点検サイクルを活かした保全の実行～命を守るために～

平成２７年２月＜令和２年３月改訂＞

自治体等女性ＦＭ会

ご挨拶
公共施設ファシリティマネジメント（公共ＦＭ）を取り入れる動きは全国各地に広がっています。しかしながら、様々な研修や会議に参加してみて、女性職員の参加が少ないと感じていました。
公共ＦＭを進めるには、企画・財政部門や建築・土木部門といった専門分野の違う職員の連携による様々な切り口での検討が必要です。
本会は、ＦＭを担当する又は興味のある女性職員が、所属部署や専門分野に関係なく『Face to Face』でのコミュニケーションを基本に、情報交換を行いたいという想いから、
平成 25 年 7 月に全国の自治体等の女性職員を会員として発足しました。
今後も、公共ＦＭ全体の更なる底上げと推進のために、「女性独自」ではなく「女性が得意とする」切り口での取組みを続けていく予定です。
自治体等女性ＦＭ会

目次
１．はじめに ......................................................................................................................... １
２．点検の意味 ......................................................................................... ３（１）現状と課題 ................................................................................... ３（２）検討の与条件 ............................................................................... ５３．施設管理者による点検 .......................................................................... ５（１）日常点検の役割 ............................................................................ ５（２）周期点検の役割 ............................................................................ ６（３）報告 ........................................................................................... ８４．法定点検 ........................................................................................... ９（１）目的 ........................................................................................... ９（２）１２条点検の実施状況 .................................................................. ９（３）業務委託の仕様について............................................................... １５（３）提案仕様書 ............................................................................... １５５．点検を活かしたＣＡＰＤサイクルの実行＝実効への提言 ............................ １８（１）点検を活かすＣＡＰＤサイクル....................................................... １８（２）サイクルを回すための「仕組み」 ........................................................ １９（３）データをつなぐ「ツール」 ................................................................... １９（４）ＣＡＰＤサイクルを維持する方法について ......................................... ２０～自治体の取組みの紹介～ ................................................................... ２３○貝塚市：点検マニュアルの作成、点検実施のサポート体制 ....................... ２３○大東市：点検ワークショップの開催 ...................................................... ２４
６．参考資料 ........................................................................................ ２７

１．はじめに
平成 24 年 12 月に起きた笹子トンネル天板落下事故を始め、公共施設等の老朽化が原因となる事故が増加しており、老朽化対策が大きな課題となっているところですが、自治体では人口減
少及び人口構成の変化に伴う厳しい財政状況といった共通課題の下で取り組むことが課せられています。
平成 26 年 4 月の総務省からの公共施設等総合管理計画の策定要請により、各自治体には充当可能な財源の見込み等を踏まえ、公共施設等の維持管理・更新等がどの程度可能な状況にあるか、人口についての今後の見通しを踏まえた利用需要を考えた場合に公共施設等の数量等が適正規模にあるかなど現況及び将来の見通しを踏まえ、かつ情報管理、現状把握、施設管理、フォロ
ーアップの視点など総合的かつ計画的な管理に関する記載が求められています。
私たち自治体等女性 FM 会（以下「本会」といいます）では、公共建築物については、現有施設の安全確保、つまり質の保持と、それを維持することができる規模へと将来的な量を適正化することが、会員が所属している自治体に共通する課題と考え、個々の自治体での取組みを比較してみたところ、マンパワーや技術的な面での違いから取組みにばらつきが生じている現状を把握できました。
そこで、「公共施設等総合管理計画の策定にあたっての指針」の「公共施設等の管理に関する基本的な考え方」に記載されている「点検・診断等」、「維持管理・修繕・更新等」、「安全確保」の実施方針のうち、「質の適正化」について、的確に予算が配分され、事故を予防するために、実行性＝実効性のあるツールや仕組みの提供に向けた検討を行いました。
施設の安全確保は、通常、施設に関わっておられる施設管理者の役割とされています。危険な状態が放置された結果、事故が起きた場合は、国家賠償法に基づき賠償責任を問われる可能性があります。死傷者が出てしまい、施設の管理を外部委託していたにも関わらず、市の担当職員の業務上過失致死傷罪が確定し、その結果地方公務員法の欠格事項に該当することから失職されたという事例もあります。
しかし、施設管理者の業務は多岐にわたるため施設管理に割ける時間は多くなく、また専門知識が十分でない方が担当されている場合が大半であることから、命に関わる可能性がある不具合の改修工事等が予算化されずに危険な状態が放置されていることも多いと思われます。
-1-

本会では検討にあたり、限られた財源で適正な保全を実施するため「命を守る」ことを最優先に位置づけました。本報告書では、技術部門が施設管理者に寄り添って支援し、財政部門が確実に予算化することで、施設管理者が必要性を理解して点検し、いつでも相談できるといった安心感をもてる関係を築くことを目指した結果、両者がホスピタリティを持って利用者にサービス提供できるという、「ホスピタリティサイクル」を回す方法として、本会が提案する「愛をひとさじ加えましょう！作戦」をご紹介します。

なお、ご紹介するツールや仕組みは利用される自治体でのカスタマイズを想定しています。それぞれの組織やマネジメントの進捗にあわせて加工していただき、使い方も工夫していただければと思います。
できましたら、工夫された使い方を本会へフィードバックしてください。今後、更に使い勝手のよいツー
ルへと育てて行ければと考えておりますので、どうぞご協力下さいますようお願いいたします。

連絡先：自治体等女性ＦＭ会
gfmjoshi@gmail.com-2-２．点検の意味（１）現状と課題
点検には、建物を利用する人の危険を取り除く、建物の寿命に関わる不具合を見つけ出すという重要な役割があります。
点検には、点検の資格を有する者が行う技術や専門性が必要な法定点検と、施設管理者が行う安全性や快適性を維持するための点検があります。
法定点検には、施設の規模や備わっている設備により、様々な点検があります。自治体等女性ＦＭ会の調査では、施設ごとの業務委託に含めて、実施される自治体が多いようです。
施設管理者が行う点検は、全国的に多くの自治体でマニュアルが作成されており、実行してもらうために様々な取組みがされています。
しかし、施設管理者は施設管理業務以外にも施設運営業務等も行っており時間的な余裕が少ないこと、専門知識を有していないことなどから、担当者によりその対応は違い、優先順位の低いものとして位置づけられている状況にあります。
その理由として下記の事柄が、共通認識されていないと考えられます。
・人を守るはずの建物が、人に危害を加える可能性があるということ。
・問題が起きた場合、責任を問われるのは施設を所有する自治体であり、施設管理者であるということ。
・点検により、不具合箇所への対策を施すと、建物の寿命は延びるということ。
また、専門知識を持たない施設管理者が実際に点検を行う場合、・点検方法が分からない。
・いつ点検を行えば良いのかわからない。
・不具合の事例とはどのようなものなのかわからない。（壁が浮いている、クラックなど）
・不具合箇所の報告手段がない。
・施設運営業務の合間をぬって、日常点検を自ら行うことに何のメリットがあるかわからない。
・点検によって、重点を置くべき不具合箇所を見つけても、企画・財政部署に改修の必要性を上手く伝える方法がわからない。
という声が上げられます。
-3-

