RETIO. NO.115 2019 年秋号

座談会『不動産取引紛争への対応をめぐる歴史と現在』（下）（コーディネーター）【平成31年４月12日（金）】研究理事・調査研究部長

藤川

眞行

岡本
宇仁

正治
美咲

氏
氏

建設産業第二課不動産業第三係長

服部

悠介

氏

建築振興課総括主査

松岡

誠

氏

（メンバー）
弁護士
弁護士

国土交通省近畿地方整備局
大阪府住宅まちづくり部

〈RETIO

令和元年夏号からの続き〉

さって、そこは岡本先生が書かれるということになりました。ところが、岡本先生は、隙〈『逐条解説 宅地建物取引業法』の出版の経緯〉

間時間を使って次から次に、興味の赴くままに気になった条文についてどんどん書かれて【宇仁弁護士】 私は、自分自身が仕事をしていって、私の担当であったはずの条文も結構いる中で逐条解説が欲しいと思い続けていた

書かれてしまっていて。もちろんアウトライのですが、司法試験は破産法選択ですから、

ンしか書かれていない条文や数行書いてその行政法にかかわる知識が不可欠の宅建業法のままになっている条文もありましたが、しか逐条解説について自分にお鉢が回ってくるとし、なぜか、34条とか35条、47条といった重は夢にも思わず、「先生、逐条、書いてくだい条文や50条といった面倒な条文が全く手つさいよ」、「近畿圏の研究会の皆さんも大変助

かずで残っている。ちょっと辛い気もしましかりますよ」、と言ったら、岡本先生から、「宇

たが、書かなくてはしょうがないので、書き仁さん、書くか」ということになって。
「えつ、ました。ただ、岡本先生がそのあともどんど

私？」って言ったのです。あんまり“相談”ん加筆されたのですが、勉強になったことはというものではなかったですね（笑）
。もう

確かです。

逃げられなくて、やってみようかということ

皆さんの協力も得たりして、なんとか書きになりました。逐条ですから全条文を書かね上げたわけですが、出版されると、いろいろばなりません。1条、2条、3条・・・と、なところで使い勝手がよいということで使っ好き嫌いに関係なくまず、満遍なく、順番にていただきました。ユーザーは、会社の法務

岡本先生、私、岡本先生、私・・・と条文を部であったり、
行政担当者であったり様々で、割り振ったのです。

同期会で顔を合わせた刑事裁判官から「使っ

ただ、監督とか免許のところは、私ではちたよ」と言ってもらえたのは、民事、刑事、

ょっと書けなかったのですが、岡本先生は、行政のいずれにも少しくらいお役に立ってい「私、それ書くわ、好きやし」と言ってくだるのかと嬉しかったです。その後、いろいろ

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実務が当たり前と思ったり、疑問を抱かなくなります。宅建業法をご存じでない方に向けての解説書で、かといって、宅建業法と不動産取引を扱った経験も必要。私が書いた内容を批判的に、しかも建設的に検討、修正・加筆してもらいたい（笑）
。ちょうど宇仁さん
が弁護士経験10年を越え、いい時期かなと思い共同で執筆しました。
岡本

加えて、行政庁がどのようなプロセスを経弁護士て、指導監督処分を行うべきかについて、ぜな相談をお受けしたりもして、そのたびにあ

ひ触れておきたいのが第二の執筆動機。昭和

そこが書き足りなかった、ここが書き足りな

40年代の行政法の基本書である田中二郎先生

かった、と原稿を書き溜め、改訂しだんだん（後に最高裁判事）の『行政法』には触れて分量も増えて、現在のようなものになりましいないが、平成3年（1991年）に出版されたた。

塩野宏先生の『行政法Ⅰ』には、行政行為における裁量とか行政処分に至る行政庁の判断〈塩野宏先生の行政過程論〉

過程について言及されています。このような【岡本弁護士】 宅建業法の解説の原点は何か

判断過程は、規制行政の宅建業法に基づいてといえば、昭和27年に立法担当者だった鬼丸

行われる指導、監督処分に当てはまります。

勝之さんが執筆された『宅地建物取引法の塩野先生の行政法理論や、行政手続に関する

話 』。 そ の 後、 昭 和46年 の 改 正 後 の、 関 口

判例等を踏まえて書くことが、処分行政庁側

洋さんらの
『改正

にも、被処分者側にも必要とされることでは

宅地建物取引業法の解説』です。約67〜68年前に制定され、その後何度ないか、と考えていました。

も改正されたものの、根幹は、鬼丸さん当時【藤川】 文化勲章をとられて、日本学士院ののものが厳然として底に流れており、いまだ院長にもなられましたが、塩野先生の行政過に“使える法律”を作られたという立法政策

