2019 年 8 月 26 日

『調査レポート』
物流施設の不動産市況に関するアンケート調査～賃料水準の見通しで「上昇」の構成比が 38.0％まで増加～

サマリー【不動産価格の見通し】
半年後の不動産価格の見通しは「上昇」が 39.1％となり、前回調査の 27.5％から大幅に増える一方、「下落」が 1.1％まで減少した。不動産価格は高止まりの膠着状態から脱し、再び上昇するという気運がみられる。

【賃料水準の見通し】
半年後の賃料の見通しは「横ばい」が 60.9％と最多で、「上昇」が 38.0％、「下落」が 1.1％となった。
「上昇」の回答構成比は 2017 年 7 月の 4.9％を底に 4 回連続で増加している。今後、数年間にわたり物流施設の大量供給が見込まれるが、賃料水準の楽観的な見通しがさらに勢いを増している。

会社概要
物流施設や工場など工業用不動産に特化した独立系の不動産調査会社。独自に構築したデータベースをもとに不動産市場の分析などを行っている。
【本レポートに関するお問合せ先】
株式会社一五不動産情報サービス
Tel. 03-6273-7810 Fax. 03-6273-7815 E-mail：research@ichigo-re.co.jp
URL https://www.ichigo-re.co.jp

調査レポート：2019 年 8 月 26 日

1.

物流施設の不動産価格の見通し

物流施設の不動産市況について、半年毎のアンケート調査を実施した。アンケート調査の詳細は 9 ページを参照のこと。
物流施設の不動産価格について半年後の見通しを設問した（図表 1 参照）。本調査（19 年 7 月）では「上昇」が 39.1％と前回調査の 27.5％から大幅に増える一方、「下落」は 1.1％まで減少した。アンケー
トの回答傾向は 2017 年 1 月から 2019 年 1 月までの 2 年間に大きな変化はみられなかったが、本調査で「上昇」の回答構成比が 4 割近くまで増加した。不動産価格は高止まりの膠着状態から脱し、再び上昇するという気運がみられる。
図表 1 物流施設の不動産価格の見通し（半年後）4.4% 6.9% 2.3% 0.0% 0.0% 1.1% 2.2% 1.0% 0.0% 1.1%

100%
13.8%

80%

60%

47.7%

89.2%

27.7%
46.6%

0%

58.9%63.7%67.8%67.1%66.7%

59.8%
70.3%
71.0%

72.3%
72.8%

40%

20%

22.0%16.9%
23.7%25.0%
30.8%
31.0%
29.3%

21.0%
42.9%

56.5%
61.5%56.3%
58.5%

3.8% 4.8% 4.9% 3.7% 4.0% 2.2% 1.1%
6.9%

9.6%

54.5%

69.2%
41.2%
36.8%
18.1% 34.1%

82.0%
75.3% 75.0%
78.0%
67.9%
68.5%
34.2%
39.1%
29.6%
32.5%28.0%
25.0% 27.5%
27.4%

8.4%
5.7% 2.4% 2.6% 6.2%

下落

横ばい

上昇

出所：株式会社一五不動産情報サービス

半年後の物流施設の不動産価格の見通しについて、それぞれの理由を確認する（次ページの図表 2 参照）。
上昇理由では「物流施設への活発な投資が続くため」が 25 回答で最多となり、次いで「物流施設へ投資するプレイヤーが更に増え、物件獲得競争が激化するため」が 20 回答、「良好な資金調達環境が続くため」が 15 回答となった。上昇理由の上位は前回から同傾向で、良好な資金調達環境を背景に、新規参入が相次いでいることが物件獲得競争の激化に繋がり、不動産価格を押し上げるという意見である。また、「物流施設の賃料水準が上昇するため」が 11 回答となり、前回調査の 5 回答から大幅に増えた。物
流施設の収益性が高まっていることも、不動産価格の上昇に繋がっている。
横ばいの理由では「キャップレートの更なる低下が見込みづらいため」が 31 回答で、「賃料水準の見通しに大きな変化がないため」が 29 回答、「不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため」が 19 回答である。横ばいの理由は前回調査から大きな変化はみられない。その他の回答では「不動産投資市場の2Copyright©2019 K.K.Ichigo Real Estate Service

