2024 年 6 月

マンションは、都市部を中心とした主要な居住形態となっています。

一方で、各区分所有者等の共同生活に対する意識の相違や多様な価値観による意思決定の難しさ、建物

構造上の技術的判断の難しさなど、建物を管理していく上で多くの課題があり、マンションを適正に管理し、その価値をできる限り維持し、快適な居住環境を確保していくことが重要です。

CONTENTS

マンション管理の手引き

Q&A 集

目次

総会や理事会の運営について

4

総会招集の注意点────────────────────────────── 4
Q1
Q2
Q3

総会の準備にあたって、気をつけることは何ですか？
総会の招集の仕方について教えてください。
総会議案書にはどの程度の内容を記すべきでしょうか？

Q4
Q5

総会で議決権を行使するにあたって、賃借人を代理人としてもよいですか？
議長委任や代理人委任が半数以上を占める総会は成立していると言えるのですか？

Q6

総会当日、出席者から突然提出された議題について、審議し、決議することは可能でしょうか？

Q7
Q8

総会の議事録を作成する際の注意点を教えてください。
通常総会と近々開催予定の臨時総会の議事録をあわせて作成するといわれましたが、問題はないのですか？

Q9

賃借人は、管理費の値上げに反対できますか？

Q10

区分所有者である法人が理事になることはできるのですか？

Q11

理事会の運営に際して、家族の代理出席は可能ですか？

委任と総会の成立────────────────────────────── 6
総会の議題───────────────────────────────── 7
総会の議事録──────────────────────────────── 7
賃借人の権利──────────────────────────────── 8
理事の資格───────────────────────────────── 9
理事会への代理出席の可否────────────────────────── 9

管理組合の運営について

10

決議要件───────────────────────────────── 10Q12Q13

大規模修繕工事にあたって、改正区分所有法第 17 条と当マンションの規約（旧標準管理規約による）の採決方法は、どちらを優先させればよいですか？
総会における建替え決議の要件を教えてください。

組合員による臨時総会招集請求─────────────────────── 11
Q14

大規模修繕工事が理事長と施工業者だけで進められ、契約状況等の公開を求めても拒絶されました。臨時
総会で公開を求めたいのですが、臨時総会の開き方等、対応について教えてください。

管理会社への業務委託手続き等─────────────────────── 11
Q15

管理会社に業務委託する場合の手続きと注意することを教えてください。

Q16
Q17

管理費を節約する方法を教えてください。
管理組合の財産を守るにはどうしたらよいですか？

Q18
Q19

前区分所有者の滞納管理費と遅延損害金を、競売で新区分所有者となった人に請求できるのでしょうか？
前区分所有者が滞納した管理費等を支払った場合、その額を前区分所有者に請求することができますか？

管理費と組合の財産──────────────────────────── 12
滞納管理費──────────────────────────────── 13

本書は、これまで管理組合や区分所有者等から数多く寄せられた質問や相談を「マンション管理の手引

き」の別冊としてＱ＆Ａ形式で取りまとめたものです。

マンション管理に携わる方々が、管理組合の円滑な運営や建物の適正な管理などに取り組まれる上で、ご参考いただければ幸いです。

共用部分や駐車場の工事────────────────────────── 14
Q20

共用部分の工事を行う場合の決議要件を教えてください。

Q21

駐車場が余っていますが、外部に貸すことはできますか？

Q22

銀行を変更したいのですが、理事長の一存で、変更してもよいのですか？

駐車場余りへの対応──────────────────────────── 15
銀行変更の手続き等──────────────────────────── 15

建物の保全と管理について

16

大規模改修工事────────────────────────────── 16
Q23
Q24

大規模修繕工事はなぜ必要ですか？
２回目の大規模修繕工事を実施する際の注意点は？

Q25
Q26

機械式駐車場を耐用年を超えて使用する場合、どんな問題がありますか？
排水管の清掃周期はどれくらいですか？

Q27
Q28

専有部分でリフォーム工事を行う際の注意点は？
窓ガラス等開口部の改良を区分所有者が行ってもよいのですか？

Q29

旧耐震基準マンションの耐震診断や耐震補強は、どこに相談すればいいのでしょうか？  また、補助制度はあるのでしょうか？

設備等の維持保全───────────────────────────── 17
専有部分・共有部分のリフォーム────────────────────── 18
耐震診断や耐震補強の相談等──────────────────────── 19
店舗部分への対応───────────────────────────── 19
Q30

マンションの１階にある店舗の古くなった看板は、管理組合が交換しなければならないのですか？

トラブルや生活マナー等への対応について

20

漏水事故への対応───────────────────────────── 20
Q31

設備老朽化による漏水の責任と負担は誰が負うのですか？

Q32
Q33

機械室（共用部分）から騒音がします。遮音性能が悪いのだと思いますが、どのような対応をすべきでしょうか？
上階の騒音がとても気になります。どうしたらよいですか？

Q34

ペットのトラブルはどのように解決したらよいですか？

Q35

マンション敷地内の無断駐車はどうやったら防げますか？

騒音問題への対応───────────────────────────── 20

ペット問題への対応──────────────────────────── 21
駐車場問題への対応──────────────────────────── 22

マンション管理に関する法律について

Q36「管理計画認定制度」とはどのような内容ですか？ また、どのような基準を満たせば良いのですか？

23■引用法令等と同義語─────────────────────────── 24■分譲マンションに関する法令等の情報─────────────────── 24■相談窓口一覧────────────────────────────── 24■分譲マンションの共用部分リフォームへの融資の相談──────────── 24

総会や理事会の運営について

総会や理事会の運営について
総会招集の注意点
総会の準備にあたって、気をつけることは何ですか？

Q1

今回はじめて役員になりました。総会の招集の段取りをするのに、分からないことばかりなので、どのような点に気をつけたら良いか教えてください。

Answer①管理規約の総会関連条文の確認、②様々な検討予定事項のスケジュール化、③理事会における総会開催日と組合員への周知時期の決定、④予算作成の段取りなどに留意しましょう。

[ 解説 ]

集会（以下、全回答項目において、標準管理規約に規定する「総会」と表記します。）の開催にあたって、役員が行うべき準備は数多くありますが、特に以下の４点に留意しましょう。
①役員は、管理規約の総会関連条文を確認し、把握しておきましょう。
特に「招集手続（43 条）」、
「出席資格（45 条 )」、「議決権（46 条）」、
「総会の会議及び議事（47 条）」「議
決事項（48 条）」「議事録の作成、保管等（49 条）」が大事です。（カッコ内の条文は標準管理規約の該当条文）②総会開催日の２ヶ月前までに以下の項目の実施スケジュール等を作成しておいた方が良いでしょう。
Ａ

区分所有者名簿の現行化

Ｇ

総会開催日予告・議案書発送日

Ｂ

次期役員候補決定

Ｈ

総会当日の役割分担

Ｃ

決算承認理事会開催日程

Ｉ

出席者確保方法

Ｄ

監事監査日程Ｊ

議事録署名人内定

Ｅ

事業計画（予算）案承認理事会開催日程

Ｋ

議事録作成担当・決定

Ｆ

議案書作成担当決定

Ｌ

役員引継日程

③総会開催日は、理事会で２〜３ヶ月前に決定し、遅くとも２週間〜１ケ月前までには組合員に周知しておいた方が良いでしょう。
④予算（案）作成上の留意事項
建物設備点検業者から提出される業務報告書を確認し、維持・修繕が必要な部位の有無のチェックを行い、必要に応じて費用の見積りを取りましょう。また、長期修繕計画書を参照し、計画修繕の時期を確認します。
なお、長期修繕計画の時期及び金額は目安です。修繕の実施に当たっては、専門業者から費用の見積りを取り予算を計上しておきましょう。予算には「予備費」を忘れずに計上しましょう。

Q2

総会の招集の仕方について教えてください。
組合員から「総会招集通知の到着が遅い」との指摘がありました。
総会招集通知発信の注意点を教えてください。

Answer

総会通知は、日時、場所、目的（議題、特別決議は議案の要領）を示し、会議日の１週間前（マンションの規約によります。）に区分所有者に発します。

[ 解説 ] 総会は、管理者が招集しなければなりません（区分所有法第 34 条１項）。

総会の招集については、区分所有法第 34、35 条により行い、規約で別段の定めをすることも認められています。総

会の招集通知は会日より少なくとも１週間前に発するものとされています（区分所有法第 35 条１項）。またこの期間は、

4

マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

総会や理事会の運営について

規約で伸縮することができます（同項但し書き）。標準管理規約では、組合員が会議の目的を事前に熟慮できるよう、大事をとって会議を開く日の２週間前（会議の目的が建替え決議であるときは２ヶ月前）までに、会議の日時、場所及び目的（総会議題及び特別決議事項については議案の要領等）を示して、組合員に通知を発するようにしています（標準管理規約第 43 条１項）。
特に注意が必要なことは、① 「総会を開く日の２週間前」とは、通知を発する日と会議の開催日の間に２週間を置くこと。
②

