全宅連・全宅保証
定時総会開催令和 6 年 6 月 25 日

全宅連・全宅保証は6月25日、都内のホテルで令り、「ハトサポBBでは3大ポータルサイトへ加盟料な

和6年度定時総会を開催しました。

しで利用できるスポット公開が実現した」とし、積極

全宅連総会で冒頭挨拶に立った坂本会長は、6月21

的な利用を呼び掛けました。

日に国交省が発表した『不動産業による空き家対策推

その後、令和6年度の表彰状受賞者が紹介されまし進プログラム』に触れ、「『空き家等に係る宅建業者のた（下表参照）。議事に入り、令和5年度事業報告、媒介報酬規制』の見直しが、7月より施行されれば、令和6年度事業計画・収支予算が報告され、令和5年

空き家を含む低額な物件の流通活性化に寄与すること

度決算、理事・監事の選任が承認されました。続いてとなる」と歓迎し、「我々ハトマークグループとして行われた全宅保証総会では、令和5年度事業報告・決も、組織をあげて積極的に取り組んでいく」と意気込

算、令和6年度事業計画・収支予算が報告され、理事・みを述べました。また、令和5年度の事業を振り返

監事の選任が承認されました。

1． 入会促進策に功績顕著な都道府県協会表彰

2． 不動産キャリアパーソン関係表彰（1）受講目標達成都道府県協会（1）会員数維持率
① 沖縄県

② 大阪府

③ 滋賀県

② 山梨県

③ 山形県

① 鳥取県

（2）入会者数比率
① 沖縄県

渡久地政彦

沖縄県宅建協会会長

山本清孝

大阪府宅建協会会長

泉藤博

滋賀県宅建協会会長

長田満

山梨県宅建協会会長

② 長野県

③ 石川県

④ 愛知県

（2） 1社累計50名＊以上申し込みの企業＊グループ企業を含む
朝日土地建物（株）〔東京都宅建協会 他〕
タマホーム
（株）
〔東京都宅建協会 他〕
大和ハウス工業（株）〔大阪府宅建協会 他〕

高橋一夫

山形県宅建協会会長

長谷川義明

鳥取県宅建協会会長

清澤 進
長野県宅建協会会長

小間井隆幸
石川県宅建協会会長

伊藤 亘
愛知県宅建協会会長

坂本会長再任・新執行部を選任
総会後に開催された各団体の理事会において、任期満了に伴う新役員の選任が行われ、坂本久会長の 4 期目となる再任が決まりました。また、各団体の副会長 3 名、常務理事 16 名が選任され、新執行部が誕生しました。

全宅連・全宅保証■全宅連・全宅保証会長（代表理事）
坂本 久 （神奈川）■全宅連副会長（※）（代表理事）
桑原 弘光 （東京）泉 藤博 （滋賀）
宮﨑 教生 （大分）
■全宅保証副会長（※）（代表理事）
長田 満 （山梨）小間井 隆幸（石川）姉川 誠 （愛媛）■全宅連常務理事（※）
赤田 博 （秋田）佐々木 正勝（宮城）2張替 武敏 （茨城）飯田 成寿 （埼玉）髙﨑 正雄 （千葉）
三ッ石 孝司（東京）
草間 時彦 （神奈川）山本 武久 （岐阜）伊藤 亘 （愛知）伊藤 良之 （京都）山本 清孝 （大阪）
吉村 岩雄 （奈良）岡本 洋三 （広島）
矢間 慎一 （高知）
三上 浩二 （長崎）渡久地 政彦（沖縄）■全宅保証常務理事（※）
森尾 薫 （北海道）
青木 亨 （栃木）
木暮 伸樹 （群馬）

令和6・7年度役員一覧

渡邉 勝久 （埼玉）岡田 英樹 （東京）
水落 雄一 （神奈川）清澤 進 （長野）酒井 誠 （富山）宇野 篤哉 （静岡）
久内 麻佐行（兵庫）山本 潤祐 （兵庫）角 幸彦 （和歌山）長谷川 義明（鳥取）田 孝一 （香川）平野 実 （佐賀）小田 栄一 （熊本）
■全宅連・全宅保証理事
生田 健作 （北海道）
佐藤 国雄 （北海道）
齋藤 弘臣 （青森）安藤 敏樹 （岩手）高橋 一夫 （山形）
加納 武志 （福島）横田 等 （埼玉）
松島 義浩 （埼玉）
平川 嘉博 （千葉）
古市 博文 （千葉）
小能 大介 （東京）井上 寛 （東京）
小原 啓嗣 （東京）小林 大介 （東京）小澤 明人 （東京）浅原 賢一 （東京）
澤田 展志 （東京）
石井 弘美 （東京）戸田 高廣 （東京）
長坂 博隆 （東京）岡田 日出則（神奈川）
三橋 義人 （神奈川）
水本 孝夫 （新潟）

坂田 信行
後藤 尚貴
二村 伝治
岩村 清司
光岡 新吾
尾頭 一喜
村井 浩一
髙山 基則
神丸 豊
長尾 敏春
倉田 薫
濵西 孝士
松下 豊光
荒木 均
髙野 正浩
籔淵 修司
藤原 美知
道下 忠美
綾部 博臣

（福井）
（静岡）
（愛知）
（愛知）
（愛知）
（愛知）
（三重）
（京都）
（大阪）
（大阪）
（大阪）
（大阪）
（大阪）
（大阪）
（兵庫）
（兵庫）
（島根）
（岡山）
（広島）

