東京 – 2023年第4四半期
MARKETINMINUTES

オフィス市場（要約版*）

Savills Research

Savills Team
連絡先
サヴィルズ・ジャパ ン
クリスチャン・マンシーニ
アジア太平洋地区
最高経営責任者+81 3 4330 3611
cmancini@savills.co.jp
リサーチ・アンド・コンサルティング
金子 哲也
マネージング・ディレクター、部長+81 3 4330 3103
tkaneko@savills.co.jp
ブライアン・クエック
マネージャー+81 3 4330 3104
bkuek@savills.co.jp

緩やかな回復が定着
東京オフィス市場では緩やかな回復が定着し、2024年は限定的な供給のため、状況は更に安定するだろう。
• 当四半期のオ フィス市場は賃料が緩やかに上昇し、見通しは引き続き改善してい る。空 室率は コロナ禍前の水準に近づきつつあるものの、ハイブリッド 勤務 体制の普及が回復を 遅らせる可能性 がある。
• 東 京主要5区グレ ードAの平均賃料は前四半期比 0 . 5 %増、前年同期比 0 . 6 % 減の月坪 3 2 , 579円となった。
• 東京主要5区グレ ードAの平均空室率は前四半期比0 . 2 % 減、前年同期比 0 .7 % 減の3 . 2 % となった。
• 大 規模グレ ード Bの平均賃料は前四半 期比 0 . 5 % 増、前年同期比 0 . 3 % 増の月坪24 , 5 5 3円となった。
• 大 規模グレ ード Bの平均空 室率は前四半期比 0 . 4 % 減の3 . 6 % となった。
• 2 0 2 3 年 の大 規 模供 給は 無 難 に 通 過した。2 0 24 年 の新 規 供 給は 限 定的 であり、更なる回 復の余 地 を もたらす だろう。一方 で、テ ナントがコロナ 禍 後 の オ フィス需 要
を再 評 価 しており、立 地や 築 年 数 に よる 二 極化が 継 続して い る。

“グ レ ー ドA 、グ レ ー ド B の 両 オ
フ ィ ス 市 場 に お いて、賃 料 と 空室率 の 緩 や か な 改善 が見ら れた 。2 0 2 3 年 の 大 規 模 供 給 は 大
過 な く 吸 収 さ れ 、2 0 2 4 年 は 供 給が 限 ら れ る た め、市 場 に さ ら なる 安 定 が も た ら さ れ る だ ろ う 。一方 で、立 地 と 築 年 数 に 基 づ く 二極 化 は よ り 深 刻 化 する と 考 えられ る 。”
サ ヴ ィルズ リ サ ー チ＆ コ ン サル テ ィ ン グ* 全文は英語版をご覧下さい。

savills.co.jp/insight-and-opinion/

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サイモン・スミス
アジア太平洋地区責任者+852 2842 4573
ssmith@savills.asia
Savills plc
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rather than follows, and now hasover 600 offi ces and associates
throughout the Americas, Europe,
Asia Paciﬁ c, Africa and the Middle
East. This report is for general
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オフィス市場

グラフ 1: 東京主要5区平均賃料及び空室率、2011年第1四半期～2023年第4四半期

グレードB平均空室率

グレードA平均賃料

グレードB平均賃料

35,00014%

30,00012%

25,00010%20,0008%

15,0006%

10,0004%

5,0002%00%
Q1Q2
Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q416%

空室率

月坪賃料 （円）グレードA平均空室率
40,000201120122013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

20222023

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
主要5区とは千代田、中央、港、渋谷、新宿を指す。

グラフ 2: 東京主要5区グレードA賃料指標、2011年第1四半期～2023年第4四半期
千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区平均210Q1/2012 = 100190
170150130110Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1
Q2Q3
Q4Q1
Q2Q3Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3Q4Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q49020112012201320142015201620172018201920202021

20222023

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

グラフ 3: 東京主要5区グレードA空室率、2022年第2四半期～2023年第4四半期

Q2/2022

Q3/2022

Q4/2022

Q1/2023

Q2/2023

Q3/2023

Q4/2023

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区
出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

savills.co.jp/insight-and-opinion/

2

オフィス市場

地図 1: 東京主要地区の平均月坪賃料、2023年第4四半期

¥30.2
¥27.9

¥43.2
¥22.0
¥35.5

¥33.5
¥26.9

¥30.8
¥37.8

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
グレードAの共益費を含む平均月坪賃料（単位は千円）。色は図示目的。

表 1: 主要なテナント移転、2023年第4四半期

移転元
千代田区

中央区

港区

渋谷区

新宿区

その他

31119

6

118

移転先

2

1
7

1

4

1
15
1

3
1

2

2

2

5

千代田区

19

中央区

121

港区

15

渋谷区

12

新宿区

1216

その他

出所: 日経不動産マーケット情報, サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

市場の見通し東京のグレードAおよび大規模グレードBオフィ
ス市場は、経済成長に支えられ、当四半期において堅調な回復を続けた。両グレードの平均賃料は緩やかに上昇し、空室率は四半期連続で低下した。テナントのオフィス移転需要は四半期を通じて堅調に推移しており、従業員数を積極的に増やし、増床を検討するテナントも増えている。そのため、空室率はコロナ禍の最盛期よりも明らかに低下しており、多くの地区においてコロナ禍前の水準に徐々に近づいている。
東京のオフィス市場は、2023年の大規模供給に対し好意的に反応し、最近の回復傾向が水を差さsavills.co.jp/insight-and-opinion/れることはなかった。2024年の新規供給は限定的であり、更なる回復と安定に向けて一定の猶予があり、一層安定した状況となるだろう。好立地の新しいオフィスに対する需要は堅調で、2024年の新規オフィスのプレリーシングは着実に進んでいるようだ。
そのため、現在の安定した回復傾向からの逸脱は生じず、稼働の引き締まった一部の地区では賃料も緩やかに上昇すると考えられる。
しかし、オフィス市場の完全回復にはまだ時間を要し、その進展が遅れる可能性もある。特に大企業においては、一定の在宅勤務体制が依然として一般的であり、テナントもコロナ禍後のオフィスの役割と機能を把握しつつある。また、多くのテナントが交3通の便や設備に優れ、ESG仕様を備えた新しいオフィスを好んでいることから、将来的な需要に変化が生じ、立地と築年数によって、二極化が進む傾向に拍車がかかるだろう。
2025年の大規模供給により、この問題はさらに悪化する可能性がある。また、テナントに望まれない築古のオフィスは今後も苦戦する可能性が高く、二次空室が増加することも予想される。ただし、市場は全体として緩やかながらも、改善を続けていくものと思われる。広範な経済情勢が今年の企業行動にどのような影響を与えるかは未知数な部分もあるが、2023年の堅調な日本経済は、今後のリーシング需要の明るい兆しといえるだろう。