平成29年5月10日発行（毎月10日発行）通巻第466号
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
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不動産キャリアパーソン で今月の必読 オススメ！

改正宅建業法と関係法令の施行について
新連載 読んだ気になるかも？

5分で分かる経済学・経営学の名著

連載 住まいの保険あれこれ─増える孤独死に備える保険
紙上研修 借地に関する各種承諾料と最近の諸問題②

5

May 2017

巻頭企画

宅地建物取引業法の一部を改正する法律及び関係法令の施行について
宅地建物取引業法の一部を改正する法律が平成29年 4月1日（一部の規定については平成30年 4月1日）に施行され、関連する施行規則や宅建業法の解釈・運用の考え方（以下「ガイドライン」）等も公表され、より具体的な内容が明らかになりました。そこで、改正内容のうち主な事項のポイントについて整理します（本文中、緑字の記載は施行規則、青字の記載
はガイドラインに基づくものです）。
※掲載した関係法令はあくまで要約です。必ず条文等でご確認ください。

●国土交通省HP

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei̲const̲tk3̲000132.html

1. 媒介契約における売買又は交換の申込みがあったときの報告（平成 29 年 4月1日施行）

媒介契約を締結した宅建業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買 又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなけ
ればならない。
（法第34 条の2第8 項）

5. 既存の建物の取引における情報提供の充実（平成 30
年 4月1日施行）（1）媒介契約書面の記載事項に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を追加

宅建業者は、既存の建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付・「売買又は交換の申込み」とは、「購入申込書等の売買又は交しなければならない。
（法第34条の2第1項第4号関係）

換の意思が明確に示された文書による申込み」をいう。
・依頼者の希望条件を満たさない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある。
（ガイドライン第 34 条の2関係）

「建物状況調査」とは、・建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部
分（詳細は施行規則第15条の7）に関する調査で、・国土交通大臣が定める講習を修了した建築士が実施したも

2.宅建業者に対する重要事項説明の簡素化（平成 29 年 4月1日施行）の（施行規則第15条の8）をいう。
建物状況調査を実施する者のあっせんについて

宅地又は建物の取得者又は借主となる者が宅建業者

・宅建業者は、媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のである場合における重要事項の説明については、説明

あっせんの有無」（宅建業者があっせんするか否か）を記載すを要せず、重要事項を記載した書面の交付のみで足りる。

る。
（法第35条第6 項関係）

・宅建業者は依頼者が建物状況調査について認識した上で取引が行えるよう、依頼者に対して建物状況調査に関して説明

3.営業保証金制度及び弁済業務保証金制度の改善（平成 29 年 4月1日施行）（1）営業保証金又は弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者から、宅建業者を除く。
（法第 27条
第1項及び第64 条の8 第1項関係）を行うことが望ましい。
・建物状況調査実施者をあっせんする場合には、あっせん先が既存住宅状況調査技術者であることを既存住宅状況調査技
術者講習実施機関のHP 等において確認した上で行う。
・あっせんとは、建物状況調査実施者に関する単なる情報提（2）宅地建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは供ではなく、依頼者と建物状況調査を実施する者の間で建代理を依頼した者又は宅建業者が行う媒介に係る売物状況調査の実施に向けた具体的なやりとりが行われるよ

買、交換若しくは貸借の各当事者が宅建業者である場

うに手配すること。

合は、営業保証金を供託した供託所等についての説明を不要とする。
（法第35条の2関係）

・依頼者の同意がある場合を除き、宅建業者は、自らが取引の媒介を行う場合にあっては、建物状況調査の実施主体となることは適当でない。

4.従業者名簿の記載事項の変更（平成29年4月1日施行）

・宅建業者は、購入又は交換希望の依頼者が建物状況調査を

宅建業者が事務所ごとに備えるべき従業者名簿の記実施する場合には、あらかじめ物件所有者の同意が必要で載事項から、住所を削除する。
（法第 48 条第3 項関係）あることに留意すること。
・建物状況調査実施者のあっせんは、媒介業務の一環である

02

Realpartner 2017.5「②設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるもの（施行規則第16 条の2の3）」とは、ため、宅建業者は、依頼者に対し建物状況調査実施者をあっせんした場合において、報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
（ガイドライン第34 条の2関係）（1）確認の申請書及び添付図面並びに確認済証（新築時又は増改築時）（2）検査済証（新築時又は増改築時）（3）建物状況調査結果報告書(2)重要事項説明の対象の追加

既存建物に関する重要事項説明の対象に次の2点を追加（平成 30 年 4月1日施行）（4）既存住宅性能評価書（5）建築基準法第12 条の規定による定期調査報告書（6）新耐震基準等に適合していることを証する書類①建物状況調査（実施後1年を経過していないものに限・書類の保存状況の説明は、原則として、書類の有無を説明する）を実施しているかどうか、及び実施している場合にはるものであり、書類の記載内容の説明まで義務付けるものでその結果の概要（既存住宅の売買・交換・賃貸が対象）はない。

②設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保・（書類が無い場合）そもそも作成義務がない書類なのか、作全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるもの

成義務があるのに交付されていないのかを説明することがの保存状況（既存住宅の売買・交換が対象）（法第35条望ましい。

第1項第6 号の2）・本説明義務は、売主等（必要に応じて管理組合及び管理業者）に書類の保存状況を照会し、書類の有無が判明しない場「①建物状況調査の実施及び結果の概要」関連

合は、その照会をもって説明義務を果たしたことになる。
（ガ重要事項説明の対象となる建物状況調査について

イドライン第35条第1項第6 号の2関係）

・建物状況調査が過去1年以内に実施されている場合には、建※スペースの関係上、概要を記載しています。詳細はガイドライン第35条第1項第6 号の2関係参照。

物状況調査実施者が作成した「建物状況調査の結果の概要」に基づき、劣化事象等の有無を説明する。
・説明を行うに当たっては、その建物状況調査実施者が既存
住宅状況調査技術者であることを既存住宅状況調査技術者
講習実施機関のHP 等において確認した上で行う。
・本説明義務については、売主等に建物状況調査の実施の有無を照会し、必要に応じて管理組合及び管理業者にも問い合わせた上、実施の有無が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。
・実施後1年を経過していない建物状況調査が複数ある場合（3）宅建業者は、既存の建物の売買又は交換の契約が成立したときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を当事者に交付しなければならない。
（法第 37条第1項
第 2号の2関係）（平成 30 年 4月1日施行）

書面にどのように記載するか（ガイドラインでの整理）●専門的な第三者が行った建物状況調査等があり、その結果は、直近に実施された建物状況調査を重要事項説明の対象

概要を重要事項として説明している場合とする。ただし、直近に実施されたもの以外の建物状況調査⇒その結果概要を本条の交付書面に記載し、確認した事項により劣化事象等が確認されている場合には、その建物状とする（確認「有」とする）。

況調査についても買主等に説明することが適当である。なお、取引の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる建物状況調●上記以外⇒「当事者の双方が確認した事項」は「無」と記載。

査を直近のもの以外に別途認識しているにもかかわらず、当

ただし、当事者の双方が写真や告知書等をもとに既存住該建物状況調査について説明しない場合には、法第 47条違宅の状況を客観的に確認し、その内容を価格交渉や瑕疵担反になりうる。

保の免責に反映した場合等、既存住宅の状況が実態的に明・建物状況調査を実施してから1年を経過する前に大規模な自らかに確認されるものであり、かつ、それが法的にも契約の然災害が発生した場合等、重要事項の説明時の建物の現況

内容を構成していると考えられる場合には、当該事項を「当が建物状況調査を実施した時と異なる可能性がある場合で事者の双方が確認した事項」として書面に記載して差し支えあっても、その建物状況調査についても重要事項として説明ない。
（ガイドライン 第37条第1項第 2号の2関係）

することが適当である。
（ガイドライン第 35条第1項第6 号の2関係）※なお、国土交通省から、近日中に、改正宅建業法の内容をQ&A 形式
でより詳しく解説した「宅建業法Ｑ＆Ａ」が公表される予定です。
Realpartner 2017.5

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巻頭企画

宅地建物取引業法の一部を改正する法律及び関係法令の施行について
宅地建物取引業法の一部を改正する法律が平成29年 4月1日（一部の規定については平成30年 4月1日）に施行され、関連する施行規則や宅建業法の解釈・運用の考え方（以下「ガイドライン」）等も公表され、より具体的な内容が明らかになりました。そこで、改正内容のうち主な事項のポイントについて整理します（本文中、緑字の記載は施行規則、青字の記載
はガイドラインに基づくものです）。
※掲載した関係法令はあくまで要約です。必ず条文等でご確認ください。

●国土交通省HP

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei̲const̲tk3̲000132.html

1. 媒介契約における売買又は交換の申込みがあったときの報告（平成 29 年 4月1日施行）

媒介契約を締結した宅建業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買 又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなけ
ればならない。
（法第34 条の2第8 項）

5. 既存の建物の取引における情報提供の充実（平成 30
年 4月1日施行）（1）媒介契約書面の記載事項に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を追加

宅建業者は、既存の建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付・「売買又は交換の申込み」とは、「購入申込書等の売買又は交しなければならない。
（法第34条の2第1項第4号関係）

換の意思が明確に示された文書による申込み」をいう。
・依頼者の希望条件を満たさない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある。
（ガイドライン第 34 条の2関係）

「建物状況調査」とは、・建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部
分（詳細は施行規則第15条の7）に関する調査で、・国土交通大臣が定める講習を修了した建築士が実施したも

2.宅建業者に対する重要事項説明の簡素化（平成 29 年 4月1日施行）の（施行規則第15条の8）をいう。
建物状況調査を実施する者のあっせんについて

宅地又は建物の取得者又は借主となる者が宅建業者

・宅建業者は、媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のである場合における重要事項の説明については、説明

あっせんの有無」（宅建業者があっせんするか否か）を記載すを要せず、重要事項を記載した書面の交付のみで足りる。

る。
（法第35条第6 項関係）

・宅建業者は依頼者が建物状況調査について認識した上で取引が行えるよう、依頼者に対して建物状況調査に関して説明

3.営業保証金制度及び弁済業務保証金制度の改善（平成 29 年 4月1日施行）（1）営業保証金又は弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者から、宅建業者を除く。
（法第 27条
第1項及び第64 条の8 第1項関係）を行うことが望ましい。
・建物状況調査実施者をあっせんする場合には、あっせん先が既存住宅状況調査技術者であることを既存住宅状況調査技
術者講習実施機関のHP 等において確認した上で行う。
・あっせんとは、建物状況調査実施者に関する単なる情報提（2）宅地建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは供ではなく、依頼者と建物状況調査を実施する者の間で建代理を依頼した者又は宅建業者が行う媒介に係る売物状況調査の実施に向けた具体的なやりとりが行われるよ

買、交換若しくは貸借の各当事者が宅建業者である場

うに手配すること。

合は、営業保証金を供託した供託所等についての説明を不要とする。
（法第35条の2関係）

・依頼者の同意がある場合を除き、宅建業者は、自らが取引の媒介を行う場合にあっては、建物状況調査の実施主体となることは適当でない。

4.従業者名簿の記載事項の変更（平成29年4月1日施行）

・宅建業者は、購入又は交換希望の依頼者が建物状況調査を

宅建業者が事務所ごとに備えるべき従業者名簿の記実施する場合には、あらかじめ物件所有者の同意が必要で載事項から、住所を削除する。
（法第 48 条第3 項関係）あることに留意すること。
・建物状況調査実施者のあっせんは、媒介業務の一環である

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Realpartner 2017.5「②設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるもの（施行規則第16 条の2の3）」とは、ため、宅建業者は、依頼者に対し建物状況調査実施者をあっせんした場合において、報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
（ガイドライン第34 条の2関係）（1）確認の申請書及び添付図面並びに確認済証（新築時又は増改築時）（2）検査済証（新築時又は増改築時）（3）建物状況調査結果報告書(2)重要事項説明の対象の追加

既存建物に関する重要事項説明の対象に次の2点を追加（平成 30 年 4月1日施行）（4）既存住宅性能評価書（5）建築基準法第12 条の規定による定期調査報告書（6）新耐震基準等に適合していることを証する書類①建物状況調査（実施後1年を経過していないものに限・書類の保存状況の説明は、原則として、書類の有無を説明する）を実施しているかどうか、及び実施している場合にはるものであり、書類の記載内容の説明まで義務付けるものでその結果の概要（既存住宅の売買・交換・賃貸が対象）はない。

②設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保・（書類が無い場合）そもそも作成義務がない書類なのか、作全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるもの

成義務があるのに交付されていないのかを説明することがの保存状況（既存住宅の売買・交換が対象）（法第35条望ましい。

第1項第6 号の2）・本説明義務は、売主等（必要に応じて管理組合及び管理業者）に書類の保存状況を照会し、書類の有無が判明しない場「①建物状況調査の実施及び結果の概要」関連

合は、その照会をもって説明義務を果たしたことになる。
（ガ重要事項説明の対象となる建物状況調査について

イドライン第35条第1項第6 号の2関係）

・建物状況調査が過去1年以内に実施されている場合には、建※スペースの関係上、概要を記載しています。詳細はガイドライン第35条第1項第6 号の2関係参照。

物状況調査実施者が作成した「建物状況調査の結果の概要」に基づき、劣化事象等の有無を説明する。
・説明を行うに当たっては、その建物状況調査実施者が既存
住宅状況調査技術者であることを既存住宅状況調査技術者
講習実施機関のHP 等において確認した上で行う。
・本説明義務については、売主等に建物状況調査の実施の有無を照会し、必要に応じて管理組合及び管理業者にも問い合わせた上、実施の有無が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。
・実施後1年を経過していない建物状況調査が複数ある場合（3）宅建業者は、既存の建物の売買又は交換の契約が成立したときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を当事者に交付しなければならない。
（法第 37条第1項
第 2号の2関係）（平成 30 年 4月1日施行）

