（毎月発行）

2024年（令和６年）３月号

定価110円（内 消費税10円）「スマイミー静岡」情報 …2

スマイミー静岡と at home との連携について㈱宅建ブレインズ …4

宅地建物取引士賠償責任保険（宅建賠）のご案内
取引紛争の事例と解決 …6［売買］瑕疵の対象範囲を制限する特約があるとして建物傾斜等に係る損害賠償請求を棄却［賃貸］豪雨による地下駐車場の浸水被害につき、過去の浸水対応を行っていた貸主の責任
宅建業法 第 12 条 他 …8Stop！ 無免許事業者との取引に注意を！
Web 研修 …9

第 2 回 WEB 研修 開催中、再現ドラマあり！
地盤トラブル …10

まとめて UGR にご相談ください！
Topics …12持ち家か？ 賃貸か？ 子育て世代が住まいを選ぶ 他
提携金融機関より …16

しずおか焼津信用金庫・静岡県労働金庫
災害時応急住宅制度にご協力を …18

災害時の借上げ型応急住宅の登録に協力くださる会員業者を募集しています！
Topics …20

ホテル開業ラッシュ続く 自宅の耐震 確認して！ 他▲ 地元団体手作りの「つるし雛」を一般公開

おおとり荘（伊豆の国市古奈）
・４月７日まで
写真は静岡新聞より

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取引（売買）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ04.02.24）

瑕疵の対象範囲を制限する特約があるとして、責任対象外の建物傾斜等に係る損害賠償請求を棄却した事例
事 案 の 概 要

造耐力上危険と判断される瑕疵があるなどとして、Y の責買主 X は、令和元年 7 月 4 日、避暑地に所在する土地建任が制限されるべきではないとの主張をするが、平成 29

物（平成 17 年に Y が新築し、Y 代表者家族の別荘や従業員

年法律第 44 号による改正前の民法 570 条は「売買の目的保養所として年間で数日程度利用していたもの）について、物に隠れた瑕疵があったとき」に売主の責任を認めている

売主Yとの間で売買価格5100万円とする売買契約を締結し、ところ、本件契約は建物について特に責任範囲を明示して8 月 29 日に引渡しを受けた。

制限していること、建物の隠れた瑕疵は多様なものが想定

X と Y はいずれも宅建業者ではない事業法人である。

でき、これを明示的かつ具体的に制限するのは当事者の合本件売買契約書には、以下の条項（以下、「本件瑕疵条項」

理的意思に沿うと考えられる。という。
）があった。

そして、X の主張する瑕疵は、いずれも、本件瑕疵条項（瑕疵の責任）
第 13 条に定める事由に該当するとは認められないので、X の請求売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵及び次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
（１）雨漏りは、本件瑕疵条項により制限される。
［ Y が瑕疵の存在について悪意であったか］
本件のように責任制限条項が存在する場合においても、（２）シロアリの害

売主が「知りながら告げなかった事実」については、責任（３）建物構造上主要な部位の木部の腐食制限条項が適用されない（平成 29 年法律第 44 号による改正（４）給排水管（敷地内埋設給排水管を含む。
）の故障前の民法 572 条ただし書）。

なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵

そして、同条項は、売主と買主の間の情報格差に鑑み、を発見したとき、速やかに通知して、修復に急を要する売主が知っていたならば告知することが信義則上求められ場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。

る事柄を告知しなかった場合に売主の責任を認めるもので

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売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完あるから、売主が「知りながら告げなかった事実」とは、了日から 3 カ月以内に請求を受けたものに限り、責任を内覧等により見て認識し得る瑕疵現象というよりは、瑕疵負います。なお、責任の内容は、修復に限るものとし、原因を中心に、まさに情報格差を生じ得る点が中心になる買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求ものというべきである。

以外、本契約の無効、解除又は損害賠償の請求をすることができません。

認定事実によれば、本件建物には客観的に床や壁に一定の傾斜が存在したことは認められるものの、Y 代表者が 1

X は、令和元年 11 月 24日、本件建物について傾斜（床 6.8

階部分の床が中央に向かって沈み込んでいた点を認識して〜 8.3/1000、壁 27/1000）、床の沈み等の隠れたる瑕疵がいたのを除き、現象の存在を認識していた者がいたとは認あるとして Y に修補を求めたが、Y は本件瑕疵条項を根拠められないし、本件建物の利用状況から、それが不自然とに拒絶した。

