皆様、こんにちは。
福岡リアルティの松雪でございます。
本日は福岡リート投資法人第33期の決算説明動画をご覧いただきまして、ありがとうございます。
それでは早速ではございますが、決算説明資料に従いましてご説明を始めさせていただきます。

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エグゼクティブサマリー
資産入替による商業施設比率の低下、オフィスビル比率の上昇を発表

エグゼクティブサマリー

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こちらにエグゼクティブサマリーを載せております。資産入替による商業施設比率の低下。オフィス比率の上昇を発表。
資産入替ということで、3月18日に発表しましたキャナルシティ博多・Bグランドビルの共有持分88%の譲渡、天神西通りビジネスセンターの底地を取得を掲載しております。実際の譲渡取得は6月1日ということで順調に作業が進んでおります。
既存物件は、商業施設では、都市型商業施設のキャナルシティ博多については国内需要の取り込み強化。今コロナ禍においてはインバウンドの来客が見込めないということで国内需要の取り込み強化に努めております。賃料減額につきましては32期、特に4月5月と緊急事態宣言ということで大きな影響を受けました。ここに来てほぼ収束しつつあるということで、4月5月に行った賃料支払い猶予は全額回収も完了しております。またポートフォリオの3割弱を占めますオフィスビルについては、引き続き高い稼働率を維持しつつ9期連続の賃料増額改定を実現しております。その他、物流施設についてはロジシティ若宮が昨年11月から安定稼働が開始。ホテルについては賃料減額及び支払い猶予対応ということは33期ではありませんでした。
財務運営の数字を載せておりますが、引き続き安定した財務基盤の確保に努めています。
ESGへの取り組みを簡単にご紹介しております。外部認証といたしましては、GRESBの3スター、それからグリーンビル認証は延べ床面積で約8割の取得を行っています。
統合報告書につきましては、今年第2回目の発行というものを行っています。この結果として分配金ですが、33期は3,361円で半年前の予想が3,300円でしたのでプラス61円。
予想比+1.8% 前期比+3.4%になっております。34期35期につきましては3,500円と予想しております。

2資産入替のねらい（2021年3月18日発表）

資産入替と成長戦略

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こちらの方に3月18日に発表いたしました資産の入替の概要を載せております。入替の狙いといったところについては、2019年3月に投資方針の変更を行っておりますが、これに則った資産の入替ということで商業施設の比率の低下、オフィスビルの比率上昇ということを行いました。これによって中長期的な天神エリアのオフィスビルの成長取り込み、一方で新型コロナウイルス感染症の影響が大きいフルサービス型のホテルのリスクを低減するといったことを行っております。入替の概要については、取得価格は鑑定評価額より9,000万円安く、譲渡価格ついては鑑定評価額よりも6,000万円高い取引となっております。

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投資方針と外部成長戦略

資産入替と成長戦略

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投資方針と外部成長戦略ということで、2019年3月に行いました投資方針の変更を載せております。商業施設のウエイトを下げ、オフィスビルやその他アセットの上限を10%上げるということで、まず、2020年、オフィスビルの取得。それから外部から物流施設の取得とこういった取組みを行ってきました。
今回、6月1日で商業施設キャナルシティ博多・Bの一部を売却。一方でオフィスビルの底地を取得する。この結果として、資産の入替後のポートフォリオについては2019年3月時点で商業施設のウエイトが59.2%であったものが、2021年6月において54.2%と約5%低下します。
今後の外部成長につきましては、総合型リートして投資タイプ別のリスク分散を図りつつ、現在資産規模が2,000億円に達したということから、次のステージとしては2,500億円を目指していきたいと考えております。スポンサーの方においては、福岡の中心天神博多において多数再開発を行っております。また、2020年9月に初めて物流施設の開発を行い今後も物流開発を進めていくということで、こういったスポンサーからのパイプラインがあります。更には、昨年取得したロジシティ若宮のように地域特化の優位性を活用しながらオフィスビルや物流施設を中心に引き続き厳選投資を継続したいと考えております。

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投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース）
資産規模は第33期末で2,019億円（取得価格ベース）

資産入替と成長戦略

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投資タイプごとの資産規模の推移を載せております。
LTV については33期末で41.3%ということです。我々はLTV は35%から45%でこれまでもコントロールしています。
LTV45%までの借入余力ついては約130億円となっております。

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第34期新規取得予定物件
天神西通りビジネスセンター（底地） 〜天神エリア明治通り沿いのオフィスビル底地〜

