【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成23年2月7日【発行者名】

福岡リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

福岡市博多区住吉一丁目2番25号【事務連絡者氏名】

株式会社福岡リアルティ
常務取締役財務部長
西

茶

木

正

【電話番号】

092-272-3900【届出の対象とした募集内
国投資証券に係る投資法
人の名称】

福岡リート投資法人【届出の対象とした募集内
国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
(注)

安

尾

陽

一

9,018,000,000円

発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。

安定操作に関する事項

今回の募集に伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
2. 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

1.

証券会員制法人福岡証券取引所（福岡市中央区天神二丁目14番2号）

第一部【証券情報】
第1【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】(1)【投資法人の名称】
福岡リート投資法人（英文表示：Fukuoka REIT Corporation）（以下「本投資法人」といいます。）(注)

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

(2)【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）の対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
りません。
(注)

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

(3)【発行数】
16,000口(4)【発行価額の総額】
9,018,000,000円(注)

上記の発行価額の総額は、後記「(15) その他① 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。後記「(15) その他① 引受け等の概要」をご参照下さい。発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

(5)【発行価格】
未定(注1)

発行価格等決定日（後記(注2)で定義します。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の終値（当日に終値のない場
合には、その日に先立つ直近日の終値）から予想分配金16,100円を控除した価格に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額及び一般募集における手取金をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.fukuoka-reit.jp/topics/release/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

(注2)

平成23年2月16日（水）から平成23年2月21日（月）までのいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に─ 1 ─一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口1口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
(注3)

後記「(15) その他① 引受け等の概要」の冒頭に記載の通り、発行価格と発行価額とは異なります。

発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。

(6)【申込手数料】
該当事項はありません。
(7)【申込単位】
1口以上1口単位(8)【申込期間】
平成23年2月22日（火）から平成23年2月23日（水）まで(注)

申込期間は、上記の通り内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間は、需要状況等を勘案した上で、繰り上げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、最長で平成23年2月14日（月）から平成23年2月21日（月）までを予定していますが、実際の発行価格等決定日は、平成23年2月16日（水）から平成23年2月21日（月）までのいずれかの日を予定しています。
したがって、①

発行価格等決定日が平成23年2月16日（水）の場合、申込期間は「平成23年2月17日（木）から平成23年2月18日（金）まで」②

発行価格等決定日が平成23年2月17日（木）の場合、申込期間は「平成23年2月18日（金）から平成23年2月21日（月）まで」③

発行価格等決定日が平成23年2月18日（金）の場合、申込期間は「平成23年2月21日（月）から平成23年2月22日（火）まで」④

発行価格等決定日が平成23年2月21日（月）の場合、申込期間は「平成23年2月22日（火）から平成23年2月23日（水）まで」となりますので、ご注意下さい。

(9)【申込証拠金】
発行価格と同一の金額(10)【申込取扱場所】
引受人の本店及び全国各支店並びに営業所

─ 2 ─

(11)【払込期日】
平成23年3月1日（火）(12)【払込取扱場所】
株式会社福岡銀行

本店営業部

福岡市中央区天神二丁目13番1号
株式会社西日本シティ銀行

本店営業部

福岡市博多区博多駅前三丁目1番1号(注)

上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。

(13)【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号(14)【手取金の使途】
一般募集における手取金9,018,000,000円については、後記「第二部 参照情報の補完情報

2 投資対象第2 参照書類(1) 第14期取得予定資産の概要」に記載の本投資法人による新たな特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同様とします。）の取得資金に充当
します。
(注)

上記の手取金は、本書の日付現在における見込額です。

(15)【その他】①

引受け等の概要
以下に記載する引受人は、発行価格等決定日に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。
引受人の名称
日興コーディアル証券株式会社

住所
東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

合計
(注1)

－

引受投資口数
16,000口
16,000口

本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している株式会社福岡リアルティ（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第1号）として一般募集に関する事務を行います。

②

(注2)

上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。

(注3)

日興コーディアル証券株式会社を以下「主幹事会社」といいます。

申込みの方法等(イ)

申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所に前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとし
ます。

─ 3 ─

(ロ)

申込証拠金には利息をつけません。

(ハ)申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。

(ニ)

一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、平成23年3月2日（水）です。
一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

(ホ)

引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本資産運用会社の親会社である福岡
地所株式会社に対し、一般募集の対象となる本投資口のうち、2,400口を販売します。

─ 4 ─

第2【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第3【短期投資法人債】
該当事項はありません。

─ 5 ─

第4【募集又は売出しに関する特別記載事項】
売却・追加発行等の制限(1)

福岡地所株式会社は、本書の日付現在本投資口を14,105口保有する投資主であり、一般募集の対象となる本投資口のうち2,400口を取得します。同社は、一般募集に関し、主幹事会社との間で、発行価格等決定日から、払込期日（平成23年3月1日）後180日を経過する平成23年8月28日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、一般募集により取得する本投資口（2,400口）及び一般募集前から福岡地所株式会社が所有している本投資口（14,105口）を売却しない旨を合意しています。

(2)

本投資法人は、一般募集に関し、主幹事会社との間で、発行価格等決定日から、払込期日以降90日を経過する日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の発行を行わない旨を合意しています。

(3)

上記(1)及び(2)のいずれの場合においても、主幹事会社は、制限期間中にその裁量で当該合意内容の一部又は全部を解除し、又は制限期間を短縮する権限を有しています。

─ 6 ─

第二部【参照情報】
第1【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。

1【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間

第12期（自平成22年3月1日

至平成22年8月31日）

長に提出

2【半期報告書】
該当事項はありません。

3【臨時報告書】
該当事項はありません。

4【訂正報告書】
該当事項はありません。

─ 7 ─

平成22年11月24日関東財務局

第2【参照書類の補完情報】
参照書類である平成22年11月24日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載の通りです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注1)

以下の文中において、①本投資法人を含めて、投信法に基づき、主として不動産等の特定資産に投資する投資法人を「REIT」ということがあり、②本投資法人を、関東財務局又は近畿財務局以外で登録され、投資する特定資産を首都圏以外の地域に特化した不動産投資法人という意味で、「地域特化型REIT」ということがあります。

(注2)

以下の文中において記載する比率は、別途注記する場合を除き、小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。

─ 8 ─

1

運用状況
(1)

本投資法人の理念①

基本理念
本投資法人は、投資対象エリアを、原則として、福岡を中心とする九州全体（沖縄県を含みます。）及び山口県（以下「福岡・九州地域」といいます。）に限定した地域特化型REITです。
本投資法人の基本理念は、以下の通りです。
－Our Mission
本投資法人は、不動産業の特徴である地域性（ローカル性）を強みとして、福岡・九州地域の賃貸不動産に投資を行い、投資した不動産を適切に運営することで、中長期的に安定した収益を確保し、将来にわたり安定した分配金を提供し続けるよう努めます（OurMission（目標））。
－Act Local
本投資法人及び本資産運用会社は、現在、投信法令及び金融商品取引法令上、上場不動産投資法人及びその資産運用会社として、唯一首都圏・関西圏以外に登記・登録されています。
また、地元における土地勘及び地元経済界を中心とする広範なネットワークに依拠した情報の早さと厚みを活かし、情報収集力と物件の持つ収益性の把握力を高め、投資対象物件の選別や保有資産運営における差別化を図っています（Act Local（地の利を生かした運用））。
－Think Global
本投資法人は、IRを積極的に行うことにより、世界の資本市場に対し、説明責任を果た
していきます。併せて、本資産運用会社のコーポレートガバナンス及びコンプライアンスに留意していきます。
本投資法人は、不動産や金融市場について、常に日本全体、そして世界全体の動きを見極め、グローバルな発想で資本市場の論理を斟酌して、資産運用に適切に反映していきます。本投資法人は、常に投資家との対話を心がけ、説明責任を果たすことに重点を置き、厳しいコンプライアンス方針の下、投資家のために本資産運用会社のファンドマネジメン
トスキルを活用していきます（Think Global（グローバルな発想））。

─ 9 ─

■地域特化型REIT②

地域活性化と魅力ある街づくりへの貢献
本投資法人は、国内外の優良な投資資金を地域不動産金融市場へ呼び込むことが、福岡・九州地域の街づくりの活性化につながると考えています。
本投資法人は街づくりや開発に直接関与しませんが、物件を取得することにより物件の売
主に新たな資金が渡り、その資金の一部が新たな開発等に向けられることが期待されます。
本投資法人には国内外からの資金が投入されますので、福岡・九州地域全体として新たな投資資金が流入することになります。本投資法人は、このような観点から、福岡・九州地域の地域活性化と街づくりに貢献することができると考えています。
また、本投資法人に投資する投資主に対しては、保有物件からの収益を分配することで、地域成長を還元します。街づくりを通した地域成長は、本投資法人にとっても投資機会の増加や保有物件の収入増につながる可能性があり、投資主の利益に適うと考えています。
このように、本投資法人は、福岡・九州地域における街づくりの促進と地域経済の活性化を通じて、本投資法人の収益の安定を目指します。
■地域活性化、魅力ある街づくりへの貢献

こうした本投資法人の考え方に賛同する福岡・九州地域の経済界をリードする有力企業
が、本資産運用会社の株主（以下「スポンサー会社」といいます。）として参画しています。

─ 10 ─

■スポンサー会社によるサポート体制

(2)

(注1)

本投資法人及び本資産運用会社とパイプライン・サポートに関する契約書を締結しています。

(注2)

本投資法人及び本資産運用会社と保有不動産資産の物件情報提供に関する覚書を締結しています。

(注3)

百分率（％）は、本資産運用会社に対する出資比率を表しています。

本投資法人の運用概況
本投資法人は、平成16年7月2日に設立され、平成16年11月9日にキャナルシティ博多、パークプレイス大分、キャナルシティ・ビジネスセンタービル、呉服町ビジネスセンターの4物件を総額73,500百万円で取得し、本格的な資産の運用を開始しました（ポートフォリオ創生期）。その後、平成17年6月21日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場及び証券会員制法人福岡証券取引所（以下「福岡証券取引所」といいます。）に新規上場（銘柄コード：8968）し、平成17年8月31日の第2期終了日現
在、5物件を保有し、その運用資産残高(注1) は、80,133百万円でした。本投資法人のポートフ
ォリオは、その後拡大を続け、平成20年2月末日現在、15物件（優先匿名組合出資持分を含みます。）、運用資産残高114,844百万円の規模にまで成長しました（Aクラスオフィスビル及びコミュニティＳＣを中心としたポートフォリオ拡充期）。本投資法人は、分配金を重視した着実な運営方針を堅持しながらも安定的に成長を続け、リーマンショックに伴う世界的な経済・資本市場の混乱等の環境変化にも対応し、平成22年11月末日現在、17物件（優先匿名組合出資
持分を含みます。）、運用資産残高127,294百万円に達しました（環境変化に対応しつつも慎重に変化を進めたポートフォリオ充実・安定期）。
本投資法人は、今後も分配金と成長のバランスを重視し、中長期的にポートフォリオの規模の拡大を目指します。

─ 11 ─

＜取得（予定）資産＞
時期（決算期等）

運用資産残高（百万円）(注1)

平成16年11月9日現在（上 場 前・当 初 取 得 日 現
在）73,500

第2期（平成17年8月期）
第3期（平成18年2月期）

80,13387,933

第4期（平成18年8月期）
第5期（平成19年2月期）

94,933
104,693

第6期（平成19年8月期）
第7期（平成20年2月期）

110,103
114,844

第8期（平成20年8月期）
第9期（平成21年2月期）
第10期（平成21年8月期）
第11期（平成22年2月期）
第12期（平成22年8月期）

118,394
118,394
124,294
124,294
127,294

第13期（平成23年2月期）

127,294(注4)－

第14期（平成23年8月期）

発行済
投資
口数

物件名称等
(注2)

83,050 キャナルシティ博多
パークプレイス大分
キャナルシティ・ビジネスセンタービル
呉服町ビジネスセンター
92,050 サンリブシティ小倉
92,050 サニックス博多ビル
有限会社シーシーエイチブリッジ（以 下「CCHB」と い い ま す。）
を営業者とする優先匿名組合出資
持分（キャナルシティ博多・Bを対象とする優先匿名組合出資）(注5)
92,050 大博通りビジネスセンター
107,050 アメックス赤坂門タワー
スクエアモール鹿児島宇宿
熊本インターコミュニティＳＣ
107,050 原サティ
107,050 花畑ＳＣ
シティハウスけやき通り
久留米東櫛原ＳＣ
107,050 ケーズデンキ鹿児島本店
107,050 －
107,050 東比恵ビジネスセンター
107,050 －
107,050 CCHBを営業者とする優先匿名組合 出 資 持 分（キ ャ ナ ル シ テ ィ 博
多・Bを対象とする優先匿名組合
出資）
107,050 －－ キャナルシティ博多・B（注6）

取得（予定）
価格
（百万円）
(注3)
32,00015,70014,600
11,200
6,633
4,400
3,400

7,000
2,060
5,300
2,400
5,410
1,130
1,111
2,500
3,550
0
5,900
0
3,000

0
28,700(注1)「運用資産残高」には、本投資法人の保有する各物件（売買約定済を含みます。）の取得（予定）価格の合計を記載してい(注2)「物件名称等」については、売買契約締結日順、同日の場合には取得（予定）価格の大きい順に記載しています。

(注3)「取得（予定）価格」とは、本投資法人と売主との間の売買契約書（取得予定資産については売買に関する基本合意書）に(注4)

第13期については、本書の日付現在における予想値を記載しています。

(注5)

第3期に取得した小嶺台コミュニティモールについては、第6期で売却しているため、上記運用資産残高、物件名称等及び取(注6)「キャナルシティ博多・B」とは、専門店、大型専門店、映画館、劇場、アミューズメント施設、ホテル、オフィス等が一ます。

