平成27年10月期

決算短信（ＲＥＩＴ）

不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者

積水ハウス・リート投資法人
3309（役職名）執行役員

上場取引所
Ｕ
Ｒ Ｌ
（氏名）井上平成27年12月14日
東
http://www.sekisuihouse-reit.co.jp/
順一

資
代
問

積水ハウス投資顧問株式会社（役職名）代表取締役社長（役職名）取締役管理本部長
ＴＥＬ
03-6447-4870（氏名）井上（氏名）木田順一
敦宏

平成28年１月28日

分配金支払開始予定日

産

運

合

せ

用
表
先

会

社

責

任

名
者
者

有価証券報告書提出予定日

平成28年１月21日

決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有 （機関投資家・アナリスト向け）（百万円未満切捨て）
１．平成27年10月期の運用、資産の状況（平成27年５月１日～平成27年10月31日）(1）運用状況
営業収益
営業利益
経常利益
百万円
％
百万円
％
百万円
27年10月期
3,379
60.3
2,290
44.9
1,952
27年４月期
2,108
1,580
1,014
１口当たり
当期純利益

自 己 資 本当期純利益率（％表示は対前期増減率）
当期純利益
％
百万円
％
92.4
1,951
92.6
1,013
-

総 資 産
経常利益率

営業収益
経常利益率

27年10月期

円
2,511

％
2.5

％
1.3

％
57.8

27年４月期

2,525

1.5

0.8

48.1

（注１）平成27年４月期の計算期間は平成26年９月８日から平成27年４月30日までの235日間ですが、実質的な資産運用
期間は平成26年12月３日から平成27年４月30日までの149日間です。
（注２）１口当たり当期純利益については、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、平成27年４月期における実質的な資産運用期間の開始日である平成26年12月３日時点を期首とみなした場合の日数による加重平均投資口数（627,771口）により算出した１口当たり当期純利益は1,614円です。
（注３）平成27年４月期の自己資本当期純利益率及び総資産経常利益率については、実質的な資産運用期間の開始日である平成26年12月３日を期首とみなして加重平均した自己資本額及び総資産額により、それぞれ算出しています。
なお、平成26年12月３日時点の自己資本額及び総資産額は、いずれも平成26年11月末日の月次決算の数値に平成26年12月１日から平成26年12月３日までの取引を集計して算出しています。
（注４）営業収益、営業利益、経常利益及び当期純利益における％表示は対前期増減率ですが、平成27年４月期は第１期であるため該当事項はありません。
(2）分配状況
１口当たり分配金

分配金総額

１口当たり
利益超過分配金

利益超過
分配金総額

配当性向

純資産
配当率

（利益超過分配金は含まない）（利益超過分配金は
含まない）

円

百万円

円

百万円

％

％

27年10月期

2,458

1,951

0

0

100.0

2.2

27年４月期

1,603

1,013

0

0

100.0

1.5

（注）平成27年４月期及び平成27年10月期の配当性向については、いずれも期中に新投資口の発行を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100(3）財政状態
総資産
27年10月期
27年４月期

純資産
百万円
165,999
129,482

自己資本比率百万円
89,69568,087- 1 -１口当たり純資産
％
54.0
52.6

円
112,966
107,733

(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー
百万円
27年10月期
4,046
27年４月期△1,059

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△37,146△108,317

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円
32,733
121,954

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
12,21012,577２．平成28年４月期（平成27年11月１日～平成28年４月30日）及び平成28年10月期（平成28年５月１日～平成28年10月31日）の運用状況の予想（％表示は対前期増減率）
営業収益
28年４月期28年10月期

百万円
3,467
3,467

営業利益
％
2.6
0.0

百万円
2,268
2,233

％
△0.9
△1.6

経常利益
百万円
1,954
1,914

％
0.1
△2.0

当期純利益
百万円
1,953
1,913

％
0.1
△2.0

１口当たり分配金
１口当たり（利益超過分配金は利益超過分配金
含まない）

円
2,460
2,410

円
0
0

（参考）１口当たり予想当期純利益 （予想当期純利益÷予想期末投資口数）（平成28年４月期）2,460円（平成28年10月期）2,410円※

その他(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無(2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 27年10月期
794,000口
27年４月期632,000口② 期末自己投資口数
27年10月期-口
27年４月期-口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、17ページ「１口当たり情報に関する注記」
をご覧下さい。

※

監査手続の実施状況に関する表示
・この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。

※

運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
・本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、６ページ記載の「平成28年４月期及び平成28年10月期の運用状況の見通しの前提条件」をご参照下さい。

以 上

- 2 -

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信

1．投資法人の関係法人
本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称並びに運営上の役割及び関係業務の概要（その他の本投資法人の主な関係者を含みます。）は最近の有価証券報告書（平成27年７月29日提出、その後の訂正を含みます。以下同じです。）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略します。

