（毎月発行）

2024年（令和６年）６月号

定価110円（内 消費税10円）「スマイミー静岡」情報 …2

スマイミー静岡にログインする方法･･･しばらくログインしていない方も取引紛争の事例と解決 …4［売買］マンション管理費等の改定予定を知り得なかった･･･ 説明義務違反を否定した事例［賃貸］小規模事務所の原状回復費用には国交省ガイドライン等の適用があると賃借人が主張
Topics …6

所有者不明土地 相続登記申請の義務化始まる

新耐震の建物でも油断は禁物 他

提携金融機関より …10

静岡県労働金庫・浜松いわた信用金庫
信頼･安心･便利･簡単 …12

賃貸物件の火災保険のことなら、宅建ファミリー共済にお任せください！
Topics …14

億ション販売好調！ 陰に中国人投資家

賃貸住宅選びの注意点 他

賃貸不動産経営管理士「講習」「試験」 …18

講習を受けると本試験で５問免除されます！
地元静岡で受験できます！ …19

不動産コンサルティング技能試験の実施概要
Topics …20

森林環境税６月から徴収、長距離自然歩道の魅力をＰＲ 他
Local News …22余剰電力 地域通貨で調達

御前埼灯台１５０年

お茶まつりでの茶摘み撮影会（富士市大淵）「あなたの静岡新聞」より

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宅建しずおか

第 502 号（2024. 6）

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取引（売買）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ04.09.28）

マンション管理費等の改定予定を知り得なかった売主及び媒介業者の買主への説明義務違反を否定した事例
事 案 の 概 要

（売主の説明義務違反の有無について）

売主 Y 1（被告・法人）は、Y 2（被告・媒介業者）に分譲マ

本件管理組合において、令和元年 10 月、管理費等の値ンション（本件マンション）の 1 室（本物件）の売却依頼をし上げのアンケートが実施されており、実際、令和 2 年 3 月、た。

管理費等を増額する臨時総会の決議がされていることに照Y 1 は Y 2 の求めに応じ、令和元年 9 月、本件マンショらせば、Y 1 らと X 1 らが本件売買契約を締結した令和元ンの管理会社（管理会社）より理事会資料・議事録を入手し、

年 12 月当時、本件マンションでは管理費等の増額が検討手渡した。

されていたといえる。

令和元年 12 月、Y 2 は管理会社に対し、本件マンション

しかしながら、Y 1 は、本物件に入居したことはなく、の管理費及び修繕積立金（管理費等）の変更予定を確認した

このアンケートが実施されていることを認識していなかっところ、管理会社より、同月 20 日付けの「管理に係る重たものと認められる。このような場合、Y 1 は、管理会社

要事項調査報告書」（調査報告書）を入手した。当該調査報に問い合わせる方法が考えられるが、既に Y 2 が、令和元

告書には、「管理費等の変更予定等（本書、発行日現在）」に

年 12 月、管理会社に対し、本件マンションの管理費等のついて、管理費、修繕積立金のいずれについても、「予定無」変更予定を確認し、管理会社より、調査報告書を得ており、と記載されていた。

Y 1 も、Y 2 の担当者から、管理費等の変更予定はない旨

同月 23 日、Y 2 及び Y （3 被告・媒介業者）
は買主 X 1 及

聞いていたことからすると、Y 1 が、自ら改めて管理会社

びX2（原告・個人）に対し、重要事項の説明を行ったが、そに問い合わせる義務があったとまでは認められず、問い合の際、管理費等について、その金額とともに変更の予定はわせたとしても、管理会社の回答は同様であったと解されない旨説明した。同日、X 1 らと Y 1 は、本物件の売買契るから、Y 1 が、管理費等の変更予定を把握することは困約（本件売買契約）を締結した。