程論ですね。実は、私は、塩野先生の東大時はすごいと思いますね。ただ、いずれも民事

代の最後のゼミ生になるのですが、ちょうど法との問題が踏み込んで書かれていない。
“行

その頃、行政手続法の制定の時期で、裁量論間”の意味を読む必要がある。また、宅建業

を含め、いろいろ勉強させていただきました。

法は、売買とか、賃貸借とか、媒介とかを理余談ですが、入省した時期は、行政手続法解した上で、
行政処分等を考える必要があり、の施行に向けて、各個別法の処分基準、審査

民事法と行政法は両輪の関係にあるわけで、基準等を作る時期でして、大学では、「公正実務家に向けて、両方の視点を十分踏まえたで透明性のある行政運営」のため、処分基準解説書を書くことは大事なことではないか、

等は、がちっと作らなくてはいけないと教わ

とも考えました。

っているわけですが、実務上、森羅万象を考ただ、訴訟などの仕事を抱えながら、到底

えて、自動販売機のような基準はなかなか作

一人で書けません。それと、宅建業関係の仕れない。私は、旧建設省の道路法等を担当す事にどっぷりつかっていると、知らず知らず、る課に配属になったのですが、公物管理法な6

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んかは業法よりもさらに難しい感じだったでしょうか。ゼミのOB会か何かで、確か、そのようなことが話題になって、先生は、要考慮事項の具体的な整理ぐらいはできるでしょう、皆さん頭が悪いのですか、みたいなこと
を役所組に言われて、みんな頭を抱えた記憶があります（笑）
。
【岡本弁護士】 逐条解説を執筆できたのは、何といっても、椙さんからいろいろご教示を

宇仁

弁護士

受けたことは間違いないのです。次に近畿圏
紛争事例等研究会が昭和61年8月以降、年4三井不動産の法務担当部長の藤田直行さん、回開催され、いまだに続いておりますが、現三菱地所のお客様相談室長の辺見 博さんに場の方々と議論していますと、いろいろな実も見ていただきました。お二人とも紛争を扱

務上の論点が浮かび上がり、免許、宅地建物っておられた経験から丁寧にみていただき、取引士制度、監督のあたりが自分なりにわか

貴重なご意見をいただきました。
辺見さんは、ってきますから、それを整理しておきたいと幸前専務当時に機構におられた方です。また、思いました。

機構にいらした周藤利一さん（研究理事・調査研究部長）、さらに、国土交通省不動産業〈毎日ファックスを頂戴した幸前専務
理事〉

課と大阪府の担当官にも見ていただきました。

【岡本弁護士】 それから、当時、先ほど出て【藤川】 幸前さんは、現在でも、調査研究部

きた川合専務の後任の幸前成隆専務理事が、の担当者に対して、ご指導いただいておりま

非常に勉強家でした。近畿圏の研究会でも毎す。

回熱心に議論に参加されました。宅建業法に【岡本弁護士】 そうですか。機構が平成9年

限らず、他の行政法規にも、当然、実務を踏（1997年）に出された『不動産取引の紛争とまえて精通されておられます。宅建業法が消裁判例』という電話帳のような本があります

費者庁と共管することが本決まりとなったこね。増補版も出され平成11年9月までの下級ろから執筆し始め、平成21年5月に消費者庁裁判例を掲載しています。目次を見れば、取設置関連三法が可決されましたが、逐条解説

引の流れに沿う形で事項別・原因別に分類さを一気に書き上げました。ご無理を言って、れ、不動産の実務家向けの、使いやすい判例

幸前さんには初稿ゲラを見ていただきまし

集を目指されました。3年掛かりの労作です

た。幸前さんからは、毎日のように、順を追ね。お一人で、こつこつと裁判例を集められ、って、ここはこうではないかというご指摘、

簡潔にまとめられました。
幸前さんの原稿は、ご意見のファクスが流れてくるのです。宇仁ゲラになっても、ほとんど校正もなくすぐ出さんと内容を検討し、夕方、電話かけて議論版できると聞いております。幸前さんには随をし、その都度、校正ゲラに修正加筆などし

分ご教示、ご指導を受け、ダメだししてもらました。数か月わたってやりました。これはい、鍛えられたことは非常にありがたかった

大変勉強になりました。
企業法務の立場から、と思います。

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RETIO. NO.115 2019 年秋号【藤川】 逐条解説は、いつも活用させていたされたほか、予備校講師の講義の仕方のマニだいておりますが、裁判例等の蓄積、整理だュアルを配布し、受講生にわかりやすく研修

けでも、すごく大変ですよね。初めて出版さして欲しいと指導されました。

れた時は、一気にやられたのですが、それと【藤川】 ですから、その時までの何十年間のも、それまでに何らかの蓄積があったのです

蓄積があったということですね。

か。

【宇仁弁護士】 おっしゃるとおりです。です【岡本弁護士】 行政法の解釈方法は、民法とから、逐条解説を書くときには、岡本先生が、違って、条文の構造、仕組み、文言、法令用

