ARES マンスリー レポート（2020 年 6 月）
ARES Monthly Report- June 2020 -1. 不動産投資市場のトピックス
CBRE が 「投資市場動向（2020 年第 1 四半期）」を公表
5 月 14 日に CBRE は「投資市場動向（2020 年第 1 四半期）」を公表した。
20 年第 1 四半期の日本の事業用不動産投資額（注）は 1 兆円と対前年同期比で＋41％であった。投資主体別で金額をみるとJ-REIT が最も大きく 4,460 億円、次いで J-REIT を除く国内投資家が 3,350 億円、海外投資家は 2,940 億円であった。なお、海外投資家は前年同期比で 4 倍となり、大幅に増加した。
また、20 年第 1 四半期の世界の事業用不動産投資額は約 26 兆円（2,350 億米ドル）と対前年同期比で＋15%であった。
（注）10 億円以上が対象、土地取引および J-REIT の IPO 時の取得物件は除く※詳細は以下の CBRE WEB サイト、公表資料を参照。
・CBRE が投資市場動向（2020 年第 1 四半期）を発表
・ジャパンインベストメントマーケットビュー 2020 年第 1 四半期

MSCI が定期レビュー結果を公表 ～Japan Index への J-REIT の組み入れは 10 銘柄に～
5 月 12 日に MSCI は「MSCI Global Standard Indexes」の半期ごとの定期レビュー結果を公表した。
今回のレビューで、MSCI Global Standard Indexes を構成する国別指数の「MSCI Japan Index」に GLP 投資法人が新たに採用され、本銘柄に採用の J-REIT は合計で 10 銘柄となった。
なお、MSCI Japan Index は日本に上場する大・中型株を対象としている指数であり、321 銘柄で構成されている。日本株市場の約 85%をカバーしている。
※詳細は以下の MSCI WEB サイト、公表資料を参照。
・MSCI Global Investable Market Indexes May 2020 Semi-Annual Index Review
・MSCI Japan Index（May 2020）

MSCI Japan Index 採用銘柄 ※上場順
証券コード－1－

投資法人名

8951

日本ビルファンド

8952

ジャパンリアルエステイト

8953

日本リテールファンド

8954

オリックス不動産

8955

日本プライムリアルティ

8960

ユナイテッド・アーバン

8984

大和ハウスリート

3281

GLP

3283

日本プロロジスリート

3462

野村不動産マスターファンド

2. REIT 市場（J-REIT・私募 REIT）の概況（暫定値）
J-REIT と私募 REIT の保有不動産は 5,130 物件、約 23.4 兆円（2020 年 5 月末）
保有不動産総額（取得価格ベース）

投資法人数

物件総数

J-REIT

私募 REIT合計

J-REIT

私募 REIT合計

J-REIT

私募 REIT

合計

19 兆 6,958 億円

3 兆 6,953 億円

23 兆 3,911 億円

6335984,2129185,130※ J-REIT は 2020 年 5 月末、私募 REIT は 2020 年 3 月末の数値（以下同じ）

J-REIT・私募REIT 保有不動産額と投資法人数の推移

兆円

2590

J-REIT 保有不動産総額
私募REIT 保有不動産総額
J-REIT&私募REIT 投資法人数（右軸）

2060
1530

5

2010/122011/03
2011/06
2011/092011/122012/032012/06
2012/09
2012/122013/032013/06
2013/09
2013/12
2014/03
2014/06
2014/09
2014/122015/03
2015/06
2015/09
2015/122016/03
2016/06
2016/09
2016/122017/032017/06
2017/092017/122018/032018/06
2018/092018/122019/03
2019/06
2019/092019/122020/03100※保有不動産額は取得価格ベース（2020 年 3 月末時点）（出所）J-REIT：公開情報を元にARES作成、私募REIT：ARES調べ（以下同じ）

