クラウドファンディングとは何か？

銀行とは仕組みが異なる「クラウドファンディング」とは、「不特定多数の人

クラウドファンディングは、資金の出し手と受け取がインターネットを介して特定の組織や人、プロジェ

り手の間に、基本的には銀行や証券会社などの金融機クトに対して資金を供与する仕組み」を指している。

関が介在しない。

基本的には、「こういうことをやりたいのだけれども

銀行を経由した金融では、銀行が預金を通じて不特

お金がない」という組織や人が、インターネットを介

定多数の人からお金を集め、それを企業などへの貸出して自分たちの考え、プロジェクトの趣旨などを広くしに回している。もう少し細かくみていくと、預金者世に訴え、それに共感した人たちが資金を提供して、はまず、銀行という大きな器の信用力を信じてお金を事業などを実現するという流れになる。１人あたりの預け、銀行は自らの判断において貸出先について厳密

出資金額は少額で、１万円程度からの参加も
図表 1 クラウドファンディングのイメージ図可能だ。
ちなみに、クラウドファンディングで誤解

支援者
プラットフォーマー

しやすいのが、クラウドについてだ。英語の綴りは「Cloud」ではなく「Crowd」である。

事業内容・募集額・対価などの提示「 雲 」を 意 味 す るCloudは、ク ラ ウ ド コ ン

資金の提供（寄付・購入代金・融資・出資金など）

ピューティングなどでも使われるが、このクラウドは「群衆」という意味だ。したがって、

商品・サービス・
金銭的な対価（利子・分配金）など

クラウドファンディングをストレートに訳すと、「群衆による資金調達」ということになる。

プロジェクト実行者（個人など）

プラットフォーム
（Web サイトなど）（企業・団体など）

March 2020

CONTENTS

特集 地域再生の切り札として高まる

2

不動産クラウドファンディングへの期待「住」のトレンドウォッチング

2

連載 第 20 回

引っ越し難民になりたくない！ 最新「引っ越しマニュアル」
注目の書 著者は語る『男の「定年後」を死ぬまで幸せに生きる方法』蟹瀬誠一

68

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載 第 5 回

不動産市況とサイクルについて

10「不動産の日」アンケート調査レポート

12

紙上研修 連載 第 188 回
全宅保証の業務 苦情解決事例と弁済事例 ［令和元年度版］

14

今月のアーカイブ

16
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2020 年 3 月 10 日発行 通巻第 494 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集

地域再生の切り札として高まる不動産クラウドファンディングへの期待

特集

地域再生の切り札として高まる

不動産クラウドファンディングへの期待あるプロジェクトを推進するために必要な資金を調達したい
組織と、そのプロジェクトの趣旨に共感して資金を出す不特定多数の人たちを結び付けるクラウドファンディング。
いま地方で使われなくなった学校や空き家などをリノベーションして再生する「不動産クラウドファンディング」が注目を集めている。果たして地域再生の切り札となるのか。その動向について紹介する。

な審査を行い、一定の基準を満たしている企業を中心

異なるのは、自らの信用力によってお金を集めているに資金を融資する。当然、預金をした人たちは、自分

わけではないことだ。あくまで、投資先を明示したうが預けたお金がどういう理由で、どこの融資に回されえで、資金を集める仲介をしているのにすぎない。

ているのかを知ることはできない。

こうした特性から、クラウドファンディングは、映

これに対してクラウドファンディングは、たとえば画やフリーソフトウェア、その他の発明品の開発に必あるプロジェクトを推進するのに必要な資金を調達し要な資金、アーティストの支援、個人や事業主への貸たい企業と、そのプロジェクトの趣旨に共感して資金付など、非常に幅広いプロジェクトを対象にして資金を出す不特定多数の人たちが、直接結び付いている。

集めをすることができる。

そしてこの両者を、特定のインターネットサイトを介

大まかにいうと、クラウドファンディングは３つのして結び付けているのが、「プラットフォーマー」とタイプに分かれる。
「寄付型」
、
「購入型」
、
「投資型」

呼ばれているクラウドファンディングの運営会社だがそれだ。
このうち寄付型と購入型は金銭によるリターンの還（図表1）。
プラットフォーマーはなんとなくインターネット銀

元はない。寄付型は文字どおり寄付行為だし、購入型

行のようなイメージに見えるかもしれないが、銀行とは出資した資金に応じてモノやサービスが配布される

図表 2 クラウドファンディングの種類
タイプ

寄付型

購入型

投資型

WEB サイト上で寄付を募り、事業の支援者が仲介業者を介して出資契約を締結し、資金を提供する。利益が出た
場合には分配金を受け取れるなど

内容

趣旨に賛同してくれた人から資金援助
してもらうなど支援者から前払いで集めた代金を元手に商品やサービスなどを開発し、支援者に商品やサービスを提供するなど

対価なし（寄付）

商品・サービス（購入）

事業から得られる金銭（金融商品取引）

数十万円〜数百万円程度

数十万円〜数千万円程度

数百万円〜数億円程度

活用場面例

被災地支援、空き地・空き家対策など、社会問題解決等

マーケティング、商品開発、事業立ち上げ等

不動産や設備購入、また原材料購入な
どの運転資金等

特徴

対価（報酬）が不要
寄付先などの条件によっては寄付税制が適用される
WEB 掲載時に資金が不要
公益性の高い案件に有効であるが、事業には不向きWEB 掲載時に資金が不要
目標額に到達しなければ成立しないことが多い
瑕疵担保責任が生じるほか、消費者契約法の規制対象になる大型案件にも対応可能
金融商品取引法の規制対象であり、仲介業者は第二種金融商品取引業者として登録が必要

資金調達規模のイメージ

REAL PARTNER March 20203

仕組みだ（前ページの図表2）。
これに対して投資型は、分配金や値上がり益など具体的に金銭でリターンが還元されるというタイプとな

不動産投資型クラウドファンディングの仕組みり、その投資対象が不動産であるものを、不動産投資

不動産投資型クラウドファンディングでは、事業者

型クラウドファンディングという。投資である以上、が投資した不動産の取得・運営を行うが、物件所在地

投資家を保護する必要があるため、このスキームでクも公開されているため、築年数から管理状態などの情

ラウドファンディングを行うときには「不動産特定共報を自身で調べることもできる。一般的な不動産投資同事業法」で参入業者が認可制にされるなどの規制がにおける「修繕」「入居者管理」などの面倒なコストなされている。

を、クラウドファンディング事業者に任せられるため手軽に始められる不動産投資であり、出資額に対して規制緩和などで行政も後押し

配当利回りが期待できる運用商品だという側面もある。

ただ、空き家・古民家などの再生事業の必要性が高

すでにさまざまな不動産投資クラウドファンディン

まっていることから、地域の不動産事業者などが幅広

グが立ち上がっているが、最低投資金額は１万円からく参入できるようにするため、2017年の不動産特定というタイプが結構多くみられる。この点、上場共同事業法の改正により、小規模不動産特定共同事業

REITに比べても、少額資金で始めることができるのが創設された。

がメリットだろう。

小規模不動産特定共同事業とは、不動産特定共同事
業契約を締結して不動産取引を行い、当該不動産取引

地域再生に活用されているから生じる利益を分配する事業等を指す不動産特定共上場REITの場合、広く一般投資家から資金を集同事業のうち、原則として投資家1人あたりの出資額

め、投資先を分散してリスクを管理しながら利回りやが100万円以内、かつ、投資家が行う出資の合計額が売却益を得る必要があるため、投資先の不動産として1億円以内のものを指し、これについては、5年の登は大都市圏のオフィスビル、商業施設、レジデンスを

録更新制が採用され、最低資本金も1,000万円に緩和

複数組み入れたものが中心だ。

された。

一方、不動産投資型クラウドファンディングでは、

また、不動産特定共同事業法を活用した不動産クラ投資先を明示したうえで協賛者を募るという性格上、ウドファンディングを一層促進していくため、さらな

ピンポイントで地方都市の物件に投資するタイプが比る関係規則・通知の改正や、その他の関連する制度改較的多く含まれている。

善を行うことが発表されるなど、不動産投資型クラウ

たとえば宮崎県のコワーキングスペースを開業する

ドファンディング事業は今後も広まっていく可能性がための内装工事などに必要な資金調達のためのクラウ

高い（図表3）。

ドファンディングの例だと、想定される運用期間は

図表 3 地方創生に向けた小規模不動産特定共同事業の活用イメージ
空き家・空き店舗等の遊休不動産

小規模不動産特定共同事業者（地域の不動産業者、まちづくり会社等）
取得・賃借

再生不動産を活用した地域活性化事業

地域のニーズに合わせて改修・
リノベーション
を実施

クラウドファンディング等
による資金調達

出資

出資
古民家を活用した旅館・観光事業

賃貸・売却

空き店舗を再生した地域活性化事業
空き家を活用した UIJ ターン、二地域居住
所有と経営の分離による地域活性化

配当
志ある資金による地方創生事業への参画が容易になる

賃料等の収入

空き家・空き店舗等の再生を通じた
地方創生事業の展開を加速（国土交通省「クラウドファンディング等の小口資金を活用した小規模不動産特定共同事業について・平成27 年11 月」より作成）

