2020 年 8 月 20 日

『調査レポート』
物流施設の不動産市況に関するアンケート調査～賃料水準の見通しで「上昇」トレンドに転機が訪れ、「下落」が 7.4％へじわりと増加～

サマリー【不動産価格の見通し】
半年後の不動産価格の見通しは「横ばい」が 51.8％、「上昇」が 45.7％、「下落」が 2.5％となった。不動産価格の見通しでは「横ばい」が 5 割強、「上昇」が 5 割弱で拮抗しており、依然として強気の見通しが支配的である。

【賃料水準の見通し】
半年後の賃料の見通しは「横ばい」が 56.8％で最多となり、「上昇」が 35.8％、「下落」が 7.4％となった。賃料の上昇トレンドに転機が訪れ、「上昇」の回答構成比は 3 年ぶりに減少している。また、「下落」の回答構成比も 2017 年 1 月以来の 3 年半ぶりに増加に転じ、先行きに悲観的な意見がじわりと拡大している。

会社概要
物流施設や工場など工業用不動産に特化した独立系の不動産サービス会社。独自に構築したデータベースをもとに不動産市場の分析などを行っている。
【本レポートに関するお問合せ先】
株式会社一五不動産情報サービス
Tel. 03-6273-7810

Fax. 03-6273-7815

URL https://www.ichigo-re.co.jp

E-mail：research@ichigo-re.co.jp

調査レポート：2020 年 8 月 20 日

1.

物流施設の不動産価格の見通し

物流施設の不動産市況について、半年毎のアンケート調査を実施した。アンケート回答者の属性など調査の詳細は 9 ページを参照のこと。
物流施設の不動産価格について半年後の見通しを設問した（図表 1 参照）。本調査（20 年 7 月）では「横ばい」が 51.8％で最多で、「上昇」が 45.7％、「下落」が 2.5％となった。
「上昇」の回答構成比は前回調査から概ね横ばいとなったが、「下落」の回答構成比は 2.5％へと若干増加している。不動産価格の見通しでは「横ばい」が 5 割強、「上昇」が 5 割弱で拮抗しており、依然として強気の見通しが支配的である。
図表 1 物流施設の不動産価格の見通し（半年後）4.4% 6.9% 2.3% 0.0% 0.0% 1.1% 2.2% 1.0% 0.0% 1.1%

100%

9.6%

13.8%

30.8%

21.0%

80%

22.0% 16.9%
29.3%

23.7% 25.0%

59.8%
63.7%
67.1% 66.7%
70.3%
58.9%
67.8%
71.0%

61.5%56.3%
58.5%

89.2%

78.0%
68.5%

69.2%

54.5%

75.3% 75.0%
67.9%

41.2%

20%

45.1%

34.2%

36.8%
18.1% 34.1%

32.5%
27.4%

8.4%
5.7% 2.4% 2.6% 6.2%

0%

51.8%

82.0%

72.8%
46.6%

54.9%

72.3%

40%
27.7%

31.0%

42.9%

47.7%

56.5%

60%

3.8% 4.8% 4.9% 3.7% 4.0% 2.2% 1.1% 0.0% 2.5%
6.9%

下落

横ばい

29.6%
27.5%
28.0%
25.0%

45.7%

39.1%

上昇

出所：株式会社一五不動産情報サービス

半年後の物流施設の不動産価格の見通しについて、それぞれの理由を確認する（次ページの図表 2 参照）。
上昇理由では「コロナ禍で物流施設が注目され、今後も活発な投資が続くため」が 33 回答で最多となり、「コロナ禍で物流施設へ投資するプレイヤーが増え、物件獲得競争が激化するため」が 29 回答で次いでいる。周知の通り、巣ごもり消費で好業績の E コマースの堅調なニーズに支えられた物流施設に注目が集まっており、今後も活発な投資が続くことが期待されている。また、「良好な資金調達環境が続くため」が 12 回答、「物流施設の賃料水準が上昇するため」が 10 回答となった。そのほか、「物流施設の賃料水準が上昇するため」は 10 回答で、前回調査の 18 回答から大幅に減少し、収益面での楽観的な意見は少なくなっている。

