調査レポート

2008 年 1 月 15 日

賃貸型物流施設のテナントに関する分析○はじめに
年末年始には、１年を振り返る特集が TV や新聞で組まれるが、2007 年の経済面での一大ニュースは、やはりサブプライム問題であったようだ。その中で最も印象的だったのが 2007 年の株価動向で、日本の TOPIXは年初の 1698.95 ポイントから年末には 1475.68 に下げたのに対し、欧米諸国ではサブプライム問題の震源地である米国を筆頭に、最終的にはプラスで終わった国が多かったようである。もうひとつ気になったニュースが物価動向で、もちろん高騰する原油高の影響が大きいのだが、消費者物価指数も小幅ながらに上昇している。
これを物流施設の不動産市場という視点でみると、本当に物価上昇が続くのであれば注意が必要である。近年の物流施設は、配送・仕分け・流通加工の比重が高まっているが、倉庫といえば本来は保管庫であり、その保管料には貨物の重量を基準とした従量制だけでなく、貨物の商品としての価格を基準とした従価制の考え方が存在する。従価制では商品としての価格が上昇すれば、保管料が上昇する理屈になる。
賃貸型の大型物流施設の開発ラッシュが進み、賃貸マーケットの需給が緩和しているとの意見もみられるが、視点を変えると、物価上昇に加えて、不動産業の原材料ともいえる土地や建設コストが上がるなど、賃貸料が上向く個別要因も増えてきている。この点に関するレポートは次回配信いたしますので、是非、別紙のアンケートにご協力ください。
さて、2002 年頃からスタートした大型物流施設の不動産開発も過去 5 年で急拡大し、2007 年末時点で、賃貸型の大型物流施設累計は、延床面積ベースで 700 万㎡ 1 を突破している。供給サイドに関しては、全体ボリューム、地域特性、建物仕様などは各種機関が情報発信しているが、需要サイドであるテナントに関しては、あまり情報がないようである。そこで、本レポートでは、賃貸型の大型物流施設を対象にテナント調査を行った結果をまとめた。

○テナント調査手法
賃貸型物流施設のテナント調査では、テナント看板がないことや掲載企業が必ずしも賃借人とは限らないケースがあり、分かりにくい。しかしながら、各社のプレスリリースに加えて、実地調査、住宅地図、電話帳などを駆使することで、ある程度はテナント企業を判別することができる。本調査においても、一部で不明なテナント情報は残ってしまったが、9 割前後のテナントは推定できたことから、調査結果をレポートにまとめることとした。
なお、調査基準は次ページの通りである。調査対象には、近年、開発された大型物流施設だけでなく、東京流通センター(東京都大田区平和島)、横浜港流通センター(神奈川県横浜市鶴見区大黒ふ頭)、かわさきファズ(神奈川県川崎市川崎区東扇島)なども含まれている。これらの大型物流施設には、賃貸面積 1,000 ㎡未満の中小テナントも多いため、最終的なテナント数は 415 社となった。なお、調査対象のうち、シングルテナント型の物流施設は 60 棟で、残り 40 棟がマルチテナント型 2 である。また、都道府県別では埼玉県 23 棟、千葉県 32棟、東京都 26 棟、神奈川県 19 棟となっている(図 1)。

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日本全国の稼働中の賃貸型の大型物流施設を対象に、各社開示情報から(株)一五不動産情報サービスにて集計した。なお、かわさきファズ、横浜国際流通センターなどの既存の大型物流施設も含めている。
2 複数テナントに賃貸されている物流施設は、すべてマルチテナント型とした（建物仕様などは問わない）。

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・調査基準
調 査 対 象：首都圏に所在する約 10,000 ㎡以上(延床面積ベース)の賃貸型物流施設で現に稼働しているもの
調 査 棟 数：100 棟
テナント数：415 社 3
調 査 方 法：実地調査（看板閲覧）、住宅地図、各社プレスリリースを組み合わせて情報収集
注 意 点：①物流施設では、マスターテナントからエンドテナントへと転貸することがあるが、本調査ではマスターテナントを選択するように配慮した。しかしながら、上述の調査方法のため、一部に不正確な情報が混在している可能性がある。
②各テナントの賃貸面積は、延床面積、階数、フロアごとのテナント数などを考慮して推計した(不動産賃貸借契約に基づくデータではない)。

