隠岐の島町 町営住宅長寿命化計画

令和 4 年 3 月

隠 岐 の 島 町

目【第１章】長寿命化計画の背景と目的

次―――――――――――――――――――――-―----１

1-1．計画策定の背景と目的
1）

計画の背景

2）

計画の目的

1-2．計画の基本フレーム
1）

計画期間

2）

計画の構成

【第２章】町営住宅の現況――――――――――――――――――――――――――――――3

2-1．町営住宅の供給状況
1）

町営住宅位置図

2）

町営住宅リスト

3）

管理戸数

4）

入居者の状況

5）

空家率

6）

応募状況

2-2．町営住宅の概要
1）

建設年度

2）

住戸規模

3）

住戸タイプ

4）

住宅ストックの物理的状況【第３章】

長寿命化に関する基本方針―――――――――――――――――――――――17

3-1．町営住宅整備の基本方針
3-2．長寿命化と LCC の縮減に関する基本方針【第４章】

公営住宅の需要推計

4-1． 将来世帯数の推計
1） 隠岐の島町の人口動向
2） 将来人口と世帯数の設定
3） 町営住宅供給量の検討――――――――――――――――――――――――――18

目【第 5 章】

次

長寿命化計画の対象と事業手法の選定――――――――――――――――――22

5-1．長寿命化計画の対象
5-2．事業手法の選定フロー
5-3.

１次判定

1） 団地敷地について
2） 住棟について
3） 事業手法の仮設定
4） １次判定結果
5-4.

２次判定

1） １次判定で A グループとした団地
2） １次判定で B グループとした団地
3） ２次判定結果
5-5.

３次判定

1） 事業手法の再判定
2） 長期的な管理の見通し
3） 事業実施時期の調整検討
4） ３次判定結果
5） 事業手法別戸数表

【第６章】

実施方針

―――――――――――――――――――――――――――――――32

6-1．点検の実施方針
1） 定期点検の実施方針
2） 日常点検の実施方針
3） 住宅内点検の実施方針
4） 点検結果のデータベース化
6-2．計画修繕の実施方針
6-3．改善事業の実施方針
6-4．建替事業の実施方針

【第７章】
7-1.

ライフサイクルコストと縮減効果の算出

ライフサイクルコスト縮減効果の算出

1） LCC 縮減効果の算出方法
2） LCC 縮減効果の算出結果――――――――――――――――34

目
【資料編】

次

―――――――――――――――――――――――――――――――――――36【様式１】計画修繕・改善事業の実施予定一覧【様式２】

新規整備事業及び建替事業の実施予定一覧【様式３】

共同施設に係る事業の実施予定一覧【付表１】

団地別・住棟別の耐用年数【付表２】

団地別・住棟別の状況（事業手法の設定）【付表３】

団地別・住棟別の状況（維持管理の計画）【付表４】

中・長期的な管理の見通し（公営住宅）【付表５】

中・長期的な管理の見通し（特定公共賃貸住宅）

【資料１】

団地配置図

【資料２】

現地調査写真【資料３】

住戸規模・住戸タイプ・住棟形式

【資料４】

経常修繕費

【資料５】

LCC 算定シート（7 団地）【資料６】

LCC 算定根拠資料

H26 年～R3 年実績（公営住宅、特定公共賃貸住宅）（公営住宅）（公営住宅）

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町営住宅長寿命化計画【第１章】 長寿命化計画の背景と目的

1-1．計画策定の背景と目的

1）

計画の背景
平成 18 年 6 月「住生活基本法」が制定され、住宅不足の解消や住居水準の向上等を目的とした従来の施策から住宅セーフティネットの確保を図りつつ住生活全般の質の向上を主眼とした施策への転換が図られた。人口・世帯数の減少、高齢者世帯の大幅な増加、居住ニーズの多様化と高度化、環境制約の高まりなどがあるなか「住生活基本法」に掲げられた基本理念にのっとり
居住環境を含めた住生活全般の質の向上を図るには、フロー重視の住宅政策から良質なストック
を将来世代に継承してくことを主眼とした政策への転換が不可欠である。
厳しい財政状況下ではあるが、更新期を迎え老朽化した公営住宅等の効率的かつ円滑な更新を行い住宅需要に的確に対応していくことが地方公共団体の課題であり、また、住宅の長寿命化を図りライフサイクルコストの縮減につなげていくことも重要である。
隠岐の島町では、「隠岐の島町住宅マスタープラン（H26.3）」を策定し計画に基づいた住宅施策を行ってきているが、より一層、効率的・効果的なストックマネジメントが求められている。

2）

計画の目的
隠岐の島町では、町営住宅等の効率的かつ円滑な更新を実現するため、平成 23 年 3 月に「隠岐の島町営住宅長寿命化計画」を策定し、これに基づく改善整備の実施や、建替等を検討してきたところである。今回の計画は、町営住宅の管理・使用状況や社会情勢の変化を踏まえ、現状に即した町営住宅の役割・需要を明らかにし、「公営住宅等長寿命化計画策定指針（H28 改定）」に基づいて「隠岐の島町営住宅長寿命化計画」を改訂することを目的とする。

