マンション建替え・耐震化セミナー

２

マンション建替え最新事例の紹介～マンション建替法を活用して建替えられたマンションの紹介～２マンション建替えの最新事例の紹介

Ⅰ．マンション建替法を活用したマンション建替事業の概要

講

師

：

株式会社環境企画設計
取締役
湯浅 義晴 様2

１．実現事例の概要と特徴

２ マンション建替えの最新の事例紹介

令和３年(2021年)３月までに事業完了した建替事業地区のうち、協会で情報が得られた全７１地区を対象に調査。
（耐震偽装による建替え案件１０事例を除く）※

事業の推移を比較するため、一部前回調査（2011年時調査４７地区、2018年時調査６６地区）も引用。

1-1_全国での建替え実施状況
グラフ１ ： 調査全７１地区

グラフ２ ： 直近完了地区（2015年以降完了24地区)

西日本地区（除関西二府三県）
7.0%

東日本地区

東日本地区
(除関東一都三県)
2.8%

関西二府三県

西日本地区(除関東一都三県)（除関西二府三県）

0.0%

20.8%

9.9%

関東一都三県50.0%
関東一都三県80.3%☆グラフ１：全71地区では、東京を主とした１都３県が８割を占める。
☆グラフ２：直近竣工地区では関西、西日本地区に完成地区が多くみられ、地方都市でも増えてきた。

関西二府三県29.2%

2021年3月現在マンション建替事業を実施完了した都府県

マンション建替法を活用したマンション建替事業の概要（令和３年度(一社)再開発コーディネーター協会調査）3

１．実現事例の概要と特徴

２ マンション建替えの最新の事例紹介

令和３年(2021年)３月までに事業完了した建替事業地区のうち、協会で情報が得られた全７１地区を対象に調査。
（耐震偽装による建替え案件１０事例を除く）※

事業の推移を比較するため、一部前回調査（2011年時調査４７地区、2018年時調査６６地区）も引用。

1-2 各調査時点における 単棟型/団地型 の実施割合
・2011年時点では、単棟型と団地型はほぼ同じ割合であったが、2018年時点
では、団地型の比率が多くなっている。
・一方、2018年以降は、単棟型の比率が増加傾向にある。
・建替法が制定された2002年時点では、築４０年程度の高経年化した区分所有建物は1960年代初期に分譲された郊外部の団地の建替えが主流であったが、その後に分譲された都心部の単棟型マンショ
ンの建替えに移り変わってきている。

直近完了
地区

1-3

立地特性(都心型/郊外型の割合)
・全71地区における、都心型の建替えの割合は約76％であったが、直近完了地区
では約83％以上となっており、都心型が増加している。
・立地条件等の建替え可能なマンションが選別されてきていると考えられる。

直近完了
地区

【都心型】
【団地型】

東京23区、県庁所在市、政令市等、地域の主要都市部に在する建物
上記以外の建物

マンション建替法を活用したマンション建替事業の概要（令和３年度(一社)再開発コーディネーター協会調査）4

１．実現事例の概要と特徴

２ マンション建替えの最新の事例紹介

1-4 最寄り駅からの距離
全７１地区

直近完了地区

最寄駅からの距離を分類すると、
グラフ３：全７１地区では、500ｍ以内（徒歩5分程度）が49％であるが、グラフ４：直近完了地区では、 500ｍ
以内（徒歩5分程度）が半数以上の54％に増えている。
立地条件に恵まれた、駅近の建替えが増えている。

1-5 従前竣工～建替え決議までに要した年数
全７１地区
直近完了地区・全７１地区では、36年～40年までが最も多く、３回目の大規模修繕時期（12年～15年周期）の前に建替えの検討を開始する地区が多いと考えられる。
・一方、直近完了地区では、51年以上が最も多くみられる。これは、初期の分譲マンションが以前から建替えの検討をしていたが、マンション建替法が制定されたことにより、建替えが実現した地区があると考えられる。
マンション建替法を活用したマンション建替事業の概要（令和３年度(一社)再開発コーディネーター協会調査）5