記載された売買価格をいい、取得諸経費及び消費税等を含みません。

得（予定）価格の各欄には記載していません。
体的に開発された複合商業施設（以下「キャナルシティ博多（全体）」といいます。）のうち、本投資法人が既に保有している「キャナルシティ博多」部分及び福岡地所株式会社が保有する「キャナルシティ劇場」部分を除く部分をいい、具体的には、以下の図の白線内の部分です。なお、キャナルシティ劇場部分については、平成22年9月8日付でキャナルシティ博多・Bから分離されています。本投資法人によるキャナルシティ博多・Bの取得に伴い、現在キャナルシティ博多・Bを保有しているCCHBは、キャナルシティ博多・Bの売買代金により借入金を返済し、残額を優先匿名組合出資持分及び劣後匿名組合出資持分（もしあれば）の償還に充当した上で解散し、清算する予定です。本投資法人は、CCHBを営業者とする優先
匿名組合出資持分の一部を保有しており、上記償還に伴い、優先匿名組合出資額64億円全額の償還を受ける予定です（なお、当該償還金はキャナルシティ博多・Bの売買代金と相殺処理する予定です。）。

─ 12 ─

─ 13 ─

■ポートフォリオ構築の軌跡（運用資産残高の推移）(注)「Aクラスオフィスビル」とは、独自Aクラス基準（立地、規模、スペック及び築年数でカテゴリー分け）を満たす優良物
件を、「コミュニティＳＣ」とは、生活密着型で最寄品主体の品揃えを持つショッピングセンター、ロードサイドのカテ
ゴリーキラー及び生鮮スーパーを核に書店・飲食・スポーツクラブを複合したネイバーフッドショッピングセンターをいいます。

本投資法人は、上場以降直近の平成22年8月期まで12回の決算実績を有し、安定した運用実
績（トラックレコード）を有しています。本投資法人は、今後も投資主価値の最大化を図りつ
つ、安定的な分配を目指します。
■1口当たり分配金実績推移

─ 14 ─

(3)環境分析
本投資法人は、その重要な投資対象地域である福岡都市圏(注)には、以下のような特徴と将来性があると考えており、その特徴と将来性から本投資法人には十分な成長余力が見込まれると考えています。
(注)「福岡都市圏」とは、福岡市、及び総務省統計局平成17年国勢調査「常住地による従業・通学市区町村15歳以上就業者及び15歳以上通学者数」に基づき、福岡市に10％以上の人口が通勤通学している市町村をいいます。具体的には、福岡市、春日市、大野城市、太宰府市、筑紫野市、古賀市、宗像市、小郡市、前原市・二丈町・志摩町（平成22年1月合併（現糸島市））、那珂川町、基山町、三輪町（平成17年3月合併により町名変更（現筑前町））、夜須町（平成17年3月合併により町名変更（現筑前町））、宇美町、筑穂町（平成18年3月合併により町名変更（現飯塚市））、須恵町、志免町、粕屋町、
篠栗町、久山町、新宮町、福間町（平成17年1月合併により町名変更（現福津市））、津屋崎町（平成17年1月合併により町名変更（現福津市））、玄海町（平成15年4月合併により町名変更（現宗像市））、若宮町（平成18年2月合併により町名変更（現宮若市））及び桂川町の各市町をいいます。

①

人口成長を続ける福岡都市圏
重要な投資対象地域である福岡都市圏は、将来にわたって人口成長が見込まれ、九州全域

から若者を中心とした人口流入が顕著であることに加え、産官学を上げて人の流れを促す『MICE』（後記「③ 『MICE』の充実」をご参照下さい。）への取組みも盛んとなっています。また、福岡市は、平成20年1月、福岡市経済の活性化や雇用の創出に向けて、企業誘致を積極的に推進するため、福岡市長を本部長とする福岡市企業誘致推進本部を設置しました。更に、九州新幹線の全線開通等のインフラ投資が活発に行われており、本投資法人が投資する上で好環境が続くと考えています。
九州全域から学生等の流入が続く福岡都市圏は、経済発展の基礎となる人口増加率も国内
主要都市圏のトップです。
■国内主要都市圏の人口推移（昭和60年を100とした指数表示）(出所)

昭和60年～平成17年総務省国勢調査確報値、国立社会保障・人口問題研究所「日本の市区町村別将来推計人口」平成
20年12月推計を基に本資産運用会社にて作成(注)

昭和60年の全国及び各都市圏の人口を100として指数化し、グラフ化したものです。

─ 15 ─

■人口千人当たりの学生数（大学及び短期大学）(出所) 文部科学省「平成17年学校基本調査」及び総務省「平成17年国勢調査」

総務省による平成19年就業構造基本調査によれば、平成19年10月1日現在の全国の15歳以上人口（1億1,030万2千人）を就業状態別にみると、有業者は6,597万8千人で、前回調査の平成14年と比べ有業者は96万8千人（1.5％）の増加、となっています。一方、福岡市においては、平成19年10月1日現在の福岡市の15歳以上人口（123万2千人）のうち、有業者は75万4千人で、前回調査の平成14年に比べ5万9千人（8.5％）の増加と高い伸びを示しています。
■平成19年就業構造基本調査（抜粋）（単位：千人、ポイント）
全国

福岡市
就業形態

実数

総数
男
女

増減
総数

男

女

就業形態

15歳以上
人口
110,302109,175
53,28352,82657,01956,348
1,127

有業者

無業者

有業率

65,97865,00938,17538,03427,803
26,975968

44,324
44,165
15,108
14,792
29,216
29,373
159

増減率

1.0%

1.5%

0.4%

実数

456

141

316

増減率

0.9%

0.4%

2.1%

実数

671

827

-157

増減率

1.2%

3.1%

-0.5%

59.8%
59.5%
71.6%
72.0%
48.8%
47.9%
0.3%
(注1)
-0.4%
(注1)
0.9%
(注1)

平成19年
平成14年
平成19年
平成14年
平成19年
平成14年
実数

15歳以上
人口
1,232
1,174
583
559
649
615
58

有業者

無業者

有業率

754
695
421
395
333
300
59

478
479
163
165
315
315
-1

4.9%

8.5%

-0.2%

24

26

-2

4.3%

6.6%

-1.2%

34

33

0

5.5%

11.0%

0.0%

61.2%
59.2%
72.1%
70.6%
51.4%
48.8%
2.0%
(注1)
1.5%
(注1)
2.6%
(注1)

(注1)

有業率の増減は、平成19年と平成14年の有業率のポイント差を記載しています。

(注2)

自衛隊の営舎内又は艦船内の居住者等を除きます。

─ 16 ─

②

都市インフラの一層の充実
平成23年3月12日に予定されている九州新幹線全通と、これに先立つ平成23年3月3日に予定されている福岡・九州地域を代表するターミナル駅で九州最大の駅でもある博多駅の機能拡充により、福岡都市圏の都市インフラが一層充実されることが期待されます。
博多駅は、山陽新幹線の終点及び東海道・山陽新幹線の西端であり、広島・大阪・名古屋・東京など本州の主要都市を結ぶ多くの新幹線列車が発着します。一方、同駅を拠点に、九州の主要都市を結ぶ特急列車や福岡都市圏内を走る多くの快速・準快速・普通列車が発着しています。これに加え、鹿児島中央駅まで九州新幹線が全通する予定です（現在、新八代駅から鹿児島中央駅までの区間で部分開通中です。）。
また、平成19年3月に博多井筒屋が入居していた旧博多駅ビル（博多ステーションビル）が解体され、本書の日付現在、阪急百貨店、東急ハンズ、シネマコンプレックス等が入居予
定の新駅ビル（JR博多シティ）の開業準備と、九州新幹線全線開通の準備が並行して実施されています。
福岡市営地下鉄空港線博多駅は、JR博多駅ホームの真下にあり、福岡都市圏では天神駅に次いで二番目に利用者が多く、同線の拠点駅です。また、福岡市交通局は、福岡市営地下鉄
七隈線都心部区間の延伸を検討してきましたが、従来決定した二つのルート案に加え、天神
南駅からキャナルシティ博多付近を経由して博多駅を結ぶルート案も検討対象とすることとし、これを福岡市議会の平成22年交通対策特別委員会において報告しています。
また、天神の「明治通り」を挟む地域については、平成20年6月に「天神明治通り街づくり協議会」(注1)が発足し、国土交通省による「まちづくり計画策定担い手支援事業」の助成対象事業主体の選定(注2)を受け、再開発計画が検討されています。
更に、商業店舗の集積する天神地区と重要交通拠点であるJR博多駅地区の中間を流れる那珂川(注3)における水上交通の実現に向けて、平成22年3月に福岡県及び福岡市をはじめとした行政機関及び民間団体により「那珂川水上交通連絡協議会」(注4)が設立され、産官学による具体的検討が行われています。
また、平成23年2月中に福岡都市高速道路の福岡高速5号線の全面開通が予定されており、
平成24年度には、福岡高速1号線との接続により、都市高速道路の環状線が誕生する予定です(注5)。
(注1)「天神明治通り街づくり協議会」は、地元企業及び地権者28者を正会員とし、福岡市及び福岡県が特別会員として参(注2)

国土交通省「平成21年度まちづくり計画策定担い手支援事業の選定結果」(注3)

那珂川は、商業店舗の集積する天神地区と重要交通拠点であるJR博多駅地区の中間を流れる二級河川です。

(注4)「那珂川水上交通連絡協議会」には、九州大学、九州産業大学、国土交通省、福岡県、福岡市及び福岡商工会議所が(注5)

福岡北九州高速道路公社の平成22年12月末日現在の工事完成情報によります。

加しています。

参加しています。

─ 17 ─

─ 18 ─

③

『MICE』の充実
MICEとは、企業等の会議、研修及びセミナー（Meeting）、企業等が行う招待、優待及び視 察（Incentive）、国 際 機 関・団 体 が 行 う 大 会、学 会 及 び 国 際 会 議（Convention）、展 示
会・見本市及びイベント（Exhibition）という4つのビジネス・セグメントの頭文字をとった造語で、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称です（国土交通省外局観光庁ホームページ）。以下は、本投資法人が考えるMICE関連ビジネスについて、それぞれのビジネス・セグメントの関係性の観点からマトリックスで示したものです。

本投資法人は、この4つのビジネス・セグメントの発展が有機的な福岡・九州地域の発展に必要であると考えています。
福岡市は、国際空港である福岡空港から博多駅までのアクセスが福岡市営地下鉄で約5分（約2km）と空港・ターミナル駅の近接性に恵まれています。アジアの主要都市との距離が近く（東京と上海のほぼ中間に位置します。）、また飛行時間も短く、国内でも優れたアジ
アへのアクセス性を持っています。
本投資法人は、今後、福岡・九州地域において貿易・観光などの対アジアビジネスの伸びが期待できると考えています。

─ 19 ─

■アジア主要都市との距離

─ 20 ─

また、福岡市で開催される国際コンベンション（大会・会議）の数は、平成17年から件数
及び国内主要都市間の相対順位ともに上昇傾向で推移しており、観光客及び宿泊客の増加の一因と考えられます。以下は、日本政府観光局（JNTO）による全国の国際コンベンション（大会・会議）開催実績です。
■全国の国際コンベンション(注)（大会・会議）開催実績（単位：件数）
年
平成
17年
平成
18年
平成
19年
平成
20年
平成
21年

1位
東京
357
東京
460
東京
440
東京
480
東京
497

都市
件数
都市
件数
都市
件数
都市
件数
都市
件数

(出所) 平成21年
(注)

2位
京都
137
京都
154
京都
183
横浜
184
福岡
206

3位
名古屋
108
福岡
126
横浜
157
福岡
172
横浜
179

4位
横浜
105
大阪
111
福岡
151
京都
171
京都
164

5位
福岡

6位
大阪

97
名古屋
109
名古屋
109
名古屋
130
名古屋
124

89
横浜
103
神戸
89
神戸
94
大阪
94

福岡市観光統計「国際コンベンション」とは、国際機関・国際団体（各国支部を含みます。）又は国家機関・国内団体（各々の定義が明確ではないため民間企業以外はすべて）が主催する会議で以下の条件をすべて満たすものをいいます。
(i)

参加者総数が50名以上(ii)

参加国が日本を含む3か国以上(iii)

開催期間が1日以上─ 21 ─

一方、福岡市の主要観光施設における観光客の入込数についても、平成12年から平成20年まで一貫して増加しています。平成21年においては、一部の観光施設において減少も見られますが、本投資法人としては、金融危機や、円高・ウォン安、新型インフルエンザなどの影響による一時的なものと考えています。
以下は、福岡市集客企画課作成の平成21年福岡市観光統計の主要観光施設入込状況（実数）です。福岡市の主要観光施設ランキングにおいては、本投資法人のコア・ポートフォリ
オを構成するキャナルシティ博多が5年連続で1位となっています。
■主要観光施設入込状況＜実数＞（注1）（注4）

1
2
3
4
5

平成17年
施設名
キャナルシティ博多(注2)
ホークスタウンモール
博多リバレインマリノアシティ福岡
ベイサイドプレイス博多
埠頭

人数12,200,000
6,400,000
7,406,010
6,320,000
2,679,600

1
2
3
4
5

平成19年
施設名
キャナルシティ博多(注2)
ホークスタウンモール
博多リバレインマリノアシティ福岡
ヤフードーム

人数12,850,000
8,000,000
7,045,658
6,650,000
3,502,000

1
2
3
4
5

平成21年
施設名(注3)
キャナルシティ博多(注2)マリノアシティ福岡
博多リバレインヤフードームベイサイドプレイス博多

人数12,300,000
6,482,626
5,037,841
3,180,048
1,880,512(出所) 平成21年

平成18年
施設名
キャナルシティ博多(注2)
ホークスタウンモール
博多リバレインマリノアシティ福岡

人数
12,800,000
8,000,000
7,043,424
6,200,000

ヤフードーム3,184,000

平成20年
施設名
キャナルシティ博多(注2)
ホークスタウンモール
マリノアシティ福岡
博多リバレインヤフードーム

人数
12,900,000
8,000,000
7,140,000
7,021,732
3,171,964

福岡市観光統計(注1)

