住宅生産振興財団

まちなみ塾

2

2014

【維持管理】

戸建住宅地の経年変化
30年目の真実小林秀樹（千葉大学大学院 工学研究科建築・都市科学専攻 教授）

小林秀樹（こばやし・ひでき）
1977年東京大学工学部建築学科卒業。設計事務所を経て1985年同博士課程卒業（工学博士）。1987年建設省建築研究所、2002年千葉大学工学部。現在、同教授。専門は住環境計
画。受賞：都市住宅学会賞、日本建築学会賞、住宅総合研究
財団清水康雄賞ほか。著書：『集住のなわばり学』、『新・集合住宅の時代』『、住環境整備論』（共著）『、居場所としての住まい』
ほか
会場：虎ノ門ツインビルディング B1階・会議室 D

2014 年 7 月14日
（月）

まちなみ塾 講義録 201421

今日は「戸建住宅地の経年変化」というテーマで住宅地のデザイン理論と30 年後の検証という話をいたします。

きに評価しようということです。
緑はまちに潤いを与えますが、それだけではなく、住んでいる人が「外に関心を持っていま

住宅地の設計のモデルとして、よく欧米のす」というサインとして働き、その結果、住ま住宅地が紹介されます。けれども、基本的にいの緑がまちの価値を高めるという理論です。

スケールが違うので、参考にしにくいところ

例えば、定年退職したばかりのころは家でがあります。日本の戸建住宅地は、敷地面積

ゴロゴロしていたお父さんが、玄関わきに植200 ㎡あると良質な住宅地と言われています

えてある花をいじり始めました。あるとき、が、欧米に比べると極めて狭いのです。とい花の世話をしていると、近所の人が、「まあ、うことは、日本の戸建住宅地は、集合住宅のきれい。何の花ですか」と話しかけてくれ、一種としてデザインすべきではないか。この

これがきっかけで会話が弾んだ。すっかり気場合の集合住宅という意味は、一戸一戸の配分をよくしたお父さんは、さらに花の世話を置がお互いに見合うとか、そういった関係にするようになった。こうして、玄関周りは色も注意しながら設計しなければならない密度

とりどりの花で華やかになり、お父さんはたということです。ですから私は、戸建住宅のくさんの人と交流できて生き生きとしてきた、設計は、事実上、集合住宅の設計と同じであという話があります。この話は表出の効果をると理解しています。

端的に表現しています。

現在、設計のときに話題になる歩車共存やこれを犯罪の面から検討した犯罪心理学のボンエルフ、コモンスペース、集合の配置、研究があります。アメリカでの1983 年の調査

そのような試みは、1980 年前後から始まりまですから約 30 年前です。家の前をフェンスでした。そのときに提唱された4 つのデザイン

囲んだ場合と植木鉢を置いた場合、どちらに理論があります（図1）。30 年が経ち、今、社会

犯罪抑止効果があるかを調べたものです。治

情勢が大きく変わっていますが、その時の理安がよい地域では、フェンスさえあれば、一論が有効だったのかどうか、あるいは、変え

般の人はそこに入り込もうとはしない。とこる必要があるのかどうかが少しわかってきまろが、少し犯罪不安感があるような地域は、した。それをご紹介します。

フェンスは簡単に無視され乗り越えられる。
一方、植木鉢のほうは、治安がよい地域、荒表出の効果

まず1番目、表出の効果の大切さです。表出というのは、前庭をきちんと見せる、前庭がなければ植木鉢を活用するなど、外に向けて飾るという行為を言いますが、これを前向

図1 1980年代に提唱されたデザイン理論

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まちなみ塾 講義録 2014

れた地域にかかわらず、植木、草花の周りにあるものを盗むような気にはならないという結論でした。
この図は、家の前の表出の働きを理論化したものです（図 2）。

自然監視の大切さ

そこで、家の中から通りの様子がわかるよ理論の2 番目は、自然監視の大切さです。

うなリビング、またはダイニングの窓がある

これは、家の中から外を見守る窓がある、あとうまくいくのではないかということが提唱さ

るいは、外の雰囲気がわかることが大事だとれ、それにならった設計が行われました。こいうことです。

のような表出と自然監視が、その後、塀がな

この図（図 3）は、我々のグループが、戸建住いオープン外構の設計理論につながります。

宅地もタウンハウスも中層住宅も含めて、いろんな住宅地を調査した結果です。顔見知り度が横軸、縦軸は安心感です。この安心感をどう調べるかですが、この当時、「あなたは犯

表出と自然監視の理論は今でも有効か

さて、表出と自然監視の理論は今日でも有効なのだろうか。

罪上の不安を持っていますか」と聞いても、

これは、私の研究室の藤田慶子さんの最近

きちんとは答えられない。そこで、「玄関をもの卒論で、千葉市の不審者情報マップと住宅

し開け放していたとしたら不安に感じますか」

地の空間構成を分析したものです（図 4）。不審という質問をしてみました。実際に開け放す者情報マップは、警察が発表するのですが、かどうかは関係なく、もし開け放していたら、不審者が目撃された場所、被害が実際にあっ不安に感じますかということから、潜在的なた場所を地図にプロットしたものです。これ

