当資料は、 プリンシパル・リアルエステート・インベスターズ・エルエルシーが作成したレポート「Data centers:
Mitigating risks for continued growth」を基に、プリンシパル･グローバル･インベスターズ株式会社が翻訳したものです。

プリンシパル・リアルエステート

データセンター︓リスクを低減することで持続的な成⻑を実現
CASEY MILLER
マネージング・ディレクター
ポートフォリオ・マネジメント

概要
 データ処理・保存に対する需要が加速していることから、
データ利⽤の増加に伴ってデータセンターの重要性は⾼⽣活においてデータの活⽤は⽋かせないものになりつつあり、これは⻑期的なトレンドにあります。このト
レンドは、デジタルデータの⽣成量急増、クラウド・コ

まっています。
 他のニッチな不動産タイプと同様、データセンター投資には独⾃のリスクが伴います。具体的には、電⼒の確保、
サプライチェーンの遅延、⾃然災害などが挙げられます。

ンピューティング、新たなテクノロジーの導⼊、および

 但し、それらのリスクの⼀部は、新規供給に対する⾼い参

発展途上国におけるインターネットの普及を背景

⼊障壁となるため、供給の制約によって賃料成⻑とテナンに、加速し続けています。企業、消費者、ならびにトの契約更新を促す要因となり、投資家にとってメリットと新たなテクノロジーが利⽤するデータ量が増加の⼀なる可能性があります。
 これらのリスクを低減するための経験、専⾨知識、リソース途をたどる中で、データセンターは重要な存在になっています。

を有する資産運⽤会社は、データセンターに投資する上で有利な⽴場にあると考えられます。

データセンターは、魅⼒的な需給ファンダメンタルズ、⾼い参⼊障壁、伝統的な不動産ポートフォリオに対して価格の下⽅耐性が相対的に強いと考えられる点など、多くの特性から魅⼒的な投資対象となっています。しかし、多くの投資家にとって⽐較的新しい分
野であることや、テクノロジーをめぐる懸念、データセンターの開発と運営を成功させるためにはかなりのテクノロジー⾯や⽴地特有の専⾨知識が求められることから、多くの投資家は、この急成⻑中の不動産セクターのリスクに対する理解を深めようとしながら、様⼦
⾒の姿勢を取っています。本レポートでは、データセンターに関わる主要リスクの概要と、それらのリスクは低減が可能であると考える
理由を説明します。

リスク︓テクノロジーの陳腐化
データセンター投資の潜在的リスクとして、テクノロジーの陳腐化が思い浮かぶかもしれません。テクノロジーの変化の猛烈なスピード
を踏まえると、この点は妥当な懸念であるといえます。
しかし、テクノロジーの進歩によって陳腐化するサーバーや他の機器は、データセンターの物件オーナーではなく、テナントによって保有、維持、管理されています。
また、グーグル、アマゾン、アップル、マイクロソフトなどのハイパースケール・プロバイダーは、データセンターのテナントの中でも最も急速に成⻑しているセグメントであり、これらの企業⾃⾝がテクノロジーの進歩を主導しています。これらの企業はイノベーターとして、⻑期
1

リース契約と⾃社のデータセンター・スペースへの多額の投資（物件オーナーによる建造物への投資額の 2〜4 倍に及ぶ場合も多い）を通じ、データセンターに⻑期的にコミットしています。
物件オーナーが保有、維持、管理するデータセンターの設備は、過去 15 年超にわたって概ね変化していません。もちろん、代替的なデータの保存⽅法の開発は継続的に進められています。その中では、データ保存に必要な電⼒量の最小化につながる可能性のある分⼦情報ストレージおよび DNA ストレージ、そして量⼦コンピューティングが挙げられます。しかし、このような革新的なテクノロ
ジーの実現は数⼗年先になる可能性が⾼く、ましてや、商業的な実⽤化はさらに先になると思われます。