尾村 成一 （山口）
小西 孝英 （徳島）三好 孝一 （福岡）
宮内 久滋 （福岡）浜田 真 （福岡）
井上 恵美香（福岡）藤山 広子 （宮崎）
中馬 敏夫 （鹿児島）■全宅連監事
関根 一彦 （茨城）前田 隆夫 （富山）
神庭 日出男（島根）衣川 信行 （員外）
■全宅保証監事
伊藤 一三 （北海道）柴田 茂德 （兵庫）木田 文男 （宮崎）
米村 信夫 （員外）

※全宅連副会長・常務理事は全宅保証理事を兼務し、全宅保証副会長・常務理事は全宅連理事を兼務する

会長就任挨拶
この度、全宅連・全宅保証の会長のガイドラインも策定さに選任されました坂本です。会長就れました。これを契機に任にあたりご挨拶申し上げます。

全国10万社のネットワー

ご承知のとおり円安の進行、原材

クを活かした相談体制を

料費の高騰、賃上げ等により物価高

整備し、空き家を含む不が続き、個人消費は低迷しております。今後、日本銀

動産流通の活性化に大き行の追加利上げの動向を注視し、「金利のある世界」

く寄与したく存じます。

での不動産取引を想定した対応が必要となります。

坂本久全宅連・全宅保証会長

全宅連傘下会員は3年連続で10万超を維持しておまた先般、「2033年には1世帯人数が平均2人未満」

りますが、約半数の25協会では会員数が減少してお「2050年には未婚の独居男性が6割」「出生率過去最ります。今後は、退会防止策とともに不動産業界の後低1.20」との報道とともに、「空き家率は過去最高の継者対策を推進し、国民の住生活を担う、「人と住ま

13.8％で空き家数は900万戸」との発表があり、国民

いを、笑顔でつなぐ。
」魅力ある宅建協会、不動産業のライフスタイルは大きく変化しております。

界を目指す所存です。

このようななか、7月より国交省にて空き家等800
万円以下の売買媒介報酬が改正され、賃貸借について

会員の皆様には引き続きご支援を賜りますようお願い申しあげ、挨拶とさせていただきます。

も貸主からの上限額が引き上げられ、空き家管理受託※不動産業による空き家対策推進プログラム P.4参照

懇親会を開催総会に続いて、２団体合同の懇親会が開催され、国会議員、国土交通省、関係団体等、約700名が出席しました。
来賓の斉藤国土交通大臣は、「宅建業の皆さんは、売買や賃貸の仲介だけでなく、所有者への相談対応や専門家の紹介、活用方針の提案など、空き家の発
生から利活用までに必要なサービスを一体的に提供する専門家としてのノウハウを持っている。それをいっそう発揮いただ

産DXや住宅･建築物の省エネ性能表示など、くため、媒介報酬制度などを思い切って見直す

皆様と一緒に取り組むべき課題は数多くある、こととしたほか、移住や二地域居住など空き家

宅建業界の発展のため、今後も官民一体で取りニーズを拡大する法改正も行ったので、皆さん組んでいきたいので、引き続きのご協力をお願の積極的な取組を期待している」とし、「不動いしたい」と述べました。

（左）山口那津男 公明党代表（中）坂本久 全宅連・全宅保証会長（右）斉藤鉄夫 国土交通大臣

麻生太郎

菅 義偉

山本有二

自由民主党副総裁

前内閣総理大臣

自民党宅地建物等対策
議員連盟会長REAL PARTNER July 20243

特集 不動産業による空き家対策推進プログラムの策定について不動産業による空き家等の流通の取組を強力に後押しするため、国土交通省は 6 月に、低廉な空き家等（物件価格 800 万円以下）の売買に係る報酬上限の引上げ（30 万円の 1.1 倍）など、空き家等に係る媒介報酬規制の見直しや、空き家管理受託のガイドラインの策定を含む「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定しました。本稿では、プログラムの策定の背景や、その内容等について解説します。
国土交通省不動産・建設経済局不動産業課 不動産政策企画官※プログラム策定当時の役職名

ふしはら

こう

伏原 洸

るため、
「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以1. 策定の背景

下「空家法」）が改正され、令和5年12月に施行され人口減少や少子高齢化を背景として、近年、利用目ました。改正空家法では、市町村が指定した「空家等的のない空き家の数が大きく増加しており、都市部・管理活用支援法人」が、空き家を活用しようとする所

地方部を問わず、今後も増加が見込まれる状況にあり有者に援助等を行う制度が新たに創設されたところでます。これに対し、周囲に悪影響を及ぼす前の早い段あり、今後、官民の連携により、空き家の相談対応

階からの「活用」や適切な「管理」を総合的に強化すや、適切な管理、活用・流通等の取り組みを強化する

July 2024
全宅連・全宅保証 定時総会開催

2

CONTENTS

特集 不動産業による空き家対策推進プログラムの策定について「住」のトレンドウォッチング

  4
連載  第 46 回

① 全宅連不動産総合研究所
残置物処理等モデル契約条項の実務対応ポイントを提示（前編）8② マンション管理業者が管理者となるケースに対応
国交省、外部管理者方式のガイドライン策定

10

今月のアーカイブ

11

注目の書 著者は語る『「何回説明しても伝わらない」はなぜ起こるのか？』今井 むつみ

12

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載  第 30 回

令和 5 年住宅・土地統計調査の速報
空き家対策特別措置法の効果じわり

14

紙上研修 連載  第 214 回

実務に役立つ！ 令和 6 年度土地・住宅税制改正のポイント

16

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2024年7月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

