TRG OWNERʼ S NEWS PAPER (TRG オーナーズ新聞）〔1〕OCT. 2021

P.01
物件価値を高める・物件レポート

P.02
高齢期の資産管理対策

P.03

101
2021.10

コロナによる賃貸への影響２地域でニーズと物件の特色は異なる
守りと攻め・コアサテライト戦略

P.04（オーナーズ新聞）

オーナー様の声
各部署だよりト上での募集条件や設備等の⼊居者募集は︑インターネッ

客様とマッチングしやすくな

こ と で︑部 屋 を 探 し て い る お

設備を導⼊済として公開する

上 げ ま し た︒ネ ッ ト 上 で そ の主に設備上の改善例を取り営業店舗までご相談下さい︒

し た ら 是 ⾮ ︑当 社 の 最 寄 り のれたいオーナー様がおられまの競合物件などを⼀度把握さ

代表取締役

宮野お終息が⾒えません。

募集条件を下げるより︑物件のタカラレンタックス
グループ各社

JUN MIYANO

新型コロナウイルス感染症は、２年を経過しつつありますがな成⻑を優先する

フィロソフィ

PHILOSOPHY
OCT. 2021

2

選

勝海

宅地建物取引⼠物件レポート︑価値向上期待の提案

⽥浦

弊社物件レポートは物件のジを得ることが可能です。

マネジメントディレクター

24時間︑物件のすが、15 〜 30％程度、⼤きくアドバンテー

仲介営業部

⼊居希望者はネットやスマホでクス設置率は地域や間取り等にもよりま成 ⻑ を 伴 う も の が 多 く︑家 賃

点で再注⽬中です。物件検索では宅配ボッ

情 報 を 得 る 事 が で き︑内 覧 時 は 多 く の 情 報 をや、⼈と接する事なく荷物を受け取れるや 礼 ⾦ を 下 げ る よ り︑未 来 進※SWOT 分析 : 現状分析の⼿法のひとつ
内部環境（所有物件やオーナー様の特性）と外部環境（周辺物件や市況、ニーズ等）から、強みと弱み、機会と脅威を洗い出し、経営に役⽴てる⼿法

らにコロナ禍以降はネットでの注⽂増加持って契約への最終確認という⾏動にかわりつ物件レポート︓相場・検索順位・物件⽐較や案内⼿順の⼿間等、10 ページ以上のボリュームがあります。

⾏ 形 で ⼊ 居 率 向 上︑物 件 の 成案し設置。受取に在室の必要がなく、さつ あ り ま す︒⼊ 居 者 が 物 件 の 魅 ⼒ に 惹 か れ る よト作成。ニーズが⾼い宅配ボックスを提PROPERTY WILL
BE APPRECIATEDIN VALUE
うにする為のアクションプランを紹介します︒に向上できるか相談をいただき、レポー

物件価値を⾼める⻑ が 期 待 で き 好 評 で す︒周 辺

くはないのですが、将来に向けどのよう物件の強みと弱みを把握する

正 確 な 情 報 と︑写 真 や パ ノ ラ

CASE2︓優良物件を診断、さらなる向上へ
こちらは物件の状態や⼊居率等、今は悪り ま す︒他 に も 予 算 の か か らした。

マ画像を通じた綺麗な室内にンを設置。その後、順調に成約が進みまな い 提 案 と し て は ︑共 ⽤ 部 のが判明。優先度の⾼いテレビモニターホ

⼊居希望者が魅⼒を感じても調査すると設備⾯で⼤きく差があること

清 掃 や 電 球 切 れ な ど︑す ぐ にの同じ家賃帯の物件はほぼ満室。詳しくらえるかで⼤きく左右されま⼤学に近くの空室の多い単⾝物件で周辺改善できる例も多くあります︒※

