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① なぜ 税理士先生が不動産を学ぶのか？（時価と相続税評価）〇土地評価のため相続税申告〇お客様へのアドバイスのため相続税対策

土地評価
がけ地

〇路線価とは？

→地域の標準的な宅地の価格
ＤＡ

Ｂ
ＣＥ

都市計画道路2Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

② 土地（時価と相続税評価）〇公的な価格〇路線価と時価の違い

地価公示 国交省

・エリア（都市と地方）・時間

相続税 国税庁

・規模 → 次回
固定資産税 市町村

〇取引事例
取引

法務局

国交省

鑑定士

国交省

3
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③ 面積が大きい土地（時価と相続税評価）〇地積規模が大きな宅地
Ａ×Ｂ+Ｃ
Ａ

×0.80

500㎡以上

市街化調整区域
工業専用地域
容積率400％以上（300％）
大規模工場用地1,000㎡以上
1,000㎡～H16年 潰れ地（0.80~0.90）～H29年 広大地（0.50~0.60）
H30年～ 地積規模・・・（0.70~0.80）100㎡
面積が大きいことが◎→マンション・商業・工業

①⑤潰れ地

②⑥③

⑦

分譲収入－開発コスト
＝土地値

④⑧4
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④ 収益物件（時価と相続税評価）

＝＋＝

÷

5階建て

月10万円×10戸＝100万円
÷＝5Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

④ 収益物件（時価と相続税評価）▲67％

収益1.5億
土地+
建物

▲50％
積算1億
建物

1.5億

50百万

0.65億
自用地

建物
25百万

土地
50百万

土地
40百万

0.5億
貸家

建物
18百万

土地
32百万

6Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

⑤ 資産の棚卸しをする時に（時価と相続税評価）対策

・・・・・・・・・・・・・

評価※売却しやすいか？
保有の手間とコストは？

違い
種類・・・・・・・・・・・

相続税

時価収入

ＮＣＦ

土地・・・・・・・・・・・

〇〇円

〇〇円

－－マンション

・・・・・・・・・・・

〇〇円

〇〇円

〇〇円

〇〇円

現金

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

7
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8

⑥ 法務局で取得できる資料（土地評価のための資料調査）

ブルーマップ

・地番と住居表示は違う

Ｇサーチ

・全部事項証明書（謄本）
・公図

精度が高い
14条地図（不動産登記法14条）

・地積測量図

Ｓ54年~

H17年~

・建物図面9Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

⑦ 市役所で取得できる資料（土地評価のための資料調査）

・建築計画概要書 ［建築指導課］
間口、奥行、形状、容積率、道路※建築時のものであることに注意！
・地番図 ［固定資産税課］
土地が大きい時、有効・白地図 [都市計画課］
高低差、住宅地図がない時
・上下水道図面 [上下水道課]

10Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

⑧ Googleの活用法（土地評価のための資料調査）

・グーグルマップ・ストリートビュー

・航空写真

距離（右クリック）

過去時点（左上）

距離（右クリック）
３Ｄ（右下・方位の下）

11
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⑨ 公簿面積と実測面積が違う場合（土地評価のための資料調査）

・公簿面積、実測面積、課税面積
縄伸び、縄縮み・鑑定評価では…
ＣＡＤ（ＪＷ－ＣＡＤ）

・宅建では…
（確定測量、仮測量、公簿取引）12
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13

⑩ セットバック（土地評価のための役所調査）
中心線※4ｍ未満の場合
4ｍ未満

セットバック4ｍ

・道路法（国道、県道、市道など）
・建築基準法（42条1項1号～5号、42条2項 ）・セットバックが必要か？
・対面が川、崖の場合

公図、地番図、概要書

14
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⑪ 地積規模の大きな宅地（土地評価のための役所調査）

首都圏整備法近畿圏整備法
中部圏開発整備法（1）市街化調整区域

都市計画法（2）工業専用地域（3）容積率400％以上（東京300％以上）

建築基準法（4）大規模工場用地

評基通22-2

15
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⑫ 容積率が異なる場合（土地評価のための役所調査）（ １－

実際の許容延床面積前面の容積率×地積） × 影響度（０．８ ｏｒ ０．５ ｏｒ ０．１）

（ １－400％×500㎡+200％×500㎡
400％×1,000㎡＝（ １－路線価 250千円3,000㎡4,000㎡））＝（ １－ ０．７５ ） ＝ ０．２５

16Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

⑫ 容積率が異なる場合（土地評価のための役所調査）

指定容積率と基準容積率

路線価 250千円

路線価 250千円

17Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

⑬ 都市計画道路（土地評価のための役所調査）◎都市計画道路の予定地内にある宅地の評価

都市計画決定 → 事業認可 → 用地買収

２Ｆ以下、地下×、Ｗ造、Ｓ造など
地区区分・容積率・地積割合◎都市計画施設（公園、学校など）◎建築線（船場建築線）
建築基準法・42-1-5（位置指定道路） 10ｍ or 12ｍ
18Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

⑭ 余剰容積率（土地評価のための役所調査）◎余剰容積率の移転がある場合
余剰容積率の移転している、受けている特例容積率適用地区
都市計画法 の地域地区
特定行政庁が指定

19Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

⑮ 土砂災害特別警戒区域（土地評価のための役所調査）

割合

補正率

0.10~

0.90

・警戒区域（イエローゾーン）

0.40~

0.80

・特別警戒区域（レッドゾーン）
・開発行為→知事の許可・都計外→建築確認
都道府県知事が指定・移転の勧告（知事）

0.70~

0.70

検索

20
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⑯ 土地区画整理事業施工中（土地評価のための役所調査）

ＡＣＡ

公園
Ｂ

Ｂ

計画決定

事
業決定

従前地を使用仮換地
指定

Ｃ換地処分0.95

仮換地を使用21
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⑰ 農業用施設用地（土地評価のための役所調査）

農業振興地域

建築・開発を制限◎市街化調整区域
農業用施設用地（農振法3－3，3－4）
農用地、耕作、畜産
22
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⑱ 文化財建造物である家屋の敷地（土地評価のための役所調査）

・重要文化財0.7

・登録有形文化財

0.3

・伝統的建造物

0.3

控除割合検索23
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⑲ 生産緑地（土地評価のための役所調査）（都市部の農地・緑地を守る）（メリット） 税の優遇
（デメリット） 建築の制限・営農義務・営農不可能
・主たる従事者の死亡・指定から30年

５％

2022年問題

買取の申出

5年以下

10％

5~10年

15％

10~15年

20％・都市計画課

15~20年25％

・農業委員会20~25年30％

25~30年35％24
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⑳ 埋蔵文化財包蔵地（土地評価のための役所調査）

周知の埋蔵文化財包蔵地

発掘調査費用の 見積額の80％を控除
・不服審判所裁決要旨 Ｈ１３．３．１５
・裁決事例集 No.７６－３０７ Ｈ２０．９．２５

25
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㉑ 建築基準法の道路（土地評価のための役所調査）

建築基準法・４３条（接道義務）

間口２ｍ基準法

26
Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD㉒ まとめ（土地評価のための役所調査）

容積率（２０－７）
都市計画道路（２４－７）
土地区画整理事業（２４－２）

土砂災害特別警戒区域（２０－６）

埋蔵文化財包蔵地

27
Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD㉒ まとめ（土地評価のための役所調査）

セットバック（２４－６）

建築指導課（2項道路）

地積規模の大きな宅地（２０－７）

生産緑地（４０－３）

都市計画課
・市街化調整・工業専用・容積率

都市計画課、農業委員会（生産緑地）

農業用施設用地（２４－５）

農政課（農用地区域）

28
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29

㉓ 現地調査の道具（土地評価のための現地調査）

・ウォーキングメジャー（折りたたみ）・巻尺
・レーザー距離計（ＢＯＳＨ ＧＬＭ50）
・カメラ（Ｓｏｎｙ Ｃｙｂｅｒ－ｓｈｏｔ ＤＳＣ－ＷＸ800、広角24ｍｍ）

30
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㉔ 私道の用に供されている宅地（土地評価のための現地調査）
・私道の用に供されている宅地
・不特定多数の者の通行

30100
0100

位置指定道路路地状敷地

・公道から公道・行止まりでも公園、地域センターなど

・幅員の大小は不問

0％

30％

100％

31
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㉕ がけ地（土地評価のための現地調査）

一般的に傾斜度30度以上
がけ地
総地積

方位割合

南

東

西

北

0.1~・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

0.5~0.82

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

0.9~0.70

・・・・・・・・・※実際には造成費との関係に注目

32
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㉖ 土壌汚染（土地評価のための現地調査）

六価クロム、ベンゼンなど
金属工場、メッキ工場、自動車工場、クリーニング店など

×80％
－－－

フェイズ①（地歴）

フェイズ②（平面）

フェイズ③（深度）33
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㉗ 間口、高圧線、嫌悪施設、売り土地（土地評価のための現地調査）
◎間口

