平成 28 年 4 月 10 日発行（毎月 10 日発行）通巻第 455 号
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

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全宅連 全宅保証

トレンド・ウォッチ 直近データで見る不動産業

好調を持続するものの、やや停滞感が
新連載 宅建業この50年を振り返る●紙上研修 全宅保証の業務 苦情解決事例と弁済事例
連載 地域を笑顔でサポート！空き家対策 地域貢献 etc.

4April 2016

トレンド・ ウォッチ 直近データで見る不動産業

不動産市場は好調を持続するもののやや停滞感が見られる状況に
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

だけでなく世界の経済金融情勢の影響も受けるように

田辺 信之

なっているので、これからも同じサイクルになるとは限りません。

東京オリンピックに向け建設ラッシュの東京臨海副都心

地方中核都市に投資機会あり、資金流入
そうした中、最近は不動産市場の現状把握や予測のために、投資市場の動きから目を離すことができなくなっています。ここ数年間は毎年5兆円前後もの不動産が不動産投資のために売買され、それらの取引が不動産市場全体の価格形成にも大きな影響を及ぼして地域差は大きいものの、大都市圏を中心に、ここ5いるからです。日本の不動産業全体の年間売上高が30～6年間にわたって不動産市場は好調に推移してきま兆円程度ですから、投資市場の規模がいかに大きいしたが、最近になってやや停滞感を強めています。日ものであるかがわかります。

本の不動産市場にはマーケットサイクル（市場の周期）

不動産投資市場では、今、あらゆる投資対象物件でがあり、過去と同様の周期（15年前後）が続くとすれば、投資利回りの低下が進んでいます。例えば、東京都心

前回のピークは2006-7年でしたから、東京オリンピック

部のAクラスのオフィスビルでは、数年前には5％前後（2020年）頃までは、市場が上昇基調を続けてもおかの利回りでしたが、現在では4％を切るような取引も散しくはありません。ですが、最近の不動産市場は、日本見されるようになっています。このため、大都市圏都心

図表1● 地方のAクラスオフィスビルの取引利回りの推移
参考（2007年 月時点）

12

仙台

5.5％

広島

5.5％

札幌

5.4％

神戸

5.3％

7.1％
6.9％
6.7％

京都 データなし
福岡

図表2● Jリートの投資口価格の推移

6.5％

5.0％

6.3％
6.1％
5.9％
5.7％

2010年1月

2009年1月©QUICK Corp
資料：東京証券取引所HPより作成

2008年1月

1

月

2007年

Realpartner 2016.4

1

月

02

10

2006年

資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査結果」を基に作成

1012

TOPIX（一部総合）

2005年1月

1012

東証REIT指数

2004年2月

1012

2007年5月末時点
時価総額：約6.8兆円

2003年4月

2015年 月2015年8月
2015年6月
2015年4月
2015年2月
2014年 月2014年 月2014年8月
2014年6月
2014年4月
2014年2月
2013年 月2013年 月2013年8月
2013年6月
2013年4月
2013年2月
2012年 月2012年 月2012年8月
2012年6月
2012年4月
2012年2月
2011年 月2011年 月2011年8月
2011年6月
2011年4月
1012

5.5％

2,600
2,500
2,400
2,300
2,200
2,100
2,000
1,900
1,800
1,700
1,600
1,500
1,400
1,300
1,200
1,100
1,000
900
800
700

部における利回りの低下はほぼ限界に達しており、不金利、消費税などによっても大きな影響を受けます。

動産価格が上昇するには、賃料単価の上昇が不可欠な

今のところ、分譲マンションの売れ行きは、首都圏で状況となっています。ですが、金融緩和は続いているもも近畿圏でも好不況の目安とされる初月契約率70％のの、昨年と比べて株価や企業業績などに陰りが見えを6年間連続して上回っています。ですが、2015年の分始めてきており、企業の賃料負担力を勘案すると、賃譲マンションの平均価格は首都圏で5,518万円（前年料上昇が本格的なトレンドとなるかは微妙なところです。

比＋9.1％）、近畿圏で4,171万円（前年比＋3.9％）にま

ただし、大都市圏と違って、地方では投資利回りがで上昇しており、ともにバブル崩壊直後の1991年に次2008年の金融危機直前までは低下していないため、

ぐ1992年以来の水準にまで達しています。しかも、「分

地方中核都市には投資機会があると見る投資家の資譲単価の上昇・面積の縮小」という市況悪化の前段階

金が地方に流入しています（図表1）。投資対象も、物流、の兆候を示しています。低金利が下支えとなるので、今ホテル、ケア付住宅などに広がってきています。

後の景気回復とともに、労働者の賃金上昇が本格化し不動産投資市場の先行指標となりつつあるのが、不てくるかどうかが、市況の分かれ目になるでしょう。

動産投資市場における取引（購入額）の3～5割の比重

このように不動産市場の動きを見ていくと、好調はを占めているJリート（上場不動産投資信託）の投資口

持続しているものの、一時期の勢いは薄れて停滞感が

価格の動きです（図表2）。Jリートが物件を購入し続け強まっていると言えそうです。そうした中で、不動産業

るには、投資口を新たに発行して、投資家から資金をの収益状況は、経済環境による変動はあるものの、総調達する必要があるからです。2012年から急上昇したJ

じて一定の利益を上げてきています（図表3）。売上高

リートの投資口価格が、ここにきて高値圏で上下に動に対する利益率（売上高営業利益率）は10～20％程度いています。Jリートの保有物件の収益向上とともに、の水準にありますし、投下した資本に対する利益率

さらに上昇に向かうかに注目すべきでしょう。

（総資本営業利益率）も3％前後を維持しています。加
えて、低金利が借入金の負担を軽減しているため、内分譲マンションは市況悪化前段階の兆候も部蓄積（自己資本比率）は35％に達し、過去10年間で20％近く増えました。ただ、企業による差異は大きい

一方で、個人向けの分譲マンション販売などの一般ですし、微妙な市況にあるので、今後の市況の転換点

的な不動産市場の動きは、家計の所得や住宅ローンのには十分に留意する必要がありそうです。

図表3● 不動産業の収益財政状況
（%）20
18

2016年1月末時点
時価総額：約11兆円

45（%）

売上高営業利益率（左軸）

40

16

35

14

30

12

25

10

20

8

15

自己資本比率（右軸）

6

10

4
2

0
2015年1 │3月

2015年7 │9月

2014年7 │9月

2014年1 │3月

2013年7 │9月

2013年1 │3月

2012年7 │9月

2012年1 │3月

2011年7 │9月

2011年1 │3月

2010年7 │9月

2010年1 │3月

2009年7 │9月（注）対象は資本金1,000万円以上1億円未満の不動産業

2009年1 │3月

2008年7 │9月

2008年1 │3月

2007年7 │9月

2007年1 │3月

2006年7 │9月

2006年1 │3月

2005年7 │9月

2005年1 │3月

2004年7 │9月

2004年1 │3月

2003年7 │9月

2003年1 │3月

2002年7 │9月

2002年1 │3月

2001年7 │9月

2001年1 │3月

2000年7 │9月

2000年1 │3月

月

12

2016年1月

2014年

月

12

2014年1月

2012年

月

2012年1月

2010年
12

0

5

総資本営業利益率（左軸）

資料：財務省「法人企業統計」を基に作成

Realpartner 2016.4

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特別
企画

宅建業この50年を振り返る

時代は、いざなぎ景気の真っただ中
不動産市場も活況の一途をたどる

全宅連は昭和42年（1967年）9月29日に設立され、Contents

来年50周年を迎えます。
Aplil 2016

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トレンド・ ウォッチ 直近データで見る不動産業

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新連載 vol.01 相続対策と不動産の有効活用

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紙上研修
全宅保証の業務―苦情解決事例と弁済事例

18

Information
全宅連・全宅保証 理事会開催／鳥取県宅建協会 池上前会長叙位／大阪府宅建会館の移転と「供託所等に関する説明」の変更

新連載 vol.01 宅建業この50年を振り返る
お知らせ 障害者差別解消法が4月1日に施行
連載 vol.81 知っていれば役立つ税務相談
新連載 vol.01 インスペクションと瑕疵保険入門

