月曜隔週連載

地方で稼ごう⑨健

リクルート住まい研究所長

宗そ う・た け し 1965年 北 九 州 市
生 ま れ。 年 九 州 工 業 大 工 学 部 卒 業
後 リ ク ル ー ト 入 社。イ ン タ ー ネ ッ ト
企 画 グ ル ー プ マ ネ ジ ャ ー、
ForRent・jpやR 式 モ バ
イ ル の 編 集 長 な ど を 歴 任。リ ク ル ートフォレントインシュア社長を経て
年 月から現職。ITストラテジス ト。福 岡 県 築 上 町 政 策 ア ド バ イ ザー。

市から多少距離のある人口数万人程度の地域を想定している）、空き家を入り口に住まいと地方創生について考察を述べてみたい。

る。都市部の空き家は賃貸共同住宅の占める割合

都市と地方では空き家の発生メカニズムが異なが少なく、空き家も戸建てが中心となる。空き家

一方、地方ではそもそも賃貸共同住宅の絶対数で空き家総数は820万戸、空き家率は10

第 3 種郵便物認可

街の「空気」に合わせ、どのような人が住めば幸せか考えよ
空き家と住まいと地方創生

人は︑暮らすために家が必要となる︒旅行に行くときも︑泊まる場所が必要である︒人々に暮らしてしこうほしいのであれば︑また︑人々に訪れてほしいのであれば︑思い込みや流行に乗った金太郎あめ的な行動ではなく︑お客さまの嗜好やニーズに合わせて︑そこで暮らしたくなる︑あるいは︑そこに滞在したくなるように︑地域や地域の人々の行動を変えることが基本となる︒そのために︑お客さまの嗜好やニーズ︑そして︑家に関するマーケットの状況を知ることが必要不可欠である︒今回と次回︑家に関するマーケットの状況を知るとともに︑家に関するビジネスに従事している方の実践的な課題提起や具体的︵﹁地方で稼ごう﹂コーディネーター︶な提案を受け止め︑その地域のお客さまや地域に住む人々の特性を生かした個性の創造に取り組むことが肝要であることを考えてほしい︒

戸増加し、率では1・3％上昇したことになる。

が高く、戸建て住宅の比率は低い。その戸建て空なぜ地方で空き家は発生するのか

軒に1軒が空している「空き家率の推定と滅失権取引制度」を・1％でき家も空き地を含めて市場で流通することにより参照）、空き家の正確な実態はさておき、人口減となった戸建て住宅は、新築されたが居住者がい東京都の空き家率はき家であるという調査結果について、筆者は感覚利活用されていくことも多い。

・2％であり、最新の2013年住調では全国に 全 国 で 空 き 家 総 数 は659万 戸、 空 き 家 率 は少・世帯減少が始まっている地方について（大都う）は2003年に実施されており、空き家が問題として認識され始めたのは2000年 ご ろ か ら で あ ろ う か。 総 務 省 に よ る

的にも過大評価されているのではないか、と感じ

年間で空き家は161万25・5％102015 年（平成 27 年）12 月 21 日（月） 地方行政87ているが（詳細は当研究所のホームページに掲載となっている。つまり10年前で既はじめに12前々回の住宅・土地統計調査（以下「住調」とい1011121312そして、そういった場合の農地転用もコミュニそこにある海が好きだとかいった、なんらかの理

人口減少下にある人口2万人、7000世帯の町いても潔く受け入れる必要がある。例えば長期のまた、空き家の利活用には限界があることにつ由があって初めて人は動くのである。

ではない。市場で流通するめどがなくとも、近隣

しかし、地方の空き家は単純に放置されるわけ

ティーの中で許容される風土がある。に迷惑を掛けるような状態になれば所有者の負担で、空き家率％で700戸の空き家がある場合、で解体され空き地になっていくことも多い。固定空き家は原因ではなく結果であると述べたが、700戸の空き家を利活用するのは不可能だと言

近隣に迷惑を掛けているような場合には、明らかわざるを得ない。

定資産税の仕組みや税額を正確に把握している人に迷惑の原因になっているわけで、そのような場資産税が上がるのを避けるために、空き家を放置は多くはなく、地方の駅周辺や古い集落で空き地合には適切な対処が必要であろう。しかし、空きテレビ等で報道されることの多い、いわゆるごみ家だけが外部不経済性をもたらすわけではなく、が目立つのは、こうしたモラルが維持されている

