General Incorporated Foundation

Japan Organization for Land Acquisition and Compensation

2019年

Vol.

８

用地補償研究レポート
Vol.８
２０１９年
一般財団法人公共用地補償機構

目次

１．[自主調査研究] 鉱業権、租鉱権、採石権の補償について（その２）(一財)公共用地補償機構 用地補償研究所
調査研究室長中尾晃治

２．[自主調査研究] 消費税率等改正に伴う令和元年中央用対申し合わせに関する補足事項等について ～『高額特定資産を取得した場合の中小事業者に対する事業者免税点及び簡易課税制度の適用制限』～(一財)公共用地補償機構 用地補償研究所
主席研究員
高橋徹雄

３．[報告] ２０１９年度国際用地協会(ＩＲＷＡ)第６５回
国際教育セミナーに参加して(一財)公共用地補償機構 総務部長
小池英雄
業務第三部次長矢野堅一

４．[報告] 韓国の補償制度について（日・韓合同セミナーに参加して）(一財)公共用地補償機構 常務理事
板倉靖和

５．[報告] 事例検索システムにおける補償事例のアクセス状
況等について(２０１９年度)(一財)公共用地補償機構 用地補償研究所

６．[報告] 研修講師等の派遣実績について(２０１９年度)(一財)公共用地補償機構 用地補償研究所(注１）個人の氏名を明記したレポートにおける意見・主張・分析等は、各個人のものであって、一般財団法人公共用地補償機構の意見・主張・分析等ではありません。
(注２）個人名に付した役職は、２０２０年３月現在のものです。

鉱業権、租鉱権、採石権の補償について（その２）(一財)公共用地補償機構 用地補償研究所
調査研究室長 中尾晃治

○ はじめに昨年度の調査研究レポート「鉱業権、租鉱権、採石権の補償について（その１）」では、権利の定義、権利の対象物、鉱業権の登録、採石権の設定、鉱業法第 64 条と補償の要否について整理を行なった。特に、過去の判例や判決に関しては、鉱業権優位説、
土地所有権優位説、折衷説の論点について、学識有識者の見解を整理したところである。
今年度は、鉱業権等の補償について、損失補償基準の具体の内容と算定式の意味について整理を行なったので、今後の参考として頂ければ幸いである。

１．鉱業権、租鉱権又は採石権の消滅に係る補償の基準＜損失補償基準第 21 条＞（鉱業権、租鉱権又は採石権の消滅に係る補償）
第 21 条消滅させる鉱業権、租鉱権又は採石権に対しては、正常な取引価格をもって補償するものとする。
2 近傍同種の鉱業権、租鉱権又は採石権の取引の事例がない場合においては、前項の規定にかかわらず消滅させる鉱業権、租鉱権又は採石権に対しては、当該権利の態様
及び収益性、当該権利の取得に関して要した費用等を考慮して算定した額をもって補償するものとする。

損失補償基準第 21 条第 1 項は、消滅させる「鉱業権、租鉱権又は採石権」に対しては、土地に関する所有権以外の権利に対する補償と同様に、正常な取引価格をもって補償することとしている。

-1-

（土地に関する所有権以外の権利の補償額算定の基本原則）
第 11 条消滅させる土地に関する所有権以外の権利に対しては、正常な取引価格（一般的に譲渡性のないものについては、土地の正常な取引における当該権利の有無による土地の価格の差額）をもって補償するものとする。
しかしながら、「鉱業権、租鉱権又は採石権」の権利は土地の場合と異なり取引事例が極めて少なく、また取引事例がある場合においても正常な状態における取引事例が極めて少ないため、第 1 項で定める近傍同種のこれらの取引価格を基準として補償額を算定することが困難な場合が多いと考えられている。このため、第 2 項において近傍同種の「鉱業権、租鉱権又は採石権」の取引の事例がない場合は、当該権利の態様及び収益性、当該権利の取得に関して要した費用等を考慮して算定するものとし、具体の算定方法については、基準細則第 8 に規定がされている。

＜損失補償基準細則第 8＞
第 8 基準第 21 条（鉱業権、租鉱権又は採石権の消滅に係る補償）は、次により処理する。
1 鉱業権の消滅とは、事業の施行により鉱区の全部又は一部について当該権利の行使が不可能となる場合をいう。

第 1 項の鉱業権の消滅は、ダムの築造や道路等の新設により鉱区の全部又は一部について当該権利の行使が永久に不可能となる場合を定めており、鉱区の立体的特定部分について採掘が不可能となる場合や一定期間、鉱業権の行使が不可能となる場合について
は、損失補償基準第 27 条（権利の制限に係る補償）及び細則第 14 第 2 項が適用される。
（権利の制限に係る補償）
第 27 条 第 20 条から第 23 条までに規定する権利の制限に対しては、当該権利が消滅するものとしてそれぞれそれらの規定により算定した額に当該権利の制限の内容等を考慮して適正に定めた割合を乗じて得た額をもって補償するものとする。

-2-

第 14 基準第 27 条（権利の制限に係る補償）は、次により処理する。
2 鉱業権等の制限に係る補償（一）鉱業権（租鉱権及び採石権を含む。以下同じ。）、温泉利用権及び水利権の制限とは、次のとおりとする。
一

鉱業権の制限とは、鉱区の立体的特定部分について採掘が不可能となる場合及び一定期間、鉱業権の行使が不可能となる場合をいう。

（二）鉱業権等の制限に係る補償額の算定に当たっては、当該権利の制限の内容を考慮して適正に算定した額をもって補償する。

2 鉱業権、租鉱権及び採石権は、次のとおりとする。
（一）鉱業権とは、鉱業法（昭和 25 年法律第 289 号）第 11 条に規定する試掘権及び採掘権をいう。
（二）租鉱権とは、鉱業法第 6 条に規定する権利をいう。
（三）採石権とは、採石法（昭和 25 年法律第 291 号）第 4 条に規定する権利をいう。

※権利の定義（鉱業法、採石法）、権利の対象物（鉱業法で定める鉱物、採石法で定める岩石）については、調査研究レポート（その 1）に記述。

3 鉱業権出願中のものは、補償の対象としないものとする。

鉱業権出願中のものは、いまだ権利として成熟していないので、補償の対象としないものと定めている。鉱業法は、物権法定主義の原則を規定した民法第 175 条を受けて、「鉱業権は物権とみなし・・・・・不動産に関する規定を準用する」（鉱業法第 12 条）という特別規定を設けている。しかしながら、民法は、不動産については登記が権利取得の要件ではなく単に対抗要件（民法 177 条）とされているに対し、鉱業権は登録を受けた一定の土地の区域（鉱区）において、登録を受けた鉱物及びこれと同種の鉱床中に存する他の鉱物を掘採し及び取得する権利（鉱業法第 5 条）であり、鉱業出願人による出願後、経済産業大臣の許可を経て、30 日以内の登録免許税の納付とともに鉱業原簿に登録されることにより、初めて権利として成立するものである。

-3-

4 鉱業権に係る本条第 2 項の補償額は、次により算定した額とする。
（一）操業している鉱山の鉱業権の場合

ａ

鉱山が毎年実現しうる純収益 年間可採鉱量に鉱石の平均単価を乗じて得た額から採掘に要する費用（起業費の減価償却費を含まない。）を控除して得た額。
この場合において、年間可採鉱量は毎年一定とし、年間採掘実績、操業計画及び鉱山監督官庁、学識経験者等の意見等を参酌して決定するものとする。

ｓ

報酬利率 9 パーセントから 15 パーセントまでの間において適正に定めた率ｒ

蓄積利率 6 パーセントｎ

可採年数 確定鉱量、推定鉱量及び予想鉱量の合計額（鉱量計算については日
本工業規格（工業標準化法（昭和 24 年法律第 185 号）第 17 条第 1 項に規定する工業標準をいう。
）による。）を基準として算定した今後の可採鉱量を年間可採鉱量で除して得た年数

Ｅ

今後投下されるべき起業費の現在価額

鉱業は一般企業と異なり一定の寿命がある。一般の永続性企業は、単に純収益がいく
らあるかによってその企業の価値が決定されるが、鉱業の場合は、更に今後何年続くかという問題がある。
１ｔの鉱石を掘採すれば、それだけ埋蔵鉱量の絶対量は減少するし、いつの日か鉱量は皆無になり、企業は終局をむかえる。いわゆる有限企業である。
したがって、鉱山の評価は、年間純収益から予定の利益を差引いた残額は投下資本の償却部分とみなして蓄積していき、鉱山の寿命がきたときにその元利合計が最初の投下資本と同額になって回収する。いいかえると、鉱山の寿命が続く期間（可採年数）毎年
純収益の中から予定の利益を得るとともに、予定の蓄積利率で償還基金を積立て寿命がつきると同時に、最初の投資金を回収するためには、現在いくら投資すればよいかということに着目して鉱山の評価を行う手法（ホスコルド式）である。

-4-

（二）未着手のまま据置期間のある場合の鉱山の鉱業権の場合

ｍ

据置期間

ａ、ｓ、ｒ、ｎ及びＥ （一）に定めるとおりとする。
ある鉱山を取得し、何らかの事情により未着手のまま何年か据置く場合は、その期間中は法定利率の程度の金利だけを考慮すればよく、特別の報酬利率は不要であり、鉱量の減少等も考える必要はない。この場合の評価は、ホスコルド公式の変形といわれ、（二）の評価方法である。

（三）開坑後予定収益を生ずるまでに期間のある場合における鉱業権の場合

ｍ

補償時から予定収益を生ずるまでの期間

ａ、ｓ、ｒ、ｎ及びＥ （一）に定めるとおりとする。

鉱山の探鉱開発等操業には着手しているが、いまだ鉱床にあたらず、予定の収益をあげるにいたっていない期間のある場合である。この期間、当然予定収益はなく、利益の配当はできない状態であるが、一旦、鉱床に達し利益があがる時期になると、この未収益期間中の利子の蓄積額は資本金に包含させ、償却することになる。この評価方法をオ
ドンネル式といわれている。

-5-

（四）探鉱中の鉱山又は未着手の鉱山であって、鉱量が不明であり、かつ、将来の収益が不確定のものにおける鉱業権の場合

Ｃｎ

ｎ年前に投下した費用 鉱業権設定申請のための調査測量費用、申請書の印
刷代、印紙税、鉱業権設定登録税、鉱区税、探鉱中のものにあっては探鉱に要した費用等で有効かつ適正な費用をいう。

ｒ

蓄積利率 6 パーセント（一）から（三）までの式は、年間純収益に着目して鉱山の評価を行うものであるが、（四）は現在時点では埋蔵鉱量が不明の状態で、かつ、将来収益があるか否か不確定な鉱山について費用価方式により、現在までに要した適正な投下経費を現在価格に換算するものである。
現価に換算するとは投下経費に物価指数による補正及び後価係数をそれぞれ乗じて得た額とする。
年度別投下経費

