2012 年 12 月

拡大する高齢者住宅市場～「サービス付き高齢者向け住宅」の動向～
はじめに
全国における平成 23 年の新設住宅着工戸数は 834,117 戸であり、平成 21 年に 100 万戸を割り込んでから、現在まで低調に推移している。平成 25 年までの住宅ローン減税措置を始めとした支援策や、消費税率引き上げ前の駆け込み需要など、当面の底支えは見込まれるが、長引く景気低迷、今後予想される急激な人口減少など、住宅業界への明るい話題はそう多くない。
そのような中でも、住宅の機能は年々進化しており、様々なニーズに対応できる住宅が登場している。
最近注目されている住宅の一つに「スマートハウス」がある。スマートハウスは太陽光発電の導入はもちろん、家庭内エネルギーの一元管理システム、さらにはスマートフォンとリンクさせることで戸締まりや電気の消し忘れなどの管理までできるという、まさに最先端技術を駆使した住宅である。また、高齢化が進行する中で、「高齢者住宅」の建設も増えてきている。昨年 10 月から「サービス付き高齢者向け住宅」の新制度が動き出し、今後の高齢者住宅の在り方に新たな風をもたらしている。
今回はこの「高齢者住宅」に着目し、これまでの高齢者住宅の流れから、新たに導入された「サービス付き高齢者向け住宅」（以下、サ高住）にスポットを当てて、みていきたい。

1.熊本県の高齢化について
まず、高齢者住宅の動向に入る前に、高齢化のて高齢化が進んでいたこととなる。一方の首都圏実態について触れていく。図表 1 は、熊本県を含では高齢化率が 15％に達したのは東京都のみでむ九州７県と首都圏の 1 都 3 県で、平成 12 年・平あり、高齢化の初期段階であったといえる。それ

成 22 年の高齢化率（65 歳以上人口比率）を比較

以後 10 年間で高齢化は着実に進行し、平成 22 年したものである。九州では平成 12 年時点で、福岡には九州の殆どの県で 25％まで達している。首都県を除く 6 県において既に 20％を超えており、熊圏における高齢化の進行状態はより深刻で、埼玉本県は 21.3％で、鹿児島、大分県に次いで 3 番目

県では10年間で7.6ポイント増加しており全国トの高齢化率であった。
平成 12 年時点での高齢化率ップの伸びとなった。の全国平均は 19.2％であり、九州は全国に先行し次に、熊本県の今後の高齢化について見ていく。
図表 2：熊本県の高齢者人口と高齢化率（将来推計）

図表 1：65 歳以上高齢者人口比率の比較
平成12年

平成22年

（千人）

(％)

高齢者人口(左軸)高齢化率（右軸）

600

30（％）

543552

549

511

25500

20400

437

154053735463
302520300

10510
鹿児島県

宮崎県

大分県

熊本県

資料：総務省 統計局「国勢調査」

長崎県

佐賀県

福岡県

神奈川県

東京都

千葉県

埼玉県

015200100

500H17222732374247

資料：国立社会保障・人口問題研究所「都道府県別・将来推計人口」※H19.5 推計 H17.H22 は国勢調査ベースで記載

1

図表 2 は、本県の将来推計人口を示しており、高齢者人口が減少に転じると予想されている。
一方、齢者人口のピークは 13 年後の平成 37 年とされ、福岡県や首都圏でも高齢化は当然進むが、平成 37それ以降は、高齢者の絶対数は減りながらも緩や年以降も 10 年以上は高齢者人口が増加し続ける

かに高齢化が進行すると予想されている。図表 2と予想されている。地方では既に高齢化が進んででは熊本県のみを取り上げているが、福岡県以外いるが、今後は首都圏などの都市部でも急激に高の九州各県でも熊本県同様に、平成 37 年以降は高齢化が進行すると思われる。

