日新社
会式
株所
行
発

日行
発

補償ミニコミ株式会 社 新 日

者
集編号番
８目
丁一王
山区川中市屋
古名28季刊）（通 巻 第 45､46合 併 号 （ 昭 和 63年 ８ 月 初 巻 ）平 成 12年 ５ 月 １ 日

補償コンサルタント情報コミュニケーション誌

吉美澤
小

６５３５－
１３３－
２５０

土地区画整理換地業務を中心に担当する部署でます。したがって、そのす。
ような場合には、農地価
今後は、土地評価、土格に前記のような傾向が地調査を含めた７部門にみられるのではないでし
関する話題を提供してい土地評価業務での用途 田の方が大きいのが一般 ょうか。つまり、熟成度㈱新日のおおまかな組
例えば、事業認定に関 きたいと考えておりま的地域の地域区分におけ 的ですから、土盛り造成 の低い宅地見込地地域と織を御紹介しますと、上 する業務では、補償調査 す。今まで同様、補償に る、起業者、不動産鑑定 費が多く掛かることにな いえるのではないでしょ取締役会
図のようになっておりま 部と設計部の職員が担当 関する情報を年４回（２ 士及び補償コンサルの協 ります。したがって、そ うか。」
す。
し、連携して業務にあた ・５・８・ 月）発信し 議の様子を紹介してみま の分は畑の方が評価が高 起業者
そして、補償業務７部 るよう心掛けています。 ていく次第です。
しょう。
いと考えられます。」「宅地見込地地域は、な総 務 部門のうち、物件、機械工補償ミニコミは主に補
今後とも御指導下さい Ａ 鑑定士
起業者
かなか判断が難しい地域
作物、営業補償、特殊補 償調査部が担当しており ますようよろしくお願い 「当該起業地の用途的地 「この度の起業地を含む といえますね。もう一度償、事業損失、補償関連 ます。
致します。
域は熟成度の低い宅地見 地域では、田と畑ではま 検討させていただきま
営 業 部の５部門については、補従って、補償ミニコミ（Ｍ・Ａ） 込地地域と考えます。宅 だ農地としての価値（そ す。ところで、Ｂ鑑定士
償調査部が主に担当しま はどちらかといえば、土地見込地地域と申します の生産性）から評価する さんはこの地域の価格水す。
地ではなく土地の上にあのは、農地地域等の宅地 傾向が残っており、田の 準はどう捉えてみえます
土地調査部門は測量るものに関する情報が多地域以外の地域から、宅 方が畑より高く取り引き か？」部、土地評価部門は事業 かったように思います。
地地域に転換しつつある されているのが現状で
Ｂ鑑定士
部 部 部 部 部部が担当します。
そこで、今回の補償ミ地域であります。」
す。」「価格水準においては、査
もちろん、業務の内容 ニコミは㈱新日事業部がＢ鑑定士
Ａ鑑定士
当方も取引事例を検討し調 量 業 計 算
によってはそれぞれの部 担当している土地評価に「当該起業地の用途的地 「地価の形成には諸々の た結果、一六，〇〇〇円
償に所属する職員によって 関する話題を特集しまし域は農地地域と考えま価格形成要因が働く訳で ／㎡を中心に推移してい補 測 事 設 電相互に協力体制を図りプ た。
す。行政的条件（農振地 ありますから、すべての ると考えています。」
ロジェクトチームを編成
事業部は不動産鑑定、域等の指定）を勘案して 宅地見込地地域に当て嵌 起業者して業務にあたります。 土地評価、不動産登記、宅地への転換は難しく、 まるものではありませ「両鑑定士さんは、用途転換中とは言い難いと考 ん。鑑定評価の手法にお 的地域の地域区分の見解
