住宅生産振興財団
まちなみ大学［第3期］

第3回
平成10年（1998）9月11日
会場：住宅生産振興財団

藤田淑宏
はじめに

戦後の郊外住宅地の歩み
なぜ、今郊外団地は売れないのか
郊外ニュータウンの使命

住宅地計画の変遷30年
計画のすすめかた
まちづくりの手法

計画手法の評価
実例紹介
鳩山ニュータウン
高坂ニュータウン

いちはら緑園都市
ガーデンシティ湖南
ウッドパーク四季の丘利根ウッドビレッジ孤島

おわりに藤田淑宏（ふじたよしひろ）

アーキ・アイ計画事務所代表取締役所長。1947年横
浜市生まれ．71年早稲田入学建築学科卒業。73年同大学院修⊥課程修了。同年佐藤武人設計事務所人所。
再開発、地域計画およひ公共建築の計画設計を担当。

1975〜76年西欧の都市およひ建築を視察。76年日
本新都市開発（株）入社。ニュータウンの計画および戸建て件宅、集合住毛、関連施設設計を担当。

主に担当したプロジェクト南栗橋豊田地区住宅街区
設計（埼玉県景観賞）、ウノドパーク四季の丘住宅街並み計画（千葉県街並み景観賞）。

式会社を設立して洗足池や田園調布を、西武

67

議

羨

鉄道の堤康次郎が大泉学園や国立を、東武鉄
竈晦

，

灘

道の根津嘉一郎が常盤台をつくり、それらは

私は現在、コンサルタントとして主に民間

現在でも熟成した美しいまちなみを見せてい事業者による住宅地の計画や開発の仕事を行ます。戦争で中断されたまちづくりも、戦禍なっています。もともとは大学で建築を学びによる住宅の焼失や、戦後の都市への著しい

その後、大手設計事務所で筑波研究学園都市

人口流入などによる大量の住宅不足があり、の研究所団地や、駅前の再開発などの基本計

当面の解消と同時に抜本的な解決策として再画と、いわゆる離物といわれる地方公共団体

開したわけです。とくに昭和30年に住宅公団の庁舎やオーディトリアムや図書館などの計が設立されるにあたって大規模住宅団地の構画や設計に携わってきました。

想が次々と打ち出されたわけです。首都圏に第一次オイルショックのあと一人でヨーロ

おいては神奈川県では横浜市に港北ニュータ

ッパを旅しまして、古い建物や有名な近代建

ウンが、東京都では多摩ニュータウン（写真1）

築と同時に数々の住宅地を見て回ったのですが、千葉県では千葉ニュータウンが、また茨が、なかでもイギリスやドイツには魅力的な城県では筑波研究学園都市がそれぞれ土地区

ものがあり、なぜそうしたまちなみがなかな

画整理法や新閣法（新住宅市街地開発法）な

か日本ではできていないのか、羨望とともにどに基づいて施行されたのが昭和40年代に入疑問を持ちました。その後まちづくりを自らってからです。

の手で経験してみたいと日本新都市開発といこうしたなかで、民間事業者による開発もう民間デベロッパーで16年間仕事をして、7東急グループをはじめ活発化しました。公的

年前から今の職にあるわけです。したがって、

機関による前述した開発は概ね3，000ha前後

今日お話するのは学術的な論理に基づいたまにも及ぶ大規模なものでしたが、それに優とちづくりの手法というよりは、日々実践で重も劣らない開発が東急田園都市です（写真2）。

ねてきた成果をスライドを交えてご紹介でき川崎市と横浜市にまたがる5，000ha40万人ればと思います。

の人口を誇るこのニュータウンは国道246号

その前にざっと戦後とくにこの30年ぐらい

線と東急田園都市線を軸にした壮大なものでの住宅地計画史をおさらいしておきましょう。

す。後に東急方式といわれるように、区画整理を幾つかまとめて連平して大きな開発を行轟馨，なったわけです。その他にも50haを越す多くの大規模開発が官民合わせて行なわれました。

明治の終わりに田園都市の思想がイギリス

、
簗

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から紹介されてから、大正の末期から昭和の団初期にかけて、電鉄会社が中心になって沿線開発を行なったのは皆様もよくご存じのこと