参考 : 2020 年 4 月末時点の J-REIT と私募 REIT の保有不動産額（評価額ベース・取得価格ベース）
保有不動産総額（評価額ベース）

保有不動産総額（取得価格ベース）

J-REIT

私募 REIT合計

J-REIT

私募 REIT

合計

22 兆 1,715 億円

3 兆 9,654 億円

26 兆 1,369 億円

19 兆 6,908 億円

3 兆 6,953 億円

23 兆 3,861 億円（出所）投資信託協会 「不動産投資法人に関する統計」（出所）ARES 「ARES J-REIT Databook」、「私募リート・クォータリー」※ J-REIT は 2020 年 4 月末、私募 REIT は 2020 年 3 月末の数値※ J-REIT、私募 REIT の集計対象について、調査主体により異なる場合がある。詳細は上記出所の WEB サイトを参照。

【データソース】
ARES が公開情報より毎月集計している J-REIT の各種データ（ARES J-REIT Databook）と四半期毎に独自に調査している私募 REIT の保有不動産等のデータ（私募リート・クォータリー）を元に、REIT 市場全体の運用状況を概観する。
私募 REIT は四半期毎の調査であるため、最新のデータは 2020 年 3 月末のものである。当月は、本数値に J-REIT の最新の数値（2020 年 5 月末）を合算した暫定値を用いて市場を概観する。
【資産規模】
2020 年 5 月末時点で J-REIT と私募 REIT が保有する不動産の合計額は、23 兆 3,911 億円（取得価格ベース、以下同じ）、うち J-REIT は 19 兆 6,958 億円、私募 REIT は 3 兆 6,953 億円。
【投資法人数】
合計で 98、J-REIT は 63 銘柄が上場、私募 REIT は 35 投資法人が運用中。
【物件数等】
合計で 5,130 物件、うち J-REIT は 4,212 物件、私募 REIT は 918 物件。
REIT 市場全体の保有不動産を 2020 年 3 月末時点の実績と比べると、14 物件、1,720 億円の増加。

－2－

J-REIT・私募REIT 保有不動産種別（2020年5月末）
物件総数：5,130物件

保有不動産種別（取得価格ベース）

保有不動産総額：23兆3,911億円※グラフは取得価格ベースの比率

J-REIT

私募 REIT

合計

オフィス

8 兆 0,822 億円

1 兆 5,718 億円

9 兆 6,540 億円

物流施設

3 兆 2,863 億円

6,230 億円

3 兆 9,093 億円

ヘルスケア施設

1.1%

1.5%
ホテル

商業施設

3 兆 4,246 兆円

4,582 億円

3 兆 8,828 億円

住宅

2 兆 8,056 億円

6,663 億円

3 兆 4,719 億円

住宅
14.8%

ホテル

1 兆 6,337 億円

2,416 億円

1 兆 8,753 億円

2,509 億円

その他（注）

2,509 億円2,125 億円

1,344 億円

3,469 億円

ヘルスケア施設
その他

その他

8.0%
オフィス
41.3%

商業施設
16.6%

（注）私募 REIT のヘルスケア施設は「その他」に計上

物流施設※私募リートの定義および集計対象の投資法人については私募リート・クォータリーを参照。

16.7%

なお、調査基準時点の直前に運用を開始した投資法人などは含まれていない場合がある。

3. J-REIT 市場の概況
2020 年 5 月末の J-REIT の投資口時価総額は約 13.3 兆円、保有不動産額は約 19.7 兆円
2020 年 5 月末の J-REIT データ※（ ）は前月末の数値

東証 REIT 指数

東証 REIT 指数

予想分配金（配当なし）（配当込み）

利回り

19 兆 6,958 億円

1701.03

3586.37

4.32%

0.98 倍（19 兆 6,908 億円）（1576.43）（3313.25）（4.71%）（0.92 倍）

上場銘柄数

時価総額

保有不動産額63 銘柄

13 兆 2,747 億円（63 銘柄）（12 兆 3,096 億円）

2020 年の J-REIT データ （2020 年 1 月～5 月末）
新規上場※（公募増資NAV 倍率）は前年 1 月～5 月末の実績

物件取得

物件譲渡件数

募集・売出し総額

件数

募集・売出し総額

件数

取得額

件数

譲渡額

0件

0 億円

11 件

1,838 億円

154 件

6,743 億円

55 件

1,244 億円

（2 件）

（438 億円）（10 件）（2,011 億円）（149 件）（6,598 億円）（46 件）（1,211 億円）（注）各項目の数値は「ARES J-REIT Databook」 (https://j-reit.jp/statistics/) の定義・集計基準による。

