当資料は、 プリンシパル・リアルエステート・インベスターズ・エルエルシーが作成したレポート「Data centers: Will big
advancements in technology—like artificial intelligence—render existing data centers obsolete?
(Consensus is no.)」を基に、プリンシパル･グローバル･インベスターズ株式会社が翻訳したものです。

プリンシパル・リアルエステート

データセンター：人工知能などのテクノロジーの進歩によって、既存のデータセンターは前時代的になるか？
（コンセンサスはノー）

SEBASTIAN DOOLEY, CFA

CASEY MILLER

シニア・ファンド・マネジャー

マネージング・ディレクター、
ポートフォリオ・マネジャー

PAUL LEWIS

BEN WOBSCHALL

ディレクター、
欧州データセンター

マネージング・ディレクター、
ポートフォリオ・マネジャー

世界で半導体の開発を巡って熾烈な競争が繰り広げられています。
半導体メーカーは、人工知能（AI）や機械学習（ML）などの高「クラウド最大手（AWS、グーグ
ル、マイクロソフト）が現在のデー

負荷のワークロードに対応して設計された、高性能なプロセッサーを新

タセンター技術に基づき、巨額のたにリリースし続けています。この「半導体軍拡競争」がたびたび話題

設備投資を行っていることに、私に挙がるため、プロセッサーの高性能化に対してデータセンターの設備

はいつも大きな安心感を覚えていが時代遅れになるのではないかとの懸念は当然のことであると思われます。

ます。これは長期的な投資です。」
Paul Lewis、ディレクター、欧州
データセンターこのような懸念に応じて、プリンシパルは世界のデータセンターの専門家 4 人の見解を聞きました。技術革新がデータセンターに与える影響は確かに大きいものの、こうしたリスクは限定的であり、管理可能なものであると考えています。実際、世界経済のデータへの依存度が高まっていることに応じて、データセンターはより魅力的な投資対象になっていると考えられます。

ポイント
IT インフラは常に急速な進化を遂げているものの、25 年以上前に建設されたデータセンターでさえ時代遅れにはなっていない。
データセンターは IT 機器に電力を供給し、冷却し、接続するものであり、通常、その価値は電力容量とネットワークへの接続性が左右する。量子コンピューティングやバイオロジカル・コンピューティングのような新たな情報処理技術が広く実用化されれば、これらの要素が変わることも考えられるが、実用化は何十年も先の話と想定される。
高密度化や持続可能性へのアプローチの進化など、技術革新の類がデータセンターの設計に影響を与えることはある。
しかし、それらによって既存のデータセンターが時代遅れになることはないと思われる。
先進的なデータセンター開発企業は、高密度化や持続可能性への新たなアプローチといった技術革新に対応するために、施設にコンフィギュラビリティ（設定や構成の可変性）をもたせている。
データセンターがコンフィギュラブルに設計されていなかったとしても、データセンターに対する需要が供給をはるかに上回っていることから、データセンターを閉鎖するのではなく、技術革新に合わせた改修が選択されると想定される。したがって、
新旧のデータセンターが今後も共存し続けると思われる。

IT インフラの急速な進化はデータセンターを廃れさせていない
IT インフラは、半世紀以上にわたって急速に、つまり指数関数的に進化してきました。（インテルの共同創業者ゴードン・ムーア氏
は 1965 年にこの指数関数的な進化を観察し、今後も進化が続くと予測しました。）
ムーアの法則： マイクロチップのトランジスタ数は 2 年ごとに倍増
ムーアの法則は、集積回路のトランジスタ数が約 2 年ごとに倍増するという経験的な規則性を表しています。この規則性は、処理速度やコンピューターの価格など、コンピューターの技術進歩の他の側面にとっても重要であると言えます。
トランジスタ数

各マイクロチップ製品が発売された年
出所：Our World in Data, What is Moore's Law?, 2023 年３月現在

ムーアの法則（高密度集積回路の部品が 2 年ごとに倍増すること）は、大手 IT 企業が 3～5 年ごとにサーバーを交換する理由でもあります。2 年ごとに倍増するということは、サーバーの性能も劇的に向上するということであり、大手 IT 企業は、電力容量１メガワットに対して約 20 百万米ドルにものぼる機器の交換コストは、約 3～5 年ごとに向上する性能の価値に見合うと判断しているということです。

