地域資源共同管理のプロセス・デザイン論に関する研究（概要）
研究責任者

京都大学大学院工学研究科准教授

山口敬太

１．研究の目的
本研究は、活用可能な歴史的建造物や空き家を地域の資源として捉え、自治会や地元事業者、外部専門家を含む地域の協働・連携のもと、その管理の仕組みを構築する方法を検討するものであり、そのためのプロセス・デザイン手法を開発することを目的とする。
具体的には、（1）姫路市網干地区を対象として、江戸中期から昭和初期の歴史的建造物が多く残る網干地区における空き家・古民家の管理の体制・仕組みづくりの可能性の検討を行う。京都大学景観設計学研究室では、2019 年度より姫路市からの支援を得て、コミュニティによる地域資源の発掘・評価・発信、地域の担い手の発掘、自治会とのまちづくり課題の共有と方策の検討を進めてきた。そのプロセスを整理・検証する。
次に、（2）歴史的建造物の活用・再生における優れた事例である、たつの市龍野地区を対象に、古民家再生のスキーム及び、まちづくり会社の役割について明らかにする。
これらによって、地域資源共同管理のプロセス・デザイン上の知見を得ることを研究の目的とする。

1) 港町としての歴史性
網干での海上輸送は中世から盛んであり、室町時代中期の 1445 年の兵庫県北関入船入納張には、当年中の百万石以上の入船は室津船籍 82、網干 62、明石 51、飾磨三港29、赤穂 20 艘となっており播磨国の中でも第 2 位を占めている。江戸期に入ると回船業を始めた佐々木綱次（灘屋）の北前船が就航すると益々実績を上げて巨万の富を築いたとされている。しかし、京極家が丸亀に転封後、1711～1715 年にかけて二百石以上の回船は興浜村に皆無となって衰退していった（増田喜善、『網干郷土学習資料 わた
したちのまちあぼし』）。
高瀬舟の就航は、水量と傾斜度の二大要素によってその可能性が決定されが、揖保川は水量が豊富で、河川条件も良好（一般的にはほぼ 1/400 が溯航限界勾配と言いうるが揖保川は 1/388）であったため、高瀬舟の利用度が高く、物資の輸送量が多かった（宇野正碤、“揖保川高瀬舟通運史の研究”、『播磨学紀要創刊号』、播磨学研究所、1995）。
揖保川の舟運は、1621 年に宍粟郡山崎の龍野屋孫兵衛が、莫大な私財を投じて、山崎付近の岩石を取り除いて舟運を開いたのが２．姫路市網干地区におけるまちづくり最初であるとされている（国土交通省近畿

本研究前半は、兵庫県姫路市網干地区を対象に、(1) 網干地区の歴史地理と景観資源の特徴

地方整備局姫路河川国道事務所、『揖保川の歴史』）。

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宍粟郡山崎町と対岸の出石から網干港まので、近世中期におけるこれらの集落範囲で、江戸時代初期に開通し、網干港から大坂を現在の地図上でかなり正確に復元するこまでは小型の舟で行き、大坂で大型船に積とができる。集落内に描かれた道路形状もみ替えて人夫ともども熊野灘を超えて江戸

現在の地図上でよく一致し、集落内の家屋に向かった。揖保川の流域産米石数は約十配置や景観などまでは不明ながら、現在の万石に達し、この半数が上方や江戸へ送ら

市街地の基本的輪郭は、近世中期におけるれるので、高瀬舟に積み込み網干港まで下旧集落の形態をほぼ踏襲していると推測さるのだが、1 艘につき 20 石（50 俵）としれる。て 2500 艘となり、素麺、醤油、雜穀、薪炭、木材、砂鉄等の産物を加えると年間4000 艘が下った。龍野藩では新在家に蔵屋敷を設け、藩主が休むための御茶屋を現網干小学校の位置に置いた。幕府は余子浜に、現加藤家である蔵元を置き揖保川流域物産を管理させた。その他は庄屋が管理した。
1874（明治 7）年における積荷は龍野の醤油を主とし、米麦、薪炭、素麺、油粕、雑図 1 昭和初期の網干・網干川沿いの町並み品であった。また、1874（明治 7）年中に網干から輸出された数量は 430 隻、61、680 樽であった。出入船舶の半数は醤油を積んでいた。
兵庫県統計書によると、1880 年代の年間輸出額の割合は、「米」が 7 割以上を占め、醤油・素麺と続いた。
図 2 網干地区の土地利用の変化（1923-2022）

