□ はじめに

CEOメッセージ

キャナルシティ博多やその他アセットについての

Q 今後の戦略をお聞かせください。

■ 価値創造の活動□ 経営を⽀える基盤□ データセクション

消費の構造的変化もあり、都心型商業施設等はボラティリ
ティが大きくなります。そこでやはりアセットのバランスとしてはオフィスやEコマースで伸びている物流施設への投キャナルシティ博多は、天神とか、博多駅の隣接といった資であったり、その他のアセット、たとえば研究開発施設や

交通ターミナルロケーションではなく、当時は、都心部であデータセンターであったり、インフラ関係でエネルギー関

りながら日中は人通りが少なかった中洲と川端に隣接した連施設などスポンサーの事業分野も視野に入れながら取りエリアに生まれました。博多は昔から問屋街をはじめ商売込むことで、もう少し商業施設の割合を減らしていきたいと人がたくさんいた場所ですが、天神や博多駅に商業の核が思っています。

移って空洞化していた同地に、大きな敷地が残っていたこ

オフィスについてはコロナ後の働き方の変化など色々なとから、われわれはここに新しい街を作ろうという思いで、議論がありますが、
やはり九州における福岡のロケーション開発をしてきました。まったく人が来ていなかった場所に、を考えれば底堅いアセットだと思います。また、天神ビッグ

キャナルシティ博多が誕生し、都心部にありながら広域集

バンにおける開発では、新しいオフィスのスタイル、働き方

客で、アジアから多くの方々にも来ていただける、そういう改革やサステナビリティに寄与できるような職場環境が整意味では福岡の新しい観光スポットになりました。

備されるべきだと思います。

キャナルシティ博多には、映画館も劇場もありますし、楽しく食事をして過ごす人や、施設を散歩している人、噴水やパフォーマンスイベントを見て時間を過ごす人等、いわゆ
古池 善司

Q 自己紹介をお願いします。

16

る時間消費型の施設を目指しました。新しい街をここに作ろうというのが最初の開発のコンセプトであり、博多と天神を

私は福岡出身ですので、地元自慢をはじめたらきりがなくつなぐ人の回遊性を無限に高めようという目的は、今も実なります。まず、一番いいところは、街が非常にコンパクトで、現できていると思います。

人々が生活するスケール感としては最適なサイズじゃないか

一方で、昨今いわれている消費形態の変化、いわゆるリなと思っています。いわゆる都市圏人口としては、
福岡市周辺

アルなショッピングのウェイトが減って、Eコマースにシフト

地域等を含めると260万人くらいです。平均通勤時間は、首してきている点はまさに課題です。Eコマースへの取り組み

都圏の半分以下で、海も近いし山も近くて自然が近接していを従来型の商業施設の中でどうやっていけばいいか。テナて、交通機関インフラも十分あるコンパクトな街です。

私は大学を卒業後地元の銀行（現西日本シティ銀行）に勤務

式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークス）の経営ントにとってはリアル店舗とEコマースの売り上げはどちら

東京ほどの情報量はないかもしれませんが、東京のようしたあと、われわれのスポンサーである福岡地所株式会社にもやってきました。直近はビルマネジメントを手掛ける株式でも利益につながるので、それをトータルで考えていくことに大都市になると、
どうしても自分達が把握できる範囲が限

入社し、主に商業開発と商業運営に関する業務に長らく携わっ

会社サン・ライフで4年間社長を務めましたので、不動産関が大切です。
リアル店舗に在庫を抱えるのではなく、別のとられてしまいます。それに対して、福岡の場合、自分達の生てきました。特にキャナルシティ博多は、開発及び開業後の運係の仕事は一通り経験があります。

ころから配送できるようにして、
リアル店舗はショールーム

活範囲、生活圏として福岡全体を把握できるので非常に心的に商品を選ぶ場所にするよう施設全体で取り組むことも地よい街に感じます。そのため、福岡出身の私などが、東京考えられます。

で暮らすことをイメージすると非常に住み辛さを感じてしま

営に加え、2011年のキャナルシティ博多イーストビルの開発か仕事以外では、大学時代は4年間、ヨット部に在籍し470

らテナントの誘致含めて関わってきたので、一番思い入れがあ級という2人乗り用のヨットに乗っていました。今でも海はります。

大好きですが、もうヨットはやっていません。現在はもっぱ

福岡リート投資法人が上場した当初は、キャナルシティ

その他の部署としては、社長室や、総務・人事関係の部長

らゴルフとランニングが趣味のスポーツになっています。

博多の保有ウェイトが大きいことが、投資家の皆様からも私は毎年博多山笠に参加していますが、地域の人達とのもやっており、いわゆる不動産デベロッパーの開発と管理

マラソンは、7年前に福岡マラソンの第1回目に初めて走っ懸念されていましたが、その後は商業施設以外のオフィス接点が非常に多いのも特徴です。業務上でもキャナルシ部門を含めた全般を経験してきました。またキャナルシティて、それから毎年2、3回は色々な地域の市民マラソンに出ビル、ホテル、住宅そして物流への投資によって、バランス

ティ博多の飾り山の総務（責任者）もやらせていただき、
この劇場の運営や商業施設のイベント等を企画する会社
（現株

ています。

がとれてきました。今回のコロナのような問題が起きると、街で生まれ育って祭りを生活の一部として関わっておられる

Fukuoka REIT Corporation 2021

価値創造の活動

価値創造の活動

株式会社福岡リアルティ
代表取締役社長

Q 福岡の魅力について教えてください。

います。

Fukuoka REIT Corporation 2021

17□ はじめにCEOメッセージ□ 経営を⽀える基盤□ データセクション

方々とお付き合いすると、博多の人柄というか街の人情といキャリアを積んで、IターンやUターンによって福岡で働きた

可能な社会を作るために不動産ビジネスをどうしていくべ

役立つように資産も成長させていくつもりです。そうすれば、

うか、そういったものを強く感じます。私の祖父も博多部でいという社員が集まってくれるといいですね。福岡、九州できか、ESGとビジネスをどのようにマッチングさせることが2,500億円の資産規模は自然とクリアしていくと思っています。

卸問屋の商売をしていた血筋なので、私も博多の商売人ののAct LocalであってもThink Globalという広い視野もできるかが大事です。われわれが不動産を介して街づくり

コロナに関しても、出口は見えてきている気はしますが、血を受け継いでいます。地元の伝統を守っている方々とおもってほしいので、階層ごとにきちんとスキルとキャリア、や人々の生活を支えていくためには、10年、20年、さらにやはりコロナ前に全てが戻ることはあり得ないので、
コロナ話をすると、
この街で生まれ育って良かったなと改めて感じ

