新年のご挨拶「ハトマークグループ・ビジョン2025」に基づき会員目線のデジタル化を推進
令和4年の年頭にあたり、ご挨拶申し上げます。
昨年は年初より緊急事態宣言、まん延防止等重点措置が断続的に発出され、10月にようやく解除されましたが、年末より再びオミクロン株の脅威にさらされております。
このようななか、我が国のGDPは年率換算でマイナスとなり、諸外国でプラスに転じているのに比べ回復の遅れが目立っております。加えて昨今の原油高や円安が日本経済にどのような影響を及ぼすか不透明な状況です。
昨年末の税制改正では商業地の固定資産税の税額上昇分半減2.5％、ローン減税では環境性能別制度導入・既存住宅の築年数要件緩和などが実現され、不動産・住宅産業に対し一定の配慮がなされたことは評価に値するものと自負しております。
また、補正予算にて「こどもみらい住宅支援事業」が策定され、子育て世代の住宅費負担支援強化や住宅分野の脱炭素化について政策誘導がなされ、岸田政権の掲げる中間層への手厚い分配政策が実現されました。
本会では昨年、新たな中期5カ年計画 ｢ハトマークグループ・ビジョ
ン2025｣ を策定し、｢会員が住生活サポーターとして選ばれるための各種施策の実現｣ を掲げ、各種戦略テーマの設定・課題に基づく事業を抽出し、ロードマップを示しました。令和4年は実質的なスタートの年であります。
これらに基づき、5月の改正宅建業法施行による非対面取引に備えた
電子契約システムの導入、BtoB機能を充実した新流通システムの稼働、Web法定講習システムの整備など、引き続き会員目線での業務のデジタル化を推進して参ります。
特に会員の取引業務をサポートする業務支援サイト「ハトサポ」はすでに8万社を超える皆様が登録されており、今後ともより一層コンテンツの充実を図っていく所存です。
また、4月の成人年齢引き下げに併せ若年層向けに取引啓発を行うとともにハトマークの更なるブランディングを図るため、ハトマーク・宅建協会を対外的にPRするルール作りにも着手します。
終わりに皆様のご健勝並びに「衣食住」の一翼を担う政策産業である
不動産業の更なる発展を祈念し､ 新年の挨拶とさせていただきます。
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会会 長2

令和 4 年度

税制改正大綱の概要

令和 4 年度与党税制改正大綱が、令和 3 年 12 月 10 日に公表されました。今回の税制改正大綱では、住宅ローン減税の制度見直し、商業地等における土地の固定資産税の負担軽減措置がとられております。
その他、今年度適用期限を迎える税制特例措置の延長等、要望項目が概ね認められました。
※令和 4 年度税制改正大綱はあくまでも改正案です。
税制関連法案は、政治情勢に変動がない限り例年 3 月末頃に成立する見込みです。
2． 住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置

令和 4 年度税制改正の主なポイントは以下のとおりです。

・令和 5 年 12 月 31 日まで 2 年延長

1． 住宅ローン減税
適用期限

令和 7 年 12 月 31 日まで 4 年延長

控除率

0.7％

所得要件

合計所得金額 2,000 万円以下

床面積要件

・非課税限度額【良質な住宅】 1,000 万円【その他の住宅】 500 万円

・築年数要件は住宅ローン減税と同じ

50㎡（新築の場合、2023 年までに建築
確認：40㎡（所得要件 1,000 万円以下））【新築住宅・買取再販】

・控除期間は原則 13 年・借入限度額：3,000 万円～5,000 万円 ( 入居年、住宅性能によって異なる )・受贈者の年齢要件が 18 歳以上（現行：20 歳以上）に引き下げ（令和 4 年 4 月１日以降の贈与に適用）

３．土地の固定資産税等に係る所要の措置

令和 4 年度は、商業地等における課税標準額の増加を評価

額の 5％→ 2.5％に抑制（税額上昇分を半減）する措置が【既存住宅】

講じられる・控除期間は 10 年・借入限度額 : 高性能な中古住宅は 3,000 万円、その他の住宅は 2,000 万円
・築年数要件（耐火住宅 25 年以内、非耐火住宅 20 年以内）が昭和 57 年以降に建築された住宅に緩和◆その他各種税制特例措置が延長されます。
詳細・問合せ先等は国交省ホームページへ

https://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_008086.html

January 2022

CONTENTS

新年のご挨拶

「ハトマークグループ・ビジョン 2025」に基づき
  2
会員目線のデジタル化を推進 会長 坂本 久

令和 4 年度税制改正大綱の概要

特集32022 年の不動産市況を占う

  4「住」のトレンドウォッチング   連載  第 31 回

① 「電子帳簿保存法」 改正とその対応

8② マンション管理の審査に新制度が始まる！

変化を余儀なくされるマンション管理の世界

注目の書 著者は語る『賃貸オフィスの最強戦略』池野 衛

10
12

不動産関連データから読み解く「住まいの今」  連載  第 16 回

令和2年国勢調査確報値から見た家族類型の変化と住宅ニーズの今後

14

紙上研修 連載  第 199 回「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
について

16

今月のアーカイブ  

20

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2022年1月号

22
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2022 年 1 月 10 日発行 通巻第 505 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／角 幸彦

〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/− 8181（広報）TEL. 03 − 5821REALPARTNER January 2022
FAX. 03 − 5821 − 8101

3

特集

2022年の不動産市況を占う
インタビュー

一般財団法人日本不動産研究所 主任研究員・不動産エコノミスト

吉野 薫

2021 年末近くになり世界的に拡大の様相を見せた新型コロナウイルスのオミクロン株は実体経済にどのような影響を及ぼすのか。
あるいは世界的にインフレの様相が強まるなか、金融政策の見直しは行われるのか。
また国内では生産緑地の指定解除によって「2022 年問題」が浮上している。
果たして 2022 年の不動産市況はどうなるのか。
一般財団法人日本不動産研究所研究部の吉野薫氏にお話を伺った。

写真：PIXTA

不動産市況は回復途上にあると思われるが景気の下振れリスクには注意が必要

経済に悪影響を及ぼすでしょう。また、それは不動産の実需に影響を及ぼします。雇用情勢が悪化して、個人の所得が減るような事態になれば、住宅需要が後退── 2022 年の不動産市況をどのように見ていますか。また市況に影響を及ぼすと思われる要因には何があるでしょうか。

しますし、もし企業の業容拡大意欲がなかなか回復し

吉野 最大の懸念材料は新型コロナウイルス感染拡大

2022年の不動産市況を考えるうえでは、マクロ経の行方です。今もオミクロン株の拡大が世界的に懸念されていますが、感染拡大が再び深刻化すれば、実体4ないとなると、オフィスビルや商業用不動産に対する実需が悪化します。
済の行方も注目点になります。
国内景気は2020年の第2四半期が最悪で、そこか特集

ら持ち直し基調にあるとは思っています。しかし、2021年は思いのほか、景気のもたつき感が強かったと思います。なぜなら2020年後半から日本経済を牽引したのが、外需を中心とする製造業だったのですが、2021年の年初からは供給制約の影響もあってなかなか伸びず、2021年の夏場過ぎからかなり厳しい状況に入ってしまったからです（図表1）。
その意味では、おそらく2022年も、景気の下振れ
リスクは残ると思われます。腰折れするような兆候は
今のところ見られませんが、2022年のマクロ経済を見るうえで上振れ、下振れ、どちらの確率が高いかといえば下振れだろうと考えています。
それを前提に2022年の不動産市況のメインシナリ

図表 12019 年からの景気動向

2022年の不動産市況を占う

一致指数の推移（2015 年＝100）

110
105
100
95
90
85
80
75
70

1

3

5 7 9
2019 年

11

1

3

5 7 9
2020 年

111

3

5 7 9 （月）2021 年（出所）内閣府経済社会総合研究所・景気動向指数（令和 3 年 10 月分速報）よりオを考えると、底入れから回復に向かっていくプロセ
スにあるものの、今申し上げたように景気の下振れリ
スクが強まると、その分だけ回復が後ずれするというイメージです。
──世界的にはインフレが顕在化しつつあり、米国はいよいよ金融緩和政策を転換させようとしています。この金融環境の変化が、不動産市況に悪影響を及ぼすリスクはありませんか。