4

特集

図表 4

36カ月で、この期間中、賃料収入をもとにして期中分配が行われ、プロジェクトが終了した時点で内装部分の売却を対価にして出資金の払い戻しが行われるという仕組みだ。
あるいは高松市のリノベーションゲスト
ハウスに投資するためのクラウドファン
ディングの例だと、その賃料収入から収益分配を得る形で、分配率の上限は年5％で、運用期間は1年となっている。
また、図表4のように神奈川県葉山市でも同じようなクラウドファンディングが行

地域再生の切り札として高まる不動産クラウドファンディングへの期待

不動産クラウドファンディングによる小規模不動産再生の例

不動産特定共同事業法に基づいたクラウドファンディングで調達した資金を活用し、現在使われていない「空き蔵」を宿泊施設「The Bath & Bed Hayama」に改修

クラウドファンディング2018 年 6 月から募集を行い、予定額 600 万円を調達

その他の資金調達

クラウドファンディング以外に、金融機関からも借り入れ約 1,000 万円

運営主体

株式会社エンジョイワークス（資本金・1,375 万円、本社：神奈川県鎌倉市）

物件所在地

神奈川県三浦郡葉山町

用途

宿泊施設（簡易宿泊営業）

敷地 / 延床面積

敷地・約 100㎡、
蔵・1 階、2 階ともに約 19.8㎡

事業手法

小規模不動産特定共同事業

事業費

リノベーション工事費用・約 1,400 万円
賃貸借契約等の諸費用・約 200 万円（国土交通省「クラウドファンディング等の小口資金を活用した小規模不動産特定共同事業について・平成 27 年 11 月」より作成）

われている。
少し変わったところでは、沖縄県の専門学校の土融資が付けられない。だからこそクラウドファンディ
ングなのだ。

地・建物に出資するクラウドファンディングという例

実際、不動産投資型クラウドファンディングのプもある。こちらの想定運用期間は18カ月で、年5％のラットフォーマーのホームページを見ると、多くの案分配率が想定されている。

件が募集総額に対して100％の達成率で資金を集めてちなみに、本誌2019年12月号で紹介したサブスクいる。不動産投資型クラウドファンディングに対するリプション型の多拠点居住サービス「ADDress」を

関心は、かなり高まっているといってもいいだろう。

提供している株式会社アドレスも、不動産投資型クラその関心の高さの裏側には、昨今の運用環境の悪化がウドファンディングの形態で拠点づくりに必要な資金あるとも考えられる。

調達を行っている。

地方再生の切り札になるか？

長期国債の利回りがマイナスになるご時世だ。銀行
預金の利率も極めて低い。多少のリスクはあったとしても、4〜5％程度のリターンが欲しいという運用ニー

現在、地方では少子高齢化、大都市圏への人口流出

ズは確実にある。だからこそ最近は不動産投資型クラなどによって使われなくなった学校、シャッター商店

ウドファンディングだけでなく、ソーシャルレンディ

街、空き家などの遊休不動産がたくさんある。これら

ング（ネット上で「お金を借りたい人や企業」と「おを利用しないまま放置しておくと、やがて施設の老朽金を貸したい人や企業」を結び付ける融資仲介サービ化が進み、治安や景観の面で望ましくない状態になス）などへの関心度も、資産運用の対象として高まっる。だからこそ、国を挙げて地方の遊休地の利活用がている。

提言されているのだ。

地方の不動産業者にとっても、借り手の付かない物

もし、こうした遊休施設をリノベーションすること件ばかりでは商売にならない。動きの鈍くなった物件

によって、新たな商業施設やアトリエ、多拠点居住のをリノベーションして新しい施設に生まれ変わらせる

ための拠点、カフェ、グランピング施設、インキュことができれば、そこから新しいビジネスが生まれる

ベーション施設、サテライトオフィスなどに生まれ変可能性は十分にある。そして、そのビジネスが面白い

わらせることができれば、新たな人的交流やビジネスと思えば、再び人の関心は地方に向くはずだ。

が生まれる可能性も浮上してくる。

そうした動きをさらに加速させていくうえでも、不当然、こうした施設に生まれ変わらせるためには資動産投資型クラウドファンディングに対する関心が高金が必要になる。昔は銀行融資によって必要資金を調まっているいま、アイデアを結集して成功事例を積み達したが、現状では銀行、なかでも地方銀行の融資能重ねることが求められる。関係者の奮起が期待される力は大幅に低下しており、こうした案件にはなかなかといえそうだ。

【参考】 全宅連不動産総合研究所では、「小規模不動産特定共同事業」に関し、「空き家の利活用のためのファイナンスに関する調査研究報告書」をとりまとめています。https://www.zentaku.or.jp/research/estate/research_project/archive2018/REAL PARTNER March 2020

5

ング
ウォッチ

連載 第 20 回

レンド

「住」のト

引っ越し難民になりたくない！
最新「引っ越しマニュアル」
近年、春の引っ越しシーズンになると、引っ越しができない人たちが続出する。
なぜ「引っ越し難民」が出るようになったのか？
引っ越し難民にならないよう不動産業者は、どうアドバイスすればいいのだろうか？［文・編集部］

引っ越し件数の 1/3 は春先に集中する

ところが、政府が推し進める働き方改革によって、2018年あたりからテレビや新聞で、「引っ越し難トラック運転手の時間外労働に上限が決められ、そ民」という言葉が取り上げられるようになった。

れを守らないと罰則が生じることになった。実際に引っ越したいのに引っ越せない人たちのことだ。月適用されるのは2024年度からだが、それに向けてを問わず慢性化しているわけではないが、3月や4引っ越し業界や運送業界は、徐々に社員の残業時間

月のように引っ越しが急増する時期になると、需給を制限し始めている。社員の労働時間が減れば、そバランスが崩れて引っ越し難民が出てしまう。

の分だけ運べる荷物の量も減らさざるを得ない。

3、4月に引っ越しが集中する原因は、企業の人

もう一つの理由は、慢性的な人手不足だ。国土交事異動による部分が大きい。
「人事異動は何月にし通省の調査によると、貨物自動車運転手の有効求人なければならない」という決まりはないものの、9倍率は2.84倍（2018年1月）にも達している。つ月と3月の決算月を区切りにしている企業が多い。

まり、なり手が少ないということだ。その原因は仕そのため、3月の内示で4月1日付、9月の内示で事内容と長時間労働の割には低賃金であることが挙

10月1日付を転勤先の着任日とするのが一般的とげられる。

なっている。

2019年3月の引っ越し市場では、大手引っ越し

なかでも4月の人事異動は特に多く、また、学年会社が代金の過大請求問題で国土交通省から行政処の切り替わりのタイミングでもあることもあり、3分を受けたことや、賃貸物件を多く扱う大手不動産

月の後半から4月の前半にかけて、引っ越し需要が会社が耐火性能の不十分な自社物件の入居者に転居

急速に高まる。実際、1年を通じて行われる引っ越を勧めたことなどから、引っ越し需給が極めてタイしのうち、この時期に3分の1が集中するともいわ

トになった。このような特殊事情があり、過去におれている。

いて最も引っ越し難民問題が深刻化したが、働き方

引っ越し難民が増えた理由

6

いていたからだ。

改革が進展する今後もこの問題は続くと思われる。
さらに過酷な長時間労働と低賃金が働き方改革に

春先に引っ越しが集中するのは以前から変わらなよって改善されたとしても、少子高齢化による人手

いのに、なぜ近年、特に引っ越ししにくい状況に不足は避けられない。特に引っ越し業界・物流業界なってきたのか。いくつか理由は考えられる。

では、ドライバーの高齢化が深刻化しており、大型一つは働き方改革による影響だ。もともと引っ越トラックの運転手の平均年齢は47.5歳に達してい

し業界や運送業界では慢性的に人手不足が生じている（平成28年賃金構造基本統計調査）。業界をあげた。それでも2017年以前に引っ越し難民問題が顕て若手ドライバーを増やしたいという意向はあるも在化しなかったのは、引っ越しの繁忙期である3、のの、これからは若年労働者の数が減少の一途をた