Data Center Frontier の編集者である

しかし、大手 IT 企業は 3～5 年ごとにサーバーを交換している

RICH MILLER 氏は、興味深い逸話を紹ものの、サーバーを収容するデータセンターには 15 年以上とどま介している：

る傾向があります。

「2009 年 10 月 22 日、CNBC のパーソナリ
ティであるジム・クレイマー氏は、データセンター

データセンターの価値はそのファンダメンタルズ
によって決まる業界は後退すると視聴者に警告した。『データセンター株から手を引きなさい。データセンター業界は衰退の一途をたどっている。新技術によってデータセンターの価値は低下する。売れ、「技術革新は、データセンターの需要に対する脅威ではな
く、需要の拡大に不可欠なものだと考えています。私たちが重視しているのは、優れたデータセンターに必要な 3 つの普遍的な要素です。それらは、ファイバー・ケーブル・ネッ
トワークへの良好な接続性、データセンターの能力を支える電力供給へのアクセス、そしてデータセンターがサービスを提供する人口への近接性です。投資家にとって、これらの希少性が高い特性を全て兼ね備えた物件を所有することは、データセンターが長期にわたってその価値を発揮し続けるとの確信への裏付けとなります。」
Sebastian Dooley、CFA、シニア・ファンド・マネジャー
データセンターの目的は、データの安全な保存、処理、転送の促進です。そのためには、電力（コンピューターは電子を回路基板に送り込むことで動作する）、冷却（電子を回路基板に送り込
むことで発熱する）、接続（データをある場所から別の場所に移動させる）が必要となります。データセンターへの電力供給、冷却、接続のための手法は、これまでも、そしてこれからも進化し続けます。これらの技術革新の一部は、データセンターの設計に影響します。しかし、いずれも既存のデータセンターを時代遅れにするほどのものではないと考えられます。
量子コンピューティングやバイオロジカル・コンピューティングのような新しい情報処理技術が広く実用化されない限り（まだ数十年先の話と想定されます）、データセンターのファンダメンタルズは電力、冷却、接続性で決まるものであり続け、これらにおいて優れた特性を有する施設の需要は高いと思われます。

売れ、売れ。』とクレイマー氏は視聴者に訴えた。
クレイマー氏の「売れ、売れ、売れ」は間違っていた。彼の助言に従った投資家は、データセン
ター株の歴史的な上昇を逃した。エクイニクス社の株価はその後 88%上昇したが、それでも同業他社のテラマーク（172%上昇）、ナビサイ
ト（151%上昇）、ラックスペース（139%上昇）、サヴィス（122%上昇）と比較すると出遅れているように見える。他にも、デジタル・リア
ルティ、デュポン・ファブロス、アカマイはいずれも50～65% 上昇した。
クレイマー氏は、高速チップとデータセンター需要の歴史的な関係を理解していないようだった。
彼は、インテルの新しい Nehalem DP プロセッ
サー・ファミリーの売れ行きが好調で、1 つで『8台から 9 台の旧世代サーバーの代わりになる』と述べた。クレイマー氏はいくつかの計算を行い、データセンターの 8 分の 7 はテナントがいなくな
ると結論づけた。
Nehalem は、インテルが定期的に行っている
技術アップデートの最新版である。同社はアップ
デートのたびに、より高速且つ高性能なプロセッ
サーをリリースしてきたが、何れもデータセンター
需要を低下させることはなかった。クレイマー氏
は、プロセッサーのアップデートとデータセンター市
場の成長の歴史を確認するという簡単な作業を怠ったようだ。」

データセンターの設計に影響を与える技術革新はあるが、既存のデータセンターが時代遅れにな
ることはないIT インフラの急速な進化によって、既存のデータセンターが時「一般的に、従来よりも設備は大型化し、密度も高まっ

代遅れになったわけではありません。データセンターの価値は、ています。しかし、従来の設備は冗長化にはほど遠く、余IT 機器に電力を供給し、冷却し、接続するという機能にある力を残した運用はなされていません。」

からです。しかし、データセンターが進化していないわけではありません。例えば、高密度化は、電力と冷却インフラの両方に革新をもたらしました。冷却インフラもまた、持続可能性へのアプローチの変化とともに進化を遂げてきました。しかし、これらの技術革新によって、既存のデータセンター（たとえ 25 年以上前に建設された施設であっても）が陳腐化した訳ではありません。

Paul Lewis、ディレクター、欧州データセンター

密度は、電力と冷却という 2 つの点において、データセンターの設備面に影響します。

密度は電力設備に影響
データセンターの密度は、各サーバーラックにどれだけの電力

高密度化はデータセンターの設計に影響を与えるが、が供給されるかを示す指標です。純粋な電力という観点か

既存のデータセンターが時代遅れになる訳ではない

ら見ると（冷却はひとまず無視して）、データセンターがより高密度の集積回路の実装密度が 2 年ごとに倍増する場合、効果は性能の向上、つまり、チップやサーバーがより多くの計算を行ったり、より多くのデータを保存したりする能力が向上

