都市再生共同研究
エリアリノベーションによる持続可能な都市再生─「まちづかい」の方法論─
信州大学経法学部教授

武者忠彦

株式会社マイルーム代表取締役

倉石智典

信州大学工学部教授
編集室いとぐち代表

寺内美紀子

１．エリアリノベーションの時代的背景

山口美緒

る。こうした必ずしも計画的ではないまちづくりが全国で同時多発的に生じていると（1）都市再生とエリアリノベーション

いう事実は，商業や制度を分析の中心に据都市再生という現象は，都市空間の動態

えてきた従来の都市再生研究とは異なるアを研究対象とする分野において，これまで

プローチが必要であることを示唆している。

も大きな関心が寄せられてきた。国内では，伝統的に商業や商店街の動向を分析するア（2）都市再生の政治経済

プローチが中心であったが，1998 年の中心

世界に目を転じると，都市再生という用市街地活性化法や 2000 年の都市再生特別語は，20 世紀半ば以降のヨーロッパや北ア措置法の施行以降は，都市政策や都市計画

メリカにおいて，官僚主導で既存の地区をなどの制度面に着目した研究も蓄積されて解体し，新たに商業施設や住宅，道路などをきた（根田編，2016）。ところが，商業振興建設する比較的大規模な再開発プロジェク

中心のまちづくりや行政主導の計画的なまトを意味するものとして主に用いられてきちづくりは，高度経済成長からバブル経済

た（Jonas et al., 2015）。そのため，都市再期を経て，人口減少局面に入った現在，機能生は政治的な争点にもなり，しばしば官僚不全に陥っている都市も少なくない。

主義とそれに批判的な人々との間で闘争がこれに対して，近年注目を集めているの

繰り広げられてきた。

が，民間主導で中心市街地の既存ストック

その最も著名な事例は，1950 年代からを利活用して都市を再生する「エリアリノ

1960 年代にかけて，ニューヨーク市の建設

ベーション」とよばれる動きである。20 世官僚であったロバート・モーゼスが推進す紀末からの経済的停滞と呼応するように，る大規模な都市再生計画に対して，ジャー

全国各地の中心市街地でリノベーションに

ナリストのジェイン・ジェイコブズらが展

よって既存ストックに新しい価値や用途が開した草の根的な反対運動であろう。当時見出され，継続して利用される建物が増えのニューヨークは，移民の流入などによってきた。さらに，そうした建物が集積し，以て都心部の居住環境が悪化し，中流階級の下で紹介する長野市善光寺門前をはじめ，郊外への流出が深刻化していたが，これに岡山市問屋町や新潟市上古町地区など，エ対してモーゼスは，ゾーニング，高層建築，

リアとしての価値が高まる事例も増えてい歩車分離の道路，広大な緑地などの要素でUrban Study Vol.75 JANUARY. 2023

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構成されるモダニズムの都市像を思想的背の入れ替わりが生じる現象のことであるが，景として，スラムを撤去して近代的な高層

ジェントリフィケーションの研究は，その住宅を建設したほか，州立公園や橋梁，高速

初期段階から，経済や生産主体を重視して道路などを整備していった。モーゼスのよ

説明するアプローチと，文化や消費主体をうに，行政がトップダウン方式で都市住民重視して説明するアプローチがみられたの生活を改善しようとする志向は「都市管（ Hall and Barrett, 2015 ； Lees et al.,

理者主義」とよばれるが，こうした都市再生

2008；森，2020）。前者の代表的な論者であの手法に対して，ジェイコブズは一人の都るニール・スミスは，衰退地区における現状

市住民としての観察と経験から，都市が生の地代と開発で得られるであろう潜在的なき続けるためには多様性が重要であるとし

地代とのギャップである「地代格差」が，不て，複数機能の混在，小さな街区，新旧建物

動産資本を惹きつけて再開発が展開するとの混在，一定の人口密度の 4 つを多様性の論じた（Smith, 1996）。一方，後者のアプ条件として指摘した。これによってジェイ

ローチをとるデイビッド・レイやシャロン・コブズは，モダニズムが信奉してきた近代

ズーキンは，都心の文化的アメニティを好都市の理想像を覆し，都市再生をめぐる支むクリエイティブな中産階級の流入によっ配的な考え方の転換を試みたのであるて，老朽化した住宅の改修や新しい業種の（Jacobs，1961；Flint，2011）。

立地が進み，さらに高所得の階層の流入を

1970 年代後半になると，イギリスとアメリカでは，福祉国家に異議を唱える新自由

促すプロセスを明らかにした（Ley,1996，
2003；Zukin, 1989）。

主義的なイデオロギーが台頭し，都市再生も民間資本との連携によって経済成長を重（3）都市再生の日本的文脈視する政策としての性格を強めていく。ア

英米の新自由主義的な都市政策への移行

メリカ・ボルチモアのインナーハーバーやと同期するように，日本でも 1982 年に発足

ロンドンのドックランズに象徴されるようした中曽根政権の下で，規制緩和と民間資に，脱工業化により衰退した地区では，行政本の活用によって都市再生を推進する「アがリスクを負担して民間の投資を促し，オーバン・ルネッサンス」が戦略として掲げら

フィスや商業などの機能をパッケージ化しれ，大都市圏を中心に大規模な再開発プロ

た都市再生プロジェクトが推進されるようジェクトが展開した。こうした都市再生戦になった。こうした志向は「都市企業家主義」

略は，後にバブル経済を誘発し，その崩壊にとよばれ，大都市における行政経営の中心

よって一時的に停滞したが，1990 年代末に的な戦略となっていった。一方，民間によるはバブル経済の精算手段として，再び都市

都市再生の動向は，ジェントリフィケーシ

再生が政策テーマに登場する。2002 年に施ョンの文脈で論じられてきた。ジェントリ

行された都市再生特別措置法では，不動産

フィケーションは，脱工業化が進んだ都市の収益性や資産価値を高めて不良債権の処において，都心周辺の衰退地区に新たな価理を進めるため，開発規制の緩和や金融支値が見出され，産業や景観の変化，社会階層

援が可能な都市再生緊急整備地域が全国で− 121 −

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指定され，都市空間への民間投資の誘導が街地では，創造的な感性をもつ若い経営者図られた。