J-REIT 保有不動産額・時価総額・銘柄数兆円

25

運用資産額60時価総額20

銘柄数（右軸）

45
1530
10150

2001/09
2002/03
2002/09
2003/03
2003/09
2004/03
2004/09
2005/03
2005/09
2006/03
2006/09
2007/03
2007/09
2008/03
2008/09
2009/03
2009/092010/03
2010/092011/03
2011/09
2012/032012/09
2013/032013/09
2014/03
2014/09
2015/03
2015/09
2016/03
2016/092017/032017/092018/032018/092019/03
2019/09
2020/035※保有不動産額は取得価格ベース（出所）公開情報を元にARES作成－3－0

J-REIT 保有不動産種別（2020年5月末）
物件総数：4,212物件
東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移
4,500

東証REIT指数（配当込み）

東証REIT指数（配当なし）

TOPIX（配当込み）

TOPIX（配当なし）

保有不動産総額：19兆6,958億円※グラフは取得価格ベースの比率

4,000

ヘルスケア施設

その他1.3%

1.1%

ホテル

3,500

8.3%

3,000

2,500
2,000

住宅

1,500

14.2%

オフィス
41.0%

1,000
500

物流施設

016.7%
商業施設
17.4%（注）東証REIT指数の基準日2003年3月31日=1,000 （出所）Bloomberg【市場規模】
2020 年 5 月末の J-REIT の投資口時価総額は 13 兆 2,747 億円、対前月 9,651 億円増（+7.84%）、対前年同月
1 兆 0,188 億円減（-7.13％）。
【投資口価格動向】
東証 REIT 指数（配当なし）は前月比+7.90%の 1,701.03。
配当込み指数は前月比+8.24%の 3,586.37。予想分配金利回りは前月から 0.39 ポイント下回る 4.32％であった。
NAV 倍率は前月を 0.06 ポイント上回る 0.98 倍。
【資金調達】
本年（2020 年 1 月から 5 月末まで）の公募増資は 11 件、募集・売出し総額は 1,838 億円であった。前年同期間の実績と比べ、1 件増加、173 億円減少。
【物件売買】
本年（2020年1月から5月末まで）の物件取得は154件、6,743億円であった。前年同期間の実績と比べ5件、145億円増加。譲渡は 55 件、1,244 億円で、前年同期間の実績と比べると、9 件、33 億円増加。

＜投資部門別売買状況＞（億円）

2020/05

対前月
121 億円

証券会社自己140 億円

588 億円

日本銀行

95 億円

▲105 億円

事業法人

45 億円

▲16 億円

個人36 億円▲123 億円

生保・損保

13 億円

7 億円

その他法人等

▲1 億円

4 億円

証券会社委託

▲7 億円

▲7 億円

銀行（日銀除く）▲14 億円

7 億円

その他金融機関▲59 億円

32 億円

海外投資家▲651 億円▲477 億円

1,500
1,300
1,100
買 900い越 700
し 500
300
100-100-300-500
売 -700り -900越
し -1,100-1,300-1,500→379 億円

←

投資信託

（億円）

投資部門別売買状況
証券会社自己個人

海外投資家
証券会社委託投資信託
事業法人
その他法人等銀行(日銀除く)
日本銀行
生保・損保
その他金融機関（注）東京証券取引所における売買であり、IPO・増資時の購入分は含まれない（出所）東京証券取引所、日本銀行※新規上場・公募増資時の購入分除く（出所）東京証券取引所、日本銀行－4－NAV倍率（10年間）

