平成 25 年 4 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 425 号

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

なると金時は、主に徳島県鳴門市で栽培されている
さつまいも。
中身が黄金色で「金時イモ」と呼ばれたことから、この名が付いた。

地域の活力︑日本の活力︱ 地場産業！

徳島県・香川県

第❻回

すだちは徳島県を代表する特産物で、全国シェアはほぼ100％。
さわやかな酸味と香りが愛されている。
花は、県花に指定されている。

小豆島に初めてオリーブがやってきたのは1908年。
その後、一般農家で栽培されるようになった。
香川県の県花・県木に指定されている。

全国的に有名な讃岐うどん。香川県のうどん消費量は他の都道府県と比べると、ずば抜けている。
香川県観光協会は香川県を「うどん県」と表現している。

kagawaTokushima
阿波しじら織は布面に独特の縮みがあり、さわやかな肌ざわりで夏物衣料として人気がある。
とくしま市民遺産に選定されている。

4
April
2013

リアルパートナー 4 月号

都道府県宅建協会

番の州（ばんのす）臨海工業団地は、
瀬戸大橋のたもとにある香川県随一の大型コンビナート。
瀬戸内工業地域の一翼を担う重工業の中核。

活動レポート

消費者の方々を対象にしたセミナーの実施状況 ①

民法（債権関係）の改正に関する中間試案
不動産流通市場活性化12協議会合同シンポジウム開催● トレンド・ウォッチ● 紙上研修

中古物件を販売・仲介する場合の宅建業者の責任トレンド・ウォッチ

民法（債権関係）の改正に関する中間試案（平成25年2月26日決定）■深沢綜合法律事務所

弁護士

柴田 龍太郎民法（債権関係）部会第71回会議（平成25年2月26日開催）で、「 民法（債権関係）の改正に関する中間試案」が決定しました。
その内容と不動産取引に与える影
少なくとも積極的に正確な情報提供義務が問題とされ、可能響を考察します。

性がある場合には検査義務が論じられる場合もあるでしょう。

③瑕疵→契約の趣旨に適合しない場合

民法（債権法）改正の検討の動向については、すでに本誌
2012年10月号、11月号、12月号、2013年1-2月で報告して瑕疵が「契約の趣旨」に適合しない場合（以下、本稿ではきたとおりですが、法制審議会の審議を経て、平成25年2月「契約不適合」という）」という概念に置き換えられ、
「 瑕疵担

26日に
「民法（債権関係）の改正に関する中間試案」
が決定し保責任を負わない」という特約が使えなくなると、個別の事項ました。今後、この中間試案については、実施開始時期は未定

ごとに契約にふさわしい内容か否かが問題とされるようになり（平成25年3月27日現在）
ですが、パブリック・コメントが受付ます。物件が契約に適合するか否かを事前に調査しておかな

けられ、約1年をかけて具体的な条文の検討に入り、さらに改いと、追完義務（修補・代替物引渡等）、損害賠償支払義務、正に伴う整理法制定に約1年かかるため、実際の民法改正ま解除等が問題とされることになるので、やはり事前調査をしてでは早くてもあと2年間ほどかかる見通しです。

おこうということになるでしょう。

したがって、民法改正がこのとおりになるか否かは現時点では不明ですが、まずは中間試案の内容と、その内容で民法改事業者買主の検査・通知義務の規定も実務に与える影響

正がなされた場合の不動産取引に与える影響を解説します。

は大きいものがあると予想しています。事業者というのは、消費者契約法の事業者と同じであれば、法人・団体・個人で１ 売買に与える影響あっても事業のために契約する者となりますが、かなりの取引

今回の民法改正中間試案で導入された図表で示した新制

で買主に検査義務が課せられることになります。そして、相当度や改訂された制度は、いずれも売主の告知義務およびそのの期間内における通知義務も課せられることになるので、多く前提となる売主の調査義務を重視する方向を指し示しているの売買契約で買主はリスク回避のため売主に契約締結前のと思います。
それぞれについて見ていきましょう。

調査・検査を求めるか、あるいは契約後、引渡前に調査・検査①契約当事者の付随義務および保護義務を行い、その結果、契約不適合があれば、それを条件とする解

契約当事者の付随義務および保護義務というのは、契約の除等の特約を入れることになるでしょう（宅建業者の場合、誰当事者は相手方が契約から得る利益を確保できるよう必要とから土地等を仕入れても、この検査・通知義務が課せられるこ認められる行為や、相手方の生命・身体・財産を守るために必とは言うまでもありません）。

要な行為が義務付けられることです。
たとえば、土壌汚染の可能性があって、買主の健康に悪影響を及ぼす恐れがあるときは、売主に土壌汚染に関する●売買に与える影響①契約当事者の付随義務および保護義務②契約締結過程の情報提供義務

調査義務が問題となるでしょう。耐震③瑕疵→契約不適合性に問題がある場合も同様でしょう。

④事業者買主の検査・通知義務②契約締結過程の情報提供義務⑤競売物件に瑕疵担保（契約不適合）制度の適用

契約締結過程の情報提供義務も、どこまで情報提供しなければならない
かが必ずしも明確ではありませんが、

02④事業者買主の検査・通知義務

Apr. 2013 Realpartner⑥不実告知→錯誤取消
不利益事実不告知→詐欺取消〇告知書の重視（売主の物件事前検査の要請高まる）〇売主側のインスペクションを見直すことになる〇仲介業者の
適切なアドバイス義務が問題とされる

そうすると従前から議論があるインスペクションは、
むしろ買者賃貸人と消費者賃借人間の建物賃貸借における自然損

主側ではなく売主側から見直す契機になるかもしれません。

耗・摩耗部分を原状回復義務の対象とする特約を一律無効⑤競売物件に瑕疵担保（契約不適合）制度の適用とする規定（リアルパートナー2013年1-2月号P3参照）。

競売物件に瑕疵担保（契約不適合）制度が適用され、金融④モラルハザードが懸念された賃借人の故意過失で賃借物

機関が競売で取得した配当金の返還義務が明文化されてお件の一部が確定的に利用できなくなった場合における賃料のり、それを前提とすると融資の際に金融機関も独自に物件調当然減額（リアルパートナー2013年1-2月号P６参照）、「無断査・物件の品質保証が問題とされるでしょう。

譲渡および無断転貸を理由とする解除の制限」。

⑥不実告知→錯誤取消、不利益事実不告知→詐欺取消
買主の契約不適合調査のきっかけとなる告知書の内容は

3 賃貸借契約

極めて重要となり、その記載が重要な事項で実際と異なって保証制度については、個人保証人に対しては極度額の設いた場合には損害賠償問題のみならず、新たに不実告知を定、事前説明が義務付けられ、裁判所の裁量による保証責任取入れた錯誤制度による取消や、不利益事実の不告知形態の減免制度が導入されようとしています。
これらの制度が導入を含む詐欺制度による取消に発展する可能性もあるでしょう。

されると、賃貸人としては保証会社を保証人にしようとする傾以上から、元付業者は自ら調査・検査義務がないとしても向が強まりますが、結局、家賃の高騰・費用負担の増加という売主への適切なアドバイスが求められるようになるでしょう。

2 中間試案で取上げられなかった論点

形で賃借人にも跳ね返る問題です。
また、賃貸人・大家さんの賃貸動機にも影響を与え、健全な賃貸住宅の発展が阻害され、一般消費者の居住確保を損ね

全宅連がいち早く懸念事項として問題提起した次の規定・る要因になるのではないかと懸念する意見もあります。
これに

論点は、
中間試案では取上げられませんでした。全宅連が早ついては、引続き懸念事項として声を大きくしていく必要があ

くから懸念事項を表明したことの成果と考えて良いでしょう。

ると思います。

①媒介契約を定義する規定の新設②「収益物件の売買契約の決済ができなくなる」と懸念してい4 全宅連の対応

た、「 収益物件売主の敷金返還義務の履行について担保責

全宅連は政策推進委員会が中心となって、今回の中間試任」に関する規定（リアルパートナー2012年12月号P3参照）。

案の内容で、「 不動産取引における懸念すべき事項等」
をとり③敷引特約が再び無効になるのではないかと懸念した、事業まとめてパブリックコメントとして、法務省に提出する予定です。

●法務省：「民法（債権関係）の改正に関する中間試案」（平成25年2月26日決定）HP
URL

Contents

http://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900184.html

April 201302 トレンド・ウォッチ

民法（債権関係）の改正に関する中間試案

04

特別企画

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08
09
10

新連載 vol.1 不動産トラブル事例とその法的論点

11

Information

不動産流通市場活性化12協議会合同シンポジウム

連載 vol.55 知っていれば役立つ税務相談119番

20

連載 vol.23 知っておきたい！建築基礎知識
新連載 vol.1 住まいのデータ解説
新連載 vol.1 店舗考察
紙上研修
中古物件を販売・仲介する場合の宅建業者の責任
全宅連認定 不動産キャリアパーソン資格創設／春季インター
ンシップ実施／明海大学での研究会に全宅連が出席

新連載 vol.1 これでわかる！不動産登記簿の読み方
連載vol.30 不動産の経済学
新連載 vol.1 都道府県宅建協会 活動レポート
消費者の方々を対象にしたセミナーの実施状況 その1
全宅連・全宅保証 理事会開催／平成25年地価公示／平成25年度税制改正関連法案が成立