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過熱感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため」が 9 回答、「日本経済の見通しが安定しているため」
が 5 回答となっている。
下落理由は「米中摩擦によってグローバル経済が後退し、リスクマネーが縮小するため」が 1 回答で、国内ではなくグローバルに端を発するリスクを警戒している。
図表 2 上昇・横ばい・下落理由
0

10

20

30

物流施設への活発な投資が続くため

25

上昇理由

物流施設へ投資するプレイヤーが更に増え、物件獲得競争が激化するため

20

良好な資金調達環境が続くため

15

物流施設の賃料水準が上昇するため

11

物流施設の建築費が上昇するため

前回調査 5 回答

9日本経済の安定的な成長が期待できるため

1

その他1

横ばい理由

キャップレートの更なる低下が見込みづらいため

31

賃料水準の見通しに大きな変化がないため

29

不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため

19

不動産投資市場の過熱感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため

9

日本経済の見通しが安定しているため

5

その他

1

米中摩擦によってグローバル経済が後退し、リスクマネーが縮小するため

下落理由（回答者数）
40

1

不動産価格の上昇局面が終わり、下落局面に突入するため

0

開発ラッシュによる需給悪化が見込まれるため

0

物流施設の賃料水準が下落するため

0

超低金利政策が行き詰まり、金利が上昇する懸念があるため

0

日本経済の見通しが暗いため

0

その他

0

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、左軸上の文章は、見やすくするため、一部省略している。文章（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

3
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2.

物流施設の賃料水準の見通し

次に、物流施設の賃料水準について半年後の見通しを設問した（図表 3 参照）。
本調査（19 年 7 月）では「横ばい」が 60.9％と最多で、「上昇」が 38.0％、「下落」が 1.1％となった。
「下落」の回答構成比は 2017 年 1 月の 25.0％から 5 回連続で減少する一方、「上昇」の回答構成比は2017 年 7 月の 4.9％を底に 4 回連続で増加し、4 割近い水準に達している。東京圏の不動産マーケット
では 2019 年の供給量は過去最大となることは確実で、2020 年、2021 年ともに 2019 年に匹敵する供給量となる見込みであるが、賃料水準の楽観的な見通しがさらに勢いを増している。
図表 3 物流施設の賃料水準の見通し（半年後）
100%

3.3%
9.6% 6.6% 6.9% 5.9% 5.1%

9.0%
28.4%

80%

30.9%
42.9%

66.3%

60%

40%

20%

0%

69.0%
63.6%5.5%
11.0%
14.8%10.0%
22.5%25.0%20.7%
44.6%49.5%42.4%46.4%
60.9%

62.9%
64.1%64.8%
74.1%
79.1%79.3%
85.5%

64.2%
51.9%

31.3%

1.1%

1.1% 1.1% 0.0% 2.2% 2.4%

58.9%

70.3%
75.0%
74.1%
61.2%
63.1%74.4%

54.3%

30.8%
8.0%
4.8% 14.3%
5.2%
20.0%
22.0%
4.9%
2.4%
13.8%

31.9%

下落

36.0%

55.4%
51.2%
30.1%

50.5%

16.3%
4.9%
11.1%
11.9%

横ばい

38.0%
24.2%
15.0%

上昇

出所：株式会社一五不動産情報サービス

半年後の賃料水準の見通しについて、それぞれの理由を確認する（次ページの図表 4 参照）。
上昇理由では「E コマースが需要をさらに牽引するため」が 20 回答、「土地価格や建築費などの開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため」が 18 回答、「雇用面で優位性のある高機能型物流施設に対するニーズが高まるため」が 15 回答で、上位３つとも前回調査より回答者が増えている。E コマースによる堅調な需要が、楽観的な賃料見通しの第一の理由であるが、最近では開発用地の入札価格の高騰によって開発コストが上昇しやすいことも賃料水準の上昇に繋がっている。
横ばいの理由は「新規開発による供給増と物流ニーズの増加が均衡するため」が 29 回答、「荷主および物流会社の賃料負担力に変化がないため」が 27 回答、「物流業界に大きな変化がなく、安定しているため」が 13 回答となった。新規開発が盛んであるが需要は底堅く、需給悪化の懸念は限定的で、賃料水準にも大きな変化はないとの意見である。