高密度なサーバーラックの稼働が可能であるかは、商用電源の電力容量と電力設備の容量という 2 つの要因に左右されます。

するということになります。IT 機器がより高性能になれば、ラッ

未使用の商用電源と電力設備があれば、データセンターはク内のサーバーの処理能力が向上します。サーバーがこなす

最小限の設備更新でテナントの高密度化をサポート出来「作業」は、回路基板上で電子を動かすことであり、これは電ます。多くの場合、データセンターに利用可能な電力キャパ

力入力に正比例するため、高性能化によってサーバーラック

シティがあっても、高密度化に対応するために変圧器や電への電力入力（つまり密度）は増加します。

気バックアップシステムなどの電力設備を導入する必要があります。追加で利用可能な商用電力がない場合、高密度

ラックあたりの平均密度は上昇傾向

化をサポートするためには、施設により多くの商用電力を導入するか、サーバーの台数を減らすことで、各サーバーの消費電力が増加しても総消費電力を同じに保つ必要があります。
「専用のオンサイト変電所を有する、あるいはオンサイト変電所の設置が可能な土地にこれまで以上に注目しています。通常、オンサイト変電所がある土地では、データセンターの能力向上の余地があります。」

出所：Uptime Institute Member Research, 2020 年 12 月現在

サーバーラックの平均密度は着実に上昇しています。サーバー
ラックあたりの平均密度は 10kW 未満にとどまっていますが、最近はその 5 倍の密度に達するサーバーラックも見られます。
人工知能のようなアプリケーションは、従来のワークロードよりもサーバーやストレージ・システムが大きな電力を必要とする計算処理を行うため、大幅に高い密度で動作します。

Casey Miller、マネージング・ディレクター、ポートフォリオ・マネジャー

いずれにせよ、データセンターの施設が陳腐化することはないと別に設計されたサーバーが、冷却された絶縁性の冷媒に完全考えます。実際、特にプライマリー・データセンター市場では、に浸されます。但し、建物の熱除去装置はどの冷却方式でも商用電源がますます希少な資源になっているという事実が、ほとんど変わりません。

既存のデータセンターが新設よりも明らかに有利である理由の1 つです。

密度は冷却インフラにも影響
高密度化には、冷却機能の向上も重要です。高密度化は、より多くの電力を要し、より多くの熱を排出します。そのため、多くのデータセンターにとって、冷却（より正確には熱除去）
は高密度化に伴う大きな課題です。各冷却技術には、除去できる熱量に限界があり、熱除去の新しい技術が開発されてきました。
2000 年代初頭、ほとんどのデータセンターは、データホール全体を冷却するエアコンのようなシステムで設計されており、あまり効率的ではありませんでしたが、2kW 以下の密度のサーバーラックには十分でした。その後、多くのデータセンターでは、
サーバーから放出される熱をファンで吸引し、水や冷媒で冷却する新技術が採用されました。これは、20kW 以上の密度のサーバーラックに対して、より効率的且つ効果的な冷却システ
ムとなっています。

「液浸冷却はまだ新しい技術です。商業使用されている例
はまだ数件しか聞いたことがありません。しかし、液浸冷却シ
ステムのような新しい技術であっても、既存のデータセンターに導入できる蓋然性は高いのですが、データセンター全体から熱を放出する旧来の冷却システムは変わっていません。冷却システムが従来のサーバーラックよりも重いために床荷重は高くなる可能性が高いですが、対応可能であると考えます。」
Sebastian Dooley、CFA、シニア・ファンド・マネジャー

AI ワークロードなどで見られるような大幅な高密度化に対応するには、サーバーラックの液冷か液浸冷却のいずれかによる冷却が必要になる可能性が高いと思われます。サーバーラックの液冷では、冷却媒体（通常は冷水）がサーバーラックに配管され、ラック列の熱交換器またはサーバーラックに取り付けられた熱交換器を経由するか、サーバーに取り付けられた冷却プレートまたはコンピューティング機器自体に組み込まれたプ
レートに配管されます。液浸冷却は全く異なる技術であり、特「最新のデータセンターの多くは、ラックに冷却水が配管できる構造となっており、今日のハイパフォーマンス・コンピューティ
ングの導入において、採用が広がる可能性があります。液浸
冷却は全く異なる冷却方法であり、冷却媒体への浸漬に特化した設計が必要なため、全く異なるサーバー機器を必要とします。液浸冷却は、今日の AI コンピューティングを推進する原動力となっている GPU を含む、殆どの既存テナント設備と互換性がないため、液浸冷却の急速な成長の障害になると考えられます。」
Ben Wobschall、マネージング・ディレクター、
ポートフォリオ・マネジャー

持続可能性への新たなアプローチはデータセンター設計に影響を与えるものの、既存のデータセン
ターが時代遅れになるわけではない
新しい冷却手法が必要になる高密度化に加え、持続可能性

冷却システムとクローズドループ空冷式チラーの両方を導入しへの関心の高まりも冷却システムの選択に影響を与えています。

ています。つまり、水冷式蒸発冷却システムを導入したデータ

長期にわたり、データセンターにおける持続可能性とは、電力センターは前時代的ではありません。特に、冷却式蒸発冷却

使用効率（PUE）で測定されるエネルギー効率の最適化でシステムを廃止して、クローズドループ空冷式チラーを使用するした。最近では、データセンター事業者やテナントが、ESG 目

