J-BIM WORLD事例／株式会社 東急コミュニティー

不動産管理会社がGLOOBEでBIM導入を開始
より幅広い維持管理BIMの展開を目指す

大阪某事務所ビルの提案資料（GLOOBEで制作した3Dモデルを現地写真に合成）

株式会社東急コミュニティーは東急不動産ホールディングスグループの総合不動産管理会社である。
マンションやビル、公営住宅・公共施設などの管理を行う管理業、各種建築物の大規模改修や設備改修等を行うリフォーム事業など、幅広い不動産管理ビジネスを展開。近年は東急グループ外の物件の受託も増えて着実な成長を続けている。
そんな同社では、PFI手法による公共事業「名古屋第四地方合同庁舎整備事業」への参加が決まった。
同事業では設計施工から維持管理までBIM活用が予定され、同社も2023年暮れからBIM導入に着手、GLOOBEを選定・導入した。
ここでは同社のBIM導入の取り組みを主導するビル事業本部第二事業部の皆様に話を伺った。

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株式会社東急コミュニティーGLOOBE Architect
不動産管理会社

2023 年（左から）
ビル事業本部 第二事業部 テクニカルソリューションセンター工事営業チーム技術主幹 設計担当 平 桂史郎氏、工事営業チーム 久保田彰子氏、工事営業チーム 竹内らな氏、企画課 兼 R&Dセンター 事業創造チーム 主幹 小出昇平氏

J-BIM WORLD事例／株式会社 東急コミュニティー

1時間の予定でGLOOBEを触り始めたら、面白くて止められなくなって……
気づくと半日経っていました。
で、このソフトなら使えそうだ、と
小出 昇平 氏「このソフトなら使えそうだ」と直感
「当社のBIM導入の取り組み──私たち第二事業部としてのそれが始まったのは、昨年暮れのことです。具体的にはGLOOBE Architect（以下 GLOOBE）の選定・導入と同時にスタートしました」。そう語るのは第二事業部企画課の主幹を務める小出昇平氏である。企画課は業務に関わる新技術等の社内への紹介、普及をミッショ

大阪某事務所ビル（最初に作成したBIMモデル）

広島某事務所ビル外観パース「BIM」だったのである。BIMの活用フィールド社の設計や管理の現場で試用してもらう必要がンターの工事営業チームに導入された。と言えば、建築物の計画・設計から施工、点検、あると考えました。
そこで、いろいろなBIMソフトを修繕、改修といった建物ライフサイクルほぼ全て見て試し、一番使いやすそうだったGLOOBEを選予想以上に早く操作を習得したスタッフたちに及んでいるが、現状BIMの普及状況は分野ごんだのです」。GLOOBEの選定にあたっては、小「当社の業務のメインは、やはり管理業務といとに異なっている。そして、中でも遅れが目立っ出氏自身が販売店のオフィスに足を運んで、実うことになります。そして、この仕事には維持管ていた一つが維持管理業界だった。だが、それ際にこれを試用させてもらったのだと言う。
「 1時理に関わるさまざまなリニューアル工事が欠かンの一つとしており、その最新のテーマの一つがも国交省によるBIM推進の動きと共に変わりつ間程度の予定で触り始めたら、面白くて止められせず、ある程度計画的にこれをオーナーへ提案つある。業界の先陣を切って走り出した一社がなくなってしまって……気づくと半日も経っていましなければなりません。
この点からも建物に関東急コミュニティーである。

したね。実は、私自身はCADの使用経験は無いわる多様な情報をストックできるBIMが重要に「実は当社は国交省のBIM推進プロジェクのですが、何だか“このソフトなら使えそうだ”となってくるわけです」。
そう語るのはテクニカルソトにも携わっており、国交省が進めるBIM案件感じたのです」。小出氏によれば、オブジェクトをリューションセンター 工事営業チームの設計担（2025年12月に維持管理が開始する名古屋第組みながら3Dモデルを作るGLOOBEは、線で描当、平桂史郎氏である。平氏によれば「こんな改四地方合同庁舎整備事業）に参加が決まってくだけの2D CADより「実際に何かモノを作ってい修が必要ですよ」「こんな景観にしましょう」等といます」。
同プロジェクトは当初より設計から維持く」実感があり、しかも組み上がっていく3Dモデルリニューアル提案するには図面が必要だが、実管理段階まで一貫したBIM活用が行われる予を我が目で見て確認しながら進められることから際にはCADデータどころか紙の図面さえない管定だった。
そして、今後はこうしたBIM案件が増「誰にとっても分かりやすい！」と感じたのである。

