CEOメッセージ

考えつつ、物件取得には積極的に取り組む、あるいは、時価総です。本年は、マテリアリティにおける具体的なKPI・目標を設定

額、資産総額を増やしていくことは大事だと考えます。
しかし、しました。その実績を含む情報開示は積極的に行いたいと考え

地域特化というこだわりにおいては、
自分達のビジネスフィールています。

ドである福岡を中心として九州・沖縄の街の発展に貢献したいと思っています。

当社のビジョンと本投資法人の戦略についてのスポンサーである福岡地所株式会社も街を面白くし、成長さ堅実に運営して、中長期に安定した分配金の配当を行うというせることで、その結果として不動産の価値を上げるということ

REITとしてのミッションがあります。そして、Act LocalとThinkを目指しています。そして、デベロッパーは、不動産流動性が高Globalによって、地域活性化と魅力ある街づくりへ貢献するこ

まっている中で、不動産のイグジット戦略を考えていくことになとが、われわれのビジョンであり、今後もその方向性を変えるこります。
そういった意味では、投資法人とデベロッパーは両輪だと考

サステナビリティへの対応については、

デベロッパーとは違った目線の重要性を感じました。

スポンサーと一体となって進めていきます。

えています。デベロッパーが開発した物件をREITが取得して、は、私も街づくりを行ってきた立場から非常に共感できる特殊性

適切に運営していく。
しかし、当社及び本投資法人としても自立です。一方で投資家が、その特殊性の価値をどこまで評価する

してやっていくような体制が必要と考えます。今回運用ガイドラ

かという点は悩ましいところです。REITの投資口の価格（バリュ

インを改正し、より柔軟に開発物件への投資を行えるようにしま

エーション）
は、成長性（成長期待）
に対する評価によって変わりした。その趣旨は、スポンサー企業等のデベロッパーと共同します。それが規模の成長性であれば、本投資法人は地域特化型て開発案件に取り組むことで、分配金の成長性に寄与すると考であるため、首都圏を投資対象とするREITと比較した場合、不えたからです。つまり、デベロッパーのキャピタルゲインに相当動産の取得スピードが遅いことが市場の評価ではマイナスになする部分が取得簿価の引下げにつながり、相対的にNOIが高ります。

い物件を取得し得ることが期待できます。

福岡リート投資法人（以下、本投資法人）の資産運用会社であ

昨今、投資や経営におけるサステナビリティの重要性が高まる株式会社福岡リアルティ（以下、当社）の社長に就任して2年る中で、REITとしてサステナビリティについてどのように対応ししかし、保有する資産を通じて地域に貢献するという想いか

目に入りましたが、これまでのデベロッパーとは違った経験をさていくべきか、真剣に取り組む必要性を感じています。そこで、らすると、資産規模の成長だけを考えることはビジョンと一致しせて頂き、とても勉強になりました。われわれREIT業界というのサステナビリティ関連の情報開示もこれから増やしていく所存ません。投資家の求める成長性を高めるため、首都圏・関西圏まは多くの場合、決算が年2回あり投資家と面談をしています。そです。一方、この辺りに関する投資家の関心や質問というのは、で投資対象を広げ投資機会を増やすかというと、それはわれわ

保有不動産の価値は、取得後の運用によって変動します。まの度に投資家との対話の重要性について、改めて肌で感じていかなり温度差があるように感じています。私自身サステナビリ

れの方向性と異なることになります。
したがって、福岡を中心にた、運用においては、資産規模の拡大に伴い、物件数が増えれます。

ティに対する取り組みについて前向きに捉えています。

九州・沖縄で優良な不動産に投資を行い、不動産の運用を通じば必要なマンパワーも増えることとなります。当社はこれまでて、地域の活性化など、何に貢献できるかという点をしっかり考の経験値の積み上げによる人材成長、また研修等による人材育

えて、REITを運営していきたいと思います。

成、
さらに配置の最適化を図ることで、効率的に対応できている保有不動産の適切な運用や成長のための人材について

また、当社のスポンサーである福岡地所株式会社は非上場負って開発し、利益を得ます。一方で、REITのスキームというの企業であり、投資家や市場に向き合っているのは、
われわれになは、投資家からの出資資本と、金融機関からの借入である負債ります。
したがって、われわれが投資家との対話や市場の関心

で不動産を保有し、安定的な利益を得なくてはなりません。そを捉え、同社を巻き込んで一緒に取り組んでいくことが重要で今後の安定成長に向けて開発にも軸を置いた

こで、われわれの価値観だけではなく、投資家からも価値を認す。また、
この1年間では、スポンサーのサステナビリティに対す事業展開を目指します。

めて頂く必要があります。投資家の目線は、第一に配当というる意識や取り組みも前進していると思います。同社経営企画部

財務的な成果があると思いますが、いわゆるわれわれの目線だ

門は、不動産開発において何に取り組むべきか、サステナビリ

私自身、J-REITの銘柄の中で、本投資法人の評価が劣後してGlobalを実践すべく、海外研修を実施しており、各社員の業務

けでは、その実現が難しいこともあります。その辺りのギャップ

ティに目標を設定する動きも出ています。今後も当社サステナ

しまうことは、まったく意図していないので、やはり基本理念にのニーズに合わせた北米への海外研修や、深圳への視察研修

ビリティ推進室と同部門が連携し、グループのアセットとして、沿って、安定した分配金の配当とNAV の着実な成長は第一にを実施してきました。また、資格取得補助制度も豊富なメニュー