コロナ禍が収まれば再び東京に人は戻ってくる──不動産業界では「2022 年問題」が話題に上っています。生産緑地の開放によって、農地だった
土地が宅地に転用され、大量に不動産市場に出回ってくるのではないかと、いわれてきました。

吉野 転用される農地が宅地として高い競争力を持っ吉野 私は、2022年の金融環境に対してはとくに不ていれば、それは地価にかなりのインパクトを与えま

安を抱いてはいません。たしかに米国ではインフレにす。しかし、競争力に乏しいような、たとえば駅から対する懸念が強まっていて、FRB（連邦準備制度理

距離が離れている土地であれば、いくらそれが宅地化

事会）もいよいよ金融緩和を縮小する方向に舵を切りされて不動産市場に出てきたとしても、全体的に見れ始めていますが、日本の場合、企業物価指数は上昇に転じているものの、消費者物価指数はほぼ横ばいです。
日銀の金融政策は、基本的に消費者物価指数の動向を見て判断しますから、今のように消費者物価指数が横ばいで推移している間は、日銀は緩和的な金融政策を継続せざるを得ません。したがって金融がタイトになり、不動産市況にネガティブな影響が及ぶようなことにはならないでしょう。

（よしの かおる）
1978 年、石川県金沢市生まれ。東京大学経済学部卒業、東京大学大学院経済学研究科修士課程修了（経済学修士）。専門は都市経済学、経済政策。日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。大妻女子大学非常勤講師、国際基督教大学非常勤講師も務める。現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、東京大学空間情報科学研究センター協力研究員として研究活動にも従事している。著書に『これだけは知っておきたい「経済」の基本と常識』（フォレスト出版）、『Ｑ＆Ａ 会社のしくみ 50』（日本経済新聞出版社、共著）がある。

REAL PARTNER January 2022

5

なくなったからだと考えています。

ば大きな影響はないでしょう。
もちろん競争力に乏しい土地の値段は下がりますということは、今の東京における人口減少は不可逆が、競争力がある土地の値段は、そう簡単には下がり的なものではなく、いずれコロナ禍が終息すれば戻っません。単純に供給が増えたからといって、それがてくると思います。あくまでも一時的な動きに過ぎま

即、地価の下落にはつながらないのです。

せん。

──コロナ禍のなかでテレワークが主流になり、東京から人が地方に流出しているという見方がありますが、都市から地方への人の流れは不可逆的なものなのでしょうか。

──ということは、東京のオフィス需要はしばらく安泰だと考えてよろしいのでしょうか。

吉野 実体経済的には東京から人口が流出しているの基本的なシナリオとしては、オフィス需要も徐々に

ただ、コロナ禍で多くの企業がテレワークを導入するようになった結果、オフィスに出社する必要がなくなった人がたくさん増え、地方に移住する人も増えた

して床面積の拡張に消極的になったら、オフィス需要の回復も後ずれするでしょう。
また、テレワークについては今のところ非常時におけるBCP（事業継続計画）ということで導入されてという文脈で捉えるのは間違いだと思います。

図表 2

できないと見ています。
回復している局面だとは思うのですが、景気が下振れは事実です（図表2）。

（万人）

吉野 いえ、オフィスに関してはまだ先行きは楽観視

そうではなく、どちらかというと飲食を中心に対面いますが、おそらくこの先、平時でも一定比率のテレサービスを提供していた産業の雇用がなくなったこと

ワークは避けられないのではないでしょうか。どうしから、これらの産業が集積している東京に住む動機がてもオフィスに出なければ仕事にならないという人以
外は、月曜日から金曜日まで、朝から夜までオ

最近 3 年間の東京の人口推移

フィスに張り付いて仕事をするというスタイル

1,415

は、私たちの日常には戻ってこないと思います。

1,408 万人

1,410

これからのオフィスの在り方は大きく変わって
1,404 万人

1,405
1,400 万人
1,400

いくでしょう。本社オフィスは必要に応じて社員が集まり、そこで議論などを行いながら何かを生み出していく創発の場として存在し、一方で、一人でじっくり作業できる場として郊外などにサテ

1,395

ライトオフィスを点在させていく。また社員の個
1,390

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011（月）2019 年
2020 年
2021 年（出所）東京都「東京都の人口（推計）」6

人的な都合に合わせて在宅で作業をするとか、たまには気分転換を兼ねてワーケーションをすると特集いったように、多拠点分散型のオフィスが増えていくのではないでしょうか。

図表 3

2022年の不動産市況を占う

主な都市の住宅地の地価推移（千円／㎡）

700

その意味では本社オフィスの使い方、在り方が大きく変化していくなかで、オフィス需要がどうなってい
くのか、その着地点はまだ見えてきていません。それだけに、オフィス需要の先行きについては、まだまだ予断を許さないと思います。

都心のマンション価格も大崩れする要因は見当たらない──タワーマンションの価格がバブル的だという声もあります。マンションや戸建てなど住宅の動向については、どう見ていらっしゃいますか。

吉野 雇用環境が堅調になり、所得が伸びれば強気に転じると思いますが、現状、雇用や所得が大きく伸びる要素は見当たらないので、強気にはなれません。

600
500

400

札幌市

大阪市

仙台市

広島市

東京２３区

福岡市

名古屋市

300
200
100

0

2007 08

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

（出所）国土交通省「主な都市における住宅地の平均価格の推移」とはいえ、大きく下げる要素も見当たらないのも事実です。都心のマンション価格が崩れるとしたら、金るのではありません。福岡市や広島市、金沢市、仙台

融環境に大きな変化が見られるときですが、前述した市、札幌市といった地方の大都市も含まれています。

ように、日本の消費者物価指数はほぼ横ばいが続いて

これまで地方から東京に人々が集まってきたのと同じいますから、インフレを材料に金融引き締めに転じる

ように、地方でも郊外から中心部への人口移動が、ことはないでしょう。緩和的な金融環境が続く限り、

徐々にではありますが、進んできています。

大崩れすることはないと見ています。
そもそも、東京のマンション市場が本当にバブル的なのか、という点を冷静に考える必要があります。東

たとえばリーマンショックが起こる前、不動産市況が堅調に推移していたものの、当時、どんどん地価が上昇したのは東京と大阪くらいのものでした。

京のマンション価格が上昇しているといっても、過去

それが今はどうかというと、この10年程度のトレに香港、上海、ニューヨーク、ロンドンなどで観察さンドでは、東京だけでなく他の地方都市でも地価が堅れた急激な価格上昇に匹敵するようなハイペースでは調に値上がりしています（図表3）。地方に住んでいありません。また、主要なグローバル都市と比べて東る人たちも、都市機能が充実しているところに住むこ

京のマンション価格水準が高い、ということもありまとで得られる利便性に気づき始めたのだと思います。

せん。マンションや戸建ても含めて、住宅の不動産市

かつて地方といえば、ほとんどの人が一軒家に住ん

況は当面、安定推移が続くでしょう。

地方都市においてもより便利なところへの集約が進むでいました。そもそも地価が安いのだから、狭いマンションに住む必要はないという考え方が普通だったのですが、最近は少し状況が違ってきています。大家族
から核家族に変わり、さらに核家族においても、子供──日本の不動産マーケットについて長期的なトレンドを展望したときに、注目しているテーマは何ですか。

が成長すれば子供は家を出ていき、老夫婦の生活にな

吉野 都市化ですね。21世紀は都市化の世紀だといんだほうがいい、ということになるのです。

ります。そうなったとき、大きな家はもはや必要なくなり、もっと利便性の高い、都市部のマンションに住われるように、人々は都市に集まっていくというのコロナ禍で、人口が密集している都市は見捨てられが、いま私たちが生きている21世紀のメガトレンドるという人もいますが、それは間違いです。これからだと思います。

ますます都市は注目され、そこに周囲からどんどん人

ここで申し上げている都市は、東京だけを指していが集まっていく時代がくるのではないでしょうか。

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7

21（年）

レ
「住」のト

ング❶
ウォッチ

連載 第 31 回

ンド「電子帳簿保存法」改正とその対応
令和 3 年度の税制改正で、国税関係書類帳簿の保存方法を定めた 「電子帳簿保存法」 が見直された。概ね緩和措置であるが、その半面、書面の介在がない電子取引についての電磁的保存の義務化も盛り込まれている。不動産業界も、その義務化への対策が必要だ。

