紹 介

非木造家屋評価支援システム（明確計算）
レクパス・オート５（LGWAN,AI-OCR）
一般財団法人資産評価システム研究センター 理事長

株 丹 達 也

評価センターの株丹です。12 時半を過ぎていどが、数としては大変多い。都の場合には、東まして、皆さんも今からしゃべるのかというお京 23 区では固定資産税は都の税金ということに気持ちもあるいはあろうかと思います。私自身なりますので、ちょっとパターンが違うのですもちょっと忸怩たる思いはあるのですが、これが、道府県ごとにルールが決められていて、例から 20 分ほどお時間を頂戴したいと思います。

えば床面積が 300 平米とか 500 平米を超えた家お話しすること自体は評価センターが家屋評

屋は道府県が評価をする。単純に床面積で決め価業務に関してシステム開発しましたというこるのではなく複雑な難しいものは道府県が担当となのですが、少し前提となるような話から入する場合もある。そういう評価業務の分担がありたいと思います。といいますのは、家屋評価るのです。に限らない話だと思うのですが、関係者にとっ次（78 ページ図表 1 参照）に、評価方法も一ては当たり前のことが、周りからすると必ずしつではありません。本日、木造家屋の将来に関もそうではない、あまり知られてないというこする講演があったわけですが、木造家屋と非木とがよくあると思っていまして、最初に多少情造家屋とでは、スライドでお示ししていると色報がないと、今日お集まりいただいている方は、が違うだけの感じなのですが、評価方法がそも必ずしも家屋評価を日頃担当していらっしゃるそも違っています。さらに、木造家屋も非木造方ばかりではないので、分かりにくいのではな

家屋も評価方法が細分化されていまして、ここいか。そこで、少しシステム開発以前のことか

では木造は 3 つ、非木造では 4 つあります。こら話を初めたいと思います。の 7 つは、それぞれ複雑な評価方法でありつつ、他とは違うのです。非木造家屋を例に取れば、使用する建築資材の数量が明確な場合とそうで前提となることなどない場合で分かれますし、それとは別に比準と冒頭の部分についてはスライドの用意がないいう方法がある。それから、この非木造の 1、2、ので、口頭だけで御容赦いただきます。家屋評3 というのは新増築家屋に対しての評価方法で価に関していいますと、市町村だけではなくて、あって、既に評価されたことがある「在来分家道府県が評価することもあるのです。これは評屋」についての評価方法は、また別です。

価を担当している公務員にとっては当たり前の一般的に家屋の評価は難しいという印象があ話です。しかし、それ以外の方には、あまり知るのですが、評価の主体や方法が分かれているられていないのではないかなと思っています。

ことも難しいと思われる理由の一つかも知れな

家屋自体は日本全体で 5,000 万棟を超えるよういと思っています。評価している主体も分かれな数です。市町村が評価をする戸建ての住宅なているし、評価方法も実は違う。

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家屋の評価は、「時価」を適切に評価しなけなる御意見もあろうかと思いますが、システムればいけないので、評価のルールが複雑である化が回答の一つになり得ると考えました。評価

こともやむを得ませんし必要なことです。対象センターとしてシステム開発に取り組みますとが対象ですから、建築のことが分かっていないいうことです。と仕事にはならない。そこで、評価を担当する

ただ、先ほど来申し上げていますように、評職員は、しっかり勉強して仕事に取り組んでお価方法自体が分かれていまして、一挙に全部取られます。同時に、可能な範囲で、評価の基準り組むことは難しい。私どもが考えたのは、こは簡素化してほしいという話が、現場の職員のの非木造家屋の 1 番目にあげている使用資材等側からはずっとあると思っております。国（総の数量が明確な場合の明確計算の方法を対象と務省）がこの評価基準を決めているわけですかしようということです。明確計算は都道府県でら、国も現場の意見を踏まえながら、簡素化のは不動産取得税のための評価として取り組んでための努力はされている。それから、民間で家います。また、大都市を中心として固定資産税屋評価のための「システム」提供もやっておらの評価として明確計算を実施しています。