総会における決議は、予め通知した事項のみしか決議することができないこと（規約で別段の定めがある場合を除く。区分所有法第 37 条、標準管理規約第 47 条 10 項）。

③

議決権は書面又は代理人によって行使できること（区分所有法第 39 条２項、標準管理規約第 46 条４項）。

④

議題及び議案の要領を欠いた決議の効力が無効とされた判決もあること。

等を考慮した通知文の作成及び手続きを行うことです。

開催通知の送付先は、組合員が届け出た住所です。届け出がない場合は専有部分の所在地です。
[ 解説 ]

通知先は、管理組合に対し組合員が届出をした先に、その届出のない組合員には、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとされています。又、専有部分が数人の共有に属する場合には、原則議決権行
使者とします。又、マンション内に居住する組合員及び届出のない組合員に対しては、規約で定めることにより、その内容を所定の掲示場所に掲示することもできます。通知の方法は、掲示による場合のほかは、区分所有法には特に規定はありませんが、一般的に電話、戸別訪問、郵便等により行われています。不在区分所有者については、上記のうちから確実に通知が届く方法を選択して下さい。
（区分所有法第 35 条、標準管理規約第 43 条）。
さらに、開催通知が届かないような事態を避けるために、区分所有者の住所移転の際には、必ず管理組合に届
け出るよう規約を整備しておきましょう。

通知内容
■日時
■場所
■目的
○総会議題
○（特別決議の）議案の要領■議会議決権の行
使方法など

総会開催通知発する日；○月○日○○マンション管理組合【区分所有法】

少なくとも１週間前※管理規約で規定できる【標準管理規約】

２週間前※建替決議の場合は２ヶ月前

総会

開催日；○月○日
決議できるのは予め通知した事項のみ

総会議案書にはどの程度の内容を記すべきでしょうか？

Q3

招集通知に普通決議については議題のみを提示していましたが、総会を欠席した組合員から「総会議案書の情報が不足しており、賛否が決められなかった」と言われました。

Answer
口頭で説明を受けなくても賛否を決定できる程度の情報を記載してください。
[ 解説 ]

特別決議となる議案については議案の要領の記載（標準管理規約第 43 条第 4 項）が求められていますが、議案が普通決議事項の場合は議題を書けばよいことになっています。
しかし、総会に出席せず委任状や議決権行使書で議決権を行使する組合員もいます。普通決議事項であっても、できるかぎり決議事項を要約した議案の要領を通知し、欠席する組合員も賛否を決定できる程度の情報は記載するようにしましょう。
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総会や理事会の運営について

委任と総会の成立
総会で議決権を行使するにあたって、賃借人を代理人としてもよいですか？

Q4

私は、区分所有者ですが借家として貸しており、また県外に居住しているため総会に出席できません。代理人を立てたいのですが、賃借人を代理人に立ててよいでしょうか。又、代理人はどの範囲まで認められますか。

Answer

標準管理規約によると借家人を代理人とすることは出来ません。代理人に関する法律上の規定はありませんが、規約にて制限されています。（下記参照）ただし、規約はマンショ
ン毎に違うので確認してください。

[ 解説 ]

代理人の資格や範囲については、区分所有法上の制限はありません。しかし、平成 28 年３月の標準管理規約改正で代理人が以下のように制限されました。

①その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む）又は一親等の親族②その組合員の住戸に同居する親族③他の組合員代理人が出席する場合、組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならないとしています。（標準管理規約 46 条６項）。

区分所有者が議決権を行使するのが原則ですが、書面や代理人による議決権行使も可能です。
[ 解説 ]

総会には区分所有者が出席して、議決権を行使するのが原則ですが、質問者のように遠方にお住まいの方やマンションに居住していても、総会当日、都合が悪くて出席できない区分所有者等には、書面（議決権行使書）、又は代理人により議決権を行使することが認められています（区分所有法第 39 条２項、標準管理規約第 46 条４項）。

議長委任や代理人委任が半数以上を占める総会は成立していると言えるのですか？

Q5

私のマンションの総会では、議長委任や他の組合員への代理委任が多く、実際の組合員は非常に少ない状況の下で議案が決議されています。委任が半数を超えているような総会の決議は有効なのでしょうか。又、代理人が引き受けられる員数に制限はないのでしょうか。

Answer

委任状を含めた人数で総会は有効に成立し、引き受けられる代理人の員数に制限はありません。ただし、委任状が多いのは好ましくないことから、議題ごとに賛否記載の議決権行
使書をお勧めします。

[ 解説 ]

総会の議決権は書面又は代理人によって行使することができます（区分所有法第 39 条２項、標準管理規約第 46 条４項）。従って、普通決議及び特別決議に関する総会決議は、委任状を含めた人数で有効に成立します。ただし、あまりに委任状が多いのは好ましいことではありません。マンション管理標準指針では、少なくとも半数程度の区分所有者が実際に出席していることを、望ましい対応としています。広報活動や事前の議題説明会等を通じて出席を啓発するほか、どうしても出席できない場合には、各組合員が主体的に意思表示ができる議題ごとの賛否を記した議決権行使書の提出を促してみてはいかがでしょう。
また、代理人氏名を記載していない委任状（白紙委任状）の場合、議長（通常は理事長）に一任されたとみなすのが一般的です。しかし、誤解を与えないように、あらかじめ委任状に「代理人の氏名の記載がないときは議長に一任したものとみなす」等、白紙委任状の扱いを明記しておくとよいでしょう。

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マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

総会や理事会の運営について

総会の議題
総会当日、出席者から突然提出された議題について、審議し、決議することは可能でしょうか？

Q6

総会当日、組合員の１人から、あからじめ通知した事項以外の議題について協議するよう申し入
れがありました。どのように扱うべきでしょうか。

Answer

総会では、招集通知に議題として示した事項についてのみ決議することができるのが原則です。

[ 解説 ]

総会では、あらかじめ通知した事項についてのみ決議をすることができます（区分所有法第 37 条第1 項）。
区分所有者が総会に出席するかどうかは、その議題の重要性又は自分が利害関係を有するかどうかによって判断するのが普通ですから、不意打ちにならないように、このように定められています。本人が出席するか、代理人に委任するかといった判断も議題によって違ってくるでしょう。
ただし、例外として、規約に「あらかじめ通知した事項以外も決議することができる」と定めておけば、特別決議事項以外は決議できます。
また、総会は、全員の同意があれば招集手続を省略して開催できますが、この場合は、議題の通知がありませんから、突然の動議も決議できます。

総会の議事録
総会の議事録を作成する際の注意点を教えてください。

Q7

総会の議事録に決議にはあまり関係がないと思われた発言を記載せずにいたら、その事で指摘がありました。発言の内容をどの程度まで記録するのかなど、総会の議事録作成時に気をつけるべ
きことを教えてください。

Answer
議事録には、「議事の経過」について知り得る程度に要約した内容を記載してください。
[ 解説 ]

議事録は、議長が作成しなければなりません。また、議事録には「議事の経過の要領とその結果」を記載することになっています。（区分所有法第 42 条第 2 項）
「議事の経過の要領とその結果」とは、開催日時、場所、開会宣言、出席状況、議案提出趣旨説明、主な質疑
応答、討議の内容、動議とその結果、表決方法とその結果、閉会宣言、閉会時刻などの「議事の経過」について知り得る程度に要約した内容です。議事録にはすべての発言を一言一句記録する必要はありませんが、議事に影響を与える重要な発言については、必ず記録しておきましょう。
最後に、議事録の作成年月日を書き入れ、議長及び総会に出席した区分所有者２名が署名押印します。

議事録は、２週間以内を目途にできるだけ速やかに作成すべきです。
[ 解説 ]

