令和６年度

固定資産税関係 資 料集 Ⅳ
－判例解説編－

一般財団法人 資産評価システム研究センター
この図書は、の社会貢献広報事業として助成を受け作成されたものです。

はしがき

固定資産税は、市町村民税とともに市町村財政を支える基幹税であり、多様化す
る行政需要に対応する主要財源として益々期待されています。
このような固定資産税を安定的に確保していくためには納税者の信頼が不可欠であり、固定資産税事務を担当する職員のみならず、広く市民に固定資産税の制度や評価方法について知識や関心を持っていただくことが重要です。
資産評価システム研究センターでは、毎年度、固定資産税制度、土地・家屋・償却資産の評価方法及び固定資産税に関する判例等に関する資料を、「固定資産税関係資料集Ⅰ～Ⅳ」として４分野に編纂し、多くの方々に提供しています。
固定資産評価審査委員会制度は、固定資産課税台帳に登録された価格に関する不服の審査を、課税主体である市町村長から独立した中立的な第三者機関に行わせることにより固定資産評価の客観性・合理性を担保し、納税者の権利を保護するとともに、固定資産税の課税の適正を期そうとする趣旨で設けられた、固定資産税制度の中で極めて重要な位置づけを持つものです。
本書「固定資産税関係資料集Ⅳ－判例解説編－」では、固定資産評価審査委員会の決定に関する判例を、土地、家屋、償却資産、審査委員会制度の４つに分類して収録しています。
本書が、固定資産税に関心を持たれる多くの方々のお役に立てば幸いです。
末尾ながら、ご協力を頂いた関係各位に心からお礼を申し上げます。

２０２４年 5 月
一般財団法人資産評価システム研究センター
理

事

長

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耕一郎

1．土地関係⑴＜目 次＞

東京都固定資産評価審査委員会決定取消請求事件（茅沼事件）����� １【課税台帳登録価格が賦課期日における客観的な交換価値（適正な時価）を上回る場合の違法性の判断】

1）東京地裁（平成 8 年 9 月 11 日判決）���������������� ３2）東京高裁（平成 10 年 5 月 27 日判決） ��������������� 293）最高裁（平成 15 年 6 月 26 日判決） ���������������� 45⑵

府中市固定資産評価審査委員会決定取消請求事件（府中事件）����� 49【評価基準に基づく価格と適正な時価との関係】

1）東京地裁（平成 22 年 9 月 10 日判決） ��������������� 512）東京高裁（平成 23 年 10 月 20 日判決）��������������� 593）最高裁（平成 25 年７月 12 日差戻判決） �������������� 684）東京高裁（平成 26 年 3 月 27 日判決） ��������������� 735）最高裁（平成 26 年 9 月 30 日決定） ���������������� 86⑶

志摩市固定資産評価審査決定取消請求事件������������� 87【開発行為に伴い設置された調整池の評価における地目認定の是非】

1）津地裁（平成 29 年 9 月 11 日判決） ���������������� 892）名古屋高裁（平成 30 年 3 月 23 日判決） ������������� 100
3）最高裁（平成 31 年 4 月 9 日差戻判決）�������������� 1044）名古屋高裁（令和 2 年 3 月 12 日判決）�������������� 117
5）最高裁（令和 2 年 11 月 26 日決定） ��������������� 134
6）最高裁（令和 2 年 11 月 26 日決定） ��������������� 135
2．家屋関係⑴

伊達市固定資産評価審査委員会決定取消請求事件��������� 137【評価基準に従って決定した価格を適正な時価と推認するとの判断】

1）札幌地裁（平成 10 年 11 月 17 日判決）�������������� 139
2）札幌高裁（平成 11 年 6 月 16 日判決） �������������� 146
3）最高裁（平成 15 年 7 月 18 日差戻判決） ������������� 151
4）札幌高裁（平成 16 年 4 月 27 日判決） �������������� 155
5）最高裁（平成 16 年 11 月 2 日決定） ��������������� 163⑵

東京都固定資産評価審査委員会決定取消請求事件��������� 165【建築当初の評価の誤りを理由とするその後の基準年度の価格の争いの可否】

1）東京地裁（平成 23 年 12 月 20 日判決）�������������� 1672）東京高裁（平成 25 年 4 月 16 日判決） �������������� 232

3）最高裁（平成 26 年 7 月 24 日決定） ��������������� 2494）最高裁（平成 26 年７月 24 日決定） ��������������� 251⑶

那須塩原市固定資産評価審査委員会決定取消請求事件������� 253【需給事情による減点補正の適用の是非】

1）宇都宮地裁（平成 28 年 12 月 21 日判決）������������� 2552）東京高裁（平成 29 年 11 月 8 日判決） �������������� 2683）最高裁（平成 30 年 5 月 24 日決定） ��������������� 281⑷

東京都損害賠償請求事件�������������������� 283【家屋評価の誤謬に起因する不法行為の除斥期間の起算点】

1）東京地裁（平成 28 年 11 月 10 日判決）�������������� 2852）東京高裁（平成 29 年 12 月 5 日判決） �������������� 337
3）最高裁（令和２年 3 月 24 日差戻判決）�������������� 353
4）東京高裁（令和３年５月 20 日判決）��������������� 358
3．償却資産関係
横浜市固定資産評価審査委員会決定取消請求事件 ����������� 371【取得価額における償却資産課税の対象範囲】

1）横浜地裁（平成 20 年 1 月 30 日判決） �������������� 373
2）東京高裁（平成 20 年 6 月 12 日判決） �������������� 3883）最高裁（平成 20 年 10 月 24 日決定）��������������� 391
4．手続き関係⑴

三条市固定資産評価審査委員会決定取消請求事件��������� 393【審査委員会の審理の過程における同事務局職員の不適切発言と審査決定の有効性】

1）新潟地裁（平成 17 年 7 月 15 日判決） �������������� 3952）東京高裁（平成 18 年 3 月 2 日判決）��������������� 413
3）最高裁（平成 18 年 11 月 30 日決定）��������������� 420⑵

越谷市固定資産評価審査委員会決定取消請求事件（概要）������ 421【課税庁の職員が同席した上での審査委員会における審理・決定の有効性】⑶

東京都固定資産価格審査申出棄却決定取消請求事件�������� 431【審査決定の取消訴訟で違法事由を主張追加することの可否】

1）東京地裁（平成 29 年３月 17 日判決） �������������� 433
2）東京高裁（平成 29 年 12 月 14 日判決）�������������� 4413）最高裁（令和元年７月 16 日差戻判決）�������������� 451

⑷広島市固定資産評価審査委員会みなし却下取消請求事件������ 455【評価額の妥当性及び審査委員会の決定における判例違反・審理不尽等の有無の判断】

1）広島地裁（令和３年４月 28 日判決）��������������� 4572）広島高裁（令和３年 10 月 27 日判決） �������������� 477
3）最高裁（令和４年３月 25 日決定）���������������� 485





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－50－

東京地裁（平成２２年９月１０日判決）
平成２２年９月１０日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成２２年（行ウ）第５９号 固定資産評価審査決定取消等請求事件（第１事件）
同年（行ウ）第１１９号 固定資産評価審査決定取消等請求事件（第２事件）
口頭弁論終結日 平成２２年７月２日
判決
東京都府中市第 １ 事 件 原 告
Ａ
同所
第 ２ 事 件 原 告
Ｂ
東京都府中市宮西町二丁目２４番地
第１事件被告兼第２事件被告
府中市（損害賠償に係る訴えにつき）
代 表 者 市 長野
口忠直（固定資産評価審査決定取消しに係る訴えにつき）
代表者兼行政庁
府中市固定資産評価審査委員会
代 表 者 委 員 長
鎌田俊夫
訴訟代理人弁護士
小
澤
俊
夫
主
文
１ 第１事件原告の訴えのうち、府中市固定資産評価審査委員会の審査決定の取消しを求める部分を却下する。
２ 第１事件原告のその余の訴えに係る請求及び第２事件原告の請求をいずれも棄却する。
３ 訴訟費用は原告らの負担とする。
事実及び理由第１ 請求
１ 第１事件原告（以下「原告Ａ」という。）（１） 被告は、原告Ａに対し、金10万円を支払え。
（２） 府中市固定資産評価審査委員会が平成21年10月13日付けで原告Ａに対してした審査決定（決定番号第１号）を取り消す。
２ 第２事件原告（以下「原告Ｂ」という。）（１） 被告は、原告Ｂに対し、金10万円を支払え。
（２） 府中市固定資産評価審査委員会が平成21年10月13日付けで原告Ｂに対してした審査決定（決定番号第１号）を取り消す。
第２ 事案の概要
 本件は、原告Ａ及び原告Ｂ（以下、両名を併せて「原告ら」という。）が、府中
市固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）が平成21年10月13日付
けでした審査決定について、本件委員会が調査した公文書等の明記も添付もせずに審査申出を棄却したことは不法行為であるなどとして、同決定の取消しを求めるとともに、その不法行為により精神的苦痛を受けたとして国家賠償法１条１項に基づ－51－

き慰謝料として各10万円の損害賠償金の支払を求める事案である。
１ 前提事実 本件の前提となる事実は、次のとおりである。証拠及び弁論の全趣旨により容易に認めることができる事実等は、その旨付記した。その余の事実は、当事者間に争いがない。
（１） 原告らは夫婦であり、肩書住所地に所在する共同住宅に居住している。原告らの居住部分に係る宅地（以下「本件宅地」という。）は、原告らが婚姻後に取得した共有財産であるが、登記簿に所有者として登記されているのは原告Ｂであることから、原告Ｂに対して固定資産税が課されている。（甲１、２、弁論の全趣旨）（２） 原告Ａは、平成21年７月２日付けで、本件委員会に対し、「審査申出人氏名」
欄に「Ａ（所有名義Ｂ）」と記載するなどした審査申出書（以下「本件審査申出書」という。）を提出し、原告Ｂに対する固定資産税の計算の基になる共同住宅全体の土地（以下「本件審査対象土地」という。）に係る平成21年度の固定資産税の固定資産課税台帳に登録された価格についての審査の申出（以下「本件審査申出」という。）をした。（乙１）（３） 前記（２）の審査申出書は受理され、本件委員会において審査が開始され、本件委員会から原告らに対し、府中市長が平成21年７月17日付けで本件委員会に提出した弁明書（以下「本件弁明書」という。）の副本が送付された。（甲４）（４） 本件委員会は、平成21年10月13日付けで、本件審査申出を棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）をした。なお、本件決定に係る審査決定書（以下「本件決定書」という。）には「審査申出人Ａ」と記載されており、本件委員会が本件決定に当たって調査した不動産鑑定評価書等の文書は添付されていない。（甲５）（５） 原告Ａは、平成22年２月15日に第１事件に係る訴えを提起し、原告Ｂは、同年３月16日に第２事件に係る訴えを提起した。（当裁判所に顕著な事実）
２ 争点（１） 本案前の争点
本件決定の取消しを求める訴えの原告適格の有無（２） 本案の争点
ア 本件決定の適法性
イ 本件決定に係る本件委員会の行為について、国家賠償法上の違法の有無
ウ 原告らの損害の有無及び損害額
３ 当事者の主張の要旨（１） 争点（１）（本件決定の取消しを求める訴えの原告適格の有無）について（原告らの主張）
 原告Ａは共有者兼原告Ｂの代理人として、原告Ｂは所有名義人として、原告ら２人で本件審査申出を行ったのであるから、原告らはいずれも本件決定の取消しを求める訴えの原告適格がある。
（被告の主張） 原告Ｂは、本件委員会への審査申出を行っておらず、本件決定の対象外であるから、本件決定の取消しを求める訴えの原告適格がない。

－52－

（２） 争点（２）ア（本件決定の適法性）について（原告らの主張）
 本件決定は、本件委員会が調査した公文書等の明記も添付もせずに原告らの審査申出を棄却しており、審査の名に値せず不法行為である。また、本件委員会は、原告らに対し、本件弁明書の副本だけでなく、必要と認める資料の概要を記載した文書を送付しなければならないのにそれをしておらず、これは府中市固定資産評価審査委員会条例（以下「本件条例」という。）に違反する不法行為である。これらのことから、本件決定は違法であり、取り消すのが相当である。
（被告の主張） 本件弁明書は、それを読むことによって十分に理解できる内容のものであったから、これを理解するために「必要と認める資料の概要を記載した文書」を作成して審査申出人である原告らに送付する必要はなかった。したがって、本件委員会が本件弁明書の副本だけを原告らに送付したことは本件条例に違反するものではない。本件決定は、府中市長から弁明書、鑑定書及び都市計画図の一部の提出を受けて審査の上でしたものであり、適法である。
（３） 争点（２）イ（国家賠償法上の違法性の有無）について（原告らの主張）
 前記（２）の原告らの主張のとおり、本件委員会は不法行為をしており、国家賠償法上も違法である。
（被告の主張） 前記（２）の被告の主張のとおり、本件委員会の行為は適法であり、国家賠償法上の違法はない。
（４） 争点（２）ウ（原告らの損害の有無と損害額）について（原告らの主張）
 原告らは、弁護士でも司法書士でもないところ、本件委員会の前記不法行為
により訴訟を提起せざるを得なくなり、原告Ａは、民事訴訟法、府中市情報公開条例、刑法などの勉強をせざるを得ず、夜も眠れないほどの精神的苦痛を受け、原告Ｂは、その夫の様子を見て心を痛め、精神的苦痛を受けた。原告らのこの精神的苦痛の慰謝料は各金10万円が相当である。
（被告の主張）否認し争う。
第３ 当裁判所の判断
１ 争点（１）（本件決定の取消しを求める訴えの原告適格）について（１） 地方税法432条１項は、固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合には、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる旨を規定し、同法434条１項は、固定資産税の納税者は、固定資産評価審査委員会の決定に不服があるときは、その取消しの訴えを提起することができると規定している。また、同法343条１項は、固定資産税は固定資産の所有者に課する旨、また、同条２項は、前項の所有者とは、土地につ－53－

いては、登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者をいう旨それぞれ規定している。これらの規定によれば、同法432条１項に基づいて固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができ、同法434条１項に基づいて同委員会の決定の取消しの訴えを提起することができる「固定資産税の納税者」とは、登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録され、固定資産税を課されている納税義務者をいうと解するべきであって、実質的には所有者であっても、登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録されていない者は、固定資産税を課されることはないから、「固定資産税の納税者」とはならず、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることや同委員会の決定の取消しの訴えを提起することはできないと解するのが相当である。
（２） これを本件についてみると、前記第２の１の前提事実（以下「前提事実」という。）（１）のとおり、原告Ｂだけが登記簿に本件宅地の所有者として登記されており、原告Ａは、登記簿に本件宅地の所有者又は共有者として登記されていないのであるから、本件宅地について、地方税法432条１項及び同法434条１項の「固定資産税の納税者」ということはできず、これらの規定に基づき固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることや同委員会の決定の取消しの訴えを提起をすることはできないというべきである。そうすると、
本件審査申出書による審査の申出が原告Ａによる審査の申出であるとすれば、本来、その申出は却下されるべきものであったことになる。もっとも、本件審査申出書の審査申出人欄には「Ａ（所有名義Ｂ）」と記載され、本件決定書においては「審査申出人Ａ」と表示されているものの、却下ではなく棄却の決定がされている。これらのことを法令に則して合理的に理解するならば、本件審査申出書による審査の申出は、本件宅地の登記簿上の所有者であって固定資産税の納税者である原告Ｂの審査の申出を原告Ａが代理人としてしたものであり、その審査の申出に対して本件決定がされたものと認めるのが相当である。したがって、原告Ｂは、本件決定の取消しの訴えの原告適格があるというべきである。他方で、原告Ａについては、同原告を当事者とする審査の申出又は審査決定があったとはいえないから、原告Ａには本件決定の取消しの訴えの原告適格はないというべきである。
（３） なお、仮に、本件審査申出書により原告Ａによる審査の申出がされ、本件決定が原告Ａに対する決定であると解したとしても、原告Ａは本件宅地に係る固定資産税の納税者ではなく、本来、審査申出をすることはできないのであるから、仮に、本件決定が取り消されて審査決定をやり直すことになったとしても、本件委員会は原告Ａの審査の申出については却下するほかない。
そうすると、原告Ａには本件決定の取消しを求める訴えの利益がないというべきであって、いずれにしても原告Ａの本件決定の取消しを求める訴えは不適法であり却下を免れない。
２ 争点（２）ア（本件決定の適法性）について（１） 認定事実
 前提事実に加え、証拠（各事実の後に付記する。）及び弁論の全趣旨によると、以下の事実を認めることができる。

－54－

ア 本件審査申出書の「審査の申出の趣旨及び理由」として、次の記載がある。（乙１）
 「甲団地の一街区は「都市計画地域図」によると、「第２種中高層地域」に指定。容積率200％、建蔽率60％としているが、その実、昭和44年以来、容積率60％、建蔽率20％に据置いて、建築制限を課している。
 にもかかわらず、固定資産税課は架空の200／60で鑑定評価を実施し、積年にわたり過大な税額を徴収している。
 ＵＲは、今や架空の敷地に基く超高度利用による負担を中層住宅所有者に分担させている。
 甲団地周辺の同じ200／60地域の売買事例と団地内の売買事例と比較検証して、正しい鑑定評価による税額に即時是正してもらいたい。」
イ 本件弁明書には、本件審査対象土地の評価の根拠及び方法が記載されている外、「審査の申出に対する弁明」として次の記載がある。（甲４） 「固定資産税における土地の価格は、地方税法第341条第５号に規定されている適正な時価とされ、更地での正常取引価格と解されています。（最高裁判決及び東京地裁判決）
 更地評価とはその土地の上に建物等がなく、地上権等の諸権利も設定されていない状態で価値を判断するということで、正常取引とは、売り急ぎ
や買い急ぎ等の特別な動機が働かない状態という意味です。
 固定資産税の評価では、この更地の正常取引価格に影響を与える要素であれば評価の中に含め、影響を与えない要素であれば評価に含めません。
 現状でどのような建ぺい率・容積率（20％・60％／一団地の住宅施設における率）の家屋が建っているかは、更地状態を評価する土地の価格には一切影響しないため、建ぺい率・容積率は都市計面上の率（60％・200％）
で評価を行っています。
 同様の例がある複数の近隣市においても、府中市と同様に都市計画上の率で評価をしています。
 最終的には、土地課税台帳に登録された価格が、正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格（地価公示価格等）を上回らない限り、当該価格の決定は違法とはなりません。」
ウ 本件決定書は、本件審査申出を棄却し、その理由を次のとおり詳細に記載している。まず、審査申出の趣旨を、本件審査対象土地に係る平成21年
度の固定資産課税台帳に登録された価格（以下「本件登録価格」という。）
について、本件審査対象土地を容積率60パーセント・建ぺい率20パーセン
トの土地として再度不動産鑑定評価を行い、本件登録価格を当該再評価により見直した額とする決定を求めているものと解されるとし、前提事実として都市計画上の規制の事実を認定し、固定資産評価基準による宅地評価の手順、標準宅地の鑑定評価の調査内容などを記載した上で、判断として、実際に「容積率60パーセント・建ぺい率20パーセント」の規制を受けているのは都市計画法上の都市施設である甲団地そのものであることが認められ、本件登録価格に係る標準宅地及び本件審査対象土地自体には「容積率60パーセント・建ぺい率20パーセント」の規制は直接関係がないことから、－55－

本件審査対象土地が「容積率60パーセント・建ぺい率20パーセント」の建
築制限のある土地であるという主張は失当であり、本件登録価格に係る標準宅地の不動産鑑定評価において容積率及び建ぺい率は、実際の規制のとおり考慮されていると認められるから、本件審査申出には理由がない旨記載している。（甲５）（２） 本件条例６条２項本文は、「委員会は、弁明書の提出があった場合においては、審査申出人に対しその副本及び必要と認める資料の概要を記載した文書を送付しなければならない。」と規定している。これは、同条３項において、審査申出人は、弁明書の副本の送付を受けたときはこれに対する反論書を提出することができるとされていることから、その前提として、弁明書の副本に加えて、その弁明書の内容を理解するために委員会が必要と認める資料の概要を記載した文書を送付することとしたものと解される。そうすると、弁
明書自体の記載によって審査申出人が十分その内容を理解できるものである
場合には、そのような資料の概要を記載した文書を送付する必要はないというべきである。この点、地方税法433条10項は、固定資産評価審査委員会は、
同条３項の規定によって提出させた資料又は審査の議事及び決定に関する記録を保存し、その定めるところによって、これを関係者の閲覧に供しなければならない旨規定し、これを受けた府中市固定資産評価審査委員会規程18条
は、同委員会は、審査の議事及び決定に関する記録その他審査に関し必要な事項を記載した記録を作成し、保存しなければならない旨、同規程17条は、同委員会は、地方税法433条３項の規定により提出された資料並びに審査の議事及び決定に関する記録について、審査申出人その他関係者から閲覧を求められた場合は、第三者の利益を害するおそれがあると認めるときその他特別な理由があると、認めるときを除き、閲覧に供するものとする旨規定している。また、同法433条11項が準用する行政不服審査法33条２項は、審査請
求人は、審査庁に対し、処分庁から提出された書類その他の物件の閲覧を求めることができる旨規定している。これらの規定からすれば、審査申出人は、資料の概要を記載した文書を送付する必要がないとして送付されない場合においても、自ら必要があると考えれば固定資産評価審査委員会に提出された資料の閲覧を求めることができることになっている。
 これを本件についてみると、前記（１）の認定事実ア及び同イによれば、
本件審査申出の趣旨は、本件審査対象土地は容積率200パーセント・建ぺい
率60パーセントの規制があるとして評価されているが、容積率60パーセント・
建ぺい率20パーセントの規制がされた土地として再度不動産鑑定評価を行い、本件登録価格を当該再評価により見直した額とすることを求めているものと理解されるところ、本件弁明書の内容は、その審査申出に対して明確に回答した内容となっており、それ自体で十分に内容の理解が可能なものと認められる。そうすると、本件委員会において、審査申出人に対し本件弁明書の副本以外に資料の概要を記載した文書を送付する必要は認められなかったというべきであるから、本件委員会がそのような文書を送付しなかったこと
は本件条例６条２項本文の規定に違反するものではなく、適法である。したがって、これを不法行為であるとする原告らの主張は採用することができな

－56－

い。
（３） また、原告らは、本件委員会が調査した不動産の鑑定評価書等が本件決定書に明記されず添付もされていないことが、不法行為である旨主張している。
 しかしながら、地方税法433条11項が準用する行政不服審査法41条１項は、「裁決は、書面で行ない、かつ、理由を附し、審査庁がこれに記名押印をしなければならない。」と規定しているのみであって、本件委員会の決定書に本件委員会が調査をした文書を明記し、又は添付しなければならない旨を定めた規定は見当たらない。そうすると、本件決定書に本件委員会が調査をした鑑定評価書等の文書が明記されず添付もされていないからといって、そのことが直ちに違法となり、不法行為となるということはできない。
 証拠（甲５、乙２から８まで。乙２から４までについてはその体裁から、
乙５から８までについては弁論の全趣旨からいずれも真正に作成されたものと推認できるところ、いずれについても原告らはこれらが偽造であることの主張立証をしていないから、真正に作成されたものと認められる。）及び弁論の全趣旨によれば、本件委員会は、府中市長から提出された標準宅地に係る鑑定評価書等の資料を調査した上で本件決定をしたものと認められる。また、前記（１）の認定事実ウのとおり、本件決定書には、詳細な理由が付され、審査申出の趣旨に対応した判断が具体的に記載されており、本件委員会が調査した文書を明記又は添付しなければ審査申出人において理解できない
ような内容でもない。なお、審査申出人が、必要であると考えれば、本件委員会に提出され、本件審査申出の調査に利用された資料の閲覧が可能である
ことは、前記（２）で述べたとおりである。そうすると、本件決定は適法であるというべきであり、本件決定書に本件委員会が調査した不動産の鑑定評
価書等が明記されず添付もされていないことも何ら違法ではなく、これを不法行為であるとする原告らの主張は採用することができない。
 なお、地方税法433条11項が準用する行政不服審査法41条１項において、裁決には審査庁がこれに記名押印をしなければならない旨規定されているところ、本件決定書には審査庁である「府中市固定資産評価審査委員会」の記名と押印がされているから、審査委員の氏名の記載がなくてもこれが違法となるものではない。また、本件委員会による審査手続は訴訟手続ではなく、民事訴訟法や行政事件訴訟法の規定は適用されない。
３ 争点（２）イ（国家賠償法上の違法性の有無）及び争点（２）ウ（損害の有無
及び損害額）について
 前記２のとおり、本件決定及び本件決定に至る手続は適法であって、国家賠償法上の違法性は何ら認められない。したがって、その損害の有無や損害額について判断する必要はない。
第４ 結論
 よって、原告Ａの訴えのうち、本件決定の取消しを求める部分は不適法であるから、これを却下することとし、原告Ａのその余の訴えに係る請求及び原告Ｂの請求はいずれも理由がないから、これらを棄却することとし、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法７条、民訴法61条、65条１項本文を適用して、主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３８部－57－

裁判長裁判官
裁判官
裁判官

杉 原 則 彦波 多 江 真 史
財 賀 理 行－58－

東京高裁（平成２３年１０月２０日判決）
平成２３年１０月２０日判決言渡 同日原本交付 裁判所書記官
平成２２年（行コ）第３３６号 各固定資産評価審査決定取消等請求控訴事件（原審・東京地方裁判所平成２２年（行ウ）第５９号（原審第１事件）、同第１１９号（原審第２事件））
口頭弁論最終日 平成２３年６月９日
判決
東京都府中市控訴人（原審第１事件原告）
Ａ
同所
控訴人（原審第２事件原告）
Ｂ
上記両名訴訟代理弁護士
吉
田
修
平
同
友
田
順
同
沼
井
英
明
東京都府中市宮西町２丁目２４番地
被控訴人（原審第１事件被告兼第２事件被告）
府中市
損害賠償に係る訴えにつき被控訴人代表者市長野口忠直
固定資産評価審査決定取消に係る訴えにつき
被控訴人代表者兼裁決行政庁
府中市固定資産評価審査委員会
同代表者委員長
鎌田俊夫
被控訴人訴訟代理人弁護士
小
澤
俊
夫
主
文
１ 本件控訴をいずれも棄却する。
２ 控訴費用は控訴人らの負担とする。
事実及び理由第１ 控訴の趣旨
１ 原判決を取り消す。
２ 府中市固定資産評価審査委員会が平成21年10月13日付けで控訴人らに対してした審査決定（決定番号第１号）を取り消す。
３ 被控訴人は、各控訴人に対し、それぞれ10万円を支払え。
４ 訴訟費用は、第１、２審とも、被控訴人の負担とする。
第２ 事案の概要
１ 控訴人らは、控訴人Ｂ所有名義で別紙物件目録記載の専有部分を所有して居住しており、敷地権の目的である土地及び敷地権は同目録記載のとおりである。上
記敷地権の目的である土地を構成する別紙課税明細目録記載の各土地（以下「本件審査対象土地」という。）は、都市計画において都市計画法８条１項１号所定の第一種中高層住居専用地域と定められ、指定建ぺい率が60％及び指定容積率が200％の地域内にあるが、都市計画において定められた同法11条１項８号所定の一団地の住宅施設の敷地等であるため、その建ぺい率は20％に、及びその容積率－59－は80％に制限されている。被控訴人は、かねてから、用途地域の上記指定建ぺい
率60％及び指定容積率200％を地域要因として取り扱い、本件審査対象土地の固定資産税に係る価格を決定して登録していた。こうして、被控訴人から、控訴人
Ｂに対し、本件審査対象土地について固定資産課税台帳に登録された所在、地番、地目、地積及び平成21年度の固定資産税に係る価格を記載した課税明細書が送付された。控訴人Ａは、上記の取り扱いが違法なのではないかと考えるに至り、本件審査対象土地について別紙課税明細目録記載の固定資産課税台帳に登録された基準年度である平成21年度に係る賦課期日における価格について不服があるとして、控訴人Ｂの代理人の立場において、地方税法432条に基づき、被控訴人代表者兼裁決行政庁である府中市固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）に固定資産課税台帳に登録された価格に関する審査の申出をした。本件委員会は、平成21年10月13日付けで上記審査の申出を棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）をした。
 本件は、控訴人らが、被控訴人に対し、本件決定に不服があるとしてその取消しの訴えを提起するとともに、国家賠償法１条１項に基づき慰謝料各10万円の支払を求めた事案である。
 控訴人Ａが控訴人Ｂの代理人の立場においてした上記の審査の申出の理由は、
本件審査対象土地は都市計画において定められた都市計画法11条１項８号所定の「一団地の住宅施設」である共同住宅等の敷地等であり、実際には建ぺい率20％、容積率80％を超える建築物を建てることができないにもかかわらず、府中都市計
画が定める用途地域において建ぺい率が60％、容積率が200％とされていることを理由に、固定資産課税台帳に過大な価格が登録されているとして、登録された価格の是正を求めるにあった。本件決定は上記の審査の申出を棄却したので、控訴人らは、これを不服として上記のとおり本件決定の取消しの訴えを提起したが、本件決定の違法事由としては、固定資産課税台帳に登録された価格に関する上記の不服の理由（上記の審査の申出の理由）を明示的、本格的に主張する前に、訴状等では、まず、①府中市長が提出した弁明書副本以外に必要と認める資料の概要を記載した文書を送付しなかった違法、及び②審査決定に調査した公文書等が添付されていなかった違法を取り上げて主張した。原審は、固定資産課税台帳に登録された価格に関する上記の不服の理由を争点として顕在化させることがない
まま、第２回口頭弁論期日において弁論を終結し、上記①の取消請求に係る訴えのうち控訴人Ａに係る部分を却下し、控訴人Ｂの請求を棄却し、上記②の国家賠償請求については控訴人らの請求をいずれも棄却した。控訴人らは、これを不服として本件控訴をした。控訴人らは、当審において、本件決定の違法事由として、固定資産課税台帳に登録された価格に関する上記の不服の理由を明示的に主張し、これを理由に、本件審査対象土地について固定資産課税台帳に登録された基準年度である平成21年度に係る賦課期日における価格は客観的な交換価値を上回り違法である旨主張し、その趣旨を明確にした。
２ 前提事実（証拠及び弁論の全趣旨により容易に認めることができる事実等は、その旨付記した。その余の事実は、当事者間に争いがない。）（１） 控訴人らは、控訴人Ｂ所有名義で別紙物件目録記載の専有部分を所有して居住しており、敷地権の目的である土地及び敷地権は同目録記載のとおりで－60－

ある。（甲１、14）（２） 本件審査対象土地を含む一帯の土地は、ＵＲ都市整備機構甲団地の敷地等であり、府中都市計画において都市計画法８条１項１号所定の第一種中高層
住居専用地域と定められている。この地域の指定建ぺい率は60％、指定容積率は200％である。甲団地は、府中都市計画において定められた同法11条１項８号所定の「一団地の住宅施設」である。本件審査対象土地は、上記のとおり甲団地の共同住宅等の敷地であり、敷地面積に対する建築密度は、建ぺ
い率が20％に、容積率が80％に制限されている。（甲６～８、13、乙６、７）（３） 被控訴人は、平成21年４月１日ころ、控訴人Ｂに対し、本件審査対象土地について固定資産課税台帳に登録された所在、地番、地目、地積及び平成21
年度の固定資産税に係る価格を記載した課税明細書（「固定資産課税明細書（21年度）府中市」と題する文書）を送付した。本件審査対象土地の平成21
年度の固定資産税に係る価格は、別紙課税明細目録に記載したとおりであり、16万4560円／ｍ2である。（甲２、弁論の全趣旨）（４） 控訴人Ａは、平成21年７月２日ころ、「審査申出人氏名」欄に「Ａ（所有名義Ｂ）」と記載するなどした同日付けの審査申出書（以下「本件審査申出書」という。）を提出し、本件委員会に平成21年度の固定資産税の固定資産課税台帳に登録された価格に関する審査の申出（以下「本件審査申出」という。）をした。（甲３、乙１）（５） その余の前提事実は、原判決の「事実及び理由」欄の「第２ 事案の概要」の１の（３）から（５）まで（原判決３頁14行目から４頁３行目まで）に記
載のとおりであるから、これを引用する。
（６） 本件決定書（甲５）には、「実際に「容積率60パーセント・建ぺい率20パーセント」の規制を受けているのは都市計画法上の都市施設である甲団地そのものであることが認められます。そうしますと、本件登録価格に係る標準宅地及び本件土地自体には、「容積率60パーセント・建ぺい率20パーセント」の規制は直接関係がないことから、申出人の本件土地が「容積率60パーセン
ト・建ぺい率20パーセント」の建築制限のある土地であるという主張は失当というほかなく、本件登録価格に係る標準宅地の不動産鑑定評価において、容積率及び建ぺい率は、実際の規制のとおり考慮されていると認められます。」との記載がある。
３ 争点及びこれについての当事者の主張（１） 争点１（本件決定の取消しを求める訴えの原告適格）について
 この争点に関する当事者の主張は、次のとおり当審における控訴人らの主張を付加するほかは、原判決の「事実及び理由」欄の「第２ 事案の概要」の３の（１）（原判決４頁13行目から19行目まで）に記載のとおりであるから、これを引用する。
（当審における控訴人らの主張）
 地方税法は、原告適格を「登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録され、固定資産税を課されている納税義務者」に限定していない。
地方税法432条１項は、「固定資産税の納税者」が固定資産評価審査委員会に審査申出をなし得ると規定するが、同法433条11項、行政不服審査法37条６－61－項によれば、土地を譲り受けた者についても、「審査請求人の地位」を認めている。つまり、地方税法343条１項及び同条２項所定の「登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者」以外の者であっても、固定資産評価審査委員会に対する審査請求人の地位を有することがあり得ることを地方税法は認めている。その趣旨は、当該基準年度の登録価格について「法律上の利益」（行政事件訴訟法９条）を有している者に当該基準
年度において評価額を争う機会を与えた点にある。そして、本件評価対象土地が控訴人らの婚姻後に取得された財産であり、控訴人Ａがその持分を有していることからすれば、同控訴人が本件評価対象土地に係る被控訴人の価格決定について「法律上の利益」を有していることは明らかである。
したがって、被控訴人Ａには本件訴えについて原告適格がある。
（２） 争点２（本件決定の違法性）について
ア 控訴人らの主張（ア） 被控訴人の本件審査対象土地の価格は、地方税法403条１項所定の固定資産評価基準によって決定された価格とはいえない。
 地方税法403条１項は、固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならないことを市町村長に義務づけている。固定資産評
価基準によるとは、主要な街路の選定、標準宅地の選定、標準宅地の適正な時価の評定、主要な街路とその他の街路の各路線価の比準等がいずれも適正に行われることを要請すると解され、これらを適正に行うことなく決定された価格は、そもそも、同条項でいう固定資産評価基準によって決定された価格とはいえない。
 本件評価対象土地の価格決定において、被控訴人は、主要な街路とその他の街路の各路線価の比準を誤った。また、本件評価対象土地に係る「被控訴人の価格の根拠とする不動産鑑定士Ｃ作成の鑑定評価書（以下「Ｃ鑑定」という。）には、標準宅地の適正な時価の評定の誤り（都市計
画法上の建ぺい率、容積率の規制の見落とし）、その他の多くの誤りがある。
 したがって、本件評価対象土地に対する被控訴人の価格決定は地方税
法403条１項でいう固定資産評価基準によって決定された価格とはいえない。
（イ） 固定資産課税台帳に登録された基準年度に係る賦課期日における土地の価格が同期日における当該土地の客観的な交換価値を上回る場合には、上記価格の決定は違法となる（最高裁判所平成10年（行ヒ）第41号
同15年６月26日第一小法廷判決・民集57巻６号723頁参照）。
 本件審査対象土地について平成21年度の固定資産課税台帳に登録された価格（以下「本件登録価格」という。）は、いずれも同年度に係る賦課期日における同各土地の客観的な交換価値を上回っている。その理由は、次のとおりである。
 本件審査対象土地は、昭和48年11月20日以降、府中都市計画において建築物の建ぺい率を60％、容積率を200％とされているが、本件審査対
象土地に建っている共同住宅等（甲団地の建物）は同都市計画において－62－

都市計画法11条１項８号所定の「一団地の住宅施設」と定められ、実際には建ぺい率20％、容積率80％を超える建築物を建てることはできない。
したがって、本件審査対象土地の固定資産評価は都市計画により制限された建ぺい率20％、容積率80％を前提とする鑑定によりされるべきであるが、本件審査対象土地の固定資産評価のもととなったＣ鑑定は、本件審査対象土地の建ぺい率を60％、容積率を200％として鑑定し、収益還元法の適用、取引事例比較法における取引事例の選択、公示価格を基準とした価格を求めるに際しての対象土地の選択をそれぞれ誤るなどし、その結果、本来１ｍ2当たり15万1000円とされるべき鑑定価額を30万4000円と鑑定した。
 固定資産評価は、更地での正常取引価格によりされる。不動産鑑定評
価基準によれば、「更地」とは当該宅地に建築物等の定着物がなく、かつ、
賃借権、地上権、地役権等の使用収益を制約する権利の付着していない
宅地をいい、都市計画法や建築基準法等の公法上の規制は評価において当然に考慮される。甲団地の建物が「一団地の住宅施設」であることによる建築制限は、都市計画法による公法上の制約であって、甲団地の建物を建て替える場合にもなお存続する。
 したがって、本件審査対象土地の固定資産評価をするにあたっては、
上記制限が当然に考慮されるべきである。
（ウ） 原審における控訴人らの主張
 本件決定には、府中市長が提出した弁明書副本以外に必要と認める資料の概要を記載した文書を送付しなかった違法及び審査決定に調査した公文書等が添付されていなかった違法がある。この点に関する控訴人らの主張は、原判決の「事実及び理由」欄の「第２ 事案の概要」の３の（２）（原判決４頁21行目から５頁６行目まで）のとおりであるから、これを引用する。
イ 被控訴人の主張
 固定資産税の課税標準である土地の価格は、「適正な時価」（地方税法341
条５号）をいい、「適正な時価」とは「更地での正常な取引価格」である（固定資産評価基準第１章第１節三）。「更地評価」とは、その土地の上に建物等がなく、地上権等の諸権利も設定されていない状態で価値を判断するということで、「正常取引」とは、売り急ぎや買い急ぎ等の特別な動機が働かない状態を意味する。固定資産税の評価では、この更地の正常取引価格に影響を与える要素であれば評価の中に含め、影響を与えない要素であれば評価に含めない。現状でどのような建ぺい率、容積率の家が建っているかは更地状態
での土地評価には一切影響しないから、建ぺい率、容積率は都市計画上の率（60％、200％）で評価を行うのが正しい。
 そもそも、固定資産評価基準は、建ぺい率、容積率そのものについて、市
街地宅地評価法、その他の宅地評価法とともに、評価項目として定めていな
い。また、これまでに国や都道府県から一団地の住宅施設の取扱いに関する通達等が発出された事実もない。特段の取扱いが示されていない以上、原則どおり固定資産評価基準に則り評価を行うことになる。

－63－

 固定資産税の土地評価においては、標準宅地の適正な時価を評定する段階
で建ぺい率と容積率の規制の効果を受ける。用途地域の建ぺい率及び容積率
こそが近隣地域一帯に共通する規制であるから、地域要因となる。
 いずれにしても、最終的には、土地課税台帳に登録された価格が正常な条件の下で成立する当該土地の取引価格を上回らない限り、当該価格の決定は違法とならない。
第３ 当裁判所の判断
１ 争点１（本件決定の取消しを求める訴えの原告適格）について（１） 前記前提事実によれば、控訴人Ｂが本件審査対象土地の固定資産税の納税者であるというべきところ、当裁判所も、本件審査申出書による審査の申出は控訴人Ａが控訴人Ｂの代理人としてしたものであり、本件決定は控訴人Ｂの代理人控訴人Ａに対してされたものであると認めることができるから、控
訴人Ｂは本件決定の取消しの訴えの原告適格を有するが、控訴人Ａはその原
告適格を有さず、控訴人Ａの本件決定の取消しを求める訴えは不適法であり却下を免れないと判断する。その理由は、原判決の「事実及び理由」欄の「第３ 当裁判所の判断」の１（原判決６頁９行目から８頁11行目まで）記載のとおりであるから、これを引用する。
（２） 控訴人Ａは、当審において、原告適格について前記第２の３の（２）のアの（ウ）のとおり主張するが、採用の限りでない。
２ 争点２（本件決定の違法性）について（１） 地方税法341条５号によれば、固定資産税の課税標準となる固定資産の価格は適正な時価をいうものとされているのであって、同法432条に基づく固定資産課税台帳に登録された価格に関する審査の申出は、固定資産課税台帳に登録された価格が適正な時価を超えていないかどうかについてされるべきものであるから、同法434条に基づく固定資産評価審査委員会の決定の取消しの訴えにおいても、原則として固定資産課税台帳に登録された価格が適正な時価を超えた違法があるかどうかが審理判断の対象となるべきものであり、例外的に固定資産評価審査委員会の審査決定の手続に固定資産の価格に係る不服審査制度の根幹にかかわり、結論に影響がなくても違法として取り消さなければ制度の趣旨を没却することとなるような重大な手続違反があった場合に限り、これを理由に固定資産評価審査委員会の決定を取り消すこととなると解するのが相当である。
 控訴人らは、前記第２の３の（２）のアの（ア）のとおり主張するが、固定資産の価格に係る不服審査制度の根幹にかかわり、違法として取り消さなければ制度の趣旨を没却することとなるような重大な手続違反を主張するものではなく、固定資産課税台帳に登録された価格が適正な時価を超えた違法があると主張するに帰するものであるから、次の（２）において固定資産課
税台帳に登録された価格が適正な時価を超えた違法があるかどうかを検討すれば必要かつ十分である。
（２） 証拠（甲２）に弁論の全趣旨を併せれば、固定資産課税台帳に登録された基準年度である平成21年度に係る賦課期日における本件審査対象土地の価格－64－

は16万4560円／ｍ2であることが認められる。そこで、この価格が同期日における本件審査対象土地の客観的な交換価値を上回るかどうかについて検討する。
 建築基準法第３章の規定は、都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途に関するものであり、建築物とその敷地にも着目して個々の建築物の大きさを規制し、もって、一定の空間を確保することとしている。
上記規定による建築物の大きさの規制は、都市計画法に基づき都市計画区域
について都市計画において定められた地域地区ごとにその内容が異なる（容積率につき建築基準法52条、建ぺい率につき同法53条等）。これらにより定まる容積率及び建ぺい率は、土地を敷地として建築される建築物の大きさを規制することにより土地の有効利用の限度を画することになるので、土地の取引価格に影響を与える要因となる。固定資産税の課税標準となる土地（宅地）の価格を決定するに当たって、都市計画区域について都市計画法８条１項１号により都市計画に定められる地域に当該宅地が存在する場合には、固定資産評価基準に従って標準宅地が当該地域から選定され、標準宅地の適正な時価が売買実例価額から評定されることになるため、当該地域に関する都
市計画において定められる建ぺい率及び容積率が当該地域における売買実例
価額に反映し、標準宅地の時価の評定、路線価の付設を通じて当該宅地の価格に投影されることになる。
 都市計画区域について同法11条１項８号により都市計画に定められる都市施設である一団地の住宅施設は、上記のとおり都市計画に定められる地域に存在するものであり、一団地の住宅施設を構成する建築物の敷地につき当該地域に関する都市計画において定められる建ぺい率及び容積率よりも制限された建ぺい率及び容積率が定められていても、当該一団地の住宅施設に限って適用されるものであるから、一団地の住宅施設の敷地である宅地の価格を決定する上で、標準宅地の選定、取引事例の調査、収集に当たって一団地の住宅施設について定められる建ぺい率及び容積率を当該地域に関する都市計画において定められる建ぺい率及び容積率と同様に取り扱うことは相当ではなく、実際的でもない。標準宅地の選定、取引事例の調査、収集は、一団地の住宅施設が存在する都市計画に定められる地域に即して行うこととするのが相当である。しかしながら、他方、都市計画において一団地の住宅施設が定められるのは、当該一団地の住宅施設が存在する地域の健全な発展と秩序ある整備を図るためであり、当該地域において当該一団地の住宅施設を中長期的に存続させることとする構想に基づくものであって、建設される一団地の住宅施設は中長期的に存続することになり、一団地の住宅施設を構成する建築物を一部建て替える場合にも、一団地の住宅施設について定められる建
ぺい率及び容積率の制限を受けることになるのであるから、上記建ぺい率及び容積率の制限は、一団地の住宅施設の敷地である土地の有効利用の限度を画する機能を果たすことになり、一定程度土地の取引価格に影響を与える要因となることを否定することはできない。このことを考えると、一団地の住宅施設の敷地である宅地の価格を決定する上で、一団地の住宅施設について定められる建ぺい率及び容積率をもって土地の更地状態での評価に影響しな－65－

い当該土地上に建築されている建物の現況（建ぺい率及び容積率の実際の使用度合い）と同視することは相当とは言い難く、標準宅地を当該一団地の住宅施設内に選定した上で、その適正な時価を評定するに当たっては、当該地域に関する都市計画において定められる建ぺい率及び容積率と当該一団地の住宅施設について定められる建ぺい率及び容積率との関係等を考慮して、収集した取引事例の売買実例価額や公示価格を適切な比率で減価する取り扱いをすることが相当である。
 これを本件についてみるに、本件審査対象土地は、都市計画において同法
８条１項１号所定の第一種中高層住居専用地域と定められ、指定建ぺい率が60％及び指定容積率が200％の地域内にあるが、都市計画において定められた同法11条１項８号所定の一団地の住宅施設の敷地等であるため、その建ぺ
い率は20％に、及びその容積率は80％に制限されていること、甲団地の住宅施設を構成する建築物を一部建て替える場合にも上記の建ぺい率及び容積率の制限を受けることになること、他方、甲団地の住宅施設の建ぺい率及び容積率が上記のとおり制限されていることは、環境改善要因として機能し、甲団地の住宅施設の敷地を構成する土地の価格のプラス要因にもなることを考慮すると、本件で取り調べた証拠において収集された取引事例の取引価格及び公示価格について、それぞれ時点修正、個別的要因の標準化等の所要の補正を行った上でその３割を減ずる減価要因として位置付けて標準宅地の適正な時価を算定し、本件審査対象土地の客観的な価格を算定することとするのが相当である。
 そこで、上記の方法で基準年度に係る賦課期日における本件審査対象土地の客観的な価格を算定することとする。本件で取り調べた証拠（甲９、乙９）において収集された取引事例の取引価格及び公示価格について、それぞれ時
点修正、個別的要因の標準化等の所要の補正を行うと、いずれも24万円／
m2～36万／ｍ2の範囲内に収まる数値となり、さらに、各数値につきその３割を減ずるといずれも16万8000円／ｍ2～25万2000円／ｍ2の範囲内に収まる数値となるので、これらの数値と証拠（乙９）により認められるその他の事
情を総合考慮して標準宅地の適正な時価を算定し、本件審査対象土地の客観的な価格を算定すると、前記時点における本件審査対象土地の客観的な価格
は、固定資産課税台帳に登録された本件審査対象土地の価格である16万4560
円／ｍ2を上回るものとなることが認められる。したがって、固定資産課税台帳に登録された基準年度に係る賦課期日における本件審査対象土地の価格の決定が違法となることはないというべきである。
（３） 控訴人らは、原審において原判決の「事実及び理由」欄中の「第２ 事案の概要」の３の（２）のとおり主張していた。これは、固定資産の価格に係る不服審査制度の根幹にかかわり、違法として取り消さなければ制度の趣旨を没却することとなるような重大な手続違反を主張するものではなく、本件決定を取り消すべき違法事由の主張としては失当というべきものではあるが、原判決の「事実及び理由」欄の「第３ 当裁判所の判断」の２（原判決
８頁12行目から13頁21行目まで）記載の判断を引用する。
（４） 以上によれば、本件決定が違法であるということはできない。

－66－

３ 争点３（国家賠償法上の違法性の有無）及び争点４（損害の有無及び損害額）について
 本件決定が違法であるということができないことは上記２のとおりであり、国
家賠償法１条１項の適用上も、被控訴人の公務員が本件決定をするについて故意又は過失によって違法に控訴人らに損害を加えたことを認めるに足りる証拠はない。したがって、控訴人らが損害を受けたかどうか及びその損害額について判断するまでもなく、控訴人らの同項に基づく請求はいずれも理由がない。
４ 当審における当事者の主張に対する判断
 当審における当事者の主張は前記第２の３に摘示したとおりであるところ、争点に関する当裁判所の判断は上述したとおりであって、上記判断と抵触する主張はいずれも採用することができない。
第４ 結論
 よって、当裁判所の上記判断と結論において符合する原判決は相当であり、控訴
人らの控訴はいずれも理由がないから、これを棄却することとして、主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第８民事部
裁判長裁判官
髙 世 三 郎
裁判官
加 藤 謙 一裁判官
廣 田 泰 士物件目録〔略〕－67－

最高裁（平成２５年７月１２日判決）
平成２４年（行ヒ）第７９号 固定資産評価審査決定取消等事件
平成２５年７月１２日最高裁判所第二小法廷
主文
原判決中上告人に関する部分を破棄する。
前項の部分につき、本件を東京高等裁判所に差し戻す。
理由
上告代理人吉田修平、同友田順、同沼井英明の上告受理申立て理由第３及び第４の４について
１ 本件は、東京都府中市内の区分建物（不動産登記法２条22号）を共有し、その敷地権（同法44条１項９号）に係る固定資産税の納税義務を負う上告人が、府中市長により決定され土地課税台帳に登録された上記敷地権の目的である各土地の平成21年度の価格を不服として、府中市固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）に対し審査の申出をしたところ、これを棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）を受けたため、被上告人を相手に、その取消し等を求める事案である。
２ 原審の確定した事実関係等の概要は、次のとおりである。
（１） 上告人及びＡは、上告人を登記名義人として、原判決別紙物件目録（専有部分の建物の表示）記載の区分建物及びその敷地権を共有している。この敷地権の目的である土地が同目録（敷地権の目的である土地の表示）記載１な
いし９の各土地（以下「本件各土地」という。）である。
（２） 本件各土地を含む一帯の土地は、共同住宅である甲団地の敷地等であり、府中市の都市計画において都市計画法８条１項１号所定の第一種中高層住居専用地域と定められている。当該地域の指定建ぺい率は60％、指定容積率は200％である（同条３項２号イ、ハ）。
 甲団地は、府中市の都市計画において定められた同法11条１項８号所定の「一団地の住宅施設」であるところ、本件各土地のうち甲団地の敷地である
原判決別紙課税明細目録記載１ないし３の各土地（同別紙物件目録（敷地権の目的である土地の表示）記載１、２及び５の各土地の課税対象部分。以下「本件敷地部分」という。）については、上記都市計画において、建ぺい率が20％に、容積率が80％にそれぞれ制限されている（同条２項、同法施行令６条１項７号）。
（３） 府中市長は、本件各土地について、地方税法361条６号の基準年度に当た
る平成21年度の価格を決定し、これを土地課税台帳に登録した。このうち本件敷地部分につき登録された価格（以下「本件敷地登録価格」という。）は、
原判決別紙課税明細目録記載１の土地については26億0357万6166円、同２の土地については２億5557万4844円、同３の土地については25億9418万6372円
であり、これらの１ｍ2当たりの価格は16万4560円である。
（４） 上告人は、平成21年７月２日頃、本件委員会に対し、本件各土地に係る平成21年度の土地課税台帳に登録された価格につき、上記（２）の建ぺい率及－68－

び容積率の制限を適切に考慮していないとして審査の申出をしたところ、本件委員会は、上告人の審査の申出を棄却する旨の本件決定をした。
３ 原審は、上記事実関係等の下において、要旨次のとおり判断し、上告人の請求をいずれも棄却すべきものとした。
 地方税法434条に基づく固定資産評価審査委員会の決定の取消しの訴えにおいては、原則として同法432条に基づく固定資産課税台帳に登録された価格が適正な時価を超えた違法があるかどうかが審理判断の対象となるべきものであり、例
外的に固定資産評価審査委員会の審査決定の手続に不服審査制度の根幹に関わり結論に影響がなくても違法として取り消されなければ制度の趣旨を没却することとなるような重大な手続違反があった場合に限り、固定資産評価審査委員会の決定を取り消すこととなると解すべきである。上告人は、本件敷地登録価格につき、その決定には標準宅地の適正な時価の評定の誤りなど多くの誤りがあり、同法388条１項の固定資産評価基準（以下「評価基準」という。）によって決定された価格とはいえない旨主張するが、それは、上記の重大な手続違反を主張するものではなく、適正な時価を超えた違法があると主張するに帰するものであるから、本件敷地登録価格の決定の適法性の判断に当たっては適正な時価を超えているかどうかを検討すれば必要かつ十分である。
 そして、本件敷地部分に関しては、上告人と被上告人が提出した各鑑定意見書により認められる諸般の事情を総合考慮すると、平成21年度の賦課期日における本件敷地部分の適正な時価は本件敷地登録価格を上回るものと認められるから、本件敷地登録価格の決定が違法となることはない。
４ しかしながら、原審の上記判断は是認することができない。その理由は、次のとおりである。
（１）ア 地方税法は、土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準を、当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳又は土地
補充課税台帳に登録されたもの（以下、これらの台帳に登録された価格を「登録価格」という。）とし（349条１項）、上記の価格とは「適正な時価」
をいうと定めている（341条５号）ところ、上記の適正な時価とは、正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格、すなわち、客観的な交換価値をいうと解される。したがって、土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格が同期日における当該土地の客観的な交換価値を上回れば、その登録価格の決定は違法となる（最高裁平成10年（行ヒ）第41号同15年６月26日第一小法廷判決・民集57巻６号723頁参照）。
（２）イ また、地方税法は、固定資産税の課税標準に係る固定資産の評価の基準
並びに評価の実施の方法及び手続を総務大臣（平成13年１月５日以前は自治大臣。以下同じ。）の告示に係る評価基準に委ね（388条１項）、市町村
長は、評価基準によって、固定資産の価格を決定しなければならないと定めている（403条１項）。これは、全国一律の統一的な評価基準による評価
によって、各市町村全体の評価の均衡を図り、評価に関与する者の個人差に基づく評価の不均衡を解消するために、固定資産の価格は評価基準によって決定されることを要するものとする趣旨であると解され（前掲最高裁平成15年６月26日第一小法廷判決参照）、これを受けて全国一律に適用－69－

される評価基準として昭和38年自治省告示第158号が定められ、その後数次の改正が行われている。これらの地方税法の規定及びその趣旨等に鑑みれば、固定資産税の課税においてこのような全国一律の統一的な評価基準に従って公平な評価を受ける利益は、適正な時価との多寡の問題とは別にそれ自体が地方税法上保護されるべきものということができる。したがって、土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格が評価基準によって決定される価格を上回る場合には、同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るか否かにかかわらず、その登録価格の決定は違法となるものというべきである。
ウ そして、地方税法は固定資産税の課税標準に係る適正な時価を算定するための技術的かつ細目的な基準の定めを総務大臣の告示に係る評価基準に委任したものであること等からすると、評価対象の土地に適用される評価基準の定める評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであり、かつ、当該土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格がその評価方法に従って決定された価格を上回るものでない場合には、その登録価格は、その評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情の存しない限り、同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るものではないと推認するのが相当である（最高裁平成11年（行ヒ）第182号同15年７月18日第二小法廷判決・裁判集民事210号283頁、最高裁平成18年（行ヒ）第179号同21
年６月５日第二小法廷判決・裁判集民事231号57頁参照）。
エ 以上に鑑みると、土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格の決定が違法となるのは、当該登録価格が、①当該土地に適用される評価基準の定める評価方法に従って決定される価格を上回るとき（上記イの場合）
であるか、あるいは、②これを上回るものではないが、その評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものではなく、又はその評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情が存する場合（上記ウの推認が及ばず、又はその推認が覆される場合）であって、同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るとき（上記アの場合）であるということができる。
（２）ア 上記⑴に説示したところによれば、本件敷地登録価格の決定及びこれを是認した本件決定の適法性を判断するに当たっては、本件敷地登録価格につき、適正な時価との多寡についての審理判断とは別途に、上記⑴エ①の場合に当たるか否か（前記２（２）の建ぺい率及び容積率の制限に係る評
価基準における考慮の要否や在り方を含む。）についての審理判断をすることが必要であるところ、原審は前記３のとおりこれを不要であるとしてこの点についての審理判断をしていない。そうすると、原判決には、土地の登録価格の決定が違法となる場合に関する法令の解釈適用を誤った結果、上記の点について審理不尽の違法があるといわざるを得ず、この違法は原判決の結論に影響を及ぼすことが明らかである。
イ また、上記（１）に説示したところによれば、上記（１）エ②の場合に当たるか否かの判断に当たっては、本件敷地部分の評価において適用され－70－

る評価基準の定める評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであるか、その評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情があるか等についての審理判断をすることが必要であるところ、原審は、前記３のとおり評価基準によらずに認定した本件敷地部分の適正な時価が本件敷地登録価格を上回ることのみを理由として当該登録価格の決定は違法ではないとしており、これらの点についての審理判断をしていない。そうすると、原判決には、上記の点についても審理不尽の違法があるといわざるを得ず、この違法も原判決の結論に影響を及ぼすことが明らかである。
５ 以上によれば、論旨は上記の趣旨をいうものとして理由があり、原判決のうち上告人に関する部分は破棄を免れない。そして、上記４（２）ア及びイの各点等について更に審理を尽くさせるため、上記部分につき、本件を原審に差し戻すこととする。
 よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。なお、裁判官千葉勝美の補足意見がある。
裁判官千葉勝美の補足意見は、次のとおりである。
私は、法廷意見との関連で、次のとおり所見を付加しておきたい。
１ 地方税法341条５号は、固定資産税の課税標準となる固定資産の価格を「適正な時価」としているところ、同法434条に基づく固定資産評価審査委員会の決定の取消しの訴えにおいては、同法432条に基づく固定資産課税台帳に登録された価格が適正な時価を超えた違法があるかどうかが審理判断の対象の一つとなる。
そこで、土地の所有名義人が、自ら独自に提出した鑑定意見書等に基づき、その時価となるべき価格を算出して（以下、この価格を「算出価格」という。）、法廷
意見の述べる「特別の事情」（又は評価基準の定める評価方法自体の一般的な合理性の欠如）の主張立証を経ずに、上記の適正な時価を直接主張立証することにより、当該算出価格が評価基準の定める評価方法に従って決定された登録価格を下回るとして、当該登録価格の決定を違法とすることができるかが一応問題となろう。
２ 上記の「適正な時価」とは、正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格、
すなわち、客観的な交換価値をいうと解されるが、これは評価的な概念であり、
その鑑定評価は、必ずしも一義的に算出され得るものではなく、性質上、その鑑定評価には一定の幅があり得るものである。したがって、鑑定意見書等によっていきなり登録価格より低い価格をそれが適正な時価であると摘示された場合、その鑑定意見書等による評価の方法が一般に是認できるもので、それにより算出された価格が上記の客観的な交換価値として評価し得るものと見ることができるときであったとしても、当該算出価格を上回る登録価格が当然に適正な時価を超えるものとして違法になるということにはならない。当該登録価格が、評価基準の定める評価方法に従ってされたものである限り、特別の事情がない限り（又はその評価方法自体が一般的な合理性を欠くものでない限り）、適正な時価であるとの推認が働き（法廷意見の引用する平成15年７月18日第二小法廷判決等参照）、
これが客観的な交換価値であることが否定されることにならないからである。
３ そもそも、このような算出価格が当該登録価格を下回る場合、それだけで、上－71－

記の適正な時価であることの推認が否定されて登録価格の決定が違法となるのであれば、課税を行う市町村の側としては、このようにして所有名義人から提出される鑑定意見書等が誤りであること、算出方法が不適当であること等を逐一反論し、その点を主張立証しなければならなくなり、評価基準に基づき画一的、統一的な評価方法を定めることにより、大量の全国規模の固定資産税の課税標準に係る評価について、各市町村全体の評価の均衡を確保し、評価人の個人差による不均衡を解消することにより公平かつ効率的に処理しようとした地方税法の趣旨に反することになる。
４ 実際上、登録価格が算出価格を上回ることにより、登録価格が上記の客観的な交換価値を上回る場合というのは、評価基準の定める評価方法によることが適当でないような特別の事情がある場合に限られる。このような特別の事情（又はその評価方法自体の一般的な合理性の欠如）についての主張立証をしないまま独自の鑑定意見書等を提出したところで、その意見書の内容自体は是認できるものであったとしても、それだけでは当該登録価格が適正な時価であることの推認を覆すことにはならないのであって、登録価格の決定を違法とすることにはならない。
 （なお、実際上は、このような特別の事情の存否が争われている場合でも、評価基準の定める評価方法自体が不適当であるというのではなく、評価方法の当て
はめの適否（すなわち当てはめの過程で所要の補正をすることの要否等）の問題として処理すべきであることが多いものと思われる。また、仮にこのような特別の事情があると認められる場合には、課税を行う市町村の側としては、登録価格
が適正な時価を超えていないことの主張立証をする必要が改めて生ずることになるが、その場合においても、実務上は次のような対応が求められることが多いであろう。すなわち、評価基準の定める評価方法の全部ではなくその一部につき特別の事情があるときは、地方税法の趣旨からして、適正な時価の認定において当該評価方法の他の部分を前提として行うことの可否、要否をまず検討すべきである。この点は、個々の事案ごとに適用の排除される評価方法の範囲や性質等を勘案して個別具体的に検討することになるが、実際には、当該評価方法を全て放棄するのではなく、排除された部分を除き残余の部分を前提として適正な時価を認定していくべき場合が多いものといえよう。）
５ したがって、土地の所有名義人が、独自の鑑定意見書等の提出により適正な時
価を直接主張立証し登録価格の決定を違法とするためには、やはり、その前提として、評価基準の定める評価方法によることができない特別の事情（又はその評価方法自体の一般的な合理性の欠如）を主張立証すべきであり、前掲最高裁平成15年７月18日第二小法廷判決もこの考えを前提にしているものと解される。
（裁判長裁判官 千葉勝美 裁判官 竹内行夫 裁判官 小貫芳信 裁判官 鬼丸
かおる）

－72－

東京高裁（平成２６年３月２７日判決）
平成２６年３月２７日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成２５年（行コ）第２８５号 各固定資産税評価審査決定取消等請求控訴事件（原審・東京地方裁判所平成２２年（行ウ）第５９号、同第１１９号）（差戻前控訴審・東京高等裁判所平成２２年（行コ）第３３６号）（上告審・最高裁判所平成２４年（行ヒ）第７９号）
口頭弁論終結日 平成２６年１月１４日
判
決
控訴人
B
同訴訟代理人弁護士
吉
田
修
平
同
友
田
順
同
沼
井
英
明
被控訴人
府中市
同代表者
府中市固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
石川
孝
治
同訴訟代理人弁護士
本多教
義被控訴人代表者市長
高野
律雄
同訴訟代理人弁護士
本多教
義同指定代理人
志
摩
雄
作
同
髙
橋
翔
同
片
桐
幸
治
主
文
１ 原判決中控訴人に関する部分を次のとおり変更する。
２ 府中市固定資産評価審査委員会が控訴人に対して平成21年10月13日付けでした審
査決定（決定番号第１号）を取り消す。
３ 控訴人のその余の請求を棄却する。
４ 控訴人に係る訴訟の総費用は、これを５分し、その１を控訴人の負担とし、その余は被控訴人の負担とする。
事実及び理由第１ 当事者の求めた裁判
１ 控訴人（１） 原判決中控訴人に関する部分を取り消す。
（２） 主文２項と同旨（３） 被控訴人は、控訴人に対し、10万円を支払え。
（４） 訴訟の総費用は、被控訴人の負担とする。
２ 被控訴人
本件控訴を棄却する。
第２ 事案の概要
１ 本件は、東京都府中市内に所在する別紙物件目録記載の区分建物（不動産登記法２条22号、以下「本件建物」という。）及び同目録記載の敷地権（同法44条１－73－項９号、以下「本件敷地権」という。）を共有して、本件敷地権に係る固定資産税の納税義務を負う控訴人が、府中市長により決定され土地課税台帳に登録された本件敷地権の目的である各土地（以下「本件各土地」という。）の平成21年度の価格を不服として、府中市固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）に対して審査の申出をしたところ、これを棄却するとの決定（以下「本件決定」という。）を受けたため、被控訴人に対し、その取消しを求めるとともに、国家賠償法１条１項に基づき、慰謝料10万円の支払を求めている事案である。
 なお、本件は、後記経過のとおり、平成25年７月12日の最高裁判所の判決（同
平成24年（行ヒ）第79号）によって差し戻されたものであるところ、差戻前の訴訟では、控訴人の夫である A も、原告（差戻前控訴審控訴人、上告人、上告受理申立人）として控訴人と共に本件決定の取消しと慰謝料10万円の支払を求める
訴えを提起していたが、同人については、本件建物及びその敷地権の登記名義人
ではないため、原審で取消請求に係る訴えは却下、慰謝料請求に係る部分は棄却され、差戻前の控訴審で控訴が棄却された後、上告も棄却され、上告受理の申立ては受理しないとの決定がされたことにより、同人の敗訴が確定している。
２ 前提事実（１）控訴人及び A は、控訴人を登記名義人として、本件建物及びその敷地権を共有している。この敷地権の目的である土地が別紙物件目録（敷地権の目的である土地の表示）記載１ないし９の各土地（以下「本件各土地」という。）である。
（２）本件各土地を含む一帯の土地は、府中市の都市計画において都市計画法８条１項１号所定の第一種中高層住居専用地域と定められており、一般的に、その第一種中高層住居専用地域内の指定建ぺい率は60％、指定容積率は200％と定められている（同条３項２号イ、ハ）。
 甲団地は、農地を転用して良好な住宅地を計画的に開発するため、府中市の都市計画において同法11条１項８号所定の「一団地の住宅施設」である旨の都
市計画決定を受けて建設された都市施設であり（甲75）、第１街区、第２街区
及び第３街区に大別されるが、それぞれの建ぺい率及び容積率は、上記の一般的な制限よりも厳しく、第１街区と第３街区では20％及び80％（ただし、一部において15％及び70％）とされ、第２街区では、一部が第二種中高層住居専用地域とされているため（甲８、55）、20％及び130％である（甲７）。
 そして、本件各土地のうち甲団地の敷地である別紙課税明細目録記載１ないし３の各土地（別紙物件目録の「敷地権の目的である土地の表示」記載１、２
及び５の各土地の課税対象部分。以下「本件敷地部分」という。）は、第１街区に存在しており、建ぺい率は20％、容積率は80％に制限されている（同条２項、同法施行令６条１項７号。以下、この建ぺい率及び容積率の制限を「本件制限」という。）。
（３）府中市長は、本件各土地について、地方税法341条６号の基準年度に当たる
平成21年度の価格を決定し、これを土地課税台帳に登録した。このうち本件敷地部分につき登録された価格（以下「本件敷地登録価格」という。）は、別紙
課税明細目録記載１の土地については26億0357万6166円、同２の土地については２億5557万4844円、同３の土地については25億9418万6372円であり、これら－74－

の１ｍ2当たりの価格は16万4560円である。
（４）控訴人は、平成21年７月２日頃、本件委員会に対し、本件各土地に係る平成21年度の土地課税台帳に登録された価格につき、本件制限を適切に考慮していないとして審査の申出をしたところ、本件委員会は、同年10月13日付けで控訴人の審査の申出を棄却する旨の本件決定をした。
（５）控訴人は、平成22年３月16日、本件訴えを提起した。
３ 審理経過（１）原審
 原審（東京地方裁判所平成22年（行ウ）第59号、同第119号）において、控
訴人は、本件決定に至る本件委員会の審査の手続に違法があること、本件決定に係る決定書に違法があることなどを主張したが、原審は、同年９月10日、これらの主張を採用せず、控訴人の請求をいずれも棄却した。
（２）差戻前の控訴審
 控訴人は、原審の上記判断を不服として控訴し（東京高等裁判所平成22年（行コ）第336号）、前記２の前提事実（以下「前提事実」という。）（２）のとおり、本件各土地については都市計画法８条１項１号所定の第一種中高層住居専用地域と指定され、一般的な指定建ぺい率は60％、指定容積率は200％とされているのに、甲団地は同法11条１項８号所定の「一団地の住宅施設」とされているため、本件敷地部分については、建ぺい率は20％容積率は80％と、より厳しい
本件制限があるにもかかわらず、これを地域要因として全く考慮しないで決定された本件敷地登録価格は違法であるなどと主張したが、原審は、平成23年10月20日、本件敷地登録価格の決定の適法性の判断については、適正な時価を超えているかどうかを検討すれば必要かつ十分であり、本件敷地部分の平成21年度の賦課期日における適正な時価はその登録価格を上回るものと認められ、本件敷地登録価格の決定は違法ではないと判断して、控訴人の控訴をいずれも棄却した。
（３）上告審 控訴人は、上記の差戻前の控訴審判断を不服として、上告及び上告受理申立てをしたところ、前者の上告（最高裁判所平成24年（行ツ）第75号）は棄却されたが、後者は受理され（最高裁判所平成24年（行ヒ）第79号）、上告審は、平成25年７月12日、概ね次のように判断して、原判決中控訴人に関する部分を破棄し、同部分につき、本件を当審に差し戻した。
 すなわち、地方税法は、土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準を、当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されたもの（以下「登録価格」という。）とし（349条１項）、上記の価格とは「適正な時価」をいうものと定めている（341条５号）ところ、土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格の決定が違法となるのは、当該登録価格が、①当該土地に適用される同法388条１項所定の固定資産評価基準（以下「評価基準」という。）の定める評価方法に従って決定される価格を上回るときであるか、あるいは、②これを上回るものではないが、その評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものではなく、又はその評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできな－75－

い特別の事情が存する場合であって、同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るときであるということができる。
 本件敷地登録価格の決定及びこれを是認した本件決定の適法性を判断するに当たっては、本件敷地登録価格につき、適正な時価との多寡についての審理判
断とは別途に、上記①の場合に当たるか否か（前提事実（２）の建ぺい率及び容積率の制限に係る評価基準における考慮の要否や在り方を含む。）についての審理判断をすることが必要であるところ、原審はこれを不要であるとしてこの点についての審理判断をしていない。そうすると、原判決には、土地の登録価格の決定が違法となる場合に関する法令の解釈適用を誤った結果、上記の点について審理不尽の違法があるといわざるを得ず、この違法は原判決の結論に影響を及ぼすことが明らかである。
 また、上記②の場合に当たるか否かの判断に当たっては、本件敷地部分の評価において適用される評価基準の定める評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであるか、その評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情があるか等についての審理判断をすることが必要であるところ、原審は、評価基準によらずに認定した本件敷地部分の適正な時価が本件敷地登録価格を上回ることのみを理由として当該登録価格の決定は違法ではないとしており、これらの点についての審理判断をしていない。そうすると、原判決には、上記の点についても審理不尽の違法があるといわざるを得ず、この違法も原判決の結論に影響を及ぼすことが明らかであるから、原審に差し戻す、というものである。
（４）差戻審（当審）における審理 当審は、上記（３）の上告審の判断に従って整理された当事者の主張に基づき、改めて本件決定の当否について判断するものである。
４ 評価基準等
 市町村長は、評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならないとされているところ（地方税法403条１項）、本件敷地登録価格の決定に当たり、その評価方法を定めた評価基準（昭和38年自治省告示第158号。平成21年総務省告示第225号による改正前のもの）等の概要は、次のとおりである（乙２）。
（１）路線価方式
 主として市街地的形態を形成する地域における宅地（本件敷地部分もこれに当たる。）については、市街地宅地評価法によって各筆の宅地について評点数を付設し、これに評点１点当たりの価額を乗じて、各筆の宅地の価額を求める。
（２）市街地宅地評価法
 市街地宅地評価法とは、市町村の宅地を商業地区、住宅地区、工業地区、観光地区等に区分し（本件敷地部分は住宅地区に当たる。）、①状況が相当に相違する地域ごとに、その主要な街路に沿接する宅地のうちから標準宅地を選定し、②標準宅地について、売買実例価額から評定する適正な時価を求め、これに基づいて上記主要な街路の路線価を付設し、これに比準してその他の街路の路線価を付設し、③路線価を基礎とし、画地計算法を適用して各筆の宅地の評点数を付設するものであり、この場合において、市町村長は、宅地の状況に応じ、必要あるときは、「画地計算法」の附表等について、所要の補正をして、これ－76－を適用する。
 なお、上記①の状況が相当に相違する地域の区分とは、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等を基準として、不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）がおおむね同等であると認められる地域（以下「状況類似地域」という。）を区分するものである。また、上記②の路線価は、当該主要な街路に沿接する標準宅地の単位
地積当たりの適正な時価に基づいて付設するものとされるが、この場合において、標準宅地が画地計算法を適用すべきものであるときは、当該標準宅地の沿接する主要な街路に付設する路線価は、当該標準宅地の適正な時価に基づき、仮に当該標準宅地の位置に画地計算法を適用する必要がない宅地があるものとした場合における当該宅地（以下「標準的画地」という。）の単位面積当たりの適正な時価を算出し、これに基づいて付設する。
（３）不動産鑑定士による鑑定評価
ア 上記（２）②において、標準宅地の適正な時価を求める場合には、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の１月１日の地価公示法（昭和44年法律第49号）による地価公示価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の７割を目途として評定するものとする。この場合において、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用するに当たっては、
全国及び都道府県単位の情報交換及び調整を十分に行うものとする。
 なお、総務省自治税務局資産評価室長は、平成19年５月31日付けで、平成21年度の固定資産の評価替えに当たり、「平成21年度固定資産の評価替えに関する留意事項について」（総税評第19号）の事務連絡を発文しているところ（甲12）、この留意事項には、鑑定評価価格について、「不動産鑑定評価基準等に定める要件を具備する鑑定評価書による鑑定評価価格であること」、「当該鑑定評価価格について、担当した不動産鑑定士等に対し、その価格決定理由等について十分に説明を求めるとともに、取引事例の把握や個別的要因の標準化が適切かどうか、面的なバランスが取れているかなどについて十分精査すること」、「地価公示価格及び都道府県地価調査価格との均衡並びに鑑定評価価格相互間の均衡を図るため、情報交換等必要な調整を行うこと」などと記載されている。
イ そして、上記の不動産鑑定評価基準（乙47）とは、平成14年７月３日付け
で国土交通事務次官から発出された通知（平成19年４月２日付けで一部改正され、平成21年８月28日付けで一部改正される前のもの）に基づくものであるところ、不動産鑑定評価基準は、価格形成要因について、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいうものと定めた上で、これを、次のとおり、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けている。
（ア）一般的要因
 一般的要因とは、一般経済社会における不動産の在り方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別され、このうち、行政的要因として、土地利－77－

用に関する計画及び規制の状況、土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状況等が例示されている。
（イ）地域要因
 地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいい、住宅地域については、土地利用に関する計画及び規制の状態等が例示されている。
（ウ）個別的要因
 個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいい、宅地については、公法上及び私法上の規制、制約等が例示されている。
 また、不動産鑑定評価基準では、不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法として、原価法、取引事例比較法及び収益還元法などが挙げられている。
（４）なお、平成21年度の宅地の評価において、市町村長は、平成20年１月１日から同年７月１日までの間に標準宅地等の価額が下落したと認める場合には、評価額について修正を加えることができる。
５ 当事者の主張（１）本件敷地登録価格が評価基準の定める評価方法による価格を上回るか（控訴人の主張）
 本件敷地登録価格は、次のとおりの誤りがあるため、本件敷地部分に適用される評価基準の定める市街地宅地評価法に従って決定される価格を上回ることになる。
ア 状況が相当に相違する地域の区分
 甲団地は、上記のとおり、第１街区、第２街区及び第３街区に大別されるが、各街区では具体的な状況が異なるから、状況類似地域の区分については、
甲団地のうち第１街区に限るべきであるにもかかわらず、府中市長は、甲団
地全体を状況類似地域としており、不合理である。
イ 主要な街路の選定
 甲団地における主要な街路は、甲団地を東西に横断する「W 通り」とすべきであるにもかかわらず、府中市長は、甲団地を南北に縦断する「X 通り」
としており、不合理である。
ウ 標準宅地の選定
 府中市長は、標準宅地を第１街区としており、このこと自体は正当であるが、不動産の鑑定評価に当たったＣ不動産鑑定士（以下「Ｃ鑑定士」という。）
は、標準宅地を第１街区の一部分（Y ５丁目と Z １丁目の境より北側部分）だけで鑑定しているから（以下「Ｃ鑑定」という。）、不合理であり、誤りである。そして、府中市長は、このＣ鑑定の評価を受け入れて本件敷地登録価格を決定しており、結果として標準宅地の選定を誤ったことになる。
エ 標準宅地の適正な時価の評定（ア）不動産鑑定士による鑑定評価は、不動産鑑定評価基準に従って適切になされることが必要であるところ、Ｃ鑑定士は、上記のとおり、標準宅地の－78－

選定を誤っており、標準的画地の選定も誤っている。
（イ）また、Ｃ鑑定士は、取引事例比較法において本件制限があることによる格差率を考慮しておらず、また、収益還元法における想定建物も本件制限を考慮しない違法な建築物を前提として収益価格を求めており、そのような前提で求められた標準価格は不当である。
オ 画地計算法の適用等
 仮に、不動産鑑定評価において本件制限があることを考慮しないとしても、画地計算法を適用して各筆の宅地の評点数を付設する際には所要の補正がされてしかるべきであるのに、そのような補正がなされていないから、不当である。
（被控訴人の主張）
 本件敷地登録価格は、本件敷地部分に適用される評価基準の定める市街地宅地評価法に従って決定される価格を上回るものではない。
ア 状況が相当に相違する地域の区分
 状況類似地域の区分は、「その状況が相当に相違する地域」ごとに標準宅地を選定するために区分するものであるから、余りに細分化された地域ごとに状況類似地域、ひいては標準宅地を選定することは、市町村内全域の不動産を評価しなければならない固定資産評価の実際から見て、不適切かつ不適当であり、府中市長が甲団地全体を状況類似地域としたことには、誤りはない。
イ 主要な街路の選定
 主要な街路について、府中市長は「W 通り」としており、Ｃ鑑定もこれに従っているから、この点に誤りはない。
ウ 標準宅地の選定
 標準宅地の選定について、府中市長は第１街区としており、Ｃ鑑定もこれに従っているから、控訴人が主張する誤りは存在しない。
エ 標準宅地の適正な時価の評定（ア）控訴人は、Ｃ鑑定の誤りとして、まず、主要な街路や標準宅地の選定に誤りがあることを前提として、標準的画地の選定に誤りがあると主張しているが、上記のとおり、主要な街路や準宅地の選定に誤りはなく、標準的画地の選定にも誤りはない。
（イ）次に、一団地の住宅施設の都市計画（都市計画法11条１項８号）は、具体的な住宅施設を想定し、それを都市計画として定めるために指定されるものであり、一団地の住宅施設の都市計画が定める建ぺい率及び容積率は、
都市施設の内容を形成する要素であるが、地域の特性を形成する地域要因には当たらない。
 また、一団地の住宅施設の都市計画は、良好な居住環境を確保することを目的として、オープンスペースの確保等を前提に、具体的な住宅施設を想定し、これを都市計画として定めるものであるところ、建ぺい率や容積率は、一団地の住宅施設の内容を想定し、これを確保するためのものであるから、実質的に考えれば、個別的要因（公法上及び私法上の規制や制約等が存在すること）として考慮する必要はない。仮に、これを個別的に減－79－

価要因として考えるとすると、他方において、一団地の住宅施設には、良好な居住環境の確保に加えて、居住者の生活の利便の増進のために必要な道路や公園、学校などの公共施設、公益施設が配置され、一団地の住宅施
設の都市計画により宅地としての価値が高められるから、この点を増価要因として考慮する必要があり、そのような減価要因が増価要因を上回ることはあり得ない。したがって、Ｃ鑑定において本件制限が個別的要因として挙げられていないことは、適切である。
オ 画地計算法の適用等
 一団地の住宅施設の都市計画は、上記エの趣旨、目的をもって定められているから、画地計算法を適用して各筆の宅地の評点数を付設するに当たり、所要の補正をする必要はない。
（２）評価基準の定める評価方法の一般的合理性の有無や特別事情の存否
 本件敷地登録価格が本件敷地部分に適用される評価基準の定める評価方法に従って決定される価格を上回るものではないが、上記評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであるか否か、その評価方法
によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情が存する場
合であって、本件敷地部分の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るかの問題である。
（控訴人の主張）
 仮に、本件敷地部分に適用される評価基準の定める市街地宅地評価法において本件制限が全く考慮されないとしても、本件制限は市街地宅地評価法によっては適正な時価を算定することのできない特別な事情に当たる。
（被控訴人の主張）
 市街地宅地評価法は、適正な時価を算定する方法として合理的であり、本件では、これによっては適正な時価を適切に算定することができないような特別の事情も存在しない。
（３）国家賠償請求について（控訴人の主張）
 本件敷地登録価格は、本件制限を全く考慮しないで決定された価格であり、府中市長がこれを過大に決定した違法は明白であって、当該違法を争うために審査の申出や、訴えの提起、控訴、上告及び上告受理の申立て、そして差戻後の当審における訴訟活動をしなければならなかった控訴人の精神的苦痛を慰謝するには、10万円が相当である。
 なお、本件制限を考慮して標準価格を求め、標準宅地の適正な時価を算定した上で画地計算法を適用すると、別紙「登録価格の控訴人算定根拠１」のとおりになるはずであり、仮に画地計算法において所要の補正をするとして本件制限を考慮すると、別紙「登録価格の控訴人算定根拠２」のとおりになるはずである。
（被控訴人の主張）
 本件敷地登録価格は、評価基準に基づき適切に算定されているから、違法ではなく、これを是認した本件決定も違法ではないから、控訴人の国家賠償請求には理由がない。

－80－

第３ 当裁判所の判断
１ 証拠（該当箇所に掲記したもの）及び弁論の全趣旨によれば、本件敷地登録価格の決定に至る経緯やその後の経過等は、次に認めるとおりである。
（１）府中市長は、本件敷地登録価格を決定するに当たり、評価基準における市街地宅地評価法に基づき、甲団地全体を状況類似地域として区分し、甲団地を東西に横断する「W 通り」を主要な街路と選定した上、これに沿接する標準宅地として、本件敷地部分（標準宅地番号50430）を選定し、これに基づき、Ｃ鑑定士に対し、鑑定評価を依頼した（甲20の２、44の４ないし６、乙３の１、
乙43）。
（２）Ｃ鑑定士は、取引事例比較法による比準価格１ｍ2当たり32万9000円及び収益還元法による収益価格１ｍ2当たり22万9000円を基礎として標準的画地の価
格（標準価格）を１ｍ2当たり30万4000円と評価し、これに個別的要因として、「接面関係 四方道路 5.0」、「規模等 －7.0」の補正をし、標準宅地の価格を１ｍ2当たり29万7000円と評価した（Ｃ鑑定、甲10、乙３の１、50）。
（３）府中市長は、Ｃ鑑定に基づいて、別紙「甲団地第１街区 土地評価額計算表」のとおり、本件敷地登録価格を決定した（本件敷地部分は、同別紙記載の「画地番号」①と「筆番号」１、６及び７に当たる。）。
（４）府中市議会のＥ議員は、本件制限が存在するにもかかわらず、本件敷地登録
価格にこれが反映されていないのは不当ではないかと考え、「調査を重ね、東京23区や他市で「一団地の住宅施設」のような地域的な規制が、鑑定評価上、考慮されていることをつきとめた」として、府中市議会において質問したとこ
ろ、平成22年12月１日に開催された府中市議会において、被控訴人の税務管財部長は、次のとおりの答弁をした（甲17、32）。
ア 23区の固定資産評価業務を行う東京都では、土地に対する評価について、
平成18年度の評価がえから、一団地の住宅施設も含め、地区計画など都市計
画上の地域的な規制を特例的条件として評価の過程に取り入れております。
具体的には、容積率や建ぺい率などの規制強化の条件であれば地域要因、規制緩和の条件であれば個別的要因としておりますが、地区計画については対象地域が狭いことから、規制強化であっても個別的要因としております。
 そして、地域要因とした場合は、鑑定評価の段階で固定資産評価上考慮され、さらに、鑑定評価書の記載におきましても、容積率の規制については行
政的条件欄に用途地域の率とともに併記される形となります。
 また、一般的には都市計画上の地域的な規制を個別要因ととらえた場合は固定資産評価における鑑定評価の時点では考慮いたしませんが、東京都では
個別的要因の中でも容積率の規制については地域ごとに価格への影響率を積算して路線価を算出する際に加味しているとのことでございます。
イ これまで、本市では、都市計画上の地域的な規制を個別的要因として鑑定評価において不動産鑑定士が裁量判断の中でとらえていると認識をいたしておりますが、東京都を初め多摩地域の６市においては地域要因として鑑定評
価の中で考慮されております。
 本市におきましても、現在、不動産鑑定士と相談をしながら、次回、平成－81－24年度の評価がえに向けまして、都市計画上の地域的な規制を地域要因とみなして鑑定評価の過程で考慮することや、地域的な規制を市民の皆様にわかりやすい形で鑑定評価書に記載する方法などを検討していただいているとこ
ろでございます。
 この結果、不動産鑑定士が地域要因としてとらえた場合には、よい面も、あるいは悪い面も含めまして固定資産評価に反映することになります。これらのことにより、さらに固定資産評価の公正性を確保いたしますとともに、説明責任を果たしてまいりたいと考えております。
（５）府中市長は、本件敷地部分について、平成24年度の土地課税台帳に登録される価格を決定するに当たり、不動産鑑定士であるＤ（以下「Ｄ鑑定士」という。）に鑑定評価を依頼したところ、Ｄ鑑定士は、取引事例比較法による比準価格１
ｍ2当たり27万3000円及び収益還元法による収益価格１ｍ2当たり18万9000円を基礎として標準価格を１ｍ2当たり26万6000円と評価し、これに個別的要因として、「方位（南） ＋5.0」、「四方路 ＋5.0」、「規模 ▲7.0」、「住環境 ＋
10.0」、「建ぺい率・容積率 ▲10.0」の補正をして、標準宅地の価格を１ｍ2当たり27万1000円と評価した（甲67、以下「Ｄ鑑定」という。）。
 なお、上記のＤ鑑定とは別に、本件訴訟において被控訴人がＣ鑑定の妥当性を立証するためＤ鑑定士に依頼して作成された平成23年３月28日付け不動産鑑
定評価書（乙９）では、本件制限についてマイナス10％の補正が相当であると記載されていることなどに照らし、Ｄ鑑定における上記「建ぺい率・容積率▲10.0」の補正とは、本件制限につき、個別的要因としてマイナス10％の補正をしたものと認めることができる。
（６）ただし、被控訴人が平成23年４月19日付けで被控訴人を除く東京都内25市を対象に実施した調査では、そのうち一団地の住宅施設の中に標準宅地を選定している15市において、鑑定評価書中の行政的条件欄には、用途地域の建ぺい率
及び容積率が記載され、一団地の住宅施設に係る建ぺい率及び容積率は記載されていないとのことであった（乙17ないし41）。
２ 本件敷地登録価格の違法性について（１）ところで、固定資産税の課税において、市町村長は、評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならないとされている（地方税法403条１項）ところ、この価格とは「適正な時価」をいい（同法341条５号）、正常な条件の下において成立する取引価格、すなわち客観的な交換価値を指すものであって、
この「適正な時価」を求めるために市街地宅地評価法が適用されるときは、地域の区分、状況が相当に相違する地域の区分、主要な街路の選定、標準宅地の選定、標準宅地の適正な時価の評定、主要な街路とその他の街路の各路線価の比準、画地計算法の適用等が、いずれも適正に行われることが必要であり、これらを適正に行うことなく決定された価格は、そもそも評価基準によって決定された価格ということはできないというべきである。そして、このような固定資産税の課税において、全国一律の統一的な評価基準に従って公平な評価を受ける利益は、それ自体が地方税法において保護されているものということができるから、仮に、地域の区分、状況が相当に相違する地域の区分、主要な街路の選定、標準宅地の選定、標準宅地の適正な時価の評定、主要な街路とその他－82－

の街路の各路線価の比準、画地計算法の適用等が適正でなければ、そのような手続で決定された価格は、そもそも評価基準によって決定された価格とはいえないから、違法なものというべきである。
 そこで、以下、上記の認定事実を前提として、府中市長によって決定された
本件登録価格が全国一律の統一的な評価基準に従った公平な評価によって決定されたものと認められるか否かについて判断する。
（２）被控訴人は、まず、標準宅地の適正な時価の評定について、一団地の住宅施設に係る本件制限を地域要因や個別的要因等として考慮する必要はないと主張している。しかし、平成24年度の土地課税台帳に登録される価格を決定するに当たって採用されたＤ鑑定では、建ぺい率及び容積率に関する本件制限が個別
的に減価要因として考慮されており、府中市長もそのようなＤ鑑定を容認しているものとうかがわれる。また、被控訴人の税務管財部長の答弁によっても、一団地の住宅施設に係る建ぺい率及び容積率の制限を何らかの方法で考慮して固定資産の評価を決定すべきことは、遅くとも平成18年度の評価替えの時から
東京都（23区）において実施されているものと推認することができる。
（３）本件の甲団地は、都市計画法11条１項８号により都市計画に定められる都市施設である「一団地の住宅施設」であり、一団地の住宅施設を構成する建築物の敷地について、当該地域に関する都市計画において定められる建ぺい率及び容積率（60％及び200％）よりも制限された建ぺい率及び容積率（20％及び80％）が定められていても、それは、当該一団地の住宅施設に限って適用されるものであるが、一団地の住宅施設を構成する建築物を増築したり、その一部を建て替えたりする場合には、一団地の住宅施設について定められている建ぺい率及び容積率の制限を受けることになり、上記の建ぺい率は３分の１、容積率は2.5分の１という制限は、一団地の住宅施設の敷地として利用されている
土地の有効利用の限度を制限していることは明らかであって、土地の取引価格にも一定程度の影響を与える要因になることは否定できないところである（現に、甲13によれば、本件敷地部分上の建物の売買に当たっては、本件制限が存在について重要事項説明の対象とされていることが認められる。）。
（４）これらのことを考えると、一団地の住宅施設の敷地である宅地の価格を決定する上で、一団地の住宅施設について定められている建ぺい率及び容積率をもって土地の更地状態での評価に影響しない当該土地上に建築されている建物の現況（建ぺい率及び容積率の実際の使用度合い）と同視することは相当とはいい難く、本件敷地部分について、その適正な時価を評定するに当たっては、
本件制限を考慮して、適切な比率で減価する取扱いをすることが相当である。
ただし、これが市街地宅地評価法の適用に当たってどの箇所で考慮されるべきかは更に問題となり得るが、上記のとおり、府中市長は、平成24年度の土地課
税台帳に登録される価格を決定するに当たって、これを標準宅地の適正な時価の評定（Ｄ鑑定）の中で個別的要因として減価することを容認しているから、本件敷地登録価格の決定についても、同様に個別的要因として減価されるべきものと解するのが相当である。
 これに関連して、被控訴人は、一団地の住宅施設として建ぺい率及び容積率がより制限されていることは、より広いオープンスペース等が確保されている－83－

ことでもあり、環境改善要因として機能するから、この増価要因が減価要因を下回ることはないと主張し、Ｄ鑑定においても、「建ぺい率・容積率 ▲10.0」と補正される一方で、「住環境 ＋10.0」と補正されていることが認められる。
しかし、上記のとおり、都市計画において一団地の住宅施設が定められるのは、
当該一団地の住宅施設が存在する地域全体の健全な発展と秩序ある整備を図るためであり、その良好な居住環境を享受するという利益は、当該一団地の住宅
施設の居住者だけではなく、広くその周辺住民においても享受することができ
る公共的な利益でもあって、被控訴人が主張している道路、公園及び学校等の公共的な施設等を利用したり、開放的な雰囲気で精神的な安らぎを得られたりする利益は、当該一団地の住宅施設の居住者のみが享受するものではなく、周辺住民もほぼ同様に享受することができるのに対し、その敷地等について建ぺ
い率及び容積率が制限されていることによる不利益は、当該一団地の住宅施設の敷地を所有し、共有する住民だけが負担することになるから、一般論としては、そのような増価要因が減価要因を上回ることはないと考えられるところである。もとより、具体的な状況等によっては、例外的に減価要因を上回る増価要因が見込まれる場合もないわけではないであろうが、本件においては、そのような例外的な事情が認められることを具体的に示す証拠も見当たらない。したがって、本件では、被控訴人の上記主張を採用することはできないというべきである。
（５）以上のとおり、本件敷地の登録価格の決定は、本件制限が減価要因として考慮されておらず、仮に本件制限を減価要因として適切に考慮した場合の本件敷地の登録価格は、実際に府中市長によって決定された本件敷地登録価格よりも下回るものとなるはずであり、府中市長によって決定された本件敷地登録価格
は、本件敷地部分に適用される評価基準の定める評価方法に従って決定される価格を上回るものであると認められる。したがって、本件敷地登録価格は、標準宅地の適正な時価の評定が適切になされたものとはいえず、本件敷地登録価格の決定及びこれを是認した本件決定は、この点を看過した違法なものであるから、本件決定の取消しを求める控訴人の請求には理由があるというべきである。
３ 国家賠償請求について
 上記のとおり、本件敷地登録価格の決定及びこれを是認した本件決定は違法なものであり、取り消されるべきものであるが、そのことによって、国家賠償法１条の請求につき、当然に違法性が認められることになるものではない。
 本件では、上記認定のとおり、一団地の住宅施設に係る建ぺい率及び容積率の制限を固定資産の価格の決定に際して考慮するようになったのは、東京都においても平成18年度の評価替えの時からであり、その他の自治体において、これよりも早く同様の取扱いをしていたことを認めるに足りる証拠はなく、また、その他の自治体において、平成21年度の評価替えの時には広く上記のような取扱いをするようになったことをうかがわせる証拠もない。しかも、府中市長がした本件敷地登録価格の決定は、不動産鑑定士による鑑定に基づいてなされたものであり、その限りでは地方税法等が予定していた手続を踏まえてなされたものであることが認められる。これらの事情に加えて、上記認定の諸事情を総合勘案すると、平－84－

成21年度分の本件敷地登録価格の決定に際して、府中市長において一団地の住宅施設に係る建ぺい率及び容積率の本件制限を固定資産の価格の決定に際して考慮しなければならないものと認識していたわけではなく、かつ、そのような認識に至ることを期待することも困難であったと認められるから、府中市長には、その公権力の行使に際して、国家賠償法１条所定の違法性の認識はなかったものというべきである。したがって、国家賠償請求を求める控訴人の請求は理由がないか
ら、棄却されるべきものである。
４ 結論
 よって、原判決中控訴人に関する部分のうち、本件決定の取消請求を棄却した
部分は失当であり、国家賠償請求を棄却した部分は相当であるから、原判決を変更することとして、主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第１４民事部
裁判長裁判官須 藤 典 明
裁判官
小 川
浩
裁判官
島 村 典 男（別紙）物件目録〔略〕（別紙）課税明細目録〔略〕（別紙）登録価格の控訴人算定根拠１〔略〕（別紙）登録価格の控訴人算定根拠２〔略〕（別紙）甲団地第１街区 土地評価額計算表〔略〕－85－

最高裁（平成２６年９月３０日決定）
調事 件 の 表 示書（決定）平成２６年（行ツ）第２７６号
平成２６年（行ヒ）第２９３号

決

定

日

平成２６年９月３０日

裁

判

所

最高裁判所第三小法廷

裁判長裁判官

大裁

判官

岡 部 喜 代 子

裁

判

官

大

裁

判

官

木 内 美 智 祥

裁

判

官

山

等

別紙当事者目録記載のとおり

当

事

者

原判決の表示

谷
橋

剛

﨑

正
敏

彦
春
充

東京高等裁判所平成２５年（行コ）第２８５号（平成２６年３月
２７日判決）

裁判官全員一致の意見で，次のとおり決定。
第１

主文

１

本件上告を棄却する。

２

本件を上告審として受理しない。

３

上告費用及び申立費用は上告人兼申立人の負担とする。

第２
１

理由
上告について 民事事件について最高裁判所に上告をすることが許されるのは，民訴法３１２条１項又は２項所定の場所にかぎられるところ，本件上告理由は，理由の不備・
食違いをいうが，その実質は事実誤認又は単なる法令違反を主張するものであって，明らかに上記各項に規程する事由に該当しない。

２

上告受理申立について
 本件申立ての理由によれば，本件は，民訴法３１８条１項により受理すべきものとは認められない。

－86－志摩市固定資産評価
審査決定取消請求事件

－87－

－88－

津地裁（平成２９年９月１１日判決）
平成２９年９月１１日判決言渡 同日原本交付 裁判所書記官
平成２８年（行ウ）第６号 固定資産評価審査決定取消請求事件
口頭弁論終結日 平成２９年５月１１日
判決

原告同訴訟代理人弁護士
萱
垣
建
同
萱
垣
佑
樹
三重県志摩市阿児町鵜方３０９８番地２２
被
告
志
摩
市
同代表者兼処分行政庁
志摩市固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
濱口卓
被 告 訴 訟 代 理 人
楠
井
嘉
行
同
西
澤
博
外
主
文
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は，原告の負担とする。
事
実
及
び
理
由
第１ 請求
 処分行政庁が原告に対して平成２７年１０月２２日付けでした別紙物件目録記載１及び２の各土地にかかる平成２７年度固定資産課税台帳の登録価格についての審査申出を棄却する旨の決定を取り消す。
第２ 事案の概要
１ 本件は，別紙物件目録記載１及び２の土地（以下，それぞれ「本件土地１」，「本件土地２」といい，これらを併せて「本件各土地」という。）を所有する原告が，固定資産課税台帳に登録された本件各土地の平成２７年度の価格が過大であるとして，平成２７年６月２９日，処分行政庁に対し，地方税法４３２条１項に基づきした審査の申出（以下「本件審査申出」という。）について，処分行政庁が , 同
年１０月２２日付けで，これを棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）をしたことから，本件決定には取り消されるべき違法がある旨主張して，本件決定の取消しを求める事案である。
２ 関係法令等の定め⑴ 地方税法の定め
ア 土地に対して課される固定資産税の課税標準は，当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で，土地課税台帳等に登録されたもの（以下「登録価格」という。）であり，同価格とは，適正な時価をいう（地方税法３４９条１項 , ３４１条５号）。
イ 市町村長は，地方税法３８８条１項に基づき総務大臣が定める評価の基準－89－

並びに評価の実施の方法及び手続（固定資産評価基準，甲５，以下「評価基準」という。）によって，固定資産の価格を決定しなければならない（同４０３条１項）。
⑵ 評価基準の定め
本件に関係する評価基準の定めの概要は，以下のとおりである。
ア 土地の評価の基本
 土地の評価は，地目（田，畑，宅地，鉱泉地，池沼，山林，牧場，原野，雑種地）の別に，それぞれ定める評価方法によって行う。地目の認定に当たっては，当該土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的に僅少の差異の存するときであっても，土地全体としての状況を観察して認定する。
（以上につき，評価基準第１章第１節一）イ 地積の認定 地積は，原則として，登記簿に登記されている土地については登記簿に登記されている地積によるものとし , 登記されていない土地については現況の地積による。
 ただし，国土調査法による地籍調査を行っている市町村において当該市長
村の一部の地域について地籍調査後の地積が登記簿に登記されている場合，当該市町村における他の土地との評価の均衡上当該地積によることが特に不適当と認められるものについては，地籍調査前の当該土地の登記簿に登記されていた地積による。
（以上につき，評価基準第１章第１節二）ウ 宅地の評価ア 宅地の評価は，各筆の宅地について評点数を付設し，当該評点数を評点
１点当たりの価額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法による。
イ 評点数の付設
 各筆の宅地の評点数は，主として市街地的形態を形成する地域における宅地については，次のとおり，市街地宅地評価法により，付設する。
ａ 宅地の利用状況を基準として商業地区，住宅地区，工業地区等に区分された地区について，その状況が相当に相違する地域ごとに，その主要な街路に沿接する宅地のうちから標準宅地を選定する。
ｂ 標準宅地について，適正な時価を求め，これに基づいて沿接する主要な街路について路線価を付設し，これに比準して主要な街路以外の街路の路線価を付設する。
ｃ 路線価を基礎とし，後記（ウ）の画地計算法を適用して，各筆の宅地の評点数を付設する。この際，市町村長は，宅地の状況に応じ，必要があるときは，画地計算法の附表等につき，所要の補正をして適用する。
ウ 画地計算法ａ 各筆の宅地の評点数は，各筆の宅地の立地条件に基づき，路線価を基礎とし，１画地の宅地ごとに，画地計算法（①奥行価格補正割合法，②
側方路線影響加算法，③二方路線影響加算法及び④不整形地，無道路地 ,間口が狭小な宅地等評点算出法）を適用して求めた評点数によって付設
する。

－90－

ｂ 宅地の価額は，道路からの奥行が長くなるにしたがって，又，奥行が著しく短くなるにしたがって漸減するものであるから，その一方においてのみ路線に接する画地については，路線価に当該画地の奥行距離に応じ，所定の「奥行価格補正率表」（評価基準附表１）によって求めた奥行価格補正率を乗じて当該画地の単位地積当たり評点数を求める。
ｃ 不整形地（三角地及び逆三角地を含む。）の価額については，整形地に比して一般に低くなるものであるので，奥行価格補正割合法等によって計算した単位当たり評点数に所定の「不整形地補正率表」（評価基準
附表４）によって求めた不整形地補正率を乗じて当該不整形地の単位地
積当たり評点数を求める。
（以上につき，評価基準第１章第３節一，二及び別表第３）⑶ 取扱要領の定め
 被告志摩市においては , 評価基準及びこれに基づいて作成された土地評価事
務取扱要領（甲６，以下「取扱要領」といい，評価基準と併せて「評価基準等」という。）により固定資産の評価が行われている。
 本件に関係する取扱要領の定めの内，評価基準と重複しないものは，概要，
以下のとおりである。
ア 地目の認定
土地評価上の地目は , 現況の地目による。
 地目の認定は，原則として一筆ごとに行う。この場合，地目は，土地の現況及び利用目的に重点を置いてこれを認定しなければならず，部分的に僅少の差異の存するときでも，土地全体としての状況を観察して認定する。
（以上につき，取扱要領第２節Ⅰ４⑵）イ 地目の意義 地目の宅地とは，不動産登記事務取扱手続準則に準じて，建物の敷地及びその維持若しくはその効用を果たすために必要な土地を意味する（取扱要領第２節Ⅰ２⑶及び同５⑴⑤ア）。
 地目の池沼とは，不動産登記事務取扱手続準則に準じて，かんがい用水でない水の貯溜池を意味し，養魚池の用に供されている土地，ため池，ダム建設における水没地もこれに該当する（取扱要領第２節Ⅰ２⑹及び同５⑴⑦）。
ウ 宅地の評価における評点１点当たりの価格
 評点１点当たりの価格は，知事が算定する宅地の提示平均価格に宅地の総地積を乗じ，これをその付設総評点数で除して得た額に基づいて市長が決定する（取扱要領第４節Ⅲ）。
 なお，本件各土地の資産評価にかかる評点１点当たりの価格は，１円である（甲３，弁論の全趣旨）。
３ 前提事実（争いのない事実，後掲各証拠及び弁論の全趣旨により容易に認めら
れる事実）
⑴ 当事者
ア 原告は，平成２７年１月１日時点における本件各土地の所有者である（甲１，２）。
イ 被告は，本件各土地が所在する市である。