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町営住宅長寿命化計画【第１章】 長寿命化計画の背景と目的

1-2．計画の基本フレーム

1）

計画期間

計画期間は、令和 4 年度（2022 年度）から令和 13 年度（2031 年度）までの 10 年間とし、社会経済情勢の変化等に応じ、概ね 5 年目に見直しを行うものとする。

2）

計画の構成

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況

2-1．町営住宅の供給状況

1）

町営住宅位置図
隠岐の島町が管理する公営住宅等には、公営住宅、特定公共賃貸住宅、定住促進住宅があるが、このうち公営住宅 23 団地と特定公共賃貸住宅 7 団地が本計画の対象となる。本計画書では公営住宅と特定公共賃貸住宅（特公賃）を併せて町営住宅と表記する。
下図に緑色でプロットされているのが公営住宅、赤でプロットされているのが特定公共賃貸住宅であり、公営住宅と特定公共賃貸住宅が併存する団地（今津団地、上那久団地）は赤と緑にしてある。地区別では、西郷地区 10 団地（公営 9、特公賃 1）、布施地区 8 団地（公営 7、特公賃 1）、五箇地区 4 団地（公営 3、特公賃 1）、都万地区 8 団地（公営 4、特公賃 4）となる。

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隠岐の島町【第２章】 町営住宅の現況

2）

町営住宅リスト
公営住宅 23 団地、特定公共賃貸住宅 7 団地のリストを以下に示す。

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町営住宅長寿命化計画

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況

3）

管理戸数
隠岐の島町が管理する町営住宅は令和 3 年 10 月現在で 30 団地（186 棟・254 戸）である。内訳は公営住宅が 23 団地（157 棟・224 戸）、特公賃が 7 団地（29 棟・30 戸）であり、公営住宅が8 割以上を占める。公営住宅の中層耐火構造 2 団地（5 棟・45 戸）以外は木造住宅である。
町の総世帯数に占める町営住宅の比率は 3.6％となるが、地区別にみると布施地区が 16.4％と突出して高く、人口・世帯数ともに町の 7 割以上を占める西郷地区は 2.5％と地区ごとの差が大きい。

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況

4）

入居者の状況

世帯人員別の内訳をみると、公営住宅は 1 人世帯 37.8％、2 人世帯 29.6％で合計 67.4％、特公賃は 1 人世帯 19.2％、2 人世帯 38.5％で合計 57.7％であり、1～2 人世帯が過半を占める。
家族類型別の内訳では、公営住宅は単身世帯 36.7％、夫婦のみ世帯 13.8％で合計 50.5％、特公賃は単身世帯 19.2％、夫婦のみ世帯 26.9％で合計 46.1％であり、単身世帯の割合は公営住宅が顕著に高い。65 歳以上の単身世帯は公営住宅 17.9％、特公賃 0.0％、65 歳以上の夫婦のみの世帯は公営住宅 8.7％、特公賃 7.7％となっている。
6 人以上あるいは 3 世代同居の世帯数はともに 1 ケタ台で、入居世帯全体の 2～3％である。

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況

5）

空家率

公営住宅の総戸数 224 戸のうち空家が 28 戸（12.5％）あるが、このうち 10 戸は政策空家なので実質空家は 18 戸、空家率は 8.0％となる。地区別にみると布施地区の空家率が 38.5％と突出して高い。特公賃は総戸数 30 戸のうち空家は 4 戸、政策空家はなく空家率 13.3％である。

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況

6）

応募状況

平成 25 年度から令和元年度までの空家募集に対する応募状況を以下に示す。公営住宅では平均して 4.9 倍の応募があったが、都市計画区域内（全て西郷地区）は 6.0 倍、都市計画区域外
1.8 倍で需要の差がはっきりと表れている。

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況

2-2．町営住宅の概要

1)

建設年度
公営住宅 224 戸のうち中層耐火構造が 5 棟・45 戸あり、このうち新耐震基準施行前に建てられた住棟が 3 棟・26 戸（S54 年 1 棟・10 戸、S55 年 2 棟・16 戸）あるが、耐震診断を実施して構造的な安全性は確認済みである。公営住宅の残り 179 戸と特公賃 30 戸は全て木造である。
最も建設年度が古いのは S54 年に建てられた中層耐火構造の 1 棟・10 戸、木造で最も古いのは
S57 年の 2 棟・6 戸となる。5 年区分でみると平成 3～7 年度の 5 年間に建設された住宅が 56 戸
で最も多い。

【中層耐火構造（公営住宅）】
現在および計画期間内に耐用年数（70 年）を超過する住宅はないが、5 棟・45 戸のうち 4 棟・36 戸はすでに耐用年数の 1/2 以上が経過している。
残る１棟・9 戸は令和 13 年度時点で経過年数 27 年となる。

