研究報告
老朽化したマンションの建替えについての考察
都市研究センター
主任研究員

福田

充孝

我が国のマンションの現状と問題点

本格的なマンション建設から数十年が経我が国では昭和 30 年代から本格的なマ

過し、マンションが高経年化しその老朽化

ンション建設が始まった*1。現在の我が国が進んでおり（図表-1）、今後大規模な災害のマンション⼾数は 675.3 万⼾（2020(令が発生する恐れがあると想定されている*3

和 2)年末時点）であり、国⺠の 1 割超の約我が国においてはその建替えの促進が大き1573 万人が居住していると推計されていな課題となっている。

１る（国土交通省推計*2）。

図表-1 築後 30、40、50 年超の分譲マンション⼾数（令和 2 年末現在）（出典：国⼟交
通省住宅局市街地建築課マンション政策室「最近のマンション政策について」*4）
そこで、規制改革実施計画（2020(令和③2)年 7 月 17 日閣議決定）においては、①②

区分所有者が多様化・高齢化していく
こと

今後老朽化したマンションがさらに増等を踏まえ、老朽化又は被災したマンショ

加していくこと、ンの再生の円滑化を求めている。

相続により所有関係が複雑化していくこと、これを受け、現在、近時の社会経済情勢の変化を踏まえ、建替え決議の在り方や関−1−

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

連する区分所有法制の課題についてその論えを困難にしている。

点や考え方等を整理することを目的として、① 区分所有者の⾼齢化「区分所有法制研究会（座⻑：佐久間毅同2013（平成 25）年度と 2018（平成 30）

志社大学大学院私法研究科教授、以下「区年度を比べると、70 歳代以上の区分所有者

分所有研」という。）が開催されているとこの割合が増加する一方、30 歳代以下の割合ろである（2021(令和 3)年 3 月 31 日に第１が減少しており（図表-2）、特に、1979（昭回会議）。

和 54）年以前に建てられたマンションにおける 70 歳代以上の区分所有者の割合はマンション建替えにおける課題

47.2%となっている（図表-3）。区分所有者

以上のように高経年化し老朽化したマンの高齢化に伴い、建替えへの意欲は下がり、ション建替えの必要性が指摘されているが、また建替え費用の負担が困難になると考えその一方で以下のような問題が生じ、建替

られる。

1- 1

図表-2 世帯主の年齢の推移（出典：国⼟交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果
からみたマンション居住と管理の現状」*5）

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022−2−

図表-3 世帯主の年齢（完成年次別）（出典：国⼟交通省「平成 30 年度マンション総合調
査結果からみたマンション居住と管理の現状」）
れ既存不適格になっている場合には、建替② 余剰容積率の有無

えはより一層困難になる。さらに、最近の通常、マンションの建替えに当たっては、

マンションは容積率が十分に活用されていその費用を捻出するために余剰容積率を活ることが多く、以前に比べ容積率の余裕は用し保留床を生み出すことが必要となる。

少なくなっている（図表-4）*7。

周辺地価が上昇し、従前建物の容積充足率

このように建替え後売却できる保留床がが小さければ小さいほど、新規に高額で分少ないと、区分所有者の建替え費用負担を譲できる保留床が多くなり、従前の区分所

軽減することはできず、その負担の重さが有者の負担が軽減されるため、建替えが容建替えの障害となる。区分所有者の費用負易になる。

担と建替えの合意形成は「一体不可分の関しかしバブル崩壊後の地価下落傾向を鑑係（竹田智志(2014)「マンション建替え紛

みると、都心等に所在する一部のマンショ

争の最終局面ンを除き、保留床の売却により区分所有者渡の可否」日本不動産学会誌第 28 巻第 1の負担を軽減させることは困難になってい号 p.94）」にあり、費用負担の重さは高齢る。

の区分所有者にとっては致命的である。

供託金還付請求後の建物明そもそも従前マンションの容積充足率が区分所有者の高齢化が顕著な老朽化した高い場合には保留床を確保することは困難

マンションにおいては、特に余剰容積率がであり、従前の区分所有者の負担がそれだ

十分にあるかどうか、すなわち費用負担をけ重くなる。また、マンション完成後に容軽減できるか否かがマンション建替えの可積率制度が導入* 又はその引き下げが行わ

否を決定する最大の要因である*8。

6−3−

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図表-4 建替え後竣⼯年代別従前従後の利⽤容積率⽐率（出典：国⼟交通省住宅局市街地建築課マンション政策室「最近のマンション政策について」）③ 賃貸⼾数の増加

ような場合を除き、積極的に建替えに関与

特に完成年次の古いマンションでは賃貸することは多くないと考えられる。また、

⼾数割合が 20%超と回答する管理組合の老朽化したマンションの賃料と比べ借家人割合が高くなる傾向にある（図表-5）。

の立退料が高すぎる（区分所有研第 2 回会

賃貸人である区分所有者は一定の安定し議議事要旨 p.6）場合、賃貸人である区分

た賃料を得ることに関心はあるが、立地が所有者は建替えに積極的に反対する可能性

良く建替えが賃料収入の大幅増につながるが高い。

図表-5 完成年次別賃貸⼾数割合（出典：国⼟交通省「平成 30 年度マンション総合調査
結果からみたマンション居住と管理の現状」）

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−4−

④ 空室の増加

管理費等、さらに建替え費用を負担させる

完成年次が古いマンションほど空室の割ことはきわめて困難である。

合が高くなる傾向がある（図表-6）。空室で放置している区分所有者がマンションの維

また、空室の増加は⑤の所在等不明区分
所有者問題の深刻化につながっている。

持管理・建替えに関心があるとは考え難く、

図表-6 完成年次別空室⼾数割合（出典：国⼟交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」）⑤ 所在等が不明の区分所有者（連絡先不なる。

通も含む）の増加

一般に、完成年次が古いマンションほど

区分所有者の所在等が不明の場合は、建所在不明・連絡先不通の住⼾があるマンシ

替え費用の負担どころか、そもそもマンシ

ョンの割合が高くなる傾向がある（図表-7）。

ョンの維持管理や建替えの意思決定手続へ

例えば、1979（昭和 54）年以前に建てられの参加は全く期待できない。

たマンションの 5.3％はすでに所在等不明

しかし、所在等不明区分所有者も集会の所有者が五分の一を超えており、これらは決議に当たっては「区分所有者の数」に含

現行の区分所有法制上建替え決議を行うこ

まれる。その結果、例えば五分の一を超えとは完全に不可能である。

る区分所有者の所在等が不明であれば区分

さらに、2040（令和 22）年には築 40 年

所有者及び議決権の五分の四以上の多数の超のマンションは約 3.9 倍の 404 万 6 千⼾

賛成が必要とされている建替え決議（「建物となる見込みであり（図表-1）、単純に同じの区分所有等に関する法律*9(昭和 37 年法

く 5.3%が所有者の五分の一を超える所在

律第 69 号、以下「区分所有法」という。)」

不明所有者のいるマンションとすると、2162 条 1 項）は成立せず、建替えは不可能と

万 4 千⼾のマンションが建替え不能となる。

−5−

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図表-7 所在不明・連絡先不通の⼾数割合（完成年次別）（出典：国⼟交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」）
成 30）年度は 53.6%となっている（図表-9）。

1- 2 永住意識の高まり
以上のような要因により、高経年マンシ

⻑期修繕計画の策定と建替えは必ずしもョンの置かれている状況は複雑化・悪化し、直接リンクするものではないが、区分所有

マンションの建替えがより困難になってい者の団体が⻑期修繕計画を堅実に策定してるのが現状である。

いるということは、居住者たちが⻑期にわ

その一方で、マンション居住者の永住意

たりそのマンションに定住しようという意

識は高まっている（62.8%の区分所有者が識、すなわち永住意識の表れであると考え「永住するつもりである」、図表-8）*10。

られる。このような永住意識の高まりによ

また、計画期間 25 年以上の⻑期修繕計り、可能であればマンションを建て替え、画に基づいて修繕積立金の額を設定してい同じ場所で住み続けたいと望む区分所有者

るマンションの割合は増加しており、2003が増加していると考えられる*11。

（平成 15）年度の 19.7％に対し 2018（平Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022−6−

図表-8 永住意識の変化（出典：国⼟交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」）

図表-9 計画期間 25 年以上の⻑期修繕計画に基づいて修繕積⽴⾦の額を設定しているマンションの割合（出典：国⼟交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマン
ション居住と管理の現状」）

マンション建替え制度の現状と課題

能性等を鑑みると、マンション建替えの必このようなマンションを取り巻く状況、要性は非常に高まっており、時が経つにつさらに我が国における大規模災害発生の可

れより一層切実な問題になっていくという２−7−

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このように、現在ではマンション建替えことができる。
本稿では、マンション再生の円滑化を促

決議とその後の建替え手続は異なる法律に進するため、建替え議決要件の引き下げとより規律され二層構造となっているが、こ⑤の所在等不明区分所有者問題について検のことがマンション建替事業の円滑化を図討を行い、その対策について提言を行いた

るための検討を難しくしていることに留意い。

する必要がある（3-1-1-2 参照）。

2-1

マンション建替え制度の現状

2- 2マンションの建替えは、区分所有法 62

空室の増加とそれに伴う所在等不明
区分所有者の増加

条 1 項により「集会においては、区分所有

1-1④で述べたように、完成年次が古いマ

者及び議決権の各五分の四以上の多数で」ンションほど空室のあるマンションの割合

決議をなすとされているが、建替え決議がが高くなる傾向がある（図表-6）。

なされた後の手続については区分所有法に空室の所有者の中には所在等が不明の者

はなんらの定めもない。このことが従来建もおり、それらの区分所有者はマンション替事業がスムーズに進まなかった原因の一の高経年化が進むほど増加し（図表-10）、

つであるとされたため、「マンションの建替

その結果、区分所有法 62 条 1 項の「区分え等の円滑化に関する法律（平成 14 年法

所有者及び議決権の各五分の四以上の多律第 78 号）*12（以下「マンション建替え数」による建替え決議はさらに困難になる法」という。）」が制定され、現在ではこのと考えられる。

法律により区分所有法 62 条 1 項に基づく

よって、所在等不明区分所有者がいるた

建替え決議後の建替事業の実施主体や事業

め建替え決議が困難になっている場合の対の具体的な進め方のルールが定められてい策を検討する必要がある。

る。

図表-10 連絡先不通⼜は所在不明者の発⽣状況（築年数別・平成 28 年）（出典：国⼟
交通省住宅局市街地建築課マンション政策室「マンションの再⽣⼿法及び合意形成に係る調査」*13）

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−8−

3

建替え議決要件の緩和及び所有者等不3- 1

区分所有法の建替え議決要件の緩和

区分所有研では、第 4 回会議（2021(令明区分所有権の取扱い
マンション建替え議決要件の緩和及び所

和 3)年 7 月 30 日開催）で、東京都から区

有者不明区分所有権の取扱いはどちらも非分所有法の建替え議決要件の緩和等が求め常に難しい課題である。特に、建替え議決られており、第 6 回会議（同年 9 月 27 日