知識を積んでいくための体系的な研修もやるべきだと思い50年先を見通しながら、そのために今何が求められている

後はライフスタイル、仕事の環境、事業モデル等様々なものます。博多の人は、口はあまり良くないですが、とても温かます。さらに、業界での今後の変化もキャッチして、それに対かをいち早くキャッチして、福岡リート投資法人の成長にどが変わってくると思います。われわれとして優先順位をどういですね。何よりこの街、地域の祭りを皆さん愛しています。

応するために、研修だけでなく知見を広げるための機会もう結び付けていくべきかを考え、実際に取り組んでいくこと設定し対応するべきか、
まさに今考えるべき時期だと思って与えられるよう、会社としてきちんとサポートできる体制をが大切だと思います。

いますので、ESGのような考え方を軸に、様々な危機に対応

人的資産についての考え方について

Q お聞かせください。

作っていきたいと思います。

今後のサステナビリティ経営については

福岡リアルティが福岡リート投資法人の運用を行う上でQ どのようにお考えですか。

Q 最後に社長が伝えたいことは何でしょうか。

し経営を持続させていけるようなビジネスモデルをしっかり構築し、ステークホルダーの皆様に見せないといけないと考えています。

前任の松雪から社長というバトンを受け取った時点で、資産規模は2,000億円を超えていました。投資口価格も昨年のマテリアリティ（経営の重要課題）
や経営資源を考えたと

古池 善司

代表取締役社長

ESGについては、環境、Eのところは待ったなしだと思いのコロナでいったん落ちたもののその後は回復して、非常にとか人的資本というものが核になります。私が社長に就任します。われわれのメインスポンサー企業である福岡地所は良い状態でバトンを引き継ぐことになりました。そういう意

た時には、リートを運営する会社の社員は、不動産金融のスオーナー企業で非上場です。そういう意味ではトップの考

味ではプレッシャーもありますが、当面の目標は資産規模を1988年 株 式 会 社 福 岡 相 互 銀 行（ 現 株 式 会 社 西 日 本 シティ

ペシャリストで、自分達の職種とか専門分野にフォーカスしえで舵取りができるし、柔軟性もスピードもあります。一方

2,500億円にすることです。ただし、闇雲に資産規模拡大を1991年 福岡地所株式会社入社。

ていて、どこのリートの運営会社に勤めても通用するようなで、上場企業が求められるコーポレートガバナンスコードで目指すのではなく、地域特化型リートは、
長い目で運営するこ

キャリアを身につけようという考えの人が多いと思っていまあったり、ESGへの配慮であったりという点の優先順位が低とが大切です。やはりこの街を熟知している、
この地域を熟した。いわゆる頭のキレが良くて、頭脳派で、ドライな社員のくなる可能性もあります。

知しているが故にできることはまだまだたくさんあります。

タイプですね。

われわれが運用業務を受託している福岡リート投資法人

しかし、
その逆で、
地域特化型リートの運用会社で働くことは上場しています。ですから、市場の声を聞きつつ、スポンの意味合いだったり、
この地域での社会的な意義であったり、サー企業と一緒にスピーディーにきちんと責任を果たして社会貢献だったり、
いわば地元への思い入れみたいなものをいく必要があると思っています。特にグローバルな機関投

みんながもっていることに気づき、
とても安心しました。そう

資家の皆様から求められていることをしっかり受け止めてであれば、そういう仕事に対してみんなと一緒に取り組んで考えていくことが大切です。つまり、われわれの経営理念でいこうというメッセージを社員に伝えました。

もある「Act Local , Think Global」に沿って、時代の最先

今は企業への帰属意識やロイヤリティを作るのが難しい

端が求めている社会的な責任を果たすため、ESGを重視し時代です。ただ私は、それらはとても大事だと思っています。

つつ、いわゆる「統合的思考」
をきちんと組織の中で回すこ企業を成長させるため、事業の儲けやビジネスの合理性をとが本当に喫緊の課題だと思っています。

追及すると、帰属意識のようなものと相反するところも出て

統合報告書の発行も福岡リートがリート業界の中では一くるので、経営者はそこのバランスをとることが重要だと思

番最初に取り組んできました。
「 統合的思考」と「統合報告」

います。社員にはやりがいを感じつつ、自分達の仕事がどうを正の循環で進化させていくことが大切です。報告の記載

街や社会に貢献できるかという意識を常にもって仕事に取内容の充実に加えて、やはり実効性を伴った形での推進がり組んでほしいと願っています。

必要だと思います。当然、取り組みにあたってはトップが先

Fukuoka REIT Corporation 2021

そういう地域特化ならではの投資を継続的に行い、この地域に福岡市出身。趣味はランニングとゴルフ。
Profile銀行）
入行。
2013年	株式会社キャナルエンターテイメントワークス（現株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークス）
代表取締役社長就任。
2017年	福岡地所株式会社常務執行役員就任。
株式会社サン・ライフ代表取締役社長就任。
2021年 6月より現職。

価値創造の活動

価値創造の活動

きに、事業を通じた様々な価値を創出するにはやはり人材力

将来の採用や社員育成については、新卒採用や、様々な

18■ 価値創造の活動

頭に立って牽引する責任も感じています。これからの持続Fukuoka REIT Corporation 2021

19□ はじめに執行役員メッセージ

資産運用会社の社長就任以降、資産規模は拡大したにもか

財務基盤の安定性について、更なる向上を実現できました。

に、2021年3月にニトリに出店いただく等、国内客取り込み

かわらず社員数はほとんど変わっておらず、一人当たりの生強化へと転換を図りました。

産性が向上しています。また、従業員の女性比率も年々増加

は上がりにくく下がりにくいといわれていましたが、プロパ
ティマネジメント会社の協力もあり、取り組み当初に比べ約し、直近ではほぼ50％となっています。年齢や役職を問わずコロナの収束はなお見通せない状況ですが、これ

