「安定性のレジと利回り高い商業施設へ投資“地方連合構想”進め、成長スピードを加速」
マリモ・アセットマネジメント 北方隆士社長に聞く

北方 隆士
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地方主要都市の可能性に着目し、全国のレジと商業施設を中心に分散投資を行うマリモ地
方創生リート投資法人。新たな企業と北海道でサポート協定を結ぶことにより一層地方における目利き力を深化させ、相対的に高い投資利回りと安定的な収益の確保を目指すことで投資主価値の向上につなげている。マリモ・アセットマネジメントの北方隆士社長に、戦略などを聞いた。

地方都市を中心に投資を振り向ける御社の強みは？

北方氏――われわれは上場来 6 年半、全国

北方氏――スポンサーであるマリモは 50 年

どこにでも投資ができることを強みに分散投資

以上地方で不動産事業を展開し、特にレジのを続けてきた。1 月には 2 年連続で公募増資を開発には実績があるため一定の供給が期待で実施して、マリモ地方創生リート投資法人の資産きる。地方物件の取得では、われわれが養っ

規模は 3 月末で 500 億円を突破し、52 物件をてきた目利き力に加え、各地方に拠点を持つス運用する予定。世界の地震の 20％が日本で発生ポンサーからも地方物件について情報を得らするという比較的地震が多い国で、一極集中のれる。足元のパイプラインには、レジのほかオポートフォリオを築けば、投資主価値を大きく毀フィスやホテルを含め約 200 億円が積み上がっ損するリスクを免れない。地方から日本を強くすている。

るという基本理念と合わせて、リスク回避の観

他方、1 月の公募増資では取得対象の13 物件点からも全国分散投資は重要だ。今回の増資でのうち8物件は運用会社独自ルートからの取得とは、取得実績がなかった北海道に物件を取得しなった。われわれはスポンサーとの確かな連携たことで、さらにバランスが取れたポートフォリをとる一方で、地域金融機関を含めて外部企業オとなってきたと感じている。アセットでは、レとの柔軟なリレーションを重視する特徴を持つ。

ジデンスと商業施設に重点投資を行う戦略をとスポンサーから供給される新築のレジは、取得り、稼働の安定性と相対的に高い投資利回りのに対する需要が強いため利回りが低くなる傾向提供を目指す。
足元ではレジデンスの人気は高く、がある。われわれが目指すポートフォリオを実キャップレートはどんどん縮まっているものの、現するには、いかに外部から高い利回りの物件収益性から見ると地方レジの安定性は極めて高を取得できるかが勝負となる。地方だから高いい。一方、利回りの高さを実現するのは地方の利回りが出て当たり前という市況ではなく、相対商業施設。目利き力を発揮して NOI 利回りの高取引を基本としてこれまで一定以上の利回り物い物件を取得し、分配金上昇を支えてきた。こ件の取得を積み重ね差別化を図ってきた。それにより安定性と収益性を共に確保し、足元のの結果、上場来のトータルリターンは 135.2％と平均鑑定 NOI 利回りで 6.3％という数字を実現しなり、J リート平均を大きく上回っていることかている。

ら、投資家の評価を得ている。

新たなサポート協定を締結した。
北方氏――今回の増資による取得を機に、北海道に根付く総合不動産開発会社のアルファコー
トとサポート協定を結んだ。われわれは北海道には拠点がなく取得実績もなかったが、注視は続けていた。一方のアルファコートは、約 130 棟・380 億円という資産規模を保有し、優良な事業体●プロフィール制を固めている。不動産流動化ビジネスの参入を宅地でも地価が上昇した。影響は通勤圏内であ検討し始めた頃に、弊社からの上場リートに絡める熊本市内のレジにも波及すると見ており、昨年た事業を提案し、地方創生に対するわれわれの7月に熊本市内の新築レジデンスを取得したが、基本理念に賛同をいただいた。またリートとして今後もさらに取得を検討したい。こうした起爆剤は素早い外部成長につながるベストな連携相手先があれば、地方においてもレジや商業施設、オフィとして判断をした。今回の増資では、レジ 1 物件スなどに新たな需要が生まれてくる。と商業施設 5 物件をアルファコートから取得する。

レジデンス市場をどう見る？

背景には、われわれが掲げる“地方連合構想”

北方氏――投資対象として非常に人気があり活がある。マリモだけでは当然ながら全国すべてを況だ。物件が市場に出るとすぐに買い手がつく状カバーできないため、地元の雄と言われる各地方

況で、コロナ禍でも収益性が落ちなかった地方のの不動産事業者やデベロッパーと提携していきたレジがなおさら底堅さを発揮し注目を集めている。

いという思いが強い。様々な地域で提携が実現し重要なのは立地の検証で、同じ県内であっても立ていけば、物件に対する安定的な目利き力を得

地によって 1 ルームか DINKS 向けかなどの需要と、られるうえ、リートとしての成長スピードも加速で建物および仕様のバランスも併せて見極めていきる。また、取得した物件の PM 業を依頼するこく。増資で取得したレジのうち札幌市の学生レジとになれば、管理に対する安心感も高まる。今デンスは、北海道大学まで徒歩 7 分の距離でほ回のアルファコートとの協定を第 1 弾と位置づけ、ぼ満室稼働を維持する。そのうえ、運営委託先で引続き第 2 弾、3 弾と取組みを推進していきたい。