12

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16

連載 vol.22 基本を確実に！宅地建物取引講座

4 月号
2013年4月10日発行 通巻第425号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／壹岐昇一〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL.03-5821-8181（広報） FAX.03-5821-8101
URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は2012年10月号から南から順番に2都道府県をクローズアップし、地場産業を紹介しています。編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

Apr. 2013 Realpartner03

特 別 企 画

不動産流通市場活性化
12協議会合同シンポジウム 開催
国土交通省は平成24年度に、全国10都市で「不動産流通市場活性化のための講習会」を開催しました。
そのとりまとめとして、3月19日に「不動産流通市場活性化・12協議会合同シンポジウム」
が開催され、全国に設立された12協議会の活動報告およびパネルディスカッション等が行われました。

第1部 基調講演
動き出した不動産流通市場改革（要旨）
講師：野村正史氏［国土交通省 不動産業課長］

パネルディスカッションのもよう（第4部）

国土交通省の不動産流通市場活性化フォーラムでは、不動産流通システム改革に関して、不動産情報の整備・蓄積、不動産業者の力量の向上という2大テーマを掲げた。
また改革に必要な5本柱として、①消費者にとって必要な情報の整

12協議会からの活動報告（要旨）◆北海道既存住宅流通促進協議会・廣田聰氏

備・提供、②不動産の価格の透明性の向上、③先進的な不動

北海道では、建物検査の重要性についての事業者向けセ産流通ビジネスモデルの育成・支援と成功事例の普及、④宅ミナーを開催してきた。今後は、地域特性に合った建物検査の

地建物取引業者および従業者の基礎スキームを確立し具体的な商品として流通させる、金利

資質の向上、⑤住み替え支援など

優遇や割引制度などを付与した商品とするために瑕疵保険

多様な手段による既存ストックの法人と協議する、協議会構成団体の専門知識を生かしたオプ

流動化の促進、がある。そのうち、ション商品を開発するなどを目標としている。

③〜⑤の項目に関してはぜひ不動◆東北地区中古住宅流通促進協議会・大城秀峰氏

産事業者が極めていってほしい。

東北は大震災で被災した3県の建築業者は多忙で、中古住
野村氏の基調講演（第1部）

第2部

12協議会の取り組み総括（要旨）

講師：小沢理市郎氏［㈱価値総合研究所 主席研究員］
昨年7月に事業者の公募が行われて12の協議会が選定さ

宅流通促進に対して目を向けてもらえないという実態がある。
まずは金融機関に理解してもらえる商品づくりをすべきと考え、
リフォーム会社にインスペクターの資格をとってもらい、認定リフォーム事業者となってもらうこととした。現在、宮城県において10社を超える業者に提携してもらい、実験的に進めてれ、それぞれがさまざまな活動をしてきた。共通するキーワード

いる。

として
「連携」がある。同業者間、不動産流通に関する異業種◆首都圏既存住宅流通促進協議会・西生建氏間の連携をもとに、消費者のニーズに応えるサービスを提供

当協議会では、教育研修プログラムの共有、既存住宅アド

していこうというさまざまな試みがバイザー・インスペクターの講習会開催、これに伴う研修資料

行われている。来年度に向けた課の作成、アドバイザーツールの制作などを行ってきた。来年度

題は、連携をさらに深めて協議会との活動目標は、流通建築会社の推進、瑕疵保険を案内する登しての意思決定がスムーズにでき録店の推進、他協議会や他団体との連携促進、重説の簡素るような仕組みづくり、協議会同士

化等不動産事業者の負担軽減策の検討、
またこれらの取り組の連携、活動をPRして一般消費者

みに対する情報発信などを考えている。

からの認知度を高めることなどが◆既存住宅品質サポートセンター・吉田貴彦氏

小沢氏の総括（第2部）

04

第3部

Apr. 2013 Realpartner

挙げられる。

当センターでは、①既存住宅売買時にホームインスペクショ

ンを行い、住宅の状態や品質を正しく理解すること、②瑕疵保◆不動産コンシェルジュ中国地区協議会・山下英之氏

険利用の促進、③ホームインスペクションの結果報告書に基中国地区では、既存住宅ストックの質の向上、安心・安全なづいて、鑑定士の協力を得ながら住宅の正しい価値を鑑定評

中古住宅・リフォーム情報の提供、
良質なサービスを提供する

価できる仕組みづくり、④その評価に応じて住宅ローンやリ住宅関連事業者との連携、魅力ある中古住宅・リフォームを提フォームローンなどが適切に実行される仕組みづくり、という4供できる担い手の育成という4つのテーマを基に活動をしてつのテーマを掲げて活動した。

いる。宅建業者が中心となるワンストップサービスのスキーム◆静岡不動産流通活性化協議会・市川宜克氏

づくりを通して、各県が持っている既存住宅情報HPとの連動

静岡では、中古住宅の流通活性化と健全な市場の構築、消費者への安全・安心な不動産の提供、循環型の住宅環境の3を軸にした活性化を目指す。

◆四国中古住宅流通促進事業協議会・松野誠寛氏

つを事業目的に掲げ、インターネットを利用した「リアルeオー

当協議会では、
ウェブアンケートを実施して中古住宅に関すクション」というオークションサイトで、一元化された情報をワる「民意」
を探り、それを基に金融機関等へアプローチしていンストップで開示、伝達していくというビジネスモデルに取りきたいと考えている。
インスペクションの内容は、白蟻と主要構組んでいる。今後は、全国的普及と業者間連携を図っていき

造部の検査に限ってやっていくことで、3万円という破格の料たい。

金体系とする。
また、
リバースモーゲージや古民家再生、定期◆富山県中古住宅流通促進協議会・野村保正氏

借地借家制度や住育検定の普及にも努めていきたい。

富山県では金融機関6行の参画と、各自治体への普及活動◆九州・住宅流通促進協議会・工藤英寿氏に努めている。県にオブザーバーとしての参加要請をして、金九州が行う事業の概要は、重要事項説明書の分業あるい

融機関については、交渉の結果、中古住宅売買とリフォームがは外注化事業、電子キーボックスシステム検証事業、流通を一体化した融資を6行すべてでやってもらえることになった。
さ

妨げないホームインスペクション事業、金融サービスの開発

らに、協議会を通じた案件については優遇金利の適用、信用事業、空き家対策研究事業、消費者啓蒙による市場開拓事

枠の拡大、返済期間の延長などについても、対応してくれる金業の6つである。
自治体や金融機関、各関連事業者との連携融機関がある。

によって、さまざまなサービスが提供できるようになってきてい◆大阪府不動産流通活性化協議会・印南和行氏ると感じている。

当協議会は活動目標として、
インスペクションの定期研修開
催、
ワンストップサービスの構築、という2つを掲げた。
ワンス
トップサービスを提供する商品「ワンステート」
を開発。瑕疵保険適合検査、
白蟻点検、
リフォームつき住宅ローンなどがパッ

第4部 パネルディスカッション
事業者間連携における今後の方向性（要旨）

ケージとなった商品で、提供価格は木造100㎡未満で8万9,250円となっている。鑑定士による不動産価格調査書の導■司会：本多信博氏〈㈱住宅新報社 論説主幹〉

入、金利優遇等が今後の課題。

■パネラー：12協議会代表者◆兵庫県中古住宅流動化推進協議会・才本謙二氏

北海道既存住宅流通促進協議会・細井正喜氏／東北

兵庫県は阪神淡路大震災を経験しており、団体の目的に、

地区中古住宅流通促進協議会・大城秀峰氏／首都圏既

まず建物の耐震診断・耐震改修ならびに瑕疵保険加入の促

存住宅流通促進協議会・西生建氏／既存住宅品質サ進を掲げ、4件の中古住宅に対してシミュレーションを実施しポートセンター・吉田貴彦氏／静岡不動産流通活性化協た。
インスペクションにかかる正確な時間と費用を算出した上議会・市川宜克氏／富山県中古住宅流通促進協議会・

で、問題点や改善点を洗い出し、25年9月から運用開始予定

加田清男氏／大阪府不動産流通活性化協議会・印南和のワンストップサービス「フェニーチェパック」の商品化につな

行氏／兵庫県中古住宅流動化推進協議会・才本謙二氏

げようと考えている。

／建築・住宅支援センター協議会・若井繁敏氏／不動産◆建築・住宅支援センター協議会・若井繁敏氏

コンシェルジュ中国地区協議会・見勢本浩一氏／四国中

奈良では、地域と歴史に順応させる、安さを求める消費者に応える、安心で優良な既存住宅を流通させるという3つの活

古住宅流通促進事業協議会・松野誠寛氏/九州・住宅
流通促進協議会・工藤英寿氏

動指針を掲げた。北部地区に「平城京」、南部に「飛鳥・藤原
京」の住宅再生プロジェクト部会を組織し、今後既存住宅流

第4部では、12協議会の代表者をパネラーにパネルディス通の拠点としたい。
また、
リフォーム代が高く中古住宅が流通

カッションが開かれ、12協議会で基礎となる部分を提示し、市しづらい現状があるため、瑕疵保険の活用や低価格施工を実場活性化のための制度の整備に対して業界からもっと声を上現したい。

げていく必要があること等が確認された。

Apr. 2013 Realpartner05

新 連 載 vol.

