丸亀町商店街（高松丸亀町商店街市街地再開発事業他）

丸亀町再生計画
本来、市中心部の土地は・・・
公共投資、民間投資ともインフラ整備の終った宝の山
新しい場所での新しいまちづくりは、莫大な投資が必要。

ところが･･･●後継者を失って商売が継続できなくなってしまった●業種転換するパワーを失ってしまった●相続で細分化され、土地の有効活用が出来なくなった●衰退する商店街には投資が一切起こらなくなってしまっただから･･･
国の制度を使い「廃業支援」を行い地権者をいったん正しく廃業させ「まちづくり会社」という「プロ」の集団が街ぐるみの「一括運営管理」

撮影：スタジオハーツ

地代
高松市

2021.10.27

エリアマネジメント

地権者の新たな収入

税収

自治体の新たな収入

商都 高松市中心部●基幹産業は商業

国の出先

高松港

都市計画の観点から●支店経済の街●総延長2.7Km商店街

JR高松駅●日本一大きな商店街エリア●集積度の高いコンパクトシティ●市中心部5Km圏
面積比率5％
税収75％

北の百貨店

バブルによる地価の高騰で空洞化
市役所

丸亀町市街化調整区域（線引き）全廃による都市の拡散化

県 庁
南の百貨店

衰退の経緯バブルによる地価の高騰
市街化調整区域の全廃

都心の空洞化
都市の拡散

衰退の経緯

瀬戸大橋の開通

大手資本の乱入

4Km

中央商店街 160,000㎡

SC 182,000㎡

4Km

●資本
●経営ノウハウ●経営努力
勝てるはずがない

SC 146,000㎡
第2副都心
ロードサイドの商業区画整理による住宅整備

隣接する商業地で32万8000㎡ VS 16万㎡

■高松市中心市街地活性化基本計画

第1期：H19.5~H25.3
第2期：H25.6~H30.3
第3期：R1.7~R7.3

丸亀町再開発計画の全容～ 前例主義に拘らない、民間主導 ～中心市街地活性化基本計画区域（約250ha）

街全体のイメージ

街全体のイメージ
G街区

A街区

B街区

C街区

D街区 E街区

F街区

G街区

D・E・F街区
C街区
B街区

三越■中心部の抱える根本的問題の解決→土地問題・居住人口

A街区

住宅整備ドーム・広場

業種再編成■各街区に役割を持たせ、身の丈に合った面としての全体を開発■土地の所有と利用を分離した、新しい開発スキーム■発想の転換●成功例から学ぶ●客を取り戻す
●官主導

住宅整備とテナントミックスは、車の両輪

土地の所有と利用を分離した
市中心部の土地の有効活用

再開発スキームの比較
細分化してしまった土地を限定期間のみ共有し★ 地権者は、個々の権利を主張するより全体の利益をシェアした方が得･･･ということに気づいた。

A街区→ 失敗例から学ぶ→ 居住者を取り戻す→ 前例に拘らない民主導あくまで丸亀町では、という話

定期借地権方式 110条全員同意型

有効活用を図る。

地権者の共同出資会社の建てたビル
62年間限定で借り上げる（定期借地権）

AB

C

DE

F

G H

■メリット
● 地権者同意がとり易い（j従前の土地所有権が失われない）● 総事業費が圧縮される（土地購入代金が事業費に顕在化しない）● ビルが老朽化したとき、建て替え合意が容易■デメリット● 定期借地権契約終了時にはビルがまだ使用可能でも、取り壊しが必要● 大手デベロッパーは、参加しにくい（事業費が圧縮される）● 全員同意なので権利調整に時間がかかる

