平成29年6月10日発行（毎月10日発行）通巻第467号
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

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今月の必読 オススメ！

不動産テックが不動産流通を変える
紙上研修

住宅宿泊事業法（民泊新法）の留意点

連載 これからの不動産市場─失われる街と生き残る街
連載 不動産トラブル事例─最近の裁判例から

6

June 2017

トレンド・ ウォッチ

福岡 伸一
Realpartner 2017.6

不動産 テックが不動産 流通を変える

月刊不動産流通 編集次長

02

いま「不動産テック（Real Estate Tech）」と呼ばれる情報革命が、
不動産流通の現場を変えようとしています。

「不動産テック」が実現する、不動産流通業の未来の姿とはどのようなものなのでしょうか？

「不動産テック」とは、「不動産」と「ITテクノロジー」とが融合することで生み出される、新たな不動産サービスの総称です。
「第三の IT 革命」と呼ばれるIoT（Internet of Things＝モノのインターネット）に代表されるIT ツールは、年々飛躍的な進化を遂げています。これらを既存の不動産サービスに組み込む、
あるいは、これらをベースにまったく新しいサービスを開発することで、ユーザーの利便性や満足度を高めつつ、事業者の業務効率も向上させようというのが「不動産テック」の狙いです。

なかでも、不動産流通業の仕事は情報機器との親和性が高く、これまでも電話、ファックス、パ

ソコン、インターネットといった各時代の最新情報

機器が、不動産流通業の実務を一変させてきました。

「不動産テック」も、すでに不動産流 通の現場の「常識」を変えつつあります。

VR（Virtual Reality）内覧システム

VR（Virtual Reality＝仮想現実）とは、コンピューターを用いて人工的に立体的な映像を作りだし、その世界を体感できる技術を指します。不動産流通業界では、ユーザーが店頭や自宅に居ながらにして、あたかも物件にいるかのように室内を確認できる「VR 内覧」システムが、続々と導入され始めています（実例は4頁参照）。

東京都内のある不動産会社では、専用のカメラを使って物件内を撮影し、同社サイトの物件情報に室内を360 度確認できる画像を掲載しています。さらに、紙製の簡易ゴーグルをスマートフォンに装着し、この画像を表示すると、まるで現地にいるような立体的な感覚で物件内を詳細に確認できます。この会社では、ゴーグルを遠方の検討者に送付し、事前にある程度、物件を絞り込んでもらったりしています。なかには、実際の物件を確認せず購入を決めたケースもあるそうです（4頁・注）。

また、リノベーション物件を、VR 画像による仮想内覧システムを自社

ホームページに用意している会社もあります。完工前に仕上がりの室内イメージを見せることで、問合せや来店増につなげているようです。

ドローン で土地、鳥瞰画像、屋根等を撮影
リモコンやスマートフォンを使って自由自在に制御できる、無人航空機「ドローン」の活用も始まっています。

首都圏のある会社では、建築条件付き土地の販売の際、ドローンに搭載されたカメラで土地を撮影し、動画投稿サイトにアップロードしています。
普通に更地を写真撮影しただけでは、実際に建物が立ち上がった時の眺

望イメージなどが伝わりにくいことから、建物2・3階の高さからさまざまな角度で風景を撮影。購入検討者の不安解消につなげているといいます。

ドローンは、それまで撮影が難しかった高さや角度からも撮影が容易にできる特性があります。今後は、最寄り駅から物件までの鳥瞰画像の撮影や、既存住宅で瑕疵トラブルが出ることも多い屋根の現状確認といった利用法なども考えられそうです。

重説 IT化 ―賃貸借契約は今年10月が目途
これまで「対面」が原則とされてきた重要事項説明を、テレビ電話やパソコン、タブレット端末といったIT ツールで行う「重要事項説明 IT化」の解禁に向けた議論が進んでいます。国土交通省は平成 27年 8月から、賃貸借契約と法人間取引に係る「IT 重要事項説明」の社会実験を開始。

（株）
アップル【埼玉県】（株）アップルは平成 27

鈴木取締役

年9月から「IT 重説社会実験」に参加し、29 年 3月末
までに154 件の実験を実施しました。この 実 験 総件 数 は 全 国 でトップ を競っています。
「社会実験が始まる数ヵ月前にデモンストレーションを見て、衝撃を受けました。業務のあり方、取引の流れが大きく変わろうとしている、いち早く採り入れ、どのよ
うな変化があるかを確かめてみよう」（鈴木秀和取締役事業部長）と考えたことが、社会実験参加のきっかけです。

29 年1月末までの実験数139 件のお客様の内訳を見ると、個人契約137件・法人契約 2 件、男性 99

件・女性 40 件、20 代 87件・30 代 40 件・40 代 8 件・50 代 4 件。契約者所在地は、埼玉県内 41件・県外98 件で、北海道から沖縄まで全国各地のお客様に対応したそうです。

テレビ会議やテレビ電話（スカイプ等）を使用して、動画と音声を同時に双方向でやりとりするシス

テムで、同社側はすべてパソコンで対応しますが、お客様側の対応はスマートフォン118 件・パソコン
21件となりました。その結果、スマートフォンで数件の通信不良が起こったケースもあったようです。
「お客様の時間・交 通費が節約でき、場所を選ばないところが最大のメリットです。お客様は会社の休憩室におられたり、車で移動中だったりしたケースもありました。ただ、お客様が外国人や IT に弱い高齢者の方の場合、向いていないように思えます」（東條康祐武蔵浦和店店長）。

大学に進学する地方在住者が賃貸物件を借りる際に特に喜ばれたようです。重要事項説明を受けに来るための多額の交通費と往復の時間が節約できます。
「学生さんの場合、通常は親御さんが一緒に重要事項説明を受けられるのですが、当社・学生さん・親御さんの三者で双方向通信を行ってIT重説を実施したケースも何件かありました」（同）。
I T重 説 を 行 う 東 條 店 長

29 年1月まで、参加企業を介して1,071件の IT 重説を実施しました。

IT 重説社会実験に参加
お客様の時間・交通費を大幅に節約

社会実験では、重説を行った企業と受けた消費者それぞれにアンケートを実施。どちらもIT 重説には肯定的な意見が多く、重説内容の理解度も高かった（IT 重説を受ける前に物件の内覧をした割合は95.2％あった。
4頁・注）ことから、今後、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方を改正し、また、IT 重説を実施する際に遵守すべき事項や留意すべき事項、具体的な手順などをまとめた「IT 重説マニュアル（仮称）」を作成し、賃貸借契約については今年10月を目途にIT 重要事項説明を解禁する方針です（売買契約の社会実験は継続。社会実験の実例は右記参照）。

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トレンド・ウォッチ

スマートロック で無人内覧が可能に

賃貸物件の仲介では、物件の内覧や引き渡し時な

どに、カギの引き渡しが必要です。そこで、スマートフォ

ビックデータ＆AI―膨大な事例を解析、回答

ビックデータとは、「巨大かつ複雑なデータの集積

ン等からインターネットを介して開錠・施錠できるIoT物」などと定義されているもので、不動産業界でいえを図っている会社が増えてきました。

データや物件データ、成約事例などが挙げられます。

ツール「スマートロック」とすることで、業務の効率化
ある賃貸管理会社は、スマートロックを活用した「無人内覧」を開始しました。賃貸希望者は、事前にホームページで内覧時間を予約。指定時間に直接物件を訪問し、オートロックや玄関前でスマートフォンやタブ

レット端末から専用サイトにアクセスすることで、ロックが解除できる仕組みです。この会社は無人内覧を導ば、さまざまなデータベースに蓄積されている顧客

こうしたビックデータを高度な技術で解析することで、さまざまなサービスに活かしていこうという試みが、不動産業界でも見られるようになっています。そのカギとなる技術がAI（Artiﬁcial Intelligence＝人工知能）です。

AIとはビックデータを、人間では不可能な高度な能入したことで、18 時以力で処理、学習し、結論や判断を導き出す技術です。

日の内覧件 数を大幅に重きが置かれていた「価格査定」では、AIで市場に降の夜間内覧や、定休に伸ばすことに成功しています。また、営 業
時間内には、室内に設置したタブレット端末を 介した 遠 隔 接 客も行っています。

たとえば、これまで不動産営業社員の「勘」や「経験」
ある膨大な成約事例を解析し、極めて精度の高い査定価格を導き出すサービスがスタートしています。また、顧客からの問合せに対し、過去の回答事例から最適な回答を探し出し、コンピューター自らが回答し、さらに質問内容を学習していくサービスを導入している企業もあります。