明石先生等と最初に宅建業法の本を書いた頃語、そして、規制の目的・趣旨が重要です。

から持っておられる裁判例のコピーなど、バ

審議会、衆参建設委員会の議事録、改正時のラバラに持っていたのを、年度ごとにずらっ

立法担当者の解説等を渉猟し、できるだけ引と並べたファイルに整理して、キャビネット

用出典を示すように努めました。日頃から宅3台に入れて、それを自由に移動できるコロ

建業者に関する裁判例はコピーし、顧問先かコロがついた車の上に載せておいたのです。

ら受けた相談案件や近畿圏紛争事例等研究会

これをどちらの部屋のどこに置くかが問題でで取り上げたテーマ、訴訟案件など、その都して、要するに、「なるべく私のところに置度、資料を集めファイリングをするように心かんといて」というぐらいの量でした。もち掛けています。

ろん、
電子データで残すのは簡単なのですが、平成7年の法改正で不動産近代化センター

人間ってどうしても紙で検索したいものなのが指定講習を実施することとなり、不動産近ですね。

代化センターの下口良三専務理事から、宅建【岡本弁護士】 大学の先生の場合は、学会報

業法の解説書を書いてほしいと言われたこと

告とか論文執筆で調べ、蓄積されていかれるがあります。それも2週間以内に書いてくれんだろうと思うのです。しかし、弁護士は、と言われまして。

相談を受けた目前の仕事を速やかに処理して【藤川】 ブラック企業ですね（笑）
。

いかなければいけない。本を書いているから【岡本弁護士】 そうですね（笑）
。
“仕事は忙といって裁判で勝つわけじゃないので（笑）、しい人に頼め”とよく言われますが、そのあ限られた時間内で、いかに手際よく資料収集たりを心得た方です。非常に情熱家で、あのして、これを読み込んで、システム的に実務方に頼まれると、嫌とは言えないですね。日

上の問題を把握してまとめていくかが重要で頃から問題意識を持っていたので、一から調すね。

べる必要はなかったんです。急いで書いて東〈不動産取引紛争の原状〉

京へ送りました。下口さんは、機構の設立準備時に不動産業課監視官として奔走された方【藤川】 さて、いろいろな変遷を経ての現在です。その後、近代化センターの専務理事とですが、本日参加いただいている、国土交通

して、とりわけ登録講習のカリキュラム、テ

省近畿地方整備局の建設産業第二課の服部不キストの作成などの教育研修事業に随分力を動産業第三係長と、大阪府の住宅まちづくり

入れておられました。登録講習の講師を企業

部建築振興課の松岡主査におかれては、まさ

担当者、弁護士、不動産鑑定士などに依頼すに、第一線の現場で不動産取引紛争への対応

ると、全員を集め、事業の狙いを熱っぽく話に日々ご尽力いただいているわけです。そこ

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で、まず初めに、不動産取引紛争の現状につについてはなかなか判断できないので、対応

いてお話しください。近畿地整の服部係長、に苦慮しているのが実情です。

どうぞ。

【藤川】 それでは、大阪府の松岡主査、どう【服部】 近畿地方整備局で受けた紛争件数ぞ。

は、ここ5年間は年間平均して来庁で約40件【松岡（大阪府）】 ここ5年間に大阪府で受程度、電話相談を含めると約190件程度です。

けた紛争相談件数は、来課による相談が平成あと、その他、法令に関する相談等の件数は、26年度は210件、平成27年度は241件、平成28

約430件程度です。それ以外に、免許申請の年度は212件、平成29年度は102件、平成30年

問合せが、
約1,170件程度ございました。また、

度が117件となっています。その他、電話にここ5年間の処分件数は業務停止15日間（全よる相談が年間約8,000件強あります。

店舗）1件、免許取消し（事務所不確知）1

また、ここ5年間の処分件数は平成26年度

件の合計2件です。行政指導の件数は31件でが63件、平成27年度が62件、平成28年度が55す。

件、平成29年度が47件、平成30年度が35件となっています。行政指導の件数については平
成26年度が41件、平成27年度が40件、平成28
年度が70件、平成29年度が56件、平成30年度
が47件です。

近畿地方整備局

服部係長【藤川】 紛争について、近年の特徴的な事案など、特色的なところはどうですか。
【服部（近畿地整）】 昔は、春の時期に、賃大阪府住宅まちづくり部

松岡主査

貸の仲介業者が1万円程度のお金で物件を押さえておきますよ、ということで、依頼者が【藤川】 紛争について、近年の特徴的な事案

お金を支払ったものの、後でキャンセルしたなど、特色的なところはどうですか。

場合に、お金を返さない業者がおられて、相【松岡（大阪府）】 処分案件については、取談も結構受けていたのですが、今はほとんど

引士の不在とか重要説明義務違反というのが見られなくなりました。

ほとんどです。あとは、事務所の不確知、未その代わりに、賃貸契約書の締結がまだで供託等です。

キャンセルした場合に、仲介業者から、契約

あと、相談内容については、やはり、府民が成立していますよ、という主張をされて、の方も業者さんも、民事法と宅建業法の境目

当初支払ったお金が返金されないという相談があまり分かっておられないような相談も多が結構来ます。こちらとしては、契約の成立

く、本来、弁護士相談などの法律相談にいく

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官は、客観的な証拠から心証をとっているわ
けですが、やはり、客観的な資料、要するに動かざるものを基に、認定することが基本になるのだと思います。
当然のことながら、監督処分は、根拠となる法律に基づき、対象行為の事実認定をきっちり行うことが不可欠ですので、処分の取消しという議論が出ないように、事実関係をし
藤川

