2024 年 2 月 19 日

『調査レポート』
物流施設の不動産市況に関するアンケート調査～コストプッシュ型のインフレが、賃料水準の見通しに影響～

サマリー【不動産価格の見通し】
半年後の不動産価格の見通しは「横ばい」が 62.0％、「上昇」が 26.0％、「下落」が 12.0％となった。
「下落」の回答者は少数派だが、その回答構成比は前回調査の 6.5％から 12.0％へ大幅に増加した。金融が正常化にむかう過程で、金利上昇への懸念が不動産価格の下落圧力に繋がるとの意見が増えている。

【賃料水準の見通し】
半年後の賃料水準の見通しは「横ばい」が 53.0％、「上昇」が 38.0％、「下落」が 9.0％となった。
「上昇」の回答構成比は、1 年前の 26.5％から 2 回連続で上昇し、コストプッシュ型のインフレが賃料水準の見通しにも影響するという意見が多い。

会社概要
物流施設や工場など産業用不動産に特化した不動産サービス会社。不動産仲介、Web サイトの開発・運営、調査・コンサルティングなどを行っている。
【本レポートに関するお問合せ先】
株式会社一五不動産情報サービス
Tel. 03-6273-7810 Fax. 03-6273-7815 E-mail：research@ichigo-re.co.jp
URL https://www.ichigo-re.co.jp

調査レポート：2024 年 2 月 19 日

1. 物流施設の不動産価格の見通し
物流施設の不動産市況について、半年毎のアンケート調査を実施した。アンケート回答者の属性など調査の詳細は 9 ページを参照のこと。
物流施設の不動産価格について半年後の見通しを設問した（図表 1 参照）。本調査（24 年 1 月）では「横ばい」が 62.0％で最多で、「上昇」が 26.0％、「下落」が 12.0％となった。
「下落」の回答構成比が前回調査の 6.5％から 12.0％へ増加する一方、「上昇」と「横ばい」の回答構成比がやや減少した。
図表 1 物流施設の不動産価格の見通し（半年後）
6.5%

100%

11.2%

12.0%

80%60%

66.3%
62.3% 62.0%

40%

20%

27.2%
26.5%
26.0%0%

下落

横ばい

上昇

出所：株式会社一五不動産情報サービス

半年後の物流施設の不動産価格の見通しについて、それぞれの理由を確認する（次ページの図表 2 参照）。
上昇理由では「物流施設の建築費が上昇するため」が 19 回答で最多で、「物流施設への注目が続き、今後も活発な投資が続くため」が 10 回答で続いており、開発コストが増加する環境下でも物流施設への投資が継続され、不動産価格が押し上げられるという意見である。また「円安の定着で、海外投資家の投資マネーがさらに流入するため」が 7 回答、「低金利の資金調達環境が続くため」と「物流施設の賃料水準が上昇するため」がそれぞれ 6 回答、「物流自動化を推進する高機能型物流施設への投資が続くため」が 4 回答となった。
横ばいの理由では「賃料水準の見通しに大きな変化がないため」が 34 回答で最多で、「キャップレートの見通しに大きな変化がないため」が 28 回答となっている。また「金利上昇への懸念で、投資家が新たな投資に慎重になるため」が 26 回答で、前回調査の 14 回答から大幅に増えており、金利上昇への懸2
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調査レポート：2024 年 2 月 19 日

念が不動産価格の保守的な見通しに繋がっている。そのほか「不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため」が 22 回答、「高値掴みへの警戒感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため」が 18 回答となった。
下落の理由では、「今後も大量供給が続き、需給緩和が見込まれるため」が 7 回答で最多であった。また、「金利が上昇するため」が 5 回答で前回調査の 2 回答から増え、「量的緩和策の出口が意識され、資産インフレが終わるため」も 4 回答で、前回調査の 1 回答から増えている。
「下落」の回答者は少数派であるものの、金融が正常化に向かう過程で、金利上昇への懸念が不動産価格の下落圧力に繋がるとの意見が増えている。
図表 2 上昇・横ばい・下落理由
0