各施設へ照会を行ったものであり、カウント方法は施設毎に異なります。

(注2)

キャナルシティ博多の対象期間は、各年4月1日から3月31日までです。

(注3)

平成21年ホークスタウンモールの入場者数については、非公表となっています。

(注4)

上記観光施設のうち、本投資法人が投資しているものは、キャナルシティ博多のみです。

以上の背景から、本投資法人は、福岡・九州地域について、MICE関連ビジネスの着実な成長が見込めるマーケットであると考えています。

─ 22 ─

④

福岡市オフィスマーケットの状況
福岡市、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。）、東京23区及び主要政令指定都市のオフィス空室率及び賃料の推移は、以下の通りです。福岡市のオ
フィス賃料は、他の主要都市に比べ、長期的に安定した水準で推移してきています。
また、福岡市においては大規模なオフィス（延べ床面積3,000坪以上）の竣工が平成19年から平成21年までにかけて多く見られ、この3年間で約6万坪の新規オフィス床が提供され、空室率の上昇につながりました。しかし、平成22年に入り、新規のオフィスビルの供給は大幅に減少しました。新築オフィスビルの稼働率の向上やオフィスビル竣工の落ち着きから、それまで散見された賃貸テナントのオフィスビル間の大規模な集約移転の動きも沈静化し、賃貸テナントのオフィスビル間の大規模な集約移転の動きによる空室率の上昇は抑制されるものと本投資法人は考えています。
■全国主要都市平均募集賃料推移(出所)

シービー・リチャードエリス株式会社「不動産白書2010」等のデータを基に本資産運用会社にて作成。シービー・リ
チャードエリス株式会社は、昭和62年に設立された不動産の調査・コンサルティング会社であり、オフィス市況レポ
ートを定期的に刊行しています。

(注)

坪単位の推移を記載しています。

■全国主要都市平均空室率推移

─ 23 ─

(出所) シービー・リチャードエリス株式会社「不動産白書2010」等のデータを基に本資産運用会社にて作成。

■福岡市オフィス竣工状況(出所) シービー・リチャードエリス株式会社「不動産白書2010」等のデータを基に本資産運用会社にて作成。

福岡市におけるオフィスの空室率は、竣工1年以内の3,000坪以上の新築オフィスビル（（ア））については平成21年6月をピークに下落基調にあり、また、竣工1年超～5年未満のオフィスビル（（イ）及び（エ））についても平成22年3月をピークに下落しています。
本投資法人としては、直近において大規模なオフィス供給事例が存在しない状況にあって、竣工1年超～5年未満のオフィスビルの空室率が全体として改善していることから、福岡市におけるオフィス全体の空室率は、底を打ちつつあると考えています。

─ 24 ─

■福岡市全体の空室率と福岡市の新築オフィスビル及び竣工1年超～5年未満のオフィスビ
ルの空室率(出所) シービー・リチャードエリス株式会社「不動産白書2010」等のデータを基に本資産運用会社にて作成。
(注1)（ア）は、3,000坪以上の新築オフィスビル（竣工1年以内のものをいいます。以下同じです。）の空室率を、（イ）は3,000坪以上の竣工1年超～5年未満のオフィスビルの空室率を、（ウ）は3,000坪未満の新築オフィスビルの空室率を、（エ）は3,000坪未満の竣工1年超～5年未満のオフィスビルの空室率を、それぞれ意味します。

(注2)（ア）の平成22年6月末日及び9月末日については、3,000坪以上の新築オフィスビルが存在しなかったため、便宜上0％と記載しています。

─ 25 ─

(4)今後の投資戦略①

外部成長戦略(イ)

外部成長の考え方
本投資法人が不動産等を取得することで資産規模を拡大し、分配金原資となるキャッシュ・フローを増加させる外部成長を行うことには、主に以下のようなメリットがあります。
・物件及びテナントのリスク分散が図れること・スケールメリットを活かした効率的な物件の管理が可能となること
国土交通省が平成22年11月に発表した平成22年第三四半期（7月1日から10月1日）の
主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）によると、不動産市場は、全150地区のうち87地区が下落しているものの63地区が上昇・横ばいとなる等、総じて下落の鈍化傾向を示しています。特に住宅系地区では全42地区のうち33地区が上昇・横ばいとなり、前回同様下落基調からの転換傾向を示しています。不動産取引に関しては、東京都心部の大型優良物件の取引が開始され、REITにおいてもエクイティの調達を伴う物件の取得が行われるなどの動きが徐々に増加しつつあります。
本投資法人は、前記「(3) 環境分析」において記載した福岡都市圏の特徴と将来性及び不動産市場の動向等に鑑み、現状を中長期的なポートフォリオの成長を再開するタイ
ミングと考えています。
今後は、地元経済界を中心とする広範なネットワークに依拠した情報の早さと厚みを活かし、福岡都市圏における不動産投資機会の復調を一早く捉え、外部成長を行い、雇用・流通市場の活性化等様々な見地から地域に対し貢献しうる物件の取得を検討することで、投資主利益の更なる安定化を目指します。

(ロ)

成長力のある福岡都市圏に対する厳選投資
本投資法人は、前記「(3) 環境分析」記載の現状認識と環境分析のもと、基本方針である中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図るため、引き続き商業施設に重点を置きつつ、オフィスビル、更にはその他の用途（ホテル、住居、物流施設、公共施設等）を投資対象として運用を行います。
特に、本投資法人の主要投資対象地域である福岡都市圏については高い成長力が見込まれるため、積極的に投資を行います。

─ 26 ─

(a)地域による分散状況(注)平成22年11月末日現在の取得価格に基づき算定しています。なお、CCHBを営業者とする優先匿名組合出資持分及び第14期取得予定資産は含みません。

─ 27 ─

用途／カテゴリーによる分散状況(b)

今後も着実な運営による分配金の確保とポートフォリオの安定的な成長のバランスを重視し、中長期的にポートフォリオの規模の拡大を目指します。具体的には、アーバ
ン・ショッピングセンター（都心型商業施設）、リージョナル・ショッピングセンター（郊外広域型商業施設）及びコミュニティ・ショッピングセンター（生活圏型商業施
設）からなる商業施設3カテゴリーに重点を置きつつ、オフィスビルや投資方針で掲げるその他のカテゴリーへも投資していきたいと考えています。

用途

カテゴリー

定義・主な投資ポイント

物件名称等

投資比率
（％）
(注1)(注2)

・・
アーバン

都心繁華街に立地
路面店、百貨店、大型専門 キャナルシティ博多
店
キャナルシティ博・ 立地の繁華性・希少性の高 多・Bさ及びその持続力
・

商業施設

郊外広域集客型ショッピン
グセンター
・ 車型社会のトレンドともマ パークプレイス大分
ッチした幹線道路に近い立地 サンリブシティ小倉
リージョナル・ 商圏において優位性を持つ 原サティ
規模の有無
・ 専門店テナントの顔ぶれ

40.6

・

生活密着型で最寄品主体の品揃えを持つショッピングセ
ンター・ ロードサイドのカテゴリー
コミュニティ
キラー・ 生鮮スーパーを核に書店・飲食・スポーツクラブを複合したネイバーフッドショッピ
ングセンター

Aクラス
オフィス
ビル

スクエアモール鹿児
島宇宿
熊本インターコミュ
ニティＳＣ
久留米東櫛原ＳＣ
花畑ＳＣ
ケーズデンキ鹿児島
本店

9.9

キャナルシティ・ビ
ジネスセンタービル
呉服町ビジネスセン
・ 独自Aクラス基準（立地、規ター
模、スペック、築年数等でカサニックス博多ビル
テゴリー分け）を満たす優良
大博通りビジネスセ
物件
ンター
東比恵ビジネスセン
ター

28.8

セール・
・ 地域内優良企業とのセー
アンド・
ル・アンド・リースバック物
リースバック
件
・その他

住居

立地、建物スペック、耐震性
・ 過剰供給リスクの少ないファミリータイプ
合計－

0.0

シティハウスけやき通り
アメックス赤坂門タ
ワー

2.1
100.0

(注1)

取得（予定）価格を基準としています。

(注2)

投資比率は、カテゴリー別の取得（予定）価格合計をポートフォリオ合計取得（予定）価格で除して求めた数値(注3)

下線を付している物件名称等は、第14期取得予定資産です。

を記載しています。このためカテゴリー別の比率の合計と一致しない場合があります。

(ハ)

18.5

強固なスポンサーコミットメントによるソーシング手法

─ 28 ─

本投資法人は、物件取得に関して、スポンサー拠出物件の購入（パイプライン・サポートの活用）と、マーケット（スポンサー外）からの取得（ネットワークを活かした相対取引中心）を軸としています。本投資法人は、不動産マーケットにおける過度な物件取得競争とは一線を画し、スポンサーのパイプラインやローカルネットワークを活かして良質な物件の適正価額での取得を目指します。
②

運用戦略

(イ)

稼働率確保への取組み
本投資法人は、物件の取得にあたって、テナントの売上状況の調査や与信調査に加え、当該物件において行われている商業事業やオフィス拠点としての安定性や重要性を見定めた上で、テナントに対する中長期的な賃貸を基本方針とした投資判断を行います。
取得後、賃貸借契約の更新時に、長期賃貸借契約に切り替えることを基本方針とし、収益の安定化を意識した運営に努めます。一方、商業施設については、施設の新鮮味を確保する観点から、モール部分のテナントについては3年程度の定期借家契約への切替えを行います。
収益の維持を念頭に置いた上で、切れ目なく入居を継続できるよう、福岡・九州地域の商業施設とオフィスビルのテナント情報に精通したスポンサーとのリレーション、並びに、仲介会社及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、前記基本方針に沿ったリーシング活動を行います。

(ロ)

テナントリレーションの維持・強化
既存テナントとのコミュニケーションを密に行うことにより、テナントの総合的な満足度の向上を図ります。具体的には、オフィスビル、商業施設及び住居における増床・改良ニーズへの対応、販売促進活動の推進、テナント店舗売上向上に向けた施設カード
ポイントプログラムの推進による顧客の囲い込み等を適宜行うことが挙げられます。
本投資法人の保有物件全体の各期末稼働率の推移と、社団法人投資信託協会による
REIT全体の稼働率の推移は、以下の通りです。本投資法人は、上記の戦略が、安定した稼働率の維持につながると考えています。
＜高水準の稼働率＞
（％）
期
本投資法人
REIT全体期
本投資法人
REIT全体
(注1)

第2期
第3期
第4期
第5期
第6期
第7期
平成17年
平成18年
平成18年
平成19年
平成19年
平成20年
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
99.8
99.0
99.4
99.4
99.7
98.8
97.8
98.2
98.1
96.7
98.0
第8期
第9期
第10期
第11期
第12期
平成20年
平成21年
平成21年
平成22年
平成22年
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
99.4
99.2
98.8
99.1
99.0
97.8

97.3

96.9

96.4

98.1

96.5

本投資法人の稼働率は、保有物件全体の各期末稼働率（各計算期間の末日における本投資法人の所有する不動産等
資産の総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合）を記載しています。

(注2) REIT全体の稼働率は、社団法人投資信託協会公表の稼働率の時系列データ（REIT組入資産全体）に基づいて記載

─ 29 ─

しています。

(ハ)

適切な維持管理によるテナント満足度の向上と環境への配慮
本投資法人は、長期にわたり不動産等資産の市場競争力及びテナント満足度の維持向上を図るため、資本的支出等を考慮した営業戦略的な修繕計画を不動産等資産毎に策定し、必要な修理・修繕・更新・改修及び環境対策を行っています。以下は過去のリニューアル工事及び環境対策実績の一例ですが、特に環境配慮への取組みは今後も積極的に行うことで資産価値及び物件競争力の中長期的な維持向上に資するものと考えています。
また、本投資法人は、テナントの要請、施設管理上のニーズ、商圏の顧客ニーズの変化等を踏まえ、賃貸マーケットにおいて立地優位性があり、建物・設備更新により競争力向上が見込まれる場合や、経年劣化に伴い維持管理コスト負担が経済合理性に見合わないと判断される場合、必要に応じて追加投資を行うことがあります。

＜パークプレイス大分

マグノリアコート＞

平成20年4月にパークプレイス大分にて店舗増床（マグノリアコート）を行い、18店
舗のテナント（うち大分初出店のテナント13店舗）を誘致し、施設の活性化を図りました。

(注)

上図は、マグノリアコートの概観写真です。

＜キャナルシティ博多

ラフォーチェ＞
─ 30 ─

売上歩合賃料の確保による賃貸効率改善、テナント売上げの拡大及び既存施設への売上波及を図るため、同施設のメガストア棟2階を上質なライフスタイルを提案するゾー
ンとしてリニューアルを行い、本ゾーンを「ラフォーチェ」としてリニューアルオープ
ンしました。

(注)

上図は、キャナルシティ博多ラフォーチェ部分の概観写真及びフロア図です。

─ 31 ─

＜キャナルシティ博多における環境対策への取組み＞
本投資法人は、キャナルシティ博多において、主に以下の(a)から(c)のような取組みを行っています。
(a)

緑化への取組み・モール部分・壁面緑化
各種のツタを植栽した壁面緑化です。オープン当初から、景観を維持するため、
長尺物（栽培過程でツルを長く伸ばしたもの）を使用しており、壁側面に受ける反射熱を軽減しています。
・ワシントンホテル棟

屋上緑化（一部）

土壌には火力発電所から排出される石炭灰（産業副産物）を混入させた人工土壌を使用し、貯水排水マットは衣料廃棄物等を利用した100％リサイクルの環境共生資材を使用しています。
(b)

リサイクルへの取組み

・中水プラント（厨房排水の再利用システム）
キャナルシティ博多の飲食店から排出される厨房排水は、中水プラントに集められ中水として処理されたのち、館内のトイレの洗浄水として再利用されています。
従来、中水プラントでは化学薬品による処理が行われていましたが、キャナルシ
ティ博多では食物連鎖作用を利用したバイオ処理方法を採用しています。これにより、処理過程で発生する油脂分等の汚泥の発生を最小限にします。
(c)