4月は、引っ越し業者や運送業者のスタッフが長時どるなか、問題はそう簡単に解決しない。また、間労働をこなすことによって、なんとか荷物をさば

引っ越し作業には学生アルバイトなども必要だが、市区町村間移動者数（外国人含む）の平成 30 年と 31 年の推移
（万人）

100

で解決していくべき課題で
平成30年

平成31年

あり、目先は、どうすれば80

引っ越し難民にならずに済むかについて、できること

60

を考えることが大切だ。不動産仲介業者として、顧客40にできるアドバイスとしては、以下のようなことが考

20

えられる。
0

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

（総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」調べ）

11月

12月

まず、引っ越す人は、転勤の辞令を受けた時点で、なるべく早くアクションを若者人口が減少すれば、それも足りなくなる。

起こす必要があること。具体的には、引っ越しの一こうした点を考えると、運送業界側から引っ越し

括見積もりサイトで業者を探す。一括見積もりサイ

難民問題を解決するのはそう簡単ではないとみるのトの事業者がすでに予約一杯の場合は、引っ越し専が妥当だ。

業ではないけれども引っ越しに対応してくれる地元

解決には意識改革が必要だが……
引っ越し難民問題の解決には、引っ越しする側の意識改革も大切だろう。

の運送業者に当たってみるという手もある。
こうした小さな事業者は自ら情報を発信していな
いので、意外とタウンページを使って探すのが便利だ。インターネットで探すにしても、グーグルやヤ最も効果的なのは、国土交通省からも呼びかけがフーで検索するよりも、「ｉタウンページ」を活用あるように、引っ越し時期を分散させることだ。3して、「引っ越し」「運送業者」といったキーワード

月と9月前後に急増する人事異動に伴う引っ越しをを入力して検索したほうが探しやすい。

減らすためには、辞令発動のタイミングを4月1

単身者の引っ越しで荷物が少ない場合は、貨物軽日、10月1日に集中させるのではなく、他の月に分自動車運送事業者（軽トラック事業者）でも、引っ散させていく必要がある。あるいは、辞令はその時越しに対応できるケースもある。専業の引っ越し業

期に出すとしても、着任のタイミングに融通をきか者に比べればサービスの範囲は限られるものの、単せるといったことも考えられる。

純に少ない荷物を運ぶだけなら、それでも十分だ

また、これは働き方改革にもつながっていること

ろう。

だが、
「引っ越しをしなくても済む働き方」を、企

次に、引っ越しを大がかりにしないこと。そのた業が目指すべきだろう。昔からよくいわれているめには、大学入学や就職で初めて自宅から引っ越す

が、本社総合職採用と地方採用を分け、地方採用に人は、身の周りで必要最小限のものだけを持っていついてはずっと地方で働けるようにするといったこくようにする。衣類などは宅急便で個別に送れる

とも、ICT（情報通信技術）の発達により遠距離間

し、引っ越し先で必要となる大型家電などは、現地のコミュニケーションが格段に取りやすくなっていで調達すればいい。また、就職を機に引っ越す人るのだから、もっと導入できるのではないか。こうは、学生時代に使っていた家財道具一式をメルカリしたことを、少子高齢化対策を一環として、政府がなどで売りに出す手もある。発送も、「大型らくら

音頭をとって進めていくべきだろう。

くメルカリ便」を利用すれば、冷蔵庫からベッド、

不動産業者としてできることは？
とはいえ、これらは中長期的に政府や経済界全体

ソファなどの大型家具も全国へ配送できる。
引っ越し難民にならずに済むよう、こうした情報を顧客に提示できれば、きっと喜ばれるはずだ。

REAL PARTNER March 20207

間の生き方は、10年ごとに軸足が変わっていくと人いうのが、僕の昔からの考え方です。20代は美しく、30代は強く、40代は賢く、50代は豊かに、60代からは健康に、というものですが、会社勤めをしていると、多くは60歳でいったん定年を迎えます。
でも、「定年」って極めて不条理だと思います。僕は今年70歳になったのですが、いまも元気で働いています。
それなのに、大半のサラリーマンは60歳を迎えた途
歳まで働かせてもらうことが多い。それが社会的に当然とされている。そんな国は日本くらいのものでしょう。
海外に目を向ければ米国、カナダ、英国、オーストラリアなどは、雇用に際して年齢を理由に差別することを禁止していて、リタイヤするタイミングは自分で決めます。納得がいくまで仕事をして、自分が辞めたいときに辞める。まさにハッピーリタイヤメントです。
日本人もかくありたいと思いながらも、現状、定年は避けられません。しかし、だからといって暗くならず、元気に定年後の生活を楽しむにはどうすればいいのかを60代の人たちに伝えたかったのです。
定年後を死ぬまで幸せに生きる方法として、７つの選
択と４つの行動習慣を挙げてらっしゃいますね。

いなことにこの50年近く、人に会って話を聞く

幸

ジャーナリストという仕事をしてきました。国

籍、性別、年代を問わず、大勢の方にお会いして伺った話のなかから、おそらく、こうすれば定年後も幸せに生きられるのではないかと思うことを、７つの選択と４つの行動習慣に分類してみました。
７つの選択は「はやくより、ゆっくり」、「見えない首輪を外す」、「定年退職しても住居を変えない」、「必要のないものにカネを使う」、「食べたいものを食べる」、「医者や子供より、友人と会う」、「忙しい日課を避ける」で

蟹国際ジャーナリスト／
明治大学国際日本学部教授

端、会社から「さよなら」を言われて、頼み込んで65

男の﹁定年後﹂を死ぬまで幸せに生きる方法

本書を書いた動機について教えてください瀬『男の「定年後」を死ぬまで幸せに生きる方法』
WAVE 出版

1500 円＋税

お芝居は二幕目が面白い。定年後は、まさに人生の二幕目。面白くなけ
れば嘘である。定年を迎えた男が心の底からそう思える人生を送るために必要な秘訣は何か。それを７つの選択と４つの行動習慣から解き明かす、60 代以降の男性必読の書。

8

注目の書 著者は語るす。４つの行動習慣は「時間を自分でコントロールする」、

誠「かっこいい姿でいる」、「100歳までボケない決意」、「ユー
モアの感覚を磨く」というものです。
「定年退職しても住居を変えない」ということですが、蟹瀬さんは地方移住について否定派ですか。

材で欧州に行ったとき、ちょっと驚いたのが、富裕取層ではなく普通の会社員でも、複数の住宅を所有していたことです。ウィークデーは職場に近い場所で生活をし、ウィークエンドは田舎で暮らす。二拠点居住をしている人がけっこういらっしゃいました。
特に大都市圏で生活していた人に申し上げたいのは、いきなり田舎に引っ込まないことです。田舎暮らしへの憧れの気持ちだけで、地縁も血縁もないところに引っ越しても、なかなかコミュニティーに溶け込めないケースもあります。ですから、地方に住むにしても、いまの自宅はそのままにして、もう１軒、田舎に家を持つことを目指して、都会との接点は維持したほうがいいでしょう。
僕は軽井沢に自宅を持っていますが、東京にも拠点があり、両方を行き来する生活を楽しんでいます。いずれは田舎暮らしをするにしても、その前の準備期間として、都会と田舎の二拠点居住をお勧めします。
二拠点居住する場合、もう１カ所はどういう条件で選べば良いですか。

点からの移動時間は１時間程度が理想です。軽井沢

一起

なら東京駅から新幹線で１時間ですし、東京駅を起点にするならば、千葉も圏内に入ってきます。あまり移動に時間がかかると、徐々に行かなくなります。
また、いずれ軸足を地方に置くことを前提にするならば、病院と買い物をする場所は重要です。調子が悪くなったとき、すぐにお医者さんに診てもらえて、かつ日常生活に必要な物資を近所で揃えられれば安心です。
理想を言えば、これに友人関係を加えたいですね。地元

