2021 年 3 月 18 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号
福岡リート投資法人
代表者名 執行役員 松雪 恵津男（コード番号：8968）
資産運用会社名
福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号
株式会社福岡リアルティ
代表者名 代表取締役社長 松雪 恵津男
問い合わせ先財務部長 田村 圭志
TEL．092-272-3900
資産の取得及び貸借（契約締結）に関するお知らせ

福岡リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する株式会社福岡リアルテ
ィ（以下「資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人の資産の取得及び貸借を行うことについて下記のとおり決定しましたのでお知らせいたします。
記
１. 資産の取得
物件名

用途

天神西通りビジネスセ

オフィス

ンター（底地）

ビル

所在

取得予定価格取得予定日

福岡市中央区天神 2 丁目

7,700 百万円

2021 年 6 月 1 日

２. 取得及び貸借の理由
本投資法人は、福岡・九州地域を対象に、デザイン性・エンターテイメント性に優れた商業施設及びA クラスオフィスビルを中心に投資します。また、商業・オフィスビル以外の物件についても、地元密着の強みを活かして、物件毎に最適な運営形態を構築すること等により、中長期的に安定的な収益を確保できる物件については、ポートフォリオの一部として取得し、地域内リスク分散にも配慮していく方針です。
今回取得する天神西通りビジネスセンター（底地）（以下「本物件」といいます。）は、福岡市営地下
鉄空港線「天神」駅から徒歩約 1 分の場所に立地しています。また、福岡市が推進する「天神ビッグバン（注）」エリアのうち「天神 2 丁目南ブロック（明治通り沿道）」に位置し、今後の天神ビッグバンボーナスのインセンティブを活用した再開発が期待されています。
本物件は底地であり、本物件上の既存建物の再開発期間中及び再開発完了（検査済証取得日）後 9 ヵ月経過後に最初に到来する 2 月末日又は 8 月末日までの期間は、賃借人となるスポンサーの福岡地所株式会社からの安定した賃料収入を得ることができるとともに、その後は、マーケットの変動に合わせた賃料収入を得ることができる土地賃貸借契約の契約形態を採用しています。
本物件の貸借に係るテナントに関しては、2020 年 11 月 30 日提出の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載しているテナント選定基準に適合していると判断しています。
本件はスポンサーの福岡地所株式会社とのパイプラインを活用した取得であり、本物件取得により、本投資法人のポートフォリオが更に充実し、将来にわたり安定した収益を確保しうるものと期待して- 1 -います。
（注）天神ビッグバンとは、福岡市の「天神」エリアにおいて、「グローバル創業・雇用創出特区」によって獲得した「航空法の高さ制限の特例承認」の活用と、福岡市独自のまちづくりを促す「容積率の緩和」により、都市機能の大幅な向上と増床を図っていく施策です。2015 年 2 月に始動したプロジェクトであり、「天神交差点」から半径約 500m、約 80 ヘクタールが対象エリアとなり、10 年間で 30 棟の民間ビル建替えを誘導しています。なお、感染症対策機能の導入を促すとして、対象ビルの竣工期限を 2024 年末から 2026 年末までの 2 年間延長し、2026 年 12 月末までに竣工予定ビルに対して、容積率を最大 50%ボーナスする容積率緩和制度（天神ビックバンボーナス）が創出されています。
３. 取得資産の内容(1) 取得の概要①

取得予定資産信託受益権（信託受託者：未定（注 1））

②

物件名称

天神西通りビジネスセンター（底地）③

取得予定価格（注 2）

7,700 百万円

④

鑑定評価額

7,790 百万円（価格時点：2021 年 2 月 1 日）⑤

取得 CAP（注 3）

3.5%

⑥

取得予定日

2021 年 6 月 1 日⑦

売主

福岡地所株式会社⑧

取得資金

譲渡資金（注 4）及び自己資金

⑨

決済方法

引渡し時一括⑩

その他

本物件の取得に係る受益権譲渡契約（以下「本取得契約」といいます。
）は、フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当します。違約金等の内容につきましては、後記 3.(3)取得予定資産の内容「特記事項」欄をご参照ください。