空き家は原因か結果か屋敷のほとんどは空き家ではなく居住中であるこれたわけではなく、寂れたから空き家が増えたのたとよくいわれるが、空き家が多くなったから寂ことを目的にするのは適切ではない。地方は寂れしている住宅の把握を優先すべきであろう。

家および居住中であっても外部不経済性をもたら空き家対策特別措置法で規定されている特定空きされるべきなのは、空き家の実数把握ではなく、そのような意味では、地方の空き家調査で優先とにも留意が必要である。

ないために放置されているわけではない。生み育しない。空き家は原因ではなく結果なのである。

である。空き家を減らしたとしても賑わいは復活を建てることができることも多く、土地代を考えを買わなくとも、一族の所有する土地に新しい家とは少ない。なぜなら地方では、わざわざ空き家そのように生まれた空き家が市場で流通するこ事例は少ない。単純に空き家がありますよ、だけ募集している自治体も多いが、うまくいっている切であろう。例えば、空き家バンク等で移住者をが利活用されていく、という考え方をする方が適のではなく、別の打ち手によって結果的に空き家であるとすれば、空き家の利活用を目的にする化財級のものはもちろん、そうでないとしても地機を迎えているものも多い。これらの古民家は文とのできる古民家はたくさん存在し、今まさに危ものの、保全し活用することで観光資源とするこ別されなければならない。厳密な線引きは難しい

同時に文化財としての古民家は、空き家とは区にぎてた子どもたちを都会へ送った後、老後を過ごしることなく、月額ローン負担数万円で新築するこ方創生の観点からも公的資金を使う検討をすべきしたりした結果として生まれる。

た両親が亡くなったり、施設や子どもの元に転居という考え方は正しい。ただし、空き家を減らす

空き家を利活用することで地方創生に繋げる、つなことの証左でもある。

する人が多い、という指摘もあるが、そもそも固10で人は動かず、古民家と路地を素敵に思うとか、とが可能だからである。

第 3 種郵便物認可2015 年（平成 27 年）12 月 21 日（月） 地方行政

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日本の近代産業を支えた炭鉱の経営者が住んでいた住宅は当時の栄華を今でも実感させる。北部九州には幾つか炭鉱主住宅が現存しているが、福岡県築上町の「旧藏内邸」も存在感を十分に示している（2015年2月2日）

だろう。

を「売っている」自治体に居住することになる。

築マンションが気に入ったからその場所で買う、その新築マンションを買う、というよりもその新は、手続きも簡単で住居費の二重負担も少ない家生するため、一族の土地に「建てる」場合以外にションが選択されることが多くなる。

立地は限られているため、既に存在する中古マン

逆に、場所を選ぶ場合には、新築マンションのという構造になっているのである。

土地を手当てし、「建てる」場合には、住宅ロ地方のエリア内での移住において、空き家が利を「買う」ことが合理的なのである。そのとき、ーンの手続きや建築中の住居費の二重負担等が発活用されにくい、ということについても留意が必

空き家は、価格だけではなく性能、外観デザイン

家は「買うもの」になっている要だと思われる。例えば、自治体の職員が家を手き家を含む中古戸建ての購入や、土地を購入してても、その場所を気に入っている人であれば、空

このような状況を考えれば、地方であったとしに入れるような場合である。地方では自動車が主の古さ（これは住宅選択時の重要な要素である）等によって新築住宅に負けてしまうのである。

から建てる、という選択もあるとは思われるが、果たしてそれだけでよいのだろうか。家は「買う力を高めましょう」ということが議論されている。

地方の居住人口増加のために、よく「地域の魅ないのである。

そして新築がよい、という人は依然として少なく選択に大きな影響を及ぼす可能性が高いのである。

築が供給されているかどうか、という方が居住地

新築住宅がはそもそも模自治体で地方の小規

め、新築マンションは、需要があるからそこに建かつ一定以上の広さの土地が必要になる。このた地価格が安ければ戸建て住宅に対抗できない）、度利用であり、一定以上の土地価格が前提で（土ころ好調な様子である。マンションとは土地の高い。そして、 騰等の理由により上昇しているが、販売は今のとることが多てるのではなく、そこに土地があるからマンショで住む場所を選択せざるを得ない、という状況が所に自ずと制約条件が発生し、その制約条件の中所があったとしても、世帯所得との関係で住む場