新しい施設に切り替えることを ESG 的視点から考えると、なお標に水効率も掲げています。

さらです。

エネルギー効率と水効率は相反する関係にあります。一定の条件のもとでは、水を利用した蒸発冷却システムが最もエネル
ギー効率が高い一方で、水を大量に消費します。クローズド
ループの空冷式チラーは最も水効率が高い一方で、エネルギー
消費が増えます。特に水資源に制約のある地域や、再生可能エネルギーが容易に利用できる地域では、大手データセン
ターのデベロッパーは空冷式チラーを活用しています。
水冷式蒸発冷却システム用に設計されたデータセンターは、ク
ローズドループ空冷式チラーを導入出来るように改修が可能です。施設を改修していなくても、多くの場合、水冷式蒸発「ESG の重要度の高まりを受け、既存のデータセンターを活用することの価値が高まっており、データセンターの需給ギャップはデータセンター投資家にとって有利になると考えられます。」
Sebastian Dooley、CFA、シニア・ファンド・マネジャー

コンピューターの役割に革命的変化が起きれば、データセンターの設計は劇的に変わるだろう
データセンターのコンピューターが電子に依存している限り、電力、冷却、接続性といったデータセンターに求められる基本的な機能は変わらないと考えられます（量子コンピューティングもこれらの基本的機能に依存していますが、量子コンピューティングはより極めて高い冷却が求められるため、普及にはデータセンターの設計を大幅に変更する必要があります）。既存のデータセンターを時代遅れにする可能性のある技術革新がひとつあります。それは、電子ではなく、生物学的媒体に依存するコンピューター（バイオロジカル・コンピューティング）です。しかし、バイオロジカル・コンピューティングは現在、最も単純な形でしか存在せず、商業的な実現性、ましてや普及は数十年先になる見込みです。

「分子・生物学的データストレージと量子コンピューティングは、データ保存に必要な電力量の最小化に寄与すると思われます。しかし、これらの革新的技術は、商業的に実現可能であるどころか、その普及は数十年も先のことになる見込みです。一方、データ転送と保存に対する需要は指数関数的に増加し続けています。」
Casey Miller、マネージング・ディレクター、ポートフォリオ・マネジャー

大手データセンターのデベロッパーは、コンフィギュアビリティを重視して設計している
最適なデータセンター設計には、高密度化や持続可能性

変更を行うことができ、長期的にユーザビリティを維持するへの新たなアプローチのような技術革新が影響するため、ことができます。

先進的なデータセンターのデベロッパーは、既存施設を陳腐化させずに革新的技術の導入を可能にするために、施設にコンフィギュアビリティ（設定や構成を任意に変更することが可能であること）を持たせています。そのため、高密度化によってデータホールのレイアウトや冷却方法の変更が必要になった場合でも、既存のデータセンター内でその「大手データセンター開発企業は、施設の将来性を重視し、主要顧客と緊密な関係を築いて現在および将来の要件を把握しています。業界大手はもちろん、自社の施設の存続に長期的な関心を持っています。」
Paul Lewis、ディレクター、欧州データセンター

既存の施設は、新技術導入のための改修が可能（そして実際に改修されている）
データセンターがコンフィギュアビリティを有さない設計だったとしても、高密度化や水効率の重視といった新しい手法・技術をサポートするために改修することは、データセンターを作り直すよりもはるかに現実的であり、特にデータセンターのキャパシティに対する業界の需要が供給をはるかに上回る中では、なおさら改修する方が現実的です。(datacenterHawk によると、北米データセンター市場
トップ 10 の平均空室率は 2.88％で、「需要は依然としてプロバイダーが提供可能な新たなキャパシティを上回っている」。）「データセンターの長期的な機能性を示す好例として、当社が所有している約 15 年前に建設された施設が挙げられます。
元々は銀行所有のデータセンターで、当時の特徴および用途に合わせて高度に冗長化された低密度の特性を満たすように設計されており、今日のハイパースケールデータセンターとは比べ物になりません。しかし、重要な点として、大量の電力と冷却を供給する機能を備えていたことが挙げられます。この施設は、複数の改修を経て、世界最大規模となるスーパーコンピュー
ターを最終的な視野に入れた AI/ML 戦略を展開する専門クラウド・サービス・プロバイダーにリースされました。」
Ben Wobschall、マネージング・ディレクター、ポートフォリオ・マネジャー