2.高齢者施設・住宅について(1)建築着工床面積の動き
国土交通省が毎年発表する建築着工統計の中

図表 4 は、高齢者施設・住宅の整備率（高齢者で、建築着工床面積の「医療・福祉用」が平成 22

施設・住宅の定員数を 65 歳以上高齢者人口で除し年から急激に増加しており、熊本県でも全国平均たもの）を示している。ここでは「施設型」・「住同様の動きが見られる（図表 3）。
「医療・福祉用」宅型」含めた 7 つを取り上げている（サ高住は含の建築物には病院はもちろんだが、介護施設や老んでいない）。福岡県や首都圏の整備率は、福岡県人ホームなども含まれ、これらの新設が着工床面を除く九州 6 県に比べて低く、3％に達していない積を押し上げているものと考えられる。

ところもある。熊本県は、佐賀県に次ぐ 2 番目の(2)高齢者施設・住宅の整備率整備率で 4.31％である。ちなみに、国土交通省は、高齢者向けの住まいは「施設型」と「住宅型」

平成 23 年 5 月の「国土交通省成長戦略会議」で、にわけることができる。
「施設型」としては、介護

平成 32 年を目処に「住宅型」の整備率を欧米並み

保険 3 施設と呼ばれる介護老人福祉施設（特別養の 3～5％とする目標を掲げている。図表 4 で整備護老人ホーム）
・介護老人保健施設・介護療養型医率の最も高い佐賀県も、「施設型」・「住宅型」合わ療施設など、介護・医療サービスが充実した施設せて 4％台半ばであり、その割合も「施設型」が 7があり、「住宅型」には有料老人ホームやケアハウ割以上を占めていることから、「住宅型」のみで 3ス、次章で説明するサ高住などがある。

～5％という目標には程遠い。
図表 4：高齢者施設・住宅の整備率

図表 3：建築着工床面積の推移（医療・福祉用）
5%
1,200

（万㎡）

（万㎡）
全国（左軸）
熊本県（右軸）

404%

1,095
35

1,000

37927

30821

800

766

256432%

540

600

20468

1719400

15141311119鹿児島県

老人保健施設軽費老人ホーム

宮崎県

特別養護老人ホーム
養護老人ホーム
有料老人ホーム

大分県

（年）

熊本県

資料：国土交通省「建築着工統計」

23長崎県

22佐賀県

21福岡県

20神奈川県19東京都

018

千葉県

00%

埼玉県

5171%

10200

Ｈ163%

747

介護療養型医療施設
ケアハウス

資料：厚生労働省「社会福祉等調査」(平成 22 年)などをもとに当研究所作成

23.サービス付き高齢者向け住宅について(1)概要
昨年 4 月の「高齢者の居住の安定確保に関する録もなく、有料老人ホームの届出もない 3 類型に法律」（高齢者住まい法）の改正により、同年 10

関しては一般の賃貸住宅に切り替わることとな月からサ高住の制度が新たに始動した。サ高住とる。

は、医療・介護と連携し、生活支援サービスを提県内のサ高住の登録状況を見てみると、平成 24供する住宅であり、今後増加が見込まれる単身高

年 8 月末時点での登録件数は 52 件である
（図表 6）。

齢世帯・老老世帯をターゲットとしている。これ

九州では同時点で福岡県が 57 件とトップであり、までの高齢者住宅との主な違いは、規模・設備と本県は 2 番目となっている。尚、全国でのサ高住いったハード面、生活支援サービスのソフト面、の総登録件数 は 2,172 件となっている。

契約面での 3 つを軸とした基準が細かく定められていることである。例えば、サ高住では、バリア

図表 6：県内のサ高住登録状況

フリー構造、安否確認・生活相談サービスを必須とし、権利金や礼金の受入を禁止するなど、入居者保護を目的とした基準をとっている。主な基準を図表 5 に示しているが、これらの基準を満たし