1.8
1.6
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6

NAV倍率

0.4

10年平均0.2

2019/122019/06

2018/122018/06

2017/122017/06

2016/122016/06

2015/122015/06

2014/12

2014/06

2013/122013/06

2012/122012/06

2011/122011/06

2010/122010/06

0.0（出所）不動産証券化協会

30LTVの分布（銘柄数）

平均 44.0%252522201510755300～35%

35%～40%～45%～（注）LTV=有利子負債÷総資産額。 ※直近決算数値を元に算出

50%～55%～2020年5月末時点

不動産証券化協会では、J リートのプロモーション活動の一環として、SNS（Facebook）による情報発信を行っております。会員の皆様におかれましては、個人投資家様への J リート普及に ご協力賜りますようお願い申し上げます。

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（1）J-REIT 銘柄一覧（上場順）※運用タイプ、決算期等の詳細情報は J-REIT.jp（https://j-reit.jp/brand/）を参照

証券コード

投資法人

資産運用会社

18951

日本ビルファンド投資法人

日本ビルファンドマネジメント㈱28952

ジャパンリアルエステイト投資法人

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント㈱

3

8953

日本リテールファンド投資法人

三菱商事・ユービーエス・リアルティ㈱

4

8954

オリックス不動産投資法人

オリックス・アセットマネジメント㈱

5

8955

日本プライムリアルティ投資法人㈱東京リアルティ・インベストメント・マネジメント

68956

プレミア投資法人

プレミア・リート・アドバイザーズ㈱

7

8957

東急リアル・エステート投資法人

東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント㈱

8

8958

グローバル・ワン不動産投資法人

グローバル・アライアンス・リアルティ㈱

9

8960

ユナイテッド・アーバン投資法人

ジャパン・リート・アドバイザーズ㈱

10

8961

森トラスト総合リート投資法人

森トラスト・アセットマネジメント㈱118963

インヴィンシブル投資法人

コンソナント・インベストメント・マネジメント㈱128964

フロンティア不動産投資法人

三井不動産フロンティアリートマネジメント㈱

13

8966

平和不動産リート投資法人

平和不動産アセットマネジメント㈱

14

8967

日本ロジスティクスファンド投資法人

三井物産ロジスティクス・パートナーズ㈱

15

8968

福岡リート投資法人㈱福岡リアルティ

16

8972

ケネディクス・オフィス投資法人

ケネディクス不動産投資顧問㈱

17

8975

いちごオフィスリート投資法人

いちご投資顧問㈱188976

大和証券オフィス投資法人

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント㈱

19

8977

阪急阪神リート投資法人

阪急阪神リート投信㈱

20

8979

スターツプロシード投資法人

スターツアセットマネジメント㈱

21

8984

大和ハウスリート投資法人

大和ハウス・アセットマネジメント㈱

22

8985

ジャパン・ホテル・リート投資法人

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ㈱

23

8986

大和証券リビング投資法人

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント㈱

24

8987

ジャパンエクセレント投資法人

ジャパンエクセレントアセットマネジメント㈱

25

3226

日本アコモデーションファンド投資法人㈱三井不動産アコモデーションファンドマネジメント