やクリエイターによる古い建築ストックの

一方，地方都市における都市再生は，戦災

利活用が面的に広がるエリアリノベーショ

復興のための都市基盤整備の流れを汲みつンが顕在化しているが，これも計画的な誘つ，高度経済成長期以降は土地区画整理事

導や規制には依らない個々の建築行為の集業をベースとした市街地や商店街の近代化

積にともなう都市再生の一例である。日本が主題とされてきた。速やかに近代化を達では，エリアリノベーションが新自由主義成するべく，都市基盤整備の効率性が重視

的な再開発や補助金依存型の商店街活性化されたため，中央政府主導で事業メニューのオルタナティブとして注目されつつある

は標準化され，基幹インフラである街路事といえるだろう。このようなエリアリノベ

業や下水道事業をはじめ，多種多様なまちーションの動向は，レイらが指摘するジェづくり関係の補助金・交付金制度が全国各

ントリフィケーションの「文化的プロセス」

地で展開された。

として解釈することも可能だろうし，クリこのように，大都市の都心再開発から地エイティブ産業や文化産業の従事者が都市

方都市の商店街近代化にいたるまで，都市の成長を牽引すると論じたリチャード・フ

再生をめぐる日本の地方自治体の立ち位置

ロリダの創造都市論 3）（フロリダ，2010）

は，東京都や横浜市などのいくつかの例外の系譜に位置付けることも可能である。

を除けば，基本的に「道具主義（中央政府の本研究は，こうしたエリアリノベーショ

手先の意）」的であった。これは，地方自治

ンの一例として長野市善光寺門前を取り上体の自律性が相対的に高く，都市企業家主

げ，エリアリノベーションがいかにして進義的な政策が展開されたイギリスなどとはめられたのか，その方法論について株式会

異なり，日本の都市再生が，基本的には中央社 MYROOM の取り組みを中心に論じてみ政府による計画的な「官製ジェントリフィ

たい。

ケーション」であったことを意味している。
これに対して，近年は必ずしも計画の枠

２．エリアリノベーションの地域的基盤

組みに捉われない都市再生のアプローチが，都市空間に着実な変化をもたらしている。

（1）長野市善光寺門前の概要

例えば，街路や公園などの公共空間におい

善光寺周辺の約 1km 四方に広がる門前て，住民が主体的に空間の新しい使い方を

エリアは，1970 年代以降，住宅や卸売業の提起するタクティカル・アーバニズム 1）や郊外移転などによって空洞化が著しく進ん

プレイスメイキング 2）などの手法が世界的でいたが，2010 年代に空き家のリノベーシに波及し，日本でも各地で実践事例が積み

ョンが次々と展開し，現在では 100 件以上重ねられているが，これらはいずれも都市の物件が集積するまでになっている（武者，の理念や形態をあらかじめ想定しない，小2021）。

規模で実験的な取り組みからはじまってい長野市では，1990 年代から中心市街地のる。一定の歴史や文化の蓄積がみられる市

空洞化に危機感を覚えたクリエイターや雑Urban Study Vol.75 JANUARY. 2023

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誌編集者が，善光寺門前におけるライフス

都市の形成には，それぞれの地域の気候やタイルを「門前暮らし」として発信しはじめ

地形，植生などの風土が大きく影響していた。それは地域の歴史や文化の文脈を可視る。長野地域でいえば，それは明瞭な四季や化したローカルメディアの刊行や，空き物

夏と冬の寒暖差などに象徴される盆地の風

件のリノベーションという実践によって共土である。そうした風土に合わせて交通路有されていった。善光寺門前の地域的文脈

や水路がつくられ，田畑が広がり，産業が発やライフスタイルが見出される一方，空洞達して，建物が集積するというように，人間化によって多数生じていた空き家・空き店

は地域を使いこなしてきた。また，生活や経舗のリノベーションが事業の孵化装置とな済の活動が重なり合う場所では，社会的分

り，2010 年代から物販や飲食を中心にスモ業がみられ，相互のサービスが発生し，暮らールビジネスが立地するようになった。そしの繰り返しが文化となり，歴史となってこで入居者と空き物件を結びつけたのが，きた。善光寺の門前町では，善光寺聖が勧進

空き家の仲介とリノベーションを専門とすや出開帳によって巨大建造物を建築し，「一る民間企業の MYROOM である。2010 年

生に一度は善光寺参り」という大きなファに善光寺門前で開業した MYROOM は，不ンタジーの世界を作りあげ，持ちつ持たれ動産業・建築業・設計業を組み合わせた業態

つの無宗派で頓着がなく，世代を超えてよであり，エリア紹介から物件案内，事業計画， そ者を受け容れ，もてなしてきた。四季を通建築計画，設計施工，引渡し後の建物管理，

じて季節の節目には行事もあり，大切に受イベントの企画運営まで，自社で一貫してけ継がれている。善光寺門前では，そうして行っている。流通物件から立地や家賃など繰り返されてきた地域の暮らし方，使いこの条件で絞り込んでいく一般的な不動産仲なし方が，十数世代にわたって継承され，

介ではなく，地域社会からの信用をベース

1000 年以上経た今もなお続いている。

に空き物件を仕入れ，門前エリアのライフ

このような特定の風土のなかで，比較的スタイルと入居希望者の選好を勘案して仲安定して地域社会が営まれている状態は，介する「地域仲介」業務を担うことで，善光ある気候条件の下で動植物の群集が極相と寺門前では空き家と新しい使い手がマッチなるバイオームのようである。エリアリノ

ングされ，2010 年代以降，カフェやゲスト

ベーションにおいても，地域の暮らし方やハウス，シェアオフイスなどのリノベーシ

使いこなし方といった作法に即して，地域

ョンが次々と生まれている。

の環境や資源を搾取することなく，植物が自生するようにリノベーションをしていく（2）エリアリノベーションの理念

ことが，都市というバイオームを不安定に

MYROOM では，エリアリノベーションを事業として成立させるために，次の 2 つしない持続可能な空間形成につながるはずである。
第 2 に，「まちづくり」から「まちづかい」の基層となる考え方を重視している。
第 1 に，都市を「バイオーム （Biome，への転換である。日本が経済成長を遂げ，都生物群系）」としてみるということである。

市へ人口や産業が集中した「都市化社会」の4）− 123 −

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時代には，増加する人口に対して速やかにり，人間活動と建物の周期が一致してきたナショナル・ミニマムを達成する必要があ

が，それは歴史的にみれば 20 世紀という特った。そのため，標準化された都市基盤を効

異な時代の現象であり，木造が中心で建物

率的に整備し，高い利便性と経済性を追求の寿命が短い日本でも，元来建物は継承さするという近代化の理念がコンセンサスをれてきた。また，善光寺門前に 1000 年近い得てきた。受益者である住民側も，それがも歴史があるように，文化や慣習もまた，都市たらす近代都市という理想像を共有していにおける人々の暮らしの長年の積層の上にたため，この枠組みは，政府による地域間所

立ち現れている。このように，建物や文化，

得再分配と公共投資を通じて，政治的にもひいては都市そのものが「まちづくり」とい強固に維持されてきた。このように，増加す

うよりも，「まちづかい」によって世代間でる人口に対応するために，全国標準の仕様継承されてきたものとして存在している。

による都市の近代化が目標とされた都市化

このような価値基準によって建物を評価

社会に対して，都市化の波が行き渡り，人口できるようになると，空き家はむしろ地域減少社会に転じた現在は，限られた人口リの問題ではなく資源となる。新しい使い手

ソースをめぐって，それぞれの都市に固有

が，地域の自然や社会のストックを引き継の価値を形成することが求められる「都市いで生かし，それによって地域から新しい型社会」の時代である。一定水準の基盤整備

生業が生まれていく。それは，人口と経済がや経済成長が達成された都市では，利便性縮小していく現在の時代局面において，ずや経済性の追求という理念は後景に退いて，れてしまった地域・生業・建物の周期が，少代わって都市としての持続可能性や地域性