4

2024 年 7 月 10 日発行 通巻第 520 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／坂本 久〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8111
FAX. 03 − 5821 − 8101
表紙の写真：熊本県阿蘇郡小国町の鍋ヶ滝

特集

ことが、喫緊の政策課題となってい
ます。

図表 1

空き家・空き室問題と不動産業に期待される役割

不動産業が提供する包括的な課題解決〜トータルソリューション〜
利活用！

しかし、こうした取り組みの主要な担い手となることが期待される不所有者等動産業においては、業務上の負担が大きい一方で、収益性が低いというビジネス上の課題から、積極的に空き家の流通等に係る取り組みを拡大

不動産業による空き家対策推進プログラムの策定について

権利関係への助言
専門職種の紹介
利活用方針の提案

相談受付
課題の整理

空き家の発生価格の査定
流通
需要掘り起こし（売買or賃貸）
マッチング（媒介）適切な＜管理＞を継続的に提供

入口（空き家発生）から出口（流通・活用）まで、一括して所有者をサポート可能
出典： 国土交通省資料より（抜粋）することが難しい状況にあります。この点、平成30形で、官民一体で実行する施策パッケージとして取り

年には低廉な空き家等（400万円以下の宅地建物）のまとめ、6月21日に「不動産業による空き家対策推進

売買に関して媒介報酬規制の特例が設けられました

プログラム ～地域価値を共創する不動産業を目指しが、特例の対象は、売主から受ける報酬のみ、かつ通て～」として公表しました。

常の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものに限られ、特例の活用にあたって一定の制約がありまし2. 「空き家対策推進プログラム」についてた。加えて、近年は地方部を中心に宅地建物取引業者

不動産業による空き家対策推進プログラム（以下

数の減少が見られ、すでに令和5年時点で247の市区「プログラム」）では、不動産業への後押しを通じた空町村（全市区町村の14％）で宅地建物取引業者の事

き家の流通拡大を図るため、「流通に適した空き家等

務所数が0となっており、今後、こうした状況がよりの掘り起こし」と「空き家流通のビジネス化支援」の深刻化し、空き家対策の担い手確保が困難となるおそ2点について、それぞれ施策を取りまとめています。

れがあります。
こうしたなかで、国土交通省では、不動産業者が有（1）流通に適した空き家等の掘り起こしする優れたノウハウ・強み、すなわち空き家等の発生

総務省が4月30日に発表した「令和5年住宅・土地から利活用まで一括して所有者をサポートすることが統計調査」では、空き家が900万戸と過去最多とな

でき、包括的な課題解決を提供できるといった点を、り、そのうち賃貸・売却用および二次的住宅を除く空

我が国における空き家対策の推進に向けて最大限発揮

き家（いわゆる「その他空き家」）は385万戸と、できるように後押しし、あわせて地域における持続可2018年と比べ37万戸の増加となっています。こうし

能な不動産流通を図る観点から、上記の課題に対応すた空き家・空き室等のなかには、築年が浅く、状態がべく空き家流通のビジネス化支援の観点を盛り込んだ良いものも一定数存在すると見込まれ、なるべく早期

図表 2 「不動産業による空き家対策推進プログラム」概要に利活用を図ることが必要です。
一方で、空き家等の市場における流通の状況についてみると、平成30年から運用を開始している全国版空き家・空き地バンクにおける掲載物
件数が約1.3万戸と、いわゆる「その他空き家」の戸数（385万戸）と比較しても非常に大きな開きがあり、利用目的のない空き家等の多く
は、マーケット（不動産流通
市場）に出てきていない状況といえます。
このため、空き家等の所有

REAL PARTNER July 20245

者に対するアプローチを拡大し、流通に適した空き家

また、相談体制の充実を図るうえでは、地方公共団

等の掘り起こしの強化を図ることが重要な課題であ

体、とりわけ空き家対策を主として担う市町村と、不り、プログラムでは、これに関して次の①～④の取組

動産業関係団体との連携強化もきわめて重要です。空をまとめています。

き家等の所有者にとっては、売買・賃貸等の意向が決① 所有者への相談体制の強化② 不動産業における空き家対策の担い手育成③ 地方公共団体との連携による不動産業の活動拡大④ 官民一体となった情報発信の強化

なかでもポイントとなるのは、不動産業による相談
体制の強化です。空き家や、分譲マンションの空き室の所有者は、相続で取得する者が多く、空き家等の所
在地から遠方に居住しているケースも見られます。こまっている物件と異なり、空き家等についての相談先として不動産業がイメージしにくい可能性があります
が、不動産業関係団体が改正空家法に基づく空家等管理活用支援法人の指定を受けることで、公的な立場か
ら所有者の相談を受けることが可能となることから、不動産業関係団体が市町村の指定を受けやすい環境づ
くりに取り組みます。
（2）空き家流通のビジネス化支援

うした所有者に対しては、空き家等となって日が浅い①の相談体制の強化を含め、不動産業において空き

早期の段階（相続発生前の空き家予備軍の段階を含む）

家等の流通拡大に向けた取り組みを進めるためには、から、気軽に相談でき、適切なアドバイスや専門家のこうした取り組みがビジネスとしても成り立ち、持続紹介等のサポートを受けられる相談窓口が、全国それ可能であることが不可欠です。この点に関し、プログ

