特集

規制の範囲拡大、罰則も厳しく──

盛土規制法が5月26日に施行

盛土規制法が 2023 年 5 月 26 日に施行される。従来の宅地造成等規制法を抜本的に見直し、危険な盛土・切土などを全国一律の基準で包括的に規制するのが主眼だ。規制の対象となるエリアや行為、違反した場合の罰則などは、これまで以上に厳しくなる。宅地建物取引業者の業務とも関係が深いこの法律の改正ポイントをチェックする。
株式会社不動産経済研究所 「日刊不動産経済通信」 記者

篠木 美由紀写真：PIXTA

May 2023
特集 規制の範囲拡大、 罰則も厳しく──

CONTENTS

盛土規制法が 5 月 26日に施行

  2「住」のトレンドウォッチング   連載  第 39 回①「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」 等の改正について② 木造建築費の大幅アップで火災保険金額の見直しも必須に

6
7「不動産の日」アンケート調査レポート

8

注目の書 著者は語る『13 歳からの地政学』田中 孝幸

10

不動産関連データから読み解く「住まいの今」  連載  第 24 回

2023 年の 「地価公示」 の動向を分析する

12

紙上研修 連載  第 207 回
実務に役立つ！ 令和 5 年度土地・住宅税制改正のポイント

14

今月のアーカイブ  

18

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2023年5月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2023 年 5 月 10 日発行 通巻第 513 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／伊東 孝弥〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101
表紙の写真：熊本県阿蘇郡産山村の扇棚田

特集

規制の範囲拡大、罰則も厳しく──盛土規制法が5月26日に施行

国民の命を守るための法改正

盛土等を規制する 2 つの区域

2021年7月、静岡県熱海市で土石流災害が発生し、新たに制定された盛土規制法では、「スキマのない

28名もの人命が失われた。大量の土砂が住宅地に襲規制」を改正の第一テーマに掲げており、規制区域

いかかり、家々を破壊して押し流すニュース映像は記と、規制対象とする行為を、ともに拡大している。

憶に新しい。このときの土石流は、不適切な造成によ

盛土規制法改正前後の規制区域の違い

る盛土が大雨で崩落したために発生した。

改正前（宅地造成等規制法）の宅地造成工事規制区域

土地の開発を規制する法律には、宅地造成等規制法（以下、宅造法）のほか、森林法、農地法などがあ【規制対象】

る。各法律は、宅地の安全確保、森林機能の確保、農宅地を造成するための盛土・切土地の保全という具合に目的が異なる。しかし、盛土行【区域指定のイメージ】
主に、丘陵地にある市街地（または今後、市街地になりうる土地）の区域を指定

為を一律に規制することはできておらず、各法律の網目を抜けた規制が不十分なエリアが存在していた。
宅造法では、都道府県知事や指定都市・中核市の長（以下、知事等）が規制区域を指定し、その規制区域

盛土規制法による規制区域

内で宅地の造成工事を行う場合に許可を義務付けている。熱海市の土石流発生地点の盛土は宅地造成に該当【規制対象】せず、宅造法の規制の対象外だった。そのため、土地

土地（森林・農地を含む）を造成するための盛土・切土
土捨て行為や一時的な堆積の利用区分にかかわらず、人家に被害を及ぼす可能性【区域指定のイメージ】がある危険な盛土を取り締まるルールが早急に求めら

改正前の宅地造成工事規制区域に加えて、土砂流出等により人家等被害を及ぼしうる、森林、農地、平野部の土地を広く指定れた。
これを受けて、国は盛土・切土（以下、盛土等）による災害から国民を守るため、宅造法を抜本改正。全
国一律の基準で盛土等を規制する法律にし、法律名も知事等は、盛土などにより人家に被害を及ぼす可能「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称＝盛土規制性がある区域を規制区域として指定する。この規制区法）に改めることとした。

域には、「宅地造成等工事規制区域（宅造区域）
」と、

図表 1

宅地造成等工事規制区域・特定盛土等規制区域のイメージ【保全対象】

・市街地、集落
・人が居住し、または活動を日常的に行う蓋然性の高い人家や施設・道路等の公共施設 等

宅地造成等工事規制区域

特定盛土等規制区域

森林

市街地や集落など、人家等がまとまって存在し、盛土等がされれば人家等に危害を及ぼしうる
エリア

盛土

市街地や集落等からは離れているものの、地形等の条件から、盛土等がされれば人家等に危害を及ぼしうるエリア

盛土

盛土
盛土

市 街 地・集 落 等 に 隣 接・近 接 す
る土地の区域

市街地・市街地となろうとする
土地の区域例）都市計画区域等

一時堆積

集落

盛土
（農地）
盛土

盛土等の崩落により流出した土砂が、土石流となって渓流等を流下し、保全対象の存する土地の区域に到達することが想定される渓流等の上流域
例）盛土が崩落した場合に土石流となって、人家等に危害が及ぶ可能性がある区域

盛土等の崩落により隣接・近接する保全対象の存する土地の区域に土砂の流出が想定される区域※出典：国土交通省、農林水産省、林野庁資料より

REAL PARTNER May 2023

3

「特定盛土等規制区域（特盛区域）」の2種類があり、要な行為だけでなく、特盛区域には知事等への「届宅造区域には、改正前（宅造法）の「宅地造成工事規出」が必要な行為もある。

制区域」に加えて、危険な盛土等が発生しうる森林や許可後の工事の適正性を確保

農地、平地部の土地も含め、広く指定できるようになった。

盛土の安全性確保も盛土規制法が目指す重要なテー

もう1つの特盛区域には、市街地や集落から離れてマだ。盛土等を行うエリアの地形や地質に応じて、災いても地形などの条件から盛土等が崩落して流れ込ん害防止のために必要な安全基準（許可基準）を設定しだ場合に、人家に被害を及ぼしうるエリアが指定されている。

る。渓流の上流域のような斜面地だ。2つの規制区域

盛土等に対しては、①擁壁の設置、②排水施設の設の指定により、規制エリアは大きく拡大する。盛土規

置、③盛土の締め固め──など。

制法での規制区域のイメージは前ページの図表 1 のよ一時的な堆積に対しては、①地盤の勾配、②堆積の高さ、③境界柵までの空き地の確保──などの許可うになる。

基準が設けられる。

土捨てや一時的堆積も規制対象に許可にあたっては、工事主の資力や信用、工事施工

これまでの宅造法の規制対象は、「宅地を造成する者の能力も審査される。土地所有者等（土地の所有者ための盛土・切土」だったが、規制される行為も増えのほか、管理者、占有者）全員の同意と、説明会の開る。盛土規制法では用途を宅地造成に限定せず、「土催など周辺住民への事前周知も許可要件になった。さ地（森林・農地を含む）を造成するための盛土・切土」

らに、工事のチェック体制も強化された。工事の施工を規制対象にする。さらに、土地の形質の変更には該状況を数カ月ごとに報告する「定期報告」、工事が完当しない「単なる土捨て行為や一時的な堆積」も規制了してしまうと確認が困難になる工程（排水施設の設対象に加えられた。そのため、宅造区域や特盛区域で置など）の現地検査を行う「中間検査」が盛土規制法

規制対象の行為を行うためには、知事等の許可が必要

により新設された。

になる。許可された盛土等は、所在地が公表され、盛定期報告制度と中間検査、工事完了時の「完了検土等を行う現地での標識掲出も義務付けられる。これ査」の3点セットで許可後の工事の適正性を確保すは、無許可行為を摘発しやすくするためだ。

る。許可基準や定期報告の頻度・内容、中間検査の対象項目などは、地域の実情に応じて条例で強化や上乗許可が必要かどうかの基準は、2つの規制区域で異せができる。

なる。宅造区域は、従来の宅造法の宅地造成工事規制
区域の要件に、「盛土で高さが2ｍ超となるもの（崖責任の所在を明確化し、罰則も厳格にを生じないもの）」が新たに加わった（図表 2 の④）。
また、盛土規制法では盛土・切土だけでなく土石の堆