税理士

若林俊之

（図表1参照）、それぞれの改正の概要はA B C の抜本的に見直された「電子帳簿保存法」

とおりとなる。

「電子帳簿保存法」は平成10年に施行されている

AとBの適用は義務ではなく、また改正内容もが、本来、国税関係帳簿書類は文書で保存すること

基本的に緩和措置とみられるものだが、Cの下線が大原則であり、電子的な保存はその特例的な位置部分については所得税および法人税の帳簿の保存義付けになるため適用要件が非常にきびしく、その利務者は必ず対応しなくてはならず、ほぼ全事業者に用者数はあまり増加してこなかった。

対して義務付けられたことになる。

そのため、昨今の経済・行政のデジタル化の流れ

Cでいう電子取引とは「取引情報の授受（受領に合わせて、また経理の電子化による生産性の向と交付）を電磁的方式により行う取引」のことで、

上、記帳水準の向上等に資するなどの理由により、

たとえば電子メールによるPDF等の明細の授受、

令和3年度の税制改正で抜本的な見直しが施された

クレジットカードやキャッシュレス決済等の明細の（適用開始は令和4年1月1日。ただし2年間の猶予

WEBでの確認、クラウド請求書等の利用、ペー期間が設けられている）。

パーレスFAX受信などをいい、こうした取引情報

電子帳簿保存法の内容は、その保存対象書類や手のやり取りに書面を用いないものはすべて該当する。

続きにより大きく次の３つの方法に区分されており
図表 1

保存対象書類の区分
国税関係帳簿
総勘定元帳
仕訳帳
売上帳
現金出納帳
賃金台帳
固定資産台帳……

取引関係書類

電子メール

決算関係書類
自己が作成する書類
貸借対照表
損益計算書
棚卸表
……

電子帳簿等保存8

電子取引

国税関係書類

請求書
領収書
データ
……

相手から受領する書類

請求書
領収書
（紙）
……

Web明細
EDI取引
クラウド取引ペーパーレスFAX

請求書
領収書
（紙）
……

……

スキャナ保存

電子取引保存A

B

C

自己が作成する帳簿・書類等をデータで保存する『電子帳簿等保存』

書面の請求書等をスキャンして保存する『スキャナ保存』

電子取引される取引情報等をデータで保存する『電子取引保存』

今まで必要だった事前承認制度が廃止されたほか、帳簿等の保存について従前と同程度の要件を満たさなくてはならな
い「優良な電子帳簿」と、より簡便的な「その他の電子帳簿」に区分され、このうち優良な電子帳簿については、事前の届出により過少申告加算税が5％軽減される優遇措置が設けられた。

事前承認制度が廃止されたうえ、タイムスタンプ（ある時刻に電子データが存在していたことを証明する技術サービス）の付与期間の延長や、後の定期検査等を必要とする適正事務処理要件の廃止などの緩和措置がとられ、一方で保存
データについて改ざん等がある場合に重加算税が10％加重となる罰則規定が設けられた。

選択できる保存要件の1つであるタイ
ムスタンプ付与期間について緩和措置がとられるなどしたが、授受された電子取引情報の書面による保存では書類の保存義務を満たさないとする取り扱いとな
り、電子取引の電磁的保存が義務化された。またBと同様に、保存データの改ざん等に対して重加算税の加重措置もとられている。

図表 2 「一問一答」問 4 の例示を図式化
検索機能確保

不動産業界も対応が必要

メールで請求書等受領

不動産業界においても通常取り交わされる請求書や領収書等はもちろ①タイムスタンプ付与済みのデータ授受

Webで明細確認・ダウンロード
ペーパーレスFAX受領
電子媒体で受領②受領後速やかにタイムスタンプ④訂正削除防止事務処理規程による運用など

ん、今後電子契約化が進むであろう
各種契約書類についても、それが自身の収入や必要経費等の内容を証す

電子請求書等クラウド利用

る書類である限り、電子取引によっ

EDI取引 など

③訂正削除不可か、その履歴確認可能なシカード等のWeb明細

ステムによる保存

た場合には電磁的に保存しなければ【Web等からダウンロード・画面コピー】①タイムスタンプ付与済みのデータ授受②受領後速やかにタイムスタンプ④訂正削除防止事務処理規程による運用

ならないことになる。
電子取引の保存方法については、次のいずれかのが用意されている（Wordファイルでダウンロード

要件を満たす保存をしたうえで、そのデータの検索も可能）ので、これを自社用に書き換えて備え付け（日付・金額・取引先名称での検索、範囲指定検索、ておけば、ひとまずは保存の要件をクリアできる。

二つ以上の項目での組合せ検索）ができるようにしあとは検索要件への対応である。

ておく必要がある。

「一問一答」の問12・33で、保存されるファイル①タイムスタンプが付された後に取引情報を授受②受領後一定期間内にタイムスタンプを付与③訂正削除できない、またはその履歴が残るシス
テムで保存④訂正削除防止事務処理規程を備え付け、その規程に沿って運用

名に検索キーワード（日付・金額・取引先名称）を付す方法や、Excel等で作成する索引簿で管理する方法があげられているが、ファイル名を付す方法の場合、パソコンの基本機能だけでは単純な検索には耐えられても、範囲指定検索等の複雑な検索まではできないかもしれない。税務調査の際に保存データのダウンロードに応じるのであれば範囲検索等がでメールでの請求書等の授受やWEBサイトから明きなくても大丈夫だが、それを避けたい場合には、細等をダウンロードするケースなどは、自身での手間でも索引簿等の作成により範囲指定検索等を可

データ保存となるため①②④のいずれかの方法での能にしておく必要がある。

保存になるが、クラウド請求書やWEBでのクレ

なお、基準期間（原則として2年前または2事業

ジットカード明細等の確認は、原則として外部の事

年度前）の売上高が1,000万円以下の小規模事業者

業者がデータを管理しているため、利用者側では訂については、データのダウンロードに応じるのであ正削除等ができないシステムに該当し、③の方法でれば、検索要件自体が不要となっている。

保存しているものとして認められる可能性がある。

電子帳簿保存法は国税関係帳簿書類の保存義務に

ただし、そのデータについて国税関係書類の保存関する法律である。したがって、青色申告者がその期間中継続してWEBサイト等で確認ができない場

保存要件を満たしていない場合には、青色申告の承合、たとえば閲覧期間が1年間しかないなどのケー認取消事由に該当することも危惧される。
「一問一スでは、そのサイトで見られなくなる前にデータを答」の問42では、その点について弾力的な対応を

ダウンロードする必要があり、この場合には結局①する旨説明されているが、とはいえ税法の要件に漫②④のいずれかが保存要件となる（図表2参照）。

然な対応をするわけにもいかない。

そして、タイムスタンプを利用できる事業者が未

また、逆に要件さえクリアしてしまえば、書面をだごく少数であることを鑑みれば、おそらくは大部印刷して保管する作業がなくなり、その保管スペー

分の事業者が④の規程を備え付けての運用となるこスもとらなくなるなどの利点も多いため、今後加速とが予想される。

するデジタル化への対応策として、前向きに電子取

この訂正削除防止事務処理規程は「電子帳簿保存（※）

法一問一答【電子取引関係】」 の問24にサンプル

引保存のメリットを追求することも一考の余地がある。

※国税庁：電子帳簿保存法一問一答【電子取引関係】よりhttps://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/sonota/jirei/pdf/0021006-031_03.pdf

REAL PARTNER January 2022

9

チング ❷

ウォッ
トレンド

「住」の

マンション管理の審査に新制度が始まる！

変化を余儀なくされるマンション管理の世界

マンションの管理の質が問題になって久しい。そうしたなか今年 4 月から国の新制度となる「マンション管理計
画認定制度」と一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」 がスタートする。これによってマンション管理は変化を求められそうだ。いったい何がどう変わるのか、知っておきたいポイントを解説する。