データセクション

デベロッパーは、街づくりを自社の価値観で、自社でリスクをが見えてきたような1年間でした。

サステナビリティ

投資家との対話を続けた1年間を振り返ると、

すなわち、われわれの一番の特色である地域特化型という点

成長戦略

古池 善司

くりや地域社会への貢献に関与していると思います。われわれ

当社の基本理念は、九州という地域に特化した投資不動産をとは考えていません。

株式会社福岡リアルティ
代表取締役社長

首都圏の大手デベロッパーも、それぞれの想いをもって街づ

福岡リートとは

何をどこまで達成するべきかという課題に向き合うことが必要と考えています。
当社は創業から間もなく20年となります。勤続15年目の社員を対象に永年勤続表彰を実施することで、ロイヤリティを高めたいと考えています。研修においては、
これまでThink

★

用語

NAV
投資信託の純資産総額のことで、Net Asset Valueの略。純資産総額は投資信託の貸借対照表（バランスシート）の資産から負債を差し引いた額であり、それを単位口数に換算したのが基準価額になる。

16

ただし、REITでは純資産に、保有する物件の簿価と鑑定評価額の差額に当たる含み損益を加えた額を指す。
【計算式】NAV=純資産額+含み損益-分配金総額 1口当たりNAV＝NAV÷発行済投資口総数

Fukuoka REIT Corporation 2022

17

CEOメッセージ

ドルが変わってくると思います。少なくとも、環境対応の観点で大都市のデベロッパーは、物件を開発した後、運営面で地本投資法人と当社は、そうした価値を常に考え、地域に愛さ

物取引士等、不動産や金融に関する資格を取得しています。

われわれの物件が創出している価値についてテナントを中心と域へ深く入っていけるかというと、かなりハードルがあるでしょれる不動産の運営に注力してまいります。引き続きご支援をよしたステークホルダーに示していく必要があります。

う。この福岡、九州で不動産を開発するデベロッパーと一緒にろしくお願い致します。

こうしたこれまでの施策や実績により、2018年に「ふくおか『働き方改革』推進企業」に認定され、今年は「福岡市 Well-

地元への貢献を考え、開発後の運営を担っている本投資法人とに登録されました。現在
being & SDGs 登録制度『マスター』」

当社は、地域に根差した大家であり、これは地域特化型の強み

も「ノー残業の推進」「、年次有給休暇取得の推進」「、子育てと仕おわりに一言「地元、街とともに」だと思います。私自身は、その部分が特に重要である気がしま

こいけ

ぜんじ

古池 善司

株式会社福岡リアルティ 代表取締役社長

福岡市出身。趣味はランニングとゴルフ。
Profile私は、社員に対してよく朝礼でも話しますが、ミッションの一す。本来不動産は、なぜ開発するのか、開発によってどんな価値

株式会社福岡相互銀行（現株式会社西日本シティ銀行）
入行。

からも人材の育成とさまざまな配慮は大切です。今後はビジネ

つであるAct Localの実践として「地域へのこだわり」
や
「地域

1988年

を提供できるのか、その後の運用はどうすればそれらの価値を1991年

福岡地所株式会社入社。

スの事業領域も増やしたいと思っていますので、人材力の強化

密着」
を大切にして欲しい。それらを経済的価値につなげること実現し、高めていけるのかを連続して考えるべきであり、結果と2013年

株式会社キャナルエンターテイメントワークス（現株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークス）
代表取締役社長就任。

と適正人員配置によって、成長のためのビジネスチャンスを捉はなかなか難しいのですが、われわれが、地域のさまざまな活

して地元、街の人に愛されることが不動産の開発やその後の運

2017年

えられるよう努力してまいります。

動、催しに参画でき、また参画していることは一つの強みだと思福岡地所株式会社常務執行役員就任。
株式会社サン・ライフ代表取締役社長就任。

営に重要な影響をもってくると感じます。

2021年

株式会社福岡リアルティ入社。
同社代表取締役社長就任
（現職）
。

2022年

（現職）
。
5月より本投資法人、執行役員に就任います。今年は3年ぶりに博多祇園山笠の舁き山が開催されまサステナビリティ目標の設定と保有物件の管理についてした。私も最終日の追い山で八番山笠に台上がりをし、祭りの一役を担わせて頂きました。

サステナビリティ関連の情報開示については喫緊の課題でコラム  ～「博多祇園山笠とは？」～す。この1年間を振り返ると、今の運用物件の中でマテリアリ（1241）
年、疫病除去のため施餓鬼棚に乗って祈祷水（甘露水）をまいたのが博多祇園山笠とは、聖一国師が仁治二ティにおける数値目標を達成するための前提条件としてのデー

始まりで、これが災厄除去の祇園信仰と結びついて山笠神事として発展したといわれています。この1241年を起源として、2016年には博多祇園山笠が、ユネスコ無形文化遺産に登録され、世界に認められた祭りになりました。

