第４章 マンション管理適正化施策の展開
１

マンション管理適正化推進計画の構成
課題①管理組合の体制強化が必要

基本方針

適正化指針

①管理組合による主体的な取組の促進②管理実態の把握が必要②マンション管理実態の継続的な把握③計画的な修繕等に第４号①管理組合によるマンションの管理の適正化の基本的方向②マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項③マンションの管理の適正化のためにマンションの区分所有者等が留意すべき事項④マンションの管理の適正化のための管理委託に関する事項

よる老朽化対策が必要【別表１】
助言、指導及び勧告を行う際の③マンションライフサ④管理運営に関する知識・情報が必要判断の基準の目安

イクルを通した適正管

【別表２】

理の支援

マンション管理計画の認定の基準

マンション管理適正化施策の展開
管理適正化推進を図るための施策 第３号①管理計画認定制度
・管理組合の主体的取組等

管理実態の把握
第２号①データベースの構築・更新

普及啓発
第５号
①情報提供と管理意識の向上
・管理規約、長期修繕計画、防災マニュアルなど

・予備認定②実態調査の継続化②管理状況届出制度
・管理状況の届出、現地調査

・アンケート調査、回答率②助成支援制度の活用促進

・項目整備

・リフォーム、修繕工事など

・現地ヒアリング③専門家による支援等③助言等の実施・法に基づく助言等③民間事業者等との協力

・専門家派遣、セミナー、組合同士の交流など

・都条例に基づく助言等

目標

第１号

①管理計画認定制度に②マンション管理状況

おける認定件数

届出制度における届出率28③25 年以上の長期修繕計画に基く修繕積立金を設定している
分譲マンション管理組合の割合

２

マンション管理適正化の推進を図るための施策
法第３条の２第２項第３号（１）管理計画認定制度
マンション管理適正化法が改正され、マンションの管理組合は、自らのマンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体から認定を受けることができるようになりました19。
管理計画認定制度を通じて、管理組合によるマンションの管理の適正化に向けた主体的な取組が推進されるほか、管理計画の認定を受けたマンションが市場で評価されるなどの効果が期待されます。目黒区では、管理計画認定制度の積極的な周知と運用を行うことで、管理意識の向上を図り、管理組合の主体的な取組による管理水準の維持向上を促進します。
■期待される効果等
・管理組合によるマンションの管理の適正化に向けた主体的な取組が推進
・マンション及び周辺地域の良好な居住環境
・管理計画の認定を受けたマンションの市場評価向上及び適正な管理が評価される市場の形成への寄与
・管理計画の認定を受けたマンションの取得や改修においては、（独）住宅金融支援機構の「フラット 35」
20及び「マンション共用部分リフォーム融資」の金利の引下げ が利用可能【認定申請の流れ】
申請者（マンション管理組合の管理者等）①ﾏﾝｼｮﾝ管理士
が事前確認②管理委託先が事前確認③日本ﾏﾝｼｮﾝ管理士会連合会が事前確認

事前確認

日本ﾏﾝｼｮﾝ管理士会
連合会

事前確認

④ﾏﾝｼｮﾝ管理ｾﾝﾀｰ
が事前確認

適合
確
認
通知

ﾏﾝｼｮﾝ
管理業協会

認
定
通知

認
定
申
請

目黒区
マンション管理センター

事前確認

マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」と併用

事前確認

審査

日本マンション管理士会連合会の「マンション管理適正化診断サービス」と併用■同時申請できる評価制度等
管理計画の認定申請に当たっては、（一社）マンション管理業協会が提供する「マンション管理適正評価制度」、（一社）日本マンション管理士会連合会が提供する「マンション管理適正化診断サービス」を併用して申請することができます。こうした関連制度についても、情報提供を行っていくことで、管理状況が市場において評価される環境整備に寄与するよう努めます。

1920

マンション管理適正化法第５条の３（管理計画の認定）：資料編２参照
フラット 35 及びマンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ：詳細は、住宅金融支援機構のホームページ等をご確認ください。