盛土等の責任の所在も明確化する。土地所有者等

積も規制対象になったことで、土石の堆積の基準につは、盛土等が行われた土地に対して、常時安全な状態

いて2つの要件も新たに加わっている（図表 2 の⑥、を維持する責務を負うことになる。土地が譲渡された⑦）。特盛区域の規制は図表 3 のとおりだ。許可が必場合でも、その時点での土地所有者等に安全状態維持

図表 2

宅地造成等工事規制区域における「許可」が必要な行為

土地の形質の変更（盛土・切土）
要件①盛土で高さ 1m 超の崖※＜新たに追加＞②切土で高さ 2m 超の崖④盛土で高さ 2m 超
（①、
③を除く）

⑤盛土または切土をする
土 地 の 面 積 が 500 ㎡ 超（①〜④を除く）

イメージ図

切土

盛土

切土

1ｍを
超える崖

③盛土と切土を同時に行 っ た、高 さ 2m 超の崖（①、②を除く）

2ｍを
超える崖

盛土

2ｍを
超える崖

切土

盛土

高さ2ｍ超
盛土

（崖を生じないもの）

面積500㎡超（盛土または切土のみの場合も含む）※崖とは、地表面が水平面に対し 30 度を超える角度をなす土地で硬岩盤（風化の著しいものを除く）以外のもの＜新たに追加＞一時的な土石の堆積
要件⑥堆積の高さ 2m 超かつ面積 300 ㎡超

イメージ図
高さ2ｍ超

イメージ図

要件
⑦堆積の面積 500 ㎡超

面積500㎡超※出典：図表 2・3 ともに国土交通省、農林水産省、林野庁資料より作成

4

特集

規制の範囲拡大、罰則も厳しく──盛土規制法が5月26日に施行の責務は発生する。災害防止のために必要な場合は、れが大きい一団の造成宅地のことで、知事等が指定す土地所有者等だけでなく、原因行為者（盛土等を行っる。今年4月12日時点で指定されているのは北海道た造成主や工事施工者、過去の土地所有者も原因行為と熊本県の数自治体のみだが、こちらも最大2年間旧者として命令対象になり得る）に対しても、知事等か法が適用され、必要であれば2年以内に知事等が新法

ら是正措置命令が出される。管理不全で安全性に問題に基づいて指定し直すことになる。

が生じている場合、たとえば「擁壁の設置を」と土地宅建業者の業務との関連性

所有者等や原因行為者は知事等から改善命令を受けることになる。

これまで宅造法は、宅建業者の業務と関連の深い法

他にも、無許可や安全基準違反・命令違反の盛土等律の1つだった。たとえば、宅建業者が自ら宅地造成への罰則も厳しくなる。これまでの宅造法では、無許工事を行ってその宅地を分譲するケースや、他社が造

可の宅地造成は「6カ月以下の懲役、30万円以下の罰成した宅地の売買に仲介で携わるケース。どちらの金」、知事等からの命令違反については「1年以下のケースでも、宅建業者が宅地造成工事の完了前にその懲役、50万円以下の罰金」だった。条例による罰則

宅地の広告をしようとする場合、宅造法の規制区域でも「懲役2年以下、罰金100万円以下」が上限とされは工事の許可が下りた後でなければ広告ができない。

ていた。しかし盛土規制法では、無許可や命令違反の宅造法の規制は重要事項説明の対象でもあった。宅

盛土等はいずれも「3年以下の懲役、1,000万円以下

造法の規制区域の制限の概要や、造成宅地防災区域内の罰金」へと厳格化される。法人が違反に関与していかどうかは、重要事項説明書に記載し説明しなければた場合は、「最大3億円以下の罰金」が科される。罰ならなかったが、盛土規制法になっても、これらは変則の適用対象は造成主だけでなく、設計者、工事施工

わらない。盛土規制法の施行日には、関連する宅建業者、土地所有者等、原因行為者と幅広い。

法の政省令も改正され、宅造法に代わって、盛土規制
法が広告前に許可等が必要な法令の1つに規定され宅造法の規制区域は 2 年間有効る。盛土規制法の規制区域の制限の内容（宅造区域の盛土規制法の前身が宅造法であることはここまで述許可、特盛区域の届出・許可など）と、造成宅地防災

べたとおりだが、では盛土規制法の施行後、すでに宅区域かどうかも重要事項説明の対象に引き続き位置付造法に基づいて指定された宅地造成工事規制区域はどけられる。盛土規制法施行後であっても、知事等が新うなるのか。

たな規制区域の指定をしていない場合は、旧法の規制区域について説明する。

この場合、法施行日から最大2年間旧法の宅地造成
工事規制区域が適用になる経過措置が設けられてい盛土規制法の要所は、知事等による規制区域の指定る。知事等は、盛土規制法に基づく新たな規制区域のだ。指定を実施するには、自治体は基礎調査を行わな指定を2年以内に実施する必要があるというわけだ。

ければならない。宅建業者が業務で携わる土地の所在

また、宅造法の「造成宅地防災区域」は、盛土規制する自治体が、新たな規制区域の指定をいつ実施する法にも引き継がれる。造成宅地防災区域とは、宅地造

か、自治体からのアナウンスに注意しておく必要があ

成に伴う災害で相当数の居住者などに危害が生じる恐

るだろう。

図表 3

特定盛土等規制区域における「許可」が必要な行為

土地の形質の変更（盛土・切土）
要件①盛土で高さ 2m 超の崖＜新たに追加＞③盛土と切土を同時に行っ た、高 さ 5m 超 の 崖
（①、
②を除く）

②切土で高さ 5m 超の崖④盛土で高さ 5m 超
（①、
③を除く）

イメージ図

切土

盛土

2ｍを
超える崖

切土
盛土

5ｍを
超える崖

5ｍを
超える崖

切土

盛土

高さ 5ｍ超一時的な土石の堆積面積 1,500 ㎡超（盛土または切土のみの場合も含む）＜新たに追加＞イメージ図⑥堆積の高さ 5m 超かつ

面積 3,000 ㎡超

盛土（崖を生じないもの）

要件⑤盛土または切土をする
土 地 の 面 積 が 3,000 ㎡
超（①〜④を除く）

高さ
5ｍ超

イメージ図

要件
⑦堆積の面積 3,000 ㎡超

面積 1,500 ㎡超※※不動産実務セミナー2022「宅地造成及び特定盛土等規制法～改正宅地造成等規制法について～」配信中 !（P.19 参照）

面積 3,000 ㎡超REAL PARTNER May 2023

5

ング❶
ウォッチ

連載 第 39 回

ンド

レ
「住」のト

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」等の改正について
令和 3 年 6 月 15 日に完全施行された 「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（以下、「法」という）について、 法施行後の状況を踏まえ、 令和 5 年 3 月 31 日に、 法施行後 2 度目となる「法律の解釈・運用の考え方」 の改正を行いましたので、 改正内容についてご説明いたします。
国土交通省不動産・建設経済局参事官付「法律の解釈・運用の考え方」における今般の改
正のポイントは、下記の4点です。

1．定期報告の説明方法の見直し
管理受託契約に係る定期報告の手法は、対面や電話による説明だけでなく、メールやアプリ等を用いて行うなど多様化していることから、口頭による定期報告書の説明に代えて、ITを活用した内容確認や質疑等のやりとりを可能とすることで、ITの更なる活用を推進する必要があります。

④ 賃貸人が、電話による説明をもって当該変更契約の重要事項説明の内容を理解したことについて、賃貸住宅管理業者等が重要事項説明を行った後に確認していること

3． オーナーチェンジがあった場合の新オーナーへの対応方法の合理化

こうした背景から、ITを活用した説明を含め、改正前は、オーナーチェンジにより従前と同一内

説明の方法は問わないことを明確化し、併せて賃貸

容によって管理受託契約または特定賃貸借契約が承人が管理業務報告書の内容を理解していることの確継される場合であっても、賃貸住宅管理業者等は、認を賃貸住宅管理業者に求めることとしました。