点検結果が予算化され、保全が実行されるという仕組み作りが出来ていない限り、日々の施設運営を行いながら、モチベーションを保ち、継続的に点検を続けることは困難であり、形骸化する恐れがあります。
この仕組み作りのための課題を次の 4 項目に分けて整理します。
①点検（Ｃｈｅｃｋ＝Ｃ）
法定点検も施設管理者による点検もそれぞれ所管課や施設単位毎に行われており、予算化に繋げるための組織体制が整っていない。
また、点検結果が施設管理者、予算要求を行う部署（以下「施設所管課」と言う。）、専門的な知識を有し各点検結果の精査や優先順位付を行う部署（以下「ＦＭ・営繕部署」と言う。）、内容を査定し予算化する部署（以下「企画・財政部署」と言う。）で共有されていない。
②行動計画（Ａｃｔｉｏｎ＝Ａ）
各点検結果を集約し、その情報を関係部署で共有して保全の順位付けを行うためには、関係部署の連携が必要であるため、その関係性を整理し、計画的な管理を実施するための組織体制の構築や情報の管理・共有方法についての検討が必要である。
③実行（保全）計画（Ｐｌａｎ＝Ｐ）②の行動計画に基づいて管理・共有された情報を、専門的な知識を有するＦＭ・営繕部署が施設の安全確保の面から保全の優先順位を決定し、その順位に基づいて企画部署が施設のあり方の面から、財政部署が施設のＬＣＣの面から検討し予算化をすることが必要である。
④保全の実行（Ｄｏ＝Ｄ）
予算化された事業を適正に改修又は改善を行うことが実行となる。
しかし、優先順位を付けた全ての項目が予算化されることは、自治体における逼迫した財政状
況からは不可能であるため、予算化されなかった項目については、次年度以降も引き続き各点検による経過観察を続ける仕組みが必要である。
その他に、これらの仕組みを継続的に行うために、施設管理者の意識啓発を行うこと、責任の所在を再認識するために建築基準法、国家賠償法、事故事例、裁判の判例を示すこと、施設管理者が理解しやすい点検マニュアル等の作成、研修会の実施、点検時期の提案などの取組みがあると考えます。
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上記を解決することで、各点検を行うことの施設運営へのメリットを理解してもらう事が出来るといえるのではないでしょうか。

（２）検討の与条件
今回の検討では、様々な法定点検のうち、特に建築基準法第 12 条に規定されている点検（以下「12 条点検」と言う。）と施設管理者による点検について検討することとします。
また、点検対象とする施設については、各自治体の所有する公共施設には様々な用途・規模の施設が存在していますが、今回、モデルケースとして「学校」を想定した点検のツールや仕組みを検討することにしました。
理由は、ハード面では、①会員同士で共通でイメージの共有することが容易な施設であること、②自治体の所有する公共施設の全棟数のうち約 4 割を占めること、③昭和 40～50 年代に多くが建設され、他の公共施設より比較的早く老朽化を迎えていることによります。
また、ソフト面では、施設管理者が学校の先生方で、建物に関しての専門的な知識が少なく、学校の業務が多忙な中で施設管理者による点検を実施しなくてはならない状況にあるためです。
その様な状況で、施設管理者による点検が適切に実施されるためにはどのようなツールが望ましいのか、また、点検を活かした保全を実行するためにどのような仕組みが必要なのかを検討しました。

３．施設管理者による点検
施設管理者による点検は、日々施設を利用する中で行う「日常点検」と、一定の周期で行う「周期点検」に分けて考察しました。
現状と課題での反省点を踏まえると、施設管理者に点検を行ってもらおうとする場合の配慮すべき点は主に２つあります。１つめは、施設管理者が過度な負担なく続けられるような、できるだけ簡素で、かつ、ポイントを絞った効果的な点検内容であること、２つめは、施設管理者が建物や設備に関する専門知識がなくても適切な点検が出来るような仕組みやツールがあることです。
（１）日常点検の役割
日常点検は、施設利用者の安全確保を図る観点から、施設管理者が施設に不具合がない
か日々確認を行う点検です。さらに、施設の劣化や法定点検違反だけではなく児童・生徒の安-5-

全を確保するための視点での点検も必要です。
不具合の中でも特に緊急性が高く、命に関わる項目について施設管理部門への早急な報告がなされ、対応される仕組みが必要です。
また、日々の業務で忙しい施設管理者がわざわざ「点検する」というよりは、日々施設を使う中で不具合に気づくための感度を高め、「気づき」の視点を持ってもらうことが重要と考えました。
日々の中で少し視点を上げて上部の安全を確認してもらう、手すりの上ばかりではなく下が根腐れしていないか見てもらう、そういった小さなコツをつかむことで施設の安全のレベルは格上げされるはずです。これは、劣化や法令違反という視点だけではなく、例えば、文部科学省のＨＰにある「学校における転落事故防止のために」に記載されているように生徒や児童の安全を確保するという視点を持つことで「気づき」の意識が向上すると考えます。＜６.参考資料 参照＞
点検項目の検討にあたっては、日々の業務で忙しい施設管理者に特に見ていただきたい最小限の項目数にすべきと考え、１３項目に絞りこみ、Ａ４用紙１枚で確認出来る内容としました。
＜学校施設の点検ハンドブック３１ページ＞参照

資料の作成にあたっては、技術職員でなくても理解できるわかりやすい表現を心がけました。
また、「危険な箇所がないか」「いつもと違うところはないか」「災害時に支障となるものはないか」というポイントについて、視て、触って、時には匂いや音で「異状」を感じてもらう「五感で感じる施設点検」をテーマに設定し、目や耳などのイラストと共に項目をまとめました。
Ａ４用紙で印刷したものは手元のチェック表として、Ａ３で印刷したものはポスターとして活用してください。ポスターとして掲示いただくことで、日々点検項目が目に入り、施設職員がチェック表を見ずとも項目を覚えてしまうことを目指しています。

（２） 周期点検の役割
周期点検は、１年を通じて行う計画的な自主点検です。期待する役割として、大きくは次の３つになります。
① 技術者によって行われる建築基準法の 12 条点検（建築は 3 年に１回、設備は 1 年に１回）の間に実施し、不具合箇所の早期発見に貢献すること。
② ある季節や時期に関連して起こりやすい問題やイベントに特有の重要項目の点検（以下-6-「シーズン点検」という。）を行うことによって、ありがちな危険を回避し、円滑な施設運営に貢献すること。
③ 適正で計画的な維持保全を行えるよう他の点検とあわせて 1 年間の点検結果を確認し、施設の不具合や指摘項目の状況を把握した上で、財政部署への予算要求を行う根拠とすること。
また、規模や用途などで 12 条点検の対象外となる施設においては、施設全体を見るメインの自主点検となります。
多忙で建物や設備に専門知識がない施設管理者が点検しやすいよう、周期点検の項目を整理するにあたっては、日常点検と同様、補助ツールを考え、点検時にその場で見ることができるような周期点検マニュアルの整備が必要です。できるだけ簡素な文章と図表を組み合わせて、点検のポイン
トが理解しやすい工夫をしています。
【「学校施設の点検ハンドブック」より】

点検内容については、今回モデルケースとした学校の場合、１年間のスケジュールと内容を検討した結果、季節やイベントに連動した安全確保をテーマとした３つの点検項目と、日常点検では見に行かないエリアも含めた日常的な安全確保をテーマとした点検項目の計４つに分けて内容と周期を提案しています。
これらの点検は、想定したイベント等（ソフト）に合わせた時期に実施することで、そのイベント等に必要な施設（ハード）の機能を確保できるので、点検効果を高めるとともに、危機管理の一環として年間スケジュールに組み込むことで無理なく継続ができると考えています。
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さらに、点検内容によっては、ＰＴＡ清掃や大掃除時に実施するなど、施設管理者以外を巻き込む工夫があれば、施設管理者の負担を軽減することも可能と考えています。
【表１ シーズン点検項目表】
テーマ 部位 点検ポイント

テーマ 部位 点検ポイント①プール内やプールサイドの段差・亀裂①避難経路の障害物・可燃物②プール周辺のフェンスの破損
①
梅
雨
・
台
風
前
の
安
全

③
災
害
時
の
安
全

屋外 ③支柱の錆び・樹木の根元の腐食④高所にあるものの落下⑤プール用のトイレ、更衣室の再確認⑥トップライトの損傷・割れ⑦笠木や金属類・雨どい・取付金具のぐらつき・腐食・変形
建物 ⑧パラペットの亀裂・損傷・変形
外部 ⑨排水ドレン・側溝の汚れ、目地の詰まり、樋の詰まり②防火戸周辺の障害物・可燃物
建物③避難器具・消火設備・非常ベル・排煙窓周辺の障害物
内部④非常用侵入口前の障害物⑤非常用照明や誘導灯の破損・球切れ
建物 ⑥屋外階段の障害物・可燃物
外部 ⑦屋外階段の亀裂・錆び等
その他⑧以前の指摘事項の経過観察⑨施設特有の点検項目⑩煙突や鉄塔の亀裂・損傷・錆び等⑪備品、鉢植えなどの放置

