不動産適正取引推進機構・不動産経済分析研究会

空き家利活用にかかわる
プロデューサー人材の育成

20211206
株式会社エンジョイワークス
福田 和則© ENJOYWORKS

自己紹介
代表取締役

福田和則

1974年生まれ。47歳。
外資系金融機関勤務を経て、2007年エンジョイワークスを設立。
鎌倉を拠点に約10年間の様々なボトムアップ型まちづくりの実証実験を経て、空き家再生まちづくり“参加型”クラウドファンディング「ハロー！RENOVATION」を運営。

会社概要
株式会社エンジョイワークス
・鎌倉・由比ヶ浜通り商店街の空き店舗をリノベーションした6つの拠点をベースに活動
・社員は69名（パート・アルバイト含む）※2021年9月1日現在
・資本金１億円
・不動産、建築設計、空き家再生、まちづくり、ファンド運営
・子会社グッドネイバーズは、カフェ・ゲストハウス
シェアオフィスなどを運営© ENJOYWORKS鎌倉・由比ガ浜通りを拠点に
鎌倉みらいラボ

旧本社 チーズ
HOUSE YUIGAHAMA
ふたばや
Hostel YUIGAHAMA板金

SATELLITE由比ガ浜© ENJOYWORKS© ENJOYWORKSミッションライフスタイル（暮らし方、働き方、生き方）について自ら考え、自ら選択することのできる仕掛けを提供し、共創する機会を生み出すこと
で、持続可能で豊かな社会の実現に貢献します© ENJOYWORKSミッション達成に向けて「参加型まちづくり」の仕掛けやツールを提供しています！

© ENJOYWORKSみんなで一緒にまちづくりを！
コミュニケーション
デザイン

不動産仲介
宅地建物取引業［神奈川県知事(2) 第28062号］

2008年〜
400組以上参加型
まちづくり2018年〜
全国各地のプロジェクトをサポート

仕掛け・ツール
建築設計
土地建物分譲投資型クラウドファンディング

一級建築士事務所［神奈川県知事登録 第16506号］

不動産特定共同事業者［神奈川県知事 第9号］
第二種金融商品取引業［関東財務局（金商）第3148号］

2013年〜
150組以上場の運営
プロデュース
株式会社グッドネイバーズ
住宅宿泊管理業者［国土交通大臣（01 第F00604号］© ENJOYWORKS

2018年〜
7ファンド運営中
2014年〜
10施設運営

不動産仲介暮らしそのものを共有しまちの仲間を増やす© ENJOYWORKS

建築設計

家づくりのジブンゴト化からまちづくりの仲間を増やす© ENJOYWORKS

土地建物分譲

お隣さんと一緒につくる「ヴィレッジ」
家づくりからまちづくりへ© ENJOYWORKS

場の運営・プロデュース

まちづくりやコミュニティづくり仲間と一緒にイベントや場づくりを行う© ENJOYWORKS

コミュニケーションデザイン

多くの人と一緒にボトムアップのまちづくりをするための仕掛けをデザイン© ENJOYWORKS

投資型クラウドファンディング

事業に「共感」と「お金」で参加
みんなで運営し果実もシェアする© ENJOYWORKSエンジョイワークスの現在地
共感投資プラットフォーム

2007年設立
社員約69名（パート・アルバイト含む）※202109現在
資本金1億円地域プロデューサー
人材の発掘・育成

湘南エリアに特化

投資型クラウドファンディング

住民参加型の地域活性手法の実験

場の運営
プロデュース

建築設計
土地建物分譲国や自治体との連携・全国へ展開
空き家問題・地域活性・地方創生

不動産仲介
物件管理20072013

2014

2018
© ENJOYWORKS

2019

2021

新しい不動産業のカタチとこれを担う人材とは？

© ENJOYWORKS新しい不動産業を考える
日本の人口は減少の一途を辿る
2020年

12,600万人

2040年

11,000万人▲13.7%

新築着工件数も激減していく© ENJOYWORKS

2020年

81万戸

2040年

46万戸
▲43.2%

新しい不動産業を考える
不動産業のDX化が進んでいく●積極的に取り組んでいる：20%●一部取り組んでいる：42%●取り組む予定：29%
 取り組む予定なし：9%
2020年不動産テック協会調べ