賃貸人たる地位が移転することを認識した後、遅滞

2．重要事項の説明方法の見直し

なく、新たな賃貸人に管理受託契約または特定賃貸借契約の重要事項説明をすることとしておりました。

管理受託契約および特定賃貸借契約の重要事項の当該取り扱いは、民法の地位承継の考え方の原則

説明にあたっては、ITの活用も可能としているもを踏まえ、新たな賃貸人への重要事項説明を求めるのの、賃貸人がITを使えない場合もあり、コロナのではなく、新たな賃貸人に対して契約内容がわか禍により対面によらない説明の要請が高まったことる書類を交付することが望ましいものと改めます。

も相まって、賃貸住宅管理業者および特定転貸事業者（以下「賃貸住宅管理業者等」といいます）並びに賃貸人ともに電話による説明のニーズがあります。

4． 更新回数の優遇措置に係る取り扱いの見直し

このことを踏まえ、変更契約における説明であっ新たに賃貸住宅管理業の登録を受ける場合、通常て、以下の①～④の条件が満たされた場合、電話には登録番号の括弧書きの更新回数が（1）となるとよる重要事項説明をもって対面による説明と同様にころ、告示制度において登録を受けていた事業者で取り扱うものとします。

あって要件を満たす事業者に対し、優遇措置として① 事前に管理受託契約変更契約または特定賃貸借契約変更契約（以下「変更契約」といいます。）の重要事項説明書等を送付し、その送付から一定期
間後に説明を実施するなどして、賃貸人が変更契約締結の判断を行うまでに十分な時間をとること

括弧書きの更新回数を（2）としております。

② 賃貸人から賃貸住宅管理業者等に対し、電話により変更契約の重要事項説明を行ってほしいとの依頼があること

6③ 賃貸人が、変更契約の重要事項説明書等を確認しながら説明を受けることができる状態にあることについて、賃貸住宅管理業者等が重要事項説明を開始する前に確認していること

当該優遇措置については、令和8年3月15日までに登録の申請を行った場合に限る等の運用ルールを追加します。
関係業者におかれましては、改めて法の趣旨をご理解いただき、賃貸住宅管理業務等の適正化を図っていただきますようお願いいたします。

チング❷

ウォッ
トレンド

「住」の

木造建築費の大幅アップで火災保険金額の見直しも必須に

2021 年 3 月頃から表面化してきた 「ウッドショック」 による木材価格の急騰や、 人件費のアップによる建築価格の上昇は火災保険の金額にも影響してくる。その対応はどうなっているのかをレポートする。
（文・編集部）占めている。しかも、「過去10年間で約30％建築費

木造住宅の工事原価が大幅上昇中が上昇していることを知らなかった人」が68.5％を占めた。

現在、世界的に広まっているインフレの原因は、コロナ禍で世界の主要都市や港でロックダウンが行

かつ、「建築費が上昇しているにもかかわらず、

われ、経済活動の停滞とともに各種グローバルサプ

建物保険金額の見直しをしていない人」は79.3％もライチェーンが滞り、世界的な供給不足が生じたこいることが判明している。
とはいえ、建物に及ぶリスクに対して、多くの人とが主な要因といえるだろう。
その影響はさまざまな分野に及んで、世界的なイが無関心というわけではない。火災保険の加入先やンフレを引き起こしているが、その嚆矢の一つとも

契約内容を変更した人のうち、49.5％の人が新たにいえるのが、2021年3月頃から表面化してきた「ウッ

地震保険に加入したという数字も出ている。近年、

ドショック」と呼ばれる木材価格の急騰だ。

増えている自然災害に対する危機感が、この数字にこう し表れているのは事実だ。

木材価格やその他の建設資材の価格上昇は建設費に影響を及ぼす。建設物価調査会総合研究所がしかし、こうした自然災害や火災などによって自2022年1月に公表した「建設物価建築費指数（2021

宅に損害が生じたとしても、建物保険金額の見直し

年12月分）」によると、住宅（木造）の工事原価はを行っていない人が79.3％もおり、かつ2011年か

前月比で4.5％増であり、前年同月比では13.0％のら2021年末で住宅（木造）の工事原価が30％以上上昇となった。2011年を100ポイントとした工事も値上がりしていることを考えると、損害を被った

原価は、2021年12月時点で131.2ポイントだった。

自宅を再建する際に、現在と同等の建物を再建でき

工事原価の大幅な上昇が、新築時のコスト上昇とないリスクが高まってくる（ちなみに、今年4月にして意識されることは当然だが、実は火災保険で必発表された「建設物価建築費指数」の最新のデータ要とされる補償金額にも大きな影響を及ぼすことにでは、工事原価は141.3ポイントになっており、も注意が必要だ。

2011年よりも40％以上の上昇となっている）。
昨今のように物価が高騰している局面において火災保険契約者の 8 割近くが十分な補償を受けられない状態

は、建設費高騰に対して補償金額が追いついているのかどうかにも配慮する必要がありそうだ。

火災によって建物に損害が生じたとき、保険でど
こまでカバーされるのか。ソニー損保が2021年1210 年間で上昇した戸建て建設費

月の上記データをもとに、戸建てで火災保険を契約約している全国400人を対象にして「火災保険の建物

30%増

建物保険金額の見直しをしていない人
（％）

100

補償と再調達価格のギャップ調査」を行ったとこ80

ろ、万が一の際、十分な補償を受けられない可能性

120のある人が79.3％にも達したことがわかった。

110

40

100

20

たとえば現在、加入している火災保険や共済について、「補償金額や補償内容を変更せず、更新・継続している」と答えた人の割合は、全体の67.4％を

90

60

2011

2021年

79.3%

0

＊木造住宅工事原価率の推移（2011 年を 100 とする）
出典：ソニー損保のアンケート結果から

REAL PARTNER May 2023

7

「不動産の日」アンケート調査レポート
金利上昇や経済不安から「買い時」 の見極めが困難。
電子化など新制度が続々開始するが、認知度が課題に（文・住宅ジャーナリスト 高橋洋子）「自分の収入が不安定または減少しているから「いま、不動産は買い時か？」に、過去最多の約 7 割が「わからない」と回答（26.0%）」が最多で、前回の2位からランクアップした。長引くコロナ禍の影響で、仕事や収入が安定しな

世の中ではいよいよ「脱コロナ」のムードが漂う

い人が少なくないことがうかがえる。ついで「不動産が、今回のアンケート結果を見ると、不動産業界にお価値（価格）が下落しそうだから（19.4％）」、「住宅

いては、一気に明るい兆しとは言い難い。毎年恒例のローン減税など税制優遇が見直されそうだから「いま、不動産は買い時だと思いますか？」の回答に（12.7%）」と買い時だと思わない人の理由にも、先行「買い時だと思う」と答えたのは、過去最低の6.4％ときを懸念する考えが反映されている。

前回の10.5％から大幅にダウンした。
「買い時だと思わ

次に目を向けたのが、「持ち家派」か「賃貸派」かのない」は前回とほぼ同数の26.4％だが、買い時かどう論争だ。
「持ち家派」は前回から1.7pt減少し、その分、か「わからない」と回答した人が67.2％と過去最高で賃貸派が増加したが、持ち家派は77.9％と主流派であ。
ある（図表 1）

。理由は、「家賃を払い続けることが無駄にる（図表 2）

昨年はウクライナ侵攻にエネルギーコストの上昇、思えるから」が48.0％を占め、「落ち着きたいから

記録的な円安と先行き不透明な事態が続いた。また、（28.5 ％）」、
「老後の住まいが心配だから（24.4％）」と今春10年ぶりに日本銀行の総裁が変わることから、金続く。

利上昇が懸念されていた。こうした複数の要因が重な「賃貸派」の理由は「住宅ローンに縛られたくないかり、買い時かどうかの判断を難しくさせたのだろう。

ら（39.7％）」、「天災が起こった時に家を所有している「買い時だと思う」と答えた人の理由を見ても、「今ことがリスクになると思うから（28.7％）
」
、
「税金が大