資産入替と成長戦略

534期新規取得予定物件の天神西通りビジネスセンター(底地)のご紹介をしております。
場所につきましては、福岡市の中心、特に金融機関や商業施設がございます明治通りとそれから人通りが多い天神西通り。このちょうど直結するところにあります。現在は写真にあります通り、ビルが建っておりますけれども、これから解体し新しい開発を行うということで、建物の再開発中も賃借人となるスポンサーの福岡地所から安定した賃料収入を得ることができるとともに、再開発の完了から一定期間経過後はマーケットの変動に合わせた賃料収入を得るというような契約形態を採用しております。

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第34期譲渡予定物件とキャナルシティ博多全体について
星野リゾート・リート投資法人と連携 〜キャナルシティ博多全体の活性化推進〜

資産入替と成長戦略

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続いて譲渡物件のご説明でございます。今一度キャナルシティ博多全体の施設概念図を載せております。
赤く囲ったところはキャナルシティ博多、それからブルーで囲っておりますのがキャナル
シティ博多・B、グリーンの方がオフィスビジネスセンタービルとなっております。キャナルシティ劇場につきましては、これはリートが保有せずに、スポンサーの福岡地所が保有しております。
今回の譲渡の対象というところは、ブルーのキャナルシティ博多 B ・グランドビルこちらの方の共有持分の約88%を譲渡というものでございます。譲渡先は星野リゾート・リート投資法人ということで、右の上に検討経緯について載せております。宿泊以外コロナ禍において、厳しい状況にあるということで我々宿泊以外のフロアのリニューアル、あるいは用途転換、これによる収益安定化ということも検討いたしました。譲渡も含めていろんな検討を行いましたが、今回星野リゾート・リート投資法人の方から譲渡について打診があり、中長期的な安定が得られるということ、それから今後、星野リゾートグループによる国内客の需要拡大が期待できるとこういった点を総合的に勘案し、中長期的な投資主の皆様の価値の最大化につながるということから譲渡を決定したものでございます。
それぞれのスポンサーであります福岡地所グループと星野リゾートグループ、協業に係る基本協定書を締結しており、これによって新しい血が入ることによって、キャナルシテ
ィ博多のさらなる発展、継続的な価値の向上が期待できるというふうに思っております。

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商業施設における新型コロナウイルス感染症の影響

新型コロナウイルス感染症の影響

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既存物件について、商業施設のコロナの影響というので、一年間の大きな商業施設の売上高前年比を載せております。真ん中の二つの点線が、全国の平均・大都市の平均ということです。パークプレイス大分、木の葉モール橋本、さらにはサンリブシティ小倉は、平均を上回るような売上を取っております。一方、キャナルシティ博多については、インバウンドが全くゼロになってるということから少し平均より下がってるといったところでございます。
10月11月につきましては、鬼滅の刃が大ヒットということで、これに伴う来客増・回遊性増という形から売り上げをかなり戻しているといったところでございます。賃料減免支払
い猶予状況については、右上に書いている通りでございます。33期に入っての影響として賃料減免金額としては8,400万、33期から継続して行なった減免も含めて、実施テナント件数が49件となっております。

8損益計算書・分配金（前期比）
新規物件取得及び商業施設の売上戻り等により増収（単位：百万円（未満切捨））（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円

決算報告

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こちらが前期との損益計算書対比でございます。営業収益の方は3億8,500万のプラスとなっております。右の方にその要因を載せております。32期に取得したロジシティ若宮の賃貸開始、それから東比恵ビジネスセンター III の通期寄与。これと合わせてパークプレイス大分のナフコも入っておりますので、3物件合わせると約1億2,000万ぐらいのプラスとなっております。それ以外の商業施設についても、前期からの売上増が反映されているといったところでございます。一方、外注委託費につきましては、32期休業といったことで販促費を抑えておりますので、こういうところの販促費をしっかりやったといったところでございます。この結果として、分配金の方は3,361円となっております。

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損益計算書・分配金（予想比）
営業費用の削減により予想比＋61円（単位：百万円（未満切捨））（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円

決算報告

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こちらは予想比となっております。営業収益につきましては、ちょうど予想と同じといったところでございます。
一方、費用面においては、色んな経費の削減によって分配金は予想比プラス61円となっております。

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第34期 業績予想
既存物件の増収と売却益で物件売却による収益減をカバーし、分配金は3,500円