今述べた住宅団地の開発は昭和から平成のと思います。関東では渋沢栄一が田園都市株

初め、つまりバブル経済が崩壊するまで活発

写真2東急多摩田園都市

42

まちなみ大学［第3期1講義録1

に行なわれました。もとよりまちづくりも景発を行なう事業者が膨大な不良ストックを抱

気の循環のなかで促進されたりブレーキがかえ体力が著しく低下しており、将来性のあるかることはありましたが、大規模であればプ開発でも長期的なものには金融機関はほとん

ロジェクト・スケジュールも20〜30年とかど融資しないのが現状です。資産デフレが収かることもあり、均してみれぼプロジェクト

まらない限り事業者にとってまちづくりはリ

収支は概ね順調でした。何しろ資産価値としスクの大きいメリットのとぼしい事業で、事の土地が基本的には値下がりしなかった。ま実、住宅都市整備公団や多くの民間デベロッ

た不況であれぼ金利が下がり、政府も経済対

パーは、郊外住宅団地からの事業の撤退や凍策として必ず住宅政策を行ないました。むし結あるいは大幅な縮小を行なっています。

ろ土地をいかに素早く手当できるかが住宅地

最後に、購入要因としては収入や雇用の不開発の鍵でした。しかし、バブル経済が崩壊

安から買い控えが起こっている。超低金利なし、戦後初めて経験する土地の著しい値下がど購入環境は整っているにもかかわらず売れりに見るように資産デフレがニュータウン開

ないのは、資産価値あるいは流通価値として発に深刻な影響を与えています。買う側の経の一戸建が資産デフレによる目減りでその価済的不安や市場価格の大幅な下落は買い控え

値を無くしているからでしょう。とくに一戸を誘い、大量の売れ残りがおこり（写真3）、建て住宅地は二次取得者が多いため、前住居大幅な供給調整が行なわれています。確かにであるマンションの下落による資産目減りが不況のあおりで売れないと一言で片付けるの響きます。また環境か利便性か良く選択に苦は易しいのですが、私は大きく三つの要因が慮するところですが、都心に近い通勤1時間

あるかと思います。それは社会要因、開発要

前後の狭小ではあるが便利な住宅地が購入可

因、購入要因です。

能になり、需要は郊外から近郊にシフトしてきています。つまり郊外団地は思ったより利舞奪

便性や都市環境が整わず、人々の余暇時間の増大やライフスタイルの変化も進まなかったため、郊外生活の楽しさが享受できなかったということではないでしょうか。

このようにそれぞれの要因から郊外住宅地
はかなり価格が下がったにもかかわらず売れ
残っています。私の実感では郊外住宅地の需
要は2〜3割減ではなく1／3〜1／5ぐらいにな
写真3売れ残る郊外住宅地っていると思います。

社会要因としては住宅がある程度充足してきた。すでに25年前の昭和48年に住宅戸数
は世帯数を上回りました。住宅建設は戦後約5，000万戸もつくられ、さらに不況と言われ

・・藷

購零＿、一

ながらもこの10年に平均150万戸も建設して「より多くの人により豊な住まいと環境を」きました。一方少子高齢化は世界に類をみなというのは、以前私が務めていた日本新都市

いほどの速さと率で進んでいます。都市集中開発という経済同友会の主要メンバーが発起が緩和されUターンやJターン現象もあり社人となって郊外ニュータウン建設のために設会的増加がなくなってきました。したがって立された民間デベロッパーの標語です。この住宅の需要は中長期的には先細ってくるだろ

言葉に戦後50年間の郊外住宅地のミッション

うことはだれの目にも明らかです。

が凝縮されています。どこの国でも同じよう

次に、開発要因としては適地が不足していなことがありますが、産業の都市集中や戦争ることがまず挙げられます。たとえ需要が回や災害により住宅が絶対的に不足し、応急的復しても、大規模な用地を確保するのが難しな対策はスラムを生み環境を著しく劣化させくなっています。郊外へ向かって電車の車窓ました。20世紀初頭のイギリスにおける田園から見るとまだまだ広大な用地があるように都市建設（写真4）や戦後50年代から盛んに見られますが、実態は複雑な規制や権利関係行なわれたアメリカの郊外住宅地（エッジシ

で身動きの取れない場合が大半です。また開ティ：写真5）などに見られるように、緑や
第3回戸建て住宅地の計画手法

43

を解決することです。環境問題、地域社会の問題、少子高齢化の問題などニュータウン計
画にあたって再考しなければならない問題が山積しています。

まちづくりと住宅産業の問題もあります。
郊外の大規模団地が土地分譲から土地建物一括分譲（建売分譲）に変わった昭和40年代後
半以降、デベロッパーが地域の工務店から大
写真4イギリスの田園都市

手ハウスメーカー（ビルダー）に建設工事を大量に発注しました。このため地域工務店はすくなからぬ打撃を受け、再編を余儀なくされたわけです。しかしここにきて供給数が激減し、スケールメリットがなくなり、環境や地域の問題がクローズアップするにつれ、大手ビルダーの工業製品を多用した大量供給から地場に根づいた工務店による住宅供給が、今後、ある部分とって変わっていく予感がしています。
写真5アメリカの郊外住宅地

そしてなによりも問題なのは、そうした使

オープンスペースの多いまちづくりはそうし命を達成するための事業方法を考えることでた状況を抜本的に改革するものでした。

す。長年土地神話に支えられてきた事業方法

日本においても戦後の住宅不足や都市環境の劣化のなか、郊外のニュータウンづくりにが期待出来ない今、やるべきことがわかっていてもなかなか実行に移せないのです。

は大いなる使命感があったと思います。まず、数から面積の確保がはかられ、住宅の品質の向上が望まれました。その結果、全てそうしたことが解決したわけではありませんが、ある一定の役割は果たしました。しかし、一方

当初大規模ニュータウンは土地利用の施設

では開発による自然環境の破壊などの環境問

配置や幹線道路の形態、近隣住区の考え方な題やベットタウンに象徴されるように地域コ

どがその計画の主流であり、住宅地そのもの

ミュニティの欠落などの問題がでてきました。

は整然とした碁盤目やU字型パターン道路でこうしたなかで21世紀に向けてまちづくり

できており、コモンスペースなどといったもの使命はどのように考えたらよいでしょうか。

のは皆無でした。イギリスの田園都市は初期

最近話題になっている川村健一氏と小門裕幸のレッチワースなどにも見られますが、ハワ氏による『サスティナブルコミュニティ』とードの思想に則ってレイモンド・アンウィン

いう本があります。ここではマイケル・コルという都市計画家がいろいろな住宅地におけベットやピーター・カルソープなどの建築家

る計画手法を提案しています。道路を曲線状が、アメリカのまち、エッジシティについてにしたりその交点や変曲点に広場を設けたり、批判をし、新しいまちづくりについての実例