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下落理由としては「物流施設に対する需要が減退し、需給バランスが悪化するため」と「人件費の上昇で物流会社の利益が圧迫され、賃料の値下げ圧力が強まるため」がそれぞれ 1 回答である。

図表 4 上昇・横ばい・下落理由（回答者数）

01020
20

Eコマースが需要をさらに牽引するため上昇理由

土地価格や建築費などの開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため

18

雇用面で優位性のある高機能型物流施設に対するニーズが高まるため

15

老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため

前回調査 14 回答
前回調査 12 回答
前回調査 10 回答

10免震などのBCP対策が充実した高機能型物流施設へのニーズが高まるため

30

新規開発による供給増と物流ニーズの増加が均衡するため

29

横ばい理由

荷主および物流会社の賃料負担力に変化がないため

27

物流業界に大きな変化がなく、安定しているため

13

安定した物価動向が続くため

6

生鮮品など生活必需品の物流ニーズが底堅いため

4

その他

1

物流施設に対する需要が減退し、需給バランスが悪化するため

1

人件費の上昇で物流会社の利益が圧迫され、賃料の値下げ圧力が強まるため

下落理由

40

11

飲食料品・日用雑貨・医薬品など、幅広い業種で需要拡大が期待できるため

その他

30

1

物流施設の大量供給で、テナントの獲得競争が激化するため

0

高機能な物流施設の大量供給で、大型物件の優位性が薄れるため

0グローバル経済の悪化で国内経済が低迷し、物流ニーズも停滞するため

0

日本経済の見通しが暗いため

0

その他

0

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、左軸上の文章は見やすくするため、一部を省略している。文章（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

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3.

業況判断 DI

不動産市況のサイクルを把握することを主眼として、不動産価格と賃料水準について業況判断 DI を算出した（図表 5 参照）。
本調査（19 年 7 月）における不動産価格の業況判断 DI は 38.0 ポイントで、前回調査の 25.3 ポイン
トから 12.7 ポイントの上昇となった。また、賃料水準の業況判断 DI は 37.0 ポイントで、前回の 18.7 ポイントから大幅な上昇となり、不動産価格の業況判断 DI と概ね同水準となった。
この数年間、10 年国債利回りはゼロ％付近で推移し、キャップレートのさらなる低下は見込みにくいが、物流セクターでは賃料上昇による収益性の向上が不動産価格の楽観的な見通しに繋がっている。また、物流セクターでは新規の開発物件がマーケットを牽引する傾向があるが、開発用地の入札価格の高騰がディベロッパーによる高い募集賃料の設定に繋がり、賃料上昇の気運を高めている面もある。
図表 5 本アンケートの業況判断 DI
100.0

78.0 80.9
69.2

80.0

66.3

74.3 75.0

66.8

60.0
38.9
40.0
20.0

13.8

8.4 7.7 6.90.0 13.0

53.3 50.5 53.3 48.8
14.1
25.6 28.6

27.3

28.7

22.6 23.1 25.9 21.0 25.3

34.8

37.0

18.7

19.2
5.0

-14.8

-20.5
-20.0

38.0

29.7 29.9

不動産価格

-4.8
-37.7

-6.3

-3.7
-13.1 -15.9

-25.9

-40.0
-42.0

-63.9 -40.3

-60.0
賃料水準

不動産価格

-80.0

-100.0

賃料水準

-86.7

出所：株式会社一五不動産情報サービス
作成方法：業況判断 D.I.＝「上昇」の回答者構成比－「下落」の回答者構成比

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4.

物流エリアとしての評価の高まり

上述の通り、物流施設の不動産市場では楽観的な見通しが強まっているが、その見通しも物流エリアによって濃淡がある。そこで、今後の数年間で物流エリアとしての評価がさらに高まることが期待できる地域はどこかを本アンケートにて設問した（図表 6 参照）。

図表 6 今後の数年間で物流エリアとしての評価が高まりそうな地域(回答者数)
0

茨城県の圏央道

埼玉県の圏央道

20

40

東京臨海部

56

外環道

埼玉県の国道 16 号

51

神奈川内陸部

37

神奈川臨海部

34

千葉臨海部

32

千葉県の国道 16 号
外環道
千葉臨海部
東京臨海部

60

千葉県の国道16号

17

埼玉県の国道16号

13

茨城県の圏央道

12

神奈川内陸部
神奈川臨海部

埼玉県の圏央道
その他

83

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、エリア名称は見やすくするため一部を省略している。エリア名称（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