厳しい市場環境の中、競争環境も激化
地域の不動産会社だからできる新しい不動産業へ© ENJOYWORKS新しい不動産業を考える
新しい不動産業

4.0

事業に必要な資金調達手段
ファンドを組成できる不動産業

3.0

不動産を活用し、様々な事業のプロデュースができる不動産業

2.0

開発分譲や賃貸業などの不動産業

1.0

物件の仲介・管理を中心とした
従来の不動産業© ENJOYWORKS新しい不動産業を考える
地域の新しい不動産業

4.0

不動産業1.0・2.0を行っている地域の不動産業だからできる新しい不動産業のカタチ

3.0
一緒に地域の不動産業の2.0
事業領域拡大を目指しましょう！
1.0© ENJOYWORKS新しい不動産業は空き家・遊休不動産から全国で増え続ける空き家846万戸
同じく増え続ける
自治体や法人所有の遊休不動産© ENJOYWORKS新しい不動産業は空き家・遊休不動産からWHY？
従来の不動産仲介もしくは買取再販手法ではお金にならない。リスクも大きい。
従来の不動産業者にとって飯のタネにならない・・© ENJOYWORKS新しい不動産業は空き家・遊休不動産から空き家問題とは・・
従来の不動産業(1.0／2.0)ではお金にならない問題だったのだ！

© ENJOYWORKS新しい不動産業をつなぐ
共感投資プラットフォーム© ENJOYWORKS空き家・遊休不動産

共感投資家

体験 ＋お金（収益）共感 ＋お金（出資）
空き家・遊休不動産を収益物件化するというイベントに関心のあるひとを巻き込むことで、「知恵・労働・お金（出資）」と「体験・共有できるコミュニティ・お金（リターン）」の交換が成立する。

参加型クラウドファンディング© ENJOYWORKS

多くのタッチポイントで体験を共有し、共感をあつめる
アンケート

投資家mtgイベント

アイデア投稿

企画

ブログ
記事

事業設計

投資DIY

資金調達・工事© ENJOYWORKS

オープン
イベント

運営開始

配当金

施設訪問

運営

投資した理由
投資家アンケート・インタビューによる事業および事業者への「共感」事業への「参加」機会
投資家コミュニティへの参加
自分でもいずれ事業をしたい
社会的・環境的インパクト
財務リターンの期待© ENJOYWORKS

共感投資ファンド実績
10ファンド運営中・調達額1億3,300万円・700人が投資参加© ENJOYWORKS

多くのタッチポイントで体験を共有し、共感をあつめる
アンケート

投資家mtg投
イベント
イベント

アイデア投稿

ブログ
グ
記事
事

投資DIY
DIY

オープン
オープン
イベント
イベント

配当金

施設訪問

地域プロデューサー
企画

事業設計
計

資金調達・工事資金調達 工事© ENJOYWORKS運営開始
運営開運営地域ぐるみで地域プロデューサーを育成する

信用

宅建業者

地域金融機関

自治体
情報

情報

資金知識

地域プロデューサー
パターン①

新しい不動産業

相談

空き家・遊休不動産オーナー© ENJOYWORKS

スキル

地域ぐるみで地域プロデューサーを育成する

自治体
信用情報

地域金融機関情報

資金宅建業者
知識スキル

地域プロデューサー
パターン②

中間支援組織 supported by 新しい不動産業
相談

空き家・遊休不動産オーナー© ENJOYWORKS新しい不動産業→従来の不動産業活性化
共感とお金＋事業創造
事業運営

4.0

ファンド組成3.0

まちづくり・地域プロデュース

2.0

分譲（＋建築/設計）・再販・賃貸業

1.0

仲介・管理＋企画

従来の不動産業へ好影響© ENJOYWORKS

不動産業4.0

事業に必要な資金調達の手段を提供することができる不動産業© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS小規模不動産特定共同事業の新設
・資本金要件が１億円から1,000万円へ
・人的、組織的登録要件の緩和
地域の不動産業者が、ファンド事業者になれるチャンス！
1億円までのファンドが組成が可能（1号事業の場合）
SPCを使った2号事業の場合は1ファンドの上限は1億円だが、複数のファンドを組成することができ、合計10億円まで可能
ただし、出資者1人から集めることのできる出資額の上限は100万円です。
すべての出資者の出資合計額の上限は1億円の条件付きです。
© ENJOYWORKS