A街区 （壱番街）

A街区 （壱番街）

開発後 2006年 / 平成18年

開発前 2005年 / 平成17年

A街区 （壱番街）

街路拡幅

2006年 / 平成18年 竣工
コンセプト

セレクトショップゾーン●道路幅拡幅8ｍ→11ｍ●パブリックスペース

植栽・ベンチ・トイレ・ホール

●住宅整備

47戸

植栽

ベンチ

アーケード

セレクトショップ

ドーム・広場の整備

開発前 2005年 / 平成17年

ドーム・広場の整備

ドーム・広場の整備

2007年 / 平成19年 竣工
コンセプト

札の辻

●広場拡幅

130㎡→500㎡ 約4倍●ドーム地上高33ｍ●路面デザイン

現代美術巨匠 川島猛氏

クリスタルガラス ドーム
開発後 2007年 / 平成19年

G街区（丸亀町グリーン）

G街区（丸亀町グリーン）開発前 2011年 / 平成23年

開発後 2012年 / 平成24年

G街区（丸亀町グリーン）

2012年 / 平成24年 竣工

コンセプト

都心生活・都市観光●広場の整備公共空間をふんだんに●ホテルの誘致

都市観光

●住宅整備

100戸

丸亀町の事業展開
テナントミックスの選定基準は生活者目線で･･･「歳とれば丸亀町に住みたいよね！」と言われるような街を創る。
生活者を取り返すには快適に生活のできる街でなければならない

ライフインフラの再整備

都心生活

ホテル

広場

マンション

街路拡幅

■住宅整備 ■診療所 ■介護施設■生鮮4品の市民市場■子育て支援施設■市民広場 ■ホームセンターの誘致■町営 温浴施設 ■町営 映画館■町営まちバス

車に依存しない歩いて事足る街

定期借地を利用した再開発の事業費削減効果
従来型再開発民間主導型再開発事業

建物 70億円（土地を買う）

総事業費
200億

土地 130億
事業不成立～お役所主導では出来ない民間の知恵～

丸亀町方式再開発
建物 70億円（土地を借りる）

総事業費
70億

土地 ０円
事業成立

権利者のリスクを押し下げるための活用制度丸亀町壱番街再開発事業 収支内訳
A街区第一種市街地再開発事業 総事業費 ６９億2000万円

法律① 都市再開発法

補助金（国土交通省関連）28億2000万円

保留床売却（マンション分譲、増床）

11億円② 都市再生特別措置法

保留床売却（コミュニティ投資有限会社）

7億4000万円③ 中心市街地活性化法

保留床売却（壱番街株式会社）

22億6000万円

壱番街株式会社（地権者共同出資会社）
による保留床購入資金(22億6000万円）の内訳

事業① 第一種市街地再開発事業

補助金（経済産業省関連）

8億4000万円

中小企業基盤整備機構高度化資金借入 8億6000万円② 民間都市再生事業

テナント敷金2億3000万円③ 戦略的中心市街地中小商業等支援事業

自己資金④ 高度化融資（施設集約化事業）→中小機構

市中銀行借入（有利子負債）

開発効果

開発効果（公費投入の効果） 税収の増加

7000万円
2億6000万円

建物の固定資産税の従前・従後市中心部の活性化（眠っていた土地の活用）は、新たな収入（利益）と新たな税収を生む。

街区名

開発前

開発後

増収額

増収率

A街区

400万円

3600万円

3200万円900％

B街区/C街区

428万円

3740万円

3312万円

873％

G街区

1500万円

7300万円

5800万円390％

高松市は、A/B/C/G街区の完成で建物の固定資産税だけで税収

居住数

通行量

売上

店舗数

年間1億2312万円の増収

開発効果（公費投入の効果） 税収の増加（国）●登録免許税
●法人税
●消費税

（県）
●不動産取得税●法人事業所税●法人県民税●地方消費税（市）●建物固定資産税●土地固定資産税●法人市民税●法人事業所税

関係税金合算7街区完成時の税収増予想額

市民参加型から増収予想額
国
県
市
合計

60,900万円 /年
16,485万円 /年
22,024万円 /年
99,409万円 /年

行政参加型の「まちづくり」へ～ 官民連携 ～投下された補助金に対する利回りは6％

これこそが、中心市街地活性化策の必要性

法律の柔軟な運用･･･街路の整備

法律の柔軟な運用
開閉装置のないドーム

1.5ｍセットバック
官民境界線
移動できないベンチ

植栽

道路上の民間の「橋」

法律の柔軟な運用･･･住民提案型地区計画

A街区 都市計画決定済

街なか居住の促進

B～F街区 地区計画
自分たちの街のルールを自分たちで条例化する●住民提案型
●全権利者（地権者、借地権者、借家権者）の８割同意●デザインコード、高さ制限、セットバック～ 歩いてこと足るコンパクトシティを目指して ～G街区 都市計画決定済