－91－

⑵

本件各土地の概要
ア 本件各土地の西方には，と称されるショッピングセン
ター（以下「本件商業施設」という。）が所在し，その地目は宅地である（甲１２，１３，弁論の全趣旨）。
イ 本件土地１は，その面積の８０％以上に常時，水が溜まっている。
 本件土地２は，少なくともその面積の大半は調整池としての機能を持つ平地であり，平時は，本件商業施設の従業員の駐車場として使用されている。
（以上につき，甲９，１３，弁論の全趣旨）
ウ 本件土地１の登記簿上の地積は，昭和６２年１０月８日，国土調査の結果，
従前の２２５㎡から４３１．４８㎡に変更され，本件土地２の登記簿上の地
積は，同日，国土調査の結果，従前の３００㎡から４４１㎡に変更された（甲１，２）。
⑶ 本件各登録価格の決定
 被告は，地方税法４０３条１項により，本件各土地にかかる平成２７年度の賦課期日（平成２７年１月１日）における固定資産の価格として，本件各土地の地目をいずれも宅地とした上で，以下のとおり，市街地宅地評価法により，本件土地１の価格を１０８万４５０円，本件土地２の価格を４８０万２４００円と算定し，同年度の固定資産税課税台帳に登録した（甲３，以下，これらの価格を併せて「本件各登録価格」という。）。
ア 本件土地１ ２万３０００点（標準宅地の路線価）×０．８（奥行価格補正）×０．８７（不整形補正）×０．３（雑種地補正）≒４８０２点（合計評点数）
４８０２点×２２５㎡（固定資産評価上の地積）＝１０８万４５０円
イ 本件土地２ ２万３０００点（標準宅地の路線価）×０．８（奥行価格補正）×０．８７（不整形補正）≒１万６００８点（合計評点数）
 １万６００８点×３００㎡（固定資産評価上の地積）＝４８０万２４００円⑷ 本件訴訟に至る経緯
ア 原告は，平成２７年６月２９日，地方税法４３２条１項に基づき，処分行政庁に対し，本件審査申出をしたところ，処分行政庁は，同年１０月２２日
付けで同申出を棄却する旨の本件決定をした（甲３）。
イ 原告は，平成２８年４月２１日，本訴を当庁に提起した（顕著な事実）。
４ 争点
本件決定の違法性
５ 争点に関する当事者の主張（原告の主張）本件決定には，以下のとおり，取り消されるべき違法がある。
⑴ 地目の認定について
ア 本件決定は，本件各土地の地目が宅地であることを前提とした本件各登録価格を是認した点に違法がある。
 評価基準等によれば，土地評価上の地目は，原則として一筆ごとに，土地－92－

の現況及び利用目的に重点を置いて認定するとされる。
イ 本件土地１の現況は，その８０％以上の面積が，常時，水が溜まっている「池」であり，その他はブロック擁壁の法面であり，建物を建築することはできず，宅地としての機能はない。
 そして，本件土地１は，本件商業施設の敷地自体のために利用されているのではなく，下流域への洪水被害を防ぐ公共目的のためのものであるから，本件商業施設の敷地とその利用目的が異なる。
ウ 本件土地２の現況は，一部は，常時，水が溜まっている「池」であり，一部はブロック擁壁の法面であり，その他の部分は，水を貯めるために数ｍ低くなった平地であり，大雨の際などに調整池としての機能を果たす役割を持っている。
 そして，本件土地２は，本件商業施設の敷地自体のため利用されているのではなく，下流域への洪水被害を防ぐ公共目的のためのものであるから，本件商業施設の敷地とその利用目的が異なる。
エ よって，現況及び利用目的に照らせば，本件各土地の地目は，本件商業施設敷地とは別に「池沼」と認定されるべきであり，これを同施設と一体として宅地とすることは違法である。
⑵ 本件各登録価格について
 土地課税台帳等に登録された価格が賦課期日における当該土地の客観的な交
換価値を上回れば，当該価格の決定は違法となる。
 本件各土地は防災施設としての利用目的を有し，客観的な交換価値はない（甲７，８参照）から，これを上回る本件各登録価格は違法であり，同価格を是認する本件決定も違法である。
 また，本件各土地上の調整池は，都市計画法により設置が義務付けられており，下流域への洪水被害防止という公共的価値を有するが，本件商業施設の存立・維持・効用にとって不可欠なものではない。また，本件各土地は，本件商業施設の敷地と比べ，相当程度海抜が低い。
 これらの事情に照らせば，本件各土地を本件商業施設の敷地と同等に評価して高額な固定資産税を課すことは不当である。
 そして，本件土地１の固定資産税評価額は，平成１８年度と平成２７年度で７００万円以上の差があり，平成２６年度と平成２７年度でも３５万円以上の差がある。本件土地２の固定資産税評価額は，平成１８年度と平成２７年度で６８０万円以上の差があり，平成２６年度と平成２７年度でも７２万円以上の差がある。これらの事情は被告の固定資産評価が相当ではないことの証左である。
（被告の主張）本件決定は，以下のとおり，適法である。
⑴ 地目の認定について
 本件各土地は，本件商業施設敷地の一画の調整池としての役割を有する土地であり，同施設の開発に必要不可欠なものとして設置され，近隣に迷惑をかけずに維持存立するという維持効用を果たすためにも必要不可欠なものである。
 よって，本件各土地は，宅地である同施設の維持効用を果たすものであるか－93－

ら，評価基準等に基づき，本件商業施設の敷地と一体として，地目を宅地と評価すべきである。
⑵ 本件各登録価格について
 本件各登録価格は，評価基準等に基づき，市街化宅地評価法により適切に評価している。また，本件土地１については，常時水が溜まっていることや利用形態が制限されること等を考慮し，雑種地補正に準じて０．３を乗じて評価額を算出している。
 なお，本件各土地の評価額が年度によって変わったのは，評価法や路線価の変更のためである。
第３ 当裁判所の判断
１ 認定事実 前記第２の３の前提事実，後掲各証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
⑴ 本件商業施設の開発の経緯
 平成８年５月２４日，株式会社
は，本件商業施設を開設するため，
三重県知事に対し，都市計画法に基づく開発行為許可申請をした。三重県においては，開発面積１ｈａかつ洪水調整容量５００㎥以上の開発行為については，
洪水調整として，河川等の改修，洪水調整池の設置，配水ポンプの設置のいず
れかないし複数の措置を講じることが義務付けられる。
 そして，本件商業施設の開発行為は，山林を中心に１ｈａ以上の面積を開発することを内容とし，洪水調整容量についても上記条件に該当したことから，
株式会社
は，当時の所有者であった（原告の親族）から本件各土地を借りて，洪水調整として同土地上に調整池を設けることとした。なお，
原告は，平成１８年４月１６日，から本件各土地の所有権を相続し，貸主としての地位を承継した。
 平成８年１１月５日，三重県知事は，開発行為に伴って設けた調整池（本件各土地）については，河川整備等排水調整の必要性がなくなるまで，調整機能を保持すること等を許可条件として，上記申請を許可した。
 その後，本件商業施設が開業し，以降，本件各土地は同施設の調整池として供されている。
（以上につき，甲１，２，乙８，１２，弁論の全趣旨）⑵ 本件各登録価格の算定過程
ア 本件各登録価格は，本件各土地の地目を宅地として，市街地宅地評価法により算定されている。
 本件各土地は併用住宅地区に区分され，その所在する地域の標準宅地は，
志摩市阿児町所在の土地であり，その路線価は，
２万３０００点である。
イ 本件各土地が所在する三重県志摩市阿児町において，平成２８年４月１日時点において，未だ国土調査が終了していない地域が存在することから，本件各土地の固定資産評価上の地積については，国土調査終了前の登記簿上の地積である，本件土地１につき２２５㎡，本件土地２につき３００㎡とされた（甲１，２，乙９）。

－94－

ウ 本件各土地の画地計算法における補正率は，いずれも，奥行価格補正につき０．８，不整形補正につき０．８７である。
 さらに，本件土地１については，常時，水が溜まっており，利用形態が制限されること等を考慮し，雑種地における減額補正に準じて，０．３を乗じることとされた。
エ 以上の事情に評価基準等を適用し，以下のとおり本件各登録価格が算定された。
ア 本件土地１ ２万３０００点（標準宅地の路線価）×０．８（奥行価格補正）×０．
８７（不整形補正）×０．３（雑種地補正）≒４８０２点（合計評点数）
４８０２点×２２５㎡（固定資産評価上の地積）＝１０８万４５０円
イ 本件土地２ ２万３０００点（標準宅地の路線価）×０．８（奥行価格補正）×０．
８７（不整形補正）≒１万６００８点（合計評点数）
 １万６００８点×３００㎡（固定資産評価上の地積）＝４８０万２４００円
２ 原告の主張の検討⑴ 地目の認定についてア 評価基準は，地目の認定に当たっては，当該土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的に僅少の差異の存するときであっても，土地全体としての状況を観察して認定するとする（前記第２の２⑵ア）が，各地目の意義は明示的に定められていない。もっとも，評価基準に基づき定められ，不動産登記事務取扱手続準則に準じて地目の意義を定義する取扱要領の内容は相当といえ，これを十分に斟酌すべきである。
 そこで，以下において，本件各土地が，現況及び利用目的等に照らし，宅地，すなわち，建物の敷地及びその維持若しくはその効用を果たすために必要な土地（前記第２の２⑶イ参照）と認められるかについて検討する。
イ 原告は，本件各土地の現況及び利用目的に照らせば，本件各土地の地目は本件商業施設とは別に池沼と認定されるべきである旨主張する。
 確かに，取り分け，本件土地１の現況は，その面積の８０％以上に常時，水が溜まっているという状況にある（前記第２の３⑵イ）。しかし，地目の認定に当たっては，現況のみならず利用目的も考慮すべきであるから，上記現況のみをもって本件土地１の地目を「池沼」とすることは相当でない。また，本件土地２の現況は，少なくともその面積の大半は平地であり，平時は従業員の駐車場として利用されている（前記第２の３⑵イ）から，なおさらのことである。
 そこで，本件各土地の利用目的について見ると，原告は，本件各土地は本
件商業施設の敷地自体のためではなく，下流域への洪水被害を防ぐ公共目的のため利用されているから，本件商業施設の敷地とはその利用目的が異なる旨主張する。
 しかしながら，前記１⑴のとおり，本件商業施設の開発には調整池の設置
等の洪水調整が義務付けられ，これによって本件各土地が調整池として供さ－95－

れることとなっている。しかも，開発許可を受けるに際しては，洪水調整のために設置された調整池（本件各土地）の調整機能を保持することを許可条件とされている。これらの本件商業施設の開発及び本件各土地が調整池として供されるに至った経緯に照らせば，本件各土地は，本件商業施設が適法に開発許可を受け，同施設が有事のための洪水調整を維持して安全に運営を継続するために必要な土地であるというべきである。そうすると，現況及び利用目的を考慮し本件各土地全体としての状況に鑑みれば，本件各土地は，本件商業施設の維持を果たすために必要な土地と認められる。
 したがって，本件各土地の地目は本件商業施設とは別に池沼と認定されるべきとする原告の主張は採用できず，本件各土地を宅地として市街地宅地評価法により算定することに違法はない。
⑵ 本件各登録価格についてア 地方税法３４１条５号の「適正な時価」とは，正常な条件の下に成立する
当該土地の取引価格，すなわち，客観的な交換価値をいうと解され，固定資産課税台帳に登録された基準年度に係る賦課期日における土地の価格が同期日における当該土地の客観的な交換価値を上回る場合には，上記価格の決定は違法となる（最高裁平成１５年６月２６日第一小法廷判決・民集５７巻６号７２３頁参照）。
 そして，土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格の決定が違法となるのは，当該登録価格が，①当該土地に適用される評価基準の定める評価方法に従って決定される価格を上回るときであるか，あるいは，②これを上回るものではないが，その評価方法が適正な時価を算定する方法として一般
的な合理性を有するものではなく，又はその評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情が存する場合であって，同期日における当該土地の客観的な交換価値を上回るときであると解される（最高裁平成２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻６号１２５５頁参照）。
イ まず，前期１⑵のとおり，本件各登録価格は，評価基準等に基づき算定されているから，本件各土地に適用される評価基準の定める評価方法に従って決定される価格を上回るとはいえないことは明らかである。
ウア 次に，評価基準等は，前記第２の２⑵及び⑶のとおり，宅地の評価について，市街地宅地評価法により，標準宅地の路線価を基礎として，画地計算法を適用して当該土地の実態に即した評点数を付設して算定することを定めており，このような評価基準等は土地の適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有すると認められる。
 そうすると，本件各土地について，評価基準等によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情があるといえない限り，本件各登録価格は，客観的な交換価値としての適正な時価を上回るものではないと推認される。
そこで，以下において上記特別の事情の有無について検討する。
イ 原告は，本件各土地の価格を査定不能とする不動産業者による査定書（甲７），不動産査定意見書（甲８）を提出して，本件各土地の客観的な交換価値がない旨主張する。しかしながら，上記各書面は，いずれも，不動産－96－

市場における媒介価格に関する意見の根拠として作成されたにすぎないから，これらをもって直ちに本件各土地の客観的な交換価値が皆無であるとか，前記特別の事情があると認めることはできない。
ウ また，原告は，本件各土地上の調整池は，都市計画法により設置が義務付けられており，下流域への洪水被害防止という公共的価値を有すること，
本件商業施設の存立・維持・効用にとって不可欠なものではないこと，本件各土地は，本件商業施設の敷地と比べ，相当程度海抜が低いこと等からすれば，本件各土地を本件商業施設の敷地と同等に評価することは不当である旨主張する。
 しかしながら，原告の上記主張は，実質的には，本件各土地の地目を本件商業施設と一体として宅地と認定することの不当性をいうにすぎず，前記⑴のとおり，本件各土地が，本件商業施設の維持を果たすために必要な土地であると認められることからすれば，原告指摘の事情をもって前記特別の事情があるとはいえない。
 また，本件土地１の現況については，確かに，土地の大半に水が溜まっており，利用形態が相当に制限されるといえる。しかし，前記第２の２⑵ウイｃのとおり，市街地宅地評価法による宅地評価に際しては，市町村長
は，宅地の状況に応じ，必要があるときは，画地計算法の附表等につき，所要の補正をして適用することとされている。実際に，本件土地１については，土地の現況等を考慮し，雑種地における減額補正に準じて，０．３を乗じて登録価格を算定している（前記１⑵ウ）。そうすると，本件基準等によっても，現況に応じた登録価格の調整がされているから，本件土地１の現況をもって，前記特別の事情があるとはいえない。
 さらに，原告は，本件各土地の登録価格が大きく変動していることが被告の固定資産評価が相当ではないことの証左であると主張するが，登録価格に関し，評価方法，路線価，補正率等をより実態に即して見直すことは一般的に想定されうるところであり，不合理なものではない。
 したがって，原告の主張はいずれも採用できず，そのほか，本件全証拠によっても，本件各土地について前記特段の事情があると認めるに足りる
的確な証拠はない。
 よって，本件各土地について，評価基準等によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情があるとは認められないから，本件各登録価格は，平成２７年度の賦課期日（平成２７年１月１日）における本件各土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るものではないと推認される。
エ したがって，本件各登録価格を違法とする原告の主張は採用できず，本件各登録価格を是認した本件決定は適法であるというべきである。
第４ 結論
 以上によれば，本件決定は適法であり，原告の請求は理由がないから，これを棄却することとし，主文のとおり判決する。

－97－

津地方裁判所民事部
裁判長裁判官

岡

田

治

裁判官

松

井

洋

裁判官

山

川

－98－

勇

人

（別紙）

１

２

物

所
地
地
地

在
番
目
積

志摩市阿児町

所
地
地
地

在
番
目
積

志摩市阿児町件目

宅地
４３１．４８平方メートル

宅地
４４１．００平方メートル

－99－

録

名古屋高裁（平成３０年３月２３日判決）
平成３０年３月２３日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成２９年（行コ）第９０号 固定資産評価審査決定取消請求控訴事件（原審 津地方裁判所平成２８年（行ウ）第６号）
口頭弁論終結日 平成３０年１月２４日
判
決

控
訴
人
同訴訟代理人弁護士
萱
垣
建
同
萱
垣
佑
樹
三重県志摩市阿児町鵜方３０９８番地２２
被
控
訴
人
志
摩
市
同代表者兼処分行政庁
志摩市固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
濱口茂
同訴訟代理人弁護士
西
澤
博
ほか１１名
主
文
１ 本件控訴を棄却する。
２ 控訴費用は，控訴人の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 控訴の趣旨
１ 原判決を取り消す。
２ 処分行政庁が控訴人に対して平成２７年１０月２２日付けでした原判決別紙物
件目録記載１及び２の各土地にかかる平成２７年度固定資産課税台帳の登録価格についての審査申出を棄却する旨の決定を取り消す。
第２ 事案の概要
１ 被控訴人は，控訴人所有の原判決別紙物件目録記載１の土地（以下「本件土地１」という。）及び同２の土地（以下「本件土地２」といい，本件土地１と併せて以下「本件各土地」という。）にかかる平成２７年度の賦課期日（同年１月１日）
における固定資産の価格として，本件各土地の地目をいずれも宅地とした上で ,市街地宅地評価法により本件各土地の価格をそれぞれ算定し，同年度の固定資産税課税台帳に登録した。
 控訴人は，平成２７年６月２９日，志摩市固定資産評価審査委員会に対し，地方税法４３２条１項に基づき審査の申出（以下「本件審査申出」という。）をしたところ，同委員会は，同年１０月２２日付けで，これを棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）をした。
 本件は，控訴人が，本件各土地の地目は宅地ではないなどとして，被控訴人に対し，本件決定の取消しを求める事案である。
 原審は，本件各土地は，ショッピングセンターが適法に開発許可を受け，同施設が有事のための洪水調整を維持して安全に運営継続するために必要な土地であるから，現況及び利用目的を考慮し本件各土地全体としての状況に鑑みれば，本－100－

件各土地は，同施設の維持を果たすために必要な土地と認められるから，宅地として市街地宅地評価法により算定することに違法はないなどとして，控訴人の請求を棄却した。そこで，控訴人が控訴した。
２ 関係法令等の定め，前提事実，争点及び争点に関する当事者の主張は，３のとおり控訴人の当審における補充主張を加えるほかは，原判決の「事実及び理由」
中の「第２ 事案の概要」の２ないし５に記載するとおりであるから，これを引用する。ただし，原判決４頁１８行目の「被告志摩市」を「被控訴人」と改める。
３ 控訴人の当審における補充主張⑴ 評価基準は，「地目の認定にあたっては，当該土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的に僅少の差異の存するときであっても，土地全体としての状況を観察して認定するものとする。」としているが，それ以上具体的な内容は定めておらず，具体的な認定方法については，取扱要領が規定している。そして，取扱要領では，地目の認定は，①現況主義，②土地全体で認定と規定されているから，第一に現況によって認定し，それが不明の場合に土地全体（利用目的）を考慮すべきであると解される。
 そうすると，本件土地１の現況は，その面積の８０％以上に常時水が溜まっているという状況にあるから，明らかに現況は池沼であり，地目は池沼と認定すべきである。また，本件土地２は，一部は，常時，水が溜まっている池であり，一部はブロック擁壁の法面，その他の部分は，大雨が降った時に下流域に流れ出ないように水を貯めるため，建物が建っている敷地より数メートル低い調整池としての機能を持つ平地であるから，少なくとも現況からは宅地としては認定できないはずである。
⑵ 取扱要領では，「道路，フェンス及びブロック塀等により宅地と明確に区分され，単独でそれぞれの用に供される土地は雑種地として認定する。」と規定されている。
 本件各土地は，フェンス及びブロック塀により宅地と明確に区分されているから，宅地と認定することはできない。
⑶ 控訴人が，津地方法務局伊勢支局に地目変更の申請をしたところ，平成２９
年８月２９日，本件各土地の地目はいずれも「ため池」に変更された。
したがって，本件土地の地目は「ため池」と評価すべきである。
第３ 当裁判所の判断
１ 当裁判所も，本件各土地を宅地として市街地宅地評価法により算定することが違法とはいえず，本件各土地について，評価基準等によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情があるとは認められないから，本件各登録価格は，平成２７年度の賦課期日における本件各土地の客観的な交換価値としての適正な時価を下回るものではないと推認され，本件各登録価格を是認した本件決定は適法であると認めるのが相当であると判断する。その理由は，以下のとおり原判決を補正し，２のとおり控訴人の当審における補充主張に対する判断を加えるほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第３ 当裁判所の判断」の１及び２に記載するとおりであるから，これを引用する。
（原判決の補正）⑴ 原判決１４頁３行目の「しかしながら」から６行目末尾までを，以下のとお－101－

り改める。
 「しかし，前記特別の事情とは，評価基準を正しく適用したとしても当該土地の適正な時価を適切に算定することができないことを基礎付ける具体的な事情というものと解されるのであって，不動産業者の査定額を上回るというだけ
では特別の事情があると認めることはできない。」⑵ 原判決１５頁１行目末尾の次に，以下のとおり加える。
 「また，本件土地１と同様，調整池である本件土地２についても，土地の状
況等によっては，所要の補正をすることができるから，調整池であることをもって，直ちに前記特別の事情があるということはできない。そして，本件土地２は，本件土地１とは異なり，その面積の大半は平地であり，平時は従業員の駐車場として利用されていることからすると，所要の補正をしなかったことが違法であるということはできない。」⑶ 原判決１５頁３行目の「主張するが，」の次に，以下のとおり加える。
 「この点について，被控訴人は，本件各土地の固定資産評価額が平成２１年度に相当下がったのは，それまでの「その他宅地評価法」から「市街地宅地評価法」に変更し，標準宅地の路線価を基準に評価し，奥行価格補正，不整形地補正を行うなどしたことによるものであり，平成２７年度が平成２６年度より下がったのは，平成２７年度評価替えの際に画地の再認定を行ったことによるものであると説明しているのであって，」
２ 控訴人の当審における補充主張に対する判断⑴ 控訴人は，取扱要領では，地目の認定は，①現況主義，②土地全体で認定と規定されているから，第一に現況によって認定し，それが不明の場合に土地全体（利用目的）を考慮すべきである旨主張する。
 しかし，評価基準では，地目の認定に当たっては，当該土地の現況及び利用
目的に重点を置くものとされており，取扱要領によれば，評価の対象となる土地が，「建物の敷地及びその維持若しくはその効用を果たすために必要な土地」
であれば，当該土地の地目を「宅地」と認定することができる（原判決第３の２⑴ア）。
 そして，本件各土地は，本件商業施設が適法に開発許可を受け，同施設が有事のための洪水調整を維持して安全に運営を継続するために必要な土地であるから，本件各土地を宅地として市街地宅地評価法により算定することに違法はないことは，原判決の第３の２⑴イで認定説示するとおりである。
控訴人の主張は，採用することができない。
⑵ 控訴人は，取扱要領では，「道路，フェンス及びブロック塀等により宅地と明確に区分され，単独でそれぞれの用に供される土地は雑種地として認定する。」と規定されているところ，本件各土地は，フェンス及びブロック塀により宅地と明確に区分されているから，宅地と認定することはできない旨主張する。
 しかし，本件各土地は，本件商業施設の調整池としての機能があり，単独で利用されている土地ということはできない。控訴人の主張は，採用することができない。
⑶ 控訴人は，津地方法務局伊勢支局に地目変更の申請をしたところ，本件各土－102－

地の地目はいずれも「ため池」に変更されたから，本件土地の地目は「ため池」と評価すべきである旨主張する。
 取扱要領における地目の定義は，不動産登記事務取扱手続準則に準ずるものとされている（原判決第３の２⑴ア）から，不動産の表示登記における地目と取扱要領に基づく地目の認定は，通常，一致しているはずである。もっとも，不動産の表示登記は，国民の権利の保全を図り，もって取引の安全と円滑に資することを目的とするものである（不動産登記法第１条）のに対し，評価基準
及びそれに基づく取扱要領は，土地の客観的な交換価値を算定し，その価値を基準に課税するという地方税法３４１条５号の趣旨・目的に従って策定されたものであるから，両者の間で地目の認定判断に相違が生じる場面があることは否定できず，不動産の表示登記の地目と異なる認定をしたことをもって，直ちに同認定が誤りであるということはできない。そして，本件各土地を宅地として市街地宅地評価法により算定することに違法はないことは，上記⑴のとおりである。控訴人の主張は，採用することができない。
⑷ 控訴人は，その他縷々主張するが，前記結論を左右するものではなく，採用することができない。
第４ 結論
 よって，控訴人の本訴請求を棄却した原判決は相当であり，控訴人の本件控訴は理由がないから，これを棄却することとし，主文のとおり判決する。
名古屋高等裁判所民事第１部
裁判長裁判官

永

野

圧

彦

裁判官

田

邊

浩

典

裁判官

鈴

木

幸

男

－103－

最高裁（平成３１年４月９日判決）
平成３０年（行ヒ）第２６２号
判
決
当事者の表示 別紙当事者目録記載のとおり
上記当事者間の名古屋高等裁判所平成２９年（行コ）第９０号固定資産評価審査決
定取消請求控訴事件について，同裁判所が平成３０年３月２３日に言い渡した判決に対し，上告人から上告があった。よって，当裁判所は，次のとおり判決する。
主文
原判決を破棄する。
本件を名古屋高等裁判所に差し戻す。
理由
上告代理人萱垣建，同萱垣佑樹の上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）について
１ 本件は，三重県志摩市所在の２筆の土地に係る固定資産税の納税義務者である上告人が，上記の各土地につき，志摩市長により決定され土地課税台帳に登録された平成２７年度の価格を不服として志摩市固定資産評価審査委員会に対し審査の申出をしたところ，これを棄却する旨の決定（以下「本件各決定」という。）を受けたため，被上告人を相手に，その取消しを求める事案である。
２ 原審の確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。
⑴ア 地方税法３４９条１項は，土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準を，当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳
又は土地補充課税台帳に登録されたもの（以下，これらの台帳に登録された価格を「登録価格」という。）とする旨規定し，同法４０３条１項は，市町
村長は，同法３８８条１項の固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならない旨規定する。平成２７年度は上記の基準年度であり，これに係る賦課期日は平成２７年１月１日である。
イ 固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。以下「評価基準」という。）は，土地の評価は，次に掲げる土地の地目の別に，それぞれ，評
価基準に定める評価の方法によって行うものとし，土地の地目として，田，畑，
宅地，鉱泉地，池沼，山林，牧場，原野及び雑種地を掲げた上，この場合における土地の地目の認定に当たっては，当該土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的に僅少の差異の存するときであっても，土地全体としての状況を観察して認定するものとしている（第１章第１節一）。
 そして，評価基準は，主として市街地的形態を形成する地域における宅地については，市街地宅地評価法によって各筆の宅地の評点数を付設し，これを評点１点当たりの価額に乗じて，各筆の宅地の価額を求めるものとしている。市街地宅地評価法は，①状況が相当に相違する地域ごとに，その主要な街路に沿接する宅地のうちから標準宅地を選定し，②標準宅地について，売買実例価額から評定する適正な時価を求め，これに基づいて上記主要な街路の路線価を付設するなどし，③この路線価を基礎とし，画地計算法（評価基準別表第３）を適用して各筆の宅地の評点数を付設するというものである（第１章第３節）。

－104－ また，評価基準は，池沼の評価は，池沼の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める方法によるものとし，ただし，市町村内に池沼の売買実例価額がない場合においては，池沼の位置，形状，利用状況等を考慮し，附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとしている（第１章第６節）。
⑵ア 株式会社
は，志摩市内の山林等を開発した土地上にショッピング
センター（以下「本件商業施設」という。）を開設することとし，平成８年
５月２４日，三重県知事に対し，都市計画法に基づく開発行為の許可申請をした。三重県においては，開発面積１ｈａ以上かつ洪水調整容量５００㎥以
上の開発行為については，洪水調整の方法として，河川等の改修，調整池の設置又は排水ポンプの設置のいずれか又は複数の措置を講ずることが義務付けられているところ，本件商業施設に係る開発行為はこれに該当したことか
ら，同社は，本件商業施設の敷地の東側に位置する第１審判決別紙物件目録
記載１及び２の各土地（以下，順に「本件土地１」，「本件土地２」といい，併せて「本件各土地」という。）を当時の所有者から借り受け，本件各土地に洪水調整のための調整池を設けることとした。
 三重県知事は，平成８年１１月５日，「開発行為に伴って設けた調整池については，河川整備等排水調整の必要性が無くなるまで，調整機能を保持すること」を条件として，上記申請を許可した。
イ 本件各土地は，本件商業施設の開業以降，調整池の用に供されており，本件土地１は，その面積の８０％以上に常時水がたまっている。また，本件土地２は，少なくともその面積の大半は調整池としての機能を有する平地であるが，平時は本件商業施設の従業員の駐車場として使用されている。
ウ 上告人は，平成１８年４月１６日，前記所有者から本件各土地を相続して，その貸主の地位を承継した。
⑶ア 志摩市長は，本件各土地の平成２７年１月１日における価格を次のとおり
決定し，土地課税台帳に登録した（以下，これらの価格を併せて「本件各登録価格」という。）
本件土地１ １０８万０４５０円
本件土地２ ４８０万２４００円
 志摩市長は，本件各登録価格を決定するに際し，本件各土地の地目をいずれも宅地と認定した上，市街地宅地評価法により，本件各土地に沿接する街路の路線価を基礎とし，画地計算法を適用して，奥行価格補正率０．８及び不整形補正率０．８７を乗じ，また，本件土地１については，これに加えて，常時水がたまっており利用形態が制限されること等を考慮し，雑種地における減額補正に準じた補正率０．３を乗じて，評点数を付設した。
イ 上告人は，平成２７年１月１日当時，本件各土地の所有者であり，これらに係る固定資産税の納税義務者であったところ，本件各土地の現況及び利用
目的に照らせば，その地目はいずれも池沼と認定されるべきであると主張して，同年６月２９日，志摩市固定資産評価審査委員会に対し，本件各登録価格につき審査の申出をしたが，同委員会は，同年１０月２２日付けで，同申出を棄却する旨の本件各決定をした。

－105－

３ 原審は，上記事実関係等の下において，要旨次のとおり判断して，上告人の請求を棄却すべきものとした。
 本件商業施設に係る開発行為については調整池の設置等が義務付けられ，これによって本件各土地が調整池の用に供されることとなっており，開発許可を受けるに際しては，その調整機能を保持することが許可条件とされていることから，
本件各土地は，本件商業施設が適法に開発許可を受け，同施設が有事のための洪
水調整機能を維持して安全に運営を継続するために必要なものである。したがって，本件各土地は，宅地である本件商業施設の敷地を維持するために必要な土地と認められるから，本件各土地の地目をいずれも宅地と認定した上で決定された
本件各登録価格は，評価基準によって決定される価格を上回るものではなく適法である。
４ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
⑴ 本件各決定は，本件各登録価格の決定に違法はないとして，これに係る上告人の審査の申出を棄却したものであるところ，土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格が評価基準によって決定される価格を上回る場合には，同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るか否かにかかわらず，その登録価格の決定は違法となるものというべきである（最高裁
平成２４年（行ヒ）第７９号同２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻
６号１２５５頁）。
⑵ 評価基準は，土地の地目の別に評価の方法を定め，これに従って土地の評価をすべきこととし，上記地目は，当該土地の現況及び利用目的に重点を置き，土地全体としての状況を観察して認定することとしている。そして，上記地目のうち宅地とは，建物の敷地のほか，これを維持し，又はその効用を果たすた
めに必要な土地をも含むものと解される。
⑶ 本件各土地は，本件商業施設に係る開発行為に伴い調整池の用に供することとされ，排水調整の必要がなくなるまでその機能を保持することが上記開発行為の許可条件となっているというのであるが，開発許可に上記条件が付されていることは，本件各土地の用途が制退を受けることを意味するにとどまり，また，開発行為に伴う洪水調整の方法として設けられた調整池の機能は，一般的には，開発の対象となる地区への降水を一時的に貯留して下流域の洪水を防止することにあると考えられる。そうすると，上記条件に従って調整池の用に供されていることから直ちに，本件各土地が本件商業施設の敷地を維持し，又はその効用を果たすために必要な土地であると評価することはできないというべきである。
 したがって，本件商業施設に係る開発行為に伴い本件各土地が調整池の用に供されており，その調整機能を保持することが上記開発行為の許可条件になっていることを理由に，本件土地１の面積の８０％以上に常時水がたまっていることなど，本件各土地の現況等について十分に考慮することなく，本件各土地は宅地である本件商業施設の敷地を維持するために必要な土地であるとして，
前記２⑶アのとおり算出された本件各登録価格が評価基準によって決定される
本件各土地の価格を上回るものではないとした原審の判断には，固定資産の評－106－

価に関する法令の解釈適用を誤った違法がある。
５ 以上によれば，原審の上記判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり，原判決は破棄を免れない。そして，本件各土地のそれぞれの現況，利用目的等に照らし，本件各登録価格が評価基準によって決定される本件各土地の価格を上回らないか否かについて更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
最高裁判所第三小法廷
裁判長裁判官
戸
倉
三
郎
裁判官
山
﨑
敏
充
裁判官
林
景
一
裁判官
宮
崎
裕
子
裁判官岡部喜代子は，退官につき署名押印することができない。
裁判長裁判官
戸
倉
三
郎

－107－

当





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事

者

上
告
人
同訴訟代理人弁護士

目

録

萱
垣
建
萱
垣
佑
樹
三重県志摩市阿児町鵜方３０９８番地２２
被 上 告 人志摩市
同代表者兼裁決行政庁
志摩市固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
濱
口茂
同訴訟代理人弁護士
西
澤
博
楠
井
嘉
行
赤
木
邦
男
小
林
明
子
田
中
友
康
山
田
瞳
辻
井
拓
夫
岡
浩
喜
木
村
那 津 子
岩
﨑
か ほ り
河
野
壮
登
谷
口
寛
朗
石
田
美 奈 子
飯
田
真
也
太
田
あ ゆ 美

－108－

平成３０年（行ヒ）第２６２号
事件番号 平成３０年（行ノ）第１３号固定資産税評価審査決定取消請求上告事件
申 立 人
被申立人 志 摩 市
上告受理申立理由書


平成３０年５月２９日
最高裁判所 御中
申立人代理人 萱
垣
建

同
萱
垣
佑
樹
第１、事案の概要
１、本件は、別紙物件目録記載１の土地（以下「本件土地１」という。）及び同２の土地（以下「本件土地２」といい、本件土地１と併せて、以下「本件各土地」という。）にかかる平成２７年度の賦課期日（同年１月１日）における固定資産の価格として、本件各土地の地目をいずれも宅地とした上で、市街地宅地評価法
により本件各土地の価格を算定し、同年度の固定資産税台帳に登録した。上告人
は、平成２７年６月２９日、志摩市固定資産評価審査委員会に対し、地方税法４３２条１項に基づき審査の申し出（以下「本件審査申出」という。）をしたところ、同委員会は、同年１０月２２日付けで、これを却下する旨の決定（以下「本件決定」という。）をした。本件は、上告人が、本件各土地の地目は宅地ではないな
どとして、被上告人に対し、本件決定の取消しを求める事案である。
第２、原審の判断
１、地目の認定について（１）原審は、以下のように判示する。
 「評価基準は、地目の認定に当たっては、当該土地の現及び利用目的ら重点を置き、部分的に僅少の差異の存するときであっても、土地全体としての状況を観察して認定するとするが、各地目の意義は明示的に定められていない。もっとも、評価基準に基づき定められ、不動産登記事務取扱手続準則に準じて地目の意義を定義する取扱要領の内容は相当といえ、これを十分に斟酌すべきである。そこで、本件各土地が、現況及び利用目的等に照らし、宅地、すなわち、建物の敷地及びその維持若しくはその効用を果たすために必要な土地と認められるかについて検討する。
 原告は、本件各土地の現況及び利用目的に照らせば、本件各土地の地目は本件商業施設とは別に池沼と認定されるべきである旨主張する。
 確かに、取り分け、本件土地１の現況は、その面積の８０％以上に常時、水が溜まっているという状況にある。しかし、地目の認定に当たっては、現況のみならず利用目的も考慮すべきであるから、上記現況のみをもって本件土地１の地目を『池沼』とすることは相当でない。また、本件土地２の現況は、少なくともその面積の大半は平地であり、平時は従業員の駐車場として利用されているから、なおさらのことである。
 そこで、本件各土地の利用目的について見ると、原告は、本件各土地は本件
商業施設の敷地自体のためでなく、下流域への洪水被害を防ぐ公共目的のため－109－

利用されているから、本件商業施設の敷地とはその利用目的が異なる旨主張する。
 しかしながら、前記１（１）のとおり、本件商業施設の開発には調整池の設
置等の洪水調整が義務付けられ、これによって本件各土地が調整池として供されることとなっている。しかも、開発許可を受けるに際しては、洪水調整のために設置された調整池（本件各土地）の調整機能を保持することが許可条件とされている。これらの本件商業施設の開発及び本件各土地が調整池として供されるに至った経緯に照らせば、本件各土地は、本件商業施設が適法に開発許可を受け、同施設が有事のための洪水調整を維持して安全に運営を継続するために必要な土地であるというべきである。そうすると、現況及び利用目的を考慮し本件各土地全体としての状況に鑑みれば、本件各土地は、本件商業施設の維持を果たすために必要な土地と認められる。
 したがって、本件各土地の地目は本件商業施設とは別に池沼と認定されるべきであるとする原告の主張は採用できず、本件各土地を宅地として市街地宅地評価法により算定することに違法はない。
（２）原審の違法性（１） 確かに、固定資産評価基準（甲５）「第１章 第１節 一」には、「土地の評価は、次に掲げる土地の地目の別に、それぞれ以下に定める評価の方法によって行うものとする。この場合における土地の地目の認定に当たっては、当該土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的に僅少の差異の存するときであっても、土地全体としての状況を観察して認定するものとする。」との記載がなされている。
 しかし、固定資産評価基準には、それ以上具体的な内容は定めておらず、具体的な認定方法については、これを受けて制定された志摩市の土地評価事務取扱要領（甲６）が規定している。
 そして、土地評価事務取扱要領（甲６：P ４）「第２節 通則 Ⅰ 地目の認定 ４ 地目の認定 （２）現況主義等」においては、「『①』現況主義『②』土地全体で認定」というように、まず、第一に、現況によって、第二に、土地全体で認定すべきものと規定する。この趣旨は、固定資産評価基準の「当該土地の現況及び利用目的に重点を置き」の意味をより具体的にしたものであり、「現況及び利用目的」を同時に考慮するのではなく、第一に現況、それが不明の場合に土地全体（利用目的）を考慮すべきであると規定した趣旨である。
 にもかかわらず、原審は、現況主義を無視して、当初から、現況及び利用目
的等に照らし、宅地、すなわち、建物の敷地及びその維持若しくはその効用を果たすために必要な土地と認められるかについて検討しており、これは、法の解釈に関して重要な事項を含む誤りである。
 法の解釈を適切に行えば、本件土地１の現況は、その面積の８０％以上に常時、水が溜まっているという状況にあり、明らかに現況は池沼であり池沼と認定すべきである。また、本件土地２は、一部は、常時、水が溜まっている「池」であり、一部はブロック擁壁の法面、その他の部分は、大雨が降った時に下流域に流れ出ないように水を貯めるため、建物が建っている敷地より数メーター
低い調整池としての機能を持つ平地であるから、少なくとも、現況からは宅地－110－

としては認定できないはずである。
 さらに、土地評価事務取扱要領（甲６：P ６）「第２節 通則 Ⅰ 地目の認定 ５ 地目の認定基準 （１）地目の認定基準 ⑤宅地 オ」では、「下記の用に供されている土地で、建物の敷地に隣接し、一体利用していると認められる土地（は宅地として認定する。）ただし、道路、フェンス及びブロック塀
等により宅地と明確に区分され、単独でそれぞれの用に供されている土地は雑種地として認定する。
」と規定されているところ、本件各土地は、フェンス及びブロック塀により宅地と明確に区分されているのであり（甲９）、宅地と認定することは要領の解釈を誤っているのであり、法の解釈に関して重要な事項を含む誤りである。
（３）原審の違法性（２） また、確かに、本件各土地は、本件商業施設の開発には調整池の設置等の洪
水調整が義務付けられ、これによって本件各土地が調整池として供されることとなっているし、開発許可を受けるに際しては、洪水調整のために設置された調整池（本件各土地）の調整機能を保持することが許可条件とされている。
 しかし、このような義務・開発許可条件が本件各土地の地目の認定に考慮されることは相当ではない。このような義務・開発許可条件は、あくまで本件各土地が形成された経緯であり、本件各土地の地目の認定は、あくまで、それ自体として評価すべきである。
 しかるとき、本件各土地の調整池の設置が義務であるとしても、調整池（本件各土地）の調整機能を保持することが許可条件であったとしても、本件各土地の利用目的は、本件商業施設の維持ではなく、本件商業施設の開発を行ったことにより下流域への洪水防止であり、本件商業施設の維持を果たすために不可欠な土地ではないのであるから、本件各土地を宅地として認定することは違法である。
 このことは、本件各土地について、津地方法務局伊勢支局に地目変更の申請をしたところ、本件各土地は、いずれも「宅地」から「ため池」に変更されたことからも明らかである（甲１６、甲１７）。
 従って、原審は、志摩市の土地評価事務取扱要領の解釈を誤っており、法の解釈に関して重要な事項を含む誤りである。
２、本件各登録価格について（１）原審は、以下のように判示する。
 「土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格の決定が違法となるのは、
当該登録価格は、当該土地に適用される評価基準の定める評価方法に従って決定される価格を上回るときであるか、あるいは、これを上回るものではないが、その評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものではなく、又はその評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情が存する場合であって、同期日における当該土地の客観的な交換価値を上回るときであると解される（中略）。そうすると、本件各土地について、評価基準等によっては適正な時価を適切に算定することができない特別の事情があるといえない限り、本件各登録価格は、客観的な交換価値として
適正な時価を上回るものでないと推認される。

－111－

そこで、以下において上記特別の事情の有無について検討する。
ア 原告は、本件各土地の価格を査定不能とする不動産業者による査定書（甲７）、不動産査定意見書（甲８）を提出して、本件各土地の客観的に交換価値がない旨主張する。
 しかし、前記特別の事情とは、評価基準を正しく適用したとしても当該土地の適正な時価を適切に算定することができないことを基礎付ける具体的な事情をいうものと解されるのであって、不動産業者の算定額を上回るというだけでは特別の事情があると認めることはできない。
イ また、原告は本件各土地の調整池は、都市計画法により設置が義務付けられており、下流域への洪水被害防止という公共的価値を有すること、本件商業施設の存立・維持・効用にとって不可欠なものではないこと、本件各土地は、本件商業施設の敷地と比べ、相当程度海抜が低いこと等からすれば、本件各土地を本件商業施設の敷地と同等に評価することは不当である旨主張する。
 しかしながら、原告の上記主張は、実質的には、本件各土地の地目を本件商業施設と一体として認定することの不当性をいうにすぎず、前記（１）のとおり、本件各土地が、本件商業施設の維持を果たすために必要な土地であると認められることからすれば、原告指摘の事情をもって前記特別の事情があるとはいえない。
 また、本件土地１の現況については、確かに、土地の大半に水が溜まっており、利用形態が相当に制限されるといえる。しかし、前記第２の２（２）ウ（イ）ｃのとおり、市街地宅地評価法による宅地評価に際しては、市町村
長は、宅地の状況に応じ、必要があるときは、画地計算法の附表等につき、所要の補正をして適用することとされている。実際に、本件土地１について
は、土地の現況等を考慮し、雑種地における減額補正に準じて、０．３を乗じて登録価格を算定している。そうすると、本件基準等によっても、現況に応じた登録価格の調整がされているから、本件土地１の現況をもって、前記特別の事情があるとはいえない。
 また、本件土地１と同様、調整である本件土地２についても、土地の状況等によっては、所要の補正をすることができるから、調整池であることをもって、直ちに前記特別の事情があるということはできない。そして、本件土地２は、本県土地１と異なり、その面積の大半平地であり、平時は従業員の駐車場として利用されていることからすると、所要の補正をしなかったことが違法であるということはできない。
 さらに、原告は、本件各土地の登録価格が大きく変動していることが、被告の固定資産税評価が相当でないことの証左であると主張するが、この点について、被上告人は、本件各土地の固定資産税評価額が平成２１年度に相当下がったのは、それまでの「その他宅地評価法」から「市街地宅地評価法」に変更し、標準宅地の路線価を基準に評価し、奥行価格補正、不整形地補正を行うなどしたことによるものであり、平成２７年度が平成２６年度より下
がったのは、平成２７年度評価替えの際に面地の再認定を行ったことによるものであると説明しているのであって、登録価格に関し、評価方法、路線価、－112－

補正率等をより実態に即して見直すことは一般的に想定されうるところであり、不合理なものではない。
 したがって、原告の主張はいずれも採用できず、そのほか、本件全証拠によっても、本件各土地について前記特段の事情があると認めるに足りる的確に証拠はない。
 よって、本件各土地について、評価標準等によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情があるとは認められないから、本件各登録価格は、平成２７年度の賦課期日における本件各土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るものではないと推認される。
（２）原審の違法性
 しかし、「特別の事情とは、評価基準を正しく適用したとしても当該土地の適正な時価を適切に算定することができないことを基礎付ける具体的な事情をいうものと解される。」としても、土地売買等の取引を行う不動産業者が０円という査定をしているのであれば、評価基準を正しく適用したとしても当該土地の適正な時価を適切に算定することができないことを基礎付ける具体的な事情と評価できるのであり、原審は、「特別の事情」の解釈を誤っており、法の解釈に関して重要な事項を含む誤りである。
 そもそも、本件各土地は、建物の建築確認申請すら認められず建物が建築できない土地であるから、取引が成立するはずもなく、このような事情も「特別の事情」と考えるべきである。
 また、本件各土地に本件商業施設の維持効用を果たすために必要な土地ではない。原審は、商業開発する上で法的な条件であるから本件商業施設の維持効用を果たすために必要であると判示するが、条件は法的なものにすぎず、本件各土地の実態は下流域への洪水防止のための機能を果たすものであり、本件商業施設の維持効用を果たすものではない。
 このように、開発行為において法的に必要とされる施設は公共的機能を有するとして、国税では課税対象扱いしないで、「開発許可を必要とする開発行為
により宅地造成事業を施行した後、当該開発行為により設置された公共施設（都
市計画法第４条第１４項に定めるものをいい、道路、公園等がこれに該当しま
す。）の用に供される用地が、造成事業者名義で残置される場合があります。
しかし、上記のような土地の名義は形式的なものであり、実際はこのような公共施設の用に供されている土地は、その公共施設の管理者（市町村）に帰属す
ることとなりますので、造成業者はこのような土地を評価の対象とする必要はありません。なお、開発許可を要しない一団の宅地造成事業が施行された場合についても同様に取り扱うことができます。」とされているのであり（甲１４）、
この趣旨は固定資産税の評価でも同様と解されるのであり、原審は、法の解釈を誤っている。
３、上告人の補充主張について（１）現況主義について
 原審は、上告人の「第一に現況によって認定し、それが不明の場合に土地全体（利用目的）を考慮すべきである」という主張に対して、「評価基準では、地目の認定に当たっては、当該土地の現況及び利用目的に重点を置くものとさ－113－れており、取扱要領によれば、評価の対象となる土地が『建物の敷地及びその維持若しくはその効用を果たすために必要な土地』であれば、当該土地の地目を『宅地』と認定することができる。そして、本件各土地は、本件商業施設が適法に開発許可を受け、同施設が有事のための洪水調整を維持して安全に運営を継続するために必要な土地であるから、本件各土地を宅地として市街地宅地評価法らより算定することに違法はない。従って、上告人の主張は、採用することができない。」と判示する。
 しかし、これは論理が逆である。本件において、本件各土地は、建物の敷地及びその維持若しくはその効用を果たすために必要な土地、同施設が有事のための洪水調整を維持して安全に運営を継続するために必要な土地であると言えるが、それは副次的なものであり、本件各土地は、そもそも下流域への洪水防止のために設置されたものである。このような副次的な機能を重視して地目を認定することは、法の解釈を誤っている。
（２）現状について
 原審は、上告人の「取扱要領では、『道路、フェンス及びブロック塀等により宅地と明確に区分され、単独でそれぞれの用に供される土地は雑種地として認定する』と規定されているところ、本件各土地は、フェンス及びブロック塀により宅地と明確に区分されているから、宅地と認定することはできない」という主張に対して、「しかし、本件各土地は、本件商業施設の調整池としての機能があり、単独で利用されている土地ということはできない。従って、上告人の主張は、採用することができない。」と判示する。
 しかし、本件土地は、「ため池」として、単独で用に供されているのである。
繰り返すが、本件各土地は、本件商業施設の調整池としての機能を目的として設置されたのではなく、下流域への洪水防止のための法的義務として設置されたのであり、本件商業施設の調整池としての機能があるとしても、それは副次的なものでしかなく、あくまで、本件土地は、「ため池」として、単独で用に供されているのであり、原審は法令の解釈を誤っている。
（３）雑種地への地目変更について 原審は、上告人の「津地方法務局伊勢支局に地目変更を申請したところ、本家区各土地の地目はいずれも『ため池』に変更されたから、本件土地の地目は『ため池』と評価すべきであるとの主張に対して、「取扱要領における地目の定義は、不動産登記事務取扱手続準則に準ずるものとされているから、不動産の表示登記における地目と取扱要領に基づく地目の認定は、通常、一致しているはずである。もっとも、不動産の表示の登記は、国民の権利の保全を図り、もっと取引の安全と円滑に資することを目的とするものであるのに対し、評価基準
及びそれに基づく取扱要領は、土地の客観的な交換価値を算定し、その価値を基準に課税するという地方税法３４１条５号の趣旨・目的に従って策定されたものであるから、両者の間で地目の認定判断に相違が生じる場面があることは否定できず、不動産の表示登記の地目と異なる認定をしたことをもって、直ちに同認定が誤りであるということはできない。そして、本件各土地を宅地として市街地宅地評価法により算定することに違法はない。従って、上告人の主張は、採用することができない。」と判示する。

－114－

 しかし、「両者の間で地目の認定判断に相違が生じる場面があることは否定
できず、不動産の表示登記の地目と異なる認定をしたことをもって、直ちに同認定が誤りであるということはできない。」というのは一般論であり、本件においてそれが妥当するかどうかは判断されていない。法令をきちんと解釈し、本件において検討していないことは、法令の解釈を誤っていると言わざるを得ない。
３、以上のように、原審の判決には、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の解釈違反がある。

以上

－115－

（別紙）
１

２

所
地
地
地

在
番
目
積

志摩市阿児町

所
地
地
地

在
番
目
積

志摩市阿児町物件目

宅地
４３１．４８平方メートル

宅地
４４１．００平方メートル

－116－

録

名古屋高裁（令和２年３月１２日判決）
令和２年３月１２日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成３１年（行コ）第３６号 固定資産評価審査決定取消請求控訴事件（原審 津地方裁判所平成２８年（行ウ）第６号）
口頭弁論終結日 令和２年２月１２日
判
決

控訴人
同訴訟代理人弁護士
萱
垣
建
同
萱
垣
佑
樹
三重県志摩市阿児町鵜方３０９８番地２２
被控訴人
志
摩
市
同代表者兼裁決行政庁
志摩市固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
谷
口一
馬同訴訟代理人弁護士
西
澤
博
同
楠
井
嘉
行

ほか
同指定代理人
加
藤
行
典
同
濱
﨑
慎
吾
同
坂
井
陽
主
文
１ 原判決を次のとおり変更する。
⑴ 志摩市固定資産評価審査委員会が控訴人に対して平成２７年１０
月２２日付けでした原判決別紙物件目録記載２の土地に係る平成２
７年度固定資産課税台帳の登録価格についての審査申出を棄却する旨の決定を取り消す。
⑵ 控訴人のその余の請求を棄却する。
２ 訴訟の総費用（上告審で訴訟費用の負担を命ぜられた部分を除く。）
は，これを２分し，その１を被控訴人の負担とし，その余を控訴人の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 控訴の趣旨
１ 原判決を取り消す。
２ 志摩市固定資産評価審査委員会が控訴人に対して平成２７年１０月２２日付けでした原判決別紙物件目録記載１の土地に係る平成２７年度固定資産課税台帳の登録価格についての審査申出を棄却する旨の決定を取り消す。
３ 主文第１項⑴同旨
第２ 事案の概要（略語は，新たに定義するもののほかは，原判決の例による。以下同じ。）
１⑴ 控訴人は，三重県志摩市内に所在する原判決別紙物件目録記載１の土地（本件土地１）及び同目録記載２の土地（本件土地２）を所有する固定資産税の納－117－

税義務者である。志摩市長は，本件土地１及び本件土地２（本件各土地）の地
目をいずれも宅地と認定した上で，平成２７年度の価格を，本件土地１について１０８万０４５０円，本件土地２について４８０万２４００円と決定し，土地課税台帳に登録した（本件各登録価格。以下，本件土地１に係る登録価格を「本件登録価格１」と，本件土地２に係る登録価格を「本件登録価格２」という。）。
控訴人は，本件各登録価格を不服として，志摩市固定資産評価審査委員会に対し，地方税法４３２条１項に基づく審査の申出（本件審査申出）をしたところ，同委員会は，平成２７年１０月２２日付けで，これを棄却する旨の決定（以下「本件各決定」といい，本件土地１に係る審査申出を棄却した部分を「本件決定１」と，本件土地２に係る審査申出を棄却した部分を「本件決定２」という。）をした。
 本件は，控訴人が，本件各土地の現況及び利用目的等に照らせば，その地目はいずれも池沼と認定されるべきであり，本件各土地をいずれも宅地として決定された本件各登録価格の決定は違法であるなどと主張して，本件各決定の取消しを求めた事案である。
⑵ 原審（津地方裁判所平成２８年（行ウ）第６号）は，本件商業施設に係る開発行為については調整池の設置等が義務付けられ，これによって本件各土地が調整池の用に供せられることとなっており，開発許可を受けるに際しては，その調整機能を保持することが許可条件とされているから，本件各土地は，本件商業施設が適法に開発許可を受け，同施設が有事のための洪水調整機能を維持して安全に運営を継続するために必要なものであり，本件各土地は，宅地である本件商業施設の敷地を維持するために必要な土地と認められるから，本件各土地の地目をいずれも宅地と認定した上で決定された本件各登録価格は，評価基準によって決定される価格を上回るものではなく適法であるとして，控訴人の請求を棄却したところ，控訴人が控訴した。
⑶ 差戻前控訴審（名古屋高等裁判所平成２９年（行コ）第９０号）は，原審の認定判断をほぼ引用して，控訴を棄却したところ，控訴人が上告及び上告受理申立てをした。
⑷ 上告審（平成３０年（行ヒ）第２６２号）は，本件各土地は，本件商業施設に係る開発行為に伴い調整池の用に供することとされ，排水調整の必要がなくなるまでその機能を保持することが上記開発行為の許可条件となっているが，開発許可に上記条件が付されていることは，本件各土地の用途が制限を受けることを意味するにとどまり，また，開発行為に伴う洪水調整の方法として設けられた調整池の機能は，一般的には，開発の対象となる地区への降水を一時的に貯留して下流域の洪水を防止することにあると考えられるから，上記条件に従って調整池の用に供されていることから直ちに，本件各土地が本件商業施設の敷地を維持し，又はその効用を果たすために必要な土地であると評価することはできないとして，差戻前控訴審の判決を破棄し，本件各土地のそれぞれの現況，利用目的等に照らし，本件各登録価格が評価基準によって決定される本件各土地の価格を上回らないか否かについて更に審理を尽くさせるため，本件を当裁判所に差し戻した。
２ 関係法令等の定め及び前提事実は，次のとおり補正するほかは，原判決「事実－118－

及び理由」欄第２の２，３記載のとおりであるから，これを引用する。
⑴ 原判決４頁４行目末尾の後に行を改めて，次のとおり加える。
 「ｂ 各筆の宅地の評点数は，一画地の宅地ごとに画地計算法を適用して求めるものとする。この場合において，一画地は，原則として，土地課税台帳等に登録された一筆の宅地によるものとする。ただし，一筆の宅地又は隣接する
二筆以上の宅地について，その形状，利用状況等からみて，これを一体をなしていると認められる部分に区分し，又はこれらを合わせる必要がある場合においては，その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地とする。」⑵ 原判決４頁５行目の「ｂ」を「ｃ」に，同頁１１行目の「ｃ」を「ｄ」に，それぞれ改め，同頁１６行目末尾の後に行を改めて，次のとおり加える。
「エ 池沼の評価
 池沼の評価は，池沼の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める方法による。ただし，市町村内に池沼の売買実例価額がない場合においては，池沼の位置，形状，利用状況等を考慮し，附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法による（評価基準第１章第６節）。
オ 雑種地の評価
 雑種地の評価は，ゴルフ場等用地及び鉄軌道用地を除き，雑種地の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める方法による。
ただし，市町村内に売買実例価額がない場合においては，土地の位置，利用状況等を考慮し，附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法による（評価基準第１章第１０節一）。」⑶ 原判決４頁１８行目の「被告志摩市」を「被控訴人」に改める。
⑷ 原判決５頁１０行目末尾の後に行を改めて，次のとおり加える。
 「地目の雑種地とは，田，畑，宅地，鉱泉地，池沼，山林，牧場及び原野のいずれにも該当しない土地であり，宅地に接続（付随）しない土地，又は道路，
フェンス及びブロック塀等により宅地と明確に区分され，単独で利用されている土地で，駐車場，資材置場，テニスコート及びプール等の敷地もこれに該当する（取扱要領第２節Ⅰ２⑽及び同５⑫ウ）。」⑸ 原判決５頁１６行目末尾の後に行を改めて，次のとおり加える。
「エ 池沼の評価
売買実例額から求める方法（売買実例地比準方式）
池沼の評価額＝（池沼の売買実例価額－不正常要因による価額）×池沼補正率
付近の土地の価額に比準して求める方法（近傍地比準方式）
池沼の評価額＝付近の農地（又は山林，宅地等）価額相当額×池沼補正率（取扱要領第６節）
オ 雑種地の評価
雑種地の評価は，鉄軌道用地を除き，その位置，形状，利用状況等を現地調査して的確に把握し，付近の土地の価格に［雑種地の評価基準（整地状
態目安）］及び［雑種地の評価基準（補正率）］に定める比準割合を乗じて価額を求める（取扱要領第１０節Ⅰ）。」⑹ 原判決５頁２５行目の「その地目」を「その敷地の地目」に改める。

－119－

⑺ 原判決７頁１行目から同頁２行目にかけて及び同行の各「処分行政庁」をいずれも「志摩市固定資産評価審査委員会」に，同頁３行目の「本件決定」を「本件各決定」に，それぞれ改め，同行の「甲３」の後に「，４」を加える。
３ 争点及び争点に関する当事者の主張⑴ 本件各登録価格が評価基準によって決定される本件各土地の価格を上回るか。
（控訴人の主張）
ア 本件各土地の地目についてア 本件土地１の現況は，その面積の８０％以上が，常時，水のたまっている「池」であり，その他はブロック擁壁の法面であり，建物は建築できず宅地としての機能はない。
イ 本件土地２の現況は，一部は，常時水がたまっている池であり，一部はブロック擁壁の法面，その他の部分は，大雨が降った時に下流域に流れ出ないように水をためるため，建物が建っている敷地より数ｍ低い平地であり，便宜的に従業員の駐車場として使用されているが，大雨が降った時には調整池としての機能を果たす役割を担っており，建物は建築できず，宅地としての機能はない。
ウ よって，現況及び利用目的に照らせば，本件各土地の地目は池沼と認定されるべきであり，これを本件商業施設の敷地と一体として宅地と認定することは違法である。
イ 本件各土地の評価について
ア 被控訴人によれば，志摩市内では池沼の売買事例はないとのことである
ため，評価基準によれば「附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法」によることになるが，その方法は，附近の土地と同程度の土地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除した額を基準とし，当該附近の土地との位置，利用状況等を勘案して評価するのが相当である（固定資産評価基準解説（土地篇）（甲２０。以下「評価基準解説」という。）３０８頁）。
 この点，被控訴人の取扱要領（甲６・２４頁）では，「売買実例地比準方式」と「近傍地比準方式」によると定められているが，これらは補正率という不明確な係数を使用するため正確性に劣ると考えられ，その内容が不合理で，評価基準を具体化したものといえないから，従う必要はないと解される。
イ 名古屋国税局による１㎡当たりの造成費の相場は，ａ 整地費５００円，
ｂ 伐採・抜根費６００円，ｃ 地盤改良費１３００円，ｄ 土盛費４１
００円，ｅ 土止費４万４４００円であり（甲２２。以下「国税基準」という。），これによると本件土地１の造成費は，伐採・抜根及び地盤改良の費用を除いた４万９０００円になる。また，本件土地１の８０％は常時水がたまっている調整池であり，本件土地２の一部は調整池，他は従業員の駐車場として利用されているところ，附近の宅地の高さと同程度に造成するためには，少なくとも１㎡当たり，３．４５ｍの土盛りが必要であり，
本件各土地の最も高い位置と同じ程度まで造成するには５ｍ以上の土盛り－120－が必要である。また，常時水がたまっている部分があることから，水を汲み上げたり，地盤を固める作業も必要になると思われ，平成３０基準年度
名古屋市土地評価事務取扱要領（甲２３。以下「名古屋市取扱要領」という。）によると最低でも１㎡当たり２万９０００円が必要とされる。
 したがって，たとえ標準宅地の路線価が１㎡当たり２万３０００円であるとしても，造成費はその価格を上回るのであるから，他の要素を考慮す
るまでもなく，本件各土地の価格は０円である。仮に名古屋市取扱要領で「やや困難」と評価されるとしても造成費は１㎡当たり２万２１００円かかり，適正な価格は，本件土地１について２０万２５００円（（２万３０００円－２万２１００円）×２２５㎡），本件土地２について２７万円（（２万３０００円－２万２１００円）×３００㎡）であるから，本件各登録価格はこれらを上回る。
ウ 本件各土地を池沼とした場合，被控訴人の取扱要領によれば，「市内に池沼の売買実例価額がない場合においては，池沼の位置，形状，利用状況等を考慮し，付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとする。」とされ，「池沼の評価額＝付近の農地（又は山林，宅地等）価額相当額×池沼補正率」との計算式が挙げられているから，これに当てはめると，本件各土地の価格は下記の計算式となる。
本件各土地＝（（標準宅地の路線価）－造成費）×池沼補正率
 もっとも，取扱要領には池沼補正率の具体的な数値は記載されていないが，平成３０基準年度以降用の取扱要領（甲２６）によれば，雑種地の評
価基準（補正率）として，商業地開発に係る洪水調整池について３０％と記載されており，これを参考にすべきである。したがって，取扱要領によれば，造成費を被控訴人が主張する９９００円 /㎡又は７０００円 /㎡のいずれとしても，本件各登録価格はこれを上回る。
 仮に造成費を控除しないのであれば，本件土地１は常時水がたまっている土地であるから，池沼補正率は最高でも１０％と考えるべきであり，本件登録価格１はこれを上回る。
エ 少なくとも本件土地１は，現況からして雑種地ではないが，仮に雑種地とした場合，取扱要領によれば，「その位置，形状，利用状況等を現地調査して的確に把握し，付近の土地の価格に「雑種地の評価基準（整地状態目安）」及び「雑種地の評価基準（補正率）」に定める比準割合を乗じて価額を求める」とされており，本件土地１を付近の価格と同じにするためには造成が必要であり，補正率は３０％とすべきであるから，造成費を９９００円 /㎡又は７０００円 /㎡のいずれとしても，本件登録価格１はこれを上回る。
 本件土地２を雑種地とした場合，取扱要領によれば，上記のとおり，本件土地２を付近の土地の価格と同じにするためには造成が必要であり，補正率は「家屋の建築ができない宅地」の「５０％」を参考にすべきであるから，造成費を９９００円 /㎡又は７０００円 /㎡のいずれとしても，本件登録価格２はこれを上回る。
 仮に造成費を控除しないとしても，雑種地補正率を５０％とすれば，本－121－

件登録価格２はこれを上回る。
（被控訴人の主張）
ア 本件土地１について
ア 本件土地１は，確かに面積の８０％以上に常時水がたまっているが，調整池の機能が降水を一時的に貯留して下流域の洪水を防止することにあるとすれば，常時水をためておく必要はないし，常時水がたまっている調整池であっても，その上に駐車場や建物を設置して利用できる状態である現況及び機能に鑑みれば，宅地又は雑種地として評価すべきである。
 本 件 土 地 １ の 評 価 上 の 地 目 を「 宅 地 」 と し， ４ 筆（，，，）を一体性のある宅地として一画地とみれば，評価基準によって決定される本件土地１の価格は，下記のとおり，本件登録価格１と同一である。
 ２万３０００点（標準宅地の路線価）×０．８（奥行補正）×０．８７（不整形補正）×０．３（雑種地補正）＝４８０２点
 ４８０２点×２２５㎡（固定資産評価上の地積）＝１０８万０４５０円
 仮に本件土地１の評価上の地目を「雑種地」とし，残りの宅地３筆（，，）を一画地とし，本件土地
１は単体の土地とみても，本件登録価格１は，評価基準によって決定される本件土地１の下記価格を上回らない。
 ２万３０００点（標準宅地の路線価）×０．８（奥行補正）×０．９２（不整形補正）×０．３（雑種地補正）＝５０７８点
 ５０７８点×２２５㎡（固定資産評価上の地積）＝１１４万２５５０円
イ 仮に本件土地１の評価上の地目を「池沼」とした場合でも，「工場の敷地内にある貯水池等で池沼と評価すべきものは，通常の場合宅地の維持効用を果たすものと考えられるので，当該工場敷地の価額と同等の額によってその価額を求める方法による」（評価基準解説３０７頁）とされていることからすれば，上記４筆を一体性のある一画地とみるべきであり，評価基準によって決定される本件土地１の価格は本件登録価格１と同一である。
 仮に上記評価方法によらずに，「付近の土地と同程度の土地に転用する
場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除した額を基準とし，当該付近の土地との位置，利用状況等を勘案して評価する」（評
価基準解説３０８頁）という方法を採ることとしても，造成費相当額は，①東京２３区内単価９９００円 /㎡×調整池底面積２２５㎡＝２２２万７
５００円，又は②松阪市要領単価７０００円 /㎡×調整池底面積２２５㎡＝１５７万５０００円であり，本件登録価格１は，評価基準によって決定される本件土地１の下記価格を上回らない。
①の場合
 （２万３０００点（標準宅地の路線価）－９９００円（造成費））×０．
８（奥行補正）×０．９２（不整形補正）＝９６４１点
９６４１点×２２５㎡（固定資産評価上の地積）＝２１６万９２２５
円

－122－

②の場合
 （２万３０００点（標準宅地の路線価）－７０００円（造成費））×０．
８（奥行補正）×０．９２（不整形補正）＝１万１７７６点
 １万１７７６点×２２５㎡（固定資産評価上の地積）＝２６４万９６００円
ウ 控訴人は，取扱要領は不合理であるから従う必要はないと主張するが，評価基準解説は，池沼の評価に当たって，近傍地比準方式の場合，「通常必要と認められる造成費に相当する額を控除した額を基準とし，」と規定するのみで，具体的な算定方法，造成単価等を示していないから，三重県
内の多くの市町では，取扱要領を定め，調整池の評価に当たっては，被控訴人と同様，宅地比準として，近傍宅地の評価額に一定の補正率を乗じて算定しており，このような実務上の取扱いは全国的なものと思われ，大量
反復的に行われる課税事務の性格からみて合理性に欠けるわけではなく，特段，評価基準に反するとまではいえず，被控訴人における補正率３０％
は，造成費相当額控除の考え方からみても，他市町の例と比較しても裁量の範囲内である。
イ 本件土地２について
ア 本件土地２は，一部は，常時，水がたまっているが，一部がブロック擁壁の法面であり，その他の部分は，水をためるために数ｍ低くなった土地であり，本件商業施設の従業員用駐車場として利用されており，全体からみれば，面積の大部分は駐車場用地であることや，わずかな面積の調整池部分についても，本来的用法に従うとしても，常時水をためておく必要はなく，その上に駐車場や建物を設置して利用できる状態にある現況及び機能に鑑みれば，全体として宅地として評価すべきである。
 本件土地２の評価上の地目を「宅地」とし，宅地３筆（，，）を一画地としてみるならば，本件登録価格
２は，評価基準によって決定される本件土地２の下記価格を上回らない。
 ２万３０００点（標準宅地の路線価）×０．８（奥行補正）×０．９２（不整形補正）＝１万６９２８点
 １万６９２８点×３００㎡（固定資産評価上の地積）＝５０７万８４００円
イ 仮に本件土地２の評価上の地目を「池沼」とした場合でも，上記アイの工場敷地内にある貯水池等の例に従って，上記３筆を一画地としてみるな
らば，上記アと同様の計算式となり，本件登録価格２は評価基準によって決定される本件土地２の価格を上回らない。
ウ 仮に本件土地２の評価上の地目を「雑種地」とし，２筆（，）を一画地とし，本件土地２を単体の土地とみるならば，本件登録価格２は，評価基準によって決定される本件土地２の下記価格を上回らない。
 ２万３０００点（標準宅地の路線価）×０．８（奥行補正）×０．９２（不整形補正）＝１万６９２８点
 １万６９２８点×３００㎡（固定資産評価上の地積）＝５０７万８４０

－123－

０円
⑵ 評価基準の一般的合理性の有無及び特別事情の存否（控訴人の主張）ア 地方税法３４８条２項６号は，「公共の用に供する用悪水路，ため池，堤
とう及び井溝」を非課税としており，本件各土地は，下流域の洪水防止のために作られた調整池であるから，同号の趣旨を類推して非課税と考えるべきである。
イ 評価基準は，池沼の評価方法として，「売買実例価額がない場合は，附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法による」としているが，この規定は対象物件が売買の対象になることを前提とした規定であると考えられ，本件各土地は，その現状からして売買の対象にはならないから，財産税としての固定資産税を課すのは相当でない。
ウ 被控訴人は，本件土地１を雑種地とした場合の評価について，標準宅地の路線価に奥行補正，不整形補正，雑種地補正を乗ずることにより得られる価格を本件登録価格１が上回らないとするが，本件土地１は現況からして雑種地ではなく，また，調整池の価格を奥行補正，不整形補正などによって算出するという考え方は全く非論理的で，この評価方法は適正な時価を算定する方法として合理性を有するものではない。
エ 本件各土地は，建物を建てられず他に利用できない池沼であり，そもそも財産的価値がないといわなければならず，財産的価値があるとしても，宅地に比べれば相当低い価格でなければならない。
 平成２９年度の東京都の固定資産税課税評価における宅地価格に対する池
沼価格の割合は９．３％である。各市町村によって，宅地や池沼の価格は異なると思われるが，各市町村は評価基準に基づき評価しているのであるから，宅地の価格に対する池沼の価格の割合がそれほど大きく異なることは考えられないところ，東京都の数値を本件に当てはめると，標準宅地価格を２万３０００円とした場合でも，１㎡当たりの池沼価格は２１３９円になり，本件
土地１の価格は４８万１２７５円，本件土地２の価格は６４万１７００円になるのであり，本件各登録価格はこれらの価格を大きく上回る。本件土地１については，宅地価格に対して池沼価格の割合が２０．８８％の場合に，本件土地２については，宅地価格に対して池沼価格の割合が６９．６％の場合にようやく本件各登録価格を上回ることとなるが，上記各割合は東京都の例をみてもあり得ないことである。
オ 総務省発行の平成３０年度固定資産税の価格等の概要調書によれば，全国の池沼の固定資産税の対象面積は２億５６３７万１２４１㎡，課税基本価格の総額は２８０億９９２２万７０００円であり，全国の池沼の１㎡当たりの課税基本価格は１０９．６円となり，三重県の池沼の固定資産税の対象面積
は４３４万８５３２㎡，課税基本価格の総額は６億００７１万円であり，三重県の池沼の１㎡当たりの課税基本価格は１３８．１円となる。これを本件各土地に当てはめると，本件土地１は３万１０７２円，本件土地２は４万１４３０円となり，本件各登録価格は異常に高いといわざるを得ず，客観的な交換価値を上回っている可能性は非常に高い。

－124－

 同じく，全国の雑種地（ゴルフ場用地，遊園地等の用地・鉄軌道用地を除く。）の固定資産税の対象面積は４０億７００３万１０１６㎡，課税基本価
格の総額は２９兆５７６３億６３６６万１０００円であり，全国の雑種地の１㎡当たりの課税基本価格は７２６６．９円であり，三重県の雑種地の固定資産税の対象面積は９１３２万８７５２㎡，課税基本価格の総額は４４０２
億３１０２万１０００円であり，三重県の雑種地の１㎡当たりの課税基本価
格は４８２０．３円である。これを本件土地２に当てはめると，１４４万６０９０円となり，本件登録価格２は異常に高いといわざるを得ず，客観的な交換価値を上回っている可能性は非常に高く，全国の課税基本価格７２６６．
９円を当てはめても，同様である。
（被控訴人の主張）
ア 地方税法３４８条２項は，税の公平性を確保するため非課税の範囲を限定
列挙しており，義務的な非課税の範囲は，法が厳格に定めており，類推して非課税とすることは，税の公平性に反し，租税法律主義に反する。
イ 池沼のまま現状での売買実例がなくても，付近には宅地や雑種地の売買実例はあるし，造成費相当額控除，所要の補正等による適正な時価の算定は可能である。
ウ 控訴人は，本件土地１について，調整池を奥行補正，不整形補正，雑種地補正するのは非論理的と主張するが，雑種地として評価するのであるから，最有効利用，将来の転用も見据えて宅地同様，奥行補正，不整形補正をするのは合理性があるし，現況のままでは用途に制限があるから雑種地補正するのも合理性はある。
エ 控訴人は，東京都の固定資産税課税評価における宅地の価格と池沼の価格を比較した場合，宅地価格に対する池沼価格の割合は９．３％である旨主張するが，あくまで東京都全体の統計データにすぎない上，本件のような商業施設内の調整池は池沼ではなく宅地に評価分類されている可能性が高い。
第３ 当裁判所の判断
 当裁判所は，本件登録価格１は評価基準によって決定される本件土地１の価格を上回るものではないから，適正な時価を上回るものではないと推認され，その決定は違法とはいえないが，本件登録価格２は評価基準によって決定される本件土地２の価格を上回るものであるからその決定は違法であり，これを是認した本件決定２は取り消されるべきものと判断する。その理由は，以下のとおりである。
１ 認定事実は，次のとおり補正するほかは，原判決「事実及び理由」欄第３の１
記載のとおりであるから，これを引用する。
⑴ 原判決９頁２２行目の「配水」を「排水」に改める。
⑵ 原判決１０頁７行目から同頁８行目にかけての「として供されている」を「としての機能を保持している」に改め，同頁９行目の「乙」の後に「７，」を加え，同行末尾の後に行を改めて，次のとおり加える。
「⑵ 本件各土地の現況
ア 本件土地１は，その面積の８０％以上が，常時水がたまった状態にある調整池として利用されており，その他はブロック擁壁の法面である。
イ 本件土地２は，その一部が常時水がたまった状態の調整池又はブロッ－125－ク擁壁の法面であるが，その大半の部分は大雨が降った際に本件商業施設から下流域に流れ出ないように水をためるための調整池の機能を有す
るコンクリート舗装された平地であり，平時は本件商業施設の従業員の駐車場として利用されている。
ウ 本件商業施設の調整池は，常時水がたまっている部分とその南西を囲むように設けられたコンクリート舗装された平地の部分からなり，常時水のたまっている部分が最も低く，コンクリート舗装された平地部分とフェンスによって区分されている。また，コンクリート舗装された平地部分は，平時は本件商業施設の従業員の駐車場として利用されているが，本件商業施設の敷地とは２ｍ以上の高低差が存在し，自動車が乗り入れるためのスロープ状の進入路が設けられているが，その他の部分はコン
クリート擁壁及びその上のフェンスによって本件商業施設の敷地と区分されている。
（以上につき，甲９～１３，乙８，１８）」⑶ 原判決１０頁１０行目の「⑵」を「⑶」に，同頁１４行目の「その」を「同土地の鑑定価格に基づいて算定された本件各土地の」に，同頁１６行目から同頁１７行目にかけての「平成２８年４月１日時点」を「本件各土地の平成２７
年度賦課期日（平成２７年１月１日）」に，それぞれ改める。
⑷ 原判決１１頁１１行目末尾の後に行を改めて，次のとおり加える。
「（以上につき，甲３，乙４～６）⑷ 本件各決定の概要
 志摩市固定資産評価審査委員会は，控訴人からの本件審査申出を受けて，平
成８年に商業地開発に係る開発申請がされている本件各土地は，本件商業施設の敷地と一体利用されており，本件各土地である調整池は本件商業施設の敷地
から下流域への洪水を防止する目的のために存在し，本件各土地は本件商業施設の敷地が営利目的の商業地開発としての効用を果たすために必要な土地となるため，開発に係る土地を一画地として画地認定を行い，土地全体が宅地として課税地目を認定すべきものであり，また，本件土地１については，常時，水位が有り用途が限られていることを考慮し，宅地であるが雑種地補正０．３の減額補正をして十分に配慮されており，本件各土地の評価は評価基準に定められた手続に基づき適正に行われているものと認められるなどとして，平成２７
年１０月２２日付けで本件審査申出を棄却する旨の本件各決定をした（甲３）。」
２ 争点⑴について⑴ 地方税法３４１条５号の「適正な時価」とは，正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格，すなわち，客観的な交換価値をいうと解され，固定資産課
税台帳に登録された基準年度に係る賦課期日における土地の価格が同期日における当該土地の客観的な交換価値を上回る場合には，上記価格の決定は違法となる（最高裁平成１０年（行ヒ）第４１号同１５年６月２６日第一小法廷判決・
民集５７巻６号７２３頁参照）。
 そして，評価対象の土地に適用される評価基準の定める評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであり，かつ，当該土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格がその評価方法に従って決定され－126－

た価格を上回るものでない場合には，その登録価格は，その評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情の存しない限り，同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るものではないと推認するのが相当である（最高裁平成１１年（行ヒ）第１８２号同１
５年７月１８日第二小法廷判決・裁判集民事２１０号２８３頁，最高裁平成１８年（行ヒ）第１７９号同２１年６月５日第二小法廷判決・裁判集民事２３１号５７頁参照）。
 したがって，土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格の決定が違法となるのは，当該登録価格が，① 当該土地に適用される評価基準の定める評
価方法に従って決定される価格を上回るときであるか，あるいは，② これを上回るものではないが，その評価方法が適正な時価を算定する方法として一般
的な合理性を有するものではなく，又はその評価方法によっては適正な時価を算定することができない特別の事情が存する場合であって，同期日における当該土地の客観的交換価値を上回るときであると解される（最高裁平成２４年（行ヒ）第７９号同２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻６号１２５５頁
参照）。
 そこで，まず，志摩市長によって決定された本件各登録価格が，本件各土地に適用される評価基準の定める評価方法によって決定される価格を上回るか否か（上記①）について，検討する。
⑵ 本件各土地の地目についてア 評価基準は，土地の地目の別に評価方法を定め，これに従って土地の評価をすべきこととし，上記地目は，当該土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的に僅少の差異が存するときであっても，土地全体としての状況を観察して認定することとしている。そして，上記地目のうち宅地とは，建物の敷地のほか，これを維持し，又はその効用を果たすために必要な土地を含むものと解される。
 上記認定事実（補正して引用した原判決「事実及び理由」欄第３の１。以下，同じ。）⑷のとおり，本件各決定は，本件各土地が調整池として，本件商業施設の敷地から下流域への洪水を防止する目的のために存在し，本件商業施設の敷地が営利目的の商業地開発としての効用を果たすために必要な土地であることなどを理由として，本件各土地を本件商業施設の敷地と一体として宅地と認定することが相当であると判断したが，上記第２の１⑷記載の上告審の判断に従えば，本件各土地が，本件商業施設に係る開発行為に伴い調整池の用に供することとされ，排水調整の必要がなくなるまでその機能を保持することが上記開発行為の許可条件となっていることから直ちに，本件各土地が本件商業施設の敷地を維持し，又はその効用を果たすために必要な土地であると評価することはできないから，本件各決定が述べる理由から直ちに本件各土地の地目を宅地と認定することはできず，本件各土地の現況及び利用目的等に照らして，その地目を認定する必要がある。
イ 本件土地１について
 上記認定事実⑴，⑵のとおり，本件土地１は，本件商業施設が開発許可を受けるための条件として設置された調整池の一部として利用されており，そ－127－

の面積の８０％以上の部分は，常時水がたまっている状態にあり，その他の部分はブロック擁壁の法面である。このような本件土地１の現況及び利用目的等に重点を置いて，土地全体としての状況を観察して評価すれば，その地目を池沼と認定することが相当である。
 これに対し，被控訴人は，調整池の機能が降水を一時的に貯留して下流域の洪水を防止することにあれば，常時水をためておく必要はないし，水がた
まっている状態であっても，その上に駐車場や建物を設置して利用できる状態であることに照らせば，本件土地１は宅地又は雑種地と認定されるべきであると主張するが，その面積の８０％以上の部分が常時水がたまった状態にある本件土地１の現況を軽視するものであり，実際に本件土地１が建物の敷地や駐車場として利用されているわけでもないから，採用することはできない。
ウ 本件土地２について
 上記認定事実⑴，⑵のとおり，本件土地２は，本件商業施設が開発許可を受けるための条件として設置された調整池の一部として利用されており，その一部は，常時水がたまった状態の調整池又はブロック擁壁の法面であるが，その大半は大雨が降った際に調整池としての機能を果たすために設けられたコンクリート舗装された平地である。本件土地２のうち、常時水がたまっている部分はわずかであり，その大半を占めるコンクリート舗装された平地部
分は，平時は本件商業施設の従業員の駐車場として利用されており，本件商業施設の敷地部分とスロープ状の進入路で接続されているものの，両者の間には２ｍ以上の高低差が存在し，コンクリート擁壁及びその上のフェンスによって区分されているから，このような本件土地２の現況及び利用目的等に重点を置いて，土地全体としての状況を観察して評価すれば，その地目を雑種地と認定することが相当である。
 これに対し，被控訴人は，面積の大部分が本件商業施設の従業員用駐車場として利用されていることや，わずかな調整池部分についても，常時水をためておく必要はなく，その上に駐車場や建物を設置して利用できる状態にある現況及び機能に鑑みれば，全体として宅地と認定すべきであると主張するが，本件土地２は，現に建物の敷地として利用されておらず，調整池としての機能を持つ平地部分と本件商業施設の敷地との間に相当の高低差が存在
し，スロープ状の進入路以外はコンクリート擁壁及びその上のフェンスによって区分されていることなどに照らすと，本件商業施設の従業員用駐車場として利用されていることから，直ちに本件商業施設の敷地と一体として宅地と認定することは相当でない。
 他方，控訴人は，本件土地２の現況は，一部は，常時水がたまっている池又はブロック擁壁の法面であり，その他の部分は，大雨が降った時には調整池としての機能を果たす役割を担っているから，池沼と認定されるべきであると主張するが，常時水がたまっている部分は一部にすぎず，その大半はコンクリート舗装された平地であり，平時は駐車場として利用されていることに照らすと，本件土地２を池沼と認定することもできない。
⑶ 本件各土地の評価について

－128－

ア

本件土地１についてア 上記⑵イで説示したとおり，本件土地１の地目は池沼と認定されるところ，評価基準によれば，池沼の評価は，池沼の売買実例価額から評定する
適正な時価によるものとし，市町村内に売買実例価額がない場合には，池沼の位置，形状，利用状況等を考慮し，附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとされる。被控訴人は，志摩市内において池沼の売買実例はない旨主張し，これを覆すに足りる証拠はないから，本件土地１の評価は，附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法（近傍地比準方式）によることになる。
イ 被控訴人においては，評価基準及びこれに基づいて作成された取扱要領
によって固定資産の評価が行われているところ，取扱要領の定めが評価基準を具体化したものとして合理性を有する場合には，取扱要領に従った評
価を評価基準による評価とみることができるというべきである。
 そして，取扱要領によれば，池沼の評価を近傍地比準方式によって求める場合，付近の農地（又は山林，宅地等）価額相当額に池沼補正率を乗じて算出することとされているところ，取扱要領には具体的な池沼補正率の数値は定められていない。しかしながら，被控訴人においては，平成２７
年１０月に改訂された取扱要領（乙１４・３９頁）において，雑種地の評
価基準（補正率）として「商業地開発に係る洪水調整池」（商業地開発に係る洪水調整池で常に水を満たしており，駐車場等として利用できない，
土地利用の制限される土地）の補正率を宅地比準の３０％と定めていると
ころ，証拠（甲２３，乙２０～２７）によれば，名古屋市及び三重県内の他の市町においても，固定資産評価事務取扱要領を定め，調整池の評価に当たり，宅地比準として，近傍宅地の評価額に一定の補正率を乗じて算定する取扱いをしており，その補正率が１０～３５％程度であると認められ，被控訴人が取扱要領で定める上記調整池に係る補正率が，評価基準に反し不合理なものであるとはいえないから，上記改訂された取扱要領を参考として，本件土地１の池沼補正率を宅地比準の３０％とすることが相当である。
 そして，本件土地１の位置，形状，利用状況等を考慮すれば，比準すべ
き宅地は，本件商業施設の敷地である２筆（，）とするのが相当であり，証拠（乙２８，２９）によれば，この２筆を一画地として評価した場合の路線価は２万３０００点，奥行補正は０．８０，不整形補正は０．９２と認められるから，本件土地１の価格は，下記の計算式のとおり１１４万２５５０円と算定され，本件登録価格１（１０８万０４５０円）はこれを上回らない。
 ２万３０００点（路線価）×０．８（奥行補正）×０．９２（不整形補正）×０．３（池沼補正率）＝５０７８点
５０７８点×２２５㎡（固定資産評価上の地積）＝１１４万２５５０円
ウ これに対し，控訴人は，取扱要領は，補正率という不明確な係数を使用するため正確性に劣ると考えられ，その内容が不合理で，評価基準を具体化したものとはいえないから，従う必要はないと主張する。しかしながら，－129－

評価基準は，池沼の評価について「売買実例地比準方式」又は「近傍地比準方式」によることを定めるのみで，近傍地比準方式による場合の具体的な比準方法を定めていないところ，上記のとおり，多くの自治体であらかじめ定めた補正率を用いて土地の評価を行っており，固定資産評価においては短期間に大量の不動産を公平に評価する必要があることなどに照らすと，附近の土地と比準する方法として補正率を用いることが，評価基準に反し，不合理であるとはいえない。
 また，控訴人は，取扱要領に従うとしても，比準地の価格から造成費相当額を控除した上で，上記補正率を乗ずる必要があると主張するが，造成すれば宅地として利用可能となるのであるから，更に補正率を乗ずるべき理由はなく，上記補正率は調整池を宅地に転用する場合の費用等も考慮した上で定められていると解されるから，控訴人の主張を採用することはできない。控訴人は，仮に造成費を控除しないのであれば，本件土地の池沼
補正率は最高でも１０％と考えるべきであると主張するが，上記のとおり，他の自治体における調整池の補正率は１０～３５％程度であることに照らすと，池沼補正率を３０％とすることが不合理であるとはいえない。
 さらに，控訴人は，国税基準による造成費の相場や，名古屋市取扱要領に基づく造成費相当額を挙げて，本件土地１の造成費は少なくとも１㎡当たり２万９０００円かかり，比準地の路線価（２万３０００円）を上回るから，本件土地１の価格は０円である，仮に造成費を１㎡当たり２万２１００円としても，本件登録価格１は適正な価格を上回るなどと主張する。
しかしながら，国税基準による造成費の相場を固定資産評価においてそのまま適用することは相当でなく，名古屋市取扱要領によれば，池沼の評価の方法を，付近の宅地を基準として求めた価額（基本価額）から，当該池沼を宅地に転用するために通常必要と認められる造成費相当額を控除して求めるとした上で，求めた造成費相当額が当該池沼の基本価額の２分の１を超える場合は，基本価額の２分の１を当該池沼の造成費相当額とする旨が定められ（甲２３・１４１頁），同じく造成費を控除する方法を採る松坂市の取扱要領（乙２５・２１４０３）においても，池沼の評価において控除される造成費の額を，造成費を控除する前の土地の評価単価の２分の１の額にとどめているから，仮にこれらの取扱要領に従ったとしても，本件登録価格１がこれらを上回るものとはいえず，控訴人の主張を採用する
ことはできない。
イ 本件土地２について
ア 上記⑵ウで説示したとおり，本件土地２の地目は雑種地と認定されるところ，評価基準によれば，ゴルフ場等用地及び鉄軌道用地以外の雑種地の評価は，雑種地の売買実例価額から評定する適正な時価によるものとし，市町村内に売買実例価額がない場合には，土地の位置，利用状況等を考慮
し，附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとされる。被控訴人は，志摩市内において調整池の売買実例はない旨主張しており，これを覆すに足りる証拠はないから，本件土地２の評価は，附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法（近傍地比準方式）によること

－130－

になる。
イ 評価基準には，雑種地の評価について，近傍地比準方式による場合の比準方法について具体的な定めはされていないところ，取扱要領によれば，雑種地の評価は，鉄軌道用地を除き，その位置，形状，利用状況等を現地で調査して的確に把握し，付近の土地の価格に「雑種地の評価基準（整地
状態目安）」及び「雑種地の評価基準（補正率）」に定める比準割合を乗じて価額を求めるとしている。
 そして，上記認定事実⑴，⑵のとおり，本件土地２は，その一部が，常時水のたまった調整池として利用されている上，その大半はコンクリート
舗装された平地であり，大雨が降った際に調整池として機能するため，本件商業施設の敷地よりも２ｍ以上低くなっており，現状で建物を建築することはできず，宅地に転用するためには相当の盛土が必要になることが見込まれるのであるから，近傍地比準方式によって本件土地２の価格を算出する場合，比準地となる宅地の価額から造成費相当額を控除するか，又は
上記事情を考慮した補正率を乗ずる必要があるところ，上記認定事実⑶のとおり，本件登録価格２は，本件土地２を本件商業施設の敷地と一体として宅地と認定し，上記事情を考慮した補正等を一切行わないで算出された価格であるから，不整形補正の割合の修正を考慮しても，補正率が９４～
９５％以上とならない限り，これが評価基準の定める評価方法に従って決定される価格を上回ることとなることは明らかであり，本件土地２について補正率が上記割合以上となるものと認めるべき証拠も見当たらない。
 被控訴人は，評価基準解説（甲２０・３０７頁）に記載された工場の敷地内の貯水池等の例を挙げて，本件土地２についても，本件商業施設の敷地と同等の額によって定められるべきであると主張するが，商業地開発に伴って下流域の洪水防止のために設けられる調整池は，工場で使用される
水をためるための貯水池とは異なり，直ちに本件商業施設の敷地の維持効用を果たすものとは認められないから，被控訴人の主張は採用できない。
また，被控訴人は，仮に本件土地２の地目を雑種地と認定し，比準地を本件商業施設の敷地である２筆（，）とし，本件
土地２を単体で評価すると，本件土地２の価格は５０７万８４００円となり，本件登録価格２（４８０万２４００円）を上回らないと主張するが，雑種地補正を一切行わないで算定するものであり，評価基準等による評価方法に従ったものとはいえず，採用できない。
⑷ 以上によれば，本件登録価格１は，結果的に評価基準によって決定される価格を上回るものとはいえないが，本件登録価格２は，評価基準によって決定される価格を上回るものと認められるから，その決定は違法であり，これを是認した本件決定２も違法である。
３ 争点⑵について⑴ 上記２で説示したとおり，本件登録価格１は，評価基準によって決定される価格を上回るものとはいえないから，その評価方法が一般的合理性を有するものでないか，又はその評価方法によっては適正な時価を算定することができな
い特別の事情が存在しない限り（上記２⑴②），本件土地１の客観的な交換価－131－

値としての適正な時価を上回るものではないと推認され，その決定は違法でな
いことになる。
⑵ア 控訴人は，本件各土地は，下流域の洪水防止のために作られた調整池であるから，地方税法３４８条２項６号の趣旨を類推して非課税と考えるべきであると主張するが，本件各土地は，本件商業施設の開発の条件として設置されたものであり，広く不特定多数の者の利用に供される「公共の用に供する
用悪水路，ため池，堤とう及び井溝」とは明らかに異なるから，控訴人の主張を採用することはできない。
イ 控訴人は，評価基準の定める池沼の評価方法は，対象物件が売買の対象になることを前提とした規定であると考えられるところ，本件各土地はその現状からして売買の対象にはならないから，財産税としての固定資産税を課するのは相当でないと主張する。しかしながら，上記認定事実⑴のとおり，株式会社
が，控訴人から本件各土地を借りて，調整池（平時は駐車場）
として利用していることに照らすと，経済的取引の対象となり得る土地であると認められるから，控訴人の主張は採用できない。
ウ 控訴人は，本件土地１は調整池であり，調整池の価格を奥行補正，不整形補正などによって算出するという考え方は全く非論理的で，このような評価
方法は適正な時価を算出する方法として合理性を有するものではないと主張する。しかしながら，上記のとおり，評価基準は，調整池の価格を附近の土地の価額に比準して求めるとしているところ，比準する土地（宅地）の価額を求める際に，画地計算法による奥行補正や不整形補正を行うことが不合理であるとはいえず，上記２⑶アイで説示したとおり，池沼補正率を３０％とすることが評価基準の定める評価方法に反し不合理であるともいえないから，控訴人の主張は採用できない。
エ 控訴人は，平成２９年度の東京都の固定資産税課税評価に係る統計数値や，
総務省発行の平成３０年度固定資産税の価格等の概要調書に基づいて，本件各登録価格が池沼の登録価格として異常に高く，客観的な交換価値を上回っている可能性は非常に高いなどと主張するが，池沼の多くは山林や市街化調
整区域内に存在するものと推測されるから，控訴人の指摘する各種数値から，
本件土地１について，評価基準等の定める評価方法に一般的合理性がないとも，その評価方法によっては適正な時価を算定することができない特別の事情があるとも認められない。
⑶ 以上によれば，本件登録価格１は，本件土地１の評価基準によって決定される価格を上回るものではなく，客観的な交換価値としての適正な時価を上回る
ものではないと推認されるから，本件決定１はその結論において相当であり，適法と認められる。
第４ 結論
 よって，本件決定２の取消請求は理由があり認容し，本件決定１の取消請求は理由がなく棄却すべきであるから，これと一部異なる原判決を変更することとし，主文のとおり判決する。
名古屋高等裁判所民事第２部

－132－

裁判官

鳥

居

裁判官

剱

持

俊

一
亮

裁判長裁判官松並重雄は，退官のため署名押印できない。
裁判官

鳥

居

－133－

俊

一

事 件 の 表 示
決
定
日
裁
判
所
裁判長裁判官
裁
判
官
裁
判
官
裁
判
官
裁
判
官
当 事 者 等
原判決の表示最高裁（令和２年１１月２６日決定）
調書（決定）
令和２年（行ツ）第１８３号
令和２年（行ヒ）第２０１号
令和２年１１月２６日
最高裁判所第一小法廷
山
口
厚
池
上
政
幸
小
池
裕
木
澤
克
之
深
山
卓
也
別紙当事者目録記載のとおり
名古屋高等裁判所平成３１年（行コ）第３６号（令和２年３月１２日判決）

裁判官全員一致の意見で，次のとおり決定。
第１ 主文
１ 本件上告を棄却する。
２ 本件を上告審として受理しない。
３ 上告費用及び申立費用は上告人兼申立人の負担とする。
第２ 理由
１ 上告について 民事事件について最高裁判所に上告をすることが許されるのは民訴法３１２条
１項又は２項所定の場合に限られるところ，本件上告の理由は，理由の不備・食違いをいうが，その実質は事実誤認又は単なる法令違反を主張するものであって，明らかに上記各項に規定する事由に該当しない。
２ 上告受理申立てについて
 本件申立ての理由によれば，本件は，民訴法３１８条１項により受理すべきものとは認められない。

上 告 人 兼 申 立 人
同代表者兼裁決行政庁
同委員会代表者委員長
同訴訟代理人弁護士
被上告人兼相手方
同訴訟代理人弁護士

当

事 者 目 録志摩市
志摩市固定資産評価審査委員会
谷
口
一
馬
西
澤
博 ほか
萱

垣

建

－134－

ほか

事 件 の 表 示
決
定
日
裁
判
所
裁判長裁判官
裁
判
官
裁
判
官
裁
判
官
裁
判
官
当 事 者 等
原判決の表示最高裁（令和２年１１月２６日決定）
調書（決定）
令和２年（行ツ）第１８４号
令和２年（行ヒ）第２０２号
令和２年１１月２６日
最高裁判所第一小法廷
山
口
厚
池
上
政
幸
小
池
裕
木
澤
克
之
深
山
卓
也
別紙当事者目録記載のとおり
名古屋高等裁判所平成３１年（行コ）第３６号（令和２年３月１２日判決）

裁判官全員一致の意見で，次のとおり決定。
第１ 主文
１ 本件上告を棄却する。
２ 本件を上告審として受理しない。
３ 上告費用及び申立費用は上告人兼申立人の負担とする。
第２ 理由
１ 上告について 民事事件について最高裁判所に上告をすることが許されるのは民訴法３１２条
１項又は２項所定の場合に限られるところ，本件上告の理由は，違憲をいうが、その実質は単なる法令違反を主張するものであって，明らかに上記各項に規定する事由に該当しない。
２ 上告受理申立てについて
 本件申立ての理由によれば，本件は，民訴法３１８条１項により受理すべきものとは認められない。

上 告 人 兼 申 立 人
同訴訟代理人弁護士
被上告人兼相手方
同代表者兼裁決行政庁
同委員会代表者委員長
同訴訟代理人弁護士

当

事

者

目

録

萱
垣
建 ほか
志
摩
市
志摩市固定資産評価審査委員会
谷
口
一
馬
西
澤
博 ほか

－135－

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東京地裁（平成２３年１２月２０日判決）

平成２０年（行ウ）第４３８号
平成２３年１２月２０日
原告 A 株式会社代表者代表取締役 B
訴訟代理人弁護士 C
D
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被告 東京都
同代表者兼裁決庁 東京都固定資産評価審査委員会
同代表者委員長 安間謙臣
訴訟代理人弁護士
川上俊宏
訴訟復代理人弁護士 平松修二
西川こふみ
指定代理人 新井裕二 ＜ほか一名＞
主文
一 原告の請求を棄却する。
二 訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由第一 請求
 東京都固定資産評価審査委員会が原告に対して平成20年１月23日付けでした、固
定資産課税台帳に登録された別紙物件目録記載の家屋に係る平成18年度の価格に対する審査申出を棄却した決定のうち、価格178億9770万9700円を超える部分を取り消す。
第二 事案の概要
 本件は、別紙物件目録記載の家屋（以下「本件家屋」という。）の所有者である
原告が、本件家屋についての平成18年度固定資産税の課税標準として東京都知事が決定して固定資産課税台帳に登録した価格を不服として、東京都固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をしたところ、同委員会がこれを棄却する旨の決定をしたため、被告に対し、同決定のうち、原告が相当と考える価格を超える部分の取消しを求める事案である。
 原告は、上記不服の理由として、本件家屋の建築当初の評価に誤りがあったこと、
具体的には、平成５年度において本件家屋の価格を評価するに当たり、単位当たり
再建築費評点数を算出する際の部分別評価において適用された補正係数に誤りがあったことを主張しているのに対し、被告は、建築当初の評価の誤りを平成18年度の価格に対する不服として主張することはできない旨主張するとともに、そもそも建築当初の評価に誤りはない旨主張している。
一 法令の定め等（１） 地方税法
ア 固定資産税の課税標準について－167－

 地方税法349条１項は、家屋に対して課する固定資産税の課税標準は、当該家屋の基準年度に係る賦課期日における価格で家屋課税台帳等に登録されたものとする旨定め、同法341条５号は、「価格」とは適正な時価をいう旨、また、同条６号は「基準年度」とは、昭和31年度及び昭和33年度並びに昭和33年度から起算して３年度又は３の倍数の年度を経過したごとの年度をいう旨それぞれ定めている。
 地方税法388条１項は、総理大臣は、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（以下「固定資産評価基準」という。）を定め、これを告示しなければならない旨定め、同法403条１項は、市町村長は、固定資産評価基準によって、固定資産の価格を決定しなければならない旨定めている。なお、
平成18年法律第４号による改正前の地方税法734条１項は、東京都の特別区の存する地域においては、固定資産税を東京都が課する旨を定めているから、上記の固定資産の価格の決定は、東京都知事が行うことになる。
イ 固定審査の価格に関する不服審査等について
 地方税法432条１項は、固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合においては、固定資産課税台帳に登録した価格等の公示の日から納税通知書の交付を受けた日後60日まで若しくは都道府県知事の勧告を受けて固定資産課税台帳に登録された価格を修正した場合の公示の日から同日後60日（固定資産の価格の修正による更正に基づく納税通知書の交付を受けた者にあっては、当該納税通知書の交付を受けた後60日）までの間において、又は登録価格等の公示の日以後における価格の決定・修正の通知を受けた日から60日以内に、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる旨定めている。
 同法434条１項は、固定資産税の納税者は、固定資産評価審査委員会の決定に不服があるときは、その取消しの訴えを提起することができると定め、同条２項は、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることができる事項について不服がある納税者は、審査の申出又は上記取消しの訴えによることによってのみ争うことができる旨定めている。
（２） 平成18年度評価基準
 平成18年度において適用される固定資産評価基準（平成17年総務省告示第1345号による改正後の昭和38年12月25日自治省告示158号。以下「平成18年度評価基準」という。）第２章は、家屋の評価について、次のように定めている。
ア 家屋の評価（第一節一）  家屋の評価は、木造家屋及び木造家屋以外の家屋（以下「非木造家屋」という。）の区分に従い、各個の家屋について評点数を付設し、当該評点数に評点一点当たりの価額を乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものとする。
イ 評点数の付設（第一節二）  各個の家屋の評点数は、当該家屋の再建築費評点数を基礎とし、これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設するものとする。この場合において、家屋の状況に応じ必要があるものについては、さらに家屋の需給事情による－168－

減点を行うものとする。
ウ 非木造家屋の評点数の算出方法（第三節一） （ア） 非木造家屋の評点数は、当該非木造家屋の再建築費評点数を基礎として、これに損耗の状況による減点補正率を乗じて付設するものとし、次の算式によって求めるものとする。この場合において、当該非木造家屋について需給事情による減点を行う必要があると認めるときは、当該非木造家屋の評点数は、次の算式によって求めた評点数に需給事情による減点補正率を乗じて求めるものとする。
〔算式〕
評点数＝再建築費評点数×経過年数に応ずる減点補正率（括弧書き略）（イ） 市町村長は、（中略）在来分の非木造家屋（当該年度において新たに課税の対象となる非木造家屋以外の非木造家屋をいう（第一節三２（４）参照）。）に係る再建築費評点数は「四 在来分の非木造家屋に係る再建
築費評点数の算出方法」により求めるものとする。
エ 在来分の非木造家屋に係る再建築費評点数の算出方法（第三節四） 在来分の非木造家屋に係る再建築費評点数は、次の算式によって求めるものとする。（ただし書略）（算式）
再建築費評点数＝基準年度の前年度における再建築費評点数×再建築費評点
補正率
オ 損耗の状況による減点補正率の算出方法（第三節五） 非木造家屋の損耗の状況による減点補正率は、経過年数に応ずる減点補正率によるものとし（ただし書略）、経過年数に応ずる減点補正率は、通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定めたものであって、非木造家屋の構造区分に従い、「非
木造家屋経年減点補正率基準表」（別表第１３）に示されている当該非木造家屋の経年減点補正率によって求めるものとする。
 なお、別表第１３においては、主たる用途が事務所、経過年数が13年で、構造が鉄骨鉄筋コンクリート造の部分の経年減点補正率は0.84、構造が鉄骨造（骨格材の肉厚が４ミリメートルを超えるもの）の部分の経年減点補正率は0.7689とそれぞれ定められている。
カ 再建築費評点補正率（第四節一） 固定資産税に係る平成18年度における在来分の家屋の評価に係る再建築費
評点補正率は、非木造家屋については、0.95とする。
キ 評点一点当たりの価格（第四節二） 平成18年度における家屋の評価における評点一点当たりの価格は、物価水準による補正率（非木造家屋については1.00）に設計管理費等による補正率（非木造家屋については1.10）とを相乗して得た額を基礎として市町村長が定めるものとする。
（３） 平成３年度評価基準
 平成３年度において適用される固定資産評価基準（昭和62年自治省告示第191－169－