【木造（公営住宅）】
すでに耐用年数（30 年）を超過している住宅が 38 戸（木造住宅の 21.2％、以下同じ）、耐用年数の 1/2 を超過している住宅が 82 戸（45.8％）ある。このまま推移すると令和 13 年度には耐用年数超過が 105 戸（58.7％）で全体の半数の超え、1/2 超過も 64 戸（35.8％）となる。

【木造（特定公共賃貸住宅）】
令和 3 年度時点で耐用年数（30 年）を超過している住宅は無いが、30 戸全てが耐用年数の1/2 を超過している。このうち 24 戸（80.0％）は令和 13 年度時点で耐用年数を超過する。

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隠岐の島町【第２章】 町営住宅の現況

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町営住宅長寿命化計画

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況

2）

住戸規模
公営住宅 224 戸の住戸面積は 60 ㎡～85 ㎡の範囲に、特公賃 30 戸の住戸面積は 50 ㎡～100 ㎡の範囲にある。住戸面積と建設年度（5 年区分）との関係はあまりなく、この 15 年間で新たに建設された住宅 59 戸は 70～80 ㎡の範囲に収まっている。

【中層耐火構造（公営住宅）】
S54～56 年に建てられた 4 棟・36 戸は 60 ㎡～70 ㎡で、H13 年に建てられた 1 棟・9 戸は 60～65 ㎡が 5 戸、70～75 ㎡が 4 戸である。木造住宅の多くが戸建てまたは 2 戸 1 タイプのため
町営住宅の中では面積が小さいタイプとなるが、「住生活基本計画」に示されている最低居住面積水準では世帯人数 5 人まで、誘導居住面積水準（共同住宅）でも 2～3 人までの水準は満たしている。

【木造（公営住宅）】
60～65 ㎡が 3 戸、65～70 ㎡が 5 戸あり、どちらも耐用年数を超過している。70～75 ㎡が 53
戸、75～80 ㎡が 97 戸、80～85 ㎡で 21 戸あり、ほとんどの住宅が最低居住面積水準では世帯人数 6 人まで、誘導居住面積水準（戸建）では 1～2 人世帯の水準を満たしている。建設年度
が新しくなるほど住戸面積の差が少なくなる傾向が見られる。

【木造（特定公共賃貸住宅）】
50～55 ㎡が 7 戸、75～100 ㎡が 23 戸と 2 極化している。50～55 ㎡は単身者向けとなるため、2 人以上の世帯に対する住宅は 75～100 ㎡となり、誘導居住面積水準（戸建）の 2 人世帯の規模を全て満たし、子どもに係る世帯人数の換算を行った場合は 3 人世帯以上の水準も満たせる規模である。

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隠岐の島町【第２章】 町営住宅の現況

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町営住宅長寿命化計画

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況

3）

住戸タイプ
公営住宅 224 戸の住戸タイプは 2DK、2LDK、3DK、3LDK の 4 タイプ、特公賃 30 戸の住戸タイプ

は 1DK、1LDK、3DK、3LDK の 4 タイプである。町営住宅 254 戸のうち 1 室タイプは特公賃の 7 戸、2 室タイプは公営住宅の 9 戸しかなく、大半が 3 室タイプである。
建設年度（5 年区分）による差は少ないが、この 15 年間で新たに建設された 59 戸は 2LDK と3DK であり 3LDK は建設されていない。

【中層耐火構造（公営住宅）】
S54～56 年に建設された 4 棟・36 戸は全て 3DK、H13 年に建設された 1 棟・9 戸は 2DK が 5
戸 、3DK が 4 戸 である。S54～56 年の 3DK と H13 年の 2DK の住戸面積に大きな差はなく、生活スタイルや住宅に求める機能に応じた変化と考えられる。

【木造（公営住宅）】
2LDK の 4 戸は H28 年に 、3LDK の 52 戸は S63～H13 年に建設されている。全体の 7 割近い
3DK・123 戸は建設年度（5 年区分）による差は少なく、S57 年から R2 まで継続的に建設されている。

【木造（特定公共賃貸住宅）】
1DK が 3 戸、1LDK が 4 戸あり、いずれも単身者向けの住戸タイプとなる。残りは 3DK が 14
戸 、3LDK が 9 戸である。住戸タイプとしては同じ 3DK、3LDK だが、公営住宅よりも 5～15 ㎡
ほど住戸面積が大きい。