テーマ 部位 点検ポイント

外構

テーマ 部位 点検ポイント①舗装のひび割れ・陥没・傾斜・損傷
②
イ
ベ
ン
ト
前
の
安
全

①擁壁のふくらみ・亀裂②斜面の亀裂・変形・沈下③建具の不具合・変形・損傷等

④
平
常
時
の
安
全

②手すり、側壁のぐらつき・腐食・損傷③支柱の錆び・樹木の根元の腐食
屋外 ④高所にあるものの落下⑤側溝や排水溝の詰まり⑥門やフェンスの傾き・腐食・変形⑦防球ネット、掲揚台、遊具のぐらつき・腐食・変形④ポンプ・タンク類の変形・異常音・異臭建物⑤高架水槽・受水槽の変形・異常音・異臭外部⑥キュービクル・分電盤・配電盤の異常音・異臭・発熱⑦電気幹線のはずれ・垂れ下がり・損傷⑧床・壁のささくれ・段差
建物 ⑨トイレや蛇口まわりの漏水
内部 ⑩コンセントやガスコックのカバーの損傷・紛失⑧体育館や屋外の放送設備の不具合
建物⑨体育館の床の段差・ささくれ
内部⑩トイレの漏水・手すりのぐらつき・異臭等⑪換気扇の故障（３）報告
日常点検、周期点検共に施設職員が日々施設を使用する中で、各点検チェックシートにある項目に該当する不具合がないか確認を行い、不具合箇所があれば随時施設所管課へ報告を上げてもらいます。
この報告を簡素に行う様式として、現場の写真と不具合の内容、不具合への対応をＡ４用紙
１枚にまとめた「不具合箇所報告＆対応シート」を考案しました。
＜学校施設の点検ハンドブック３７ページ＞参照

施設管理者は、このシートにて施設所管課に報告し、施設所管課は対応についてのアドバイスを行います。施設所管課のみで対応できない場合は、施設所管課からＦＭ・営繕部署に報告し、アドバイスを求めます。

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施設管理者

報告

アドバイス

ＦＭ・営繕部署

アドバイス
報告

施設所管課
アドバイス

施設所管課等は、この報告にスピード感を持って対応を返してあげることが非常に重要となります。
施設管理者の上げた報告に何の対応もせず、不具合を放置したままでは、施設管理者のモチベーションが持続しません。
この不具合は緊急に対応すべきか経過を観察すべきか、予算要求はいつ行うべきか、予算が確保されるまでの間どう対応すべきか、施設管理者は様々な疑問や悩みを抱えています。これらの問いに対する答えを専門知識を有する職員（主にＦＭ・営繕部署）が施設管理者に寄り添い、一体になって検討していくことが、その後の点検実施の継続に結びつくと考えています。
また、「不具合箇所報告＆対応シート」は予算要求時の優先順位の決定資料として用いるほか、施設の保全のための記録として用いることも想定しており、提出側＝施設管理者と受手側＝施設所管課双方で保持することが望ましいと考えます。

４．法定点検（１）目的施設の法定点検には、12 条点検の他に消防法、浄化槽法、電気事業法などがあります。
これらは法令で定期点検の時期が定められているものも多く、有資格者による点検を行うこととされており、本会ではほとんどの自治体において業務委託が行われていました。
法定点検は施設管理を行う上で、利用者の安全を確保するために必要な義務であり、施設の現状把握のみならず、施設を良好に維持管理していく上でも重要です。
しかし、本会では「法定点検が適切に実施されていない施設がある」、「業務委託の仕様書の記
載内容について、同じ法定点検でも施設ごと、自治体ごとにばらつきがある」等の意見がありました。
-9-＜資料 法定点検一覧表~国土交通省「官庁施設の法定点検整理表」を基に作成～＞＜表２ 法定点検一覧表～国土交通省「官庁施設の法定点検整理表」を基に作成～＞
法定点検一覧表
施設規模

大項目
区分

1,000㎡超

建
築

中項目区分

1,000㎡超

1,000㎡超

昇
設
降
備
機

点検内容

定期点検

構造耐力上主要な部分
非構造部材

施設規模は
問わない

小項目区分

敷地及び地盤面

昇降機

屋根ふき材、内装材、外装材、帳壁等
エレベータ

定期点検
総務省令で定める基準に基づき
定期点検

排
煙
設
備
換
備気
設

1,000㎡超

１年以内ごと(検査済証の交付を受 建築基準法第１２条④
けた日以後最初の点検は２年以内) 建築基準法施行規則第４条の２０②、第６条の２

外観及び機能点検６月に１回

定期点検

１年以内ごと(検査済証の交付を受 建築基準法第１２条④
けた日以後最初の点検は２年以内) 施行令第１６条

定期点検

一般用電気工作物

定期点検

建築基準法施行規則第４条の２０③、第６条の２

施行規則第４条の２０③、第６条の２

保安規程による

建築基準法施行規則第４条の２０③、第６条の２

１年以内ごと(検査済証の交付を受 建築基準法第１２条④
けた日以後最初の点検は２年以内) 建築基準法施行令第１６条

建築基準法施行規則第４条の２０③、第６
条の２

設電
備気

非常用照明設備

事業用電気工作物

保安規程を定め自主定期点検

保安規程による

階数が２以上の場合(施設
規模は
問わない）

電
気
設
備

非常用照明設備

事業用電気工作物

保安規程を定め自主定期点検

保安規程による

1,000㎡超給設
排備
水

電気事業法第４２条
電気事業法第４２条

定期点検

１年以内ごと(検査済証の交付を受 建築基準法第１２条④
けた日以後最初の点検は２年以内) 施行令第１６条

機器点検

６月に１回

機器点検

６月に１回

総合点検（配線を含む）

１年に１回

消火器具、火災報知設備（消防
機関通報用）、誘導灯、誘導標 防火対象物に設けられている消防用設備等又識、消防用水、非常コンセント は特殊消火用設備等
設備、無線通信補助設備

施設規模は
問わない

電気事業法第４２条

１年以内ごと(検査済証の交付を受 建築基準法第１２条④
けた日以後最初の点検は２年以内) 建築基準法施行令第１６条

200㎡超
1000㎡以下

消火設
備

消防法第１７条３の３
施行令第３６条２

１年以内ごと(検査済証の交付を受 建築基準法第１２条④
けた日以後最初の点検は２年以内) 建築基準法施行令第１６条

事業用電気工作物
非常用照明設備

関係法令

定期点検

保安規程を定め自主定期点検
電
気
設
備

点検頻度

３年以内ごと(検査済証の交付を受 建築基準法第１２条②
施行令第１６条
けた日以後最初の点検は、６年以施行規則第４条の２０①、第５条の２
内)

屋内消火栓設備、スプリンク
ラー設備、水噴霧消火設備、泡消火設備、二酸化炭素消火設
備、ハロゲン化物消火設備、粉末消火設備、屋外消火栓設備、
自動火災報知設備、ガス漏れ
防火対象物に設けられている消防用設備等又火災警報設備、漏電火災報知
は特殊消火用設備等器、非常警報器具及び設備、避建築基準法施行規則第４条の２０③、第６条の２
消防法第１７条３の３（消防用設備等の定期点検）
消防用設備等の点検の期間、方法及び結果報告書の様式を定める告示（消防庁告示第三号）

難器具、排煙設備、連結散水設
備、連結送水管、非常電源専用
受電設備、蓄電池設備、動力消防ポンプ、自家発電設備、操作
盤
施設規模は
問わない

指定数量の１０倍以上の危険物を取り扱う一般 定期点検(消防法第１０条第４項
取扱所、地下タンクを有する一般取扱所の技術上の基準に適合しているかの点検)