全宅保証は昭和47年（1972年）12月15日に設立され、来年45周年を迎えます。

それを記念し、連載で、宅建業の50年を振り返ります。
日本の変遷、時代の変遷とともに、宅建業も様変わりしました。その一方で、50年の実直で地道な変わらぬ日々の業務が、現在の宅建業の信頼を築き上げてきました。

新連載 vol.01 外国人賃貸 注意点 トラブル Q&A
連載 vol.01
地域を笑顔でサポート！ 空き家対策・地域貢献等

新連載 vol.01

不動産関係で頑張っている女性を応援します19

Topics
不動産キャリアパーソンの 紹介／今 春もインターン
シップを実施！

20

中古住宅・空き家フォーラムのご案内

数次にわたる宅建業法改正で法制面をようやく整備
昭和42年は、いざなぎ景気の真っただ中といっていい時代です。39年の東京オリンピックが大成功し、その翌年、証券不況で景気はいったん後退したものの、それを乗り越え、日本は高度経済成長への道を突き進みます。不動産市場も活況の一途をたどります。41年には、日本の総人口が1億人を突破しました（法務省住民登録集計）。新3C（カラーテレビ、カー、クーラー）という言葉が流行し出したのも、この頃です。
宅建業は戦後の住宅不足の中で黎明期を迎え、昭和27年に宅建業の登録制度の創設、業務規制の実施、監督・罰則規定の整備を内容とする宅地建物取引業法が施行されました。その後、紆余曲折を経て、42年までに5回の改正が行われ、法制面もようやく整備されて安定化してきた時代です。
第一次改正（29年）で更新登録手数料の法定化、第二次改正（32年）で宅地建物取引主任者制度の創設と営業保証金制度の整備、第三次改正（34年）で有価証券による営業保証
金供託を認め、第四次改正（39年）で免許制度の確立と宅地

4月号
2016年4月10日発行 通巻第455号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤 博
編集人／山上 健一〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101
URL. http://www.zentaku.or.jp/
本誌の表紙は今月号から、「暮らし・住まい」をテーマに「絆」「パートナー」等をイメージしたイラストを書き下ろしています。
編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。
上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

04

Realpartner 2016.4

建物取引主任者制度の改善、第五次改正（42年）で誇大広告等の禁止、取引態様の明示、重要事項説明、書面の交付、手付け貸与の禁止等が定められました。

宅地分譲がブーム、住宅ローン残高が急増
昭和42～46年の不動産業界を振り返ると、都市近郊の宅地分譲が大ブームになっていました。国会でも佐藤栄作首相

第1回
昭和42年（1967年）～昭和46年（1971年）

が42年の施政方針演説で「国民の住まいを安定し、改善することを社会開発の中心とする」と言明し、これを受けて自民党の都市政策調査会がスタートしました。住宅ローンは目覚ましい伸びを見せ、41年6月末に融資残高383億円だったの

全宅連創立総会

が、43年6月末には1,579億円と4倍以上になりました。全国の地価は、住宅地を中心に高騰しました。
そういう影響もあって、44年に地価公示法が施行されまし昭和43年に全宅連が社団法人として正式認可た。正常な地価を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、適正な地価の形成に寄与することを目的とする法律です。この法律に基づき、45年から毎年、地価公示が行われるようになりました。

霞が関ビル

不動産関連ではこのほか、43年に日本初の超高層ビル・霞が関ビルが完成したことが特筆されます。46年になると、超高層ホテル第1号の京王プラザホテルが開業しました。その後、この周辺は新宿副都心として超高層ビルが林立することになります。
経済企画庁は、43年の日本のGNPは西側諸国で第2位と発表しました。44年にアポロ11号が人類初の月面着陸に成功し、45年に“人類の進歩と調和”をテーマに大阪で日本万国博覧会が開催されました。安保闘争、公害による社会的歪みが問題化していたものの、多くの日本人は輝かしい未来を夢見ていました。

全宅連創立―
全宅建業者の73％を占める
アポロ11号が人類初の月面着陸に成功（Project Apollo Archive, NASA）

全国宅地建物取引業協会連合会の創立総会は、昭和42年
9月29日に開催されました。創立時46都道府県協会傘下会員
数は、全国合計で2万9,371社で、創立時にすでに全宅建業者

日本万国博覧会

数の73％を占めていました（沖縄は返還前なので参加せず）。
初代会長には、松田清氏が選任されました。
43年5月には、全宅連は建設大臣から社団法人として正式認可されます。46年には「宅建業法改正臨時総会」を開催し、全国の代表約700人が出席しました。その翌年の47年に、全宅保証が創設されることになります。
参考文献：株式会社不動産経済研究所『住宅・不動産業 激動の軌
跡50年』、全宅連・全宅保証『全宅連創立30周年・全宅保証創立25周年記念誌』
Realpartner 2016.4

05noticenoticeお知らせ

noticenotice

障害者差別解消法が4月1日に施行されました

宅建業者は対象となる民間事業者に含まれます
佐藤 貴美
たかよし

弁護士

1 障害者差別解消法とは「障害を理由とする差別の解消の推進に関する法律」（平成25年法律第65号）は、障害を理由とする差別の解消の推進に関する基本的な事項や、行政機関、民間事業者における障害を理由とする差別を解消するための措置などを定めた法律で、本年4月1日から施行されています。
同法の対象となる民間事業者には宅建業者が含まれ、この法律により宅建業者は、障害者の不当な差別的取扱が禁止されるとともに、障害者に対し合理的配慮を行う
よう努めなければならないとされています。
どのような行為が、この法律で禁止される「不当な差別取扱」に当たるか、努力義務とされる「合理的配慮の提供」に当たるかは、それぞれの所管大臣が決定することとされ、宅建業者に関しては国土交通大臣が「対応指針」を公表し、その中で、それぞれにつき具体例を示して害者であるという一事でもって取引から排除することなどを禁止していることに留意してください。
一方で対応指針は、「正当な理由があるため不当な差別的扱いには当たらない事例」（許容される事例）についても、「合理的配慮を提供等するために必要な範囲で、プライバシーに配慮しつつ、障害者に障害の状況等を確認する」ことを挙げているところです。

3 対応指針で示されている
合理的配慮の提供（努力義務）の例
対応指針では、「多くの事業者にとって過重な負担とならず、積極的に提供を行うべきと考えられる事例」、すな
わち一般的に対応に努めることが求められる事例として、
例えば「障害者が物件を探す際に最寄り駅から物件までの道のりを一緒に歩いて確認したり、1軒ずつ中の様子をいるところです。

手を添えて丁寧に案内する」ことなどを挙げています。

2 対応指針で示されている
不当な差別的取扱（禁止行為）の例

重な負担とならない場合に、提供することが望ましいと対応方針では、「正当な理由がなく不当な差別的取扱に該当すると想定される事例」（禁止される事例）として、
例えば、「宅建業者が、障害者に対して、『当社は障害者向け物件は取り扱っていない』として話も聞かずに門前払いする」ことが挙げられています。これは、「話も聞かず」に最初から一方的に障害者を排除する行為を指します。また、「宅建業者が、賃貸物件への入居を希望する障害者に対して、障害があることを理由に、賃貸人や家賃債
務保証会社への交渉等、必要な調整を行うことなく仲介を断る」ことも禁止事例として挙げています。これは、「賃貸人や保証会社に調整もしない」ことを条件としているのであり、必要な調整の結果として仲介を断ることは当該事例に該当しません。
このように、この法律及び対応指針では、基本的に、障また、個々の具体的なケースや業者の事情に応じて「過される事例」として、敷地スペースに余裕がある場合など
において「車いす使用者のために、車いす専用駐車場を設置すること」などを挙げているところです。