っかり聞いて、客観的な資料で、事実がぐら

研究理事

つかないように認定することが何よりも大切べき話を当課にもってこられることが非常にです。

多いですね。

あと、監督行政には、報告命令や立入調査等の手段があるので、これらをもっとうまく〈不動産取引紛争への対応をめぐる悩ましい問題〉

使うことができないかという思いもあります。また、出てきた書類については、そのも【藤川】 それでは、両弁護士が参加していたのを見るだけでなく、その書類がなぜつくらだいている折角の機会ですので、現場行政にれたのか、どういう人がどういう思惑で作っ

おいて、様々な不動産取引紛争へ対応を図らたのか等、背景事情や動機が重要ですので、れている中で、現在、悩ましい問題等ありま

そういうものに目配りをするということも大したら、お話しください。

切ではないかと思います。

岡本先生、宇仁先生におかれては、個別の【岡本弁護士】 行政庁の立ち位置というの問題については、様々な事情を総合的に判断は、裁判所と同じく、公正な判断が求められしないと答えられないということが基本にあますから、関係者から公平に事情を聞いて判ると思いますが、あくまで、一般論というこ断することが基本となります。民事裁判は、とで、アドバイス等をいただければ幸いです。

双方に訴訟代理人弁護士が就き、互いに主張立証し、言い分がぶつかりあっていく過程の〈事実認定の問題〉

中で、いずれの言い分が認められるか、事実【服部（近畿地整）】 まず、重要事項説明書、が見えてきますし、証人尋問なども実施され契約書等の書面に記載されていない事項に関ます。ところが、行政庁は、証拠調べの手続

して紛争となった場合に、「言った」、「言わはなく、報告要求、立入調査などの方法を駆ない」の話になることが多いのですが、証拠使しながら、事情聴取し事実を認定し、聴聞が無ければなかなか事実認定が困難というこをすることになります。

とになります。このことについて、相談者か苦情が持ち込まれるときには、ほぼ100％、ら、クレームを受けることが多く、また、ど両当事者の言い分が対立している状態にありのような証拠があれば事実認定できるのかとます。言い分が違うことに驚く必要はないの問われる場合もあります。どのように対応すです。まず、事実関係を双方から聞く、次に、ればよいか、ご教示ください。

言い分の違うのはなぜなのか、取引書類はど【宇仁弁護士】 民事裁判を例にとると、裁判うなっているかなど、不動産取引の流れ、手10

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順に照らし、不自然さはないか。取引におけをするはずだ、といった指摘ができれば、だる社会常識や経験則から、はたしてどちらのいぶ違ってくると思います。弁護士登録をし言い分が正しいのか検討して、できるだけ客た直後に、事務所の近くに賃貸マンションを観的な事情を踏まえて判断することだと思い探そうとしていたら、岡本先生が「不動産専ます。

門にやっている事務所にいるのに、不動産取

あとは、監督処分をするに当たって、「取引を知らないようでは困る。勉強のためにマ引の公正を害する行為」とか、「不正又は著

ンション買ったらいい」と言われて……。勉

しく不当な行為」とか、いわゆる不確定概念

強と言ったって授業料が高すぎるので、「先と呼ばれる、概括的、規範的な要件への当て

生、私、ローン払えるのですか？」と聞いた

はめがあります。抽象的な概念を根拠づけるら「そんなこと私に聞かんといて」と言われような事実を拾い上げていくことが、大切でました（笑）。結論として、マンションを買すね。

うことになったのです。確かに、自分で買う【服部】 おっしゃるとおりであると思いますと、取引の流れや、やり取りする書面だけでが、なかなか実務では、難しい部分が多くあはなく、高額な買い物というのは、前のめりりまして……。

になると高いのか安いのかよくわからなくな【岡本弁護士】 行政に携わっておられる方々るといった買主の心理まで手に取るようにわ

は、法律の解釈は、知識として身に付けておかりました（笑）
。

られる。次に、法律の処分要件への当てはめ【岡本弁護士】 不動産取引の苦情や紛争案件

は、要件の文言を解釈しつつ、どのような事を少しでも多く扱い、経験を通じて学習しな実を拾い上げるかの作業です。これは、分析

いと、なかなか分からないですね。

力とある程度の訓練は必要です。法律実務家【藤川】 そうですね。民事裁判だったら、弁

にとって一番難しいのは、事実を認定するこ論主義なので、裁判官は、基本的に、双方にと。やはり、経験を積むことが必要というこ

主張・反論させて、どちらかに軍配を上げれとになります。弁護士も裁判官も、事実認定ばいいのですが、監督処分の場合には、そう能力が一番大事であり、難しい。そのためにいうわけにはいきませんので、双方からそれも、宅建業法所管の担当者は、不動産の取引ぞれの話を聞いて、それぞれに矛盾がない検のやり方、実態をできるだけ早く理解してお証し、自らが主導して、事実関係を認定してく。宅建業者や宅地建物取引士は、不動産のいかなければなりませんね。相当な経験が必プロですから、行政担当者はよくわかってい要ですね。