リスク︓需要の減退
データセンターは特定の目的のために建設されており、仮にこれらの施設に対する需要が減退した場合、どのようなことが起こるでしょうか。こうした需要減退は、理論上は起こり得るものの、その可能性は極めて低いと考えます。
急増している世界のオンライントラフィック（グーグル検索だけで 1 日当たり 85 億回1）は、ほぼ全てデータセンターを経由しており、データセンターでデータの保存と伝送が連鎖的に⾏われます。国際エネルギー機関によると、「データセンターからエンドユーザーにネッ
トワークを経由して伝送される 1 ビットのデータごとに、データセンター内とデータセンター間で更に 5 ビットのデータが伝送されている」とのことです2。
この点が、モノのインターネット（Internet of Things、IoT）がデータセンターのニーズを⾼めている理由となっています。例えば、ある人が携帯電話で食器洗い機の電源をオンにすると、データセンターが交信を処理すると同時に情報を保存します。その後、当該データを基に、その人に食器洗い機関連の広告が配信されるかもしれません。
データセンター市場が 2021 年から 2026 年にかけて 6,160 億ドル拡大し、その成⻑ペースは年率 22％になると推定されていることは、驚くにはあたりません。北⽶のデータセンター市場は、欧州と中東／アフリカ市場よりも速いペースで成⻑すると予想されており、上記の世界のデータセンター市場における成⻑の 3 分の 1 以上（35％）は北⽶（主にアメリカ）が寄与する⾒込みです3。
この成⻑⾒通しとスケールメリットを得るために、データセンターは大型化しています。その結果、より多くの土地の取得が可能である
こと、あるいは既存施設により多くのコンピューティングパワーを投⼊することが可能であることにより、拡張性を有することがデータセン
ターの差別化要因の⼀つとなっています。⼀例として、当社が最近取得した物件はいずれも現時点では余剰となっている土地が含まれているほか、それらのデータセンターはテナントによる拡張のための⼗分なスペースが確保できる設計となっています。

リスク︓電⼒と水の供給が停止
データセンターでは、電⼒が突出して最大のコスト要因（同時に運営において最も重要）となっています。機器の稼働や、施設の適切な温度維持、セキュリティー対策の稼働などには大量の電⼒を消費します。
また、水も冷却装置にとって重要です。しかし、以下で取り上げるように、幾つかの⽅法により、必要とされる水の量を大幅に削減することは可能です。

1

Internet Live Stats, 2022 年現在

2“Data Centres and Data Transmission Networks,” International Energy Agency, 2021 年 11 月

3Technavio, 2022 年 5 月 20 日
2

電⼒の確保
安定した電⼒を確保するために、データセンターは、冗⻑性のある二つの異なる電⼒供給設備から供給を受ける必要があります。これにより、建設工事やインフラ設備の掘削工事などによる停電事故のリスクが軽減されます（その場合、施設までの配電線を設置するための地役権が必要になります）。
こうした要件は、開発前の段階で対応しなければならず、建設計画と⽴地の選択に大きな影響を及ぼす可能性があります。例えば、⽶国のデータセンターの上位 3 市場のうち 2 市場（バージニア州北部とカリフォルニア州北部）では、地域の電⼒会社が電⼒は確保しているものの、新規のデータセンターへの配電設備を備えていないため、電⼒の確保が数年にわたって遅延する可能性があります。
こうしたリスクを大幅に低減する⽅法の⼀つは、データセンターに直接電⼒を供給するオンサイトの変電所を建設することです。これにより、データセンターの物件オーナーは主要電源のコントロールが可能となり、電気系統の不慮の途絶リスクが排除されるとともに、地役権を設定する必要性がなくなります。
電⼒を確保するもう⼀つの⽅法は、地域の電⼒会社と電⼒契約を結ぶことです。この契約により、開発前の段階で、事前に電⼒の確保とコストが保証されます。
⽤地の選択もこのリスク管理において重要です。⽤地から送電網への距離や送電網の稼働年数、1kWh（キロワット時）当たりの相対コストも考慮する必要があります。また、物件オーナーとテナントが、⾵⼒や太陽光などのグリーン電⼒を活⽤したいと考えるかもしれません。
水の確保
⼀部のデータセンターでは、機器の温度制御に大量の水を使⽤しており、その量は⼀日当たり 300 万〜500 万ガロンにのぼります4。このため、環境⾯では大きな懸念があり、干ばつに⾒舞われた地域からは大きな反発を受けました。
より先⾒的なアプローチにより、機器の冷却に必要とされる水の量を⻑期的に大幅に削減することが可能であると考えられます。冷
却装置が日々同じ水を再利⽤する閉鎖循環水システムを導⼊すれば、新たな水を常に供給する必要性がなくなり、必要とされる水量が大幅に減ります。

