K E N C H I K U T O K YO

Vol. 53 | No. 637

2017

11

T O K YO S O C I E T Y O F
ARCHITECTS & BUILDING ENGINEERS

建 築
東 京

OPEN
CAFÉ
住 宅 ストック再 生と建 築 士
本会住宅問題委員長

内田 勝巳

東京都内の住宅着工戸数は、近年は年 14 万戸程度で推移し、うち戸建て住宅が年 3 〜 4 万戸、分譲マンションは年 4 万戸程度供給されている。住宅総数は
世帯数を大きく上回り、平成 25 年時点で、都内には約 82 万戸の空き家が存在し（空き家率 11 . 1 % ）、活用可能な空き家は約 66 万戸となっている。一方、分譲マンションストックは平 成 27 年 度 末 時 点で総 世 帯 数の約 4 分の 1 にあたる約

173 万戸あるが、そのうち約 2 割（約 36 万戸）は旧耐震基準で建築されており耐CONTENTS

01 オープン・カフェ

住宅ストック再 生と建 築 士
内田 勝巳

02 うごき

住宅問題委員 会 活 動 報 告

06 近代化 遺 産のカタチ １６９
増田 彰久

脇町劇場（オデオン座 ）08 建 築を斬 る １１
五十嵐 太郎犯罪と建築〜アウシュヴィッツの強制収容所

10 C P D 技 術講 座
綱川 隆司

BIMが描く未来（第１０回 ／全１０回 ）11 UIA 2017 ソウル大会参加報告
可児 才介

16 インフォメーション
編集 後 記／執筆者紹介

震性不足が懸念されている。また、マンションの高経年化も急速に進展し、平成30 年には築 40 年超のマンションが 24 万戸以上、平成 35 年には約 43 万戸になると予測されている。
（ H 25 年住宅 ･ 土地統計調査 / 総務省、H 27 年東京都
都市整備局住宅着工統計）
近年の消費者意識（国土交通省 HP：H 29 年流通促進に寄与する既存住宅の情報提供制度検討会）によると、今後の持ち家（新築 ･ 中古住宅）
への住み替
え意向については、新築住宅にこだわらない世帯も増加しており、空き家・住宅ス
トック活用への期待も大きくなってきている。こうした状況のなか、住宅ストックの再生、利活用については改善・改修等の再生技術、建替等の法的な問題（既存不適格）や耐震設計、既存住宅インスペクションといった、建築士の職能に直接関わる技術的支援や、専門的知識も必要とされ、これまで以上に建築士の業務領域の拡大・建築士のビジネスチャンスにも繋がると思われる。
こうしたことから、住宅問題委員会では東京建築士の会員を対象に分譲マンショ
ンの長期修繕計画に関する研修にいち早く取組み（平成 12 年〜平成 15 年）、ハード、ソフト両面から大規模修繕計画に建築士が専門家として関わることの重要性、管理規約への認識等について理解を深めてきた。さらに、「住まいの再生フォーラム ­魅力的事例に学ぶサスティナブル」（ 平成 20 年）、「サスティナブルな住
まい像を探る」（ 平成 22 年、建築東京 8 月号参照）という視点でサスティナブルコ
ミュニティ、リノベーションによる再生技術（改修・改善）についても研修を行った。
その後、住宅問題委員会のなかに「大規模修繕 WG 」、「団地再生 WG 」、「イ
ンフィル更新 WG 」の各部会を設け、「大規模修繕 WG 」では、
『マンション大規模修繕』、『大規模修繕と耐震補強』、『大規模修繕入門』、「団地再生 WG 」では、『 終の棲家になるための団地再生を考える』、『 高経年マンションに関わる建築士のマネジメント術』、『戸建て住宅団地の再生と建築士の役割』、「インフィル
更新 WG 」では『仕事に出来るかマンションリフォーム』、『いまリフォームが建築士を求めている』、『 時代が求めるインフィルリノベーション』とテーマを設定し、住宅
ストック再生に関わる建築士の職能や専門知識向上、業務領域・ビジネスチャン
スの拡大ための研修を実施してきた。
（平成 26 〜 28 年度、昨年度の活動報告を本号に掲載しているのでご参照ください。）
今後とも、住宅ストック再生の取組においては、専門家として建築士に求められる資質も大きいものがあると思われる。住宅問題委員会では、ストック型社会にお＜広告目次＞
株式会社ニチベ イ
株式会社建築ピ ボ ッ ト
株式会社東京バ ス ス タ イ ル
表 2 ／建築資料 研 究 社
表 4 ／総合資格 学 院

ける｢住宅ストック再生｣をテーマに、様々な視点で取組み、マンションの長寿命化、改修 ･ 改善技術・再生手法、耐震改修への取り組み、建替え手法等の研修を通して、建築士の職域拡大に貢献したいと考えている。