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横ばいの理由では「コロナ禍での E コマース拡大のプラス面と景気悪化のマイナス面が均衡するため」が 24 回答で最多となり、「キャップレートの更なる低下が見込みづらいため」が 17 回答、「賃料水準の見通しに大きな変化がないため」が 14 回答となった。コロナ禍にはプラス面とマイナス面があるため賃料見通しに変化はなく、キャップレートの更なる低下は期待できないという意見である。そのほか「不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため」が 6 回答、「高値づかみへの警戒感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため」が 1 回答であった。
下落の理由では「コロナ禍でデフレに回帰する懸念があるため」が 2 回答、「不動産価格の上昇局面が終わり、下落局面に突入するため」、「2021 年の大量供給で需給緩和が見込まれるため」および「コロナ禍での先行きの不透明感からリスクマネーが縮小するため」がそれぞれ 1 回答であった。下落の回答者は少数派ではあるが、コロナ禍での先行きに不透明感があり、それぞれ注目に値する回答である。
図表 2 上昇・横ばい・下落理由
010

20

30

コロナ禍で物流施設が注目され、今後も活発な投資が続くため

33

上昇理由

コロナ禍で物流施設へ投資するプレイヤーが増え、物件獲得競争が激化するため

29

良好な資金調達環境が続くため

12

物流施設の賃料水準が上昇するため

前回調査 18 回答

10

物流施設の建築費が上昇するため

2

インフレへの懸念から不動産への資金流入が続くため
その他

10

コロナ禍でのEコマース拡大のプラス面と景気悪化のマイナス面が均衡するため

24

横ばい理由

キャップレートの更なる低下が見込みづらいため

17

賃料水準の見通しに大きな変化がないため

14

不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため

6高値づかみへの警戒感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため

1

その他

1

コロナ禍でデフレに回帰する懸念があるため

下落理由（回答者数）
40

2

不動産価格の上昇局面が終わり、下落局面に突入するため

1

2021年の大量供給で需給緩和が見込まれるため

1

コロナ禍での先行きの不透明感からリスクマネーが縮小するため

1

不動産価格が急騰し、一時的な調整が見込まれるため0

超低金利政策が行き詰まり、金利が上昇する懸念があるため

0

その他

0

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、左軸上の文章は、見やすくするため、一部省略している。文章（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

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2.

物流施設の賃料水準の見通し

次に、物流施設の賃料水準について半年後の見通しを設問した（図表 3 参照）。
本調査（20 年 7 月）では「横ばい」が 56.8％で最多となり、「上昇」が 35.8％、「下落」が 7.4％となった。
「下落」の回答構成比が前回調査の 0％から 7.4％へ増加する一方、「上昇」が前回調査の 48.8％から 35.8％へ減少している。
「上昇」の回答構成比が減少するのは 2017 年 7 月以来の 3 年ぶりで、賃料の上昇トレンドに転機が訪れている。また、「下落」の回答構成比も 2017 年 1 月以来の 3 年半ぶりに増加に転じ、先行きに悲観的な意見がじわりと拡大している。
図表 3 物流施設の賃料水準の見通し（半年後）100%