（注）一度も実際の物件を見ずに契約することに伴うトラブルの発生には注意が必要です。

Contents
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June 2017

不動産テックが不動産流通を変える
住宅セーフティネット法について
連載 vol.11 不動産トラブル・最近の裁判例から
連載 vol.93 知っていれば役立つ税務相談
連載 vol.02 これからの不動産市場―方向性とヒント
連載 vol.03 住まいの保険あれこれ
連載 vol.12 住宅・不動産 この50年を振り返る
連載 vol.05 地域に根づく宅建協会 福岡宅協連載 vol.12 頑張っている女性を応援！
連載 vol.02 5分で分かる経済学・経営学の名著
紙上研修 住宅宿泊事業法（民泊新法）の留意点
Information 資格試験・講習のご案内
Topics 春の叙勲・褒章／理事会開催／29年版 税金の解説書
ハトマーク支援機構からのお知らせ

VR 内覧“本当に部屋の中にいるよう！”
香陵住販（株）【茨城県】

賃貸仲介・管理業を営む香陵住販（株）
では、平成 28 年

夏に「VR 内覧システム」
を導入し、成果を上げています。管理物件を訪問した際、ヘッドセット着用で360 度確認できる専用のカメラで室内を撮 影して、ホームページにアップロード。店頭に常備しているヘッドセットを使い、来店されたお客様に管理物件の室内を疑似体験してもらい、物件の選定に役立てています。

賃貸物件を3、4 件案内するには半日はかかります

が、VR 内覧システムで事前に内覧する物件を絞り込

むことで、案内時間を短縮でき、内覧者の契約率も高まっているそうです。お客様からも「本当に部屋の6月号
2017年6月10日発行 通巻第467号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤 博
編集人／追分 直樹〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 URL. http://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101

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Realpartner
Realpartner 2017.6
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中にいるよう!」と好評だということで、同社では今後も「ウォークスルー体験」（歩いて移動するような疑似体験）などの導入も含め、より多様な情報提供を検討していくそうです。

お知らせ 住宅セーフティネット法について
正式名称は「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律」

Ⅰ 法律の背景

住宅確保要配慮者が安心して暮らせる住宅●新たな住宅セーフティネット制度のイメージの確保を可能とする住宅セーフティネット機能

き家等の有効活用が課題となっています。

住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅

そこで、民間の空き家・空き室を活用し住宅

居住支援協議会

情報提供

要配慮者

宅による対応だけでは限界があり、増加する空賃貸人の強化が重要な政策課題となるなか、公営住

都道府県等

登録

入居支援等

居住支援団体入居確保要配慮者への住宅セーフティネット機能を居住支援法人
社会福祉法人NPO 等強化するため、「住宅確保要配慮者に対する賃
貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律」（住宅セーフティネット法）が、平成
29 年 4月19日に可決・成立しました。ここでは不動産関係団体
宅地建物取引業者
賃貸住宅管理業者
家主等

国と地方公共団体等による支援
・改修費補助（立上り期に国の直接補助あり）
・家賃低廉化・家賃債務保証料補助
・改修費融資（住宅金融支援機構）

地方公共団体（住宅部局・福祉部局）
都道府県
市区町村

本法の概要を整理します。

※本法では、住宅確保要配慮者を高齢者世帯、障がい者世帯、子育て世帯、被災者世帯、低額所得世帯等と定義しています。
※本法の施行は、公布の日（平成 29 年 4月26日）から6 ヵ月以内となります。

Ⅱ 法律の概要

1 住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度の創設（1）都道府県・市区町村による住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の供給促進計画の策定※国の基本指針に加え、地域の住宅事情に応じ、地方公共団体が登録住宅等に関する供給促進計画を策定。

（2）賃貸人が住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として都道府県・政令市・中核市に登録※構造・設備、居住面積等一定の登録基準あり。

（3）都道府県等による登録住宅の情報開示・住宅確保要配慮者の入居に関して賃貸人の指導監督

2 住宅確保要配慮者のマッチング・入居支援に追加※社内規則等の整備、相談窓口設置等、一定の要件を満たす家賃
債務保証業者を国で登録（省令等で規定）。

②居住支援法人による家賃債務保証の実施

3 登録住宅に対する支援措置

登録住宅に対する支援措置については本法には規定されていませんが、以下の予算補助制度が措置されています。
（1）
登録住宅の改修に対する支援措置①登録住宅に対する改修費補助（補助を受けた住宅は専
用住宅化）
補助対象工事

バリアフリー工事、耐震改修工事、用途変更工事等

補助率

補助金（制度の立上がり期）の場合：国1/3（国の直接補助）
交付金の場合：国1/3＋地方1/3（地方公共団体が実施する場合の間接補助）

入居者要件等

入居者収入及び家賃水準（特に補助金の場合）について一定要件あり（1）都道府県による居住支援法人の指定※居住支援協議会の活動の中核となる居住支援法人（NPO 等）を都道府県が指定。

（2）居住支援法人等による登録住宅等の情報提供・入居相談（3）生活保護受給者の住宅扶助費等について代理納付を推進※生活保護受給者の住宅扶助費等について賃貸人からの通知に基づき代理納付の要否を判断するための手続を創設（4）住宅確保要配慮者への家賃債務保証の円滑化①適正に家賃債務保証を行う業者について、情報提供を行うとともに、住宅金融支援機構の保険引受けの対象②住宅金融支援機構による登録住宅に対する改修費融資等（2）
低額所得者の入居負担軽減のための支援措置（専用の住宅として登録された住宅の場合）補助対象①家賃低廉化に要する費用（国費上限2万円/月・戸）②入居時の家賃債務保証料（国費上限 3万円 /戸）

補助率

国1/2＋地方1/2（地方が実施する場合の間接補助）

入居者要件等

入居者収入及び補助期間について一定要件あり

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連載 vol.11

不動産トラブル事例─最近の裁判例から
弁護士

佐藤 貴美
たか

よし

明渡し遅延で、家賃2倍相当の賠償額を予定する特約を認めた事例
明渡し遅延の場合に家賃の2倍に相当する賠償額を予定する特約は消費者契約法に抵触せず、差止めが認められなかった事例（大阪高裁・平成25年10月17日判決）■ 事案の概要
本件は、適格消費者団体が、不動産賃貸事業者である
被告に対し、契約終了後の明渡しの履行遅滞による損害として家賃の2 倍に相当する賠償額を予定する条項等が消費者契約法 9 条各号または10 条に該当するとして、同契約書による意思表示の差止め、契約書用紙の廃棄等を求めた事案である。原審の大阪地裁・平成 24 年11月12日判決
が当該契約条項に係る請求を棄却したため、控訴された。

■ 裁判所の判断■ 解説
1 明渡し履行のインセンティブ等とする手法

賃貸借契約が終了した場合、借主は当該物件を使用する権限がなくなることから、すみやかに物件を明渡さなければなりません。もし借主が任意に明渡しをしない場合には、裁判等で明渡しの債務名義を取得し、最終的には強制執行によりその実現を図ります（貸主自らが強制力を行使して明渡しの実現を図ることは、自力救済禁止の法理に抵触し不法行為となるのが原則です）。
しかしこのような取扱いは時間も費用もかかります。そこで本件のように、明渡しが遅れた場合には賃料の2 倍相
当額の金銭負担が発生する旨の条項（明渡遅延損害金条

裁判所は、概ね以下のように述べて、この損害金条項は項）をあらかじめ契約で定め、任意の明渡しの履行のイン

消費者契約法 9 条及び10 条に該当せず、使用差止めは認センティブ等とする手法が採られることがあります（全宅連

められないとして、適格消費者団体の請求を棄却した（なの賃貸借契約書式も同様の規定を設けています）。

お本判決は、平成 27年3月3日に最高裁が上告不受理決定をし、確定している）。
ア

貸主は、借主が明渡しを任意で履行しない場合には、

2 賃料2 倍相当額も、消費者契約法に抵触しない

貸主が以上のような法的措置を講じる場合には多額の明渡しの実現のために相当の費用及び時間をかけて訴訟費用負担が生じますが、これは本来、借主が契約終了後の手続き及び強制執行手続きをとらなければならず、その費明渡し義務を履行しないという債務不履行に基づく損害で用の回収も確実とはいい難く、回収に至るまでの時間をあって、借主はその損害を賠償すべき責めを負います。また、