り、福岡地所グループの各社との連携で、データをストックして

今年は782回目の開催となります。

管理できるよう移行していきます。2021年4月には「2030年まの２種類があります。
「飾り山笠」
は、担がれることはなく、毎年、祭の期
山笠のお神輿には、「飾り山笠」と「舁き山笠」か「舁き山笠」
は、7月9日から各種行事が始ま間の7月1日から7月15日まで、福岡市内の所定の場所に飾られます。

ゴミリサイクル率75％、グリーンビ
でにCO2排出量削減35％、り、博多祇園山笠のクライマックスにあたる行事が「追い山笠」です。

ル認証取得率85％以上まで上げること」
を目標に掲げました。

今年は、新型コロナウイルスの影響により、3年ぶりの「舁き山笠」の開催となりました。

また、2022年9月にはTCFD（気候関連財務情報開示タスクと呼ばれるものがあり、それぞれの山を舁き、「櫛田入り（注）」と「追い山笠コース」のタイムを競い
山笠では７つの「流」

フォース）
提言への賛同を表明するとともに、国内賛同企業によます。最初にスタートする山を
「一番山」
と呼び、
この山は櫛田入りで「博多祝い唄（祝いめでた）」を許される唯一のる組織である「TCFDコンソーシアム」
へ加入しました。

午前4時59分、一番山笠の櫛田入り奉納を皮切りに、合計8つの山笠が次々に櫛田入りを行い、まだ薄暗い博多のながれ特権が与えられ、毎年順番が変わります。櫛田神社に響き亘る博多祝い唄は迫力満点です。
街へと駆けだします。

ステークホルダーに対する価値創出についても、
たとえばわとは、櫛田神社の境内に山笠を舁き入れて、境内にある旗を回ってから境内を出るまでのことをいいます。
（注）「櫛田入り」

データセクション

れわれの物件に入居頂いているテナント様であれば、それぞれがもっているESGに対する価値観があると思います。それにわ

博多小

地下鉄呉服町駅

れわれとしても応える必要があります。また、
テナント様の前提

旧
東
町
筋

昭
和

り

聖福寺

テナビリティへの要求は強く意識しなければならないと思いま

廻り
止め

通

条件を満たす物件でないと、選ばれなくなることもあり、サスす。それがすなわち、物件の収益にも当然に影響が及んでくる

旧
西
町
筋

地下鉄中洲川端駅
川と思います。

端

商

妙楽寺
東長寺

出発点

博多千年門

櫛田神社
街
は

博多川

は満たすべきだと思います。
しかしながら、開発中の物件に対してどこまで対応できているかと、一方で既に取得している物件

追い山笠コースマップ

2022年7月15日 追い山笠

台上がり
（一番右側が代表取締役社長の古池です。）

承天寺
承天寺

店

全ての顧客を受け入れるためのベースとしても、必要な基準

18

サステナビリティ

タ基盤はできてきました。われわれとスポンサーとが一緒にな

ではどこまで事後的に対応できるか、といった各ケースでハー成長戦略

事の両立支援」など、多様な働き方の推進を行っています。これ

福岡リートとはがあり、多くの社員が不動産証券化協会認定マスターや宅地建

萬行寺

か地下鉄祇園駅
大
博
通
り

た

駅

前
通
り
キャナルシティ博多

キャナルシティ博多にも毎年「飾り山笠」
が奉納されます。

Fukuoka REIT Corporation 202219

外 部 環 境（福岡市の取り組み）

福岡市の位置付け ～地方都市からアジアの経済都市へ～

再開発プロジェクト

福岡市は、海に育まれた歴史や文化、豊かな自然環境と充実した都市機能、多彩な人材等、
さま
ソウル

釜山

上海

大阪

福岡リートとは北京

ざまな財産に恵まれ、国内外から住みやすいと評価されている都市です。

東京

地下鉄七隈線延伸計画（2023年3月27日開業予定）「福岡市総合計画」
においては、「都市の成長」と「生活の質の向上」の好循環を創り出すことが都
市経営の基本戦略として掲げられています。
「人と環境と都市活力の調和がとれたアジアのリーダ

福岡

④
②
③
⑤

ー都市」
の実現を目指して、経済的な成長と安全・安心で質の高い暮らしのバランスがとれたコンパ
クトで持続可能な都市として、アジアの中で存在感のある都市づくりが進められています。