ループ道路やクルドサックなど行き止まり道

提案を紹介し、自然との共生やコミュニティ

路をつくったり、歩行者のフットパスによるの復活について言及しています。

ネットワークをつくったり、全体の都市計画

またワールドウォッチ研究所のレスター・はもとより、こまめに住宅地の計画を行ない

ブラウンはその著『エコ経済革命』でエネルました。こうした手法はむしろ戦前の電鉄系

ギーやリサイルなど環境問題が間違いなく21の住宅団地に取り入られました。戦後はここ

世紀の重要な経済活動を担うことになるであ

30年前ごろから考えられるようになりました

ろうと予測しています。また、通信技術の発が、とくに昭和49年、2×4がオープン化さ展により今までのライフスタイルが変わるだ

れ北米のタウンハウスが紹介されてから活発ろうと予測する人もおります。．いずれにせよ化したように思います（写真6）。

使命とは現在、われわれがかかえている課題

44

まちなみ大学［第3期ユ講義録1

ランドプランニングの手法による共有空間

したのが昭和54年。ちなみに芦原義信先生の『まちなみの美学』が世に出、まちなみ研究に拍車がかかったのもこの年でした。

昭和55年にオランダから紹介された歩車共存道路ボンエルフが仙台の東に、西洋環境開発によって汐見台団地（写真8）に実現しました。建設省でもコミュニティ道路の補助制
度が設立され、道路空間を居住者に解放しよ
写真6北米のタウンハウス

うとさまざまな試みが出てきました。イギリスの田園都市は中世の曲線がおりなす変化ある道空間を参考にしていますし、日本でも江戸時代の宿場町には幅員が一定でなく変化のある道路空間を見せているものも多くあります。

公園の形態も最近はかなり変化があるものも計画されていますが、都市公園法に基づく開発指導要綱は相変わらず一律的です。とにかくスクエアで平坦で、児童公園であれば面
写真7日本のタウンハウス

積2500㎡、誘致距離250mで遊具なども規定されています。それがどう使われているかあまりフォローされていません。私のヒヤリ
ングによると住宅地における児童公園は周辺住民には嫌悪施設としてみられているところがあります。幼児やお年寄りが家の前で遊んだり、集える小公園がこれからは求められています。後ほど紹介しますが、昭和62年にまち開きをした日本新都市開発の市原緑園都市

写真8汐見台団地。ボンエルフ道路

は、児童公園を500r㎡ぐらいに分割し街区道路と一体的に整備した例です。最近は、環境と住宅の融合は新鮮で、これからの都市型住共生住宅がモデル事業としてビオトープなど宅を予感させました。住宅金融公庫はさっそを住宅地に取り入れた例などもあります。

くモデル団地制度をつくり普及にっとめ全国
各地にはタウンハウス団地がつくられました（写真7）。しかし、ごく一部を除き北米で見るような美しい環境の住宅地とは異なり、密集感のある貧しい環境しかつくれませんでし

実際のまちづくりは開発手法によって手続た。所有形態や管理の煩わしさもあってタウきは異なりますが、まちづくりの進め方はおンハウスは一時のブームとしてほぼ10年で幕

およそ次ぎのように従って進めていきます。

を閉じたわけです。一つの例ですが、バブルまず第一に用地の確保です。ある程度目処

期に浦安のタウンハウスに住んでいる人にヒがついたところでマスタープランの作成にかヤリングしたところ、戸建て住宅は2〜3倍かります。最初は都市計画の専門家が上位計

値上がりしたが自分たちのタウンハウスはせ

画からの整合性や位置づけなどを決めマスタ

いぜい2〜3割上がっただけだと嘆息していープランと開発手法を検討します。事業者は、たのを印象深く覚えています。つまり資産価

マーケットを予測しその事業性を検討する訳

値や流通価値が乏しいということになります。

ですが、いままでは地価が必ず上がることをしかし、ブームが去ってもコモンにみるよ

前提にしていたのでたいしたチェックは不要

うな共有空間や中間領域的な空間手法は戸建でした。むしろ用地が確保できればどうにでて住宅地の手法に受け継がれます。その後、もなったわけです。

まちなみ財団として住宅生産振興財団が発足

こうして一連の構想案と事業計画を立て、第3回戸建て住宅地の計画手法

45

これをベースに、たとえば都市計画法にそっ

しかし、まちなみを形成する要素は道路やて許可を得るのであれば、開発許可の手続き

公園あるいは調整池などの基盤整備のしつらに入るわけです。郊外立地であれぼ調整区域

えが大きく影響します。それぞれの宅地にあの場合が大半で将来の用途地域の変更も視野っては斜面地であれば擁壁やボックスカーポに入れなければなりません。今ではある一定

ートなどのデザインも大きく影響します。まの規模を越すと環境アセスメントが義務づけさにトータルにデザインする必要があるわけられますし、開発地は森林か農地があるのでです。これはなにも見てくれだけの問題ではこうした関連手続きが必要になります。またないのです。コストパフォーマンスを考えた