5

10

15

20

物流施設の建築費が上昇するため

19

物流施設への注目が続き、今後も活発な投資が続くため

上昇理由（回答者数）
30
35

25

10

円安の定着で、海外投資家の投資マネーがさらに流入するため

7

低金利の資金調達環境が続くため

6

物流施設の賃料水準が上昇するため

6

物流自動化を推進する高機能型物流施設への投資が続くため

4

その他

2

賃料水準の見通しに大きな変化がないため

34

横ばい理由

キャップレートの見通しに大きな変化がないため

28

金利上昇への懸念で、投資家が新たな投資に慎重になるため

26

不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため

22

高値掴みへの警戒感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため

18

その他

2

今後も大量供給が続き、需給緩和が見込まれるため

7

下落理由

金利が上昇するため

5

量的緩和策の出口が意識され、資産インフレが終わるため

4

不動産価格の上昇局面が終わり、下落局面に突入するため

前回調査 2回答
前回調査 1回答

3

上昇が続いた物流施設の建築費が落ち着くため

1

混沌とした世界情勢など先行きの不透明感からリスクマネーが縮小するため

1

その他

前回調査 14回答

2

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、左軸上の文章は、見やすくするため、一部省略している。文章（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

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2. 物流施設の賃料水準の見通し
次に、物流施設の賃料水準について半年後の見通しを設問した（図表 3 参照）。
本調査（24 年 1 月）では「横ばい」が 53.0％で最多で、「上昇」が 38.0％、「下落」が 9.0％となった。
「上昇」の回答構成比は、前々回（23 年 1 月）の 26.5％から 2 回連続で上昇し、本調査では 38.0％まで増えた一方、「下落」の回答構成比は 9.0％で、2022 年 7 月の 9.3％から目立った変化はみられない。物
流施設の賃料水準については「横ばい」が主流ではあるものの、今後の「上昇」を期待する意見が強くなっている。
図表 3 物流施設の賃料水準の見通し（半年後）
9.3%10.2%9.8% 9.0%

100%

80%
53.0%
60.9%
63.3%

60%

40%

20%

38.0%
29.3%
26.5%

0%

下落

横ばい

上昇

出所：株式会社一五不動産情報サービス

半年後の賃料水準の見通しについて、それぞれの理由を確認する（次ページの図表 4 参照）。
上昇理由では「建築費などの開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため」が 32 回答で最多で、「物価高が物流施設の賃料にも波及するため」が 24 回答で続いている。コストプッシュ型のインフレが物流施設の賃料水準に影響するという意見が、上昇理由の上位二つを占めている。また「冷凍・冷蔵倉庫や危険物倉庫など、多様なニーズが新たな需要を創出するため」が 13 回答、「E コマースの堅調な需要が続くため」が 11 回答、「飲食料品・日用雑貨・医薬品など、幅広い業種で堅調な需要が期待できるため」が 8 回答となっており、コストプッシュ型に続いて、堅調な需要（ディマンドプル型）を理由とする回答も多くみられる。
横ばいの理由では「建築費上昇に伴う賃料上昇圧力と需給緩和による賃料下落圧力が均衡するため」が35 回答と、全ての回答選択肢のなかで最多であった。建築費の上昇を筆頭に、賃料上昇圧力はあるもの
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調査レポート：2024 年 2 月 19 日の、倉庫の需給緩和も進んでいるため、結果として賃料は横ばいとなる意見が最有力である。また「この数年で加速した賃料上昇に、上げ止まりの兆しがみられるため」が 19 回答、「新規開発による供給増と物流ニーズの拡大が均衡するため」が 15 回答で続いている。そのほか「インフレによるテナントの収益性の低下と賃料上昇圧力が均衡するため」が 9 回答、「目立った需要の牽引役がなく、落ち着いた賃貸市
況となるため」が 6 回答となった。
下落の理由では「物流施設の大量供給で、テナントの獲得競争が激化するため」が 8 回答で、大量供給に起因する需給悪化を懸念する意見が最も多い。また、「2024 年問題への対応で輸送コストが嵩み、賃料の値下げ圧力が強まるため」と「物価高による消費の落ち込みで荷動きが停滞し、倉庫需要の減退に繋がるため」がそれぞれ 3 回答となり、前回調査と概ね同傾向である。
図表 4 上昇・横ばい・下落理由
0（回答者数）