れるということです。
現場の実情はどうかというと、評価基準が必システム自体の説明ずしも十分に簡素化されていないので、そうなることを願いながら、しかし、現実に何とか対ここからはシステムの中身の話をいたしま応しないといけないので、民間の「システム」す。ポンチ絵（79 ページ図表 3 参照）を御覧を導入したり、場合によっては、自分たちで例いただきます。上半分が現在、下半分が、私どえばエクセルのマクロのような機能を使いながもがシステム開発をして、それを御利用いただら、事務改善に取り組んでいるのではないかといたら現場はこうなる。ある種の理想像みたい思っています。にもなってしまうのですが、システム導入のビ評価センターでは『資産評価情報』という機フォー・アフターの関係になります。

関誌を出しています。9 月号に、和歌山県のかそれから、ポンチ絵の左と右にも違いがありつらぎ町の係長さんが、家屋評価の関係だけでます。左は、ちょっといい方は悪いのですが、はないのですが、業務改善に取り組んでいます

単純作業です。機械がやるほうが、人がやるよということで、残業時間を 6 分の 1 まで減らしりも簡単に間違いなくできるだろう。明確計算た経緯を書かれていました。これは一つの例での場合ですと、工事見積書を借りてきて、それあって、色々なところで工夫や努力を積み重ねをベースにして数字を転記したりパソコンに打ているのだろうと思います。

ち込んだりという作業があるわけです。これを評価センターでも何かできないかということすべて単純作業と言い切ってしまうのは多少問を考えまして、その前提として、今の家屋評価題があるのですが、そういう部分については、の状況をどう見ればいいのかということをスラいかにもシステム化になじみます。

イド（78 ページ図表 2 参照）に書かせていただ

一方、右の方は、左の作業の後を受けて、家いています。ざっくりと結論だけ言ってしまい

屋評価に特有の仕事、つまり、紐付けです。紐

ますと、家屋評価業務については、まだ効率化付けとは関連づけるということで、この場合は、の余地があるのじゃないかということです。異

工事見積書の項目と固定資産の評価の項目とを「資産評価情報」2023.1（252 号別冊）

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1 対 1 で対応させることです。その紐付けやそオート 5 と名前をつけました。レクパスというの後の計算の作業が右側です。これは恐らくは、のは、評価センターの組織名を英語表記にしたベテラン職員が担当するのであればスムーズに

上 で 頭 文 字 を 取 る と レ ク パ ス（RECPAS） にできるが、異動してきたばかりの人がすぐ取りなるので、従来からレクパスネットというようかかれるかというと、そうはいかない。したがっな 言 い 方 を し て い ま し た。LGWAN は、 地 方て、全部を機械に置き換えるというのは、正直団体だけがメンバーのネット環境であり、デー難しいかなと思う部分ではあるのです。それか

タを安全に保護するためにこれを使う。そしら、民間でも、さっき「システム」と申し上げて、単純作業と申し上げた PDF から読み取りましたが、一部分は既に取り組んでいらっしゃをする際には、AI-OCR を使うものですので、る。ただし、紐付けそのものを含め作業全体をLGWAN と AI-OCR も括弧書きで入れています。

対象としたことはないと見ています。

スライドに①、②、③、④、⑤と表記しています。

こうした一連の作業のシステム化を、やってこのうち①の見積書の自動文字データ化というみようということで、次（79 ページ図表 4 参照）のは、先ほどのスライド（79 ページ図表 4 参照）のスライドに移ります。ここで、システムの名でお見せした左側の工程、単純作業といった部前をレクパス・オート 5 としています。また、分にそっくりそのまま当てはまります。