9.6% 6.6% 6.9% 5.9%

9.0%
28.4%

11.0%
22.5%25.0%20.7%

30.9%

80%

42.9%
64.1%64.8%

69.0%

79.1%79.3%
63.6%

51.2%
58.9%

22.0%

0%

56.8%

70.3%
61.2%

74.1%

75.0%

63.1%74.4%

64.2%
54.3%

31.3%
8.0%

7.4%

60.9%

74.1%

51.9%

20%

5.5%

62.9%

85.5%

40%

14.8%

10.0%

44.6%49.5%42.4%46.4%

66.3%

60%

1.1% 0.0%

1.1% 1.1% 0.0% 2.2% 2.4%

5.1% 3.3%

30.8%
20.0%
5.2% 4.9% 4.8% 14.3%
2.4%
13.8%

31.9%

36.0%

55.4%

50.5%

48.8%

51.2%
30.1%

16.3%

4.9%
11.9%

下落

横ばい

38.0%
24.2%
15.0%

35.8%

11.1%

上昇

出所：株式会社一五不動産情報サービス

半年後の賃料水準の見通しについて、それぞれの理由を確認する（次ページの図表 4 参照）。
上昇理由では「コロナ禍で E コマースの需要がさらに拡大するため」が 21 回答、「コロナ禍で飲食料品・医薬品など、幅広い業種で堅調な需要が期待できるため」が 20 回答で、成長セクターの E コマースだけでなく、幅広い業種からの堅調な需要で、好調なマーケットが続くという意見である。そのほか、「雇用面で優位性のある高機能型物流施設へのニーズが高まるため」が 9 回答、「老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため」が 8 回答で、建物部分の付加価値の向上が賃料上昇につながるという意見である。
横ばいの理由では「コロナ禍での E コマース拡大のプラス面と景気悪化のマイナス面が均衡するため」が 27 回答で最多となり、「景気悪化による収益性低下と需給ひっ迫による賃料上昇圧力が均衡するため」が 23 回答となっている。コロナ禍は賃料の上昇圧力となるプラス面と下落圧力となるマイナス面があり、4
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両者が均衡して横ばいとなる意見が多い。
下落の理由では「コロナ禍で荷主・物流会社の業績が低迷し、賃料の値下げ圧力が強まるため」が 4 回答、「コロナ禍が長期化し、日本経済の停滞が長引くため」が 3 回答である。コロナ禍で多くテナントが厳しい経営環境に置かれており、賃料見通しにもマイナスの影響を与えるという意見である。
図表 4 上昇・横ばい・下落理由（回答者数）

01020

コロナ禍でEコマースの需要がさらに拡大するため

21

上昇理由

コロナ禍で飲食料品・医薬品など、幅広い業種で堅調な需要が期待できるため

20

雇用面で優位性のある高機能型物流施設へのニーズが高まるため

9

老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため

8

土地価格や建築費など開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため

6

免震などのBCP対策が充実した高機能型物流施設へのニーズが高まるため
その他

30

40

コロナ禍でのEコマース拡大のプラス面と景気悪化のマイナス面が均衡するため

27

横ばい理由

景気悪化による収益性低下と需給ひっ迫による賃料上昇圧力が均衡するため

23

新規開発による供給増と物流ニーズの増加が均衡するため

16

最近の賃料上昇で、上げ止まりの兆しがみられるため

11

安定した物価動向が続くため
その他

2
0

コロナ禍で荷主・物流会社の業績が低迷し、賃料の値下げ圧力が強まるため

4

下落理由

コロナ禍が長期化し、日本経済の停滞が長引くため

3

コロナ禍で荷動きが停滞し、物流施設に対する需要が減退するため

2

コロナ禍での総需要の低迷で、デフレに回帰するため

1

物流施設の大量供給で、テナントの獲得競争が激化するため

1

高機能な物流施設の大量供給で、大型物件の優位性が薄れるため

0

その他

0

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、左軸上の文章は見やすくするため、一部を省略している。文章（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

5
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3.

業況判断 DI

不動産市況のサイクルを把握することを主眼として、不動産価格と賃料水準について業況判断 DI を算出した（図表 5 参照）。
本調査（20 年 7 月）における不動産価格の業況判断 DI は 43.2 ポイントで、前回調査の 45.1 ポイン
トから 1.9 ポイントの低下となった。また、賃料水準の業況判断 DI は 28.4 ポイントで、前回の 48.8 ポイントから大幅な低下となった。
不動産業界全体を俯瞰すると、コロナ禍で商業施設やホテルが苦戦し、リモートワークの浸透でオフィスセクターも雲行きが怪しくなり、消去法的に物流施設の人気が高まりやすく、巣ごもり消費で E コマースからの需要が堅調であることも安心感となり、不動産価格の業況判断 DI の安定した推移に繋がっている。
他方、賃料水準の業況判断 DI はプラス圏にあるものの、前回調査から大幅に低下している。コロナ禍
での物流施設の賃貸市況では、巣ごもり消費による E コマースの拡大というプラス面と感染再拡大が懸念され足取りが重い経済動向というマイナス面がせめぎ合っている。したがって、物流施設の賃料水準では方向感が定まりにくい情勢がしばらく続くと判断している。
図表 5 本アンケートの業況判断 DI
100.0