電子取引業務に関わる規定が整備

ファンド募集の電子化

投資型のクラウドファンディングの募集が可能に
全国の個人から不動産事業の資金調達ができる！
ただし、「電子取引業務に関する体制」を整備した上で、許可を受ける必要があります。クラウドファンディングを行わない場合と比較すると、ハードルはかなり上がります。クラウドファンディングを他の登録業者に委託することは可能です。
© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS小規模不動産特定共同事業のEW的解釈
小口投資で関係する人を増やす

様々な事業の資金調達

地域ごとのプレイヤー

プロジェクトに関わるコミュニティの形成

銀行借入などが難しい
空き家等の案件に対応

各地域ごとで経済圏をつくる

お金＋ひと（共感）を幅広く集めること
各地域の魅力にあった新しいプロジェクトの創出
地域ごとの自律分散型の社会・経済へ© ENJOYWORKS

ファンド募集のライセンスについて
2018

小規模不動産特定共同事業者（1号・2号）＋電子取引業務

2019

不動産特定共同事業者（1号・2号）＋電子取引業務

2019

第二種金融商品取引業者＋電子募集取扱業務

2021

不動産特定共同事業者（3号・4号）＋電子取引業務 申請中© ENJOYWORKS

不動産業3.0

不動産を活用し、様々な事業のプロデュースができる不動産業© ENJOYWORKS新しい不動産業=地域プロデューサーとは
不動産業3.0
空き家
遊休不動産

不動産業4.0

共感投資家＋お金（収益）体験
共感＋お金（出資）
プロジェクト

体験から共感を生む、事業のプロデュース

地域プロデューサー
© ENJOYWORKS

地域プロデューサーに必要なスキル①物件マッチング・デューデリジェンス②コンセプト・事業計画・建築計画の策定③参加型プロジェクトのコミュニケーション設計④資金調達とファンドスキーム策定・募集⑤施設運営の設計⑥運営モニタリング・投資家とのコミュニケーション© ENJOYWORKS

全国初の小規模不動産特定共同事業

泊まれる蔵プロジェクト© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS【スキーム図】
工事
請負業者

工事請負契約湘南信用金庫

融資契約

¥ 融資金

¥ 工事代金

組合員

匿名組合営業者

物件オーナー

定期賃貸借契約

匿名組合契約

投資家
¥ 出資金

¥ 家賃
定期賃貸借契約

株式会社グッドネイバーズ¥ 家賃© ENJOYWORKS

泊まれる蔵プロジェクト

【ファンド概要】

600万円

出資総額

37人

共感投資家数

運用期間4年2ヶ月

想定利回り

4.0％
© ENJOYWORKS

泊まれる蔵プロジェクト

【投資家の属性】

【性別】

【年代】

【居住地】

【業種】

【年収】

【投資経験】© ENJOYWORKS

泊まれる蔵プロジェクト© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS© ENJOYWORKS

不動産業3.0ファンドが広がっています
プロジェクト企画中・募集中̲202111
ニセコ
函館
ファンド募集（予定）プロジェクト
鎌倉・ていねいな暮らしを楽しむ女子のためのシェアハウス
鎌倉・鎌倉酒場PJ
五城目
大磯・お試し移住PJ
盛岡
二子玉川・重度障害者シェアハウスPJ
立山・公民館ホテル
蔵王温泉
西会津
盛岡・子供図書館
明日香村・古民家ホテルPJ
大阪・出前浄水
立山 乗鞍 水上松本
うきは・廃校活用PJ
川越
池田智頭

