2005 年 2 月 14 日
セクター：不動産業

株式会社ロジコム（8938 ヘラクレス）

関東北部中心の不動産賃貸で業績は安定的
賃貸用物件毎に、入居状況の変化や新規設備の事業開始等の出入りはあるものの、トータルでは比較的安定した業績の推移となっている。今後の業績が大きく伸びることも想定し難い状況である。
04.9 中間期の状況をみると、過去最高益となった 03.3 月期実績を超えることは困難と考えられ、当期利益の着地水準は 3 億円台後半と想定する。この場合、EPS は約 2 万円となる。不動産賃貸業の PER は会社毎に大きく異なるため、当社の適正な PER の想定も困難だが、成長性が高くない点を考慮すると 15〜20 倍程度が妥当と考えられる。PER20 とすると、株価 40 万円となり、PBR=約2 の水準が当面の上限と考える。
連結データ（左肩は対前年比（%）、02.3期以前は個別）
決算期
売上高（百万円）
営業利益（百万円）
経常利益（百万円）
当期利益（百万円）
総資産（百万円）
純資産（百万円）
株主資本比率（%）
ROA（%、経常利益ﾍﾞｰｽ）
ROE（%、当期利益ﾍﾞｰｽ）
発行済株式数(修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)配当(円/株)

02/3

03/3
04/3
6.1%
-4.9%
4,385
4,654
4,428
44.1%
-13.7%
365
526
454
37.2%
-17.7%
342
469
385
212.0%-69.1%
135
420
130
5,829
8,366
9,343
1,214
2,673
2,626
20.8%
31.9%
28.1%
5.9%
5.6%
4.1%
11.1%
15.7%
4.9%
14.45
14.45
14.45
9,312
29,058
8,966
83,999184,968
181,701
1,730
2,076
2,422

05/9中
2,168
167
99
76
10,8672,678
24.6%
0.9%
2.8%
14.45
5,233
185,337--

本資料は証券投資の参考となる情報の提供を目的とし、証券の売買勧誘を目的としたものではありません。投資に関する最終決定は、ご指針の判断でなさるようお願いいたします。最終ページに当資料の利用に関する重要な注意事項を掲載していますのでご覧ください。

1

事業概要〜法人向けアセットフリーでの不動産賃貸事業を目指す
当社は、東村山市・東大和市・武蔵村山市・西多摩郡瑞穂町等の東京都西部多摩地域、入間市・所沢市等の埼玉県南部地域を中心に不動産賃貸業を営んでいる。
当社の不動産賃貸業の特徴は、運送業者・卸売業者・小売業者等の法人がエンドユーザーである点と、賃貸する不動産を当社が保有するのではなく、オーナーが倉庫・店舗等を建築したものを当社が賃借する「資産を出来る限り保有しない」点にある。ただ、アセットフリーの方針に関してはやはり「出来るかぎり」であって、実際の総資産額は、毎期 10〜20 億円のペースで増加している。
また、米国子会社が 04 年 7 月からオフィスビルを対象とした不動産販売を開始しており、海外でも事業展開している。
不動産賃貸事業では、当社とオーナーの間で締結した契約に基づいて、一定額の家賃収入を当社がオーナーに対して保証した上で、土地・建物等を全て借り上げ、法人等に転貸する方式としている。サブリースの方式としては、一時金方式・建設協力金方式・事業用定期借地権方式を採用し、中でも一時金方式のウエイトが高い。賃貸業務での売上のうち、倉庫賃貸が約半分を占め、主力事業となっている。（表 1）【表 1 売上高に占める倉庫賃貸収入（百万円）】
03.3 期

04.3 期

04.9 中

売上高

4,653

4,427

2,168

うち倉庫賃貸収入

2,692

2,668

1,267

また、その他の不動産賃貸関連として、仲介業務・工事請負業務・賃貸管理業務を展開しているが、これらの事業の売上高に占める割合は合計でも約 7%程度となっている。（表 2）【表 2 事業セグメント別売上高（百万円、%）】
04.3 期
売上高04.9 期ウエイト売上高