2．運用方針及び運用状況(１）運用方針
最近の有価証券報告書における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。
(２）運用状況①当期の概況（ア）投資法人の主な推移
本投資法人は、日本を代表するハウスメーカーの一つであり、ディベロッパー事業でも豊富な開発・運用実績を有する積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」といいます。）をスポンサーとして、平成26年９月８日に設立され、平成26年12月３日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3309）しました。
本投資法人は、主として商業用不動産（注）に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことを方針としており、特に、戦略的立地に所在する、又は高品質な商業用不動産を
プライム・プロパティと呼称し、投資対象の中核と位置付けています。
上記方針に基づき、本投資法人は上場日である平成26年12月３日に３物件（取得価格の合計114,300百万円）を取得して実質的な運用を開始し、さらに平成27年５月19日に１物件（取得価格38,600百万円）を追加取得し、平成27年
10月31日現在（以下「当期末現在」といいます。）、本投資法人が保有する資産は４物件（取得価格合計152,900百万円）となっています。
（注）「商業用不動産」とは、主たる用途がオフィスビル、商業施設及びホテル等の住居以外の事業的用途に用いられる不動産をいいます。住居には学生寮、社宅及びサービス付高齢者向け住宅を含みます。以下同じです。

（イ）運用環境
当期における日本経済は、一部に弱さもみられますが、緩やかな回復基調が続いています。
不動産売買市場においては、オフィス賃料水準や空室率の改善が顕在化しつつあることに加えて、売却物件の供給量もやや減少傾向にあることから投資意欲は依然として高く、主要都市のみならず地方都市の物件でも過熱感が増しています。
また、オフィス賃貸市場については、主要オフィスエリアにおいて雇用環境や企業業績の改善を背景とした増床・拡張移転等を反映し、空室率は緩やかに改善基調が継続するとともに、賃料水準についても改善の動きがみられる状
況です。一方、商業施設を取り巻く環境は、日本銀行の金融経済月報（平成27年10月）によると、全国百貨店売上高は、消費税増税前の駆け込み需要の反動減からの持ち直しが継続しており、また、全国スーパー売上高は、相対的に弱めの動きとなりましたが、コンビニエンスストア売上高は、緩やかな増加傾向を続けているなど、個人消費の動向の影響を受ける傾向にある店舗賃料については、回復傾向で推移しているものと考えられます。
（ウ）運用実績
本投資法人は、平成27年５月19日に「本町ガーデンシティ」（大阪府大阪市、取得価格38,600百万円）の不動産を信託財産とする不動産信託受益権を取得しました。その結果、当期末現在において本投資法人が保有する物件は４物件であり、取得価格の合計は152,900百万円、総賃貸可能面積は74,739.84㎡となりました。また、４物件のうち３物
件は積水ハウスを賃借人とするマスターリース契約が、１物件は１テナントを賃借人とする長期賃貸借契約が、それぞれ締結されており、当期末現在の稼働率は100.0％となっています。

- 3 -積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（エ）資金の調達の概要
a.新投資口の発行について
本投資法人は、当期において、平成27年５月19日に上場後初となる公募による新投資口の発行（154,200口）及び同年６月12日に第三者割当による新投資口の発行（7,800口）を実施し、これにより、当期末現在の出資総額は87,743百万円、発行済投資口の総口数は794,000口となっています。
b.資金の借入れについて
本投資法人は、不動産信託受益権（１物件）の取得に際し、取得資金及び関連費用に充当するため、平成27年５月19日付で総額16,600百万円の短期借入金を調達しました。この短期借入金のうち3,500百万円については、平成27年
６月12日に実施した第三者割当による新投資口発行による調達資金及び平成26年12月３日に取得した３物件の取得等に伴う消費税の還付金等を原資として、平成27年６月17日及び同年７月22日にそれぞれ期限前返済を実施しました。
上記返済を除いた短期借入金13,100百万円については、平成27年７月31日に長期借入金への借換えを実施し、有利子負債の長期化、返済期日の分散化及び金利スワップ取引等により金利の固定化を図りました。
その結果、当期末現在において有利子負債残高は68,100百万円、資産総額のうち有利子負債総額（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額の総額）の占める割合（以下「総資産LTV」といいます。）は41.0％となりました。
c.格付けについて
本投資法人の、当期末現在における格付状況は、以下のとおりです。
信用格付業者

発行体格付

株式会社日本格付研究所

長期発行体格付（ＪＣＲ）

ＡＡ－（安定的）（オ）業績及び分配金の概要
当期の実績は、営業収益3,379百万円（前期比60.3％増）、営業利益2,290百万円（前期比44.9％増）、経常利益
1,952百万円（前期比92.4％増）となり、当期純利益は1,951百万円（前期比92.6％増）となりました。また分配金については、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は2,458円となりました。
②次期の見通し（ア）投資環境
今後の日本経済においては、雇用・所得環境の改善傾向が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復に向かうことが期待されます。ただし、アメリカの金融政策が正常化に向かうなか、中国をはじめとするアジア新興国
等の景気が下振れし、日本経済の景気が下押しされるリスクがあり、金融資本市場の変動が長期化した場合の影響に留意する必要があると考えています。
オフィス賃貸市場については、雇用環境や企業業績の回復を背景としたオフィス需要が堅調に推移していることから、空室率は緩やかに改善基調が継続するとともに、賃料水準についても改善の動きが期待されますが、その動きは緩やかなものと思われます。
こうしたオフィス賃貸市場の本格的な回復が期待される一方で、不動産売買市場に関しては、中国の景気下振れ懸念等により金融資本市場の動きがやや不安定になっていることから、資金調達のタイミングには慎重を要する環境下にあるといえます。しかしながら物件取得競争は依然として過熱しており、将来的な賃料収入の増加期待を織り込んだ不動産価格の形成が期待利回りの低下を促進していく状況は、今後も暫くは続いていくものと考えられます。