埋蔵文化財の調査なども膨大な時間を要する場合でも、どの段階で何をつくるかで無駄のことになります。こうした書類手続きのコンない工事が可能になります。

サルタントは一般にその専門家があたります。

たとえば高低差のある宅地では防災上の問そして実施設計を行ない、造成工事へと進

題もありますが先行してオープンカットの擁むわけです。測量や地盤調査など基礎調査は壁をつくると建物の基礎とからみ、壊さなけ

この間に行ないます。大規模なニュータウン

ればならないようなことがおきます。70〜

開発では、このフローのなか、住宅地の計画

80坪以上の敷地ならともかく50坪に満たなは翻弄され、一般には住宅を建設する段階にい広さでは、建物の基礎として一体的につくなって初めて「まちなみ」などということがったほうがはるかに良いのですが、開発段階検討されるわけです。しかし、本来初期の段では行政側も基本的には築造しろと指導しま

階でどんな住宅地をつくるかは十分議論されす。こちらが住宅のプランをつくってこうだ

なければならないのですが、この段階では土からあとで一体施工したほうが無駄がないと木系のコンサルタントにより一律に計画され言うと初めてわかるわけです。最近ではさするのが一般的です。事業採算も土地利用計画

がになくなりましたが、ボックスカーポートの宅地率と造成工事費のみに重きがおかれ、は建築物だから造成段階では築造出来ないとまちなみの魅力や完成宅地の評価など最終価いうことがまかり通っていたわけです。もと格に反映する要素が無視されがちです。そのより居住者にとっては、出来上がった物は一

理由は開発者側も行政側も各段階で対応セクつです。

ションが異なるからです。したがってこれか

これは基盤整備段階で考えること、これはらは、初期の段階から多くの専門家が討論し建築段階で考えること、と分けるのは一種のて計画を進めて行く方法がよいと思われます。

方便で、基本的には一体のものです。常に居つまりアメリカなどで行なうコラボレーショ

住者の視点でトータルにデザインすることがンです。

まちづくりにはもっとも重要なことです。

②中間領域をかんがえる

今、居住者に求められているのは身近なア
メニィティ空間です。私が育った横浜の住宅地の道路は曲がっており、その幅員も一・定で46

ここではまちづくりの計画手法として三つはありませんでした。また近くに小さい池がの視点から考えてみました。①トータルデザ

ありそこにちょっとした広場がありました。

インとしてとらえる、②中間領域を考える、

池の真ん中に氏神様が祭られ、大きな樫が何③ランドスケープとしてとらえる、です。

本も植わっていました。そうした空間で子供①トータルデザインとしてとらえるのころ毎日遊んでいました。いわば私にとっ「計画の進め方」の項で述べましたが、概ねまちなみなどの論議がでるのは基盤整備もては原風景だったわけです。そこは子供たち

出来あがり、住宅の建設が始まるころです。

正月のモチつき大会などもありました。そう

そうなるとせいぜい住宅のスタイルをどうすした場所で大いに地域コミュニティがあった

るか、屋根こう配は何寸にするか、屋根や外わけです。

だけではなく、大人たちのたまり場でもあり、壁の仕様や色彩はどうするか、シンボルツリ

しかし、今のまちづくりは公園や道路を一ーや生け垣の位置や種類、あるいは門柱や門律的に規定しており、昔ながらの空間が欠如

扉の種類など、外構のデザインはどうするかしています。全て道路と宅地あるいは公園とといった論議になります。

はっきり分かれており、その形態もマニュア

まちなみ大学［第3期講義録1

ルに則った画一的なものです。私はこの20年い。また時代を経てまちの評価が変わってく間住宅地の中に小さな広；場をつくり続けてきることがあります。交通の利便1生の向上や公ました。ある広場は道路の広がりとして、あ共の施設整備など周辺を取り巻く外部要因だ

る広場は児童公園を分割分散配置し、ある広けでなく住宅地そのものの評価があがること

場は共有地とし扱われています。このようにがあります。欧米の住宅地はまさにそれを資空間や機能はさまざまな特徴がありますが基

産価値と考え、維持管理に努力をはらいます。

本的には中間領域です。

しかし評価というのは単にそれだけではな

おもしろいもので私の経験では、行政体がく、またたとえ幾つかの問題を残しても、新小さいほど中間領域的な空間提案が実現する

しい試みはそれなりに評価する必要がありまのです。その理由は道路、公園などセクショ

すし、官民を問わず事業的な側面も見逃せま

ンが分ていないため、ある意味で、結果的にせん。つまり事業上成立しないとその手法は行政がトータルに考えるからです。しかし、長続きしないからです。

こうした中間領域はややもすると帰属やメン

私は次の五つの観点から評価を試みていま

テナンスが明快でないと居住者に不安をあたす。①居住者による評価、②計画デザイン的えます。共有地であるコモンがなかなか育た

評価、③開発手法としての評価、④維持管理

ないのもこうしたことが原因です。

評価、⑤事業評価、です。こうした項目を常③ランドスケープとしてとらえるに定期的に客観評価することが、新しいまち

現実のまちづくりは造成や建築あるいは外づくりへのフィードバックとなるはずです。

構という手順で計画され施工されています。
ランドスケープというのは全ての見えがかりであり、物語のある人為的な風景です。した

実例紹介

がってトータルデザインであるわけです。そうするとまちなみは、トータルランドスケー
プになるわけです。ゆるいカーブのイチョウの並木道を通り過ぎると渋い褐色のレンガに