しずつ調整されていくプロセスでもある。

が重視されるようになりつつある。それは「つくる時代」から「つくったものをうまく（3）エリアリノベーションをめぐる主体

使いこなす時代」への転換であるといえる。

一般的な不動産の取引や建物の賃貸，賃

ここで考えてみたいのは，都市における貸物件の改修をめぐる主体の関係は，図 1

人間と環境の周期のちがいである。都市でのように整理される。借主はインターネッの人生や日々の仕事，暮らしといった人間

トを中心としたメディアで物件を探し，建の営みは，数年から数十年の周期で入れ替

築士や工務店にも自らアクセスして改修なわっていくが，建物や文化などの人間をとどを発注することになる。メディアと建築

りまく環境の周期は，数十年から長いもの

士・工務店との間に密な関係はないため，借で数百年の周期で変化していく。たとえば，

主が孤立することも少なくない。建築士と人間の世代や事業よりも一般に周期が長い

工務店，あるいは工務店と現場の職人の連

建物は，世代を超えて，用途を換えながら，携はあったとしても，借主も含めてそれら空間をうまく使いこなしてきた生業やデザがひとつのチームとして機能するわけではインの履歴となる。確かに，近代以降の日本

なく，借主は現場の職人などと密につながでは，それぞれの人生ごとにマイホーム，事るのは難しい。一方，善光寺門前では，図 2

業ごとに店舗や工場が建てられるようになのような主体の関係によって，空き家のマ

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図 1 リノベーションをめぐる一般的な借主と地域主体との関係

図 2 善光寺門前のエリアリノベーションをめぐる地域クラスター

ッチングやリノベーションが行われている

門前に拠点を持つ民間団体のナノグラフィ

が，その構成は大きく「クリエイタークラス

カ 5）である。ライター，カメラマン，編集

ター」「仲介・仲人クラスター」「ビルダーク者，役者などのクリエイターらが運営するラスター」という 3 つのクラスターに分類

もので，善光寺門前にとどまらず，広範囲にされる。

人的ネットワークを持っている。構成メン

まず，クリエイタークラスターについて，

バーは信州大学教育学部出身で，全員がい中核を担うのは MYROOM と同じく善光寺

わゆる移住者であるが，長年にわたる善光− 125 −

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寺門前での活動を通じて，クリエイター仲

りつつも，職人やクリエイターが借主とつ間はもちろん，地域の長老をはじめとしたながりを持ちながら空き家のリノベーショ

住民，行政などともしっかりとしたつながンに取り組むことが大きな特徴である。

りを維持している。このナノグラフィカがクリエイタークラスターを窓口にしてや中心となって展開している「長野・門前暮らってきた未来の借主は，そこから空き家見しのすすめ」という活動が，善光寺門前のエ

学会や日常のコミュニケーションのなかでリアリノベーションシーンにおいて，ひと

仲介・仲人クラスター，そしてビルダークラ

つの鍵となる。これは門前に暮らす人や訪スターへとつながっていくことになる。それる人が，ともにこの街を楽しむためのプの際，単線的に，あるいは事務的に次のクラロジェクトで，さまざまなイベントやワー

スターにつながるわけではない。クリエイ

クショップを開催している。その活動の一

タークラスターは，地域のさまざまな属性

環として「門前暮らし相談所」を開設し，後の住民との出会いを提供する機能を果たし

述の空き家見学会を実施している。日常的ている。借主が移住後に開業を予定していな人とのつながりに加えて，イベントや見る事業や，個人的な興味関心に合わせて，学会などの活動を通じて，ナノグラフィカ「だったらあの人に会ったらいい」といっは移住者の窓口となっている。

たように，人と人との橋渡しがなされてい仲介・仲人クラスターで中核を担うのはるのである。それは仲介・仲人クラスター，

MYROOM である。MYROOM は，空き家

ビルダークラスターへと関わっていく過程

ビジネスにおける不動産，設計，建築，経営，でも同様で，借主は有機的な出会いの連続管理という一連の仕事を一貫して担っていによって人とつながっていく。それは，移住る。それぞれの仕事は責任や費用の分解がや開業よりも前に，地域とのつながりが生

難しく，相互に連携し，かつ単年度予算ではまれていることを意味する。まったく知らなく長いスパンでひとつのプロジェクトとない土地に移り住むという決断は容易ではして成立させる必要がある。たとえば，

ないが，その土地に暮らす人の顔が見える

MYROOM の不動産に関する収支はマイナ

こと，そこでの暮らしが見えることは，移住スであるが，一連の流れをワンストップで後の暮らしをイメージしやすくなり，移住担うことにより，不動産におけるマイナスを決断させる後押しになる。
これら 3 つのクラスターやクラスター内

は赤字ではなく，営業広告宣伝費や仕入費の主体が，分業ではなく緩やかに連携するという経費になる。
ビルダークラスターの中核を担うのも，ことで，借主の要望に寄り添ったサポート

仲介・仲人クラスターと同じく MYROOMが可能となる。全国にも，空き家の利活用にである。仲介・仲人クラスターと異なるのは， 関して専門家の連携によるワンストップ型
地域で活動する職人やクリエイターを巻きサービスの提供を謳っている地域は数多く込みながら，ひとつの物件に取り組んでいあるが，実態は連携ではなく分業であり，そる点にある。単なる外注とは異なり，その都

れぞれの専門家は専門領域についてのみ親度チームを組成し，MYROOM が中心にな

身に相談を受けても，それ以外の領域につUrban Study Vol.75 JANUARY. 2023

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いて相談に乗ることはできないため，結果

３．エリアリノベーションの方法論

的に借主はたらい回しになるケースが多い。
ビルダークラスターの内部においても，分（1）リノベーションの VCM

業という形態が効率的ではあるが，分業のリノベーション物件の借主は，事業者や場合はそれぞれの主体が借主ではなく図面

住民として定着率が高く，事業の継続率もや工程表を見るようになるため，借主のパ高いとされるが，その要因のひとつは，物件

ーソナリティへの関心が薄らぎ，結果的に探索パターンにある。一般的な物件の探索

借主の使い勝手や要望を読み取ることが難

方法は，賃料や駅からの距離，床面積，間取しくなる。

りなどをフィルターとして物件を絞り込み，リノベーションをしようとする借主は，内見で周辺環境や日当たりなどを確認して一般にどれも他人任せにはできず，優先順

決定に至る「条件検索型」のパターンだろう。

位が決まっていて，微妙な違いにこだわる

これに対して，リノベーション物件の借主傾向にある。リノベーションでは，その「唯は，地域の文脈を理解した上で，この地域で，一」を感じ，認め合い，一緒につくりあげる

このように暮らしたいという「暮らしイメことが重要になる。そのためには，チームとージ型」の物件探索となる（表 1）。それは，なって同じプロセス，同じ場面を共有し，い

条件検索によって比較考量可能な数値に置わゆる「現場合わせ」を重ねるしかない。借き換えられるものではなく，当人にとって主の世界観が最初はまったく見えない場合

は，いわば「オートクチュール（一点モノ）」もあるが，現場合わせを重ねることによっの物件やライフスタイルとなり，それが定て，それが明瞭に見えてくるだけではなく，着率の高さにつながっていると考えられる。

面白く見えるようになってくるのである。

その一方で，暮らしイメージ型の物件探索

このように仲介・仲人クラスターおよび

では，借主が空き家にめぐり会い，リノベー

ビルダークラスターが一体となってサポーションをするまでに多くの労力や工夫が求トすることにより，単なるビジネス上の付められるため，エリアリノベーションとし

き合いではなく，借主との安定した信頼関て継続的に成果を生み出すには，その工程係を築くことにもつながる。善光寺門前とを最適化する必要がある。

いう徒歩圏程度の小さな場所では，こうし

MYROOM ではまず，空き家を探索する

た一連のコミュニケーションが，単なる借ために裏通りに出かける。お店にしたら面主と地元事業者との関係性にとどまらず，
より密で継続的な関係性に発展していく。
次章では，こうしたクラスター的関係のな

