寄稿
民 都 機 構 の 支 援 を 受 けた 地 方 都 市 再 生 － か み の や ま ラ ン ド バ ン ク
横浜市立大学大学院都市社会文化研究科客員教授
周藤 利一
明海大学不動産学部准教授
小杉 学

はじめに

事業面の工夫としては、空き家バンク、住み替えバンク、ランドバンク、事業応援

筆者らは、藤木亮介明海大学准教授と共バンクのフォーバンク制度という遊休不動に都市研究センターの平成 30 年度～令和

産の利活用に関する事業を包括的・総合的元年度都市再生研究助成事業の助成を受けに担当するとともに、イベントの開催からて、「産学官連携によるランドバンクを通市外の大学との連携まで、上山市のまちづじた地方都市再生に関する実証研究」を実くり・都市再生に寄与する取組みを広範囲施し(研究代表者は小杉学)、令和 2 年 6 月

かつ柔軟に展開している。に成果報告書を提出し、その概要を本誌このような特徴を有するかみのやまラン70 号に報告した。

ドバンクの活動は、次のような位置づけの本稿は、研究対象である NPO 法人かみの下で展開されている。

やまランドバンクのその後の活動を中心に① 空家等対策計画報告するものである。

空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき 2020 年 3 月に策定された第 2 期上

１ ． か みのや ま ラ ンドバ ン ク の概要

山市空家等対策計画の「第 6 章 空家等対策の実施体制」において、上山市が連携協山形県上山市の NPO 法人・都市再生推進
法人かみのやまランドバンク(以下「かみ定を締結している団体としてかみのやまランドバンクが明記されている。のやまランドバンク」)は、先行事例に学びつつ、様々な工夫を重ねて事業を推進している。
すなわち、組織面の工夫として、理事長には上山市内で不動産会社を経営する渡邊秀賢氏、副理事長には上山市役所建設課副主幹の鏡昌博氏と筆者ら(2020 年度までは周藤、2021 年度からは小杉)が就任する産学官連携体制を構築している。

（ 図 １ ）ラン ド バ ンクエ リ ア− 81 −

Urban Study Vol.74 JUNE. 2022

そして、「第 7 章

参考資料」では、上③ 都市再生推進法人・認定 NPO

山城を中心とする地域をランドバンクエリ2021 年 3 月、都市再生推進法人の認定

アに指定する図が掲げられるとともに(図を受け、同年 8 月に特定認定 NPO の認定を1 参照)、空き家バンク、ランドバンク受けて、企業等の寄付控除が可能になっ（小規模連鎖型区画再編事業）、住み替えた。

バンクの事業内容が紹介されている。
② 国土交通省の支援

２．ランドバンク事業と研究の経緯

国土交通省の令和 2 年度「ランドバンクの活用等による土地の適切な利用・管理のランドバンクの設立前後から本稿執筆時

推進に向けた先進事例構築モデル調査」の点までの活動と筆者らの研究のうち主要な支援対象にかみのやまランドバンクが採択ものの経緯を（表１）にまとめた。

された(全国で 6 事例)。

（表１）かみのやまランドバンク事業と研究の経緯
時期

内容2017 年 3 月

第 1 期上山市空家等対策計画

2018 年 8 月

上山市と明海大学「空家等・空き地の活用に関する地域づくり連携協定」(周藤・小杉ほか)

11 月
2019 年 2 月
3月

予備調査(小杉)地区会長・民生委員へのヒアリング
予備調査(小杉、周藤ほか)高齢者へのヒアリング
NPO 法人かみのやまランドバンク設立理事会(周藤)。設立日は 6 月 18 日
で周藤が副理事長に就任。

4月

湯町温泉街の空き地で小学生の芝張り(ランドバンクが賃借・管理)

7月

ランドバンク理事会・建築家西村浩氏講演会(関係者、市民 100 名)
湯町マルシェ・ミニ縁日[300 名]、地区住民とのワークショップ(周藤)8月

第一回空き家相談会[10 名]

同月

明海大学不動産学部生のゼミ合宿(周藤)9月

明海大学不動産学部生のインターンシップ(周藤)同月

湯町マルシェ[200 名]