堀i㌦

唾塵解

ティンバースタイルの住宅が建ち並んでいる。

首都圏50km、埼玉県の比企丘陵に位置す

すこし進むと正面に大きなケヤキの樹のあるる鳩山ニュータウンは、東武東上線高坂駅下公園があり、その向に大屋根の家が見える。

車バス15分、鳩山町の東部にある面積140ha、こうしたストーリー性がまさにランドスケー

総：戸数：3，425戸、人口12，500人の大規模団プであると思います。だれでも子供のころ遊地です。

んだ風景は、下町の雑踏でも、あるいは広大

昭和36年に事業が開始されましたが、当初な公園でも記憶に残るものです。とくに身近の事業者が挫折し、それを受け継いで日本新な樹木（大木）のある風景、たとえば神社の都市開発が拡大開発を行ないました。このく境内のように自然と建造物の融合を象徴してらいの規模になると造成工事が開始してからいる風景は深く心に残るものです。つまり、最終分譲が完了するまで30年はかかります。

そうしたものをつくりだすのがまちづくりだ

その間、社会状況、経済状況あるいは計画論と思うわけです。

理や行政側の対応、そして購入者の嗜好も変ってきます。鳩山ニュータウンもさまざまな経緯があったため全体としてはまとまりに欠くところがありますが、街全体に変化があり

おもしろいところもあります。幹線道路、公われわれはともすると新しい提案をしても、園、住宅のスタイルなども時代を反映していその客観的評価をしないまま我田引水で自己ます。たとえば当初の計画は道路は直線が主満足してしまうことがあります。計画者はと体で整然としていますが、新しいほうは曲線

かくその計画が斬新であることが高い評価をが取り1入れられたりしています。

得たと思いがちです。また事業者は良く売れ

道路の表層をインターロッキングなどで舗て収益があがったプロジェクトを評価しがち装するハンプなどは当初はまったく考えられです。居住者の評価が最も意味のあるものとませんでしたし、道路と一体的な公園なども思いがちですが、案外客観的でない場合が多ありませんでした。ただ共聴アンテナにより第3回戸建て住宅地の計画手法

47

また幹線に囲まれた街区の真ん中に道路を曲げてふくらました通称グリーンスポットという身近な広場を設けました（写真10）。この広場にはその街区のシンボルツリーを植えました。たとえば、街区の入口やグリーンス
ポットあるいは各住戸の門の横にそれぞれシンボルツリーとしてハナミズキを植え、街区の通称もハナミズキ街区としたわけです。

グリーンスポットはだいだい200〜300㎡とし、インターロッキングで舗装してその中心を小高くマウントし、シンボルツリーと街灯、ベンチなどを設けました。この広場は幼児にとっては格好の遊び場であり、また主婦の集まり場でもあり、物売りの車の停留場所
図1鳩山ニュータウン。6、7工区のマスタープラン

個別アンテナを排除したり、幹線道路からのでもあります。つまり街区のコミュニティの中核になっています。

各宅地へのアプローチをなくしたり、懸物とこの小広場を囲う各住宅のプランも意識的

生け垣による二段植栽や、建築協定による壁にダイニングや居間の開口部を広場に向け、面線後退などは街全体に及んでいます。

修景として利用できるようにすると同時に、■幹線道路とグリーンスポット

互いにコミュニケーション出来るようにしま

ここで詳しくご紹介するのはニュータウン

した。このスペースは道路の一部として帰属

建設半ばの昭和60年に実現した街区です（図していますので鳩山町の維持管理ということ

1）。当時、景気低迷期で分譲総額を落とすたになっていますが、下草の手入れや清掃など

め住宅の宅地面積を65坪から55坪ぐらいにはこの広場に面している人達が自主管理して切り直せという話でスタートしました。

います。多くの行政はこうしたスペースに否

当初の計画を大幅に見直し、南北の幹線道

定的です。それは空間そのものを否定してい路と東西の幹線緑道を明確にして、その両端るのではなく常に維持管理について心配してと交点にセンターと広場を設け整備しました

いるのです。しかし身近な自分たちが使える（写真9）。

広場であれば、住民は文句をいうまえに自ら管理するものなのです。

■電線類の地中化
ニュータウンの最終分譲地である松陰坂は、当初バブル期で平均200坪ほどの大型ロットの住宅地として計画しました（写真ll）。最終

的には90坪程度になりましたが、ここでは全体をループ状の曲線道路やクルドサックなど
柔らかい線形の街路としています。そして全ての電線類を地中化しています。埼玉県の民
写真9鳩山ニュータウン。幹線道路沿いのまちなみ

間住宅地では第1号です。

西欧の住宅地のまちなみに比べどうしても見劣りするのは、その規模と電柱や電線類のある風景です。ランドスケープをきかし外構を統一して美しく見せれば見せるほど、電柱や電線類が目立ってきます。最近ようやく電線類の地中化について業務や商業地域だけでなく住宅地にも積極的に推進しようという動
きがありますが、関係機関の調整、工事の複写真10

鳩山ニュータウン。ハナミヅキ街区のグリーンス

ポット

48

まちなみ大学［第3期］講義録1

雑さ、安全基準の高さ、負担金の多さなどがあってなかなか進まないのが現状です。

移築し民家として使っていたのを再移築したものです（写真13）。ニュータウンは文字どおり新しいものばかりで歴史がない。ロンドンの住宅地の再開発では古いカテドラルをその中心に置いている例は多い。教会や神社仏閣といった建造物があるところはなかなか大規模開発適地にならない。だからこうした古いものを移築し使用するのは住民にとって心がなごみます。