１．実現事例の概要と特徴

２ マンション建替えの最新の事例紹介

1-6 再生検討開始～建替え決議までに要した年数

全７１地区
直近完了地区・全７１地区と直近完了地区のいずれも平均7.6年であった。
・全７１地区では、検討開始から5年以内が約48％で最も多くを占めているのに対し、直近完了地区では、5年超10年以内が45％で最も多く、近年では建替え決議まで時間がかかっていることが伺える。
・全７１地区では、マンション建替法制定前から建替えや改修の検討をしていた地区が、法制定を機に合意形成が進んだ地区があったのに対して、直近完了地区では工事費の高騰等の要因により決議成立までに時間を要していると考えられる。

1-7 建替え推進決議～建替え決議までの年数

全７１地区
直近完了地区・全７１地区と直近完了地区共に２年以内のものが半数以上を占める。
・なお、推進決議を実施していない地区は3割程度あるが、建替えについて総論として前向
きな地区であったり、工法等から建替えざるを得ない事情を背景に、合意形成の手段としての任意決議である推進決議をしない地区があると考えられる。
マンション建替法を活用したマンション建替事業の概要（令和３年度(一社)再開発コーディネーター協会調査）6

１．実現事例の概要と特徴

２ マンション建替えの最新の事例紹介

1-8 建替え検討の契機
・全７１地区、直近完了地区いずれも、「建物の老朽化」が最も多く、次いで「耐震性不足」、「バリアフリーの不備」となっている。

建替完了地区の多くが、高経年で老朽化し、1981年の新耐震基準以前の耐震性不足（旧耐震基準）のマンションであると考えられる。

直近完了地区

1-9 還元率
還元率

単棟型

団地型

平均

2018年調査
全66地区（判明54地区）

85.2% 98.0% 91.1%

2021年調査
全７１地区（判明59地区）

84.0% 97.1% 89.8%

2021年調査
直近完了地区（判明21地区）

67.2% 85.8% 74.3%

・平均の還元率は、2018年調査で90％以上であったが、2021年調査で90％を切り、直近完了地区では、75％弱となっている。
・団地型、単棟型共に還元率は低下しており、特に直近完了地区における単棟型の還元率は70％を切っている。
還元率は年々低下傾向にあり、
今後の合意形成は厳しくなると考えられる。
マンション建替法を活用したマンション建替事業の概要（令和３年度(一社)再開発コーディネーター協会調査）7

１．実現事例の概要と特徴

２ マンション建替えの最新の事例紹介

1-10 容積増進率（従後延床面積／従前延床面積 ）

大きく減少

・全体としては全71地区、直近24地区いずれも200%以上である。
・単棟型と団地型では、団地型の方が容積増進率は高いが、団地型の直近完了地区では容積増進率が大きく減少（ 292％→228％）している。
・昨今の郊外型の団地の建替えでは、保留床を大量に処分するのではなく、市場に合わせた適正な住戸数を供給したり、保留床処分でなく保留敷地として敷地を処分して事業費を捻出した地区があったことが要因と考えられる。
・その一方で、単棟型、団地型いずれも概ね２００％程度はあることから、マンション建替事業は、従前の倍近い床面積を計画し、処分できる好条件の地区で建替が進んでいると考えられる。 マンション建替法を活用したマンション建替事業の概要（令和３年度(一社)再開発コーディネーター協会調査）

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２．単棟型マンションの今後の方向

２ マンション建替えの最新の事例紹介

２００２年：区分所有法（改正）、マンション建替法(制定)
建替え決議 → 建替組合 → 権利変換 → 建替え

２０１４年：マンション建替法(改正)
耐震性不足

→

マンション敷地売却

２０２０年：マンション建替法(改正)
耐震性不足、外壁の剥落等により危害が生ずるおそれ→ マンション敷地売却
立地や余剰容積等の条件に恵まれて、4/5以上の合意形成が可能な事業↓
これまでに一定量の建替えは完了↓

今後はこのような恵まれた事業は減少

今後マンション敷地売却事業を活用した建替えが増えてくることが予想される
買受計画の認定：１０件（除却の必要性に係る認定：２４件）↓
都心部を中心とした耐震性不足の小規模マンション
５件 ： 従後マンションへの建替え
５件 ： 従後用途変更による建替え