2) 網干の土地利用の変遷
1703 年の網干絵図（『網干町絵図』、姫路市史編集室所蔵、1703）には、海と川に囲まれた新在家村・奥浜村・余子浜村・大江島村が描かれており、網干川の川幅も現在より広く、船入や水路が村の間を巡っており、水運が盛んであった様子が分かる。また、現在の道路や水路は当時のそれをかなり多くの部分で踏襲していることが知られるとともに、余子浜、新在家および興浜の 3 ヶ村

図 3 網干町絵図（一部）（1703）

は、集落の形態がはっきりと描かれている
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明治以後、1896（明治 29）年の高嶋合名合資安全燐寸製造所の創業や 1908（明治41）年の大日本セルロイド人造絹糸会社の起工を皮切りに、1909（明治 42）年には龍野電気鉄道が開通し、網干での工業化に拍車がかかった。大日本セルロイド人造絹糸株式会社や網干燐寸合資会社といった工場のほかに、塩田を所管する赤穂専売局網干収納所や廻漕店、網干銀行や九十四銀行の図 5 片岡家住宅

金融機関、琴平座などの興行施設、東雲旅館などに、網干の発展の様子が認められる。網干港の船舶数は、1918（大正 7）年をピークに減少している。土砂による船舶碇繋の不便と龍野電気鉄道の敷設により、網干港が衰退していった。

(2) 網干地区の歴史的建造物とその特徴
現在、姫路市網干地区では「山本家住宅（明治初/1918）」、「ダイセル異人館」、「旧網図 6 水井家住宅

干銀行本店」のほか、「加藤家住宅」、「片岡家住宅」、「旧水井家住宅」が都市景観重要建築物に指定されている。また、「誠塾」は市指定文化財（建造物）に指定されている。
なかでも、片岡家住宅（1702 年築）は、国指定重要文化財である古井家住宅（室町末期）や県指定文化財である「三木家住宅」

図 7 山本家住宅（17 世紀）を除けば、姫路市内で現存する
図 4 昭和初期の網干の町並み
昭和 11 年撮影（毎日新聞社提供）最古級の民家建造物である。
その他にも、網干地区には多くの歴史的− 21 −Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

建造物が残されている。外観から戦前以前と思われる民家を選定し、調査を進めた。新在家地区 25 軒、興浜地区 19 軒、余子浜地区 8 軒、浜田地区 8 軒について調査を行った。その調査結果については、個人情報を含むこともあるため、ここでは示さないが、多くの歴史的建造物が残されていることが確認出来た。また、そのうち空き家もあることが確認出来た。

(3) 住民による地域資源再発見と冊子作成
1)まちづくりの気運向上
大正 11 年（1922 年）に網干銀行本店として建設された、網干地区のランドマーク的建造物である「旧網干銀行本店」の所有者が替わり、2019 年に洋食レストランとして開店したことをきっかけに、網干でのまち

図 8 旧網干銀行の再生に関する新聞報道づくりへの意識が地区内外ともに高まった。
特に、2019 年度は、6 月「古写真を持ち寄り想い出を語らう会」、7 月「第 17 回中・西播磨兵庫県ヘリテージマネージャー大会in 網干」（ひょうごヘリテージ機構主催）、12 月「未来にはばたく！港町網干の歴史と未来をつむぐ展示会」（網干商店街連合会主催）など、年代や出身を問わない行事や、地域を巻き込んだ催しが開催され、まちづくりの気運が高まりを見せた。

2) 『網干遺産』冊子プロジェクトの実施

図 9 網干のまちづくりに関する新聞報道2020 年度から、京都大学が網干遺産冊子プロジェクトを開始した。本プロジェクトの魅力を掘り下げて共有・発信することで、は、網干に残る歴史的建造物、産業、文化、地域内外の多様な人が網干の資源の魅力に年中行事等の地域資源を地域内外の人の視気づき、連携するような体制を構築するこ点から再発見・再評価し、それらを冊子『網とを目的とした。