作成期限は、区分所有法では決められていませんが、理事長は議事録を保管し、利害関係人の請求があれば閲覧させる義務がありますから、会社登記の例に準じ２週間以内を目途に、できるだけ速やかに作成すべきです。
また、総会議事録については、滞納管理費回収関係の訴訟をした場合、管理費等の証拠として、金額を決定した総会議事録を提出するなど、重要な意味を持ちますので、前項に従い正確に作成してください。
マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

7

総会や理事会の運営について

通常総会と近々開催予定の臨時総会の議事録をあわせて作成するといわれまし
たが、問題はないのですか？
先月末に行われた通常総会で決算書の収入と支出が合わない不備があり、質問したところ、管理会社と理事長が、近日中に臨時総会を開き、改めて決算の承認を求めることとなりました。しかし、三週間たっても議事録の配布がありません。管理会社に問い合わせると「臨時総会の日程を調整中でもう少し待ってほしい。議事録は、今回の臨時総会と通常総会とをあわせて作成するので、今配布する必要はない」といわれました。これで問題はないのでしょうか。

Q8
Answer

議事録はできるだけ速やかに作成する必要があります。
又、複数回の総会の議事録をあわせて作成することはできません。

[ 解説 ]

上記の質問では、規約で総会の議事録の作成時期について規定しているかどうかわかりませんが、仮に作成時期（期限）を規定しているのであれば、その規定にもとづいて規約に抵触しているかどうかを判断することになります。
作成時期を規定していなくても、総会の議事録は速やかに作成することが必要です。そして、総会議事録の作成を怠った場合は、区分所有法第 71 条１項３号に違反していることとなり、議長は 20 万円以下の過料処分となります。又、議事録の虚偽記載も同様の処分となります。
さらに、通常総会と臨時総会の二つの総会の議事録を同一にすることは許されず、各々の総会の議事録を別々に作成する必要があります。
第○回
通常総会議事録
複数会の総会議事録を合わせて作成することは
出来ません

臨時総会
議事録

第○回
通常総会議事録
各々の総会議事録を別々に作成する必要があります

臨時総会
議事録

管理規約の
規定に基づき速やかに作成し、
提示します

区分所有者
（組合員）

賃借人の権利賃借人は、管理費の値上げに反対できますか？

Q9

家賃と管理費を支払ってマンションを借りています。管理費が値上げされると聞きましたが、マンションの賃借人には、管理費の値上げに反対する権利はありますか。

Answer

管理費の負担義務者は区分所有者であるため、賃借人は、管理費の値上げに反対することはできません。

[ 解説 ]

区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者（賃借人など）は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができます（区分所有法第 44 条１項）。
ここでいう利害関係とは、一般的に占有者が直接の義務を負うことになる「建物又はその敷地もしくは付属施設の使用方法（区分所有法第 46 条 2 項）に関して総会の決議をする場合」を言います。
管理費等の値上げの検討は、この「利害関係」とはなりません。なぜなら、区分所有法上、共用部分の負担に任ずるのは区分所有者（区分所有法第 19 条）であり、たとえ実際に賃借人が管理費を支払っていたとしても法律上の責任は区分所有者にあり、賃借人は管理費支払いの義務者ではないからです。

8

マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

総会や理事会の運営について

確かに賃借人など占有者は管理費等の増額の決議によって賃料が増額する影響を受ける可能性はありますが、それは間接的な影響に過ぎず、「利害関係を有する場合」には当たりません。
従って、マンションの賃借人は管理費の値上げに反対することはできません。

理事の資格

Q10

区分所有者である法人が理事になることはできるのですか？
私の事務所は、区分所有者として法人で入居していますが、理事になることはできますか。又、理事に選任された場合は法人代表者の委任状が必要でしょうか。

Answer法人名義では理事になることはできません。
[ 解説 ]

管理組合法人の場合、必ず法人を代表する理事を置かなければなりません。観念的な存在である法人

自体は行為をすることができないので、理事が法人を代表して事務を執行することになります。
理事は、規約に定めるか又は総会の決議で選任されます（区分所有法第 49 条１、３、８項）。理事の資格については、区分所有法上の規定はなく、イ）区分所有者、ロ）区分所有者以外の者でもかまいません。しかし自然人に限られるため（一般法人法第 65 条）、法人を理事にすることはできないとされています。
法人格を有しない管理組合の場合も「役員として意思決定を行えるのは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべきである」、「法人関係者が役員になる場合には、管理組合役員の任務に当たることを当該法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定される」（標準管理規約第 35 条関係コメント）とされていますので、あくまでも自然人である個人を総会等で選任する必要があると考えられます。

理事会への代理出席の可否

Q11

理事会の運営に際して、家族の代理出席は可能ですか？
私のマンションの理事会メンバーは 10 名ですが、欠席が多く、なかなか理事会が成立しません。
所有者本人が忙しい時は、家族が理事会へ代理出席することも可能ですか。

Answer

理事の代理を安易に認めるべきではありませんが、代理を認めないと理事会の運営に支障がある場合は、規約で代理出席を認める規定を設けることも可能です。

[ 解説 ]

理事は総会で決議され、選任されることから、理事の代理を安易に認めることは好ましくありません。

総会で選任されていない人に理事の仕事をしてもらうことになるからです。
ただし、理事の代理を認めないと理事会が毎回成立困難などという特別の事情がある場合は、規約にて、理事の代理出席を認めることを規定すれば理事の代理出席は可能になります。（標準管理規約のコメントに「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は 1 親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる。」とあります。（標準管理規約コメント第 53 条関係））

マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

9

管理組合の運営について管理組合の運営について
決議要件
大規模修繕工事にあたって、改正区分所有法第 17 条と当マンションの規約（旧標準管理規約による）の採決方法は、どちらを優先させればよいですか？

Q12

私どもの管理組合では、平成 14 年 12 月に区分所有法が改正された後も規約は改正せず今日に至っています。今回、多額の費用を要する大規模修繕工事を通常総会に提議しますが、採決方法
は区分所有法の過半数とするべきか、規約の３／４以上とするべきか判断できずに困っています。
どちらで採決すればよいでしょうか。

Answer

改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を伴う共用部分等の変更は特別決議でしたが、平成 14 年の区分所有法改正により、形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分等の変
更は普通決議（過半数）により決することができるようになりました。規約改正を早急に検討してください。

[ 解説 ]

従来共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）は、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による総会決議（以下「特別決議」という。）で決するものとされ、著しく多額の費用を要する大規模修繕工事は特別決議とされていました（旧区分所有法第 17 条１項）。
しかし平成 14 年の改正で費用の多寡が決議要件から外され、特別決議の対象となる共用部分の変更が、その形状又は効用の著しい変更を伴うものに改正されたことにより（改正区分所有法第 17 条１項）、「形状又は効用の著しい変更を伴わない」大規模修繕工事は普通決議（過半数）で実施できるようになりました。
一方、共用部分の管理に関する事項は、総会の決議で決することとし、規約で別段の定めをすることを妨げない（区分所有法第 18 条２項）とされています。
規約変更がなされていないマンションで、旧標準管理規約第 45 条３項「敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）」の規約の効力が維持されるとして、大規模修繕工事を特別決議で決することは、法改正の趣旨から疑問とされ、規約の見直しを図り、普通決議で実施することが妥当と考えられます。早急に規約改正の検討をお勧めします。

Q13

総会における建替え決議の要件を教えてください。
総会における建替え決議の要件は、区分所有者数によるのか、議決権数によるのか、又はその両方を満足しなければならないのか、教えてください。

Answer
建替え決議は、区分所有者数と議決権数の両方とも４／５以上が必要です。
[ 解説 ]

建物の建替え決議に関しては総会において、「区分所有者及び議決権の各４／５以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地もしくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」と定められています（区分所有法第 62 条１項）。従って、総会決議は建替えの重要性に鑑み、区分所有者数・議決権数ともに４／５以上を必要としています。
又、各区分所有者の議決権数については、「専有部分の床面積の割合」による算出の他に「規約で別段の定めをすることを妨げない」と規定されています（区分所有法第 14 条）。管理組合の総会運営手続き上の煩雑を避けるため、各住戸の面積があまり異ならない場合には、住戸１戸につき各１個を定めている規約もあるため、規約に従って建替え決議を行う必要があります。