国の新制度でマンション管理を評価

文・住宅ジャーナリスト

マンション管理を 5 段階評価する制度も国内のマンション数は約675万3,000戸（2020年

もう1つ同時期に始まるのが、一般社団法人マン末時点）に及ぶ。その中には老朽化したマンション

ション管理業協会による「マンション管理適正評価も多く、大規模修繕のための積立や理事会の運営等制度」である。これはマンションの管理会社の業界を含め、維持管理の難しさが問題視されてきた。そ団体による制度で、申請のあったマンションの管理

もそもマンションは私有財産であることから、これ状態を5段階で評価し、評価は毎年更新する。

までは管理組合による自主的な管理が行われてきた

チェック項目は管理組合の運営体制や収支、建物やが、近年は管理の適正化が求められるようになって設備の状態、耐震診断、生活関連の5つのカテゴ

きた。こうした事態を受けて、地方公共団体がマンリーで点数化し、100点満点で採点する。合計点がションの管理に介入できるよう、2020年6月に「マ90点以上ならSランク、70～89点ならAランク、ンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマ50～69点がBランク、20～49点がCランク、19点

ンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を以下がDランクとなる。20年4～12月にかけてマ

改正する法律」が成立・公布された。もともとこのンション管理業協会の会員142社が管理を受託する

法律は、マンションの資産価値を守り、快適な住環

全国のマンション6万3,969棟を対象にした仮評価

境を確保することを目的として、マンション管理士の結果では、A評価が全体の約半数を占めた（図表の資格やマンション管理業者の登録制度を設けるな
ど、マンション管理の適正化を推進する措置を施し
てきた。

図表 1

マンション管理業協会による管理状態の仮評価結果

（%）

A

60

70〜89点

今回の新制度によって、行政がさらに積極的に関与しながら、マンションの管理水準をいっそう維持向上させていく仕組みができるのだ。特筆すべき点
は、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場
合、地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができるようになることだ。この制度は「マンション管理計画認定制

5040価が行われる。評価の有効期間は5年間となる。国が始める制度のため、認定を受けることができれば、管理が行き届いたマンションとして認知されることになりそうだ。

B

50〜69点30
20度」と呼ばれ、「認定」か「非認定」かの2つの評

10

髙橋洋子

10
0

S

90点以上

C

20〜49点D19点以下（注）マンション管理業協会の会員 142 社が管理を受託する全国のマンション
6 万 3,969 棟が対象。調査期間は 2020 年 4〜12 月（出所）（一社）マンション管理業協会

図表 2 マンション管理審査制度の概要
マンション管理適正化
診断サービスマンション管理計画認定制度

マンション管理適正評価制度

運営主体

日本マンション管理士会連合会

地方自治体

マンション管理業協会

開始時期

2015年7月

2022年4月

2022年4月

18項目

約16項目

約30項目

主な
チェックポイント◦管理運営状況◦管理組合の運営・収支管理◦管理組合の運営・収支管理◦修繕計画状況◦管理規約の作成・見直し状況◦管理費滞納の有無◦法定点検・修繕工事◦長期修繕計画の作成・見直し状況◦建物や設備の検査・修繕状況◦その他◦その他、自治体が独自に設定した要件◦耐震診断の実施状況（防犯、防火、保険事故歴など）

判定

点数に応じて3段階でランクづけ

認定 or 非認定

点数に応じて5段階でランクづけ

有効期間

5年間

5年間

1年間

（出所）（一社）日本マンション管理士会連合会、（一社）マンション管理業協会の資料をもとに作成

１）。特に評価が高いS評価やA評価のマンションの3段階で評価する。主なチェック項目は、管理運

は、購入を検討する人に好意的に受け止められ、マ

営状態や修繕計画状況、法定点検や修繕工事、そのンションの価格や資産価値が上がることにつながる

他、防犯や防火、保険事故歴など18項目だ。評価など、この評価がプラスに働くことが考えられる。

の有効期間は5年で、すでに1万3,738棟（2021年

一方、CやD評価ではマンションの管理のイメージ

9月末時点）が診断を受けている。

が悪くなり、区分所有者は売却時に困る事態になり2022年4月には、これら3つの制度が並立するこかねない。そうなれば、評価の向上に努めるよう、とになる。もちろん評価する団体も評価する人も、管理の底上げにつながる可能性もある。

チェックする項目も異なるため、それぞれに特色がこの制度も、国の「マンション管理計画認定制ある制度ではあるが、マンション管理を審査する制

度」と同じく、マンションを購入する人や区分所有度としては、似たような役割を担うことになる。国者にとって、マンション管理の適正具合を客観的にの制度は、地方公共団体が管理適正化のために、必判断するわかりやすい物差しになりそうだ。マン

要に応じて助言や指導を行うことができるようにな

ションの売買や仲介を扱う不動産会社にとっても業るが、残りの2つの制度は、評価が低いマンション

務の参考になるだろう。

に対しての管理の状態を改善するように働きかける評価制度が 3 制度で問題点も国の「マンション管理計画認定制度」と、マン
ション管理業協会による「マンション管理適正評価

ような役割はない。これら3つの制度が並立することで、マンション管理業界が切磋琢磨されるのかど
うか、変革を強いられるのかどうかが、2022年の注目ポイントである。

制度」のほかにもう１つ、マンションの管理を評価

世の中では長期にわたるコロナ禍で、住まいを見する制度があることも覚えておきたい（図表2）。

直す動きが顕著である。家にいる時間が増えたこと

2015年7月に始まった一般社団法人日本マンショ

で、より広く、落ち着いて暮らせる住まいを求める

ン管理士会連合会による「マンション管理適正化診など、多くの人が住環境への関心が深まっている。

断サービス」である。これはマンション管理士が、こうした背景のなかで、マンションの管理がよりよマンションの管理状態を無料で診断し、S・A・B

い方向に大きく変わっていくことを期待したい。

REAL PARTNER January 202211

は大阪で両親が営んでいた文具店を継承して、コピー機やFAX、パソコンなどのOA機器販売を行った後、株式会社MACオフィスの代表取締役社長兼CEOとしてオフィスコンサルティング事業のビジネスモデルを構築しました。具体的には、企業が移転するとか、あるいは新しく事務所を開設するときに、新しいオ
フィスの設計・デザイン・施工をするのがメイン事業でした。それをこれからは、さらにもっと手前のところでコンサルティングするというビジネスモデルに切り替えています。たとえば物件を探す場合、不動産業のビジネ
借契約を結んでもらわないと手数料収入が得られません。
しかし、昨今は働き方の多様化が進むなかで、単純にオフィスを拡大したり、縮小したりするという話だけでは済まなくなってきています。移転しないという選択肢
さえあります。つまりオフィスの在り方そのものが多様化しているので、そういう部分でイコールパートナーの視点でコンサルティングをしていきます。
そのビジネス、つまりは賃貸オフィスの新しい求め方について、一人でも多くの方に知ってもらいたい、賃貸
オフィス戦略の重要性を理解してもらいたいという気持
ちで、この本を書きました。
どのような方々に本書を最も読んでもらいたいと考えていますか。

従業員100名以上の企業経営者たちにいちばん手に取っていただきたいと考えています。

オフィスを移転させる場合、会社の担当者としては、

不動産会社に一気通貫で任せたほうが楽です。しかし、社員のモチベーションを高めるための多様な働き方を実現するためには、単に社員が増えたから今までより広いスペースを、というだけではなく、社員のやる気を引き池株式会社ＭＡＣオフィス代表取締役社長兼ＣＥＯスモデルだと、移転してもらい、新しいオフィスの賃貸

業界の裏表を知りつくすプロ経営者が教える

私

賃貸オフィスの最強戦略

本書を書いたきっかけを教えてください。

野

出すためのオフィスの在り方を根本から考えていく必要『業界の裏表を知りつくすプロ経営者が教える 賃貸オフィスの最強戦略』
東洋経済新報社 1760 円（税込）

リモートワークが定着しつつあるなか、働く環境を最適化する新たな価値や選択肢を提供する職場環境が求められている。本書では独自のオフィスコンサルティングでイ
ノベーションを巻き起こした気鋭の経営者が、長期的な企業価値を高めるためのオ
フィス戦略を、実践例とともに解説。費用を節約しながら、画期的に働きやすい職場
環境を手に入れるための知見を得ることができる。