難であったといえる。よって、Y 1 に、本件売買契約に付

令和 2 年 2 月、X 1 らは、残代金の支払を完了し、本物件の引渡しを受けた。

随する信義則上の説明義務違反があったとは認められない。
（仲介業者の説明義務違反の有無について）

一方、本件マンションの管理組合（本件管理組合）は、令Y 2 は、令和元年 12 月、管理会社に対し、本件マンショ

和元年 10 月、管理費等の値上げに関するアンケートを実ンの管理費等の変更予定を確認し、調査報告書を得るなど、施し、翌月開催の理事会で、その集計結果を検証の上、今一定の調査をしたことが認められる。そして、調査報告書後の対応について協議を行った。

「管理費等の変更予定等（本書、発行日現在）」についには、

令和 2 年 1 月、本件管理組合の理事会が開催され、管理て、管理費、修繕積立金のいずれについても、「予定無」と費等の値上げ案が議決され、これが臨時総会に上程される記載されていたことからすれば、Y 2 が、X 1 らに対し、こととなった。

管理費等の変更予定がない旨説明したことは、必要な調査

同年 3 月、本件管理組合は臨時総会を開催して理事会提を行った上での、合理的な説明であったといえる。

案通り管理費等の値上げ案を承認し、同年 5 月分より、本本件管理組合において、令和元年 10 月に、管理費等の物件の管理費は従前の月額 19,230 円から 28,490 円、修繕値上げに関するアンケートが実施され、同年 11 月に開催積立金は同じく 7,520 円から 15,760 円に改定された。

された理事会において、当該アンケートの集計結果を検証

同年 4 月、X 1 らは、管理費等の値上げが確実であったし、今後の対応を協議していたのであるから、調査報告書にもかかわらず、管理費等の増額の予定はないと伏せたまには、管理費等の変更予定について、法的な義務の有無はま説明しなかったとして、Y 1、Y 2 及び Y 3 に対し、債務おくとして、「検討中」と記載した方が望ましかったとはい不履行（説明義務違反）に基づく損害賠償請求として、管理える。しかしながら、調査報告書を作成したのは、管理会費等増額分の 10 年分相当の 210 万円余の支払を求める通社であって、Y 2 ではないから、管理会社の変更予定なし

知書を送付したが、Y 1 らがその支払いを拒否したため、との報告に従って説明した Y 2 に、この点についての責任本件訴訟を提起した。

を問うのは酷というべきである。よって、Y 2 らに、宅地判 決 の 要 旨

裁判所は、次のように判示し、X 1 らの請求を棄却した。

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宅建しずおか

第 502 号（2024. 6）

建物取引業法上の説明義務違反があるとは認められない。
 （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

取引（賃貸）紛争の事例と解決（東京地判：Ｒ4.06.24）

小規模事務所の原状回復費用には国交省ガイドライン等の適用があるとの賃借人の主張が否認された事例
事 案 の 概 要
平成 28 年 8 月 2 日、賃借人 X（原告・法人）と賃貸人 Y（被告・不動産会社）
は、都内のaビル 2 階にある床面積 78.05

ら、本件特約条項の有効性に何ら問題はない。ガイドラインは、本件のような事業用ではなく、居住用の建物賃貸借契約を想定して作成されたものである。

㎡の一部屋（本件建物）につき、契約期間を平成 28 年 9 月 1

判 決 の 要 旨日から平成 30 年 8 月 31 日まで、月額賃料 275,926 円（税

裁判所は、次のとおり判示し、本件特約条項の効力に関別）、敷金 1,655,556 円とする本件賃貸借契約を締結した。

する原告 X の主張を否認した。

その貸室賃貸借契約書（本件契約書）には、本件建物の明渡・建物の賃借人は、賃貸借契約が終了した場合、通常損耗し及び原状回復義務について、次のような条項（第 19 条）についての原状回復義務が認められるためには、少なくとと特約が記載されていた。
（19 条と特約を併せて、本件特も、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範約条項）。

囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、・19 条（貸室明渡し）：借主は、貸室・造作・設備の変更、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口汚損及び損耗を修復し、壁及び天井の塗装並びに床仕上材頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それをの張替えを行い、貸室を原状に回復して明け渡すこと。