10 月

二日町プラザでキッズクラフト開催[70 名] ・湯町マルシェ[200 名]

同月

明海大学不動産学部生の不動産管理演習(小杉・周藤・藤木ほか)

12 月

明海大学不動産学部生の不動産管理演習・中間報告会(周藤・藤木ほか)

同月

二日町プラザでキッズクラフト開催[200 名]

同月

上山市と県老人福祉施設協議会「空家等対策に関する連携協定」

2020 年 1 月

ランドバンク理事会(周藤)Urban Study Vol.74 JUNE. 2022

− 82 −

同月

明海大学不動産学部生の発表会・まちづくり提言(小杉・周藤・藤木ほか)

2月

二日町プラザでキッズクラブ開催[180 名]

3月

中心市街地活性化基本計画(2017 年 11 月認定)変更
第 2 期上山市空家等対策計画

同月

明海大学不動産学部論集第 28 号に「かみのやまプロジェクト(中間報告)」を掲載(周藤・小杉)

6月

ランドバンク総会・市内フィールドワーク(周藤・小杉・藤木ほか)

8月

かみのやま温泉街ほたる再生プロジェクト

同月

長浜・三島事例調査(小杉・周藤・藤木ほか)

9月

明海大学不動産学部生のゼミ合宿・八幡丁ワクワク広場芝張り(周藤)同月

旧澤の湯活用ワークショップ、湯町温泉街でライトアップ

10 月

市・ランドバンクと財務省東北財務局山形財務事務所が「空き家・空き地対策に関する連携協定」を締結(※)

同月

建築家西村浩氏による空き家利用希望者の勉強会

11 月

ランドバンク理事会(周藤)12 月

山形大学生によるかみのやまサロンでヒアリング[30 名]

2021 年 3 月※協定による第 1 回空き家を利活用しての創業支援検討会(周藤・小杉)
地元金融機関 5 社が参加

同月

大学生・小学生と駅前物件のリノベーション[30 名]

同月

明海大学不動産学部論集第 29 号に「かみのやまプロジェクト(2020 年報告)」を掲載(周藤・小杉ほか)

4月

ランドバンク総会(周藤)・令和 3 年度より小杉副理事長

同月

駅東側開発キックオフミーティング(小杉)5月

駅東側開発フィールドワーク・ヒアリング(小杉)同月※協定による第 2 回空き家を利活用しての創業支援検討会(小杉)同月

武家屋敷通りの空き家を活用したお試し居住施設の運営開始

7月

大学生による旧澤の湯再生プラン・コンペ(小杉・周藤)

同月

紫波町事例調査(小杉・周藤・藤木ほか)

9月

日本建築学会 2021 年度大会(東海)学術講演会発表(小杉・周藤)

10 月※協定による第 3 回空き家を利活用しての創業支援検討会(小杉)同月

定期借地勉強会(小杉・中城)

同月

トキワ館跡地で「まるっとマルシェ」を開催(小杉)11 月

愛知県岡崎市地域活性化事例視察(小杉・石井)

12 月

駅東側開発第 1 回市民ワークショップ(小杉・藤木・劉)− 83 −

Urban Study Vol.74 JUNE. 2022

2022 年 1 月

駅東側開発第 2 回市民ワークショップ(小杉・藤木・劉)同月

栃木県那須塩原市ショウゾウストリート事例調査(小杉)2月

MINTO 機構との間でランドバンクエリア再生事業ファンドを設立

3月

駅東側開発第 3 回市民ワークショップ(小杉・藤木・劉)

5月

トキワ館跡地でイベント開催

6月

ランドバンク総会(小杉)注：イベントの[]内の数字は一般参加者の概数である。との間で「空家等対策に関する連携協定」

３．主な事業の展開が締結された。
(1)住み替えバンク
空き家バンクもランドバンクも既に発生(2)八幡丁ワクワク広場

した空き家・空き地を対象としており、事湯町温泉街の空き地が上山市に寄付さ後対策としての仕組みであるのに対し、空れ、それをランドバンクが賃借し、住民参き家発生を未然に防止する事前対策の仕組

