当資料は、 プリンシパル・リアルエステート・インベスターズ・エルエルシーが作成したレポート「Data centers: The
tenants behind the demand」を基に、プリンシパル･グローバル･インベスターズ株式会社が翻訳したものです。

プリンシパル・リアルエステート

データセンター︓需要の背後にあるテナント
CASEY MILLER
マネージング・ディレクター、ポートフォリオ・マネジメント、
プリンシパル・リアルエステート

概要︓データセンターのテナント
 ハイパースケール・ユーザーは、データセンターの最⼤かつ最も急速に成⻑しているテナント・

CHRIS BAIR
最⾼商務責任者（CCO）およびパートナー、
ストリーム・データ・センターズ

我々はデジタルの時代に⽣きています。仕事、教育、交通、娯楽、医療などのあらゆる分野においてデジタル・アプリケーションと使⽤するデータの⽣成、保存、処理に依存しています。実際、2022 年に⽣成、消費された新たなデータの量は 2018 年の 3 倍に及びました1。これらのデータは全てデータセンターの内部で処理されているため、データセンターの容量に対する需要は過去最⾼となっており、更に拡⼤を続けています（2022 年
2

だけでも 137％増 ）。
同時に、世界で最も要求⽔準が⾼いハイパースケール・ユーザーと法⼈
ユーザーが求める規模と品質の基準を満たすデータセンターの供給量（未稼働スペース）は、過去最低⽔準にあります3 。データセンターの⽤地確保、電⼒供給、建設、維持に係るコストと複雑さは、多くの法⼈ユーザーにとって⾃社でデータセンターを保有・運⽤することの妨げとなっている⼀⽅で、新たな事業者がデータセンターを新規供給するうえで⾼い参⼊障壁となっていセグメントです。ハイパースケール・ユーザーである⼤⼿ハイテク企業は、企業や公共機関の顧客にクラウド・サービスを提供するため、莫⼤な量のデータの処理能⼒と保存容量が必要です。ハイパースケール・ユーザーは信⽤⼒が最も⾼く、⼤きなスペースと更なる拡張余⼒を必要としており、そして⻑期間のリース契約を選好します。
 法⼈ユーザーは、⾃社のデータセンターを運⽤する企業です。多くの企業が⾃社のアプリケー
ションの⼀部を管理するために、クラウド・サービ
ス・プロバイダーに頼っていますが、これらのユー
ザーは、クラウドでは⼗分にサポートされないシ
ステムを⾃社で管理することを望んでいます。
法⼈ユーザーの信⽤⼒は⼀般的に⾼く、⼩〜中規模のスペースを必要としています。

ます。ハイパースケーラーでさえ、⾃社サービスに対する需要が加速度的に コロケーション・プロバイダーは、ハイパースケー

増加し続ける中、⾃社保有のデータセンターで⾃社の全てのニーズを満た

ル・ユーザーが通常必要とするよりも⼩さな規すことは困難です。

模でのクラウド・サービスの提供に関わる企業でこうしたデータセンターへの需要は誰がけん引しているのでしょうか。どのようなテナントがデータセンターの投資家に最も⼤きな投資機会をもたらしているのでしょうか。本レポートでは、データセンター産業のテナントの主要セグメン
トであるハイパースケーラー、法⼈ユーザー、コロケーション・プロバイダーの特徴について説明し、これらのテナントの成⻑⾒通しについて検証します。

1

IDC, 2022 年現在

2datacenterHawk, 4Q 2022 Data Center Market Recap3

datacenterHawk, 4Q 2022 Data Center Market Recap

す。コロケーション・プロバイダーは、ハイブリッド・
クラウドのアプローチを追求する法⼈ユーザー
や、施設全体の中の 1 台のサーバーやラックで対応できる容量を求める相対的に規模の⼩さな企業にとって、適度な規模のサービスを提供
しています。