犯罪不安感を明らかにしようしたのです。こは住民の自己申告ですから、誤った情報が混れは非常にうまい指標になりました。

ざっている可能性もあります。しかしそうでその結果をみると、顔見知り度が高い住宅あっても、不審に思えるということは、その地ほど安心感は高い。これは当たり前のこと

地域に不安感が強いということなので、これはです。ところが、例外があることがわかった

住宅地の質を評価するのに役立つ情報です。

のです。顔見知り度が100％に近いのですが、

不審者情報がある地域とそうではない地域

不安感が消えない住宅地がある。それらの多を任意にとってきて、いろんな項目を比べた

くは、家の中から外が見えない住宅地なのでところ、いくつかの項目で明瞭な差があります。高い塀で覆われている住宅地、あるいは、した。差が大きいのが、飼い犬がいるかどう

コートハウスです。中庭側には開いているのか。それから、植木、草花という表出があるですが、玄関側は窓がないという形式です。

かどうか。防犯ポスターがあるかどうか。差こういった空間構成のところは、顔見知り度がある項目は、道に開いた掃出窓があるか、が高くなっても、戸外に対する不安感が消え

道路から居間の窓が見えるか、玄関ドアが見ない。要するに、見えないのです。つまり、えるかどうか。

死角が多いので、不安が残ってしまう。これが当時わかったことです。

図2 家の前の表出の働きを理論化

例えば、犯罪発生地域は、緑が手入れされていなかったり、植木鉢が放置されていたり

図3 自然監視の大切さの調査（1985）

まちなみ塾 講義録 201423

図4 千葉市の不審者情報マップと住宅地の空間構成（藤田 慶子さんの卒論 2010）

しています。犯罪発生地域 21地区中、手入い設計です。真ん中の正面型は、主に窓が道れされた表出があったのはわずか 2 地区です。

路側というタイプです。右側が両面型です。

一方、犯罪が発生していない地域では、15人間というのは、人と顔を合わせたくない

地区中、11地区に表出が観察されています。

ときもあれば、時には寂しいなと思って、外家の窓も明確に違います。発生していない地で遊んでいる子どもの顔を見たいなというと域では、家の中から窓を通して外が見えるときもあるわけです。顔を合わせたくない時はいうことがわかります。

奥の部屋へ行って休む。そうでない時は、道次は塀の高さ。犯罪発生地域では、塀の高路側の部屋に行って、そこで作業をしている

さの平均が1.54m、発生していない地域がとにぎわいを感じられる。気分によって選択

0.93m で、数値に差があります。1.54m だと、できるというのが大事で、それさえできれば、中から外は見えない。それに対して、0.93m

プライバシーの侵害はあまり気にならない。

だと中から外がわかるような高さです。

ですから、この両面型の設計が有効だという

以上が最近の調査結果です。これを見ると、のが、当時の理論です。

表出がある、外を見守る窓がある、そして地

ただ、住宅の敷地が広ければ、開かれた前域の人と顔見知りである。これらの大切さは、庭とプライバシーのある裏庭の両方設計でき

30 年前も現在もほぼ共通だろうと言えます。

ますが、狭いとなかなかできない。そういう場合は、昔ながらの知恵のすだれや格子とい開放性とプライバシー性の選択

次は、理論の3 番目です。住まいの開放性可能性があります。長屋は外から中は基本的とプライバシーの確保の選択が大切で、具体に見えません。しかし、中から外は見えます

的には、両面型の設計が重要であるというこ

し、外の雰囲気、様子がよくわかります。

とです。

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まちなみ塾 講義録 2014

う “装置” でプライバシーを守るというのも今、住まいの中と外の話をしました。皆さ図1（理論 3）を見て下さい。左側は背面型

ん、コモンを設計されることも多いと思うのと呼んでいます。玄関側にはほとんど窓がな

ですが、コモンにもプライバシーの働きがあ図5 タウンハウスの中庭の例るのです。これは、囲み配置のタウンハウス

られました。なぜか。アプローチ路や広場は、を30 年前に調査した結果ですが（図5）、右側の北側にある棟からはリビングルームが面して中庭では、周りから見られているようでほといますので、眺める場所になっています。一んど滞在できないのです。つまり、あまりに方で、南側にある棟は玄関が面していますかも固く囲むと、中庭というのは居づらい場所

ら、行き交う場所になっています。そうするになってしまい、結局、使えない。一方、左と、南と北では使い方や意識が違ってしまう

側は行徳ファミリオという低層タウンハウス

ので、摩擦が生じるのです。北側の棟の人はで、同じように中庭を囲んだ配置ですが、リ

プライバシーが気になり、南側の人は、玄関

ビングルームを2階に配置しています。1階はから出て道路を歩いていると、どうも北の棟寝室ですが、塀で囲んで外からは見えない。

の家の前を通っているようで何か居づらい、

このように設計すると、この中庭は、各家のもし可能なら反対の南側の専用庭から出て行

リビングルームと見合いにはならないので利く、というようなことが見られました。やはり、用しやすいし、逆に、リビングルームにいて昔ながらのまちのペアアクセスというのが集も外が気にならない。さらに、中庭で子ども合の基本だということを再確認したわけです。