2017.11 KENCHIKU TOK YO

01

住宅問題委員会活動報告
はじめに

平成26年度～28年度 開催セミナー

本会住宅問題委員会（委員16名）の近年（平成26～28年度）の活動としては、本号冒頭（Open Café）にも記載したように「住宅ストック再生」の視点から、

平成26年度

住宅問題委員会連続セミナー

第1回 マンション大規模修繕～100年持たせる再生シナリオ〜［日 時］ 2014年10月31日（金）13:30～16：30『大規模修繕WG』、『団地再生ＷＧ』、『インフィル更［テーマ］ 建築の大規模修繕はここまで進化している 江守 芙実（江守設計一級建築士事務所）
設備の大規模修繕はこんなことまでやっている 柳下 雅孝（マンションライフパートナーズ）

新ＷＧ』の3つの部会毎にテーマを設定し、年3回の［受講者］ 64名（内、会員50名）

連続セミナーを東京建築士会の会員を対象に実施

第2回

してきた。

［日 時］ 2014年11月28日（金）13:30～16：30

平成28年度は第1回「大規模修繕入門編」、第2回「戸建て住宅団地の再生と建築士の役割」、第3回「時代が求めるインフィルリノベーション

建築士が導く現場マネージメント術」のセミナーを実施し、終の棲家になるための団地再生を考える －超高齢化時代の明るい地域再生に向けて－［テーマ］ オランダの取り組みから学べる「尊厳の持てる高齢期住宅」 浅川 澄一（長寿社会文化協会）
団地の住まい手と一体で進める地域包括ケアの取り組み 秋山 正子（NPO白十字在宅ボランティアの会）［パネルディスカッション］ 超 高齢時代の団地と高齢者に希望の持てる居住環境、医療・看護・介護
浅川 澄一、秋山 正子、小久保 信一、大久保 隆行［司会進行］ 寺尾 信子［モデレーター］ 小畑 晴治［受講者］ 20名（内、会員15名）
第3回

仕事にできるかマンションリフォーム ー建築士が魅せる生活グレードアップ術ー

これからの住宅ストック再生に建築士がどのよう［日 時］ 2015年2月13日（金）13:30～16：30に関わっていくのか、建築士に求められる職能、専［テーマ］ ビジネスとしての高品質マンションリフォーム設計 各務 謙司（カガミ建築計画）
暮らしをコーディネートするマンションリフォーム設計 鈴木 ひとみ（建築設計工房パッソ ア パッソ）

門的技術を活かしながら業務領域を拡大し、建築士としてのビジネスにどう結び付けていくのか、といった実践的側面も意図したものとなっている。
今後も、「住宅ストック再生」の視点から、ストッ［受講者］ 64名（内、会員41名）

平成27年度
第1回

建築士のビジネスとしてのマンション再生連続セミナー

大規模修繕と耐震補強［日 時］ 2015年11月2日（月）13：30～16：30

ク型社会における建築士としての関わり方も含め、［テーマ］ マンション大規模修繕の基礎知識 坪内 真紀（坪内一級建築士事務所）
マンション耐震化のハードルを乗り越えるコツ 今井 章晴（ハル建築設計）

更なる専門知識の習得、職能の研鑽、業務領域・ビ［受講者］ 70名（内、会員54名）

ジネスチャンスの拡大に繋げるようなセミナーを第2回

企画し、建築士としての意識啓発にも寄与してい［日 時］ 2015年11月27日（金）13：30～16：30

きたいと考えている。
住宅問題委員会委員長

内田 勝巳

高経年マンションに関わる建築士のマネジメント術［テーマ］ 建築士は、高経年マンションの不安をどう解消できるのか？ 岡本 直（ものつくり大学）
一人暮らしのマンション居住者をどう鼓舞することができるか？ 山本 棟子（山本棟子デザイン研究室）
持続可能なマンション管理組合運営のグッドプラクティス 秋元 孝夫（秋元建築研究所）［パネルディスカッション］ 多 彩なプロモーターからヒントを得る
秋元 孝夫、岡本 直、山本 棟子、寺尾 信子［実務コメンテーター］ 大久保 隆行［モデレーター］ 小畑 晴治［総括コメンテーター］ 小久保 信一［受講者］ 43名（内、会員28名）
第3回

住宅問題委員会

（平成29年9月 現在）

委 員 長

内 田 勝 巳 （㈱市浦ハウジング＆プランニング）［テーマ］ 建築士職能に期待する住戸リフォームの現状 藤木 賀子（インテリックス空間設計）
建築士だから回避できた住戸リフォームのトラブル 重原 信明（三井不動産リフォーム）委