大都市圏では住みたいと思う条件に合致する場及ぼす。

状況は結果的に、住む場所の選択に大きな影響を不動産の価格・賃料に地域別の差が大きい。この準で住む場所を選ぶのだろうか。大都市圏では、実に存在する。そのような人たちはどのような基とはいえ、住む場所を一定の条件で選ぶ人も確供給されるンを建て、そこに買う人を誘導している、という

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第 3 種郵便物認可2015 年（平成 27 年）12 月 21 日（月） 地方行政要な移動手段となっているため、自治体職員であっても必ずしも勤務先自治体に居住する必然性はない。そして家を手に入れるのは、結婚や出産を家を「買う」場合には、地方では新築戸建てももの」であるとすれば、しかも新築住宅に需要が新築がよい、という人にとっては、場所よりも新そこまで価格が高くないため、中古住宅との月額あるとすれば、いくら地域に魅力があっても、家家を選ぶのか場所を選ぶのかローン差がが「売られていない」となればその場所は選ばれ契機にすることが多く、前述のように一部は一族数万円であない。

所有の土地に家を「建て」、一部は家を「買う」。

れば、新築住む場所を選ぶ基準が選好されことが少な存在することを自治体も認識する必要がある。こ

首都圏では新築マンションの価格が建築費の高いため、そのが実態である。その場所が気に入っているからおのの時点で家築100年の空き家を使用した、アーティスト平田五郎さんの「佐久島空家計画・大葉邸」（2010年8月20日、愛知県佐久島）

を把握し、その特性に合った人たちをターゲット

れは人口増加を目指す自治体は、その地域の特性の数といったハードで決まるものではない。そこ

れは、自治体の制度とか公共施設とか、スーパーいる人たちは別で、場所ごとに雰囲気がある。こ致していない。なぜ、このようなことが起きるの人気の駅と居住者の満足度ランキングは全く一

簡単に言えば人気ランキングは、有名でイメー5位：田園調布（同大田区）となっている。としなければならないというマーケティングの必だろうか。

る。に住んでいる人たちが醸し出す「空気」なのであ

これは所得の問題だけではない。学生なのか、要性がある、ということなのである。

ジの良い場所の単なる人気投票であって、そもそ長期的な視点に立てば、街の空気を変えていく

若い単身社会人なのか、子育て世代なのか、中高も有名でなければ、どんなに良い所でも上位にラとはあまり関係はなく、純粋にその場所の良さをンキングされることはない。居住満足度は知名度表している。そして、人気ランキング上位に人口が始まっている日本では数十年先の空気に投資できる地域は少なく、現実的には今ここにある街の年齢層なのか、ということも含めて住んでほしい、 ための取り組みも存在するとは思うが、人口減少
住んでくれるであろう人たちのイメージを明確に空気に合わせて、どのような人がここに住めば幸市のような駅近送迎付き保育園というのも受け入

自ずと回答は見つかるのではないだろうか。何もせを感じるのか、どのような人に来てほしいのか、 が集中するとは限らず、同時に居住満足度が高い子育て世代がターゲットであれば、千葉県流山する必要がある。

れられるだろうし、学生をターゲットにするならセレブな街がいいと言っているわけではない。自分が生まれ育った、誇りを持てる街の空気を大事う」という取り組みは間違いではないが、その魅「 地 域 の 魅 力 を 発 見 し ま し ょ う、 高 め ま し ょ

から人口が集中するとも限らない。

通学定期券への補助、といったようなことも考えられるかもしれない。ただし、多くの地域が同じ力がほかの地域と際立った違いがあり、さらにそれが広く認知されなければ、有効な政策とはなりにすべきだと思うだけなのである。

人気ランキングの意味

ターゲットを選定し、同じような施策を打った場合（例えば多くの地域で流山市のような施策を実

ここでも、誰に対してどのような魅力を基盤に当 社 で は 毎 年、 首 都 圏、 関 西、 名 古 屋 市 で知名度とイメージを上げていくか、というマーケ得ないのである。

いうことに留意する必要がある。ターゲットが地

住 み た い 街 ラ ン キ ン グ を 調 査 し 発 表 し て い る。

行した場合）、それは結果的に意味が無くなると域によって異なり、打ち手が異なるからこそ人口大量に存在する空き家を民泊に活用すべしとい民泊の制度設計することはとても大事なのではないだろうか。