業績予想

1034期の業績予想でございます。①、②営業収益全体ではプラス7,500万でございますが、今回のキャナルシティ博多・Bの売却に伴う売却益は9,500万ございますので、それを除いた営業収益はマイナス2,000万となっております。右の方にそちらの要因を載せております。
さらに、キャナルシティ博多・B を抜き出した形で、ご説明しております。売却するキャナ
ルシティ博多・Ｂを含めた不動産賃貸収入の減が2億3,200万に対し、経費の減がございまして、最終的にキャナルシティ博多・Bでは、営業利益が8,200万の減となっております。博多・B 以外の営業収益不動産賃貸収入につきましてはプラス2億1,200万、一方でそれにかかる費用増が1億1,100万ということで、キャナルシティ博多・B以外については、営業利益がプラスの1億100万となっております。従ってこちら合算いたしますと、プラス1,900万ということで、こちらの方と売却益の9,500万合わせたものが、営業利益の1億1,400万となっているところでございます。

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第35期 業績予想
前期の売却益剥落も分配金は維持

業績予想

1135期の業績予想でございます。こちらの方につきましても、キャナルシティ博多・B とそれ以外という形で数字の方でご説明したいと思います。キャナルシティ博多・Bについては、営業収益の方がマイナス2億1,500万。それにかかるコストの削減、売却に伴うコスト減といったことから、営業利益はマイナス2,400万となっております。一方それ以外の物
件につきましては、営業収益がプラス5,600万。この大きな要因は上にございます通り、西通りビジネスセンター(底地)の通期寄与とこういったものが挙げられます。合わせてそれ以外の物件にかかる費用の方については、費用の減が5,600万ということで、結果としてキャナルシティ博多・B 以外についての物件の営業利益はプラス1億1,200万となります。合算いたしますと、営業利益が8,800万のプラスということで、売却益9,500万が減りますが結果として、営業利益は前期34期予想に対して、マイナス700万となり、さらに営業外費用の削減によって35期についても、34期と同じ分配金を維持すると考えております。特に経費については、減価償却の減というのが大きくなっておりますが、この推移については、49ページの方で全体の数字を載せておりますので、そちらの方でご覧下さい。

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商業施設の状況①
売上は回復基調

保有物件の運営状況

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商業施設の状況でございます。売り上げの方は順調に回復基調にあると思っております。キャナルシティ博多については、鬼滅の刃などのヒットということが、大きく寄与してるといったところでございます。木の葉モール橋本については、コロナ禍においても、新規の飲食店の出店もあるといったところ、それからサンリブシティ小倉については、今年の秋を目処に、ちょうどオープンして15年経っているということからテナントのリニューアル及び共用部のリニューアルを計画を進めております。下の方には売上の前年同期比と稼働率を載せております。コロナ禍においては、皆さん買い物に行くにはどうしてもコロナの対策ということが非常に心配されるということで、こちらの方ではキャナルシティ博多での感染症予防対策といったことをご紹介しています。

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商業施設の状況②
近隣商圏からの来場強化 中長期的には体験価値の提供やリニューアル、テナント入替により国内広域より集客

保有物件の運営状況

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引き続き今回の34期35期の予想にあたってはインバウンドについては全くゼロという形で見込んでおります。従っていろんな商業施設、特にキャナルシティ博多については近隣商圏、国内需要をしっかり取り込んで行くということが非常に大きなポイントと考えております。これまでヒット映画や人気キャラクターをフックにした活性化策ということで33期、34期初にはシン・エヴァンゲリオンの映画で、キャナル内に公式ストアが出ているといったところからそちらとのコラボレーション。さらに4月からはガンダムについてアクアパノラマの上演。こちらもガンダムの公式ストア、映画、アクアパノラマ、こういったことをフックにした活性化策ということ狙っております。店舗の入れ替えにつきましても、木の葉モール橋本、キャナルシティ博多で九州初のお店などの出店ということで活性化策を促進させていくという考えでございます。

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福岡のオフィスマーケット動向

保有物件の運営状況

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オフィスのマーケットについてご紹介しております。ここに来て福岡の方についても、3月時点で空室率が4.02%という形で、これまでと比べて少しずつ上がってきております。
右下の方には福岡のビジネス地区とそれから東京都心5区の平均空室率の推移を載せております。東京都心の空室の急上昇に対し、福岡の方についてはその空室率の上昇が緩やかであるといったところでございます。また平均募集賃料についても、東京の方が下がってきているのに対し福岡の方はこの1年間で2.5%の上昇といったところが続いてるといったところでございます。