- 4 -積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、次期以降も引き続き、主な投資対象と位置付ける商業用不動産の中でも、戦略的立地に所在する、又は高品質な商業用不動産であるプライム・プロパティを投資対象の中核とし、これまでに商業用不動産を開発し、運営してきた豊富な実績を有する積水ハウスの不動産開発力及び運営力等をスポンサーサポートを通じて最大限に活用する成長戦略を推進することで、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指します。また、一方で積水ハウス投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）独自の取り組みによる投資機会も探索することで、ポートフォリオの分散の進展に努めていきます。
主たる投資対象地域は、積水ハウスの開発実績に基づき知見のある東京23区、大阪市及び名古屋市の三大都市を中核とする三大都市圏（注）とする方針です。
本投資法人は、積水ハウスとの間でパイプライン・サポート契約を締結しており、積水ハウスの有する都市再開発事業に関する実績やノウハウを活用して、(a)積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与、(b)第三者が国内において保有又は開発する不動産等に関する情報提供、(c)ウェアハウジング機能の提供
並びに(d)保有資産の再開発サポートといった、外部成長のための物件取得に向けたサポート（パイプライン・サポート）を積水ハウスより受けることができます。また、本投資法人は、積水ハウスより、（a）保有資産に関するPM業務の提供や、（b）内部成長のための保有資産の運用にかかわる（ⅰ）テナント満足度の向上又は省エネルギー・
環境配慮等をはじめとするリニューアル・バリューアップ等に資する技術及びノウハウの提供、（ⅱ）本投資法人の運営に必要なノウハウの提供を含む人的サポート、並びに（ⅲ）マスターリースの締結協議等のサポートを受けることができます。
本投資法人は、これらの外部成長及び内部成長のための積水ハウスの多様なサポートを成長戦略に最大限に活用し、安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指します。
（注）「三大都市」とは、東京23区、大阪市及び名古屋市をいいます。また、「三大都市圏」とは、「東京圏」、「大阪圏」及び「名古屋圏」をいいます。なお、「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、「名古屋圏」とは、愛知県をいいます。以下同じです。

（ウ）財務戦略本投資法人は、中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガバンク中心の国内有力金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。
また、総資産LTVについては、資金余力の確保に留意して40％～50％の水準で保守的に運営する方針です。
なお、前期末現在において、42.5％であった本投資法人の総資産LTVは、平成27年５月に実施した公募による新投資口の発行等により、当期末現在においては、41.0％へ引き下げられました。本投資法人は、この総資産LTVの引き下げにより創出された資金余力の活用を検討するとともに、マーケット環境及び本投資法人の財務状況等を総合的に勘案し、投資法人債の発行等を含む、直接金融・間接金融等の手法の多様化を図ります。
③決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
④次期の業績に関する見通し
平成28年４月期（平成27年11月１日～平成28年４月30日）及び平成28年10月期（平成28年５月１日～平成28年10月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。なお、当該運用状況の見通しの前提条件については、後記「平成28年４月期及び平成28年10月期の運用状況の見通しの前提条件」をご参照下さい。
１口当たり分配金
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

（利益超過分配金は
含まない）

１口当たり
利益超過分配金

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

28年４月期

3,467

2,268

1,954

1,953

2,460

0

28年10月期

3,467

2,233

1,914

1,913

2,410

0

（注）上記予想数値は現時点において一定の前提条件の下に算出したものであり、今後の不動産等の取得又は売却、
不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

- 5 -積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信

平成28年４月期及び平成28年10月期の運用状況の見通しの前提条件
項目

前提条件

計算期間

平成28年４月期（第３期）：平成27年11月１日～平成28年４月30日（182日）
平成28年10月期（第４期）：平成28年５月１日～平成28年10月31日（184日）

運用資産・平成27年10月期末現在保有している４物件を前提としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・賃貸事業収益は、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約、市場動向等を勘案し算出し

営業収益

ています。
・営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・管理委託料等は、過去の実績を勘案の上、想定しています。
・一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税については売主と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、取得期には費用計上されません。なお、平成27年10月期に取得した本町ガーデンシティの平成28年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税は、平成28年１月１日～平成28年４月30日の４か月分相当を平成28年４月期に費用計上することを想定しています。
・公租公課は、平成28年４月期に250百万円、平成28年10月期に279百万円を見込んでいま