102030

建築費などの開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進むため

32

上昇理由

物価高が物流施設の賃料にも波及するため

24

冷凍・冷蔵倉庫や危険物倉庫など、多様なニーズが新たな需要を創出するため

13
11

Eコマースの堅調な需要が続くため飲食料品・日用雑貨・医薬品など、幅広い業種で堅調な需要が期待できるため8老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため

6その他

1

建築費上昇に伴う賃料上昇圧力と需給緩和による賃料下落圧力が均衡するため

35

横ばい理由

この数年で加速した賃料上昇に、上げ止まりの兆しがみられるため

19

新規開発による供給増と物流ニーズの拡大が均衡するため

15インフレによるテナントの収益性の低下と賃料上昇圧力が均衡するため9目立った需要の牽引役がなく、落ち着いた賃貸市況となるため

6その他

5

下落理由

物流施設の大量供給で、テナントの獲得競争が激化するため

8

2024年問題への対応で輸送コストが嵩み、賃料の値下げ圧力が強まるため

3

物価高による消費の落ち込みで荷動きが停滞し、倉庫需要の減退に繋がるため

3

高機能な物流施設の大量供給で、それらの物件の優位性が薄れるため

2

この数年で加速した賃料上昇にテナントが追随できず賃料が下落に転じるためインフレの影響で荷主・物流会社の業績が低迷し賃料値下げ圧力が強まるため
その他

40

101

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、左軸上の文章は見やすくするため、一部を省略している。文章（全文）は本レポート末尾の回答用紙を参照。

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3. 業況判断 DI
不動産市況のサイクルを把握することを目的に、不動産価格と賃料水準について業況判断 DI を算出した（図表 5 参照）。
本調査（24 年 1 月）における不動産価格の業況判断 DI は 14.0 ポイントで、前回調査の 20.7 ポイン
トから下落した。他方、賃料水準の業況判断 DI は 29.0 ポイントで、前回調査の 19.5 ポイントから上昇した。
不動産価格の業況判断 DI では、金融の正常化に伴う金利上昇が想起され、先行きに悲観的な意見が強まっている。他方、賃料水準の業況判断 DI は上昇基調ではあるものの、前述の通りコストプッシュ型の賃料上昇を予想する意見が強い。
図表 5 本アンケートの業況判断 DI
100.0
80.0
60.0
40.0

20.7

29.0

20.0
19.5 14.0

0.0-20.0-40.0
-60.0

不動産価格

-80.0

賃料水準

-100.0

出所：株式会社一五不動産情報サービス
算出方法：業況判断 D.I.＝「上昇」の回答者構成比－「下落」の回答者構成比

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調査レポート：2024 年 2 月 19 日

4. 持続的なインフレが物流不動産市場に与える影響
総務省統計局が発表する昨年の消費者物価指数（生鮮食品を除く総合指数）
は前年比で 3.1%も上昇し、日常生活でもインフレを実感する機会が増えている。また、物流業界では 2024 年問題の影響もあり、当面は物流コストの増加が続くとの意見が大勢を占めている。そこで、本アンケートでは持続的なインフレが物流不動産市場にどのような影響があるかを設問した。
図表 6 持続的なインフレが物流不動産市場に与える影響
0102030405060

建築費の上昇で、物流施設の開発が抑制される（回答者数）
809081

商品の単価上昇が倉庫保管料のアップに繋がり、賃料上昇に結びつく

25

インフレに伴う金利上昇で、不動産価格の下落圧力が高まる

25

賃金上昇が消費を活性化し、倉庫需要の拡大に繋がる

15

消費の抑制で荷動きが停滞し、倉庫需要が減退する

14

持続的な物価上昇に伴う好景気から、設備投資が活発になり、倉庫需要も拡大する
その他

70

64

出所：株式会社一五不動産情報サービス
注：複数回答可で設問。また、選択肢のうち、ポジティブな回答は赤棒、ネガティブな回答は青棒、どちらともいえない回答は灰棒で表示した。