マンション建替えにおける事業手法
当該マンションの従後の最有効な土地利用が「マンション？」か、「用途変更？」か、大きな判断材料

最有効な土地利用が「マンション」の場合①居住区分所有者が多く、現地建替え、居住継続に拘る場合等 → 通常のマンション建替事業（権利変換）②賃貸区分所有者や転出区分所有者が多い場合等→ マンション建替型敷地売却事業（任意売買）・借家人の同意が得られない場合は、②マンション建替型敷地売却事業にならざるを得ない

通常のマンション建替事業と比べた、マンション建替型敷地売却事業での再入居者の税制面での課題
・権利変換や立体建替えの特例が使えない

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３．団地型マンションの今後の方向

２ マンション建替えの最新の事例紹介

区分所有法の団地建替え決議：一括建替え決議（区法70条）、建替え承認決議（区法69条）
・これまでのほぼすべての事例は、一括建替え決議による団地全体の建替え・建替え承認決議による団地の部分建替えは、部分建替え後の将来的な残りの棟の建替えの実現性に課題
２０１８年：マンション建替法(改正)〇土地を共有する全棟が耐震性不足 → 団地の敷地売却＊2014年当初のマンション敷地売却制度は、主に単棟型を念頭にしたもの

２０２０年：マンション建替法(改正)○土地を共有する全棟が耐震性不足、外壁の剥落等により危害が生ずるおそれ→ 団地の敷地売却○土地を共有する一部棟が耐震性不足、外壁の剥落等により危害が生ずるおそれ→ 団地の敷地分割

団地の敷地分割制度
団地全体の4/5以上の合意により、団地の敷地を分割し、棟や区画毎のニーズに応じて、一部棟を存置しながらその他の棟の建替えや敷地売却が可能
敷地分割を活用した事業のイメージ
参考：国土交通省資料

一部街区が耐震性不足等のため、敷地売却の意向

一部街区にて、
マンション敷地売却事業を実施

敷地分割

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４．市街地再開発事業によるマンション建替え ２ マンション建替えの最新の事例紹介
２０１６年：都市再開発法（改正）
一筆共有の敷地で事業を行う 場合、組合員数が１になり、議決に全員同意が必要となるため、合意形成が困難。
↓
一筆共有の敷地で事業を行う 場合、各共有者が１人の組合員となる。

マンション建替事業やマンション敷地売却事業：４／５以上の同意↓

市街地再開発事業によるマンション建替え：土地の共有者のみで市街地再開発事業を組合施行 する場合に、各共有者をそれぞれ一人の組合員として 扱い、
２／３以上の合意での事業推進を可能

現時点では、検討地区はあると聞いているが、実現事例はない。
都市再開発法第３条の 「 第一種市街地再開発事業の施行地区の要件 」（３条要件）が隘路となっているよう。
・土地の利用状況が著しく不健全
・当該都市の機能の更新に貢献
一般的には都市計画事業となるため、行政との事前の綿密な協議が必要不可欠＊法改正は住宅団地の再生が背景にあるが、 ３条要件を満たせば、単棟型のマンションにも適用可能。
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５．区分所有建物の建替え決議の見直し

２ マンション建替えの最新の事例紹介

規制改革実施計画（令和２年７月１７日閣議決定）においては、「建替え決議の在り方について、検討する」 とされており、4／5の決議要件等の見直しを含めて期待したい。

６．新たな再生手法

新たな再生方法として、既存のマンションについて、設備や外壁の補修だけでなく、既存構造部の多くを再利用しながら構造躯体を補強・強化し、耐震性を現行の法規に適合させ、新築工事より低コストにて従後大胆な意匠変更や用途変更等を行い、建物の長寿命化と建物価値の向上を図る再生方法がある。
この再生方法では、新築と同様の建物へと再生することが可能であると言われている。
この方法によって、余剰容積の少ない都心型の民間分譲マンションなどでは、既存建物を再生することで建替え時期を大幅に延期することが可能となる。
一方留意点としては、従前建物の「除却」を前提としたマンション建替法における建替えやマンション敷地売却では実施できない。また、当該再生方法は共用部分だけの変更でなく、専有部分の変更もあるため、全員同意で進めざるを得ない。
12

２

マンション建替えの最新事例の紹介

Ⅱ.