も思われない。

X は、本件瑕疵が構造耐力上主要な部位についての瑕疵

また、本件建物については、広告よりも低い価格で本件であり、これを修復するためには解体して新築するほかな契約による売買が成立していること、仲介業者がリフォーいとして、解体・再建築費用、弁護士費用等、本件売買契ムを要することを遅くとも決済前に知っていたことが認め約の担保責任に基づく 1052 万円の損害賠償請求訴訟を提られるが、これらのことから、Y が当然に瑕疵の存在を認起した。

識していたとはいえない。

判 決 の 要 旨

裁判所は、次のように判示して、X の請求を棄却した。
［ Y の責任は本件瑕疵条項で制限される］まとめ本事例で裁判所は、買主が主張する建物傾斜や床の沈み等が瑕疵であるかどうか自体については直接判断・言及せ

本件契約は、中古建物の売買契約であるところ、売主がず、それ以前の問題として、本件瑕疵条項に定める免責特「次の建物の隠れたる瑕疵について『のみ』責任を負いま約（瑕疵の対象範囲を制限する特約）が有効であるとして買す」として、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵を明確に定め主の請求を棄却したものである。

る。X は、本件建物には建物構造上主要な部位において構 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

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取引（賃貸）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ03.03.11）

豪雨による地下駐車場の浸水被害につき、過去の浸水に対する対応を行っていた貸主の責任は認められなかった事例
事 案 の 概 要

故が生ずることはなかったこと等が認められる。

借主 X（原告・法人）は、平成 28 年 3 月頃と平成 30 年 4

また、本件豪雨は、過去 44 年間で例を見ない 1 時間最月、貸主 Y（被告・個人）との間で、Y 所有マンションの地大雨量を観測した集中豪雨であったところ、本件各賃貸借下駐車場（本件駐車場）の各一区画を月額賃料 3 万 7800 円、契約の締結時において、本件駐車場周辺に、このような大期間 1 年の駐事場賃貸借契約（本件各賃貸借契約）を締結し規模な集中豪雨が生ずることが具体的に予見される状況にた。

あったことを裏付ける証拠も見当たらない。

本件駐車場には、地下に通じるスロープがあり、電動式

本件各賃貸借契約の締結時点で、本件駐車場について、シャッターが設置されていた。そのシャッター前と駐車ス

豪雨による浸水事故が生ずることが懸念される状況にあっペース内には、排水溝が設けられ、排水溝の水は地下の貯たとは認められず、X において、過去の浸水事故の有無を水ピットに流れ、排水ポンプによって排水される仕組みに特に重視する旨が表明されていたとも認められないのであなっていた。

るから、両契約の締結に際し、平成 25 年豪雨により本件駐平成 25 年 7 月 23 日の豪雨（平成 25 年豪雨）を受け、Y車場内に浸水があったことや、それを踏まえた本件駐車場は止水板を制作した。ところが、車両の出入りが妨げられにおける浸水防止対策の具体的内容やその実施状況等の事るなど使い勝手が良くないことから、浸水対策としては、情が、X に対してあらかじめ提供されるべき重要な情報に排水ポンプの性能の増強で対応することとし、止水板は壁当たるということはできないというべきである。

面に掛けて保管されていた。

そうすると、Y が X に対し、これらについて告知又は説Y は、平成 25 年豪雨後、新たに 2 機の電動式排水ポンプ

明すべき信義則上の義務を負っていたとはいえないから、を設置し、浸水が生ずることもなかったことから、本件駐両契約の締結に際し、これらの告知又は説明を行わなかっ車場の浸水対策は十分なものと考えていた。

たことについて、Y が不法行為責任を負うものではないと

一方、X 代表者は、セキュリティーの高さを重視していいうべきである。

たものの、過去の浸水事故の有無について積極的に確認し〈債務不履行責任の成否について〉たことがなかった。

Y は排水ポンプの不良が確認された際、これを交換する

平成 30 年 8 月 27 日の夜、本件駐車場周辺で、雷を伴う等の対応を行っていたことが認められるほか、遅くとも平豪雨（本件豪雨）が発生した。本件豪雨により、本件駐車場