78.0 80.9
69.2

80.0

66.3

74.3 75.0

66.8
48.8

60.0

38.9

20.0

13.8

8.4 7.7 6.9

0.0 13.0

-40.0

14.1
25.6 28.6

28.7
27.3
22.6 23.1 25.9 21.0 25.3

34.8
18.7

19.2

43.2

45.1
37.0

28.4

5.0

-14.8

-20.5

-20.0

53.3 50.5 53.3
48.8

29.7 29.9

40.0

38.0

-4.8
-37.7

-6.3

-3.7
-13.1-15.9-25.9-63.9 -40.3
-42.0

-60.0
不動産価格

-80.0
-100.0

賃料水準

-86.7

出所：株式会社一五不動産情報サービス
作成方法：業況判断 D.I.＝「上昇」の回答者構成比－「下落」の回答者構成比

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4.

物流エリアとしての評価の高まり

コロナ禍で物流施設を取り巻く環境が大きく変わることが見込まれる。そこで、コロナ禍で物流エリアとしての評価がさらに高まることが期待できる地域はどこかを本アンケートにて設問した（図表 6 参照）。
図表 6 物流エリアとしての評価が高まりそうな地域(回答者数)
0
茨城県の圏央道

埼玉県の国道 16 号
千葉県の国道 16 号
外環道

80

神奈川臨海部

55

千葉臨海部

52

外環道周辺

48
34

埼玉県の国道16号

26

多摩地域

22

千葉県の国道16号線

20

東京臨海部

神奈川臨海部

60
61

神奈川内陸部
千葉臨海部

神奈川内陸部

40

東京臨海部

埼玉県の圏央道

多摩地域

20

埼玉県の圏央道

8

茨城県の圏央道2

その他

2

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、エリア名称は見やすくするため一部を省略している。エリア名称（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

東京臨海部が 61 回答で最多で、神奈川臨海部が 55 回答、千葉臨海部が 52 回答で、上位三つは全て臨海部である。東京臨海部を筆頭に、この数年は需給バランスが逼迫しており最近の空室率は 1％にも届かない。開発用地の入手も困難なため、東京都心から離れた地域でも新規開発の動きが活発となっている。
また、物流施設の巨大化に伴い取扱貨物も多様化し、最近ではマルチテナント型物流施設に危険物倉庫を併設するケースが増えている。危険物の種類や量にも依存するが、危険物倉庫を併設するには工業地域または工業専用地域での開発が一般的で、臨海部には工業系の用途地域が拡がっていることも人気の高さに繋がっていると考えられる。
また、外環道が 48 回答、神奈川内陸部が 34 回答で続いている。外環道は東京都心近郊で、E コマー
スからもラストワンマイルも受け皿となる立地で評価が高い。神奈川内陸部は西日本の玄関口として機能する地域で、内陸部と臨海部を結ぶ圏央道「藤沢 IC～釜利谷 JCT」の整備も進んでいる。開通時期は2025 年度の見込みで、もうしばらく時間はかかるが、更なるポテンシャルの向上が期待できる代表的な地域のひとつである。そのほか、埼玉県の国道 16 号線が 26 回答、多摩地域が 22 回答、千葉県の国道 16号線が 20 回答で続き、圏央道が横断する埼玉県と茨城県の人気が乏しいアンケート結果となった。
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次に、1 年前の 2019 年 7 月におけるアンケートでも同様の設問をしていたことから、本調査のアンケート結果と比較する（図表 7 参照）。
この 1 年間で物流エリアとしての評価を大きく高めたのが神奈川臨海部と千葉臨海部で、神奈川臨海部は 34 回答から 55 回答へ、千葉臨海部は 32 回答から 52 回答へ大幅に増えている。上述の通り、神奈川臨海部、千葉臨海部とも需給逼迫し、強気の募集賃料の案件が増えている。
他方、茨城県の圏央道が前回調査では 12 回答であったが、本調査では 2 回答まで減少した。2017 年
2 月に「境古河 IC～つくば中央 IC」の区間が供用開始され、前回調査のタイミングで物流施設の新規稼働が相次いでいたが、本調査のタイミングでは、特段の目新しさはなく注目度が乏しい結果となった。
総じて、東京圏（首都圏）の物流エリアは、東京都心により近いエリアの人気が高く、内陸部と臨海部の比較では臨海部の評価が高いというアンケート結果である。
図表 7 本調査（2020 年 7 月）と前回調査（2019 年 7 月）の比較(回答者数)
020

