2019 年 12 月 23 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区虎ノ門一丁目 1 番 21 号
マリモ地方創生リート投資法人
代表者名
執行役員
北方 隆士
（ コ ー ド番 号 3470）
資産運用会社名
マリモ・アセットマネジメント株式会社
代表者名
代表取締役社長
北方 隆士
問合せ先
財務管理部長
島田 勝博
TEL:03-6205-4755

国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ
マリモ地方創生リート投資法人（以下、「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託するマリモ・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり国内不動産信託受益権の譲渡（以下、「本件譲渡」といいます。）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 譲渡の概要
譲渡資産の名称
譲渡価額
帳簿価額
譲渡益
譲渡先
媒介の有無
譲渡決定日
契約締結日
譲渡日
代金受取日

セブンイレブン甲府相生1丁目店（底地）
229百万円
223百万円
5百万円
株式会社マリモ
該当事項はありません。
2019年12月23日
2019年12月27日
2019年12月27日
2019年12月27日（注1） 金額は百万円未満切捨てで表示しています。
（注2）「譲渡価額」は、固定資産税及び都市計画税相当額の精算分、消費税等は含まれていません。
（注3）「帳簿価額」は、譲渡日時点の見込額を記載しています。
（注4）「譲渡益」は、譲渡価格から譲渡日時点の帳簿価額の見込額を控除して算出した額です。

2. 譲渡の理由
本投資法人は、市場状況を勘案し、ポートフォリオを構築する上で中長期的に適切であると判断した場合に物件の売却または入替えを検討します。入替え対象資産については、エリアの需給バランスや競合環境の変化等により、取得時に想定した収益性等が期待できない物件や将来における競争力が懸念される物件について売却の検討を行い、中長期的な入替え効果を総合的に判断して決定します。
セブンイレブン甲府相生1丁目店（底地）（以下、「本件土地」といいます。）については、本投資法人
は、2019年7月4日付でテナントから解約通知をうけており、2020年1月3日を以って本件土地に係る賃貸借契約が終了する予定です。
本投資法人は、本件土地に関するテナント退去後の運用方針について、以下の選択肢を中心に検討してきました。

1

① 商業施設として後継テナントのリーシング② 外部への売却③ スポンサー（株式会社マリモ）への売却
その結果、本投資法人はスポンサーへ本件土地の売却を行うことが、本投資法人の投資主価値の最大化に資するものと判断しました。
3. 譲渡資産の内容
譲渡資産の名称
特定資産の種類
信託受託者
契約期間
所在地
地番
（注1）
住居表示
土地所有形態用途
敷地面積（注1）
建ぺい率
容積率
建物
所有形態
主な用途
竣工日
延床面積
構造
取得価格
譲渡価額
帳簿価額（注3）
譲渡予定価額と帳簿価額の差額
鑑定評価額 評価方法
鑑定評価額
価格時点
賃貸借の内容（注4）マスターリース(ML)会社
テナントの総数
総賃料収入
敷金・保証金
総賃貸面積
総賃貸可能面積
稼働率の推移その他特筆すべき事項

セブンイレブン甲府相生1丁目店（底地）
不動産信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
2015年7月15日から2045年7月14日
山梨県甲府市相生一丁目168番2
山梨県甲府市相生一丁目3番18号
所有権
商業施設
904.27㎡（注2）
80％
400％
－－－－－
220百万円
229百万円
223百万円
5百万円
一般社団法人日本不動産研究所による鑑定評価
212百万円
2019年11月30日
株式会社マリモ
1件
15百万円
1百万円
904.27㎡
904.27㎡
2017年
2017年
6月末日
12月末日
100.0％
100.0％
－

2018年
6月末日
100.0％

2018年
12月末日
100.0％

2019年
6月末日
100.0％（注1） 「所在地（地番）」及び「敷地面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注2） 所有する土地の面積となっています。
（注3） 譲渡日時点の見込額を記載しています。
（注4） 「総賃料収入」は、本物件において、実際にエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料（賃料・共益費合計。但し、賃貸借契約上、賃料に駐車場使用料相当分が含まれている場合には、当該駐車場使用料相当分を含みます。）の合計を12倍した金額（百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨てています。）を記載しています。

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「総賃貸面積」は、エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「総賃貸可能面積」は、賃貸が可能な合計面積を記載しています。