営業費用

す。
・建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本資産運用会
社が計画した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しており、平成28年４月期に560
百万円、平成28年10月期に560百万円を見込んでいます。
・資産運用報酬は、平成28年４月期に271百万円、平成28年10月期に267百万円を見込んで
います。

営業外費用

・営業外費用（支払利息、融資関連費用）は、平成28年４月期に315百万円、平成28年10月期に319百万円を見込んでいます。
・平成27年10月期末現在、68,100百万円（全額借入金）の有利子負債を有しています。
・平成27年10月期末現在のLTV41.0％が、平成28年４月期末及び平成28年10月期末まで同有利子負債程度のまま推移することを見込んでいます。
LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100

発行済投資口の総口数

・本書の日付現在の発行済投資口の総口数である794,000口を前提としています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の１口当たり分配金分配の方針を前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動等を含む種々の要因により、１口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は変動する可能性があります。

1口当たり利益超過分配金

その他

・利益を超えた金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい
ます。

- 6 -

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信

3．財務諸表（1）貸借対照表
前期（平成27年４月30日）
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
前払費用
繰延税金資産
未収消費税等
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産その他
無形固定資産合計
投資その他の資産差入敷金及び保証金
長期前払費用
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
未払金
未払費用
未払法人税等
流動負債合計
固定負債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計- 7 -（単位：千円）
当期（平成27年10月31日）

4,806,695
7,770,676
65,88324
2,451,353
121
15,094,753

2,117,144
10,093,565
79,73510
1,000,376
14,663
13,305,495

30,919,664△297,650
30,622,013
643,178△7,215635,962－－－
82,850,441
0114,108,418

45,889,590△848,625
45,040,965
672,428△16,259
656,169996△13
982
106,673,263－
152,371,380

6,822
6,822

6,087
6,087

10,000262,823
272,823
114,388,065
129,482,818

10,000306,492
316,492
152,693,959
165,999,455

17,552
194,928
67,862
1,144
281,488

53,524
277,730
68,627586
400,469

55,000,000
6,113,449
61,113,449
61,394,937

68,100,000
7,803,586
75,903,586
76,304,055

67,074,500

87,743,594

1,013,381
1,013,381
68,087,881※１ 68,087,881

1,951,805
1,951,805
89,695,399※１ 89,695,399

129,482,818

165,999,455

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（2）損益計算書

自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
還付加算金
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用
創業費
投資口交付費
投資口公開関連費用
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

- 8 -

前期
平成26年９月８日
平成27年４月30日

自至（単位：千円）
当期
平成27年５月１日
平成27年10月31日※１ 2,108,597※１ 3,379,712－
2,108,597※１ 42

3,379,755※１ 367,319※１ 790,155

143,170
1,381
3,813
4,800
7,632
528,117
1,580,479

246,331
2,579
10,7743,600
35,771
1,089,212
2,290,542

502
－
502

1,127
1,087
2,215

183,616
134,748
58,684
119,963
64,3675,000
566,379
1,014,602
1,014,602
1,246
△24
1,221
1,013,381－
1,013,381

265,059
50,646－
24,618－83
340,407
1,952,350
1,952,350
815
14
830
1,951,520
285
1,951,805

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（3）投資主資本等変動計算書
前期（自平成26年９月８日

至

平成27年４月30日）（単位：千円）
投資主資本

出資総額
当期首残高

－

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失
剰余金合計
（△）
－
－

投資主資本合計

純資産合計

－

－

67,074,500

67,074,500

当期変動額
新投資口の発行

67,074,500

当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

当期（自

1,013,381

1,013,381

1,013,381

1,013,381

67,074,500

1,013,381

1,013,381

68,087,881

68,087,881※１ 67,074,500

1,013,381

1,013,381

68,087,881

68,087,881

平成27年５月１日

至

平成27年10月31日）（単位：千円）
投資主資本

出資総額
当期首残高

67,074,500

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失
剰余金合計（△）
1,013,381
1,013,381

投資主資本合計

純資産合計

68,087,881

68,087,881

20,669,094

20,669,094△1,013,096△1,013,096

当期変動額
新投資口の発行

20,669,094

剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高△1,013,096△1,013,096

1,951,520

1,951,520

1,951,520

1,951,520

20,669,094

938,424

938,424

21,607,518

21,607,518※１ 87,743,594

1,951,805

1,951,805

89,695,399

89,695,399- 9 -積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（4）金銭の分配に係る計算書
区分
Ⅰ． 当期未処分利益
Ⅱ． 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）
Ⅲ． 次期繰越利益分配金の額の算出方法

自前期
平成26年９月８日

自当期
平成27年５月１日

至

平成27年４月30日

至

平成27年10月31日

1,013,381,222円
1,013,096,000円（1,603円）
285,222円
本投資法人の規約第46条第1項第2号

1,951,805,557円
1,951,652,000円（2,458円）
153,557円
本投資法人の規約第46条第1項第2号に定める租税特別措置法第67条の15第1 に定める租税特別措置法第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能 項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配する旨を基本方針としてい利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配する旨を基本方針としています。かかる方針により、当期未処分
利益を超えない額で発行済投資口の総ます。かかる方針により、当期未処分
利益を超えない額で発行済投資口の総口数632,000口の整数倍の最大値となる
1,013,096,000円を利益分配金として分