Q からどういった変化が起きてくるとお考えですか。

7%賃料単価を引き上げることができました。

9年間振り返られて、一番嬉しかったこと、Q また大変だったことは何でしょうか。

松雪 恵津男

運用会社社長の任期
（約9年）
の

が、
コロナでリモートワークが日常化し、働く場所の機能が幅広いキャリア形成につながればと考えた訳ですが、福岡

必ずしも東京にある必要はなくなってくるのではないでしょ

地所の色々な分野で活躍しており、嬉しく思っています。

うか。たとえば本社機能の一部を生活しやすい福岡に移転

資産運用会社は人が財産です。社員一人一人がどれだけ大変だったことは、2018年2月の公募増資の際に、直前するような事例も出てくると思います。その先陣を切ったの

成長してくれるかということがひいては福岡リート投資法にNY株式市場が利上げ観測から大幅に調整し、日本のマーが株式会社ジャパネットホールディングスであり、2021年9

人の成長、
ステークホルダーの皆様への価値提供につながケットも不安定となり、公募増資に踏み切るか踏み切らない

月竣工の天神ビジネスセンターに本社機能の一部を移転しると考え取り組んできました。

かというところで直前まで非常に迷ったことが、一番印象にました。これからは魅力的な地方都市にとって、コロナの影残っています。

響がプラスの要因となる事例も増えてくると思います 。

てすぐ翌年に公募増資をして、福岡地所在籍時に開発に携近いという地理的な優位性から、インバウンド需要の回復

年にわたり、
福岡リート投資法人の運用に携わってきました。

わった「ホテルフォルツァ大分」を取得したことです。物件のは、福岡の更なる活性化につながると思います。

説明に力が入ったことはいうまでもありません。

円だったのに対し、直近では約2,020億円となり、
就任当時に

また、
2018年の公募増資の際だったと思うのですが、ある目標とした2,000億円は到達できました。物件数は17物件か投資家から、
今回もブレない公募増資で褒めるところしかな

ら32物件と倍近く増え、
アセットタイプもオフィス・商業・レジ

い、と非常に高い評価をいただいたことも思い出されます。

新型コロナウイルスへの対応について

Q 直近での取り組みをお聞かせください。

また、任期中に3回の公募増資を行い、マーケットの好転

最後に、資産運用会社の古池新社長にQ 期待する点を教えてください。

古池社長は、福岡で生まれ福岡で育ち、地域を代表する祭りである博多祇園山笠や地元プロスポーツの支援業務

ESGや非財務情報に関するQ 関心の高まりについてはいかがでしょうか？

にも深く関与してきました。こうした経験は、福岡リート投資
法人の成長にとってもプラスになると思います。
外部成長に関しては、コロナが拡大したあとも、買い手

第33期の決算を2021年4月に発表して、機関投資家の市場とはなっていない状況ですが、本環境下においても、皆様を中心に電話によるIRミーティングを行いました。特徴

外部からの取得にしっかり取り組んでもらいたいし、スポン的だったのが、多くの方からミーティングでESGに関してのサーパイプラインの活用も期待しています。

質問をいただいた点です。これは前期までとまったく違う状

本投資法人が保有する物件のうち、コロナの影響が大にも支えられ、時価総額は就任前日の685億円から、退任日

コロナについては、2020年4～5月に初めての緊急事態

況です。1時間位のミーティングのうちの大半を決算の説

きかったのはホテルと商業施設です。ホテルについては冒の1,486億円と、2倍強になりました。任期中に3物件を売却宣言が発出され、「キャナルシティ博多」を含む福岡市の商明に充て、最後にESGについて少しやりとりをするというの頭でご説明した通り、「キャナルシティ博多・B グランドビル

していますが、「イオン原ショッピングセンター」
については

業施設では臨時休館を行いましたが、その後の緊急事態宣が一般的でしたが、ある投資家の方からは、1時間のうち30（共有持分88.28％）」
を売却してリスクを低減させました。

当時含み損の物件として課題であったことから、課題の解決

言発出時には臨時休館は実施せず、運営面では様々な工夫分をESG関連のミーティングに充てるようご要望を受け、また、地域密着型商業施設は比較的堅調に推移していますにつながりました。直近では「キャナルシティ博多・B グランを行いました。お客様の不安を払拭するため、消毒液の設置

ESGや非財務情報への関心の高まりを実感しました。

が、都市型商業施設でインバウンドにも強かった
「キャナル

ドビル
（共有持分88.28％）」の売却及び資産入替えも行いや手摺の抗菌コーティング施工等の物理的な対応に加え、ました。

感染症拡大防止の取り組みを動画でウェブサイトや館内モ

財務面では、就任前のLTV44.6％を3回の公募増資でニターでお伝えしました。
「キャナルシティ博多」
はコロナ前

41.3％まで低下させ、借入平均期間を2.9年から5.4年と長までは大型免税店が出店しており、
インバウンド客の取り込

Fukuoka REIT Corporation 2021

価値創造の活動

価値創造の活動6月までの9年間、常務取締役企画部長時代まで含めると10の3種類から、
ホテルと物流を含む5種類まで増やすことがで

20

ポンサーの福岡地所への出向にも取り組みました。本人のまた、インバウンドはいずれ戻ってくるでしょう。アジアに取得することができ、現在4物件を保有しています。

に行うことで、従業員教育には積極的に取り組みました。

東京の満員電車での通勤はこれまでは当たり前でした

嬉しかったことはたくさんありますが、まず社長に就任しきました。昨今、物流施設が注目されていますが、早い時期に担当者に対し直接課題を与えたり、資格取得の支援を積極的