要件の緩和は、憲法 29 条の財産権保護規

開催）で「区分所有建物の建替え決議の要定とも関連するため難しい問題が生じる。

件の在り方」について、第 7 回会議（同年

建替えは「共有物の変更」に該当するた

11 月 2 日開催）で「所在等不明・賛否不明

め、かつては共有者全員の合意がない限りの区分所有者がいる場合における区分所有行うことができず、実際には不可能に近か者の団体の意思決定の在り方等」についてった。1983（昭和 58）年の区分所有法改正議論されている*15。
このように、マンション建替え要件の緩により区分所有法旧 62 条 1 項の建替え要件が新設され、その後 2002(平成 14 年)の和については、大きく分けて、改正で「費用の過分性の要件*14」が削除さ①

建替え議決要件の引き下げ、例えば区れたとはいえ、依然として建替え決議には分所有法 62 条 1 項の建替え議決要件の「区分所有者及び議決権の各五分の四以上「五分の四以上の多数」による決議をの多数」の賛成が必要とされており、現実「四分の三以上の多数」による決議に引には建替えのハードルは非常に高いといえ

き下げること（規制改革実施計画の②）、る（2021(令和 3)年 4 月 1 日現在、マンシ②

所在等不明の区分所有者等を決議の分

ョンの建替え完工済みは 263 件、東日本大

⺟から除外すること（規制改革実施計画

震災等の被災マンションの建替えは 114 件

の①）、

である）。

が検討の対象となる。

そこで、規制改革実施計画において、①

3- 1-1

建替え決議において集会に不参加の者（意思表示をしないもの）については、引き下げ
3-1-1-1③

区分所有法等の特別議決要件

最初に、区分所有法 62 条 1 項に定める所有者不明である等、一定の要件・手続②

一定の場合における建替え要件ののもとで分⺟から除くこと、「集会においては、区分所有者及び議決権建替え決議に必要となる５分の 4 以上の各五分の四以上の多数で」建替え決議をの賛成という要件の緩和、なすという特別議決要件の緩和を行うこと

強行規定とされている同要件を任意規について検討を加えたい。
この場合、定とすること、等の検討が求められているところであり、①

以下ではこの三つの論点について、それぞ

各五分の四以上の多数」から「区分所有れ対策の提言を行いたい（以下、説明の便者及び議決権の各四分の三以上の多数」

宜上②、③、①の順に述べることとする）。

に引き下げること、−9−

議決要件を「区分所有者及び議決権のUrban Study Vol.73 JANUARY. 2022

だけでなく、あまり議論されていないが、*18」とされており、⺠法の特別法である*19。

②「区分所有者及び議決権の各五分の四

区分所有法は相隣関係* 20 の規律を拡張し以上の多数」による議決とされているのたものであり、基本的には対等の私人間のを、区分所有者要件又は議決権要件の一

権利調整としての役割を果たしている。当方の要件だけにすること、然のことであるが、ここには周辺に与えるも考えられる。

外部不経済を除去するという公共・公益的

ここでは、①の建替え議決要件の引き下目的はない*21。

げの検討を行う（②については 3-2 で検討

区分所有法の規定は「隣接する不動産所する）。これについては他の法律の議決要件

有権の共存の目的のために生ずる所有権内規定とのバランスを考えなければならない

容の拡張と制限（我妻栄・有泉亨補訂ことに留意する必要がある。

(1983)『新訂物権法（⺠法講義Ⅱ）』岩波

そこで、区分所有法、さらに比較のため

書店、p.283）」であり、「その内容は従来のに関連の深いマンション建替え法及び「被相隣関係をはるかに超えるものであるが、災区分所有建物の再建等に関する特別措置

全体としては物権法の領域の問題である

法（平成 7 年法律第 43 号）（以下、「被災（同 p.285）」。区分所有法はその後二回のマンション法」という。）」の特別議決要件

大改正により区分所有者の団体的拘束を強についてみることにする。

化してきたが、互いの権利を尊重しつつ対区分所有法、マンション建替え法及び被等の私人間の権利調整を図るという点には

災マンション法における特別議決要件を図

変わりはなく、特別議決要件の「『5 分の表-11 にまとめてみた（区分所有者、議決4』が、多数者、少数者の双方の利益を調権等全てを⺟数とする絶対多数決である場

整する均衡点である（⻘⼭正明編(1997)

合のみ。また、被災マンション法は一棟の『注解不動産法 5 区分所有法』⻘林書院、建替え等のみ記載）。これによると、区分所

p.351(上野健二郎=田中公人)）」と解され有法等における「五分の四以上の多数」にるため、議決要件の緩和を過度に行うことよる決議は、建替えや敷地の売却という居は少数区分所有者の権利を侵害する可能性

住者の生活環境に大きな変更を強いる場合が高い。もともと⺠法学者の間では、五分に必要とされていることが分かる*16。一方、の四以上の多数による建替え決議の妥当性「四分の三以上の多数」による決議は、一を疑う見解も多く（鈴木禄弥(2007)『物権定集団の内部規約に重大な変更を加える場

法講義 五訂版』創文社、p.61、石口修(2015)

合や内部規律を確保する場合に必要とされ『⺠法講論 2 物権法』信⼭社、pp.592-593ていることが多いと言うことができる*17。

及びそこで引用されている論文参照）、その

そもそも、区分所有法は「一棟の建物を引き下げにはより慎重であるべきである。

区分してその各部分（専有部分）を所有権以上を鑑みると、区分所有者の居住状況の目的とした場合について、建物及びそのや生活環境に大幅な変更を強いる可能性の

敷地の共同管理などのルールを定めた法律あるマンションの建替えについて、⺠法のUrban Study Vol.73 JANUARY. 2022

− 10 −

特別法である区分所有法 62 条 1 項の建替

「四分の三以上の多数」に引き下げるのはえ議決要件を「五分の四以上の多数」から非常に困難であると考えられる。

法令名

決

議

の

内

議

容

区分所有法

決

要

五分の四以上 四分の三以上

62条1項

建替え決議

区分所有者

69条

団地内の建物の建替え承認決議

区分所有者

70条1項

団地内の建物の⼀括建替え決議

区分所有者

17条1項

形状等の著しい変更を伴う共⽤部分の変更件
三分の⼆以上

議決権
議決権

⼟地の共有者の議決権
各棟ごとの区分所有者

議決権

各棟ごとの議決権
区分所有者
議決権

31条1項

規約の設定、変更及び廃⽌

区分所有者
議決権

47条1項

管理組合法⼈の設⽴、解散

区分所有者

55条2項

議決権

58条2項等 義務違反者に対する専有部分の使⽤禁⽌請求等

区分所有者
議決権

61条5項

⼤規模⼀部滅失の場合の共⽤部分の復旧

区分所有者

68条1項

団地規約の設定の特例（専有部分のある建物）

区分所有者

議決権
2号

議決権

マンション建替え法
30条3項

権利変換計画及びその変更

議決権
持分割合

108条1項マンション敷地売却決議

区分所有者
議決権
敷地利⽤権の持分価格

115条の4

敷地分割決議特定団地建物所有者

・1項

議決権

9条2項

組合の設⽴

建替え合意者

120条2項マンション敷地売却組合の設⽴

議決権
敷地利⽤権の持分価格

168条2項

敷地分割の組合の設⽴

敷地分割合意者

被災マンション法（被災建物が単体の場合）
4条1項

再建決議

敷地共有者の議決権

5条1項

敷地売却決議敷地共有者の議決権

9条1項

建物敷地売却決議

区分所有者
議決権
敷地利⽤権の持分価格

10条1項

建物取壊し敷地売却決議

区分所有者
議決権
敷地利⽤権の持分価格

11条1項

取壊し決議

区分所有者
議決権

図表-11 区分所有法、マンション建替え法及び被災マンション法の特別議決要件の概要− 11 −

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

3- 1-1-2

建替え議決要件の創設（マンシきである。これにより、マンション建替えの隘路となっている区分所有法、マンショ

ョン建替え法）
区分所有法が私法に含まれるのに対し、

ン建替え法の二層構造を、一定の場合にはマンション建替え法は「マンションにおけ

解消し、マンション建替え法に一本化する

る良好な居住環境の確保」だけでなく「地ことができる。

震によるマンションの倒壊、老朽化したマ① マンションが地震、⽕災に関する安全ンションの損壊その他の被害から国⺠の生性基準に適合していない⼜は外壁の落下

命、身体及び財産の保護を図（同法１条）」

等により周辺に危害を及ぼすおそれがあるとされていることからも分かるように、

るとして⾏政が認めた場合

公法にも属している*22*23。

2014（平成 26）年のマンション建替え法

2-1 で述べたように老朽化したマンショ

改正で、「要除却認定マンション」制度が創ンの建替えは、まず私法である区分所有法設された。本制度は、マンション管理者等

において厳しい建替え議決要件が定められ、の申請により、特定行政庁（建築基準法(昭さらに決議後の建替え手続に関してはマン

和 25 年法律第 201 号)2 条 35 号）は、当

ション建替え法により詳細に定められると

該マンションが地震に対する安全性に係るいう二層構造となっているが、一階部分の建築基準法等に適合していないと認めると区分所有法の建替え決議の難しさが隘路にきはその旨の認定をする（マンション建替なっている*24。

え法 102 条 2 項、認定されたマンションは現行区分所有法 62 条 1 項の建替え議決「要除却認定マンション（同法 103 条）」

要件は「五分の四以上の多数」による議決という）というもので、要除却認定マンシさえあれば建替えを行うことができる（同ョンを建て替える場合は容積率の緩和特例

法 69 条、70 条の団地内の建物についてもの適用対象とされていた（同法 105 条 1 項）。

同様）が、「建替え決議をなしうる要件と2020（令和 2）年に制定された「マンシその議決要件とは相関連している*25（⻘⼭ョンの管理の適正化の推進に関する法律及編・前掲 p.351(上野健二郎=田中公人)）」。

びマンションの建替え等の円滑化に関する

よって、建替え決議をなし得る要件に公法律の一部を改正する法律（令和２年法律

共・公益的要件を加えることにより、建替

第 62 号）」により、旧 102 条 2 項が改正さえ議決要件の引き下げが可能になると考えれ、従来から存在する要件である

られる。

a)

当該申請に係るマンションが地震に対

そこで、私人間の権利調整を重視した建する安全性に係る建築基準法又はこれに替え要件を定めている区分所有法 62 条１

基づく命令若しくは条例の規定に準ずる

項ではなく、マンション建替え法を改正し、ものとして国土交通大臣が定める基準に

以下のような一定の公共・公益的な必要が適合していないと認められるとき（マンある場合に建替え要件を「四分の三以上のション建替え法 102 条 2 項 1 号）、多数」に引き下げるという規定を設けるべに加え、Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

− 12 −

b)

当該申請に係るマンションが火災に対号又は 5 号に該当するマンションは「要除する安全性に係る建築基準法又はこれに却認定マンション（同法 103 条）」に留め、基づく命令若しくは条例の規定に準ずる「マンション敷地売却制度（同法 108 条 1

ものとして国土交通大臣が定める基準に項）」の対象とはしていない。

適合していないと認められるとき（同条 2

このように、4 号又は 5 号に該当するマ

項 2 号）、

ンションとは異なり、1 号から 3 号のいずc)