4 法律や対応指針に則した対応を対応指針では、以上のように、禁止行為、許容される行為、一般的な努力事項、過重な負担とならない場合の努力事項の4つに分けて、それぞれの具体例を挙げています。対応指針の全文は国土交通省ホームページに掲載されていますので、本稿で採りあげた事例以外についても、
これらの4つの位置付けのいずれに当たるかや、各事例に付されている条件の部分も含めてその内容を確認いただ
き、宅建業者が担うべき社会的公共的役割と使命を踏まえ、法律の趣旨に即した適切な対応を心掛けるようにしてください。

■国交省webサイト URL http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo09_hh_000104.html
06

Realpartner 2016.4

QA

連 載

vol.81

知っていれば役立つ税務相談

東京シティ税理士事務所

山端 康幸

代表税理士

空き家対策についての税制を整理しておくと…
空き家は近年、大きな問題となっています。
空き家対策の税制はどのようになっているのでしょうか？

&

空き家対策の税制は、一つ目は固定資産税等の優遇策の解除による増税により売却や有効活用を推進するもので、二つ目は売却時の特別控除の創設などで売却をバックアップする方向のものがあります。

核家族化の進行で親と子供が同居する世帯は少なくなりました。その結果、高齢者世帯が増え、高齢者の介護施設の入居などで空き家を増やすことになりました。老朽化した空き家は、腐食倒壊による事故や不審火による火災等の悪影響を及ぼし
ます。

TAX

（4）譲渡所得税…空き家住宅の3,000万円特別控除（新制度）

平成28年度税制改正で新たに空き家に対する特別税制が加わりました。

そこで、平成27年に空き家対策特別措置法が施行されまし

被相続人居住用家屋（昭和56年5月31日以前築の戸建で相た。空き家対策特別措置法とは、自治体が空き家を調査し、そ続時に被相続人以外に居住していた者がいなかったものに限のまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある）およびその敷地を取得した個人が、平成28年4月1日から平る状態などと判断した場合、「特定空き家」と認定し、修繕や成31年12月31日までの間に、次に掲げる譲渡をした場合には、撤去の指導や勧告、命令ができます。命令に従わなかった場

3,000万円特別控除を適用できます。

合には、行政が強制的に撤去し、かかった費用を持ち主に請①相続開始の日から3年後の年末までの譲渡求できる「代執行」も可能としています。

②譲渡対価の額が1億円以下のものに限る。

H28税制改正で3,000万円特別控除創設
空き家対策に関する税制は次のようになっています。
（1）固定資産税…住宅用地の特例不適用「特定空き家」については、固定資産税の住宅用地特例が不適用となります。住宅が建っている土地の固定資産税は、住③家屋がある場合…家屋（イおよびロの要件を満たすもの）とその敷地の譲渡
イ 相続時から譲渡時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと
ロ 譲渡時に地震に対する安全性に係る規定等に適合する
こと④家屋を除却した場合…家屋（イの要件を満たすもの）を除却

宅用地特例によって本来の6分の1に軽減されます。しかし、こ後にその敷地（ロの要件を満たすもの）の譲渡の優遇措置がなくなり、固定資産税が6倍に上がります。

イ 相続時から除却時まで事業の用、貸付の用または居住の（2）相続税…小規模宅地の評価減不適用

空き家の敷地は相続税上も小規模宅地特例の対象外の更地の評価となり、一般の住宅用地〈居住用の土地〉より評価の高い土地となります。
（3）譲渡所得税…居住用財産の3,000万円特別控除の適用期限あり用に供されていないこと
ロ 相続時から譲渡時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと（注）相続税の取得費加算制度との選択適用とするほか、居住用財産の買換え等の特例との重複適用その他所要の措置が講ぜられます。

老人ホーム入居などで家屋が空き家になった場合、特別控除を適用するには住まなくなった日から3年目の年の12月31日

今後も空き家は増加すると予想されます。空き家とその敷までの譲渡という要件、家屋を取壊した場合、家屋を取り壊し地に対しては税制上不利な側面が多くなります。将来を考え、た日から1年以内に契約が締結され、かつ、住まなくなった日

空き家になる前から準備が必要です。売却のタイミングや有から3年目の年の12月31日までに譲渡という要件があります。

効活用など不動産税制に詳しい専門家のアドバイスが、より必

空き家になれば速やかに譲渡を考えなければなりません。

要な時代がやってきそうです。
Realpartner 2016.4

07

新連載
vol.1

インスペクションと瑕疵保険入門
住宅保証機構株式会社 営業推進部長

手塚 泰夫

住宅瑕疵担保責任保険の概要
住宅瑕疵担保責任保険とインスペク
ション等について連載させていただくこ

図表1● 瑕疵担保責任保険（新築）保険への加入とになりました。まずは、瑕疵担保責任

保険料の納付住宅瑕疵担保履行法で資力確保を義務付け

補修等請求

補修等

保険の概要について解説します。

請負人（建設業者）
売 主（宅建業者）

住宅瑕疵担保
責任保険法人

保険金請求
保険金支払い

※補修前に住宅瑕疵担保責任保険法人に連絡が必要

請負人・売主が倒産した場合保険金
直接請求

宅建事業者や建設事業者などの住宅事業者が重大な瑕疵等の発生に伴い大×

きな損失が発生した場合に、確実に責

瑕疵発見

保険金
支払

買主・発注者

任を履行し住宅取得者を保護するため、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法 律（住宅 瑕 疵 担保 履行法）」は、2009年10月1日以降に引き渡される新築住宅について、建設業者および宅地建物取引業者に資力確保措置（保 険 への加入または保 証 金の 供託）を義務付けています。

保 履行 法に 基づ いて、住 宅 保 証機 構（株）など国土交通省の指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人が提供しています（図表1）。
住宅事業者が保険法人と契約を締結
し、住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に住宅瑕疵担保責任保険等
住宅瑕疵担保責任保険は、住宅瑕疵
担保履行法に対応した「瑕疵担保責任保険」です。新築住宅に瑕疵があった
場合、住宅事業者が負担する補修費用
ほてんなどを補填する制度として、住宅瑕疵担

起因する損害が生じた場合、補修費用が保険でカバーされるもので、住宅事業 者が 倒 産した場 合は、住宅 の 発注者・買主へ保険法人から2,000万円までの補修費用が支払われます。
この保険の申込みを引き受けるために、工事着工後、基礎の配筋完了時と屋根工事完了時の原則2回の現場検査

図表2-1● 既存（中古）住宅保険（宅建業者売主型）
売買契約
買

主

保険付既存住宅

売 主（宅建業者）

支払い

登録事業者が倒産等した場合

保険金の支払い
検査（建築士）住宅瑕疵担保責任保険法人

保険加入
手続き

下の場合）。現場検査合格後、保険証券を発行し、引き渡しに合わせて10年間の保証を実施します。
保険法人では新築の住宅瑕疵担保責
任保険のほか、次のような任意加入の瑕疵担保責任保険等を提供しています。
（1）既存（中古）住宅保険