加により芝生張りを行って「ワクワク広みとして住み替えバンクが構想された。

場」を造成して管理しながら、マルシェな上山市が 2017 年度に子育て世帯を対象どのイベントに活用している。に実施したアンケートでは、住み替え希望その第二弾として、2020 年 9 月、武家者の約 3 割が中古物件の購入を希望すると屋敷地区の市有地を使用貸借(無償)で借り回答し、一定の需要の存在が確認された一受け、八幡丁ワクワク広場を造成した。こ方で、筆者らが 2019 年 2 月に実施した予の広場は、北側で接道しているが、南側の備調査では、高齢者単独世帯もその推定相武家屋敷の裏庭からの連絡路を設けること

続人も相続開始後の方針について具体的なにより、回遊性を確保している。また、北検討をしていないことが判明した。

側道路の向かいには空き家バンクに登録中

そこで、高齢者単独世帯(単身・夫婦)が5 年以内に高齢者施設、子供世帯などに転の物件があり、この物件の有効活用を通じた連鎖型の展開を構想している。

居する意向のある物件を「住み替えバンク」に登録し、宅地建物取引業者などが仲介を行いながら、子育て世帯への物件のマッチングを図ることとしたものである。

小杉です。

この事業の周知を図るため、2019 年 7月に住み替えバンクが発足した翌月、お盆の帰省時期に合わせて第一回空き家相談会を実施し、物件の掘り起こしを行った。
また、関係機関との連携を図るため、同年 12 月、上山市と県老人福祉施設協議会
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（写真 1）八幡丁ワクワク広場(写真 7 を除き、写真は全て筆者ら撮影)− 84 −

（ 写 真 4 ）旧澤 の 湯 1 階
資金調達に関し、民都機構の支援を受け（ 写 真 2 ）八幡 丁 丁 ワクワ ク 広 場と武 家 屋てランドバンクエリア再生事業ファンドを敷 の 連 絡路造成するとともに、クラウドファンディングを実施した。

( 3 ) 旧 澤 の湯の 再 生
上山城周辺には、地域で運営する公衆浴(4 )旧 ト キワ館 跡 地 の利活 用場(温泉)が存在するが、内湯の普及、施設廃業した映画館であるトキワ館は新湯温の老朽化などにより廃業が続いている。そ泉通りのゲートウェイに位置する集客施設の中で新湯温泉街の中心部にある旧澤の湯だったが、建物所有者(借地人)の相続人はは、鉄筋コンクリート造 2 階建てで躯体の市外在住で、自ら利活用する意向はなく、状況が比較的良好であることから、ランド土地所有者(地元の商業者)も同様である。

バンクが温泉権を取得し、土地は市から使屋根材の落下など危険性が高まったため、用貸借(無償)で借り受け、建物は澤の湯管市が特定空家等に認定した上で、建物を解理組合から譲渡を受け、従来の利用者に加体し、隣接する旧旅館建物(国の有形文化え、観光客、子育て世帯、若者など幅広い財)を活かしながら、周辺の空き地・空き層が利用できる公衆浴場として再生する事家をまとめて再編し、にぎわいづくりの拠業を推進している。

点として再生する方針である。

1 階は浴場、2 階は各種の交流空間として整備し、全体として収益を確保できる利活用を目指している。

（ 写 真 5 ）かみ の や ま温泉 街 入 口と解 体 前（ 写 真 3 ）旧澤 の 湯 全景の ト キ ワ館
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賃借し、1 階の一部をサブリースした市外在住者が harappa（蕎麦&カフェ）を 2021 年 5月開業した。ランドバンクは、空き家バンクでの物件紹介、クラウドファンディングや補助金による資金調達の支援、地域とのコミュニケーション調整、地産地消のお手伝い、メニュー考案などを実施した。

（ 写 真 6 ）解体 さ れ たトキ ワ 館 跡地

（ 写 真 8 ）旧土 産 物 店全景（ 写 真 7 ）トキ ワ 館 跡地で の イ ベント（渡邊秀賢氏撮影）( 5 ) 事 業 応援バ ン ク
空き家、空き地、住み替えに加えた 4 番
目の事業として、地域活性化に欠かせない商店の整備を支援する事業応援バンクを展開している。
これは、空き店舗の紹介のみならず、新規（写真 9）harappa（蕎麦&カフェ）事業を円滑に、かつ効果的に実施するため、ランドバンクがプランから建設まで事業を(6 )駅東側開発トータルコーディネートするもので、廃業

