2005 年 8 月 9 日
セクター：不動産業

株式会社陽光都市開発（8946 JASDAQ）

05.6 中間期の業績は絶好調、下期もこのペースを維持出来るかが、カギ不動産業の好況に乗り、足元の業績は大きく向上している。05.6 中間期までのペースで通期が推移すると、05.12 期の EPS は 6 万円に達することになる。成長性を考慮すると、不動産業種での成長銘柄として、PER は 25〜30 倍程度が妥当と考えられるため、単純計算では、150 万円程度が想定株価水準となる。
想定公募価格帯が 50 万円近辺に設定されているので、公募価格には相当な割安感があると考えられる。

連結データ（左肩は対前年比（%））
決算期
売上高（百万円）
営業利益（百万円）
経常利益（百万円）
当期利益（百万円）
総資産（百万円）
純資産（百万円）
株主資本比率（%）
ROA（%、経常利益ﾍﾞｰｽ）
ROE（%、当期利益ﾍﾞｰｽ）
発行済株式数(修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)配当(円/株)

03/12

04/12
28.2%
7,432
9,530
64.9%
469774
54.7%
494
765
97.3%
230
454
6,409
7,063
570
962
8.9%
13.6%
7.7%
10.8%
40.4%
47.2%
14.4
14.4
15,98831,542
39,57866,840
3,750
8,188

05/6中
5,324
803
801
471
7,105
1,310
18.4%
11.3%
36.0%
14.4
32,70890,946--

本資料は証券投資の参考となる情報の提供を目的とし、証券の売買勧誘を目的としたものではありません。投資に関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いいたします。最終ページに当資料の利用に関する重要な注意事項を掲載していますのでご覧ください。

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事業概要〜投資用マンションの販売・管理
当社グループは、当社及び子会社 5 社から構成されており、不動産販売・不動産管理を主たる業務としている。当社グループは、横浜市及び川崎市を主要事業エリアとしており、主要鉄道駅周辺の交通至便な立地において、投資用マンションを企画・販売し、サラリーマンや公務員等個人に対して、マンション経営による収益機会を提供する賃貸用住宅を提供している。
当社事業は、①不動産販売事業、②不動産管理事業、③その他の事業、に区分される。
不動産販売事業では、主として、資産運用を目的とした自社ブランドによる投資マンション「グリフィン・グリフォーネシリーズ」の企画・販売を主に横浜市を中心とした京浜地区で行っている。連結子会社である㈱ヨコハマ地所は、戸建住宅の企画・販売を横浜市等京浜地区で行っている。
不動産管理事業では、連結子会社である㈱陽光ビルシステムが、当社グループで販売した投資用マンションの建物維持管理及び賃貸管理等を行っている。
その他の事業では、連結子会社㈱ヨコハマ地所が、不動産中開業・不動産賃貸事業を、連結子会社サン建築設計㈱が、当社グループで企画された投資用マンションの建築設計・施工監理等を行っている。その他、当社では現在不動産ファンド事業の立ち上げを計画しているが、これには現在休眠会社となっている㈱陽光アセット・インベスターズが再開して事業を展開する予定となっている。また、連結子会社(有)ヨーコー管財は、既存債権回収の範囲内での貸金業を行っている。

収支の状況〜売上高の伸び率が高い上に、05.6 中間期には費用構造も大幅改善
売上高のベースとなる販売関連の物量データを表 1 に示している。販売戸数は増加基調であり、また一旦販売したマンションは、管理物件として再度計上されるため、不動産販売・不動産管理共に、高い伸び率で戸数が増加している。
表 2 にみるように、金額ウエイトとしては、販売事業の占める割合が高く、また、利益率もこのセグメントが最も高くなっている。高利益率の事業分野が成長しており、足元の収支状態は問題が無い。
05.6 中間期の業績を見る限り、05.12 期には、04.12 機を相当上回る、更に高い実績を出してくる可能性がある。
【表 1 販売関連の物量データ（戸）】事業セグメント

03.12 期

不動産販売

販売戸数

不動産管理

その他04.12 期394460

当社物件管理戸数

1,3451,822

その他管理戸数1,021995

賃貸仲介戸数

1,7611,402

売買仲介戸数7575

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【表 2 事業セグメント別売上高営業利益率（百万円、%）】

