【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成25年2月8日【発行者名】

福岡リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

福岡市博多区住吉一丁目2番25号【事務連絡者氏名】

株式会社福岡リアルティ
常務取締役企画部長
西

茶

木

正

【電話番号】

092-272-3900【届出の対象とした募集内国投資証券に係る投資法人の名称】

福岡リート投資法人【届出の対象とした募集内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
(注)

安

尾

陽

一

9,249,000,000円

発行価額の総額は、平成25年1月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。

安定操作に関する事項

1. 今回の募集に伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
2. 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
証券会員制法人福岡証券取引所（福岡市中央区天神二丁目14番2号）

第一部【証券情報】
第1【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】(1)【投資法人の名称】
福岡リート投資法人（英文表示：Fukuoka REIT Corporation）（以下「本投資法人」といいます。）(注)

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

(2)【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）の対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注)

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

(3)【発行数】
14,950口(4)【発行価額の総額】
9,249,000,000円(注)

上記の発行価額の総額は、後記「(15) その他 ① 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。後記「(15) その他 ① 引受け等の概要」をご参照下さい。発行価額の総額は、平成25年1月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(5)【発行価格】
未定
(注1)

(注2)

(注3)

発行価格等決定日（後記(注2)で定義します。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）から予想分配金16,200円を控除した価格に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額及び一般募集における手取金をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日
本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインター
ネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.fukuoka-reit.jp/topics/release/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
平成25年2月20日（水）から平成25年2月22日（金）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に
一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口1口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
後記「(15) その他 ① 引受け等の概要」の冒頭に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。
発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。

(6)【申込手数料】
該当事項はありません。
(7)【申込単位】
1口以上1口単位

─ 1 ─

(8)【申込期間】
平成25年2月21日（木）から平成25年2月22日（金）まで(注)

申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成25年2月18日（月）から、最短で平成25年2月20日（水）まで、最長では平成25年2月22日（金）までを予定していますが、実際の発行価格等決定日は、平成25
年2月20日（水）から平成25年2月22日（金）までの間のいずれかの日を予定しています。
したがって、① 発行価格等決定日が平成25年2月20日（水）の場合、申込期間は「平成25年2月21日（木）から平成25年2月22日（金）まで」② 発行価格等決定日が平成25年2月21日（木）の場合、申込期間は「平成25年2月22日（金）から平成25年2月25日（月）まで」③ 発行価格等決定日が平成25年2月22日（金）の場合、申込期間は「平成25年2月25日（月）から平成25年2月26日（火）まで」となりますので、ご注意下さい。

(9)【申込証拠金】
発行価格と同一の金額(10)【申込取扱場所】
引受人の本店及び全国各支店並びに営業所(11)【払込期日】
平成25年3月1日（金）(12)【払込取扱場所】
株式会社福岡銀行 本店営業部
福岡市中央区天神二丁目13番1号
株式会社西日本シティ銀行 本店営業部
福岡市博多区博多駅前三丁目1番1号(注)

上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。

(13)【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号(14)【手取金の使途】
一般募集における手取金9,249,000,000円については、後記「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 2 投資対象 (1) 第17期取得資産及び本取得予定資産の概要 ② 本取得予定資産の概要」に記載の本投資法人による
新たな特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同様とします。）の取得資金（取得に係る諸費用を含みます。）に充当します。なお、充当の結果、残余が生じた場合は、借入金の返済資金に充当します。
(注)

上記の手取金は、平成25年1月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

─ 2 ─

(15)【その他】① 引受け等の概要
以下に記載する引受人は、発行価格等決定日に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。
引受人の名称

住所

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目9番1号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目5番1号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目5番2号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

西日本シティＴＴ証券株式会社

福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目3番6号

引受
投資口数

未定

合計
(注1)

(注2)
(注3)

－

14,950口

本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している株式会社福岡リアルティ（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第1号）として一般募集に関する事務を行います。
上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
ＳＭＢＣ日興証券株式会社を以下「主幹事会社」といいます。

②

申込みの方法等(イ) 申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場
所に前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ) 申込証拠金には利息をつけません。
(ハ) 申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
(ニ) 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、平成25年3月4日（月）です。
一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

─ 3 ─

第2【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第3【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第4【募集又は売出しに関する特別記載事項】
売却・追加発行等の制限(1) 福岡地所株式会社は、本書の日付現在本投資口を13,955口保有する投資主です。同社は、一般募集に関し、主幹事会社との間で、発行価格等決定日から、払込期日（平成25年3月1日）後3か月を経過する平成25年6月1日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、一般募集前から福岡地所株式会社が所有している本投資口（13,955口）を売却しない旨を合意しています。
(2) 本投資法人は、一般募集に関し、主幹事会社との間で、発行価格等決定日から、払込期日以降90日を経過する日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の発行を行わない旨を合意しています。
(3) 上記(1)及び(2)のいずれの場合においても、主幹事会社は、制限期間中にその裁量で当該合意内容の一部又は全部を解除し、又は制限期間を短縮する権限を有しています。

─ 4 ─

第二部【参照情報】
第1【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。
1【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第16期（自平成24年3月1日

至平成24年8月31日）

平成24年11月28日関東財務局長に提出

2【半期報告書】
該当事項はありません。
3【臨時報告書】
該当事項はありません。
4【訂正報告書】
訂正報告書（上記1の有価証券報告書の訂正報告書）を平成25年2月8日関東財務局長に提出

─ 5 ─

第2【参照書類の補完情報】
参照書類である平成24年11月28日付の有価証券報告書（平成25年2月8日付訂正報告書により訂正済。）（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注1)
(注2)

1

以下の文中において、①本投資法人を含めて、投信法に基づき、主として不動産等の特定資産に投資する投資法人を「REIT」ということがあり、②本投資法人を、関東財務局又は近畿財務局以外で登録され、投資する特定資産を首都圏以外の地域に特化した不動産投資法人という意味で、「地域特化型REIT」ということがあります。
以下の文中において記載する数値は、別途注記する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てた数値を記載し、割合については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が合計欄と一致しない場
合があります。

運用状況(1) 本投資法人の理念① 基本理念本投資法人は、投資対象エリアを、原則として、福岡を中心とする九州全体（沖縄県を含みます。）及び山口県（以下「福岡・九州地域」といいます。）に限定した地域特化型REITです。
本投資法人の基本理念は、以下のとおりです。
－Our Mission
本投資法人は、不動産業の特徴である地域性（ローカル性）を強みとして、福岡・九州地域の賃貸不動産に投資を行い、投資した不動産を適切に運営することで、中長期的に安定した収益を確保し、将来にわたり安定した分配金を提供し続けるよう努めます（Our Mission（目標））。
－Act Local
本投資法人及び本資産運用会社は、現在、投信法令及び金融商品取引法令上、上場不動産投資法人及びその資産運用会社として、唯一首都圏・関西圏以外に登記・登録されています。
また、地元における土地勘及び地元経済界を中心とする広範なネットワークに依拠した情報の早さと厚みを活かし、情報収集力と物件の持つ収益性の把握力を高め、投資対象物件の選別や保有資産運営における差別化を図っています（Act Local（地の利を活かした運用））。
－Think Global
本投資法人は、IRを積極的に行うことにより、世界の資本市場に対し、説明責任を果たしていきます。併せて、本資産運用会社のコーポレートガバナンス及びコンプライアンスに留意していきます。
本投資法人は、不動産や金融市場について、常に日本全体、そして世界全体の動きを見極め、グローバルな発想で資本市場の論理を斟酌して、資産運用に適切に反映していきます。本投資法人は、常に投資家との対話を心がけ、説明責任を果たすことに重点を置き、厳しいコンプライアンス方針の下、投資家のために本資産運用会社のファンドマネジメントスキルを活用していきます（Think Global（グローバルな発想））。
■地域特化型REIT

─ 6 ─

②

地域活性化と魅力ある街づくりへの貢献
本投資法人は、国内外の優良な投資資金を地域の不動産金融市場へ呼び込むことが、福岡・九州地域の街づ
くりの活性化につながると考えています。
本投資法人は、街づくりや開発に直接関与しませんが、物件を取得することにより物件の売主に新たな資金が渡り、その資金の一部が新たな開発等に向けられることが期待されます。本投資法人には国内外からの資金が投入されますので、福岡・九州地域全体として新たな投資資金が流入することになります。本投資法人は、
このような観点から、福岡・九州地域の地域活性化と街づくりに貢献することができると考えています。
また、本投資法人に投資する投資主に対しては、保有資産からの収益を分配することで、地域成長に資金を還元します。本投資法人は、街づくりを通した地域成長は、本投資法人にとっても投資機会の増加や保有資産の収入増につながる可能性があり、投資主の利益に適うものと考えています。
このように、本投資法人は、福岡・九州地域における街づくりの促進と地域経済の活性化を通じて、本投資法人の収益の安定を目指します。
■地域活性化、魅力ある街づくりへの貢献

こうした本投資法人の考え方に賛同する福岡・九州地域の経済界をリードする有力企業が、本資産運用会社の株主（以下「スポンサー会社」といいます。）として参画しています。
■スポンサー会社によるサポート体制

(注1)
(注2)

本投資法人及び本資産運用会社と福岡地所株式会社は、パイプライン・サポートに関する契約書を締結しています。
百分率（％）は、本資産運用会社に対する出資比率を表しています。

─ 7 ─

③

投資方針
本投資法人は、「成長余力の高いマーケット」と「競争優位を発揮できる得意分野」の重なる領域を投資対象とするという基本的な考え方に基づいて投資を行います。
(イ) 投資対象エリア
原則として、福岡・九州地域に投資を行いますが、その中でも特に福岡都市圏に過半を投資します。
地域
投資比率60～90％
福岡都市圏(注1)
10～30％
その他九州地域(注2)
その他
0～10％
(注1)

(注2)

(ロ)

福岡都市圏とは、福岡市及び総務省統計局平成22年国勢調査「常住地による従業・通学市区町村別15歳以上就業者
及び15歳以上通学者数」に基づき、福岡市に10％以上の人口が通勤通学している市町村をいいます。具体的には、
福岡市、春日市、大野城市、太宰府市、筑紫野市、古賀市、宗像市、小郡市、糸島市、那珂川町、基山町、筑前町、宇美町、須恵町、志免町、粕屋町、篠栗町、久山町、新宮町、福津市の各市町をいいます。以下同じです。
その他九州地域とは、福岡都市圏を除く福岡・九州地域（沖縄県及び山口県を含みます。）をいいます。

投資タイプ
投資対象エリアを限定していることから、本投資法人は、投資タイプについては柔軟にあらゆる物件を対象とします（総合型）。これにより、商業施設とオフィスビルではリスク・リターンが異なるため、分散を図ることができます。
用途
投資比率
主な投資対象商業施設
60～80％ アーバン、リージョナル、コミュニティ
オフィスビル20～40％ Aクラス、セール・アンド・リースバック
その他
0～20％ 住居、ホテル(注)、物流施設、公共施設等(注)

独立したホテル単体に投資する場合、及び非独立でも売上歩合賃料の設定等により、ホテルの室料収入が投資主への配当に直結すると考えられるものを指します。

(2) 本投資法人の運用概況
本投資法人は、平成16年7月2日に設立され、平成16年11月9日にキャナルシティ博多、パークプレイス大分、
キャナルシティ・ビジネスセンタービル、呉服町ビジネスセンターの4物件を総額73,500百万円で取得し、本格的な資産の運用を開始しました。その後、平成17年6月21日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場及び証券会員制法人福岡証券取引所（以下「福岡証券取引所」といいます。）に新規上場（銘柄コード：8968）し、平成17年8月末日（第2期末）において、5物件を保有し、その運用資産残高(注1)は、80,133百万円となりました。本投資法人のポートフォリオは、その後、2回の増資を経て、平成24年8月末日（第16期末）には、19物件、運用資産残高153,674百万円の規模に達しました。本投資法人の設立以降、リーマンショックに続く世界的な経済及び資本市場の混乱等がありましたが、そのような環境の変化にも対応し、分配金を重視した着実な運営方針を堅持しました。
本投資法人は、今後も分配金と成長のバランスを重視し、中長期的にポートフォリオの規模の拡大を目指します。
直近の運用状況として、本投資法人は、第16期においてAqualia警固及びAqualia千早を取得しました。また、第17期においては、平成25年2月1日付にて天神西通りセンタービル（以下「第17期取得資産」といいます。）を取得しました。更に、第18期には、一般募集で調達した手取金によりディー・ウイングタワー及びホテルフォル
ツァ大分（以下「本取得予定資産」といいます。）の取得を予定しています。第17期取得資産及び本取得予定資産の詳細については、後記「2 投資対象 (1) 第17期取得資産及び本取得予定資産の概要」をご参照下さい。

─ 8 ─

■取得（予定）資産
運用資産残高 発行済取得（予定）価格
物件名称等（百万円） 投資口数（百万円）
(注2)(注3)（口）(注1)(注3)（注4）
平成16年11月9日現在
73,50083,050 キャナルシティ博多
32,000（上場前・当初取得日現在）
パークプレイス大分
15,700キャナルシティ・ビジネスセンタービル
14,600
呉服町ビジネスセンター
11,200
第 2 期（平成17年8月期）
80,13392,050 サンリブシティ小倉
6,633
第 3 期（平成18年2月期）
87,93392,050 サニックス博多ビル
4,400
有限会社シーシーエイチブリッジを営3,400
業者とする優先匿名組合出資持分（キャナルシティ博多SPC保有区分を信託財産とする信託受益権を対象とする優先
匿名組合出資）(注5)
第 4 期（平成18年8月期）
94,93392,050 大博通りビジネスセンター
7,000
第 5 期（平成19年2月期）
104,693
107,050 アメックス赤坂門タワー
2,060
スクエアモール鹿児島宇宿
5,300
熊本インターコミュニティＳＣ
2,400
第 6 期（平成19年8月期）
110,103
107,050 イオン原ショッピングセンター
5,410
第 7 期（平成20年2月期）
114,844
107,050 花畑ＳＣ
1,130
シティハウスけやき通り
1,111
久留米東櫛原ＳＣ
2,500
第 8 期（平成20年8月期）
118,394
107,050 ケーズデンキ鹿児島本店
3,550
第 9 期（平成21年2月期）
118,394
107,050 －0
第10期（平成21年8月期）
124,294
107,050 東比恵ビジネスセンター
5,900
第11期（平成22年2月期）
124,294
107,050 －0
第12期（平成22年8月期）
3,000
127,294
107,050 有限会社シーシーエイチブリッジを営業者とする優先匿名組合出資持分（キャナルシティ博多SPC保有区分を信託財産とする信託受益権を対象とする優先
匿名組合出資）(注5)
第13期（平成23年2月期）
127,294
107,050 －0
第14期（平成23年8月期）
149,594
123,050 キャナルシティ博多・B
28,700
第15期（平成24年2月期）
149,594
123,050 －0
第16期（平成24年8月期）
153,674
123,050 Aqualia警固
2,800
Aqualia千早
1,280
本書の日付現在
156,274
123,050 天神西通りセンタービル
2,600
本取得予定資産取得後
160,604
138,000 ディー・ウイングタワー
2,800
ホテルフォルツァ大分
1,530
時期（決算期等）