これまでに述べた事例は、かみのやま駅予定の事業者と新規開業を希望する事業者

西側の上山城を中心とした旧市街地である。

を結びつけ、店舗及び店舗に残された備品

これに加えて、駅東側の工場跡地や耕作放を円滑に引き継ぐ。ランドバンクメンバー

棄地など約 6ha の再生が新たなテーマとなの建築士が改装設計と概算費用を算出し、った。国内外の先進的事例の抽出・視察、役司法書士が相続整理を担当するなど、ラン所内部のニーズ調査と意見交換、地元市民ドバンクが総合プロデュースする。

団体へのヒアリングなどを経て、2021 年 8

具体的な案件として、かみのやま温泉駅

月、筆者(小杉)が基本構想素案の原案を市前の土産物店だった建物をランドバンクがに提案し、市はこれに基づき同年 11 月、基Urban Study Vol.74 JUNE. 2022

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本構想素案を作成した。なお、上山市長の強活用、安全な道路、防災公園、防犯を意識しい要望があり、全体として、SDGs を意識した空間構成、定期借地権住宅による空き家たものとなっている。

発生の予防を提案している。
「景観」は、街基本構想素案をたたき台として市民ワー並み形成のルールである地区計画の設定や、クショップが 2021 年 12 月から 2022 年 2 月

地元のシンボルである蔵王連峰などの山並にかけて 3 回開催され、参加者から賛同がみが美しく眺められる「視点場」の整備を提得られたので、2022 年 4 月、「かみのやま温案している。

泉東エリア基本構想（案）」として取りまとめられた。

2022 年度中に、基本構想（案）が市議会等の承認を得て基本構想として位置づけらこの基本構想（案）は再生の進め方としれる予定である。そして、基本構想に基づきて、①その地域にしかない魅力を掘り起こ基本計画の策定が行われ、まちづくり会社

す、②補助金に頼らずに、自分たちでお金を設立に向けて、上山市エリアマネジメント出す、③地元の人間が自ら地域再生に取り推進室とかみのやまランドバンクによる組む、そしてこれらを進める組織として「ま（仮称）まちづくり会社設立準備会議が設ちづくり会社」を検討することを定めてい置される。

る。
次に、駅東エリア開発のコンセプトとし４．今後の展開に向けてて、「魅力５Ｋ」を持つ将来像を描いている。
５Ｋとは、健康、子育て、交流、環境、景観（表１）に示したように、筆者らは、かである。上山市では、10 年以上も「クアオみのやまランドバンク(渡邊理事長、小松ルト健康ウォーキング」という低山ハイキ正和リーダーら)、市役所(山本幸靖副市

ングを通じた健康づくりのイベントが行わ長、鏡氏ら)のメンバーと共に、先進事例れており、これに関連して、駅東エリア住宅として高く評価されているプロジェクトを地においても、健康ウォーキングを促す遊訪問調査して、関係者からのヒアリングを歩道、サイクリングロードの整備により、実施した。具体的には、滋賀県長浜市の黒「健康」の魅力につなげようと考えた。
「子壁、静岡県三島市の源兵衛川、岩手県紫波育て」については、親子カフェや子どもが安町のオガールなどである。これら事例につ心して遊べる公園緑地など、親にとってのいては既に多くの論考があり、それぞれに「子育て」の魅力とともに、子どもが主体的対する分析と評価が蓄積されているが、こに地域交流やアウトドア活動を体験したりこではかみのやまランドバンクによる事業学習したりできる「子育ち」の魅力も盛り込の今後の展開に向けて有用な知見を得るとんでいる。
「交流」は、地産地消にこだわっいう観点から、筆者らとして先進事例からた個性的な商業施設、まちづくり会社によ抽出したポイントを示したい。

るイベントや、地域住民が主体的にイベン(1)持続性を支える力ト開催することを支援する体制づくりを提参加型まちづくりや NPO 活動の分野にお案している。
「環境」は循環型エネルギーのいて「持続性」は常に指摘される論点であ− 87 −Urban Study Vol.74 JUNE. 2022