4060

東京臨海部

56

神奈川臨海部

523248外環道

51
34

神奈川内陸部3726

埼玉県の国道16号

1322

多摩地域

20

千葉県の国道16号線

178

埼玉県の圏央道
茨城県の圏央道
その他

6155

34

千葉臨海部80281223

本調査（2020年7月）

前回調査（2019年7月）

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：前回調査（2019 年 7 月）では多摩地域を選択肢として含まれておらず。

以上

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■ アンケート調査の概要
アンケート調査の概要は以下の通り。
アンケートの概要
調 査 対 象 ：不動産にかかわる実務家・専門家（物流分野の関与は問わず）
調 査 方 法 ：E-mail にてアンケート回答の依頼を行い、Web または E-mail で回答収集
実 施 期 間 ：2020 年 7 月 21 日から同年 7 月 31 日まで
有効回答数：81 票
設 問 内 容 ：本レポート末尾の回答用紙を参照



アンケート回答者の属性
0%12%

物流専門の不動産投資サービスの提供事業者
4%
33%

5%

物流以外の不動産投資サービスの提供事業者
不動産サービスの提供事業者(仲介会社など）

11%

レンダー(銀行など）
一般事業会社(物流会社など）

10%
25%

調査・研究機関(シンクタンク、鑑定事務所、調査会社等）
公的機関(官公庁、地方自治体、独立行政法人など)
その他【注意事項】
・本レポートは、信頼できると思われる情報から作成しておりますが、当社がその正確性や完全性を保証するものではありません。このレポートに記載された内容は、作成日時点における判断を示しているものです。
・過去の実績、今後に対する予想や意見は、将来の結果を保証するものではありません。
・本レポートの内容に関わる一切の権利は当社にあります。当社の事前の了解なしに転用・複製・配布することはできません。
株式会社 一五不動産情報サービス

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物流施設の不動産市況に関するアンケート回答用紙「物流施設の不動産価格」と「物流施設の賃料水準」の半年後の見通しについてお聞きします。該当する項目に○印をお付けください。なお、最も高い市場競争力を備える東京圏の物流施設を想定して下さい。
【問１】ご回答者様のご職業について1. 物流専門の不動産投資サービスの提供事業者 (アセットマネージャー、ディベロッパー、アレンジャーなど)
2. 物流以外の不動産投資サービスの提供事業者 (アセットマネージャー、ディベロッパー、アレンジャーなど)
3. 不動産サービスの提供事業者 (仲介会社など)
4. レンダー (銀行など)
5. 一般事業会社 (物流会社など)
6. 調査・研究機関 (シンクタンク、鑑定事務所、調査会社等)
7. 公的機関 (官公庁、地方自治体、独立行政法人等)
8. その他 ()【問２】半年後の物流施設の不動産価格の見通し
1.
2.
3.

上昇 (→ 問２-１ → 問３へ)
下落 (→ 問２-２ → 問３へ)横ばい (→ 問２-３ → 問３へ)

【問２-１】上昇理由 (複数回答可)
1. コロナ禍で物流施設が注目され、今後も活発な投資が続くため
2. 良好な資金調達環境が続くため
3. 物流施設の建築費が上昇するため
4. 物流施設の賃料水準が上昇するため
5. コロナ禍で物流施設へ投資するプレイヤーがさらに増え、物件獲得競争がますます激化するため
6. インフレへの懸念から不動産への資金流入が続くため
7. その他 ()【問２-２】下落理由 (複数回答可)
1.
2.
3.
4.