金額的に評価すると相当なものになることは容易に想定

損害金の金額が賃料と同額であれば、結局借主はこれまでされる。

と同額の金銭負担で物件の利用が継続できることになり、イ

貸主に通常生ずべき損害は賃料相当額にとどまるも任意の明渡しへの働きかけにもなりません。よって、この判のではなく、また、あらかじめ賃料以上の一定の額を損害決が述べるように、明渡遅延損害金を定めることも、その賠償の予定として定めることは明渡し義務の履行を促すと金額を賃料の2 倍相当額とすることも、消費者契約法に抵いう観点からも合理性を有する。賃料の2 倍という額は高触しないとされているところです（東京高裁・平成 25 年3月

額すぎるとまではいえない。

28日判決も同旨）。

ウ

よって本条項は、信義則に反し消費者に一方的に不利益な条項は無効とする消費者契約法10 条には抵触しない。
エ3 明渡遅延損害金について適切に説明できるように

契約時において、賃貸借契約条項に以上のような規定がまた本条項は、「契約解除に伴う損害賠 償の額を予ある場合に、いまだにその有効性が問われることがあるよ定」するのではなく、契約終了後の明渡遅延に係る損害賠

うですが、本判決は適格消費者団体が行った差し止め請求

償の予定を定めたものであるから、消費者契約法 9 条1号の結果として確定した判断であることを踏まえ、借主等にが適用されるケースではない。

対し明渡遅延損害金の意義や金額の相当性等を適切に説明できるようにしておくことが大切でしょう。

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Realpartner 2017.6

連載 vol.93

QA

知っていれば役立つ税務相談

東京シティ税理士事務所

代表税理士

山端 康幸

「空き家の3,000万円特別控除」での空き家取り壊し時の注意点「空き家の3,000万円特別控除」
は｢耐震リフォーム｣か｢取り壊し｣を義務付けています。
「取り壊し」
についての注意点を教えてください。

&

前号で「居 住 用の3,000万円控除」と「空き家の3,000万円

特別控除」について説明しました。この「空き家の3,000万円

特別控除」については、空き家の｢耐震リフォーム｣か｢取り壊し」が義務づけられています。ほとんどの方は｢取り壊し｣を選択しているのが現実です。この空き家を「取り壊し」するには、また、「空き家の3,000万円特別控除」には「相続の開始があった日から3 年目の年の12 月31日までに売ること」の要件もあります。譲渡の日がこの12月31日を超えないようにします。
「譲渡の日」の選択と「取り壊し日」には注意が必要です。

いささか注意が必要です。

（2）取り壊し工事の契約者（1）家屋の取り壊し時期

通常、取り壊し工事は売主が行いますが、買主が取り壊し工屋の取り壊し後にその敷地を譲渡すること」という要件があり対象となります。

「空き家の3,000万円特別控除」の適用を受ける場合に「家ます。この場合、「売買契約」と「取り壊し工事の請負契約」のいずれが先に契約締結されているかは問われません。敷地の「引渡し日」までに除却の工事が完了していればかまいません。
ただし、譲渡所得の確定申告に際し、「譲渡の日」を「引渡し日」ではなく「売買契約日」として申告する場合には、当該「売買契約日」までに家屋の「取り壊し」が完了していなければなりません。

取り壊し工事は、工事をする当事者が誰かは問われません。

事を行う場合でも、引き渡し日までに工事が完了していれば本来は敷地を譲渡する「売主」が負担すべき費用と考えられるため、要件の一つである「譲渡対価１億円以下」を判定する
場合には、買主負担の工事費用を含めて行う必要があります。

（3）必要書類等「空き家の3,000万円特別控除」の適用を受けるための確定申告書に、添付が必要な「被相続人居住用家屋等確認書」
を市町村から交付を受けるために、以下の書類が必要となります。
①売買契約書②取り壊しから譲渡までの敷地の状況が分かる写真③取り壊しの請負工事契約書の写し④被相続人と相続人の住民票⑤電気・ガス・水道などの閉栓証明等⑥固定資産税課税台帳コピー●空き家の3,000万円特別控除の主な要件
1 相続により土地および建物を取得。
2 相続直前に被相続人が1人で居住。
3 昭和56 年5月31日以前に建築された区分所有されていない家屋。
4 相続から売却までに事業・貸付・居住の用に供していない。
5 譲渡対価の合計額が1億円以下。
6 相続人が「耐震リフォーム」または「家屋を取り壊し」して売却。
7「相続の開始があった日から3年目の年の12月31日まで」に売却。

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連載 vol.2

これからの不動産市場― 方向性とヒント

失われる街（Shrinking city*）と生き残る街
日本大学スポーツ科学部教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員

人口減少や産業構造の変化によって都市が縮退しているのは、日本の地方都市だけではありません。米国でトランプ政権

清水 千弘が栄えてきました。そのような街では、モノを生産することを優先し、そのような視点から街がつくられてきました。

の誕生を支えたのは、デトロイトなどの産業が衰退し、都市そ

しかし、シカゴ大学のテリー・クラーク教授を中心とする私のものが荒廃している地域からの票でした。人口の減少と高たちの共同研究では、これからは魅力のあるモノや自然環境

齢化の進展は、不動産市場にどのような影響をもたらすのでなど、消費機会が多い地域ほど、人が集積し、持続的な成長をしょうか。または、そのような中でどのような街が生き残るこ

もたらすことがわかってきました。人々を魅了する優れた自然とができるのでしょうか。まず、第一の問いから考えてみま

資源や歴史的な遺産が保全され、おしゃれなカフェ、気の利いしょう。

たレストラン、その場でしか買うことができない名産などの消住宅価格は2040 年に1/2 ～ 1/3に暴落？
人口の減少が住宅市場に与える影響を最初に科学的に分析したのが、米国のブッシュ政権の経済顧問を務めたハーバード
大学のグレゴリー・マンキュー教授でした。マンキュー教授は、
年齢別に必要とされる住宅需要を計算し、その需要の低下によって米国の住宅価格が半分まで下落してしまうという予測を1980 年代後半にしました。
日本においては、すでに人口減少が始まっており、そして、
どの先進諸国が経験したこともない速度で高齢化が進んでいきます。筆者らの研究によれば、2015年を100とすれば、2040
年には多くの地域で半分から三分の一程度まで住宅価格が暴落してしまうという結果が出されました。しかし、このような予測は、すべての街・家で暴落が起こるというものではありません。人口減少と高齢化が、日本全体の平均として価格を押し下げるように作用してしまうということを意味しているのです。
つまり、価格が変わらない街・家もあれば、価格がゼロになってしまう街・家があるということです。さらには、今までと同じように、私たちが地域や家と向き合っているということを前提

費機会をたくさん創造することを目標として地域づくりをしているところは、これから生き残っていくのではないかということがわかってきました。
また、高齢化が進むということは、働きに行かないわけですから、地域または家にいる時間が長くなるということです。今まで寝るためにしか戻ってこなかった地域、家にいる時間が長くなるわけですから、時間もモノもサービスも消費をする機会が多くなることを意味しています。そうすると、地域や家をしっかりと守り、そこで消費機会を創出していくことが重要になってくるのです。
いよいよ地域に根差した中小不動産業者の出番がやってきたといっていいでしょう。
今までの仕事の仕方や目標を少しだけ変えるだけで、生き残る街、家をたくさん作り上げていくことができるのです。

としています。それでは、そのような住宅価格の暴落（アセット・メルトダウンと言われています）を起こさないためには、私たち不動産の専門家は何をすればいいのでしょうか。これが第二の問いに対する答えとなります。

たくさんの消費機会を創造する街づくり
荒廃が著しい街の多くは、産業に依存して成長してきました。自動車産業、鉄鋼業、繊維業、造船業など、そのような産業の集積と併せて成長し、働く場を求めてきた人々によって街08

Realpartner 2017.6

用語解説ピックアップ【 Shrinking city 】
シュリンキング・シティ。縮退都市、縮小都市と訳されることが多い。人口減少を経た都市のことで、主として人々が外部へ移住することによって起こる。空き家問題は、シュリン
キング・シティの典型的な事象の一つと言える。