ないんだな、と思われたら、都合の悪いこと

また、岡本先生からありましたように、法を言わなくなる。

律の不確定概念への当てはめもしなければい

要は、担当官として、不動産取引の実態をけませんので、これまでの様々な処分事例を理解した上で、相手の言い分をじっくり聞き

勉強して、不確定概念への当てはめのスキルながら、矛盾しているところを追求し、客観を持つ必要がありますね。

的な事実を確定していくということが基本に【宇仁弁護士】 いずれにしても、主観的なもなるのだと思います。

の、客観的な資料に基づかないもので認定し【宇仁弁護士】 取引の流れの中で、普通はこようとすると、やはり、危険ですので、どこんな書類が出るはずだ、とか、こんなやり方

までも客観的な資料を追求する、ということ

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しかないのだと思います。

は、監督行政の途中経過は、たとえ、相談者【岡本弁護士】 藤川理事がご指摘のとおり、といっても、事情聴取の内容等も含めて説明

裁判は、対審構造です。ただ行政庁の聴聞はする義務はないし、仮にそのような情報を出審訊型の構造になっており、やりにくい面はすと、最近はネットに相談者が都合のよい部

あるわけですが、与えられた制度の中で、工分だけを切り取ってアップし拡散するという夫しながらやることでしょう。

リスクもありますから、慎重に対応するとい【藤川】 なかなか難しいということは、そううことは十分理解しておく必要があろうかとなんだと思いますが、やはり、消費者から信思います。

頼できる不動産業界をつくっていく、あるい

もちろん、何もしないというのは、いわゆ

は、真面目にがんばっておられる宅建業者のる行政庁の監督権限不行使による損害賠償と方が報われる不動産業界にしていくためにいう問題が起こる恐れがあります。宅建業法

は、監督行政がしっかりワークしているといについて有名な事件として、京都府知事が知うのが不可欠ですので、引き続き頑張ってい事免許業者の更新免許付与時に欠格事由があただきたいと思います。

るのを見落としたため、その宅建業者と取引をして被害に遭った買主が京都府を相手に損〈相談者への情報提供の問題〉

害賠償請求訴訟を起こした事案があります。

【藤川】 他にありますか。

一審では京都府が敗訴したのですが、大阪高【服部（近畿地整）】 近畿地方整備局では、裁で原判決が取り消され、原告の請求を棄却

宅建業者に対する処分等の求めについて、相し、最高裁は高裁の判断を維持しました。最談者には当局が必要と判断すれば疑義業者に高裁判決は、監督処分権限不行使が著しく不対し調査等を行う旨説明しています。また、合理と認められるときでない限り、取引関係調査等の途中経過及び結果等については、「行

者の関係で国家賠償法1条1項の適用上違法

政機関が調査等をしたことを明らかにした場の評価を受けるものではないと判示しました

合、疑義業者に対し不利益を与えるおそれが（最判平元.11.24民集43巻10号1169頁）。そうあることから答えられない。また、指導内容だとしても、行政庁の裁量の範囲を超えた権についても行政指導は公表対象となっていな

限不行使は、違法になります。

いため教えられない。ただし、行政処分があ

それはそれとして、ご質問の相談者への情ればHP等で公表される。
」と、説明していま

報提供については、公務員の守秘義務があり

す。

ますので、
できないものはできないのであり、

しかし、納得されない相談者の方も多く、そういう理由について、相談者に丁寧に説明

何度も経過の確認や行政処分等を求められるするしかないのではないでしょうか。

ことがあり、対応に苦慮しています。

【藤川】 行政庁からよくそのような悩みをお【岡本弁護士】 公務員は守秘義務があるわけ聞きしますが、逆に、相談者に安易に情報提です。いわゆる情報提供の目的での公表とい供してしまうと、場合によっては、もう一方

うものがあります。しかし、これは不正行為の当事者から、行政に対して損害賠償請求等

や詐欺的な事案を探知し、これ以上の消費被が来ることも否定できないのではないでしょ

害を出さぬように注意喚起のために行うことうか。

はあります。ただ、このような例外を除いていずれにしても、行政の担当者が、思い悩

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まないように、組織として、定番の応答要領

いように、組織として、最大限、相手に分か等をつくっておくということが、いいのではりやすい説明できるような応答要領等をつく

ないしょうか。

っておくということでしょうか。

【宇仁弁護士】 そうだと思います。

【宇仁弁護士】 悩んでいる職員に対しては、
どうしようもない話だから、電話を切ったら、〈相談者の相談内容と監督部局の立場のギャップの問題〉

忘れてくださいね、と言いたいですね。

〈行政ノウハウの伝承の問題〉【藤川】 他にありますか。
【服部（近畿地整）】 相談者は、紛争解決の【藤川】 他にありますか。

ため、行政に仲裁の機能を期待しておられる【服部（近畿地整）】 行政組織だと、やはり、場合が多く、実際、行政が宅建業法に基づき担当者が1、2年で異動します。宅建業に関業者に対して行う監督・指導とは、ギャップする知識や、相談者や宅建業者に対する対応があり、対応に苦慮しています。