干遺産』としてとりまとめるものである。こ

関心のある住民が集まり、テーマと内容の『網干遺産』の制作活動に関わる人が網干を持ち寄って意見交換を進めた。そして執Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

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筆した記事は、「発見！網干遺産かわら版」として印刷し、地区内で回覧した。その中で、重点的に編集する 10 のテーマを抽出し、そのテーマをもとに情報収集、記事の作成を行った。
図 10 「発見！網干遺産」重点テーマと内容
テーマ

内容

1.建築遺産

隠れた遺産、路地の町並み、建物のディテール、建物の再生・活用の物語、これからの活用ア
イデア、消えた風景

2.食と名物

魚屋、おやつ、郷土料理・家庭料理、食文化、おすすめの店

3.祭りとコミュニティ

魚吹八幡神社の歴史と行事、珍しい神事、屋台や神輿の装飾、衣装や唄等、年中行事、お寺と地域の関わり

4.芸能と娯楽

祭りと芸能、播州段文音頭、網干の小唄、相撲、遊び場、かつての花街の名残

5.港町と舟運

港関係の古写真、船着き場の古地図、川と水路の変遷、舟、港・物流関連遺産の痕跡探し

6.揖保川
流域

運搬された物資、揖保川の恵み、醤油・酒造、流域のパワースポット

7.工場と夜景

主要産業の変遷、かつての塩田、工場夜景、

8.農と家庭菜園

農業の変遷、特産物（網干メロンほか）、活性化のアイデア

9. 商いと商店街

商店街、レトロ看板、マッチ、いまはなき店

10.網干ら

網干の写真、思い出、新聞記事、しい記憶

かるた

図 11 「発見！網干遺産」かわら版 初号

図 12 「発見！網干遺産」冊子

本冊子の作成において、定期的に集まって議論するボランティアベースの冊子作成のグループが緩やかに結成された。そのグループが、まちづくりの検討や活動を合わせて行うようになった。このような動きができることは、本取り組みの当初から期待されていた。地域資源の発掘や発信と、まちづくり活動の実施には、ある種の共通点があると考えられるが、まちづくりに関心があったとしても、地域には取り組むきっか− 23 −

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図 12 「発見！網干遺産」冊子目次

けがなかったり、関心のある者同士が出会

デザインオフィス・ライフスタイルショッ

う場がなかったりすることが多い。そのよプとして改修され、2022 年 1 月に開業した。

うな状況においては、このような冊子プロ

また、古民家を活用した喫茶店、つどい場

ジェクトの取り組みは、まちづくり活動をTAO は、オーナーの死去による廃業の危機生じさせる一つの契機となり得ることが確を乗り越え、事業継承がなされた。

認出来た。

2022 年 3 月から、「町家の日 in 姫路」に合わせて、網干のいくつかの古民家を公開する取り組みが進められ、2023 年 3 月には(4) 地域資源管理に向けた取り組み
網干地域においては、旧網干銀行の再生

より多くの建物が公開され、マーケットも以降、古民家の活用・再生が少しずつ進ん開催されるなど、訪問者でにぎわった。

だ。片岡家住宅の婦人服店閉業後に、フォこのような、若い世代が古民家の活用・再ト･スタジオが開業し、写真展やレンタルス生に取り組み始めた気運を地域全体で応ペース事業を通じて、古民家に関心のある援・促進したいということで、2022 年 5 月者の交流が起こりつつある。また、片岡家住に網干・網干西地区連合自治会（以降は網干宅の蔵が改修され、当初は建物の公開やワまちづくり協議会と称す）と京都大学大学ークショップが実施されていたが、2023 年

院地球環境学堂都市基盤デザイン論分野は8 月からカフェが営業する予定である。ま

地域のまちづくりの推進と、学術上およびた、旧ふじわら洋品店の築 90 年の町家は、教育上の連携を進めるため、「網干地区のまUrban Study Vol.76 JUNE. 2023

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図 13 「発見！網干遺産」ページの一例（古写真と資料）