えていくことが確実なものとして予想できた。だ

こうして2023年11月、小出氏のGLOOBE選定

が、同社ではBIMの検証実験は数年前から実と共に同社における初のBIM活用への挑戦が施しているものの、実業務への適用は進んでお動き始めた。
もちろん最終的な目標は同社の主らず、このままでは社会の要請にも、国の要請に業である維持管理業務での運用だったが、当面も、実際の案件にも対応しきれないのではない

目指すべき短期的な目標はリニューアル工事でか？という危機感があったのである。の活用である。
そして、同月GLOOBEはその担当「とにかく一刻も早くBIMソフトを導入して、当となった第二事業部テクニカルソリューションセ「心斎橋東急ビル」
４F受付のパース

図面が読めてマウスを自由に使えて建築の基礎知識を持つ方なら1 ～ 2カ月あればGLOOBEで簡単なものを建てられるようになります久保田 彰子 氏

J-BIM WORLD事例／株式会社 東急コミュニティー

CAD経験20年近い私から見ても、GLOOBEの操作習得は難しくありません
全ての操作が直感的にでき、必要なものは全て用意されていますから
平 桂史郎 氏理物件や、あってもいつのものか分からないものがしばしばあると言う。
「そうなると現地調査して図面を起こし直し、資料を作って、その資料を見せながら“どうしましょう”と話していくしかありません」（ 平氏）。
このような場合の対策の一つとして、第二事業部
では2022年にMatterport社の3Dカメラと合成処理AIクラウドプラットフォームを導入。管理物件の施設内部を3Dスキャンすることで現地調査や打合せのデジタル化を実現していた。物件の現状をMatterportで見せるとともに、完成後「心斎橋東急ビル」
カフェスペースのパースのパースも表示したいというニーズに対して、
リないに関わらず誰でも触れるツールだと思いま

これが事実上GLOOBEで作り上げた最初の作

ニューアル工事でGLOOBEの活用を試みることす。細かな知識は勉強していけば何とかなりま品だった。
「 前述した通り、付属のマニュアルでになったのだ。
「 製品としてのGLOOBEは導入さすから」と久保田氏は語る。実際、スタッフに対す学んだ基本的な操作だけで、けっこうできてしれるまで知らなかったんですが、20年近くCADる操作講習は久保田氏の予想以上にスムーズまった感じで……。
まあ、多少時間はかかりましに触ってきた経験から、操作習得はそれほど難に進んでいった。
もともとGLOOBEは3Dモデルたが、外構等も含めて何とかそれらしく作れたんしくないと感じました。全ての操作が直感的に行を作る上でさまざまなやり方が用意されているソじゃないかと思っています」。

えるし、必要なものは全て用意されていますからフトだが、久保田氏は中でも最も簡単な描き方このようなパース制作をきっかけに、工事営ね」。
そんな平氏の言葉通り、GLOOBE操作の担を中心に教えていった。
「それでも皆さん、早々と業チームによるGLOOBE活用は一気に加速す当となったスタッフたちは、予想以上の早さでこ描けるようになりました。図面が読めてマウスをる。同チームを率いる平氏は語る。
「 我々にとっれを使いこなしていった。

自由に使えて建築の基礎知識を持つ方なら、1て大きかったのは、GLOOBEを使って内製する「実は私は昨年4月に中途入社してきたばか～2カ月あれば簡単なものを建てられるようになパースが非常に綺麗で、制作作業も効率的にりで、前職では平面図作りが業務の中心でしりますね。むろん奥の奥まで突き詰めればやは行えたという点です」。平氏によれば、パース制た。使っていたのは海外製の汎用2D CAD。
こり大変だと思いますが」。

作作業で最も時間がかかる家具データ集めやのCADで、たとえば何もない山中に建てる水力まずはリニューアル工事の提案営業に活用 発電所等の図面を書いていました」と語るのは、
GLOOBE操作の指導役を任されている久保田「初めてGLOOBEを実務に投入したのは昨彰子氏だ。前述の通り大型施設の建設に参加し年暮れ頃だったと思います。と言っても依頼さていた久保田氏は、BIM経験も豊富であったこれた仕事ではなくて。
ちょっと勉強がてら描いてとから一足早くGLOOBEを提供され、独習でいみたら意外と“使えるかも？”っていうパースが2ち早くその操作を習得していたのだと言う。