CASE１︓家賃、間取り以外で⼤差が判明す︒

私たち仲介スタッフは市場の物件の相場や設備などを毎⽇ 把 握 し て お り ま す が︑オ ー

ナー様はご⾃⾝の物件の事は理解していても競合となる物件を知る機会があまり無いのではと考えます︒

そ ん な オ ー ナ ー 様 向 け に︑

当 社 で は︑﹃物 件 レ ポ ー ト﹄を作 成 し 無 料 配 布 し て お り ま す︒

こ れ は 物 件 の 周 辺 事 例︵家 賃︑間 取 り︑築 年 数︑構 造︑設 備等の数百項⽬を点検確認した

⽐ 較 表 を 作 成 し︑ＳＷＯＴ分 析を採り⼊れわかりやすくしております︒

下記に今までの物件レポー

トで効果の⾼かった２点を紹介します︒

物件レポートを活⽤した
効果の⾼い改善事例２選

SURVEY REPORT

純

内の感染予防策に最善をつくし、オーナーさまとの⾯談も今できる最善な⽅法で安⼼してできるよう努⼒します。

しかしわたしたち賃貸不動産を取り巻く環境は厳しいながらまだ⼤阪府、兵庫県には緊急事態宣⾔が発出されています。

も、他の産業と⽐較すると、まだ悲観すべき状態には⾄ってない（本紙がお⼿元に届くころにはまだ宣⾔の延⻑や蔓延防⽌策が出ように思われます。ているかもしれません）とはいえ新型コロナの感染にも季節性があるとの専⾨家の意⾒

オーナーのみなさまとの交流ができる事業がいっさいできていに説得⼒があります。
（世界的にも３、８、12 ⽉に感染者が多く発ない状態が続きます。残念ですが、しばらく交流事業は控えてま⽣するようです）

いります。

今後さらにデルタ株以外の変異株も拡⼤する可能性もあります。
当社スタッフにコロナワクチン接種を可能な限り推進し、さらまた⼊居者やお部屋探しのみなさまにもご安⼼して来店いただ
ける環境を整備し、オーナーさまの満室経営のお⼿伝いの努⼒を継続してまいります。に季節性のインフルエンザ予防接種も希望する社員に推進し、社

ai-P1-C04-0915

TRG OWNERʼ S NEWS PAPER (TRG オーナーズ新聞）〔3〕OCT. 2021

多くの商品が値上げ対象

賃貸不動産経営への影響 Part２
The Impact of
COVID-19 on Real
Estate for Rent#2

コロナ感染はまだまだ広がっておりますが︑そろそろ治まって通常の⽣活を送りたいですね︒ オー

ナー様もどうかご⾃愛ください︒ 今回もコロナの⾜などのボトルネックが⽣じ影響で賃貸経営で最も影響が⽣じる内装材料の値上げの内容を残念ながらお伝えさせて頂きます︒‼ております︒

昇のインフレ要因を賃貸市場

さらにこれらの材料価格上

営 繕 に 最 も 影 響 の あ る︑
﹁建 材が 賃 料 に 転 嫁 で き る 程︑盛 況

今 回 取 り 上 げ る の は 内 装︑の壁紙・床材・ファブリック・様の負担が増えることになりと は ⾔ い が た い 為︑オ ー ナ ー塑 剤 や ナ イ ロ ン・ポ リ エ ス テます︒

コロナによる

７⽉は速報値

閑散期の募集は「⼊居希望者の⼼を動かせること」

物件再⽣請負⼈

副 資 材﹂の 主 に 塩 ビ 樹 脂・可ル 繊 維 そ し て 安 定 剤・酸 化 チ

当社としても何とかリーシ

４半期毎

タ ン・エ バ ー ル フ ィ ル ム 等︑単位︓円／ kℓ

ングを中⼼にお役に⽴てれば< 表装建材に多く使⽤されるナフサの価格推移＞

多 く が ⽯ 油 製 品 で︑幾 度 に わ伸也と思っておりますので宜しく與⽥たり仕⼊れ価格が上昇していマネジメント
ディレクター

お 願 い 申 し 上 げ ま す︒

開発営業部る 状 況 で す︒こ の こ と に よ り

関 連 す る 商 品︵皆 様 に 関 係 のある代表的な商品としまして％に改定されます︒

18は 壁 紙 の ク ロ ス︶が︑値 上 げ

幅 〜

改定の時期は多くが９⽉中頃 の 受 注 分 か ら と な り︑こ の新聞が皆様のお⼿元に到着した頃には既に改定されてしまっているかと思われますがご了承ください︒

材料インフレ︑転嫁できる︖

併せて前回の⽊材価格や⾷品など様々な業種で値上げも拡 ⼤ し て お り ま す︒多 く の 製品が︑原材料価格⾼騰と製造・物流過程での⼈材や副資材不13

閑散期のお部屋探しは繁忙期と違い、⼊居希望ハウスメーカーやゼネコンの施⼯が寡占状態のとき、設備や間取り等の特⾊が顕著に出ます。

Charismatic Turnaround Manager

者の引っ越し理由があいまいです。ネット上や内このことから⼈気設備ランキング上位設備を導Nackzie Mackenzie

覧時に「この物件なら住み替えてもいいかな」と⼊すれば良いという訳ではありません。せっかく思わせる事が重要となります。

設備投資を⾏ってもミスマッチをおこしては効果

不定期連載 No.5

先⽇、都⼼から離れた郊外のエリアのファミリーが上がりません。特に閑散期では優先順位と必要物件が⻑期空室でお困りのオーナー様と⾯談する最低限のコストをかけて空室を埋めていく事が重地域でニーズと物件の特色は異なる機会がありました。当社の店舗がないエリアの為、要になってくると思います。