東京臨海部が 56 回答で最多で、次いで外環道が 51 回答となっている。周知の通り、東京臨海部は最も賃料が高いプライムエリアであるが、評価がさらに高まることが期待されている。また、外環道は「三郷南 IC～高谷 JCT」の区間が 2018 年 6 月に開通したことで交通利便性が向上したうえ、「大泉 JCT～東名 JCT」の整備も進んでいる。また、人口密度が高く雇用の面でも優位性を発揮しやすい地域が多い。
そのため開発用地の入札では高値での落札が相次いでおり、評価が急速に高まっている。
また、神奈川内陸部が 37 回答、神奈川臨海部が 34 回答となった。神奈川県は横浜市や川崎市などの大消費地をかかえ人口増が続く地域であり、西日本からの玄関口として機能する面もあるため、そもそも物流立地として評価が高い。また、内陸部と臨海部を結ぶ圏央道「藤沢 IC～釜利谷 JCT」の開通が 2020年度に控えていることも高い評価に繋がっていると考えられる。

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その他の圏央道が通過する地域では、茨城県が 12 回答、埼玉県が 8 回答に留まった。埼玉県と茨城県の区間は圏央道が既に開通しており、さらなる立地ポテンシャルの向上が見込みづらいと判断されたようだ。なお、埼玉県より茨城県の回答者数が多かった。埼玉県の圏央道周辺は物流エリアとしての認知度が既に高いが、茨城県は新興の物流エリアとして、これからの市場拡大が期待される地域である。また、主に茨城県内を横断する圏央道の区画である「久喜白岡 JCT～大栄 JCT」では四車線化の工事が進められていることも影響していると考えられる。
以上

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■ アンケート調査の概要
アンケート調査の概要は以下の通り。
アンケートの概要
調 査 対 象 ：不動産にかかわる実務家・専門家（物流分野の関与は問わず）
調 査 方 法 ：E-mail にてアンケート回答の依頼を行い、Web または E-mail で回答収集
実 施 期 間 ：2019 年 7 月 23 日から同年 7 月 31 日まで
有効回答数：92 票
設 問 内 容 ：本レポート末尾の回答用紙を参照



アンケート回答者の属性

0% 2%

物流専門の不動産投資サービスの提供事業者

10%

物流以外の不動産投資サービスの提供事業者

9%

41%

10%

不動産サービスの提供事業者(仲介会社など）
レンダー(銀行など）
一般事業会社(物流会社など）

10%

調査・研究機関(シンクタンク、鑑定事務所、調査会社等）

18%

公的機関(官公庁、地方自治体、独立行政法人など)
その他【注意事項】
・本レポートは、信頼できると思われる情報から作成しておりますが、当社がその正確性や完全性を保証するものではありません。このレポートに記載された内容は、作成日時点における判断を示しているものです。
・過去の実績、今後に対する予想や意見は、将来の結果を保証するものではありません。
・本レポートの内容に関わる一切の権利は当社にあります。当社の事前の了解なしに転用・複製・配布することはできません。
株式会社

一五不動産情報サービス

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All rights reserved.物流施設の不動産市況に関するアンケート回答用紙「物流施設の不動産価格」と「物流施設の賃料水準」の半年後の見通しについてお聞きします。該当する項目に○印をお付けください。なお、最も高い市場競争力を備える東京圏の物流施設を想定して下さい。
【問１】ご回答者様のご職業について
1. 物流専門の不動産投資サービスの提供事業者 (アセットマネージャー、ディベロッパー、アレンジャーなど)
2. 物流以外の不動産投資サービスの提供事業者 (アセットマネージャー、ディベロッパー、アレンジャーなど)
3. 不動産サービスの提供事業者 (仲介会社など)
4. レンダー (銀行など)
5. 一般事業会社 (物流会社など)
6. 調査・研究機関 (シンクタンク、鑑定事務所、調査会社等)
7. 公的機関 (官公庁、地方自治体、独立行政法人等)
8. その他 ()【問２】半年後の物流施設の不動産価格の見通し
1. 上昇(→ 問２-１ → 問３へ)
2. 下落(→ 問２-２ → 問３へ)
3. 横ばい (→ 問２-３ → 問３へ)

【問２-１】上昇理由 (複数回答可)
1.
2.
3.
4.
5.