省資源・省エネへの取組み

・運河水濾過システム（雨水利用システム）
キャナルシティ博多のシンボルである運河は、親水機能と非常時の消防用水としての機能をもっています。
この運河には常時約1,200トンの水がたくわえられており、この水には省資源の観点から雨水が利用されています。
・夏季の暑気対策
夏季の日射が強い期間には、省エネの観点から、直射日光があたる導線部分に日除け天幕を設置して、建物が受ける日射による熱負荷を軽減するとともに、ミスト発生装置を設置しその水打ち効果で涼やかな空間を作り出しています。

─ 32 ─

上記の取組みの結果、キャナルシティ博多において、以下の賞を受賞しています。
・九州地方電力利用効率化協議会から、平成16年度エネルギ－管理優良事業所として「九州地方電力利用効率化協議会長賞」を受賞
・経済産業省から、平成19年度のエネルギ－管理優良事業所として「九州経済産業局長賞」を受賞
・経済産業省から、平成20年度のエネルギ－管理功績者として「九州経済産業局長賞」
を受賞
・「ふくおか減CO2自慢大作戦2008」において、噴水の省エネ運転の事例が評価され、福岡県地球温暖化防止活動推進センターから特別賞（エコアクション賞）を受賞

─ 33 ─

③

財務戦略
本投資法人は、投資主利益の最大化のため、財務の安定性を重視した運営をこれまで堅持してきました。具体的には、有利子負債比率（本投資法人の資産総額のうち借入金額及び投資法人債発行残高の占める割合をいいます。なお、本投資法人は投資法人債を発行していません。以下同じです。）については一定の水準以下に抑えること、将来の金利上昇のリスクを抑えるために長期固定金利主体とすることを財務方針としています。
今後は、資産規模の拡大を支える財務の役割をより一層重視し、財務の安定性を維持しつ
つ、資金調達先や調達方法の拡充に努めます。
(イ)

有利子負債比率の維持
本投資法人では、有利子負債比率については60％を上限としています。なお、有利子
負債及び有利子負債比率の推移は、以下の通りです。

(ロ)

有利子負債の長期固定化
調達期間の長期化と調達金利の固定化を重視し、固定化される金利の水準には十分留意しながら、固定化比率（本投資法人の有利子負債総額のうち固定金利借入（金利スワップ契約等により実質固定化されたものを含みます。）の占める割合をいいます。以下同じです。）は70～80％を目処として運営しています。なお、平成22年11月末日現在の固定化比率の状況は、以下の通りです。
金額（百万円）
固定金利借入44,550変動金利借入14,600

合計

59,150
75.3％

固定化比率

(ハ)

有利子負債の返済期限分散化
金融市場の混乱等が借換えや支払金利水準に影響を与えるリスクを低減するため、有利子負債の返済期限が分散するよう運営しています。具体的には、調達期間を考慮し、年間の返済額を100億円から150億円程度に分散すべく運営に努めています。平成22年11月末日現在の返済期限の分散状況は、以下の通りです。
─ 34 ─

(ニ)

資金調達先及び調達方法の拡充
本投資法人は、上場直後の平成17年9月にスタンダード・アンド・プアーズ・レーティングズ・サービシズ（（S&P）、現スタンダード＆プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社）より長期発行体格付（発行体の将来の信用力に関する各信用格付業者の意
見をいいます。以下同じです。）「A－（アウトルック：安定的）」を、平成19年11月に株式会社格付投資情報センター（R&I）より発行体格付「A＋（格付の方向性：安定的）」を取得し、本書の日付現在においても同格付を維持しています。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
また、本書の日付現在において全額無担保による借入れを行っており、コミットメン
トラインの極度額を総額100億円設定していること等により、資金調達方法の柔軟性・機動性を確保しています。
資金調達先の拡充については、平成22年6月に三井住友銀行と取引を開始し、大手金融機関との新規取引を実現しました。今後は、スポンサー行3行（福岡銀行、西日本シ
ティ銀行及び日本政策投資銀行）をはじめとする九州を中心とした地方銀行、中央の金融機関（東京に本店登記を行っている金融機関をいいます。）等既存取引金融機関との良好な関係を維持しつつ、新規調達先の拡充に努めるとともに、調達方法の多様化に向けて、投資法人債の発行等の検討も行っていきます。なお、借入先金融機関の分布状況
は、以下の通りです。

─ 35 ─(注)(ホ)「メガバンク」とは、みずほコーポレート銀行、三井住友銀行及び三菱東京UFJ銀行をいいます。

無担保の資金調達
財務の柔軟性確保のため、本投資法人は、担保拠出による資金調達を原則として行い
ません。

(ヘ)

第13期における資金調達実績及び予定
平成22年9月末日にりそな銀行より3億円（期間4年）のコミットメントライン利用分の長期への借換えを行いました。この借換えによりコミットメントライン利用分がすべて返済され、借入れは長期の借入れのみとなりました。
同年12月に返済期日が到来した福岡銀行からの長期借入れ15億円については、借入期間を6年（前回2.5年）とするリファイナンスを行いました。

─ 36 ─

2

投資対象
(1)

第14期取得予定資産の概要
本投資法人が、第14期に本募集の対象とする本投資口の発行により調達した資金によって取得を予定している資産（以下「第14期取得予定資産」といいます。）の個別の概要は、以下の通りです。
なお、以下に記載する「資産の概要」に関する説明は、以下の通りです。
■資産の概要・「取得予定価格」は、本投資法人と売主との間の売買に関する基本合意書に記載された売買価格をいい、当該不動産等の取得に要した諸費用（取得諸経費及び消費税等）を含みません。
・「鑑定評価額」は、株式会社谷澤総合鑑定所により作成された不動産鑑定評価書に基づいています。当該鑑定評価額は、一定時点における評価者の判断と意見であり、本投資法人
がその内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
・建物の「構造／階数」、「建築時期」、「延床面積」及び「用途」並びに土地の「面積」
は、登記簿上の記載によるものです。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。
以下「都市計画法」といいます。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）第52条に定められる、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限を記載しています。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限を記載しています。
・「PM会社」は、物件の管理を委託している又は委託を予定している会社を記載しています。なお、「キャナルシティ博多・B」のPM会社は、資産運用会社の利益相反対策ルールに定義する利害関係者に該当します。利害関係者については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報

第3 管理及び運営

2 利害関係人との取引制限(2) 本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール）」をご参照ください。
・「稼働率推移」には過去5年間の、総賃貸可能面積に対する総賃貸面積の占める割合を記載しています。

─ 37 ─

キャナルシティ博多・B■資産の概要
資産の種類
信託受益権
取得予定日
平成23年3月2日
所在地（住居表示） 福岡市博多区住吉一丁目2番1号等
構造／階数

建物

建築時期
延床面積

用途
所有形態
信託受託者
信託契約期間満了日
稼働率推移

取得予定価格
鑑定評価額
評価価格時点

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下
2階付13階建

面積

平成8年4月15日
用途地域
土地
全体延床面積225,899.23㎡のうち、区分所有建物5棟の専有部床面積合
容積率
計101,308.33㎡(注2)
ホテル、店舗、駐車場
建ぺい率
区分所有権
所有形態
住友信託銀行株式会社
PM会社
平成38年2月27日

28,700百万円
28,700百万円
平成23年1月1日
34,363.91㎡ の う ち 敷 地 権 割 合100万分の524,239（区分所有建物5棟の合計）及び敷地権対象外の土地379.92㎡(注1)(注2)
商業地域
500％
80％
所有権
福岡地所株式会社

平成
平成
平成
平成
平成
18年
19年
20年
21年
22年
11月末日 11月末日 11月末日 11月末日 11月末日
100.0％
99.5％
99.9％
100.0％ 100.0％──＜物件の概要＞■ キャナルシティ博多は、ロサンゼルス・ファッションアイランド、六本木ヒルズ開発で著名なジョン・ジャーディの代表作であり、専門店、大型専門店、映画館、アミューズメント施設、ホテル、オフィス等が一体的に開発された複合商業施設です。「楽しませる」、「もてなす」をコンセプトに、年間約1,300回のパフォーマンスやシーズン毎のイベントが行われ、来場者に買い物プラスアルファを提供する
エンターテインメント型（時間消費型）商業施設であり、施設全体で年間1千万人超の来場者を誇る福岡を代表する観光名所になっています。
■ 本物件は、このキャナルシティ博多内に存し、福岡最高級ホテルであるグランド・ハイアット・福岡（客室数370室）、100以上の専門店からなるOPA（キャナルシティ・オーパ）、九州最大級の無印良品
店舗からなり、安定した集客力を有しています。
■ 大部分のテナントにおいて固定賃料又は最低保証賃料が設定され、賃料収入の安定性が確保されています。
＜特記事項＞■ 対象不動産等の共用部に検査済証未取得の屋外広告塔が2棟設置されていますが、日本建築検査協会株
式会社の平成22年1月27日付建築基準法適合判定調査報告書によれば、これらの広告塔については「構造強度等については建築基準法に適合している」とされています。
■ 本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、信託受託者及び福岡地所株式会社の間で建物賃貸借兼管理運用業務委託契約（以下「マスターリース兼PM契約」といいます。）が締結されています。契約期間は平成18年2月28日から5年間とされ、原則として契約期間中の契約解除はできないものとされています。また、マスターリース兼PM契約は6か月前までに更新拒絶が無ければさらに1年間自動延長するものとされています。
■ 本投資法人が取得予定の信託受益権には、CCHBのレンダーに対する質権が設定されていますが、本投資法人による取得予定日までに解除される予定です。
■ エンドテナントである株式会社キャナルシティ・オーパより書面による賃料減額の要請を受けています。
(注1)「敷地面積」は、本物件の土地建物全体に係る面積を記載しています。

(注2)

本土地のうち379.92㎡は、管理規約にて本建物の敷地と同一の取扱いとする旨が定められています。

─ 38 ─

■鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
28,700百万円
平成23年1月1日
数値

直接還元法(1)総収益（①＋②＋③＋④）①賃料収入（共益費等収入を含む）② そ の 他 収 入（付 加 使 用 料 収 入 含む）③礼金等収入④空室損失(2)総費用（⑤＋⑥＋⑦＋⑧）⑤維持・運営管理費・水道光熱費⑥公租公課等⑦損害保険料⑧その他費用(3)賃貸純収益（NOI）(4)敷金等運用益(5)大規模修繕費年間積立額(6)標準化純収益（NCF）(7)還元利回り

直接還元法による収益価格（(6)÷(7)）
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り原価法による積算価格
土地割合
建物割合

根拠等

3,309,630,716円
2,646,456,448円 市場賃料水準に基づき査定
708,124,120円 駐車場収入、販促収入等
0円△44,949,852円
1,633,616,828円
1,271,955,351円
334,592,706円 平成22年度の実額に基づき査定
25,015,268円
2,053,503円
1,676,013,888円
68,388,550円 運用利回りを2%として査定
190,481,000円
1,553,921,438円
取引事例の還元利回りを基礎に、対象不動産の市場性、不動産投資
5.3％
市場の動向等を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定純収益を還元利回りで還元して査29,300,000,000円
定28,400,000,000円
5.4％
5.6％
31,100,000,000円
19,600,000,000円 63.02％
11,500,000,000円 36.98％

資産価格の調整及び鑑本件評価においては、「区分所有建物（貸家）及びその敷地」としての類型を踏まえ、市場

定評価額の決定に際

参加者の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程等を考慮して、収益価格を中心し、留意した事項に調整を行うこととし、積算価格も斟酌の上、建物及びその敷地の価格を求め鑑定評価額を決定しました。

次へ─ 39 ─

(2)ポートフォリオ全体に係る事項
第14期取得予定資産を含む本投資法人のポートフォリオの概要は、以下の通りです。

①

ポートフォリオ一覧(イ)

投資不動産物件
取得
11月末
直近鑑定
（予定）
取得
日現在
鑑定Cap
投資 評価額
取得
築年数
価格
レート
（予定） 賃貸可能
比率
（百万
（予定）
（百万
（％）
元
面積
(注1)
円）
（％）
日
円）
（㎡）
(注4)
(注5)
(注3)
(注2)
(注6)

