全宅連・全宅保証 定時総会開催

令和 4 年 6 月 28 日

総会会場の様子
斉藤鉄夫国土交通大臣の挨拶る。こうしたなかで、国民の生活や経済活動を支え
る、住まいの「場」や、働く「場」を提供する不動産

全宅連・全宅保証は6月28日、都内のホテルで令和4年度定時総会を開催しました。

業には、一層大きな役割を果たすことが期待されている。国土交通省としても、世の中の変容やニーズに応

全宅連総会で冒頭挨拶に立った坂本会長は、この春

え、時代にマッチした産業の姿を目指していただくたドラマ化され話題となった「正直不動産」に触れ、「消め、必要な施策の推進に努めていく」と述べました。

費者にまっすぐ向き合う主人公の姿は全宅連の掲げる

斉藤国土交通大臣は全宅保証が創立50周年を迎え『ハトマークグループ・ビジョン』に通ずるものがあたことにも触れ、坂本会長に感謝状が授与されました。

る。カスタマーファーストを念頭に衣食住の一翼を担

その後、令和4年度の表彰状受賞者が紹介されましう信頼産業としての地位を確立していく所存」と述べた（次ページの表参照）。議事に入り、令和3年度事ました。

業報告、令和4年度事業計画・収支予算の報告後、令来賓挨拶では斉藤鉄夫国土交通大臣が、「コロナ禍
からの社会経済活動の確実な回復と経済の好循環の実
現に向け、必要な対応を着実に進めていく必要があ

和3年度決算、任期満了に伴う理事・監事の選任がいずれも原案どおり承認されました。
続いて行われた全宅保証総会では、令和3年度事業報告・決算、令和4年度事業計画・収支予算が報告され、定款の一部変更、理事・監事の選任が承認されました。
両団体総会とも、新型コロナウイルス感染症対策のため、オンライン出席を交えての開催となりました。

坂本会長再任・新執行部を選任
総会後に開催された各団体の理事会において、任期満了に伴う新役員の選任が行われ、坂本久会長の3期目となる再任が決まりました。また、各団体の副会長
3名、常務理事16名が選任され、新執行部が誕生しま
全宅保証創立 50 周年感謝状授与

2

した。

会長挨拶

全国宅地建物取引業協会連合会
全国宅地建物取引業保証協会

会長

坂本 久

この度、全宅連・全宅保

結したBtoBサイト「ハトサポBB」の開始、Web法証の会長に選任されました

定講習システムの構築など、会員目線での不動産業

坂本久です。会長就任にあDXを推進します。税制では、空き家・空き地対策のたりご挨拶申し上げます。

一環として「相続3,000万控除」「低未利用地100万控

2020年よりの新型コロ除」の延長・拡充要望をいたします。

ナウイルス感染拡大により本年度、全国の宅建協会傘下会員は11年ぶりに10

世界経済が停滞するなか、万超となりました。これも偏に「みんなを笑顔にす

今年に入りウクライナ情勢の混迷による原材料・エネる」「ハトマークグループ・ビジョン」の賜と存じま

ルギー価格の上昇と円安の進行による物価高となり、す。本会では宅建業界の後継者不足への対応として事

日本経済は先行き不透明な状況であります。

業承継施策に着手するとともに更なるハトマークのブ

このようななか、本会ではコロナ禍による生活様式の変化に対応し、今年5月の改正宅建業法施行を踏まえ、会員支援サイト「ハトサポ」に電子契約システムを導入するとともに、会員間流通促進・レインズと直1．入会促進策に功績顕著な都道府県協会表彰（1）会員数維持率① 沖縄県

法人として確固たる地位を確立する所存です。
会員の皆様には引き続きご支援を賜りますようお願
いし、挨拶とさせていただきます。

2．不動産キャリアパーソン関係表彰（1）受講目標達成都道府県協会

② 鳥取県

③ 大阪府

② 宮城県

③ 大阪府

（2）入会者数比率① 沖縄県

ランディング施策を推進し、衣食住の一翼を担う公益

① 鳥取県

② 石川県

③ 愛知県

（2）申込者数500名以上達成協会
① 愛知県

② 大阪府

（3） 1社累計50名＊以上
申し込みの企業（株）
京都ライフ〔京都府宅建協会〕（株）カチタス〔群馬県宅建協会 他〕
中尾建設工業（株）〔愛知県宅建協会〕＊グループ企業を含む

渡久地政彦
長谷川義明
伊藤 亘
佐々木正勝
高村永振
沖縄県宅建協会会長 鳥取県宅建協会会長 愛知県宅建協会会長 宮城県宅建協会会長 大阪府宅建協会会長

全宅連・全宅保証■全宅連・全宅保証会長（代表理事）
坂本 久 （神奈川）■全宅連副会長（※）（代表理事）
高橋 一夫 （山形）山本 武久 （岐阜）
神庭 日出男 （島根）
■全宅保証副会長（※）（代表理事）
髙﨑 正雄 （千葉）
高村 永振 （大阪）
加藤 龍雄 （福岡）
■全宅連常務理事（※）
赤田 博 （秋田）河端 信雄 （新潟）
張替 武敏 （茨城）飯田 成寿 （埼玉）桑原 弘光 （東京）佐久間 直人 （東京）

草間 時彦
山下 健治
伊藤 亘
泉 藤博
柴田 茂德
角 幸彦
尾村 成一
清水 哲也
三上 浩二
木田 文男

（神奈川）
（福井）
（愛知）
（滋賀）
（兵庫）
（和歌山）
（山口）
（徳島）
（長崎）
（宮崎）

■全宅保証常務理事（※）
藤林 吉明 （青森）伊東 孝弥 （福島）青木 亨 （栃木）
櫻井 文雄 （群馬）平川 嘉博 （千葉）
三ッ石 孝司 （東京）
水落 雄一 （神奈川）前田 隆夫 （富山）宇野 篤哉 （静岡）伊藤 良之 （京都）
尾久土 治 （大阪）

吉村 岩雄
岡本 洋三
加内 雅彦
宮﨑 教生
中馬 敏夫

令和4・5年度役員一覧
（奈良）
（広島）
（香川）
（大分）
（鹿児島）

■全宅連・全宅保証理事
伊藤 一三 （北海道）
森尾 薫 （北海道）
佐藤 国雄 （北海道）
多田 幸司 （岩手）佐々木 正勝 （宮城）渡邉 勝久 （埼玉）横田 等 （埼玉）
松島 義浩 （埼玉）
古市 博文 （千葉）
瀬川 信義 （東京）大 陽平 （東京）
岡田 英樹 （東京）小澤 明人 （東京）
小能 大介 （東京）
石井 弘美 （東京）
谷 雄介 （東京）井上 寛 （東京）長谷川 守信 （東京）
澤田 展志 （東京）岡田 日出則 （神奈川）
三橋 義人 （神奈川）清澤 進 （長野）
長田 満 （山梨）
新谷 健二 （石川）後藤 尚貴 （静岡）岡本 大忍 （愛知）
二村 伝治 （愛知）
岩村 清司 （愛知）
光岡 新吾 （愛知）
村井 浩一 （三重）
梶原 義和 （京都）
神丸 豊 （大阪）
菅沼 正浩 （大阪）
荒木 均 （大阪）
河内 敬雄 （大阪）長尾 敏春 （大阪）
西口 寿雄 （兵庫）
新谷 勝彦 （兵庫）久内 麻佐行 （兵庫）長谷川 義明 （鳥取）山上 健一 （岡山）今田 正志 （広島）姉川 誠 （愛媛）矢間 慎一 （高知）鶴田 誠二 （福岡）今林 政秋 （福岡）諸隈 達也 （福岡）平野 実 （佐賀）小田 栄一 （熊本）渡久地 政彦 （沖縄）
■全宅連監事
長澤 一喜 （長野）
小寺 和之 （滋賀）
知念 聡 （沖縄）
衣川 信行 （員外）
■全宅保証監事
内山 俊夫 （埼玉）
杉田 尊 （福井）壹岐 昇一 （鳥取）
米村 信夫 （員外）