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福岡のオフィスマーケットを支えるオフィス需要

保有物件の運営状況

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こちらの方では福岡のオフィスマーケット、支えるオフィス需要という形でご紹介しております。左の方にございます通り、これは福岡市の方で立地交付助成金といったものを持っておりまして、こちらの方の実績を載せております。2019年53社の立地という中にあっても、本社機能の移転が6社。それから外国外資系が15社となっております。知識創造型産業、あるいはコールセンターといった形で色んな業種業態の会社が出てきてるといったところでございます。また昨年秋にはこのコロナ禍において、東京の方から本社機能の一部を福岡に移すというのが右の方に書いてます。ジャパネットホールディング
スさんということでこちらの方については天神ビジネスセンターの方へ入居されるという報道がなされております。福岡はアジアに近いということで国際金融機能誘致にも取り組んでおります。市の方でもいろんな取り組みを行っておりますが、外資系の金融機関の誘致ということで、今年の2月にはその第一号ということで、香港の MCP ホールディングスが福岡進出というのが報道されております。

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テレワーク実施状況と福岡市の取り組み

保有物件の運営状況

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こちらの方は、コロナの影響ということで前回も載せておりましたが、地域別のテレワークの実施状況を載せております。11月の段階、福岡県は16.4%ということで、東京や大阪よりも低い、この要因いくつかあると思いますが、一番の大きな要因というのはやはり通
勤時間が非常に短いと言ったことが影響してるんではないかなと思っております。また、将来的なオフィスの需要といった点からは、やはり新しい企業が大きな影響を与えると思っております。福岡市は従来からこのスタートアップ支援については非常に力を入れてるといったところで、これが少しずつ結びつつあるとこれは将来のオフィス市場にとっても非常にプラスに働くのではないかなと考えております。

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オフィスビル稼働率実績・予想
高稼働を維持しつつ、賃料単価は順調に上昇（％）

保有物件の運営状況

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こちらの方は現在持っておりますオフィスの稼働状況といったところで、非常に稼働は高い稼働ということと、右下の方にございますとおり増賃を行ってきましたため、順調に賃料単価も上がってきているといった状況でございます。

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オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
賃料増額が継続保有物件の運営状況

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増賃の状況について載せております。33期やはりコロナ禍においてはテナントさんとの増賃交渉というのもなかなか難しいことや業績の問題ということで32期に比べますと減っておりますけども、それでも33期の増賃という形で約300万円ほど入れ替え及び継続賃料の改定といった形で実現できるところでございます。

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その他アセットの状況（ホテル・住居）

保有物件の運営状況

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その他アセットということでホテルと住居をご紹介しております。ホテル4物件の内、フルサービス型のグランド ハイアット 福岡については、6月1日で売却予定ということで、残り3物件については、すべて宿泊特化型ということになります。それぞれの県の宿泊稼働の指数、さらには物件の方のRevPAR等の数字については、載せてる通りでございます。
また、住居につきましては引き続き高い稼働率を達成しております。
32期においては、一番上のアメックス赤坂門タワーの稼働が少し低かったのですけれども、33期戻しているといったところで住居は非常に安定しています。それから入居者の入れ替えの際においても、増額改定ということをやっております。結果として一番下にございますけれども、率は非常に低いんですけれども、きちんとした賃料の増額といったところはできてるということでコロナ禍における32期33期においてもプラスの数字を出してるといったところでございます。

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その他アセットの状況（物流施設）

保有物件の運営状況

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こちらの方は物流アセットということで、福岡県の物流施設。空室がない状況が継続してるといったところでございます。我々が持ってます4物件についても100%稼働ということで、こういった物流アセットについては引き続き取得といったことを検討していきたいと思っております。

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第33期・第34期調達実績
コミットメントラインの長期化と長期借入（10年）を実施

財務体制

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33期34期の調達実績。一つはコミットメントライン契約期間の長期化ということでスポンサーの西日本シティ銀行をエージェントとするコミットメントライン契約の1年延長を行い、残存期間3年にしています。これで福岡銀行、西日本シティ銀行をエージェントにするコミットメントラインをいずれも残存期間3年とすることが達成できております。これによって機動的かつ安定的な資金調達ができると思っております。また、34期に入って3月末には地元の十八親和銀行から10億、期間10年 、0.59％という形の調達もできているといったところでございます。

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財務状況①
安定的な財務基盤の確保

財務体制

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こちらの方は数字を載せておりますけども引き続き安定的な財務基盤の確保に努めております。

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財務状況②スポンサー行をはじめ安定した取引ネットワークを構築

財務体制

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バンクフォーメーションにつきましても、スポンサーであります日本政策投資銀行、西日本シティ銀行、福岡銀行とこのスポンサー3行で全体の5割、ということでそれを含めた安定した取引ネットワークを構築できております。