1

ハイパースケーラー
ハイパースケーラーは、データセンター・ユーザーの中で最⼤かつ最も急速に成⻑しているセグメントであり、市場規模は 2021 年の620 億ドルから、2030 年までに 5,930 億ドルに拡⼤すると予想されています。ハイパースケーラーは、アマゾン、グーグル、マイクロ
ソフト、IBM、テンセント、アリババなど、⼤⼿の有名ハイテク企業であり、上位 3 社だけで、2,270 億ドル規模にものぼる世界のク
ラウド・インフラ・サービス市場の 3 分の 2 のシェアを占めています4。これらの企業は信⽤⼒が最も⾼く、⼤きなスペースと更なる拡張
余⼒を必要としており、そして⻑期間のリース契約を選好します。
ハイパースケール・クラウド・プロバイダーは、冗⻑性が⾼く、クラスター化されたインフラを使⽤しています。これによりハイパースケール・
クラウド・プロバイダーは、地理的にユーザーが分散している顧客もデータの保存や処理が⾼速かつ容易で、アクセスも安全なプラットフォームを提供することで、顧客がスケールメリットを活かし、データ消失リスクに対する要件を満たすことができます。
ハイパースケール・クラウド・プロバイダーは、主要市場において、⾃社設

⽶国防総省は 90 億ドル規模のクラウ

置のデータセンター・スペースと賃貸のデータセンター・スペースを貪欲に

ド・サービス契約を発注求めています。過去、これらの企業は⾃社のニーズの⼤半を⾃社で設

ハイパースケール・ユーザーが直⾯する需要の⼤置・維持するデータセンターで満たすことに努めてきました。しかし、⾃きさと、重要度の⾼い情報をクラウド上に保存社設置では需要の急増に追いつかなくなるようになりました。このようなするユーザーの意欲を⽰す例として、⽶国防省

需要の急増は、在宅勤務へのシフトや以下のテクノロジー利⽤の⼤幅が 2022 年に、アマゾン、グーグル、マイクロソフな増加など、さまざまな要因が背景にあります︓

ト、オラクルに対して発注した、総額 90 億ドル• クラウド・サービス（公共機関、企業による利⽤）

規模のクラウド・サービス契約が挙げられます。

• 5G（第 5 世代移動通信システム）テクノロジー• ⼈⼯知能（AI）

出所︓APnews.com, 2022 年 12 ⽉

• モノのインターネット（IoT）
その結果、世界全体のハイパースケール・データセンター市場の規模は、2030 年までに 5,930 億ドルに達すると予想されます。これは、2022〜2030 年の年平均成⻑率が 28.52％となることになります。
図表 1︓ハイパースケール・データセンター市場規模、2021〜2030 年（単位︓10 億⽶ドル）
600

$593

540
480

$462

420
$360

360
300

$280

240

$218

180
120
60

$62

$80

$103

2022

2023

$132

$170

2024

2025

0
2021

2026

2027

2028

2029

2030

出所︓Precedence Research, 2022 年 9 ⽉現在

4

Synergy Research Group, 2023 年 2 ⽉ 6 ⽇

2ハイパースケール・ユーザーがテナントとして魅⼒的な理由は、強い需要以外にもあります。⼤規模なグローバル企業として、これらの企業は⾼い信⽤格付けと⻑期的な成⻑性を有しています。これらの企業が求める要件は極めて厳格で、通常、⼊居するスペースが⼤きいことからリース契約に適したデータセンターは限定されるため、データセンター間の競合が少なくなっています。しかし、ハイパースケール・ユーザーが⼗分に検討を重ねて選んだデータセンターに関しては、物件を供給・管理するオーナーをデータセンターのパートナーとして信頼関係を確⽴し、そのパートナーが主要市場で供給するスペースを最⼤限確保しようとします。全⽶規模で、ハ
イパースケール・ユーザーの要件を満たしたデータセンター物件は不⾜しています。その結果、ハイパースケール・ユーザーは、多くの場合において着⼯前に、複数の施設を対象とした⻑期契約を締結しており、この場合、引き渡しは数年先になります。確固とした開発能⼒とビルド・トゥ・スーツ（BTS）型プロジェクト（⼊居するテナントの要望に沿った⽤地・設備を兼ね備えた施設を設計・建設・運営する、オーダーメイド型のプロジェクト）の提供実績を持つデータセンター・プロバイダーは、ハイパースケール・ユーザーのニーズを満たす上で、より⼩規模なリテール向けのデータセンター・プロバイダーを上回るペースで成⻑しています。CBRE によると、⼯期の短期化、ひいてはハイパースケール・ユーザーに対してより早い事業成⻑を達成する⼿段を提供することで、データセンター・プロバ
イダーとハイパースケール・ユーザーの提携数は 2023 年も増加することが予想されます5。

