2005 年 9 月 1 日
セクター：不動産業

ランドコム株式会社（8948 名証セントレックス）

成長力はあるが、公開株式（単元）数が多く、需給面ではあまり期待出来ない
不動産業では、最近上場した 8944 ランドビジネスの初値 PER は約 55 倍であった。これと当社を比較すると、①業績自体の伸び率は当社のほうが高い、②公開株式数（＝単元ベース）では、ランドビジネスが 5 千株に対して、当社は 3 万株と大きい、の 2 点があげられる。
想定公募価格は 05.12 期会社予想ベースの EPS 基準で、PER 約 20 倍程度となっており、ランドビジネスとの比較感でも、この PER 水準には割安感がある。PER で 40〜50 倍程度とみると、6〜8万円付近が妥当と考えられる。
当社の上場で特徴的な点としては、更に、1 単元の取引金額が公募ベースで約 3 万円と、相当小さい点もあげられる。近年の IPO 銘柄では、単元当り取引金額で最も小額の部類に入る。

個別データ（左肩は対前年比（%））
決算期
売上高（百万円）
営業利益（百万円）
経常利益（百万円）
当期利益（百万円）
総資産（百万円）
純資産（百万円）
株主資本比率（%）
ROA（%、経常利益ﾍﾞｰｽ）
ROE（%、当期利益ﾍﾞｰｽ）
発行済株式数(修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)配当(円/株)

03/12

04/12
-5.1%
4,624
4,387
140.4%
184
442
324.7%
93
395
2211.9%
9
206
716
1,426
86
342
12.0%
24.0%
13.0%
27.7%
10.3%
60.3%
190.9
190.9
46.7
1,078.8
451.4
1,789.6---

05/6中

05/12会予
55.1%
3,627
6,805
500

-53.8%

444

607
48.1%

237
3,698
590
16.0%
12.0%
40.2%
190.9
1,242.3
3,091.4--305-----190.9
1,597.7---

本資料は証券投資の参考となる情報の提供を目的とし、証券の売買勧誘を目的としたものではありません。投資に関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いいたします。最終ページに当資料の利用に関する重要な注意事項を掲載していますのでご覧ください。

1

事業概要〜不動産流動化事業とマンション分譲・用地販売事業
当社は、東京都と神奈川県を中心に、首都圏及び全国主要都市において不動産の企画・開発及び販売を行っている。具体的には、取引先から入手する情報に基づき、不動産価値の最大化を実現する企画の立案・事業区分の検討を行い、事業収支とリスク分析を行った上で、不動産流動化事業、マンション関連事業、ハウス関連事業として事業化している。
不動産流動化事業では、金融機関等の不良債権処理や企業の資産リストラ等によって市場に放出される未稼働ビル、老朽化ビルを取得し、不動産価値を高めた上で、事業法人・投資家・不動産ファンド等へ売却している。
マンション関連事業では、ファミリー向けマンションの自社開発事業として、「ランドコム」ブランドによるマンション分譲事業及びデベロッパーに対してマンション用地を供給する OEM 開発事業等を展開している。「ランドコム」ブランドによるマンション分譲事業では、プロジェクトごとにコンセプトを設定し、建築デザイナーの設計により他社との差別化を図った「デザイナーズマンション」を提供している。
ハウス関連事業では、「ランドコム」ブランドにより企画開発・分譲を行う分譲事業と、協力ハウスメーカーに対して戸建て用地を提供する OEM 開発事業を展開している。
また、その他の事業として、不動産賃貸事業、企画設計事業、不動産仲介・管理事業、不動産コンサルティング事業、及び保険代理店事業を展開している。

収支の状況〜売上高成長力はあるが、上下に大きく振れる可能性も売上高では、前 04.12 期に最も販売ウエイトの大きかった不動産流動化分野で、05.6 中間期には売上計上がされていない（表 1）。一方で、マンション関連では、前期を大幅に上回る実績となっている。マンション関連事業では、04.12 期の販売実績が対前期比で約 4 割の減収となっており、05.6中間期は単にその反動とも考えられる。
全体としては、05.6 中間期までのペースは前期を大きく上回る状況であり、会社予想の通期売上高約 68 億円、前期比+55%という数値も、達成は可能と思われる。しかし、表 1 に見られるように、半期単位で特定の事業分野での売上高が突然 0 となったり、前期比で 50%近くも増減する状態であり、成長力はあるものの、そのボラティリティーは相当高い、つまり将来的には業績が大きくブレる可能性があると考えられる。