伊 藤 達 也 （（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター）［ディスカッション］ リフォームで建築士に求められる技術と資質

員

今 井 章 晴 （㈱ハル建築設計）
江 守 芙 実 （江守設計一級建築士事務所）
大 久 保 隆 行 （㈱ユー・シー・コーディネート）奥 茂 謙 仁 （㈱市浦ハウジング＆プランニング）
小 畑 晴 治 （（一財）日本開発構想研究所）
近 藤 一 郎 （㈲プラナーク設計）［受講者］ 39名（内、会員27名）

平成28年度
第1回

建築士の職域拡大のためのマンション再生連続セミナー

大規模修繕入門編［日 時］ 2016年11月30日（水）13：30～16：30［テーマ］ 建築の大規模修繕入門編 奥澤 健一（スペース・ユニオン）
設備の大規模修繕入門編 柳下 雅孝（マンションライフパートナーズ）［受講者］ 66名（内、会員47名）
第2回 戸建て住宅団地の再生と建築士の役割

近 角 真 一 （㈱集工舎建築都市デザイン研究所）［日 時］ 2017年2月10日（金）13：30～16：30

寺 尾 信 子 （㈱寺尾三上建築事務所）［テーマ］ 時
 代の変革を先取りする郊外住宅団地再生の取り組み 瓜坂 和昭・齋藤 征孝（大和ハウス工業）
これからのストック再生ビジネスに必要な心得 内山 博文（リノベーション住宅推進協議会）

根 来 とも 子 （㈲設計室・ゆ・と・か一級建築士事務所）［受講者］ 35名（内、会員24名）

橋 本 正 滋 （東京都住宅供給公社）

第3回

濱 本 真 希 （東京都都市整備局住宅政策推進部）
宮 城 秋 治 （宮城設計一級建築士事務所）
山 本

理 （街と住まいの研究室）

吉 岡 令 子 （吉岡令子建築設計室）

02

いまリフォームが建築士を求めている。

［日 時］ 2016年3月24日（木）13：30～16：30

KENCHIKU TOK YO 2017.11

時代が求めるインフィルリノベーション
建築士が導く現場マネージメント術［日 時］ 2017年3月2日（木）13：30～16：30［テーマ］ 独自の内装・設備工法を駆使 安達 好和（アルク）
建築士が束ねる職人の技量 御前 好史（みさき建築研究所）［質疑・ディスカッション］ すべての答えは現場にある 安達 好和、御前 好史、近角 真一［受講者］ 35名（内、会員25名）

住宅問題委員会活動報告

大規模修繕WGのパートナーとなる専門家、相談先、取り
大規模修繕のパートナー選定

1973年に住宅数が世帯数を超え「家余り」

まとめ役として、その職能（第三者性、専□ パートナーとなるコンサルタント側にも激しい競争状況が生まれ、業務受に転じてから40年以上経過したが、今で門性、客観性）の発揮が、ますます求めらも 毎 年託のための過剰とも思える営業活動やサービス提案、適正を欠く廉価な
約90万 戸 の ペ ー ス で 作 ら れ て おれる時代になってきた。
り、空き家増加は社会問題化しつつある。
しかし、区分所有法や管理規約などの報酬金額の提示といった問題も少なくないとされる。
全国に約630万戸ある分譲マンションのマンション特有のルール、意思決定手順□ パートナーであるコンサルタントの選定は、報酬の多寡や企業規模によりストックでは、都市郊外の中古物件は売等を熟知し、管理組合との円滑なコミュ決められるものではないこと。大規模修繕の内容が多様化・複雑化する傾買価格が低下傾向にあり、都市中心部でニケーションスキルを持つ建築士は不足

も高経年マンションの管理が立ち行かなしている。

向にある中、きちんとした技術的知見や倫理観をもつ建築士がパートナー

当WGでは、管理組合のニーズにこたえ□ 信頼される専門家としての評価を得られるよう、知識や技術の研鑽はもちマンションでは、適切な日常管理、計画

マンション再生連続セミナー『大規模修繕入門編』
建築の大規模修繕入門編

講義1

・奥澤 健一 氏（㈱スペース・ユニオン

代表取締役）

管理組合のパートナーとして計画修繕工事の調査・設計・監理の実務を多数行っとなることの大切さを伝えていく必要があると思われる。

くなる現状が見受けられる。

第1回 建築士の職域拡大のためのている建築士の奥澤健一氏に講演頂いた。

る建築士を更に増やすための取り組みの区分所有法等のマンション関連法令、ろんのこと、多様な意見をもつ人の集団である管理組合とのコミュニケー
的な修繕・改修の実施が、快適な生活を維一つとして、職能拡大セミナーを行って専有・共用の区分・管理の一般的な考え