◎高圧線
◎嫌悪施設
◎臭い２ｍ

◎騒音

◎接道

◎事故物件

◎越境

◎売土地情報34
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35

㉘ ＦＣＳのスタンス（鑑定評価）◎ＦＣＳのスタンス特徴◎スケジュール
打概診 ２~３ 算
ｄａｙ 報
告正式
依
頼２week中間報
告２week納品

36
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㉙ 不動産鑑定の活用の場合（鑑定評価）◎鑑定評価の活用
・相続税申告税
務法
務・遺留分侵害額・賃料交渉・立ち退き交渉

金融・担保評価・耐用年数

・関係者間の売買・取得費不明・遺産分割・土地建物の割合会
計・減損会計・M＆A

・行政（国、府、市など）
・公的な評価（地価公示など）
・Ｊリート、ファンド
・一般法人

37
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㉚ 相続税申告（鑑定評価）

相続税法２２条
評基通１－２
評基通６

裁決事例など38
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㉚ 相続税申告（鑑定評価）

清文社 笹岡先生
・価格時点
・評価単位

・面大地
・無道路地
・よう壁、高低差、がけ地
・山林
39
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㉛ 取得費不明の場合の過去時点評価（鑑定評価）◎取得費不明の不動産を売却した場合売却価格の５％概算取得費※過去時点の鑑定評価
・1960年代～
・都道府県による・否認リスクは？
40
Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD㉜ 遺産分割と遺留分侵害額請求（鑑定評価）

収益価格
積算価格
自用地
相続税評価

41
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㉝ 土地建物の内訳（鑑定評価）

収益価格
積算価格

収益価格 × 土地割合 ＝土地価格
収益価格 × 建物割合 ＝建物価格

収益価格 ー 土地価格 ＝建物価格

42Copyright（C)FCS REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD

43

㉞ 粗利回り と ＮＥＴ利回り（不動産投資）◎粗利回り と ＮＥＴ利回り（表面利回り）

÷ＮＥＴ利回り÷粗利回り

７百万 ÷ ５％ ＝ １．４億10百万 ÷ ７％ ＝ １．４億
44
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㉟ キャッシュフローツリー（ＮＯＩ）（不動産投資）◎総潜在収入（Gross Potential Income）
総潜在収入（ＧＰＩ）

実
効
総収入（ＥＧＩ）－ 空室 ＝ 実効総収入（Effective Gross Income ）◎実効総収入 － 運営費用 ＝（Net Operating Income）

45
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㊱ 運営費用（不動産投資）※経費率、各項目のチェック

総潜在収入（ＧＰＩ）

実
効
総収入（ＥＧＩ）・ＢＭフィ（維持管理費）
清掃、設備点検、警備・水道光熱費
・修繕費
・ＰＭフィ（プロパティマネジメントフィ）・テナント募集費用
・固都税・保険料（火災、地震）
・その他

46
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㊲ 大規模修繕費用（NCF)（不動産投資）－＝Net Cash Ｆｌｏｗ

総潜在収入（ＧＰＩ）

実
効
総収入（ＥＧＩ）

大規模修繕費用の積立
10年~15年

・外壁・屋上・鉄部

20年~25年・ＥＶ・消防・給水47
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㊳ 税引き前純収益（ＢＴＣＦ）（不動産投資）－総潜在収入（ＧＰＩ）＝－
実
効
総収入（ＥＧＩ）＝Net Cash Flow

年間不債支払Annual Debt Service÷

税引前ＣＦ
Before Tax
Cash Flow＝キャップレート（ＣＦ）

÷＝Equity

Free & Clear Return48
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㊴ ＬＴＶとＤＣＲ（不動産投資）◎ＬＴＶ（Loan ｔｏ Ｖａｌｕｅ）◎DCR（Debt Cared Ratio）
債務回収比率ＬＴＶ ＝ Loan（借入） ÷ Ｖａｌｕｅ（価格）

Ｖａｌｕｅ（Equity）

総潜在収入（ＧＰＩ）

DCR ＝ ＮＯＩ ÷ ＡＤＳ（営業純収益）（年間返済）

実
効
総 ＤＣＲ
収入（ＥＧＩ）

49
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㊵ Ｋ％（ローン定数）とレバレッジ（不動産投資）◎Ｋ％（ローン定数）◎レバレッジ
Ｋ％ < ＣＲ ⇒ 正< ＦＣＲ