リスク︓セキュリティーの脅威
データセンターにおいて物理的セキュリティーおよびデジタル・セキュリティーの確保は最優先事項です。最も管理が⾏き届いている
デーセンターでは、サイバーセキュリティ―と物理的セキュリティーが密接に連携しています。両⽅のセキュリティーが確保されていない
場合、悪意のある攻撃者により、カードリーダー、ビデオカメラ、エアハンドリングユニット、電源システムや、HVAC（暖房、換気、空調）ユニットが使⽤できなくなる恐れがあり、最終的にテナントの事業資産に損害が発⽣、或いはテナントの資産に不正侵⼊される場合があります。
データセンターの敷地外の⾮管理区域とテナントの設備の境界に複数の多様な防御層を設けることで、これらのリスクの低減は可能です。これらの防御層には、仮想 LAN（VLAN）、分離されたネットワーク、ドア、カメラ、回転式ゲートなどが含まれます。これらの4

NBC News, 2021 年 6 月 19 日
3

防御層と防御層の間には、侵⼊の検知と対処が⾏われる介⼊ゾーンが設けられます。例えば、誰かが最初の防御層を突破した場合、第 2 の防御層の前に介⼊ゾーンが設定されます。
セキュリティー規格のコンプライアンス認証を受けていることは、データセンターが責任を持って管理されていることの証です。例えば、
ISO/IEC27001 のガバナンス規格は、情報セキュリティーに関する代表的な規格とみなされています。同認証は、情報セキュリ
ティー・マネジメント・システム（ISMS）の導⼊、モニタリング、メンテナンス、継続的な改善⽅法を定義しています。また、同認証は、文書化の要件、責任分担、可⽤性、アクセス制御、セキュリティー、監査、是正・予防措置などに関するベスト・プラクティスを規定しています。

リスク︓サプライチェーンの遅延
データセンターもグローバル・サプライチェーン（供給網）の問題と無縁ではありません。輸送の混乱・遅延や労働者不⾜、原材料
不⾜が、既存のデータセンターの拡張と新規施設の建設に大幅な遅延を引き起こしています5。多くの場合、重要な機器の納⼊には 18〜24 カ月の遅れが⽣じています。
こうした遅延を克服するためには、納⼊業者との契約がカギを握ります。プリンシパル・リアルエステート（当社）とそのパートナーは、納⼊業者管理プログラムを開発・運⽤しており、発注する機器のための⽣産ラインを確保しています。これにより、より素早く必要な機器を調達することができ、リードタイムの確実性が⾼まります。さらに、発注書のコピーを現在及び将来的なテナントに提供すること
で、テナントは、⾃社の時間的ニーズに合わせて必要な機器が⽤意されていることを確認できます。

リスク︓⾃然災害
過去 20 年超の期間に気候関連の災害が 83％増加していることは6、⾃然災害（火事、洪水、⾵害、地震など）が極めて現実的なリスクだということを物語っています。データセンターの⾃然災害リスクを最小化するには幾つかのステップを踏む必要があります。
慎重な⽤地の選択が最初のステップです。これには、⾃然災害や極端な天候が起こりやすい場所を避ける以上のことが必要になります。⽤地は、⽶連邦緊急事態管理庁（FEMA）が指定する 500 年に⼀度の洪水時に浸水する危険性が⾼い地域よりも標⾼が⾼い場所に確保すべきです。また、⽤地は堅牢な光ファイバー網、電⼒、水資源へのアクセスを備えていなければなりません。さらに、⾃家発電設備の設置が可能であることが理想的です。
⽤地の選択に加えて、以下の戦略が⾃然災害リスクの最小化につながると考えられます︓• 潜在的な問題の早期検出を可能にする⾼度なセンサーと制御機器• ハリケーン、⻯巻、大洪水、地震などに耐え得る建築構造