ション力を高める努力も必要となる。
持し、慢性的な管理不全に陥らぬためのおり、昨年度は「大規模修繕入門編」とし方、工事費用負担の在り方、マンションの条件と考えられる。更に不動産市場で適て、マンション管理組合とうまくコミュ

会計事情や、長期修繕計画等コスト管理

切な価値を維持するためにも管理組合がニケーションをとるために必要な知識に必要な基礎知識、合意形成の一般的な

積極的・主体的に維持管理や、修繕・改修と、設備改修など最先端の専門知識を得
23
るためのセミナーを開催した。

手順、修繕・改修の計画に必要な劣化の考を実施する必要がある。
建築士は、修繕・改修において管理組合

え方などの基礎知識を解説頂いた。更に建築士が管理組合のパートナーとして期待される役割や、必要な第三者性、管理組

設計業務委託契約から工事着工までの概要

合から業務を受託する際の契約の結び方

設計業務委託契約から工事着工までの概要
施工者

工事見積
ヒアリング

長期修繕計
見直し・策定現地調査
現地調査
目視・打診等
目視・打診等
各種劣化調査各種劣化調査コンクリート躯体
コンクリート躯体
中性化試験など
中性化試験など

設計図書の作成
・工事仕様書・見積要項書・共通内訳書工事基本計画・範囲・仕様案
・概算工事費
・資金計画

居住者・・・・
区分所有者にににに対対対対する工事説明会

アンケート調査
設問設定・準備

工事内容
説明会

基本計画
説明会

監理業務
委託契約

施工者選定の助言・補助・見積依頼補助・見積金額の分析・検討
・ヒアリング
立会い

調査から設計、工事監理へ至る全体の流れ、具体的な工事内容の設計・監理上の注意点、長期修繕計画の立て方や考え方、
工事施工者を選定する上の注意点、工事後の点検、資金計画フォローなどについて、具体的内容を交え、分かりやすく解工事監理準備設計者

報酬見積り・
業務内容提案

総会決議

診断結果
説明会

設計業務
委託契約

施工者選定
・見積依頼
・ヒアリング

工事着工準備工事基本案検討
予算検討

設計図書の承認

その他、大規模修繕工事については、

工事請負
契約

施工者内定

管理組合

見積依頼先の検討・確定
アンケート実施
現地調査協力いて講義頂いた。

着工
準備

契約準備

見積提示

工事見積依頼設計者の選定など、実務に役立つソフト面の知識につ

工事着工

工事計画開始

総
総
会
会
開
開
催
催
支
支
援
援

説頂いた。
設備の大規模修繕入門編

講義2

・柳下 雅孝 氏（（有）マンションライフパートナーズ 代表取締役）

調査診断
調査診断

設計者選定

年代
年代
社会的背景
社 会的 背 景
マンション
マンション

巨大地震
巨 大地 震マンション改修
マンション改修

施工者選定

設 計

計 画

工事準備

総会

24

大規模修繕（建築主体）の変遷
大規模修繕（建築主体）の変遷
大規模修繕（建築主体）の変遷

1970年代1970年代

・大阪万博
・ 大 阪 万博
・日本列島改造論・ 日 本列 島 改 造 論

1980年代1980年代1990年代1990年代・バブル景気・バルブ崩壊・ バブ ル 景 気・ バ ブル 崩 壊・消費税3％
・消費税5％
・消費税3％
・消費税5％

住宅難の解消量から質へ
住宅難の解消量から質へ
・第３次マンションブーム
・第５次マンションブーム
・ 第 ３ 次 マ ン シ ョン ブ ー ム
・ 第 ５ 次 マン シ ョ ン ブー ム
・第４次マンションブーム
・第４次マンションブーム
十勝県沖地震('68)
十勝県沖地震( ' 68)
萌芽期
萌芽期

・宮城県沖地震('78)
・宮城県沖地震( ' 78)

能・容量の変化が激しく、修繕ではなく新2010年代2010年代・リーマンショック・リ ー マ ンシ ョ ッ ク
・消費税8％
・消費税8％

しいシステムに変更、刷新する改修・更新

ストック重視ストック重視・第６次マンションブーム
・ 第 ６ 次マ ン シ ョン ブ ー ム（超高層マンション）（超高層マンション）

・阪神淡路大震災('95)
・阪神淡路大震災( ' 95)

黎明期（基礎確立期）
黎明期（基礎確立期）

2000年代2000年代確立期
確立期が必須となっている。
講義2では、マンションの設備改修に多・東日本大震災('11)
・東日本大震災('11)