が遊んでいるときに声をかけたかったら、2では、戸数は何戸が適当か。当時、いろん

階のリビングルームの窓際に寄れば下が見えな住宅地で、顔見知りの戸数は一体どれくらます。この空間構成は、当時、非常にうまくいかを調べました。そうすると、意外に少ないっていたのです。今でもこの設計そのものいのです。多くても20 戸くらいです。20 戸は優れていると思います。
集合の戸数は 8 から20 戸理論の4 番目は、集合の戸数は8から20 戸が望ましいということです。また、集合のさせ方は、ペアアクセスがよいとしました。ペアアクセスとは、道路があれば、その両側にそれぞれ玄関があるという配置形式です（図 6）。
ただ、実際に設計していると、シングルア
クセスも結構出てくるのです。道路があった
ら、片側だけに玄関を設けていくという配置形式です。両者を比較調査したところ、シングルアクセスは結構問題が生じている例がみ

図6 集合の形態

まちなみ塾 講義録 201425

を超えると、グループの中の顔見知り度の比デザイン、これは少し違いが生じているとい率が下がってくるのです。それから、あなたうことです。

が近所と思う範囲を囲んでくださいという調査も行いました。それは、10 戸くらいが多か

次に、経年変化の調査からデザイン理論を検証するということで、4 つ紹介します。

ったのです。自分の近所と感じる住宅の数は
10 戸前後なのですね。それらのことから、8タウンハウスの 30 年後の変化に学ぶ

から20 戸くらいの間がグルーピングの戸数とまず、1番目、低層タウンハウスの調査かしてはよいのではということが言われるようらです。これは、非常におもしろい調査で、になりました。

居住して1年後と全く同じ調査票を使って30年後に調査しました。研究室の藤谷英孝君が集住のなわばり学

30 年前の私たちのグループの調査をまとめたのが、『集住のなわばり学』（彰国社 1992）という本です。
この本では、「道や広場が、近隣の共有の

図7 共有領域の形成の大切さ

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まちなみ塾 講義録 2014

30 年間の経年変化を調べて博士論文を書いたものです。その一部を紹介します。
タウンハウス諏訪とタウンハウス永山、両方とも多摩ニュータウンにあるので、比較するにはとてもよい対象です（図 8）。

なわばりになると、居住の安心感が生まれま

当時、この調査をしたときに、両面型の設す」ということを言っています。そのための計はよいと提唱していました。これはタウン

デザインは何かをまとめました。

ハウス諏訪の両面型住戸ですが、非常にうま要約すると、顔見知り度の高さと、家の中

くいっていますという結論でした。30 年後どから外が見えるということによる領有意識のうなっているか。2つの住戸タイプで少し結形成、この2つが合わさると、道や広場は近果が違ったので紹介します。

隣のみんなの共有のなわばりになりますとい

左側のタイプでは、先ほどの玄関開放に伴うことです。このような場所を、当時、「共有

う安心感の調査結果が 30 年前に比べて大き領域」と呼んでいました。この共有領域が形く低下しています。一方の右側のタイプはほ成されると、自発的な管理が生まれます。自とんど変化がありませんという結果でした。

発的な管理というのは、自然に監視する、見左と右の設計、何が違うのか。

守るという行為と、日常的な維持管理、ごみ

現在は、子どもが家を離れ、そして、夫婦が落ちていたら拾うという行為です。これらよ

2 人で住む家が多くなっています。このため、って、住宅地の防犯性が高まり、居住の安心

食事室で食事することが減っているのです。

感が生まれる。これが基本的な理論です（図7）。

夫婦だけだとリビングルームで食事するので、この理論そのものは、結論から言えば、現食事室は、昔は100％利用ですが、今は半分在も有効です。ただし、これを実現する空間くらいです。両方のタイプとも食事室を使っ

図8 生活の向きと安心感（タウンハウス諏訪の例）（藤谷英孝さんの博論）てない点は同じです。では、何が違うか。右の共用庭には花も植えてありますが、これは側は、居間にいても玄関側のコモンの様子が共用庭の一部を専用庭にして、外に花壇をつわかるのですが、左側は、居間にいたらコモ

くっていいですよと、コモン単位で住民が同ンの様子はわからないのです。この違いです。

意したことの表れです。一方の諏訪では禁止

ここから学んだことは、LとDKを壁で分節されており、このような管理の違いが、現在して計画すると、どの場所にいるかによって生活の向きが左右されてしまうので、あまりの表出のあり方に影響しています。
こちらは共用庭の30 年の変化の写真です

細かく分節しないほうがよいということです。

（図10）。左側は30 年前、右側は現在です。一

LDK の分節の仕方が、少人数化によって、30見した印象では、それほど大きな違いはあり年前に考えたよりも、もっと重要だったといませんが、一番の違いは子どもです。今は、うことです。