物件名称等

キャナルシティ博多

14年
7か月

パークプレイス大分

8年
8か月
5年
8か月

サンリブシティ小倉
スクエアモール鹿児島宇宿

4年2か月

熊本インターコミュニティ
4年
商 ＳＣ
業
施
34年
設 原サティ
1か月

平成16年 スポンサ
45,990.34
ー
11月9日

11月末 11月末
日現在 日現在 11月末日現在
稼働率 テナン 主要テナント（％） ト数100.0

ワシントンホ50 テル、コムサ
ストア
ジャスコ、ケ
103
ーズデンキ

100.0

1 サンリブ

32,00021.4

34,7005.1

15,70010.5

17,600

6.3

6,633

4.4

7,410

5,300

3.5

4,970

6.9

平成18年 スポンサ
14,661.72
ー
9月28日

100.0

2,400

1.6

2,420

6.6

平成18年 スポンサー
11月30日6,968.66

100.0

5,410

3.6

5,210

7.2

平成19年 スポンサ
27,580.75
ー
3月1日

100.0

平成19年 スポンサー
9月3日

2,801.15

100.0

6,467.80

100.0

ボンラパス、
2 マツモトキヨシ
スポーツデポ
1／ゴルフ5

7,296.17

100.0

1 ケーズデンキ

63,988.89

100.0

平成16年 スポンサ
103,963.52
ー
11月9日
平成17年
外部
6.6
61,450.22
7月1日

100.0

花畑ＳＣ

3年
4か月

1,130

0.8

1,160

6.1

久留米東櫛原ＳＣ

2年
11か月

2,500

1.7

2,510

6.1

ケーズデンキ鹿児島本店

3年

3,550

2.4

3,380

キャナルシティ博多・B

14年
7か月

28,70019.2

28,700103,323

69.1

108,060－

14,6009.8

15,600

5.3

11,2007.5

12,9005.3

平成16年 スポンサ
19,907.91
ー
11月9日

94.6

4,400

2.9

4,940

5.4

平成17年
9月30日

6,293.76

100.0

7,000

4.7

6,630

5.9

平成18年 スポンサ
14,653.95
ー
3月16日

97.1

5,900

3.9

5,960

6.1

平成21年 スポンサ
13,695.51
3月13日 ー＋外部

100.0

－
5年
4か月

43,10028.8

46,030

2,060

1.4

1,690

3年

1,111

0.7

1,000

商業施設 合計－
キャナルシティ・ビジネス 14年
センタービル
7か月
呉服町ビジネスセンター

7年
1か月

オ
9年
フ サニックス博多ビル
7か月
ィ
ス
8年
ビ 大博通りビジネスセンター
8か月
ル
東比恵ビジネスセンター
オフィスビル合計

アメックス赤坂門タワー

そのシティハウスけやき通り
他
その他 合計
全物件

合計又は加重平均

1年
9か月

－
11年
6か月

3,171

2.1

2,690

149,594

100.0

156,780

平成20年 スポンサ
ー
2月1日
平成20年
外部
6.0
3月27日
5.3

平成23年
3月2日

外部

－
－
－
平成16年 スポンサ
23,053.91
ー
11月9日

外部

－
94.3

スポーツデポ
11 ／ゴルフ5、
ベスト電器
スポーツデポ／ ゴ ル フ 5、2
スターバックスコーヒー
1 サティ

グランド・ハ45 イアット・福岡、無印良品－－TOTO、ベ ル
54
システム24プ ロ ミ ス、
20 NTT西日本－
九州
サニックス、
14
出光興産
NTTコムウェア、東京海上64
日動事務アウ
トソーシング
富士通、フォ
14 レストホール
ディングス
－
－

－

－

－

－

6.0

外部

4,755.14

95.9

63

－

外部

2,710.86

95.5

40

－

－

－

－

－

－

－

426,240.26

99.3

486

－

－
平成18年
9月1日
平成19年
5.9
12月20日－－5.6

─ 40 ─

－(注1)「築年数」は、平成22年11月末日を起算日として経過日数を年・月換算し、1か月に満たない部分については切り捨てて記(注2)「取得（予定）価格」は、本投資法人と売主との間の売買契約書（取得予定資産については売買に関する基本合意書）に(注3)

直近鑑定評価額の価格時点は、キャナルシティ博多・Bを除き、平成22年8月31日です。なお、キャナルシティ博多・Bにつ(注4)「鑑定Capレート」は、期末現在での純収益ベースでの鑑定評価の直接還元法における還元利回りを記載しています。

(注5)

スポンサーによるアレンジにて取得した物件を「スポンサー」として記載しています。

(注6)「賃貸可能面積」は、平成22年11月末日現在において、賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。以下同じ(注7)

本投資法人によるキャナルシティ博多・Bの取得に伴い、現在キャナルシティ博多・Bを保有しているCCHBは、キャナル

載しています。なお、パークプレイス大分の築年数は、4棟のうち最も古い棟の築年数を記載しています。
記載された売買価格をいい、取得諸経費及び消費税等を含みません。
いては、平成23年1月1日を評価時点とする数値を記載しています。

です。
シティ博多・Bの売買代金により借入金を返済し、残額を優先匿名組合出資持分及び劣後匿名組合出資持分（もしあれば）の償還に充当した上で解散し、清算する予定です。本投資法人は、CCHBを営業者とする優先匿名組合出資持分の一部を保有しており、上記償還に伴い、優先匿名組合出資額64億円全額の償還を受ける予定です（なお、当該償還金はキャナルシティ博多・Bの売買代金と相殺処理する予定です。）。

─ 41 ─

・

鑑定評価額
物件名称等

キャナルシティ博多
パークプレイス大分
サンリブシティ小倉
スクエアモール鹿児島宇宿
熊本インターコミュニティＳＣ
商業施設 原サティ
花畑ＳＣ
久留米東櫛原ＳＣ
ケーズデンキ鹿児島本店
キャナルシティ博多・B
商業施設合計キャナルシティ・ビジネスセンタービル
呉服町ビジネスセンター
オフィス
サニックス博多ビル
ビル
大博通りビジネスセンター
東比恵ビジネスセンター
オフィスビル合計
アメックス赤坂門タワー
その他 シティハウスけやき通り
その他合計
全物件 合計取得（予定）
期末貸借
価格
対照表
（百万円）
計上額
（百万円）
(注1)
32,00031,327
15,70016,743
6,633
6,303
5,300
5,001
2,400
2,284
5,410
5,503
1,130
1,106
2,500
2,427
3,550
3,500
－
28,700103,323
74,198

直近鑑定
評価額
（百万円）
(注2)
34,70017,600
7,410
4,970
2,420
5,210
1,160
2,510
3,380
28,700108,060

14,60014,15915,600

11,200
4,400
7,000
5,900
43,100
2,060
1,111
3,171
149,594

10,397
4,358
6,757
5,714
41,388
1,992
1,106
3,099
118,686

12,900
4,940
6,630
5,960
46,030
1,690
1,000
2,690
156,780(注1)「取得（予定）価格」とは、本投資法人と売主との間の売買契約書（取得予定資産については売買に関する基本合意書）に記載された売買価格をいい、取得諸経費及び消費税等を含みません。

(注2)

直近鑑定評価額の価格時点は、キャナルシティ博多・Bを除き、平成22年8月31日です。 なお、キャナルシティ博多・B
については、平成23年1月1日を評価時点とする数値を記載しています。

ポートフォリオの鑑定評価額について、第12期末現在、「直近鑑定評価額」－「期末貸借対照表上の有形固定資産＋無形固定資産計上額」は、9,394百万円となっています。
■「直近鑑定評価額」－「期末貸借対照表上の有形固定資産＋無形固定資産計上額」の推移

─ 42 ─

■ポートフォリオマップ

平成22年11月末日現在(注)・第14期取得予定資産を含みます。

建物状況調査報告書の概要
個別の不動産毎に、建物の構造・内外装・各種設備の状況、修繕費用等の算出及び遵法性に関する調査を株式会社竹中工務店及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に委託し、建物状況調査報告書として報告を受けています。

─ 43 ─

・

修繕費用等の見積額
物件名称等

調査会社

報告書日付

長期修繕費
用の見積額
（12年）
（千円）

キャナルシティ博多(注)株式会社竹中工務店

平成17年3 月31日
平成17年12月27日
平成22年11月30日

1,580,721

キャナルシティ博多・B

株式会社竹中工務店

平成23年1 月21日

3,350,879

パークプレイス大分

株式会社竹中工務店

サンリブシティ小倉
スクエアモール鹿児島宇宿
熊本インターコミュニティ
ＳＣ
原サティ
花畑ＳＣ
久留米東櫛原ＳＣ
ケーズデンキ鹿児島本店

株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店

平成17年3 月31日
平成19年5 月 7 日
平成20年4 月15日
平成17年3 月31日
平成19年1 月15日

株式会社竹中工務店

平成19年1 月15日

5,230

株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店

平成19年2 月19日
平成19年 8 月22日
平成20年 1 月10日
平成20年3 月 5 日
平成17年3 月31日
平成17年12月27日
平成22年11月30日
平成17年3 月31日
平成22年11月30日
平成17年9 月20日
平成18年2 月20日

159,690
2,990
4,990
2,000

152,540
216,290平成21年1 月26日

117,800

平成18年7 月20日
平成19年11月30日

57,25029,500キャナルシティ・ビジネス株式会社竹中工務店
センタービル(注)呉服町ビジネスセンター株式会社竹中工務店

サニックス博多ビル
大博通りビジネスセンター株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店

東比恵ビジネスセンター
アメックス赤坂門タワー
シティハウスけやき通り(注)286,820
18,80025,200965,216
348,600

キャナルシティ博多及びキャナルシティ・ビジネスセンタービルの長期修繕費用の見積額のうち、共用部に係るものについては、キャナルシティ博多・Bの報告書に基づき算出しています。

─ 44 ─

・地震リスク分析の概要＜本書の日付現在における運用資産＞
物件名称等

調査会社

キャナルシティ博多(注3)株式会社竹中工務店

パークプレイス大分(注4)

株式会社竹中工務店

サンリブシティ小倉
スクエアモール鹿児島宇宿
熊本インターコミュニティＳＣ
原サティ
花畑ＳＣ
久留米東櫛原ＳＣ
ケーズデンキ鹿児島本店

株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店

キャナルシティ・ビジネスセンタ
株式会社竹中工務店ービル(注5)
呉服町ビジネスセンター株式会社竹中工務店

サニックス博多ビル
大博通りビジネスセンター株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店

東比恵ビジネスセンター
アメックス赤坂門タワー
シティハウスけやき通り
ポートフォリオ全体(注2)

報告書日付
平成17年 3 月31日
平成17年12月27日
平成22年11月30日
平成17年 3 月31日
平成19年 5 月7 日
平成20年 4 月15日
平成17年 3 月31日
平成19年 1 月15日
平成19年 1 月15日
平成19年 2 月19日
平成19年 8月22日
平成20年 1月10日
平成20年 3 月5日
平成17年 3 月31日
平成17年12月27日
平成22年11月30日
平成17年 3 月31日
平成22年11月30日
平成17年 9 月20日
平成18年 2 月20日

PML値
(注1)
（％）
（a） 8.0（b） 7.6（c） 5.3（d）11.1（a）14.5（b）11.2（c）11.3
6.7
9.6
16.3
13.2
6.0
9.9
7.3
（a） 6.9（b）11.1
4.0
4.3
7.5

平成21年 1 月26日

1.3

平成18年 7 月20日
平成19年11月30日
平成22年 2 月26日

11.6
1.9
4.9

(注1)

「PML値」とは、Probable Maximum Lossの略であり、地震による予想最大損失率です。

(注2)

本投資法人のポートフォリオ全体のPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち福岡市中心部を想定震源地として算(注3)

キャナルシティ博多のa～dの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、aはワシントンホテル棟、bはアミ(注4)

パークプレイス大分のa～cの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、aはb・c以外の部分、bはセブンイ(注5)

キャナルシティ・ビジネスセンタービルのa及びbの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、aはキャナル(注6)

上記物件にはすべて地震保険を付保しています。

定されたものです。
ューズ棟、cはメガストア棟、dは共用部を指します。
レブン、cはマグノリアコートを指します。
シティ・ビジネスセンタービル、bは共用部を指します。

＜取得予定資産＞
物件名称等

調査会社

キャナルシティ博多・B(注2)(注3)

株式会社竹中工務店

報告書日付

平成23年 1 月21日

PML値
(注1)
（％）
（a） 8.2（b） 6.1（c）11.1(注1)「PML値」とは、Probable Maximum Lossの略であり、地震による予想最大損失率です。

(注2)

キャナルシティ博多・Bのa～cの区分は、建物状況調査報告書の対象範囲別となっており、aはグランド・ハイアッ(注3)

上記キャナルシティ博多・Bには地震保険を付保します。

ト・福岡棟、bはシアター棟、cは共用部を指します。

─ 45 ─

(ロ)

その他資産

銘柄名

資産の種類

CCHBを営業者とする優先匿名組合出資
持分（キャナルシティ博多・Bを対象とする優先匿名組合出資）

優先匿名組合出資持分

(注)

取得価格
（百万円）
6,400

匿名組合
配当上限
（％）
6.5

本投資法人によるキャナルシティ博多・Bの取得に伴い、現在キャナルシティ博多・Bを保有しているCCHBは、キャ
ナルシティ博多・Bの売買代金により借入金を返済し、残額を優先匿名組合出資持分及び劣後匿名組合出資持分（もしあれば）の償還に充当した上で解散し、清算する予定です。本投資法人は、CCHBを営業者とする優先匿名組合出
資持分の一部を保有しており、上記償還に伴い、優先匿名組合出資額64億円全額の償還を受ける予定です（なお、当該償還金はキャナルシティ博多・Bの売買代金と相殺処理する予定です。）。

─ 46 ─

②

保有物件別の特徴及び店舗

(イ)

商業施設

物件名称

キャナルシティ博多

キャナルシティ博多・B

パークプレイス大分

サンリブシティ小倉

スクエアモール
鹿児島宇宿
熊本インター
コミュニティＳＣ
原サティ
花畑ＳＣ
久留米東櫛原ＳＣ
ケーズデンキ鹿児島本店

特徴
・博多駅より徒歩10分、繁華街中洲に隣接・施設全体で年間1千万人超の来場者を誇る、福岡を代表する観光名所
・ロサンゼルス・ファッションアイランド、六本木ヒルズ開発で著名なジョン・ジャーディの代表作

店舗又はテナント
ワシントンホテル
コムサストアユナイテッド・シネマ
OPA（キ ャ ナ ル シ ティ・オーパ） 他* グ ラ ン ド・ハ イ ア ッ・博多駅より徒歩10分、繁華街中洲に隣接
ト・福岡
・施設全体で年間1千万人超の来場者を誇る、福岡を* OPA（キ ャ ナ ル シ テ
代表する観光名所ィ・オーパ）
・ロサンゼルス・ファッションアイランド、六本木* 無印良品 他
ヒルズ開発で著名なジョン・ジャーディの代表作
・大分スポーツ公園（大分銀行ドーム）に隣接する
ニュータウンに立地
・大分米良IC至近、駐車場約4,000台配備
・ジョン・ジャーディ設計による森の中のオープン
モール
・国道10号線沿い、九州自動車道小倉東IC至近、駐車場約2,000台配備
・サンリブ直営スーパーを核に約110の専門店を配した北九州地区屈指のリージョナルモール
・上葛原土地区画整理事業（約12万坪）の中核施設
・各業界NO.1クラスのカテゴリーキラーが出店
・ジョン・ジャーディのデザイン
・テナントとの長期定期借家契約を締結
・国道57号線東バイパス沿いに立地・テナントとの長期定期借家契約を締結
・旧ダイエー店舗を大規模リニューアル・イオン九州（旧：マイカル九州）との長期定期借家契約を締結・高級グルメスーパーとドラッグストアの相乗効果
・今後の人口増加が期待される新興住宅街への出店
・久留米市中心部の交差点角地というアクセス良好の立地
・鹿児島市内最大の商業施設「イオン鹿児島ショッ
ピングセンター」に近接