(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
(注5)

「運用資産残高」には、各期末、本書の日付現在又は本取得予定資産取得後において、本投資法人の保有する各物件（売買約定済を含みます。）の取得（予定）価格の合計を記載しています。
「物件名称等」については、各期間において取得した物件を、売買契約締結日順、同日の場合には取得（予定）価格の大きい順に記載しています。
第3期に取得した小嶺台コミュニティモールについては、第6期で売却しているため、上記物件名称等及び取得（予定）価格の各欄には記載していません。
「取得（予定）価格」とは、本投資法人と売主との間の売買契約書等に記載された売買価格をいい、取得諸経費及び消費税等を含みません。
有限会社シーシーエイチブリッジを営業者とする優先匿名組合出資持分（キャナルシティ博多SPC保有区分を信託財産とする
信託受益権を対象とする優先匿名組合出資）については、キャナルシティ博多・Bの取得に伴い、平成23年3月2日付で償還を受けています。

─ 9 ─

これまで本投資法人は、スポンサー会社からの物件取得とあわせて独自の取得基盤を活用し外部からも物件取得を行うことで、堅実な資産規模（取得（予定）価格の合計）の成長を図ってきました。
■本投資法人の堅実な資産規模の成長

(注1)
(注2)

(注3)
(注4)

第3期に取得した小嶺台コミュニティモールについては、第6期で売却しているため、取得（予定）資産には含まれていません。
第10期に取得した東比恵ビジネスセンターについては、外部及びスポンサー会社の双方から取得しているため、その取得価格を均等割りの上、外部からの取得（予定）資産とスポンサー会社からの取得（予定）資産の取得（予定）価格にそれぞれ加算しています。
有限会社シーシーエイチブリッジを営業者とする優先匿名組合出資持分は、第14期に償還されたため、以降の取得（予定）資産から除いて記載しています。
スポンサー会社からの取得（予定）資産には、スポンサー会社によるアレンジにて取得した物件を含みます。

本投資法人は、上場以降安定的な金額の1口当たり分配金を分配し続けており、今後も引き続き1口当たり分配
金の安定的な維持・向上を目指します。
■1口当たり分配金実績の推移

─ 10 ─

(3) 環境分析
本投資法人は、第17期取得資産及び本取得予定資産の所在する地域である福岡市及び大分市に、以下のような特徴及び将来性があると考えており、十分な投資効果が見込まれると考えています。
① 人口成長を続ける福岡市
福岡市の総人口は、平成22年現在で約146万人となり、昭和60年以降、一貫して増加し続けています。
昭和60年と平成22年を比較した場合、この25年間で福岡市の総人口は約30万人、26.2％の増加となっています。なお、この間、福岡市は近隣市町村との合併は行われていません。福岡市の今後の人口増加については、
福岡市総合企画局の推計によれば、平成32年頃まで比較的大きな幅を持った増加を続け、以後緩やかに増加
し、平成42年に約160万人に達するものと推計されています。
■福岡市の総人口推移(出所) 実績：総務省「国勢調査」
推計：福岡市総合企画局（平成24年3月推計）

また、福岡市の人口構成については、他の都市と比較して、生産年齢人口の割合が高いという特徴があります。下記図表記載の各都市において、福岡市の生産年齢人口比率（都市の総人口に占める15歳から64歳までの人口の割合）は68.2％で第2位、若者率（都市の総人口に占める15歳から29歳までの人口の割合）は19.2％で第1位となっています。
■全国及び各主要都市の若者率及び生産年齢人口比率(出所) 総務省「平成22年国勢調査」

─ 11 ─

②

福岡市のインフラ拡充
福岡市は、都市としての魅力と美しい自然とを併せ持ち、長い歴史の中で培われた伝統・文化に恵まれた、独自の個性と魅力を持つ都市です。また、福岡市では、アジアのゲートウェイと言われる福岡市の都市そのものを楽しむ「都市観光」、都心から至近距離にある自然を楽しむ「レジャー観光」、福岡城や鴻臚館跡、元寇防塁跡、金印が発見された志賀島等に代表される「歴史観光」、博多どんたくや博多祇園山笠、福岡アジアマ
ンス等の「祭り観光」、玄界灘の海の幸をはじめとした「グルメ観光」等の多様で魅力的な観光も可能です。
福岡市は、博多駅、福岡（天神）駅、博多港等の陸路及び海路の窓口に加え、都心から地下鉄で10分程度の至近距離に福岡空港があり、陸海空の広域交通の拠点として、九州・西日本における広域観光ルートの窓口の役割を果たしています。特に平成23年3月には九州新幹線が全線開通するとともに、関西からの山陽新幹線との相互乗入れが始まり、平成24年春には市内の観光スポットを回遊するオープントップの2階建てバスの運行が開始され、国内外からの更なる集客が期待されています。また、福岡市交通局は、福岡市営地下鉄七隈線延伸計画について鉄道事業許可の申請を行い、平成24年6月11日に申請どおり許可を取得し、同年12月7日に工事施工認可を申請しました。本投資法人は、これにより、天神南駅から、キャナルシティ博多付近を経由し、博多駅まで地下鉄が延伸することになり、天神、キャナルシティ博多及び博多駅エリア間の回遊性の更なる向上が見込まれると考えています。
■福岡市営地下鉄七隈線延伸計画ルート(出所) 福岡市交通局

七隈線都心部区間の検討を基に本資産運用会社作成

─ 12 ─

博多港及び福岡空港における外国人入国者数は、平成20年及び平成21年はそれぞれ前年以下であったものの、福岡市を中心とした積極的な海外旅行者の誘致が奏功して平成22年は再び増加し、あわせて過去最高の約76万人となりました。
■博多港及び福岡空港の外国人入国者数の推移(出所) 福岡市経済観光文化局政策調整課資料に基づき本資産運用会社が作成

また、大規模な国際大会や学会などの国際コンベンションの開催件数が増加しており、東京23区に次いで平成21年から3年連続で全国第2位となっています。本投資法人は、人・物・情報が集まる国際コンベンションの開催は、都市としての知名度を向上させ、大きな経済波及効果をもたらすとともに、学術・文化の振興など
様々な効果が期待できると考えています。
■全国の国際コンベンション(注2)の開催件数（単位：件数）(出所) 日本政府観光局（JNTO）平成23年国際会議統計(注1) 「東京」については東京23区の件数を記載しています。
(注2) 「国際コンベンション」とは、国際機関・国際団体（各国支部を含みます。）又は国家機関・国内団体（各々の定義が明確ではないため民間企業以外は全て）が主催する会議で以下の条件を全て満たすものをいいます。
(i) 参加者総数が50名以上(ii) 参加国が日本を含む3か国以上(iii) 開催期間が1日以上─ 13 ─

③

福岡都心部の再開発
福岡市の活力の源泉である都心部において、官民連携により着実に都市再生を推進し、更なる国際競争力の強化を図るため、都市再生特別措置法の改正（平成23年7月施行）により新たに規定された「特定都市再生緊
急整備地域」に、「福岡都心地域」を指定することを内容とする政令（都市再生緊急整備地域を定める政令の一部を改正する政令、平成24年1月25日政令第11号）が平成24年1月20日に閣議決定され、同月25日に公布、施行されました。「特定都市再生緊急整備地域」とは、都市再生特別措置法に基づいて、官民連携を通じて大都市の国際競争力の強化と魅力の向上を図り、都市の再生を推進することを目的とした制度です。緊急かつ重点
的に市街地整備を推進することが都市の国際競争力の強化を図る上で特に有効な地域を、特定都市再生緊急整備地域として政令で定め、国が重点的に税制優遇、金融支援、財政支援等の支援を行うこととなっています。
特定都市再生緊急整備地域として指定された福岡都心地域は、福岡都心部のメインストリートである明治通
りや渡辺通り沿道を中心とした天神・渡辺通り地区、外国航路乗降客数が日本一の博多国際ターミナル港を有するウォーターフロント地区である中央・博多埠頭地区、交通結節機能を有するJR博多駅周辺地区の合計約
231ヘクタールであり、九州では唯一の指定となりました。この指定により、3地区の再開発計画が進展し、更に福岡都心地域の魅力が高まっていくと考えています。
■福岡市都心部における特定都市再生緊急整備地域(出所) 内閣官房地域活性化総合事務局

平成24年1月20日報道資料を基に本資産運用会社作成

─ 14 ─

④

天神エリアの特徴
福岡市内のターミナル駅としては、九州旅客鉄道株式会社（以下「JR九州」といいます。）の「博多」駅と西日本鉄道株式会社（以下「西鉄」といいます。）の「福岡（天神）」駅があり、それぞれの駅を中心に博多エリアと天神エリアが形成されています。
その中でも、天神エリアは、百貨店や専門店ビルが集積する九州最大の商業エリアであるとともに、大企業のオフィスが集積するエリアです。
天神エリアには、西鉄大牟田線のターミナル駅「福岡（天神）」駅、福岡市営地下鉄空港線「天神」駅及び福岡市営地下鉄七隈線「天神南」駅の他、西鉄天神バスセンターがあり、鉄道、バス等による移動の利便性が高いことを特徴の一つに挙げることができます。このように移動の利便性が高いことから、金融機関、コール
センターといった集客性及び利便性を求める業種からのニーズに応えることが可能です。そのため、オフィスエリアとしてのテナント訴求力が高く、福岡市の他エリアと比べても相対的な競争力が高いエリアです。
また、商業エリアとしては、渡辺通り沿いの百貨店・専門店エリアから天神西通り沿いまで広がりがあり、
特に天神西通り沿いは路面店舗を中心に回遊性が高く、店舗テナントの需要も底堅いエリアです。そういった集積の高さから同エリアの魅力度は高く、福岡県内は勿論、九州全域から鉄道、バスや車を交通手段として、集客ができることも特徴の一つになっています。
■天神エリア・博多エリアの1日平均乗車人員数

天神エリア

博多エリア
(注1)
(注2)
(注3)

西鉄大牟田線福岡（天神）駅(注1)福岡市営地下鉄空港線天神駅(注2)福岡市営地下鉄七隈線天神南駅(注2)合計
JR博多駅(注3)
福岡市営地下鉄空港線博多駅(注2)
合計

平成23年度1日平均乗車人員数
平成23年度1日平均乗車人員数
平成23年度1日平均乗車人員数（単位：人）
64,773
66,331
19,503
150,607
107,11261,496
168,608(出所)ふくおかの統計平成24年度(出所)福岡市交通局HP(出所)九州旅客鉄道HP⑤

大分市の概況
大分市は、鉄鋼、石油化学などの重化学工業を中心に発展を遂げ、近年ではIT関連企業が進出するなど様々な産業が集積しています。大分市は、JR大分駅周辺を中心に市街地が形成されてきました。JR大分駅の、平成23年度における1日の乗車人員は16,651人であり、駅別の1日の乗車人員数が、JR九州の駅の中で、博多駅、小倉駅、鹿児島中央駅に次いで、4番目に多い駅です。
大分市の宿泊者数動向は、平成20年9月のリーマンショックに端を発した世界的金融危機及び平成23年の東日本大震災等の影響をあまり受けることもなく、国内及び海外からの観光客数とともに、安定的に推移してきています。
大分市内の宿泊客の属性として、全宿泊者のうち外国人宿泊者が占める比率は、平成23年で宿泊者全体の1.4％程度しかありません。これは近隣の別府市や湯布院町等の観光客中心のマーケットと異なり、大分市内
は国内のビジネス客や冠婚葬祭関連の需要が多いためと考えられます。
■大分市国内宿泊者数推移(出所) 大分県企画振興部資料

─ 15 ─

■大分市外国人宿泊者数推移(出所) 大分県企画振興部資料

JR大分駅を中心とした南北市街地の一体化を図るとともに、既成市街地であり歴史的・文化的中枢を担ってきた駅北地区と新しい都心の形成が進む駅南地区の役割分担及び相互連携による新しい都心の形成を図るた
め、JR大分駅周辺では大分駅周辺総合整備事業が進められています。これにより、今後、より一層JR大分駅周
辺の魅力が向上するものと考えています。
⑥

福岡市オフィス市況
福岡市、都心5区（東京都千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。）、東京23区及び主要政令指定都市のオフィス1坪当たり賃料推移及びオフィスビル空室率推移は、以下のとおりです。福岡市のオ
フィス賃料は、他の主要都市に比べ、長期的に安定した水準で推移しています。
■オフィス1坪当たり賃料推移(出所) シービーアールイー株式会社「ジャパンオフィスマーケットビュー」等のデータを基に本資産運用会社作成
シービーアールイー株式会社は、世界的な事業用不動産サービス会社であり、不動産情報及びデータの分析並びにマー(注)
ケット・リサーチ・レポートの作成等を業務の一部として行っています。

─ 16 ─

■オフィスビル空室率推移(出所) シービーアールイー株式会社「ジャパンオフィスマーケットビュー」等のデータを基に本資産運用会社作成

福岡市においては平成20年から平成21年にかけて大規模なオフィスビル（延床面積3,000坪以上）の竣工が多く見られました。この2年間で約5万坪の新規のオフィスビルが提供され、空室率の上昇につながりました
が、その後、新規のオフィスビルの供給は大幅に減少しています。
一方、新規及び既存のオフィスビルともに拡張移転に伴う需要が見られるほか、館内増床の動きなどもあり、福岡市全体のオフィスビル空室率は徐々に改善されています。
■福岡市オフィスビル竣工状況(出所) シービーアールイー株式会社「ジャパンオフィスマーケットビュー」等のデータを基に本資産運用会社作成

─ 17 ─

⑦

福岡市賃貸住宅市況
福岡市は、前記のとおり、人口成長が続く都市であり、賃貸住宅マーケットとして今後の需要が安定的に推移するものと考えられます。
また、福岡市行政区7区の中でも、中央区は、平成24年12月1日現在、人口密度が12,163人／㎢と、人口密集度の高い地域となっています。中央区は、人口・世帯数ともになだらかな増加傾向を示しており、平成23年は平成15年対比で、人口が約11％の増加、世帯数が約17％の増加となっています。
■福岡市中央区における人口・世帯数の推移(出所) 福岡市住民基本台帳

福岡市中央区の転出入者数の状況は、転入超過が続いています。特に、直近の平成23年は転入超過数が大き
く伸びており、東日本大震災の影響等も考えられます。
■福岡市中央区の転出入者数の状況

福岡市 転入者数
中央区 転出者数
転入超過数（単位：人）
平成22年 平成23年

平成17年

平成18年

平成19年

平成20年

平成21年

20,632

20,831

20,457

20,352

19,28819,973

20,483

19,31418,18819,231

19,01018,94818,854

17,872

1,318

2,643

1,226

1,342

340

1,119

2,611

(出所) 福岡県ふくおかデータウェブ

福岡市中央区の新設住宅着工総戸数は、平成16年にピークを迎え、平成22年では平成16年のピーク時から約66％減少しています。
■福岡市中央区の新設住宅着工総戸数(出所) 福岡市住宅都市局建築指導部建築指導課「新設住宅着工戸数」