×（イ）物価指数による補正率×（ロ）後価係数（イ）価格時点を基準とし、各年度の投下経費の物価指数により補正率を認定する。
（ロ）価格時点を基準とし、各年度の投下経費を蓄積利率（6％）で複利終価し、後価係数を認定する。
通常、鉱山の評価は、ホスコルド式やオドンネル式のとおり収益に着目して評価するものであり、過去の投下資本や現在の設備の状況のいかんによって鉱山価値が決まるものではない。
多くの資本を投下し設備を整えても埋蔵鉱量がなければ、又は採算ベースに乗るだけの鉱石の品位がなければ無価値に等しい。いいかえれば、100 万円の投資をしたから100 万円の価値があるとは言いがたく、鉱量品位賦存状況等によって当然開差が生じてくる。
これらの背景から考えれば、鉱業権の補償は、費用価方式の採用に問題が残るが、補償時点で鉱量が不明であり、かつ、将来の予定収益が不確定であって、収益の把握が困難な場合には（四）の適用もやむを得ないものであり、立木補償の費用価等と同様の補償内容である。

-6-（五）（一）から（三）までにおいて起業費とは鉱業用固定資産（鉱業権、主要坑道、鉱業用地、建物、構築物（軌道、索道、沈澱池、道路、水路、貯炭場等土地に定着する設備をいう。
）、機械及び装置、船舶、車両運搬具、工具、器具、備品等並びに水利権、特許権等の諸権利をいう。）の取得又は建設に要した費用並びに調査開発及び試験研究に要した費用（操業開始後の経費と認められるものを除く。）とし、起業費の現在価は、次式により算定した額とするものとする。

Ｅ１、Ｅ２････Ｅｎ 今後の投下されるべき各年の起業費ｒ

蓄積利率

6 パーセント

起業費とは、当該鉱山の開業のために要した費用で、鉱業用固定資産の取得又は建設に要した費用、調査開発費及び試験研究費をいい、事前準備作業費、斜坑を掘下げ採鉱をしたり坑外には選鉱設備や事務所等を設けたりするために要した費用等がこれにあたる。これらの費用は毎年鉱石を回収するために要する生産費とは別である。一般に耐用年数の長いものは起業費であり、短いものは生産費に該当するものとされている。

（六）租鉱権が設定されている鉱業権に対する補償額は、当該租鉱権がないものとして算定した当該鉱業権の補償額から当該租鉱権に対する補償額を控除して得た額とする。
5 租鉱権に係る本条第 2 項の補償額は、前項に準じて算定した額とする。ただし、設定行為に基づき租鉱権者が支払う租鉱料相当額を年収益（ａ）から控除するものとする。
租鉱権が設定されている鉱業権に対しては、所有権以外の権利が設定されている土地に対する補償（基準 10 条）と同様に当該租鉱権がないものとして算定した当該鉱業権の補償額から、当該租鉱権に対する補償額を控除して得た額を補償する。この場合においても控除主義を採用するのが妥当であるからである。
なお、租鉱権に対する補償額の算定をホスコルド式又はオドンネル式を用いて行う場
合にあっては、当該算定式で用いる純収益の決定においては、当該租鉱権者が鉱業権者に支払う租鉱料相当額を年収益から控除しなければならないことは当然である。

-7-

6 採石権に係る本条第 2 項の補償額は、採石権の設定契約の内容に基づき、第 4 項に準じて適正に算定した額とする。

採石権は、設定行為をもって定めるところにしたがい、他人の土地において岩石及び砂（砂利及び玉石を含む。）を採取する権利で、物権とし地上権に関する規定が準用される（採石法第 4 条）。
採石権はその行為の実態が鉱業権との大差がないため、採石権の設定内容に基づき鉱業権に準じて補償額を算定することとしている。鉱業権の場合は、土地所有権と同様不動産に関する規定が準用される権利であるのに対し、採石権は地上権に関する規定が準用される権利であるとともに、採石権の存在により土地所有権は大幅に制限を受けることとなるので、採石権が設定されている土地に対する補償額の算定にあたっては、採石権の存在に留意し、採石権の存在による減額を行うべきとされている。
損失補償基準第 10 条において、所有権以外の権利の目的となっている土地に対しては、当該権利がないものとして算定した額から当該権利の価格を控除した額を補償するという、いわゆる控除主義をとっているので、採石権は前述のように鉱業権とは異なり土地に関する権利であるから、採石権の設定がある場合も控除主義をとることが妥当と考えられている。
（所有権以外の権利の目的となっている土地に対する補償）
第 10 条 土地に関する所有権以外の権利の目的となっている土地に対しては、当該権利がないものとして前３条の規定により算定した額から次節の規定により算定した
当該権利の価格を控除した額をもって補償するものとする。

-8-

２．鉱業権等の消滅補償にホスコルド式を適用することについて近傍同種の「鉱業権、租鉱権又は採石権」の取引の事例がない場合は、当該権利の態様及び収益性、当該権利の取得に関して要した費用等を考慮して算定するものとし、具体の算定方法については、基準細則第 8 の（一）から（四）に補償時点に応じて次のとおり分類されている。
（一）操業している鉱山の鉱業権の場合（二）未着手のまま据置期間のある場合の鉱山の鉱業権の場合（三）開坑後予定収益を生ずるまでに期間のある場合における鉱業権の場合（四）探鉱中の鉱山又は未着手の鉱山であって、鉱量が不明であり、かつ、将来の収益が不確定のものにおける鉱業権の場合（一）から（三）までは、鉱山の純収益を基本に算定することとしており、（四）については、純収益の把握が困難なことから投下経費の算定方法が規定されている。ここでは、一般的な補償として用いられる「（一）操業している鉱山の鉱業権の場合」のホス
コルド式の適用について整理する。

通常、純収益が土地からの純収益にように永続的に生ずる場合には、次の算定式によって、示されるいわゆる無限還元式が適用される。

-9-

これに対し、純収益が建物からの純収益のように半永続（有限）的に生ずる場合には、
通常、次の二通りの算定式によって示されるいわゆる有限還元式が適用される。
消滅させる鉱業権等を基礎として生ずる純収益は、土地からの純収益のように永続的なものでなはく、鉱石等の可採鉱量と年間可採鉱量との関連によってその持続する期間が決定されるという有限のものであるため、純収益を還元する算定式としては有限還元式を適用することが妥当である。

＜インウッド式＞＜ホスコルド式＞

インウッド式は、一般的に年金現価式といわれているものであり、次のような式に書き改めることができる。

このインウッド式を書き改めた算定式の分母にあるホスコルド式の分母にあるも、も、ともに「ｒ」または「ｉ」を減価償却額に対応する蓄積利回りとする償還基金法による償却率（Ｆｎ）を示すものと捉えられている。算定式からも明らかなように両者の差異
は、減価償却額に対応する蓄積利回りとして還元利回りと同じものを採るか否かの点にある。したがって、鉱業権等の評価にインウッド式を適用するか、ホスコルド式を適用-10-

するかの選択は、起業費の減価償却額に付する利子の蓄積利回りとして還元利回りと同一ものを採るか否かによる。

還元利回りは、純収益及びそれを生み出す元本の性格（投資対象としての危険性、流動性等）に即応して決定されるものであり、鉱山経営等の場合は、起業リスクが他経営に比し高いものであるため、それから生ずる純利益に対応する還元利回りは比較的に高い利回り（9～15％）が規定されている。

これに比べ、減価償却の蓄積は、減価償却額を安全に備蓄することが第一の狙いであり、当該償却額に対応する蓄積利回り（6％）は比較的に低い利回りが規定されている

また、鉱山経営は、鉱石等の可採鉱量等に見合う起業費等の大規模かつ固定的な資本確保によって運営されるものであり、毎年蓄積される減価償却額を当該経営に再投資する余地は少ないので、減価償却額が現に稼働中の資本と同一の価値増殖運動を示すと考えること（すなわち、蓄積利回りと還元利回りとが等しいとすること）は適切ではないと考えられている。

したがって、このような性格を有する鉱業権等の評価にあたっての収益還元の算定式
は、二種利回りによる収益原価式であるホスコルド式を適用することが実態に合致した合理的な評価手法と位置付けられ、現在の規定に至っているものである。
以 上

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消費税率等改正に伴う令和元年中央用対申し合わせに関する補足事項等について～『高額特定資産を取得した場合の中小事業者に対する事業者免税点及び簡易課税制度の適用制限』～
一般財団法人 公共用地補償機構
用地補償研究所 主席研究員
高橋 徹雄

１．はじめに・「公共用地の取得に伴う損失補償基準」（昭和 37 年 10 月 12 日用地対策連絡会決定）等に基づき、土地等の権利者等に損失の補償等を行うにあたっては、「公共用地の取得等に伴う損失の補償等に関する消費税及び地方消費税の取扱いについて」（平成 26 年３
月 12 日中央用地対策連絡協議会理事会申し合せ。以下、「平成 26 年中央用対申し合わせ」という。
）に定めるところを標準として実施されていたが、令和元年 10 月１日から、消費税率及び地方消費税率の税率が、原則として、現行の８％から 10％になること等に伴い、「公共用地の取得等に伴う損失の補償等に関する消費税及び地方消費税の取扱いについて」（令和元年９月 17 日中央用地対策連絡協議会理事会申し合せ。以下、「令和元年中央用対申し合わせ」という。）が発出され、令和元年９月 30 日をもって、
平成 26 年中央用対申し合わせは廃止となった。
・この令和元年中央用対申し合わせは、平成 26 年中央用対申し合わせに対して、具体的に次のような諸点を中心に見直しが行われた。
〇令和元年 10 月１日からの消費税率及び地方消費税率の引き上げ及び軽減税率制度の実施◇「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律」（平成 24 年法律第 68 号）第３条及び「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための地方税法及び地方交付税法の一部を改正する法律」（平成 24 年法律第 69 号）第２条による消費税法等の一部改正に伴う見直し◇「所得税法等の一部を改正する法律」（平成28年法律第15号）附則第34条第１項による軽減対象資産の譲渡等に係る軽減税率の適用に関する見直し〇過去の消費税法等の一部改正に伴う所要の見直し（積み残し分）◇平成26年３月の消費税法施行令等一部改正（簡易課税制度のみなし仕入率に第六種事業（40％）を追加）◇平成28年４月の消費税法等一部改正（高額特定資産を取得した場合の中小事業者に対する事業者免税点及び簡易課税制度の適用制限の見直し）-12-

・これらの変更のうち、特に留意すべき点は、「高額特定資産を取得した場合の中小事業者に対する事業者免税点及び簡易課税制度の適用制限の見直し」である。
・公共事業の施行に伴う損失の補償等に関する消費税等の取扱いについては、①土地等の権利者から課税対象となる資産の譲渡等を受ける場合の対価補償金（立木の取得補償等）については消費税等の額を、②消費税等の負担が生ずることとなる通常生ずる損失の補償金（建物移転料等）については消費税等相当額をそれぞれ補償することとされている。
・かかる補償の要否にあたり、①については、課税事業者が補償対象となる（免税事業者は除かれる）こと、②については、免税事業者、簡易課税制度選択事業者は消費税等相当額の全部を補償する扱いがなされることから、これらの判定を行うための基準期間における課税売上高が重要なポイントとなる。