ウエイト

賃貸業務

4,134

93.4%

2,08296.1%

仲介業務

1102.5%----

工事請負業務1292.9%582.7%

賃貸管理業務

531.2%

261.2%

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2

収支の状況〜比較的安定した設備装置産業として業績は推移
04.3 月期の売上高は、「旧関連当事者間での取引を解消」し、工事収入と業務受託収入が減少したことによって対前期比約 3 億円の減収要因となっている。この分の減収は今後永続的と考えられる。
これに伴って、営業利益以下でも対前期で減益となり、当期利益では過年度役員退職慰労引当金
繰入額 116 百万円等を特別損失に計上したことで、対前期約 3 億円の減益となった。
04.9 中間期では、大型倉庫 2 件の中途解約等による減収と、直近に竣工した物件の収益化貢献がちょうど相殺される形となっている。
今後の業績も、大きく変動することはない模様だが、逆に大きな成長も見込みにくい状況であると考えられる。
営業外費用の中で支払い利息が毎期大きく計上される形になっているが、これは不動産賃貸業の業態特性であり、特に注意する必要はないと考えられる。（表 3）【表 3 有利子負債残高と支払い利息の推移（百万円）】
03.3 期

04.3 期

04.9 中A. 総資産額

8,366

9,343

10,866

B. 有利子負債残高

3,062

3,362

4,390

C. 有利子負債依存度 (B/A)

36.6%

36.0%

40.4%

136

124

70

29.1%

32.3%

71.3%

D. 支払利息
E. 支払利息/経常利益

工事進行中の重要な設備投資案件は、埼玉県大里郡（貸店舗）・立川市（ウイークリーマンション）・豊島区（ウイークリーマンション）・米国加州サクラメント市（貸事務所）の 4 件あり、今後の投資予定額は約 5 億円となっている。これは、近年決算期毎の総資産の増加ペースと比較しても、特に水準に問題はなく、竣工後の未入居リスクは当然あるものの、設備投資自体が過大である等の問題点はないものと考えられる。
株式の状況〜大量のストックオプションを残す
当社の 04 年 9 月末時点の発行済み株式数は、10,000 株で、ストックオプションの残高が 1,950株（行使価格 6 万円、行使期間 05.5.1〜08.4.30）ある。ストックオプションについては、行使価格が安く、行使期間にも 3 ヵ月後には入ることから、全数を潜在株式として認識する。これに今回の公募2,500 株を加えて、上場時点での希薄化考慮後の株式数は、14,450 株としている。なお、ストックオプションによる希薄化効果は約 16%と高率になっている。

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3情報開示の状況〜独自の試みがみられ、高評価。開示に対する信頼性は高い。
当社ＨＰには、投資家向け情報開示のページは 05 年 2 月 14 日時点で設置されていない。しかし、会社概要のページに決算広告が開示されている他、社長の情報開示に対するコメント付きで、確定申告書類が開示されている。従業員数 30 人と少人数の会社であり、情報開示にまで人手を割きにくい状況と推察されるが、その中で開示に対する社長のポリシーを発表する等、非常にユニークな試みである。確定申告書類の開示自体は、投資判断に特に影響するものではないが、開示に対する積極的な姿勢ととらえ、高く評価したい。

本資料における個別銘柄に関する注意事項
・
EPS・BPS・株主資本比率の計算の元となる、純資産・総資産・株主資本は、各決算期末時点の会社公表数値を用いている。発行済株式数は、自己保有株を含まない。また、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
・ 一株当りの配当は、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
その他の重要な注意事項
本資料は、投資判断の参考となる情報提供のみを目的として作成されたものであり、個々の投資家の特定の投資目的、または要望を考慮しているものではありません。投資対象となる有価証券の価値や投資から得られる収入は、証券価格の変動のほか、発行体の経営・財務状況の変化、金利や為替相場の変動やその他の要因によって変化する可能性があり、投資額を下回る場合があります。また過去の実績は必ずしも将来の成果を示唆するものではありません。投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いします。
本資料は、当社が信頼できると判断した情報源からの情報に基づいて作成されたものですが、その情報の正確性・完全性を保証するものではありません。また、本資料に記された意見や予測等は、資料作成時点での当社の判断であり、今後予告なしに変更されることがあります。
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