図 14 「発見！網干遺産」ページの一例（建物活用 WS 報告）− 25 −

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ちづくりに係る連携協定」を締結した。それを契機に、自治会と大学が連携して空き家・古民家調査を実施した。今後、両団体が連携して、古民家・空き家活用の仕組みの検討を進める。
また、「発見！網干遺産」の冊子作成を行った。今後、これを活用したまちづくりや交流促進を実施する予定である。

図 13 町家の日 2023 の網干の様子（町家の日 Facebook より引用）

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３ ． た つの市 龍 野 地区に お け る古民 家 再 生
本研究後半は、兵庫県たつの市龍野地区を対象に、古民家再生の手法とまちづくり会社の役割を明らかにする。具体的には，旧龍野城下町の物件に特化した不動産及びまちづくり会社である緑葉社による，サブリ

図 14龍野の古民家再生事業のスキーム

図 15

古民家活用マネジメントの体制

ース事業を用いた古民家再生のスキームと、各ステークホルダーの参画要因を明らかにし、この方法を導入する際の課題と工夫、解決方法を考察する。
本研究の対象である旧龍野城下町では、不動産・まちづくり会社が家主から古民家を買収して一部改修した上で，まちづくり投資家に売却してリースバックする古民家転貸借（サブリース）事業を実施している。

(2) 龍野地区の古民家再生の体制

この方法では、複数物件を所有・改修するリスクを軽減しつつ、入居付けをコントロールすることができるという利点がある。

旧龍野城下町における古民家活用とエリアマネジメントの体制を示す。緑葉社は旧城下町の歴史的な町並みと住民の暮らしを

本研究では，龍野における古民家活用・再継承するまちづくりを進めることを目的に、生に関わる各ステークホルダーにヒアリン

2006 年に立ち上げられた市民出資によるグ調査を行い、情報の収集と整理を行った。

不動産会社である。2006 年から 2015 年 6月までの間、H 氏が緑葉社の代表取締役を(1) 龍野地区の古民家再生スキームの特徴務め、たつの市川原町周辺において 9 年間龍野では、中心主体であるまちづくり会で約 20 件の古民家改修を実施した。2015

社が、複数のまちづくり投資家と関係を構

年 7 月には、H 氏から畑本氏へと代表取締築し、複数の物件取得・改修や入居付け、資役が引き継がれ、2021 年 11 月までの約 6金調達を行っている点に特徴がある。これ年の間に、旧龍野城下町で 29 軒の古民家改らの業務の過程で、家主と入居者の詳細な修を実施し、そのうち 24 件で事業者の入居利害調整を行うマネジメントが行われていが成立した。

るのが特徴である。またこのモデルでは，CF プラットフォームへの仲介料が発生しない。さらに、行政からの補助金ではなく民間会社が資金調達を行う点で自立性が高く、より持続可能な仕組みであると考えられる。

畑本氏（1982 年生まれ、兵庫県相生市出身）は、西播磨地域で祭りやライトアップなどのイベントの企画・運営をはじめ、20 年以上の間まちづくり活動を行ってきた人物である。また、2013 年に古民家をリノベーションした事務所を開設し、2014 年に− 27 −

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図 16

龍野における古民家再生の実績

図 17 古民家再生の内容

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NPO 法人ひとまちあーと（以下、ひとま龍野における古民家の活用・再生物件にちあーと）」の代表理事に就任した。ひとついて述べる。改修前には住居（空き家を含

まちあーと（2007 年設立、設立当初は畑む）であった古民家物件が、サブリース事業本氏が副代表理事）は、西播磨地域でイベによって改修され、2022 年 8 月時点で飲食ントの企画・運営事業や緑葉社の支援を行

11 件、住居 7 件、宿泊 3 件、リラクゼーシ

う NPO 法人で、畑本氏はひとまちあーとョン 1 件、未入居 7 件を確認した。まちづの事業を収益の軸としている。「一般社団くり投資家の出資形態は投資が多い。

法人はりまのこ」（保育・飲食事業）と2015 年 12 月から 2019 年 10 月までの約「株式会社 masumasu」（古民家ホテル事

4 年間で 12 軒の古民家でマスターリース契業）は、緑葉社の再生物件を活用して事業約が成立し、古民家活用実績が蓄積したこを展開している。2018 年に、たつの市ととで 2020 年 2 月から 21 年 11 月にかけて