─ 47 ─

*
*
*
*

*
*
*
*
*

ジャスコ
ケーズデンキティ・ジョイスポーツオーソリティ
プラサカプコン 他*

サンリブ

スポーツデポ／ゴルフ5* ベスト電器 他* スポーツデポ／
ゴルフ5* スターバックス
*

*

サティ

*
*
*

ボンラパス
マツモトキヨシスポーツデポ／ゴルフ5*

ケーズデンキ(ロ)オフィス・その他

物件名称
キャナルシティ・ビジネスセンタービル

呉服町ビジネスセンター

サニックス博多ビル

大博通りビジネスセンター

東比恵ビジネスセンター

アメックス赤坂門
タワー

シティハウス
けやき通り

特徴・博多駅より徒歩10分
・商業オフィスコンプレックスの先駆け
・キャナルシティ博多の集客力、知名度との相乗効
果・TOTOによるオフィス及びショールーム利用
・「明治通り」「大博通り」に面し、福岡市営地下
鉄「呉服町」駅に直結
・ホイットニー美術館、ポートランド・ビル等を手がけたマイケル・グレイブスによるデザイン
・山陽・九州新幹線の博多駅から徒歩2分、福岡空港へも地下鉄で5分の好立地
・ホテルや官公庁も集積するビジネスに最適なロケーション
・交 通 利 便 性 の 良 い 好 立 地（JR 博 多 駅 か ら 徒 歩 10分、福岡市営地下鉄「祇園」駅から徒歩2分、幹線道路「大博通り」沿い）
・オフィス棟に住宅棟を併設
・博多駅まで1駅2分、福岡空港まで1駅3分で移動可
能な福岡市営地下鉄「東比恵」駅に直結
・国道3号線を含む2本の幹線道路の交差点角に立地
・駐車場は112台が収容可能
・天神地区に近接。交通利便性良好なエリア（福岡市営地下鉄「赤坂」駅「天神」駅から徒歩圏内）
・2LDK（55.58 ㎡）～ 4LDK（144.84 ㎡）で 構 成 さ れるタワー型賃貸マンション
・天神地区に近接する交通利便性良好なエリア
・地 上 13 階 建 て、2LDK（約 58 ㎡、30 戸）・3LDK（約75㎡、12戸）で構成
・「免震構造」の採用により、高い安全性と安心感

─ 48 ─

店舗又はテナント
*
*
*

TOTO
ベルシステム24
アスカコーポレーショ
ン他

*
*
*
*
*
*
*
*

プロミス
NTT西日本－九州
ソニー生命保険
サントリー 他
サニックス
西日本シティ銀行
ローム
出光興産 他**

NTTコムウェア
東京海上日動事務
アウトソーシング 他

*
*

富士通
フォレスト
ホールディングス－－

③

保有物件の平成22年6月から平成22年11月までの稼働率の推移
平成22年11月末日現在、ポートフォリオ全体で99.1％の高稼働率で運用しています。
（単位：％）

物件名称
キャナルシティ博多
パークプレイス大分
サンリブシティ小倉
スクエアモール鹿児島宇宿
熊本インターコミュニテ
ィＳＣ
原サティ
花畑ＳＣ
久留米東櫛原ＳＣ
ケーズデンキ鹿児島本店
キャナルシティ・ビジネ
スセンタービル
呉服町ビジネスセンター
サニックス博多ビル
大博通りビジネスセンター東比恵ビジネスセンター
アメックス赤坂門タワー
シティハウスけやき通り
加重平均

平成22年
6月
100.0
100.0
100.0

平成22年
7月
100.0
100.0
100.0

平成22年
8月
100.0
99.9
100.0

平成22年
9月
100.0
99.5
100.0

平成22年
10月
100.0
100.0
100.0

平成22年
11月
100.0
100.0
100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0
100.0
100.0
100.0

100.0
100.0
100.0
100.0

100.0
100.0
100.0
100.0

100.0
100.0
100.0
100.0

100.0
100.0
100.0
100.0

100.0
100.0
100.0
100.0

94.5

93.6

93.6

93.6

94.3

94.3

94.6
100.0

94.6
100.0

94.6
100.0

94.6
100.0

94.6
100.0

94.6
100.0

98.1

97.5

97.2

97.2

97.7

97.1

100.0
89.4
95.6
99.1

100.0
88.2
95.6
99.0

100.0
87.8
95.5
99.0

100.0
93.1
95.0
98.9

100.0
97.7
95.5
99.2

100.0
95.9
95.5
99.1

物件稼働率（加重平均）は、ポートフォリオ全体で、第10期99.0％、第11期99.0％、第12期99.1％と高い稼働率を維持しており、商業施設については、第11期と第12期連続で100％の稼働を維持しています。
■物件稼働率推移（加重平均）(注1)

総賃貸可能面積は、各期末現在の数値です。

(注2)

第8期の増加は、久留米東櫛原ＳＣの取得によるものです。

(注3)

第9期の減少は、キャナルシティ博多メガストア棟2階リニューアルによるものです。

(注4)

第10期の増加は、東比恵ビジネスセンターの取得によるものです。

─ 49 ─

(3)主なテナントへの賃貸概要
本投資法人の保有物件に係る賃貸借の契約の形態には、通常賃貸借型(注1)及び賃料パス・ス

ルー・マスターリース型 (注2)の2通りがあります。以下、賃料パス・スルー・マスターリース
型における転借人をエンドテナント、賃料パス・スルー・マスターリース型における賃借人をマスターリース・テナントと表記します。また、通常賃貸借型における賃借人と賃料パス・ス
ルー・マスターリース型における転借人を包含してテナントと表記することがあります。
(注1)

通常賃貸借型とは、所有者である本投資法人又は信託銀行とテナントが直接賃貸借契約を締結する形態を指します。

(注2)

賃料パス・スルー・マスターリース型とは、所有者である信託銀行とマスターリース・テナントが賃貸借契約を締結し、その上でマスターリース・テナントとエンドテナントが転貸借契約を締結する形態を指します。なお、エンドテナントからの収入（賃料、共益費、倉庫使用料、駐車場賃料、販促費（パークプレイス大分は除きます。）、内装負担費）及びエンドテナントからの売上預かり金（売上金を預かった上で賃料等を差し引いた後、エンドテナントに返金される仕組みです。）、
敷金、保証金等の預託金が、全額信託銀行口座に直接入金される仕組みとなっています。したがって、エンドテナントの賃料等の増減が直接本投資法人の収入増減に繋がることになるとともに、エンドテナントより、マスターリース・テナント口
座を経由せず、直接信託銀行口座に入金される倒産隔離の仕組みとなっています。

本投資法人が本書の日付現在保有している取得済資産における主なテナント毎の年間賃料、賃貸面積、契約期間、敷金・保証金及び契約更改・改定等は、以下の通りです。
ここで「主なテナント」とは、賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをい
います。

(イ)

テナント
名
イオン九州
株式会社
株式会社
サンリブ

年間賃料及び賃貸面積

年間賃料
賃料比率
（消費税別）
（％）
（百万円）
425
原サティ
4.0
(注1)
総合
スーパー
パークプレ
528
5.0
イス大分
(注2)
総合
サンリブシ
525
5.0
スーパー
ティ小倉
(注1)
主なテナントの合計
業種

ポートフォリオ合計

物件名

総賃料収入
（百万円）
総賃貸面積
（㎡）

10,564
(注3)

100.0

─────

賃貸面積（㎡）
店舗別

テナント計

面積
比率
（％）

27,580.75
86,169.09

24.0

61,450.22

61,450.22

17.1－

147,619.31

41.1

58,588.34

─────
359,140.87

100.0

(注1)

平成22年11月末日現在効力を有する賃貸借契約書に表示された年間賃料を記載し、変動賃料（売上歩合賃料）を加えていません。

(注2)

平成22年11月末日現在効力を有する賃貸借契約書等に表示された月額固定賃料を12倍した金額に、年間共益費を加えることにより算出しています。

(注3)

第12期不動産賃貸収入を2倍したものです。

─ 50 ─

＜契約期間及び敷金・保証金＞

テナント名

物件名

イオン九州株式会社

原サティ
パークプレイス大分

株式会社サンリブ

サンリブシティ小倉

契約期間（契約満了日）12年間（平成31年2月28日まで）
20年間（平成34年4月21日まで）
20年間（平成37年6月30日まで）

敷金・保証金
（敷 金）
（保証金）
（敷 金）
（保証金）
（敷 金）
（保証金）

325,000,000円－
円
460,185,431円
1,250,492,288円
250,000,000円
243,055,555円

上記の一覧表に記載した事項の説明は、以下の通りです。
・「賃貸面積」は、テナント毎の建物の賃貸面積を意味し、倉庫及び土地（平面駐車場）の賃貸面積を含まず、賃貸借契約書、合意書又は各不動産の図面に表示されているものをいいます。
・「敷金・保証金」は、店舗・事務所等に係る敷金及び保証金について、平成22年11月
末日現在の残額を記載しています。
なお、イオン九州株式会社におけるパークプレイス大分の保証金については、平成
14年4月22日から5年間無利息に据置き、平成19年4月22日を第1回返還日として、以降14年間にわたり無利息にて年賦均等払いにより返還します。また、株式会社サンリブ（サンリブシティ小倉）の保証金については、平成17年7月1日から5年間無利息に据置き、平成22年7月末日を第1回返還日として、以降15年間にわたり無利息にて月賦均等払いにより返還します。
契約更改・改定等(ロ)(a)

イオン九州株式会社＜原サティ＞
・賃貸借契約期間の満了をもって終了し、更新しないものとされています。
・いかなる場合においても、賃貸借期間の満了前に解約することはできないものとされています。
・賃料の改定については、契約期間中改定できないものとして、賃貸人及び賃借人
は、借地借家法第32条に基づく賃料の増減額を請求することはできないものとされています。
＜パークプレイス大分＞
・賃貸借契約期間満了の前までに、賃貸人及び賃借人のいずれかが相手方に対して、書面による更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に1年間更新されます。
・賃料の改定については、諸般の経済情勢の変化、公租公課等を考慮し、平成14年4月22日より3年間据置き、以後3年経過毎に賃貸人及び賃借人との協議により、賃料改定を行うことができます。
・賃貸借期間中は、賃貸人及び賃借人とも自己都合により賃貸借契約を解約することができないものとし、万一賃貸人及び賃借人のいずれかに賃貸借を承継しがたい事─ 51 ─

情が生じたときは、賃貸人及び賃借人が協議するものとされています。
(b)

株式会社サンリブ（サンリブシティ小倉）
・賃貸借契約期間満了6か月前までに、賃貸人及び賃借人のいずれかが相手方に対して、書面による更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に3年間更新されます。
・賃料の改定については、原則行わないとされていますが、諸般の経済情勢及び周辺環境の変化、公租公課等を考慮し、著しく条件が劣化していると認められる場合には、賃貸人及び賃借人との協議を行うことができるものとされています。
・賃貸借期間中は、相手先に対して、1年前までに書面にて解約の意思表示をし、一定の損害金を支払うことによって賃貸借契約を解約することができます。

─ 52 ─

(ハ)参考：上位10テナント
本投資法人が平成22年11月末日現在保有している運用資産の賃貸面積において上位10社を占めるテナントは、以下の通りです。

店舗名

テナント名

物件名

店舗別
パークプレイス
58,588.34
大分

ジャスコ
イオン九州株式会社
サティ

サンリブ

スポーツデポ株式会社アルペン／ゴルフ5

ケーズデンキ
ワシントン
ホテル
スポーツ
オーソリティ

株式会社ケーズ
ホールディングス
キャナルシティ・
福岡ワシントンホテル株式会社株式会社
メガスポーツユ ナ イ テ ッ
ユナイテッド・ド・
シネマ株式会社
シネマ
株式会社九州
ケーズデンキケーズデンキティ・ジョイ

株式会社ティ・ジョイOPA（キ ャ ナ
株式会社キャナル
ル シ テ ィ・オシティ・オーパ
ーパ）
上位10テナント以外
ポートフォリオ合計

27,580.75

サンリブシティ
61,450.22
小倉
スクエアモール
6,684.81
鹿児島宇宿
熊本インターコ
6,838.16
ミュニティＳＣ
久留米東櫛原
6,467.80
ＳＣ
パークプレイス
13,705.32
大分

賃貸
体系
固定

86,169.09
原サティ

株式会社サンリブ

賃貸比率（％）(注1)(注3)
テナント計

賃貸面積（㎡）(注1)61,450.22

24.0 固定、
変動
(注2)
固定、
17.1 変動
(注2)

残存年数
(注4)
（切捨て）
11
8

14

固定

15

5.6 固定16固定

1713,705.32

3.8 固定11

キャナルシティ
12,831.17
博多

12,831.17固定、
3.6 変動(注2)

5キャナルシティ博多
パークプレイス大分固定

08,274.30

2.3
固定

1

19,990.77

4,557.26
3,717.04

キャナルシティ博多

7,303.80

7,303.80

固定、
2.0 変動(注2)

5ケーズデンキ鹿児島本店

7,296.17

7,296.17

2.0 固定12

パークプレイス大分

5,729.25

5,729.25

固定、
1.6 変動(注2)

11キャナルシティ博多

5,615.51

5,615.51

1.6 固定5－－

130,775.27
359,140.87

36.4
100.0

(注1)