発展期（成長期）
発展期（成長期）数取り組み、先進的な改修・設備リニュー⇒？
⇒？

▲1980年～1984年建設省▲1980年～1984年建設省「総合技術開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ：建築物の耐久性向上技「総合技術開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ：建築物の耐久性向上技術の開発」（総ﾌﾟﾛ）術の開発」（総ﾌﾟﾛ）▲1986年～1988年▲1986年～1988年 官民連帯共同研究
官民連帯共同研究「外装材の補修・改修技術の開発」「外装材の補修・改修技術の開発」▲1992年建設省▲1992年建設省「建築改修工事共通仕様書」「建築改修工事共通仕様書」

アル実例を多数設計・監理されている設
備設計一級建築士の柳下雅孝氏に講演頂▲2004年国土交通省▲2004年国土交通省「公共建築改修工事標準仕様書」「公共建築改修工事標準仕様書」

いた。

▲1997年日本建築学会▲1997年日本建築学会「鉄筋コンクリート造建築物の耐久性調査・診断「鉄筋コンクリート造建築物の耐久性調査・診断
および補修指針（案）」および補修指針（案）」大規模修繕工事
大規模修繕工事 外壁塗装工事
外壁塗装工事の概要（建築）の概要（建築） ・外壁等の塗装塗替えを主体にしたお化粧直し
・外壁等の塗装塗替えを主体にしたお化粧直し・管理会社、塗装専業者、防水専業者主導
・管理会社、塗装専業者、防水専業者主導⇒⇒コンクリート躯体保護・防水機能の重要性認識
コンクリート躯体保護・防水機能の重要性認識
・管理組合支援団体、草分け的設計者の活動
・管理組合支援団体、草分け的設計者の活動

マンション設備は、技術革新や生活ス
タイル変化の影響により、要求される性「改修を学ぶ＝歴史を学ぶ」と題し、分譲マンションストックが急増した1970年⇒「超高層」マンションの改修⇒「超高層」マンションの改修⇒タイル張りマンションの改修増加⇒タイル張りマンションの改修増加
・タイルの剥落、クリーニング、クリアー塗装
・タイルの剥落、クリーニング、クリアー塗装

代以降のマンションの配管材料、給排水システムの変遷や、更新工事や更生工事⇒二次部材の改修・ｸﾞﾚｰﾄﾞUP⇒二次部材の改修・ｸﾞﾚｰﾄﾞUP・手摺、ドア、ﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ･･･
・手摺、ドア、ﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ･･･などの変遷について具体的な不具合実例⇒⇒外壁主体の総合的改修工事（大規模修繕工事・計画修繕）
外壁主体の総合的改修工事（大規模修繕工事・計画修繕）
・躯体補修、中性化抑制、シーリング、屋上防水、床防水、ケレン・洗浄、・躯体補修、中性化抑制、シーリング、屋上防水、床防水、ケレン・洗浄、
外装塗替え（機能性の付与、美装性・意匠性向上）
外装塗替え（機能性の付与、美装性・意匠性向上）の写真を交え、意匠専門の建築士にも分1717

かりやすく解説頂いた。

2017.11 KENCHIKU TOK YO

03

住宅問題委員会活動報告

マンションメンテナンス年表 改修を学ぶ＝歴史を学ぶ
マンションメンテンス年表
改修を学ぶ＝歴史を学ぶ
1970年代
70

71

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74

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76

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1990年代
90

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H1

H2

H3

H4

H5

H6

H7

H8

・日本列島改造論

・沖縄返還

86

87

88

2000年代89

・消費税３％・バブル崩壊

社会背景

72

1980年代S45 S46 S47 S48 S49 S50 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63
・７０年安保・バブル景気・ベトナム戦争終結

・大阪万博・日中国交正常化

・宮城県沖地震

H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28

00

01

02

03

04

05

06

07

・阪神淡路大震災

・140万戸

10

11

12

13

14

15

16

・消費税８％

・東日本大震災

・199.7万戸

・第六次マンションブーム
・277.2万戸

・368.7万戸(超高層マンションブーム)

・465.7万戸

・571.3万戸

ストック数･築30年超が100万戸を超える
・高住協設立(現ﾏﾝｼｮﾝ管理業協会)

・69年分住協設立

ョ

マ
ン
シ

関連団体

・マン管センター設立
・全管連設立・55年日本住宅公団設立

・81住宅都市整備公団

・99都市基盤整備公団①耐久性、耐震性の向上は当たり前

・04都市再生機構

住宅公団
・71年多摩ニュータウン入居開始

・ユニットバス導入

・81光が丘パークタウン着工

・大川端リバーシティ２１

・キャナルタウンウエスト

法令・区分所有法改正

・区分所有法改正

・建築基準法施行令改正(新耐震設計法導入)