１年に１回以上

事業用電気工作物

保安規程を定め自主定期点検

保安規程による

消防用設備等に付随される自家発電設備などの非常電源設
備、非常コンセント設備、これら 事業用電気工作物
配線、操作盤など

総務省令で定める基準に基づき
定期点検

消
備火
設
特別高圧受変電設備、高圧受変電設備、二次変電設備等

1,000㎡超

1,000㎡超

電
気
設
備

施設規模は
問わない

施設規模は
問わない

施設規模は
問わない

保安規程による
外観及び機能点検６月に１回

一般用電気工作物

総務省令で定める基準に基づき
定期点検

電 消防用設備等に付随されるもの
備 気 以外の自家発電設備などの電 事業用電気工作物
設 源設備など

保安規程を定め自主定期点検

保安規程による

事業用電気工作物

保安規程を定め自主定期点検

保安規程による

消防用設備等に付随される自家発電設備などの非常電源設
備、非常コンセント設備、これら 事業用電気工作物
配線、操作盤など

総務省令で定める基準に基づき定期点検

特別高圧受変電設備、高圧受変電設備、二次変電設備等

200㎡超
1000㎡以下

保安規程を定め自主定期点検

外観及び機能点検６月に１回

電
気
設
備

空
調
設
備

衛
生
設
備

電気事業法第４２条
消防法第１７条３の３
施行令第３６条２
消防予第１７２号
電気事業法第４２条
消防法第１７条３の３
施行令第３６条２
消防予第１７２号
電気事業法第４２条

電気事業法第４２条

保安規程を定め自主定期点検

一般用電気工作物

総務省令で定める基準に基づき
定期点検

消防用設備等に付随されるもの
以外の自家発電設備などの電 事業用電気工作物
源設備など

保安規程を定め自主定期点検

空衛調生
設 ボイラー、圧力容器
設
備
備
・

消防法第１４条の３の２
危険物令第８条の５、３１条

外観及び機能点検６月に１回保安規程による
外観及び機能点検６月に１回

消防法第１７条３の３
消防法施行令第３６条２
消防予第１７２号
電気事業法第４２条
消防法第１７条３の３
消防法施行令第３６条２
消防予第１７２号
電気事業法第４２条

伝熱面積10㎡以上又はバーナーの燃料の燃焼能力が重油換算で１時間当り50リットル以上

保安規程による

２月を越えない作業期間毎に１回以 大気汚染防止法第１６条
上（排出ガス量が毎時40,000ｍ３未
ばい煙量又はばい煙濃度の測定 満の場合は、年２回以上）

特定施設の１日の冷凍能力が20ｔ（フロンガスの場合50ｔ）以上の高圧ガスを用いる冷凍機
冷凍機

高圧ガス保安法第３５条

保安検査

３年以内毎に１回以上

特定施設以外の１日の冷凍能力が20ｔ（フロン
定期自主検査１年以内毎に１回以上ガスの場合50ｔ）以上の高圧ガスを用いる冷凍機
ガス湯沸器、ガス風呂釜、これ ガス湯沸器及びガス風呂釜（不完全燃焼時にらの排気筒及び排気筒に接続 当該機器へのガスの供給を自動的に遮断し燃される排気扇焼を停止する機能を有すると認められているもの及び経緯燃焼式のものであって特定ガス消 消費機器の技術上の基準に適合
３年に１回以上
費機器の設置工事の監督に関する法律第６条 しているかどうかの調査に規定する表示が付されているものは除く）並びにこれらの排気筒及び排気筒に接続される排気扇- 10 -

高圧ガス保安法第３５条の２

ガス事業法第４０条の２
高圧ガス保安法施行規則第１０７条、１０８
条

法定点検一覧表
施設規模

大項目
区分

点検内容

小項目区分

中項目区分

水質検査

浄化槽

みなし浄化槽全ばっ気方式(～２０人)

３月に１回以上

全ばっ気方式(２１人～３００人)

２月に１回以上

全ばっ気方式(３０１人～)

１月に１回以上

分離接触ばっ気方式、分離ばっ気方式、単純ばっ気方式(～２０人)
分離接触ばっ気方式、分離ばっ気方式、単純ばっ気方式(２１人～３００人)

４月に１回以上
保守点検

分離接触ばっ気方式、分離ばっ気方式、単純ばっ気方式(３０１人～)
散水ろ床方式、平面酸化床方式、地下砂ろ過
方式
施設規模は
問わない

６月に１回以上
１年に１回以上
４月に１回以上

分離接触ばっ気方式、嫌気ろ床接触ばっ気方
式、脱窒ろ床接触ばっ気方式(２１人～５０人)

１週に１回以上

回転板接触方式、接触ばっ気方式、散水ろ床方式(砂ろ過装置、活性炭吸着装置または凝集層を有する浄化槽）

保守点検

回転板接触方式、接触ばっ気方式、散水ろ床方式(スクリーン及び流量調整タンク又は流量調整槽を有する浄化槽）

３月に１回以上

全ばっ気方式

清掃

上記以外

施設規模は
問わない

3,000㎡以上

排水3,000㎡以上

清
掃

施設規模は
問わない

環室
境内

3,000㎡以上

3,000㎡以上

施設規模は
問わない

１年以内毎に１回
７日以内毎に１回

建築物における衛生的環境の確保に関する法律
施行令第４条の７

水槽の清掃
水槽の清掃、施設の外観検査、給水栓における水質検査、自主検査、書類提出

１年以内毎に１回

水道法３４条簡易専用水道（水槽の有効容量の合計が１０
m3を超えるもの）

水槽の有効容量の合計が１０m3以下のもの

水道事業者の定める供給規定による

排水槽労働者を常時就業させる場所又は事務所

６月以内毎に１回

建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行規則第４条の３
水質基準省令清掃等 ねずみ等の防除

６月以内毎に１回

建築物における衛生的環境の確保に関する法律
施行令第２条第３号
施行規則第４条の５

照明設備の点検(照度の測定)

６月以内毎に１回

浮遊粉塵量、一酸化炭素の含有
量、二酸化炭素の含有量、温度（空気調和設備の場合のみ）、相 ２月以内毎に１回対湿度（空気調和設備の場合の
み）、気流

室
境内
環

廃棄物焼却炉

空
調
設
備

冷
却
塔

火床面積（廃棄物の焼却施設に２以上の廃棄物焼却炉が設置されている場合にあっては、それらの火床面積の合計）が０．５㎡以上又は焼却能力（廃棄物の焼却施設に２以上の廃棄物焼却炉が設置されている場合にあっては、それらの焼却能力の合計）が１時間当たり５０ｋｇ以
上のもの

3,000㎡以上

空
備調
設

空気調和機
(ユニット形他)

3,000㎡以上

空
調
設
備

加
湿
装
置

ホルムアルデヒドの量
ダイオキシン量の自主測定

１年に１回以上（都道府県知事への ダイオキシン類対策特別措置法第28条１
施行令４条、別表１
報告義務）
廃棄物処理法施行令第１条の７（廃棄物を焼却する焼却設備の構造）

散水・修景・清掃用()

水洗便所用の水質検査
ガスタービン、ディーゼル機関

施設規模は
問わない

焼
備却
設

廃棄物焼却炉

施設規模は
問わない

排
水

浄
化
槽

労働安全衛生法施行令第２１条５

１年以内毎に１回

建築物における衛生的環境の確保に関する法律
施行令第２条１
施行規則第３条の１８

施行令第２条１
施行規則第３条１８

再
利
用

電
気
設
備

労働安全衛生法施行令第２１条５

新築・増築、大規模修繕等の工事 建築物における衛生的環境の確保に関する完了後６月１日から９月３０日までの 法律間に１回遊離残留塩素の検査

施設規模は
問わない

建築物における衛生的環境の確保に関する法律

加湿装置に供給する水の水質検 使用開始時と使用開始後１月以内 建築物における衛生的環境の確保に関する
法律
毎に１回
査、目視による点検
施行令第２条１
１年以内毎に１回
施行規則第３条の１８
加湿器の清掃中水水