1

不動産トラブル事例とその法的論点
たかよし

弁護士

佐藤 貴美

雨漏りおよび敷金の承継の説明不備
不動産適正取引推進機構：不動産トラブル事例データベースより●著者プロフィール
1989年に東北大学卒業後、総理府（現内閣府）入省。以後、建設省、総務庁などを経て、2001年に内閣府官房総務課長補佐を最後に退職。2002年に弁護士登録、2004年に現事務所「佐藤貴美法律事務所」開設。全宅連、全国の宅建協会等で講演等を行っている。

◆ 要旨
雨漏り等の欠陥を説明せず、敷金の承継の説明も不十分であったとして、媒介業者が7日間の業務停止処分とされた。

◆ 法的視点からの分析①物件の瑕疵に係る調査説明
本件では、まず、建物等の瑕疵の存在に係る調査・説明のあ（1）事実関係り方が問題となります。建物の性状等は重要事項説明を定め

買主Xは、業者Yの媒介で、築30年の4階建てのビルをた宅建業法35条中で列挙されている項目には含まれていませ買受けた。Xは、「4階に事務所を構え、階下の6部屋を賃んが、あくまでも同規定は必要最小限度の説明事項であり、貸する予定であったが、4階や3階は雨漏りによる傷みが個々の契約において、当事者の契約の目的等に応じてさらに激しく、このような物件であることを事前に知っていたら購調査説明が必要となる場合があります。

入はしなかった。
また、購入した時点で3人の賃借人がお

雨漏り箇所が多数ある場合、買主としては取得後の修繕等

り、そのうちの1人が退去したが敷金155万円の返還をめのコストも考慮して契約条件を検討することになりますし、場合

ぐってトラブルになっている」
として、相談のため行政庁にによっては契約を締結しないとの判断にも至る重要な事実で来庁した。

す。本件では、売主から「現況渡し」であるとされていたというこ（2）事情聴取とですが、買主側からすれば、買主が取得後すみやかに物件

行政庁で調べたところ、本件建物には、4階と3階に雨漏を取壊す予定であるなどの特段の事情がない限り、その「現りの箇所が多数あるなど欠陥があったが、Yは売主側から況」がどうなっているかこそが契約条件等を判断するうえで大現況渡しであると言われていたことなどから、調査を行わ切なはずです。

ず、欠陥を認識していなかったため、雨漏りの欠陥等につしたがって、
とりわけ中古物件の取引においては、物件の瑕

いてXに説明していなかったこと、敷金について、3人の賃

疵等の有無も含めた物件の性状につき売主から確認等をし、借人から合計で321万円が差入れられていたが、Yは売重要事項として説明することが大切です。

主側から敷金の承継について説明を受けていたにもかか②敷金関係の調査説明

わらず、重要事項説明書に記載せず、口頭で「（売主から次に、本件では敷金の承継等に係る説明のあり方が問題とは）敷金は戻らない、出どこはない」と説明するのみであっなっています。
これも宅建業法35条の規定中には列挙されていたことが判明した。

ませんが、本件のような賃貸物件の取引の場合、買主は、所有

また、Yは、「Xは他にも不動産を所有し、大学の経済学権を取得するととともに、取引時に存在した賃貸借関係におけ部の教授であることなどから不動産取引について専門的る貸主の地位を承継し、あわせて敷金関係も、それと一体的にな知識を持っている。売買代金についても650万円の値引承継されるのが原則です。
この場合、買主は、すでに入居してきをした」などと主張した。

いた借主が退去する際には貸主として敷金の返還を求められ（3）処分る立場にあることから、その敷金相当額は売買代金等の契約

行政庁は、Yは、Xに対して雨漏り等の欠陥を説明しな条件に反映されるのが通常です。
したがって、賃貸物件の取かった、敷金がXに承継されることの説明は極めて不十分引に際しては、敷金関係が承継されること、預かっている敷金であるとして、Yを7日間の業務停止処分とした。

の額等につき、契約条件等を検討するうえでの重要な事項として、しっかりと説明することが大切です。

06

Apr. 2013 Realpartner

連 載 vol.

55
知っていれば役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所 税理士

辛島 正史

25年度税制改正での小規模宅地等の特例の見直し
平成25年度税制改正では、相続税の改正として小造の二世帯住宅であっても、被相続人が居住していた部分に規模宅地等の特例の見直しが含まれているようです。

ついては小規模宅地等の特例の適用があることが明確化されどのような内容になっているのでしょうか？

評価減ができる面積が拡大されるています。
二つ目は、被相続人が老人ホームに入所したことにより、居住しなくなった家屋の敷地についてです。
これまではそのような

平成25年度税制改正では、相続税の基礎控除が引下げら宅地が被相続人の居住用の宅地といえるかどうかについて、れ、課税対象者の大幅な増加が見込まれる一方で、小規模宅

難しい判断を求められる場合がありました。改正後は、①老人地等の特例の適用範囲が拡大されるなど優遇規定の充実もホームへ入所した理由が被相続人の介護の必要性からのもの

図られています。

であること、②入所期間中にその家屋が他に貸付けられていこの小規模宅地等の特例ですが、被相続人がその所有していた宅地を特定の用途に使用していた場合に、一定の面積を限度として、
その評価額を減額することができるという制度です。現行では図表1のとおり減額が可能となっています。

ないこと、を条件に小規模宅地等の特例の適用を容認することになっています。
これらの改正については平成26年1月1日以後の相続・遺贈から適用されます。

今回の税制改正では、適用される範囲が拡大されています。

多くの方にとって相続財産に占める土地の割合は大きいもの

まず、評価減ができる面積の限度について図表2のようになりまと思われます。今回の改正を機に、この小規模宅地等の特例をす（なお、これらの改正は平成27年1月1日以後の相続・遺贈か

有効に活用して相続税の軽減を図りたいものです。

ら適用されます）。

二世帯住宅や老人ホーム入所時も見直し
次に、
これまで小規模宅地等の特例の適用があるか必ずし

図表1●小規模宅地等の特例（現行）
宅地の用途

限度面積

減額割合 その他の条件

事業用

400㎡

80％

相続人が申告期限まで事業を継続

居住用

240㎡

80％

配偶者以外の同居親族が取得する場合、申告期限まで継続して居住

貸付用

200㎡

50％

相続人が申告期限まで継続して貸付も明確でなかった二つの場合について改正が図られています。
一つ目は、いわゆる二世帯住宅についてです。
これまで、構
造上各独立部分が完全に区分されており、内部で互いに行き来ができないものについて、被相続人とは別の独立部分に居住する親族がその二世帯住宅の敷地のうち被相続人が居住していた部分を取得したとしても、その親族は被相続人と同居していたことにはならず、原則として小規模宅地等の特例の適用はないものとされていました。今回の改正では、
このような構

図表2●小規模宅地等の特例の評価減面積の拡大
現行

改正後①居住用の宅地

240㎡まで330㎡まで②事業用と居住用の宅地

最大400㎡まで

最大730㎡まで＊＊改正後は、事業用と居住用のそれぞれ限度面積（事業用400㎡、居住用330㎡）までの適用が受けられ、最大で730㎡（400㎡＋330㎡）までとなる。

Apr. 2013 Realpartner07

新 連 載 vol.

1

不動産
登記の
ABC

こ れ で わ か る！不 動 産 登 記 簿 の 読 み 方
司法書士

阪田 智之

不動産登記簿とは？ 登記事項証明書とは？
今回から「これでわかる！ 不動産登記簿の読み方」と題す

次回から本格的に「登記簿の読み方」を解説していくことにる連載を担当することになりました。本連載は、連載タイトルのよします。

うに、不動産登記簿の読み方を分かりやすく解説することを目※1

的としています。
では早速ですが、「不動産登記簿（※1）」とは一体何でしょうか？ 「不動産に関する情報が書いてある書面？簿冊？」、
あるいは「不動産に関する情報が保存されているコンピューター

ない限り、
「登記簿」
とは、不動産登記簿を指すものとします。
※2 「登記記録」
については、別の回で解説します。
※3

第1回ですので、具体的に登記簿を読んでいく前に、「不動産
登記簿の正体」を明らかにしてみることにしましょう。

正確には「登記事項証明書の読み方」になる!?

現在、法務局（登記所）には、
もうひとつ、「 従来からのバインダーに綴じられた紙の登記簿」も存在しています。
いわゆる「登記簿謄本」とは、内のデータ？」、
それとも「登記簿は登記簿 !? 」。
あらためて問われると、答えに窮してしまいますね。今回は、登記簿には、不動産に関する「不動産登記簿」の他に、会社に関す
る「商業登記簿」がありますが、本連載においては特に断り書き等がこの紙の登記簿の写しに登記官の認証文が付された書面のことです。
※4

本連載ではこの実情を考慮し、特に断り書き等がない限り、「 登記事項証明書」の意味合いでも「登記簿」という表現を使用しています。
なお、（ 厳密には違いますが）登記事項証明書を指して、「 登記簿謄
本」と呼んでいる人もいます。

●登記事項証明書の一例（イメージ）

不動産登記に関する法律である「不動産登記法」をよく見
てみると、
ちゃんと
「登記簿とは、■■だ！」と書いてあります。では何と書いてあるか。以下、引用します。
登記簿

登記記録が記録される帳簿であって、磁気ディスク（これに準ずる方法により一定の事項を確実に記録することができる物を含む。）
をもって調製するものをいう（不動産登記法2条9号）。
前段に目を向けると、登記簿とは、「 登記記録と呼ばれる何らかの情報が記録される帳簿」ということになります（※2）。
後段は、何だかイマイチよく分かりませんが、実は上の説明
はすべて、「コンピューター化された登記簿」についての説明なのです（※3）。つまり、この登記簿は、「 帳簿」と表現されてはいるものの、
いわゆる「データ（として調整されたもの）」ですので、その内容を人が直接的に知覚することはできません。そこで、登記簿に記録されている情報を文字に変換して書面に出力（プリントアウト）
したもの、つまり「登記事項証明書」を利用することになります（右イメージ図）。
本連載のタイトルも、「不動産登記簿の読み方」となってはいますが、正確には「登記事項証明書の読み方」ということになります。
ただ、不動産登記制度にまつわる歴史や伝統から、世間一般では、本来の意味における登記簿と登記事項証明書をあまり区別せず、「登記簿」と呼んでいるのが実情です（※4）。

08

Apr. 2013 Realpartner●著者プロフィール
1976年、大阪府生まれ。同志社大学卒。現在、東京都大田区に、不動産登記・商業（会社）登記を中心業務とする司法書士事務所を開設している。主な著書は「マンガ
はじめて司法書士 民事訴訟法（0からわかる法律入門シリーズ）」（住宅新報社）。

連 載 vol.

