2021 年 2 月 19 日

『調査レポート』
物流施設の不動産市況に関するアンケート調査～賃料の見通しで「上昇」が 57.5％となり、調査開始以来で最も高くなる～

サマリー【不動産価格の見通し】
半年後の不動産価格の見通しは「上昇」が 70.0％、「横ばい」が 27.5％、「下落」が 2.5％となった。
「上昇」の回答構成比は前回調査の 45.7％から大幅増となり、不動産価格に関しては強気の見通しが支配的である。

【賃料水準の見通し】
半年後の賃料の見通しは「上昇」が 57.5％、「横ばい」が 41.2％、「下落」が 1.3％となった。前回調査
ではコロナ禍での景気悪化を懸念し強気の見通しが一時的に後退したが、本調査では 2017 年 7 月から続く上昇トレンドに回帰し、「上昇」の回答構成比は 2008 年 1 月の調査開始以来で最も高くなった。

会社概要
物流施設や工場など工業用不動産に特化した独立系の不動産サービス会社。
会社名：株式会社一五不動産情報サービス

代表者：曽田 貫一

設 立：2007 年 12 月

URL https://www.ichigo-re.co.jp

資本金：1,000 万円

所在地：〒143-0016 東京都大田区大森北二丁目 2 番 10 号 AMT 大森ビル 6F【本レポートに関するお問合せ先】
株式会社一五不動産情報サービス
Tel. 03-6273-7810

Fax. 03-6273-7815

担当：高橋 翔一／曽田 貫一

E-mail：research@ichigo-re.co.jp

調査レポート：2021 年 2 月 19 日

1.

物流施設の不動産価格の見通し

物流施設の不動産市況について、半年毎のアンケート調査を実施した。アンケート回答者の属性など調査の詳細は 8 ページを参照のこと。
物流施設の不動産価格について半年後の見通しを設問した（図表 1 参照）。本調査（21 年 1 月）では「上昇」が 70.0％で最多となり、「横ばい」が 27.5％、「下落」が 2.5％となった。
「横ばい」の回答構成比が前回調査から減少する一方、「上昇」の回答構成比が大幅に増加した。
「上昇」が大勢を占めるのは2015 年 7 月以来で、不動産価格に関しては強気の見通しが支配的である。
図表 1 物流施設の不動産価格の見通し（半年後）4.4% 6.9% 2.3% 0.0% 0.0% 1.1% 2.2% 1.0% 0.0% 1.1%

100%

9.6%

13.8%

80%

60%

47.7%

22.0%16.9%
23.7%25.0%
30.8%
31.0%
29.3%

21.0%
42.9%

89.2%

72.3%
72.8%

40%
27.7%
46.6%

82.0%
75.3% 75.0%
78.0%
67.9%
68.5%
69.2%

54.5%
41.2%
36.8%
18.1% 34.1%

20%

27.5%

54.9%51.9%
59.8%
66.7%
63.7%
67.1%
70.3%
58.9%67.8%
71.0%

56.5%
61.5%56.3%
58.5%

3.8% 4.8% 4.9% 3.7% 4.0% 2.2% 1.1% 0.0% 2.5% 2.5%
6.9%

70.0%

34.2%
32.5%

29.6%
28.0%
25.0%
27.4%

8.4%
5.7% 2.4% 2.6% 6.2%

0%

下落

横ばい

45.1%
45.7%

39.1%
27.5%

上昇

出所：株式会社一五不動産情報サービス

半年後の物流施設の不動産価格の見通しについて、それぞれの理由を確認する（次ページの図表 2 参照）。
上昇理由では「コロナ禍で物流施設が注目され、今後も活発な投資が続くため」が 48 回答で最多である。また、「コロナ禍で物流施設へ投資するプレイヤーが増え物件獲得競争が激化するため」が 46 回答
で、前回調査の 29 回答から大幅に増えている。物流施設の開発事業への新規参入が増えていることが不動産価格の上昇に繋がるとの意見である1。また、「良好な資金調達環境が続くため」が 30 回答、「物流施設の賃料水準が上昇するため」が 23 回答、「資産インフレへの期待感から不動産への資金流入が続くため」が 7 回答、「物流施設の建設費が上昇するため」が 5 回答となった。
横ばいの理由では「コロナ禍による E コマース拡大のプラス面と需要減退のマイナス面が均衡するた1

物流・不動産業界での知名度の向上を念頭に、新規参入者が高値で入札するケースもみられる。

2
Copyright©2021 K.K.Ichigo Real Estate Service

All rights reserved.