※全宅連副会長・常務理事は全宅保証理事を兼務し、全宅保証副会長・常務理事は全宅連理事を兼務する
REAL PARTNER July 2022

3

不動産関連アーカイブ
国土交通省

令和4年6月1日

子育て支援型共同住宅推進事業

令和4年度の募集開始について

令和4年6月10日

令和4年版土地白書の公表について

共同住宅（賃貸住宅および分譲マンション）を対象とした事故防止や防犯対策などの子どもの安全・安心に資する住宅の新築・改修の取り組みや、子育て期の親同士の交流機会の創出に資する居住者間のつながりや交流を生み出す取り組みに対し費用の一部を補助する「子育て支援型共同住宅推進事業」の令和 4 年度の募集が 6 月 1 日（水）に開始されました。

令和 4 年版土地白書が公表されました。同白書で全宅連不動産総合研究所の「不動産市況 DI 調査」のデータが使用されています。

法務省

令和4年6月8日

所有者不明私道への対応ガイドライン改訂版の公表について
改正民法が令和 5 年 4 月 1 日から施行されることを踏まえ、各種新制度の内容を詳しく紹介するとともに、共有私道の工事に関する支障事例における具体的な適用関係が示された所有者不明私道への対応ガイドライン改訂版が公表されました。

全宅連アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和4年4月29日

令和4年

春の叙勲・褒章受章

全宅連、全宅保証、都道府県協会の推薦で、4 月 29 日（昭和の日）に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました（役職は受章時の推薦団体の役職とし、順不同）。

●旭日双光章 〔全宅連・全宅保証 推薦〕〔都道府県協会推薦〕●黄綬褒章〔都道府県協会推薦〕

津村 義康 （全宅連専務理事 全宅保証理事・広島）
佐々木 正勝（全宅連常務理事 全宅保証理事・宮城）〔全宅連・全宅保証 推薦〕

伊藤 良之（全宅連理事 全宅保証常務理事・京都）
岩村 清司（全宅連理事 全宅保証理事・愛知）

川尾 祐士 （兵庫県宅建協会 元副会長）
松野 誠寛 （香川県宅建協会 元副会長）
千々岩 邦光（佐賀県宅建協会 副会長）
品田 尙登
大津 滝

（千葉県宅建協会 副会長）
（鹿児島県宅建協会 副会長）

インフォメーション
全宅連

令和4年5月「令和4年5月改訂版 わかりやすい売買契約書の書き方」の発刊について売買契約に係る書式の解説書として改正宅建業法への対応および所要の改訂を踏まえた「令和 4 年 5 月改訂版 わかりやすい売買契約書の書き方」を発刊しました（宅建協会会員限定）。

令和4年版税金本「あなたの不動産、税金は」令和 4 年版「あなたの不動産、税金は」を発刊しました。
［体裁］A5 判・112 ページ［単価］１冊 280 円（税込・送料別）※ 10 冊以上注文の場合は１冊 230 円（同）［申込方法］全宅連ホームページより申込書をダウンロードしてください。
［お問合せ先］（株）テクノート TEL：03-3863-5933

2023年度 提携大学企業推薦制度のご案内
明海大学不動産学部は、全宅連との協定に基づいて、宅建協会会員の子弟および従業者を対象とした推薦入試制
度を設けています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、企業推薦入試制度の活用をご検討ください。
〕〔提携大学企業推薦制度の入試要項の請求連絡先：（公社）全宅連 広報研修部 TEL：03-5821-8112（直）【明海大学不動産学部】試験種別：総合型選抜（企業推薦）https://www.meikai.ac.jp/

4

入試日程

（A 日程）（Ｂ日程）

出願資格等のお問い合わせ

願書受付期間（全宅連必着）

2022 年 10 月 27（木）～2022 年 11 月 9 日（水）2023 年 2 月 21（火）～ 2023 年 3 月 3 日（金）試験日2022 年 11 月 27 日（日）2023 年 3 月 16 日（木）明海大学浦安キャンパス入試事務室〒 279-8550 千葉県浦安市明海 1 丁目

合格発表日

2022 年 12 月 1 日（木）2023 年 3 月 17 日（金）TEL. 047-355-5116

試験科目

面接・小論文

面接・小論文最高裁判決

路線価評価を認めず！
問題の所在と特集
今後注意すべき点とは？

2022年4月19日、相続対策の一環で取得したマンションの路線価評価を認めないとする最高裁判決が下された。今後、「不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか？」という不安の声も上がっている。今回の最高裁判決をどう考えればよいのか。松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏に話を伺った。

不動産を利用した相続税対策は一般的だが…

● 写真はイメージです（写真／PIXTA）

行われてきた。
たとえば400㎡の土地を1億円で取得したとする。
1㎡あたりの価格は25万円だ。路線価評価は一般的に現金などの金融資産の相続税評価額は、その金融資

公示価格の約80％に設定されるため、1㎡あたりの公産の価値そのものになる。たとえば預貯金が5,000万

示価格が25万円であるならば、路線価は20万円程度

円あり、かつ時価5,000万円の上場株式を所有していになる。この結果、400㎡の路線価は8,000万円になたとしたら、5,000万円プラス5,000万円の計1億円がり、この時点で、相続財産評価額が2,000万円も圧縮

相続税評価額＝時価として相続税課税される。

されたことになる。

ところが、金融資産ではなく、土地や建物などの不また建物については、固定資産税評価額が用いられ動産を所有している場合は、相続が生じたとき、そのるが、これは建築年数によって建物価格の30～70％

購入額ではなく、そのときの相続税評価額が時価となが目安になるため、さらに圧縮効果が得られる。

る。昨今では1億円で購入した不動産でも、それ以下の相続税評価額となる場合が一般的だ。
そのため、被相続人が高額な金融資産を保有している場合は、不動産を購入し、金融資産を減らして、相続税評価額を引き下げるということが、これまでよくこれらの評価方法は、国税庁の「財産評価基本通達」に規定されており、相続税申告の際の財産評価
は、この基本通達に沿って行われている（次ページの図表1）。
ただ、相続税法22条によると、相続財産は「時REAL PARTNER July 20225

価額を時価とすると定めている。

図表1 相続税評価額のイメージ例
時価

相続税評価額

預貯金

1億円

1億円

土地

1億円

建物

1億円

最高裁が追徴課税を支持（自宅）8,000万円

今回、路線価評価が認められなかった事案は、相続（賃貸用）6,000万円

人がこの財産評価基本通達にある路線価を用いて相続財産を評価し、相続財産の合計額が相続税の基礎控除（自宅）6,000万円を下回ったため、相続税をゼロ円と申告したところ、（賃貸用）4,200万円

税当局がこれに「ノー」を突き付け、2億4,050万円の追徴課税処分を下した、というものだ。

＊土地は 20～30％減、建物は築年数によって 30～70％減になる相続人としては、「他の人と同様に、財産評価基本
価」で評価すると規定されているため、原理原則から通達に基づいて相続税額を計算したにもかかわらず、

いえば、不動産については個別に税務署が不動産鑑定

なぜ自分のケースが国税当局から否認されるのか、そを行って評価しなければならない。しかし、すべてのれは評価における平等原則に反するのではないか」と相続不動産を不動産鑑定していては、税務署の事務作

いう観点から、追徴課税の処分取り消しを求めた。

業が著しく増え、また多額の費用がかかるため、業務この争いが一審、二審を経て、最高裁にまで進み、に支障をきたす恐れがある。そこで、財産評価基本通

今回、判決が下された。結果は、税当局が主張する達によって、路線価などを用いた画一的な相続財産評「不動産鑑定を行って出した評価は妥当」というもの

July 2022
全宅連・全宅保証

定時総会開催  2

CONTENTS

今月のアーカイブ

特集

4

最高裁判決 路線価評価を認めず！
問題の所在と今後注意すべき点とは？

「住」のトレンドウォッチング

  5

連載  第 34 回

① デジタル社会形成整備法に係る改正宅建業法が施行② 賃貸住宅管理業の登録状況と「法律の解釈・運用の考え方」 改正について③ 国土交通省が不動産 ID のルールを整備