また、リートの資産運用会社では珍しいと思いますが、ス

2012年6月に福岡リアルティの社長に就任して2021年

外部成長という点では、就任時の資産規模が約1,500億□ データセクション

みに注力していましたが、大型免税店の契約期間満了を機増額に取り組みました。福岡のオフィスマーケットでは賃料

Q 振り返りをお願いします。

□ 経営を⽀える基盤期化できたこと等により、福岡リート投資法人の強みである

内部成長という点では、第25期からオフィスビルの賃料

福岡リート投資法人 執行役員
株式会社福岡リアルティ 顧問■ 価値創造の活動

シティ博多」
はまだまだ厳しい状況が続いています。古池社
人材開発についてはどのように

Q 取り組まれましたか？

長が「キャナルシティ博多」の開発から運営まで携わってきた経験は、今後の回復に向けた各種対応の際に、遺憾なく発揮されるのではないかと期待しています。

Fukuoka REIT Corporation 2021

21□ はじめに

各部⾨戦略

投資部

運用部

＊1 福岡・九州の魅力向上や活性化に貢献＊1 地域社会との共創関連するマテリアリティ□ 経営を⽀える基盤□ データセクション

関連するマテリアリティ

投資部長＊2 建築性能・環境性能の維持向上

投資部は地元ならではの物件選定眼をもって、中長期にわたり

運用部長＊2 建築性能・環境性能の維持向上

薄本 豪＊3 魅力ある職場の実現（テナント）

神野 英哉＊3 魅力ある職場の実現（テナント）

大分」
についても環境リニューアルを推進しており、施設の魅力向

運用部では、本投資法人の運用資産の収益が長期的かつ安定的理体制」
等が当社の強みです。

＊１
上と周辺地域との連携強化に努めています。

安定的なキャッシュ・フローを創出し得る物件の発掘に努めていま

投資方針としては、今後も「成長余力の高いマーケット」と「競争に最大化することを目標とし、運用計画を立案しています。総合型

す。不動産投資市場を取り巻く環境は、新型コロナウイルス感染症

優位性を発揮できる得意分野」の重なる領域を投資対象とするとリートとして多様なアセットタイプに投資し、主要な投資対象地域でいずれの施策においても、施設の安全性、衛生上の安心確保、地の影響により、依然として厳しい状況にある中、持ち直しの動きがいう考え方に基づいて投資を行います。原則として、福岡・九州地ある福岡都市圏の人口増加、企業立地数の増加といった地域の成長

域との連携に最大限配慮し、魅力ある売場と充実した就業環境の続いています。本投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州

域に投資を行い、中でも特に福岡都市圏に過半を投資しますが、投性を背景に、各保有資産においても積極的な投資による内部成長を実現に向けて投資計画を立案しました。このほか、オフィスビルや地域の景気も、なお厳しいものの、オフィスビル、物流施設及び住資タイプについては、新型コロナウイルス後の世界を慎重に見極図り、長期的な不動産ポートフォリオの価値の最大化を実現します。

物流施設といったアセットタイプにおいても、これからの時代にお宅のアセットタイプは堅調な運用実績を維持し、物件取引価格は高めて成長性を確認しつつ、柔軟にあらゆる物件を対象とします。ま

新型コロナウイルス感染症拡大に伴い、2021年は引き続き厳し

ける不動産としての役割と理想像を追求し、安心安全に配慮すると止まりしている状況です。

た、当社のスポンサー会社のネットワークも活用し、更なる物件のい事業環境となりましたが、不動産ポートフォリオの長期的な安定取得機会を追求していきます。

を図るため様々な施策を実行してまいりました。各資産の運用にお今後は更に不動産の資産運用においてもサステナビリティの視

地価動向に目を向けると、令和3年地価調査によれば、全国平均＊2
同時に各資産の競争力維持に努めています。

では全用途で下落幅は縮小したものの2年連続で下落となってい

投資対象不動産の選定にあたっては、個別物件ごとに予想収益

いては、感染拡大防止に注力し、施設環境や衛生上の安全確保を点を重視し、
テナントとの継続的な関係、従業員の就業環境や事業る一方、本投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市におい及び立地する地域の将来性等の経済的調査、建物状況及び耐震性

徹底することにより入居者様や施設来場者様が安心してご利用い環境に対する施策、環境に対する配慮等＊3についても、不動産ポーては、商業地が前年比プラス7.7％、住宅地が前年比プラス4.4％と能等の物理的調査並びに権利関係等の法的調査を詳細に実施し、ただけるよう努めてまいりました。

トフォリオの成長機会と捉え、長期的かつ安定的な収益の最大化

9年連続で上昇しました。

当該物件の価値を厳密に見極めた上で、ポートフォリオ全体への影

また、厳しい事業環境が継続した「グランドハイアット福岡」につ

響や価値向上への寄与度等を総合的に判断し取得の可否を決定しいては、今後の事業回復の見込みと不動産の現在価値判断によります。今後も、福岡・九州地域における不動産投資機会を着実に捉

物件入替えを実行し、ポートフォリオの長期的な安定性を確保するます。
「情報の早さ・厚み」「、地元マーケット感覚」「、行政・経済界等

え、堅実な資産規模の拡大を目指していきます。

と同時に代替物件の取得によりポートフォリオの質の向上についに向けて着実に対応してまいります。

資産入替え実施（2021年6月1日）◆ 中長期的な天神エリアにおけるオフィスビルの成長の取り込みても実現しました。

との強力な地元ネットワーク」「、地元に長期コミットした不動産管◆ 新型コロナウイルス感染症の影響が大きいフルサービス型ホテルのリスクを低減
スポンサー
サポート

一方、
ポストコロナを見据えた投資についても積極的に検討し、将来の収益拡大に向けた取り組みを推進しました。内部成長の面

天神西通りビジネスセンター（底地）の取得事例 >> P.7

博多筑紫通りセンタービルの取得事例

2021年6月1日に天神西通りビジネスセンター（底地）の取得を実施2021年8月30日には博多筑紫通りセンタービルの2022年3月1日取

では、足元の生活環境の変化による生活必需品への需要増加を背得を決議しました。

こちらの物件はスポンサーの再開発案件の底地の取得＊１ですが、再開

こちらの物件は、福岡市が本社の所有者（売主）に売却提案を行い、物

発期間中は固定借地料、
将来的にはテナント賃料に連動した変動借地料

件取得の検討を行っておりました。売主に検討時間を十分にとっていたに移行する借地契約を締結しておりますので、取得と同時にキャッシュ・

だきながらニーズを吸い上げ、建物管理コストの削減の効果を売主にもフローを生み始め、将来的には福岡天神の成長を取り込むことができ

還元することで魅力的な提案となりました。将来に向けても、
今後発生するスキーム＊１となっております。また、建物の優先交渉権も組み込んだる大規模修繕等を、不動産が本業でない売主に代わって当社が行うこと借地契約となっており、将来的には建物の取得も期待されます。