後、住宅ローンの金利が上昇しそうなので（36.8%）」

変だから（25.8%）」が多く、長期的に家を保有するこが最も多い。ついで「住宅ローン減税など住宅取得のとがリスクと考えられている。

ための支援制度が充実しているから（30.5%）」、「不動
産価値（ 価格 ）が 安 定 ま た は 上 昇 し そ うだ か ら（22.3%）」と今後を見越した回答が目立った。

災害への意識が高まるものの、新制度への理解は今一歩「賃貸派」の理由に、天災をリスクとしてあげる回答

一方、「買い時だと思わない最も近い理由」としては、

図表 1

2015 年度〜 2022 年度 不動産の買い時感

図表 22015 年度〜 2022 年度 持ち家派 or 賃貸派

（％）
90

（％）
80
67.2

70

77.9

80
70

60

60

50

50

40

40

30

26.4

30

20

22.1

20

10

6.4

10

0 2015 16 17 18 19 20 21 22

15 16 17 18 19 20 21 22

買い時だと思う

買い時だと思わない8

15 16 17 18 19 20 21 22 （年度）
わからない

0

2015 16 17 18 19 20 21 22
持ち家派

15 16 17 18 19 20 21 22（年度）
賃貸派

すべてのアンケート結果は、

全宅連・全宅保証では 9 月 23 日を「不動産の日」と 定

め、毎年、住宅の居住志向および購買などに関する意識調

右にある QR コードよりご確認いただくことができます。不動産店選びのポイントな
ど実務に役立つ調査結果も掲載されていますので、ぜひご活用ください。

査を行っています。今年度は 2022 年 9 月 23 日～11 月
30 日の期間にインターネット調査を行いましたので、その結果をご報告します（有効回答数 23,091 件）。

が見られたが、昨今、夏場の豪雨災害が増えているこ

さらに、2023年4月27日から新制度「相続土地国庫とから天災への意識も高まっている。
「天災に対する住帰属制度」が始まるが、この制度を「利用したい」とまいの意識」について、最も意識されている点が「築回答したのは3.8%で、「興味がない」／「制度を知ら

年数や構造（免震・耐震）（40.7％）」で、「緊急避難場。一方で、「将ない」はそれぞれ32.7%と高い（図表 5）

所や防災マップ・ハザードマップ（30.9％）」、「地盤

来『空き家』になる可能性がある」と回答した人は（25.6%）」とそれぞれ意識の高さが読み取れる（図表19.8%おり、「既に『空き家』になっている（6.1%）」

3）。ただ、どの項目も前回より割合が減少したのは、とあわせると25.9%もいるので、この制度の認知度は

前年度の2021年度に災害が特に多かったことが理由と。
もう少し高まってもよさそうだ（図表 6）
2023年は欧米の金融機関の破綻や、日銀総裁の交代考えられる。
また、2022年5月から売買・賃貸契約などの電子契で、金融政策が不透明のなか、不動産が買い時かどう

約が解禁されたが、この件についても「知っている」

か悩ましい事態はこの先も続くかもしれない。そうしと回答したのは6.3%に留まる。こちらも一般消費者にたなかでも不動産業界では続々と社会情勢に合わせたとって有益で役立つ制度でありながら認知度が低い点

役立つ制度が始まっている。不動産関係者による制度。
が残念である（図表 4）への理解と周知徹底が今一度求められそうだ。

図表 3

図表 4 2022 年 5 月より解禁した「売買・賃貸契約などの電子契約」の認知度

2022 年度 天災に関する住まいの意識

知っている
聞いたことがある

築年数や構造（免震・耐震）について考えるようになった

6.3
21.4

40.7

緊急避難所や防災マップ・ハ
ザードマップを意識するよう
になった

72.2

30.9

知らない

（％）

地盤などの状況を意識するようになった

図表 5 2022 年度 令和 5 年 4 月より開始する「相続土地国庫帰属制度」の意識

25.6

防災グッズを家に用意するよ
うになった

利用したい

19.8

冷蔵庫や家具などの防振対策をするようになった制度を知っている
聞いたことがあるが詳しい内容は知らない

10.3

学校や勤務先から帰宅する経路について意識するように
なった

7.6
17.6

興味がある

8.0

保険の加入や見直しを行った
7.5

近隣とのコミュニケーションを重要視するようになった

3.8

2020 年度
2021 年度
2022 年度

6.7

11.5

興味がない

32.7

制度を知らない

32.7

10

20

0

図表 6 2022 年度

自身または家族の空き家状況
すでに「空き家」に
なっている

6.1
19.8
ない

その他

30

40（％）

（複数選択可）45.6

将来「空き家」になる可能性がある

13.2（3 つまで選択可）

0

10

20

30

40

（％）
50

28.5
（％）

わからない

REAL PARTNER May 20239

には子供が3人います。その子供たちに国際問
題、民族問題などの話をするのに、何か参考になるような本はないかなと探したのですが、国際関係の書物で、子供向けの入門書はまったくといっていいほどありませんでした。それなら自分で書いてしまおうと思ったのがきっかけです。
小説仕立てにしたのは、中年のおじさんが一人語りで書いた本を、子供たちが一所懸命に読んでくれるという絵が浮かんでこなかったからです。だったら、いっそのこと物語にしてしまったほうが、子供だけでなく、大人を含めた多くの人たちに受け入れてもらえるのではない
ただ子供にも読んでもらいたいとはいっても、安易な内容にはできません。しっかりファクトを固めたうえ
で、わかりやすい内容を目指す必要がありました。そのために、難しい言葉は使わないことを心がけたのですが、平易な言葉で物事の真実を伝えようとする場合、生半可な知識、理解だとボロが出ます。本当の意味で自分が理解できていないと、国際問題という難しい内容を、

田
国際政治記者

か、と考えました。

13

歳からの地政学私

カイゾクとの地球儀航海

本書を書かれたきっかけを教えてください。

子供たちでも理解できるように伝えることができません。ここは本書を書くうえで、大きなチャレンジでした。
そもそもなぜ国際関係に対して関心を持つようになったのですか？

かれこれ30年近い付き合いの親友に、セルビア系のクロアチア国籍の人がいて、ボスニアに深い縁を持っていました。この3国はバルカン半島にあるのですが、この半島は昔から「ヨーロッパの火薬庫」といわれるほど、民族紛争の絶えない地域でした。
私が親友を頼ってボスニアに行ったときは、まさにボ
スニア内戦の真最中でした。日本人からすると、民族対立はなかなか理解しにくいところがあります。なぜ人間中（撮影：尾形文繁）

は民族対立をするのか、どうして戦争をするのか、それを一度、自分のなかでしっかりと理解しておきたいとい『13 歳からの地政学 カイゾクとの地球儀航海』
東洋経済新報社

1650 円（税込）

なぜドルは世界中で使われるのか、なぜみんなが船で運ぶのか、なぜ中国が南シナ海を欲しがるのか、日本が核爆弾を持つ日は来るのか、なぜ領土を求めつづけるのか……など、高校生と中学生の兄妹と年齢不詳の男「カイゾク」との会話を通じて、国際情勢やニュースの裏側が楽しくわかりやすく学べる 1 冊。

10

孝

注目の書 著者は語る
う思いがあり、大学生だったとき、ボスニアに渡ったのです。都合、半年くらいいました。四方を海に囲まれている
日本にいるとなかなかわからないのですが、欧州は大半が陸上国境なので、民族問題が非常に深刻だということを学
びましたし、それが私自身の世界に対する関心を高める
きっかけにもなりました。
ロシアによるウクライナ侵攻をはじめとして、地球上のさまざまなところで国同士の対立があります。いま最も注視すべき対立はどこでしょうか？