・しかしながら、高額特定資産を取得した場合の中小事業者に対しては、この基準期間の課税売上高に関わらず、事業者免税点及び簡易課税制度の適用制限を受けることとなるため、消費税等に関する補償にあたっては、この点を留意した取扱いが求められることとなる。
・そのため、令和元年中央用対申し合わせの他、「第３版 公共用地の取得等に伴う消費税等取扱いマニュアル」（以下「消費税マニュアル」という。）においても、上記に関する留意点等につき解説しているところであるが、特に「消費税等相当額補償の要否判定
フロー」の扱いについて、追加で確認すべきと思われる点があること等から、以下補足を行うものである。

２．平成 28 年消費税法改正までの経緯等
・今回の見直しは、平成 28 年４月の消費税法等一部改正に伴うものであるが、かかる改正以前から、これに関連又は類似する制度が設けられていたため、趣旨等についての理解を深めるため、国税庁ＨＰ等を参考として、以下経緯等を紹介する。

（１）調整対象固定資産
・まず、消費税法上、高額特定資産とは、一の取引の単位につき課税仕入れに係る支払対価の額（税抜き）が 1,000 万円以上の棚卸資産又は「調整対象固定資産」と定義づけられており、この「調整対象固定資産」について、確認を行う。

①調整対象固定資産に係る仕入控除税額の調整
固定資産等のように長期間にわたり使用されるものについて、その課税仕入れ等を行った課税期間における課税売上割合や使用形態のみで税額控除を完結させる
ことは、その後の課税期間において課税売上割合が著しく変動した場合等を考慮す
ると必ずしも適切な方法とはいえないため、固定資産等のうち一定金額以上のもの（調整対象固定資産）については、一定の方法により仕入れ控除税額を調整することとされている。

-13-

＜調整対象固定資産＞「調整対象固定資産」とは、棚卸資産以外の資産で、建物及びその附属設備、構築物、機械及び装置、船舶、航空機、車両及び運搬具、工具、器具及び備品、鉱業権その他の資産で、一の取引単位の価額(消費税及び地方消費税に相当する額を除いた価額)が 100万円以上のものをいう（消費税法（以下「法」という。）２条 16 号、同施行令５条）。

②課税売上割合が著しく変動した場合の調整
課税事業者が国内において調整対象固定資産の課税仕入れ等を行い、かつ、その課税
仕入れ等の税額につき比例配分法（注１）により仕入控除税額を計算した場合において、その事業者が第３年度の課税期間（注２）の末日においてその調整対象固定資産を有しており、かつ、第３年度の課税期間における通算課税売上割合（注３）が仕入れ等の課税期間にける課税売上割合に対して著しく変動したときには、第３年度の課税期間において仕入控除税額を調整する。
（注１）「比例配分法」とは、個別対応方式において課税資産の譲渡等とその他の資産に共通して要す
るものについて、課税売上割合を乗じて仕入控除税額を計算する方法又は一括比例配分方式により仕入控除税額を計算する方法をいう。なお、課税期間中の課税売上高が 5 億円以下、かつ、課
税売上割合が 95％以上であるためその課税期間の課税仕入れ等の税額の全額が控除される場合
を含む。
（注２）
「第 3 年度の課税期間」とは、仕入課税期間の初日から 3 年を経過する日の属する課税期間
をいう。
（注３）
「通算課税売上割合」とは、仕入課税期間から第 3 年度の課税期間までの各課税期間中の総売上高に占める課税売上高の割合をいう。

③課題等
本制度の趣旨としては、固定資産に係る仕入税額控除の計算の適正化を図ることを目的としたものであり、すなわち、仕入税額控除の計算においては、「課税売上割合」
如何により、消費税等の納税（還付）額が大きく変動することとなる。そのため、長期にわたり利用する一定額以上の固定資産を取得した場合において、その一時点（年度）の課税売上割合のみをもって、決定することは課税上問題となるため、「調整対象固定資産」を取得した場合には、取得から３年間の『通算の課税売上割合』が『取得時の課
税売上割合』よりも❶著しく減少している場合には取得時に控除した税額の一部を３年目に返納する一方、❷著しく増加している場合には、取得時に控除できなかった税額の一部を３年目に控除する扱いとしたものである。
ただし、３年目の調整計算は、３年目に本則課税事業者である場合のみに適用されるものであり、３年目に免税事業者、簡易課税制度の選択事業者である場合には適用され-14-

ないこととなる。そのため、特に❶のケースにあっては、課税売上割合が高い年度において、調整対象固定資産を取得し還付を受け、その後３年間の通算課税割合で著しく減
少していれば返納する見込みとされていたものを３年目には免税事業者、簡易課税制度選択事業者となる等一般的とは思われない取引形態による租税回避的なスキームが見受けられたとされている。

（２）平成２２年改正
・国税庁ＨＰ等から改正理由を確認することはできないが、おそらく上記（１）で示した課題等を踏まえ、平成 22 年４月の消費税法一部改正により、対象となる一定の課税事業者、すなわち、自ら課税事業者選択届出書を提出した者又は資本金 1,000 万円
以上の新設法人若しくは特定新規設立法人につき、課税事業者が強制される期間中に調整対象固定資産を取得した場合には、原則として、取得した課税期間以後の３年間は免税事業者となることはできず、また、簡易課税制度を適用して申告することができないとする見直しが行われた。

出典：国税庁ＨＰ「消費税の届出書について（詳細版）」（令和 2 年 1 月税務署）〔納税義務等の特例 注意 調整対象固定資産を取得した場合は・・・〕より転載①調整対象固定資産の仕入れ等を行った場合の「課税事業者選択不適用届出書」「簡易課税事業者選択届出書」の制限
課税事業者となることを選択した事業者が次のイ～ハの全てに該当する場合には、ロの調整対象固定算定の仕入れ等を行った課税期間の初日から３年を経過する日の属する課税期間の初日以後でなければ「課税事業者選択不適用届出書」を提出することができず（法 9 条 7 項）、また、当該３年を経過する日の属する課税期間の初日の前日までの期間は、「簡易課税制度選択届出書」を提出することができない（法 37 条
3 項一号）。
イ

課税事業者となった課税期間の初日から２年を経過する日までの間に開始した各課税期間中（原則として２年間）にロ

調整対象固定資産の仕入れ等を行った場合

ハその調整対象固定資産の仕入れ等を行った課税期間につき簡易課税制度の適-15-用を受けない場合（本則課税により申告する場合）②基準期間がない課税期間中に調整対象固定資産を取得した新設法人の納税義務の免除の特例等
新設法人（法 12 条の 2 第 1 項）及び特定新規設立法人（法 12 条の 3 第 1 項）が次のイ～ハの全てに該当する場合には、ロの調整対象固定資産の仕入れ等を行った課税期間の初日から３年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間については、免税事業者となることができず（法 12 条の 2 第 2 項、法 12 条の 3 第 3 項）
、また、当
該３年を経過する日の属する課税期間の初日の前日までの期間は、「簡易課税制度選択届出書」を提出することができない（法 37 条 3 項二号）。
イ

その基準期間がない事業年度（前々事業年度のない設立当初の事業年度（基本的に２年間）をいう。
）に含まれる各課税期間中にロ

調整対象固定資産の仕入れ等を行った場合

ハその調整対象固定資産の仕入れ等を行った課税期間につき簡易課税制度の適用を受けない場合（本則課税により申告する場合）③課題等
本改正により、上記①及び②に該当する場合については、調整対象固定資産取得後３年目までは強制的に本則課税事業者となり、３年目に調整計算が行われることとされた一方、これらを除く、基準期間の課税売上高がそもそも 1,000 万円超えているた
め、課税事業者となる場合や高額な固定資産ではなく、棚卸資産を取得した場合等については、かかる３年縛りの適用はなく、対象が一定の課税事業者に限られる点等課
税上の課題等が指摘されていたとされている。
（３）平成 28 年改正
・これも国税庁ＨＰ等から改正理由を確認することはできないが、おそらく上記（１）及び（２）における課題等を踏まえ、平成 28 年４月の消費税法一部改正により、事業者が、事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に高額特定資産又は自己建設高額特定資産（注）の仕入れ等を行った場合には、当該高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の翌課税期間から当該高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の初日以後 3 年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間においては、事業者免税点制度の適用及び簡易課税制度を選択して申告することができないこととされた（法 12 条の 4 第 1 項、37 条 3 項三号）。
（注）「自己建設高額特定資産」とは、他の者との契約に基づき、又はその事業者の棚卸資産若しくは調整対
象固定資産として、自ら建設等をした高額特定資産をいう。

-16-

出典：国税庁ＨＰ「消費税法改正のお知らせ」（平成 28 年 4 月国税庁）〔高額特定資産を取得した場合の中小事業者に対する特例措置の適用関係の見直し〕より転載
・本改正について、上記（１）及び（２）との主な相違点は以下のとおりである。
◇対象資産の範囲：固定資産の他、棚卸資産まで拡充し、かつ、取得金額を 100 万円以上から 1,000 万円以上とした点◇課税事業者の範囲：課税事業者となった理由を問わないため、「課税事業者選択届出書」の提出により、課税事業者となった場合は当然のこと、基準期間の課税売上高が 1,000 万円を超えることにより課税事業者となった者も含まれる点「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」
・高額特定資産の仕入れ等を行ったことにより、基準期間における課税売上高が 1,000
万円以下となった課税期間においても課税事業者となる場合に「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」を当該事由が生じた場合に速やかに提出するものとされている（法 12 条の 4 第 1 項、57 条 1 項二の二号）。

３．平成 28 年消費税法改正に係る令和元年中央用対申し合わせ、消費税マニュアル上の取扱い（１）「令和元年中央用対申し合わせ」の改正（抜粋）〇別添－５，－６〔留意事項〕及び別添－７
・平成２８年消費税法改正を受け、令和元年中央用対申し合わせでは、消費税等調査（収集資料）に関し「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」が追加されている。
別添５、６〔留意事項〕「課税事業者を選択しているか」※２
収集資料（次の資料のうち、判定に必要となる資料を収集する。）-17-

①「消費税課税事業者選択届出書」又は「消費税課税事業者選択不適用届出書」②「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」
高額特定資産又は自己建設高額特定資産の仕入れ等を行った場合は、当該高額特定資産等の仕入れ等の日の属する課税期間の翌課税期間から一定の期間について、事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用が制限されるため、課税事業者を選択していない場合でも、原則として課税事業者になる。
③その他必要となる資料
別添－７ 消費税等調査表□・「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」の追加（２）消費税マニュアルの解説（抜粋）Ⅱ 損失の補償等に関する消費税等の取扱い（P.42）
８ 消費税等相当額の補償対象者の判定のためのフローは、別記別添―５参考（一般補償の場合）、―６参考（公共補償の場合）のとおりであり、また、本フローに基づ
き、かかる補償の要否等の判定を行うにあたっての〔留意事項〕が示されている。
これらに関して、今回の理事会申合せの見直しに伴い、特に留意すべき事項として、高額特定資産又は自己建設高額特定資産の仕入れ等を行った場合は、当該高額特定資産等の仕入れ等の日の属する課税期間の翌課税期間から一定の期間について、事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用が制限され、課税事業者を選択していない場
合でも、原則として課税事業者になることを踏まえ、フロー※２「課税事業者を選択しているか」に係る収集資料のうち「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」が追加されている点である（Ⅶ Ｑ＆Ａ18－②参照）。
Ⅶ Q&A（P.134）
Q18－② 理事会申合せ別添－５、６及び７で定める「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」を収集した場合の留意点
Ｑ 中央用地対策連絡協議会理事会申合せ別添－５、６〔留意事項〕※２収集資料②及び別添－７消費税等調査表「調査・収集した資料」欄の「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」を収集した場合の留意すべき点は何か。
Ａ