号による改正後の昭和38年12月25日自治省告示158号。以下「平成３年度評価基準」という。）第二章は、家屋の評価について、次のように定めている。
ア 家屋の評価（第一節一）、評点数の付設（第一節二）及び非木造家屋の評点数の算出方法（第三節一）については、前記（２）アからウまでと同じ。
イ 非木造家屋の再建築費評点数の算出方法（第三節二） 非木造家屋の再建築費評点数は、当該非木造家屋の構造の区分に応じ、当該非木造家屋について適用すべき非木造家屋評点基準表によって求めるものとする。
 非木造家屋評点基準表によって非木造家屋の再建築費評点数を求める場合
においては、各個の非木造家屋の構造の区分に応じ、当該非木造家屋について適用すべき非木造家屋評点基準表によって当該非木造家屋の各部分別に標準評点数を求め、これに補正項目について定められている補正係数を乗じて得た数値に計算単位の数値を乗じて算出した部分別再建築費評点数を合計して求めるものとする。
 非木造家屋の再建築費評点数は、次の「非木造家屋再建築費評点数の算出要領」によって算出するものとする。
〔非木造家屋再建築費評点数の算出要領〕（ア） 非木造家屋評点基準表の適用
 各個の非木造家屋の構造の相違に応じ、当該非木造家屋について適用すべき非木造家屋評点基準表を定める場合においては、その使用状況のいかんにかかわらず、当該非木造家屋の本来の構造によりその適用すべき非木造家屋評点基準表を定めるものとする。
（イ） 床面積の算定（略）（ウ） 非木造家屋評点基準表の部分別区分
非木造家屋評点基準表の部分別区分の内容は、次のとおりである。
ａ 主体構造部（鉄骨鉄筋コンクリート造）
 骨組を鉄骨で組み、これを鉄筋で補強し、その外部に仮枠を構成し、これにコンクリートを打込んで硬化して構築した基礎、柱、梁 はり、壁体、床版、小屋組、屋根版等の主体構造部分をいう。
（鉄筋コンクリート造）
 骨組を鉄筋で組み、その外部に仮枠を構成し、これにコンクリートを打ち込んで硬化して構築した基礎、柱、梁、壁体、床版、小屋組、屋根版等の主体構造部分をいう。
（鉄骨造）
 形鋼と鋼板とを組合せ、鋲接又は熔接によって構築した基礎、柱、梁、壁体、小屋組、屋根版等の主体構造部分をいう。
ｂ 基礎工事 建物の荷重を支える地下構造部分を築造するための根切り工事、建物による荷重と地盤の状況に応じて施工する杭打地業、潜函地業及び割栗地業等をいう。
ｃ 外周壁骨組－170－

建物の外周壁の骨組で主体構造部を構成しないものをいう。
ｄ 間仕切骨組
内部の各部屋を区画する間仕切の骨組をいう。
ｅ 外部仕上げ建物の外周壁の仕上げ部分とその下地部分をいう。
ｆ 内部仕上げ
建物の内周壁の仕上げ部分とその下地部分をいう。
ｇ 床仕上げ
床の仕上げ部分とその下地部分をいう。
ｈ 天井仕上げ天井の仕上げ部分とその下地部分をいう。
ｉ 屋根仕上げ 建物の覆蓋を構成する屋根部分のうち、主体構造部に含まれる小屋組、屋根版等を除いた屋根葺下地、仕上げ部分、防水層等をいう。
ｊ 建具
窓、出入口等の建具及びその建付枠並びにスチールシャッター等をいう。
ｋ 特殊設備 劇場及び映画館のステージ、銀行カウンター、金庫室等の特殊な設備及び階段の手摺等に別に装飾を施したもの等をいう。
ｌ 建築設備
 電気設備、ガス設備、衛生設備、給排水設備等家屋に付属して家屋の機能を発揮するための設備をいう。
ｍ 仮設工事
 敷地の仮囲、水盛り、遣方、足場等の建物の建築に必要な準備工事又は工事中の保安のための工事をいう。
ｎ その他の工事
ａからｍまでのいずれの部分にも含まれない木工事、金属工事等をいう。
（エ） 評点項目及び標準評点数
ａ 「評点項目」は、非木造家屋の構造に応じ、非木造家屋評点基準表の各部分ごとに一般に使用されている資材の種別及び品等、施工の態様等の区分によって標準評点数を付設するための項目として設けられているものであり、「標準評点数」は、評点項目の区分に従い、「標準量」（標準的な非木造家屋の各部分別の単位当たり施工量をいう。）に対する工事費を基礎として算出した評点数である。再建築費評点数の付設に当たっては、非木造家屋の各部分を調査し、各部分の使用資材の種別、品等、施工の態様等に応じ、該当する評点項目について定められている標準評点数を求めるものとする。
ｂ 各部分別の再建築費評点数を求める場合において、各部分の使用資材等の数量が明確なときは、該当標準評点数及び当該数量を基礎として当該部分の再建築費評点数を求めるものとする。この場合において、下記（オ）に基づく補正係数による補正は、施工の程度に応ずる必要な補正を行うも
のとする。

－171－

（オ） 補正項目及び補正係数
 非木造家屋の各部分の工事の施工量等が「補正項目及び補正係数」欄の「標準」欄に定められている工事の施工量等と相違する場合においては、
当該補正項目について定められている工事の施工量等と相違する場合においては、当該補正項目について定められている該当補正係数によって標準評点数を補正するものとする。
 この場合において、補正項目について定められている補正係数の限度内において処理することができないものについては、その実情に応じ補正を必要とする範囲内において、その限度を超えて補正係数を決定するものとする。
（カ） 再建築費評点数
 再建築費評点数は、各部分別の標準評点数に当該部分の補正係数を乗じて得た数値に、その計算単位の数値を乗じて求めた各部分別の再建築費評
点数を合計して求めるものとする。
二 争いのない事実等（証拠等により容易に認められる事実は、末尾に証拠等を掲記した。）（１） 本件家屋及び原告
 本件家屋は、平成５年７月２日に新築された非木造家屋であり、原告は、新築以来本件家屋を所有している。
（２） 本件家屋についての平成18年度の固定資産税の課税標準価格の家屋課税台
帳への登録
 東京都知事は、平成18年３月31日、本件家屋についての平成18年度の固定資産税の課税標準価格を251億48万2500円と決定し（以下、この価格を「平成18年度価格」という。）、これを固定資産課税台帳に登録した。平成18年度
価格は、以下のようにして算出されたものである。
 ア 本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数は、平成3年度評価基準
によって算出され、その後の基準年度である平成６年度、平成９年度、平成
12年度及び平成15年度の単位当たり再建築費評点数は、それぞれの各前基準
年度の評点数に非木造家屋に係る各再建築費評点補正率を順次乗じて算出された。
 イ 在来分の非木造家屋の平成18年度の評価替えに当たっては、平成18年度評
価基準により平成17年度の単位当たり再建築費評点数に再建築費評点補正率
0.95を乗じて単位当たり再建築費評点数を求めるものとされているから（前記一（２）カ）、本件家屋については、地下一階及び地下二階部分を鉄骨鉄筋コンクリート造、地上階部分を鉄骨造（骨格材の肉厚が４ミリメートルを超えるもの）に区分し、それぞれの構造別に、平成17年度の単位当たり再建
築費評点数に再建築費評点補正率0.95を乗じて再建築費評点数（鉄骨鉄筋コンクリート造については292,000、鉄骨造については300,400）を算出し、さらに、これらにそれぞれ損耗の状況による減点補正率（鉄骨鉄筋コンクリー
ト造については0.84、鉄骨造については0.7689）を乗じて単位当たり評点数を算出した上、これらにそれぞれ現況床面積を乗じて算出した総評点数に、評点一点当たりの価額（いずれも1.10）を乗じて構造ごとの価格を算出し、－172－

これらを合算して、平成18年度価格を求めた。
（３） 審査の申出等
 ア 原告は、平成18年度価格を不服として、平成18年７月28日、東京都固定資産評価審査委員会に対し、地方税法432条１項に基づき、審査の申出をした。
原告は、この審査の申出の理由として、本件家屋の建築当初の再建築費評点数の算出が、補正係数が不当に高いこと等により不適切である旨を主張した。
 イ 原告は、前記アの審査の申出に基づく審査手続が係属中であった平成19年
２月８日、東京都港都税事務所長に対し、本件家屋の価格の再調査を申請した。
 ウ 東京都港都税事務所長は、平成19年４月26日に本件家屋の再調査（以下「本件再調査」という。）をした上で、本件家屋の家屋評価計算書の一部を修正したが、平成18年度の固定資産課税台帳の登録価格については、増減が生じなかったとして修正はしなかった。なお、本件再調査においては、平成３年度評価基準に基づき、部分別明確計算（各部分の使用資材等が明確な場合の計算）により単位当たり再建築費評点数を求めた上で、評価額を算出したものであるが、その際に適用された補正係数については、当初の評価において適用された補正係数といずれも変わりがなかった。
 エ 東京都固定資産評価審査委員会は、平成20年１月23日、原告による前記アの審査の申出を棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）をしたが、原告がした建築当初の再建築費評点数の補正係数が不当に高い旨の主張（前記ア）については、平成18年度の審査申出により審査されるべき事項ではな
いとして、これを判断しなかった。
（４） 本件訴えの提起
原告は、平成20年７月22日、本件訴えを提起した。（当裁判所に顕著な事実）
三 争点
（１）

 本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数の算出が誤っていることを理由として平成18年度価格の妥当性を争うことが許されるか否か。
（２） 本件家屋の平成18年度価格は適切であるか否か。具体的には、本件再調査において本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数を算出するに当たり、各評点項目の補正項目に対して適用された補正係数は適正であったか否か。
四 争点に関する当事者の主張の概要（１） 争点（１）（本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数の算出が誤っていることを理由として平成18年度価格の妥当性を争うことが許されるか否か。）について（原告の主張）ア 本件において、原告は、本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数の違法を主張しているが、これは、平成18年度価格が違法であることの理由として主張しているのであり、原告が主張するのは、平成18年度価格の違法である。
 なお、本件家屋については、東京都港都税事務所が平成19年４月26日に
本件再調査を行い、本件家屋の家屋評価計算書を一部修正した建築当初の－173－

再建築費評点数の見直しがされ、東京都固定資産評価審査委員会による本件決定も本件再調査後の評価内容についての原告の主張について判断したものであるから、本件訴訟における取消請求の対象も、本件再調査後の評
価内容に対する本件決定である。したがって、本件訴訟において原告が主張しているのは、建築当初の時点で算出された建築当初の単位当たり再建
築費評点数の違法ではなく、平成19年の再調査評価により算出された建築
当初の単位当たり再建築費評点数の違法である。
イ そして、以下のとおり、平成18年度価格に対する審査においても、建築
当初の再建築費評点数を争うことができるというべきである。
（ア） 法文上の制限はないこと
 地方税法432条１項は、価格の据え置かれた第２年度及び第３年度の登録価格については、審査を申し出ることができる場合を家屋の改築その他
特別の事情がある場合に限定しているのに対し、基準年度の登録価格については、審査を申し出ることができる場合を何ら制限していないから、審査において争うことができる事項について法律上の制限はない。したがって、固定資産評価審査委員会の決定の取消しの訴えにおいて争うことができる事由についても、法律上何らの制限もないというべきである。
 そして、一般に在来家屋について前年度の再建築費評点数に再建築費評
点補正率を乗じて当該基準年度の再建築費評点数を求める方式をとることが不合理でないとしても、当該基準年度の再建築費評点数を求める基礎となっている建築当初の再建築費評点数に違法があってもこれを争うことができないのであれば、結果として納税者としては建築当初の価格を対象にその登録の公示・納税通知書の交付から60日以内に審査の申出をしなければそれ以降は一切争えないこととなるから、納税義務者の不服申立ての機会を失わせるものであり、明らかに不当である。
（イ） 固定資産の価格が適正な時価を上回ることは許されないこと
 地方税法は、家屋に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準を、当該家屋の基準年度に係る賦課期日における価格で家屋課税台帳等に登録されたものとすると規定し（同法349条１項）、固定資産の価格は総務大臣が定める評価基準によって決定しなければならないとしている（同法403
条１項）が、同法349条１項にいう価格については、適正な時価をいうものとしている（同法341条５号）から、固定資産評価基準に従って固定資産の価格が決定されるとしても、客観的な交換価値を上回る価格を決定することはできず、したがって、固定資産評価基準に従って決定された不動産の価格が適正な時価を上回る限度で、当該価格の決定は違法となる。そうすると、建築当初の再建築費評点数の評価を誤ったことにより適正な時
価を上回る価格が建築当初の建物の価格として決定された場合には、当該価格決定は違法となるが、その審査申出期間を経過したことや、次基準年度以降において建築当初の価格を基礎に当該基準年度の価格が決定されたことをもって、その違法が治癒されるというものではない。
ウ これに対し、被告は、建築当初の評価を無制限に争うことができるとす
ると、建築当初の評価額についての争いをいつでも蒸し返すことができ、－174－

早期確定や法的安定性といった地方税法の趣旨に反する結果となり、当初の評価から時間が経過するほど評価対象建物に経年変化や補修等による変更が生じることが予想され、当初評価の誤りの有無を的確に判断することが困難になると主張する。
 しかし、地方税法は３年ごとに登録価格を見直すこととしているのであるから、見直しの際に誤りを補正することができないとすることは、３年ごとに価格の見直しを行うものとした同法の趣旨を没却することとなる。
また、法的安定性確保を理由に適正な時価を上回る価格が決定されたことの違法性が治癒されるものでもない。
 また、行政庁が価格を決定してこれを課税台帳に登録し公示をした後であっても、行政庁は、再調査を行い、登録価格の基礎となった事項のうち評価における認定誤りや適用誤りがあった場合には、登録価格を修正することができるとされているのであるから、法的安定性確保を理由に審査において建築当初の再建築費評点数を争うことができないとするのは不当である。
 さらに、本件家屋の建築当初の固定資産課税台帳登録価格は、固定資産税課税台帳に登録された平成６年度の登録価格であり、当該価格について
は、平成14年改正前の地方税法が適用されるところ、納税者は自己の資産に係る台帳部分のみを縦覧することができ、納税通知書交付後30日以内に限り登録価格について審査申出をすることができたにすぎなかった上、納税通知書や課税台帳の記載からは、納税者が価格決定における違法又は不当事由の存在をうかがい知ることはできなかったのであるから、納税者が建築当初の登録価格について審査申出をすることなく短期間の審査申出期間を経過したことを強く非難できるような実態はない。それにもかかわらず納税者がその後の建物価格についての不服を申し立てるに当たって、建築当初の登録価格の違法を主張できないとすることは、課税庁側の一方的な利益に偏した解釈といわざるを得ない。
 そして、建築当初の登録価格の違法を理由として特定の基準年度の建物価格が争われ、確定した審査決定又は判決により、建築当初の登録価格の違法を理由としてその後の特定基準年度の建物価格が改められた場合には、審査決定又は判決により当該基準年度の登録価格が将来に向かって変更されることは当然であるが、建築当初の登録価格及び当該基準年度より前の基準年度の登録価格は何ら変更を受けるものではなく、それらの価格を基礎として既に形成された法律関係に何らの効力を及ぼすものでもないから、法的安定性を害することにはならないし、上記のような決定又は判決の後に、納税者が再度建築当初の登録価格の別の違法事由を主張して更に次回以後の基準年度の価格を争うことは既判力により許されず、建築当初の登録価格の違法を否定する決定又は判決の後に、納税者が再度建築当初の登録価格の違法を主張して次回以後の基準年度の価格を争うことも許されないであろうから、建築当初の価格を巡る争いを何度も蒸し返すことにはならない。したがって、後年の建物価格の違法の理由として建築当初の登録価格の違法を主張することが法的安定性を害することはない。

－175－

 被告は、早期確定の立法趣旨が害される旨の主張をするが、建築当初の登録価格に関わる一切の紛争を封じるという意味での建築当初の登録価格の早期確定が生じないのは、建築当初の登録価格を基礎としてその後の基準年度の建物価格を決定するという価格決定方式を採用している制度の構
造上、やむを得ないというべきであり、また、建物の経年変化等により当初の評価の誤りがあったかどうかを的確に判断することが困難になるとの点については、課税庁が自ら行った評価の適正を裏付ける資料を的確に保管することにより容易に解決可能な問題である。
（被告の主張）ア 原告の主張は、結局のところ本件家屋の新築当初の再建築費評点数に対する不服であって、平成18年度価格に対する不服ではないところ、以下のとおり、新築当初の再建築費評点数を争うことは許されないというべきである。
（ア） 地方税法423条１項本文や同法434条の規定の趣旨は、審査申出期間及び取消訴訟の出訴期間に制限を設けることにより、固定資産税の賦課決
定処分の前提問題である固定資産税評価額を早期に確定されることによって、法的安定性を招来しようとしたものである。
 ところが、新築当初の評価自体を平成18年度価格に対する審査の申出及び固定資産評価審査委員会の決定の取消訴訟においても争うことができるとすると、〈１〉建築当初の評価額についての争いをいつでも蒸し返すことができることになり、早期確定及び法的安定性といった地方税法の趣旨に反する結果となる上、〈２〉当初の評価から時間が経過するほど、評価の対象となった建物には経年変化が生じ、また、補修や増改築等による変更が生じることが当然に予想され、そうなれば、当初の評価に誤りがあったかどうかを的確に判断することは困難になっていくことが当然に予想されることから、この点においても早期確定により法的安定性を図るという地方税法の趣旨が損なわれることになる。
 したがって、少なくとも、当初の評価が行われてから一定期間が経過した後になって建築当初の評価を無制限に争うことは許されず、在来分の家屋として評価が行われている家屋については、原則として前の基準
年度との乗率の妥当性を争うことができるにすぎないというべきである。
（イ） そして、建築当初の評価を争うことができるのは、建築当初において適切に評価できなかった事情がその後に判明した場合や、建築当初の評
価の誤りが重大で、それを基礎に評価することが適正な時価の算定方法
として不合理であると認められるような場合に限られるというべきであるところ、具体的には、隠れた瑕疵等が存在した場合や経過規定の適用の誤りがあった場合等がこれに該当すると考えられる。
 ところが、原告は、本件において部分別評価の誤りを主張しているところ、原告は建築当初からの本件建物の所有者であって、新築時に当初評価の妥当性を争うことができたのであるから、原告は上記のような特別の事情がない限り建築当初の評価を争うことはできないというべきで

－176－

ある。
イ これに対し、原告は、再調査の制度があることから、建築当初の評価を争うことができる旨の主張をする。しかし、再調査は、土地及び家屋の評
価の適正を確保するとともに、納税者からの土地及び家屋の評価に対する疑義に速やかに対応することによってその信頼を得ることを目的に、固定資産課税台帳に登録された土地及び家屋の価格の算定基礎である評価の内容について、納税者から疑義の申出があった場合に行う東京都独自の行政制度であって、法的に認められた納税者の権利ではなく、重大な錯誤のあることが発見されない限り改めて価格決定をするものではない。したがって、再調査制度があるからといって、そのことから直ちに原告が建築当初の評価の妥当性を争えることにはならないというべきである。
 また、原告は、地方税法432条1項が審査を申し出ることができる場合を何ら制限していないから、固定資産評価審査委員会の決定の取消しの訴えにより争うことができる事由についても、法律上何らの制限もない旨主張するが、このように解すると建築当初の再建築費評点数に不服があれば、
基準年度ごとにいつまでも繰り返し争うことができることになり、極めて不当であり、このことからしても、同法は当然に争うことができる違法事
由に一定の制約を課しているとみることができる。原告は、固定資産評価審査委員会又は裁判において一定の結論が出た場合にはもはや争うことができないから問題がない旨の反論をするようであるが、基準年度ごとの価格が適法か否かが訴訟物である以上、理由中の判断については何回でも主張できることになるので、原告の反論は失当である。
 さらに、原告は、固定資産評価基準において建築当初の再建築費評点数を基礎に在来分の家屋の再建築費評点数を算定する旨定められているとしても、固定資産評価基準により適正な時価を上回る価格を定めることはできないと主張するが、固定資産評価基準に従って決定された家屋の価格は、固定資産評価基準の定める方法によっては再建築費を適切に算定することができない特別の事情が存しない限り、適正な時価であると推認されるのであり、建築当初において適切に評価できなかった事情がその後に判明した場合や、建築当初の評価の誤りが重大で、それを基礎に評価することが適正な時価の算定方法として不合理であると認められるような特別の事情がある場合を除き、建築当初の評価を争うことはできないと解すべきであるから、原告の上記主張は誤りである。
（２） 争点（２）（本件家屋の平成18年度価格は適切であるか否か。）について
 原告は、本件再調査における補正係数の適用には誤りがある旨主張し、被告はその適用には誤りがない旨主張するところ、被告による本件再調査による本件家屋の建築当初の評価は、別紙１のとおりであり、原告が適正であると主張する本件家屋の建築当初の評価は、別紙２のとおりである。また、補正係数に争いのある評点項目及び補正項目を抜き出し、これらについて〈１〉被告が本件再調査により適用した補正係数及び〈２〉原告が適正であると主張する補正係数並びに〈３〉平成３年度評価基準別表第12非木造家屋再建築費評点基準表（以下「評点基準表」という。）に記載されている非木造家屋である事務所、店－177－

舗、百貨店用建物に係る増点補正率の上限は、別紙３のとおりである。そして、原告及び被告が主張する補正係数の根拠は、次のとおりである。
ア 主体構造部（補正項目「工事形態」）（被告の主張） 家屋の工事形態は、その規模、高さに応じて相違するので、一般的な規模の家屋（平成３年度評価基準において、使用資材の量が明確でない場合の計算（以下「不明確計算」という。）の際に補充の上限が適用される規模として採用されている数値（階層数地上９階、床面積１万平方メートルなど）が目安とされる。）であるか、これを超える家屋であるかで判断手法を分けているところ、一般的規模を超える家屋の割合は、〈１〉規模、高さ（階層数が20階を超える場合には、特に大きな増点要因となる。）、〈２〉躯体の形状の複雑性、〈３〉地下階の規模（面積）や深さ（階層数）が大きいこと、〈４〉
用途が複数であること、吹き抜けなど家屋内部の構造に複雑性があること、構造が複数あること、その他工事を複雑にする家屋の性状、が増点要因となり、個々の家屋に対する補正係数の付設は、これらの要因の該当の有無、要因が建築費に与える影響の大きさを判断して行うこととなる。これらの要素が不明確計算の場合の補正項目として別個に設けられているからといって、考慮してはならないことはない。
 そして、本件家屋は、当時では数少ない超高層ビルディングの一棟である
こと、地下階部分が鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造、地上階部分が鉄骨造という複合構造であり、地下階部分のきさがかなりあること、
大きく４つの用途に分けて施工されている複合的な用途の大規模建造物であること、各階平面は、単純な長方形ではなく、短い直線や屈折のある多角形となっていること、重厚な建物であって、建築当時としては、事務所部分は最新のインテリジェントビル、住居部分は超高級賃貸マンションであったといえること等から、本件家屋の主体構造部の工事形態は通常の工事形態に比較して相当に複雑ということができる。さらに、高層の建物も工事に伴う労務費等が高額になるということができる。
 したがって、本件建物の主体構造部の補正にあたり、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
（原告の主張） 本件家屋は、建物の主体構造部の工事形態が通常の工事形態に比較して複雑であることはなく、外壁面も直線で構成され、外観から見て建物の外壁の凹凸は極めて少なく、形態としては非常に単純なものである。また、本件家屋においては主体構造部の使用資材の数量が明確であり、工事形態から生じる労務費を考慮すれば、延べ床面積が大きい建物は単位面積当たりの労務費は低くなるのであり、この点からも本件家屋について工事形態による増点補正、しかも評点基準表が定める補正係数を超える補正係数による増点補正を行うべき理由はない。
 被告は、本件家屋は、標準的な家屋とは階層数や規模等が著しく異なるとしているが、工事形態による補正は、階層数や規模により行われるべきものではないし、主体構造部の施工は、製作済みの鉄骨をタワークレーンで組み－178－

立てるだけであるから、階層数が多いことをもって労務費が著しくかさむものではない。また、平成３年度評価基準には建物の規模によって判断手法を分ける手法を用いることを許容する旨の記載は存在せず、むしろ、規模や高さを考慮して「工事形態」を増点補正することは、「工事形態」だけが補正項目となっている使用資材の使用料が明確な場合における明確計算に、使用資材の数量が不明確な場合の不明確計算に限って補正項目となっている「階層数」や「階高」、「地階」による補正を持ち込むもので、平成３年度評価基準が予定していない評価方法であるし、被告が増点要因とする地下階の規模や深さも、基礎の根切り工事の補正項目である「地階」で考慮されるべき要素である。さらに、本件家屋は、低層階に店舗、中層階に事務所、高層階に住宅を単純に配置しているにすぎず、用途が複数であることが主体構造部の複雑性をもたらすものではないし、本件家屋のように地下部分を有する鉄骨造りでは、ほぼ全ての家屋の地下部分は鉄骨鉄筋コンクリート造であるから、構造が複雑であることをもって増点補正する理由にはならず、外壁や空堀については、別の評点項目において評価することとされているから、これらを理由に主体構造部について増点補正することは許されない。
イ 根切り工事（ア） 補正項目「地盤」（被告の主張） 本件家屋の現実の基礎工事においては、基礎だけでは建物の加重を支持できない場合に支持力を増大するために行う杭打地業工事、すなわち地盤が悪い場合に施工が多く必要になる杭打地業工事において、杭の長さが補正値の上限を超える長さ20メートル以上、杭の口径が120センチメートルから210メートルという長く太い杭を394本も打ち込んでいることから、本件家屋のような自重量の重い建物で、かつ、大規模な超高層ビルであっても、地盤が良くないという推測が成り立つのであって、評点基準表の上限である1.50の補正係数を適用したものであり適正である。
（原告の主張） 本件家屋の敷地は、地表面から地下５メートルないし12メートル程度まで
はローム層が堆積し、その下は粘土層である上、地盤の堅さを示すＮ値も概ね5ないし10のレベルにあり、更に、地下水は地下６メートルないし11メー
トルであって、基礎工事においては良好な地盤であり、地下水の湧水量が多いということもできないから、増点補正係数を適用することはできない。
 被告は、杭打地業工事を理由に増点補正をしたのは適正であると主張するが、杭打地業工事については、別途評点項目が設けられているから、これを理由に根切り工事について増点補正することは不適正であるし、被告が主張する事由は、地盤が軟弱であると評価する事由になり得ない。
（イ） 補正項目「敷地」（被告の主張） 「敷地」による補正は、建物の密集した地域においては根切り工事が困難
で能率が悪くなること、保存すべき土量を敷地外の他の場所に移動しなければならない場合に運搬費が増加することといった事情を反映させることを目－179－

的に設けられたものである。
 そして、本件家屋が所在する○○五丁目は、○○三丁目及び○○四丁目と併せて三方を街路に囲まれており、都市計画上も三街路に沿った「コ」の字
形状の商業地域が設定されていること、本件家屋もこの商業地域内にあって、周囲の土地利用は事務所店舗ビル、マンション等が主となっていること、本件家屋の地下部分は、敷地面積一杯に利用しており、建物の外回りである外構部分に大規模な空掘などが施工されていて運搬土量も多いことに加え、敷地に高低差があり土の搬出に一層の手間を要すること等の事情があること、工事車両は、いずれも数百メートル先の主要道路を利用して出入りし、都心を通って土の搬出先との間を往復せざるを得ないのだから、こうした事情は当然運搬費の増加につながること等から、隣接宅地に根切り工事の影響を及ぼさないという観点からみて、建物密集地域における困難な工事に該当することは明らかであり、そのような観点から1.30の補正係数を適用したものであり適正である。
（原告の主張） 本件建物の敷地は、大規模なものであり、空地が敷地面積の約35パーセン
トに及び、掘り出された土を敷地内に保存することは十分に可能であり、根切り工事の施工スペースも十分に確保できる。また、本件建物の周辺はビルが密集しているとはいえないし、交通量もとりたてて多くない上、大型車による効率的な運搬ができる。したがって、根切り工事が困難とは到底評価することができず、増点補正係数を適用することは誤りである。
 なお、本件家屋のように大型の建物の根切り工事においては掘り出した土を敷地内に保存しておくことは一般的ではないから、これを保存しておくことが困難であることをもってすべからく補正係数の上限まで増点補正するのは不適切である。
ウ 外周壁骨組（補正項目「施工の程度」）（被告の主張） 本件家屋の外周壁骨組みは、単にプレキャストコンクリート板が使用されているのではなく、重量のある花崗岩を隙間なく敷き詰めた型にコンクリー
トを流し込んで成形したものを超高層ビルにおいてタワークレーン等を使用して施工しているのであるから、プレキャストコンクリート板の制作費やタワークレーンの使用料等を考慮して施工の程度を「良」として1.30の補正係数を適用したものであり適正である。
（原告の主張） 本件家屋の外周壁骨組には、一般的に用いられる資材であるプレキャスト
コンクリート板（100ミリメートル厚）が使用されており、特に高級であるとはいえないから、「施工の程度」による増点補正をすることは許されない。
 被告は、プレキャストコンクリート板に花崗岩を打ち込んでいることをもって施工の程度が良いと主張するが、花崗岩は「外周壁骨組」を構成するものでないから、これをもって増点補正することは許されない。また、プレキャストコンクリート板の製作費は、標準評点数の積算基礎である資材費評
点数に含まれているものであり、タワークレーンの使用料は、仮設工事で評－180－価されるものであるから、これらを「施工の程度」の増点要素とすることはできない。
エ 外部仕上げ（補正項目「施工の程度」）（被告の主張） 外部仕上げにおける「施工の程度」の補正の趣旨は、個々の家屋の工事費の実態に適合させるように標準評点数の補正を行うことにあるから、工事費の上昇をもたらすと一般的に想定される要素について、評価対象家屋の該当の有無、当該要素が評点数に与える影響の大小を判断の上、補正係数を定めることになり、具体的な補正係数の決定に際しては、建築図面や仕様書、見積書等の設計図書、実地での確認等から上記の事項の判断、工事費との関係、他の家屋との均衡を併せて考慮していくことになる。そして、外部仕上げにおいて増点補正の対象となる要因としては、〈１〉凹凸、曲面等の形状の複雑性や、高層であること等の躯体構造上の特性により、仕上げ工事の特殊性があること、〈２〉使用資材が多様であること、使用資材に標準的でない施工が施されていること等、工事形態が複雑なものとなる要因があること、〈３〉
その他外観上から判断できる施工の程度の良否等がある。
 そして、本件家屋の外部仕上げは、単に花崗岩、小口・二丁掛タイル等が使用されているだけでなく、花崗岩の仕上げにおいて外面に凹凸があり装飾も施されるなど、明らかに標準的工事とは異なる意匠性を重視した程度の良い施工であることが見て取れ、また、本件家屋は超高層ビルディングのため、当然その施工においても標準的な家屋とは異なり多額の工事費を必要とする（建築現場での施工の手間と工場での施工の手間のいずれも家屋評価には反映すべきである。）ものであるから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。なお、「施工の程度」の補正は、外部仕上げに使用されている評点項
目ごとに行うものではなく、外部仕上げ全体の施工状況を標準的な施工状況と比較して判断するものであり、資材としては同一の評点項目に該当するものであっても、外壁としての意匠性や色合いの均一、磨き上げの良さなど、特に高級な仕上げと認められるものについては仕上げの程度がよいものとして補正を行うものであり、良い資材であることを二重に評価しているわけではない。
（原告の主張） 本件家屋の外部仕上げ資材は、いずれも標準評点数積算基礎一覧表に挙げられている一般的な資材であるから、外部仕上げが一般的な施工でなく特に高級な施工であると評価する理由はない。
 なお、本件家屋に使用された花崗岩の総額はわずか11.48パーセントを占めるにすぎない。また、磨き仕上げの花崗岩を使用したことによって増点補正することは、花崗岩を仕上げ材とすることのコスト高を二重に評価していることになるし、本件家屋の外部仕上げに使用されている花崗岩は装飾性のない平面であり、あらかじめ工場でコンクリート盤に打ち込まれたものであるから、通常の家屋の外部仕上げに比べて工事費が特にかさむということはない。
 また、外部仕上げの「施工の程度」は、普請の程度の良否に応じて、特に－181－

高級な建物であるとか、普請の程度の悪い建物の工事費を補正するための補正項目であり、家屋が高層であることと普請の程度の良否は関係ないし、使用資材が多様であることも、それぞれ評点項目ごとに評価すれば足り、一般的な範囲で多数の資材を使用する限り、これによって通常の家屋に比して工事費がかさむことはないから、これらの要素が増点補正の要素となるものではない。
オ 内部仕上げ（補正項目「施工の程度」）（被告の主張） この補正の趣旨は、個々の家屋で標準量と異なった施工量によっているものについて、標準的なものとの相違に見合うように標準評点数の補正を行うことにあるから、内部仕上げに係る工事費の上昇をもたらすと一般的に想定される要素について、評価対象家屋の該当の有無、当該要素が評点数に与える影響の大小を判断の上、補正係数を定めることになる。また、評価上の部
分別区分は、建築実務上の工事区分と異なり、評点付設の便宜上、家屋の構造を外見的な面から目視することができる部分に区分したものであるから、内部仕上げから床仕上げまでの各部分は、いずれも工事見積書では内装工事の分類に該当していて、一体的に仕上げが施工されているので、それぞれの施工の程度に差がつくことはなく、これらの区分における「施工の程度」の補正係数は、形状等で特段の事情が認められない限り、同一の補正係数を用いることになる。そして、内部仕上げにおいて、増点補正の対象となる要因
は、〈１〉凹凸、曲面などの形状の複雑性や、高層であることや吹き抜けの存在などの躯体構造上の特性により、仕上げ工事の特殊性があること、〈２〉使用資材が多岐にわたること、〈３〉仕上げ面積の大きな箇所があり、模様や柄合わせなどで施工の困難性が認められること、〈４〉その他外観上から判断できる施工の程度の良否がある。
 本件家屋は、特に高層の家屋であり、低層階部分に規模の大きな吹き抜け部分があり、施工状況の特殊性が認められること、使用資材がいずれも20種類近くあり、仕上げ工事の多様性が認められること、家屋規模に応じて仕上
げ面積の大きな箇所があり、高度な技能が必要とされること、事務所部分のエスカレーターホール、２階ロビー及び住宅部分の専用ロビー等、施工の難しい大きな仕上げ部分を、大理石や花崗岩を用いて平面的に美しく仕上げているのに加え、事務所部分では大きな仕上げ面積を占める石膏ボードにエマルジョンペイントを吹き付けて、24階以上の高層部にある住宅部分では同様に大きな仕上げ面積を占める合成樹脂壁紙でそれぞれ仕上げをするなど、明らかに一般の事務所や共同住宅の標準的工事と比較して程度の良い施工であるということができることから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
なお、「施工の程度」の補正は、内部に使用されている評点項目ごとに行うのではなく、内部仕上げ全体の施工状況を標準的な施工状況と比較して判断するものである。
（原告の主張） 本件家屋の内部仕上げ資材は、いずれも標準評点数積算基礎一覧表に挙げられている一般的な資材であるから、内部仕上げが一般的な施工でなく特に－182－

高級な施工であると評価する理由はない。
 なお、高層であることや使用資材が多様であることは内部仕上げの「施工の程度」に関係がなく、吹き抜けであることによって建物内部の壁のクロス貼り等が対象である内部仕上げにかかる工事費がかさむことは考えられないのであるから、これらが考慮すべき要素にはならない。被告が主張する仕上
げ面積が大きいことについても、それが仕上げ面積の大小そのものに着目する趣旨であれば、それは使用材料の数量が明らかな明確計算では補正項目になっていない不明確計算の補正項目を考慮していることにほかならず、それが仕上げ面積の大きな箇所があると模様・柄合わせがあって施工が困難になるという趣旨であれば、模様・柄のあるクロスを貼るときに柄合わせをすることは一般的なことであって、仕上げ面積が大きいことと柄合わせの要否には関連性がなく、むしろ、既製品を貼る場合には、仕上げ面積が大きい方が作業は容易になる。また、大理石や花崗岩は平面的にカットされたものを納入して貼り付けるにとどまるから、平面的に美しく仕上がるのは当然であり、エマルジョンペイントの吹き付けは内部仕上げの加算評点項目に挙げられているからこれを理由に増点補正をすることは許されないし、そもそも手間のかかるような工法ではない。住宅部分の合成樹脂壁紙も労務費がかさむものではない。さらに、内部仕上げについては、使用資材に応じて評点項目が設けられているにもかかわらず、一律に施工の程度を補正項目として増点補正することで、大理石、花崗岩や石膏ボードの仕上げを理由として他の使用資材の評点項目について増点補正することは許されない。資材及び人をクレーンや工事用エレベーターを用いて高層階に運ぶことによるコストの増加は微々たるものであり、このような事情は増点補正の根拠にならない。
カ 床仕上げ（補正項目「施工の程度」）（被告の主張） この補正の趣旨は、特に手間の多くかけられた施工がされている場合等において、これに適合させるように標準評点数の補正を行うことにあるから、床仕上げに係る工事費の上昇をもたらすと一般的に想定される要素について、評価対象家屋の該当の有無、当該要素が評点数に与える影響の大小を判断の上、補正係数を定めることになり、具体的な補正係数の決定に際しては、建築図面や仕様書、見積書等の設計図書、実地での確認等から上記の事項の判断、工事費との関係、他の家屋との均衡を併せて考慮していくこととなる。
そして、床仕上げにおいて増点補正の対象となる要因としては、〈１〉内部仕上げと同様の事情により仕上げ工事の特殊性があること、〈２〉床仕上げ
面積の大きな箇所があり、模様や柄合わせ、その他施工が困難と認められること、〈３〉使用資材が多様である等、工事の施工に特殊性がみられること、〈４〉その他外観上から判断できる施工の程度の良否等がある。
 本件家屋は、特に高層の家屋であること、家屋規模に応じて仕上げ面積の大きな箇所があり、高度な技能が必要と推測され、大規模オフィス階を有するビルで床精度が高いこと、使用資材が多く、内部にプールを備えた階があるから、防水のため通常の内部床とは異なる施工を要する箇所があること、事務所部分のエスカレーターホール、２階ロビー及び住宅部分の専用ロビー－183－

等において、大理石や花崗岩を用いて模様貼りを施し、プールの床タイル等に手間のかかった施工をしていることなど、明らかに一般の事務所や共同住宅の標準的工事と比較して多額の費用を要する程度の良い施工であるということができ、また、各部屋の床精度も高く程度の良い床仕上げであるから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。なお、「施工の程度」の補正は、その部分別に使用されている評点項目ごとに行うものではないし、施工の程度はあくまでできあがった状態により判断するものであり、個々の施工方法
のみにより定まるものではない。
 そして、本件家屋の事務所階で用いられているフリーアクセス床は、1990
年代以降に急速に普及したものとされ、近代的な設備を備えたインテリジェ
ントビルに対応できるようになっているものであり、特に設備が多く設置される床面などに使用されるフリーアクセス床には、その重量を支えるだけの強度が求められ、一般規模のビルと比べ地震の際の揺れ幅が大きくなり、パネルの割れや欠け、床のゆがみなどが生じないよう、通常以上の施工が求められることから増点補正の要因となる。また、ホール等の床仕上げでは、吹き抜けになっている部分のみが模様貼りとなっているのではないし、高層階の住宅部分においても、一般住宅の内装よりも品質が高級なものであり、それには資材面だけでなく、仕上げの精度、美しさという要素も含まれるから、これを施工の程度の増点補正要因と捉えることは適正である。
（原告の主張） 本件家屋の床仕上げ資材は、いずれも標準評点数積算基礎一覧表に挙げられている一般的な資材であり、また、本件建物の床仕上げにおいて、各仕上げ資材に応じた標準施工と異なって特に手間の多くかけられた施工がされているところはなく、施工の程度による補正をする理由はないし、上限を上回る増点補正をする必要のある場合に該当する事由はない。
 なお、エスカレーターやロビー部分における高級石材による模様貼りは、複雑なものではないし、高級石材が使用されているのは、全体の床面積の0.79
パーセントにすぎないから、この点をもって上限を超える1.30とすることはできず、さらに、使用資材に応じて評点項目が設けられているにもかかわらず、一律に補正係数を乗ずることで、他の使用資材に係る評点項目について増点補正をすることは許されない。また、床仕上げは、建物内部の床の仕上げ部分と下地部分を対象とする工事であるが、家屋が高層であるとか、吹き抜けがあるといった事情によって、工事の手間が増すことなどおよそ考えられず、これらは増点補正の要因とならないし、仕上げ面積が大きいことや使用資材が多様であることが増点補正の要因とならないことは、前記オの内部仕上げと同様である。
キ 天井仕上げ（補正項目「施工の程度」）（被告の主張） この補正の趣旨は、個々の家屋で標準的な施工と異なった施工が施されている場合に、その施工に見合った評点数となるよう標準評点数の補正を行うことにあるから、天井仕上げに係る工事費の上昇をもたらすと一般的に想定される要素について、評価対象家屋の該当の有無、当該要素が評点数に与え－184－

る影響の大小を判断の上、補正係数を定めることになり、具体的な補正係数の決定に際しては、建築図面や仕様書、見積書等の設計図書、実地での確認等から上記の事項の判断、工事費との関係、他の家屋との均衡を併せて考慮
していくこととなる。そして、天井仕上げにおいて増点補正の対象となる要因としては、〈１〉内部仕上げと同様の事情により仕上げ工事の特殊性があること、〈２〉天井仕上げ面積の大きな箇所があり、模様や柄合わせ、その他施工が困難と認められること、〈３〉使用資材が多様である等、工事の施工に特殊性がみられること、〈４〉その他外観上から判断できる施工の程度の良否等がある。
 本件家屋は、特に高層の家屋であり、低層部分に規模の大きな吹き抜け部
分があり、施工状況の特殊性が認められること、各階面積が特に大きく、高度な技能が必要と推測されること、エスカレーターホール、二階ロビー及び住宅部分の専用ロビー等において、手の込んだ二重、三重の打ち上げ天井が施工され、事務所部分には施工状態の良いシステム天井が施工されていること等、明らかに一般の事務所や共同住宅の標準的工事と比較して多額の費用を要する程度の良い施工であるということができるから、補正係数1.30と定めたことは適正である。なお、平成３年度評価基準における「天井」の評点
項目「岩綿板（塗装吸音板 12mm）」の標準評点数は、軽鉄天井下地、石膏ボード等の下地その他の評点数に資材費評点数、労務費評点数を加えて設定されているので、システム天井を前提に標準評点数が設定されているものではない。
 なお、天井仕上げにおける「施工の程度」の補正は、標準的施工と異なった施工がされて手間の多くかけられた施工がされている場合等においてこれに適合するように評点数を補正するものであるから、仕上げ部分の形状、躯
体の特殊性等は、当然吹き抜け上階の天井仕上げ等の施工の手間を増す要因として考慮される。また、設備が多く設置されるシステム天井には、それらの重量を支えるだけの強度が求められ、また、ゆがみ等が生じないよう、通常以上の施工を行う必要があること等の事情から増点補正の要因として考慮しているのであって、吹出口等を評点数として足し込むようなことをしているわけではないから、二重評価には当たらない。
（原告の主張） 本件家屋の天井仕上げ資材は、いずれも標準評点数積算基礎一覧表に挙げられている一般的な資材であり、各仕上げ資材に応じた標準的な施工方法と異なった施工が施されているところはなく、施工の程度による補正をする理由はないし、まして、上限を上回る補正をする必要のある場合に該当する事
由はない。
 二重、三重の打ち上げ天井は、天井仕上げの総面積のうちわずか約0.85パー
セントを占めるにすぎず、システム天井は、本件家屋の建築当時においては、
大型の事務所ビルの施工としては極めて一般的な施工方法であったから、これらは増点補正の理由とならない。また、システム天井は誰にでもきれいな仕上げを手間をかけずに行うことができるという性質を有する製品であるから、被告のいうできあがりがきれいというのは、製品自体の特性によるもの－185－

である。さらに、平成３年度評価基準における「天井」の評点項目「岩綿板（塗装吸音板・12mm）」の標準評点数とシステム天井の施工にかかる費用の内容は、両者の違いが、現場で施工の大半を行うか、工場から半完成品を持ち込んで仕上げを現場で行うかという点のみであることから、実質的に同等であり、これに加えてさらに増点補正する理由はない。そして、各階面積が大きいからといって、面積当たりの天井仕上げの手間が増えるということはなく、むしろ、同じ面積であればワンフロアの面積が大きい方が、作業は容易になる。被告が「設備が多い」と主張する本件家屋のシステム天井に組み込まれたエアコンの吹出口、吸気口及び蛍光灯などは全て「建築設備」の項
目で別途評価されているから、被告の主張はこれを二重に評価しようとするものである。
 被告が主張する内部仕上げと同様の事情や仕上げ面積の大きな箇所があること及び使用資材が多様であることが増点補正の対象とならないことは、前記カの床仕上げと同様である。
ク 屋根仕上げ（補正項目「施工の程度」）（被告の主張） この補正の趣旨は、個々の家屋で標準的な施工と異なった施工が施されている場合に、その施工に見合った評点数となるよう標準評点数の補正を行うことにあるから、屋根仕上げに係る工事費の上昇をもたらすと一般的に想定される要素について、評価対象家屋の該当の有無、当該要素が評点数に与える影響の大小を判断の上、補正係数を定めることになり、具体的な補正係数の決定に際しては、建築図面や仕様書、見積書等の設計図書、実地での確認等から上記の事項の判断、工事費との関係、他の家屋との均衡を併せて考慮
していくこととなる。そして、屋根仕上げにおいて増点補正の対象となる要因としては、〈１〉構造が大規模で施工の高度性が認められること、〈２〉単一の形状でなく複数の形状であること、装飾部分の存在、その他施工の複雑性をもたらす要因があること、〈３〉その他外見上判断できる施工の程度の良否等がある。
 本件家屋は、屋根部分面積が特に大きいことから、施工に高度な技能が必要と推測されること、陸屋根と勾配屋根を組み合わせて施工されており、勾配屋根部分が四方に装飾的に配された手の込んだ施工を施しているものであ
る上、23階の屋根に相当する部分に手の込んだ中庭を設け、最上階の30階から24階まで中空にして中庭から空が臨めるような手間のかかる施工をするな
ど、明らかに一般の事務所や共同住宅の標準的工事と比較して多額の費用を要する程度の良い施工であるということができることから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。なお、部分別「屋根仕上げ」は屋根仕上げ及びその下地部分からなっており、当然主体構造部に含まれる部分は含まれておらず、「施工の程度」は屋根仕上げの施工の良し悪しにより判断するものである。
（原告の主張） 本件家屋の屋根仕上げ資材は、いずれも標準評点数積算基礎一覧表に挙げられている一般的な資材であり、各仕上げ資材に応じた標準的な施工方法と－186－

異なった施工が施されているところはなく、単純な陸屋根と比較すると形状が複雑なところがあるが、屋根全体の面積が大きく、部分部分も施工が複雑にならない程度の十分な面積があるため、屋根の形状が仕上げの難易度を増加させることにはならないのであって、補正なしには適正な評点数が求められない極めて高級な家屋などの場合にのみ適用される補正係数を適用する理由はなく、まして、上限を上回る増点補正をする事由はない。
 被告が主張する陸屋根と勾配屋根の組合せ構造となっていること、中庭を設けていること及び中空になっていることはいずれも主体構造部において評価すべき事項であるし、勾配屋根の施工は鉄骨の組合せ方のみで表現されたデザインであって、手間のかかる施工ではない。23階の中庭も、手の込んだといえるような施工は施されていない。また、アスファルト防水及びアルミ
ニウム板瓦棒の使用は、それぞれ「アスファルト防水（モルタル目地切・12層）」及び「アルミニウム板（普通板・瓦棒・0.8ｍ）」の評点項目で計上されており、単にあまり使用されることのない仕上げであるからという理由だ
けで増点補正することは許されない。
 また、構造が大規模であっても、屋根面積が大きければ作業が行いやすく、屋根仕上げの難易度が高くなって労務費がかさむということはないし、屋根の形状についても、仕上げの手間に与える影響は軽微であるから、構造が大規模で施工の高度性が認められることや、複数の形状であることは、増点補正の対象とはならない。
ケ 建具（補正項目「施工の程度」）（被告の主張） この補正は、他の仕上げと同様に、個々の家屋で標準的な施工と異なった施工が施されている場合に付設されることに加えて、建具に対する装飾や他の仕上げにおいては加算項目扱いとなっている断熱材、塗装・吹き付けについても、「施工の程度」として判断する要因とされており、各施工状況により、その程度に見合った補正係数を付設することとなるが、非木造家屋の建具は、ほとんどが注文品であり、広さ、枠見込みとも多岐にわたるため、加算項目のガラスを含め、客観的に判断できる広さ、枠見込みとともにその価格を参考にして適正な補正係数を求めることになる。そして、建具において増点補正の対象となる要因としては、〈１〉施工箇所や建具の形状、大きさなどによる施工の困難性が認められること、〈２〉装飾の有無、フラッシュ戸等に吸音材や特殊な塗装が施工されていて程度が良い建具と認められること、〈３〉外部ガラスにおいて鏡面調整が行われているなど、外観上施工のよいことが認められること等がある。
 本件家屋の建具は、内部仕上げ等と同様の事情により仕上げ工事の特殊性があること、事務所部分のエスカレーターホール、２階ロビー等に大型で固定のステンレスサッシュ等を使用し、普通の家屋の建具の施工と比べて明らかに高級感のある仕上げとなっていること、車寄せ部分の屋根には固定サッシュを用いて一般の使用状況と異なる建具の利用方法をしていること、住宅部分についても、カーテンウォールと建具（障子）の二重施工、中庭部分の建具など手の込んだ上等な仕上げが施工されていること、ステンドグラスに－187－

ついてはコンペ方式を用いてデザイン性の高いステンドグラスを設置していること、カーテンウォールのガラスで鏡面調整がされていることなど、明らかに一般の事務所や共同住宅の標準的工事と比較して多額の費用を要する程
度の良い施工であるということができるから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
 なお、非木造家屋の建具は、ほとんどがその家屋に合わせた注文品で、評点項目に示されていないサイズ等の資材が多種使用されることから、全てのタイプの異なる建具の標準評点数を設定することは困難であるため、評点項目に示されている品と相違するものについて、資材の量、重さなど施工の困難性を増すと認められるものを補正の程度として処理している。本件家屋の扉、窓では、竣工図の建具一覧表に記載されていた鋼製、アルミ製、ステン
レス製建具の面積6537.76平方メートル中、評点項目に示されている枠見込みの厚さが10ミリメートルを上回っているものが約48パーセントに当たる
3169.83平方メートルで使用されており、こうした要素も増点補正の要因となる。鏡面調整についても、一般的な家屋のガラスの標準評点数の積算に含まれている工事の手間とは認められず、増点補正の要因となる。
（原告の主張） 本件家屋に使用されている建具は、いずれも標準評点数積算基礎一覧表に挙げられている一般的な資材である。そして、本件家屋に使用されている建具において、各資材に見合った標準的な施工と異なる一般的でない程度の施工がされているものはなく、特に手の込んだ上等のものや特殊防錆加工を施しているものも存在しない。ステンドグラスを手の込んだ上等のものと評価できるとしても、その工費は建具全体のわずか0.39パーセントであり、建具全体について補正係数として1.30を適用する理由はない。
 被告は、注文品の実際の価格を参考にしていると主張するが、実際の取得価格を考慮することは固定資産評価基準は予定していない。また、建具の大きさについては、それぞれの建具に評点項目ごとに標準評点数が付されており、その標準評点数に大きさ（面積）を乗じて評点数を算出しているのであるし、大型の建具は、複数からなる同じ面積の建具と比較して割高になることがあるが、大型と思われる建具は全体の一割もなく、建具全体に上限を超える増点補正を行うことの根拠とはならないし、サッシュが「固定」である
ことをもって「施工の程度」により増点補正をすることは許されない。
 なお、車寄せ部分のトップライトサッシュは、わずか0.39パーセントにす
ぎないし、カーテンウォールや金属系サッシュ等と障子の二重施工を行うことは当然のことであり、これらも増点補正の理由にはならない。
コ 特殊設備（ア） ルーバー（アルミニウム系）（補正項目「程度」）（被告の主張） 本件家屋のルーバー（アルミニウム系）は、本件家屋の外周部分に施工されており、外部の仕上げ、建具と一体となって家屋の外観をなし、その程度
は外部仕上げの花崗岩、カーテンウォール、外部建具と何ら遜色はなく、同様に程度の良い設備であるため増点補正の対象となる。

－188－

（原告の主張）
 本件家屋の特殊設備・ルーバー（アルミニウム系）の「程度」による増点補正につき、評点基準表における上限である1.20を超える数値によるべき理由は存在しないから、多く見てもその上限値を採用すべきである。
（イ） 既製間仕切（補正項目「程度」）（被告の主張） 本件家屋の既製間仕切は、単に支柱が天井に達している程度のものではなく、一般的な既製間仕切より施工の程度を含めて「程度」が良く、増点補正の対象になるものである。
（原告の主張） 本件家屋は、既製品の一般的な間仕切を使用しており、既製間仕切の「程度」を上程度とすべき理由は認められないから、「程度」による増点補正をすべきではない。
サ 建築設備（電気設備）（ア） 動力配線設備（補正項目「程度」）（被告の主張） 本件家屋の動力配線設備は、金属管やケーブルラック以外にバスダクトも使用され、施工の状態も良いことから増点補正をしたものである。
（原告の主張） 本件家屋に用いられている動力配線設備には、金属管内配線でモーターブ
レーカー、開閉用マグネットスイッチを使用した動力盤が用いられているか
ら、「程度」による増点補正、ましてや評点基準表における補正係数の上限を上回る増点補正をする理由は何ら存在しない。
（イ） 電灯コンセント配線設備（補正項目「程度」）（被告の主張） 本件家屋の電灯コンセント配線設備は、リモコンスイッチや埋込タンブ
ラー等の各部材の埋込工事や塗仕上げの施工が特に丁寧に行われているか
ら、補正係数をそれぞれ1.30と定めたことは適正である。
 なお、補正項目「スイッチ」は、そもそもスイッチによる配線設備の工事費の相違を、補正項目「フロアコンセント」は、床下配線の工事費の相違を補正するものであり、これらと、各部材の埋込工事や塗工事等が特に丁寧に行われていると認定して行った補正項目「程度」の増点補正とは二重評価にはならない。
（原告の主張） 電灯コンセント設備について「程度」による増点補正をするためには、標準的な施工と比して工事や仕上がりの程度が著しく異なるものに限られるはずであるが、本件家屋の電灯コンセント配線設備については、塗仕上げはそもそも行われておらず、各部材の埋め込みも作業が別途行われているものではないから、他の建物と比較して手間が多くかかっているというものではない。したがって、「程度」による増点補正、ましてや所定の補正係数の上限を上回る増点補正をする理由はない。
 なお、スイッチリモコンについては、補正項目「スイッチ」で「特殊なも－189－

の（リモコンの使用）」を理由に増点補正係数1.03が、フロアコンセントは、
補正項目「フロアコンセント」で「全館にあるもの」として増点補正係数1.15がそれぞれ適用されているから、さらにこれらの使用を根拠に「施工の程度」
で増点補正を行うことは、納税者の不利益に二重評価することにほかならない。
（ウ） 電話配線設備（補正項目「程度」）（被告の主張） この補正は、配線の内容について考慮することを趣旨とするものであり、使用されている資材の程度と仕上がりの良否等を目安として判定するものであって、「上等なもの」とは、金属管内配線で特に施工のよいものとされている。そして、通常、一般住戸に設置される電話設備は、外線一回線について一個の電話機が接続されるが、本件家屋の住宅部分に施工されているもの
は、電話回線を通じテレコントロール（宅内機器のＯＮ／ＯＦＦコントロール）を行うため、「ホームオートメーション設備」の一部として接続管理されており、ホームテレホン機能として、外線２回線に対応でき、電話機８台、ドアホン２台まで接続可能なものであり、さらにプルボックスなどの仕上げ、納まり方など施工の良い仕上げになっていることから、補正係数をそれぞれ1.30と定めたことは適正である。
（原告の主張） 本件家屋における電話配線設備は、非木造家屋に設置される標準的な普通の設備であり、増点補正するべき理由は存在しない。
 被告は、本件家屋の電話配線設備のプルボックスなどの仕上げ、納まり方など施工の良い仕上げになっていることを増点補正の対象としているが、本件家屋で使用しているプルボックスは一般的なものである上、いかなる点を捉えて施工の程度が良いとしたのか、一切主張立証がされていない。
（エ） 照明器具設備（蛍光灯用器具、白熱灯用器具）（補正項目「程度」）（被告の主張） 本件家屋の蛍光灯用器具及び白熱灯用器具には注文品が設置されており、既製品においても他の設備同様に建物の程度に見合った程度の良いものが使用されているから、補正係数をそれぞれ1.30と定めたことは適正である。
（原告の主張） 本件家屋に使用されている照明器具は、一般的な既製品の蛍光灯器具及び白熱灯器具がほとんどであり、注文製品を主体とした器具により構成されている場合には到底該当せず、既製品でないものがあるとしても、既製品の蛍光管や電球を装着できるものであり、高級品とはいえないから、「程度」による増点補正、ましてや評点基準表における補正係数の上限を上回る増点補正をする理由はない。
（オ） 呼出信号設備（補正項目「程度」）（被告の主張） 本件家屋の呼出信号設備は、共同住宅と身障者用トイレに設置されていて、住宅部分については他の設備を含めて一か所で集中管理しているなど、標準的な呼出信号設備ではなく、また、配管配線の施工状況も他の設備同様に建－190－

物の程度に見合った程度の良いものが使用されているから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
（原告の主張） 本件家屋に設けられている呼出信号設備は、一般的なメーカー既製品であり、押しボタン盤及び信号盤は特別注文品ではないから、増点補正をする理由はない。
 なお、呼出信号設備を一か所で集中管理することは標準的であるし、集中管理をすれば必然的に配線の長さが長くなるから「配置」による増点補正の対象となるのであり、「程度」により増点補正すれば、同じ事由を理由に二重に増点補正をすることとなり許されない。
（カ） 盗難非常通報装置（補正項目「程度」）（被告の主張） 「程度」の補正は、一般的には機器や配管配線等の施工状態が良いものを増点補正するものであるが、主に配管の使用資材やその施工の程度により「施工の程度」の補正を行うものであるところ、本件家屋の配管には金属管も使用されており、程度の良いものであるから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
（原告の主張） 本件家屋に設けられている盗難非常通報装置は、金属管内配線で普通のものであり、「程度」による増点補正、ましてや評点基準表における補正係数の上限を上回る補正をする理由はない。
（キ） インターホン配線設備（補正項目「程度」）（被告の主張） 「程度」の補正は、一般的には機器や配管配線等の施工状態が良いものを増点補正するものであるが、主に配管の使用資材やその施工の程度により「施工の程度」の補正を行うものであるところ、本件家屋の配管には金属管も使用されており、インターホン配線設備は、住宅部分においては、他の呼出信号設備等と併せてホームオートメーション設備として一か所で管理できるよ
うになっており操作盤等も程度の良いものであるから、補正係数をそれぞれ1.30と定めたことは適正である。
 なお、平成５年当時、他の設備と併せていくつかの設備を一か所で集中管理するのは本件家屋のような非常に程度の良い家屋に限られるものであり、また、一か所で集中管理することをもって「配置」による増点補正など行ってはいない。
（原告の主張） 本件家屋に設けられているインターホン配線設備は、金属管内配線で普通のものであるから、「程度」による増点補正、ましてや評点基準表における補正係数の上限を上回る補正をする理由はない。インターホン配線設備を一か所で集中管理することは標準的であるし、それは「配置」による増点補正の対象となるから、それをもって「程度」による増点補正をすれば、同じ事
由を理由に二重に増点補正をすることになり許されない。
（ク） 拡声器配線設備（補正項目「程度」）－191－

（被告の主張）
 本件家屋においては、一般的ではない住居の居室部分にまで拡声器配線設
備が設置され、配管配線の施工状況が他の設備と同様に良いことから、増点補正の対象にしたものである。
（原告の主張） 本件家屋に設けられている拡声器配線設備は、金属管内配線でその仕上げは普通であって、とりたてて「良いもの」であると評価し得るような事情は何ら存在しない。なお、住居の居室部分に拡声器配線設備が配置されていることが配線の仕上がりとは無関係であることは明らかであるし、器具数は「器具数」の補正項目により補正されるべき事項であるから、住居の居室部分に拡声器配線設備が配置されていることを理由に「程度」による増点補正をすることは許されない。したがって、「程度」による増点補正、ましてや評点
基準表における補正係数の上限を上回る補正をする理由はない。
 なお、補正項目である「程度」は、「配線の内容の相違を考慮しようとするもので、配線に用いられている資材の程度と仕上がりの良否によって行うもの」であり、拡声器配線設備がどこに設置されたものかといったことは考慮要素にされていない。
（ケ） 工業用テレビ配線設備（補正項目「配置」、「程度」）
ａ 補正項目「配置」（被告の主張） 本件家屋は大規模高層家屋で複数のモニター管理室があり事務所部分、住宅部分、駐車場部分等に広く分散的に配線されているため、増点補正の対象としたものである。
（原告の主張） 本件家屋の工業用テレビ配線の一組一配線の長さは159メートルであるから、自治省固定資産課編の「平成３年度固定資産評価基準解説（家屋篇）」（以
下「平成３年度評価基準解説」という。）（増点補正「分散的に配置されているもの」とは250メートル程度のもの、標準「普通のもの」とは180メートル程度のもの、減点補正「集中的に配置されているもの」とは100メートル程度のものとする。）によると、増点補正の対象とはならず、むしろ減点補正の対象となるものであり、「配置」について増点補正をする理由はない。
ｂ 補正項目「程度」（被告の主張） 「程度」の補正は、一般的には機器や配管配線等の施工状態が良いものを増点補正するものであるが、主に配管の使用資材やその施工の程度により「施工の程度」の補正を行うものであるところ、本件家屋の工業用テレビ配線設
備の配管には金属管も使用されており、屋外にも設置されていて配線の仕上
がり程度はよいことから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
（原告の主張） 本件家屋に設けられている工業用テレビ配線設備は、金属管内配線で、普通のものであり、しかも、「施工の程度」による増点補正をするためには、標準的な施工と比して工事や仕上がりの程度が著しく異なるものに限られる－192－

はずであるところ、本件家屋の工事用テレビ配線設備は、その配線工事や塗仕上げ等はごく普通であり、とりたてて「良いもの」であると評価し得るよ
うな事情は何ら存在しないから、「程度」による増点補正、ましてや評点基
準表における補正係数の上限を上回る増点補正をする理由はない。
 なお、平成３年度評価基準で対象としている工業用テレビには、屋内に設置されるものだけではなく、屋外に設置される排煙状況調のために設置されるものも含まれているから、屋外に設置されることをもって増点補正することは平成３年度評価基準が予定していない。
サ 建築設備（衛生設備）（ア） 給水設備（補正項目「設備の多少」）（被告の主張） 被告の調査によれば、原告が主張するものの他に食器洗機用水洗、ハンドシャワーがあり、延べ床面積100平方メートル当たり約1.84個程度になるから、増点補正の最高限度を超えている。
（原告の主張） 「設備の多少」による補正は、給水設備数の多少により、給水栓、横引吸
水管等の工事費に相違が生ずるため、これを補正しようとするものであり、増点補正「給水箇所の多いもの」とは、水栓数（カランのほか大小便器用も含む。以下同じ。）が延べ床面積100平方メートル当たり1.8個程度のもの、
標準「普通のもの」とは、1.4個程度のものとされているところ、本件家屋の給水設備の水栓数は、延べ床面積100平方メートル当たり約1.65個となるから、評点基準表における補正係数の上限まで増点補正する理由はない。
（イ） 排水設備（補正項目「設備の多少」）（被告の主張） 排水設備と給水設備の「設備の多少」の補正の考え方は同様であり、一般には給水箇所と排水箇所は一対になっているから、補正係数も同様になる。
（原告の主張） 「設備の多少」の補正は、排水を必要とする衛生器具の具体的な個数の多少による工事費の相違を考慮しようとするものであり、増点補正「排水箇所の多いもの」とは、延べ床面積100平方メートル当たり手洗器、水洗便器等が1.8個程度のもの、標準「普通のもの」とは、1.4個程度のもの、減点補正「排水箇所の少ないもの」とは、１個程度のものであるとされているところ、本件家屋の排水設備は、延べ床面積100平方メートル当たり約1.58個となるか
ら、補正係数としては1.13程度に相当する値である。なお、被告は給水箇所と排水設備は一対になっているとするが、それぞれの個数が一致するとは限らない。
（ウ） 中央式給湯設備（補正項目「程度」）（被告の主張）「程度」により1.30の補正をしたことは適切である。
（原告の主張） 「程度」の補正は、「湯をつくるストレージタンクの程度によって判定するもの」と定められており、具体的には、ストレージタンクがステンレス製で－193－

あるものを増点補正、ストレージタンクが鉄製でステンレスを内張りに使用したものを標準、ストレージタンクが鉄製で樹脂被覆程度のものには減点補正を行うとされているところ、本件家屋のストレージタンクは鉄製で、内部はプレクリートライニング加工であるから、増点補正の対象となるステンレ
スは用いられていないにもかかわらず、増点補正の上限を超える1.30の補正係数を適用したことに理由はない。
（エ） 衛生器具設備（補正項目「程度」）（被告の主張） 衛生器具設備の程度は、国産品と輸入品とにより程度差をつけるものではなく、あくまでその器具が程度の良いものか否かにより判断するものであり、住宅部分等の衛生器具は、一般の器具より大きく程度の良いものが施工されていることから、増点補正の対象としたものである。
（原告の主張） 本件家屋の衛生器具設備は、いずれも国内メーカーの製品であってごく普通のものであり、本件家屋の住宅部分で用いられる大型の衛生器具が本件家屋全体で多く使用されるその他の既製品・量産品に占める割合は小さいから、その一部の大型の衛生器具の存在をもって、増点補正の上限を超える補正係数を全体に適用することに合理性が認められないことは明らかである。
サ 建築設備（空調設備）（ア） 吸収式冷凍機、パッケージエアコンディショナー２設備（補正項目「規模」、「程度」）（被告の主張） 本件家屋の空調は部分空調であるところ、部分空調の場合、計算単位が「使用床面積」となることから、補正項目のうち「規模」の補正を除く他の補正
項目のみ補正を行うとされているのであり、「規模」による補正を行わなかったことは適正である。また、「程度」による補正であるが、空調のゾーニング、
すなわち空調の調整ができるブロック区分の規模については、本件家屋の事務所部分と住宅部分の共用廊下等に施工された吸収式冷凍機のゾーニングの規模は700平方メートル程度で非常に効率的なものであり、さらに、住宅部分の居室に施工されているパッケージエアコンディショナーは吹出口等の程度も良く、他の設備と同様に、施工の良いものであり、空調設備の「程度」の増点対象である排煙設備も設置されているから、「程度」の補正に当たり補正係数をそれぞれ1.30と定めたことも適正である。
（原告の主張） 平成３年度評価基準によれば、「規模」について、１万平方メートル程度のものについて0.93の減点補正をするものとされているところ、本件家屋は、延べ床面積が９万7677.32平方メートルの大規模建物であるから、少なくとも減点補正率0.93の適用があることは当然であり、更にこれを下回る補正率が適用されるべき特別の理由がある。
 また、空調設備の「程度」による補正については、増点補正「上等なもの」とは、銅、ステンレス等の特殊製作品による吹出口が全体の３割程度以上を占め、配管に銅管を用い、ゾーニングが１系統1200平方メートル程度のもの、－194－

標準「普通のもの」とは、鉄製メラミン焼き付けの既製品による吹出口が大部分を占め、ゾーニングが１系統2500平方メートル程度のものであるとされているところ、本件家屋の吸収式冷凍機、パッケージエアコンディショナー
２設備はゾーニング１系統当たりの面積は小さいものの、吹出口は鉄製の既製品であるし、配管には亜鉛めっき鋼が使用されており銅管の使用はないか
ら、「程度」により評点基準表における補正係数の上限を上回る増点補正をする理由はない。
 なお、システム天井とは、蛍光灯や空調の吸排気口を納まり易くするものであって、吹出口の材料の程度やゾーニングの規模とは無関係であるから、増点補正の対象とならない鋼製吹出口がシステム天井に組み込まれていることをもって増点補正をすることは失当である。
（イ） 換気設備２設備（補正項目「程度」）（被告の主張） 本件家屋の換気設備は、他の配管等と同様に施工の良いものであり、また、
増点補正の対象となる排煙設備が備わっているとともに、吹出口の程度も良く、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
 なお、本件家屋は、事務所、共同住宅、店舗、駐車場の全ての部分に換気設備が施工されているため、一棟の延べ床面積から空調設備及び換気設備（第一種換気のもの）が施工されている部分の床面積を除いた１万2244.83平方
メートルを換気設備（第二種又は第三種換気のもの）として評点を付設したものである。
（原告の主張） 本件家屋における換気設備は、１系統当たりの換気面積は小さいものの、吹出口は鉄製の既製品で、いずれも非木造家屋に設置される標準的な普通の設備であり、「上等なもの」として評点基準表における補正係数の上限を超える補正係数を適用する理由はない。
 なお、再調査評価では、本件家屋の換気設備のうち第二種・第三種換気設
備について、設置床面積を12,244.83平方メートルとして計算されているが、本件家屋の換気設備は、第一種と第二種の混合であるところ、後者の設置床面積は4,260平方メートルであり、設置床面積が過大に計算されている結果、
再建築費評点数が過大に計上されている。
（ウ） レンジフードファン（補正項目「施工の程度」）（被告の主張） レンジフードファンは換気扇と同様の機能であるものの、排気効率が優れているため本件家屋の新築時点頃から一般的に普及してきた建築設備であり、固定資産評価基準では別の評点項目としているが、本件家屋の評価は、
非木造再建築費評点基準表の「事務所・店舗・百貨店用建物」の標準評点数
によっているところ、一般にレンジフードファンは住宅用設備であって、事務所・店舗・百貨店用建物の設備ではないことから、評点項目として設定がないため、同様の設備である木造再建築費評点基準表「専用普通建」の建築設備に設定されている評点項目である「レンジフードファン」を転用して評点を付設したものである。この転用した基準表には、補正項目として「施工－195－

の程度」が設定されており、本件家屋のレンジフードファンは、システムキッ
チンの一部として構成されている程度の良いものである。したがって、「施工の程度」の補正を行い、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
 なお、レンジフードファンは、急速に普及し始めたことから換気設備の一つとして昭和63年基準年度において新規に評点項目に追加されたもので、その後付着物の処理方法等が大きく改善され現在において普及しているものであるところ、平成３基準年度当時の取扱いとしては、評価替え質疑応答集に「今回新規に追加されたものは、60cm 幅程度の手動型で浅型のものを標準としている。したがって、自動型のものは1.70程度、深型のものは1.20程度補
正し、評点を付設することとして差し支えない。」とされていることから、本件家屋のレンジフードファンについては、深型で施工の程度の良いものとして増点補正をしたものである。
（原告の主張） レンジフードファンの「施工の程度」による補正に関して平成３年度評価
基準解説に記載は見られないものの、平成18年度固定資産評価基準解説（家屋篇）によれば、レンジフードファンの標準点数は、60センチメートル幅程
度の手動、浅型のものを標準として積算されており、自動型のもの、深型のものなどについては、適宜増点補正を必要とするものであり、器具又は器具の取付けが特に悪いもの又は特によいものについて、若干の補正をすればよ
いものであって、ほとんどの場合は補正の必要はないものであるとされているところ、レンジフードファンの器具やその取付方法について平成３年度以降に特段の進歩は見られないから、平成３年度についても同様に評価されると考えられる。ところが、本件家屋のレンジフードファンは、64.8センチメー
トル幅程度の手動、浅型のものであるから、増点補正の対象とはならない。
また、システムキッチンの一部であることは、増点補正をする理由にはなりえない。
 したがって、レンジフードファンについて、「施工の程度」による増点補正、ましてや所定の補正係数の上限を上回る増点補正をする理由はない。
シ 建築設備（防災設備）のうちスプリンクラー設備（補正項目「程度」）（被告の主張） 本件家屋のスプリンクラー設備は、配管に防露が施工され、エンジンが自動起動式エンジンであって、不慮の散水により膨大な損失を回避するための設備が複雑で高額な予作動式になっており、他の設備同様に程度の良いものであるから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
（原告の主張） 本件家屋のスプリンクラー設備は、自動起動式エンジンのものではあるが、配管の防露はないから、最大増点補正率である1.10を上回る1.30の増点補正率を適用する理由はない。
ス 建築設備（運搬設備）（ア） エレベーター設備（乗用エレベーター・乗用荷物用エレベーター）（補
正項目「程度」）（被告の主張）－196－

 エレベーター設備の「上等なもの」とは、かご室、かご扉及び出入口周りにステンレスや真鍮ブロンズを多用し、床にゴムマットやゴムタイル等が用いられ、扉等の全体にデラックスなものであるとされるところ、本件家屋のエレベーターは、かご室、かご扉及び出入口周りにステンレス等が多用されたものである上、本件家屋が超高層ビルディングであることに鑑みると、一般のエレベーターに比べて牽引溝車、ガイドレール、ロープ等に多くの資材や工事が必要であるから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
 なお、本件家屋のエレベーターに非停止階が多く設けられているところ、
補正項目「着床数」で補正されるのは着床する階数分だけであって昇降行程が長いことを考慮して、補正項目「程度」による増点補正をしても、同じ理由で二重に補正することにはならない。
（原告の主張） 本件家屋のエレベーター設備は、かご室、かご扉及び出入口周りにステン
レス等が用いられているものではあるが、出入口周りに関しては、三方枠と幕板は、１階及び２階以外のフロアは鋼板製であり、最大増点補正率である
乗用エレベーターの1.12又は1.10、乗用荷物用エレベーターの1.20をいずれも上回る1.30の増点補正率を適用する理由はない。
 また、高層であることによる工事費の増加については、「着床数」による増点補正の対象となるのであって、これをもって「程度」による増点補正を行えば、同じ事由を理由に二重に増点補正をすることとなり許されない。なお、本件家屋は、平成３年度評価基準が想定していないような例外的な高層建物であるとはいえない。
 さらに、本件家屋に非停止階があるとしても、それによってエレベーターの価格の大半を占めるかご、扉、三方枠の使用資材の数量が増えるわけではなく、比較的安価なロープ、ガードレール及び牽引溝車などの数量が多少増えるだけであり、エレベーター全体の価格に与える影響は微々たるものである。
（イ） エスカレーター設備（補正項目「程度」）（被告の主張） エスカレーター設備の「上等なもの」とは外側板及びデッキボードにステンレス板又は真鍮板が用いられているものであるとされるところ、本件家屋のエスカレーター設備は、１階の吹抜け部分に施工された特注品のエスカ
レーターで、外側板やデッキボードはステンレスで仕上げられており、程度のよいエスカレーターであるから、補正係数を1.30と定めたことは適正である。
（原告の主張） 本件家屋のエスカレーター設備は、外側板及びデッキボードにステンレス板が用いられているものではあるが、最大増点補正率である1.15を上回る1.30の増点補正率を適用する理由はない。
セ 仮設工事（補正項目「工事の難易」）（被告の主張） 「工事の難易」による補正は、個々の建物の構造や規模等を基準に、建物－197－

の周囲の状況及び交通の便等によって仮設工事費を多く必要とするかどうか
によって行おうとするもので、補正係数は、建物の建築に際して困難な地域にあるかどうか、すなわち、建物の敷地に余裕があるかどうか、建床面積に比し高層であるかなどの各種の状況を総合的に判断して決定することにな
り、一般に高層ビル街の限られた地域に、敷地一杯に高層（10階程度）の建物が建築され、または、交通の頻繁な地域に建築される場合などその建物の工事に最も困難が伴う場合には、1.5の増点補正率を適用するものとされているところ、本件家屋は、地上30階建ての超高層ビルディングである上、地下部分には大規模な駐車場が設置されており、この駐車場を利用するためのスロープ部分や建物の外回りである外構部分にも大規模な空堀などが施工されており、床面積に算入されない部分も多く、敷地一杯に利用されている。
また、本件家屋は、港区赤坂地区にあり、他の地域に比べて交通量が多いということができる。したがって、補正係数を1.50と定めたことは適正である。
 なお、原告は、仮設工事の難易に大きな影響を及ぼすのは敷地に余裕のない状況における前面道路の交通量だけであると主張するが、仮設工事の難易は、個々の建物の構造、規模等を基準に、建物の周囲の状況及び交通の便否等によって仮設工事費を多く必要とする場合の補正項目であり、各種の状況を総合的に判断して決定することとされ、建物の敷地の余裕、建物が高層であるか否か、交通の頻繁な地域に建築される場合かなどが例示されているか
ら、原告の主張は補正の際の判断要素を根拠なく限定するもので不当である。
（原告の主張） 本件家屋は、地上30階建ての高層建物ではあるが、地下工事段階での空地率は約35パーセント、地下工事完了後地上工事になった段階での空地率は約60パーセントにまでなる。本件家屋の前面道路の幅員は、約8.7メートル及び約４メートルであり、いずれの道路も交通頻繁な道路ではない。したがって、本件家屋に係る仮設工事の工事の難易について、増点補正係数の上限である1.50を適用する理由はない。
 なお、仮設工事の難易に大きな影響を及ぼすのは、敷地に余裕のない状況における前面道路の交通量だけである。
ソ その他の工事（補正項目「工事の多少」）（被告の主張） その他の工事の「その他の工事の多少」による補正は、当該家屋の木工事
か金属工事に係る工事費が類似の家屋と比較して特に多いと認められる場合
等に、増点補正率を超えて適用して差し支えないところ、本件家屋は、その利用用途が事務所、店舗、共同住宅、駐車場、アスレチッククラブと多岐にわたるため、その他の工事としてよく掲げられる木工事（床の間、敷居、鴨居等の造作工事）、金属工事（鉄製階段、鉄製手すり、窓格子等）以外にも多くの部分別「主体構造部」から「仮設工事」までに含まれていない工事が施工されており、具体的には、設備基礎工事、鳩小屋関係工事、パラペット
工事、間接照明ボックス、防炎垂壁、住宅部分では、カーテンボックス、各
木工事及び使用量に現れないライニング、巾木、廻り縁等の多くの雑工事が施工されているとおり、その他工事に含まれる工事は別紙４のとおりである－198－

から、補正係数を20.00と定めたことは適正である。
 なお、固定資産評価基準が再建築価格を基準とする評価方法を採用していることは、評価の際に実工事費を参考とすることを禁止するものではない。
そして、評価において、特にその他の工事は、雑工事など他の部分別区分で評価の対象とされていない工事を対象とするものであるから、対象範囲も家屋により相当程度異なるところ、本件家屋は、複合用途でかつ大規模の家屋であり、その他の工事として評価すべき工事範囲も特に大きいから、これを適正に評価するためには、実情に応じて、一般的な限度を超えて補正係数を決定することが必要であり、そうした際に、取得価格を参考とすることは、
現在の固定資産評価基準に基づく事務でも必要に応じて行われているものである。
 さらに、原告は、評価額は結果的に実工事費の概ね６割程度になることが多いと述べるが、本件建物の評価額と見積額から推計した実工事費とを対比すると、前者は後者の約63パーセントであり、基礎工事、躯体工事などの工事区分においても評価額が工事費を上回っている箇所はないから、この点からも、過大に評価されているとの原告の主張は客観的裏付けを欠く。
（原告の主張） 「工事の多少」による増点補正率の範囲を超える補正率の適用は、木工事
か金属工事に係る工事が類似の家屋と比較して特に多いと認められる場合等に限られるところ、本件家屋における「その他の工事」の内容は、非木造家屋である他の高層ビルの場合と特別に異なることはなく、補正係数の上限である1.50を大幅に上回る20.00の増点補正係数を適用する理由はない。
 本件再調査に係る評価においてその他の工事に該当するとされた工事（別紙４）は、平成３年度評価基準において「その他の工事」に該当するとされている工事とかけ離れた工事が多く、別紙４に記載された工事のうち、「5-4-2
雑鉄骨工事」から「10-1-3-3特殊室内装給湯室」（３枚目）までの各工事については、いずれも、「事務所、店舗、百貨店用建物」の再建築費評点基準表
における部分別「主体構造部」から「仮設工事」までの各部分別の内容に含まれているか、あるいは、含まれていないとしても、事務所、店舗、百貨店
用建物において一般的に施工されている工事であるから、これらの工事をもって工事費が類似の家屋と比較して特に多いとは到底いえない。また、その余の工事について、その工事費を合計しても14億1541万508円にすぎないから、補正係数として20.00を付すほどに類似の家屋と比較して特に多いとは到底認められない。
 なお、本件再調査の結果では、別紙４記載の工事がすべからく「その他の工事」に該当するとし、その工事費の合計41億6020万548円を計上し、１平方メートル当たり４万2591円であるとして、これを標準評点数1900で除して22.41を算出し、これをもって補正係数20.00を付しているが、平成３年度評
価基準は所定の補正係数の上限と下限を設けているのであり、このような単純な計算によって補正係数を算出することは、所定の補正係数が設定されていることを無視するものであり、到底認められない。
 そして、本件家屋の補正係数が異常な数値であることは、原告が所有する－199－

他の主な高層建物の補正係数と比較すれば一目瞭然である。なお、通常、固定資産評価基準を遵守した上での家屋の評価額は、結果的に実工事費の概ね６割程度となることが多いため、このような観点からも、被告の上記算定方
法は、他の納税者との比較において著しく均衡を欠くものである。
第三 当裁判所の判断
一 争点（１）（本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数の算出が誤っていることを理由として平成18年度価格の妥当性を争うことが許されるか否か。）
について（１） 平成18年度評価基準は、在来分の非木造家屋に係る再建築費評点数について、原則として、基準年度の前年度における再建築費評点数に再建築費評点
補正率を乗じることによって求めることとしているところ（前記第二の一（２）エ）、争いのない事実等（前記第二の二（２））のとおり、本件家屋の各基準年度（平成６年度、平成９年度、平成15年度、平成18年度）の再建築
費評点数は、例えば平成５年に新築された本件家屋については、建築当初の再建築費評点数に当該基準年度において適用される固定資産評価基準に定める再建築費評点補正率を乗じて基準年度である平成６年度の再建築費評点補正率を求めるなど、各基準年度の前年度の再建築費評点数に所定の再建築費
評点補正率を乗じることによって求められたものであり、本件家屋の平成18
年度の再建築費評点数も、平成17年度の再建築費評点数に平成18年度評価基準に定める再建築費評点補正率を乗じて求められたものである。
 そして、原告は、このようにして求められた再建築費評点数を基にして算出された平成18年度価格が違法である理由として、本件家屋の建築当初の再
建築費評点数の算出に誤りがあること、具体的には、別紙３に掲げられている各補正項目に係る補正係数の適用に誤りがあることを主張している。
（２） ところで、地方税法432条１項本文は、固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合においては、固定資産課税台帳に登録した価格等の公示の日から納税通知書の交付を受けた日後60日まで若しくは都道府県知事の勧告を受けて固定資産課税台帳に登録された価格を修正した場合の公示の日から同日後60日（固定資産の価格の修正による更正に基づく納税通知書の交付を受けた者にあっては、当該納税通知書の交付を受けた後60日）までの間において、又は登録価格等の公示の日以後における価格の決
定・修正の通知を受けた日から60日以内において、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる旨定め、同法434条は、同委員会の決定に不服があるときは、その取消しの訴えを提起することができ、登録価格についての不服は、上記審査の申出又は上記取消しの訴えによることによってのみ争うことができることとしている。また、基準年度の翌年度（第２年度）及び第２年度の翌年度（第３年度）の固定資産税の課税標準は、原則として当該家屋の基準年度の価格とするものとされている（同法349条
２項、３項）ところ、同法432条１項ただし書は、第２年度及び第３年度における家屋の価格に不服がある場合には、基準年度の価格によることが不適－200－

当となる特段の事情を主張する場合に限り、所定の期間内に、審査の申出ができるものとしている。
 このように、地方税法が、固定資産税の課税標準である固定資産課税台帳の登録価格について不服があるときは、原則として基準年度の価格について所定の審査申出期間内に固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすべきものとし、第２年度及び第３年度における価格については審査の申出をすることができる場合を限定し、これらの方法及び固定資産評価委員会の決定に対する取消訴訟によらなければ価格を争うことができないこととしているのは、固定資産税の賦課処分の前提問題である課税標準となる固定資産課税台帳の登録価格を早期に確定させることにより、固定資産税に関連する事項
についての法的安定性を確保する趣旨であると解される。
 そして、従前より存在する非木造家屋の評価を争う場合においても、建築以降当該係争年度の前年度までの間の当該家屋に係る固定資産税の各賦課処分は、当該家屋の建築当初の評価を前提としてされているのであって、非木造家屋の評価を争う際に、建築当初の評価の誤りを無制限に主張できることとすると、既に確定した固定資産税の各賦課処分の前提問題となった建築当初の評価額についての争いがいつまでも蒸し返されることになり、上記のとおり地方税法が固定資産課税台帳の登録価格を早期に確定させることとした
趣旨に反する結果となりかねない。また、建築当初の評価から時間が経過す
ればするほど、評価の対象となった家屋には経年変化が生じ、修復や増改築等による変更が生じることが当然に予想され、さらには、建築当初の建築関係書類が廃棄又は紛失されることがあることも想像に難くないのであって、そうすると、時の経過と共に建築当初の評価に誤りがあったかどうかを的確に判断することは困難になることも当然に予想されるものといわざるを得ない。
 以上のような点を考慮すると、地方税法は、原則として、建築当初の評価
後の基準年度が到来した後においては、建築当初の評価の誤りを理由として、
当該基準年度において固定資産課税台帳等に登録された家屋の価格の不服を主張することや、当該誤りを理由に当該不服に理由がある旨の決定や判決をすることを予定していないものというのが相当である。
（３） もっとも、基準年度の前年度における再建築費評点数に再建築費評点補正率を乗じる方法によって基準年度の再建築費評点数を算出している在来分の家屋について、建築当初の再建築費評点数に誤りがあるにもかかわらず、その誤りを主張してその後の基準年度の評価を争うことが一切できないこととすると、その後の評価についての是正の手段がないことになり、このような事態は、３年ごとに家屋の評価をし直すことを予定している地方税法（409条）の建前や、基準年度の家屋の課税標準は、当該家屋の基準年度に係る賦課期日における適正な時価であって（同法349条１項、341条５号）、この適正な時価とは、正常な条件の下に成立する当該家屋の取引価格、すなわち、客観的な交換価値をいうと解されること（最高裁判所平成10年（行ヒ）第41号同15年６月26日第一小法廷判決・民集57巻６号723頁参照）、あるいは、市町村長が登録された価格等に重大な錯誤があることを発見した場合には、決定し－201－た価格を修正して登録しなければならないこと（同法417条１項）、そのため、
前記争いのない事実等（第二の二（３）ウ）のとおり本件家屋においても行われたように、登録価格の再調査がされることもあること等と整合しないことになる。
（４） これらの事情を考慮すると、建築当初の評価により固定資産課税台帳に登録された価格についての審査申出期間や出訴期間が経過した後にあっては、
建築当初の評価において適切に評価できなかった事情がその後に判明したよ
うな場合や、建築当初の評価の誤りが重大で、それを基礎にその後の家屋の評価をすることが適正な時価の算定方法として不合理であると認められるよ
うな場合に限っては、建築当初の評価が不合理であることを理由として、その後の基準年度の価格を争うことも認められ、固定資産評価審査委員会や裁判所において、建築当初の評価に重大な誤りがある等と認めた場合には、基準年度の価格に対する不服に理由がある旨の判断をすることができると解するのが相当である。
 このように解したとしても、不服の対象はあくまで当該基準年度の価格であって、固定資産評価審査委員会や裁判所の上記判断の効力が当該基準年度の前年度以前の固定資産税の賦課処分の効力に直接影響を及ぼすわけではな
いことを考えるならば、前記のとおりの法的安定性を確保するという地方税法の趣旨に反するものとはいえない。
二 争点（２）（本件家屋の平成18年度価格は適切であるか否か。）について
 上記一において述べたところに従い、本件において、本件家屋の建築当初の評価において適切に評価できなかった事情がその後に判明し、又は、当該評価の誤りが重大で、それを基礎に本件家屋の平成18年度価格の評価をすることが適正な時価の算定方法として不合理であると認められるか否かについて検討する。この点について、原告は、本件家屋の建築当初の評価が誤りである理由として、本件家屋の各部分別評価において適用された補正係数が誤りであることを主張するので、まず、建築当初の本件家屋の再建築費評点数を算出するに当たり、各部分別評価において適用された補正係数に重大な誤りがあるといえるか否かについて検討する。
 ところで、前記第二の一（３）イ（オ）のとおり、平成３年度評価基準は、非木造家屋の各部分の工事の施工量等が、評点基準表の「補正項目及び補正係数」欄の「標準」欄に定められている工事の施工量等と相違する場合には、標準評点数を補正係数によって補正するものとしている。これは、評点項目及び標準評点数が、同種類の非木造家屋に一般的に使用されている資材の種別、施工の態様等を考慮して決定されているものであり、個々の家屋の施工の態様等は、必ずしもこの評点項目
及び標準評点数に適合するものとはいえず、個々の家屋の各部分の施工の状況には当然に差異が生じ得るものであることから、各個の家屋の実態に見合った適正な再建築費評点数を算出する必要があるためであると解される。そして、使用資材の数
量が明確な家屋に係る補正項目については、使用資材の数量による補正は考えられないから、当該家屋の施工の状況から生じる労務費の多寡等当該家屋の時価に影響を及ぼす要因を再建築費評点数に反映させることを目的とするものと解される。このような観点から、平成３年度評価基準の評点基準表には、各部分の評価項目における補正項目について、補正係数の限度が増点補正をする場合と減点補正をする場－202－

合の双方について定められているが、これはあくまで一般的に妥当と考えられる補正係数の限度を定めたもので、平成３年度評価基準に定められている（前記第二の一（３）イ（オ））とおり、補正項目について定められている補正係数の限度内において処理することができないものについては、その実情に応じて、定められている補正係数の限度を超えて補正係数を決定するものとされ、≪証拠略≫によれば、そのような実例が少なからず存在すると認められる。
 したがって、本件家屋の建築当初の評価の誤りが重大であるといえるか否かを判断するに当たっては、本件家屋の各部分別評価において適用された補正係数に上記の観点に照らして重大な誤りがあるといえるか否かを判断することになる。
 なお、前記争いのない事実等（第二の二（３）ウ）のとおり、本件家屋について
は、東京都港都税事務所長が本件再調査を行っており、これは建築当初の再建築費
評点数を再度算出したものであって、本件決定もこれを前提としているものであるから、以下においては、本件再調査により算出された部分別の再建築費評点数についてそれぞれ判断する。
（１） 主体構造部
ア 本件家屋については、建築当初の主体構造部の評価上、「工事形態」により、1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の主体構造部の工事形態
が通常の工事形態に比較して複雑であることはなく、評点基準表の上限1.05を超える補正係数による増点補正をする必要はないなどと主張する。
イ ところで、前記第二の一（３）イ（ウ）のとおり、鉄骨鉄筋コンクリート
造又は鉄筋コンクリート造の非木造家屋における主体構造部とは、基礎、柱、梁、床版、壁体、小屋組、屋根版等の主体構造部分をいい、平成３年度評価
基準の定める主体構造部の「工事形態」による補正について、平成３年度評
価基準解説は、「「工事形態」による補正は、建物の主体構造部の工事形態が通常の工事形態に比較して複雑であるか単純であるかを基準として行うものである。この補正係数の判定は、（中略）主体構造部の使用資材の数量が明確な建物については、工事形態から生ずる労態費の相違を考慮して行うこととなるものである。工事形態における補正係数の判定は、建物の外観から見てこれを行うものであり、（中略）通常同一用途の建物のうち外観から見て重量感のあるもの又は凹凸の多いもの等が増点補正率の対象となり、その形態が単純であるもの又は壁厚の薄いもの等が減点補正率の対象となるものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の主体構造部の補正項目「工事形態」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、
上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋の主体構造部の工事形態が通常の工事形態に比較して複雑であるか否かについてみるに、≪証拠略≫によれば、本件家屋は、〈１〉地階部分が鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造、地上階部分が鉄骨造という複合構造であること、〈２〉地下２階地上30階塔屋１階建、高さ141メートル、延べ床面積97,677.72平方メートルという巨大なビルであり、新築された平成５年当時には港区内であっても一桁の数しか存在していな
かった140メートルを超える大型高層ビルであって、平成３年度評価基準に－203－

おいて、使用資材の数量が明確でない建物についての階層数による補正係数について「標準」とされている階層数（地上６階）のみならず、評価基準表の上限の補正係数を適用するものとされている階層数（地上９階）をはるかに上回る大型高層ビルであること、〈３〉各階平面の形状は、単純な長方形ではなく、屈曲部分が多くある凹凸の多いものであること、〈４〉外観からみて質感・重量感がありデザイン性に富んだものであることが認められ、これらの事情を考慮すれば、本件家屋の主体構造部については、当時想定されていた標準的な家屋に比べてはもとより、当時複雑な家屋として想定されていたものよりもはるかに労務費がかさむ形態の家屋であると認められるか
ら、本件家屋の主体構造部の「工事形態」に係る補正係数を評点基準表の上
限1.05を超える1.30としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
 これに対し、原告は、〈ア〉地上階が鉄骨造で地階がある建物は、ほぼ全てが複合構造の形式を採用しているから、複合構造であることは増点補正の理由とならない、〈イ〉家屋の規模や高さを考慮することは不明確計算の補
正項目を明確計算に持ち込むもので固定資産評価基準が予定していないし、階層数が多いことによって労務費がかさむことはない、〈ウ〉外壁の凹凸は極めて少なく、形態としては非常に単純であるなどと主張する。しかし、〈ア〉
地上階が鉄骨造で地階がある建物が一般的に複合構造の形式を採用していたとしても、そのような家屋については、標準的な家屋より主体構造部の労務費がかかると考えられるのであるし、〈イ〉確かに、資材の使用量が明確でない建物についてのいわゆる不明確計算において、延べ床面積１平方メート
ル当たりの鉄筋等の標準量に階層数による補正係数を乗じることとされているのは、階層数の増加により鉄筋等の使用量も標準量より増加することを考慮したものであろうが、階層数が大きく増えて高層化するならば、その資材の輸送運搬コスト等によりその使用量比を超えて労務費等が増加すると考えられるのであり、さらに、〈ウ〉本件家屋の各階平面が凹凸の多いものであることは前記のとおりであり、基準階である15階の凹み部分の面積がフロア
全面積に占める割合が4.7パーセント程度であるとしても、各階平面の凹凸によって主体構造部の労務費が増すと判断したことが重大な誤りということはできない。したがって、原告の上記主張は採用できない。
（２） 根切り工事
ア 補正項目「地盤」（ア） 本件家屋については、建築当初の基礎工事のうち根切り工事の評価上、「地盤」により1.50の補正がされているところ、原告は、本件家屋の敷地は、良好な地盤であり、地下水の湧水量が多いことはないから増点補正をすることはできないなどと主張する。
（イ） ところで、根切り工事とは、建物の基礎その他地下部分の構築のために所定の深さまで掘り下げる工事をいうところ、平成３年度評価基準の定める根切り工事の「地盤」による補正について、平成３年度評価基準
解説は、「「地盤」による補正は、基礎工事における山留工事及び排水工事の工事費の状況を標準評点数に反映させる目的のために設けられたも－204－のである。したがって、この補正は、地盤の軟弱な地域及び地下水の湧水量の多い地域については増点補正率を適用することとし、堅牢な地盤の地域及び湧水量の極めて少ない地域については減点補正率を適用することとなるものである。」としている。これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の根切り工事の補正項目「地盤」についての補正係数を1.50としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の敷地の地盤が軟弱な地域等であるかについてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋については、長さが20メートル以上、杭の口径が1.2メートルから2.1メートルあるペデスタル杭を合計394本打
ち込んでいることが認められるところ、これらのペデスタル杭は、評点
基準表において基礎工事のうちの評点項目「杭打地業」における補正係数の上限が適用される長さ20メートル、口径50センチメートルのものよ
り2.2倍から４倍以上とはるかに太いものであるから、本件家屋が高層で自重量が重いことを考慮しても、このような杭打地業を行ったのは、
地盤が軟弱であることの証左であると合理的に推測されるところである。したがって、そのような判断の下に、地盤が軟弱であるとして、本件家屋の根切り工事の「地盤」に係る補正係数を1.50としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
 これに対し、原告は、杭打地業工事については、別途評点項目が設けられているから、杭打地業工事を理由に増点補正することは不適切である旨主張するが、杭打地業工事の評点項目においては、杭打地業工事そのものによる工事費を評価するものであるのに対し、上記の判断は、根切り工事における工事費を評価するものであって、杭打地業工事の結果
は、地盤の軟弱さを認定するために用いたにすぎないから、原告の上記主張は採用できない。
イ 補正項目「敷地」（ア） 本件家屋については、建築当初の基礎工事のうち根切り工事の評価上、「敷地」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の敷地は大規模なもので、土の保存や工事施工のスペースは十分確保でき、根切り工事が困難とは到底評価することができないから、増点補正をすることはできないなどと主張する。
（イ） ところで、平成３年度評価基準の定める根切り工事の「敷地」による補正について、平成３年度評価基準解説は、「「敷地」による補正は、建物が密集している地域に建築する場合の根切り工事の困難性に基づく工事費の増加を標準評点数に反映させる目的で設けられたものである。すなわち、建物の建築においては、根切りによって掘り出された土（中略）の一部を埋戻しに使用しなければならず、一定の土量はこれを保存する必要があり、（中略）敷地が狭く敷地外の他の場所にこの保存すべき土量を移動しなければならない場合には、運搬費が増加することとなり、根切り工事費は結果的に割高となるものである。また、建物の密集した地域においての根切り工事は極めて困難であって、それだけ能率が悪く－205－

なり工事費も割高となるものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の根切り工事の補正項目「敷地」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の根切り工事が困難であるかについてみると、≪証
拠略≫によれば、本件家屋の地下工事前における、敷地面積（約１万4412平方メートル）に占める空き地の割合は約35パーセントあることが認められるものの、本件家屋の敷地はそもそも不整形であって、空き地
部分は不整形であり空き地一つ一つの面積は大きくないことが認められるところ、他方で、地下２階だけで床面積合計約１万7990平方メートルを擁する本件家屋についての根切り工事によって掘り出される土の量は膨大であり、およそ全部合わせても敷地面積の約35パーセントの5000平
方メートル程度の広さしかない不整形の空き地上において保管できる量であるとは考え難い。また、≪証拠略≫によれば、本件家屋は、東京都
港区○○地区の商業地区に所在しており、建物密集地にあることに加え、当該地区は高低差のある地域であることが認められるから、これらの地
域性に照らすと、本件家屋の根切り工事の実施自体に相当の困難を伴うと考えられる。さらには、≪証拠略≫によれば、本件家屋の敷地は、主要幹線道路に面しているものではなく、周辺道路は片側一方通行のものもあるなどその幅員は広くはないものと認められる上、前記のとおり根切り工事を行った場合に発生する相当量の土を都心部から郊外などの離れた場所に運搬しなければならないと考えられるから、それほど大型ではないトラックを数多く往復させる必要が生じるなど搬出すべき土の運搬には多額の費用を要するものと考えられる。このような事情を考慮するとすれば、本件家屋に係る根切り工事は、多くの費用を要する困難なものと考えることは何ら不合理でないというべきであって、本件家屋の根切り工事の「敷地」に係る補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
（３） 外周壁骨組
ア 本件家屋については、建築当初の外周壁骨組の評価上、「施工の程度」に
より1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の外周壁骨組には、一般的に用いられる資材が使用されているから、増点補正をすることはできないなどと主張する。
イ ところで、前記第二の一（３）イ（ウ）のとおり、非木造家屋における外周壁骨組とは、建物の外周壁の骨組で主体構造部を構成しないものをいい、
平成３年度評価基準解説は、外周壁骨組の「「施工の程度」による補正は、
標準評点数の積算に当たり、通常考えられる標準的な工事費が基準とされているため、極めて高級な家屋の場合又は普請の程度の極めて悪い家屋の場合であっても、実際に生ずる工事費の格差が再建築費評点数に反映されないこととなる。そこで普請の程度の良否により、増点又は減点することによって個々の家屋の工事費の実態に適合させるよう「施工の程度」による補正項目－206－

を設け、当該補正係数を定めているものである。したがって、この補正は一
般的な施工の建物については適用する必要はなく、特に高級な建物とか、普請の程度の悪い建物についてのみ適用するものである。」としている（なお、
この記載は、評点項目「外部仕上げ」の説明として記載されているが、続けて「このことは、その他の部分別についても全く同様である」とされていることから、評点項目「外周壁骨組」に係る補正項目「施工の程度」についての説明としても理解することができる。）ところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の外周壁骨組の補正項目「施工の程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋が特に普請の程度の良い高級な建物で、標準的な建物と比べて外周壁骨組の工事費が高いものといえるか否かについてみるに、≪証
拠略≫によれば、本件家屋の外周壁骨組にはプレキャストコンクリート板（100ミリメートル厚）に花崗岩を打ち込んだものが使用されているところ、
これは、通常のプレキャストコンクリート板を使用した場合に比べてはるかに普請の程度の良いものであることが認められ、本件家屋が地上30階という高層ビルであることも考慮すると、外周壁骨組の施工に通常予定されているものよりはるかに多くの工事費を要するものとして、本件家屋の外周壁骨組の「施工の程度」に係る補正係数について、1.30としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
 これに対し、原告は、〈ア〉花崗岩は「外周壁骨組」を構成するものでない、〈イ〉プレキャストコンクリート板の製作費は「資材費評点数」に含まれており、施工に用いるタワークレーン使用料は仮設工事で評価されるもので、いずれも増点補正の要素とすることはできないと主張する。しかし、〈ア〉
原告は、本件家屋の外周壁骨組に使用されたプレキャストコンクリート板は、工場で花崗岩を敷き詰め型にコンクリートを流し込み成型したものである旨主張するのであり、そのようなものを製作すること自体に通常のプレキャス
トコンクリート板より多額の費用を要するのであるから、これを外周壁骨組の評価において考慮することは何ら不合理でなく、〈イ〉そのような花崗岩を打ち込んだ特殊なプレキャストコンクリート板の製作費は資材の通常の評
点数では評価されていないし、部分別評価によって再建築費評点数を算出する場合において、仮設工事で用いるタワークレーンの費用とは別に、外周壁骨組の工事で用いるタワークレーンの費用を考慮することは何ら不合理ではない。したがって、原告の上記主張はいずれも採用できない。
（４） 外部仕上げ
ア 本件家屋については、建築当初の外部仕上げの評価上、「施工の程度」に
より1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の外部仕上げ資材は一般的な資材であるから、増点補正をすることはできないなどと主張する。
イ ところで、前記第二の一（３）イ（ウ）のとおり、非木造家屋における外部仕上げとは、建物の外周壁の仕上げ部分とその下地部分をいうところ、「施工の程度」による補正の基準は、前記（３）イのとおりであるから、本件家屋の外部仕上げの補正項目「施工の程度」についての補正係数を1.30とした－207－

ことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋が特に普請の程度の良い高級な建物で、標準的な建物と比べて外部仕上げの工事費が高いものといえるか否かについてみるに、≪証
拠略≫によれば、本件家屋の外部仕上げには、花崗岩や小口・二丁掛タイル
等の複数の資材が用いられていること、外壁はよく磨き上げられたものである上、デザイン性に優れたもので、壁面全体に統一感があることが認められ、その普請の程度はよいといえることに加え、前記（３）のとおり、本件家屋の各階平面図の形状は単純な長方形ではなく、その外部の形状は直方体ではなく凹凸のあるものであること、高層ビルの外部仕上げには、強靱な足場の組立てや取壊し、高所での作業に伴う各種安全確保措置など通常の施工より多くの工事費を要するものと考えられることも考慮すると、外部仕上げの施工に通常より多くの工事費を要するものとして、本件家屋の外部仕上げの「施工の程度」に係る補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
 これに対し、原告は、〈ア〉本件家屋に用いられた花崗岩の割合は低く、また花崗岩の使用は資材による評点数で評価されている、〈イ〉建物が高層であることと普請の程度は関係なく、使用資材が多様であることはそれぞれ評点項目ごとに評価すれば足りるなどと主張する。しかし、〈ア〉外部仕上
げの補正項目「施工の程度」による補正は、外部仕上げに用いられた資材ごとに行うべきものではなく、外部仕上げ全体の仕上がり状況から見てそれに要する工事費が通常より増減するかという観点から行うものであるから、花崗岩の使用割合が相対的に少ないことから増点補正が許されないことになる
ものではないし、「施工の程度」による補正をすることで資材による評点数で評価したものを再度評価するものではない。また、〈イ〉建物が高層であれば、全体的な外部仕上げのコストがかさむことになることは前記のとおりであり、使用資材が多様であれば、全体を統一的に仕上げることにコストがかかるとも十分に考えられるのであるから、これらの要素を「施工の程度」
において考慮することは、不合理とはいえない。したがって、原告の上記主張はいずれも採用できない。
（５） 内部仕上げ
ア 本件家屋については、建築当初の内部仕上げの評価上、「施工の程度」に
より1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の内部仕上げ資材は一般的な資材であるから、増点補正をすることはできないなどと主張する。
イ ところで、前記第二の一（３）イ（ウ）のとおり、非木造家屋における内部仕上げとは、建物の内周壁の仕上げ部分とその下地部分をいい、「施工の程度」による補正の基準は、前記（３）イのとおりであるから、本件家屋の内部仕上げの補正項目「施工の程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋が特に普請の程度の良い高級な建物で、標準的な建物と比べて内部仕上げの工事費が高いものといえるか否かについてみるに、≪証－208－

拠略≫によれば、本件家屋の内部仕上げについては、事務所部分の吹き抜けとなったエスカレーターホールや２階ロビーについて大きな壁面面積に大理石や花崗岩を用いてきれいな仕上げをしていること、住宅部分の専用ロビーについては、壁面が曲面である上、同様にきれいな仕上げをしていること、事務所部分の廊下や事務室内は、大きな面積に石膏ボードにエマルジョンペ
イントを吹き付けてきれいに仕上げていること、24階以上にある住宅部分の壁面も、大きな面積について合成樹脂壁紙できれいに仕上げていること、本件家屋の内部仕上げに使用された資材は多様であることが認められるから、本件家屋の内部仕上げは、標準的な家屋のそれに比べて普請の程度が良く高級な仕上げになっているものということができ、これらの事情に、仕上げ面積が相当に広くなるとそれに伴って柄合わせなどのために精巧な作業が必要になり、また施工場所の階層が相当に高くなれば必然的にそれに伴う運搬等のコストも増すと考えられることも総合すると、内部仕上げの施工に通常より多くの工事費を要するものとして、本件家屋の内部仕上げの「施工の程度」に係る補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
 これに対し、原告は、内部仕上げについては、使用資材に応じて評点項目が設けられているにもかかわらず、一律に一部の使用資材の仕上げを利用して他の使用資材の評点項目について増点補正することは許されない旨の主張をするが、前記（３）イのとおり、「施工の程度」による補正は、普請の程度の良否による工事費の差異を評点数に反映させるためのものであり、評点
項目ごとにされるものではないから、建物全体の内部仕上げの施工の程度が良いことをもって、その全体について補正をすることは、何ら平成３年度評
価基準に反するものではないし、本件家屋の内部仕上げについての「施工の程度」による補正が、ごく一部の施工の程度の良さだけを理由とするものでないことは、上記認定からも明らかである。したがって、原告の上記主張は採用できない。
（６） 床仕上げア 本件家屋については、建築当初の床仕上げの評価上、「施工の程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の床仕上げ資材は一般的な資材であり、特に手間の多くかけられた施工がされているところはないから、増点補正をすることはできないなどと主張する。
イ ところで、前記第二の一（３）イ（ウ）のとおり、非木造家屋における床仕上げとは、建物の床の仕上げ部分とその下地部分をいい、「施工の程度」
による補正の基準は、前記（３）イのとおりであるから、本件家屋の床仕上
げの補正項目「施工の程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋が特に普請の程度の良い高級な建物で、標準的な建物と比べて床仕上げの工事費が高いものといえるか否かについてみるに、≪証拠略≫によれば、本件家屋の床仕上げについては、事務所部分のエスカレーター
ホールや２階ロビー、住宅部分の専用ロビー等に大理石や花崗岩を用いた模様貼りをしていること、高層階にプールがあり、防水加工がされた床工事が－209－

されていること、住宅部分の床も一般の住宅に比べて資材も仕上げも高級であることが認められるから、本件家屋の内部仕上げは、標準的な家屋のそれに比べて普請の程度が良く、高級な仕上げになっているものということができ、これらの事情に、事務所部分の床にはフリーアクセス床が施工されているところ、確かにフリーアクセス床であること自体は評点項目で考慮されているものの、これを高層ビルに施工するためには、通常より強度の高いものを用いる必要があり、施工に手間がかかるとも考えられることや、高層ビルの床の工事には資材の輸送運搬等のために通常より費用がかかること、平面の形状に凹凸があるために床の施工に手間がかかること等の事情も併せ考慮
すれば、床仕上げの施工に通常より多くの工事費を要するものとして、本件家屋の床仕上げの「施工の程度」に係る補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
 これに対し、原告は、使用資材に応じて評点項目が設けられているにもかかわらず一律に補正係数を乗ずることは許されない旨の主張をするが、これが採用できないことは、前記（５）ウのとおりである。
（７） 天井仕上げ
ア 本件家屋については、建築当初の天井仕上げの評価上、「施工の程度」に
より1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の天井仕上げ資材は一般的な資材であり、特に手間の多くかけられた施工がされているところはないから、増点補正をすることはできないなどと主張する。
イ ところで、前記第二の一（３）イ（ウ）のとおり、非木造家屋における天井仕上げとは、建物の天井の仕上げ部分とその下地部分をいい、「施工の程度」
による補正の基準は、前記（３）イのとおりであるから、本件家屋の天井仕上げの補正項目「施工の程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋が特に普請の良い高級な建物で、標準的な建物と比べて天井仕上げの工事費が高いものといえるか否かについてみるに、≪証拠略≫によれば、本件家屋の天井仕上げについては、エスカレーターホール、２階ロビー及び住宅部分の専用ロビーに二重、三重の打ち上げ天井が施工されていること、事務所部分にはシステム天井が施工されており、そこには多くの設備が設置されていること、大きな吹き抜け部分があることが認められるか
ら、本件家屋の天井仕上げについては、標準的な建物に比べて普請の程度が良く、高級な仕上がりとなっているということができる。そして、これらの事情に、本件家屋が高層で、天井仕上げにもコストがかかると考えられること、床仕上げと同様に仕上げ面積が大きいために、これに伴うコストも増加すると考えられることも考慮すると、天井仕上げの施工に通常より多くの工事費を要するものとして、本件家屋の天井仕上げの「施工の程度」に係る補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
 これに対し、原告は、〈ア〉二重、三重の打ち上げ天井が占める割合はごくわずかである、〈イ〉システム天井は、一般的な施工方法であり、平成３
年度評価基準の評点項目に挙げられているものと費用は実質的に同等であ－210－

る、〈ウ〉システム天井に組み込まれた設備を考慮することは、「建築設備」との二重評価になるなどと主張する。しかし、〈ア〉二重、三重の打ち上げ
天井が占める割合がわずかでも、このことだけから「施工の程度」による補正をしているわけではないことは上記のとおりであるし、〈イ〉システム天井が一般的な施工方法であるとしても、平成３年度評価基準の評点項目にはシステム天井は挙げられていないから、工場での組み上げ費用やその運搬費用なども含めて考えれば、平成３年度評価基準の評点項目に挙げられている
標準的な天井仕上げ資材を用いた場合の施工費用よりシステム天井の工事費の方が多額になると考えることは合理的である。また、〈ウ〉システム天井に設備が多いことは、システム天井の強度を強化する必要が出たり、施工に手間がかかったりすることから天井仕上げそのものの施工に影響があるという理由で挙げたものであって、設備そのものを評価に含めているものではない。したがって、原告の上記主張はいずれも採用できない。
（８） 屋根仕上げ
ア 本件家屋については、建築当初の屋根仕上げの評価上、「施工の程度」に
より1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の屋根仕上げ資材は一般的な資材であり、標準的な施工方法と異なった施工がされているところはないから、増点補正をすることはできないなどと主張する。
イ ところで、前記第二の一（３）イ（ウ）のとおり、非木造家屋における屋
根仕上げとは、建物の覆蓋を構成する屋根部分のうち、主体構造部に含まれる小屋組、屋根版等を除いた屋根葺下地、仕上げ部分、防水層等をいい、「施工の程度」による補正の基準は、前記（３）イのとおりであるから、本件家屋の屋根仕上げの補正項目「施工の程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋が特に普請の良い高級な建物で、標準的な建物と比べて屋根仕上げの工事費が高いものといえるか否かについてみるに、≪証拠略≫によれば、本件家屋の屋根仕上げについては、陸屋根と勾配屋根が組み合わされていること、勾配屋根部分が四方に配置されており、デザイン性が高い
こと、23階の屋根に相当する部分に中庭が設けられ、中庭部分にも凝った施工がされていること、中庭の上空は24階部分から30階部分まで中空となっていることが認められるから、本件家屋の屋根仕上げについては、標準的な建物に比べて普請の程度が良く、高級な仕上がりとなっているということができる。そして、これらの事情に、本件家屋が高層であって屋根仕上げにもコストがかかると考えられることも考慮すると、屋根仕上げの施工に通常より多くの工事費を要するものとして、本件家屋の屋根仕上げの「施工の程度」に係る補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
 これに対し、原告は、陸屋根と勾配屋根の組合せとなっていることや中庭・中空があることは、いずれも主体構造部で評価すべき事項であると主張するが、このような屋根仕上げになっていることにより、屋根の下地及び仕上げに通常の建物に比べて施工が複雑になったり、施工費用が増加したりするこ－211－

とを屋根仕上げの「施工の程度」の評価において考慮することが、主体構造部との二重評価とならないことは明らかである。また、原告は、本件家屋の勾配屋根は、鉄骨の組合せ方のみで表現されたにすぎず、工事費を増加させるものである旨の主張をし、それを裏付けるものとして甲11の４を提出するが、そのような施工方法が採られていても、工事費が増大することが十分に考えられる上、上記補正係数は勾配屋根の存在のみをもって付設されたものであるとはいえないから、原告が指摘する事情は、上記判断を左右するものではない。したがって、原告の上記主張はいずれも採用できない。
（９） 建具ア 本件家屋については、建築当初の建具の評価上、「施工の程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋に使用されている建具は一般的な資材であり、標準的な施工方法と異なった施工がされているところはな
く、ステンドグラスを手の込んだ上等のものと評価できるとしても、建具全体についての補正係数として1.30を適用する理由はないなどと主張する。
イ ところで、前記第二の一（３）イ（ウ）のとおり、非木造家屋における建具とは、窓、出入口等の建具及びその建付枠並びにスチールシャッター等をいい、「施工の程度」による補正の基準について、平成３年度評価基準解説は、「「施工の程度」による補正は、他の部分別の場合と同様に、示された標準評
点数が、各評点項目別に当該使用資材にかかる標準的な施工を基準として積算されているものであるから、これと異なった施工のものについて、それに相当する補正を行う必要があることから設けられたものである。したがって、施工の程度による補正係数の判定は、特に当該建具の施工の程度が一般的でないものについてのみ行うこととし、使用資材に見合った施工がなされている場合においては特に必要はないものである。」としているところ、これは、
非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の建具の補正項目「施工の程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋について、標準的な建物と比べて建具の施工の程度が一般的ではないものといえるか否かについてみるに、≪証拠略≫によれば、本件家屋の建具については、事務所部分において、エスカレーターホールや２階ロビー等に大型の固定されたステンレスサッシュを使用していること、車
寄せ部分の屋根には固定されたトップライトサッシュを使用していること、
２階エントランス部分には、デザイン性の高いステンドグラスが設置されていること、住宅部分の入口の建具は凝ったデザインのものであること、カーテンウォールのガラスには鏡面調整がされていることが認められたから、本件家屋の建具については、標準的な建物に比べて手間のかかる施工がされているものということができる。そして、これらの事情に、平成３年度評点基
準表に評点項目として掲げられている建具は、いずれも標準的な大きさや重量等を前提としているもので、上記証拠等によれば、本件家屋に使用されている建具の多くは、この標準的な建具と比べて大きく、重量も重いと認められることも考慮すると、建具の施工の程度が一般的なものとはいえないとし－212－

て、本件家屋の建具の「施工の程度」に係る補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできないというべきである。
 これに対し、原告は、大型サッシュ（一辺が５メートルを超えるもの）の占める割合が少ないとか、鏡面調整はある程度の規模の家屋では一般的であるから、上記の事情は増点補正の理由にならないなどと主張するが、大型サッシュが使用されていることは考慮要素の一つであるにすぎないし、仮に鏡面調整をすることが当時としてもある程度一般的であったとしても、平成３年度評価基準においてそれが一般的な施工であるとして標準評点数に盛り込まれているものとは認められないのであるから、それを「施行の程度」を判断する際の一材料とすることは誤りではない。したがって、原告の上記主張は、前記判断を左右するものではない。
（10） 特殊設備
ア ルーバー（アルミニウム系）（ア） 本件家屋については、建築当初の特殊設備のうち、ルーバー（アルミニウム系）の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、
原告は、平成３年度評点基準表上の上限値である1.20を超える補正をす
る理由はないと主張する。
（イ） ところで、ルーバーとは、光線、音波の室内流入を調節するスクリー
ンで、外周壁開口部に施工されるものであるところ、ルーバーに係る「程度」による補正の基準も、前記（３）イのとおりであると解されるから、本件家屋の特殊設備のうちルーバー（アルミニウム系）の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そして、≪証拠略≫によれば、本件家屋のルーバーは、外部仕上げや外部建具と一体となっているものと認められるから、これらと同様に施工の程度がよいものとして、補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるということはできないというべきである。
イ 既製間仕切（ア） 本件家屋については、建築当初の特殊設備のうち、既製間仕切の評価
上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、既製品の一般的な間仕切を使用しているから、増点補正をすべきでないと主張する。
（イ） ところで、既製間仕切とは、床面から天井に達する規模のアルミニウ
ム骨組及びパネルからなるものを内容としており、その「程度」による補正の基準も前記（３）イのとおりであると解されるところ、これまでに認定した本件家屋全体の施工の程度が標準的な家屋よりはるかに良い
高級なものであることからすれば、既製間仕切については、およそ高級なものを用いずに標準程度のものを用いることは、既製間仕切りが床面から天井に達する規模のアルミニウム骨組及びパネルからなるものであるという性状に鑑みれば建物全体のバランス上考えにくいところ、既製
間仕切のみこのようなものを利用していたことを窺わせる事情は見出し難い。そうすると既製間仕切りも、他の設備と同様に施工に手間がかか－213－

るものを使用しているものと推認することができ、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数について、1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
（11） 建築設備（電気設備）
ア 動力配線設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（電気設備）のうち動力配線設備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋には金属管内配線でモーターブレーカー、開閉用マグネットを使用した動力盤が用いられているから、増点補正をする理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、動力配線設備は、家屋の建築設備を構成している各種動力
機器の動力源としての電気の配線設備をいい、平成３年度評価基準解説
は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、配線の内容と用いられている機器の内容の二つの面から、動力配線設備の程度を判定して補正しようとするもの」であり、「「上等なもの」とは、金属ダ
クト、バスダクト、ケーブル等を用いた配線で、各電動機ごとにユニット化したキュービクル型動力盤を使用している程度のもの」、「「普通のもの」とは、金属管内配線で、一般動力盤モーター用配線用遮断機（モーターブレーカー）、開閉用マグネットスイッチ等が用いられている程度のもの」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の動力配線設備の補正項
目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りである
か否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の動力配線設備についてみると、本件家屋の動力配線設備には、増点補正の対象となる「上等なもの」に該当するとされているバスダクトも用いられており、これまでに認定した本件家屋全体の施工の程度が標準的な家屋よりはるかに良い高級なものであるにもかかわらず、動力配線設備については程度が高くないものを使用したという事情は見出し難く、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数について、1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
イ 電灯コンセント配線設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（電気設備）のうち電灯コ
ンセント配線設備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の電灯コンセント配線設備については、他の建物と比較して手間が多くかかっているものでないから、増点補正をする
理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、電灯コンセント配線設備は、建物の照明器具及び小型電気機器類を接続するための配線設備をいい、平成３年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、電灯コンセン－214－

ト配線設備の工事及び仕上がりの程度によって行うものである。」「「上等なもの」とは、各部材の埋込工事や塗仕上げ等がとくにていねいに行われているものと解してよいもの」であるとしているところ、これは、
非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の電灯コンセント配線設備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の電灯コンセント配線設備についてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋の電灯コンセント設備については、取付器具に塗装がされているものでないことは認められるものの、リモコンスイッ
チや埋込タンブラの埋込作業が丁寧にされていることやフロアコンセン
トの納まりもよいことが認められ、また、これまでに認定した本件家屋全体の施工の程度が標準的な家屋よりはるかに良い高級なものであるにもかかわらず、電灯コンセント配線設備については程度が高くないものを使用したという事情は見出し難く、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
 これに対し、原告は、リモコンスイッチについては補正項目「スイッチ」で、フロアコンセントについては補正項目「フロアコンセント」でそれぞれ増点補正の対象となっているから、二重評価になる旨主張する。
しかし、平成３年度評価基準解説によれば、「スイッチ」による補正はスイッチそのものによる相違を補正しようとするもの、「フロアコンセ
ント」による補正は床下配線の有無による工事費の相違を補正しようとするもので、工事や仕上がりの程度による相違を補正するものではないから、リモコンスイッチやフロアコンセントの仕上がりの程度が良いことを理由に「程度」による補正をすることは二重評価とはならないということができ、原告の上記主張は採用できない。
ウ 電話配線設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（電気設備）のうち電話配
線設備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の電話配線設備については、非木造家屋に設置される標準的な普通の設備であるから、増点補正をする理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、電話配線設備は、日本電信電話株式会社（当時）の所有に属さない部分の電話配線設備で、内線電話に係る配線設備をいい、平成
３年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、配線の内容について考慮することを狙っているもので、使用されている資材の程度と仕上がりの良否等を目安として判定するものである。」、「「上等なもの」とは、金属管内配線で特に施工がよいものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の電話配線設備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか－215－

否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の電話配線設備についてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋の電話配線設備については、金属管が用いられていること、住宅部分に設けられている電話は、外線２回線に対応でき、電話機８台、ドアホン２台接続が可能なものであり、インターホン配線設備、テレビ
ジョン共同視聴設備、拡声器配線設備、呼出信号設備及び盗難非常装置と一体となり、住宅管理室にオートメーション設備メインコントローラを設置して集中管理を行うホームオートメーション設備の一部を構成していて、標準的な建物に比べてはるかに複雑な配線となっていることが認められることからすれば、本件家屋の電話配線設備の施工の程度は非常に良いものであると評価でき、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
エ 照明器具設備（蛍光灯用器具、白熱灯用器具）（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（電気設備）の照明器具設
備の蛍光灯用器具及び白熱灯用器具の評価上、いずれも「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋に使用されている照明器具は、一般的な既製品がほとんどであり、既製品でないものも高級とはいえないから、増点補正をする理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、照明器具設備は、蛍光灯用器具と白熱灯用器具の別に評点を付すものとされ、蛍光灯及び白熱灯そのものは評価の対象とならないものであるところ、平成3年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、設備されている器具が良い品であるか否かによって行うものである。」「「上等なもの」とは、器具が注文製品を主体として構成されているものである。」としているところ、これは、
非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の電話配線設備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の照明器具設備についてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋における照明器具に設置される蛍光管及び電球は既製品であるものの、器具そのものには注文品もあり、既製品であっても程度のよいものが使用されていることが認められ、器具の程度は上等であると評価されるものであり、これまでに認定した本件家屋全体の施工の程度が標準的な家屋よりはるかに良い高級なものであるにもかかわらず、照明器具設備については程度が高くないものを使用したという事情は見出
し難く、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
オ 呼出信号設備－216－

（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（電気設備）の呼出信号設
備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋に使用されている呼出信号設備は、一般的な既製品であるから、増点補正をする理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、呼出信号設備は、特定の人を呼び出すための設備をいい、
平成３年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、呼出信号設備のうち外部に現れている押ボタン盤、信号盤等をみて、配線内容等まで類推判定しようとするものである。」「「上等なもの」とは、押ボタン盤、信号盤が特別注文品によっているようなものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の呼出信号設備の補正
項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の呼出信号設備についてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋における呼出信号設備は、共同住宅と身障者用トイレに設置されていること、住宅部分のものは、他の設備を含めたホームオート
メーション設備の一部を構成していること、押しボタン盤及び信号盤は、
多機能のものであることが認められ、これらの事情によれば、配線内容の程度も良いことが推測されることから、呼出信号設備の程度が上等であると評価されるものであり、これまでに認定した本件家屋全体の施工の程度が標準的な家屋よりはるかに良い高級なものであるにもかかわらず、呼出信号設備については程度が高くないものを使用したという事情は見出し難く、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認
めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数を1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
 この点につき、原告は、呼出信号設備を１か所で集中管理していることを前提に、補正項目「配置」による二重評価となる旨の主張をするが、本件家屋において呼出信号設備が１か所で集中管理されていることを認めるに足りる証拠はなく、かえって上記のとおり共同住宅の各戸ごとに設けられているのであって、原告の上記主張は、その前提において失当である。
カ 盗難非常通報装置（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（電気設備）の盗難非常通報装置の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋に使用されている盗難非常通報装置は、金属内配線で普通のものであるから、増点補正をする理由はないと主張する。
（イ） ところで、盗難非常通報装置は、盗難防止を目的とした保障装置をいい、平成３年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、使用されている資材の程度及び仕上がりの良否等を目途に行うもので、この考え方は「電話配線設備」における「程度補正」の場合と同じである。」、「「上等なもの」とは、金属管内配線で、良いもの－217－である。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の盗難非常通報装置の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の盗難非常通報装置についてみると、弁論の全趣旨によれば、本件家屋における盗難非常通報装置には、金属管内配線であること、複数の機能を1つの設備で管理するホームオートメーション設
備の一部として施工されていることが認められ、これらの事情によると、その施工の程度は良いものであると評価されるものであり、これまでに認定した本件家屋全体の施工の程度が標準的な家屋よりはるかに良い高級なものであるにもかかわらず、盗難非常通報装置については程度が高くないものを使用したという事情は見出し難く、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数について、1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
キ インターホン配線設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（電気設備）のインターホ
ン配線設備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、
原告は、本件家屋に設けられているインターホン配線設備は、金属内配線で普通のものであるから、増点補正をする理由はないと主張する。
（イ） ところで、インターホン配線設備は、構内専用の通話設備をいい、平成3年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、配線内容によって判定するものである。」、「「上等なもの」とは、金属管内配線で良いものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋のインターホン配線設備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋のインターホン配線設備についてみると、弁論の全趣旨によれば、上記ウ、オ及びカの各設備と同様にホームオートメーショ
ン設備の一部として施工されていることが認められ、その施工の程度は良いものであると評価されるところ、これまでに認定した本件家屋全体の施工の程度が標準的な家屋よりはるかに良い高級なものであるにもかかわらず、インターホン配線設備については程度が高くないものを使用したという事情は見出し難く、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数について、1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
ク 拡声器配線設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（電気設備）の拡声器配線
設備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋に設けられている拡声器配線設備は、金属内配線で普通のもの－218－

であるから、増点補正をする理由はないと主張する。
（イ） ところで、拡声器配線設備は、事務所等で呼出し、伝達、放送等に利用されるものであり、平成３年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」補正は、配線の内容の相違を考慮しようとするもので、配線に用いられている資材の程度と仕上がりの良否によって行うものである。」、「「上等なもの」とは、金属管内配線で、良いものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の拡声器配線設備の補正
項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の拡声器配線設備についてみると、弁論の全趣旨によれば、上記ウ、オ、カ及びキの各設備と同様にホームオートメーショ
ン設備の一部として施工されていることが認められるから、その施工の程度は良いものであると評価されるものであり、これまでに認定した本件家屋全体の施工の程度が標準的な家屋よりはるかに良い高級なものであるにもかかわらず、拡声器配線設備については程度が高くないものを使用したという事情は見出し難く、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数について、1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
ケ 工業用テレビ配線設備（ア） 補正項目 配置ａ 本件家屋については、建築当初の建築設備（電気設備）の工業用テレビ
配線設備の評価上、「配置」により1.20の補正がされているところ、原告は、本件家屋の工業用テレビ配線の１組１配線の長さは159メートルであるから、平成３年度評価基準解説によれば、減点補正の対象となるべきであると主張する。
ｂ ところで、工業用テレビ配線設備は、ボイラー室の監視用、排煙状況調あるいは銀行等における盗難防止用等のために設備されるようなものであり、テレビ及びカメラ以外の配線設備の部分をいい、平成３年度評価基準
解説は、「配置」による補正の基準について、「「配置」の補正は、１組１配線の配線延長の長短による工事費の相違を補正しようとするものである。」、「「分散的に配置されているもの」とは、１組１配線の長さが250ｍ程度のものである。」、「普通のもの」とは、１組１配線の長さが180ｍ程度のものである。」、「集中的に配置されているもの」とは、１組１配線の長さが100ｍ程度のものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の工業用テレビ配線設備の補正項目「配置」についての補正係数を1.20としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ｃ そこで、本件家屋の工業用テレビ配線設備についてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋には、合計66組の工業用テレビ配線設備が設けられて－219－

いることが認められ、本件家屋の規模が極めて大きいことに照らすと、これらは分散的に配置され相当程度の長さの配線が施されているものと推認され、他に補正係数を1.20としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「配置」の補正係数について、1.20としたことが重大な誤りであるということはできない。
 なお、原告は、１組１配線の長さは159メートルであると主張し、それを裏付けるものとして甲10の２を提出するところ、甲10の２は、本件家屋における工業用テレビ配線設備の配線延長数の合計を組数66で除した計算上のものにすぎず、平均的な配線延長が上記のとおりであったとしても、本件家屋の規模が極めて大きいことに照らせば、これよりもはるかに長い配線があることは容易に推測され、それにより配線工事費が増すと考える
ことは合理的であり、このことに、上記ｂの基準が「平均的な」配線の長さにより補正すべきとするものでないことも併せ考慮すると、平均的な長さが159メートルであるからといって増点補正することが誤りになることはないというべきであって、原告の上記主張は採用できない。
（イ） 補正項目 程度ａ 一方、工業用テレビ配線設備の評価においては、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋に設けられている工業用テレ
ビ配線設備は、金属管内配線で普通のものであり、とりたてて良いものであると評価し得るような事情はないから、増点補正をする理由はないなどと主張する。
ｂ ところで、平成３年度評価基準解説は、工業用テレビ配線設備の「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、配線及び仕上がりの程度の相違を補正しようとするものである。」、「「上等なもの」とは、各部材の配線工事や塗仕上げ等が特にていねいに行われているものと解してよいもの」であるとしているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の工業用テレビ配線設備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ｃ そこで、本件家屋の工業用テレビ配線設備についてみると、弁論の全趣旨によれば、その配線が金属管内配線であることや屋外にも設置されていることが認められることに加え、これまでに認定したとおり、他の電気設備の施工の程度がよいことや本件家屋全体の施工の程度がよいことからす
れば、完成後には目視により確認することができない工業用テレビ配線の仕上がりの程度がよいものと判断することは合理的であるというべきであって、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、その「程度」の補正係数について、1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
（12） 建築設備（衛生設備）
ア 給水設備－220－

（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（衛生設備）のうち給水設備の評価上、「設備の多少」により1.30の補正がされているところ、原
告は、本件家屋の給水設備の水栓数は、延べ床面積100平方メートル当たり約1.65個であるから、評点基準表の上限までの増点補正をする理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、給水設備は、飲料水、水洗用水、入浴用水あるいは洗濯、家事用水等を家屋内の必要な箇所に分配する設備をいい、平成３年度評
価基準解説は、「設備の多少」による補正の基準について、「「設備の多少」の補正は、給水設備数の多少により、給水栓、横引給水管等の工事費に相違が生ずるため、これを補正しようとするものである。」、「「給水箇所の多いもの」とは、水栓数（カランのほか大小便器用も含む。以下同じ。）
が延べ床面積100㎡当たり1.8個程度のものである。」、「「普通のもの」と
は、水栓数が延べ床面積100㎡当たり1.4個程度のものである。
」、「「給水箇所の少ないもの」とは、水栓数が延べ床面積100㎡当たり１個程度のものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の給水設備の補正
項目「設備の多少」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の給水設備についてみると、弁論の全趣旨によれば、被告の調査の結果では、本件家屋における水栓数は100平方メートル当たり1.84個程度になるのであり、原告が主張する1.65個は、食器洗機用
水栓やハンドシャワー等の水栓数に含まれるべきものの数を除いたものになっていることが認められるから、本件家屋の給水設備の給水箇所が多いものということができ、補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めることはできない。
イ 排水設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（衛生設備）のうち排水設
備の評価上、「設備の多少」により1.30の補正がされているところ、原
告は、本件家屋の排水設備の水栓数は、延べ床面積100平方メートル当たり約1.58個であるから、評点基準表の上限までの増点補正をする理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、排水設備は、建物から排泄される使用済みの水、汚水及び雨水等をそのまま建物の外に排出する設備をいい、平成３年度評価基準
解説は、「設備の多少」による補正の基準について、「「設備の多少」の補正は、排水を必要とする衛生器具の具体的な個数の多少による工事費の相違を考慮しようとするものである。したがって、その判定は「給水設備」における「設備の多少」の補正と同じである。」、「「排水箇所の多いもの」とは、床面積100㎡当たり手洗器、水栓便器等が1.8個程度のものである。」、「普通のもの」とは、延べ床面積100㎡当たり手洗器、水栓便器等が1.4個程度のものである。」などとしているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の排水設備の補正項目「設備の多少」についての補正係数を1.30－221－

としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の排水設備についてみると、弁論の全趣旨によれば、
被告は、給水箇所と排水箇所の数がほぼ一致するとして補正を行ったこと、原告の調査によっても本件家屋における排水設備は100平方メート
ル当たり少なくとも1.58個程度あることが認められるところ、上記（イ）記載の基準によれば、100平方メートル当たりの排水設備の数が1.4個程度のものを「普通のもの」とするものとされていることに照らすと、被告が、上記のように考えて本件家屋における排水箇所が多いものとし、補正係数を評点基準表の上限である1.30としたことが不合理とはいい難いのであって、これが重大な誤りであると認めることはできない。
ウ 中央式給湯設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（衛生設備）のうち中央式
給湯設備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原
告は、本件家屋のストレージタンクは鉄製で、内部はプレクリートライ
ニング加工であるから、増点補正の対象とならないなどと主張する。
（イ） ところで、中央式給湯設備は、建物規模がある程度以上の大きさで、給湯すべき箇所が多くかつ広範囲に及ぶような場合に設けられるもの
で、加熱機にボイラを用い、配管により大量に給湯する方式をいい、平成３年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、給湯設備全体の程度をみるものであるが、具体的には、湯をつくるストレージタンクの程度によって判定するものである。」、「「上等なもの」とは、ストレージタンクがステンレス製程度のものである。
」、「「普通のもの」とは、ストレージタンクがステンレス内貼り程度のものである。」、「「普通以下のもの」とは、ストレージタンクが鉄製で内面樹脂被覆程度のものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の中
央式給湯設備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の中央式給湯設備についてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋の中央式給湯設備に用いられているストレージタンクの材種が鋼板製であり、内部は耐食性耐熱性に優れているとされる特殊耐食セメントで加工するプレクリート加工がされたものであることが認められ、給湯設備全体の程度がよいと判断することは不合理ではなく、補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めることはできない。
エ 衛生器具設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（衛生設備）のうち衛生器具設備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の衛生器具設備は国内メーカーの製品でごく普通のものであり、一部大型のものがあるからといって、平成３年度評点基準表の上限を超える増点補正を全体に適用する合理性はないなどと主張する。

－222－

（イ） ところで、衛生器具設備は、水を速やかに排水設備へ流し込むためにトイレ、洗面所、浴室、給湯室等に設備される手洗器、洗面器、水飲器、大便器、小便器、浴槽等をいい、平成３年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、衛生器具の程度によって、判別するものである。」、「「上等なもの」とは、器具が輸入品程度のものである。」、「「普通のもの」とは、器具がＪＩＳ合格品程度のものである。」、「「普通以下のもの」とは、器具がＪＩＳ準用品程度のものである。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の衛生器具設備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか
否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋の衛生器具設備についてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋の衛生器具設備は、いずれも国内メーカーの製品でＪＩＳ
合格品であることが認められるものの、バスタブについては、大きくて手すりのある程度の良いものが用いられていることが認められ、これまでに認定したとおり、本件家屋の住宅部分の施工の程度が全体として良いものであることからすれば、全体として程度の良い衛生器具が用いられていたことが推測され、そのような事情を考慮して、本件家屋の衛生器具設備が上等なものであるとして、補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めることはできない。
 なお、上記（イ）のとおり、平成３年度評価基準解説では、「上等なもの」とは、輸入品程度のものとしているが、輸入品でなければ増点補正ができないというものではなく、国内産であっても、標準的な衛生器具に比べて程度の良いものであれば、「上等なもの」であるとして増点補正することが許されないものではないことは明らかである。
（13） 建築設備（空調設備）
ア 吸収式冷凍機、パッケージエアコンディショナー２設備
 （ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（空調設備）のうち吸収式
冷凍機及びパッケージエアコンディショナー２設備の評価上、いずれも「規模」による補正はされていない一方、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の延べ床面積からすれば、「規模」
により0.93の減点補正がされるべきであり、また、本件家屋の空調設備
は、吹き出し口が鉄製の既製品であり、配管にはめっき鋼が使われているから、「程度」による増点補正をする理由はないなどと主張する。
 （イ） ところで、空調設備のうち冷暖房設備（吸収式冷凍機は、冷房に用いる冷熱源を作る機械で、熱的方法により圧縮を行うものである。）に関し、評点基準表は、「規模」による補正について、延べ床面積１万平方メー
トル以上のものについては、0.93の減点補正をする旨定めているが、他方、補正項目全体を受けて、「部分空調の場合は、上記補正率のほかに1.25を限度とする増点補正率を用い、空調されている部分の「使用床面積」
を計算単位とする」と定めている。この定めについて、平成３年度評価
基準解説は、「部分空調の場合は、補正項目のうち「規模」補正を除く－223－

他の補正項目の補正を行って、更に1.25を限度とする割増補正を行う必要のあることを意味するもので、部分空調は全館空調の場合に比べて割高の工事費となることに着目したものであり、評価対象の実態を検討のうえ、この点を十分考慮して増点補正率を決めることが必要である。」としているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができる。
 これを本件家屋についてみると、本件家屋が部分空調であることには争いがないから、上記基準に従って「規模」による補正をしなかったことは合理的というべきである。
（ウ） 次に、冷暖房設備の「程度」による補正についてみると、平成３年度
評価基準解説は、「「程度」の補正は、空調設備全体の程度について行うものであるが、具体的な判別は吹出口の程度及びゾーニングの規模により行うものである。」、「「上等なもの」とは、銅、ステンレス等の特殊製作品による吹出口が全体の３割程度以上を占め、配管に銅管を用い、ゾー
ニングが１系統1200㎡程度のものである。」、「「普通のもの」とは、鉄製
メラミン焼付の既製品による吹出口が６割程度を占め、ゾーニングが１系統1800㎡程度のものである。」などとしているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の冷暖房設備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
 そこで、本件家屋の冷暖房設備についてみると、≪証拠略≫によれば、
本件家屋の事務所部分と住宅部分の共用廊下等に施工された吸収式冷凍機のゾーニング、すなわち空調の調整ができるブロック区分の規模は700平方メートル程度で非常に効率的なものであること、吹出口の材質は鉄製であるものの、程度の良いものであることが認められ、さらに住宅部分の冷暖房設備は各戸に設けられており、そのゾーニングの規模は小さいものと考えられることも考慮すれば、本件家屋の冷暖房設備の程度が上等なものであると評価することは合理的であると考えられ、他に補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めるに足りる証拠はない。
 したがって、「程度」による補正係数をいずれも1.30としたことが重大な誤りであるということはできない。
イ 換気設備２設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（空調設備）のうち換気設
備２設備（第一種換気及び第二種・三種換気）の評価上、いずれも「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋の換気設
備は、１系統当たりの換気面積は小さいものの、標準的な普通の設備であるから、増点補正の上限を超える補正をする理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、換気設備は、換気が空調設備や冷暖房設備とは別にダクト方式により行われている場合に用いられる評点項目であり、平成３年度－224－

評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、温風暖房設備の「程度」の補正の考え方に準じて取り扱うものであり、空調設備を行わずに換気設備とあわせて排煙設備が施設される場合には、補正項目「程度」
において1.3程度の増点補正を行うことが必要であるとし、温風暖房設
備の「程度」の補正については、空調設備の「程度」の補正の場合と同様の考え方であるとされている。
（ウ） そこで、本件家屋の換気設備についてみると、弁論の全趣旨によれば、
本件家屋の換気設備には、排煙設備が設置されていることが認められるから、「程度」についての補正係数を1.30としたことが重大な誤りとはいえない。
 なお、原告は、本件再調査の結果には、本件換気設備のうち、第二種換気の換気設備の設置床面積に誤りがある旨主張し、それに沿う甲10の２を提出する。しかし、≪証拠略≫によれば、本件再調査においては、
１棟の延べ床面積から第一種換気の換気設備が施工されている部分の床面積を除いたものを第二種又は第三種換気の換気設備が施工されているとして設置床面積を求めたものであることが認められるところ、本件家屋の事務所、共同住宅、店舗、駐車場等の全ての部分に換気が施工されているとしてこのような算出をしたことは、重大な誤りとはいえない。
ウ レンジフードファン（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（空調設備）のうちレンジ
フードファンの評価上、「施工の程度」により1.30の補正がされている
ところ、原告は、本件家屋のレンジフードファンは、64.8センチメート
ル幅程度の手動、浅型のものであるから、増点補正をする理由はないな
どと主張する。
（イ） ところで、レンジフードファンは、台所のコンロ上部に設置され、箱形の覆いと換気扇を一体化した換気設備であるところ、平成３年度評価
基準及び平成３年度評価基準解説の非木造家屋の「事務所・店舗・百貨
店用建物」に係る部分には記載がないが、≪証拠略≫によれば、これは、
レンジフードファンは、一般には住宅用設備であって、事務所・店舗・百貨店用建物の設備ではないために評点項目としての設定がないためであること、したがって、本件再調査では、木造家屋の専用普通建に係る評価基準において評点項目として設定されている「レンジフードファン」の標準評点数を転用していること、当該評点項目には、補正項目として「施工の程度」が設けられていること、レンジフードファンが木造家屋の評点項目として追加されたのは昭和63基準年度であり、その際には、自治省税務局固定資産税課が、60センチメートル幅程度で手動型で浅型のものを標準としており、深型のものについては1.20程度補正して差し支えない旨の解説をしていたことが認められる。
（ウ） そして、本件家屋のレンジフードファンについてみると、≪証拠略≫によれば、設置幅が90センチメートル、深さが64.8センチメートルの手動型のものであることが認められるから、上記（イ）に照らせば、設置幅が大きく、深型のものとして、施工の程度が良いと評価することがで－225－

きる。この点、原告は、設置幅が64.8センチメートルである旨の主張をするが、上記認定したところと異なるもので採用できない。したがって、
レンジフードファンの「施工の程度」についての補正係数を1.30とした
ことが重大な誤りとはいえない。
（14） 建築設備（防災設備）のうちスプリンクラー設備
ア 本件家屋については、建築当初の建築設備（防災設備）のうちスプリンク
ラー設備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋のスプリンクラー設備は、自動起動式エンジンのものではあるが、配管の防露はないから、平成３年度評点基準表の上限を超える増点補正をす
る理由はないなどと主張する。
イ ところで、スプリンクラー設備は、火災が発生した場合に天井面等に取り付けてあるスプリンクラーヘッドの感熱部分が分解又は破壊して飛散し開口すると、常に加圧されている配管内の水が噴出し、その時の圧力の変動、流水等により圧力スイッチ、アラーム・スイッチ又は流水作動弁等が作動し、ポンプ等の加圧送水装置が自動的に運転し水源の水が送られ、スプリンク
ラーヘッドから連続放水して消火するものであるところ、平成３年度評価基
準解説は、「程度」による補正の基準について、「「程度」の補正は、スプリ
ンクラー設備における配管の防露の有無及びエンジンの作動方法の違いによる工事費の相違を補正するものである。」、「「上等なもの」とは、配管に防露があって、エンジンが自動起動式エンジン程度のものである。」、「「普通のもの」とは、配管に防露がなく、エンジンが自動起動式エンジン程度のものである。」などとしているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋のスプリンクラー設備の補正
項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか
否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋のスプリンクラー設備についてみると、弁論の全趣旨によれば、本件家屋のスプリンクラー設備について、防露加工はされていない
ものの、自動起動式エンジンであること、設備が複雑で高額な予作動式になっていることが認められ、上記イの基準が、配管に防露があって自動起動式エンジンのもののみを「上等なもの」とするというものではないことも考慮す
ると、補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めることはできない。
（15） 建築設備（運搬設備）
ア エレベーター設備（乗用エレベーター・乗用荷物用エレベーター）（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（防災設備）のうちエレベー
ター設備（合計11設備）の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、原告は、本件家屋のエレベーターは、１階及び２階以外のフロアの出入口周りは鋼板製であるから、平成３年度評点基準表の上限を超える増点補正をする理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、エレベーターとは、固定の専用昇降路線内に設けられたレールに沿って動力により昇降するかごを有し、それによって人又は物を上下に運搬する設備であり、平成３年度評価基準解説は、「程度」による－226－

補正の基準について、「「上等なもの」とは、かご室、かご扉、出入口まわりにステンレス、真鍮ブロンズを多用し、床にゴムマット、ゴムタイ
ル等が用いられ、扉等の全体にデラックスなものである。」、「「普通のもの」とは、かご室、かご扉、出入口回りが鋼製エナメル焼付で、鋼板製の床で全体として中程度のものである。」などとされているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋のエレベーター設備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋のエレベーター設備についてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋の各エレベーターのかご室、かご扉及び出入口周りにステンレス等が多用されたものであることが認められ、１階及び２階以外のフロアについては鋼板のものも用いられているものの、全体として高級なものといえ、補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めることはできない。
 なお、被告は、本件家屋のエレベーターに非停止階が多く設けられているから、補正項目「程度」による補正の適否を考慮するに当たっては、
補正項目「着床数」で補正されない昇降行程の長さも理由となる旨の主張をするが、≪証拠略≫によれば、本件家屋に設置されているエレベー
ターには、非停止階があるエレベーターとそれがないエレベーターがあることが認められるところ、≪証拠略≫によれば、本件再調査の結果においては、これらによって補正係数に違いを設けることなく一律1.30を適用していることが認められるから、被告の上記主張を直ちに採用することはできない。
イ エスカレーター設備（ア） 本件家屋については、建築当初の建築設備（防災設備）のうちエスカ
レーター設備の評価上、「程度」により1.30の補正がされているところ、
原告は、本件家屋のエスカレーターについては、平成３年度評点基準表の上限を超える増点補正をする理由はないなどと主張する。
（イ） ところで、エスカレーターとは、一定の方向に移動する傾斜階段によって循環的に人又は荷物を連続的に運搬する設備で百貨店等において多数の人又は荷物を一方向に運搬する場合に設置されるものであり、平成３
年度評価基準解説は、「程度」による補正の基準について、「「上等なもの」とは、外側板及びデッキボードにステンレス板又は真鍮板が用いられている程度のものである。」、「「普通のもの」とは、外側板に鉄板が用いられ、デッキボードにアルミニウム板が用いられている程度のものである。」などとされているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋のエスカレーター設
備の補正項目「程度」についての補正係数を1.30としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
（ウ） そこで、本件家屋のエスカレーター設備についてみると、≪証拠略≫によれば、本件家屋のエスカレーター設備は、1階の吹き抜け部分に施－227－工された特注品であること、外側板やデッキボードはステンレスで仕上げられていることが認められるから、程度のよいものということができ、補正係数を1.30としたことが重大な誤りであると認めることはできない。
（16） 仮設工事
ア 本件家屋については、建築当初の仮設工事の評価上、「工事の難易」により1.50の補正がされているところ、原告は、本件家屋の仮設工事については、
平成３年度評点基準表の上限を超える増点補正をする理由はないと主張する。
イ ところで、部分別「仮設工事」の内容は、建物を建築する場合に必要とされる敷地の仮囲、水盛り、遣方、足場等の準備工事又は工事中の保安のために必要とされる仮設工事部分の工事費に相当する部分をいい、平成３年度評
価基準解説は、「工事の難易」による補正の基準について、「個々の建物の構造、規模等を基準に、建物の周囲の状況及び交通の便否等によって、仮設工事を多く必要とするかどうかによって行おうとするもので、補正係数は、建物の建築に際して困難を伴う地域にあるかどうか、すなわち、建物の敷地に余裕があるかどうか、建床面積に比し高層である建物であるかどうか等の各種の状況を総合的に判断して決定することとなる。一般に高層ビル街の限られた地域に敷地一杯に高層（10階程度）の建物が建築され、また、交通の頻繁な地域に建築される場合等その建物の工事に最も困難が伴う場合には1.5の増点補正率を適用し、反対に最も安易に工事が施工される条件にある場合に0.7の減点補正率を適用するものとして補正係数を示されているので、個々の建物の評価に当たっては、これを基準とし、その状況を総合的に判断して、この範囲内において相当とする補正係数を決定しなければならないものである。」とされているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋の仮設工事の補正項目「工事の難易」についての補正係数を1.50としたことが、重大な誤りがあるか否かも、
上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ そこで、本件家屋に係る仮設工事の難易についてみると、本件家屋は地上30階建ての高層ビルであるところ、≪証拠略≫によれば、本件家屋の敷地の空地率は、建築面積との関係では、地下工事段階で約35パーセント、地上工
事段階で約60パーセントあるものの、地下部分の大規模な駐車場を利用する
ためのスロープ部分や空堀が設けられていることが認められ、これらの事情に照らせば、空地部分の全てが工事のために利用できるものではなく、敷地一杯に建築されるものと類似した状況にあるものと考えられる。そして、前記（２）イ（ウ）のとおり、本件家屋が○○地区の建物密集地域にあって、周辺の交通量も多いと考えられることも考慮すると、本件家屋の仮設工事には、相当な困難を伴うもので、これに要する工事費も標準的な家屋よりかな
り多額となると考えることも何ら不合理ではないというべきである。したがって、補正係数を評点基準表の上限である1.50としたことが重大な誤りであると認めることはできない。
 これに対し、原告は、仮設工事の難易に大きな影響を及ぼすのは敷地に余－228－

裕のない状況における前面道路の交通量だけであり、本件家屋の前面道路は交通量が多くないから増点補正の要因とならない旨主張するが、前面道路の交通量だけではなく、周辺道路全般の交通量も建築工事の難易に影響を及ぼすものであると考えることは何ら不合理ではないから、原告の上記主張は採用できない。
（17） その他の工事
ア 本件家屋については、建築当初のその他の工事の評価上、「工事の多少」により20.00の補正がされているところ、原告は、本件家屋のその他の工事については、平成３年度評点基準表の上限を大幅に超える増点補正をする理由はないと主張する。
イ ところで、部分別「その他の工事」の内容は、評点基準表における部分別「主体構造部」から「仮設工事」までの各部分別の内容に含まれていない部
分の木工事、金属工事その他の雑工事部分の工事費に相当する部分をいい、その主なものには、床間、敷居、鴨居、長押等の造作工事等といった木工事や樋、棚、鉄製階段、鉄製手すり、窓格子等といった金属工事がある。そして、平成３年度評価基準解説は、その他の工事の補正について、「「その他の行為」の標準評点数は、各用途別に定められた標準的な非木造家屋の当該部分の工事の施工状況を基礎として定められているものであるから、この状況と異なる状況によって「その他の工事」が施工されている場合は、その相違を基準として補正を行うこととなるものである。」とされているところ、これは、非木造家屋の評価の方法として合理性があるということができるから、本件家屋のその他の工事の補正項目「工事の多少」についての補正係数を20.00としたことが、重大な誤りであるか否かも、上記基準に照らして判断するのが相当である。
ウ ≪証拠略≫によれば、本件再調査においては、本件家屋の「その他の工事」の「工事の多少」については、実際に生じた他の部分別の内容に含まれない部分の工事費を勘案し、具体的には、雑鉄骨工事、外部鉄骨階段工事、仕上
げ雑工事及び設備基礎工事など部分別「主体構造部」から「仮設工事」までの各部分別の内容に含まれない工事に係る工事費（本件家屋にあっては延べ
床面積１平方メートル当たり４万2591円）を基礎として、補正係数の上限を上回る20.00の増点補正率を付設したことが認められる。
 そして、前記一（３）のとおり、再建築費評点数は、家屋の基準年度における適正な時価を算出するために求められるものであるところ、実際に要した工事費用は、工事業者や注文者の個別事情等によって左右されることがあるため、これをそのまま用いることは適当とはいえない。他方で、多種多様な資材を用いるなどしてされる建築工事の全ての適正な時価を、標準的な工事費を基準に定められた標準評点数のみによって算出することは困難であるといわざるを得ず、このような場合に適正な時価を算出するための評点数を付設するために、補正項目が設けられているのであるから、補正係数を決定するに当たり、実際の工事に要した費用を参考にすることも、それが個別事
情により適正な時価の算定を困難にする場合でない限り、妨げられるものではないというのが相当である。そして、これまでに述べたとおり、本件家屋－229－

が複雑な構造、複雑な用途の高層ビルで、工事の範囲も大きく、また、全体としての普請の程度もよいことからすると、その他の工事に要した費用を評価額に適切に反映させるために、実際の費用を参考にすることも合理的であるというのが相当である。そうすると、本件家屋の「その他の工事」の「工事の多少」について、実際の工事費を参考にして、20.00の補正係数を付設したことが、重大な誤りであるということはできない。
 この点について、原告は、本件再調査において「その他の工事」に該当するとされたもの（別紙４）は、「主体構造部」から「仮設工事」までの部分
別工事に該当するものか、そうでなくても一般的に施工されるものであるか
ら、これらを「工事の多少」において考慮することはできない旨の主張をするが、原告が主張する各工事が「主体構造部」から「仮設工事」までの部分
別工事で評価されているものであることを認めるに足りる証拠はなく、これを採用することはできない。
（18） まとめ
 以上のとおり、建築当初の部分別評価を個別に検討しても、本件再調査において付設された補正係数はいずれも重大な誤りであるということはできず、他に、本件家屋の建築当初の評価において適切に評価できなかった事情がその後に判明し、又は、当該評価の誤りが重大で、それを基礎に本件家屋の平成18年度価格の評価をすることが適正な時価の算定方法として不合理であると認めるに足りる証拠はない。
 なお、原告は、原告が所有する他の建物と比較すると、本件家屋の部分別評
価に当たって適用された補正係数は高すぎる旨の主張をするが、その比較対象とした建物は、いずれも建築時期や建築場所等が異なるものであって、これらとの比較をもって本件家屋の建築当初の再建築費評点数の算出が誤りであるということはできないというべきである。
三 小括
 そうすると、建築当初の評価の誤りにより本件家屋の平成18年度価格の評価に誤りがあるとは認められず、他に、本件家屋の平成18年度価格が適正な時価であることの推認を妨げるべき事情を認めるに足りる証拠は存在しないから、本件家屋の平成18年度価格は適正な時価であると認められる。
第四 結論
よって、原告の請求は理由がないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担について、行政事件訴訟法７条、民事訴訟法61条を適用して、主文のとおり判決する。
民事第３８部（裁判長裁判官 定塚誠 裁判官 小林邦夫 裁判官 澤村智子）
別紙 物件目録≪略≫
別紙１

鉄骨筋・鉄筋コンクリート・鉄骨造計算書（明確）≪略≫

別紙２

適正価格目録≪略≫

別紙３

補正係数の主張等一覧≪略≫

－230－

別紙４

部分別「その他の工事」に該当する工事費の内訳≪略≫－231－

東京高裁（平成２５年４月１６日判決）

平成２４年（行コ）第３８号
平成２５年０４月１６日
東京都千代田区（以下略）
控訴人 Ａ株式会社
同代表者代表取締役 Ｂ
同訴訟代理人弁護士 Ｃ
Ｄ
Ｆ
Ｇ
Ｈ
Ｅ
東京都新宿区（以下略）
被控訴人 東京都
同代表者兼裁決庁 東京都固定資産評価審査委員会
上記委員会代表者委員長 安間謙臣
被控訴人訴訟代理人弁護士 川上俊宏
同訴訟復代理人弁護士 平松修二
西川こふみ
同指定代理人 佐伯文博
磯村陽子
吉本建
主文
１ 原判決を次のとおり変更する。
（１） 東京都固定資産評価審査委員会が控訴人に対して平成20年１月23日付けでした固定資産課税台帳に登録された原判決別紙物件目録記載の家屋に係る平成18
年度の価格に対する審査申出を棄却した決定のうち価格248億2490万5100円を超える部分を取り消す。
（２） 控訴人のその余の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は、第１、２審を通じてこれを20分し、その１を被控訴人の負担とし、その余を控訴人の負担とする。
事実及び理由第１ 控訴の趣旨
１ 原判決を取り消す。
２ 東京都固定資産評価審査委員会が控訴人に対して平成20年１月23日付けでした
固定資産課税台帳に登録された原判決別紙物件目録記載の家屋に係る平成18年度の価格に対する審査申出を棄却した決定のうち価格178億９ 9770万9700円を超える部分を取り消す。
第２ 事案の概要

－232－

１

 件は、原判決別紙物件目録記載の家屋（以下「本件家屋」という。）の所有
本者である控訴人が、本件家屋についての平成18年度固定資産税の課税標準として東京都知事が決定して固定資産課税台帳に登録した価格を不服として、東京
都固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をしたところ、同委員会がこれを棄却する旨の決定をしたため、同決定のうち控訴人が相当と考える価格を超える部分の取消しを求める事案である。
 控訴人は、上記取消しを求める理由として、本件家屋の建築当初の評価に誤りがあったこと（具体的には、平成５年度において本件家屋の価格を評価するに当たり、単位当たり再建築費評点数を算出する際の部分別評価において適用された補正係数に誤りがあったこと）を主張したところ、原判決は、建築当初の評価により固定資産課税台帳に登録された価格についての審査申出期間や出訴期間が経過した後にあっては、建築当初の評価において適切に評価できな
かった事情がその後に判明したような場合や、建築当初の評価の誤りが重大で、それを基礎にその後の家屋の評価をすることが適正な時価の算定方法として不合理であると認められるような場合に限って、建築当初の評価が不合理である
ことを理由として、その後の基準年度の価格を争うことも認められるが、本件家屋の建築当初の評価により固定資産課税台帳に登録された価格に関してそのような事情を認めることはできないとして、控訴人の請求を棄却した。そこで、控訴人がこれを不服として控訴をした。
 なお、控訴人は、本件家屋についての平成18年度の固定資産税の課税標準価格につき、原審では178億9770万9700円を上回らないと主張していたが、当審の審理の過程で、その計算過程に誤りがあったとして、179億2460万7400円を上回らないと主張を訂正した。
２ 法令の定め等及び争いのない事実等は、次のとおり補正するほか、原判決の「事実及び理由」欄の「第２ 事案の概要」の１及び２（２頁16行目から12頁１行目まで）に記載のとおりであるから、これを引用する。
（原判決の補正）（１） ３頁７行目の「固定審査」を「固定資産」に改める。
（２） ９頁13行目から14行目にかけての「当該補正項目について定められている工事の施工量等と相違する場合においては、」を削る。
（３） 11頁19行目の「乙30」を「乙31」に改める。
３ 争点及び争点に関する当事者の主張の概要は、次のとおり原判決を補正し、後記４のとおり当事者の主張（補充）を付加するほか、原判決の「事実及び理由」
欄の「第２ 事案の概要」の３及び４（12頁２行目から56頁10行目まで）に記
載のとおりであるから、これを引用する。
（原判決の補正）（１） 19頁４行目の「別紙２」を「本判決別紙１「計算書（控訴人・被控訴人比較）」の「Ａ補正係数」及び「Ａ単位当たり評点数」欄」に改める。
（２） 21頁12行目の「コンクリート造である」の次に「し、鉄筋及びコンクリー
トの標準評点数に含まれる労務費分と二重計上することになる」を加える。
（３） 26頁６行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 しかも、本件家屋の外部仕上げが普通であることは、本件家屋と立地－233－

条件、規模及び外観のイメージ・グレード感において共通する△△パークタ
ワーにおける外部仕上げの施工の程度が普通として増点補正されていないことからしても明らかである。」（４） 28頁14行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 しかも、本件家屋の内部仕上げが普通であることは、１階ロビー及び高層階ロビーの壁面において統一された模様の花崗岩による仕上げがされて本件家屋に劣らないグレード感を感じさせる△△パークタワーにおける内部仕上げの施工の程度が普通として増点補正されていないことからしても明らかである。」（５） 30頁18行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 しかも、本件家屋の床仕上げが普通であることは、統一された模様の花崗岩のほか大理石の模様貼などの使用により本件家屋に劣らないグレード
感を感じさせる△△パークタワーにおける床仕上げの施工の程度が普通として増点補正されていないことからしても明らかである。」（６） 33頁２行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 しかも、本件家屋の天井仕上げが普通であることは、システム天井が採用され、また、ロビーの天井などには吹き抜けがあるほか、曲線を描いた飾り天井が採用され、本件家屋に劣らないグレード感を感じさせる△△パー
クタワーにおける天井仕上げの施工の程度が普通として増点補正されていないことからしても明らかである。」
４ 当事者の主張（補充）（控訴人の主張）（１） 最高裁平成15年７月18日第二小法廷判決（裁判集民事210号283頁）は、固
定資産評価基準の一般的な合理性を認めた上で、同基準に従って評価、決定をした登録価格であっても、「評価基準が定める評価の方法によっては再建
築費を適切に算定することができない特別の事情又は評価基準が定める減点
補正を超える減価を要する特別の事情」が認められる場合には適正な時価とは認められず、これらの「特別の事情の存しない限り、その適正な時価であると推認するのが相当である。」と判示した（以下、上記最高裁判決のいう「特別の事情」のことを「最判のいう特別の事情」という。）。
 そうすると、そもそも固定資産評価基準に従った固定資産の評価がされているとはいえない場合、すなわち、同基準の適用に誤りがある場合には、その評価価格を適正な時価と推認することはできないのであり、そのことは、同基準の適用の誤りが、当該基準年度において生じたか、それ以前の基準年度において存在したかにかかわらないというべきである。
 本件においては、本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数の算出に誤りがあるのであるから、最判のいう特別の事情の存否を考慮するまでもなく、平成18年度価格が適正な時価であるということはできない。
（２） 在来の非木造家屋の評価額は、「前年度における再建築費評点数」に再建
築費評点補正率を乗じて求める評点数に損耗の状況による減点補正率などを乗じて算定されるところ、第２年度及び第３年度の価格は基準年度の価格が据え置かれるため、平成18年度の評価額は、前基準年度である平成15年度及－234－

びそれ以前の各基準年度におけるそれぞれの再建築費評点数が正しくなければ適切に算定することができない。そのため、いくら平成18年度固定資産評
価基準が定める評価方法によって算定しようとしても、平成３年度固定資産評価基準が適切に適用されて本件家屋の建築当初の再建築費評点数が算出されていなければ「前年度における再建築費評点数」自体が誤っているのであるから、平成18年度の評価額を適切に算定することはできない。
 本件においては、本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数の算出に誤りがあるのであるから、このような事情は最判のいう特別の事情に当たるというべきである。
（３） 非木造家屋の評点項目、補正係数及びその考え方は、平成３年度から平成
18年度まで変更されていないにもかかわらず、被控訴人は、本件家屋と同種、同等、同規模の建物で平成12年度以降の比較的近時に建設された建物（△△
パークタワー、新▽▽▽ビルディング、▽▽▽ビルディング、□□ビルディ
ング、Ｃ。以下、これらを総称して「比較的近時に建設された建物」という。）
については、本件家屋には一律1.30とした補正係数をほぼ1.00として増点補正をしていない。被控訴人は、本件家屋について補正係数1.30を適用した理由として、「本件家屋が竣工した平成５年当時は20階建以上の高層ビルは目新しかったこと」を挙げているが、このような主観的判断の前提となった事
情がその後変遷した結果、比較的近時に建設された建物については増点補正がされなかったものである。このような被控訴人の増点補正に関する主観的判断の存在は、最判のいう特別の事情（評価基準が定める減点補正を超える減価を要する特別の事情）に当たるというべきである。
（被控訴人の主張）（１） 平成18年度価格は、固定資産評価基準に定められた「基準年度の前年度における再建築費評点数に再建築費評点補正率を乗じて求める方法」に従って決定されており、最判のいう特別の事情の存しない限り、その適正な時価であると推認されるというべきである。
（２） 最判のいう特別の事情があるというためには、建築当初の評価において適切に評価できなかった事情がその後に判明した場合や、建築当初の評価の誤りが重大で、それを基礎にその後の家屋の評価をすることが適正な時価の算定方法として不合理であると認められるような場合でなければならないというべきである。
（３） 控訴人の主張（３）については争う。
第３ 当裁判所の判断
１ 争点（１）について（１） 固定資産評価基準が定める家屋の評価方法は、前記引用に係る原判決の「事実及び理由」欄の第２の１の（２）、（３）のとおりであって、家屋の評価方
法として一般的な合理性を有するということができ、これに従って決定された家屋の価格は、固定資産評価基準が定める評価の方法によっては再建築費を適切に算定することができない特別の事情又は固定資産評価基準が定める
減点補正を超える減価を要する特別の事情の存しない限り、その適正な時価－235－（地方税法341条１号）であると推認するのが相当である（この点については控訴人も肯認するところである。なお、最高裁平成15年７月18日第二小法廷
判決・裁判集民事210号283頁参照）。
（２） しかして、前記引用に係る原判決の「事実及び理由」欄の第２の１及び２の各事実（以下「前提事実」という。）によれば、本件家屋の平成18年度価
格は平成18年度評価基準（固定資産評価基準）に従って決定されたことが明らかである。すなわち、在来分の非木造家屋（当該年度において新たに課税の対象となる非木造家屋以外の非木造家屋）であることから、前年度（平成17年度）の再建築費評点数に平成18年度評価基準が定める再建築費評点補正率を乗じて再建築費評点数を算出し、これに基づいて決定されている。
 そして、上記の前年度（平成17年度）の再建築費評点数についてみると、
基準年度の翌年度（第２年度）及び第２年度の翌年度（第３年度）の家屋の固定資産税の課税標準については原則として当該家屋の基準年度の価格とするものとされている（地方税法349条２項、３項）ところ、前提事実によれば、
平成５年に新築された本件家屋の各基準年度（平成６年度、平成９年度、平成12年度、平成15年度）の再建築費評点数は、それぞれ、その前年度の再建
築費評点数に所定の再建築費評点補正率を乗じることによって算出されてきたのであり、例えば平成６年度の再建築費評点数は、平成５年に新築された当初の再建築費評点数に平成６年度において適用される固定資産評価基準が定める再建築費評点補正率を乗じて算出されたといえる。
（３） ところで、地方税法432条１項本文は、固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合においては、固定資産課税台帳に登録した価格等の公示の日から納税通知書の交付を受けた日後60日まで若しくは都道府県知事の勧告を受けて固定資産課税台帳に登録された価格を修正した場合の公示の日から同日後60日（固定資産の価格の修正による更正に基づく納税通知書の交付を受けた者にあっては、当該納税通知書の交付を受けた後60日）までの間において、又は登録価格等の公示の日以後における価格の決
定・修正の通知を受けた日から60日以内において、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる旨定め、同法434条は、同委員会の決定に不服があるときは、その取消しの訴えを提起することができ、登録価格についての不服は、上記審査の申出又は上記取消しの訴えによることによってのみ争うことができることとしている。また、第２年度及び第３年度の固定資産税の課税標準については原則として当該家屋の基準年度の価格とするものとされていることは上記（２）のとおりであるところ、同法432条１項ただし書は、第２年度及び第３年度における家屋の価格に不服がある場合には、基準年度の価格によることが不適当となる特段の事情を主張する場合に限り、所定の期間内に、審査の申出ができるものとしている。
 このように、地方税法が、固定資産税の課税標準である固定資産税課税台
帳の登録価格について不服があるときは、原則として基準年度の価格について所定の審査申出期間内に固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすべきものとし、第２年度及び第３年度における価格については審査の申出を－236－

することができる場合を限定し、これらの方法及び固定資産評価委員会の決定に対する取消訴訟によらなければ価格を争うことができないこととしているのは、固定資産税の賦課処分の前提問題である課税標準となる固定資産課
税台帳の登録価格を早期に確定させることにより、固定資産税に関連する事項についての法的安定性を確保する趣旨であると解される。
（４） 上記（３）の点に鑑みると、上記（２）の後段のように基準年度の再建築
費評点数がその前年度における再建築費評点数を基礎として算出される場
合、その前年度に至るまでの再建築費評点数の算出は各年度における固定資産評価基準に従ったもの（適合するもの）と推認するのが相当である（以下、
この推認のことを「本件推認」という。）。
 そうである以上、本件家屋の平成18年度価格は、固定資産評価基準に従って決定されたものということができ、上記（１）のような特別の事情の存しない限り、その適正な時価であると推認されるというべきである。
（５） もっとも、納税者が本件推認を覆すに足りる事情が存在することを主張立証したときは、上記（４）の後段のようにいうことはできない。なぜなら、本件家屋の平成18年度価格は、前年度（平成17年度）の再建築費評点数に平成18年度評価基準が定める再建築費評点補正率を乗じて再建築費評点数を算出し、これに基づいて決定されたものであるところ、本件推認をすることができないとすると、前年度（平成17年度）の再建築費評点数が固定資産評価基準に従って算出されたとは直ちにいうことができず、したがってまた、平成18年度価格が全体として固定資産評価基準に従って決定されたものとは直ちにいうことができないからである。
 控訴人は、本件家屋の建築当初の再建築費評点数の算出が固定資産評価基準に従っておらず、その算出に誤りがある旨主張するところ、この主張は、本件推認を覆すに足りる事情が存在する旨の主張であると解される。
 本件家屋の建築当初の再建築費評点数の算出が固定資産評価基準に従っておらず、その算出に誤りがあることの主張立証がされたときは、同算出を正
しくやり直し、これに基づいて前年度（平成17年度）の再建築費評点数を算出した上で、これに平成18年度評価基準が定める再建築費評点補正率を乗じて再建築費評点数を算出し、これに基づいて平成18年度の価格が決定されるべきであり、本件決定のうちその価格を超える部分は違法なものとして取り消すべきことになる。
（６） 上記（５）の点について、被控訴人は、平成18年度価格についての不服として、本件家屋の建築当初の評価を争うことは原則としてできず、その評価を争うことができるのは、建築当初の評価において適切に評価できなかった事情がその後に判明した場合や、建築当初の評価の誤りが重大で、それを基礎に評価をすることが適正な時価の算定方法として不合理であると認められるような場合に限られるとし、このように解さないと、〈１〉建築当初の評価額についての争いをいつでも蒸し返すことができることになり、固定資産税の賦課決定処分の前提問題である固定資産税評価額を早期に確定させることによって法的安定性を招来しようとする地方税法の趣旨に反する結果とな
る、〈２〉当初の評価から時間が経過するほど、評価の対象となった建物に－237－

は経年変化が生じ、また、補修や増改築等による変更が生じることが当然に予想され、そうなれば、当初の評価に誤りがあったかどうかを的確に判断することは困難になっていくことが当然に予想される、などと主張する。
 しかし、固定資産税の課税標準である「価格」は固定資産評価基準（地方税法388条１項）によって決定しなければならないが（同法403条１項）、その「価格」は、あくまでも「適正な時価」でなければならないのであり（同
法351条５号）、固定資産評価基準に従って（すなわち、固定資産評価基準を正しく適用して）決定された価格は「適正な時価」であると推認されるというにすぎない。固定資産評価基準の適用に誤りがあると上記推認はされず、このことは、その適用の誤りが、前記のような「建築当初の再建築費評点数の算出の誤り」である場合であっても、当該基準年度における価格の決定に影響を及ぼすものである限り、同様である。本件において、「建築当初の再
建築費評点数の算出の誤り」は、「前年度（平成17年度）の再建築費評点数」に影響を及ぼし、ひいては平成18年度の価格に影響を及ぼすことが明らかである。地方税法432条１項も、基準年度の登録価格に関して審査の申出をすることができる場合について何らの制限を設けていないのであり、被控訴人
主張のような制限をすることはできない。
 確かに、地方税法が、固定資産税の賦課処分の前提問題である課税標準となる固定資産課税台帳の登録価格を早期に確定させることにより、固定資産税に関連する事項についての法的安定性を確保しようとしていると解される
ことは、前記（３）のとおりである。しかし、上記のように建築当初の再建
築費評点数の算出の誤りを主張することができると解したとしても、従前の登録価格及びこれに基づく課税処分は確定していてこれを争うことができな
いことに変わりはなく、その意味での法的安定性を害することはない。なお、
上記のように解すると、納税者は建築当初の評価の誤りをいつまでも主張し得ることにはなるが、ひとたび審査手続や裁判手続を通じて争いが決着すれ
ば、重ねて同様の紛争が繰り返されることは稀であろうし、同様の紛争の蒸し返しと見られる場合には、信義則上の主張制限という対処も考えられるのであり、いずれにせよ、「適正な時価」の決定を優先すべきである。
 また、建築当初の評価から時間が経過すればするほど、評価の対象となった家屋には経年変化が生じ、修復や増改築等による変更が生じることが当然に予想され、さらには、建築当初の建築関係書類が廃棄又は紛失されることがあることも想像に難くなく、そうすると、時の経過と共に建築当初の評価に誤りがあったかどうかを的確に判断することは困難になることも当然に予想されるということはできる。しかし、上記のように建築当初の再建築費評点数の算出に誤りがあることについて主張立証責任を負担するのは、その旨を主張して固定資産課税台帳に登録された価格の相当性を争う納税者である
ところ、納税者が建築当初の再建築費評点数の算出に誤りがあることを主張
立証することができた以上、上記のような事情は建築当初の再建築費評点数の算出の誤りに基づく上記登録価格の誤りを是正することを否定する理由にはならないというべきである。
以上の次第で、被控訴人の主張は採用することができない。

－238－

２

争点（２）について
 上記１のとおりであるから、控訴人主張のように本件家屋の建築当初の再建築
費評点数の算出に誤りがあったか否か（具体的には、その算出に当たり各評点項
目の補正項目に対して適用された補正係数に誤りがあったか否か）を検討すべきことになるが、当裁判所は、根切り工事の補正項目「地盤」の補正係数に誤りがあった（増点補正をすべきではなかった。）と認められるが、その余については誤りがあったとは認められないと判断した。その理由は、次のとおり補正するほか、原判決の「事実及び理由」欄の「第３ 当裁判所の判断」の２（60頁５行目から107頁６行目まで）に記載のとおりであるから、これを引用する（原判決は、
上記補正係数に重大な誤りがあったかどうかを検討し、いずれにも重大な誤りがあったとは認められないと判断したものである。）。
（原判決の補正）（１） 60頁６行目の「本件家屋」から12行目の「まず」までを「控訴人主張のように」に改め、同13行目の「重大な」を削り、61頁11行目の「評価の誤りが重大である」を「評価に誤りがある」に改め、同13行目の「重大な」を削る。
（２） 62頁14行目から15行目にかけての「、重大な」を削り、63頁２行目の「〈４〉」の次に「エントランス・ロビー部分には２か所の吹き抜けが設けられ、また、住宅部分には24階に中庭が設けられ、中庭から空を望むことができるように24階から最上階の30階までを中空にすることによりロの字型とするなど複雑な形態となっている上、」を加え、同８行目から９行目にかけての「1.30としたことが重大な誤りであるということはできない」を「1.30としたことには相応の合理性が認められる」に改め、同12行目の「理由とならない」の次に「し、鉄筋とコンクリートの標準評点数には労務費分が含まれているから二重に計上されることになる」を、同17行目の「家屋については」の次に「高度で複雑な工事を要することとなり」をそれぞれ加え、同18行目の「考えられる」を「考えられ、しかも、この分は、鉄骨等の標準評点数に含まれる労務費分では評価されていないと解される」に、同23行目の「その資材の輸送
運搬コスト等によりその使用量比を超えて」を「高度で複雑な工事を要することとなって」に、64頁１行目の「各階平面」から３行目末尾までを「このことのみをもって各階平面の凹凸によって主体構造部の労務費が増すと判断したことが誤りということはできないし、本件工事の主体構造部における工事形態の複雑さが標準的な建物におけるそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」にそれぞれ改め、同３行目末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 そうすると、主体構造部の評価上、「工事形態」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（３） 64頁21行目の「、重大な」を削り、同23行目から65頁16行目までを次のとおり改める。
 「（ウ） そこで、本件家屋の敷地の地盤が軟弱な地域等であるかどうかについてみると、証拠（甲29）によれば、本件家屋の地盤の根切り対象部位のＮ値（標準貫入試験で調査棒を深さ30cm まで貫入させるのに必要な打撃回数の値で、数値が大きいほど固い地盤と評価される。）は３ないし10であり、－239－

根切り工事を行うに当たって特別な対応をする必要はなかったこと、本件家屋の敷地に対する圧密試験を実施した結果、各層の圧密降伏応力（その土が過去に受けたことのある最大の上載荷重の応力）が、いずれも有効土被り応力（その土が受けている上載荷重による応力）に比べて大きく、加圧密状態と評価されたこと、本件家屋の敷地のＳ波速度（地盤内部を伝わるＳ波（横波、せん断波）の伝搬速度で、速度が速いほど固い地盤と評価される。）が0.21km／sec であったこと、したがって、本件家屋の敷地の地盤は軟弱なものではなく、普通程度のものであったことが認められ、これを覆すに足りる証拠はない。
 そうすると、本件家屋の敷地の地盤について増点補正をする理由はないか
ら、根切り工事の評価上、「地盤」により1.50の補正をしたことは誤りであった（補正係数は1.00とすべきであった。）といわざるを得ない。」（４） 66頁10行目の「、重大な」を、同12行目の「証拠」から22行目の「また、」までをそれぞれ削り、同26行目の「さらには」から67頁11行目末尾までを「しかも、証拠（甲11の6、甲17、18、28、乙32）及び弁論の全趣旨によれば、
本件家屋の敷地は、主要幹線道路に面しておらず、周辺道路の幅員も広くはないと認められる上、根切り工事を行った場合に発生する相当量の土（総掘
削量15万5400㎥）を都心部から郊外などの離れた場所に運搬しなければならないと考えられるから、トラックを数多く往復させる必要が生じるなど搬出すべき土の運搬には多額の費用を要するものと考えられる。このような事情を考慮すれば、本件家屋に係る根切り工事は、多くの費用を要する困難なものと考えることは何ら不合理でないというべきであって、根切り工事の「敷地」に係る補正係数を1.30としたことには相応の合理性が認められるというべきである。控訴人は、根切り工事の「敷地」に係る補正係数を1.30としたことが誤りであると主張するが、上記のような事情が認められるにもかかわらず、本件家屋の根切り工事の困難性が標準的な建物におけるそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認
めるに足りる証拠はない。そうすると、根切り工事の評価上、「敷地」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」に改める。
（５） 68頁８行目の「、重大な」を削り、同12行目の「甲４、」の次に「28、」を加え、同12行目から13行目にかけての「プレキャストコンクリート板（100ミリメートル厚）に花崗岩を打ち込んだ」を「重量のある花崗岩を隙間なく敷き詰めた型にコンクリートを流し込んで成型した」に、同19行目の「1.30としたことが重大な誤りであるということはできない」を「1.30としたことには相応の合理性が認められる」に、同24行目から25行目にかけての「原告は」から69頁１行目の「主張するのであり」までを「上記のとおり、外周壁骨組に使用されたプレキャストコンクリート板は、重量のある花崗岩を隙間なく敷き詰めた型にコンクリートを流し込んで成型したものであるが」にそれぞれ改め、同８行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 そして、上記のような事情が認められるにもかかわらず、本件家屋の外周壁骨組の普請の程度が標準的な建物におけるそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる－240－

証拠はない。
 そうすると、外周壁骨組の評価上、「施工の程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（６） 69頁18行目の「、重大な」を削り、同26行目の「前記（３）」を「前記（１）」に、70頁６行目から７行目にかけての「1.30としたことが重大な誤りであるということはできない」を「1.30としたことには相応の合理性が認められる」にそれぞれ改め、同11行目の「足りる」の次に「、〈ウ〉本件家屋の外部仕上げが普通であることは、本件家屋と立地条件、規模及び外観のイメージ・
グレード感において共通する△△パークタワーにおける外部仕上げの施工の程度が普通として増点補正されていないことからも明らかである」を、同21行目の「不合理とはいえない。」の次に「さらに、〈ウ〉本件家屋と△△パー
クタワーとが、立地条件、規模及び外観のイメージ・グレード感において共通するということができるかどうかについては判然としないし、本件家屋の外部仕上げの普請の程度が△△パークタワーのそれと同程度のものであると認めるに足りる証拠もない。」をそれぞれ加え、同22行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 そして、上記のような事情が認められるにもかかわらず、本件家屋の外部仕上げの普請の程度が標準的な建物におけるそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、外部仕上げの評価上、「施工の程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（７） 71頁５行目から６行目にかけての「、重大な」を削り、同24行目から25行目にかけての「1.30としたことが重大な誤りであるということはできない」
を「1.30としたことには相応の合理性が認められる」に改め、72頁９行目の「明らかである。」の次に「また、控訴人は、本件家屋の内部仕上げが普通であることは、１階ロビー及び高層階ロビーの壁面において統一された模様の花
崗岩による仕上げがされ、本件家屋に劣らないグレード感を感じさせる△△
パークタワーにおける内部仕上げの施工の程度が普通として増点補正されていないことからも明らかである旨の主張をするが、本件家屋の内部仕上げの普請の程度が△△パークタワーのそれと同程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」を加え、同10行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 そして、上記のような事情が認められるにもかかわらず、本件家屋の内部仕上げの普請の程度が標準的な建物におけるそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、内部仕上げの評価上、「施工の程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（８） 72頁19行目の「、重大な」及び同25行目から26行目にかけての「高層階にプールがあり、防水加工がされた床工事がされていること、」を削り、73頁
11行目から12行目にかけての「1.30としたことが重大な誤りであるということはできない」を「1.30としたことには相応の合理性が認められる」に改め、－241－

同15行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 また、控訴人は、本件家屋の床仕上げが普通であることは、統一された模様の花崗岩のほか、大理石の模様貼などの使用により本件家屋に劣らないグレード感を感じさせる△△パークタワーにおける床仕上げの施工の程度が普通として増点補正されていないことからも明らかである旨の主張をするが、本件家屋の内部仕上げの普請の程度が△△パークタワーのそれと同程度のものであると認めるに足りる証拠はないから、これを採用することもできない。
 そして、上記のような事情が認められるにもかかわらず、本件家屋の床仕上げの普請の程度が標準的な建物におけるそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、床仕上げの評価上、「施工の程度」により1.30の補正をした
ことが誤りであったということはできない。」（９） 73頁24行目から25行目にかけての「、重大な」を削り、74頁13行目の「1.30としたことが重大な誤りであるということはできない」を「1.30としたことには相応の合理性が認められる」に改め、同18行目から19行目にかけての「二重評価になる」の次に「、〈エ〉本件家屋の天井仕上げが普通であることは、
システム天井が採用され、また、ロビーの天井などには吹き抜けがあるほか、曲線を描いた飾り天井が採用され、本件家屋に劣らないグレード感を感じさせる△△パークタワーにおける天井仕上げの施工の程度が普通として増点補正されていないことからも明らかである」を、75頁３行目から４行目にかけての「ものではない。」の次に「さらに、〈エ〉本件家屋の天井仕上げの普請の程度が△△パークタワーのそれと同程度のものであると認めるに足りる証
拠はない。」をそれぞれ加え、同４行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 そして、上記のような事情が認められるにもかかわらず、本件家屋の天井仕上げの普請の程度が標準的な建物におけるそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、天井仕上げの評価上、「施工の程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（10） 75頁15行目の「、重大な」を削り、76頁3行目の「1.30としたことが重大な誤りであるということはできない」を「1.30としたことには相応の合理性が認められる」に改め、同17行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 そして、上記のような事情が認められるにもかかわらず、本件家屋の屋根仕上げの普請の程度が標準的な建物におけるそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、屋根仕上げの評価上、「施工の程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（11） 77頁11行目の「、重大な」を削り、78頁２行目から３行目にかけての「1.30としたことが重大な誤りであるということはできない」を「1.30としたこと－242－

には相応の合理性が認められる」に改め、同11行目の「したがって」から12行目末尾までを削り、同行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 そして、上記のような事情が認められるにもかかわらず、建具の施工の程度が普通程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、建具の評価上、「施工の程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（12） 78頁23行目の「、重大な」を削り、79頁１行目から２行目にかけての「1.30としたことが、重大な誤りであるということはできない」を「1.30としたことには相応の合理性が認められる」に改め、同３行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 控訴人は、ルーバーの「程度」に係る補正係数を1.30としたことが誤りであると主張し、株式会社Ａ設計の従業員が作成した陳述書（甲28）中には、本件家屋のルーバーは特に高級なものではないとの陳述記載があるが、このような陳述を裏付ける客観的な証拠はないし、その他の証拠によっても、ルーバーの程度が1.20の補正に止めるべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、ルーバーの評価上、「程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（13） 79頁11行目から12行目にかけての「これまでに」から20行目末尾までを「本件全証拠によっても、本件家屋の既成間仕切の程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」に改め、同22行目の「重大な」を削る。
（14） 80頁15行目の「、重大な」を削り、同19行目の「用いられており、」から23行目末尾までを「用いられている一方で、「普通のもの」に該当するとされている一般動力盤モーター用配線用遮断機（モーターブレーカー）や開閉用マグネットスイッチが用いられていることが認められる（甲30）が、本件全証拠によっても、本件家屋の動力配線設備の程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」に改め、同25行目の「重大な」を削る。
（15） 81頁14行目の「、重大な」を削り、同20行目の「認められ」から82頁１行目末尾までを「認められるところであり、本件全証拠によっても、本件家屋の電灯コンセント配線設備の工事やその仕上がりの程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」に改め、同11行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 そうすると、電灯コンセント配線設備の評価上、「程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（16） 82頁26行目の「、重大な」を削り、83頁12行目の「1.30とした」から13行目末尾までを「1.30としたことには相応の合理性が認められるというべきである。」に改め、同14行目から15行目までを次のとおり改める。
 「 これに対し、株式会社Ａ設計の従業員が作成した陳述書（甲30）中には、－243－

本件家屋全体の85.3％を占める事務所部分の電話配線設備は一般的な施工によっているとの陳述記載があるが、これを裏付ける客観的な証拠はないし、その他の証拠によっても、本件家屋の電話配線設備で使用されている資材やその仕上がりの程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、電灯コンセント配線設備の評価上、「程度」により1.30の補
正をしたことが誤りであったということはできない。」（17） 84頁４行目の「、重大な」を削り、同10行目の「これまでに」から14行目
末尾までを「本件全証拠によっても、本件家屋の照明器具設備の程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、被控訴人がした1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」に改め、同15行目の「重大な」を削る。
（18） 85頁３行目から４行目にかけての「、重大な」を削り、同11行目の「これまでに」から15行目末尾までを「本件全証拠によっても、本件家屋の呼出信
号設備の程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」に改め、同16行目の「重大な」を削る。
（19） 86頁10行目から11行目にかけての「、重大な」を削り、同17行目の「これまでに」から21行目末尾までを「本件全証拠によっても、本件家屋の盗難非常通報装置の程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
なお、前記陳述書（甲30）中には、金属管内配線である他のオフィスの仕様に比べて、特に本件家屋の盗難非常装置に手間がかかったということはな
かったとの陳述記載があるが、これを裏付ける客観的な証拠はない。」に改め、同23行目の「重大な」を削る。
（20） 87頁９行目の「、重大な」を削り、同14行目の「これまでに」から18行目
末尾までを「本件全証拠によっても、本件家屋のインターホン配線設備の程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」に改め、同20
行目の「重大な」を削る。
（21） 88頁７行目の「、重大な」を削り、同12行目の「これまでに」から16行目
末尾までを「本件全証拠によっても、本件家屋の拡声器配線設備の程度が標
準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」に改め、同18行目の「重大な」を削る。
（22） 89頁12行目の「、重大な」、同19行目の「重大な」及び同21行目の「重大な」を削る。
（23） 90頁20行目の「、重大な」を削り、同24行目の「認められる」から91頁３行目末尾までを「認められるところ、本件全証拠によっても、本件家屋の工業用テレビ配線設備の程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証－244－

拠はない。」に改め、同５行目の「重大な」を削る。
（24） 91頁25行目の「、重大な」を削り、92頁４行目冒頭から５行目の「認められる」までを「23階のシャワーや住宅部分の水栓の計上漏れがあることが認められる（甲30、乙11、弁論の全趣旨）」に改め、同７行目の「重大な」を削る。
（25） 92頁25行目の「、重大な」を削り、93頁６行目の「されていること」の次に「や、平成３年度評価基準解説では、「排水設備は「給水設備」及び「衛生器具設備」と常に一体をなして機能するものであり、「集中性」、「設備の多少」、「管材」等の補正はこの３つの評点項目を通して見た場合、一貫性があるものである。」（574頁）とされていること」を加え、同９行目の「重大な」を削る。
（26） 94頁２行目の「、重大な」を削り、同６行目の「鋼板製であり」を「鋼板製のものではあるが」に、同９行目の「不合理ではなく」から10行目末尾までを「不合理ではないところ、中央式給湯設備全体の程度が普通程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。そうすると、中央式給湯設備の評価上、「程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」にそれぞれ改める。
（27） 94頁26行目の「重大な」を削り、95頁６行目の「これまでに」から11行目
末尾までを「本件全証拠によっても、本件家屋の衛生器具設備の程度が標準的な建物のそれと同程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。そうすると、衛生器具設備の評価上、「程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」に改める。
（28） 96頁15行目から16行目にかけての「しなかったことは合理的」を「しなかったことには相応の合理性が認められる」に改め、同16行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 これに対し、前記陳述書（甲30）中には、本件各空調システムが受け持つ面積は広範囲に及んでおり、規模の経済が生まれて作業は効率的になる旨の陳述記載があるが、このような陳述を裏付ける客観的な証拠はないし、その他の証拠によっても、吸収式冷凍機、パッケージエアコンディショナー
２設備について減点補正をしなかったことが誤りであったと認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、吸収式冷凍機、パッケージエアコンディショナー２設備の評
価上、「規模」による減点補正をしなかったことが誤りであったということはできない。」（29） 97頁１行目の「、重大な」を削り、同11行目の「すること」から12行目末尾までを「することには相応の合理性が認められるというべきである。控訴人は、吸収式冷凍機、パッケージエアコンディショナー２設備の「程度」に係る補正係数を1.30としたことが誤りであると主張するが、本件全証拠によっても、空調設備全体の程度が1.10の補正に止めるべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」に改め、同14行目の「重大な」を削る。

－245－

（30） 98頁６行目から７行目にかけての「1.30としたことが重大な誤りとはいえない。」を「1.30としたことには相応の合理性が認められるというべきである。
控訴人は、換気設備２設備の「程度」に係る補正係数を1.30としたことが誤りであると主張するが、本件全証拠によっても、換気設備２設備の程度が1.10の補正に止めるべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。そうす
ると、換気設備２設備の評価上、「程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」に改め、同15行目から16行目にかけての「、重大な」を削る。
（31） 99頁16行目の「評価することができる」から18行目の「採用できない。」
までを「評価することができるところ、本件全証拠によっても、レンジフー
ドファンの程度が普通程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。」に改め、同19行目の「重大な」を削る。
（32） 100頁14行目の「、重大な」を削り、同２１行目の「1.30」から22行目末尾までを「1.30としたことには相応の合理性が認められるというべきである。」に改め、同22行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 控訴人は、スプリンクラー設備の「程度」に係る補正係数を1.30としたことが誤りであると主張するが、本件全証拠によっても、スプリンクラー
設備の程度が普通程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、スプリンクラー設備の評価上、「程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（33） 101頁14行目の「、重大な」を削り、同21行目の「したこと」から同行目末尾までを「したことには相応の合理性が認められるというべきである。」に改め、同行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 控訴人は、エレベーター設備の「程度」に係る補正係数を1.30としたことが誤りであると主張し、前記陳述書（甲30）中には、本件家屋より多くのステンレスが使用されている新▽ビルや△△パークタワーと比べて補正係数が著しく高くなっているとの陳述記載があるが、これを裏付ける客観的な証拠はないし、仮にそのような事実が認められるとしても、ステンレスの使用の多寡によってのみエレベーター設備の程度が判断されるものではないか
ら、これを理由としてエレベーター設備の「程度」に係る補正係数を1.30としたことが誤りであったということはできない。そして、その他の証拠によっても、本件家屋のエレベーター設備の程度が普通程度のものであるとか、1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、エレベーター設備の評価上、「程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（34） 102頁20行目の「、重大な」を削り、同26行目の「したことが」から103頁
１行目末尾までを「したことには相応の合理性が認められるというべきである。」に改め、同行目末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 控訴人は、エスカレーター設備の「程度」に係る補正係数を1.30とし－246－

たことが誤りであると主張するが、本件全証拠によっても、本件家屋のエス
カレーター設備の程度が普通程度のものであるとか、被控訴人がした1.30の補正を下回る補正をすべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、エスカレーター設備の評価上、「程度」により1.30の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（35） 103頁25行目の「、重大な」を削り、104頁13行目の「したことが」から14
行目末尾までを「したことには相応の合理性が認められるというべきである。」に改め、同行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 控訴人は、仮設工事の「工事の難易」に係る補正係数を1.50としたことが誤りであると主張するが、本件全証拠によっても、本件家屋の仮設工事の難易の程度が1.20の補正に止めるべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、仮設工事の評価上、「工事の難易」により1.50の補正をした
ことが誤りであったということはできない。」（36） 105頁6頁の「その他の行為」を「その他の工事」に改め、同12行目の「、重大な」を削り、106頁12行目の「付設したこと」から13行目末尾までを「付設したことには相応の合理性が認められるというべきである。」に改め、同20行目の末尾に行を改めて次のとおり加える。
 「 また、前記陳述書（甲28）中には、原判決別紙４には主体構造部から仮設工事までの部分別工事に該当するものか、もしくは一般的に施工されるものが含まれており、二重に工事費が計上されているとの陳述記載があるが、これを裏付ける客観的な証拠はない。そして、そのほかの証拠によっても、本件家屋のその他の工事の施工状況が5.14の補正に止めるべき程度のものであると認めるに足りる証拠はない。
 そうすると、その他の工事の評価上、「工事の多少」により20.00の補正をしたことが誤りであったということはできない。」（37） 106頁22行目から107頁６行目までを次のとおり改める。
 「 以上のとおり、根切り工事の評価上、「地盤」により1.50の補正をした
ことは誤りであった（補正係数は1.00とすべきであった。）と認めることができるが、その余の点については、評価に誤りがあると認めることはできない。」
３ 控訴人は、比較的近時に建設された建物については補正係数をほぼ1.00として増点補正がされていないにもかかわらず、本件家屋についてはほぼ一律に補正係数を1.30として増点補正がされていること、被控訴人が、本件家屋について補正
係数1.30を適用した理由として、「本件家屋が竣工した平成５年当時は20階建以上の高層ビルは目新しかったこと」を挙げていることを根拠として、被控訴人において固定資産評価基準における補正係数適用に係る主観的判断を変遷させたとし、このような事情は固定資産評価基準が定める減点補正を超える減価を要する
特別の事情に当たると主張する。
 しかし、前記引用に係る原判決の「事実及び理由」欄の第２の１（３）のとおり、標準評点数の補正は、標準評点数が標準的な非木造家屋の各部分別の単位当たり施工量（標準量）に対する工事費を基礎として算出されているため、評価の－247－

対象となった非木造家屋の各部分の工事の施工量等が「補正項目及び補正係数」
欄の「標準」欄に定められている工事の施工量等と相違する場合に、当該家屋の工事の実態に適合させるためにそれに即して行われるものであるところ、本件家屋の工事の実態と比較的近時に建設された建物の工事の実態とが同一であると認
めるに足りる証拠はないから、控訴人が主張するような事情が存したからといって、直ちに被控訴人が補正係数適用にかかる主観的判断を変遷させたということはできないし、他にそのような事情を認めるに足りる証拠もない。
したがって、控訴人の上記主張は採用することができない。
４ 結論
 以上によれば、本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数の算出に当たり、根切り工事の評価上、「地盤」により1.50の補正をしたことは、誤りである（増点補正はすべきでない。）ところ、弁論の全趣旨によれば、この点の補正をせずに根切り工事の単位当たり評点数を算出すると6752点となり、その結果、本件家屋の建築当初の単位当たり再建築費評点数は30万9600点（100点未満切り捨て）となることが認められる。
 そして、弁論の全趣旨によれば、上記のとおりの建築当初の単位当たり再建築
費評点数を前提として、本件家屋の平成18年度の単位当たり再建築費評点数を算出すると、別紙２計算書のとおり、鉄骨造部分については29万7100点（100点未
満切り捨て）、鉄骨鉄筋コンクリート造部分は28万8800点（100点未満切り捨て）となり、これらに基づいて平成18年度における本件家屋の固定資産税の課税標準価格を算定すると、同計算書のとおり248億2490万5100円となることが認められる。
 そうすると、本件決定のうち価格248億2490万5100円を超える部分は、違法であり、取消しを免れないというべきである。
 よって、控訴人の請求を棄却した原判決を上記趣旨に従って変更することとし、主文のとおり判決する。
第１９民事部（裁判長裁判官 貝阿彌誠 裁判官 生島弘康 裁判官 土田昭彦）－248－

最高裁（平成２６年７月２４日決定）

調
事

件

の

表

示

書（決定）
平成２５年（行ツ）第３５７号
平成２５年（行ヒ）第３７４号

決

定

日

平成２６年７月２４日

裁

判

所

最高裁判所第一小法廷

裁

判

当
原

判

長

裁

判

官

横

田

尤

孝

裁

判

官

櫻

井

龍

子

裁

判

官

金

築

誠

志

裁

判

官

白

木

裁

判

官

山

浦

等

別紙当事者目録記載のとおり

示

東京高等裁判所平成２４年（行コ）第３８号

事

者

決

の

表

勇
善

樹

（平成２５年４月１６日判決）
裁判官全員一致の意見で、次のとおり決定。
第１

主文

１

本件上告を棄却する。

２

本件を上告審として受理しない。

３

上告費用及び申立費用は上告人兼申立人の負担とする。

第２
１

理由
上告について 民事事件について最高裁判所に上告をすることが許されるのは、民訴法３１２条１項又は２項所定の場合に限られるところ、本件上告理由は、理由の不備・食違いをいうが、その実質は事実誤認又は単なる法令違反を主張するものであって、明らかに上記各項に規定する事由に該当しない。

２

上告受理申立てについて
 本件申立ての理由によれば、本件は、民訴法３１８条１項により受理すべきものとは認められない。

－249－

当

事

者

目

録

上 告 人 兼 申 立 人

Ａ株式会社

同代表者代表取締役

Ｉ

同訴訟代理人弁護士

Ｃほか

被上告人兼相手方

東

同

東京都固定資産評価審査委員会

代

表

者

京

都

同委員会代表者委員長

安

間

謙

臣

同訴訟代理人弁護士

川

上

俊

宏ほか

同 指 定 代 理 人

佐

伯

文

博ほか

－250－

最高裁（平成２６年７月２４日決定）

調
事

件

の

表

書（決定）

示

平成２５年（行ヒ）第３７５号

決

定

日

平成２６年７月２４日

裁

判

所

最高裁判所第一小法廷

裁

判

当
原

判

長

裁

判

官

横

田

尤

孝

裁

判

官

櫻

井

龍

子

裁

判

官

金

築

誠

志

裁

判

官

白

木

裁

判

官

山

浦

等

別紙当事者目録記載のとおり

示

東京高等裁判所平成２４年（行コ）第３８号

事

者

決

の

表

勇
善

樹

（平成２５年４月１６日判決）
裁判官全員一致の意見で、次のとおり決定。
第１

主文

１

本件を上告審として受理しない。

２

申立費用は申立人の負担とする。

第２理由
 本件申立ての理由によれば、本件は、民訴法３１８条１項により受理すべきものとは認められない。
当
申
同

立
代

表

事

者

目

録

人

東

京

者

東京都固定資産評価審査委員会

都同委員会代表者委員長

安

間

謙

臣

同訴訟代理人弁護士

川

上

俊

宏ほか

同 指 定 代 理 人

佐

伯

文

博ほか

相

Ａ株式会社

手

方

同代表者代表取締役

Ｉ

同訴訟代理人弁護士

Ｃほか

－251－

－252－

那須塩原市固定資産評価審査委員会決定取消請求事件－253－

－254－

宇都宮地裁（平成２８年１２月２１日判決）
平成２８年１２月２１日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成２７年（行ウ）第１２号 固定資産評価審査決定取消請求事件
口頭弁論終結日 平成２８年９月２８日
判決
栃木県那須塩原市塩原６番地
原
告同訴訟代理人弁護士沼井英明
栃木県那須塩原市共墾社１０８番地２
被
告
那
須
塩
原
市
同代表者兼処分行政庁
那須塩原市固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
根
本
義夫
同訴訟代理人弁護士
新
江
進
同
新
江
学
同訴訟復代理人弁護士
斎
藤
佑
樹
主
文
１ 那須塩原市固定資産評価審査委員会が原告に対し平成２６年１２月２６日
付けでした別紙物件目録記載１及び同目録記載２の各家屋の家屋課税台帳に登録された平成２４年度の価格についての審査の申出に対する決定のうち，同目録記載１の家屋の価格が９４５０万９７８５円を超える部分及び同目録
記載２の家屋の価格が５８５８万１３５９円を超える部分を取り消す。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用はこれを５分し，その２を被告の負担とし，その余を原告の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求 那須塩原市固定資産評価審査委員会が原告に対して平成２６年１２月２６日付
けでした別紙物件目録記載１及び同目録記載２の各家屋の家屋課税台帳に登録された平成２４年度の価格についての審査の申出に対する決定のうち，同目録記載
１の家屋の価格が７２２７万２１８９円を超える部分及び同目録記載２の家屋の価格が４４７９万７５１０円を超える部分を取り消す。
第２ 事案の概要
 本件は，別紙物件目録記載の各家屋（以下，併せて「本件家屋」といい，各別には目録の番号に従い，「本件家屋１」，「本件家屋２」という。）の所有者である
原告が，本件家屋の平成２４年度家屋課税台帳の登録価格を不服として，那須塩原市固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）に対し審査の申出をしたところ，これを棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）を受けた
ため，被告に対し，その一部取消しを求める事案である。
１ 法令等の定め（1）地方税法（以下「法」という。）の定め等
 家屋に対する固定資産税は，当該家屋の基準年度に係る賦課期日における価－255－

格で家屋課税台帳等に登録されたものに基づいて課される（法３４９条１項）。
 そして，総務大臣は，固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を定め，これを告示しなければならないとされ（法３８８条１項），固定資産評価基準（平成２４年総務省告示第２８６号による改正前の昭和３８年１２月２５日自治省告示第１５８号。以下「評価基準」という。）が告示されている。
 市町村長は，原則として，法３８９条又は法７４３条の規定によって道府県
知事又は総務大臣が固定資産を評価する場合を除く外，評価基準によって，固定資産の価格を決定しなければならない（法４０３条１項）。
（2）評価基準の定め等
ア 平成２４年度において適用される評価基準の概要は以下のとおりである。
 家屋の評価は，木造家屋及び木造家屋以外の家屋（以下「非木造家屋」という。）の区分に従い，各個の家屋について評点数を付設し，当該評点数に評点一点あたりの価格を乗じて当該家屋の価格を求める方法による（評価基準第２章第１節一）。各個の家屋の評点数は，当該家屋の再建築費評点数を基礎とし，これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設するものとする。
この場合において，家屋の状況に応じ必要があるものについては，さらに家屋の需給事情による減点を行うものとする（評価基準第２章第１節二）。
 非木造家屋の区分において，需給事情による減点補正率は，建築様式が著
しく旧式となっている非木造家屋，所在地域の状況によりその価格が減少すると認められる非木造家屋等について，その減少する価格の範囲において求めるものとする（評価基準第２章第３節六）。
イ 固定資産評価基準は，需給事情による減点補正率の具体的な補正率を明らかにしていないが，昭和４２年１０月２１日改正の固定資産評価基準の取扱いについての依命通達（以下「本件通達」という。）は，下記のように定めていた（甲２０）。
 なお，本件通達は，平成１２基準年度より廃止されたが，指針の趣旨が失われたものではなく，現在も本件通達の指針を参考として，需給事情による減点補正率が運用されている現状にある（甲８，２０）。
記
 需給事情による減点補正率は，建築様式が著しく旧式となっている家屋，
所在地域の状況によりその価額が減少すると認められる家屋等について，その減少する価額の範囲において求めるものとされているが，具体的には，次のような家屋について適用するものであること。
（1）草葺屋根の木造家屋又は旧式のレンガ造の非木造家屋，その他間取，通風，彩光，設備の施工等の状況等からみて最近の建築様式又は生活様式に適応しない家屋で，その価額が減少するものと認められるもの（2）不良住宅地域，低湿地域，環境不良地域その他当該地域の事情により当該地域に所在する家屋の価額が減少すると認められる地域に所在する家屋（3）交通の便否，人口密度，宅地価格の状況等を総合的に考慮した場合において，当該地域に所在する家屋の価額が減少すると認められる地域に所在する家屋
２ 前提事実（当事者間に争いがないか，弁論の全趣旨及び掲記の証拠により容易－256－