⑧

①⑦

⑬

櫛田神社前駅
キャナルシティ博多

⑥

JR博多駅

⑨

西鉄福岡
（天神）
駅

⑫

企業誘致への取り組み■ 国際金融機能誘致⑩ ⑪

TEAM FUKUOKA

成長戦略※対象エリア

天神ビッグバン博多コネクティッド■ 再開発案件
写真提供：福岡市

名称

写真提供：福岡市（仮称）
住友生命福岡ビル・2025年 5月（予定）

西通りビジネスセンター建替計画

外国為替を活用した金融サービスをグローバルに展開するシンガ

性を活かしながら、オール福岡で外資系企業の集積に向けた環境

ポールのユニコーンクラスのフィンテック企業「Ｍ-DAQ（エムダック）」②

天神ビジネスセンター

2021年 9月

づくりやプロモーション活動を進めていくための推進組織「TEAM

及び、台湾の中小企業向け融資でトップシェアの金融機関
「玉山
（イイ

③

北別館跡地活用事業

2025年 11月（予定）

FUKUOKA」を設立。
（2020年9月）

サン）銀行」
が、福岡市に拠点を設立することを決定。
（2022年9月）④ （仮称）
天神一丁目北14番街区ビル

2025年 3月（予定）⑤ （仮称）
新福岡ビル

2024年 12月（予定）⑥ （仮称）
天神1ー7計画

2026年 3月（予定）⑦ （仮称）
ヒューリック福岡ビル建替計画

2024年 12月（予定）⑧

2022年 12月（予定）福岡市 3年連続 開業率日本一■ クリエイティブ関連産業、
コールセンターの需要が強い
（人）
4000

雇用者数

3500

58社

57社

57社

64社
53社

3000

2500

2000

2,989人50社

60

2,600人50

40

1,041人1500（2020年度）

7.2 ％1位
21大都市中出典：福岡市経済観光文化局「福岡市経済の概況（令和4年３月）
」
のデータ
を基に、
株式会社福岡リアルティにて作成しています。

30

1,334人

1,058人

1000

20

665人

10

500

（内、主な分野・機能）

開業率

0

2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度

クリエイティブ関連産業

28社

40社

38社

38社

30社

41社

外国・外資系

18社

13社

14社

15社

12社

15社

コールセンター

12社

9社

7社

2社

8社

8社

本社機能等

3社

1社

7社

6社

0社

7社

国際金融

-

-

-

-

-

6社

出典：福岡市経済観光文化局「『本社機能・成長分野』の企業立地実績」の内容を基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。

福岡市グローバル創業・雇用創出特区（国家戦略特区）
スタートアップ支援の取り組み•スタートアップ法人減税（市税・国税）

福岡大名ガーデンシティ

竣工時期

⑨

西日本シティ銀行新本店ビル建設予定地

2025年2月（予定）⑩

福岡東総合庁舎敷地有効活用事業

2024年3月（予定）⑪

博多イーストテラス

2022年8月⑫

博多深見パークビルディング

2021年2月⑬

西日本シティ銀行本店別館、

出典：各社プレスリリースを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。

出典：各社プレスリリースを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。

■ 天神ビッグバンエリアにおける主な規制緩和（国家戦略特区）■ 博多コネクティッドボーナス① 航空法高さ制限の特例承認

容積率緩和制度（都心部機能更新誘導方策）の拡大● 市役所付近
約67m（15階）

与するビルに対し、容積率を最大50％加算● 天神明治通り地区（渡辺通り中心より西側）
約115m（26階）● 天神明治通り地区（渡辺通り中心より東側）
約76m（17階）～ 約100m（22階）● 天神一丁目地区
約80m（18階）～約96m（21階）

つながり・広がりが生まれる広場の創出など、賑わいの拡大に寄

既存の容積率緩和制度•スタートアップビザ•スタートアップカフェ② 容積率緩和制度（福岡市独自）•Fukuoka Growth Next

● 天神一丁目南ブロック•グローバルスタートアップセンター
出典：福 岡市公式
「グローバル創業・雇用創出特区」
特集ページのデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。

2028年9月（予定）

事務本部ビル

データセクション

立地企業数

（社）
70

名称

サステナビリティ①

竣工時期

福岡への国際金融機能の誘致に向けて、産学官がそれぞれの特福岡市 本社機能・成長分野の立地企業数の推移

20■ 再開発案件

新規インセンティブ

容積率
最大

50％

● 高質・高付加価値なビル
800％→1,400％（最大）● 天神二丁目南ブロック（明治通り沿道） 700％→1,300％（最大）● テナント移転フロア提供※博多駅周辺特有の課題解決（博多コネクティッド期間限定）● 天神一丁目北ブロック（14番街区） 600％→1,250％（最大）● 天神一丁目地区北エリア

800％→1,400％（最大）

Fukuoka REIT Corporation 202221

リスクと機 会

本投資法人は、
サステナブルな成長を果たすために、
本投資法人やステークホルダーにとっての影響を見極めながら、重要性の高いリスクを抽出し、それらのリスクとリスクに伴う機会に対応しています。

● リスクへの対応

ステークホルダーへのインパクト

自然災害リスク・気候変動対応
関連するマテリアリティ

・環境負荷の低減

・地 震、暴風雨、洪水等の自然災害の発生や気候変動による異常気象の激甚化によって建物が滅失、劣化又は破損し、その価値が影響を受ける可能性、当該不動産の不稼働による賃料の減少

リスク・機会への対応● 他のエリアと比較して相対的に少ない費用で保険加入が可能であることを考慮した、全物件への地震保険付保● 各物件での防災訓練の実施、非常用食料品備蓄、水害対策強重要なリスク

景気変動リスク>>  P.34

・不 動産市況の悪化に伴う空室率の上昇、賃料・賃料の下落関連するマテリアリティ・魅力ある職場の実現（テナント）

リスク・機会への対応● 物件特性に応じて、賃貸借契約の契約期間長期化、賃料の固・空室率の上昇化等の取り組み、事業継続計画（BCP）の策定等のレジリエンス（災害等への適応力）の向上

ステークホルダーへのインパクトの下落による分配金の減少
・賃借人の財務状況悪化による賃料減額リスク、賃料不払リスク、退去リスク定化等を検討●テ
 ナント入居時の適切な入居審査、賃貸期間中の営業状況の福岡リートとは重要なリスク● 機会への対応

