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注目の判例〜建物の基本的な安全性〜

建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵には、放置するといずれは居住者等の生命、身体又は財産に対する危険が現実化することになる瑕疵も含まれるとされた事例（最高裁 平・23・７・21 裁判所ウエブサイト）

建物の建築主から、当該建物を購入した買福島 直樹

建築業を目的とする会社である。
盪主等が、建物にはひび割れや鉄筋の耐力低下

Ｂは、昭和63年８月８日、本件土地を買等の瑕疵があると主張して、その設計・工事い受け、同年10月19日、Ｙ２との間で本件監理業者及び建築工事施工業者に対し、不法建物につき工事代金を３億6100万円（ただ行為に基づく損害賠償を請求した事案においし、後に560万円が加算された。）とする建て、「建物としての基本的な安全性を損なう築請負契約（以下「本件請負契約」という。
）

瑕疵」には、建物の瑕疵が、居住者等の生命、を締結した。
蘯

身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、放置するといずれは

Ｙ１は、本件建物の建築について、Ｂから設計及び工事監理の委託を受けた。

盻

居住者等の生命、身体又は財産に対する危険

本件建物は平成２年２月末日に完成し、が現実化することになる瑕疵も含まれるとさＹ２は、同年３月２日、Ｂに対し本件建物れた事例を引き渡した。（なお、本件建物建築中にＢが本件建物を売却することとなり、上告

１

事案の概要人らが購入することが決まっていた。
）
眈

本件は、９階建ての共同住宅・店舗として上告人らは、平成２年５月23日、Ｂから、建築された建物（以下「本件建物」という。）

本件土地を代金１億4999万1000円で、本件を、その建築主から、Ａと共同で購入し、そ建物を代金４億1200万9270円で、それぞれの後にＡの権利義務を相続により承継した上買い受け、その引渡しを受けた。本件土地告人が、本件建物にはひび割れや鉄筋の耐力及び本件建物の各持分割合は、Ｘ１が４分低下等の瑕疵があると主張して、その設計及の３、Ｘ２が４分の１とされた。
眇び工事監理をした被上告人Ｙ１並びに建築工

本件建物は、本件土地上に建築された鉄事を施工した被上告人Ｙ２に対し、不法行為筋コンクリート造り陸屋根９階建ての建物に基づく損害賠償として、上記瑕疵の修補費であり、９階建て部分（Ａ棟）と３階建て用相当額等を請求する事案である。なお、本部分（Ｂ棟）とを接続した構造となってい件建物は、本件の第１審係属中に競売によりる。

第三者に売却されている（平成14年６月）。

Ａ棟は、１階が駐車場となっており、２主な事実関係は、下記のとおりである。

階から９階までが各階６戸の賃貸用住居

盧Ｙ１は、建築設計及び企画並びに工事監で、各住居にバス、トイレ、台所が設置さ理を目的とする会社である。Ｙ２は、土木れている。各住居の南側にはベランダがあ101

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り、北側には共用廊下がある。Ａ棟西側に者等の生命、身体又は財産を危険にさらすはエレベーターが設置されている。Ｂ棟は、ような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者１階が店舗、２階が事務所となっており、等の生命、身体又は財産に対する現実的な３階はやや広い賃貸用住居２戸となってい危険をもたらしている場合に限らず、当該る。

瑕疵の性質に鑑み、これを放置するといず眄

本件建物には、次のとおりの瑕疵がある。

れは居住者等の生命、身体又は財産に対す（本件建物に平成６年２月から居住し始める危険が現実化することになる場合には、た上告人らが平成６年６月ころ、瑕疵を指当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性摘した。）を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当

ア Ａ棟北側共用廊下及び南側バルコニーである。
盪の建物と平行したひび割れ

以上の観点からすると、当該瑕疵を放置した場合に、鉄筋の腐食、劣化、コンクリ

イ Ａ棟北側共用廊下及び南側バルコニーートの耐力低下等を引き起こし、ひいてはの建物と直交したひび割れ

建物の全部又は一部の倒壊等に至る建物の

ウ Ａ棟１階駐車場ピロティのはり及び壁構造耐力に関わる瑕疵はもとより、建物ののひび割れ

構造耐力に関わらない瑕疵であっても、こエ Ａ棟居室床スラブのひび割れ及びたわれを放置した場合に、例えば、外壁が剥落

みオ Ａ棟居室内の戸境壁のひび割れして通行人の上に落下したり、開口部、ベ

カ Ａ棟外壁（廊下手すり並びに外壁北面ランダ、階段等の瑕疵により建物の利用者が転落したりするなどして人身被害につな及び南面）のひび割れ
キ Ａ棟屋上の塔屋ひさしの鉄筋露出がる危険があるときや、漏水、有害物質のク Ｂ棟居室床のひび割れ発生等により建物の利用者の健康や財産がケ Ｂ棟居室内壁並びに外壁東面及び南面損なわれる危険があるときには、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すのひび割れるが、建物の美観や居住者の居住環境の快