法⼈ユーザー
⼤半の法⼈ユーザーは、厳しい規制の監視下にあるグローバルに事業を展開する⼤企業であり、⼤量のデータ保存および処理のニーズがあります。従来、法⼈ユーザーは、業務⽤ IT システムと機器を備えたデータセンターを⾃社内に設置してきました。現在では、企業は社内のデータセンターのキャパシティ拡⼤への投資額を縮⼩させつつある⼀⽅で、クラウドとコロケーションへの投資を拡⼤しています。2019 年には初めて、法⼈ユーザーによるクラウド・インフラ・サービスへの年間⽀出額が、⾃社設置のデータセンターへの⽀出額を上回りました6。今⽇では、63％の企業が「クラウドのヘビーユーザー（業務量の 25％以上をクラウド上で⾏っている企
業と定義）」となっており、この割合は 2020 年の 53％から増加しています7。パブリック・クラウド市場は 2020 年から 2027 年の期間に、年間 10〜30％のペースで拡⼤すると予想されており、企業が⾃社内の IT システムやシステム管理から、クラウドベースのソリューションに移⾏しようとするトレンドが強まっていることを浮き彫りにしています8。
法⼈ユーザーのクラウドへの移⾏を促している要因は、低い総保有コスト（TCO）以外にもあり、IT インフラ（データセンター、ITハードウエア、追加⼈員など）を社内で完結することに⻑期的に⼤きくコミットするのではなく、IT 機能を「レンタル」することで得られる柔軟性も挙げられます。今⽇、⼤半の企業はハイブリッドのアプローチをとり、効率的に実⾏できる業務はクラウドに移⾏し、専⽤
アプリケーションや機密データ向けに⾃社保有またはリースによりデータセンターを確保しています（特にヘルスケアや⾦融など、規制が厳しく、データ処理のニーズが⼤きい業種の企業）。こうしたハイブリッドのアプローチにより、企業は最も重要なアプリケーションやデータを厳格に管理できます。また、こうしたアプローチは、欧州連合（EU）⼀般データ保護規則（GDPR）など、セキュリティー
上の要件やデータ・プライバシー保護規則の遵守にも役⽴ちます。
クラウド・サービスの従量課⾦による利⽤は、企業を今後 15〜20 年間に予想される事業拡⼤に対応可能な⾃社施設の建設という困難な課題から解放しており、企業はデータセンターの機能をリースすることが持つメリットを認識しています。より多くの容量を⾃社で構築するか、第三者の信頼できるデータセンター・プロバイダーを採⽤するかの決断を迫られた場合に、新たに⾃社でデータセンターを建設することを選択する企業は非常にまれです。⾃社設置のデータセンターは TCO が⼤幅に⾼いことや柔軟性が低いこと

5

CBRE U.S. Real Estate Market Outlook 2023, 2022 年 12 ⽉現在

6

Synergy Research Group, 2021 年 5 ⽉ 7 ⽇

7Flexeraʼs State of the Cloud Report 2022

8

JLL, 2022 年上半期

3を背景に、法⼈ユーザーはクラウド・サービスを購⼊するのと同様に、データセンターの機能を購⼊しています。設備の安定した稼働が可能且つ拡張性を有し、機密性の⾼い⾃社による運⽤に対応できるだけの⼗分なデータセンターのキャパシティをリースできるのであれば、今後 15〜20 年間の事業拡⼤予測に対応した過剰な⾃社製データセンターを建設する必要はありません。