成功事例の概要① 浜町ダイヤマンション（単棟建替え）② 藤崎公団住宅（団地建替え）③ 麹町三番町コンド（敷地売却）

13

２ マンション建替えの最新の事例紹介①

浜町ダイヤマンション（単棟建替え）～隣地共同化の建替え～

講

師

：

株式会社都市計画ラボ
代表取締役
浅見 正樹 様14

１．事業の概要と経緯（１）物件概要

２ マンション建替えの最新の事例紹介① 浜町ダイヤマンション

日本橋浜町・人形町周辺地図

明治座
浜町公園

人形町のエリア
本物件

隅田川

箱崎バスターミナル

・本件は、東京駅から直線距離で東北東約２ｋｍ程度に位置します。
・3駅（浜町駅徒歩4分（240ｍ）、人形町駅徒歩7分（550ｍ）、天宮前駅徒歩6分（450ｍ））利用可能で、駅から東京駅、大手町駅まで５分から１５分と交通利便にも優れています。
・人形町の商店街も近く、明治座や浜町公園などもあり、観光客や地元の方々が訪れます。
・江戸時代には、武家屋敷もあり、住まいとしては人気の高いエリアです。

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１．事業の概要と経緯

２ マンション建替えの最新の事例紹介（１）物件概要 浜町ダイヤマンション周辺地図① 浜町ダイヤマンション○浜町ダイヤマンションの概要（敷地概要）
・所在地
東京都中央区日本橋浜町二丁目56番8（地番）・敷地面積（公簿面積） 270.12㎡（81.71坪）
・地域地区 商業地域、防火地域、地区計画区域
・建ぺい・容積率 100％（指定80％）・840％（指定700％）（建物概要）
・竣工年
1970年10月（築４８年）
・構造規模
鉄骨鉄筋コンクリート造 10階建
・延べ床面積（公簿） 2,062.84㎡（624.00坪）
・戸数
44戸（1K～3LDK）、他店舗（車庫含む）1区画
・専有面積 約20～89㎡

清洲橋道路側からの従前マンションの外観

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１．事業の概要と経緯（２）事業経緯

２ マンション建替えの最新の事例紹介① 浜町ダイヤマンション●1970年10月●2014年1～6月●2014年7～8月◎2014年7月●2015年～●2015年11月●2016年2月

浜町ダイヤマンション新築
理事会での勉強会開催（5回）
再生に関する説明会実施(2回）
東京都マンション共同化建替えモデル事業採択 ※１
隣接地等権利者との折衝開始
建替え検討説明会実施
マンション建替え推進決議可決
賛成：41議決権（87％）/47●2016年6～12月 共同化建替え事業・建替え検討説明会実施（3回）●2016年12月
管理規約改正可決
賛成：32名（88％）/36名、43議決権（91％）/47●2017年1月
建替え決議集会の招集通知発送●2017年3月
建替え決議可決
賛成：42戸（93％）/45戸●2017年7月
建替組合認可●2018年2月
権利変換認可●2018年10月
工事着工●2020年9月
工事完了※１ 本件は、2014年度及び2015年度の東京都マンション共同化建替えモデル事業に採択され、補助金の交付を受け、隣地との共同化と合わせてマンション再生の検討を進めてきました。東京都のモデル事業
は３件が選定され、事業化まで進んだのは本件だけでした。
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１．事業の概要と経緯（３）施設計画 建替え後の配置計画

２ マンション建替えの最新の事例紹介① 浜町ダイヤマンション18

２．課題と対策

２ マンション建替えの最新の事例紹介（１）マンション再生検討(修繕・建替え)の課題
修繕･･･築44年経過、築60年までの修繕費見込み＋借金返済① 浜町ダイヤマンション

負担が大きい耐震･･･旧耐震、耐震診断は未実施だが東日本大震災の影響があり、住民の不安増
単独建替え･･･平均の等積を取得するための負担がかなり大きかった

マンション隣接地４件を含む共同化建替え事業を推進→「東京都マンション共同化建替え事業」を活用し、調査費の補助金を受け、事業推進
事業の経済条件の改善を図った
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２．課題と対策