また、天神エリアが位置する福岡市中央区では、福岡空港に近接していることから航空法の定める建造物の高さ制限等により、超高層の建物は建築できないため、タワーマンションの供給戸数も限定的なものとなっています。
こうした状況から、福岡市中央区の賃貸住宅については、今後も安定した稼動が見込まれると考えています。

─ 18 ─

⑧

福岡・九州地域の地震について
福岡・九州地域は、他の地域と比較して、相対的に地震の少ないエリアです。また、今後30年間の確率論的地震予測を見ても、福岡・九州エリアが震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は低くなっています。
平成8年以降発生した地震でもっとも規模及び被害が大きかったものは平成17年3月に起こった「福岡県西方沖地震」ですが、同地震による本投資法人保有の4物件（キャナルシティ博多、キャナルシティ・ビジネスセ
ンタービル、呉服町ビジネスセンター、パークプレイス大分）の被害額（修繕費）は約96百万円と軽微でした。
また、福岡・九州地域は、地震保険等地1～2等地のエリアとなっており、他の地域に比べて相対的に少ない費用での地震保険加入が可能です。本投資法人は、PML値も踏まえ、保険価額を設定し、全ての取得済資産に地震保険を付保しており、本取得予定資産にも取得後付保する予定です。
■地震保険等地図(出所) 損害保険料率算出機構「地震保険基準料率のあらまし」を基に、本資産運用会社にて作成しています。
各都道府県における金額は、イ構造の建物（耐火建築物、準耐火建築物及び省令準耐火建物等）に地震保険を付保する場合(注)
における、保険金額1,000万円に対して保険期間1年につき保険加入者が負担する金額を示しています。

─ 19 ─

(4) 今後の投資戦略① 外部成長戦略(イ) 外部成長の考え方
本投資法人が不動産等を取得することで資産規模を拡大し、分配金原資となるキャッシュ・フローを増加させる外部成長を行うことには、主に以下のようなメリットがあります。
・ 物件及びテナントのリスク分散が図れること・ スケールメリットを活かした効率的な物件の管理が可能となること
国土交通省が平成24年11月に発表した平成24年第3四半期（平成24年7月1日から平成24年10月1日まで）の主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）によると、不動産市場は、前回の調査（同省平成24年8月発表の平成24年第2四半期（4月1日から7月1日まで）の地価LOOKレポート）と比較し、全150地区のうち上昇が34地区（前回33地区）、横ばいが87地区（前回82地区）、下落が29地区（前回35地区）となり、上昇又は横ばいとなった地区が121地区と全体の約81％（前回約77％）を占める等、全体として上昇地区数が下落地区数を上回り、地価の下落傾向からの転換の動きが見られます。不動産取引に関しては、東京都心部の大型優良物件の取引が開始され、REITにおいても新規上場や増資を伴う物件取得が活発化しています。本投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においても、100億円を超える規模の売買が実行される等、天神エリアを中心に物件の動きが活発になってきています。
本投資法人は、前記「(3) 環境分析」において記載した福岡市及び大分市の特徴と将来性及び不動産市
場の動向等に鑑み、現状を中長期的なポートフォリオの拡大を推進する機会と捉えています。
今後も、地元経済界を中心とする広範なネットワークに依拠した情報の早さと厚みを活かし、福岡・九州地域における不動産投資機会を着実に捉え、外部成長を行い、雇用・流通市場の活性化等様々な見地から地域に対し貢献しうる物件の取得を検討することで、投資主利益の更なる安定化を目指します。
(ロ)

成長力のある福岡都市圏を中心とした厳選投資
本投資法人は、不動産において中長期にわたり安定的なキャッシュ・フローを生み出す源泉が、何よりも立地とその地域に適した物件タイプにあると考えています。また、立地選定を誤らなければ、万一テナント退去等の問題が発生した場合においても迅速かつ適切に対応策を講じることが可能になると考えています。
本投資法人は、投資対象エリアを限定しているため、より細かく物件の立地選定を行うことができ、そのことが収益基盤の安定性の維持及び向上に寄与していると考えています。
本投資法人は、前記「(3) 環境分析」記載の現状認識と環境分析の下、本投資法人の主要な投資対象エリアであり、十分な投資効果が見込まれると考える福岡市を含む福岡都市圏の物件に特に積極的に投資するとともに、大分市等の県庁所在地都市圏の物件や、地域ならではの集積があること等により代替テナン
トの確実性が見込まれる立地の物件等にも投資していきます。

(ハ)

多種多様な物件タイプへの投資によるポートフォリオの安定化
不動産には、商業施設のように景気動向等が敏感にキャッシュ・フローに影響を与える物件タイプと、住宅等のように景気動向がキャッシュ・フローに影響を与えにくい物件タイプがあります。また、キャッシュ・フローに影響を与える新規競合物件の開発（需給）動向も、物件タイプによってばらつきが生じます。
本投資法人は、多種多様な物件タイプへの投資をミックスさせることにより、基本方針である中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図ります。
前記「(3) 環境分析」記載の現状認識と環境分析の下、本投資法人が従来投資してきた商業施設及びオ
フィスビルへの継続的な投資とあわせて、住居、ホテル等の多種多様な物件タイプへ投資していきます。
a. 地域による分散状況
本投資法人の投資対象エリアの中でも福岡市を含む福岡都市圏には、前記「(3) 環境分析」記載の特徴と強みが存在しているため、特に積極的に投資していきます。
また、その他九州地域についても中長期的に安定した収益が確保できる物件を厳選して投資していきます。
■地域による分散状況（本取得予定資産取得後）(注)

比率は、各地域の取得（予定）価格合計をポートフォリオ合計取得（予定）価格で除して求めた数値を記載しています。

─ 20 ─

b.

用途／カテゴリーによる分散状況
本投資法人は、今後も着実な運営による分配金の確保とポートフォリオの安定的な成長のバランスを重視し、中長期的にポートフォリオの規模の拡大を目指します。具体的には、アーバン・ショッピングセン
ター（都心型商業施設）、リージョナル・ショッピングセンター（郊外広域型商業施設）及びコミュニティ・ショッピングセンター（生活圏型商業施設）からなる商業施設3カテゴリーに重点をおきつつ、オフ
ィスビル、住居、ホテル等投資方針で掲げるその他のカテゴリーへも投資していきたいと考えています。

(ニ)

強固なスポンサーコミットメントによるソーシング手法
本投資法人は、物件取得に関して、スポンサー会社所有物件またはスポンサー会社運用管理物件の購入（パイプライン・サポートの活用）と、マーケット（スポンサー会社外）からの取得（ネットワークを活かした相対取引中心）を軸としています。本投資法人は、不動産マーケットにおける過度な物件取得競争とは一線を画し、スポンサー会社のパイプラインやローカルネットワークを活かして良質な物件の適正価格での取得を目指します。

②

運用戦略(イ) スポンサー会社及び本資産運用会社による優良テナントのリーシング
本投資法人は、物件の取得にあたって、商業施設やオフィスビルについては、テナントの売上状況の調
査や与信調査に加え、当該物件において行われている商業事業やオフィス拠点としての安定性や重要性を見定めた上で、テナントに対する中長期的な賃借を基本方針とした投資判断を行います。
物件の取得後は、収益の維持を念頭においた上で、切れ目無くテナントの入居を継続させ、稼働率が維持、向上できるよう、福岡・九州地域の商業施設及びオフィスビルのテナント情報に精通したスポンサー
会社とのリレーション、並びに仲介会社及び本資産運用会社独自のネットワークを活用したリーシング活動を行います。本投資法人のポートフォリオ稼働率は安定的に推移しており、引き続き稼働率の維持・向上を目指します。
平成24年10月末日現在までの稼働率の推移は、以下のとおりです。なお、第16期の本投資法人の稼働率については、キャナルシティ博多サウスビルのリニューアルに伴う店舗クローズの影響により稼働率は一時的に低下しています。
■ポートフォリオ稼働率の推移(出所) 本投資法人以外は一般社団法人不動産証券化協会（以下「ARES」といいます。）(注1) 本投資法人の稼働率は、期中の加重平均です。総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を小数第2位を四捨五入して算出しています。
(注2) J-REIT全体の稼働率は、ARESが確定値として公表する稼働率の時系列データ（組入全体）に基づいて平成24年8月までのデータを記載しています。
(注3) 第17期については、平成24年10月末日現在の数値を記載しています。

─ 21 ─

(ロ)

商業施設の魅力を保つためのリニューアルの実施
本投資法人は、長期にわたり資産の競争力及びテナントの満足度の維持向上を図るため、資本的支出を考慮した営業戦略的な修繕計画を策定し、実施しています。
キャナルシティ博多においては、平成24年1月から平成24年9月まで、キャナルシティ博多サウスビルの大規模リニューアルを行いました。
キャナルシティ博多の隣地には、平成23年9月に、H&MやUNIQLO、ZARA等のSPA（製造小売業）を集積させたキャナルシティ博多イーストビルが開業しています。
キャナルシティ博多イーストビルから、連絡通路を通じて、キャナルシティ博多サウスビルまでの回遊性の向上を狙い、サウスビルの1階から4階までを順次クローズし、魅力的なテナントの新規導入や既存テ
ナントの再配置を行いました。
上記キャナルシティ博多サウスビルのリニューアルは、平成24年9月15日に予定通り完了しました。
■キャナルシティ博多全体(注)

本書の日付現在において、キャナルシティ博多イーストビル及びキャナルシティ劇場について、本投資法人が保有する予定はありません。

■キャナルシティ博多サウスビル（リニューアル後）(ハ)

環境への配慮
物件の運用に際し、省資源・省エネへの取組みを積極的に行っています。平成23年6月に株式会社日本
政策投資銀行が行うグリーンビルディング認証において、東比恵ビジネスセンターと呉服町ビジネスセン
ターが九州の物件では初めての認証（評価ランク「シルバー」）を受けました。

─ 22 ─

③

財務戦略
本投資法人は、投資主利益の最大化のため、財務の安定性を重視した運営をこれまで堅持してきました。本
投資法人は、保守的な有利子負債比率コントロールを通じて、堅実な財務基盤の構築を目指します。具体的には、有利子負債比率（本投資法人の総資産のうち借入金額及び投資法人債発行残高の占める割合をいいます。
なお、本投資法人は、本書の日付現在まで、投資法人債を発行していません。以下同じです。）については一定の水準以下に抑えること、将来の金利上昇のリスクを抑えるために長期固定金利主体とすることを財務方針としています。
今後は、資産規模の拡大を支える財務の役割をより一層重視し、財務の安定性を維持しつつ、資金調達先や調達方法の拡充に努めます。
(イ) 有利子負債比率の維持
本投資法人では、有利子負債比率については原則として60％を上限の目途として運用しています。な
お、有利子負債及び有利子負債比率の推移は、以下のとおりです。
■有利子負債及び有利子負債比率

本取得予定資産取得後の有利子負債比率(注)は、42.9％と試算しています。
■本取得予定資産取得後の有利子負債比率の状況(注)

本取得予定資産取得後の有利子負債比率は、以下の計算式により求めた試算値です。
有利子負債比率＝本取得予定資産取得後の有利子負債見込額（71,675百万円）（＊）÷本取得予定資産取得後の総資産見込額（167,175百万円）（＊）（＊）本取得予定資産取得後の有利子負債見込額＝平成24年8月末日現在の有利子負債の総額＋平成24年8月末日時点
から本取得予定資産取得後までの有利子負債の増加見込額（2,500百万円）－平成24年8月末日時点から本取得予定資産取得後までの有利子負債の減少見込額（4,175百万円）
本取得予定資産取得後の総資産見込額＝平成24年8月末日現在の総資産額＋平成24年8月末日時点から本取得予定資産取得後までの有利子負債の増加見込額（2,500百万円）－平成24
年8月末日時点から本取得予定資産取得後までの有利子負債の減少見込
額（4,175百万円）＋一般募集における手取金（9,249百万円）
前記計算式のうち、一般募集における手取金は、平成25年1月25日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口1口当たり618,705円と仮定して算出した見込額です。また、
本投資法人は、一般募集における手取金を本取得予定資産の取得資金に充当し、その結果、残余が生じた場合
は、借入金の返済に充当しますが、かかる借入金の返済額を、前記計算式の平成24年8月末日時点から本取得予定資産取得後までの有利子負債の減少見込額である4,175百万円のうち、平成25年3月末日までに返済予定の3,000百万円と仮定しています。
そのため、一般募集における本投資口の実際の発行価額が、前記における一般募集における手取金の見込額の算出の際に用いた仮定発行価額よりも低額となった場合、一般募集における手取金は前記の金額よりも減少す
ることになり、実際の有利子負債比率は前記の試算値よりも高くなります。
一方、一般募集における本投資口の実際の発行価額が、前記における一般募集における手取金の見込額の算出の際に用いた仮定発行価額よりも高額となった場合、一般募集における手取金は前記の金額よりも増加することになり、実際の有利子負債比率は前記の試算値よりも低くなります。

─ 23 ─

(ロ)有利子負債の長期固定化
本投資法人は、調達期間の長期化と調達金利の固定化を重視し、固定化される金利の水準には十分留意しながら、固定化比率（本投資法人の有利子負債総額のうち固定金利借入れ（金利スワップ契約等により実質固定化されたものを含みます。）の占める割合をいいます。以下同じです。）は70～80％を目処として運営しています。なお、平成24年12月末日現在の固定化比率の状況は、以下のとおりです。
固定金利借入れ変動金利借入れ
合計
固定化比率

(ハ)

50,975百万円
21,200百万円
72,175百万円
70.6％

有利子負債の返済期限分散化
金融市場の混乱等が借換えや支払金利水準に影響を与えるリスクを低減するため、有利子負債の返済期限が分散するよう運営しています。具体的には、調達期間を考慮し、年間の返済額を100億円から150億円
程度に分散すべく運営に努めています。これらの返済期限の分散化により、安定的な財務基盤の構築を図ります。平成24年12月末日現在における返済期限の分散状況は、以下のとおりです。
■返済期限の分散状況(ニ)

資金調達先及び調達方法の拡充
本投資法人は、保守的な財務運営に基づき、上場直後の平成17年9月にスタンダード・アンド・プアー
ズ・レーティングズ・サービシズ（現スタンダード＆プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社）（S&P）より長期発行体格付「A－（アウトルック：安定的）」を、平成19年11月に株式会社格付投資情報センター（R&I）より発行体格付「A＋（格付の方向性：安定的）」を、平成23年2月に株式会社日本格付研究所（JCR）より長期優先債務格付「AＡ－（格付の見通し：安定的）」を取得し、本書の日付現在においても同格付を維持しています。
なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
また、本書の日付現在において、借入れは全額無担保であること、コミットメントラインの極度を総額120億円設定していること等により、資金調達方法の柔軟性・機動性を確保しています。
資金調達先の拡充については、平成24年1月に鹿児島銀行と取引を開始し、九州各県の金融機関との取引を実現しました。現在24金融機関との取引を行っています。今後については、スポンサー行3行（福岡銀行、西日本シティ銀行及び日本政策投資銀行）をはじめとする九州を中心とした地方銀行、中央の金融機関（東京に本店登記を行っている金融機関をいいます。）等の既存取引金融機関との良好な関係を維持しつつ、新規調達先の拡充に努めるとともに、調達方法の多様化に向けて、投資法人債の発行等の検討も行っていきます。なお、平成24年12月末日現在における借入先金融機関の分布状況は、以下のとおりです。

