皆様、こんにちは、福岡リアルティの古池でございます。
今年の6月に前任松雪から代表取締役社長のバトンを受け取りました。
最初に簡単な自己紹介をさせて頂きます。私は、生まれも育ちも地元福岡です。
前職であるスポンサーの福岡地所では、キャナルシティ博多の開発・運営と本社管理部門の社長室などを経験しました。直近は、建築・ファシリティマネジメントのグループ会社で社長を務めました。
今後ともどうぞよろしくお願いいたします。
それでは、福岡リートの第34期、本年3月1日から8月末日までの決算について、ご説明させて頂きます。

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エグゼクティブサマリー
福岡県にて緊急事態宣言が2度発出されるも、第34期分配金は予想比＋1.1％で着地

エグゼクティブサマリー

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資料下段の分配金の推移について説明します。
第34期の分配金は、3,539円となり、前期比プラス5.3％、予想比プラス1.1％の着地となりました。
今期は、期初に想定していなかった福岡県における緊急事態宣言が２度発出されまし
たが、コロナ禍においても分配金の水準を確実に回復させることができました。
次に、資料左上の資産の入替です。
これは、前期の決算説明にて既にご案内の通り、6月1日にキャナルシティ博多・Bのグランドビル共有持分88.28%と天神西通りビジネスセンターの底地を7,700百万円にて、譲渡及び取得し、今期は売却益104百万円を計上しました。
これにより、感染症などの影響を受けやすいフルサービスホテルのリスク低減と将来の天神エリアのオフィスビルの成長を取り込むことができます。
次に新規取得物件として、JR博多駅近くのオフィスビルを来年3月1日に4,320百万円にて取得する契約を締結しました。
これについては、この後ページで詳細説明します。
次に右枠の既存物件の状況です。商業施設は、テナント従業員向けにワクチンの職域接種を実施しました。
また、アフターコロナを見据え、さまざまなリニューアルに取り組みました。
オフィスビルの期末稼働率は、100％稼働を維持しており、また、賃料の増額改定も実現しており、堅調に推移しています。
その下、財務運営については、期間10年、金利0.51％にて6,300百万円のリファイナンスを行い、財務基盤の安定化に取り組みました。

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最後に、経営の重要課題に位置付けておりますESGの取り組みです。今年度GRESB2021にて「4スター」の評価を取得しました。
以上がサマリーです。

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第36期新規取得予定物件
博多筑紫通りセンタービル

新規取得予定物件と成長戦略

28月にプレスリリースしました第36期新規取得予定物件の説明です。
資産規模拡大を目的に、来年3月1日に外部からオフィスビルを鑑定評価額より220百万円低い4,320百万円にて取得する予定です。
この物件の特徴は、JR博多駅より徒歩約８分のビジネスエリアに立地しています。
また、基準階の貸室が240坪を超える面積を有しており、希少価値があり、エリア内の競争力が高く、さらに賃料ポジティブギャップも33.9％です。
従って、今後内部成長により、高い利回りが期待できる物件です。

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外部成長の取り組み
総合型リートとして投資タイプ別のリスク分散を図り、資産規模2,500億円を目指す

新規取得予定物件と成長戦略

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外部成長の取り組みについて、説明します。
現在、福岡リートの資産規模は、第34期末（2021年8月末）にて、約2,020億円です。
今後、総合型リートとして、できるだけ早い段階に2,500億円を達成したいと考えています。
そのためにアセットタイプとしては、オフィスビルと物流施設を中心に、スポンサーパイプラインから既存収益物件や開発段階から協議を重ね、高品質、高性能な新築物件の取得を目指します。
また、地域密着のソーシング力の強みを活かし、さまざまなソリューション提案を行い、良質な物件を獲得して行きたいと考えています。

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投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース）
資産規模は第34期末で2,020億円（取得価格ベース）

新規取得予定物件と成長戦略

4投資タイプ毎の資産規模の推移です。
福岡リートは、アセットコントロールによるリスク分散を行っており、上場当初は、商業施設64％、オフィスビル36％でしたが、2022年3月には、商業施設53％、オフィスビル33％、物流施設7.8％、その他6.2％となり新たなアセットタイプが増加しています。
LTVの数字は、第34期末41.2％で借入余力もあることから、オフィスビル・物流施設アセットの取得を促進していきたいと思います。