住、商、工混在地域のこれら商業収益にとっ えます。」
いて控除法は理論的であ は別れるわけですが、当場合、明らかに工業地域 て重要な要素を占める項 Ａ鑑定士
るが造成費等の算定にや 該地域の価格水準の見方と認められる場合を除い 目について類似性の乏し 「私共が取引事例等を調 や推定的要素が参入され はほぼ一致する訳ですて、混在住宅地域又は近 い事例を選択した場合に 査した限りにおいて、同 ます。従って、一方で取 ね。補償コンサルさんの隣商業地域もしくは路線 は、評価対象不動産の収 地域の農地の価格水準は 引事例比較法により、現 標準地調書及び比準調書
例えば、都市計画法に ぞれの地域に固有の項目 商業地域と判断されるこ 益性と著しく乖離した価 一八，〇〇〇円／㎡を中 状の不動産市場の動向を の方はどうですか。」
補償コンサル
よる用途地域が準工業地 を設けています。また、 とが多いと思います。
格となるため妥当性を欠 心に推移しております。 反映した価格形成要因の 補償コンサル域である場合や幹線街路 例えば街路条件や交通接これを商業地域と判断 くことになります。
この価格水準は純農地の 分析がある訳です。」「私共は、補償コンサル沿いの市街化調整区域の 近条件のように共通もし した場合、取引事例は、逆に、適切な事例を選 価格水準とは言い難く、 起業者
及び不動産鑑定事務所とように、商、住、工が混 くは類似する項目であっ 特に次のような事項に留 択した場合には、特に収 やはり宅地化への期待を 「取引事例比較法により しての立場から同一状況在し、用途的に完全に純 ても、それぞれ格差率の 意して選択すべきです。 益性の低い地域における 含んでいる宅地見込地地 起業地の価格形成の動向 地域区分及び標準地の選化せず、用途の多様性を 判断基準が異なります。
価格水準は、住宅地域の 域と判断した訳です。」 が反映する訳ですね。」 定を致します。今日の鑑前提として一定の価格水 すなわち、住宅地域にあ ① 街路の幅員、構造等 価格水準に近いものとな 起業者
Ｂ 鑑定士
定士さんのご意見を参考
準を形成している地域が っては利便性及び快適が類似するもの
り、用途的地域を混在住 「この度の起業地を含む 「用途的地域区分は農地 に充分検討させていただあります。
性、商業地域においては ② 地域における商業中 宅地域と認定して評価し 地域のうち田と畑では、 地域でありますから、農 きます。」
このような場合におい 収益性、工業地域におい心地（必ずしも鉄道駅 た場合に導き出される価 どちらが評価は高いので 地の生産性を反映した価ても、それを一つの用途 ては費用の経済性に重きとは限らず、最も収益 格水準とほぼ等しくなる しょうか。」
格（収益法）、つまり田 注（この会話は仮想協議性が高いと認められる ものと認められます。
Ａ鑑定士が畑より高い評価を受け であることをお断りして地点）との位置関係がすなわち、採用した事 「一概には言えません
るのは一般的と考えられ おきます。実際はもう少類似するもの
例の信頼性が比準価格を が、熟成度の高い宅地見 ます。 」
し複雑となりますが、類表）を適用する必要があ によって用途的地域の種Ｌ 的地域として把握して土 がおかれます。
Ｅ 地価格比準表（以下比準 従って、土地評価主体Ｔ