かにせ せいいち● 1950 年石川県生まれ。上智大学文学部新聞学科卒業後、米 AP 通信社記者、仏 AFP 通信社記者、米『TIME』誌特派員を経て、1991 年に TBS「報道特集」キャスターとして日本のテレで一から人間関係を築くのは大変なので、できればいま生

ビ報道界に転身。その後、テレビ朝日などの報道番組のキャスターを歴任。2008 年から 2013 年まで明治大学国際日本学部初代学部長。現在は同学部専任教授。

と。そうすれば田舎暮らしを楽しむことができるはずです。

活している都市圏と同じ人間関係のあるところを選ぶこ（取材・文／編集部）

田舎暮らしに憧れるなら、いまの自宅はそのままにした二拠点居住をお勧めします
REAL PARTNER March 20209

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 5 回］

不動産市況とサイクルについて
不動産エコノミスト

吉崎 誠二

不動産ビジネスで事業を拡大する経営者は、不動産市況のサイクルを意識しながら経営戦略を練っています。
「これからは仕掛け時だ」あるいは「いまは様子を見よう」と、サイクルに乗る形で経営のかじ取りを行います。今回はそのサイクルについて解説します。
動産価格を分析していると、不動産市況のサイクルは

不動産市況にはサイクルがある

おおむね7年ではないかと思われます。図表2は地価公示の推移に７年ごとの区切りを入れたものです。単

日本において、不動産投資・不動産関連ビジネスで成功を収めるためには、2つのことを知る必要があります。1つ目は、「不動産のサイクルをつかむこと」、
2つ目は、「それに基づき実践・行動すること」です。
「サイクル」は、「循環」という意味で、「繰り返し」のイメージです。上がったり下がったりで、きれいな曲線ができることはほとんどありませんが、株価や不動産価格、あるいは投資の伸び率……という数字ではっきり示されているサイクルもあれば、市況感という「感覚値」のサイクルも考えられます。有名なもの

純に考えると、3年半くらいは価格が上昇し、その後下げ局面に入るということです。
図表 2 サイクルとトレンドのイメージ
250（万円／ m2）

200

不動産市況の 7 年サイクル

東京都
150

大阪府
100

愛知県
福岡県

50

として、建設投資が増えたり減ったりする19年間隔のクズネッツサイクルなどがあります。

1975

1980

1985

1990

1995

2002

2009

住宅・不動産総合研究所（原出典：国土交通省「地価公示」）

2016 2019（年）「トレンド」は「傾向」、つまり「その方向へ向かう」イメージです。多少の上下はあるかもしれません

日経平均株価は1989年12月にピークをつけ、一足が、行ったり来たりしないONEWAYな感覚です。

先に下げ始めていましたが、不動産市況にバブル崩壊

現実的には、「上がり下がりのサイクルを繰り返しがはっきり見え始めたのは、公示地価ベースではながら、トレンドとしては上昇基調にある」というよ
うな動きとなります（図表1）。
図表 1サイクルとトレンドのイメージ

上がり下がりのサイクルを繰り返しながらの上昇
トレンド

1991年以降発表の数字からです。
その後、不動産価格は、不動産融資総量規制などの影響で急落し、3年くらいは大きく下げましたが、その下げ幅が緩やかになったのが公示地価ベース（注：基準日ではなく、発表時点）で1994年頃でした。そこからほぼ横ばいか少しずつ下がる状態が続きます。
そして、2000年から2001年にかけて瞬間的に上昇。
この背景にあったのがITバブルです。上昇のピーク

上がり下がりのサイクルを繰り返しながらの下降
トレンド

は公示地価ベース（注：同上）では2001年でした。
1994年から7年後ということになります。
しかしその後、小泉・竹中改革によって金融機関の日本の不動産市況は7年サイクル

不良債権処理が一気に進められ、ITバブルの崩壊もあいまって株価は急落すると同時に不動産市況も悪化

そうした動きであるということを前提に、日本の不10の一途をたどります。

2003〜04年頃がこのサイクルの底で、2005年にはに融資する際の基準を厳しくします。すると、不動産再び上昇に転じます。そして公示地価ベースでのピー

会社は資金調達に窮することになり、不動産投資や不クは2008年でした。その年、リーマンショックが起

動産開発が難しくなります。結果、地価が徐々にピー

こり、再び不動産市況は下落に転じます。ピークからクアウトして値下がりへと転じるのです。

ピークをみると、2001〜08年ですので、7年ということになります。

では、なぜ7年なのでしょうか。これも理論で説明することは難しいと思います。

2008年がピークだったとすれば、7年サイクルで考

ただ、市況商品の一般論として値ごろ感の問題はあえると、次のピークは2015年ということになりまるでしょう。いまの好調な不動産市況は2013年くらす、それはある理由で、多くの方にははっきりとわか

いからはっきりと見え始めましたが、それから2年半りませんでした。2012年後半頃から市況の好転のキくらいで価格上昇は、1.3〜1.5倍くらいになりました

ザシが見え始め、2013年にははっきりと不動産市況（首都圏マンション価格の場合）。これくらい上昇するが良くなっているというデータが出始めます。しかと、「だいぶ高くなったな」という印象を持つでしょう。

し、2015年半ば頃になると、中古マンション価格な

また、意外にあなどれない理由として、3年くらいす

どで、足止まり感が出てきます。さらに、2015年10ると「飽きる」というものもあると思います。経済学

月には、横浜の大型ショッピングセンターと一体開発の授業で習う行動ファイナンス理論では、一般社会にのマンションにおいて、杭がきちんと打たれていないおける事象を合理的に説明できないことが多いといわためマンションが傾くという問題が発生し、メディア

れていますが、「なぜ、不動産投資に飽きるのか」もが大々的に報じます。こうしたことも相まって、説明できないことかもしれません。

2015年後半は、不動産市況に歩留まり感が出てきましたがって、不動産市況のサイクルにおける転換点

す。何社かのシンクタンクがこの頃執筆したレポート

は、その最中にはわからず、後になって「あのときがを読むと、「不動産市況は悪化基調」というコメント

転換点だった」と認識できるものです。当然、転換点が散見されます。たしかに2015年後半にはピークをを事前に予測できるものでもありません。

打ちかけたのです。

しかし、転換点の予兆は感じ取ることができます。

しかし、まだそんな悪化のキザシが広まっていない

論理的にサイクルを説明する方法はなくても、業界内

2016年1月に、日銀の黒田総裁がさらなる金融緩和のプレイヤーの方々の「そろそろ〈上がる・下がる〉

政策（いわゆるマイナス金利政策）を導入したのでムード」は感じることはできます。そして、そのムーす。そのために、不動産市況は次のステージとしての

ドは、あるトリガーが引かれたとき（たとえば、金利上昇トレンドへとなりました。そして、2020年年初が上がった・下がった、災害が起こった、急な円高・のいま、上昇基調にやや陰りが見え始めたもののピー

円安になった……）に、現実のものとなります。

クアウトせずに至っています。

また、不動産価格にとってサイクルとともに重要な

現在、日本の不動産市況は好調ですが、いま述べた要素は、需給バランスの観点です。不動産も経済学で考え方からすると、「上昇が続いているが、そのうちいう「財」になりますので、価格は需給バランスで決下がるかもしれない」という思いが充満している時期

まります。

といえるでしょう。

供給が多くなると価格は下がり、需要が増えると価格は上がります。その観点からいえば、現在の東京でサイクルの背後にあるものとは？

は新築マンションの供給がそれほど多くないため、今後も新築マンション価格は、（とりわけ好立地物件にこうしたサイクルがなぜ発生するのかを、数式など

ついては）高止まりすると思われます（価格の高止まを使って経済学的に説明することは難しいといわれてりには原価が上がっているという要因もあります）。

います。
理由の1つに、「銀行の融資スタンスの変化」、つまり不動産市況に影響を及ぼす政策の転換が挙げられます。不動産市況が悪いときは金融緩和を行い、貸出金利を下げるほうに誘導します。政策転換の典型的な例
が1991年に行われた総量規制で、銀行が不動産会社

吉崎誠二（よしざき せいじ）
1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER March 202011

「不動産の日」アンケート調査レポート
先行き不安もあり、「いま不動産は買い時だ」と思う人は過去最低（文・住宅ジャーナリスト 高橋洋子）
自然災害の多さから防災意識が高まる
2006 年調査開始以来、買い時感は最も低く不動産を今が買い時だと「思わない」と答えた人が28.9％と前年から＋6.3ptと大きく上回り、買い時だと思う人の割合は、2006年のインターネット調査開始以来、過去最低の13.0％となりました。買い時ではないと思う理由のTOP3は、「不動産価値が下落しそうだから」が最も多く、次いで「自分の収入が不安定
または減少しているから」「消費税率が上がったから」との結果に。増税の影響や将来への不安が伺えます。