─ 24 ─

■借入先金融機関の分布状況(注)「メガバンク」とは、みずほコーポレート銀行、三井住友銀行及び三菱東京UFJ銀行をいいます。

また、コミットメントラインを設定することにより、資金調達の柔軟性と機動性を確保しています。な
お、本書の日付現在のコミットメントラインの詳細は、以下のとおりです。
借入先
福岡銀行・りそな銀行・
熊本ファミリー銀行・親和銀行
西日本シティ銀行・りそな銀行・長崎銀行

借入金極度額
60億円
60億円

コミットメント期間
開始日
終了日
平成23年
平成25年
2年
8月1日
7月31日
平成24年
平成26年
2年
3月1日
2月28日

摘要
無担保
無保証

(ホ)

無担保の資金調達
財務の柔軟性確保のため、本投資法人は、担保拠出による資金調達を原則として行いません。

(ヘ)

第17期における資金調達実績
平成24年9月に返済期限の到来したりそな銀行からの長期借入れ20億円については、調達期間5年（前回4年）とするリファイナンスを行い、三井住友信託銀行からの長期借入れ6億円については、調達期間4年（前回3年）とするリファイナンスを行いました。
同年10月にはコミットメントライン利用分11億円全額を手許現金により返済を行い、借入れは長期の借入れのみとなりました。
平成25年2月1日に、物件取得を目的として、以下の資金調達を行っています。
借入先
西日本シティ銀行

借入金額
25億円

─ 25 ─

返済期限
平成32年2月29日

(5) 賃料減額訴訟
本投資法人の運用資産である「キャナルシティ博多」及び「キャナルシティ博多・B」において、同物件の賃借人である株式会社キャナルシティ・オーパより同物件のマスターレッシーである福岡地所株式会社に対して、
平成22年9月以降の賃料につき現行賃料比約12％の賃料減額請求を主な請求内容とする賃料減額訴訟の提起を、
平成24年12月11日付で福岡地方裁判所において受けました。本投資法人としては、本訴訟における賃料減額請求は合理的な理由を欠くものと考えており、本訴訟を提起されているマスターレッシーを通じて、その旨を主張していく方針です。本訴訟が本投資法人の業績に与える影響は、本書の日付現在、未定です。

─ 26 ─2

投資対象(1) 第17期取得資産及び本取得予定資産の概要
本投資法人が、第17期に取得した天神西通りセンタービル及び第18期に本募集の対象とする本投資口の発行により調達した手取金によって取得を予定している本取得予定資産の概要は、以下のとおりです。本投資法人は、第17期取得資産及び本取得予定資産を相対取引により取得し又は取得する予定です。
なお、以下に記載する「資産の概要」に関する説明は、以下のとおりです。
■「資産の概要」欄の記載について
・ 「取得価格」及び「取得予定価格」は、本投資法人と売主との間の売買契約書等に記載された売買価格をいい、当該不動産等の取得に要した諸費用（取得諸経費及び消費税等）を含みません。
・ 「取得年月日」は、本投資法人が売主から当該資産を取得した日を記載しています。
・ 「取得予定年月日」は、売買契約書等に記載された取得予定年月日を記載していますが、かかる取得予定
年月日は、本投資法人及び売主の間で合意の上変更されることがあります。
・ 「鑑定評価額」は、一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所により作成された不動産鑑定評価書に基づいています。当該鑑定評価額は、一定時点における評価者の判断と意見であり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
・ 「所在地は」、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・ 「評価価格時点」は、不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の価格時点を記載しています。
・ 建物の「構造／階数」、「建築時期」、「延床面積」及び「用途」並びに土地の「面積」は、登記簿上の記載によるものです。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、第17期取得資産又は本取得予定資産について、本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）第52条に定められる、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限を記載しています。
・ 「PM会社」は、物件の管理を委託している又は委託を予定している会社を記載しています。なお、「天神西通りセンタービル」及び「ホテルフォルツァ大分」のPM会社は、本資産運用会社の利益相反対策ルールに定義する利害関係者に該当します。利害関係者については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳
細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール）」をご参照下さい。
・ 「稼働率推移」には過去5年間の、総賃貸可能面積に対する総賃貸面積の占める割合を記載しています。
■「物件の概要」欄の記載について
・ 「物件の概要」は、本資産運用会社が第17期取得資産及び本取得予定資産の取得の際にシービーアールイ
ー株式会社、株式会社総研及び株式会社日本ホテルアプレイザルから取得したレポート及び一般財団法人
日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所により作成された不動産鑑定評価書を含む資料及び情報に基づく本資産運用会社の判断を記載しています。
■「特記事項」欄の記載について・ 本書の日付現在において第17期取得資産又は本取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、第17期取得資産又は本取得予定資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
■「鑑定評価書」欄の記載について
・ 「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項、不動産鑑定評価
基準及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所に第17期取得資産又は本取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載しています。なお、運営純収益（NOI）及び純収益（NCF）は、百万円未満を四捨五入して記載しています。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評
価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人
日本不動産研究所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。

─ 27 ─

①

第17期取得資産の概要

天神西通りセンタービル■資産の概要
資産の種類
信託受益権
取得価格
2,600百万円
取得年月日
鑑定評価額
2,600百万円
平成25年2月1日
所在地（住居表示） 福岡市中央区天神二丁目5番28号
評価価格時点
平成24年12月1日
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下構造／階数
面積561.81㎡
1階付8階建
建築時期
用途地域
商業地域
平成8年9月26日
建物
土地
延床面積
容積率
3,339.32㎡
600％
用途
銀行
建ぺい率
100％（商業地域耐火建築物）
所有形態
所有権
所有形態
所有権
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
福岡地所株式会社
PM会社
信託契約期間満了日 平成45年1月31日
平成20年 平成21年 平成22年 平成23年 平成24年
10月末日 10月末日 10月末日 10月末日 10月末日
稼働率推移－
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%■物件の概要・対象不動産は、大手企業や百貨店等の集積が高く、福岡における商業・業務の中心である天神エリアに立地しています。当該エリアは、大手企業が集積していることや集客性が高いこと等から福岡におけるテナント訴求力が高く、特に各種学校、金融機関、コールセンター等の集客性や利便性を要求するテナントニーズがあり、また保険会社、広告代理店、商社、IT関連企業等の集積が高くサービス系テナントを中心に多種多様な業種が所在しています。
・対象不動産は、天神エリアの中でも商業立地としての評価が高い天神西通りに面し、また百貨店・専門店が立ち並ぶきらめき通りからのアプローチも可能で、西通りの中でも競争力が高く来店型のテナント企業に対して高い訴求力を有する立地にあります。
■特記事項
・対象不動産に検査済証未交付の工作物（独立広告塔、袖看板）が設置されていますが、日本建築検査協会株式会
社の平成24年11月22日付建築基準法適合判定調査報告書によれば、これらの工作物については「手続規定を除いて、建築基準法に適合している」とされています。
■鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額
価格時点
直接還元法
(1)運営収益(2)運営費用（①＋②＋③＋④）①維持・運営管理費・水道光熱費②公租公課等③損害保険料④その他費用(3)運営純収益（NOI）(4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益（NCF）(7)還元利回り
直接還元法による収益価格（(6)÷(7)）
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り原価法による積算価格
土地割合
建物割合

一般財団法人日本不動産研究所
2,600百万円
平成24年12月1日
数値

根拠等173,461,000円
29,115,000円
6,205,000円
22,298,000円
612,000円
0円
144,346,000円
3,425,000円 運用利回りを2％として査定
6,384,000円
141,387,000円
取引事例の還元利回りを基礎に、対象不動産の市
5.4％ 場性、不動産投資市場の動向等を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
2,620,000,000円 純収益を還元利回りで還元して査定
2,570,000,000円
5.2％
5.6％
2,610,000,000円
2,122,000,000円 81.3％
488,000,000円 18.7％

─ 28 ─

②

本取得予定資産の概要

ディー・ウイングタワー■資産の概要資産の種類
信託受益権
取得予定価格2,800百万円
取得予定年月日
鑑定評価額
2,960百万円
平成25年3月1日
所在地（住居表示） 福岡市中央区大名二丁目10番38号
評価価格時点
平成24年12月1日
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根20階建
面積1,201.99㎡
建築時期
用途地域
商業地域
平成18年2月20日
640.22%（総 合 設 計 制 度 に よ る
主たる建物：9,354.96㎡
建物 延床面積
土地 容積率割増容積）
附属建物（機械式駐車場）：64.59㎡
用途
店舗、共同住宅、駐車場
建ぺい率
100％（商業地域耐火建築物）
所有形態
所有権
所有形態
所有権
信託受託者
三菱UFJ信託銀行株式会社（予定）
PM会社
株式会社Goodプロパティ
信託契約期間満了日 平成45年2月28日（予定）平成20年 平成21年 平成22年 平成23年 平成24年
10月末日 10月末日 10月末日 10月末日 10月末日
稼働率推移
－
90.0％
89.7％
94.0％
94.9％
92.9％
■物件の概要・対象不動産は、福岡市の中心市街地である「天神地区」の西方約700ｍに位置しており、福岡市の基幹交通のひとつである福岡市営地下鉄空港線「赤坂」駅まで徒歩約4分、同線「天神」駅まで徒歩約7分であり、天神ビジネ
スエリア・商業エリアへの接近性に恵まれた立地にあります。また、対象不動産の位置する「赤坂・大名地区」
は、業務集積度が比較的高く、市内の主要なビジネスエリアのひとつとなっており、更に地下鉄利用等による「博多駅地区」へのアクセスも良好であることから、単身社会人を中心とした「職住近接」を指向する需要者にとっての居住エリアとしても人気の高い地域となっています。
・対象不動産は、福岡市内では希少な地上20階建の超高層型大型賃貸マンションであり、建物としての認知度も高いことから、ランドマーク的なステイタス感を有しています。市場においてニーズの高い1LDKタイプを中心に、2LDK、メゾネット等、DINKSやファミリー世帯も含め、幅広い需要層を取り込める間取り構成となっています。設備についても宅配ボックス、給湯器追い炊き機能、TVモニター付きインターホン、防犯カメラ等、賃貸住宅に求められる設備・セキュリティについて充実したものとなっています。
■特記事項
・南東側隣地のブロック塀の化粧部分が対象不動産との筆界線を越えています。これについては、当該隣地所有者との間で、将来、建替等を行う際には当該ブロック塀を撤去することを合意しています。
■鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額
価格時点
直接還元法
(1)運営収益（①＋②＋③＋④）①賃料収入（共益費等収入を含む）②その他収入（付加使用料収入含む）③礼金等収入④空室損失(2)運営費用（⑤＋⑥＋⑦＋⑧）⑤維持・運営管理費・水道光熱費⑥公租公課等⑦損害保険料⑧その他費用(3)運営純収益（NOI）(4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益（NCF）(7)還元利回り
直接還元法による収益価格（(6)÷(7)）
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り原価法による積算価格
土地割合
建物割合

株式会社谷澤総合鑑定所
2,960百万円
平成24年12月1日
数値
220,177,475円
210,369,043円
22,254,750円
3,421,895円△15,868,213円
50,003,037円
32,104,482円
15,666,900円
1,130,768円
1,100,887円
170,174,438円
630,003円
4,470,000円
166,334,441円

根拠等

市場賃料水準に基づき査定
駐車場収入、水道光熱費収入等

平成24年度の実額に基づき査定

運用利回りを2％として査定

複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将5.6％ 来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
2,970,000,000円 純収益を還元利回りで還元して査定
2,950,000,000円
5.6％
5.9％
2,630,000,000円
1,510,000,000円 57.4％
1,120,000,000円 42.6％

─ 29 ─

ホテルフォルツァ大分■資産の概要資産の種類
信託受益権
取得予定価格1,530百万円
取得予定年月日
鑑定評価額
1,530百万円
平成25年3月1日
所在地（住居表示） 大分市中央町一丁目5番18号
評価価格時点
平成24年12月1日
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
面積950.57㎡
建築時期
用途地域
商業地域
平成20年8月22日
主たる建物：5,758.45㎡
建物 延床面積
土地 容積率600％
附属建物：45.41㎡
用途
ホテル・駐車場
建ぺい率
100％（商業地域耐火建築物）
所有形態
所有権
所有形態
所有権
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社（予定）福岡地所株式会社
PM会社
信託契約期間満了日 平成45年2月28日（予定）平成20年 平成21年 平成22年 平成23年 平成24年
10月末日 10月末日 10月末日 10月末日 10月末日
稼働率推移－
100.0％
100.0％
100.0％
100.0％
100.0％■物件の概要・対象不動産は、大分市の玄関口であるJR「大分」駅から徒歩圏内にあり、かつ、大分自動車道「大分」ICから約4kmに所在する総客室数205室の宿泊特化型ビジネスホテルです。主要幹線道路である国道197号と「大分」駅へ直結する県道511号を含む四方路地に立地しており視認性及び利便性に優れていること、大分市役所・裁判所等の官公庁も集積する中心オフィス街や歓楽街にも近いことを理由として、近隣に存するキヤノン、新日鐵住金、東芝、旭化成等に対するビジネスニーズ等を中心に、開業以来良好な稼働率で推移しています。
・対象不動産は、大分市内で最も新しいホテルのひとつでデザインや客室の快適さには定評があり、競合物件と比較して、高い市場競争力があります。
・対象不動産のテナントである株式会社エフ・ジェイ ホテルズと締結予定である長期普通賃貸借契約（15年、賃料固定）を前提とすると、賃料は十分負担可能な水準に設定されており、賃料収入の安定性が確保されていると考えています。
■特記事項
・南側隣地に設置されているブロック塀の一部が対象土地に越境しています。これについては、当該隣地所有者との間で、将来、建替え、改築等を行う際には越境を解消することを合意しています。
■鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額
価格時点
直接還元法
(1)運営収益（①＋②＋③＋④）①賃料収入（共益費等収入を含む）②その他収入（付加使用料収入含む）③礼金等収入④空室損失(2)運営費用（⑤＋⑥＋⑦＋⑧）⑤維持・運営管理費・水道光熱費⑥公租公課等⑦損害保険料⑧その他費用(3)運営純収益（NOI）(4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益（NCF）(7)還元利回り
直接還元法による収益価格（(6)÷(7)）
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り原価法による積算価格
土地割合
建物割合