宅建協会西播磨支部、畑本氏によって空きの約 1 年半で 17 軒の古民家で契約が成立

家バンク事業を行う NPO 法人 GoodStockした。前者では、経営経験のない主婦がカフが設立された。年間約 100〜200 件の空きェを経営する事例や、簡易宿所営業の古民家に関する相談が寄せられ、バンク登録物

家ゲストハウス、三軒長屋の共同管理・活用件の約半数で成約が成立している。また同などの再生事例がみられた。一方、後者で年に、たつの市と地場産業 3 団体、畑本氏

は、ホテル・旅館営業や夫婦でのレストランによって「一般社団法人リバーサイドラボ経営、地場産品を扱う物販店舗などの再生ラトリー」が設立され、地場産品を販売す事例が確認できたが、これは観光の基盤がる「クラテラスたつの」の運営を行ってい整ってきたためであると考えられる。

る。

以上のように、旧龍野城下町では、緑葉社に

畑本氏は、上記組織の設立・運営に携わる

よる不動産仲介業とひとまちあーとによることで、古民家再生に活用できる情報と専イベントの企画・運営を中心として、古民家門的知識を得た。例えば、ひとまちあーとのの活用とエリアマネジメントを行っていた。

イベント企画・運営事業において、西播磨地たつの市や GoodStock と連携した空き家バ域の NPO 法人との人的ネットワーク得た。

ンク事業や、MMD 等と連携した宿泊・物販

また、古民家を活用した事業運営を行うこ

店舗事業を通して、古民家活用・再生の実務とで、古民家活用に特化した経営のノウハ

経験がない状態から約 6 年間で 29 軒ものウを得た。実際に、これらの人脈や経営能力物件改修・活用を行ってきた点は注目すべが、入居希望者の情報収集や経営コンサルき成果である。

ティングの基盤となっており、入居に繋がったケースもある。また、畑本氏は緑葉社や(4) 緑葉社による古民家再生の業務

MMD の活動を通じて、不動産仲介・売買・開発の実務経験を積んでいる。

緑葉社はどのようにして複数の古民家物件の物件売買から入居付けまでを行ってきたのだろうか。龍野における古民家活用・再(3) 古民家の活用・再生物件の内容

生事業のスキームとして、緑葉社が 1 つの− 29 −Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

物件を改修し入居付けに至るまでの業務のの投資回収期間を考慮して設定されている。

流れを整理した。

なお、マスターリース契約期間中も、緑葉社が物件の管理を担っている。また、家主とまちづくり投資家の間で直接物件が売買される場合がある。これにより、緑葉社は短期譲渡税を支払う必要がなくなるが、家主の売却代金の受け取り時期が遅れる可能性があるため、家主が同意した場合のみ中間省略登記が実施される。

図 18 古民家物件を再生する業務フロー(5) 龍野モデルにおける緑葉社の役割
緑葉社は常時行う業務として、(1)緑葉社

緑葉社の古民家再生の業務とステークホと Good Stock に集まった物件情報についルダーの参画理由の関係について述べる。て古民家物件の所有者からの相談を請け負

緑葉社はまちあるきや投資家セミナー等のい、物件情報を収集する。また、(2)緑葉社

イベントを開催し、緑葉社のビジョンと活が定期開催するまちあるきイベントや投資動実績を発信することで、入居者とまちづ家向けセミナーなどの活動を行い、まちづくり投資家にエリアの歴史的価値を認識さくり投資家との関係構築を行う。また、緑葉せていた。実際に、入居者全員がエリアの歴社は物件ごとに行う業務として、まず(3)事史的価値を感じたことや、緑葉社のビジョ業性の確認を行う。事業性の確認とは、緑葉ンに共感したことが参画要因となっていた。

社が取得を検討している物件を事業軌道にまた、緑葉社が投資家セミナー等で、想定さ乗せることができるかどうかを判断するこれる投資リスクと対策を説明していたこととである。次に、(4)家主からの物件取得をもまちづくり投資家が投資条件を許容でき行い、(5)工務店に屋根と構造の工事を発注た理由のひとつとなっていた。

