皆様、こんにちは、福岡リアルティの古池でございます。
本日はお忙しい中、福岡リート投資法人の決算説明会にご参加頂き、誠にありがとうございます。
それでは、福岡リート投資法人第38期、本年3月1日から8月末までの決算について、ご説明をさせて頂きます。

01最初に資料下段の分配金の推移についてです。
第38期2023年8月期の分配金実績は、予想比プラス153円の3,753円となりました。因みにこれは、６か月決算の分配金としては過去最高額です。
その主な要因は、キャナルシティ博多のインバウンド需要の回復が予想より強かった為、賃料収入が上振れたことです。
グラフの通り、続く、第39期も、38期同水準の3,755円、第40期は、売却益がなくなりますが、3,600円としています。
前回の決算でご説明した売却益なしでの分配金の目線である3,600円を第40期で達成し、今後さらに分配金を向上させ、投資家の皆様へ安定的な分配金の還元を継続していく方針です。
また、我々福岡リートが今後目標とする巡航分配金についても、今回開示させていただきましたので後ほど詳細をご説明いたします。
次に資料左上、外部成長についてです。
第38期、本年3月に熊本のオフィスビル、4月に福岡市内の住居物件、第39期期初の9月に、新築オフィスビル博多FDビジネスセンターの取得を完了しております。
博多FDビジネスセンターについては、想定の賃料水準にて、計画を上回るスピードでリーシングが進捗しており、第39期、第40期の収益に貢献する見込みです。

2

次に資料右上の、内部成長についてです。
アクティブ商業全施設において、昨年同期比で売上が増加しています。
メイン物件のキャナルシティ博多においては、特に韓国からのインバウンドが回復したことにより施設の売上は昨年同期比プラス18.0％です。
キャナルシティ博多の取り組みについては、あとのページで詳細をご説明します。
その下、オフィスビルの期末稼働率は、98.5%です。当期もテナント入替及び契約更新に伴う賃料の増額改定が実現でき、賃料の増加額は、月額130万円となりました。
次に財務運営です。記載のとおり安定的な財務基盤の維持に努めています。期末の有利子負債残高は約865億円です。引き続き、返済期日の分散などによるリファイナンスリスクの軽減に努めます。
足許、固定の基準金利が上昇しています。
それに伴う調達コスト増加のリスクについては、調達期間や、固定・変動比率の調整などにより、対応していく方針です。
最後に、右下のサステナビリティの取り組みです。
外部認証では、グレスビーの3年連続「4スター」、開示評価では、引き続きESG情報開示の取り組みが評価され、最高位の「Aレベル」です。
また、保有物件のグリーンビル認証取得率は2023年9月1日時点で80.3％となりました。
今回の決算発表に合わせて、TCFDのシナリオ分析に基づく財務的な影響の検証として、定性的な分析に加え、定量的な分析も開示しました。
以上がエグゼクティブサマリーになります。

2

資料2ページ分配金の推移です。
第38期の分配金実績と第39期、第40期の分配金予想の変動要因を記載しています。
左上、第38期、前期比は、想定通り、久留米東櫛原ショッピングセンターの売却益によりキャナルシティ博多のリニューアル工事に伴う賃料ダウンタイムの収入減、修繕費増をカバーしました。また、キャナルシティ博多の韓国を中心としたインバウンド需要の回復、前期に完了した東比恵ビジネスセンターの埋め戻し、新規取得物件の収益寄与により、分配金は前期比プラス173円の3,753円となりました。
次に右上の予想比は、主な要因として、想定を上回るインバウンドの回復により、キャナルシティ博多の賃貸事業収入が増加。分配金は/予想比プラス153円となりました。
下段左の第39期予想は、物件売却益の減を、キャナルシティ博多の収入増、修繕費減と、新規取得物件の収益貢献でカバーし、分配金は、38期比同水準となる3,755円としています。
下段右の第40期予想は、売却益の剥落を、キャナルシティ博多の収入増と、新規物件、主に博多FDビジネスセンターの収益寄与によりカバーします。
売却益がなくても達成するとしていた3,600円にこの期で到達する計画です。