一般財団法人日本不動産研究所
1,530百万円
平成24年12月1日
数値

根拠等

126,006,000円
126,006,000円 賃貸借契約に基づき査定
0円
0円
0円 長期賃貸借契約を勘案の上、査定
18,885,000円
1,890,000円
平成24年度の実額及び負担調整措置を勘案の上、16,307,000円
査定688,000円
0円
107,121,000円
2,000,000円 運用利回りを2％として査定
8,140,000円
100,981,000円
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地
条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレ
6.6％ ッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の上、査定1,530,000,000円 純収益を還元利回りで還元して査定
1,520,000,000円
6.4％
6.8％
1,470,000,000円
416,000,000円 28.3％
1,054,000,000円 71.7％

─ 30 ─

(2) ポートフォリオ全体に係る事項
第17期取得資産及び本取得予定資産を含む本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
① ポートフォリオ一覧(イ) 投資不動産物件
平成24年
平成24年 平成24年
10月末日
平成24年
10月末 10月末
現在賃貸
日現在 日現在
10月末現在可能面積
稼働率 テナン
主要テナント
（㎡）
（％）
ト数
(注6)
ワシントンホテ
平成16年スポンサー 46,486.61
5.1
51 ル、ユナイテッ
100.0
11月9日
ド・シネマ
グランド・ハイ
平成23年
外部68,814.46
100.0
5.3
52 アット・福岡、
3月2日
OPA
イオン、ケーズ
平成16年
スポンサー 104,917.10
6.3
105
99.3
デンキ
11月9日
平成17年
外部
61,450.22
100.0
6.6
1 サンリブ
7月1日
スポーツデポ／
平成18年
スポンサー 14,602.59
100.0
6.7
12 ゴルフ5、9月28日
ドン・キホーテ
スポーツデポ／
ゴルフ5、
平成18年
スポンサー 6,968.66
6.6
100.0
2
スターバックス
11月30日コーヒー
平成19年スポンサー 27,580.75
8.1
100.0
1 イオン
3月1日
ボンラパス、マ
平成19年スポンサー 2,801.15
6.1
2
100.0
ツモトキヨシ9月3日
スポーツデポ／
平成20年
スポンサー 6,467.80
6.1
100.0
1
ゴルフ5
2月1日
平成20年
外部
6.0
1 ケーズデンキ
7,296.17
100.0
3月27日

取得
直近鑑定 鑑定Cap（予定） 投資
取得
レート
築年数
評価額
価格
比率
（予定）
(百万円) （％）
(注1)
(百万円) (％)
日
(注3)
(注4)
(注2)

物件名称

取得
（予定）
元
(注5)

キャナルシティ博多

16年
6か月

32,000 19.9

32,200キャナルシティ
博多・B

16年
6か月

28,700 17.9

28,80015,7009.8

16,800

6,633

4.1

7,410

6年
1か月

5,300

3.3

4,910

5年
11か月

2,400

1.5

2,440

5,410

3.4

4,660

1,130

0.7

1,170

2,500

1.6

2,530

3,550

2.2

3,400

103,323 64.3

104,320－

347,385.51

－

228 －

100.0

59

パークプレイス大分
サンリブシティ小倉
スクエアモール
商 鹿児島宇宿業
施
設 熊本インター
コミュニティＳＣ

10年
7か月
7年
7か月

イオン原
36年
ショッピングセンター 0か月
5年
花畑ＳＣ
3か月
4年
久留米東櫛原ＳＣ
10か月
ケーズデンキ鹿児島
4年
本店
11か月
商業施設

合計

－

－

－

キャナルシティ・
16年
ビジネスセンタービル 6か月

14,6009.1

14,800

平成16年
スポンサー 23,019.31
5.3
11月9日

呉服町ビジネス
センター

9年
0か月

11,2007.0

12,800

5.2

平成16年
スポンサー 19,907.79
11月9日

97.9

サニックス博多ビル

11年
7か月

4,400

2.7

4,720

5.4

平成17年
9月30日

6,293.76

100.0

10年
7か月

7,000

4.4

6,660

5.8

平成18年
スポンサー 14,653.97
3月16日

96.4

3年
8か月

5,900

3.7

6,040

6.0

平成21年 スポンサー
13,695.51
＋外部
3月13日

94.9

16年
1か月

2,600

1.6

2,600

5.4

平成25年
2月1日

外部

3,339.32

100.0

45,700 28.5

47,620－－－80,909.66－

オ
フ
大博通りビジネスィス センタービル
東比恵ビジネスセンター
天神西通りセンタービル
オフィスビル合計－

─ 31 ─

外部

TOTO、ベ ル シ
ステム24
三井住友銀行、27 NTT西日本－九州
サニックス、西19
日本シティ銀行
NTT コ ム ウ ェア、東京海上日
62
動事務アウトソーシング
富士通、フォレ
18 ストホールディ
ングス
西日本シティ銀
2 行、サン・ラ イ
フ
187 －

取得
直近鑑定 鑑定Cap（予定） 投資
取得
築年数
評価額
レート
価格
比率
（予定）
(百万円)
（％）
(注1)
(百万円) (％)
日
(注3)
(注4)
(注2)

物件名称

アメックス赤坂門
タワー
シティハウス
けやき通り
Aqualia警固
その Aqualia千早
他
ディー・ウイングタワー
ホテルフォルツァ
大分
その他

合計

7年
3か月
4年
11か月
3年
11か月
4年
10か月
6年
8か月
4年
2か月
－

2,060

1.3

1,670

1,111

0.7

1,020

2,800

1.7

3,250

1,280

0.8

1,390

2,800

1.7

2,960

1,530

1.0

1,530

11,581

7.2

11,820

取得
（予定）
元
(注5)

平成18年
外部
9月1日
平成19年
外部
5.8
12月20日
平成24年
外部
5.7
3月1日
平成24年
外部
6.2
3月1日
平成25年
外部
5.6
3月1日
平成25年
スポンサー
6.6
3月1日
5.9

－

－

－

平成24年
平成24年 平成24年
10月末日
平成24年
10月末 10月末
現在賃貸
日現在 日現在
10月末現在可能面積
稼働率 テナン
主要テナント
（㎡）
（％）
ト数
(注6)
4,821.25

95.8

64 －

2,710.86

97.2

41 －

7,415.36

86.6

112 －

5,619.69

98.9

104 －

7,187.57

92.9

129 －

5,785.44

100.0

133,540.17

－

451 －

エフ・ジェイ
ホテルズ

全物件
13年
－
－
160,604 100.0
163,760
5.7
461,835.34
99.1
866 －
合計又は加重平均0か月(注1) 「築年数」は、平成24年10月末日を起算日として経過日数を年・月換算し、1か月に満たない部分については切り捨てて記載しています。なお、パークプレイス大分の築年数は、4棟のうち最も古い棟の築年数を記載しています。また、築年数の加重平均は、取得（予定）価格ベースで算定しています。
(注2) 「取得（予定）価格」は、本投資法人と売主との間の売買契約書等に記載された売買価格をいい、取得諸経費及び消費税等を含みません。
(注3) 直近鑑定評価額の価格時点は、第17期取得資産及び本取得予定資産を除き、平成24年8月31日です。なお、第17期取得資産及び本取得予定資産については、平成24年12月1日を評価時点とする数値を記載しています。
(注4) 「鑑定Capレート」は、期末現在での純収益ベースでの鑑定評価の直接還元法における還元利回りを記載しています。なお、第17期取得資産及び本取得予定資産については、平成24年12月1日を評価時点とする数値を記載しています。
(注5) スポンサー会社によるアレンジにて取得した物件を「スポンサー」と記載しています。
(注6) 賃貸可能面積は、平成24年10月末日現在において、賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。以下同じです。

─ 32 ─

■鑑定評価額
取得（予定）
価格
物件名称
（百万円）
(注1)
キャナルシティ博多
32,000キャナルシティ博多・B
28,700
パークプレイス大分
15,700
サンリブシティ小倉
6,633
スクエアモール鹿児島宇宿
5,300
商業施設
熊本インターコミュニティＳＣ
2,400
イオン原ショッピングセンター
5,410
花畑ＳＣ
1,130
久留米東櫛原ＳＣ
2,500
ケーズデンキ鹿児島本店
3,550
商業施設 合計
103,323
キャナルシティ・ビジネスセンタービル
14,600
呉服町ビジネスセンター
11,200
サニックス博多ビル
4,400
オフィスビル 大博通りビジネスセンター
7,000
東比恵ビジネスセンター
5,900
天神西通りセンタービル
2,600
オフィスビル 合計
45,700
アメックス赤坂門タワー
2,060
シティハウスけやき通り
1,111
Aqualia警固
2,800
その他
Aqualia千早
1,280
ディー・ウイングタワー
2,800
ホテルフォルツァ大分
1,530
その他 合計11,581
全物件 合計160,604
(注1)
(注2)

期末貸借
対照表
計上額
（百万円）
31,51928,853
17,115
6,134
4,957
2,213
5,424
1,077
2,338
3,379
103,014
14,001
10,037
4,228
6,834
5,399
－
40,501
1,925
1,055
2,813
1,294
－
－
7,088
150,603

直近鑑定
評価額
（百万円）
(注2)
32,20028,80016,800
7,410
4,910
2,440
4,660
1,170
2,530
3,400
104,320
14,80012,800
4,720
6,660
6,040
2,600
47,620
1,670
1,020
3,250
1,390
2,960
1,530
11,820163,760「取得（予定）価格」とは、本投資法人と売主との間の売買契約書等に記載された売買価格をいい、取得諸経費及び消費税等を含みません。
直近鑑定評価額の価格時点は、第17期取得資産及び本取得予定資産を除き、平成24年8月31日です。なお、第17期取得
資産及び本取得予定資産については、平成24年12月1日を評価時点とする数値を記載しています。

ポートフォリオの鑑定評価額について、第16期末現在、「直近鑑定評価額」－「期末貸借対照表上の有形固定資産（信託建設仮勘定は含みません。）＋無形固定資産計上額」は、6,066百万円となっています。

─ 33 ─

■ポートフォリオマップ■建物状況調査報告書の概要
個別の不動産毎に、建物の構造・内外装・各種設備の状況、修繕費用等の算出及び遵法性に関する調査を株式会社竹中工務店、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び日本管財株式会社に委託し、建物状況調査報告書として報告を受けています。

─ 34 ─

■修繕費用等の見積額
物件名称等

調査会社

報告書日付

長期修繕費
用の見積額
（12年）
（千円）

キャナルシティ博多

株式会社竹中工務店

平成22年11月30日
平成23年 1 月21日

1,580,721

キャナルシティ博多・B

株式会社竹中工務店

平成23年 1 月21日

3,350,879

パークプレイス大分

株式会社竹中工務店

平成20年 4 月15日
平成22年11月30日
平成24年 6 月21日

1,188,203

サンリブシティ小倉

株式会社竹中工務店

平成23年 8 月31日

132,250

スクエアモール鹿児島宇宿

株式会社竹中工務店

平成19年 1 月15日

25,200

熊本インターコミュニティＳＣ

株式会社竹中工務店

平成19年 1 月15日

5,230

イオン原ショッピングセンター

株式会社竹中工務店

平成19年 2 月19日

159,690

花畑ＳＣ

株式会社竹中工務店

平成19年 8 月22日

2,990

久留米東櫛原ＳＣ

株式会社竹中工務店

平成20年 1 月10日

4,990

ケーズデンキ鹿児島本店

株式会社竹中工務店

平成20年 3 月 5 日

2,000

キャナルシティ・ビジネスセンタービル株式会社竹中工務店

平成22年11月30日
平成23年 1 月21日

965,216

呉服町ビジネスセンター株式会社竹中工務店

平成22年11月30日

348,600

サニックス博多ビル

株式会社竹中工務店

平成23年 8 月31日

232,030

大博通りビジネスセンター株式会社竹中工務店

平成18年 2 月20日

216,290

東比恵ビジネスセンター

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社

平成21年 1 月26日

117,800

アメックス赤坂門タワー

株式会社竹中工務店

平成18年 7 月20日

57,250シティハウスけやき通り

株式会社竹中工務店

平成19年11月30日

29,500Aqualia警固株式会社竹中工務店

平成23年 9 月 1 日

56,379Aqualia千早

株式会社竹中工務店

平成23年 9 月 1 日

48,524

天神西通りセンタービル

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社

平成24年12月20日

93,619

ディー・ウイングタワー

日本管財株式会社

平成24年12月20日

82,160

ホテルフォルツァ大分

株式会社竹中工務店

平成24年12月28日

99,280─ 35 ─

■地震リスク分析の概要
物件名称等

平成23年 8 月31日
平成19年 1 月15日
平成19年 1 月15日
平成19年 2 月19日
平成19年 8 月22日
平成20年 1 月10日
平成20年 3 月 5 日
平成22年11月30日
平成23年 1 月21日
平成22年11月30日
平成23年 8 月31日
平成18年 2 月20日

PML値
(注1)
（％）
(A) 8.0(B) 7.6(C) 5.3(D) 11.1(A) 8.2(B) 6.1(C) 11.1(A) 13.7(B) 11.2(C) 11.3(D) 15.1
6.7
9.6
16.3
13.2
6.0
9.9
7.3
(A) 6.9(B) 11.1
4.0
4.3
7.5

平成21年 1 月26日

1.3

平成18年 7 月20日
平成19年11月30日
平成23年 9 月 1 日
平成23年 9 月 1 日

11.6
1.9
13.3
7.5

平成24年12月20日

5.4

平成25年 2 月 1 日

5.6

日本管財株式会社

平成24年12月20日

3.8

株式会社竹中工務店

平成24年12月28日

14.5

調査会社

報告書日付

キャナルシティ博多(注2)

株式会社竹中工務店

平成22年11月30日
平成23年 1 月21日

キャナルシティ博多・B(注3)

株式会社竹中工務店

平成23年 1 月21日

パークプレイス大分(注4)

株式会社竹中工務店

平成20年 4 月15日
平成22年11月30日
平成24年 6 月21日

保 サンリブシティ小倉
スクエアモール鹿児島宇宿
有 熊本インターコミュニティＳＣ
イオン原ショッピングセンター
花畑ＳＣ
資 久留米東櫛原ＳＣ
ケーズデンキ鹿児島本店
キャナルシティ・産
ビジネスセンタービル(注5)呉服町ビジネスセンター
サニックス博多ビル
大博通りビジネスセンター
東比恵ビジネスセンター
アメックス赤坂門タワー
シティハウスけやき通り
Aqualia警固
Aqualia千早
天神西通りセンタービル
保有資産全体(注6)
本取 ディー・ウイングタワー
得予定
資 ホテルフォルツァ大分産株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
株式会社竹中工務店
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
株式会社竹中工務店

(注1)
(注2)

「PML値」とは、Probable Maximum Lossの略であり、地震による予想最大損失率です。
キャナルシティ博多のA～Dの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、Aはセンターウォーク（ワシント(注3)ンホテル）、Bはセンターウォーク（旧アミューズ棟）、Cはサウスビル、Dは共用部を指します。
キャナルシティ博多・BのA～Cの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、Aはグランド・ハイアット・(注4)