（注 1）

信託受託者については現時点では未定ですが、決定した時点でお知らせします。

（注 2）

取得予定価格は、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等精算金相当額等を含んでいません。

（注 3）「取得 CAP」は、鑑定評価書における直接還元法 NCF÷取得予定価格×100（％）
で算出しています。

（注 4）

譲渡資金の概要につきましては、本日付公表の「資産の譲渡（契約締結）及び貸借の解消に関するお知らせ」をご参照ください。

(2) 本物件の取得決定に際して、評価した点
本物件は、九州最大の都市集積を誇る「天神」エリアに所在し、その中でも最もオフィス街としての成熟度が高い「明治通り」沿い及び商業施設が集積する「天神西通り」付近に立地しているため、非常に高い立地競争力を有しています。明治通りは天神エリアを東西に走り、沿道には、地元金融機関の本店やメガバンクの支店、証券会社の支店、福岡証券取引所等、金融機関が多く集積するほか、商業施設も集積し高度な商業地域を形成しています。現在、福岡地所株式会社が開発を推進する「天神ビジネスセンター」も同じ沿道に所在しています。また、天神西通りは、商業施設が集積する天神エリア有数の繫華性の高い商業地域で百貨店・商業専門店が集積する東側エリア、ベンチャー企業等が入居するオフィスや専門学校等がある西側エリアで構成されています。
また、本物件は、「明治通り」と「天神西通り」の交差点付近に立地するため、視認性も良好で、豊富な人通りも高く評価しています。
本物件が位置する「天神ビッグバン」エリア内の「天神 2 丁目南ブロック（明治通り沿道）」は、- 2 -容積率について、900%にまちづくりの取組みに応じて最大 400%を加算し、容積率の最大限度は1,300%となっています。福岡市の決定した地区計画においては、地下鉄天神駅から天神西通り方面へのバリアフリー化された地下歩行者用通路を整備すること、地下鉄天神駅・地下歩行利用者用通路に接続する広場及び地下部から地上部への出入口の確保を行うこと、また、明治通りと市道天神 23 号線を結ぶ歩行者用通路を整備し歩行者の回遊性の向上を図り明治通りと南北の連絡強化に努めることとされています。このエリアの再開発の他にも、近隣にて、「旧大名小学校跡地開発事業」が進められており、これらが竣工した際には、さらに「天神」エリアの訴求力が高まるものと期待しています。
(3) 取得予定資産の内容
物

件

名称

天神西通りビジネスセンター（底地）

特 定 資 産 の 種 類

信託受益権

取

得

信

託

予

定
受

価

格

7,700 百万円

託者

未定

所 在 地 （ 地 番 ）土地

福岡市中央区天神二丁目 149 番

外4筆

面積

1,343.51 ㎡

用途地域

商業地域

容積率

700％（地区計画により最大 1,300％）

建蔽率

80％

所有形態

所有権

土壌汚染リスク評価機関

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

鑑定

鑑定

評
評価額7,790 百万円（価格時点：2021 年 2 月 1 日）

機関

一般財団法人日本不動産研究所

価担 保 設 定 の 有 無なし
・本取得契約は、フォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人の責に帰すべからざる事由により契約の目的達成が不可能となった場合には、違約金を支払うことなく本取得契約を解除できるものとされています。なお、本取得契約において本投資法人は手付金を支払いません。
・本物件の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣接地所有者との間に紛争等は発生しておらず、売主との間で売主の責任と負担において、2021 年 5 月末までに境界確認書を締結することを合意しています。

特記事項

・信託受託者と賃借人である福岡地所株式会社の間で、信託受託者が本物件を譲渡しようとする場合、福岡地所株式会社に対し、優先交渉権を付与する旨、また、信託受託者が本物件を譲渡する際に、福岡地所株式会社が第三者に対する売却予定価格以上で購入するという意向を表明した場合、同社が優先的に本物件を買い取ることができる旨、それぞれ合意しています。
・本投資法人は、本物件に係る信託受益権等について、売主及び隣接地所有者の三者間で合意書を締結しており、本件土地又は本件土地に係る信託受益権並びに三者間合意書に基づく権利義務の全部又は一部を第三者に対して譲渡する場合、一定の期間は隣接地所有者の承諾が必要になります。

賃（貸借予の定状

況

テ ナ ン ト 総 数1）

テ

福岡地所株式会社

ナン

ト

名- 3 -

契

約

賃

貸形

態

普通借地契約

期

間

60 年

借

賃 貸 借 開 始 日

2021 年 6 月 1 日
1.当初賃料（固定賃料）
本物件上の既存建物の再開発の完了（検査済証取得日）から 9 ヵ月経過後に最初に到来する 2 月末日又は 8 月末日までの期間
318 百万円（注 1）契約賃料2.変更後賃料（変動賃料。1 年毎に算出）（ 年 間 賃 料 ）本物件上の既存建物の再開発の完了（検査済証取得日）から 9 ヵ月経過後に最初に到来する 3 月 1 日又は 9 月 1 日以降の期間
変更後賃料＝当初賃料×再開発後の建物の直近賃料収入実績額（注 2）／再開発後の建物の賃料収入基準額（注 3）