方法等のノウハウをどのように継承していく【岡本弁護士】 先ほどお話ししたように、宅か、悩んでいるのですが……。

建業法の特徴は、規制対象が宅地建物取引業【藤川】 まさに、行政に共有する悩みだと思で、消費者から民事紛争の状態で持ち込まれいますが、大阪府さんは、どうですか。

ることが多い。しかし、行政庁は、宅建業法【松岡（大阪府）】 私どもも、同様の悩みをに違反しているかどうかの観点から指導監督

かかえています。宅建業法は、業法も複雑ですることとなります。私的紛争の解決は、裁あるし、民事の知識や不動産登記法等の専門判所が民事訴訟法のルールに従って扱うもの

知識を要するため、職員育成に時間がかかり、ですから、弁護士にご相談してください、とできれば専門知識を有している職員の配置が説明、対応することになります。また、消費望ましいのですが、人材の確保が困難という者から、宅建業者との売買契約について手付状況があります。

没収できますか、契約解除できますか、を行【宇仁弁護士】 まず、ノウハウについては、政庁に相談されたり、意見を求められたりし資料収集のスキルを磨いてほしいなと思ってても、紛争当事者の言い分が個別案件ごとにいます。事情聴取のスキルって、なかなか磨

異なるような紛争について、消費者だけの言くのは大変なんですけど、まずは、資料集め

い分を聞いてコメントできる立場にない、とができることが大事なんだと思います。例えいうことです。

ば、このような場合に、登記所ヘ行って登記ですから、仮に、相談者から、行政はなぜ申請書を閲覧したとか、しかもそれをこうや何もしないんだ、と言われたとしても、あくって写真撮影したとか、そういう細々としたまで行政庁の立場をご説明してご理解いただ

ノウハウが、担当者の異動でなくなるというくしかない。

のは惜しいと思います。

【藤川】 行政権力が、法律の根拠がなくても、

もちろん、困ったときに前任者に聞くといいろいろやることができるとなったら、それ

うこともいいのですが、組織として、例えば、こそ、「法律による行政の原理」に反して、資料収集のネタ帳ファイルみたいなもの作っ

怖いことになりますね。これも、前の情報提て、一回一回、こんな場合には、ここに行っ供の話と同様ですが、担当者が、思い悩まなて、こんな資料をとってきたというのを、こ13

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まめにメモしておき、ノウハウの伝承をしてるかなど、様々な事情を総合的に勘案して判いくということは重要なのではないかと思い断をすることが必要となります。そこには、ます。

平等原則、比例原則が確保されていなければあと、研修もいいのですが、一方的に話をならない。経験知が非常にものをいうことに聞いているだけでは、どうしても身につかななってくるわけです。

い。どのような仕事でも同じだと思いますが、【藤川】 いくら裁量性の高い行政行為でも、みんなで一緒にディスカッションして、間違

平等原則違反、比例原則違反の裁量権の濫用ってもいいので、とにかく議論をしながら問で違法になることもあるわけですからね。先題を見つけていくという方法がいいのではなほどあったように、引っ込み思案になって、いかと思います。

法令違反の悪質な宅建業者に適切な対応を行

近畿圏の研究会も、昔は、主のような職員

わないということもいけませんが、逆に、そがおられて、喧々諤々の議論をしたのですが、のあたりに手抜かりがあってデュープロセス

今は少しおとなしい感じになっています。間が確保されないのもいけませんね。

違っていてもいいから、経験者の中に飛び込【岡本弁護士】 行政庁において裁量権の濫用んでいって、しゃべるというのが、いいのでがあれば行政処分は取り消される。特に事実はないかと思います。

認定の誤り、行政処分に至る手続に瑕疵があ【岡本弁護士】 最近、約20年程度の経験のあったなどとして処分が取消しになります。行

る裁判官が体験を交えた本を執筆され、これ政職員は、これまでの行政の経験、ノウハウを読みましたところ、任官した当初は午後5を蓄え、勉強して、対応しなくてはいけない

時を過ぎたら飲み会で、先輩からいろいろ話でしょう。

を聞いた、と。私自身も、40年前に弁護士に【藤川】 いずれにしても、そのような行政のなったときは、いろいろな先輩から、いろい

経験、ノウハウの伝承は極めて重要なことでろな話を聞きましたが、今は、なかなかそうあると考えますので、当機構としては、ご要いう場がなくなってきているのではないでし

望を踏まえつつ、引き続き、監督部局間で様々ょうか。飲み会は別として、先輩から、教科

な情報交換できるような場を設けてまいりた書に書いてない内容、経験知、失敗談を聞く

いと思います。

場は、どの仕事でも重要でしょう。職員がそ〈不動産取引に関する消費者教育〉

ういう問題意識を持っておかなければ、先輩の経験談が身に付かないし、また、上司、先【藤川】 ということで、以上で個別の問題と輩も後輩を育てるという意欲を持つ必要があいった話は終わらせていただきまして、せっります。

