国住指第4718号
平成28年３月31日
各都道府県
建築行政主務部長

殿
国土交通省住宅局建築指導課長

用途変更の円滑化について（技術的助言）

規制改革実施計画（平成 27 年 6 月 30 日閣議決定）において、既存建築物の用途変更にかかる規制について、特定行政庁ごとの運用解釈を整理するとともに、用途変更を伴う建築行為について、既存建築物を用途変更させる際に適合させる基準の内容や必要となる手続例等を整理し、必要な措置を講じることとされているところである。
近年の経済社会状況を踏まえると、児童福祉施設等の必要性が高まっているところであり、事務所ビルなどの用途を変更し、これら施設の整備を進めている例が多く見られる。他方、用途変更については、手続きの要否や規制の適用範囲について、特定行政庁ごとに運用のばらつきがあるため、既存ストックの有効活用の円滑化を図る観点から、下記のとおり運用を整理したので、通知する。
貴職におかれては、貴管内特定行政庁並びに貴都道府県知事指定の指定確認検査機
関及び指定構造計算適合性判定機関に対しても、この旨周知方お願いする。
なお、国土交通大臣又は地方整備局長指定の指定確認検査機関に対しても、この旨周知していることを申し添える。

記

１．用途変更の手続きについて
用途変更については、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。以下「法」という。）
第 87 条第 1 項に規定するとおり、「建築物の用途を変更して第 6 条第 1 項第 1 号の特殊建築物のいずれかとする場合（当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。）」に建築確認の手続きを行うこととされているが、「建築物の用途を変更して第 6 条第 1 項第 1 号の特殊建築物のいずれかとする場合」の運用解釈が特定行政庁ごとに異なり、手続きの要否の判断が異なる状況にある。用
途変更の手続きについて、特定行政庁の運用を調査した結果、特に法第 6 条第 1 項第1 号に規定する「100 ㎡を超えるもの」の運用解釈が特定行政庁ごとで異なっている結果を得た。具体的には、過去の用途変更と現在の用途変更がいずれも 100 ㎡以下の特殊建築物への用途変更であるが、合計すると 100 ㎡を超える場合に、合計して 100㎡を超えた時点で用途変更を行った者に用途変更の手続きを求める例や、既に特殊建築物である建築物について、その一部を特殊建築物以外の用途に変更した場合に手続きを求めている例などが見られる。このため、用途変更の手続きの実効性や公平性を鑑み、用途変更の手続きの要否については、以下を参考にされたい。なお、既存の特殊建築物において、特殊建築物以外の用途に用途変更する場合については、当該用途変更部分の用途変更の手続きを要しないことを念のため申し添える。
・用途変更後の用途が、法別表第一（い）欄に掲げる用途（以下「特殊建築物の用途」という。）であり、かつ、その部分の床面積が 100 ㎡を超える場合は、用途変更の手続きを要する。
・区分所有建築物等で、異なる区分所有者等が 100 ㎡以下の特殊建築物の用途への用途変更を別々に行う場合に、用途変更する部分の合計が 100 ㎡を超えた時点での用途変更の手続きは、特定行政庁が地域の実情に応じ必要と判断した場合に限り、その手続きを要する。なお、用途変更の手続きを要しない場合であっても、建築基準関係規定が適用されることはいうまでもないが、同一の者が 100 ㎡以下の用途変更を繰り返し行う場合については、意図的に用途変更の手続きを回避しようとすることがありえるので、特に留意すること。