調査レポート：2021 年 2 月 19 日め」が 10 回答で最多となり、「不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため」が 8 回答、「賃料水準の見通しに大きな変化がないため」が 7 回答となった。また、「キャップレートの更なる低下が見込みづらいため」も 7 回答で、前回調査の 17 回答から大幅に減少している。市場関係者で、キャップレートが底に近いと感じている方が大幅に減少している。逆説的であるが、キャップレートのさらなる低下があり得る局面に入っていることを示唆している。
下落の理由では「コロナ禍での先行きの不透明感からリスクマネーが縮小するため」が 2 回答、「不動産価格が急騰しており、一時的な調整が見込まれるため」1 回答であった。下落の回答者は少数派ではあるが、不確実な情勢を踏まえた回答でそれぞれ注目に値する。
図表 2 上昇・横ばい・下落理由（回答者数）
0102030

4050

コロナ禍で物流施設が注目され、今後も活発な投資が続くため

48

上昇理由

コロナ禍で物流施設へ投資するプレイヤーが増え物件獲得競争が激化するため

46

良好な資金調達環境が続くため

30

物流施設の賃料水準が上昇するため

23

資産インフレへの期待感から不動産への資金流入が続くため物流施設の建築費が上昇するため

5

その他

2

コロナ禍によるEコマース拡大のプラス面と需要減退のマイナス面が均衡するため

10

横ばい理由

不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため

8

賃料水準の見通しに大きな変化がないため

7

キャップレートの更なる低下が見込みづらいため

7

高値づかみへの警戒感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため

前回調査 17 回答

3その他

1

コロナ禍での先行きの不透明感からリスクマネーが縮小するため

2

不動産価格が急騰しており、一時的な調整が見込まれるため
下落理由

前回調査 29 回答

7

1

不動産価格の上昇局面が終わり、下落局面に突入するため

0

2021年から2022年にかけての大量供給で需給緩和が見込まれるため

0

物流施設の建築費が下落するため

0

量的緩和策の出口が意識され、資産インフレが終わる懸念があるため

0

その他

0

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、左軸上の文章は、見やすくするため、一部省略している。文章（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

3
Copyright©2021 K.K.Ichigo Real Estate Service

All rights reserved.

調査レポート：2021 年 2 月 19 日

2.

物流施設の賃料水準の見通し

次に、物流施設の賃料水準について半年後の見通しを設問した（図表 3 参照）。
本調査（21 年 1 月）では「上昇」が 57.5％で最多となり、「横ばい」が 41.2％、「下落」が 1.3％となった。「上昇」の回答構成比が前回調査（20 年 7 月）の 35.8％から大幅に増え、新型コロナウイルスによる影響が軽微だった前々回調査（20 年 1 月）の 48.8％からも増加している。前回調査（20 年 7 月）
ではコロナ禍での景気悪化を懸念し強気の見通しが一時的に後退したが、本調査（21 年 1 月）では 2017年 7 月から続く賃料上昇トレンドに回帰し、「上昇」の回答構成比は 2008 年 1 月の調査開始以来で最も高くなった。
図表 3 物流施設の賃料水準の見通し（半年後）100%