Ｋ％ ＝ ＡＤＳ ÷ ローン残高Ｋ％ > ＣＲ

金利 ↗ → Ｋ％ ↗
期間 ↗ → Ｋ％ ↘

総潜在収入（ＧＰＩ）

負> ＦＣＲ実
効
総 ＤＣＲ
収入（ＥＧＩ）

ＣＲＦＣＲ

50
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㊶ ＩＲＲ（不動産投資）◎ＩＲＲ（内部収益率）

時間の概念

Inｔｅｒｎａｌ ｒａｔｅ ｏｆ Ｒｅｔｕｒｎ＝となる場合の割合率
初期投資

－１００

１年目

５

２年目

５

３年目

５

４年目

１０５Ｃ+Ｃ₁（1+ｒ）¹+Ｃ₂（1+ｒ）²+Ｃ₃（1+ｒ）³

・・・・+Ｃn（1+ｒ）n＝ 051
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㊶ ＩＲＲ（不動産投資）◎ＩＲＲ（内部収益率）
Inｔｅｒｎａｌ ｒａｔｅ ｏｆ Ｒｅｔｕｒｎ

初期投資▲100,000,000

１年目

5,000,000

２年目

5,000,000

３年目

5,000,000

４年目

5,000,000

５年目（出口）105,000,000

ＩＲＲ

５％+ コスト

不動産取得税
登録免許税
仲介手数料
登記費用

ＢＴＣＦ

売却時の手残り－ コスト

52
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㊷ 投資基準のまとめ（不動産投資）
ＣＣＲ→出口

ＬＴＶ（⑧÷①）
Ｋ％（⑦÷⑧）粗利回り（②÷①）（/RDQ）' &5（③÷⑦）（9DOXH）

ＣＲ（③÷①、④÷①）（(TXLW\）（$' 6）（1 2 ,） （1 & )）（%7& )）

ＣＣＲ（⑤÷⑥）
& RS\ULJKW（& )& 65($/(67$7($335$,6$/& 2 /7'

㊸ 物件の選び方（不動産投資）
（例）

・総額

→ １~３億・利回り → ６~７％（粗利回り）
・エリア → 阪神間・用途→ レジ・目的・自己資本・管理の手間・保有期間

54
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㊹ 物件の保有（不動産投資）← コミュニケーション
← 勉強

総収入
ＡＤＳ
ＢＴＣＦ

・月次のＰＭレポート
・年次のＰＭレポート

０年目

１年目

２年目

・・・・

Ｎ年目

初期投資
・・
・収入

・・・

・・・・

・・・

費用

・・・

・・・・

・・・

ＮＯＩ

・・・・・・・

・・・

ＡＤＳ

・・・

・・・・

・・・

ＢＴＣＦ

・・・・・・・・・・

55
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㊺ 物件の売却（不動産投資）

65％

価
格7％

⑤25％

⑥④⑦③

不動産投資家調査

⑧②①時間
０年目

１年目

２年目

・・・・

Ｎ年目

初期投資
・・・

収入

・・・・・・・・・・

費用

・・・・・・・・・・

ＮＯＩ・・・・・・・

・・・

ＡＤＳ・・・・・・・・・・

ＢＴＣＦ

・・・・・・・・・・

56
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㊻ 土地活用（不動産投資）※利回りは建築費利回り

賃貸マンション経営と別※３０年保証の一括借上げ※土地賃貸の可能性

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58

㊼ 不動産仲介業者の選定（不動産売却）◎仲介業者の選定
一般媒介ｏｒ専任媒介
どうやって探す？

・エンドユーザー
・投資家
・不動産事業者◎売却価格の決定
・査定価格
・売出価格
・成約価格
59
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㊽ 入札による不動産売却（不動産売却）

準備・ エンドユーザー

１~２ｹ月

１~２ｹ月

１ｹ月

１ｹ月

・ 投資家
☆不動産事業者※競売との違い・高値売却の可能性
・売主様の納得・最低落札価格（基準価格）

・期間・不落のリスク

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61

㊾ 固定資産税の点検（その他）・賦課課税制度・問題が長期化・専門家が少ない

・住宅用地の特例

・併用住宅（４Ｆ以下）

200㎡まで1613200㎡超

132311~⇒ 0.5241以上 ⇒ 1.0262
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㊾ 固定資産税の点検（その他）道路
道路公図形状現況

地方税法 → 5年
国家賠償法 → 20年

3億以上 → 専門家
63
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㊿ 生産緑地（その他）
生産緑地

２０２２年問題◎メリット◎デメリット・固定資産税の優遇

・建築制限・相続税の優遇・営農義務◎指定解除の要件

1992年（H4）・農業従事者の死亡、営農不可

2022年（R4）

指定から30年◎スケジュール（例）

指定解除

Ｒ２．４ （２０２０）

Ｒ４．４ （２０２２）

特定生産緑地の説明

特定生産緑地の期限

相続税、利子税
固都税、売却可

特定生産緑地
１０年間 → 選択

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