モニタリング、与信管理の徹底● 賃料滞納等に対する敷金及び保証金、保証会社等による担保● 不動産市況の悪化を優良物件取得のチャンスと捉え、情報収集力を活かし、適切な財務運営による戦略的な投資を実行

環境関連リスク・土壌汚染・有害物質
関連するマテリアリティ・環境負荷の低減

・建築性能・環境性能の維持向上の強化による物件管理費用の増加
・保 有物件の土壌や建物の建材等での有害物質の存在による建物利用者への健康被害の発生、損害賠償又は有害物質の除去に係る費用負担リスク

市場関連リスク・借入時の市場動向によって支払金利が上昇し、のため、グリーンビル認証等の取得を行う

・金利上昇

利払額が増加するリスク>>  P.35

・投資口価格変動

・本投資法人の投資口価格が、投資家の需給、金

環境・社会への取り組み成果の可視化と、物件競争力の向上● 保 有物件での健康・快適性の追求や環境性能の高い物件への賃借需要の高まりによる空室率の低下を狙う● 物件取得時の物的調査を徹底し、有害物質有無の確認と対策

関連するマテリアリティ・ステークホルダーに対する情報開示と対話を行った上で物件取得を行う

関連するマテリアリティ・魅力ある職場の実現（資産運用会社）

滑な業務遂行のための能力、経験、ノウハウ等の人的基盤を維持できないことにより組織力が低下するリスク・投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が流出することにより運営に悪影響をもたらすリスク

リティの向上・修繕費・資本的支出の増加
・物件競争力の低下●ワ ークライフバランスの実現による従業員のモチベーションの向上、健康管理による業務の安定化>>  P.36

関連するマテリアリティ

・建築性能・環境性能の維持向上

法規制リスク
伝染病・疫病等に関するリスク・パンデミック
関連するマテリアリティ● 感染症対策のための物理的な対応に加え、コロナワクチン職・伝 染病・疫病等の国内外における流行等の外的要因により、保有物件の正常な運営、管理等が妨げられるリスク
・来訪者の減少等により不動産の賃貸収入が減

・魅力ある職場の実現（資産運用会社）

少し、収益等に悪影響が生じる可能性

・魅力ある職場の実現（テナント）

・新たな法規制
・税制の変更り、資産運用会社従業員、
テナント及び消費者にとって安心できる施設環境の整備を進める>>  P.36

関連するマテリアリティ・コンプライアンス/リスクマネジメント● 本投資法人の事業継続性の観点から資産運用会社でのサテ

・地域（福岡・九州）・商業施設関連するマテリアリティ

・地域社会との共創・福岡・九州の魅力向上や活性化に貢献

・保有物件が、福岡・九州に集中しているため、当該地域における経済情勢の悪化による空室率の上昇、賃料の下落等に伴う収益性悪化の可能性・商業施設を主たる投資対象とすることによる、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体動向等により、収益への悪影響が生じる可能性

市場のサイクルやテナント業種の分散を図ることで、ポートフ

コンプライアンスリスク>>  P.12-13

・組織の法令違反●キ ャナルシティ博多/キャナルシティ博多・Bといった商業施設
においては、
テナントの入替えや新しい体験価値の提供等を・利益相反取引★

関連するマテリアリティ

通じて賑わいのある施設運営を行っているほか、テナントの分散化を図ることで収益の変動リスクを低減

・コンプライアンス/リスクマネジメント● 地域全体の活性化を図り、その成長を保有物件の成長へとつことによるテナントの退去、賃料減額の可能性・法令・規制等の新設、改廃により、保有物件に関● 適切な維持管理、修繕工事、バリューアップ投資による物件競争力の維持・向上、経済的耐用年数の延長● 不動産市場の動向、資本市場環境等の把握を基に、物件の性能、競争力、将来的な収益性の観点から戦略的に物件保有を継続する意義が薄れた場合又は売却が投資主の利益になると判断された場合は物件の入替えを検討● 株式会社福岡リアルティが加盟する団体、税理士法人や法律する権利が制限されたり、管理費用等が増加す

事務所等から情報提供を受けるとともに、外部研修へ参加しる可能性て情報を入手し、早い段階から影響を軽減できるよう対応を・税制改正により、公租公課の負担が増加する可

とる

能性

●ソ
 フトウェアやアプリケーションの2要素認証の導入、サイバ

報、機密情報の漏洩リスク

ーセキュリティ及び情報管理に関する研修の実施等により、個
人情報、機密情報の管理態勢を強化する● 保 有物件において、先進的な技術の取り入れにより、物件の差別化が可能に・株式会社福岡リアルティ（資産運用会社）が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する業務（忠実義務）
等に違反した場合、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性
・スポンサーとの取引における利益相反取引のなげる●コ ンプライアンス評価委員会での審議、監査等により、法令違反、利益相反取引等を防止する● 定期的なコンプライアンス研修の実施により、従業員のコン
プライアンス意識の向上を図る>>  P.39