コロケーション・プロバイダー
コロケーション・サービス・プロバイダーは、顧客が⼤規模な資本⽀出をせずに⾼品質のデータセンター設備へアクセスすることを可能にしています。コロケーション・サービスを利⽤している顧客には、ハイブリッドのアプローチを追求する企業や、特定の市場で⾼速かつ拡張性のある IT 機能を必要とする IT サービス・プロバイダーなどが含まれます。
コロケーション・プロバイダーは、ホールセールかリテールのいずれかの形態の事業モデルを展開しています︓• ホールセール・プロバイダーは、通常は主要データセンター市場で事業を展開しており、多くの場合、リテール・プロバイダーよりも不動産に重点を置いています。⼀般的に、ホールセールの顧客／テナントには、顧客ごとに⼀つのデータホールが割り当てられていますが、建物全体やキャンパス全体をリースするケースも⼀段と増えています。ホールセール・プロバイダーは電気料⾦をそのまま顧客に転嫁しています。これらのプロバイダーは⼀般的にクラウド・サービス・プロバイダーや、必要な容量が⼤きい（1 メガワット超）⼤企業にサービスを提供しています。
• リテール・プロバイダーは主要市場よりも規模が⼩さい市場に位置していることが多く、⼀棟の建物において、多く（50 社超）の⼩規模な顧客にサービスを提供する施設を備えています。リテール・プロバイダーは付加サービスの提供に⼒を⼊れています（ネットワーク管理、セキュリティー・サービスの他、電⼒の販売も多く⾒られる）。多くの場合、特定の市場で⼩さな拠点を必要とする⼤企業や、少量のデータセンターの容量しか必要としない中⼩企業が、リテール施設を利⽤しています。
あらゆる規模の企業においてデータ処理とネットワーク接続の重要性が増す中、コロケーション・プロバイダーは世界的に成⻑しており、データセンター投資の機会の拡⼤に寄与しています。コロケーション・プロバイダーの信⽤⼒は、新たな資産の取得や収益源の多様化、ならびに特定の⽤地への依存度が弱まったことを背景に、向上しつつあります。

テナント・タイプ全般にわたる⼤きな成⻑機会
あらゆる規模の企業のデータ保存および処理の需要は、向こう数年間も増加し続けるでしょう。データ量は、2018 年から 2020
年に 2 倍になった後、2020 年から 2025 年の期間に 3 倍に増加し、181 ゼタバイトになると予想されています9。データセンターが提供するサービスに対する需要は過去最⾼⽔準にあり、テナントによる需要が新たな投資機会を⽣み出しています。以上を勘案し、当社は、これらの投資機会は主要テナント・タイプ全般で引き続き拡⼤するとみており、データセンター投資の⾒通しについて
楽観的な⾒⽅を続けています。
データセンター投資のさらなる詳細については、以下のレポートもご覧ください︓• データセンター︓データを活⽤する社会を⽀える• データセンター︓リスクを低減することで持続的な成⻑を実現

9IDC, 2022 年現在

当資料記載の各戦略の運⽤は、弊社の海外関係会社であるプリンシパル･リアルエステート･インベスターズ・ エルエルシーが⾏っています。
当資料中の意⾒、予測および運⽤⽅針は作成時における判断であり、将来の市場環境の変動等により変更されることがあります。
また将来起こり得る事実や⾒通しを保証するものではなく、実際の実績等はここに記述されるものと大きく変わる可能性があります。

4

Risk Considerations
Investing involves risk, including possible loss of Principal. Past Performance does not guarantee future return. All
financial investments involve an element of risk. Therefore, the value of the investment and the income from itwill vary and the initial investment amount cannot be guaranteed. Potential investors should be aware of the risks
inherent to owning and investing in real estate, including value fluctuations, capital market pricing volatility,
liquidity risks, leverage, credit risk, occupancy risk and legal risk. All these risks can lead to a decline in the valueof the real estate, a decline in the income produced by the real estate and declines in the value or total loss invalue of securities derived from investments in real estate.
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information presented has been derived from sources believed to be accurate; however, we do not independently
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5• United Arab Emirates by Principal Global Investors LLC, a branch registered in the Dubai International Financial
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MM13326 | 03/2023 | 2760423-122024