かくの機会ですので、最後にちょっと話題を変えて、消費者教育について、お話をうかがいずれにしても、行政庁は、指導監督につっていきたいと思います。

いては、事案ごとに、指導で済ませるか、行政処分をするか、処分するとしても指示処分

当機構では、不動産取引に関して、年間、か業務停止か、業務停止の日数をも含めて、1万件に近い電話相談を受けていますが、お監督処分基準に照らして量定を軽減するか加

年寄りや若者も含め、そもそも契約書を読ま重をするか、不利益処分の原因となる事実をず、ハンコを押してしまった、というたぐい

どのように捉えるか、処分する時期をどうすの話がまだ相当多いわけです。このあたりに

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ついては、
ありきたりになってしまいますが、【藤川】 この前、消費者行政系の機関と意見

消費者教育が引き続き重要なのではないかと交換させていただきましたが、先方から、令思っています。

和4年（2022年）4月から、成年年齢が18才

当機構は、いかんせん消費者教育をメインに引き下げられる関係で、今後、その世代のにやる体制にはなっていませんが、各地の消

消費者教育を重点的に行っていくので、機構費者センターの相談員に対する研修に講師とにも、コンテンツの作成など協力をしてほししていったり、消費者行政機関に対して定期い、との話がありました。

的な意見交換やノウハウの支援等を行うほ

宇仁先生のご指摘のとおり、消費者教育のか、毎年、主に消費者向けの50〜60ページ程

あり方は、まさに、生産者の観点からではな

度の冊子、―

具体的には、『不動産売買のく、消費者の観点から考えていくことが大変手引』『住宅賃貸借（借家）契約の手引』 ―、、重要であると思いますので、当機構としてもを作成して、宅建業の窓口等で活用してもら必要な対応をしてまいりたいと思います。

っています。

【岡本弁護士】 せっかくの消費者教育のご質

不動産取引に関する消費者教育について、

問で、それはそれとして否定はしません。宅なんでも結構ですので、岡本先生、宇仁先生

建業者の一部とはいえ、悪質な業者がいるこから、見解をお聞かせいただければ幸いです。

とは事実です。ただ、消費者側に学習意欲を【宇仁弁護士】 手引は、非常にいいものなの

期待するのは、時間がかかり、また限界があですが、残念なことに、手引とかパンフレッ

ると思います。

トは読まなくてもわかっている人は読むのでやはり、宅建業者に、宅地建物取引業に従すが、読んでほしい人はなかなか読んでくれ事するプロの責務として、「消費者に正確なないということがあります。あと、令和4年

情報を提供させる」、「公正な取引をさせる」、

4月1日から、成年年齢が18才になるので、そういったアプローチが重要なのではないで多分、高校の授業なんかで消費者教育も行わしょうか。

れるのでしょうが、やはり、どうしても、一そのために何が必要かというと、一番は、方的に聞いても、頭に残らない。

「従事者の質を高める」、「そのために継続的

私は、業界団体の役員さんにも、よく話をな研修を行う」、こちらの方が、非常に効果しているんですが、関係のある高校とか中学的ではないのかと思っています。

校で、一度、面倒かも知れませんが、体験型【藤川】 ご指摘の趣旨は、よく分かります。

の出張授業をやってはどうかと。いきなり売RETIOの春号の「機構の特定紛争処理制度

買ということは少ないと思いますので、賃貸に関する座談会」でも、紛争処理委員のお一のケースで、「さあ今から家を借りましょう」、

方から、現実論としては、宅建業の方に、おとかと言って、実際の契約を体験させてみる

客さんに対して消費者教育みたいなことをやというのがいいのではないかと思っていまっていただくことが重要ではないか、との指す。

摘も頂きました。

そういうものを、業界団体が、啓発活動といずれにしても、岡本先生のご指摘のアプ

してご検討いただけないのかなと思っていま

ローチは、これはもう、当機構のコア業務ですが、まだ、なかなかそこまではいっていなありますので、消費者教育という観点を含め、

いのではないでしょうか。

取組みを推進してまいりたいと存じます。

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RETIO. NO.115 2019 年秋号

それと、先ほどの当機構が毎年出している『実務叢書

わかりやすい不動産の適正取引

2つの冊子の話に戻って恐縮ですが、お蔭様シリーズ』として、久しぶりに、順次出版しで、役所や業界団体から、「非常に分かりやていく予定です。引き続き、先生のご支援をすくて、分量的にもちょうどいいので、もっお願い申し上げます。