口数794,000口の整数倍の最大値となる
1,951,652,000円を利益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第46条第2項

配することとしました。
なお、本投資法人の規約第46条第2項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

- 10 -

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（5）キャッシュ・フロー計算書

自至前期
平成26年９月８日
平成27年４月30日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資口交付費
受取利息
支払利息
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
敷金及び保証金の差入による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 11 -

自至（単位：千円）
当期
平成27年５月１日
平成27年10月31日

1,014,602
305,394
119,963△502
183,616△2,451,353△65,883△262,823
17,552
194,928△121△944,625
502△115,753△102△1,059,978

1,952,350
560,767
24,618△1,127265,059
1,450,976△13,851△43,668
34,97480,64060
4,310,800
1,127△264,294△1,373
4,046,260△114,413,285△7,3506,115,249△1,800△10,000△108,317,186△38,821,997－
1,675,743△210－△37,146,463－－
55,000,000
66,954,536－
121,954,536
12,577,371－※１ 12,577,371

16,600,000△16,600,000
13,100,000
20,644,475△1,010,934
32,733,541△366,661
12,577,371※１ 12,210,709

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（6）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法①有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
構築物

15～62年37～40年

工具、器具及び備品②無形固定資産6年

定額法を採用しています。
③長期前払費用定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法①創業費
支出時に全額費用処理しています。
②投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は不動産賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期30,766千円、当期
109,887千円です。

４．ヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利③ヘッジ方針本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。

５．キャッシュ・フロー計算書にキャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金
おける資金の範囲
及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
６．その他財務諸表作成のための ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1)信託現金及び信託預金(2)信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定(3)信託預り敷金及び保証金②消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
- 12 -

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（8）財務諸表に関する注記（開示の省略）
金融商品、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、税効果会計、持分法損益等、資産除去債務及び、賃貸等
不動産に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。

［貸借対照表に関する注記］※１

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額（単位:千円）前期（平成27年４月30日）

当期（平成27年10月31日）

50,00050,000［損益計算書に関する注記］※１ 不動産賃貸事業損益の内訳（単位:千円）前期
自 平成26年９月８日
至 平成27年４月30日

当期
自 平成27年５月１日
至 平成27年10月31日

Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
その他

2,108,582
14

3,379,712
2,108,597

－

－

42

3,379,712

その他賃貸事業収入
その他－

不動産賃貸事業収益合計

2,108,597

42
3,379,755

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託料

10,85818,619

信託報酬
公租公課

1,077
41,801

1,526
191,422

損害保険料
修繕費

2,738
3,898

5,026
10,652

減価償却費

304,866
2,080

560,0322,876

その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

367,319

790,155

367,319

790,155

1,741,277

2,589,599［投資主資本等変動計算書に関する注記］※１

発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期
自 平成26年９月８日
至 平成27年４月30日

当期
自 平成27年５月１日
至 平成27年10月31日

発行可能投資口総口数

10,000,000口

10,000,000口

発行済投資口の総口数

632,000口

794,000口- 13 -

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］※１

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位:千円）前期
自 平成26年９月８日
至 平成27年４月30日

当期
自 平成27年５月１日
至 平成27年10月31日

現金及び預金4,806,695

2,117,144

信託現金及び信託預金

7,770,676

10,093,565

現金及び現金同等物

12,577,371

12,210,709［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料（単位:千円）前期（平成27年４月30日）

当期（平成27年10月31日）

１年以内

5,126,750

6,934,353

１年超

42,889,168

46,739,869

合計

48,015,919

53,674,222- 14 -

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 平成26年９月８日 至 平成27年４月30日）
該当事項はありません。
当期（自 平成27年５月１日

至 平成27年10月31日）

該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 平成26年９月８日
該当事項はありません。

至 平成27年４月30日）

当期（自 平成27年５月１日
該当事項はありません。

至 平成27年10月31日）

３．兄弟会社等
前期（自 平成26年９月８日

至 平成27年４月30日）

該当事項はありません。
当期（自 平成27年５月１日

至 平成27年10月31日）

該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 平成26年９月８日
種類

氏名至 平成27年４月30日）

事業の内容
又は職業

議決権等の所有（被所有）
割合

本投資法人執
役員及び
その近親

井上順一

者

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

143,170

未払金

154,624

積水ハウス投資顧

行役員兼積水ハウス投資顧－問株式会社代表取締役

問株式会社への資産運用報酬の支払（注１）（注１）井上順一が第三者（積水ハウス投資顧問株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期（自 平成27年５月１日
種類