263227MCUBS MidCity 投資法人

三菱商事・ユービーエス・リアルティ㈱273234

森ヒルズリート投資法人

森ビル･インベストメントマネジメント㈱283249産業ファンド投資法人

三菱商事・ユービーエス・リアルティ㈱293269アドバンス・レジデンス投資法人

AD インベストメント･マネジメント㈱

30

3278

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人

ケネディクス不動産投資顧問㈱

31

3279

アクティビア・プロパティーズ投資法人

東急不動産リート・マネジメント㈱323281

GLP 投資法人

GLP ジャパン・アドバイザーズ㈱333282

コンフォリア・レジデンシャル投資法人

東急不動産リート・マネジメント㈱

34

3283

日本プロロジスリート投資法人

プロロジス・リート・マネジメント㈱

35

3287

星野リゾート・リート投資法人㈱星野リゾート・アセットマネジメント

363290

One リート投資法人

みずほリートマネジメント㈱373292

イオンリート投資法人

イオン・リートマネジメント㈱383295

ヒューリックリート投資法人

ヒューリックリートマネジメント㈱

39

3296

日本リート投資法人

双日リートアドバイザーズ㈱

40

3298

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク

41

3451

トーセイ・リート投資法人

トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱

42

3309

積水ハウス・リート投資法人

積水ハウス・アセットマネジメント㈱

43

3453

ケネディクス商業リート投資法人

ケネディクス不動産投資顧問㈱

44

3455

ヘルスケア＆メディカル投資法人

ヘルスケアアセットマネジメント㈱

45

3459

サムティ・レジデンシャル投資法人

サムティアセットマネジメント㈱－6－証券コード

投資法人

資産運用会社

463462

野村不動産マスターファンド投資法人

野村不動産投資顧問㈱

47

3463

いちごホテルリート投資法人

いちご投資顧問㈱483466

ラサールロジポート投資法人

ラサール REIT アドバイザーズ㈱

49

3466

スターアジア不動産投資法人

スターアジア投資顧問㈱

50

3470

マリモ地方創生リート投資法人

マリモ・アセットマネジメント㈱513471

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

三井不動産ロジスティクスリートマネジメント㈱

52

3472

大江戸温泉リート投資法人

大江戸温泉アセットマネジメント㈱

53

3473

さくら総合リート投資法人

スターアジア投資顧問㈱

54

3476

投資法人みらい三井物産・イデラパートナーズ㈱

55

3478

森トラスト・ホテルリート投資法人

森トラスト・アセットマネジメント㈱

56

3481

三菱地所物流リート投資法人

三菱地所投資顧問㈱

57

3487

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人

ＣＲＥリートアドバイザーズ㈱

58

3488

ザイマックス・リート投資法人㈱ザイマックス不動産投資顧問

59

3492

タカラレーベン不動産投資法人

タカラ PAG 不動産投資顧問㈱

60

3493

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人

伊藤忠リート・マネジメント㈱

61

2971

エスコンジャパンリート投資法人㈱エスコンアセットマネジメント

62

2972

サンケイリアルエステート投資法人㈱サンケイビル・アセットマネジメント

63

2979

SOSiLA 物流リート投資法人

住商リアルティ・マネジメント㈱＜参考＞J-REIT ETF 銘柄一覧（上場順）※決算期等の詳細情報は J-REIT.jp（https://j-reit.jp/etf/）を参照