工程が 2 つに分かれていますが、先ほどのシス②、③、④は、右側の工程に該当します。読テムの図の左側、単純作業だといった部分が「見み取った後のデジタルデータをもとにして紐付積書読取り工程」に該当します。PDF を入力しけして計算するというところを 3 つに分けてて CSV 形式で出力します。つまり、デジタルデー説明しています。⑤だけがちょっと違っていまタ化します。デジタルデータ化することによっして、これは実務をやっている方はよく御案内て、その後、PC での処理ができるようになりだと思うのですが、評価するときには、必ず根ます。

拠と照らし合わせながら評価しますので、根拠

それから、右側は、「評価基準紐付け計算工程」になる文献等をシステムの中に取り込んでいっといいます。前の工程でデジタルデータ化したて、スムーズに検索できるようにしたものです。

ものを受け取って、紐付けする。それから計算

こうした 5 つのオート（自動化）の機能を持つもする。今、人がやっていることを完全に機械システムなのです。に置き換えるものではないのですが、紐付けや計算を概ねカバーするものとしてつくり上げよ

効果、経費、課題についてうとしています。
次（80 ページ図表 5 参照）のスライドは、同次にシステム導入の効果についてです。先ほじ対象を別な表現で書いたものだと御理解をいどのポンチ絵（79 ページ図表 3 参照）のところただければと思います。皆様にシステムをどうでも表現していますが、システムを使えば、作いうものとして御説明しようかと思いましたと業の省力化あるいは迅速化が実現できる。さらきに、内部で議論して、今までは人が自ら直接に正確な評価を維持しながらも、自動的に相当やらないとできなかったところを機械が代わっな作業ができる。これを、もう少し分析的に表てやってくれる作業を 5 つ挙げることができる

現しますと、次（80 ページ図表 6 参照）のスラという結論になりました。そこで、レクパス・

イドのキャプションにあるとおり「重要度の高− 75 −

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い主たる業務への注力が可能になる」というこかかりますが、評価センターが開発する場合にとです。今は、実際に担当している人たちは、は 1 か所 1 回の開発で完成できますので、トーまず高度な知識、技術を苦労して身につけなけタルコストで比較すると相当安くできるはずでればならないのです。しかし、せっかく高度なす。そんな発想を持って取り組んでおります。

ことを身につけた人たちが、同時に単純作業も評価センターとしては、幸いシステム開発にしなければいけないという状況にあります。し取り組むための基金を持っていました。開発にかも、建物の規模が増すと、物すごい分量の作お金はかかったのですが、この基金の範囲の中業をしなきゃいけないのです。こうした負担をで収まりました。それでもかなりの額の開発経軽減することによって、本来、職員の方でない費はかかりましたから、評価センターの財政面とできないようなこと、例えば納税者に対してとしては、ちょっとお金をかけ過ぎじゃないのきちんと評価の内容を説明する、現場に行ってかという御批判もあるかもしれません。しかし、評価に間違いがないかをきちんと確認する、そこのように評価センターが負担を引き受けた部れから、評価の仕組みが詳しく分かっていない分が大きいので、地方団体からすると、割安感と、実際のところ、こういうシステムができたがあるシステムにできたとも考えます。

としても、評価はできませんので、そういった10 月冒頭にシステムが完成したばかりなの意味での学ぶことなども必要だろうと思いまで、今後の話をするのはちょっと早いかなといす。システムの導入によって職員にしかできなう感覚も持っていますが、最後に、今後の課題い業務に取り組む余裕が生まれると期待してい（81 ページ図表 8 参照）について申し上げたいるのです。と思います。まず、評価センターの立場からしシステムの導入に際しては、注意すべきポイますと、会員である地方団体に使っていただくントが幾つかあると思っています。ここでは、ために、システムを作ったものですから、このそのうち 1 点だけ取り上げます。お金（経費）システムをできるだけ多くの団体に御利用いたの話（81 ページ図表 7 参照）です。地方公共団だくというのが最大の課題だと思っています。