氏名至 平成27年10月31日）

事業の内容
又は職業

議決権等の所有（被所有）
割合

本投資法人執
役員及び
その近親
者

井上順一

行役員兼積水ハウス投資顧取引の内容－

問株式会社代
表取締役

積水ハウス投資顧問株式会社への資産運用報酬の支払
（注１）

取引金額
（千円）

304,231
（注２）

科目

期末残高
（千円）

未払金

266,038（注１）井上順一が第三者（積水ハウス投資顧問株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注２）不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬57,900千円が含まれています。
（注３）上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

- 15 -

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信［セグメント情報に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報前期（自 平成26年９月８日 至 平成27年４月30日）（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（2）地域ごとの情報① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報（単位:千円）
顧客の名称

営業収益

積水ハウス株式会社

関連するセグメント名

1,212,793

不動産賃貸事業

895,788

不動産賃貸事業

非開示（注）（注）当該顧客は国内の一般事業会社ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しません。なお、当該顧客は積水ハウス株式会社のグループ会社には該当しません。

当期（自 平成27年５月１日 至 平成27年10月31日）（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（2）地域ごとの情報① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報（単位:千円）
顧客の名称

営業収益

関連するセグメント名

積水ハウス株式会社

2,290,713

不動産賃貸事業

非開示（注）

1,088,998

不動産賃貸事業（注）当該顧客は国内の一般事業会社ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しません。なお、当該顧客は積水ハウス株式会社のグループ会社には該当しません。

- 16 -

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信［１口当たり情報に関する注記］
前期
自 平成26年９月８日
至 平成27年４月30日

当期
自 平成27年５月１日
至 平成27年10月31日

１口当たり純資産額

107,733円

112,966円

１口当たり当期純利益

2,525円

2,511円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整
後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期
自 平成26年９月８日
至 平成27年４月30日

当期
自 平成27年５月１日
至 平成27年10月31日

1,013,381

1,951,520

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

1,013,381

1,951,520

401,319

777,134

当期純利益（千円）

期中平均投資口数（口）［重要な後発事象に関する注記］
該当事項はありません。

- 17 -

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（9）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立以降平成27年10月31日までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
出資総額（百万円）
年月日

発行済投資口の総口数（口)

摘要

備考
増加額

残高

増加口数

残高

平成26年９月８日

私募設立

200

200

2,000

2,000

(注１)

平成26年12月２日

公募増資

63,69063,890600,000

602,000(注２)

平成26年12月24日

第三者
割当増資

3,184

67,07430,000632,000(注３)

平成27年５月19日

公募増資

19,67386,748154,200

786,200(注４)

平成27年６月12日

第三者
割当増資

995

87,7437,800

794,000(注５)（注１）平成26年９月８日に１口当たり発行価格100,000円で本投資法人を設立しました。
（注２）１口当たり発行価格110,000円（発行価額106,150円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価額106,150円にて、借入金の一部の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。なお、当該新投資口発行にかかる手取金のうち一部を借入金の返済資金の一部に充当し、残余を新規物件の取得資金の一部に充当しました。
（注４）１口当たり発行価格131,917円（発行価額127,587円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価額127,587円にて、借入金の返済資金又は将来の特定資産の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。

4．役員の異動（1）投資法人の役員
当期中における本投資法人の役員の異動はありません。
役員の異動については、決定した時点で適時開示します。
（2）資産運用会社の役員
当期中における本資産運用会社の役員の異動はありません。
役員の異動については、決定した時点で適時開示します。

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積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信

5．参考情報（１）投資状況
当期（平成27年10月31日現在）
資産の種類

資産の用途

地域等
(注１）

保有総額
（百万円）

対総資産比率
（％）

（注２）

（注３）

三大都市圏

152,371

91.8

その他地域

-

-

小計

152,37191.8

預金・その他の資産

13,6288.2

資産総額計

165,999

100.0

負債総額

76,304

46.0

純資産総額

89,695

54.0

信託不動産

オフィスビル（注１）「地域等」欄に記載されている「三大都市圏」とは、「東京圏」、「大阪圏」及び「名古屋圏」をいいます。なお、「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、「名古屋圏」とは、愛知県をいいます。
（注２）「保有総額」は、当期末現在の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）を記載しており、百万円
未満を切り捨てて記載しています。
（注３）「対総資産比率」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）当期末現在、本投資法人が保有する海外不動産等はありません。

（２）投資資産① 投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
②

投資不動産物件
該当事項はありません。

③

その他投資資産の主要なもの(ア)価格及び投資比率

区分

物件
番号

物件名称

所在地

（注１）

J-１
オ
フ

J-２

品川御殿山

御殿山SHビル

投資比率（％）

期末帳簿価額（百万円）

期末算定価額（百万円） 取得年月日

（注２）

（注３）

（注４）

39,70026.0

39,54542,20051,50033.7

51,28154,80023,10015.1

22,916

26,20038,60025.2

38,627

41,100152,900

100.0

152,371

164,300

（注５）

東京都
品川区
北品川
東京都
品川区
北品川

ィ
ス
ビ
ル

ガーデンシティ

取得価格
（百万円）

J-３

J-４

本町南
ガーデンシティ
本町
ガーデンシティ
合計

大阪府
大阪市
中央区
大阪府
大阪市
中央区

平成26年
12月３日
平成26年
12月３日
平成26年
12月３日
平成27年
５月19日
－

（注１）「物件番号」は、本投資法人の保有する物件を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
（注２）「取得価格」は、保有する各物件に係る売買契約に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含
まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。