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隠岐の島町【第２章】 町営住宅の現況

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町営住宅長寿命化計画

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況

4）

住宅ストックの物理的状況【住棟】
中層耐火構造の住棟 5 棟のうち、S54 年建設の 1 棟と S55 年建設の 2 棟は新耐震基準施行前に建てられたものだが、耐震診断を行い構造上の安全性は確認できている。この 3 棟に S56
年建設の 1 棟を加えた 4 棟は建築基準法では長屋（それぞれの住戸入口が独立していて共用部を持たない建物）に該当し、二方向避難の確保を必要としない。H13 年建設の 1 棟は避難バ
ルコニーを設置して二方向避難を確保している。5 棟全てが防火区画を必要とする規模・用途・形状ではなく、3 階建て（1 階＋2・3 階メゾネット）でエレベーターは設置されていない。
木造は、公営住宅 152 棟のうち 128 棟（71.5％）が戸建てタイプ、3 棟が長屋タイプ、21 棟
が 2 戸 1 タイプ、特公賃 29 棟のうち 28 棟（96.6％）が戸建てタイプ、1 棟が 2 戸 1 タイプとなる。長屋タイプの 3 棟は同一団地であり 2 階建て 3 戸で 1 棟の構成となっている。
戸数ベースでみると公営住宅では平屋建て 140 戸、2 階建て 39 戸、特公賃では平屋建て 20戸、2 階建て 10 戸であり、総じて平屋建ての住宅が多い。
（上那久団地は 2 戸 1 タイプが 2 棟あり、各棟が公営住宅 1 戸と特公賃 1 戸で構成されているが、本計画書では公営住宅 1 棟、特公賃 1 棟としてカウントしている）【外装】
中層耐火構造の 5 棟のうち S54～56 年建設の 4 棟は陸屋根だが、H20～H23 年にかけて断熱アス
ファルト防水の改修工事を行い、同時に外壁改修（複層吹付け）も行っている。残る 1 棟は瓦屋根で外壁は単層吹付けである。
木造住宅の屋根は、特公賃の 1 団地（5 棟・5 戸）が化粧スレート葺き、それ以外は和瓦葺きとなっている。外壁はモルタルリシン（～H17）、スギ板（～H13、全面または腰部）、防火サイデ
ィングが混在しているが、スギ板を防火サイディングに改修したケースもある。

【住戸】
身障者対応（完全バリアフリー）の住宅は無いが、住戸改善工事の一部として退去後のタイミングで段差解消等を実施している。玄関までのアプローチにスロープ・手摺を設けている住宅は公営住宅で 6 団地（56 戸）、特公賃で 3 団地（16 戸）あり、それ以外の住宅は住戸改善工事にあわせて設置を進めている。
浴室の給湯方式がボイラー（建設時）の住宅は、全てガス給湯器に交換済。住戸内の火災報知器が未設置の住宅が 1 団地（9 戸）残されており、早急な対応を行う予定である。

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町営住宅長寿命化計画【第２章】 町営住宅の現況【供給処理】
受水槽を設置している住宅が 1 団地（5 戸）、合併浄化槽を設置している住宅が 4 団地（51 戸）ある。熱源は全ての住宅が LPG（プロパンガス）となっている。

【屋外施設】
1 団地の戸数が 10 戸に満たない団地が大半（22 団地/30 団地）であり、団地単独で有する屋外施設は少ない。集会所を設置しているのは 1 団地（20 戸）である。
敷地内にゴミ置場を設置している住宅は多いが、大半は団地を含む近隣地域の管理となっている。また、立地や公共交通機関の制約から住生活に自家用車は欠かせない存在ではあるが、敷地の制約上、駐車スペースが設けられない住宅も 4 団地（10 戸）存在する。

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町営住宅長寿命化計画【第３章】 長寿命化に関する基本方針

3-1．町営住宅整備の基本方針

長期的に活用する住宅を適切に維持管理していくため、法定点検等を通して住宅の状況把握に努め、公営住宅等維持管理データベースを活用しながら日常点検を行う。
また、修繕履歴データや修繕周期表を活用しながら適切な修繕時期を確認し、計画的な修繕・改善を進め、良好な住宅ストックの形成を図る。

高齢者や障害者がより安全に生活できるよう、改善事業等によって住戸内や周辺環境のバリア
フリー化を推進する。耐用年限が超過している住宅については、居住者やコミュニティのニーズに配慮しつつ、用途廃止・建替・改善等による更新を検討していく。

3-2．長寿命化と LCC の縮減に関する基本方針

予防保全的な維持管理と計画修繕、および耐久性向上を図るための改善をより計画的に実施することで、住宅の長寿命化を図っていく。特に改善事業は建替を基本とする短いサイクルでの更新に比べてライフサイクルコスト（LCC）の縮減につながると考えられるため、より効果的なストックマネジメントを行う観点からも積極的に取り組んでいく。

また、安全性、居住性、省エネルギー性が低い住宅については、安全性の確保、居住性の向上、省エネルギー対応とともに福祉対応、躯体の長寿命化など住宅性能の全般的な向上を図り、建材や設備機器など設計仕様のアップグレードによる修繕周期の延長などにも配慮していく。

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隠岐の島町

町営住宅長寿命化計画【第４章】 公営住宅の需要推計

4-1.