に認められる事実）（1）当事者
 原告は，平成２４年１月１日時点で，本件家屋の家屋課税台帳において所有者として登録されており，本件家屋の固定資産税を納付すべき者である。また，
原告は，温泉旅館業，料理店業等を営む株式会社であり，本件家屋においてという旅館を営んでいる（甲１０）。
 被告は，平成１７年１月１日，黒磯市，那須郡西那須野町，同郡塩原町の新設合併により発足した市である（那須郡塩原町を以下「旧塩原町」という。）。
 本件委員会は，被告に設置された，家屋課税台帳の登録価格の決定に関する不服等について審査する機関である。
（2）本件家屋をめぐる状況
 本件家屋は，旧塩原町の塩原温泉地区内に平成２４年１月１日時点で所在する非木造家屋であり，被告を課税団体とする固定資産税の課税客体である。
ア 旧塩原町における観光客入込数，宿泊者数及び宿泊施設数
ア 旧塩原町における観光客入込数は，以下のとおりである。
平成６年度が，３６２万１０００人（乙８）。
平成１５年度が，３４１万５０５０人（甲１８）。
平成２２年度が，３０９万９０４５人（乙９）。
平成２４年度が，２５０万１６６８人（甲１８，乙９）。
平成２７年度が，２６１万２１３０人（乙９）。
イ 旧塩原町における宿泊者数は，以下のとおりである。
平成６年度が，１１９万２５０６人（乙８）。
平成１５年度が，１０８万７４１０人（甲１２，甲１８）。
平成２２年度が，８９万５２４８人（甲１２，乙９）。
平成２４年度が，７４万９５２６人（甲１８，乙９）。
平成２７年度が，８０万６０２１人（乙９）。
 なお，平成２１年３月当時，旧塩原町の塩原温泉地区の宿泊者数は平成３年以降減少傾向にあり，観光産業のみならず住民の生活に大きな影響を及ぼす宿泊者数を，減少から現状維持，さらには増加に転じることが，旧塩原町の課題とされている（甲３４）。
ウ 旧塩原町における宿泊施設等の数は，以下のとおりである。
平成１５年度が，７６施設（甲１８）。
平成２４年度が，５７施設（甲１８）。
 なお，全国の旅館営業施設数は，平成２０年度から平成２４年度までの間に１２パーセント減少している（乙６）。
イ 基準地「那須塩原５－３」の地価
 基準地「那須塩原５－３」は，本件家屋の近隣に位置する。平成１５年度の基準地「那須塩原５－３」の地価は１平方メートルあたり５万１８００円であったが，平成２４年度の地価は１平方メートルあたり２万７８００円であり，１平方メートルあたり２万４０００円減少した（甲１８）。
ウ 本件家屋の設備
 本件家屋には上下水道が備わっておらず，上水については沢の水を浄化処－257－

理して利用し，下水については浄化槽を利用している（甲２３，２４）。なお，
平成２３年度における那須塩原市での上水道の普及率は約９８．３２パーセ
ント，下水道の普及率は約５１．６パーセントである（甲１８）。
エ 本件家屋の立地
 本件家屋は，公図未整備地区内（甲１８），日光国立公園（第一種特別地域）
内（甲１８，２５），土砂災害特別警戒区域内（甲１５，１６，１８）に所在する。なお，土砂災害特別警戒区域内に位置するため，積算雨量が２００ミリ
メートルになると本件家屋に接している国道４００号線が通行止めになる。
 また，本件家屋は山に囲まれた場所に位置しており，近隣に他の建物は存在せず，車道に接して存在している（甲１３の１ないし５）。そして，都心からの交通アクセスは，東京駅から東北新幹線を利用する場合には那須塩原駅まで約１時間１５分，同駅から路線バスを利用する場合には約５３分の合
計２時間８分以上を要する（乙４）。
（3）本件家屋の家屋課税台帳の登録
 被告は，平成２４年３月３１日までに，平成２４年度に係る賦課期日における本件家屋１の価格を１億１１１８万７９８３円，本件家屋２の価 格 を
６８９１万９２４６円と決定し，これらを家屋課税台帳に登録した。
（4）原告による不服申立て
ア 原告は，平成２４年６月２９日付けで，本件委員会に対し，本件家屋等の評価額が不服であるとして，審査の申出をした（甲１）。
 これに対し，本件委員会は，平成２６年１２月２６日付けで，審査の申出を棄却する旨の本件決定をした（甲２）。
イ 原告は，平成２７年６月２５日，本件決定の一部取消しを求め，本件訴えを提起した。
（5）平成２４年度家屋課税台帳に登録すべき価格に関する算式
 本件家屋について需給事情による減点補正率を適用すべき場合，平成２４年度家屋課税台帳に登録すべき価格は，以下の算式によることになる。
 〔算式〕本件家屋１について登録すべき価格＝１億１１１８万７９８３円×需給事情による減点補正率
 〔算式〕本件家屋２について登録すべき価格＝６８９１万９２４６円×需給事情による減点補正率
 なお，原被告間で，本件家屋の再建築費評点数，損耗の状況による減点補正率の適否及び評点一点あたりの価格について，争いはない。
３ 争点及び当事者の主張
 本件の争点は，本件家屋の平成２４年度家屋課税台帳の登録価格を求めるにあたって，需給事情による減点補正率の適用すべきか否か及び適用すべきとした場合の率である。
（原告の主張） 本件家屋の平成２４年度家屋課税台帳の登録価格を求めるにあたって，需給事
情による減点補正率を適用すべきである。そして，本件家屋に対し，需給事情による減点補正率を適用する際には，合計３５パーセントの減点補正を行わなければならない。

－258－

（1）評価基準は，需給事情による減点補正につき，「建築様式が著しく旧式となっている非木造家屋」，「所在地域の状況によりその価格が減少すると認められる
非木造家屋等」について，その減少する価格の範囲において求めるものとすると定めているところ（評価基準第２章第３節六），本件家屋については，「所在地域の状況によりその価格が減少すると認められる非木造家屋等」にあたる。
（2）原告の依頼により不動産鑑定士 M が実施した鑑定（甲１８，以下「M 鑑定」という。）は，不動産鑑定評価基準（甲１９）に基づき，本件家屋の市場性減価率を合計３５パーセントであると算定した。不動産鑑定評価基準における減価要因は，物理的要因，機能的要因，経済的要因の３つに分類できる（甲１９）。そして，評価基準において，不動産鑑定評価基準における減価要因（物理的要因，機能的要因，経済的要因）を補正するための仕組みとして，経年減点補正率，損耗減点補正率，需給事情による減点補正率が存在し，経済的要因を補正するにあたっては，需給事情による減点補正をする必要がある（甲２０）。
 本件家屋について M 鑑定で指摘された減価要因は，全て経済的要因によるものである。そのため，森田鑑定で指摘された減価要因を補正するために，需給事情による減点補正をする必要がある。
 したがって，本件家屋に対する需給事情による減点補正率の適用にあたっては，M 鑑定における市場性減価率に準拠して，３５パーセントと算定すべきである。
（3） 具体的な減価要因及び個々の減価率は，以下のアないしコのとおりである（甲１８）。
ア 旧塩原町の観光客入込数は，平成１５年度には３４１万５０５０人だったが，平成２４年度には２５０万１６６８人に減少し，その減少率は２７パー
セントである。当該減少率の１割程度が市場性に影響を与えると考えられるから，旧塩原町の観光客入込数の減少による減価率を３パーセントと査定する。
イ 旧塩原町の宿泊者数は，平成１５年度には１０８万７４１０人であったが，
平成２４年度には７４万９５２６人に減少し，その減少率は３１パーセントである。当該減少率の１割程度が市場性に影響を与えると考えられるから，旧塩原町の宿泊者数の減少による減価率を３パーセントと査定する。
ウ 旧塩原町の宿泊施設が，平成１５年度には７６施設であったものが，平成
２４年度には５７施設に減少し，その減少率は２５パーセントである。当該減少率の１割程度が市場性に影響を与えると考えられるから，旧塩原町の宿
泊施設の減少による減価率は３パーセントと査定する。
エ 基準地「那須塩原５－３」は，旅館の敷地であり，平成１５年度の地価が１平方メートルあたり５万１８００円であるのに対し，平成２４年度の地価が１平方メートルあたり２万７８００円と２万４０００円減少し，その減少
率は４６パーセントである。当該減少率の１割程度が市場性に影響を与えると考えられるから，基準地「那須塩原５－３」の地価の下落による減価率を５パーセントと査定する。
オ 本件家屋には上下水道が備わっておらず，上水道については沢の水を浄化－259－

処理して利用し，下水道については浄化槽を利用している。そのため，過剰な経費がかかることをふまえ，本件家屋の上下水道の未整備による減価率を
１パーセントと査定する。
カ 本件家屋は公図未整備地区に所在するため，その権利の及ぶ範囲が不明確であり，市場性が減退する。そのため，公図未整備地区にあることによる減価率を３パーセントと査定する。
キ 本件家屋は建築基準法を遵守しているか不明であり，その市場性が減退する。そのため，本件家屋の遵法性が不明であることに基づく減価率を１パーセントと査定する。
ク 本件家屋は日光国立公園（第一種特別地域）内に所在する。そのため，本件家屋を取得する第三者は，自然公園法に基づく認可を受けなければ旅館業を営むことができず，当然に本件家屋で旅館経営を行うことができない。そのため，本件家屋が日光国立公園内に所在することによる減価率を１パーセントと査定する。
ケ 本件家屋は，土砂災害特別警戒区域内に所在する。土砂災害特別警戒区域
内の居室を有する建築物は，建築基準法施行令８０条の３に基づき，その外壁，構造耐力上主要な部分が自然災害により破壊を生じないものでなければならないが，本件家屋はこのような耐久性を備えていない既存不適格建物である可能性が高く，増改築する際には，原則として建物全体を建築基準法に適合させなければならない。また，積算雨量２００ミリメートルになると，
国道４００号線が通行止めになるために，本件家屋への立入りができなくなる。さらに，土砂災害特別警戒区域内に所在しているということは，金融機関の融資の判断に大きく影響を与える。
 これらの影響に基づき，土砂災害特別警戒区域に所在することによる減価率を１５パーセントと査定する。
コ その他，本件家屋は山間僻地に存在し（甲１３），車道の途中に孤立した状態であるから，観光客が立ち寄り難い位置にある点や，本件家屋は旅館を営む程度の利用方法しか存在せず，他の用途への転用可能性が乏しい点も考慮すべきである。
（被告の主張） 本件家屋の平成２４年度家屋課税台帳の登録価格を求めるにあたって，需給事情による減点補正率を適用するべきではない。
（1）需給事情による減点補正率の適用は，アないしエの理由により，極めて限定的な場合に限られると解するのが相当である。したがって，本件家屋の平成２４年度家屋課税台帳の登録価格の算定において，需給事情による減点補正率を適用すべきではない。
ア 需給事情による減点補正率の適用場面
 固定資産税における家屋の評価方法として，評価基準において，再建築価
格方式が採用されている。その趣旨は，再建築価格方式が客観性を有する評価であること，土地と区別された家屋の評価方法であること，固定資産税が建物の所有という事実に担税力を求めており建物の収益性には着目していな
いことによる。

－260－ そして，需給事情による減点補正率を幅広く適用すると，家屋の固定資産税の課税標準の算定方法において再建築価格法を採用する趣旨に反することになる。なぜなら，数字化しにくい要素を取り込むことになり家屋の評価の客観性が失われること，土地の評価において取り扱われるべき事由を建物の評価に取り込めば土地の評価と混同が生じること，建物の収益性の低下を原因とすると収益性に着目することになることになるためである。
イ 不動産鑑定評価と評価基準
 不動産鑑定評価においては，物理的要因，機能的要因，経済的要因が減価の要因とされているところ，経済的要因として挙げられている「近隣地域の衰退」等は本来土地の評価において取り扱われるべき事由であり，家屋の価格にまで客観的に影響を及ぼす事由については相当限定的に解すべきである。また，不動産鑑定評価基準には大まかな評価方法が示されているのみであり，土地の鑑定評価のように，法令に基づく公的評価の基礎とされるものではないから，不動産鑑定士による建物の鑑定価格は，土地の鑑定に比べてもより一層に幅が生じる余地がある。
 このように，需給事情による減点補正率が適用される場面であったとしても，不動産鑑定評価において減価の要因とされているものが，固定資産評価
基準において，必ずしも減価対象となるものではない。
ウ 個別的な事情等による偏差の排除
 需給事情による減点補正率の適用にあっては，客観的ないし一般性を有しない個別的な事情等による偏差は排除すべきである。
エ 市町村の裁量
 需給事情による減点補正率の適用の有無は，市町村の合理的裁量にゆだねられているのだから，裁量を著しく逸脱，濫用したときに限り，需給事情による減点補正率を適用しないことが違法になると解するのが相当である。
（2）原告が主張する個々の減価要因は，需給事情による減点補正率を適用すべき事由にあたらない。
ア 旧塩原町の観光客宿泊者数について，平成６年と平成２２年を比較すると，
２５パーセント程度の減少にとどまっており，これは他の市町村の観光客宿
泊者数の減少と比べて顕著な減少とはいえない。また，平成２４年と平成２７年を比べれば，観光客入込数，宿泊者数はいずれも増加している。
 したがって，旧塩原町の観光客入込数の減少，及び，旧塩原町の宿泊者数の減少に基づく原告の主張は失当である。
イ ホテル及び旅館等の宿泊施設は，国内人口の減少，レジャーの多様化，後継者不足などの理由によって全国的に減少傾向にあるから，旧塩原町の宿泊施設に限って顕著というものではない。また，小規模旅館が多い塩原温泉地
区においては，家族経営者の後継者不足や施設の老朽化による廃業もあり，廃業施設の増加が直ちに宿泊施設の建物の客観的な需要低下を示すものではない。そのため，旧塩原町の宿泊施設の減少に基づく原告の主張は失当である。
ウ 本件家屋には上下水道が備わっていないものの，原告は本件家屋において長年旅館を営んでいるから，上下水道の未整備は営業に影響しない。また，－261－

上下水道を利用した場合には上下水道料金を負担しなければならないのであるから，上下水道が備わっていないために経済的不利益を被るとするのは失当である。さらに，那須塩原市には上下水道が整備されていない地域もあるから，原告の建物のみが特異な立地条件にあるわけではない。
 したがって，本件家屋の上下水道の未整備に基づく原告の主張は失当である。
エ 家屋の評価は再建築価格を基準としているため，公図未整備地区であっても固定資産評価に影響しない。また，本件家屋が所在する大網温泉地区は，本件家屋のみが立地する一軒宿であり，原告が１００年以上も前から営業を続けてきたことからすれば，本件において公図がないことに関する取引上のリスクは低い。
したがって，公図未整備地区にあることに基づく原告の主張は失当である。
オ 本件家屋が建築基準法を遵守していない可能性があるというのは推測であり，現時点で増改築の具体的な必要性が生じているかは不明である。
 したがって，本件家屋の遵法性が不明であることに基づく原告の主張は失当である。
カ 本件家屋が国立公園内に所在することは，観光客に対するアピールポイン
トが格別高く，これをもって市場性減価要因になるとは考えられない。
 したがって，本件家屋が日光国立公園内に所在することに基づく原告の主張は失当である。
キ 土砂災害特別警戒区域に指定されていることは土地の減価要因となりうる
が，建物の減価要因とはならない。
 また，本件家屋が既存不適格建物である可能性があるということは推測であり，現時点で本件家屋に増改築の具体的な必要性が生じているかは不明であること，積算雨量２００ミリメートルを超えると国道４００号線が通行規制がなされるが，本件家屋そのものへの立入が規制されることはないこと，
金融機関の融資の判断に大きく影響がでるとの原告の主張は推測にすぎない
ことから，本件各建物が土砂災害特別警戒区域内に所在することは市場性減
価要因にはならない。
 さらに，仮に本件家屋が土砂災害特別警戒区域内に所在することが市場性減価要因になるとしても，M 鑑定において査定された市場性減価１５パー
セントという数値は具体的な根拠に乏しく，過大である。
 したがって，土砂災害特別警戒区域内に所在することに基づく原告の主張は失当である。
ク その他，原告は，本件家屋が観光客の立ち寄り難い位置にあると主張する
ものの，本件家屋の南側には国道４００号線があること，路線バスのバス停「塩原大網」が本件建物から２０メートル程度の至近距離にあること，都心から本件家屋までの所要時間が合計２時間８分であることから，観光客の立
ち寄り難い位置にあるとはいえない。
第３ 争点に対する判断
１ 需給事情による減点補正率の適用について まず，被告が，第２の３のとおり，需給事情による減点補正率の適用は極めて－262－

限定的な場合に限られるべきなどと主張するので，以下検討する。
（1）需給事情による減点補正率の適用場面
 評価基準は，家屋の固定資産税の課税標準の算定方法において再建築価格法を採用し，そのうえで，家屋の状況に応じ必要があるものについては，さらに家屋の需給事情による減点を行うものとすることを定めている（評価基準第２章第１節二）。
 このように需給事情による減点補正を認めているのは，再建築価格方式には，評価の方式化も比較的容易であり個別的な事情による偏差が少ないという合理性があるものの，需要と供給の間に乖離があり，そのために再建築価格方式による家屋の評価が当該家屋の適正な時価とはいいがたい場合もあることから，
そのような場合に，需給事情による減点補正をすべきことを定めたものと解される。
 したがって，このような趣旨からすると，需要と供給の間に乖離がある場合には，需給事情による減点補正をしなければならないのであるから，需給事情による減点補正率を適用するのは極めて限定的な場合に限られるとまではいえない。
（2）不動産鑑定評価と評価基準
 不動産鑑定評価基準及び評価基準は，いずれも家屋等の価値を求めるための基準であるが，その性格は異なる。そのため，被告主張のとおり，不動産鑑定
評価において減価要因とされているものが，評価基準において，必ずしも減価要因となるとはいえない。
 もっとも，評価基準における評価にあたって，不動産鑑定評価基準による評価を参考にすることは許されると解するのが相当である。なぜなら，両者とも家屋の価値を求める基準であり，かつ，評価基準の経年減点補正率，損耗減点
補正率，需給事情による減点補正率は，不動産鑑定評価基準で定められている
減価要因（物理的要因，機能的要因，経済的要因）を補正するための仕組みとして定められていると解釈しうるためである（甲２０参照）。
（3）個別的な事情等による偏差を排除すべきか 評価基準は，家屋の固定資産税の課税標準の算定方法において，再建築価格法を採用しているが，それは，個別的な事情による偏差が少ないという利点を考慮したと解される。そのため，需給事情による減点補正率を適用するにあた
り個別的な事情等による偏差・格差を考慮するとしても，それは慎重に行わなければならない。もっとも，当該家屋の所在地域の状況が当該家屋の価額を減少させるのか否かを判断する際には，所在地域の状況が当該家屋に対してどのような影響を及ぼすのかを検討しなければならないから，当該家屋の個別的な要因を全く捨象して判断することはできない。たとえば，交通の便否や観光客入込数が当該家屋の価額を減少させるのか否かを判断する際には，当該家屋が住宅であるのか，宿泊施設であるのかによって影響の程度は異なるのである。
 したがって，需給事情による減点補正率においては，所有者の意図した利用目的やその時々における利用方法の巧拙といった主観的事情を離れ，客観性ないし一般性を有する事情である場合，すなわち，家屋が特定の土地に定着するものであることに起因する家屋の所在地域の状況による価格変動要因ないしは－263－

家屋の個別性が強く代替性に乏しいことに起因する家屋の利用価値による価格変動要因が肯定される場合には，個別的な要因についても需給事情による減点
補正率を適用すべきであると解するのが相当である。
（4）市町村の裁量
 被告は，需給事情による減点補正率の適用の有無は市町村長の裁量に委ねられていると主張する。しかし，いかなる事情が需給事情による減点補正に該当するかの判断は評価基準の解釈に基づくものであり，評価基準は地方税法の委任を受けて制定されたものであるから（法３８８条１項），これらの解釈が市町村長の裁量にゆだねられているとはいえない。したがって，被告の主張は理由がない。
２ 本件家屋において需給事情による減点補正率を適用すべきか否か 次に，本件家屋の平成２４年度家屋課税台帳の登録価格を求めるにあたって，需給事情による減点補正率を適用すべき要因が存在するか否か，以下検討する。
（1）評価基準は，需給事情による減点補正につき，「建築様式が著しく旧式となっている非木造家屋」，「所在地域の状況によりその価格が減少すると認められる
非木造家屋等」について，その減少する価格の範囲において求めるものとすると定めているところ（評価基準第２章第３節六），本件家屋については，「所在地域の状況によりその価格が減少すると認められる非木造家屋等」にあたるか否かが問題になる。
（2）減点補正をすべき要因の有無
ア 観光客入込数等の減少
 第２の２の認定事実によれば，①旧塩原町の観光客入込数が，平成１５年度から平成２４年度にかけて約２７パーセント減少したこと，②旧塩原町の宿泊者数が，平成１５年度から平成２４年度にかけて約３１パーセント減少
したこと，③旧塩原町の宿泊施設等の数が，平成１５年度から平成２４年度にかけて約２５パーセント減少したこと，④基準地「那須塩原５－３」の地
価が，平成１５年度から平成２４年度にかけて約４６パーセント減少したことが認められる。
 そして，本件家屋は旅館施設であり，一般の非木造家屋と比べ特殊性が強く，他の用途への転用可能性が乏しいことを考慮すると，上記のような所在地域の観光客入込数や宿泊者数等の著しい減退傾向は，本件家屋の市場価値を低下させるものと認められる。
 もっとも，旧塩原町の観光客入込数や宿泊者数が減少したことにより，旧塩原町の宿泊者数及び旧塩原町の宿泊施設が減少し，基準地「那須塩原５－３」の地価が下落する一因になったものと推察されるので，これら要因を別個独立に考慮するのではなく，全体として，考慮すべきである。そして，これら要因を全体として考慮すると，本件家屋の市場性の減退に一定程度影響を与えるものと認められる。
イ 上下水道の不存在
 第２の２の認定事実によれば，本件家屋には上下水道が備わっていないことが認められる。他方，平成２３年度における那須塩原市での上水道の普及
率は約９８．３２パーセント，下水道の普及率は約５１．６パーセントであり，－264－

特に上水道の普及率が高いことが認められる。
 上下水道を利用した場合には上水道料金を支払わなければならないことを踏まえたとしても，上下水道の不存在によって，本件家屋の利用者は，家屋の上下水道設備を維持するために特別な点検を受け，定期的に費用を支払う必要がある（甲２３，２４）から，上下水道が整備されている場合に比べ，負担が大きい。
 したがって，本件家屋に上水道が整備されていないことは，本件家屋の市
場価値を低下させる要因の１つといえる。もっとも，那須塩原市での下水道の普及率は約５１．６パーセントにとどまることを踏まえると，市場性の減退に与える影響が大きいとはいえない。
ウ 公図未整備地区内に所在すること
 第２の２の認定事実によれば，本件家屋は公図未整備地区に所在することが認められ，本件家屋の権利の及ぶ範囲が不明確であるという点で，市場性が減退するといえないことはないが，本来土地の問題であるから，市場性の減退に与える影響がそれほど大きいとはいえない。
エ 本件家屋の違法性
 本件家屋が建築基準法を遵守した建物ではないということは原告の推測にすぎない上，本件家屋が建築基準法を遵守した建物ではないという事情は，所在地域の状況によりその価格が減少すると認められる事情にあたるとは考え難い。
 したがって，本件家屋が建築基準法を遵守していないことに基づき，需給事情による減点補正をすることはしない。
オ 日光国立公園（第一種特別地域）内に所在すること
 第２の２の認定事実によれば，本件家屋は日光国立公園（第一種特別地域）内に所在することが認められる。
 そして，本件家屋が日光国立公園内に存することによって，本件家屋を取得する第三者は，原則として，自然公園法に基づく認可を受けなければ旅館業を営むことができない（甲２７参照）。また，風致景観の管理に関する制約を受ける（甲２６参照）。したがって，これら制約が存することは，本件家屋の市場性を減退させる要因になりうる。
 もっとも，本件家屋が日光国立公園内に所在することは，観光客に対するアピールポイントともなりうるため，本件家屋の市場性の減退に与える影響が大きいとはいえない。
カ 土砂災害特別警戒区域内に所在すること
 第２の２の認定事実によれば，本件家屋は，土砂災害特別警戒区域内に所在する。そのため，本件家屋は，急傾斜地の崩壊等が起きた場合に住民等の生命または身体に著しい危害が生じるおそれがある地域に存することが認められる。
 また，土砂災害特別警戒区域内に位置することにより，積算雨量が２００ミリメートルになると国道４００号線が通行止めになる。本件家屋と最寄駅
間の交通手段はほぼ車に限られるため，積算雨量が２００ミリメートルになると，本件家屋と最寄駅との間の交通が困難となる。

－265－

 したがって，土砂災害特別警戒区域内に所在することは，本件家屋の市場性の減退に大きく影響を与える。
キ なお，本件家屋が転用可能性に乏しいこと及び交通アクセスの状況は，それ自体が独立して本件家屋の市場性に影響を与えるほどのものとはいえないが，上記各要因の前提として考慮した。
（3）減点補正の要否及び程度
 以上のように，旅館施設である本件家屋については，所在地域の状況によりその価格が減少するものと認められ，本件家屋について適正な時価を算定する
ためには，需給事情による減点補正を行う必要がある。その程度は，上記（2）で検討した事情を総合的に考慮し，１５パーセントをもって相当と認める。
３ まとめ
 したがって，平成２４年度家屋課税台帳に登録すべき価格は，以下のとおりとなる。
 〔算式〕本件家屋１について登録すべき価格＝１億１１１８万７９８３円×８５パーセント＝９４５０万９７８５円
 〔算式〕本件家屋２について登録すべき価格＝６８９１万９２４６円×８５パーセント＝５８５８万１３５９円
 以上によれば，本件決定のうち，本件家屋１について９４５０万９７８５円，
本件家屋２について５８５８万１３５９円を超える部分は，法３４９条１項に定める適正な時価を超えて価格を決定した違法があるから取消しを免れないというべきである。
 原告の請求は，上記の限度で理由があるからこれを認容し，その余は理由がな
いから，これを棄却することとして，主文のとおり判決する。
宇都宮地方裁判所第２民事部
裁判長裁判官

今

井

裁判官

日

野

周

子

裁判官

三

木

洋

美

－266－

攻

（別紙）
物
１

件

目

録

那須塩原市塩原字１１８３番地４
１１８３番４（３０，３１）
鉄筋コンクリート・鉄骨造７階
２０１２．８４㎡

所
在
家屋番号
構
造
床 面 積

那須塩原市塩原字１１８３番地４
１１８３番４（３２）鉄骨造６階
１０７５．２４㎡

２

所
在
家屋番号
構
造
床 面 積

以上

－267－

東京高裁（平成２９年１１月８日判決）
平成２９年１１月８日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成２９年（行コ）第２２号 固定資産評価審査決定取消請求控訴事件（原審・宇都宮地方裁判所平成２７年（行ウ）第１２号）
口頭弁論終結日 平成２９年７月２４日
判決
栃木県那須塩原市共墾社１０８番地２
控訴人兼被控訴人（１審被告）
那
須
塩
原
市
（以下「１審被告」という。）
同代表者兼裁決行政庁
那須塩原市固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
根
本
義夫
同訴訟代理人弁護士
新
江
進
同
新
江
学
栃木県那須塩原市塩原６番地
被控訴人兼控訴人（１審原告）（以下「１審原告」という。）
同訴訟代理人弁護士
沼
井
英
明
主
文
１ １審被告の本件控訴に基づき，原判決中，１審被告の敗訴部分を取り消す。
２ 上記取消部分につき，１審原告の請求を棄却する。
３ １審原告の本件控訴を棄却する。
４ 訴訟費用は第１審，２審とも１審原告の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 控訴の趣旨
１ １審被告の控訴の趣旨
主文第１・２項並びに第４項と同旨
２ １審原告の控訴の趣旨（1）原判決を次のとおり変更する。
（2） 那須塩原市固定資産評価審査委員会が１審原告に対して平成２６年１２月
２６日付けでした原判決別紙物件目録記載１及び同目録記載２の各家屋の家屋課税台帳に登録された平成２４年度の価格についての審査の申出に対する決定のうち，同目録記載１の家屋の価格が７２２７万２１８９円を超える部分及び同目録記載２の家屋の価格が４４７９万７５１０円を超える部分を取り消す。
第２ 事案の概要
１ 事案の要旨（1） 本件は，原判決別紙物件目録記載１の家屋（以下「本件家屋１」という。）
及び同目録記載２の家屋（以下「本件家屋２」といい，本件家屋１と併せて「本件家屋」という。）の所有者である１審原告が，本件家屋の平成２４年度家屋課税台帳の登録価格を不服として，那須塩原市固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）に対し審査の申出をしたところ，平成２６年１２月－268－

２６日付けでこれを棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）を受けた
ため，１審被告に対し，本件家屋１の価格が７２２７万２１８９円を超える部分及び本件家屋２の価格が４４７９万７５１０円を超える部分の取消しを求める事案である。
（2）原審は，本件決定のうち，本件家屋１の価格が９４５０万９７８５円を超える部分及び本件家屋２の価格が５８５８万１３５９円を超える部分は，適正な時価を超えて価格を決定した違法があるから取消しを免れないとして，１審原告の請求を上記限度で一部認容し，その余の請求を棄却した。
 そこで，これに対し，上記控訴の趣旨のとおり，１審原告及び１審被告が本件各控訴を提起した。
（以下，略語については，原則として，原判決の表記に従うものとする。また，書証は枝番を含むものとする。）
２ 法令等の定め
 法令等の定めは，原判決を以下のとおり補正するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第２ 事案の概要」の「１ 法令等の定め」に記載のとおりであるから，これを引用する。
（原判決の補正）
原判決４頁１１行目末尾に改行の上，以下を加える。
「（3）具体的な需給事情による減点補正率の適用事例
 なお，平成１５年基準年度に需給事情による減点補正率を適用している市町
村における具体的な適用事由には，交通不便（中心市街地から離れた交通の便の悪い地域に所在すること〔１７１団体〕），山間僻地（山間僻地に所在すること〔１２４団体〕），人口密度（人口密度が低い地域に所在すること〔４６団体〕），
宅地価格（宅地価格が低廉な地域に所在すること〔４０団体〕）などがある（甲２０）。」
３ 前提事実並びに争点及び当事者の主張
 前提事実並びに争点及び当事者の主張は，原判決を以下のとおり補正し，また，当審における当事者の主張を後記４のとおり付加するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第２ 事案の概要」の「２ 前提事実」及び「３ 争点及び当事者の主張」に各記載のとおりであるから，これらを引用する。
（原判決の補正）（1）原判決４頁２５行目から５頁１行目までを以下に改める。
 「那須塩原市は，東京から約１５０㎞，県庁所在地（宇都宮市）から約５０㎞の県北部に所在し，市の東部にＪＲ東北新幹線，東北本線，東北自動車道等の幹線交通網が南北に縦貫している。そして，本件家屋が所在する旧塩原町は，山間部に所在する温泉観光地である。また，本件家屋の近隣地域は，山林が広がる中に温泉旅館，土産物屋，ガソリンスタンド等が散在する。本件家屋は，最寄り駅であるＪＲ東北本線「西那須野」駅から約１６㎞（道路距離）に所在
し，ＪＲ東北新幹線「那須塩原」駅（東京駅から約１時間１０分）から送迎バ
スを利用すれば約３０分の距離である。（甲１８，乙４）
 本件家屋は，旧塩原町の塩原温泉地区内に平成２４年１月１日時点で所在する非木造家屋であり，１審被告を課税団体とする固定資産税の課税客体である。
本件家屋は，国道４００号の沿道に所在し（甲１３），原判決別紙物件目録１・－269－

２記載のとおり，本件家屋１は，昭和６０年頃に増築された鉄筋コンクリート
又は鉄骨造陸屋根７階建て，床面積２０１２．８４㎡の建物であり，本件家屋２は，平成元年頃に増築された鉄骨造陸屋根６階建て，床面積１０７５．２４㎡の建物である。本件家屋は，いずれも旅館として使用されている。（甲１０，１８）」（2）原判決５頁６行目の「（乙９）」を「（甲１８，乙９）」に，同頁１０行目の「（乙８）」を「（甲１２，乙８）」に改める。
（3）原判決５頁１５行目から同頁１８行目までを以下に改める。
 「なお，那須塩原市（旧塩原町）の平成２１年３月作成の「都市再生整備計
画（第５回変更）塩原温泉地区」によると，旧塩原町の塩原温泉地区の宿泊者数は平成３年以降減少傾向にあり，観光産業のみならず住民の生活に大きな影響を及ぼす宿泊者数を，減少から現状維持，さらには増加に転じることが課題であるとされている。また，塩原温泉郷は，首都東京から約１５０㎞と恵まれた立地条件にある反面，高速鉄道網や道路交通網の整備に伴い，日帰りや立ち寄りの観光スポット化が進み，入込客が宿泊客に結びつかない現象が顕著に表れているとされている。（甲３４）」（4）原判決５頁２２行目「なお，」の次に以下を加える。
 「塩原温泉街において平成１５年以降に倒産・経営移譲等をした旅館等の状
況は，平成２５年６月２０日時点で，事業廃止後空き家となったもの１０件のうち７件は，競売又は売買により建物が譲渡され，経営譲渡により経営を継続しているもの１１件のうち８件も，競売，売買，会社分割又は会社合併により建物が譲渡されている（乙１５）。また，」（5）原判決６頁２行目末尾に以下を加える。
 「また，標準地「那須塩原５－３」は，平成９年と平成２４年の地価公示価
格の比率が－６４．０％であるが，人口規模が類似する宇都宮市の１２地点の平均では，平成９年と平成２４年の地価公示価格の比率は－７２．２％であり，同様に人口規模が類似する栃木県鹿沼市又は同県佐野市の標準地各２か所の平
成９年と平成２４年の地価公示価格の比率も，－５６．２％ないし－６６．３％となっている（乙１５）。」（6）原判決６頁７行目末尾に以下を加える。
 「また，旧塩原町における下水道の普及率（住民基本台帳人口に対する供給開始区域内人口の比率）は，平成２４年３月３１日時点で５４．９％，平成２５年３月３１日時点で５５．３％である（甲６４，乙４３）。」（7）原判決６頁９行目から同頁１８行目までを以下に改める。
 「本件家屋は，日光国立公園（第一種特別地域）内（甲１８，２５），土砂災
害特別警戒区域内（甲１５，１６，１８）及び公図未整備地区内（甲１８）に所在する。
 なお，栃木県内における土砂災害特別警戒区域の指定状況は，平成２８年２月２９日時点の指定数が，２６８５件（土石流）及び３２０９件（急傾斜地の崩壊）である（乙４５）。また，土砂災害特別警戒区域内に位置すると，積算
雨量が２００㎜になると本件家屋に接している国道４００号が通行止めになるが，平成１８年から平成２７年までの間に通行止めとなったのは，６回（平成－270－

２０年８月６日０時２５分から４時間３５分，平成２１年８月１０日６時から
１１時間１５分，平成２３年９月２１日１８時から８時間３０分，平成２４年
５月３日２２時から５時間，同年６月２０日１時から４時間４５分，平成２７
年９月９日２１時から２０時間）であった。（乙１１，１６）
 さらに，本件家屋が接道する国道４００号の平成２２年度における混雑状況
について，那須塩原市塩原所在の観測地点における昼間１２時間の自動車類交
通量は合計８２２０台，混雑度は１．１４である一方，全国の一般国道の山地部における混雑度は０．５０であり，平地部における混雑度も０．６６である。
（乙２９，３０）」
４ 当審における当事者の主張（1）本件家屋の所在地域の状況による価格変動要因（１審原告の主張）
ア 評価基準の規定からすると，当該家屋に所在地域の状況による価格変動要因が認められれば，当該要因に基づき減価を行い適正な時価を求めなければならないのであり，適用事例（甲２０）や裁判例を踏まえても，適用が限定されるものとは解されない。需給事情による減点補正率の適用方法について，市町村長の裁量もない。
イ 本件家屋は，以下のとおり特殊な家屋であり，転用可能性はない。すなわ
ち，ア 本件家屋が所在する塩原地区（旧塩原町）の観光客入込数，宿泊者数，
宿泊施設数（乙８，９，甲１２，１８）等は，著しい減少傾向にある。また，
本件家屋には，イ 土砂災害特別警戒区域内に所在するとともに，ウ 上下水道の整備されていない地域，エ 公図未整備地域に所在し，オ 建築基準法を遵守しているかも不明である。そして，本件家屋は，カ 日光国立公園内に所在する。これらの事情が，本件家屋の市場性の減退に与える影響は大きく，需給事情による減点補正率の程度を検討する際に考慮すべき事情である。
ア 旧塩原町の観光客入込数の減少及び宿泊者数の減少は，本件家屋の収益性の減少につながり，本件家屋の需要減少に繋がるため，所在地域の状況による市場性減価要因に該当する。
イ 本件家屋の所在地が土砂災害特別警戒区域に指定されることにより，当該所在地域が，急傾斜地の崩落のおそれが多分にある危険な場所に所在することが「公」になり，市場の需要が減退する。また，積算雨量が２００㎜になると，国道４００号が通行止めになり，事業上の不利益を受ける。
自治体による需給事情による減点補正率の適用事例にも，環境不良や地滑り地等がある。
 加えて，建築物の移転等の勧告や宅地建物取引における重要事項説明の対象になり（土砂災害防止法２５条，宅地建物取引業法３３条等），指定区域内の建物は自由な増改築が規制され，躯体部分に対する構造的な修繕ができない結果，その利用に大幅な制限が加えられるから，需要が低い。
本件家屋は，最寄り駅から１６㎞，塩原温泉旅館組合から４．６㎞離れた場所に所在し，山間の車道脇に孤立しており，アクセスの良い場所ではない。
ウ 本件家屋が所在する地域に上下水道が整備されていないため，本件家屋－271－

は，設備の設置維持のために高額な費用の負担を余儀なくされる。また，
強い降雨により上水が使用不能になるため，１審原告は，装置を修繕しつつ宿泊客への対応にも追われ，宿泊者数にも影響するなど，旅館業上の不利益となる。本件家屋が所在する塩原地区では，下水道の整備が上水道と同様に一般的であり，本件家屋は例外的な地域である。
エ 公図未整備地域に所在すると，権利の範囲や境界が不明で売買の対象となる範囲を確定できず，家屋でも売買の対象になり難い。
オ 本件家屋が建築基準法を遵守した建物か否か不明である。このことは，所在地域が土砂災害特別警戒区域であることを踏まえると，本件家屋が，外壁，構造耐力上，主要な部分が自然災害（土石流等）により破壊を生じないものか否か不明であり，建築基準法所定の安全性が確保されているかを判断できないから，市場性を大きく減退させる事由である。
カ 本件家屋が日光国立公園内に所在することにより，売買で取得しても，旅館業法上の許可を再度取得し直す必要があり，自然公園法による厳格な規制も受ける（甲２５ないし３０等）。また，国道４００号の車道脇にあり，背面が断崖絶壁のため，１審原告は，多額の費用をかけて，定期的に崖の補修工事を行うことを要する。日光国立公園に，イメージアップや集客力
はなく，具体的な利益の享受はない。
ウ
は，３６億４８６１万円余りで調達したが，１１年の間に９０．４％も減価されており，塩原温泉街の旅館の需要が急落したことの現れである。
エ 不動産鑑定評価基準も評価基準もいずれも正常価格を求める点で共通しており，評価基準の需給事情による限定補正率は，鑑定基準の機能的要因及び経済的要因に整理できるから，鑑定基準の経済的要因とされる減価要因を参考とすることは不合理でない。
 不動産鑑定士 M の不動産鑑定評価書（甲１８。以下「M 評価書」という。）
は，本件家屋の所在地は，上記の行政的条件から更地としての市場性が極めて低いことから，土地価格の査定ではこれを考慮せず，土地建物一体としての市場性減価により考慮した。また，需給事情の減点補正率の適否の検討に当たって，不動産鑑定評価基準で対応する市場性減価要因を参考にしたものであり，還元利回りの基礎を１０～１２％にし，本件家屋が所有直営方式の旅館であることや，上記区域内に所在することから，還元利回りを１５％とした。同評価は，各試算価格（積算価格，収益価格，比準価格）に差が生じた場合に，なぜそのような差が生じたかを検討するという意味にとどまり，減価しなければならないという意味ではない。
（１審被告の主張）
ア １審原告の主張は否認ないし争う。
イ 「適正な時価」（法３４１条５号）は，客観的な交換価値をいうところ，家屋の鑑定評価には一定の幅があり得る上，土地と異なる多様な取引実態から，その市場価値の評価は困難というべきであるから，「再建築価格方式による家屋の評価が『適正な時価』とは言い難い場合」というのは，相当程度限定され，「需給事情による減点補正率の適用」は，需要と供給の乖離の程度が－272－

著しい場合に限られるというべきである。
 そして，評価基準は，需給事情による減点補正率の算出方法について，具体的に定めておらず，減価率も，各市町村長の判断と責任において定めるものとするから，技術的細目的な要素を含む家屋の評価方法を評価基準に委ねるとともに家屋の客観的状況等に応じた適切かつ合理的な評価方法を選択す
ることについて市町村長に一定の裁量を与えたものというべきである。
 なお，需給事情による減点補正率の適用について，原判決の指摘する事情
は，いずれも土地に関する減価要素であり，土地の評価に織り込み済みであるから，別途に建物につき需給事情による減点補正を要するものではない。
ウ １審原告の主張する個別的要因についてア １審原告は，上下水道が整備されていない状況で長年旅館業を営んでおり，当該要因が営業に影響しているとはいえない。那須塩原市内で上下水道が整備されていない地域もあり，本件家屋が格別特異な立地条件にあるものではない。濾過装置が使用不能となる程度，頻度も明らかではなく，設備がある施設でも給水が停止されることもある。宿泊先を選ぶ際に，事前に調査し，上下水道が未整備なら敬遠するとも考え難い。塩原地区の下水道普及率，下水道の整備が一般的ともいえない。
イ 公図未整備地域は，境界や面積の確定に困難を伴うものの，売買の対象にならないわけではなく，本件家屋の所在する土地は，周囲に他の建物がないからリスクは少ない。那須塩原市の市内でも４割以上の区域が公図未整備である。
ウ 建物が既存不適格か否かは，所在地域の状況というよりは建物様式の問題であり，直ちに「建物様式が著しく旧式となっている非木造家屋」に当たるとはいえない。
エ 土砂災害特別警戒区域の指定は，土砂災害の発生を防止し，土砂災害が発生する前に速やかに当該区域にいる人を避難させ，生命や身体を保護するための体制を整備すべき区域を明らかにしたものである。
 土砂災害特別警戒区域の指定がされると，各種規制を受けるが，建物の「利用」に関する制限ではない。また，既存の家屋の通常修繕は妨げられないため，建物の経済的残存耐用年数に変化を与えるものではなく，不動産鑑定評価上の建物の減価要因ではない。固定資産の評価基準における建物の評価は，現況に基づく再建築価格が原則であり，躯体部分に対する構造的な修繕の可否や将来の増改築の制限を考慮した評価（減価）は実施しない。建築確認を要しない改修にも何らの規制はないから，建築基準法の規制が本件家屋の評価に及ぼす影響はない。栃木県内の同指定地域につき需給事情による減点補正率の適用実績もない（乙１５）。
 本件家屋の所在地は，観光資源を有する場所で旅館を建てて経営することは合理的であり，山間僻地にあるわけではなく，自動車によるアクセスが非常に良好な観光地である。土砂災害特別警戒区域に指定されたことで，殊更に土砂災害の危険性が高まったというものでもない。
オ 自然公園法に基づく規制は，公園内での営業の許可を受けなければならないことと，風致景観の管理に関する制約を受けることであり，そのため－273－

に不動産取引において重要事項説明書への記載が求められているが，既存建物で旅館業を経営するための許可申請は，国立公園以外の地域における申請手続と大差がない。上記規制により，本件家屋の周辺は乱開発が抑制され，良好な自然環境が保護されていることは，本件家屋への付加価値となっている。
カ 断崖絶壁であるために定期的に高額な費用を負担しているともいえない。
は，行政改革の一環として売却されたものであり，参考にならない。
エ 「評価基準」は，算定された価格が基準年度の賦課期日のみでなく，原則として，第２年度及び第３年度に各賦課期日の客観的交換価値とすることが求められるから，不動産鑑定評価を参考にすることは相当でない。
 M 評価書の市場性減価は，積算価格を低く想定した収益価格に近づける
ために，積算価格を市場性減価により減価するというものである。M 評価
書のベース利回り自体，幅のある曖昧な数字に変遷しており，リスクにならない所有直営方式を後出し的に持ち出している。地価の下落傾向は，取引事
例比較法において同一需給圏に共通するものである。M 評価書は，観光客入込数，宿泊客数の減少を取引事例が内包しているか否か断言できないとするにもかかわらず，これらを理由に市場性減価をしており，一般には同一需給圏に共通するものである。
 ところで，従前の裁判例と比較しても，需給事情による減点補正がされた裁判例は，過疎地にありゴルフ場と一体利用される寄宿舎及びクラブハウス（甲５，６），縮小傾向にある商業地域にある大型商業施設で，同種店舗も閉鎖後は使用されず入札者もいないような状況であること（甲２１，乙３４），
百貨店を念頭に建築された千葉県の大型店舗で，アクアラインの開通により顧客等が東京地区に流出したため，所在地近隣の路線価が顕著に下落したこと（甲９，乙１７）などを考慮している。
 他方，本件家屋の所在する那須塩原市は，過疎地ではなく，現在も１審原告は本件家屋を利用して収益を上げており，宿泊者数や利用者数の減少を示
す明確な証拠は提出されていないし，地価の低下も全国的な傾向の範囲に含まれている。
 したがって，これまでの裁判例に照らしても，本件家屋は，需給事情による減点補正の対象にはならない。
（2）減点補正の程度（１審原告の主張）
ア 本件家屋の所在地域の状況による複数の価格変動要因を踏まえると，原価率は３５％が適正である。
イ 不動産鑑定士 Y の意見書（甲４２）は，裁判例（甲５）と同様，対象建物の試算価格（積算価格，比準価格，収益価格）を求めて，その加重平均から
当該建物の正常価格を求め，その価格の積算価格（市場性補正前）における割合を需給事情による減点補正率とする手法を採用するものであり，これによれば，本件家屋の需要者が旅館経営を目的とする経営者等と判断されること か ら， 積 算 価 格 を １ ０ ％， 収 益 価 格 を ９ ０ ％ と し て 加 重 平 均 し て－274－

１億２２８３万７４００円を算出し，これを市場性補正前の積算価格と比較して，需給事情による減点補正の減価率が３６％と算定される。
 また，不動産鑑定士 S の意見書（甲６８）は，裁判例（乙１７）と同様，
固定資産評価額と鑑定評価額の差額を求め，差額の固定資産評価額における割合をもって，減点補正率とするものであり，これによれば，減価補正率は
４８．８％になる。
 さらに，M 評価書は，市場性減価要因の減価率を積み重ねる手法により，総減価率を３５％と算定しており，適用すべき減価率は３５％である。
ウ 栃木県が調達し売却した塩原温泉街のの調達価格（甲４６）から売却価格（甲４７）への減額率（８７～９０％）を考慮しても，本件家屋について３５％の減価を行うことは不合理でない。
エ 需給を減退させる要因が存在するのであれば，各市町村は，積極的に研究や議論を行い，需給事情による減点補正率を適用すべきである。
（１審被告の主張）
ア １審原告の主張は否認ないし争う。
イ 原判決の認定に係る減点補正率１５％は全く具体的な根拠が不明である。
 なお，この点に関する M 評価書の１５％の記載においては，「家屋に関する調査研究」第６表を用いているものの，その合理的な根拠が乏しい。
ウ 本件家屋は，従前の裁判例で減点補正が認められたゴルフクラブ寄宿舎や大型店舗と異なり，建物としての特殊性が強いとはいえず，旅館業界内の需要が十分あり，保養施設等他用途への転用なども十分考えられる。本件家屋は，現在も使用されており，需要を減退させる要因が当該家屋に存在するとはいえない。
したがって，１審原告の上記主張はすべて理由がない。
第３ 当裁判所の判断
１ 当裁判所は，本件決定には，適正な時価を超えて価格を決定した違法を認めることはできないから，１審原告の本件請求は理由がなく，これを棄却するのが相当であると判断する。
その理由は，次のとおりである。
２ 需給事情による減点補正率の適用について
 法は，固定資産税の課税標準に係る固定資産の評価の基準並びに評価の実施方
法及び手続を総務大臣の告示に係る評価基準に委ね（法３８８条１項），市町村
長は，評価基準によって，固定資産の価格を決定しなければならないと定めている（法４０３条１項）。これは，全国一律の統一的な評価基準による評価によって，各市町村全体の評価の均衡を図り，評価に関与する者の個人差に基づく評価の不均衡を解消するために，固定資産の価格は評価基準によって決定されることを要するものとする趣旨であると解され（最高裁平成１０年（行ヒ）第４１号同１５
年６月２６日第一小法廷判決・民集５７巻６号７２３頁参照），これを受けて全国一律に適用される評価基準として昭和３８年自治省委告示第１５８号が定められ，その後数次の改正が行われている。そして，評価基準における建物（家屋）の価格は，再建築費を算定する方法により，再調達価格に基づいて評価されるのを原則としており，取得価格や収益価格を採用していない。これは，現実の取得－275－

価格は，その取得の際の個別的な事情による偏差があり，実際の条件も種々の事
情等により著しい格差があるためである。また，評価基準は，それにより算定された価格が基準年度の賦課期日のみではなく，原則として第２年度及び第３年度の各賦課期日の客観的な交換価値となることが求められる。したがって，評価基
準は，個別具体的な事情を網羅し，基本的に土地とその上の建物とを一体として評価し，それを適用して鑑定評価すると一定の幅があり得る不動産鑑定基準とは一致しないものというべきである。
 さらに，評価基準が定める評価方法には一般的な合理性があるということができ，市町村長が当該建物について評価基準に従って決定した価格は，評価基準が定める評価の方法によっては再建築費を適切に算定することができない特別の事
情又は評価基準が定める減点補正を超える減価を要する特別の事情が存しない限り，その適正な時価であると推認するのが相当である。このような特別の事情等の主張立証を行うことなく，納税義務者が不動産鑑定意見書等を提出するだけでは，上記推認を妨げることはできないと解するのが相当である（最高裁平成２４年（行ヒ）第７９号同２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻 ６ 号
１２５５頁，最高裁平成１１年（行ヒ）同１５年７月１８日第二小法廷判決・裁判集民事２１０号２８３頁等参照）。
 本件で問題とされる需給事情による減点補正は，地域的な状況による減価であり，これは，土地だけではなく，建物にも及び得るのであり，評価基準も，所在地域の状況によりその価額が減少すると認められる建物（家屋）等について，その減少する価額の範囲において需給事情による減点補正を認めているから，本件家屋の交換価値の減少が現在の経営事情や利用方法等に伴う主観的な事情によるものにとどまらず，本件建物の需要が減少し，本件建物の交換価値を低下させる
ことが明らかな客観的な地域的状況があれば，需給事情による減点補正が認められる場合があるというべきである。
３ 本件家屋において需給事情による減点補正率を適用すべきか否かについて
 そこで，次に，本件家屋の平成２４年度家屋課税台帳の登録価格を求めるに当たって，需給事情による減点補正率を適用すべき要因が存在するか否かについて検討する。
（1）評価基準は，需給事情による減点補正につき，「建築様式が著しく旧式となっている非木造家屋」，「所在地域の状況によりその価格が減少すると認められる
非木造家屋等」について，その減少する価格の範囲において求めるものとすると定めているところ（評価基準第２章第３節六），本件家屋については，「所在地域の状況によりその価格が減少すると認められる非木造家屋等」に当たるか否かが問題になる。
（2）この点に関して，１審原告は，需給事情による減点補正をすべき要因として，
ア 本件家屋が所在する塩原地区（旧塩原町）の観光客入込数，宿泊者数，宿泊施設数が，著しい減少傾向にあること，そして，本件家屋が，イ 土砂災害特別警戒区域内に所在すること，ウ 上下水道の整備されていない地域に所在すること，エ 公図未整備地域に所在すること，オ 建築基準法を遵守しているかが不明であること，カ 日光国立公園内に所在することなどがあると主張す
る。

－276－

ア そこで，検討すると，前記説示のとおり，本件家屋は，東京から約１５０㎞，県庁所在地（宇都宮市）から約５０㎞の県北部に所在する那須塩原市に所在し，同市の東部にはＪＲ東北新幹線，東北本線，東北自動車道等の幹線
交通網が南北に縦貫しており，本件家屋が所在する旧塩原町は，山間部に所在する温泉観光地であって，本件家屋の近隣地域は，山林が広がる中に温泉
旅館，土産物屋，ガソリンスタンド等が散在するものの，本件家屋は，最寄り駅であるＪＲ東北本線「西那須野」駅から約１６㎞（道路距離）に所在し，ＪＲ東北新幹線「那須塩原」駅（東京駅から約１時間１０分）から送迎バスを利用すれば約３０分の距離にあることが認められる（甲１８，乙４）。
 また，本件家屋は，国道４００号の沿道に所在し（甲１３），鉄筋コンクリー
ト又は鉄骨造陸屋根７階建て，床面積２０１２．８４㎡の建物（本件家屋１）及び鉄骨造陸屋根６階建て，床面積１０７５．２４㎡の建物（本件家屋２）であり，旅館として使用されていることが認められる（甲１０，１８）。加えて，接道する国道４００号の平成２２年度における混雑状況も，那須塩原市
塩原所在の観測地点における混雑度が１．１４であり，全国の一般国道の山地部における混雑度（０．５０）又は平地部における混雑度（０．６６）よりも，利用状況が高いものと認められる（乙２９，３０）。
イ そして，確かに，上記引用に係る補正後の原判決の前提事実によると，旧塩原町における観光客入込数，宿泊者数，宿泊施設等の数は，平成１５年及び平成２４年を比較しても，いずれも減少していることが認められ，那須塩
原市においても，旧塩原町の塩原温泉地区の宿泊者数を減少から原状維持，増加に転じることが課題であるとされていることが認められる。また，塩原温泉郷は，恵まれた立地条件にある反面，高速鉄道網や道路交通網の整備に伴い，日帰りや立ち寄りの観光スポット化が進んだことで宿泊客に結びつかない現象が顕著に表れていると分析されているところであることが認められる（甲３４）。
 他方，塩原温泉街において平成１５年以降に倒産・経営移譲等をした旅館
等は，その大半は，競売，売買，会社分割又は会社合併により建物が第三者等に譲渡され，経営移譲により経営を継続している旅館等も複数存在していることが認められることからすると（乙１５），観光客入込数，宿泊者数及び宿泊施設数が減少していることによって，直ちに，旅館である本件家屋について，当該地域に所在するがゆえに家屋の価値が減少するというような地域性を認めるのは困難というべきである。
 １審原告は，本件家屋の近隣の標準地「那須塩原５－３」の地価が著しく下落したことをいうが，前記説示のとおり，その平成９年と平成２４年の地
価公示価格の比率は，人口規模が類似する宇都宮市の１２地点の平均の比率
及び栃木県鹿沼市又は同県佐野市の標準地各２か所の平成９年と平成２４年の地価公示価格の比率と比較しても，著しく異なるとはいえず，上記の標準
地の地価の下落をもって地域的な要因と認めることはできない（なお，那須塩原市は，過疎地にも指定されていない。）。
ウ 次に，本件家屋は，土砂災害特別警戒区域内に所在しているが，前記説示のとおり，栃木県内における土砂災害特別警戒区域の指定状況は，平成２８－277－

年２月２９日時点の指定数が，２６８５件（土石流）及び３２０９件（急傾
斜地の崩壊）と多数であることが認められる（乙４５）。しかし，同指定地域においては，積算雨量が２００㎜になると本件家屋に接している国道
４００号が通行止めになるが，平成１８年から平成２７年までの間に通行止めとなったのは，６回に止まること（乙１１，１６）に照らすと，土砂災害特別警戒区域に指定されていることによる建物の構造，建築等に関する規制
が，評価基準による再建築価格法による評価を補正すべき地域的な事由と直ちに断定することはできないというべきである。
エ また，１審原告が所有する本件家屋は，上下水道の整備されていない地域に所在しているものである。
 しかしながら，前記説示のとおり，本件家屋が山間部に所在することや，
那須塩原市における上水道の普及率は，平成２３年度において約９８．
３ ２ ％ で あ る が， 一 方， 下 水 道 の 普 及 率 は， 平 成 ２ ３ 年 度 に お い て 約
５１．６％であり，旧塩原町における下水道の普及率も，平成２３年度及び平成２４年度において５４．９％又は５５．３％程度であること，また，１審
原告は，上下水道が整備されていない状態で，これまで長年にわたり旅館業を営んでおり，これが当該営業に直接影響しているものではないことなどに照らすと，本件家屋が特異な立地条件にあるものではなく，その所在する地域について，上記の事由が特有の事情と解することはできないというべきである。
オ さらに，上記引用に係る補正後の原判決の前提事実によると，本件家屋は，公図未整備地域に所在すること，日光国立公園（第一種特別地域）内に所在することにより規制を受けることなどの事情が認められる。しかしながら，これらの事情は，本来土地の評価に織り込み済みの問題であって，これらがあることによって，旅館である本件家屋について，当該地域に所在するがゆえに家屋の価値が減少するというような地域性を認めることもできないというべきである。
 なお，弁論の全趣旨によると，自然公園法に基づく規制については，不動
産取引において重要事項説明書への記載が求められているものの，既存建物で旅館業を経営するための許可申請は，国立公園以外の地域における申請手
続と大差がないとみられるから，評価基準による再建築価格法による評価を補正すべき地域的な事由とすることはできない。
カ そして，本件家屋については，１審原告から建築基準法を遵守しているかが不明であることが指摘されているが，そのことによって「所在地域の状況によりその価格が減少すると認められる非木造家屋等」又は「建築様式が著
しく旧式となっている非木造家屋」に当たるとも認められない。
（3）そうすると，１審原告が主張する上記各事由（各要因）は，いずれも本件家屋の市場価値の減少を来すような地域的な事情ということはできず，本件家屋について需給事情による減点補正率を適用すべき事情は認められないといわざ
るを得ない。そして，本件証拠関係の下では，他に，需給事情による減点補正率を適用すべき事情を裏付ける的確な証拠はない。
 したがって，その余の点について判断するまでもなく，本件決定に違法な点－278－を認めることはできない。
４ 当審における当事者の主張について（1）１審原告は，上記各事由（各要因）が，需給事情による減点補正率を適用すべき事情に該当すると主張し，本件家屋１の価格が７２２７万２１８９円を超える部分及び本件家屋２の価格が４４７９万７５１０円を超える部分の取消しを訴求している。
 しかし，上記説示のとおり，いずれも本件家屋の市場価格の減少を来すような所在地域の事情と認めることはできず，１審原告の上記主張はその前提を欠いているというべきであるから，これを採用することはできない。
（2）ところで，１審原告は，不動産鑑定基準による評価を参考にすべき旨を主張するとともに，M 評価書（甲１８）及びその補充書である意見書２通（甲６３，６７）における市場性に影響する事情を考慮すべきことを主張する。
 しかし，上記説示のとおり，評価基準における需給事情による減点補正は，当該家屋の需要が減少し，本件建物の交換価値を低下させることが明らかな客観的な地域的状況が存する場合に適用すべきものと解されることからすると，不動産鑑定基準による評価を参考にすることが可能であるとしても，上記のような客観的な地域的な状況に当たるか否かを検討すべきであり，不動産鑑定基
準による市場性の検討をそのまま適用することにはならないというべきである。
 なお，１審原告の提出の不動産鑑定士 Y の意見書（甲４２）においては，需給事情による減点補正の減価率を３６％と算定し，また，不動産鑑定士 S の意
見書（甲６８）においては，固定資産評価額と鑑定評価額の差額を求め，差額の固定資産評価額における割合をもって，減点補正率として，減価補正の減価率を４８．８％とするものであるが，いずれも合理的な根拠は乏しく，いずれも直ちに採用することはできない。
 したがって，１審原告の需給事情による減点補正を行うべきであるとする主張は理由がないというべきである。
５ 小括
 以上のとおり，本件全証拠によっても，需給事情による減点補正をすべき事情を認定することはできないから，本件決定は適法というべきであり，１審原告の本件請求は理由がない。その他，１審原告の主張に鑑み，当審で提出された証拠を加えて，本件訴訟記録を検討しても，上記認定判断を左右するに足りる的確な主張立証はないというべきである。
第４ 結論
 以上の次第で，１審原告の本件決定の取消請求は理由がないから棄却すべきであり，これと異なる原判決は一部相当でないから，原判決中，１審被告の本件控訴に基づき，１審被告の敗訴部分を取り消し，同取消部分に係る１審原告の請求を棄却することとし，また，１審原告の本件控訴を棄却することとして，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第２２民事部－279－

裁判長裁判官

河

野

清

孝

裁判官

菊

池

絵

理

裁判官

岡

口

基

一

－280－

最高裁（平成３０年５月２４日決定）
調書（決定）
平成３０年（行ヒ）第８０号
平成３０年５月２４日
最高裁判所第一小法廷
木 澤 克 之池 上 政 幸小 池裕
山 口厚
深 山 卓 也別紙当事者目録記載のとおり
東京高等裁判所平成２９年（行コ）第２２号（平成２９年１１月
８日判決）

事 件 の 表 示
決
定
日
裁
判
所
裁判長裁判官
裁
判
官
裁
判
官
裁
判
官
裁
判
官
当 事 者 等
原判決の表示裁判官全員一致の意見で，次のとおり決定。
第１ 主文
１ 本件を上告審として受理しない。
２ 申立費用は申立人の負担とする。
第２ 理由
 本件申立ての理由によれば，本件は，民訴法３１８条１項により受理すべきものとは認められない。

申

立

人

同訴訟代理人弁護士
相
手
方
同
代
表
者
同委員会代表者委員長

当

事

者

目

録

沼 井 英 明那 須 塩 原 市
那須塩原市固定資産評価審査委員会
根 本 義 夫－281－

－282－

東京都損害賠償請求事件－283－

－284－

東京地裁（平成２８年１１月１０日判決）
平成２８年１１月１０日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成２５年（ワ）第４５８８号 損害賠償請求事件
口頭弁論終結日 平成２８年９月９日
判決原告
同代表者代表理事
同訴訟代理人弁護士
私市
大介
東京都新宿区西新宿二丁目８番１号
被
告
東
京
都
同 代 表 者 知 事
小
池
百 合 子
同訴訟代理人弁護士
川上俊
宏
同訴訟復代理人弁護士
平
松
修
二
同
西
川
こ ふ み
同 指 定 代 理 人
加 登 屋
毅
同
田
口
る み 子
主
文
１ 被告は，原告に対し，円及び別紙遅延損害金目録の元本欄
記載の各金額に対する同目録の起算日欄記載の各日から各支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用はこれを８分し，その７を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。
４ この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
 被告は，原告に対し，円及び別紙１遅延損害金目録の元本欄記載の各金額に対する同目録の起算日欄記載の各日から各支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 本件は，別紙２物件目録記載の家屋（以下「本件家屋」という。）の所有者である原告が，被告が本件家屋の建築当初の再建築費評点数の算出及び経年減点補正率の適用を誤り，これに基づいて原告から固定資産税及び都市計画税（以下「固定資産税等」という。）を過大に徴収したことが違法であるなどと主張して，国家 賠 償 法（ 以 下「 国 賠 法 」 と い う。） １ 条 １ 項 に 基 づ き， 損 害 賠 償 金円（平成４年度から平成２０年度までの過納金，弁護士費用等）及びこれに対する民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。
２ 関係法令等の定めの概要
 別紙３「関係法令等の定めの概要」に記載したとおりである（なお，同別紙において定める略称は，以下においても用いることとする。）。

－285－

３ 前提事実（証拠等を掲記しない事実は当事者間に争いがないか弁論の全趣旨により認められる。）⑴ 当事者
 原告は，一般社団法人であり，本件家屋の新築時からの所有者で，本件家屋に係る平成４年度から平成２０年度までの固定資産税等の納税義務者であった者である。
 被告は，その特別区所在の家屋に係る固定資産税等を賦課徴収する権限を有する地方公共団体である。
⑵ 本件家屋の構造等
ア 本件家屋は，昭和５７年９月１４日に新築された地下２階，地上１４階建ての塔屋階付きの非木造家屋である（甲１）。本件家屋の昭和５７年固定資産評価基準（地方税法３８８条１項前段。別紙３の１⑴オ，同３）における非木造家屋経年減点補正率基準表の構造区分は，ＳＲＣ造・ＲＣ造及びＳ造（骨格材の肉厚が４ｍｍを超えるもの）等となっており，固定資産の評価上，本件家屋の地上２階の一部，地上３階から１４階まで及び塔屋階についてＳ
造（骨格材の肉厚が４ｍｍを超えるもの）の経年減点補正率が，その他についてＳＲＣ造・ＲＣ造の経年減点補正率が適用されている。そして，固定資産の評価上は，Ｓ造部分の床面積は１万７１２２．１４㎡であり，ＳＲＣ・ＲＣ造部分の床面積は７５９０．６５㎡であるものとされている（ただし，原告は，本件訴訟において，これらの数値に誤りがあると主張している。）。
イ 本件家屋は，平成３年３月３１日に増築され，その後，平成６年に増築部分について減築された。増築部分の構造及び用途は，Ｓ造・倉庫（一般）であり，課税床面積は，減築前が４４．７３㎡，減築後が４０．２５㎡である。
ウ 本件家屋の平成４年度以降の価格は，新築部分と増築部分を別個に評価してそれぞれの価額を算出し，それらを合計する方法により決定されている。
⑶ 新築部分の評価等
ア 新築部分の建築当初の再建築費評点数は，昭和５７年度評価基準により算出され，点（１００点未満切捨て）とされた（甲４【９枚目】）。
イ 新築部分のその後の昭和６０年度から平成１８年度までの各基準年度（地方税法３４１条５号。別紙３の１⑴ア）の再建築費評点数は，上記アの再建
築費評点数を基礎として順次算出された。
ウ 本件家屋の固定資産評価基準における非木造家屋経年減点補正率基準表の構造区分は，上記⑵アのとおり，ＳＲＣ造・ＲＣ造及びＳ造（骨格材の肉厚が４ｍｍを超えるもの）等となっていたところ，昭和５７基準年度から平成
１５基準年度まで，本件家屋の新築部分は，一棟を単位としてＳＲＣ造・Ｒ
Ｃ造の経年減点補正率を適用されていたが，平成１８基準年度以降は，ＳＲＣ造・ＲＣ造部分とＳ造部分とを区分して，各構造別に経年減点補正率を適用することとされた（甲６の１ないし３，弁論の全趣旨）。
⑷ 増築部分の評価等
ア 増築部分の平成４年度の再建築費評点数は，平成３年度の固定資産評価基－286－

準により算出され，点とされた。

イ 増築部分のその後の平成６年度から平成１８年度までの各基準年度の再建
築費評点数は，上記アの再建築費評点数を基礎として順次算出された。
⑸ 原告は，平成２１年７月３０日，東京都固定資産評価審査委員会に対し，本
件家屋について固定資産課税台帳に登録された平成２１年度の価格である円について不服があるとして，地方税法４３２条１項の規定に基づき審査の申出（以下「別件審査申出」という。）をした。
 東京都固定資産評価審査委員会は，平成２４年１月１０日，原告による別件審査申出を棄却する決定をしたが，本件家屋の建築当初の再建築費評点数に誤りがある旨の原告の主張については，建築当初の評価において適切に評価できなかった事情がその後に判明したような場合等に当たるとは認められないとして，これを判断しなかった。
 原告は，平成２４年７月１７日，東京地方裁判所に，別件審査申出を棄却する決定のうち原告が相当と考える価格である
円を超える部分は違法であると主張して，取消訴訟（以下「別件取消訴訟」という。）
を提起した。
 東京地方裁判所は，平成２７年１月１４日，本件家屋の建築当初の再建築費
評点数の算出の誤りを理由として，本件審査申出を棄却する決定のうち価格
円を超える部分を取り消す限度で認容し，その余の請求を棄却する旨の判決を言い渡し，原告及び被告がいずれも控訴したところ，
東京高等裁判所は，同年９月２４日，原告の控訴に基づき，上記判決の計算の
誤 り 等 を 一 部 訂 正 し て， 本 件 審 査 申 出 を 棄 却 す る 決 定 の う ち 価 格
円を超える部分を取り消す限度で認容し，その余の請求を棄却する旨原判決を変更するという内容の判決を言い渡し，この判決は確定した。
（甲３７ないし３９の２，乙１８の１，弁論の全趣旨）
第３ 争点
１ 建築当初の評価の妥当性を争うことの可否
２ 本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤りの有無⑴ 主体構造部の鉄骨の耐火被覆⑵ 電気設備の電灯コンセント配線設備⑶ 電気設備の照明器具設備の蛍光灯用器具⑷ 電気設備の電話配線設備⑸ 防災設備⑹ 建築設備に係る規模補正係数⑺ その他計算ミス等
３ 経年減点補正率の適用の誤りの有無
４ 国賠法上の違法性及び故意過失の有無
５ 損害の有無及びその額
６ 消滅時効及び除斥期間の成否
第４ 争点に対する当事者の主張

－287－

１

争点１について（被告の主張） 地方税法は，固定資産税の納税者は，その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格に不服がある場合には，固定資産課税台帳に価格を登録した旨の公示の日から納税通知書の交付を受けた日後６０日まで若しくは都道府県知事の勧告を受けて固定資産課税台帳に登録された価格を修正した場合の公示の日から同日後６０日（固定資産の価格の修正による更正に基づく納税通知書の交付を受けた者にあっては，当該納税通知書の交付を受けた日後６０日）までの間において，又は固定資産課税台帳に価格を登録した旨の公示の日以後における価格の決定・修正の通知を受けた日から６０
日以内に固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる旨を規定する（４３２条１項本文。別紙３の１⑵ア）とともに，同審査委員会の決定に不服があるときはその取消しの訴えを提起することにより争うことができ，それ以外の方法で争うことはできないと規定している（４３４条。別紙３の１⑵イ）。
 地方税法がこうした規定を設けた趣旨は，審査申出期間，取消訴訟の出訴期間に制限を設けることにより，固定資産税の賦課処分の前提問題である固定資産税
評価額を早期に確定させることによって，法的安定性を確保することにある。
 ところが，原告が主張するように，新築当初の評価自体をその後においても随時争うことができるとすると，固定資産評価基準に定める在来分の家屋に係る再建築費評点数の算出方法（別紙３の２⑷から⑼まで等。以下「在来分家屋の評価方式」ということがある。）により評価された基準日における家屋の評価を争う
際に，建築当初の評価の誤りを無制限に主張できることになるから，効力の確定した建築当初の評価額についての争いをいつでも蒸し返すことができることになり，早期確定・法的安定性といった地方税法の趣旨に反する結果となる。また，当初の評価から時間が経過するほど，評価の対象となった建物には経年変化が生
じ，補修や増改築等による変更が生じることになり，当初の評価に誤りがあったかどうかを的確に判断することは困難になることが予測される。
 そうすると，本件のように，当初の評価が行われてから一定期間が経過した後になって，建築当初の評価を無制限に争うことは許されず，在来分家屋の評価方
式による評価（新築時に算出された再建築費評点数に基準年度ごとに再建築費評
点補正率を乗じて求められるもの）が行われている家屋については，主として再建築費評点補正率の妥当性を争うことができるにすぎず，また，建築当初の評価の誤りが主張された場合には，建築当初の評価において適切に評価できなかった事情がその後に判明した場合や，建築当初の評価の誤りが重大で，それを基礎に
その後の評価をすることが適正な時価の算定方法として不合理であると認められる場合に限って争うことができると考えるべきである。
（原告の主張） 下記のとおり，ある基準年度の家屋の登録価格を争う際に，当該基準年度よりも前の年度の再建築費評点数算出の誤りに起因する当該基準年度の再建築費評点数の誤りを主張することは許される。
⑴ 固定資産税の納税者が，その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産の登録価格を争う場合に，固定資産評価審査委員会に対する審査の申出及び－288－その審査決定に対する取消訴訟において主張することができる事由を明示的に制限する規定は存在しない。
 それにもかかわらず，固定資産の登録価格に対する不服申立ての手続について，条文の文言にない制限を付加することは，納税者の予測可能性を著しく害し，法的安定性を損ねるものであって，租税法律主義の一内容である手続的保障原則に反して許されない。
⑵ア 在来分の非木造家屋に係る再建築費評点数の算出方法は，「基準年度の前年度における再建築費評点数」に再建築費評点補正率を乗じて当該基準年度の再建築費評点数を算出するものであるところ（別紙３の２⑹），平成２１
年度評価基準は，「基準年度の前年度における再建築費評点数」を前基準年度に適用した固定資産評価基準の規定によって評価した場合に得られる再建
築費評点数と定めており，「固定資産課税台帳に登録された前基準年度の価格の基礎とされた再建築費評点数」とは定めていない。そうすると，「基準年度の前年度における再建築費評点数」の算定の基礎となる新築時の再建築
費評点数について，当時の固定資産評価基準の規定に適合した評価がされるべきものであると解するのが相当であり，本件家屋の新築時の再建築費評点数の付設が固定資産評価基準に適合しないものである場合には，本件家屋の各年度の価格が固定資産評価基準にのっとって算定されたことにはならない。
イ 地方税法は，土地又は家屋の課税標準を基準年度の賦課期日における価格
で土地課税台帳等又は家屋課税台帳等に登録されたものとすると規定し（３４９条１項。別紙３の１⑴イ），固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を総務大臣の告示である固定資産評価基準に委ね，市町村長は，固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならないと定めている（４０３条１項。別紙３の１⑴カ）。
 その趣旨は，人的，物的及び時間的な制約の下で大量に存在する固定資産の評価を行うに当たり，全国一律の統一的な評価を行うことによって，各市
町村全体の評価の均衡を図るとともに，評価に関与する者の個人差に基づく評価の不均衡を解消するためであり，固定資産評価基準は，上記のような目的を達成するために定められた，固定資産の価格を算定するための技術的か
つ細目的な基準にすぎない。そして，固定資産評価基準において，在来分の非木造家屋の再建築費評点数の算出方法につき，上記アのような方法が採用されているのは，再建築価格方式が採用されている以上，在来分の家屋を含めた全ての家屋について，部分別評価又は比準評価の方法によって再建築費
評点数を求めるのが望ましいものの，上記のような制約の下で，大量に存在する在来分家屋の評価を部分別評価又は比準評価の方法によって行うことが実際上困難であることから，家屋の評価事務の簡素化を図るためであると考えられる。
 そうすると，基準年度の登録価格を争う際に当該基準年度より前の年度の再建築費評点数に関する主張を制限することは，そもそも在来分の非木造家
屋の建築費評点数も部分別評価又は比準評価の方法によって求めることとなっていれば，制限されることのなかった主張が，家屋の評価事務の簡素化－289－

を図ったばかりに制限されてしまうことを意味する。このような帰結は，家屋評価の便宜のみを過度に優先させ，固定資産税の納税者による登録価格に対する不服申立ての手段を不当に制限するものであって，不相当である。
⑶ア 仮に，基準年度の前年度以前の再建築費評点数算出の誤りは，在来分の非木造家屋の当該基準年度の価格に対する不服の理由にできないとすると，大部分の非木造家屋において，不服の理由として主張できるのは，再建築費評
点補正率の乗算の誤り，経年減点補正率の乗算の誤り，物価水準による補正率の乗算の誤り，設計管理費等による補正率の乗算の誤りといった，単純計算の誤りだけということになってしまう。
 地方税法が，このような単純計算の誤りの有無を審査するためだけに，わざわざ各市町村に固定資産評価審査委員会を設置すると規定しているとは考えられない。
イ 家屋の評価は，固定資産評価基準の定めに従って，複雑な専門技術的な計算の手順を経てなされる上，固定資産税の賦課徴収の際に納税者に交付されるのは，納税通知書及び課税明細書だけであり，それらには家屋の再建築費
評点数やその算出過程は記載されていないから，納税者は，いかなる算出根
拠や計算方法によって価格が決定されたかをほとんど知ることはできず，登録価格が適正な時価を超えるものであるか否かも直ちには判明しない場合が多い。しかも，審査の申出は，納税通知書の交付を受けた日後６０日（本件
家屋の初課税年度当時は３０日）という短期間の間に行わなければならないものとされている（地方税法４３２条１項。別紙３の１⑵ア）。
 それにもかかわらず，家屋の新築時の再建築費評点数算出の誤りを，その後の基準年度における当該家屋の登録価格に対する不服の理由にすることができないとして，過大な固定資産税の負担を負わされている納税者の救済の途を断ってしまうのは不当である。
 また，家屋の所有権は転々と移転することが少なくないから，家屋の新築
時の再建築費評点数算出の誤りを，その後の基準年度における当該家屋の登録価格に対する不服の理由にすることができないとすると，当該家屋の固定資産税が初めて賦課された当時の所有者以外の所有者は，新築時の再建築費
評点数算出の誤りを主張する機会を一度も与えられないことになり，不当である。
２ 争点２について⑴ 争点２⑴（主体構造部の鉄骨の耐火被覆）について（原告の主張）ア 本件家屋の新築部分における鉄骨の使用総量はｔであると
ころ，その評価においては，その全てについて，鉄骨（耐火被覆あり）の標
準評点数２５万７１００点が使用されている。
 耐火被覆というのは，熱に弱い鉄骨の耐火性を高めるため，鉄骨を耐火材料で被覆することである。ＳＲＣ造に使用される鉄骨については，鉄骨を被覆する鉄筋コンクリートが耐火被覆の役割を果たすため，耐火被覆は施工されない。
 ところで，非木造家屋評点基準表（別紙３の３⑵）によると，ＳＲＣ造家－290－

屋（鉄骨，鉄筋及びコンクリートの使用量が明確な建物）に係る主体構造部（軸部構造）の標準評点数は，各使用資材の単位当たりの点数として示されており，鉄骨の標準評点数は，２０万２８００点と規定されている。また，
Ｓ造家屋（鉄骨の使用量が明確な建物）に係る主体構造部（軸部構造）の標
準評点数もそれと同様に示されており，鉄骨の標準評点数は，２０万２８００点とし，耐火被覆がなされている場合は，２５万７１００点とすると規定されている。このように，昭和５７年度評価基準は，ＳＲＣ造家屋の鉄骨，Ｓ造家屋の鉄骨（耐火被覆が施工されていないもの）及びＳ造家屋の鉄骨（耐火被覆が施工されているもの）の標準評点数をそれぞれ明確に定めているのであるから，評価庁は，それぞれの使用量を正確に認定し，定められた標準
評点数を機械的に適用することが求められている。
イ 本件家屋の新築部分の構造は，地下２階がＲＣ造，地下１階並びに地上１階及び２階の各一部がＳＲＣ造，地上１階及び２階の他の各一部並びに３階
から１４階まで及び塔屋階がＳ造であるから，ＳＲＣ造部分に用いられた鉄骨，Ｓ造部分に用いられた耐火被覆が施工されていない鉄骨及びＳ造部分に用いられた耐火被覆が施工されている鉄骨それぞれの使用量を正確に認定
し，それぞれに定められた標準評点数を適用すべきである。そして，自治省
固定資産税課編「固定資産評価基準解説 家屋篇」（昭和５６年８月１日発
行に係るもの。以下「昭和５７年度評価基準解説」という。甲１７）によると，「耐火被覆が施工されている部分と，そうでない部分がある場合においては，計算単位の床面積において考慮して差し支えないものである」とされている。
 そして，本件家屋の新築部分は，地下２階がＲＣ造，地下１階並びに地上
１階及び２階の各一部がＳＲＣ造，地上１階及び２階の他の各一部並びに３
階から１４階まで及び塔屋階がＳ造であり，課税床面積２万４７１２．７９㎡のうち，Ｓ造部分の床面積は㎡，ＳＲＣ造部分の床面積は㎡，ＲＣ造部分の床面積は㎡であって，
各階の構造別床面積は，別紙４の「各階構造別床面積表」のとおりである。
 したがって，ＳＲＣ造部分に使用される鉄骨については，鉄骨（耐火被覆なし）の標準評点数２０万２８００点が使用されなければならない。そして，
本件家屋の新築部分のＳ造部分とＳＲＣ造部分の床面積割合は，約７８対２２であるから，鉄骨ｔのうち，その２２％である
ｔについては，鉄骨（耐火被覆なし）の標準評点数が使用されなければならない。
（被告の主張） 主体構造部の鉄骨に耐火被覆ありのものと耐火被覆なしのものが混在している場合，これをどのように評価するかは評価基準等には明確には規定されておらず，評価庁に一定程度の裁量が認められているから，原告の主張は妥当性を欠く。
 すなわち，家屋の評価は，通常，竣工後に行う実地調査と建築主等から借り受けた見積書，竣工図等の資料を基に行うところ，耐火被覆の有無・施工量については，主に見積書等の資料により把握することができるものの，このうち－291－

鉄骨何ｔ分に耐火被覆が施されているかは判然としない場合が少なくない。そこで，本件家屋の新築当時，耐火被覆が施工されていることが見積書から確認できた場合には，耐火被覆ありの部分，すなわちＳ造の部分が過半を占めていることから，これら全ての鉄骨に耐火被覆が施工されているものとして評価したものであり，こうした評価方法が妥当性を有することは，当時，耐火被覆の数量（㎡）から鉄骨何ｔに耐火被覆がなされているか計算する方法がなかった
ことからも明らかである。
⑵ 争点２⑵（電気設備の電灯コンセント配線設備）について（原告の主張） 本件家屋の新築部分の評価では，部分別「建築設備」に係る評点項目の「電気設備」中の「電灯・コンセント配線設備」に係るフロアコンセントの補正項目において，
が使用されている。
 非木造家屋評点基準表によると，評点項目「電灯コンセント配線設備」の補
正項目「フロアコンセント」には，増点補正率１．１５の適用対象として「全館にあるもの」，標準１．０の適用対象として「一部分にあるもの」が規定されている。
 「全館」とは，「その館全体」のことであるから，「全館にあるもの」の意義は，
フロアコンセントがその館全体に存在するものと解釈すべきであり，昭和５７
年度評価基準解説のとおり，「全館にあるもの」は，建物の全フロアにフロア
コンセントが設備されている場合であって，１フロアあたりのフロアコンセン
トの個数がどんなに多くても，設置されていないフロアがあれば，「全館にあるもの」には該当しないと解するべきである。
 本件家屋についてみると，フロアコンセントは，地下２階には一切配置されておらず，地下１階に配置されているのは１か所にすぎず，地上１階及び２階の大部分にも配置されていない。
 したがって，フロアコンセントが設置されていないフロアが存在する以上，には該当しないから，補正係数は，「一部」の１．０が使用されなければならない。
（被告の主張） 昭和５７年度評価基準解説によれば，「フロアコンセント」の補正は，いわゆる床下配線の有無による工事費の相違を補正しようとするものであり，標準とされる「一部分にあるもの」とは，「建物の延床面積の１割程度の部分にフロアコンセントが１５㎡当たり１箇所程度の割合で設置されているようなものをさしている」とされており，本件家屋のフロアコンセントの設置状況は，「一部分にあるもの」には該当しない。
 一方，増点補正の対象となる「全館にあるもの」とは，「建物の全フロアにフロアコンセントが設備されているもののことで，全フロアコンセントが設けられていてなおかつその数も多くなければならないというものではない。極端ないい方をすれば，１床に数個であっても，全館に設備されていれば，増点補正の対象となるものである」とされているところ，本件家屋は地下２階地上１４階建てでフロア数が１６であり，これに加えて塔屋が存在するが，そのうち地下２階にはフロアコンセントがないものの，地下１階から地上１４階までに－292－

はフロアコンセントが設置されており，しかも，４階から１４階までの１１フロアについては事務室部分にまんべんなく多くのフロアコンセントが設置されている。
 そして，「標準」が「延床面積の１割程度の部分にフロアコンセントが１５
平方メートル当たり１箇所程度」のものであることからすれば，本件家屋のフロアコンセントの床下配線による工事費に見合うよう，として増点補正の対象としたことは適正というべきである。
⑶ 争点２⑶（電気設備の照明器具設備の蛍光灯用器具）について（原告の主張） 本件家屋の新築部分の評価では，部分別「建築設備」に係る評点項目「電気設備」中の「照明器具設備」中の「蛍光灯用器具」に係る天井高の補正項目において，天井高がが使用されている。
 非木造家屋評点基準表によると，評点項目「蛍光灯用器具」の補正項目「天井高」には，標準１．０の適用対象として「２．８ｍ程度のもの」，減点補正
率０．７０の適用対象として「２．４ｍ程度のもの」が規定されている。
 昭和５７年度評価基準解説には，本件家屋のように，天井高が階層によって一定せず，２以上の天井高を有する家屋の天井高の決定方法は明示されていない。しかし，主体構造部の「階高」による補正に関する記載部分によると，１棟の建物の階高が，階層によって一定せず，２以上の階高を有する建物については，当該建物の代表的な階高（最も床面積の多い部分の階高）によるものとされている。
 そうすると，２以上の天井高を有する家屋の天井高は，当該家屋の代表的な階高によって決定すべきである。
 本件家屋についてみると，本件家屋の代表的な天井高は，４階から１３階部分の天井高である
ｍであるから，本件家屋の天井高は，ｍと認定すべきであり，補正係数は，が使用されなければならない。
（被告の主張） 昭和５７年度評価基準解説によれば，蛍光灯用器具は埋込のものが標準とされているため，天井高の高低により同一の明るさを得るには器具の数を増やす
か，蛍光灯をＷ数の大きいものにして器具もそれに合うものに変える必要があることから，「天井高」の補正によりその点を考慮しようとするものとされている。
 本件家屋の４階から１３階までの主な天井高はｍであるが，他の階においてはそれを上回るｍの天井高の部分も多く，標準のとしたことには合理性がある。
⑷ 争点２⑷（電気設備の電話配線設備）について（原告の主張） 本件家屋の新築部分の評価では，部分別「建築設備」に係る評点項目「電気設備」中の「電話配線設備」に係るフロアダクトの補正項目において，として，補正係数が使用されている。
 非木造家屋評点基準表によると，評点項目「電話配線設備」の補正項目「フ－293－

ロアダクト」には，増点補正率３．００の適用対象として「全館にあるもの」，
標準１．０の適用対象として「一部分にあるもの」が規定されている。
 そして，「全館にあるもの」の意義は，上記⑵の（原告の主張）と同様に，
フロアダクトによる配線部分がその館全体に存在するものと解釈すべきであり，「全館にあるもの」に該当するのは，建物の全フロアにフロアダクトが設備されている場合に限られると解するべきである。
 本件家屋についてみると，フロアダクトは，地下２階には一切配置されておらず，地下１階から３階の大部分にも配置されていない。
 したがって，フロアダクトが設置されていないフロアが存在する以上，には該当せず，補正係数は，１．０が使用されなければならない。
（被告の主張） 昭和５７年度評価基準解説によれば，「フロアダクト」の補正は，フロアダ
クトによる電話配線がどれくらいなされているかによる工事費の相違を補正しようとするものであり，補正の考え方は「フロアコンセント」の場合と同様とされている。標準とされる「一部分にあるもの」とは「全床面積の１割程度の部分にあるような場合」とされており，本件家屋のフロアダクトの設置状況は「一部分にあるもの」には該当しない。
 一方，増点補正の対象となる「全館にあるもの」とは，「フロアダクトによる配線部分が全階の床にあれば，増点補正を行う」とされている。本件家屋は地下２階にはフロアダクトがないものの，地下１階から地上１４階までにはフロアダクトが設置されているのであり，しかも，４階から１４階までの１１フロアについては事務室部分にまんべんなく多くのフロアダクトが設置されている。
 そうすると，「標準」が「全床面積の１割程度の部分にあるような場合」であるから，本件家屋のフロアダクトによる電話配線の工事費に見合うよう，として増点補正の対象としたことには合理性がある。
⑸ 争点２⑸（防災設備）について（原告の主張）ア 非木造家屋評点基準表によると，部分別「建築設備」に係る評点項目「防災設備」中の「スプリンクラー設備」の計算単位は，「設置部分の延べ床面積」と規定されているところ，本件家屋の新築部分の評価では，が計算単位とされている。
 「設置部分の延べ床面積」の意義は，スプリンクラーヘッドが設置されている部分の水平投影面積と解釈するのが，その文理上最も素直である。
 また，スプリンクラー設備は，建築物の初期火災又は中期火災に対して，消火又は延焼拡大の防止を目的として設置される消火設備であり，その有効範囲を画定して設置されるものであるから，「設置部分」という場合，建築物のどの部分にその効果が及んでいるかという観点から考えるべきである。
そして，スプリンクラー設備は，スプリンクラーヘッドから水を放出して消火する設備であるから，その効果が及んでいる部分というのは，スプリンク
ラーヘッドからの放水射程範囲内の部分である。そうすると，スプリンクラー－294－

設備の設置部分を床面積で表す場合，スプリンクラーヘッドが設置されている天井部分の面積を基準として，それを床に投影した面積と考えるのが自然である。
イ そして，下記アないしウの部分には，スプリンクラー設備は設置されていない。
ア 炭酸ガス消火設備の設置部分
 炭酸ガス消火設備の設置部分にはスプリンクラー設備は設置されておらず，消火設備の二重評価が生じている。
炭酸ガス消火設備の設置面積は，㎡である。
イ 泡消火設備の設置部分
 泡消火設備の設置部分にはスプリンクラー設備は設置されておらず，消火設備の二重評価が生じている。
泡消火設備の設置面積は，㎡である。
ウ 消火設備不設置部分
 階段室，エレベータシャフト，ダクトスペース，パイプスペース及び機械室（一般）等の部分には，スプリンクラー設備を含めて消火設備は設置されていない。
消火設備不設置部分の面積は，㎡である。
ウ したがって，スプリンクラー設備の計算単位には，全体の延べ床面積から
上記イアないしウの合計を減じた床面積である㎡が使用されなければならない。
（被告の主張） 昭和５７年度評価基準においては，スプリンクラー設備の計算単位を「設置部分の延べ床面積」とする記載があるが，この記載によって物理的にスプリン
クラーの設置されている直下の床面のみが「設置部分」に該当するというわけではない。なぜなら，スプリンクラー設備の設置目的と効用は火災の際の初期消火と延焼拡大の防止にあるところ，階段室，エレベータシャフト，ダクトス
ペース，パイプスペース及び機械室（一般）等，部分的にスプリンクラーヘッドが設置されていない箇所があるとしても，その効用は設置状況からすれば本件家屋全体に及んでおり，「設置部分の延べ床面積」を本件家屋全体の延べ床面積とすることが適当といえるからである。
 この結論が妥当性を有することは，①竣工図（給排水衛生ガス消火設備）（抜粋）（甲２の４）の２枚目の「１２ 消火設備」欄には，消火設備についてス
プリンクラーの設置場所が「全館」と記載されていること，②消防法施行令１２条１項は，スプリンクラー設備を設置すべき防火対象物又はその部分を規定しており，全階層でスプリンクラー設備の設置が必要となる家屋がある一方，特定の階層のみスプリンクラー設備の設置が必要となる家屋もあるところ，本件家屋が同令１２条１項３号に該当し，全階層にスプリンクラー設備を設置すべき家屋といえることからも裏付けられる。
 そうであれば，本件家屋の評価に当たり，スプリンクラー設備の計算単位を本件家屋のとしたことは，評価の裁量の範囲内であって違法ではないというべきである。

－295－

⑹ 争点２⑹（建築設備に係る規模補正係数）について（原告の主張）ア 本件建物の新築部分の評価では，部分別「建築設備」に係る評点項目中の下記イイｃに掲げるものについて，当該部分に記載したとおりの規模補正係数が用いられているが，このことには誤りがある。
 建築設備に係る規模補正係数については，ⅰ延べ床面積が１万㎡を相当程
度超える場合，建築設備に係る規模補正係数について，０．９３の限度を超えて補正係数を決定する義務があるか否か，ⅱ本件家屋の各建築設備に用いられるべき適正な補正係数はいかなる数値か，という２つの観点から検討する必要がある。
イア 上記アのⅰについてａ 固定資産評価基準は，非木造家屋の各部分の工事の施工量等が非木造家屋評点基準表の「補正項目及び補正係数」欄の「標準」欄に定められている工事の施工量等と相違する場合においては，当該補正項目について定められている該当補正係数によって標準評点数を補正するが，この場合に，補正項目について定められている補正係数の限度内において処理することができないものについては，その実情に応じ補正を必要とする範囲内において，その限度を超えて補正係数を決定しなければならない旨を規定する（別紙３の３⑵オ）。
 そして，規模の補正項目は，一般に建築設備部分の工事費を延べ床面積１．０㎡当たりで把握する場合に，建物の延べ床面積が大きくなれば
総工事費は増加するが延べ床面積１．０㎡当たりの工事費は減少する傾向が見られ，逆に建物の延べ床面積が小さくなれば総工事費は減少する
が延べ床面積１．０㎡当たりの工事費は増加する傾向が見られる点に着目して設けられたものであり，延べ床面積が１万㎡を相当程度超える場
合においても，直ちに延べ床面積１．０㎡当たりの建築設備部分の工事費の減少傾向が止まるとは考えられず，その傾向が継続すると考えられる。
 そうすると，延べ床面積が１万㎡を相当程度超える場合には，建築設
備の規模補正係数について，非木造家屋再建築費評点基準表に定める減点補正率である０．９３の限度内の補正では再建築費評点数を適切に付設することができないから，その家屋の延べ床面積に応じて，上記減点補正率０．９３の限度を超えて補正係数を決定する義務がある。
ｂ これを本件家屋についてみると，本件家屋の新築部分の延べ床面積は２万４７１２．７９㎡であり，１万㎡を大幅に超えているから，建築設
備の評点項目のうち，動力配線設備，電灯コンセント配線設備，電話配
線設備，テレビジョン共同聴視設備，給水設備，排水設備，中央式給湯設備，衛生器具設備，ガス設備，空調設備，火災報知設備及び消火栓設
備については，もはや延べ床面積１万㎡程度の規模の補正係数０．９３によったのでは適切な規模の補正を行うことができない。
 また，本件家屋の新築部分の駐車場面積は２３２４．２１㎡であり，
１５００㎡を大幅に超えていること，炭酸ガス消火設備の設置部分の延

－296－

べ容積は
㎥であり，４５００㎥を大幅に超えていること，
泡消火設備の設置部分の延べ床面積は㎡であり，１５００㎡を大幅に超えていること，スプリンクラー設備の設置部分の延べ床面積は㎡であり，１万㎡を大幅に超えている（評価庁
は，設置部分の延べ床面積を㎡と評価しており，これによれば，更に大きく１万㎡を超過する。）ことから，自動車管制装置，炭酸ガス消火設備，泡消火設備及びスプリンクラー設備についても，そ
れぞれ順に
，
，
によったのでは適切な規模の補正を行うことができない。
 そうすると，本件家屋の上記各建築設備については，０．９３ないし
０．９０の限度を超えて補正係数を決定する義務がある。
ｃ したがって，延べ床面積が１万㎡を相当程度超える場合には，建築設備に係る規模補正係数について，０．９３の限度を超えて補正係数を決定する義務がある。
イ 上記アのⅱについてａ 本件家屋の上記各建築設備に用いられるべき適正な規模補正係数の数値については，規模の補正項目は，上記アａのとおり，一般に建築設備部分の工事費を延べ床面積１．０㎡当たりで把握する場合に，建物の延べ床面積が大きくなれば総工事費は増加するが延べ床面積１．０㎡当たりの工事費は減少する傾向が見られ，逆に建物の延べ床面積が小さくな
れば総工事費は減少するが延べ床面積１．０㎡当たりの工事費は増加する傾向が見られる点に着目して設けられたものであるところ，固定資産評価基準において与えられている規模補正係数の数値は，計算単位が延べ床面積の建築設備（本件家屋についていうと，下記ｃの①ないし③及
び⑤ないし⑬の建築設備）を例にとると，３０００㎡程度のものが標準の１．０，１万㎡程度のものが０．９３であるが，延べ床面積の増加と比例的に規模補正係数が減少すると考えると，延べ床面積が１万㎡を超えて一定以上になると，規模補正係数がゼロまたはマイナスとなってしまい，不適当である。規模補正の趣旨を正しく踏まえると，規模補正係数は，ｘ軸を延べ床面積，ｙ軸を規模補正係数とした場合に，ｘ軸（ｙ＝０）を漸近線とする曲線を描くと考えるのが適当である。
ｂ 以上を前提として，固定資産評価基準が予定する適正な規模補正係数の算出方法を数式で表すと，別紙５の適正な規模補正係数の算出方法のとおりとなる。
ｃ 計算単位が延べ床面積以外の建築設備（本件家屋についていうと，下記の④及び⑭ないし⑯の建築設備）についても，別紙５の計算式の３０００㎡，１万㎡，１．０及び０．９３という数字を当該建築設備の評点
項目で定められている数字に置き換えることによって，同様に適正な規模補正係数を求めることができる。
 本件家屋の新築部分の評価のうち，①電気設備中の動力配線設備，②
電気設備中の電灯コンセント配線設備，③電気設備中の電話配線設備，－297－

④電気設備中の自動車管制装置，⑤電気設備中のテレビジョン共同聴視設備，⑥衛生設備中の給水設備，⑦衛生設備中の排水設備，⑧衛生設備
中の中央式給湯設備，⑨衛生設備中の衛生器具設備，⑩衛生設備中のガ
ス設備，⑪空調設備（吸収式冷凍機を使用しているもの），⑫防災設備中の火災報知設備，⑬防災設備中の消火栓設備，⑭防災設備中の炭酸ガス消火設備，⑮防災設備中の泡消火設備及び⑯防災設備中のスプリンク
ラー設備につき，このようにして，本件家屋の各建築設備の規模補正係数を計算すると，これら①ないし⑯の評点項目において使用されている
規模補正係数には，以下のとおりの誤りがある。
⒜ ①ないし③及び⑤ないし⑬について
 延べ床面積１万㎡程度の家屋に使用される補正係数が使用されているが，本件家屋の新築部分の延べ床面積は，２万４７１２．
７９㎡である。したがって，補正係数は０．８８が使用されなければならない。
⒝ ④について 駐車場床面積㎡程度の家屋に使用される補正係数が使用されているが，本件家屋の新築部分の駐車場床面積
は，２３２４．２１㎡である。したがって，補正係数は０．８５が使用されなければならない。
⒞ ⑭について 設置部分の延べ容積㎥程度の家屋に使用される補正係数が使用されているが，本件家屋の新築部分の当該設備設置部分の延べ容積は，㎥である。したがって，補正係数はが使用されなければならない。
⒟ ⑮について 設置部分の延べ床面積㎡程度の家屋に使用される補正係数が使用されているが，本件家屋の新築部分の当該設備設置部分の延べ床面積は，㎡である。したがって，補正係数はが使用されなければならない。
⒠ ⑯について 設置部分の延べ床面積㎡程度の家屋に使用される補正係数が使用されているが，本件家屋の新築部分の当該設備設置部
分の延べ床面積は，㎡である。したがって，補正係数はが使用されなければならない。
（被告の主張）ア 本件家屋の「規模」の補正は，評価基準の非木造家屋評点基準表において各補正項目について定められている下限の係数をもって行っているから，何ら問題はない。
イ 原告の主張に対する反論
ア 原告の主張イアについて
 原告は，建築設備に係る規模補正係数について，限度を超えて補正係数を決定する義務があるかという問題と適正な補正係数はいくらかという問－298－

題があるとした上で，前者について義務があることを前提に，補正係数をいかにすべきかを論じている。
 しかし，昭和５７年度評価基準等が規定する補正係数は，上限又は下限を画しているのであって，同評価基準が規定する範囲を超えた場合であっても，限度を超えて補正係数を決定する義務はないと解されるから，原告の主張は失当である。また，原告は，原告の主張する別紙５の数式により補正係数を設定すべき旨を主張するが，その主張の根拠は，現に同様の方式によっている政令指定都市が複数存在し，そのような手法があり得るというにとどまっている。原告の主張するように，一律に補正係数を決定する義務があるのであれば，数式等が昭和５７年度評価基準に定められていたはずであるが，実際には定められていないのであるから，本件家屋について被告が上記の数式を採用しなかったからといって違法にはならない。
 加えて，本件家屋の延べ床面積が１万㎡を超えているからといって，３０００㎡程度の標準的な家屋に比較して，本件家屋に係るの減点補正率はすでに十分に低い係数となっているので，「減点補正率」より低い補正係数を設定する必要はないとしたことに何ら違法性は認められない。
イ 原告の主張イイについて
 本件家屋の規模は，「非木造家屋評点基準表」で「減点補正率」の適用が想定されている規模を超えてはいるものの，１㎡当たりで必ず必要な工事費（固定費用）が相当程度あることを勘案すると，定められた「減点補正率」で既に十分に低い係数となっているのであって，「減点補正率」より低い補正係数を設定する必要はないとしたことに何ら違法性は認められない。
⑺ 争点２⑺（その他計算ミス等）について（原告の主張）ア 床仕上
 メタルラス等の単位当たり評点数が，正しくは点とされるべきところ，
２９３点とされている。
イ 屋根仕上
ワイヤーメッシュの単位当たり評点数点が合算されていない。
ウ 建具
 木製建具Ｏ．Ｐの単位当たり評点数が，正しくは 点とされるべきところ，
１０点とされている。
エ 拡声器配線設備
 拡声器配線設備の単位当たり評点数が，正しくは点とされるべきところ，３００点とされている。
（被告の主張） 原告の主張する記載ミス等については争わないが，それらは，増点及び減点の双方を含んでおり，かつ，建築当初の評価の誤りが重大で，それを基礎に比準評価方式により評価することが適正な時価の算定方法として不合理であると認められるような場合には該当しないから，このことをもって違法であること－299－

にはならない。
３ 争点３について（原告の主張） 本件家屋の新築部分は，平成１５基準年度以前は一棟を単位としてＳＲＣ造・ＲＣ造の経年減点補正率が適用され，平成１８基準年度以降はＳＲＣ造・ＲＣ
造部分とＳ造部分とを区分して，各構造別に経年減点補正率が適用されることとされた。
 複合構造家屋の評価における経年減点補正率の適用は，主たる構造により一棟単位で行うものとされており，構造の主従の判断基準は，家屋一棟の全床面積のうち最も大きな床面積を占める構造を主たる構造とするとされている。これを本件家屋の新築部分についてみると，Ｓ造部分が課税床面積全体の約７３パーセントを占めるから，Ｓ造が主たる構造となる（別紙４参照）。
 したがって，本件家屋の新築部分の正しい評価はＳ造であり，その固定資産評価に当たっては，構造別区分がＳ造の基準表を一棟全体に適用しなければならない。
（被告の主張） 一棟が複数の構造により建築されている家屋（複合構造家屋）において，経年減点補正率をどのように適用するか，固定資産評価基準は特に規定していないのであり，原告の主張する方法は一つの方法にすぎない。
 被告は，平成１５基準年度までは，家屋の取壊しは一棟を単位として行われるのが通常であり，基礎部分と一体となって家屋の自重を支える地下階や低層階の構造の耐用年数が残存していれば，家屋としての効用を発揮させることが可能であることから，一棟全体に，地下階や低層階の構造であるＳＲＣ造・Ｒ
Ｃ造の経年減点補正率を適用したのであって，これは合理的な方法であった。
被告は，平成１８年基準年度からは，近年超高層の建物が多数建築され，平成
１５基準年度までの地下階等の構造による評価を適用すると，従来より相対的に割合の少なくなった部分の経年減点補正率を適用することになることから，
より納税者に有利な評価方法をとるため，東京都の特別区の区域内においては，
東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領により，登記簿上複合構造家屋であることが明確な家屋について，各構造別に経年減点補正率を適用することとしたところ，これも合理的な方法であった。
 被告は，本件家屋については，登記簿上複合構造家屋であることが明確な家
屋ではなかったが，租税行政の観点から，平成１８基準年度以降分から経年減
点補正率を構造別に変更したところ，この変更にも合理性が認められる。
４ 争点４について（原告の主張）⑴ 評価担当者が負担する職務上の注意義務
ア 地方税法は，固定資産税の課税標準に係る固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を総務大臣（平成１３年１月５日以前は自治大臣）の告示に係る固定資産評価基準に委ね（３８８条１項前段。別紙３の１⑴オ），
市町村長は，固定資産評価基準によって，固定資産の価格を決定しなければならないと定めている（４０３条１項。別紙３の１⑴カ）。これは，全国一－300－