はなく、全国区ではなくても一定の知名度を獲得て浮かぶが、いわゆる別荘地やリゾート地だけでっていてイメージが良い場所がすぐに成功例とし軽井沢や那須、蓼科、石垣島といった誰でも知ティングの視点が重要なのではないだろうか。
位： 吉 祥 寺（ 東 京 都 武 蔵 野 市 ）、2位： 恵 比 寿

移動が起きるのであって、皆が同じことをやれば、 2015年の首都圏の人気駅ランキングでは、1
単なるイメージ戦略だけの不毛なゼロサムゲーム（同渋谷区）、3位：横浜（横浜市西区）、4位：一方、当研究所が独自に調査した駅別居住者満中原区）となっている。

この他、自治体の保育政策や小学校学区の評価、 目 黒（ 東 京 都 品 川 区 ）、5位： 武 蔵 小 杉（ 川 崎 市に陥るリスクがある。
スーパーの充実度とか図書館の存在とかいったものとは別に、住む場所を選ぶために重要だと感じ浜区）、2位：広尾（東京都港区）、3位：池尻大ていることがある。それは地域の「空気」である。 足度ランキングでは、1位：海浜幕張（千葉市美その場所を歩いて、住んでみて得られる感覚のよ橋（同世田谷区）、4位：豪徳寺（同世田谷区）、あふ

うなもの。渋谷は若い人で溢れているが、住んで第 3 種郵便物認可2015 年（平成 27 年）12 月 21 日（月） 地方行政

13第一に経済振興の観点があるが、民泊によっての着目点と試案を示したい。に活用することを念頭に置いて、制度設計のため

こでは、共同住宅の空き部屋を含む空き家を民泊備する必要があるが、議論は収束していない。こう指摘は多く、早急に制度設計を行い、環境を整宿泊延べ人数に上限を設ける。そして、年度ごと

第2種民泊はそのような同意は不要だが、月間の貸共同住宅であれば居住者の同意を得るものとし、戸建てであれば一定範囲の近隣住民の同意を、賃区分所有マンションの場合には管理組合の同意を、第2種共に立地規制は設けないが、第1種民泊は、め金銭的に解決するという考え方である。第1種、のではないことにも留意が必要である。

あって、空き家「が」あるから民泊を、というもにおいて空き家「も」活用できる、というものでだろうか。

決しつつ利害関係者の合意が得られるのではないを行う必要もなく、さまざまな課題を一定程度解技術革新と暮らし方の変化

しかし、そもそも民泊は、需要が存在する地域経済を活性化させよう、海外からの旅行者の増大の登録更新時に一定の報告を求め、登録事業者リストと併せて公開し、立ち入り検査や登録取り消・9 ％（ 同・7％）、大・0 ％）、乳児死亡率％）、自動車普及率は2・8％（同
学進学率は98

向上し、生活様式も和室中心の生活から大きく変化した。このプロセスは技術革新というよりも大一方、今の代の世代にとってみれば生まれて量生産によるところが大きい。

からあまり大きな変化はないように感じるかもしれないが、テレビがブラウン管から薄型液晶になり、自宅にパソコンがあり、個人にスマートフォンがあるという、大量生産よりも技術革新による大きな変化が生まれている。

このような技術革新は今後も続いていくと思われ、暮らし方に大きな変化をもたらす可能性がある。

14第 3 種郵便物認可2015 年（平成 27 年）12 月 21 日（月） 地方行政に対応しようという主張には、筆者も全く同意すた。国民皆保険・皆年金の導入は1961年だが、る。ただし、規制緩和は常に正しいという立場で、当時の冷蔵庫普及率は年かけて我々の暮らしは大きく変化しィア的なホームステイは事業ではないため登録は戦後要しない。

し等も規定する。なお、年に数泊程度のボランテ反対である。第二の観点は、市場競争環境の公平
また、仲すぐさま民泊を解禁せよ、という暴論には明確に性担保であり、さまざまな規定によるコストを負介事業者に82

1748・6人（生後1年以内1000人比、同2・281人）となっており、住宅の品質・広さも劇的には・4担しているホテル・旅館業と、それらのコストをな制度であ・2 ％（ 現 在 は全く負担していない民泊の差をどのように埋める

認・表示を登録制だけついては、70のかという問題である。第三の観点は、外部不経行うといっ済性の抑制であり簡単に言えば近隣迷惑の防止でこれらの観点を考慮すると以下のような試案がた自主ルー

ではなく登考えられる。民泊事業とは有償で住宅に宿泊させルも検討さ録番号確るものとして、非居住住宅に宿泊させるもの（空れるべきだある。第四の観点は制度全体の透明性の確保であき家活用型）を第1種民泊、居住住宅に宿泊させれば、宿泊1720り、第五の観点は民泊事業の定義である。

