2005 年 4 月 14 日
セクター：不動産業

株式会社レイコフ（8941 ヘラクレス）

業界の成長性を享受し、売上高は大幅増。利益への反映余力が今後の課題。
05.8 期会社予想の売上高が対前期比で 2 倍近くの急成長が見込まれているが、利益ベースではそれに見合う増益計画とはなっていない。この点でやや物足りなさはあるものの、業界としての成長性も足元は魅力的であり、同業他社である 2392 セキュアードキャピタル（PER42 倍）、4314 ダヴィ
ンチアドバイザーズ（同 32 倍）、8888 クリード（同 30 倍）の平均的 PER は得られると考えられる。
05.8 期 EPS を約 2 万円とすると、PER30 倍で、想定株価水準は 60 万円となる。公募・売出しの総数が 2 千株と比較的少ないことから、需給面で更に人気化することも考えられる。

連結データ（左肩は対前年比（%））
決算期
売上高（百万円）
営業利益（百万円）
経常利益（百万円）
当期利益（百万円）
総資産（百万円）
純資産（百万円）
株主資本比率（%）
ROA（%、経常利益ﾍﾞｰｽ）
ROE（%、当期利益ﾍﾞｰｽ）
発行済株式数(修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)配当(円/株)

03/8

04/8
34.3%
926
1,244
218.2%
90285
220.0%
87277
129.0%
78
179
514
2,477
408
597
79.5%
24.1%
16.9%
11.2%
19.1%
29.9%
11.82
11.82
6,595
15,10434,55850,483---05/2中

05/8会予
86.3%
1,305
2,317
168

-48.1%

131

411
30.0%

58
3,325
934
28.1%
3.9%
6.2%
11.82
4,930
79,049--232-----11.82
19,628---

本資料は証券投資の参考となる情報の提供を目的とし、証券の売買勧誘を目的としたものではありません。投資に関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いいたします。最終ページに当資料の利用に関する重要な注意事項を掲載していますのでご覧ください。

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事業概要
当社グループは、純粋持ち株会社である当社のもとに、㈱不動産計画評価研究所・㈱資産管理研究所・㈱レイコフ投資顧問・㈱レイコフインベストメントの 4 社の事業子会社によって構成されており、不動産鑑定・調査、不動産媒介、不動産コンサルティング、不動産投資ファンドの組成・運営、不動産取得・売却及び不動産管理を主たる業務としている。
事業区分では、①不動産投資ファンド事業、②不動産コンサルティングサービス事業、③不動産投資事業の 3 つの事業から構成されている。会社毎の事業内容については、以下の表の通り。（表1）【表 1 連結子会社の業務内容】
不動産計画評価研究所

不動産の公的鑑定・評価・調査業務、ファンド向け物件のデューディリジェンス

資産管理研究所

物件情報の収集、不動産・信託受益権の媒介、コンサルティング、プロパティマネジメント

レイコフ投資顧問

集団投資スキームの組成・企画、資産の管理運営に関するコンサルティング、投資顧問

レイコフインベストメント

不動産の取得・運営・売却、取得した不動産のバリューアップ、ＳＰＣの出資設立

経営状況
セグメント別の利益状況は表 2 の通りであり、投資ファンドセグメントの収益性が高い一方、それよりも売上高シェアの高いコンサルティングセグメントの利益率が低い。不動産投資セグメントは、売上高規模の点でも、利益率の点でも成長途上であり、全体業績に影響を及ぼすものとはなっていない。
レジデンシャルファンドを中心に売上高は大きく増加しているが、これに見合う以上に費用が増加しており、足元の状況では、05.8 期の当期利益会社見通しの対前期伸び率は 30%となっている。
【表 2 セグメント別売上高営業利益率】
セグメント03.8 期