5.1% 3.3%
9.6% 6.6% 6.9% 5.9%

9.0%
28.4%

80%

40%

69.0%

63.6%

20%
22.0%

0%

44.6%49.5%42.4%46.4%

62.9%
64.1%64.8%
74.1%
79.1%79.3%
85.5%

64.2%
51.9%

58.9%

30.8%
20.0%
5.2% 4.9% 4.8% 14.3%
2.4%
13.8%

31.9%

5.5%

1.3%
7.4%

41.2%
51.2%
60.9%
56.8%
70.3%

75.0%
74.1%
61.2%
63.1%74.4%
54.3%

31.3%
8.0%

10.0%
11.0%
14.8%
22.5%25.0%20.7%

30.9%
42.9%

66.3%

60%

1.1% 0.0%

1.1% 1.1% 0.0% 2.2% 2.4%

36.0%

55.4%

50.5%

51.2%
30.1%

16.3%
4.9%
11.1%
11.9%

下落

横ばい

57.5%
48.8%
38.0%
35.8%
24.2%
15.0%

上昇

出所：株式会社一五不動産情報サービス

半年後の賃料水準の見通しについて、それぞれの理由を確認する（次ページの図表 4 参照）。
上昇理由では「コロナ禍で E コマースの需要がさらに拡大するため」が 39 回答で最多で、E コマースが需要を牽引し、好調なマーケットが続くという意見である。また「コロナ禍で飲食料品・日用雑貨など幅広い業種で堅調な需要が期待できるため」が 27 回答、「土地価格や建築費などの開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため」が 17 回答で、前回調査の 6 回答から大幅に増加した。開発用地の取得競争の激化で上昇する土地価格が、賃料に転嫁されるという意見が増えている。そのほか「老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため」が 17 回答、「雇用面で優位性のある高機能型物流施設へのニーズが高まるため」が 15 回答、「災害時に備え BCP 対策が充実した高機能型物流施設へのニーズが高まるため」が 7 回答になっている。

4Copyright©2021 K.K.Ichigo Real Estate Service

All rights reserved.

調査レポート：2021 年 2 月 19 日

横ばいの理由では「コロナ禍での E コマース拡大のプラス面と景気悪化のマイナス面が均衡するため」が 20 回答で最多となり、「新規開発による供給増と物流ニーズの増加が均衡するため」が 14 回答、「景気悪化による収益性の低下と需給逼迫による賃料上昇圧力が均衡するため」が 9 回答となっている。コロナ禍は賃料の上昇圧力となるプラス面と下落圧力となるマイナス面があり、両者が均衡して横ばいとなる意見である。
下落の理由では「物流施設の大量供給で、テナントの獲得競争が激化するため」、「コロナ禍で荷主・物流会社の業績が低迷し、賃料の値下げ圧力が強まるため」、「コロナ禍が長期化し、日本経済の停滞が長引くため」がそれぞれ 1 回答である。
図表 4 上昇・横ばい・下落理由（回答者数）

010203040

コロナ禍でEコマースの需要がさらに拡大するため

39

上昇理由

コロナ禍で飲食料品・日用雑貨など幅広い業種で堅調な需要が期待できるため

27

土地価格や建築費などの開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため

17

老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため

17

雇用面で優位性のある高機能型物流施設に対するニーズが高まるため

15

災害時に備えBCP対策が充実した高機能型物流施設へのニーズが高まるため

7

その他

2

コロナ禍でのEコマース拡大のプラス面と景気悪化のマイナス面が均衡するため

20

横ばい理由

新規開発による供給増と物流ニーズの増加が均衡するため

下落理由

前回調査 6 回答

14

景気悪化による収益性の低下と需給逼迫による賃料上昇圧力が均衡するため

9

最近の賃料上昇で、上げ止まりの兆しがみられるため

7

新型コロナウイルス感染症が収束し、Eコマースからの需要が落ち着くため

1

その他

1

物流施設の大量供給で、テナントの獲得競争が激化するため

1

コロナ禍で荷主・物流会社の業績が低迷し、賃料の値下げ圧力が強まるため

1

コロナ禍が長期化し、日本経済の停滞が長引くため

1

高機能な物流施設の大量供給で、大型物件の優位性が薄れるため

0コロナ禍で荷動きが停滞し、物流施設に対する需要が減退するため

0

新型コロナウイルス感染症が収束し、Eコマースからの需要が減退するため

0

その他

0

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、左軸上の文章は見やすくするため、一部を省略している。文章（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

5Copyright©2021 K.K.Ichigo Real Estate Service

All rights reserved.