開発営業部課⻑

中島健次

宅地建物取引⼠不動産コンサルティングマスター
CPM（⽶国不動産経営管理⼠）
2 級 FP 技能⼠

不動産有効活⽤・物件診断・物件の空室対策・リノベーション・新築計画の市場調査や建築⽀援等の取扱事例多数

守 り と 攻 め の 資 産 !!
コア・サテライト戦略
で⼤切な２つのこと

物件調査とともに、近隣の仲介業者数社にヒアリ成約率を上げる事、⼊居率を⾼く安定させる事ングした際、「このエリアで部屋を探すファミリーにはマーケットと対話してニーズを探ることが必

層は設備にエアコンは必須︕

無いと誰も⾒向き要です。その際は当社仲介店舗でも顧客ニーズをもしませんよ︕」と⼝をそろえたようにどの業者⽇々ヒアリングしておりますので、お気軽にご相も同じ回答でした。

談下さい。

ミスマッチ︕ 地域でニーズと物件は⼤きく異なる
⼊居希望者のニーズは間取り、家賃、希望設備等が地域で異なります。さらに郊外の物件は⼤⼿「コア・サテライト戦略」とは、資産をコア（基礎・守り）産全体を安定しつつ成⻑を進めることができます。あとサテライト（衛星・攻め）に分け運⽤する⼿法です。

くまで考え⽅の⼀つですのでご参考まで。

コア→守りの資産、リスクを低くし、安定した運⽤で成⻑させる。⻑期・積⽴・時間・分散など。

＜２つのポイント＞
・御⾃⾝の許容度でコア・サテライト割合は配分する・リスクを取っても常に割合を考慮しコアに還元する

サテライト→攻めの資産、少ない割合で多少リスクを取りながら成⻑性や収益性のある資産クラスを運⽤。短中期的・変動が⼤きく、リターンとリスクが隣り合わせ。

資産を守る、増やすを⻑期で構築する

主に⾦融・証券会社等で使われている⽅法です。割際の考え⽅の「コア・サテライト戦略」

合の⽬安は⼀般的にコア︓サテライト⽐で７:３か８:２を取り上げてみます。恐れながら「釈とされ、年齢や資産増減の許容度で判断します。右表

アロケーションの再確認になれば幸いです。

が⼀般的な資産クラスの例です。縦軸↑がリターン⼤、横軸→がリスク⼤となります。
収益不動産をコアかサテライトのどちらにするかは業務統括本部

本紙編集グループ課⻑

⻄川宣秀

宅地建物取引⼠インテリアコーディネーター
２級 FP 技能⼠
リテールマーケティング（販売⼠）2 級

多様な解釈があり、事業規模の⽅は⾦融資産のみで配分を考えられたり、⾦融資産が多く新たに不動産投資を少額で持たれていればサテライトとも考えられます。
もしリスクのとれる範囲でサテライトでリターンを得ることができれば、コア資産に還元することで、資コア・サテライト戦略のイメージ↑ ↑ リ ター ン ⼤

2 t h i n g s y o ushould know how
to make your own
asset allocation

迦に説法」とは存じますが、アセット

ファミリー向け物件のエアコン設置率は地域で異なり
ま す。⾼ い 地 域 は 必 須、低い地域は設置するとアドバンテージとなります

⽶国株（中⻑期）（ETF 等インデックス）

仮想通貨（DeFi）
FX・株（レバレッジ）

サテライト（攻め）現預⾦・債券
投資信託
個⼈年⾦
収益不動産︖
リート︖
ほか⾮課税⼝座の利⽤
NISA・つみたて NISA
iDeCo で投資信託等

コア（守り）

⽇本株（中⻑期）新興国の株、債券、通貨
コモディティ
※各資産の例は銀⾏、証券会社、ＦＰ等で売りたい商品により異なります

リスク⾼→→

サテライトで⾼リターンを得た場合、サテライト割合が⼤きくなりリスクが⾼くなります。その際は利益を⼀部確定し、コアの安定や成⻑に還元、１年に１〜２回、定めた配分に戻す事が望ましいとされています。

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