２ マンション建替えの最新の事例紹介（２）隣地共同化① 浜町ダイヤマンション≪従前の状況≫浜町

戸建４区画≪従後の状況≫再建マンション

ダイヤ
マンション●マンション＋戸建４区画共同化
マンションは建替え法による合意を進め、建替組合ができた段階で、隣地（戸建４区画）は組合との等価交換契約を締結し、事業推進を図った。

●地区計画による容積緩和
中央区の築計画の容積緩和を受け、指定容積700％→840％にて事業推進を図った。
●従前評価は各画地で行い、容積緩和を受けた新しいマンションを建てる上で得られた開発利益分は、各画地の評価額に応じて配分した。
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２．課題と対策

２ マンション建替えの最新の事例紹介（３）建替えと共同化の流れ① 浜町ダイヤマンション

事業手法：マンション建替法に基づく組合施行※建替え決議時には同意率93％（組合設立時には全員同意）（マンション建替法手続き）（H26.1) （H26.7) （H28.2)（H29.3)

都
モ
デ
ル
事
業
採
択

建
替
え
決
議
成
立

勉
強
会
開
催

約
6
ヶ
月

建
替
推
進
決
議
可
決

（H29.7)
約
4
ヶ
月

組
合
設
立
認
可

（H29.12) （H30.2) （H30.10)

権
利
変
換
申
請
提
出

約
5
ヶ
月

約
４
ヶ
月

権
利
変
換
認
可

工
事
着
工

住戸選定

■隣地との契約の進め方（等価交換）

合
意
書
締
結

計
画
評
価
提
案

等
価
締交
結換
契
約

マンション
の権利者と
同じ手続き

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３．建替えにおける隣接施行敷地を含めた長所・短所

２ マンション建替えの最新の事例紹介① 浜町ダイヤマンション■本件において隣地を含めたマンション建替事業の長所〇

権利者の経済条件が改善

・地区計画による容積緩和が得られたため、専有床を増やすことができた
・規模が大きくなり、建築費の単価や事業費が抑制できた・施設計画が効率よく配置でき、専有面積を増やすことができた・各住戸を南向きに配置ができ、全体の評価を上げることができた〇

規模が大きくなったことにより、権利者の要望する面積帯を配置〇

隣地所有者の評価を上げられた■本件において隣地を含めたマンション建替事業の短所
×

権利者の合意と隣地交渉において、合意と期間リスクがある
・建替えが決まらないと隣地との正式な交渉ができない、また期間がかかるため隣地の意向が変わる場合も想定される△隣地の方が、法人の場合には税務の優遇はない

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２ マンション建替えの最新の事例紹介②

藤崎公団住宅（団地建替え）～九州地区における初期の分譲団地の建替え～

講

師

：

株式会社ラプロス
代表取締役
樋口

繁樹 様

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２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅

目次

１．建替え前の概要
２．建替えに至る経緯（1）建替え理由（従前の課題）（2）建替え計画の検討経過

３．建替えの課題と対策（1）高齢化に伴う諸問題（2）売渡請求の発生（3）競売手続と任意売却による未収金の回収

４．施行再建マンションの概要

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１．建替え前の概要

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅◆所在地等
所在

福岡paypay
ドーム

ももち

大濠公園

天神地区

福岡市早良区百道２丁目
地下鉄空港線「藤崎」駅歩３分
現 地

諸元

計画地

竣工： 1969年（昭和44年）全棟竣工
敷地面積： 約9,454㎡

延べ面積： 約7,196㎡

構造規模： ＲＣ造４階建・４棟

住戸数： 112戸住戸平均： 約59.3㎡（内法）

利用容積率 ： 約80 ％

現地
計画地

都市計画
用途地域

： 第二種住居地域

指定容積率 ： 200％
建築主

日本住宅公団地下鉄駅やバスターミナル至近の利便性が高い立地。
一帯は福岡市の副都心の一つに位置付けられ、文教地区としても知られる。

藤崎駅

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１．建替え前の概要

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅

写真・間取り図

従前の状況がわかる写真を添付願います。
その他、従前の間取り図等を添付して頂くなど、説明の内容に応じて写真を添付願います。

3DK住戸(53.87㎡)

3LDK住戸
(66.45㎡)26

２．建替えに至る経緯

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅(1)建替え理由（従前の課題）
１．建物・設備の老朽化
ガス設備：老朽化しガス漏れが発生
給排水設備：内部の腐食の進行