問題が発生する可能性

用語22

フローが減少する可能性
・周辺環境の変化により物件の競争力が失われる・コンプライアンス/リスクマネジメント

ォリオの収益変動リスクを低減>>  P.42-43の増加、多額の資本的支出等によりキャッシュ・

・サイバーセキュリティ強化の遅れによる個人情

関連するマテリアリティ●さ まざまな投資タイプの物件への投資を行うことにより、
賃貸・物件の劣化による大規模修繕等に要する費用

IT関連リスクライトオフィスの設置、テレワークシステムの導入

・情報漏洩

物件の集中リスク>>  P.27

データセクション・建築性能・環境性能の維持向上

域接種対象を商業施設テナント従業員へ拡大することによ● 積極的なIR活動の実施

件で投資口の追加発行ができず、予定してい物件の劣化、陳腐化リスク● 優秀な人材の採用・育成による組織力の向上と従業員ロイヤ

による、資金調達の柔軟性と機動力の確保

サステナビリティ

・人材への依存・株 式会社福岡リアルティ（資産運用会社）の円変動するリスク・投資口価格の変動により希望する時期及び条● 保 守的な有利子負債コントロールや、
コミットメントライン★

た資産を取得できないリスク

人材に関するリスク・人材の質の劣化

利情勢、経済情勢、不動産市況等の要因により● 有利子負債の長期固定化及び返済期限分散化

成長戦略

・環境負荷低減● 保 有物件の改修機会を通して環境性能の維持・向上を図る。
・建築物省エネ法の規制強化等の環境関連法令

コミットメントライン

利益相反取引企業が予め銀行と取り決めた範囲で、所定の審査を経ずに随時融資を受けられ一般的には、ある行為により、一方の利益になると同時に、他方への不利益になる上限枠を指す。コミットとは約束を意味する契約のこと。企業にとっては経営る行為のこと。J-REITでは、投資主利益と投資法人及び資産運用会社のスポン

状況によらず安定的な運転資金を確保できるメリットがある。

サー利益との相反を指すことが多い。

Fukuoka REIT Corporation 2022

23

投資戦略

運用戦 略

投資部

運用部

福岡リートとは

三島 邦昭

神野 英哉

投資部は、地域特化型REITならではの情報収集力、地域連携

イドラインにおける投資対象の取得手法を見直しました。これ

運用部では、本投資法人の保有資産の収益が長期にわたり力、物件観察力を活かし、地域外からの投資では実現できないによって、一定のリスク管理と事業パートナーとの協働を前提

安定的に成長することを目標に、運用計画を立案しています。

中長期的に安定したキャッシュ・フローを創出する優良物件のに、REITとしても具体的な開発案件を検討することができるよ

主要な投資対象地域である福岡都市圏では人口増加、企業立

オフィスビルのテナントにおいても一部の大型テナント退店取得を目標として日々活動しています。

うになり、完成物件の取得と併せて物件取得手法の多様化によ

地数の増加といった成長ポテンシャルがあり、総合REITとしてに伴う計画的な埋め戻しを順調に進めています。建築性能や環九州エリアの不動産売買市場は、引き続き地価及び建築費

る投資機会の拡大に寄与することが期待できます。将来的には多様なアセットタイプに投資しています。REITの成長には投資

境性能の視点においては、商業施設に限らずホテルやオフィスの上昇、底堅い賃貸需要、旺盛な投資需要を背景に活況を呈し取得物件の1割程度を目途に開発から手掛ける案件を探索したによる配当増加を目指す外部成長と保有資産において収益性

ビル等のアセットも含めて、給排水や空調等の主要設備の更新ており、福岡市においても見通しの明るいマクロ指標を背景にいと思っています。

を高める内部成長がありますが、運用部では各保有資産の魅力

や照明のLED化等を推進し、施設の安全性や衛生上の安心確を高めるためリニューアルや運営上の工夫によって長期的な不保と各性能維持向上、省エネ等を併せて追求しながら、各資産

動産ポートフォリオの価値の最大化を実現しています。

の競争力維持に努めています。

した。

の状況や変化を見極めつつ検討を進めています。九州地域にわれわれとしても地元地域に根差した経営と地域連携によりい

おいては政策的な企業誘致等が進んでおり、各企業の事業内

新型コロナウイルス感染症による影響の長期化により2022

今後は不動産のサステナビリティの視点をより一層重視し、環

ち早く有益な情報を入手し、投資の可能性を見極めた上で、優容やそれらに関連する事業において活動が活発化しています。

年もポートフォリオの一部において引き続き厳しい事業環境と境対策を更に推進するために、GHGや廃棄物の排出量の把握と良物件の投資機会の確保に努めています。

そこで本投資法人においても投資クライテリアに基づき、ポーなりましたが、保有不動産全体の長期的価値を維持向上させる

削減策に向けた取り組みを進め、テナントや従業員の就業環境や足許では、スポンサーである福岡地所株式会社と共同で物

トフォリオの充実、
リスク分散、内部成長の継続を図ってまいり

ためさまざまな施策を実行しました。

事業環境に対する施策も実施していくつもりです。

流立地として魅力的な福岡市東区の人工島「アイランドシティ」

ます。また、昨今のサステナビリティへの配慮も物件取得にお「パークプレイス大分」
では子どもの遊びの好奇心を刺激すの用地を将来取得することを約する協定書を福岡市と締結しまいて考慮すべき重要な要素になってきました。築浅物件では問る屋外環境「シャングリラ」のリニューアルを実施し、また大型した。本件は、投資用不動産の取得競争が続くと見込まれる福題は少ないものの、古い物件では環境認証取得が難しいもの