当該申請に係るマンションが外壁、外れかに該当するマンションは、マンション

装材その他これらに類する建物の部分…

の住⺠はもちろん、周辺の住⺠の生命・身…が剝離し、落下することにより周辺に体等にまで危害を及ぼすおそれがあり、公危害を生ずるおそれがあるものとして国

共・公益的観点から建替え又は除却すべき

土交通大臣が定める基準に該当すると認必要性が非常に大きいものである。

められるとき（同条 2 項 3 号）、

よって、老朽化したマンションの建替えが追加された（2021(令和 3)年 12 月 20 日を促進するために、特定要除却認定マンシ

施行）。

ョン制度をさらに拡張すべきである。すな

これらの要件のいずれかに該当するマン

わち、マンション管理者等の申請だけに限ションは、居住する住⺠等だけでなく、周らず、特定行政庁の自主的な判断に基づき、辺の住⺠等の生命・身体等に危害を及ぼす

当該マンションが同法 102 条 2 項 1 号から

おそれがあり、当該マンションの建替えを

3 号の要件のいずれかに該当すると認定で行うことは公共・公益に資すると考えられ、きる場合はその旨を当該マンションの管理

その検討を早急に行う必要性が大きいと考者等に通知できることとし、この場合の建えられる。

替え議決要件は区分所有者及び議決権のまた、マンション建替え法 102 条 2 項に「四分の三以上の多数」に引き下げられるは、さらに 4 号及び 5 号が新設されたが、という規定を創設するべきである*26。

これらは「給排水管の腐食等により著しく② 築後⼀定期間（例えば 40 年）を経過

衛生上有害となるおそれ（同条 2 項 4 号）」

した⾼経年マンション

又は「バリアフリー基準への不適合（同条

築後一定期間経過による基準の設定は、

2 項 5 号）」があると認められるマンション「建物の構造や管理の状況は建物ごとに異についての規定である。これらについては、なる。
『すべての区分所有建物について一律

1 号から 3 号の要件に該当するマンションに 30 年または 40 年の経過という形式的基と異なり外部不経済は発生しないため、区準を適用することの合理性を説明すること

分所有者間の話し合いで対応を考えるべきは困難である』。2002 年改正の過程で年数問題であり、建替えを促進する必要性は小要件の採用は否決されている（篠原・前掲

さい。同法も、1 号から 3 号の要件に該当

p.115）」というように、反対意見も根強い。

するマンションは「特定要除却認定マンシ

高経年＝老朽化ではなく、管理の善し悪しョン（同法 106 条）」としている一方で、4によりマンションの寿命が大きく異なるの− 13 −

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

は当然のことである。しかし、東日本大震が進んでおり、2023（令和 5）年末では築災後の調査によると、鉄筋コンクリート造

後 40 年以上である新耐震マンションは建築物の被害は、「構造躯体と構造部材の被34.1 万⼾にすぎないが、2038（令和 20）

害は主に旧耐震基準（1981(昭和 56)年 5

年末には 262.8 万⼾に急増するため、新耐月以前）により設計された建築物に発生し、

震マンションであっても建替えの促進を図

現行耐震基準（1981(昭和 56)年 6 月以降）ることが必要であると考えられる（図表で設計された建築物で被害を受けたものは-12）。

少ない*27」とされており、2022（令和 4）

一定年数を経過したマンションの全てに

年現在、1981（昭和 56）年以前の旧耐震基ついて建替えを義務づけるのであれば問題準により設計されたマンションは最も新しがあるが、ここで述べているように一定年

いものでもすでに竣工後 40 年以上を経過

数を経過し建替えを検討するためのきっかしている（国土交通省推計によると、2018

けとしてマンションの建替え議決要件を緩（平成 30 年）末時点で旧耐震マンション

和し、居住者の意向に基づき建替えの検討は約 104 万⼾存在している(図表-12)）。

を進めていくことは、マンションの倒壊、仮に築後 40 年以上という要件を設けた

老朽化したマンションの損壊その他の被害「1981（昭和 56）年以前に設計さ場合*28、から国⺠の生命、身体及び財産の保護を図れた旧耐震マンション」は全てこの要件にるというマンション建替え法の目的に適う

該当することになり、特に耐震性に劣る可ものである*30。

能性の高い高経年マンションの建替えを促

なお、この要件に該当する場合にも、容進することにつながると考えられる*29。な

積率の緩和特例というインセンティブを付

お、新耐震マンションについても高経年化与すべきであるのは当然である。

図表-12 ⾼経年化する新耐震マンション（出典：国⼟交通省住宅局市街地建築課マンション政策室「最近のマンション政策について」）

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− 14 −

3 -1 - 1 -3

建替え議決要件引き下げの合憲

ついて、老朽化等によって建替えの必要が生じたような場合に、大多数の区分所有者

性について
現行の区分所有法 62 条 1 項に基づく建が建替えの意思を有していても一部の区分

替えは、必ずしも公共・公益的観点からの所有者が反対すれば建替えができないとい必要性がない場合にも行われる可能性があうことになると、良好かつ安全な住環境のる。例えば、耐震性等に問題はなくとも区確保や敷地の有効活用の支障となるばかり

分所有者団体の内部的な意思決定さえあれ

か、一部の区分所有者の区分所有権の行使

ば敷地の有効利用を図るため高層マンショによって、大多数の区分所有者の区分所有

ンに建替えるということが可能である（鎌

権の合理的な行使が妨げられることになる野邦樹(2017)『マンション法案内[第 2 版]』

から、一棟建替えの場合に区分所有者及び勁草書房、pp.241-242）*31。この場合は憲議決権の各五分の四以上の多数で建替え決法 29 条の財産権制約としては内在的制約

議ができる旨定めた区分所有法 62 条 1 項（消極的規制）に該当するため、建替えには、区分所有権の上記性質にかんがみて、反対する区分所有者の居住権保護の観点か十分な合理性を有するものというべきであら、上述したように多数者、少数者の双方る」。

の利益を調整する均衡点として「五分の四

また、上記 3-1-1-2①又は②の要件のい以上の多数」による賛成という非常に厳し

ずれかに該当するマンションの建替えは、い議決要件が課されていると考えられる。

倒壊等の危険の除去により当該マンション

区分所有法 70 条の団地内建物一括建替の区分所有者だけでなく周辺住⺠も含めた

え決議規定が憲法 29 条に違反するとして周辺地域の安全な住環境をも確保しようと争われた千里桃⼭台事件（最判平成 21 年 4

いう公共・公益に資する目的を有している。

月 23 日判時 2045 号 116 頁）において、最最高裁も、森林法共有分割制限違憲判決

高裁は、区分所有法 62 条 1 項について、（最(大)判昭和 62 年４月 22 日⺠集 41 巻 3

以下のように論じている。

号 408 頁）で「財産権は、それ自体に内在

すなわち、「区分所有権の行使（区分所有する制約があるほか、……立法府が社会全権の行使に伴う共有持分や敷地利用権の行体の利益を図るために加える規制により制使を含む。以下同じ。）は、必然的に他の区約を受けるものである」としており、分所有者の区分所有権の行使に影響を与え

3-1-1-2①又は②の要件のいずれかに該当るものであるから、区分所有権の行使につするような建替えの必要性・緊急性の高いいては、他の区分所有権の行使との調整がマンションである場合に建替え要件を区分

不可欠であり、区分所有者の集会の決議等

所有者数及び議決権の「五分の四以上の多による他の区分所有者の意思を反映した行数」から「四分の三以上の多数」に引き下使の制限は、区分所有権自体に内在するもげることは内在的制約（消極規制）ではなのであって、これらは、区分所有権の性質

く、立法府が社会全体の利益を図るためにというべきものである。

加える政策的制約（積極規制）として必要

区分所有建物に− 15 −

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性・合理性が認められ、憲法上容認されるあり削除するべきである*36。団地内の建物と考えられる*32*33。

全てを一括して再建するのだから一団地全

3- 1-1-4

被災マンション法の改正体としての意思表示を確認すれば十分であ

規制改革実施計画では、「被災した区分所

り、各棟の個別の意思を考慮する必要性は

有建物の再建、取壊し等の決議に必要とな

小さい*37*38。2002（平成 14）年の改正にる５分の４以上の賛成という要件の緩和」

おいて「住棟毎の特別多数決の基準等は審を求めている。

議もなされておらず（竹田・前掲注 8

マンション建替え法における建替えの決

p.169）」とも批判されており、そもそも議を「四分の三以上の多数」による賛成と1983（昭和 58）年に改正された区分所有「法いう要件で創設する場合、関連する法制度の施行にともなって、既存の団地型マンシのバランスを考慮し（国会審議でも被災マ

ョンの多くは、棟別管理から団体管理の主

ンション法の議決要件は区分所有法の特別体を団地全体管理に移行している（同議決要件を参考にしていると答弁されていp.170）」ことや「管理の実務界では、各むる*34）、併せて被災マンション法 4 条 1 項

ねの管理も、土地又は附属施設の管理と一等に定める「五分の四以上の多数」という体的、総合的に行う考え方もあり、一つの再建議決要件等も「四分の三以上の多数」

規約で、統一した管理体系を構成することに引き下げることが必要と考えられる*35。

が多かった（⻘⼭編・前掲 p.372(松岡勝

3- 1-1-5博)）」ことからも団地全体で団地建物所有

区分所有法の団地内の建物の一者等及び議決権の五分の四以上（四分の三括建替え決議区分所有法 70 条 1 項（団地内の建物の以上に引き下げ）の多数による議決があれ一括建替え決議）は、団地内の建物全てをば必要かつ十分であると解される。これに一括して再建する場合、当該団地内建物の関しては、鈴木・前掲 pp.67-68 も「建替え団地建物所有者等及び議決権の各五分の四の目標たる区分所有建物自体の直接の権利

以上の多数による賛成に加え、当該各団地者の意図とこの建替えにより影響を受ける

内建物ごとに、それぞれの区分所有者の三

敷地の権利者の意図が、それぞれ特別多数

分の二以上の者であつて議決権の合計の三による決定の形で、汲み上げられていて、分の二以上の議決権を有する者の賛成とい巧妙な立法技術であるとはいえようが、五う要件が定められている（同項ただし書）。

分の四、四分の三、三分の二というデリケ

この規定に基づく団地の一括建替え決議のートな数字の決め方の合理性の疑問も含め要件も、マンション建替え法を改正し、て、処理の複雑さ、難解さは、安易には無3-1-1-2①又は②いずれかの要件に該当す視されえないであろう」と批判されている。

る場合には団地建物所有者等及び議決権のなお、被災マンション法 18 条 1 項にも四分の三以上の多数に引き下げる規定を創同様の規定があるが、これに関しても同じ設する必要があるが、各団地内建物ごとのく緩和が必要になると考えられる。

三分の二以上の決議は屋上屋を架すものでUrban Study Vol.73 JANUARY. 2022

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このような緩和を行わなければ、今後団

地内建物の建替えの多くは、2016（平成 28）

この建替え要件の任意化については、マ

年に改正された都市再開発法（昭和 44 年

ンション建替え法で「区分所有者及び議決

法律第 38 号）14 条 1 項（敷地共有者等の権の各四分の三以上の多数による決議」と三分の二以上の同意）で行われることにないう特別議決要件の引き下げを行った後に、ると考えられる（鎌野 p.311 参照）が、こ