により、建物の効率的な管理ができる＊2と考えています。今回の取引は

取得日

取得価格

鑑定評価額
取得先

2021年6月1日
7,700百万円

地域特化型リートの強みを十分に発揮し、売主（テナント）に満足していた
だきつつ、取り組めた良い共創価値の事例＊3になったと思います。

7,790百万円
福岡地所

NOI利回り（注） 3.5％

取得予定日 2022年3月1日
取得予定価格4,320百万円

NOI利回り（注）

5.3％

鑑定評価額

4,540百万円

ト入替えを実施して食関連の魅力向上に努めたほか、「サンリブシティ小倉」
においてはテナント様と共同リニューアルを実施し、地域

取得価格

7,700百万円

資産
入替え

物件名

キャナルシティ博多・B
グランドビル（共有持分88.28％）

譲渡価格

7,700百万円

売却益
104百万円一番店としての魅力を更に向上させました。また、「パークプレイス■ 福岡リート投資法人物件稼働率推移
（%）

99.8

99.7

100

99.4

99

99.3
99.2

99.0

99.1 99.0 99.0 99.1 99.0

99.3

99.3

99.1

98.9

99.2

99.1

99.5 99.5 99.6 99.6 99.4

99.8 99.7

99.6

99.7

99.6 99.6

99.7
99.3

99.5

98.7

98.1

98

キャナルシティ博多サウスビルのリニューア
ルに伴う店舗クローズの影響により一時的に
低下

97

0

Fukuoka REIT Corporation 2021

天神西通り
ビジネスセンター（底地）

景に、「木の葉モール橋本」
では「はしもとまるしぇ」
ゾーンのテナン96（注）
鑑定評価書のNOIを基に算出しています。

物件名

価値創造の活動

価値創造の活動

そのような環境の下、われわれは、福岡・九州地域の個別事情に精通した当社の情報力とノウハウを活かした投資を継続してまいり

しました。

22

■ 価値創造の活動

第2期

2005年
8月期

第3期

2006年
2月期

第4期

2006年
8月期

第5期

2007年
2月期

第6期

2007年
8月期

第7期

2008年
2月期

第8期

2008年
8月期

第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期

2009年
2月期

2009年
8月期

2010年
2月期

2010年
8月期

2011年
2月期

2011年
8月期

2012年
2月期

2012年
8月期

2013年
2月期

2013年
8月期

2014年
2月期

2014年
8月期

2015年
2月期

2015年
8月期

2016年
2月期

2016年
8月期

2017年
2月期

2017年
8月期

2018年
2月期

2018年
8月期

2019年
2月期

2019年
8月期

2020年
2月期

2020年
8月期

2021年
2月期

2021年
8月期

※ 本投資法人の稼働率は、第2期から第4期までは各期末時点の稼働率、第5期から第34期までは期中の加重平均稼働率です。総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。

Fukuoka REIT Corporation 2021

23□ はじめに

各部⾨戦略

財務部

企画部

＊1 地域社会との共創＊1 コンプライアンス／リスクマネジメント＊4 福岡・九州の魅力向上や活性化に貢献＊2 魅力ある職場の実現（資産運用会社）＊5 地域社会との共創関連するマテリアリティ■ 価値創造の活動□ 経営を⽀える基盤□ データセクション

関連するマテリアリティ

財務部長＊2 ステークホルダーに対する情報開示と対話

綾部 博之

企画部長

田村 圭志

＊3 建築性能・環境性能の維持向上

財務部は、投資主の皆様の最善の利益を図るための財務戦略やコロナウイルスワクチン開発の研究等の資金として寄付する仕組

企画部は、本投資法人の機関運営業務、経理業務のほか、本資産産証券化協会認定マスターを有しています。働き方改革も積極的

資本戦略の立案・実行を行うとともに、投資法人の状況を適時、公み」による調達を行うことで『社会』の課題解決に貢献することがで運用会社の人事、総務、更にサステナビリティ関連業務等を所管しに進め、福岡市の「ふくおか『働き方改革』推進企業」にも認定され平かつ正確に伝えるためのIR（SR・広報含む）
業務を担っています。

きました。

ています。

＊2
ています。

＊１

新型コロナウイルスの影響が長期化の様相を呈する中、東証資本戦略については、市場タイミングを捉えて、成長ドライバー

本投資法人の機関運営としては、経営会議、投資運用委員会でまた、従業員の安全確保について、危機発生時に、人命の保護・リート指数は、2020年3月に一時的に大きく下げた以降、コロナ前の一つである外部成長にあわせて、資本調達を行っていきます。資の審議、取締役会、役員会での重要事項の決議等があり、法令及び救出を最優先にしながら、迅速な業務の復旧・継続を図ること、
資産の状況に戻りつつあります。日本銀行による金融緩和の継続により本調達後の分配金の成長とLTVコントロールのバランス等を考え、社内規程等を遵守した適切な管理運営＊１を行っています。

運用業の継続のためにステークホルダーとの連携を図ること等を

当面は低金利環境が続く見通しである一方、金融市場の急変リス

適切に検討していきます。

経理業務では、資産運用報告、有価証券報告書等の決算書類の作成等を行っています。投資法人の決算書類については、一般事業

サステナビリティ関連業務は昨今重要性が益々高まっており、会社が準拠する会計制度に加えて、投資法人特有の会計関連規則

サステナビリティ推進計画の立案及び進捗管理、並びにGRESBリIR活動の基本方針である投資判断に必要な様々な情報を、「適等に準拠する必要があります。投資主の皆様への配当金算定の前

アルエステイト評価の継続取得＊3等を行っています。本投資法人

時、公平かつ正確」に加えて、「分かりやすく、継続的」に提供するこ提である導管性要件を満たす観点から、会計及び税務の両方の観は、地域特化型リートであることから、福岡・九州の魅力向上や活性とを第一に考えています。

点において適切な経理処理を積み重ねた上で、決算書類の作成に化に貢献すべく、九州・沖縄・山口の地域経済産業に関する調査研取り組んでいます。

究機関との意見交換を積極的に行うほか、資産運用会社のスポンクも意識した財務運営が必要だと考えています。
そのような環境下、われわれが考える財務戦略・資本戦略及びIR業務は以下のとおりです。
【財務戦略・資本戦略】＊1＊2
目的に、危機管理要領を定めています。

＊2【IR業務】

財務戦略については、第一に、堅実な財務基盤の構築の観点か

地域特化型リートとしての強みや九州・福岡の不動産状況など

ら保守的な有利子負債比率のコントロールを行っています。第34

損益計算書や貸借対照表に表れない「非財務情報」
も積極的に開示

人事・総務業務においては、人材の確保、ダイバーシティの推進、サーである地元企業とも定期的に対話を行い、地域社会と連携し期末（2021年8月）の有利子負債比率は41.2％です。

（量の向上）
するとともに内容の充実（質の向上）を図ります。投資社員モチベーションの向上、社員教育の仕組みの構築、また、従業た魅力ある街づくりを推進しています。＊4また、2021年には、運用家の皆様と相互理解を深め、信頼関係を構築することが、結果としントライン極度枠130億円を設定しています。また、
コミットメントて国内外の優良な投資資金を九州・福岡へ呼び込むことにつなが期間を3年とすることで、新型コロナウイルスの影響の長期化によると考えています。