29🌸目黒区における管理計画認定制度のポイント①申請方法
管理組合による認定申請手続を支援するために、マンション管理センターがインターネット上のシステムを提供しています。申請者（管理組合の管理者等）はこのシステムを利用することで、認定申請書の自動生成など、簡便な申請手続きを行うことができます。また、事前確認により認定基準に適合すると認められるマンションの管理組合に対しては、マンション管理センターから事前確認適合証が発行されます。この事前確認適合証を目黒区が認定審査に活用することで、認定手続の円滑化を図ります。
そこで、目黒区では、申請方式をマンション管理センターの「管理計画認定支援サービス」によるオンライン申請に一本化します。そのため、新規・更新申請について、目黒区への直接申請（紙申請）はできません。ただし、申請手数料はかかりません。
※変更申請（一度認定を受けた管理計画の内容を変更する場合）については、マンション管理センターのシステムが対応していないことから、目黒区への直接申請（紙）のみとなります（変更申請についても手数料はかかりません。
）。
※マンション管理センターへ支払うシステム手数料、事前確認審査料は別途必要となります。

②認定基準
管理計画認定制度における認定基準について、マンション管理適正化法上は、地方公共団体が独自の認定基準を上乗せし、要件を厳格化することが可能となっています。
（マンション管理適正化法第５条の４（認定の基準）：資料編２参照）
しかしながら、目黒区では、なるべく多くの管理組合に認定申請を検討していただき、認定申請を通じた管理適正化を促進するという狙いから、制度開始時点では独自の認定基準は設定しません。
ただし、①管理計画認定の有効期間が５年間である点、②本計画がおおむね５年を目安に見直しを検討することを予定している点、③本計画策定後は継続して区内マンションの実態把握に取り組むことを予定している点を踏まえ、今後、目黒区特有のマンション管理の課題が顕在化した場合や住環境の変化等により新たな基準の設定が必要と認められる場合などには、本計画の改定等と併せて独自の認定基準の設定について検討していくものとします。

■新築マンションの予備認定制度
新築分譲マンションを対象として（公財）マンション管理センター21が「予備認定制度22」を運用しています。分譲時点から適切な管理が確保されるように、管理計画認定制度と併せて、予備認定制度についても周知を図ります。

21

マンション管理センター：国土交通大臣がマンション管理適正化法第 91 条（資料編２参照）に基づき指定する「マンション管理適正化推進センター」です。
22
予備認定：分譲事業者や再開発事業等の施行事業者が、マンションの管理事務を受託する予定である者（管理会社等）と連名で、分譲開始前に当該マンションの管理計画案の認定を受けるものです。これにより、分譲後、管理組合が迅速に認定申請を行うことができます。

30

（２）マンション管理状況届出制度
東京都が制定した東京都マンション管理条例により、令和２（2020）年度からマンション管理状況届出制度が開始されました。この制度では、昭和 58（1983）年以前に新築されたマンションのうち、６戸以上のものが要届出マンションとされ、管理状況の届出が義務付けられています。
目黒区では、特別区における東京都の事務処理の特例に関する条例（平成 11 年東京都条例第106 号）に基づき、マンション管理状況届出制度に関する事務を取り扱っており、これまで、同制度の普及啓発と届出率向上に取り組んできました。
引き続き、同制度の適切な運用を行うことで、マンションの管理状況の把握や同制度における現地調査等によるマンションへの支援をより一層進めていきます。

