マンション建替円滑化法の改正概要
国土交通省 住宅局 市街地建築課マンション政策室

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律
背景・必要性（万戸）◆ 築40年超のマンションは現在の92万戸から10年後には約2.3倍の214万戸、20年後には約4.2倍の385万戸となるなど、今後、老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込み◆ 老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題

法律の概要
マン
ショ
ン
管理
適正化法の改正

築後30、40、50年超の分譲マンション数

令和元年末

令和６年末

令和11年末

令和21年末【令和2年6月16日成立、6月24日公布】

マンション管理の適正化の推進
国による基本方針の策定 【公布後２年以内施行】
国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定
地方公共団体によるマンション管理適正化の推進 【公布後２年以内施行】
地方公共団体※による以下の措置を講じる ※事務主体は市・区（市・区以外は都道府県）○マンション管理適正化推進計画制度 ･･･基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項等を定める計画を作成（任意）○管理計画認定制度･･･マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は適切な管理計画を有するマンションを認定○管理適正化のための指導・助言等 ･･･管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等

マンションの再生の円滑化の推進
マンショ
ン
建替円
滑化法の改
正

除却の必要性に係る認定対象の拡充 【公布後１年６か月以内施行】
除却の必要性に係る認定対象に、現行の耐震性不足のものに加え、以下を追加①外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるマンション等
・4/5以上の同意によりマンション敷地売却を可能に・建替時の容積率特例②バリアフリー性能が確保されていないマンション等・建替時の容積率特例

団地における敷地分割制度の創設 【公布後２年以内施行】
上記①等の要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の４／５以上の同意によりマンション敷地の分割を可能とする制度を創設（建物の傷みが著しく外壁の剥落等が生じた事例）
要除却認定マンション
敷地分割により要除却認定
マンションの売却・建替えを円滑化

2

要除却認定の対象拡大 【マンション建替円滑化法の改正】〇 老朽化が進み維持修繕が困難なマンションの再生の円滑化のため、除却の必要性に係る認定対象を拡充し、マンション敷地売却事業の対象及び容積率の緩和特例の適用対象を拡大除却の必要性に係る認定対象の拡充 【法102条２項】
マンション敷地売却事業の対象の拡大 【法108条】

容積率の緩和特例の適用対象の拡大 【法105条】○ 耐震性が不足するものに加え、外壁等の剥落により危害が生ずるおそれがあるマンション等について、多数決により実施できるマンション敷地売却事業の対象とする○ 耐震性が不足するものに加え、外壁等の剥落により危害が生ずるおそれがあるマンションやバリアフリー性能が確保されていないマンション等を容積率緩和特例の対象とする■ 容積率緩和特例の適用対象■ マンション敷地売却事業の適用対象

耐震性あり

耐震性あり

耐震性なし

適用なし

適用なし（全員合意【民法】）
適用あり

対象の拡大

【マンション建替円滑化法】

外壁等の剥落により危害が生ずるおそれのあるマンション等を適用対象とする（合意要件を ４／５に緩和）

耐震性なし（4/5の合意）

対象の拡大
外壁等の剥落により危害が生ずるおそれのあるマンション、バリアフリー性能が確保されていないマンションなどを容積率緩和特例の適用対象とする

適用あり【マンション建替円滑化法】※ 建替えは耐震性の有無にかかわらず4／5の合意で実施可能（外壁等の剥落により危害が生ずるおそれがあるマンションの例）（容積率緩和のイメージ）

マンションへの建替え＜外観＞＜1階廊下天井＞

２階の廊下部分が崩落した事例

容積率の緩和

＜外観＞

外壁が崩壊等した事例

3

追加される要除却認定の基準■ マンション敷地売却制度及び容積率緩和特例の対象とするマンション【追加①】 【法102条２項３号】
外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるマンション【追加②】 【法102条２項２号】
火災に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるマンション■ 容積率緩和特例の対象とするマンション【追加③】 【法102条２項４号】
給水、排水その他の配管設備の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるもの
として国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるマンション【追加④】 【法102条２項５号】
高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律に規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるマンション

4

要除却認定の種類と適用される制度の関係
容積率緩和の特例

マンション
敷地売却事業団地における敷地分割事業【法105条】【法108条～】【法115条の４～】○○○【法102条２項２号】

○

○

○

外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれ

○

○

○

○

－－○－－

除却の必要性に係る認定 【法102条】

耐震性の不足
特定要除却認定【法102条２項１号】

火災に対する安全性の不足【法102条２項３号】

給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ【法102条２項４号】

バリアフリー基準への不適合【法102条２項５号】※ 赤字が拡充・新設

5

団地における敷地分割制度の創設 【マンション建替円滑化法の改正】〇 団地型マンションの再生に係る合意形成を図りやすくするため、団地における敷地分割制度を創設。
（特定要除却認定を受けたマンションを含む場合に限る）※ 総マンションストックのうち、団地型マンションの割合は約１／３（約5,000団地、約200万戸）