調査レポート：2021 年 2 月 19 日

3.

業況判断 DI

不動産市況のサイクルを把握することを主眼として、不動産価格と賃料水準について業況判断 DI を算出した（図表 5 参照）。
本調査（21 年 1 月）における不動産価格の業況判断 DI は 67.5 ポイントで、前回調査の 43.2 ポイン
トから 24.3 ポイントの大幅な上昇となった。また、賃料水準の業況判断 DI は 56.3 ポイントで、不動産価格と同様に前回から大幅な上昇となった。
不動産価格の業況判断 DI は、2012 年 7 月から 2015 年 7 月に至る期間と同様に高水準である。この時期は 2012 年 12 月に第 2 次安倍政権が発足し、大胆な金融政策を含むアベノミクス「三本の矢」で株価が急上昇した期間である。現在も日経平均株価が 3 万円を突破し、ビットコインなどの仮想通貨まで急上昇するなど資産インフレが急速に進んでいる。本調査における不動産価格の業況判断 DI の押し上げは、E コマースの追い風を受ける物流施設の評価の高まりに加えて、新たな局面への移行で資産クラス全体が押し上げられている面も否定できない。
賃料水準の業況判断 DI は、前回調査（20 年 7 月）で一時的に低下したが、再び上昇基調に回帰している。前回調査はコロナ禍での先行き不透明感からやや保守的なスタンスもみられたが、現在は強気の賃料見通しが支配的で、2017 年 7 月のマイナス 15.9 ポイントを底に反転した上昇トレンドが持続していると判断している。
図表 5 本アンケートの業況判断 DI
100.0

78.0 80.9
69.2

80.0

66.3

74.3 75.0

67.5

66.8

60.0

48.8
38.9
29.7 29.9

40.0
20.0

13.8

8.4 7.7 6.9

0.0 13.0
-20.0

-14.8

-20.5

-37.7
-40.0

-42.0

-63.9

53.3 50.5 53.3
48.8

14.1
25.6 28.6

38.0

28.7
27.3
22.6 23.1 25.9 21.0 25.3

34.8

43.2

56.3

45.1
37.0
28.4

18.7

19.2
5.0

-4.8

-25.9

-6.3

-13.1
-15.9

-3.7

-40.3

-60.0

不動産価格

-80.0
-100.0

賃料水準

-86.7

出所：株式会社一五不動産情報サービス
作成方法：業況判断 D.I.＝「上昇」の回答者構成比－「下落」の回答者構成比

6Copyright©2021 K.K.Ichigo Real Estate Service

All rights reserved.

調査レポート：2021 年 2 月 19 日

4.

コロナ禍で注目するトピックス

コロナ禍で構造変化が加速している。そこで物流・不動産業界で注目するトピックスについて、本アンケートにて設問した（図表 6 参照）。
「技術革新（物流自動化／自動運転など）」が 49 回答で最多で、「E コマース」が 47 回答、「都市型物流施設（ラストワンマイル）」が 45 回答で続いている。
人手不足が深刻な物流業界において、技術革新（物流自動化／自動運転など）は欠かせないテーマで、
コロナ禍で成長スピードが加速する E コマース、E コマースからのニーズによって新たなカテゴリーが誕生しつつある都市型物流施設も同様に注目視されている。また、本アンケートの有効回答数は 80 回答で、上位三つのトピックスは 6 割前後の回答者が選択しており、現在の物流施設を語るうえで、欠かせないテーマであることが再確認できた。
「環境配慮／グリーンロジスティクス（CO2 削減・リサイクルなど）」は 20 回答とやや少ないが、運送部門で CO2 を排出する物流業界では、環境配慮やグリーンロジスティクスは、新たなコスト負担に繋がりやすい。本音では避けたいテーマかもしれないが、これからは今以上に重点領域となってくるため、外せないトピックスのひとつである。
「自然災害への対応（免震や非常用発電など）」は 12 回答と最も少なかった。これは自然災害が頻発する事業環境下で、その都度で注目するトピックスではなく、継続的に対処しつづけることが当然視される項目になった結果だと考えられる。
図表 6 注目するトピックス
010（回答者数）