隠ぺい部分につき更新困難

洗濯機排水の不具合により漏水が複数回発生

その他：防水や外壁の劣化、鉄部の錆び

２．社会的な老朽化
耐震性：簡易診断により問題なし（４階建；壁式構造）
住戸面積：現在の生活様式に合わない（ 11・20号棟3DK；約53㎡、14・17号棟3LDK；約65㎡）

バリアフリー：浴室に段差

エレベーター設置無し

その他：電気容量不足、防犯性の低さ、断熱性能の低さ⇒修繕・改修は非合理的費用概算：約４.１億円

エレベーター設置にはさらに約２.１億円※エレベーターを設置しても階段室の踊り場に着床するため、完全なバリアフリーにならない

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２．建替えに至る経緯

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅（2）-1 建替え計画の検討経過
2007年
建替えに関するアンケート実施(築38，39年)

将来の建替えに向け機運高まる

2008年～2013年
建築費高騰、その後のリーマンショックなど外的要因により活動中断
2014年「明るい藤崎団地をつくる委員会」発足

ラプロスが依頼を受け勉強会に参加

2015年

修繕・建替えシミュレーション説明会
建替え検討を進めることの決議（＝建替え推進決議）

2016年

事業協力者選定コンペ
6グループ応募、一次審査で3グループに絞り二次審査へ
二次審査で、委員会および全体説明会での3グループによるプレゼンテーション
同年6月の臨時総会での投票にて三菱地所ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ・福岡地所・積水ハウス
グループを選定
事業協力者選定後、計画案説明会とアンケート・個別面談会を複数回実施
同年12月 建替え決議
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２．建替えに至る経緯

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅（2）-2 建替え計画の検討経過
2017年
建替組合設立準備総会、建替組合設立認可(築48，49年)取得住戸抽選会
審査会・権利変換臨時総会 権利変換認可
2018年

解体工事着工 新築工事着工
管理規約承認総会 使用細則決定の臨時総会

2019年

オプション・設計変更相談会

2020年

内覧会
竣工 工事完了公告
同年4月 入居開始
同年10月 建替組合解散認可公告

明渡し期限

入居説明会

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３．建替えの課題と対策

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅（1）高齢化に伴う諸問題
１．平均年齢71歳※建替え推進決議後の個別面談時点

・相続未登記７件、意思能力懸念８件⇒

建替え決議時にはそれぞれ２件、１件まで減少

・事業期間中の名義人死亡
２．贈与・親族間売買による世代交代
・建替えをきっかけとした贈与（14件）、親族間売買（3件）
・成年後見人制度の利用⇒

うち1件は子が同居予定のため増床を希望したが裁判所許可が下りず売却・転出へ

３．高齢者向け返済特例制度
・建替え決議の前後に説明会および個別カウンセリングを実施
・検討者は16名⇒申込者は10名⇒最終的には5名が利用
30

３．建替えの課題と対策

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅（1）高齢化にともなう諸問題
１．平均年齢71歳※建替え推進決議後の個別面談時点

建替決議前
戸数

従前

取得者
年齢（平均） 転出者

面積2016.8

戸数

（竣工時）

死亡

従後面積

増床負担金

年齢（平均）

平均（㎡）

平均（万円）

2020.4

（相続）

贈与 売買

相続

認知力
(懸念）

未登記

11･20棟

64

53.8

69.9

6

58

72.3

834

66.1

5

10

6

3

5

14･17棟

48

66.5

72.6

9

39

80.4

679

70.3

6

4

1

4

3

計

112

59.2

71.0

15

97

75.5

770

67.8

11

14

7

7

8

※他に贈与・転出後に死亡3件あり4年半で▲3.2歳（世代交代により実質８歳程度の若返り）

世代交代のうち、相続（１１件）・贈与（１４件）・親族間売買（７件のうち３件）⇒ 合計２８件（２５％）の世代交代
建替え推進決議後、名義人の本人死亡が１４名（配偶者を含むと約２０名）