5

Data Center Frontiers, 2022 年 3 月 23 日

6

Yale School of the Environment, 2020 年 10 月 13 日

4• 無停電電⼒供給システム（UPS）• ディーゼル発電機、および環境に配慮した燃料や燃料添加剤• 最先端の防火・消防システム• 24 時間体制のセキュリティスタッフの常駐

豊富な投資機会
データセンター投資がリスクを伴うことは間違いありません。しかし、同セクターは、それらのリスクを抑制し、管理する経験とリソースを備えた運⽤会社やパートナーへのアクセスを有する投資家には、大きな投資機会をもたらす可能性があります。
実際、そういったリスクは、経験の少ないプレイヤーにとって参⼊障壁となることでデータセンターの供給を抑制する要因となる⼀⽅で、経験豊富なプロバイダーは差別化が可能になるため、リスク⾃体が投資機会をもたらす可能性があります。データセンター投資は、
⻑期のリース契約や信⽤⼒の⾼いテナントを組み合わせることで、極めて安定したキャッシュフローと魅⼒的なリターンを⽣み出す可能性を秘めていると考えます。
データセンターの投資機会に関するさらなる詳細については、当社レポート「データセンター︓データ主導の世界を実現」をご覧ください。

当資料記載の各戦略の運⽤は、弊社の海外関係会社であるプリンシパル･リアルエステート･インベスターズ・ エルエルシーが⾏っています。
当資料中の意⾒、予測および運⽤⽅針は作成時における判断であり、将来の市場環境の変動等により変更されることがあります。
また将来起こり得る事実や⾒通しを保証するものではなく、実際の実績等はここに記述されるものと大きく変わる可能性があります。

5

Risk Considerations
Investing involves risk, including possible loss of Principal. Past Performance does not guarantee future return. All
financial investments involve an element of risk. Therefore, the value of the investment and the income from itwill vary and the initial investment amount cannot be guaranteed. Potential investors should be aware of the risks
inherent to owning and investing in real estate, including value fluctuations, capital market pricing volatility,
liquidity risks, leverage, credit risk, occupancy risk and legal risk. All these risks can lead to a decline in the valueof the real estate, a decline in the income produced by the real estate and declines in the value or total loss invalue of securities derived from investments in real estate.
Important information
This material covers general information only and does not take account of any investorʼs investment objectives orfinancial situation and should not be construed as specific investment advice, a recommendation, or be relied onin any way as a guarantee, promise, forecast or prediction of future events regarding an investment or themarkets in general. The opinions and predictions expressed are subject to change without prior notice. The
information presented has been derived from sources believed to be accurate; however, we do not independently
verify or guarantee its accuracy or validity. Any reference to a specific investment or security does not constitute a
recommendation to buy, sell, or hold such investment or security, nor an indication that the investment manager
or its affiliates has recommended a specific security for any client account. Subject to any contrary provisions ofapplicable law, the investment manager and its affiliates, and their officers, directors, employees, agents, disclaim
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where such distribution or use would be contrary to local law or regulation. This document is issued in:• The United States by Principal Global Investors, LLC, which is regulated by the U.S. Securities and Exchange
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Principal Global
Investors (EU) Limited is regulated by the Central Bank of Ireland. In Europe, this document is directed
exclusively at
Professional Clients and Eligible Counterparties and should not be relied upon by Retail Clients (all as defined by
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Limited (“PGI EU”) will not benefit from the protections offered by the rules and regulations of the Financial
Conduct Authority or the Central Bank of Ireland, including those enacted under MiFID II. Further, where clients
do contract with PGIE or PGI EU, PGIE or PGI EU may delegate management authority to affiliates that are notauthorized and regulated within Europe and in any such case, the client may not benefit from all protections
offered by the rules and regulations of the Financial Conduct Authority, or the Central Bank of Ireland.
• United Kingdom by Principal Global Investors (Europe) Limited, Level 1, 1 Wood Street, London, EC2V 7 JB,
registered in England, No. 03819986, which is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority(“FCA”).