高額特定資産又は自己建設高額特定資産の仕入れ等を行った場合は、当該高額特定資産等の仕入れ等の日の属する課税期間の翌課税期間から一定の期間について、事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用が制限されるため、課税事業者を選択していな
い場合でも、原則として課税事業者になる。
「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」は、高額特定資産の仕入れ等を行ったことにより、基準期間の課税売上高が 1,000 万円以下となった課税期間-18-においても課税事業者となるときに提出が必要とされており、当該事由が生じた場合に速やかに提出するものとされている（法 12 条の４第１項、57 条１項二の二号）。
よって別添－５、６のフローに沿って消費税等相当額補償の要否を判定する際、基準期間の課税売上高が 1,000 万円以下であり、課税事業者を選択していない場合でも、原則として課税事業者になるため、留意されたい（フローの「課税事業者を選択しているか。」が「YES」になる）。
以上が、令和元年中央用対申し合わせにおける改正規定及びこれを受けた消費税マニュアルに関する解説となり、すなわち、調査実務においては、「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」の存否の有無により、課税事業者として扱うべきかの判断を行うこととなるが、かかる届出書を提出する場合の具体例について、イメージが湧きづらい点
や判定フロー※２以降の簡易課税制度選択に関する説明が消費税マニュアル上に記載されていないことから、これらの点につき下記４．において補足を加えることとする。

４．補足事項等（１）「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」が必要となる場合等の具
体例◇例①：課税事業者を選択し、かかる適用期間中に高額特定資産を取得した場合の例◇例②：高額特定資産取得の以前に有効な簡易課税選択届出書が存しない場合の例◇例③：高額特定資産取得の以前に有効な簡易課税選択届出書が存する場合の例
・次頁以降のとおり（特定期間の課税売上高等は考慮外とする。
）
。

-19-

◇例①：課税事業者を選択し、かかる適用期間中に高額特定資産を取得した場合の例

・Ｘ年度（本則課税適用期間中）において、高額特定資産を取得し、Ｘ＋１年度の基準期間Ｘ－１年度及びＸ＋２年度の基準期
間Ｘ年度におけるそれぞれの課税売上高が 1,000 万円以下のため、Ｘ＋１年度及びＸ＋２年度に「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」を提出する必要がある。

-20-

◇例②：高額特定資産取得の以前に有効な簡易課税選択届出書が存しない場合の例

・Ｘ＋１年度に「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」を提出する必要がある（上記例①と同じ）。
・一方、Ｘ＋２年度の基準期間となるＸ年度の課税売上高は 1,000 万円を超えるため、「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」の提出不要であるが、高額特定資産の取得以前（Ｘ－２年度）に「簡易課税制度不適用届出書」を提出しているため、Ｘ＋２年度には簡易課税制度の適用制限を受け、本則課税が強制適用される。

-21-

◇例③：高額特定資産取得の以前に有効な簡易課税選択届出書が存する場合の例

・Ｘ＋１年度に「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」を提出する必要がある（上記例①②と同じ）。
・一方、Ｘ＋２年度の基準期間Ｘ年度の課税売上高は 1,000 万円を超えるため、高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」の提出不要（上記例②と同じ）となるが、高額特定資産の取得以前に「簡易課税制度不適用届出書」を提出しておらず、有効な「簡易課税制度選択届出書」が存する（基本通達 13-1-3）ため、上記例②と異なり、当該年度（Ｘ＋２年度）における基準期間の課税売上高（5,000 万円以下）に基づき簡易課税制度の適用が可能となる。

-22-

〇消費税基本通達 13-1-3（簡易課税制度選択届出書の効力）・「簡易課税制度選択届出書」を提出した事業者のその課税期間の基準期間における課
税売上高が 5,000 万円を超えることにより、その課税期間について同制度を適用することができなくなった場合又はその課税期間の基準期間における課税売上高が 1,000
万円以下となり免税事業者となった場合であっても、その後の課税期間において基準期間における課税売上高が 1,000 万円を超え 5,000 万円以下となったときには（「簡易課税制度選択不適用届出書」を提出している場合を除き）その課税期間について再び簡易課税制度が適用されるのであるから留意する。

（２）結論・上記（１）のとおり「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」の提出が必要となるケースや「簡易課税制度選択届出書」の効力の違いにより、かかる適用制限の影響が異なる場合等の具体例を示したが、これらを受け、消費税等の税額、消費税等相当額の補償の要否に係る調査実務にあたり、まずは「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」の存否の確認を徹底し、存する場合には収集（補償）時点において、これを有効なものとして扱うことが妥当であるのかの確認も徹底する必要があるものと考える。
・そのうえで、消費税等相当額補償の要否判定フローに基づき、※２（課税事業者を選択しているか）において、有効な「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」が存することが確認され、『YES』に移行してからの流れ
は、原則として以下のとおり取り扱うことが適当と考える。
別添-５,６：消費税等相当額補償の要否判定フロー（下表は標準の場合）-23-◎収集時点で有効な「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」が存する
場合◆要否判定フロー「※３」⇒『YES』（基準期間の課税売上高が 5,000 万円以下）と判定◆要否判定フロー「※４」⇒『NO』（要否判定フローの「※５」に進む）と判定＜理由＞
・フローの流れから※１で基準期間の課税売上高は 1,000 万円以下であることから、※３は必然的に（基準期間の課税売上高は 5,000 万円以下）『YES』となる。
・そのうえで、収集時点において有効な「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」が存するということであれば、※４（簡易課税事業者を選択している）ということはあり得ないことから『NO』となり、課税事業者〔本則課税事業者〕として取り扱うこととなる。

-24-

２０１９年度国際用地協会（ＩＲＷＡ）
第６５回 国際教育セミナーに参加して一般財団法人 公共用地補償機構
総務部長
小池英雄
業務第三部次長矢野堅一

１．はじめに２０１９年６月米国オレゴン州ポートランド市にて、２０１９年度国際用地協会（ＩＲＷＡ）第６５回国際教育セミナー（65th Annual International Education Conference
Portland）が開催されました。
ＩＲＷＡとは、International Right of Way Association（国際用地協会）の略であり、用地取得機関、鑑定機関、調査機関、エンジニア、法律家等の専門家をメンバーとして、用地取得等の啓発、教育、交流活動等を行う非営利団体で、米国に本部を置いています。
⼀般財団法人公共用地補償機構では、ＩＲＷＡの国際協力会員である⼀般社団法人日本補償コンサルタント協会を通じて、ＩＲＷＡとの交流活動に参加・協力しています。
ＩＲＷＡでは、毎年、その国際的な啓発・交流活動の⼀環として国際教育セミナーを実施しており、このセミナーには、毎年、ＩＲＷＡの国際協力会員である日本補償コンサ

ルタント協会が参加者を募り参加団を組織して出席しているもので、当機構も、毎年この参加団に職員を１ないし２名派遣しています。
今回も、同協会の訪米団に当機構から参加することとなり、総務部長の小池及び業務
本部業務第三部の矢野が出席することとなりました。
今回の我が国の訪米団は１１名の構成で、出席メンバーは以下のとおりです。
澤野 順彦（団長）、池田 国広（副団長）、濱口 稔、伊藤 利一、上坂 佳伸、
蔵下 貴博、藤岡 一雄、福治 拓夫、永島 英範、小池 英雄、矢野 堅一-25-

２．ポートランド市について
２０１９年度のＩＲＷＡ国際教育セミナーは、米国オレゴン州ポートランド市を会場として行われました。
ポートランド市は、米国オレゴン州最大の都市で、太平洋岸北西部ではワシントン州
シアトル市、カナダブリティッシュコロンビア州バンクーバー市に次いで３番目に人口が多いそうです（約６５万人）。その街並みはたいへん清潔で街区が整然と区画整備されており、商業地と住宅地、そして公園緑地や水面を含む自然環境が非常によく調和している都市と感じられました。市内の東部を南から北に流れ、雄大なコロンビア川に注ぐウィラメット川のウオーターフロントは、夕暮れ時には心地よい風が吹き、白鳥の同種と思しき大型の鳥が営巣し自由に動き回る姿が間近に見られるような、とても居心地の良い空間でありました。ポートランド市は環境に優しい都市であるとされ、その評価は全米第１位、世界で見てもアイスランドのレイキャヴィークに次いで第２位と言われているそうです。
また、強力な土地利用計画を行っていることで有名で、オレゴン地域政府メトロがサポートするライトレールシステムへの投資でもよく知られています。温暖な気候によりバラの栽培に非常によく適しているため、市内には国際バラ試験農園をはじめ多くのバラ園が散在し、ポートランド市は１００年以上に渡り「バラの町」（The City of Roses）
が最も一般的な愛称となっており、市の公式愛称にも採択されているそうです。

（ポートランド市を一望する）（ポートランド・ローズガーデン（国際バラ試験園））-26-

３．セッション等（１）オープニングセレモニー（６/９（日）14:00～16:00）
・沿岸警備艇の指揮経験者である Captain Larry Brudnicki 氏の実体験に基づく講演が行われました。
氏が指揮する沿岸警備艇は、過去１００年以上の間における最悪の天候の中で、２度の劇的な救出を行いました。この救出劇は、後に「パーフェクトスト
ーム」として知られるようになり、これを基に、ニューヨーク・タイムズ紙のベストセラーリストに掲載された書籍が出版され、ジョージ・クルーニー主演の大ヒット映画が製作されています。危機的な状況下におけるリーダーシップ
について学ばさせられます。