案ほどできて、実際に使われることになったんで「GLOOBEの場合、付属のマニュアルを見てす」。久保田氏がGLOOBEで初めてパース制作

基本をしっかり理解すれば、CADが使える・使えを行った物件は、地上4階ほどのオフィスビルで、 「心斎橋東急ビル」断面パース

きっかけは「パースをVRっぽく見せられないか？」と要望されて……とGLOOBEのパノラマレンダリングで見せたら「これでやってくれ！」竹内 らな 氏

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「心斎橋東急ビル」の簡易的VRを用いた内覧会「心斎橋東急ビル」
カフェスペース（GLOOBEのパノラマレンダリングを使い簡易的VR風に提案）

素材の検討等の情報収集も、GLOOBEは3Dカ──という新機軸の内覧会を実施している。
つます加速している。現在は実務で使いながら活用

タログ.com等のサービスがあり効率的に行えるり、リーシングの空き区画を現地でリニューアルの多様な可能性を探りGLOOBEの使い勝手をのだと言う。
もちろんその活用効果も現れ始めた。 後の眺望をVR体験していただこうというわけだ。 確認し、さらにその先の維持管理での活用法を「Matterportの3Dカメラと合成処理AIで3Dス

GLOOBEならではの機能を駆使したこの新しい探っている状況だ。それらの取り組みを含め今キャンして作った物件の現状のMatterport 3Dプレゼン手法を創出したのが、久保田氏に操作後の展開について小出氏に語っていただこう。

モデルとGLOOBEで作ったリニューアル後の完を学んだ竹内らな氏である。

「GLOOBEの活用法はまだいくらでもありそう成予想パースを並べて表示するんです。
で、“い「従来外注していたパースをGLOOBEで内製です。
たとえばGLOOBE Model Viewer等も、無まこんな状態ですが、こういう風に変えます”とい化するようになってすぐ、当社の賃貸部門の担当

償なのに非常に幅広く活用できそうですよね。3Dう見せ方をしています。するとお客様の方も“こ者から“ただのパースでなくVRっぽく見せられなでの提案も容易だし、先方にもダウンロードしてもんなに汚いウチのビルが、こんなに立派になるのいか？”と要望されたんです。
そこでGLOOBEのパらえばオフィスに居ながらにして打合せできます。

か！”と喜んでくれます。パースになると何だか立ノラマレンダリングで仕上げて簡易的VRでお見数量だって拾えますから、工事でも管理業務でも派に見えるようです（笑）」（小出氏）。

せしたら“これでやってくれ！”と言うことで、それ様々な場面で使えるでしょう。
とにかく施設にまつ

一方、GLOOBEならではの機能を生かしたからはこの簡易的VRでお見せする機会が増えまわるあらゆるサービスを一気通貫で提供する当「これまでにない新しい見せ方」へのチャレンジした」と語る竹内氏の言葉に小出氏・平氏も頷く。

社だからこそ、建物のライフサイクルにおける様々も活発に行われるようになった。たとえばリーシ「お客様の反応は総じて非常に良かったですなフェーズでBIMを活用できるわけで。3Dモデルング業務においては、空き区画のレイアウト案をね。
オーナー様には絶賛されましたし、仲介業者さえ作っておけば、維持管理にも工事にも賃貸にGLOOBEで作り、パノラマレンダリングで360°画からも好反応が返ってきました。
イメージしやすも活かせる──そんな形が、私たちにとって一番像に仕上げて、現地内覧会でVRゴーグルをかいとかお客様に説明しやすいとか、アンケートで理想的なBIM活用スタイルかもしれません。
だかけたお客様に簡易的VRビューでご覧に入れるもそういう声が多かったです」（小出氏）。

ら、そんな風に多様なフェーズで活用できそうな「“ウチならこういう事もできます！”とアピール

管理建物については、最初から3Dモデルを作るし、競合に一歩リードできるのも大きいですね。

ようにしていければ、と考えています」。

管理物件のリニューアル工事はテナント自身が（取材：2024年1月）業者を連れてくることも多いので、彼らとの差別化も重要。私達としては、ここから営業に繋げたいという思惑もあります」（平氏）。

株式会社東急コミュニティー

多様なフェーズで幅広いBIM活用を

代表者／木村昌平

GLOOBEを導入してまだ半年も経っていな
GLOOBE Model Viewerを用いた打合せの様子■ proﬁleいが、第二事業部のBIMへの取り組みはますま

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本社所在地／東京都世田谷区
設立／ 1970 年 4 月

資本金／ 16 億 5,380 万円
事業内容／マンションライフサポート事業、ビルマネジメント事業、リフォーム事業その他

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