書面にどのように記載するか（ガイドラインでの整理）●専門的な第三者が行った建物状況調査等があり、その結果は、直近に実施された建物状況調査を重要事項説明の対象

概要を重要事項として説明している場合とする。ただし、直近に実施されたもの以外の建物状況調査⇒その結果概要を本条の交付書面に記載し、確認した事項により劣化事象等が確認されている場合には、その建物状とする（確認「有」とする）。

況調査についても買主等に説明することが適当である。なお、取引の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる建物状況調●上記以外⇒「当事者の双方が確認した事項」は「無」と記載。

査を直近のもの以外に別途認識しているにもかかわらず、当

ただし、当事者の双方が写真や告知書等をもとに既存住該建物状況調査について説明しない場合には、法第 47条違宅の状況を客観的に確認し、その内容を価格交渉や瑕疵担反になりうる。

保の免責に反映した場合等、既存住宅の状況が実態的に明・建物状況調査を実施してから1年を経過する前に大規模な自らかに確認されるものであり、かつ、それが法的にも契約の然災害が発生した場合等、重要事項の説明時の建物の現況

内容を構成していると考えられる場合には、当該事項を「当が建物状況調査を実施した時と異なる可能性がある場合で事者の双方が確認した事項」として書面に記載して差し支えあっても、その建物状況調査についても重要事項として説明ない。
（ガイドライン 第37条第1項第 2号の2関係）

することが適当である。
（ガイドライン第 35条第1項第6 号の2関係）※なお、国土交通省から、近日中に、改正宅建業法の内容をQ&A 形式
でより詳しく解説した「宅建業法Ｑ＆Ａ」が公表される予定です。
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「失われた10 年」後半期。資産デフレの嵐
ハトマークサイト、不動産ジャパン稼働
今年、全宅連は創立 50周年を迎え、全宅保証は創立

運輸省、建設省、国土庁、北海道開発庁の4省庁を統合し、国45周年を迎えます。それを記念し、昨年 4月号から連土交通省が発足しました。

載で住宅・不動産の50 年を振り返っています。

平成17年8月に参議院本会議で郵政民営化関連法案が否決

第11回目は、平成13年から平成17年までの5年間をされ、小泉首相は衆議院解散を表明（郵政解散）、その後実振り返ります。

施された衆議院総選挙では自民党が圧勝。同年10月に再提出された郵政民営化関連法案は成立し、小泉首相の長年の悲願が実現しました。

国土交通省発足。郵政は民営化へ

世界情勢も緊迫していました。平成13年9月にアメリカで同「聖域なき構造改革」を掲げる小泉純一郎氏が平成13年4時多発テロが発生し、アメリカはイギリス・フランス・カナダ・ド

月に総理大臣に就任。小泉内閣はその後、国民からの高い支イツ等と共同でアフガニスタン攻撃を行いました。平成15年

持率を得て5年半に及ぶ長期政権となりました。

にはイラク戦争が勃発しました。

構造改革の一環として平成13年に中央省庁再編が行われ、資産デフレ解消を求め、総決起大会開催
日本の産業・経済面では、まさに「失われた10年」の後半期

Contents

May 2017

にあたり、資産デフレの嵐が吹き荒れました。平成15年度版『年次経済財政報告』では、「資産デフレは、1990年代初頭の

02
04
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08

改正宅建業法と関係法令の施行について

バブル崩壊後から基本的に続いている。
（中略）1989年末か

連載 vol.11 住宅・不動産 この50年を振り返る

ら2001年末までに土地と株価によって生じたキャピタルロス

09
10
11

連載 vol.02 住まいの保険あれこれ

効果的な土地住宅施策の推進を要望し、数年にわたって粘り

連載 vol.10 地域を笑顔でサポート！

強く関係各方面と交渉を続けました。平成13年に「住宅金融・

連載 vol.04
公益社団法人への移行 地域に根づく宅建協会

税制推進総決起大会」、15年と17年に「住宅・土地税制改正

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連載 vol.11
不動産関係で頑張っている女性を応援します13
14

新連載 vol.01 5分で分かる経済学・経営学の名著

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Information
全米リアルター協会が全宅連を表敬訪問／めざせ！
不動産キャリアパーソン／一人暮らしに関する意識調
査／新刊29年度版 税金の解説書

20

連載 vol.10 不動産トラブル事例・最近の裁判例から
連載 vol.92 知っていれば役立つ税務相談
新連載 vol.01
これからの不動産市場―方向性とヒント

紙上研修
借地に関する各種承諾料と最近の諸問題②

ハトマーク支援機構からのお知らせ

は、1,330兆円に達する。これは、日本経済にとって大きな下押し圧力となった」と分析しています。
全宅連・全宅保証は平成13年頃から、資産デフレの解消、実現総決起大会」等を開催し、資産デフレの解消・克服を強くアピールしました。
平成17年になると景気がいくらか好転し、「ミニバブル」と呼ばれるほどになりましたが、期待していたほどには長続きしませんでした。

改正銀行法成立―銀行の不動産業参入阻止
全宅連の活動として他に注目されることとして、金融機関の不動産業参入を阻止したことが挙げられます。平成13年の強力な要望活動の結果、この年の11月に改正銀行法が成立し、5月号
2017年5月10日発行 通巻第466号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤 博
編集人／追分 直樹〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
URL. http://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101

04

Realpartner 2017.5

普通銀行等の不動産仲介業務を認めないことが法制化されました。
平成13年4月に消費者契約法が施行されました。事業者と消費者との契約トラブルを防止し、消費者の利益保護を図ることを目的とした法律です。全宅連をはじめ不動産業界では、その周知に努め消費者保護を推進しました。

第11回
平成13年（2001年）〜平成17年（2005年）
改正銀行法成立︑銀行の不動産業参入阻止を伝える
リアルパートナー紙面︵
年︶

H
13
賃貸不動産管理業協会設立発起人会（H13 年）

不動産ジャパン・オープン（H15 年）

サッカー・ワールドカップ
日韓共同開催（H14 年）

ハトマークサイト稼働 記念式典
（H15 年）

六本木ヒルズがオープン（H15 年）

新潟県・中越地震の傷跡（H16 年）

資産デフレ解消・克服で決起大会（H17年）

平成13年5月に賃貸不動産管理業協会〔現・一般社団法人
全国賃貸不動産管理業協会（全宅管理）〕の設立発起人会が開催されました。賃貸管理業を業として確立し、業務を支援
し、社会的な認知・普及促進を行う団体です。

参考文献：リアルパートナー303-352号、
東京都宅建協会『40周年記念誌』

宅建協会会員であることを要件とすることは適法であるとされました。

13 年にJ-REIT上場。17年に耐震偽装事件

平成15年4月に全宅連統合サイト「ハトマークサイト」が本

住宅・不動産関連全般の動きとしてはまず、J-REIT（不動産格稼働しました。47都道府県協会が参加し、各協会の物件情

投資信託）が平成13年9月に初めて上場されたことが挙げられ報が統合されました。同サイトは急成長し、物件数はわずかます。多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施

4ヵ月で5万件を超え、同年7月の月間アクセスは約100万に達設、マンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益しました。

を投資家に分配する商品です。

同年10月になると、全宅連をはじめとした不動産4団体が共

税金面では、住宅ローン減税の拡充・延長、不動産取得税・同して開発した不動産統合サイト「不動産ジャパン」が発足し

登録免許税の軽減等が毎年の税制改正の焦点になりましたが、ました。不動産4団体には全国の不動産流通業者のほぼ100％

平成15年からの新しい制度として相続時精算課税制度が創設が加入し、4団体の物件情報が統合され、一元的に検索できるされました。

ようになりました。発足時の物件情報数は20万件でした（うち全宅連が9万件でトップ）。
平成16年11月に全宅住宅ローン株式会社が設立され、17年7月から東京地区で、10月から全国で事業を開始しました。

平成17年11月に耐震強度偽装事件が発覚し、住宅・不動産関係者のみならず、国民全体を震撼させました。建物の安全に対する信頼が大きく揺らぐとともに検証と対応策が待たれることになりました。

平成16年11月の最高裁判決で、全宅保証の入会資格として
Realpartner 2017.5

05

連載 vol.10

連載 vol.92

不動産トラブル事例─最近の裁判例から
弁護士

佐藤 貴美
たか

よし

契約締結日になって一方が白紙撤回
損害賠償責任が生じるとされた事例

知っていれば役立つ税務相談

QA
東京シティ税理士事務所

代表税理士

山端 康幸

居住用の3,000万円控除と空き家の3,000万円控除
親が居住している住まいを、親が存命中に売却するのと、亡くなって相続してから売却するのでは、税金上の違いはありますか？

土地の売買契約の締結につき、契約締結予定日の当日になって一方当事者が解消することは信義則上の注意&

義務違反に当たり、不法行為に基づく損害賠償責任が生じるとされた事例

親の居住中の自宅売却より、相続後の空き家売却の方の税金が安いという不思議？

（福岡高裁平成5年6月30判決）■ 事案の概要
スポーツセンターを建設する目的で、被告ら3人が共有する土地を購入することとした原告は、媒介業者を介して、被告らとの間で売買契約の基本的事項を合意するとともに、所有権移転登記及び代金支払いを一括して行うこと並びに当該決済日を取り決めた。ところが決済日の前日になって売買対象の土地の権利証がないことが分かったため、原告と被告らはあらためて、保証書による所有権移転登記申請と担保権設定による代金の先払いを合意したところである。
しかし、被告らの一人が当該取扱に難色を示し、結局、契約締結予定日の当日になって、被告らは本件売買契約を一方的に白紙撤回した。
そこで原告が被告らに対し、売買代金の融資を受けるに際し負担した金融機関に対する取扱手数料等につき損害を被ったとして、不法行為に基づく損害賠償を請求した事案で■ 解説
1「契約締結上の過失」とは？

売買契約が成立するまでの間は、当事者は、基本的にいつでもその交渉を打ち切ることが可能です。
しかし、契約締結交渉が相当進んだ段階で交渉を一方的に破棄する行為に対しては、契約がいまだ成立していなくても、破棄した一方当事者は、その相手方に対し、信義則上の損害賠償責任を負わなければならない
場合があります。これを「契約締結上の過失」といいます。これは契約がまだ成立していない段階なので債務不履行責任ではなく不法行為責任の問題となり、責任を追及する側が相手方の過失等も主張立証しなければなりませんが、いずれにしても具体的事情いかんでは、破棄した側は相手方に対し、契約が成立するとのある。

■ 裁判所の判断りません。

1

原告と被告らとの間の交渉の事実経過からすれば、原告としては、交渉の結果に沿った契約の成立を期待し、そのための準備を進めることは当然である。
2

契約締結の準備がこのような段階にまで至った場合には、被告らとしても原告の期待を侵害しないよう誠実に契約の成立に努めるべき信義則上の注意義務がある。
3

本件では、被告らは「正当な理由」なく契約締結を拒否したものであり、これは原告の有する契約締結に向けての利益を侵害した点で違法であり、被告らはその不法行為によって被った原告の損害を賠償しなければならない。

Realpartner 2017.5

たせば売却に伴う譲渡益から3,000万円を控除することができます。この制度は自己の居住しているマイホームの売却に限られます。
＜ケース1＞ 居住用資産の売却

母が所有・居住し、所有期間30 年のマイホームを売却。
売却額
取得費

譲渡費用

①譲渡所得

8,000万円

8,000万円−（2,000万円＋400万円）＝5,600万円
5,600万円−3,000万円＝2,600万円②譲渡所得税2,600万円×14.21％＝3,694,600 円（所得税・住民税）

譲渡費用

①譲渡所得

8,000万円

2,000万円

400万円

A 5,600万円 × 1/2 ＝ 2,800万円

2,800万円−2,800万円（空き家の3,000万円控除）＝ 0 円

B 5,600万円 × 1/2 ＝ 2,800万円

B

0円

0円

このように、空き家の3,000万円控除は、共有者1人につき3,000万円の控除を受けられることから、親が生前にマイホームを売却した場合の税金より、複数人の子が親から相続した
後に空き家を売却した場合の方が有利になるということです（ただし、別に相続税がかかる場合があります）。
居住用の3,000万円控除を受けられるとして、親が長年住み慣れた自宅を売却してしまうよりも､親の希望が、住み慣れた
現在の自宅で余生を全うしたいということであれば､相続後の売却として、空き家の3,000万円控除を受けた方が親の希望も叶い、かつ譲渡所得税も安くなる場合があるということです。
●参考―空き家の3,000万円特別控除の主な要件