り、永遠の課題とも言える。この点において先進事例はいずれも現在に至るまで着実に持続性を確保している成功事例であるが、そこから、持続性が成功の必要条件であると形式的かつ単純に定式化するだけでは不十分であろう。
プロジェクトを持続させるための様々な取組みの中で奏功した要素(例えば、ヒット商品、看板事業)が成功を導き、そうした成（ 写 真 1 0 ）厩 戸 の 全景

功の事実が持続力を強化するという過程に着目すべきと考える。換言すれば、持続性と成功との間の動態的な相互関係がポイントである。例えば、長浜においては、商店街の経営者の子息が市外に就職したため後継者問題を抱えていたところ、黒壁の成功を見て帰って来てくれたという。
それでは、持続性の源泉をどこに求めるべきか。持続性を支える力として、ここでは（ 写 真 1 1 ）厩 戸 の 店内

新奇性と組み合わせ力を挙げたい。
黒壁の場合、それまでは地元になかった

また、組み合わせ力についてみると、オガ

ガラス工芸を導入するという、商品そのもールの場合、公共施設の立地、商業施設テナのの新規性が集客力を発揮して、少なくとントの選定から入居に至る手続きや契約手も初期の持続性を支える大きな力になった。

法の全般において、海外事例からの知見、外オガールの場合、日本初のバレーボール部専門家の知見を活用しつつ、各種制度・ノウハウの組み合わせの妙によりプロジェク専用体育館が看板施設になっている。
実は、上山市内にも新奇性により成功しトを円滑に実現した。

た先行事例が存在する。かみのやまランド

源兵衛川の場合、グラウンドワークといバンク設立前の事例だが、渡邊氏、鏡氏らのう英国発祥の NPO・市民・行政・企業のパーサポートを受けて武家屋敷通りの古民家をトナーシップによる環境改善活動のスキーリノベーションした厩戸(うまやど)は、自ムを取り込み、中心主体である NPO グラウ

家野菜を中心としたマクロビオティック料

ンドワークは 20 の市民団体が参加するネ理を提供しており、仙台や東京にもリピーットワーク組織になっている。つまり、基本ターを抱えるほど人気を博している。事業的な目標である地域協働を実現するために、応援バンクの実質的な第一号事例と言える関連する組織を組み合わせ、必要な事業を(詳細は令和 2 年 6 月成果報告書 29～32 頁

組み合わせる工夫がなされている。
新奇性にしても組み合わせ力にしても、参照)。
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限定的・閉鎖的概念ではなく、発展性・開放きる。

性を持っている。平たく言えば、ネタはいく

オガールの場合、各施設の事業主体を公らでも出て来るし、出し続けなければなら募したり、施設の性格・機能に応じた PPP 手ないのである。したがって、先進事例を十分法を選択するなど事業推進面で包摂力が大参照しつつ、試行錯誤の中でかみのやまラきいと言える。

ンドバンクの持続性を支える力となる新奇第二に、プロジェクトの対象範囲となる性や組み合わせ力を発見していくことが肝人々を正確に認識してアプローチするとい要であると考える。

う、いわば取り込むべき人を確実に把握するイメージにとどまらず、プロジェクトに(2)自律性を支える力

無関係・無関心の人々もこちらから積極的組織運営も事業内容も手法展開も確実なに囲い込むイメージにまで拡張するという定型・定番が乏しい、いわば「テッパン」が点である。換言すれば、やりたい人・待って見当たらない中で持続的にプロジェクト実いる人だけでなく、やりたくない人・待って践の成果を上げるためには、基本的・長期的いない人までも参加させる包摂力がポインな目標や方針に適合して、時間軸上ぶれずトであると考える。に進めていくという意味での自律性が求められる。

源兵衛川の場合、NPO 創設メンバーが清掃活動を始めた当初、沿川住民の関心は低か

この自律性を支える力として「包摂力」をったが、中心メンバーの息子が清掃中に倒挙げたい。包摂性という語は、近年問題意識れる事件(掘り下げた河道の底に溜まったが高まっているジェントリフィケーション

腐敗ガスのため身長の低い子供が酸欠になを論じる際に用いられるなど、まちづくり・った)を契機にメンバーの熱意が沿川住民都市再生分野においても頻出するようになの共感を呼んだという象徴的なエピソード