コ 鉄筋コンクリートのひび割れによる鉄適さを損なうにとどまる瑕疵は、これに該筋の耐力低下当しないものというべきである。

サ Ｂ棟床スラブ（天井スラブ）の構造上
蘯の瑕疵（片持ちばりの傾斜及び鉄筋量のそして、建物の所有者は、自らが取得した建物に建物としての基本的な安全性を損不足）

なう瑕疵がある場合には、第１次上告審判

シ Ｂ棟配管スリーブのはり貫通による耐決にいう特段の事情がない限り、設計・施力不足工者等に対し、当該瑕疵の修補費用相当額

ス Ｂ棟２階事務室床スラブの鉄筋露出の損害賠償を請求することができるものと
２

解され、上記所有者が、当該建物を第三者判決の要旨に売却するなどして、その所有権を失った裁判所は、次のように述べ、原判決を破棄・差戻した。

場合であっても、その際、修補費用相当額

盧 第１次上告審判決にいう「建物としてのの補填を受けたなど特段の事情がない限基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住り、一旦取得した損害賠償請求権を当然に102RETIO. 2012. 1 NO.84

失うものではない。

は財産が侵害された場合には、設計・施工者等は、不法行為の成立を主張する者が上記瑕

【解説】

疵の存在を知りながらこれを前提として当該「建物としての基本的な安全性を損なう瑕

建物を買い受けていたなど特段の事情がない疵」とは、居住者等の生命、身体又は財産を限り、これによって生じた損害について不法危険にさらすような瑕疵をいい、建物の瑕疵行為による賠償責任を負うというべきであっが、居住者等の生命、身体又は財産に対するて、このことは居住者等が当該建物の建築主現実的な危険をもたらしている場合に限らからその譲渡を受けた者であっても異なるとず、当該瑕疵の性質に鑑み、これを放置するころはないとの判断をし、第１次控訴審判決といずれは居住者等の生命、身体又は財産にのうち同請求に関する部分を破棄し、同部分対する危険が現実化することになる場合ににつき本件を原審に差し戻した（最高裁平成は、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全17年（受）第702号同19年７月６日第二小法性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当

廷判決・民集61巻５号1769頁。）。

であるとして、最高裁判所が、原判決を破

これを受けた第２次控訴審である原審は、棄・差戻した事案である。

第１次上告審判決にいう「建物としての基本第１次一審は原告らの請求を一部認めた的な安全性を損なう瑕疵」とは、建物の瑕疵が、第１次控訴審は、建築請負の目的物であの中でも、居住者等の生命、身体又は財産にる建物に瑕疵がある場合、請負人について、対する現実的な危険性を生じさせる瑕疵をい瑕疵担保責任の成否以外に、当然に不法行為うものと解され、被上告人らの不法行為責任責任が生ずるものとはいえず、その違法性がが発生するためには、本件建物が売却された強度である場合、例えば、請負人が注文者等日までに上記瑕疵が存在していたことを必要の権利を積極的に侵害する意図で瑕疵を生じとするとした上、上記の日までに、本件建物させたという場合や、瑕疵の内容が建物の基の瑕疵により、居住者等の生命、身体又は財礎や構造躯体に関わり、それによって建物の産に現実的な危険が生じていないことからす存立自体が危ぶまれ、社会公共的にみて許容ると、上記の日までに本件建物に建物としてしがたいような危険な建物が建てられた場合の基本的な安全性を損なう瑕疵が存在していに限って、不法行為責任が成立する余地があたとは認められないと判断して、上告人の不るとした上で、本件ではそのような強度の違法行為に基づく損害賠償請求を棄却すべきも法性があるとはいえないとして、原告らの請のとしたが、第２次上告審は、原審の判断は求を棄却すべきものと判断した。

是認することができないとして、原判決を破第１次上告審は、建物の建築に携わる設棄・差戻した。

計・施工者等は、建物の建築に当たり、契約

最高裁は、建物としての基本的な安全性を関係にない居住者等に対する関係でも、当該損なう瑕疵を、「建物の構造耐力に関わらな建物に建物としての基本的な安全性が欠けるい瑕疵であっても、これを放置した場合に、ことがないように配慮すべき注意義務を負

例えば、外壁が剥落して通行人の上に落下しい、設計・施工者等がこの義務を怠ったためたり、開口部、ベランダ、階段等の瑕疵によに建築された建物に上記安全性を損なう瑕疵

り建物の利用者が転落したりするなどして人があり、それにより居住者等の生命、身体又身被害につながる危険があるときや、漏水、103

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有害物質の発生等により建物の利用者の健康く損害賠償請求を棄却すべきものと判断しや財産が損なわれる危険があるとき」とした

たが、第１次上告審は、建物の建築に携わが、この判断は、安全性の高い優良な建物のる設計・施工者等は、建物の建築に当たり、建築を促進するという側面がある一方で、建契約関係にない居住者等に対する関係で物の安全性を損なう瑕疵の範囲が現実的な危も、当該建物に建物としての基本的な安全険性がなくても将来の危険性も含んだ広いも性が欠けることがないように配慮すべき注のに及ぶことになることから、責任の所在に意義務を負い、設計・施工者等がこの義務ついて複雑な問題を生じさせることになるなを怠ったために建築された建物に上記安全