ぞれの地域において十分に用意されることにより、相ラムでは次の①～④の取組をまとめています。

談機会の拡大を入口とした掘り起こしの効果が強く期待されます。この相談体制の充実こそ、不動産業の強みである、空き家等について包括的な課題解決を提供できる点や、不動産業関係団体の全国的なネットワー
クを、最も活かすことができる取り組みであると考え① 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し② 「空き家管理受託のガイドライン」の策定 ･ 普及
③ 媒介業務に含まれないコンサルティング業務の促進④ 不動産 DX により業務を効率化し、担い手を確保られます。たとえば、都道府県宅地建物取引業協会の今般、プログラムの一環として、宅地建物取引業法

不動産無料相談所による幅広い相談の受付や、相談窓（昭和27年法律第176号）第46条第1項の規定に基づ

口同士の連携による遠隔対応などは、空き家等の所有

き、国土交通大臣が告示で定める媒介報酬の上限額に者にとって心強い存在となることが期待されます。

ついて改正が行われ、7月1日から施行されました。

図表 3 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し

この改正により、まず物件価格
800万円以下の宅地・建物（低廉な空き家等）の売買取引の媒介については、当該媒介に要する費用を勘案して、原則の上限を超えて30万円の1.1倍を上限として報酬を受領できるようになりました。
この特例は、改正前の低廉な空き家等に係る特例と比較して、大きく3つの点で違いがあります。
・対象となる低廉な空き家等の定義を400万円以下から800万円
以下へと拡大し、あわせて報酬の上限額を18万円の1.1倍から30万円の1.1倍へと見直し。
・現行の「通常の媒介と比較して要する」「現地調査等の」費用

6

不動産業による空き家等の流通の取組を強力に後押しします！！ ～不動産業者の媒介報酬に係る規制の見直しや不動
産業者による空き家管理受託のガイドラインの策定を含む「不動産業による空き家対策推進プログラム」の策定～

特集に限らず、当該媒介業務に不動産業による空き家対策推進プログラムの策定について

図表 4 「宅地建物取引業法の解釈 ･ 運用の考え方」の改正要すると見込まれる費用のすべてを勘案して受領可能。
・売主から受ける報酬に加え、買主から受ける報酬についても特例の対象に追加。
なお、「低廉な空き家等」は、現行の特例と同様、あくまでも物件価格のみで判断されるものであり、800万円以下であれば、宅地・建物の使用の状態を問わず、さらに宅地のみであっても対象に含まれます。
次に、賃貸借取引の媒介についても、新たに長期の空き家等についての特例が創設され、貸主（空き家等の所有者）から受ける報酬に限り、原則の上限（貸主・借主合計で借賃1月分の1.1倍）を超し、所有者からの信頼を得て適正な管理サービスを提えて、最大で借賃1月分の1.1倍を上乗せして報酬を供する事業者の育成を図ります。

受けることができるようになりました。

もう1つは、媒介業務に先立って、または媒介業務

特例の対象となる「長期の空き家等」は、①現に長とは別に、空き家等の所有者に対して提供される助期間にわたって居住・事業等の用途に供されていない

言、総合調整等のコンサルティングサービスについもの、②将来にわたり居住・事業等の用途に供されるて、関係者のネットワークを通じた先進的な取り組み

見込みがないもの、のいずれかに該当するものです。

事例の横展開や、経験･知見の共有等を図ります。

戸建の空き家だけでなく、分譲マンションの空き室

さらに、これらの関連業務について、書面等によりや、使われていない宅地等も対象となりますが、入居締結した契約に基づいて報酬を受ける場合には、媒介者の募集を行っている賃貸集合住宅の空き室について

報酬とは別に報酬を受けることが可能であることを明は、事業の用途に供されていると解されることから、確化するため、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考長期の空き家等には該当しません。

え方」の改正が行われ、7月1日から施行されました。

なお、これらの特例に基づき報酬を受ける際は、媒

これにより、今後、不動産業者においては、その有す介契約の締結時に、報酬額について依頼者に説明し、るノウハウを活かした、空き家等の管理やコンサル合意する必要があることに、特に留意が必要です。たティングサービスなど、媒介業務にとどまらないサー

とえば、宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定にビスの提供が促進されることが期待されます。

基づき交付する書面等（媒介契約書）において、報酬額のほか、特例を活用する旨を注記し、依頼者に説明を行う等の方法が考えられます。

3. 終わりにプログラムには、「～地域価値を共創する不動産業

プログラムでは、不動産業者の強みである包括的なを目指して～」というサブタイトルがつけられていま

課題解決の提供を後押しするため、空き家等の所有者す。人口減少・少子高齢化が加速するなかにおいて、のニーズに対応して行う媒介業務以外の関連業務につ不動産を通じて人と人をつなぎ、人々の暮らしを支え

いても、その実施の促進を図ることとしています。

る不動産業が、地域の担い手・守り手として将来にわ

1つは、不動産業者が所有者から空き家等の管理をたり地域社会を支える存在となれるよう、官民一体と受託する場合の標準的なルールとして、新たに「不動なって取り組みを進めてまいりたいと思いますので、産業者による空き家管理受託のガイドライン」を策定

ぜひとも皆様のご協力をよろしくお願いいたします。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について

REAL PARTNER July 2024

7

レ
「住」のト

ング ①
ウォッチ

連載 第 46 回

ンド

全宅連不動産総合研究所
残置物処理等モデル契約条項の実務対応ポイントを提示（前編）
全宅連不動産総合研究所は、 国土交通省・法務省が作成公表している残置物の処理等に関するモデル契約
条項につき、より実務に沿った活用方法等の研究を行い、令和６年７月に、報告書およびパンフレットを公表した。本稿では、その概要を２回にわたって紹介していく。
「高齢者等住宅確保要配慮者の居住支援のあり方に関する研究会」 座長、 弁護士 佐藤 貴美 （佐藤貴美法律事務所）な対応が困難な場合には、契約の終了および残置物