2030

4050

技術革新（物流自動化／自動運転など）

49

Eコマース

47

都市型物流施設（ラストワンマイル）45

冷凍・冷蔵施設（低温物流の拡大／フロン規制対応など）

34

労働環境の改善（空調設備、ロボット活用など）

25

環境配慮／グリーンロジスティクス（CO2削減・リサイクルなど）

20

自然災害への対応（免震や非常用発電など）
その他

60121

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。

以上

7Copyright©2021 K.K.Ichigo Real Estate Service

All rights reserved.

調査レポート：2021 年 2 月 19 日

■ アンケート調査の概要
アンケート調査の概要は以下の通り。
アンケートの概要
調 査 対 象 ：不動産にかかわる実務家・専門家（物流分野の関与は問わず）
調 査 方 法 ：E-mail にてアンケート回答の依頼を行い、Web または E-mail で回答収集
実 施 期 間 ：2021 年 1 月 22 日から同年 1 月 29 日まで
有効回答数：80 票
設 問 内 容 ：本レポート末尾の回答用紙を参照



アンケート回答者の属性

物流専門の不動産投資サービスの提供事業者
13%

5%

物流以外の不動産投資サービスの提供事業者
42%

5%

8%

不動産サービスの提供事業者(仲介会社など）
レンダー(銀行など）
一般事業会社(物流会社など）

11%
16%

調査・研究機関(シンクタンク、鑑定事務所、調査会社等）
公的機関(官公庁、地方自治体、独立行政法人など)
その他【注意事項】
・本レポートは、信頼できると思われる情報から作成しておりますが、当社がその正確性や完全性を保証するものではありません。このレポートに記載された内容は、作成日時点における判断を示しているものです。
・過去の実績、今後に対する予想や意見は、将来の結果を保証するものではありません。
・本レポートの内容に関わる一切の権利は当社にあります。当社の事前の了解なしに転用・複製・配布することはできません。
株式会社 一五不動産情報サービス

8
Copyright©2021 K.K.Ichigo Real Estate Service

All rights reserved.

物流施設の不動産市況に関するアンケート回答用紙「物流施設の不動産価格」と「物流施設の賃料水準」の半年後の見通しについてお聞きします。該当する項目に○印をお付けください。なお、最も高い市場競争力を備える東京圏の物流施設を想定して下さい。
【問１】ご回答者様のご職業について
1. 物流専門の不動産投資サービスの提供事業者 (ディベロッパー、アセットマネージャー、アレンジャーなど)
2. 物流以外の不動産投資サービスの提供事業者 (ディベロッパー、アセットマネージャー、アレンジャーなど)
3. 不動産サービスの提供事業者 (仲介会社など)
4. レンダー (銀行など)
5. 一般事業会社 (物流会社など)
6. 調査・研究機関 (シンクタンク、鑑定事務所、調査会社等)
7. 公的機関 (官公庁、地方自治体、独立行政法人等)
8. その他 ()【問２】半年後の物流施設の不動産価格の見通し
1. 上昇(→ 問２-１ → 問３へ)
2. 下落(→ 問２-２ → 問３へ)
3. 横ばい (→ 問２-３ → 問３へ)