10

マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

管理組合の運営について組合員による臨時総会招集請求

Q14

大規模修繕工事が理事長と施工業者だけで進められ、契約状況等の公開を求めても拒絶されました。臨時総会で公開を求めたいのですが、臨時総会の開き方等、対応について教えてください。
大規模修繕工事が、理事長と施工業者だけで進められ、契約等の透明性・公平性を追求しても「全国大手の施工業者だから、任せておけば心配いらない」と議題にもしない状況です。このような場合の、対応（理事長の責任、組合員の責任、臨時総会の開催等）について教えてください。
又、規約では組合員の総会招集権は、組合員が組合員総数の１／４以上及び議決権の１／４以上の同意を得る旨規定されています。この定数は、各１／５以上ではだめでしょうか。

Answer

臨時総会は理事長が必要に応じて招集します。
理事長が招集しない場合は、組合員が組合員総数の１／５以上及び議決権総数の１／５以上の組合員の同意を得て、臨時総会を招集することができます。

[ 解説 ]

理事長は、管理組合を代表してその職務を統括し、規約、使用細則、その他細則や総会、理事会の決議で理事長の職務として定められた事項等を遂行するとされています。又、理事長は区分所有法に定める管理者とすると明記されています（標準管理規約第 38 条）。
大規模修繕工事が理事長と施工業者だけで進められているのは、非常に問題です。施工業者との馴れ合い、理事会無視等の弊害となる恐れがあります。大規模修繕計画の作成、施工方式、資金計画（修繕積立金の取り崩し、借入金）等は理事会・総会の決議を要する重要な事項です。その執行は透明性、公平性が求められるものです。又、生活しながら工事を行うことから、当事者である組合員には、総会決議（普通決議）や工事実施中の協力等が求められます。このように重要な大規模修繕工事について、臨時総会で情報公開を求めるのは、有効な手段と考えられます。
組合員の総会招集権は、組合員が組合員総数の１／５以上及び議決権総数の１／５以上に当たる組合員の同意を得て、理事長に対して会議の目的を示して、総会の招集を請求することができます。又、理事長が臨時総会の招集を拒否した場合、その招集を請求した組合員が臨時総会を招集することができます。
ただし、この定数は規約で減ずることはできますが、各定数を１／４に増加することはできません。早急な規約改正をお勧めします（区分所有法第 34 条３、４項、標準管理規約第 44 条）。

管理会社への業務委託手続き等

Q15

管理会社に業務委託する場合の手続きと注意することを教えてください。
マンションが出来てから 20 年間自主管理してきました。居住者の高齢化が進み、マンションの管理に負担を感じるようになり、今年の総会で、管理会社に委託したらどうかという話が出ました。自主管理から管理会社へ業務委託する場合の手続きと注意すべきことについて教えてください。

Answer

まずは管理業務のうち、委託した方がよい項目を洗い出しましょう。
そして、複数業者の見積りや業務能力等を比較するなど、委託先を吟味し決定しましょう。

[ 解説 ]

マンションの居住者の高齢化の進展とともに、自主管理の限界があらわれてきたようですが、最初から一括委託するのではなく、まずは、現状の自主管理の内容を再確認し、個別に委託すべき項目か、引き続き自主管理する項目かを見極めることが必要です。
そして、委託する業務内容を明確にした上で、複数の管理会社から相見積りを取りましょう。さらに、区分マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

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管理組合の運営について所有者全員もしくは理事会に対して各管理会社から説明を行ってもらい、管理会社の規模、マンション管理の
業績や業務に対する姿勢、業務遂行能力等をよく吟味した上で委託する管理会社を選択する必要があります。

リストアップして内容をチェックし、「委託すべき項目」と「自主管理すべき項
目」に振り分けます

自主管理
すべき項目

現状の
自主管理の
内容を
再確認

委託すべき
項目

Step 1

Step 2

Step 3

複数の管理会社から
相見積りをとる

各社からそれぞれ説明してもらうA社 B社 C社

B社

X社

引き続き
自主管理

D社

E社

委託会社の
決定・
管理委託
【評価項目の例】●管理会社の規模●マンション管理の業績や姿勢●業務遂行能力 etc.

管理費と組合の財産

Q16

管理費を節約する方法を教えてください。
最近景気も悪く、月々の管理費等の支払いが区分所有者の負担になってきています。支出を出来るだけ節約して、これ以上の管理費等の増額を避け、区分所有者の負担を軽減していきたいと思っています。管理費等の節約にはどんな方法があるでしょうか。

Answer

管理費の支出項目を細かくチェックするほか、入るべきお金が確実に入っているかも忘れずに確認しましょう。

[ 解説 ]

管理費等の節約は大切です。やみくもに管理会社等の契約先に減額を要求しても長い目で見ると管理組合のためにはならないこともあります。
技術の進歩や規制緩和など社会の変化をふまえ、管理組合として節約できる支出は節約していきましょう。
①電気代…電力の自由化により契約先や契約内容を変更し、電気代を節約できることもあります。
② LED…照明の電球等を LED に変更することにより電気代、電球代、電球切れ対応の労務費の節約になることがあります。
③保険料…保険会社によって保険料及び保険の内容は大きく変わります。現契約の内容を確認し、自分たちのマンションに不要と思われる保険があれば契約内容を見直すほか、他の保険会社の特徴を把握し自分た
ちのマンションに合う保険に加入しましょう。
④工事費用等…毎回決まった業者だけから見積を取っていると適正な工事費なのかがわかりにくくなります。
特に高額な工事費については相見積もりを取るなど適正額になるように努力しましょう。
支出の削減とともに、管理組合の収入となるべき金額が計上されているか、収入できるものを見過ごしていないか、確実に収入を得られるように確認しましょう。
①空き駐車場があれば少しの期間でも必要な居住者へ貸し出し、駐車場収入を確保しましょう。
②保険で対応できる工事を管理組合の負担で実施していないか確認してみましょう。経年が理由の補修工事
は保険対応はできませんが、事故による補修工事は保険が対応できることも多くあります。
③管理費を滞納している組合員があれば、少額の時から対応し、長期化しないようにしておきましょう。

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マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

管理組合の運営について

Q17

管理組合の財産を守るにはどうしたらよいですか？
最近新聞などで管理会社の社員や管理組合理事が管理組合財産を使い込んだという事件の報道を目にします。使い込みから管理組合財産を守るために、管理組合はどのようなことに気をつけたらよいでしょうか。

Answer

印鑑や通帳は別々に保管し、一時でも同一人が持たないようにしましょう。
また毎月の収支は必ず確認しましょう。

[ 解説 ]

管理組合が将来のため貯めている修繕積立金等は管理組合によっては非常に多額になっていることがあります。
組合財産を守るための基本は、「いつもチェックを怠らない。」ということです。
具体的には、次のようなことがポイントになります。
①監査時の残高証明書や預金通帳・領収書等証憑類は必ず原本を確認する。領収書は宛先が管理組合になっていること、押印されていることを確認する。
②通帳は管理会社が保管しても、印鑑は理事長が保管する。管理組合内部で通帳と印鑑を保管するときは、必ず別々に保管し、少しの時間でも同一人が持つようなことはしない。
③キャッシュカード、インターネットバンキングは利用しない。
④預金払出請求書への押印や現金の支払いは、請求書の内容、納品又は作業の完了を確認した上で、理事長自らが行う。
⑤残高証明書と預金通帳、帳簿の突合せを行い、改ざんを見抜く知識を身につける。（預金通帳を改ざんして水増し経費を計上したり、貸借対照表の預金残高を改ざんして横領される可能性がある。）⑥大規模な管理組合では公認会計士など外部監査も導入する。
⑦以上のルールを明文化しておく。

滞納管理費

Q18

前区分所有者の滞納管理費と遅延損害金を、競売で新区分所有者となった人に請求できるのでしょうか？
管理費を滞納している区分所有者が自己破産をし、その専有部分が競売になりました。その後競売で取得した宅地建物取引業者から、「滞納管理費が発生したのは、回収できなかった管理会社と理事会の責任だから、遅延損害金は支払わない。」と言われました。遅延損害金は回収できないのでしょうか。

Answer
滞納管理費等と一緒に遅延損害金も請求できます。
[ 解説 ]

最近、特定承継人（売買などでその住戸を買った人）となった宅地建物取引業者などに滞納管理費等を請求したとき、遅延損害金は支払わないとか、免除して欲しいと申し出てくる業者がいるようです。
しかし競売で新しく区分所有者になった者にも、規約で定めている範囲での遅延損害金を付加して請求することができます。管理費を支払うのは区分所有者として当然の義務であり、回収できないことが管理会社や理事会の責任となり、それが遅延損害金を免除する理由となることはありません。
一度認め遅延損害金を免除したという事実が残ると、今後も同じような主張をされる可能性があり、きちんと支払った区分所有者との不公平さや今後の管理運営での不透明さが残ります。
判例でも、競売で競落した区分所有者も区分所有法第８条の「特定承継人」にあたるとし、管理費、修繕積
立金及び敷地使用料の全額のほか、弁護士費用及び管理費、修繕積立金及び敷地使用料に対し年 14％の割合の遅延損害金の支払いを命じた判例があります。（東京地裁平成９年６月 26 日）なお、弁護士費用の負担や遅延損害金について、規約で明確に定めておくようにしましょう。
マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

