IPO 初値分析・株式投資〜Hephaistos Investment Research

URL: http://hephaistos.fc2web.com/

2006 年 5 月 19 日
セクター：不動産業

株式会社日本レップ（8992 マザーズ）

業態はユニーク、かつ業績は好調だが、不動産銘柄の市況悪化が懸念
会社発表の 06.9 中間期業績予想を元にした通期での EPS は約 2 万円となり、想定公募価格 67万円の PER は約 33 倍となる。同業他社の場合にはこの水準で十分妥当だろうが、当社の物流施設に特化しているユニーク性と当社の足元での業績の急激な伸びを考慮すれば、PER50 倍の 100 万円以上をつけてもおかしくはないと考える。
ただ、最近の不動産関連事業をめぐる環境は悪いため、上場時点の市況次第ではディスカウント要素も考慮する必要があるだろう。

連結データ（左肩は対前年比（%）、04.3期と06.9中会社予想は個別）
決算期
営業収益（百万円）
営業利益（百万円）
経常利益（百万円）
当期利益（百万円）
総資産（百万円）
純資産（百万円）
株主資本比率（%）
ROA（%、経常利益ﾍﾞｰｽ）
ROE（%、当期利益ﾍﾞｰｽ）
発行済株式数(修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)配当(円/株)04/3

05/3
219.4%
1183776

180
2613.2%7185
2645.9%
4
101
72353
37
186
51.7%
52.8%
9.4%
52.4%
9.8%
54.2%
24
24
150
4,129
1,528
7,621
500
--

05/9中

06/3
06/9中予
181.8%
240
1,063
945
202.5%
70
545-191.0%64537
383
185.4%
36
288
230
1,608
2,444
-1,5151,767-94.2%
72.3%
-4.0%
22.0%
-2.3%
16.3%
-24
24
24
1,455
11,784
9,407
61,96072,288-----

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事業概要〜物流不動産の仲介、物流施設に特化した不動産ファンドの組成・運営
当社グループは、当社と子会社 2 社から構成されており、05.3 期までは物流不動産の仲介業務とコンサルティング業務を主たる業務としていたが、06.3 期からは、従来の不動産仲介関連事業に加えて、アセットマネジメント事業を中心に、投資顧問業、不動産投資事業、不動産開発事業等の不動産関連サービス事業を行っている。
不動産仲介関連事業では、オーナーから依頼を受け、所有する物流施設にテナントを誘致したり、逆にテナントからの依頼を受けてテナントの希望に見合う物流施設を紹介することで仲介手数料を受け取る不動産仲介業務と、不動産オーナーに対する資産有効活用の提案、資産有効活用に関わる財務的なコンサルティング、物流施設建築コンサルティング等を実施することで報酬を受け取るコンサルティング業務とを行っている。特に不動産仲介業務では、最近増加しつつあるサードパーティ・ロジスティクス（3PL）事業者では物流施設を保有するのではなく、賃借する傾向が強いことから、3PL 事業者をターゲットの一つとしている。
アセットマネジメント事業では、物流施設の仲介業務におけるノウハウを活かし、物流施設に特化した投資を行っている。具体的には、投資対象として首都圏・関西圏・名古屋圏、その他政令指定都市等の地方大都市の物流施設を匿名組合形式によって組成した不動産ファンドに組入れ、金融商品として投資家に提供するとともに、投資家の出資に対するリターンの最大化を目的として、当該不動産ファンドのマネジメントサービスを提供している。06 年 4 月時点で当社グループが管理・運営するファンドは 3 件、運用資産の残高は約 21,279 百万円。
アセットマネジメント事業は更に、営業者との間でアセットマネジメント契約を締結し、営業者が取得する資産についての投資スキームのアレンジメント、組入れポートフォリオの管理、保険付保、物件売却等の運用資産の運営管理業務を受託する「アセットマネジメント業務」、信託受益権裏付け物流施設の所有者である信託銀行との間でプロパティマネジメント契約を締結し、建物保守管理、建物修繕、資本的支出等の運営管理業務を受託する「プロパティマネジメント業務」、開発型案件や物件改修工事のプランニングから竣工に至るまでのプロジェクトで営業者からコンストラクションマネジメン
ト業務を受託する「コンストラクションマネジメント業務」の 3 つに区分される。
また、その他事業として、物流不動産マーケットのレポーティング事業と、物流に関連する調査・コンサルティング事業とを行っている。