連載 vol.3

住まい の 保 険 あ れこれ

住宅火災の現況と住宅を取り巻くリスク
保険ジャーナリスト

鈴木 健市

81歳以上の住宅火災死者数は平均の 4.4倍
「火の用心 ことばを形に 習慣に」。2017年度の全国統 一防火標語です。日本損害保険協会は消防庁と共催で防災意
識の高揚を目的に、1966 年度から毎年、全国統一防火標語
による啓蒙活動を展開しています。消防庁ではさらに、「住宅
防火いのちを守る7つのポイント」（4つの対策と3つの習慣）を挙げ、対策の1番目に「逃げ遅れ」を防ぐために、「住宅用火災警報器」の設置を訴えかけています。
住宅用火災警報器は 2004 年の消防法改正により、設置が義務付けられ、設置率は全国で 81.2％（2015 年 6月1日現在）となっています。

③給排水設備に生じた事故などによる水濡れ

Insurance④泥棒などに窓ガラスを割られるなどの損害や家財の盗難⑤台風やゲリラ豪雨による水災⑥自動車の飛び込みなどによる破損、汚損など火災保険の基本補償となるのが「火災、落雷、破裂・爆発」
で、損害保険会社の火 災保険の標 準装備として外せない補償です。

「雷サージ」でパソコン、家電が故障

Insurance

では、住宅火災による死者はどのぐらいの数になるか、「平

成28年版消防白書」で見てみましょう。2015年では914人と、前年の1,006人と比べると92 人減少しています。1,220人を記録した 2005 年との比較では 306人も少なくなっています。
ただ、65歳以上の高齢者は 611人と全体の 66.8% を占めています。年齢階層別の人口10万人あたりの平均が 0.7人です
が、年齢が高くなるに従って著しく高くなり、81歳以上では3.1人と4.4 倍になります。
発生源では、「たばこ」が13.7％ともっとも高く、次いで、「ス
トーブ」（9.7％）、「電 気 器 具」（6.5％）の 順 で す。ま た「死 に至った経過の発生状況別」に見ると、「逃げ遅れ」が52.2％と過半数を占めています。
こうしたデータを踏まえ、消防庁の「住宅防火いのちを守る7つのポイント」でも、お年寄りや身体の不自由な人を守るために隣近所の協力体制をつくる、寝たばこをやめる、ストー
ブは燃えやすいものから離れた位置で使用する、ことなどを挙げています。
さて、火災事故で自宅が損害を受けた場合に、修理費などの復旧費用、全損時に自宅を再取得するための費用を補償するためにあるのが火災保険です。ただ、火災保険といって今回はその中から、ここ数年、ゲリラ豪雨に伴う落雷の被害が増えていますので、どこに落ちるかを予測することが 難しい落雷のリスクについて見てみましょう。
落雷から被害が発生する原因は大きく分けると、「直撃雷」と「誘導雷」があります。誘導雷は自宅以外の建物に落雷し、その周辺にある電線や電話線、アンテナなどに発生する大きな電圧・電流のことで「雷サージ」と呼ばれています。雷サージの影響は数キロ先まで達するといわれ、電源線や通信線を経由して建物内に侵入し、家電製品を故障させたり、壊したりすることがあります。
例えば、自宅のテレビ、ビデオデッキ、パソコンが壊れてしまうリスクがあるのです。パソコンが被害を受けた場合、火災保険を「家財」にも付けていれば保険金が支払われます。
また、パソコンのデータが消えてしまうケースでも、そのデータを修復したり、再作成したりするための費用も補償されます。
これから夏に向かい、1時間に100ミリを超えるようなゲリ

Insurance

もその原因は「火災」に限定されているわけではありません。
住宅を取り巻くリスクには主に次のようなものがあります。

①失火やもらい火による火災、落雷やガス爆発などの破裂・爆発②風災、雹（ひょう）災、雪災による窓ガラスや屋根の破損

ラ豪雨が予測されます。大切な家電製品を雷サージから守る手段として、避雷器の設置だけでなく、火災保険も欠かせないのではないでしょうか（雷以外のリスクについては、次号以降で解説します）。
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09ミニバブルは束の間に。
リーマン・ショックが世界を襲う
今年、全宅連は創立 50周年を迎え、全宅保証は創立45周年を迎えます。それを記念し、昨年 4月号から連載で住宅・不動産の50 年を振り返っています。第12

回目は、平成18 年から平成 20 年までの3年間を振り

第12回
平成18年（2006年）～平成20年（2008年）
全宅連・全宅保証総会で伊藤新会長が就任（H20 年）返ります。

日本のトップが毎年入れ代わる
平成18 年から20 年にかけては毎年、日本のトップが入れ代わりました。18 年9月に小泉純一郎内閣は総辞職し、同月に安倍晋三内閣が発足、翌19 年9月に福田康夫内閣、さらに翌 20
年9月には麻生太郎内閣に交代。政治の面では不安定な時期だったといえます。

賃貸不動産経営管理士・移行講習（H19 年）

経済面では景気は好転し、（ミニ）バブルと呼ばれるほどの状況になりました。平成18 年の都道府県地価調査では、三大都市圏は住宅地・商業地ともに16 年ぶりに上昇。初上場から5 年を迎えた J-REIT は、12 月に上場件数は40 件となり、時価総額も約5 兆円まで拡大しました。都市開発も進み、19 年には東京ミッドタウン、新丸の内ビルディング、霞が関コモンゲートなどが竣工しました。

不動産流通革命フォーラム（H20 年）

平成 20 年9月に、アメリカのサブプライム住宅ローン危機に端を発したリーマン・ショックが世界を襲います。日本も例外ではなく、景気は一気に冷え込みました。株価の大幅下落、超円高が製造業直撃、失業率の増加、ようやく上昇し始めた地
価が再び下落、不動産会社の破綻も相次ぎました。国土交通省は同年12 月に、住宅・不動産市場の活性化を通じた日本経

東京ミッドタウン開業

済の再生を図るため「住宅・不動産市場の活性化のための緊急対策」を打ち出しました。

公益法人制度改革への対応
平成17年の耐震強度偽装事件の発覚の影響もあって、住宅・不動産関係ではこの時期、新たな法律や制度がいくつも定められました。平成18 年に「建築物の安全性の確保を図るための建築基準法等の一部を改正する法律」「建築士法等の一部を改正する法律」が成立。また、宅建業法施行規則の一部改正で、
アスベスト調査の有無、耐震診断の結果が重要事項説明に追加されました。19 年に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」「犯罪による収益の移転防止に関する法律」が成立、さらに独立行政法人住宅金融支援機構が発足しています。
全宅連・全宅保証の会務運営関連では、平成18 年に公益法
人制度改革関連 3法が成立し、20 年に施行されました。20 年6月の総会で選出された伊藤博新会長は執行部とともに、こ10

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参考文献：リアルパートナー353-382号、東京都宅建協会『創立50周年記念誌』の法律に基づいて公益法人制度改革への対応を進めていきます。公益法人化への流れの中で、各都道府県協会も公益・社会貢献活動に力を注ぎ、各地で災害協定の締結や「こども110番の店」への協力等が行われました。
平成19 年には業界統一資格である「賃貸不動産経営管理士」制度がスタートし、賃貸不動産管理のプロフェッショナル
がその数を増やしています。

連載 vol.5

公益社団法人への移行 地域に根づく宅建協会

住まい・地域の安全・安心を守り
地域交流イベントを積極的に推進福岡県宅建協会

平成24年4月に全宅連・全宅保証は公益社団法人に移行し、都道府県宅建協会については現在、35 協会が公益社団法人に移行し、12 協会が一般社団法人として運営を続けています。全宅連は一般社団法人12協会の意見を踏まえた上で公益社団法人への移行を支援していきます。
福岡県宅建協会（以下、福岡宅協）は、全宅連・全宅保証と少子高齢化などを背景とした空き家問題については、行政同じ平成24年4月に公益社団法人に移行しました。以前からからの問合せが急増しています。そのため26年度から各支部・本部と県下10支部で公的機関・行政・地域と連携しながら、安市町村との間で連携を進め、28年度までに9市町村と空き家

全・安心なまちづくりのための地域活動を進めていましたが、バンク媒介を中心とした協定を締結。引き続き行政との連携

公益化後は改めて、「不動産取引のエキスパートとしての高いを密に図りながら、取組みを強化していく方針です。

専門知識を活かし、消費者から信頼される住まいのパート
ナーとして、地域に根付いた公益事業を行うことで、福岡県民が幸福度日本一を感じる地域社会を目指す」（加藤龍雄会長）とし、地域発展の一翼を担っています。