合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が・特約：第 19 条の ｢原状｣ とは、①床については、新品の明確に合意されていることが必要である（最高裁判決平成

タイルカーペットが敷かれている状況、②壁については、17 年 12 月 16 日）が、本件特約条項には、借主が回復すべ新規塗装がされている状態、③ブラインドについてはクリき ｢原状｣ について明確に定められている。

ーニング済みのものが取り付け済みであること。契約期間・本件特約条項は、本件契約書 1 頁目の「契約要項」欄に、の長短及び損耗程度にかかわらず、元の状態に修復（③につ本件建物の物件概要、賃貸借期間、賃料額など本件賃貸借いては破損があれば交換）すること。

契約の内容となる基本的事項と共に記載されており、そのX と Y は、平成 30 年 8 月 30 日、契約期間を同年 9 月 1

内容も容易に理解可能なものである。そうすると、本件特日から 2 年間とし、更新後の賃料を 280,000 円（税別）とす

約条項によって、賃借人が補修費用を負担することになるる更新契約を締結した。

通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記

その後、令和 2 年 2 月 29 日頃、X は Y に対し、本件賃貸借契約の解約日を同年 8 月 31 日とする旨の解約申入書されていると評価するのが相当である。
・そして、原告の代表取締役 A は、本件契約書に自ら署名を送付した。そして、同年 7 月 29 日、X は Y に対し、本押印しており、原告において、本件特約条項についても明件建物内の物品を全て撤去したなどの連絡をし、8 月 1 日確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる。

付けで敷金全額の返還を求める通知書を送付した。

・原告は、本件特約条項の定めが消費者契約法違反である

しかし、敷金の返還がなされなかったため、X は Y に対旨主張するが、法人（事業者）である原告について、消費者し、敷金 1,655,556 円の返還を求める本件訴訟を提起した。

契約法 2 条 1 項の「消費者」に当たるとは認められないか（原告 X の主張）

ら、原告の主張は採用することができない。原告が指摘す・そもそも 50 坪以下の小規模事務所であれば、事業用のるガイドラインは、主として居住用の建物賃貸借契約が対賃貸でも居住用の賃貸と同様に扱われるべきであり、本件象となるものであり、少なくとも本件特約条項の効力に影特約条項は、消費者契約法 9 条及び 10 条並びに国土交通響を及ぼすものとはいえない。

省の定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

・そのほか、原告は、本件特約条項の効力について様々な（ガイドライン）などに違反し、無効である。したがって、X主張をするが、本件特約条項の内容が、賃借人が一般に負は、通常損耗について、原状回復義務を負わない。

担することのある原状回復義務の内容を過度に加重するも（被告 Y の主張）のとまではいえず、公序良俗違反に当たるなどその効力に・本件特約条項は、賃借人である X が負う補修義務の範囲影響を及ほす事情があるとも認められない。

を具体的に定めたものであり、X と Y との間では、通常損・以上によれば、原告は、本件特約条項に定められた範囲

耗も含めて本件建物の原状回復義務の範囲が明確に合意さにおいて、通常損耗も含めた原状回復費用の支払義務を負れているから、原告 X は、その原状回復義務を負う。

うというべきである。

・法人（事業者）
であるX には消費者契約法の適用はないか （一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋
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静岡県磐田市の請願で2020年に開業したＪＲ御厨駅

8宅建しずおか第 502 号（2024. 6）

静岡県藤枝市が認定した企業によりリノベ�シ�ンされた空き家

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2024年₃月
提携金融機関
県労働金庫
しずおか焼津
信 用 金 庫全宅住宅ローン

宅建ローン等の実績 （3/1〜3/31）

項目＼取扱支部等
件数
融資実行
金額
件数
融資実行金額
件数
融資実行
金額

東部支部
51

中部支部
56

西部支部
79

サポートセンター
―

計
186件

0

9

0

―

9件

0

1

1

1

3件

60億8,758万円（土地₂、新築戸建151、中古戸建31、中古マンション₂）
2億3,133万円（土地購入新築₂、新築戸建₅、中古戸建₂）
7,955万円（新築戸建₁、中古戸建₂）