物流施設への活発な投資が続くため良好な資金調達環境が続くため物流施設の建築費が上昇するため物流施設の賃料水準が上昇するため物流施設へ投資するプレイヤーが増え、物件獲得競争がさらに激化するため
6. 日本経済の安定的な成長が期待できるため
7. その他 ()5. 土地価格や建築費など開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため
6. 災害時に備え、免震などの BCP 対策が充実した高機能型物
流施設へのニーズが高まるため
7. その他 ()【問３-２】下落理由 (複数回答可)
1. 物流施設の大量供給でテナントの獲得競争が激化するため
2. 高機能な物流施設の大量供給で、大型物件の優位性が薄れるため
3. 物流施設に対する需要が減退し、需給バランスが悪化する
ため
4. 人件費の上昇で物流会社の利益が圧迫され、賃料の値下げ圧力が強まるため
5. グローバル経済の悪化で国内経済が低迷し、物流ニーズも停滞するため
6. 日本経済の見通しが暗いため
7. その他 ()【問３-３】横ばい理由 (複数回答可)
1.
2.
3.
4.
5.
6.

新規開発による供給増と物流ニーズの増加が均衡するため物流業界に大きな変化がなく、安定しているため生鮮品など生活必需品の物流ニーズが底堅いため荷主および物流会社の賃料負担力に変化がないため安定した物価動向が続くため
その他 ()【問２-２】下落理由 (複数回答可)
不動産価格の上昇局面が終わり、下落局面に突入するため開発ラッシュによる需給悪化が見込まれるため物流施設の賃料水準が下落するため超低金利政策が行き詰まり、金利が上昇する懸念があるため
5. 米中摩擦によってグローバル経済が後退し、リスクマネーが縮小するため
6. 日本経済の見通しが暗いため
7. その他 ()【問４】今後の数年間で、物流エリアとしての評価が高まることが期待できる地域はどこですか (複数回答可)。

【問２-３】横ばい理由 (複数回答可)

6.

1.
2.
3.
4.

1. 不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため
2. 不動産投資市場の過熱感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため
3. 賃料水準の見通しに大きな変化がないため
4. キャップレートの更なる低下が見込みにくいため
5. 日本経済の見通しが安定しているため
6. その他 ()

1.
2.
3.
4.
5.

7.
8.
9.

東京臨海部（東京都江東区・大田区など）
千葉臨海部（千葉県浦安市・市川市・船橋市など）
神奈川臨海部（神奈川県川崎市・横浜市など）
外環道周辺（埼玉県川口市・戸田市・三郷市・千葉県松戸市など）
国道 16 号線周辺（埼玉県川越市・春日部市・さいたま市など）
埼玉県内の圏央道周辺（久喜市、加須市、川島町、東松山市など）
茨城県内の圏央道周辺（常総市、つくば市、つくばみらい市など）
神奈川内陸部（神奈川県相模原市・厚木市・愛川町など）
その他【問５】物流施設の不動産市場に関して、ご意見などございましたら是非ご記入ください。

【問３】半年後の物流施設の賃料水準の見通し
1. 上昇(→ 問３-１ → 問４へ)
2. 下落(→ 問３-２ → 問４へ)
3. 横ばい (→ 問３-３ → 問４へ)

【問３-１】上昇理由 (複数回答可)
1. 飲食料品(食品スーパー・コンビニなど)・日用雑貨・医薬品など、幅広い業種で需要拡大が期待できるため
2. E コマースが需要をさらに牽引するため
3. 老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため
4. 労働力不足を背景に、雇用面で優位性のある高機能型物流施設に対するニーズが高まるためご回答いただきありがとうございました。後日、アンケートの集計および分析結果をお送りしますので、貴社名、氏名、E-mailをご記入ください。
貴社名
氏名E-mail

ご不明な点がありましたら、以下までお問い合わせください。回答結果は厳重な管理のもとに集計作業を行い、具体的な社名などは一切公表されません。なお、個人情報の保護については、https://www.ichigo-re.co.jp/privacy をご覧ください。
【問い合せ先】㈱一五不動産情報サービス E-mail : ichigo-mail@ichigo-re.co.jp Tel. 03-6273-7810 Fax. 03-6273-7815