「よか街福岡」等の開催で地域活性化
また福岡宅協では、「広く一般消費者に取組みを知ってもらい、
地域活性化につなげよう」と、
27 年 2 月に福岡県や福岡市、県内全警察署（33ヵ所）と協定締結完了
福岡県は全国でも刑法犯認知件数が多いので、地域防犯活

福岡県警の共催・後援を受け、地域交流イベント「よか街福岡」を初開催。今年も 9 月に第 4 回目を開催する計画で、“楽しみながら学ぶ” イベントを通じ、「より住みやすい福岡県」の動が盛んな地域。福岡宅協でも警察署と連携した夜回りパト実現を目指しています。

ロールや、自治協議会への青パト（青色回転灯装備車）や防犯

ほかにも漁業組合と連ブザーの寄贈や、県内各駅内での防犯ブザーレンタル事業等携し、児童養護施設の子を行ってきました。とくに27年からは、全支部・県内全警察署

ども達を招いて実施する（33カ所）との間で「安心・安全で住みよいまちづくりに関す「地引網大 会」も夏の人る協定」の締結を推進し、28年11月に完了しています。

気イベントの 1 つ。一昨

県警本部とは、「犯罪の起きにくい社会づくりに関する協定」

年からは、協会員向けの（27年12月）、「DV・ストーカー被害者等への住宅情報提供に

公 益 目 的 事 業（後 継 者関する協定」（29年3月）も締結し、犯罪抑止と被害者への安問 題 及 び 少 子 化 対 策）

全で安心できる住環境の支援を強化。27年4月には県・県警本「カップリングパーティー」を開催するなど、地域・協会内問部・協会の3者で「薬物の製造、販売等の防止に関する協定」

わず幅広い公益法人活動を展開しています。

を締結し、協会策定の賃貸借契約書の「契約解除」条項に薬物の濫用防止事項も追加しました。こういった活動が評価さ

地域交流イベント「よか街福岡」夜回りパトロールれ、「女性と子どもの安全みまもり企業」として県から2年連続（27・28年度）で表彰されています。
青パト（青色回転灯装備車）
寄贈

県警本部と「DV・ストー
カー 被 害 者 等 へ の 住 宅情報提供に関する協定」を締結した加藤龍雄福岡
宅協会長（前列右から2人目）

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連載 vol.12

Rea tor Woman
不動産

関係で頑張っている女性を応援します

を考えておられる女性を応援します。

東京都練馬区の（株）チューリップ不動産は、
2003年に「女性専用シェアハウス」
をコンセプトにスタートした会社です。育児をしながら起業した社長の水谷紀枝さんは、「夫に収入がある
専業主婦だったので後ろ盾があり、そういう意
味ではチャレンジできる環境だったと思います」と振り返ります。現在、都内を中心に18 物件を運営し、今夏には、六本木と銀座にもオー
プンする予定です。

アートの勉強をしていた水谷さんは、大学卒
業後にデザイン会社に就職。結婚を機に退職
し、ご主人の転勤で広島に在住していたときに宅地建物取引士の資格を取得しました。
「専業
主婦で時間があったので…」と謙遜する水谷さんですが、実は実家（名古屋）が大家業を営んでいることから、不動産は身近な存在として意識していたようです。
その後、転勤で東京に移り、近所の不動産会社に勤めた後に大手不動産会社に転職し、不動
産金融と管理業務に携わりました。3年半経過したときに第1子を妊娠し、出産のため退社。
「産

で大家になり、自分で管理会社を運営する方法しかない」と決心、シェアハウスを手がけることに。紹介を受けオープンした第1号物件では内装なども自分で手がけ、その後、運営をしながらシェアハウスのノウハウをゼロから構築していきました。

女性専用シェアハウス

シェアハウスのノウハウをゼロから構築「子供たちの気配が感じられるので一石二鳥」と、現在は自宅に隣接して事務所を設置

女性を応援するとともに、住まいの賃貸・購入

育児をしながら起業。

このページでは、不動産業界で活躍されている女性の自立を応援、
安くて安全な住居を提供
女性専用のシェアハウスとしたのは、「上京してきた給料の低い女性のために、安くて安全な住居を提供すること」
が目的でした。
「当時は、母親候補の女性が自力で生活力を持てたという成功体験ができ、強い母親となって自己肯定のきっかけとなる場所になればと思い、シェア
ハウスに取組んできました」と水谷さん。
今でも同社シェアハウスに入居する女性はア
ルバイトや派遣社員の方が多いのですが、他社のシェアハウスの扱いも増えて選択肢が広がっています。また、自身も2人目の子供を出産し、休を取り復職するつもりでしたが、それは難しい

上の子供も成長したことで「子を守る母親の視状況でしたし、子育てと仕事を両立するなら起点とは別の視点でビジネスを意識するように業すればいいかなと考えました」。そこから事業なってきた」とのことで、起業から14 年が経ち、者免許の取得準備を進め、無事に出産も終え、次のステップに向け動き始めています。

2003年2月から本格的に事業を開始しました。
最初は女性専用の不動産仲介業をしていくつもりでしたが、自社管理物件がないため厳しい状況が続きました。
「実績が少ないので、大家さんも安心して資産を預けられないのだろうと思いました。そこで、自分（株）チューリップ不動産［東京都］①

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昨年末にオープンした「OKURA HOUSE」の個室

社長 水谷 紀枝 さん

連載 vol.2

読んだ気になるかも？
できれば読みたい！

5分で分かる経済学・経営学の名著
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

ジョン・ケネス・ガルブレイス『バブルの物語』②

田辺 信之

多いほど、その人の経済・社会観はしっかりしており、その頭脳の働きも機敏であると考える傾向があります。このために、儲けることができる機会があると、多くの人はその機会を活用しようとし、「陶酔的熱病」に陥ってしまうのです。

今回は前回に引き続き、故ジョン・ケとはいえ、初期段階でバブルを予測することは難しいとし

ネス・ガルブレイス教 授（1908-2006）ても、ある程度、不動産や株式の価格が上昇したら「これはの『バブルの物語』の紹介をします。

金融に関する記憶は極度に短い
ガルブレイス教授がバブルの事例の一つとして取り上げているのが、オランダのアムステルダムで17 世紀初頭に起きた
チューリップバブルです。チューリップが地中海東部およびそれ以西から西欧へもたらされたのは16世紀でした。その中の珍しい品種がオランダで投機の対象となったのをきっかけに価格が上昇し、1630 年代の中ごろには際限のないくらいの価格上昇が起きました。一個の球根が、馬車一台、葦毛の馬二頭、馬具一式と交換されたという話も残っています。ところが、理由は不明ながら、1637年に一部の賢明な人や神経質な人々が手を引き始めたのをきっかけとして、球根価格は暴落します。不動産や株式に限らずあらゆる資産で、普通ではあり得ないようなバブルとその崩壊は起きる可能性があるのです。
ガルブレイス教授は、こうした投機のエピソードの中には「陶酔的熱病」が組み込まれており、それがために当事者たち
が現実を直視できないとしています。そして、それを支えている要因として、次の二点を指摘しています。
その一つは、「金融に関する記憶は極度に短い」ということです。金融上の失態はすぐに忘れられてしまい、その後しば行き過ぎだ」と考えて後戻りすることはできないのでしょうか。この点についてもガルブレイス教授は、バブルの初期段
階で、うまくその潮流に乗ることができ、自分が（いっそう）金持ちになりつつあると、「すべての人は、この致富は自分の洞察力ないし直感が優れている結果」だと思いたがると述べています。また、現在起きている資産価格の上昇について「疑問や異論を表明する人は、高名な論者および金融界の意見によって非難されるのが常」だとも指摘しています。多くの場
合、そうした人たち自身も、何らかの形でバブルの恩恵を受けています。だからこそ、バブルに浮かれる人々の「陶酔的熱病のエピソードは、それに参加している人々の意思によって、彼らを富ましている状況を正当化するために、守られ、支えられる」のです。
では、バブルが起きた際に「陶酔的熱病」に陥らないためにはどうすればよいのでしょうか。ガルブレイス教授は、その唯一の矯正策は「高度の懐疑主義」であるとしています。明白な楽観ムードは愚かさの表れであり、巨額な金の取得・利用・管理は知性とは無関係であると考えるほどの懐疑主義です。
実際には懐疑主義に陥りすぎてビジネス機会を逃してはいけないので、そのバランスが大切ということかもしれません。
●「陶酔的熱病」の唯一の矯正策は「高度の懐疑主義」なのだが…