30

不動産の経済学
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

人間心理を知って不動産ビジネスに活用しよう（行動経済学）⑩
今回も行動経済学の成果の中から、知っておくとビジネスにこうした実験結果の理由として、アイエンガー教授は、｢選択役立つ人間心理を紹介することにします。今回のテーマは｢選者にとっては、自分で把握できる範囲で選択することが望ましい。

択｣に関するものです。

選択肢が多すぎると、選択自体が難しくなることに加えて、選択をまちがったのではないかという後悔の観念にとらわれる｣と分

選択肢は多ければ多いほどよいか？

析しています。

読者のみなさまは、何かをしようとするときに、いくつかの｢選米国スワースモア大学のバリー・シュワルツ教授も、学生の就択肢｣があった方が好ましいと感じるのではないでしょうか。｢こ職状況について調査した結果、より多くの仕事から就職先を選れだけしかない｣という状況で、やむを得ず何かをするよりも、
いぶことができる学生ほど、就職活動に対する満足度が低いといくつかの選択肢があって、その中から自分の意思や希望にあっう結論を導きだしました。
シュワルツ教授は多くの選択肢があるたものを選択する方が、一般的には満足度が高いでしょうし、後ことが、かえって人間の満足度を低下させる要因として、選択悔も少ないはずです。住宅を借りようと思っている人も、仲介し自体に対する後悔の念に加えて、他の選択肢を捨てざるを得ている不動産会社に、｢ここがお薦めです｣と1ヵ所だけ紹介さなくなること、多くの選択肢の存在が期待値を上げてしまうこと、れるよりも、いくつかの候補物件を案内してもらい、そこから自分

選択の結果を自己で受け止めざるを得ない（人のセイにできなの意思で賃借物件を選択することを好む場合が多いでしょう。

い）
ことなどを指摘しています。

それでは、選択肢は多ければ多いほどよいのでしょうか。
この

また、人類はより大きな自由を求めて進歩してきたために、選ことに関して、行動経済学では数多くの実験が行われています。

択肢が広がると高い満足度が得られると考えがちであるが、現その一つが、米国コロンビア大学のシーナ・アイエンガー教授に

実にはあまりにも選択肢が広がると、かえって幸福度を低下さよるジャムを使った実験です。
この実験では、店でジャムを販売せることになるとも述べています。

する際に、いくつかのジャムを並べて試食ができるようにし、
テー

このような実験結果からすると、不動産の仲介をするときに、ブルに6種類のジャムを置く場合と、24種類のジャムを置く場合と多くの品揃えを持つことはいいことではあるものの、顧客に物件で、どれだけジャムの購入者数に違いがあるかを調査しました。

を紹介するときには、あまり多くの選択肢を提示しすぎるのも、か

24種類ものジャムがあれば、その中の一つくらいは顧客の好えって顧客の気持ちを萎えさせてしまうとも言えそうです。
ただ、みに合うものがあるでしょうから、6種類のジャムしか選択肢が多くの情報が欲しいという方もいますから、そのバランスを取る

ない場合よりも、
ジャムの購入者が増えそうに思います。
ところことが営業的には大切なのかもしれません。

が、実際にはテーブルでジャムの試食をした顧客数は大差なかったのにもかかわらず、最終的にジャムを購入した人の割合は、6種類の場
合は30％、24種類の場合は3％と大きな違いが生じたのです。つまり、選択肢の少ない方が、顧客をジャムの購入に向かわせることとなった●選択肢がたくさんあると、購買意欲が萎えてしまう…

どのジャムが、おいしいだろうか？
イチゴかな、
ブルーベリーかな。
多すぎてわからない。
今回は買うのはやめておこう。

のです。
同じような観点から、
アイエンガー教授は米国の年金制度（401プラン）
において、退職者
が自らの退 職 金の運用を、どこの運用機 関（ファンド）に任せるかの判断に関する調査を実施しました。その結果、判明したことは、選択できるファンドが多すぎると、
そもそも年金制
度に入る人数が減ってしまうということでした。

Apr. 2013 Realpartner

09

新連載

vol.1 都道府県宅建協会 活動レポート＊ 公益的な事業を中心に

消費者の方々を対象にしたセミナーの実施状況 その1
今号から、各地の宅建協会の活動状況について、公益的な事業を中心に特集を組んでお伝えしていきます。
第1回目は、各都道府県宅建協会が実施している消費者の方々を対象としたセミナーについて報告します。
（掲載順不同）岐阜県宅建協会

沖縄県宅建協会

岐阜県宅建協会・全宅保証岐阜本部は、平成25年2月11日

沖縄県宅建協会は平成24年12月8日、沖縄コンベンションに、一人暮らしを始められる方、賃貸住宅にお住まいの方・センターで消費者講座を実施しました。消費者の方々には、お貸しされている方等を対象とした、賃貸住宅の入退去の

全宅連・全宅保証が作成した『住まいの購入ガイド』が配布

問題、お住まい中の問題等を解説する講演会を開催しました。

され、「間違った契約をしないために」と題して宮城康情報啓発委員長がガイドブックをもとに講演を行いました。約90名の来場があり、多数の質問もあって受講者の方々の熱心さがうかがえました。

新潟県宅建協会
高知県宅建協会

新潟県宅建協会は、一般の消費者の方々に安心・安全な住環境について関心を寄せてもらうことを目的に、消費者を対象とした特別講演会を、平成25年2月18日に開催しました。
中部大学の武田邦彦教授を講師に招き、「誰も知らない『危ない日本』大きな声では言えない7つの問題」というテーマでの講演がありました。

高知県宅建協会は、平成25年2月21日に高知市内で消費者公開セミナーを開催し、約300人の来場がありました。第1部では明海大学の中城康彦教授が「災害と不動産」
をテーマに講演し、高知県では確実視されている南海トラフ巨大地震への関心の高さがうかがえました。第2部では心理学者の植木理恵氏が「仕事で活かせる心理学」
をテーマに、テレビ番組のエピソードやユーモアを交えながらの講演がありました。

武田教授の講演
中城教授の講演植木氏の講演大分県宅建協会
大分県宅建協会は、一般消費者の方々への宅地建物取引に関する正しい知識の普及、啓発を行うことを目的として、各種の公開セミナーを開催しています。その一環として、平成
24年10月10日に大分市で「賃貸に係わる家主セミナー」
を
全宅保証大分本部と共催で開催しました。講演内容は「敷金・原状回復および賃貸トラブルについて」「 賃貸借に関す
る最近の動き」等で、366名の出席がありました。

10

Apr. 2013 Realpartner

大分市で開催した
家主セミナーインフォメーション

1

全宅連・全宅保証
理事会開催

全宅連と全宅保証の理事会が、3月21日に東京都内のホテル

埼玉県宅建協会で開催されました。全宅連では、平成25年度の事業計画・予算

埼玉県宅建協会は、毎年秋に「ハトマーク不動産セミナー」
を
県内4会場で開催しています。
セミナーは、不動産の基礎知識とトラブル未然防止などをテーマに、弁護士がわかりやすく解説します。
また消費者の方々が気軽に参加できるよう、開催時間を土曜日午後にし、鉄道駅から近い会場で開催しています。

案が承認されたほか、宅建業従事者等に対する教育研修・資格制度（不動産キャリアサポート研修制度）や民法改正動向等に関する報告が行われました。
さらに、会員業務支援を目的とした（一財）
ハトマーク支援機構が1月に設立されたことが報告されました。全宅保証では、業務執行状況の報告、平成25
年度事業
計画、予算
案の審議
が行われ、
承認されま
した。

東京都宅建協会
東京都宅建協会は、平成24年度については、都内7会場で年2回開催された本部主催研修会を、都民の方々に公開しました。
第1回目は「平成23・24年度税制改正」「 成功者の大家さんに学ぶ」、第2回目は「宅地建物取引における人権の尊重と個人情報保護について」「住宅リフォームを学ぶ」をテーマに開催し、多くの都民の方々にご参加

2

平成25年地価公示
下落率は縮小国土交通省は3月21日、平成25年地価公示（平成25年1月1日時点）を発表しました。全国平均の変動率は、住宅地が−1.6％（前年−2.3％）、商業地が−2.1％（前年−3.1％）となっています。
１年間の地価は、全国的に依然として下落となりました
が、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も大幅に増加し、一部地域で回復傾向が見られます。各エリアの変動率は表のとおりです。詳しくは下記ページをご参照ください。
●国土交通省・平成25年地価公示 HP
URL http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2013/●平成25年地価公示・圏域別変動率