京都

糸島

大山

所沢
二子玉川 馬喰町 銀座 目黒

名古屋 鎌倉・葉山
津島
大磯龍野 大阪
藤井寺 明日香

福岡 別府

読谷

南伊勢
うきは

竹田

内子

粟国
八重瀬
宮古
© ENJOYWORKS

不動産業2.0にファンドを活用© ENJOYWORKS

一般的な空き家・遊休不動産の活用へ
不動産業3.0→不動産業2.0

戸建て賃貸

シェア別荘

コーリビング

移住お試し住宅

ホテル

マンスリー住宅
地域企業寮

ゲストハウス

賃貸アパート

テナントビル

ビール醸造所

飲食店

シェアハウス

福祉施設

コミュニティ施設

シェアアトリエコワーキング

保育園

障害者施設

ギャラリー

シェアオフィス
© ENJOYWORKS

カフェ一般的な空き家・遊休不動産の活用へ
不動産業3.0→不動産業2.0

戸建て賃貸

シェア別荘

コーリビング

移住お試し住宅

ホテル

マンスリー住宅
地域企業寮

ゲストハウス

賃貸アパート

テナントビル

ビール醸造所

飲食店

シェアハウス

福祉施設

コミュニティ施設

シェアアトリエコワーキング

保育園

障害者施設

ギャラリー

シェアオフィス
© ENJOYWORKS

カフェ

0円!RENOVATION
空き家問題の中心、一般的な空き家・空きアパートなどをオーナー負担0円・ファンドでリノベーション© ENJOYWORKS

0円!RENOVATIONの仕組み
ファンドで借上げ、一定期間運用後にオーナーに返却①使っていない実家や空室の多いアパートなどを現状のまま・固定資産税程度の家賃でENJOYWORKSが一定期間借上げ①②③②賃貸物件の企画と設計を行いまちづくりに興味のある投資家を募集③ファンドを組成してリノベーション④⑤⑥④賃貸物件としてファンドで一定期間運用⑤賃貸借契約終了時にバリューアップした状態でオーナーに返却⑥オーナーにて賃貸事業を継続し収益を得る© ENJOYWORKS

0円!RENOVATIONで「空き家問題」解決
お金にならない空き家・空きアパートで稼ぐ
不動産事業者と0円!RENOVATIONの関わり方

企画
募集

空き家・空きアパートを収益化

ファンド運営物件の仲介・管理の受託で売上獲得

事業拡大

地域とのつながり増＋地域全体の資産価値向上

賃貸物件として再生するための企画立案

ファンドに自ら投資して運用利益を獲得

課題解決のできる新しい不動産業へ© ENJOYWORKS新しい不動産業(3.0／4.0)の仲間を増やす取り組み© ENJOYWORKS新しい不動産業の仲間を増やす取り組み
地域プロデューサーを支えるステークホルダーと進めてきました
地域金融機関

自治体
地域連携
PPP

空き家バンク
定住移住

事業融資

宅建業者

不動産
所有者情報

ネット
ワーク

スキル

地域プロデューサーを増やすプログラム
物件提供

企画提案

地域事業者育成

物件オーナー

エリアマネジメント

ディベロッパー© ENJOYWORKS

地域プロデューサーの発掘・育成プログラム
空き家再生プロデューサー育成プログラム
2018年＋2019年国土交通省・地域の空き家・空き地等の利活用に関するモデル事業

地域金融機関

自治体
地域連携
PPP

空き家バンク
定住移住

事業融資

宅建業者

不動産
所有者情報

ネット
ワーク

スキル

地域プロデューサーを増やすプログラム
物件提供

地域事業者育成

企画提案

物件オーナー

エリアマネジメント

ディベロッパー© ENJOYWORKS

地域プロデューサーの発掘・育成プログラム
空き家再生プロデューサー育成プログラム
2018年＋2019年国土交通省・地域の空き家・空き地等の利活用に関するモデル事業

事業の作り方を学ぶ
講義＋ワークショップ
全国10都市開催

福岡

岡山

金沢

別府

京都

松本

那覇

大阪

鎌倉

和歌山

→ 地域の起業家・空き家所有者など約100名が参加© ENJOYWORKS

自治体と地域プロデューサーを発掘・育成
空き家再生プロデューサー育成プログラム・ローカル
2020年国土交通省・官民連携まちなか再生推進事業

地域金融機関

自治体
地域連携PPP

空き家バンク
定住移住事業融資

宅建業者

不動産
所有者情報

ネット
ワーク

スキル

地域プロデューサーを増やすプログラム
物件提供

地域事業者育成

企画提案

物件オーナー

エリアマネジメント

ディベロッパー© ENJOYWORKS

自治体と地域プロデューサーを発掘・育成
空き家再生プロデューサー育成プログラム・ローカル
2020年国土交通省・官民連携まちなか再生推進事業→ 地域プロデューサーを具体的に組織化していくサポートに発展© ENJOYWORKS