9
10
11

注目の書 著者は語る『建築家になりたい君へ』隈 研吾

12

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載  第 19 回

「令和 3 年度テレワーク人口実態調査」を読み解く

14

紙上研修 連載  第 202 回
宅建業者が知っておくべき令和 4 年度 土地・住宅税制のポイント

16

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2022年7月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

6

2022 年 7 月 10 日発行 通巻第 508 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／坂本 久〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集

であり、最終的に相続人の主張は退けら

図表2

最高裁判決 路線価評価を認めず！ 問題の所在と今後注意すべき点とは？

今回の事案の不動産の取得状況れた。

東京都内のマンション

神奈川県内のマンション取得日

平成21年1月30日

平成21年12月25日

購入額

8億3,700万円

5億5,000万円

13億8,700万円

うち自己資金

2億 700万円

1億2,500万円

3億3,200万円

4,700万円

4,700万円

3億7,800万円

10億 800万円

では、どうして相続人の主張は認められなかったのか。まず、事の経緯から見てみよう。
成24（2012）年6月のこと。その3年5カ月前である平成21（2009）年1月に、被相続人は東京都杉並区にあるマンショ
ン1棟を、8億3,700万円で購入した。購うち借入金

被相続人が94歳で亡くなったのは平配偶者より借入

─

銀行融資

6億3,000万円

保有状況

保有（当時）

入資金のうち6億3,000万円が信託銀行からの借り入れで、2億700万円が自己資金だった。

購入金額は5億5,000万円で、うち3億7,800万円を信託銀行から、4,700万円を配偶者から借り入れ、これに1億2,500万円の自己資金を充当して購入した（図表2）。

平成25年3月7日 売却（譲渡対価 5億1,500万円）

図表3 相続税評価額と国税庁による鑑定評価額の比較

また、平成21年12月には神奈川県川崎市のマンション1棟も購入。こちらの合計

相続人による
相続税評価額国税庁による
鑑定評価額
評価額の差額

東京都内のマンション

神奈川県内のマンション

土地

1億1,400万円

土地5,800万円

建物

8,600万円

建物

7,500万円

土地

3億 800万円

建物

合計

4億4,600万円

5億1,900万円

12億7,300万円

3億8,600万円

9億4,000万円

5億5,400万円

合計

3億3,300万円

そして平成24年6月に被相続人が死亡。相続人は一般的な路線価を用いて、2つのマンションを評価して申告した。

が下された。

申告した評価額は東京都内のマンションが2億円、当然、路線価で相続財産を評価するものと思ってい神奈川県内のマンションが1億3,300万円で、合計3た相続人としては納得がいかない。相続人側は追徴課

億3,300万円というものだった。

税処分の取り消しを求めて裁判となり、地裁、高裁を

他の相続財産との合計から銀行からの借入金を差し引いて、最終的に相続税額をゼロ円として申告した。
これは国税庁の「財産評価基本通達」に規定されているとおりの評価方法であり、世間一般の相続人も同じ評価方法で相続税を計算している。

経て、今回の最高裁判決が示され、相続人の敗訴が確定した。

あからさまな「節税対策」には注意が必要

その後、相続人に対する税務調査が行われた。そし

さて、今回の最高裁判決によって、今後、不動産をて税当局は、財産評価基本通達6項に基づき、不動産活用した相続対策は認められなくなるのか。この点にの評価額を見直すとした。この財産評価基本通達6項

ついては、税理士のみならず不動産関係者にとってもには、「この通達の定めによって評価することが著し関心のあるところだろう。

く不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」とある。
2つのマンションの取得価格が合計で13億8,700万

松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏にこの点を確認したところ、いくつかの論点を指摘し
てくれた。

かい り

円。これに対して路線価評価額が3億3,300万円は「第一の論点は、路線価と実勢価格との乖離がどこ「著しく不適当」というのが、税当局の判断だった。

までなら認められるのかということです。どの程度のそこで、路線価による評価ではなく、不動産鑑定を差があれば国税当局が問題視するのか、という点が注行った結果の評価額である12億7,300万円で評価する目されましたが、最高裁は両者の価格の乖離は問題にべきとし（図表3）、2億4,050万円の追徴課税の処分しないと言いました。最高裁が問題にしたのは、他のREAL PARTNER July 2022

7

特集

最高裁判決 路線価評価を認めず！ 問題の所在と今後注意すべき点とは？

納税者との間で不平等が生じるような租税負担軽減をも注目された。この融資目的が「相続対策」ではな

行うのはダメだということです」（飯塚税理士）く、「財産の有効活用目的」のためだったと明確に示

今回の件では、信託銀行が被相続人に対して10億800万円の融資を実行している。信託銀行がこれだけの融資を行ったのは、被相続人が購入したマンションの担保価値を認めたからだが、これだけの融資を受けるのは、誰にでもできるものではない。

されていれば、節税のための相続対策と見なされるリ
スクをある程度下げられたのかもしれない。
00

不動産を活用した「相続対策」は否定されていない「もちろん、融資を受けて不動産を購入することのこうした事情からすると、今回の最高裁判決では国すべてが悪いというわけではありません。同程度の財税側が勝訴したものの、今後、不動産を活用した相続

産状況にある人が、一般的に行うものであれば問題に対策が封じ込められることになったとはいえなさそうならないでしょう。しかし、この相続人の場合、川崎だ。それは飯塚税理士も指摘しているように、最高裁

市のマンションを、被相続人が亡くなって相続が発生が「路線価と実勢価格の乖離は問題にしない」ことをした平成24年6月の9カ月後、平成25年3月に5億明らかにしたからだ。つまり路線価による相続財産の1,500万円で売却し、申告した相続税評価額よりはる

評価は間違っていない、ということになる。

かに高い時価を露出させてしまいました。それも申告

しかし、節税対策であることが誰の目にも明らかな期限である平成25年4月の直前ですから、そもそもケースについては、税当局が路線価による評価を認め

節税対策を主目的にした取得だったと受け止められたないこともあり得ることとなった。この点、どういうのでしょう」（同）

注意が必要なのか。

0

明らかな「相続税対策」だと話は別、ということだ。

「節税目的ではないことを説明できるように、収益「特に川崎のマンションについては、相続が発生し性を重視した優良物件に投資すること。相続直前の投て申告期限前に売却したことも問題でしたが、被相続資は節税対策だと疑われるリスクがあるので、対策を人がこの物件を取得したのは、相続開始の2年6カ月

講じるのであれば、できるだけ早い時期に行うこと。

前でした。相続税には3年以内ルールというのがあ

そして、相続直後に相続不動産を売却することも避け

り、平成7年までは相続開始日からさかのぼって3年たほうがよいでしょう」とのこと（同）。

以内に取得した土地建物は、取得価額で評価する法律

今回の事案は極めて、まれなケースと考えられるがありましたから、国税内部ではチェックがあるのかが、相続税の節税を主目的とした相続対策についてもしれませんね」（同）

は、路線価評価が認められなくなることもあるというさらにいえば、今回の相続対策に際して、2つのマ前例ができたという点において、税理士や不動産関係

ンションに融資を行った信託銀行は、融資を実行する者、金融関係者は、顧客アドバイスの際に一段と注意

際の貸出稟議書等に「相続対策」と明記していたことが必要になるだろう。

8● 写真はイメージです（写真／PIXTA）

レン

「住」のト

❶

チング
ドウォッ

連載 第 34 回

デジタル社会形成整備法に係る改正宅建業法が施行

脱ハンコとペーパーレスを推進する「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」（令和 3 年 5 月 19 日公布）に基づき、 宅建業法関連の改正法令が令和 4 年 5 月 18 日に施行された。これにより不動産取引のデジタル化が本格解禁され、 各業者・団体はその対応を迫られることになる。
深沢綜合法律事務所 弁護士大川 隆之（エ）USB メモリ等の受領に限り、（ア）以外は紙に印刷可能なファイル形式で取得する。

宅建業法関連の改正法令等の施行（3） 電子書面を提供した旨を提供先に通知し、改変の有無等を確認してもらう。

デジタル社会形成整備法に基づき、改正された宅建業法・同施行令・同施行規則が、令和4年5月18（4） 提供先から拒否の申し出がある場合や電子書面を閲覧できないトラブルを解消できない場合は、電磁的方法による提供を中止する。