将来世帯数の推計
町営住宅の需要の見通しの検討にあたっては、将来（2030 年、2035 年）の時点における世帯数等の推計を基に施策対象の世帯数を推計し、そのうち自力では最低居住面積水準を達成することが困難な年収である世帯を推計する。

1） 隠岐の島町の人口動向
隠岐の島町の国勢調査人口は 2020 年（平成 27 年）時点で 14,504 人、20 年間で 21％減少している。年齢３区分でみると 65 歳以上人口が増加し、0～14 歳人口、15～64 歳人口が減少して
おり、2020 年時点の高齢化率は 38.4%に達している。
世帯数は 2020 年時点で 6,250 世帯、2000～2005 年にかけて増加した後、減少に転じている。
島根県の人口も同様に 2000 年からから一貫して減り続けているが、世帯数は増えている。そこで島根県と隠岐の島町の世帯主率を算出し比率を見てみると、隠岐の島町の世帯主率は島根県の 0.87～0.89 という水準になっている。

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隠岐の島町

町営住宅長寿命化計画【第４章】 公営住宅の需要推計

2） 将来人口と世帯数の設定
国立社会保障・人口問題研究所による将来推計人口（平成 20 年 12 月）によると、隠岐の島町の将来推計人口は 2025 年が 12,689 人、2030 年が 11,713 人、2035 年が 10,715 人となっている。
隠岐の島町についての推計値は人口だけで世帯数は示されていないが、島根県については世帯
主率の推計値が示されているため、これを用いて隠岐の島町の世帯数を推計することとする。
過去 20 年間の隠岐の島町の世帯主率は島根県の数値の 0.87～0.89 であるため、島根県の推定値に 0.88 を乗じて隠岐の島町の世帯主率を求め、推計人口から推計世帯数を算出した。
隠岐の島町の 2030 年における世帯数は 5,429 世帯、2035 年は 5,044 世帯となり、この 5 年間の増減率は-7.1％となるため、本計画が終了する 2031 年の世帯数は、5,352 世帯に設定する。
5,439 世帯（2030 年推計値）×（1-0.071/5）＝5,352 世帯19隠岐の島町

町営住宅長寿命化計画【第４章】 公営住宅の需要推計

3）

町営住宅供給量の検討
住宅・土地建物調査（2013 年）によると、隠岐の島町で借家・公営住宅に住んでいる世帯は220 世帯、そのうち世帯年収 300 万円未満が 190 世帯、300～700 万円が 30 戸となっている。
隠岐の島町における公営住宅の数は 310 戸（県営住宅 3 団地・86 戸、町営住宅 23 団地・224
戸）、政策空家 10 戸を除いても 300 戸が確保されている。調査年度とはタイムラグがあるため断定はできないが、住宅に困窮する世帯へのセーフティネットとしての住宅数は満たされている可能性が高い。

次に、住宅・土地建物調査の 2008～2013 年データを比較すると、持ち家比率が上がり、借家比率が下がる傾向がみてとれる。ここで、過去の傾向から 2031 年の借家世帯の比率を 15.0％、公営の比率を 4.0％と仮定すると、必要供給量は

5,352 世帯×4.0％＝214 戸となる。県営住宅

86 戸のうち 5 棟・48 戸は建設年度が古いが、残る 2 棟・38 戸については 2031 年時点でも健在である可能性が極めて高いため、町営住宅の必要供給量は 214 戸-38 戸＝176 戸と仮定できる。

同じく 2008～2013 年データから、借家・公営住宅に住んでいる世帯は 320 世帯から 220 世帯に減っているが、そのうち世帯年収 300 万円未満が占める割合は 81.3％から 86.4％に増えている。2031 年時点における世帯年収 300 万円未満の構成比を 85％と仮定するとセーフティネット
として確保すべき戸数は 182 戸となる。
（県営住宅も含めた戸数）
2008～2013 年の間に借家の数が 1670 戸から 980 戸に激減していること、2021 年 10 月現在の空家率が 0％であることなどから、特定公共賃貸住宅については引き続き 30 戸程度の供給量を確保しておくことが必要と考えられる。

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隠岐の島町【第４章】 公営住宅の需要推計

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町営住宅長寿命化計画

隠岐の島町

町営住宅長寿命化計画【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

5-1．長寿命化計画の対象
本計画に位置付ける対象住宅は、公営住宅と特定公共賃貸住宅とする。計画策定時点で管理している住宅は、公営住宅 23 団地、特定公共賃貸住宅 7 団地だが、計画期間内に新たに整備される住宅も含まれる。このほか、集会所（1 団地・1 棟）も計画の対象とする。
団地別・住棟別の状況については、事業手法選定に必要な項目を付表 2 に、維持管理の計画に必要な項目を付表 3 にまとめている。