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管理組合の運営について

Q19

前区分所有者が滞納した管理費等を支払った場合、その額を前区分所有者に請求することができますか？
中古マンションを購入しましたが、管理組合より前区分所有者が滞納した管理費等の支払いを求められました。前区分所有者の管理費等の滞納を管理組合に支払う義務はありますか。仮に支払った場合には前区分所有者に滞納管理費等を請求できますか。

Answer

滞納管理費等は新区分所有者にも支払い義務が生じますので、売買時に確認しましょう。
なお、新区分所有者は前区分所有者が滞納した管理費等を求償できます。

[ 解説 ]

管理費等を滞納した区分所有者が、専有部分を譲渡して区分所有者でなくなった時でも、管理組合は、その前区分所有者に対して、滞納管理費等を請求する権利を持っています。
その権利は、売買等により専有部分を取得した、新区分所有者（特定承継人）に対しても行使することができます（区分所有法第７条、８条）。管理組合から請求があれば、新区分所有者に支払い義務が生じることになります。又、売買契約締結時に未払い管理費等があることを知らなかった場合でも、この責任は負わなければなりません。新区分所有者が滞納管理費等を支払った場合は、その負担について当事者間で内部的な精算契約があればその内容にしたがって処理します。そうでない場合には、支払をした新区分所有者には、前区分所有者に対して求償する権利があります。なお、前区分所有者が破産者で免責を得た場合、求償はできないとされています。（東京高判平成 23 年 11 月 16 日）
中古マンションの購入者は、売買契約時に売主の滞納管理費等の有無について、宅地建物取引業者に確認する必要があるといえます。

共用部分や駐車場の工事

Q20

共用部分の工事を行う場合の決議要件を教えてください。
駐車場の増設やライン変更、共用部分のスロープや階段の手すりを設置する場合、その議決には過半数が必要ですか。あるいは３／４以上が必要ですか。

Answer

修繕、及び共用部分の変更のうち、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わない
比較的軽微なもの（手すり設置やスロープ併設、駐車場内のライン変更など）は過半数（普通決議）です。

[ 解説 ]

原則として、大規模であっても修繕（性能・機能・効用等を回復させる）については過半数（普通決議）、

共用部分の変更は３／４以上（特別決議）の決議が必要です。
共用部分の変更か否かは、その形状又は効用の著しい変更があるかどうかで判断します（区分所有法第 17条１項）。エレベーターの設置や階段室部分の改造、本来駐車場ではなかった所を駐車場に変更、外壁をコンクリートからタイル張りにしたりする場合等は特別決議となります。
いずれにせよ共用部分の変更か否かはそのマンションの具体的な事例により判断されます。もちろん、区分所有法によれば、共用部分の変更と判断される場合でも、その管理組合の規約で、共用部分の変更の決議を区
分所有者数の過半数としていれば、それに従います。

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マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

管理組合の運営について

駐車場余りへの対応
駐車場が余っていますが、外部に貸すことはできますか？

Q21

近隣の駐車場に比べてマンション内の駐車場料金が高いというわけでもないのに、駐車場に空きがでるようになりました。総会でも、居住者以外の外部の人に賃貸してはどうかという意見がでましたが、可能でしょうか。

Answer

居住者による需要が見込まれない場合、外部の人への貸し出しも可能です。
その際は、「収益事業」とみなされ課税される場合もありますので、税務署に確認してください。

[ 解説 ]

最近では、高齢化等でマンション駐車場の借り手がないため、駐車場収入が入らず、困っている管理組合も出てきました。
空き駐車場発生の理由が、車は持っているけれど、機械式駐車場でサイズが合わずに入れられない、などの理由の場合には、駐車場使用者の協力を得て、駐車場位置について検討し直す必要があります。また、近隣の駐車場に比べてマンション内の駐車場料金が高いという理由で、駐車場使用者がいないのであれば、駐車場料金についても検討する必要があります。
上記以外の理由で、駐車場が余っているときは、来客用に有料で貸し出したり、希望者には２台目、３台目の貸出を検討しましょう。なお、マンション駐車場の空き駐車場をマンション居住者以外の外部の人に賃貸する際、場合によっては「収益事業」と見なされ、課税対象になることがあります。例として、次のようなケースが想定されますので、具体的には、所管の税務署に確認してください。
駐車場の活用方法

課税・非課税ケース①

短期的な貸し出しで、積極的な募集は行わない。 全部非課税

ケース②

居住者の使用希望がない場合に、一般募集を行
一部収益事業と見なされる ( 区分経理が必要 )い、申し込みがあれば許可する。

ケース③

募集を広く行い、使用許可は居住者か外部の人か全部収益事業は問わない。

銀行変更の手続き等

Q22

銀行を変更したいのですが、理事長の一存で、変更してもよいのですか？
以前はどこの銀行に預金をしても安全性、利率等に差はなかったのですが、最近では銀行によって若干特徴が出てきました。そこで、銀行を変更したいのですが、どのような手続きが必要ですか。

Answer

管理費の保管方法等について規約に定めがない場合は、少なくとも理事会決議をもって銀行を変更しましょう。

[ 解説 ]

銀行を変更することについて規約に定めがある場合はそれに従います。

その銀行が修繕積立金を保管する銀行であれば、規約で総会の議決事項を定めた条文に「修繕積立金の保管及び運用方法」と総会議決事項であることが規定されていることがあります（標準管理規約第 48 条８号）。
しかし、管理費を預金している銀行については、規約に規定がない管理組合がほとんどではないでしょうか。
そこで、管理組合の財産である管理費を保管する銀行についても、少なくとも理事会決議をもって変更するようにしたほうがよいと考えられます。
マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

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建物の保全と管理について

建物の保全と管理について
大規模改修工事

Q23

大規模修繕工事はなぜ必要ですか？
築 10 年のマンションですが、管理会社から「そろそろ大規模修繕工事の計画を」と提案してきています。
まだどこも悪くないように見えますが、なぜ大規模修繕の準備をしないといけないのでしょうか。

Answer

適切な時期に大規模修繕を行わないと、建物の劣化がさらに進み資産価値の減少につながりかねません。

[ 解説 ]

目につかないだけで、建物は建った瞬間から劣化が始まっています。２～５年目で鉄部に錆が生じ、10 年目頃からは塗装の劣化、壁のひび割れ、タイルの浮きや剥がれ、屋上防水の膨れやめくれ、ポンプ類の故障が生じ、15 年を過ぎると給排水設備などが傷んできます。25 年目ごろにはエレベーターの取替が必要な場
合も出てきます。
補修や取替に際して多額の費用が発生するものもあり、管理組合にとっては頭の痛い問題ですが、放置すると傷みや劣化はさらに深刻化し修繕費用が膨らむこととなります。必要な修繕を先送りして大規模修繕費用が多額になりすぎると、修繕積立金等では費用をまかなえなくなり、傷みや劣化が放置され、ひいては資産価値が減少することになりかねません。このような事態を招かないように、適切な時期に大規模修繕工事が必要なのです。

適切な修繕内容の検討と多額の費用の確保のため、大規模修繕は計画的に取り組む必要があります。
[ 解説 ]

マンションを新規購入する際の修繕積立金は低く設定されがちで、大規模修繕時に費用が不足する事

態は少なくありません。早い段階で長期修繕計画に基づいて必要な修繕費を算出し、現行の積立金で大規模修繕ができるか検証してください。費用が不足する場合、大規模修繕工事のために一時金を徴収したり、銀行などから借り入れをする方法もありますが、反対者が出ることも予想され、場合によっては大規模修繕ができなくなる恐れがあります。そうならないようにあらかじめ修繕積立金を値上げすることも検討しましょう。
大規模修繕工事は築 10 年～ 15 年で実施することが多いようですが、年数にこだわらず、自分たちのマンショ
ンの劣化状況を専門家に判断してもらい、大まかな工事の時期や内容を検討しましょう。大規模修繕に係る専門委員会は工事の２～３年前に発足させます。統一仕様書を使って複数の工事業者から見積もりを取り、適切な価格で工事を発注するようにしてください。