月別登録件数（左軸）128

また、従来の高齢者住宅は「高齢者専用賃貸住6「高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）」の 3 類型だったが、サ高住登録開始にあたりこの 3 類型は廃止され、サ高住に一本化された。3 類型の事業者はサ高住に登録し直すか、有料老人ホームとして届けるかを選択することとなり、サ高住への登420（件）1010た住宅のみがサ高住として都道府県に登録できる。
宅（高専賃）」「高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）」

累計（右軸）（件）

1075040764604302031010H23.11 12 H24.10234

資料：図表 5 に同じ5678平成24年8月末 52件

図表 5：サ高住登録基準・入居条件
入居条件

・単身高齢者世帯 （高齢者…60歳以上の者または要介護・要支援認定を受けている者）
・高齢者＋同居者（同居者…配偶者/60歳以上の親族/要介護・要支援認定を受けている親族/特別な理由から知事が同居を認める者）
・1戸当たりの床面積は、原則25㎡以上

規
模・設
備

（ただし、食堂・台所などの共用部分が十分な面積を有する場合は18㎡以上）
・各専用部分に台所・トイレ・収納設備・洗面設備、浴室を備えたものであること（ただし、共用部分に各戸に備える場合と同等以上の設備を整えられる場合は全ての設備を備えずとも可）・バリアフリー構造であること

ーサビス

・少なくとも安否確認サービスと生活相談サービスを提供
・ケアの専門家が少なくとも日中常駐し、サービスを提供する。常駐しない時間帯は緊急通報システムにより対応（ケアの専門家…医療法人等の職員・医師・看護師・介護福祉士・社会福祉士・介護支援専門員・ホームヘルパー
2級以上の資格を有する者）
・書面による契約で、専用部分が明示されていること

契
約
関
係

・長期入院などを理由に事業者から一方的に解約できないことになっている等、居住の安定が図られた
契約内容となっていること・金銭の授受は、敷金・家賃・サービスの対価のみで権利金やその他の金銭の授受はできない
・前払金に関して返還債務金額の算定方法が明示されるなど、入居者保護が図られていること

資料：一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」より当研究所作成

3

(2)熊本県のサ高住登録状況
都道府県への登録が完了したサ高住は、一般社

一棟あたりの階数では、2 階建が最も多くなって団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会がいることも考えると、熊本では、アパート型のサ管理する「サービス付き高齢者向け住宅情報提供高住が主流となっていると考えられる。設備面にシステム」（以下、情報提供システム）に掲載され関しては、各戸にトイレ・洗面・浴室・台所・収ることになる。このサイトでは、全国のサ高住が納設備の全てを設置している「完備」が 13％であ都道府県別に一覧になっており、施設の設備や費り、殆どのサ高住が「完備以外」となっている。

用面まで細かく情報が載っている。この情報提供

完備以外の場合は、浴室が共同利用となっているシステムから熊本県のサ高住の情報をピックアッ場合が多く、介護対応の浴室を設置しているとこ

プし、平成 24 年 8 月末時点での情報をいくつかのろもあれば、大浴場を設けているところもあり、項目にわけて集計したものを、図表 7～9 にまとめ入居者同士の交流の場として機能することも考えている。

られる。

図表 7 は、サ高住の経営主体と設備面について次に、図 8 はサ高住の家賃・共益費について示示している。経営主体の株式会社と有限会社は、している。各サ高住が設定する最低家賃と最高家殆どが介護サービス関連の業者である。また、個賃を集計しているが、両者を比較すると、最低家人は 21％であったが、そのうち 7 割以上がＪＡ熊賃では 3 万円台が 35％を占めているが、最高家賃本市を通したものである。ＪＡ熊本市はサ高住のでは 3 万円台が 17％まで減り、全体的な金額割合