どの住宅地へ行っても、子どもの姿が少ない

次に、表出の経年変化を見てみます（図 9）。

のです。

タウンハウス諏訪では30 年後に表出が少し

子どもの遊びが減っているのはどこも同じ減っています。一方タウンハウス永山は、30ですが、永山の場合、住民の立ち話が昔に比年前は家の中が丸見えでプライバシーの摩擦

べて増えています。中庭が住民の交流の場所

がきつ過ぎて、あまりよくないのではと言っになっているのです。これには、樹木が成長ていたのですが、現在は家の塀の外に植木がしてプライバシーが問題にならなくなったこ

育ち、ほどよく視線を遮っています。その下とが影響しています。家の中から共用庭の様

図9 表出の経年変化（藤谷英孝さんの博論）

図10 共用庭の30年の変化（藤谷英孝さんの博論）

まちなみ塾 講義録 201427

子は何となくわかりますが、共用庭からリビングが見られる心配はほとんどなくなりまし

次に戸建住宅地を取り上げます。守谷御所

た。樹木がよしずやすだれの役割をしているヶ丘という住宅地、茨城県の常総にあります。

のです。その結果、このコモンは今ではよい

5 戸1コモンと呼ばれる初期の計画で、住宅場所になっています。

都市整備公団がつくった多分第一号だと思い樹木の成長がプライバシーの摩擦を解決したというのは、デザイナーとしては癪ですね。

たくさんできています（図12）。
実態を少し見てみます。住民アンケートをわれてしまう。緑が育てば大丈夫というのは、通して30 年後の実態を把握しました（図13）。

計画の敗北ですから、こうならないように最

これは志賀和仁君の卒論です。
30 年前から住み続けている人が 7 割で、多くは住み続けていることから評価は高いと推なければ、と思います。
さて、まとめます（図11）。30 年前の評価は、察されます。ただし、高齢化が進み、60 歳以

タウンハウス諏訪のほうがよくできている、

上が大部分です。まず、入居時の選定理由と、永山は、囲み配置が固すぎたという評価でし現在の評価を聞いてみました。

た。現在は、諏訪と永山、ほぼ同じくらい高評価です。

入居当初は、コモンスペースというのは特に評価されておらず、駐車場があるなという

まず、共用庭の評価は、両団地とも高い。

程度で見られていたことがわかります。ただ、それはやはり、コモン単位を12 戸から20 戸

30 年前の調査結果では、コモンは入居の理由で構成しているので、これはよかった、成功にはなっていないけれど、1〜 2 年住んでみということです。

てよさがわかるという評価でした。

次に空間構成。住宅と専用庭と共用庭の関30 年後の現在の評価をみると、残念なこと

係を分類して並べました。そして、これらをに近所付き合いや、コモンスペースは魅力的比べた結果、30 年の経緯の中で、1の「住戸な存在とは感じていないという結果になりま＋専用庭＋共用庭（表出可）」の構成が最もよした。しかし、自然環境、昔はゼロだったのいという結論になりました。まず、専用庭がが、今は7 人が自然環境を評価しています。

一部でもあることによって、自転車などのあ

これはコモンを含めた緑の豊かさが評価されふれ出しを置く場所が確保されている。そのたものだと思います。

上で、共用庭も一部個人利用ができるように

コモンについて詳しく聞いてみました。そすることで、表出、交流が行われる。このようすると、評価が 2 極分化しているのです。

うな理由によって、この1の構成が非常にう「必要ない」が 42％、「良い」というのが 44

まくいっているということです。

％で、大きく分かれています。

図11 タウンハウスの 30年の変化から学ぶ

まちなみ塾 講義録 2014

ます。その後、全国に5 戸1、6 戸1コモンが緑が成長すればデザインはどうでもよいと言初からある程度は視線を調整する工夫を考え

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5 戸1コモンの 30 年後の変化に学ぶ

図12 ５戸１コモンの計画手法

図13 住民アンケートを通して30年後の実体を把握（志賀和仁さんの卒論）

今は小さい子どもが少ないので、コモンがったところです。

子どもの遊び場として有効ということはなく建設直後に見学に行ったときは、何か殺風なっています。それが「必要ない」の理由と景だと思い、本当にこれは京都の町家のデザして大きいとは思いますが、それに加えて、

インかなと疑問を持っていましたが、10 年後

駐車場の問題と共同管理の問題があるようで行ったら、周囲によくなじんでいるのです。

す。

歩いていると本当の町家のまちなみのように

ただし、問題点が指摘される一方で、「良い」

見えました。そこで、10 年後、この町家風デと支持している意見が半分あることも重要でザインは成功したと評価を変えたわけです。

す。支持している人が半分いるということは、

今度また30 年後に行ったら、駐車場が足りな

少し工夫すれば十分良さを発揮できるというい。格子の前に車を置くようになって雰囲気ことです。

が変わってしまいました。つまり、敷地全部

まず、駐車場問題から。当然、コモンにはを綿密に設計してしまうと、その後の将来の各戸1台分しかありません。今は大体、2、3変化に対応できないのです。とにかく当時の台持っていますから、駐車場増設が必要にな

タウンハウス設計は、端から端まで丁寧に設ります。道路側に面している住宅は、自分の計していたのです。そうではなく、「この場所敷地内に増設できるのですが、場所によっては曖昧で、どうなっているのだ」と言われる