敷 金 ・ 保 証 金

318 百万円（注 4）

総賃貸可能面積

1,343.51 ㎡（注 5）

総積1,343.51 ㎡（注 5）率100.0%（注 6）（2021 年 6 月 1 日予定）

賃稼

貸面働※ 地番、面積等はいずれも登記簿上表示により記載しています。
（注1） 百万円未満を切り捨てた数値を記載しています。
（注2） 賃料適用起算日が 3 月 1 日の場合は前年 1 月 1 日から前年 12 月 31 日まで、賃料適用起算日が 9 月 1 日の場合は前年 7 月 1 日から当年 6 月 30 日までにおいて、福岡地所株
式会社が再開発後の建物の賃借人から賃料受入口座に入金のあった賃料及び共益費（但し、駐車場料金、駐輪場料金、自販機、水道光熱費等を除く。
）合計実績額をいいます。
（注3） 賃貸借契約にて合意する再開発後の物件上の建物における年間賃料収入基準額をいいます。
（注4） 百万円未満を切り捨てた数値を記載しています。
（注5） 総賃貸可能面積はテナントに対して賃貸可能な面積、総賃貸面積は 2021 年 6 月 1 日締結予定のテナントとの賃貸借契約に表示されている契約面積の合計を記載しています。
（注6） 総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合であり、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(4) 取得先の概要
名所事

在業

内称

福岡地所株式会社地

福岡市博多区住吉一丁目 2 番 25 号容不動産の開発、賃貸、仲介、管理代表者の役職・氏名代表取締役社長

資金

100 百万円

日1961 年 7 月 19 日

設

本立年月

榎本 一郎

総資産

198,299 百万円（2020 年 5 月 31 日現在）

純

資産61,455 百万円（2020 年 5 月 31 日現在）

本投資法人又は資産運用会社との関係資産運用会社の株主（出資割合 50%）に該当します（注）
。
資本

関係

また、本投資法人の投資口を 73,136 口保有しています。
（2021 年2 月 28 日時点）
- 4 -

人

的

関

資産運用会社において、当該会社より 2 名の非常勤の取締役の派係遣があります。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、プロパティマネジメント業務取引、不動産売買の媒介取引、本投資法人が保有取引関係する不動産の賃貸借等の取引があります。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
本投資法人の関連当事者に該当します。

関連当事者への該

当状

また、当該会社は、資産運用会社の金融商品取引法上の親法人等況に該当します。

（注）本日付公表の「資産運用会社における株主異動に関するお知らせ」に記載の通り、2021 年
3 月 19 日から福岡地所株式会社の出資割合が 55%に増加します。
(5) 物件取得者等の状況
物件の名称

天神西通りビジネスセンター（底地）

物件所有者等の状況

前所有者

会社名

福岡地所株式会社

特別な利害関係者にある資産運用会社の株主（出資割合者との関係50％）（注）

取引経緯・理由等

開発目的

取得価格
取得時期

前々所有者
特別な利害関係にある者以外－－

前所有者が 1 年を超えて所有しているため、記載を省略
2014 年 12 月－－

（注）本日付公表の「資産運用会社における株主異動に関するお知らせ」に記載の通り、2021 年
3 月 19 日から福岡地所株式会社の出資割合が 55%に増加します。
(6) 媒介の概要
該当無し。
(7) 決済方法等
本物件の取得予定日（2021 年 6 月 1 日）に、本投資法人が譲渡資金及び自己資金により一括して支払うことにより決済する予定です。
(8) 利害関係人との取引
本物件の売主である福岡地所株式会社は、資産運用会社の利害関係者に該当することから、資産運用会社の規程等に基づき、本物件の取得価額その他の条件等について資産運用会社の投資運用委員会、コンプライアンス評価委員会及び取締役会における審議・承認を得ています。
(9) 取得の日程
2021 年 3 月 18 日

取得決定日

2021 年 3 月 18 日

契約締結日

2021 年 6 月 1 日

代金支払日（予定）2021 年 6 月 1 日

物件引渡日（予定）- 5 -４. 今後の見通し
本物件の取得予定日及び資産の譲渡予定日（注）は 2021 年 6 月 1 日であるため、2020 年 10 月 16 日
付「2020 年 8 月期決算短信（ＲＥＩＴ）」にてお知らせしました 2021 年 2 月期（2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）の運用状況の予想への影響はありません。2021 年 8 月期（2021 年 3 月 1 日～2021年 8 月 31 日）の運用状況の予想への影響は軽微であるため、修正を行いません。
（注）資産の譲渡の概要につきましては、本日付公表の「資産の譲渡（契約締結）及び貸借の解消に関するお知らせ」をご参照ください。