1． 単身高齢者の居住サポートとの処理について、賃貸借当事者以外の者にその手続

残置物処理モデル契約条項

きを委ねる方策が必要となる。

単身高齢者の住まいの確保については、近年大きそこで、令和3年8月に国土交通省および法務省

な社会問題となっている。第213回通常国会でも、が、単身の高齢者が住居を賃借する事案において、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に賃借人が死亡した場合に残置物を円滑に処理するこ関する法律等の一部改正により、居住サポート住宅とができるようにすることで残置物リスクを軽減認定制度や、認定家賃債務保証業者制度などが導入

し、賃貸用建物の所有者の不安感を払拭することをされた。

目的として作成公表したのが、残置物の処理等に関一方、この問題は、万が一賃借人の死亡（孤独死）があった場合の取扱いも重要となる。国土交通
省は、「宅地建物取引業者による人の死の告知のガイドライン」を作成公表して、賃貸物件内で人の死があった場合の次の借主への告知の必要性に関する考え方を示した。

ある（図表 1）。

2． モデル契約条項の活用のポイント
モデル契約条項は、公表後2年以上が経過した現在においても、その活用は進んでいない。その要因

また、賃貸人が契約期間中に賃貸借を終了させるとして、たとえばモデル契約条項が想定する受任者ためには、賃借人との間で合意解約をし、または賃が見つからないこと、モデル契約条項が要求する手借人に対し解除の意思表示をする必要があるが、賃続きが煩雑であること、委任事務を処理する費用の借権は相続の対象となるため、賃借人が死亡した場

回収等が見込めないことなどが挙げられるようだ。

合には、相続人との間で合意解約をし、または相続

一方、実務では、賃借人が死亡したときの契約終人に対し解除の意思表示をする必要がある。

了や残置物処理について、相続人に対応してもらう

さらに、賃借物件に残った借主所有・占有の動産ことを基本としつつ、相続人の所在等が不明な場合

等（以下「残置物」）も相続の対象となるため、相には、明確に賃貸借契約が終了しないまま、賃貸人

続人に引き取りを求めるか、処分の同意を得ることや管理業者の責任において残置物の廃棄等を行ってが必要となるところだ（賃借人やその相続人の意思いる、という事例も耳にするところである。しかに基づかず、法的手続きによることなく残置物を処分等した場合には、自力救済禁止の法理に抵触し、不法行為と評価される）。
あらかじめ契約の段階で、推定相続人の一人を連帯保証人や緊急連絡先とすることができれば、相続人による契約の終了等をすみやかに実施することが可能となるが、そのよう8するモデル契約条項（以下「モデル契約条項」
）で

図表 1
賃貸人

残置物の処理等に関するモデル契約条項概要
賃貸借契約【委任契約に関する条項】●委任契約が解除された
場合の措置●賃借人死亡時の通知義務

賃借人

（委任者）

委任契約

受任者

【賃貸借契約の解除】【残置物の処理】・単身高齢者（原則として60 歳以上）・賃借人の推定相続人のいずれか
・居住支援法人、管理業者等の第三者

出典： 国土交通省 令和４年度「残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説セミナー」
残置物の処理等に関するモデル契約条項について

し、このような処理方法は、相続人等から問題を指に基づき当該物件の管理業務を行っているからと摘されたとき、その正当性を主張することは困難でいって、その管理業者が受任者となることが、ただあろう。

ちに利益相反であるとはいえないものと解される。

実は、このような実務上の処理方法は、モデル契ただし、管理業者が受任者となる場合には、「賃貸約条項を使用しつつ、その中に記載されている「解人の利益を優先することなく、委任者である賃借人説コメント」に示されている方法や考え方を組み合（の相続人）の利益のために誠実に対応する必要がわせた場合とほぼ同じ内容となる。そうすると、モある」ことに留意してほしい。

デル契約条項を上手に活用した対応は、現状において法的リスクを甘受しながらやむを得ず賃貸人や管4． 指定残置物の指定方法について～指定残置物箱方式の採用

理業者が行っている対応を、相続人の立場にも配慮しながら、賃借人本人の意思に基づき、契約の履行

モデル契約条項では、残置物を以下の3つに分類として行うこととなって、違法不当と評価されるリして、それぞれの処理方法を定めている（図表 2 参

スクは著しく軽減されることとなる。

照）。

そこで全宅連不動産総合研究所では、令和5年度

図表 2 モデル条項における残置物の分離と処理方法に、モデル契約条項および解説コメント中に記載されている内容をもとに、より実務に沿ったモデル契約条項等の活用方法等を検討した。その検討結果を踏まえ、以下に、モデル契約条項等を使用した残置物処理の対応について解説していく。
【モデル契約条項の活用のメリット】
・モデル契約条項は、現状賃貸人や管理業者が実施している処理方法をそのまま実現するものである。
・モデル契約条項を活用することによって、契約に従った
賃借人の意思に基づく対応とすることで、賃貸人等が負う法的リスクを軽減することが可能となる。

原則的な処理方法

対象

ア

指定
残置物

分

類

指定送付先に送付

賃借人が指定する動産（第三者の所有物を含む）

イ

非指定
残置物

一定期間経過後廃棄

ア以外の動産（第三者の所有物は含まない）ウ

金銭

相続人に送金金銭（アイで換価した場合の代金を含む）

賃借人が相続人等に残したい動産については、「指定残置物」として指定することが必要であるが、その方法として、モデル契約条項では、①指定残置物のリストに掲載する方法、②廃棄してはならない物
であることを示す指標を貼付するなど当該動産が指3． 受任者について～管理業者も受任者となれること