Q24

２回目の大規模修繕工事を実施する際の注意点は？
私が住むマンションでは、10 年前に１回目の大規模修繕工事をしました。長期修繕計画では、12
年ごとに大規模修繕工事を行う予定です。２回目の大規模修繕工事で注意すべき点はありますか。

Answer

給排水設備のほかエレベーターや機械式駐車場など多額の費用がかかる修繕項目が重なることがあるため、計画的な資金の積立が不可欠です。

[ 解説 ]

長期修繕計画は、マンションを適切に維持するための修繕工事の目安となります。一般に、大規模修繕工事は概ね 10 年から 15 年程度の周期で行われています。大規模修繕の予定時期の約２年前に、専門家に依頼して建物調査に基づく診断書を作成し、実施する工事の時期や内容を決めてください。

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マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

建物の保全と管理について

特に２回目以降の大規模修繕の目標は、建物の完成時の姿に戻すことではなく、劣化部分の補修により快適に住める環境を確保するだけでなく、マンションの資産価値の維持・向上を図ることです。
このうち給排水設備の修繕にあたっては、貯水槽式の場合は直結式の給水への変更も検討しましょう。この際、規約を改正し、共用部分だけでなく専有部分の改修も修繕積立金を充当できるようにすることが望ましい姿と考えられます。また、エレベーターのリニューアルは、築 25 年から 30 年が目安であり、２回目の大規模修繕で行うことが考えられますが、機械式駐車場の更新もほぼ同時期であり、計画的な資金の積み立てが重要です。
２回目の大規模修繕は、築後 20 年以上経過して行われるため、建築技術や建築材料等が進歩していると考えられます。新たな技術や素材を積極的に採用し、居住環境の向上や資産価値の向上に努めましょう。また、
グレードアップ工事はバリアフリー、防犯、防災、省エネ、断熱、遮音、緑化など多種多様です。資金を考慮し２回目と３回目に分けて工事しましょう。

設備等の維持保全

Q25

機械式駐車場を耐用年を超えて使用する場合、どんな問題がありますか？
私の住むマンションでは、敷地が狭いため平面の駐車場でなく、２〜３段式の機械式駐車場が設置されています。現状、撤去にかかる費用が不足しており、できるだけ長く使用したいのですが、どのような問題がありますか。

Answer

耐用年を超えて使用する場合は、交換部品が入手できない場合もあるほか、メンテナンス
費用が通常よりも多額になりがちです。

[ 解説 ]

機械式駐車場設備の減価償却資産としての耐用年数は 15 年（機械部分）と定められています。この期間を超えるような長期にわたって使用された機械式駐車場設備においては、モーターやセンサー、スイッチなどの電気部品及び配線の劣化、本体鉄骨の塗装劣化や柱脚部のアンカーボルトの錆等がみられ、それぞれ交換や補修が必要となります。また、交換が必要な部品が生産中止となり、入手できなくなった場合は、代替となる部品を新たに選定するとともに、既設機械装置に取り付けるための架台等の設計が必要となります。
以上のように耐用年数を過ぎた機械式駐車場設備においては、保全にかかる費用が非常に大きくなると予想されます。また、機械式駐車場設備を屋外に設置している場合は、屋内に設置している場合と比較して保全にかかる費用も大きくなる傾向があり、注意が必要です。多額のメンテナンス費用を確保するために、管理費会計、修繕積立金会計のほかに、駐車場会計を区分・独立させて対応することも検討してください。

Q26

排水管の清掃周期はどれくらいですか？
築３年のマンションですが、今まで排水管の清掃をしたことがありません。毎年１回清掃をしているマンションもあると聞きます。排水管はどれくらいの周期で清掃すべきかを教えてください。

Answer築 10 年以上のマンションでは 1 〜 2 年周期で排水管の清掃を行うのが一般的ですが、管の素材、口径等のほか、居住者の使用方法を加味して決める必要があります。

[ 解説 ]

マンションの排水管には、通常、台所・浴室などの雑排水管、トイレの汚水管、雨水管の３種類があります。このうち、定期的に清掃が必要なのは雑排水管です。雑排水管は、浴室からの毛髪や垢、台所からの油分や野菜くず、洗濯機からの糸くずなどが流れ、管に付着するため詰まりやすいのです。
一般に、雑排水管の清掃は、高圧洗浄車で加圧した水を専用ノズルがついたホースで管内に流し込んで行います。各住戸の雑排水管だけでなく共用部分であるたて管も同時に清掃します。
雑排水管の清掃周期は、管の種類、口径、勾配等の状況によって異なり一概に言えません。例えば、鋼管はマンション管理の手引きＱ＆Ａ集

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建物の保全と管理について

発錆で汚れが付きやすくなり、塩化ビニールや樹脂でコーティングしてあっても、劣化やキズにより詰まる場
合があります。排水管の汚れや詰まりは、使い方も影響します。台所で煮えたぎった油を流す人もいますがとんでもないことです。ビニールや樹脂が溶けたり、変色して詰まりやすくなります。
さらに、排水管の口径が細いほど詰まりやすく、勾配不足や施工不良も排水管の汚れや詰まりやすさに影響します。
清掃の周期は、以上のような状況を加味して決めますが、築 10 年以上のマンションでは１～２年、築 10 年
未満では２～３年に１回の周期で行っているのが一般的です。

専有部分・共有部分のリフォーム

Q27

専有部分でリフォーム工事を行う際の注意点は？
専有部分をリフォームしたいのですが、注意すべき点はどんなことですか。

Answer
事前に管理組合へ申請して承認を得ましょう。
[ 解説 ]

専有部分の工事であっても、共用部分や周辺住戸に影響を与える可能性がありますので、一般的には

規約で「事前に管理組合へ申請して承認を得ること」と定められています。（標準管理規約第 17 条１項）
リフォーム工事を申請すると、管理組合で、当該工事の躯体へ及ぼす影響、耐火性能や遮音性能への影響、
構造耐力上の問題、他の区分所有者への影響等を考慮して判断し、承認されます。
承認を受けて工事後に他の専有部分に影響が生じた場合は、発注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなければならないこともありますので、十分にご注意ください。（同条 6 項）。

Q28

窓ガラス等開口部の改良を区分所有者が行ってもよいのですか？
一部の住戸において、シックハウス問題を改善するために、開口部の改良の必要性が生じています。
しかし、マンション全体としては、計画修繕によりただちに開口部の改良を行うことが困難な状況です。

Answer

共用部分である開口部の改良工事は管理組合が計画修繕することが基本ですが、各区分所有者の責任と負担において改良工事を行うことも可能です。

[ 解説 ]

各住戸に附属する「開口部」の改良工事は、共用部分であり管理組合がその責任と負担において計画修繕として行う事が基本です。しかし管理組合が改良工事を速やかに実施出来ない時は、あらかじめ理事長に申請して、書面による承認を受けることにより、各区分所有者が責任と負担において改良工事を行うことができます（標準管理規約第 22 条２項）。

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マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

建物の保全と管理について

耐震診断や耐震補強の相談等

Q29

旧耐震基準マンションの耐震診断や耐震補強は、どこに相談すればいいのでしょうか？また、補助制度はあるのでしょうか？
うちのマンションは、旧耐震基準で建てられており、近年、大きな地震が多いので、不安の声が大きくなっています。耐震診断、耐震補強、補助制度の有無や利用方法などについて相談したいのですが、どこに連絡すれば良いのか分かりません。

Answer

北九州市、福岡市、久留米市等では、相談だけではなく、耐震診断費用等の補助を行っていますので是非お問い合せください。

[ 解説 ]

耐震診断や耐震補強に関する相談窓口は以下のとおりです。

●北九州市 都市戦略局 指導部 建築指導課			

電話 093-582-2531●久留米市 都市建設部 建築指導課				

電話 0942-30-9089●福岡市 住宅都市局 建築指導部 建築物安全推進課		
●福岡県 建築都市部 建築指導課 建築指導係

			