福岡、Bはノースビル、Cは共用部を指します。
パークプレイス大分のA～Dの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、AはB・C・D以外の部分、Bはセ(注5)

ブンイレブン、Cはマグノリアコート、Dはケーズデンキを指します。
キャナルシティ・ビジネスセンタービルのA及びBの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、Aはキャナ(注6)

ルシティ・ビジネスセンタービル、Bは共用部を指します。
本投資法人の保有資産のポートフォリオ全体のPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち福岡市中心部を想定震源(注7)地として算定されたものです。数値は平成25年2月1日時点のものであり、本取得予定資産は含みません。
上記保有資産には全て地震保険を付保しています。本取得予定資産については取得後に付保する予定です。

─ 36 ─

②

保有資産及び本取得予定資産の特徴及び店舗
物件名称

キャナルシティ博多

キャナルシティ博多・B

パークプレイス大分

サンリブシティ小倉

スクエアモール
鹿児島宇宿
熊本インター
コミュニティＳＣ
イオン原ショッピング
センター

花畑ＳＣ

久留米東櫛原ＳＣ
ケーズデンキ鹿児島本店

キャナルシティ・ビジネスセンタービル

呉服町ビジネスセンター

特徴
・博多駅より徒歩10分、繁華街中洲に隣接・施設全体で年間1千万人超の来場者を誇る、福岡を代表する観光名所
・ロサンゼルス・ファッションアイランド、六本木ヒルズ開発で著名なジョン・ジャーディの代表作
・博多駅より徒歩10分、繁華街中洲に隣接・施設全体で年間1千万人超の来場者を誇る、福岡を代表する観光名所
・ロサンゼルス・ファッションアイランド、六本木ヒルズ開発で著名なジョン・ジャーディの代表作
・大分スポーツ公園（大分銀行ドーム）に隣接するニュータウンに立地
・大分米良IC至近、駐車場約4,000台配備
・ジョン・ジャーディ設計による森の中のオー
プンモール
・国道10号線沿い、九州自動車道小倉東IC至近、駐車場約2,000台配備
・サンリブ直営スーパーを核に約110の専門店を配した北九州地区屈指のリージョナルモー
ル
・上葛原区画整理事業（約12万坪）の中核施設
・各業界NO.1クラスのカテゴリーキラーが出店
・ジョン・ジャーディのデザイン
・テナントとの長期定期借家契約を締結
・国道57号線東バイパス沿いに立地・テナントとの長期定期借家契約を締結
・旧ダイエー店舗を大規模リニューアル・イオン九州（旧：マイカル九州）との長期定期借家契約を締結
・高級グルメースーパーとドラッグストアの相乗効果
・今後の人口増加が期待される新興住宅街への出店
・久留米市中心部の交差点角地というアクセス
良好の立地
・鹿児島市内最大の商業施設「イオン鹿児島ショッピングセンター」に近接
・博多駅より徒歩10分
・商業オフィスコンプレックスの先駆け
・キャナルシティ博多の集客力、知名度との相乗効果
・TOTOによるオフィス及びショールーム利用
・「明治通り」及び「大博通り」に面し、市営
地下鉄「呉服町」駅に直結
・ホイットニー美術館、ポートランドビル等を手がけたマイケル・グレイブスによるデザイン

─ 37 ─

店舗又はテナント* ワシントンホテル* ユナイテッド・シネマ 他* グランド・ハイアット・
福岡* OPA（キャナルシティ・オーパ） 他* イオン* ケーズデンキ 他* サンリブ* スポーツデポ／ゴルフ5* ドン・キホーテ 他* スポーツデポ／ゴルフ5* スターバックスコーヒー* イオン* ボンラパス* マツモトキヨシ* スポーツデポ／ゴルフ5* ケーズデンキ* TOTO* ベルシステム24 他* 三井住友銀行* NTT西日本－九州

物件名称
サニックス博多ビル

大博通りビジネスセンター

東比恵ビジネスセンター

アメックス赤坂門タワー

シティハウスけやき通り

Aqualia警固

Aqualia千早

天神西通りセンタービル

ディー・ウイングタワー

ホテルフォルツァ大分

特徴・山陽・九州新幹線の博多駅から徒歩2分、福岡空港へも市営地下鉄で5分の好立地
・ホテルや官公庁も集積するビジネスに最適なロケーション
・交通利便性の良い好立地（博多駅から徒歩10分、地下鉄「祇園」駅から徒歩2分、幹線道
路「大博通り」沿い）
・オフィス棟に住宅棟を併設
・博多駅まで1駅2分、福岡空港まで1駅3分で移動可能な市営地下鉄「東比恵」駅に直結
・国道3号線を含む2本の幹線道路の交差点角地に立地
・駐車場は112台が収容可能
・天神地区に近接する交通利便性良好なエリア（市 営地下鉄「赤坂」駅及び「天神」駅から徒歩圏内）
・2LDK（55.58㎡）～4LDK（144.84㎡）で構成されるタワー型賃貸マンション
・天神地区に近接する交通利便性良好なエリア
・地 上 13 階 建 て、2LDK（約 58 ㎡、30 戸）・
3LDK（約75㎡、12戸）で構成
・「免震構造」の採用により、高い安全性と安心感・天神地区に近接する交通利便性良好なエリア
・地 上 20 階 建 て、1LDK（45 ㎡）～ 3LDK（77㎡）で構成されるタワー型賃貸マンション（総戸数130）
・福岡市東区にある香椎副都心土地区画整理事
業地内の「千早エリア」に立地
・地 上 10 階 建 て、1LDK（約 40 ㎡、33 戸）、2LDK（約60㎡、72戸）で構成
・福岡における商業・オフィスの中心である天神エリアに立地
・天神エリアの中でも商業立地としての評価が高 い「天 神 西 通 り」に 面 し、「き ら め き 通り」からのアプローチも可能な来店型のテナ
ント企業への訴求力が高いロケーション
・天神地区に近接し、福岡市の基幹交通のひとつである市営地下鉄「赤坂」駅から徒歩約4分、同線「天神」駅から徒歩約7分の立地
・福岡市内では希少な地上20階建の超高層型大型賃貸マンションで福岡市内ではランドマー
ク的存在
・大分市の玄関口であるJR大分駅から徒歩圏内
・近隣に、大分市役所・裁判所等の官公庁が集積するエリアに立地
・宿泊特化型ビジネスホテル

─ 38 ─

店舗又はテナント* サニックス* 西日本シティ銀行 他* NTTコムウェア* 東京海上日動事務
アウトソーシング 他* 富士通* フォレストホールディン
グス 他

－

－

－

－

* 西日本シティ銀行* サン・ライフ－* エフ・ジェイ ホテルズ

③

保有資産の平成24年5月から平成24年10月までの稼働率の推移
平成24年10月末日現在、ポートフォリオ全体で99.2％の高稼働率で運用しています。
物件名称
キャナルシティ博多
キャナルシティ博多・B
パークプレイス大分
サンリブシティ小倉
スクエアモール鹿児島宇宿
熊本インターコミュニティＳＣ
イオン原ショッピングセンター
花畑ＳＣ
久留米東櫛原ＳＣ
ケーズデンキ鹿児島本店
キャナルシティ・ビジネスセンタービル
呉服町ビジネスセンター
サニックス博多ビル
大博通りビジネスセンター
東比恵ビジネスセンター
アメックス赤坂門タワー
シティハウスけやき通り
Aqualia警固
Aqualia千早
加重平均（単位：％）
平成24年 平成24年 平成24年 平成24年 平成24年 平成24年
5月
6月
7月
8月
9月
10月
99.5
91.9
79.4
79.5
100.0
100.0
99.9
99.9
100.0
99.6
100.0
100.0
99.6
99.6
99.6
99.6
99.6
99.3
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
96.4

99.3

99.3

99.3

99.3

100.0

97.2
100.0
97.8
100.0
96.0
88.5
94.1
93.6
99.2

97.2
100.0
97.8
100.0
93.9
83.4
91.8
95.7
98.5

97.2
100.0
97.0
96.3
93.9
80.7
90.6
97.9
97.0

97.2
100.0
97.0
96.3
93.6
85.1
89.9
99.3
97.0

97.9
100.0
97.2
96.3
94.3
100.0
88.8
100.0
99.3

97.9
100.0
96.4
94.9
95.8
97.2
86.6
98.9
99.2

─ 39 ─

(3) 主なテナントへの賃貸概要
本投資法人の保有資産及び本取得予定資産に係る賃貸借の契約の形態には、通常賃貸借型(注1)及び賃料パス・スルー・マスターリース型(注2)の2通りがあります。以下、賃料パス・スルー・マスターリース型における転借人をエンドテナント、賃料パス・スルー・マスターリース型における賃借人をマスターリース・テナントと表記します。また、通常賃貸借型における賃借人と賃料パス・スルー・マスターリース型における転借人を包含してテナントと表記することがあります。
(注1)
(注2)

所有者である信託銀行とテナントが直接賃貸借契約を締結する形態を指します。
賃料パス・スルー・マスターリース型とは、所有者である信託銀行とマスターリース・テナントが賃貸借契約を締結し、その上でマスターリース・テナントとエンドテナントが転貸借契約を締結する形態を指します。なお、エンドテナントからの収入（賃料、共益費、倉庫使用料、駐車場賃料、販促費（パークプレイス大分は除きます。）等）及びエンドテナントからの売上預かり金（売上金を預かった上で賃料等を差し引いた後、エンドテナントに返金される仕組みです。）、敷金、保証金等の預託金が、全額信託銀行口座に直接入金される仕組みとなっています。したがって、エンドテナントの賃料等の増減が直接本投資法人の収入増減に繋がることになります。多数のテナントの管理を迅速かつ効率的に進めるため、PM会社に
マスターリース機能をもたせたものです。エンドテナントより、マスターリース・テナント口座を経由せず、直接信託銀行
口座に入金される倒産隔離の仕組みとなっています。

本投資法人の本取得予定資産取得後における主なテナント毎の年間賃料、賃貸面積、契約期間、敷金・保証金
及び契約更改・改定等は、以下のとおりです。
ここで「主なテナント」とは、賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。
(イ)

年間賃料及び賃貸面積

テナント名

業種

イオン九州株式会社株式会社サンリブ

パークプレイス大分
総合
スーパー イオン原ショッピング
センター
総合サンリブシティ小倉
スーパー
主なテナントの合計

総賃料収入
ポートフォリオ合計 （百万円）
総賃貸面積（㎡）
(注1)
(注2)
(注3)

年間賃料
賃料比率
(消費税別)
（％）
(百万円)
515
3.8
(注1)
425
3.1
(注2)
480
3.5
(注2)

物件名

13,713
(注3)

100.0
─────

テナント計

面積
比率
（％）

86,169.09

18.8

61,450.22

13.4－ 147,619.31

32.3

賃貸面積（㎡）
店舗別
58,588.34
27,580.75
61,450.22

─────
457,609.68

100.0

平成24年10月末日現在効力を有する賃貸借契約書等に表示された月額固定賃料を12倍した金額に、平成23年9月1日から平成24年8月31日までの年間共益費を加えることにより算出しています。
平成24年10月末日現在効力を有する賃貸借契約書に表示された年間賃料を記載し、変動賃料（売上歩合賃料）を加えていません。
第16期不動産賃貸収入を2倍したものに、第17期取得資産及び本取得予定資産の平成24年12月1日付鑑定評価書の運営収益金額を合計したものです。

■契約期間及び敷金・保証金
テナント名

物件名
イオン原ショッピングセンター

イオン九州株式会社
パークプレイス大分
株式会社サンリブ

サンリブシティ小倉

契約期間（契約満了日）12年間（平成31年2月28日まで）
20年間（平成34年4月21日まで）
20年間（平成37年6月30日まで）

敷金・保証金
（敷 金）
（保証金）
（敷 金）
（保証金）
（敷 金）
（保証金）

325,000,000円－
円
460,185,431円
1,023,130,056円
250,000,000円
211,111,108円

上記の一覧表に記載した事項の説明は、以下のとおりです。
・「賃貸面積」は、テナント毎の建物の賃貸面積を意味し、倉庫及び土地（平面駐車場）の賃貸面積を含まず、賃貸借契約書、合意書又は各不動産の図面に表示されているものをいいます。
・「敷金・保証金」は、店舗・事務所等に係る敷金及び保証金について、平成24年10月末日現在の残額を記載しています。
なお、パークプレイス大分のテナントであるイオン九州株式会社の保証金については、平成14年4月22日から5年間無利息に据置き、平成19年4月22日を第1回返還日として、以降14年間にわたり無利息にて年賦均等払いにより返還します。また、サンリブシティ小倉のテナントである株式会社サンリブの保証金については、平成17年7月1日から5年間無利息に据置き、平成22年7月末日を第1回返還日として、以降15年間にわたり無利息にて月賦均等払いにより返還します。

─ 40 ─

(ロ) 契約更改・改定等(a) イオン九州株式会社■イオン原ショッピングセンター
・賃貸借契約期間の満了をもって終了し、更新しないものとされています。
・いかなる場合においても、賃貸借期間の満了前に解約することはできないものとされています。
・賃料の改定については、契約期間中改定できないものとして、賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条に基づく賃料の増減額を請求することはできないものとされています。
■パークプレイス大分
・賃貸借契約期間満了の前までに、賃貸人及び賃借人のいずれかが相手方に対して、書面による更新拒
絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に1年間更新されます。
・賃料の改定については、諸般の経済情勢の変化、公租公課等を考慮し、平成14年4月22日より3年間据置き、以後3年経過毎に賃貸人及び賃借人との協議により、賃料改定を行うことができます。
・賃貸借期間中は、賃貸人及び賃借人とも自己都合により賃貸借契約を解約することができないものとし、万一賃貸人及び賃借人のいずれかに賃貸借を承継しがたい事情が生じたときは、賃貸人及び賃借人が協議するものとされています。
(b) 株式会社サンリブ（サンリブシティ小倉）
・賃貸借契約期間満了6か月前までに、賃貸人及び賃借人のいずれかが相手方に対して、書面による更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に3年間更新されます。
・賃料の改定については、原則行わないとされていますが、諸般の経済情勢及び周辺環境の変化、公租公課等を考慮し、著しく条件が劣化していると認められる場合には、賃貸人及び賃借人との協議を行うことができるものとされています。
・賃貸借期間中は、相手先に対して、1年前までに書面にて解約の意思表示をし、一定の損害金を支払うことによって賃貸借契約を解約することができます。

─ 41 ─

(ハ)参考：上位10テナント
本投資法人の本取得予定資産取得後において運用資産の賃貸面積において上位10社を占めるテナント
は、以下のとおりです。

店舗名

テナント名

賃貸面積（㎡）
(注1)