住宅整備（マンション）

全体で500戸の整備計画

住宅整備（マンション） 全体で500戸の整備計画
参番街東棟

壱番街西棟

参番街西棟

● 低価格（定期借地権）

丸亀町グリーン● 在宅医療● 分譲 / 賃貸● 2017年現在 200戸が完成● 今後、300戸の予定

分譲
100戸分譲 200戸賃貸

新しい地域医療の再生～ どうしても外せない在宅医療 ～かかりつけ医地域包括ケアの仕組み
街なか居住の促進 （都心回帰の始まり→高齢化社会）

街なか居住促進に避けて通れない「医療」
ダウンタウン地域医療の衰退

町営の「かかりつけ医」の仕組み
自宅は世界最高の特別室●都市のスプロール化で居住者が居なくなった。（バブルで地価高騰）

高度医療機関との連携●そうすると業種の偏りがおこり、町医者も無くなってしまった。

後方支援病院●でも役所的に見ると、一見、ダウンタウンは医療は充実している（大病院が集積）●役所の前の大病院に行くと２時間待ち３分の診察。
●実は、街なかこそ医療過疎になってしまった。

●県立香川中央病院●国立香川大学医学部付属病院

ライフシステム株式会社

病院と他業種の連携●接点の無かった様々な業種の連携で、地域を包括的にケアするだから、町医者（かかりつけ医）が必要であった。

5～9階

丸亀町マンション400戸●入居者はほぼ100％高齢者●400戸の病室を診療所の上に●終末医療の担保されたマンション

3～4階

総合メディカルセンター●入院施設を持っていない＝診療所●検査機器は最新のものを揃えた●往診・回診・検査●入院施設を持っていない。投資額が少ない
調剤薬局

レストラン

1～2階

予防医療商

保育園

業マルシェ

問題点の抽出イベント●そもそも商店街が売上を失った理由はたったひとつ消費者が欲しいものが並んでない。
●闇雲に人を集めても売れるものを揃えてなければ売上は増えない。

～ 市民との協働 ～●異業種の集合体ではなかなか、売上に結びつくイベントの企画ができない。
●イベントを企画して、いざ動員しても誰も出てこれなくなった。
●やりたくもないイベントを少人数でやらざるを得ない●そもそも何の為にイベントをするのか？

本末転倒の悪いスパイラル

本質から逸脱してしまった。

Main mnu

問題点の解決●自分たちで客寄せイベントの企画・運営をするのではなくイベントをやりたい人達（市民）の活躍できるステージを作る。

合意形成のノウハウ① 地権者･･･見事に生き延びた② 銀行･････潰すより再生させたほうが得

広場の整備（＊民間投資で）③ 市民･････街が賑わいを取り戻し喜ぶ●活躍する人達をサポートする組織を作る。

④ 自治体･･･明らかに税収は増えた

まちづくり会社⑤ 国･･･････ 制度の効果は明らか

プロの社員の雇用→イラストレーター、イベントのプロ
設備の充実→音響装置、オペレーター、楽器など

年間206本の各種団体・市民・企業・役所のイベント

合意形成のポイントは・・・・・
関係者全員オールウインの収支計画をいかに作るか？の１点

地方都市再生のストーリー

まとめ

国の財政破綻・人口減・高齢化社会・経済マイナス成長
地方分権＝地方の自立＝地方創生

まちづくりとは？

税収確保

事例（すでにインフラ整備の終わってる）中心市街地の活性化

今、困っていること、中心市街地活性化を阻害する要因････土地問題

これから先、困るであろうことを今のうちに解決しておくために土地の所有と利用の分離（定期借地権）････エリアマネジメント
再生の最も合理的な手法

住民自らが皆で行う大切な作業

中心市街地の活性化は、単に商店街再生ではない■高松市大工町・磨屋町第一種市街地再開発事業（施行中、Ｒ５完了予定）
大工町街区■施設建築物の概要
構 造 ：鉄骨造
階 数 ：地上８階［大工町］
1F
おもちゃ美術館
2～8F 立体駐車場
［丸亀町］
1F
店舗
2～3F 公益施設 （子育て支援施設）

磨屋町街区■施設建築物の概要
構 造 ：鉄筋コンクリート造
階 数 ：地上11階［磨屋町］
1～2F クリニック、デイケア
3F
駐車場
4～11F 共同住宅

お問い合わせ先
高松丸亀町商店街振興組合
電話 087-821-1651
高松丸亀町まちづくり（株）
電話 087-823-0001