台風など自然災害が多かった 2019 年
緊急避難場所や防災マップへの関心高まる
昨年は自然災害が多かったことも、住まいの意識に変化を及ぼしています。天災に関連する住まいの意識について、「築年数や構造（免震・耐震）を考えるようになった」と答えた人は49.6％、「緊急避難場所
や防災マップを意識するようになった」と答えた人は32.7％と、それぞれ増加。前回3位だった「緊急避難所や防災マップを意識するようになった」が「地盤などの状況を意識するようになった」を抜いて2位になり、避難場所への関心が高まっています。

インターネットでの物件情報入手が 7 割
若い世代でアプリの利用が増加
インターネットやスマートフォンの普及により、今や物件情報の入手経路は「インターネット」が69.6％と最も多く、前年度に比べ「新聞折込チラシ」「新聞
広告」が下がり、「スマホアプリ」が上がっています。
特筆すべきは、20〜30代では、アプリの利用が多く、「新聞折り込みチラシ」は、50〜60代で高い傾向にあり、年代によって利用する媒体に大きな違いがあることです。

図表1 2019年度 不動産が買い時だと思わない理由※Ｑ1-Bより（1つ選択）

その他
今後、住宅ローンの金利が下落しそうなので住宅ローン減税など税制優遇が見直され
そうだから

16.6%
3.7%
5.3%

26.8%

10.0%

地震や水害などの天災が心配だから不動産価値が下落しそうだから

21.0%

16.6%

自分の収入が不安定または減少しているから消費税率が上がったから

図表2 天災に対する住まいの意識について（3つまで選択可）※Q5より
49.6%

築年数や構造（免震・耐震）について考えるようになった
緊急避難場所や防災マップを意識するようになった
地盤などの状況を意識するようになった防災グッズを家に用意するようになった冷蔵庫や家具などの防振対策をするようになった

32.7%
31.4%
27.1%
14.6%

保険の加入や見直しを行った

12.4%

学校や勤務先から帰宅経路について意識するようになった

12.2%

近隣とのコミュニケーションを重要視するようになった

6.8%
9.7%

その他

0

10

20

30

69.6%

インターネット

39.1%

不動産店へ直接行く

28.0%

新聞折込チラシ24.2%

不動産情報誌

14.1%

スマホアプリ

7.5%

新聞広告
テレビ広告

3.8%

ラジオ広告

0.8%
6.3%

その他
0

10

20

30

40

50

60

物件探しの際に、基本情報以外に「あると便利な情報」として、「物件の写真」を挙げた人が増加し、74.9％と最も多く、次いで「周辺状況の相場」が47.2％、「エリアの年齢層や世帯層」が30.6％に。若い世代ほど、「物件の写真」や「物件周辺の子育て・教育環境」に関する情報を求めています。インター
ネットやアプリでの物件探しが増えていることも影響しているでしょう。

12

70

80
（％）

図表4 物件情報の入手の際、基本情報以外に「あると便利」な情報は（複数選択可）※Q11より

74.9%

物件の写真

物件情報としてあると便利なのが物件の写真や子育て・教育環境

50（％）

40

図表3 物件情報の入手方法について（3つまで選択可）※Q10より

47.2%

周辺状況の相場
エリアの年齢層や世帯層

30.6%

物件周辺の防災情報

30.5%

物件周辺の子育て・教育環境

23.5%

子育て・教育環境以外の街の環境情報VRなど物件をリアルに体験できるサービス
宅建業者（不動産会社）のプロフィールなど

21.1%
14.7%
13.5%
7.9%

引っ越しのノウハウ

4.4%

その他

0

10

20

30

40

50

60

70

80（％）

全宅連・全宅保証では 9 月 23 日を「不動産の日」と定め、毎年、住宅の居住志向および購買などに関する意識調査を行っています。今年度は令和元年 9 月 23

すべてのアンケート結果は、右にある QR コードよりご確認いただく日〜11 月 30 日の期間にインターネット調査を行いことができます。不動産店選びのポインましたので、その結果をご報告します（有効回答数

トなど実務に役立つ調査結果も掲載され

22,183 件）。

ていますので、ぜひご活用ください。

賃貸で重視するのは「家賃」
日当たりよりも、交通利便性
賃貸住宅を借りる際に、重視するポイントは、「家賃」が73.9％で、前年を2.1pt上回る結果に。次いで「交通の利便性がよい」、「周辺・生活環境がよい」と続いています。間取りや日当たりなどの生活環境よりも、家賃と通勤・通学の交通利便性を重視する傾向にあります。
若い世代は、家賃や交通利便性を重視し、子育て世
代は周辺・生活環境を重視する傾向にあります。

図表5 住宅を借りる際のポイントは（3つまで選択可）※Q４より
73.9%

家賃

51.1%

交通の利便性がよい

43.4%

周辺・生活環境がよい

25.6%

間取り数・間取りプラン

20.1%

日当たり・住宅の向き
住宅の構造が良い（耐震・
免震・断熱・バリアフリー等）

8.9%

住まいの広さ7.9%

住み慣れているエリア

7.5%

宅建業者
（不動産会社）・建築会社などのアフターサービス

3.0%
3.5%

その他

持家派？ それとも賃貸派？
50 代では持家派が過去最低に既存住宅（中古住宅）に対して、「きれいであれば抵抗はない」と答えた人が前年比＋1.5ptと増加。
「全
く抵抗がない」と答えた人と合わせると、54％と半数以上になります。若い世代ほど、「きれいであれば抵抗はない」と答えている割合が高く、年齢が上がる
につれ、抵抗がある人の割合が増えています。
「売買金額と状態のバランスを見て判断する」と答えた人が32.9％をしめ、冷静に判断されているようです。

今後ますます地方衰退が加速
空き家問題も深刻に
今後の不動産の動向を見るのに、ぜひ参考にしたいのが、住まいに関して同意できるトピックです。最も同意が得られたのが、「都市部に生活者が集中することで、地方が衰退していくと思う」。 次いで「空き家問題は解決できないと思う」、「相続税が払えない人が今後は増えていくと思う」という結果に。
「天災の影
響で山間部や沿岸部は人口の流出が起きると思う」が微増しています。

賃貸派

半数以上が既存住宅（中古住宅）に寛容であり、若い世代ほど抵抗なし

10

20

30

40

50

70 80（％）

60

図表6 現在のお住まいに関係なく、あなたは「持家派」？「賃貸派」？どちら（１つ選択）※Q2より
持家派

現在の居住形態に関わらず、「持家派」と答えた人
は80.9％、「賃貸派」は19.1％に。50代においては「持家派」が78.8 ％と過去最低となり、「賃貸派」が21.2％と最も高い結果に。賃貸を選ぶ理由として、「天
災時に家を所有していることがリスクになると思うから」と答えた人が2年連続でTOP3にランクインしています。
天災の影響か、2018年調査から、持家派と答える
割合が減り、賃貸派と答える人が急増しています。

0

85.2%
84.7%
83.7%
85.3%
84.9%
80.5%
80.9%

2013年度
2014年度
2015年度
2016年度
2017年度
2018年度
2019年度
2013年度
2014年度
2015年度
2016年度
2017年度
2018年度
2019年度

0

14.8%
15.3%
16.2%
14.7%
15.1%
19.5%
19.1%
20

40

60

100
（％）

80

図表7 既存住宅（中古住宅）に抵抗はありますか（1つ選択）
12.7%

まったく抵抗がない

41.3%

きれいであれば抵抗がない
売買金額と状態のバランスを見て判断する

32.9%

どんな状態であろうと
抵抗がある

13.0%
0

10

20

30

40

50
（％）

図表8 住まいに関して同意できるトピックは？

（複数選択可） ※Q13 より都市部に生活者が集中することで、地方が衰退していくと思う

44.6%
42.6%

空き家問題は解決できないと思う
相続税が払えない人が今後は増えていくと思う

33.0%

人口が減少しているのに新築がどんどん建築されることは不安だ

30.7%

外資による日本の土地や水源の買い占めは問題だと思う

27.0%

天災の影響で山間部や沿岸部は人口の流出が起きると思う

26.6%

東京オリンピック後は不動産価値が低くなると思う

25.4%

住民同士のコミュニケーションが希薄になることでの弊害が大きくなると思う

24.6%
0

10

20

30

40

REAL PARTNER March 2020

50（％）

13

連載 第 188 回

全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例［令和元年度版］（公社）全国宅地建物取引業保証協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会（以下「本会」）の業務は、宅地建物取引業法（以下「業法」）
第 64 条の 3 に規定されています。その中で「苦情解決業務」と「弁済業務」は、一般消費者を保護するための重要な業務です。
ここでは、苦情解決業務と弁済業務の内容をご説明するとともに、令和元年度に実施した事例をいくつかご紹介いたします。また、宅地建物取引の健全な発達を図る業務としての「手付金保証制度」と、宅建業法の規定の範囲内で行っている「手付金等保管制度」についてもあわせてご紹介いたします。