相続未登記７件、意思能力懸念８件⇒建替え決議時にはそれぞれ２件、１件まで減少

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３．建替えの課題と対策

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅（2）相続登記未了住戸に対する売渡請求の発生
１．相続登記未了のまま親族間の争いへ※管理費等も長期滞納の状況

・建替え推進決議～建替え決議の期間に相続人調査を実施
２．行方不明者

・相続人７名を特定、うち１名が行方不明
・団地管理組合（債権者）による家庭裁判所への不在者財産管理人の申し立て⇒選定に４ヶ月を要した

３．売渡請求手続・組合設立後、行方不明者除く６名宛てに実施

４．建替組合への所有権移転
・行方不明者１名の不在者財産管理人選定後、再売渡請求実施
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３．建替えの課題と対策

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅（3）-1 競売手続と任意売却による未収金の回収
１．完成・入居前の住宅ローン申込み手続きにて住宅ローン否決

・支払期日までに増床負担金の支払ができず・親族からの借入を試みたが、調達できずに引渡期日を迎える
２．先取特権の設定

・建物完成（建物保存・敷地権登記）時に合わせて当該住戸に建替組合の先取特権を設定
３．建替組合にて競売申し立て
・2020年４月に一斉引渡・入居開始

当該組合員への引渡を留保し、資金回収のために組合側が５月に競売申し立て
４．親族間の争いへ・親から当該組合員本人への贈与そのものを無効とする親族の主張⇒ いったん５月に承認を取り付けた住宅ローンにつき、事態を把握した金融機関が親族との争いを隠れ債務とみなし、ローン承認が白紙へ33

３．建替えの課題と対策

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅（3）-2 競売手続と任意売却による未収金の回収
５．建替組合による差押え、親族による仮差押え

・６月に建替組合にて差押え登記・競売開始決定
・７月に親族により仮差押え登記がなされる

６．競売開始と任意売却成立
・８月

双方の代理人弁護士による和解協議・９月

期間入札の実施通知

・10月

組合解散認可公告

・11月

親族間で概ね合意
入札開始、同日に任意売却契約

仮差押え登記抹消

任意売却の買主の融資承認後に組合より競売取り下げ

・12月

残金決済

差押え登記抹消

先取特権抹消・組合未収金の回収（ ⇒完成・入居の8ヶ月後、組合解散の2ヶ月後）
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４．施行再建マンションの概要

２ マンション建替えの最新の事例紹介② 藤崎公団住宅◼ ザ・パークハウス 百道• 構造規模• 延べ面積• 専有部分

鉄筋コンクリート造・地上12階
約24,302㎡（容積率約200％）
住宅231戸（55～130㎡/戸）権利者住宅97戸・保留床134戸• 総事業費約70.6億円 ※補助金無し• 工事期間2018年～2020年（解体工事含む）• 保留床分譲 三菱地所レジデンス株式会社（参加組合員) 福岡地所株式会社
積水ハウス株式会社• 設計監理株式会社雅禧建築設計事務所• 基本計画株式会社日建ハウジングシステム• 施工
西松建設株式会社

施行再建マンションの写真等無し

写真の配置等はお任せ致します。

施行再建マンションの写真等

施行再建マンションの写真等

写真の配置等はお任せ致します。

写真の配置等はお任せ致します。

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２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド③

麹町三番町コンド（敷地売却）～売却による耐震性不足マンションの解消～

講

師

：

株式会社UG都市建築
常務取締役
金子 光良 様36

主なポイント

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫ 多数決でマンション･敷地を売却した事例⚫ 建物は旧耐震基準で耐震性不足⚫ 分譲マンション以外の建物用途の方が経済的に有利⚫ 隣地も一緒に売却し、条件が向上⚫ 合意解約できなかった借家権を法的に消滅

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売却マンションの概要

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫ 千代田区三番町、東京メトロ半蔵門駅徒歩６分⚫ 周辺には皇居や千鳥ヶ淵、英国大使館など

現地

市ヶ谷駅

麴町駅

半蔵門駅

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売却マンションの概要

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫ 建物は1971年築（旧耐震）⚫ 鉄筋コンクリート造７階建⚫ 敷地は239㎡と狭小

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売却マンションの概要

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫ 23戸（非住宅含む）の小規模マンション⚫ 区分所有者16名⚫ 専有部分は19～93㎡
約1/3（7戸）が25㎡未満⚫ 自己居住３戸・賃貸８戸事務所利用７戸・他５戸