12

注目の書 著者は語るがあります。それは、もはや一担当者の仕事ではありません。オフィス戦略は経営理念や経営方針に深く関わってくる経営者の仕事なのです。この本を通じてとにかく伝えた
かったのは、オフィス戦略というものを真剣に捉えて、働く環境の最適化ひいては企業価値の最大化を図ることを目指してほしいということです。
テレワークで在宅勤務が増えると、オフィスの必要性が薄らぐという見方については、どのように考えていらっ
しゃいますか。

企業とすれば、テレワークを増やしてオフィスに常駐する社員数を減らせれば、借り上げているスペースを縮小してコスト削減につなげることができます。社員にとっても、毎日、満員電車に揺られて出社する必要がない
ので快適に働けるなどと、当初はメリットが強調されていました。しかし、ここにきてネガティブな側面も見え隠れするようになってきました。たとえば収入が高い人ほど、テレワークという働き方に満足感を得ている一方で、収入が低い人にとっては、そもそも住環境が満足できる状態ではないのに、そこで働かなければならないわけですから、
逆にストレスが溜まる、といったことです。
私たちは今、空き家を書斎化するというプロジェクトを衛

いけの まもる● 1971 年、大阪府生まれ。1994 年、京都産業大学工学部卒業。1996 年、大阪で両親の営む文具店を継承し、OA 機器販売に領域を広げた後、MAC オフィスの代表取締役社長兼 CEO としてオフィスコンサルティング事業のビジネスモデルを構築。働く環境の最適化など、プランニング実績は１万件を超え、賃貸オフィス戦略をサポートするコンサルティング会社として急成長中。

進めています。日本でいちばん空き家数の多い東京都世田谷区で、それを借り上げてリノベーションし、自宅に書斎がないビジネスパーソンがこの場所に来て、自由に仕事ができる環境を整えようというプロジェクトです。2022年3月から世田谷区にある一軒家を使って実証実験を始める予定です。
池野社長はご両親が経営していた文具店を引き継ぎ、借入を返しながらここまで会社を大きくされました。会社
経営者に、苦境に立たされたときにどうしたら乗り切ることができるのか、アドバイスをお願いできますか。

一般論になってしまいますが、経営状態が悪いときには必ずその原因があります。まずはその原因を探して解決する。その繰り返しです。そして、中途半端はダメですから、とにかくやり続ける。そうすれば、乗り切れな
い苦境はないと信じています。

（取材・文／編集部）

オフィス戦略は経営理念や経営方針に深く関わってくる経営者の仕事なのです
REAL PARTNER January 202213

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 16 回］

令和2年国勢調査確報値から見た家族類型の変化と住宅ニーズの今後
不動産エコノミスト

吉崎 誠二

2021 年 11 月末に「令和 2 年国勢調査」の確報値が発表されました。これは日本の総人口、世帯数などを把握するために必要な国内の統計データの基本となるものです。このデータから浮かび上がる賃貸ニーズの今後を見てみましょう。
ポジティブ要因といってもいいでしょう。

人口は減少傾向が続くも世帯数は大幅に増えている

ちなみに、これを都道府県別に見ると、総世帯数が増加傾向をたどるなか、4つの県で世帯数が減少しま

ご存じのように国勢調査は5年に一度行われるものした。減少率の高い順に挙げると、高知県が− 1.2％、

で、あらゆる国内の統計データの基本ともいうべきも秋田県が− 1.0％、長崎県が− 0.4％、山口県が− 0.02％

のです。

でした。

それによると、2020年10月1日時点における全国

では、全体としてはどうして人口が減少しているのの人口は1億2,614万6,000人で、前回調査である
2015年に比べて94万9,000人減少しました。ちなみに2010～2015年調査では、1920年の調査開始以来、初の人口減少に

表 1、図表データはいずれも「令和2年国勢調査」より）。
国勢調査の数字は当然、今後の不動産動

16
14
12

10,000

10

8,000

8

6,000

6

4,000

4

2,000

2

0

0

まず住宅需要は、人口よりも世帯数で決
世帯数は5,583万154世帯で、2015年より

人口増減率（右目盛）

12,000向を考えるにあたって参考になります。
まる傾向が強く見られます。2020年の総人口（左目盛）14,000

人口︵万人︶

向は今回も続いていることになります（図人口および人口増減率の推移（1920 年〜 2020 年）

16,0001920 25 30 45 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 2000 05 10 15 20
出典：「令和 2 年国勢調査」

５年間の人口増減率︵％︶なったことが話題となりましたが、その傾

図表 1に世帯数は伸びているのでしょうか。

−2

238万1,469世帯上回りました。ちなみに2005年の世帯数は4,956万6,305世帯です

図表 2から、この15年間で世帯数が大幅に伸び

総数 1）ていることがわかります（図表 2）。

年次

総世帯数の伸び率を計算すると、2005～2010年が4.8％増、2010～2015年が2.9％増、2015～2020年が4.5％増でした。前回

実数

調査、今回調査と日本の総人口は減ってい
るにもかかわらず、逆に世帯数は増えてい
るのです。

増減数

世帯数が増えれば、当然のことですが、住む家が必要になりますので、賃貸でも持ち家でも、基本的に不動産市場にとっては世帯の種類別世帯数および世帯人員ならびに一般世帯の１世帯あたり人員の推移（2000 年～2020 年）

増減率

一般世帯

世帯数
（世帯）

世帯数
（世帯）

世帯人員
（人）

１世帯あたり人員（人）2000年（平成12年）

47,062,743

46,782,383

124,724,660

2.67

2005年（17年）

49,566,305

49,062,530

124,973,207

2.55

2010年（22年）

51,950,504

51,842,307

125,545,603

2.42

2015年（27年）

53,448,685

53,331,797

124,296,331

2.33

2020年（令和2年）

55,830,154

55,704,949

123,162,995

2000年～ 2005年

2,503,562

2,280,147

248,547－0.12%

2005年～ 2010年

2,384,199

2,779,777572,396－0.13%

2010年～ 2015年

1,498,181

1,489,490－1,249,272－0.09%

2015年～ 2020年

2,381,469

2,373,152－1,133,336－0.12%

2000年～ 2005年

5.30%

4.90%

0.20%

－4.50%

2005年～ 2010年

4.80%

5.70%

0.50%

－4.90%

2010年～ 2015年

2.90%

2.90%

－1.00%－3.80%

2015年～ 2020年

4.50%

4.40%

－0.90%－5.10%

1）2000 年および 2005 年は世帯の種類「不詳」を含むため，内訳の合計とは一致しない。

14

2.21

図表 3 世帯の家族類型別一般世帯数の推移（2005 年～2020 年）
世帯の家族類型

一般世帯 1）単独世帯
核家族世帯
夫婦のみの世帯夫婦と子供から成る世帯
ひとり親と子供から成る世帯
その他の世帯

2005年（平成17年）
49,062,530

実数（世帯）
2010年
2015年（平成22年） （平成27年）
51,842,307
53,331,797

14,457,083
28,327,091
9,625,318
14,631,459
4,070,314
6,278,356

16,784,507
29,206,899
10,244,230
14,439,724
4,522,945
5,765,103

18,417,922
29,754,438
10,718,259
14,288,203
4,747,976
5,024,199

2020年（令和2年）
55,704,949

2005年（平成17年）
100.0

21,151,042
30,110,571
11,158,840
13,949,190
5,002,541
4,283,216

29.5
57.7
19.6
29.8
8.3
12.8

割合（％）
2010年
2015年
（平成22年） （平成27年）
100.0
100.0
32.4
56.4
19.8
27.9
8.7
11.1

34.6
55.9
20.1
26.9
8.9
9.4

2020年
（令和2年）
100.0
38.1
54.2
20.1
25.1
9.0
7.7

注）2005年の数値は，2010年以降の家族類型の定義に合わせて組み替えて集計している。
1）2010年以降の実数は世帯の家族類型「不詳」を含むため，内訳の合計とは一致しない。