労働安全衛生規則第６０５条

冷却塔に供給する水の水質検査、冷却塔、冷却水の排水受けの点検・清掃１年以内毎に１回冷却塔に供給する水の水質検査、冷却塔、冷却水の排水受けの点検・清掃空気調和設備内の排水受けの点 使用開始時と使用開始後１月以内 建築物における衛生的環境の確保に関する
法律
毎に１回
検・清掃

施設規模は
問わない

3,000㎡以上

水道法３４条の２

１年以内毎に１回

排水設備の補修、掃除

冷却塔、冷却水の水管の清掃、冷却水の完全換水3,000㎡以上

１年に１回以上

遊離残留塩素の検査

室
内
環
境

焼
却
設
備

概ね６月毎に１回以上貯水槽の清掃3,000㎡以上

貯水槽

１週に１回以上

２週に１回以上

上記以外

飲
料
水

浄化槽法第７条、８条

３月に１回以上

活性汚泥方式

浄化槽

３月に１回以上
２月に１回以上

上記以外
分離接触ばっ気方式、嫌気ろ床接触ばっ気方
式、脱窒ろ床接触ばっ気方式(～２０人)

排
水

関係法令

点検頻度

使用開始後６ヶ月を経過した日から 浄化槽法第７条、８条
２ヶ月以内。その後は、毎年１回

建築物における衛生的環境の確保に関する７日以内毎に１回
法律
pH値、臭気、外観検査 ７日以内毎 施行規則第４条の２
１回、大腸菌群、濁度検査２ヶ月毎に１回

pH値、臭気、外観検査 ７日以内毎１回、大腸菌群検査２ヶ月毎に１回

２月を越えない作業期間毎に１回以 大気汚染防止法第２条、１６条
燃料の燃焼能力が重油換算で１時間当り50リッ
ばい煙量又はばい煙濃度の測定 上（排出ガス量が毎時40,000ｍ３未 大気汚染防止法施行規則第１５条
トル以上満の場合は、年２回以上）

ガス専焼ボイラー、ガスタービン
及びガス機関、燃料電池用改質器(ガス発生炉)

ばいじん及び窒素酸化物の測定 ５年に１回以上
火炉子面積２㎡以上又は焼却能力が１時間あたり200kg以上

２月を越えない作業期間毎に１回以 大気汚染防止法第２条、１６条
ばい煙量又はばい煙濃度の測定 上（排出ガス量が毎時40,000ｍ３未 施行規則第１５条
満の場合は、年２回以上）

特定施設（処理対象人員が500人を越えるし尿
浄化槽、300床以上の病院の厨房施設・洗浄施
設・入浴施設、業務の用に供する総床面積が420㎡以上の飲食店の厨房施設等）、指定地域
特定施設（指定地域内の処理対象人員が201
人以上500人以下のし尿浄化槽）- 11 -

指定地域内 日平均排水量
排出水の測定50ｍ３以上 100ｍ３未満：３０日以
内毎に１回、 100ｍ３以上 200ｍ３
未満：１４日以内毎に１回、200ｍ３
以上 400ｍ３未満：７日以内毎に１回、400ｍ３以上：毎日

水質汚濁防止法第１４条
施行令第１条、別表１
施行規則第１条の２

施設の適切な管理のために、これらの課題について改善できる余地があるとして、法定点検の中でも 12 条点検について、検討を行うこととなりました。

（２）12 条点検の実施状況
各自治体の 12 条点検の実施状況等を把握するために、平成 26 年 7 月に本会内においてアンケートを行いました。その結果は以下の通りです。
＜自治体等女性ＦＭ会内アンケート結果（近畿地方整備局植木様監修）＞
・１４市１９施設
・複数回答有・複数施設を管理している場合は、延床面積の一番大きいものについての回答①施設を管理しているのは誰か
施設所有者（財産を管理する立場の職員）→ 一つの施設

４％（ １）

施設所有者（財産を管理する立場の職員）→ 複数の施設

３６％（ ９）

施設管理者（財産を管理する立場の職員）→ 一つの施設

１２％（ ３）

施設管理者（財産を管理する立場の職員）→ 複数の施設

４０％（１０）

施設管理の受注者（指定管理者）

０％（ ０）

上記以外の立場

４％（ １）

未回答

４％（ １）②法定点検の実施状況
法定点検を実施している

９４％（１７）

していない

６％（ １）③法定点検の種類
建築（敷地及び構造）

建築設備（昇降機を除く）

昇降機

法第１２条

３８％

法第１２条

２９％

法第１２条

４７％

第１項

（ ６）

第３項

（ ４）

第３項

（ ７）

- 12 -

（調査）

（検査）

（検査）

法第１２条

６３％

法第１２条

７１％

法第１２条

５３％

第２項

（１０）

第４項

（１０）

第４項

（ ８）

（点検）

（点検）

（点検）

（参考）

[調査]

対象

内容

・建築物の状況・不適切な改変行為等による法不適合状態

・建築設備の設置に関する状況

[点検]
[調査]

・建築設備の構造に関する状況[点検]・損傷、腐食等の劣化状況
・不適切な改変行為等による法不適合状態
・損傷、腐食等の劣化状況④法定点検の周期
建築（敷地及び構造）

建築設備（昇降機を除く）

昇降機

１年

６％（ １）

１年

８６％（１２）

１年

８７％（１３）

３年

９４％（１５）３年

１４％（ ２）

３年

７％（ １）

その他

７％（ １）

（参考）
点検対象

点検周期

備考

関係法令

建築物の敷地及び３年以内ごと検査済証の交付を受けた後、最初の建基法施行規[点検]については、６年以内に行う。

則第５条の２

検査済証の交付を受けた後、最初の建基法施行規則第６条の２

構造
建築物の昇

１年以内ごと*1

建築

降機以外の

[点検]については、２年以内に行う。

設備

建築設備

*2

建築物の昇

１年以内ごと*1

建基法施行規降機則第６条の２*1 規則第６条の２第１項及び第２項に基づき、国土交通大臣が定める項目については３
年以内ごと。
*2 規則第６条の２第１項及び第２項に基づき、国土交通大臣が定める項目については６
年以内。
⑤法定点検の実施方法
施設の職員が実施している。

１１％（ ２）

施設に勤務しない他の部署の職員が実施している。

１１％（ ２）

部分的に外注している。

２６％（ ５）- 13 -

全て外注している。

５３％（１０）

職員が（部分的も含め）実施している…４８％
外注を（部分的も含め）実施している…７９％⑥職員による法定点検の実施
法定点検を実施する職員の資格を確認している。

６

法定点検の実施にあたっての参考図書を指定している。

５

講習会等で法定点検を実施する職員への教育を実施している。

２

法定点検の結果の記録様式を指定している。

６⑦仕様書に記載している法定点検の内容
業務内容が法定点検であることを明示している。

１３

法定点検を実施する者の資格・経験等を定めている。

１１

法定点検の実施にあたっての参考図書等を指定している。

１０

法定点検の実施時に、発注者が立会している。

４

報告書の様式を指定している。

１０

報告書の提出先を指定している。

１０

報告書の内容についてヒアリング等で確認している。

１１

未回答

５

⑧外注費の算出方法等
外注費を算出するための基準を持っている。

６

複数の施設をまとめて外注する場合は、施設ごとに外注費を算出したものを合計

４

複数の施設をまとめて外注する場合は、施設ごとに外注費は算出しない。

０

未回答

２

外注費を算出するために見積をとっている。

１１

複数の施設をまとめて外注する場合は、内訳として施設ごとの外注費を求めている。

４

複数の施設をまとめて外注する場合は、内訳として施設ごとの外注費を求めない。

３

未回答

４

全部未回答

４

上記のアンケート結果及び勉強会時のヒアリングにおいて、12 条点検の現状については下記のとおりになりました。
・実際に施設を管理している担当者の所属について、財産管理者と施設管理者の割合は概ね- 14 -