予定日の当日を迎えているところであり、この段階での1 相続により土地および建物を取得。

買主側の契約成立に向けての期待は法的にも保護さ

2 相続直前に被相続人が1人で居住。

れるとして、原告の損害賠償請求が認められました。

3 昭和56 年5月31日以前に建築された区分所有されていない家屋。

本事例のように、様々な取引において交渉の過程で発生する可能性を踏まえ、慎重に検討し対応するよう

取得費

A

ね、いくつか段階を踏んで合意形成を図り、契約締結段階に至っている場合には、以上のような法的責任が売却額④譲渡所得税400万円

本事例では、当事者が契約締結に向けて交渉を重もしれません。しかし契約締結交渉が相当程度進んだに売却。所有期間は37年（親から通算）。

2,800万円−2,800万円（空き家の3,000万円控除）＝ 0 円

2,000万円

2 契約締結交渉が相当進んだ段階では法的責任も依頼者から、その打ち切りを表明されることがあるか母が居住していた空き家を、子供 A、Bが共有で相続した後8,000万円−（2,000万円＋400万円）＝5,600万円

なければならない場合があることに注意しなければな

助言することが大切でしょう。
06

民税が課税されます。またマイホームの場合、一定の要件を満

信頼が裏切られたことによって生じる損害（本事例では売買代金を準備するために要したコスト）を賠償し裁判所は、概ね以下のように述べて、原告の請求を認めた。

通常、不動産の売却に伴って生じた譲渡益には、所得税・住＜ケース2＞ 空き家の売却

4 相続から売却までに事業・貸付・居住の用に供していない。

一方、平成 28 年税制改正によって、親から相続した空き家の売却に対して3,000万円特別控除が受けられるようになりました。この制度は、親から相続した資産についても居住用と同様に3,000万円控除を認めるというものです。

5 譲渡対価の合計額が1億円以下。
6 相続人が耐震リフォームまたは家屋を除却して売却。
7 平成 28 年 4月1日から平成 31年12月31日までに譲渡すること。
8 相続開始日から3年後の年末まで譲渡すること。

Realpartner 2017.5

07

連載 vol.92

知っていれば役立つ税務相談

QA
東京シティ税理士事務所

代表税理士

山端 康幸

居住用の3,000万円控除と空き家の3,000万円控除
親が居住している住まいを、親が存命中に売却するのと、亡くなって相続してから売却するのでは、税金上の違いはありますか？

&

親の居住中の自宅売却より、相続後の空き家売却の方の税金が安いという不思議？
通常、不動産の売却に伴って生じた譲渡益には、所得税・住民税が課税されます。またマイホームの場合、一定の要件を満たせば売却に伴う譲渡益から3,000万円を控除することができます。この制度は自己の居住しているマイホームの売却に限＜ケース2＞ 空き家の売却
母が居住していた空き家を、子供 A、Bが共有で相続した後に売却。所有期間は37年（親から通算）。
売却額

8,000万円

取得費2,000万円

譲渡費用

400万円

①譲渡所得

られます。

8,000万円−（2,000万円＋400万円）＝5,600万円＜ケース1＞ 居住用資産の売却

A 5,600万円 × 1/2 ＝ 2,800万円
2,800万円−2,800万円（空き家の3,000万円控除）＝ 0 円

母が所有・居住し、所有期間37年のマイホームを売却。
売却額

8,000万円

取得費2,000万円

譲渡費用

400万円

①譲渡所得
8,000万円−（2,000万円＋400万円）＝5,600万円
5,600万円−3,000万円＝2,600万円②譲渡所得税2,600万円×14.21％＝3,694,600 円（所得税・住民税）

B 5,600万円 × 1/2 ＝ 2,800万円
2,800万円−2,800万円（空き家の3,000万円控除）＝ 0 円④譲渡所得税
A

0円

B

0円

このように、空き家の3,000万円控除は、共有者1人につき3,000万円の控除を受けられることから、親が生前にマイホームを売却した場合の税金より、複数人の子が親から相続した
後に空き家を売却した場合の方が有利になるということです。
居住用の3,000万円控除を受けられるとして、親が長年住み慣れた自宅を売却してしまうよりも､親の希望が、住み慣れた
現在の自宅で余生を全うしたいということであれば､相続後の売却として、空き家の3,000万円控除を受けた方が親の希望も叶い、かつ譲渡所得税も安くなる場合があるということです。

●参考―空き家の3,000万円特別控除の主な要件
1 相続により土地および建物を取得。
2 相続直前に被相続人が1人で居住。
3 昭和56 年5月31日以前に建築された区分所有されていない家屋。
4 相続から売却までに事業・貸付・居住の用に供していない。

一方、平成 28 年度税制改正によって、親から相続した空き家の売却に対して3,000万円特別控除が受けられるようになりました。この制度は、親から相続した資産についても居住用と5 譲渡対価の合計額が1億円以下。
6 相続人が耐震リフォームまたは家屋を除却して売却。
7 平成 28 年 4月1日から平成 31年12月31日までに譲渡すること。
8 相続開始日から3年後の年末まで譲渡すること。

同様に3,000万円控除を認めるというものです。
Realpartner 2017.5

07

連載 vol.1

これからの不動産市場―方向性とヒント
こ

地域で中小不動産業者・宅建士の出番がやってきた！
日本大学スポーツ科学部教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員

このページでは、これからの不動産市場・不動産業がどのような方向に進んでいくかを予測するとともに、その中からヒントとなるものを探っていきたいと思います。

清水 千弘

価値とリスクの対価としてお金をいただいてきました。

高い専門性を持つ「高度不動産人材」へ進化
しかし、社会的課題も変化・変容してきています。地方では、

人口減少・高齢化の進展は、「地方消滅」と揶揄されるよう空き家が増加し、都市部でも老朽化した建築物が急激に増加に、様々な社会課題をもたらすことが予想されています。加えする中で、その建築物としての機能が維持できないようなものて、ある調査では、AI（人工知能）やIOT*の進展によって、不動も出てきています。また、住宅ストックが形成されるなかでは、

産仲介業は、「失われる職業」にランクインされました。それで老朽化の対象となる建物の性能を正しく評価することも要求

は、地域に密着した中小不動産業者は、生き残ることができる

されています。そのような中で、建物に対する性能評価（インのでしょうか。

スペクション）をはじめとして、従来にない専門性も求められ

このような議論は、不動産業者だけの問題ではありません。

たり、協業したりすることも要請されています。

シンガポールにおいても、昨年に「Can Singapore survive?: シ

これらの新しい社会課題の出現と環境変化は、より一層高

ンガポールは生き残ることができるのか」といった議論が国家

い専門性を持った高度人材へと成長していくことを要請していをあげて展開されました。シンガポールは、過去四半世紀に、るのです。しかし、それは大きなチャンスです。今、社会で出現

きわめて高い経済成長を実現し、国際都市国家としての地位してきている多くの地域課題は、中小不動産業者だからこそを確立しました。しかし、シンガポールもまた、高齢社会に突解決することができるものが多いと言えます。
「中小の宅建士入していく中で、多くの社会課題を抱えています。その答えは、の出番がやってきた」のです。しかし、そのためには、高い専門「Yes、No and Maybe」と出されました。つまり、生き残ること性を持った「高度不動産人材」へと進化しなければならないこができるのも、衰退していくのも、自分たちのふるまい方次第とをも同時に意味します。

であるということです。ふるまい方をまちがえれば消滅するし、本連載では今後、全宅連不動産総合研究所の一連の研究プ

正しい選択をすれば、生き残るというのです。それでは、中小ロジェクトの成果を用いて、筆者の私見も交えながら、これか

不動産業者や宅地建物取引士は、どのような選択をしたらいら、①どのような環境変化が起こり、②どのような先駆的な取いのでしょうか。

り組みがあり、③どのような専門性を身に着けていくことで高全宅連不動産総合研究所は、このような問題を考えるにあたり、平成 26 年度に「中小不動産業および不動産流通のあり度不動産人材に進化することができるのか、といったことを紹介していきたいと思います。

方に関する調査研究会」を設置し、将来課題を検討しました。

用語解説ピックアップ

その答えを一言でいえば、「Yes」です。とはいっても、従来型のビジネスモデルを継続していれば、多くの地域で直面している
ように、収益の低下や廃業にまで追い込まれていくことになります。それでは、どのような選択をすべきなのでしょうか。
宅地建物取引士は、不動産の専門家として、不動産市場の課題を解決することで社会からお金をいただいています。例えば、住宅を売りたい方、買いたい方がいるときに、または貸し【 IOT 】
「Internet of Things」の略で、「モノのインターネット」と訳されることが多い。パソコンやスマホなどの情報通信機
器に限らず、身の周りのあらゆるモノがインターネットにつながる仕組みのこと。モノが相互通信し、遠隔からの認識や制御が可能となる。スマートフォンでの遠隔操作で、録たい、借りたい方がいるときに、その双方の課題を解決し、マッ画予約ができたり、帰宅時の室内温度を最適に保ったりす

チングさせることで手数料という形でお金をいただきます。まることなどはすでに一般化しつつある。

た、住宅が不足していた時代には、土地を開発し創造する付加
08

Realpartner 2017.5

連載 vol.1

連載 vol.2

これからの不動産市場―方向性とヒント

住まい の 保 険 あ れこれ

地域で中小不動産業者・宅建士の出番がやってきた！

増える孤独死
そのリスクに備える保険
保険ジャーナリスト

日本大学スポーツ科学部教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員

このページでは、これからの不動産市場・不動産業がどのような方向に進んでいくかを予測するとともに、その中からヒントとなるものを探っていきたいと思います。

人口減少・高齢化の進展は、「地方消滅」と揶揄されるように、様々な社会課題をもたらすことが予想されています。加えて、ある調査では、AI（人工知能）やIOT*の進展によって、不動
産仲介業は、「失われる職業」にランクインされました。それでは、地域に密着した中小不動産業者は、生き残ることができるのでしょうか。
このような議論は、不動産業者だけの問題ではありません。
シンガポールにおいても、昨年に「Can Singapore survive?: シンガポールは生き残ることができるのか」といった議論が国家をあげて展開されました。シンガポールは、過去四半世紀に、きわめて高い経済成長を実現し、国際都市国家としての地位を確立しました。しかし、シンガポールもまた、高齢社会に突入していく中で、多くの社会課題を抱えています。その答えは、「Yes、No and Maybe」と出されました。つまり、生き残ることができるのも、衰退していくのも、自分たちのふるまい方次第であるということです。ふるまい方をまちがえれば消滅するし、
正しい選択をすれば、生き残るというのです。それでは、中小不動産業者や宅地建物取引士は、どのような選択をしたらい
いのでしょうか。
全宅連不動産総合研究所は、このような問題を考えるにあたり、平成 26 年度に「中小不動産業および不動産流通のあり

清水 千弘

価値とリスクの対価としてお金をいただいてきました。

高い専門性を持つ「高度不動産人材」へ進化
しかし、社会的課題も変化・変容してきています。地方では、
空き家が増加し、都市部にでも老朽化した建築物が急激に増加する中で、その建築物としての機能が維持できないようなものも出てきています。また、住宅ストックが形成されるなかでは、老朽化の対象となる建物の性能を正しく評価することも要求されています。そのような中で、建物に対する性能評価（インスペクション）をはじめとして、従来にない専門性も求められたり、協業したりすることも要請されています。
これらの新しい社会課題の出現と環境変化は、より一層高い専門性を持った高度人材へと成長していくことを要請しているのです。しかし、それは大きなチャンスです。今、社会で出現してきている多くの地域課題は、中小不動産業者だからこそ解決することができるものが多いと言えます。
「中小の宅建士の出番がやってきた」のです。しかし、そのためには、高い専門性を持った「高度不動産人材」へと進化しなければならないことをも同時に意味します。
本連載では今後、全宅連不動産総合研究所の一連の研究プ
ロジェクトの成果を用いて、筆者の私見も交えながら、これから、①どのような環境変化が起こり、②どのような先駆的な取り組みがあり、③どのような専門性を身に着けていくことで高度不動産人材に進化することができるのか、といったことを紹介していきたいと思います。

その答えを一言でいえば、「Yes」です。とはいっても、従来型のように、収益の低下や廃業にまで追い込まれていくことになります。それでは、どのような選択をすべきなのでしょうか。
宅地建物取引士は、不動産の専門家として、不動産市場の課題を解決することで社会からお金をいただいています。例えば、住宅を売りたい方、買いたい方がいるときに、または貸したい、借りたい方がいるときに、その双方の課題を解決し、マッチングさせることで手数料という形でお金をいただきます。また、住宅が不足していた時代には、土地を開発し創造する付加
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Realpartner 2017.5

孤独死の現状は？

①原状回復費用の負担

用語解説ピックアップ【 IOT 】
「Internet of Things」の略で、「モノのインターネット」と訳されることが多い。パソコンやスマホなどの情報通信機
器に限らず、身の周りのあらゆるモノがインターネットにつながる仕組みのこと。モノが相互通信し、遠隔からの認識や制御が可能となる。スマートフォンでの遠隔操作で、録画予約ができたり、帰宅時の室内温度を最適に保ったりす
ることなどはすでに一般化しつつある。

Insurance②長期にわたる空き室リスク
3月3日は雛祭りですが、3月2日は何の日かご存知ですか？

③隣接貸し室などの転居リスク「ミニ保険の日」です。日本少額短期保険協会が、取扱商品のこのリスクを回避するために開発されたのが「孤 独死保保障（補償）が少額で、保険期間が短いことから「ミニ保険」