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2

【表 1 事業部門別の販売実績（百万円、%）】04.12 期

前期比05.6 中不動産流動化事業

2,254----

マンション関連事業

1,905-56.6%

3,341

ハウス関連事業

153--

244

その他の事業73-68.3%40

4,386-5.1%

3,627

合計

当社は表 2 に見られるように、業績を大きく伸ばしつつ有利子負債額も、拡大傾向にある。短期借入金と長期借入金の利率がほぼ同水準となっており、短期借入金の利率の高さが目につく。有利子負債依存度は 70%を超えており、長期保有を前提とする場合には、注意を要する。
【表 2 有利子負債残高と平均利率（百万円、%、利率は 04.12 期）】
03.12 期末

04.12 期末

05.6 中末

平均利率

短期借入金

--

205

664

2.135%

株主・役員からの短期借入金

90--

--

--

一年内返済予定長期借入金

1028858

2.463%

長期借入金

382551

1,076

2.375%

社債

--

--

100--

有利子負債合計

484

785

2,699

--

有利子負債依存度

67.7%

55.1%

73.0%

当社の過年度の決算については、減損損失をほとんど計上していない。05.12 期の会社発表業績予想では、税引き後当期利益の水準は、経常利益に法定実効税率を考慮して計算したものと、ほぼ同じ水準であり、減損については、①この期にも発生しない、②損失は発生するが、ほぼ同額の特別利益の計上を計画している、のいずれかであると考えられる。今期からは減損損失は強制計上であることと、不動産業は比較的減損損失を計上するケースが多いセクターである点については、考慮が必要と思われる。
また、03.12 期には、債権譲渡損 49 百万円など特別損失を約 64 百万円計上している。このため、この期の税引き後当期利益は、経常利益水準に対して低くなっている。

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株式の状況〜市場からの資金吸収額は大きくないが、上場時には 3 万単元が市中放出
当社は、02 年 1 月に 1:100 の株式分割を実施し、その後第三者割当増資等があった結果、05 年6 月時点の発行済み株式数は、170,900 株となっている。上場にあたっての公募株式数は、20,000株。ストックオプションの未行使残高が下表の通り 9,600 株あるが、行使期間の開始が、07 年 3 月と約 1 年半後に設定されているため、潜在株式としては認識しないこととした。以上を考慮して、上場時点での想定発行済み株式数は、190,900 株とした。
【表 3 ストックオプション未行使残高の状況】
総会決議
05 年 3 月

対象株式数9,600 株行使価格
15,000 円

行使期間
07 年 3 月〜15 年 3 月

直近では、05 年 3 月にストックオプションが行使されており、その内容は、9,600 株×15,000 円であった。
目論見書での想定公募価格は 2.6 万円〜3 万円、これの平均価格 2.8 万円ベースでの公募手取り金は概算で約 498 百万円となっている。手取り金の使途は、SPC 設立・匿名組合出資金に充当する予定。
公募 20,000 株に加えて売り出しが 10,000 株予定されている。1 株＝1 単元で、上場時点で市場放出の可能性があるのは 30,000 株となる。市場からの調達資金は 5 億円前後とみられ、金額規模は決して大きくないが、3 万株という株数規模は大きく、需給面での逼迫感は無いであろう。

情報開示の状況〜現在の開示水準は平均的
当社ウエブサイトには、投資家向け情報開示のページが既に設置されている。現在閲覧可能なデータは、上場関連の資料、今期の業績予想のニュースリリース、財務ハイライトとなっており、上場前段階としては、ほぼ標準的な開示レベルになっている。従って、今後も平均的な水準での情報開示を期待する。

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本資料における個別銘柄に関する注意事項・
EPS・BPS・株主資本比率の計算の元となる、純資産・総資産・株主資本は、各決算期末時点の会社公表数値を用いている。発行済株式数は、自己保有株を含まない。また、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
・一株当りの配当は、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
その他の重要な注意事項
本資料は、投資判断の参考となる情報提供のみを目的として作成されたものであり、個々の投資家の特定の投資目的、または要望を考慮しているものではありません。投資対象となる有価証券の価値や投資から得られる収入は、証券価格の変動のほか、発行体の経営・財務状況の変化、金利や為替相場の変動やその他の要因によって変化する可能性があり、投資額を下回る場合があります。また過去の実績は必ずしも将来の成果を示唆するものではありません。投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いします。
本資料は、当社が信頼できると判断した情報源からの情報に基づいて作成されたものですが、その情報の正確性・完全性を保証するものではありません。また、本資料に記された意見や予測等は、資料作成時点での当社の判断であり、今後予告なしに変更されることがあります。
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