いただきました。
また、支部 独自の公 開セミナーも行いました。

千葉県宅建協会（▼はマイナス、単位％）

住宅地
平成24年

商業地

平成25年

平成24年

平成25年

全国平均

▼2.3

▼1.6

▼3.1

▼2.1

三大都市圏

▼1.3

▼0.6

▼1.6

▼0.5

東京圏

▼1.6

▼0.7

▼1.9

▼0.5

大阪圏

▼1.3

▼0.9

▼1.7

▼0.5

名古屋圏

▼0.4

0.0

▼0.8

▼0.3

地方平均

▼3.3

▼2.5

▼4.3

▼3.3

千葉県宅建協会は、千葉県と明海大学等と連携し、マイホー
ム購入を考えている方に購入前の心構えや留意事項など、基礎的な知識を分かりやすく解説する講習会を年2回開催して平成25年度
税制改正関連法案が成立います。平成25年3月2日に、さわやかちば県民プラザで開催さ3れた講 習 会

平成25年度税制改正の内容を盛り込んだ「所得税法等の一では、参加さ部を改正する法律案」等が、3月29日に参議院本会議で可決され た 方 々がれ、成立しました。不動産関連では、来年の消費税増税を踏ま

熱 心に講 義えた住宅ローン減税の延長・拡充、
リフォーム減税の拡充、適に耳を傾 け用期限を迎える各種税制特例措置の延長等が盛り込まれていられました。

ます。
●財務省・税制改正の概要HP
URL http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/

Apr. 2013 Realpartner

11

連 載 vol.

22

基 本 を 確 実 に！ 宅 地 建 物 取 引 講 座「法令上の制限調査」に伴う関係法令等の基礎知識
̶ 建築基準法42条2項の道路調査のポイントと注意点 ̶
千葉 喬

Question

しかしながら、
いずれこの建物については境界線とみなされる部分まで建築制限を受けることになりますので、この道路に幅員が4m未満の道であっても建築基準法42条2項では道接する建物が建替えられる場合にはセットバックしなければな

路とみなされる場合がありますが、どのような理由から道路とさらないことになり、その結果、将来的には4m幅の道路が確保されているのでしょうか。
また、
このような道路は、
いつの間にか消れるように構成されています。

えたり、突然現れたりしてトラブルになることもあるようですので、4m未満の道路調査のポイントや注意点について教えてください。

2. 調査のポイントと注意点
このように「2項道路」は特定行政庁の指定があって初めて同法上の道路とされますので、前号で記述した「道路位置指定」のように関係者の申請に基づいてなされるものでなく、特定

Answer
1. 2項道路（みなし道路）

この指定をする場合、対象区域を特定した個別的指定もありますが、一定の基準を定めて、その基準に該当する場合に、
みなし道路とする包括的指定もなされており、多くの地方公共現行の建築基準法では、建物を建築する場合は、幅員4m

団体では昭和25年11月23日の同法の施行日に、幅員4m未満

以上の道路に敷地が2m以上接していなければ建築確認を受

1.8m以上の道で一般の通行の用に供されていて、道路の形

けることができないことは言うまでもありません。

態が整っている等の場合、包括的に、
みなし道路と指定していところが、戦前は建物が狭い道に密集していた場所も多く、

12

行政庁の職権により一方的になされることに注意することです。

ます。

たとえば一間道路と言われて幅員1.8mの道にしか接していな

したがって、「2項道路」の調査については、特定行政庁の指い建物があり、
このような地域も現行法の接道義務を受けると定があって初めて道路とされるため、道路敷地が官有地およなれば、建物の存在自体失われてしまい、建物の再築もでき

び私有地また道路形態等には関係がないので、現地調査のほず、移転せざるを得なくなります。
これは現実の問題として妥当

か所轄担当窓口で書類による調査、
たとえば「指定道路調書」

でないことから、次の一定の要件に適合していれば道路とみなで指定道路の種類、指定年月日、指定道路の延長、幅員、位置すとする救済措置が設けられることになりました。

等の調査をして必ず確認することです。

すなわち同法42条2項において、同法の第3章の施行（昭和また、対象路線沿いの新築建物については建築計画概要

25年11月23日）の際、または当該区域が都市計画区域に指定書のほか、現地で建物の立ち並び等を目視し、書類との照合をされた時に現に建物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、行うことが重要になります。

特定行政庁が指定したものは、同法上の道路とみなして、
このそのほかの注意点は、現況道路境界線から道路境界線の道路の中心線から水平距離2mの線を、その道路の境界線と範囲内は同法上では道路の敷地として取り扱われ建築確認みなすことにしたものです（これを通常「2項道路」
とか「みなし上、敷地面積が減少しますので、容積率や建ぺい率も小さくな道路」と呼称しています）。

ります。

この規定により、既存建物は特定行政庁が指定した道路境

また、道路と敷地の境界と道路の中心線を調査し、確認する界線内に存立することもありますが、既存不適格建築物（同法ことがポイントですが、その際にカーブしている部分では上述し3条2項参照）
として、建築制限の適用（同法44条1項参照）
をた「指定道路調書」の添付図面でセットバック部分の差異を確免れ、除却の義務をただちに負うことになりません。

認する必要があります。

Apr. 2013 Realpartner

連 載 vol.

23

知 っ て お き た い！

建築基礎知識

道路斜線制限と街並み― 制度変更と建物の位置と高さ
明海大学不動産学部教授

中城 康彦

日本の都市は、建物の壁面や高さが揃っていないといわれる距離が定められ、それを超えた範囲では道路斜線制限は適用ことがあります。揃うことがよいことであると断定することはできましないこととなりました。適用距離は、用途地域とその敷地の基

せんが、
ここでは道路斜線制限の変遷の観点から不揃いの理

準 容 積 率によって決められます 。商 業 地 域で基 準 容 積 率

由を整理します。
なお、
ここでは、商業地域で、基準容積率が800％の場合は、30ｍとなります。

800％の敷地を想定します。

1. 道路斜線制限の 基本線

道路境界線aから5ｍ後退したbの位置に建築する場合、斜線制限の始点がa から5ｍ反対側に移動したb となり、斜線制
限の適用距離を加味すると、建築可能な範囲はb-b1-b2-b3と道路斜線制限は、建築物の建築可能な高さを、前面道路のなります（図中、網掛け2）。
なお、道路斜線制限の適用距離は、反対側の境界線から一定の勾配で見上げた斜線より低い範a からではなく、b からとなります。当該 合理化 以前は、道路囲内に規制するものです。道路斜線制限の 基本線 は、図の斜線制限の内容は、上記1が絶対的なものでしたが、合理化

a から立ち上がる勾配1.0：1.5の斜線で示され、建築可能な範により、建築物の位置によって建築可能な高さが変わることに

囲は、a-a1-a2で示されます（図中、網掛け1）。一般的な重要事なりました。つまり、道路斜線制限は相対的なものとなりました。

項説明補足資料では、これが示されています。

2. 道路斜線制限の 合理化

道路境界線aから10ｍ後退したcの位置に建築する場合、
道路斜線制限の始点はa から10ｍ移動したc となり、斜線制限の適用距離を加味すると、建築可能な範囲は、c-c1-c2となり、

昭和62年の建築基準法改正により、上記の 基本線 に対し実質上、道路斜線制限はないものと同じになります（網掛け3）。

て 合理化 が図られました。その内容は、建築物を道路境界

この敷地では道路境界線から10ｍ以上後退することができ線から後退して建築する場合、道路斜線制限の始点を当該距

れば、道路斜線制限はないに等しいわけですから、当該 合理

離だけ、前面道路の反対側の境界線のさらに反対側に移動す

化 によって、後退する余裕がある敷地、つまり、広い敷地ほど、ることができるというものです。土地の有効活用の観点から実斜線制限が有利になる側面があります。広い敷地に立つ大規質上斜線制限を緩和したものです。併せて、道路斜線の適用

模ビルは建築物そのものの品等が高いことに加え、形態制限も●隣棟間隔と日影規制の測定ポイントの関係有利になることにより、敷地の大規模化を促進する要因になっています。

3. 天空率による高さ制限
平成14年の建築基準法改正によって天空率の概念が導入され、斜線制限と同程度の採光等を確保する建築物について、斜線制限を適用しないことになりました。上記2の道路斜線
制限にもとづいて建築することも可能であるとともに、斜線制限の限度まで建築した場合以上の天空率を確保するのであれ
ば、斜線制限による高さ制限を考慮することなく、建築することもできます。

4. まとめ
道路斜線制限にかかる以上のような法律改正により、建築物の壁面の位置や高さについて、
どの制限が適用された時期に建てられたのかによって異なったり、敷地ごとにどの規定を利用して建築することが適切かが異なったりする側面があり、結果として不統一感をもたらしている側面があります。

Apr. 2013 Realpartner13

新 連 載 vol.