上図ではインフレによるポジティブな影響を青棒、ネガティブな影響を赤棒、どちらともいえないものを灰棒で示している。
「建築費の上昇で、物流施設の開発が抑制される」が 81 回答で、全回答者（100 名）のうち 8 割強が選択している。倉庫・物流施設は土地価格が低廉な郊外に立地することが一般的で、オフィスビルなどの事業用不動産に比べると、開発コスト全体に占める建築費の割合が大きい。昨今の建築費の上昇が、物流施設の開発を抑制するとの意見が非常に強いことがうかがえる。
インフレによるポジティブな影響（赤棒）では「商品の単価上昇が倉庫保管料のアップに繋がり、賃料上昇に結びつく」が 25 回答、「賃金上昇が消費を活性化し、倉庫需要の拡大に繋がる」が 15 回答、「持続的な物価上昇に伴う好景気から、設備投資が活発になり、倉庫需要も拡大する」が 6 回答と、倉庫保管料や賃金の上昇が不動産マーケットの好材料となることが期待されている。

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調査レポート：2024 年 2 月 19 日

他方、インフレによるネガティブな影響では、「インフレに伴う金利上昇で、不動産価格の下落圧力が高まる」が 25 回答、「消費の抑制で荷動きが停滞し、倉庫需要が減退する」が 14 回答で続いている。最多の回答となった「建築費の上昇で、物流施設の開発が抑制される」を除けば、不動産マーケットへの影響でポジティブな回答とネガティブな回答はほぼ拮抗している。持続的なインフレはこの数十年間にみられなかった現象であり、各社の事業にプラス面とマイナス面がそれぞれ押し寄せることが予想され、マイナス面をうまく制御しつつ、プラス面を追い風として捉えていけるかが問われている。
以上

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調査レポート：2024 年 2 月 19 日

■ アンケート調査の概要
アンケート調査の概要は以下の通り。
➢アンケートの概要
調 査 対 象 ：不動産にかかわる実務家・専門家
調 査 方 法 ：E-mail にてアンケート回答の依頼を行い、Web または E-mail で回答収集
実 施 期 間 ：2024 年 1 月 24 日から同年 1 月 31 日まで
有効回答数：100 回答
設 問 内 容 ：本レポート末尾の回答用紙を参照➢

アンケート回答者の属性

不動産投資サービスの提供事業者 (ディベロッパー、アセットマネージャー、アレンジャーなど)
不動産サービスの提供事業者 （仲介会社など）

2%
4%

11%

6%

レンダー （銀行など）

13%

58%
6%

建設（ゼネコン・設計事務所など）
一般事業会社 （荷主・物流会社など）

調査・研究機関 （シンクタンク、鑑定事務所など）
その他【注意事項】
・本レポートは、信頼できると思われる情報から作成しておりますが、当社がその正確性や完全性を保証するものではありません。このレポートに記載された内容は、作成日時点における判断を示しているものです。
・過去の実績、今後に対する予想や意見は、将来の結果を保証するものではありません。
・本レポートの内容に関わる一切の権利は当社にあります。当社の事前の了解なしに転用・複製・配布することはできません。
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物流施設の不動産市況に関するアンケート回答用紙「物流施設の不動産価格」と「物流施設の賃料水準」の半年後の見通しについてお聞きします。該当する項目に○印をお付けください。なお、最も高い市場競争力を備える東京圏の物流施設を想定して下さい。
【問１】ご回答者様のご職業について
1. 不動産投資サービスの提供事業者 (ディベロッパー、アセットマネージャー、アレンジャーなど)
2. 不動産サービスの提供事業者 (仲介会社など)
3. レンダー (銀行など)
4. 建設（ゼネコン・設計事務所など）
5. 一般事業会社 (荷主・物流会社など)
6. 調査・研究機関 (シンクタンク、鑑定事務所など)
7. その他 ()【問２】半年後の物流施設の不動産価格の見通し
1.
2.
3.

上昇 (→ 問２-１ → 問３へ)
下落 (→ 問２-２ → 問３へ)横ばい (→ 問２-３ → 問３へ)

【問２-１】上昇理由 (複数回答可)
1.
2.
3.
4.
5.