5-2

事業手法の選定フロー22隠岐の島町

町営住宅長寿命化計画【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

5-3．1 次判定

1）

団地敷地について団地敷地について需要、効率性、立地が活用に適しているかどうかを評価する。すべての評価
項目が活用に適する場合は将来にわたり「継続管理する団地」と仮設定し、いずれかの評価項目
が活用に適さない場合は「継続管理について判断を留保する団地」とする。判断を留保する団地
は将来のストック量推計を踏まえ、継続管理するか否かを２次判定で検討する。
主な検討内容は以下のとおりである。
需

要：応募倍率や空家率の状況等

効率性：敷地の高度利用の可能性等（建替事業の効率性）
立

2）

地：利便性、地域バランス、災害危険区域の内外

住棟について住棟については現在の物理的特性を評価し、改善の必要性や可能性を判定する。判定は、「改善不要」、「改善が必要」、「優先的な対応が必要（改善可能）」、「優先的な対応が必要（改善不可能）」の４区分とする。
評価は、まず躯体の安全性と避難の安全性に関して行い、安全性に問題がない場合は居住性に関して改善の必要性の有無を評価する。
主な検討内容は以下のとおりである。
躯体の安全性：耐震改修の必要性の有無
避難の安全性：二方向避難および防火区画の確保状況
居住性

3）：住戸面積、省エネルギー性、バリアフリー化、住戸内設備

事業手法の仮設定
隠岐の島町が管理している住宅は、躯体・避難の安全性については問題がないため、団地敷地について「継続管理」と評価した団地のうち、居住性に関する改善の必要性がない住棟は「維持管理」に、改善の必要性があるものは「改善または建替（A グループ）」に仮設定する。
居住性は、住戸面積については改善の必要性なし、省エネルギー性については H10 年以前に建設されたものは改善の必要性あり（H11 年改正の省エネ基準未満）と判断した。住戸内設備も含め改修工事等を行っている場合は、その実態を踏まえて判定している。
また、住棟の一部が土砂災害特別警戒区域に掛かっている可能性がある住宅が 2 団地・2 戸（全て政策空家）あり、これについては「優先的な建替」に仮設定している。

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【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

4）

1 次判定結果

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町営住宅長寿命化計画

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町営住宅長寿命化計画【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

5-4．2 次判定

1）

1 次判定で A グループとした団地
１次判定で団地敷地については継続管理とし改善または建替の判断を留保した住棟について、改善事業を実施する場合と建替事業を実施する場合のライフサイクルコストを比較する。該当する住棟は全て木造で、公営住宅が 5 団地（60 棟・75 戸）、特公賃が 2 団地（9 棟・9 戸）である。
なお次頁のリストには 1 次判定で「優先的な建替」とした 2 戸も含まれている。
ライフサイクルコストの比較結果は第７章に記載してあるが、R3 年時点で耐用年数 30 年を過ぎている住宅は経年 35 年目に改善事業を実施して供用期間を 40 年に延ばしても LCC 縮減効果はなく、耐用年数 30 年未満の住宅は経年 30 年目に改善事業を実施して供用期間を 40 年に延ばすことによって LCC 縮減効果を期待できる結果となった。
よって、加茂団地と西見団地は建替、朝日が丘団地、田部谷団地、仁万団地、釜田団地、猫尾団地は改善に仮設定する。

2）

1 次判定で B グループとした団地
1 次判定で団地敷地について需要、効率性、立地のいずれかの状況が活用に適さないと判定した団地は、公営住宅が 9 団地（32 棟・34 戸）、特公賃が 3 団地（12 棟・13 戸）である。これについてはストック推計を踏まえて活用の優先順位を検討し、将来にわたって継続管理する団地と将来的には用途廃止することも想定して当面管理する団地の判定を行う。
同一地域内に比較的近接している団地の場合、立地（災害の危険度）、効率性（高度活用の程度）、居住性（仕様・設備の程度）などを勘案して優先順位を設定している。また、ストック推計からは現状 224 戸（うち政策空家 10 戸）のうち 50 戸程度の余剰が見込まれるが、地域バラン
スにも配慮して仮設定している。

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【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

3）

2 次判定結果

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町営住宅長寿命化計画

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町営住宅長寿命化計画【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

5-5．3 次判定

1）

事業手法の再判定
長期的な管理の見通しに基づき、計画期間（10 年間）内に実施を予定する事業を決定する。改善を実施する住棟については、住棟の物理的特性等を踏まえて個別改善か全面的改善かを決定し、個別改善については該当する改善メニュー（安全性確保型、長寿命化型、福祉対応型、居住性向上型）を判断する。決定した事業（新規整備、個別改善、全面的改善、建替、用途廃止、および維持管理、計画修繕）については章末に戸数表を、資料編に様式 1～3 を記載している。

2）

長期的な管理の見通し
中長期的な期間（30 年程度）における事業量を把握するため、その期間全ての新規整備事業、改善事業、建替事業、用途廃止事業を行う戸数および費用を試算する。これは、今後の社会情勢の変化や事業進捗を踏まえた見直しがあることを前提とし、あくまでも計画検討のための基礎資料として位置づけられるものである。