（３）管理適正化のための助言等の実施
マンション管理適正化法は、管理組合がマンションを適正に管理するよう自ら努めるべき旨を定めています23。管理が不十分な場合には、居住者への悪影響だけでなく、周辺環境にも影響を及ぼす懸念もあります。また、管理運営に関する問題や将来的な管理不全の兆候が、客観的には認められる場合であっても、長年そうした状況が続くなど、他のマンションとの比較ができない状況では、問題意識が希薄化してしまい、そもそも問題自体が認識されていない場合も想定されます。
こうしたマンションの管理適正化を図る必要がある場合について、マンション管理適正化法は、地方公共団体が助言及び指導をすることができる旨を定めています。そして、管理組合の運営が著しく不適切な場合には勧告をすることができるとされています24。
また、東京都マンション管理条例では、管理組合がマンションを適正に管理するとともに、社会的機能の向上に向けて取り組むよう努めるべき旨25を定めた上で、適正な管理を促進する必要があると認められるマンションへの届出の要求26や、届出を行ったマンションに対する助言、さらには助言によって管理状況の悪化を防ぐことが困難な場合の指導・勧告等27ができる旨を定めています。
目黒区では、マンション管理適正化法に基づく助言等と、東京都マンション管理条例に基づく助言等を適時適切に運用することで、管理組合への効果的なアドバイスと、管理不全法の防止に努めます。

23

マンション管理適正化法第５条（管理組合等の努力）：資料編２参照
マンション管理適正化法第５条の２（助言、指導等）：資料編２参照
25
東京都マンション管理条例第５条(管理組合及び区分所有者等の責務)：資料編４参照26
東京都マンション管理条例第 15 条第２項(管理状況の届出)：資料編４参照
27
東京都マンション管理条例第 18 条(管理に関する助言及び指導等)：資料編４参照
2431

【管理計画認定制度・マンション管理状況届出制度・助言等の関係イメージ】32

３

マンション管理実態の把握
法第３条の２第２項第２号

マンションの管理の適正化の推進のために効果的・効率的な施策を検討・展開していくには、マンションの管理状況を適切に把握し、課題を分析することが重要です。そこで、管理状況の把握に向けた具体的な取組を次に示します。

（１）データベースの構築・更新
令和４年度に実施した区内マンションの実態調査では、不動産登記情報を基に、区内マンションのデータベースを作成しました。このデータベースは、戸数や建築年などの基礎的な情報だけでなく、アンケート調査の結果などを紐づけることで、各マンションの管理状況等を把握し、情報を蓄積するための土台となるものです。
マンションは、新築や建替え、除却等によって移り変わっていくため、今後も、定期的にデータベースを更新していきます。
また、マンション管理状況届出制度において把握できる情報との整合性を確保しながら、これらのデータを活用することで、マンション施策の更なる検討を進めるほか、個別のマンションの実情に応じた支援等へと繋げていきます。

（２）実態調査の継続化
計画の策定に当たって実施したアンケート調査では、約２割のマンションから回答が得られました。一方で、全マンションを対象としたアンケート調査を区が実施するのは今回が初めてであり、回答率にも改善の余地があることから、未だ全体像の把握には至っていません。
こうした実態調査を今回限りのものとするのではなく、今後も継続して調査を実施していくことで、区内マンションに関する情報を蓄積し、管理運営上の課題の変化を分析していきます。

（３）民間事業者等との協力
マンションに関する課題は、管理組合の運営や管理規約、長期修繕計画のほか、建物や設備に関する技術面など多岐に及びます。
そこで、実態調査の実施に当たっては、専門的な知識・ノウハウを有する民間事業者を活用し、必要に応じてマンション管理士、建築士などの資格を有する専門家の意見を求めながら、より具体的な分析に努めます。

データベースの構
築・更新

民間事業者等との協力

定期的な実態調査

33

管理状況の把握４

マンション管理適正化に関する普及啓発
法第３条の２第２項第５号（１）適正な管理運営のための情報提供と管理意識の向上
マンションの管理運営に関しては、国が示す「マンション標準管理規約」をはじめ、修繕積立金、長期修繕計画作成、外部専門家の活用などに関する各種ガイドラインが作成されています。
また、目黒区ではマンションの防災力を高めることを目的として、「マンション防災マニュアルの手引き」を作成しています。
こうしたマンションの管理運営のために必要となる情報や、管理水準の向上につながるような有益な情報を積極的に提供できるよう、ホームページの拡充やメールマガジンの配信等を行います。これにより、各管理組合の主体的な取組を支援するとともに、各事項の重要性について知ってもらうことで、管理意識の向上を図ります。
また、管理の最終局面といえるマンションの建替えについても、建替えに向けた合意形成や建て替えに関する実務など必要な情報提供を行い、その円滑化を図ります。