（開会の宣言）（Captain Larry Brudnicki 氏講演の様子）-27-

（２）セッション
・ＩＲＷＡの国際教育セミナー会場では、６月１０日から１２日の３日間で延べ５７のセッションがあり、私達は事前にその中から、以下の５つのセッションを選択して聴講しました。聴講したどのセッションも会場はほぼ満員で、壇上の講演者と聴講者との間で熱心な質疑応答、意見交換が行われていました。
・各セッションは英語で行われており、我々訪米団には現地日本人による日本語同時通訳がつきました。
・参加したセッションは、次のとおりです。
①設計・施工一括方式（ＤＢ）の将来とリスクについて（６月１０日（月）8:30～9:30）
概要：このセッションでは、アメリで陸上輸送プロジェクトの建設に用いられるなど、近年人気上昇中の手法となっている設計・施工一括方式（ＤＢ）についての紹介、併せてこの手法を用いた場合の課題等について説明がなされました。
設計・施工分離方式（ＤＢＢ）に対して、設計・施工一括方式は、一方の当事者に責務を割り当て、任務を重複させることによってプロジェクトの完了を早めます。連携によって、公共事業のために必要な一連の承認を要件に合わせることが可能となり、そのため、設計・施工一括プロジェクト
では、より早い納期と低いプロジェクト費用という目標が達成でき、また、用地専門家は、業務から貴重な経験を得ているため、連携の文化に対する理解と任務の効率的な実施方法が生まれると考えられています。
連邦高速道路局勤務の David Blakeney 氏とユニバーサルフィールドサー
ビス社勤務の Donna Harrison さんから○一括方式と分離方式の違い○一括方式採用のメリット○一括方式を採用する際の留意点○一括方式採用事例の紹介等がありました。
講演者：David Blakeney（SR/WA、R/W-NAC、Realty Officer Federal Highway
Administration）
Donna Harrison（SR/WA、R/W-RAC、R/W-NAC Universal Field Services）-28-

②用地プロジェクト引き渡しにおける革新（６月１０日（月）10:00～11:00）
概 要：このセッションでは工期短縮を図るため行ったＲＯＷ日程短縮をいかに大幅に短縮し、また、何十万ドルといういかに大きな金額の節約につなげたかを披露していただきました。そして、そのために駆使されたアイデアとテクノ
ロジーを実際の事例に基づきそのノウハウが披露されました。また、今後のプロセスの革新、テクノロジー技術革新、そして、今後の革新的テクノロジ
ー世界にも踏み込んでいました。
テーマである「用地プロジェクト引き渡しにおける革新」とは、いかにそのプロジェクトがいい仕事を短期に仕上げるかというテーマです。工期短縮についてはどの国に限らず大きなテーマになっています。
その手法として大きく２点が紹介され、「①プロセスの簡素化とそのメリット」として、鑑定する前に環境調査を済ませ、エンジニア問題を解消しておくこと、鑑定士はエンジニアリング、技術のことを理解し、問題解消のプロ
セスが簡素化されることで工期を短縮できる。「②工期短縮のイノベーション」として、交渉に時間がかかりそうな区画、建物登記、複雑な名義人はあらかじめ時間設定しておき、許認可、瑕疵ある所有権の非常事態を予測し備えておく。接収のためのパッケージは初めから裁判所に提供しておくことでいたずらな時間経過を生じさせない。（※できないと思っていることもやる
ことができる道はある。
）とした事例のお話がありました。
講演者：Janae Barbeau（コンサルタント会社（ＨＤＲ） エンジニア）
Barbara Strouse（ターンパイクエンタープライズ社 用地マネージャー兼副部長）
Mary Dorman（コンサルタント会社（ＨＤＲ） 用地マネージャー）
Chad E.Marcus（コンサルタント会社（ＨＮＴＢ） 用地マネージャー）-29-

③地役権評価に関する３６０度の視界（６月１０日（月）13:30～15:00）
概 要：本セッションでは、不動産所有者の弁護士、収用業者の弁護士、鑑定人といった立場が異なる者による地役権評価に関する考察について事例を交えて紹介されました。地役権とは土地に付帯する権利で、その土地の支配力の強い者が土地の用途、地役権を管理しています。石油、ガスなどのパイ
プライン、電力の送電線、電信柱、地下や空間の利用があり、その際には地役権とか、区分所有権といった対応となり、近頃では植物生態系の管理のための地役権というものも出てきました。
ミシガン州では、例えば道路建設のための地役権について、将来の拡張、歩道の整備もプランが決まっていなくても想定をして、例えば今は木を切ることがないにしても、将来は切ることを想定して評価をする必要があります。建設時には小さな木で建設には支障がなかったとしても、将来に木が育ち巨木化したら切らなければならなくなることもあます。
起業者側は送電線やパイプラインなどは１００年先のアップグレードが想定されるので、当初の建設の際に、将来の土地所有者の損害についてどこまで補償するかいろんな角度から検討して対応する必要があります。この検討がおろそかになるとアップグレード毎に補償を検討しなければならな
くなります。一方、土地所有者は地役権設定により、アップグレード毎に新たな補償が受けられるものではないと理解する必要があります。このように不確実なものをできるだけ明確化して補償を検討するということが重要であり、土地所有者にあっても将来的に土地所有権にどんな影響があるか想定して契約することが重要とのことでした。
講演者：Mischa Boardman（弁護士、収用業者側の弁護を担当）
Stephon Bagne（弁護士、不動産所有者の弁護を担当）
Andrew Reed（鑑定人）-30-

④用地専門家の土地収用権（６月１０日（月）15:30～17:00）
概 要：本セッションでは、先ず、米国における土地鑑定の手法について、米国では概ね二通りの方法があり、①取得地の事業後の地価分の補償、②事業前の取得地の地価と事業後の取得地の地価との差額の補償があり、一般的には①の手法はマイナーで、主流は②の方法が採用されていることが紹介されました。
次に土地収用権についての解説をいただきました。土地収用権は国の固有の権利（州や政府にとって必要なものでなければ機能しない）であり、利用制
限が無い（必要性がある事を前提として利用することに限度が無い）もので、且つ無効にできない（法的に無効にすることができない）ものである。また、土地の所有権を有していることは二次的に政府の持っている土地収用権を認めている事と同義となるとのことです。一方で、私的財産を収用する為には三つの条件[1 正当な法的手続き 2 公平な補償 3 公 共使用]が必要とされているが、この中で事業が公共の為であるか、必要性があるのかの判断は裁判所が決定するものであるとしていました。
米国では損失補償の基本的な法制度として合衆国憲法（連邦憲法）と連邦法（移転法）とがあるものの、判例法主義の国である事から裁判所の判例が重要な位置を占めているようです。また、各州それぞれ独自の州政府と憲法を持っていることから公共用地の取得のほとんどが州によって行われており、補償制度に関しても連邦法をガイドラインとした各州独自の規程をもっているとのことです。
講演者：Christopher W. Kramer（J.D., Partner,Jennings,Strouss & Salmon）-31-

⑤移転のグレーゾーンに関する URA 指針(Pavilion Ballroom West)（６月１１日（火）9:30～
11:30）
概 要：本セッションでは、移転に関するグレーゾーン（白か黒かはっきりしない）
について、状況に応じた判断及び関係法令、合理的なアプローチとはどのようなものか、様々な事例を取り上げて、意見交換がなされました。
移転についての議論のなかで、白黒はっきりさせることは困難であり、「状況による」という答えがほとんどである。しかし「グレーゾーンについての答えを出すときには法に沿った合理的なアプローチをとることが大事である。
」として、事例として「基本家賃の計算のしかた」では、家賃の設定において方針をもつこと、「サービスとの交換」では、アパートの管理人として給料をもらうかわりに家賃を安くしている場合の補償方法を例に、ガイダンス
文書、指針を基にするが、状況に応じて補償とするのは各エージェンシー次
第であるとの意見でした。
統一したガイダンスはないが、方向性をつくりプロジェクトのなかで一貫性をとり、合理的な形で判断をしていくことが大事であるとし、その事例研究の報告として、移転する場合の基準・規格に対するコンプライアンスについて、現地と移転先で法や条例がどうなるのか、法令を遵守し基本的なルール
をプロジェクト全体で適用していくことの重要性が述べられました。
講演者：Michele Folk
Lisa Barnes-32-我々は以上の５つのセッションに参加し、参加したそれぞれの者が報告書の執筆に携わり、報告書を取りまとめました。
私達が担当したのは、「③地役権評価に関する３６０度の視界」でしたが、担当したセッションも含め、我が調査団の参加セッション全体を通して感心したことは、コンサル関係者、発注者の立場の者、デベロッパー、弁護士、研究者等、多数の出席者でしたが、その出席者の半数以上が女性だったということです。女性が働きやすい社会環境の改善という大きな課題はあるとしても、細かな補償の積み上げ、細かな用地交渉等の用地補償業務を考えた時、女性の用地関係者は我が国においても今後更に増えていくべきと思いました。
また、我が国における損失補償制度は、統一された規範の下に、きめ細やかに整備された運用規定が用意されており、合理的かつ効率的な用地取得事務を執行しうる優れた制度であることを改めて認識することができた次第です。
今後も公共用地取得に係る補償業務を円滑かつ適正に遂行していくにあたり、重要な視点であることを改めて認識させられ、有意義な体験となりました。

（オープニングセレモニー後の集合写真）

４．報告書について
今回の国際教育セミナーの報告書は、(⼀社)日本補償コンサルタント協会の次のサイトで公表されております。
■http://www.jcca-net.or.jp/research2/irwa/
２０１９年度 国際⽤地協会(ＩＲＷＡ)第６５回教育セミナー
今回の出席メンバー、担当分担、各セクションの概要・調査議事録等については、上記サイトの報告書をご参照下さい。

-33-

韓国の補償制度について（日・韓合同セミナーに参加して）一般財団法人
常務理事

公共用地補償機構
板倉 靖和

１ はじめに
令和元年 11 月 29 日に韓国ソウル市において開催された韓国の社団法人韓国鑑定評価士協会（（KOREAASSOCIATIONOFAPPRAISERS）以下、「KAPA」と表記します。
）と我が国の一般社団法人日本補償コンサルタント協会（以下、「補償コンサル協会」と表記します。
）との合同セミナーに、同協会様のご厚意により日本側訪問団の一員として参加させていただく機会を得ましたので、本レポートの紙面を借りて、韓国側の補償制度について簡単ですが報告させていただきたいと思います。
この「日・韓合同セミナー」は、今年度で 11 回目を数えるそうですが、補償コンサル
協会様の HP を拝見させていただくと、その目的は、「日・韓両国の業界の発展及び補償業務に従事する者の資質の向上を図ること」となっており、そのためのセミナーの開催やKAPA（不動産鑑定評価業の団体で、不動産鑑定評価業務の発展のための調査・研究を行っている団体ですが、この構成員は、日本でいうところの補償コンサルタント業務も担っているそうです。
）との交流や情報の交換が行われており、隔年でかつ交互の国において順に開催されているそうですので、たまたま韓国主催年に同じ業界に席を置き参加させていただいたことは、大変、幸運であったと思います。
しかしながら、当財団の過去の資料や補償コンサル協会様の資料なども事前調査が出来ないまま当日を迎えてしまったところですが、何とか渡航直前に当財団所属の主席研究員のアドバイスを得て、一つだけですが調査目的を設定することができましたので、本件を中心に報告したいと思います。