体の皆様からすると、このシステムを導入するもう一つ別な視点もあって（81 ページ図表 8

ことは、ただではできないのです。私どもも、参照）、出来上がったシステムでは、まだ、解決

当初は、無償で提供することを希望したのです

できていない機能等があるという観点からの課が、そうもいかないという現実がありました。

題もあると思います。工事見積書からスタート

このスライドは地方団体の皆様に御覧いただいをして、紐付け等を自動化するというシステムて、経費については、こんな仕組みで考えていを作ったのですが、開発当初は、図面情報も含ますと伝えるという趣旨でまとめたものです。

めた取り組みをしたいという構想でした。明確

本日は、あえてこのスライドに書いていない計算の現状の作業では、工事見積書と図面の両ことを付け加えたいと思います。評価センター

方のデータを使用していますので、このようにとしてシステムを開発するのですが、このこと構想したのは当然のことなのです。しかし、私によって地方団体で同じシステムをそれぞれ独どもが探し回った範囲では、図面情報を読み取自に開発に取り組むのとは様相が大きく変われるというベンダーはいませんでした。というるだろうと考えています。地方団体がそれぞれことなので、今の技術水準では直ちにはできなに取り組んでいけば、相応の金額がそれぞれにいようなのです。

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しかし、このままというわけにはいかないだいけません。完成したばかりのレクパス・オーろうと思っています。図面情報といっても 3 つ

ト 5 は、あくまでも PDF ベースでスタートすぐらいに分かれるだろうと思います。JIS 記号るということでつくっていますので、デジタルを読み取って、その数を数えるというものもあデータのファイルを前提とするという仕掛けにれば、図面といいながら表の形式になっていて、なっていません。この辺は、地方公共団体から文字情報を多く含んでいるというもの、さらに、の具体的な要望を受けて、ベンダーと協議する

部屋ごとの面積そのものを読み取る、そうした必要があります。私としては、取り組むべきこ種類ごとに分解していって、これならできるととだと思っております。

いうところを探すということも考えたい。

ちょっと駆け足でのご説明になってしまいま

も う 一 つ の 考 え る べ き 点 は、 紙（PDF） をした。また、家屋評価に詳しい方と必ずしもそAI-OCR で読み込むことを前提とするのかどううでない方の両方を念頭に置きながらお話をしかです。もしも図面のデジタルデータが入手でましたので、分かりにくかったかと思います。

きるのであれば、ハードルの高さが随分変わっその辺は私の説明能力が欠けているということてくるのではないかと思います。今の時点ではで御容赦いただきたいと思います。

まだ、どういう方向に動けるかについて確たる

レクパス・オート 5 は完成したばかりのシス

ものは持っていないですが、検討を始めないとテムでありますので、例えが良いかどうか分かいけません。

りませんが、赤ん坊みたいなもので、これから、現時点では、まだ利用契約まで行っていると相当頑張って育てていかなければいけないと思ころはない（※）のですが、利用していただけいます。多くの地方団体からも一緒に育てようれば、ここはどうなんだろうとか、変えてほと受け止めていただき、皆様に、ご協力いたしいという改善要望も当然出てくるでしょうか

だきながらレクパス・オート 5 にたずさわらせら、そうした要望を踏まえてシステム改修に取ていただければ大変ありがたいと思っておりまり組みます。それから、家屋評価の場合は、3す。

年ごとに評価基準は改正されます。必ず改正さ以上で私の説明は終わりとさせていただきまれますので、それは評点数の更新だけではなくす。私はずっと会場におりますので、何か御質て、中身も含めての改正対応がありましょうか

問等あれば、タイミングをみてお声をかけていら、バージョンアップをし続けなければなりまただければと存じます。

せん。
さらに、先ほど触れましたけれども、最初か編集注（※）

らデジタルデータでもらえるんだということで

令和 4 年 12 月 19 日現在では、6 団体との間であれば、そうした事態への対応も考えなければ利用契約が締結されています。

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図表１

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図表２

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図表３

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図表４

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図表５

図表５

図表６

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図表７

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