6• United Arab Emirates by Principal Global Investors LLC, a branch registered in the Dubai International Financial
Centre and authorized by the Dubai Financial Services Authority as a representative office and is delivered on
an individual basis to the recipient and should not be passed on or otherwise distributed by the recipient to any
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and Futures Act 2001. This advertisement or publication has not been reviewed by the Monetary Authority ofSingapore.
• Australia by Principal Global Investors (Australia) Limited (ABN 45 102 488 068, AFS Licence No. 225385),
which is regulated by the Australian Securities and Investments Commission. This document is intended forsophisticated institutional investors only.
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• Hong Kong SAR (China) by Principal Asset Management Company (Asia) Limited, which is regulated by the
Securities and Futures Commission and is directed exclusively at professional investors as defined by the
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an individual basis to the recipient and should not be passed on, used by any person or entity in any jurisdiction
or country where such distribution or use would be contrary to local law or regulation.
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MM13262 | 01/2023 | 2698205-122024

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不動産投資に伴う主なリスク【パブリック・エクイティ】
価格変動リスク︓不動産証券（REITを含む）投資の運⽤成果は、取引市場における需給関係、発⾏者の経営成績
や財務状況の変化、或いはこれを取り巻く外部環境の変化などによって生じる価格の変動に大きく影響されます。また、
REITは不動産、 不動産を担保とする貸出債権等に投資して得られる収⼊や売却益などを収益源としており、不動産等に関する規制環境や、賃料⽔準、稼働率、不動産市況などの影響を受け、価格が変動し損失が生じるリスクがあります。
さらに、不動産の⽼朽化や⽴地 条件の変化、⽕災、⾃然災害などに伴う不動産の滅失・毀損などにより、価格が影響を受ける可能性もあります。
流動性リスク︓市場規模や取引量が少ない場合、組⼊有価証券を売買する際にファンダメンタルズから期待される価格で売買できない可能性があります。
信⽤リスク︓株式や不動産投資信託の発⾏体の財務状況または信⽤状況の悪化等の影響により、証券価格が下落する場合があります。
カントリー・リスク︓投資対象国の政治経済、税制、法的規制、天変地異などの影響により企業業績が悪化した結果株価が上下し、受託資産に損失が生じることがあります。
新興国に関するリスク︓新興国に投資する場合には、新興国特有のリスクがあります。新興国の政治経済は先進国に比較して安定性が低く、当該国の経済情勢、政治体制、経済政策、法的規制などの変化が株式市場などに与える影響は先進国以上に大きくなることがあります。また、新興国の証券市場は、先進国の市場に比べ⼀般に市場規模や取引量が⼩さくまた流動性も低いので、株価の変動も大きくなることがあります。
為替変動リスク︓為替ヘッジをご希望される場合は、組⼊資産について対円での為替ヘッジを⾏い、為替リスクの低減を図りますが、完全にヘッジすることは困難なため、⽶ドルの為替変動による損失が発生することがあります。また円⾦利が⽶ドル
⾦利より低い 場合、⽶ドルと円の⾦利差相当分のヘッジ費⽤がかかります。為替ヘッジをご希望されない場合は、外貨建資産への投資に関しては為替ヘッジを⾏ないません。したがって、円ベースの運⽤成果は為替レートの変動に大きく影響されます。
【プライベートエクイティ】
価格変動リスク︓保有物件の評価価値や為替相場の変動等により、投資元本を割り込むことがあります。
レバレッジリスク︓レバレッジの活⽤によって⾦融リスクが⾼まり、⾦利上昇や経済低迷、保有不動産の価値下落等の要因
によって、純資産価格の受ける影響が大きくなる可能性があります。また、負債の元利⾦⽀払いの遅延や不履⾏が担保証券や当該物件の差し押さえ、保有不動産の元本毀損、場合によっては保有する他の物件の差し押さえ請求等の事態につながる可能性があります。
為替変動リスク︓外貨建てであるため、為替の変動により投資資産の円換算価値が下落することがあります。
流動性リスク︓現物不動産は、⼀般的な有価証券のように機動的な売買ができません。産業サイクルや不動産需要の低下、不動産市況の混乱、潜在的な貸し⼿や投資家の資⾦の⽋如等により流動性が大きく制限され、保有不動産を好ましい条件で迅速に売却できない可能性があります。
不動産開発に関わるリスク︓不動産の新規開発案件に投資する場合は、建設が計画通りに進まないことや、景気動向や不動産市場における需要の悪化等により、プロジェクトの採算性が低下し、経済的損失が発生する可能性があります。
法規制および税制上のリスク︓不動産投資に係る固有の法規制および税制の変更の影響を受ける可能性があります。

