魅力ある地域づくり 特集

放置空き家・空き地問題の解決に挑む
NPO法人あまみ空き家ラボ

1.

理事長

はじめに

さ とうり え

佐藤理江

2.

設立の背景

鹿児島県奄美群島は，沖縄本島の北に位置し，奄美の出身ではない筆者が奄美で NPO 法人を八つの有人島から成ります。人口は約 10 万人立ち上げたきっかけは，30 年近く前，学生時代で，奄美大島には都市圏からの直行便が毎日就航に訪れた加計呂麻島に惚れ込み足しげく現地に通し，2014 年には LCC も参入しました。さらに，

ううち，2010 年頃からコンサルタントとして奄2021 年に奄美大島と徳之島が「世界自然遺産」

美で移住定住に関わる事業を請け負うようになっに登録されたことで知名度が高まり，観光客や移たことでした。

住希望者が年々増加しています。

移住体験ツアーの企画・運営などを行う中で，NPO 法人あまみ空き家ラボは，2017 年 7 月，空き家は増え続けているのに，移住者はもちろん奄美群島の空き家・空き地問題の解決に取り組むのこと地元住民でさえも住まいが見つからないとために設立した民間団体で，「空き家所有者」，いう現実を目の当たりにしました。

「住む人」，「地域」の三方よしの空き家活用をモットーに活動しています（図− 1）。

片付けや修繕などの労力がかかる割に家賃が安価なことから，所有者も不動産会社も半ばあきらめ状態で，行政もマンパワーや財源が不足していることから，空き家の活用には限界がありました。
この問題を解決し，奄美群島に必要な人材を流入させたいと思い，一念発起して仲間とともにNPO 法人を立ち上げました。

3.

図− 1

あまみ空き家ラボの事業概要

 に普及していなかった
島
空き家・空き地の活用を実践⑴ 大家負担の少ない「空き家サブリース」への挑戦
空き家の多くが，荷物が残っていたり，未修繕建設マネジメント技術

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特集 魅力ある地域づくりのままだったりするため，空き家所有者は貸したい気持ちはあっても貸すことへの面倒くささや不安が先に立ち，なかなか活用に至りません。そこ
で私たちは，空き家所有者からそのままの状態で空き家を借り受け，NPO が大家として住みたい人に転貸する「サブリース」への挑戦をはじめました（図− 2）。

図− 2

空き家サブリースのしくみ
写真− 1

修繕が必要な空き家の内部

家を探す人の中には，空き家を安価で借り自分好みにリフォームしたいという方が少なくありま

そこで，NPO では地元の建築士や施工会社とせん。そこで借り主とは「改修自由」，「原状回復協業し，改修費程度で建設可能なシングル・カッ義務なし」とする契約書を交わしています。2017

プル向けのコンパクトな規格住宅を考案。自治体

年には 1 軒だったサブリース物件は，2023 年 10所有の遊休地を建設用地として借り受け，そこに月現在，60 軒を超えています（図− 3）。

モ デ ル ハ ウ ス 兼 お 試 し 暮 ら し 住 宅 の「 matchguest house」（龍郷町龍郷集落）を建設し，運営しています。台風被害などを受けた住宅困窮地区（軒）

での避難住宅や観光客用の宿，農業など住み込み求人のための社宅やサテライト住宅といった，さまざまな用途に活用できると考えています（写真− 2，図− 4）。
（年）

図− 3

⑵

サブリース物件数の推移

改修費程度で新築できる規格住宅の企画・提供
空き家サブリースで扱う物件のほとんどが，修繕が必須の物件です（写真− 1）。理想の家に改修しようとすると，1,000 万円を超えることもあります。また，部屋数が多い空き家が多いため，単身者やカップル世帯とのミスマッチもありました。

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建設マネジメント技術

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写真− 2

規格住宅「match guest house」（写真：石井紀久）

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魅力ある地域づくり 特集

図− 4

⑶

約 8 坪のワンルーム

家主や地域が関わる「お試し暮らし住宅」の運営
昨今の田舎暮らしブームは，これまで人の流入が少なかったエリアに都市的な価値観を持ったままの移住者を増やすことにもつながっており，しばしば住民とのトラブルを引き起こし，こんなはずではなかったと島を離れてしまう方も少なくないと聞きます。
私たち NPO は，移住を希望する人に，事前に地域性や想像以上に厳しい自然環境，田舎の濃密