と普及に努めてはどうか」、という話もよく【宇仁弁護士】 それは大変重要な取組みだと頂戴します。消費者に対する直接的な教育ツ思います。国土交通大学校に研修講師としてールとしてだけではなく、目線の高い宅建業いくのですが、1人とか2人の職員で紛争窓者の方がお客さんに対して活用していただく

口をやっておられるところもあって、非常にツールとしても、活用して頂きたいと思って苦労しておられるんですね。皆さん勉強家でいます。

すので、書いたものがあれば見ることができるし、一つの大きな足掛かりとなります。読〈不動産適正取引推進機構への期待等〉

んでもうまく当てはまらないとか書いていな【藤川】 予定の時間も迫ってきましので、最いといったさらに難しいことは、次のステッ

後に、今後、さらに不動産の適正取引を推進

プとして、国等に問合せをすればいいのです

していくに当たって、当機構に対する要望とが、まず、自分の頭の中で整理できるものがか、期待とか、叱咤激励とか、なんでも結構必要なのです。そのような機構ならではの出ですので、皆様から頂戴できれば思います。

版物をぜひ、順次作っていってほしいと思い【岡本弁護士】 機構の定期機関誌『RETIO』

ます。そういう出版物があれば、ひいては、は、非常にアップ・ツー・デートな紛争事例

一般の消費者の役にも立つのだろうと思いまが紹介され、裁判例はホームページにもアッす。

プされアクセスできます。情報誌としては非【藤川】 ありがとうございます。

常に良質だし、ニュートラルだし、実務に役【服部（近畿地整）】 もうお時間がないので、立てることができる、いいものだと思ってい1点だけ。当方としては、紛争当事者間の主ます。今後とも、着実に、発刊していってく張が異なっていて、また、宅建業法上の指導ださい。

にも当たらない案件については、弁護士さん機構が発足した昭和60年代には、平井先生

等への相談をお薦めしたり、司法の場での解が中心となって、いろいろな出版物が出され決に委ねるしかない、といった話をさせていましたが、ここ5年から10年くらいでしょう

ただくわけですが、機構では、従来から、特か、少なくなっているような気がしています。

定紛争処理の制度をもっておられます。当事

藤川研究理事におかれては、そのあたりも、者に対して、「このような案件ならば、機構

ぜひがんばってもらいたいですね。

の特定紛争処理を活用してはどうですか」、

既に話に出ましたが、監督行政のノウハウと気軽に話させていただいてもよろしいのでをいかに伝承して、スキルを高めることは組

しょうか。

織としても大変重要なこと。機構としては、【藤川】 まさに、35年間、一貫してやっていそのあたりの分析・研究、意見交換等の場づる当機構の看板事業の一つでありますし、原くりなど、がんばってほしいと思います。

則無料でもありますので、いい案件があれば、【藤川】 ありがとうございます。ご指摘の当

ぜひ、両当事者に投げかけていただければと機構らしい出版物については、本年度から、

存じます。

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RETIO. NO.115 2019 年秋号【松岡（大阪府）】 不動産適正取引推進機構
さんでやっていただいている「処分事例等検討委員会」や、「近畿圏紛争事例等検討会」
をはじめ、そういった調査研究は情報共有という点で非常に参考になりますし、『RETIO』
についても、紛争事例の取りまとめとか、裁判例の紹介など、同種案件の判断に当たって活用させていただいており、感謝しております。引き続き、充実してやっていっていただ

開催風景

けるようお願いします。

[訂正とお詫び]RETIO．NO.114（2019年夏号）『不動産取引紛争への対応をめぐる歴史と現在』（上）において著者
名に表記の誤りがありましたので訂正してお詫びします。

【藤川】 ありがとうございます。私は、昨年の夏に、初めて、宅建ワールドに参ったので、えらそうなことは言えないのですが、他の行政分野でも同様なのではと思いますが、やは

８ページ右側下から7行目
正：加藤一郎・森島昭夫『不動産取引判例百選』
誤：加藤一郎・森島昭『不動産取引判例百選』

り、厳密な対応を求められる「行政」には対応が難しく、かといって、「民間」にも対応が難しいといった話は相当あるのではないかと思われます。また、先ほど、行政職員は頻繁な人事異動が避けられないという話が出ましたが、特に、昨今、地方公共団体の職員の減少・ゼネラリスト化が進む中で、ノウハウを保存し、支援する拠点のような組織の必要性も増しているのではないかと思われます。
ご案内のとおり、一頃は、公益法人一般については、世の中からいろいろご批判も頂戴したわけですが、行政にも民間にもなかなかできない、機構ならではの取組みを、今後とも、関係者の方々からのご要望もお聞きしま
して、取り組んでまいりたいと存じます。
最後に、皆さまからの引き続きのご指導、ご支援をお願いしまして、本座談会を締めさせていただきます。本日は、長時間、誠にありがとうございました。

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