律の統一的な評価基準による評価によって，各市町村全体の評価の均衡を図り，評価に関与する者の個人差に基づく評価の不均衡を解消するために，固定資産の価格は固定資産評価基準によって決定されることを要するものとする趣旨であると解される。これらの地方税法の規定及びその趣旨に鑑みれば，固定資産税の課税において，全国一律の統一的な固定資産評価基準に従って公平な評価を受ける利益は，それ自体が地方税法上保護されており，また，
固定資産評価基準は，それ自体租税法規の一部を構成し，法的拘束力を有するものであるということができる。
 したがって，評価担当者は，個別の納税者に対し，固定資産評価基準を適
正に解釈適用して家屋を評価すべき法的義務を負担しているというべきである。
イ 固定資産の評価担当者は，地方税法上，実地調査，納税者に対する質問，納税者の申告書の調査等のあらゆる方法によって，公正な評価をするように努めなければならないとされ（４０３条２項。別紙３の１⑴キ），市町村長は，固定資産評価員又は固定資産評価補助員に市内所在の固定資産の状況を毎年少なくとも１回実地に調査させなければならないとされている（４０８条。
別紙３の１⑴ク）ことから，評価担当者は，個別の納税者に対し，評価対象
家屋の現状を把握するに十分な調査を行い，課税要件事実を正しく認定すべき法的義務を負担しているというべきである。
⑵ 原告の損害に直結する公務員の違法行為は，各年度における都税事務
所長の各賦課決定及びその前提となる東京都知事の各価格決定である。もっとも，上記各賦課決定及び各価格決定に係る意思決定は，形式的には決定権者によって単独でされていても，実質的には補助機関を介して組織的にされたものであるから，本件家屋の評価の誤りについての過失も，
都税事務所長や東京都知事という一機関の過失ではなく，東京都知事の事務の執行機関である
東京都主税局という組織全体の過失を考えるべきである。
⑶ 本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤りに係る過失
ア 主体構造部の鉄骨の耐火被覆について
ア 一次的過失 被告評価担当者は，固定資産の評価業務に従事する公務員に通常要求される程度の注意を払って本件家屋の竣工図を確認して実地調査を行えば，本件家屋の新築部分の地下１階，地上１階の一部及び地上２階の一部がＳＲＣ造であり，ＳＲＣ造部分に用いられている鉄骨には耐火被覆が施工されていない事実を容易に認識できたにもかかわらず，本件家屋の新築部分に用いられている鉄骨の全てに耐火被覆が施工されているという事実を認定したのであるから，職務上通常尽くすべき注意義務を尽くすことなく漫然と評価をしたといえる。
イ 二次的過失 上記⑴イのとおり，固定資産の評価に関する事務に従事する職員は，実地調査，納税者に対する質問，納税者の申告書の調査等のあらゆる方法によって，公正な評価をするように努めなければならず，東京都知事は，固定資産評価員又は固定資産評価補助員に東京都区部所在の固定資産の状況－301－

を毎年少なくとも１回実地に調査させなければならないところ，被告評価担当者は，昭和６０年度以降の各基準年度において，本件家屋の実地調査を行い，納税者から竣工図を借り受けるなどして本件家屋の新築部分に用いられた鉄骨に対する耐火被覆の施工状況を正確に把握した上で，計算書を確認すれば，耐火被覆の施工の有無に関する事実認定に誤りがあることを容易に認識できたのであるから，かかる事実認定の誤りを看過した点に職務上の注意義務違反が認められる。
イ 電気設備の電灯コンセント配線設備及び電話配線設備について
ア 一次的過失 「全館にあるもの」の意義は，フロアコンセント又はフロアダクトによる配線部分がその館全体に存在するものと解釈すべきであり，かかる解釈によれば，本件家屋における両設備は，には該当しない。
しかし，被告評価担当者は，両設備につき，いずれもに該当するとして評価した。
 上記評価は，という文理に明らかに反するものであるから，被告評価担当者には，固定資産評価基準の解釈適用の点に職務上の注意義務違反が認められる。
イ 二次的過失 被告評価担当者は，昭和６０年度以降の各基準年度において，本件家屋の実地調査を行い，又は納税者から竣工図を借り受けるなどして，本件家屋の新築部分におけるフロアコンセント及びフロアダクトの配置状況を正確に把握した上で計算書を確認し，固定資産の評価業務に従事する公務員に通常要求される程度の注意を払って「全館にあるもの」の意義を解釈す
れば，フロアコンセント及びフロアダクトの補正係数に誤りがあることを容易に認識できたのであるから，このような誤りを看過した点に職務上の注意義務違反が認められる。
ウ 電気設備の照明器具設備の蛍光灯用器具について
ア 一次的過失 被告評価担当者は，固定資産の評価業務に従事する公務員に通常要求される程度の注意を払って本件家屋の竣工図を確認し，実地調査を行えば，本件家屋の新築部分の代表的な天井高がメートルである事実を容易に認識することが可能であった。そして，かかる事実を前提とすると，本件家屋の新築部分の天井高はメートルと認定され，補正係数はが用いられるべきことになる。しかし，被告評価担当者は，代表的な天井高の認定を誤り，又は代表的な天井高がメートルである事実を認定したにもかかわらず，天井高をメートル程度のものと認定して，それに基づく誤った補正係数の決定を行った。
 したがって，被告評価担当者には，課税要件事実の認定と固定資産評価
基準の解釈適用のいずれかの点に職務上の注意義務違反が認められる。
イ 二次的過失 被告評価担当者は，昭和６０年度以降の各基準年度において，本件家屋の実地調査を行い，又は納税者から竣工図を借り受けるなどして，本件家－302－

屋の新築部分における各階の天井高を正確に把握した上で計算書を確認し，固定資産の評価業務に従事する公務員に通常要求される程度の注意を払って「天井高」の意義を解釈すれば，天井高の補正係数に誤りがあることを容易に認識できたのであるから，このような誤りを看過した点に職務上の注意義務違反が認められる。
エ 防災設備について
ア 一次的過失 スプリンクラー設備の計算単位である「設置部分の延床面積」の意義は，スプリンクラーヘッドが設置されている部分の水平投影面積と解釈すべきであり，かかる解釈によれば，本件家屋の新築部分のスプリンクラー設備の計算単位は㎡になる。しかし，被告評価担当者は，「設置部分の延床面積」の意義について何ら合理的な解釈を施すことなく，その計算単位を本件家屋のとして評価した。
 したがって，被告評価担当者には，固定資産評価基準の解釈適用の点に職務上の注意義務違反が認められる。
イ 二次的過失 被告評価担当者は，昭和６０年度以降の各基準年度において，本件家屋の実地調査を行い，又は納税者から竣工図を借り受けるなどして，本件家屋の新築部分におけるスプリンクラー設備の設置状況を正確に把握した上で計算書を確認し，固定資産の評価業務に従事する公務員に通常要求される程度の注意を払って「設置部分の延床面積」の意義を解釈すれば，同設
備の計算単位に誤りがあることを容易に認識できたのであるから，このような誤りを看過した点に職務上の注意義務違反が認められる。
オ 建築設備に係る規模補正係数について
ア 一次的過失 延べ床面積が１万㎡を相当程度超える場合には，建築設備の規模補正係数について，非木造家屋再建築費評点基準表に定める減点補正率である０．
９３の限度内の補正では再建築費評点数を適切に付設することができないから，固定資産評価基準第２章第３節二５⑴の規定に従って，その家屋の延べ床面積に応じて，０．９３の限度を超えて補正係数を決定する義務がある。しかし，被告担当者は，本件家屋の新築部分の延べ床面積は，２万４７１２．７９㎡と１万㎡を大幅に超えているにもかかわらず，補正係数をと決定した。
 したがって，被告評価担当者には，固定資産評価基準の解釈適用の点に職務上の注意義務違反が認められる。
イ 二次的過失 被告評価担当者は，昭和６０年度以降の各基準年度において，固定資産の評価業務に従事する公務員に通常要求される程度の注意を払って，計算書における各建築設備の規模の補正項目を確認していれば，その補正係数に誤りがあることを容易に認識できたのであるから，このような誤りを看過した点に職務上の注意義務違反が認められる。
カ その他計算ミス等について

－303－

ア

一次的過失
 これらの誤りは，いわゆるケアレスミスにほかならず，計算書の見直し作業等により容易に発見することができるものであるから，被告評価担当
者の注意義務違反は明白である。
イ 二次的過失 昭和６０年度以降の各基準年度において，一度でも計算書の内容を確認していれば，これらの誤りを容易に発見することができたといえるから，
これらの誤りを看過した点に被告評価担当者の注意義務違反が認められることは明白である。
⑷ 経年減点補正率の適用の誤りに係る過失
ア 平成１５基準年度以前について
 家屋の取壊しは一棟を単位として行われるのが通常であることは，複合構
造家屋の場合とそれ以外の家屋の場合とで異なるところはないから，複合構
造家屋に対する経年減点補正率の適用も，一棟を単位として行うべきである。
 本件家屋についてみると，本件家屋の新築部分は，延べ床面積の約７３パー
セントをＳ造が占め，その余の部分をＳＲＣ造又はＲＣ造が占めるから，延べ床面積のうちで最も大きな割合を占める構造はＳ造であり，最も耐用年数の短い構造もＳ造である。したがって，本件家屋に対しては，一棟単位でＳ造の経年減点補正率を適用するのが正しく，被告担当者が一棟単位でＳＲＣ
造・ＲＣ造の経年減点補正率を適用した点に職務上の注意義務違反が認められる。
イ 平成１８基準年度について
 構造別に分けて経年減点補正率を適用する取扱いをすることが例外的に許容され得るとしても，このような取扱いをする場合には，特定の家屋についてのみ行うのではなく，東京都区部に存在する全ての複合構造家屋について同一の取扱いをする必要がある。しかし，平成２４年度の東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領は，「複合構造家屋については，一棟単位又は構造別に経年減点補正率を適用している」と規定していることからしても，東京都区部では同一の取扱いがされていないと考えられる。
 したがって，経年減点補正率の適用方法の原則に従い，本件家屋に対しては，平成１８年度においても，一棟単位でＳ造に係る経年減点補正率を適用すべきであり，被告評価担当者がこれと異なる方法で経年減点補正率を適用した点に職務上の注意義務違反が認められる。
（被告の主張）⑴ 原告の主張は，原告の独自の固定資産評価基準に対する解釈にすぎず，そのとおりに被告担当者が解釈しなければならないわけではない。また，被告評価担当者は，原告から借用した資料を基に，固定資産評価基準の範囲内で適正に解釈運用を行った上で評価している。加えて，損害賠償請求においては，その税目が賦課税であるか否かを問わず，請求者側に立証責任がある。
⑵ 本件家屋の評価に結果的に誤りがあったとしても，直ちに東京都知事の価格決定等に国賠法１条１項にいう違法があったとはいえず，違法があったといえるのは，被告評価担当者が職務上通常尽くすべき注意義務を怠ったと認められ－304－

る場合に限られる。
⑶ 本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤り
ア 主体構造部についてア 被告は，①評価基準が，主体構造部に評点項目「耐火被覆」を設定し，その計算単位を通常の見積書の記載に合わせて施工面積にしていないこと，②当時，耐火被覆の数量から鉄骨何トンに耐火被覆がなされているか計算する方法がなかったこと，③建築主等から借り受ける見積書を見ても耐火被覆の施工されている鉄骨と施工されていない鉄骨が何トンかを正確に認定することができないことを踏まえて，使用される鉄骨の大半に耐火被覆が施されている場合には，全ての鉄骨を耐火被覆ありと評価したものである。このように，本件家屋の建築当初，主体構造部の鉄骨に耐火被覆ありのものとなしのものが混在している場合，これをどのように評価する
かは評価基準に明確に規定されておらず，評価庁に一定程度の裁量が認められていたのであるから，全ての鉄骨を耐火被覆ありと評価したことに注意義務違反はない。
イ 評価基準では，在来分家屋の評価は，基準年度の前年度における再建築
費評点数に再建築費評点補正率を乗じて再建築費評点数を求めるという在来分家屋の評価方法によることとされており，建築当初の再建築費評点数
を逐一検証するように規定されていない。そうであれば，各基準年度の評
価替えにおいて建築当初の評価を検証する義務があったことを前提にする
原告の主張は，その前提において失当である。
イ 電気設備の電灯コンセント配線設備及び電話配線設備についてア 本件家屋の地下１階から地上１４階までにはフロアコンセント等が設置されており，しかも，４階から１４階までは事務室部分にまんべんなく多くのフロアコンセントが設置されている。そして，フロアコンセント等の補正について「標準」とされる「一部分にあるもの」が「建物の延べ床面積の１割程度の部分」にフロアコンセント等が１５㎡当たり１か所程度のものとされていることから，本件家屋のフロアコンセント等の床下配線による工事費に見合うようにとして増点補正の対象にしたことには合理性が認められるから，被告には職務上の注意義務違反はない。
イ 上記アイと同じ。
ウ 電気設備の照明器具設備の蛍光灯用器具について
ア 固定資産評価基準解説によれば，蛍光灯用器具は埋め込み式のものが標準とされているため，天井高の高低により同一の明るさを得るには器具の数を増やすか，蛍光灯をワット数の大きいものにして器具もそれに見合うものに変える必要があることから，「天井高」の補正により考慮しようとするものであるとされている。そこで，これを前提に本件家屋の天井高を確認すると，本件家屋の４階から１３階までの主な天井高はｍだが，他の階においてはそれを上回るｍの天井高部分も多くなっているから，としたことには合理性が認められるのであり，職務上の注意義務違反はない。

－305－

イ

上記アイと同じ。
エ 防災設備についてア スプリンクラー設備の計算単位である「設置部分の延べ床面積」という文言が，一義的にスプリンクラーヘッドが設置されている部分の水平投影
面積を意味するとはいえない。スプリンクラー設備の設置目的と効用は，火災の際の初期消火と延焼拡大の防止にあるところ，部分的にスプリンク
ラーヘッドが設置されていない箇所があるとしても，その効用は設置状況からすれば本件家屋全体に及んでいる。また，スプリンクラー設備の縦配管は本件家屋の全館にわたって施工されており，横配管は各階とも相当量施工されていることが認められるから，スプリンクラーヘッドから放出される水が直接的に届かない部分が一部にあったとしても，スプリンクラー
設備に係る工事費が大きく変わるわけではない。このような事実を踏まえると，「設置部分の延べ床面積」をとしたことには合理性が認められ，被告には職務上の注意義務違反はない。
イ 上記アイと同じ。
オ 建築設備に係る規模補正係数についてア 被告は，本件家屋の各建築設備の計算単位は，非木造家屋再建築費評点
基準表で「減点補正率」の適用が想定されている規模を超えてはいるものの，延べ床面積がいくら大きくなっても１㎡当たりで必ず必要な工事費が相当程度存在することを踏まえ，評価基準で定められた「減点補正率」で既に十分に低い係数になっていることを勘案して，「減点補正率」より低い補正係数を設定する必要はないと判断したものであり，当該評価には合理性が認められる。この結論の妥当性は，固定資産評価基準解説の中で「一般的には補正係数に矢印のある場合は，標準～増点補正率又は標準～減点補正率の間において補正係数を決定するものとし，必要に応じては増点補正率を上回り又は減点補正率を下回って該当する補正係数を決定することとして差し支えない」とされ，減点補正率を下回って補正係数を決定することもできるが，しなくても構わないとしていること，平成２７年基準年度から，建築設備に係る多くの評点項目について下限が設けられることになったことからも裏付けられる。したがって，被告の規模補正係数の取扱
いには合理性が認められるから，被告には職務上の注意義務違反はない。
イ 上記アイと同じ。
カ その他計算ミスについて
ア 原告指摘の記載ミスはあるが，この部分は増点・減点の双方を含んでおり，かつ，建築当初の誤りが重大で，それを基礎に比重評価方式により評価することが適正な時価の算定方法として不合理であると認められるような場合には該当しない。このような場合にまで国賠法上の違法性を認めれば，固定資産税等の評価額を早期に確定させることによって，法的安定性を招来しようとした地方税法の制度趣旨を没却することになるから，この点について国賠法上の違法性は認められない。
イ 上記アイと同じ。
⑷ 経年減点補正率の適用の誤り－306－

ア 平成１５基準年度以前について
 複合構造家屋に対して経年減点補正率をどのように適用するかについて
は，固定資産評価基準には特に規定されておらず，その評価方法については評価庁に一定程度の裁量が認められていた。こうした状況の下，被告は，家屋の取壊しは一棟を単位として行われるのが通常であり，基礎部分と一体となって家屋の自重を支える地下階や低層階の構造の耐用年度が残存していれば，家屋としての効用を発揮させることが可能であるから，このような地下階や低層階の構造をもって，一棟単位で経年減点補正率を適用したものであり，当該評価には合理性が認められる。したがって，本件家屋について，平成１５基準年度まで，地下階等の構造により，一棟単位でＳＲＣ造・ＲＣ造の経年減点補正率を適用したことに職務上の注意義務違反はない。
イ 平成１８基準年度について
 東京都２３区においては，取扱要領により，平成１４年１月２日以降建築の複合構造家屋については，原則として，各構造別に経年減点補正率を適用することと規定されている。
 また，東京都２３区においては，平成１８基準年度の評価替えに当たり，在来分の複合構造家屋について構造別に経年減点補正率を適用することとし，評価額を変更しているが，これは，登記簿上，複合構造家屋であることが明確な家屋に限っていたものであり，全ての在来分複合構造家屋が対象となったものではない。平成１８基準年度に在来分の複合構造家屋についてこのような変更を行ったのは，近年超高層の建物が多数建築されるようになり，
地下階等の構造による評価方法を適用すると，従来より相対的に割合の少な
くなった部分の経年減点補正率を適用することになってしまうから，より納税者に有利な評価方法に改めたものである。しかし，地下階等の構造による評価方法もなお十分な合理性を有しており，かつ，在来分の複合構造家屋の全てを補足するには数十万棟単位で存在すると推定される非木造家屋の全てを調査し直さなければならず，建築済みの建物の構造を改めて確認すること
は，構造が外壁，内壁，天井，床等に覆われて外形上露出しておらず極めて困難であることから，登記簿上，複合構造家屋であることが明確な家屋に限って，経年減点補正率を構造別に変更したものである。
 このような変更の経緯を踏まえて本件家屋についてみると，本件家屋は，登記簿上，複合構造家屋であることが明確な家屋ではなかったから，そもそも平成１８基準年度の変更の対象ではなかったが，租税行政の観点から，平成２１年１月３０日に，平成１８基準年度以降分から経年減点補正率を構造別に変更したものであり，当該変更には合理性が認められ，職務上の注意義
務違反はない。
５ 争点５について（原告の主張）⑴ 本件家屋の適正な評価額及び適正な評価を前提とする固定資産税等の額
ア 上記２における原告の主張で指摘した誤りを是正すると，本件家屋の新築
部分の建築当初の再建築費評点数は，別紙６の再建築費評点数計算書（なお，
同計算書の４枚目における「ＦＣ」とはフロアコンセントを，「ＦＤ」とは－307－

フロアダクトを，それぞれ指す。
）のとおり，
点（１００点未満切捨て）となる。
イ そして，上記３における原告の主張のとおり，本件家屋の新築部分については，一棟を単位としてＳ造の経年減点補正率が適用されなければならない。
ウ 以上を踏まえると，本件家屋の新築部分の各基準年度の適正な評価額は，別紙７の原告主張の評価計算表（一棟Ｓ造）の評価額欄記載のとおりとなる。
エ 適正な評価を前提とする固定資産税等の額
 上記ウの適正な評価（別紙７参照）を前提とする本件家屋の平成４年度から平成２０年度までの各年度の固定資産税等の額は，別紙８の原告主張の評
価による税額計算表（一棟Ｓ造）の国・都税相当額計欄記載のとおりである。
⑵ 損害額（別紙１「遅延損害金目録」参照）
ア 平成４年度から平成２０年度までの過納金相当額
円（別紙９の被告評価による税額計算表の固都税相当額計欄記載の額から別紙１０の原告主張の評価による税額計算表の固都税相当額計欄記載の額を控除したものの合計。なお，別紙１０記載の固定資産税等の額は，上記⑴エの適正な評価を前提とする固定資産税等の額（別紙８参照）を下回るが，請求の減縮に対する被告の同意を得ることができないため，過納金相当額については，別紙８ではなく別紙１０を前提とする主張をするものである。）
イ 本件訴訟に係る弁護士費用（アに対応するもの）
円
ウ 原告が，本件家屋の平成２１年度の価格を不服として，別件審査申出を行った際に提出した登記事項証明書交付費用 １１６０円
エ 別件審査申出に係る税理士費用 ５０万円
オ 別件審査申出を棄却する決定に対する取消訴訟（別件取消訴訟）に係る弁
護士費用
５０万円
カ 本件訴訟に係る弁護士費用（ウないしオに対応するもの） １０万円
キ よって，原告は，被告に対し，円（アないしカの合計）及びうち平成４年度から平成２０年度までの過納金相当額円（ア）に対する各年度の固定資産税等第４期分支
払 日 か ら， う ち ア に 対 応 す る 本 件 訴 訟 に 係 る 弁 護 士 費 用 相 当 額円（イ）に対する平成２１年３月２日（平成２０年度の固定資産税等第４期分支払日）から，うち別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用相当額並びにこれに対応する本件訴訟に係る弁護士費用相当額１１
０万１１６０円（ウないしカ）に対する平成２１年３月３１日（本件家屋について平成２１年度の価格が固定資産課税台帳に登録された日）から，各支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める。
（被告の主張）原告の主張は，否認ないし争う。
 ただし，①平成４年度から平成２０年度までに原告が被告に納税した固定資産税等の額が別紙９の固都税相当額計欄記載の額であること（上記（原告の主張）－308－

⑵ア），②原告が，登記事項証明書交付費用として１１６０円を支出したこと（同⑵ウ）については，積極的に争わない。
６ 争点６について（被告の主張）⑴ 消滅時効ア 原告は，平成２０年１０月２７日，本件家屋の計算書等を都税事務所に請求して，交付を受けた計算書等を基に申出理由を検討し，平成２１年
７月２３日付けで代理人に対して審査申出等の委任状を作成し，同月３０日，
被告に対して審査の申出をした（別件審査申出）ところ，原告は，当該申出において，建築当初の再建築費評点数の算出誤りと経年減点補正率の適用誤りを主張し，その修正を求めた。
イ そうすると，原告は，審査申出事由があることを認識したため，代理人に対して審査申出等の委任状を作成したと考えられるから，同月２３日の時点
で，既に評価の誤りの存在，それにより建築当初から平成２１年基準年度まで損害が発生したこと，賠償請求すべき加害者を現実に認識していたといえる。したがって，平成２４年７月２３日の経過をもって，原告の損害賠償請求権は時効により消滅した。
ウ 仮にそうでないとしても，原告は，遅くとも別件審査申出をした平成２１
年７月３０日には，直ちにその賠償を求めて権利行使が可能な状態にあったといえる。したがって，平成２４年７月３０日の経過をもって，原告の損害賠償請求権は時効により消滅した。
⑵ 除斥期間ア 本件家屋の建築当初の価格決定は，昭和５８年６月３０日に行われており，実際に損害が発生したのは，本件家屋に対して固定資産税等が初めて課税された昭和５８年７月であるから，除斥期間は遅くとも昭和５８年７月末日から起算する。そして，原告が本件訴訟を提起したのは，平成２５年１月２７日である。
 したがって，建築当初の再建築費評点数の算出の誤りに起因するとする原告の損害賠償請求権は，不法行為の時から２０年を経過しているから，除斥期間により消滅した。
イ 仮に，固定資産税等の賦課徴収が年度ごとに行われるものであり，加害行
為が年度ごとに行われていると解するとしても，①固定資産税等に係る賦課処分においては，課税庁による賦課決定がなされ，納税者に対して納税通知書が送達された時点で直ちに当該賦課処分の効力が発生すること，②納税通知書の到達をもって，納税者が負うこととなる具体的な租税債務の内容も明らかとなることからすると，固定資産税等に係る賦課処分は，加害行為が終了してから相当の期間が経過した後に損害が発生する場合に該当するといえず，違法な賦課処分がされた場合，当該賦課処分の効力が生じた時点である
納税通知書が到達した時点をもって損害が顕在化しているというべきである。
 そして，平成４年度の固定資産税等の納税通知書は，遅くとも同年度の第１期納期の末日である平成４年４月３０日までに原告に送達されていると推－309－

認されることからすると，平成４年度の固定資産税等に係る原告の請求権は，
平成２４年４月３０日の経過をもって，除斥期間の経過により消滅したといえる。
（原告の主張）⑴ 消滅時効ア 消滅時効期間が経過していないこと
 民法７２４条にいう被害者が損害を知った時とは，被害者が損害の発生を現実に認識した時をいうと解すべきところ，原告による別件審査申出は，平成２１年度価格についての不服の審査決定を求めて提起されたものにすぎず，平成２０年度以前の固定資産税等に過納金が生じていることを現実に認識して提起されたものではないから，別件審査申出の提起日である平成２１
年７月３０日は，消滅時効の起算日にはならない。原告が損害を知ったといえるのは，早くても，別件審査申出を却下する決定に関する取消訴訟（別件取消訴訟）の提起を弁護士に依頼した平成２４年７月頃である。
 したがって，原告が本件訴訟を提起した平成２５年１月２７日時点で，消滅時効期間は経過していない。
イ 時効中断の再抗弁（被告の主張⑴ウに対し） 仮に，原告が平成２１年７月３０日時点で損害及び加害者を知っていたとしても，原告は，平成２４年７月２７日，被告に対し，本件家屋の評価を誤ったことにより過大に徴収した固定資産税等の税額相当額の損害賠償債務の履行を催告し，平成２５年１月２７日に本件訴訟を提起しているから，消滅時
効は中断している（民法１５３条，１４７条１号）。
⑵ 除斥期間ア 本件における加害行為は，過大に算出された固定資産価格を課税標準として固定資産税等を賦課徴収した行為であるところ，固定資産税等の賦課徴収
は年度ごとに行われるものであるから，加害行為も年度ごとに行われており，
昭和５８年度の一回的な加害行為ではない。したがって，原告が本訴で請求している平成４年度以降の固定資産税等の賦課徴収に係る損害賠償請求権について，本件家屋に対して固定資産税等が初めて課税された昭和５８年７月から除斥期間を起算すべきであるとする被告の主張は不当であり，本件における除斥期間の起算点は，年度ごとに別個に検討すべきである。
イ 本件では平成４年度の賦課徴収のみが除斥期間の経過の可能性があるが，除斥期間の起算点である「不法行為の時」とは，当該不法行為により発生する損害の性質上，加害行為が終了してから相当の期間が経過した後に損害が発生する場合には，当該損害の全部又は一部が発生した時をいうものと解すべきであるから，固定資産価格の過大評価による固定資産税等の過徴収の場
合は，納税者が適正な固定資産価格を課税標準として算出される税額を超えて固定資産税等を納付した時を「不法行為の時」というべきである。
 したがって，平成４年度の賦課徴収に係る除斥期間の起算点は，同年度の固定資産税等第４期分支払日である平成５年３月１日であるから，原告が本件訴訟を提起した平成２５年１月２７日の時点で，除斥期間は経過していな
い。

－310－

第５
１

当裁判所の判断
争点１について⑴ 家屋に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準等を定めるに当たり，評価の実施に際して適用される固定資産評価基準の定める評価の方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであり，かつ，当該家屋の基準年度に係る賦課期日における価格で家屋課税台帳等に登録されたもの（登録価格）がその評価の方法に従って決定された価格を上回るものでない場
合には，その登録価格は，その評価の方法によっては適正な時価を適切に算定することができないといった特別の事情の存しない限り，同賦課期日における当該家屋の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るものではないと推認するのが相当であると解される（最高裁平成１５年７月１８日第二小法廷判決・
集民２１０号２８３頁参照）。
 そして，前提事実（第２の３⑶）のとおり，本件家屋のうち新築部分の昭和
６０年度から平成１８年度までの各基準年度の再建築費評点数は，それぞれ，
昭和５７年度の再建築費評点数を基礎として固定資産評価基準を適用して算出されてきたものであり，原告が固定資産評価基準の定める評価の方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであることについて格別争っていないことに照らすと，在来分の非木造家屋である本件家屋のうち本件において争われているその新築部分に係る再建築費評点数の算出は，その過程における特定の事項について誤りがある旨の格別の主張及び立証がされたときを除き，各年度における固定資産評価基準に従ったものと推認され，それを基礎として決定された登録価格は，適正な時価を上回るものではないと推認されることになる。
⑵ 地方税法４３２条１項本文は，固定資産税の納税者は，その納付すべき当該年度の固定資産税に係る家屋についての登録価格について不服がある場合においては，一定の期間内において，文書をもって，固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる旨を定め（別紙３の１⑵ア），同法４３４条は，同委員会の決定に不服があるときは，その取消しの訴えを提起することができ，登録価格についての不服は，上記の審査の申出又は取消しの訴えによることによってのみ争うことができるものとしている（別紙３の１⑵イ）。また，家屋に対して課する第二年度及び第三年度の固定資産税の課税標準については原則として当該家屋に係る基準年度の登録価格とするものとされているところ，同
法４３２条１項ただし書は，第二年度及び第三年度における家屋の価格に不服がある場合には，基準年度の固定資産税の課税標準の基礎となった価格によることが不適当である等の特段の事情を主張する場合に限り，所定の期間内に，審査の申出をすることができる旨を規定している（別紙３の１⑵ア）。
 このように，地方税法が，固定資産税の課税標準である登録価格について不服がある場合については，上記に述べたような一定の手続によらなければこれを争うことができないこととしているのは，固定資産税の賦課処分の前提問題
である課税標準となる登録価格を早期に確定させることにより，固定資産税に関連する事項についての法的安定性を確保する趣旨であると解される。
⑶ 被告は，本件家屋の建築当初の評価を争うことは原則としてできず，その評－311－

価を争うことができるのは，建築当初の評価において適切に評価できなかった事情がその後に判明した場合や，建築当初の評価の誤りが重大で，それを基礎に評価をすることが適正な時価の算定方法として不合理であると認められるよ
うな場合に限られる旨の主張をし，教授の意見書（乙１３）中にはこれに沿う部分がある。
 しかしながら，固定資産税の課税標準である「価格」は固定資産評価基準（地方税法３８８条１項。別紙３の１⑴オ）によって決定しなければならないが（同
法４０３条１項。別紙３の１⑴カ），その「価格」は，「適正な時価」でなければならず（同法３４１条５号。別紙３の１⑴ア），固定資産評価基準に従って決定された価格は「適正な時価」を上回るものではないと推認されるにすぎない。そして，固定資産評価基準の適用に誤りがある場合には，上記の推認はされないところ，このことは，その適用の誤りが，建築当初の再建築費評点数の算出の誤りである場合であっても，当該基準年度における価格の決定に影響を及ぼすものである限り，同様である。また，同法４３２条１項も，基準年度の登録価格について審査の申出をすることができる場合につき何らの制限を設けていないのであり（別紙３の１⑵ア），被告の主張するような制限をすることはできないというべきである。
 また，建築当初の再建築費評点数の算出の誤りを主張することができると解したとしても，このことをもって，従前の登録価格及びこれに基づく課税処分の効力が直ちに左右されるものではないから，その意味において法的安定性を害することはない。
 さらに，建築の当初の評価から時間が経過するほど，家屋にはいわゆる経年変化が生じることや建築当初の建築関係書類につき廃棄又は紛失といった事態が生じることが予想され，時の経過とともに建築当初の評価に誤りがあったかどうかを的確に判断することが困難になることが考えられるが，上記⑴に述べたような推認によって，建築当初の再建築費評点数の算出に誤りがあることについて実際上の主張立証責任を負担するのは，その旨を主張して登録価格の相当性を争う原告であるから，被告に対して過重な負担を強いるものではない。
よって，この点に関する被告の主張は採用することはできない。
２ 争点２について⑴ 争点⑴（主体構造部の鉄骨の耐火被覆）について
ア 昭和５７年度評価基準の別表第１２「非木造家屋再建築費評点基準表」の「１事務所，店舗，百貨店用建物」における部分別「主体構造部」に係る評点項目「鉄骨造」中の「鉄骨の使用量が明確な建物」の「標準評点数」欄には，「鉄骨の使用量が明確な建物にあっては，次の算式によって求める」として，以下の算式が記載されている（乙１０【７２頁】）。
（算式）
再建築費評点数＝２０２，８００×鉄骨使用量（単位ｔ）
耐火被覆がなされている場合は，次の算式によって求める。
再建築費評点数＝２５７，１００×鉄骨使用量（単位ｔ）
イ そして，本件家屋に係る「鉄骨筋・鉄筋コンクリート造計算書（明確分）」と題する書面（甲４【１枚目】）には，いずれも不動文字によって「主体構－312－

造部」の「鉄骨」欄の右側に「耐火被覆なし」及び「耐火被覆あり」と記載され，それぞれの標準評点数として「耐火被覆なし」につき「２０２，８００」と，「耐火被覆あり」につき「２５７，１００」と記載されており，その右側の「評点数」を算出するための計算の欄にも，「耐火被覆あり」又は「耐火被覆なし」のいずれかの標準評点数に「計算単位単位当り使用量」を乗ずることとする旨の記載がある。
ウ 昭和５７年度評価基準解説（甲１７【２４３頁】）には，「鉄骨構造が高温に弱いという欠点を補うため，最近，鉄骨造建物は耐火被覆をもって施工されるようになり，これらの建物の評価の適正を図る意味において「鉄骨造」に耐火被覆が行われている場合の評点項目が設けられている」との記載があり，これに照らすと，耐火被覆が施工されることによってＳ造に係る工事費が増加するため，「耐火被覆あり」が加算点扱いされているものと解される。
その上で，昭和５７年度評価基準解説【２４４頁】には，「耐火被覆が行われているかどうかは，見積書等において容易に判断できるものと思われるが，耐火被覆が施工されている部分と，そうでない部分がある場合においては，計算単位の床面積において考慮して差し支えないものである。」との記載があることを併せ考えると，昭和５７年度評価基準によってＳ造の再建築費評点数を算出するに当たって，耐火被覆の有無の区別を鉄骨の重量をもって把握することができない場合にも，床面積等によって把握することが可能であるときは，これを考慮することが相当であったというべきである。
 この点について，被告は，天井高や鉄骨の太さが部分によって異なるなど
鉄骨量は床面積に比例するものではないし，柱と梁で構造が異なる場合もあるから，こうした方法は唯一の方法ではなく，昭和５７年度評価基準等が，主体構造部に評点項目「耐火被覆」を設定し，その計算単位を通常の見積書の記載に合わせ，施工面積（㎡）としておらず，概算で足りるとしているとみられることからすると，使用されている鉄骨の大半に耐火被覆が施されていることを踏まえて全てを耐火被覆ありとした被告の評価方法は妥当性を有すると主張する。
 しかしながら，竣工図（構造）（抜粋）（甲２の１）及び証拠（甲２４の１）によれば，本件家屋の新築部分のうち，耐火被覆が施工されていない部分は地下２階，地下１階，地上１階及び２階に存在し，耐火被覆の有無の区別を床面積によって把握することが可能であったと認められ，下記オのとおり，
本件建物の床面積の割合として，耐火被覆が施工されていない部分の割合が約２１．８９パーセントに上っていることも併せ考えると，本件家屋の新築部分については，耐火被覆の有無の区別を床面積において考慮することが相当であったというべきである。
 よって，この点に関する被告の主張は採用することができず，再建築費評点数の算出に当たり，ＳＲＣ造部分に使用される鉄骨については，鉄骨（耐火被覆なし）の標準評点数２０万２８００点が使用されるべきであったといえる。
エ そして，竣工図（構造）（抜粋）（甲２の１）によれば，①「ＳＲＣ（３階～Ｂ１階）大梁リスト」【図面番号１１７号】には地上３階から地下１階ま－313－

での記載があるのに対し，「鉄骨大梁リスト」【図面番号１１８号】には地上１階の記載がなく，②「１階，２階床伏図」【図面番号１０５号】及び「ＲＣ造小梁リスト」【図面番号１１９号】に照らすと，地上１階の床部分に施工されている小梁は全てＲＣ造であると認められる一方，③竣工図（構造）（抜粋）（甲２の１）の「鉄骨柱リスト」【図面番号１１５号，乙６の３】，「２階床伏図」【図面番号１０５号，乙６の１】及び「ＳＲＣ柱リスト」【図面番号１１４号，乙６の２】によれば，鉄骨柱は地上１階の外周の一部分にも設置されていると認められることからすると，地上１階の床面積のうち，少なくとも原告の主張する㎡に関してはＳＲＣ造として評価するのが相当である。
オ そうすると，別紙４のとおり，課税床面積２万４７１２．７９㎡のうち，ＳＲＣ造部分の床面積は㎡（内訳は，
である。），ＲＣ造部分の床面積は㎡（いずれもである。）
であり，残余の床面積㎡はいずれもＳ造であると認められる。
 そして，「鉄骨筋・鉄筋コンクリート造計算書（明確分）」と題する書面（甲４【１枚目】）によれば，本件家屋の新築部分の鉄骨はｔであると認められるから，本件家屋の新築部分のうち，Ｓ造部分とＳＲＣ造部分の床面積の合計に占めるＳＲＣ造部分の床面積の割合を乗じると，以下の計算式のとおり，鉄骨ｔについては，鉄骨（耐火被覆なし）の標準評点数である２０万２８００点が使用されるべきであるといえる。
（計算式）

⑵

争点⑵（電気設備の電灯コンセント配線設備）について
ア 昭和５７年度評価基準の別表第１２「非木造家屋再建築費評点基準表」の「１事務所，店舗，百貨店用建物」における部分別「建築設備」に係る評点
項目「電気設備」中の「電灯コンセント配線設備」の補正項目「フロアコンセント」については，増点補正率の欄に「１．１５←全館にあるもの」と，標準の欄に「１．０ 一部分にあるもの」と，それぞれ記載されている（乙１０【９４頁】）。
 そして，昭和５７年度評価基準解説（甲１７【４５０頁】）には，フロア
コンセントの補正につき，いわゆる床下配線の有無による工事費の相違を補正しようとするもので，フロアコンセントがない場合は０．９７の減点補正をするものであるが，これは「標準」との関連上必要となっているものである旨が記載されるとともに，「増点補正」における「全館にあるもの」とは，建物の全フロアにフロアコンセントが設備されているもののことで，全フロ
アにコンセントが設けられており，かつ，その数も多くなければならないというものではなく，極端ないい方をすれば，１床に数個であっても，全館に設備されていれば，増点補正の対象となるものであり，「標準」における「一部分にあるもの」とは，建物の延べ床面積の１割程度の部分にフロアコンセ－314－

ントが１５㎡当たり１箇所程度の割合で設置されているようなものを指している旨がそれぞれ記載されている。
 また，東京都主税局資産税部資産税第二課の編集に係る「家屋評価の手引」（昭和５７年３月２９日発行）（甲１８【１２１頁】）の「建築設備補正項目
判定表（非木造家屋―事務所・店舗・百貨店用建物）」における評点項目「電灯コンセント配線設備」における補正項目「フロアコンセント」については，増点補正率の欄に「１．１５←全館にあるもの（建物の全フロアにフロアコ
ンセントがあるもの）」と，標準の欄に「１．０ 一部分にあるもの（延面
積の１０％部分に１ヶ所／１５㎡程度のもの）」とそれぞれ記載されている。
イ 昭和５７年度評価基準には，上記アのとおり「全館にあるもの」との記載しかなく，具体的な要件に係る記載がないことに加え，昭和５７年度評価基準解説において，「フロアコンセント」の補正は，床下に隠れている工事部
分の工事費について調整することを狙いとしていると記載されている【４５０頁】ことに照らすと，「標準」と「増点補正」の区別に係る「全館にあるもの」の解釈適用に当たっては，その床下に隠れている工事部分の工事費について考慮するという補正の趣旨に照らして判断されるべきである。そして，
上記アの昭和５７年度評価基準解説及び「家屋評価の手引」の記載を併せ考えると，仮に特定のフロアにフロアコンセントが設置されていない場合であっても，他のフロアのフロアコンセントの設置の状況に照らし，床下に隠れている工事部分の在り方を考慮すると，家屋全体としてみれば，全館に設置されているのと同視し得る程度にフロアコンセントが設置されていると評価できる場合には，「全館にあるもの」に該当するというべきである。
ウ 前提事実（第２の３⑵ア）のとおり，本件家屋の新築部分は，塔屋階を除き，地下２階，地上１４階建てであり，そのフロア数は１６であるところ，
証拠（甲２の２【図面番号１２１～１３０号】，８の１）によれば，このう
ち地下２階を除くフロア（地下１階から地上１４階まで）にフロアコンセン
トが設置されている上，事務室としての使用を目的としていると見られる地上４階から１４階までの各フロアにはフロアのほぼ全てにわたって網羅的に
フロアコンセントが設置されていることが認められる。
 そうすると，本件家屋の新築部分については，全体としてみれば，全館に設置されているのと同視し得る程度のフロアコンセントが設置されていると評価することができ，フロアコンセントはに該当すると認めるのが相当であるから，本件家屋の新築部分につき部分別「建築設備」に係る評点項目「電気設備」中の「電灯コンセント配線設備」の補正項目「フロアコンセント」について，として補正係数が適用されたこと（甲４【６枚目】）に違法はないというべきである。
エ よって，この点に関する原告の主張は採用することができない。
⑶ 争点⑶（電気設備の照明器具設備の蛍光灯用器具）について
ア 昭和５７年度評価基準の別表第１２「非木造家屋再建築費評点基準表」の「１事務所，店舗，百貨店用建物」における部分別「建築設備」に係る評点
項目「電気設備」中の「照明器具設備」中の「蛍光灯用器具」の補正項目「天井高」については，標準の欄に「１．０ ２．８ｍ程度のもの」と，減点項－315－

目の欄に「→０．７０ ２．４ｍ程度のもの」と，それぞれ記載されている（乙１０【９４頁】）。
 そして，昭和５７年度評価基準解説（乙１１【４５９頁】）には，「天井高」の補正につき，蛍光灯用器具は，埋込のものが標準とされているため，天井高の高低により同一の明るさを得るには器具の数を増やすか，蛍光灯をＷ数の大きいものにして器具もそれに合うものに換えることが必要となることを考慮しようとしているものである旨が記載されている。
イ 上記アのとおり，「天井高」の補正の目的が，天井高の高低により照明器具に係る工事費について調整することにあることに照らすと，天井高が階層によって一定しない家屋における「天井高」による補正の適用においては，各階層の天井高の状況を総合的に考慮し，家屋全体としてそれが「標準」である「２．８ｍ程度のもの」であると認められるか，又は減点補正をすべき「２．４ｍ程度のもの」であると認められるかを判断すべきこととなると解される。
ウ 本件家屋の新築部分の各階層の天井高を示した図面（甲８の２）によれば，本件家屋の地上４階から１３階までの各天井高はｍであるが，他の階においては，地上３階及び１４階がｍ，地上１階がｍ，地上２階がｍであり，地下１階及び地下２階はいずれもｍ以上であることが認められる。
 そして，仮に地下１階及び地下２階の天井高をいずれもｍとしても，
本件家屋の天井高の平均はであることも考慮すると，家屋全体として天井高がであるであると判断して，本件家屋の新築部分につき部分別「建築設備」に係る評点項目「電気設備」中の「照明器具設備」中の「蛍光灯用器具」の補正項目「天井高」について，
として補正係数が適用されたこと（甲４【６枚目】）に違法はない。
 なお，原告は，昭和５７年度評価基準解説（甲１７【２５１頁】）に，「イ階高」として，「１棟の建物の階高が，階層によって一定せず，２以上の階高を有する建物については，当該建物の代表的な階高（最も床面積の多い部
分の階高）によることとし」との記載がある旨を指摘するが，上記の記載は蛍光灯用器具の補正項目に係る記載ではなく，原告の主張を裏付けるものとはいえない。
エ よって，この点に関する原告の主張を採用することはできない。
⑷ 争点⑷（電気設備の電話配線設備）について
ア 昭和５７年度評価基準の別表第１２「非木造家屋再建築費評点基準表」の「１事務所，店舗，百貨店用建物」における部分別「建築設備」に係る評点
項目「電気設備」中の「電話配線設備」の補正項目「フロアダクト」については，増点補正率の欄に「３．００←全館にあるもの」と，標準の欄に「１．
０ 一部分にあるもの」と，それぞれ記載されている（乙１０【９５頁】）。
 そして，昭和５７年度評価基準解説（甲１７【４６７～４６８頁】）には，
フロアダクトの補正につき，フロアダクトによる電話配線がどれぐらいなされているかによる工事費の相違を補正しようとするものであり，その考え方

－316－

は「
, 電灯コンセント配線設備」の補正項目の一つである「フロアコンセント」の場合と同様であって，フロアダクトによる配線部分が全館の床にあれば，増点補正を行うものであり，全床面積の１割程度の部分にあるような場合が「標準」である旨が記載されている。また，東京都主税局資産税部資産税第二課の編集に係る「家屋評価の手引」（昭和５７年３月２９日発行）（甲１８【１２４頁】）の「建築設備補正項目判定表（非木造家屋―事務所・店舗・百貨店用建物）」における評点項目「電話配線設備」における補正項目「フロアダクト」については，「増点補正率」の欄に「３．００←全館にあるもの（フロアダクトが全館（全階の床）に配線されているもの）」と，「標準」の欄に「１．０ 一部分にあるもの（延床面積の１０％程度にフロアダクトがあるもの）」とそれぞれ記載されている。
イ 上記アのとおり，昭和５７年度評価基準には，「全館にあるもの」との記載しかなく，「全館」の具体的な要件に係る記載がないことに加え，昭和５
７年度評価基準解説において，「フロアダクト」の補正は，フロアダクトによる電話配線がどれぐらいなされているかによる工事費の相違を調整しようとすることを狙いとしており，その考え方は，上記⑵の「電灯コンセント配線設備」の補正項目の一つである「フロアコンセント」の場合と同様であるとされていることに照らすと，「標準」と「増点補正」の区別に係る「全館にあるもの」の解釈適用に当たっては，電話配線に係る工事費について考慮するという補正の趣旨に照らして判断されるべきである。そして，上記アの昭和５７年度評価基準解説及び「家屋評価の手引」の記載を併せ考えると，
仮に特定のフロアにフロアダクトが設置されていない場合であっても，他のフロアのフロアダクトの設置の状況に照らし，電話配線に係る工事の在り方を考慮すると，家屋全体としてみれば，全館に設置されているのと同視し得る程度にフロアダクトが設置されていると評価できる場合には，「全館にあるもの」に該当するというべきである。
ウ 前提事実（第２の３⑵ア）のとおり，本件家屋の新築部分は，塔屋階を除き，地下２階，地上１４階建てであり，そのフロア数は１６であるところ，
証拠（甲２の２【図面番号４０１～４０９号】，８の３）によれば，地下２階及び１階にはフロアダクトは設置されておらず，地上１階及び２階にも一部にしか設置されていないものの，地上３階から１４階までの各階には事務室としての使用を目的としていると見られる部分を中心に密度高くフロアダ
クトが設置されていることが認められる。
 そうすると，本件家屋の新築部分については，全体としてみれば，全館に設置されているのと同視し得る程度にフロアダクトが設置されていると評価することができ，フロアダクトはに該当すると認めるのが相当であるから，本件家屋の新築部分につき部分別「建築設備」に係る評点
項目「電気設備」中の「電話配線設備」の補正項目「フロアダクト」について，として補正係数が適用されたこと（甲４【６枚目】）に違法はない。
エ よって，この点に関する原告の主張を採用することはできない。
⑸ 争点⑸（防災設備）について－317－

ア 昭和５７年度評価基準の別表第１２「非木造家屋再建築費評点基準表」の「１事務所，店舗，百貨店用建物」における部分別「建築設備」に係る評点
項目「防災設備」中の「炭酸ガス消火設備」，「泡消火設備」及び「スプリンクラー設備」の計算単位については，「炭酸ガス消火設備」は「容積」であるが，その余はいずれも「設置部分の延べ床面積」とされている（乙１０【１００頁】）。
 そして，昭和５７年度評価基準解説（乙１１【６０６頁】）には，スプリンクラー設備につき，火災が発生した場合に天井面等に取り付けてあるスプ
リンクラーヘッドの感熱部分が分解又は破壊して飛散し開口すると，常に加圧されている配管内の水が噴出し，その時の圧力の変動，流水等により圧力スイッチ，アラーム・スイッチ又は流水作動弁等が作動し，ポンプ等の加圧送水装置が自動的に運転して水源の水が送られ，スプリンクラーヘッドから連続放水して消火するものであり，地下街，高層建物，無窓建物又はデパート等のように著しく延焼の拡大及び火煙の充満のおそれが大きく，消防隊の屋内進入が困難な火災危険の大きな防火対象物に設置されるものである旨が記載されている。
イ 上記アのとおり，「炭酸ガス消火設備」，「泡消火設備」及び「スプリンクラー
設備」の計算単位は，「炭酸ガス消火設備」は「容積」であるが，その余はいずれも「設置部分の延べ床面積」とされているところ，本件家屋の新築部分に係る「鉄骨筋・鉄筋コンクリート造計算書（明確分）」と題する書面（甲４【８枚目】）には，「防災設備」の「炭酸ガス消火設備」の「計算単位単位
当り使用量」の欄に「設置容積」と，「泡消火設備」の「計算単位単位当り使用量」の欄に「設置床面積」と，それぞれの設備が消火の対象とする容積又は面積とこれを基礎とする数値が記載されている。そして，上記アのスプリンクラー設備の設置の趣旨を併せ考慮すると，スプリンクラー設備についても，消火を対象とする面積をもって「設置部分の延べ床面積」と認めるべきである。
ウ この点について，被告は，スプリンクラー設備の設置目的と効用は火災の際の初期消火と延焼拡大の防止にあるところ，階段室，エレベータシャフト，
ダクトスペース，パイプスペース及び機械室（一般）等，部分的にスプリン
クラーヘッドが設置されていない箇所があるとしても，その効用は設置状況からすれば本件家屋の新築部分の全体に及んでいるから，「設置部分の延べ床面積」をとすることは適当ということができる旨の主張をする。
 しかし，①後掲各証拠によれば，本件家屋のうち，炭酸ガス消火設備は地下２階の合計㎡（電気室，発電機室，オイルタンク室，ボイラー冷凍機室等），地下１階の㎡（中央管理室）及び地上１階の㎡（主厨房）に設置されており（甲８の４），泡消火設備は専ら地下１階の地下駐車場に設置されている（甲２の４【６枚目及び９枚目】）ことが認められるところ，
これらの消火設備の設置された位置がいずれも低層部又は地階にあり，当該部分には設置されていないスプリンクラー設備の効用を直接的に受けているとは考え難いこと，②炭酸ガス消火設備も泡消火設備も，設置の目的と効用－318－

が火災の際の初期消火と延焼拡大の防止にあるにもかかわらず，上記イのとおり，炭酸ガス消火設備の計算単位は設置部分の「容積」とされ，泡消火設
備の計算単位は「設置部分の延べ床面積」とされており，いずれも家屋全体の延べ床面積とはされていないことを併せ考えると，スプリンクラー設備が設置されていない炭酸ガス消火設備の設置部分及び泡消火設備の設置部分については，スプリンクラー設備の「設置部分の延べ床面積」から除外されるべきであると解するのが相当である。
 さらに，本件家屋の階段室やエレベーター等のスプリンクラーヘッドが設置されていない部分についても，それらの位置，構造等に照らして，本件家屋におけるスプリンクラー設備の効用を直接的に受けているとはいい難いから，当該部分についても，スプリンクラー設備の「設置部分の延べ床面積」から除外されるものと解するのが相当である。
エ また，被告は，スプリンクラー設備は，これに係る縦配管や各階の天井又は天井裏に敷設される横配管等から成り立っているものであり，これらもまた「設置部分」にほかならず，その敷設に相応の費用がかかることは明らかであるし，本件家屋においても，スプリンクラー設備に係る縦配管は本件家屋の全館にわたって施工されており，各階の天井又は天井裏に敷設されている横配管は，各階とも相当量施工されているから，スプリンクラーヘッドから放出される水が直接的に届かない部分が一部にあったとしても，スプリン
クラー設備に係る工事費が大きく変わるものではなく，これらも含めて「設置部分の延べ床面積」とすることに不合理なところはない旨の主張をする。
 しかし，甲２の４【６枚目】によると，地下１階及び地下２階には泡消火設備（地下１階）及び圧力スイッチ（地下２階）に係る記号が多数記載されているものの，それらの周辺にスプリンクラー設備は設置されておらず，甲２の４【８枚目及び９枚目】の消火設備平面図からは地下２階及び地下１階の泡消火設備及び圧力スイッチが設置された天井面に横配管が施工されている記載はうかがわれないから，被告の上記主張は，その前提を欠くものであって，採用することができない。
 また，消火設備の設置されていない部分については，スプリンクラーヘッ
ドや，これを配置するための横配管等のスプリンクラー設備は施工されていないのであり，当該部分へのスプリンクラー設備の施工に要する費用が投じられていないのであるから，設備に相応する評価を行う観点からも，当該部分については，スプリンクラー設備の「設置部分の延べ床面積」から除外されるべきであるといわざるを得ず，被告の上記主張は，この点においても採用することができない。
オ 証拠（甲２の４，４【８枚目】，８の４・５）によれば，本件家屋の延べ床面積は２万４７１２．７９㎡であり，後掲各証拠によれば，①炭酸ガス消火設備の設置部分及び②泡消火設備の設置部分の各設置面積は，①につき㎡（甲８の４），②につき㎡（甲４【８枚目】）
で あ る こ と が 認 め ら れ， ③ 消 火 設 備 の 設 置 さ れ て い な い 部 分 の 面 積 は㎡（甲８の５）であることが認められる。
 そうすると，スプリンクラー設備の計算単位としては，本件家屋の延べ床－319－

面積である２万４７１２．７９㎡から上記①の
㎡，②の
㎡及び③の
㎡の合計
㎡を減じ
た床面積である㎡を使用するのが相当である。
⑹ 争点⑹（建築設備に係る規模補正係数の誤り）について
アア 昭和５７年度評価基準の別表第１２「非木造家屋再建築費評点基準表」の「１事務所，店舗，百貨店用建物」における部分別「建築設備」に係る次の評点項目については，補正項目「規模」の標準及び減点補正率の各欄にそれぞれ次のとおり記載されている。
ａ 「電気設備」中の「動力配線設備」，「電灯コンセント配線設備」，「電話配線設備」及び「テレビジョン共同聴視設備（総体的なもの）」，「衛生設備」中の「給水設備」，「排水設備」，「中央式給湯設備」，「衛生器具設備」及び「ガス設備」，「空調設備」中の「空調設備（吸収式冷凍機を使用しているもの）」並びに「防災設備」中の「火災報知設備」，「消火栓設備」及び「スプリンクラー設備」について「１．０ ３，０００㎡程度のもの」及び「→０．９３ １０，０００㎡程度のもの」（乙１０【９３～１００頁】）
ｂ 「電気設備」中の「自動車管制装置」について
 「１．０ １，０００㎡程度のもの」及び「→０．９３ １，５００㎡程度のもの」（乙１０【９５頁】）
ｃ 「防災設備」中の「炭酸ガス消火設備」について
 「１．０ ３，０００㎡程度のもの」及び「→０．９０ ４，５００㎡程度のもの」（乙１０【１００頁】）
ｄ 「防災設備」中の「泡消火設備」について
 「１．０ １，０００㎡程度のもの」及び「→０．９０ １，５００㎡程度のもの」（乙１０【１００頁】）
イ 昭和５７年度評価基準は，「補正項目について定められている補正係数の限度内において処理することができないものについては，その実情に応じ補正を必要とする範囲内において，その限度を超えて補正係数を決定す
るものとする。」（第３節二の５⑴後段。別紙３の３⑵オ参照。）と定めている。
 また，昭和５７年度評価基準解説（甲１７【４３９～４４０頁】）には，
非木造家屋の部分別「建築設備」に係る評点項目「電気設備」中の「動力配線設備」についての規模の補正に関して，①「規模」の補正は，一般的に工事費を延べ床面積１㎡当たりで把握する場合に，建物の延べ床面積が大きくなれば総工事費は増加するが延べ床面積１㎡当たりに換算すると工事費は減少する傾向が見られ，逆に建物の延べ床面積が小さくなれば総工事費は減少するという傾向に着目し，延べ床面積の大小によって補正しようとするものである旨，②面積の規模の大小によって，単位当たり工事費に変動がみられるのは，何も建築設備工事に特有のことではない旨，③動力配線設備についてみると，資材の中には，面積規模の変化に応じて比例的に数量が動くと考えられるものと，一定の規模の範囲内ではほとんど変動せず，一定規模を超えると一定の範囲内で変動し，その範囲の中では固－320－

定するもの，規模の変動と関係なくほとんど固定しているもの等が見られ，設備工事費中の労務費についても，段取り，後片付けを含めた全体の労務費でみると，工事量の大小に関係なく段取り，片付けに要する最小限の労務は必要であるところ，これらのうち固定的な資材費，労務費が単位当たりでみる場合に影響して，面積規模の変動と正比例しない動きを示す旨，④規模の補正については，これらを考慮して，特に限度を超えて補正率を決定する場合に，取り扱うことが必要である旨が記載されており，以上の記載は，上記アに掲げた他の各評点項目についても同様に妥当するものと考えられる。
ウ 総務省告示第１２７号（平成２６年６月２６日）（乙７）は，固定資産評価基準の一部を改正するものであるが，別表第１２「非木造家屋再建築
費評点基準表」の「１ 事務所，店舗，百貨店用建物」について，以下の内容を含んでいる。
ａ 以下の各評点項目については，補正項目「規模」の減点補正率に関して下限値を定めている。
⒜ 「電気設備」中の「動力配線設備」「→０．９３ １０，０００㎡程度のもの」（注）０．９３を下限とする。【４５頁】⒝ 「電気設備」中の「テレビジョン共同聴視設備（総体的なもの）」「→０．９３ １０，０００㎡程度のもの」（注）０．９０を下限とする【４５頁】⒞ 「衛生設備」中の「給水設備」「→０．９３ １０，０００㎡程度のもの」（注）０．９２を下限とする。【４５頁】⒟ 「衛生設備」中の「中央式給湯設備」「→０．９３ １０，０００㎡程度のもの」（注）０．９３を下限とする。【４６頁】⒠ 「空調設備」中の「中央熱源冷房設備（中央に冷凍機を設置）」「→０．９３ １０，０００㎡程度のもの」（注）０．９０を下限とする。【４６頁】⒡ 「防災設備」中の「火災報知設備」「→０．９３ １０，０００㎡程度のもの」（注）０．９３を下限とする。【４７頁】⒢ 「防災設備」中の「不活性ガス消火設備」「→０．９０ ４，５００㎡程度のもの」（注）０．９０を下限とする。【４７頁】⒣ 「防災設備」中の「泡消火設備」「→０．９０ １，５００㎡程度のもの」（注）０．９０を下限とする。【４７頁】⒤ 「防災設備」中の「スプリンクラー設備」「→０．９３ １０，０００㎡程度のもの」（注）０．９３を下限とする。【４７頁】

－321－

ｂ

また，以下の各評価項目については，補正項目「規模」が存在しない。
⒜ 「電気設備」中の「電灯コンセント配線設備」及び「電話配線設備」【４５頁】⒝ 「衛生設備」中の「排水設備」，「衛生器具設備」及び「ガス設備」【４５～４６頁】⒞ 「防災設備」中の「消火栓設備」【４７頁】
エ 本件家屋の新築部分に係る「鉄骨筋・鉄筋コンクリート造計算書（明確分）」と題する書面（甲４【６～８枚目】）には，部分別「建築設備」に係る次の各評点項目について，「補正項目」の「規模」の欄及び「係数」の各欄に，それぞれ次のとおり記載されている。
ａ 「電気設備」中の「動力配線設備」，「電灯・コンセント配線設備」及
び「電話配線設備」，「衛生設備」中の「給水設備」，「排水設備」，「中央式給湯設備」及び「衛生器具設備」，「空調設備」中の「空調設備（吸収式冷凍機）」並びに「防災設備」中の「火災報知設備」，「消火栓設備」
及び「スプリンクラー設備」について
 いずれも，「規模」の欄に，「係数」の欄にとそれぞれ記載されている。
ｂ 「電気設備」中の「自動車管制装置」について
 「規模」の欄に，「係数」の欄にとそれぞれ記載されている。
ｃ 「防災設備」中の「炭酸ガス消火設備」について
 「規模」の欄に，「係数」の欄にとそれぞれ記載されている。
ｄ 「防災設備」中の「泡消火設備」について
 「規模」の欄に，「係数」の欄にとそれぞれ記載されている。
イ 上記アイのとおり，昭和５７年度評価基準は，補正項目について定められている補正係数の限度内において処理することができないものについては，
その実情に応じ補正を必要とする範囲内において，その限度を超えて補正係数を決定する旨を規定しているところ，昭和５７年度評価基準の別表第１２「非木造家屋再建築費用評点基準表」の「規模」の補正項目における「標準」
及び「減点補正率」の定め方は，「３，０００㎡程度のもの」，「１０，０００㎡程度のもの」等と目安となる面積を記載しているにすぎず，「標準」における面積と「減点補正率」における面積との差異が大きいことにも照らすと，「減点補正率」における面積の範囲から逸脱したからといって直ちにその限度を超えて補正係数を決定すべきものとまではいい難く，かえって，上記アイの昭和５７年度評価基準解説の記載のとおり，建築設備に係る工事費には面積規模との関連においてその変動の在り方に様々なものがあることに照らすと，特に限度を超えて規模の補正について補正係数を決定する場合には，そのような点を考慮することが必要である。
 そして，総務省告示第１２７号（平成２６年６月２６日）（乙７）は，別表第１２「非木造家屋再建築費評点基準表」の「１ 事務所，店舗，百貨店－322－

用建物」において，規模の補正項目についての下限値を定めているが，上記
アウａのとおり，「電気設備」中の「動力配線設備」，「衛生設備」中の「中央式給湯設備」並びに「防災設備」中の「火災報知設備」，「不活性ガス消火設備」，「泡消火設備」及び「スプリンクラー設備」については，いずれも減点補正率の数値と下限値が同一であることに照らすと，これらの補正項目については，設備の面積が減点補正率における面積を上回ったとしても，補正係数に影響を及ぼさないものであると解され，これらの減点補正率の数値が昭和５７年度評価基準における減点補正率の数値と同一であることに照らすと，昭和５７年度評価基準が施行されていた当時においても，同様の状況であったと推認され，この推認を覆すに足りる証拠はない。そうすると，これらの評点項目については，家屋の延べ床面積が減点補正率の適用の目安とされているものを超えていたとしても，その数値を超えて補正係数を決定する必要がないものというべきである。
 また，総務省告示第１２７号（平成２６年６月２６日）（乙７）の別表第１２「非木造家屋再建築費評点基準表」の「１ 事務所，店舗，百貨店用建物」においては，上記アウｂのとおり，「電気設備」中の「電灯コンセント
配線設備」及び「電話配線設備」，「衛生設備」中の「排水設備」，「衛生器具設備」及び「ガス設備」並びに「防災設備」中の「消火栓設備」については，規模の補正項目が削除され，家屋の規模を格別考慮する必要がないとされていることに照らすと，昭和５７年度評価基準が施行されていた当時においても，やはり同様の状況であったと推認される（ただし，「防災設備」中の「消火栓設備」については，昭和５７年度評価基準における計算単位が「延べ床面積」とされていたのに対し，上記の総務省告示第１２７号における計算単位は「消火栓台数」とされている。）。そうすると，上記のうち計算単位の変更があった「防災設備」中の「消火栓設備」を除いては，家屋の延べ床面積が減点補正率の適用の目安とされているものを超えていたとしても，その数値を超えて補正係数を決定する必要がないというべきである。
 そうすると，①「電気設備」中の「テレビジョン共同聴視設備（総体的なもの）」，②「衛生設備」中の「給水設備」，③「空調設備」中の「空調設備（吸収式冷凍機を使用しているもの）」，④「電気設備」中の「自動車管制装置」
及び⑤「防災設備」中の「消火栓設備」についてのみ，減点補正率の限度を超えて規模の補正について補正係数を決定する必要があるか否かを検討する必要があることになる。上記①ないし③及び⑤については，「減点補正率」
における面積が１万㎡とされているのに対し，本件家屋の新築部分については２万４７１２㎡であり，上記④についても，「減点補正率」における面積が１５００㎡とされているのに対し，本件家屋の新築部分については２３２
４．２１㎡であって，直ちに「減点補正率」における面積の範囲から相当の程度に逸脱したとはいい難い上，①ないし③については，上記の総務省告示第１２７号において補正係数の下限値（①及び③につき０．９０，②につき０．９２。）が定められていること，⑤については，総務省告示第１２７号
において計算単位が延べ床面積ではなく，消火栓の台数とされたことから，家屋の延べ床面積が大きいことを理由に規模の補正を行う必要性に疑問があ－323－

ることを併せ考慮すると，いずれも「減点補正率」における数値を超えて補正係数を決定する必要があったとは認められない。
ウ よって，本件家屋の建築設備について，「減点補正率」における数値を超えて補正係数を決定する義務があるという原告の主張を採用することはできない。しかし，本件家屋の新築部分に係る「鉄骨筋・鉄筋コンクリート造計
算書（明確分）」と題する書面（甲４【６枚目】）によれば，本件家屋の新築部分について，「電気設備」中の「テレビジョン共同聴視設備（総体的なもの）」の規模補正係数として１．０が適用されているところ，上記アによれば，これ は 明 ら か な 誤 り で あ る か ら， 当 該 項 目 に つ い て は， 補 正 係 数 と し てを適用しなければならない。
⑺ 争点⑺（その他計算ミス等）について
 部分別「床仕上」につき評点項目「メタルラス」の再建築費評点数が，正しくは点とされるべきところ，２９３点とされていること，部分別「屋根仕上」につき評点項目「ワイヤーメッシュ」の再建築費評点数点が合算されていないこと，部分別「建具」に係る評点項目「木製建具ＯＰ」の再建築費評
点数が，正しくは 点とされるべきところ，１０点とされていること，部分別「建築設備」に係る評点項目「拡声器配線設備」につき再建築費評点数が，正しくは点とされるべきところ，３００点とされていることについては，当事者間に争いがない（甲４【３，５，６枚目】）。
 被告は，上記の誤りは，建築当初の評価の誤りが重大で，それを基礎に評価をすることが適正な時価の算定方法として不合理である場合に該当しないから，上記の誤りをもって違法とはいえないなどと主張するが，上記１⑶のとおり，この点に関する被告の主張は採用することができない。
３ 争点３について⑴ 固定資産評価基準には，非木造家屋のうち一棟の建物で異なった構造を有する部分のあるもの（複合構造家屋）に対する経年減点補正率の適用についての定めはなく，その具体的な適用方法は，都知事が法及び評価基準の趣旨に沿った合理的な方法で行うこととされていた（弁論の全趣旨）。
 そこで，課税上の便宜のほか，複合構造家屋であっても，経過年数に応ずる損耗の状況は，基本的に一棟を単位として判断されるものであることを考慮す
ると，非木造家屋の構造区分に従うものとされる経年減点補正率の適用について，複合構造家屋に関しては，一棟単位でこれをすることも，複合構造家屋の評価の在り方の一つとして，合理性を認めることができる。
 もっとも，家屋の態様は様々であり，複合構造家屋については，異なった構造を有する部分別に明確に区分することができ，かつ，処分行政庁において，
そのように区分して経年減点補正率を適用することを，家屋の実情に即した評
価や課税の均衡上相当であるとして選択するような場合には，そのように区分して経年減点補正率を適用することも許されるものと解される（固定資産税務研究会編集に係る「固定資産税実務提要」（甲９）参照）。
⑵ 弁論の全趣旨によれば，被告は，平成１５基準年以前は，本件家屋について，
地下階や低層階の構造に基づき，一棟単位でＳＲＣ・ＲＣ造の経年減点補正率を適用したことが認められるところ，家屋の取壊しは一棟を単位として行われ－324－

るのが通常であり，基礎部分と一体となって家屋の自重を支える地下階や低層階の構造の耐用年数が残存していれば，家屋としての効用を発揮させることが可能であることから，このような地下階や低層階の構造を，経年減価補正を行う際の基準として一棟単位で経年減価補正を行うことは，法及び評価基準の趣旨に照らして合理性を有するといえる。
⑶ 弁論の全趣旨によれば，被告は，平成１８基準年度以降は，異なった構造を有する部分別に経年減点補正率を適用したことが認められるところ，被告は，平成２１年度東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領が，複合構造家屋については，原則として，各構造別に経年減点補正率を適用する旨を定めていることを受けて，各構造別に経年減点補正率を適用したのであって，その適用には合理性が認められる。
⑷ 以上によれば，本件家屋の新築部分に係る経年減点補正率の適用について，違法があるとは認められず，この点に関する原告の主張は採用することができない。
４ 争点４について⑴ 課税処分において，その前提となる固定資産の評価や価格の決定のような課税要件事実の認定及び課税実体法規の解釈に誤りがあったとしても，それをもって直ちに国賠法１条１項にいう「違法」があったとの評価を受けるものではなく，当該課税処分に関与した担当職員において，職務上通常尽くすべき注
意義務を尽くさなかったと認めうるような事情がある場合に限り，違法の評価を受けるものと解するのが相当である（最高裁平成５年３月１１日第一小法廷
判決・民集４７巻４号２８６３頁参照）。
⑵ 地方税法は，市町村長が行う固定資産の評価及び価格の決定は評価基準に基づくものとし（同法３８８条以下参照），評価を行う者の主観的な判断に基づく個人差をできる限り排除し，評価における全国的な統一と市町村間の均衡を維持すべきものとしている。そして，東京都知事は，固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならないところ，その決定に当たり，被告の評価担当職員は，地方税法で認められた実地調査，納税者に対する質問等の調査の権限を行使し，公正な評価をするよう努めなければならない義務を負うものと解される（同法４０３条２項，４０８条）。
 したがって，被告の評価担当職員は，適正に固定資産評価基準を解釈した上，実地調査や納税者に対する質問を行い，納税者から提出された書類等を確認・閲覧し，上記解釈に従って当該固定資産の評価を行うなど，税務担当者として通常要求される程度の注意を払って当該固定資産を評価する職務上の注意義務を負い，都知事もまた，適正に固定資産評価基準を解釈し，被告評価担当員による評価に基づいて当該固定資産の価格を決定し，これに基づいて当該固定資産に係る固定資産税等の賦課処分を行うなど，固定資産の価格決定及び固定資産税等の賦課処分の主体として通常要求される程度の注意を払って当該固定資産の価格を決定し，固定資産税等の賦課処分を行う職務上の注意義務を負っているというべきである。
⑶ 本件においては，本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費評点数の算出に当たり，①上記２⑴のとおり「主体構造部」中の「鉄骨」の「計算単位単位当－325－

たり使用量」ｔのうちｔについては，鉄骨（耐火被覆なし）の標準評点数が使用されるべきであるのに，鉄骨（耐火被覆あり）の標準評点数が使用されているところ，被告の評価担当者において，本件家屋の竣工図を確認して実地調査を行えば，本件家屋の新築部分のうち，耐火被覆が施工されていない部分が地下２階，地下１階，地上１階及び２階に存在することを把握して，耐火被覆の有無の区別を床面積によって考慮することが可能であったといえる。
 ②上記２⑸のとおり「防災設備」中の「スプリンクラー設備」の「計算単位単位当たり使用量」は，㎡とされなければならないにもか
かわらず，２万４７１２．７９㎡とされているところ，被告の評価担当者において，本件家屋の竣工図を確認して実地調査を行えば，本件家屋の延べ床面積
は２万４７１２．７９㎡であり，炭酸ガス消火設備の設置部分の設置面積は㎡，泡消火設備の設置部分の設置面積は㎡であること，消火設備の設置されていない部分の面積は㎡であることを把握して，スプリンクラー設備の計算単位として㎡を使用
することが可能であったといえる。
 ③上記２⑹ウのとおり「電気設備」中の「テレビジョン共同聴視設備（総体的なもの）」に関して補正項目「規模」についてが適用されなければならないにもかかわらず，１．０とされており，④上記２⑺のとおりの計算ミス等がされているところ，これらはいずれも一見して明らかな誤りであり，被告の評価担当者において，計算書の見直し作業等により容易に発見することが可能であったことを認めることができる。
 そうすると，被告の評価担当者は，本件家屋の新築部分の再建築費評点数を算出するに当たり，本件家屋の竣工図を確認して実地調査を行うなどして，評点数を適正に算出する職務上の注意義務を負っていたのに，これを怠り，評点数の算出を誤って，本件家屋の価格を過大に評価したといえるし，都知事は，被告の評価担当者が行った本件家屋の過大な評価に依拠して価格決定を行い，これに基づいて賦課決定を行ったといえるから，いずれもその職務上の注意義
務を尽くさなかったということができる。
 したがって，本件家屋の価格決定及び賦課決定には，国賠法１条１項における違法性があり，被告の評価担当者には，本件家屋の評価をするに当たり，被告都知事には，価格決定及び賦課決定をするに当たり，それぞれ過失があるというべきである。
⑷ これに対し，被告は，建築当初の再建築費評点数の算出については，当初の評価基準に評価方法が明記されていないから，この点に関する被告の評価に誤りがあったとしても，直ちに職務上の注意義務違反が認められるものではないと主張する。
 しかし，①上記２⑴のとおり，上記⑶①の誤りについては，被告が，昭和５７年評価基準解説の記載に照らして，耐火被覆の有無の区別を床面積等によって把握することが可能であるときは，これを考慮することが相当であるとの解釈を採用することができたこと，②上記２⑸のとおり，上記⑶②の誤りについては，被告が，昭和５７年基準解説の記載に照らして，スプリンクラー設備に－326－

ついて，消火を対象とする面積をもって「設置部分の延べ床面積」とするとの解釈を採用することができたこと，③上記２⑹ウ，⑺のとおり，上記⑶③④の誤りについては，いずれも一見して明らかな誤りであることが認められる。そうすると，被告の評価担当職員は，評価基準に評価方法が明記されていなくても，評価基準解説の記載等から適正な解釈を導くことができたといえるのであって，評価基準に評価方法が明記されていないからといって被告の注意義務違反の成立が否定されるわけではなく，評点数の算出を誤り，本件家屋の価格に過大に評価した点について，被告には職務上の注意義務違反が認められるから，この点に関する被告の主張は採用できない。
⑸ よって，本件家屋の価格決定及び賦課決定に関して，被告には，国賠法上の違法性及び過失が認められる。
５ 争点５について⑴ 本件家屋の適正な評価額及び適正な評価を前提とする固定資産税等の額
ア 上記４⑶のとおり，本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費評点数について補正係数等を修正すると，本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費評
点数は，別紙１１「再建築費評点数計算書」のとおり，点（１００点未満切捨て）となる。
イ 上記アの再建築費評点数を前提とすると，一棟を単位としてＳＲＣ造・Ｒ
Ｃ造の経年減点補正率を適用した場合の平成１５基準年度以前の評価額は，別紙１２の評価計算書（平成１５基準年度以前）の評価額欄記載のとおりとなり，平成１８基準年度のＳＲＣ造・ＲＣ造部分及びＳ造部分の評価額は，それぞれ別紙１３の評価計算表（平成１８基準年度 ＳＲＣ造・ＲＣ造）及び別紙１４の評価計算表（平成１８基準年度 Ｓ造）の各評価額欄記載のとおりとなる。
ウ そして，上記イの別紙１２ないし１４を前提とする本件家屋の平成４年度
から平成２０年度までの各年度の固定資産税等の額は，別紙１５の別件取消訴訟控訴審判決による税額計算表の固定資産税・都市計画税相当額計欄記載のとおりである。
エ これに対し，原告は，構造別に区分して経年減点補正を行う方法を採用す
るのであれば，本件家屋について，平成１８基準年度からではなく，平成１
５基準年度から同方法によって経年減点補正をしなければならないと主張し，平成１５年度改正東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領（甲５１）には，「複合構造の場合」について，「経年減点補正率については，用途は一棟で変わらないが，それぞれの構造に応じた率が適用されることになる。」との記載があることが認められる。
 しかし，証拠（甲５，乙８，２７，２８）及び弁論の全趣旨によれば，上記の平成１５年度改正東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領の記載は，総論である「第１章 家屋評価の概要」における記載ではなく，「第２章
評価事務」の「第４節 単位当たり再建築費評点数の算出方法」中の「第２部分別評価」の項における記載であり，部分別評価を行うことになる「複合構造家屋」について，「再建築費評点数」を求める際に用いる「家屋評価計算書」の作成に関する記述であることが認められ，再建築費評点数算出の対－327－

象とならない在来家屋に適用されるものではない。また，上記の「経年減点補正率」等についても触れた部分も，「再建築費評点数」を定める新築建物等に関する記載であって，在来家屋に適用されるものではない。したがって，本件家屋について，平成１５基準年度から構造別に区分して経年減点補正を行わなければならないという原告の主張を採用することはできない。
⑵ 損害額
ア 平成４年度から平成２０年度までの過納金相当額
 上記４によれば，原告は，公務員である都知事及び被告の評価担当者の違法な行為により，各基準年度に係る過納金相当額の損害を被ったと認められる。
 そこで，原告の請求する平成４年度から平成２０年度までの各年度に係る本件家屋の固定資産税等の過納金相当額についてみると，原告が，被告の賦課決定に基づき，上記各年度に納付した固定資産税等の金額は，別紙９の固都税相当額計欄記載のとおりであると認められる（弁論の全趣旨）。そして，
上記⑴ウのとおり，本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費評点数について補正係数等を修正した上で算出した上記各年度の固定資産税等の金額は，別紙１５の固定資産税・都市計画税相当額計欄記載のとおりであると認められるから，原告の被った過納金相当額の損害は，円（別
紙遅延損害金目録の平成４年度ないし平成２０年度過納金の元本欄記載の額の合計）である。
イ 別件審査申出に係る登記事項証明書交付費用及び税理士費用並びに別件取消訴訟に係る弁護士費用
 原告は，被告評価担当者が，平成２１年度の評価替えに際しても，本件家屋の建築当初の再建築費評点数の算出の誤りを見直すことなく，構造別評価に分けて経年減点補正率を適用するという誤った方法で評価をしたために，審査の申出（別件審査申出）を行い，同審査申出を棄却する旨の決定に対して取消訴訟（別件取消訴訟）を提起したから，別件審査申出及び別件取消訴
訟に係る費用を請求することができると主張する。
 前提事実（第２の３⑸），証拠（甲３７ないし３９の２）及び弁論の全趣旨によれば，①原告は，平成２１年７月３０日，東京都固定資産評価審査委
員会に対し，本件家屋について固定資産課税台帳に登録された平成２１年度の価格である円について不服があるとして，税理士に依頼して，地方税法４３２条１項の規定に基づき審査の申出（別件審査申出）を行い，その際に登記事項証明書交付費用として１１６０円を支出したこと，②東京都固定資産評価審査委員会は，平成２４年１月１０日，原告による別件審査申出を棄却する決定をしたこと，③原告が，平成２４年７月
１７日，弁護士に依頼して，東京地方裁判所に別件取消訴訟を提起したこと，④東京地方裁判所は，平成２７年１月１４日，本件家屋の建築当初の再建築
費評点数の算出の誤り（上記４⑶で認定した誤りと重なる。）を理由として，
本件審査申出を棄却する決定のうち価格円を超える部分を取り消す限度で認容し，その余の請求を棄却する旨の判決を言い渡し，原告及び被告がいずれも控訴したところ，東京高等裁判所は，同年９月－328－

２４日，原告の控訴に基づき，上記判決の計算の誤り等を一部訂正する形で建築当初の再建築費評点数を再度算出し（東京高等裁判所における訂正後の再建築費評点数は，上記４⑶で認定した再建築費評点数と同じである。），本件審査申出を棄却する決定のうち価格円を超える部分を取り消す限度で認容し，その余の請求を棄却する旨原判決を変更するという内容の判決を言い渡し，この判決が確定したことが認められる。
 このように，別件審査申出及び別件取消訴訟が本件訴訟と同内容の再建築
費評点数の算出の誤り等を理由とするものであり，別件取消訴訟において，本件訴訟と同様の判断が示されていることからすると，別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用のうち，事案の難易，請求の内容，認容された範囲等
諸般の事情を斟酌して相当と認められる範囲内の費用については，上記４の被告の違法行為と相当因果関係のある損害であると認めるのが相当である（最高裁昭和４４年２月２７日第一小法廷判決・民集２３巻２号４４１頁参照）。
 そして，事案の性格や原告が得た経済的利益等を総合的に考慮すると，別件審査申出に係る登記事項証明書交付費用１１６０円及び税理士費用並びに別件取消訴訟に係る弁護士費用は，被告の違法行為と相当因果関係のある損害であると認められ，税理士費用及び弁護士費用としては，各５０万円が相当であるから，別件審査申出及び別件取消訴訟に係る損害の合計額は１００
万１１６０円となる。
ウ 本件訴訟に係る弁護士費用
 事案の性格，上記アの過納金相当額や上記イの別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用相当額，原告の訴訟活動の内容等を総合的に考慮すると，本件訴訟に係る弁護士費用としては，円（上記アイの合計額の１割に相当する額）と認めるのが相当である。
 そして，本件訴訟に係る弁護士費用円のうち，上記アの過納金円に対応する弁護士費用は円であり，上記イの別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用１００万１１６０円に対応する弁護士費用は１０万円であると認められる。
６ 争点６について⑴ 消滅時効ア 国家賠償請求権は，国賠法４条及び民法７２４条により，被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から３年間行使しないときは，時効によって消滅するところ，同条にいう「損害及び加害者を知った時」とは，被害者において，加害者に対する賠償請求をすることが事実上可能な状況の下に，それが可能な程度に損害及び加害者を知った時を意味すると解するのが相当であり，同条にいう被告者が損害を知った時とは，被害者が損害の発生を現実に認識した時をいうと解すべきである（最高裁平成１４年１月２９日第三小法廷判決・民集５６巻１号２１８頁参照）。
イ 被告は，原告が，平成２１年７月２３日付けで，別件審査申出等に係る委任状を作成しており，遅くとも同日までには損害を知ったといえるから，原告が被告に対して催告を行った平成２４年７月２７日には３年を経過してお－329－

り，原告の損害賠償請求権は時効により消滅したと主張する。
 後掲各証拠等によれば，原告が，①平成２０年１０月２４日付けで，
都税事務所に対し，本件家屋の評価の根拠となる計算書等の交付を請求したこと（乙１６），②同年１１月１０日付けで，建築士や税理士に対し，本件家屋の固定資産評価に係る資料の請求等を委任したこと（乙１７），③
平成２１年７月２３日付けで，税理士に対し，地方税法４３２条１項の規定に基づく審査の申出等を委任して，同月３０日，別件審査申出をしたこと（乙１８の１・２），④平成２１年７月３０日付けの審査申出理由書において，主体構造部の鉄骨の耐火被覆，電気設備の電灯コンセント配線設備，電気設
備の照明器具設備の蛍光灯用器具，電気設備の電話配線設備，防災設備について，本件家屋の新築部分における再建築費評点数の誤りが存在すると主張
し，昭和５７年基準年度から平成２１年基準年度までの評価額を算出したこと（乙１８の１），⑤平成２４年７月２７日，被告に対し，損害賠償債務の履行として，本件家屋に係る平成４年度から平成２０年度までの過納金相当額及びこれに対する遅延損害金の支払を催告したこと（甲４０の１・２），⑥平成２５年１月２７日，本件訴訟を提起したこと（当裁判所に顕著な事実）が認められる。
 上記認定事実によれば，原告は，平成２１年７月３０日には，本件家屋の新築部分における再建築費評点数の誤りの存在を具体的に主張し，この主張を前提とする本件家屋の適正な評価額を算出した審査申出理由書を作成した
上で，別件審査申出を行っているから，この時点で損害の発生を現実に認識したと認めることができるが，同日より前に，原告が被告に対する賠償請求をすることが可能な程度に損害を知ったと認めるに足りる証拠はないから，
平成２１年７月３０日をもって，消滅時効の起算点とするのが相当である。
そして，上記認定事実のとおり，原告は，平成２４年７月２７日，上記４の被告の違法行為に係る損害賠償債務の履行を催告し，催告から６か月以内に本件訴訟を提起しているから，時効の中断が認められる。
ウ なお，被告は，原告が，平成２１年１月３０日付けの固定資産価格等修正通知書を受け取ったことにより，本件家屋の新築部分について，各構造別に
経年減点補正率が適用されることとされたことを認識したといえるから，経年減点補正率の適用の誤りに係る損害については，この時点をもって，消滅時効の起算点とすべきであると主張する。しかし，上記３のとおり，経年減点補正率の適用について，被告に違法があるとはいえず，これによって原告に損害が発生したとは認められないから，この主張の適否について判断する必要はない。
エ よって，この点に関する被告の主張は採用することができない。
⑵ 除斥期間ア 被告は，本件家屋の建築当初の価格決定は，昭和５８年６月３０日に行われており，実際に損害が発生したのは，本件家屋に対して固定資産税等が初めて課税された昭和５８年７月であるから，除斥期間は遅くとも昭和５８年
７月末日から起算すると主張する。
 しかし，本件における被告の加害行為は，過大に算出された固定資産価格－330－

を課税標準として，年度ごとに固定資産税等を賦課徴収するというものであり，加害行為も年度ごとに行われているということができるから，除斥期間の起算点についても年度ごとに検討すべきである。
イ 被告は，違法な賦課処分がされた場合には，その納税通知書の到達によって賦課処分の効力が発生し，損害が顕在化したといえるので，納税通知書が到達した時点をもって除斥期間の起算日とするべきであると主張する。
 不法行為による損害賠償の請求権は，不法行為の時から２０年を経過したときは消滅する（民法７２４条後段）ところ，確かに，違法な賦課処分がされた場合には，その納税通知書の到達によって，賦課処分の効力が発生したということができる。しかし，不法行為時から損害の発生まで相当程度の期間を要する場合には，損害発生時を除斥期間の起算点とすべきところ，平成４年度の納付分に係る損害については，原告が同年度の賦課処分に基づいて固定資産税等の納付を行ったことにより生じたものといえるから，この日をもって，除斥期間の起算日とするのが相当である。
 そして，平成４年度の固定資産税等の第４期分の支払日は平成５年３月１日であるところ，原告が同年度の固定資産税等の納付を平成５年１月までに行ったことを認めるに足りる証拠はないから，除斥期間の起算日は，同年度の第４期分の支払日である平成５年３月１日とすべきであり，平成２５年１月２７日に行われた本件の訴えの提起より前に，平成４年度の賦課処分に係る過納金円（別紙遅延損害金目録参照）が除斥期間の経過により消滅したとはいえない。
ウ よって，この点に関する被告の主張は採用することができない。
７ まとめ
 以上によれば，原告に生じた損害の額の合計は，平成４年度から平成２０年度までの過納金相当額円，別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用相当額１００万１１６０円並びに本件訴訟に係る弁護士費用相当額
円（うち円が過納金相当額に対応し，うち１０万円が別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用相当額に対応する。）の合計円となる。そうすると，被告は，原告に対し，国賠法１条１項に基づき，円及びうち平成４年度から平成２０年度までの過納金相当額円に対する各年度の固定資産税等第４期分支払日から， う ち 過 納 金 相 当 額 に 対 応 す る 本 件 訴 訟 に 係 る 弁 護 士 費 用 相 当 額円に対する平成２１年３月２日（平成２０年度の固定資産税等
第４期分支払日）から，うち別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用相当額並びにこれに対応する本件訴訟に係る弁護士費用相当額１１０万１１６０円に対す
る平成２１年３月３１日（本件家屋について平成２１年度の価格が固定資産課税台帳に登録された日）から，各支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延
損害金を支払わなければならない（別紙遅延損害金目録参照）。
第６ 結論
 以上の次第で，原告の請求は，主文第１項に掲記の限度において理由があるから，同限度においてこれを認容し，その余は理由がないからこれを棄却することとし，仮執行免脱宣言は相当ではないから付さないこととして，主文のとおり判

－331－

決する。
東京地方裁判所
裁判長裁判官
裁判官
裁判官

は転補のため署名押印することができない。
裁判長裁判官

－332－

（別紙）

遅延損害金目録年度
平成４年度過納金
平成５年度過納金
平成６年度過納金
平成７年度過納金
平成８年度過納金
平成９年度過納金
平成１０年度過納金
平成１１年度過納金
平成１２年度過納金
平成１３年度過納金
平成１４年度過納金
平成１５年度過納金
平成１６年度過納金
平成１７年度過納金
平成１８年度過納金
平成１９年度過納金
平成２０年度過納金
過納金に対応する
本件訴訟に係る弁護士費用
別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用並びにこれに対応する本件訴訟に係る弁護士費用
合計

元本

起算日
平成 5 年 3 月 1 日
平成 6 年 2 月 28 日
平成 7 年 2 月 28 日
平成 8 年 2 月 29 日
平成 9 年 2 月 28 日
平成 10 年 3 月 2 日
平成 11 年 3 月 1 日
平成 12 年 2 月 29 日
平成 13 年 2 月 28 日
平成 14 年 2 月 28 日
平成 15 年 2 月 28 日
平成 16 年 3 月 1 日
平成 17 年 2 月 28 日
平成 18 年 2 月 28 日
平成 19 年 2 月 28 日
平成 20 年 2 月 29 日
平成 21 年 3 月 2 日
平成 21 年 3 月 2 日￥1,101,160－333－

平成 21 年 3 月 31 日

（別紙１）

遅延損害金目録
元本
平成４年度
平成５年度
平成６年度
平成７年度
平成８年度
平成９年度
平成１０年度
平成１１年度
平成１２年度
平成１３年度
平成１４年度
平成１５年度
平成１６年度
平成１７年度
平成１８年度
平成１９年度
平成２０年度
平成２１年度

円
円
円
円
円
円
円
円
円
円
円
円
円
円
円
円
円
円

－334－

起算日
平成 5 年 3 月 1 日
平成 6 年 2 月 28 日
平成 7 年 2 月 28 日
平成 8 年 2 月 29 日
平成 9 年 2 月 28 日
平成 10 年 3 月 2 日
平成 11 年 3 月 1 日
平成 12 年 2 月 29 日
平成 13 年 2 月 28 日
平成 14 年 2 月 28 日
平成 15 年 2 月 28 日
平成 16 年 3 月 1 日
平成 17 年 2 月 28 日
平成 18 年 2 月 28 日
平成 19 年 2 月 28 日
平成 20 年 2 月 29 日
平成 21 年 3 月 2 日
平成 21 年 3 月 31 日

（別紙２）

所
在
家屋番号
種
類
構
造

床 面 積



物件目録

事務所・店舗・駐車場・機械室
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付１４階建（現況）鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階
付１４階建
１階
２１６１．１４㎡
２階
２０９８．３８㎡
３階
１５１１．８３㎡
４階ないし１４階
各１３２７．６２㎡
地下１階
２４５４．７９㎡
地下２階
１７４１．８１㎡
以上－335－

【別紙３～１５省略】－336－

東京高裁（平成２９年１２月５日判決）
平成２９年１２月５日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成２８年（ネ）第５４３６号 損害賠償請求控訴事件（原審 東京地方裁判所平成２５年（ワ）第４５８８号）
口頭弁論終結日 平成２９年７月２７日
判
決
東京都新宿区西新宿２丁目８番１号
控
訴
人
東
京
代 表 者 知 事
小池百
訴訟代理人弁護士
川上俊
訴訟復代理人弁護士
平
松
修
同
西
川
こ
指 定 代 理 人
加 登 屋
同
田
口
る
被
控
訴
人
代表者代表理事
訴訟代理人弁護士

私

市

大

都
合 子
宏
二
ふ み
毅
み 子

介

主
文
１ 原判決中控訴人敗訴部分を取り消す。
２ 上記部分につき，被控訴人の請求を棄却する。
３ 訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 控訴の趣旨
主文同旨
第２ 事案の概要
１ 本件は，原判決別紙２物件目録記載の家屋（以下「本件家屋」という。）の所有者である被控訴人が，控訴人が本件家屋の新築部分の再建築費評点数の算出に当たり，①主体構造部の鉄骨の耐火被覆，②電気設備の電灯コンセント配線設備，③電気設備の照明器具設備の蛍光灯用器具，④電気設備の電話配線設備，⑤防災設備及び⑥建築設備に係る規模補正係数に係る評点数の算出を誤ったほか，⑦計
算間違いなどをし，⑧経年減点補正率の適用を誤ってした本件家屋の過大な固定資産評価額に基づいて，被控訴人から固定資産税及び都市計画税（以下「固定資産税等」という。）を過大に徴収したことが違法であるなどと主張して，国家賠償 法（ 以 下「 国 賠 法 」 と い う。） １ 条 １ 項 に 基 づ き， 損 害 賠 償 金円（平成４年度から平成２０年度までの過納金，弁護士費用等）及びこれに対する民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
２ 原審は，前記１①，⑤，⑥及び⑦（ただし⑥については明らかな誤り部分に限
る。）の限度で，控訴人の評価担当者は，その職務上の注意義務に反して本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費評点数の算出を誤って本件家屋を過大に評価－337－

し，都知事は，その職務上の注意義務に反して控訴人の評価担当者の行った本件家屋の過大な評価に依拠して価格決定を行いこれに基づいて賦課決定を行ったといえるから，国賠法上の違法性及び過失が認められる旨判断して，平成４年度から平成２０年度までの過納金相当額円，別件審査申出及び別件取消訴訟に係る損害円，弁護士費用円の合計円及び原判決別紙遅延損害金目録の元本欄記載の各金額に対する同目録の起算日欄記載の各日から各支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で被控訴人の請求を認容した。
 控訴人は，原審の上記判断を不服として控訴し，仮に上記①，⑤，⑥及び⑦の点において再建築費評点数の算出の誤りがあるとしても，国賠法上の違法性及び故意過失は認められないし，被控訴人の損害賠償請求権は除斥期間の経過により消滅した等と主張した。
３ 関係法令等の定め及び沿革の概要は，別紙３（原判決別紙３をこのように改める。）記載のとおりである。なお，同別紙において使用した定義及び略称は以下においても用いることとする。
４ 前提事案は，原判決を以下のとおり補正するほかは，原判決の「事実及び理由」
中の「第２ 事案の概要」の３（原判決２頁１６行目から５頁７行目まで）に記
載のとおりであるから，これを引用する。
⑴ 原判決３頁１行目の「１⑴オ」を「１⑷ア」と改め，同頁２１行目末尾の後に，「都知事は，昭和５８年６月３０日，本件家屋の新築部分の最初の価格決定をした（甲３の１）。」を加える。
⑵ 原判決３頁２４行目の「順次算出された」を「，乗率比準評価方式（自治省
税務局長通知又は固定資産評価基準に基づくもの）ないし評点補正率方式（固定資産評価基準に基づくもの）等により順次算出された（別紙３の２⑹及び４）」と改める。
５ 争点及び争点に対する当事者の主張は，以下のとおり原判決を補正するほかは，
原判決の「事実及び理由」中の「第３ 争点」及び「第４ 争点に対する当事者の主張」（原判決５頁８行目から４４頁１０行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
⑴ 原判決６頁８行目の「１⑵」を「１⑸」と，同頁１１行目の「１⑵イ」を「１⑸ウ」と，同頁１７行目の「固定資産評価基準」から同頁１９行目の「ことがある。）」までを「在来分の家屋につき評点補正率方式又は乗率比準評価方式等（別紙３の２⑹及び４。以下，まとめて「在来分家屋の評価方式」ともいう。）」とそれぞれ改める。
⑵ 原判決７頁４行目及び同頁５行目の各「再建築費評点補正率」の後にいずれも「又は乗率」を，同頁２３行目の「算出方法」の後に「（評点補正率方式）」
をそれぞれ加え，８頁１５行目の「１⑴カ」を「１⑷ア及びイ」と改める。
⑶ 原判決９頁１３行目から１４行目にかけての「再建築費評点補正率」の後に「又は乗率」を加え，１０頁３行目の「⑵ア」を「⑸ア」と，１１頁２６行目
及び２６頁２行目の各「別紙４」をいずれも「原判決別紙４」と，２２頁１行目，同頁４行目及び２４頁５行目の各「別紙５」をいずれも「原判決別紙５」と，
１２頁１８行目の「できた場合には」を「でき」と，２４頁２０行目の「で必－338－

ず必要」を「に必要」とそれぞれ改める。
⑷ 原判決２７頁冒頭に以下のとおり加え，同頁１行目の「⑴」を「⑵」と，同頁５行目の「１⑴オ」を「１⑷ア」と，同頁７行目の「１⑴カ」を「１⑷イ」と，同頁２１行目の「１⑴キ」を「１⑷ウ」と，同頁２２行目の「市内」を「市町村内」と，同頁２４行目の「１⑴ク」を「１⑷オ」とそれぞれ改める。
「⑴ 本件加害行為と違法性及び過失について
ア 被控訴人が主張する控訴人の加害行為は，平成４年度から平成２０年度までの各年度ごとの固定資産税等の賦課徴収行為である。
 被控訴人は，平成４年度から平成２０年度までの各賦課決定の前提となる本件家屋の価格の決定にその評価を誤った違法性及び過失があると主張して，上記各年度に係る固定資産税等の過納金及び弁護士費用等相当額の賠償を求めるものであるところ，当該損害に直結する公務員の違法行為は，
上記各年度における東京都
都税事務所長の各賦課決定（以下「本件各賦課決定」ともいう。）及びその前提となる東京都知事の基準年度の各価格決定である（以下「本件各価格決定」ともいう。）。
 本件各賦課決定及び本件各価格決定は，形式的には決定権者が単独でしたものであっても，実質的にはこれらの補助機関により組織的にされたものであるから，本件国家賠償請求における過失は，
都税事務所長や東京都知事という一機関の過失ではなく，東京都知事の事務の執行組織である東京都主税局という組織体の構成員たる公務員を全体的一体的に捉えた上での公務員の過失である。
イ 本件家屋の評価の誤りには，①再建築費評点数の算出の誤り（争点２）と，②経年減点補正率の適用の誤り（争点３）とがあるところ，①については，㋐昭和５７年度の本件家屋の建築当初の評価の際の再建築費評点数の算出の誤りに係る過失（以下「一次的過失」ともいう。）と，㋑昭和６０年度
から平成１８年度までの間の各基準年度の本件家屋の評価に際し，建築当初の再建築費評点数算出の誤りを正さないまま漫然と前年度の再建築費評
点数に再建築費評点数補正率又は乗率を乗じた過失（以下「二次的過失」ともいう。）という異なる時点における過失が重畳的に存在している。
 仮に二次的過失が認められなくとも，一次的過失さえ認められれば，国賠法１条１項の過失の要件を充足する。そして，東京都主税局には，本件家屋の建築当初から現在に至るまで組織としての一体性・連続性があるか
ら，加害行為が本件家屋の固定資産税等の平成４年度から平成２０年度までの各賦課徴収行為であるとしても，昭和５７年度の本件家屋の建築当初の評価における過失が存在した時期と加害行為との間に時間的隔たりがあることは何ら問題とならない。」⑸ 原判決２８頁１行目の後に改行して以下のとおり加える。
「ウ 地方税法は，固定資産税について申告納税方式ではなく賦課課税方式を採用しており（同法３６４条１項，１条１項７号），納税者は，税額の確定及びその前提となる登録価格の決定過程に一切関与しないこと，上記ア及びイに照らすと，家屋の建築当初の再建築費評点数の算出を誤ったことにより固定資産税を過大に賦課した場合，その責任は専ら課税庁側にあるから，納税－339－

者が家屋の評価を誤らせる目的で内容虚偽の資料を作成して貸し出したなどの特段の事情がない限り，国賠法１条１項の適用上違法があるというべきである。
エ 控訴人は，二次的過失に関し，前年度の再建築費評点数が固定資産評価基準の規定に基づいて適正に算出されたか否かを毎年度検証することは不可能であると主張するが，罰則付きの質問検査権（地方税法３５３条，３５４条）を有する控訴人がそのような検証ができないとはいえないし，建築当初の再
建築費評点数の算出に誤りがある場合には，これを前提とするその後の年度の評価が適正な時価を上回るものではないと推認することはできないから，控訴人に上記の検証義務がないということもできない。」⑹ 原判決２８頁２行目から同頁９行目までを削り，同頁２０行目の後に改行して以下のとおり加え，同頁２２行目の「上記⑴イ」を「前記⑵イ」と，２９頁
９行目の「一時的過失」を「一次的過失」とそれぞれ改める。
「本件家屋の建築当初の評価当時，耐火被覆の施されている鉄骨と施されていない鉄骨が混在する場合，耐火被覆の施されていない部分も含めて耐火被覆の施された鉄骨であるとして評価してよいなどという見解は存在せず，昭和５７年度評価基準解説が床面積比の按分による評価方法を挙げていることに照らしても，控訴人は一応の論拠も認められない独自の解釈に立脚して評価したといわざるを得ず，注意義務違反を免れない。」⑺ 原判決３１頁２行目の「すべきであり，」の後に「本件家屋の建築当時，それ以外の見解が存在していたとは認められない。」を加え，同頁６行目の後に改行して以下のとおり加える。
「また，仮に本件家屋の延床面積から炭酸ガス消火設備及び泡消火設備の設

置部分を除いた部分がスプリンクラー設備の設置部分であるとの判断に一応の合理性を認める余地があったとしても，控訴人はそのような解釈すらせずに本件家屋の延べ床面積全部をスプリンクラー設備の設置部分としていたのであるから，控訴人の評価の誤り全部について注意義務違反があるというべきである。」⑻ 原判決３３頁２１行目から３４頁４行目までを以下のとおり改める。
「⑴ 本件の加害行為と違法性及び過失について
 被控訴人は，本件加害行為は平成４年度から平成２０年度までの各賦課決定及びその前提となる基準年度の各価格決定であるとしつつ，東京都主税局の組織全体の過失として昭和５７年度の建築当初の評価時点の一次的過失を主張するが，仮に国賠法１条１項の「公務員」及び「職務を行う」を広く解するとしても，全く異なる時期に異なる担当者がそれぞれ別個に行った行政行為を一体の行為として捉えることはできない。
 控訴人が，一次的過失を国賠法１条１項の過失として主張するのであれば，加害行為は昭和５８年に行われた昭和５７年度の本件家屋の建築当初の評価行為であるといわざるを得ない。
⑵ 評価担当者が負担する職務上の注意義務について
ア 固定資産税の課税処分及びその前提となる固定資産の価格決定に課税要件事実の認定及び課税法規の解釈の誤りがあったとしても，それをもって－340－