比準表の比較項目もそれ ぼ等しくなるはずです。

すれば道路との高低差は みられるものと考えられ別の判断がわかれたとし ③ 店舗の種類、連たん 求めるにあたっては最も 込地地域においては、宅 Ａ鑑定士似したケースもあると思回 ります。
不動産の存する用途的 ても、採用する事例が適性等の繁華性の程度が 重要であるということで 地に造成するための費用 「宅地見込地地域は、そ います。なお一層の論議
１
毎 地域の種別によってそれ 切であり、価格形成要因 類似するものす。
（宅造費）が掛かる土地 の熟成度により段階があ が必要と考えますが如何
月 ぞれ着目すべき価格形成 の判断が適正であれば導 ④ 背後地の住宅地域の（Ｈ・Ｋ） の方が評価は低い傾向に り、当初の段階では前地 でしょうか。）
ヶ 要因が異なりますので、 き出される価格水準はほ 性格が類似するものあります。田と畑と比較 域（農地地域）の影響も（Ｔ・Ｔ）
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通 巻 第 45､46合 併 号 （ 昭 和 63年 ８ 月 初 巻 ）平 成 12年 ５ 月 １ 日

10

この中から「４．標準 テムは、の舗装）と格差の内訳等 区分印刷も可能です。
年１月…土地鑑定評価 一八件地の評価格から比準して ① 標準地データ一覧表 を返す仕組みとなってい 又、格差率算定表につい（愛知県下）各画地の評価格を求め② 画地データ一覧表ます。従って、画地デー ては対象地一括印刷の他
年５月…地域区分及び標準地選定業務る」際に弊社で使用して ③ 個別的要因比準表
タを入力した段階で格差 に、画地データ一覧表の（三重県下）残地補償算定 一画地いるシステムの仕組みと の３つのシートで構成さ 率算定表に記載される内 参照機能によりそれぞれ標準地価格の算定 二標準地利便性をごく簡単に御紹 れており、１業務当たり 容がシート上で全て確認 の画地上で必要な画地デ各画地への比準算定 二六画地介したいと思います。
①は１シートですが②及 できる訳です。
ータを検索し、画地番号 ９年１月…地域区分及び標準地選定業務
年８月…地域区分及び標準地選定業務
私どもで使用している び③のシートは標準地の次に出力ですが、メニ での指定印刷、その他に （三重県下）残地補償算定 一〇〇画地（愛知県下）各画地への比準算定 一七六画地
システムは土地価格比準 数だけ増加します。
ュー画面上で内訳表・対 もいろいろな機能を兼ね各画地への比準算定 六五〇画地
年５月…地域区分及び標準地選定業務
表【六次改訂】の用途種
このシステムの入力方 象地一覧表・格差率一覧 備えています。
評価格の調整（三重県下）残地補償算定 五画地
別（宅地地域、見込地地 法は、まず始めに調査結 表・格差率算定表・画地実際の作業を行う観点 ９年２月…地域区分及び標準地選定業務
標準地価格の算定 七標準地
域、林地地域、農地地
果に基づき標準地データ データ一覧表の計５種類 からごく手短にシステム （三重県下）残地補償算定 三〇画地
各画地への比準算定 三六画地域）の全てにおいて入出 の入力を行い、次に比準 の中から必要なシートを を御紹介して参りました
標準地価格の算定 二標準地
評価格の調整力が可能なわけですが、 表に格差の判断基準（格 選択することになりまので解りかねる点も多く各画地への比準算定 一五四画地
年 月…土地鑑定評価 五件
その中でも特に使用頻度 差率は入力済み）及び格 す。
あるとは思われますが、評価格の調整（愛知県下）の高い宅地地域（別荘地 差率を修正したい場合は ○内訳表
少しでも興味を抱いてく ９年６月…地域区分及び標準地選定業務
年 月…地域区分及び標準地選定業務
域を除く）、見込地地域 格差率を入力し、最後に対象地の評価格及び だされば幸いです。
（静岡県下）標準地価格の算定 四標準地
（三重県下）取引事例比較 一標準地
（宅地見込地地域の画地データの入力を行い評価額一覧表
弊社といたしましては各画地への比準算定 一三〇画地
各画地への比準算定 一一画地
土地評価業務は評価の み）、林地地域に改良を ます。又、画地データの ○対象地一覧表「解りやすく、ミスのな ９年９月…地域区分及び標準地選定業務
評価格の調整手順で大別すると以下の 加えたものであります。 入力に当たっては数字や対象地の所在・地目 い、よりよい成果品」を （三重県下）残地補償算定 一画地
年１月…地域区分及び標準地選定業務
５項目で構成されていま 又、このシステムはエク 数値が主体であるため、・地積等一覧表お届けするために、この標準地価格の算定 五標準地（愛知県下）標準地価格の算定 一標準地す。
セル で作成したもの
入力ミスのチェック機能 ○格差率一覧表
土地評価システムにつき各画地への比準算定 四三画地
各画地への比準算定 一画地