3資料3ページは、今後の巡航分配金についてです。
棒グラフの通り、新型コロナウイルスの影響を大きく受けた2020年8月期第32期の分配金3,250円と比較して、前期第37期では、3,580円と、約10％分配金を回復させることができました。
更に今回の決算期第38期は、プラス4.8％3,753円の着地となりました。
今後の２期先予想についてですが、今期第38期の売却益を除く分配金ベース
では、3,210円です。
その1年後の2024年8月期の分配金は3,600円とし、約12％ほど増加させる計画とします。
最後に一番右の巡航分配金については、3,800円を目標に運営していきます。
資料下段に記載の通り、内部成長、外部成長、さらには、売却益及び内部留保の活用などを行うことでこれを実現していきます。

4

外部成長の取り組み方針について、説明します。
現在、福岡リートの資産規模は、博多FDビジネスセンターを取得した2023年9月1日時点で、約2,216億円です。
ポートフォリオ全体に占める商業比率も目線としていた50％以下となりました。
資産規模については、従来より説明の通り、まず2,500億円を達成し、その先は3,000億円を目指します。
スポンサーからの物件取得に加え、地域密着のソーシング力の強みを活かした外部からの取得により、オフィスビル、物流施設、住居を中心に、サステナビリティに即した物件の取得を目指します。
また今後も総合型リートとして、リスク・リターンのバランスを考慮した最適なポートフォリオを形成すべく取り組んでいく方針です。

5

本年9月1日に取得した博多FDビジネスセンターのリーシング状況の説明です。
本年3月の取得決定時の稼働率は、契約締結ベースで12.2％でした。
その後のリーシングは、立地や1フロアの面積規模、ビルのデザイン性などが評価され、更に、福岡地所のリーシング力により、想定以上に進捗しました。
稼働率は、2023年10月1日時点の契約締結ベースで60.6％です。
また、2024年１月には、86.5％まで進捗する予定です。
申し込み済の８階９階のテナントについては、１0月末に契約を締結する見込みです。
資料右側に記載の通り、外資系の金融機関及びコンサルティング会社をはじめとする、国内外の優良企業の誘致に成功しています。

6

資料6ページ、福岡のオフィスマーケット動向についてです。
左のグラフの通り、2023年上期に大規模な新築ビルが供給されたことで、9月時点の空室率は、前年12月末と比較してプラス1.4％の5.8％と上昇しています。
一方で、既存ビルの空室率は、4.32％と依然低い水準で推移しています。
因みに東京都心の空室率は、6.15％です。
資料右上のオレンジの枠に2023年9月時点の平均賃料を記載しています。
福岡の平均賃料は前年同月比プラス0.7％で引き続き上昇しています。
これは、福岡のマーケットの底堅さを示していると思います。
また、福岡リートの保有オフィスビルは、空室率上昇にもかかわらず、高い稼働率を維持していることから、マーケット内での競争力の高さがご理解頂けると思います。

7

オフィスビルの稼働率実績と今後の予想です。
福岡リートが保有するオフィスビルの天神西通りビジネスセンター底地を除いた12物件の第38期の加重平均稼働率は、右上に記載の通り、98.6％と引き続き高い稼働率を誇っています。
また、CBREの査定資料によれば、保有物件の賃料ギャップは12.5％です。
今後も継続して賃料増額改定にも取り組んでいきます。

8資料8ページは、メイン物件のキャナルシティ博多の取り組みについてです。
新型コロナウイルスの影響を大きく受けた2020年8月期から、国内集客の回復、韓国を中心とするインバウンドの回復、隣接する新駅の開業等により、コロナ前の約80％程度まで売上を戻すことができました。
今後は、中国のインバウンドの回復、リニューアル計画：フューチャービジョンの進捗、周辺施設からの回遊性向上により、施設の売上増加が期待できます。
資料左下のインバウンドの状況ですが、特に韓国の回復が顕著です。
しかしながら、中国の入国者は依然として低い水準です。
今後は、中国のインバウンド需要の回復により、さらなる施設の売上増加が期待できます。