【問２-１】上昇理由 (複数回答可)
1. コロナ禍で物流施設が注目され、今後も活発な投資が続くため
2. 良好な資金調達環境が続くため
3. 物流施設の建築費が上昇するため
4. 物流施設の賃料水準が上昇するため
5. コロナ禍で物流施設へ投資するプレイヤーがさらに増え、物件獲得競争がますます激化するため
6. 資産インフレへの期待感から不動産への資金流入が続くため
7. その他 ()【問２-２】下落理由 (複数回答可)
1. 不動産価格の上昇局面が終わり、下落局面に突入するため
2. 不動産価格が急騰しており、一時的な調整が見込まれるため
3. 2021 年から 2022 年にかけての大量供給で需給緩和が見込
まれるため
4. 物流施設の建築費が下落するため
5. コロナ禍での先行きの不透明感からリスクマネーが縮小するため
6. 量的緩和策の出口が意識され、資産インフレが終わる懸念があるため
7. その他 ()【問２-３】横ばい理由 (複数回答可)
1. 不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため
2. 不動産投資市場が過熱し、高値掴みへの警戒感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため
3. 賃料水準の見通しに大きな変化がないため
4. キャップレートの更なる低下が見込みにくいため
5. コロナ禍による E コマースの拡大というプラス面と景気悪化による需要減退のマイナス面が均衡するため
6. その他 ()3. 老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため
4. 労働力不足を背景に、雇用面で優位性のある高機能型物流施設に対するニーズが高まるため
5. 土地価格など開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため
6. 災害時に備え、免震などの BCP 対策が充実した高機能型物
流施設へのニーズが高まるため
7. その他 ()【問３-２】下落理由 (複数回答可)
1. 物流施設の大量供給でテナントの獲得競争が激化するため
2. 高機能な物流施設の大量供給で、大型物件の優位性が薄れるため
3. コロナ禍で荷動きが停滞し、物流施設に対する需要が減退するため
4. コロナ禍で荷主・物流会社の業績が低迷し、賃料の値下げ圧力が強まるため
5. コロナ禍が長期化し、日本経済の低迷が長引くため
6. 新型コロナウイルス感染症が収束し、E コマースからの需要が減退するため
7. その他 ()【問３-３】横ばい理由 (複数回答可)
1. 新規開発による供給増と物流ニーズの増加が均衡するため
2. コロナ禍による E コマースの拡大というプラス面と景気悪化による需要減退のマイナス面が均衡するため
3. 最近の賃料上昇で、上げ止まりの兆しがみられるため
4. 景気悪化によるテナントの収益性の低下と需給ひっ迫による賃料上昇圧力が均衡するため
5. 新型コロナウイルス感染症が収束し、E コマースからの需要が落ち着くため
6.
7. その他 ()【問４】コロナ禍で構造変化が加速していますが、注目しているトピックスは？(複数回答可)。
1.
2.
3.
4.
5.
6.

E コマース
技術革新（物流自動化／自動運転など）
都市型物流施設（ラストワンマイル）
冷凍・冷蔵施設（低温物流の拡大／フロン規制対応など）
自然災害への対応（免震や非常用発電など）
環境配慮・グリーンロジスティクス（CO2 削減／リサイクルなど）
7. 労働環境の改善（空調設備／ロボット活用など）
8. その他【問５】物流施設の不動産市場に関して、ご意見などございましたら是非ご記入ください。

【問３】半年後の物流施設の賃料水準の見通し
1. 上昇(→ 問３-１ → 問４へ)
2. 下落(→ 問３-２ → 問４へ)
3. 横ばい (→ 問３-３ → 問４へ)ご回答いただきありがとうございました。後日、アンケートの集計および分析結果をお送りしますので、貴社名、氏名、E-mailをご記入ください。

【問３-１】上昇理由 (複数回答可)

貴社名

1. コロナ禍で飲食料品・日用雑貨・医薬品など、幅広い業種で堅調な需要が期待できるため
2. コロナ禍で E コマースの需要がさらに拡大するため

氏名
E-mail

ご不明な点がありましたら、以下までお問い合わせください。回答結果は厳重な管理のもとに集計作業を行い、具体的な社名などは一切公表されません。なお、個人情報の保護については、https://www.ichigo-re.co.jp/privacy をご覧ください。
【問い合せ先】㈱一五不動産情報サービス E-mail : ichigo-mail@ichigo-re.co.jp Tel. 03-6273-7810 Fax. 03-6273-7815