新旧の施設は共存し続ける
データセンターのデベロッパーはすでに、高密度化と持続可能性への進化をサポートするために、新しい施設の設計を革新させています。例えば、自社施設のリースと開発の両方を手がけるメタ社は最近、AI ワークロードを大規模にサポートするため、新世代のデータセンターを液冷式にすると発表しました。
しかし、より高密度を必要とする AI やその他のワークロードを実行するデータセンターが増えても、旧来のワークロードも実行され続けるため、それらをサポートする既存のデータセンターも引き続き必要となります。
「どちらか一方だけが必要という話ではありません。
現在のワークロードがすぐになくなるわけではないので、ユーザーは新しい技術の導入によって既存のキャパシティを手放すわけではありません。テクノロ
ジーが急速な進化を遂げている一方で、ミッションク
リティカルなワークロードは、十分に実証されていない
新しい技術への急速な移行には適していないことか
ら、データセンターのインフラレベルでの変化は緩やかです。テナントとともに最前線に立つことで、私たちは、ポートフォリオを適切に調整するために十分な時
間的余裕をもって、こうした新技術の導入を目の当たりにすることができるのです」。
Ben Wobschall、マネージング・ディレクター、
ポートフォリオ・マネジャー

結論
IT インフラは常に急速な進化を遂げているものの、25 年以上前に建設されたデータセンターでさえ時代遅れにはなっていません。データ
センターの目的は IT 機器に電力を供給し、冷却し、接続することであるため、その基本的な価値は電力容量とネットワーク接続性によって左右されます。量子コンピューティングやバイオロジカル・コンピューティングのような新しい処理技術が広く実用化されない限り、これらの要素が変わることはないと考えられます。
データセンターの高密度化や持続可能性へのアプローチの進化など、データセンターの設計に影響を与える技術革新が起きても、既存のデータセンターが前時代的になることはないと思われます。先進的なデータセンターのデベロッパーは、技術革新をサポートするために、施設にコンフィギュアビリティを組み込んでいるためです。また、コンフィギュラブルに設計されていないデータセンターでも改修が可能であり、特にデータセンターのキャパシティに対する業界の需要が供給をはるかに上回る中、既存のデータセンターを閉鎖するよりもはるかに現実的です。
では、AI のようなテクノロジーの大きな進歩によって、既存のデータセンターは時代遅れになるのでしょうか？むしろ、技術の進歩によってデータセンターのキャパシティに対する需要が高まるため、既存の資産の価値はさらに高まると考えられます。
当資料記載の各戦略の運⽤は、弊社の海外関係会社であるプリンシパル･リアルエステート･インベスターズ・ エルエルシーが⾏っています。
当資料中の意⾒、予測および運⽤⽅針は作成時における判断であり、将来の市場環境の変動等により変更されることがあります。
また将来起こり得る事実や⾒通しを保証するものではなく、実際の実績等はここに記述されるものと大きく変わる可能性があります。

Risk Considerations
Investing involves risk, including possible loss of Principal. Past Performance does not guarantee future return. All
financial investments involve an element of risk. Therefore, the value of the investment and the income from it will varyand the initial investment amount cannot be guaranteed. Potential investors should be aware of the risks inherent toowning and investing in real estate, including value fluctuations, capital market pricing volatility, liquidity risks, leverage,
credit risk, occupancy risk and legal risk. All these risks can lead to a decline in the value of the real estate, a decline in
the income produced by the real estate and declines in the value or total loss in value of securities derived frominvestments in real estate.
Important information
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Subject to any contrary provisions of applicable law, the investment manager and its affiliates, and their officers,
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MM13586 | 07/2023 | 3002665-122024