半々であり、複数の施設を管理しているケースが多い。
・ほとんどの自治体で 12 条点検は実施されていたが、一部実施されていない施設があった。また、点検の実施頻度（周期）についても、一部守られていない施設があることがわかった。
・約８０％の自治体が 12 条点検を委託して実施しているが、仕様書に記載されている法定点検の内容については、自治体ごとにばらつきがある。
・外注費の算出方法等については、見積をとっている自治体が約６０％あり、外注費を算出するための基準を持っている自治体よりも多かった。
・本アンケートに協力した自治体においては、ほとんどの自治体が施設ごとに業務委託を行っており、一括して業務委託を行っている自治体はわずかであった。
また、点検結果についても、・点検結果についてＦＭ・営繕部署及び企画・財政部署との情報共有が出来ておらず、公共施設全体の保全計画に繋がっていない。
・施設管理者は、建物や設備に関する専門知識がない人が担当となることがほとんどであり、法定点検の指摘項目について、優先順位の判定が出来ていない。
という意見があり、自治体共通の課題であることが明らかになりました。
課題について議論した結果、12 条点検について、抜けのない万全の仕様書を作成すること、そして、点検結果が保全の予算付けの根拠となるような仕組みができれば公共施設全体の保全計画の作成に繋がるのではないか、という結論になりました。
そこで、ただ 12 条点検を実施するだけではなく、点検結果を施設の予防保全に活かすことが出来る 12 条点検業務委託の発注仕様書の作成を検討することとしました。

（３）業務委託の仕様について先に述べたとおり、12 条点検を実施することは施設管理上の第１ステップであり、基本的に法律に決められた項目に沿って実施されますが、施設管理者として効率的に点検を行う工夫や、次回の点検に生かせるように工夫することは可能です。
まずは、各自治体の仕様書の項目に、どのようなばらつきがあるかをまとめました。＜表２＞
同じ法令等に基づく点検を実施するための仕様書にも関わらず、記載内容には違いがあり、中には点検結果を保全に活かすために独自の取組みを追加している自治体もみられました。
そこで、各自治体の仕様書を比較検討しその内容を精査することで、12 条点検を適切に委託- 15 -

できる内容にするとともに、点検の結果を保全に直接活かせる仕様書を提案します。
この仕様書は、各自治体が 12 条点検の業務委託を行う際に共通仕様書として使用できます。
今回参考とした各自治体の仕様書の特徴とメンバーの意見をもとに、効率的に点検業務を進めるための仕様書には、以下の①~③の要件を備える必要があると考えました。
①仕様の明確化によるコスト削減
職員にとっては当たり前の内容であっても、数量、対象、範囲などを細かく記載し、点検の省略が可能な部分とその扱いを仕様として明示すれば、応札者が余分な費用を見込む必要が減ることで委託コストの低減につながるとともに、スムーズな業務履行が期待できます。
②効率的かつ安全な点検の実施
点検は施設が利用されている状況で実施されることも多いことから、点検業務の実施にあたっては利用者が安全で管理者が安心できる点検が実施されるように、点検者の資格確認はもとより、施設管理者等と協議の上、適切な点検計画の作成と、利用者も含めた周知などを行う必要があります。
また、点検の成果物の水準を揃えるには、点検方法の参考図書をあらかじめ明示することも有効です。
③不良箇所の是正と今後の維持保全への活用
今回の調査結果を今後の施設管理に繋げるために、法定点検プラスαの項目として、点検チェ
ックリストの作成、不具合箇所の図面化・数量化、是正に係る概算見積額の提示、法令適否（既存不適格を含む）・劣化度・危険度に基づく総合判定などを委託内容に含めています。
中でも、既存不適格の項目については、建築基準法違反とならないことから対応を後回しにされがちですが、過去に痛ましい事故が起きたことにより法令が改正となった項目が多いことから、明確にし、保全計画に計上する必要があると考えました。
法定点検の結果が「指摘なし」であっても、次回の点検までに不具合が発生するかもしれない箇所をまとめ、提出してもらうことで、修繕等にかかる予算の判断材料や予防保全に役立てることが可能となります。
これらのデータは、劣化度により建物評価を行う際の元データとして利用することも可能です。

- 16 -

【表２ 比較表】

対象：14自治体19施設仕様書に記載している（複数回答可、うち未回
法定点検の内容
答5）小数点以下四捨五入

具体例（自治体名未記入）●建築基準法第12条に基づく建築設備の定期検査報告書に必要とする検査及び報告に関する一切の事項とする。

業務内容が法定点検である
ことを明示している

93％（13施設）

法定点検を実施する者の資格・経験等を定めている

79％（11施設）●本業務は、建築基準法第12条第2項及び第4項（ただし、昇降機は除く。）に基づく定期点検に係る調査及び報告業務の一切を委託するものである。
●業務従事者（１）受託者（以下「乙」という。）が派遣する調査（検査）業務に従事する者（以下「業務従事者」という。）は、建築基準法（昭和２５年法律第２０１号。以下「法」という。）第１２条の規定による一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者とする。

法定点検を実施するにあ
たっての参考図書等を指定している

72％（10施設）● 特殊建築物等の定期調査報告は、下記の基準図書に基づいて行う。
・特殊建築物等定期報告業務基準 2008年改訂版
国土交通省住宅局建築指導課 監修
財団法人 日本建築防災協会 発行
・建築基準法定期報告 調査・検査者必携 2011年版
大阪府内建築行政連絡協議会 監修
財団法人 大阪建築防災センター 発行

法定点検の実施時に、発注者が立会している

29％（4施設）●定期調査は、受託者の責任者の立会・指導のもとで行い、住宅入居者の生活に支障がないよう市監督員と十分協議すること。

報告書の様式を指定している

報告書の提出先を指定している

報告書の内容についてヒア
リング等で確認している●特殊建築物定期調査報告書の作成については、大阪府ホームページ(住宅まちづくり部 建築指導室 建築安全課)より定期調査報
告書等様式をダウンロードし、必要事項を記入し作成する。
72％（10施設）●定期調査報告書等は、特定行政庁が指定した、一般財団法人大阪建築防災センターの様式【2011.4.1 現在様式】により作成すること。
●施設管理者及び市への報告を行い、判定についても十分に説明を行うこと。
72％（10施設）●（２）前号の定期検査の報告書作成並びに特定行政庁への届出受領。届け出に必要な経費は乙の負担とする。
●第5条の2定期点検等業務については、調査施設を訪問し、甲から貸与を受けた設計図等及び調査施設に保管されている建築物の関係図書及び施設管理者からの聞き取りから定期点検報告書等の作成に必要な内容について調査すること。
79％（11施設）●関連図書に記載のない軽微な修繕工事も行われていることがあるため、監督員または施設管理者（以下「監督員等」という。）
ヒアリング等を行い、必要な事項については報告書に記載すること。
●各校各棟の調査状況や改修等の状況については、添付の参考データを参照のこと。

過去の点検結果の提供の明示

22％（3施設）

再委託を制限の明示

7％（1施設）その他留意項目●点検業務を適正かつ有効に行うため、現地点検に先立ち管理者などから建物の状況、履歴、ヒアリングを行い、建築物の現状を把握し、漏れなく、効率よく点検が行えるよう計画する。
●維持管理業務の一部を第三者へ委託（再委託）する場合は、委託先の名称及び委託計画を市へ提出し、協議すること。（Ⅲ－３「一部業務委託（再委託）に関する基準」参照）●業務の実施にあたって、市職員（及び施設）と協議の上、施設利用者に支障がないよう実施すること。
（又は施設利用者に告知すること。）●外壁、防水等の劣化個所について危険度又は劣化度をランク付けし図示してもらうことで、優先順位付
けの参考となる。
●補修費用の概算見積もりによる建物ごとのLCC算定- 17 -