図 1．都道府県別の調査棟数および面積の割合

延床面積16.8

棟数

28.0

23.00%

10%

25.0

32.020%30%
埼玉県40%
千葉県

30.2

26.0

50%

60%

東京都

70%

19.080%

90%

100%

神奈川県

出所：(株)一五不動産情報サービスにて試算

図 2．延床面積別の調査棟数および面積の割合

延床面積 2.1

棟数

15.1

41.5

14.00%

10%

41.2

37.0

20%

10,000㎡未満

30%

37.0

40%

10,000～29,999㎡

50%

60%

70%

30,000～99,999㎡

12.0

80%

90%

100%

100,000㎡以上

出所：(株)一五不動産情報サービスにて試算

3

調査対象となったテナント数を集計しており、複数建物に入居している同一企業は、それぞれカウントしている。

2

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○テナントの賃貸面積に関する分析
最初に大型物流施設のテナントの賃貸面積について確認する。図 3 は、各テナントの賃貸面積を規模に応じて 5 分類し、テナント数と賃貸面積でその割合を算出したものである。テナント数ベース(図 3:下の棒グラフ)でみると、賃貸面積 1,000 ㎡未満が 26.3%、同 1,000～2,999 ㎡が 21.7％となっている。本調査である賃貸型の大型物流施設に対するニーズの 5 割弱は 3,000 ㎡未満と、中小クラスが中心であることがうかがえる。
次に賃貸面積ベース (図 3:上の棒グラフ)でみると、テナント数が最も多い 1,000 ㎡未満が賃貸面積ベースで占める割合は 1.6％に過ぎず、10,000～29,999 ㎡が 45.3％、30,000 ㎡以上も 31.4％となった。近時、活発に供給された賃貸型物流施設のマーケットは、１テナントの賃貸面積が 10,000 ㎡を超える大型テナントによって、市場形成されたことが確認できる。
物流施設の賃貸市場全体でみれば、中小クラスの物流施設が占める割合は、高いシェアであることが十分想定されるが、物流施設の大型化の流れが依然として継続していることや国内物流に依存せざるをえない中小・零細の物流会社の事業環境の厳しさが増していることを考慮すると、今後の賃貸型物流施設の市場拡大も、大型テナントによって牽引される可能性が高い。
図 3．テナントの賃貸面積別のテナント数および賃貸面積の割合
1.6
賃貸面積16.94.8

テナント数

45.3

26.3

0%

10%
1,000㎡未満

31.4

21.720%30%

1,000～2,999㎡

40%

23.4

50%
3,000～9,999㎡

60%

22.970%80%

10,000～29,999㎡

5.8

90%

100%

30,000㎡以上

出所：(株)一五不動産情報サービスにて試算

3

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○テナント属性に関する分析
次に、テナント属性に関して確認する。物流施設への不動産投資の特性のひとつとして、テナントが大企業中心でクレジットが高いといわれることがある。大企業の定義は各種あるが、本調査では簡易な調査手法として、上場企業もしくは資本金 100 億円以上のテナントを大企業と定義して調査した。
図 4(左)は、テナント企業のみを対象に、上場の有無や資本金を調査した結果を集計したものである。他方、物流業界の特徴として、テナントが大手メーカーの物流子会社などで、未上場企業であってもテナントクレジットが高いケースが想定される。そこで、テナント企業の親会社まで考慮して、上場の有無および資本金を調査したものが図 4(右)である 4 。
企業グループを考慮しない対象テナントの分析結果をみると、大企業の割合はテナント数ベースで 21％、賃貸面積ベースでは 42％となっている(図 4 左)。他方、企業グループを考慮すると、テナント数ベースで 40％、賃貸面積ベースでは実に 65％に達する(図 4 右)。オフィスビルなどの他用途と比較することはできないが、賃貸面積ベースで大企業グループが 65％を占めていることは、テナントクレジットが高い投資セクターと言って差し支えないと思われる。
図 4．テナントの属性（大企業・中小企業）
企業グループを考慮している