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新型コロナウイルス感染症の影響
コロナ収束とともにアクティブ商業も回復を見込む新型コロナウイルス感染症の影響

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新型コロナウイルスの影響について、説明します。
資料のグラフは、新型コロナウイルスの影響が出始めた2020年3月から2021年8月までの約１年半の福岡県のコロナ感染者数と主要商業施設の売上高推移をコロナ前と比較したものです。
第34期もコロナ第4波、第5波と感染者数が急増し、福岡県も緊急事態宣言やまん延防止等重点措置が発出され、特に福岡の中心部に位置し、観光需要に強いキャナルシティ博多は、全国のショッピングセンターの平均を下回り、感染拡大の影響を大きく受けました。一方でキャナルシティ博多以外の商業施設は概ね全国の平均値を超えており、影響は限定的です。足元は、ワクチン接種が進み、第5波の感染者数も急速に減少し、10月1日には、国からの制限等は全て解除されました。
また、右の表の通り、第34期の各商業施設の稼働率も高水準を維持しており、賃料減免の件数、金額も減少しています。賃料支払猶予も直近は、実施しておりません。
当初の想定より経済の回復が遅れている状況ではありますが、今後は、ワクチン接種の効果もあり、各商業施設の集客が戻ってくれば、変動賃料の回復が見込めると考えております。

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分配金の推移
3,500円まで回復

分配金の推移6

分配金の推移について、説明します。
第32期から新型コロナウイルスの影響を受けながらも、物件の運用力により、毎期2.5％分配金を回復させています。
第34期の分配金は、3,539円で前期比プラス178円、予想比プラス39円にて着地しました。
これは、売却益を除いても前期を上回る実績です。
第35期、第36期予想については、記載の通り変動要因がありますが、いずれも3,500円としています。

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損益計算書・分配金（前期比）
売却益と費用削減で物件売却による収益減を吸収し、分配金は前期比＋5.3％（単位：百万円）（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円

決算報告

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第34期の損益計算書・分配金の前期比資料です。
営業損益の主な増減要因は、右のオレンジ色の欄に記載の通りです。
売却益を除く営業収益は、前期比マイナス141百万円となりました。先ほど説明しました
6月の資産入替に伴う影響である天神西通りビジネスセンター底地の収益プラス79百万円とグランドビルの収益剥落マイナス263百万円で、合計マイナス184百万円が主な要因となります。
これに加えて売却益をプラス104百万円計上しています。
5月に期初予想では想定していなかった、福岡での第4波の緊急事態宣言が発出されました。その時点で、賃料収入の減少を想定し、同時に修繕費の削減検討を行いました。賃貸事業費用については、前期比マイナス201百万円となり、結果、営業利益はプラス142百万円となりました。
一口当たり分配金は、178円の前期比プラスとなり、そのうち売却益分は130円となります。

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損益計算書・分配金（予想比）
緊急事態宣言の影響による減収を、費用削減等により吸収。分配金は予想比＋1.1％（単位：百万円）（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円

決算報告

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第34期の損益計算書・分配金の予想比の資料です。
こちらも主な増減要因は、右のオレンジ色の欄に記載の通りです。
期初に想定していなかった2度の緊急事態宣言により、商業施設の変動賃料収入が影響を受け、予想比マイナス120百万円となりましたが、修繕費を中心に140百万円の営業費用の削減により、結果、営業利益はプラス28百万円となりました。
一口当たり分配金は、39円の予想比プラスです。

9第35期 業績予想
売却益の剥落と資産入替による影響を費用削減等により吸収し、分配金は3,500円

業績予想

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第35期の業績予想の説明です。
第35期は、営業収益が6月の資産入替に伴う売却益とNOIの3ヶ月分の剥落が影響し、前期比マイナス246百万円となります。
その影響を修繕費の削減や減価償却費減などにより198百万円を吸収しますが、営業利益は、前期比47百万円のマイナスとなります。
営業外費用等を反映させた結果、一口当たり分配金は、前期比マイナス39円となりますが、現状下限と考えている3,500円を維持します。