電話 092-711-4580

電話 092-643-3721（その他の市町村では補助制度がない所もありますので窓口として県へお問合わせ下さい）

また、参考となるホームページとして次がありますので、検索してみて下さい。
【（一社）日本建築防災協会】【国土交通省】http://www.kenchiku-bosai.or.jp/seismic/

http://www.mlit.go.jp/common/001086800.pdf

耐震支援ポータルサイト

マンション耐震化マニュアル

店舗部分への対応

Q30

マンションの１階にある店舗の古くなった看板は、管理組合が交換しなければならないのですか？

10 階建てのマンションの１階部分２戸が店舗となっています。その店舗の一つが「外壁に取り付けている看板が古くなり危険なので取り替えてほしい」と管理組合に言ってきました。この看板は、新築当時、分譲業者が取り付けていたものですが、管理組合が交換することになるのでしょうか（規約は単棟型となっていて、看板についての定めはありません。）

Answer

店舗の看板は店舗所有者の財産とみなされ、店舗所有者の負担で取り替えを行うのが、一般的です。

[ 解説 ]

店舗から、外壁に取り付けている看板の取り替えを依頼されたとの質問ですが、この看板は分譲当初から取り付けられ、費用負担について規約等に記載がないとのことですので、店舗とよく協議を行い双方で解決する必要があるでしょう。
看板については、店舗所有財産であり、店舗所有者が日常の管理を行い、取り替えをする場合は、管理組合に取り替えの申請を行い、承認を得て店舗所有者の負担で行っているのが一般的です。

看板の設置場所や大きさ、デザイン等について調整を行えるよう、
店舗と管理組合とで約束事を取り決めておきましょう。
[ 解説 ]

この際、管理組合と店舗側とで、看板の取扱について取り決めておく必要があります。店舗側が勝手に取り替えを行うのではなく、取り替えする看板の設置場所、看板の大きさ、デザイン等について、管理組合と店舗との間で協議・調整できるようにしておくとよいでしょう。さらに、看板が共用部分に設置されているのなら、管理組合として看板設置料を店舗所有者から徴収してもよいと考えられます。
なお、規約が単棟型とのことですが、１階に店舗が入居して営業活動を行っているのであれば実態としては複合用
途型になるので、規約を改正するのが望ましいでしょう。
マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

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トラブルや生活マナー等への対応についてトラブルや生活マナー等への対応について
漏水事故への対応

Q31

設備老朽化による漏水の責任と負担は誰が負うのですか？
浴槽の改修をしましたが、排水管も老朽化し、水漏れが発生していることがわかりました。同時に改修しましたが、工事費は区分所有者が負担するのでしょうか。

Answer

漏水原因と発生箇所が、専有部分なら区分所有者、共用部分なら管理組合が責任も費用も負担します。

[ 解説 ]

マンションでの水漏れは、漏水した原因と発生した場所により責任を負う人が決まります。
上記の質問では設備の老朽化が原因となって漏水が発生しましたので、設備の所有者が責任を負わなければなりません。従って、規約で、漏水した場所が専有部分なのか共用部分なのかを確認して下さい。専有部分であれば区分所有者の責任となり、修理費用も負担しなければなりません。共用部分であれば修理費用は管理組合が負担することになります。なお、専有部分と共有部分との境がわかりにくい場合もあるので、共用部分の範囲を別表にして管理規約の最後に一覧表として記載することも有効です。（標準管理規約第８条別表第２）

騒音問題への対応

Q32

機械室（共用部分）から騒音がします。遮音性能が悪いのだと思いますが、どのような対応をすべきでしょうか？
隣の機械室からモーターの音がします。遮音性能が悪いと思われますが、瑕疵なのでしょうか。
又、防音工事等を行う場合は、管理組合が工事をするのでしょうか。それとも自費で行わなけ
ればならないのでしょうか。

Answer

入居当初から騒音があれば遮音性能の問題、最近であればモーターの不具合が原因と考えられます。

[ 解説 ]

モーターの音がするというのは、いつからでしょうか。最初からというのであれば、壁の遮音性の問題である可能性が高いと考えられます。今までなかったのに最近気になるようになったというのであればモーター自体の不具合等を疑います。いずれにしても壁もモーターも共用部分ですので、まずは管理組合に相談して下さい。
管理組合としては、モーター音が最初から発生しているのであれば、まず分譲業者に相談します。（ただし、建ってかなりの年月が経過しているマンションではもう分譲業者に相談できない場合もあります。）分譲業者へ相談しても解決のめどが立たないのであれば信頼できる第三者である専門家に相談し、調べてもらいます。調べてもらって当然あるべき設備、又はすべき工事をしていないのであれば分譲業者にそれをしてもらいますし、

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マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

トラブルや生活マナー等への対応について分譲業者に責任がない場合は、管理組合が費用を負担して改修工事を行うことになります。
途中から音がするようになったのであれば、モーターの故障はないか調べます。故障があれば直します。壁
もモーターも共用部分なので、区分所有者が自費で工事を行う必要はありません。

Q33

上階の騒音がとても気になります。どうしたらよいですか？
走り回る足音や大きな音で音楽をかけるなど上階からの音がとても気になります。どのように対処したらよいか教えてください。

Answer

騒音発生住戸がはっきりとしていたら、まずは音が発生していることを騒音の発生源住戸に伝えてみましょう。伝える際には、「音が発生している」という状況を伝えることだけを意識し、不快な気持ちは伝えないようにします。

[ 解説 ]

共同住宅なので、24 時間他の住戸からの生活音が全く聞こえないという生活はできません。それでも耐え難い時間や大きさの音を発生しているのであれば、騒音の発生時間帯、音の種類などを確認し、まずは「音が発生していること」を伝えてみましょう。騒音を発生していても、自分たちが騒音を発しているということに気が付いていないこともありますので、感情は交えず騒音発生の事実だけを伝えることが大切です。
騒音の発生源となっている住戸がはっきりしない場合は、掲示・回覧などで一般的な注意喚起をしましょう。

騒音問題を起こさないためにも、日頃から住民間のコミュニケーションを活発にし、良好なコミュニティを形成しておくことが重要です。
[ 解説 ]

騒音は、知っている人の音だと気にならないこともありますし、寛容な気持ちになることもあります。

騒音をトラブルにしないように、日頃より近所同士のコミュニケーションを大事にしておきましょう。最初

は挨拶から始めることで十分です。

ペット問題への対応

Q34

ペットのトラブルはどのように解決したらよいですか？
私のマンションの規約では、「他の居住者に危害を加えるおそれのある動物は飼育禁止」とあります。この規定をもって、ペットは飼育禁止になっていると主張する区分所有者と、飼育は許可されていると主張する区分所有者がいます。どのように対処すればよいですか。

Answer

ペット飼育の問題はデリケートな問題なので、管理組合としてペット飼育について禁止とするか許可とするか決め、それに従った規則及び細則を作りましょう。

[ 解説 ]

最近ペット飼育をしている方が増えているようです。しかし、以前より共同住宅では動物の飼育は禁止されていることが多く、ペットを飼育したい人とペットは苦手な人との間にトラブルが絶えないようです。
特に規約に「他の居住者に危害を加えるおそれのある動物は飼育禁止」というあいまいな規定があると、ますます解決が困難になります。
動物の飼育が、禁止とも許可ともとれるこのような規定がある場合は、まず管理組合として、動物の飼育についてどう考えるのか決め、規約にきちんと定めましょう。（標準管理規約コメント第 18 条関係②）その際、現状を把握した上で区分所有者の意向を確認します。飼育について、全員が賛成、反対とならないのが通常ですので、両方の意見の区分所有者で十分に議論し、検討してください。

マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

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トラブルや生活マナー等への対応について合意が得られたら、総会の特別決議により管理規約を改正します。以下に、規約条文例を示しますので改正の際の参考にしてください。
■規約条文の例
規約で
禁止の場合

規約で
容認する場
合

本マンション内において、小鳥又は観賞魚以外の動物を飼育すること。
（身体障害者補助犬法に規定する盲導犬、介助犬又は聴導犬を使用する場合を除く。）
本マンション内において、小鳥又は観賞魚以外の動物を飼育すること。
（身体障害者補助犬法に規定する盲導犬、介助犬又は聴導犬を使用する場合を除く。）ただし、別に定めるペット愛好会に加入し、飼育細則を遵守する旨の誓約書を提出して、理事会の承認を受けたときはこの限りでない。
この場合において、他の区分所有者又は占有者から飼育に関する苦情の申し出があり、理事長から勧告、指示等を受けたにもかかわらず、是正等の措置をとらない場合は、理事長は理事会の決議を経て、飼育禁止を含む必要な措置をとることができる。