らくして、ほとんど同様の事態が再現すると、「金融および経済界における輝かしい革新的な発見であるとして大喝采を受ける」ことになります。過去の経験に基づく「危ない」というような忠告は、新しい時代の洞察力に欠けた無知な人の考えだとして退けられてしまうのです。不動産バブルが不動産業

私がこんなに豊かなのは、
優れた洞察力と直感があるからだ

私がたまたま豊かなのは運に恵まれたからだ。
こんなにいい時期が続くはずがない。

界単独で起きることはありません。必ずそこに資金を付けている投資家や金融機関などが存在します。
「金融に関する記憶の短さ」は不動産バブルの発生のし易さをも意味しているのです。
かね

金と知性は密接に結びついているのか？
二つ目は「金と知性とが一見密接に結びついているかのように思われている」ことです。私たちは、個人の所得や資産がバブルに乗る人

高度の懐疑主義者
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13

連 載

紙上研修

vol.161

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

住宅宿泊事業法（民泊新法）の留意点
涼風法律事務所 弁護士

1

なぜ「民泊」が話題になっているのか（1）民泊とは何か

例えば、子供達が成長して独立したことによって自宅に空き部屋が生じた夫婦が、その部屋に海外からの旅行者を宿泊させ交流を図ることや、賃貸アパートのオーナーが、空いている部屋を賃貸借契約の対象とするのではなく、旅行者の宿泊熊谷 則一を得ていない個人であっても、住宅の空いている部屋等で宿泊サービスを提供することが可能になり、現に活発に行われるようになっています。しかも、これは日本だけの現象ではありません。世界各国で、住宅を活用して宿泊サービスを提供する、ということが行われるようになっています。

（3）政府の議論

このような状況に対しては、①旅館業法を厳格に適用するのために提供すること等、個人が空いている住宅を活用してこととし、住宅を活用するものであっても、旅館業の許可が必行うことができるサービスが、いわゆる「民泊」として話題に要であることを徹底させるという方向と、②規制を緩和して、なっています。

このような住宅を活用した宿泊サービスの活用を図るという「民泊」に明確な定義があるわけではありませんが、ここで方向とが考えられます。

は、差しあたり、「住宅（戸建住宅・共同住宅等）の全部または厚生労働省と観光庁は、平成 26 年11月に「民泊サービスの一部を活用して、宿泊サービスを提供するもの」を民泊サーあり方に関する検討会」を設置して議論を重ねるとともに、政ビスとして定義しておきます。

府の規制改革会議でも議論がなされ、②の方向で制度設計（2）先行する実態をすることとしました。

もともと、日本国内において、「施設を設け、宿泊料を受けその背景には、観光業を日本の基幹産業として成長戦略のて、人を宿泊させる営業」を行う場合には、旅館業法上の許可

柱として行く中で、訪日外国人観光客が急増し、宿泊需給がが必要です。仮に、個人が無許可で旅館業を営もうとしても、逼迫しているために、その対応を図る必要があることや、地従来であれば、宿泊希望者と営業者とをマッチングさせる仕域の人口減少や都市の空洞化によって増加している空き家を組みがなかったので、一般の個人が無許可で旅館業を営むこ

有効活用して地域活性化を図る必要があること等があります。

とには限界がありました。

また、現に実態として旅館業法の規制を潜脱した民泊サービ

しかし、IT 技術の発展は、インターネット上のウェブサイト

スが急増している中で、感染症のまん延防止やテロ防止の観を通じて宿泊サービスの提供者と宿泊希望者とのマッチング

点から民泊サービスの提供を適正に管理し、安全性を確保し、が容易に行われることを可能としました。そのようなマッチン

地域住民等とのトラブル防止に留意したルールを作ることもグを行うサイトを利用することによって、旅館業法上の許可必要であるという視点も重要です。

14

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（4）住宅宿泊事業法の制定へ（3）特区民泊

とりまとめにおいて、住宅を活用した宿泊サービスを既存の的として、国家戦略特別区域において、規制改革その他の施旅館業法とは別の法制度として整備することが必要であると策を総合的かつ集中的に推進するために、必要な事項を定めの答申を行いました。

る国家戦略特別区域法という法律があります。この国家戦略

前述の「民泊サービスのあり方に関する検討会」では、最終

国民経済の発展及び国民生活の向上に寄与することを目

この答申を受けて平成 29 年 3月に閣議決定され、先の通特別区域法の中で、旅館業法の適用除外についての特例が常国会に提出・審議されたのが、「住宅宿泊事業法」です。こ定められ（第13 条）、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸の法律は、公布から1年以内に施行される予定です。

借契約に基づき一定以上使用させるとともに、外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する場合に旅館業法の適用除外とする旨が定められています。この国家戦略特別区域法に基づ

２

民泊をめぐる現状の法律（1）旅館業法と適法民泊

旅館業は、施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる

営業（旅館業法第 2 条）であり、旅館業を営む場合には、許可が必要です（同法第 3 条）。マンションであれ、戸建て住宅であれ、「施設」は設けてあるので、そこで宿泊料を受けて、人をく民泊が、いわゆる「特区民泊」です。
特区内で、なおかつ、条例が定められている地域（現在は、東京都大田区、大阪府、大阪市に条例があります）に限定された民泊ですが、特区民泊の場合も営業日数に上限はありません。条例で認められた区域のなかに住居専用地域があれば、そこでも民泊を行うことが可能です。

（4）イベント民泊

イベント民泊は、①年1回（2 ～ 3日程度）のイベント開催時宿泊させる営業を営むには、旅館業法上の許可が必要…これであって、②宿泊施設の不足が見込まれることにより、③開催が宿泊サービスの提供を行う上では基本になります。

地の自治体の要請等により自宅を提供するような公共性の高

住宅宿泊事業法が施行されていない現時点でも、適法ないもの、をいいます。宿泊サービスの提供であっても、反復継民泊は存在します。例えば、①簡易宿所民泊、②特区民泊、③続して行われなければ、旅館業の「業」には該当しません。そイベント民泊、等と呼ばれる民泊です。ただし注意が必要でこで、このような公共性の高い宿泊サービスの提供について、あるのは、現在「民泊」として紹介される事例の多くが、これ

旅館業法の解釈を明確化することによって、旅館業法に基づらの適法民泊ではないということです。

く営業許可なく、宿泊サービスを提供できるようにしたのが（2）簡易宿所民泊

イベント民泊です。

旅館業法では旅館業を、①旅館営業、②ホテル営業、③簡アイドルグループのコンサートで宿泊施設の不足が見込ま

易宿所営業、④下宿営業、に区分しています（なお、旅館業法れる場合に、イベント民泊が実施された実績もあります。ただ、の一部改正が施行されると、①と②を合わせて、旅館・ホテ

イベント時限定のものであり、空き家の有効活用というよう

ル営業という区分になります）。特殊な④の下宿営業を除くと、な観点から利用するには不向きです。

宿泊サービスの提供のための旅館業のうち、もっとも法律上の要件が緩やかであるのが、③の簡易宿所営業です。そのため、簡易宿所の営業許可を取得して行う民泊が現れており、このような民泊を簡易宿所民泊といいます。
旅館業法上の許可を取得するので、旅館業として適法です。
新法である住宅宿泊事業法に基づく民泊では、営業日数に上３住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要（1）基本的な考え方

民泊についての新たな法律である住宅宿泊事業法では、①限（1年間に180日）があるのに対し、簡易宿所営業ではその住宅宿泊事業者、住宅宿泊管理業者及び住宅宿泊仲介業者

ような制限がありません。他方、簡易宿所民泊であっても旅という事業者が関与すること、②住宅宿泊事業は届出制であ館業ですから、例えば、住居専用地域での営業は認められまること、③住宅宿泊管理業と住宅宿泊仲介業は登録制であせん。

ること、等を基本的な制度設計としています。

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紙上研修

住宅宿泊事業法は、法律上の適法民泊が限られている中や住宅宿泊事業の定義から外れるので、旅館業法上の許可で、いわゆる民泊サービスが活発になされてきたことを受けが必要となります。なお、住宅宿泊事業は、旅館・ホテルではて、その活用を図るという観点から、旅館業法の許可制に代営業できない住居専用地域でも実施することができるので、わる制度を設ける（住宅宿泊事業は届出制）とともに、公衆地域の実情を反映し、条例で区域を定めて実施期間を制限す