日に一斉に施行され、あわせて国土交通省は、「宅
地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を改定した。また、国土交通省は、「重要事項説明書等の電今後の動向

磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説
明実施マニュアル」（令和4年4月版）を公表した。

改正借地借家法も施行され、公正証書によること

これらにより、従来は記名押印した書面の交付がが必要な事業用定期借地契約を除き、借地契約・借求められていた①媒介契約締結時書面（業法34条

家契約も電子契約が可能となっている。

の2）、②重要事項説明書（同35条）、③契約締結時

すでに本格運用が開始されているIT重説と組み書面（同37条）について、「電磁的方法による提あわせて、今後、売買契約・賃貸借契約について、供」を可能とする要件が整備され、宅建業者が関与

電子契約等のデジタル化が推進されることになる。

する不動産取引のデジタル化が本格解禁された（レ全宅連は、本年中に、ハトサポBB（※1）というインズ登録証明書についても電磁的方法による提供

新たな不動産情報流通システムを構築し、電子契約が認められた）。

システム（※2）も提供する予定とのことである。

書面の電磁的方法による提供の要件※１ 7月、9月順次リリース（裏表紙参照）※２ GMOサインと提携し「ハトサポサイン」を11月にリリース

書面の電磁的方法による提供が可能だといっても、単にPDF化して提供先にメールで送りつけれ図表

電子契約システム（立会人型）のイメージ
宅建業者

ばよいわけではない。宅建業法は、基本的に、①提相手方

電子契約システム

供先の承諾と、②記名（押印）に代わる措置を講じた電磁的方法による提供を求めている。その詳細な要件は、上記各法令、解釈・運用の考え方、マニュ

1

契約書類用作成／電子署名

契約書等

2

契約書等受領／内容確認

アルに定められているが、主なものは以下のとおりである。
（1） 電子書面の提供方法は、（ア）電子メール等、（イ）
Web ページからのダウンロード、（ウ）USB メモ
リ等の交付に限り、紙に印刷可能なファイル形式
で、電子署名やタイムスタンプといった改変防止措置を講じて提供する。
（2） 電磁的方法で提供することについて提供先の承諾を取得する。承諾の取得方法は、（ア）書面、（イ）
電子メール等、（ウ）Web ページ上の回答フォーム、

3

電子署名
契約書等

契約書等

タイムスタンプ付与※タイムスタンプイメージ

4

タイム
日時
スタンプ 改ざん防止
契約書等受領／保管

4

契約書等受領／保管

全宅連では、会員業務支援サイト「ハトサポ」において「ワード・エクセル契約書式」コンテンツ内に「書面の電磁的方法による提供及びIT重説関係書式等」を開設し、「【全宅連版】不動産の電子取引に係るマニュアル」
及び電子契約・IT重説関連書式を提供しています。
REAL PARTNER July 2022

9

チング❷

ウォッ
トレンド

「住」の

賃貸住宅管理業の登録状況と「法律の解釈・運用の考え方」改正について
本年 6 月 15 日をもって完全施行 1 周年を迎えた賃貸住宅管理業登録の状況や、「法律の解釈・運用の考え
国土交通省不動産・建設経済局参事官付方」 改正についてご説明いたします。
解釈・運用の考え方」が改正され、令和4年6月15

賃貸住宅管理業の登録状況について日に施行されました。主な改正事項である、管理受「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」

託契約・特定賃貸借契約の変更時・更新時における（以下、法）では、サブリース業者と賃貸住宅の重要事項説明（法第13条および第30条）および契オーナーとの契約の適正化に係る措置として、不当約締結時書面交付（法第14条及び第31条）につい勧誘行為・誇大広告等の禁止、重要事項説明の義務て説明します。

化などが図られました。また、賃貸住宅管理業の健改正前、契約期間中の契約変更に伴う重要事項説全化を図るべく、200戸以上管理する場合における明・契約締結時書面交付については、法令に準じた登録の義務化のほか、登録業者には業務管理者の設取扱いをするべきものとしておりました。

置や重要事項説明、オーナーへの定期的な報告を義しかし、特定賃貸借契約を中心に、賃料減額を伴う契約変更時に事業者からの説明がない、といった

務付けるなどの措置がなされました。
法の施行の際、現に200戸以上管理している場合トラブルが発生したことを踏まえ、法に定める「管は、本年6月15日までに登録申請をする必要があり

理受託契約・特定賃貸借契約を締結しようとするとましたが、皆様のご協力も賜り、本年6月15日の段き（したとき）」には、契約内容の変更（同法施行

階で8,004者の申請があり、うち登録業者は6,386

規則第31条および第46条各号に掲げる事項の変者と推移しております。また、管理戸数200戸未満更。以下、内容変更）があったときを含むことを明であっても、登録すると法に基づき業務を行うこと

確化し、契約変更時に求められる対応を整理しましになることから、オーナーが管理業者を選ぶ判断要た（図表参照）。

素の1つになると考えられますので、国土交通省と契約変更時・更新時の重要事項説明等に違反があしては積極的に登録を推奨しているところです。

れば、監督処分の対象となり得ます。関係業者におかれましては、改めて法の趣旨を御理解いただき、

賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方の改正について（6 月 15 日施行）

賃貸住宅管理業の適正化を図られますようお願いします。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の図表

法律の解釈・運用の考え方改正による契約変更時・更新時の取り扱い①法施行後に締結された契約（全部重説済の法施行前契約※ 1 を含む）
重要事項説明

契約締結時書面交付

が今回（令和 4 年 6 月）変更部分②法施行前に締結された契約（全部重説済の法施行前契約※ 1 を除く）
重要事項説明

契約締結時書面交付

内容変更※ 2 を伴う契約変更

要（変更部分のみ）※法令上の義務であることを明確化

要（全部）※法令上の義務であることを明確化

更新契約（内容変更※ 2 がないもの）

不要

不要

更新契約
（内容変更※ 2 があるもの）

要（全部→変更部分のみ）

要（全部）1 週間程度の十分な期間をおくことが望ましい→契約変更時の重要事項説明は、説明を受けようとする者が承諾した場合に限り、説明から契約締結まで期間をおかないこととして差し支えない。
※ 1 法施行前に締結された契約で、法施行後に全ての事項について重要事項説明を行ったことがあるものをいう※ 2 賃貸住宅管理業法施行規則第 31 条（管理受託契約）及び第 46 条（特定賃貸借契約）各号に掲げる事項の変更をいう（形式的な変更を除く）①法施行後に締結された管理受託契約・特定賃貸借契約について（全部重説済の法施行前契約※ 1 を含む）
内容変更※ 2 を伴う契約変更時・更新時に、変更のあった事項について重要事項説明・契約締結時書面交付が必要。
②法施行前に締結された管理受託契約・特定賃貸借契約について（全部重説済の法施行前契約※ 1 を除く）
内容変更※ 2 を伴う最初の契約変更時・更新時において、全ての事項について重要事項説明・契約締結時書面交付が必要。

10

チング❸

ウォッ
トレンド

「住」の

国土交通省が不動産IDのルールを整備

国土交通省が「不動産 ID」のルールを決定した。 17 桁の共通番号（ID）に、さまざまな不動産関連情報を紐付けることで、情報の連携をしやすくするのが狙いだ。不動産 ID とは何か、 ルールの中身を確認しよう。
株式会社不動産経済研究所 「日刊不動産経済通信」 記者

しの ぎ

み

ゆ

き

篠木 美由紀日刊不動産経済通信 公式ツイッター ＠ fdk_tsushin

ものがある。賃貸マンションが代表だ。非区分所有

情報の表記には“揺らぎ”が存在

建物の賃貸マンションには1棟で1つの不動産番号

不動産の情報は、情報を提供する主体によって、しかなく、部屋が特定できない。そこで4桁の特定

住所や地番の表記方法に“揺らぎ”がある。同じコードには部屋番号を右詰で入れることとした。賃物件でも、「千代田区岩本町2-6-3」と表記する情報

貸マンションの「201号室」だったら、特定コード

主体Aのデータがあったり、「千代田区岩本町2丁

は「0201」だ。特定コード無しでも不動産を特定目6番3号」と表記する情報主体Bのデータがあっできる場合は、特定コードは「0000」にする。

たりする。これらは異なる情報主体のデータのた

商業用建物の特定コードの先頭に使われる「階層め、紐付けされていない。たとえば宅建業者が仲介

コード（2桁）」は4種類ある。地上階なら「G0（半のために、特定の物件の情報を集めようとすると角Gと半角数字ゼロ）」。地下階なら「B0（半角Bき、情報間の表記の揺らぎに遭遇すると、検索に手と半角数字ゼロ）」、地上の中間階なら「GM」、地間がかかるうえ、既存データと同一物件かどうか確