6

不動産投資に伴う主なリスク【パブリック・エクイティ】
価格変動リスク︓不動産証券（REITを含む）投資の運⽤成果は、取引市場における需給関係、発⾏者の経営成績
や財務状況の変化、或いはこれを取り巻く外部環境の変化などによって生じる価格の変動に大きく影響されます。また、
REITは不動産、 不動産を担保とする貸出債権等に投資して得られる収⼊や売却益などを収益源としており、不動産等に関する規制環境や、賃料⽔準、稼働率、不動産市況などの影響を受け、価格が変動し損失が生じるリスクがあります。
さらに、不動産の⽼朽化や⽴地 条件の変化、⽕災、⾃然災害などに伴う不動産の滅失・毀損などにより、価格が影響を受ける可能性もあります。
流動性リスク︓市場規模や取引量が少ない場合、組⼊有価証券を売買する際にファンダメンタルズから期待される価格で売買できない可能性があります。
信⽤リスク︓株式や不動産投資信託の発⾏体の財務状況または信⽤状況の悪化等の影響により、証券価格が下落する場合があります。
カントリー・リスク︓投資対象国の政治経済、税制、法的規制、天変地異などの影響により企業業績が悪化した結果株価が上下し、受託資産に損失が生じることがあります。
新興国に関するリスク︓新興国に投資する場合には、新興国特有のリスクがあります。新興国の政治経済は先進国に比較して安定性が低く、当該国の経済情勢、政治体制、経済政策、法的規制などの変化が株式市場などに与える影響は先進国以上に大きくなることがあります。また、新興国の証券市場は、先進国の市場に比べ⼀般に市場規模や取引量が⼩さくまた流動性も低いので、株価の変動も大きくなることがあります。
為替変動リスク︓為替ヘッジをご希望される場合は、組⼊資産について対円での為替ヘッジを⾏い、為替リスクの低減を図りますが、完全にヘッジすることは困難なため、⽶ドルの為替変動による損失が発生することがあります。また円⾦利が⽶ドル
⾦利より低い 場合、⽶ドルと円の⾦利差相当分のヘッジ費⽤がかかります。為替ヘッジをご希望されない場合は、外貨建資産への投資に関しては為替ヘッジを⾏ないません。したがって、円ベースの運⽤成果は為替レートの変動に大きく影響されます。
【プライベートエクイティ】
価格変動リスク︓保有物件の評価価値や為替相場の変動等により、投資元本を割り込むことがあります。
レバレッジリスク︓レバレッジの活⽤によって⾦融リスクが⾼まり、⾦利上昇や経済低迷、保有不動産の価値下落等の要因
によって、純資産価格の受ける影響が大きくなる可能性があります。また、負債の元利⾦⽀払いの遅延や不履⾏が担保証券や当該物件の差し押さえ、保有不動産の元本毀損、場合によっては保有する他の物件の差し押さえ請求等の事態につながる可能性があります。
為替変動リスク︓外貨建てであるため、為替の変動により投資資産の円換算価値が下落することがあります。
流動性リスク︓現物不動産は、⼀般的な有価証券のように機動的な売買ができません。産業サイクルや不動産需要の低下、不動産市況の混乱、潜在的な貸し⼿や投資家の資⾦の⽋如等により流動性が大きく制限され、保有不動産を好ましい条件で迅速に売却できない可能性があります。
不動産開発に関わるリスク︓不動産の新規開発案件に投資する場合は、建設が計画通りに進まないことや、景気動向や不動産市場における需要の悪化等により、プロジェクトの採算性が低下し、経済的損失が発生する可能性があります。
法規制および税制上のリスク︓不動産投資に係る固有の法規制および税制の変更の影響を受ける可能性があります。