さらに上乗せとして考えるべきである。すれらの条文の死文化を防ぐためにも必要以

なわち、各マンションにおいて規約を改正

上に複雑な団地内の建物の一括建替えに関（同法 31 条 1 項）することにより、区分する議決要件を緩和・簡略化することが必

所有者要件及び議決権要件から構成されて要である。

いる建替え議決要件を、そのどちらか一方だけの要件（この場合は区分所有者要件）

3- 2

規約改正による建替え議決要件の任による決議にすることができるようにする

意化かについて慎重に検討するべきである。

規制改革実施計画では、「強行規定とされ区分所有者要件のみによる決議にする理ている同要件を任意規定とすること」とし由は、マンションの建替えで生活環境に大て、建替え決議に必要となる５分の 4 以上

きな影響を受ける区分所有者の居住権保護の賛成という要件の緩和を求めている。

を重視するべきであり、現に居住している

これを踏まえ、建替え議決要件を任意規

各区分所有者の居住意思を基準にすること定にする改正を検討するのであれば、以下を区分所有者の財産の多寡を基準にするこのような方策が考えられる。

とより優先するべきだからである。逆に、

まず、区分所有者及び議決権の双方につ議決権に基づく議決要件のみにすることは、

いて「五分の四以上の多数」による賛成が大口区分所有者（投資型所有者であること必要とされている区分所有法 62 条 1 項をが多いと考えられる）が権利を濫用する可任意規定とし、多数決要件の割合を引き下能性*40があるため適切ではない。

げることができるようにすることは適切でよって、仮に建替え議決要件の任意規定はない。なぜなら、区分所有法では居住権化を検討する場合、各マンションにおいて保護の観点から区分所有者の五分の四以上

規約を改正（区分所有法 31 条 1 項）するの多数による賛成、財産権保護の観点からことにより「区分所有者の四分の三以上の議決権（専有部分の床面積の割合(同法 38

多数」による特別議決要件だけにすること

条、14 条 1 項)）に基づく五分の四以上のができる制度を慎重に検討するべきである。

多数による賛成を必要としていると考えられる（同旨、鎌野・前掲 p.252）が、この3-3

二つの要件は区分所有者間の権利調整を適

所在等不明・賛否不明の区分所有者がいる場合の問題点と対策切に行うため厳格に定められていると解さ建替え決議には、現行法上区分所有者及れる*39ので、安易に任意規定に変更するべ

び議決権の五分の四以上の多数による議決きではないからである。

が必要とされているが、− 17 −

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①

所在等が不明の区分所有者、続が生じており相続人の所在が不明の場合②

集会において建替え決議案に対する賛については、この改正では十分に対応する

否を明らかにしない区分所有者、ことはできない。この規定自体は既存の相が存在し、建替え決議の成立を困難にして続についても適用される（⺠法等の一部をいる。これらの者については、一括りに扱改正する法律附則 5 条 6 項）が、例えば相わず、それぞれ対応を検討する必要がある。

続が何度も繰り返され相続人本人が相続に3- 3-1

ついて不知である場合は実効性を有しない。

所在等不明・賛否不明の区分所有②についても、基本的には区分所有者の者がいる場合の問題点
3- 3-1-1

所在等不明の区分所有者がいる

所在等が不明である場合と同様の問題が生じる。ただし、外国人の区分所有について場合の問題点*41
上述した区分所有研における東京都の要は、上記の不動産登記法改正で、外国に住望事項には、議決要件の緩和だけでなく、所を有する所有権の登記名義人についてそ「所在等不明、集会不参加等の区分所有者の国内の連絡先となる者の氏名又は名称及の取扱い」についても要望が提出されていび住所その他の国内における連絡先が新たる。指摘された論点は以下の二つである。

に登記事項として追加された（不動産登記①

相続未登記や連絡がつかない区分所有

法 73 条の２・1 項 2 号、同条 2 項）
。この者が存在した場合、合意形成を進めるう

登記が適切になされれば、今後は外国人所

えで権利者の特定・整理に膨大な時間や有者の所在が不明であり連絡が取れないと労力がかかってしまう。

いう不都合は少なくなると考えられるが、外国籍の区分所有者が存在する場合、すでに外国人に所有されている物件の所有

所在や意思の確認が困難な場合がある

権登記については必ずしも実効性を期待す

ことや、その後の手続き（売渡請求等）

ることはできない（所在不明の外国人所有が困難となる場合がある。

者がすでに国外へ移転している場合は連絡

まず、①の相続未登記については、「相続先等の登記を行うことは期待できない）。

等により取得した土地所有権の国庫への帰上記の者を含め、一般に所在等が不明の属に関する法律（令和３年法律第２５号）」

区分所有者については、規制改革実施計画と同時に成立した「⺠法等の一部を改正すが指摘するように、「決議の⺟数から除外する法律（令和３年法律第２４号）」により不ること」が考えられる。しかし、動産登記法(平成 16 年法律第 123 号)が改a) これらの者を第三者を介在させず決議

正され、これまで任意とされていた相続登から排除することは権利保護の観点から

記（同法 76 条の 2・1 項）や住所等変更登問題がある（区分所有研資料 4、p.6 参照）

記（同法 76 条の 5）の申請が義務化されたこと、ことにより、今後は状況が改善されることb) 通常の決議案件については、所在等不明が期待される*42。

区分所有者は集会の決議について利害や②しかし、現在問題となっているすでに相Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

関心等がないため、その意思を他の区分− 18 −

所有者の判断に委ねても特に問題はないであり、決議案への賛否を明確にしない者と考えられるが、相対多数決は建替え決を決議案に賛成したと見做すことはできな

議のような重要な決議案件にはそぐわな

いと考えられる。このことは、過半数によい（他の法律とのバランスも崩れる）、る議決ではなく、建替え決議のように特別ことを考えると適切ではない。

多数議決要件を定めている案件については

また、老朽化し周辺住⺠にまで危害を及より一層強く当てはまる。

ぼしかねないマンションの建替えを促進す

さらに、現行の区分所有法は、2002（平る立場からは、一定の手続を経由した上で成 14）年の改正により従来の客観的建替え賛成とする制度を採用する方が適切である要件である「費用の過分性の要件」を削除と考えられる（3-3-2 参照）。

した代わりに建替え決議に至るための手続

3- 3-1-2

きについて詳細に定めている（同法 62 条 4

賛否不明の区分所有者がいる場

項〜7 項）。

合の問題点と対策
他方で、集会に不参加等の賛否不明区分

これらのことを考慮すると、賛否不明区

所有者については、「建替えに反対」と解す

分所有者に対しては丁寧かつ継続的な話しるほかはない。

合いを通じて建替えに関する合意を得る努

区分所有研では「賛否不明区分所有者は、力をする他はなく、それで納得を得られな

一般的には区分所有者の集会における意思ければその賛否不明区分所有者は建替えに決定を他の区分所有者の判断に委ねているは反対と解するほかないと考えられる*43。

と評価することが可能である（区分所有研

3- 3-2

資料４ p.6）」という見解を紹介している。

所在等不明区分所有者がいる場
合の対策

しかし、
「あえて決議に参加せず、決議の成

上述したように、所在等不明区分所有者

立しないようにしているケースもある（同がいる場合の建替え決議については、決議p.7）」とも指摘されており、特に建替え決の⺟数から除外するよりも、一定の手続を議のような特別議決要件が定められている経た上で賛成とする制度が必要である。

重大な案件についてまで、区分所有者本人

3- 3-2-1に意思表示を強制したり、一方的に意思を民法改正で創設された所有者不明建物管理命令
所有者不明土地への対策として令和 3 年

決めつけたりすることは憲法 21 条に抵触に制定された「⺠法等の一部を改正する法する可能性があり、適切ではない。
区分所有法は「五分の四以上の多数」による議決と定めているが、これは「集会に律」により、所有者不明建物管理命令（⺠法 264 条の 8・1 項）が創設された。

出席し、決議案に賛成した者」、「事前に書この「所有者不明…建物管理制度は、所面で賛成の意思表示をした者（同法 39 条 2

有者が特定不能または所在不明となった…

項）」及び「集会には欠席するが、事前に代建物につき、…所有者不明建物管理人を選

理権を授与した代理人を集会に出席させ決任し、…建物が所有者不明の状態にあった議案に賛成した者」の合計で判断するべきとしても、円滑かつ適正な管理を行うこと− 19 −

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

ができるようにしたものであ（松尾弘は、所有者不明建物管理命令の適用範囲は、(2021)『物権法改正を読む

令和 3 年⺠

区分所有者間で定めた管理規約に基づきそ法・不動産登記法改正等のポイント』慶応の内部自治で処理すべき問題に限られるの

大学出版会、p.57）」り、所有者が不明となは当然である。

っている建物について必要があると認める

その結果、所有者不明建物管理命令は、とき、利害関係人の請求により、裁判所が区分所有建物の専有部分および共用部分に

当該建物について所有者不明建物管理人をは適用しないことが明文化された（区分所選任し（同条 4 項）、その管理を命ずる処

有法 6 条 4 項*45）と考えられる。

分をすることができるという制度である。

しかし、ここでは所在等不明区分所有者

所有者不明建物管理人には、管理命令の対が大勢いることにより耐震性等安全性に問象となった建物の管理・処分権が専属し（同題があり周辺環境に悪影響を与える可能性

条 5 項）、裁判所の許可を得て建物を処分のある老朽化したマンションの建替えが困することができる（同条 5 項）。そして、「建難となっていることは考慮されていない。

物が数人の共有に属する場合にあっては、

ただし、⺠法・不動産登記法部会第 13

共有者が知ることができず、又はその所在

回会議資料 28 では「区分所有者が所在不を知ることができない建物の共有持分（同明になったときは、集会の決議において議条 1 項）」についても所有者不明建物管理

決権を行使することがないことになるが、命令を出すことができるとされている。

区分所有法上は、当該区分所有者は常に反3 - 3-2-2

対の議決権を行使したのと同様に扱われる

所有者不明建物管理命令は区分

所有権には適用されないことことになるため、建物等の管理の観点からこの制度によると、一見マンションのよ問題がある（p.8）」とも指摘されている。

うな区分所有建物の専有部分についても所

そして、「区分所有者が所在不明になった場

有者不明建物管理命令を出せるかのように合の対応は、専有部分の管理だけでなく、考えられるが、法制審議会⺠法・不動産登

その建物並びに敷地及び附属施設の管理に

記法部会（以下、「⺠法・不動産登記法部会」

関する意思決定全般に関連するものであり、という。）の議論において、このことは明確

区分所有法制の根幹にかかわる検討を要すに否定されている（⺠法・不動産登記法部

る課題である（同）」とし、「区分所有法制会第 7 回会議資料 11 第 3、4、同部会第 13の在り方については、当部会における共有

回会議資料 28、1(2)）。

制度の見直しの帰結も踏まえつつ、別途、

パブリックコメントでも否定する意見の区分所有関係の実態を踏まえて検討される方が多かったようであるが、これら否定意

べきものと考えられるところであり、所在

見には、区分所有建物の管理については私が不明な区分所有者の有する専有部分の管法である⺠法及び区分所有法の適用により理の在り方についても、その中で改めて検解決するべきであるという考えが根底にあ討することが考えられる（同）」ため、「区ると考えられる* 。このような考え方から分所有者の所在不明等によって適切な管理