コンサルティング

不動産投資

A. 売上高

185

307

439

B. 営業損益

3867

-18

20.8%

21.8%

--

A. 売上高

394

705

144

B. 営業損益

138

126

835.2%

17.9%

6.2%

C=B/A

04.8 期投資ファンドC=B/A

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2過年度の決算状況では、04.8 期に累積損失が解消されたために、03.8 期の実効税率は 10.1%と低かったが、04.8 期には 35.4%と、通常の水準まで回復している。
BS では、総資産が 03.8 期末の約 5 億円から 04.8 期末の約 25 億円へと大幅に増加している。これは販売用不動産を取得し、その分が約 17 億円増加したことによるもので、BS 右側ではこれに対応して長期借入金が約 11 億円増加している。こうして有利子負債は 03.8 期末から 04.8 期末にかけて大きく増加しているものの、PL 上で確認できる支払利息はこの 2 期でほとんど金額に変化がない。
従って、この不動産取得とそれに対応する新規借入れは期末近くの時点で行われた可能性が高く、04.8 期の PL にはほとんど影響しないものの、05.8 期には営業外費用を増加させる要因になる可能性がある。当社の 04.8 期末有利子負債残高と公表されている平均利率から、向こう 1 年間に借入金の弁済も新規借入れも行われないことを前提とした支払い利息を推定したものが、表 3 である。05.8期の会社予想経常利益が約 4.1 億円であるから、その 1 割程度が支払い利息として控除されていることになる。金額的には影響度は決して小さくはないが、逆に有利子負債の多さ・支払い利息の多さとして問題視するべきほどの水準でもない。当面は、BS の仕上がりを慎重にチェックする程度の対応でよいと考えられる。
【表 3 05.8 期支払い利息の想定】（百万円）

04.8 期末残高

平均利率05.8 期支払利息

短期借入金

192

2.47%

4.7

1 年以内に返済予定の長期借入金

193

3.09%

6.0

長期借入金

1,1363.09%

35.1

合計

1,521--

45.8（06.8 期支払利息は計算値で、05.8 期末有利子負債残高に平均利率を乗じたもの）

株式の状況
当社の 04 年 11 月時点での発行済み株式数は、10,820 株となっている。今回上場にあたっての公募が 1,000 株あり、更に、ストックオプションとして新株予約権が 989 株（行使価格 22.5 万円、行使期間 06 年 8 月〜14 年 8 月）と新株引受権 40 株が存在する。ストックオプションについては、行使期間が先になっていることから、当面の製剤株式としては考慮せず、上場段階での想定発行済み株式数は、11,820 株とする。ストックオプションが全行使された場合の希薄化効果は、約 9%程度となっており、一応の考慮は必要な水準である。ただ、行使期間に入るまでにはまだ時間があり、ストックオプションよりもむしろ、今年から来年にかけては事業拡大或いは有利子負債返済目的での増資のほうが警戒すべき事項かもしれない。

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3情報開示の状況
05 年 4 月 14 日時点で、当社ＨＰには投資家向け情報開示のページは設置されていない。

本資料における個別銘柄に関する注意事項
・EPS・BPS・株主資本比率の計算の元となる、純資産・総資産・株主資本は、各決算期末時点の会社公表数値を用いている。発行済株式数は、自己保有株を含まない。また、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
・ 一株当りの配当は、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
その他の重要な注意事項
本資料は、投資判断の参考となる情報提供のみを目的として作成されたものであり、個々の投資家の特定の投資目的、または要望を考慮しているものではありません。投資対象となる有価証券の価値や投資から得られる収入は、証券価格の変動のほか、発行体の経営・財務状況の変化、金利や為替相場の変動やその他の要因によって変化する可能性があり、投資額を下回る場合があります。また過去の実績は必ずしも将来の成果を示唆するものではありません。投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いします。
本資料は、当社が信頼できると判断した情報源からの情報に基づいて作成されたものですが、その情報の正確性・完全性を保証するものではありません。また、本資料に記された意見や予測等は、資料作成時点での当社の判断であり、今後予告なしに変更されることがあります。
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