ったが、ここでは従来の定義に加え広範囲がある。偶然の結果論とも言えようが、地域かつ多面的な概念として提示したい。の人々を包摂したエピソードである。

すなわち、第一に、柔軟性や多様性、受容かみのやまランドバンクはこれまで、地性を含むという点である。つまり、人的側面

域の住民や商業者が参加するワークショッにとどまらず、事業内容面、計画面、手法面、プの開催、空き家相談会の実施、子供たちに手続き面などプロジェクトに関わるあらゆ

よるワクワク広場の芝生張り、子育て世帯る要素について発展的に拡大していくとい向けのマルシェやキッズクラフトの開催、う点である。

市外の学生が参加するコンペの実施など幅

源兵衛川の場合、水辺環境の再生から始広い層を対象とする活動を展開してきていまった活動内容が、環境再生から地域再生る。また、山形県老人福祉施設協議会や財務へと拡大した。また、社会起業家の輩出や社省東北財務局山形財務事務所との連携協定

会的企業を担う人材育成、蓄積されたノウの締結のように、これまでまちづくりや都ハウの海外への普及にも取り組んでおり、市再生分野への参加が見られなかった組織活動面での包摂力を発揮していると評価でを巻き込むことに成功しており、これらは− 89 −

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まさに包摂力を発揮していると言える。

ったと評価できよう。
もう一つの意義は、ガバナンスの限界の(3)実践性を支える力克服である。

プロジェクトを成功裡に実現するために長浜の場合、当初は行政の資金の受け皿は、そこに投入される人、モノ、金、時間をとして設立された第三セクター黒壁が空きコントロールするガバナンスが不可欠であ家の修復や店舗展開を実施したが、市民主ることは論を俟たないが、全国におけるま体の運動の広がりを受けて、まちづくりのちづくり・都市再生の実例を見ると、現場に非営利活動の拠点として、補助金に依存しおけるガバナンスの不足が散見されるのはない自主運営を目指す仕組みを構築するこ残念なことである。そこで、成功の実現性、ととなり、様々な協力団体の看板を掲げてすなわち実践性を支える力としてガバナン「まちづくり役場」が設立された。目標が変スを改めて指摘したい。

化することに対応してガバナンスの形態をガバナンスをポイントとして強調するの進化させたと見ることができる。

は、組織の運営力や利害関係者との調整力、源兵衛川の場合、前述したようにネット事業の遂行力といった本来的な意義に加えワーク組織を構成することにより、単一のて、多面的な意義があると考えるからであ組織がプロジェクトの全てを担うことに伴る。

うガバナンスの限界を克服しようとしていその一つは、「何を作ったか」ではなく、る。

「どのように作ったか」という点に求める

かみのやまランドバンクは、空き地・空きことができる。つまり、「どのようなガバナ家の発生防止から再生に至るまでの全段階ンスが作用したからこそ作ることができたを対象とすると同時に、ランドバンクエリのか」という視点がポイントなのである。

ア内の不動産情報を網羅的にグリップしてオガールの場合、建築できる最大限の床安易な転売、賃貸を避け、地域再生に資するを作り、それを埋めるために必要なテナンような取引、利活用を図っている点で事業トを集めるという従来型のガバナンスでは面のガバナンスが充実している。また、山形なく、まず入居してくれる優良テナントを県老人福祉施設協議会や山形財務事務所と選定した上で、建物の規模や費用を算出しの連携という、他の事例では見られない新た。公共施設(図書館)についても、商業施設たな連携を図ることにより組織的なガバナのような採算を考える必要はないという意ンスの強化に努めている。

識ではなく、大きな集客施設と位置づけ、利今後は、他の分野においてもガバナンス

用者にカフェやクリニック、生鮮食品販売の充実と発展を図ることにより、実践性を施設で消費してもらう「稼げるインフラ」を高めていくことが求められる。

目指した。そして、これらの工夫を通じて補助金に過度に依存しないプロジェクトモデ

※本稿は、科研費基盤研究(c)20K12302 によルを確立することができた。それはまた同る研究成果の一部である。

時に、持続性と自律性を担保する力にもな
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