1

（1.10）7の実現は可能か？

住まいのデータ解説〜不動産流通市場倍増にむけて〜
リクルート住まい研究所 主任研究員

矢部 智仁●著者プロフィール
1987年慶応義塾大学卒業後、株式会社リクルートに入社。不動産
流通、賃貸業界の広告営業職に20年以上従事したのち、2009年からリクルート住宅総研所長、2012年から現職。

新たに平成25年度を迎える今となっては、すでに1年前の話

年率10％以上の高い市場成長率と、その継続を実現するためになりますが、新成長戦略（平成22年6月18日閣議決定）に示には、従来の延長線上にあるような手法をどこかでシフトする必された「中古住宅・リフォーム市場の倍増」に向け、新築中心の要があるのではないでしょうか。

住宅市場からリフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、ではどのようにシフトするのでしょうか？ それは、中古住宅・リ

中古住宅流通により循環利用されるストック型の住宅市場へのフォームトータルプランで指摘された市場の課題と、その解消に転換を図るために、「中古住宅・リフォームトータルプラン」がとりむけた論点、
あるいは、その後に出された不動産流通市場活まとめられました。そこには目指すべき姿として、2020年（平成性化フォーラムの提言（下図）においても、不動産事業者、金融、

32年）
までに中古住宅流通・リフォーム市場の規模を倍増（20

リフォーム事業者など市場に関係するプレイヤーそれぞれにな

兆円）が記されています。

すべきこととしてすでに提示されています。

前年比10％アップを7年続けることが必要

例えば不動産流通市場活性化フォーラム提言の目次から宅建業者ができることと考えられるものをいくつか抜粋すると、次タイトルに（1.10）という数を記した意味は、実はここに関係しのようなものが並びます。

ています。2020年までに残された期間は2013年を起点とすれ・物件情報の提供の充実

ばあと7年で、7年をかけて現時点で1あるものを2にするための・消費者に対する分かりやすい情報提供

単純な算式を考えれば、前年比10％アップを7年続けることが・検査項目の明確化等インスペクションに関する仕組の整備必要になる、という程度の意味です。

・住宅購入者がインスペクションとリフォームを併せて行うこと

7

2012年の市場の動きに関して発表されている数値をみると、
例えば東日本不動産流通機構による成約件数（首都圏）
は中への支援
・リフォームプランの早期提案

古マンションで前年比8.7％増、中古戸建で同8.4％増となって

従来は当たり前とはいえなかったこれらの行為は、まさにシフいます。市場の成長率として、
この数値は低いとは言えず、先にトの切り口ではないでしょうか。
もちろん金融機関の評価のあり

見た年率10％の継続をひとつの基準としてみればあと一歩と方や情報整備のあり方など、共通インフラやシステムが変わる

いえなくもありません。
しかし、居住世帯の地域分布や、それぞことなど宅建業者だけでは解決できない課題も含まれますが、れの地域ごとの若年層の多さなど、不動産（住宅）の流動性にだからといって待っているだけでは（1.10）7という非常に高い期影響を与える条件に差があることを考えれば、都市圏や人口待に応えることは難しいといえます。宅建業者として、
まずは示

集積地域の不動産流通市場に期待される市場成長率は10％されているような行為の提供を必須にしていくことで消費者の以上の高い期待がかけられることになるはずでしょう。

安心安全に対するニーズを満たし、住宅取得といえばまず既

また、日本の2012年の成長率は2.5％との予想を国際通貨基金（IMF）
は示していますが、国全体でこの成長率の水準の中、1 消費者にとって必要な情報の整備・提供①住宅性能など市場流通時の物件情報の充実②修繕履歴など不動産に係る情報ストックの整備

5 住み替え支援など多様な手段による既存ストックの流動化の促進

存住宅の検討からというのが当たり前の市場を創造していくべ
きではないでしょうか。

不動産流通システム改革のための5つの柱

2 不動産の価格の透明性の向上
建物評価手法の見直し（リフォーム・
改修等の査定への反映）と金融機関など
取引関係者への普及

消費者ニーズへの的確な対応
不動産事業者のコンサルティング機能の向上等に係る施策の実施による不動産流通システムの構築

4 宅地建物取引業者および従業者の資質の向上
消費者保護のための取引主任者・従業者の教育制度の充実■国土交通省「不動産流通市場活性化フォーラム」提言から抜粋・要約

14

Apr. 2013 Realpartner

3 先進的な不動産流通
ビジネスモデルの育成・支援と成功事例の普及

http://www.mlit.go.jp/common/000215139.pdf

新 連 載 vol.

1

髙橋 芳文

店舗考察

快 の空間づくり

4つのパーソナルスペース

店舗考察
今号から、不動産業での「店舗についての考察」をテーマに連載を開始します。連載では、店舗の外見の魅力アップ等で、集客にもつながる工夫について等、お金をかけなくても実践しやすいことを中心に取り上げていきます。
第1回目は、快の空間づくり です。

45cm以上で安心感、120cmでさらに安心
気持ちよく自店を利用してもらうための社会との適度な距離感とは、どんなものなのかを考えてみます。

●著者プロフィール
1968年、東京都生まれ。法政大学大学院修士課程修了（政策学）、現在、同博士課程在籍。お店の顔づくりプロデューサー、まちづくりファシリテーター、屋外広告士。広告景観研究所・所長、興和サイン株式会社・代表取締役社長、NPO法人ストリートデザイン研究機構・理事長。著書は、儲かるお店の「すごい！」見せ方（PHP
ビジネス新書）等。

くりに当てはめた場合、第一印象をよくする店舗づくりができれば、多くの人々の印象に残ります。
もちろん、ブランドが確立されているなら、すでにお客様の信頼を得ているので、第一印象

E・T・ホールというアメリカの文化人類学者は、「 生き物には、にこだわる必要はありません。
しかし、フリー客への情報発信

そこまで他者に接近されると逃走したり、戦ったりする、一定のが必要な店舗にとっては、第一印象 を重視する戦略は大切

距離感がある」と言いました。それを 縄張り といい、人間にもです。

「自分のカラダの周囲に縄張り意識がある」と唱えています。そでは、看板、外観、雰囲気をどのように改善していけば、店舗して、その距離を「パーソナルスペース」と呼び、密接距離、個の 第一印象 をよくすることができるのでしょうか？ 次号では、

体距離、社会距離、公衆距離の4つの距離に分類しています。

具体的にそのポイントを解説します。

これによると、人が他人と接する場合は、だいたい45cm以上離れていると安心感をもてるようです。そして、120cm以上離●パーソナルスペース（E・T・ホール 1966年）

れていれば、誰とでもある程度は安心して接することができるということです。
不動産業におけるお客様と従業員の距離感のとり方についても、この考え方は役立ちます。無意識のうちに、密接距離に45cm以下の身体接触が容易な距離

恋人、夫婦、親子同士などの近親者がいることが許される距離。触れあうコミュニケーションも有効。それ以外の人が、この距離に近づくと不快感を伴う。

入ってしまい、不快感を与えてしまうと「落ち着いて（物件情報）を見ることができない」と、店舗から出ていかれてしまうかもしれません。図表を参考に、上手な距離のとり方、安心感を与えられるような密接距離、個体距離、社会距離の3つのパーソ
ナルスペースの距離感を意識して接客に役立ててください。

45cm〜120cmで、一人が手を伸ばせば相手に届く距離から、二人がともに手を伸ばせば手の届く範囲
親しい友人同士のコミュニケーションや知人との会話には、この程度の距離がとられる。

店舗の第一印象を重視する戦略は大切
もうひとつの公衆距離についても考えてみましょう。公衆距離における 快 の演出は、まずは、店舗の第一印象をよくすることを考えてください。私たちは、毎日の生活の中で、外からのさま

120cm〜360cmで、相手との接触が不可能な距離

仕事上のやりとりで多く使われる距離。あらたまった席上や上役に報告を行うときにもとられる距離。

ざまな刺激や影響を受けていますが、その中でも見た目を中心とした 第一印象 が与える影響力は大きいといわれています。
意識する、しないにかかわらず、最初に目にした情報は、私たちの意識に影響を与えるのです。
これを不動産業の店舗づ360cm以上

個人的にコミュニケーションだけでなく、講習会や演劇鑑賞のときにとられる距離。

Apr. 2013 Realpartner

15

紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会

中古物件を販売・仲介する場合の宅建業者の責任深沢綜合法律事務所

柴田 龍太郎第●号

中古物件の売買、仲介において宅建業者の責任が問われるケースを具体的にまとめてみました。
うっかりミスをなくすためにも一読いただき、日常の業務に役立ててください。

119

Ⅰ

弁護士

中古物件を販売する場合の宅建業者の責任のです。

（3）宅建業法による規制①宅建業法40条1項にいう「目的物の瑕疵を担保すべき責＜ケース1＞中古物件についての売主業者としての瑕疵

任」とは、民法570条、566条における瑕疵担保責任と同じで担保責任について、2年間だけ修繕義務のみを負うとのす。宅建業法40条1項は、売主が宅建業者、買主が非宅建業特約を入れたところ、買主（非宅建業者）から宅建業法者である場合の瑕疵担保責任について、瑕疵担保責任の行40条違反を理由に特約の無効を主張された事例

使期間について「目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法566条に規定するものよりも買主に［解説］不利となる特約をしてはならない」との制限規定を置き、
これ（1）瑕疵担保責任についての特約を入れるケースに反する特約は無効とします（本条2項）。宅建業法40条1項