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第36期 業績予想
新規取得物件の収益貢献等で費用増加をカバーし、分配金は3,500円

業績予想

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第36期の業績予想の説明です。
第36期は、博多筑紫通りセンタービルの収益貢献と商業施設の売上回復により営業収益を第35期比プラス213百万円を見込んでおります。第35期で申し上げた修繕費削減分の実施と資本的支出による減価償却費増、商業施設の費用増にてプラス200百万円を見込みます。
結果、一口当たり分配金は、第35期同様に3,500円と予想しております。

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商業施設の状況①
地域密着型商業施設のコロナの影響は限定的保有物件の運営状況

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ここからは、第34期のアセット別の運用状況をご説明します。
各主要商業施設の直近の年間売上実績は、記載の通りです。
また、下の表の通り、第34期の売上とコロナ前の一昨年同期比では、キャナルシティ博
多は、マイナス50％と影響は大きいですが、地域密着型のパークプレイス大分、木の葉モール橋本、サンリブシティ小倉は、コロナ禍においても影響は、限定的です。
また、表の右端数値のコロナ第1波にて、施設の休業等を余儀なくされた昨年同期比では、緊急事態宣言発出等ありましたが、いずれも売上は、回復傾向となっています。

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商業施設の状況②
キャナルシティ博多（全体）の近況

保有物件の運営状況

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キャナルシティ博多の近況について、ご説明します。
コロナ長期化の影響を顕著に受けているキャナルシティ博多では、第34期は、感染症対策、テナント支援、国内・近隣顧客の集客対策を実施しました。また、テナント従業員へのワクチン職域接種を実施し、安心して利用いただける施設運営を心掛けました。
今後、第35期、第36期については、段階な集客イベントの再開、リニューアルによるMD刷新を実施し、売上回復を見込んでいますが、インバウンドの需要回復には、時間を要するため、コロナ前の約75％の売上を想定しています。更に福岡市博多区に「ららぽーと福岡」が2022年春に開業しますので、その影響も（10％程度）見込んでいます。

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商業施設の状況③
施設リニューアル等により賃料増加を見込む

保有物件の運営状況

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サンリブシティ小倉、木の葉モール橋本、パークプレイス大分の３施設についてご説明します。
生活必需品を多く揃える地域密着型モールは、コロナ禍においても堅調に推移していますが、アフターコロナの需要回復局面において、更なる競争力の強化の為、施設リニューアルを実施します。
サンリブシティ小倉は、共用部リニューアルに加え、スーパーマーケット区画の改装、有力テナントの「ユニクロ」の導入をいたしました。
木の葉モール橋本は、コロナ禍においても堅調な食物販ゾーン「はしもとまるしぇ」の拡大リニューアルを実施し９店舗の新店をオープンする予定です。
パークプレイス大分は、3階シャングリラゾーン約684坪の大規模リニューアルを実施し、ファミリー層の集客強化の為、テーマ設定をした子供目線の遊び場を新設する計画です。

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福岡のオフィスマーケット動向
保有オフィスビルの競争力は相対的に高い（年）

保有物件の運営状況

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福岡のオフィスマーケットについてご説明します。
先日、発表された９月時点の福岡のオフィスビル空室率は、スポンサーの福岡地所が開発した天神ビジネスセンターが新規供給されましたが、高稼働で竣工した為、前月比ほぼ横ばいの4.55％でした。東京都心部の空室率は、6.43％で引き続き上昇傾向にあります。
右に東京と福岡のオフィスビルの空室率の推移を示していますが、直近の東京の空室率上昇に比べると福岡の上昇率は緩やかです。
右中段のグラフは、規模別オフィスの空室率の推移を示していますが、中小ビルの空室率に比べ、大型、大規模ビルの方が空室率は、低くなっています。福岡リートの保有オフィスビルの稼働率はほぼ100%であり、エリア内でも競争力が高い大型、大規模ビルを保有しているからだと考えています。
更に下段の平均募集賃料についても東京と福岡の比較で、東京は、賃料が下がってきていますが、福岡は、若干の上昇傾向を維持しています。

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福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況
福岡のオフィス需要は今後も底堅い保有物件の運営状況