増設できない家もあるので、共同で駐車場をくらいの場所が一部にあったほうがいい。そ確保するなどの配慮が必要かもしれません。

うすれば将来、駐車場にできたり、あるいは

実は、駐車場問題は、昔のタウンハウスの福祉施設を導入できる場所になります。

設計であまり考えてなかったので、あちこち

さて、戻ります。この守谷のコモンは、5で同じ問題が生じています。その例を紹介し軒共同で掃除したり、剪定したりすることにます。京都の高野、今は北大路高野団地といなっています。それで、コモンと玄関前についますが、建設当初、町家のデザインを導入

いて、どの程度掃除をしていますかというこ

した、地域性をいかしたデザインで話題になとを聞きました。コモンは、月1、2回くらい

まちなみ塾 講義録 201429

清掃しますという回答が大部分でした。少し

紳士協定、文書があるわけではなくて、みん

維持管理の度合いが低いようですが、しかし、なで相談して、コモンの管理をしましょうと

週1回以上コモンの掃除をしている方も4 分いう任意の約束になっています。最初はこれの1います。これはコモンへの愛着の表れとでよいと思いますが、30 年という長い間に住いえますので、こちらにも注目しておく必要

民も入退去があるので、任意の約束だけではがあります。

うまくないと思うのです。やはり管理のルー

次に、このコモンを今後どう管理したらよルをつくっておいたほうがよいのではないか、

いですかという質問もしました。すると、「住

そのほうが、各自がやることがはっきりして民が共同で行うのが望ましい」を選択した方

いて、すっきりすることもあると思います。

が半分。逆に、コモンをある程度分割して、

もう1つ、5 戸という少ない戸数の場合は、

これはあなたの場所、これはあなたの場所とコモンと反対側に裏口を設けるなどして、そしたほうがよいが半分でした。二つに意見がの時の気分で選択できるようにするとよい。

分かれている傾向がありました。

また、複数の出入りルートがつくれなければ、

さて、まとめです。子どもが減って、コモンを利用する意義が低下している。これはど

8 〜 20 戸と多めの戸数でコモンを囲むほうが適切だと思います。

のコモンでも生じることです。しかし、そのこれは志賀君が最後にまとめたもので、コ中で多くのコモンは緑豊かな駐車場としてうモンがやや問題を起こした場合の構図をまとまくいっている。しかし、一部のコモンにおめたものです（図15）。

いて「ソシオ・フーガル」といいますが、遊もっとも問題が感じられるのは一部で、半数の住民の方は、今でもコモンを評価してい離関係が生じているようです。
「ソシ
この図（図14）、左側は社会心理学上、て、うまくいっているわけです。私は、うまオ・ペタル」と呼ばれるもので、コモンに向くいっているほうに着目してそれを伸ばしつ

いてみんなが手を伸ばしているという状態でつ、問題が生じた場合は、コモンの管理方式

す。右側は、コモンに背を向けて離れようとの工夫で十分に乗り越えられるのではないか

しているソシオ・フーガルです。

なと思っています。

これらは居住者同士の相性の結果ともいえますが、住宅地をデザインする側からいえば、相性の影響をできるだけ避けて、どんな人がこれは（図16）、下久保美咲さんが卒論でまと住んでもある程度うまくいくというのがデザめたものです。新世紀邑、竜ヶ崎ニュータウ

インの基本ですね。そのための考え方を整理ン。ここは完全なオープン外構の設計です。

します。

この住宅地の調査は、30 年後ではなくて、15

まず、この団地の5 戸のコモンの管理は、

図14 ソシオ・ペタルとソシオ・フーガル

30

まちなみ塾 講義録 2014

オープン外構の住宅地に学ぶ

年後に行いましたので住んでいる人はまだ若図15 アンケートとヒアリングの結果から（志賀和仁さんのまとめ）

図16 オープン外構の戸建住宅地の評価（下久保美咲さんの卒論）

く、子どもがいる世帯も結構たくさんいます。

ら、それは圧倒的に気になるということにな

その結果、かなり評価が違います。

ります。逆に言うと、プライバシーが気にな

まず、入居時に評価していた項目と、現在るかどうかは、家の前に知らない人や、不審の評価項目を比べてみました。入居時は、戸者が通るかどうかという道の形態に左右され建住宅であること、価格、通勤・通学に便利ているということです。

など一般的な項目が表れます。一方で、現在この団地でも同じく、玄関開放の不安感をの評価を見ると、自然が多い、近所付き合い調べました。もし開けていたとしたら不安をの可能性が高いという項目が増えています。

感じますかという質問ですが、不安を感じる

皆さん、オープン外構だとプライバシーがが 7 割近い。やはり不安感が結構あるのです

気になると思いますね。そこで、居間のレーね。これは、各地で空き巣狙いなどが多発しスのカーテンをどうしているか聞いたところ、たことがマスコミで問題になったという影響「場合によって開け閉めしている」が過半数でが多分にあると思います。その中でも、北入した。実際に住んでいる方は、レースカーテ

り住宅に不安感が多いという傾向があります。

ン1枚開けるか閉めるかで簡単にプライバシ

北入り住宅の設計は、完全に背面型、いわゆーを調整できるので、われわれが考えるほど、る道路側が見えない設計をしています。その気にされてないようです。ただ、そうはいっことが、やはり影響しています。

ても、37％の人が常時閉めているといってい一方で、オープン外構全体の評価は極めてます。こういう方々への配慮が大切で、その高くなっています。私もこんなに高いと思いためには前述した両面型などの計画が必要だ