る調達環境の悪化にも対応できる対策を実行しています。

会社において、地域社会の社会課題解決及び活性化へ貢献しよう＊2
員の安全の確保などに努めています。

役職員は、2021年8月末時点で40名、女性比率は50.0%です。

と、本投資法人が保有する物件が所在する7つの都市（大分市、鹿また弁護士1名、不動産鑑定士3名、一級建築士3名、経営学修士2

児島市、熊本市、久留米市、鳥栖市、那覇市、宮若市）
について、
「企

コロナ禍前には、年間200件以上の機関投資家と直接お会いして名等、多様性のあるプロフェッショナル人材で構成されています。

業版ふるさと納税」を実施＊5しました。今後は、SDGsをはじめとした

また、金利上昇リスクやリファイナンスリスク低減の観点から、金ミーティングを実施していましたが、直接対面でのIR活動が難しい状

入社後の研修も積極的に実施し、資格取得の推奨により業務の質

世界が向き合うべき社会課題に対して、社員一人一人が貢献を意

利水準に十分留意した有利子負債の長期固定化及び返済期限の況下、新型コロナウイルス感染拡大防止を最優先にしたIR活動を継の向上を図っており、28名が宅地建物取引士の資格、25名が不動識した業務運営を推進すべく、社内をリードしていくつもりです。

分散を図ります。スポンサー行3行をはじめ、九州を中心とした地方続しました。様々なWEBツールを駆使し効率的なミーティングを行

銀行、
メガバンク等の取引金融機関との間で良好な関係を維持しうなど工夫を重ねています。個人投資家向けの説明会についても同つつ、調達の多様化に努めます。

様に積極的な開催を検討していきたいと考えています。

＊１

加えて、ESGの諸課題に対する配慮も積極的に組み込んでいき

今後も、長期的な目線をもってサステナビリティ向上へ積極的にます。2019年7月に本投資法人としては初となるグリーンファイナ

取り組んでいくことが、投資主の利益を図る上でも不可欠だと考えンスによる調達を行うことで『環境』の課題解決に、2021年3月にはています。われわれは、統合報告書やWEBサイト、決算説明資料等「金融機関が借入を通じて得られる収益の一部を国立大学の新型でもその取り組みを分かりやすく伝えてまいります。

■ 固定化比率

変動

変動

第３４期末

100％

82,400
百万円

固定

（百万円）

に対し、企業版ふるさと納税を実施（鳥栖市寄付受納式の様子）

TOPIC

福岡地所株式会社について

資産運用会社のメインスポンサーである福岡地所株式会社の概要をご紹介します。
■ 企業理念

揺るがぬ信念で魅力ある街づくり、
地域づくりに誠実に取り組みます。

投資法人債

7,000
6,000

固定
94.1％

産業・観光等に係るプロジェクト（計7都市）■ 返済期限の分散（2021年8月31日現在）■ 長期比率5.9％■ 企業版ふるさと納税

第３４期末

6,600

2,000

5,000
4,000

5,600

3,000

5,900

4,400 7,000 7,000

2,500

2,000
1,000

400

0

700

4,200

4,900

1,200 2,700

2,000 1,900

2,000
0

6,300

5,400

4,200

300

1,500

700

2,000
0

0

0

1,000

第68期
0 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期 第54期 第55期 第56期 第57期〜

天神ビジネスセンター（2021年9月竣工）
松雪執行役員（左）と橋本鳥栖市長（右）価値創造の活動

価値創造の活動

次に、資金調達の柔軟性・機動性を確保する観点から、
コミットメ>> P.7>> P.3■ 概要（2021年5月期）
社

名

福岡地所株式会社

設

立

1961年7月

業

種

不動産業（総合デベロッパー）

代 表 者

代表取締役社長 榎本一郎

従業員数

188名

売 上 高

204億円

経常利益

62億円

総資産額

2,029億円

借 入 額

1,137億円

自己資本比率

35.1％

第67期

24

Fukuoka REIT Corporation 2021

Fukuoka REIT Corporation 2021

25

□ はじめにリスクと機会■ 価値創造の活動□ 経営を⽀える基盤□ データセクション

本投資法人は、
サステナブルな成長を果たすために、
本投資法人やステークホルダーにとっての影響を見極めながら、重要性の高いリスクと機会に対応しています。
● リスクへの対策

重要なリスク

ステークホルダーへのインパクト

自然災害リスク・気候変動対応
関連するマテリアリティ

・環境負荷の低減

・地 震、暴風雨、洪水等の自然災害の発生や気候変動による異常気象の激甚化によって建物が滅失、劣化又は破損し、その価値が影響を受ける可能性、当該不動産の不稼働による賃料
の減少

● 機会

リスクへの対策・機会● 他のエリアと比較して相対的に少ない費用で保険加入が可能であることを考慮した、全物件への地震保険付保● 各物件での防災訓練の実施、非常用食料品備蓄、水害対策強化等の取り組み、事業継続計画（BCP）の策定等のレジリエンス（災害等への適応力）の向上>>  P.34

重要なリスク

ステークホルダーへのインパクト

景気変動リスク● 物件特性に応じて、賃貸借契約の契約期間長期化、賃料の固・空室率の上昇
・賃料の下落関連するマテリアリティ・魅力ある職場の実現（テナント）

リスクへの対策・機会・不 動産市況の悪化に伴う空室率の上昇、賃料の下落による分配金の減少
・賃借人の財務状況悪化による賃料減額リスク、賃料不払リスク、退去リスク定化等を検討●テ
 ナント入居時の適切な入居審査、賃貸期間中の営業状況のモニタリング、与信管理の徹底● 賃料滞納等に対する敷金及び保証金、保証会社等による担保● 不動産市況の悪化を優良物件取得のチャンスと捉え、情報収集力を活かし、適切な財務運営による戦略的な投資を実行

環境関連リスク・環境負荷低減・土壌汚染・有害物質
関連するマテリアリティ・環境負荷の低減

・建築性能・環境性能の維持向上● 保有物件の改修機会を通して環境性能の維持・向上を図る。
・建築物省エネ法の規制強化等の環境関連法令の強化による物件管理費用の増加
・保 有物件の土壌や建物の建材等での有害物質の存在による建物利用者への健康被害の発生、損害賠償又は有害物質の除去に係る費用負担リスク

市場関連リスク・借入時の市場動向によって支払金利が上昇し、のため、グリーンビル認証等の取得を行う

・金利上昇

利払額が増加するリスク>>  P.35

・投資口価格変動

・本投資法人の投資口価格が、投資家の需給、金

環境・社会への取り組み成果の可視化と、物件競争力の向上● 保有物件での健康・快適性の追求や環境性能の高い物件への賃借需要の高まりによる空室率の低下を狙う● 物件取得時の物的調査を徹底し、有害物質有無の確認と対策を行った上で物件取得を行う