不動産投資に伴う主なリスク【パブリック・エクイティ】
価格変動リスク︓不動産証券（REITを含む）投資の運⽤成果は、取引市場における需給関係、発⾏者の経営成績
や財務状況の変化、或いはこれを取り巻く外部環境の変化などによって生じる価格の変動に大きく影響されます。また、
REITは不動産、 不動産を担保とする貸出債権等に投資して得られる収⼊や売却益などを収益源としており、不動産等に関する規制環境や、賃料⽔準、稼働率、不動産市況などの影響を受け、価格が変動し損失が生じるリスクがあります。
さらに、不動産の⽼朽化や⽴地 条件の変化、⽕災、⾃然災害などに伴う不動産の滅失・毀損などにより、価格が影響を受ける可能性もあります。
流動性リスク︓市場規模や取引量が少ない場合、組⼊有価証券を売買する際にファンダメンタルズから期待される価格で売買できない可能性があります。
信⽤リスク︓株式や不動産投資信託の発⾏体の財務状況または信⽤状況の悪化等の影響により、証券価格が下落する場合があります。
カントリー・リスク︓投資対象国の政治経済、税制、法的規制、天変地異などの影響により企業業績が悪化した結果株価が上下し、受託資産に損失が生じることがあります。
新興国に関するリスク︓新興国に投資する場合には、新興国特有のリスクがあります。新興国の政治経済は先進国に比較して安定性が低く、当該国の経済情勢、政治体制、経済政策、法的規制などの変化が株式市場などに与える影響は先進国以上に大きくなることがあります。また、新興国の証券市場は、先進国の市場に比べ⼀般に市場規模や取引量が⼩さくまた流動性も低いので、株価の変動も大きくなることがあります。
為替変動リスク︓為替ヘッジをご希望される場合は、組⼊資産について対円での為替ヘッジを⾏い、為替リスクの低減を図りますが、完全にヘッジすることは困難なため、⽶ドルの為替変動による損失が発生することがあります。また円⾦利が⽶ドル
⾦利より低い 場合、⽶ドルと円の⾦利差相当分のヘッジ費⽤がかかります。為替ヘッジをご希望されない場合は、外貨建資産への投資に関しては為替ヘッジを⾏ないません。したがって、円ベースの運⽤成果は為替レートの変動に大きく影響されます。
【プライベートエクイティ】
価格変動リスク︓保有物件の評価価値や為替相場の変動等により、投資元本を割り込むことがあります。
レバレッジリスク︓レバレッジの活⽤によって⾦融リスクが⾼まり、⾦利上昇や経済低迷、保有不動産の価値下落等の要因
によって、純資産価格の受ける影響が大きくなる可能性があります。また、負債の元利⾦⽀払いの遅延や不履⾏が担保証券や当該物件の差し押さえ、保有不動産の元本毀損、場合によっては保有する他の物件の差し押さえ請求等の事態につながる可能性があります。
為替変動リスク︓外貨建てであるため、為替の変動により投資資産の円換算価値が下落することがあります。
流動性リスク︓現物不動産は、⼀般的な有価証券のように機動的な売買ができません。産業サイクルや不動産需要の低下、不動産市況の混乱、潜在的な貸し⼿や投資家の資⾦の⽋如等により流動性が大きく制限され、保有不動産を好ましい条件で迅速に売却できない可能性があります。
不動産開発に関わるリスク︓不動産の新規開発案件に投資する場合は、建設が計画通りに進まないことや、景気動向や不動産市場における需要の悪化等により、プロジェクトの採算性が低下し、経済的損失が発生する可能性があります。
法規制および税制上のリスク︓不動産投資に係る固有の法規制および税制の変更の影響を受ける可能性があります。

【パブリックデット】
商業⽤不動産を担保としたローンを裏付け資産としているため、⼀般的な債券運⽤のリスクに加えて、商業⽤不動産ローンを直接保有した場合と同様のリスクがあります。CMBS のキャッシュフローや価値は、担保としている商業⽤不動産を源泉としているため、不動産市況に左右されます。また、ローンの借り⼿がデフォルトしたり、不動産の担保価値が下落する可能性や流動性が低くなる
恐れ等があり、ローンひいては CMBS の価値にマイナスの影響を及ぼす恐れがあります【プライベートデット】
価格変動リスク︓実質的に商業⽤不動産またはその持分を担保とする貸出債権への投資を⾏います。貸出債権の評価額等により、投資元本を割り込むことがあります。
レバレッジリスク︓レバレッジの活⽤によって⾦融リスクが⾼まり、⾦利上昇や経済低迷、担保不動産の価値下落等の要因によって、純資産価格の受ける影響が大きくなる可能性があります。また、負債の元利⾦⽀払いの遅延や不履⾏が担保証券や貸出債権の差し押さえ、場合によっては保有する他の資産の差し押さえ請求等の事態につながる可能性があります。
為替変動リスク︓外貨建てであるため、為替の変動により投資資産の円換算価値が下落することがあります。
流動性リスク︓不動産を担保とする貸出債権は流通市場がないため、⼀般的な有価証券のように機動的な売買ができません。このため、組⼊貸出債権を売却する必要が生じた際には、相対で買い⼿を⾒つける必要があり、買い⼿が⾒つかった場合でも、その価格は売り⼿に不利な条件となることが想定されます。こうした場合、価格が下落する要因となります。また、市場サイクルや不動産需要の低下、不動産市況の混乱、潜在的な貸し⼿や投資家の資⾦の⽋如等により流動性が大きく制限される可能性があります。
倒産リスク︓取引相⼿の⽀払不能や倒産等によって著しい損失を被る可能性があります。また、担保不動産の価値毀損等により、担保権を⾏使した場合においても、元利⾦回収が遅延ないしは不能となる可能性があります。
法規制および税制上のリスク︓不動産投資に係る固有の法規制および税制の変更の影響を受ける可能性があります。
投資形態(リミテッド・パートナーシップ)に係る特有のリスク︓
オープンエンド型
換⾦リスク︓換⾦はリミテッド・パートナーシップ（以下、LPS）契約を解約することで⾏うため、当該契約上の制限（解約の事前通知の所要期間等）を受けます。また、解約⾦はLPSの流動資産（現⾦および短期⾦融資産）から払い出されます。そのため、LPSが同時期に受付けた各リミテッド・パートナーからの解約請求の総額（未払解約⾦があれば、その額を含む）に当流動資産が満たない場合、解約ができない、または複数回の分割解約となる可能性があります。
強制売却リスク︓LPSの運⽤者であるジェネラル・パートナー（GP）が解約請求に応じるために保有資産の強制的な売却や負債の追加調達等を⾏うことで、純資産価格が悪影響を受けることがあります。なお、LPSの解約⾦額は各解約時点における純資産価格により決定されるため、実際に解約されるまでの期間、純資産価格変動の影響を受けます。
譲渡制限に係るリスク︓通常、LPSのGPの書面による事前承認がない場合、ファンドの持ち分譲渡はできません。
投資の順番待ちのリスク︓投資申込みを⾏った投資家の順番待ちがある場合などにおいて、投資申込みを⾏って直ちに⼜は速やかに投資が開始できるものではありません。
キャピタルコールに係る留意点 : ファンドは資⾦ニーズに応じて随時キャピタルコールを⾏います。投資家は定められた期限内にキャピ
タルコールに応じない場合、違約⾦の賦課⼜は当該ファンドの出資持分を引き下げ⼜は没収される可能性等があります。
クローズドエンド型
換⾦リスク︓ファンド運⽤期間中の途中売却はできません。従って、投資⼀任契約の途中解約もできません。
投資⼀任契約の締結をもって速やかに投資が開始できるものではありません。
キャピタルコールに係る留意点 : ファンドは資⾦ニーズに応じて随時キャピタルコールを⾏います。投資家は定められた期限内にキャピ
タルコールに応じない場合、違約⾦の賦課⼜は当該ファンドの出資持分を引き下げ⼜は没収される可能性等があります。 キャピタル
コールの総額は、ファンドに対するコミットメント⾦額を上限とします。但し、ファンドの実施した分配⾦がリコール（返還請求）される場
合がございます。その場合は、キャピタルコールの延べ総額は表面上、コミットメント⾦額を上回ります。