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2024年₄月
月 日
４月５日
８日
９日
10日
11日
〃12日
16日
〃19日
23日
〃24日
〃25日
〃

本部活動概要場 所本 部
本 部
本 部
本 部
本 部
〃
浜 松
本 部
〃
本 部
本 部
〃名古屋
沼 津
沼 津
本 部

会
議・事 業 等
会計帳票検査月例法律相談本監査・正副会長会
全宅管理静岡支部 監査
サポートセンター 監査
正副会長会（拡大会議）
取引士法定講習
第１回 会務運営協議会
サポートセンター 取締役会
第１回 初級実務研修会
月例法律相談正副会長会（拡大会議）
中部圏流通機構 総務財政委員会
支部大会（東部）
取引士法定講習
第１回 理事会
5/30定時総会提出議題の審議 他
26日 静岡･浜松 支部大会（中部・西部）
平日毎日 本 部 定例相談（受付総数）
Webシステムによる取引士法定講習（４月分）

内 容 等（会計担当役員、担当副会長）（来館相談６件）（支部機能移転関係）（受講者105名）（受講者18名）（来館相談６件）（支部機能移転関係）（受講者86名）（来館相談３件、電話相談260件）（受講者36名）

2024年₃月₉日〜₄月18日の新入会者・退会者

第₁回理事会（2024年₄月25日）で承認●新入会者
商号又は名称代表者

専任取引士

〒

事務所住所

ＴＥＬ

会員区分 免許番号

支部

静岡県知事
東 部㈱エスエージェント
黒木 早紀 黒木 早紀 411-0934 駿東郡長泉町下長窪57-2 055-916-5212 正会員（1）014795
静岡県知事
不動産Ｓｔｙｌｅ㈱小田島良弘 小田島良弘 410-0056 沼津市高島町24-16 1階 055-941-8877 正会員
東 部（1）014818静岡県知事
東 部㈱フロンティア 富士宮支店 土屋 浩一 土屋 浩一 418-0025 富士宮市前田町980544-78-0365 準会員（1）013505静岡県知事
静岡市駿河区中島203-1
中 部
054-202-8166 正会員
ＬＵＣＫＹ ＨＯＭＥ㈱ 石川彩 山田 浩史 422-8046（1）014802
第二昌栄ビル3階Ｇ室
静岡県知事
トダホームサービス㈱
西 部
林
陽子 林
陽子 437-0065 袋井市堀越1-10-6
0538-43-2345 準会員（1）014619アパマントダックス袋井店
静岡県知事
トダホームサービス㈱西 部
樫木 正徳 樫木 正徳 436-0043 掛川市大池622-4
0537-23-6700 準会員（1）014619アパマントダックス掛川店
静岡県知事㈱ＩＮＰＥＴ
飯嶋 正美 飯嶋 翔太 433-8112 浜松市中央区初生町330-1 053-568-9138 正会員
西 部（1）014796
静岡県知事
西 部㈱Ｍｉｌｋｙ Ｈｏｕｓｅ 大石 晃弘 大石 晃弘 432-8061 浜松市中央区入野町19954-707 053-448-1117 正会員（1）014804●退 会 者
支部

退会者

支部

東東㈲青木不動産者

部 ㈱米山モータース部 ㈱四季プランニング
三島プロパティーズ㈱会支部

トヨタホームふじ㈱㈲中田次城不動産事務所㈱後藤設計事務所

退中部㈱カラフルホームスタイル

会者

静岡葵不動産㈱中部 ㈱アトラス建設

支部
西退部

会者

ヤマコープラン㈱ラポール・サービス

エムジェイプランニング㈱ゆとり
清水農業協同組合
不動産センター 有度支店

退西部

山下管財㈲
㈲いいだ土地建物

以上、新入会者₈名、退会者17名、2024年₄月18日現在の会員数は、2,621名

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