理由はとしては、核家族化が進み、とくに単身世帯が急増しているからです。

近年急増しています。近い将来、男性は3割、女性は2割を超える見込みのようです。

2015～2020年で見ると、1世帯あたりの人員が増

さらに、離婚が増えていることも世帯数増加の一因

えた都道府県は1つもありません。しかも、東京都はといってもいいでしょう。
「ひとり親と子供から成る

すでに2人を切っており、またそれ以外の都道府県で世帯」だけでも、2015年の474万7,976世帯に対し、も2人台です。つまり平均すると、夫婦に子供1人と2020年は500万2,541世帯へと増えました（図表 3）。

いう家庭すら、少数派になってきたということです。

このように世帯数の増加と、その中身を見ると、ここれに対して近年、大きく伸びているのが単独世帯

れから先の住宅需要の形がおぼろげに見えてきます。

というわけです。ちなみに東京都の1世帯あたり人員

高齢者の単独世帯は、人にもよりますが、高齢者施は1.92で、47都道府県のなかで最も低い数字になり設に住み替える人も少なくないので、賃貸などの不動ました。それだけ東京都内で単独世帯の増加が著しい

産市況への影響はそれほどでもないと推察されます。

ことを、この数字は示しています。
全国で見ても、単独世帯は2,115万1,042世帯で、これは一般世帯のうち37.96％を占めています。しか一方、生涯未婚率の上昇に現れているように、生涯独身という人が増えており、それが住宅需要に変化をもたらす可能性が高いといえそうです。

も過去の増加率を見ると、2005～2010年が16.09％増、これらを踏まえて考えると、賃貸市場は当面の間は2010～2015年が9.73％増、2015～2020年が14.83％

堅調でしょう。単身世帯の持ち家率は、家族世帯に比増となり、この10年で単独世帯の増加ペースが速

べると低く、その分、賃貸マンション・アパートに住まっているのがわかります。

む人が多いうえ、また離婚した人が家を出て、一時的単独世帯の増加から見えてくる
賃貸住宅へのニーズのトレンド
このように単独世帯が増加傾向をたどっている理由
は、いくつもあります。

に腰を落ち着けるにしても、賃貸に住むというのが普通のパターンだからです。
それと同時に、生涯独身で暮らすことを決めた人
は、所得水準にもよりますが、大きめの部屋を借りる傾向があります。といっても3LDKや4LDKといっ

まず、夫婦のみの世帯が増えていること。子供たち

たファミリータイプの物件ではなく、1LDKでも広いがいても、その子供たちが結婚した後は親との同居生

リビングのある1ベッドルームの賃貸マンションなど

活を選ばないことが多くなったために夫婦だけの世帯です。したがって、今後はこうした物件へのニーズが増えているといえるでしょう。そしてその世帯が高が、単独世帯の増加に伴って盛り上がってくると見て齢化し、夫か、妻が亡くなれば、単独世帯になる確率います。

は非常に高くなります。その場合、2021年7月に公表された日本人の平均寿命は、女性が87.74歳、男性が81.64歳で過去最長となりましたので、やはり平均寿命の長い女性が一人残るケースが多いようです。
次に結婚しない人が増えていることも要因といえるでしょう。最新の国勢調査によれば、生涯未婚率（50歳時点未婚率）は男性が26％、女性が16％と、吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER January 2022

15

「紙上研修」
REAL PARTNER

私たちがPOINTを動画解説！

連載 第 199 回

読んでワカル  見てワカル！

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」について
弁護士

熊谷 則一

不動産取引に際して、人の死に関する事項は、調査や告知に係る判断基準がありませんでした。2021 年 10月、国土交通省から公表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は宅建業者が宅建業法上負うべき義務の解釈についてとりまとめています。本稿では、ガイドラインの公表とともに国土交通省が公表した「ガイドラインのポイント」をベースに、概要をご説明いたします。
※ガイドラインは国交省 HP よりダウンロード可か しいわゆる「心理的瑕疵」が存在する物件は、「心理的瑕疵」が存在しない物件と比較すると、売買代金や賃料の減価要因となることが裁判例や実務で認められてきました。
しかし、不動産取引の対象となる不動産で生じた「人の死」について、適切な調査や告知に係る判断基たしたものとする● 宅地建物取引業者は、原則として、自ら周辺住民に聞き込みを行う、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行う義務はなく、仮に調査を行う場合であっても、亡くなった方やその遺族等の名誉および生活の平穏に十分配慮し、特に慎重な対応が必要

準は必ずしも明確ではありません。
しかも、判断基準がないことによって、単身高齢者が賃借人となる取引が所有者によって敬遠されるという傾向があるともいわれています。

解説

宅地建物取引業法には、人の死に関する事項の調査義務を明文で定める条文はありません。したがって、人の死に関する事項を疑わせる特段

そこで、国土交通省は、令和3年10月8日、過去にの事情がなければ、宅地建物取引業法上、宅地建物取人の死が生じた居住用不動産の取引に際して宅地建物

引業者は、自ら積極的・自発的に人の死に関する事項

取引業者がとるべき対応に関し、宅地建物取引業法上を調査する義務はありません（もちろん、取引の相手負うべき義務の解釈について、現時点で一般的に妥当方等との間で調査する旨の合意をした場合には契約上と考えられるものを整理して、「宅地建物取引業者にの調査義務は発生します）。

よる人の死の告知に関するガイドライン」（以下「本件ガイドライン」）として公表しました。

しかし、宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない（宅建業法31条1項）ので、販売活動・媒介活動

1 調査について＜調査の対象・方法＞● 宅地建物取引業者が媒介等を行う場合、売主・貸主に対し、告知書等に過去に生じた事案についての記載を求めることにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果16に伴う通常の情報収集を行うべき業務上の一般的な義務があります。このような一般的な調査義務という観点からは、媒介等を行う宅地建物取引業者は、売主・貸主に対し、告知書等に過去に生じた事案についての記載を求めれば、媒介活動に伴う通常の情報収集として調査義務を果たしたものと判断され、宅地建物取引
業法上の調査義務違反に問われることはないと整理されました。

＜調査に当たっての留意事項＞● 宅地建物取引業者は、売主・貸主による告知

書等への記載が適切に行われるよう必要に応じて助言するとともに、売主・貸主に対し、事案の存在について故意に告知しなかった場
合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましい● 告知書等により、売主・貸主からの告知がない場合であっても、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、売主・貸主に確認する必要がある
解説

人の死に関する事項を含む、いわゆる心理的がって、「人の死」に関する事案も、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には告げなければなりません。
【告げなくてもよい場合】①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した、自然死または
ご えん
日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤 嚥など）           ※事案発覚からの経過期間の定めなし
解説

生活の場である居住用不動産では、自然死や日常生活での不慮の死が生じることは予想で瑕疵の問題は、本来は、売主と買主、貸主ときるものであり、裁判例でも心理的瑕疵への該当性を借主との間での利害の調整問題です。したがって、告否定したものも存在することも踏まえ、社会通念上、知書が買主や借主に交付等されることを認識しながら、

通常一般人は、自然死等が発生したからといって、当売主や貸主が人の死に関する事案を故意に記載しなけ

該物件に住み心地の良さを欠くことはないと整理されれば、たとえば、知りながら告げなかった契約不適合ました。したがって、賃貸借取引でも、売買取引でに該当するとして契約不適合責任の免責規定が無効とも、宅地建物取引業者はこれらの事象について、告げなったり、売買契約や賃貸借契約に付随する信義則上る必要はありません。ただし、これらの死であっての情報提供義務に違反することとなったりして、民事も、特殊清掃等が行われたという事情がある場合に上の責任を問われる可能性があります。そこで、告知

は、通常一般人が住み心地の良さを欠くと感じると考書の記載を求めるにあたっては、宅地建物取引業者は、えられるので、これらの場合は、後述のとおり、原則リスクの説明を行うことが望ましいとされています。

として告知が必要になります。

また、売主・貸主からの告知がない場合であっても、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない（宅建業法31条1項）以上、売主・貸主に確認する必要があります。

2 告知について【原則】
宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない

解説②【賃貸借取引】取引の対象不動産または日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した、①以外の死または特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね 3 年間が
経過した後

解説

賃貸借取引では、①以外の死（自然死以外の死・日常生活の中での不慮の死以外の死）であっても、発生から概ね3年が経過した場合には、告げる必要はなくなります。①以外の人の死に関する事
案は住み心地の良さに与える影響は、時間とともに風化すると考えられるところ、特に賃貸借契約では、当該物件に永続的に居住する目的であることは少なく、居住者の入れ替わりがあることを念頭に、①以外の人