7

【パブリックデット】
商業⽤不動産を担保としたローンを裏付け資産としているため、⼀般的な債券運⽤のリスクに加えて、商業⽤不動産ローンを直接保有した場合と同様のリスクがあります。CMBS のキャッシュフローや価値は、担保としている商業⽤不動産を源泉としているため、不動産市況に左右されます。また、ローンの借り⼿がデフォルトしたり、不動産の担保価値が下落する可能性や流動性が低くなる
恐れ等があり、ローンひいては CMBS の価値にマイナスの影響を及ぼす恐れがあります【プライベートデット】
価格変動リスク︓実質的に商業⽤不動産またはその持分を担保とする貸出債権への投資を⾏います。貸出債権の評価額等により、投資元本を割り込むことがあります。
レバレッジリスク︓レバレッジの活⽤によって⾦融リスクが⾼まり、⾦利上昇や経済低迷、担保不動産の価値下落等の要因によって、純資産価格の受ける影響が大きくなる可能性があります。また、負債の元利⾦⽀払いの遅延や不履⾏が担保証券や貸出債権の差し押さえ、場合によっては保有する他の資産の差し押さえ請求等の事態につながる可能性があります。
為替変動リスク︓外貨建てであるため、為替の変動により投資資産の円換算価値が下落することがあります。
流動性リスク︓不動産を担保とする貸出債権は流通市場がないため、⼀般的な有価証券のように機動的な売買ができません。このため、組⼊貸出債権を売却する必要が生じた際には、相対で買い⼿を⾒つける必要があり、買い⼿が⾒つかった場合でも、その価格は売り⼿に不利な条件となることが想定されます。こうした場合、価格が下落する要因となります。また、市場サイクルや不動産需要の低下、不動産市況の混乱、潜在的な貸し⼿や投資家の資⾦の⽋如等により流動性が大きく制限される可能性があります。
倒産リスク︓取引相⼿の⽀払不能や倒産等によって著しい損失を被る可能性があります。また、担保不動産の価値毀損等により、担保権を⾏使した場合においても、元利⾦回収が遅延ないしは不能となる可能性があります。
法規制および税制上のリスク︓不動産投資に係る固有の法規制および税制の変更の影響を受ける可能性があります。
投資形態(リミテッド・パートナーシップ)に係る特有のリスク︓
オープンエンド型
換⾦リスク︓換⾦はリミテッド・パートナーシップ（以下、LPS）契約を解約することで⾏うため、当該契約上の制限（解約の事前通知の所要期間等）を受けます。また、解約⾦はLPSの流動資産（現⾦および短期⾦融資産）から払い出されます。そのため、LPSが同時期に受付けた各リミテッド・パートナーからの解約請求の総額（未払解約⾦があれば、その額を含む）に当流動資産が満たない場合、解約ができない、または複数回の分割解約となる可能性があります。
強制売却リスク︓LPSの運⽤者であるジェネラル・パートナー（GP）が解約請求に応じるために保有資産の強制的な売却や負債の追加調達等を⾏うことで、純資産価格が悪影響を受けることがあります。なお、LPSの解約⾦額は各解約時点における純資産価格により決定されるため、実際に解約されるまでの期間、純資産価格変動の影響を受けます。
譲渡制限に係るリスク︓通常、LPSのGPの書面による事前承認がない場合、ファンドの持ち分譲渡はできません。
投資の順番待ちのリスク︓投資申込みを⾏った投資家の順番待ちがある場合などにおいて、投資申込みを⾏って直ちに⼜は速やかに投資が開始できるものではありません。
キャピタルコールに係る留意点 : ファンドは資⾦ニーズに応じて随時キャピタルコールを⾏います。投資家は定められた期限内にキャピ
タルコールに応じない場合、違約⾦の賦課⼜は当該ファンドの出資持分を引き下げ⼜は没収される可能性等があります。
クローズドエンド型
換⾦リスク︓ファンド運⽤期間中の途中売却はできません。従って、投資⼀任契約の途中解約もできません。
投資⼀任契約の締結をもって速やかに投資が開始できるものではありません。
キャピタルコールに係る留意点 : ファンドは資⾦ニーズに応じて随時キャピタルコールを⾏います。投資家は定められた期限内にキャピ
タルコールに応じない場合、違約⾦の賦課⼜は当該ファンドの出資持分を引き下げ⼜は没収される可能性等があります。 キャピタル
コールの総額は、ファンドに対するコミットメント⾦額を上限とします。但し、ファンドの実施した分配⾦がリコール（返還請求）される場
合がございます。その場合は、キャピタルコールの延べ総額は表面上、コミットメント⾦額を上回ります。