仲介にも力を入れており、詳細については後述すが一万円ずつ底上げされた形となっている。
また、る。サ高住 1 棟における戸数は、10～29 戸が約半

家賃の最低金額は 1 万 5 千円、最高金額は 13 万円数をしめており、次いで 30～49 戸となっている。

であり、家賃が高い部屋と低い部屋との条件を比図表 7 経営主体・設備

図表 8 家賃・共益費（経営主体）（1棟あたりの戸数）2%8%（最高家賃）
4%8%
4%（最低家賃）

8%

10%

4% 2%21%

17%

33%
29%

17%

23%

4%

35%
21%

56%
23%

17%

株式会社
医療法人
個人

有限会社
社会福祉法人その他（1棟あたりの階数）

8%

6%

21%

27%
10戸未満
30～49戸

10～29戸
50戸以上

2万円未満
3万円台
5万円台

29%
3万円未満
4万円台
6万～7万円台
10万円以上

2万円台
4万円台
6万円以上

3万円台
5万円台
8万～9万円台（共益費）（設備の完備率）

8%

13%

6% 2%
29%

10%
23%

15%
87%

40%
1階
3階
5階

2階
4階
6階以上

完備以外
完備

33%
なし
1万円台
3万円台

1万円未満
2万円台
4万円台

図表 7.8 の資料：図表 5 に同じ

4較すると、面積、立地、設備面での差が殆どで、必要なサービスを提供する住宅を探すことが重要

熊本市中心市街地に近い程、面積が広い程高いととなる。ただし、情報提供システムには、特定のいうように、通常の賃貸住宅の条件と同じである介護事業者と提携し、住宅として提供するサービと思われる。共益費に関しても殆どの住宅で必要スのみの掲載となるため、サイト上では「提供しであり、大半が 2 万円以内となっている。

ない」となっているサービスでも、大抵の場合個サ高住でのサービスは、安否確認と生活相談が必須となっているが、必須ではない食事サービス

人で契約をすれば追加費用で受けることができる。
図表 9 サービス費も追加費用で受けることができる。図表 9 では、（安否確認・生活相談）（食事サービス）

食事と安否確認・生活相談サービスにかかる追加8%費用を示している。食事サービスは、全体の 6 割

4%32%の住宅が月々4 万円台での提供となっている。安6%

12%

12%

8%

29%

31%

否確認・生活相談サービスは 1～2 万円台での提供が全体の 6 割を占めているが、サービス費用をとらない「なし」や金額が公表されておらず、「要相談」と掲載されている住宅もあり、追加費用には60%幅があった。それ以外にも、入浴、健康維持、家3万円台事などで介助サービスを受けることができる住宅

5万円台もあるが、月々の費用や、サービスの程度も様々なため、入居希望者は細かい条件まで吟味して、

4.熊本県内におけるサ高住の取り組み
図表 7 で示したように、サ高住の経営には様々な事業者が参入しているため、医療法人が経営主体ならば、自ずと医療サービスが充実したり、介護事業者ならば介護サービスが充実したりといった具合に、それぞれの強みを活かすサ高住も多い。
「自立型」「要支援型」「介護型」「医療型」など、ターゲット層の基準を設けているサ高住もある。
現状では、登録基準を満たせば「サービス付き高齢者向け住宅」と表示して運営できるため、様々なタイプのサ高住が登場している。今回は、独自のサービスで展開している 2 社を紹介する。
（1）ＪＡ熊本市
ＪＡ熊本市（以下、ＪＡ）は、サ高住の仲介に積極的に取り組んでいる。ＪＡが仲介するサ高住は市内に 9 件の 196 戸あり、今後も拡大していく予定である。ＪＡのサ高住は通常の「住宅」であることにこだわりを持ち、自立して生活できる人、要支援者、要介護者の垣根なく、誰もが安心して暮らせる住宅を目指している。ＪＡ独自の展開と4万円台