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東京電機大学や自然動物公園などを挟んで鳩山ニュータウンと程近い高坂ニュータウン

は、東松山市に位置し総面積約100haほどの住宅都市整備公団が開発した土地区画整理事
業による大規模団地です。
写真12鳩山ニュータウン。インフォメーションセンター

需要低迷期にあって売れ行きが先細るなか、中央公園に挟まれた3ブロック8haほどの用地を昭和61年コンペティションによって民間に卸した住宅地です。日本新都市開発、興和
物産、三井不動産の三社がそれぞれプロポー
ザルをして12社のなかから選ばれました。高
坂ニュータウンでは住宅都市整備公団が一戸建て街区でフォルトやハンプのあるコミュニ
ティ道路を先進的に行なっていました。そう写真13鳩山ニュータウン。移築した集会所

したなかで行政側も新しい提案を積極的に受け入りてくれたわけです。

■インフォメーションセンターと集会所

私が担当したのは、幹線道路に面した大規模団地の購入希望者は既入居者のロコ

2，5haの敷地で、高層共同住宅66戸と戸建てミによる紹介が非常に多い。それは価格や規住宅64戸の混合住宅地としました。ここでも模間取りなどはパンフレットを見ればわかる
し、周辺施設の位置などもわかりますが、そこでの生活については既入居者の話を聞くのが一番だからです。とくに大規模であれば現住所から遠隔地にあり、周辺のコミュニティから隔絶されています。そこで街の生活を紹介するインフォメーションセンターをつくりました（写真12）。

ここでは各種展示やビデオによるニュータ
ウンの生活情報を見せたり、催し物を開催したりします。また、塔があってそこからニュ
タウン全体が見渡せ、遠く富士山や新宿副都
心の高層ビルの明かりまで確認できます。戸
建て住宅地ではなかなかバーズァイで全体を把握できることができないのです。

次に集会所ですが、400年前善行寺の庫裏として使われていたものを100年前に諏訪に写真14 高坂ニュータウン。ケヤキがあるグリーンスポッ
ト（『まちをつくりまちをはぐくむ』住宅・都市整備公団都市開発事業部監修、公団まちづくり研究会）

第3回戸建て住宅地の計画手法

49

街区道路の真ん中をふくらませタイルによるて公園には四阿や遊具もあります。道路と一

舗装と、その中央にシンボルツリー（ケヤキ）体になっており、空間的には500㎡ほどの広を植え、グリースポットをつくりました（写さになっています。利用状況もよく街区の中真14）。ただ、鳩山ニュータウンの例と比べ核的施設となっています。

ると価格も高いので購入者の年齢層が異なり■クラスターコモン

幼児などの利用は少ないけれど、修景的には魅力的です。

もうひとつの特徴は、クラスター住宅と呼んでいますが、5戸にひとつのコモン（共有

また高低差のある宅地は化粧型枠ブロック地）のある住宅地です。これはもっと身近なを用い、壁面を後退サせ、駐車スペースを設

広場をつくろうという考えです。ここに共同

けて、圧迫感をなくすとともに門柱（集合門

駐車場を設け、ゲートで入口を明確にしてい柱）などとセミパブリックな空間を構成してます。各住戸のエントランス部分にはベンチいます。この化粧型枠ブロックは構造的にはやデッキがあってお話ができるようになって自立しており、建築の外構材としても展開でいます。

きるので違和感がないのです。

もうひとつのクラスター住宅は、高低差をこのコモンで吸収しようとした試みです（写欝譲繋織：議戯…薪：真16）。前面は駐車場として奥を一段高くし、広場としています。このコモンの扱いは建築基準法43条の但書きで、避難上有効な空地で

首都圏60km、千葉県市原市に位置する、各戸がこれに接することによって接道義務を

いちはら緑園都市はJR内房線姉ヶ崎駅よりバクリアーしています。明海大学の斎藤広子先スで20分、開発面積60ha、総戸数1，330戸

生の調査によると、高低差のあるコモンのほの大規模団地です。昭和56年に事業が開始さ

うが領域意識があって、居住者にとっては好れました。日本新都市開発とNTTの共同事業

まれているとの結果です。ただし、こうしたです。ここの住宅地の特徴は児童公園を分散

共有地は将来の維持管理についてまだ完全に配置し道路と一体化したことです。

整理されておらず今後の課題になっています。

■小公園

100〜120m角をループ道路でひとつの単位（約50戸）とし、そこにかぎ型に街区道路

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を通し、その中央に分散された公園を配しました（図2）。児童公園から身近な広場へという考え方は鳩山ニュータウンと同じです。ただここで画期的なのは児童公園として自治体に帰属させたことです（写真15）。したがっ帳序ζ愛化のある御亀みブ（りさまざまな割り万の宅地を盟合せることにより 騨化のある衝なハをつくり出すことができる．
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写真15いちはら緑国都市。道路と一体化した小公園