最大の関心事は米中対立です。これに尽きるとさえ思っています。何しろ米国も中国も核武装している国ですし、GDPで1位、2位を占める経済大国でもあります。
ただ、現在、米国と中国は対立が深刻化していますが、中国は大量に米国の国債を保有していたりします。非常に複雑な関係なのです。そして米中両国とも、世界中の他の国々と、さまざまな経済関係を構築しています。
たとえば日本にとって中国は、安全保障上の脅威である
ものの、民間企業にとっては大のお得意様であり、同時に
米国は日本の同盟国です。米中対立が深刻化したとき、両国の板挟みになる国はたくさんありますし、それによって人々の生活そのものが大きく変わる恐れがあります。米中幸

たなか たかゆき●大学時代にボスニア内戦を現地で研究。新聞記者
として政治部、経済部、国際部、モスクワ特派員など 20 年以上のキャリアを積み、世界 40 カ国以上で政治経済から文化に至るまで取材してきた。大のネコ好きで、コロナ禍の最中に生まれた長女との公園通いが日課。40 代になってから泳げるようになったという。

関係がこの先、どうなるのかはわかりませんが、少なくともその動向は注視していく必要があると思います。
本書を通じて最もアピールしたいことは何でしょう。

人間は皆、同じだということを伝えたいですね。たま
たま生まれた場所が違うことによって、異なる地理的な条件、それに根差した宗教、気候などによって、物事の考え方、捉え方が違ってくるというだけなのです。それを一人でも多くの方にわかってもらい、世の中の差別をなくしたいというのが、筆者としての切なる願いです。
人間は、相手に対する無知、無理解によって、人を傷つけてしまいます。だから、まず相手を知ることが大事です。それは人間同士だけでなく、国同士でも同じです。そして、相手を知り、相手を理解するためには、インター
ネットで得る知識だけでは不十分です。日本を出て、自分の目で世界を見ること。それが平和への第一歩につながると思います。

（取材・文／編集部）

日本を出て、自分の目で世界を見ること。
それが平和への第一歩につながるのです。
REAL PARTNER May 2023

11

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 24 回］

2023年の「地価公示」の動向を分析する
新型コロナウイルスの感染が今後再び進むのかどうかはともかく、現時点では「弱毒化した」という認識のもと、行動制限は解かれ、景気も緩やかながら回復基調にあります。そうしたなか、3 月 22 日に発表された 2023 年の地
価公示の中身を読み解いてみましょう。

不動産エコノミスト

吉崎 誠二

その理由は、北海道の地価動向（図表 2）を見ると地方四市以外の地方圏における住宅地価格が28年ぶりに上昇

一目瞭然です。住宅地の変動率は札幌市では＋15％

2023年の公示地価は、1月1日時点の地価を示すもがきびしいなかで、相対的に経済水準が高い札幌市にのなので、アフターコロナによる経済活動の回復を織

人口が集中しているからです。いわば札幌市は、北海

り込んだ価格形成になります。

道内で東京化しているといえます。そして、東京の周と高い数字を示しています。これは北海道全体の経済

まず、全国の住宅地・商業地・宅地見込地・工業地

辺地域である神奈川県、千葉県、埼玉県の地価が連れという全用途平均の地価は、前年比＋1.6％となりま高しているように、札幌市の周辺地域である江別市・した（図表１）。これは、2008年に起こったリーマン

北広島市・石狩市でも地価が急騰しています。

ショック前のミニバブル期における＋1.7％に匹敵す

実際、全国の住宅地の変動率上位を見ると、トップ

る大きな伸びであるのと同時に、22年の＋0.6％に続

10はすべて札幌市の周辺地域でした。札幌市の周辺

き、2年連続で全国平均が上昇したことになります。

地域は「地方四市」ではなく「その他」に含まれるた23年の地価公示で、特筆しておきたい注目点につめ、地方四市以外の地方における住宅地の地価が押し上げの一因になっています。

いて説明していきましょう。
まず地方圏の地価動向ですが、札幌市、仙台市、広北海道における札幌市と同じ現象は、他の地域でも島市、福岡市という地方四市以外の地方圏における住垣間見られます。九州における福岡市、東北における宅地の地価が、＋0.4％となりました。小さな数字と仙台市でも東京化が進み、その周辺地域から人が集思われるかもしれませんが、地方四市以外の住宅地価まっているため、住宅地の地価が大きく上昇しました。

格がプラスに転じたのは、実に28年ぶりのことで、ちなみに地方四市のなかでは広島市の上昇率が低い

住宅地の地価上昇が、地方主要都市以外のところに波のですが、これは広島市が東京化する以前に、福岡や及していることがわかります（都道府県別の内訳は図大阪などに人流がシフトしたためと考えられます。

表 3 参照）。
図表 1

2020 年～2023 年の地価変動率の推移（前年との比較：％）
前年よりも上昇

全用途平均（年） 2020
全 国
1.4
三大都市圏
2.1
東京圏
2.3
大阪圏
1.8
名古屋圏
1.9
地方圏
0.8
地方 4 市
7.4
その他
0.1

住宅地

商業地

2021 2022 2023 2020 2021 2022 2023 2020 2021 2022 2023
－ 0.5
－ 0.7
－ 0.5
－ 0.7
－ 1.1
－ 0.3

2.9
－ 0.6

0.6
0.7
0.8
0.2
1.2
0.5
5.8
－ 0.1

1.6
2.1
2.4
1.2
2.6
1.2
8.5
0.4

0.8
1.1
1.4
0.4
1.1
0.5
5.9
0.0

－ 0.4
－ 0.6
－ 0.5
－ 0.5
－ 1.0
－ 0.3

2.7
－ 0.6

0.5
0.5
0.6
0.1
1.0
0.5
5.8
－ 0.1

1.4
1.7
2.1
0.7
2.3
1.2
8.6
0.4

（注）三大都市圏は東京圏、大阪圏、名古屋圏。
地方圏は三大都市圏を除く地域
地方圏（地方四市）は北海道札幌市・宮城県仙台市・広島県広島市・福岡県福岡市
地方圏（その他）は地方圏の地方四市を除いた市町村の区域（出典：国土交通省令和 5 年都道府県地価公示の概要より）

12

前年よりも下落

3.1
5.4
5.2
6.9
4.1
1.5
11.3
0.3

－ 0.8
－ 1.3
－ 1.0
－ 1.8
－ 1.7
－ 0.5

3.1
－ 0.9

0.4
0.7
0.7
0.0
1.7
0.2
5.7
－ 0.5

1.5
2.9
3.0
2.3
3.4
1.0
8.1
0.1

図表 2 2021 年～2023 年、北海道の人口 10 万人以上の市の地価変動率の推移（前年との比較：％）
（年）
札幌市
函館市
小樽市
旭川市
釧路市
帯広市
北見市
苫小牧市
江別市

2021

2022

4.3
－ 0.7
－ 1.0
－ 0.6
－ 0.2
4.1
－ 0.4
－ 0.3
5.1

9.3
－ 0.4
0.3
0.4
－ 0.1
7.9
－ 0.3
0.8
16.9

2023
15.0
－ 0.2

0.6
0.7
0.2
9.8
－ 0.2
1.5
27.5

（出典：国土交通省令和 5 年都道府県地価公示の概要より）

図表 32023 年地価公示都道府県別地価変動率（2022 年との比較） 住宅地

5.0% 以上
2.0〜5.0 未満
1.0〜2.0 未満
0.1〜1.0 未満
0.0
0.1〜1.0 未満
1.0〜2.0 未満
2.0％以上上昇

下落（出典：国土交通省令和 5 年都道府県地価公示の概要より）

図表 42023 年地価公示都道府県別地価変動率（2022 年との比較）
商業地
5.0% 以上
2.0〜5.0 未満
1.0〜2.0 未満
0.1〜1.0 未満
0.0
0.1〜1.0 未満
1.0〜2.0 未満
2.0％以上上昇