・建築基準法施行令改正･68年十勝沖地震

・建築基準法改正
・耐震改修促進法施行･宮城沖地震・阪神淡路大震災

第一世代
改
修
思
考

給
水
方
式

設
備
関
連
の
材
料
・
工
法
の
変
遷

給
水
管

排
水
管

時期・世代

・東日本大震災

第二世代

補修・対処療法期

延命・更生期

第三世代

更新挑戦期

成熟期

超高耐久・付加価値（専有部一体改修など）

高置水槽方式
ポンプ圧送式
増圧直結方式（水道局採用開始年） ・横須賀市

・東京都

・千葉県 ・横浜市 ・さいたま市

共用部改修材 各種混在期間

塩ビニルライニング鋼管＋ｺｰﾃｨﾝｸﾞ継手

・同左＋管端コア・同左＋管端防食継手

ステンレス鋼管または高密度ポリエチレン管

専有部改修材 各種混在期間

塩ビニルライニング鋼管＋ｺｰﾃｨﾝｸﾞ継手

・同左＋管端コア・同左＋管端防食継手

ポリブテン管または架橋ポリエチレン管

改修工法

樹脂ライニング更生工法

雑排水改修材 配管用炭素鋼鋼管＋ドレージ継手

・塗装鋼管＋ＭＤ継手／アルファー鋼管

・耐火二層管

汚水管改修材 排水用鋳鉄管

・塗装鋼管＋ＭＤ継手／アルファー鋼管

・耐火二層管

・ＶＰ＋耐火遮音材巻き

局所式

給湯機能力

風呂釜／５号壁掛け・（更生工法誕生）

・住戸セントラル方式
１３号

１６号

専有部改修材 被覆銅管

２４号

（潜熱回収型）⑦オプション工事の積極的な
企画提案！

樹脂管（ポリブテン管／架橋ポリエチレン管）

アスファルト防水タイル貼り仕上げ（スラブ下排水）
防水仕様

フルユニットバス
ハーフユニットバス

浴室

わん形防水層用床排水トラップ（T５－B）

鋳鉄製横引き排水ﾄﾗｯﾌﾟ（ｽﾗﾌﾞ上排水）⑧後送りしない、ケチらない、
近い将来工事は取り込む

排水トラップ
樹脂製横引き床排水トラップ

鋳鉄製床排水ﾄﾗｯﾌﾟ（ｽﾗﾌﾞ下排水）

電
気
設
備

改修工法

・排水トラップは非改修・スラブ下排水管から更新

幹線・容量

最大30Ａ／VVRケーブル

インターホン ・ブザー ・チャイム
テレビ

・排水トラップ更生

・ＣＶケーブル／分岐付き幹線ケーブル
・インターホン・管理組合による防水一斉改修（ＦＲＰ等）

最大４０Ａ

・スラブ上化改修

６０Ａ対応幹線改修

・オートドアロック ・カメラ付きインターホン・住宅情報盤

・共聴アンテナ／直列ユニット方式

・ＢＳ開始／分岐分配方式

また改修における注意点や、マンションの資産価値を向上させるための管理組

・ハイビジョン放送開始

・ＢＳデジタル・地上デジタル開始

講 義 2  これからのストック再生ビジネス

第2回 建築士の職域拡大のための

マンション再生連続セミナー
集合住宅における給水方式の変遷

合の取り組みとして、水回りリフォームの自由度を高めるための設計・合意形成
給水方式

Ｓ30年代

Ｓ40年代

の考え方や注意点、工事中の居住者の生活確保のための工夫など、マンションの高置水槽方式
設備改修の実情を詳しく解説頂いた。

『戸建て住宅団地の再生と建築士の役割』

Ｓ50年代

Ｓ60年代～平成初期

Ｈ10年代

講 義 1  時代の変革を先取りする郊外住宅

団地再生の取り組みに必要な心得・内山 博文（（一社）

リノベーション住宅推進協
議会 会長／u.company㈱ 代表）㈱リビタでの革新的なリノベーション事
業で新分野を創出した後、現在は空き家化

・瓜坂 和昭（大和ハウス工業㈱ 東京本社営業本部

その他、ガス設備、消防設備、情報設備、

ネクストライフ事業推進室 室長）

電気設備の改修の例についても解説頂いた。

・齋藤 征孝（大和ハウス工業㈱ 東京本社集合する戸建住宅の適切な再生で社会資産化を目指している。
＜要旨＞

住宅 事業推進部営業統括部主任）◦住まいの様々の選択肢を創造し、これ当WGでは、マンション改修ならではの

大手住宅メーカーが新規供給路線からを供給するしくみを考え実践してきた。

やりがいや楽しさを建築士の皆様に啓発転換する時代を見据えたチャレンジとし◦キーワードとして「価値軸の転換」「バ

するとともに、マンション改修実務に必て、橫浜郊外で住民参加方式の団地再生

リュー･チェーン（Value Chain）の構

ポンプ圧送方式

要な知識を広めるセミナーを、今後も継増圧直結方式
続して行う予定である。


（文責

江守）

Ｈ４年横須賀市に挑んでいる。
が最初
＜要旨＞

築」
「都市の多様性」「ソフトの転換」「持 続 可 能 性」
「家 は 自 由 に な れ る」◦自 社開発の昭和40年代ニュータウン
における地域住民に溶け込むまちづ