２．用途変更時に適用される規定等について(1) 用途変更時に適用される規定について
用途変更時に適用される規定については、法第 87 条に規定されているところであるが、その運用解釈が特定行政庁ごとに異なる状況にあるため、以下を参考にされたい。
用途変更時に適用される規定については、①用途変更前の用途には適用されないが、用途変更後の用途には適用されることとなる規定②既存不適格建築物を用途変更する場合に、法第 87 条第 3 項に基づき遡及適用されることとなる規定に分類される。
上記①に係る規定は、用途に応じて適用が異なる規定であり、例えば、事務所ビルを学校に用途変更する場合に適用されることとなる法第 28 条第 1 項（居室の採光）や、事務所ビルの一部を特殊建築物の用途に用途変更する場合に適用されることとなる建築基準法施行令（昭和 25 年政令第 338 号。以下「令」という。）第 112 条第 12項及び 13 項（いわゆる異種用途区画）などが挙げられる。これらの規定のように、用途変更することにより新たに適用されることとなる規定の有無について、特に留意すること。
また、上記②に係る規定は、下表のとおり法第 87 条第 3 項に掲げる規定であり、用途変更時には、法第 87 条第 3 項第 1 号、第 2 号及び第 3 号に掲げる場合を除き、現行基準に遡及適用させる必要がある。言い換えれば、法第 87 条第 3 項に掲げる規定以外の規定（例えば、法第 20 条）については、用途変更時には遡及適用されないこととなる。
条文

表題

法第 24 条木造建築物等である特殊建築物の外壁等法第 27 条耐火建築物等としなければならない特殊建築物

法第 28 条第 1 項及び第 3 項 居室の採光及び換気法第 29 条地階における住宅等の居室法第 30 条

長屋又は共同住宅の各戸の界壁法第 35 条特殊建築物等の避難及び消火に関する技術的基準

法第 35 条の 2

特殊建築物等の内装法第 35 条の 3

無窓の居室等の主要構造部

法第 36 条中第 28 条第 1 項 ―に関する部分
法第 36 条中第 35 条に関す ―る部分
法第 48 条第 1 項～第 13 項

用途地域等

法第 51 条卸売市場等の用途に供する特殊建築物の位置

法第 39 条第 2 項

災害危険区域法第 40 条地方公共団体の条例による制限の附加

法第 43 条第 2 項

敷地等と道路の関係

法第 43 条の 2

その敷地が 4 メートル未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の付加

法第 49 条

特別用途地区法第 49 条の 2

特別用途制限地域

法第 50 条用途地域等における建築物の敷地、構造又は建築設備に対する制限法第 68 条の 2 第 1 項

市町村の条例に基づく制限法第 68 条の 9 第 1 項

都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内の建築物の敷地及び構造(2) 用途変更時に遡及適用される規定の適用範囲について
用途変更時に遡及適用される規定の適用範囲についても、(1)と同様、その運用解釈が特定行政庁ごとに異なる状況にあるため、以下を参考にされたい。

用途変更時に既存不適格部分に関して現行規定が遡及適用される規定については、①用途変更する部分のみに遡及適用される規定②①以外の規定に分類される。
上記①については、法第 87 条第 4 項の規定に基づき読み替えて適用される法第 86条の 7 第 3 項に規定するとおり、法第 28 条第 1 項及び第 3 項、法第 29 条、法第 30条、法第 35 条の 3 及び法第 36 条中第 28 条第 1 項に関する部分である。
上記②については、(1)の表で示した規定から法第 28 条第 1 項及び第 3 項、法第 29条、法第 30 条、法第 35 条の 3 並びに法第 36 条中第 28 条第 1 項に関する部分を除いた規定である。これらの規定の適用範囲は、必ずしも建築物全体ではなく、全体に適用が必要なものを除き、規定の趣旨に応じて部分的に適用させることができる。
例えば、法第 35 条については、令第 137 条の 14 に規定する独立部分が 2 以上ある
場合に用途変更する独立部分は法第 35 条を遡及適用し、用途変更する独立部分以外の独立部分については法第 35 条を適用しないこととしており、用途変更する部分及びその避難ルートが独立している場合は、当該用途変更する部分及びその避難ルートのみに遡及適用させることが可能である。また、法第 35 条の 2 については、令第 129条に規定しているとおり、特殊建築物の用途の供する居室の壁及び天井の室内に面する部分と、当該居室から地上に通ずる主たる廊下、階段その他の通路の壁及び天井の室内に面する部分について、内装制限の規定を適用させることとしており、「用途変更する部分の用途に供する部分及びその関連する部分」以外の部分には適用されないこととなる。
以上