本資料に記載の主なリスクは⼀般的な説明です。各投資対象や⼿法によっては固有のリスクがあり、元本に欠損が生じるおそれがありますので、特定投資家以外の投資家のお客様は契約締結前書面等の内容を必ずご覧下さい。

運⽤報酬等の費⽤について
直投スキームを採用の場合

以下の料率表は弊社の標準的な運⽤報酬体系（消費税10%を含む）であり、資産残⾼に応じた逓減料率となります。運⽤報酬の他に売買⼿数料、証券保管費⽤等が発生しますが、運⽤対象、運⽤状況等によって変動するため、料率や上限額を事前に表⽰できません。なお、運⽤対象、運⽤⽅法、運⽤制限等により標準料率の範囲内で個別協議のうえ報酬額を取り決めることがあります。
不動産（パブリック・エクイティ）
資産残⾼（時価ベース）
年率最大

グローバル不動産証券戦略

グローバル不動産証券
インカム戦略

25億円までの部分

0.880%

0.990%

25億円超 50億円まで

0.770%

0.880%

50億円超

0.660%

0.770%

ファンド組入れスキームの場合
以下の戦略については、投資⼀任契約資産から外国籍ファンド（アイルランド籍）に投資する⽅法でご提供することも可能です。この場合の諸費⽤は以下の通りとなります。この他、その他の費⽤（売買⼿数料、証券保管費⽤等）が発生しますが、運
⽤対象、運⽤状況等によって変動するため、料率や上限等を事前に表⽰できません。また、その他の費⽤同様、それらを含む⼿数料の合計額、または上限額についても、事前に表⽰することができません。また、買付あるいは解約申込時に、希薄化防⽌賦課⾦が適⽤される場合があります。本賦課⾦の額は市場環境等を考慮し計算され、有価証券の売買に伴う費⽤等に充当されます。

不動産（パブリック・エクイティ）
諸費⽤

グローバル不動産証券戦略

投資⼀任契約に係る運⽤報酬（消費税10%を含む）

年率最大 0.11%または年間110万円のいずれか大きいほうファンド管理報酬

ファンド全体の純資産総額の年率 0.80%

受託報酬

ファンド全体の純資産総額の年率最大0.022%。
ただし、年間最低受託報酬額は1万5千⽶ドルとします。

リミテッド・パートナーシップ組入れスキームを採用の場合（不動産︓プライベートエクイティ︓PE、プライベートデット︓PD）
以下の戦略については、投資⼀任契約資産から外国籍リミテッド・パートナーシップ（以下、LPS）を通じてご提供することを想定しています。投資⼀任契約に係る報酬として、年率最大0.11%（税込）の投資顧問報酬を信託財産の中から徴収します。但し、年間運⽤報酬が、1,100,000 円に満たない場合は 1,100,000 円を標準とします（いずれも税込）。
また、投資するファンドの中で、以下の費⽤（年率）が控除されます。詳しくは弊社までご照会ください。