１．用途的地域を地域的 で、誰にでも扱いやすといたしまして、数字を格差率算定表の条件 ましても日々研究を重ね評価格の調整特性に着目して同一状 く、評価対象地の多少や 入力すれば③比準表より別格差一覧表ている所であります。
年 月…地域区分及び標準地選定業務
況地域に区分する。
同用途的地域の標準地が 「普通」・「アスファル
出力は各シートとも地（Ｙ・Ｆ）（愛知県下）標準地価格の算定 七標準地
２．同一状況地域ごとに 複数になる場合にも対応 ト舗装」（例：街路条件 域別印刷や必要に応じて各画地への比準算定 一三一画地標準地を選定する。
でき、エクセル上で複数
年 月…区分地上権設定報告書作成業務
３．標準地を評価する。 のシートを組み合わせる（静岡県下）土地評価業務 一七画地
４．標準地の評価格から ことによって評価対象と腰が痛みます。
ら六〇〇㎞走ることはざ
鑑定評価業務比準して各画地の評価 なる全地域のデータを一
私は新日の中で営業を らで、年間の走行距離は年 月…残地補償検討業務
格を求める。
つのファイル（ＦＤ及び担当しています。
一〇〇，〇〇〇㎞にもな （静岡県下）残地面積 約六，四〇〇㎡
５．残地補償額の算定を ＭＤ）として管理するこ
元々は測量と区画整理 ります。また、最近は遠する。とが出来ます。このシスの業務に携わっていまし 方からの問い合わせも多以上、過去３年間に受注した補償業務での土地たが、営業に移って早６ くなり、さすがに新幹線 評価部門に関する主な業務を紹介してみました。
で、弊社の中でも特に色色塗りは色鉛筆か水彩 水を入れ、薄く薄くして成果品の見栄え（第一 年になります。
や飛行機を利用します
弊社は不動産鑑定事務所でもありますので、こ塗りの上手な女性にコツ 絵の具で塗られることが おいて塗るとムラになり 印象）を良くするのも悪
新日の営業としての売 が、時間だけを比べてみ れ以外にも多数の鑑定実績がございます。今後もを聞いてみました。
多いと思いますが、色鉛 にくいです。コツはとに くするのもいかに上手に り物はなんといっても補 ますと、一時間もあれば お手伝いさせて頂くような業務があれば、是非ご筆で塗る場合のコツは、 かく途中で止まらずに、 塗れているかであり、最 償です。私も少しは補償 日本中たいていの飛行場 一報くださいますようお待ちしております。
色塗りのコツを問われ いかに力を均一にかけて 一気に塗り上げてしまう 後まで手を抜かずに丁寧 の仕事を理解しようと思 に着くことが出来ますかても丁寧に塗ること以外 塗るかです。力の入れ加 ことです（同じ色は二度 に美しく仕上げたいと思 い、幸い測量士でもあり ら県庁所在地であれば十あまり深く考えたことは 減にムラがあるとてきめ と作れません）。又、乾 います。
ますので補償業務管理士 分に日帰りが可能です。
で土地評価の業務を担当ありません。でも図面な んに色ムラがでてしまい く前にティッシュで何度（Ｍ・Ｙ） （土地調査）の資格を取 従って、カバンの中にはする者からの声を集めてどに色塗りをしたことの ます。又、塗った後にテ も押さえながら塗るとき得しました。試験前はか 新幹線と飛行機の時刻表みました。又、今回は初ある人ならわかると思い ィッシュなどで丁寧にこ れいに仕上げることが出なり勉強をしましたが、 がいつも入っています。
めての試みとして表裏印ますが、簡単な作業に見 するときれいに仕上がり 来ます。
悲しいかな実際に業務にでも、考えてみると移刷に挑戦してみましたがえても実は大変に時間の ます。
私は入社して８年にな携わらないと用地独特の 動はいつも座りっぱなしお楽しみいただけました
かかる作業で、手を抜く塗る面積が多い場合は りますが、色塗りは人一用語を次々と忘れてしま で、腰に持病を持つ私に発行が大変遅くなり申 でしょか？と必ず色ムラが目立つも 絵の具を使う方がだんぜ 倍よくしてきました（色い、何かある度にいつも は辛いものがあります。 し訳ありませんでした。
今後も紙面の充実を図
土地評価業務や事業認 のです。きれいに塗れば ん早く塗ることが出来ま 塗りが私の仕事のような調べています。
西へ東へコルセットを この場を借りてお詫びを っていきたいと考えてお定業務ではかなりの量の 塗ろうとするほど時間が す。でも、絵の具は色鉛 ものですが…）。私は色私は営業ですので、起 締めて腰の痛みを和らげ 申し上げます。
りますので、皆様の御指添付図面が必要であり、 かかってしまいます（理 筆よりムラになりやすい 塗りは受注した業務の最業者の方から相談があれ 走り回る私です。
お詫びといっては何で 導を宜しくお願いしま
これらには着色を施さな 想はきれいに早く塗りた ので、塗る色を菊皿で作 後の仕上げだと思っていばすぐに飛んでいきま（Ｔ・Ｏ） すが、今回は“土地評価 す。
（Ｈ・Ｋ）ければなりません。そこ いのですが…）。
るときに絵の具に多めに ます。
す。車で一日に五〇〇か特集”としまして、社内971010101210101011111010101111