表 1 空き家探しの類型
空き家探しの類型

マッチング主体

移住支援

窓口型

行政
（空き家バンク）

分業型支援

条件検索型

民間業者
（一般的な仲介）（なし）

暮らしイメージ型

民間業者（地域仲介）

世話役型支援かで，MYROOM が具体的にどのようなプロセスでエリアリノベーションを実現しているのか，その方法論について検討してみたい。

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白いと想像できる空き家を見つけては情報産であるが，こうした情報を一元的に管理を収集をして整理する。所有者が分かれば，すれば，建物不具合や近隣トラブルにも対1 戸ずつ訪ねてそれまでの建物や用途の履応が可能となる。また，工事・営業・管理と歴を聞いて，「自分も空き家を事務所に改修

いった業務は分業せずに，同時並行的に進している。紹介したいので見せてほしい」とめて，1 物件のプロジェクトを 1 人の担当

口説いては鍵を預かる。一方，空き家の借主者が最後まで伴走していく。これによって，については，実際に会って話を聞いてみな利益や責任が明確となり，情報も整理しや

いと人柄や利活用の目的などがわからない

すくなる。

ため，貸せるかどうかの判断ができず，家賃

ひとつの物件が終わるまでには 3 ヶ月ほも決められない。そこで，空き家見学会を実

どの期間がかかるが，借主は誰よりも事業施して現地を見てもらい，誰がどこで何をを理解する営業マンになってくれる。これ

したいのか，面談をしながら借主のビジョによって，物件そのものがメディアとなり，ンを探っていく。空き家はそのままでは使実際に訪れた人が口コミで次の入居希望者えないため，インスペクションをして，重要を紹介をしてくれることで，また次のサイ事項を説明し，ラフな設計図と概算見積とクルが回りはじめる。その積み重ねによっ事業計画を並行して組み立てながら，一緒てリノベーションが近隣に集積し，エリアに「妄想」をしていく。この間に，大家にもとしての認知度や価値が高まることで，エ業者にも同じ説明を何度も繰り返す。そうリアリノベーションにつながっていくのでしたプロセスを経て，それぞれの顔と立場ある。
以上のような MYROOM の事業モデルは，がわかってきたところでようやく契約を取り交わす。事後にクレームとならないよう，

空き家のリノベーションをめぐるバリュー

特約や管理規約も細かく設定する。

チェーン・マネジメント（ VCM，Value

もっとも，ここまでやるには相応の時間

Chain Management）として理解することと人手がかかる。コストに見合わず，関係者ができる。バリューチェーンは，商品やサーの合意形成も容易ではないため，業務の効ビスがつくられるプロセスで価値が積み上率化を図らない限り事業として成立するこ

げられ，最終的な価値（すなわち売上高）をとは難しい。そこで MYROOM では，川上形成することを説明する枠組みであり，経となる空き家の仕入れから，川下である設営学者マイケル・ポーターが『競争優位の戦計・施工や不動産管理までの業務を一本化略』で提示した概念である。MYROOM は，して，コストを削減している。仲介業務だけ

一般的には価値が低いとされる空き家に潜では赤字であるが，一連の業務を一貫して在的な価値を見出し，借主とのマッチング

請け負うことで売上が一体化され，事業とやリノベーションを通じて価値を顕在化さしても成立しやすくなるのである。こうしせ，かつその価値を継続的に生み出すようた一貫体制のメリットは，コスト面だけでなマネジメントを行なっているといえる。

はない。たとえば，建物や大家，工事，テナ

こうした VCM の流れは，大まかに図 3ントなどの情報は，企業にとって重要な資のように整理される。前提となる「⓪空き家Urban Study Vol.75 JANUARY. 2023

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図 3 MYROOM のリノベーションにおけるバリューチェーン

探しと大家訪問」は，常にバックグラウンド

が，続けることによって，次第に空き家のあで行われているものであり，常に空き家をる場所や空き家そのものに共通するパター探してストックしているからこそ，①からンが浮かび上がってくるようになる。たとの流れが生まれやすくなる。①〜⑤は必ずえば，空き家の判断基準としては次のよう

しも順を追って進められるわけではなく，な点がサインとなる（長野では雪かきがさ

時に同時並行的に，かつさまざまな空き家

れていないといったパターンもあるように，を対象に進められる。また，⑤が終わればプ地域によって特有の空き家パターンが存在

ロジェクトが終了するわけではなく，継続する可能性もある）。

的な入居者募集と運用管理が必要となり，・電気・ガスのメーターが外されている

それは永続していくものである。以下では，・障子が破れたままになっている①〜⑤のリノベーションの各段階について

・家にツタが絡まっている順に説明してみたい。

・庭木が手入れされていない・シャッターやカーテンが閉じたまま（2）リノベーションのバリューチェーン

・瓦屋根がずれている⓪ 空き家探しと大家訪問

空き家探しでもちろん，空き家であれば何でもよいわ

は常にエリア内の住宅地図を持ち歩き，空

けではない。仲介者自らが「面白い」「使え

き家をみつけたらプロットして，写真を撮る」空き家と判断する尺度を持つことが重るとともに，周辺の公図を取得することが要である。尺度に良し悪しはないが，何をも基本的な手順となる。エリアを決めて狭いって面白い物件としてストックしていくの路地も含めて，道という道をくまなく歩きか，その価値観を定めれば，仲介者としての続けるという地道な作業の積み重ねとなる色が生まれ，その色にひかれた潜在的な借− 129 −

Urban Study Vol.75 JANUARY. 2023

主が集まってくることになる。MYROOM

い」「どういう建物だったのですか」というが面白いと感じる空き家は，「裏通りに立地

話から入る。営業における交渉術でフットしている」「使われないまま年数を経ている」 インザドアというテクニックがあるが，相「屋根や外壁がしっかりしている（内装や手の懐に入ってひとつでも許すことを得る

設備の入れ替えで使える）」「うまく回収すと，その後は断ることが悪い気がして少しればキャップレートが高くなる」などがあずつ許す範囲を広げていってくれることがる。

多い。また「夜討ち朝駆け」の作戦で，夜中こうした空き家探しとあわせて，建物のや朝方にうかがうことも多い。大家は企業

特徴や周辺の道路，水路の様子も確認するの役員や高齢者であることも多く，その場

ほか，古地図と見比べたり，かつての写真を合，日中は会社や病院に出かけて会っても探して見比べたりしながら周辺の関連資料

らえない可能性が高いためである。失礼なも集め，地図や写真などの資料を物件ごと印象も与えかねないが，逆にそこまでしてに保存する。空き家を見つけたら所有者を会いに来るほど真剣で思いが強いとも思わ探すことになるが，そもそも効率的に所有れ，2 回目には「また来たのか」と言いつつ者を探す術などない。効率的に探索しようも，すでに顔と名前は憶えていてくれることせず，地域に関する土地と建物の情報をとが多い。そして，すぐには難しくても日を丹念にアーカイブし，地域の来歴について改めてアポイントが取れようになる。

の全体像を描き出す作業の過程で所有者が共通の知人や建物など，何かしらの共通判明するという心構えが重要となる。なお，

点を探り，人と人としてつながることで

1 つの空き家でも隣地を含めると複数の土徐々に壁が低くなり，たとえば昔の建物の地・建物があるため，法務局では複数の登記様子などを尋ねると，先方から話をしてき簿謄本から所有者情報を調べることになる。