中古住宅の売買の際に利用する保険で、①宅建業者売主型（図表2-1）、②個
人売主型（図表2-2）、の2種類があります。
（2）リフォーム保険

リフォーム工事の際に利用する保険で、リフォーム工事請負事業者が加入する保険です。

図表2-2● 既存（中古）住宅保険（個人売主型）
売買契約
買

主

直接請求
直接請求

を実施しています（木造住宅3階建て以

検査・保証
依頼＊

保証
支払い

売 主
（個人）

検査

登録事業者が倒産等した場合

検査機関（保証者）
保険金の支払い

検査（建築士）

保険加入手続き住宅瑕疵担保責任保険法人＊検査・保証依頼は、買主（予定者）からの依頼も可能。

08

Realpartner 2016.4

外国人賃貸 注意点 トラブル

新連載
vol.1

Q&A

トラブルを多様性、豊かさに置き換えるために
NPO 法人かながわ外国人すまいサポートセンター 理事長

A

Q

ぺい

あん

裵 安

外国人すまいサポートセンター発足の経緯と目的、発足時に特に強く感じたこと等を教えてください。

「かながわ外国人すまいサポートセンター」（以下、すまセが日本には母国と異なる環境があると認知していなかったこン）は、外国籍住民の入居問題を解決するために立ち上げらとも問題の原因であるとも言えますが、そこには日本特有の家れた団体です。外国人はとかくトラブルメーカーであるというや部屋に対する意識、賃貸契約やその後のプロセス、契約にイメージだけが先走り、長い間、外国人の入居問題が社会的必要なもの、決まり事、費用、周囲との関係など外国人にとっ課題にはなりえませんでした。

て不明瞭な点が多いという事実も存在します。

1998年に神奈川県は、外国籍県民に関する施策や外国籍話し合いを通して、オーナー、不動産業者の大半が「言葉の住民の視点を生かした地域づくりを協議し、知事に報告、提違いからトラブルや事故が起きた時の処置などを考えると部言するために14の国と地域の委員20人からなる「外国籍県民

屋を貸すことに不安を持つ」との事実も見えて来ました。そのかながわ会議」を設置しました。私も会議の一委員として末席ために各種言語マニュアルや、多言語相談窓口の設置など具に参加しておりましたが、ある日の会議で「外国人だという理体案が示され、その実現へと会議は進んでいきます。

由で家やアパートを借りることができない」との発言があり、そして、プロジェクトチーム内では外国人をめぐる居住の問

これが県内の外国人入居問題について協議し行動を起こす発

題は互いが知り合い、それぞれの持つ知識、習慣や文化を理解端となっていきます。

し、認め、尊重し合う中で解決すべきだとの共通意識が芽生え

県は、この議論に着目し、外国人の入居を取り巻く問題と真摯に向き合い、解決すべく県内の行政を始め業者団体、外国て行きます。その思いは、新しいネットワークと団体の発足として身を結ぶこととなったのです。

人コミュニティ、NGO、国際交流団体へ呼びかけ、外国人入居

2015年、日本を訪れた外国人は1,973万7,000人に達したと問題について話し合う場の設定へと歩みを進めます。この会

大きく報じられましたが、現在、約200万人の在日外国人が住

議は、神奈川県庁内に「住宅入居支援システム検討プロジェク

民として住むという事実は余り知られていません。異なる言葉、ト」を正式に発足させるに至らせ、後に設立される「かながわ文化を持つ人たちが地域に住むという事実の認知こそ、トラブ

外国人すまいサポートセンター」の母体となります。

ルを多様性、豊かさという言葉に置き換える一歩となります。

住民として共に生きるお隣さん同士の問題
異なる立場の人たちが集まり、それぞれが抱える悩み・課題などを忌憚なく話し合う中で、オーナーや不動産店の頭痛の種である言葉の壁、滞納、踏み倒し、夜逃げ、また貸し、ゴミ、

そういう私も「すまセン」発足の過程で、業者さんたちとの対話を重ねながら、交流、理解、尊重こそが心豊かな私たちの生活を確保するものだと改めて学ばされることになったのです。
●在留外国人数の推移

騒音、匂い、部屋の使い方など様々な迷惑事項について提起

70されましたが、実は多くの外国人は真面目に働き、学び、暮ら60しているということを確認、共有する方向へと進んでいきます。
また、言葉や文化、生活様式の違いや日本における雇用、労働の実態などが浮き彫りにされることにより、この問題は一時的に日本に暮らす外国人ではなく、住民として共に生きるお隣さん同士の問題であると認識するに至ります。

外国人総数
（右軸）

150

40
ブラジル人

30

100
フィリピン人

20
10

50

ベトナム人

アメリカ人

２０１５年

２０１３年

２０１１年

２００９年

２００７年

２００５年

２００３年

２００１年

１９９９年

１９９７年

0

１９９５年

にいるとは言えません。確かに来日するに当たり、外国人自身

中国人
200

１９９３年

への迷惑に繋がることもあると教えてくれる人が必ずしも周囲

50（総数）万人250

韓国・朝鮮人

１９９１年

日本とは異なる環境から来た人たちに、自らの行動が周囲

出典：法務省・在留外国人統計より作成

（国別）
万人
80

Realpartner 2016.4

0

09

連 載
vol.1

地域を笑顔でサポート！
空き家対策

地域貢献 etc.
編集／全宅連不動産総合研究所

株式会社 Vivit Base（山梨県）

武原社長

コンセプトは“暮らしにもっとワクワクを”空き家物件流通活性化プロジェクト「秘密基地あります！」「運命の相手は人だけじゃない」―

で村長さん(入居者)が決まりました。このように、普通の不動

山梨県の「Vivit Base」の看板には、こんな個性的なコピーが並産会社ではつけないようなコピーやネーミングが、物件の新たびます。看板の秘訣は“視点を変えること”。“人”や“物件”にしっな魅力を生み出す原動力になっています。

かりと向き合うことで新たな魅力を発信。普通なら借り手がつかないような条件の悪い物件にも入 居者が決まる仕
印象的な看板組みを生み出しています。

入居者に寄り添う接客・管理
同社が大切にしているのが、①接客・管理、②習慣、の2点。
ウェルカムボードにメッセージを書き、ご来店されるお客様を迎えることや、“女ゴコロを共有する”ための接客訓練などに取感性に響くコピーで物件の魅力を発信

組んでいます。その一貫として、空室については定期的に掃除を行い、いつ案内してもきれいな状態を心がけています。そのもともとデザイナーズ物件を手がける不動産会社に勤めていた武原麻耶さん。
「物件もオーナーも借主も、思いや個性は

結果、空室が減り、オーナーにも喜んでもらえるサイクルが生まれました。

十人十色。人、物件に向き合えば、答えは見えてくる」という思

そして武原社長が重視

いから、平成25年9月に独立。“暮らしにもっとワクワクを”“自しているのが、“自分たちも分らしさを”をコンセプトに、不動産賃貸・売買物件の斡旋・管ワクワクする”習慣作り。ハ

理業務を行っています。

ロウィンでは、仮装して接ハロウィンキャンペーンで仮装して接客

例えば、風呂無し・駐車場無しの戸建2階部分のワンルーム。

客するなど、「お客様をワ

リフォームしても家賃は1万3,000円、車必須の地域で駐車場

クワクさせるためにはまず無しという最悪の条件でしたが、①DIY可、②賃料8,000円、と自分たちも」という発想。

設定し、「8,000円で、自分好みの秘密基地を！」のコンセプト

こういったイベントを通じて固いイメージがある不動産会社ので募集をかけ、趣味の敷居を低くしたいとも考えています。

セカンドハウスという同業他社・他業種との連携の時代に提 案に入居希望者が殺到し、3日で入居者

今後、武原社長は「地域の不動産会社や他業種と連携してが決まったと言います。

いくことが大切」と話します。地元の老舗不動産会社との情報

また、入居者と所有者
リフォームの例

交換を始め、設計士や工務店、デザイン会社などとの連携プロ

チングできた例として、「村長さんのお庭」物件。大型犬2匹、ジェクト「ゆたかな不動産」を立ち上げました。山梨県は空き

やぎ1匹と住める物件を探しているお客様の問合わせをきっか

家率22.0％（二次住宅を除いた場合17.2％）と全国トップ。空き

けに、処分をも検討していた元別荘（600坪）の山奥の物件を家物件の流通を活性化させるためにも、このプロジェクトを積賃貸することを所有者に提案しました。そして家賃3万5,000円