（４）提案仕様書
今回提案する仕様書は、法定点検の実施後、次回の法定点検までの間の施設管理にも活かすことのできるよう、12 条点検の項目に劣化度や危険度をランク付けした施設管理者向けの項目をチェックリストとして追加した、施設管理者が利用する場面を可能な限り想定したフルスペック型の仕様書を目指して作成しました。実際の活用には施設の特性や業務範囲等に応じた項目を選択して使用してください。
＜特殊建築物等定期点検業務委託仕様書（案）＞参照

12 条点検では、建築については３年に一度、設備については毎年実施される有資格者による点検の結果を活かすことで、施設の保全が実行され、安全性の確保に繋げることができます。

５．点検を活かしたＣＡＰＤサイクルの実行＝実効への提言（１）点検を活かすＣＡＰＤサイクル
これまでに検討した施設管理者による点検と法定点検との関連性と、適正な保全の実行のための予算化に向けたスケジュールを時間軸で表したものが、点検を活かすＣＡＰＤサイクル図【表４】です。
表の縦軸は各点検の関連性を示しており、点検を施設管理者が行う点検＝「一般性」と専門の知識を有する者による点検＝「専門性」を区分けしています。
１）一般性①日常点検…３.（１）日常点検が該当します。
②シーズン点検…３.（２）②シーズン点検が該当します。
③フォローアップ…３.（２）①12 条点検のフォロー、③1 年間のまとめが該当します。
２）専門性①12 条点検②その他…４.（１）に掲げる 12 条以外の法定点検が該当します。
③フォローアップ…専門の知識を有する者が、「１⁾③フォローアップ」と連携して行うもの。
表の横軸は時間軸を示しており、各点検と予算化の動きを時系列で表しています。
（２）サイクルを回すための「仕組み」- 18 -

予算化に繋げるための組織体制として、ＦＭ・営繕部署が一般性と専門性を繋ぐ２）③フォロ
ーアップの役割を担う体制が必要です。主な内容は下記のとおりです。
① 年に一度しか実施されない 12 条点検（建築）について、点検の実施されない年度
における専門の知識を有する者による施設管理者へのフォローアップ。
② 一般性の点検の不具合情報と専門性の点検の結果を集約して、予算要求の資料を作成する。
③ ②の資料を基に、学校を含めた保有施設全体での優先順位付けを行う。
この優先順位付けの指標には、様々な切り口がありますが一例として大阪府貝塚市の事例があります。
【表３ 優先順位の指標（大阪府貝塚市資料提供）】

施設管理者の行う点検と法定点検の結果が、専門の知識を有する者により仕分けされ、優先順位が付けられることで、企画・財政部署は将来の見通しが立ち、予算査定が行えることとなります。

（３）データをつなぐ「ツール」
施設管理者及び施設所管課による各点検結果や不具合箇所の報告、ＦＭ担当部署等の優先順位付け及び企画・財政部門による予算査定結果の情報を、施設カルテをツールとして使用することにより同じ情報を共有することが可能になります。
＜施設カルテ＞参照

施設カルテは、運用の際に多くの情報を入れすぎないようにするため、Ａ３の 1 枚に集約し、一目で劣化度の評価、優先順位、予算状況等がわかる資料としています。
- 19 -

このカルテは、予算査定結果、予算化されなかった項目についても記載して、施設管理者が引き続き経過観察を行う項目として、次年度への引継書としての機能も兼ねています。
【表４ 点検を活かす CAPD サイクル図～(一財)建築保全センター 池澤様 PPT より】（４）ＣＡＰＤサイクルを維持する方法について
施設管理者は、点検結果について誰からも指摘がない、予算がなかなかつかないと、だんだんとい- 20 -

い加減に実施されるようになる可能性があります。そのため、施設管理者に点検結果が「見られている」「利用されている」ことを意識させる取組みが必要であると考えられます。
＜具体的な方法＞
１）点検の目的や内容について、年１回程度の講習会を開催
適切な点検が出来るような仕掛けとして、まずＣＡＰＤサイクルの運用開始に当たっては、Ｆ
Ｍ担当部署等による説明会を行うこととします。説明会における説明事項のポイントについては、次のとおりです。
①事故がない安全な施設を保つことは施設管理者の責務である（事故事例、国家賠償法上の賠償責任）。
②財政難と老朽化した施設の更新時期が重なることにより、これまでのようなペースでの施設の更新を行う予算は確保できない。施設職員の協力による保全の強化が必要である。
③事故の防止、適正な保全の実行のために、施設職員により施設の点検を行い、不具合があれば施設所管課及び企画・財政部署、ＦＭ・営繕部署等も一体となって対応することが求められる。

２）点検結果の報告にもとづくＦＭ担当部署等による現地調査
次に、施設管理者による点検を体制化するに当たって、建築技師等の技術職の職員又は点検の経験のある職員が施設に赴き、直接点検のポイントを指導することを提案します。
専門的な知識を持たない職員にとって、いかに点検項目が少なくとも、どのようにチェックをすればいいのか不安があり、見るべきポイントを専門的な知識を持つ人に教えてもらい実際に体験してもらうことは非常に大きな効果があります。（自治体の取組みの紹介～大東市参照）
施設点検マニュアルを整備し、点検を体制化している自治体（大阪府貝塚市や奈良県天理市など）の多くは、この現地における指導を実践しています。逆にマニュアルを整備したものの、体制が定着していない自治体では、現地でのポイントの指導を実践しておらず、「マニュアルを作成したので、後は自分たちでやってくれ」「わからないことはマニュアルをよく見れば書いてある」という制作側のスタンスが施設側に受け入れられなかったものと考えます。

- 21 -

３）更なる提案として施設管理者の「やる気」につなげるには、上記の取組みに加えて、施設所管課及び企画・財政
部署、ＦＭ・営繕部署が施設管理者の取組みを見ている、知っているという反応を返すことも必要になると考えています。
２）で行う現地での指導は、回数を重ねることで施設によって点検が不要な項目、特に重点
的にチェックすべき項目などの差異に対応することができます。また、標準の点検マニュアル、点検項目を基に、次に掲げるその施設独自の施設情報を集約した「取扱説明書」を作成し、引き継
いでいくことも出来ます。
①施設の修繕履歴（修繕内容・金額）②前回の予算要求結果（予算化されなかったものも含めて）③それ以外に、施設の基礎資料、行われている事業に対する資料等
施設管理の担当業務は、それまで施設管理の経験のない職員が人事異動により突然一人で施設管理を任されることも多く、人事異動により数年で全職員が入れ替わることもあります。
このため、施設管理について記録が残っておらず、不具合があってもどうすればいいかわからない、
報告をすべき程度のものかわからない状況にある職員も多くいます。施設による点検と不具合の報告を体制化し、その施設の不具合箇所、それに対する対応をどのように行ったかの記録が残れば、後任の施設管理者にそのノウハウを引き継ぐことが出来ます。
施設管理のためのファイルが施設の「取扱説明書」として１冊各施設の書棚にある、それだけのことですが、実現できれば施設の保全のためには大きな一歩となるはずです。

- 22 -

～自治体の取組みの紹介～①点検マニュアルの策定と現地説明会～大阪府貝塚市～
貝塚市では利用者の安全・安心を守ることを目的とし、全ての施設について施設管理者による日常点検を実施するため、平成 25 年２月「公共施設点検マニュアル～貝塚ヒロシの点検隊～」を作成。同月、点検の趣旨と内容を具体的に理解してもらうため、
職員研修を実施。近畿地方整備局営繕部保全指導・監督室長（当時）植木 暁司