物流施設への注目が続き、今後も活発な投資が続くため低金利の資金調達環境が続くため物流施設の建築費が上昇するため物流施設の賃料水準が上昇するため円安の定着で、海外投資家の投資マネーがさらに流入するため
6. 物流自動化を推進する高機能型物流施設への投資が続くため
7. その他 ()【問２-２】下落理由 (複数回答可)
1.
2.
3.
4.

不動産価格の上昇局面が終わり、下落局面に突入するため今後も大量供給が続き、需給緩和が見込まれるため上昇が続いた物流施設の建築費が落ち着くため混沌とした世界情勢など、先行きの不透明感からリスクマネーが縮小するため
5. 量的緩和策の出口が意識され、資産インフレが終わるため
6. 金利が上昇するため
7. その他 ()【問２-３】横ばい理由 (複数回答可)
1. 不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため
2. 高値掴みへの警戒感から、投資を控えるプレイヤーが増えるため
3. 賃料水準の見通しに大きな変化がないため
4. キャップレートの見通しに大きな変化がないため
5. 金利上昇への懸念で、投資家が新たな投資に慎重になるため
6. その他 ()5. 建築費などの開発コストが上昇し、その分の賃料転嫁が進
むため
6. 物価高が物流施設の賃料にも波及するため
7. その他 ()【問３-２】下落理由 (複数回答可)
1. 物流施設の大量供給で、テナントの獲得競争が激化するため
2. 高機能な物流施設の大量供給で、それらの物件の優位性が薄れるため
3. この数年で加速した賃料上昇に、テナントサイドが追随できず、賃料が下落に転じるため
4. インフレの影響で、荷主・物流会社の業績が低迷し、賃料の値下げ圧力が強まるため
5. 2024 年問題への対応で輸送コストが嵩み、賃料の値下げ圧力が強まるため
6. 物価高による消費の落ち込みで荷動きが停滞し、倉庫需要の減退に繋がるため
7. その他 ()【問３-３】横ばい理由 (複数回答可)
1. 新規開発による供給増と物流ニーズの拡大が均衡するため
2. この数年で加速した賃料上昇に、上げ止まりの兆しがみられるため
3. インフレによるテナントの収益性の低下と賃料上昇圧力が均衡するため
4. 建築費の上昇に伴う賃料上昇圧力と需給緩和による賃料下落圧力が均衡するため
5. 目立った需要の牽引役がなく、落ち着いた賃貸市況となる
ため
6. その他 ()【問４】持続的なインフレが続く可能性が高まっています。物流不動産市場にどのような影響がありますか？（複数回答可）
1. 賃金上昇で消費が活性化し、倉庫需要の拡大に繋がる
2. 持続的な物価上昇に伴う好景気から、設備投資が活発になり、倉庫需要も拡大する
3. 商品の単価上昇が倉庫保管料のアップに繋がり、賃料上昇に結びつく
4. 消費の抑制で荷動きが停滞し、倉庫需要が減退する
5. インフレに伴う金利上昇で、不動産価格の下落圧力が高まる
6. 建築費の上昇で、物流施設の開発が抑制される
7. その他()【問３】半年後の物流施設の賃料水準の見通し
1.
2.
3.

上昇 (→ 問３-１ → 問４へ)
下落 (→ 問３-２ → 問４へ)横ばい (→ 問３-３ → 問４へ)

【問５】物流施設の不動産市場に関して、ご意見などございましたら是非ご記入ください。

【問３-１】上昇理由 (複数回答可)
1. 飲食料品・日用雑貨・医薬品など、幅広い業種で堅調な需要が期待できるため
2. E コマースの堅調な需要が続くため
3. 老朽化した保管型倉庫から、高機能な物流施設に需要がシフトするため
4. 冷凍・冷蔵倉庫や危険物倉庫など、多様なニーズが新たな需要を創出するため回答ありがとうございました。後日、アンケートの集計および分析結果をお送りしますので、以下をご記入ください。
貴社名
氏名E-mail

ご不明な点がありましたら、以下までお問い合わせください。回答結果は厳重な管理のもとに集計作業を行い、具体的な社名などは一切公表されません。なお、個人情報の保護については、https://www.ichigo-re.co.jp/privacy をご覧ください。
【問い合わせ先】株式会社一五不動産情報サービス E-mail : research@ichigo-re.co.jp Tel. 03-6273-7810