てくれるまでになっていく。地元出身であ

実際には，空き家の多くが相続未登記である場合は，それを強調するのも信用を得る

り，所有者が判明するのは 10 戸に 1 戸程度

上では有効である。そもそも，なかなか会っである。所有者がわかった場合はその住所てはもらえず，話を聞いてもらえないことを訪ね，直接顔を合わせて話を伺うことにも多いが，諦めずに少しずつ距離を縮めて，なる。

鍵を預かることができたら第一歩を踏み出大家を訪ねる際はかしこまりすぎず，イ

したといえる。こうした取り組みを通じて，

ンターホンを押さず玄関を開けて声をかけ

MYROOM では常時約 20〜30 戸ほどの空たり，庭先に入って「こんちはー」と顔をまき家の鍵を預かっている。

ず見せたりと，時に大胆に，おおらかに接す① 空き家見学会

る。ネクタイをしてインターホンを押してた空き家は，定期的に開催される「空き家見「〇〇不動産です」と丁寧に挨拶しても，地学会」で案内する。都市をアパートのように上げ屋かと怪しんで，出てきてはくれない

見立て，使い手に合わせて通りと建物を案ことが多いからである。そして単刀直入に，内する取り組みであるが，今の働き方や暮「あの空き家がかっこいいので見せてほしらし方を変えたいという動機で，市内外か

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− 130 −

このようにして仕入れ

図 4 空き家見学会・相談会の様子
4.3%

0.2%

5.7%
10代
20代

12.4%

30代
24.7%

37.9%

40代

45.8%

50代

25.8%

県内
県外

60代
27.0%

市内

70代以上

16.3%

(n=578)(n=563)図 5 空き家見学会・相談会参加者の年代の居住地

ら参加者が集まる。長野市では 2010 年 6 月

話なども伝える 6）。空き家を通して，都市のから，ナノグラフィカを事務局とした「門前成り立ちや使われ方を案内し，いわば「街の暮らしの相談所」が「門前空き家見学会・相仲人役」として，この地域で暮らすというこ談会」を毎月 1 回開催している（図 4）。毎とを感じてもらうのである。このような地

月開催を続けることによって口コミでの認域の文化や地理・歴史を案内することの重知を広げ，これまでに約 130 回ほど開催さ

要性は，データによっても裏付けられる。表れているが，参加者の年代は 20〜40 代が多

2 は，空き家のリノベーションによって善く，県外からの参加者も 4 割程度を占める光寺門前に移住をした人々が，何に魅力を（図 5）。MYROOM はこの空き家見学会・

感じたのかを集計したものであるが，物件相談会にボランティアで参加し，空き家をそのものの魅力と同程度に，半数以上が門借りたい方には，まずはこの見学会に来て前の文化や地理・歴史の魅力を挙げている。

もらい，街歩きに参加してもらうことを必

同じ建物を見ていても，ある人は「寒くなず提案する。

いですか，地震が怖くないですか」と言い，毎回，15 人程度の参加者と狭い小路に入ある人は「めちゃくちゃかわいい，おもしろったり，預かった鍵で 4〜5 戸の空き家の内い」と言う。寒さと地震を気にする人には部を見たりして，2 時間ほどかけて街を歩「寒くて地震に弱いので，暖かくて丈夫なく。コースの途中では，この地域の風土や地アパート」を丁寧に紹介し，かわいいと言う

理，都市の成り立ち，門前町の作法，大家の人には「ヤバいでしょう，ここで面白いこと− 131 −

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るのか，イメージ写真と合わせてエスキス

表 2 善光寺門前における事業・居住の決プランや図面などを作成することになる。

定要因（複数回答可）

事業には地域や建物との相性が必ずあるた

自然環境

4.0%

生活環境

16.0%

め，事業の用途に合わせて紹介する物件や文化・地理歴史

52.0%

エリアは変わる。この相性を見極めること

地域社会

24.0%

物件

52.0%

事業環境

20.0%

その他

8.0%

で，その場所で長く続けられる可能性が高まり，エリア全体の発展にもつながる。
一方，大家に対しては，一般の不動産のよやっちゃいましょう」と背中を押す。このように，空き家見学会では，空き家と借主のお見合いの仲人役として，参加者の顔色や立ち位置をはかりながら，そのときに応じて言葉をかけるようにして，参加者がより良貸すか貸さないか，使う人を見てから決めてもらうことにしている。貸主である大家の関心事の多くは，家賃よりも「誰が」「どのくらいの期間」「どうやって」使うのかにある。背景として，自身の生家や店舗にどんい解にたどりつけるよう配慮している。
② マッチング

うに先に家賃を決めるのではなく，まずは空き家見学会の場では家賃やスペックなどの具体的な話はせず，興味がある人は見学会直後の相談会に参加してもらう。相談会に参加するのは見学会参加者の 1 割程度で，相談会のあとに事務所まで来て個別にお金や事業プランの相談をするのは，そのうちの 5 分の１ほどである。
しっかりとしたイメージがあり，自己資金で事業を進めていく計画を持つ人は，さらにそのうちの半数程度である。そうした人とはさらに面会を重ねて，「今まで何をしてきたか」「ここで何をしたいのか」「なぜここがいいのか」「いくらの売上をイメージしているのか」「いつまでやろうとしているのか」といった点をヒアリングしていく。面接のように機械的に聞き取るのではなく，空き家見学会という共通体験の感想をもとに，会話を通じて相談者の考え方を理解し，
MYROOM の考え方や意見も伝えながらイメージを膨らませてプロファイリングしていく。その上で，具体的にいくらで何ができな人が入居するか心配であるのはもちろんのこと，善光寺門前のように歴史的に濃密な地域社会が築かれてきたエリアでは，「地
域の人からお金に困って町並みを切り売りしていると見られては困る」「変な人に貸して周りに迷惑をかけたら善光寺さんや地域の人に申し訳ない」という考え方が根強くある。そのため，大家には事前に借主の人柄や期間，利用用途を説明し，同時に資産活用提案書，インスペクション，プランニングシ
ートについても提示する。
③ リノベーション

借主と大家との間で賃貸契約が結ばれると，リノベーションがはじまる。一般的に，空き家は借主が決まる
前に大家の負担でリフォームやリノベーシ
ョンが行われることが多いが，善光寺門前
では，そのほとんどが借主の手によって行われている。リノベーションはクライアン
トである借主と仲介者とのイメージ合わせから入る。まずはメニュー構成や品揃え，ターゲット，月の売上イメージ，資金計画などをヒアリングし，イメージにあったエリア，

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− 132 −

物件，業態を一緒に構想し，その上で建物のングだけでなく設計や工事にも関わってくデザインに移る。図面はほとんど作成せず，ることであり，各段階で新しい見方が生ま写真でビジュアルのイメージ合わせをするれるため，業務を分業せず，不動産の仲介業

ほか，1 枚のパースを描き，それをもとに現務から，設計・施工，経営コンサルタント業

場で言葉によってプランを説明して共有す

務まで，一貫して行っていることが強みとる。

なっている。したがって，MYROOM では

イメージ合わせの際は建物だけではなく，借主との打ち合わせや図面のやり取りが頻

街と建物の両方をよく観察することが重要繁に行われる。表 3 は，MYROOM の打合となる。建物を単体で捉え，使い手や作り手

せ回数について，2010 年 11 月〜2021 年 1の嗜好でデザインすると，街並みに調和せ

月まで，打合せメモの記録がすべて残ってず，善光寺門前という場所の文脈が切断さいる 23 件についてデータを集計した結果れてしまうためである。街の成り立ちや街であるが，対面・電話・メールを合わせて，を使ってきた歴史を継承し，そこに新しい

