サムティアセットマネジメント
株式会社 代表取締役社長

特別対談

不動産エコノミストと読み解く「地方都市投資の魅力」

不動産エコノミスト

サムティ・レジデンシャル
投資法人 執行役員
たかはし

まさふ

社団法人住宅・不動産総合研究所
理事長

みよ髙橋 雅史

しざき

せいじ

吉崎 誠二

「令和6年能登半島地震」
により被災された皆様、のか。すでにJ-REITへの投資を行っている方だけ

吉崎：まず、住宅REITは、多くの投資家の方がご2つ目は、実物不動産との分散効果です。実物

また、ご家族・関係者の皆様に心よりお見舞い申し

ではなく、不動産業界に携わっている方々も含め存じのとおり、コロナショック時にいち早く回復し不動産への投資というと、大半が首都圏や大都市上げます。て注目を集めていると思います。

ました。とにかく安定性が高いというところが一で、地方で実物不動産に投資する方はかなりレア番の特徴だと思います。

か、結構リスク選好が高い方です。実物不動産へ

また、被災者の救済と被災地の復興支援のため注目を集める理由は具体的に3つあります。1つにご尽力されている方々に深く敬意を表します。

目は、まず投資の背景では新NISAが始まることにそして、住宅は我々にとって身近なものです。の投資イコールほぼ大都市圏という構図が成りよって、これまで投資をしてこなかった多くの方々

住宅REITは多くの方々が慣れ親しんでいる環境立っている以上、地方物件へ投資しているSRRはが投資に関わってきます。その方々はリスク選好がの中にあるものが対象となるので、用語も含め分分散において、かなり有効だと思います。

新NISAを追い風に注目を集めるJ-REIT
髙橋：吉崎さん、今回は対談の機会をいただき、ありがとうございます。

低い方が多いでしょう。つまり安定的に収益を得かりやすいというのはあると思いますね。

たい方が多いので、新NISAのスタートはJ-REIT「リスクに強い」、「安定性」、そして「分かりやすとですが、首都圏への人口集中が進んでいるとにとっても追い風です。

さ」というところが住宅REITの特徴でしょう。

いうデータはよく出てきますが、人口集中が進ん3つ目は、これは意外とあまり知られていないこ

でいるのは首都圏だけではなく、地方主要都市も2つ目は、金利が今後どう動いていくのかというSRRのキャラクターは個性的

まずは、新NISAが始まった昨今の投資環境に点です。金利が上がる、あるいは横ばいかは分かりついてお聞かせいただきたいと思います。吉崎さん

ませんが、金利の状況によってJ-REITがどのようはJ-REITに大変造詣が深いですから、そういったに動くのかというのも注目されていると思います。

髙橋：SRRも住宅REITセクターに入ってはいますや札幌はよく言われていますし、他にも多くあり3つ目は、これはSRRの大きな特徴だと思いまが、首都圏に偏らない地方物件への分散投資はます。例えば、大分市から福岡市や東京にかなりすが、地方の住宅物件を多くポートフォリオに組SRRの大きな特徴でもあります。今後もしっかり転出していますが、大分市には周りの市や町からみ込んでいるREITですから、地方物件がこれから差別化していきたいと思っています。

多くの人が集まっています。こうした傾向は大分部分の見解をぜひお願いします。
吉崎：私は長い間、いわゆる不動産業界と呼ばれる企業様のアドバイザーをしつつ、エコノミストとして不動産や住宅価格の市況などを分析してきました。
J-REITについては、J-REITが2001年に最初の上場を果たしてから、継続的に分析を行っています。
2 0 2 4年からJ-REITは新たな局面を迎えると思っています。サムティ・レジデンシャル投資法人（以下、SRR）は住宅REITの中でも特徴的なREITでもありますので、今後どういった展開をしていくどうなっていくのか、というあたりについても注目が集まってきていると思います。

住宅REITの特筆すべき点
髙橋：色々なセクターがある中で、住宅REITについて、もう少しお聞かせいただけますか。

顕著です。
メディアでも報道されているところでは、福岡

吉崎：そうですね。SRRの特徴で興味深いポイン
トは3つあると思います。
1つ目は、今おっしゃった分散ですね。東京都心を中心とした首都圏系のREITが多い中で、それらのREITを保有されている方が、分散投資の意味で地方物件が多く含まれているSRRも保有する。
これは分散の効果だと思います。