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福岡のオフィスマーケットを支える需要ですが、福岡市が企業誘致を積極的にサポートしており、2020年も年間50社の本社機能移転や成長分野等の企業進出が実績として上がっています。
また、国際金融機能誘致の推進として、官民一体で「TEAM FUKUOKA」という組織で、外資系金融機関の誘致活動などを積極的に行っています。天神ビジネスセンターにもシェアオフィスとして、「CROSSCOOP 福岡天神」の開設が決まりました。
資料右側のオフィス需要に影響を与えるテレワークの実施率ですが、直近でも東京が約47％に対し、福岡は、21％と実施率が非常に低いことが特徴です。福岡は、職場と自宅が近い職住近接の環境ですので、約６割が通勤時間30分未満となっていることも恵まれたオフィス環境といえると思います。

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オフィスビル稼働率実績・予想
高稼働を維持しつつ、賃料単価は上昇（％）

保有物件の運営状況

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福岡リートが保有するオフィスビルの９物件の第34期の稼働率は99.9％と非常に高い稼働率を誇っています。第35期、第36期の稼働率も高稼働を維持出来ると予想しています。
また、保有物件の賃料ポジティブギャップが24.5％と見ており、右下グラフの通り、継続して賃料増額改定にも取り組んでいます。

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その他アセットの状況（物流施設）
物流施設の需要は堅調

保有物件の運営状況

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その他アセットの物流施設について、説明します。
福岡の物流施設も全国同様にマーケットは、非常に良好で2019年から空室率0％が継続しています。
今後も福岡近郊、佐賀県鳥栖エリア等の物流需要は、非常に強い状況が続くと思われます。
福岡リートが保有する物流施設は、現在、４物件ですが、いずれも100％稼働と非常に安定しています。
スポンサーである福岡地所も物流施設については、積極的に開発を行なっていく計画であり、今後取得検討を進めて行きたいと考えています。

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その他アセットの状況（ホテル・住居）
ホテルは宿泊特化型のみとなり、リスク低減

保有物件の運営状況

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その他アセット、ホテル、住居の状況です。
ホテルについては、グランドハイアット部分を売却した為、残る３物件は、いずれも宿泊特化型です。第34期については、いずれもコロナの影響を受けて、厳しい状況が続きました。今後は、移動制限が解除され、Go Toキャンペーン等の再開がされれば回復傾向に向かうと期待しています。
住居については、コロナ禍においても５物件平均で第34期は、96.1％と引き続き高い稼働率を維持しており、非常に安定しています。また、入替時の新規募集賃料の増額にも継続的に取り組んでいます。

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第34期調達実績
リファイナンスは金利条件改善しつつ長期化

財務体制

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ここからは、財務運営についてです。
まず、第34期の調達実績からです。
左上の表の通り、本年3月と7月の２回に分けて、合計63億円を期間10年、金利0.51％にてリファイナンスを行いました。リファイナンス前は期間7年、金利0.835％でしたので、期間を延ばし、金利を抑えることができました。
また、60億円のコミットメントラインを期間を１年間延長し、３年間の期間維持を行いました。
これらにより財務基盤の安定化と機動的な資金調達の手段を確保しています。

20財務状況①
安定的な財務基盤の確保

財務体制

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財務状況です。
期中の平均金利は0.69％、平均残存年数は5.7年です。証券会社のレポートによれば
J-REIT全体の平均残存年数は4.3年ですので、福岡リートは期間の長い借入を行っていることになります。これは、将来の金利上昇リスクを低減し、返済期限の分散を行いながら、なるべく期間の長い借入でかつ低利での調達を行う方針を堅持しているからです。また、LTVは、41.2％と低い水準を維持しています。
これらにより財務の安全性を図っています。
なお、格付けについては、引き続きJCRからAA-の格付を維持しています。

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財務状況②
スポンサー行をはじめ安定した取引ネットワークを構築

財務体制

21円グラフの通り、第34期期末借入残高は、824億円です。そのうち約半分を資産運用会
社福岡リアルティのスポンサーである日本政策投資銀行、西日本シティ銀行、福岡銀行の3行から調達しています。
残りの半分は、メガバンクや九州各県の地方銀行等から調達することで、われわれの投資エリアである九州全域の地元の情報をカバーする取引ネットワークを構築しています。