1 件あたり平均で 14.4 回の打合せが行われ生業や暮らしを重ねていくことによって，ていた。同様に，作成された間取り図や現況

街はひとつのバイオームとして持続可能と図，家具図などの図面について集計した結なるという理念にもとづいて，MYROOM果，最⼩ 8 枚から最⼤ 77 枚まで，1 件あたではいくつかの設計に関する自主規制を設り平均で 31.6 枚の図⾯が作成されていた 7）。

けている。たとえば，開口部を含めた建物の

これらの打合せ回数と図⾯枚数について，

ファサードはできるだけ維持して，看板や事業の業種別に集計した結果，打合せ回数

街灯もそのまま残すこと，既存の構造や材は物販業がやや上回っているもの，図⾯枚料をできるだけ活用すること，窓越しや照数は飲⾷業の⽅が顕著に多いという傾向が明を意識して街と内部がお互いに見える関みられた。これは，飲⾷業において，厨房設係をデザインすることなどである。古い家

備なども含めて多様な図⾯が必要であるこ

具や建具をストックして丁寧に修繕し，空とが背景にあると考えられる。また，初期投間の心地よさやオーセンティシティを生み資の規模別に集計したところ，図⾯の枚数出すために活用することもある。

は建物の規模に応じて初期投資が⼤きいほ

借主に対しては，デザインやリノベーシ

ど多い⼀⽅で，打合せ回数は，むしろ規模がョンを通して，建物の使い方や街での暮ら

⼩さいほど多いという結果が得られた。こし方についてさまざまな見方ができるようのことは，事業規模が⼩さいほどスタート

な提案もする。これはデザインやプランニ

アップのような経験が浅い事業者が多く，

表 3 MYROOM における打合せおよび作成図面の概要

業種

初期投資
1000万円 1000万円
以上
未満

総計

飲食

物販

打合せ回数

11.5

14.3

9.3

14.4

14.4

図面枚数

37.5

18.4

46.8

25.6

31.6

− 133 −

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設備や内装に関する詳細な打合せのほか，設計士も工務店も，建物の使い方まで関与

地域とのコーディネートや事業計画へのアすることはできない。長く安全に使い続け

ドバイスなど，丁寧なケアが必要であるこてもらうためには，大家や借主から建物管とを⽰唆している。図 6 はすべての打合せ

理委託業務を請け負い，引き渡し後も管理内容の内訳を⽰したものであるが，打合せ業務をしていくことが必要となる。

の⼤半は，設備，家具，内装などが占めてい⑤ メディア広告

ることがわかる。

ン物件やそれが集積する街並みの様子は，完成したリノベーショ

何よりも訴求効果の高いメディアとなる。
そこを訪れれば，実際のリノベーションの事例があり，経験者に会って話が聞けるため，それまでの経緯，喜びや苦労，今後の展
望などのほか，紙や写真，映像では伝えきれない人柄や価値観，空気感なども含めて，直接的に伝えることができる。建物やそこで図 6 MYROOM における打合せ内容の内訳の暮らしそのものが，ローカルメディアを工事の段階になると，どの職人がどこで形成していくことになるのである。

何をどういう順番でやるのかという段取りが重要となる。事前に何度も現場を確認し

４．持続可能なエリアリノベーションに向て材料や道具を用意し，部品の仕様についけてても情報共有して，手戻りや精度の低下が生じないようにする。借り主自身による片付けや DIY も重要な作業である。これによって建物の構造や歴史について理解が深まり，職人に対する信頼にもつながるからである。建物への愛着もわき，隙間などの不具合も古ければ当たり前と思えてくる。
④ 運営管理増加する人口に対応するために，全国標準の仕様による都市の近代化が目標とされた「都市化社会」に対して，都市化の波が行き渡り，人口減少社会に転じた現在は，限られた人口リソースをめぐって都市固有の価

古い建物や空き家の建物は，引渡し後も不具合があるため，借主は建物の手入れの仕方を知って，学んでいく必要がある。たとえばそれは，寒暖差への対応や用途変更にともなうリスクへの対応，法規
チェックなどの点である。また，建物は利用の仕方によって不具合が出ることもあるた
め，既存の状態を承知した上で使っている
借主とそうでない借主とでは，建物に対する見方や評価が異なってくる。通常，大家もUrban Study Vol.75 JANUARY. 2023

（1）都市型社会の価値基準

値を形成することが求められる「都市型社会」の時代である。一定水準の基盤整備や経済成長が達成された都市では，近代化の追求という理念は後景に退いて，代わって都市としての持続可能性や地域性が重視されるようになる。それは，科学技術や国家，大資本などの大きな力によって構成される近代都市という理想像が社会全体で共有できなくなる一方で，多様な価値観や利害関係をもつ市民が都市計画のプロセスへ参加す− 134 −

ることが社会的に要請される時代であるととしての価値の持続性である。それぞれのいえる。行政主導の計画ありきではなく，既持続性は，相互に連動しているが，以下では存の建物や場所の文脈に合わせて試行錯誤

3 つそれぞれについて検討してみたい。

的にリノベーションを行い，相互に影響を及ぼし合い，事後的にエリア全体の個性が（2）リノベーションと事業の持続性形成されていくエリアリノベーションが，まずは，リノベーションを実施した個人

現代日本で広がりを見せているのは，それの事業の持続性について，各事業者（借主）に関わる主体が近代化に対する違和感や持の経営状況をみておきたい。MYROOM で続可能な都市という価値観へのシンパシー

は標準的な事業計画として，5 万円前後のを感じているからだろう。

家賃でまずは 5 年間，300 万程度の予算でこうした意味における都市の持続可能性

リノベーションをしてはじめることをモデは，次の 3 つのレベルで考えることができルとしている。とはいえ，実態は事例ごとにる。第 1 に，リノベーションを実施した各多様であり，ここでは開業資金などが記載

個人の事業の持続性，第 2 に，上述した地

された事業計画書が MYROOM に保管され域内クラスターで構成されるようなエリアている 25 の事業者を対象に，事業者間で比リノベーションの枠組みの持続性，そして較可能な開業資金（設備資金と運転資金の第３に，リノベーションが集積するエリア

合算）および自己資金比率に着目した。25

図 7 リノベーション実施事業者における開業資金と自己資金比率の関係− 135 −

Urban Study Vol.75 JANUARY. 2023

事業者の開業資金の平均は，813.5 万円であみられる。次に，業種別の特徴を明らかにすり，このうち，設備資金の平均が 669.0 万るため，開業資金の内訳である設備資金と円，運転資金の平均が 144.5 万円であった。