険」です。少額短期保険会社が 6 年前に初めて開発したものとして、3月（ミ）2日（ニ）に掛けて設定した記念日です。今年で、少短家財保険の主力になっています。

で3 年目になりました。

前述の「孤独死の現状レポート」で、損害額と支払保険金

この日の記念事業の中で密かに注目されているのが「孤独等を見てみると、死亡者が居室内に置いていった遺品を整理

死の現状レポート」。少額短期保険会社の家財保険（孤独死する「残置物処理費用」の平均損害額は19 万6,436 円、これ特約付）の被保険者を対象に、2015 年 4月〜 2017年1月までに対して平均支払保険金は18 万5,389 円です。ちなみに損害に保険金が支払われた孤独死のデータを分析しています。同額の最大は146万3,400 円で、最小は2,984 円となっています。

レポートは昨年に引き続き2 回目で、データ数は440人から支払保険金の最大は 50万円で、最小は 2,984 円です。

Insurance

1,095人に増えています。なお、孤独死の定義は「自宅内で死亡した事実が、死後判明に至った一人暮らしの人」です。

原状回復費用は平均損害額が 33万 8,375 円、平均支払保険金が 25 万6,496 円です。損害額の最 大は 341万 3,744 円、では、レポートから孤独死の実態を見てみましょう。孤独

最小が1万4,040 円、支払保険金の最大が 300万円、最小が1

死1,095人のうち、889人が男性で、女性は 206人ですから男

万4,040 円になっています。家賃保証費用の平均支払保険金

女の比率はだいたい 8 対 2の割合で、昨年とほぼ同じです。

は、31万6,760 円になっています。なお、支払事由によって、平均年齢は男性が 60.4 歳、女性が59.7 歳で、ともに 60 歳前

限度額が設定されている商品があるので、損害額と支払保後です。ただ、昨年と比べると若干ですが上昇しています。

険金は一致していません。

死亡原因のベスト3 は、①病死 646人（59.0％）、②自殺 144人（13.2％）、③事故死19人（1.7％）です。

少額短期保険会社の実際の商品の内容を例示しておくと、部屋の原状回復費用として100万円（1事故限度額）、空室や死因の中で病死が 6 割を占め最も多いのは当然でしょう。

家賃の値下げになった場合に 200万円（最長12 ヵ月間で1事

死因として考えられるものには、心筋梗塞、脳溢血、肝硬変、

故限度額）の保証などがあります。保険料は1戸室が月300円。

ヒートショック、肺炎による体力消耗などがあります。また、販売状況ですが、昨年 5月までで約 1万 7,000 戸室を突破し自殺が13.2%と極めて高い水準にあることも注目されます。

たそうです。

さらに、孤独死の死亡原因で特徴的なこととして、「不明」

方に関する調査研究会」を設置し、将来課題を検討しました。
ビジネスモデルを継続していれば、多くの地域で直面している

鈴木 健市

また、複数の損害保険会社でも、火災保険の新しい特約とが 286人と26.1％もあることが挙げられます。これは発見がして「家 主 費 用 特 約」を 開 発し

遅れて死因が特定できないからです。

ています。

オーナーは安心して部屋を貸すことができ
単身高齢者は、より部屋を借りやすくなる

こ れら の 保 険 の 活 用 で、オーナーにとっては「安心して部屋を貸すことができる」、単身高齢 者にとっInsurance

これからも単身世帯が増え続け、それにともない賃貸住宅ては「より部屋を 借の入居者の孤独死も増えていくことでしょう。そういう状況

りやすくなる」とい下で、家主の方々の負担を懸念するリスクとして大きく次の3うメリットが あつを挙げることができます。

ります。
Realpartner 2017.5

09

連載 vol.10

地域を笑顔でサポート！
空き家対策

地域貢献 etc.
編集／全宅連不動産総合研究所

居住支援協議会の活動状況 全国で44宅建協会が協議会に参画
全宅連は従来から都道府県宅建協会と連携し、住宅確保要

録制度、⑤広報活動、⑥災害発生時における被災者への支援

配慮者（＝高齢者、子育て世帯、低額所得者、障害者、被災者等が主な内容になっており、相談窓口の設置や相談会の実施、など住宅の確保に特に配慮を要する方々）の居住支援につい普及のためのマニュアルやパンフレットの作成、広報用のホーての調査研究を行い、その対応策について共有するよう努めて

ムページの作成、都道府県との災害協定の締結などの取組みきました。

をしている協議会が多くありました。

一方、2月3日に「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供

また、22 協議会で協力不動産会社の募集登録をしており、給の促進に関する法律の一部を改正する法律案」が閣議決定

17協議会で具体的な物件登録をしています。最も多いのは、協されました。民間の空き家・空き室を活用して、住宅確保要配

力不動産会社数では神奈川県の 455 社、登録物件数では大阪

慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度を創設するなど、府の7,479 物件となっています。宅建協会が事務局を受け、主住宅セーフティネット機能を強化するための法律です。

体的に活動している協議会は8 ヵ所ありますが、一方、ほとん

全宅連不動産総合研究所では1月に『居住支援協議会の活ど活動をしていない協議会も10 ヵ所ありました。

動状況についてのアンケート』を実施しました。居住支援協議会は全国で設立され、住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進を図るため、地方公共団体や関係業者、居住支援団体等が連携し、住宅確保要配慮者と民間賃貸住宅の
賃貸人の双方に対し、住宅情報の提供等の支援を実施するものです（図参照）。

家主・不動産業者が安心して取組めるマニュアル
宅建協会が居住支援協議会の事務局を受託し、積極的に活動している2協会の事例を紹介します。
山口県居住支援協議会は『高齢者及び障害者の賃貸住宅への入居支援ガイド』を作成しています。入居支援ガイドとともに、県内の全市町の高齢者・障害者の方のお問合せ窓口一覧等を●居住支援協議会のイメージ＊国土交通省「安心居住政策研究会」資料より掲載しています。
「家主や不動産業者の不安が少しでも軽減し、住宅確保要配慮者の賃貸住宅への入居が促進されることを目

居住支援協議会的」としています。
不動産関係団体

居住支援団体岡山県宅建協会が事務局となっている岡山県居住支援協議

宅地建物取引業者
賃貸住宅管理業者連
携
家主等

NPO
社会福祉法人等会は『高齢者の民間賃貸住宅への入居円滑化マニュアル』を作

携連

地方公共団体（住宅部局・福祉部局 )

連携

携
連

生活福祉・
就労支援協議会

都道府県
市町村

す。
「賃貸住宅経営者や不動産事業者の不安を少しでも軽減し、
連
携地域住宅協議会ツール」とし、実際に高齢者の入居に取組んでいる事例や経験について聞きました。全国 44 の都道府県で協議会が立ち上がっており、当該都道府県の全ての協会が参加しています。具体的な活動は、①入居に関する保険・保証制度、②相談体制の構築、③研修・普及活動、④協力不動産会社や対象物件の登

岡山県居住支援協議会﹃ 高齢者の民間賃貸住宅への入居円滑化マニュアル﹄

アンケートでは、宅建協会の参加状況、具体的な活動内容等

山口県居住支援協議会﹃ 高齢者及び障害者の賃貸住宅への入居支援ガイド ﹄取組みはさまざま。活動内容には濃淡

Realpartner 2017.5

実務で高齢者を民間賃貸住宅で受け入れるために役立つ情報談も紹介しています。
（自立支援）
協議会

10

成しています。
「導入編」「業務編」「各種情報」で構成されていま連載 vol.10

地域を笑顔でサポート！
空き家対策

地域貢献 etc.
編集／全宅連不動産総合研究所

居住支援協議会の活動状況 全国で44宅建協会が協議会に参画
全宅連は従来から都道府県宅建協会と連携し、住宅確保要録制度、⑤広報活動、⑥災害発生時における被災者への支援

配慮者（＝高齢者、子育て世帯、低額所得者、障害者、被災者等が主な内容になっており、相談窓口の設置や相談会の実施、など住宅の確保に特に配慮を要する方々）の居住支援につい普及のためのマニュアルやパンフレットの作成、広報用のホーての調査研究を行い、その対応策について共有するよう努めて

ムページの作成、都道府県との災害協定の締結などの取組みきました。

をしている協議会が多くありました。

一方、2月3日に「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供

また、22 協議会で協力不動産会社の募集登録をしており、給の促進に関する法律の一部を改正する法律案」が閣議決定

17協議会で具体的な物件登録をしています。最も多いのは、協されました。民間の空き家・空き室を活用して、住宅確保要配

力不動産会社数では神奈川県の 455 社、登録物件数では大阪

慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度を創設するなど、府の7,479 物件となっています。宅建協会が事務局を受け、主住宅セーフティネット機能を強化するための法律です。

体的に活動している協議会は8 ヵ所ありますが、一方、ほとん

全宅連不動産総合研究所では1月に『居住支援協議会の活動状況についてのアンケート』を実施しました。居住支援協議会は全国で設立され、住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進を図るため、地方公共団体や関係業者、居住支援団体等が連携し、住宅確保要配慮者と民間賃貸住宅の
賃貸人の双方に対し、住宅情報の提供等の支援を実施するものです（図参照）。

ど活動をしていない協議会も10 ヵ所ありました。

家主・不動産業者が安心して取組めるマニュアル

宅建協会が居住支援協議会の事務局を受託し、積極的に活動している2協会の事例を紹介します。
山口県居住支援協議会は『高齢者及び障害者の賃貸住宅への入居支援ガイド』を作成しています。入居支援ガイドとともに、●居住支援協議会のイメージ＊国土交通省「安心居住政策研究会」資料より

県内の全市町の高齢者・障害者の方のお問合せ窓口一覧等を掲載しています。
「家主や不動産業者の不安が少しでも軽減し、住宅確保要配慮者の賃貸住宅への入居が促進されることを目

居住支援協議会的」としています。
不動産関係団体
宅地建物取引業者
賃貸住宅管理業者連
携家主等

居住支援団体岡山県宅建協会が事務局となっている岡山県居住支援協議

NPO
社会福祉法人等会は『高齢者の民間賃貸住宅への入居円滑化マニュアル』を作

携連

地方公共団体す。
「賃貸住宅経営者や不動産事業者の不安を少しでも軽減し、（住宅部局・福祉部局 )

連携

携
連

生活福祉・
就労支援協議会

都道府県
市町村

連
携

地域住宅協議会等について聞きました。全国 44 の都道府県で協議会が立ち上がっており、当該都道府県の全ての協会が参加しています。具体的な活動は、①入居に関する保険・保証制度、②相談体制の構築、③研修・普及活動、④協力不動産会社や対象物件の登Realpartner 2017.5

談も紹介しています。

公益社団法人への移行 地域に根づく宅建協会

空き家対策をこれまで以上に推進
官民一体で取組みを進めていく
広島県宅建協会

平成24年4月に全宅連・全宅保証は公益社団法人に移行し、都道府県宅建協会については現在、35 協会が公益社団法人に移行し、12 協会が一般社団法人として運営を続けています。全宅連は一般社団法人 12 協会の意見を踏まえた上で公益社団法人への移行を支援していきます。
平成25年4月に公益社団法人に移行した広島県宅建協会における会員企業の活動に期待が寄せられています。

（以下、広島宅協）は、公益化により行政との連携が密になる

特に懸案事項でもある空き家対策については、平成18年かとともに、地域への認知度・信頼度が高まり協会活動が広く知ら広島県や県内17市町と「空き家バンク相談業務等の協定」

られるようになっています。

を結ぶとともに、国土交通省支援事業として空き家の利活用促進事業に取組み、平成26年からは「広島県空き家対策推進協議会」にも参画し、空き家所有者に対する支援活動を行っ

市広報誌への案内掲載で認知度向上てきました。

広島宅協には、広島県内に10支部があり、各地域で不動産

その実績を踏まえ、平成28年12月に福山市、今年3月には府フェアや無料相談会を開催しています。公益法人移行後、これ中市と「空き家等対策に関する協定」を締結。備後圏（県東らの行事について、市や区の広報誌に開催案内記事が掲載さ部）における空き家対策と定住促進に向け、官民一体で取組れるようになり、来場した市民・区民から「案内を見ました」とみを進めていく予定にしています。

声を掛けられるようになりました。また市民・区民祭りなどの公益化5年目を迎え、地域に欠かせない存在となっている広イベントに参加するときには、来場者の目に付きやすい場所を島宅協。津村義康会長は、「会員企業による安心・安全な宅地確保してもらえるようになり、PR活動に大いに役立っています。

建物取引の推進と地域社会への貢献、行政機関との連携など

このような支援を受けられるようになったのは、行政機関とによる地方創生（地域振興・活性化）への協力、ハトマークビの連携が強くなったからです。公益化によって自治体からの依ジョン実現の推進などを通じて、一層の信頼向上を図り、社会

頼・相談が増えたり、市民相談窓口への住まいに関する相談に必要とされるバランスのとれた組織の確立を目指します」と員の派遣を要請されたりと、頼りにされることが増加。それをし、これからも地域に根ざした協会として活動を進めていく方

きっかけに担当者との協力関係が進み、協会主催の不動産無針です。

料相談会が、各支部エリア内にある市役所内で開催することが実現しました。

行政と緊密化、まちづくりの協力要請等が増加
広島宅協では、これまでも行政と公有地媒介や代替地情報要請などの協定を締結していましたが、公益化後は情報提供・連絡が密に増え、関連機関・部署からの問合せや相談、定住促進や居住支援、まちづくりへの協力要請などが増加し、地域
福山市と空家等対策に関する
協 定を締 結 ︒
津村義康広島宅協会長︵写真中央︶と枝廣直幹福山市長︵右︶アンケートでは、宅建協会への参加状況、具体的な活動内容