4. 譲渡先の概要（1）名称（2）所在地（3）代表者の役職・氏名（4）事業内容

株式会社マリモ
広島県広島市西区庚午北一丁目17番23号
代表取締役 社長執行役員 深川 真
分譲住宅の企画・開発・設計・監理・販売業務、不動産流動化事業、海外マンション分譲事業（5）資本金1億円（2019年7月31日現在）（6）設立年月日1969年3月27日（7）純資産21,056百万円 （2019年7月31日現在の貸借対照表に基づく）（8）総資産98,419百万円 （2019年7月31日現在の貸借対照表に基づく）（9）大株主及び持株比率
株式会社マリモホールディングス 100%
（10）投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係
当該会社は、本日現在、本投資法人の発行済投資口数の10.5％（13,950口）を保有しています。また、当該会社は、本資産運用会社へ100％出資している株式会社マリモホールディングスの子会社です。
人的関係
本日現在、本資産運用会社の役職員のうち2名が当該会社からの出向者です。
取引関係
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、スポンサーパイプライン・サポート契約（その後の変更を含みます。）を締結しています。また、当該会社は、本投資法人との間で、マスターリース契約及びプロパティマネジメント業務委託契約を締結しています。また、当該会社は、本投資法人との間で2019年1月4日付で締結した信託受益権売買契約書に基づき、2019年1月4日付で、本投資法人に対して700百万円で不動産信託受益権（アルティザ東島田）を譲渡しました。
関連当事者への当該会社は、本資産運用会社の兄弟会社であり、関連当事者に該当しま該当状況す。また、当該会社は、投資信託及び投資法人に関する法律に定める利害関係人等に該当します。また、本資産運用会社の社内規程である利害関係人等取引規程上の利害関係人等に該当するため、本資産運用会社
は、本資産取得の取引を行うにあたり、利害関係人等取引規程に定める意思決定手続を経ています。

5. 媒介の概要
本件譲渡に係る取引に媒介はありません。
6. 決済方法等
譲渡予定日に、譲渡先より本件土地の売買代金全額の一括支払いを受けることにより決済する予定です。
なお、譲渡に伴って得られる自己資金については今後の物件入替等を含めたポートフォリオ運営に使用する予定です。
7. 今後の見通し
本件譲渡に伴う運用状況への影響は軽微であり、2019年12月期及び2020年6月期の運用状況の予想に変更はありません。

3

8. 鑑定評価書の概要
物件名称

セブンイレブン甲府相生1丁目店（底地）

鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点

212百万円
一般社団法人日本不動産研究所
2019年11月30日

項目
収益価格

直接還元法による価格
運営収益
可能総収益

内容
212,000千円

215,000千円
12,802千円
12,802千円

空室等損失額

0千円

運営費用
維持管理費
PMフィー

974千円
0千円
384千円

公租公課
損害保険料
その他費用

590千円
0千円
0千円

運営純収益
一時金の運用益11,828千円
11千円

資本的支出
純収益
還元利回り

0千円
11,839千円
5.5％

4

概要等
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより市場に適合した価格であると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、査定した。
－－
新たな賃貸借契約に基づく予想賃料収入を計上した。
賃借人の状況、契約内容等を勘案し、空室等損失の計上は不要であると判断した。
－
維持管理費として計上すべき費用はない。
契約管理業務等を統括する委託業者に支払う委託手数料であるプロパティマネジメン
トフィーの査定に当たっては、契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して査定した。
公租公課関係資料に基づき計上した。
損害保険料はない。
その他費用として計上すべき特段の費用はない。
－
新たな賃貸借契約に基づく月額支払賃料の1ヶ月を敷金として、当該敷金の額に運用利回りを乗じて一時金の運用益を査定した。なお、預託期間中の資金運用上、適正と考えられる運用利回りは、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して1.0%と査定した。
－－
還元利回りは、最も投資リスクが低いと認められる不動産の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件、契約条件及びその他条件（土地の権利関係等）に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定した。

DCF法による価格
割引率

209,000千円
4.6％

最終還元利回り割合法による価格

6.1％

138,000千円

土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項－－－
J-REITの公表事例に基づく取引利回り、その他類似不動産に係る取引利回り、不動産投資家調査の結果のほか、契約残存期間等を総合的に勘案して査定した。
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定した。
更地価格に国税庁が定める「財産評価基本通達」に準じて求めた底地割合を乗じて査定した。
－－

対象不動産は甲府市内の中心部に位置しており、オフィスワーカーのほか、背後の住宅地の顧客も集客可能な立地にある。また、対象不動産の現行地代は周辺地域の地代水準と比較すると高水準にあると判断し、還元利回りを高める要因として考慮した。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定した。
以上

本投資法人のホームページアドレス：https://www.marimo-reit.co.jp

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