44

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

− 20 −

のされていない区分所有建物への対応につする区分所有建物の建替え等のため、管理

いては、区分所有法制の在り方の観点から組合等の利害関係人が必要と認める場合に検討されるべき将来的な課題とすることがは、その請求により裁判所が当該区分所有考えられる（同）」と結論づけている。

権の対象である専有部分等の管理を行う所

これを受け、区分所有研資料 6 では、「区

有者不明区分所有建物専有部分管理人* 48

分所有建物においては，区分所有者は全員を任命し、当該管理人が所在不明等所有者

で区分所有建物の管理を行うための団体をに代わって意思表示を行う制度をマンショ

当然に構成するとされ，集会の開催など特ン建替え法に創設するべきである。なお、有の意思決定方法が定められるなど，建物

建替えの賛否に関する意思表示をするときの管理に関する特別のルールが設けられて（当然のことであるが、当該管理人が賛成いることから（区分所有法 3 条，17 条，

することが期待されている）は、所有者不18 条，39 条等），所在等が不明な区分所有

明区分所有建物専有部分管理人は裁判所の者の取扱いについては，区分所有法特有の許可を得ることが必要であると解される。

観点からの検討が必須となる。 そのため，

3-3-3

区分所有権みなし放棄制度

区分所有者の所在等不明状態に対応するた

上述の制度は、所在が不明の区分所有者めの方策については，区分所有関係の実態に代わり所有者不明区分所有建物管理人がを踏まえつつ，区分所有法制の在り方の観

建替えの賛否等の意思表示を行うものであ点から別途検討することとされ」ている。

るが、区分所有研資料 6 p.3（注）に「所有3 - 3-2-3

者不明専有部分管理制度とは別に、所在等所有者不明区分所有建物専有部

不明の区分所有者の有する区分所有権の移分管理命令の創設
本稿で問題としている老朽化し耐震性等

転を認める制度を設けることも考えられに問題があり周辺に悪影響を及ぼすおそれる」という論点が示されている。さらに「例のあるマンションの建替えは、もはや区分

えば、区分所有者の所在等が不明である場

所有者間の内部自治だけで解決できるよう合には、他の区分所有者等が、時価相当額な私的な問題にとどまらず、周辺を含む住を供託して、その区分所有権を取得する仕⺠の生命、身体等の保護や安心・安全な街組みを設けることが考えられる（区分所有づくり等公共・公益的な問題でもある。

研資料 6 p.8）」とされているので、ここでそのため、区分所有者の所在等が不明では、所有者の所在等が不明である区分所有あることが原因で高経年マンションの建替権を移転するための制度を提案したい。

えが困難になっている場合に、⺠法や区分

それは、⺠法・不動産登記法部会が「相所有法とは別の特別法（私法ではなく公法）、

続等により取得した土地所有権の国庫への即ちマンション建替え法* 46 に所有者不明

帰属に関する法律」について議論を行った

建物管理命令類似の制度を創設することが際、検討項目の一つとしていた土地所有権考えられる*47。

のみなし放棄制度の応用である。

以上より、所在等不明の区分所有者が存− 21 −

政府の所有者不明土地等対策のための関Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

係閣僚会議で策定された「所有者不明土地

示的・確定的に所有権を放棄するという意

等対策の推進に関する基本方針（平成 30

思表示を行ったものと見做すとともに、当年 6 月 1 日）
（以下「基本方針」という。）」

該土地の所有権は事業者に有償で移転し、では「⻑期間放置された土地の所有権のみ

その対価については供託するというものでなし放棄の制度……など、登記制度・土地ある。みなし放棄制度を所有者不明区分所

所有権等の在り方について検討し、来年 2

有権に応用することにより区分所有者の団

月を目途にこれらの仕組みの構築に向けた体等が所在不明の区分所有建物を取得する

具体的方向性や検討課題を幅広く提示すことができるため、建替えの促進につながる」と今後の方針が示されていた* 。そしると考えられる。

49て平成 31 年 2 月 28 日、法務省の登記制

詳細については拙稿をお読みいただきた

度・土地所有権の在り方等に関する研究会

いが、これを所有者の所在が不明の区分所

は「登記制度・土地所有権の在り方等に関有権について応用すると、以下のような制する研究報告書〜所有者不明土地問題の解度が考えられる。これは、上述した所有者

決に向けて〜」を取りまとめ、土地所有権

不明区分所有建物専有部分管理命令が裁判のみなし放棄制度（以下「みなし放棄制度」

所の関与により公平性を確保したのに対し、という。）について「差し当たり、共有持分行政が関与することにより区分所有者間のの移転や共有の解消方法、財産管理制度に公平を確保しようというものである*52。

おける供託を活用した財産の処分に関する①

対象は、マンション建替え法 102 条 2

見直しの中で、引き続き検討すべきである」

項 1 号から 3 号のいずれかに該当するマとしていた。しかしながら、その後⺠法・ンションの所有者不明区分所有権

不動産登記法部会において所有者不明土地②

マンションの管理者（管理組合法人に問題についての検討が進められたが、みなあっては理事(区分所有法 49 条)）は、

し放棄制度の検討は行われなかった*50。

区分所有者を探索するために登記簿等の調査*53を行う。

当時、筆者はみなし放棄制度についての
拙い論文を公表させていただいた*51。これ③

集会の決議に基づきマンションの管理

は、みなし放棄制度を⺠法 240 条の動産の者等は都道府県知事に所有者不明区分

遺失物規定とパラレルなものであること

所有権の取得等についての裁定を申請（動産における遺失物制度に対応するのが、することができる（「所有者不明土地の不動産におけるみなし放棄制度であるこ

利用の円滑化等に関する特別措置法（平と）を論じ、みなし放棄制度を法的に位置

成３０年法律第４９号）
（以下、
「所有者

づけたものである。ここで提案したみなし

不明土地利用法」という。）」10 条参照）。

放棄制度は、公共の用に供する必要のある④

都道府県知事は、公告（Web を含む）

所有者不明土地については公告手続によりを行い（同法 11 条 4 項参照）、所在不明

真の所有者の権利主張の機会を保障しつつ、等区分所有者に申し出ることを促す。

期間内に権利主張をしなかった所有者は明Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022⑤

− 22 −

公告期間内に当該区分所有者が申し出なかった場合、その所有する専有部分にマンション建替え法（四分の三以上ついて明示的・確定的な所有権放棄意思の多数による決議という議決要件を表示があったと見做し、集会の決議に基新設、規約で定めた場合のみ区分所有

づきマンションの管理者等があらかじ

者の四分の三以上の多数で決議）め指名する者（当該マンションの区分所（建替え手続）有者、⺠間事業者*54）に建替え決議の不成立を解除条件とする区分所有権移転

マンション建替え法（従来のまま）③ 被災マンションを認める*55。
⑥（建替え決議）マンション建替組合が設立されたとき被災マンション法（議決要件の引きに当該区分所有権は管理者等が指名し下げを行う）た者からマンション建替組合に移転す（建替え手続）る（管理者が指名した⺠間事業者が建替

従来通り、再建の時もマンション建え事業に参加する場合、この項目の適用替え法は適用されない

は不要）。
⑦

これを見てもわかるように、今後の老朽

区分所有権取得の対価に相当する補償化マンション建替えは、大規模災害の時を金については、マンション建替え法 75

除き、マンション建替え決議から再生まで

条を準用して算出し、供託する（同法一貫してマンション建替え法に基づき行わ

76 条 1 項 3 号を準用）。

れることになると考えられる。
区分所有法によりマンションが建て替え

4

られるのは、災害で小規模一部滅失した場

まとめ

4- 1

合に建替えを行おうというときや区分所有

各 法律の 適 用 分担

以上を踏まえた今後の建替え手続に関す者が高度利用する方が有利であると考える

る法律の適用については、以下のようになような立地に恵まれたマンションに限られると考えられる。

ることになると思料される。

① マンションの区分所有者が任意で建替

ただし、本稿で述べたようなマンション

えを⾏う場合（区分所有者が⾃主的に建建替えを容易にするような改正をしたとして替える必要があると判断した場合や有ても、実際に建替えが可能なのは、効活⽤のために建替えを⾏う場合）a) 分譲時期と比べ周辺地価が大幅に上昇（建替え決議）している（立地がきわめてよい）、

区分所有法 62 条 1 項（従来のまま）b) 保留床が多く取れる（余剰容積率が大き（建替え手続）い）、

マンション建替え法（従来のまま）c) 区分所有者に建替え費用を負担する能② マンション建替え法 102 条 2 項 1 号か力がある（富裕な住⺠の多いマンショ

ら 3 号のいずれかに当てはまる場合（建替え決議）ン）、d) 住⺠同⼠の関係が良好で、かつ、管理組− 23 −

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

合活動が活発であり建替えの合意を得やすい* 、

れるように設定されていること⑷ ⻑期修繕計画において将来の一時的な

56

等一部のマンションに限られることになる修繕積立金の徴収を予定していないこ

であろう。

と
⑸ ⻑期修繕計画の計画期間全体での修繕

4- 2

積立金の総額から算定された修繕積立管理の重要性

建替えの促進を図る一方で、マンション金の平均額が著しく低額でないことの管理自体の重要性も増している。必ずし⑹ ⻑期修繕計画の計画期間の最終年度にも高経年化＝老朽化ではなく、築 30 年以

おいて、借入金の残高のない⻑期修繕計上のマンションを購入する者が増加してい画となっていることることもあり（図表-13）、適正な管理・改が定められている。

修を適切に行うことによりマンションの⻑

区分所有者の団体は上記(1)〜(6)全てを満寿命化を図ることが可能である*57。

たす⻑期修繕計画を作成し、マンションを

国土交通省では、「マンション管理の適正化の推進に関する法律（平成 12 年法律第より⻑く使用し続けることができるように努めることが必要である。

149 号）」を改正（「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの4-3

今後の検討事項

建替え等の円滑化に関する法律の一部を改建替えに対しては既に優良建築物等整備正する法律(令和 2 年法律第 62 号)」）し、事業、都市共同住宅供給事業や住宅金融支

マンション管理計画認定制度を創設して、援機構の融資、税制等の支援制度がするが、一定水準の良好なマンション管理を目指す

今後さらなる公的援助の可能性について検こととしている（2022(令和 4)年 4 月 1 日討を行う必要がある。
また、それと併せて区分所有者の負担増

施行）。
認定基準の中には、「⻑期修繕計画の作成についても検討を行わなければならない。

及び見直し等」として、現状のままでは、高齢になった区分所有者⑴ ⻑期修繕計画が「⻑期修繕計画標準様に建替えに対する費用を新たに負担させる式」に準拠し作成され、⻑期修繕計画のことが難しい状態が永続するだけでなく、内容及びこれに基づき算定された修繕

新規で供給されるマンションについても将積立金額について集会にて決議されて来同様の問題を生じさせることになる。
将来的には、区分所有者は、マンションいること⑵ ⻑期修繕計画の作成または見直しが七購入の際に一定の解体（建替え）費用一時金及び毎月の解体（建替え）費用積立金を年以内に行われていること⑶ ⻑期修繕計画の実効性を確保するため、積み立て（修繕積立金とは別に計上するこ