ツール」とし、実際に高齢者の入居に取組んでいる事例や経験

岡山県居住支援協議会﹃ 高齢者の民間賃貸住宅への入居円滑化マニュアル﹄

取組みはさまざま。活動内容には濃淡

実務で高齢者を民間賃貸住宅で受け入れるために役立つ情報

山口県居住支援協議会﹃ 高齢者及び障害者の賃貸住宅への入居支援ガイド ﹄（自立支援）
協議会

10

成しています。
「導入編」「業務編」「各種情報」で構成されていま

連載 vol.4

市制100周年、
福山バラ祭りに参加し無料相談

安芸区民まつりで不動産フェア開催

Realpartner 2017.5

11

連載 vol.11

Rea tor Woman
不動産

関係で頑張っている女性を応援します

を考えておられる女性を応援します。

不動産業界の女性を応援することを目的とした「不動産女性塾」が、2016 年11月に設立されました。発起人となったのは、北澤商事（株）の北澤艶子会長をはじめ、（株）すまいる情報光が丘の武藤正子社長、大里綜合管理（株）の野老真理子社長、（株）夢相続の曽根惠子社長と、いずれも業界歴 30 年以上のベテラン。それぞれが培った経験や体験を情報発信することで、不動産業界のイメージアップにもつなげたいと考
えています。

設立交流会(2016年11月11日開催)

11

月に不動産女性塾をスタート

女性を応援するとともに、住まいの賃貸・購入

昨年

このページでは、不動産業界で活躍されている産の実務を生かして活躍できる相続コーディ
ネート」と題し、発起人メンバーを中心に各業界で活躍する女性経営者を招いたセミナーを開催し、女性だけでなく男性も含め50人近くが集が執筆した書籍も発刊する予定で、近く会則も作成し、会員による組織体制を整えていくことになっています。

業界への恩返し、女性の担い手を応援
塾長の北澤さんは、不動産業 61年、創業当初から賃貸管理専門で取組み、業界でも知られた存在です。以前から「ここまでやってこられたのは、お客様と業界みなさまのおかげ。それに対して何か恩返しをしたいと考えていました」とのこと。加えて、不動産業は女性に向いている仕動産に長年関わっている気心の知れた仲間に声を掛け、同塾設立に至りました。
偶然にも発起人全員が宅建協会メンバーですが、「団体や業界などのこだわりはまったくありません。いろんな垣根を越え、少しでも業界の活性化とイメージアップにつながるような活

実務経験者を中心に組織し、親睦を動をしていくつもりです」と北澤さん。
「不動産

深めながら、お互いの人間的成長を先進国・米国の女性不動産業者のように、日本目指して切磋琢磨することを目的にでも多くの女性が『不動産業界で働きたい』と情報発信・情報共有化と、不動産に携 わる女 性たちのネットワーク作『バブルの物語』①

公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

思い、楽しみ、輝きながら活躍してほしいです
ね」と笑顔で話し、そのために惜しみない支 援り、女性向けの能力開発支援、塾運を 行 って い

営陣・塾生による書籍出版、「女性が活躍でききたいと考る社会」に向けた啓発活動と提言―など。

えています。

産価格が上昇基調にあることは自然なことなのですが、それが行き過ぎると、ガルブレイスの警鐘がまたもや当たることになりかねません。
ガルブレイスは、「やや主観的であるが」と断りつつ、投機に今回から、「5分で分かる経済学・経営

参加する人々の基本的な姿勢を2つに分類しています。第一の学の名著」と題して、経済学・経営学のタイプは、「何らかの新しい価格上昇の状況が根付いたと信じ

名著の中から、読者の方々のビジネスに役立ちそうな書籍をるようになり、市価が際限なく上昇し続けることを期待する」

選んで簡潔に紹介していくことにします。原著は膨大なものも人々です。第二のタイプは、投機のムードを察知しつつ、上昇あり、すべての内容に言及することは難しいので、その書籍の機運に便乗する人々です。そして、「自分は格別の才を持ってい肝となる部分や、そうではなくても知っておくと役立つ部分をるがゆえに、投機が終わる前に手を引くことができる」と考え抽出して、このシリーズで取り上げることにしたいと思います。

るのです。戦後から1980 年代までの「土地神話」を日本国民

初回と次回にわたって紹介するのは、故ジョン・ケネス・ガル

が確信していた時代は、国民がみな、第一のタイプだったと言

ブレイス*（1908-2006）の『バブルの物語』（A Short History of

えそうです。今はさすがに不動産価格が上昇し続けると考える

Financial Euphoria、ダイヤモンド社、邦訳）です。

人は少数派になり、第二のタイプが増えているのではないで

9月には発起人を含めた女性不動産業者 9人

わる仕事をしている女性経営者やで開催する勉強会・交流会を通じた

ジョン・ケネス・ガルブレイス

まりました。

「不 動産 女 性 塾」は、不 動産に関設立されました。主な活動は、隔月5分で分かる経済学・経営学の名著リードする女性パワーに学ぶ」、3月には「不動応援するためのネットワークを作りたい」と不第１回セミナーは、女性初の商工会議所会頭で山一興産（株）・
柳内光子社長をゲストに開催

読んだ気になるかも？
できれば読みたい！

早速、今年1月には「不動産業界＆経済界を事だと感じていたことから、「女性の担い手をすでにセミナーを2度開催、約50人が参加

連載 vol.1

投機の特徴は驚くほどいつも同じ
この書籍は題名の通り、人々が熱狂し最後には崩壊する「バブル」について解説したものです。ガルブレイスが、この本を執筆したのは、1929 年に起きた世界的な「大恐慌」がきっかけとなっています。
「大恐慌」は米国ニューヨーク市場で株価が大暴落したのを発端として、世界的に株価下落や不況が拡大していったものです。米国の株価は9 割以上下落し、株式に投資していた企業や人々は極めて多大な損失を被りました。過去

しょうか。
ガルブレイスによれば、人々がいずれのタイプであっても、投機対象の価格は突然に反落に転じると指摘しています。なぜなら、投機に参加したどちらのタイプも、「反落に際しては早く逃げ出そうと一斉に動き始めるから」です。
＊ガルブレイスは、米国ハーバード大学で教授を務めた後に、世界的ビジネス誌「フォーチュン」の編集委員、インド大使なども歴任、学者として超一流なだけではなく、実際の世の中の動きにも通じている。1971年には、米国経済学会会長にも選ばれ、まさに「知の巨人」と称するのに相応しい人物。

の歴史を振り返ると、こうしたバブルの生成と崩壊は一定周期で訪れています。ガルブレイスは、「こうした投機の特徴は驚くほどいつも同じ」であり、「陶酔的熱病（ユーフォリア）が生じると、人々は勝ちと富が増えるすばらしさに見ほれ、自分もその流れに加わろうと躍起になり、それが価格をさらに押し上げ、そしてついには破局が来て、暗く苦しい結末になる」と指摘しています。そして世界的な投機のエピソードを具体的に分析することを通じて、「警鐘を鳴らすため」にこの本を執筆したと述べています。

●投機に参加する人は2タイプ、でも反落に際してはどちらも早く逃げる
日本は国土が狭いので、日本経済が世界有数になった今日、不動産が価格上昇を続ける資産になったのは当然だ。早めに買って持っておくのが得だ。

2008 年に起きた「リーマンショック」による米国発の金融危機は、瞬く間に飛び火し世界中を不況に陥れました。日本でも、一部の企業やファンドが不動産投資で大きな損失を被り

今は不動産価格が上昇しているけれども、どこかで反転下落してもおかしくはない。だが、特別な才能のある私は、価格が上がったところで売り逃げればよい。

い ず れ も 同じ運 命にました。ガルブレイスが警鐘を発していた事象がまたも起きたのです。その後、世界経済は回復に向かいましたが、欧州の金融機関や投資家の一部は未だにその後遺症に悩んでいます。

不動産女性塾 塾長 北澤 艶子さん

〔北澤商事（株）会長〕

12

Realpartner 2017.5

不動産女性塾・北澤艶子塾長（右から2人目）と発足メンバー（副塾長）の武藤正子さん（左から2人目）、
野老真理子さん（左）、曽根惠子さん（右）一方で、世界的な金融緩和による低金利が長期にわたって

売りそびれた。
暴落だ。

続いており、日本の株価や不動産価格も上昇しています。不動産のマーケットサイクル（市場の周期）からすると、日本の不動
Realpartner 2017.5

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連載 vol.1

読んだ気になるかも？
読
できれば読みたい！

5分で分かる経済学・経営学の名著

ジョン・ケネス・ガルブレイス『バブルの物語』①

公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

産価格が上昇基調にあることは自然なことなのですが、それが行き過ぎると、ガルブレイスの警鐘がまたもや当たることになりかねません。
ガルブレイスは、「やや主観的であるが」と断りつつ、投機に今回から、「5分で分かる経済学・経営

参加する人々の基本的な姿勢を2つに分類しています。第一の学の名著」と題して、経済学・経営学のタイプは、「何らかの新しい価格上昇の状況が根付いたと信じ

名著の中から、読者の方々のビジネスに役立ちそうな書籍をるようになり、市価が際限なく上昇し続けることを期待する」

選んで簡潔に紹介していくことにします。原著は膨大なものも人々です。第二のタイプは、投機のムードを察知しつつ、上昇あり、すべての内容に言及することは難しいので、その書籍の機運に便乗する人々です。そして、「自分は格別の才を持ってい肝となる部分や、そうではなくても知っておくと役立つ部分をるがゆえに、投機が終わる前に手を引くことができる」と考え抽出して、このシリーズで取り上げることにしたいと思います。

るのです。戦後から1980 年代までの「土地神話」を日本国民

初回と次回にわたって紹介するのは、故ジョン・ケネス・ガル

が確信していた時代は、国民がみな、第一のタイプだったと言

ブレイス*（1908-2006）の『バブルの物語』（A Short History of

えそうです。今はさすがに不動産価格が上昇し続けると考える

Financial Euphoria、ダイヤモンド社、邦訳）です。

人は少数派になり、第二のタイプが増えているのではないでしょうか。

投機の特徴は驚くほどいつも同じ

ガルブレイスによれば、人々がいずれのタイプであっても、投機対象の価格は突然に反落に転じると指摘しています。な

この書籍は題名の通り、人々が熱狂し最後には崩壊する「バブル」について解説したものです。ガルブレイスが、この本を執筆したのは、1929 年に起きた世界的な「大恐慌」がきっかけとなっています。
「大恐慌」は米国ニューヨーク市場で株価がぜなら、投機に参加したどちらのタイプも、「反落に際しては早く逃げ出そうと一斉に動き始めるから」です。
＊ガルブレイスは、米国ハーバード大学で教授を務め、世界的ビジネ
ス誌「フォーチュン」の編集委員、インド大使なども歴任、学者とし大暴落したのを発端として、世界的に株価下落や不況が拡大て超一流なだけではなく、実際の世の中の動きにも通じている。

していったものです。米国の株価は9 割以上下落し、株式に投1971年には、米国経済学会会長にも選ばれ、まさに「知の巨人」と資していた企業や人々は極めて多大な損失を被りました。過去称するのに相応しい人物。

の歴史を振り返ると、こうしたバブルの生成と崩壊は一定周期で訪れています。ガルブレイスは、「こうした投機の特徴は驚くほどいつも同じ」であり、「陶酔的熱病（ユーフォリア）が生じると、人々は勝ちと富が増えるすばらしさに見ほれ、自分もその流れに加わろうと躍起になり、それが価格をさらに押し上げ、そしてついには破局が来て、暗く苦しい結末になる」と指摘しています。そして世界的な投機のエピソードを具体的に分析することを通じて、「警鐘を鳴らすため」にこの本を執筆したと述べています。

●投機に参加する人は2タイプ、でも反落に際してはどちらも早く逃げる
日本は国土が狭いので、日本国土が狭いの
国土が
狭いので、
で、
済が世界有
済が
世界有数にな数になった今った今
経済が世界有数になった今日、不動産が価格不動産が価格上昇を
上昇を不動産が価格上昇を続ける資産に続ける
資産になった
なった
続ける資産になったのは当然だ。
のは当然だ。早め早めのは当然だ。早めに買って持っに買って持っててに買って持っておく
のが得だ。
のが得
だ。

不動産価
動産価格が上格
格が上昇
昇
今は不動産価格が上昇していけれども、けれ
ども、どこか
どこかで反転どこ で反転るけれども、どこかで反転下落してもおか
落して
もおかし
しくは
はな
な
落してもおかしい。だが、特い。だが、特別な才別な才ない。だが、特別な才能のある私は
能のある私は、価格、価格
価
能のある私は、価格上がったと上がったところでころででが上がったところでげればよい。
げればよい。
。
売り逃げればよい。

2008 年に起きた「リーマンショック」による米国発の金融危機は、瞬く間に飛び火し世界中を不況に陥れました。日本でも、一部の企業やファンドが不動産投資で大きな損失を被り

い ず れも同じ運 命にました。ガルブレイスが警鐘を発していた事象がまたも起きたのです。その後、世界経済は回復に向かいましたが、欧州の金融機関や投資家の一部は未だにその後遺症に悩んでいます。
一方で、世界的な金融緩和による低金利が長期にわたって

売りそびれた売りそびれた。
売りそび
れた。
。
暴落だ。
暴落
だ。

続いており、日本の株価や不動産価格も上昇しています。不動産のマーケットサイクル（市場の周期）からすると、日本の不動
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13