日本側訪問団（JCCA:８名）-34-

２ 韓国における補償制度の特徴
以上、前置きが長くなりましたが、まず、当日のセミナーで KAPA の鑑定評価士（日本での不動産鑑定士）の方から発表があった「韓国の損失補償の紛争解決体系と改善課題」という主題の中から韓国の補償制度における特徴的な事柄について、触れておきます。
○土地収用制度においては、政府の国土交通部に置かれている中央土地収用委員会と市・道に置かれている地方土地収用委員会が日本の土地収用法でいうところの権利取得裁
決及び明渡裁決のみならず事業認定についても裁決として行うこととなっています。
○損失補償に関する金銭的な紛争を予防する制度として、被補償者である土地所有者には、鑑定評価業者を一人推薦する権利が与えられています。
これは、公共事業を施行するための土地の補償額を算定する際に、当該土地所有者が推薦する鑑定評価業者一人が参加出来るようにして土地所有者の財産権行使を強化するため 2003 年に「土地補償法」により制度化され、推薦した場合には、事業施行者は、推薦された鑑定評価業者を排除できない強行規定になっており、これに係る費用も事業施行者が負担することとなっています。
ご承知のとおり、日本（特に国の公共事業）においては、土地の評価格は、独自評価を基本として不動産鑑定士の評価について原則参考とする取扱になっており、また、土地収用委員会において、実態上、起業者と権利者との当事者間に評価格に関する争いがある場
合等、収用委員会が必要と認めるときには、収用委員会の命により当該事務局が適切な鑑定士に鑑定評価を依頼し、これを参考資料として審理を続行し、これに関する費用を起業者が負担することが通例となっており、社会制度が異なる中で公共事業地の確保に関する手順等についても大きく異なっているところです。一見、この制度は、鑑定評価に不慣れな一般住民に対する公平な措置とも思われますが、我が国の現状に鑑みると、鑑定評価における各論の相違から、却って混乱を生じさせるのではないかとも危惧してしまいます。ですが、当然のことながら、発表者の見解では、損失補償実務で事業施行者と土地所有者との紛争を予防する制度として、適正に活用拡大に努めるべきだとしています。

座談会

-35-

なお、本制度に関しては、韓国立法当局の否定的見解もあり、事業施行者が鑑定の再評
価を依頼しなければならない場合として、最高評価額が最低評価額の 130％を超える場合を 110％と改められた経緯もあるようです。日本においても自己評価である規準価格と鑑定士の評価格や鑑定士間の評価格に開差があるときは、具体的な基準等については各々異なるようですが、何らかの補正・調整等の措置がとられています。
以上、同行させていただいた補償コンサル協会の HP・調査研究・日韓合同セミナー・
第 11 回日韓合同セミナー報告書から抜粋したものですので、詳細な論点や資料について
は、是非、当 HP をご覧いただければと思います。
※（一社）日本補償コンサルタント協会「日韓合同セミナー」ＨＰのＵＲＬ
http://www.jcca-net.or.jp/research2/nikkan/

セミナー会場内

セミナー開会挨拶

KAPA 発表者：Dr.Bae Myung-Ho

JCCA 発表者：周藤利一教授「補償の紛争解決と役割 その体系的な改善」「所有者が不明な土地の公共利用」-36-

３ 韓国における損失補償制度としての移住施策
次に当機構の調査目的として設定した個別テーマについて、報告します。
○「韓国における損失補償制度としての移住施策」について
このテーマ設定については冒頭で若干触れましたが、具体的には、2001 年の用地ジャーナル 1 月号において、土地収用法の改正の方向性について議論された土地収用制度調査研究会における議論の材料として提供された内容のものを当時の建設経済局調整課の担当官により「海外の公共用地取得に係る補償制度比較について」と題してご寄稿いただ
いた記事からピックアップしたものです。
これによれば、「韓国においては、希望者が 10 戸以上である場合に、事業施行者は、土地等を提供することによって生活の根拠を失うこととなった者のために、移住定着地に対する公共施設や生活基本施設の整備を含めた移住対策を樹立・実施することとなっているようです。移住対策を樹立・実施することができないやむを得ない場合、希望者が 10戸未満である場合又は移住対策の対象者が移住定着地ではない他の地域に移住しようとする場合には移住定着金を支給できることとなっています。」（用地ジャーナル 2001 年 1
月号 P.27 原文）また、併せて、各国の公共用地取得に係る補償制度比較表においても同様に記載されています。
このような移住施策と覚しき制度については、現在の我が国では、なかなかお目にかかれなくなりましたが、損失補償基準における「造成費用の補償」や「水源地域対策措置法」
第 8 条（生活再建のための措置）に基づくダム事業等の施行の場面において、補償の選択肢として活用され、以前にはその事例が多くあったと記憶していますし、実際に携わられた用地担当者も多いかと思います。しかしながら、広大な水没地によって村ごと、町ごと移転を余儀なくされるような公共事業が余り見られなくなった我が国にあっても、「土地等の買収・収用に伴う生計の移転等によって生じる損失の回復を目的とする生活再建措置（慶応大学大学院法務研究科松尾教授「基本事例から考える損失補償法」より）」のあり方について、今一度、考えてみるきっかけとして、韓国の制度に興味を持った次第です。
そこで、セミナーでの質疑において、本件制度について、尋ねたところ、韓国政府の国
土交通部の OB で現在、KAPA の研究員長であり、リアル・エステートという会社で代表を勤め鑑定評価士として活躍されている LimEuiTaek 様から以下の説明文が後日、私宛てに送付されました。
送られてきた原文をそのまま次に添付します。

-37-한국의 손실보상 이주대책1. 손실보상 이주대책 법적 근거❍이주대책은 “공공사업 시행으로 생활근거를 상실한 이주자들에게 기본생활시설이
갖추어진 택지 혹은 주택으로 이주하게 하여 종래의 생활상태를 회복시키는 것”을 의미함.

이주대책수립은 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(‘토지보상법’)』 제78조와 제78조의2에 규정되어 있음- 제78조는 ‘주거용 건축물 제공자’에 대한 이주대책➤ 주거용 건축물 제공자에게는 ⅰ) (대규모 이주의 경우) 이주대책에 따른 지원이 이루어지며, ⅱ) (소규모 이주로 이주대책이 없는 경우) 이주정착금이 지급❍-

제78조의 2는 ‘공장부지를 수용당한 소유자’에 대한 이주대책

제78조(이주대책의 수립 등)① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립ㆍ실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.
② 사업시행자는 제1항에 따라 이주대책을 수립하려면 미리 관할 지방자치단체의 장과 협의하여야 한다.
③ 국가나 지방자치단체는 이주대책의 실시에 따른 주택지의 조성 및 주택의 건설에 대하여는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 우선적으로 지원하여야 한다.
④ 이주대책의 내용에는 이주정착지(이주대책의 실시로 건설하는 주택단지를 포함한다)에 대한 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 수립ㆍ실시하는 경우에지방자치단체는 비용의 일부를 보조할 수 있다.
⑤ 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다.
⑥ 공익사업의 시행으로 인하여 영위하던 농업ㆍ어업을 계속할 수 없게 되어 다른 지역으로 이주하는 농민ㆍ어민이 받을 보상금이 없거나 그 총액이 국토교통부령으로 정하는 금액에 미치지 못하는 경우에는그 금액 또는 그 차액을 보상하여야 한다.
⑦ 사업시행자는 해당 공익사업이 시행되는 지역에 거주하고 있는 「국민기초생활 보장법」 제2조제1호ㆍ제11호에 따른 수급권자 및 차상위계층이 취업을 희망하는 경우에는 그 공익사업과 관련된 업무에우선적으로 고용할 수 있으며, 이들의 취업 알선을 위하여 노력하여야 한다.
⑧ 제4항에 따른 생활기본시설에 필요한 비용의 기준은 대통령령으로 정한다.
⑨ 제5항 및 제6항에 따른 보상에 대하여는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따른다.
제78조의2(공장의 이주대책 수립 등)사업시행자는 대통령령으로 정하는 공익사업의 시행으로 인하여 공장부지가 협의 양도되거나 수용됨에 따라더 이상 해당 지역에서 공장(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 공장을 말한다)을 가동할 수 없게 된 자가 희망하는 경우 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정ㆍ개발된 인근산업단지에 입주하게 하는 등 대통령령으로 정하는 이주대책에 관한 계획을 수립하여야 한다.
-38-시행령 제40조(이주대책의 수립ㆍ실시) ① 사업시행자가 법 제78조제1항에 따른 이주대책(이하 "이주대책"이라 한다)을 수립하려는 경우에는 미리 그 내용을 같은 항에 따른 이주대책대상자(이하 "이주대책대상자"라 한다)에게 통지하여야 한다.
② 이주대책은 국토교통부령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자중 이주정착지에 이주를 희망하는 자의 가구 수가 10호(戶) 이상인 경우에 수립ㆍ실시한다. 다만, 사업시행자가 「택지개발촉진법」 또는 「주택법」 등 관계 법령에 따라 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립ㆍ실시한 것으로 본다❍개별 법률에서도 이주대책에 대한 조항을 따로 규정하기도 하는데, 『도시개발법』 제24조(이주대책 등), 『산업입지 및 개발에 관한 법률』제36조(이주대책 등)등이 있음

2. 이주대책 내용❍이주대책은 크게 이주정착지 조성, 주거대책, 특별공급, 그리고 생활대책’으로 구분됨.,● 이주정착지 조성은 토지보상법 및 동법 시행령의 규정에도 불구하고 댐건설, 항만건설 등의 개발사업이 최근에는 거의 이루어지지 않기 때문에 실제로 이주정착지 조성을 이주대책으로 시행한 사례는 극히 적음.
● 주거대책은 이주대책기준일 시점에 주택을 ‘소유하면서 동시에 거주’하는 경우에 적용되는이주대책이다. 이 때 주택소유자에게 ① 이주할 택지 혹은 ② 분양권(주로 APT)을 제공한다.
주거대책은 일정요건(‘이주대책기준일 이전부터 최초 보상개시일까지 당해 사업지구 내에 합법적인 주택을 소유하면서 계속 거주한 자)에 해당하는 대상자에 한해 유상으로 일정규모 이하 면적(서울주택도시공사의 경우 협의자는 85㎡) 아파트 분양권을 제공한다.
●특별공급은 주택을 ‘소유하되 거주하지 않는’ 경우와 ‘소유하지 않았으되 거주하는’ 경우에 적용되는 이주대책이다. 이 때 전자의 경우 분양주택을, 그리고 후자의 경우 임대주택을 특별히 공급하게 된다.
● ‘생활대책’은 영업시설(상가 등), 종교시설, 유치원시설을 운영하던 소유자에게 상업용지 혹은
종교․유치원용지를 공급하는 것을 말한다. 상가 혹은 상업용지는 기준일 이전부터 허가․면허
혹은 신고를 하고 영업(영농 및 축산 포함)을 한 자에게 제공하는 생활대책이다.