ませんでした。まちの景観の良さに対する評

ろうと思います。

価が非常に高いのです。

玄関の前に他人がいる場合どう感じますか

さらに、玄関まわりに植木鉢を置くことをという質問については、自分と顔見知りの人

どう思いますかという質問です。
「置くことがであれば、気にならないが圧倒的に多い。そ好ましい」と積極的に評価される方が多いこれに対して、知らない人がもし家の前にいたとを期待して聞いているのですが、この団地

まちなみ塾 講義録 201431

では38％の人がそう答えました。一般住宅地

そういう意識があらわれているのではないか

では「置いても構わない」が多いことに比べと思います。

れば、かなり高い数値です。自分の家がまちに景観上寄与するという意識が定着している

下久保さんのまとめです（図17）。私もこの評価で正しいと思います。
まず、オープン外構の評価が極めて高いとことの表れだと思います。
次に、道路わきの植樹についてみてみます。

いうことです。これは成功しています。住民

この団地では共同で費用を集めて管理していの意識を一言でまとめれば、自分の家は住宅るのですが、ここの緑化帯は竜ヶ崎市に移管

地全体の景観をつくっているという意識を持しています。その仕組みに感心したのですが、っています。同時に、住宅地の道は自分の家

土地は道路の一部として移管したけれども、の延長であるという意識も持っている。そう植物は移管していない、そういう整理をしていった点で、住民がまちに関心を払い、非常いるのです。つまり、植物の維持管理は竜ヶによい相互関係、相互浸透関係を生み出して崎市はやりません、みんなでやってください

いると評価できます。近隣交際は偏りなく、という約束で、土地の移管を受けたというこ

自宅周辺の四方に延びているという点も特徴とです。これは非常に明快な仕組みです。こです。

ういう点を曖昧にしておくと、「市に移管した

ただし、北入り住宅の背面性は、少し気にのだから、植物の手入れも植木の剪定も市がなります。北入り住宅では道路側が死角にな

やってくれ」というところが出てくるのです。

るため、不審者の侵入に対して、自然監視が

ここでは、そういうトラブルを避けるために、働かない場所が何カ所かあります。そういう最初から土地と植物を分けているのです。

点は設計の細かい配慮が望まれます。

今後どのように維持管理したらいいかという設問に対しても、現状と同じく、共同で費用を集めて委託管理してほしいが1番ですか
次に「あなたが近所と思う範囲」を見ると、対象は富里コーポラティヴヴィレッジです。

特徴的なのは、自宅を中心にぐるっと近所を

19 〜 30 戸くらいを1ブロックとして時期を分

囲むパターンが多いことです。これは一見当

けて順次開発したもので、コーポラティヴ方

たり前のようですが、一般住宅地では、道路式をとった街区と、とらなかった街区があり沿いに囲んだり、あるいは街区単位で囲む例

ます。1、2、6 期はコーポラティヴ方式を採用、が多いので、こういう囲み方は少ないのです。

8 期は採用していません。一見した外観は似

これは、オープン外構なので、自分の家の前ているので、これらを比較すると、住民参加

後左右すべてと何となくかかわり合いがある、の効果がよくわかります。

図17 オープン外構の住宅地の特徴と問題（下久保美咲さんのまとめ）

まちなみ塾 講義録 2014

最後に、住民参加型の住宅地づくりを取り上げます。これは齊藤大樹君の修士論文です。

ら、現状が評価されています。

32

住民参加による住宅地づくりの効果

図18 住民参加の例（富里コーポラテヴビレッジ１期）（齊藤大樹さんの修論）まず、住民参加では何を行ったかを説明します。6 期は住民参加したはずなのに不安。

ます。富里では、ワークショップと建設組合ということは、防犯上の安心、不安というのを分けて運営しており、ワークショップは自は、住民参加とは関係がない可能性があるの由参加で、住宅地づくりについて自由な意見です。これは、むしろ空間デザインの影響がを出す場としています。一方の建設組合は、大きいと考えられます。

全員参加となっており、実際の権利に関わる建築協定の内容などを決めます。

実は、齊藤君の調査は、富里だけではなくて各地のコーポラティヴの戸建てを調べていこれは第1期のプロセスですが（図18）、約 2ます。そこでも同じ結果でした（図 20）。安心感

年かけています。その間、いろんな項目がワがあるか、ないかというのは、街区形状、そークショップの中で取り上げられています。

れと、住宅が背面型かどうかが主要な影響要

まず、街区の名前。それから、緑地帯の内容。

因です。

シンボルツリーをつくったらどうですかとい富里 3 期、4 期、大津コーポタウン仰木の里、うのを決めたり、この公園のデザインをみん

それらの中で、道がクルドサック、あるいは、

なで決めましょう、ということをやっているわ

視角的行き止まりがある道の設計では、外部けです。中心的なテーマはまちなみ協定の内の人が通り抜ける様子がない。こういったと容で、これをワークショップで検討しながら、ころは、コーポラティヴの参加に関係なく、最後は建設組合で決めるというのが大きな流