宅地建物取引業者は、「取引物件や取引条件にの死に関する事項が住み心地の良さに与える影響は、関する事項であって、宅地建物取引業者の相

概ね3年程度であると整理されました。

手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものに

また、①の死であっても、いわゆる特殊清掃等が行ついて、故意に事実を告げず、不実のことを告げる行

われたような事案の場合には、後述のとおり、原則と為」が禁じられています（宅建業法47条1号）。した

して告知が必要になるのですが、それでも、賃貸借取

REAL PARTNER January 202217

引の場合には、①以外の死の場合と同様、住み心地の良さに与える影響は、概ね3年程度であると整理されました。
「概ね3年が経過した後」は告げなくてもよいのですが、事件性、周知性、社会に与えた影響が高い事案● 告げなくてもよいとした①～③以外の場合

は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある
解説

告げなくてもよい場合①～③が「原則として告げなくてもよい」事案であるのに対し、①は、通常一般人が住み心地の良さを欠くと感じる期間～③以外は、心理的瑕疵に該当するような場合には、がもっと長くなると考えられるので、これらの事情を「原則として告げなければならない」事案ということ考慮して、さらに長時間が経過した後までは、原則とになります。たとえば、取引の対象物件内で殺人事件して告げなければならない場合もある、ということにが発生した場合には、裁判例では、通常一般人にとっなります。

て住み心地の良さを欠く場合に該当するとして、いわ③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸または日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した、①以外の死または特殊清掃等が行われた①の死             ※事案発覚からの経過期間の定めなし

解説「①以外の死や特殊清掃等が行われた①の死」

ゆる心理的瑕疵としたものが多数あります。したがって、このような人の死に関する事象は、「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる」ので、告げる必要があります。売買取引であれば発生期間に関係なく、他方、賃貸借契約であれば発生から概ね3年間が経過するまでは、告げる必要があるのが原則です。

が取引の対象となる不動産で発生した場合に他方で、たとえば、買主が人の死に関する事象はは、売買取引では原則として告げることが必要にな

まったく気にしないと断言し、そのような事情を告げり、賃貸借取引では概ね3年間が経過するまでは原則る必要がないとの意思を示しているような場合には、として告げることが必要になります。

「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす」とはしかし、「①以外の死や特殊清掃等が行われた①の死」であっても、取引の対象不動産ではなく、隣接住戸や日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で発生したにとどまるのであれば、通常一般人の「取引の対象不動産」の住み心地の良さに影響をあたえることはないと考えられ、原則として、告げる必要はないと整理されました。
【告げる必要がある場合】● 告げなくてもよいとした②～③の場合でも、

事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は、告げる必要がある

考えられないので、例外的に告げないことも許容されると考えられます。
● 人の死の発覚から経過した期間や死因にかかわらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は、告げる必要がある

解説

宅地建物取引業者は、個別の事情によって、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、宅地建物取引業法47条1号の原則どおり、告げなければなりません。したがって、「人の死の発覚から経過した期間や死因にかかわ本件ガイドラインで告げなくてもよいとされらず、買主・借主から事案の有無について問われた場

た①から③は、通常一般人にとって住み心地合」というのは、当該取引に関与する買主・借主にのよさを欠く事情とはいえず、取引の相手方等の判断

とっては、①の死であるか否かということや経過したに重要な影響を及ぼすとは考えられないので、原則と期間にかかわらず、人の死に関する事項が取引の判断して告げなくてもよい場合として整理されています。

に重要な影響を及ぼすからこそ、そのような質問をししかし、②③については、個別の事情によって、取引ていると考えられます。重要な事項について、宅地建の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる物取引業者が認識している重要な事項について故意に場合には、宅地建物取引業者としては、前述の宅地建事実を告げず不実のことを告げることは禁止されてい物取引業法47条1号の原則に従って告げなければな

る以上、宅地建物取引業者としては、認識している事りません。

実を告げる必要があります。

解説18

「紙上研修」
REAL PARTNER

また、社会的影響の大きさから買主・借主においてることとなります。

把握しておくべき特段の事情があると宅地建物取引業者が認識したのであれば、それは取引の判断に重要な

3 トラブルを未然に防ぐために影響を与える事情を宅地建物取引業者が認識しているということになります。宅地建物取引業者としては、
このような場合も、告げる必要があるということです。

● 個々の不動産取引においては、買主・借主が納得して判断したうえで取引が行われることが重要であり、宅地建物取引業者においては、トラブルの未然防止の観点から、取引にあたって、買主・借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視す
ることを認識した場合には特に慎重に対応することが望ましい● 告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因および特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる＜留意事項＞
亡くなった方やその遺族等の名誉および生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない
解説

解説

本件ガイドラインは、トラブルの未然防止の観点から、現時点で妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめたものです。人の死に関する事案でどの程度「住み心地の良さを欠く」ことになるか

宅地建物取引業者が人の死に関する事案を説は、人によって異なり、「一般的な基準」では割り切明する場合であっても、亡くなった方やそのることができない個別の事情もあります。

遺族等の名誉および生活の平穏に十分に配慮し、これ

宅地建物取引業者は、トラブルの未然防止という原点

らを不当に侵害することがないようにする必要があるに戻り、取引にあたって、買主・借主の意向を事前にので、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態十分把握する必要があります。

様、発見状況等を告げる必要はありません。事案の発買主・借主は、特に気になることや希望があるのであ

生時期、場所、死因（自然死、他殺、自死、事故死等

れば、人の死に関するものに限らず、売主・貸主、仲の別）および特殊清掃が行われた場合はその旨を告げ

介業者に伝えることが紛争の未然防止につながります。

2021 年度不動産実務セミナーでは「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を解説したセミナー動画を配信していますので本紙面および解説動画と併せてご視聴ください。
詳しくは本誌 P21 をご覧ください

紙上研修を 解 説 した 動 画 配信中！
！
5 月号

7 月号

9 月号

11 月号

コロナ禍のハラスメント問題について

令和 3 年度土地・住宅税制改正のポイント

宅地建物取引に関する最近の裁判事例

残置物の処理等に関するモデル契約条項について

ご質問について・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・FAX・メール等の問合せは対応していません）
・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3
全宅連会館２F

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要点をわかりやすく解説した動画は「ハトサポ」からご覧いただけます。
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REAL PARTNER January 2022

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不動産関連アーカイブ
国土交通省

令和3年11月1日

特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律の施行に伴う宅地建物取引業法施行令の一部改正について「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律」が令和 3 年 11 月 1 日に施行されたことに伴い、宅地建物取引業法施行令が改正され、重要事項説明として雨水貯留浸透施設の管理協定、貯留機能保全区域の届出、浸水被害防止区域が新たに追加されました。改正内容や留意点について「わかりやすい重要事項説明の書き方の追補版」を作成しハトサポ「出版物のご案内」に掲載しました。

令和3年11月26日

こどもみらい住宅支援事業の創設について
令和 3 年度補正予算案※に「こどもみらい住宅支援事業」が盛り込まれました。本事業は、一定の省エネ性能を有する住宅の新築や、一定の要件を満たすリフォームを行う場合に、所定の補助金を交付するものです。また、対象となる住宅は、令和 3 年 11月 26 日から令和 4 年 10 月 31 日までに契約の締結等を行い、住宅を整備・分譲する事業者が所定の手続により事務局（今後、国が年内に選定予定）の登録を受け、その後に着工したものとなります。 ※ 12 月 20 日に成立

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和3年11月3日

令和3年 秋の叙勲・褒章受章
全宅連、全宅保証、都道府県協会の推薦で、11 月 3 日に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました（役職は受章時の推薦団体の役職とし、順不同）。