99ページは、キャナルシティ博多のリニューアル計画：フューチャービジョンの取り組みについてです。
資料右上、本年9月15日に九州最大規模の総合スポーツショップ、「AlpenFUKUOKA」がサウスビル1F～3Fにオープンしました。
オープン前後の1週間の全館来場は30％増と、想定を上回る来場者がありました。
また、約4年ぶりの開催となりましたが、夏休みには噴水や水を使ったアトラクションが体験できるキャナル・スプラッシュを再開するなど、集客施策も継続して行っています。
資料左下、OPAゾーンでは、本年4月にアウトドアブランドのノースフェイスの増床リニューアルを実施。
本年秋冬には、ファッション雑貨等が集積する地下1Fラフェスタゾーンのリニューアルオープンを予定しております。
このように、我々のフューチャービジョンに共感いただける、主要テナントのリニューアルも進捗しています。
また、前回の決算で説明しましたグランドビル地下1Fの飲食ゾーンですが、現在ゾーン全体のデザイン案を検討中で同時にリーシングも進めています。

10

来年年明けに工事を開始し、1年後のリニューアルオープンを目指しています。
資料右下、キャナルシティ博多と隣接している福岡市の清流公園が憩いの空間創出と多様なイベント開催機能をもった公園として再整備され、2025年春オープンする予定です。
これは、スポンサーである福岡地所が中心となったグループが福岡市のパークPFI事業の優先交渉権者として選ばれたものです。
これにより、天神方面からの回遊性の向上とエリアの魅力が更に高まることが期待できます。

10その他アセットの物流施設についてです。
福岡の物流マーケットは、非常に良好で2019年から2022年まで空室率は低い水準で推移しています。
CBREのレポートによれば、2022年以降の大型の供給により、若干の空室率の上昇が見込まれていますが新規需要も底堅く推移する見込みです。
今後も福岡近郊、佐賀県鳥栖エリアは、需要が非常に強い状況が続くと予想されており、大型供給が続くも、賃料単価は上昇を見込んでいます。
今後、福岡リート投資法人の保有物件においても、契約更改の際、賃料増額を実現していく方針です。
福岡リート投資法人が保有する物流施設は、現在、４物件ですが、いずれも100％稼働です。

11

その他アセット、住居、ホテルの状況です。
住居については、５物件平均で第38期は、97.5％と引き続き高い稼働率を維持しており、非常に安定しています。
また、入替時の新規募集賃料の増額にも継続的に取り組んでいます。
今回新規取得したアクシオン別府駅前プレミアムが所在する、福岡市城南区は、人口及び世帯数も堅調に推移しているエリアです。
最寄り駅である福岡市営地下鉄七隈線「別府」駅は延伸により、さらにアクセスが良くなり、今後も住宅エリアとして成長が期待できます。
新築物件のため現時点での稼働率は、50％程度ですが、計画通り、入居は進んでおり、早期に100％稼働を目指します。
ホテルの保有はいずれも宿泊特化型です。
福岡ワシントンホテルでは、足許、ADRがコロナ前の水準まで回復しております。
また、比較的インバウンドの戻りが遅い沖縄県にあるティサージホテル那覇です
が、第38期も継続して歩合賃料が発生しています。
こちらは、今後インバウンド需要の更なる回復を期待しています。

12

ここからは、財務運営についてです。
まず、資料12ページ、足許の基準金利の上昇に伴い、調達コストの悪化が懸念されます。
引き続き返済期限の分散を維持しつつ、調達期間や、固定・変動比率の調整によりコストコントロールを図る方針です。
今後、リファイナンスや新規借入の際は、従来、7年から10年で調達していた期間を短縮することや一部変動借入を行うことにより分配金への影響を可能な限り小さくしていきたいと思います。
第38期の借入実績も方針の通りの調達が実行できています。