運転資金の割合を散布図で示したものが図

また，開業資金に対する自己資金の比率は，8 である。一般に，飲食業では厨房などの設平均で 35.4％であった。したがって，開業

備機器や什器などで設備資金が高くなると資金のおよそ 3 分の 2 は，金融機関からの考えられるが，実際に設備資金が 1000 万円

融資やまちづくりファンドからの出資，親を超えるのは，すべて図中の白丸で示した族からの借入，自治体等からの補助金・助成

飲食業となっている。一方，物販業などでは金によって充当されていることになる。

設備資金が 500 万円以下の事業計画も多く事業計画の内容を個別に検討すると，開なっている。

業資金と自己資金比率の関係を示した図 7

問題は，このような事業計画を携えて事によれば，開業資金が 500 万円以下の比較

業をはじめた人々が，その後どれぐらい事

的小規模なリノベーションでは，自己資金

業を継続できているのかにある。筆者らはでほとんどを賄う計画も散見されるが，開2016 年 10〜12 月に，善光寺門前のリノベ

業資金が 1000 万円を超えるような大規模ーション事業者 8）に対して網羅的な調査をなリノベーションでは，融資や出資などに実施しているが，そこで補足した事業者 61

よる外部からの資金調達が多くなる傾向が件について，6 年後の 2022 年 10〜12 月時

図 8 リノベーション実施事業者における設備資金と運転資金の関係
注：図中の白丸は飲食業，黒丸はその他の業種を示す。

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− 136 −

点で事業を継続している事業者を調べたとこうした傾向は，今後も続いていくこと

ころ，54 件が事業を継続していた（移転しがデータから示唆される。2022 年調査におて事業を継続している事例を含む）。この事

いて，6 年前の 2016 年頃と経営状況を比較

業継続率 89%という数字は，一般的な飲食するため，「非常に上向いた=1」「やや上向業や物販業と比較しても高い水準であると

いた=2」「変化はない=3」「やや苦しくなっいえる。では，なぜ善光寺門前のリノベーシ

た=4」「非常に苦しくなった=5」という区分

ョン事業者は事業継続率が高いのだろうか。

で数値化したところ，新型コロナウイルス

MYROOM が提案するリノベーションは， の影響を受けながらも，事業者全体の平均
誰が，どこで，何をするかという地域との相値は 2.96 となり，経営状況は堅調に推移し性を非常に重視している。たとえば，路地裏ていることがわかる。こうした数字を反映の店舗立地は一般的には集客の難しさからするように，事業を継続する意志があると敬遠されがちであるが，幅 1 間程度の路地

回答した人，今の生活に満足していると回

裏空間は，歩行者同士がすれ違う際に会釈答した人の割合は，この 6 年間でいずれもや会話が生じるような親密な空間であると上昇していた（表 4）。また，善光寺門前は同時に，徒歩の移動速度は店舗の建具や商善光寺への参拝客が多く通行することから，品のディテールを感じ取れるため，店舗に観光需要によって事業が成立していると見立ち寄ったり，店主と通行人の関わる余地る向きも多いが，実際には利用客の 6 割ほが生まれやすい空間でもある。家賃も抑え

どは地元客であり，その割合も 6 年間でさられるほか，わざわざ目立てに来てくれたらに高まっていることが明らかになった。

お客さんにお店を見てもらい，ゆっくり商

こうしたデータからは，エリアリノベーシ品の話ができるため，それに適した事業者

ョンの初期に善光寺門前に移住してきた事に提案することになる。

業者の多くが，しっかりと地域に根付いてまた，リノベーションは建物や街並みといる様子が見てとれる。

いう空間的文脈を継承するものであるが，

表 4 善光寺門前におけるリノベーショ

同時に社会的文脈を継承する行為でもある。

ン事業者に関する指標の変化

実際，作業のプロセスで否応なく地域の多様な主体とのやり取りが生じ，社会関係資本が形成されやすい。リノベーション物件の入居者同士のコミュニティには，おすそ

2016年

2022年

事業継続意志

80.6%

88.0%

生活満足度

79.0%

87.5%

地元客の割合

60.0%

64.6%

わけや雪かきなどに象徴される相互扶助を行う割合が有意に高いという特徴がみられ，空洞化によって失われつつあった地域コミ（3）エリアリノベーションの枠組みの持続性

ュニティの再構築にも寄与している。このように，リノベーションを通して地域社会に根付いていることも，結果的に事業継続

持続可能なエリアリノベーションの条件
として，個々の事業の持続性と合わせて考えたいのは，新しい主体を継続的に惹きつ率の高さに結びついているといえる。
− 137 −

Urban Study Vol.75 JANUARY. 2023

ける枠組みの持続性である。すでに述べた

けていくことにより，周囲に覚悟と継続意

ように，善光寺門前では，クリエイタークラ

志が伝わる。MYROOM では，実績を積ん

スター，仲介・仲人クラスター，ビルダーク

である程度の信用を得るまでに 5 年ほどかラスターの 3 つが分業ではなく有機的に連かっている。その間に，相当量の時間と資金，携して，空き家の仕入れから見学会，メディ

エネルギーを投資してきたが，途中で頓挫

ア化に至るまでのプロセスを維持してきた。

したり，大きな赤字を抱えた案件もある。そこうした体制は，空き家の案内を体系的にもそも短期的に回収が見込める事業モデル

はじめた 2010 年ごろと変わっていない。まではないため，周到な資金計画を立てて実た，見学会に訪れる客層も，空き家やリノベ行する必要がある。

ーションに対する社会的ニーズの高まりを背景に安定している。

こうして確立してきた現在の善光寺門前のエリアリノベーションの枠組みは，今後

もちろん，こうした枠組みを継続していも継続的に機能していくと考えられるが，くために必要な条件や要因はいくつかある。

課題がないわけではない。空き家やリノベ

たとえば，MYROOM の事業活動には，「地ーションへの社会的ニーズが高まるなかで，

元工務店の 3 代目」という属性が大きく作

全国的には行政等が運営する空き家バンク

用している。工務店は地域に密着した仕事が次々と設立され，民間事業者でも空き家をしているため，地域からの信用力があり，の売買やリノベーションに乗り出す業者も入ってくる情報も豊富かつ多様である。3 代増えている。このように市場が拡大するな目ともなると，経営そのものが安定的であかでは，地域の空間的，社会的文脈を無視しり，地域からの信用をベースにしながら動たリノベーションの案件も増えることが懸

きやすい側面がある。もちろん，地域の多く念される。善光寺門前の場合は，土地の切りのしがらみと真正面から向き合う仕事でも売りや景観を阻害する開発などに対して，あるため，楽観主義や前向きさといった個

バイオームのように，それらを否定的に評人の素養も重要である。善光寺門前ではリ価するフィードバックが働き，地域のコミ

ノベーションに関心を持つ建築士や編集者，

ュニティや街並みを長期的には安定化させクリエイターなどの共同体があったこともるメカニズムがあると考えられるが，他の大きい。プロジェクトを進めていくために，

都市ではより深刻な問題をもたらす可能性

信用力，資本力，実行力，機動力があるパーもある。

トナーを得て，街に対する見方や考え方，リ

善光寺門前をはじめとする地方都市の中

ノベーションの手法，不動産管理や財務の心市街地では，大家の高齢化にともなって，ノウハウを共有することは，エリアリノベ

空き家が駐車場やマンションなどへ転換さーションを動かす大きな力となっている。

れる時限が迫っている物件も少なくない。

スタートアップの時期には，資金と時間

その一方で，今後もリノベーションの希望を投資して事例を積み重ね，地域からの信者が増加傾向が続けば，空き家をめぐる需用を得ることも重要である。活動している

給のギャップがいま以上に大きくなるため，

人の顔が見えて，拠点となる場所があり続

空き家と借主をマッチングする人材や体制

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− 138 −

のさらなる整備が，エリアリノベーション

ジェントリフィケーションの程度を測るを継続させる条件となる。MYROOM では，

代表的な指標として地価がある。地価は，国

これまでのエリアリノベーションの枠組みが認定する中心市街地活性化基本計画でも，を拡張し，建築士や宅建士などの専門家か

人口や小売販売額と並んで，基礎的な活性ら学生まで，多様な人材が関わって創業や化の指標であり，空き家に対するニーズがリノベーションを支援する拠点「R-DEPOT」

高まり地価が上昇すれば，短期的には地域を 2022 年 6 月に設立した。かつて NTT 東が活性化したという評価も可能である。し日本が電話交換業務等で使用していたビル