下 の 中 間 階 な ら「BM」 だ。 不 動 産 番 号 が認（名寄せ）することが必要になる。これは、日本「1234567890123」の賃貸オフィスの25階の場合、の土地・建物に「この番号さえわかれば物件を特定

不動産IDは「1234567890123-G025」となる。

できる」というものが存在しないために起きていた。
不動産IDは、一定のルールで割り振った共通番

メリット実現には普及がカギ

号で物件を特定し、情報と情報に横串を通そうといさまざまな情報が不動産IDでつながれば、得らうものだ。不動産IDには、不動産登記簿の表題部

れるメリットは多々あるだろう。将来的に、都市計にある「不動産番号（13桁）」をベースに用いる。

画情報やハザードマップなどの公的情報が連携でき

不動産番号だけでは特定できないときのために「特れば、宅建業者の調査や重要事項説明書の作成の負定コード（4桁）」を付ける。
「不動産番号＋特定担は大きく軽減される。課題は不動産IDが普及すコード」の17桁が、不動産IDだ（図表）。

るかどうかだ。広く使われないと、情報連携は実現

不動産番号は、土地・建物ごとに、分譲マンショできない。普及のためには、公的情報の加工しやすンなどの区分所有建物は専有部分ごとに存在する。

い形でのデジタル化が必要だ。ルールが若干複雑で個別性があり揺らぎがなく、全国の不動産に広く記

わかりにくいため、簡単に不動産IDを生成できる

録されているため、不動産IDのベースに選ばれ仕組みも求められる。国交省は現在、こうした普及た。しかし不動産番号だけでは物件が特定できないに向けた環境整備を検討している。

図表

不動産 ID の基本ルール（国土交通省「不動産 ID ルールガイドライン」より）
ID を付す単位
使用する不動産番号の対象 No.

土地
建物（戸建て）

筆ごと
建物全体［商業用］フロアごと［居住用］ 部屋ごと
建物全体
専有部分ごと
［商業用］
フロアごと

土地
建物

ID のルール①
不動産番号（13 桁）-0000（4 桁）②
不動産番号（13 桁）-0000（4 桁）③
不動産番号（13 桁）- 階層コード（2 桁）・階数（2 桁）④
不動産番号（13 桁）- 部屋番号（4 桁）
建物
非区分建物
⑤
不動産番号（13 桁）-0000（4 桁）⑥
不動産番号（13 桁）-0000（4 桁）
専有部分⑦
不動産番号（13 桁）- 階層コード（2 桁）・階数（2 桁）⑧
不動産番号（13 桁）-0000（4 桁）※ 1
専有部分（＝ 1 部屋の場合）
区分所有建物［居住用］ 部屋ごと専有部分（＝複数部屋の場合） ⑨
不動産番号（13 桁）- 部屋番号（4 桁）
建物全体
建物が建つ土地⑩
不動産番号（13 桁）- 建物を表す符号（4 桁）※ 2※ 1 一般的な分譲マンションの各部屋はこの類型に該当。
※ 2 建物を表す 4 桁の符号は「000B」

REAL PARTNER July 2022

11

こ

の本は、
「14歳の世渡り術」（河出書房新社）というシリーズのなかの1冊として、「建築家になりたい君へ」というテーマで書かせてもらいました。
実は、前々からこのようなテーマの本を書いてみたいという気持ちがありました。小学生や中学生から、「どうやったら建築家になれるのですか」という質問をよく受けていましたし、建築を学ぶ大学生にも、「どうしたら建築家になれるのか」と悩んでいる人が多いからです。
そういう人たちに向けて、何か指針のようなものを示すことができたらよいなと考えていました。
表向きは「14 歳を対象にした本」ですが、1 冊を通じてビジネスのコツが要所、要所に散りばめられているように思えました。これは意図的に書かれたのですか。

建

築家というのはアーティストです。同じアーティストでも、画家であれば絵の具などの画材を自分で買ってそろえれば、作品をつくることができます。しかし、建築家の場合、施主がお金を出してくれないと何もできませんから、ビジネスセンスも必要になります。
私はサラリーマン家庭で育ちましたが、父からは一度も仕事のコツなどを聞いたことがありませんでした。もちろん小学校から大学まで学校の先生からも、そういう話を聞いたことがほとんどありませんでした。
しかし、この世の中を生きていくためには、学校で教わる勉強だけでなく、社会で仕事をし続けていくためのコツのようなものも知っておく必要があります。
たとえば「建築家は長距離走者」と書いたのは、長く同じペースで走るうちに少しずつ信頼を獲得し、その信隈建築家になりたい君へ

この本を書かれたきっかけを教えてください。

頼の上に少しずつ大きな建築を建てるチャンスに恵まれることを伝えようとしました。ほかにも「恥をかくことは挑戦の第一歩」、「相手を説得するときに一番重要なことは、相手の身になって考え、相手の立場を尊重しなが（撮影・村越将浩）『建築家になりたい君へ』
河出書房新社1540 円（税込）

10 歳で建築家を志し、国内外で多数のプロジェクトを手がける、今、最も注目の建築家が建築知識満載で綴る 10 代へのメッセージ。自身の生い立ちから、建築家とは何か、これからの建築とはどうあるべきかといったテーマについて、やさしい筆致で書き下ろしている。10 代だけではなく、大学生やビジネスマンにも興味深く、示唆に富んだ内容で、多くの学びを得ることができるはずだ。

12

研

注目の書 著者は語るら説明すること」など、自分が建築家として仕事をしてきたなかで気づいた、生きるコツのようなものを伝えたいという気持ちで書きました。
空き家が社会問題化するなど住宅の在り方が問われていますが、そうしたことについてどう考えていますか。

今までは郊外に戸建てやマンションなどを購入して住み、仕事は都市のオフィスで働くというスタイルが当たり前でした。そして住宅は、そこで生活する人たちが安心感を得るところであるのと同時に、それを私有することが、ある種のステータスにもなりました。
ただ、私有することによって、住宅の価格がある種のヒ
エラルキーにつながる側面があったのも事実です。20世紀の金融資本主義において、それが一段とエスカレートしていきました。しかし、そういう束縛から抜け出したいと考えている人たちが最近、徐々に増えてきているように思えます。その先に、これからの住宅の在り方があるのではないかと思います。
そのオプションの一つが「シェアハウス」かもしれません。さまざまな仕事やキャリアを持つ人たちが一つ屋根の下で生活する。そこを生活の場だけでなく、働く場にする人もいます。私自身も都内にシェアハウスを建て、そこで吾

くま けんご● 1954 年生まれ。1990 年、隈研吾建築都市設計事務所設立。慶應義塾大学教授、東京大学教授を経て、現在、東京大学特別教授・名誉教授。30 を超える国々でプロジェクトが進行中。自然と技術と人間の新しい関係を切り開く建築を提案。主な著書に『点・線・面』（岩波書店）、『ひとの住処』（新潮新書）、『負ける建築』（岩波書店）、
『自
然な建築』
、
『小さな建築』（岩波新書）、他多数。

若者と交流していますが、たとえば空き家を活用してシェアハウスにすれば、空き家問題の解決だけでなく、新しい
コミュニケーションを生むきっかけにもなると思います。
最後に不動産事業者へのメッセージをいただけますか。