証券コード

J-REIT ETF

管理会社

11343

NEXT FUNDS 東証 REIT 指数連動型上場投信

野村アセットマネジメント㈱

21345

31597

45

上場インデックスファンドＪリート（東証 REIT 指数）隔月分配型

日興アセットマネジメント㈱MAXIS Ｊリート上場投信

三菱 UFJ 国際投信㈱1595

NZAM 上場投信 東証 REIT 指数

農林中金全共連アセットマネジメント㈱1398

SMDAM 東証 REIT 指数上場投信

三井住友 DS アセットマネジメント㈱61476

i シェアーズ・コア Ｊリート ETF

ブラックロック・ジャパン㈱71488

ダイワ上場投信－東証 REIT 指数

大和証券投資信託委託㈱81660

MAXIS 高利回りＪリート上場投信

三菱 UFJ 国際投信㈱92517

MAXIS Ｊリート・コア上場投信

三菱 UFJ 国際投信㈱102527

NZAM 上場投信 東証 REIT Core 指数

農林中金全共連アセットマネジメント㈱112528ダイワ上場投信－東証 REIT Core 指数

大和証券投資信託委託㈱122552132555

東証 REIT ETF

シンプレクス・アセット・マネジメント㈱142556

One ETF 東証 REIT 指数

アセットマネジメント One㈱上場インデックスファンドＪリート（東証 REIT 指数）隔月分配型（ミニ）－7－

日興アセットマネジメント㈱（2）私募 REIT 銘柄一覧（運用開始順）
運用開始※「私募リート・クォータリー」集計対象先
投資法人

資産運用会社1

2010 年 11 月

野村不動産プライベート投資法人

野村不動産投資顧問㈱22011 年 3 月

日本オープンエンド不動産投資法人

三菱地所投資顧問㈱32012 年 3 月

三井不動産プライベートリート投資法人

三井不動産投資顧問㈱42012 年 9 月

ジャパン・プライベート・リート投資法人

ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント㈱52012 年 10 月

DREAM プライベートリート投資法人

ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱62013 年 3 月

大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント㈱72014 年 3 月

ブローディア・プライベート投資法人

東急不動産リート・マネジメント㈱82014 年 3 月

ケネディクス・プライベート投資法人

ケネディクス不動産投資顧問㈱92014 年 9 月

丸紅プライベートリート投資法人

丸紅アセットマネジメント㈱102014 年 10 月

東京海上プライベートリート投資法人

東京海上アセットマネジメント㈱112015 年 1 月

SC リアルティプライベート投資法人

住商リアルティ・マネジメント㈱122015 年 2 月

日本土地建物プライベートリート投資法人

日土地アセットマネジメント㈱132015 年 3 月

SGAM 投資法人

SG アセットマックス㈱142015 年 8 月

東京建物プライベートリート投資法人

東京建物不動産投資顧問㈱152015 年 9 月

センコー・プライベートリート投資法人

センコー・アセットマネジメント㈱162016 年 2 月

NTT 都市開発・プライベート投資法人

NTT 都市開発投資顧問㈱172016 年 6 月

D&F ロジスティクス投資法人

大和ハウス不動産投資顧問㈱182016 年 6 月

京阪プライベート・リート投資法人

京阪アセットマネジメント㈱192016 年 8 月

DBJ プライベートリート投資法人

DBJ アセットマネジメント㈱202016 年 8 月

ニッセイプライベートリート投資法人

ニッセイリアルティマネジメント㈱212017 年 1 月

地主プライベートリート投資法人

地主アセットマネジメント㈱222017 年 3 月

One プライベート投資法人

みずほリートマネジメント㈱232017 年 11 月

ヒューリックプライベートリート投資法人

ヒューリックプライベートリートマネジメント㈱242018 年２月

三井物産プライベート投資法人

三井物産リアルティ･マネジメント株式会社㈱252018 年 3 月日神プライベートレジリート投資法人

日神不動産投資顧問㈱262018 年 3 月

ひろしま地方創生リート投資法人

ひろぎんリートマネジメント㈱272018 年 6 月

大和証券ホテル・プライベート投資法人

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント㈱282018 年 6 月

鹿島プライベートリート投資法人

鹿島不動産投資顧問㈱292019 年 3 月

MUL プライベートリート投資法人

MUL 不動産投資顧問㈱302019 年 7 月

関電プライベートリート投資法人

関電不動産投資顧問㈱312019 年 9 月

MUFG プライベートリート投資法人

MU 投資顧問㈱322019 年 9 月

大和ハウスグローバルリート投資法人

大和ハウス不動産投資顧問㈱332020 年 3 月

大和証券ロジスティクス・プライベート投資法人

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント㈱342020 年 3 月

DREAM ホスピタリティリート投資法人

ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱352020 年 3 月

第一生命ライフパートナー投資法人

第一生命リアルティアセットマネジメント㈱※ 本レポートは、不動産投資市場、J-REIT、私募 REIT に関する前月までのトピックやデータ等を簡潔にまとめ、 毎月下旬（ただし、1・4・7・10 月は月末直前）に発行の予定です。
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