極的に進めていく方針です。

のニーズをうまくマッ

10

Realpartner 2016.4

ハトマークグループは10年後の理想の姿として、「私たち、ハトマークグループは、
みんなを笑顔にするために、地域に寄り添い、生活サポートのパートナーになることを目指します」
をビジョンに掲げています。地域を笑顔にするために、空き家対策や地域貢献その他でチャレンジし、ときには試行錯誤もしながら活躍されている方を紹介します。

群馬県宅建協会桐生支部／桐生市空き家対策室

峯岸係長

中野事務局長空き家バンクの稼働率はトップクラス、リスクと負担を軽減する“桐生スタイル”
人口・世帯数の減少や高齢化が進む群馬県桐生市では、平と危惧した桐生支部では、桐生市と何度も協議を重ねました。

成18年度に空き家・空き地バンクを設立し、人口減少対策に

その結果、相談を受けた市が所有者の確認と物件の一次調査

取組んでいます。その実績は27年度（11月末時点）には累計登を行い、再建築可能な物件だけを登録し、同支部に販売委託

録件数230件、成約件数93件と、全国の自治体が運営する空するという体制を整備。これにより業者側の負担とリスクが大き家バンクの中でもトップクラス。この取組みに大きく寄与し幅に軽減されることになりました。また、市は嘱託で宅建士をているのが、群馬県宅地建物取引業協会桐生支部です。

雇用し専門性を高め、桐生支部では事務局長が窓口になり問合せ対応を一本化したことで、より利便性が高まり実績の拡大

市と業者の役割分担を明確に
桐生市では、空き家バンク設立と同時に
桐生支部に協力を求め、協定を締結しています。スタート当初は市の独自運営と民間との共同運営と2つの方法を並行させていましたが、実際に手掛けてみると「やはり専門知識を持っていないと対応できないことも多く、宅建協会との連携がなくては進められなかった」（峯岸靖子 桐生市都市整
備部空き家対策室定住促進係係長）と言います。一方、桐生支部では、まずは役員で対応しながら状況を把握していくことになりに結びついていったといいます。
現在、空き家バンクの登録は、①空き家●桐生市の空き家状況

戸
12,00011,06019.4

10,000
8,000
6,000
4,000

14.1

空き家数
5

H10

H15

ましたが、バンクに相談が持ち込まれる物件は道路付や権利関係に難があったり、物件価格も低かったりと、手数料額では物件調査等の費用も賄えない状況でした。

認とヒアリング、③物件情報確認、④所有者
からのバンク登録申請書や必要書類（間取図、登 記簿謄本 、公図、固定資 産 税評 価書）の受付、という流れ。販売を受託する桐

10

2,000
0

査に関する委任状取得、②本人・所有者確

9,630

15

6,690

6,270

対策室で所有者からの相談受付／物件調

25

17.3 20

空き家率
13.3

%

H20

H25 0
年度

生支部では、内規に基づき依頼物件に一番近い会員から声をかけていきます。また、どうしても再建築が難しい物件については、桐生支部が毎月第2土曜日に開催している
無料相談会で引き継ぐようにしています。

“地域活性化が必要”と危機感
空き家バンク物件は、手数料額はそう高くありません。それできない」（中野博和 群馬県宅建物協会桐生支部事務局長）

でも桐生支部役員が会員企業に協力をお願いする背景には、空き家見学会チラシ「桐生地域が活性化しないと、自分達の商売がこの先やって桐生市空き家空き地バンク・
物件情報例

桐生市移住相談会チラシ「このままでは、バンクに協力してくれる会員を増やすことがいけなくなるという危機感がありました」（中野事務局長）。年
次総会や研修会などで市の担当者に説明をしてもらうなど、会員の意識高揚を図る活動を重ねるうちに会員企業の賛同も増えていき、難しい物件についても引き受けてくれるようになっていったといいます。また、空き家バンク事業を通じて“再生不可能物件”が表面化したことも成果の1つ。中野事務局長は「不動産はどんなものでも街の財産。再開発などでしっかりと利活用していけばいい街になっていきます」と、新たな事業性に期待を寄せています。

Realpartner 2016.4

11

新連載
vol.1

相続対策と不動産の有効活用

新日本税理士法人 税理士

池尾 彰彦

¥

今、なぜ相続対策が注目されているか？
今月号から「相続対策と不動産の有効活用」について執筆することになりました。今回は第1回目なので、相続の基本的な仕組みや相続対策の必要性についてお話します。

平成27年からの改正
一昔前は「相続税」という税金は一部のお金持ちを対象としたものであり、一般庶民にはあまり関係のないものでした。
ところが昨今、「相続税」「相続対策」という言葉を耳にしない
日はありません。相続コンサルタントや終活コンサルタントなどの相続ビジネスも活況を呈しています。
このような状況になった要因は色々ありますが、もっとも大きな要因はやはり「基礎控除」の引き下げでしょう。ここで「基礎控除」について説明する前に、相続税額の計算について説明しておきましょう。
まずは、遺産の総額から借金などの負の財産を差し引いて正味の財産額（課税価格）を算出します。この課税価格から「基礎控除」を差し引いてマイナスになるようならば税金は発生しません。
「課税価格」から基礎控除を差し引いてプラスになったとします。そのプラスになった部分を法定相続分で案分し、その案分した金額に応じて税額を算定します。そしてそれぞれの税額を今度は合算し相続税額の総額を算定します。
この「基礎控除」が次のように引き下げられたのです。
●平成26年12月31日までの相続基礎控除：5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数●平成27年1月1日以後の相続基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば妻と子供（1人）が法定相続人の場合、基礎控除は
平成26年までは7,000万円（5,000万円＋1,000万円×2人）だったのが、平成27年からは4,200万円（3,000万円＋600万円×2人）になったのです。4,200万円というと、会社員で東京郊外に一戸建てを購入し、定年退職してローンも完済し、いくらかの預貯金もあるというような人が十分あてはまることになります。
また、平成27年から相続税の税率も改正され、従来よりも引き上げられました（表参照）。
12

Realpartner 2016.4●相続税の税率速算表（平成27年1月1日以後相続開始の場合）
法定相続分に応じた取得金額

税率

控除額

1,000 万円以下

10％

0円

1,000 万円超～ 3,000 万円以下

15％

50 万円

3,000 万円超～ 5,000 万円以下

20％

200 万円

5,000 万円超～ 1 億円以下

30％

700 万円

1 億円超～ 2 億円以下

40％

1,700 万円

2 億円超～ 3 億円以下

45％

2,700 万円

3 億円超～ 6 億円以下

50％

4,200 万円

6 億円超

55％

7,200 万円

相続対策は3つの視点で検討すること
相続対策とは一般に「相続税の節税対策」に目が行きがちですが、それだけでは不足です。①相続税の節税対策、②相続税の納税資金の確保、③争続防止、の3つの視点から検討しなければならないと考えています。
相続税の納税は物納や延納という手続きもありますが、現金による一括納付が原則です。時々、相続財産が不動産ばかりで現預金がほとんどなく、納税資金確保に苦慮しているという話をききます。節税はもちろん重要ですが、節税した結果、納税すべき資金をどうするのかまで対策を講じる必要があります。
また、せっかく親からたくさんの財産を相続しても兄弟や親せきと仲たがいしてしまい、交流が途絶えるのみならず訴訟にまで発展してしまっては、幸せな人生とは言い難いですし、亡くなった親も浮かばれません。残された相続人達がいかに仲良
く過ごすことができるのか、限界はありますが生前に争続防止対策を立てることはできます。
いつ相続対策を検討すべきかについてですが、筆者はいつも「相続対策で有効なポイントは1日でも早く着手し、そして1日でも長生きしていただく」と言っています。
たとえば単純な贈与でも年間110万円までは非課税で、子供や孫4人に毎年110万円ずつ贈与し、それを10年間続けると4,400万円を非課税で生前に移転でき、相続財産を圧縮できます。また、高齢のため正常な意思判断ができなくなると「売る」「買う」「（お金を）借りる」という契約行為ができなくなり、遺言書の作成も困難になります。ですから1日でも早く着手し、1日でも長生きすることが大事です。