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図一48

街区早位の考え方

図2いちはら緑国都市。基本街区図50

写真16 いちはら緑国都市。コモンで高低差を吸収したク
ラスター住宅地
まちなみ大学［第3期ユ講義録1

整調響lll∵1：驚1：
首都圏60km、霞ケ浦を望む茨城県南に位置するガーデンシティ湖南は土浦市より東ヘ

バスで20分、阿見町にある開発面積50ha、総戸数1，400戸の大規模団地です。ガーデン
シティの名のとおり民間団地にしては公園や緑地が多く、ループ状の幹線道路も20mと広幅員です。進入路から入って公園と一体となった調整池は常に水が張っています（写真17）。そこから南北にリニアーな中央公園が配してあり北の端から湧き水をせせらぎとして流しています（写真18）。全体の構想はアメ

図3ガーデンシティ湖南。庭園式湖畔住宅地マスタープラン

リカの建築家ペリー・バーカス氏の提案です
が、現実にはその通りには出来ていませんが
水や公園の考え方は踏襲しています。

■庭園式湖畔住宅臨鹸鮪
渉蹄響

アメリカの住宅地のなかには人工的に池や川をつくり、それに面した景観の良い住宅地をプレミアムロットとして高額で売り、造成

郵毒嚢癬義一嵐1達

工事費をペイすると聞きます。ここでも公園や調整池（人造池）のまわりは魅力的な住宅地を予定しています。その代表的例が調整池
公園を南に望む、3．5haに計画した庭園式湖畔住宅です。

平均90坪の景観の効いた住宅地をアメリカのランドスケープ事務所SLへの協力を得て計画しました。公園を挟んで東西2ブロックに分かれ、それぞれ8mの幅員のループ道路が

図4ガーデンシティ湖南。同完成予想図

回ります（図3）。調整池に面した住宅は斜面を利用したスキップフロア住宅としてデッキやテラスを張り出し、アウトドアライフが楽しめるように考えました（図4）。現在道路や宅地の基盤整備中で、電線類はオール地中化
しています。一般住宅のほぼ倍の価格設定なので時期をみて住宅の建設に移るところです。

この住宅地に見るように、特段の中間領域的な空間がなくとも宅地がゆったりと取れて、

基盤整i備に工夫があれば良い住宅地はできる
写真17ガーデンシティ湖南。ランドスケープの良い調整池のです。もっとも道路線形や公園や調整池の形態あるいは電線の地中化など、行政側をは公園

じめとする関係機関の理解がなければ出来ませんでした。

これは最近のプロジェクトです。首都圏

50kmに位置する成田線布佐駅から2km、利写真18

ガーデンシティ湖南。中央公園と周囲の住宅地

根川を渡った利根町にある開発面積20ha、第3回戸建て住宅地の計画手法

51

があったわけですが、前述したような状況があったため警察が応援してくれました。

我が国での最初のボンエルフとして有名な
西洋環境開発のつくった宮城県の汐見台団地
では警察協議が大変だったと聞きましたが、今回は行政側の対応の変化がみられました。
■調整池公園

もうひとつの特徴が調整池です。利根川の堤防の下ということもあって水位が極めて高／い。放流先も高いので深さが取れないのです。

事実1．2mでただ広いだけです。雨が降るとす

ロ岩一ヨ鷺．一ゴ愈利根戦駆住宅地計画（茨城県利根町）
図5ウッドパーク四季の丘利根。マスタープラン

ぐ水浸しになるので利用できない。そこで部
分的に深く掘り下げ、ふだんの雨はここに貯めポンプアップで放流する計画をたてました。

そうすることによって残った部分をテニスコ
ートとフットサルのグランドにしました。そうすると1．2mの深さは格好で、プレーする側も道路から見る側もほどよい高さ関係であり、嫌悪施設である調整池は住宅地の中核施設になりました。ちなみに調整池の角に集会所を建て、管理上の便宜を図るとともに景観上のランドマークとしました（写真20）。
写真19

ウッドパーク四季の丘利根。コミニィティ道路のまちなみ

総戸数600戸の戸建と中層共同住宅の混合団
地です。この団地の特徴は、幹線道路と調整池公園です。

■コミュニティ道路

住宅地の幹線道路はややもすると広域道路として位置づけられ、通り抜け道路として使われることがあります。実際に原案は南北に長い開発地の真ん中に幅員12mの幹線道路が

写真20ウッドパーク四季の丘利根。調整地公園

通っていました。しかし、既にある周辺団地で事故が多発していました。利根川の土手に沿った道路から混雑する交差点を避け、県道に抜けるバイパスとしてダンプカーが住区内
幹線道路を通っていたのです。住民運動で大52型車規制をかけたのですが一向に守られない。