ど、不動産取引の安定性に大きな影響を与え性を損なう瑕疵があり、それにより居住者る可能性がある。今後、差戻し後の本事案の等の生命、身体又は財産が侵害された場合帰趨について注視していく必要があろう。には、設計・施工者等は、不法行為の成立

なお、本誌「不動産取引紛争事例等調査研を主張する者が上記瑕疵の存在を知りなが究委員会（第266回）検討報告」もあわせてらこれを前提として当該建物を買い受けて参照されたい。

いたなど特段の事情がない限り、これによ（研究理事・調査研究部長）って生じた損害について不法行為による賠償責任を負うというべきであって、このことは居住者等が当該建物の建築主からその主文譲渡を受けた者であっても異なるところは原判決を破棄する。

ないとの判断をし、第１次控訴審判決のう本件を福岡高等裁判所に差し戻す。

ち同請求に関する部分を破棄し、同部分につき本件を原審に差し戻した（最高裁平成理由17年（受）第702号同19年７月６日第二小上告代理人幸田雅弘、同矢野間浩司の上告法廷判決・民集61巻５号1769頁。以下「第受理申立て理由第２について１次上告審判決」という。）。

１ 本件は、９階建ての共同住宅・店舗としこれを受けた第２次控訴審である原審は、て建築された建物（以下「本件建物」とい第１次上告審判決にいう「建物としての基本う。）を、その建築主から、Ａと共同で購的な安全性を損なう瑕疵」とは、建物の瑕疵入し、その後にＡの権利義務を相続によりの中でも、居住者等の生命、身体又は財産に承継した上告人が、本件建物にはひび割れ対する現実的な危険性を生じさせる瑕疵をいや鉄筋の耐力低下等の瑕疵があると主張しうものと解され、被上告人らの不法行為責任て、その設計及び工事監理をした被上告人が発生するためには、本件建物が売却された

Ｙ１並びに建築工事を施工した被上告人Ｙ日までに上記瑕疵が存在していたことを必要

２に対し、不法行為に基づく損害賠償としとするとした上、上記の日までに、本件建物て、上記瑕疵の修補費用相当額等を請求すの瑕疵により、居住者等の生命、身体又は財る事案である。なお、本件建物は、本件の産に現実的な危険が生じていないことからす

第１審係属中に競売により第三者に売却さると、上記の日までに本件建物に建物としてれている。の基本的な安全性を損なう瑕疵が存在してい２ 第１次控訴審は、上記の不法行為に基づたとは認められないと判断して、上告人の不104

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法行為に基づく損害賠償請求を棄却すべきも工者等に対し、当該瑕疵の修補費用相当額のとした。の損害賠償を請求することができるものと３ しかしながら、原審の上記判断は是認す解され、上記所有者が、当該建物を第三者ることができない。その理由は、次のとおに売却するなどして、その所有権を失ったりである。

場合であっても、その際、修補費用相当額

盧第１次上告審判決にいう「建物としてのの補填を受けたなど特段の事情がない限

基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住り、一旦取得した損害賠償請求権を当然に者等の生命、身体又は財産を危険にさらす失うものではない。

ような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者４ 以上と異なる原審の判断には、法令の解等の生命、身体又は財産に対する現実的な釈を誤る違法があり、この違法が判決に影危険をもたらしている場合に限らず、当該響を及ぼすことは明らかである。論旨は、瑕疵の性質に鑑み、これを放置するといず上記の趣旨をいうものとして理由があり、れは居住者等の生命、身体又は財産に対す原判決は破棄を免れない。そして、上記３る危険が現実化することになる場合には、に説示した見地に立って、更に審理を尽く当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性させるため、本件を原審に差し戻すこととを損なう瑕疵に該当すると解するのが相当する。

である。

よって、裁判官全員一致の意見で、主文の盪以上の観点からすると、当該瑕疵を放置とおり判決する。

した場合に、鉄筋の腐食、劣化、コンクリートの耐力低下等を引き起こし、ひいては（裁判長裁判官

建物の全部又は一部の倒壊等に至る建物の治

構造耐力に関わる瑕疵はもとより、建物の裁判官構造耐力に関わらない瑕疵であっても、これを放置した場合に、例えば、外壁が剥落して通行人の上に落下したり、開口部、ベランダ、階段等の瑕疵により建物の利用者が転落したりするなどして人身被害につながる危険があるときや、漏水、有害物質の発生等により建物の利用者の健康や財産が損なわれる危険があるときには、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当するが、建物の美観や居住者の居住環境の快適さを損なうにとどまる瑕疵は、これに該当しないものというべきである。
蘯

そして、建物の所有者は、自らが取得した建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、第１次上告審判
決にいう特段の事情がない限り、設計・施

105

裁判官

金築誠志

櫻井龍子白木勇）

裁判官

裁判官

宮川光

横田尤孝