- 6 -５. 鑑定評価書の概要
物件名称

天神西通りビジネスセンター（底地）

鑑定評価額

7,790,000千円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2021年2月1日
項目

内容

概要等

7,790,000千円

収益価格

7,790,000千円

直接還元法による価格

318,153千円

運営収益

318,153千円 賃貸借契約に基づく賃料収入

0千円

空室損失等

48,653千円

運営費用
PMフィー0千円

公租公課

48,653千円損害保険料0千円

その他費用0千円

運営純収益

公租公課関係資料及び負担調整措置、今後の想定等に基づく269,500千円
3,182千円

一時金の運用益272,682千円

純収益
還元利回り

3.5%

対象不動産の立地条件等や将来の不確実性、類似事例等を勘案して査定

7,780,000千円

DCF法による価格
割引率

3.0%

最終還元利回り

3.7%
-

積算価格
土地比率

-

建物比率

-

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

記載なし

以上
＊本投資法人ウェブサイトの URL

https://www.fukuoka-reit.jp- 7 -【添付資料】【資料１】本物件の外観等【資料２】本物件の所在地【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧- 8 -【資料１】本物件の外観等
・天神西通りビジネスセンター（底地）

・天神エリア航空写真- 9 -【資料２】本物件の所在地- 10 -

【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ- 11 -

【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧
用

物件名称

途商業
施設オフィ
スビル

その他

取得（予定）時期

取得（予定）

投資価格（百万円）

比率

(注 1)

(注 2)

キャナルシティ博多

2004 年 11 月 9 日

32,00015.8%

キャナルシティ博多・B

2011 年 3 月 2 日

21,060（注 3）

10.4%

パークプレイス大分

2004 年 11 月 9 日

19,610

9.7%

サンリブシティ小倉

2005 年 7 月 1 日

6,633

3.3%

木の葉モール橋本2018 年 3 月 1 日

10,000

5.0%

スクエアモール鹿児島宇宿

2006 年 9 月 28 日

5,300

2.6%

熊本インターコミュニティ SC

2006 年 11 月 30 日

2,4001.2%

花畑 SC

2007 年 9 月 3 日

1,1300.6%

久留米東櫛原 SC

2008 年 2 月 1 日

2,5001.2%

ケーズデンキ鹿児島本店

2008 年 3 月 27 日

3,550

1.8%

マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）

2015 年 5 月 1 日

5,2502.6%

キャナルシティ・ビジネスセンタービル

2004 年 11 月 9 日

14,6007.2%

呉服町ビジネスセンター

2004 年 11 月 9 日

11,200

5.5%

サニックス博多ビル

2005 年 9 月 30 日

4,4002.2%

大博通りビジネスセンター

2006 年 3 月 16 日

7,000

3.5%

東比恵ビジネスセンター

2009 年 3 月 13 日

5,900

2.9%

天神西通りセンタービル

2013 年 2 月 1 日

2,600

1.3%

天神ノースフロントビル

2013 年 3 月 28 日

2,800

1.4%

東比恵ビジネスセンターⅡ

2018 年 3 月 1 日

4,230

2.1%

東比恵ビジネスセンターⅢ

2020 年 5 月 29 日3,290

1.6%

天神西通りビジネスセンター（底地）

2021 年 6 月 1 日

7,700

3.8%

アメックス赤坂門タワー

2006 年 9 月 1 日

2,060

1.0%

シティハウスけやき通り

2007 年 12 月 20 日

1,111

0.6%

Aqualia 千早

2012 年 3 月 1 日

1,280

0.6%

ディー・ウイングタワー

2013 年 3 月 1 日

2,800

1.4%

グランフォーレ薬院南2014 年 11 月 4 日

1,100

0.5%

ホテルフォルツァ大分

2013 年 3 月 1 日

1,530

0.8%

ティサージホテル那覇

2018 年 12 月 7 日

2,835

1.4%

鳥栖ロジスティクスセンター

2014 年 3 月 28 日

1,250

0.6%

ロジシティみなと香椎2015 年 3 月 27 日

8,150

4.0%

ロジシティ久山2017 年 6 月 1 日

5,050

2.5%ロジシティ若宮

2020 年 6 月 30 日

1,7000.8%

202,019100.0%

全物件合計－（注1） 取得（予定）価格は、本投資法人と売主との間の売買契約書等に記載された売買価格をいい、取得諸経費及び消費税等を含みません。
（注2） 投資比率は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注3） 本日付で公表した「資産の譲渡（契約締結）及び貸借の解消に関するお知らせ」による譲渡が行われた後の金額を記載しています。また、記載金額については、当初取得価格から譲渡時の鑑定評価額を減算しています。

- 12 -