03.12 期

04.12 期

05.6 中

不動産販売

不動産管理

その他

連結

A. 売上高6,597520

313

7,432

B. 営業利益

693360

469

B/A

10.5%

0.6%

19.2%

6.3%

A. 売上高

8,780

368

381

9,530

B. 営業利益

83945136

773

B/A

9.6%

12.2%

35.8%

8.1%

A. 売上高4,911

216

196

5,324

B. 営業利益

868

40

46803

B/A

17.7%

18.8%

23.9%

15.1%

売上高は外部向け売上高

弱点があるとすれば、次の表 3 に示す、有利子負債依存度の高さであろうと思われる。総資産に占める有利子負債のウエイトは、約 50%前後で推移している。また、短期借入金の利率が、平均2.55%と、長期金利並みに相当高い金利水準となっている点も注目される。とはいえ、収支の仕上がり上での営業外収支では、それほど利益を圧迫する状態とはなっていな
い。一応、留意するという程度で当面は問題ないと思われる。
【表 3 有利子負債残高と平均金利（百万円、%）】
03.12 期末

04.12 期末

平均金利

短期借入金

682

1,085

2.55%

1 年以内返済予定の長期借入金

832

1,562

3.15%

長期借入金（1 年以内返済を除く）

1,277741

2.48%

社債

100

4000.43%

合計

2,8923,788--

総資産に占める有利子負債比率

45.1%

53.6%

社債金利は単純平均

不動産ファンド事業への参入
当社グループでは、04 年 2 月に不動産ファンド事業を目的とする 100%子会社「㈱陽光アセット・インベスターズ」を設立したが、事業開始の準備過程において、同社の事業採算が設立時の計画を下回る見込みとなったため、同年 9 月に同社を休眠会社とした。その後当社本体にて事業再開を目指した活動を行い、05 年 3 月に初のファンド組み入れ物件を取得した。今後、休眠会社を再開させて事業参入を図っていく予定となっている。

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3

株式の状況〜ストックオプション等の希薄化要素は無い
当社は、05 年 4 月に 1:4 の株式分割を実施し、05 年 8 月時点での発行済み株式数は、12,800株となっている。今回の上場にあたっての公募が 1,600 株あることから、上場時点での想定発行済み株式数は、14,400 株とした。ストックオプション等の株式希薄化要素は無い。
直近では 03 年 12 月に第三者割当増資を 600 株（分割前、分割後換算では 2,400 株）実施しており、この時の価格は 6 万円（分割前、分割後換算では 1.5 万円）であった。
今回の公募による当社の概算手取り額は、想定公募価格 45 万円ベースで、約 651 百万円とされている。この資金使途は、事業用地仕入れ資金等、全額を運転資金に充当する予定となっている。

情報開示の状況〜開示水準はハイレベル
当社 WEB サイトには、投資家向け情報開示のページが既に開設されている。マネジメントメッセー
ジ、上場関連資料、財務ハイライト等、上場前段階で開示可能と思われる項目をほぼ既に網羅している状態となっている。今後も高い水準の情報開示が期待できる。

本資料における個別銘柄に関する注意事項
・
EPS・BPS・株主資本比率の計算の元となる、純資産・総資産・株主資本は、各決算期末時点の会社公表数値を用いている。発行済株式数は、自己保有株を含まない。また、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
・一株当りの配当は、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
その他の重要な注意事項
本資料は、投資判断の参考となる情報提供のみを目的として作成されたものであり、個々の投資家の特定の投資目的、または要望を考慮しているものではありません。投資対象となる有価証券の価値や投資から得られる収入は、証券価格の変動のほか、発行体の経営・財務状況の変化、金利や為替相場の変動やその他の要因によって変化する可能性があり、投資額を下回る場合があります。また過去の実績は必ずしも将来の成果を示唆するものではありません。投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いします。
本資料は、当社が信頼できると判断した情報源からの情報に基づいて作成されたものですが、その情報の正確性・完全性を保証するものではありません。また、本資料に記された意見や予測等は、資料作成時点での当社の判断であり、今後予告なしに変更されることがあります。
本資料の著作権は当社に帰属し、その目的のいかんを問わず無断で本資料を複写・複製・配布することを禁じます。

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