不動産業においては、これから面白いパラダイムシフ
トが起こる予感がしています。まさに今申し上げた

ように、住宅に関しては私有、そして住む場所というしばりが徐々に崩れていくなかで、私有ではなく共有、住む場
所であり働く場所でもあるという、新しい場が生まれてくるでしょう。それに見合うような場をつくれるかどうか。
建築家だけでなく、不動産事業者やデベロッパーも真剣に考えていく必要があります。今は、まさにビジネスチャン
スのときを迎えているのではないでしょうか。
（取材・文／編集部）

施主からの信頼を少しずつ重ねた先に、
大きな建築を手がけるチャンスがあるのです
REAL PARTNER July 202213

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 19 回］「令和3年度テレワーク人口実態調査」を読み解く
新型コロナウイルスの感染拡大以降、テレワークが広く導入され、大手企業を中心として定着してきた感があります。2022 年 3 月に国土交通省が発表した「令和3 年度テレワーク人口実態調査」の結果から、今後の動向や賃貸市場への影響について考えてみました。

不動産エコノミスト

吉崎 誠二

ワークが日常化している様子がうかがわれます。

首都圏では4割超が雇用型テレワーカーに

将来的には、テレワークが普通の働き方になって定着するように思われます。なぜなら現状、多くの企業

新型コロナウイルスの感染拡大が多少の波はあるもののやや落ち着いてきましたが、感染拡大が起きる前と、そこで働く人たちの双方が、テレワークの継続を希望しているからです。

と比べて、私たちのライフスタイル、とりわけ「働きたとえば雇用型テレワーカーのうち89.4％が、今後方」は大きく変わりました。それはテレワークの拡大

もテレワークに対して継続意向を持っています（図表です。大企業はもちろん、中小企業を含めた多くの企

2）。注目すべき点としては、「新型コロナウイルス感

業がテレワークを導入しました。では今後、この働き

染収束後も継続意向がある」と答えた人が84.0％にも方の変化はどうなるのでしょうか。

達したことです。

国土交通省が発表した「令和3年度テレワーク人口

ただし、たとえば本田技研工業は今年5月の連休明実態調査」の結果から判断すると、このまま感染拡大

け以降、テレワークをやめて、原則出社に切り替えまが落ち着いたとしても、テレワークは日常化していきした。大手企業がテレワークをやめる動きがさらに出そうです。

てくるようになると、他の企業もこれに追随するか気この調査結果によると、雇用型テレワーカー（企業になるところです。

に勤めていて、テレワークを一度でもしたことがある

テレワークに求められる設備環境とは？

人）の割合は、日本で感染拡大が始まった令和2年から急増し、全国平均で令和2年度は23.0％、翌年は27.0％でした。なかでも首都圏では令和2年度のさて、ここからが本題です。テレワークの継続意向

34.1％から42.1％へとさらに上昇し（図表1）、テレがある雇用型テレワーカーに、「主にテレワークを実

図表1

雇用型テレワークの割合（平成28〜令和3年）

図表2

（％）

●今後のテレワーク継続意向

45

42.1

全国
首都圏
近畿圏
中京圏
地方都市圏

40
35
30
25
20
16.9

15 13.5 13.3
13.1
10
11.0

18.3
15.3

14.8

12.6 13.8

34.1

20.5
17.4
16.6

13.9 16.1

18.8
15.5
14.9
12.0

14.8

平成 28

29

30

令和 1

23.3
23.0
19.7

17.7

意向なし

89.4%

10.6%

新型コロナウイルス感染症対策として通勤時間の有効活用 通勤の負担軽減

45.8%

17.5%

16.6%

個人事情等

17.4%

●新型コロナウイルス感染終息後のテレワーク継続意向

16.2

継続意向あり継続意向なし

84.0%

16.0%

●継続意向ありの理由

2

首都圏：東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県
関西圏：京都府、大阪府、兵庫県、奈良県
中京圏：愛知県、岐阜県、三重県地方都市圏：上記以外の道県（国土交通省「令和 3 年度テレワーク人口実態調査」より）

14

継続意向あり●実施したい理由
27.3
27.0
23.0

5
0

テレワークの継続意向等

3（年）

通勤時間の有効活用

通勤の負担軽減

個人事情等

42.5%

30.2%

27.3%

●継続意向なしの理由

コロナ対策として不要

会社の機器が不十分

仕事に支障が生じる

42.5%
0

20

テレワーク実施場所の環境が不十分

通勤時間短い、

6.5% 7.6% 苦にならない
13.0%
40
60

（国土交通省「令和 3 年度テレワーク人口実態調査」より）

個人事情等

14.2%

18.2%
80

100

（％）

施したい場所」を聞いたところ、「自宅」が83.7％をが45.2％、「自宅だとセキュリティ（情報漏洩等）に占め、圧倒的多数になりました（図表3）。

不安があるため」が33.1％、「自宅だと家族に気兼ね

図表3

主にテレワークを実施したい場所

0.1%
2.0% 1.5%
3.7
4.7 %
%
4.2%

自宅

少し広めの物件の人気が高まる可能性

共同利用型オフィス等
共同利用型オフィス等（条件が合えば）以上の調査結果から、当面、多くの人が自宅でテレ

自社の他事業所

83.7%

するから」が25.8％を占めています。

自社の他事業所（条件が合えば）ワークを行うだろうという前提のもとで、これからのその他

住宅、特に賃貸物件のあり方について考えてみたいと

出先の行き帰り、出張、移動中に立ち寄る喫茶店、図書館、ホテル等

思います。

（国土交通省「令和３年度テレワーク人口実態調査」より）

賃貸物件には2年に1度、契約更新の時期がありま
すが、新型コロナウイルスの感染拡大が2020年初か

最近増えているように思われるシェアオフィスは、

らすでに2年半が経過しています。したがって、これわずか8.9％です。増えてきているとはいえ、シェアからテレワークが日常化するとしたら、テレワークにオフィスを利用している人は、まだまだ少数派のよう向いている物件を求めて、引越しを考える人が増えてです。

くる可能性があります。

とはいえ、シェアオフィスを利用したい人は57.6%

今まで、賃貸物件を選ぶ際の条件としては、第一にあります（図表4）。その内訳は「主なテレワーク実

セキュリティがあげられました。たとえば、カメラ付

施場所」として使いたいという人が9%、「主なテレきのインターフォンで、来客した人の顔が判別できる

ワーク実施場所以外」、つまりときどき使いたいといといったことがこれに該当します。
次がインターネット環境です。日常生活に不可欠なう人が48.6％となっています。
図表4

雇用型テレワーカーでテレワーク継続意向ありの人の共同利用型オフィスの利用意向
主な実施場所として9.0%

ト環境は当たり前になっていて、新しい賃貸物件でこ

7.9%

れらが備わっていない物件を探すほうがむずかしいほ

利用意向なし主な実施場所として以外の
使い方

63.3%
40.2%

48.6%

主な実施場所より仕事に集中したいときに利用したい
主な実施場所より仕事環境（インターネット利用環境、プリンタ、個室等）がよい場所で仕事をしたいときに利用したい
職場以外の人たちとの新たな交流・人脈を築いたり、ビジネスのヒントを得たいときに利用したい
買い物のついでに利用したい
その他

ンターネットを使えるかどうかは、とても大事です。
しかし、現在においてセキュリティやインターネッ

1.2%

14.2%
42.5%

インフラになりましたから、ストレスのない環境でイ（国土交通省「令和３年度テレワーク人口実態調査」より）

ときどき利用したい理由としては、「主な実施場所
より仕事に集中したい時に利用したい」が63.3％、「主

ど標準的な装備になってきました。
だとすれば、今後はここに「テレワークをしやすい環境」が入ってくるでしょう。
現在、都心の賃貸物件は賃料が上昇傾向をたどっていますが、テレワークを推奨している企業は、たとえば社員に対して月5,000円、あるいは1万円程度の在宅勤務手当を支給しているところも増えてきました。
この手当を見込んで、少し賃料が高めでもテレワーク
がしやすかったり、個室やワーキングスペースを確保
しやすかったりする少し広めの物件が、これから注目される可能性があると考えられます。

な実施場所より仕事環境（インターネット利用環境、
プリンタ、個室等）がよい場所で仕事をしたいときに利用したい」が40.2％となりました。
ちなみに主なテレワークの実施場所としてシェアオ
フィスを利用したい理由（自宅を利用したくない理由）としては、「（自宅の）仕事環境（執務部屋、机・椅子、インターネット利用環境等）が良くないから」

吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER July 2022

15

「紙上研修」
REAL PARTNER
連載 第 202 回

宅建業者が知っておくべき

令和4年度 土地・住宅税制のポイント
税理士法人柴原事務所

柴原 一

代表社員税理士（しばはら はじめ）

令和 4 年度の税制改正大綱が昨年 12 月に閣議決定され、これを受けて本年 3月、税制改正法案が衆参両院において可決成立されました。今回の改正のうち不動産関連の主な改正内容は以下のとおりです。

を提出していた従来の手続きが不要になりました。

【所得税および個人住民税】

・借入金の年末残高証明書の提出が不要

1．住宅ローン控除（1）控除率・借入限度額・築年数要件等の改正控除率を年末のローン残高の0.7％に引き下げる代
わりに、控除期間は新築で原則13年に延長されました。新築住宅の借入限度額の上限は4つに区分され、・納税者は住宅ローン控除申請書を銀行等へ提出
・銀行等は一定事項を記載した調書を税務署へ提出
令和 5 年以後に居住した者が令和 6 年 1 月 1 日以後に行う確定申告と年末調整について適用（3）個人住民税からの控除限度額の引き下げ

段階的に引き下げられました。さらに、中古住宅の築

所得税の住宅ローン控除について控除不足額がある

年数要件（耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以場合の住民税からの控除限度額が引き下げられました。

内）が、昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）に緩和されました。また、所得要件は2,000万円以下に引き下げられました。

控除限度額

令和 4 年・5 年居住開始 令和 6 年・7 年居住開始
新築

中古

新築

中古

借入限度額
控除期間

3,000 万円 2,000 万円 2,000 万円※ 2,000 万円
認定住宅
5,000 万円
4,500 万円
ZEH 水準省エネ住宅 4,500 万円 3,000 万円 3,500 万円 3,000 万円
省エネ基準適合住宅 4,000 万円
3,000 万円
10 年
一般住宅
認定住宅・ZEH 水準
13 年
10 年
10 年
省エネ住宅・省エネ
13 年

一般住宅

基準適合住宅控除率0.7%※一般住宅のうち令和 6 年 1 月 1 日以後に建築確認を受ける住宅等（登記簿上の建築日付が令和 6 年 6 月 30 日以前のものを除く）のうち「一定の省エネ基準」を満たさないものについては住宅ローン控除の適用ができなくなる。

令和 4 年 1 月 1 日から令和 7 年 12 月 31 日までの間に居住の用に供した場合に適用

宅地建物取引業者が耐震基準を満たす
中古住宅を取得し、一定のリフォーム工事を行った場
合にその工事費用が販売価額の 2 割以上であるか、
300 万円以上であるかのいずれかであるもの等（「買取
再販住宅」という）をその宅地建物取引業者から取得した場合も、新築住宅の取得と同様に取り扱われます。
実務のポイント（2）確定申告手続きの変更
確定申告時と年末調整時に借入金の年末残高証明書

16

改正前

改正後※

所得税の課税× 7％
総所得金額等

所得税の課税× 5％
総所得金額等（最高 13.65 万円）（最高 9.75 万円）※特別特例取得等以外の場合

令和 4 年 1 月 1 日から令和 7 年 12 月 31 日までの間に居住の用に供した場合に適用

2．認定住宅等の新築等をした場合の所得税額の特別控除の対象に ZEH を追加
対象住宅

控除対象限度額

控除率

・認定長期優良住宅
・認定低炭素住宅
・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）

650 万円10%

令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用

3．特定の居住用財産の買換えの特例（譲渡益が生じた場合）の要件追加

適用期限を2年間延長したうえで、令和4年1月1日以後に行う譲渡に係る買換資産※の要件に、一定の省エネ基準を満たすものであることが加わりました。
※買換資産が令和6年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が同年6月30日以前のものを除く）または建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が同年7月1日以降のものである場合

適用期限を 2 年間延長して、令和 5 年 12 月 31 日までに行った譲渡に適用

たは、②窓の断熱改修工事と併せて行う天井、壁もし
くは床の断熱改修工事となり対象が緩和されました。
適用期限を 2 年間延長して、令和 5 年 12 月 31 日までに行った改修工事に適用

4．居住用財産の買換え等による譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（譲渡損が生じた場合）の適用期限の延長

住宅の買換えで譲渡損失が生じた場合であって、買換資産に係る住宅ローン残高がある場合は、譲渡損失

実務のポイント 標準的な費用の額は工事の実績を踏まえて見直されます。本年度の標準的な費用の額は、国土交通省より公表されますので適宜ご確認ください。

額を損益通算（控除しきれない金額は、譲渡した翌年【相続税および贈与税】

以降3年間繰越控除）する特例の適用期限が、2年間

7．直系尊属から住宅取得等資金の贈与を延長されました。
適用期限を 2 年間延長して、令和 5 年 12 月 31 日までに行った譲渡に適用受けた場合の贈与税の非課税（1）非課税限度額の改正
住宅用家屋の取得等をした場合の家屋の区分に応5．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（譲渡損が生じた場合）の適用期限の延長

住宅を譲渡して譲渡損失が生じた場合であって、譲渡資産に係る住宅ローン残高が残る場合は、住宅ロー
ン残高から譲渡対価の額を控除した額を限度に損益通じ、それぞれ次の金額が非課税限度額となりました。
非課税限度額
耐震、省エネ、バリアフリーの住宅用家屋

1,000 万円
500 万円

上記以外の場合

算（控除しきれない金額は、譲渡した翌年以降3年間繰越控除）する特例の適用期限が、2年間延長されました。
適用期限を 2 年間延長して、令和 5 年 12 月 31 日までに行った譲渡に適用（2）既存住宅用家屋の築年数要件の廃止
築年数要件を廃止して、新耐震基準に適合していることが追加されました。登記簿上の建築年月日が昭和57年1月1日以降は、新耐震基準に適合とみなされま

6．リフォーム工事をした場合の税額控除等の適用期限の延長す。

一定の既存住宅に係る特定の改修工事を行って令和4年及び令和5年に居住の用に供した場合には、以下のように改修工事等の標準的費用の額の10％相当額
を所得税額から控除できます。
居住年

対象工事

令和４年・令和５年

バリアフリー改修
省エネ改修
三世代同居改修（3）受贈者の年齢要件を引き下げ
受贈者の対象年齢が、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上から18歳以上に引き下げられました。

控除対象限度額

控除率

200 万円（注1）上記（1）～（3）の改正は、住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度および震災特例法の贈与税の非課税措置についても同じです。

250 万円（350 万円）
250 万円

耐震改修※ or 省エネ改修＋耐久性向上改修

250 万円（350 万円）

耐震改修※＋省エネ改修＋耐久性向上改修

500 万円（600 万円）

適用期限を 2 年間延長して、令和 5 年 12 月 31 日までに行った贈与に適用

10%※昭和 56 年 5 月 31 日までに建築された既存住宅に一定の耐震改修工事を行った場合（注）カッコ内の金額は、省エネ改修工事と併せて太陽光発電装
置を設置する場合です。

（1）追加控除額（注2）上記（1）、（2）の改正は、令和4年1月1日以後に適用され、（3）の改正は、令和4年4月1日以後に適用されます。
実務のポイント 改正前の非課税限度額は契約締結時期により定められていましたが、改正後は契約締結時期にかかわらず非課税限度額が定められました。

8．所有者不明土地関連法の概要
所有者不明土地の発生を防止するため、「民法等の上記の控除額に加え、以下の金額のいずれか低い金

一部を改正する法律」および「相続等により取得した額の5％相当額を追加控除できるようになりました。

土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が令和3年①標準的な費用の額が必須工事の対象工事限度額を超

4月21日に成立し、不動産登記法が改正されました。

える金額とその他リフォームの合計額②標準的な費用の額（必須工事と併せて1,000万円限度）

政策 1 不動産登記制度の見直し（1）相続登記の申請義務化（2）省エネ改修の対象工事の緩和
省エネ改修の対象工事は、①窓の断熱改修工事、ま所有権の登記名義人に相続開始があり、自己のために相続開始があったことを知り、かつ、その所有権をREAL PARTNER July 202217取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申なお、商業地において負担水準60％未満の土地に請をしなければならないこととされました。遺贈の場