新店導入を行い、集客機能強化を図りました。
「キャナルシティ

岡マーケットにおいて、過度な競争を回避して将来の投資機会もあり、そうした要素がCAPレートにまだ十分反映されていな博多」
においては、新規大型テナントと新店契約をしたり、地域を確保するもので、
本投資法人の安定的な外部成長に貢献する

いように感じられます。

社会との共創も視野に中長期的な事業戦略の立案に基づき、昨今の不動産市場はやや過熱気味な状況ではありますが、投段階的なリニューアル計画に着手しました。
「 木の葉モール橋

物資流通の円滑化につながり、
また雇用機会を新たに提供する資主の皆様にとって中長期的に安定した成長を実現するととも

本」
では、
フードコート環境リニューアル、大型新店導入（ジー

ものであり、地域活性化へ貢献するプロジェクトでもあります。

に、投資と運用を通じて各地域の経済の活性化に貢献してまいユー）、飲食店入替え（コメダ珈琲、他）など、引き続き感染拡大ります。

防止と施設環境や衛生上の安全確保に注力することで入居者

データセクション重視した投資用不動産の取得は年々容易ではなくなっており、サステナビリティ

今後の投資対象地域については、各地域における事業環境

この度こうした取得手法の多様化を図るため、本年は運用ガ

24

様や施設来場者様が安心してご利用頂けるよう努めてまいりま

不動産価格の上昇が続いています。こうした環境下で利回りをと考えられます。また、本件は、福岡都市圏の物流機能の向上、

成長戦略

運用部長

執行役員 投資部長

パークプレイス大分
リニューアルセレモニー

2022年4月
Fukuoka REIT Corporation 2022

25

財務戦略

2019年7月

財務部

本投資法人初となるグリーンファイナンスでの調達「金融機関が借入を通じて得られる収益の一部を国立大学の新型コロナウイルスワクチン開発の研究等の資金として寄付する仕組
み」での調達

2022年６月

グリーンファイナンスでの調達（三井住友銀行のリファイナンスで16億円）

2022年８月→ 十八親和銀行で20億円の新規実行。長崎大学に寄付される。
>>  P.33

J-REIT初となる資産運用会社スポンサー３行によるシンジケート方式サステナビリティ・リンク・ローンでの調達（注１）（日本政策投資銀行、
西日本シティ銀行、福岡銀行で49億円）

福岡リートとは2021年３月(注１)2030年度までにCO2排出量（原単位）の2019年比35%削減をサステナビリティ・パフォーマンス・ターゲット（SPT）として設定し、その達成が貸付条件と連動します。SPT達成の場合、インセンティブとして2031年8月から弁済日までの間、借入時に決定した金利から優遇を受けられる契約となっています。

IR業務

綾部 博之

IR活動の基本方針である投資判断に必要なさまざまな情報

少しずつではありますが直接対面でのIR活動が可能となってきを、「適時、公平かつ正確」に、「分かりやすく、継続的」に提供するており、個人投資家向けの説明会なども含めて積極的に検討しことを第一に考えています。その一つとして、地域特化型REITていきたいと考えています。また、地域特化型REITの魅力を理としての強みや九州・福岡の不動産状況など損益計算書や貸借解してもらうため、投資主向け説明資料はストーリーやビジュア

2,000ポイントを超える水準に戻っています。足許、日本銀行に

対照表に表れない「非財務情報」
も積極的に開示（量の向上）
すルにこだわっています。過去には、「IR 優良企業奨励賞（2014

略や資本戦略の立案・実行を行うとともに、投資法人の状況をよる金融緩和の継続による低金利環境が継続する見通しです

るとともに内容の充実（質の向上）を図ります。投資家の皆様と

（注2）
（注3）
」
や
「IR グッドビジュアル賞（2017年、2019年）」
を受年）

適時、公平かつ正確に伝えるためのIR（SR・広報含む）業務をが、市場は、将来の金利引き上げを織り込んだ水準となっていま

相互理解を深め、信頼関係を構築することが、結果として国内賞するなどの外部から高い評価を受けています。ウェブサイト

担っています。

す。今まで以上に金利上昇リスクを意識した財務運営を行う必外の優良な投資資金を九州・福岡へ呼び込むことにつながるとにおいては、2021年度「総合・業種別」
ランキングで最優秀サイ

要があると考えています。

考えています。

トを受賞しました。

新型コロナウイルスの影響から少しずつ回復の兆しが見えている中、東証REIT指数は、2021年初及び6月に一時的に大きく下げましたが、2022年９月時点においてコロナ前の水準である

そのような環境下、われわれが考える財務戦略・資本戦略及びIR業務は、
以下のとおりです。

財務戦略・資本戦略

コロナ禍前には、年間200件以上の機関投資家と直接お会最後になりますが、長期的な目線ももってサステナビリティ

いしてミーティングを実施していましたが、直接対面でのIR活向上へ積極的に取り組んでいくことが、投資主の最善の利益を動が制限される状況下、感染拡大の防止を最優先にしたIR活動