計画期間が三十年以上で、かつ、残存期とになると考えられる。マンション標準管間内に大規模修繕工事が二回以上含ま

理規約 28 条 1 項参照）、将来の建替えに備

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

− 24 −

図表-13 ⾸都圏における築３０年超過中古マンションの成約⽐率推移（出典：（財）東⽇
本不動産流通機構）*58
なお、本稿のうち意見に係る部分は筆者える必要があると考えられる。定期借地権

個人の見解であり、筆者の所属する組織と付きマンションではすでに行われているこしての見解を示すものではない。

とであり、受益者負担の観点からはもっとも公平性が担保される方法であろう。

引用した web についての最終確認日は
全て 2022（令和 4）年 1 月 24 日である。

重ねて強調するが、区分所有者の費用負担と建替えの合意形成は「一体不可分の関係（竹田智志(2014) p.94）」にあることを忘れてはならない。老朽化したマンションの再生は一歩一歩確実に進めていくほかはないのであり、そのための制度見直しを不断に行っていく必要がある。

− 25 −

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

【参考】区分所有法、マンション建替え法及び被災マンション法の制定、主な改正経緯
区
1962年

分 所

有 法

マ

ン シ

ョ ン

建 替

え 法

被

災 マ

ン シ

ョ ン

法

【制定】

(昭和38）
1983年【改正】(昭和58) 敷地利⽤権の分離処分の禁⽌(22条)
規約の設定等に特別多数決導⼊(31条)
管理組合法⼈制度の創設(47条)
建替え決議要件の創設(62条1項)
1995年

【制定】

(平成7)
2002年

【改正】

【制定】

(平成14) 建替え議決要件から費⽤の過分性要件を削除(62条1項)
団地内の建物⼀括建替え承認の創設(69条)
団地内の建物⼀括建替え制度の創設(70条)
2013年

【改正】

(平成25)

全部滅失マンションの敷地売却決議制度の創設(5条)
⼤規模⼀部滅失マンションの建物敷地売却制度の創設(9条)
⼤規模⼀部滅失マンションの建物取壊し敷地売却制度の創設(10条)
⼤規模⼀部滅失マンションの建物取壊し制度の創設(11条)

2014年

【改正】

(平成26)

建替え勧告制度の廃⽌(旧102条)
要除却認定マンション制度の創設(103条)
容積率緩和特例の創設(105条)
マンション敷地売却制度の創設(116条)

2020年

【改正】

(令和2)

要除却認定マンション制度の拡充(102条)
特定要除却認定マンション制度の創設(106条)
団地における敷地分割制度の創設(108条)

研究の推進についての総合的かつ基本的な*1 1953（昭和 28）年に分譲された宮益坂
アパートメント（「天国の百万円アパート」と呼ばれたようである）が我が国の分譲マンションの嚆矢であるが、売主は東京都であった。我が国最初の⺠間分譲マンション
は、1956（昭和 31)年に分譲された四谷コーポラスである（割賦販売も導入されている）。なお、宮益坂アパートメントは 2020
（令和 2）年、四谷コーポラスは 2019（令和元）年に建て替えられている。
*2https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/ho
use/content/001410084.pdf*3 「南海トラフ沿いの地震、千島海溝沿いの地震、相模トラフ沿いの地震といった甚大な被害が想定される海溝型地震が、高い確率で発生すると見込まれている（地震調
査研究推進本部「地震調査研究の推進について−地震に関する観測、測量、調査及びUrban Study Vol.73 JANUARY. 2022

施策（第３期）−」（2019(令和元)年 5 月
31 日）p.5）」。
https://www.jishin.go.jp/main/suihon/ho
nbu19b/suishin190531.pdf*4http://m-saisei.info/aboutus/katsudoureki/kouenroku/2019/kokkousyo20190710.p
df*5https://www.mlit.go.jp/common/001287
570.pdf*6 我が国の容積規制は、「1970（昭和 45）
年の容積制の全面適用によって、現在に続く容積制が確立された（大澤昭彦(2011)「日本における容積率制度の制定経緯に関する考察（その 1）−容積制導入以前における容量制限：1919 年〜1950 年−」土地
総合研究 2011 年冬号、p.83）」。なお、容積率制度の全面適用が施行されたのは1971（昭和 46）年 1 月 1 日からである。

− 26 −

*7「近年の容積充足率の高いマンションのるためという者が圧倒的に多い（竹田智志

建替事業において事業採算性が低下（区分(2012)「最高裁平成 21 年 4 月 23 日判決の所有者の経済的負担が増加）」している（国意義と射程−千里桃⼭台事件（判時 2045

土交通省住宅局市街地建築課マンション政

号 116 頁）と高経年住宅団地における建替

策室「最近のマンション政策について」

え問題−」明治学院大学法律科学研究所年

p.65）。

報 28 巻 p.174）」とされている。

*8 3-1-1-2①で述べたように、要除去認定*12 「マンションの建替えの円滑化等に関マンションについては、建替えに当たり特する法律（平成 14 年法律第 78 号）」は、

定行政庁は容積率を緩和することができる

東日本大震災を受け、耐震性が不足する老（マンション建替え法 105 条 1 項）とされ朽化したマンションの建替えに資することており、すでに一定の対策は設けられていを目的に 2014（平成 26）年 6 月 25 日に改る。第 186 回国会（衆）国土交通委員会に正され、名称も「マンションの建替え等のおいて、「本法による除却の必要性が認定さ円滑化に関する法律」に改められた。このれたマンションの建替えに係る容積率につ時の改正で、マンション敷地売却制度、容いては、特定行政庁は、周辺地域への影響

積率の緩和特例制度が創設されている。

を十分に考慮し、地域住⺠の理解を得る努*13https://www.mlit.go.jp/common/00118

力をした上で、円滑な建替えが可能となる

0337.pdf

ような容積率を設定するよう、国は必要な*14 2002（平成 14）年改正前の区分所有法

助言を行うこと（第 186 回国会(衆)国土交

旧 62 条 1 項。
「老朽、損傷、一部の滅失そ通委員会議録第 17 号(2014(平成 26)年 5の他の事由により、建物の価額その他の事

月 21 日)）」という附帯決議がなされ、情に照らし、建物がその効用を維持し、又（参）国土交通委員会においても同様の附は回復するのに過分の費用を要するに至っ

帯決議がなされている（同国会(参)国土交たとき」も建替え要件としていた。

通委員会議録第 22 号(2014(平成 26)年 6*15 なお、区分所有研は、第 9 回会議（令月 17 日)）。周辺環境にも配慮しつつ、適

和 3 年 12 月 21 日）まで開催されている（令切な運用が望まれるところである。

和 4 年 1 月 24 日現在）。配布された研究会*9 マンション建替え法の「マンション」と資料については全て公開されているが、議区分所有法の「区分所有建物」の違いは、

事要旨については第 4 回会議までしか公表

前者は居住用の住⼾があることが必要であされていないため、本稿で検討している課

るが、後者は店舗や事務所だけの区分所有

題の多くについて区分所有研における議論

建物も対象であるという点である。

の詳細は不明であり、残念ながらここでの*10 かつては「住宅すごろく」と呼ばれる検討に十分には反映できなかったことを一

定番の住宅住み替えコースがあり、マンシ

言しておく。

ョンは最終的に⼾建住宅を買うためのステ*16 区分所有法等以外で、「五分の四以上のップと考えられていた。

多数」による決議を必要とする規定が存在*

現地調査からも「首都圏で住宅団地のする法律としては、①労働基準法（昭和 22

建替えに取り組む区分所有者の声というの

年法律第 49 号）38 条の４・1 項、41 条のは、継続して、これらの住宅団地に居住す

2、②金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25

11− 27 −

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

号）102 条の 25・3 項、③地方公共団体の有権法の基本問題」法律時報 38 巻 5 号、議会の解散に関する特例法（昭和 40 年法

p.41、傍点ママ）」という指摘もあるが、本律第 118 号）2 条 2 項（ただし、議員数の文で引用したように、区分所有は「全体と四分の三以上の出席）、④労働時間等の設定

しては物権法の領域の問題である（我妻・の改善に関する特別措置法（平成 4 年法律前掲 p.285）」と見るのが妥当であろう。区

第 90 号）7 条、7 条の 2、⑤平成三十一年

分所有法制定時の提案理由説明書にも「区六月一日から同月十日までの間に任期が満分所有に関する⺠法の規定は、甚だ不備で了することとなる地方公共団体の議会の議ありまして、区分所有者相互間の法律関係

員及び⻑の任期満了による選挙により選出が不明確であり、また、建物の共用部分のされる議会の議員及び⻑の任期の特例に関管理等に対する配慮の欠けている点も少くする法律（平成 29 年法律第 34 号）1 条 3なく、建物の区分所有に関する法制を早急項（ただし、議員数の四分の三以上の出席）に整備する必要があるのであります。このがある。①及び④は労働者の労働条件に関法律案は、このような必要に対処するため、する事項について、②は自主規制法人の理建物の区分所有関係及びこれと関連のある事の解任について、③は議会の解散につい

事項について単行法を制定（p.11）」するもて、⑤は阪神・淡路大震災対応の規定であのであるとされており、このことは区分所

り、それぞれ非常に重要な事項についての有法が⺠法の特別法であることを示してい特別議決要件となっている。

る。なお、昭和 58 年の区分所有法改正に*17 他の法律においても、例えば信託法（平関する審議でも「本件は本来的に法律の運成十八年法律第百八号）113 条は重要な信用から言うと建設省なんですよ。建設省で、託の変更等に係る受益者集会の決議は、総

この審議は建設委員会が本当の審議をする

受益者の半数以上であって、総受益者の議ところじゃないかと思う（第 98 回国会(衆)決権の四分の三以上に当たる多数をもって法務委員会議録第 6 号(1983(昭和 58)年 4行うとされているが、これも内部規律に関

月 12 日) 横⼭利秋委員発言」という発言

する特別議決要件である。

がなされているが、すぐに否定されている。

**20 区分所有法は⺠法旧 208 条の規定を削

18

法務省資料による。

https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei

除し制定されたものであり、「区分された建/meeting/wg/toushi/20200410/200410tou

物所有者間の相隣関係等（我妻・前掲

shi02.pdf

p.284）」、「建物の区分所有者の間の相隣関、、、、、、、*19 「区分所有権法は、立法過程的には、たんなる⺠事法規としてでなく、特定施設
法規的なものとして、住宅問題施策を補完する法律としてより、むしろ、市街地改造・再開発施策立法を補完する法律として、圧力が加えられて制定された法律であるとさえいわれる（玉田弘毅・森泉章・半田正夫
編(1975)『建物区分所有権法』一粒社、
pp.8-9 で引用する玉田弘毅(1966)「区分所Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

係（広中俊雄(1982)『物権法 第二版』⻘
林書院、p.395）」という項目で説明している教科書がある（なお、区分所有法が制定される前の教科書では旧 208 条は「建物区分所有者間の相隣関係（舟橋諄一(1960)『物権法』有斐閣、p.348）」とされていた）。
我妻博⼠は「区分所有権法に置きかえられ、
相隣関係を超えるものであることが明確になった（我妻・前掲 p.282）」とされるが、− 28 −