直ちに国賠法１条１項の適用上違法があったとの評価を受けるものではな
く，当該担当職員においてその当時置かれていた具体的状況に照らし，職
務上通常尽くすべき注意義務を尽くすことなく漫然と行為をしたと認め得る事情がある場合に限り，違法の評価を受けるものと解するべきである（最高裁平成５年３月１１日第一小法廷判決・民集４７巻４号２８６３頁（以下「平成５年最高裁判例」という。）参照）。
イ 一次的過失について
 控訴人の本件家屋の建築当初の評価担当者は，被控訴人から借用した資料を基に，当時の固定資産評価基準の解釈運用の範囲内において，相応の根拠に基づいて評価をしたのであり，前記アに照らし，職務上通常尽くすべき注意義務を怠ったということはない。
ウ 二次的過失について
 被控訴人は，昭和６０年度から平成１８年度までの各基準年度における本件家屋の評価における二次的過失を主張するところ，上記期間の評価の前提となる各基準年度の本件家屋の評価は，在来分家屋の評価方式すなわ
ち，平成９基準年度以前は自治省税務局長通知に基づく乗率比準評価方式
等，平成１２基準年度以降は固定資産評価基準の定めによる乗率比準評価
方式又は評点補正率方式により，基準年度の前年度において適用した再建
築費評点数に一定の補正率を乗じて求めた再建築費評点数に「損耗の状況による減点補正率」及び「需給状況による減点補正率」を乗じ，これに更に評点１点当たりの価額を乗じて求めることとされている。
 固定資産評価基準に乗率比準評価方式次いで評点補正率方式が定められたのは，膨大な数存在する在来分の家屋について，従前の固定資産評価基準本則が定める「部分別評価」及び「比準評価」の方式による評価替えを行うことは，時間的，人的及び費用の点から不可能であり，実際に全国の８割の家屋が乗率比準評価方式により評価されていたという実情を踏まえたものである。東京都特別区内においては，平成２７年度に新たに評価された新増分の家屋の割合は棟数で全体の約１．５％であるが，家屋に係る固定資産税の評価事務の大半はこの新増分の家屋の評価に費やされるのである。しかも，本件家屋のように延べ床面積が２万㎡を超える大規模家屋の「部分別評価」又は「比準評価」ともなれば，関係書類に基づき一棟全体の計算を行う机上の作業のみで数箇月を要し，家屋内部に立入り現況との突き合わせも必要となることに照らしても，在来分の家屋を含めた全ての家屋について新増分の家屋と同様の評価を実施することはおよそ不可能である。
 被控訴人は，在来分の家屋につき，基準年度ごとに行う評価替えに当た
り，前基準年度の再建築費評点数が適正に算出されているかを全て検証する注意義務が評価担当者に課されていると主張するが，それは，建築当初まで遡って建築当初の「部分別評価」又は「比準評価」につき，その根拠となった資料を再度取り寄せてこれと照らし合わせて検算するという業務を求めることにほかならない。これは毎年１月１日の賦課期日の現況に基づき３月３１日までに全ての固定資産の価格を決定し，固定資産課税台帳－341－

に登録しなければならないという固定資料評価業務における時間的制約等に鑑みると到底不可能である。
 そうすると，在来分の家屋の評価につき，控訴人の評価担当者が通常尽
くすべき注意義務を怠ったというためには，在来分の家屋の評価をする当該時点において，建築当初に算出された再建築費評点数に過誤があることに気付き得たにもかかわらず，これを漫然と見過ごしたといった事情がなければならないところ，本件各価格決定の前提となる各基準年度において，建築当初の再建築費評点数の再確認が必要であることを示す具体的客観的な契機は何ら存在しなかったのであり，本件各価格決定において，控訴人の評価担当者の注意義務違反は認められない。」⑼ 原判決３４頁８行目の「計算単位を」の後に「トン（ｔ）と定め，」を，同頁９行目の「数量」の後に「（㎡）」をそれぞれ加え，同頁１８行目の後に改行して以下のとおり加える。
「被控訴人が主張するとおり昭和５７年度評価基準解説には「床面積において考慮して差し支えない」との記載があるが，この文言からして床面積比按分法によるかどうかは裁量に委ねられていたというべきである。また，床面積比按分法も一種の推計であるところ，鉄骨量は天井高，鉄骨の太さや，柱と梁の量などによって異なり，必ずしも床面積に比例するものではないことからすると，控訴人の評価担当者が他の評価方法も否定されないと認識する
ことは不合理なことではない。
 固定資産評価基準に明示されない事項でその適用方法が唯一と定め難いものについては相応の根拠に基づいて課税団体の裁量による合理的な解釈・運用が許されること，固定資産評価基準は家屋の用途に応じて経年減点補正率表を定めるところ，複数の用途に供される家屋につき代表的な用途に基づいて経年減点補正率表を適用する運用が是認されていることなどに照らすと，控訴人の評価担当者が全ての鉄骨を耐火被覆ありと評価したことについて，
通常払うべき注意を怠り漫然と評価を行った注意義務違反はない。」⑽ 原判決３４頁２２行目の「規定されていない。」の後に「また，各基準年度の評価替えの時点において，建築当初の再建築費評点数の再確認が必要である
ことを示す契機は何ら存在しなかった。」を加える。
⑾ 原判決３５頁２３行目の「スプリンクラー設備の計算単位である」を「固定資産評価基準は，スプリンクラー設備の計算単位を「設置部分の延べ床面積」として定めておらず，昭和５７年度評価基準解説も同様であり，その解釈につき明確な指針はなかったところ，」と改める。
⑿ 原判決３６頁２行目の「また，」の後に「固定資産の評価は，その設備の設置に要した費用を算定してその額に応じた税負担を定めることを目的とするところ，」を加え，同頁５行目の「スプリンクラーヘッド」から同頁７行目の「わけではない」までを「スプリンクラーヘッドのみならず，縦配管及び横配管を含めて「設置部分の延べ床面積」とすることは地方税法の趣旨に沿っている。
さらに，本件家屋の建築図書の一部には，スプリンクラーの設置場所について「全館」と記載されている」と改める。
⒀ 原判決３６頁９行目の後に改行して以下のとおり加える。

－342－

「仮に，本件家屋のスプリンクラー設備の設置部分の延べ床面積を本件家屋

全体の延べ床面積としたことに合理性がないとしても，泡消火設備等が設置されていない階段室及びエレベーターについてスプリンクラー設備の効用が及んでいるものと評価することには合理性が認められるというべきであるから，少なくともその限度で控訴人に職務上の注意義務違反はない。」⒁ 原判決３７頁４行目の「原告」を「テレビジョン共同聴視設備の規模補正係数が誤りであるとしても重大なものとはいえない。その他の被控訴人」と改め，
同頁７行目の「該当しない。」の後に「計算式に用いた数量に記載誤りがあっても結論に影響しない可能性もある。」を加え，３９頁及び４０頁中の各「別紙」（１１箇所）をいずれも「原判決別紙」と改める。
⒂ 原判決４１頁１行目の「別紙９」を「原判決別紙９」と改め，同頁２４行目の「本件家屋」を以下のとおり改める。
「除斥期間の起算点である不法行為の時とは，加害行為が事実上された時である（最高裁昭和５４年３月１５日第一小法廷判決・訴務月報２５巻１２号
参照）。
 本件家屋の建築当初の評価について控訴人の評価担当者に一次的過失があるとすれば，加害行為は昭和５８年に行われた評価担当者の評価行為にほかならない。被控訴人は，加害行為は平成４年度から平成２０年度までの本件各賦課決定及びその前提となる本件各価格決定であるとしつつ，昭和５７年
度の本件家屋の建築当初の評価上の過失を主張するが，そのような構成があ
り得ないことは，前記争点４に係る控訴人の主張⑴記載のとおりである。
 被控訴人は昭和５８年に本件家屋の建築当初の評価がされた時からその評価を争うことが可能であったのであり，じん肺など身体に蓄積した場合に人の健康を害することとなる物質による損害のように加害行為が終了してから相当の期間が経過した後に損害が初めて発生することから損害の発生を待たずに除斥期間の進行を認めると被害者に著しく酷である場合（最高裁平成１６年４月２７日第三小法廷判決・民集５８巻４号１０３２頁（以下「平成１６年最高裁判例」という。））等とは全く事情を異にする。
 そうすると，除斥期間は，本件家屋の建築当初の調査時である昭和５８年３月１日（甲４）から起算すべきである。また，本件家屋」⒃ 原判決４３頁１９行目の「したがって」から同頁２４行目末尾までを以下のとおり改める。
「本件の加害行為が平成４年度から平成２０年度までの固定資産税等の各賦
課徴収行為であることは，前記争点４に係る被控訴人の主張⑴記載のとおりである。そして，国家賠償請求権とは別にその要件である過失自体が時の経過により消滅することはないから，一次的過失が存在する時期と加害行為の時期に時間的な隔たりがあることは何ら問題ではない。したがって，平成４年度以降の固定資産税等の賦課徴収に係る本件国家賠償請求について，本件家屋の建築当初の調査，評価時又は最初の課税時点である昭和５８年を除斥
期間の起算点とする控訴人の主張は失当であり，除斥期間の起算点は，平成４年以降の各年度ごとに別個に検討すべきである。」⒄ 原判決４３頁２５行目から２６行目にかけての「可能性があるが，」を「可－343－

能性があるところ，本件の加害行為は過大な固定資産税等の賦課徴収行為であるから，除斥期間の起算点は実際に過大な固定資産税等の徴収を完了した時点，
すなわち，被控訴人が固定資産税等を完納した時点（第４期分支払日）であると解すべきである。また，」と改め，４４頁３行目の「解すべきであるから」の後に「（平成１６年最高裁判例）」を加える。
第３ 当裁判所の判断
１ 被控訴人の本件請求は，平成４年度から平成２０年度までの固定資産税等の各賦課徴収行為は，いずれも本件家屋の評価を誤り過大に算定された昭和５８年の評価における誤った再建築費評点数を前提とし，また，経年減点補正率の適用を誤ってされた違法なものであるとして，控訴人に対して，損害賠償請求をするものである。
 当裁判所は，昭和５８年に控訴人がした評価には違法があり，かつ控訴人の評
価担当者に過失が認められるものであるが，この違法でかつ過失のある評価行為を前提とする上記各賦課徴収行為を理由とする損害賠償請求権は，「不法行為の時」である昭和５８年の評価時から２０年の除斥期間の経過により消滅したものであり，また，経年減点補正率の適用の誤りは認められないと判断する。この判断の詳細は，以下のとおりである。
２ 争点１（建築当初の評価の妥当性を争うことの可否）について
 原判決を以下のとおり補正するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第５当裁判所の判断」の「１ 争点１について」（原判決４４頁１３行目から４７頁
６行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
⑴ 原判決４４頁２３行目の「（第２の３⑶）」を「⑶」と，同頁２５行目の「昭和５７年度の」を「昭和５７年度評価基準に基づいて昭和５８年に付設された」と，４５頁１１行目の「１⑵ア」を「１⑸ア」と，同頁１４行目から１５行目にかけての「１⑵イ」を「１⑸ウ」と，同頁２１行目の「１⑵ア」を「１⑸ア」とそれぞれ改める。
⑵ 原判決４６頁２行目の「本件家屋」から同行の「できず」までを「在来分家屋の評価方式によって評価された登録価格に基づく平成４年度から平成２０年度までの本件家屋の評価について，建築当初の評価の誤りを無制限に主張し，確定した建築当初の評価額の争いを蒸し返すことは原則として許されず」と，同頁９行目の「１⑴オ」を「１⑷ア」と，同頁１０行目の「１⑴カ」を「１⑷イ」と，同頁１８行目の「１⑵ア」を「１⑸ア」とそれぞれ改める。
⑶ 原判決４７頁１行目の「上記」から同頁６行目末尾までを以下のとおり改める。
「在来分家屋の評価方式は，建築当初の再建築費評点数に誤りがないという

前提の下で初めて合理性を有する評価方法であることに照らすと，それだけでは在来分家屋の評価方式により評価された基準年度の価格を争う際に建築当初の再建築費評点数の算出の誤りに係る主張を制限する根拠とはなり得な
いというべきである。
 したがって，在来分家屋の評価方式によって評価された登録価格に係る前記⑵の固定資産評価審査委員会に対する審査の申出及び同委員会の決定の取消しの訴えにおいて，建築当初の再建築費評点数の誤りに係る主張が制限さ－344－

れると解することはできない。
⑷ また，そもそも，固定資産の価格の決定及びこれに基づく固定資産税等の賦課決定に無効事由が認められない場合であっても，公務員が納税者に対する職
務上の法的義務に違背して固定資産税の価格ないし固定資産税等の税額を過大に決定したときは，これによって損害を被った当該納税者は，上記審査の申出及びその決定に対する取消訴訟等の手続を経るまでもなく国家賠償請求を行い得ること（最高裁平成２２年６月３日第一小法廷判決・民集６４巻４号１０１０頁），前記⑵の地方税法の規定は，固定資産課税台帳に登録された価格自体の修正を求める行政手続に関するものであることに照らすと，この規定のあることが，公務員の職務上の法的義務に違反して価格決定がされた場合における国家賠償請求の請求原因として主張し得る事実を一律に制限する根拠となるとは解し難いというべきである。
よって，争点１に関する控訴人の主張は採用することができない。」
３ 争点２（本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤りの有無）及び３（経年減点補正率の適用の誤りの有無）については，以下のとおり原判決を補正するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第５ 当裁判所の判断」の２及び３（原判決４７頁７行目から６８頁４行目まで）に記載のとおりであるからこれを引用する。
⑴ 原判決４９頁２１行目の「別紙」を「原判決別紙」と改める。
⑵ 原判決５１頁２６行目及び５５頁１４行目の各「（第２の３⑵ア）」をいずれも「⑵ア」と改める。
⑶ 原判決６１頁１０行目，６４頁７行目，同頁２２行目，６５頁６行目，同頁
２２行目及び同頁２４行目の各「第１２７号」をいずれも「第２１７号」と改める。
⑷ 原判決６６頁２２行目の「上記１⑶」を「前記１⑶及び⑷」と，６７頁１４行目の「平成１５基準年」を「平成１５基準年度」とそれぞれ改める。
４ 争点４（国賠法上の違法性及び故意過失の有無）及び争点６のうちの除斥期間の成否について⑴ 国賠法上の違法の判断基準
ア 前記３の争点２及び争点３についての判断（以下「争点２判断」などと略称する。）のとおり，本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤りは一部認められるが，経年減点補正率の適用の誤りは認められない。そこで，以下，本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤りに係る国賠法に基づく損害賠償請求が認められるか否かについて検討する。
イ 固定資産税等の課税処分において，その前提となる固定資産の評価や価格決定のような課税要件事実の認定及び課税実体法規の解釈に誤りがあったとしても，それをもって直ちに国賠法１条１項の適用上違法があったとの評価を受けるものではなく，公務員がその職務上通常尽くすべき注意義務を尽くすことなく漫然と評価をし又は価格決定をしたと認め得るような事情がある場合に限り，上記違法の評価を受けるものと解するのが相当である（平成５年最高裁判例参照）。
 地方税法は，市町村長が行う固定資産の評価及び価格の決定は固定資産評－345－

価基準に基づくものとし（同法３８８条以下参照，別紙３の１⑷イ），評価を行う者の主観的な判断に基づく個人差をできるだけ排除し，評価における全国的な統一と市町村間の均衡を維持すべきものとする。東京都知事は，固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならず，その決定に当たり，補助機関である固定資産評価員，固定資産評価補助員等の控訴人の評価担当者は，同法の定める実地調査，納税者に対する質問等の調査権限を行使し，公正な評価をするよう努めなければならない（同法４０３条２項，４０８条，別紙３の１⑷イないしオ）。
 したがって，控訴人の評価担当者は，固定資産評価基準に従い，これを適正に解釈した上，実地調査や納税者に対する質問を行い，納税者から提出された書類等を確認・閲読して当該固定資産の評価を行うなど，税務担当者として通常要求される程度の注意を払って当該固定資産を評価する職務上の注
意義務を負っているというべきである。また，都知事も，固定資産評価基準
に従い，これを適正に解釈した上，固定資産評価員の評価調書に基づいて当該固定資産の価格を決定するなど固定資産の価格決定の主体として通常要求される程度の注意を払って固定資産の価格決定を行うべき注意義務を負っているところ，固定資産評価員，固定資産評価補助員等の控訴人の評価担当者
は都知事の補助機関であるから，これらの者の注意義務違反は特段の事情がない限り，都知事の固定資産の価格決定における注意義務違反と同視されるものである。
⑵ 本件の不法行為の捉え方
ア 本件家屋の新築部分の新築当初から平成２０年度までの固定資産の価格の決定の仕組みについてア 本件家屋は，昭和５７年９月１４日に新築され，昭和５７年度評価基準に基づいて昭和５８年６月３０日に新築部分の最初の価格決定がされたところ，その後の平成２０年度までの間の基準年度は，昭和６０年度，昭和６３年度，平成３年度，平成６年度，平成９年度，平成１２年度，平成１
５年度及び平成１８年度であり，第二年度（基準年度の翌年度）及び第三年度（第二年度の翌年度）の課税標準は，基準年度の登録価格によるのが原則である（別紙３の１⑴）。
イ 上記各基準年度の在来分家屋の評価について（別紙３の４）ａ 昭和６０年度に適用される固定資産評価基準においては，再建築費評
点基準表の改正がされず，前基準年度の再建築費評点数に自治大臣が別に指示する再建築費評点補正率を乗じて再建築費評点数を求めるものとされ，昭和６３年度，平成３年度，平成６年度及び平成９年度の各基準
年度においては，在来分の家屋の評価について，自治省税務局長通知により，平成１２年度に適用される固定資産評価基準（以下「平成１２年
度評価基準」という。）の後記本件乗率比準規定と同様の評価がされていた。
 平成１２年度評価基準は，在来分の非木造家屋に係る再建築費評点数の算出方法につき，①当該市町村に所在する在来分の非木造家屋をその実態に応じ、構造，用途，規模等の別に区分し，それぞれの区分ごとに

－346－

イ

標準とすべき在来分の非木造家屋を標準非木造家屋として定める，②標
準非木造家屋について，部分別による再建築費評点数を付設する，③標
準非木造家屋以外の在来分の非木造家屋で当該標準非木造家屋の属する区分と同一の区分に属する在来分の比準非木造家屋の再建築費評点数
は，上記②によって求めた標準非木造家屋の基準年度における再建築費
評点数の前年度における再建築費評点数に対する割合を求め，当該割合を基礎として市町村が定めた率を比準非木造家屋の「前年度における再建築費評点数」に乗じて求めるものとし，乗率比準方式によることを定めている（乙３５の７．以下「本件乗率比準規定」という。）。
ｂ 平成１５年度及び平成１８年度に各適用される固定資産評価基準（以下「平成１５年度評価基準」などと略称する。）は，在来分の非木造家屋に係る再建築費評点数の算出方法につき，「基準年度の前年度における再建築費評点数」に「再建築費評点補正率」を乗じて求めるとし，「基準年度の前年度における再建築費評点数」は，「前基準年度に適用した固定資産評価基準第２章第１節，第３節（及び第４節一）によって求めたものをいう。」と規定している（乙３５の８及び９。以下「本件評点補正率規定」という。）。
ｃ 上記ｂの「基準年度の前年度における再建築費評点数」の定義の意味するところは，固定資産の評価とは適正な時価を求めることであり，固定資産税評価基準がそのための基準であること（地方税法３４１条５号，４０９条１項）に照らせば，「基準年度の前年度における再建築費評点数」
についても固定資産評価基準にのっとっていることを要するというべきであり，前基準年度に付設された確定数値としての再建築費評点数そのものをいうものとは解されない。
 もっとも，固定資産評価基準に本件乗率比準規定ないし本件評点補正率規定が定められた趣旨は，全国に膨大に存する課税対象家屋について，限られた人員及び時間内において，部分別評価又は比準評価の方式より評価替えをすることが実務上およそ困難であり，昭和３９年度の固定資産評価基準の制定時点から自治省税務局長通知により在来分の家屋について乗率比準評価方式が導入され，平成９年度概要調書によれば全体の約８割を超える家屋が乗率比準評価方式を採用しており，かつ，当該方式によっても部分別評価又は比準評価と同様の結果が得られ，いずれも適正な評価替えの方法であるといえることから，平成１２年度評価基準
において，乗率比準評価方式が本則として規定され，平成１５年度評価
基準において，さらに簡便な全国一律の評点補正率方式が規定されるに至ったものである（乙１４，３４）。このような本件乗率比準規定及び本件評点数補正率規定の制定の趣旨からすれば，これらの規定は，前基準年度に付された確定数値としての再建築費評点数が誤っていることを評価担当者が客観的な事情から認識したなど特段の事情のない限り，同再建築費評点数が正しいか否かを建築当初の再建築費評点数の付設にまで遡って検算することを原則とするものとは解されないものである。
建築当初の再建築費評点数の誤りを原因とする本件の不法行為－347－

 前記アの固定資産税の課税標準の定め及び在来分家屋の評価方法によれば，本件家屋の平成４年度から平成２０年度までの固定資産税等の課税標準となる固定資産評価額は，その課税の仕組み上，昭和５８年の建築当初の評
価行為及び価格決定による再建築費評点数を前提として決定されるものである。そうすると，昭和５８年の評価行為及び価格決定における再建築費評点数の算出の誤りが違法でありかつ評価担当者に過失（一次的過失）が認められるときには，上記の課税の仕組み上，当然にその後の各年度において過大な課税行為が繰り返されて過大な納税という損害が被控訴人に発生することになるから，建築当初の評価における再建築費評点数の誤りを原因とする本件不法行為は，昭和５８年の評価行為及び価格決定と平成４年度から平成２０年度までの各賦課徴収行為とをその構成要素とするものであるが，昭和５８年の評価行為及び価格決定が違法かつ有責なものでありさえすれば，昭和６０年度から平成２０年度までの各年度の各賦課徴収行為における過失（控訴人の主張する二次的過失を含む。）の有無にかかわらず成立するものである。
ウ なお，仮に一次的過失とは別に二次的過失による不法行為の成否を問題とするとしても，前記アに説示した固定資産評価基準ないし自治省税務局長通知に基づく在来分家屋の評価方式が前基準年度に付された確定数値としての再建築費評点数が固定資産評価基準を正しく解釈適用して求められたものであるか否かを建築当初の再建築費評点数の付設時まで遡って資料を取り寄せる等して検算することを原則とする趣旨とは解されないこと，地方税法上，納税義務者は，建築当初から前基準年度までの間の各基準年度の登録価格についてその都度固定資産評価委員会に対する審査の申出及び取消訴訟によって争うことができ，かつその手続によってのみ争うことができるとされており（別紙３の１⑸），登録価格について審査の申出及び取消訴訟の提起がな
く当該登録価格が確定している場合にはこれを前提とすることに合理性が認められることに照らすと，控訴人の評価担当者が，昭和６０年度から平成１
８年度までの間の各基準年度の本件家屋の新築部分の評価をするに当たり，
前基準年度の再建築費評点数が正しいか否かにつき昭和５８年の建築当初の再建築費評点数に遡って逐一検算することなく，前基準年度の再建築費評点数を前提として評価を行ったとしても，前基準年度に付された確定数値としての再建築費評点数が誤っていることを客観的な事情から認識したのにあえてこれを無視して評価を行うなどの特段の事情のない限り，公務員がその職
務上通常尽くすべき注意義務を尽くすことなく漫然と評価をしたということはできない。そして，本件において上記特段の事情に係る主張立証はないか
ら，二次的過失による不法行為を認めることはできない。
⑶ 一次的過失（本件家屋の建築当初の評価に係る注意義務違反）について
そこで，一次的過失の有無について検討する。
 以下のとおり原判決を補正するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第５ 当裁判所の判断」の４⑶（原判決６９頁６行目から７０頁１４行目まで）に記載のとおりであるからこれを引用する。
ア 原判決６９頁６行目の「⑶」を削り，同頁７行目の「上記２⑴」を「争点－348－

２判断⑴」と改め，同頁１４行目末尾の後に「控訴人は，耐火被覆の施された部分とそうでない部分の鉄骨の重量が把握できない場合について固定資産評価基準に明示の定めはなく，昭和５７年度評価基準解説には床面積による按分によることも差し支えないとするにとどまるものであったから，控訴人の評価担当者において他の評価方法も否定されるものではないと認識することは不合理でないなどと主張するところ，他の評価方法が許容されないわけではないとしても，本件家屋の鉄骨量につき耐火被覆の施されていない部分が無視できるほど少ないとはいい難く，全てを耐火被覆ありとする算定方法
では耐火被覆の有無で標準評点数を異にする定めを設けた趣旨が没却されることに照らすと，控訴人の評価方法に合理性を見いだすことはできない。」を加える。
イ 原判決６９頁１５行目の「上記２⑸」を「争点２判断⑸」と改め，同頁２３行目末尾の後に以下のとおり加える。
「控訴人は，

固定資産評価基準は，スプリンクラー設備に係る計算単位を「設置部分の延べ床面積」としか定めておらず，昭和５７年固定資産評価基準
解説でも設置部分の延べ床面積の解釈の指針を示していないことからすると，スプリンクラーヘッドにとどまらずスプリンクラー設備に係る縦配管や横配管も含めて設置部分と解することは，再建築費評点数による固定資産の評価が設備の設置に要した費用を算定する方法であることにも合致するから，スプリンクラーの設置部分を本体家屋の延べ床面積と解したことに通常払うべき注意を怠った違法があるとはいえないと主張する。しかしながら，スプリンクラー設備の設置部分の延べ床面積とはスプリンクラー
ヘッドから放出される水による消火対象部分と解するのが通常の理解であるといえる上，本件家屋の地下１階及び地下２階の泡消火設備又は圧力ス
イッチの周辺にはスプリンクラー設備は設置されておらず，泡消火設備及び圧力スイッチが設置された天井面にスプリンクラーの横配管が施工されているとは認められないこと，階段室やエレベーターといったスプリンク
ラーヘッドの施工されていない部分にはこれを配置するための横配管等も設置されていないことは前記争点２判断⑸において説示したとおりである。これらに照らすと，スプリンクラー設備の設置部分を本件家屋全体の延べ床面積とする評価に合理性を見いだすことは困難である。本件家屋の竣工図の衛生設備工事特記仕様の消火設備のスプリンクラーの設置場所に「全館」との記載があること（甲２の４の２枚目）も，竣工図の各階図面を確認すれば，スプリンクラーヘッドによる消火対象部分を区別して把握することが可能であることに照らすと，前記判断を覆すものとはいえない。」
ウ 原判決６９頁２４行目の「上記２⑹」を「争点２判断⑹」と，同頁２６行目の「上記２⑺」を「争点２判断⑺」とそれぞれ改める。
エ 原判決７０頁４行目から同頁１４行目までを以下のとおり改める。
「そうすると，控訴人の評価担当者は，昭和５８年に本件家屋の新築部分
の建築当初の再建築費評点数を算出するに当たり，本件家屋の竣工図を確認して実地調査を行った上，固定資産評価基準を正しく解釈して適用し，－349－

計算間違いをしないようにして評点数を適正に算出する職務上の注意義務を負っていたのにこれを怠り，本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費
評点数を過大に算出してその価格を過大に評価したものであるから，注意義務違反が認められ，また，都知事もその補助機関である評価担当者の過大な評価に依拠して本件家屋の建築当初の価格決定をしたものであるから，職務上の注意義務違反が認められる。
 したがって，控訴人の評価担当者による本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費評点数の算出及びこれに基づく評価並びに都知事による本件家屋の新築部分の建築当初の価格決定には国賠法１条１項の適用上違法があり，かつ，上記につき，控訴人の評価担当者及び都知事には過失が認められるというべきである。」⑷ 争点６のうちの除斥期間の成否についてア 不法行為をめぐる法律関係の速やかな確定を意図する民法７２４条の趣旨に照らせば，同条後段の２０年間の長期の期間は，被害者側の認識の如何を問わず一定の時の経過によって法律関係を確定させるため請求権の存続期間を画一的に定めた除斥期間と解するのが相当である（最高裁平成元年１２月２１日第一小法廷判決・民集第４３巻１２号２２０９頁参照）。
 そこで，検討すると，前記⑵イに説示したとおり，建築当初の評価上の再建築費評点数の誤りを原因とする本件の不法行為は，昭和５８年の評価行為
及び価格決定と平成４年度から平成２０年度までの各賦課徴収行為とをその要素とするものであるが，公務員の過失のある違法行為は昭和５８年の評価
行為及び価格決定であり，前記⑵アの課税の仕組みによれば，昭和５８年の評価上の再建築費評点数の誤りによって，その後の各年度の具体的な課税行為にも当然誤りが生ずる状態が形成されているのであり（しかも，被控訴人
は地方税法上の不服申立て若しくは取消訴訟又は国家賠償請求訴訟によりこ
れを争うことができる状態が継続していたことは後記のとおりである。），ただ，その後の各年度の具体的な課税行為によって個々の具体的な損害が発生
して不法行為が完成するというものである。
 そして，価格決定があればこれが登録され，当該登録価格に基づく賦課決定がされて固定資産税が徴収されることは地方税法上自明のことである上，被控訴人は，昭和５８年６月３０日の本件家屋の建築当初の登録価格対し，同法上の審査の申出及び取消訴訟の提起をすることによって再建築費評点数の誤りを正すことができ（別紙３の１⑸），このような不服申立手続により過大な価格決定が取り消されれば，過大な納税による損害が発生することはなかったということができる。さらに地方税法上の不服申立手続期間を経過して当該年度の登録価格自体に対する同法上の不服申立手続がなくなったとしても，当該登録価格に基づく最初の賦課決定により過大に納付した固定資産税につき，少なくとも昭和５８年度の第４期分納税日（昭和５９年３月１
日頃と思料される。）から，国家賠償請求訴訟を提起することもできたものである。
 また，昭和５８年より後の各基準年度の価格決定に関しても，同様に昭和５８年の本件家屋の建築当初の再建築費評点数の誤りに基づき地方税法上の－350－

不服申立て若しくは取消訴訟又は国家賠償請求訴訟をもって争い得る状態が継続していたということがいえる。
 そして，ある基準年度の登録価格について地方税法上の不服申立手続等によって建築当初の再建築費評点数の誤りが是正されれば，その後において当該誤りに基づく過大な固定資産税の徴収はあり得ず，過大な納税による損害も発生しない。そして，一たび国家賠償請求の認容判決が確定した場合にも，
地方税法４１７条１項による登録価格の修正が期待でき，修正されれば，その後の過大な納税による損害は発生しないし，また，仮に修正決定が行われない場合には，それ以降の価格決定においては，在来分家屋の評価方式を前提としても，本件でいうところの二次的過失を問うべき特段の事情が生じたということができるから，在来分家屋の評価方式によるその後の価格決定自体を加害行為とする損害賠償責任を求め得る。
 以上によれば，本件の一次的過失の存在を理由とする不法行為における民法７２４条後段所定の除斥期間の起算点である「不法行為の時」とは，昭和５８年の建築当初の評価行為及び価格決定時と解され，遅くとも同年６月３０日の価格決定時から起算するのが相当である。
イ 被控訴人は，東京都主税局が毎年賦課決定及び価格決定を行うことをもって当該家屋の建築当初の過失行為と一体性のある一個の加害行為とみるべきであって，除斥期間の起算点は平成４年度から平成２０年度までの各年度ごとに検討されるべきであると主張するが，このように解すると，当該家屋の建築当初の評価行為及び価格決定に係る過失について，当該家屋の建築後たとえ５０年が経過しても除斥期間にかかることがなく，５０年前に遡って当時の具体的な事情に照らして職務上通常尽くすべき注意義務違反があったか否かを検討しなければならないこととなるが，除斥期間の制度趣旨に照らしても採用し難いものである。
 また，被控訴人は，平成１６年最高裁判例を引用して当該不法行為により発生する損害の性質上，加害行為が終了してから相当の期間が経過した後に損害が発生する場合には，除斥期間の起算点は当該損害の全部又は一部が発生した時をいうものと解すべきであるから，被控訴人が過大な固定資産税等を納付した時を「不法行為の時」としてその時点から起算すべきであると主張する。しかし，平成１６年最高裁判例及び最高裁平成１６年１０月１５日
第二小法廷判決・民集５８巻７号１８０２頁，最高裁平成１８年６月１６日
第二小法廷判決・民集６０巻５号１９９７頁は，いずれも蓄積進行性又は遅発性の健康被害に係る損害賠償の事案であり，その加害行為の性質上発病等の具体的健康被害が生ずるまでに類型的に一定期間を要する上，発病等の具
体的健康被害が生ずるまでは被害者にはいかなる被害を受けたのか又は受けなかったのかも不明であって何ら権利行使をするすべもないといえるのに対し，本件事案においては，昭和５８年の建築当初の誤りを正すための建築図面等の資料は本件家屋の所有者である被控訴人が持っていたのであり，昭和５８年の価格決定に基づく登録価格について，その当時から，地方税法上の不服申立て又は取消訴訟を通じて，これを是正し得たものである。
 そうすると，本件は，上記各判例の蓄積進行性又は遅発性の健康被害に係－351－

る損害賠償類型とは，その事案を全く異にするといわなければならない。
ウ 以上によれば，本件の不法行為に基づく国家賠償請求権については，平成
１５年６月３０日の経過をもって除斥期間が経過したというべきところ，被控訴人が本件訴訟を提起したのは，その後の平成２５年１月２７日であることは当裁判所に顕著な事実である。
 このように建築当初の評価行為及び価格決定から２０年が経過すると，その後の基準年度にされた価格決定及び賦課決定から２０年が経過していなくても，違法性及び過失が建築当初の評価及び価格決定にのみ存在する場合においては，当該過大な納税による損害賠償請求が除斥期間により消滅することとなるが，その後の基準年度の価格決定による登録価格に対する地方税法上の不服申立て及び取消訴訟においては建築当初から何年が経過しようとも
建築当初の再建築費評点数の誤りによる是正を求め得ることは争点１に対する判断において説示したとおりであり，損害賠償請求権については除斥期間により消滅することが格別不当であるということはできない。
５ 結論
 以上のとおりであり，被控訴人の国家賠償請求のうち経年減点補正率の適用の誤りを理由とする部分は不法行為が成立せず，昭和５８年にされた再建築費評点数の算出の誤りを理由とする部分は除斥期間の経過により消滅しており，二次的過失に基づく請求は失当であるから，その余の点を判断するまでもなく被控訴人の本件請求は理由がなく，全部棄却すべきである。これと異なり，被控訴人の請求を一部認容した原判決は失当であり，本件控訴は理由があるから，原判決中控訴人の敗訴部分を取り消した上，同部分につき請求を棄却することとして，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第裁判長裁判官

裁判官

裁判官

－352－

最高裁（令和２年３月２４日判決）
平成３０年（受）第３８８号
判

決

上
告
人
同代表者代表理事
同訴訟代理人弁護士
東京都新宿区西新宿２丁目８番１号
被 上 告 人
同 代 表 者 知 事
同訴訟代理人弁護士
同訴訟復代理人弁護士

私

市

大

介

東
京
都
小
池
百 合 子
川
上
俊
宏
平
松
修
二
西
川
こ ふ み
同 指 定 代 理 人
加 登 屋
毅
中
村
隼
岡
本
綾
上記当事者間の東京高等裁判所平成２８年（ネ）第５４３６号損害賠償請求事件について，同裁判所が平成２９年１２月５日に言い渡した判決に対し，上告人から上告があった。よって，当裁判所は，次のとおり判決する。
主文
１ 原判決中，平成４年度から同２０年度までの固定資産税及び都市計画税に関する部分を破棄し，同部分につき本件を東京高等裁判所に差し戻す。
２ 上告人のその余の上告を却下する。
３ 前項に関する上告費用は上告人の負担とする。
理由
上告代理人私市大介の上告受理申立て理由について
以下に摘示する地方税法及び固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。
以下「評価基準」という。）の定めは，特に断りのない限り平成２１年３月２日（平成２０年度の固定資産税等の第４期支払日）当時のものである。なお，昭和５７年１月１日から平成２１年３月２日までの間に施行された同法及び評価基準の改正の経緯については，説示に影響しない限り，その記述を省略する。
１ 本件は，第１審判決別紙２物件目録記載の家屋（以下「本件家屋」という。）
を所有し，その固定資産税及び都市計画税（以下「固定資産税等」という。）を納付してきた上告人が，本件家屋の建築当初である昭和５８年に行われた本件家屋の評価等に誤りがあったことから，その後の各年度において過大な固定資産税等が課されたなどと主張して，被上告人に対し，国家賠償法１条１項に基づき，固定資産税等の過納金及び弁護士費用相当額等の損害賠償を求める事案である。
上記の損害賠償請求権について，同法４条，民法７２４条後段所定の除斥期間が経過したか否か，具体的には，その起算点である「不法行為の時」がいつであるかが争われている。
２ 原審の確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。

－353－

⑴ア 地方税法３４９条１項は，家屋に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準を，当該家屋の基準年度に係る賦課期日における価格で家屋課税台帳
又は家屋補充課税台帳に登録されたもの（以下，これらの台帳に登録された価格を「登録価格」という。）とする旨規定し，同法４０３条１項は，市町
村長（同法７３４条１項により特別区にあっては東京都知事。以下同じ。）は，
同法３８８条１項の固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなけ
ればならない旨規定している。なお，第２年度（基準年度の翌年度）及び第３年度（第２年度の翌年度）の課税標準は，原則として基準年度の登録価格とされる（同法３４９条２項，３項）。
 また，地方税法７０２条は，家屋に対して課する都市計画税の課税標準を，当該家屋に係る固定資産税の課税標準となるべき価格とする旨規定し，同法７０２条の８第１項は，都市計画税の賦課徴収は，固定資産税の賦課徴収の例によるものとし，特別の事情がある場合を除くほか，固定資産税の賦課徴収とあわせて行うものとする旨規定している。
イア 評価基準は，家屋の評価について，木造家屋及び木造家屋以外の家屋（以下「非木造家屋」という。）の区分に従い，各個の家屋について評点数を付設し，当該評点数に評点１点当たりの価額を乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものとし（第２章第１節一），各個の家屋の評点数は，当該家屋の再建築費評点数を基礎とし，これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設するものとする旨を定めている（同二）。
イ 非木造家屋の再建築費評点数の算出方法について，昭和３８年に告示された当初の評価基準においては，当該年度において新たに課税の対象となる非木造家屋とそれ以外の非木造家屋（以下「在来分の家屋」という。）とを区別することなく，当該非木造家屋の部分別に再建築費評点数を算出
しこれを合計して再建築費評点数を求める方法（以下「部分別評価の方法」という。）等によるべきことが定められていた。もっとも，自治省税務局長通知により，在来分の家屋について再建築費評点数を算出するに当たっては，乗率比準評価方式（① 在来分の家屋を，構造，用途，規模等の別に区分し，区分ごとに標準とすべき在来分の家屋を標準家屋として定め，② 標準家屋について，部分別評価の方法によって再建築費評点数を付設
し，③ 標準家屋以外の在来分の家屋で当該標準家屋の属する区分と同一の区分に属するもの（以下「比準家屋」という。）の再建築費評点数は，
上記②によって求めた標準家屋の基準年度における再建築費評点数の前年度における再建築費評点数に対する割合を求め，当該割合を基礎として市町村長が定めた率を比準家屋の前年度における再建築費評点数に乗じて求める方法）によることも差し支えないものとされていた。上記通知に基づき，被上告人においては，主税局長通達により，在来分の家屋に係る再建
築費評点数の算出については乗率比準評価方式によることとしていた。
 乗率比準評価方式は，平成１２年度の評価に適用される評価基準において，在来分の家屋の原則的な評価方法として規定されるに至った。
 また，平成１５年度の評価に適用される評価基準には，在来分の家屋の原則的な評価方法として，評点補正率方式（在来分の家屋に係る再建築費－354－

評点数を，基準年度の前年度における当該在来分の家屋の再建築費評点数に全国共通の再建築費評点補正率を乗ずることによって求める方法）が規定され，同１８年度の評価に適用される評価基準においても同様であった。
⑵ア 本件家屋は，昭和５７年９月１４日に新築された非木造家屋であり，上告人は，この当時からの本件家屋の所有者である。被上告人の評価担当者は，
昭和５７年度の評価に適用される評価基準により，本件家屋の建築当初の再
建築費評点数を１８万３４００点と算出した。これに基づき，東京都知事は，
昭和５８年６月３０日，本件家屋について価格決定をした。
イ 本件家屋は，平成３年３月３１日に増築され，本件家屋の平成４年度以降の価格は，昭和５７年に新築された部分（以下「新築部分」という。）と上記の増築に係る部分を別個に評価してそれぞれの価額を算出し，これらを合計する方法により決定されている。新築部分の昭和６０年度から平成１８年度までの各基準年度の再建築費評点数は，上記アの建築当初の再建築費評点数を基礎として，乗率比準評価方式，評点補正率方式等により順次算出された。
⑶ 上告人は，平成２５年１月２７日，本件訴訟を提起した。上告人は，本件訴訟において，本件家屋の建築当初に算出された新築部分の再建築費評点数には誤りがあり，これを基礎として順次算出されたその後の各基準年度の再建築費
評点数にも誤りが生ずるなどしたため，本件家屋につき過大な固定資産税等の賦課決定がされ，これを納付したことにより損害が生じたと主張して，被上告人に対し，国家賠償法１条１項に基づき，平成４年度から同２０年度までの各年度（以下「本件各年度」という。）における固定資産税等の過納金及び弁護士費用相当額の損害賠償を求めている。
３ 原審は，上記事実関係等の下において，本件家屋の建築当初に算出された新築部分の再建築費評点数は過大であると認められ，昭和５８年の評価行為及び価格決定には国家賠償法１条１項の適用上違法があり，かつ，これについて過失が認められるが，その後の各基準年度における評価行為等について過失は認められないとした上，要旨次のとおり判断し，本件各年度における固定資産税等の過納金相当額等に係る損害賠償請求権は除斥期間の経過により消滅したとして，上告人の請求を棄却すべきものとした。
 建築当初の評価上の再建築費評点数の誤りを原因とする本件の不法行為は，昭和５８年の評価行為及び価格決定と本件各年度の各賦課徴収行為とをその構成要
素とするものであるが，公務員の過失のある違法行為は同年の評価行為及び価格決定である。前記２⑴の課税の仕組みによれば，同年の評価上の再建築費評点数の誤りによって，その後の各年度の具体的な課税行為にも当然誤りが生ずる状態が形成されている。そして，価格決定があればこれが登録され，当該登録価格に基づく賦課決定がされて固定資産税等が徴収されることは地方税法上自明のことであるところ，同年及びその後の各基準年度の価格決定等に関し，上告人が同法上の審査の申出及び取消訴訟又は国家賠償請求訴訟をもって争い得る状態が継続していたということができる。
 以上によれば，本件の不法行為における除斥期間の起算点である「不法行為の時」は，昭和５８年の建築当初の評価行為及び価格決定時であり，遅くとも同年－355－

６月３０日の価格決定時と解するのが相当である。
４ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
⑴ 家屋に係る固定資産税等の課税標準となる登録価格は，当該家屋の再建築費
評点数を基礎として当該家屋の評点数を付設し，これを基に市町村長が当該家屋の価格を決定して家屋課税台帳等に登録することにより定まるものである。
また，本件においては，本件家屋の新築部分に係る各基準年度の再建築費評点数は，在来分の家屋の評価に関する評価基準の定め等に従い，その建築当初である昭和５８年に算出された再建築費評点数を基礎として，乗率比準評価方式，
評点補正率方式等により順次算出されている。
 そして，家屋に係る固定資産税等は，年度ごとに，当該年度の初日に属する
年の１月１日を賦課期日として，納税義務者である当該家屋の所有者に課されるものであり（地方税法３４３条，３５９条，７０２条，７０２条の６），各年度の固定資産税等は，原則として基準年度の登録価格を課税標準として，その税額を確定する賦課決定がされ，課税標準額，税率，税額，納期等を記載した納税通知書が所有者に交付されることにより，所有者にその具体的な納税義務が生ずることとなる。
 このような一連の手続を経て，各年度の固定資産税等が課されることとなる
ところ，ある年度の家屋の固定資産税等の税額が過大に決定されて所有者に損害が生じた場合に，その原因が，手続の過程におけるいずれかの行為（当該年度の賦課に係る行為のほか，その基礎とされた従前の年度における行為を含む。）に過誤があったことに求められるときには，過誤のあった当該行為が故意又は過失により違法に行われたものであるということができれば，当該一連の手続により生じた損害に係る国家賠償責任が生ずるものということができる。
⑵ 他方において，上記の手続のうち家屋の評価に関して誤りが生ずると，前記２⑴の課税の仕組みの下では，当該誤りがその年度における価格決定や賦課決定だけでなく翌基準年度における評価等にも影響を及ぼし，将来における過大な固定資産税等の賦課という結果を招くおそれが生ずるということはできるものの，その後の手続において課税庁の判断等により当該誤りが修正されるなどすれば，過大な固定資産税等が課されることはなく，所有者に損害は発生しな
いこととなる。また，当該誤りが生じた後に所有者に変更があれば，過大な固定資産税等を課されて損害を受ける者も変わることとなる。このように，当該誤りが生じた時点では，これを原因として実際に過大な固定資産税等が課されることとなるか否か，過大な固定資産税等を課されて損害を受ける者が誰であるかなどは，なお不確定であるといわざるを得ない。そして，当該誤りが修正されるなどすることなく手続が進められ，これに基づいてある年度の固定資産税等につき賦課決定及び納税通知書の交付がされて初めて，これを受けた者が当該賦課決定の定める税額につき納税義務を負うことが確定することとなる。
 そうすると，固定資産税等の賦課に関し，その税額が過大であることによる国家賠償責任が問われる場合において，これに係る違法行為及び損害は，所有者に具体的な納税義務を生じさせる賦課決定等を単位として，すなわち年度ご－356－

とにみるべきであり，家屋の評価に関する同一の誤りを原因として複数年度の固定資産税等が過大に課された場合であっても，これに係る損害賠償請求権は，年度ごとに発生するというべきである。そして，ある年度の固定資産税等の過納金に係る損害賠償請求権との関係では，被害者である所有者に対して当該年度の具体的な納税義務を生じさせる賦課決定の効力が及んだ時点，具体的には納税通知書の交付がされた時点をもって，除斥期間の起算点である「不法行為の時」とみることが相当である。以上のことは，所有者が，当該年度以前の基準年度等の価格決定やこれに基づいて課された固定資産税等に関し，評価の誤り等を理由に審査の申出及び取消訴訟又は国家賠償請求訴訟をもって争い得たとしても，左右されるものではない。
 したがって，家屋の評価の誤りに基づきある年度の固定資産税等の税額が過大に決定されたことによる損害賠償請求権の除斥期間は，当該年度の固定資産税等に係る賦課決定がされ所有者に納税通知書が交付された時から進行するものと解するのが相当である。
⑶ 本件家屋の新築部分の評価の誤りに基づき本件各年度の固定資産税等の税額が過大に決定されたことを理由とする上告人の被上告人に対する損害賠償請求権については，年度ごとに，当該年度の納税通知書が上告人に交付された時から除斥期間が進行することとなるところ，本件各年度における納税通知書の交付の具体的な時点はいずれも明らかでないが，本件訴訟が提起された平成２５
年１月２７日の時点で２０年を経過していなかったものがあると考えられる。
５ 以上と異なる見解の下に，本件各年度の固定資産税等の過納金及び弁護士費用相当額に係る上告人の損害賠償請求をいずれも棄却すべきものとした原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり，原判決中これに関する部分は破棄を免れない。そして，上記の損害賠償請求権に関し，それぞれ除斥期間が経過したか否か，除斥期間が経過していない場合における当該年度の上告人の損害額等について更に審理を尽くさせるため，上記部分につき本件を原審に差し戻すこととする。
 その余の請求に関する上告については，上告受理申立書及び上告受理申立て理由書に上告受理申立て理由の記載がないから，却下することとする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
最高裁判所
裁判長裁判官
裁判官
裁判官
裁判官

－357－

東京高裁（令和３年５月２０日判決）
令和３年５月２０日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
令和２年（ネ）第１６２３号，第１８６５号 損害賠償請求控訴，同附帯控訴事件（１審・東京地方裁判所平成２５年（ワ）第４５８８号，差戻し前控訴審・東京高等裁判所平成２８年ネ第５４３６号）
口頭弁論終結日 令和２年１２月１日
判
決
東京都新宿区西新宿２丁目８番１号
控訴人兼附帯被控訴人
東京都（以下「１審被告」という。）
同 代 表 者 知 事
小
池
百 合 子
同訴訟代理人弁護士
川上俊
宏
同訴訟復代理人弁護士平松
修
二同 指 定 代 理 人
加 登 屋
毅
同
中
村
隼
同
井
上
安
曇
被控訴人兼附帯控訴人（以下「１審原告」という。）

同代表者代表理事
同訴訟代理人弁護士
私
市
大
介
主
文
１ 本件控訴及び本件附帯控訴に基づき、１審判決を次のとおり変更する。
⑴ １審被告は，１審原告に対し，円及び別紙「損害額等一覧表」の平成５年度から平成２０年度までの損害額欄記載の各金額に対する同一覧表の起算日欄記載の各日から各支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
⑵ １審原告のその余の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は，１審，差戻し前の控訴審，上告審（上告審判決第３項に記載されたものを除く。）及び差戻し後の控訴審を通じて，これを２５分し，その２２を１審原告の負担とし，その余を１審被告の負担とする。
３ この判決は，第１項⑴に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 当事者の求めた裁判
１ 控訴の趣旨⑴ １審判決中１審被告敗訴部分を取り消す。
⑵ 上記部分につき，１審原告の請求を棄却する。
２ 附帯控訴の趣旨⑴ １審判決を次のとおり変更する。
⑵ １審被告は，１審原告に対し，円及び別紙「損害額等一覧表」の損害額欄記載の各金額に対する同一覧表の起算日欄記載の各日から各支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

－358－

⑶

１審原告のその余の請求を棄却する。
第２ 事案の概要
１⑴ 本件は，１審判決別紙２物件目録記載の家屋（以下「本件家屋」という。）
を所有し，その固定資産税及び都市計画税（以下「固定資産税等」という。）
を納付してきた１審原告が，本件家屋の建築当初である昭和５８年に行われた本件家屋の評価等に誤りがあったことから，その後の各年度において過大な固定資産税等が課されたなどと主張して，１審被告に対し，国家賠償法（以下「国賠法」という。）１条１項に基づき，損害賠償金合計円（平成４年度から平成２０年度までの各年度（以下「本件各年度」という。）の固定資産税等の過納金相当額，別件審査申出及び別件取消訴訟に係る損害額並びに弁護士費用相当額）及び１審判決別紙１遅延損害金目録の元本欄記載の各金額に対する同目録の起算日欄記載の各日（固定資産税等の第４期分支払日）から各支払済みまで民法（平成２９年法律第４４号による改正前のもの。以下同じ。）所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
⑵ １審は，本件家屋の建築当初に算出された新築部分の再建築費評点数は過大であると認められ，昭和５８年の評価行為及び価格決定には国賠法１条１項の適用上違法があり，かつ，これについて過失が認められるが，その後の各基準
年度における評価行為等について過失は認められないとした上，損害賠償請求権が時効又は除斥期間の経過により消滅したとはいえないとして，本件各年度の過納金相当額円，別件審査申出及び別件取消訴訟に係る損害額円並びに弁護士費用相当額円の合計円と遅延損害金の支払を求める限度で１審原告の請求を認容したところ，１審被告が控訴した。
⑶ 差戻し前の控訴審は，国賠法上の違法・過失については１審と同様の判断をしたが，本件各年度における固定資産税等の過納金相当額等に係る損害賠償請
求権は除斥期間の経過により消滅したとして，１審原告の請求を棄却したとこ
ろ，１審原告が上告及び上告受理申立てをした。なお，１審原告は，その後上告を取り下げた。
⑷ 上告審は，家屋の評価の誤りに基づきある年度の固定資産税等の税額が過大に決定されたことによる損害賠償請求権の除斥期間は，当該年度の固定資産税等に係る賦課決定がされ所有者に納税通知書が交付された時から進行するものと解するのが相当であるとし，本件家屋の新築部分の評価の誤りに基づき本件各年度の固定資産税等の税額が過大に決定されたことを理由とする１審原告の１審被告に対する損害賠償請求権については，各年度ごとに，当該年度の納税通知書が１審原告に交付された時から除斥期間が進行することとなるところ，
本件訴訟が提起された平成２５年１月２７日の時点で２０年を経過していな
かったものがあると考えられるとし，本件各年度の固定資産税等の過納金及び弁護士費用相当額に係る１審原告の損害賠償請求をいずれも棄却すべきものとした差戻し前の控訴審判決中これに関する部分は破棄を免れないとした（なお，その余の請求（別件審査申出及び別件取消訴訟に係る損害に係る請求）に関す
る上告については，上告受理申立書等に上告受理申立て理由の記載がないとして，却下した。）。そして，上記損害賠償請求権に関し，それぞれ除斥期間が経－359－

過したか否か，除斥期間が経過していない場合における当該年度の１審原告の損害額等について更に審理を尽くさせるため，上記部分を原審に差し戻すとの判決をした。
⑸ １審原告は，差戻し後の控訴審（当審）において，附帯控訴により，前記附
帯控訴の趣旨のとおりの判決を求めた。すなわち，１審判決が認容した元本円から上告が却下された別件審査申出及び別件取消訴訟に係る損害に関する請求についての損害額部分
円と同部分に関する弁護士費用相当額部分万円を控除した円（過納金相当額
円及び弁護士費用相当額円）並びに本件各年度ごとの過納金相当額及び弁護士費用相当額に対する民法所定の年５分の割
合による遅延損害金の支払を求めた（１審及び差戻し前の控訴審においては，
弁護士費用について各年度ごとに遅延損害金の請求をしていなかったところ，弁護士費用部分について上記のとおり請求を拡張したものである。）。
２ 前提事実は，１審判決の「事実及び理由」の「第２ 事案の概要」の３（１審判決２頁１６行目の冒頭から５頁７行目の末尾まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。ただし，１審判決３頁２１行目の末尾の次に「都知事は，昭和５８年６月３０日，本件家屋の新築部分の最初の価格決定をした（甲３の１）。」を加え，２４行目の「基礎として順次算出された」を「基礎として，乗率比準評
価方式（自治省税務局長通知及び固定資産評価基準に基づくもの）ないし評点補正率方式（固定資産評価基準に基づくもの）等により順次算出された」に改める。
３ １審及び差戻し前の控訴審における争点は，建築当初の評価の妥当性を争うことの可否（争点１），本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤りの有無（争点２），経年減点補正率の適用の誤りの有無（争点３），国賠法上の違法性及び故意過失の有無（争点４），損害の有無及びその額（争点５）並びに消滅時効及び除斥期間の成否（争点６）であった（これらの争点に関する当事者の主張は，別紙「争点に関する当事者の主張」のとおりである。）が，当事者は，上告審判決を踏まえ，争点１ないし５と争点６のうち消滅時効の成否についての１審及び差戻し前の控訴審の判断については特段争わず，当審における争点を「除斥期間の起算点，すなわち本件家屋の固定資産税等の納税通知書が１審原告に交付された時期」とすることを確認した。
４ 当審における争点に関する当事者の主張⑴ １審被告の主張
 １審原告に対して平成４年度の本件家屋の固定資産税等の納税通知書が交付された日は，平成４年４月１日である。したがって，平成４年度の固定資産税等に係る賦課決定等の違法を理由とする損害賠償請求権は，本件訴訟が提起された平成２５年１月２７日の時点で，除斥期間の経過により消滅した。
⑵ １審原告の主張
 １審原告に対して平成４年度の本件家屋の固定資産税等の納税通知書が交付された日が平成４年４月１日であることは知らない。
第３ 当裁判所の判断
１⑴ まず，１審及び差戻し前の控訴審における争点である，建築当初の評価の妥当性を争うことの可否（争点１），本件家屋の新築部分における再建築費評点－360－

数の算出の誤りの有無（争点２），経年減点補正率の適用の誤りの有無（争点３）及び国賠法上の違法性及び故意過失の有無（争点４）についての判断は，別紙「争点についての判断」の１ないし３のとおりであり，当審の判断も，１審及び差戻し前の控訴審の判断と同様である。
⑵ 次に，損害の有無及びその額（争点５）についての判断は，別紙「争点についての判断」の４のとおりであり，当審の判断も，１審の判断と同様であって，１審原告に生じた損害の額は，本件各年度の過納金相当額円，別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用相当額
円並びに弁護士費用相当額円（うち円が過納金相当額に対応し，うち万円が別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用相当額に対応する。）の合計円と認められるところ，別件審査申出及び別件取消訴訟に係る損害に係る請求に関する上告については却下され，同損害についての支払義務がないことは確定しているから，結局，１審原告に生じた損害の額は，本件各年度の過納金相当額
円及び弁護士費用相当額円の合計円となる。そして，「固
定資産税等の賦課に関し，その税額が過大であることによる国家賠償責任が問われる場合において，これに係る違法行為及び損害は，所有者に具体的な納税義務を生じさせる賦課決定等を単位として，すなわち年度ごとにみるべきであり，家屋の評価に関する同一の誤りを原因として複数年度の固定資産税等が過大に課された場合であっても，これに係る損害賠償請求権は，年度ごとに発生するというべき」（上告審判決）ところ，平成４年度から平成２０年度までの各年度の過納金相当額は，それぞれ別紙「損害額等一覧表」の過納金相当額欄
記載の各金額であり，それらの損害に対応する弁護士費用相当額は，同別紙の弁護士費用相当額欄記載の各金額と認めるのが相当である。
２ 当審における争点について
 証拠（乙４０ないし４７）及び弁論の全趣旨によれば，１審原告に対して本件家屋の固定資産税等の納税通知書が交付された日は，平成４年度が平成４年４月
１日，平成５年度が平成５年４月１日，平成６年度が平成６年５月１日，平成７
年度が平成７年５月１日，平成８年度が平成８年５月１日，平成９年度が平成９
年５月１日，平成１０年度以降が各年６月１日であることが認められる。そして，
本件家屋の新築部分の評価の誤りに基づき本件各年度の固定資産税等の税額が過大に決定されたことを理由とする１審原告の１審被告に対する損害賠償請求権については，各年度ごとに，当該年度の納税通知書が１審原告に交付された時から除斥期間が進行することとなるから，平成４年度分の損害賠償請求権は，平成４年４月１日から除斥期間が進行し，本件訴訟が提起された平成２５年１月２７日の時点で除斥期間の経過により消滅したものと認められる（平成５年度分以降の損害賠償請求権については，除斥期間が経過していない。）。
 なお，上記損害賠償請求権について，消滅時効が成立しないことは，１審判決の「事実及び理由」の「第５ 当裁判所の判断」の６⑴（１審判決７５頁１０行目の冒頭から７７頁９行目の末尾まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
３ 上記１及び２によれば，１審被告は，１審原告に対し，
円

－361－

（
円－
円（平成４年度分の損害））及び別紙「損害額等一覧表」の平成５年度から平成２０年度までの損害額欄記載の各金額に対する同一覧表の起算日欄記載の各日（固定資産税等の第４期分支払日）から各支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払義務を負うことになる。
４ 以上によれば，１審原告の請求は，本判決主文第１項⑴の限度で理由があり，その余の請求は理由がない。よって，本件控訴及び本件附帯控訴に基づき，１審判決を本判決主文第１項のとおり変更することとし，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第裁判長裁判官

裁判官

裁判官

－362－

（別紙）

争点に関する当事者の主張
次のとおり補正するほかは，１審判決の「事実及び理由」の「第４ 争点に対する当事者の主張」の１ないし６（１審判決５頁２３行目の冒頭から４４頁１０行目の末尾まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
１ １審判決６頁１７行目の「固定資産評価基準に定める在来分の家屋に係る再建築費評点数の算出方法」を「在来分の家屋につき評点補正率方式又は乗率比準評価方式等」に改め，７頁４行目及び５行目と９頁１３行目から１４行目にかけての各「再建築費評点補正率」の次にいずれも「又は乗率」を，７頁２３行目の「算出方法」の後に「（評点補正率方式）」をそれぞれ加える。
２ 同２７頁の冒頭に次のとおり加え，１行目の「⑴」を「⑵」に改める。
「⑴ 本件加害行為と違法性及び過失についてア １審原告が主張する１審被告の加害行為は，平成４年度から平成２０年度までの各年度ごとの固定資産税等の賦課徴収行為である。
 １審原告は，平成４年度から平成２０年度までの各賦課決定の前提となる
本件家屋の価格の決定にその評価を誤った違法及び過失があると主張して，
上記各年度に係る固定資産税等の過納金及び弁護士費用等相当額の賠償を求めるものであるところ，当該損害に直結する公務員の違法行為は，上記各年度における東京都
都税事務所長の各賦課決定（以下「本件各賦課決定」ともいう。）及びその前提となる都知事の基準年度の各価格決定である（以下「本件各価格決定」ともいう。）。
 本件各賦課決定及び本件各価格決定は，形式的には決定権者が単独でした
ものであっても，実質的にはこれらの補助機関により組織的にされたものであるから，本件国家賠償請求における過失は，
都税事務所長や都知事という一機関の過失ではなく，都知事の事務の執行組織である東京都主税局という組織体の構成員たる公務員を全体的一体的に捉えた上での公務員の過失である。
イ 本件家屋の評価の誤りには，①再建築費評点数の算出の誤りと②経年減点
補正率の適用の誤りとがあるところ，①については，㋐昭和５７年度の本件家屋の建築当初の評価の際の再建築費評点数の算出の誤りに係る過失（以下「一次的過失」ともいう。）と，㋑昭和６０年度から平成１８年度までの間の各基準年度の本件家屋の評価に際し，建築当初の再建築費評点数算出の誤りを正さないまま漫然と前年度の再建築費評点数に再建築費評点数補正率又は乗率を乗じた過失（以下「二次的過失」ともいう。）という異なる時点における過失が重畳的に存在している。
 仮に二次的過失が認められなくとも，一次的過失さえ認められれば，国賠法１条１項の過失の要件を充足する。そして，東京都主税局には，本件家屋の建築当初から現在に至るまで組織としての一体性・連続性があるから，加害行為が本件家屋の固定資産税等の平成４年度から平成２０年度までの各賦課徴収行為であるとしても，昭和５７年度の本件家屋の建築当初の評価における過失が存在した時期と加害行為との間に時間的隔たりがあることは何ら問題とならない。」－363－

３ 同２８頁１行目の末尾の次に改行して次のとおり加え，２行目の冒頭から９行目の末尾までを削る。
「ウ 地方税法は，固定資産税について申告納税方式ではなく賦課課税方式を採用しており（同法３６４条１項，１条１項７号），納税者は，税額の確定及びその前提となる登録価格の決定過程に一切関与しないこと，上記ア及びイに照らすと，家屋の建築当初の再建築費評点数の算出を誤ったことにより固定資産税を過大に賦課した場合，その責任は専ら課税庁側にあるから，納税者が家屋の評価を誤らせる目的で内容虚偽の資料を作成して貸し出したなどの特段の事情がない限り，国賠法１条１項の適用上違法があるというべきである。
エ １審被告は，二次的過失に関し，前年度の再建築費評点数が固定資産評価基準の規定に基づいて適正に算出されたか否かを毎年度検証することは不可能であると主張するが，罰則付きの質問検査権（地方税法３５３条，３５４条）を有する１審被告がそのような検証ができないとはいえないし，建築当初の再建
築費評点数の算出に誤りがある場合には，これを前提とするその後の年度の評
価が適正な時価を上回るものではないと推認することはできないから，１審被告に上記の検証義務がないということもできない。」
４ 同２８頁２０行目の末尾の次に改行して次のとおり加え，２２行目の「⑴イ」を「⑵イ」に改める。
「 本件家屋の建築当初の評価当時，耐火被覆の施されている鉄骨と施されていな
い鉄骨が混在する場合，耐火被覆の施されていない部分も含めて耐火被覆の施された鉄骨であるとして評価してよいなどという見解は存在せず，昭和５７年度評
価基準解説が床面積比の按分による評価方法を挙げていることに照らしても，１
審被告は一応の論拠も認められない独自の解釈に立脚して評価したといわざるを得ず，注意義務違反を免れない。」
５ 同３１頁２行目の「すべきであり，」の次に「本件家屋の建築当時，それ以外の見解が存在していたとは認められない。」を加え，６行目の次に改行して次のとおり加える。
「 また，仮に本件家屋の延床面積から炭酸ガス消火設備及び泡消火設備の設置部分を除いた部分がスプリンクラー設備の設置部分であるとの判断に一応の合理性を認める余地があったとしても，１審被告はそのような解釈すらせずに本件家屋の延べ床面積全部をスプリンクラー設備の設置部分としていたのであるから，１
審被告の評価の誤り全部について注意義務違反があるというべきである。」
６ 同３３頁２１行目の冒頭から３４頁４行目の末尾までを次のとおり改める。
「⑴ 本件の加害行為と違法性及び過失について
 １審原告は，本件加害行為は平成４年度から平成２０年度までの各賦課決定及びその前提となる基準年度の各価格決定であるとしつつ，東京都主税局の組
織全体の過失として昭和５７年度の建築当初の評価時点の一次的過失を主張するが，仮に国賠法１条１項の「公務員」及び「職務を行う」を広く解するとしても，全く異なる時期に異なる担当者がそれぞれ別個に行った行政行為を一体の行為として捉えることはできない。
 １審原告が，一次的過失を国賠法１条１項の過失として主張するのであれば，加害行為は昭和５８年に行われた昭和５７年度の本件家屋の建築当初の評価行－364－

為であるといわざるを得ない。
⑵ 評価担当者が負担する職務上の注意義務について
ア 固定資産税の課税処分及びその前提となる固定資産の価格決定に課税要件
事実の認定及び課税法規の解釈の誤りがあったとしても，それをもって直ちに国賠法１条１項の適用上違法があったとの評価を受けるものではなく，当該担当職員においてその当時置かれていた具体的状況に照らし，職務上通常尽くすべき注意義務を尽くすことなく漫然と行為をしたと認め得る事情がある場合に限り，違法の評価を受けるものと解するべきである。
イ 一次的過失について
 １審被告の本件家屋の建築当初の評価担当者は，１審原告から借用した資料を基に，当時の固定資産評価基準の解釈運用の範囲内において，相応の根拠に基づいて評価をしたのであり，前記アに照らし，職務上通常尽くすべき注意義務を怠ったということはない。
ウ 二次的過失について
 １審原告は，昭和６０年度から平成１８年度までの各基準年度における本件家屋の評価における二次的過失を主張するところ，上記期間の評価の前提となる各基準年度の本件家屋の評価は，在来分家屋の評価方式すなわち，平成９基準年度以前は自治省税務局長通知に基づく乗率比準評価方式等，平成１２基準年度以降は固定資産評価基準の定めによる乗率比準評価方式又は評点補正率方式により，基準年度の前年度において適用した再建築費評点数に一定の補正率を乗じて求めた再建築費評点数に「損耗の状況による減点補正率」及び「需給状況による減点補正率」を乗じ，これに更に評点１点当たりの価額を乗じて求めることとされている。
 固定資産評価基準に乗率比準評価方式次いで評点補正率方式が定められたのは，膨大な数存在する在来分の家屋について，従前の固定資産評価基準本則が定める「部分別評価」及び「比準評価」の方式による評価替えを行うことは，時間的，人的及び費用の点から不可能であり，実際に全国の８割の家屋が乗率比準評価方式により評価されていたという実情を踏まえたものである。東京都特別区内においては，平成２７年度に新たに評価された新増分の家屋の割合は棟数で全体の約１．５％であるが，家屋に係る固定資産税の評
価事務の大半はこの新増分の家屋の評価に費やされるのである。しかも，本件家屋のように延べ床面積が２万㎡を超える大規模家屋の「部分別評価」又は「比準評価」ともなれば，関係書類に基づき一棟全体の計算を行う机上の作業のみで数箇月を要し，家屋内部に立入り現況との突き合わせも必要となることに照らしても，在来分の家屋を含めた全ての家屋について新増分の家
屋と同様の評価を実施することはおよそ不可能である。
 １審原告は，在来分の家屋につき，基準年度ごとに行う評価替えに当たり，
前基準年度の再建築費評点数が適正に算出されているかを全て検証する注意
義務が評価担当者に課されていると主張するが，それは，建築当初まで遡って建築当初の「部分別評価」又は「比準評価」につき，その根拠となった資料を再度取り寄せてこれと照らし合わせて検算するという業務を求めることにほかならない。これは毎年１月１日の賦課期日の現況に基づき３月３１日－365－

までに全ての固定資産の価格を決定し，固定資産課税台帳に登録しなければならないという固定資産評価業務における時間的制約等に鑑みると到底不可能である。
 そうすると，在来分の家屋の評価につき，１審被告の評価担当者が通常尽
くすべき注意義務を怠ったというためには，在来分の家屋の評価をする当該時点において，建築当初に算出された再建築費評点数に過誤があることに気付き得たにもかかわらず，これを漫然と見過ごしたといった事情がなければならないところ，本件各価格決定の前提となる各基準年度において，建築当初の再建築費評点数の再確認が必要であることを示す具体的客観的な契機は何ら存在しなかったのであり，本件各価格決定において，１審被告の評価担
当者の注意義務違反は認められない。」
７ 同３４頁１８行目の末尾に改行して次のとおり加える。
「 １審原告が主張するとおり昭和５７年度評価基準解説には「床面積において考慮
して差し支えない」との記載があるが，この文言からして床面積比按分法によるかどうかは裁量に委ねられていたというべきである。また，床面積比按分法も一種の推計であるところ，鉄骨量は天井高，鉄骨の太さや，柱と梁の量などによって異なり，必ずしも床面積に比例するものではないことからすると，１審被告の評価担当
者が他の評価方法も否定されないと認識することは不合理なことではない。
 固定資産評価基準に明示されない事項でその適用方法が唯一と定め難いものについては相応の根拠に基づいて課税団体の裁量による合理的な解釈・運用が許される
こと，固定資産評価基準は家屋の用途に応じて経年減点補正率表を定めるところ，
複数の用途に供される家屋につき代表的な用途に基づいて経年減点補正率表を適用する運用が是認されていることなどに照らすと，１審被告の評価担当者が全ての鉄骨を耐火被覆ありと評価したことについて，通常払うべき注意を怠り漫然と評価を行った注意義務違反はない。」
８ 同３４頁２２行目の「規定されていない。」の次に「また，各基準年度の評価替えの時点において，建築当初の再建築費評点数の再確認が必要であることを示す契機は何ら存在しなかった。」を加える。
９ 同３５頁２３行目の「スプリンクラー設備の計算単位である」を「固定資産評価
基準は，スプリンクラー設備の計算単位を「設置部分の延べ床面積」としか定めておらず，昭和５７年度評価基準解説も同様であり，その解釈につき明確な指針はな
かったところ，」に改め，３６頁２行目の「また，」の後に「固定資産の評価は，その設備の設置に要した費用を算定してその額に応じた税負担を定めることを目的とするところ，」を加え，５行目の「スプリンクラーヘッド」から７行目の「わけではない。」までを「スプリンクラーヘッドのみならず，縦配管及び横配管を含めて「設置部分の延べ床面積」とすることは地方税法の趣旨に沿っている。さらに，本件家屋の建築図書の一部には，スプリンクラーの設置場所について「全館」と記載されている。」に改める。
10 同３６頁９行目の末尾に改行して次のとおり加える。
「 仮に，本件家屋のスプリンクラー設備の設置部分の延べ床面積を本件家屋全体の延べ床面積としたことに合理性がないとしても，泡消火設備等が設置されていない
階段室及びエレベーターについてスプリンクラー設備の効用が及んでいるものと評－366－

価することには合理性が認められるというべきであるから，少なくともその限度で１審被告に職務上の注意義務違反はない。」

以上

－367－

（別紙）
１

争点についての判断

争点１について １審被告の主張を採用することはできない。その理由は，１審判決の「事実及び理由」の「第５ 当裁判所の判断」の１（１審判決４４頁１２行目の冒頭から４７
頁６行目の末尾まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
２ 争点２及び３について
 本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤りは一部認められる（主体構造部の鉄骨の耐火被覆，防災設備，建築設備に係る規模補正係数の誤り及びその他計算ミス等）が，経年減点補正率の適用の誤りは認められない。その理由は，１審判決の「事実及び理由」の「第５ 当裁判所の判断」の２及び３（１審判決４７頁７行目の冒頭から６８頁４行目の末尾まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。ただし，１審判決６１頁１０行目，６４頁７行目，２２行目，６５頁
６行目，２２行目及び２４行目の各「第１２７号」をいずれも「第２１７号」に改める。
３ 争点４について
 昭和５８年の評価行為及び価格決定には国賠法１条１項の適用上違法があり，かつ，これについて過失（１審原告主張の一次的過失）が認められる。その理由は，１審判決を次のとおり補正するほかは，１審判決の「事実及び理由」の「第５ 当裁判所の判断」の４（１審判決６８頁５行目の冒頭から７０頁１４行目の末尾まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
⑴ １審判決６８頁５行目の冒頭から６９頁５行目の末尾までを次のとおり改める。
「 固定資産税等の課税処分において，その前提となる固定資産の評価や価格決定のような課税要件事実の認定及び課税実体法規の解釈に誤りがあったとしても，それをもって直ちに国賠法１条１項の適用上違法があったとの評価を受けるものではなく，公務員がその職務上通常尽くすべき注意義務を尽くすことな
く漫然と評価をし又は価格決定をしたと認め得るような事情がある場合に限り，上記違法の評価を受けるものと解するのが相当である（最高裁平成５年３月１１日第一小法廷判決・民集４７巻４号２８６３頁参照）。
 地方税法は，市町村長が行う固定資産の評価及び価格の決定は固定資産評価
基準に基づくものとし（同法３８８条以下参照），評価を行う者の主観的な判断に基づく個人差をできるだけ排除し，評価における全国的な統一と市町村間の均衡を維持すべきものとする。東京都知事は，固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならず，その決定に当たり，補助機関である固定資産評価員，固定資産評価補助員等の１審被告の評価担当者は，同法の定める実地調査，納税者に対する質問等の調査権限を行使し，公正な評価をするよう努めなければならない（同法４０３条２項，４０８条）。
 したがって，１審被告の評価担当者は，固定資産評価基準に従い，これを適正に解釈した上，実地調査や納税者に対する質問を行い，納税者から提出された書類等を確認・閲読して当該固定資産の評価を行うなど，税務担当者として通常要求される程度の注意を払って当該固定資産を評価する職務上の注意義務－368－を負っているというべきである。また，都知事も，固定資産評価基準に従い，これを適正に解釈した上，固定資産評価員の評価調書に基づいて当該固定資産の価格を決定するなど固定資産の価格決定の主体として通常要求される程度の注意を払って固定資産の価格決定を行うべき注意義務を負っているところ，固定資産評価員，固定資産評価補助員等の１審被告の評価担当者は都知事の補助機関であるから，これらの者の注意義務違反は特段の事情がない限り，都知事の固定資産の価格決定における注意義務違反と同視されるものである。」⑵ 同６９頁６行目の「⑶」を削り，１４行目の末尾に改行して次のとおり加える。
「 １審被告は，耐火被覆の施された部分とそうでない部分の鉄骨の重量が把握できない場合について固定資産評価基準に明示の定めはなく，昭和５７年度評
価基準解説には床面積による按分によることも差し支えないとするにとどまるものであったから，１審被告の評価担当者において他の評価方法も否定される
ものではないと認識することは不合理でないなどと主張するところ，他の評価方法が許容されないわけではないとしても，本件家屋の鉄骨量につき耐火被覆の施されていない部分が無視できるほど少ないとはいい難く，全てを耐火被覆ありとする算定方法では耐火被覆の有無で標準評点数を異にする定めを設けた
趣旨が没却されることに照らすと，１審被告の評価方法に合理性を見いだすことはできない。」⑶ 同６９頁２３行目の末尾に改行して次のとおり加える。
「 １審被告は，固定資産評価基準は，スプリンクラー設備に係る計算単位を「設置部分の延べ床面積」としか定めておらず，昭和５７年度評価基準解説でも設
置部分の延べ床面積の解釈の指針を示していないことからすると，スプリンク
ラーヘッドにとどまらずスプリンクラー設備に係る縦配管や横配管も含めて設置部分と解することは，再建築費評点数による固定資産の評価が設備の設置に要した費用を算定する方法であることにも合致するから，スプリンクラーの設置部分を本件家屋の延べ床面積と解したことに通常払うべき注意を怠った違法があるとはいえないと主張する。しかしながら，スプリンクラー設備の設置部分の延べ床面積とはスプリンクラーヘッドから放出される水による消火対象部分と解するのが通常の理解であるといえる上，本件家屋の地下１階及び地下２階の泡消火設備又は圧力スイッチの周辺にはスプリンクラー設備は設置されておらず，泡消火設備及び圧力スイッチが設置された天井面にスプリンクラーの横配管が施工されているとは認められないこと，階段室やエレベーターといったスプリンクラーヘッドの施工されていない部分にはこれを配置するための横配管等も設置されていないことは前記２⑸において説示したとおりである。これらに照らすと，スプリンクラー設備の設置部分を本件家屋全体の延べ床面積とする評価に合理性を見いだすことは困難である。本件家屋の竣工図の衛生設
備工事特記仕様の消火設備のスプリンクラーの設置場所に「全館」との記載があること（甲２の４の２枚目）も，竣工図の各階図面を確認すれば，スプリン
クラーヘッドによる消火対象部分を区別して把握することが可能であることに照らすと，前記判断を覆すものとはいえない。」⑷ 同７０頁４行目から１４行目までを次のとおり改める。
「 そうすると，１審被告の評価担当者は，昭和５８年に本件家屋の新築部分の－369－

建築当初の再建築費評点数を算出するに当たり，本件家屋の竣工図を確認して実地調査を行った上，固定資産評価基準を正しく解釈して適用し，計算間違いをしないようにして評点数を適正に算出する職務上の注意義務を負っていたのにこれを怠り，本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費評点数を過大に算出してその価格を過大に評価したものであるから，注意義務違反が認められ，また，都知事もその補助機関である評価担当者の過大な評価に依拠して本件家屋の建築当初の価格決定をしたものであるから，職務上の注意義務違反が認められる。
 したがって，１審被告の評価担当者による本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費評点数の算出及びこれに基づく評価並びに都知事による本件家屋の新築部分の建築当初の価格決定には国賠法１条１項の適用上違法があり，かつ，
上記につき，１審被告の評価担当者及び都知事には過失が認められるというべきである。」
４ 争点５について
 １審原告に生じた損害の額は，本件各年度の過納金相当額円，
別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用相当額
円及び弁護士費用相当額円（うち円が過納金相当額に対応し，うち万円が別件審査申出及び別件取消訴訟に係る費用相当額に対応する。）の合計円と認められる。その理由は，１審判決の「事実及び理由」の「第５ 当裁判所の判断」の５（１審判決７１頁９行目の冒頭から７５頁８行目の末尾まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
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以上

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－417－
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１
Ԭ 事案の概要
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⑴
 越谷市に居住する原告が，越谷市長が決定し，平成８年度固定資産課税台帳
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査委員会がこれを棄却する旨の決定をしたため，本件土地の評価が違法であるክᩏᆔຬળ߇ߎࠇࠍ᫈ළߔࠆᣦߩክᩏ᳿ቯࠍߒߚߚ߼㧘ᧄઙ࿯࿾ߩ⹏ଔ߇㆑ᴺ
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こと及び審査決定の手続きに違法があるとして，その取消を求めた事案であߢ޽ࠆ‫ޕ‬る。
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利用上何ら変化をもたらさない単なる合筆であり，特別の事情に該当しԘないから８年度の評価額が７年度の評価額を上回る価格決定は違法である。
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評価替えをした場合，通知義務がある。されていないことは決定手続き
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に瑕疵があり，これを前提でなされた審査委員会の決定は取り消されるべ޽ࠆ‫ޕ‬きである。
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特別な事情」に該当し，本件価格決定は法及び評価基準に従ったもので違⹏ଔၮḰߦᓥߞߚ߽ߩߢ㆑ᴺߢߪߥ޿‫ޕ‬
法ではない。
ԙ ⚊⒢⠪ߩଢቱࠍ࿑ࠆߚ߼ߩ⵬ల೙ᐲߢ޽ࠅ㧘⺖⒢บᏭߩ❑ⷩ೙ᐲ߇޽ࠆ
એ਄㧘ㅢ⍮߇ߥ޿ߎߣߦࠃߞߡ᳿ቯߐࠇߚଔᩰ╬߇ήലߣߥࠆ߽ߩߢߪߥ޿‫ޕ‬Ԛ ክᩏ᳿ቯߪ㧘ฦᆔຬߩᮭ㒢ߣ⽿છߦ߅޿ߡ್ᢿߒ㧘᳿ቯߐࠇߚ߽ߩߢ޽
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－430－

東京都固定資産価格
審査申出棄却決定取消請求事件－431－

－432－

東京地裁（平成２９年３月１７日判決）
平成２９年３月１７日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成２７年（行ウ）第５１０号 固定資産価格審査申出棄却決定取消請求事件
口頭弁論終結日 平成２９年１月１３日
判決原告
同代表者代表役員
同訴訟代理人弁護士
私市
大介
東京都新宿区西新宿２丁目８番１号
被
告
東
京
都
同代表者兼裁決行政庁
東京都固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
同訴訟代理人弁護士
同訴訟復代理人弁護士
同 指 定 代 理 人
主文１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
事
実
及
び
理
由
第１ 請求
 東京都固定資産評価審査委員会が平成２７年２月２４日付けで原告に対してした別紙物件目録記載の家屋の固定資産課税台帳に登録された平成２４年度の価格についての審査の申出を棄却する決定のうち価格５億８７１１万５４００円を超える部分を取り消す。
第２ 事案の概要
 本件は，別紙物件目録記載の家屋（以下「本件家屋」という。）の所有者である原告が，本件家屋の固定資産課税台帳に登録された平成２４年度の価格（以下「本件登録価格」という。）について不服があるとして，東京都固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）に対し，地方税法４３２条１項の規定による審査の申出をしたところ，本件委員会から，同申出を棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。
）を受けたため，本件決定のうち原告が固定資産評価基準によって決定される価格であると主張する価格を超える部分は違法であると主張して，当該部分の取消しを求める事案である。
１ 固定資産評価基準の定め（1）東京都知事は，総務大臣の定める固定資産評価基準（地方税法３８８条１項）
によって特別区の存する区域（以下「東京都区部」という。）の固定資産の価格を決定しなければならない（同法４０３条１項，７３４条１項）ところ，平成２４年度の固定資産の価格の決定に当たってよるべき固定資産評価基準（平成２６年総務省告示第２１７号による改正前のもの。以下「評価基準」という。）
は，概要以下のとおり定める（乙６）。

－433－ア 家屋の評価は，木造家屋及び木造家屋以外の家屋（以下「非木造家屋」という。）の区分に従い，各個の家屋について評点数を付設し，当該評点数に評点１点当たりの価額を乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものとする（第２章第１節一）。
イ 各個の家屋の評点数は，当該家屋の再建築費評点数を基礎とし，これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設するものとする（第２章第１節二）。
ウ 非木造家屋の損耗の状況による減点補正率は，経過年数に応ずる減点補正率（以下「経年減点補正率」という。）によるものとする（第２章第３節五）。
 経年減点補正率は，通常の維持管理を行うものとした場合において，その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定めたものであって，非木造家屋の構造区分に従い，「非木造家屋経年減点補正率基準表」（評価基準の別表第１３）に示されている当該非木造家屋の経年減点補正率によって求めるものとする（第２章第３節五〔損耗の状況による減点補正率の算出要領〕
１（1））。
（2）評価基準の別表第１３の「非木造家屋経年減点補正率基準表」（甲４，乙６）の１は，非木造家屋である事務所用建物等の経年減点補正率を定めるところ，経過年数が２３年で構造が鉄骨鉄筋コンクリート造（以下「ＳＲＣ造」という。）
又は鉄筋コンクリート造（以下「ＲＣ造」という。）の建物の経年減点補正率（以下「ＲＣ補正率」という。）を「０．７１６９」，経過年数が２３年で構造が鉄骨造（以下「Ｓ造」という。）（骨格材の肉厚が４㎜を超えるもの）の建物の経年減点補正率（以下「Ｓ補正率」という。）を「０．５９１１」と定める。
２ 前提事実（証拠の掲記のない事実は，当事者間に争いがない。）（1）東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領（平成２４年３月２７日付け東京都主税局長通達（２３主資評第３４９号）の別添。平成２４年度の固定資産（家屋）評価事務より適用。以下「平成２４年度取扱要領」という。）には，以下の定めがあった（乙１・７２頁）。
ア 複合構造家屋については，１棟単位又は構造別に経年減点補正率を適用している。
イ ただし，平成１４年１月２日以後に建築された複合構造家屋については，
原則として構造別の床面積で経年減点補正率を適用する。
（2）本件家屋は，平成元年１０月２１日に建築された非木造家屋であり，主として事務所として使用されている。本件家屋の構造は，地下１階がＳＲＣ造及びＲＣ造であり，１階から９階まで及び屋上階は，１階の一部がＲＣ造であるものの，その余はＳ造（骨格材の肉厚が４㎜を超えるもの）である。
（3）東京都知事は，本件家屋につき，１棟全体にＲＣ補正率を適用して，以下のとおり，地方税法３４１条６号の基準年度に当たる平成２４年度の価格を円と決定し，東京都
都税事務所長は，同価格を固定資産課税台帳に登録した（本件登録価格）。
【単位当たり再建築費評点】
点×【ＲＣ補正率】0.7169＝
点（１点未満切捨て）点×【課税床面積】㎡＝
点（１点未満切捨て）
点×【評点１点当たりの価額】1.10円＝円（100円－434－

未満切捨て）（4）本件家屋の所有者である原告は，平成２４年４月４日，本件委員会に対し，
本件登録価格について不服があるとして，地方税法４３２条１項の規定による審査の申出をした。
（5）本件委員会は，平成２７年２月２４日，上記（4）の審査の申出を棄却する
旨の本件決定をした。
３ 争点及び当事者の主張
 本件の争点は，本件登録価格が評価基準によって決定される価格を上回るものとして本件登録価格の決定が違法となるか否かであり，争点に関する当事者の主張は以下のとおりである。
（被告の主張）（1）評価基準には複合構造家屋に係る経年減点補正率の適用に関する定めはな
く，平成２４年度取扱要領にも平成１４年１月１日以前に建築された複合構造
家屋に係る経年減点補正率の適用に関する定めはないから，本件家屋のように同日以前に建築された複合構造家屋につき，経年減点補正率を１棟単位で適用するのか，構造別に適用するのかについては，東京都知事の合理的な判断に委ねられている。
（2）東京都知事は，本件家屋の基礎と一体となっている地下階及び低層階の構造であるＳＲＣ造（一部ＲＣ造）をもって本件家屋の主たる構造と認定した上，１棟全体にＲＣ補正率を適用することとし，前記前提事実（3）のとおり，本件家屋に適用される評価基準の定める評価方法に従って本件登録価格を決定したものである。
（3）よって，本件登録価格は，評価基準によって決定される価格を上回るものではないから，本件登録価格の決定は適法である。
（原告の主張）（1）資産価値が同じ固定資産（家屋）を所有する者は，固定資産税の課税において同様に取り扱われなければならず，異なる取扱いをすることは憲法１４条１項に違反する。また，固定資産評価基準に従って公平な評価を受ける利益は，
地方税法上保護されているから，固定資産評価基準の公平な適用（固定資産評
価基準の公平な当てはめ）を受ける利益もまた，地方税法上保護されている。
 東京都区部では，平成２４年度において，複合構造家屋については，構造別に経年減点補正率を適用する取扱いが確立していた。したがって，東京都区部の複合構造家屋については，憲法１４条１項及び地方税法上，構造別に経年減点補正率を適用する取扱いを受ける利益が保護されている。よって，本件家屋の平成２４年度の価格は構造別に経年減点補正率を適用する方法により決定しなければならず，本件登録価格が当該方法によって決定される価格を上回る場
合には，評価基準によって決定される価格を上回るものとして，本件登録価格の決定は違法となる。
（2）本件家屋につき，構造別に経年減点補正率を適用して平成２４年度の価格を算定すると，以下のとおり，５億８７１１万５４００円となる。
ア Ｓ造の部分【単位当たり再建築費評点】
点×【Ｓ補正率】0.5911＝
点（１

－435－

点未満切捨て）点×【延べ床面積】㎡＝
点（１点未満切捨て）
点×【評点１点当たりの価額】1.10円＝円（100円未満切捨て）イ ＳＲＣ造及びＲＣ造の部分【単位当たり再建築費評点】
点×【ＲＣ補正率】0.7169＝
点（１点未満切捨て）点×【延べ床面積】㎡＝
点（１点未満切捨て）
点×【評点１点当たりの価額】1.10円＝円（100円未満切捨て）
ウ 価格の算定【上記金額合計】（円＋円）÷【延べ床面積合計】㎡×【課税床面積】㎡＝587,115,400円（100円未満切捨て）（3）以上のとおり，本件登録価格は，構造別に経年減点補正率を適用する方法により算定される価格を上回るから，評価基準によって決定される価格を上回るものとして，本件登録価格の決定は違法である。
第３ 当裁判所の判断
１ 固定資産課税台帳に登録された基準年度に係る賦課期日における家屋の価格が固定資産評価基準によって決定される価格を上回る場合には，その登録された価格が同期日における当該家屋の客観的な交換価値としての適正な時価（地方税法３４１条５号）を上回るか否かにかかわらず，その登録された価格の決定は違法となる（最高裁平成２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻６号１２５５頁参照）。
 しかしながら，評価基準には，複合構造家屋につき，１棟単位で経年減点補正率を適用するか，構造別に経年減点補正率を適用するかに関する定めはなく，評価基準を通覧しても，評価基準が，複合構造家屋については構造別に経年減点補正率を適用する旨を定めているとはいえない。
 よって，構造別に経年減点補正率を適用する方法が複合構造家屋に適用される評価基準の定める評価方法であるとは必ずしもいえず，評価基準は，価格決定権者の合理的な判断により，複合構造家屋の１棟全体にその主要部分の構造に適用される経年減点補正率を適用する方法によって評価することもまた許容しているものと解されるから，本件家屋の１棟全体にＲＣ補正率を適用する方法により決定された本件登録価格が構造別に経年減点補正率を適用する方法により算定される価格を上回るからといって，直ちに本件登録価格が評価基準によって決定される価格を上回るとはいえない。
 原告の主張は，東京都区部では，平成２４年度において，複合構造家屋につき，
構造別に経年減点補正率を適用する取扱いが確立していたにもかかわらず，東京都知事が，本件家屋につき，１棟全体にＲＣ補正率を適用して本件登録価格を決定したことは，合理的理由のない差別的取扱いであって，評価基準が許容する合理的な評価方法の範囲を越えるものであるから違法であるとの主張と解することができるので，以下検討する。
２ 認定事実（1）被告における経年減点補正率の適用に係る運用の推移－436－

ア 被告においては，平成１４年度以前は，複合構造家屋につき，原則として，基礎と一体となっている地下階又は低層階の構造に応じた経年減点補正率を
１棟全体に適用する運用を行っていたが（甲９・８枚目，弁論の全趣旨），
平成１５年度から，東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領を改正し，複合構造家屋について，構造別に経年減点補正率を適用する運用を開始した（甲６の１・８３頁）。
イ 被告においては，平成１８年度の固定資産（家屋）の評価替えに当たり，
平成１７年１２月１５日付けで，東京都主税局長通達「固定資産評価基準第２章第４節五に基づく家屋の価額の是正について（通達）」（１７主資評第１４１号），東京都主税局資産税部長通達「平成１８基準年度在来分家屋に係る不均衡の是正処理について（通達）」（１７主資評第１４２号）及び東京都
主税局資産税部固定資産評価課長通知「平成１８基準年度在来分家屋に係る不均衡の是正事務について（通知）」（１７主資評第１４３号）（以下，併せて「平成１８年度通達等」という。）を発出し，以下の措置を執ることとした（甲７の１から７の３まで，甲８）。
ア 平成１８年度評価替えに係る在来分の複合構造家屋のうち１棟の構造がＳＲＣ造，ＲＣ造の一方又は両方とＳ造の組み合わせからなる家屋については，経年減点補正率を適用するための構造を１棟単位で認定している家
屋と，区分して認定している家屋との間に，経年減点補正率の差異による価額の不均衡が生ずることとなるため，その構造を１棟単位で認定している上記の複合構造家屋については，他の家屋の価額との均衡を考慮してその価額を求めることとする。
イ 上記アによる不均衡の是正処理の対象家屋は，上記アの複合構造家屋であって，経年減点補正率を適用するための構造を１棟単位でＳＲＣ造又はＲＣ造と認定して家屋調査票を作成し，構造別に区分してＳ造の家屋調査票を作成していない家屋のうち，価額の不均衡が生ずることとなる家屋とする。
 上記アによる不均衡の是正処理の方法は，対象家屋の１棟の床面積を，
当該家屋のそれぞれの構造別に区分した床面積により各々の価額の算出を行い，それらを合算して評価額を求める方法とする。
 この是正処理は，平成１８年度分から実施する。また，今後においてこの是正処理を行うべき家屋が未処理であることが判明した場合には，地方税法上の賦課決定の期間制限の範囲内で平成１８年度まで遡及して処理を行うものとする。なお，是正処理は平成１８年度の評価額について実施することとしたものであり，平成１７年度以前の過年度分については何ら処理の必要はない。
ウ 上記イの対象家屋を捕捉するため，オンラインシステムを用いて作成した抽出一覧表の中から，登記構造欄にＳ造の登録があり，当該Ｓ造部分に係る構造別の家屋調査票を作成していない可能性のある家屋を抽出する。
抽出した家屋につき，家屋課税台帳，登記事項要約書，全部事項証明書，家屋調査票等を使用し，当該家屋の登記構造及び１棟の構造として認定している現況構造を確認の上，これらを総合的に考慮し，対象家屋とすべき－437－

か否かを判断する。対象家屋の特定に当たっては原則として現地調査を行わない。
ウ 被告においては，更に，東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領を改正
し，平成１８年度以降，平成１４年１月２日以後に建築された複合構造家屋全般につき，原則として構造別に経年減点補正率を適用する運用とすることとした（甲６の２・１５頁，甲６の３・１９頁，前記前提事実（1），弁論の全趣旨）。
（2）本件家屋と類似する家屋等に係る被告における取扱い
 東京都港区，品川区及び千代田区において，平成１４年１月１日以前に建築され，１棟全体にＲＣ補正率を適用して価格の決定がされており，登記簿の構
造欄にＳ造の記載がなかったために平成１８年度通達等による是正処理がされなかった複合構造家屋（以下「本件類似家屋」という。）が５棟存在する。これら５棟の家屋の所有者である４法人が，管轄の都税事務所長に対し，価格を修正するよう申入れをしたところ，４棟につき平成２１年１月３０日付けで，その余の１棟につき同年１０月３０日付けで，構造別に経年減点補正率を適用して算定した価格への修正がなされた（甲１２から２７まで，弁論の全趣旨）。
 なお，本件類似家屋以外にも，平成１８年度通達等による是正処理がされなかったものの平成１９年度以降に是正処理がされた複合構造家屋が存在する（甲９・７～８枚目）。
（3）本件家屋に係る被告における取扱い
 本件家屋については，建築されて以来，１棟全体にＲＣ補正率を適用して価格の決定がされており，平成２４年１月４日に更正登記がされるまで登記簿の構造欄にＳ造の記載がなかったため，平成１８年度通達等による是正処理がされなかった（甲１，１２，弁論の全趣旨）。
 原告は，平成２１年１１月１２日付けで，東京都
都税事務所長に対し，本件家屋は主たる構造がＳ造の複合構造家屋であるにもかかわらず，ＲＣ補正率が適用されているとして，経年減点補正率の適用を是正して価格を修正するよう求める申入れをしたが（甲２８），価格の修正はなされていない（弁論の
全趣旨）。
３ 検討
 原告は，東京都区部では，平成２４年度において，複合構造家屋につき，構造
別に経年減点補正率を適用する取扱いが確立していたと主張する。しかし，平成２４年度取扱要領（前記前提事実（1））は，平成１４年１月２日以後に建築された複合構造家屋については原則として構造別に経年減点補正率を適用する旨を定めるところ，「原則として」との文言は，例外として１棟単位で経年減点補正率を適用する場合があることを意味するものと解されること，同取扱要領は，同月１日以前に建築された複合構造家屋については，１棟単位で経年減点補正率を適用するか，構造別に経年減点補正率を適用するかを定めておらず，いずれの方法をも許容する趣旨と解されることからすれば，同取扱要領は，複合構造家屋について１棟単位で経年減点補正率を適用する場合があることを予定ないし許容しているものと解されるのであって，このような同取扱要領の記載に照らせば，平成２４年度において，東京都区部の複合構造家屋につき，構造別に経年減点補正率－438－を適用する取扱いが確立していたとは認められない。確かに，前記２（2）のとおり，平成１８年度以降の東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領（平成２４
年度取扱要領を含む。）によれば必ずしも構造別に経年減点補正率を適用する必要のない平成１４年１月１日以前に建築された複合構造家屋につき，是正の申入れに応じて構造別に経年減点補正率を適用して算定した価格に修正した事例が存在するが，これは東京都区部における複合構造家屋の中の一部の事例にすぎないと解されることからすれば，このような事例があるからといって，平成２４年度において，東京都区部の全ての複合構造家屋につき，構造別に経年減点補正率を適用する取扱いが確立していたということはできない。したがって，このような取扱いが確立していたことを前提として，本件家屋につき，１棟全体にＲＣ補正率を適用して本件登録価格を決定したことが，差別的取扱いである旨をいう原告の主張は採用できない。
 そして，本件家屋は，平成１４年１月１日以前に建築された複合構造家屋であって，平成２４年度取扱要領によれば必ずしも構造別に経年減点補正率を適用する必要はないところ，本件家屋は，その建築当時の固定資産評価基準（平成２年自治省告示第２０３号による改正前のもの）が定めていたＳＲＣ造及びＲＣ造の事
務所用建物のコンクリートの標準的な施工量（ＳＲＣ造につき，標準量０．６６
１㎥／㎡（乙７）×本件家屋の地下１階の床面積㎡（甲１）＝㎥。ＲＣ造につき，標準量０．６９６㎥／㎡（乙７）×本件家屋の地下１階の床面積㎡（甲１）＝㎥。）と比較して極めて多量のコン
クリート（㎥。甲３）が使用されており，当時の他の一般的な家屋と比べて堅牢であると推認されることからすれば，東京都知事が，本件家屋の地下階及び低層階の構造であるＳＲＣ造（一部ＲＣ造）が本件家屋の主要な構造であるとして，１棟全体にＲＣ補正率を適用して本件登録価格を決定したことには合理性が認められるのであって，前記２（2）の本件類似家屋等に係る被告における取扱いと比較して，合理的理由のない差別的取扱いであるということはできない。
 なお，原告は，平成１８年度通達等による是正処理が登記簿の構造欄にＳ造の記載がある複合構造家屋のみを対象としていることにつき，在来分の複合構造家
屋の評価額是正を行うに当たり東京都区部に所在する複合構造家屋を特定するための端緒として登記簿の構造欄の記載を利用することの当否は格別，その記載の差異によって経年減点補正率の適用の方法に差異を設けるのは不合理であるとも主張するが，本件家屋につき１棟全体にＲＣ補正率を適用したことについては，
本件家屋の登記簿の構造欄の記載を考慮するまでもなく上述した理由により合理性が認められるのであるから，原告のこの主張は上記判断を左右するものではない。
 したがって，東京都知事が，本件家屋につき，１棟全体にＲＣ補正率を適用して本件登録価格を決定したことが，評価基準が許容する合理的な評価方法の範囲を越えるものであって違法である旨の原告の主張は採用できず，本件登録価格は，評価基準によって決定される価格を上回るものではないと認められる。
４ 以上のとおりであるから，本件登録価格の決定を違法ということはできない。
したがって，本件登録価格について不服があるとしてなされた審査の申出を棄却－439－

する旨の本件決定は適法であると認められる。
第４ 結論
 よって，原告の請求は理由がないから，これを棄却することとして，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所
裁判長裁判官
裁判官
裁判官

－440－

東京高裁（平成２９年１２月１４日判決）
平成２９年１２月１４日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成２９年（行コ）第１２７号 固定資産価格審査申出棄却決定取消請求控訴事件（原審・東京地方裁判所平成２７年（行ウ）第５１０号）
口頭弁論終結日 平成２９年１０月１９日
判
決
控
訴
人
同代表者代表役員
同訴訟代理人弁護士
私市
大介
東京都新宿区西新宿２丁目８番１号
被
控
訴
人
東
京
都
同代表者兼裁決行政庁
東京都固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
同訴訟代理人弁護士
同訴訟復代理人弁護士
同 指 定 代 理 人
主文
１ 本件控訴を棄却する。
２ 控訴人の当審における拡張請求に係る訴えを却下する。
３ 当審における訴訟費用は全て控訴人の負担とする。
事
実
及
び
理
由
第１ 当事者の求めた裁判
１ 控訴人（1）原判決を取り消す。
（2）東京都固定資産評価審査委員会が平成２７年２月２４日付けで控訴人に対してした原判決別紙物件目録記載の家屋の固定資産課税台帳に登録された平成２４年度の価格についての審査の申出を棄却する決定のうち価格５億４７２７万
８８００円を超える部分を取り消す（控訴人は，当審において，原審における上記決定のうち価格５億８７１１万５４００円を超える部分の取消請求をこのように拡張した。）。
２ 被控訴人（1）控訴の趣旨に対する答弁
主文第１項と同旨（2）当審における拡張請求に対する答弁
ア 本案前の答弁
主文第２項と同旨
イ 本案の答弁
控訴人の当審における拡張請求を棄却する。
第２ 事案の概要
１ 本件は，原判決別紙物件目録記載の家屋（以下「本件家屋」という。）を所有－441－

する控訴人が，東京都
都税事務所長において固定資産課税台帳に登録した本件家屋に係る平成２４年度の価格（
円，以下「本件登録価格」という。）は，本件家屋の構造を１棟単位で鉄骨鉄筋コンクリート造（以下「ＳＲＣ造」という。）・鉄筋コンクリート造（以下「ＲＣ造」という。）と評価して決定されたものであるところ，本件家屋１階の大部分及び２階から９階までは鉄骨造（以下「Ｓ造」という。）であるから，当該部分にはＳ造の経年減点補正率を適用して評点数を算出すべきであるのにこれを怠り，１棟単位でＳＲＣ造・Ｒ
Ｃ造の経年減点補正率（以下「ＲＣ補正率」という。）を適用して評価された違法な価格であると主張して，本件価格のうち控訴人において算出した価格（５億８７１１万５４００円）を超える部分を不服として裁決行政庁である東京都固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）に審査の申出（地方税法４３２条１項）をしたところ，同申出を棄却する決定（以下「本件決定」という。）がされたことから，被控訴人に対し，本件決定のうち上記控訴人算出価格を超える部分の取消しを求めた事案である。
 原判決は，本件登録価格の決定を違法ということはできないから，審査の申出を棄却した本件決定は適法であるとして控訴人の請求を棄却し，控訴人がこれを不服として控訴をした。
 控訴人は，当審において，固定資産評価基準によって決定されるべき価格は５億４７２７万８８００円であり，本件登録価格のうちこれを超える部分は違法であると主張して，その請求を拡張した。
２ 固定資産評価基準の定め，前提事実並びに争点及び当事者の主張は，次項のとおり当審における当事者の主張を加えるほかは，原判決の「事実及び理由」欄の「第２ 事案の概要」の１ないし３（２頁１１行目から６頁１１行目まで）記載のとおりであるから，これを引用する。なお，略称は原判決の例による。
３ 当審における当事者の主張（1）当審における補足主張（控訴人の主張）
ア 平成２４年度における複合構造家屋に対する経年減点補正率の適用について
 平成２４年度取扱要領においては，非木造家屋のうち複合構造家屋（１棟の構造がＳＲＣ造，ＲＣ造の一方又は両方とＳ造の組合せからなる家屋。以下同じ。）について１棟単位で経年減点補正率を適用するのはあくまで例外とされ，平成１４年１月１日以前に建築された家屋（以下「在来分家屋」ということがある。）の場合も，複合構造家屋のうち登記構造欄にＳ造の登録がある家屋（１２７９棟）について，既に平成１８年度通達等による価格の是正処理が行われていた。
 加えて，上記構造欄にＳ造の記載のない本件類似家屋５棟についても，平成２０年度以降，構造別に経年減点補正率を適用した価格へと減額修正が行われ，本件類似家屋以外にも，平成１９年度以降に是正処理がされた在来分の複合構造家屋が少なくとも２０棟存在するのに対し，本件委員会が審査の申出を受けて平成２７年度の価格を減額修正した１棟の複合構造家屋（以下「別件家屋」という。）及び本件家屋のほかに，１棟単位で経年減点補正率が適用されている在来分の複合構造家屋が存在することは立証されていない。