人材に関するリスク・人材の質の劣化
・人材への依存・魅力ある職場の実現（資産運用会社）

滑な業務遂行のための能力、経験、ノウハウ等の人的基盤を維持できないことにより組織力が低下するリスク・投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が流出することにより運営に悪影響をもたらすリスク・ステークホルダーに対する情報開示と対話

リティの向上● ワークライフバランスの実現による従業員のモチベーション

の向上、健康管理による業務の安定化>>  P.36

・パンデミック
関連するマテリアリティ● 感染症対策のための物理的な対応に加え、コロナワクチン職・伝 染病・疫病等の国内外における流行等の外的要因により、保有物件の正常な運営、管理等が妨げられるリスク・建築性能・環境性能の維持向上

・来訪者の減少等により不動産の賃貸収入が減

・魅力ある職場の実現（資産運用会社）

少し、収益等に悪影響が生じる可能性

・魅力ある職場の実現（テナント）

域接種対象を商業施設テナント従業員へ拡大することにより、資産運用会社従業員、
テナント及び消費者にとって安心できる施設環境の整備を進める>>  P.37● 本投資法人の事業継続性の観点から資産運用会社でのサテ
ライトオフィスの設置、テレワークシステムの導入

・修繕費・資本的支出の増加
・物件競争力の低下
関連するマテリアリティ

・建築性能・環境性能の維持向上

・新たな法規制
・税制の変更
関連するマテリアリティ・コンプライアンス／リスクマネジメント

関連するマテリアリティ

・地域（福岡・九州）・商業施設関連するマテリアリティ

・地域社会との共創・福岡・九州の魅力向上や活性化に貢献

フローが減少する可能性
・周辺環境の変化により物件の競争力が失われることによるテナントの退去、賃料減額の可能性・法令・規制等の新設、改廃により、保有物件に関・保有物件が、福岡・九州に集中しているため、当該地域における経済情勢の悪化による空室率の上昇、賃料の下落等に伴う収益性悪化の可能性・商業施設を主たる投資対象とすることによる、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体

場のサイクルやテナント業種の分散を図ることで、ポートフォ
リオの収益変動リスクを低減

コンプライアンスリスク>>  P.10-13

・組織の法令違反● キャナルシティ博多/キャナルシティ博多
・Bといった商業施設
においては、
テナントの入替えや新しい体験価値の提供等を通じて賑わいのある施設運営を行っているほか、テナントの分散化を図ることで収益の変動リスクを低減● 地域全体の活性化を図り、その成長を保有物件の成長へとつ>>  P.24

・利益相反取引
関連するマテリアリティ・コンプライアンス／リスクマネジメント● 適切な維持管理、修繕工事、バリューアップ投資による物件競争力の維持・向上、経済的耐用年数の延長● 不動産市場の動向、資本市場環境等の把握を基に、物件の性能、競争力、将来的な収益性の観点から戦略的に物件保有を継続する意義が薄れた場合又は売却が投資主の利益になると判断された場合は物件の入替えを検討● 株式会社福岡リアルティが加盟する団体、税理士法人や法律する権利が制限されたり、管理費用等が増加す

事務所等から情報提供を受けるとともに、外部研修へ参加しる可能性て情報を入手し、早い段階から影響を軽減できるよう対応を

・税制改正により、公租公課の負担が増加する可

とる

能性

●ソ
 フトウェアやアプリケーションの2要素認証の導入、サイバ
・サイバーセキュリティ強化の遅れによる個人情報、機密情報の漏洩リスク

・コンプライアンス／リスクマネジメント

なげる

Fukuoka REIT Corporation 2021の増加、多額の資本的支出等によりキャッシュ・

ーセキュリティ及び情報管理に関する研修の実施等により、個
人情報、機密情報の管理態勢を強化する● 保有物件において、先進的な技術の取り入れにより、物件の差別化が可能に● 様々な投資タイプの物件への投資を行うことにより、賃貸市

動向等により、収益への悪影響が生じる可能性

26

・物件の劣化による大規模修繕等に要する費用

IT関連リスク・情報漏洩

物件の集中リスク● 積極的なIR活動の実施

件で投資口の追加発行ができず、予定してい物件の劣化、陳腐化リスク● 優秀な人材の採用・育成による組織力の向上と従業員ロイヤ

よる、資金調達の柔軟性と機動力の確保た資産を取得できないリスク

法規制リスク
伝染病・疫病等に関するリスク

変動するリスク・投資口価格の変動により希望する時期及び条● 保守的な有利子負債コントロールや、
コミットメントラインに

価値創造の活動

価値創造の活動

関連するマテリアリティ・株 式会社福岡リアルティ（資産運用会社）の円関連するマテリアリティ

利情勢、経済情勢、不動産市況等の要因により● 有利子負債の長期固定化及び返済期限分散化

・株式会社福岡リアルティ（資産運用会社）が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する業務（忠実義務）
等に違反した場合、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性・スポンサーとの取引における利益相反取引の●コ ンプライアンス評価委員会での審議、監査等により、法令違反、利益相反取引等を防止する● 定期的なコンプライアンス研修の実施により、従業員のコン
プライアンス意識の向上を図る>>  P.40

問題が発生する可能性

Fukuoka REIT Corporation 2021

27

50,000

0.5

0 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期

2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年□ 経営を⽀える基盤
データセクション
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期 □8月期
2月期
8月期□ はじめに2月期
8月期 ■2月期価値創造の活動
8月期
2月期
8月期

財務戦略とTSR (Total Shareholder Return）

本投資法人では、市場での調達と低コストの借入を組み合わせることで資産規模を拡大し、

0

第21期 第22期
2015年 2015年
2月期
8月期

分配金とTSR

より多くの分配金を投資主の皆様に還元することを目指しています。
本投資法人の過去の分配金と分配金利回りは図1のとおりで財務戦略の基本的な考え方

す。分配金は上場リートの中でも非常に安定しているのが特徴です。一方、分配金利回りは、過去7年間では年率3.8%から4.7%の

J-REITの特徴は、収益の90％超を分配する等一定の条件を満た

本投資法人は、
これまで、財務の安定性を重視した運営を堅持間で推移しており、投資口価格が株式市場の変動や金利動向、更にせば、実質的に法人税がかからず、内部留保もないので、収益がほしてきました。引き続き、保守的な有利子負債比率
（LTV）
のコント