先ほどの玄関開放の不安感は低い。逆に、あれです。具体的には、壁面線をどう設定したる程度通過交通が多い、道路に面しているとらよいかとか、家の色などのデザインルール

ころは、やはり安心感が低いのです。

について相談したりします。

そうすると、安心感というのはもっぱら空

さて、住民参加した街区と、しなかった街

間デザインに影響されているといえます。オ

区を比べます。まちなみ協定は両方あるので、ープン外構というのは自然監視を発生させる

見かけ上は同じです。しかし、それを作りあ点でよいのですが、通り抜けの道路に面してげるプロセスが違うということです。

いるところにオープン外構を使うと、通り抜結論を言うと、住民参加の一番のメリット

けの力に負けてしまう可能性があります。つは、まちの理念を理解するということです。

まり、オープン外構プラス、ちょっと視角的

それを理解して入居する。まちの価値観を全行き止まりがあるような道のデザインの組み員で共有できるということだと思います。

合わせが、最も成功しやすいのだと思います。

しかし、住民参加とは関係がない結果もあ

これらコーポラティヴ方式でつくられた戸ります（図19）。玄関を開け放すことの不安感と建住宅地は、完成した後は、全て建設組合をいう共通項目を見ると、1期、2 期は不安が少引き継いで全員参加の管理組合を組織して、ない。ところが、6 期、8 期は不安と言ってい管理費を集めています。それらについての評

図19 住宅地の満足度と交流関係（富里コーポラティヴビレッジ）（齊藤大樹さんの修論）

まちなみ塾 講義録 201433

図20 コーポラティヴ住宅地の安心感と街区形状（齊藤大樹さんの修論）

価を調べた結果、これは予想どおりでした。

ませんが、今後は、何らかの対策が必要だとすなわち、コーポラティヴ方式によく参加し思います。

た人ほど、みんなで一緒に管理しましょうということへの賛同が高いということです。つ
くる段階で参加した人は、その後の維持管理も参加するということです。

30 年の調査から〜まとめ

以上を踏まえて、30 年の変化から得られたことをまとめたのが図 21 です。

しかし、どうしても途中入退居が発生しま

まず、表出と自然監視について。戸建住宅

す。途中入退居者に対して、まちの価値観をの場合は前庭になりますが、前庭と自然監視どう受け継ぐかということは、今後の課題との重要性は、時代を超えて普遍的な理論であして残っています。

るということを確認しました。30 年前も現在中古売買は、普通の不動産屋経由になりまも変わりはありませんでした。その一方で、すが、こういうまちの理念を継承する方法が住まいの外部に対する開放性を担保する住戸まだ確立していません。残念ながら、今、不計画には変化がみられました。

動産売買の重要事項で、「まちなみの価値観

開放性とプライバシーの両立には両面型のはこうです」とは書いていません。それをどタイプが有効ですが、世帯の少人数化などののように伝えるかということは、私もまだ考住み方に伴い生活の向きが変化します。この案中です。明文化したほうがいいのか、あるため、LDKをあまり分断しないほうが、住みいは、説明会のようなものを開くのかわかり方が変化しても生活の向きを維持しやいすいといえます。
また、社会全体のセキュリティ意識が高まっているため、自然監視性は細心の注意を払って設計する必要があります。
「今、共働きが増加しているから、日中は人がいない。だから、自然監視といっても意味がないのでは」といわれたことがありますが、これは犯罪心
理を少し誤解していると思います。実際に見られていることが犯罪を抑制するのではなくて、見られている「かもしれない」という意
識が抑制するのです。
具体的には、家の前を通る人が適度に制限

図21 30年間の変化から住宅地のデザイン理論を確認する

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まちなみ塾 講義録 2014

されている配置が有効で、基本的には20 戸

以下くらいに適度に分節されているのが望まで共同管理しましょう」では、住民の入れ替

しいといえます。もちろん、通り抜けられるわりがある都市住宅の場合はうまくいかない。

道の場合は、視覚的に行き止まり感があるよ

そこで、管理費を徴収することをはっきりしうにデザインするということです。また、オておいたほうがいいと思います。そのときに、ープン外構でもうまく設計すれば、プライバ

実際に自分たちが掃除したり、自分たちが樹

シーは、実際にはほとんど気にされていない

木の剪定したりするということであれば、そということが分かりました。

の分のお金を何らかの形で還元する。直接お次に、表出を促す意識は、専用・共用の空金を還元するというのもあれば、その部分は間デザインと管理方式に左右されます。これ

何か懇親会に使うとか、そういうことでもよは先ほど、タウンハウスにおいて、住戸専用

いと思います。

庭と共用庭の関係のところでお話ししたとおりです。

そのほかには、個別所有地で個別管理の形
態もあります。いわゆる雁木方式ですが、こ

一般的には、共用空間の私的利用をどうしれもお勧めです。ただ、この場合は、管理をても制限したくなるのですが、これは、家の放棄する住民が生じる場合があるので、これ前くらいは私的利用を認めたほうが、全般にも一定額の管理費を徴収する仕組みを整えては表出を促してうまくいきやすい。ですから、