連 載

紙上研修

vol.160

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

借地に関する各種承諾料と最近の諸問題②
深沢綜合法律事務所 弁護士

柴田 龍太郎ぼ80％、固定資産税評価額は公示価格のほぼ 70％の水準に価変動等の変動率を乗じて算出した額を試算賃料とする手法あると言われています。

です。

①から④の中で、宅地建物取引業者にとって一番使いやす「賃貸事例比較法」は、近傍の賃貸借が継続中の事例を多数

いものは、③の路線価です。路線ごとに価格が付けられていま収拾して、適正な事例の選択を行い、これらの賃料に必要に応すので、更地価格を算出するのに最も簡便です。また、路線価

じて事情補正、時点修正をし、さらに対象物件との地域要因や図には借地権割合も指定されていますので、借地権価格の算

個別要因等の要因比較を考慮して試算賃料を求める手法です。

出も簡単です。もちろん、実際の適用においては、面積や地形「差額分配法」は、対象不動産の経済的価値に即応した適正等による補正作業が必要となることには注意が必要です。
この路線価は公示価格の80％程度と言われていますので、実際の取引価格と比較すると、その70％程度と言えるかもしれません。路線価を使用する場合には、実勢価格への割戻作業（路線価水準が実勢価格の80％であると考えれば0.8で除な賃料と実際の支払賃料との差額部分のうち、賃貸人に帰属すべき適正な額を求め、この額を従前の支払賃料に加減した額をもって試算賃料とする手法です。
原則として、上記 4つの試算賃料を併用して対象不動産の継続賃料を決めることになります。

す作業、70％と考えれば0.7で除す作業）が必要となりましょう。

前回に引き続き、借地に関する各種承諾料、最近の諸問題、借地非訟等についてのポイントを

ピックアップし、
まとめておきます。

３ 借地、借地非訟等についての理解をさらに深めよう
ポイント1
借地非訟においては、「更地価格」や「借地権価格」は鑑定委員会が査定し、裁判所はその意見を聞いて決定を
する。

ポイント2
「更地価格」や「借地権価格」に関し、簡易な査定方法として路線価を使用する方法がある。

ポイント3
適正地代額の鑑定手法には、①利回り法、②スライド法、③賃貸事例比較法、④差額分配法、がある。

ポイント4
借地非訟においては、地代額はどうやって決められるのか？
借地非訟裁判においては、現行地代が不相当である場合には、付随処分として、適正地代額への増額を命ずることが通常

適正地代額の算定も不動産鑑定評価の対象となるものであです（ただし、減額を相当とする場合には地代額の変更を命じ

土地の価格の簡易な査定方法としては、公的価格を参考とり、その手法については、不動産鑑定評価基準に定めがありまません）。そして、裁判所が借地非訟に関する裁判を行うにはする方法があります。土地の公的価格としては適正な時価をす。適正地代額を求める場合の不動産鑑定評価基準の手法を原則としてポイント1と同様に鑑定委員会の意見を聞かなけれ示すものとして、①公示価格、②基準地価格、があります。また、

簡単にご紹介しておきます。

ばなりません（借地借家法第17条第6 項、第18 条第 3 項、第19

これらの価格を基準として、③路線価、④固定資産税評価額、●不動産鑑定評価における継続賃料

条第6 項、第 20 条第 2項）。

不動産鑑定評価における賃料には、大きく分けて、「正常賃鑑定委員会は、概ね不動産鑑定評価基準に則り、「継続賃①の公示価格は、地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点

料」と「継続賃料」の2種類があります（このほかに「限定賃料」

料」に関する意見を述べることになります。しかし、時間、費用、における標準地の正常な価格として評価され、これが官報でがあります）。
「正常賃料」とは、正常価格と同一の市場概念の資料等の制約がある中での評価ですので、厳密な意味での不公示されます。

下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう

動産鑑定評価とは異なります。

が定められています。

②の基準地価格は、国土利用計画法施行令に基づいて、各経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）のことです。
「継続

鑑定委員会の意見が相当でないと考えられる場合には、場裁判所が借地非訟に関する裁判を行うには原則として鑑定都道府県が実施する地価調査で毎年7月1日現在の基準地の賃料」とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間合により、当事者において自らの費用にて不動産鑑定を行い、委員会の意見を聞かなければなりません（借地借家法第17条

価格が評価され、これが都道府県の公報に公示されます。

において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料の鑑定書を資料として提出することもありえます。

第 6 項、第18 条 第 3 項、第19 条 第 6 項、第 20 条 第 2 項）。鑑 定
委員会は3人以上の委員で組織されますが、実務的には必ず1③の路線価は、相続税、贈与税等の課税の基準とするために国税庁が路線ごとに設定する価格です。

人は不動産鑑定士が入り、概ね不動産鑑定評価基準に則り、④の固定資産税評価額は、固定資産税及び都市計画税を「更地価格」「借地権価格」に関する意見を述べることになりま賦課するための課税標準額を定めるもので、市町村が定めす。しかし、時間、費用、資料等の制約がある中での評価ですます。

ので、厳密な意味での不動産鑑定評価とは異なります。

①の公示価格と②の基準地価格は同じ性格を有するものでことです。借地非訟において問題とされるのは、当然、後者の「継続賃料」です。
●鑑定評価の 4 手法

不動産鑑定評価基準は、継続賃料の評価手法として、①利

回り法、②スライド法、③賃貸事例比較法、④差額分配法、の 4つを用意しています。
「利回り法」は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額鑑定委員会の意見が相当でないと考えられる場合には、場あり、基準時点、基準日が異なるだけであり、概ね適正な時価合により、当事者において自らの費用にて不動産鑑定を行い、を示すものと言われており、実際の取引価格のほぼ90％程度に必要諸経費を加算した額を試算賃料とする手法です。

鑑定書を資料として提出することもありえます。

の水準にあると言われています。③の路線価は公示価格のほ「スライド法」は、従前の支払賃料に、従前賃料決定後の物

14

Realpartner 2017.5

Realpartner 2017.5

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連 載

紙上研修

vol.160

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

借地に関する各種承諾料と最近の諸問題②
深沢綜合法律事務所 弁護士

柴田 龍太郎ぼ80％、固定資産税評価額は公示価格のほぼ 70％の水準に価変動等の変動率を乗じて算出した額を試算賃料とする手法あると言われています。

です。

①から④の中で、宅地建物取引業者にとって一番使いやす「賃貸事例比較法」は、近傍の賃貸借が継続中の事例を多数

いものは、③の路線価です。路線ごとに価格が付けられていま収拾して、適正な事例の選択を行い、これらの賃料に必要に応すので、更地価格を算出するのに最も簡便です。また、路線価

じて事情補正、時点修正をし、さらに対象物件との地域要因や図には借地権割合も指定されていますので、借地権価格の算

個別要因等の要因比較を考慮して試算賃料を求める手法です。

出も簡単です。もちろん、実際の適用においては、面積や地形「差額分配法」は、対象不動産の経済的価値に即応した適正等による補正作業が必要となることには注意が必要です。
この路線価は公示価格の80％程度と言われていますので、実際の取引価格と比較すると、その70％程度と言えるかもしれません。路線価を使用する場合には、実勢価格への割戻作業（路線価水準が実勢価格の80％であると考えれば0.8で除な賃料と実際の支払賃料との差額部分のうち、賃貸人に帰属すべき適正な額を求め、この額を従前の支払賃料に加減した額をもって試算賃料とする手法です。
原則として、上記 4つの試算賃料を併用して対象不動産の継続賃料を決めることになります。

す作業、70％と考えれば0.7で除す作業）が必要となりましょう。

前回に引き続き、借地に関する各種承諾料、最近の諸問題、借地非訟等についてのポイントを

ピックアップし、
まとめておきます。

３ 借地、借地非訟等についての理解をさらに深めよう
ポイント1
借地非訟においては、「更地価格」や「借地権価格」は鑑定委員会が査定し、裁判所はその意見を聞いて決定を
する。

ポイント2
「更地価格」や「借地権価格」に関し、簡易な査定方法として路線価を使用する方法がある。

ポイント3
適正地代額の鑑定手法には、①利回り法、②スライド法、③賃貸事例比較法、④差額分配法、がある。

ポイント4
借地非訟においては、地代額はどうやって決められるのか？
借地非訟裁判においては、現行地代が不相当である場合には、付随処分として、適正地代額への増額を命ずることが通常

適正地代額の算定も不動産鑑定評価の対象となるものであです（ただし、減額を相当とする場合には地代額の変更を命じ

土地の価格の簡易な査定方法としては、公的価格を参考とり、その手法については、不動産鑑定評価基準に定めがありまません）。そして、裁判所が借地非訟に関する裁判を行うにはする方法があります。土地の公的価格としては適正な時価をす。適正地代額を求める場合の不動産鑑定評価基準の手法を原則としてポイント1と同様に鑑定委員会の意見を聞かなけれ示すものとして、①公示価格、②基準地価格、があります。また、

簡単にご紹介しておきます。

ばなりません（借地借家法第17条第6 項、第18 条第 3 項、第19

これらの価格を基準として、③路線価、④固定資産税評価額、●不動産鑑定評価における継続賃料

条第6 項、第 20 条第 2項）。

不動産鑑定評価における賃料には、大きく分けて、「正常賃鑑定委員会は、概ね不動産鑑定評価基準に則り、「継続賃①の公示価格は、地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点

料」と「継続賃料」の2種類があります（このほかに「限定賃料」

料」に関する意見を述べることになります。しかし、時間、費用、における標準地の正常な価格として評価され、これが官報でがあります）。
「正常賃料」とは、正常価格と同一の市場概念の資料等の制約がある中での評価ですので、厳密な意味での不公示されます。

下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう

動産鑑定評価とは異なります。

が定められています。

②の基準地価格は、国土利用計画法施行令に基づいて、各経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）のことです。
「継続

鑑定委員会の意見が相当でないと考えられる場合には、場裁判所が借地非訟に関する裁判を行うには原則として鑑定都道府県が実施する地価調査で毎年7月1日現在の基準地の賃料」とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間合により、当事者において自らの費用にて不動産鑑定を行い、委員会の意見を聞かなければなりません（借地借家法第17条

価格が評価され、これが都道府県の公報に公示されます。

において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料の鑑定書を資料として提出することもありえます。

第 6 項、第18 条 第 3 項、第19 条 第 6 項、第 20 条 第 2 項）。鑑 定
委員会は3人以上の委員で組織されますが、実務的には必ず1③の路線価は、相続税、贈与税等の課税の基準とするために国税庁が路線ごとに設定する価格です。

人は不動産鑑定士が入り、概ね不動産鑑定評価基準に則り、④の固定資産税評価額は、固定資産税及び都市計画税を「更地価格」「借地権価格」に関する意見を述べることになりま賦課するための課税標準額を定めるもので、市町村が定めす。しかし、時間、費用、資料等の制約がある中での評価ですます。

ので、厳密な意味での不動産鑑定評価とは異なります。

①の公示価格と②の基準地価格は同じ性格を有するものでことです。借地非訟において問題とされるのは、当然、後者の「継続賃料」です。
●鑑定評価の 4 手法

不動産鑑定評価基準は、継続賃料の評価手法として、①利

回り法、②スライド法、③賃貸事例比較法、④差額分配法、の 4つを用意しています。
「利回り法」は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額鑑定委員会の意見が相当でないと考えられる場合には、場あり、基準時点、基準日が異なるだけであり、概ね適正な時価合により、当事者において自らの費用にて不動産鑑定を行い、を示すものと言われており、実際の取引価格のほぼ90％程度に必要諸経費を加算した額を試算賃料とする手法です。

鑑定書を資料として提出することもありえます。

の水準にあると言われています。③の路線価は公示価格のほ「スライド法」は、従前の支払賃料に、従前賃料決定後の物

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Realpartner 2017.5

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連 載

vol.160

紙上研修

実たる慣習に基づき更新料の支払い義務を認めた判例があり

来、建物を建て替える場合や、借地権を換価する際に支障り消費者契約法による取消の可能性もあるでしょう）。この点（東京地裁・昭和 49 年1月28日判決・判例時報740 号 66頁）、が出ます。もちろん、地主が任意に承諾しなくとも借地非訟にも十分に注意を払って取引をしてください。

その判決は鑑定意見を参考にしながら更新料は借地権価格の制度は利用できますが、そのためには、裁判の費用も時（更地価格の70％）の3％前後が相当であると判示したのです。

間もかかりますし、特に、借地権譲渡許可の申立の場合には、

しかし、その後、最高裁判所（最高裁・昭和51年10月1日判決・譲受人を特定する必要があります。更新料を支払ったから

判例時報835号 63頁）は、明確に更新料の支払義務を否定しといって将来、地主が承諾してくれるという保障はありませ

土地の価格と異なり、賃料については公的価格というものてしまいましたから、これも法的な意味を持つものではないの

んが、喧嘩状態であれば地主の承諾はまったく期待できながありません。そのことも関係しているようですが、地代につですが、裁判所の示したオフィシャルな判断として実務上参考