40耐震診断の実施

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫ 築後40年の経過により外壁各所にひび割れが散見⚫ 排水管、電気設備も劣化、老朽化が進んでいた⚫ 2013年 耐震診断実施⚫ 各階でIs値0.6未満⚫ 大規模な地震に対して倒壊･崩壊の危険性あり

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耐震改修の検討

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫耐震改修工事は約1.2億円（平均約500万円/戸）⚫工事内容：鉄骨ブレース補強
住戸内へコンクリート壁増設
柱への鋼板巻き等⚫一部住戸の居住性に悪影響
工事スペースが取れない▼⚫耐震補強は実質困難
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建替えの検討

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫2015年 公的制度でアドバイザー導入⚫敷地が狭く余剰容積もなかったため、隣地との共同建替えを前提に検討⚫デベロッパーヒアリングにおいて保留床が少なく事業参加が困難との感触▼⚫敷地売却も並行して検討することに隣地（９１㎡）•区分所有者及び元施工会社の所有•建替えには当初から協力的
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敷地売却の選択

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫2017年 デベロッパーへの事業協力者アンケート➢ ６社から３社に絞り込みプレゼンテーション実施⚫敷地売却の提案が資産評価額が最も高い結果➢ 賃貸マンション建設を前提とする提案、再入居なし⚫再入居希望者が難色、管理組合内で意見調整・合意⚫総会で三井不動産レジデンシャルを買受予定者に決定➢ ＵＧ都市建築がコンサルタントとして参加

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分配金の査定

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫提案された売却代金は隣地と一体の価格⚫不動産鑑定を行い、売却
マンション・隣地に配分⚫各区分所有者の分配金は専有部分の階層・位置等の効用差を勘案して配分⚫説明会・個別面談を通じ区分所有者間の合意形成
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マンション敷地売却決議

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫2018年1月 要除却認定・買受計画認定申請の総会➢ 隣地とも売買合意⚫同年２月

要除却認定・買受計画認定⚫同年４月

マンション敷地売却決議➢ 可決要件：人数・議決権数・持分価格の各4/5以上の賛成➢ 賛成22戸・反対１戸➢ 反対理由「売却の分配金より中古売買価格の方が高い」⚫反対１戸に参加催告→参加する旨の回答（全員同意）46

マンション敷地売却事業

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫2018年６月

マンション敷地売却組合設立⚫同年10月

分配金取得計画総会決議⚫同年12月

分配金取得計画認可
権利消滅期日・住戸明渡し⚫2019年１月

マンション・敷地を買受人へ売却⚫同年３月

マンション敷地売却組合解散認可▼⚫決議からわずか１年で事業完了／明渡し準備が大変
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借家権対応２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫原則、借家人はオーナーの責任で対応／買受人が支援⚫期限までに解約に応じない居住借家が１件発生⚫スケジュールを優先、売却組合で対応する方針に転換⚫借家権補償費を査定、顧問弁護士を通じて交渉⚫最終的に借家人の同意を得て権利消滅➢ 未同意でも法的に権利消滅＝建替えではできない措置⚫ただし高額な補償費等の負担が問題化➢ 厳しい議論の末、オーナー・売却組合で折半
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売却後の建物

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫パークアクシス三番町⚫賃貸住宅⚫2021年２月竣工⚫鉄筋コンクリート造地上９階建⚫総戸数26戸⚫住戸面積約30～93㎡（三井不動産レジデンシャルHPより）

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おわりに

２ マンション建替えの最新の事例紹介③ 麹町三番町コンド⚫マンション敷地売却は要除却認定が前提➢ 耐震性不足・火災安全性・外壁等剥落に該当する場合のみ⚫マンション以外の方が経済合理性の高いケースが典型⚫建替えの手段として活用するケースも➢ 借家が多い等、借家権対応に懸念がある場合➢ 借地権マンション等、権利変換では対応が難しい場合➢ 税制上、権利変換の方が有利な場合があることに注意⚫売却ありきは誤解の素➢ 建替え・修繕改修・耐震補強との比較検討をきちんと行う
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第２部

おわり

ご清聴ありがとうございました。