中間支援組織サポート事例
三重県南伊勢町・むすび目Co-working
2021年国土交通省・住宅市場を活用した空き家対策モデル事業© ENJOYWORKS

中間支援組織サポート事例
横浜市・関内イノベーションイニシアチブ株式会社
2021年経済産業省・地域・企業共生型ビジネス導入・創業促進事業‫ؒת‬՛‫״‬՛૪అౌ઄൶ ৘ဪ૪అౌ઄અ ಈ઄๺໲Ơ໴Ǝǀൃସࣧᆃ౦ ૪అઅ ൒઄ව੹ड ೂवड༎ƹᆊ໑Ǝǀೂवಃଳƣගሇ࿓੝ ঊ၌๺໲Ơ໴Ǝǀ೮ཐ౫࣍ ৻ໜƣ઱Ƃ࿷ᇲ့໴పƹೂवड༎౮పƝƣᎌૢગቹƟᎌૢ઱֌࿷ᇲՔ઱֌ऌസዛೄӡ଼෗Քሓ෗Ӣ ᆾଉƣპਯfྡྷ༃f೘ࢂƣཀྵऴ ࡝ಡ૖ᄇbᆾଉ઻ƿ਍ƈƌ ȉǮǬȞǛǞȞǠȖǱǎȞǛ
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自治体＋地域金融機関と事業創出プログラム
空き家再生プロデューサー育成プログラム
2021年国土交通省・官民連携まちなか再生推進事業

地域金融機関

自治体
地域連携
PPP

空き家バンク
定住移住

事業融資

宅建業者

不動産
所有者情報

ネット
ワーク

スキル

地域プロデューサーを増やすプログラム
物件提供

地域事業者育成

企画提案

物件オーナー

エリアマネジメント

ディベロッパー© ENJOYWORKS

自治体＋地域金融機関と事業創出プログラム
空き家再生プロデューサー育成プログラム
2021年国土交通省・官民連携まちなか再生推進事業

              P _ N 31,-'&)".$  #0
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96$'*#(&)#%%%%      → 自治体と金融機関の支援を受ける地域ぐるみの事業を創出© ENJOYWORKS新しい不動産業を学ぶセミナー「宅建協会」「不動産コンサルティング協会」などと共催
2021年国土交通省・住宅市場を活用した空き家対策モデル事業

地域金融機関

自治体
地域連携
PPP

空き家バンク
定住移住

事業融資

宅建業者

不動産
所有者情報ネットワーク

スキル

地域プロデューサーを増やすプログラム
物件提供

地域事業者育成

企画提案

物件オーナー

エリアマネジメント

ディベロッパー© ENJOYWORKS新しい不動産業を学ぶセミナー「宅建協会」「不動産コンサルティング協会」などと共催
2021年国土交通省・住宅市場を活用した空き家対策モデル事業© ENJOYWORKS新しい不動産業を学ぶワークショップ「宅建協会」「不動産コンサルティング協会」などと共催
2021年国土交通省・住宅市場を活用した空き家対策モデル事業

エリアリノベーション現地視察

実践型ワークショップ© ENJOYWORKS新しい不動産業を学ぶオンライスクール「地域未来創造大学校・次世代まちづくりスクール」
2020年国土交通省・空き家対策の担い手強化・連携モデル事業採択→ 実務家の教授・講師30名以上・受講生100名超© ENJOYWORKS新しい不動産業を学ぶプログラム「次世代まちづくりスクール」 「全国宅地建物取引業協会連合会」
2020年国土交通省・空き家対策の担い手強化・連携モデル事業採択© ENJOYWORKS

地域の遊休不動産を活用したエリアマネジメント「公募のニュースタンダード」
地域金融機関

自治体
地域連携
PPP

空き家バンク
定住移住事業融資

宅建業者

不動産
所有者情報ネットワーク

スキル

地域プロデューサーを増やすプログラム
物件提供

地域事業者育成

企画提案

物件オーナー

エリアマネジメント

ディベロッパー© ENJOYWORKS

地域の遊休不動産を活用したエリアマネジメント「公募のニュースタンダード」
応募事業者を育成する新しい公募のカタチ© ENJOYWORKS

地域の遊休不動産を活用したエリアマネジメント「公募のニュースタンダード」
応募事業者を育成する新しい公募のカタチ・エントリー 45組
2021/07/10

18組
07/31

12組
〜10/31

11組
11/1

3組以上

© ENJOYWORKS

従来の不動産業の枠を超えた多くの事業者と連携しながら新しい不動産業に取り組む仲間を増やしていきましょう

ご静聴ありがとうございました© ENJOYWORKS