物件名

店舗別
パークプレイス大分
イオン

サンリブ

イオン九州
株式会社

グランド・
ハイアット・福岡 株式会社エフ・
ジェイ ホテルズ
ホテルフォルツァ
大分
OPA

スポーツデポ、
ゴルフ5

ケーズデンキワシントン
ホテル
ユナイテッド・シネマ

キャナルシティ
博多・B

ホテルフォルツァ
大分
キャナルシティ博多
株式会社キャナル
キャナルシティ
シティ・オーパ
博多・B
スクエアモール
鹿児島宇宿
株式会社アルペン 熊本インター
コミュニティＳＣ
久留米東櫛原ＳＣ
株式会社ケーズ
パークプレイス大分
ホールディングス
キャナルシティ・
福岡ワシントン
キャナルシティ博多
ホテル株式会社
ユナイテッド・シネマ株式会社

キャナルシティ博多

株式会社九州
ケーズデンキ鹿児島
ケーズデンキ本店
株式会社ティ・
ティ・ジョイ
パークプレイス大分
ジョイ
上位10テナント以外
ポートフォリオ合計
ケーズデンキ

(注1)
(注2)
(注3)
(注4)

58,588.34

イオン原
27,580.75
ショッピングセンター

株式会社サンリブ サンリブシティ小倉

賃貸比率（％）(注1)(注2)
賃貸
体系
テナント計

61,450.22

86,169.09

61,450.22

38,707.47
44,492.91

固定、変動
18.8 固定、
変動
(注4)
固定、
13.4 変動(注4)
固定、
変動
9.7 (注4)

18,238.53

12

11

固定

3

固定

3

固定

13

固定

14

固定

15

3.0 固定95.7

4,932.57
6,838.16

6

15

5,669.56
20,260.24

9

固定

5,785.44
25,929.80

残存年数
（年）
(注3)
(切捨て)

4.0

6,467.80
13,705.32

13,705.32

12,831.17

12,831.17

7,303.80

7,303.80

7,296.17

7,296.17

1.6 固定105,729.23

5,729.23

1.3 固定

9

－
－

－
－

－ 174,463.44－ 457,609.68

固定、
2.8 変動(注4)
固定、
1.6 変動
(注4)

38.1
100.0

3

3

平成24年10月末日現在の数値にて、賃貸面積及び賃貸比率を算出しています。
賃貸比率については、各テナントの賃貸面積をポートフォリオ合計賃貸面積で除して求めた数値を記載しています。
残存年数については、平成24年10月末日現在の賃貸借契約の残存年数を記載しています。残存日数を年換算し、1年に満たない部分については切り捨てて記載しています。
最低保証付き売上歩合賃料等です。

─ 42 ─

(4) ポートフォリオの状況
本投資法人が第17期取得資産及び本取得予定資産を取得した後におけるポートフォリオの状況は、以下のとおりです。
(イ) 地域別
地域

物件数

福岡都市圏
その他九州地域
その他
合計
(注)

15
7
─
22

取得（予定）価格（百万円）
122,991
37,613
─
160,604

比率（％）(注)
76.6
23.4
─
100.0

比率は、各地域の取得（予定）価格合計をポートフォリオ合計取得（予定）価格で除して求めた数値を記載しています。

(ロ) 用途別
用途
商業施設
オフィスビル
その他
合計
(注)

物件数
10
6
6
22

取得（予定）価格（百万円）
103,323
45,700
11,581
160,604

比率（％）(注)
64.3
28.5
7.2
100.0

比率は、各用途の取得（予定）価格合計をポートフォリオ合計取得（予定）価格で除して求めた数値を記載しています。

─ 43 ─

3

投資リスク
参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク」に関し、同書の日付以降に発生した変更点は、＿罫で示しています。
(1) リスク要因
以下には、本投資口（以下、本「3投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が既に取得した又は取得を予定している個別の信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、前記「2 投資対象 第17期取得資産及び本取得予定資産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件 B. 個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針
ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、その結果、投資した金額を回収できなくなる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 本投資証券の商品性に関するリスク(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク(ロ) 金銭の分配に関するリスク(ハ) 収入及び支出の変動に関するリスク(ニ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク② 本投資法人の運用方針に関するリスク(イ) 投資対象エリアを福岡・九州地域に特化していることによるリスク(ロ) 商業施設を主たる投資対象としていることによるリスク(ハ) 少数のテナントに依存することによるリスク(ニ) シングル／核テナント物件に関するリスク(ホ) テナントの業態の偏りに関するリスク③ 本投資法人の運用に関する一般的なリスク(イ) 不動産を取得又は処分できないリスク(ロ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク(ハ) 投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク④ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) 福岡地所株式会社との利益相反に関するリスク(ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク(ハ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク(ニ) インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク(ホ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ヘ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク(ト) 敷金及び保証金に関するリスク⑤ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク(ロ) 賃貸借契約に関するリスク(ハ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク(ホ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(ヘ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク(ト) 転貸に関するリスク(チ) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク(リ) マスターリースに関するリスク(ヌ) 共有物件に関するリスク(ル) 区分所有建物に関するリスク(ヲ) 借地物件に関するリスク

─ 44 ─

(ワ) 借家物件に関するリスク(カ) 開発物件に関するリスク(ヨ) 有害物質に関するリスク(タ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク(レ) フォワード・コミットメント等に関するリスク⑥ 税制に関するリスク(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク(ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク(ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク(ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク(ヘ) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク(ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(チ) 一般的な税制の変更に関するリスク⑦ その他(イ) 本取得予定資産を組み入れることができないリスク(ロ) 専門家の意見への依拠に関するリスク(ハ) 固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴うリスク(ニ) 会計基準の変更に関するリスク(ホ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク①

本投資証券の商品性に関するリスク(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換金する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情
勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁
による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
そのため、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
(ロ) 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
(ハ) 収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産（以下、「(1) リ
スク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下（建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。）、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減少等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「⑤ 不動
産及び信託の受益権に関する法的リスク (ロ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。個別の資産の過去の受取賃料の状況は、当該資産の今後の受取賃料の状況と一致する保証はありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用支出、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増加する可能性があり、個別の資産及び運用資産全体の過去の収支の状況が必ずしも将来の収支の状況と一致し又は同様の傾向を示すとは限りません。何らかの理由によりこれらの収支に変更が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
なお、本投資法人の保有に係る不動産の過去の収支状況は、将来の収支を保証するものではなく、大幅に異なることとなる可能性があります。

─ 45 ─

(ニ)本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券の上場は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所
及び福岡証券取引所の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。

②

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ) 投資対象エリアを福岡・九州地域に特化していることによるリスク
本投資法人が保有する不動産が、福岡・九州地域に偏在しているため、当該地域における経済情勢の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落、地震その他の災害等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影
響を及ぼす可能性があります。
(ロ) 商業施設を主たる投資対象としていることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、商業施設を主たる投資対象としています。
したがって、本投資法人の業績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競争状況、人口動向等に大きく依存しているということができます。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。これらの要因により、
本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人が、テナントとの間で売上歩合賃料を採用している場合、賃料は変動賃料となりますので、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
(ハ) 少数のテナントに依存することによるリスク
本投資法人の運用資産については、少数のテナントへ賃貸されることがあり、本投資法人の収入が、かかるテナントに大きく依存することがあります。このような場合には、これらのテナントの営業状
況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
(ニ) シングル／核テナント物件に関するリスク
本投資法人の運用資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件か
少数の核となる大規模テナントが存在する核テナント物件が含まれることがあります。
一般的に、テナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント及び少数の核となる大規模テナントが存在する核テナント物件におけるシングルテナント及び核テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借
解約禁止期間が設定されている場合がありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別テナント向けの特別仕様の物件が多いことから、代替テナントとなりうる者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
(ホ) テナントの業態の偏りに関するリスク
商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、運用資産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

③

本投資法人の運用に関する一般的なリスク(イ) 不動産を取得又は処分できないリスク
本投資法人が投資対象とするような不動産の取得は、不動産投資信託その他のファンド及び国内外の投資家等と競合する可能性があるため、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。更に、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ロ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、
金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。

─ 46 ─

また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、これらの元本額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、必要に応じ新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資
主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
④

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) 福岡地所株式会社との利益相反に関するリスク
福岡地所株式会社は、本書の日付現在、本資産運用会社の発行済株式の半数を保有し、本資産運用会
社に役員（非常勤の取締役）を派遣しています。福岡地所株式会社の利益が本投資法人又は本投資法人の他の投資主の利益と異なる場合、利益相反の問題が生じる可能性があります。福岡地所株式会社は、
本投資法人が福岡地所株式会社若しくはその関連会社から資産を取得する場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があり、また、本投資法人は、福岡
地所株式会社又はその関連会社と資産の取得等に関し直接競合する場合もあります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態又は経営成績に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、本投資法人の投資証券の市場価格が下落し、又は分配金額が減少する可能性があります。
(ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役
員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場
合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、運用不動産の管理状況が悪化する可能性や本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
商業施設においては、不動産の保守管理、転借人の管理等の業務を不動産の賃借人である各テナント（例えばシングルテナント及び核テナント）に大きく依存することがあり、このような場合に、賃借人が何らかの理由により適切な管理を行えなくなった又は行わなくなった場合、本投資法人の収益や運用資産である不動産の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

─ 47 ─(ニ)インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、本投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、金融商品取引法に定める
いわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。しかし、本投資法人の関係者が金融商品取引法で禁じられているインサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方
針等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
(ヘ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）
後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収できない可能性があります。
(ト) 敷金及び保証金に関するリスク
商業施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、これらの資金を取得予定資産の取得資金の一部として活用することがあります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす
可能性があります。
また、本投資法人が信託受益権で取得している投資資産について、敷金及び保証金の活用に当たり、信託受託者より財務制限が義務づけられている場合があります。かかる財務制限に抵触した場合、敷金及び保証金を本投資法人が活用できないため、上記と同様に必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
⑤

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
本投資法人の主たる運用資産は、不動産及びこれを裏付けとする資産です。本投資法人は、本書の日付現在、運用資産の多くを不動産を信託する信託の受益権として保有しています。不動産を信託する信託の受益権の所有者は、その信託財産である不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(タ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人は、状況に応じては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえ表
明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法
規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

─ 48 ─

(ロ) 賃貸借契約に関するリスク
a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項などを置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続若しくは会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では投資主に損害を与える可能性があります。
c. 賃料改定に係るリスク
本投資法人の主たる投資対象である商業施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場
合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
e. 敷引特約に関するリスク
敷引特約がある賃貸借契約については、敷引特約の全部又は一部の有効性が否定された場合、敷引特
約により本投資法人が得られるであろう敷引額に相当する利益が得られなくなり、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火 災、地 震、暴 風 雨、洪 水、落 雷、竜 巻、戦 争、暴 動、騒 乱、テ ロ 等（以 下「災 害 等」と い い ます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない
場合、上記(ハ)と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
(ホ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）
又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない
現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

─ 49 ─

また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場
合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
以上のほか、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(ヘ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
万一債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について破産手続、民事再生手続又は会
社更生手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
(ト) 転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法
人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等
が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借
契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(チ) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナントの審査、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていますが、なおかかるリスクが現実化する可能性があります。
(リ) マスターリースに関するリスク
特定の不動産においては、マスターリース会社が当該不動産の所有者である信託受託者との間でマス
ターリース契約を締結し、その上でテナントに対して転貸する、いわゆるマスターリースの形態をとっており、また、今後も同様の形態を用いる場合があります。
この場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した場合、マスターリース会社の債権者がマスター
リース会社のテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

─ 50 ─

(ヌ)

共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理に関する事項は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格の過半数で決定するとされているため（民法第252条）、持分の価格の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件
全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産について
も、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する
場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ル) 区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。
以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされるなど（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権などを敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

─ 51 ─

このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヲ) 借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶す
る正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅する可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場
合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格を下回る可能性があります。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も共に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者から承諾料を承諾の条件として請求される場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ワ) 借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされる可能性があります。
(カ) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場
合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ヨ) 有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場
合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物
質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者
を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。

─ 52 ─

土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）に関しては、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状
況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質によ
る汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある
場合やポリ塩化ビフェニール（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる
場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
(タ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、多くの資産を信託の受益権の形式で保有しています。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、
本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。以下「信託法」といいます。）上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者その他の第三者に対抗できず、更に、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
(レ) フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。一般的に不動産等に係る売買契約においては、買主がその都合により不動産等の売買契約を解約し又は履行しない場合には、買主は違約金や債務不履行による損害相当額の支払義務を負担します。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があることから、その間に市場環境等が変化し、決済・物件引渡し時において、当初の想定と異なる事情が生ずる可能性があります。したがって、フォワード・コミットメント等による売買契約締結後に、例えば、金融市場に予想できない変動があり、本投資法人が不動産等の取得資金を調達できなくなる等の事
由によって、売買契約を解約せざるを得なくなり、違約金又は損害賠償金の支払義務を負担することがありえます。このような場合には、本投資法人の財務状態や収益等が悪化する可能性があります。

─ 53 ─

⑥

税制に関するリスク(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、営業期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金
支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生じる
可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場
合の救済措置が設けられていないため、後記(ニ)に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。
(ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
平成21年4月1日以降終了した営業期間に係る導管性要件のうち、租税特別措置法施行令第39条の32の3に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の税引前当期純利益を基礎として判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益（会計上の税引後当期純利益）が減少した場合、又は90％の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人と異なる場合には、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる可能性があります。
(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各営業期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には機関投資家（租税特別措置法第67条の15及び租税特別措置法施行規則第22条の19第1項に定めるものをいいます。
以下本「⑥ 税制に関するリスク」において同じです。）のみから行うべきという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間毎に判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行
令第39条の32の3に定めるものに該当していないこと（発行済投資口総数又は議決権総数の50％超が1人の投資主及びその特殊関係者により保有されていないこと。）とする要件、即ち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営業期間が生じる可能性があります。
(ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、導管性要件のひとつに、営業期間末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。
(ヘ) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することがあります。また、平成21年3月31日以前に終了した営業期間については、投資法人の会計上の利益ではなく税
務上の所得を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされていたため、上記更正処分により会計処理と税務上の取扱いに差異が生じた場合には、当該営業期間における支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。現行税法上このような場合の救済措置が設けられていないため、本投資法
人が当該営業期間において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

─ 54 ─(チ)

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法
人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

⑦

その他(イ) 本取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、一般募集の払込期日に、前記「2 投資対象 (1) 第17期取得資産及び本取得予定資産の概要」に記載の本取得予定資産の取得を予定しています。
しかし、本書の日付以後、受益権譲渡契約書において定められた条件が成就しない場合等においては、本取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はな
く、短期間に物件を取得できずかつかかる資金を有利に運用できない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
(ロ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期
によって鑑定評価額、調査価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、マーケットレポート等により提示されるマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法
若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想
復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
(ハ) 固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴うリスク
固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴い、収益性の低下等により投資額の回収が見込めなくなった場合には、一定の条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（以下「減損処理」といいます。）を行うこととなっており、今後、本投資法人の保有する不動産等の市場価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があります。
減損の会計処理と税務上の取扱いの差異については、本投資法人の税負担を増加させることとなります。なお、支払配当要件の判定において会計上の税引前当期純利益から減損の額の一定割合を控除するという手当てがなされています。
(ニ) 会計基準の変更に関するリスク
本投資法人に適用される会計基準等が変更され、会計処理と税務上の取扱いの差異により、本投資法
人の税負担が増加し、実際に配当できる利益（会計上の税引後当期純利益）が減少した場合、支払配当要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる可能性があります。
(ホ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行います。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若
しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