本資料に記載の主なリスクは⼀般的な説明です。各投資対象や⼿法によっては固有のリスクがあり、元本に欠損が生じるおそれがありますので、特定投資家以外の投資家のお客様は契約締結前書面等の内容を必ずご覧下さい。

8

運⽤報酬等の費⽤について
直投スキームを採用の場合

以下の料率表は弊社の標準的な運⽤報酬体系（消費税10%を含む）であり、資産残⾼に応じた逓減料率となります。運⽤報酬の他に売買⼿数料、証券保管費⽤等が発生しますが、運⽤対象、運⽤状況等によって変動するため、料率や上限額を事前に表⽰できません。なお、運⽤対象、運⽤⽅法、運⽤制限等により標準料率の範囲内で個別協議のうえ報酬額を取り決めることがあります。
不動産（パブリック・エクイティ）
資産残⾼（時価ベース）
年率最大

グローバル不動産証券戦略

グローバル不動産証券
インカム戦略

25億円までの部分

0.880%

0.990%

25億円超 50億円まで

0.770%

0.880%

50億円超

0.660%

0.770%

ファンド組入れスキームの場合
以下の戦略については、投資⼀任契約資産から外国籍ファンド（アイルランド籍）に投資する⽅法でご提供することも可能です。この場合の諸費⽤は以下の通りとなります。この他、その他の費⽤（売買⼿数料、証券保管費⽤等）が発生しますが、運
⽤対象、運⽤状況等によって変動するため、料率や上限等を事前に表⽰できません。また、その他の費⽤同様、それらを含む⼿数料の合計額、または上限額についても、事前に表⽰することができません。また、買付あるいは解約申込時に、希薄化防⽌賦課⾦が適⽤される場合があります。本賦課⾦の額は市場環境等を考慮し計算され、有価証券の売買に伴う費⽤等に充当されます。

不動産（パブリック・エクイティ）
諸費⽤

グローバル不動産証券戦略

投資⼀任契約に係る運⽤報酬（消費税10%を含む）

年率最大 0.11%または年間110万円のいずれか大きいほうファンド管理報酬

ファンド全体の純資産総額の年率 0.80%

受託報酬

ファンド全体の純資産総額の年率最大0.022%。
ただし、年間最低受託報酬額は1万5千⽶ドルとします。

リミテッド・パートナーシップ組入れスキームを採用の場合（不動産︓プライベートエクイティ︓PE、プライベートデット︓PD）
以下の戦略については、投資⼀任契約資産から外国籍リミテッド・パートナーシップ（以下、LPS）を通じてご提供することを想定しています。投資⼀任契約に係る報酬として、年率最大0.11%（税込）の投資顧問報酬を信託財産の中から徴収します。但し、年間運⽤報酬が、1,100,000 円に満たない場合は 1,100,000 円を標準とします（いずれも税込）。
また、投資するファンドの中で、以下の費⽤（年率）が控除されます。詳しくは弊社までご照会ください。

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費⽤
管理報酬

欧州データセンター戦略

⽶国データセンターグロース&インカム戦略(クローズドエンド型PE)(クローズドエンド型PD)※

出資額に応じ、以下の料率 を適⽤。

出資額に応じ、以下の料率※を適⽤。

※※

出資時価（NAV）に対する料率。

出資時価（NAV）に対する料率。

5,000万ユーロ未満︓1.25%

1億⽶ドル未満: 1.50%

5,000万ユーロ以上1億ユーロ未満︓1.15%

1億⽶ドル以上2億⽶ドル未満︓1.35%

1億ユーロ以上︓1.00%

2億⽶ドル以上5億⽶ドル未満︓1.25%
5億⽶ドル以上10億⽶ドル未満 : 1.00%
10億⽶ドル以上 :0.75%

成功報酬

LPS（投資家）が年率8%（ユーロ建て、管理 内部収益理宇(IRR)8%(諸費⽤・⼿数料控除後)を超過
報酬・⼿数料、諸費⽤控除後）のトータル収益 する収益に対して20%（利益分配および出資⾦の全額償還）を受け※50/50キャッチアップ条項があります。