市に限らず、あちらこちらで起こっています。
県単位では過疎化が進んでいるかもしれないところも、ピンポイントで見ると人口が集まっているエリアがあります。SRRは将来人口が伸びそうなところにピンポイントで投資しているという印象がありますね。

特別対談●不動産エコノミストと読み解く「地方都市投資の魅力」

髙橋：全ての都道府県というわけではありません髙橋：インフレの折でもありますので、更新時のが、東名阪以外の地方の主要都市も多く保有し継続賃料は入居者の皆様にお願いして、共益費ています。今後は人口、いわゆる賃貸マーケットも、などを少しずつ上げていくといったチャレンジをし地方の主要都市に醸成されていくのではないかています。入替時の新規賃料については徐々にと感じています。

効果が出てきており、前賃料に比べて1, 000円から2, 000円程度上げられるように運用しています。

吉崎：2040年には人口の約34％が首都圏に住むようになると言われています。けれど、ピンポイ

吉崎：SRRは地方主要都市で人口が集中しているントで見ていけば、大幅に人口が増える地方都市エリアへ投資をしているので、将来性という意味というのは沢山あって、SRRはその代表的なとこメインスポンサーとの協働ろに結構保有しているなというのが私の見立てです。SRRの魅力はそこだと思います。

吉崎：地方に適地がどのくらい残っているのかがでは、稼働率や賃料は首都圏よりも期待できるか重要になりますが、サムティ（株）という強いデベもしれないですね。

吉崎：物件を取得する際は、その大半がサムティロッパーがスポンサーであることはメリットになり（株）からの供給ですか。

ますね。

が増える見込みのある地方都市に、比較的築浅

髙橋：そうですね。サムティ（株）を経由して物件

髙橋：サムティ（株）
は地方の主要都市に支店を構の単身用賃貸マンションを保有しているのが大きを取得するケースが多いです。

えているので、他社が目を付けていないところに髙橋：ありがとうございます。SRRは今後も人口な特徴ですし、他のREITとの差別化につながっていると思います。さらにデベロッパーのサムティ（株）と、資金面では（株）大和証券グループ本社の2社がスポンサーとしてSRRの支えになっているというのも強みです。

吉崎：安定的なスポンサーがいるという点は強みに映りますが、その一方で、スポンサーとの力関係を指摘されることもあるでしょう。どの程度目利きができるのかが重要ですね。

髙橋：期待していただきたいと思います。

先陣を切っての新たな試み

物件の開発や仕入れができることも強みだと思っ

吉崎：新たに宅配型トランクルームサービスを導ています。

入されたそうですが、REITのなかでSRRが初めての取り組みでしょうか。

地方物件の稼働率と賃料の状況

髙橋：おっしゃるとおりです。私どものスポンサーが開発したS-RESIDENCEシリーズと、収益不動

吉崎：地方物件の稼働率と賃料の状況はいかが産のS-FORTシリーズの2つをブランド化して運用ですか。先ほど述べたとおり、地方都市の中心部

髙橋：はい、そうです。SRRは単身者用の賃貸マンションを多く保有しています。単身者用の物件は、収納スペースが限られている部屋が多いというこPROFILEしていますが、今後もサムティグループが培っては人口が増えています。需給バランスを考えると、PROFILE髙橋 雅史

きたリソースやノウハウを活用し、地方の優良なこれから先のほうが期待できるというのが私の見物件を厳選して投資していきたいと考えています。

立てです。

吉崎 誠二

吉崎：地方のほうが利回りの高い物件を取得しや

髙橋：私どもも吉崎さんと同じ考えで、期待できるすいということでしょうか。と考えています。コロナ禍中においても稼働率とサムティ株式会社及び本資産運用会社にてレジデンスの取得・開発・売却業務、不動産投資等の経験を経て、2018年より本投資法人の執行役員、2021年より本資産運用会社の代表取締役社長に就任

髙橋：そうですね。首都圏や東名阪と比べると、地方の主要都市には比較的利回りが高い物件が見られます。分散を利かせながら、配当の原資となる利回り感も重視して取得しています。

賃料はとても安定していましたし、現在も少しずつ賃料のベースラインを上げながら、高い稼働率を維持し、堅実に運用しています。
吉崎：更新時の継続賃料と入替時の新規賃料の状況はいかがですか。

不動産・レジデンス分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーション等を行うかたわら、全国新聞社をはじめ主要メディアにて年間30本以上の講演に登壇。不動産投資等の著書を複数執筆