図る上でも不可欠だと考えています。われわれは、統合報告書、を継続しています。具体的には、さまざまなウェブツールを駆使

ウェブサイトや決算説明資料等でその取り組みについて分かりやすく伝えてまいります。

し効率的なミーティングを行うなど工夫を重ねています。足許、財務戦略については、第一に、堅実な財務基盤の構築の観点

2022年8月期末の有利子負債比率は41.7％です。
次に、資金調達の柔軟性・機動性を確保する観点から、
コミッ
トメントライン極度枠130億円を設定しています。また、
コミット
メント期間を3年としており、想定外の調達環境の悪化にも対処できると考えています。

な関係を維持しつつ、調達の多様化に努めます。
加えて、金融の面からSDGs及びESGの諸課題に対する配慮も積極的に組み込んでいき、『 環境』及び『社会』の課題解決に（注3）
日興アイ・アール株式会社主催の「全上場企業ホームページ充実度ランキング」■ 福岡リート投資法人のIR活動の実績

貢献していきます。

2019 年 9 月〜
2020 年８月

2020 年 9 月〜
2021 年８月

2021 年 9 月〜
2022 年８月

決算説明会

2件

2件

2件

国内 IR（注4）

147 件

166 件

184 件

海外 IR（注4）

40 件

38 件

22 件

個人投資家向け IR（注5）

6件

7件

5件

総借入額に対するサステナブルファイナンス比率は11.6％となりました。
資本戦略については、市場タイミングを捉えて、成長ドライ

また、金利上昇リスクやリファイナンスリスク低減の観点か

バーの一つである外部成長に合わせて、資本調達を行っていきら、金利水準に十分留意した有利子負債の長期固定化及び返ます。資本調達後の分配金の成長とLTVコントロールのバラン

済期限の分散を図ります。スポンサー行3行をはじめ、九州を中ス等を考え、
適切に検討していきます。

心とした地方銀行、
メガバンク等の取引金融機関との間で良好（注2）
一般社団法人日本IR協議会主催

データセクションから保守的な有利子負債比率のコントロールを行っています。

サステナビリティ

財務部は、投資主の皆様の最善の利益を図るための財務戦

成長戦略

執行役員 財務部長（注4）
電話会議等含む（注5）
個人投資家向け決算説明会含む

26

Fukuoka REIT Corporation 2022

27

財務戦略

分配金とTSR
本投資法人の過去の分配金と分配金利回りは図1のとおりです。
分配金は上場REITの中でも非常に安定しているのが特徴です。

また、
本投資法人の配当とキャピタルゲインを加味した投資主
総利回り
（TSR）
は表１及び図2のとおりです。TSRのパフォーマンス

一方、分配金利回りは、過去8年間では年率3.8%から4.7%の間

は、
過去10年間では年率8.1％となっています。一方、
過去１年間でで推移しており、投資口価格が株式市場の変動や金利動向、更には東証REIT指数が弱含んだことを受けて、リターンは横ばいとな

マーケットにおける需給等により変動してきたことが分かります。

りました。

■ 図1  過去の分配金と分配金利回り推移■ 表1  過去10年間のTSR

1口当たり分配金
（円）

（円）
4,000

3,574

3,479

3,398 3,422

分配金利回り（期末時点）
（％)

3,512

3,593

3,687 3,693 3,642
3,250

3,361

2,000

3,539 3,536 3,523

回復

3,000

3.7

3.7

3.9

4.1

4.1

4.2

4.4

4.1

4.3

4.7

4.5
4.0

4.0

8

6
4.1

4

1,000

0

直近1年

（％）

過去3年

過去5年

過去10年

累積

年率

累積

年率

累積

年率

福岡リート
投資法人

-0.9%

7.2%

2.3%

25.2%

4.6%

118.6%

8.1%

TOPIX
不動産業指数

6.9%

14.0%

4.5%

25.0%

4.6%

126.5%

8.5%

東証REIT指数

-1.5%

19.3%

6.1%

60.0%

9.9%

232.3% 12.8%※年率換算は累積リターンの幾何平均2

第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期

※分配金利回り＝（1口当たり分配金÷運用日数×365）
÷期末投資口価格0

直近1年間の投資口価格パフォーマンス
（1年、配当込み）
福岡リート投資法人

TOPIX不動産業指数

東証REIT指数

（%）
120
110

■ 図2  投資口価格パフォーマンス
（10年、配当込み）
福岡リート投資法人（%）
400

TOPIX不動産業指数

東証REIT指数100
9080
2021年8月

2022年2月

2022年8月

300

200

100

0

2012年 2012年 2013年 2013年 2013年 2014年 2014年 2014年 2015年 2015年 2015年 2016年 2016年 2016年 2017年 2017年 2017年 2018年 2018年 2018年 2019年 2019年 2019年 2020年 2020年 2020年 2021年 2021年 2021年 2022年 2022年
8月
12月
4月
8月
12月
4月
8月
12月
4月
8月
12月
4月
8月
12月
4月
8月
12月
4月
8月
12月
4月
8月
12月
4月
8月
12月
4月
8月
12月
4月
8月

（注）
本投資法人の投資口価格パフォーマンスは、2012年8月31日の投資口価格を100として指数化しています。過去10年間のTSRは、2012年8月31日に投資をして、2022年8月31日時点の配当と投資口価格を加味した収益率を示しています。
また、
TOPIX不動産業指数と東証REIT指数は、いずれも配当込みのデータを使用し、同様に指数化しています。なお、直近1年間のグラフは、同様に、2021年8月31日の投資口価格を100として指数化しています。

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