木造の場合、R3 年時点で経年 1 年～20 年の住棟は適切な時期に計画修繕を行うものとして供用期間 45 年、経年 21 年～30 年の住棟のうち２次判定で維持管理と判定されたものは経年 30 年目に長寿命化改善事業を実施して供用期間 40 年、それ以外の住棟は改善事業を実施せず供用期
間 35 年とした。中層耐火構造の場合、R3 年時点で法定耐用年数の 1/2 に達していない 1 棟は計画修繕工事に合わせて長寿命化改善事業を実施するものとして供用期間 70 年、法定耐用年数の1/2 に達している 4 棟は供用期間 50 年としている。
また、優先的な建替と判定された 2 棟（2 戸）のうち建設地確保の目処がたっている 1 棟（1戸）については早期に事業着手するものとし、それ以外の建替事業は実施時期を適宜設定している。新規整備事業は具体的な計画がないため計上していない。

試算では計画期間内に建替事業 15 戸（公営住宅 15 戸、特公賃 0 戸）
、改善事業 58 戸（公営住宅 49 戸、特公賃 9 戸）
、用途廃止 71 戸（公営住宅 71 戸、特公賃 0 戸）となり、計画期間末における管理戸数 198 戸（公営住宅 168 戸、特公賃 30 戸）という結果となった。これは、第４章で行った需要推計値 176 戸を上回っているが、公営住宅のセーフティネットとしての役割と推計値の予測精度を考慮すれば、ある程度妥当な水準と考えられる。

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【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

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町営住宅長寿命化計画

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町営住宅長寿命化計画【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

3）

事業実施時期の調整検討
平成 23 年度～令和 3 年度までの 11 年間で実施した事業は新規整備事業 15 戸、建替事業 19 戸、用途廃止 39 戸であり、試算結果である建替事業 15 戸は実現可能な数値であるものの、改善事業
58 戸については体制・予算的に不可能な水準にある。
改善事業は緊急性を要する安全性確保型ではなく、断熱改修をはじめとする省エネルギー性能の向上、バリアフリー化など居住性の向上を目的とするものであり、当該住棟が空家になった時点で実施するものである。改善事業の対象とした 5 団地の平成 25 年度～令和元年の 7 年間における空家は 7 戸、空家の発生頻度が同じであれば 10 年間で 10 戸となるが計画戸数としては 15戸とした。
用途廃止 71 戸のうち、建替事業に伴う用途廃止 30 戸と空家状態が継続している 1 団地・2 戸を除く 39 戸については、将来的に空家となり需要も無いと判断した時点で実施するものである。

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【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

3)

３次判定結果30

町営住宅長寿命化計画

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町営住宅長寿命化計画【第５章】 長寿命化計画の対象と事業手法の選定

5）

事業手法別戸数表
中長期的な公営住宅等の需要見通しを踏まえ、団地の継続的な維持管理や建替事業、用途廃止などの管理方針を検討した。改善事業により既存ストックの長寿命化を図ることを優先し、建替事業によらなければ安全性が確保できないケースや、改善事業よりも建替事業のほうがライフサ
イクルコストを縮減できるケースに限り、建替事業を選定している。
また、改善事業については当該住棟が空家となった時点で実施する予定であり、適宜、進捗状
況の見直しが必要となることを前提としている。

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町営住宅長寿命化計画【第６章】 実施方針

6-1．点検の実施方針

1）

定期点検の実施方針
建築基準法第 12 条に基づく法定点検対象の住宅は無いが、消防法、水道法、浄化槽法等の各法令に定められた定期点検（法定点検）を適切に実施する。

2)

日常点検の実施方針
屋根・外壁・外構など目視による確認が比較的容易な部位については、必要に応じて日常点検を実施する。日常点検は年 1 回程度とし、建築基準法 12 条で規定する有資格者以外の者が実施可能である簡便なものとする。点検項目については「公営住宅等日常点検マニュアル（国土交通
省住宅局住宅総合整備課

平成 28 年 8 月）
」を参考とする。日常点検の結果から不具合等が判明した場合は、有資格者等に詳細調査を依頼するなど適切な対応を行う。

3)

住宅内点検の実施方針
住宅内設備やバルコニーなど住宅内部に立ち入る必要がある部位については、入居者から申し出があった場合を除いて、入居者が退去し空室となったタイミングで点検を実施する。

4)

点検結果のデータベース化
定期点検（法定点検）や住戸内点検の結果はデータベースに記録して次回の点検に活用できるようにするとともに、適宜行っている経常修繕の内容も記録し、効率的・効果的な修繕・維持管
理に役立てていく。