団地再生WG

04④その結果として、ライフサイクル
コストが低減することが重要⑥きめ細かな気配り養生、
過剰なくらいの試験・確認

・ＶＰ＋耐火遮音材巻き

・更新工法

給湯方式

③利便性をも向上させる配慮が必要⑤工事中の騒音、振動、粉塵をいかにして低減するか

更新工法

改修工法
給
湯
器

②水回りリフォームの自由度を向上させることが勘所・マンション管理適正化法施行
・マンション建替法施行

・63年区分所有法施行

建築関連法令100年マンションの視点

・マンションリフォーム技術協会(marta)設立
・日本マンション管理士連合会設立

・日本マンション学会設立･日住協に改称 ・ Ｊ Ｉ Ａ メ ン テ ナ ン ス 分 科 会 設 立
ン

排水管をタダ更新しただけではマンションは長持ちしない

ストック重視・ 86 建 築 物 の 耐 久 性 向 上 技 術 シ リ ー ズ 発 刊

・83.2万戸09

・イラク戦争

量から質へ

・44万戸

08

・構造計算書偽装事件
・アメリカ同時多発テロ

・ベルリンの壁崩壊

・第三次マンションブーム・第四次マンションブーム
・7.7万戸

98

H9

・湾岸戦争

住宅難の解消時代

99

2010年代97

・消費税５％

くり支援紹介。

1

4「業界の常識を疑う」など。
◦家をつくる段階からどういう体験価値を提供できるかを、またリノベー

平成28年度の連続セミナー第2回では、◦供給一辺倒でまちづくりに参画して郊外の住宅地やニュータウンで顕在化すこなかった中でのゼロからのスター

る住民の超高齢化、買物難民化、空き家のト、3年以上を経て企業とまちづくり◦空 き家については利活用が重要、従増加などの問題について、高度経済成長

委員会との間で協定の締結に至る珍来の価値観に縛られることなく進め期に大規模開発された郊外住宅地に危機しい事例を作った。

ること、またハードの問題ではなくションにおいては常に「再価値化」を考え取り組んでいる。

感をもつハウスメーカーや集合住宅・戸◦超 高齢化時代を迎え、自社開発の住建住宅の再生のエキスパートから先導的宅地におけるコミュニティ再生を目な取組みを紹介して頂いた。郊外の戸建

指し、拙速な利益追求を避けつつ、産て住宅団地に、どのような再生の可能性

学共同のプロジェクトも視野に入れ＜パネルディスカッション・質疑応答＞があるのか、空き家の利活用や、エリアマ

ながら粘り強く取り組んでいる。

質問 「住宅再生およびまちづくりにお

ネジメントを見据えた取組みなど、建築◦行政からも認められる取組みとなり、士が貢献できる可能性を会場参加者と一ロードマップを作りながら地域住民

緒に考える企画とし、3名の講師による講と共に成果をだそうと活動を継続し【瓜坂氏】

演を35名の参加者が聴講した。

ている。

◦団地内には廃校小学校や古い老人福

KENCHIKU TOK YO 2017.11て社会システムの転換・構築が重要だと考えている。

ける建築士の活躍の場・機会につき考えを伺いたい」

住宅問題委員会活動報告

祉施設など住宅以外の建築物もありの「仕事にできるかマンションリフォーム」

いる反面、建築士が関与しないリフォー

地域特性を活かしたリノベーション

を皮切りに、マンションリフォームが建築

ムでは、遵法性の問題や安易な施工の横では若い建築士の方のアイデアなど士の業務となり得るか否か、その時求めら行を生んでおり、玉石混交のリフォームを求めたいところが多々ある。