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収支の状況〜アセットマネジメント事業が業績を牽引
アセットマネジメント事業は 05 年 9 月に第一号物流不動産ファンドを組成したことで、05.9 中間期に初めて収益を計上した。この事業は 06.3 期には、既存事業である不動産仲介分野と、売上高でほぼ肩を並べる水準まで業容が拡大している。06.3 中間期の会社予想では、全体の売上高では前年通期とほぼ同水準になることを予想しており、アセットマネジメント分野での業績拡大が、売上高を倍々で増加するドライバーになっている模様。
【表 1 事業の種類別セグメントの販売実績（百万円）】
05.3 期

05.9 中06.3 期不動産仲介

377

209588アセットマネジメント

--

28446

その他

--

227

合計

3772401,062

株式の状況〜ベンチャーキャピタルの保有ウエイトが高い点が気掛かり
当社は 05 年 2 月に 1:10 の株式分割を実施し、06 年 3 月時点の発行済み株式数は 19 千株となっている。上場にあたっての公募が 3 千株、オーバーアロットメントによる売出しが 450 株予定されており、オーバーアロットメントについては主幹事である野村證券を引き受け先とした第三者割り当て増資となる可能性がある。
ストックオプションの未行使残高は下表のように 2,500 株あり、このうち 2 千株については上場後 1年以内に行使可能となるので、潜在株式として認識する。以上から、上場時点での想定発行株式数は、24.45 千株とした。
【表 2 ストックオプションの未行使残高の状況】
総会決議

対象株数

行使価格

行使期間

05 年 4 月

500 株

25 千円

07 年 4 月〜13 年 4 月

05 年 6 月

1,500 株25 千円

07 年 6 月〜13 年 6 月

06 年 2 月

500 株

公募価格

08 年 2 月〜14 年 2 月

合計2,500 株目論見書での想定発行価格は 67 万円とされており、この価格に基づく公募による当社手取り概算額は約 1,845 百万円とされている。資金使途としては、全額を当社グループが管理・運用するファンドに対して、自社が匿名組合出資等を行うための設備資金に充当する予定。

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ベンチャーキャピタルの保有株式は株主名簿から 4 千株判明した。発行済み株式数に占めるウエイトは 1 割を超え、やや多い部類に入る。これに対してのロックアップは付されていない模様。

情報開示の状況〜開示に対してはやや消極的な印象を受ける
5 月 19 日時点で、当社ウエブサイトには投資家向け情報開示のページは設置されてはいるものの、掲載されているコンテンツはマネジメント・メッセージだけで、上場関連のニュースリリース・資料等は掲載されていない。このため、開示には若干消極的な印象を受ける。

本資料における個別銘柄に関する注意事項
・EPS・BPS・株主資本比率の計算の元となる、純資産・総資産・株主資本は、各決算期末時点の会社公表数値を用いている。発行済株式数は、自己保有株を含まない。また、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
・一株当りの配当は、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
その他の重要な注意事項
本資料は、投資判断の参考となる情報提供のみを目的として作成されたものであり、個々の投資家の特定の投資目的、または要望を考慮しているものではありません。投資対象となる有価証券の価値や投資から得られる収入は、証券価格の変動のほか、発行体の経営・財務状況の変化、金利や為替相場の変動やその他の要因によって変化する可能性があり、投資額を下回る場合があります。また過去の実績は必ずしも将来の成果を示唆するものではありません。投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いします。
本資料は、当社が信頼できると判断した情報源からの情報に基づいて作成されたものですが、その情報の正確性・完全性を保証するものではありません。また、本資料に記された意見や予測等は、資料作成時点での当社の判断であり、今後予告なしに変更されることがあります。
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