氏にご講演頂き、施設管理者の安全管理における責任と点検実施の重要性について学びました。その後、平成 25 年度から年 1 回、ＦＭ担当の技術職職員が各施設の施設
管理者とともに点検を実施しています。実際に打診
棒で外壁を叩きタイルが浮いている音を確認するなど、施設管理者自らが五感を使って施設の現状を把握するためには、専門的な知識を持った職員のサポートが不可欠であり、ここで培われたＦＭ担当職員と施設管理者との信頼関係が、日常的な不具合の早期発見など施設の長寿命化を図る上でも非常に重要な役割を果たしています。
また、平成 25 年 12 月本市庁舎の施設点検実施の際、研修でお世話になった植木氏のご協力により実地で点検のポイントを解説していただきました。これを「点検コラボ
レーション」と題し、近隣の自治体のご担当者にもご参加いただきました。実際に見るべき点検ポイントを体験から学び、それぞれの自治体が施設の保全について抱える悩みを情報交換するという貴重な機会でした。
さらに、点検等により判明した施設の不具合を実際に解決する仕組みについては、各課から FM 担当に集約した次年
度修繕・工事予定を「安全面のリスク・利便性の支障」と「建物の資産的価値」の視点から ABCD の 4 つのステージに分類し、予算査定の資料として提供しています。しかし、現在の情報量では厳しい財政状況における優先順位の判断材料として十分ではないという現状があるため、今後は、ABCD 判定にとどまらず、点検結果の画像や施設のデータを査定資料としてわかりやすくまとめたものをプレゼンテーション形式で提供できる仕組みを検討しています。

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②施設点検のワークショップ開催～大阪府大東市～
大阪府大東市では、去る平成２６年
１０月３１日に、庁内ＦＭ研修として「大東市ファシリティマネジメント講
習会～今からできる予防保全～」を行いました。第一部は、一般財団法人建築保全センターの池澤氏および貝塚市
庶務課ＦＭ担当の下中、畑中両氏よりご講演頂き、第二部は施設点検ワーク
ショップを実施しました。大東市にはまだ市独自の点検マニュアルが無い
中、町内組織であるＦＭ実務担当者部会で出た、ただ単に作るのではなくワークショッ
プ形式にしてはどうかという意見が発端となり、本会で検討中であった日常点検マニュ
アルをたたき台として使用し行いました。
当日の研修参加者は１４名で、うち４名は建築職、１０名は事務職の施設管理者、施設予算課職員、ＦＭ検討会議およびＦＭ実務担当者部会の委員でした。
講習会では、池澤氏より、施設の点検を時間軸で見た場合、建基法１２条点検をはじめとする専門家による各種点検は点でしかないため、利用者の安全を確保するためには線となる施設管理者による日常点検や周期点検が欠かせず、さらにＦＭ部署等がそれらの結果を生かし、予算化等のフォローをしていく体制の確立についての提案がありました。また、貝塚市のＦＭ担当者からは、これまでの様々なＦＭの取組みや施設点検の実施を通してＦＭ部署と施設管理者の間に信頼関係が構築されてきたこと、さらにはＦＭ部署が施設改修について優先順位付けしたものが財政部署に評価されるようになってきたこと、それらがまた貝塚市のＦＭを回し続
ける原動力となっていることなど、同じ自治体としては非常に具体的な、まさに池澤氏の提案の効果を裏付けるような実践のお話を伺うことが出来ました。

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施設点検ワークショップでは、自治体等女性ＦＭ会作成の点検マニュアル「五感で感じる施設点検～日常の備え
から梅雨・台風シーズンへ～（参考－１）」を説明した後、貝塚市ＦＭ担当者の先導で、まずは当日の講習会場でもあった児童センター（RC 造 2 階
560 ㎡ S59 建築 H25.3 廃止）を全員で点検することからはじめました。
下中氏が室内の壁に打診棒を走らせると、クラックの周辺でカラカラと音が変わることに驚いた様子の施設管理者一同は、代わる代わる打診棒を手に館内を回り出しました。排煙窓を操作すると「そうやって開けるものだとは知らなかった」、防煙垂れ壁も「透明なので飾りかと思っていた」などの声が上がる中続いてベランダへ行くと、同じ敷地内に建つ老人センター（RC 造 平屋
414 ㎡ S59 建築）の屋根葺き材であるアスファルトシングルの破片が風で無数に飛んできており、こういったものからも老朽化が分かるとの説明を受けました。屋上では落ちかけのパラペットを目の当たりにし、その場で泥をかき分けてドレンの本来の姿も確認しました。外回りに移動した頃には一同の視線は上に集中し、玄関庇横の外壁の浮きは全員が確認出来ました。
地盤が軟弱な大東市にあって、この施設も例にもれずグランドへ降りる階
段やブロック塀は地盤沈下によって激しく崩れたり傾いたりしていました。
管理者によると、ブロック塀について
は、かつて営繕部署により応急措置がなされ、その後も定期的に傾きを測定しているとのことでしたが、隣地側に大きく傾いている現状では適切な対応とは言えず、今後は建築職の職員もよりＦＭに精通し、また不具合対応策についても組織として判断する必要性を感じた部分でした。
次の施設の点検前に討議の時間を持ち、これまでの振り返りを行いました。貝塚市のＦ
Ｍの組織づくりや対象施設、建築職の職員の関わり方についての質疑や、本市においても予算措置に至る環境整備が必要との意見が出たほか、本会作成の点検マニュアルについての意見要旨は以下のとおりでした。
・確かにこのようなマニュアルがあれば回り易いが、もう少し細かい内容であっても良い（施設管理者）。
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・“マニュアル”と聞くと、“それを見ながらやれば誰がやっても同じ結果が出るもの”
だと思っていたので、ワークショップ前にこのマニュアルの説明を受けた時にはアバウ
ト過ぎる感じを受けたが、実際回ってみると、目の付けどころを養うと言うか、“誰がやってもある程度同じ成果を得られる”ことに主眼が置かれて作られていることに気付いた（ＦＭ実務担当者）。
・Ｑ．このマニュアルにはチェックシートは付かないのか？（下中氏）
Ａ．付かない。日常点検の項目は始業前点検であり、オープンするなら全て OK が前提なので、不具合があれば営繕部署などに直ぐ判断を仰いで欲しい（入江）。
・点検ポイントを映像化し管理者に見て貰うのも有効ではないか（池澤氏）。
最後に小学校に移動し、本日学んだことを生かしてそれぞれの視点で点検を実施しました。外は薄暗くなり、内部は廊下と限られた部屋しか入れませんでしたが、スチール製の窓サッシや防火戸を前に皆盛んに質問し、口々に指摘していました。
ワークショップを進める中で一番驚いたことは、明らかに参加者の視点が変わっていったことです。後日回収したアンケートでも、“貝塚市のようなチェックシート付きのマニュアルがあった方が良い”等、施設管理者からの積極的な意見が見られ、やはり施設管理者自身が経験し「わかった」という充実感を感じて貰うことが大切で、そのためにも「わからない」ことに対しＦＭ部署等がしっかり寄り添い、安心感を持って点検して貰うことの重要性を再認識した一日となりました。

また、日頃市の職員があまり訪れることのない小学校も現場としたことで、規模も大きく老朽化が進んでいるこれら学校施設群を、教職員が多忙な中管理しているという現実問題を参加者が直視出来た点も良かったです。市独自の点検マニュアル作成への足掛かりとして行った今回の施設点検ワークショップでしたが、結果として様々な発見があり、啓発から予算化へ繋がる仕組み作りまで責任を持って進めなければならないことを実感出来ました。
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６．参考資料●国土総合技術製作総合研究所『建物事故ナレッジベース』～施設別、類似事故別に実際起きた事例が整理されています。
http://www.tatemonojikoyobo.nilim.go.jp/kjkb/●国土交通省近畿地方整備局『保全インフォメーションきんき』～官公庁施設管理担当者向けの保全業務についてのお知らせ
http://www.kkr.mlit.go.jp/build/conservation/info_kinki_12.html●国土交通省東北地方整備局『保全ニュースとうほく』～用語集、建物部位別解説、建物点検情報などが項目別に掲載されています。
http://www.thr.mlit.go.jp/Bumon/B00093/K00490/eizen/hozen/hozen.html●文部科学省「学校における転落事故防止のために」～過去に起きた痛ましい事項に基づき作成されたものです。
・パンフレット
http://www.mext.go.jp/component/a_menu/education/detail/__icsFiles/afieldfil
e/2010/01/20/081106.pdf

・報告書
http://www.nier.go.jp/shisetsu/pdf/jikoboushi.pdf- 27 -