規約でペット飼育を容認する場合は、さらに飼育者が他の居住者に迷惑を掛けないような行動を求めた『ペット飼育細則』を定めます。また、ペット飼育者で愛好会を作り、クレームや迷惑を掛けない飼育などについて話し合い、マナーアップを図ります。
■ペット飼育を認める場合のポイント○ペット飼育可能な種類、頭数、大きさを決める。
○飼い主が責任をもってしつけをする。
（適切な運動、鳴き声、飛び掛かり等）○飼育場所を専有部分に限定する。
（バルコニーでの飼育は禁止）○共用部分（廊下、エレベーター）を使用する場合は抱きかかえる。
○仕事等で日中不在する飼い主は、ペットを室外に放置しない。
○旅行の場合にはペットを同行させるか、ペット専門のホテル等に預ける。
○避妊去勢手術や狂犬病の予防接種を行う。
○ペットによるトラブルは、その飼い主の責任で対処させる。

駐車場問題への対応

Q35

マンション敷地内の無断駐車はどうやったら防げますか？
最近、来客者用駐車スペースが埋まっていることが多いのですが、外部の方が無断で駐車しているようです。警察に相談したところ、私有地内の駐車なので取り締まれないとのこと。どのような対策がありますか？

Answer

ゼブラゾーンなどの路面への標示の他、広報や看板設置、見回りなど、日頃から地道に取り組み、解決していくことが必要です。

[ 解説 ]

専用駐車場や敷地内通路、敷地近くの路上への無断駐車は、マンション居住者に対して迷惑になるばかりでなく、消防車や救急車等の緊急活動、ゴミ収集車の収集活動にも支障が出ます。また、車上荒らしや車へのいたずら等の犯罪を誘発することもあります。日頃から地道に取り組んで、解決していくことが必要で、次のような対策が考えられます。
■不法駐車対策の例①広報等により不法駐車に対する排除を伝える。
②規制看板や注意看板を不法駐車の多い場所に設置する。また、駐車禁止文字やゼブラゾーンを路面に標示する。
③フラワーポット等の障害物を置いて、駐車できないようにする。
④役員や居住者による夜間・休日の見回りを行い、不法駐車車両のワイパーに「警告票」を挟んで注意を促し、ナンバーを控えておく。なお、「警告票」は直接車に糊付けすると、器物破損等のトラブルになるので注意が必要。
⑤駐車場不足が原因の場合は増設を検討する。

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マンション管理の手引きＱ＆Ａ集

マンション管理に関する法律について

マンション管理に関する法律について

Q36「管理計画認定制度」とはどのような内容ですか？また、どのような基準を満たせば良いのですか？

マンション管理適正化法が改正され、新しく認定制度が始まると聞きました。どのような制度になるのでしょうか。

Answer

適正に管理されたマンションであることを地方公共団体の長が認定する制度で、管理組合の経理や長期修繕計画の作成等の５つの分野についてそれぞれ基準が設定されています。

[ 解説 ] 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が改正され、令和 4 年 4 月から、「マンション管理
計画認定制度」が創設されました。マンション管理組合が、自らのマンションにおける管理計画を、区域の地方公共団体に任意で提出し、一定の基準を満たす場合、地方公共団体の長による認定を受けることが可能となる制度です。
この制度を活用し、認定を取得したマンションについては、○適正に管理されたマンションであることが市場において評価される。
○区分所有者全体の管理への意識が向上し、管理水準の底上げが期待できる。
などの効果が想定されます。
また、認定を取得したマンションについては、（独）住宅金融支援機構による「マンション共用部分リフォー
ム融資」の金利引き下げ（令和 4 年 10 月以降の借入申込受付分より適用）を受けることができます。詳細は（独）住宅金融支援機構のホームページ等をご確認ください。
※認定を受けることができるのは、「マンション管理適正化推進計画」を作成した地方公共団体の区域にあるマンションです。
○認定基準（国土交通省；マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針 別表２より）
１ 管理組合の運営(1) 管理者等が定められていること(2) 監事が選任されていること(3) 集会が年一回以上開催されていること

２ 管理規約(1) 管理規約が作成されていること(2) マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること(3) マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法による提供）について定められていること

３ 管理組合の経理(1) 管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること(2) 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと(3) 直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の三ヶ月以上の滞納額が全体の一割以内であること

４ 長期修繕
計画の作
成及び見
直し等

(1) 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること(2) 長期修繕計画の作成または見直しが七年以内に行われていること(3) 長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が三十年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事
が二回以上含まれるように設定されていること(4) 長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと(5) 長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でな
いこと(6) 長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること

５ その他(1) 管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、一年に一回以上は内容の確認を行っていること(2) 都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること※その他、地方公共団体によって独自の上乗せ基準を定めることができるとされています。
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■引用法令等と同義語
区分所有法

引用法令等の略語

マンション標準管理規約（単棟型）（管理）規約

各区分所有建物の個別のルール。区分所有法に基づき設定される。

標準管理規約コメント（使用）細則同義語（厳密には区別される
が、同義語と解釈することが可能な用語）

建物の区分所有等に関する法律

標準管理規約マンション標準管理規約（単棟型）コメント

各区分所有建物の共同生活上の詳細なルール。各規約に基づき設定される。
主に区分所有法上の呼称
主に標準管理規約上の呼称
用語

主な関係条例

管理者

区分所有法 第 25 条

用語

「区分所有者」と「組合員」 区分所有者 区分所有法 第 2 条 2 項「管理者」と「理事長」

集会「集会」と「総会」

主な関係条例

組合員

標準管理規約 第 30 条

総会

標準管理規約 第 42 条

理事長

区分所有法 第 34 条

標準管理規約 第 38 条

■分譲マンションに関する法令等の情報
国土交通省

http://www.mlit.go.jp/

マンション管理についてマンション建替え
等・改修について

http://www.mlit.go.jp/
jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_
tk5_000052.html

http://www.mlit.go.jp/
jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_
tk5_000050.html■相談窓口一覧
マンション管理センター

大阪支部

http://www.mankan.or.jp/ http://www.mankan.org/
notice.html

http://www.kanrikyo.or.jp/

法令・政令・通達の他、各種様式や契約書、仕様書等の資料が掲載されています。

所 東京都千代田区一ツ橋 2-5-5 岩波書店一ツ橋ビル７階

相 談 内 容 と 管理組合運営、管理規約等のご相談
電 話 番 号 建物・設備の維持管理のご相談住所 大阪市中央区今橋 2-3-21 藤浪ビル３階

相談内容と電話番号 マンションの適正な管理についての相談等
住

本部事務所

一般社団法人マンション管理業協会

公告・告示・法令

住本部

公益財団法人公益財団法人 マンション管理センター

所 福岡市中央区天神 1-1-1

アクロス福岡３階

03-3222-1517

03-3222-1519
06-4706-7560

電 話 番 号 092-725-0876

相 談 日・ 時 間 月～金曜日（祝日は除く）9:00 〜 12:00、13:00 〜 17:00

一般財団法人

福岡県建築住宅センター

住北九州事務所

電 話 番 号 093-533-5443

相 談 日・ 時 間 月～金曜日（祝日は除く）8:45 〜 12:00、13:00 〜 17:30
住福岡市住宅相談コーナー

所 北九州市小倉北区古船場町 1-35 北九州市立商工貿易会館１階

所 福岡市中央区天神 1-8-1

電 話 番 号 092-711-4808

福岡市役所 3 階

相 談 日・ 時 間 月～金曜日（祝日は除く）10:00 〜 12:00、13:00 〜 16:00■分譲マンションの共用部分リフォームへの融資の相談（独）住宅金融支援機構
九州支店

所 福岡市博多区博多駅前 3-25-21 博多駅前ビジネスセンター 6 階
マンション共用部分 住
リフォーム融資
電 話 番 号 092-233-1509■執筆協力団体； N ＰＯ法人 福岡マンション管理組合連合会
（順不同）

■監修

一般社団法人 福岡県マンション管理士会■発行

北九州市 都市戦略局 総務政策部 住まい支援室
福岡市 住宅都市局 住宅部 住宅計画課； 福岡県 建築都市部 住宅計画課

久留米市 都市建設部 住宅政策課

北九州市 都市戦略局 総務政策部 住まい支援室

一般財団法人 福岡県建築住宅センター

福岡市 住宅都市局 住宅部 住宅計画課
久留米市 都市建設部 住宅政策課； 福岡県 建築都市部 住宅計画課

企画情報部 企画住情報課■編集・デザイン； 有限会社 ケイプラン■発行年； 2024 年 6 月