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鑑定評価額
すべての物件において含み益 を保持（注1）（単位：百万円）

期末鑑定評価額

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鑑定評価額についてです。
まず、全物件で含み益を保持しており、第34期末で総額約407億円です。
前期末より18億6千万円増加しています。
一覧表のとおり、オフィスビル、物流施設、住居の物件でいずれもキャップレートが下がっていることが確認できます。
このことは、福岡リートの継続鑑定におけるキャップレートと他リートの取引事例等による実物不動産売買におけるキャップレートとの間には、依然、数十ベーシスのポジティブギャップがあると考えています。
時間の経過とともに、そのギャップが修正されることで、福岡リートの含み益が増加し、1口当たりのNAVの上昇に寄与するものと期待しています。

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サステナビリティへの取り組み
GRESB2021「4スター」の評価取得（2021年10月15日発表）

サステナビリティ

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最後にサステナビリティへの取り組みについてです。
ESGの取り組みについては、経営の重要課題に位置付けており、今後、社内体制整備等取り組みを強化して行きます。
10月15日に発表いたしましが、今年度の取り組みを評価するGRESB2021では、「4スター」を取得しました。
記載の重要課題マテリアリティについても、3年を経過したことから、現在見直しも行っています。
社内のサステナビリティ推進委員会でKPIを含めた数値目標の設定とそれを実現する為の具体的施策を検討しているところです。
今後の不動産投資における重要な判断要素となると考えていますが、一方で、投資家の皆様とは、費用対効果などについての意見交換をさせてもらいながら、進めていければと考えています。
第34期決算説明の内容は、以上となります。ご清聴ありがとうございました。

242425

プロフィール

Appendix2526

福岡・九州地域特化型リート

Appendix2627

福岡市の近況①

Appendix2728

福岡市の近況②

Appendix28

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福岡・九州の地震リスク等
保有物件（建物）すべてに地震保険を付保Appendix2930

外部認証と情報開示

Appendix30

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ESGへの取り組み（環境）Appendix

31

32

ESGへの取り組み（社会①）Appendix

32

33

ESGへの取り組み（社会②）Appendix

33

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ESGへの取り組み（ガバナンス）

Appendix3435

IRへの取り組み紹介

Appendix3536

投資主データ

Appendix3637

投資口価格推移

Appendix3738

決算ハイライト
1口当たりの分配金は3,539円（単位：百万円）

Appendix3839

貸借対照表（前期比）（単位：百万円）

Appendix3940

キャッシュ・フロー計算書（前期比）（単位：百万円）Appendix

4041

賃貸事業収支（商業施設）（単位：百万円）（注1）第33期決算発表時公表予想 （注2）第34期に売却したグランドビル（共有持分 88.28％）部分がNOIには3ヶ月分含み、取得価格からは全額控除しています。

Appendix4142

賃貸事業収支（オフィスビル・その他）（単位：百万円）（注1）第33期決算発表時公表予想 （注2）テナントの承諾が得られていないため非開示としています。

Appendix4243

賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費（単位：百万円）

Appendix

43

44

ポートフォリオ一覧①
2021年8月31日現在

Appendix4445

ポートフォリオ一覧②

Appendix4546

ポートフォリオマップ

Appendix4647

1口当たり分配金・NAVの推移

Appendix4748

鑑定評価額の推移（含み益）
キャップレート低下により含み益増加（含み益40,761百万円（増加額1,860百万円）、含み益割合21.9％ ）（注1）

Appendix

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49

物件稼働率推移
高い稼働率を維持

Appendix4950

賃貸面積上位テナント

Appendix

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51

フロート賃料構成比

Appendix

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52

オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
賃料増額交渉は継続

Appendix5253

有利子負債一覧

Appendix

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福岡リアルティ（資産運用会社）体制図

Appendix54

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福岡市近郊の状況

Appendix

55

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福岡中心部の状況
地下鉄七隈線延伸は2022年度開業予定

Appendix

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天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神ビッグバン：2026年末まで2年間期限延長（注1）

Appendix

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58

博多エリアの再開発（博多コネクティッド）

Appendix

58

59

スポンサーパイプライン（福岡地所グループ）

Appendix

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資産入替（2021年6月1日実施）

Appendix

60

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