─ 55 ─

(2) 投資リスクに対する管理体制① 本投資法人の体制(イ) 本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、監督官庁より証券取引法等の一部を改正する法律第5条の規定による改正前の投信法第13条に基づく兼職承認を得た上で、本投資法人が資産運用を委託する
資産運用会社である株式会社福岡リアルティの取締役を兼職しており、少なくとも3か月に1回の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の重要な業
務遂行状況の報告を行っています。この報告によって、本資産運用会社又はその利害関係者等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務遂行状況を適時に監視できる体制を維持しています。
(ロ) 本投資法人は、役員会にて内部者取引管理規程を定め、その執行役員及び監督役員がその立場上知り得た重要事実の公表前に本投資法人の投資口及び投資法人債並びに上場会社の株式等の売買を行うことを禁止し、インサイダー類似取引防止に努めています。
②

本資産運用会社の体制(イ) 本資産運用会社は、各種リスクを管理するためのリスク管理委員会を設置し、リスクを統合して管理できる体制を整備しています。リスク管理の基本方針及び管理すべきリスク項目についてはリスク管理規程を制定し、リスク管理委員会において、リスクコントロールが行われているかどうかをモニタリン
グします。
(ロ) 本資産運用会社は、コンプライアンス基本方針及びコンプライアンス規程を定めて、コンプライアン
ス部長及びコンプライアンス評価委員会による法令遵守の確認、コンプライアンス評価委員会による利害関係者との取引についての利益相反の有無の確認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相
反のリスクの防止に努めています。本資産運用会社のコンプライアンス手続については、参照有価証券
報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ② 投資法
人の運用体制及び③ 投資運用の意思決定機構」及び参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報
第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
(ハ) 本資産運用会社は、内部者取引等管理規程を定めて、その役員及び従業員によるインサイダー類似取
引防止に努めています。

─ 56 ─

4

本投資証券の取引価格の推移
平成24年9月以降の月別最高・最低投資口価格（終値）は、以下のとおりです。
月別
平成24年9月
平成24年10月
平成24年11月
最高569,000円
604,000円
605,000円
最低536,000円
565,000円
578,000円
出来高
3,204口4,290口2,826口(注)

最高・最低投資口価格・出来高は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引におけるものです。

平成24年11月30日現在の投資口価格、上場来最高値及び上場来最低値は、以下のとおりです。
投資口価格（終値）605,000円
上場来最高値（終値）1,300,000円 （平成19年2月26日）
上場来最低値（終値）297,000円 （平成20年11月20日）

─ 57 ─

5

投資主構成の推移(1) 投資主カテゴリ分布状況
投資主
カテゴリー
金融機関
証券会社
その他法人
外国法人
個人

第12期末
（平成22年
8月期）
51.32％
0.53％
19.56％
13.64％
14.95％

第13期末（平成23年
2月期）
51.42％
2.00％
18.28％
12.62％
15.68％

第14期末（平成23年8月期）
50.38％
1.03％
17.62％
12.75％
18.22％

第15期末（平成24年
2月期）
48.49％
1.80％
17.24％
13.32％
19.15％

第16期末（平成24年
8月期）
54.68％
0.66％
17.14％
9.30％
18.22％

第13期末（平成23年
2月期）
1.73％
1.53％
39.99％
13.28％
18.57％
4.22％
3.09％
16.07％
1.52％

第14期末（平成23年
8月期）
1.35％
1.57％
34.68％
11.76％
16.01％
7.37％
2.59％
23.62％
1.05％

第15期末（平成24年
2月期）
1.38％
1.63％
36.14％
11.74％
16.15％
6.84％
2.64％
22.49％
0.99％

第16期末（平成24年
8月期）
1.47％
1.65％
36.45％
11.99％
16.46％
6.48％
2.68％
21.72％
1.10％(2) 投資主地域別分布状況

地域
北海道
東北
関東
中部
近畿
中国
四国
九州
外国
(注)

第12期末
（平成22年
8月期）
1.67％
1.41％
39.30％
13.06％
18.78％
4.28％
2.98％
16.89％
1.63％

上記投資主カテゴリ分布状況及び投資主地域別分布状況において記載する数値は、小数第3位を四捨五入して記載しています。

─ 58 ─

6

その他(1) 本資産運用会社の役職員等
本資産運用会社は、本投資法人との資産運用委託契約に基づき、本投資法人の所有する不動産資産の運用、新規物件の取得アレンジ、資金調達等を行っています。スポンサー会社各社が持つローカルな情報力、物件リーシ
ング力、卓越したローカルネットワーク等を駆使し、福岡・九州地域において成長性の高い物件の運用を行います。また、本書の日付現在の本資産運用会社の役職員は39名であり、以下のとおりの有資格者が在籍しています。
資格名
宅地建物取引主任者
不動産証券化協会認定マスター
ビル経営管理士
MBA（経営学修士）
日本証券アナリスト協会検定会員（CMA）
不動産鑑定士
管理業務主任者
弁護士
中小企業診断士

─ 59 ─

延べ在籍人数
（名）
15
13
7
3
2
3
1
2
1

(2) 本投資法人の有利子負債状況
本投資法人の平成24年12月末日現在における銀行借入状況は、以下のとおりです。
■銀行借入状況
種別
借入先
金額（円）
借入日
返済期限 返済方法
利率（年率）
－
－
－
－
－
－
短期借入金
小計
0
1.69226％
平成20年 平成25年
西日本シティ銀行
期限一括
2,500,000,000
2月27日
2月28日
(注2)
1.69226％
平成20年 平成25年
期限一括
三井住友信託銀行
2,000,000,000
(注2)
2月27日
2月28日
1.69226％
平成20年 平成25年
みずほコーポレート銀行
期限一括
2,000,000,000
2月29日
2月28日
(注2)
1.59226％
平成20年 平成25年
期限一括
三菱UFJ信託銀行
2,000,000,000
2月29日
2月28日
(注2)
1.54226％
平成20年 平成25年
あおぞら銀行
期限一括
1,000,000,000
2月29日
2月28日
(注2)
0.90917％平成24年
12月28日から
平成22年 平成25年
平成25年
期限一括
三菱UFJ信託銀行
600,000,000
3月31日
3月29日
3月29日
（当日を含まな
い）まで
1年以内
(注1)
長期借入金
0.80917％平成24年
12月28日から
平成20年 平成25年
平成25年
あおぞら銀行
期限一括
1,000,000,000
6月30日
6月28日
3月29日
（当日を含まない）まで(注1)
1.10917％平成24年
12月28日から
平成22年 平成25年
平成25年
三井住友銀行
期限一括
2,000,000,000
6月30日 12月30日
3月29日（当日を含まない）まで(注1)
小計 13,100,000,000
6か月毎
75百万円
（12月末・
6月末）
2.20000％
平成21年 平成29年
日本政策投資銀行（年5％）2,475,000,000
6月30日
6月30日
(注2)
最終元本
返済日に
長期借入金
1,875百万円を返済
平成21年 平成26年
1.71000％
日本政策投資銀行
期限一括
4,000,000,000
8月31日
8月29日
(注2)
平成21年 平成27年
1.95000％
日本政策投資銀行
期限一括
4,000,000,000
8月31日
8月31日
(注2)

─ 60 ─

摘要
－

無担保
無保証

無担保
無保証

種別

借入先
日本政策投資銀行

金額（円）

借入日
平成21年
4,000,000,000
8月31日

返済期限
平成28年
8月31日

返済方法
期限一括

三井住友銀行

2,000,000,000

平成22年
6月30日

平成27年
6月30日

期限一括

みずほコーポレート銀行
農林中央金庫
広島銀行
北九州銀行
伊予銀行
佐賀銀行
肥後銀行
親和銀行

10,300,000,000

平成22年
7月30日

平成26年
7月31日

期限一括

りそな銀行

300,000,000

平成22年
9月30日

平成26年
9月30日

期限一括

福岡銀行

1,500,000,000

平成22年
12月30日平成28年
12月30日期限一括

福岡銀行

2,000,000,000

平成23年
3月1日

平成28年
2月29日

期限一括

西日本シティ銀行

2,000,000,000

平成23年
3月1日

平成28年
2月29日

期限一括

日本政策投資銀行

2,000,000,000

平成23年
3月1日

平成28年
2月29日

期限一括

長期借入金

─ 61 ─

利率（年率）
2.17000％(注2)
1.20917％平成24年
12月28日から
平成25年
3月29日
（当日を含まな
い）まで
(注1)

摘要

1.41000％(注3)

1.32493％(注2)0.75917％平成24年
12月28日から
平成25年
3月29日
（当日を含まな 無担保
無保証
い）まで
(注1)
0.76917％平成24年
11月30日から
平成25年
2月28日
（当日を含まない）まで(注1)
0.76917％平成24年
11月30日から
平成25年
2月28日
（当日を含まない）まで(注1)
0.91917％平成24年
11月30日から
平成25年
2月28日
（当日を含まな
い）まで
(注1)

種別

借入先

金額（円）

福岡銀行

2,000,000,000

西日本シティ銀行

2,000,000,000

第一生命保険1,000,000,000

新生銀行

1,000,000,000

三井住友信託銀行

1,000,000,000

福岡銀行

1,500,000,000

広島銀行

500,000,000

大分銀行

500,000,000

十八銀行

500,000,000

親和銀行

500,000,000

北九州銀行

500,000,000

鹿児島銀行

100,000,000

りそな銀行

400,000,000

三井住友銀行

500,000,000

みずほコーポレート銀行

500,000,000

長期借入金

三菱UFJ信託銀行

2,000,000,000

三井住友銀行

500,000,000

りそな銀行

600,000,000

肥後銀行

300,000,000

借入日
平成23年
7月29日
平成23年
7月29日
平成23年
7月29日
平成23年
7月29日
平成23年
7月29日

返済期限
平成29年
7月31日
平成29年
7月31日
平成30年
7月31日
平成28年
7月29日
平成27年
7月31日

平成23年
12月30日平成29年
12月30日平成23年
12月30日平成23年
12月30日平成23年
12月30日平成23年
12月30日平成23年
12月30日
平成24年
1月31日
平成24年
1月31日
平成24年
1月31日
平成24年
2月29日
平成24年
3月1日
平成24年
3月30日
平成24年
3月30日
平成24年
3月30日

平成28年
12月30日平成28年
12月30日平成28年
12月30日平成28年
12月30日平成28年
12月30日
平成29年
1月31日
平成29年
1月31日
平成31年
1月31日
平成28年
2月29日
平成29年
3月31日
平成29年
3月31日
平成29年
3月31日
平成29年
3月31日

─ 62 ─

返済方法
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括

期限一括

期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括
期限一括

利率（年率）
摘要
1.30452％(注2)
1.30452％(注2)1.80000％(注2)
1.20829％(注2)
1.04086％(注2)0.90917％平成24年
12月28日から
平成25年
3月29日
（当日を含まない）まで(注1)
1.18195％(注2)
1.18195％(注2)
無担保
1.18195％
無保証(注2)1.18195％(注2)
1.18195％(注2)
1.16841％(注2)
1.21841％(注2)
1.33830％(注2)
1.11724％(注2)
1.16973％(注2)
1.20346％(注2)
1.25346％(注2)
1.20346％
(注2)

種別

借入先
福岡銀行
西日本シティ銀行
大分銀行
宮崎銀行
親和銀行
伊予銀行
佐賀銀行
十八銀行
北九州銀行

金額（円）

借入日

6,000,000,000

平成24年
6月29日

返済期限

平成29年
6月30日

返済方法

利率（年率）

期限一括

0.80917％平成24年
12月28日から
平成25年
3月29日
（当日を含まな
い）まで
(注1)

長期借入金

三井住友信託銀行

りそな銀行
小計
合計

600,000,000

平成24年
9月28日

平成28年
9月30日

期限一括

2,000,000,000

平成24年
9月28日

平成29年
9月29日

期限一括

無担保
0.70917％
無保証
平成24年
12月28日から
平成25年
3月29日
（当日を含まない）まで(注1)
1.03319％(注2)

59,075,000,000
72,175,000,000■コミットメントライン設定状況
借入極度額
種別
借入先
（円）
コミットメ 福岡銀行・りそな銀行
ントライン 熊本ファミリー銀行・
6,000,000,000
親和銀行
1
コミットメ 西日本シティ銀行・ントライン りそな銀行・
6,000,000,000
長崎銀行
2
合計 12,000,000,000
(注1)
(注2)
(注3)

摘要

コミットメント期間
開始日
終了日

摘要

平成23年
8月1日

平成25年
7月31日

無担保
無保証

平成24年
3月1日

平成26年
2月28日

無担保
無保証

変動金利での借入金です。
固定金利での借入金です。
変動金利での借入金ですが、金利を固定化するためのスワップ契約を締結しており、本スワップ契約を組み合わせた利率を記載しています。

─ 63 ─

第3【参照書類を縦覧に供している場所】
福岡リート投資法人 本店（福岡市博多区住吉一丁目2番25号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
証券会員制法人福岡証券取引所（福岡市中央区天神二丁目14番2号）

─ 64 ─

第三部【特別情報】
第1【内国投資証券事務の概要】
1

名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載
又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
取扱場所
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
取次所

該当事項はありません。

代理人の名称及び住所

東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

手数料

該当事項はありません。

2

投資主に対する特典
該当事項はありません。

3

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

4その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

─ 65 ─

第2【その他】
1

新投資口発行届出目論見書の表紙、裏表紙及び表紙の次に本投資法人の名称及び本投資法人のロゴマークを使用します。

2

新投資口発行届出目論見書の表紙の次に、以下のとおり金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）にかかる重要事項について記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動、不動産投資証券市場その他の有価証券市場の相場、金利水準、不動産市況の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。不動産投資証券を募集等により取得する場合には、購入対価のみお支払いいただくことになります。」

3

新投資口発行届出目論見書の表紙の次に以下のとおり記載を行います。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて(1) 金融商品取引法施行令第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場における空売り(※1)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(※2)の決済を行うことはできません。
(2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(※1)に係る有価証券の借入れ(※2)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
※1※2

取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

4

新投資口発行届出目論見書の表紙の次に以下のとおり記載を行います。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額及び一般募集における手取金をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出
後 か ら 申 込 期 間 の 末 日 ま で の 期 間 中 の イ ン タ ー ネ ッ ト 上 の 本 投 資 法 人 ウ ェ ブ サ イ ト（［URL］
http://www.fukuoka-reit.jp/topics/release/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行い
ません。」

5

本書「第二部 参照情報」及び参照有価証券報告書に記載された運用資産（本取得予定資産を含みます。以下同じです。）等の内容を要約して新投資口発行届出目論見書に記載することがあるとともに、かかる運用資産の写真等
を新投資口発行届出目論見書に掲載することがあります。新投資口発行届出目論見書の表紙以降に、以下の内容を記載します。

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