1を処理する場合には、認証申出書の受理の順序に従っ

苦情解決業務と弁済業務

1．苦情解決業務て認証の可否を審査することになっています。
認証決定され申出人への弁済金の支払い（還付）が完了すると、当該会員に対して「還付充当金納付請求

苦情解決業務は、業法で「会員の取り扱った宅地建書」により、還付充当金の納付を請求します。
「納付

物取引業に係る取引に関する苦情の解決」を適正かつ請求書を受け取った日から2週間以内」に納付できな確実に実施しなければならないと規定されています。

い場合には、本会の会員資格を喪失します（業法第そして、苦情解決の申出があったとき、本会は「そ64条の10）。また、いかなる理由があろうとも、分割の相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に払いや納付期限の猶予等は一切認められておらず、会係る事情を調査するとともに、当該会員に対し当該苦員資格を失うと、1週間以内に営業保証金を供託しな情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければな

ければ宅地建物取引業を営むことはできなくなります

らない」とされ、本会は必要に応じ「当該会員に対（業法第64条の15）。

し、文書若しくは口頭による説明を求め、又は資料の弁済制度は、本来会員が支払うべき申出人との宅地提出を求める」ことができ、当該会員は「正当な理由

建物取引により生じた債務を本会が「立替え払い」すがある場合でなければ、これを拒んではならない」とるものであり、本会は当該会員に対しその「立替金」

定められています。

を請求することになりますので「保険」ではありませ

当該苦情が自主解決、もしくは撤回されない場合にん。2週間以内に還付充当金の納付ができず、会員資は、後述する弁済業務へと移管し、当該苦情に係る申格を喪失したのちも（認証決定時点で、すでに会員資出人の主張する債権について、弁済認証すべきか否か

格を喪失していた場合も同様）、引き続き本会には求の判断をすることになります。

償権（還付充当金の支払請求権）があり、会員には支払義務が残ったままとなりますので、当該会員より支2．弁済業務弁済業務とは、「会員と宅地建物取引業に関し取引をした者（申出人）の有するその取引により生じた債払いがない場合には、債権回収のため会員および連帯保証人に対し、必要に応じて差押えや強制執行などの法的手段を講じる場合もあります。

権」に関し、認証限度額の範囲内で当該申出に係る債権を弁済する業務をいいます。
弁済を受けるためには認証申出書を提出し、本会の認証を受けなければならないことになっており、また、債権者間の公平を期するため、認証に関する事務14< 注 1> 認証限度額……会員が本会会員でないとしたならば、その者が供託すべき営業保証金に相当する額。現在は、本店のみの場合 1,000 万円、支店がある場合には 1 支店につき 500 万円ずつ加算。これは 1 会員あたりの限度額であり、申出 1 件あたりの限度額ではない。

2

苦情解決申出⇒「解決」事例

去するとの説明であったが、すべてそのままの状態であった。やむなく、申出人が自らの負担で撤去したところ、雨業法第64条の5により本会が実施する「苦情の解漏りやシロアリが見つかったことから、会員に対して売買契約の解除を申し入れた。しかし、会員が契約解除に応じないことから、苦情解決申出を行った。

決業務」の対象となる事案は「会員の取り扱った宅地■会員を指導した結果、会員が当該物件を買い戻すととも

建物取引業に係る取引に関する苦情」となっています。

に、申出人に解決金を支払うことで合意し、ともに履行さそれらの苦情のうち、本会の自主解決の要請によりれたことから、解決届が提出された。

「解決」に至った事例について紹介します。
解決事例 1

申出人：買主会員：媒介◆平成 8 年 3 月、申出人は会員の媒介で中古土地付建物を購入した。契約時の重要事項説明書では、前面道路からの進入路は「市道」と記載されていた。平成 31 年 4 月、申出人は当該物件の売却を計画するとともに物件調査を行ったところ、進入路の一部が第三者の所有であることが明らかになった。申出人は、会員に対して売却価格の下落分の支払い、および仲介手数料の返還を求めて、苦情解決申出■会員は、本会の指導により進入路の所有者である第三者と協議を行い、申出人に対して当該道路部分の所有権移転登記および引き渡しがなされたことから、解決届が提出された。

申出人：買主会員：媒介◆申出人は、会員の媒介で本件土地売買契約を締結した。
本件取引は、売主と媒介業者が同じ代表者であり、その人物が本件取引を主導していた。決済完了後、申出人は本来であれば必要のない諸経費や、法定金額の 2 倍以上の媒介手数料を支払っていたことを知った。そこで、不要な諸経費や払いすぎた媒介手数料等の返還を求めるも、会員が一向に応じないため、苦情解決申出を行った。
■本会から指導の結果、会員が申出人に対して解決金として80 万円を支払うことで和解が成立し、和解書の条項に沿った履行がなされたことから、解決に至った。
解決事例 3

申出人：買主会員：媒介◆平成 30 年 6 月、申出人は会員の媒介で本件土地（角地）を購入した。しかし、会員のセットバックの説明が不十分であったことから、申出人は境界のコンクリート壁を付け替えざるを得なくなった。申出人は会員に対して損害賠償を求めたが、会員がこれを拒否したことから、苦情解決申出を行った。
■本会より速やかに対応するよう指導した結果、会員がコンクリート壁の付け替え費用を全額負担することで合意し、その支払いがなされたことから、解決届が提出された。
解決事例 4

申出人：買主

会員：売主◆申出人は、会員から本件建築条件付き分譲地を購入したが、建築請負会社でもある会員が地盤調査を行ったとこ
ろ、建物を建築するには地盤改良工事が必要であると言われた。申出人は、売主であり建築請負会社でもある会員
が、建築段階になって初めて軟弱地盤であり地盤改良工事
で 100 万円近く必要と言い出すのはおかしいとして、苦情解決申出を行った。
■本会の指導により、会員が地盤改良工事費用の 7 割を負担することで和解が成立し、会員から和解金が支払われたことから、解決届が提出された。

を行った。

解決事例 2

解決事例 5

申出人：買主

会員：売主◆申出人は、会員から本件中古土地建物を購入した。契約前の内覧の際、残置物に関しては引渡し前までにすべて撤解決事例 6

申出人：買主会員：媒介◆申出人は、会員の案内で 3 カ所の物件を内覧し、その内の 1 軒を気に入り申込金として 8 万円を預け入れた。
翌日、申出人は会員に都合により契約を取り止めることを申し入れ、申込金 8 万円の返還を求めた。しかし、会員からは、重要事項説明が済んでいるため返金不可と告げられた。申出人は相談窓口を訪れ、担当者から「返金されるべきお金です」と言われたことから、苦情解決申出を行った。
■本会より、会員に対して預り金返還の必要性を伝え、後日、会員から申出人に 8 万円が返還されたことから、解決届が提出された。
解決事例 7

申出人：買主会員：媒介◆申出人は、会員の媒介で自宅の隣地を 1 億 3,000 万円で購入し引渡しを受けた。ところが、ゴミなどの地中埋設物が大量に出たため、300 万円以上の処分費用を負担せざるを得なくなった。契約前、会員からはコンクリートガラは除去済であると説明を受けており、その他の小さな地中埋設物の可能性およびその除去費用負担の免除を特約で定めていた。しかし、実際に出てきた地中埋設物は、会員の説明により想定していた量をはるかに超えるものであることから、会員に対して処分費用 300 万円の負担を求めるも、これに応じないことから、苦情解決申出を行った。
■本会で、両者から事情聴取を行い会員に解決を促した結果、会員が処分費用を半額負担することを了承し、申出人に 150 万円が支払われたことから、解決届が提出された。
解決事例 8