これも最近のプロジェクトです。まだ開発

警察は対応に苦慮していました。つまり通り

許認可の段階ですが、和歌山市の中心部から抜けできにくい道をつくってほしいと。

西へ4km、紀ノ川を渡ってほど近い、準工業

そこで、原案の計画を見直すにあたって、地域の一角です。周囲は工場と農地です。開

南北両側の入口部分はボトルネックとして狭発地は0．92haと小ぶりで平坦ですが、かな

め、幹線道路を9m（車道6m、片歩道3m）

り変形な敷地形状をしている。ここに計画戸とし蛇行させ、その変曲点に広場を設けシン

数52戸の戸建て団地を計画しました。

ボルツリーを植ました（写真19、図5）。つま事業主は和歌山市の紀の国住宅という地域

り、鳩山ニュータウンで計画したグリーンス

一番店のビルダーです。これに先立ち昨年、ポットを幹線道路に応用したわけです。もち環境共生型のモデル住宅を岸和田の住宅展示

ろんいったん許可を下ろした計画を、しかも場に建てました。それを受けて環境型の団地

幅員を狭めることには行政側は大いなる抵抗はつくれないものかと計画しました（図6）。

まちなみ大学［第3期］講義録1

■緑のステーション

すでに粗造成されているので緑はなく、殺風景な敷地です。ここではそうした敷地特性

一「丁「に変化を与え、新しい風景を創造するととも「「『一rT「

エントランス

に身近な自然を住宅地のなかに持ち込むこと

緑のステーション
餓会所を考えました。団地の入口から70mおきに道

虹「クルド｛らク路の変曲点を設け、そこにふくらみを持たせ、
醐

一戸rrr㌧のステーションとしました。

．︑「番奥のクルドサックは道路と一・体型の公園とし、高木を植え、自然へのハイコンタク
トと人々が立ち話できる場を提案しています。

住宅の需要は一般に条件付宅地分譲ですが、

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レンガ舗装とし、シンボルツリーを植えて緑

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ここではモデル住宅を10棟ばかり建てこれを

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環境共生環型住宅としています。

■環境共生型モデルハウス

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図6ウッドビレッジ孤島。マスタープラン

この住宅は土間がテーマになっています（図7、8、写真21）。木製のペアサッシュに被われた吹き抜けの土間空間は、外と中のある
いは1、2階の上下の視覚的つながりだけでな
く、夏の暖気が吹き抜けを通して風息に抜けたり、冬はパッシブソーラーによる温室効果があるなど、環境をコントロールする装置にもなっています。

玄関はありますが、どこからでも土間に入れ、またどこからでも部屋に入れるようになっています。こうすることによって視覚的につながるだけでなくコミュニケーションが確

図7「きのいえ」平面図

図8「きのいえ」断面図

保されるようになっています。もちろん桧や松などの自然材やケーソー土などを使い、シックハウスへの対応もしています。

確かに来る人に心地良さを与えるのですが、こうした住宅は普及しにくいのも事実です。

それは長年「最近の家」に慣れ親しんできた
せいか、むく材の遊びが気になったり、結局は長持ちするのですが当面のメンテナンスを気にして、プリント合板の安普請を選ぶ人がまだまだ多いのです。しかし今後は必ずこうした住宅が主流になると思います。

さて、今回のプロジェクトでどこまでこのモデルルームのような住宅をつくるかがひとつの問題です。理想の住宅は押し付けるものでもないでしょう。購入者のライフスタイル
建設原価、メンテナンスなどを考えて今計画
中です。

癬確綴

写真21環境共生型モデルハウス

第3回戸建て住宅地の計画手法

53

方法などが従来型では限界があります。日本
ではその人の現在の支払い能力をみて融資するけれど、欧米ではニュータウンや住宅の将
経済不況のあおりか、最近郊外のユニークな住宅地づくりをしているデベロッパーで、した街づくりをサポートする仕組みを組み上体力を消耗して存続さえ危ぶまれているとこ

げないと、表層の手法をいくら提案しても根ろもあります。もともと団地づくりを本業と本的解決にはならないのです。タウンハウス

していないところや、多角的に経営しているの衰退に見るように、まちづくりの魅力的なところはさっさと縮小撤退しています。郊外

手法が一時のはやりで終わらないためにも、

ニュータウンは今、正にピンチにたたされてこれからはソフトの面まで立ち入って提案すいるわけです。

る必要があるでしょう。

しかし、ほんとうに郊外ニュータウンの使

戦前から今までに完成した良い住宅地の資命は終ったのでしょうか。もちろん21世紀へ

産価値は、バブル期の反動はあるものの長期のテーマはあります。しかしまだまだ車窓か的にみて確実に上がっていることに自信を持ら見る文化住宅に代表されるような環境の著って、今後もよいまちづくりを続けたいと思しく劣化している住宅地を見るにつけ、戦後います。

50年の使命も達成していないと思われます。

すでに年収の5倍を切っている価格でも郊外住宅地は売れず、その倍以上はする都心部の100nf以下のミニ開発が売れているのは正常とは思われません。

少ない需要のなか、郊外ニュータウンにリタイア組が増えているのも高齢化社会の到来を予感させます。人口が増え、土地が上がる
ことを前提とした開発姿勢がいま問われていると思います。将来に向けてのインフラの整備やライフスタイルの変化、あるいは職場の分散化や規制緩和なども思ったより進みません。むしろ今は後退しているようにも思います。たとえば最近計画したプロジェクトでは、

さきほど紹介した小広場などや道路のボンエ
ルフ化などはことごとく行政側から否定されています。つまりあんなものをつくられると後が大変だと。

私はこの20年身近な広場や原風景となるシ
ンボルツリーの植樹を提案し続けて来ました。

その結果、居住者の評判も良く、ある種の自負を持っておりました。しかし、行政側は指導の文言とメンテナンスをたてに反対します。

良く理由を聞くと心ない住民が声高に、枯れ葉に雨傘がつまったとか、配管に根が絡まったからこんなものをつくるなと騒ぎたてるわけです。その結果、中長期計画では「水と緑の住宅都市」と、これも全国一律の標語です
が、そのように提唱していても街路樹一つ植
えないでほしいという滑稽な指導になるわけです。

まちづくりはもちろんテーマをかかげる必
要はありますが、事業方法や所有形態や管理

54

来の価値をみて融資するといわれます。そう

まちなみ大学［第3期］講義録1