（２）助成・支援制度の活用促進
マンションの管理運営においては、共用部分のリフォームや建物の耐震化などの費用負担が発生することがありますが、これらに関しては各種団体等から融資や助成等の支援制度が提供されている場合があります。
しかしながら、本計画の策定に当たって実施したアンケート調査や現地ヒアリングでは、助成・支援制度を知らなかったという意見も聞かれました。
そこで、既存の助成・支援制度が活用され、マンションの良好な居住環境を確保できるように、より一層、普及に取り組みます。
目黒区では、住宅関係施策を一つにまとめた「住まいの情報」を令和２（2020）年度から作成・発行していますので、こうした冊子を利用することで積極的な周知を行っていきます。
なお、マンションの修繕等については、工事内容を正しく理解するとともに、金額の妥当性を検証しながら進めていくことが重要です。独立行政法人住宅金融支援機構による「マンションライフサイクルシミュレーション」や、公益社団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターによる「リフォーム見積チェックサービス」などを周知することで、将来の資金収支の試算を通じた会計の健全化や修繕等の実施に関する適切な判断の必要性などの啓発を行います。

34

（３）専門家による支援と知識の普及
本計画の策定に当たって実施した実態調査のうち現地ヒアリングでは、マンション管理士等の専門家を対象マンションに派遣し、外観等の調査を行うほか、土地・建物の維持管理や管理組合の運営に関する各種の相談に応じ、各専門家がアドバイス等を行いました。この現地ヒアリングの実施に当たっては、区内マンションから実施予定件数を上回る応募があり、管理組合側の専門家派遣に対するニーズが高いことが窺えます。
今後も引き続き、こうした専門家派遣を行い、各管理組合が抱える課題に個別具体的な支援を提供していくことを検討します。
また、マンション管理士制度の一層の普及促進に努める28ほか、専門家団体や事業者団体等が開設している相談窓口に関する情報を周知していくことで、管理組合等が専門的知識を有する者の活用を考慮できる環境を整備していきます。
このほかにも、区分所有者や管理組合が管理運営に関する知識を取得できるよう、マンション管理に関するセミナーの開催や管理組合同士の交流などについても、必要に応じてその実施を検討します。

適正な管理運営のための情報提供と管理意識の向上

助成・支援制度の活用促進

専門家による支援と知識の普及

マンションライフサイクルを念頭においた普及啓発等

28

マンション管理士制度の普及：マンション管理適正化法では、マンション管理士は、専門的知識をもって、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする旨が定められています（２条５号）。
また、国の基本方針においても、国や地方公共団体等は、マンション管理士制度がより一層広く利用されることになるよう情報提供に努める必要があるとされています。

35

５計画の指標法第３条の２第２項第１号

マンションの管理適正化の進捗状況を把握するための目安として、次の指標を設定します。

指標＜マンション管理適正化法＞
管理計画認定制度における認定件数＜東京都マンション管理条例＞
マンション管理状況届出制度における要届出マンションの届出率

25 年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定している分譲
マンション管理組合の割合29

29

現状

目

[2022(R4)年度]

－

約 88％

－

標

［2032（R14）年度］

備考

30 件
（10 年間累計）

・新規及び更新（変更は含みません。
）を対象とします。
・制度開始期であることか
ら、今後の動向を注視し、本計画の 中間期における見直しに合わせて、目標値を見直します。

100％

・訪問調査により管理状況を把握した場合 や更新手続き中の場合 なども含みます。
・東京都の「東京 マンション管理・再生促進計画」においても同様の目標値が掲げられています。

75％

・実態調査におけるアンケー
ト項目に追加します。
・国の「住生活基本計画（全国計画）」においても同様の目標値が掲げられています。

．．．．．
長期修繕計画の計画期間：管理計画認定制度においては、「長期修繕計画の実行性を確保するため、計画期間が 30 年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること。」が認定要件の一つとなります。

36