Rea tor Woman
不動産

関係で頑張っている女性を応援します

女性を応援するとともに、住まいの賃貸・購入を考えておられる女性を応援します。

JR高円寺駅前で、こぢんまりと店舗を構える
年弱携わった小泉厚子さんが、2014年10月にオープンした女性に特化した不動産店です。
“女性の住まいの安全を作る”ことを目指し、「お客様が納得するまで、トコトンお付き合いします」が、モットーです。

女性の気持ちに寄り添う不動産店
小泉さんが不動産管理業務を手掛けていた
頃、会社には居住者からのさまざまなクレームが寄せられていました。その大半は入居後のトラブル。不動産仲介の営業スタッフは男性が多く、女性のお客様は気構えてしまい、内見
後に契約を迫られると「なかなか断れない」という声が、かなり多かったといいます。クレーム対応をする中で、「物件を案内する段階で、もっとお客様の目線でサポートできるのではないか」と感じていました。

のお手伝いをするために、女性のための不動産店を立ち上げる決意をしました。

盗聴発見器レンタルや夜道動画確認など
女性視点のサービスを提供
同社の特徴は、入居時に、①盗聴発
見器のレンタル（１回700円）、②物件までの夜道動画サービス（希望者対応）、③入居後の苦情等の代弁サービス（１回900円）など、女性が安心して物件を借りられる支援サービスがあること。さらに地 域
交流会や防犯実践セミナー（防犯基礎知識、護身術など）も企画し、一人暮らしの女性が安全・安心な生活を 送 れ る よう サ
ポートしています。
女性限定物件は全 体 の1割 以下と護身術セミナーの様子

少なく、またセキュリティーが完備された物件

さらに小泉さんを後押ししたのが、知人がはどうしても賃料が高くなりがち。そのため、物帰宅途中に通り魔から突然背後を刺され、亡件近くに大家さんが住んでいたり、管理人が常くなるという事件でした。身近に起きたこの事駐していたりするなど、女性が少しでも安心で件は彼女に大きな衝撃を与え、「女性の身の守きるような条件の物件を探し、現場を確認してり方や安全に対する意識が高まり、こういったから紹介。また来店時に家財道具のサイズやラ被害をこれ以上拡大させたくないという思い

イフサイクルなども含め、じっくりとヒアリングが強くなった」といいます。

することから、女性客はよりイメージに合った

さらに昔、盗聴被害に合ったトラウマで引越

盗聴発見器をレンタル「あつまる不動産」。同社は不動産管理業に10〝女性の住まいの安全を作る〞ことが目標

このページでは、不動産業界で活躍されている

新連載
vol.1

物件が探せるという点も魅力の1つです。

しを繰り返している女性のお客様の話や、三まだまだスタートしたばかりで「少人数のた

鷹のストーカー殺人事件の被害者宅の窓が無め、お客様を待たせたり、セミナーの内容充実施鍵だったことなどを知り、女性が安全・安心など課題も多い」そうですが、「今後も女性のな生活を送るためには正しい防犯知識を得る

ニーズに合ったサービス、大家さん向けにも防ことと、犯罪が起きにくい環境作りには地域と犯・快適性などを考慮した提案をしていきたいのつながりが不可欠だと痛感しました。それらです」と語ってくれました（次号に続く）。

サービスメニュー

あつまる不動産［東京都］①

代表 小泉 厚子さん

Realpartner 2016.4

13

連 載

紙上研修

vol.149

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例［平成27年度版］（公社）全国宅地建物取引業保証協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会（以下「全宅保証」）の業務は、宅地建物取引業法（以下「業法」）第64条の3に規定されています。
その中で「苦情解決業務」「弁済業務」は消費者を保護するために重要な業務です。

ここでは、苦情解決業務と弁済業務の内容をご説明するとともに、平成27年度に実施した事例をいくつかご紹介いたしますので、宅地建物取引をするうえ

でご参考にしていただければと思います。

1

苦情解決業務と弁済業務（1）苦情解決業務

苦情解決業務は、業法で「会員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の解決」を適正かつ確実に実施しなければならないと定めており、全宅保証会員が取引の相手方ではない苦情や宅地建物取引とは関係のない苦情は、本業務の対象となりません。
そして、苦情解決の申出があったとき、全宅保証は「その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に係る事情を調査するとともに、当該会員に対し当該苦情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければならない」とされ、全宅保の公平を期するため、認証に関する事務を処理する場合に証は必要に応じ「当該会員に対し、文書若しくは口頭による説

は、認証申出書の受理の順序に従って認証の可否を審査する明を求め、又は資料の提出を求める」ことができ、当該会員ことになっています。

は「正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない」と定められています。

認証決定され申出人への弁済金の支払い（還付）が完了す
ると、当該会員に対して「還付充当金納付請求書」により、還当該苦情が自主解決もしくは撤回されない場合には、後述

付充当金の納付を請求します。
「納付請求書を受け取った日かする弁済業務へと移管し、当該苦情にかかる申出人の主張すら2週間以内」に納付できない場合には、全宅保証の会員資る債権について弁済認証すべきか否かの判断をすることにな

格を喪失します（業法第64条の10）。また、いかなる理由があります。

ろうとも、分割払いや納付期限の猶予等は一切認められませ（2）弁済業務

弁済業務とは、「会員と宅地建物取引業に関し取引をした者ん。なお、会員資格を失うと、1週間以内に営業保証金を供託しなければ宅地建物取引業を営むことはできなくなります（業法第64条の15）。

（申出人）の有するその取引により生じた債権」に関し、認証弁済制度は、本来会員が支払うべき申出人との宅地建物取限度額の範囲内で当該申出に係る債権を弁済する業務をいい

引により生じた債務を全宅保証が「立替え払い」するものであます。

り、全宅保証は当該会員に対しその「立替金」を請求すること弁済を受けるためには認証申出書を提出し、全宅保証の認になりますので「保険」ではありません。2週間以内に還付充証を受けなければならないことになっており、また、債権者間当金の納付ができず、会員資格を喪失したのちも（認証決定14

Realpartner 2016.4

時点で既に会員資格を喪失していた場合も同様）、引き続き全なかったため会員に返金を求めたが、5万円しか返還されず、宅保証には求償権（還付充当金の支払請求権）があり、会員に会員と連絡が取れなくなってしまったため、苦情解決申出をは支払義務が残ったままとなりますので、当該会員より支払い行った。

がない場合には、債権回収のため会員及び連帯保証人に対■会員から支払済みの20万7,500円が申出人に返還され、入し、必要に応じて差押えや強制執行などの法的手段を講じる

金も確認できたため、解決に至った。

場合もあります。
〈注〉認証限度額…会員が全宅保証会員でないとしたならば、その者が供託すべき営業保証金に相当する額。現在は、本店のみの場合
1,000万円、支店がある場合には1支店につき500万円ずつ加算。これは1会員あたりの限度額であり、申出1件あたりの限度額ではない。