本文でも引用したように物権法の領域にあが、残念ながら二階建て部分になっていまることを認めており、その根本に相隣関係

すので、そこら辺のところを私は心配するがあると言っても差し支えないと考える。

わけです。

なお、相隣関係は憲法 29 条の財産権保障伺いをしたいのですが、今後行われます区に対する規制としては内在的規制（消極規分所有法の改正、一階部分の審議が進むわ制）に含まれると解されている（佐藤幸治

けでありますけれども、せっかく二階部分(2011)『日本国憲法論』成文堂、p.313）。

をつくった、したがって、区分所有法の段*

第 98 回国会（衆）法務委員会において、階で、こういうマンション建てかえの制度

中島一郎政府委員（法務省⺠事局⻑(当時)）というものをいかに一階と二階をリンクしは「この区分所有法という法律は、区分所ていくかということを法案にも生かす、い有者相互間の法律関係、その間の利害の調

ろいろな知恵をここで絞ってもらうべきじ

整を中心として定めておりますので、それゃないか、かように思うのです（第 154 回

以外の第三者との法律関係については特に

国 会 ( 衆 ) 国 土 交 通 委 員 会 議 録 第 11 号

規定をしていないわけであります」と答弁（2002(平成 14)年 4 月 17 日）古賀一成委されている（第 98 回国会(衆)法務委員会議員発言）」という発言がなされている。

録第 7 号(1983(昭和 58)年 4 月 15 日)）。

*25 1983（昭和 58）年に区分所有法が改正*22 近年公法と私法は相対化・融合化しつされたときの議論でも建替え決議をなしう

つあると言われているが、本稿では区別がる要件とその議決要件との相関連を見るこあることを前提にして論じている。公法・とができる。すなわち、法務省⺠事局参事

私法を区分する考えとして法律関係説（権官室の「試案は、建替え決議の議決要件に力関係の法か対等関係の法か）や利益説（公ついて、5 分の 4 以上の特別多数が妥当と益に関する法か私益に関する法か）が存す

しつつ、より厳格な 10 分の 9 以上の特別

るが、どちらの考えに従ってもマンション

多数とする案も検討事項として示していた

建替え法は公法・私法の融合化を示した法……が、これは試案の段階では、土地の効律であると言える。

用の増加を図るための建替えも認めること*

マンション建替え法は「本来、公法ととしていた関係上、極めて厳格な議決要件

しての建築法（都市法）に含まれるものでとすることを求める意見があったことによあ （丸⼭英氣(2020)『区分所有法』信⼭るものであり、その後、土地の効用の増加

社、p.469）」る。

を図るための建替えを認めないこととした*24 2002（平成 14）年のマンション建替え

結果、5 分の 4 以上の特別多数という議決法制定の際に「私は、この区分所有におけ要件に落ち着いたのである（⻘⼭編・前掲

る手続の段階で、将来、マンション建てかpp.350-351(上野健二郎=田中公人)）」。

えがあり、それは、これだけ選択肢があっ*26 篠原准教授は「特定要除却認定マンシて、いいものになっていくというトータル

ョン、更には要除却認定マンション一般にのシナリオというものを早目にきちっと示

ついて、区分所有法よりも緩和された議決

しておくことが、各区分所有法及びこのマ要件の下で建替え決議を認めるという制度

ンション建替え円滑化法の趣旨を生かすこ設計も一つの選択肢である。また、倒壊等とになるんだと確信するわけです。ところの危険といった当該財が有する危険の防止

2123− 29 −

私は、そこで、まず大臣におUrban Study Vol.73 JANUARY. 2022

も、制度形成の際に考慮すべき事項として区分所有者の判断に委ねられているので、位置付け得るものである。……老朽化マン

行政機関は廃止された「建替え勧告制度（同ションがもたらす『国⺠の生命・身体への法旧 102 条）」で求められていた代替建築

危険』等の外部不経済への対処のためには、物の提供又はあっせん（同法旧 103 条）を

行政機関の積極的な関与の仕組みも考えら

法的な義務として行う必要はない（マンシれてよい。例えば、行政機関が建替え勧告

ョンの所在する市町村等が独自の政策としを行い…、建替え決議がされないのであれて行うことは必要と考えられる。同法 90

ば敷地売却を義務付けるという仕組みであ条 2 項参照）。同委員会でも「危険マンシる（篠原永明（2021）「マンション建替え

ョンの勧告制度につきましては、市町村が、決議制度と財産権保障」法律時報 93 巻 3

これは危険なマンションであるから除却、号、p.117）」と積極的な提言をされている。

建てかえをしてはどうかというふうにみず

なお、2014（平成 26）年改正以前のマンシから手を挙げて求めていくという仕組みで

ョン建替え法には、市町村⻑による「建替ございます。市町村が求めるからには市町え勧告制度（同法旧 102 条、103 条）」が存村がしっかりその結果についてもフォロー在していたことも指摘されているが、廃止すべきだということで、公営住宅等の提供された理由は「行政機関を積極的に関与さ義務を課しているということでございます。

せることは不適切であるという理由による

今回の制度（引用者注「要除却認定マンシ

ものではない。勧告を行うと当該マンショ

ョン」のこと）につきましては、これはあンの賃借人に対し代替建築物を提供又はあくまでも区分所有者の発意に基づく事業でっせんしなければならないなど、行政の側ございまして、公共の関与というのはそうに重い負担が生じることになっていたがゆいう意味では薄いということでございます

えの制度の機能不全が理由である（同（井上俊之政府参考人（国土交通省住宅局

p.117 注 42）」というものであった（第 186

⻑(当時)）」と答弁されているところである。

回国会(衆)国土交通委員会議録第 17 号

*27 独立研究法人建築研究所講演会「東日(2014(平成 26)年 5 月 21 日)における高木

本大震災に学ぶ−復興・再生に向けた建研

毅国土交通副大臣発言参照。市町村の大きの取組み」（2012(平成 24)年 3 月 9 日開催）

な負担、危険有害の基準が複雑で活用事例

資料「地震動による建築物被害から見た耐がないこと、本制度を適用する市町村がな

震設計の現状と今後の課題」

いことが挙げられている）。本文では、一定

https://www.kenken.go.jp/japanese/researの要件に該当し危険性が高いと判断される

ch/lecture/h23/pdf/bri20120309_ppt01.p

マンションの再生という観点から、マンシ

dfョン管理者等の申請がなくても、特定行政*28 篠崎徹・⽑見⻁雄・平賀友晃・中川宗庁は建替え要件の引き下げに該当する旨を

夫・三浦勇雄(1974)「約 50 年を経過した通知できることとした。なお、本文で述べ

鉄筋コンクリート造の調査」日本建築学会

た制度は、行政機関が建替えを勧告するも学術講演梗概集によると、鉄筋コンクリーのではなく、単に当該マンションが建替え

ト部材の耐久実態は 50 年以上、小松幸夫

要件の引き下げに該当することを通知する(2013)「建物の平均寿命実態調査」によるだけの制度である。建替えを行うか否かはと、RC 系住宅は 68 年とされている（国土Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

− 30 −

交通省(2013)「『中古住宅流通促進・活用

るということを適切に趣旨説明をしていく

に関する研究会』報告書取りまとめ後の取必要があるだろうと思います。仮に三十年組紹介」と入れたときに、法律が三十年たったマン

https://www.mlit.go.jp/common/0010145

ションはもうもたないのだと寿命宣告をし14.pdf）。また、税法上の話であるが、鉄筋ている趣旨なのだというふうに理解をされ鉄骨コンクリート造又は鉄筋コンクリート

たのでは大変に困るわけでございます。

造のもの（住宅用）の耐用年数は 47 年と甲案の掲げている趣旨は、三十年とか四十なっている（「減価償却資産の耐用年数等に年を経過した段階であれば、多数決による関する省令(昭和 40 年大蔵省令第 15 号)」

建てかえ決議の議論を始める前提条件が整

附則別表第一 機械及び装置以外の有形減ったということを申しているにとどまるも価償却資産の耐用年数表）。これらのことかのでありまして、それを超えるものでもな

ら、1981（昭和 56）年以降に新耐震基準にければ、また、それ未満のものでもないと則り設計されたマンションでも、40 年を超いうところを御理解いただきたいと考えるえる頃から建替えについての検討を始める

わけでございます」と注意喚起しておられのが適切であると考えられる。

る（第 154 回国会(衆)国土交通委員会議録*

第 10 号(2002(平成 14)年 4 月 16 日)）。

29

区分所有研第 6 回研究会（2021(令和3)年 9 月 27 日）において建替え要件の緩*31 ただし、大口の投資型区分所有者が権和についての議論を行った際、耐震基準の利を濫用するおそれがあることには留意す

活用についても議論されており、「耐震性基べきである。

準を満たしていない等の一定の危険性が認*32 法務省資料でも、「所有権の内容は法令

められる区分所有建物についてのみ、５分の制限に服するとされており、多数決要件の４よりも低い割合の多数決での建替えをの緩和を含め、行政上の必要に応じて区分可能とする方策も考えられるが、⺠事法制

所有権を適切に制約する立法は妨げられなである区分所有法においてこのような仕組い」としている。*18 のサイトを参照。

みを導入することについては、基準の認定*33 篠原准教授が指摘されるように、「区分をどのようにして行うかなどの課題がある

所有者の団体の多数決のみに建替えに関す（区分所有研資料 2 p.5）」と指摘されている利害調整を委ねてしまうことには、私法る。このように耐震基準を区分所有法の建上の所有権保障の観点からはやはり問題が替え要件に加えるのは困難であるので、本あるというのであれば、⺠事法としては区文で述べたようにマンション建替え法に耐分所有者の全員の合意がなければ建替えは震基準を考慮した建替え議決要件を創設すできないとし、マンション法制における⺠

るべきである。

事法の戦線を縮小するのも一つの選択肢で*マンション建替え法制定時の参考人招ある。その上で、老朽化マンションの建替致において、⼭野目章夫教授は「それからえを進めるのであれば、行政機関の関与のもう一つ、こちらの方が大きな問題だと思下で区分所有者の団体の多数決による建替いますが、あのようにして年数の数字を掲えを認めるというように、行政ベースの建げるということは大きな誤解を招くおそれ

替え決議制度を設計することが考えられるがある部分があって、それが誤解なのであ（篠原・前掲 p.116）」ということになり、

30− 31 −

Urban Study Vol.73 JANUARY. 2022

本文で述べたようにマンション建替え法でする場合は建替えを行わない建物所有者の対応することになると考えられる。

利害に関わるので、団地管理組合の集会に2013（平成 25）年の被災マンション法

おいて議決権の四分の三以上の多数により改正の国会審議において、当時の谷垣禎一

承認の決議を得なければならないという規法務大臣は「区分所有法上は、個々の区分

定（区分所有法 69 条 1 項）及び当該建替所有者にとって区分所有権の処分を伴うこえが他の建物の建替えに特別の影響を及ぼととなります建物の建てかえについては、

すときは、他の建物の区分所有者全員の議五分の四以上の特別多数決でできるという決権の四分の三以上の議決権を有する区分ことになっておりますので、これ（引用者

所有者の賛成が必要である（同条 5 項）と

注：区分所有建物とその敷地の売却あるいいう規定は必要である（被災マンション法

は取り壊し）も建てかえに類するものでご15 条 1 項、同条 5 項についても同様）。たざいますから、これと同程度の多数決要件だし、このとすることが相当（第 183 回国会(衆)法務の引き下げについては検討する必要がある。

