容、会議資料等について情報
セキュリティ対策を適切に行う必要があります。

Q10 市街地再開発審査会や審査委員による会
議をオンライン上で行うことは可能でしょうか。

＜関係条文＞
・土地区画整理法第62条
・都市再開発法第７条の19、第43条、第50 条の14、第57 条、第59 条、第84 条

Q8 土地区画整理審議会の委員、市街地再開発

審査会の委員及び審査委員は、代理人又は書面により権限を行使することは可能でしょうか。

A 土地区画整理審議会については、会議の日時、場所及び目的である事項を委員に通知して行うこ

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一方、市街地再開発審査会及び審査委員による2021 No.214

A 市街地再開発審査会や審査委員による会議の開催方法について都市再開発法に具体的な規定はなく、インターネットを利用した会議の開催も可能と考えられます。なお、情報伝達の双方向性・即時性を確保するなど、現に会議の場にいる状態と同様の環境ができる限り確保されるようにするとともに、会議内容、会議資料等について情報セキュリティ対策を適切に行う必要があります。