マーケットにおける需給等により変動してきたことが分かります。

ぼそのまま分配金として配当されることです。一般の株式会社であロールを通じて、堅実な財務基盤の構築を進めます。具体的には、また、本投資法人の配当とキャピタルゲインを加味した投資主

れば、税務上の所得に対して法人税がかかり、また次の事業に向け

LTVについて一定の水準以下に抑えること、将来の金利上昇のリス

た内部留保も差し引かれ、その残りを原資として配当金が支払われクを抑えるために長期固定金利主体とすることを財務方針としています。
したがって、J-REITは一般の株式会社に比べて配当利回りがます。

高い傾向にあります。
また、もう一つの特徴として、資本と負債のバランスを考慮して（最適資本構成を目指して）、一定の財務規律のもとでファイナンス

■ 図1  過去の分配金と分配金利回り推移
1口当たり分配金
（円）

4,000
3,435

3,563 3,574

3,479

3,398 3,422

（％）

3,512

3,593

3,687 3,693 3,642
3,250

3,361

3,539

3,000

2,000

8

6

総利回り
（TSR）
は図2及び図3のとおりです。
TSRのパフォーマンスは、過去10年間では年率8.5％です。コロ

分配金利回り（期末時点）
（％)

（円）

3.7

3.7

3.7

4.1

3.9

4.1

4.2

4.4

4.1

4.3

4.7
4.0

4.0

4

3.1

ナの影響を受け、一時的にパフォーマンスが低下しましたが、比較

今後も、資産規模の拡大を支える財務の役割をより一層重視し、的早期に回復し、2021年8月末時点ではコロナ前の水準まで戻っ

財務の安定性を維持しつつ、資金調達先や調達方法の拡充に努めています。足許では、本投資法人と東証REIT指数との間でパフォます。

ーマンスが乖離していますが、物流セクターの高いパフォーマン（資金調達）
を行うことがあげられます。

スによる東証REIT指数の引き上げが主な要因と考えています。
一方、直近1年間のTSRのパフォーマンスは図4の通り、東証外部成長と内部成長

REIT指数を上回るパフォーマンスとなりました。

1,000

2

0 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期

0

※2 014年3月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき5口の割合をもって分割しています。第19期の分配金は5分割した値で記載しています。
※分配金利回り＝（1口当たり分配金÷運用日数×365）
÷期末投資口価格

今後は、
コロナ禍収束を見据えた物件運用により回復ステージ
本投資法人は、外部成長のための資本政策として、増資の際には、

本投資法人は、スポンサーパイプライン等を活用した福岡・九州
地域の厳選された不動産の取得による堅実な資産規模の成長（外• 投資口価格を1口当たりNAVで除した値（NAV倍率）が1と同

部成長）、及び、効果的な資産運用（内部成長）
により、上場以降安定等程度かそれ以上であることした1口当たり分配金を分配し続けています。今後も優良物件の取により、パフォーマンスの向上を図ります。物件ポートフォリオにおス、物流施設を中心に取得することで、商業施設のポートフォリオという２つの基準を意識して運営を行っています。

を徐々に切り下げ、総合型リートとして一層のリスク分散を行って不動産等を取得することで資産規模を拡大し、分配金原資となる

NAVとは、不動産鑑定評価額の合計額と不動産の帳簿価格（信

いきます。引き続き、投資主の皆様の最善の利益を図るため、地域

キャッシュ・フローを増加させる外部成長を行うことには、以下のよ

託建設仮勘定を除く）の合計額との差額（含み損益）
を純資産合計にの個別事情に精通した資産運用会社として、情報力とノウハウをうなメリットがあります。

加えたもので、時価ベースの純資産額を算出したものです。NAV倍活かした取り組みを行います。

• スケールメリットを活かした効率的な物件の管理が可能となること況が続く場合は、
自己投資口の取得等も検討し、増資に対しては慎重になるべきだと考えています。

過去3年

過去5年

過去10年

累積

年率

累積

年率

累積

年率

福岡リート
投資法人

33.6%

15.4%

4.9%

13.2%

2.5% 125.4%

8.5%

TOPIX
不動産業指数

22.6%

8.4%

2.7%

29.0%

5.2% 142.0%

9.2%

東証REIT指数

27.3%

49.8%

14.4%

55.7%

9.3% 252.9%

13.4%※年率換算は累積リターンの幾何平均■ 図4 直近1年間の投資口価格パフォーマンス
（1年、配当込み）率が1以下であると割安に評価されていると考えられます。その状• 物件及びテナントのリスク分散が図れること

直近1年

価値創造の活動

価値創造の活動を通じ、1口当たり分配金の安定的な維持・向上を図ります。

■ 図2  過去10年間のTSR

インを中心としたスピード感のある積極的な外部成長を行うこと
いては、福岡・九州において中長期に安定していると考えるオフィ• 物件取得後の分配金が成長すること得による安定的なキャッシュ・フローの創出と戦略的取り組みの継続

から内部成長ステージへつなげていくこと、スポンサーパイプラ

（%）
160

■ 図3  投資口価格パフォーマンス
（10年、配当込み）
福岡リート投資法人（%）

TOPIX不動産業指数140

東証REIT指数

120

400
100

■ 1口当たりNAVの推移■ NAV倍率の推移

（円）

（倍）

200,000

2.0

150,000 136,051

144,472

148,558

152,259 150,328

152,639 156,204

161,315 164,250

167,118 170,680

171,592 171,943 175,502

2020年8月

2021年2月

2021年8月

1.67

1.5

1.22
1.31 1.31

100,000

80
300

1.18

1.08 1.11 1.06
1.07
1.03

1.0

200
0.98

0.98

1.00

0.80

100
50,0000.5

0 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期

※1口当たりNAV＝（純資産額+含み損益-分配金総額）
÷期末発行済投資口総数

28

Fukuoka REIT Corporation 2021

0

第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
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（注）
本投資法人の投資口価格パフォーマンスは、2011年8月31日の投資口価格を100として指数化しています。過去10年間のTSRは、2011年8月31日に投資をして、2021年8月31日時点の配当と投資口価格を加味した収益率を示しています。
また、
TOPIX不動産業指数と東証REIT指数は、いずれも配当込みのデータを使用し、同様に指数化しています。なお、直近1年間のグラフは、同様に、2020年8月31日の投資口価格を100として指数化しています。

※NAV倍率＝期末投資口価格÷1口当たりNAV

Fukuoka REIT Corporation 2021

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