あるジェイ・エス・ビーとは固定賃料契約を巻いて注目したい地方都市は？
北方氏――熊本市には注目している。台湾の1998 年 4 月 蝶 理 株 式 会社入社。住宅都市開発部にて分譲マンションの開発から販売までの各種業務を担当。
2004 年 8 月 株 式 会 社 ファンドクリエーション入社。不動産投資部として、アクイジション、 ディスポジション及びアセットマネジメント業務を担当。2005 年 6 月 FC リー
ト・アドバイザーズ株式会社出向。FC レジデンシャル投資法人の上場準備を担当。2015年 6 月 マリモ・アセットマ
ネジメント株式会社入社 同社代表取締役社長。2016 年 2月 マリモ地方創生リート投資法人執行役員（現任）おり、ポートフォリオの安定的基盤を形成する。
商業施設は地方の中の地方を見る。

半導体製造会社であるTSMC が熊本県・菊陽町

北方氏――われわれはロードサイドの生活密に子会社を設立して巨大な施設を建設している。

着型施設を好んで取得している。高い利回りを得周囲には工業団地が形成され、東京エレクトロるためには、地方都市の中でもさらに地方を検ンを始め多くの関連会社がすでに進出し、今後討する。例えば、長崎県においては長崎市ではもこの流れは続きそうだ。地価の上昇率も直近なく、大村湾よりの西彼杵郡時津町の物件を保の調査では最も高く、工業地だけでなく周辺住有している。物件周辺に競合が少なく、1 テナン
不動産経済ファンドレビュー 2023.2.15

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マリモ・アセットマネジメント 北方隆士社長に聞く

ト物件ならば 1 ㎞商圏に 1万人以上の人口を擁す取得する物件が初投資となった。マルチテナントるなどの基準をクリアしていれば、そこにはきち型の大規模な物件は取得機会がほぼなく、あっんとしたマーケットが存在する。スーパーやドラッたとしても相当に利回りが低い。そうなると、1グストア、ホームセンターなどの生活用品を扱う店テナント型で中長期契約が結べて安定性があり、舗には安定性もあり、結果として高利回りと安定かつ利回りもある物件が最適だと考えた。取得性を兼ね備えた物件として取得を検討できる。

した物件は、長野県・駒ヶ根市とエリアは地方オフィスこそ目利きが必要。

だが、3PL 事業者の最大手である日本通運が長北方氏――地方のオフィスは特に注意が必要

期賃料固定契約で賃借する。鑑定 NOI 利回りもだ。政令指定都市や中核市など一定の居住者が6.2％を確保する。高速道路からの距離や荷主需いないと、投資対象としてのオフィスはかなり厳要などもきちんと調査済みだが、何より確かなテしい。東京のように新たなテナントが続々と流入

ナントとの契約が整ったことが取得理由として大してくるわけでもなく、大都市本社の大手企業もきい。引続き、エリアは地方であっても安定性やそれなりの都市にしか拠点を設けない。レジなテナント状況など、投資先として確かなアセットらば賃料調整やフリーレントなどで何とか埋めるを厳選して取得していく。このように、オフィスことも可能だが、オフィスは需要がなければ本当や物流、ホテルなどわれわれにとってのノンコアに埋まらない。地方のオフィスは、経験知に裏アセットに対しては厳選投資を基本とする。

打ちされた目利き力と綿密な調査が必要になる。
われわれは、広島、博多、名古屋で取得して北方氏――やはり金利の上昇に対する懸念いるが、どこも政令指定都市で駅からの利便性だ。われわれは、固定金利が約 20％弱、変動が高い、または粘着性が非常に高いテナントが金利が約 80％強で借入れて運用を行っている。

付いているという条件を備える。また、博多のよ日本銀行の緩和縮小に対する負の影響もまだ小うに特定の物件で賃料 3 万円 / 坪を実現していさい。将来的には変動金利も上昇するだろうが、るからといって、周辺賃料が簡単にはけん引され果たして固定金利のレートを追い抜くまでになるないという事情も地方では気を付けなければならかはわからない。経済合理性の観点から、ファない。高い賃料を付けた周辺で開発をすれば同イナンスの意思決定時点ではあえて変動金利を程度の賃料が見込めるとは限らず、実際に博多選択する場合もある。12 月末には、JCR から A －駅から伸びる大博通り沿いの新築オフィスでも 2（安定的）の信用格付を取得したため、今後のリ万円 / 坪で苦戦すると聞く。特殊要因に引きずファイナンスにあたってはレートもより良い状況にられず、しっかりとした相場感をもってキャッシュなると見通す。固定金利にこだわることではなく、フローを見ていくことが重要だ。

相場をにらんだ最善の選択をすることで投資主新たな投資先であるロジへの姿勢は？

利益に寄与する。同時に、年間 100 億円程度の北方氏――2021 年の投資主総会で物流アセッ

増資を続け、次の目標である資産規模 1000 億円

トを入れることに承認をいただき、今回の増資で10

今後のリスク要因をどう見る？

を目指していく。