なし
1万円台
3万円台
要相談

1万円未満
2万円台
4万円台

資料：図表 5 に同じ

しては、移動販売車のサービスを行っていることがあげられる。食料や生活用品などを積んだ移動販売車がそれぞれのサ高住に週に 1 回訪れるような、コース設定を予定している。単独での外出が困難な高齢者にとっては便利なサービスであり、既存のアパートに介護、医療、商業のサービスまで付加したサ高住を目標に取り組んでいる。
また、ＪＡが仲介するサ高住は、一般のアパートの造りとほぼ変わらないため、浴室・台所などを各戸に設置する「完備型」がメインとなっており、食堂などの共用スペースを設けていないものが殆どである。しかしながら、敷地内に共用の畑を設けて入居者に提供しており、既に収穫祭を行うなど、盛り上がりを見せているサ高住もある。
あえて交流の場を提供せずとも、似たような境遇を抱えて入居している高齢者同士は、自然にコミュニケーションがとれているという。数あるサ高住から一つを選んだ時点で、入居者同士共感できる部分も多いのかもしれない。

5

（2）株式会社 学研ココファン
サ高住の全国展開に乗り出しているのが学研ホ学研グループをバックに持つココファンならではールディングス傘下で介護事業を手掛ける株式会の取り組みとしては、サ高住に保育所や学習塾を社学研ココファン（以下、ココファン）である。

併設し、高齢者と子供との交流の場を提供していココファンは首都圏を中心にサ高住を展開し、地ることがあげられる。首都圏の一部ではこのサー方展開の第一歩として熊本に初進出した。現在でビスが実現しており、仕事を持つ女性にとっても、は熊本市内で 2 つのサ高住を運営し、24 年 11 月

子供たちが高齢者に見守られている環境は心強いに 3 つ目となる新設のサ高住をオープンする予定と思われる。今後、熊本でも同様のサービスの導である。地方進出を考える際に、様々な候補地が入が検討されている。ココファンでは、熊本のケあった中で、以前からの取引先など、マンパワーースを地方におけるビジネスモデルと位置づけ、も含めた条件が整い、熊本進出が実現した。ココ九州から全国へと展開する予定である。

ファンでは、それぞれのサ高住の特色を明確にしており、熊本市内の 3 つのサ高住は、「自立型」、「介護型」、「医療・介護型」と色分けし、入居希望者の状況に合わせて最適な居住環境を提供できるようにしている。ココファンのサ高住には、同社が運営する介護関連サービスの事業所も併設され、11 月に新規オープンするサ高住には、介護関連サービスの事業所だけでなく、連携するクリニックも併設し、より充実したサービスを受けられるようになっている。家賃や食事サービスなどの価格は、熊本の相場に合わせて低めに設定しているが、首都圏と同様のサービスを提供している。

おわりに「高齢者」とは一般的に 65 歳以上の人を指すが、体力面や興味関心なども当然ながら人によって異なり、単にひとくくりにはできない現状がある。
若者と同等かそれ以上にアクティブな高齢者もおり、老後を満喫しているかのようにも見受けられる。しかしながら、多くの高齢者が、いつ何が起こるかわからないという身体面での不安を現実的に抱えているのではないだろうか。2 世帯同居などをしていれば、多少は安心して暮らせるかもしれないが、単身、高齢夫婦のみの場合、万が一の時に頼れる存在がいれば心強い。離れて暮らす家族にとっても、誰かに見守られている環境というのは安心できる。国土交通省もサ高住が制度化された目的の一つに「高齢者が安心して暮らせる住宅の確保」をあげている。

自立者向けサ高住「ココファン水前寺」

サ高住は開始からようやく一年を迎える段階であり、認知度もそう高くはないだろう。実際、サ高住と老人ホームとの垣根が殆どない状態にあり、入居希望者からしてみれば、サ高住であれ、老人ホームであれ、希望の条件を満たしていれば形態は関係ないのかもしれない。
しかし、サ高住のように、一定水準のハードとソフトを備えた住宅に、必要なサービスを付加していくという、いわばカスタマイズできることは、多様化の進む社会にとって受け入れ易いように感じる。ただ、サービスを受けるためには追加コストがかかるため、入居者が経済的負担に耐えられるかどうかが今後の課題の一つとなりそうである。

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