下落（出典：国土交通省令和 5 年都道府県地価公示の概要より）

これらのマンションを購入しているのは、共働きで駅直結型タワーマンションブームで商業地の地価が上がっていることに注意

高収入を得ているパワーカップルが中心です。駅近の次に商業地です。まず、2020年に大幅上昇し、翌夫婦にとって、非常に利便性の高い立地条件ではある

年は下落に転じており、「コロナ禍の2020年になのですが、そもそも住宅地ではないため、あまり住むぜ？」と思われるかもしれませんが、これは地価公示

場所には向いていません。商業地であることから人もが1月1日時点の地価であり、2020年1月1日時点で多く、年中ざわついています。今は便利でも、やがては、コロナ禍の影響が反映されていなかったからです。

マイナス面を意識するときがくるかもしれません。今

2023年の数字を見ると、基本的には回復基調にあの需要が長続きするとは思えず、ブームが去った後、り、特に三大都市圏である東京圏、大阪圏、名古屋圏

商業地にどのような影響を及ぼすのか、という点にはにおいては、2022年と2023年を合わせた上昇率が、留意しておく必要があります。

保育園に子供を預け、そのまま電車で出社するような＊2021年の下落率を上回ってきています。
また地方四市の商業地は、実はコロナ禍の影響を色これらを踏まえたうえで2024年にかけての動向で濃く反映した2021年でさえプラスでした。そしてすが、基本的には堅調だろうと考えています。という

2023年は＋8.1％であり、これは他のどの地域に比べのも、7月1日時点の地価動向を示す基準地価との共ても高い上昇率となっています。

通地点（基準地価は22年分）における地価変動率を一方、地方四市以外の地方圏においては、まだまだ見ると、一部横ばいのところはありますが、基本的に戻りが鈍いといえるでしょう（都道府県別の内訳は図前半に比べて後半の伸び率が高くなっているからで

表 4 参照）。2021年は－0.9％、2022年には－0.5％とす。なかでも商業地は、これからインバウンド需要がいうように、2年連続で下落しものの、2023年は＋本格的に回復してくる局面にあるため、前述した駅前

0.1％ですが、上昇に転じました。

マンションの一時的ブームの剥落という懸念材料があ

ただ、商業地の地価動向で注意しておかなければな
らないのは、回復基調をたどりつつある三大都市圏、るにしても、総じて2023年に比べれば伸びるものと考えられるでしょう。

ならびに地方四市の裏事情です。
これらの都市部ではここ数年、駅直結型のマンションがブームです。これは1階、2階部分が商業施設で、その上が居住棟になっているタワーマンションのこと
で、その多くは駅近の商業地に建設されています。こ
うしたマンションが人気化していることによって、商業地の地価が押し上げられている側面があります。

吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER May 2023

13

REAL PARTNER「紙上研修」連載 第 207 回

実務に役立つ！
令和5年度土地・住宅税制改正のポイント
令和 5 年度税制改正大綱が令和 4 年 12 月に閣議決定され、これを受け本年 3 月、税制改正法案が可決成立しました。
改正のうち不動産関連の税制改正をピックアップして解説します。

1

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（1）制度の概要
活用されていない土地（市区町村長の確認が必要）を売却した場合には、長期譲渡所得から100万円の特別控除をするという制度です（図表 1）。
この特例の主な要件は下記のとおりです。
①譲渡した者が個人であること②都市計画区域内にある低未利用土地等であること、および譲渡後の利用について市区町村長の確認がされたものの譲渡であること③譲渡年の1月1日において所有期間が5年を超える
ものの譲渡であること④建物を含めた金額が500万円以下であること⑤その個人の配偶者、その他一定の関係者に対する譲渡ではないこと⑥交換特例、居住用財産の特例等の適用を受けないこと⑦適用を受けようとする低未利用土地等と一筆の土地から分筆された土地について、その年の前年または前々年において、この適用を受けていないこと

Knees bee 税理士法人／
司法書士 渡邊浩滋総合事務所
税理士・司法書士

渡邊 浩滋（2）改正内容
次の措置を講じた上、令和7年12月31日まで3年間延長する。
譲渡後の利用要件の用途からコインパーキングを除外する
次の区域内にある低未利用土地を譲渡する場合の譲渡価額の要件を500万円以下から800万円以下に引き上げる
イ．市街化区域、または非線引区域（用途地域が定められている区域に限る）
ロ．所有者不明土地対策計画を策定した市区町村の区域（3）実務のポイント
この制度によって、空き家や空き地の活用が期待されています。地域は限定されますが、譲渡価額の要件
が800万円以下に拡大されたことで、活用の幅も広がるのではないでしょうか。
また、令和5年4月1日からスタートした民法改正と合わせて活用ができると考えます。
たとえば共有になっている土地で、相続が続き、共有者が誰かわからない、音信不通で連絡も取れないな
ど、固定資産税は代表者に毎年通知が送られてきます

図表 1

低未利用土地等を譲渡した場合の制度改正のイメージ図

譲渡価額

課税
対象

譲渡価額

14

いながらも、共有者の同意が取れずに処分できないと

※1

取得費

取得費

いう不動産は少なくありません。

譲渡費用※2

譲渡費用

産の持分の譲渡」が新たに創設され、裁判所の決定に

譲渡所得
（譲渡益）

譲渡所得
（譲渡益）
譲渡所得の 20％が
課税される

※1
※2

ので、仕方なく全額を負担しており、手放したいと思最大 100 万円
控除
控除額の 20％分（最大 20 万円）
課税対象
の減税

取得費がわからない場合は、譲渡価額の 5％相当額を取得費として計算できる。
宅建業者への仲介手数料、解体費、測量費等で譲渡のために直接要した費用。

今回改正された民法では「所有者不明共有者の不動
よって、申し立てをした共有者に、不明共有者の不動産の持ち分を譲渡する権限が付与されるので、売却がしやすくなります。これらの制度を使う際の宅建業者の役割は大きいと感じます（詳しくは「リアルパート
ナー」
2023年1月号の「紙上研修」をご参照ください）。

REAL PARTNER

図表 2「紙上研修」

空き家の譲渡後でも、買い主が要件を満たせば特別控除の対象となる制度イメージ

被相続人が住んでいた
家屋・敷地

空き家

売主が工事を実施
除却

相続

現行制度

更地

売買契約
新築

更地

譲 渡

耐震改修

被相続人が住んでいた
家屋・敷地

拡充内容

空き家

相続

間取り
変更等

買主が一括して工事可

売買契約

除却

新築

譲 渡
耐震改修
間取り
変更等

2

活用開始

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（1）制度の概要

活用開始（2）改正内容
次の措置を講じた上、令和9年12月31日まで4年間延長する。

相続人が、相続により生じた古い空き家を譲渡した・買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除する制度で耐震改修、または家屋の取り壊し工事を行った場

す。

合、工事の実施が譲渡後であっても適用

もともと居住用（自宅）の土地建物を売却した場合・譲渡する不動産を取得した相続人の数が3人以上でには、譲渡所得3,000万円まで控除してくれる特例がある場合には、特別控除額を3,000万円ではなくありますが、その自宅に住んでいた所有者が売却した

2,000万円とする

場合に限られ、相続人が取得しても、その相続人自身が住んでいなければ、控除は適用できません。ですか・上記の改正は、令和6年1月1日以後の譲渡について適用する

ら、相続しても譲渡などはせず、そのまま空き家になっているケースがあったのです。

（3）実務のポイント

そこで、居住していない相続人でも3,000万円控除

空き家の3,000万円控除については、現行では譲渡を使えるようにして、流通を促し、空き家を増やさなするときまでに売り主が要件を満たさなければならな

いようにする意図で平成28年に創設されました。

かったのが、譲渡後に買い主が要件を満たすことで適この特例の主な要件は下記のとおりです。
①昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所