定残置物であることを示す適宜な措置をする方法、の2つを示している。
しかし、室内の動産は賃借人が生活する中で日々

モデル契約条項は、賃借人が死亡した場合の賃貸変動するものであり、指定残置物の更新の作業とし借契約の解除権限や残置物の処理の権限を、第三者て、そのたびごとのリストの追記やシールの貼付（受任者）に委託することとしているが、この場合は、かなり煩雑であろう。

の受任者を、①推定相続人、②居住支援法人や社会福祉法人、③管理業者、の順で指定している。

そこでモデル契約条項の解説コメントでは、「特定の金庫や容器内に保管された動産について廃棄し相続人の所在等が不明である賃借人の場合、②のてはならない」旨をリストに記載し、またはその容「居住支援法人」等が受任者となることが理想的で器にその旨記載したシールなどを貼付して、その金あるが、居住支援法人がすべて対応することは、少庫や容器内に動産を保管しておくこと（以下「指定なくとも現状では困難であると考えられる。そうす

残置物箱方式」）でも差し支えないとしているとこ

ると、③の「管理業者」が受任者となることは、きろである。

わめて実践的かつ有効な対応であるといえよう。

指定残置物とすべき財産が少ない者については、

なお、モデル契約条項で想定している管理業者

より簡便な方法として指定残置物箱方式を活用すれは、当該物件の管理業者だ。一般的に管理業者は、

ば、契約時のリスト等の作成やその更新に係る賃借建物の維持管理業務以外にも、賃借人の利益にも資人の手間は省けるし、受任者側も指定残置物の探索するように契約管理業務を行っており、貸主の委任が容易となって、より実践的であるといえよう。

REAL PARTNER July 2024

9

チング ②

ウォッ
トレンド

「住」の

マンション管理業者が管理者となるケースに対応

国交省、外部管理者方式のガイドライン策定

国土交通省は、 6 月 7 日に 「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」 を公表した。従来の指針に、 新たにマンションの管理業者が管理者に就任する場合の留意事項を追加し、 再構成している。
理事会がない、この方式が近年新築を中心に増えつつあることに対応した。ポイントを確認しよう。
株式会社不動産経済研究所 「日刊不動産経済通信」 記者 篠木美由紀 （宅地建物取引士）
れまで管理業者が管理者となる方式は「第三者管理

役員の担い手不足でニーズあり方式」と呼ばれていたが、新指針は「管理業者管理者方式」と呼んでいる。

分譲マンションでは、区分所有者から選ばれた代表者が、管理者として建物や敷地の管理を実行す

監事が管理業者の仕事を監督る。通常、管理者の役割は管理組合の理事長が担うが、外部の第三者に管理者を任せる仕組みがある。

管理業者管理者方式に求められる主な内容は表のそれが「外部管理者方式」だ。なり手としてはマン

とおり。まず、管理業者を管理組合側が監督するション管理士や弁護士などの専門家が想定されてい「監事」の設置が必要になる。監事のうち少なくとたが、最近ではマンション管理業者が管理者となるも1名は外部専門家にすることが望ましいとされてケースが出てきた。理事会がなく、日頃の理事の仕いるが、小規模なマンションでは経済的理由で外部事が不要になるこの方式。管理実務に精通した管理専門家を招けないこともあり得る。
（1）区分所有者

業者に任せることには一定のニーズがある。2023に定期的な報告（月1回程度）を実施、（2）区分所

年12月にマンション管理業協会が行った調査によ有者の意思を反映する仕組みが整備されている──

ると、管理者に選任されている管理業者は48社、これらを満たせば、区分所有者のみの監事でも差し管理組合の数は1991組合に上る。

支えない（表の小規模マンション特例あり②）。

一方で、丸投げした場合、管理業者による利益相

同様に、大規模修繕工事の「修繕委員会」にも小反行為をはじめ、管理組合の意思が反映されない事

規模特例がある。修繕委員会の候補者を確保できな態が起きかねない。国交省は、専門家の活用を前提

かった場合、（1）設計コンサルタント・マンションとしていた従来の指針に、管理業者が管理者となる管理士などの利用を検討、（2）大規模修繕工事の過場合を加え、導入手順や求める事項をまとめた。こ程について、区分所有者への透明性を確保する措置

表 マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）の特徴

を講じる、（3）監事への定期報告を充実──

・管理者の任期は原則 1 年程度とすることが望ましい。
管理組合運営のあり方
・区分所有者の意思反映のための環境整備が必要。
（管理者権限の範囲等）

これらを満たせば、修繕委員会を設置しなく

管理業者管理者方式に・通帳と印鑑等の同一主体による保管を避けるため、管理組② おける通帳・印鑑の望合財産を管理する口座の印鑑等は監事が保管。
ましい保管のあり方

新指針は、外部管理者方式を導入する新築①（「管理評議会」といった区分所有者から構成される組織の設置など）管理業者が管理者の地 ・規約には、管理者の固有名詞を記載しないことが望ましい。
③ 位を離れる場合のプロ ・管理者の退任が決まった後の新管理体制への移行手続は、セス監事が担うことが望ましい。
・総会で承認を得た金額以上の支出を伴う取引や、自己取日常の管理での利益相
引・グループ会社との取引等は、総会で承認を得る必要が反取引等におけるプロ④
ある。
セスや区分所有者に対・グループ会社の定義＝管理業者の親会社、子会社、関連会
する情報開示のあり方
社、管理業者を関連会社とする会社を総称したもの。
大規模修繕工事におけ・区分所有者および監事から構成される「修繕委員会」を設るプロセスや区分所有
置し、これを主体として検討することが望ましい。
⑤
者に対する情報開示の【小規模マンション特例あり①】
あり方
監事の設置と監査のあり方⑥・監事のうち少なくとも１名は外部専門家から選任し、加えて、区分所有者からも監事を選任することが望ましい。