るもの（事業的ホームステイ）を第2種民泊としろう。

定もあり得る）を設定し、それはホテル・旅館業

このようて登録制とする。登録は1年ごとの更新として登界の耐震補助等に活用する。競争環境の差を埋め日数制限等

録手数料（収益性が相当高い場合もあり高額な設るのではなく、民泊の利益に対する税収配分を含

シニアカーで歩道を進む老人（2011年8月1日、福島県広野町）

「スズキセニアカー」をご存じだろうか。地方いくようになるだろう。いずれ「見るため」のテ

地方創生に必要なオリジナリティー

地域が同じことをやっていては成立しない。高度言わずもがなであるが、地方創生とはすべての成長期には人口も増え同じことを目指していけたレビとは別に「繋ぐため」のテレビがあることがま た、 昨 今 話 題 に な る こ と が 多 い 小 型 無 人 機

状況があったが、人口も減少し高齢化が進んでい当たり前になるかもしれない。
「ドローン」も、物流網を補完するものとして実る状況では、その地方の独自性が非常に重要になでお年寄りがニコニコしながら時速数㌔程度でゆ験が始まっている。離島や中山間地など物流が問ってくる。

っくりと走っている電動の小型四輪車のことだが、万台

これは道路交通法上、電動車いすとされており免題になっている場所での解決策になる日が来るか以上販売されており、中古車市場も形成されてい許が必要ない。1985年の発売以来累計もしれない。

動運転機能が付くことも十分に考えられる。そうメーカーから発売されているが、いずれこれに自蓄電池の組み合わせで自給が可能になる場所も出が、地方には十分な土地があるため太陽光発電とガス（地方ではプロパンのことも多い）が必要だ

生活するには、エネルギーとしての電力またはろうか。

捉えそれを先取りすることが大切なのではないだ

に従って計画を立てるのではなく、変化の兆しをそのときに、空き家にしろ住まいにしろ、通説

スズキセニアカー以外にも同種のものは複数のる。

なれば、自治体が苦労して運営しているコミュニこのような技術革新による暮らし方の変化を考流やエネルギー、通信インフラが整い、空き家をの家族や親戚、知り合いと毎日会話し、新しい物

スズキセニアカーが集まり、テレビを繋いで遠く

もしも、バイパス沿いのスーパーに、裏道からティーバスや福祉有償運送制度等に代わる高齢者てくるかもしれない。電線を巡らせた固定電話網えたときに、地方自治体は何を目指すのかが変わも無線通信に代替されつつある。

メ ラ を 接 続 し て い る。 筆 者 の 実 家 と 妻 の 実 家 に

筆者の自宅の大型液晶テレビにはスカイプカの移動手段となる可能性がある。

も同様の機器を設置しているが、繋いでみると、滅失した空き地には木が植えられ、多少の新築住と効率的な物流、地域完結のエネルギー供給と無の人口規模・密度の地方では、自律した移動手段ても、その地域は間違いなく地方創生の一つのトその実現は簡単ではなく長い困難な道のりだとして保存されているといった地域をつくるとすれば、宅が供給され、民泊も盛んで古民家も文化財としってくる可能性があるのではないだろうか。

からも実物大のじいじ・ばあばが見える。既に慣線通信ネットワークが確保され、医療にも適用で例えば、コンパクトシティーにしても一定以下1000㌔向こうの祖父母に実物大の孫の姿を見れてしまっており、誕生日などに長時間接続してップランナーになるに違いない。

せることができ、会話も普通にできる。当然、孫いるときに、画面の向こうには誰もいない、といき見守りも可能となれば、その必要性が薄れる可が違うのか分からないような感覚になることも十ていることとなれば、もはや同居しているのと何大きさとなり、高細密度の8Kになり常時接続しいるロボットなどその可能性は大きく広がってい性がある。移動の自由が確保され、いつもそばにだけではなく、高齢者の孤立をも回避できる可能

また、技術革新は日常の暮らし方を変化させる能性もある。

分に考えられる。そしてテレビスカイプは、スーる。

今後、テレビがさらに大画面化し壁一面に近いうことも少なくない。

パーへの食料品の注文や、医療等にも活用されて第 3 種郵便物認可2015 年（平成 27 年）12 月 21 日（月） 地方行政1520