おいたほうが望ましいと思います。

家の外に植木鉢を置くというのは、認めていちなみに雁木方式ですが、雪国の雁木は、ったほうが望ましいと考えます。また、塀の個人の敷地に個人で設置し、維持管理も自分外に個人が管理する花壇をつくるというのもで行います。それらが連続しているので通路よいことではないか。一方、玄関まわりの専として成立しているわけです。これを私は、用庭は、自転車や清掃道具を置いておく等の「分有管理」と呼んでいます。個人所有を積あふれ出しを吸収する場所として有効なため、み重ねてコモンを成立させているということ

少しでもよいので、専用空間をデザインしてです。これは、非常に合理的な仕組みです。

おくとよいといえます。

それぞれの家は、お金持ちだったり、お金がグルーピングの戸数、これは少なすぎても、なかったり、暇だったり、暇じゃなかったり、多すぎても問題が生じやすいということで、いろいろです。お金持ちの家はいい雁木をつ

理想は8 戸から15 戸くらい。流動性の高い都

くって、場合によって維持管理は業者に任せ

市住宅では最大でも20 戸程度ということでておくこともできます。逆に、もしお金がなす。

かったら、自分で丁寧に磨いて、掃除も丁寧

住民参加の効果は、「まちの価値を共有でにやって、手間をかけて対処するというふうきる」ということです。その後の管理についに、個別の事情に応じて選択できるのです。

ても、価値観を共有していますから、円滑に

実は、もっとも現代的仕組みといえます。

管理しやすい。ただし、その後の入居者の入れ替わりにおいて、このまちの目標や理念をどう継承するかという課題が残っています。
管理と所有形態について

補足で管理と所有形態について少し説明します。コモンと緑地帯の所有、管理形態についてまとめたものです（図 22）。
青字は、私のお勧めです。自治体に土地を移管した後、植込みは住民所有にして、それで維持管理の責任をはっきりするという仕組みです。また現在は、共有地として共同管理する仕組みが典型的ですが、任意の「みんな図22 歩行者専用路・緑道・コモンの管理・所有形態

まちなみ塾 講義録 201435

空き区画・空き地・空き家の問題

最後に、近年、空き家や空き地が問題になっています。その状況を少し紹介しておきます。
今、郊外住宅地で多くみられるのは、開発当初からずっと立ち上がらない空き地です。
宅地は一応全部売れている、けれども建物は立ち上がらないという区画です。

ために、地域住民が維持管理の組織をうまく立ち上げていくというのが、今後のテーマになると思います。
次に空き家です。これは木下彰子さんという修士学生が、空き家活用の可能性を調べたものです（図 23）。
実は、郊外に行くと、広い一戸建てをそのまま借り上げるのは少ない。あまり借り手がその空き地・空き区画をどう利用・管理すいないのです。そうすると、いろいろ工夫しるかが課題となっています。近隣の人が駐車て活用しているわけです。そこで、グループ場として利用している、あるいは花壇や菜園

ホームに利用した例、シェアハウスに利用しで利用しているというのが多いですが、利用た例、子育てカフェに利用した例など、いろしていない場合は、定期的に草を刈り取らないろ調査しました。それを整理し、都心からければならないので、これを安く引き受けまの距離と、駅からの距離で利用方法をみたもすというNPOがその住宅地の中で発生したとのです。横 軸が 都心からの距離、10 ㎞圏、ころもあります。草ぼうぼうの空き地がある

20 ㎞圏、30 ㎞圏。縦軸は、駅からの徒歩時と、住宅地の印象が悪くなってしまう。です

間です。

から、これは住宅地にとってもメリットがあ

これを見ると、駅から徒歩15 分を超えるるのです。NPOの方の話では、土地の所有と、普通の居住利用はほとんどみられません。

者の住所の多くが不明で、登記簿をたどって福祉系の利用だけです。例としては、空き家も住所変更していないため相手に届かないとをデイサービスに利用する、高齢者の居場所いう問題があったり、草刈りだけでは収入がづくりとして利用する、学童保育の一環で利少ないので補助金に頼ることもあるそうです。

用するというものがあります。とはいえ、もしかし収入が乏しくても、地域と土地所有者

ちろん、それらは地域にせいぜい1カ所、2カの関係がうまくいかないとできないことなの所あれば十分なので、たくさんの空き家を活で、その関係ができるだけでもメリットがあ用する方法にはなかなかなりません。

ると考えて活動しているということです。

シェアハウス系は利便性が高い場所が条件

いずれにせよ、空き区画は、現在、郊外のになりますが、駅から10 分くらいでもみられ戸建住宅地では大きな問題になっており、こます。郊外であっても近くに学校、大学などれをうまく管理するということが住宅地の価があれば、学生向けのシェアハウスにすると値を維持するポイントになっています。そのいう方法も十分に可能性があります。
一方、最近、ひとり暮らしの高齢者の家に若者が住む「ホームシェア」という形態も登場してきました。高齢者はいざというときの安心、若者は安い住まいの確保と社会経験、
そんなことがメリットです。しかし、高齢者と若い人の距離の取り方が難しいようで、まだあまりうまくいっていません。今後、仲介するNPO や事業者がうまく発展すれば、住み方のアドバイスを定着させつつ、大きく伸びていく可能性はあると思います。

図23 空き家活用の可能性＜立地に応じた用途の選定＞（木下彰子さんの修論）

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