2

苦情解決申出→「解決」事例

業法第64条の5により全宅保証が実施する「苦情の解決業

解決事例4

申出人：買主

会員：売主◆申出人は、会員から中古住宅を購入したが、床フローリングが次々とはがれ始め、修繕を求めるも納得のいく補修がされないため苦情解決申出を行った。
■会員が25万円を支払うことで和解が成立し、後日申出人への入金が行われたため解決に至った。

解決事例5

申出人：買主

会員：売主

務」の対象となる事案は「会員の取り扱った宅地建物取引業に◆申出人は、事務所及び倉庫を建築することを目的に、会員か係る取引に関する苦情」となっています。

ら当該土地を購入した。しかし、当該地域内の用途制限によ

それらの苦情のうち、全宅保証の自主解決の要請により「解決」に至った事例について紹介します。

解決事例1

申出人：買主

会員：売主

り、事務所及び倉庫を建築することができなかった。その後、当事者間で話し合いが行われ、会員は当該土地を買い戻すことを約したが、その履行がなされなかったとして、苦情解決を申し出た。

◆申出人は、会員と780万円で土地売買契約を締結し、後日、■会員が、申出人に対し100万円を支払うとすることで和解が申出人に所有権を移転した。その後、地中からガラが出土し、成立し、これを履行したため解決した。

ガラの撤去・土の入れ替えを会員に求めるも、対応がないため苦情解決申出を行った。

解決事例6

申出人：買主会員：媒介■会員が120万円を支払うことで和解し、月20万円ずつ6回履◆申出人は、会員の媒介により土地を購入した。当初、3m削行されたことで解決に至った。

土を行うことで同意したが、後々調べると必ず削土する必要は

解決事例2

申出人：買主

会員：売主

なかった。また、道路部分の分筆登記等は個人が申請すれば、市が行ってくれると説明を受けたが、実際は市が受け付けない◆申出人は、会員から中古住宅を2,500万円で購入する不動産

ことが分かった。申出人は、白紙解約を求めて苦情解決申出

売買契約を締結し、後日、残金を決済し所有権を取得した。後を行った。

に、母屋部分に雨漏りを確認し、専門業者が調査した結果、購■手付金100万円、中間金500万円を売主が申出人に返還す

入前から発生していたとの報告を受けた。契約時の物件状況ることを 合 意、申出 人へ の入 金 も確 認 で きたため解 決 に

報告書には雨漏りの発生はないとのことであり、仲介業者を通至った。

じ会員に再三の修繕を依頼したが、対応がないため苦情解決申出を行った。

解決事例7

申出人：買主

会員：売主■会員が申出人に和解金67万円の支払いを確約し、後日、こ◆申出人は、会員と新築住宅建設のため土地売買契約を締れを履行したため解決に至った。

結し、手付金100万円を支払った。ところが、融資申請で35年

解決事例3

申出人：借主会員：媒介ローンが承認されなかったので、ローン特約に基づく契約解除で手付金の返還を希望するが、返還されず苦情解決申出◆申出人は、会員を媒介として当該物件の賃貸借に関する契を行った。

約金25万7,500円を会員に支払った。申出人は当該物件を借り■手付金100万円が返還されたことから解決に至った。

Realpartner 2016.4

15

紙上研修

解決事例8

申出人：貸主会員：媒介◆申出人は、会員に入居者募集、契約行為等を委託していた。

3

弁済認証申出→認証決定事例

マンション管理人に入居状況を確認したところ、「1ヵ月間、外全宅保証になされた認証申出の中から、認証決定された事

国の方が入居されていた事実がありますが、家賃をもらいまし

案を紹介します（※実際の認証申出事案を元にしていますが、たか」と言われ、そのような契約書を締結したこともないし、申出内容や債権額等は簡略化しています）。

家賃の支払いも受けていないことから、媒介を依頼している会員が何らかの事情を知っていると思い、苦情解決申出を認証事例1

申出人：売主

会員：買主

行った。

会員が売買代金残額を合意和解後も支払わないため、その支■会員は、賃貸人に無断で外国人を入居させていたことを認払いを求めた事例

め、部屋代として5万円を支払って解決に至った。

●事案の概要解決事例9

申出人：買主会員：媒介申出人は、相続した土地付き建物を1,000万円程度で売却することを希望し、会員と媒介契約を結んだ。

◆申出人は、会員の媒介で土地付建物を820万円で購入する会員から「買い手がついたが、古屋解体の必要がある」とし契約を締結し、手付金を支払った。しかし、当該物件の屋根がて700万円で会員へ売却する売買契約（会員は、さらにこの物

隣地に30cm以上も越境していることが判明し、隣人からその件を転売）を締結し、売買代金の一部として600万円を受領し是正を求められた。そのため申出人は、瑕疵担保責任に基づた。その際、残金100万円については、1ヵ月後くらいに土地境

き、売主に対して当該契約の解除を行ったが、売主は解除まで

界がはっきりすれば支払うとの説明を受けたが、一向に会員かは認められないとして応じなかった。そこで、申出人は会員がら連絡がなかった。

当該越境の事実の調査説明を怠ったとして、その是正費用等

申出人は、会員が残代金100万円を10月末までに支払うとすを求め、苦情解決の申出を行った。

る合意和解書を取り交わしたが、これが履行されないので、全■全宅保証の要請により、申出人・会員・売主との間で話し合宅保証へ認証申出を行った。

いが行われ、当該契約の合意解除が成立し、解決に至った。

●結論

解決事例10

申出人：買主

会員：売主◆申出人は、会員売主の建売住宅を購入した。3ヵ月後に外構工事を行うにあたり2項道路にあった塀を会員が取り壊し、新
しい塀を新設した。後に市役所から違法なため取り壊すよう

認証100万円

会員には売買代金の支払義務があるのにもかかわらず、残金100万円を支払っていない。よって、申出人に支払われるべき
売買代金100万円を認証と判断した。

認証事例2

申出人：買主会員：売主言われた。塀の取り壊し工事代金を会員に求め苦情解決申出

未接道により建物建築不可になったため、手付金等支払済金を行った。

員の返還を求める事例■会員が取り壊し工事を行ったため解決に至った。

●事案の概要解決事例11

申出人：買主

会員：売主

申出人は、自宅建築を目的として会員から1,000万円で土地建物売買契約を締結し、内金として100万円支払った。

◆申出人は、会員を売主として土地の売買契約を締結した。

その後、申出人の融資申請に対し、この物件は接道義務を1ヵ月後決済予定としていたが、その前に売主が破産手続きを満たしていないため、審査に入れないとの回答が金融機関かしたため、契約時に支払った手付金100万円の返還を求め、苦らなされた。これに対し、申出人は会員から「地積更生登記を情解決申出を行った。

行えば接道義務が満たされ融資を受けられる」と説明を受け■契約物件の決済、引渡しが履行できるようになったとして解たため、地積更生登記費用30万円を会員名義口座へ振り込ん決に至った。

だが、この物件と公道との間に第三者所有土地が存在し、未接道のため建築不可という結果を市役所から知らされた。
そこで、申出人は会員あて契約解除通知を送付し、支払済

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連 載

vol.149

その後、申出人は、当該マンションの所有権移転登記を受けたが、管理準備金2万円と修繕積立基金23万円が会員から入金されていないとして、当該マンション物件の管理組合から請求を受けた。
そこで申出人は、合意書に基づく会員が負担すべき管理準
備金と修繕積立基金の合計25万円の弁済を求めて、全宅保証
金員等の返還を求め、全宅保証へ認証申出を行った。

へ認証申出を行った。

●結論

●結論

認証130万円

認証25万円

申出人は、自宅建築が不可となり、契約解除を通知している

印紙代とローン保証料以外の諸費用は、会員がすべて負担ことから、会員に対して支払済金員の返還請求権を有していする旨の合意が申出人と会員との間で成立しているものと判ると認められる。手付金（内金）と地積更生登記費用の合計断できる。ところが実際には、会員は管理準備金と修繕積立基130万円を認証と判断した。