中古物件を扱う売主業者のほとんどが自らも借入れを起こが瑕疵担保責任期間について引渡しの日から2年以上となる

して中古物件を仕入れているので、できるだけ早く売却したい

特約を禁止の対象から除いたのは、通常、季節環境が変わると思い、また、売却後、瑕疵担保責任が問題とされて契約解除

四季を2度経過すれば、隠れた瑕疵であっても発見できるでの問題になっても困るので上記のように「瑕疵担保責任につあろうと考えたことによります（昭和46年5月7日・衆議院建設

いては2年間だけ修繕義務のみを負う」との特約を入れるケー

委員会議録第14号）。
そこで、実際の取引実務でも、「 売主はスが見受けられます。
しかし、この特約によっても買主の契約

瑕疵担保責任期間を宅地建物の引渡しの日から2年間とす

解除権、損害賠償請求権は奪えませんので留意が必要です。

る」
旨の定めをしている場合が多いわけです。

以下、瑕疵担保責任の免責特約ならびに宅建業法40条につ②宅建業法40条1項が禁止している特約は、瑕疵担保責任

いての留意点を解説しますので正確な理解をお願いします。

の期間についての特約のみならず、瑕疵担保責任の内容につ（2）瑕疵担保責任の免責特約について

いての特約をも含みます。

瑕疵担保責任（民法570条）
はいわゆる「任意規定」であるⅰ）民法566条3項は、瑕疵担保責任に基づく契約解除またはため、当事者間の合意により、
この全部または一部を排除する

損害賠償請求は、「買主が事実を知った時から1年以内にしことができますが、売主が瑕疵の存在を知りながら、これを買なければならない」と規定し、起算点は「買主が事実を知っ主に告げなかったときは、売主は、その責任を免れることはで

た時」
ですが、
その期間は
「1年以内」です。
これに対し、宅建

きません（民法572条）。民法572条の趣旨は、信義則に違反

業法は、起算点を目的物の「引渡しの日」
とし、
その期間は
「2

する場合には瑕疵担保責任を排除、軽減する特約があっても年以上」となる特約以外は民法の規定よりも不利となる特瑕疵担保責任を免れることはできない旨を規定するものです

約を禁止しています。
したがって、例えば売主業者が目的物から、売主が瑕疵の存在を知っていた場合、知らなかったことの引渡しから1年間に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約は、について悪意と同視すべき重大な過失があった場合にも同条

法40条1項の規定に違反し無効となります。

が類推適用され、売主は免責特約を主張することはできない

16

Apr. 2013 Realpartnerⅱ）売主業者の瑕疵担保責任として契約解除、損害賠償請求

に加えて、買主の選択により売主が瑕疵修補責任まで負う分の対象にもなりますから注意してください（宅建業法65条1との特約は民法の規定よりも買主に有利であるから有効で項、3項）。
〈参考文献：逐条解説宅地建物取引業法／大成出版社〉

すが、売主業者が中古住宅について瑕疵担保責任を一切負わないとか、瑕疵修補請求を認めるが契約解除、損害賠＜ケース2＞前所有者が設置したエアコン付の中古マ償請求はできないとする旨の特約は、買主の契約関係からンションを宅建業者が非宅建業者に販売したところ、の離脱を排除し、損害賠償といった速やかな紛争解決を排

引渡し後3ヵ月でエアコンが作動しなくなったとして、除するものとして、民法566条1項に規定するものよりも買買主からエアコンの取換え費用を請求された事例

主に不利ですから宅建業法40条1項の規定に違反することになります。

（4）宅建業法40条1項違反の特約と民事上の効果［解説］
エアコンが引渡し時には正常に稼働していたのであれば、宅建業法40条1項の規定に違反する特約で、買主に不利

契約後の故障は瑕疵担保責任の対象にはならないと言えそな特約は無効となります（宅建業法40条2項）。
この意味は、

うですが、買主側からは、引渡し後すぐに壊れてしまうのは、引当該売買契約自体が無効になるわけではありませんが、特約渡し時に通常有すべき性状・性能を有しなかったと言えるのが効力を有しないこととなる結果、瑕疵担保責任に関しては、であって潜在的な瑕疵があったと主張されることになります。

当該特約が存在しなかったものとして、民法570条、566条の

この買主の主張が、まちがいであるとは一概に言えません。

規定が適用されることになるのです。例えば瑕疵担保責任をそこでトラブル回避の対応策ですが、
まず、告知書あるいは負う期間を目的物の引渡しの日から1年とする特約は宅建業

付帯設備一覧表（いずれも全宅連の会員用サイトからダウン

法40条1項の規定に違反するから無効となり、買主は瑕疵のロードできます）に、例えば「使用開始後12年経過し耐用年数存在を知ったときから1年以内であれば引渡しの日から10年は経過している。
いつ故障してもおかしくない状態であり、引渡が経過するまでは瑕疵担保責任を行使することができるといし後の異常、故障、その他のトラブルは隠れたる瑕疵に該当すうことです。

るものではなく、買主の責任と費用で対応する」と明記してお瑕疵担保責任期間について目的物の引渡しの日から2年以くべきでしょう。

上としていても、買主からの契約解除、損害賠償を認めず修また、契約書の特約欄にも包括的に「宅建業者である売主補義務しか認めないような特約を付した場合、瑕疵担保責任は引渡しから2年間瑕疵担保責任を負う。
ただし、本物件は築期間については宅建業法40条1項に違反しないことから有効20年を経過しており屋根等の躯体・基本的構造部分や水道ですが、瑕疵担保費任の内容についての特約部分が無効と管、下水道管、
ガス管、ポンプ、エアコン等の諸設備についてなり、買主は、目的物の引渡しの日から2年以内であれば契約は相当の自然損耗・経年変化が認められるところであって買主の解除または損害賠償請求をすることができることになります。

はそれを承認し、それを前提として本契約書所定の代金で本

ちなみに、取引実務では、「 売主の瑕疵担保責任期間を宅物件を購入するものである（それらの状況を種々考慮、協議し地建物の引渡しの日から2年間とする」
旨の特約をした場合、て当初予定していた売買代金から金50万円を値引きしたもの

瑕疵担保責任に基づく解除または損害賠償請求は、目的物のである）。買主は、それぞれの設備等が引渡し時までに正常に引渡しの日から2年以内にしなければなりません。例えば引渡稼働していることを現地で確認したが、引渡し後に自然損耗、しの日から1年11カ月経過した時点で瑕疵の存在が判明した

経年変化による劣化・腐蝕等を原因として仮に雨漏り、水漏とすると、買主は売主業者に対し目的物の引渡しから2年以内

れ、ポンプ等の設備の故障等があったとしても、それらは隠れに瑕疵担保責任に基づく請求権を行使する必要があります。

た瑕疵に該当するものではなく買主の責任と費用で補修する（5）違反に対する措置ものとし、売主に法的請求・費用負担等を求めないものとす

なお、宅建業法40条1項の規定に違反した場合、指示処る」と明記しておくべきでしょう。

Apr. 2013 Realpartner

17

Ⅱ

中古物件を媒介する場合の宅建業者の責任＜ケース3＞買主から雨漏りがないかとの質問があり、売主に確認したところ、「 雨漏りはない」とのことであったので、その通り説明した。
ところが実際には雨漏りがあったということで、仲介業者の調査義務違反が問題とされた事例［解説］

要するに「隠れたる瑕疵」ではなく買主に認識してもらって「顕れたる瑕疵」にするのです。
「 顕れたる瑕疵」であれば、瑕
疵担保責任の問題は生じません。わずか1日数千円のレンタカーを借りるときでさえ、傷を書入れた自動車図面と現物のレンタカーを見比べて確認しますが、特に高価な不動産売買では同様の作法を丁寧にすべきと思います。
また、売主には告知書を書いてもらうべきです。
それは二つの理由があります。告知書は売主に書いてもらう「告知書」本体と仲介業者が売主に渡す「告知書ご記入にあたって」
とい買主から仲介業者に雨漏りがないかとの質問があり、仲介う2つの書式からなっていて、後者の書式には、宅建業者が質業者が売主に雨漏りがあるか否かを尋ねたところ、「ない」と問したい項目のすべてが記載されており、仲介業者として聞くの回答だったので、それ以上の調査はせず、買主に対しそのべき事項はほぼ網羅されているからです。全宅連の書式では、通り説明したところ、実際には雨漏りがあった事案で、売主に雨漏り、シロアリから始まって、⑳には事件・事故・火災等がな

は瑕疵担保責任を認めたが、仲介業者の責任を否定した判

かったかとの項目があり、仲介業者として調査すべきことにつ例（札幌地裁・平成8年5月27日判決・判例集未登載・財団法

いて、すべて質問したのと同様の効果が期待できることになり

人不動産適正取引推進機構「不動産取引の紛争と裁判例」

ます。
また、
口頭では質問しにくい事故物件であるか否かにつ〈増補版〉、東京地裁・平成13年11月14日判決・ホームペー

いても質問したことになり、一応の調査の機会は持ったとの主

ジ下級裁主要判決情報）があります。

張に使えます。二つ目の理由は、それに対して売主が任意に回しかし、一方で、最近の事例として被告仲介会社の仲介に答する機会を与えることになるからです。売主も告知義務があより被告売主から土地建物を買受けた原告が、売買契約時

るのに告知しないことは説明義務違反という契約責任の問題に、
当該土地建物において過去に火災等が発生したことがあともなり、好ましいことではないからです。告知書を通して告知