平成22年11月末日現在の数値にて、賃貸面積及び賃貸比率を算出しています。

(注2)

売上歩合賃料等です。

(注3)

賃貸比率については、各テナントの賃貸面積をポートフォリオ合計賃貸面積で除して求めた数値を記載していま(注4)

残存年数については、平成22年11月末日現在の賃貸借契約の残存年数を記載しています。残存日数を年換算し、1年す。
に満たない部分については切り捨てて記載しています。

─ 53 ─

(4)ポートフォリオの状況
本投資法人が第14期取得予定資産を取得した後におけるポートフォリオの状況（CCHBを営業者とする優先匿名組合出資持分を除きます。）は、以下の通りとなる予定です（平成22年11月末日現在の情報によります。）。
(イ)

地域別

地域

物件数

福岡都市圏
その他九州地域(注2)
その他
合計

11
6
─
17

取得（予定）価格（百万円）
113,51136,083
─
149,594

比率（％）(注1)
75.9
24.1
─
100.0

(注1)

比率は、各地域の取得（予定）価格合計をポートフォリオ合計取得（予定）価格で除して求めた数値を記載しています。

(注2)

その他九州地域とは、福岡都市圏を除く福岡・九州地域をいいます。

(ロ)

用途別

用途
商業施設
オフィスビル
その他（住宅）
合計
(注)

物件数
10
5
2
17

取得（予定）価格（百万円）
103,323
43,1003,171
149,594

比率（％）(注)
69.1
28.8
2.1
100.0

比率は、各用途の取得（予定）価格合計をポートフォリオ合計取得（予定）価格で除して求めた数値を記載しています。

─ 54 ─

3

投資リスク
参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報第1 ファンドの状況

3 投資リスク」に関し、同書の日付以降に発生した変更点は、＿罫で示しています。
(1)

リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が既に取得した又は取得を予定している個別の信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、前記「2 投資対象
「第一部 ファンド情報件(1) 第14期取得予定資産の概要」及び参照有価証券報告書

第1 ファンドの状況

5 運用状況

(2) 投資資産② 投資不動産物

B. 個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、その結果、投資した金額を回収できなくなる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。
①

②

③

④

本投資証券の商品性に関するリスク(イ)

本投資証券の市場価格の変動に関するリスク(ロ)

金銭の分配に関するリスク(ハ)

収入及び支出の変動に関するリスク(ニ)

本投資証券の市場での取引に関するリスク

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ)

投資対象エリアを福岡・九州地域に特化していることによるリスク(ロ)

商業施設を主たる投資対象としていることによるリスク(ハ)

少数のテナントに依存することによるリスク(ニ)

シングル／核テナント物件に関するリスク(ホ)

テナントの業態の偏りに関するリスク

本投資法人の運用に関する一般的なリスク(イ)

不動産を取得又は処分できないリスク(ロ)

投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク(ハ)

投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ)

福岡地所株式会社との利益相反に関するリスク(ロ)

本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク(ハ)

本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク(ニ)

インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
─ 55 ─

⑤(ホ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ヘ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク(ト)

敷金及び保証金に関するリスク

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク(イ)

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク(ロ)

賃貸借契約に関するリスク(ハ)

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ニ)

不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク(ホ)

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(ヘ)

売主の倒産等の影響を受けるリスク(ト)

転貸に関するリスク(チ)

テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク(リ)

マスターリースに関するリスク(ヌ)

共有物件に関するリスク(ル)

区分所有建物に関するリスク(ヲ)

借地物件に関するリスク(ワ)

借家物件に関するリスク(カ)

開発物件に関するリスク(ヨ)

有害物質に関するリスク(タ)

不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク(レ)

フォワード・コミットメント等に関するリスク⑥

税制に関するリスク(イ)

導管性の維持に関する一般的なリスク(ロ)

税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク(ハ)

借入れに係る導管性要件に関するリスク(ニ)

同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク(ホ)

投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク(ヘ)

税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク(ト)

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(チ)

一般的な税制の変更に関するリスク

⑦

その他
(イ)

取得予定資産を組み入れることができないリスク(ロ)

専門家の意見への依拠に関するリスク(ハ)

固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴うリスク(ニ)

会計基準の変更に関するリスク(ホ)

匿名組合出資持分への投資に関するリスク①

本投資証券の商品性に関するリスク(イ)

本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
─ 56 ─

本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エ
ンド型であるため、投資主が本投資証券を換金する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、
金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
そのため、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
(ロ)

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報
投資方針

第1 ファンドの状況

2(3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
(ハ)

収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産（以下、「(1) リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下（建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。）、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減少等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約通りの増額改定を行えない可能性もあります（これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「⑤ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク(ロ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。個別の資産の過去の受取賃料の状況は、当該資産の今後の受取賃料の状況と一致する保証はありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用支出、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増加する可能性があり、個別の資産及び運用資産全体の過去の収支の状況が必
ずしも将来の収支の状況と一致し又は同様の傾向を示すとは限りません。何らかの理
由によりこれらの収支に変更が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投
資証券の市場価格が下落することがあります。
なお、本投資法人の保有に係る不動産の過去の収支状況は、将来の収支を保証する
─ 57 ─

ものではなく、大幅に異なることとなる可能性があります。
(ニ)

本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券の上場は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所及び福岡証券取引所の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。

②

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ)

投資対象エリアを福岡・九州地域に特化していることによるリスク
本投資法人が保有する不動産が、福岡・九州地域に偏在しているため、当該地域における経済情勢の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落、地震その他の災害等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

(ロ)

商業施設を主たる投資対象としていることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、商業施設を主たる投資対象としています。
したがって、本投資法人の業績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競争状況、人口動向等に大きく依存しているということができます。場合によっては、テナントが、賃料を約定通り支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人が、テナントとの間で売上歩合賃料を採用している場合、賃料は変動賃料となりますので、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。

(ハ)

少数のテナントに依存することによるリスク
本投資法人の運用資産については、少数のテナントへ賃貸されることがあり、本投資法人の収入が、かかるテナントに大きく依存することがあります。このような場合には、これらのテナントの営業状況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があり
ます。

(ニ)

シングル／核テナント物件に関するリスク
本投資法人の運用資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシング
ルテナント物件か少数の核となる大規模テナントが存在する核テナント物件が含まれることがあります。
一般的に、テナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント及び少数の核となる大規模テナントが存在する核テナント物件におけるシングルテナント及び核テ
ナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合がありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと─ 58 ─

個別テナント向けの特別仕様の物件が多いことから、代替テナントとなりうる者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
(ホ)

テナントの業態の偏りに関するリスク
商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、運用資産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

③

本投資法人の運用に関する一般的なリスク(イ)

不動産を取得又は処分できないリスク
本投資法人が投資対象とするような不動産の取得は、不動産投資信託その他のファ
ンド及び国内外の投資家等と競合する可能性があるため、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。更に、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場
合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

(ロ)

投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、これらの元本額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額
等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ)

投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、必要に応じ新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加
─ 59 ─

発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法
人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
④

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ)

福岡地所株式会社との利益相反に関するリスク
福岡地所株式会社は、本書の日付現在、本資産運用会社の発行済株式の半数を保有し、本資産運用会社に役員（非常勤の取締役）を派遣しています。福岡地所株式会社の利益が本投資法人又は本投資法人の他の投資主の利益と異なる場合、利益相反の問題が生じる可能性があります。福岡地所株式会社は、本投資法人が福岡地所株式会社
若しくはその関連会社から資産を取得する場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う
場合に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があり、また、本投資法人は、
福岡地所株式会社又はその関連会社と資産の取得等に関し直接競合する場合もあります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態又は経営成績に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、本投資法人の投資証券の市場価格が下落し、又は分配金額が減少する
可能性があります。
(ロ)

本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないとき
は、投資主に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウ
ハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、運用不動─ 60 ─

産の管理状況が悪化する可能性や本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
商業施設においては、不動産の保守管理、転借人の管理等の業務を不動産の賃借人である各テナント（例えばシングルテナント及び核テナント）に大きく依存することがあり、このような場合に、賃借人が何らかの理由により適切な管理を行えなくなった又は行わなくなった場合、本投資法人の収益や運用資産である不動産の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ)本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

(ニ)

インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、本投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、金融商品取引法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。しかし、本
投資法人の関係者が金融商品取引法で禁じられているインサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ)

本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針等については、投資主総会の承認を経ることな
く、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されない
まま、これらが変更される可能性があります。

(ヘ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散
し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収できない可能性が
あります。
(ト)

敷金及び保証金に関するリスク
商業施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、これらの資金を取得予定資産の取得資金の一部として活用することがあります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人
─ 61 ─

との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
また、本投資法人が信託受益権で取得している投資資産について、敷金及び保証金の活用に当たり、信託受託者より財務制限が義務づけられている場合があります。かかる財務制限に抵触した場合、敷金及び保証金を本投資法人が活用できないため、上記と同様に必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
⑤

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
本投資法人の主たる運用資産は、不動産及びこれを裏付けとする資産です。本投資法人は、本書の日付現在、運用資産の多くを不動産を信託する信託の受益権として保有しています。不動産を信託する信託の受益権の所有者は、その信託財産である不動
産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(タ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
(イ)

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法
人は、状況に応じては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえ表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場
合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
─ 62 ─

(ロ)

賃貸借契約に関するリスク
賃貸借契約の解約及び更新に関するリスクa.

賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もある
ため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項などを置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
賃料不払に関するリスクb.

賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続若しくは会社更生手
続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える
状況では投資主に損害を与える可能性があります。
賃料改定に係るリスクc.

本投資法人の主たる投資対象である商業施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。
賃借人による賃料減額請求権行使のリスクd.

建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。
その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
敷引特約に関するリスクe.

敷引特約がある賃貸借契約については、敷引特約の全部又は一部の有効性が否定された場合、敷引特約により本投資法人が得られるであろう敷引額に相当する利益が得られなくなり、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ)

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該
─ 63 ─

不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個
別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性が
あります。
(ニ)

不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記(ハ)と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難
又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

(ホ)

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。
その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制
施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
以上のほか、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他
不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。
このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもた─ 64 ─

らす可能性があります。
(ヘ)

売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除す
ることは困難です。
万一債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について破産手続、民事再生手続又は会社更生手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

(ト)

転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(チ)

テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナントの審査、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていますが、
─ 65 ─

なおかかるリスクが現実化する可能性があります。
(リ)

マスターリースに関するリスク
特定の不動産においては、マスターリース会社が当該不動産の所有者である信託受託者との間でマスターリース契約を締結し、その上でテナントに対して転貸する、いわゆるマスターリースの形態をとっており、また、今後も同様の形態を用いる場合があります。
この場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した場合、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
(ヌ)

共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理に関する事項は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格の過半数で決定するとされているため（民法第252条）、持分の価格の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、
民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者─ 66 ─

がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債
務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがある
ため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ル)

区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及
び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされるなど（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を
敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権などを敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヲ)

借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存─ 67 ─

在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅する可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記
正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格を下回る可能性があります。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設
定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も共に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者から承諾料を承諾の条件として請求される場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ワ)

借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該
─ 68 ─

受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされる可能性があります。
(カ)

開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ヨ)

有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）に関しては、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法
人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニール（ＰＣＢ）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物
質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、
本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず
不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務
─ 69 ─

等が課される可能性があります。
(タ)

不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、多くの資産を信託の受益権の形式で保有しています。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理す
るのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。以下同じです。）上は受託者への通知又は受託者の承諾がなけ
れば受託者その他の第三者に対抗できず、更に、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。

(レ)フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行う
ことを約する契約）等を行うことがあります。一般的に不動産等に係る売買契約においては、買主がその都合により不動産等の売買契約を解約し又は履行しない場合には、買主は違約金や債務不履行による損害相当額の支払義務を負担します。フォワー
ド・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があることから、その間に市場環境等が変化し、決済・物件引渡し時において、当初の想定と異なる事情が生ずる可能性があります。したがって、フォワード・コミット
メント等による売買契約締結後に、例えば、金融市場に予想できない変動があり、本投資法人が不動産等の取得資金を調達できなくなる等の事由によって、売買契約を解約せざるを得なくなり、違約金又は損害賠償金の支払義務を負担することがありえま─ 70 ─す。このような場合には、本投資法人の財務状態や収益等が悪化する可能性があります。
⑥

税制に関するリスク(イ)

導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法
人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについて
は、営業期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記(ニ)に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法
人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報
及び税金
(ロ)

第1 ファンドの状況

4 手数料等(5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。

税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
平成21年4月1日以降終了した営業期間に係る導管性要件のうち、租税特別措置法施行令第39条の32の3に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会
計上の税引前当期純利益を基礎として判定を行うこととされています。したがって、
会計処理と税務上の取扱いの差異により本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益（会計上の税引後当期純利益）が減少した場合、又は90％の算定について税
務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人と異なる場合には、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる可能性があります。

(ハ)借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各営業期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場
合には機関投資家（租税特別措置法第67条の15及び租税特別措置法施行規則第22条の19第1項に定めるものをいいます。以下本「⑥ 税制に関するリスク」において同じです。）のみから行うべきという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若し
くは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ニ)

同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間毎に判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3に定めるものに該当していないこと（発行済投資─ 71 ─

口総数又は議決権総数の50％超が1人の投資主及びその特殊関係者により保有されていないこと。）とする要件、即ち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営業期間が生じる可能性があります。
(ホ)

投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、導管性要件のひとつに、営業期間末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。
(ヘ)

税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課

税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することがあります。また、平成21年3月31日以前に終了した営業
期間については、投資法人の会計上の利益ではなく税務上の所得を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされていたため、上記更正処分により会計処理と税務上の取扱いに差異が生じた場合には、当該営業期間における支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。現行税法上このような場合の救済措置が設けられていないため、本投資法人が当該営業期間において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ト)

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

(チ)

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
また、投資証券に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

⑦

その他
(イ)