8【パブリックデット】
商業⽤不動産を担保としたローンを裏付け資産としているため、⼀般的な債券運⽤のリスクに加えて、商業⽤不動産ローンを直接保有した場合と同様のリスクがあります。CMBS のキャッシュフローや価値は、担保としている商業⽤不動産を源泉としているため、不動産市況に左右されます。また、ローンの借り⼿がデフォルトしたり、不動産の担保価値が下落する可能性や流動性が低くなる
恐れ等があり、ローンひいては CMBS の価値にマイナスの影響を及ぼす恐れがあります【プライベートデット】
価格変動リスク︓実質的に商業⽤不動産またはその持分を担保とする貸出債権への投資を⾏います。貸出債権の評価額等により、投資元本を割り込むことがあります。
レバレッジリスク︓レバレッジの活⽤によって⾦融リスクが⾼まり、⾦利上昇や経済低迷、担保不動産の価値下落等の要因によって、純資産価格の受ける影響が大きくなる可能性があります。また、負債の元利⾦⽀払いの遅延や不履⾏が担保証券や貸出債権の差し押さえ、場合によっては保有する他の資産の差し押さえ請求等の事態につながる可能性があります。
為替変動リスク︓外貨建てであるため、為替の変動により投資資産の円換算価値が下落することがあります。
流動性リスク︓不動産を担保とする貸出債権は流通市場がないため、⼀般的な有価証券のように機動的な売買ができません。このため、組⼊貸出債権を売却する必要が生じた際には、相対で買い⼿を⾒つける必要があり、買い⼿が⾒つかった場合でも、その価格は売り⼿に不利な条件となることが想定されます。こうした場合、価格が下落する要因となります。また、市場サイクルや不動産需要の低下、不動産市況の混乱、潜在的な貸し⼿や投資家の資⾦の⽋如等により流動性が大きく制限される可能性があります。
倒産リスク︓取引相⼿の⽀払不能や倒産等によって著しい損失を被る可能性があります。また、担保不動産の価値毀損等により、担保権を⾏使した場合においても、元利⾦回収が遅延ないしは不能となる可能性があります。
法規制および税制上のリスク︓不動産投資に係る固有の法規制および税制の変更の影響を受ける可能性があります。
投資形態(リミテッド・パートナーシップ)に係る特有のリスク︓
オープンエンド型
換⾦リスク︓換⾦はリミテッド・パートナーシップ（以下、LPS）契約を解約することで⾏うため、当該契約上の制限（解約の事前通知の所要期間等）を受けます。また、解約⾦はLPSの流動資産（現⾦および短期⾦融資産）から払い出されます。そのため、LPSが同時期に受付けた各リミテッド・パートナーからの解約請求の総額（未払解約⾦があれば、その額を含む）に当流動資産が満たない場合、解約ができない、または複数回の分割解約となる可能性があります。
強制売却リスク︓LPSの運⽤者であるジェネラル・パートナー（GP）が解約請求に応じるために保有資産の強制的な売却や負債の追加調達等を⾏うことで、純資産価格が悪影響を受けることがあります。なお、LPSの解約⾦額は各解約時点における純資産価格により決定されるため、実際に解約されるまでの期間、純資産価格変動の影響を受けます。
譲渡制限に係るリスク︓通常、LPSのGPの書面による事前承認がない場合、ファンドの持ち分譲渡はできません。
投資の順番待ちのリスク︓投資申込みを⾏った投資家の順番待ちがある場合などにおいて、投資申込みを⾏って直ちに⼜は速やかに投資が開始できるものではありません。
キャピタルコールに係る留意点 : ファンドは資⾦ニーズに応じて随時キャピタルコールを⾏います。投資家は定められた期限内にキャピ
タルコールに応じない場合、違約⾦の賦課⼜は当該ファンドの出資持分を引き下げ⼜は没収される可能性等があります。
クローズドエンド型
換⾦リスク︓ファンド運⽤期間中の途中売却はできません。従って、投資⼀任契約の途中解約もできません。
投資⼀任契約の締結をもって速やかに投資が開始できるものではありません。
キャピタルコールに係る留意点 : ファンドは資⾦ニーズに応じて随時キャピタルコールを⾏います。投資家は定められた期限内にキャピ
タルコールに応じない場合、違約⾦の賦課⼜は当該ファンドの出資持分を引き下げ⼜は没収される可能性等があります。 キャピタル
コールの総額は、ファンドに対するコミットメント⾦額を上限とします。但し、ファンドの実施した分配⾦がリコール（返還請求）される場
合がございます。その場合は、キャピタルコールの延べ総額は表面上、コミットメント⾦額を上回ります。