○ 주거대책,특별공급, 생활대책은 택지개발촉진법으로 시행되는 신도시 개발사업사업 등에서 LH공사 및 SH공사 등에 의하여 주로 시행되고 있음.
-39-

<

구분 대상

참고> 서울주택도시공사의 주거대책, 특별공급 및 생활대책 기준대상요건내용- 미협의자 : 전용 60㎡이하 분양아파트
자 : 전용 85㎡이하 분양아파트기준일 이전부터 주택의 취득 및 거 - 협다만의, 철거주택주택소유자
85㎡초과 또는 대지면적 170
주
㎡초과는
전용
114㎡이하 분양아파트 또는 단주거독주택용지 230㎡ 이하대책- 미협의자 : 전용 60㎡이하 분양아파트 또는
기준일
이전부터
주택의
취득
및
거
165㎡이하
주택소유 농민 주자 중 농지를 소유하고 영농행위자 - 협 의 자 : 단독주택용지
전용 85㎡이하 분양아파트 또는단독택지 230㎡ 이하기준일 이전 취득 및 미거주: 전용 60㎡이하 분양아파트
주택소유자기준일 이후 취득 및 보상계획공고일 --미협의자협의자: 전용 85㎡이하 분양아파트현재 거주-세대원수 3인이하 : 전용 50㎡이하 임대아파기준일 3개월 전부터 거주한 자진 이 트-세대원수 4~5인 : 전용 60㎡이하 임대아파트
세입자
주자
특별
-세대원수 6인이상 : 전용 85㎡이하 임대아파공급트개발제한구역이 해제된 지역에서 기토지협의 양도 준일 이전부터 협의계약일까지 1,000 -전용 85㎡이하 분양아파트
㎡이상 취득 및 협의양도자주거용 간이공작 기준일 이전부터 소유 및 거주-미협의자 : 전용 50㎡이하 분양아파트물 거주자-협 의 자 : 전용 60㎡이하 분양아파트
영업보상을 받은 자 중 기준일 이전영업손실 대상 부터 협의계약 체결일까지 영업하고 분양상가 또는 근생용지 20㎡이하
협의계약 및 자진 이주한 자.
농업보상을 받은 자 중 기준일 이전협의계약 체결일까지 영농한 당 분양상가 또는 근생용지 20㎡ 이하농업손실 대상 부터해지역거주자로서 협의계약 체결 및자진 이주한 자축산보상을 받은자 중 기준일 이전부체결일까지 축산한 당해 분양상가 또는 근생용지 20㎡ 이하축산손실 대상 터지역협의계약
거주자로서협의계약 체결 및
생활
자진
이주한
자
대책
기준일 이전부터 협의계약 체결일까지 종교시설을 소유․임차하여 종교 660㎡ 이하 종교용지종교시설 운영 활동하고 협의계약 체결 및 자진 이 다만, 용지부족시 분양상가 또는근생용지 20㎡이하
주한 자(미등록무허가건물의 종교활동 제외)기준일 이전 유치원시설 소유 또는임차하고 교육청 설립인가 받아 운영 유치원용지. 다만 용지부족시 분양상가유치원 운영하고 협의계약 체결 및 자진 이주한 또는 근생용지 20㎡이하자공장운영기준일 이전 공장운영인근 산업단지 우선분양 알선-40-

次に、当日のセミナーにおいて日本側代表として講演され、韓国にアタッシェとして長く駐在された経験から韓国の制度や社会に精通されていらっしゃる明海大学不動産学部教授の周藤利一教授に原文の翻訳をお願いしたところ、快くお引き受けいただきましたので、これを次にご紹介します。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＜翻訳＞
韓国の損失補償の移住対策
１．損失補償の移住対策の法的根拠〇移住対策は、「公共事業の施行により生活の根拠を喪失した移住者に対し、基本生活施設が備わっている宅地ないし住宅に移住させ、従来の生活状態を回復させること」を意味する。
〇移住対策の策定は、「公益事業のための土地等の取得及び補償に関する法律」（土地補償法）第 78 条及び第 78 条の 2 に規定されている。
－第 78 条は、
「住居用建築物の提供者」に対する移住対策⇒住居用建築物の提供者に対しては、ⅰ)（大規模移住の場合）移住対策による支援が行われ、ⅱ)（小規模移住の場合）移住定着金が支給される。
－第 78 条の 2 は、「工場敷地を収用された所有者」に対する移住対策
第 78 条(移住対策の樹立等) 事業施行者は、公益事業の施行により居住用建築物を提供することに伴い生活の根拠を喪失することとなる者(以下「移住対策対象者」という。)のため、大統領令で定めるところにより、移住対策を樹立して実施し、又は移住定着金を支払わなければならない。
２ 事業施行者が前項の規定による移住対策を樹立しようとするときは、あらかじめ、管轄地方公共団体の長に協議しなければならない。
３

国及び地方公共団体は、移住対策の実施に伴う住宅地の造成及び住宅の建設に対しては、「住宅都市基金法」による住宅都市基金を優先的に支援しなければならない。
４ 移住対策の内容には、移住定着地（移住対策の実施により建設する住宅団地を含む。）に係る道路、給水施設、排水施設その他の公共施設等、通常の水準の生活基本施設が含まれなければならず、これに必要な費用は、事業施行者の負担とする。ただし、行政庁でない事業施行者が移住対策を樹立して施行する場合に、地方公共団体は、費用の一部を補助することができる。
５

居住用建物の居住者に対しては、住居移転に必要な費用及び家財道具等の動産の運搬に必要な費用を算定して、補償しなければならない。
６ 公益事業の施行により、営んでいた農業又は漁業を継続することができなくなり、他の地域に移転する農民又は漁民が、支払いを受けるべき補償金がない場合又はその総額が国土交通部令で定める金額に達しない場合には、その金額又はその差額を補償し-41-

なければならない。
７

事業施行者は、当該公益事業が施行される地域に居住している「国民基礎生活保障法」第 2 条第一号又は同条第十一号による受給権者及び次上位階層が就業を希望する
場合には、その公益事業に関連する業務に優先的に雇用することができ、これらの者の就業斡旋のために努めなければならない。
８ 第 4 項による生活基本施設に必要な費用の基準は、大統領令で定める。
９ 第 5 項及び第 6 項による補償については、国土交通部令で定める基準による。
第 78 条の 2(工場の移住対策の樹立等) 事業施行者は、大統領令で定める公益事業の施行に伴い工場敷地が協議譲渡又は収用されたことにより、これ以上当該地域で工場(「産業集積活性化及び工場設立に関する法律」第 2 条第一号による工場をいう。)を稼
動できなくなった者が希望する場合、「産業立地及び開発に関する法律」により指定及び開発された近隣の産業団地に入居できるようにする等、大統領令で定める移住対策に関する計画を樹立しなければならない。
施行令第 40 条(移住対策の樹立・実施)

事業施行者が、法第 78 条第 1 項による移住対策（以下「移住対策」という。
）を樹立しようとする場合には、あらかじめ、その内容を、同項による移住対策対象者（以下「移住対策対象者」という。）に通知しなければならない。
２ 移住対策は、国土交通部令で定めるやむを得ない事由がある場合を除き、移住対策対象者のうち、移住定着地に移住を希望する者が 10 戸以上の場合に、樹立して実施する。
ただし、事業施行者が、「宅地開発促進法」又は「住宅法」等関係法令により、移住対策対象者に対し、宅地又は住宅を供給した場合（事業施行者の斡旋により供給した場合を含む。
）には、移住対策を樹立して実施したものとみなす。
〇個別の法律でも移住対策に関する条項を別途に規定しており、「都市開発法」第 24 条（移住対策等）、「産業立地及び開発に関する法律」第 36 条（移住対策等）がある。
２．移住対策の内容〇移住対策は、大きく、移住定着地の造成、住居対策、特別供給、そして生活対策に区分される。
●移住定着地の造成は、土地補償法及び同法施行令の規定にもかかわらず、ダム建設、港湾建設等の開発事業が最近ではほとんど行われないため、実際に移住定着地の造成を移住対策として施行した事例は極めて少ない。
●住居対策は、移住対策基準日の時点に住宅を「所有し、同時に居住」する場合に適用される移住対策である。この場合、住宅所有者に、①移住する宅地あるいは②分譲権(主としてマンション)を提供する。住居対策は、一定要件(移住対策基準日以前から最初の補償開始日まで当該事業地区内に合法的な住宅を所有して、継続して居住している者)に該当する対象者に限り、有償で一定規模以下の面積（ソウル住宅都市公社の場合、協-42-

議者は 85 ㎡)のマンション分譲権を提供する。
●特別供給は、住宅を「所有しているが、居住しない」場合と「所有していないが、居住している」場合に適用される移住対策である。ここで、前者の場合には分譲住宅を、そして後者の場合には賃貸住宅を特別に供給することになる。
●生活対策は、営業施設(店舗など)、宗教施設、幼稚園施設を運営していた所有者に対し、商業用地あるいは宗教・幼稚園用地を供給することをいう。店舗あるいは商業用地は、基準日以前から許可・免許あるいは申告をして営業(営農及び畜産を含む。)をしていた者に対し提供する生活対策である。
○住居対策、特別供給、生活対策は、宅地開発促進法により施行される新都市開発事業等において韓国土地住宅公社やソウル住宅公社によって主に施行されている。
区分