企業グループを考慮していない

賃貸面積

42

テナント数

5821

賃貸面積

テナント数

790%

50%
大企業

中小企業

65100%

3540

600%

50%
大企業

100%
中小企業

出所：(株)一五不動産情報サービスにて試算

4

企業グループに関しては、関係会社の有価証券報告書などを参考に弊社にて独自に判断している。

4

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○賃貸面積別のテナント企業のランキング
最後に、賃貸面積別の企業ランキングを確認する。なお、企業グループで合算した賃貸面積でランキングを作成し、調査対象全体に占める面積割合(市場シェア)を算出した(図 5)。日本通運が 7.6％で 1 位、次いで佐川急便が 6.2%で 2 位となっている。また、参考として物流関連の上場企業を対象に売上高のランキングも作成した（図 6）。売上高上位のセイノーホールディングス(西濃運輸)、山九、近鉄エクスプレス、福山通運、日新、上組が図 5 の賃貸面積のランキングに入っていない。各社とも業務内容が多角化しているため一概にはいえないが、西濃運輸や福山通運は路線業者、近鉄エクスプレスは航空貨物のフォワーダー、日新は国際物流に強みをもち、上組は港湾総合運送が主体であることが影響していると想定される。なお、山九は 18 位にランクされている。加えて、推定ではあるが各社の売上シェア 5 も算出している。図 5、6 ともにランクインしている企業の売上と賃貸面積のシェアを比較すると、売上に比べて賃貸面積のシェアの方が高いことが確認できる。本調査では中小物流施設を含んでいないことに留意しなければならないが、自社所有の物流施設に特化し、あまり賃貸型物流施設を活用していない物流会社の存在も影響していると考えられる。
図 5．賃貸面積のランキング
順位 企業グループ名 賃貸面積の市場シェア(%)
1

日本通運

7.6

2

佐川急便

6.2

3

日立物流

4.2

4

センコー

3.2

5

レナウン

3.06

三菱商事

2.6

7

DHL

2.48

ヤマト運輸

2.2

9

松下

1.7

10

NEC

1.4

出所：(株)一五不動産情報サービスにて試算

図 6. 上場物流会社の売上ランキング
連結売上高 推定売上シェア
（百万円）
(%)

順位

会社名1

日本通運

1,866,267

4.4

2

ヤマトホールディングス

1,161,567

2.8-

SGホールディングス(佐川急便)

869,268

2.13

セイノーホールディングス

449,485

1.1

4

山九

407,370

1.0

5

日立物流

303,958

0.7

6

近鉄エクスプレス289,928

0.7

7

福山通運

255,874

0.6

出所：各社決算資料より(株)一五不動産情報サービスにて作

8

日新

220,1700.5成。なお、SG ホールディングス(佐川急便)は未上場である

9

上組

207,0150.5が、参考情報として挿入した。

10

センコー

198,1890.5

5 物流市場規模総計は、社団法人日本ロジスティクスシステム協会発表の物流コスト調査報告書のなかの概算値として把握しているマクロ物流コスト(42 兆円)を採用し、各社の連結売上ベースでの市場シェアを算出した。

5調査レポート2008 年 1 月 15 日

○最後に
日本国内は人口減少社会に突入し内需拡大も期待しづらいため、国内の物流市場は伸び悩んでいるが、大手物流会社には業績好調の企業が多く、他方、中小・零細の物流会社の事業環境は大変厳しい。賃貸型の大型物
流施設の不動産市場では、上述した通り業績が拡大している物流会社による利用が多いが、今後も物流会社間の業績格差(寡占化)が続くとすれば、賃貸型の大型物流施設の活用は、裾野の広い中小企業にまで波及しづらいのではないだろうか。一方で、従来は資金調達がネックで大型拠点を確保できなかったがために、物流業務を拡大できなかった新興の物流会社や事業会社(荷主)が、多様化する拠点展開手段を活用し、一気にシェアを拡大する可能性が広がっているようにも感じる。物流業界は中小・零細企業の裾野が非常に広いものの、大型物流施設の賃貸市場に限れば、テナント企業の顔ぶれは目に見えて変化せずに、既存テナントによる積極的な業務拡大によって市場拡大が続く可能性が高いのではないかと思う。

以上

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