成 27 年 12 月以降は本件浸水事故に至るまで、本件排水ポ内に浸水が生じ、車両 11 台及びバイク 1 台が水没し、X のンプの機能に異常や不具合が生じていたことを示す証拠は

車両 2 台も全損となった。

ないことから、Y による本件排水ポンプの維持や管理に不そして X は、Y には①平成 25 年豪雨の際の浸水事故等に備があったとは認められない。

関する説明義務違反（不法行為）②賃貸人として X が使用収本件排水ポンプは、浸水事故の前後に正常に機能してい益するのに適した状態にすべき義務違反（債務不履行）があたと考えられ、浸水事故が本件排水ポンプの維持や管理のったとして、Y に対し車両代金等 1802 万円余の支払を求め不備に由来して発生したものとは認め難い。

る訴えを提起した。

判 決 の 要 旨

裁判所は、次のように判示し、X の請求を棄却した。
〈不法行為責任の成否について〉
平成 25 年豪雨による浸水の程度は、水位 30cm 程度であり、軽微とはいい難いものの、同浸水により駐車されていた車両に具体的な被害が生じたことはなかったこと、Yは、
平成 25 年豪雨後、浸水対策として、専門業者に相談の上でそうすると、Y が、普段から排水ポンプを適切に維持・管理すべき義務を怠ったものとは認められない。
Y は、平成 25 年豪雨後、止水板（本件止水板）を制作した
ものの、本件駐車場内への浸水対策としては、排水ポンプの機能の強化により対応することにし、本件止水板については使用しないことにしたことが認められる。
本件止水板を設置しても、雨水が本件駐車場内に流れ込むのを止めることはできなかったと考えられる。

排水ポンプを高出力のもの（本件排水ポンプ）に交換し、そ以上によると、Y について、本件浸水時の本件止水板使の結果、排水ポンプの性能は、吐出し量が従前の約 2.9 倍用義務違反による債務不履行責任が成立するものとは認めとなるなど大幅に増強されていたこと、その後、本件各賃られない。

貸借契約締結時までの間に、本件駐車場内に新たな浸水事 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋
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江ノ島電鉄の電車を撮影する外国人観光客ら＝神奈川県鎌倉市腰越１の江ノ島電鉄
鎌倉高校前駅近くの踏切で 月 日�道下寛子撮影

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観光公害
人気観光地に客が集中するあまり、公共交通の混雑、騒音やごみのポイ捨てなど悪影響が出る現象。「オーバーツーリズム」とも呼ばれ、新型コロナウイルス禍前には世界の観光地で問題が発生した。今年に入り、日本でも国内観光の人気復活や訪日客の急回復に伴い京都市や神奈川県鎌倉市などで混雑がみられ、対策が急務となっている。

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充電用の台を置いても余裕がある坪井さん宅のロボット掃除機専用スペース（神奈川県内で）上関東地方の主婦が自作した収納棚●
下壁面にステ��ク型の掃除機が収●まる松岡さん宅＝スタイル工房提供

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申込書を協会本部を経由して知事に提出届出書を宅地建物取引業者
等を経由して知事に提出

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※災害のつど、内閣府と協議のうえ確定。

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2023年12月
提携金融機関
県労働金庫
しずおか焼津
信 用 金 庫全宅住宅ローン

