2005 年 4 月 27 日
セクター：不動産業

株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズ（8942 マザーズ）

業績は急上昇しており、高株価が期待足元の業績は、他の不動産ファンド会社と同様に、順調に推移している。05.3 期の実績 EPS が116 千円であることから、ダヴィンチ・アドバイザーズ（4314）、クリード（8888）の実績ベース PER 並
みの 30〜35 倍を適用すると、想定株価水準は約 350〜400 万円となる。日興グループの子会社ディスカウントというネガティブ要素はあるものの、ストックオプションによる希薄化懸念がなく、公募3,500 株のみで同時売出しがないことによる品薄感や高株価による分割期待も考えられ、上場直後にはここから更に値を跳ばす可能性が高い。

連結データ（左肩は対前年比（%））
決算期
売上高（百万円）
営業利益（百万円）
経常利益（百万円）
当期利益（百万円）
総資産（百万円）
純資産（百万円）
株主資本比率（%）
ROA（%、経常利益ﾍﾞｰｽ）
ROE（%、当期利益ﾍﾞｰｽ）
発行済株式数(修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)配当(円/株)03/3

04/3
595.0%
419
2,912
701.0%
104833
687.6%
105827
672.1%
61471
244
1,252
161
646
66.0%
51.6%
43.0%
66.1%
37.9%
72.9%
26.5
26.5
2,302
17,774
6,075
24,377
---

04/9中

05/3
344.5%
3,494
12,943578.6%
728
5,653
537.2%
683
5,270
552.2%
393
3,072
5,904
24,505
1,063
3,488
18.0%
14.2%
11.6%
21.5%
37.0%
88.1%
26.5
26.5
14,830115,925
40,113
131,623---

02 年 6 月会社設立のため 03.3 期は 9 ヶ月 25 日決算

本資料は証券投資の参考となる情報の提供を目的とし、証券の売買勧誘を目的としたものではありません。投資に関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いいたします。最終ページに当資料の利用に関する重要な注意事項を掲載していますのでご覧ください。

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事業概要〜不動産ファンドの組成・販売事業
当社グループは、当社及び連結子会社 2 社から構成されており、「不動産投資顧問事業」・「不動産開発・ソリューション事業」を行っている。連結子会社は、当社グループが不動産開発・ソリューション事業を行うスキームに関連して設立した SPC。
不動産投資顧問事業では、投資対象として首都圏及び全国主要都市の収益不動産を匿名組合形式により組成した不動産ファンドに組み入れ、金融商品として投資家に提供するとともに、運用収益等の増加を目的として当該不動産ファンドのマネジメントサービスを提供している。当社が組成するファンドの投資対象不動産は 05 年 3 月末時点で 104 物件あり、主な物件は表 1 の通り。
【表 1 不動産ファンドへの主な組入れ物件（05 年 3 月末）】
北海道

札幌北三条ビル

東京都

J タワー、千住ミルディスⅡ番館、日本地所第一ビル、トキメック本社ビル、兜町日興ビル、西新宿 KB ビル、セントラル調布ビル、高輪 SIA ビル

神奈川県

川崎三和東洋ビル、新溝口ビル、ウインズ&イッセイ横浜ビル、NEC 小杉ビル

埼玉県

志木鹿島ビル

愛知県

名古屋日興證券ビル、名古屋駅前ビル

京都府

カラスマプラザ 21

大阪府

大阪国際ビル、なにわ筋 SIA ビル、第一火災千里中央ビル、南船場第一東洋ビル、セントラル新大阪ビル、大阪日興ビル

不動産開発事業では、賃貸マンションや稼働率の低下している老朽化したオフィスビル等、当社不動産ファンドの組入れ基準に合致しないが、物件の開発により安定した収益或いは売却益が見込める物件について、運用・売却を行っている。ソリューション事業は、不動産開発事業において物件を購入したものの、市場動向から物件の収益最大化を検討した結果、開発の実施を行うことなく、外部の第三者に現状のままで売却するケースを指す。

収支の状況〜成長性・収益性ともに非常に高い
表 2 にセグメント別の売上高を記載しているが、04.3 期は基本的に不動産投資顧問事業の単品ビジネスである。当社が運営するファンドの匿名組合出資金は 04.3 期で対前期比 357 億円増の 410億円、ファンドの運用資産残高は、04.3 期で対前期比 896 億円増の 1,018 億円と、足元ではファンド規模の増大と共に、ファンド対象不動産を大きく増加させている。
表 3 は 05.3 期セグメント別の売上高等と売上高営業利益率だが、05.3 期には、2 セグメントの事業規模がほぼ並ぶ形となっている。利益率については、共に非常に高い実績となっている。

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【表 2 セグメント別売上高（百万円）】
04.3 期
売上高04.9 中シェア

売上高シェア

物件取得報酬

1,600

54.9%

710

20.3%

マネジメント報酬

93332.0%

1,178

33.7%

その他

379

13.0%

369

10.6%

不動産投資顧問事業計

2,912

100.0%

2,258

64.6%

00%

1,236

35.4%

不動産開発・ソリューション事業【表 3 05.3 期セグメント別売上高と営業利益（百万円）】
外部顧客売上高

営業利益

売上高営業利益率

不動産投資顧問事業

6,457

3,626

56.2%

不動産開発・ソリューション事業

6,485

2,723

42.0%

株式の状況〜日興グループで 42%保有、ストックオプション等の希薄化要素はない
当社は 04 年 4 月に 1:10 の株式分割を実施し、04 年 9 月末時点の発行済み株式数は、23,000株となっている。今回の上場にあたっての公募が 3,500 株あるため、上場時点での想定発行済み株式数は、26,500 株とした。ストックオプション等の株式希薄化要素はない。
当社は日興コーディアルグループの関係会社となっており、日興コーディアル・ホールディングスが 33.61%、日興コーディアルグループが 9.00%を保有している。

情報開示の状況〜高い開示水準が今後期待できる
当社のＨＰには既に投資家向け情報開示のページが設置されている。非上場である 05 年 4 月時
点でも、過年度の財務データ等が閲覧可能であり、今後とも高水準の情報開示が期待できる。

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本資料における個別銘柄に関する注意事項
・EPS・BPS・株主資本比率の計算の元となる、純資産・総資産・株主資本は、各決算期末時点の会社公表数値を用いている。発行済株式数は、自己保有株を含まない。また、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
・ 一株当りの配当は、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
その他の重要な注意事項
本資料は、投資判断の参考となる情報提供のみを目的として作成されたものであり、個々の投資家の特定の投資目的、または要望を考慮しているものではありません。投資対象となる有価証券の価値や投資から得られる収入は、証券価格の変動のほか、発行体の経営・財務状況の変化、金利や為替相場の変動やその他の要因によって変化する可能性があり、投資額を下回る場合があります。また過去の実績は必ずしも将来の成果を示唆するものではありません。投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いします。
本資料は、当社が信頼できると判断した情報源からの情報に基づいて作成されたものですが、その情報の正確性・完全性を保証するものではありません。また、本資料に記された意見や予測等は、資料作成時点での当社の判断であり、今後予告なしに変更されることがあります。
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