る旨の説明がなかったとして、被告らに瑕疵担保ないし不法を促し、その機会を与え得るのです。

行為に基づく損害賠償責任を求めた事案で、火災による焼損が隠れた瑕疵に当たるとし、瑕疵担保責任を負わない旨の特＜ケース4＞中古物件を仲介したところ、検査済証が約が適用されないとした事例がありました。

ないため買主にローンが下りないということがわかり、この判決では「売主と買主の双方から仲介を依頼された仲調査義務違反が問題とされた事例

介業者は、売主の提供する情報のみに頼ることなく、自ら通常の注意を尽くせば仲介物件の外観から認識することができる
範囲で、物件の瑕疵の有無を調査して、その情報を買主に提新築物件、中古物件に限らず、現在、ほとんどの金融機関供すべき契約上の義務があり、当該建物の焼損の確認義務

では検査済証を提出することが、住宅ローン融資の条件と違反が認められる」と判示しています（東京地裁・平成16年4なっています。検査済証がないと担保価値が下がり、万一、競月23日判決・判例時報1866号65頁、判例マスター）。仲介業

売になっても競落価格が下がるからです。

者には厳しい内容ですが、要は手抜きをせず、売主、買主を同道して内覧を十分し、確認を励行するということです。

また将来、買主が購入した住宅を売却するようなことになった場合、検査済証がない物件となると、売却することも難しい

その際には、前記の付帯設備一覧表を利用し、一つ一つ正ことになり、買主にとっては重大な不利益となり、仲介業者と常に稼働するか、異常なところはないかを確認し、異常等があしては検査済証の有無や、ない場合の買主の不利益は当然、れば書入れておくことが大事です。例えば、洗面台の備考欄

説明事項ということになります。最近では建築基準法6条によに「S字排水管部分の継ぎ目部分から水が染み出ている」
とか、り大規模な増築、修繕、模様替えにも建築確認が必要であり、換気扇の備考欄に「異常音あり」
とか、駐車場の備考欄に「軽

その検査済証がないとローンが実行されないので、この点に自動車のみ駐車可」
といった要領です。そして、末尾に「備考ついても十分な調査が必要です。

欄に記載した事項については隠れた瑕疵に該当するものではなく買主の責任と費用で補修するものとし、売主に法的請求・費用負担等を求めないものとする」と記載しておくのです。

18

［解説］

Apr. 2013 Realpartner＜ケース5＞近所に奇声を発する住民がいることを知りながら説明しなかったことが、説明義務違反となるとされた事例

紙上研修 第● 号

119

［解説］
契約書には次のような容認事項を書き、説明しておくべきです。

●奇声
本物件の隣接地に昼夜時折奇声を発する住民が居住していることを買主は予め容認するものとします。

当該客観的事実について説明する義務を負う。ZがBに対して、3月3日午前の件をXに伝えるよう連絡したとしても、Zの説明義務が尽くされたとはいえない。

【実務的対応】
プライバシーの問題については、本判決は、客観的事実をありのまま述べるにすぎないから法的に問題を生じるおそれはない等として媒介業者の説明義務違反を認め、Xの損害を、

なお、隣人の奇行に関する案件で参考になる事案として、

売買代金2,280万円として、代金の20％相当額として、Yおよ

隣人とのトラブルにより購入した建物に居住できなかったとしびZにその支払いを命じています。
しかし、隣人とのトラブルのて、買主が売主および元付業者に対して求めた損害賠償請求

内容は、さまざまなものがあると考えられ、実務上は隣人のプが認められた事例（大阪高裁・平成16年12月2日判決・判例

ライバシーにも配慮しなければなりませんので、他に漏えいし時報1898号64頁、判例タイムズ1189号275頁）
があります。

ないことを条件に買主にはなるべく早い段階で告知すべきで事案は、売主Yが、平成11年10月に本物件を買受けたが、しょう。買主には、他に漏らさないという誓約書をもらうことも西側の隣人Aから「子供がうるさい」と苦情を言われ、洗濯物必要でしょう。

に水をかけられたり泥を投げられたりしたことがあり、自治会長や警察にも相談し、また、A宅との間に波板の塀を設け、2【中古物件売買の場合の手順】

階のベランダにも波板を付け、子供部屋を東側にする等の措

１．
「 隠れたる瑕疵」
ではなく「顕れたる瑕疵」にするため、置を講じていました。

引渡し時までに買主との内覧を徹底し、その際は、設

Yは、平成13年9月頃、本物件を売却しようと業者Z（元付）

備稼働状況を引渡し時までに「付帯設備および物件状に媒介を依頼し、Xは、業者B（客付）に購入の媒介を依頼しま

況確認書（告知書）」
で確認・確定します。
この場合、専した。平成14年3月3日午前、ZとBが本物件の別の購入希望

門家による調査によらなければ明らかにならない不明者と現地を訪れたところ、Aは大声で苦情を言い、
この取引は

事項は、
「 不明。
ただし、専門家による調査が未了」と明

流れてしまいました。
しかし、同日午後、Xが子供とともに現地記しておくことも重要です。

を訪れたときにはAからの苦情はありませんでした。

２．重要事項説明でも以上の点を十分説明します。
ただし、

Xは、Zから
「重要事項説明書」および「西側隣接地の住人

宅建業者の立場で知った重要事項は説明しなければの方より、騒音等による苦情がありました」との記載のある「物なりません（宅建業法47条）。
また、買主から依頼を受件状況等報告書」に基づいて説明を受けて売買契約を締結し、けた宅建業者は、売主の言動や告知書だけでは調査

5月には代金2,280万円を支払って所有権の移転登記を受け不十分という上記の判例もあるので留意してください。

ました。
ところが、6月にXが子供と現地に行くと、Aから「うるさ

３．事案に合わせて、契約書の特約欄にはケース2で記しい」と言われ、後日にも、警察を呼ぶほどの騒ぎになりました。

た特約を入れます。

本物件への居住を断念したXは、YとZに対して、説明義務違

4.売主には告知書によって物件の問題点を正直に告知

反があるとして不法行為による損害賠償を請求しましたが、一してもらいます。告知書の責任の所在を明確にするた

審はその請求を棄却しました。高裁（二審）
は請求を認めました。

め告知書は売主本人に書いてもらいましょう。

【高裁（二審）判決の要旨】①売主は宅建業者に仲介を依頼していても、信義則上、重要な事項につき事実に反する説明をすることが許されないことはもちろん、誤信させるようなことは許されないというべきであり、
当該事項について説明義務を負うと解するのが相当である。
Yは、引越後の隣人とのトラブルや3月3日午前の件をXに説明せず、
また、最近は隣人との間でまったく問題が生じていないという誤信を生じさせたのであるから説明義務に違反した。
②宅建業者は、購入者が居住するのに支障を来たすおそれがあるような事情について客観的事実を認識した場合には、ご質問についてリアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、「文書」
でご送付くださいますようお願いいたします。
なお、個々の取引等についてのご質問にはお答えできませんのでご了承ください。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Apr. 2013 Realpartner191（公益認定事業）

リアルパートナー4月号

全宅連認定
不動産キャリアパーソン資格創設

4 April 2013

ら
4月か 始
開
受付

前号でご案 内のとおり、全宅連は今年度から本会独自の研修資格制度「〈不動産キャリア〉サポート研修制度」を創設し、第1段階として『不動産キャリ
アパーソン』資格講座の申込受付を開始しました。
同資格制度は、昨今の不動産取引が高度化・多様化する中で、消費者が必要とする情報が十分に提供されていないことを起因としたトラブルが絶えない状況に鑑み、消費者を含め不動産取引に関わる者を対象として、不動産取引の基礎的実務全般を学んでいただくものです。宅地建物取引業に従事している方は、通信教育終了後、修了試験に合格すると、「不動産キャリアパーソン」■受講要件

どなたでも受講できます。

■受講料①都道府県宅建協会会員およびその従業者で従業者証明書を発行された者…8,400円（税込）② ①以外の者…1万2,600円（税込）■受講の流れ①都道府県宅建協会事務局または全宅連ホームページから受講申込していただきます。全宅連ホームページの申込窓口
は5月に開設します。
②後日、受講者宛に届くテキストとWEB上での講習動画による通信教育で学習していただきます。
③通信教育学習後、都道府県に所在する指定会場でパソコンによる修了試験を受験していただきます。試験は、60分間、4肢択一の全40問、7割以上の正解で合格となります。
④合格者で宅建業従事者は、全宅連への申請により資格登録されます。

2

春季インターンシップが実施されました
全宅連は、不動産業の将来を担うにふさわしい有能な人材を育成することを目的に、大学生が宅建協会の会員店等で不動産取引の就業体験を行うインターン
シップ事業を行っています。今回は、明海大学不動産
学部生が、東京都宅建協会会員の（株）
ドリームジャパ
ンで電話応対や接客などの実務を体験しました。
実務体験中

受入れ先企業のみなさんと3

明海大学での研究会に全宅連が出席
東日本大震災から2年が経過し、不動産・住宅制度、市場、流通等について、2年間の検証とこれからのあり方を検討するために、明海大学不動産学部は3月7日に
不動産流通研究会を開催しました。国土交通省や全宅連をはじめとした関連他団体も出席し、全宅連の安部宏常務理事は、福島県宅建協会の震災時の活動、行政との連携、現在の福島県の状況および今後の問題点等について説明しました。

研究会のもよう安部常務理事

平成25年4月10日発行（毎月10日発行） 通巻第425号 発行人／伊藤博 編集人／壹岐昇一
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

資格に登録できます。