不動産価格の上昇局面が終わり、下落局面に突入するため不動産価格が急騰し、一時的な調整が見込まれるため2021 年の大量供給で需給緩和が見込まれるため超低金利政策が行き詰まり、金利が上昇する懸念があるため
5. コロナ禍での先行きの不透明感からリスクマネーが縮小するため
6. コロナ禍でデフレに回帰する懸念があるため
7. その他 ()【問２-３】横ばい理由 (複数回答可)
1. 不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため
2. 不動産投資市場が過熱し、高値づかみへの警戒感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため
3. 賃料水準の見通しに大きな変化がないため
4. キャップレートの更なる低下が見込みにくいため
5. コロナ禍による E コマースの拡大というプラス面と景気悪化による需要減退のマイナス面が均衡するため
6. その他 ()【問３】半年後の物流施設の賃料水準の見通し
1.
2.
3.

上昇 (→ 問３-１ → 問４へ)
下落 (→ 問３-２ → 問４へ)横ばい (→ 問３-３ → 問４へ)

【問３-１】上昇理由 (複数回答可)
1. コロナ禍で飲食料品・日用雑貨・医薬品など、幅広い業種で堅調な需要が期待できるため
2. コロナ禍で E コマースの需要がさらに拡大するため
3. 老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため

4. 労働力不足を背景に、雇用面で優位性のある高機能型物流施設に対するニーズが高まるため
5. 土地価格や建築費など開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため
6. 災害時に備え、免震などの BCP 対策が充実した高機能型物流施設へのニーズが高まるため
7. その他 ()【問３-２】下落理由 (複数回答可)
1. 物流施設の大量供給でテナントの獲得競争が激化するため
2. 高機能な物流施設の大量供給で、大型物件の優位性が薄れるため
3. コロナ禍でアパレルなどの荷動きが停滞し、物流施設に対する需要が減退するため
4. コロナ禍で荷主・物流会社の業績が低迷し、賃料の値下げ圧力が強まるため
5. コロナ禍での総需要の低迷で、デフレに回帰するため
6. コロナ禍が長期化し、日本経済の低迷が長引くため
7. その他 ()【問３-３】横ばい理由 (複数回答可)
1. 新規開発による供給増と物流ニーズの増加が均衡するため
2. コロナ禍による E コマースの拡大というプラス面と景気悪化による需要減退のマイナス面が均衡するため
3. 最近の賃料上昇で、上げ止まりの兆しがみられるため
4. 景気悪化によるテナントの収益性の低下と需給ひっ迫による賃料上昇圧力が均衡するため
5. 安定した物価動向が続くため
6. その他 ()【問４】コロナ禍において物流エリアとしての評価が高まることが期待できる地域はどこですか (複数回答可)。
1.
2.
3.
4.

東京臨海部（江東区・品川区・大田区など）
千葉臨海部（浦安市・市川市・船橋市など）
神奈川臨海部（川崎市・横浜市など）
外環道周辺（埼玉県川口市・戸田市・三郷市・千葉県松戸市など）
5. 埼玉県内の国道 16 号周辺（さいたま市・川越市・春日部市など）
6. 千葉県内の国道 16 号線周辺（柏市・流山市・八千代市・印西市など）
7. 多摩地域（東京都八王子市・町田市・立川市など）
8. 神奈川内陸部（相模原市・厚木市・愛川町など）
9. 埼玉県内の圏央道周辺（久喜市・坂戸市・川島町など）
10. 茨城県内の圏央道周辺（常総市・つくば市・つくばみらい市など）
11. その他【問５】コロナ禍での物流施設の不動産市場に関して、ご意見などございましたら是非ご記入ください。

ご回答いただきありがとうございました。後日、アンケートの集計および分析結果をお送りしますので、貴社名、氏名、E-mailをご記入ください。
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