いわけですから、いずれにしても「自分の借地権を強化した

いては、当事者間で任意に取り決める際には、固定資産税とにされているのです。

いのであれば、更新料を払って合意更新しておきなさい」と相続人の一人が交渉窓口となることは多く、そのこと自体に

ポイント5
適正地代額（継続地代額）の簡易な査定方法として、固定資産税・都市計画税を使用する方法が使われることがある。

ポイント10
借地人の相続人の一人と借地権に関する交渉をする場
合の注意点。

都市計画税の合計額の何倍（2 〜 3倍が多いでしょうか）といしたがって、東京近郊の更新料の一応の目安としては、更地

いう説得はそれなりに有効ではないでしょうか。実際に、更問題があるわけではありません。しかし、最終的な合意、取引

う基準で計算する例を目にします。固定資産税と都市計画税

価格の2 〜 3％（借地権価格を基準とすると3 〜 5％）というこ

新料の支払が行われているという実態は、このことを反映しをするには、当然のことながら、相続人全員を相手にしなけれの合計額以下の金額では、およそ賃料とは言えないでしょうかとになるでしょうか。もちろん、地主と借地人との力関係の問ていると言えましょう。

ばなりません。各相続人が一人の相続人に対し委任状を発行

ら、その意味で、税額を把握すべきことは当然です。

題ですから、実際にはこれよりもずっと高額な例もあるようでしかし、税額を基準にその何倍という基準が合理的と言えるかについては、何とも言えません。特に、税額については、そすし、地域の慣行や借地人側の支払能力の問題から、これよりも少ないことも多いようです。

の基準となる地価（固定資産税評価額）が上昇していても、政いずれにしても、更新料については法的請求権が認められ策的に減額されるということが過去にもありましたし、将来的ていないので、地主側があまり爪を長く伸ばすと一銭ももらえにもあるでしょう。政策的に税金が減っただけなのですから、

なくなるということに注意を要します。

このような場合については、地代も連動して減額するというのは、不合理と言えるでしょう。

ポイント6
地主に「担保差入承諾証」発行義務はない。

ポイント9
高齢者の借地人と借地権に関する交渉をする場合の注意点。

ればよいのですが、その場合には、本人と面談して代理権限授与に関する意思の確認をしておくことが必要です（その上で、実印を押捺した委任状と印鑑証明書を徴求する必要があります）。
以上のことは、土地の売買において土地所有者側に相続がまず、高齢者との取引一般に言えることですが、取引能力（判発生しているというようなケースにおいては、手抜かりなく行っ断能力）についての注意が必要となります。高齢者の場合、世ているようです。ところが、例えば地主が借地人から借地権を間話し程度ができており、一見すると正常な能力があるように買い取る取引において、借地人の側に相続が発生しているが、見える場合であっても、実際は認知症の症状がかなり進んで地上建物の相続登記が未了ないしは建物の登記自体がない、いる、ということがあります。やっつけ仕事で形式的に面談だというケースにおいては、手抜かりが見られます。特に地上建

借地人に更新料の支払義務がないのであれば、支払う

けを終えてしまおうという態度ですと、取引能力（判断能力）に物を取り壊して引き渡すケースの場合には、相続人代表者とのついての観察が甘くなるようです。十分な注意が必要です。場合意で済ませてしまうことがよくあります。

払うメリットはあるのでしょうか。

合により、医師の診断を仰ぐ必要がありましょう。

なお、更地価格、借地権価格は一般には路線価が使用される例が多いようです。

地代の何倍という基準は、およその目安として使うだけであれば、有効とは思いますが、限界のあるものとご理解ください。

して代理権を授与している場合には、当該代理人と取引をす

ポイント8必要はないのではないでしょうか。借地人側であえて支しかし、当たり前のことですが、借地権には相続性がありま

そして、その結果、取引能力（判断能力）に問題がある（可能す。相続人全員が権利者であり、その全員との取引が必要とな

担保差入承諾書を発行するか否かは完全に地主の自由であ

更新料を支払うことによる法律上のメリットはありません。

性がある）ことが判明した場合には、成年後見制度を利用する

ることは余りにも当然です。この点を肝に銘じて取引に当たっ

り、発行を強制する法的手段はありません。借地非訟の対象としかし、支払うことによる事実上のメリットはあると思います。

必要があります。なお、借地人に成年後見人が付けられた場てください。

なるのは、あくまでも借地権譲渡の承諾それ自体であり、銀行

次のようなことが言われています。

合であっても、借地人の自宅の売却については、裁判所の許可に担保差入承諾書を発行することは、借地非訟の対象とはな●更新料を支払うことによる事実上のメリットが必要となることに注意が必要です。

①借地借家法施行前に設定された借地については、法定更新がないのですが、地主側からの働きかけによって、経済的な観の場合、期限前に建物が朽廃したときは借地権が消滅する点から見て極めて不合理な内容の処理に応じてくることがありのに対して、合意更新の場合は、期間満了までは終了しない。

ます。極めて安い立退料での合意解除に応じてくるようなケーりえません。

ポイント7
更新料が任意に授受される場合、何か目安になる客観的基準があるか。

借地非訟手続で示されているような裁判所の基準がありません。しかし、かつて東京地裁で1度だけ法定更新に際して事

16

Realpartner 2017.5

1.法定更新よりも合意更新の方が借地権をより強化する。

②合意更新の方が、将来の更新の際の地主の更新拒絶についての正当事由の判断について、借地人側に有利な事情となりうる。

また、高齢の借地人の場合、取引能力（判断能力）には問題スです。借地権の財産価値に対する正確な理解がないというケースが多いようです。
このような高齢者の理解不足に乗じて不当な内容の合意を③更新料の支払の事実自体が、②と同様になる。

させることに問題があることは言うまでもありません。詐欺取2.合意更新を拒否して地主との関係を壊してしまった場合、将消や錯誤無効の可能性もないわけではありません（場合によご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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17

連 載

vol.160

紙上研修

実たる慣習に基づき更新料の支払い義務を認めた判例があり

来、建物を建て替える場合や、借地権を換価する際に支障り消費者契約法による取消の可能性もあるでしょう）。この点（東京地裁・昭和 49 年1月28日判決・判例時報740 号 66頁）、が出ます。もちろん、地主が任意に承諾しなくとも借地非訟にも十分に注意を払って取引をしてください。

その判決は鑑定意見を参考にしながら更新料は借地権価格の制度は利用できますが、そのためには、裁判の費用も時（更地価格の70％）の3％前後が相当であると判示したのです。

間もかかりますし、特に、借地権譲渡許可の申立の場合には、

しかし、その後、最高裁判所（最高裁・昭和51年10月1日判決・譲受人を特定する必要があります。更新料を支払ったから

判例時報835号 63頁）は、明確に更新料の支払義務を否定しといって将来、地主が承諾してくれるという保障はありませ

土地の価格と異なり、賃料については公的価格というものてしまいましたから、これも法的な意味を持つものではないの

んが、喧嘩状態であれば地主の承諾はまったく期待できながありません。そのことも関係しているようですが、地代につですが、裁判所の示したオフィシャルな判断として実務上参考

いわけですから、いずれにしても「自分の借地権を強化した

いては、当事者間で任意に取り決める際には、固定資産税とにされているのです。

いのであれば、更新料を払って合意更新しておきなさい」と相続人の一人が交渉窓口となることは多く、そのこと自体に

ポイント5
適正地代額（継続地代額）の簡易な査定方法として、固定資産税・都市計画税を使用する方法が使われることがある。

ポイント10
借地人の相続人の一人と借地権に関する交渉をする場
合の注意点。

都市計画税の合計額の何倍（2 〜 3倍が多いでしょうか）といしたがって、東京近郊の更新料の一応の目安としては、更地

いう説得はそれなりに有効ではないでしょうか。実際に、更問題があるわけではありません。しかし、最終的な合意、取引

う基準で計算する例を目にします。固定資産税と都市計画税

価格の2 〜 3％（借地権価格を基準とすると3 〜 5％）というこ

新料の支払が行われているという実態は、このことを反映しをするには、当然のことながら、相続人全員を相手にしなけれの合計額以下の金額では、およそ賃料とは言えないでしょうかとになるでしょうか。もちろん、地主と借地人との力関係の問ていると言えましょう。

ばなりません。各相続人が一人の相続人に対し委任状を発行

ら、その意味で、税額を把握すべきことは当然です。

題ですから、実際にはこれよりもずっと高額な例もあるようでしかし、税額を基準にその何倍という基準が合理的と言えるかについては、何とも言えません。特に、税額については、そすし、地域の慣行や借地人側の支払能力の問題から、これよりも少ないことも多いようです。

の基準となる地価（固定資産税評価額）が上昇していても、政いずれにしても、更新料については法的請求権が認められ策的に減額されるということが過去にもありましたし、将来的ていないので、地主側があまり爪を長く伸ばすと一銭ももらえにもあるでしょう。政策的に税金が減っただけなのですから、

なくなるということに注意を要します。

このような場合については、地代も連動して減額するというのは、不合理と言えるでしょう。

ポイント6
地主に「担保差入承諾証」発行義務はない。

ポイント9
高齢者の借地人と借地権に関する交渉をする場合の注意点。

ればよいのですが、その場合には、本人と面談して代理権限授与に関する意思の確認をしておくことが必要です（その上で、実印を押捺した委任状と印鑑証明書を徴求する必要があります）。
以上のことは、土地の売買において土地所有者側に相続がまず、高齢者との取引一般に言えることですが、取引能力（判発生しているというようなケースにおいては、手抜かりなく行っ断能力）についての注意が必要となります。高齢者の場合、世ているようです。ところが、例えば地主が借地人から借地権を間話し程度ができており、一見すると正常な能力があるように買い取る取引において、借地人の側に相続が発生しているが、見える場合であっても、実際は認知症の症状がかなり進んで地上建物の相続登記が未了ないしは建物の登記自体がない、いる、ということがあります。やっつけ仕事で形式的に面談だというケースにおいては、手抜かりが見られます。特に地上建

借地人に更新料の支払義務がないのであれば、支払う

けを終えてしまおうという態度ですと、取引能力（判断能力）に物を取り壊して引き渡すケースの場合には、相続人代表者とのついての観察が甘くなるようです。十分な注意が必要です。場合意で済ませてしまうことがよくあります。

払うメリットはあるのでしょうか。

合により、医師の診断を仰ぐ必要がありましょう。

なお、更地価格、借地権価格は一般には路線価が使用される例が多いようです。

地代の何倍という基準は、およその目安として使うだけであれば、有効とは思いますが、限界のあるものとご理解ください。

して代理権を授与している場合には、当該代理人と取引をす

ポイント8必要はないのではないでしょうか。借地人側であえて支しかし、当たり前のことですが、借地権には相続性がありま

そして、その結果、取引能力（判断能力）に問題がある（可能す。相続人全員が権利者であり、その全員との取引が必要とな

担保差入承諾書を発行するか否かは完全に地主の自由であ

更新料を支払うことによる法律上のメリットはありません。

性がある）ことが判明した場合には、成年後見制度を利用する

ることは余りにも当然です。この点を肝に銘じて取引に当たっ

り、発行を強制する法的手段はありません。借地非訟の対象としかし、支払うことによる事実上のメリットはあると思います。

必要があります。なお、借地人に成年後見人が付けられた場てください。

なるのは、あくまでも借地権譲渡の承諾それ自体であり、銀行

次のようなことが言われています。

合であっても、借地人の自宅の売却については、裁判所の許可に担保差入承諾書を発行することは、借地非訟の対象とはな●更新料を支払うことによる事実上のメリットが必要となることに注意が必要です。

①借地借家法施行前に設定された借地については、法定更新がないのですが、地主側からの働きかけによって、経済的な観の場合、期限前に建物が朽廃したときは借地権が消滅する点から見て極めて不合理な内容の処理に応じてくることがありのに対して、合意更新の場合は、期間満了までは終了しない。

ます。極めて安い立退料での合意解除に応じてくるようなケーりえません。

ポイント7
更新料が任意に授受される場合、何か目安になる客観的基準があるか。

借地非訟手続で示されているような裁判所の基準がありません。しかし、かつて東京地裁で1度だけ法定更新に際して事

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1.法定更新よりも合意更新の方が借地権をより強化する。

②合意更新の方が、将来の更新の際の地主の更新拒絶についての正当事由の判断について、借地人側に有利な事情となりうる。

また、高齢の借地人の場合、取引能力（判断能力）には問題スです。借地権の財産価値に対する正確な理解がないというケースが多いようです。
このような高齢者の理解不足に乗じて不当な内容の合意を③更新料の支払の事実自体が、②と同様になる。

させることに問題があることは言うまでもありません。詐欺取2.合意更新を拒否して地主との関係を壊してしまった場合、将消や錯誤無効の可能性もないわけではありません（場合によご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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17インフォメーション

1

インフォメーション「一人暮らしに関する意識調査」

全米リアルター協会が全宅連を表敬訪問
両団体が友好関係を確認

全 米 リアル ター 協 会

会談の様子

藤博会長、津村義康副会

伊藤会長

長、市川三千雄専務理事と、日米両国の不動産市

トム・ライリー NAR財務委員長

ケビン・シアーズ NAR 政治担当副会長、
左はマーク北林 NAR 日本大使

場の状況等についての意
見交換を行いました。
両団体による意見交換に先立ち、伊藤会長から、歓迎の挨開していくことが拶とともに50周年を迎えた全宅連の取組みに関して説明があ述べられました。