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積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（注３）「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
（注４）「期末帳簿価額」は、当期末現在における各物件に係る減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「期末帳簿価額」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
（注５）「期末算定価額」は、各不動産鑑定評価書に記載された評価額（当期末現在を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書による）につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(イ)建物及び賃貸借の概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る賃貸借状況の概要及び主要なテナントの概要は、以下のとおりです。
a.賃貸借状況の概要

物件
番号

J-１

J-２

J-３

J-４

物件名称

ガーデンシティ

竣工年月

不動産賃貸
事業収益

対総不動産
賃貸事業

［期間中］
（百万円）

収益比率
（％）

（注１）

（注２）

テナント数
（注３）

賃貸
可能面積
（㎡）
（注４）

賃貸面積

稼働率

（㎡）
（注５）

（％）
（注６）

平成23年２月

887

26.3

1

21,033.47

21,033.47

100.0

平成23年２月

1,088

32.2

1

19,999.97

19,999.97

100.0

平成23年２月

586

17.4

1

16,699.46

16,699.46

100.0

本町
平成22年５月
ガーデンシティ

816

24.2

1

17,006.94

17,006.94

100.0

3,379

100.0

4

74,739.84

74,739.84

100.0

品川御殿山
御殿山SHビル
本町南
ガーデンシティ

合計（注１）「不動産賃貸事業収益［期間中］」は、各物件の当期の不動産賃貸事業収益の合計につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
したがって、各物件の「不動産賃貸事業収益［期間中］」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
（注２）「対総不動産賃貸事業収益比率」は、総不動産賃貸事業収益に対する各物件の不動産賃貸事業収益の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の「対総不動産賃貸事業収益比率」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない
場合があります。
（注３）「テナント数」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該物件につきエンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数をテナント数として記載しています。
（注４）「賃貸可能面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられるものを記載しています。
（注５）「賃貸面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
（注６）「稼働率」は、当期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、合計欄についてはポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、すべての物件に係る賃貸可能面積に対してすべての物件に係る賃貸面積が占める割合を記載しています。

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平成27年10月期決算短信

b.主要なテナントの概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が本投資法人の保有資産全体の賃貸面積の10％以上を占めるテナントをいいます。）の概要は、以下のとおりです。

テナント名

業種

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注１）

総賃料収入
契約満了日
面積比率
敷金・保証金
（百万円）
（賃貸借
（％）
（百万円）
（注３）
契約期間）
（注２）
（注５）
（注４）
（注６）

契約更改の
方法等
（注７）
契約期間満了の１

ガーデン
シティ
品川御殿山

平成31年
21,033.47

28.1

1,775

1,632

12月２日
（5.0年）

年前から６か月前までの期間に書面による意思表示がない時は２年間自動更新
契約期間満了の１

本町南
ガーデン

積水ハウス

建設業

株式会社

16,699.46

22.3

1,173

1,214

シティ

平成31年
12月２日
（5.0年）

年前から６か月前までの期間に書面による意思表示がない時は２年間自動更新
契約期間満了の１

本町
ガーデン

17,006.94

22.8

1,807

1,690

シティ

平成32年
５月18日
（5.0年）

年前から６か月前までの期間に書面による意思表示がない時は２年間自動更新

小計54,739.87

73.2

4,756

4,536

－

－
定期賃貸借契約だ
が、協議の上、契

非開示

IT

御殿山

（注８）

サービス

SHビル

19,999.97

26.8

2,177

3,266

平成43年
２月末日

約期間満了日の翌日を始期とする新（20.0年） た な 賃 貸 借 契 約 を締結することができる

合計

74,739.84

100.0

6,934

7,803 （10.1年）－（注１）「賃貸面積」は、当期末現在において有効なテナントに係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
（注２）「面積比率」は、各物件の賃貸可能面積に対する各テナントへの賃貸面積の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「総賃料収入」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（消費税及び地方消費税は含みません。）につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「総賃料収入」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
（注４）各テナントとの各賃貸借契約における賃料改定に関する定めは以下のとおりです。
・積水ハウス株式会社
・非開示テナント

賃料改定に関する定めなし。

賃貸借開始（平成23年３月１日）後５年毎に協議の上、賃料の改定が可能。

（注５）「敷金・保証金」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
（注６）「契約満了日（賃貸借契約期間）」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約に表示された契約満了日を記載し、賃貸借の開始日から当該契約満了日までの期間を括弧内に記載しています。なお、合計欄にはかかる契約期間を取得価格で加重平均した年数につき小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注７）「契約更改の方法等」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約に基づいて記載しています。
（注８）テナントから名称の開示についての承諾が得られていないため記載していません。