特別対談●不動産エコノミストと読み解く「地方都市投資の魅力」

を分散するとおのずとエリアが広がり災害リスク初進出しました。
「Japan-Wide Portfolio」
をキー

髙橋：まさにそのとおりです。サムティ（株）が物への懸念は払拭できませんが、新潟市内の建物へワードに、魅力をまだ発掘できていないエリアの件をつくって地方投資をし、その開発物件をREITの影響がなかったことはプレスリリースにて開示

物件をこれからも取得していきたいと思っています。

で保有するビジネスモデルであれば、地方の主要したとおりです。鉄筋コンクリート造の非常に耐震性の高い物件を投資対象としながら、なるべく災害リスクを避けるような立地を選択していくことが重要だと考えています。

都市に優良な賃貸マンションを供給できます。そ

吉崎：そういう意味では、地方創生の一役も買っれは地方創生の一助になり、社会的意義があるていますよね。地方の主要都市に優良な賃貸マものと考えています。

ンションを地元のデベロッパーが供給するのはなかなか難しいと思いますが、エクイティという形で吉崎：そうですね。SRRのポートフォリオそのもの

吉崎：いくら予測しても、災害がどこで起きるの得たお金を地方の賃貸マンションのレベルアップが、SDGsということかもしれません。

かについては誰にも分かりません。だからこそ住宅に活用していくということですね。

今後の成長目標

REITにおいては、エリア分散が最も効果的だと思います。

吉崎：上場時から見ると資産規模がかなり増えてともあり、入居者の皆様により住みよい環境をご提供したいということで導入しました。これまでもトランクルームで荷物をお預かりするというサー「Japan-Wide Portfolio」のキーワードとともにきましたね。1, 600億円を超えて良いペースで約5倍まで拡大していますが、この先の目標はありますか。

ビスはありましたが、今回導入したサービスはスマホからアプリで集荷依頼ができ、出し入れも自吉崎：あとは、住宅REITの魅力の1つに、物件の由にできるといったとても先進的なサービスです。

入替がありますね。そのあたりの計画はいかがで吉崎：首都圏や主要都市から順次導入ということ

髙橋：第7期から11期続けて物件の入替や取得を入に取り組む姿勢はSRRの特徴ですね。

継続的に行ってきました。当期2023年の秋にもでありたいですし、チャレンジ精神はSRRの特徴といえると思っています。

いく計画です。
吉崎：そうですね、期待しています。
吉崎、髙橋：本日はありがとうございました。

物件の入替をしまして、譲渡益を計上しています。
今、不動産市況、特に収益マンションへの指向が高まっていますので、物件の譲渡益を投資主の皆（注）本対談は2024年1月下旬に実施しています。

【資産規模の推移】

様に分配できるという環境になってきています。
（億円）

吉崎：一方でそれは、新たな物件を取得する際に2,000

1,463 1,476

は不動産価格が高くなっているということになり吉崎： 災害リスクについてもお聞かせください。

ますよね。都心はこれに苦戦していますが、まだ2024年1月に能登で大きな地震がありました。

進出していないエリアがあるSRRとしては良い局

日本は全国的に災害リスクがあるといわれるなか面に入ってきていると思います。そのあたりはいで、そのリスクをどうお考えですか。

かがですか。

髙橋：能登半島地震については、SRRは震源から

髙橋：おっしゃるとおりです。私どもは2023年の遠くない新潟市内に物件を保有しています。物件

秋に高松市に物件を取得しまして、四国エリアに1,000

882

908

92

96

1,626 1,627 1,639 1,639

1,184 1,182
1,089 1,100309
物件数0292016年
2019年
1月期 1月期 7月期

1171182020年
1月期 7月期

132132

2021年
1月期 7月期

159

159

2022年1月期 7月期

178

178

2023年
1月期 7月期

180

180

2024年
1月期 7月期（第1期） （第7期）（第8期）（第9期）（第10期）（第11期）（第12期）（第13期）（第14期）（第15期）（第16期）（第17期）（第18期）
想定

継続的な成長を目指す

災害リスク対応

2, 000億円を目指して、さらに成長し積み上げてしょうか。

ですが、まさに業界に先駆けて新しいサービス導髙橋：そうですね。チャレンジ精神に満ちたREIT

髙橋： まだまだ途上だと考えていますし、 次は