【小規模マンション特例あり②】ても良い（表の小規模マンション特例あり①）。
マンションの分譲事業者に対して丁寧な情報提供を行うよう求めている。購入希望者には、単に重要事項説明書の付属資料として管理者業務委託契約書を示すだけでなく、表の①～⑥に関する事項について、「記載した書面を交付したうえ、口頭にて説明を行うことが望ましい」（P.14、P.73）とした。外部管理者方式のマンションを売買（仲介）する場
合の留意点は示されていないが、分譲事業者への留意点は参考になるだろう。

出典：国交省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」より

10

国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」は、こちらからダウンロードできます。

全宅連アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和6年

令和6年4月29日

春の叙勲・褒章受章

全宅連、全宅保証、都道府県協会の推薦で、4 月 29 日に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました。
（役職は受章時の推薦団体の役職とし、順不同）

旭日双光章 〔全宅連・全宅保証 推薦〕 櫻井 文雄（全宅連理事・全宅保証常務理事／群馬）
黄綬褒章〔全宅連・全宅保証 推薦〕〔都道府県協会推薦〕

伊東 孝弥（全宅連理事・全宅保証常務理事／福島）
前田 隆夫（全宅連理事・全宅保証常務理事／富山）

菅野 俊彦（東京都宅建協会
山上 健一（岡山県宅建協会
今林 政秋（福岡県宅建協会

副会長）
会長）
副会長）

インフォメーション
全宅連・全宅保証

CM

ニュースリリース

50 年以上の信頼と安心の不動産取引の証「ハトマーク」を次世代に 新ロゴマークを使用した CM を放映開始
全宅連・全宅保証は、新ロゴマークを使用した CM を、4 月 5 日より放映開始しました。新 CM「人と住まいを、笑顔でつなぐ。」編は、ロゴマークに込めた思い、そして日本全国各地にある会員とお客さまの関わりを描いています。これからも、新しいロゴとともに、地域の皆さまへ信頼と安心の取引を行えるよう提案し、笑顔にしていくことを表現したストーリーとなっています。

令和 6 年 5 月 20 日

全宅連

令和 6 年 5 月 30 日

総務省

国勢調査への協力のお願い「わかりやすい重要事項説明書の書き方」「わかりやすい売買契約書の書き方」
追補版掲載のご案内（会員限定）「〔令和 4 年 11 月改訂版〕わかりやすい重要事項説明書の書き方」について、令和 6 年 4 月の標準媒介契約約款と宅地建物取引業法改正、令和 7 年 4 月施行予定の改正建築基準法に関する追補版を作成しました。また、「〔令和 4 年 5 月改訂版〕わかりやすい
売買契約書の書き方」について、令和 7 年 4 月施行予定の改正建築基準法に関する追補版を作成しました。

総務省統計局では、令和 7 年 10 月 1 日に国勢調査の実施を予定しています。
国勢調査は、統計法（平成 19 年法律第 53 号）に規定される、国内に居住するすべての人および世帯を対象とした国の最も重要な統計調査です。
国勢調査の実施にあたり、令和 6 年 6 月よりマンションの居住世帯数の確認等が始まりましたので、調査を円滑に実施するために会員の皆様のご協力をお願いします。

全宅連

令和 6 年版税金本「あなたの不動産税金は」
令和 6 年版「あなたの不動産税金は」を発刊しました。
[体

裁]

[単

価]

A5 判・112 ページ
1 冊 310 円（税込／送料別）※ 10 冊以上注文の場合は 1 冊 255 円（税込／送料着払）[ 申込方法 ] 全宅連ホームページより申込書をダウンロードしてください。
[ お問合せ先 ] （株）テクノート TEL：03-3863-5933

全宅連

2025年度 提携大学企業推薦制度のご案内

明海大学不動産学部は、全宅連との協定に基づいて、宅建協会会員の子弟および従業者を対象とした推薦入試制度を設けています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、企業推薦入試制度の活用をご検討ください。
〔提携大学企業推薦制度の入試要項の請求連絡先：（公社）全宅連 広報研修部 TEL：03-5821-8112（直）〕【明海大学不動産学部】試験種別：総合型選抜（企業推薦）https://www.meikai.ac.jp/
入試日程

合格発表日

（A 日程）
2024 年 11 月 1（金）～2024 年 11 月 12 日（火）2024 年 11 月 24 日（日）2024 年 12 月 2 日（月）2025 年 2 月 21（金）～2025 年 2 月 28 日（金）2025 年 3 月 15 日（土）2025 年 3 月 18 日（火）