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鑑定評価額
すべての物件において含み益 を保持（注1）（単位：百万円（未満切捨））

期末鑑定評価額24

まず右の方をご覧下さい。キャップレートの推移でございます。前期はキャップレート全て変化なしでございましたが、今回は7物件でキャップレートが0.1%下がっています。低下してるアセットで見ますと、物流施設が4件それから住居が3件となっております。中ほどには、前期の鑑定評価と今回の鑑定評価の差額 ①-②という数字を載せております。
今回の鑑定評価では、前期より増えたものが16物件。逆にマイナスになったものが11物件となっております。鑑定評価額が増えた16物件の主な要因は、キャップレートの低下、それからオフィス等を中心にした増賃、こういったものが反映された結果でございます。
一方、鑑定評価額が減ってるものにつきましては、ここにございます通り上の方の商業施設、キャナルシテ博多、パークプレイス大分さらには木の葉モール橋本、この辺ついてはコロナ禍における収入の減とこういったものが反映されています。それから5千万円
以上鑑定評価額が下がっている物件が4つございますが、こちらの方についてはエンジニアリングレポートの再取得によるものでございます。

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鑑定評価額の推移（含み益）第3期より継続して含み益を保持（第33期末時点の含み益37,927百万円、含み益割合（注1）20.3％）

期末鑑定評価額

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含み益については379億。含み益の割合は20.3%ということです。第3期より継続して含み益を保持しております。これは我々がずっと厳選投資を行ってきたことの一つの表れだと理解しております。

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サステナビリティへの取り組み

サステナビリティ

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最後にサスティナビリティの取り組みについてご紹介いたします。
環境・社会・ガバナンスといったところで、それぞれ今回取り組んでる事例について右の方でご紹介しております。詳しい内容については、36ページ以降に入れておりますので後ほどご覧ください。環境につきましては、温暖化の影響で台風あるいは局地的な豪雨ということで浸水対策という事が一つ大きな課題になっております。32期においては、キャナルシティ博多での止水板の設置、更新。33期においては沖縄のティサージホテル那覇において台風による浸水への対策としての止水板の設置。こういったことを取り組んでいるところでございます。
それでは私からの説明は以上でございます。
どうもご清聴ありがとうございました。

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2728

プロフィール

Appendix28

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福岡・九州地域特化型リート

Appendix2930

福岡市の近況①

Appendix30

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福岡市の近況②

Appendix

31

32

物件稼働率推移
高い稼働率を維持

Appendix

32

33

1口当たり分配金・NAVの推移

Appendix33

34

福岡・九州の地震リスク等
保有物件すべてに地震保険を付保Appendix34

35

外部認証と情報開示

Appendix

35

36

ESGへの取り組み（環境）Appendix

36

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ESGへの取り組み（社会①）Appendix3738

ESGへの取り組み（社会②）Appendix3839

ESGへの取り組み（ガバナンス）

Appendix3940

IRへの取り組み紹介

Appendix4041

福岡リアルティ（資産運用会社）体制図

Appendix4142

投資主データ

Appendix4243

投資口価格推移

Appendix4344

決算ハイライト
1口当たりの分配金は3,361円（単位：百万円（未満切捨））

Appendix4445

貸借対照表（前期比）（単位：百万円（未満切捨））

Appendix4546

キャッシュ・フロー計算書（前期比）（単位：百万円（未満切捨））

Appendix4647

賃貸事業収支（商業施設）（単位：百万円（未満切捨））（注）第32期決算発表時公表予想

Appendix4748

賃貸事業収支（オフィスビル・その他）（単位：百万円（未満切捨））（注1）第32期決算発表時公表予想 （注2）テナントの承諾が得られていないため非開示としています。

Appendix4849

賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費（単位：百万円（未満切捨））

Appendix4950

有利子負債一覧

Appendix5051

ポートフォリオ一覧
2021年2月28日現在

Appendix5152

ポートフォリオマップ

Appendix5253

ポートフォリオのご紹介

Appendix

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賃貸面積上位テナント

Appendix5455

フロート賃料構成比

Appendix

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福岡市近郊の状況

Appendix

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福岡中心部の状況
地下鉄七隈線延伸は2022年度開業予定

Appendix

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天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神ビッグバン2026年末まで2年間期限延長（注1）

Appendix

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博多エリアの再開発（博多コネクティッド）

Appendix59

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スポンサーパイプライン（福岡地所グループ）

Appendix

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