ついて、土地評価額の5％分が上乗せされるところ、合も同様です。

令和4年度に限って2.5％に抑えられることとなりました。

（2）相続人申告登記①上記（1）の相続登記申請の義務を負う者は、所有権の登記名義人の相続が開始した旨および自らがその相続人である旨を3年以内に登記官に申し出る
ことにより、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。
②上記①により相続人申告登記の申し出を行い、その後遺産分割により所有権を取得したときは、遺産（1）商業地の地価上昇分の負担軽減措置
負担水準

課税標準額

70％超

今年度の評価額× 70％

60％以上 70％以下

前年度の課税標準額（据置き）

60％未満

前年度の課税標準額＋今年度の評価額× 2.5％※※この金額が「今年度の評価額× 60％を超える」ときは「今年度の評価額×60％」、「今年度の評価額× 20％未満」のときは「評価額× 20％」となる。

分割の日から3年以内に相続登記の申請をしなけれ

令和 4 年度に限り適用ばなりません。
上記（1）、（2）は、令和6年4月1日以後に適用
実務のポイント 上記（1）、（2）の施行日は令和 6 年 4
月 1 日ですが、認識日（相続により不動産の所有権を取得したことを認識した日）が令和 6 年 3 月 31 日
以前であってもこの制度の対象になります。また、
正当な理由なしに申請を怠ると 10 万円以下の過料に処せられますので注意してください。

（2）住宅地・農地の地価上昇分の負担軽減措置の廃止
以下の土地について、令和３年度の課税標準額が令和2年度より上昇したとしても、令和2年度と同額にする負担軽減措置は、令和3年度限りで廃止となりました。
① 住宅用地で負担水準が100％未満のもの（3）住所等の変更登記の申請義務化② 農地で負担水準が100％未満のもの

所有権の登記名義人の氏名・住所の変更があったと
きは、その変更日から2年以内に変更登記の申請をしなければならないこととされました。

10. 新築住宅に係る固定資産税額の軽減措置の適用期限延長（注）
正当な理由なしに申請を怠ると、5万円以下の過料に処せられます。

以下の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税額は、

令和 8 年 4 月までに施行予定

床面積が120㎡以下の部分に対応する税額を1/2とす
る措置について、適用期限が2年間延長されました。

政策 2 相続土地国庫帰属制度の創設

相続または遺贈により土地を取得した相続人が法務大臣に申請し承認を受けたときは、その土地の標準的な管理費用の10年分の負担金を納付することで、そ軽減期間の土地を国庫に帰属させることができる制度が創設されました。

令和5年4月27日以後に適用

政策 3 遺産分割に関する新たなルールの導入

条件等

一般住宅

認定長期優良住宅

3 階建て以上の耐火・準耐火構造等

5 年間

7 年間

上記以外

3 年間

5 年間

・家屋の総床面積の 1/2 以上が居住用であること
・居住用部分の床面積が 50㎡（賃貸住宅は 40㎡）以
上 280㎡以下

なお、土砂災害警戒区域等の区域内で一定の住宅建相続開始から10年経過後にする遺産分割は、原則設を行う者が、都市再生特別措置法に基づく勧告に従として、具体的相続分ではなく法定相続分によること

わないで建設した住宅は、この軽減措置から除外されとなりました。

ることになりました。

令和 5 年 4 月 1 日以後に適用【固定資産税】
9. 土地の固定資産税の地価上昇分の負担軽減措置を商業地のみ継続

適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までに建設された新築住宅に適用

11. 耐震改修等に係る固定資産税額の減額措置の適用期限延長

新型コロナウイルスによる社会状況への配慮から、

耐震改修等に係る工事の翌年の固定資産税額を一定

令和3年度の課税標準額が令和2年度より上昇したと割合減額する措置について、該当する工事の適用要件

しても、令和2年度と同額とする特例措置が適用されを変更したうえで適用期限が2年間延長されました。

ていましたが、令和3年度限りで廃止となりました。

18

「紙上研修」
REAL PARTNER（1）工事翌年の税額の一定割合を減額
対象工事
耐震
バリアフリー

減額割合
1/2 減額
1/3 減額対象工事
省エネ
長期優良住宅化※

減額割合
1/3 減額
2/3 減額※耐震改修または省エネ改修を行った住宅が、認定長期優良住宅に該当することとなった場合【不動産取得税】
14. 新築住宅用土地の取得に対する税額の軽減措置の延長

土地取得後2年以内に建築予定の場合に適用される（2）省エネ改修工事に該当する要件

不動産取得税の軽減措置を、土地取得後3年以内に延① 適用対象住宅：平成26年4月1日に存していた住宅

長する特例の適用期限が2年間延長されました。

② 工事費：60万円超（断熱改修工事費が60万円超または断熱改修工事費が50万円超であり、太陽光発

適用期限を 2 年間延長して、令和 6 年 3 月 31 日までの取得について適用

15．認定長期優良住宅に係る特例措置の延長

電装置等の工事費と併せて60万円超）
適用期限を 2 年間延長して、令和 6 年 3 月 31 日までの工事完了について適用

認定長期優良住宅について、不動産取得税の課税標
準から1,300万円を控除する特例について、適用期限が2年間延長されました。
適用期限を 2 年間延長して、令和 6 年 3 月 31 日までの取得について適用【登録免許税】
12．住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の軽減税率の適用期間を延長等

（1）税率
税率
区分
所有権の保存
所有権の移転住宅ローン等の抵当権設定16．不動産登記データの登記所から都道府県への通知等

都道府県も市区町村と同様にオンラインによる登記
本則

0.4%

一般住宅

0.15%
0.3%

特例
認定長期
優良住宅

済通知の電子データを登記所から入手可能となりました。これにより、不動産の取得者がその登記の申請をした場合は、都道府県に対する不動産取得税の申告ま0.1%

マンション等：
2% （特定の増改築
0.1％
等は 0.1％※） 戸建て：0.2％

0.4%

認定低炭素
住宅

0.1%

0.1%

実務のポイント 宅地建物取引業者により一定の質の向たは報告が不要となりました。
令和 5 年 4 月 1 日以後に適用

また、「住宅用の土地を取得した場合の軽減措置」
および「住宅を取得した場合の軽減措置」についても上を図るためのリフォーム工事が行われた既存住宅を取得する場合に、買主に課される登録免許税の税率を一般住宅特例より引き下げる措置（買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置）も同様に延長されました（表中の※に該当）。

要件に該当すると認められる場合は申告が不要となり（2）特例の適用対象要件を追加

17．適格請求書等保存方式の

特定の増改築等を含む一般住宅用家屋の所有権移転ました。

令和 4 年 4 月 1 日以後に適用【消費税】
適格請求書発行事業者となる時期

登記および住宅ローン等の抵当権設定登記の対象とな

改正前は、適格請求書発行事業者となる時期が登録

る住宅用家屋の要件について、築年数要件を廃止する

日の属する課税期間の翌課税期間でしたが、改正によとともに、新耐震基準に適合している住宅用家屋（登り、登録日より適格請求書発行事業者になることとな

記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋につりました。なお、この期間について簡易課税の適用をいては、新耐震基準に適合しているとみなす）である

受けることも可能です。

ことが追加されました。
適用期限を 2 年間延長して、令和 6 年 3 月 31 日までに取得等した住宅用家屋に係る登記に適用【印紙税】
13. 不動産譲渡契約書および建設工事請負
契約書に係る税率の特例措置の延長

適用期限を 2 年間延長して、令和 6 年 3 月 31 日までに締結される各種契約に適用

令和 5 年 10 月 1 日から令和 11 年 9 月 30 日までの日の属する課税期間について適用
実務のポイント 免税事業者が適格請求書発行事業者になるかどうかは、早めに税理士等に相談してシミュ
レーション等をすることをおすすめします。

ご質問について・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・FAX・メール等の問合せは対応していません）
・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
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