本資料に記載の主なリスクは⼀般的な説明です。各投資対象や⼿法によっては固有のリスクがあり、元本に欠損が生じるおそれがありますので、特定投資家以外の投資家のお客様は契約締結前書面等の内容を必ずご覧下さい。

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運⽤報酬等の費⽤について
直投スキームを採用の場合

以下の料率表は弊社の標準的な運⽤報酬体系（消費税10%を含む）であり、資産残⾼に応じた逓減料率となります。運⽤報酬の他に売買⼿数料、証券保管費⽤等が発生しますが、運⽤対象、運⽤状況等によって変動するため、料率や上限額を事前に表⽰できません。なお、運⽤対象、運⽤⽅法、運⽤制限等により標準料率の範囲内で個別協議のうえ報酬額を取り決めることがあります。
不動産（パブリック・エクイティ）
資産残⾼（時価ベース）
年率最大

グローバル不動産証券戦略

グローバル不動産証券
インカム戦略

25億円までの部分

0.880%

0.990%

25億円超 50億円まで

0.770%

0.880%

50億円超

0.660%

0.770%

ファンド組入れスキームの場合
以下の戦略については、投資⼀任契約資産から外国籍ファンド（アイルランド籍）に投資する⽅法でご提供することも可能です。この場合の諸費⽤は以下の通りとなります。この他、その他の費⽤（売買⼿数料、証券保管費⽤等）が発生しますが、運
⽤対象、運⽤状況等によって変動するため、料率や上限等を事前に表⽰できません。また、その他の費⽤同様、それらを含む⼿数料の合計額、または上限額についても、事前に表⽰することができません。また、買付あるいは解約申込時に、希薄化防⽌賦課⾦が適⽤される場合があります。本賦課⾦の額は市場環境等を考慮し計算され、有価証券の売買に伴う費⽤等に充当されます。

不動産（パブリック・エクイティ）
諸費⽤

グローバル不動産証券戦略

投資⼀任契約に係る運⽤報酬（消費税10%を含む）

年率最大 0.11%または年間110万円のいずれか大きいほうファンド管理報酬

ファンド全体の純資産総額の年率 0.80%

受託報酬

ファンド全体の純資産総額の年率最大0.022%。
ただし、年間最低受託報酬額は1万5千⽶ドルとします。

リミテッド・パートナーシップ組入れスキームを採用の場合（不動産︓プライベートエクイティ︓PE、プライベートデット︓PD）
以下の戦略については、投資⼀任契約資産から外国籍リミテッド・パートナーシップ（以下、LPS）を通じてご提供することを想定しています。投資⼀任契約に係る報酬として、年率最大0.11%（税込）の投資顧問報酬を信託財産の中から徴収します。但し、年間運⽤報酬が、1,100,000 円に満たない場合は 1,100,000 円を標準とします（いずれも税込）。
また、投資するファンドの中で、以下の費⽤（年率）が控除されます。詳しくは弊社までご照会ください。