金を管理組合に納付していなかったのであるから、25万円を

認証事例3

申出人：買主

会員：売主

会員が申込金を返還しないことから、その支払いを求められ認証と判断した。

認証事例5

申出人：売主会員：媒介た事例

会員が手付金を引き渡さないことから、その支払いを求めら●事案の概要れた事例

申出人は、住宅購入を計画していたところ、友人より会員を紹介され、会員事務所にて当該宅地を紹介された。
その後、申出人は現地を見学して購入意思を伝えたところ、●事案の概要申出人は、会員の媒介により、土地を750万円で売却する売買契約を締結した。

「話を進めていくのに必要なので、10万円を用意してほしい」

その後、代金決済が行われたが、当日、買主は残金680万円と要求され、売買金額等が明確でないまま会員へ支払い、買（750万円－70万円）しか持参しなかったので調査したとこ

付金名目の預り証を受領した。

ろ、契約締結日に、会員が買主から手付金70万円を預かった

ところが、売買契約書も作成されないまま時間が経過し、会にもかかわらず、これを売主である申出人へ渡していなかった

員代表者と連絡がとれないことから、会員に預けた10万円のことが判明し、会員は当日中に申出人宅へ手付金を持参する

弁済を求めて、全宅保証へ認証申出を行った。

と弁明した。

●結論

しかし、会員は持参せず、その後の再三にわたる請求に対し認証10万円

申出人の主張に一貫性があり、支払いを立証する申込金のても一向に返済しないため、手付金70万円の弁済を求めて、全預り証が提出され、取引の実態があったと確認できる。会員

宅保証へ認証申出を行った。

は、ほぼ倒産状態で履行不能の状況であることから、同申込●結論

金の返還請求権を有するものと考えられる。よって、10万円を申出人：買主申出人が会員に対して70万円の引渡請求権を有していることは明らかであり、宅地建物取引上の債権と認められるとし認証と判断した。

認証事例4

認証70万円

会員：売主

売主である会員が負担すべき未納管理費を請求されたことから、その支払いを求めた事例●事案の概要申出人は、会員からマンションを購入する売買契約を締結
し、会員へ手付金を支払った。この契約締結時に、申出人は会員との間で、「諸費用のうち印紙代およびローン保証料を除く全額を会員が負担する」旨の合意書を作成した。

て、70万円を認証と判断した。
ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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インフォメーション

1

全宅連・全宅保証
理事会開催

全宅連・全宅保証の理事会が、3月23日に東京都内のホテルで開催されました。

3

大阪府宅建会館の移転と「供託所等に関する説明」の変更

新会館「大阪府宅建会館」の竣工に伴い、大阪府宅建協会、
全宅保証大阪本部の事務所が移転となります。

全宅連の理事会では、平成28年度の事業計画・予算案が承なお、重要事項説明書における「宅地建物取引業法第35条

認。主な報告事項では、2月26日に閣議決定された宅建業法改の2による供託所等に関する説明」の「所属地方本部の所在

正案や、平成28年度から不動産キャリアパーソンの一般の方の地」についても新所在地に変更となりますので、ご対応をお願

受講料を引き下げ、会員と同額にする旨が報告されました。

いします。

全宅保証の理事会では、平成28年度の事業計画・予算案について承認されたほか、業務執行状況および財務状況が報告されました。

●事務所移転日〈平成28年4月18日（月）〉新所在地〒540-0036
大阪府大阪市中央区船越町2丁目2番1号

代表電話番号・FAX番号は変更なし（一社）大阪府宅地建物取引業協会

TEL 06（6943）0621
FAX 06（6946）0320（公社）全国宅地建物取引業保証協会 TEL 06（6943）0704
大阪本部
FAX 06（6941）3480
新会館「大阪府宅建会館」竣工イメージ

理事会の様子伊藤会長が挨拶2

鳥取県宅建協会
池上前会長叙位鳥取県宅建協会の池上博行前会長が、平成28年1月19日に逝去されました。池上会長は生前多くの公職を務められ、長年にわたる業界発展に寄与した功績により従六位の位階が授与されるとともに旭日双光章を受章され、3月10日に全宅連会館
で伊藤博会長から、ご遺族に手渡されました。
池上会長の後任には、杉本美智子新会長が就任。宅建協会
では初めての女性会長の誕生となります。
左から伊藤会長、杉本会長、池上前会長ご遺族

全宅連・全宅保証のホームページをご利用ください
全宅連・全宅保証は、一般の方が不動産取引に関して役立つ知識等を得られるホームページを開設しています。ホームページには不動産の基礎知識や不動産取引お役立ち情報のほか、政策提言と研究報
告について専用バナーを設置し、全宅連の活動状況も閲覧できます。

URL http://www.zentaku.or.jp/

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あなたの街の不動産キャリアパーソンを紹介します
1 新人教育にもおすすめ！
人教育にも最適です。

新年度になって、新入社員を見かけることも多い季節となり

今回は、実際に社内教育の一環として受講されているホーました。新入社員の教育方法にお悩みの方も多くいらっしゃる

ムデザイナーズ（有）の髙戸社長にお話を伺いました。

と思いますが、そういう場合にお奨めなのが『不動産キャリア
パーソン』です。基礎知識の修得に重点を置いているので、新実務への取組み、基礎的なレクチャーが含まれている通信教育講座
ホームデザイナーズ有限会社（千葉県千葉市）
代表取締役社長

髙戸 義和 さん▶キャリアパーソンを知ったきっかけを教えてください。

多く、未経験の新人を雇用することもあります。教▶社員教育としても導入されているとのことですが、今までの指導法と比較してどうですか？

育、成長の足掛かりになる機会になればと、新人と基本はマンツーマンで指導をしていますが、教え私の2名で『不動産キャリアパーソン』を受講しましる量が膨大でついてこられないスタッフも多く、苦慮た。現在は、入社時には『不動産キャリアパーソン』

していました。経験と資格、継続的な成長を志して資格取得を必須としています。

いますが、これを新人スタッフに短期間で教えるに▶社員の方々の受講の反応はいかがでしたか？

はどうしても無理が出ます。その点、『不動産キャリ

広報誌で知りました。この業界に転職される方もキャリアの浅いスタッフはまず合格した事に喜び、

アパーソン』は、実 務 への取 組みや 基 礎 的 なレク

後にそれが自信につながるようで、大変良い反応をチャー等が含まれている通信教育講座です。動画は得ています。前向きに捉え、他の資格へのステップ

いつでも見ることができるので、効率的かつ大幅なアップに意欲を見せるスタッフもいます。

コストカットも図れて有用だと思います。

受講料一律 8,000 円（税別）に引き下げ！

『不動産キャリアパーソン』の一般の方の受講料が、平成28年4月1日

受講申込受付分から、12,000円 ➡ 8,000円（税別）に引き下げ、会員と同額になりました。この機会にぜひお申込みください。

受講申込等、詳しくは全宅連ホームページへ

2

今春もインターンシップを実施！

全宅連は、不動産業界の発展につながる人材の育成を目的

不動産キャリアパーソン で検索

Myアセット本社（千葉県松戸市）で研修した時の様子としたインターンシップ事業を推進しています。不動産業界への就業を志望する明海大学の学生を対象に、今春も千葉県宅建協会の会員企業の協力のもとで、不動産取引実務の就業体
験を行いました。
計9日間の日程で、店舗研修や営業部の物件調査同行、引渡
し・決 済の場面にも立ち合うなどの研 修を終えた学生は、「思っていた以上に幅広い業務内容があると実感した」とのこと。今後の進路決定に役立つことを願っています。
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4 April 2016 リアルパートナー4月号

平成28年4月10日発行（毎月10日発行） 通巻第455号 発行人／伊藤博 編集人／山上健一
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円