費⽤
管理報酬

欧州データセンター戦略

⽶国データセンターグロース&インカム戦略(クローズドエンド型PE)(クローズドエンド型PE)※

出資額に応じ、以下の料率 を適⽤。

出資額に応じ、以下の料率※を適⽤。

※※

出資時価（NAV）に対する料率。

出資時価（NAV）に対する料率。

5,000万ユーロ未満︓1.25%

1億⽶ドル未満: 1.50%

5,000万ユーロ以上1億ユーロ未満︓1.15%

1億⽶ドル以上2億⽶ドル未満︓1.35%

1億ユーロ以上︓1.00%

2億⽶ドル以上5億⽶ドル未満︓1.25%
5億⽶ドル以上10億⽶ドル未満 : 1.00%
10億⽶ドル以上 :0.75%

成功報酬

LPS（投資家）が年率8%（ユーロ建て、管理 内部収益理宇(IRR)8%(諸費⽤・⼿数料控除後)を超過
報酬・⼿数料、諸費⽤控除後）のトータル収益 する収益に対して20%（利益分配および出資⾦の全額償還）を受け※50/50キャッチアップ条項があります。

取った後、それを上回る収益は、LPS（投資家）とGP（運⽤者）に50%ずつ分配。GP（運⽤者）への分配がトータル収益の20%超に達した場合は、LPS（投資家）に80%、GP（運⽤者）に20%を分配。
開発監理⼿数料
その他費⽤（第三者機関への費⽤、設⽴・組成費⽤等）――

ファンド運営費⽤（開発、ストラクチャリング、ネゴ ファイナンシング報酬（プリンシパル関連会社を除く）ファンド
シエーション、ファイナンシング、取得、管理、モニタ またはファンドの間接・直接子会社がローンを調達した場合、リング、保有・売却に係る費⽤、弁護士費⽤、監 当ローン元本（ファンドに帰属する債務に限る）の0.50%
査報酬、カストディ関連費⽤等）はファンドから相当。但し、外部ブローカーを活⽤した場合は、当外部ブロ

徴収されますが、⾦額は状況に応じて変動するた ーカーに対する⽀払い報酬を相殺します。（外部ブローカー
め、事前に料率やその上限等を提⽰できません。 への⽀払い報酬が、上記の0.50%相当額を超える場合
は、ファイナンシング報酬をゼロとする。）
ファンド設定関連費⽤が発生します（但し、500万ドルを請求上限とする）。上記以外の不動産売買・開発・運営コスト、借⼊れにかかる銀⾏⼿数料、法務、会計、その他の費⽤については状況によって変動するため事前に料率やその上限額等を提⽰できません。
なお、ファンドは、ストリーム・データセンターズ※に不動産の売買・開発・運営に関連した⼿数料の⽀払い（主に開発監
理、プロパティ・マネジメントおよびリーシングのサービスの対価）の他、投資成果に基づくインセンティブ報酬を⽀払う場
合がございます。※プリンシパル・ファイナンシャル・グループ以外のデータセンター専⾨不動産会社です。当戦略は、同社を専属の共同開発パートナーとし、同社およびその関連会社の専⾨知識やテナント営業⼒などを運⽤に活⽤します。

なお、上記の⼿数料等の合計額または上限額についても、同様に表⽰することができません。

本資料に記載の運用報酬等の費用は⼀般的な説明です。弊社との投資⼀任契約の締結をご検討頂く
際に、特定投資家以外の投資家のお客様は契約締結前書面等の内容を必ずご覧下さい。

重要な情報
当資料は、投資⼀任契約に基づく記載戦略の情報提供を⽬的としたものであり、個別商品の勧誘を⽬的とするものではありません。
当資料に掲載の情報は、弊社及びプリンシパル・ファイナンシャル・グループの関連会社において信頼できると考える情報源に基づいて作成された英⽂の訳⽂です。当資料と原⽂の内容に齟齬がある場合には、英語の原⽂が優先されます。適⽤
法令にて規定されるものを除き、情報・意⾒等の公正性、正確性、妥当性、完全性等を保証するものではありません。当
資料中の分析、意⾒および予測等は作成時における判断であり、予告なく変更されることがあります。
当資料中の情報は、弊社の⽂書による事前の同意が無い限り、その全部⼜は⼀部をコピーすることや配布することは出来ません。

プリンシパル・グローバル・インベスターズ株式会社〒100­0011 東京都千代田区内幸町 1­1­1 帝国ホテルタワー
電話︓03­3519­7880（代表） ファックス︓03­3519­6410
代表者︓代表取締役社⻑ 板垣 均
ホームページ︓https://www.principalglobal.jp
⾦融商品取引業者登録番号︓関東財務局⻑（⾦商）第 462 号
加⼊協会︓⼀般社団法⼈ 日本投資顧問業協会
⼀般社団法⼈ 投資信託協会
⼀般社団法⼈ 第⼆種⾦融商品取引業協会

広告資料︓3257788（EXP︓2023/12/31）