－442－

 以上によれば，東京都区部では，平成２４年度において，複合構造家屋について構造別に経年減点補正率を適用する取扱いが確立していたというべきである。
イ 差別的取扱いについて 平成１８年度通達等による是正処理は上記のとおり登記構造欄の登録がＳ造である家屋を対象として実施されたものであるが，平成１８年度通達等のうち東京都主税局資産税部固定資産評価課長通知（１７主資評第１４３号，
以下「１４３号通知」ということがある。）は是正処理の具体的な事務処理について通知したものにすぎないから，これによって是正処理の対象家屋に限定を加えるのは通達等の全体的解釈として無理があること，また，家屋の減価の速度は家屋の物理的構造によって定まり，登記上の記載による影響を受けないことから，平成１８年度通達等による是正処理の対象を登記構造欄にＳ造の登録がある複合構造家屋に限定する理由はなく，対象家屋を登記上の記載によって特定したのは不合理である。
 また，被控訴人は，是正処理の対象家屋として特定された前記１２７９棟の家屋については現地調査もせず，これらの家屋は，ただ複合構造家屋である蓋然性が高いというだけで是正処理がされ，また，本件家屋と同じく登記構造欄にＳ造の登録がない本件類似家屋５棟についても，構造別に経年減点補正率を適用して算定した価格へと減額修正が行われているところ，控訴人
は，本件類似家屋の所有者と同様に，被控訴人（東京都
都税事務所長）に対して「家屋構造評価是正願い」を提出し，本件家屋の価格の減額修正を求めたにもかかわらず，被控訴人は，本件家屋の現地調査に着手しながらこれを中止し，構造別に経年減点補正率を適用して算定した価格へと減額修正しようとしなかった。しかし，本件家屋と本件類似家屋５棟との間で取扱いを異にする合理的理由は皆無であり，本件家屋につき１棟単位でＲＣ補正率を適用する取扱いを見直さないことは，本件類似家屋との対比においてもい
われのない差別である。
（被控訴人の主張）
ア 平成２４年度における複合構造家屋に対する経年減点補正率の適用について
 平成２４年度において，東京都区部の複合構造家屋について，建築年次の前後を問わず，一律に構造別に経年減点補正率を適用する取扱いは確立されておらず，その後も，そのような取扱いをしたことはない。
 家屋の取壊しが通常は１棟を単位として行われるところ，家屋自体の荷重を支え，基礎と一体となっている地下階又は低層階を構成する構造の耐用年数が残存していれば，家屋としての効用は十分に発揮するということができるから，地下階又は低層階を構成する構造をもって家屋の主たる構造と認定することには合理性がある。被控訴人は，平成１５年度以降，新たに建築又は増築された家屋（以下「新増分家屋」ということがある。）に限って構造ごとに経年減点補正率を適用することとし，在来分家屋については従来の取扱いを踏襲することとしたが，その趣旨は，建築技術の進歩等によって超高層の複合構造家屋が多数建築されるようになり，１棟全体に占める地下階及び低層階の占める割合が相対的に小さくなってきたため，新増分家屋につい－443－

て構造別の評価方法を規定することにあり，従前からの地下階等の構造による評価方法が誤りであったことを理由とするものではないから，在来分家屋については，依然として地下階等の構造による評価方法が適合する。
 なお，平成１７年７月の時点で，在来分家屋のうち，登記上，複合構造家
屋であることが明確でないため平成１８年度通達等による是正処理の対象外とされた家屋は，東京都区部で合計５０４６棟存在し，その大半は，本件家屋と同様に，１棟単位で経年減点補正率を適用して平成２４年度の価格を決定している複合構造家屋である。
イ 差別的取扱いについて
 被控訴人は，平成１８年度通達等により，同年度の評価替えに係る在来分の複合構造家屋のうち，その構造を１棟単位で認定している複合構造家屋について，他の家屋の価格との均衡を考慮して是正処理をすることとしたが，その際，東京都知事がその対象を登記上，複合構造家屋であることが明確な家屋（登記構造欄に「Ｓ造」の登録がある家屋）に限定したのは，平成１８
年度の評価替えに当たり是正処理をする上で，完成済みの建物の外形上露出していない構造を改めて確認するのは困難であり，かつ，建築時の資料も散逸していることが少なくないことから，実際の建物の構造と一致させることが要請されている登記構造欄の記載を基準に是正対象の家屋を特定することに十分な合理性があると判断したためである。
 なお，本件類似家屋５棟の価格の修正は，各都税事務所長が，納税者からの是正の申入れを受けて個別に行ったものであるが，いずれも，複合構造家
屋であることが登記上明確ではなく，平成１８年度通達等による是正処理の対象外であるから，各都税事務所長の判断で個別に価格修正を行ったことは，法的安定性・統一性を損なう，相当性を欠いたものであった。そのため，被控訴人は，本件類似家屋５棟の価格修正の事実を把握した後，納税者からの是正の申入れには応じないこととしたのであり，これは，本件家屋と同様に
平成１８年度通達等による是正処理の対象外となった多数の家屋との公平性を考慮したものであって，本件家屋を差別したものではない。
ウ 本件家屋の現地調査について
 本件家屋について平成２２年７月１６日に実施した現地調査は，同年５月
１０日付けでされた再調査申請に基づき実施したものであり，平成２１年１
１月１２日付け「家屋構造評価是正願い」に基づくものではない。
 再調査制度とは，固定資産課税台帳に登録された土地及び家屋の価格の算定基礎である評価の内容について，納税者から疑義の申出があった場合に行う被控訴人独自の制度であり，納税者の協力のもとに実施するものである。
また，再調査の単位は１棟ごとであり，納税者の疑義が１棟の家屋のうち特定部分を対象とする場合であっても，評価の正確性を再点検する趣旨から，家屋１棟の全体について再調査を行い，再調査の申請を受理した場合，必ず現地調査を実施する取扱いとしている。
 被控訴人において本件家屋の現地調査を中断したのは，税務代理行為の権限を欠く業者が現地調査に立ち会おうとし，納税者に代わって主張・交渉することをやめようとしなかったためであり，被控訴人は，上記業者がこのよ－444－

うな行為に及ばないのであれば改めて現地調査を行う旨を当時の控訴人代理人弁護士に説明したが，同意を得ることができなかったことから，納税者の協力を得ることができないものと判断して，再調査を中止したものである。
（2）当審における拡張請求について（控訴人の主張）ア 審査の申出及び原審において主張した，構造別に経年減点補正率を適用して算定した平成２４年度の本件家屋の価格は，算定の基礎である主体構造部の鉄筋及びコンクリート使用量に誤りがあり，これを修正し，固定資産評価基準に従って算定した価格は，本判決別紙記載のＳ造部分の評価額（５億３
８９１万５７００円）とＳＲＣ造・ＲＣ造部分の評価額（９２３３万１６００円）の合計額（６億３１２４万７３００円）を延べ床面積（㎡）
で除し，課税床面積（㎡）を乗じて算出される５億４７２７万８８００円である。
イ なお，被控訴人は，当審における拡張請求が裁決前置の趣旨に反すると主張するが，地方税法その他の法令上，審査の申出において主張していなかった違法事由を取消訴訟において主張することを制限する規定はなく，取消訴
訟において，原処分である固定資産課税台帳登録価格の決定の違法を基礎付ける一切の法律上及び事実上の根拠について主張することが許されるべきである。
 また，当審における拡張請求に係る主張は，時機に後れた攻撃防御方法となるものでもない。
（被控訴人の主張）
ア 地方税法は，固定資産課税台帳に登録された価格に係る不服について，直接市町村長に対して訴えを提起することを許さず，本件委員会に審査をさせた上で，その決定に対して訴えを提起すると規定し，原処分主義の例外として，裁決主義を採用している。これは，固定資産評価に係る紛争は単なる権利主張にとどまらず，専門的な知識に基づいた評価の是非が問題になることから，価格の決定に不服のある者が指摘した部分の評価の妥当性について，
まずは中立的な立場にある本件委員会の検討判断に委ね，その決定に不服がある者についてのみ裁判所で争うことができるとしたほうが紛争の解決に役立つと解されたからである。そして，本件委員会は，在来分家屋について審査の申出がされた場合，審査申出人の主張に従い，問題とされた箇所の評価の妥当性を検討確認するのである。
 しかるに，控訴人は，審査の申出において，本件家屋の建築当初における主体構造部の鉄筋及びコンクリートの使用量の多寡を問題としておらず，本件委員会はこの点に係る評価の是非を検討していないのであるから，取消訴
訟の控訴審において突然これを争点として取消請求の範囲を拡張することは，裁決前置の趣旨に反し，許されない。
 また，控訴人の当審における拡張請求に係る主張は，時機に後れた攻撃防御方法として却下されるべきである。
イ 本件家屋について固定資産評価基準に従って算定した価格が５億４７２７万８８００円であることは否認ないし争う。

－445－

第３ 当裁判所の判断
１ 当裁判所も，東京都区部において，平成２４年度における在来分の複合構造家
屋の価格に関する取扱いは確立していたとはいえず，本件家屋が本件類似家屋を含む他の複合構造家屋と比較して差別的取扱いを受けたともいえないものと判断し，また，当審における控訴人の拡張請求については，裁決前置の要件（地方税法４３２条１項，４３４条）を充足せず，不適法であると判断する。
 その理由は，後記「２」のとおり補正し，同「３」及び同「４」のとおり当審における原判決に対する不服についての判断及び当審における拡張請求に対する判断を各加えるほかは，原判決の「事実及び理由」欄の「第３ 当裁判所の判断」（６頁１２行目から１２頁１０行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
２ 原判決の補正（1）９頁９行目末尾に改行して次のとおり加える。
「エ なお，被控訴人は，平成２１年ないし同２４年当時，固定資産課税台帳に登録された土地及び家屋の価格の算定基礎である評価の適正を確保し，納税者の信頼を得ることを目的とする，評価の内容について納税者から疑義の申出があった場合，当該納税者が現地調査や資料提供等につき協力することを約することを条件として，土地及び家屋の評価に関する再調査の制度を有しており（平成１８年３月２３日付け東京都主税局資産税部長通達「土地及び家屋の評価に係る再調査について（通達）」（１７主資評第２６６号）。以下「再調査通達」という。），再調査の申請が審査の申出又は審査請求の受付期間内にされ，当該受付期間内に再調査の結果を確定できないことが見込まれる場
合又は納税者が審査申出書若しくは審査請求書の提出を希望している場合，
あらかじめその提出を受け，再調査事務の遅れ等により，納税者が審査申出書等の提出機会を失することのないよう留意すること，再調査の結果，重大な錯誤が発見された場合，地方税法４１７条１項に基づき速やかに価格等の修正を行うことなどが定められていた（甲４１，乙１１）。」（2）１０頁６行目末尾に改行して次のとおり加える。
「 控訴人は，被控訴人に対し，平成２２年５月１０日付け「固定資産（家屋）再調査申請書」（乙１０）を提出して，本件建物の評価に係る再調査の申請をし（東京都
都税事務所同月１１日受付），同年７月１６日，同都税事務所
資産評価係長及び被控訴人主税局専門副参事が本件家屋の現地調査を実施したが，その際，控訴人は，代理人弁護士に加えて第三者（の代表者及び従業員複数名）の立会いを要求し，被控訴人担当者は，第三者の立会要求に応じなかったところ，控訴人はあくまで上記第三者の立会いを求め，第三者において被控訴人による本件家屋の評価にミスがある，自分たちは建築の専門家である，一緒に本件家屋の構造がＳ造であるかどうかを確認したいなどと主張し，譲らないことから，被控訴人担当者は，開始した現地調査を一旦打ち切り，本件家屋から退去した。その後，被控訴人担当者は，控訴人に対し，上記第三者が立ち会って主張・交渉を求めないのであれば改めて現地調査を行う旨連絡したが，控訴人はこれに応ぜず，自ら再調査手続の続行を求めて何らかの働きかけをすることもなかったことから，被控訴人は，再調査について納－446－

税者である控訴人の協力が得られないものとして，再調査を中止した（甲４２，
乙１０，弁論の全趣旨）。」（3）１１行目７行目から８行目にかけての「適用する必要はない」から１５行目の「推認されることからすれば」までを次のとおり改める。
「適用しなければならないものではなく，控訴人は，本件家屋の評価に係る再
調査の際，被控訴人担当者の要請を受け入れず，営利目的を有する一方税務代理行為の権限を欠く第三者の立会いを強く要求し，当該第三者において被控訴人による現地調査の円滑な進行を妨げたばかりでなく，控訴人の協力が得られないためにやむを得ず再調査が中止されたという本件の事実関係の下においては」３ 当審における補足主張について（1）控訴人は，平成２４年度において，東京都区部において在来分の複合構造家
屋について構造別に経年減点補正率を適用して価格を算定する取扱いが確立していたと重ねて主張する。しかしながら，前提事実記載のとおり，平成２４年度取扱要領において，原則として構造別の床面積で経年減点補正率を適用すると定められていたのは，平成１４年１月２日以降に建築された新増分の複合構
造家屋についてであり，同取扱要領の規定自体から在来分の複合構造家屋については１棟単位で経年減点補正率を適用する場合と構造別にこれを適用する場合があることが読み取れること，複合構造家屋の評価の不均衡に関する平成１８年度通達等による是正処理に先立つ平成１７年７月段階で実施された旧税務情報オンラインシステムを利用した抽出結果によれば，在来分家屋のうち，登記上，複合構造家屋であることが明確でなかったため，平成１８年通達等による是正処理の対象とならなかった家屋が東京都区部で合計５０４６棟存在した
こと（甲１２，乙８，弁論の全趣旨），上記の在来分家屋のうち何棟が複合構造家屋であるかを認定するに足りる適確な証拠はないものの，この中には少な
くとも本件家屋のほかに本件類似家屋５棟，別件家屋及び控訴人の指摘する平成１９年度以降に是正処理がされた在来分の複合構造家屋２０棟（以上合計２６棟）が含まれており，上記５０４６棟のうち複合構造家屋は本件家屋ほか２６棟に限られると考えることはおよそ合理性を欠くことに照らせば，平成２４
年段階において構造別に経年減点補正率の適用を受けていない複合構造家屋が本件家屋及び別件家屋以外に存在したことの証明がないとする控訴人の主張は採用できず，これらのほかにも１棟単位で経年減点補正率を適用されて価格を算定されていた在来分の複合構造家屋は相当数存在したものと認めるのが相当である。
 これによれば，平成２４年度において，東京都区部において在来分の複合構
造家屋について構造別に経年減点補正率を適用して価格を算定する取扱いが確立していたとする控訴人の主張は採用できない。
（2）また，控訴人は，本件家屋の評価に当たり，他の複合構造家屋と比較して差別的取扱いを受けたと主張するが，まず，平成１８年度通達等による是正処理が行われた在来分の複合構造家屋（登記構造欄に「Ｓ造」の登録がある家屋）との不均衡をいう点については，上記のとおり，是正処理が平成１８年度における評価替えに当たって行われたものであり，行政事務の効率的処理の観点か－447－

ら，登記構造欄にＳ造の登録がある在来分の家屋を対象として是正処理を行った東京都知事の判断には一定程度の合理性があり，裁量権の逸脱濫用があったとは解されず，また，被控訴人は，平成１８年通達等と並行して，再調査通達を発出して固定資産の評価に関する納税者の疑義の申出に対応する再調査の制度を整備し，平成１８年通達等による是正処理の対象とならなかった在来分の複合構造家屋を所有する納税者に対して価格の修正を求める機会を付与していたことを併せ鑑みれば，本件家屋について差別的取扱いを受けたとする控訴人の主張を採用することはできず，この判断は，家屋の減価の速度は家屋の物理的構造によって定まり，登記上の記載による影響を受けないとの控訴人の主張により左右されない。
 なお，控訴人は，１４３号通知は是正処理の具体的な事務処理について通知したものにすぎず，これによって是正処理の対象家屋に限定を加えることはできないとも主張するが，平成１８年度通達等は，東京都主税局長通達において同年度の在来分家屋の価格評価に関する一般的方針を定め，同局資産税部長通達において対象家屋，是正処理の方法，実施時期等に関する細目を定め，同通達に基づく是正処理の具体的な事務処理は同部固定資産評価課長通知（１４３号通知）に委ねることとし，これを受けて，同通知において具体的な事務処理方法が通知されたものであって（甲７の１ないし３），１４３号通知が上記各通達と無関係に是正処理の対象家屋を限定したものではなく，むしろ上記各通達の趣旨を具体化したものというべきであるから，上記の主張は採用の限りでない。
（3）次に，控訴人は，本件類似家屋との取扱いと対比して差別的取扱いを受けたと主張する。しかしながら，本件類似家屋５棟の価格の修正は，東京都知事がその権限により決定して固定資産課税台帳に登録した固定資産の価格（地方税法４１０条，４１１条参照）を，各都税事務所長のいかなる法令上の権限により，また，いかなる手続により修正したものか明らかでなく，行政手続としての適法性に疑義があるといわざるを得ないものであり，本件類似家屋５棟に関する価格の修正の事実を発見した後，公平性の観点から，同種の取扱いを行わないこととした被控訴人の措置に違法とすべきところはないから，本件類似家屋５棟との取扱いの差異が差別的であるとする控訴人の主張は採用できない。
（4）そして，控訴人は，被控訴人において用意した個別の価格修正に向けた制度である再調査を一旦申請しながら，被控訴人担当者からの要請を受け入れようとせず，手続に関与し得る立場にない第三者の現地調査への立会いを強く要求したために再調査が中止され，そのために本件家屋の価格修正の機会を喪失したことは，引用に係る原判決の理由説示（上記補正後のもの）記載のとおりである。
４ 当審における拡張請求について
 固定資産税の納税者は，その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合，所定の期間内に，固定資産評価審査委員会（以下「審査委員会」ということがある。）に審査の申出をすることができ（地方税法４３２条１項本文），審査委員会の決定に不服があるときは，その取消しの訴えを提起することができる（同法４３４条－448－１項）。ただし，審査委員会に審査の申出をすることができる事項については，
これらの規定によることによってのみ争うことができ（同条２項），上記手続を経ないことにつき正当な理由があるとき等を除き，これらの規定によることなく，市町村長（東京都特別区の場合は東京都知事。地方自治法２８１条の２第１項，第２項参照）による価格の決定及びこれに基づく固定資産課税台帳への価格の登録の取消しを求める訴えを提起することはできない（行政事件訴訟法８条１項ただし書，同条２項参照）。
 固定資産課税台帳に登録された価格に対する不服の申立てについてこのように裁決前置の手続が定められているのは，固定資産の価格は固定資産税の納税者の負担に直接重要な影響を及ぼすものであるから，価格に関する納税者の不服については，審査の衡平を期するため，市町村長（東京都特別区の場合は東京都知事）に処理させることとせず，別個の独立した合議制の機関として，固定資産課税台帳に登録された価格に関する不服の審査決定その他の事務を行う第三者機関である審査委員会（地方自治法２０２条の２第５項）において慎重に審査決定することを予定したためであり，審査委員会の委員は，当該市町村（東京都特別区の場
合は東京都）の住民，市町村税の納税義務がある者又は固定資産の評価について学識経験を有する者のうちから，当該市町村の議会の同意を得て，市町村長が選任する（地方税法４２３条３項）。そして，審査の申出は文書（審査申出書）によることを要し（地方税法４３２条１項本文），審査の手続，記録の保存その他審査に関し必要な事項は，当該市町村の条例及び当該条例の定めるところに基づく審査委員会の規程で定めることができ（同法４３６条），審査委員会においては，審査の申出書に記載された審査の申出の趣旨及び理由に基づき，審査のため必要な資料の所持者にその提出を求め，審査申出人が提出した証拠書類等を検討し，必要に応じて実地調査を行った上で，書面又は口頭の審理を経て，審査の決定を行うこととされている（弁論の全趣旨）。
 このような固定資産の価格に対する不服審査の趣旨及び審査委員会における審理手続等の趣旨に照らすと，固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるとして審査の申出をするには，当該年度の固定資産課税台帳に登録された価格のうち不服とする部分・範囲及びその理由を明らかにする必要があるのであって，審査委員会による審査の過程で主張しなかった事由を取消訴訟において主張することは，当該事由について審査手続を経ていない以上，そのことに正当な理由（行政事件訴訟法８条２項３号）があると認められる特別の事情がない限り，
地方税法４３４条２項，行政事件訴訟法８条１項ただし書の趣旨に反し，許されないものと解するのが相当である。したがって，取消訴訟においては，固定資産課税台帳登録価格の決定の違法を基礎付ける一切の法律上及び事実上の根拠について主張することが許されるとする控訴人の主張は採用できない。
 そして，控訴人が当審において請求を拡張した理由は，審査の申出及び原審において主張した，構造別に経年減点補正率を適用して算定した平成２４年度の本
件家屋の価格について，算定の基礎とされた主体構造部の鉄筋及びコンクリート
使用量に誤りがあるというものであるところ，本件家屋の建築主は控訴人自身であり，設計図書，見積書その他本件建物の鉄筋及びコンクリート使用量に関する資料を所持するのも控訴人であるから，控訴人は，審査の申出をするに当たり，－449－

上記使用量の誤りについて主張することができたというべきであり，上記事由について本件委員会の裁決を経ないことについて正当な理由があるとは認められない。
 よって，その余の点につき判断するまでもなく，控訴人の当審における拡張請
求に係る訴えは，裁決前置の要件を充足せず，不適法であり，却下を免れない。
第４ 結論
 以上の次第で，控訴人の請求を棄却した原判決は相当であり，本件控訴は理由がないからこれを棄却し，控訴人の当審における拡張請求に係る訴えは不適法であるからこれを却下することとして，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所
裁判長裁判官
裁判官
裁判官

－450－

最高裁（令和元年７月１６日差戻判決）
平成３０年（行ヒ）第１３９号
判

決

上
告
人
同代表者代表役員
同訴訟代理人弁護士
私市
大介
東京都新宿区西新宿２丁目８番１号
被
上
告
人
東
京
都
同代表者兼裁決行政庁
東京都固定資産評価審査委員会
同委員会代表者委員長
同訴訟代理人弁護士
同訴訟復代理人弁護士
同 指 定 代 理 人
上記当事者間の東京高等裁判所平成２９年（行コ）第１２７号固定資産価格審査申出棄却決定取消請求事件について，同裁判所が平成２９年１２月１４日に言い渡した判決に対し，上告人から上告があった。よって，当裁判所は，次のとおり判決する。
主文
原判決を破棄する。
本件を東京高等裁判所に差し戻す。
理由
上告代理人私市大介の上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）について
１ 本件は，第１審判決別紙物件目録記載の鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下
１階付き９階建事務所（平成元年１０月建築。以下「本件建物」という。）を所有している上告人が，東京都知事によって決定され固定資産課税台帳に登録された本件建物の平成２４年度の価格を不服として東京都固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）に対して審査の申出をしたところ，これを棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）を受けたため，被上告人を相手に，その取消しを求める事案である。
２ 原審の確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。
（1）本件建物の平成２４年度の評価に適用される固定資産評価基準（昭和３８年
自治省告示第１５８号。平成２６年総務省告示第２１７号による改正前のもの。
以下「平成２４年度評価基準」という。）は，次のとおり定める。
ア 家屋の評価は，木造家屋及び木造家屋以外の家屋（以下「非木造家屋」という。）の区分に従い，各個の家屋について評点数を付設し，当該評点数を
評点１点当たりの価額に乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものとし（第２章第１節一），各個の家屋の評点数は，当該家屋の再建築費評点数を基礎とし，これに家屋の損耗の状況による減点補正率を乗じて付設するものとする（同二）。
イ 非木造家屋の損耗の状況による減点補正率は，通常の維持管理を行うもの－451－

とした場合において，その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定められた経過年数に応ずる減点補正率（以下「経年減点補正率」という。）
によるものとする（第２章第３節五）。
ウ 在来分の非木造家屋（当該年度において新たに課税の対象となる非木造家
屋以外の非木造家屋をいう。以下同じ。）に係る再建築費評点数は，原則として，基準年度の前年度における再建築費評点数に再建築費評点補正率を乗じて算出するものとする（第２章第３節四）。
（2）在来分の非木造家屋である本件建物の再建築費評点数は，本件建物の建築当初の評価に適用される固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。
平成２年自治省告示第２０３号による改正前のもの）により算出される再建築
費評点数について，その後の基準年度ごとに再建築費評点補正率による補正をすることにより算出されることとなる。同固定資産評価基準は，鉄骨，鉄筋及びコンクリートの使用量が明確な建物の主体構造部の再建築費評点数につき，単位当たりの各標準評点数にそれぞれ実際の使用量を乗じて算出するものとする旨を定める（別表第１２）。
（3）東京都知事は，本件建物につき，平成２４年度の価格を円と決定し，これが固定資産課税台帳に登録された（以下，この価格を「本件登録価格」という。
）。
（4）上告人は，平成２４年４月４日，本件委員会に対し，本件登録価格につき，経年減点補正率の適用に誤りがあるなどとして地方税法（平成２６年法律第６９号による改正前のもの。以下同じ。）４３２条１項の規定による審査の申出をした。その際，上告人は，本件建物の再建築費評点数の算出の基礎とされた主体構造部の鉄筋及びコンクリートの使用量に誤りがあるとの主張をしていなかった。本件委員会は，平成２７年２月２４日，上記申出を棄却する旨の本件決定をした。
（5）上告人は，本件決定のうち価格５億８７１１万５４００円を超える部分の取消しを求めて本件訴えを提起したが，第１審で請求棄却の判決を受けた。上告人は，同判決を不服として，控訴を提起するとともに，本件建物の再建築費評点数の算出の基礎とされた主体構造部の鉄筋及びコンクリートの使用量に誤りがある旨の主張の追加（以下「本件主張追加」という。）をし，これに伴い本件決定のうち価格５億４７２７万８８００円を超える部分の取消しを求めるとして請求の趣旨の変更（以下「本件請求の趣旨変更」という。）をした。
３ 原審は，上記事実関係等の下において，要旨次のとおり判断し，上告人の訴えのうち本件請求の趣旨変更に係る部分を却下し，その余の部分につき請求を棄却すべきものとした。
 固定資産課税台帳に登録された価格を不服として固定資産評価審査委員会に審査の申出をした者（以下「審査申出人」という。）が，当該申出に対する同委員会の決定（以下「審査決定」という。）の取消訴訟において，同委員会による審査の際に主張しなかった事由を主張することは，同事由について審査を経ていな
い以上，そのことに正当な理由（行政事件訴訟法８条２項３号）があると認められる特別の事情がない限り，地方税法４３４条２項，行政事件訴訟法８条１項ただし書の趣旨に反し，許されないものと解するのが相当である。本件では，本件－452－

主張追加に係る事由について本件委員会の審査決定を経ないことにつき正当な理由があるとは認められないから，上告人の訴えのうち本件請求の趣旨変更に係る部分は，審査請求前置の要件を充足せず，不適法である。
 そこで，上告人の訴えのうちその余の部分についてみると，本件登録価格は，
平成２４年度評価基準によって決定される価格を上回るものではないと認められ，本件登録価格の決定を違法ということはできないから，本件登録価格について不服があるとしてされた審査の申出を棄却する旨の本件決定は適法である。
４ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
（1）固定資産税の納税者は，その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格（以下「登録価格」という。）に不服がある場合には，固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができ（地方税法４３２条１項），同委員会に審査を申し出ることができる事項について不服がある固定資産税の納税者は，同委員会に対する審査の申出及び審査決定の取消訴訟によることによってのみ争うことができる（同法４３４条２項）とされている。上記審査は，納税者の権利を保護するとともに，固定資産税の賦課に係る行政の適正な運営の確保を図る趣旨に出るものであり，同委員会が，職権により，審査に必要な資料の収集等をすることができるものとされていること（同法４３３条３項，１１項，行政不服審査法（平成２６年法律第６８号による改正前のもの）２７条，２９条，３０条）をも併せ考えると，同委員会は，審査申出人の主張しない事由についても審査の対象とすることができると解すべきである。そうすると，同委員会による審査の対象は，登録価格の適否を判断するのに必要な事項全般に及ぶというべきであり，審査決定の取消訴訟においては，同委員会による価格の認定の適否が問題となるのであって，当該価格の認定の違法性を基礎付ける具体的な主張は，単なる攻撃防御方法にすぎないから，審査申出人が審査の際に主張しなかった違法事由を同訴訟において主張することが，地方税法４３４条２項等の趣旨に反するものであるとはいえない。
（2）以上によれば，審査申出人は，固定資産評価審査委員会による審査の際に主張しなかった事由であっても，審査決定の取消訴訟において，その違法性を基礎付ける事由として，これを主張することが許されるというべきである。
 そして，上記（1）で説示したところに照らすと，審査申出人が審査決定のうち一定の価格を超える部分に限定してその取消しを求める場合であっても，これは，裁判所が当該固定資産の価格を認定して審査決定を取り消す場合における勝訴判決の上限を画する訴訟行為としての意味を持つにすぎないところ，
本件請求の趣旨変更は，本件主張追加に伴って上記上限を変更するにとどまるものであって，これが許されないと解すべき事情は存しない。
５ ところが，原審は，本件訴えのうち本件請求の趣旨変更に係る部分を不適法として却下するとともに，本件主張追加に係る事由によって，本件登録価格が平成
２４年度評価基準により決定される本件建物の価格を上回ることとならないか否かについて審理判断することなく本件決定を適法としたものであり，原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨はこれと同旨－453－

をいうものとして理由があり，原判決は破棄を免れない。そして，上記の点について更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
最高裁判所
裁判長裁判官
裁判官
裁判官
裁判官

－454－

広島市固定資産評価審査委員会みなし却下取消請求事件－455－

－456－

広島地裁（令和３年４月２８日判決）
令和３年４月２８日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
令和２年（行ウ）第４号 固定資産評価審査委員会みなし却下取消請求事件
口頭弁論終結の日 令和３年１月２７日
判決原告広島市中区国泰寺町一丁目６番３４号
被
告
広
島
市
同代表者兼裁決行政庁
広島市固定資産評価審査委員会
上記委員会代表者委員長
白日雄
歩同訴訟代理人弁護士
上
田
泰
直
羽
崎
靖
宏
主
文
１ 本件訴えのうち，地方税法４３３条１２項後段の規定により広島市固定資産評価審査委員会がしたものとみなされる，原告の平成３０年６月３０日付け審査の申出を却下する旨の決定の取消しを求める部分及び審査決定の義務付けを求める部分をいずれも却下する。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用は原告の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
１ 広島市固定資産評価審査委員会が，原告の平成３０年６月３０日付け別紙物件目録記載１ないし３の各土地の平成３０年度固定資産課税台帳登録価格に係る審査申出を，令和２年１月３１日現在審査決定せず，地方税法４３３条１２項から審査の申出を却下する旨の決定をしたものとみなされるが，この決定を取り消し，審査を広島市固定資産評価審査委員会に差し戻す。
２ 広島市固定資産評価審査委員会は，前項記載の審査申出につき令和２年２月２８日付け決定書を原告に送達して棄却と決定したが，この決定を取り消し，審査を広島市固定資産評価審査委員会に差し戻す。
３ 被告は，評価庁に最高裁判示に基づき登録価格の適法に係る了知措置を求めて争点を明らかにした上で，原告の不服につき最高裁判示に基づき審査決定し，本判決の日から３０日以内に１項記載の各土地の適法な価格を審査決定すること。
第２ 事案の概要等
１ 事案の概要
 本件は，原告が，自らが所有する別紙物件目録記載１ないし３の各土地（以下，それぞれ「本件土地１」，「本件土地２」及び「本件土地３」といい，各土地を併せて「本件各土地」という。）について，平成３０年度における固定資産課税台帳に登録される価格（以下「平成３０年度登録価格」という。）の決定に際しての固定資産の評価が，固定資産評価基準に従っておらず違法であるなどと主張して，裁決行政庁である広島市固定資産評価審査委員会（以下「委員会」という。）－457－

に審査の申出をしたところ，①当該申出の日から３０日を経過したため，地方税法（以下「法」という。）４３３条１２項後段により，当該申出を却下する旨の決定があったものとみなして，その決定（以下「本件みなし却下決定」という。）の取消しを求めるとともに，②本件訴訟の提起後にされた当該申出を棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）の取消しを求め，さらに③適正な平成３０
年度登録価格の審査決定等の義務付けを求める事案である。
２ 関係法令等の定め
別紙「関係法令等の定め」記載のとおり
３ 前提事実（当事者間に争いがないか，後掲の証拠及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実）⑴ 当事者等 原告は，本件各土地の所有者であり，本件各土地の固定資産税の納税義務者である。
⑵ 本件各土地の形状等
ア 本件各土地は，別紙図面１記載の「本件１の土地」，「本件２の土地」及び「本件３の土地」として示された場所に位置しており，それぞれの土地の形
状及び正面路線の形状は，別紙図面２のとおりである。
イ 本件土地１については，正面路線の中心線からの水平距離２ｍまでが道路とみなされるため（建築基準法４２条２項），本件土地１上に建築物を建築する際は，セットバックをする必要がある。
ウ 本件土地２及び３については，それぞれの正面路線がいずれも建築基準法
４２条１項の道路に当たらないため，同法４３条１項の接道義務を満たしておらず，それぞれの土地単独では建物の建築が許可されないが，本件土地２については，本件土地１の一部を通じて本件土地１の正面路線に接続することで，同項ただし書の許可基準（以下「同意基準」という。）を満たすもの
として建築物の建築が許可されている。
エ 平成３０年度（基準年度）の賦課期日である同年１月１日現在，本件土地
１及び２は，いずれもアパートの敷地として利用され，本件土地３は，アスファルト舗装の駐車場として利用されている。
⑶ 取扱要領等
 市町村長が固定資産の価格を決定するに当たっては，法３８８条１項の固定資産評価基準（評価基準）によって行うべきところ（法４０３条１項），広島
市長は，評価基準の定める固定資産評価の実施に当たって，その方法をより具体的に示すものとして，固定資産（土地）評価事務取扱要領（取扱要領）を定めている。
 また，取扱要領は，主要な街路とその他の街路との相違の程度については，
別途定める広島市土地価格比準表を活用すること等により求めることとし，これによって求めた格差率を主要な街路の路線価に乗じてその他の街路の路線価を付設すると定めているところ，広島市長は，具体的な路線価の付設に当たって用いる格差率を算定するため，平成３０基準年度広島市土地価格比準表（以下「比準表」という。）を定めている。
（乙４，５）－458－

⑷本件各土地の評価
 広島市長は，平成３０年３月３０日，別紙「平成３０年度における本件各土地の評価」のとおり，本件各土地の平成３０年度の価格を決定し，固定資産課
税台帳に登録した（平成３０年度登録価格。甲４，乙１）。
⑸ 本件訴訟の提起等
ア 原告は，前記⑷の価格決定を不服として，平成３０年６月３０日付けで，委員会に対し，審査の申出をしたが，当該申出の日から３０日以内に決定がされなかったことから，法４３３条１２項後段により，当該申出を却下する旨の決定があったものとみなし（本件みなし却下決定），令和２年１月３１日，
本件みなし却下決定の取消し及び適正な平成３０年度登録価格の審査決定等の義務付けを求める本件訴訟を提起した（前記第１の１及び３）。
 その後，原告は，同年２月２８日付けで，上記申出を棄却する旨の決定（本件決定）を受けたことから，同年６月１９日受付の訴え変更申立書をもって，本件決定の取消請求（前記第１の２）を追加する旨の訴えの変更をした。
（甲５，乙１，当裁判所に顕著な事実）イ なお，原告は，本件訴訟の提起に先立ち，本件各土地について，原告が平成１８年度の登録価格についてした審査の申出に対する委員会の棄却決定に対し，その取消しを求める訴訟を提起した。同訴訟においては，第１審において一部認容判決がされたが，控訴審において原告の請求を棄却する旨の判決がされ，同判決は，最高裁判所の上告棄却決定及び上告不受理決定により確定した。
 また，原告は，前同様に，本件各土地について，平成２１年度，平成２４
年度及び平成２７年度の各登録価格についてした審査の申出に対する委員会の各棄却決定に対し，その取消しを求める訴訟を提起した。これらの訴訟においては，第１審において原告の請求を棄却する旨の判決がされ，同判決は，控訴審の控訴棄却判決，最高裁判所の上告棄却決定及び上告不受理決定（ただし，上告棄却決定は平成２７年度の登録価格に関する訴訟のみである。）
により確定した。
（乙１４～１７）
第３ 争点及びこれに関する当事者の主張
 本件においては，広島市長がした平成３０年度登録価格の決定の適法性が主たる争点となるところ，原告が主張する違法事由等に照らせば，具体的な争点は次のとおりである。
１ 本件土地２の現況地目の認定（争点１）について（原告の主張） 本件土地２は，法律上建築を許されない画地であるから，その現況地目は雑種地と認定すべきであり，現に建物が建築されていることのみをもって，その現況
地目を宅地と認定することは違法である。
（被告の主張） 評価基準は，現況地目の認定について，当該土地の現況及び利用目的に重点を置くことなどを定めているところ，広島市長は，賦課期日現在において，本件土地２がアパートの敷地として利用されていたことから，現況地目を宅地として認－459－

定したものであり，このような認定は評価基準の規定に沿ったものである。
２ 状況類似地域の区分（争点２）について（原告の主張） 本件状況類似地域とその北側の状況類似地域（別紙図面３記載のとおり。以下「北隣状況類似地域」という。）は，同一丘陵上にあり，価格形成要因に照らし相当に相違する状況にあるとは認められない。それにもかかわらず，本件各土地及びその周辺を，幅員６ｍの街路に沿接する本件標準宅地と同一の状況類似地域（本件状況類似地域）に区分し，本件各土地とほぼ同一の価格形成要因を有する当該丘陵上の残余の土地を，幅員３．４ｍの街路に沿接する標準宅地と同一の状況類
似地域（北隣状況類似地域）に区分しなければならない特別の事情は見当たらない。
 本件状況類似地域の区分が不合理であることは，当該区分に従う場合，例えば，本件状況類似地域にある幅員２ｍの街路の路線価が，北隣状況類似地域にある幅
員６ｍ又は３．４ｍの街路の路線価を上回る逆転現象が生じていることからしても明らかである。
 したがって，本件においては，本件各土地を北隣状況類似地域に含むようにして状況類似地域の区分が行われるべきであり，本件各土地を本件状況類似地域に含むようにして状況類似地域の区分が行われたことは，評価基準に反し，違法である。
（被告の主張） 広島市長は，本件状況類似地域とその周辺の地域には，①街路の状況において，幹線道路を中心とする地域及び生活道路で構成される地域があること，②公共施設等の接近の状況において，バス停が複数存在する中で最寄りのバス停への接近の状況が異なる地域があること，③宅地の利用上の便等（自然環境の良否）において，地形的に傾斜がある地域及びおおむね平坦な地域があることから，これらの状況の相違を考慮して，本件状況類似地域を適正に区分したものであり，このような状況類似地域の区分は，評価基準の規定に沿ったものである。
３ 近傍の主要な街路及び標準宅地の選定（争点３）について（原告の主張）⑴ 評価基準では，路線価の付設は，近傍の主要な街路の路線価を基礎とすべきものとされており，取扱要領も同様であるところ，近傍であるか否かは状況類
似地域の区分とは無関係というべきであって，本件各土地の正面路線の路線価を定めるに当たっては，同一用途地区（普通住宅地区）内に存在する全ての街路の中から近傍の主要な街路を選定すべきである。
 本件においては，路線１－Ａに最も近い北隣状況類似地域の路線価を近傍の
主要な街路の路線価とすべきであって，本件主要な街路は，近傍の主要な街路とはいえない。
⑵ 本件各土地に適用される建築制限を反映した適切な時価を評価するためには，同種の宅地の鑑定評価に比準する方法によるべきである。本件各土地の正面路線は，接道義務の特例許可申請の手引Ⅱ３－１項３号が定める幅員０．９ｍ以上１．８ｍ未満の道に沿接する場合と同様の制限が課されているから，本件各土地の近傍の主要な街路は上記３－１項３号が上記のとおり定める幅員の－460－

最狭値（０．９ｍ）の道を選定すべきであり，標準宅地はこれに沿接する宅地を選定すべきである。
（被告の主張） 広島市長は，本件状況類似地域内において，幅員など街路の状況，交通施設など公共施設等の接近の状況，家屋の疎密度等からみて，別紙図面１のとおり，街路の状況及び価格事情が標準的で宅地評価の指標となる街路（本件主要な街路）
を主要な街路として選定し，これに沿接する宅地のうちから，奥行や間口，形状等の状況が当該地域において標準的なものと認められる宅地（本件標準宅地）を標準宅地として選定したのであって，本件主要な街路及び本件標準宅地は，評価基準及び取扱要領に定められた評価方法によって適切に選定されたものである。
４ 本件土地１におけるセットバック制限（争点４）について（原告の主張） 本件土地１において建築物を建築するためには，これを道路状に整備してセッ
トバックをする必要があるから，賦課期日における本件土地１の正常売買価格を評定するためには，セットバックによる地積減少分の他に，当該セットバック部
分を道路状に整備するための費用相当分を減価すべきである。
 被告は，広島市長が路線価を付設する際にセットバック制限による減価分を考慮した旨を主張するが，路線価付設の際に用いられる比準表には，通行可能幅員
による幅員格差率の規定しかないところ，セットバック制限による減価率は，対象となる画地の地形や現にセットバック済みであるか否かなどの要素にも影響されるから，比準表の上記規定のみでは，以上の価格事情を適切に反映させることができない。
 したがって，広島市長が，比準表のみでは適切に反映できない上記価格事情を反映することなく平成３０年度登録価格の登録を行ったことは，評価基準に反し，違法である。
（被告の主張） 評価基準及び取扱要領には，セットバック制限による減価に関する規定がない
ところ，広島市長は，比準表に規定された格差率に従って，本件土地１の正面路線（路線１）の路線価を付設するに際し，幅員の減少に伴う一定の減価を行っているから，本件土地１に係るセットバック制限による減価は適切に考慮されている。
５ 本件各土地の正面路線を平坦地かつ道路勾配なしと判定したこと（争点５）について（原告の主張） 本件各土地は，丘陵上にあり，これを利用するに当たっては「歩道の一般的構造に関する基準」を超える勾配を通過する必要があるのだから，その正面路線（路線１及び２）の路線価の付設における道路勾配の判定に際し，これらを丘陵地に区分し，かつ，道路勾配は「急」又は「緩」と判定するべきである。
（被告の主張） 広島市長は，本件各土地に沿接する街路（路線１及び路線２）周辺の地域が地形的に概ね平坦であることから，丘陵地・平坦地の別を「平坦地」として路線価を付設した。また，路線２のうち路線１との接続部分に一部傾斜があるものの，－461－

本件各土地に沿接する街路が全体的に平坦であることから，これらの道路勾配を「無」として路線価を付設した。
６ 本件土地１における正面路線価の付設（争点６）について（原告の主張） 評価基準は，画地に沿接する一つの街路を区分して路線価を付設すべきものとしていないこと，比準表は，「１街路で幅員が異なる場合は，原則として最小幅員を測定することとする。」と定めていることに照らせば，本件土地１に沿接する正面路線を幅員２ｍ部分（路線１）と幅員０．９ｍ部分（路線１－Ａ）に区分
して路線価を付設したことは，評価基準に反し，違法である。
 また，取扱要領においても，複数の路線価のうち，より高額な路線価を採用す
べきとはされていないのであるから，上記のとおり区分された路線価のうち，より高額な路線価で評価することは，評価基準に反し，違法である。
（被告の主張） 評価基準上，路線価は街路に付設すると規定されているのみで，路線価の区分の方法については特段の規定がなく，市町村長の合理的な裁量に委ねられた事項というべきである。
 本件土地１の正面路線である幅員２ｍ部分（路線１）は，全体が幅員０．９ｍ
部分（路線１－Ａ）と比較すると，自動車の出入りが可能であること等の理由により，沿接する宅地の利用上の便が優れていることが明らかであり，両者を同一の路線価とすることは，評価上の公平性を損なうものと解されることから，広島
市長は，取扱要領に明記された路線価の区分の方法に従って，本件土地１の正面
路線の幅員２ｍ部分である路線１と幅員０．９ｍ部分である路線１－Ａに区分して，それぞれ路線価を付設した。
 その上で，広島市長は，本件土地１に与える影響が大きいと認められる路線１の路線価を採用し，本件土地１が路線１にのみ沿接するものとして間口距離を認定して，本件土地１を評価した。
 このような路線価の付設及び土地の評価の方法は，評価基準に反するとはいえない。
７ 本件土地２及び３における建築制限（争点７）について（原告の主張） 本件土地２及び３は，里道に沿接するのみであり，新たに建築基準法所定の幅員を有する道に沿接するよう道路を開設するなどしなければ，建築物の建築は許されない。したがって，本件土地２及び３に沿接する街路について，市街地宅地評価法を適用し，路線価を付設することは許されない。
 広島市長が，このような建築制限を無視して本件土地２及び３を無道路地と評
価をせず，路線２の路線価を付設したこと，その上で本件土地３については建築不可能補正を適用したことは，評価基準に反し，違法である。
（被告の主張）⑴ 本件土地２及び３は，現に路線２に接しているのであり，本件土地２及び３が無道路地でないことは明らかであって，広島市長が路線２に路線価を付設したことは適法である。
⑵ 取扱要領は，建築基準法上の道路に接していない土地のうち建物の敷地とし－462－

て利用されていない土地について，建築不可能補正を適用する旨を規定している。この規定は，建築基準法４３条１項ただし書に該当しないために，現に建築物を建築することができない土地について，路線価の付設段階において行った建築制限を考慮した減価に加え，建築不可能補正を適用することにより，手厚く減価をするために設けられたものであり，同項ただし書の規定に該当し現に建築物が建築されている土地は当該補正の対象にならないというべきである。
 これを本件についてみると，本件土地３は，現に建築物が建築されていないために建築不可能補正の対象となるが，本件土地２は，現に建築物が建築されているから建築不可能補正の対象外であって，以上の取扱いは，取扱要領に従ったものであり，評価基準に適合する。
８ 判例違反，審理不尽，理由不備（争点８）について（原告の主張） 裁決行政庁は，判例に照らして原告の主張を判断することなく，審査申出人に対して評価の手順，方法，根拠等を知らせる措置を講ずることもないまま，広島市長の弁明書のとおり判断しており，審理不尽で違法である。
 裁決行政庁の決定書には，原告の不服事由について具体的に審査・判断をして登録価格が適法であるとの結論に至った過程が記述されておらず，理由不備の違法がある。
（被告の主張） 裁決行政庁は，登録価格が法の規定に従って，評価基準により適正に算定されたものである旨を審理・判断し，決定書に理由を付記している。また，原告の審査の申出における各主張については，決定書の決定の理由に記載したとおり，当該各主張に理由はないと判断し，決定書にその理由を付記している。
第４ 当裁判所の判断
１ 争点１（本件土地２の現況地目の認定）について⑴ 評価基準は，土地の評価は，田，畑，宅地，山林等の土地の地目別に定められた評価の方法により行うものとし，この場合における土地の地目の認定に当たっては，当該土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的に僅少の差異の存するときであっても，土地全体としての状況を観察して認定するものとしている（評価基準第１章第１節一）。
⑵ 前記第２の３⑷認定のとおり，広島市長は，本件土地２につき，現況地目を宅地と認定した。
⑶ 本件土地２は，賦課期日現在において，アパートの敷地として利用されていたのであるから（前記第２の３⑵エ），その現況及び利用目的に照らし，広島市長が本件土地２の現況地目を宅地（建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地）と認定したことは，評価基準に沿うものであって，合理的というべきである。
 原告は，本件土地２が，法律上建築を許されない画地であることをもって，その現況地目を宅地と認定した本件決定は違法であると主張する。この主張の趣旨は判然としないものの，評価基準が，土地の現況及び利用目的に重点を置いて土地評価上の地目を認定することとし（現況主義），もって利用形態に即－463－

した価格構成要件を反映し，各筆の土地について均衡のとれた適正な評価を行うものとしたことは，十分に合理性を有するというべきであるから，前記⑴の評価方法が，適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有しない評価方法であるとはいえない。また，前記第２の３⑷認定のとおり，本件土地２に対する建築制限に関する減価要因は，沿接するその他の街路（路線２）の路線
価を付設する段階で考慮されているのであるから，上記評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特段の事情が存するとも認められない。したがって，原告の上記主張は採用できない。
⑷ その他本件において，原告がるる主張するところを考慮しても，広島市長がした本件土地２の現況地目の認定について違法があるということはできない。
２ 争点２（状況類似地域の区分）について⑴ 評価基準は，宅地の利用状況を基準として区分された地区について，街路の状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等からみて相当に相違する地域（状況類似地域）ごとに区分するものとしている（評価基準第１章第３節二㈠２⑵）。
⑵ 前記第２の３⑷認定のとおり，広島市長は，別紙図面３のとおり，本件各土地を含めた本件状況類似地域を同一の状況類似地域として，これに隣接する状
況類似地域と区分した。
⑶ア 証拠（乙７，１９ないし２１）及び弁論の全趣旨によれば，本件状況類似
地域は，全体的に平坦な地形である上，県道
号線や県道
号線と
いった幹線道路に多く沿う地域である一方で，北隣状況類似地域は，山に近く全体的に傾斜が多い上，周囲のほとんどを生活道路又は山林が占め，幹線道路に沿う部分は僅かな地域であること，本件状況類似地域は，その北西側にある山林によって，北隣状況類似地域と一部分断されていることが認められる。
イ 前記認定に照らせば，本件状況類似地域は，山に近く全体的に傾斜が多い
北隣状況類似地域と異なって，全体的に平坦な地形であり，加えて，北西側の山林によって一部分断された北隣状況類似地域と比較して，幹線道路又はこれに関連して設けられる公共施設等へのアクセス等が容易であり，街路の状況，公共施設等の接近の状況，宅地としての利用上の便において，北隣状
況類似地域と状況を相当に異にするということができる。以上によれば，本件状況類似地域は，北隣状況類似地域とは，その状況を相当に異にする地域であるというべきであるから，本件各土地を含むようにして行われた本件状
況類似地域の区分（前記⑵）は，合理的であるといえる。
 原告は，本件状況類似地域に属する路線の路線価が，その幅員の長短に反して，北隣状況類似地域に属する路線の路線価を上回ることを指摘して，同一丘陵上の宅地を線引きして本件各土地と北隣丘陵地を別々の地域に区分す
ることは評価基準に違反する旨を主張する。しかし，評価基準が採用する市
街地宅地評価法における状況類似地域の区分は前記⑴の定めのとおりであり，同じような価格形成要因（街路幅員を含む。）を有する土地を同一の地域に区分することを求めるものではないから，採用できない。
⑷ その他本件において，原告がるる主張するところを考慮しても，広島市長が－464－した本件状況類似地域の認定について，評価基準上市町村長に委ねられた合理的裁量を逸脱した違法があるということはできない。
３ 争点３（近傍の主要な街路及び標準宅地の選定）について⑴ 評価基準は，市街地宅地評価法による宅地の評点数の付設の順序について，①市町村の宅地をその利用状況を基準として区分する，②このようにして区分した各地区を，状況類似地域ごとにさらに区分し，当該状況類似地域の主要な街路に沿接する宅地のうち，奥行，間口，形状等の状況が当該状況類似地域において標準的なものと認められるものを標準宅地として選定する，②主要な街路に沿接する標準宅地の単位地積当たりの適正な時価に基づいて，主要な街路の路線価を付設した上，近傍の主要な街路の路線価を基礎として，その他の街路の路線価を付設する，③評価対象の画地に沿接するその他の街路の路線価を基礎とし，画地計算法を適用して評価対象の画地の評点数を付設するものとしている（評価基準第１章第３節二㈠）。
⑵ 前記第２の３⑷認定のとおり，広島市長は，街路の状況及び価格事情が標準的で宅地評価の指標となる街路として，本件主要な街路を本件状況類似地域における主要な街路として選定し，これに沿接する宅地のうちから標準宅地として本件標準宅地を選定の上，本件標準宅地の不動産鑑定評価に基づき本件主要な街路の路線価を定め，これを基礎として路線１及び２の各路線価を定めた。
⑶ 前記⑴のとおり，評価基準上，市街地宅地評価法における主要な街路の選定
は，当該状況類似地域の中で行われるものとされており，そのようにして選定された主要な街路の路線価を基礎として，評価対象の画地に沿接するその他の街路の路線価が付設されるのであり，広島市長がした前記⑵の選定は，以上のような評価基準に適った取扱いであって，合理的であるといえる。
⑷ これに対し，原告は，評価基準上，その他の街路の路線価は近傍の主要な街路の路線価を基礎として付設されるところ，近傍であるか否かの判断は状況類
似地域の区分とは無関係であると主張するが，そのように解すべき合理的な根
拠は見当たらないから，採用できない。
⑸ また，原告は，本件各土地の近傍の主要な街路は，接道義務の特例許可申請の手引Ⅱ３－１項３号が定める幅員の最狭値である０．９ｍ程度の道とすべきであり，標準宅地はこの道に沿う宅地とすべきであるとも主張する。
 しかしながら，主要な街路は，状況類似地域内の各街路に路線価を付設する際における拠点となるものであるから，その他の街路に路線価を付設する際に両者の比較が容易であるよう，できる限り減価要因が少ない街路等が選定されるべきである。取扱要領が，主要な街路の選定について，状況類似地域内において，街路の状況及び価格事情が標準的で宅地評価の指標となる一つの主要な街路を選定するものと定めていることも（取扱要領第３編第１章第３節６），
同様の理解に立つものということができる。
 そうであるところ，前記⑵認定のとおり，広島市長が，街路の状況及び価格
事情が標準的であることに鑑み，幅員６ｍの本件主要な街路を選定したことは合理的であるといえる。原告の上記主張は，合理的な根拠を欠くものであって，採用できない。
⑹ その他本件において，原告がるる主張するところを考慮しても，広島市長が－465－した近傍の主要な街路及び標準宅地の選定について，評価基準上市町村長に委ねられた合理的裁量を逸脱した違法があるということはできない。
４ 争点４（本件土地１におけるセットバック制限）について⑴ 評価基準上，セットバック制限による補正に関し特段の規定はなく，取扱要領及び比準表上も，セットバック制限を直接の理由とした補正に関する規定は設けられていない。
⑵ 前記第２の３⑷認定のとおり，広島市長は，本件土地１の評点数を定めるに際し，セットバック制限による補正を直接行うことなく，本件土地１の正面路
線価を付設した。
⑶ 原告は，本件土地１においてセットバック制限があることが適切に評価されていないと主張する。
 しかしながら，前記第２の３⑵イ認定のとおり，本件土地１におけるセット
バック制限は，今後土地上に建築物を建築する場合にはセットバックをする必要があるというものであって，セットバック部分が現に本件土地１上の建物の敷地として利用されている限り，顕在化する負担ではない。将来的に本件土地１を売買する場合には，上記のとおりセットバック制限が存することが取引価格の減価要因となる可能性は否定できないが，現時点において，そのような減価要因の有無や発生時期，具体的な減価内容等は不明というほかなく，原告主
張のように，セットバックによる地積の減少分やセットバック部分を道路として整備するための工事費等を減額しなければ，直ちに固定資産税の賦課に際しての価格算定として不合理であるとはいえない。
 原告は，固定資産評価額は正常な売買価格とされているから，セットバック
制限により正常な売買価格がいくらと評価されるかが問題であり，現時点で同制限の負担が顕在化しているか否かはその評価に影響しない旨を主張する。しかし，固定資産の評価については，基準年度に係る賦課期日におけるその価格が問題とされるべきであるところ，上記説示のとおり，現時点で具体的な減価
内容等が不明であり，将来顕在化する可能性があるにすぎない負担であるセットバック制限につき，このことを直接の理由として減価しないことが直ちに不合理であるということはできない。
 また，セットバックは，いわゆる２項道路に面した敷地に建築を行う場合，
既存道路の中心線より両側にそれぞれ２ｍの位置が道路境界線とみなされるというものであり，正面路線の広狭に関係するものであるところ，比準表は評価対象の画地の正面路線の幅員の広狭により価格を補正するように規定しており（比準表「普通住宅Ａ」「＊街路条件」の幅員の表），本件土地１の正面路線価の付設に際しては，その適用によって，路線１が幅員２ｍの道であることから
格差率－１１の補正がされ（乙９），本件土地１につき正面路線の中心線からの水平距離２ｍまでが道路とみなされることがある程度考慮された結果となっている。このような事情を踏まえると，広島市長がした前記⑵の算定が不合理であるとはいえない。
⑷ その他本件において，原告がるる主張するところを考慮しても，広島市長がした本件土地１の正面路線価の算定について，評価基準上市町村長に委ねられた合理的裁量を逸脱した違法があるということはできない。

－466－

５ 争点５（本件各土地の正面路線を平坦地かつ道路勾配なしと判定したこと）について⑴ 比準表は，道路の勾配はその街路の長さと傾斜の程度により，住宅地の利便性を阻害する要因となるなどとして，丘陵地と平坦地の判定は，当該路線周辺の地形により行い，道路勾配の緩急の判定は，同一状況類似地域内において主要な街路とその他の街路との相互の比較において行うものとしている（比準表２Ⅰ１０）。
⑵ 前記第２の３⑷認定のとおり，広島市長は，本件主要な街路の道路勾配を平坦地で勾配なしと判定し，本件各土地の正面路線の道路勾配を，路線１及び２
ともに，平坦地で勾配なしと判定した。
⑶ 原告は，本件各土地は丘陵上にあり，その利用に当たっては歩道の設置基準を超える勾配を通過する必要があるから，その正面路線の路線価の付設に際しては，丘陵地・平坦地の別を丘陵地と判定し，道路勾配は「急」又は「緩」と判定すべきであると主張する。
 しかしながら，前記⑴のとおり，丘陵地と平坦地の判定は，当該路線周辺の地形により行うとされているところ，証拠（乙１９，２０，２２，２３）及び弁論の全趣旨によれば，路線１及び２の周辺の地形が全体的に平坦であることが認められるから，広島市長がした前記⑵の判定は，合理的であるといえ，本件において，これを左右すべき証拠はない。
 また，前記⑴のとおり，道路勾配の緩急の判定は，同一状況類似地域内において主要な街路とその他の街路との相互の比較において行うとされているところ，証拠（乙１９，２２，２３）及び弁論の全趣旨によれば，本件主要な街路の傾斜は，ごくわずかな勾配がうかがえる程度であること，路線１の傾斜は，
全体的にわずかな勾配がうかがえる程度であること，路線２の傾斜は，路線１との接続部分（長さ約４ｍであって，路線２全体の約１割程度）に高低差約１ｍのやや急な勾配が認められるものの，その余はごくわずかな勾配がうかがえる程度であり，路線全体として見た場合の勾配の程度はわずかであることが認められる。以上によれば，広島市長がした前記⑵の判定が不合理であるとはいえず，本件において，これを左右すべき証拠はない。
⑷ その他本件において，原告がるる主張するところを考慮しても，広島市長がした本件各土地の正面路線の道路勾配の判定について，評価基準上市町村長に委ねられた合理的裁量を逸脱した違法があるということはできない。
６ 争点６（本件土地１における正面路線価の付設）について⑴ 評価基準は，その他の街路について付設する路線価について，近傍の主要な街路の路線価を基礎とし，主要な街路に沿接する標準宅地とその他の街路に沿接する宅地との間における街路の状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮して付設するものとしている（評価基準第１章第３節二㈠３⑵）。
 取扱要領は，一つの街路において，それに沿接する宅地の価格に相当の格差があるため，一つの街路を区分する必要がある場合は，これを区分して二つ以上の路線価を付設するものとしており（取扱要領第３編第１章第３節１０⑵留意点②），比準表は，街路の区分については，系統性の差による用途の多様性，－467－

管理者又は道路構造の違いによる安全性，住環境及び商況等について考慮することとし（比準表２Ⅰ１⑴），一街路の幅員が極端に異なる場合は，適宜街路を区切ることとしている（同２⑵①）。
⑵ 前記第２の３⑷認定のとおり，広島市長は，本件土地１の正面路線である幅
員２ｍ部分（路線１）は，全体が幅員０．９ｍの部分（路線１－Ａ）と比較す
ると，自動車の出入りが可能であること等によりこれに沿接する宅地の利用上の便が優れているものとして，①本件土地１の正面路線の幅員２ｍ部分である
路線１と幅員０．９ｍ部分である路線１－Ａに区分して，それぞれ路線価を付設し，②本件土地１に与える影響が大きいと認められる路線１の路線価を採用して，本件土地１が路線１にのみ沿接するものとして間口距離を認定し，本件土地１を評価した。
⑶ 原告は，本件土地１につき，その沿接部分の街路を路線１と路線１－Ａに区分して路線価を付設すること，上記区分して付設された路線価のうち，より高額な路線１の路線価を正面路線価とすることがいずれも違法である旨を主張する。
 しかし，異なる用途地区が一つの街路を挟んで隣接する場合など，一つの街路であっても沿接する宅地間で価格事情が異なる場合は存するのであるから，評価基準は一つの街路において複数の路線価を付設することを予定しているといえ，前記⑴のとおり，取扱要領及び比準表もこうした取扱いを前提とした定めを置いているといえる。そして，街路を区分して二つの路線価を付した場合，いずれの路線価を採用して評価対象の画地の正面路線価を判定するかは，市町
村長の合理的裁量に委ねられるべき事柄というべきである。
 そうすると，前記⑵認定のとおり，広島市長が，幅員２ｍの路線１が，幅員０．９ｍの路線１－Ａと異なり，自動車の出入りが可能であること等の影響を考慮して，これらを区分してそれぞれ路線価を付設し，本件土地１の正面路線
を路線１と判定して正面路線価を定めたことは，十分合理的であるといえる。
したがって，原告の上記主張は採用できない。
⑷ その他本件において，原告がるる主張するところを考慮しても，広島市長がした本件土地１における正面路線価の付設について，評価基準上市町村長に委ねられた合理的裁量を逸脱した違法があるということはできない。
７ 争点７（本件土地２及び３における建築制限）について⑴ 評価基準は，無道路地とは路線に接しない画地をいうものとしている（評価基準第１章別表第３の７）。
 また，建築基準法上の建築制限による減価について，評価基準上は特段の規定が存しないところ，取扱要領は，建築基準法上の道路に接していない土地の
うち，建物の敷地として利用されていない土地について，建築不可能補正（市街化区域にあっては補正率０．８５）を適用して補正するとしている（取扱要領第３編第１章第３節１３⒁，附表１６）。
⑵ 前記第２の３⑷認定のとおり，広島市長は，本件土地２及び３を無道路地とせず，各正面路線がいずれも路線２であると判定の上，本件土地２について建築不可能補正を適用せず，本件土地３につき建築不可能補正（補正率０．８５）を適用して，本件土地２及び３の評点数を算定した。

－468－

⑶

原告は，本件土地２及び３を無道路地として評価すべき旨を主張する。
 しかしながら，評価基準は，前記３⑴のとおり，評価対象の画地の正面路線価を定めた上で，画地計算法により，これに沿接する評価対象の画地の評点数を算定するという手法を採用しているのであり，通路の実体があるものについては，これを街路と認定した上で路線価を定めて宅地を評価していくべきものといえ，宅地に沿接する通路が里道であることが，そのような手法を採用する
際の妨げとなると解すべき合理的な根拠はない。前記第２の３⑵ア認定のとおり，本件土地２及び３は路線２に沿接しているのであり，これらを無道路地として取り扱うのは，評価基準に反し不相当であることが明らかというべきである。
 また，同ウ認定のとおり，本件土地２及び３が，いずれも建築基準法４３条
１項の接道義務を満たしておらず，それぞれの土地単独では建築物の建築が許可されない点について見ても，前記１⑶のとおり，「宅地」とは，建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地をいうと解され，建物の敷地に限られないから，上記の点は，本件土地２及び３を宅地とし，市街地宅地評価法により評定することの妨げとなるものではない。
 さらに，そのような建築制限は，沿接する街路の幅員が狭小であることから生ずるものであるところ，比準表は，「道路の幅員は，一般に土地価格に大きな影響を与える。」とした上で，その他の街路の幅員が主要な街路の幅員より狭くなるごとに格差率を増大させており（比準表２Ⅰ２⑴，同「普通住宅Ａ」「＊
街路条件」の幅員の表），本件土地２及び３の正面路線価の付設に際しては，その適用によって，路線２が幅員０．９ｍの道であることから格差率－２６の補正がされ，さらには路線２が里道であることから格差率－２０の補正がされており（乙９），建築制限の要因がある程度考慮された結果となっていることを踏まえると，上記の点は先の説示を左右するものではない。
⑷ また，原告は，本件土地３については建築不可能補正を適用したことが違法であるとも主張するようであるが，そうした取扱いは，前記第２の３⑵ウ及びエ認定のとおり，本件土地３については，同意基準を満たすものとして建築物の建築が許可され，アパートが建築されている本件土地２と異なり，建築物の建築が許可されず，アスファルト舗装の駐車場として利用されているという実態を考慮し，同じ街路に接していても，建築基準法４３条１項ただし書により現に建築物が建築されている土地と，そのような例外的取扱いがされず建築物の建築ができない土地との間で宅地としての価値の差が生じることに着目し，これを評価に反映させたものであって，合理的であるといえる。
⑸ その他本件において，原告がるる主張するところを考慮しても，広島市長がした本件土地２及び３の評点数の算定について，評価基準上市町村長に委ねられた合理的裁量を逸脱した違法があるということはできない。
８ 争点８（判例違反，審理不尽，理由不備）について
 原告は，本件決定について，判例に違反し，審理不尽，理由付記の不備に係る違法があると主張する。
 しかしながら，本件において，原告がるる主張するところを十分考慮しても，本件決定に判例違反があると認めることができないことは，これまで認定説示し－469－

たところから明らかというべきである。
 また，証拠（甲６，８，乙１）及び弁論の全趣旨によれば，委員会は，広島市長の弁明書を通じて，本件各土地の評価の手順，方法，路線価付設の根拠，登録価格決定の根拠，審査申出人の主張に対する応答等，審査申出人である原告が不服事由を特定して主張するために必要とされる事実を明らかにした上で，原告が求めた口頭での意見陳述を実施し，本件各土地の平成３０年度における登録価格を判断するのに必要と考える限度で審理したこと（なお，平成３０年６月３０日
付けで上記申出がされ，上記弁明書が同年１１月７日付けで作成されていることをもって，直ちに本件決定が違法であると解すべき理由はない。），審理の結果，広島市長による本件各土地の平成３０年度における登録価格の算定が評価基準に従ったものであり，かつ，評価基準によっては適正な時価を適切に算定することができない事情や当該価格が適切でないことを示す事実はないと決定したことが認められ，本件決定について，審理不尽や理由付記の不備の違法があるとも認め
られない。
９ 小括
 以上のとおり，本件において原告がるる主張するところは，いずれも採用することができない。そして，本件各土地に適用される評価基準の定める評価方法は，適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有しており，本件各土地の平成３０年度登録価格は，いずれも上記評価方法に従って決定された価格を上回る
ものではないと認められるのであって，上記評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情があると認めることもできないから，平成３０年度登録価格は，いずれも本件各土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回らないと推認されるのであって，これと同趣旨をいう本件決定は，適法というべきである。
１０ 前記第１の１及び３の請求に係る各訴えについて⑴ 法４３３条１２項後段が，固定資産評価審査委員会が審査の申出を受けた日
から３０日以内に決定がない場合には，これを却下する旨の決定があったものとみなすことができる旨の規定を置いた趣旨は，審査申出人が，決定の遅延によって申出事項についての出訴の機会を遷延される不利益を解消し，みなし却下決定の取消訴訟において申出事項を争うことができるようにすることによって，権利関係の早期安定を図ることにある。
 そうすると，原告は，前記第２の３⑸ア認定のとおり，本件みなし却下決定の取消しを求めて本件訴訟を提起した後，審査の申出を棄却する旨の本件決定を受け，その取消請求を本件訴訟に追加したのであるから，本件決定の取消請求において申出事項を争えば足り，本件みなし却下決定を独立に取消しの対象とする必要は失われたということができる。
 したがって，本件訴えのうち，本件みなし却下決定の取消しを求める部分（前記第１の１）は，これを求めるべき法律上の利益（行政事件訴訟法９条１項）を欠き，不適法であるというべきである。
⑵ 本件訴えのうち，適正な平成３０年度登録価格の審査決定等の義務付けを求める部分（前記第１の３）は，本件決定が違法であることを前提として，行政庁である委員会に対し，法令に基づく原告の審査の申出に対して一定の裁決を－470－

義務付けるよう求める訴え（行政事件訴訟法３条６項２号。いわゆる申請型義
務付けの訴え）であると解されるところ，前記９のとおり，本件決定は適法であるから，当該訴えは，同法３７条の３第１項２号所定の，当該裁決が取り消されるべきものであるとの要件を欠き，不適法であるというべきである。
第５ 結論
 よって，原告の訴えのうち，本件みなし却下決定の取消しを求める部分（前記第１の１）及び適正な平成３０年度登録価格の審査決定等の義務付けを求める部
分（同３）は，いずれも不適法であるから却下し，その余の請求（同２）は理由がないから棄却することとして，主文のとおり判決する。
広島地方裁判所民事第２部
裁判長裁判官

大

森

裁判官

大

嶺

裁判官

塚

本

別紙「物件目録」 省略
別紙「関係法令等の定め」 省略
別紙「図面１～３」 省略

－471－

直

哉
崇

友

樹

別紙
１

平成３０年度における本件各土地の評価

現況地目
 広島市長は，本件各土地の平成３０年度の賦課期日現在の利用状況に基づき，本件土地１及び本件土地２については，アパートの敷地として利用されていたことか
ら，現況地目を宅地と認定した。
 また，本件土地３については，アスファルト舗装を施した駐車場として利用されており，田，畑，宅地，鉱泉地，池沼，山林，牧場及び原野に該当しないことから，現況地目を雑種地と認定した。
２ 課税面積 平成３０年度の賦課期日現在の登記地積に基づき，次のとおり課税地積を認定した。
① 本件土地１ ３５３．７１㎡（登記地積３５３．７１㎡）② 本件土地２ ４３９．００㎡（登記地積４３９．００㎡）③ 本件土地３
３９．００㎡（登記地積３９．００㎡）
３ 評価方法 本件土地１及び本件土地２については，宅地の評価方法によって平成３０年度登録価格を求めた。
 本件土地３については，現況地目が雑種地であるところ，評価に用いることができる適切な売買実例がなく，宅地に状況が類似する雑種地であることから，宅地の評価方法に準ずる方法によって平成３０年度登録価格を求めた。
⑴ 評点数の付設
 広島市長は，本件各土地については，主として市街地的形態を形成している地域に所在する宅地又は雑種地であることから，市街地宅地評価法を適用して評点数を求めた。
ア 用途地域の区分
 広島市長は，本件各土地が所在する地域について，都市計画法で定める第１種住居地域内にあって，主として居住用家屋が連続している地区であることか
ら，用途地区を普通住宅地区に区分した。
イ 状況類似地域の区分
 本件各土地の所在する状況類似地域（以下「本件状況類似地域」という。）は，
別紙図面３のとおり，東側や南側に位置する幅員の広い街路（県道号線
及び県道号線）や北西側にある山林の存在によって分断されていること
や，全体として見たときに平坦地か丘陵地かなどの事情を考慮した上で区分した。
ウ 主要な街路の選定
 主要な街路とは，状況類似地域内において街路の状況及び価格事情が標準的で宅地評価の指標となる街路をいうところ，その選定に当たっては，原則として，地価公示地及び地価調査地がそれぞれ沿接する街路については，その全てを選定するものとされている。
 広島市長は，本件状況類似地域において地価公示地や地価調整地に沿接する街路が存在しないことから，幅員など街路の状況，交通施設など公共施設等の－472－

接近の状況，家屋の疎密度等からみて，街路の状況及び価格事情が標準的で宅地評価の指標となる街路を，本件状況類似地域における主要な街路（別紙図面
１のピンク色で表示した部分。以下「本件主要な街路」という。）として選定した。
エ 標準宅地の選定
 広島市長は，本件主要な街路に沿接する宅地のうちから，奥行，間口，形状等の状況が当該地域において標準的なものと認められる宅地である広島市の土地を標準宅地（別紙図面１の「●１５９」の箇所。以下「本件標準宅地」という。）として選定した。
オ 主要な街路の路線価の付設
 広島市長は，平成２９年１月１日における本件標準宅地の不動産鑑定評価から求められた価格（８万７０００円／㎡）の７割に相当する額（６万０９００
円／㎡）に基づいて，本件主要な街路の路線価を６万０９００点とした。
カ その他の街路の路線価の付設
 広島市長は，本件主要な街路の路線価６万０９００円を基礎とし，本件標準
宅地とその他の街路に沿接する宅地との間における街路条件の相違等を総合的に考慮して，本件土地１の評価に用いる路線（同土地の南側に沿接する幅員２ｍの街路であり，別紙図面１の茶色で表示した部分。以下「路線１」という。）の路線価を５万１８００点，本件土地２及び本件土地３の評価に用いる路線（別紙図面１の黄緑色で表示した部分。以下「路線２」という。）の路線価を３万
０５００点とした。路線１及び路線２の路線価を上記のとおり付設した理由は，次のとおりである。
ア 路線１の路線価（５万１８００点）について
 広島市長は，路線１の路線価を付設するに際して，上記街路条件の相違等につき，①幅員６ｍの本件主要な街路と異なり幅員２ｍにすぎないなど，街路条件が本件主要な街路に比べて劣っていること，②交通・接近条件が本件主要な街路と同程度であること，③環境条件が本件主要な街路と同程度であること，④比準表適用容積率（幅員を加味した後の容積率。以下同じ。）が低く，行政的条件が本件主要な街路と比べてやや劣っていること等の条件を総合的に考慮した。
イ 路線２の路線価（３万０５００点）について
 広島市長は，路線２の路線価を付設するに際して，上記街路条件の相違等につき，①幅員６ｍの本件主要な街路と異なり幅員０．９ｍにすぎないなど，街路条件が本件主要な街路に比べて劣っていること，②交通・接近条件が本件主要な街路と同程度であること，③環境条件が本件主要な街路と同程度であること，④比準表適用容積率が低く，行政的条件が本件主要な街路と比べてやや劣っていること等の条件を総合的に考慮した。
キ 本件各土地の評点数の付設
 広島市長は，本件各土地に沿接する街路の路線価を基礎とし，以下のとおり，画地計算法を適用して本件各土地の評点数を求めた。
① 本件土地１
ア 評点数 ４万９７２８点－473－

 広島市長は，後記イ及びウの判断に基づき，以下の計算式によって，本件土地１の評点数を算出した。
（計算式）
 ５万１８００点（路線１の路線価）×奥行価格補正率１．００×不整形
地補正率０．９６
イ 本件土地１の正面路線価 ５万１８００点
 本件土地１は，南側に存在する街路（路線１を含む。）及び東側に存在する路線２に沿接している。本件土地１の南側に存在する上記街路のうち，幅員２ｍの部分（路線１）と幅員０．９ｍの部分（以下「路線１－Ａ」という。
）があるところ，取扱要領の規定（第３編第１章第３節１０⑵留意点②）に基づき，幅員２ｍの部分（路線１）と幅員０．９ｍの部分（路線１－Ａ）に区分してそれぞれ路線価を付設した上，自動車の出入りが可能であることなど，路線１の方が路線１－Ａよりも本件土地１に与える影響が大きいと認められることから，本件土地１の南側に沿接する街路の路線
価として，路線１の路線価を採用した。
 そして，本件土地１の南側に沿接する路線１の方が，本件土地１の東側に沿接する路線２よりも路線価が高いことから，正面路線は路線１となり，正面路線価は５万１８００点となる（取扱要領第３編第１章第３節１２⑸留意点①）。なお，路線１の正面路線価の付設に際しては，本件主要な街路の幅員が６ｍであるのに対し，路線１の幅員が２ｍであることから，比準表「普通住宅Ａ」「＊街路条件」の幅員の表を適用し，格差率－１１の補正がされている（乙９）。
ウ 画地計算法上の補正率等
ａ 奥行価格補正率 １．００
 本件土地１は奥行距離が１６．８ｍであり，普通住宅地区に所在していることから，取扱要領に定める「奥行価格補正率表」（第３編第１章第３節附表１）の「奥行距離：１６ｍ以上２０ｍ未満」で「地区区分：
普通住宅地区」の場合の奥行価格補正率「１．００」を適用する。
ｂ 側方路線影響加算法
 本件土地１は普通住宅地区に所在しており，側方路線である路線２の幅員が２ｍ未満であることから，側方路線影響加算法は適用しない（取扱要領第３編第１章第３節１２⑸留意点②イ）。
ｃ 不整形地補正率 ０．９６
 本件土地１は不整形地であるところ，本件土地１の蔭地割合は１７．
４％であり，本件土地１は普通住宅地区に所在することから，取扱要領に定める「不整形地補正率表」（第３編第１章第３節附表４）において「蔭
地割合：１０％以上２０％未満」で「地区区分：普通住宅地区」の場合の不整形地補正率「０．９６」を適用する。
ｄ その他
本件土地１には，画地計算法上，他に適用すべき補正率等はない。
② 本件土地２
ア 評点数 ２万６３０３点－474－

 広島市長は，後記イ及びウの判断に基づき，以下の計算式によって，本件
土地２の評点数を算出した。
（計算式）
 ３万０５００点（路線２の路線価）×奥行価格補正率０．９８×不整形
地補正率０．８８
イ 本件土地２の正面路線 ３万０５００点
 本件土地２は路線２以外の路線に沿接していないため，本件土地２の正面路線は路線２となり，正面路線価は３万０５００点となる。
ウ 画地計算法上の補正率等
ａ 奥行価格補正率 ０．９８
 本件土地２は奥行距離が２８．２ｍであり，普通住宅地区に所在していることから，取扱要領に定める「奥行価格補正率表」（第３編第１章第３節附表１）の「奥行距離：２８ｍ以上３２ｍ未満」で「地区区分：
普通住宅地区」の場合の奥行価格補正率「０．９８」を適用する。
ｂ 不整形地補正率 ０．８８
 本件土地２は不整形地であるところ，本件土地２の蔭地割合は３９．
７％であり，本件土地２は普通住宅地区に所在することから，取扱要領に定める「不整形地補正率表」（第３編第１章第３節附表４）において「蔭
地割合：３０％以上４０％未満」で「地区区分：普通住宅地区」の場合の不整形地補正率「０．８８」を適用する。
ｃ その他
本件土地２には，画地計算法上，他に適用すべき補正率等はない。
③ 本件土地３
ア 評点数 ２万３８５１点
 広島市長は，後記イ及びウの判断に基づき，以下の計算式によって，本件土地３の評点数を算出した。
（計算式）
 ３万０５００点（路線２の路線価）×奥行価格補正率１．００×不整形
地補正率０．９２×建築不可能補正率０．８５
イ 本件土地３の正面路線価 ３万０５００点
 本件土地３は路線２以外の路線に沿接していないため，本件土地３の正面路線は路線２となり，正面路線価は３万０５００点となる。
ウ 画地計算法上の補正率等
ａ 奥行価格補正率 １．００
 本件土地３は奥行距離が１２．６ｍであり，普通住宅地区に所在していることから，取扱要領に定める「奥行価格補正率表」（第３編第１章第３節附表１）の「奥行距離：１２ｍ以上１４ｍ未満」で「地区区分：
普通住宅地区」の場合の奥行価格補正率「１．００」を適用する。
ｂ 不整形地補正率 ０．９２
 本件土地３は不整形地であるところ，本件土地３の蔭地割合は２８．
７％であり，本件土地３は普通住宅地区に所在することから，取扱要領に定める「不整形地補正率表」（第３編第１章第３節附表４）において「蔭

－475－

地割合：２０％以上３０％未満」で「地区区分：普通住宅地区」の場合の不整形地補正率「０．９２」を適用する。
ｃ 建築不可能補正率 ０．８５
 建物の建築が不可能な土地に対する補正（以下「建築不可能補正」という。）は，路線価の付設段階における建築制限による減価に加えて，現に建物の建築ができない土地に対し手厚く減価するためのものである。本件土地３は，沿接道路が建築基準法上の道路ではないことを理由に建築制限が課されている土地で，かつ，現に建物が建築されていないことから，建築不可能補正の適用を受けるところ，本件土地３は市街地区域内に所在していることから，取扱要領に定める「建築の不可能な土地に対する補正率表」（第３編第１章第３節附表１６）において「区域区分：市街化区域」の場合の建築不可能補正率「０．８５」を適用する。
ｄ その他
本件土地３には，画地計算法上，他に適用すべき補正率等はない。
⑵ 価格の算出
ア 評点１点当たりの価額
 広島市長は，広島市の宅地の提示平均価額等に基づき，平成３０年度における評点１点当たりの価額を１．０円と定めた。
イ 本件各土地の価格の算定
 広島市長は，以下のとおり，本件各土地について，各評点数（前記⑴キ）に各地積（前記２）及び評点１点当たりの価額（前記ア）を乗じて，平成３０年度本則価格を求めた。
① 本件土地１ １７５８万９２９０円
 ４万９７２８点（１㎡当たりの評点数）×３５３．７１㎡（地積）×１．
０円（評点１点当たりの価額）② 本件土地２ １１５４万７０１７円
 ２万６３０３点（１㎡当たりの評点数）×４３９．００㎡（地積）×１．
０円（評点１点当たりの価額）③ 本件土地３ ９３万０１８９円
 ２万３８５１点（１㎡当たりの評点数）×３９．００㎡（地積）×１．０円（評点１点当たりの価額）⑶ 登録価格の決定
 広島市長は，市街地宅地評価法が適用される地域に所在する宅地を，用途地区を基本に，更に状況類似地域の区分を考慮して一定の地域に区分し，都道府県地
価調査及び不動産鑑定評価を活用して把握した当該各地域内の代表的な標準宅地の価格の平成２９年１月１日から同年７月１日までの下落状況により，当該各地域に所在する宅地の価格の下落状況を把握した。
 広島市長は，本件各土地の所在する地域について，平成２９年１月１日から同
年７月１日までの間に地価の下落が認められないことから，本件各土地の平成３０年度本則価格（前記⑵イ）をもって、平成３０年度登録価格と決定した。


以上

－476－

広島高裁（令和３年１０月２７日判決）
令和３年１０月２７日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
令和３年（行コ）第１２号 固定資産評価審査委員会みなし却下取消請求控訴事件（原審・広島地方裁判所令和２年（行ウ）第４号）
口頭弁論終結日 令和３年８月１８日
判
決
控
訴
人
広島市中区国泰寺町一丁目６番３４号
被
控
訴
人
広
島
市
同代表者兼裁決行政庁
広島市固定資産評価審査委員会
上記委員会代表者委員長
白日雄
歩同訴訟代理人弁護士
上
田
泰
直
同
羽
崎
靖
宏
主
文
１ 本件控訴を棄却する。
２ 控訴人が当審で追加した訴えをいずれも却下する。
３ 当審における訴訟費用は全て控訴人の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 当事者の求めた裁判
１ 控訴の趣旨⑴ 原判決を取り消す。
⑵ 広島市固定資産評価審査委員会が，控訴人が原判決別紙物件目録記載１ないし３の各土地（以下「本件各土地」という。）の平成３０年度固定資産課税台
帳登録価格に関してした平成３０年６月３０日付け審査申出を，令和２年１月
３１日現在審査決定せず，地方税法４３３条１２項から審査の申出を却下する旨の決定をしたものとみなされるが，この決定を取り消し，審査を広島市固定資産評価審査委員会に差し戻す。
⑶ 広島市固定資産評価審査委員会が，控訴人に対して，控訴人がした前項の審査申出を，令和２年２月２８日付けで棄却した決定を取り消す。（なお，控訴人は，控訴状記載の控訴の趣旨第３項で「広島市固定資産評価審査委員会が行った上記決定のうち，原判決別紙物件目録１記載の土地（以下「本件土地１」という。）につき９１４万９４８７円，同目録２記載の土地（以下「本件土地２」という。）につき６５４万６２２８円，同目録記載３の土地（以下「本件土地３」という。）につき５８万７４９０円を超える部分を取り消し，さらに，建築基準法上の幅員０．９ｍ相当の街路沿接宅地を本件評価の基礎とする標準宅地として最高裁判決に基づく適法な本件各土地の登録価格を審査決定すること」を掲げているが，控訴状記載の控訴の趣旨第２項では上記決定全部の取消しを求める趣旨とも解される上，当審第１回口頭弁論において原判決全部の取り消しを求めていることから，控訴の趣旨の内容としては前記決定全部の取消しを求める趣旨のものと解する。次項の義務付けの部分について同じ。）－477－

⑷ 被控訴人は，前項の取消しに係る部分につき，最高裁判示に基づく適法な登録価格を審査決定せよ。
⑸（中間確認の訴え）
ア 本件各土地の固定資産台帳登録価格に対する最高裁判決（最高裁判所平成２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻６号１２５５頁。以下「平成２５年最高裁判決」ということがある。）の適用につき次のとおり確認する。
ア 本件各土地の固定資産台帳登録価格の適法違法の判断は，平成２５年最高裁判決に基づき行われるべきことイ 平成２５年最高裁判決は，①対象不動産に適用される評価基準の定める評価方法で②正常な売買価格を上回らない価額を算定する方法として一般
的な合理性を有するもので③その評価方法によっては正常な売買価格を上回らない価額を算定することのできない特別の事情の損しない評価方法（以下①から③の要件を満たす評価方法を「法定評価」という。
）を定め，その方法に従って決定された価格（以下「法定価額」という。）と登録価
格を多寡比較して，法定価額を上回る登録価格を違法とし，法定価額以下の登録価格を適法とするものであること，並びに，法定評価・法定価額との多寡比較を伴わない適法違法の主張・判断は上記最高裁判決に反し違法で無効であることウ 平成２５年最高裁判決は，全国一律の統一的な評価基準の適用を前提としているから，全国一律の統一的な評価基準の定めていない評価方法は，イ項の法定評価には含まれないこと
イ 評価基準の定める法定評価として次のとおり確認する。
ア その他の街路に付設する路線価は，「近傍の主要な街路の路線価を基礎として付設」するものであって，登録評価の如く「同一状況類似地域内の主要な街路路線価を基礎として付設」するものではないことイ 広島市の比準表を適用して路線価を付設する場合，本件各土地関連路線
価付設において基礎とすべき主要な街路の路線価は，同意基準幅員区分０．
９ｍ相当の建築制限を受ける標準宅地沿接主要な街路の路線価相当であること
ウ 広島市が依頼した鑑定評価には，同意基準に基づく建築制限並びにセットバック減価は全く含まれていないこと
エ 本件各土地は，標高１１ｍ以上の丘陵に所在し，その土地利用上通過すべき街路には国交省「歩道の一般的構造に関する基準」を上回る縦勾配が存在するので，違法な過大評価とならないよう丘陵地・勾配緩とした評価
をすべきことウ 本件土地１の法定評価として次のとおり確認する。
ア 本件土地１正面街路沿接部分には通行可能幅員０．９ｍ相当の部分と２ｍ相当の部分があるが，広島市建築課によるとそのいずれの部分の建築基
準法上の幅員は０．９ｍ相当とされていること
イ 評価基準・取扱要領・比準表のいずれも評価土地の沿接部分で街路を区分した複数路線価の付設，付設した複数路線価の中の高額路線価での画地計算法適用を規定しておらず，比準表は「１ 街路の通行幅員が異なる場－478－

合原則最小幅員を計測」としているから，本件土地１正面街路路線価を通行幅員０．９ｍとして付設する以外を許す規定上の理由がないことウ セットバック減価は正常売買価格に影響し，通行可能幅員の関数ではな
く建築基準法上の幅員その他多くの要因によって決まるから，通行可能幅員で決まる路線価に含めて評価することは違法な過大評価となる恐れがあり不合理であるから，セットバック減価を要しない場合の評価額から別途求められたセットバック減価相当額（減積相当額と工事費相当額の合計額）を差し引く方法とすべきこと
エ 本件土地２及び本件土地３の法定評価として次のとおり確認する。
ア 本件土地２，３ともに，広島市建築課によれば評価地単独では建築許可されず，建築許可には別途開設通路を加えこれと一体とした敷地にする必要がある土地であり，本件土地２，３の間に建築制限等に係る差異はない
ことイ したがって，本件土地２，３ともに，単独では建築できる土地すなわち宅地として売買することは許されず，宅地評価は許されないから地目を宅地とすることは許されず雑種地とせざるを得ないこと，更に宅地とするには無道路地と同様通路開設を要するが通路開設を要する建築制限を反映した評価方法は評価基準には無道路地評価以外にはないから無道路地評価以外の評価は許されず，無道路地評価すべきことになることウ 広島市独自の評価方法である「地目を宅地として沿接街路に建築可能な
路線価を付設して建築不可能補正を乗じたり乗じなかったりする方法」は，建築を許さない土地を建築可能として評価し，建築制限に差がないにもかかわらず建築不可能補正適用を差別しており，通路開設を要する建築制限を反映した評価方法でもないから，正常売買価格を上回らない価額算定の一般的な合理性がなく評価基準の定める方法でもないのであるから，これを法定評価とすることは許されないこと
２ 控訴の趣旨等に対する答弁⑴ 控訴の趣旨につき，主文１項と同旨⑵ 本件中間確認の訴えにつき，主文２項と同旨第２ 事案の概要等
 本件は，控訴人が，その所有に係る本件各土地について，平成３０年度における固定資産課税台帳に登録される価格（以下「平成３０年度登録価格」という。）の決定に際しての固定資産の評価において，最高裁判決によると違法な点があるなどと主張して，裁決行政庁である広島市固定資産評価審査委員会（以下「委員会」という。）に審査の申出をしたところ，①同申出の日から３０日を経過したため，地方税法（以下，単に「法」というときは同法をいう。）４３３条１２項
後段により，上記申出を却下する旨の決定があったものとみなして，その決定（以下「本件みなし却下決定」という。）の取消しを求めるとともに，②本件訴訟の提起後，上記申出を棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）がされたことから，その取消しを求め，さらに，③適正な平成３０年度登録価格の審査決定等の義務付けを求めた事案である。
 原審は，上記のうち，本件みなし却下決定の取消しを求める部分及び審査決定－479－

の義務付けを求める部分に係る訴えをいずれも却下し，その余の請求を棄却した
ところ，控訴人が控訴した。
 なお，控訴人は，当審において，中間確認の訴えとして，前記第１の１⑸の各事項の確認を求める訴えを提起した。
１ 関係法令等の定め，前提事実並びに争点及びこれに関する当事者の主張は，原判決３頁１５行目から同１７行目末尾までを削り，下記２のとおり当審における当事者の追加・補充主張を付加するほかは，原判決「事実及び理由」の第２の２及び３並びに同第３のとおりであるから，これを引用する。
２ 当審における追加・補充主張⑴ 中間確認の訴えの適法性について
ア 控訴人
 本件中間確認の訴えは，裁判所が判決で考慮している適法要件，すなわち具体的な法律関係（どのような評価が適法となるか等）・権利関係（どのような建築制限等があるか等）の存否の確認を求めたものであり，被控訴人が主張するような単なる事実の確認ではない。
 また，被控訴人主張のように，現在の法律関係を巡る紛争の抜本的解決に適切であるときには，現在の権利・法律関係の存否以外の事項の確認を求めることが例外的に許される場合もあるところ，本件中間確認の訴えで確認を求める事項は，最高裁判決による適正時価算定の先決的関係にある法律関係・権利関係に係るものであるから，その例外的場合に当たるというべきである。
したがって，本件中間確認の訴えは適法である。
イ 被控訴人
控訴人の主張は，争う。
 本件中間確認の訴えは，平成２５年最高裁判決や評価基準の規定に関して，控訴人の独自の解釈・主張が正しいことについて事実の確認を求めるものと解される。
 民訴法１４５条１項所定の中間確認の訴えとは，既に係属中の訴えにおける訴訟物の前提となる権利関係の確認を求める申立てであり，中間確認の訴えの対象は，現在の権利・法律関係の存否でなければならず，単なる事実の確認は中間確認の訴えの対象として許されない。
 なお，現在の法律関係を巡る紛争の抜本的解決に適切であるときには，現在の権利・法律関係の存否以外の事項の確認を求めることが例外的に許される場合もあるが，本件はこれに当たらない。
したがって，本件中間確認の訴えは不適法である。
⑵ 控訴人の主要な追加・補充主張
ア 争点１について
 本件土地２にアパートは建っているが，付加された開設通路部分と一体として建築が許可されたのであり，それだけではアパートの敷地になり得ないから，地目は宅地とすべきではない。
イ 争点２，３について
ア 広島市長は，状況類似地域の区分について，評価基準による地域区分は現実的でないとして任意判断で区分した旨を弁明していたから，評価基準－480－

の定める評価方法が採られておらず違法というべきである。
イ 付設された路線価によれば，適正な時価見合いの路線価を超え，違法となるから，近傍比準は違法な路線価比とならないように行われることが必要である。
ウ 比準を，控訴人の指摘どおりに近傍主要な街路の路線価を北隣主要な街路路線価として計算すれば，路線１の登録路線価５１．８ｋは４５．７ｋとなるというべきである。
ウ 争点４について
 広島市長は，過去に，幅員格差率の中にはセットバック減価以外の要因も包含しているため，セットバックによる減価要因のみを抽出し，それにかかる格差率を提示することは困難などと弁明していた。したがって，セットバッ
ク減価が全く含まれていない可能性も否定できない。減価率も，セットバッ
ク減積率（１５．３％）に対して不足している。
エ 争点５について
 本件各土地は，標高１１ｍ以上に所在し，勾配５．５％ないし２５％あるのであるから，丘陵地・平坦地の判定と道路勾配緩急の判定がされるべきである。
オ 争点６について
 評価基準上，宅地間区分（一つの街路に沿接する宅地と宅地との間で街路を区分する場合）は許されていても，宅地区分（街路に沿接する一つの宅地の沿接部分で区分する場合）は許されていない。
 また，広島市建築課によれば，幅員２ｍのところ（路線１）も建築基準法上の幅員は０．９ｍとされているというのであるから，その点においても０．
９ｍとしての評価がされるべきである。
カ 争点７について
ア 取扱要領・比準表には建築制限は反映せず，登録評価は建築制限がない
場合の広島市独自のみなし評価であるから違法となるというべきである。
イ 本件土地２，３は，いずれも法的な建築制限に差異がなく，単独で建物敷地とすることはできないのであるから，その間で建築不可能補正を相違させるべきものではなく，地目を宅地とすべきでない。
キ 争点８について
 裁決行政庁は，なぜ最高裁判決に基づけば登録価格の決定が適法となるのかを審理し，理由として示しておらず，審理不尽，理由不備の違法がある。
第３ 当裁判所の判断
１ 本件中間確認の訴えの適法性について
 中間確認の訴えは，本来の請求の当否が，争いとなっている法律関係の成立又は不成立に係るときに，当該法律関係（先決的法律関係）の成立又は不成立につき訴訟手続内で確認を求める確認の訴えである（民訴法１４５条１項）ところ，
控訴人が本件中間確認の訴えで確認を求める内容は第１の１⑸のとおりであり，
要するに，最高裁判決の一般法理につき確認を求めたり（同ア），固定資産の評価に関する要素となり得べき事実についての確認や控訴人の考えどおりの評価となるべきことの確認を求めるもの（同イないしエ）といわざるを得ず，いずれも－481－

中間確認の訴えにより確認を求めることのできる事項に当たらない。
 したがって，本件中間確認の訴えは不適法であって，却下を免れない。
２ 本件控訴について⑴ 当裁判所も，本件（上記中間確認の訴えに係る部分を除く。）のうち，本件みなし却下決定の取消しを求める部分及び審査決定の義務付けを求める部分に係る訴えは不適法であっていずれも却下すべきであり，その余の請求は理由がなく棄却すべきものと判断する。その理由は，下記⑵のとおり原判決を補正す
るほか，原判決「事実及び理由」の第４のとおりであるから，これを引用する。
⑵ 原判決の補正
ア １１頁２５行目の「のであるから（前記第２の３⑵エ），」を「と認めることができる（乙７，２０，２２，２３）。そして，」に改める。
イ １３頁１４行目の「合理的であるといえる。」を「評価基準の前記定めに沿う合理的なものであるといえる。この点，控訴人は，広島市長が，状況類
似地域の区分について，評価基準による地域区分は現実的でないとして任意判断で区分した旨を弁明していたなどと主張するが，上記説示のとおり，本件状況類似地区の区分は，結局のところ評価基準に沿っているといえるのであり，これに反する控訴人の主張は採用できない。」に改める。
ウ １６頁２４行目の「なっている。」の後に「この点，控訴人は，セットバッ
クによる減価要因以外の要因も含まれている可能性があるとか，減価率が不足しているという主張もするけれども，そもそも将来顕在化する可能性があるにすぎない負担であるセットバック制限を直接の理由として減価しないことが直ちに不合理ということができないことは前判示のとおりであるし，この点を措いても，前記第２の３⑷に照らせば，セットバック制限が相当な減価要因として考慮されていることは明らかというべきであり，賦課期日において未だ現在化していないセットバック制限による負担を踏まえて上記補正をしたとしても，その判断には相当の合理性を認めることができる。」を加える。
エ １８頁１５行目の「取扱要領は，」の後に，「評価基準と同旨の規定を置き，主要な街路とその他の街路との相違の程度については，別途定める比準表を活用すること等により求めることとし，これによって求められた格差率を主
要な街路の路線価に乗じてその他の街路の路線価を付設する旨規定するほか，」を加える。
オ １９頁１９行目末尾に改行の上，次を加える。
「これに対し，控訴人は，評価基準上許される宅地間区分（一つの街路に沿接する宅地と宅地との間で街路を区分する場合）と，そうでない宅地区分（街路に沿接する一つの宅地の沿接部分で区分する場合）とを混同しているなどと主張する。しかしながら，そもそも評価基準や取扱要領は，上記のとおり、その他の街路について付設する路線価について，近傍の主要な街路の路線価を基礎とし，主要な街路に沿接する標準宅地とその他の街路に沿接する宅地との間における街路の状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮して付設するものとし，控訴人の指摘するところの宅地間区分を禁じておらず，むしろ，これを的確に行う－482－

ことは，街路の状況その他の宅地の利用上の便等の相違を的確に顕すものとしてこれらの趣旨により適合するものとすらいえるというべきところ，これらを受けて策定されている比準表の規定の下，上記説示の本件土地１を巡る
宅地の利用上の便等の相違等に関する考慮の下，正面路線が路線１と判定されたものであるから，その判定経過は合理的で，評価基準等に反するところもないというべきである。これに反する控訴人の主張は採用できない。なお，
控訴人は，上記判定について，比準表の最小幅員を計測する旨の規定に反している旨の主張もしているが，比準表は，控訴人指摘の規定部分に続けて幅員が極端に異なる場合は適宜街路を区切る旨規定しており，本件はこれに妥当するというべきであるから，その主張は失当である。
 その他，控訴人は，幅員２ｍのところ（路線１）も建築基準法上の幅員は０．９ｍとされているというのであるから，その点からしても０．９ｍとして評価がされるべきである旨主張するが，評価基準等は現況主義を採用しているところ，現況が幅員２ｍであることに照らせば，そのように評価することは合理的で，これに反する控訴人の主張は採用できない。」
カ ２０頁１６行目の「これらを」から同１８行目末尾までを「これらに適正な路線価を付して評価することは評価基準に沿うものということができる。」に，同２２行目の「建物の」から同２３行目の「宅地とし，」までを「本件土地２がこれに当たることは前判示のとおり明らかであるし，本件土地３も，評価に用いることができる適切な売買事例があったとは認められず，宅地に状況が類似する雑種地であったのであるから，いずれも」にそれぞれ改める。
キ ２１頁７行目の「上記の点は先の説示を左右するものではない。」を「宅地の利用上の便等の相違を踏まえた適正な路線価を付設するものとして，この点も合理的なものであるといえる。」に改め，同２１行目の「本件決定について，」の後に「控訴人が，広島市固定資産評価審査委員会での審査において，広島市長に対し，平成３０年度の登録価格の決定が，最高裁判決に基づけば適法となるべき理由を示す弁明書を提出するよう求めたのにこれが提出されないなどの審査経過があり，」を加える。
ク ２２頁１２行目末尾に「控訴人指摘の固定資産評価審査委員会での審査経過があったとしても，上記説示の点に照らせば，必要な審理が尽くされ，本件決定に必要かつ十分な理由が示されているということができるのであって，上記認定判断は左右されない。
」を加え，同１８行目の「のであって」
を「。そして，控訴人が指摘するところを踏まえても，以上説示した点に鑑みれば，」に改める。
⑶ その他，事案に鑑み，原審及び当審における控訴人の主張を仔細に検討しても，前記認定判断を左右するに足りるものはない。
第４ 結論
 以上の次第で，控訴人の本件請求（中間確認の訴えに係る部分を除く。）のうち，本件みなし却下決定の取消しを求める部分及び審査決定の義務付けを求める部分に係る訴えはいずれも不適法であるから却下し，その余の請求は理由がないから棄却すべきところ，これと同旨の原判決は相当であって本件控訴は理由がなく，また，当審における中間確認の訴えは，いずれも不適法であるから却下すべきで

－483－

ある。
よって，主文のとおり判決する。
広島高等裁判所第３部
裁判長裁判官

西

井

和

徒

裁判官

澤

井

真

一

裁判官

芝

本

昌

征

－484－

最高裁（令和４年３月２５日決定）
調事 件 の 表 示
決
定
日
裁
判
所
裁判長裁判官
裁判官
裁判官
裁判官
当 事 者 等
原判決の表示書（決定）令和４年（行ツ）第２８号
令和４年（行ヒ）第２８号
令和４年３月２５日
最高裁判所第二小法廷
岡
村
和
美
菅
野
博
之
三
浦
守
草
野
耕
一
別紙当事者目録記載のとおり
広島高等裁判所令和３年（行コ）第１２号（令和３年１０月２７日判決）

裁判官全員一致の意見で，次のとおり決定。
第１ 主文
１ 本件上告を棄却する。
２ 本件を上告審として受理しない。
３ 上告費用及び申立費用は上告人兼申立人の負担とする。
第２ 理由
１ 上告について 民事事件について最高裁判所に上告をすることが許されるのは民訴法３１２条
１項又は２項所定の場合に限られるところ，本件上告の理由は，違憲をいうが，その実質は事実誤認又は単なる法令違反を主張するものであって，明らかに上記各項に規定する事由に該当しない。
２ 上告受理申立てについて
 本件申立ての理由によれば，本件は，民訴法３１８条１項により受理すべきものとは認められない。

上 告 人 兼 申 立 人
被上告人兼相手方
同代
表者
同委員会代表者委員長

当

事

者

目

録

広
島
市
広島市固定資産評価審査委員会
白
日
雄
歩

－485－