団地における敷地分割制度の創設 【法115条の２～】○ 棟や区画ごとのニーズに応じ、一部棟を存置しながらその他の棟の建替え・敷地売却を行うため、耐震性不足や外壁の剥落等により危害が生ずるおそれのあるマンション等で除却の必要性に係る認定を受けたマンションを含む団地において、全員合意によらず、多数決により敷地の分割を可能とする■ 団地型マンションにおける敷地分割の決議要件
要件の緩和

団地型マンションにおいて、一部棟が耐震性不足や外壁等の剥落により危害が生ずるおそれのあるマンションなどの場合、４/５の合意による敷地分割を可能に

全員同意 【民法】（敷地分割制度を活用した事業のイメージ）

マンション建替事業を実施

一部街区が耐震性不足等のため、敷地売却の意向

敷地分割

一部街区で事業を実施

マンション敷地売却事業を実施

6

敷地分割事業の活用イメージ〇 敷地を共有する９棟（270戸）の住宅団地において、Ａ街区は耐震改修を実施済みですぐに建て替える意向はないが、Ｂ街区は全棟が耐震性不足で、耐震改修ではなく建替えの意向となっている。
〇 団地全体の一括建替えは各棟要件の合意形成が難しく、Ｂ街区のみの一部建替えでは、低層の住棟群を集約・高層化して建て替える中で、余剰の敷地を保留敷地として売却することができず、事業性を確保することが難しい。

〇 このため、Ａ・Ｂ街区間で敷地分割を行うことにより、各街区のニーズに即した団地再生を図ることが期待される。
指定容積率：200％
利用容積率：60％（利用容積比率30％）

余剰容積を活用して住棟を北側に集約して建替え

A街区

A街区

A・B街区で共有されている敷地を分割

B街区

A街区（４棟120戸）→ 耐震改修を実施済で、すぐに建て替える意向はない

B街区（５棟150戸）→ 全棟が耐震性不足で耐震改修ではなく建替えの意向

B街区

保留
敷地

存置

存置

分割

余剰の敷地を戸建住宅用地として売却：駐車場7

都市再生機構 （ＵＲ） 業務の特例【法105条の２関係】

都市再生機構が、ＵＲ賃貸の建替え等で蓄積してきた経験・ノウハウ等を活用し、除却の必要性の高いマンションの再生のためのコーディネートを実施。
ＵＲのマンション再生コーディネート業務（調査、調整、技術の提供）
準備段階○居住者の意向調査○意見調整、集約

事業化検討段階○事業のスキーム検討○再生計画案の作成○関係者の合意形成支援○民間事業者の誘導方策の検討

事業実施段階区分所有者の取組をURが支援○事業実施の支援
・組合の運営支援
・事業計画等の作成支援
・権利変換計画等の作成支援
・工事発注支援等

要除却認定
マンション等

再生マンション

※ＵＲは、管理組合等から委託を受けコーディネート業務を実施

都市再生機構（UR)によるマンションの建替え・除却等の相談窓口

東日本都市再生本部 事業企画部 事業企画課（マンション再生支援担当）

03-5323-0656

中部支社 都市再生業務部 業務推進課（マンション再生支援担当）

052-968-3340

西日本支社 都市再生業務部 事業企画課（マンション再生支援担当）

06-6969-9920

九州支社 都市再生業務部 業務推進課（マンション再生支援担当）

092-722-1064

本社 都市再生部 事業企画室（マンション再生支援担当）

045-650-0807
8

マンション長寿命化等モデル事業
民間事業者等からの提案 【２タイプ（計画支援型／工事支援型）で公募】
有識者委員会で審査・採択

計画支援型［事業前の立ち上げ準備段階］■事業要件（以下の要件を満たすこと）
・ 区分所有者が10人以上であり、耐用年数の２分の１を経過していること
・ 原則として、当該事業完了後、速やかに、長寿命化等の事業実施の提案を行うこと■補助対象
長寿命化等に向けた事業を実現するための必要な調査・検討経費■補助事業者 民間事業者等 ■補助率 定額（500万円／件・年 ※事業実施期間は、最大３年間）

先
導的
プロジェ
ク
トの実
施

工事支援型［長寿命化等の工事実施段階］
老朽化マンションの長寿命化に向けて、先導性が高く創意工夫を含む改修・修繕等への支援■事業要件（以下の要件を満たすこと）
ⅰ）対象マンションの要件
・ 25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定していること
・ 修繕積立金額が長期修繕計画額と概ね一致しているもしくは計画より余裕があること
・ 区分所有者が10人以上であり、耐用年数の２分の１を経過していること
ⅱ）提案内容の要件
・ ライフサイクルコストの低減につながる長寿命化改修であること。
情報公開を行い、事例集への情報提供に協力すること。
・ 新たな技術の導入や工期短縮に資する工法の工夫があること。
ⅲ）地方公共団体が関与する要件として、マンション管理に関する計画や条例等を策定している（策定見込みを含む）自治体で行われる事業であること。
■補助対象
調査設計計画費、長寿命化に資する工事のうち先進性を有するものに要する工事■補助事業者 民間事業者等■補助率１／３※長寿命化工事を行うことが不合理なケースとして有識者委員会で認められた場合は、建替も補助対象となる。

9

マンション建替え・敷地売却等に関する無料相談
マンションの建替えやマンション敷地売却等に関するご相談は、住まいるダイヤル（（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター）へ

10