れる職能の内容等について、３つの側面か請負会社の実態も踏まえ、設計者主導の◦クローズドにすることなく一緒に考ら切り取ったセミナーを企画、開催した。

業界への転換の必要性を訴えた。

える姿勢、国家的な大きな課題と感

それは「設計業務」、「顧客対応業務」、「施

そのためには「CMは設計者の責任」とじている。

工マネジメント業務」としての側面であして、職人不足の時代にいかに設計主導◦全国でどこかに風穴を開けて多くのり、これらの切り口で実際にマンション

で「コスト」、「品質」、「工期」、「性能」を担人の知恵を求め成果に結び付けたい

リフォームに建築士が取り組んでいる現保するかを示しつつ、独自の内装工法をと考えている。

状を活写することで、受講者に建築士に開発・駆使して、工期や費用の大幅な削減◦こ の3年あまりで漸く協定を結ぶま

対して顕在化している社会ニーズや、業を図る安達氏ならではの手法の実践を語でに至ったまちづくり委員会との関として取り組む際に重要な視点等を肌でっていただいた。

係においても、住民は1年1年高齢化感じていただくことを目的とした。
講 義 2  建築士が束ねる職人の技量が進み時間が無くなってきている。

平成26年度は、マンションリフォーム

建築士の皆さんには、既成概念にとに「設計業務」で取り組む方を招き、各々・御前 好史 氏（㈱みさき建築研究所）

らわれないアイデアを提供して頂くの顧客対象に伴う業務内容の違いを知設計事務所がコストの主導権を握れてため、情報をオープンにして広く知り、必要となる能力や留意点等を明らかいないリフォーム工事の現状を訴えると恵を募りたいと考えている。

にすることを狙った。超高額物件のオー

共に、コストを的確に掴むためには、実際【内山氏】

ナーを顧客とする高付加価値型リフォーの施工に深く関与していく必要があるこ◦普通に中古住宅を買ってリノベーシ

ム、住まい手の暮らしのありようを深くとを発見していった過去の経験を披露。

ョンすることをまちに広めるための掘り下げ、生活自体をコーディネートす

その結果として、オーナー自らが工事を活動として、改修途中の見学やWEB

るリフォーム。全く異なる設計手法を知分離発注して工事費を抑えるノウハウを公表など実施している。地域に拡散ることで、求められる職能の深さを明ら

提供・指導する手法に活路を見出し、CMする際に、住宅団地ではもともと住かにできた。

の業務委託を受ける業態に至った氏の手民の帰属意識もあり普及し易いと考平成27年度は、建築士と共にリフォー法を語っていただいた。

ム事業を行う事業者を招き、「顧客対応業

お二人の講義により、建築士の職能に、◦建 築士の皆さんには、これまでの自務」において求められる建築士の職能の設計技術をベースとする新たな領域の軸分のジャンルを超えて横断的に活躍

あぶり出しを試みた。建築士の的確に空を重ねることの重要性を明らかにするこして頂きたい。

間を構築する能力やトラブル回避能力をとができた。

えている。

◦領域にとらわれずに目的性をもって行活かしつつ、さらに顧客とのコミュニケ

動すると、私自身、できることが多数

ーション力の養成やファイナンス等に対インフィル更新WGでは3年間のセミナあることを改めて感じている。既成概する知識習得を説くセミナーは、職能のーにより、建築士がマンションリフォー

念の強い、縦割に流れた新築住宅をつ幅を拡げることの重要性を明らかにする

ムに関わるうえで、必要となる職能を示

くる業界の見直し、不動産・建設・金セミナーとなった。

せたものと考えている。求められる住ま融・設計など横断的に考えたシステム

平成28年度は、リフォーム設計・監理だ

いのグレードにより特化するインフィルのつくり直しが必要かと考えている。

けでなく、構法開発やCMの側面でもユー

設計技術ノウハウを伴う「リフォーム設─────────────────ザーにメリットを還元する試みを行って計力」、顧客のニーズを巧みに引き出しプ

当セミナーを聴講して明るい兆し、わいるお二方を招き、「時代が求めるインフ

ロジェクトをまとめる「コミュニケーシ

くわくするような期待を感じられた方もィルリノベーション」と題し、「施工マネ

ョン力」、既存住宅での工事の特殊性に鑑多かったと思われる。住宅問題委員会とジメント業務」での職能が求められる現みた施工も含めた「マネジメント力」であしても引続き情報交換の場を提供して行状を学んだ。

る。今後は希望ある未来に向け、戸建て住

きたいと考えている。

宅等にも対象領域を拡げつつ、リフォー（文責

寺尾・小畑）

ム設計が社会で果たす効用や建築士ビジ
第3回 建 築士の職域拡大のための

インフィル更新WG
平成26～28年度、住宅問題委員会では、｢マンション再生｣を３つのWG共通の視

マンション再生連続セミナー『時代が求めるインフィルリノベーションネスとしての可能性を明らかにしていきたいと考えている。
（文責奥茂）

建築士が導く現場マネージメント術』

点に置きつつ、どうすれば建築士の職能を活かして業務に関与できるか…という講 義 1  独自の内装・設備工法を駆使観点で活動に取り組んだ。

・安達 好和（㈱アルク）「インフィル更新WG」では、平成26年度

リフォーム・リノベ市場は急拡大して2017.11 KENCHIKU TOK YO

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