対象

対象要件

内容
-未合意者:専用面積 60 ㎡以下の分譲マンション

住宅所有者

基準日以前から住宅を取得-合意者:専用面積 85 ㎡以下の分及び居住

譲マンション
ただし、撤去住宅 85 ㎡超過又は敷地面積 170 ㎡超過は専用 114 ㎡以
下の分譲マンション又は戸建住宅

住居用地 230 ㎡以下

対策-未合意者:専用 60 ㎡以下の分譲
住宅所有農民基準日以前から住宅を取得

マンション又は戸建住宅用地 165

及び居住し、農地を所有し㎡以下て営農する者-合意者:専用 85 ㎡以下の分譲マンション又は戸建住宅用地 230 ㎡
以下

基準日以前に住宅を取得及-未合意者:専用 60 ㎡以下の分譲

び未居住

マンション

基準日以後に住宅を取得及-合意者:専用 85 ㎡以下の分譲マ

特別び補償計画公告日時点で居

ンション

供給

住

住宅所有者

借家人

基準日の 3 ヶ月前から居住-世帯人数 3 人以下:専用 50 ㎡以

している者

下の賃貸マンション-世帯人数 4～5 人:専用 60 ㎡以下の賃貸マンション-世帯人数 6 人以上:専用 85 ㎡以
下の賃貸マンション

-43-

区分

対象

対象要件

内容

土地の協議譲開発制限区域が解除された-専用 85 ㎡以下の分譲マンション

渡

地域で基準日以前から協議
契約日まで 1,000 ㎡以上を取得して譲渡した者

住居用簡易工基準日以前から所有及び居-未合意者:専用 50 ㎡以下の分譲

作物の居住者

住マンション-合意者:専用 60 ㎡以下の分譲マンション

営業補償を受ける者のうち
営業損失基準日以前から協議契約のの対象締結日まで営業し、協議契-分譲店舗又は用地 20 ㎡以下

約して自主的に移住した者
農業補償を受ける者のうち
農業損失基準日以前から協議契約の-分譲店舗又は用地 20 ㎡以下の対象

締結日まで営農し、協議契（原文のミスと思料されます。）

生活

約して自主的に移住した者対策

畜産補償を受ける者のうち畜産損失基準日以前から協議契約の-分譲店舗又は用地 20 ㎡以下の対象

締結日まで営農し、協議契（原文のミスと思料されます。）

約して自主的に移住した者
基準日以前から協議契約の締結日まで宗教施設を所
宗教施設有・賃借して宗教活動を行-660 以下の宗教用地の運営

い、協議契約して自主的に

ただし、用地が不足する場合は、移住した者

分譲店舗又は用地 20 ㎡以下（未登録・無許可建築物の場合を除く。）
基準日以前から協議契約の-幼稚園用地。

幼稚園の締結日まで幼稚園を所有・

ただし、用地が不足する場合は、運営賃借して教育庁の設立認可

分譲店舗又は用地 20 ㎡以下を受けて運営し、協議契約
して自主的に移住した者
工場の運営

基準日以前から工場を運営

近隣の産業団地の優先分譲を斡旋＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊-44-

これを見ると、韓国においても日本同様、ダム建設等の大規模開発事業が最近なくなっており、事例として極めて少ないとされていますが、特筆すべきは、移住対策の樹立・実施については、移住定着地に移住を希望する者が僅か 10 戸の場合にも行うこととなっているところでしょうか。また、営業損失の対象として営業補償を受ける者に対する分譲店舗や用地の提供を行うことができることとなっています。
このように、僅か？10 戸以上が移住対策の要件となっていますので、新たな道路整備や河川整備などにも活用されるべき余地が大いにあるものと思いましたが、現状では、被補償者に納得してもらえる場所が提供できないことなども、余り活用されていない要因として挙がっているようです。
こうして、皆様のご厚意により資料を送っていただいたり、翻訳をお願いすることが出来た訳ですが、振り返って、当財団の受注業務を通じ大都市部における公共事業等を概観すると、長年にわたり当該地域で生業が営まれ、ますます都市化が進み集客力も増加する一方で生業者の高齢化が進む中、建物の老朽化や道路整備の不備による等、今まで手を付けてこられなかった建物商業密集地域をターゲットとした安全・安心な街づくりのための公共事業を進める必要にも迫られている現状を見かけます。こうした地域の移転対象者となる居住者・生計者に対する何らかの対応を考えていかなければ交渉がなかなかまとまらないという現況を目の当たりにして、このような韓国の制度も参考に、公共事業側による積極的な生活再建対策を講じて行く必要に迫られているのではないかと改めて認識した次第です。

出席者全体による記念撮影

-45-

[報告]

事例検索システムにおける補償事例のアクセス状況等について（２０１９年度）(一財)公共用地補償機構

用地補償研究所

１．用地ジャーナル・アーカイブのデータ整備状況（２０１９年度末現在）
一般財団法人公共用地補償機構では、平成２１年度より(株)大成出版社のご協力を得て、当機構が編集を行っている過去の月刊「用地ジャーナル」の誌面（ただし、個人情報保護、著作権者との関係等により、一部の記事は除いております。）を段階的に電子文書化し、当機構のホームページを通じて広く無償で公衆への閲覧に供しております。
令和元年度は、令和２年１月に平成２９年度分の雑誌誌面のデータを用地ジャーナル・アー
カイブに追加し、公開しました。
今後も、引き続き雑誌刊行後おおむね２年以上経過した雑誌の記事を対象に、段階的にアーカイブに追加していく予定です。

平成4年4月創刊号

令和元年8月号-46-

２．アクセス回数についての統計結果からみた用地ジャーナル・アーカイブの利用状況
公共用地補償機構では、用地ジャーナル・アーカイブの利用状況を把握するために、同アーカ
イブ開設以来、用地ジャーナル・アーカイブのホームページにおける各掲載記事ごとのアクセス
回数について統計を取っております。
以下では、このアクセス回数についての統計結果からみた用地ジャーナル・アーカイブの利用状況について、ご報告します。

①年間アクセス回数のこれまでの推移
現在（２０１９年度末）までの用地ジャーナル・アーカイブのホームページへの各年度ごとの年間アクセス回数の推移をみると、グラフ－１に示すように、アーカイブ開設時の２００９年
度の７,７２５回から２０１８年度の２９,３４３回まで増加したものの、２０１９年度は２６,
２６０回に減少しています。

[グラフ－１]

用地ジャーナル・アーカイブの年度別年間総アクセス回数の推移（注）各年度１年間の総アクセス回数。
ただし、２００９年度は、５月開設時からの年間総アクセス回数② ２０１９年度（１年間）における利用状況
２０１９年度における用地ジャーナル・アーカイブへの掲載記事は、年度末段階
で５,５８８記事、年間総アクセス回数は、２６,２６０回でした。このうち、各記事ごとの年間アクセス回数のベスト２０は、表－１のとおりです。

-47-

＜「補償事例」の閲覧回数ベスト 20（2019 年度）＞
発行年月

事例タイトル等

閲覧回数

12017 年 3 月

店舗・共同住宅を分割構外構内に移転補償した事例

371

2

1996 年 7 月(補償 Q＆A) 転借人がいる場合の家賃減収補償・借家人補償の取り扱いについて364

32017 年 3 月

履行期限を過ぎても土地を明け渡さない契約者に対して建物収去・
土地明渡請求訴訟を提起した事例

329

4

2017 年 3 月

用地職員が知っておきたい不動産登記簿の見方【第 7 回】

322

52016 年 8 月

土地の使用に伴い直接支障とならない建物を自動車の保管場所の補償により構外再築補償した事例

302

62010 年 10 月

コンビニエンスストア駐車場が都市計画決定後に設置されたことを理由に、建物移転補償までは行わなかった事例

281

71992 年 9 月(補償 Q＆A) 駐車場の収益に対する補償について

274

82010 年 11 月

国道の改築事業に伴い支障となる上水道管の移設にかかる公共補償
について

263

9

2004 年 12 月

借家人補償を行うにあたって関連移転を認定した事例

260

92017 年 1 月(収用 Q＆A) 土間コンクリート、アスファルト舗装等に関する補償の取扱いについて260

112008 年 9 月

自動車保管場所及び来客者用駐車場が支障となった店舗兼住宅の移転補償について254

121995 年 6 月(補償 Q＆A) 構外再築工法の場合における家賃減収補償について

241

13

2015 年 8 月

照応建物による補償を行った事例について

235

13

2016 年 12 月

「共有物分割請求訴訟」を検討し用地買収を解決した事例

235

15

1994 年 2 月(収用 Q＆A) 市街化調整区域内に存する違法建築物の移転工法につい
て

232

16

2017 年 2 月

用地職員が知っておきたい不動産登記簿の見方【第 6 回】

229

17

2016 年 1 月

農業高校の一部施設を公共補償により機能回復した事例

228

18

2016 年 12 月

都市部にある神社の補償について

227

19

1994 年 7 月(収用 Q＆A) 駐車場の賃借人に対する補償について

219

20

2012 年 10 月

残地工事費（高低差処理及び透視防止）を移転補償と同時に算定した例について

217

-48-

[報告]

研修講師等の派遣実績について(２０１９年度）(一財)公共用地補償機構

用地補償研究所

一般財団法人公共用地補償機構では、地方公共団体等の公共事業者や各種法人・団体等が行う用地取得・補償・収用等についての研修会、講演会等の活動に、当機構の役職員を講師等として派遣し、あるいは、資料や各種情報の提供等を行うなど、公益的な協力活動を推進しております。
この協力活動は、当機構の公益目的支出計画に基づく情報提供事業の一環として行っております。
下表は、このうち、２０１９年度において、他機関からの講師派遣要請等に応えて、あるいは、職員からの勤務時間中での他機関での講師出席希望を受けて、当機構職員を研修・講演講師等として他機関に派遣した実績を整理したものです。
当機構では、研修・講演等の内容を勘案の上、業務に支障のない限り、今後も、これらの講師派遣の要請等に積極的に対応する方針です。

-49-

＜研修講師等の派遣実績（2019 年度）＞

1

日時

主催者

研修会名・テーマ等

派遣人数

4月 5日

(公財)鳥取県建設技術ｾﾝﾀｰ

補償業務管理士受験準備研修会「共通科目(筆記)対策」

2名

3名

2

5 月 7 日～(一財)全国建設研修ｾﾝﾀｰ

平成 31 年度研修 用地基礎
「建物の補償(講義･演習)」「公共補償」「事業損失の補償・生活再建措置」

3

5 月 24 日
8月 1日
9 月 24 日
1 月 21 日(独)鉄道建設･運輸施設整備支援機構 事業監理部

設計競技担当者会議「設計協議及び事業損失等事例」

7名

4名

4

7 月 8 日～(一財)全国建設研修ｾﾝﾀｰ

平成 31 年度研修 用地事務
「損失補償の概要」「建物の補償(講義・演習)」「工作物･立竹木の補償(講義･演習)」「機械の補償(講義・演習)」5

7 月 17 日(一財)全国建設研修ｾﾝﾀｰ

平成 31 年度研修 用地交渉のﾎﾟｲﾝﾄ・演習「補償額算定の照合」

1名

6

7 月 23 日(株)ﾈｸｽｺ東日本ﾄﾗｽﾃｨ

令和元年度用地専門研修（事業損失）

1名

7

7 月 29 日(独)都市再生機構

令和元年度 補償基礎研修「営業補償の実務」

1名

8

8 月 26 日

岐阜県用地対策連絡協議会

令和元年度 土地評価等研修「特殊補償の事例紹介」他

1名

98 月 28 日(独)鉄道建設･運輸施設整備支援機構 総務部

用地関係職員研修(実務)「土地評価の理論と実践」「支障物件移転補償」

2名

10 10 月 8 日

埼玉県用地対策連絡協議会

令和元年度 第２回特別研修会「事業認定、裁決申請の実務と事例」

1名

11 10 月 24 日(独)国際協力機構

2019 年度 社会基盤整備における事業管理「用地事務の流れ」

1名

12 11 月 14 日

(一社)山口県補償研究協会協会会員等研修会「立木補償の理論と実務について」

1名

13 12 月 4 日

国土交通省中部地方整備局
用地部

消費税研修会

1名

14

1 月 21 日(一社)日本補償ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ協会

令和元年度 補償業務管理士「専門科目研修」

5名

15

2 月 10 日

福井県用地対策連絡協議会

令和元年度 研究会
「公共補償の実務」

1名

16

2 月 21 日(独)都市再生機構

令和元年度 補償実務研修「営業補償の実務(調査・算定、演習)」「消費税等相当額の補償について」

2名

-50-

一般財団法人 公共用地補償機構
一般財団法人公共用地補償機構「用地補償研究レポート２０１９年 Vol.８」「用地補償研究レポート2016年４⽉Vol.４」

２０２０年
2016年４⽉発行
発⾏

発⾏者 一般財団法人 公共用地補償機構〒112-0013 東京都文京区音羽２丁目２番２号
アベニュー音羽３階
電話03-5940-2166(注1）個人の氏名を明記したレポートにおける意見・主張・分析等は、各個人のものであって、一般財団法人公共用地補償機構の意見・主張・分析等ではありません。
(注2）個人名に付した役職は、２０２０年３月現在のものです。

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