取った後、それを上回る収益は、LPS（投資家）とGP（運⽤者）に50%ずつ分配。GP（運⽤者）への分配がトータル収益の20%超に達した場合は、LPS（投資家）に80%、GP（運⽤者）に20%を分配。
開発監理⼿数料
その他費⽤（第三者機関への費⽤、設⽴・組成費⽤等）――

ファンド運営費⽤（開発、ストラクチャリング、ネゴ ファイナンシング報酬（プリンシパル関連会社を除く）ファンド
シエーション、ファイナンシング、取得、管理、モニタ またはファンドの間接・直接子会社がローンを調達した場合、リング、保有・売却に係る費⽤、弁護士費⽤、監 当ローン元本（ファンドに帰属する債務に限る）の0.50%
査報酬、カストディ関連費⽤等）はファンドから相当。但し、外部ブローカーを活⽤した場合は、当外部ブロ

徴収されますが、⾦額は状況に応じて変動するた ーカーに対する⽀払い報酬を相殺します。（外部ブローカー
め、事前に料率やその上限等を提⽰できません。 への⽀払い報酬が、上記の0.50%相当額を超える場合
は、ファイナンシング報酬をゼロとする。）
ファンド設定関連費⽤が発生します（但し、500万ドルを請求上限とする）。上記以外の不動産売買・開発・運営コスト、借⼊れにかかる銀⾏⼿数料、法務、会計、その他の費⽤については状況によって変動するため事前に料率やその上限額等を提⽰できません。
なお、ファンドは、ストリーム・データセンターズ※に不動産の売買・開発・運営に関連した⼿数料の⽀払い（主に開発監
理、プロパティ・マネジメントおよびリーシングのサービスの対価）の他、投資成果に基づくインセンティブ報酬を⽀払う場
合がございます。※プリンシパル・ファイナンシャル・グループ以外のデータセンター専⾨不動産会社です。当戦略は、同社を専属の共同開発パートナーとし、同社およびその関連会社の専⾨知識やテナント営業⼒などを運⽤に活⽤します。

なお、上記の⼿数料等の合計額または上限額についても、同様に表⽰することができません。

本資料に記載の運用報酬等の費用は⼀般的な説明です。弊社との投資⼀任契約の締結をご検討頂く
際に、特定投資家以外の投資家のお客様は契約締結前書面等の内容を必ずご覧下さい。

10重要な情報
当資料は、投資⼀任契約に基づく記載戦略の情報提供を⽬的としたものであり、個別商品の勧誘を⽬的とするものではありません。
当資料に掲載の情報は、弊社及びプリンシパル・ファイナンシャル・グループの関連会社において信頼できると考える情報源に基づいて作成された英⽂の訳⽂です。当資料と原⽂の内容に齟齬がある場合には、英語の原⽂が優先されます。適⽤
法令にて規定されるものを除き、情報・意⾒等の公正性、正確性、妥当性、完全性等を保証するものではありません。当
資料中の分析、意⾒および予測等は作成時における判断であり、予告なく変更されることがあります。
当資料中の情報は、弊社の⽂書による事前の同意が無い限り、その全部⼜は⼀部をコピーすることや配布することは出来ません。

プリンシパル・グローバル・インベスターズ株式会社〒100­0011 東京都千代田区内幸町 1­1­1 帝国ホテルタワー
電話︓03­3519­7880（代表） ファックス︓03­3519­6410
代表者︓代表取締役社⻑ 板垣 均
ホームページ︓https://www.principalglobal.jp
⾦融商品取引業者登録番号︓関東財務局⻑（⾦商）第 462 号
加⼊協会︓⼀般社団法⼈ 日本投資顧問業協会
⼀般社団法⼈ 投資信託協会
⼀般社団法⼈ 第⼆種⾦融商品取引業協会

広告資料︓2843217（EXP︓2023/12/31）