6-2.計画修繕の実施方針

隠岐の島町が管理する町営住宅は大半が木造住宅であり、耐火構造の住棟は 5 棟（2 団地）だけである。このうちの 4 棟（1 団地・S54～56 年建設）は平成 20 年～23 年にかけて大規模修繕工事を実施している。経年 40 年以上になり「当面、維持管理する」住棟と判定されている。
残る 1 棟（1 団地・H16 年建設）は経年 17 年目で大規模修繕の実施時期が近付いているため、長期修繕計画の作成に取り掛かる必要がある。
木造住宅については、後述する改善事業において耐久性の向上・長寿命化を図り、その結果をフィードバックさせて計画修繕内容を今後検討していく。

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町営住宅長寿命化計画【第６章】 実施方針

6-3.改善事業の実施方針【安全性確保】
躯体や避難の安全性については問題無く、緊急性を要する改善対象も特には存在しない。今後
は団地・住宅の防犯性能を高め、落下・転倒などの危険防止につながるような改善を図っていく。

【長寿命化】
一定の居住性が確保されており長期的な活用を図るべき住宅については、耐久性の向上、躯体の劣化低減、維持管理の容易さ等の観点から予防保全的な改善を行う。

【福祉対応】
高齢者や障害者にとっても安全・安心して居住できる住宅ストックとなるよう、住戸内、共用部、屋外のバリアフリー化を進めていく。

【居住性向上】
大規模改修や住戸内のバリアフリー化と併せ、設備機器の機能向上、断熱性能の向上、場合によっては間取り変更などを検討していく。

6-4.建替事業の実施方針

改善事業による LCC 縮減効果が期待できない 20 棟・30 戸については建替事業を実施する。
このなかには「優先的な建替」とした 2 戸のうち 1 戸が含まれているが、残り 1 戸は現時点で建設予定地が確保できていないため引き続き政策空家とする。
建替事業で供給する住宅については、高齢単身世帯や高齢夫婦世帯が増加している現状を踏まえ、少人数世帯に対応した住戸タイプの確保やバリアフリー化の一層の推進など地域の実情に合わせた整備を進めていく。

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町営住宅長寿命化計画【第７章】 ライフサイクルコストと縮減効果の算出

7-1

1）

ライフサイクルコスト縮減効果の算出

LCC 縮減効果の算出方法
改善事業を実施する住宅のライフサイクルコスト（LCC）縮減効果の算出方法を以下に示す。
現時点以降に発生するコストは、社会的割引率（４％）を適用して現在価値化するものとした。

ＬＣＣ縮減効果＝

ＬＣＣ（計画前）－

ＬＣＣ（改善後）

ＬＣＣ（計画前）＝（建設費＋修繕費＋除去費）

ＬＣＣ（計画後）＝（建設費＋改善費＋修繕費＋除去費）/評価期間（改善非実施）/評価期間（改善実施）

建設費（推定再建築費）：
建設当時の標準建設費×住戸面積/基準面積×公営住宅法施行規則第 23 条の率
修繕費：
評価時点までに実施した修繕工事費に、評価時点から評価期間末までの修繕工事費の見込額を加えたもの。累積修繕費（指針 P.59）で代用する。
改善費：
改善事業費の総額から修繕費相当額を控除した額
除却費：
評価期間末に実施する除却工事費の見込額。
評価期間（改善非実施）：改善事業を実施しない場合に想定される管理期間。
評価期間（改善実施）：
改善事業を実施する場合に想定される管理期間（目標管理期間）。

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町営住宅長寿命化計画【第７章】 ライフサイクルコストと縮減効果の算出

2）

LCC 縮減効果の算出結果
木造住宅の耐用年数 30 年を超えている住宅については経年 35 年目に改善工事を実施し、供用期間を 40 年とするシミュレーションを行ったが LCC 縮減効果は見込めなかった。これに該当するのが加茂団地（10 棟・10 戸）と西見団地（2 棟・4 戸）である。西見団地の残り 16 戸のうち「優先的な建替」と判定されたものが 1 戸、経年 35 年を超えているためシミュレーションの対象外としたものが 15 戸である。結果、加茂団地（10 戸）と西見団地（20 戸）は「建替」と判定される。

経年 20 年～30 年の団地は経年 30 年目に改善工事を実施し、供用期間を 40 年とすることで LCC
縮減効果が見込める結果となった。これに該当するのが、公営住宅では朝日が丘団地（10 戸）、
田部谷団地（19 戸）、仁万団地（20 戸）の 3 団地、特公賃では釜田団地（4 戸）、猫尾団地（9 戸）の 2 団地である。これらは建設年度が平成 5 年～10 年の団地であり平成 11 年度に改正された省エネルギー基準（断熱性能）を満たしていない可能性が高いため、省エネルギー性能や居住性に問題ありとして改善事業の対象としたものだが、これ以外に大きな問題があるわけでもなく空家率も低い団地である。よって入居者を一時移転させて早急に工事を実施する必要性は低く、当該住棟が空家になった時点で対応することとする。

LCC 縮減効果の一覧を次頁に示す。団地ごとのシミュレーション結果は根拠資料とともに資料編に記載している。

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【第７章】 ライフサイクルコストと縮減効果の算出

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