用されることになるので、使い勝手がよくなると思われます（図表 2）。

有建築物を除く）で、その家屋を取り壊して譲渡す

相続人が複数で相続した場合、1人あたり3,000万

るか、家屋ごと譲渡する場合には、譲渡のときにお円の控除を使えたのですが、3人以上の場合は1人いて、耐震基準に適合すること。

2,000万円の控除に下がることになりました。

②家屋に被相続人以外に居住していた人がいなかったこと③相続開始後3年を経過する年の年末までの譲渡であること

なお、相続直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋が対象ですが、2019年4月1日以後の譲渡については、被相続人が要介護認定を受け、かつ相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していた場合④譲渡の対価が1億円以下であること（老人ホーム等の入所から相続開始の直前まで、本人⑤相続で取得してから売却までの間に、事業用、貸付の一定の使用があり、かつ事業用、貸付用、本人以外用、居住用に供されていないこと⑥譲渡した不動産について、相続税の取得費加算の特例、収用の特別控除など他の特例の適用を受けていないことの居住用などがない場合に限る）についても適用対象となっています。
上記要件の「相続で取得してから売却までの間に、事業用、貸付用、居住用に供されていないこと」があ⑦同一の被相続人から相続または遺贈により取得したることに注意が必要です。親の自宅を相続した後に、被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷自分が使わないからと賃貸に出してしまうと、この特地等について、この特例の適用を受けていないこと

例は使えなくなってしまいますので、賃貸に出す前⑧親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったに、売却することがないか、よく検討する必要がありものでないことます。

REAL PARTNER May 2023

15

3

10年超所有の事業用資産の買い替え特例

10年超保有する事業用資産を譲渡し、新たに事業が諸外国から比べると短いことが指摘されていました。
（2）改正内容

用資産を取得した場合（土地の場合300㎡以上などの・相続直前にした生前贈与を相続税課税の対象にする要件あり）、譲渡した事業用資産の譲渡益について、制度（生前贈与加算）について、現行3年以内を、最大80％（一部75％・70％）の課税の繰り延べをす

7年以内の生前贈与まで対象にするる制度を、次の措置を講じた上、令和8年3月31日ま・延長された4年間（相続開始前7年以内のうち直前で3年間延長する。

3年以外）に贈与された財産については、合計額から

・東京23区から地域再生法の集中地域以外への本店

100万円を控除した残額を相続税の課税対象にする移転を伴う買い替えについては、最大90％（現行・この改正は令和6年以後に贈与する財産に係る相続80％）の課税の繰り延べとする・地域再生法の集中地域以外から東京23区への本店移転を伴う買い替えについては、最大60％（現行70％）の課税の繰り延べとするより地方への移転を促進し、税制の優遇をするものになります。

4

税、または贈与税について適用とする
図解すると図表 3 のとおりになります。
図表 3 令和 6 年 1月1日前後で変わる暦年課税に関する相続税対象期間《令和 5 年 12月31日までの生前贈与》
所有財産

長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する固定資産税の減額措置の創設

一定の要件を満たすマンションにおいて、長寿命化に資する大規模修繕工事が令和5年4月1日から令和7

遺産贈与《令和 6 年 1月1日以後の生前贈与》
所有財産

遺産
贈与

年3月31日までの間に実施された場合に、マンショ《対象となるマンションの要件》

相続税課税
▲
贈与税控除

●令和 6 年以降に相続税の課税対象になる生前贈与分までに限る）の6分の1以上、2分の1以下の範囲内
割合に相当する金額を減額する。

対象贈与
相続前 7 年以内

ンの家屋に係る固定資産税額（1戸あたり100㎡相当（参酌基準：3分の1）において市町村の条例で定める

対象贈与
相続前 3 年以内

相続税課税
▲
贈与税控除

7 年前
贈与

6 年前
贈与

5 年前
贈与

4 年前
贈与

総額から 100 万円控除した残額が相続税課税

3 年前
贈与

2 年前
贈与

1 年前
贈与

相続
時点

全て（1 円以上）
相続税課税

・築後 20 年以上が経過している10 戸以上のマンション
・長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施（3）実務のポイント

・長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保

この改正は令和6年以後に贈与する財産に係る相続

なお、管理計画の認定を受けている分譲マンション等が対象となります。

税、または贈与税について適用になります。したがって、令和5年に行われる贈与は、現行の相続前3年以内のものだけが相続税の対象になります。相続はいつ

5

生前贈与加算（1）制度の概要

発生するかわかりません。できる限り令和5年中に贈与するのが賢明と言えるでしょう。
さらに、7年以内の生前贈与の加算は「相続または相続税を回避するために、贈与を分割して行うこと

遺贈により財産を取得した人」が対象なので、相続人によって、相続税の節税が容易に行われるのを防ぐと以外の人への贈与は対象ではなく、たとえば孫への贈いう趣旨で、令和3年税制改正のときから検討されて与であれば相続直前の贈与でも相続税に影響しませいたものです。

ん。孫への生前贈与は、相続対策に引き続き有効とい

贈与税は年間110万円の基礎控除があります。つまうことです。

り、年間110万円以内の贈与を毎年行って非課税で財産を移転しておけば、財産が減少した分、相続税は下がることになります。
現在も日本の相続税では、その防止策として、相続6

相続時精算課税制度の改正（1）制度の概要（亡くなる）前3年以内の相続人に対する贈与はすべ

相続時精算課税制度とは、原則60歳以上の親や祖て相続税の課税対象にしていましたが、この「3年」

父母から、18歳以上の子や孫へ、2,500万円までは贈16

REAL PARTNER「紙上研修」

与税がかからずに、贈与ができる制度です。贈与する与税も相続税もかからないことになりますので、今後財産の種類、回数には制限がなく、金額についても制は、相続時精算課税制度をうまく使った対策が活用さ

限はありませんが、2,500万円を超える部分には、一れそうです。

律20％の贈与税がかかります。そして、将来、贈与

なお、不動産を贈与する場合には、登録免許税、不した親等が亡くなったときには、その贈与した財産は動産取得税がかかります。また、贈与した土地についすべて、その親等の相続財産に含めて相続税が計算さては相続税の小規模宅地等の特例、空き家に係るれます（納めた贈与税は相続税から差し引かれます）。

3,000万円の特別控除の特例などの適用ができませ

贈与税がかからなくても相続税がかかる可能性があん。贈与する場合には、これらの特例を適用しないかり、税金を免除するものではなく、相続財産を前渡し

どうか事前の検討が必要です。実施する際には税理士する制度ですから、原則として相続税の節税にはならなどの専門家に相談するようにしてください。

ず、また、この制度を一度選択すると、撤回することもできないため、その親からの贈与については、今

その他の延長項目

後、毎年の110万円の基礎控除は使えなくなってしま7うのです。将来の相続税の節税をしたい方にとって◎土地の売買、信託による移転登記の登録免許税の軽は、適用すると不利になってしまうため、これまでこの制度を使う方は少なかったのです。

減について3年間延長◎優良住宅の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例について、対象事業を見（2）改正内容直しの上、3年間延長

・令和6年以降の相続時精算課税制度による贈与については、2,500万円の非課税枠とは別に年間、基礎産取得税及び固定資産税の減額措置について、床面・相続時精算課税制度により不動産を贈与し、令和6年以後の一定の災害によって被害を受けた場合には、相続税の課税対象とするのは下落した価格とする。

110 万円＝

対象贈与

令和○年対象贈与

非課税枠
累積 2,500 万円

令和○年対象贈与−

110 万円

所有財産

＝

間延長
◎短期所有土地の譲渡等をした場合の土地の譲渡等に置を3年延長

対象贈与
遺産

贈与
▲
110 万円る登録免許税、不動産取得税の軽減措置について、係る事業所得等の課税の特例について、適用停止措

相続税
贈与財産

◎不動産特定共同事業において取得される不動産に係
不動産取得税の軽減の対象を一部見直した上、2年贈与税 20％

令和○年対象贈与

引き下げた上、2年間延長◎リート及び特定目的会社が取得する不動産に係る登
る

贈与税
−

積要件の上限を160㎡以下（現行：180㎡以下）に録免許税、不動産取得税の軽減措置を2年間延長す

相続時精算課税の改正後のイメージ図

贈与財産税の軽減措置について2年間延長◎一定のサービス付き高齢者向け賃貸住宅に係る不動控除110万円を控除できる
改正のイメージは図表 4 のとおりです。

図表 4◎買取再販で扱われる住宅の取得等に係る不動産取得

対象贈与

相続税課税
▲
贈与税控除

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全宅保証
Ｗeb研修へＧＯ（3）実務のポイント
相続時精算課税制度を利用しながら、110万円の基礎控除を併用するイメージで、相続税課税の対象についても110万円を控除した後の金額が対象になります。