衛生の確保や地域住民等とのトラブル防止という観点から、ることも可能となっています（法18 条）。

住宅宿泊管理業と住宅宿泊仲介業を制度に位置付け、住宅

ⅱ 業務準則宿泊事業とともに、業務上のルールを定めています。また、住住宅宿泊事業者には、住宅宿泊事業の適正な遂行のため宅宿泊事業を家主居住型と家主不在型に区別し、それぞれに、業務上の措置等が義務付けられています。特に、家主がごとに住宅宿泊事業者・住宅宿泊管理業者に措置を義務付

居住している住宅の空き部屋等で宿泊者を受け入れるホーム

けているところに特徴があります（図参照）。

ステイタイプの家主居住型の住宅宿泊事業では、住宅宿泊事
業者自らが様々な措置を講じなければなりません。例えば、●住宅宿泊事業法（民泊新法）の概念図
住宅宿泊仲介業者

サイトを通じた
予約・支払

住宅宿泊事業者は、安全面、衛生面の確保のための措置、騒

登録
観光庁長官

届出
都道府県知事
物件情報の提供

住宅宿泊管理業者

住宅宿泊事業者

付け等が必要です。また、標識の掲示等も必要です（法13条）。
ⅲ 家主不在型

例えば、家主が賃貸アパートの一室で住宅宿泊事業を行う

ような、いわゆる家主不在型の住宅宿泊事業の場合には、家
委託

利用者

登録
国土交通大臣家主居住型（提供者が管理）住宅の提供

音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備

行政庁

家主不在型
（管理委託）（2）住宅宿泊事業者

ⅰ 都道府県知事への届出「住宅宿泊事業」とは、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させ

主自身が住宅宿泊管理業務を行うことは実際には難しいといえます。そこで、家主不在型で住宅宿泊事業を行う場合には、後述の住宅宿泊管理業者に住宅宿泊管理業務を委託しなければなりません（法11条）。

（3）住宅宿泊管理業者
ⅰ 登録

委託を受けて報酬を得て住宅宿泊管理業務を行う事業をる事業であって、人を宿泊させる日数として省令で定めるとこ「住宅宿泊管理業」といい（法 2 条 6 項）、住宅宿泊管理業を営

ろにより算定した日数が1年間で180日を超えないものをいもうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければなりまいます（法 2 条 3 項）。この法律において「宿泊」とは、旅館業

せん（法 22 条1項）。

法同様、寝具を使用して施設を利用することをいいます（法 2

いわゆる家主不在型の住宅宿泊事業者は、住宅宿泊管理業

条 2 項）。この法律が施行される前であれば旅館業法上の許務を住宅宿泊管理業者に委託する義務があります（法11条1項）。

可が必要であるところを、住宅宿泊事業の場合には、都道府

家主不在型の住宅宿泊事業における管理不全が発生しないよ

県知事（保健所設置市の場合にはその長。以下同じ）に住宅

うにするために、住宅宿泊管理事業者は、住宅宿泊事業におい宿泊事業を営む旨の届出を行えば、旅館業法上の許可を受て重要な役割を有する者として位置付けられています。

けずに、住宅宿泊事業を営むことができるようになります（法ⅱ 業務準則3 条1項）。

住宅宿泊管理業者には、家主居住型であれば住宅宿泊事

住宅宿泊事業を営むことができる「住宅」とは、台所、浴室、業者自らが行う住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置の便所、洗面設備等の設備が設けられている必要がある（法 2

代行に係る義務と、住宅宿泊管理業の適正な遂行のための条1項）ので、一般的なテナントビルで住宅宿泊事業を行うこ措置に係る義務（不実告知の禁止、書面による説明義務等、とはできません。

住宅宿泊管理業務を委託した住宅宿泊事業者を保護する観宿泊日数が「180日を超えない」というところが住宅宿泊事
業の肝となるところであり、この日数を超える場合にはもは

16

Realpartner 2017.6

点から定められた住宅宿泊管理業者に課せられた義務）とが課せられます。

連 載

vol.161（4）住宅宿泊仲介業者
ⅰ 登録

インターネットサイト等で宿泊者と住宅宿泊事業者との間の宿泊サービスの提供に関する契約の代理・媒介等を行うこで利用する旅行客をターゲットにして宿泊サービスの提供という形で価値を生み出すことが可能になるかも知れません。

（2）住宅宿泊管理業という新ビジネス

住宅宿泊事業法では、家主不在型で民泊サービスに提供とを「住宅宿泊仲介業務」といいます。旅行業者以外の者がする場合には、様々な管理を住宅宿泊管理業者に委託するこ

報酬を得て住宅宿泊仲介業務を行う事業を「住宅宿泊仲介とが義務付けられていて、新たに、住宅宿泊管理業という業業」といい、住宅宿泊仲介業を営む者（住宅宿泊仲介業者）は、務が法律に位置付けられます。賃貸住宅の管理業については、観光庁長官の登録を受けなければなりません（法 46 条1項）。

告示により国土交通省に登録する制度がありますが、住宅宿

住宅宿泊仲介業者は、ネットのサイトを利用して業務を行

泊管理業者は、法律により国土交通省に登録することが義務

う事業者が想定されていますが、現実に店舗を構えて仲介業

付けられることになります。この住宅宿泊管理業は、新たな務を行うという業態も考えられます。また、外国において住ビジネスです。

宅宿泊仲介業を営む者（外国住宅宿泊仲介業者）も登録が必

例えば、賃貸マンション・アパートの所有者が、1棟のうち要とされます（法 61条 2 項参照）。

半分は賃貸に、半分は民泊（住宅宿泊事業）にしようとした場

ⅱ 業務準則合には、管理業者からすれば、賃貸管理業と住宅宿泊管理業

住宅宿泊仲介業者には、宿泊者の保護の確保の観点から、とを行うことができるということはセールスポイントになりま

住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置（住宅宿泊仲介

すから、この新たなビジネスにどのように関与するのかは、

業務約款の届出義務、内容説明義務等）が義務付けられます。

不動産取引に関わる者にとっても重要な検討課題になるでしょう。

４

住宅宿泊事業法のインパクト（1）住宅活用の選択肢が増える（3）マンション（区分所有建物）の管理規約

マンションにおいて、個々の所有者が住宅宿泊事業を営むことを認めるか否かは、管理組合にとっては重要な課題になります。特区民泊でも、住宅宿泊事業法に基づく民泊でも、今までは、住宅の所有者が、当該住宅から収益をあげる方

旅館業ではなく、あくまでも「住宅」としての利用であるとい法としては、当該住宅を売却するか、賃貸借契約を締結する

うのが法律上の制度設計です。したがって、このような利用しかありませんでした。しかし、住宅宿泊事業法が施行されを認めない、ということを明確にするのであれば、管理規約

ると、住宅の所有者には、新たに当該住宅で住宅宿泊事業をで明確にすることも検討する必要があります。

行う、民泊サービスを提供するという選択肢が増えることに
なります。

＊

＊

＊

住宅宿泊事業法は、地域の活性化・まち創りという観点か

住宅宿泊事業法がまだ施行されていない現時点では、宿らも様々な可能性を秘めた法律です。
「住宅」に関わる事業者

泊サービスの提供は、住宅所有者には無関係な「旅館業」でである宅地建物取引業者の方々も、関与の要否を検討されてあるのに対し、住宅宿泊事業法が施行されると、当該住宅をはいかがでしょうか。

利用した宿泊サービスの提供は、売買・賃貸に並ぶメニューになります。
例えば、交通の便が良くない古い一軒家で、賃貸や売買では付加価値が難しい物件であっても、外国人旅行客が興味を示すストーリーや「日本らしさ」があるのであれば、宿泊サービスの提供という形で価値を生み出すことが可能になるかも知れません。
例えば、北向きで賃貸に出すと賃料が相対的に低くなる物件であっても、交通の便が良いのであれば、1泊宿泊するだけ

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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17

インフォメーション

1

29年度 宅地建物取引士
資格試験のご案内

平成 29 年度宅地建物取引士資格試験の概要は次のとおり

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第1回
宅建マイスター認定試験のご案内（公財）不動産流通推進センターは第1回宅建マイスター認です。

定試験を実施します。

【試験実施日】 平成 29 年10月15日（日）【試験実施日】 8月24日（木）【受験申込受付期間】●インターネット申込み

平成 29 年7月3日（月）9 時30 分～ 7月15日（土）21時59 分●郵送申込み平成 29 年7月3日（月）～ 7月31日（月）〈簡易書留郵便で送付されたもので、消印が上記期間中のもののみ受付〉【受験手数料】 7,000 円（非課税）【受験申込受付期間】 平成 29 年 6月下旬～
8月15日（火）17：00【受験料】 8,000 円（税込）※本試験は、受験資格が設定されています。
詳細は下記 Webサイトをご参照ください。