申出人：買主会員：媒介◆平成 30 年 12 月、申出人は会員の媒介で本件土地を購入した。契約前の重要事項説明書には「水道引込み有り」と記載があり、口頭でも同様の説明を受けていたことか

REAL PARTNER March 202015

ら、上水道引込工事の必要はない前提での契約であった。
ところが、申出人が自宅の建築工事に着手したところ、本件土地内には水道管が入っていないことが判明した。会員の重要事項説明の誤りにより想定外の費用がかかるとして、会員に水道引き込み費用の負担を求めて、苦情解決申出を行った。
■会員が上水道引込み工事費用のうち 20 万円を負担することで合意し、会員から 20 万円の支払いを受けたため、解決届が提出された。

3

弁済認証申出⇒認証決定事例

今年度、本会になされた認証申出の中から、認証決定された事案を紹介します（※実際の認証申出事案を元にしていますが、申出内容や債権額等は簡略化しています）。

認証事例 1

申出人：売主会員：媒介☆手付金・中間金の返還請求事例◉ 事案の概要
平成 27 年 9 月、申出人は会員の媒介で本件土地付建物を売却する契約を締結した。本件契約に先立ち、申出人は会員との間で本件取引の円滑な履行を図るため、確定測量などを会員が受託する内容の業務委託契約を締結してい認証事例 2

申出人：買主会員：媒介☆会員の債務不履行に基づく損害賠償請求事例◉ 事案の概要
平成 27 年 4 月、申出人は会員を媒介として本件土地付建物を 3,000 万円で購入する契約を締結し、売買代金全額を支払い所有権移転登記および引渡しを受けた。
契約前に受けた会員の重要事項説明では、汚水・雑排水は
公共下水管に直結しているとの説明であった。
しかし、実際には単独浄化槽であり、更に、その単独浄化槽に至る汚水管が断裂していることから、建物を支えている地盤から土壌が流出していることが判明した。
申出人は、目的物の重要な瑕疵であることから売主に対して本件売買契約を解除する旨を通知し、売主からは売買
代金 3,000 万円の返還を受け、所有権移転登記の抹消手続きを行った。
そして、申出人は会員の重要事項説明義務違反等により瑕疵物件を購入したことが原因で損害を受けたとして、仲介手数料・登記手続費用・不動産取得税等に相当する合計859 万円の損害賠償請求訴訟を提起した。
一審判決では申出人が勝訴判決を得たものの、会員はそれを不服として控訴した。しかし、会員の控訴は棄却され一審判決が確定したことから、申出人は確定判決に基づき859 万円の支払いを求めて、本会に認証申出を行った。

◉ 結論 認証 859 万円
裁判所は、会員の申出人に対する重要事項説明が事実とた。その業務委託契約に基づき、本件売買契約にかかる手
付金・中間金の合計 2,950 万円は会員が預かり、後日、
その預り金から必要経費等を控除した金額を申出人に引き異なっていたこと、会員の調査が不十分かつ不適切であっ渡すこととした。
その後、申出人は会員に対して預り金の保管状況などに裁判により、申出債権が会員との宅地建物取引に基づく申出人の損害であることが立証されていることから、859

ついてたびたび照会するも、会員は明確な説明をせず、預り金の返還にも応じなかった。
そこで、申出人は、会員および代表者を被告とする受取万円の認証と判断した。

物等引渡請求訴訟を提起した。
その結果、裁判所は、会員が本件売買契約に基づく登記費
用・公租公課などの必要経費等、会員が申出人に代わり立4て替え払いをした金額を算出し、それらを控除した残金
1,316 万円を申出人に引き渡せとの判決が出された。
しかし、判決確定後も、会員が裁判の判決に沿った履行をなさないことから、申出人は会員から引渡しのない
1,316 万円の支払いを求めて、本会に認証申出を行った。
◉ 結論

限度額認証 1,000 万円

会員が、本件取引の媒介として買主から売買代金を預かりながら申出人に引き渡さないことは、宅地建物取引業法たことを認め、申出人に対する本件取引の媒介業者としての説明義務違反の債務不履行を認定している。

手付金保証制度・手付金等保管制度

本会は、前述の苦情解決業務や弁済業務以外にも、取引の安全を図るために次の業務を実施しています。

1．媒介物件の手付金保証制度
この制度は、業法第41条に基づく手付金等の保全措置ではなく、本会の任意の制度であり、媒介（仲介）物件について、買主が売主に支払った手付金の保に定める信義誠実義務違反等にあたる。
そして、裁判所は会員の申出人に対する本件売買契約に証を行っています。指定流通機構に登録された一戸建かかる受取物等引渡義務を認定しており、判決も確定していることから、申出債権が会員との宅地建物取引に基づく申出人の損害であることが立証されている。

た場合の、買主が支払った手付金の安全確保を図るた

しかし、会員は本店のみの営業であり支店を持たないことから、1,000 万円の限度額認証と判断した。

16て・マンション・宅地を本会会員の媒介により購入しめの制度です。
本会が発行する「手付金保証付証明書」があれば、万一、契約が解除され、売主が手付金を返還しないような事故が起こった場合に、売主に代わって本会が買措置である手付金等保管事業を行っており、この制度

主に手付金と同額の保証をします。

を利用した場合、買主が支払う手付金等は、対象取引

なお、本制度の利用については次の表の要件をすべが完了するまで本会で「保管」することになりますのて満たしていることが必要であり、1つでも要件を満で、買主である一般消費者は、万一のときには手付金たさない取引は適用とはなりません。

等を取り戻すことができます。

そして、保証料については無料となり、利用申請手

なお「未完成物件」に対する手付金等保管制度はあ

続きは本会の客付媒介業者を経由して行います。

りませんので、未完成物件について業法第41条による手付金等の保全措置を講じる場合には、銀行その他

2．手付金等保管制度

政令で定める金融機関または国土交通大臣が指定する本会は、国土交通大臣の「指定保管機関」として、業者による手付金等保証制度を利用することとなります

法第41条の2による「完成物件」の手付金等の保全（本会では実施しておりません）。

手付金保証制度・手付金等保管制度対比表
手付金保証制度

手付金等保管制度

主旨

取引の活性化と消費者へのサービス

業法上の規制（保全措置の１つ）

売

主

一般消費者

宅地建物取引業者（自ら売主）

買

主

一般消費者

一般消費者

保証協会会員が客付けした取引で指定流通機構登録の国内所在物件

対象取引保証協会会員が売主となる宅地または建物 ( 完成物件
のみ ) の売買に関して受領する金員であること

建物または 660㎡以下の宅地 ( 地目が宅地 )設定登記されている抵当権の額もしくは根抵当権の極度額またはその合計額が売買価格以下であること
差押、仮差押が設定登記されていないこと
売主、買主ともに宅建業者およびその役員以外の者であること
宅建業者の従業員または親族等、その名義に関係なく営業とした売
買でないこと宅地建物取引業者以外の者が業とした売買でないこと

取引物件の引渡し及び所有権移転登記前に受領しようとする手付金等の合計額が、1,000 万円または売買価格の 10％を超える場合 ( 手付金等の合計額が保全措置の対象金額以上であること )※手付金等とは、申込証拠金、契約金、手付金、中間金
その他の名称を問わず、最終的に売買代金に充当される金員

宅地建物取引業者が売主の代理となっていないこと
売主と登記名義人が同一であること
売主と抵当権等の債務者が同一である、または相続等の場合に、それを証する書類があること

保証又は
保管の期間

手付金保証付証明書発行から所有権移転または引渡し完了まで保証協会が手付金等を受領した時から所有権移転登記と引渡しの両方が完了するまで※この場合の所有権移転登記完了とは、移転・保存登記に必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む

保証限度額

1,000 万円または売買価格の 20％に相当する額のうち低い方

──

ただし手付金の元本のみ

業

──

法

宅地建物取引業法第 41 条の 2

※手付金保管制度における「完成物件」の取引とは売買契約締結時点の状態から、取引目的物に一切手を加えないで引き渡す取引のことをいいます。たとえば、土地のみの取引であったとしても、契約締結後に造成等を実施したうえで引き渡すことになっているような場合には、その土地は「未完成物件」となりますので、手付金等保管制度は利用できません。

※手付金保証制度・手付金等保管制度は、ともに全宅保証協会の会員のみが利用できる制度であり、保証料・保管料は無料です。また、利用にあたっては、各都道府県に設置されている本会の地方本部が受付窓口となりますので、利用を希望される本会会員の皆さまは、所属する地方本部の担当窓口までお問い合わせください。