して物件改修を実施する。その後、(8)入居

また、緑葉社は事業性の確認を行うこと付けに至るが、その間に(6)まちづくり投資で、家主や入居者、まちづくり投資家が経済家への物件売却と(7)まちづくり投資家との的にスキームに参画しやすい環境を整備しマスターリース契約が同時に結ばれる。(6)ていた。入居者がスキームに参画する際ので緑葉社は、古民家再生事業のビジョンを課題の一つは古民家での事業が維持できなまちづくり投資家に提示し、投資物件のイくなることであるが、緑葉社は入居者の事メージパースや投資物件の利率、他の投資業に合わせた家賃設定を行っており、全て物件の運用実績を説明することで、古民家の入居者が家賃の安さを入居の決定要因と物件の販売を行う。(7)で緑葉社がまちづくしていた。家主においても物件売買価格がり投資家と結ぶマスターリース契約期間は一般的な古民家解体を伴う土地売買よりも5 年または 10 年の契約期間が多いが、この高くなることが参画要因となっていた。

契約期間は短期譲渡税の課税対象と投資家
Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

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物件改修において、緑葉社が屋根や構造の改修を一部担うことで、入居者は初期投いえる。

資費用を軽減することができていた。また、緑葉社が連続的に物件を再生し、入居付け４．おわりにを行うことで、入居者は新規出店の多いエリアに出店できた。

本研究では、地域資源共同管理のプロセス・デザイン論の知見を目的として、姫路市

また、入居付けにおいて、入居者が自由に網干地区における実践研究（2 章）と、たつ改修できる（原状回復の義務がない）こともの市龍野地区の事例研究（3 章）を行った。

入居の重要な要因の一つであった。これは、そこから得た成果は本論で述べた通りであ緑葉社が物件の家主を緑葉社の事業方針にるが、地域資源共同管理のプロセス・デザイ共感したまちづくり投資家に移すことで、ン論として見たときの、いくつかの知見を原状回復義務のないマスターリース契約を整理する。

結ぶことができていたためである。このよ

・古民家再生を含む地域資源の管理は、地

うに緑葉社は、まちづくり投資家とマスタ域住民の力が非常に重要である。地域住民

ーリース契約を結び、再生した物件を緑葉と専門家が協力・協働して、取り組みの推進社の専用物件として入居付けを行うことでと合意形成を進め、地域主体の育成を図る

業種を分散させ、飲食・宿泊業や西播磨地域必要がある。そのためにはきっかけが必要の地場産品を扱う事業者を計画的に地域内であり、地域資源の発見・発信はひとつの方に引き込むことができた。実際に、飲食店に法としての意義が認められた。

おいては、競合がいないことを入居の要因

・ボランティアベースでの地域ぐるみの取としており、地場産業の物販店舗においてり組みと、ビジネスベースでの事業としては、古民家で商品を効果的に発信できるこの取り組みをいかに連携・一体化させるかとが入居の要因となっていた。

が重要である。事業を成り立たせるスキームの構築には工夫が必要であり、特に龍野(6) 小結型のサブリースは、古民家活用・再生の事業

以上のように、緑葉社は、旧龍野城下町の古民家に価値を感じる人物を古民家サブリ化の初期において有効であることが示唆された。

ース事業に参画させ、各ステークホルダーの経済的なリスクを調整する役割を担って

注：本研究は景観設計学研究室に所属したいた。また、まちづくり投資家に物件売却を学生との共同研究の成果である。2 章は河することで、運営資金がショートするリス

北咲良、3 章は溝口徳昭との共同研究となクを分散させ、連続的に複数物件を再生する。また、3 章は、日本都市計画学会の論文ることができた。このように緑葉社は、入居「旧龍野城下町における歴史的地区の古民付けをコントロールすることで、各ステー

家再生とまちづくり会社の役割」（査読中）

クホルダーが龍野における古民家再生事業を再構築したものである。に参画しやすい環境をつくり、エリア全体の観光地としての価値を向上させていたと− 31 −Urban Study Vol.76 JUNE. 2023