【お問合せ】公益財団法人不動産流通推進センター
TEL

http://www.retpc.jp/meister/
03-5843-2078

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29年度 賃貸不動産経営管理士
試験のご案内

URL【合格発表日】 平成 29 年11月29日（水）【お問合せ】 一般財団法人不動産適正取引推進機構
http://www.retio.or.jp/exam/
T E L 03-3435-8181
URL

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既存住宅状況調査
技術者講習のご案内

平成 30 年 4月施行の改正宅建業法の建物状況調査に対応した、既存住宅状況調査技術者の移行講習・新規講習が始まっています。詳細は下記の実施機関の webサイトをご参照ください。

（一社）賃貸不動産経営管理士協議会は、平成 29 年度賃貸
不動産経営管理士試験を実施します。
【試験実施日】 平成 29 年11月19日（日）【受験申込受付期間】

平成 29 年 8月21日（月）～ 平成 29 年9月29日（金）〈当日消印有効〉【受験手数料】 12,960 円（税込）【合格発表日】 平成 30 年1月中旬予定【受講対象】 一級建築士、二級建築士、木造建築士※受験要件、登録要件等の詳細は下記 Webサイトをご参照く◆（一社）住宅瑕疵担保責任保険協会
URL http://www.kashihoken.or.jp/inspection/【お問合せ】 一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会【講習実施機関】◆（公社）
日本建築士会連合会
URL http://www.kenchikushikai.or.jp/

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ださい。
URL
TEL

http://www.chintaikanrishi.jp/exam/summary/
04-7170-5520

29年度 不動産コンサルティング
技能試験のご案内（公財）不動産流通推進センターは、平成 29 年度不動産コンサルティング技能試験を実施します。
【試験実施日】 平成 29 年11月12日（日）【受験申込受付期間】

平成 29 年 8月1日（火）10：00 ～ 9月15日（金）23：59〈※Web 申込みのみ〉【受験手数料】 30,800 円（税込）【合格発表日】 平成 30 年1月12日（金）※本試験は、受験資格が設定されています。詳細は下記 Web

サイトをご参照ください。
【お問合せ】 公益財団法人不動産流通推進センター
http://www.retpc.jp/consul-exam/
T E L 03-5843-2079
URL

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Realpartner 2017.6

ご利用ください！ 無料電話相談●弁護士による法律相談・実 施 日 時：第2・4金曜日（休日の場合は前日）午後1時～午後4時
・ご利用対象者：宅地建物取引業協会会員に限定
・ご相談内容等：宅地建物取引及びそれに付随する法律事項
・ご利用方法：完全予約制、先着順での受付となります。
全宅連 HPから「電話法律相談予約票」
を入手し、FAXにてご予約ください。
●税理士による不動産税務相談
・実 施 日 時：通常第 3 金曜日（6 月16日、7 月21日）
正午～午後3時

TEL.

03-5821-8113

黄綬褒章伝達式の様子（代表受領・津村氏）

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平成29年
春の叙勲・褒章受章

全宅連、全宅保証、都道府県協会の推薦で、4月29日（昭和の日）に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました（役職は受章時の推薦団体の役職とし、順不同）。
勲章の伝達式は5月10日、黄綬褒章の伝達式は5月16日に執り行われ、住宅・不動産業関係では全宅連推薦の津村義康氏が代表で褒章を授与されました。
● 旭日双光章【全宅連推薦】
壹岐 昇一（現理事・鳥取）【全宅保証推薦】
日下 雅彦（元副会長 現理事・香川）● 黄綬褒章壹岐 昇一氏日下 雅彦氏吉本 重昭氏

鈴木 東氏

津村 義康氏【全宅連推薦】
津村 義康（現副会長・広島）【全宅保証推薦】吉本 重昭（現常務理事・石川）【都道府県協会推薦】
鈴木 東（現岩手県宅建協会副会長・岩手）

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全宅連・全宅保証
理事会開催

全宅連・全宅保証の理事会が、5月31日に東京都内のホテルで開催されました。両団体の共通事項として平成28年度の事
業報告案および決算案が決議され、業務執行状況・財務状況が報告されました。
全宅連の理事会では、第2伊藤会長が挨拶3

新刊29年版
税金の解説書平成 29 年版 税金解説書「あなたの不動産、税金は」が発刊されます。
【体裁】A5判・112ページ（予定）【単価】1冊260 円（税込、送料別）※10 冊以上の注文の場合は1冊210 円（税込、送料着払）となります。

【申込方法】期 中期 計 画「ハトマークグ①郵便振替で振込…郵便局の振替用紙に申込み内容（注文部ループ・ビジョン2020」（案）

数・送金額・会社名・郵便番号・所在地・電話番号）を記入

について決議を行い、承認の上、口座No.00160-1-69214 にお振込ください。

されました。同ビジョンは6②現金書留…代金と申込み内容（①と同じ）を明記のうえ現金

月29日の記念式典で正式に書留でお送りください。

発表を行う予定です。

【お問合せ先】（株）テクノート〒111-0052

東京都台東区柳橋1-1-8-205

TEL．03-3863-5933〈発行時期〉6月中旬を予定※送料などの詳細は全宅連HPでご確認いただけます（6月中旬掲載
予定）。
理事会の様子

URL

http://www.zentaku.or.jp/useful/products/detail8/
Realpartner 2017.6

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ハト電話で携帯電話料金を大幅削減！

ハト電話は大手キャリア！

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0120-988-489

会員限定「宅建試験 目指せ合格」期間限定イベント！

▼■お申込み受付期限：平成29年7月31日（月）
まで
講座No.

講座名

学習開始 一般受講料
(税抜)
時期

講座内容

会員特別受講料(税抜)

イベ① 宅建短期ハトパック

・2017年度 宅建短期集中講座(15万)・2017年度 宅建ズバリ解説(3万)・2017年度 ヤマあてゼミ(1万) ※イベ⑥

6月～

160,000円

130,000円

イベ② 宅建Webハトパック

・2017年度 宅建Web講座(10万)・2017年度 宅建直前攻略講座(5万)・2017年度 ヤマあてゼミ(1万) ※イベ⑥

6月～

130,000円

110,000円

・2017年度 宅建直前対策講座(10万)イベ③ 宅建直前対策ハトパック ・2017年度 宅建ズバリ解説(3万)・2017年度 ヤマあてゼミ(1万) ※イベ⑥

8月～

110,000円

90,000円

・宅建士基本テキスト（市販書籍）
イベ④ 宮嵜先生の宅建合格ゼミ
・映像講義(90分×12回)

7月～

30,000円

20,000円

8月～

10,000円

6,000円イベ⑤ 宅建完全攻略模擬①学院模擬試験②総仕上げ模試③公開模擬試験、3つの模擬試験セット

・1問1答形式のレジュメ
イベ⑥ 本試験直前！ヤマあてゼミ
・講義（約360分×1回）

10月～

10,000円

5,000円平成28年度 宅建士本試験
日建学院受講者 合格実績
合格者数2,725人
約10人に1人は日建学院生でした。

合格率74.5%

6割出席･公開模擬得点率6割の合格率※カリキュラム変更等により、開講日・学習期間などが変更となる場合があります。予めご了承ください。
※学校によって開講していない講座がございますので、事前にご確認ください。
※講座によりご入学期限が設定されているものがございますので、日建学院各校にご確認ください。
※右記合格率は平成28年度の宅建通学講座を利用し、出席率60%、公開模擬試験得点率60%以上の方1,087名中810名の方の合格率です。
※模擬試験のみの利用者、および無料の役務提供者は一切含んでおりません。

コールセンター

受付／AM10：00～PM5：00
0120-243-229 （土・日・祝日は除きます）

株式会社建築資料研究社（日建学院）171-0014 東京都豊島区池袋2-50-1

一般財団法人ハトマーク支援機構
http://www.hatomark.or.jp■ハトマーク会員専用詳細情報ページ（ハト ハト と覚えてください）

会員ログイン／ユーザーID 810 パスワード 810

平成29年6月10日発行（毎月10日発行） 通巻第467号 発行人／伊藤博 編集人／追分直樹
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

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