Q

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが、「文書」で下記宛先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メー
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配信スタートREAL PARTNER March 202017

不動産関連アーカイブ
国土交通省

令和元年11月25日「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」等の対応言語拡充について
国土交通省では、「外国人材の受入れ・共生のための総合的対応策」の充実策として、「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」の対応言語拡充等（以下 1〜3 のとおり）に取り組み、ホームページに掲載しました。
１． 賃貸人及び不動産事業者向け「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」のうち第 5 章及び資料編について、8 言語から 14 言語へ拡充
２． 外国人向け「部屋探しのガイドブック」（全編）について、8 言語から 14 言語へ拡充
３． 上記 1 及び 2 に掲載の「入居の約束チェックシート」について、「内容」欄の拡充及び「やさしい日本語」による表記

令和元年12月2日
12月27日

印紙税非課税措置の該当区域追加について

令和元年12月20日

新築住宅に係る固定資産税の減額措置について（国土交通省 HP）

印紙税の非課税措置の対象となる自然災害について「令元年 10 月 12 日・令和元年
台風第 19 号による災害・該当区域：岩手県久慈市 東京都大田区、八王子市、世田谷区 新潟県東蒲原郡阿賀町 山梨県上野原市」が追加されました。

令和 2 年度税制改正の大綱が決定され、その中で新築住宅に係る固定資産税の減額措置の期限延長が決定したところですが、国土交通省より、本特例措置を住宅購入者に正しく理解していただくための協力依頼がありました。
この税制特例については、減額措置の適用がなくなる 4 年目（マンションなど中高層耐火建築物の場合は 6 年目）から「増税された」という問い合わせが地方公共団
体に寄せられるケースがあるとのことで、同減額措置の適用がなくなる年に「増税される」のではなく「本来の税額に戻る」という点について住宅を取得される方々に丁寧な説明を行うよう協力を求めるものです。

令和元年12月27日

民法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律の施行に伴う宅地建物取引業法施行規則等の一部改正について「民法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律」において
宅地建物取引業法が一部改正され、令和 2 年 4 月 1 日より施行されます。これに伴い宅地建物取引業法施行規則および宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）が改正され、同日より施行されます。
「瑕疵」を「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合における不適合（契約不適合）」に改める等の所要の改正
です。

法務省

令和元年12月27日

改正民法解説冊子「桃太郎と学ぶ民法（債権法）改正後のルール」のご案内
法務省では、4 月 1 日に施行する改正民法の規定（債権法）を学んでもらうため、昔話「桃太郎」を題材にした啓発冊子（マンガ）を作成しました。
全 6 話で構成され、改正法の柱となる①インターネット通販などの契約ルール「約款」を明文化、②賃貸住宅の敷金返還や原状回復の規定を新設、③お金を請求できる期間を原則 5 年に統一する、などの新しいルールが、わかりやすく解説されています。

国土交通省

令和2年1月9日

地域再生法の一部を改正する法律施行について
既存住宅活用農村地域等移住促進事業の創設などを内容とする地域再生法の一部を改正する法律（令和元年法律第 66 号）が第 200 回国会で成立し、令和 2 年 1 月 5 日に施行されました。
本法律が施行されたことにより、法律で規定する「既存住宅活用農村地域等移住促進事業の創設」により、市町村が作成する移住促進のための事業計画に基づき、移住者による空き家に付随する農地の権利取得の推進が図られ、農地の下限面積の引き下げが可能となる仕組みが創設されることとなり、農地付き空き家のさらなる促進が期待されます。

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全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連

令和元年度臨時総会（第55回総会）開催

令和2年1月28日

全宅連は 1 月 28 日、東京都内のホテル
において、令和元年度臨時総会（第 55回総会）を開催しました。理事の補欠選任が行われ、青木亨氏（栃木県）が新たに理事に選任されました。

全宅連・全宅保証

賀詞交歓会を開催

令和2年1月28日

全宅連・全宅保証は都内のホテルで新年賀詞交歓会を開催しました。坂本会長は挨拶で、「令和 2 年度の税制改正では、全国各地の会員の皆さんから要望の声をいただいていたが、『低未利用地の譲渡に係る 100 万円控除制度』の創設として実を結んだことは大変感慨深い」と述べ、関係各位に謝意を伝えました。また、現在国交省において賃貸住宅管理業の法制化の準備を行っていることや 1 月 14 日の東京高裁の判例に触れ、「現行の賃貸住宅の報酬で仲介業を営むのは非常に苦しい。ぜひ、賃貸管理業の法制化に併せ媒介報酬の在り方について見直しをされ健全な賃貸住宅市場の形成の一助となるようお願いしたい」と述べました。さらに、心理的瑕疵を巡る課題について、「年齢を問わ
ず『独居世帯』は増加する傾向にあり、是非円滑な取引ルールの策定を」と要望を述べました。
当日は、菅義偉内閣官房長官や赤羽一嘉国土交通大臣をはじめ多数の来賓が出席されました。
菅義偉内閣官房長官

赤羽一嘉国土交通大臣

坂本久会長

インフォメーション
全宅保証

入会金分納制度４月より開始

令和2年4月〜

全宅保証は令和２年４月より、宅建業を始める方の開業時の負担を少しでも軽減するため、入会金分納制度を開始します。入会金 20 万円のうち、入会時に 10 万円、翌年度、翌々年度に各5 万円を納付していただきます。入会時に従来通りの一括納付と分割納付のどちらかを選択していただきます。
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詳細は全宅保証の HP バナーよりご覧ください

全宅連・全宅保証

令和2年4月〜「REAL PARTNER」の発刊の変更について

不動産総合情報誌「REAL PARTNER」をご愛読いただき、ありがとうございます。本誌は令和 2
年度より隔月（年 6 回・奇数月）の発行に変更となります。新年度の初回は 5 月となります。より一層の誌面の充実に努めて参りますので、引き続きのご活用をお願いいたします。

ご利用ください

無料電話相談弁護士による
法律相談

税理士による
不動産税務相談

不動産契約書及び重要事項説明書書式に係る無料相談13 時 30 分〜15 時
4 月〜 第 3 月曜日

13 時〜16 時 30 分
毎週 月・火・木・金（会員限定・完全予約制）

13 時 30 分〜16 時 30 分
3 月 第 2・4 金曜日
4 月〜 毎週金曜日

REAL PARTNER March 2020

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民法改正
チェック

会員限定

民法改正に係る契約書改訂ポイント
ガイドブック絶賛公開中！

民法（債権法）改正に対応した売買契約書、賃貸借契約書の改正点がよくわかるガ
イドブックを公開中。宅建協会 会 員 で あれ ば 全 宅 連 HP
「ハトサポ」からダウンロード
できます。

会員限定

民法改正施行に合わせ、多様化する不動産売買に対応するため、今般全宅連売買契約書式を 25種類にいたしました。売主の属性および不動産売買の形態に合わせて適宜お使いください。書式
は宅建協会会員であれば全宅連 HP「ハトサポ」からダウンロードできます。

民法改正のポイントと全宅連売買＆賃貸借契約書の解説
Web 配信形式で展開している「不動産実務セミナー 2019」では、民法改正のポイントと民法改正対応の全宅連売買契約
書及び賃貸借契約書の解説動画を配信中です。
全宅連 HP「不動産実務セミナー」ページ、または「ハトサポ」より視聴できます。
（Web 研修）
テーマ：民法（債権法）改正にともなう不動産取引実務上の留意点
第1編

民法（債権法）
改正のポイント

第2編

改正民法に対応した全宅連版売買契約書の解説

第3編

改正民法に対応した全宅連版賃貸借契約書の解説

全宅連顧問弁護士による電話法律相談・毎週実施（令和２年９月まで）
従来、隔週金曜日におこなっていた電話法律相談を４月より毎週実施いたします。民法改正や不動産取引におけるお悩みや疑問点について、本会顧問弁護士による電話相談
を是非ご活用ください。

会員限定
予約制

公益社団法人公益社団法人

全国宅地建物取引業協会連合会

全国宅地建物取引業保証協会

編集人／壹岐昇一

必見！ 動画で詳しく解説

発行人／坂本久

民法改正対応版

令和2年3月10日発行（毎月10日発行）通巻第494号

売買契約書式が大幅に増加

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

民法改正対応版

全宅連版

3 March 2020リアルパートナー3 月号

施行直前

令和2年
4月1日