委員会議録第 13 号(同年 5 月 17 日)）」と*37 団地内にごく少数の住⼾で構成される

答弁されている。このことから、本文で述棟がある場合は三分の二以上の要件を満た

べたように公共・公益的な目的のためにマすことが困難であることや団地内の建替え

ンション建替え法に「四分の三以上の多数」

反対者が、住⼾の交換などによって反対者という建替え議決要件を創設するときは、を 1 つの棟に集める動きすらあると指摘さ被災マンション法についても同様の特別議れている（福井秀夫(2020)「マンションの決要件の引き下げが必要になると解される。

負の資産化は防げるか」日本不動産学会誌*

なお、被災マンション法 5 条１項に基Vol.34 No.3、p.88）。また、区分所有研にづく敷地売却決議、9 条 1 項に基づく建物

おいても、戎正晴弁護⼠が、「実際，一括建

敷地売却決議、10 条 1 項に基づく建物取壊替え決議が何度も潰されているのは，棟別し敷地売却決議等は、敷地を売却するため要件を満たさないという点である。全体のの決議であり、区分所有者の同一敷地内で5 分の 4 って，数が多いからいかないだろの生活の再建を目指すものではなく結果的うと思うが，現実に行われている団地の建に区分所有者の居住権を侵害する可能性が替えは 70 条ばかりで，5 分の 4 は大抵のとあるため、より慎重な検討が必要になる。

ころはいく。ただ，例えば 10 ⼾とか 8 ⼾

議決要件の引き下げはあくまで当該敷地でとかの棟もあるから，そこで 3 分の 2 といの生活再建手続を容易にするために行うべうと，何人か反対者がいると終わりというきものであると考えるが、一方で滅失したことになる。……区分所有法で建替えを阻建物に残された財産権（敷地所有権）の早害しているとすると，この棟別要件である期現金化による被災者の当面の救済という（区分所有研第 4 回会議議事要旨

観点から議決要件を引き下げるという選択

pp.9-10）」と述べておられる。

肢もあり得るので、慎重に検討するべきで*38 マンション建替え法 9 条 4 項の団地のある。

一括建替えの場合におけるマンション建替*36 これに対し、一団地内にある数棟の建組合の設立に関しても、同様に「各マンシ物のうちの一部の建物が建替えを行おうとョンごとのその区分所有権を有する一括建

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四分の三以上の特別議決要件

替え合意者の三分の二以上の同意」は不要*41 このような区分所有者の所在不明等でとするべきである。

問題が生じているのは、一般的な土地につ2013（平成 25）年の被災マンション

いても同様である。所有者不明土地の活用

法改正の国会審議において、深⼭卓也政府については、すでに所有者不明土地利用法

参考人（法務省⺠事局⻑(当時)）は「区分が制定されており、その対象の拡大が図ら

所有建物とその敷地の売却あるいは区分所れているが、そもそも本法は土地所有権を有建物の取壊しというのは、⺠法の原則ど取得するのではなく 10 年間を限度としておりであれば区分所有者全員の同意を必要

利用権の設定をする（同法 13 条 3 項）だとする行為でございます。したがって、反けであるため、区分所有されているマンシ

対する者の意思に反してでも決議を実行す

ョンの専用部分に活用することはできない。

ることの正当性を担保するためには、多数*42 相続登記の義務化については、2024（令決の要件というのは厳格である必要がある

和 6）年 4 月 1 日施行。住所等変更登記にと一般的に言えると思います（第 183 回国

ついては、公布から 5 年以内に施行される会(参)法務委員会議録第 13 号(同年 6 月 18ことになっているが、現在は未定（2022(令日)）」と答弁されている（なお、同国会（衆）和 4)年 1 月 24 日現在）。

法務委員会議録第 13 号（同年 5 月 17 日）*43 共有物の管理行為については、今回改においても同様の答弁がなされている）。

正された⺠法 252 条 2 項に基づき賛否不明*

例えば、老朽化したマンションの建替

共有者を意思決定から除外することができえについて現に居住している区分所有者のる。しかし、全員同意が求められている建多くが賛成しているにもかかわらず、大口替等の変更行為についてはできないとされの投資型区分所有者が建替え費用負担を厭ている。なぜなら、同意していない賛否不い、さらに目先の賃料を得るために建替え

明共有者を同意したのと同様に取り扱うこに反対するという場合が考えられる。それとになるからである（区分所有研資料 4を避けるために事前に規約を変更しておく

pp.7〜8 参照）。

ことが考えられるが、実際に規約を変更す*44 ⺠法・不動産登記法部会第 7 回会議資る場合には区分所有者だけでなく議決権の料 11 においては、「区分所有建物の専有部

各四分の三以上の多数による集会の決議が分が管理されず放置されている場合には、必要である（区分所有法 31 条 1 項）から、それによって害が及ぶのは同じ区分所有建

このような規約の変更による議決要件の緩物の他の専有部分の所有者以外には考えに和は現実的には困難であろう。ただし、マ

くく、区分所有建物の内部の問題である」

ンション分譲業者が作成する原始規約であこと、「区分所有者が建物の管理に関し区分

らかじめ定めておくことやマンションの新所有者の共同の利益に反する行為をした場

規分譲直後に、将来の大口投資型区分所有

合又はそのおそれがある場合には，その管者の横暴を防ぐため予防的に規約を変更し理の適正化の観点から，他の区分所有者のておくことは検討に値すると考えられる。

全員又は管理組合法人は，その行為の停止

区分所有者間の利害の衡平の問題について措置等を請求することができ，所定の要件

は、河上正二(2012)『物権法講義』日本評を満たせば，相当期間の専有部分の使用の論社、p.326 を参照。

禁止や，区分所有権及びその敷地利用権の

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競売の請求をすることもできることとされ

研資料 6）が、誤解を招く恐れがあるので、ている（建物の区分所有等に関する法律第

本稿では異なる名称にしてある。

57 条から第 59 条まで）
」ことから、「これ*49 なお、基本方針は令和２年７月３日にらの規定によって，管理が適正に行われな見直され、所有者不明土地等対策の推進のい場合についての対処は可能であるというための関係閣僚会議で改めて「所有者不明

ことができる。また，区分所有者が不明で土地等対策の推進に関する基本方針」が策ある場合には，管理費の不払になることが定されたが、ここではみなし放棄制度につ通常であり，同様に対処が可能であるといいては言及されていない。

える（p.12）」とされている。この見解の前*50 都市・インフラ整備の観点からは、土提となっているのは、同資料に挙げられて

地所有権放棄制度よりみなし放棄制度の方いるように「騒音、振動、悪臭などの発散がはるかに重要である。

が共同の利益に反する行為に該当する」、*51 拙著(2019)「所有者不明土地の所有権「管理費の不払についても、これに含まれみなし放棄制度に関する考察−理論的根拠る（同）」というような、まさに区分所有者と提言−」日本不動産学会誌 Vol.33 No.2、間の内部自治で処理することが可能な問題

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/3

である。

3/2/33_91/_pdf/-char/ja*45 区分所有法 6 条 4 項として、「⺠法（明*52 公平な第三者の手続を経て初めて、所治 29 年法律第 89 号）第 264 条の 8 及び第在等不明区分所有者「の決議における意思264 条の 14 の規定は、専有部分及び共用部

決定を他の区分所有者の判断に委ねること

分には適用しない。」という規定が新設されとしても，所在等不明区分所有者の合理的た。

な意思に直ちに反することはないとも考え*46 「建替え法は、本来、公法としての建られる（区分所有研資料 4 p.3）」と言うこ

築法（都市法）に含まれるものであ（丸⼭・とができる。

前掲 p.469）」り、老朽マンションの建替え*53 登記簿の確認以外に、所有者不明土地等の推進はマンション建替え法の改正によ利用法施行規則 1 条 1 号〜3 号、10 号及びるべきである。

11 号に掲げる者（「土地」を「区分所有建*47 所在等不明区分所有者が増加している物の専有部分」に読み替える）に対して、ため、集会の決議一般に支障を生じるおそ

区分所有者の氏名又は名称及び住所又は居れがあることを考慮すると、区分所有研で所その他の当該区分所有者を確知するためも検討されているように、この制度をよりに必要な情報の提供を求めることが想定さ

広く区分所有建物の管理一般についても適れるが、一般の⺠間人である区分所有者の用することとし、マンションの管理の適正団体に過度な調査を求めることはできない。

化に資する一般的な制度とすることも考え基本的には登記簿の確認だけで十分である

られる（区分所有研資料 4 p.2、資料 6 参照）。

と解される。

その場合は、区分所有法の改正で対応する*54 集会において建替えの決議をする場合ことになる。

に投票を行うために法人格のある者（他の*48 区分所有研では、「所有者不明専有部分

区分所有者、デベロッパーなどの⺠間事業

管理人（仮称）」と呼称している（区分所有者等）に所有権を移転しておく必要がある。

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しかし、マンションの管理者が区分所有者

物の平均寿命実態調査」がある（国土交通を指名した場合は、建替え議決要件におけ省(2013)「『中古住宅流通促進・活用に関る区分所有者要件としては一人として投票する研究会』報告書取りまとめ後の取組紹することにならざるを得ない。このことは、介」、*28 のサイトを参照）。良好な管理を

本文で引用した区分所有研資料における行うことによりマンションの⻑寿命化を図「他の区分所有者」が区分所有権を取得しることができると考えられる。

た場合も同様である。

* 58 https://www.mlit.go.jp/common/00099*55 現行法上は、公示による意思表示送達

8402.pdf（⺠法 98 条）により建替えに参加するか否かについて催告（区分所有法 63 条 1 項）を行い、しかる後に売渡請求権の行使（同法 63 条 4 項）と所有権登記手続請求訴訟について公示送達の制度を利用することになると考えられる（篠原みち子「被災マンション法における建物取壊し決議とこれに係る問題点等」参照。
https://www.mlit.go.jp/common/0011836
01.pdf）が、煩雑である。あらかじめ区分
所有権取得手続を法定し、簡略化しておくことが望ましい。
*56 *1 で紹介した四谷コーポラスは、「分譲
当時の購入者が⻑く所有し、その後転売することなく相続されてきたケースが半数以上あり、昔から繋がる住⺠同⼠の関係も健在で活発な管理組合活動が維持されてきたため、比較的短期間での建替え決議が可能（ https://www.asahi-kasei.co.jp/asahi/jp/
news/2017/ho170530.html）」になったということである（四谷コーポラスでは、
2006(平成 18)年に建替えの検討を開始した）。
*57 鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を 117 年と推定するものとして、飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会、鉄筋鉄骨コンクリート造及び鉄筋コンクリー
ト造の一般建物（住宅を含む）の耐用年数は 120 年、外装仕上により延命し 150 年とするものとして、大蔵省主税局(1951)「建− 35 −

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