13

資料13ページ、下段のLTVの推移です。
博多FDビジネスセンターの取得により、LTVは上昇しますが、上限として考えている50％の範囲内でコントロールしていきます。

1414ページ、鑑定評価額についてです。
第38期末の含み益は、上段帯に記載の通り、約484億円で、前期より19億円増加しました。
簿価が、鑑定評価額を上回る物件もありますが、引き続きオフィスビル、住居、物流施設のcapレートは低下傾向となっております。

15資料15ページから17ページは、サステナビリティへの取り組みについてです。
サステナビリティへの取り組みは、引き続き、経営の重要課題に位置付けており、記載の通り、サステナビリティ推進室の組織体制を強化しました。
環境の取り組みとしては、新規取得した博多FDビジネスセンターにおいて、DBJグリーンビルディング認証を取得したことで、グリーンビル認証取得率は80.3％に上昇しました。

16

次に、16、17ページに、TCFDのシナリオ分析に基づく財務的な影響の検証「定性分析」と「定量分析」を記載しております。
昨年2022年9月にTCFD提言への賛同を表明し、シナリオ分析に基づく財務的影響の定性分析を行いましたが、今回、気候変動に伴うリスクと機会について更にブラッシュアップを行い、財務的影響の定性分析を更新しました。

17

17ページ では新たに、気候変動に伴うリスクと機会が福岡リート投資法人に与える財務的影響の定量分析を行いました。
これは今までの運用実績などを基に気候関連シナリオや文献が示す情報を考慮して算出したものであり、ここに示す影響額が必ずしも顕在化するわけではありません。
しかしながら、不動産の中長期的な安定運用の観点から、将来的なリスクの定量的把握並びにそれらリスクへの対応策の検討・実施は重要であり、今後の運営戦略に活かしていきたいと考えています。
TCFD提言のフレームワークに沿った「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」について、今後、福岡リートのホームページにおいて開示する予定です。

18

最後に、18ページから21ページは福岡リート投資法人の第38期の損益計算書・分配金の実績と第39期、40期の損益計算書・分配金の予想値の資料です。
まず、18ページは、第38期の前期比の資料です。
営業損益の主な増減要因は、右のオレンジ色の枠内に記載しています。
売却益除く営業収益は、前期比69百万円の減となりました。
その内訳は、キャナルシティ博多のリニューアルに伴うダウンタイムが発生しまし
たが、新規物件の収益寄与前期完了した東比恵ビジネスセンター埋め戻しで、その一部をカバーしたものです。
売却益は、久留米東櫛原ショッピングセンターの2回目の分割売却によるものです。
営業費用は、リニューアルに伴う修繕費と新規物件取得に伴うコスト増が主な要因となり、前期比84百万円の増となりました。
結果１口当たり分配金は前期比プラス173円の3,753円となりました。

19

資料19ページ、第38期の予想比の資料です。
こちらも主な増減要因は、右のオレンジ色の枠内に記載しています。
営業収益は84百万円増、営業費用は34百万円の減となりました。
一部修繕を前倒しで実施しましたが、想定を上回る来場者増加に伴いキャナルシティ博多の収入が上振れたことにより、１口当たり分配金は、予想比プラス153円となりました。

20

資料20ページ、第39期の業績予想の説明です。
主な差異要因は右の緑色の枠内に記載しています。
久留米東櫛原ショッピングセンターの売却益は減少ですが新規取得物件の収益寄与、Alpen FUKUOKAオープンに伴う、キャナルシティ博多の賃料収入増によりカバーします。
結果、１口当たり分配金は、前期比プラス2円の3,755円としています。

21

資料21ページ、第40期の業績予想の説明です。
主な差異要因は同じく右側の緑色の枠内に記載しています。
久留米東櫛原ショッピングセンターの売却益が剥落しますが、新規取得物件の収益寄与と、アクティブ商業の収入増によりカバーします。
結果、１口当たり分配金は、前回の決算説明で下限目標とした3,600円を見込んでいます。
第38期2023年8月期の決算説明は、以上となります。
ご清聴ありがとうございました。

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

6364