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積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（ウ）不動産鑑定評価の概要
不動産鑑定評価の概要は以下のとおりです。
収益価格
不動産
区
分

物件

物件名称

番号

鑑定機関

鑑定
評価額

ガーデンシティ
品川御殿山

大和不動
産鑑定株

株式会社
谷澤総合

ィ
ス

鑑定所

J-４

還元
利回り

収益
価格

（百万円）

（％）

（百万円）

株式会社
立地評価

ガーデンシティ

NOI

割引率

最終
還元

（百万円）

（％）

利回り

（注２）

（％）

42,20047,10043,2003.8

41,800

3.5

4.0

1,617

54,80033,40055,7003.8

54,400

3.8

4.0

2,061

26,20023,20027,1004.2

25,800

3.9

4.4

1,141

41,10030,10041,6003.9

40,600

3.6

4.1

1,608

164,300

133,800

167,600－

162,600

－

－

6,428

研究所
一般財団
法人日本

本町

鑑定

式会社

オ
フ J-２ 御殿山SHビル

本町南
ビ J-３
ガーデンシティ
ル

DCF法

収益
価格

（百万円） （百万円）
（注１）

J-１

直接還元法

積算
価格

不動産研
究所

合計

（注１）「不動産鑑定評価額」は、各不動産鑑定評価書に記載された評価額（当期末現在を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社、株式会社
谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書による）につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をしたNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記鑑定NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「鑑定NOI」の額の合計が、合計欄記載の数値と一致しない場合があります。

（エ）建物状況調査報告書の概要
建物状況調査報告書の概要は以下のとおりです。
調査時点における修繕費（千円）（注）
物件名称

調査書時点

調査会社
緊急

短期

長期

ガーデンシティ
品川御殿山

平成26年９月

損保ジャパン日本興亜
リスクマネジメント株式会社－－

41,231

御殿山SHビル

平成26年９月

株式会社ERIソリューション

－

－

5,588

－

－

10,454－－25,034－－82,307

本町南
ガーデンシティ
本町
ガーデンシティ

平成26年９月
平成27年４月

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

合計（注）「修繕費」は、千円未満を切り捨てて記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における１年以内に必要とする修繕・更新費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における12年間（各調査会社により異なります。）の修繕・更新費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。

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積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（オ）主要な不動産に関する状況
当期末現在において本投資法人が保有する資産は、いずれも主要な不動産（一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設であり、その総賃料収入が本投資法人の保有資産全体の総賃料収入の合計の10％以上を占めるものをいいます。）に該当します。各保有資産に係る総賃料収入、テナント数、賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率については、前記「（イ）建物及び賃貸借の概要」をご参照下さい。
（カ）資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が保有する資産に関して、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
工事予定金額（千円）（注）

不動産等の名称（所在地）
本町ガーデンシティ（大阪府大阪市中央区）

目的

予定期間
総額

電力量計交換工事

自平成28年１月

至

平成28年１月

当期支払額

3,425

既支払額

-

-

（注）工事予定金額は、工事に要する費用全額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の持分割合を乗じた金額を記載しています。
b.期中の資本的支出
当期において、本投資法人が保有する資産に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。また、当期の資本的支出の総額は3,096千円であり、当期の費用に区分された修繕費10,652千円を合わせて13,748千円の工事を実施しています。
不動産等の名称（所在地）
本町ガーデンシティ（大阪府大阪市中央区）

目的

4階

期間

専有部内間仕切り工事- 23 -

自平成27年９月

至

平成27年９月

支払金額(千円)

2,100

積水ハウス・リート投資法人（3309）

平成27年10月期決算短信（キ）個別物件の収支の状況
個別信託不動産の収益状況は、以下のとおりです。
（単位：千円）
物件番号

J-１

J-２

ガーデンシティ

物件名称

品川御殿山

御殿山SHビル

J-３

J-４

本町南

本町

ガーデンシティ

ガーデンシティ（自） 平成27年５月１日

平成27年５月１日

平成27年５月１日

平成27年５月19日（至） 平成27年10月31日

平成27年10月31日

平成27年10月31日

平成27年10月31日

887,585

1,088,998

586,791

816,336

-

-

-

42

887,585

1,088,998

586,791

816,379

管理委託料

6,000

1,200

6,000

5,419

信託報酬

400

400

500

226

公租公課

77,31351,411

62,696

-

損害保険料

1,433

962

984

1,644

修繕費

3,605

-

3,810

3,236

114,926

139,639

111,288

194,178

その他賃貸事業費用

294

2,313

22

246

不動産賃貸事業費用合計

203,973

195,926

185,302

204,952

C.不動産賃貸事業損益（A－B）

683,611

893,071401,488

611,427

運用期間
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入

その他賃貸事業収入
その他
不動産賃貸事業収益合計
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用

減価償却費（注）金額については、千円未満を切り捨てており、合計金額が不動産賃貸事業収益や不動産賃貸事業費用その他の項目の数字と一致しない場合があります。

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