かし，善光寺門前のエリアリノベーションを改修したこの拠点は，空き家探しから古では，家賃や地価をできるだけ上げないよ

材販売，経営コンサルティング，設計施工まうに心がけている。創造性の豊かなスター

でをワンストップで支援する施設となってトアップ人材が常に流入する状況をつくるいる。

ためには，事業をはじめやすい空き家をストックして，チャレンジしやすい環境を用（4）エリアリノベーションはジェントリフ
ィケーションなのか？

意することが重要であり，そのためには地価や家賃を上げないことが必要となる。

最後に考えてみたいのは，エリアリノベ

大家には，使い手がどんな人でどのくらーションにともなうエリアの価値の持続性

いの期間，何に使うかを知ってから契約でである。これは，エリアリノベーションを一きるようにする代わりに家賃を抑えてもら

般的な中心市街地活性化や都市再生の手法う。これによってオーナーシップを守りなとしてどのように評価するのかという論点

がら，使い手によって長く土地と建物を残にも関わり，特にジェントリフィケーショ

してもらうことが可能となり，街並みを維ンと比較して，その共通点と相違点を明ら持することにもつながる。家賃や地価が上かにする必要がある。ロンドン・ホクストン

がることよりも「いい人にできるだけ長く地区のように，一般にジェントリフィケー

使ってもらえること」が，大家にも，借主にションのプロセスでは，芸術家やクリエイ

も，都市にとってもポジティブな影響をもターなどの初期のジェントリファイヤーにたらすのである。

よってエリアに蓄積された文化資本は，富

このようにして，善光寺門前では，いわば裕層を引き寄せ，投機的な開発を誘発し，地「ジェントリフィケーションの初期段階」

価の上昇を招くことで最終的には近隣にの状態を保つことによって，エリアの経済「吸収」される（Pratt, 2009; Bridge, 2006:

的価値を高めるよりも，持続可能性を優先723）。初期に流入したジェントリファイヤしている。もちろん，自由な不動産市場におーも，これによって退出を余儀なくされる。

いてエリアリノベーションの動きを察知し現代日本のエリアリノベーションも，ジェた資本が流入する可能性は大いにあるが，ントリフィケーションと同様のプロセスを

現在の善光寺門前には，そうした動きを抑たどるのか，それとも継続的に人材を引き制するような文化的蓄積や社会的合意が存

寄せる持続可能な仕組みなのだろうか。

在する。そのため，海外のジェントリフィケ− 139 −

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ーションの事例でみられる低所得者の排除である。代表的論者の R・フロリダは，や既存コミュニティの崩壊が生じているの

経済成長を遂げたアメリカの都市にはではなく，むしろ不動産所有者である大家

技術・才能・寛容性の 3 要素が備わってを含めた既存のコミュニティに借主が組みいるとして，企業誘致よりも創造的人材込まれるような状況が少なからず見られる。

を惹きつける環境の重要性を説いてい善光寺門前では，表層的にはジェントリフ

る。

ィケーションのプロセスが生じているが，

4）生物学などの分野において，ある気候的

それは社会階層の入れ替わりをともなうエ

特性によって区分された生物群系を意

リアの高級化というよりも，リノベーショ

味する用語であるが，転じて，あるまとンを通じた既存の空間や社会との融合といまった環境条件の下でみられる社会集う側面が強いといえるだろう。

団や社会関係を意味する言葉としても用いられる。
5）善光寺仁王門から歩いて 1 分という立地

付記
本研究は令和 3 年度の民間都市開発推進で，築 100 年の町家に住まいながら編集機構および信州大学による「都市再生共同室，企画室，喫茶室，土間ギャラリーを研究」（研究課題名：エリアリノベーション

2003 年から営む。2009 年に長野市からによる都市再生に関する研究，研究代表者：

請け負った「善光寺門前の魅力再発見事

武者忠彦）の研究費を使用し，その成果の一業」をきっかけに「長野・門前暮らしの部をまとめたものである。

すすめ」へと発展。
「長野・門前暮らしのすすめ」の活動の一環として，
「門前暮ら

注

し相談所」を開設し，空き家見学会などを実施している。

1）社会実験や仮設建築によって，短期かつ6）例えば，次のようなエピソードを話す。

低予算で都市空間の新しい使い方を提「北信五岳のひとつ，戸隠連峰に端を発案するプロジェクトを実践し，効果があする裾花川の扇状地の中腹に 1000 年以るものを継続して都市の長期的な変化

上前にできたのが善光寺です。現在の町につなげようとする手法のこと。2010にある斜めの道や曲がった道はかつて

年代よりニューヨークを起点に世界各の水路。山のまちでもありますが，川の地で活動が波及している。

まちでもあるのです。豊かできれいな水

2）地域住民が主体的に都市内で居場所を創を生かして味噌や醤油づくり，日本酒造

出し，生活の質を高められるよう，公園りが盛んに行われてきました。北国・寒や街路などのパブリックスペースを活

冷地で多く収穫された小麦や蕎麦は水用すること。J・ジェイコブズや W・H・車を回して製粉し，おやきやうどんなど

ホワイトらの都市論を背景に形成されの粉もの文化が大いに発達しました。」

たムーブメントである。

「権堂村や鶴賀の花街は，善光寺参りに

3）創造性を都市成長の核とする都市モデル
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− 140 −

訪れた人々の精進落としの場所として，

Studies 43: 719–730.

料亭や水屋が軒を連ねました。県庁にほど近い現在の県町など官庁街は，議会にFlint, A. 2011. Wrestling with Moses: How

登庁する洋服を仕立てるためにテーラ

Jane Jacobs Took on New York's Masterーメイドが集積していました。門前町でBuilder and Transformed the American

は 1 階に店舗を構え，2 階に住まうのがCity. New York, Random House.

常で，周辺には丁稚や女中さんが住みこHall, T. and Barrett, H. 2018. Urban

む長屋，職人が作業場兼住居を構えた職

Geography (Fifth edition), Abingdon:

人街もありました。」

Routledge.

7）地域の図面（地図・公図・都市計画図・

Jacobs, J. 1961. The Death and Life of the

パンフなど），建物の図面（間取り図・現Great American Cities, New York:況図・設計図など），事業の図面（家具図・

Random House.

商品リストなど）など，種類や用途，作Jonas, A., McCann, E. and Thomas, M.
2015.

成者を問わずにカウントした。
8）門前エリアで 2000 年以降に新しい入居

Geography

Introductions

to(Critical

Geography).

Chichester: Wiley.

者が空き家再生または用途転換をした建築物（賃貸物件化されていたものを除

Urban

Lees, L., Slater, T. and Wyly E. 2008.
Gentrification. New York: Routledge.

く）。

Ley, D. 1996. The New Middle Class andthe Remaking of the Central City.

文献

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