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費⽤
管理報酬

欧州データセンター戦略

⽶国データセンターグロース&インカム戦略(クローズドエンド型PE)(クローズドエンド型PD)※

出資額に応じ、以下の料率 を適⽤。

出資額に応じ、以下の料率※を適⽤。

※※

出資時価（NAV）に対する料率。

出資時価（NAV）に対する料率。

5,000万ユーロ未満︓1.25%

1億⽶ドル未満: 1.50%

5,000万ユーロ以上1億ユーロ未満︓1.15%

1億⽶ドル以上2億⽶ドル未満︓1.35%

1億ユーロ以上︓1.00%

2億⽶ドル以上5億⽶ドル未満︓1.25%
5億⽶ドル以上10億⽶ドル未満 : 1.00%
10億⽶ドル以上 :0.75%

成功報酬

LPS（投資家）が年率8%（ユーロ建て、管理 内部収益理宇(IRR)8%(諸費⽤・⼿数料控除後)を超過
報酬・⼿数料、諸費⽤控除後）のトータル収益 する収益に対して20%（利益分配および出資⾦の全額償還）を受け※50/50キャッチアップ条項があります。

取った後、それを上回る収益は、LPS（投資家）とGP（運⽤者）に50%ずつ分配。GP（運⽤者）への分配がトータル収益の20%超に達した場合は、LPS（投資家）に80%、GP（運⽤者）に20%を分配。
開発監理⼿数料
その他費⽤（第三者機関への費⽤、設⽴・組成費⽤等）――

ファンド運営費⽤（開発、ストラクチャリング、ネゴ ファイナンシング報酬（プリンシパル関連会社を除く）ファンド
シエーション、ファイナンシング、取得、管理、モニタ またはファンドの間接・直接子会社がローンを調達した場合、リング、保有・売却に係る費⽤、弁護士費⽤、監 当ローン元本（ファンドに帰属する債務に限る）の0.50%
査報酬、カストディ関連費⽤等）はファンドから相当。但し、外部ブローカーを活⽤した場合は、当外部ブロ

徴収されますが、⾦額は状況に応じて変動するた ーカーに対する⽀払い報酬を相殺します。（外部ブローカー
め、事前に料率やその上限等を提⽰できません。 への⽀払い報酬が、上記の0.50%相当額を超える場合
は、ファイナンシング報酬をゼロとする。）
ファンド設定関連費⽤が発生します（但し、500万ドルを請求上限とする）。上記以外の不動産売買・開発・運営コスト、借⼊れにかかる銀⾏⼿数料、法務、会計、その他の費⽤については状況によって変動するため事前に料率やその上限額等を提⽰できません。
なお、ファンドは、ストリーム・データセンターズ※に不動産の売買・開発・運営に関連した⼿数料の⽀払い（主に開発監
理、プロパティ・マネジメントおよびリーシングのサービスの対価）の他、投資成果に基づくインセンティブ報酬を⽀払う場
合がございます。※プリンシパル・ファイナンシャル・グループ以外のデータセンター専⾨不動産会社です。当戦略は、同社を専属の共同開発パートナーとし、同社およびその関連会社の専⾨知識やテナント営業⼒などを運⽤に活⽤します。

なお、上記の⼿数料等の合計額または上限額についても、同様に表⽰することができません。

本資料に記載の運用報酬等の費用は⼀般的な説明です。弊社との投資⼀任契約の締結をご検討頂く
際に、特定投資家以外の投資家のお客様は契約締結前書面等の内容を必ずご覧下さい。

11重要な情報
当資料は、投資⼀任契約に基づく記載戦略の情報提供を⽬的としたものであり、個別商品の勧誘を⽬的とするものではありません。
当資料に掲載の情報は、弊社及びプリンシパル・ファイナンシャル・グループの関連会社において信頼できると考える情報源に基づいて作成された英⽂の訳⽂です。当資料と原⽂の内容に齟齬がある場合には、英語の原⽂が優先されます。適⽤
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加⼊協会︓⼀般社団法⼈ 日本投資顧問業協会
⼀般社団法⼈ 投資信託協会
⼀般社団法⼈ 第⼆種⾦融商品取引業協会

広告資料︓2843149（EXP︓2023/12/31）