取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本投資証券の払込期日後遅滞なく、前記「2 投資対象
─ 72 ─

(1) 第14期取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の取得を予定しています。
しかし、本書の日付以後、購入申込書及び売渡承諾書において定められた条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得できずかつかかる資金を有利に運用できない場合には、投資主に損害を与える可能性が
あります。
(ロ)

専門家の意見への依拠に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、マーケットレポート等により提示されるマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

(ハ)

固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴うリスク
固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴い、収益性の低下等により投資額の回収が見込めなくなった場合には、一定の条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととなっており、今後、本投資法人の保有する不動産等の市場価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があります。
減損の会計処理と税務上の取扱いの差異については、本投資法人の税負担を増加させることとなります。なお、支払配当要件の判定において会計上の税引前当期純利益
─ 73 ─

から減損の額の90％を控除するという手当てがなされています。
(ニ)

会計基準の変更に関するリスク
本投資法人に適用される会計基準等が変更され、会計処理と税務上の取扱いの差異により、本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益（会計上の税引後当期純利益）が減少した場合、支払配当要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる
可能性があります。

(ホ)

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行います。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

(2)①

投資リスクに対する管理体制
本投資法人の体制(イ)

本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、監督官庁より証券取引法等の一部を改正する法律第5条の規定による改正前の投信法第13条に基づく兼職承認を得た上で、本投資法人が資産運用を委託する資産運用会社である株式会社
福岡リアルティの代表取締役社長を兼職しており、少なくとも3か月に1回の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用
会社の重要な業務遂行状況の報告を行っています。この報告によって、本資産運用会
社又はその利害関係者等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務遂行状況を適時に監視できる体制を維持しています。

(ロ)

本投資法人は、役員会にて内部者取引管理規程を定め、その執行役員及び監督役
員がその立場上知り得た重要事実の公表前に本投資法人の投資口及び投資法人債並びに上場会社の株式等の売買を行うことを禁止し、インサイダー類似取引防止に努めています。

②

本資産運用会社の体制(イ)

本資産運用会社は、各種リスクを管理するためのリスク管理委員会を設置し、リスクを統合して管理できる体制を整備しています。リスク管理の基本方針及び管理すべきリスク項目についてはリスク管理規程を制定し、リスク管理委員会において、リ
スクコントロールが行われているかどうかをモニタリングします。

(ロ)

本資産運用会社は、コンプライアンス基本方針及びコンプライアンス規程を定めて、コンプライアンス部長及びコンプライアンス評価委員会による法令遵守の確認、
─ 74 ─

コンプライアンス評価委員会による利害関係者との取引についての利益相反の有無の確認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めています。本資産運用会社のコンプライアンス手続については、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第1 ファンドの状況

1 投資法人の概況(4) 投資法人の機構②投資法人の運用体制及び③ 投資運用の意思決定機構」及び参照有価証券報告書「第二部投資法人の詳細情報

第3 管理及び運営

2 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
(ハ)

本資産運用会社は、内部者取引等管理規程を定めて、その役員及び従業員によるインサイダー類似取引防止に努めています。

─ 75 ─

4

本投資証券の取引価格の推移
平成22年9月以降の月別最高・最低投資口価格（終値）は、以下の通りです。
月別
最高
最低
出来高
(注)

平成22年9月
548,000円
516,000円
1,898口

平成22年10月
552,000円
524,000円
2,328口

平成22年11月
554,000円
527,000円
5,168口最高・最低投資口価格・出来高は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引におけるものです。

平成22年11月30日現在の投資口価格、上場来最高値及び上場来最低値は、以下の通りです。
投資口価格（終値）
上場来最高値（終値）
上場来最低値（終値）5551,000円
1,300,000円 （平成19年 2 月26日）
297,000円 （平成20年11月20日）

投資主構成の推移(1)

投資主カテゴリー別分布状況（投資口割合）
投資主カテゴリ
ー
金融機関
証券会社
その他法人
外国法人
個人

(2)

第8期末

第9期末

第10期末

第11期末

第12期末

（平成20年8月期）（平成21年2月期）（平成21年8月期）（平成22年2月期）（平成22年8月期）

50.90％
1.82％
22.23％
15.91％
9.14％

49.94％
0.88％
23.58％
14.31％
11.29％

48.67％
1.16％
20.62％
13.76％
15.79％

50.11％
0.83％
20.00％
14.30％
14.76％

51.32％
0.53％
19.56％
13.64％
14.95％

投資主地域別分布状況
地域
北海道
東北
関東
中部
近畿
中国
四国
九州
外国

第8期末

第9期末

第10期末

第11期末

第12期末

（平成20年8月期）（平成21年2月期）（平成21年8月期）（平成22年2月期）（平成22年8
月期）

1.82％
1.58％
36.99％
13.19％
19.02％
4.59％
3.13％
17.70％
1.98％

1.81％
1.57％
37.87％
12.74％
18.69％
4.43％
3.04％
18.12％
1.73％

1.67％
1.54％
38.98％
12.74％
18.56％
4.50％
3.08％
17.37％
1.56％

1.72％
1.37％
38.83％
13.16％
18.56％
4.35％
3.05％
17.35％
1.61％

1.67％
1.41％
39.30％
13.06％
18.78％
4.28％
2.98％
16.89％
1.63％

─ 76 ─

6

その他
(1)

本資産運用会社の役職員等
本資産運用会社である株式会社福岡リアルティは、福岡リート投資法人との資産運用委託契約に基づき、福岡リート投資法人の所有する不動産資産の運用、新規物件の取得アレンジ、資金調達等を行っています。スポンサー各社が持つローカルな情報力、物件リーシング力、卓越したローカルネットワーク等を駆使し、福岡・九州地域において成長性の高い物件の運用を行います。また、本書の日付現在の本資産運用会社の役職員は35名であり、下記の通りの有資格者が在籍しています。
資格名
宅地建物取引主任者
不動産証券化協会認定マスター
ビル経営管理士
MBA（経営学修士）
日本証券アナリスト協会検定会員（CMA）
不動産鑑定士
管理業務主任者
弁護士
マンション管理士
国際公認投資アナリスト（CIIA）
中小企業診断士

─ 77 ─

延べ在籍人数（名）
17
12
7
4
3
2
2
2
1
1
1

(2)

本投資法人の有利子負債の状況
本投資法人の平成22年11月末日現在における銀行借入状況は、以下の通りです。

種別

借入先

借入日

返済期限

返済方法

－

－

－

1,500,000,000

平成20年
6月30日

平成22年
12月30日

期日一括2,000,000,000

平成18年
8月25日

平成23年
7月29日

2,000,000,000

平成18年
8月25日

平成23年
7月29日

1,000,000,000

平成18年
8月25日

平成23年
7月29日

1,000,000,000

平成18年
8月25日

平成23年
7月29日

住友信託銀行

1,000,000,000

平成18年
9月29日

平成23年
7月29日

小計

8,500,000,000

長期借入金 西日本シティ銀行

2,500,000,000

平成20年
2月27日

平成25年
2月28日

2,000,000,000

平成20年
2月27日

平成25年
2月28日

2,000,000,000

平成20年
2月29日

平成25年
2月28日

2,000,000,000

平成20年
2月29日

平成25年
2月28日

1,000,000,000

平成20年
2月29日

平成25年
2月28日

1,000,000,000

平成20年
6月23日

平成24年
6月29日

1,000,000,000

平成20年
6月23日

平成24年
6月29日

700,000,000

平成20年
6月23日

平成24年
6月29日

700,000,000

平成20年
6月23日

平成24年
6月29日

600,000,000

平成20年
6月23日

平成24年
6月29日

500,000,000

平成20年
6月23日

平成24年
6月29日

500,000,000

平成20年
6月23日

平成24年
6月29日

短期借入金 －
小計
1年以内

福岡銀行

金額（円）
－

西日本シティ銀行

第一生命保険

新生銀行

住友信託銀行

みずほコーポレート銀行

三菱UFJ信託銀行

あおぞら銀行

福岡銀行

摘要

－

－

0

返済予定の
長期借入金 福岡銀行

利率（年率）

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

0.81％

無担保

(注3)

無保証

2.05％

無担保

(注4)

無保証

2.05％

無担保

(注4)

無保証

2.05％

無担保

(注4)

無保証

2.00％

無担保

(注4)

無保証

1.80％

無担保

(注4)

無保証

1.69％

無担保

(注4)

無保証

1.69％

無担保

(注4)

無保証

1.69％

無担保

(注4)

無保証

1.59％

無担保

(注4)

無保証

1.54％

無担保

(注4)

無保証

期日一括

無担保
無保証

西日本シティ銀行

期日一括

無担保
無保証

大分銀行

期日一括

無担保
無保証

宮崎銀行

期日一括

無担保
無保証

親和銀行

伊予銀行

期日一括

期日一括

0.86％

無担保

(注3)

無保証
無担保
無保証

佐賀銀行

期日一括

無担保
無保証

─ 78 ─

十八銀行

500,000,000

平成20年
6月23日

平成24年
6月29日

500,000,000

平成20年
6月23日

平成24年
6月29日

1,000,000,000

平成20年
6月30日

平成25年
6月28日

1,500,000,000

平成20年
6月30日

平成23年
12月30日2,000,000,000

平成20年
10月7日

平成24年
9月28日

2,850,000,000

平成21年
6月30日

平成29年
6月30日

4,000,000,000

平成21年
8月31日

平成26年
8月29日

4,000,000,000

平成21年
8月31日

平成27年
8月31日

4,000,000,000

平成21年
8月31日

平成28年
8月31日

600,000,000

平成21年
9月30日

平成24年
9月28日

600,000,000

平成22年
3月31日

平成25年
3月29日

2,000,000,000

平成22年
6月30日

平成25年
12月30日2,000,000,000

平成22年
6月30日

平成27年
6月30日

2,600,000,000

平成22年
7月30日

平成26年
7月31日

4,000,000,000

平成22年
7月30日

平成26年
7月31日

1,400,000,000

平成22年
7月30日

平成26年
7月31日

800,000,000

平成22年
7月30日

平成26年
7月31日

500,000,000

平成22年
7月30日

平成26年
7月31日

500,000,000

平成22年
7月30日

平成26年
7月31日

300,000,000

平成22年
7月30日

平成26年
7月31日

200,000,000

平成22年
7月30日

平成26年
7月31日

期日一括

無担保
無保証

山口銀行

期日一括

無担保
無保証

あおぞら銀行

福岡銀行

りそな銀行

日本政策投資銀行

日本政策投資銀行

日本政策投資銀行

日本政策投資銀行

住友信託銀行

三菱UFJ信託銀行

三井住友銀行

三井住友銀行

みずほコーポレート銀行

期日一括

期日一括

期日一括

(注1)

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

期日一括

0.86％

無担保

(注3)

無保証

0.86％

無担保

(注3)

無保証

1.71％

無担保

(注4)

無保証

2.20％

無担保

(注4)

無保証

1.71％

無担保

(注4)

無保証

1.95％

無担保

(注4)

無保証

2.17％

無担保

(注4)

無保証

1.54％

無担保

(注4)

無保証

0.96％

無担保

(注3)

無保証

1.16％

無担保

(注3)

無保証

1.26％

無担保

(注3)

無保証

期日一括

無担保
無保証

農林中央金庫

期日一括

無担保
無保証

広島銀行

期日一括

無担保
無保証

山口銀行

伊予銀行

期日一括

期日一括

1.41％

無担保

(注2)

無保証
無担保
無保証

佐賀銀行

期日一括

無担保
無保証

肥後銀行

期日一括

無担保
無保証

親和銀行

期日一括

無担保
無保証

─ 79 ─

りそな銀行

300,000,000

小計

50,650,000,000

合計

59,150,000,000

平成22年
9月30日

平成26年
9月30日

期日一括

1.32％

無担保

(注4)

無保証

(注1)

元本返済方法について、平成21年12月30日を初回とし、以降毎年6月及び12月末日に75百万円、最終返済期限に1,875百万円を返済しま(注2)

変動金利での借入金ですが、金利を固定化するためのスワップ契約を締結しており、スワップ契約を組み合わせた利率を記載していま(注3)

変動金利での借入金です。平成22年9月30日から平成22年12月30日（当日を含みません。）までの適用利率を記載しています。

(注4)

固定金利での借入金です。

す。
す。

─ 80 ─

第3【参照書類を縦覧に供している場所】
福岡リート投資法人

本店（福岡市博多区住吉一丁目2番25号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
証券会員制法人福岡証券取引所（福岡市中央区天神二丁目14番2号）

─ 81 ─

第三部【特別情報】
第1【内国投資証券事務の概要】
1

名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である住友
信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しな
ければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下の通りで
す。

2

取扱場所

東京都中央区八重洲二丁目3番1号
住友信託銀行株式会社 証券代行部

取次所

該当事項はありません。

代理人の名称及び住所

大阪市中央区北浜四丁目5番33号
住友信託銀行株式会社

手数料

該当事項はありません。

投資主に対する特典
該当事項はありません。

3

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

4その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

─ 82 ─

第2【その他】
1

新投資口発行届出目論見書の表紙、表紙裏及び裏表紙に本投資法人の名称及び本投資法人のロゴマークを使用します。

2

新投資口発行届出目論見書の表紙裏に金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）にかかる重要事項について記載を行います。

3

新投資口発行届出目論見書の表紙裏に以下の通り記載を行います。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）
が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額及び一般募集における手取金をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の
本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.fukuoka-reit.jp/topics/release/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内
容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」

4

本有価証券届出書「第二部 参照情報」及び参照有価証券報告書に記載された運用資産（取得予定資産を含みます。以下同じです。）等の内容を要約して新投資口発行届出目論見書に記載することがあるとともに、かかる運用資産の写真等を新投資口発行届出目論見書に掲載することがあります。新投資口発行届出目論見書の表紙以降に、以下の内容を記載します。

─ 83 ─

─ 84 ── 85 ── 86 ── 87 ── 88 ── 89 ── 90 ── 91 ── 92 ─