りました。続いてNARを代表してトム・ライリー財務委員長か全米リアルターら御礼の挨拶とNARの取組み、ケビン・シアーズ政治担当副

協会は約125万人

会長からトランプ政権との関係や米国不動産市場の状況など

以 上の 会 員を擁する米国最大の不動産業界団体で、全宅連とは1983 年の提特に、NARとトランプ政権との関係については調整中である

携以来、両国の不動産業界発展のため長きにわたり協力関係

ものの、トランプ大統領のバックグラウンドが不動産であるこを続けています。今回の懇談会を通じて両団体は、各国の不とから「希望はある」とし、今後は会員に対し、政治活動への動産業界最大規模の団体としての共通認識のもと、改めて友協力要請の強化と、議会に対する積極的なロビー活動等を展

好関係を確認しました。

2

めざせ！
不動産キャリアパーソンています。
受 講 料 は 8,000 円（税 別）で、受講申込は、全宅連ホームページか

取引実務の基礎が体系的に学べる！

らのWeb申込と、最寄りの宅建協

不動産取引実務の基礎を、取引の流れに沿ってしっかり学べ

会窓口で申込む方法の2 種類があるということで好評の「不動産キャリアパーソン」講座は、講座り、宅建業に従事していない方も、開設から4 年が経過し、すでに2万8,000人以上の方が受講しどなたでも受講いただけます。

ています。従業員教育のツールとして採用している企業も増えています。
今日の不動産取引では、さまざまな顧客のニーズに応えながら安心・安全な取引を提供するために、単に土地や建物に関する法律知識だけでなく、住宅ローンや保険などの金融に関する知識や建築に関する知識など、関連するさまざまなことについて広く知識を持つことが取引に携わる者には求められています。
「不動産キャリアパーソン」講座は、テキストと映像を用いた
通信教育方式で、物件調査から価格査定、不動産広告、資金
計画、契約まで取引上必要不可欠な基礎知識を取引の流れに沿って体系的に学習できるほか、倫理やコンプライアンス、顧客対応マナーなどについても幅広く学ぶことができます。
学習の成果は修了試験で試すことができ、試験に合格・登録することにより「不動産キャリアパーソン」の資格が付与され資格取得後もフォローアップ
サイトでスキルアップ！
不動産キャリアパーソン資格取得後も、取引知識の向上や実務スキルアップが図れるよう、資格登録者専用の「フォローアップサイト」を用意しています（利用料無料）。
フォローアップサイトでは、本誌「リアルパートナー」や法令改正情報などのニュースの配信の他、不動産取引知識を日々磨いていただけるよう演習問題を毎朝（平日）配信しています。また、研修動画視聴コーナーを設け、各種講義動画の視聴ができ、今後もさまざまなコンテンツの追加を予定しています。
ぜひとも、不動産キャリアパーソン資格を取得し、さらにフォローアップサイトを活用することで、「実務力」向上に役立てていただければと思います。詳しくは全宅連「不動産キャリアパー

ます。修了試験は全国都道府県の各会場で月1回以上必ず実ソン」ホームページをご参照ください。

施され、自分のペースに合わせた学習・資格取得が可能となっ

URL

18

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毎年アンケートを行っています。その調査結果から一部をご紹

されます。

介します。

全宅連を表敬訪問し、伊について、それぞれ話がありました。

4

全宅連・全宅保証は現在一人暮らしをしている方を対象に、（NAR）一 行 が 4月11日にhttps://www.zentaku.or.jp/training/career/

新刊29年度版 税金の解説書

3 8 割の人が一人暮らしに満足

平成 29 年版 税金解説書「あなたの不動産、税金は」が発刊【体裁】A5判・112ページ（予定）【単価】1冊260 円（税込、送料別）

調査概要

・対象…日本国内居住の男女※10 冊以上の注文の場合は1冊210 円（税込、送料着払）となります。

・調査方法…専用フォームによるインターネット調査【申込方法】

・有効回答者数…2,350 件①郵便振替で振込…郵便局の振替用紙に申込み内容（注文部・調査期間…平成 29 年2月17日〜 23日

数・送金額・会社名・郵便番号・所在地・電話番号）を記入の上、口座No.00160-1-69214 にお振込ください。

2年連続 一人暮らし満足度1位 の都道府県は？
全般的な一人暮らしの現状について、「満足」と「やや満足」の計は、80.5％と昨年（80.6％）とほぼ横ばいで、男性より女性の満足度が高い傾向にあります。都道府県別でみると、富山県では94.0％が満足と回答しており、昨年に続き1位となっています。
昨 年 同 率1位 の和歌山県も満足

図表1●一人暮らし満足度・都道府県ランキング

度 92.0％で、2 位にランクインしています（図表1）。

1位

富山県

94.0％

2位

和歌山県・京都府

92.0％

4位

熊本県

90.0％

部屋探しで重視するポイントは？
部屋探しの際に重視する部屋の設備については、
「バス・ト
イレが別」
（68.8％）、「収納スペース」（60.7％）、「エアコン付き」（60.0％）の順となりました。その他、過去3 年間で比較すると「オートロック」「テレビモニター付インターホン」「防犯カメラ」
等防犯関連の項目で上昇が続いています（図表 2）。また、環境で重視するポイントは、「スーパー・コンビニの有無」（68.9％）がトップでした。
なお、「隣に住んでいてほしいタレント」の1位はタモリ（森田一義）さんと新垣結衣さんでした。

②現金書留…代金と申込み内容（①と同じ）を明記のうえ現金書留でお送りください。
【お問合せ先】（株）テクノート〒111-0052 東京都台東区柳橋1-1-8-205
TEL．03-3863-5933〈発行時期〉6月中旬を予定※送料などの詳細は全宅連HPでご確認いただけます（6月中旬掲載予定）
URL

http://www.zentaku.or.jp/public/publication/index.html

ご利用ください！ 無料電話相談●弁護士による法律相談・実 施 日 時：第2・4金曜日（休日の場合は前日）午後1時〜午後4時
・ご利用対象者：宅地建物取引業協会会員に限定
・ご相談内容等：宅地建物取引及びそれに付随する法律事項
・ご利用方法：完全予約制、先着順での受付となります。
全宅連 HPから「電話法律相談予約票」
を入手し、FAXにてご予約ください。
●税理士による不動産税務相談
・実 施 日 時：通常第 3 金曜日（5月19日、6月16日）
正午〜午後3時

TEL.

すべてのアンケート結果は、全宅連 Webサイトでご覧になる

会員専用サイトのご利用方法

ことができます。
URL

https://www.zentaku.or.jp/research/questionnaire/

図表2●一人暮らしの部屋探しをする場合、重視する「部屋の設備」は？（総計・複数選択）
バスとトイレが別
収納スペース
エアコン付きインターネット接続
室内洗濯機置き場
防音性
シャワートイレコンロ付き
テレビモニター付きインターホン
バルコニー
追い炊き機能付きバス
オートロック
防犯カメラ
ロフト付き
その他

1.0

0

6.2

10

28.4
26.1
24.0
21.3
20.0
18.8
13.6

20

30

40

49.7
44.9
40.6

60.7
60.0

68.8

03-5821-8113

全 宅 連 ホームページ（http://w w w.zentaku.or.jp/）
で「宅 建 協 会 会 員 限 定 メニュー」を 利 用するには、次のユーザー名とパスワードを入力してアクセスしてください。
ユーザー名：zentaku
パ スワード：zentaku (半角・小文字 )メルマガ会員募集中！
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70 80%

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インフォメーション「一人暮らしに関する意識調査」

3 8 割の人が一人暮らしに満足

4

全宅連・全宅保証は現在一人暮らしをしている方を対象に、

平成 29 年版 税金解説書「あなたの不動産、税金は」が発刊

新刊29年版 税金の解説書

毎年アンケートを行っています。その調査結果から一部をご紹

されます。

介します。

【体裁】A5判・112ページ（予定）

調査概要【単価】1冊260 円（税込、送料別）

・対象…日本国内居住の男女※10 冊以上の注文の場合は1冊210 円（税込、送料着払）となります。

・調査方法…専用フォームによるインターネット調査【申込方法】

・有効回答者数…2,350 件①郵便振替で振込…郵便局の振替用紙に申込み内容（注文部

・調査期間…平成 29 年2月17日〜 23日

数・送金額・会社名・郵便番号・所在地・電話番号）を記入の上、口座No.00160-1-69214 にお振込ください。

2年連続 一人暮らし満足度1位 の都道府県は？
全般的な一人暮らしの現状について、「満足」と「やや満足」のじ）②現金書留…代金と申込み内容（①と同じ）を。
明記のうえ現金書留でお送りください。

計は、80.5％と昨年（80.6％）とほぼ横ばいで、男性より女性の【お問合せ先】

満足度が高い傾向にあります。都道府県別でみると、富山県で（株）テクノートは94.0％が満足と回答しており、昨年に続き1位となっています。

〒111-0052

昨 年 同 率1位 のTEL．03-3863-5933

和歌山県も満足

図表 1●一人暮らし満足度・都道府県ランキング

度 92.0％で、2 位にランクインしています（図表1）。

1位

富山県

94.0％

2位

和歌山県・京都府

92.0％

4位

熊本県

90.0％

05
東京都台東区柳橋1-1-8-205〈発行時期〉6月中旬を予定※送料などの詳細は全宅連HPでご確認いただけます（6月中旬掲載予定）
URL

http://www.zentaku.or.jp/public/publication/index.html
publication/index html

部屋探しで重視するポイントは？
部屋探しの際に重視する部屋の設備については、
「バス・ト
イレが別」
（68.8％）、「収納スペース」（60.7％）、「エアコン付き」（60.0％）の順となりました。その他、過去3 年間で比較すると「オートロック」「テレビモニター付インターホン」「防犯カメラ」
等防犯関連の項目で上昇が続いています（図表 2）。また、環境で重視するポイントは、「スーパー・コンビニの有無」（68.9％）がトップでした。
なお、「隣に住んでいてほしいタレント」の1位は男性がタモリ（森田一義）さん、女性が新垣結衣さんでした。
すべてのアンケート結果は、全宅連 Webサイトでご覧になることができます。
URL

https://www.zentaku.or.jp/research/questionnaire/

図表 2●一人暮らしの部屋探しをする場合、重視する「部屋の設備」は？（総計・複数選択）

ご利用ください！ 無料電話相談●弁護士による法律相談・実 施 日 時：第2・4金曜日（休日の場合は前日）午後1時〜午後4時
・ご利用対象者：宅地建物取引業協会会員に限定
・ご相談内容等：宅地建物取引及びそれに付随する法律事項
・ご利用方法：完全予約制、先着順での受付となります。
全宅連 HPから「電話法律相談予約票」
を入手し、FAXにてご予約ください。
●税理士による不動産税務相談
・実 施 日 時：通常第 3 金曜日（5 月19日、6 月16日）
正午〜午後3時

68.8

バスとトイレが別
収納スペース
エアコン付きインターネット接続
室内洗濯機置き場
防音性
シャワートイレコンロ付き
テレビモニター付きインターホン
バルコニー
追い炊き機能付きバス
オートロック
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その他

TEL.

60.7
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ハトマーク会員だけの業務支援メニュー
1

賃貸総合補償保険

2

3【フラット35】

入居者守る
充実補償

価格査定支援

簡単･迅速
月額5,000円
で使い放題

事前審査が
最短当日
全宅住宅ローン（株）（株）アドパーク･コミュニケーションズ

Tel.03-3234-1151

Tel.03-3252-1414

Tel.03-6264-8852

4

5

まもりすまい安心パック

インスペクションＳ
6 LIFULL ＨＯＭＥ′

新規登録料
30,000円が無料

インスペクション
20,000円〜

LIFULL
ＨＯＭＥ'Ｓ
入会金半額（株）住宅保証機構

ジャパンホームシールド（株）

（株）
Ｌ
ＩＦＵＬＬ

Tel.03-6435-8863

Tel.03-5624-1545

Tel.03-6774-16277

宅建士受験講座

8

携帯電話・タブレット*

9

マイカー共済*＊業務用携帯＊法人名義車は対象外

合格者の約1/10が日建学院生

最大69%の経費削減

最大22等級
64%割引（株）建築資料研究社(日建学院)（株）建築資料研究社(日建学院)

全労済（お見積り用番号）

Tel.0120-243-229

Tel.0120-988-489

Tel.0120-860-748〈各支援メニューの詳細については〉■ＦＡＸ（このページをコピー→下欄に記入→FAX送信） ■電話（各メニューに記載の企業の番号へ「リアルパートナーを見た」とお伝えください）■支援機構ホームページ（http://www.hatomark.or.jp/） 支援機構HP会員ログイン ユーザー名 810 パスワード 810＊ハト ハト とおぼえてください！

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所在地□④まもりすまい安心パック（住宅保証機構）□⑤インスペクション（ジャパンホームシールド）□⑥LIFULL ＨＯＭＥＳ
（Ｌ
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FAX番号□⑦宅建士講座（日建学院）□⑧業務用携帯電話・タブレット（日建学院）□⑨マイカー共済（全労済）≪個人情報の取り扱いについて≫お送りいただいた資料請求用紙は一般財団法人ハトマーク支援機構（以下「当法人」という）から、用紙にて指定された企業（以下「資料請求先」）に連絡し、各資料請求先より直接お手元に資料が届くシステムです。資料のお届けには２〜３週間程度かかる場合がありますので、お急ぎの方は直接各資料請求先にご連絡ください。
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平成29年5月10日発行（毎月10日発行） 通巻第466号 発行人／伊藤博 編集人／追分直樹
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円（株）宅建ファミリー共済

5 May 2017 リアルパートナー5月号

資料請求用紙ハトマーク支援機構からのお知らせ