写真− 3

しま暮らし体験ハウス「なかほ」な人間関係などを知ってもらう機会を提供する目的で，しま暮らしの体験施設（簡易宿所許可）もす息子や娘，親戚が里帰りしたときに，よく利用運営しています。何度も島に通って，いろいろなしてくれています。

場所に滞在し，自分にあった住まいを見つける一助になればと考えます。

オープンから 3 年，同じような貸し方を希望する空き家所有者から相談を受けることも増えてき

また家主の側に立つと，お試し暮らし住宅は普ました。そのため，今後は，奄美群島内で同種の通の賃貸とは違い，特定の人がずっと住み続ける物件を連携し，移住や多地域居住を希望する人をわけではありません。そのため，他人に貸すと家対象とした会員制の空き家シェアリングサービスを取り上げられてしまうのではないかと不安に思も提供していきたいと考えています。っている家主や，いずれ島に戻ってその家で暮らそうと考えている人にお勧めの活用方法です。
写真− 3 の「しま暮らし体験ハウス『なかほ』」

4.

直面する新たな問題

は，家主さんが普通に家を貸すよりも，お試し暮らし住宅の方がいろいろな人と出会えて面白そうだと，我々に貸してくださった空き家です。

嬉しいことに，空き家所有者からの相談件数は毎年増加傾向にあります。物件数が増えること運営は，家主と NPO による共同運営です。滞で，ビジネスとして成立すると確証を持つことも在者の多くが，移住のための下見，リモートワーできました。空き家の流通を促す手法の一つとしクなどで長期に滞在しているため，近所の方々とて，私たちが取り組む大家負担の少ない空き家サの交流も深まり，野菜を分けてもらったり，集落ブリースは有効な仕組みであると自負しています。

活動に参加したりしています。また，島外で暮ら

しかし，未登記や未相続の土地建物が多いのも建設マネジメント技術

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特集 魅力ある地域づくり

事実です。所有権がはっきりしない上に要修繕物し，安心して活用できる土地，建物を今のうちに件であることから，貸主，転貸人（NPO），転借確保しておくことが，日本全体に求められている人が各々リスクを覚悟で空き家を活用している状ように思います。

況です。

そのためにも，土地家屋調査士や弁護士，司法具体的な数字を見てみましょう。NPO が相談書士など不動産に通じる専門家と住民との距離をを受けサブリースの対象とした 89 軒の空き家に近くすると同時に，士業だけに頼るのではなく，ついて，土地と建物の登記を調べたところ，土地空き家対策のための特別な権限を持つ人材を育成

建物ともに登記がなされていたのは約 27%，約し，相続登記などの一部分野においては士業と同40% は土地が相続未了で建物が未登記でした。

等の権限を与えるといったことも必要だと感じて相談に来る空き家所有者は，みな口をそろえています。

「私が所有者です」と言います。固定資産税を払っているから登記している，と勘違いしている相5.

続人がほとんどです。しかし，表− 1 を見て分かおわりにるとおり，登記簿上は他人の物である土地建物もここまで NPO の取り組みを紹介してきましたあります。

が，私たちは不動産業者でも建設業者でもありま
表− 1せん。新たな空き家の活用方法を考えては，そのサブリース物件の半数近くが未登記

道のプロ（建築士，施工会社，不動産会社，弁護

土地登記済み 相続登記未了 他人名義

計士，司法書士など）や住民，行政と一緒になって建物登記済み

24

1126

相続登記未了0303

未登記1735254

他人名義

2226

計43

41589

2017/9 〜 2023/5/1

この状況を放置することは，後世に負の遺産を押し付けることと同義です。負の遺産を押し付けられた相続人は，相続を放棄するかもしれません。
そうすると，所有者不明になり，活用できないかたちにし，普及させていくことを目指しています。全国で，同じ悩みを抱える自治体，団体等とネットワークを築きながら，スピード感をもって空き家問題の解決にあたっていきたいと思います。
（プロフィール）
佐藤理江

1975 年香川県生まれ。建築や都市計画を学びに上京し，学生時代に訪れた奄美に魅了され通い続けること30 年。東京で 15 年間の都市計画コンサルタント勤務の後，独立。奄美群島と神奈川県の二地域暮らし。

国土が増えることになります。権利者を明らかに64

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