宅建ローン等の実績 （12/1〜12/31）

項目＼取扱支部等
件数
融資実行
金額
件数
融資実行金額件数
融資実行
金額

東部支部
67

中部支部
45

西部支部
53

サポートセンター
―

計
165件

0130―

13件

01

102件

57億8,169万円（土地₃、新築戸建129、中古戸建28、中古マンション₅）

3億2,171万円（土地₄、土地購入新築₁、新築戸建₃、中古戸建₄、中古マンション₁）
4,020万円（新築戸建₂、中古戸建₁）

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2024年₁月

本部活動概要月 日
場 所会
議・事 業 等
１月５日 本部･支部 仕事始め
９日 静 岡 県知事表敬訪問〃本 部 月例法律相談
10日 本 部 サポートセンター 取締役会
12日 沼 津 取引士法定講習〃
静 岡 県司法書士会等関連団体 賀詞交歓会
17日 本 部 第４回 県指定講習会〃東 京 東京都宅建協会 賀詞交歓会
19日 本 部 第６回 会務運営協議会
22日 本 部 苦情解決業務委員会
23日 本 部 月例法律相談〃〃
会計帳票検査25日 静 岡 取引士法定講習
29日 本 部 第１回 青年部会代表者会議
30日 静 岡 第４回 理事会
令和６年度 事業計画の承認 他〃〃
第１回 会長候補者選考委員会
31日 本 部 改正空き家特別措置法 説明会（Web）
平日毎日 本 部 定例相談（受付総数）
Webシステムによる取引士法定講習（12月分）

内容等（来館相談０件）（受講者63名）（受講者33名）（来館相談０件）（受講者65名）（来館相談７件、電話相談229件）（受講者49名）

2023年11月18日〜2024年₁月23日の新入会者・退会者

第₄回理事会（2024年₁月30日）で承認●新入会者
商号又は名称

代表者

専任取引士

〒

事務所住所

ＴＥＬ

会員区分 免許番号

支部

静岡県知事
㈱カサブランカホールディングス 太田 順也 青野 武雄 413-0025 熱海市桜木町11-140557-48-7065 正会員（1）014776 東 部
静岡県知事㈱ナガショウ
永田 勝史 永田 怜央 411-0801 三島市谷田867-2
055-973-6288 正会員（1）014775 東 部
静岡県知事
百年住宅㈱ 三島支店
葛島 由祐 河邊 陽子 411-0822 三島市松本27-1
055-977-7500 準会員（1）014169 東 部
静岡県知事㈲ＤＥＶＥＬＯＰ
丹羽 恵美 丹羽 恵美 410-0022 沼津市大岡800-8 NIWAビル3Ｆ 055-924-3630 正会員（1）014762 東 部
静岡県知事
トヨタホーム東海㈱ 沼津店 森藤 真史 森藤 真史 410-0011 沼津市岡宮1270-1
055-923-5000 準会員（1）014547 東 部
静岡県知事
逆転の不動産㈱鈴木健太郎 鈴木健太郎 417-0047 富士市青島町228 2Ｆ0545-67-0164 正会員（1）014771 東 部
静岡県知事
㈲坂本建設
坂本 直樹 藤次 弘行 421-0106 静岡市駿河区北丸子1-6-61 054-258-0240 正会員（1）014781 中 部
静岡市葵区音羽町26-16
静岡県知事㈱ＹＵエステート
鳥羽 勇希 鳥羽 勇希 420-0834 パティオ音羽町102054-204-8310 正会員（1）014780 中 部
静岡県知事
大石開発
大石
剛 大石
剛 427-0022 島田市本通6-6046-2
0547-39-5757 正会員（1）014777 中 部
静岡県知事㈱大木建築設計事務所
大木由美子 大木 潤哉 430-0944 浜松市中央区田町132-25 053-596-9330 正会員（1）014785 西 部
浜松市中央区上島2-10-24
静岡県知事
㈱銀嶺社
中野 りん 渡邉 哲也 433-8122 サニーハイツＡ202号室
053-489-9664 正会員（1）014784 西 部
静岡県知事㈱ノズコン空き家活用
野末愁 野末愁 431-0431 湖西市鷲津471-3
053-575-0730 正会員（1）014783 西 部
静岡県知事
百年住宅㈱ 浜松支店
塩澤 英幸 菅野 晴之 435-0037 浜松市中央区青屋町400 053-465-3100 準会員（1）014169 西 部●退 会 者
支部退会者㈱プレミアムリゾート
東部㈱正商トチ㈲アリヴェ支部
東中リサイクルマートドットコム㈱ 西部

退会者

支部部 ㈲伊藤商事
部 葵開発㈲

会

者

兼子建設㈱

㈱ゴールデンエステート
㈱ヤスダ

退西部

㈱ＣａｒｅＨｏｍｅ

支部
西退会者

不動産のわたなべ部 スマイルライフプラス㈱Ｓｍｉｆｅ高林支店㈲ソウワ㈱フォースワンＡＧ

以上、新入会者13名、退会者14名、2024年₁月23日現在の会員数は、2,636名
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