●旭日双光章〔全宅連・全宅保証推薦〕

千振 和雄（全宅連副会長 全宅保証理事・京都）
岡本 大忍（全宅連理事 全宅保証専務理事・愛知）

伊藤 一三（全宅連理事 全宅保証常務理事・北海道）
藤林 吉明（全宅連理事 全宅保証理事・青森）〔都道府県協会推薦〕〔都道府県協会推薦〕

眞野 賢司（和歌山県宅建協会 元副会長）
松本 武夫（徳島県宅建協会 元会長）

令和3年11月25日●黄綬褒章〔全宅連・全宅保証推薦〕

下河原 勝（岩手県宅建協会 副会長）
桑原 弘光（東京都宅建協会 副会長）
新谷 勝彦（兵庫県宅建協会 副会長）

理事会開催
全宅連・全宅保証の理事会が 11 月 25 日都内ホテルにて開催されました。令和 3 年度
上半期業務執行状況などが報告され、全宅連理事会では、安心 R 住宅関連規則等の改正などが決議されました。また、ハトマークグループ・ビジョン 2025（第 3 期中期計 ハトマークグループ・
ビジョン 2025
画 2021 年～2025 年）の策定について報告されました。

全宅連

令和3年11月19日

建築条件付土地売買契約における建物建築・引渡し等に関する業務委託契約書等の公開について
建築条件付土地売買契約の媒介業者は、媒介業務とは別に、建物建築や資金計画などについて助言・立ち会い等の関連業務を行うことが認められていますが、同関連業務にあたり、全宅連において「建築条件付土地売買契約における建物建築・引渡し等に関する業務委託契約書」およびその解説を作成し、掲載しました。同件については「リアルパートナー」11 月号でも解説しています。

令和3年12月2日

銀行の宅建業参入阻止に向けた調査研究について
全宅連では、「金融機関からの不動産業参入問題検討会」を設置し、銀行の不動産業参入阻止に向けた調査研究を行いました。研究会では、経済学や金融実務等に明るい学
識経験者へヒアリングを行い意見を集約。銀行が不動産業に参入した場合にはモラルハザードや利益相反行為等の発生により、消費者や社会へ悪影響を及ぼす可能性が高いと指摘しました。今回の研究を踏まえ、全宅連では本問題につき今後も厳重に対応
していきます。

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インフォメーション
全宅連「はじめての一人暮らしガイドブック －改訂版－」
頒布のお知らせ
賃貸借啓発冊子「はじめての一人暮らしガイドブッ
ク」を 2022 年 4 月に予定されている成人年齢引き下げに係る改訂を契機に、誌面デザインを含め刷新しました。若年層に向けた不動産取引の啓発としてご活用ください。
全宅連ホームページよりご注文ください。
◉ 体裁：A5 判・48 ページ

全宅連・全宅保証では、タイムリーで実務に即したテーマで好評の本年度の「不動産実務セミナー」を開催します。インターネッ
ト上でセミナー動画を視聴する Web 開催方式ですので、パソコン
やスマートフォンで、お好きなときに、お好きな場所で、何回でもご視聴いただけます。宅建業者にとって “ 今 ” 必要となる知識をテーマとしたセミナーですので、ぜひともご受講ください。

【受講
（視聴）
方法】

◉ 価格：50 円（税込、送料別）

宅建協会会員（従事者）の方は無料で視聴できます。
全宅連ＨＰ内のセミナー案内特設ページ、または全宅保証Web研修サイトにアクセスして講義動画をご視聴ください（ハトサポ用ID・パスワードが必要）。

不動産キャリアパーソン
資格登録証保有者「のぼり」配布中※一般の方については、令和4年3月より有料にて公開を予定しております。

セミナーテーマ
テーマ
講師
特定都市河川浸水被害対策法等の 不動産鑑定士 吉野荘平（株式会社ときそう）
改正（流域治水関連法）
宅地建物取引業者による人の死の 弁護士 熊谷則一
告知に関するガイドラインの解説 （涼風法律事務所）

不動産キャリアパーソン資格者在籍店であることを PR するツール『不動産キャリア
パーソンのぼり』を新たに作成しました。
店頭掲示をはじめさまざまな用途でご利用いただけます。のぼりの配布は希望制で、資格登録証保有者は、1 枚目は無料でお申込みいただけます。
◉仕不動産実務セミナー2021のお知らせ

配信開始
配信中
配信中

重要事項説明・売買契約・賃貸借契約に係る Q ＆ A
不動産鑑定士 吉野荘平（株式会社ときそう）
弁護士 大桐代真子（深沢綜合法律事務所）
弁護士 大川隆之（深沢総合法律事務所）

重要事項説明編様 タテ 180cm ×ヨコ 60cm

売買・賃貸借契約編◉ 申込方法 全宅連ホームページより※ 2 枚目以降：1,100 円 / 枚（税込・送料込）

令和 4 年
3 月上旬※セミナーテーマ・配信開始時期は予定です。
都合により変更となる場合があります。

ポール・スタンドは各自でご用意ください。

宅地建物取引士向け「賃貸住宅管理業業務管理者講習」申込受付中！
ハトマーク支援機構で実施していた業務管理者講習（賃貸住宅管理業法に基づく「業務管理者」になるための講習）は、2022 年 1 月 11 日より全宅連に事業移行して受付を行っています。

■「賃貸住宅管理業業務管理者講習」の概要◉ 受講資格賃貸住宅管理業に係る実務経験 2 年以上（または実務経験 2 年以上に代わる実務講習※を修了）を有する宅地建物取引士※「実務講習」は、（一社）賃貸不動産経
営管理士協議会にて実施しております。

■受講方法

受講料

19,800円（税込）

受講の有効期間

2カ月

学習教材

テキスト学習と講義動画による
通信教育

講習時間

10時間
（効果測定を含む）

修了要件

効果測定において7割以上の正答

受 講 方 法 は【Web コ ー ス 】 と【 郵 送 コ ース】の 2 つから選べます。
申込手続きから講義動画視聴、効果測定、修了証の交付まで、すべてインターネット上で行う【Web コース】がおすすめです。
お申込み方法・講習の詳細は全宅連 HP 業務
管理者講習案内ページにてご確認ください。

2022年度 提携大学企業推薦入試制度のご案内
明海大学不動産学部は、全宅連との協定に基づいて、宅建協会会員の子弟および従事者を対象とした推薦入試制度を設けています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、企業推薦入試制度の活用をご検討ください。
〔提携大学企業推薦制度の入試要項の請求連絡先：（公社）全宅連 広報研修部 TEL：03-5821-8112（直）〕【明海大学不動産学部】試験種別：総合型選抜（企業推薦）http://www.meikai.ac.jp/
入試日程

（Ｂ日程）

願書受付期間（全宅連必着）

2022 年 2 月 22 日（火）～2022 年 3 月 4 日（金）試験日2022 年 3 月 17 日（木）合格発表日

2022 年 3 月 18 日（金）試験科目

面接・小論文

出願資格等のお問い合わせ
明海大学浦安キャンパス入試事務室〒 279-8550 千葉県浦安市明海 1 丁目

TEL. 047-355-5116

REAL PARTNER January 2022

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ハトマーク支援機構からのお知らせ〈東日本電信電話株式会社〉〈株式会社 LIFULL〉

2022年1月号

ハトマーク支援機構は、全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品やサービスをご紹介しています。

〈SOMPO リスクマネジメント株式会社〉

〈全宅住宅ローン株式会社〉といえば

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宅建協会会員様限定、事務取次手数料をお支払！

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当社全営業日（毎月13日除く）が融資実行日に人と住まいをつなぎます。
TEL：03-3252-1414
FAX：03-3252-1415〒101-0047 東京都千代田区内神田 2-16-9

https://www.zentakuloan.co.jp

関東財務局長（6）第01431号
日本貸金業協会会員 第003606号

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https://www.zentakuﬁnance.co.jp

TEL：03-6206-0431
FAX：03-3252-8288

貸金業者登録番号：関東財務局長（5）第01453号
宅建業免許番号：東京都知事（3）第87476号
日本貸金業協会会員第003559号（公社）
東京都宅地建物取引業協会会員（公社）
全国宅地建物取引業保証協会会員

2022 年 1 月号 リアルパートナー〈株式会社アドパークコミュニケーションズ〉

令和4年1月10日発行（隔月10日発行）通巻第505号
発行人／坂本 久

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

編集人／角 幸彦

〈公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会〉

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応募期間：2022年3月31日（木）までhttps://www.zentaku.or.jp/lp/training_seminar_consumer_2021_autumn/