ご質問についてこの制度は、子どもが若いうちに財産を受け取ること・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・ＦＡＸ・メール等の問合せは対応していません）

で、若い世代の消費を促し経済を活性化させることを期待して導入されたものですので、使い勝手をよくして利用者を増やすことを意図した改正と思われます。
相続直前の贈与でも110万円以内の贈与であれば贈・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。

（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3
全宅連会館２F

安心安全な取引をサポート

全宅保証

REAL PARTNER May 2023

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不動産アーカイブ
国土交通省

外為法に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出について

令和5年3月13日

外国為替および外国貿易法（外為法）では、非居住者が本邦にある不動産、またはこれに関する権利（賃借権等）を取得した場合には、当該非居住者は、「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を、取得後 20 日以内に、日本銀行を経由して財務大臣に提出する必要があります。本報告書の作成・提出は、取得者である非居住者自身のほか、居住者である代理人（不動産仲介業者等）による作成・提出も可能です。

令和5年3月30日 「『農地付き空き家』の手引き」の取扱いの変更について
令和 5 年 4 月 1 日から、「農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律」（令和 4 年法律第 56 号）が施行されることに伴い、「農地法」（昭和 27 年法律第 229 号）の農地の権
利移動の許可に係る下限面積要件が廃止されました。これを受け、農地付き空き家を売買する際の下限面積要件もなくなり、「『農地付き空き家』の手引き」における面積要件に係る記載（第 2 章 2. 等）についても、令和 5 年 4 月以降、考慮の必要がなくなりました。
また、国土交通省から、令和 5 年 3 月 24 日付事務連絡にて、農地転用許可制度に関して、制度の周知依頼がありましたので、併せてご確認ください。

脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）等の一部を改正する法律の一部の施行に伴う宅地建物取引業法施行令の一部改正について

令和5年3月31日

建築物省エネ法等の改正法の一部が 4 月 1 日から施行されました。これに伴い、宅地建物取引業法施行令が改正され、同日施行されました。本改正に伴い、本会が策定する重要事項説明書説明資料について更新を行いました。
建築物省エネ法等の改正については、国土交通省ホームページ「建築物省エネ法・建築基準法等改正ポータル」に、説明動画・逐条解説等が公開されていますのでご参照ください。

令和5年4月11日 「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」 の作成について
外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居を目的として、賃貸人、仲介業者・管理会社の方のための実務対応マニュアル「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」が作成されました。

国土交通省・経済産業省・環境省

住宅省エネ2023キャンペーンの交付申請（予約を含む）の 受付を3月31日（金）から開始！

令和5年3月17日

国土交通省、経済産業省、環境省の 3 省連携により行う「住宅の省エネリフォーム支援」（こどもエコすまい支援事業、先進的窓リノベ事業および給湯省エネ事業）および国土交
通省が行う「ZEH レベルの省エネ性能を有する新築住宅の取得への支援」（こどもエコ
すまい支援事業）について、交付申請（予約を含む）の受付が 3 月 31 日（金）に開始されました。

住宅金融支援機構

令和5年3月14日

フラット35

令和5年4月の制度変更事項のお知らせについて

2023 年 4 月から、フラット 35 のすべての新築住宅は省エネ基準への適合が必須になりました。

不動産流通推進センター

令和5年4月4日

宅地建物取引業における犯罪収益移転防止のためのハンドブックの改訂（第4版）について
不動産業における犯罪収益移転防止法等に関する連絡協議会（事務局：不動産流通推進センター）で発刊している「宅地建物取引業における犯罪収益移転防止のためのハンドブック」について、改訂版が公表されました。

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面積要件の
変更

農地転用許
可制度

改正通知

説明動画等

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和5年3月22日

第5回理事会を開催
全宅連・全宅保証は 3 月 22 日、都内ホテルにて令和 4 年度第 5 回
理事会（Web 併用）を開催しました。業務執行・財務状況などの報告がなされた後、令和 5 年度事業計画案・収支予算案や、宅地建物取引健全育成事業の保証協会から全宅連への委託についての決議が行われました。また、全宅連は理事会に先立ち、令和 4 年
度臨時総会（第 59 回総会）を開催しました。理事の補欠選任が行
われ、小間井隆幸氏（石川県）が新たに理事に選任されました。

全宅連

全宅保証

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全宅連・全宅保証では、タイムリーで実務に即したテーマで好評の「不動産実務セミナー」を本年度も開催します。昨年度と同様に、インターネット上でセミナー動画を視聴するWeb開催方式ですので、パソコンやス
マートフォンで、お好きな時に、お好きな場所で、何回でもご視聴いただけます。宅建業者にとって 今 必要となる知識をテーマとしたセミナーですので、是非ともご受講ください。
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不動産広告の表示規約改正と最近の違反事例・相談事例について

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テーマ 2

デジタル社会のIT重説と電子契約〜便利に活用

配信中

テーマ 3

インボイス制度の概要と事業者の対応における留意点

2023年3月配信スタート

テーマ 4

所有者不明土地関連法について（民法改正と不動産実務）

2023年3月配信スタート

テーマ 5「宅地造成等規制法の一部を改正する法律」（盛土規制法）について

2023年3月配信スタート

ハトサポサイン〜を「はじめて」ご購入いただいた会員様は、電子契約利用チケット 5 枚（1,375 円相当）が無料で付与されます。
【キャンペーン期間】 2024 年 3 月 31 日 ( 日 ) まで

※セミナーテーマ・配信開始時期は予定です。都合により変更や中止となる場合があります。

全宅連・不動産総研

令和 5 年 3 月 14 日（火）全宅連

令和 5 年 6 月中旬

令和 5 年版「あなたの不動産税金は」発刊予定

事例発表会「空き家ビジネス最前線」の動画・資料を公開

令和 5 年版「あなたの不動産税金は」を 6 月中旬に発刊します。

令和 5 年 3 月 14 日（火）に開催いたしました事例発
表会「空き家ビジネス最前線」の動画・資料を公開しました。

［体裁］A5 判・112 ページ（予定）［単価］1 冊 310 円（税込・送料別）※ 10 冊以上注文の場合は
1 冊 255 円（同）［申込方法］
全宅連ホームページより申込書をダウンロードしてください。
［お問合せ先］（株）テクノート TEL：03-3863-5933【お詫びと訂正】「リアルパートナー」2023 年 3 月号に下記の誤りがございました。お詫びして訂正いたします。
「リアルパートナー」
2023 年 3月号 P.7 特集 2

正誤相続時精算課税には、年齢制限（贈与者 60 歳以上、受贈者 18 歳以上）がある点には注意が必要だ。

相続時精算課税には、年齢制限（贈与者 60 歳以上、受贈者 20 歳以上）がある点には注意が必要だ。
REAL PARTNER May 2023

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ハトマーク支援機構からのお知らせ〈アットホーム株式会社〉〈株式会社アドパークコミュニケーション〉

2023年5月号

ハトマーク支援機構は、全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品やサービスをご紹介しています。

〈一般社団法人日本擁壁保証協会〉

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〈（公財）不動産流通推進センター〉

〒

TEL

FAX

E-mail

FAX 03-5821-7330 TEL 03-3865-7031（一社）
全国賃貸不動産管理業協会〒101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3

全宅連会館

全宅管理

編集人／伊東 孝弥

所在地

担当者名

発行人／坂本 久

会社名

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令和5年5月10日発行（隔月10日発行）通巻第513号

まずは、資料請求を！下記にご記入のうえ、
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発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

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