試験科目

面接・小論文

面接・小論文

願書受付期間（全宅連必着）
試験日

（Ｂ日程）

出願資格等のお問い合わせ
明海大学浦安キャンパス入試事務室〒 279-8550 千葉県浦安市明海 1 丁目

TEL. 047-355-5116

REAL PARTNER July 2024

11

そもそもビジネスパーソン向けに書こうという積極的な意欲はなかったのですが、結果的にビジネス

パーソン向けの本になりました。たしかに「話せばわかる」という言葉は、ビジネスの現場でよく用いられていますし、多くの人はそれを当然だと思っているでしょう。トラブルが生じれば「話し合って解決」しようとしますし、新人に仕事の指示を出すときも、「わかりやすく説明すれば理解できる」と考えるのが普通です。
しかし、本書のタイトルにもあるように、何回説明しても相手にうまく伝わらないことはたくさんあります。
それは、言葉を発している人と、それを受けている人とでは「知識の枠組み」や「思考の枠組み」が違うからです。この枠組みを、認知心理学の世界では「スキーマ」と呼ぶのですが、もし知識や思考の枠組みがまったく同そ ご

じ者同士であれば、話した内容は齟齬を生まずに理解し合えるかもしれません。しかし、人は誰もが育った環境も、学んだことも経験したことも違うので、まったく同じ枠組みが形成されることはないのです。
コミュニケーションが苦手な人や下手な人は、どうす
れば人間関係がうまくいくでしょうか。

まず、コミュニケーションが苦手だからといって下手とは限りませんし、コミュニケーションが得意だと思っていても、人間関係がうまくいかない人は大勢います。たとえば、企業内でどんどん出世している人や、起業して成功を収めているような人のなかには、何も考えることなく自分の素の状態で人と接し、それが世の中で通っているので、自分はコミュニケーションがう
まいと思っている人が少なくありません。
そもそも、人間は誰でも心の奥底で誰かに何かを教えたいとか、あるいはマウントを取りたいとか常に思ってさがいる生物です。これは人間の持って生まれた性と言って今﹁何回説明しても伝わらない﹂はなぜ起こるのか？

本書を書かれたきっかけを教えてください。

井（撮影：山本琢磨）もよいでしょう。その部分が強く発露したときに、「ハ『「何回説明しても伝わらない」はなぜ起こるのか？』
日経 BP

1870 円（税込）

ビジネスの現場や学校、家庭において、「うまく伝わらない」という悩みの多くは、「言い方を工夫しましょう」「言い換えてみましょう」「わかってもらえるまで何度も繰り返し説明しましょう」では解決しない。なぜなら、人は、自分の都合がいいよ
うに、いかようにも誤解する生き物だからだと、著者はいう。では、都合よく誤解されないためにどうするか？ そのヒントが満載された本書は、「伝えること」「わかり合うこと」を真面目に考え、実践したい人のための１冊といえる。

12

む
つ
み

いまい むつみ●慶應義塾大学環境情報学部教授。1989 年慶應義塾大学大学院博士課程単位取得退学。94 年ノースウェスタン大学心理学
部 Ph.D. 取得。専門は認知科学、言語心理学、発達心理学。主な著書に『ことばと思考』『学びとは何か』『英語独習法』（岩波新書）、『ことばの発達の謎を解く』（ちくまプリマー新書）など。共著に『言語の本質 ことばはどう生まれ、進化したか』（中公新書、「新書大賞 2024」
大賞受賞）、『言葉をおぼえるしくみ』（ちくま学芸文庫）、『算数文章

注目の書 著者は語るラスメント」が生じたり、人間関係のトラブルに発展したりします。つまり人間である以上、誰もがコミュニケー
ションにトラブルを抱える要素を持ち合わせている、と考えるべきです。
その意味ではむしろ、コミュニケーションを苦手と感じている人のほうが、結果的に人と上手にコミュニケーショ
ンをとれることがあります。それはなぜかというと、苦手意識があるから、さまざまなことに配慮して、相手に接しようとするためです。
どうすれば上手にコミュニケーションがとれるようになるかの答えは本書にも書かれていますが、簡単にまとめてお話しいただけますか。

大事なのは誰かと対峙するときに、自分のクセや思考
バイアス、思考スタイルを常に意識することです。

高い地位にある人は、一般的に常に自分は正しいと思いがちです。それが特に部下に対して上から目線となり、「指導という名のもとであれば何を言ってもいい」という認識が強く作用して、ハラスメントへと発展します。
この点は、相手に対してネガティブなことをどうしても言わなければならないときほど注意すべきで、まず深呼吸をし、たたみかけるような注意の仕方はしないことを心がけてください。相手が自分の指摘することをどう受け止めるかを考えて発言するべきです。
本書を通じて最も読者に伝えたいことは何ですか。

伝

えようとする努力は必要ですが、スキーマがあるかぎり「伝わらない」のが普通なのです。ですから、「伝わらない」という前提で、相手と接する必要があります。人間は相手の言葉を、自分のスキーマのなかで勝手に判断し、勝手に誤解する生物です。したがって、これは絶対に誤解されては困ることを伝えたいときには、小さな子
供でもわかるような言い方、書き方をする必要があります。加えて言うならば、人間は自分が客観的だと思っているほどには客観的ではなく、主観的な生物です。だから、物事を客観的に見るにはどうすればよいのかを、常に考えて行動することも大切です。

（取材・文／編集部）

題が解けない子どもたち』（岩波書店）などがある。国際認知科学会（Cognitive Science Society）、日本認知科学会フェロー。

人間は相手の言葉を、自分のスキーマのなかで勝手に判断し、勝手に誤解する生物なのです。
REAL PARTNER July 202413

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 30 回］

令和5年住宅・土地統計調査の速報
空き家対策特別措置法の効果じわり
2024 年 4 月 30 日に「令和 5 年住宅・土地統計調査」の速報が総務省から発表されました。1948 年から続く基幹統計として最も古いこの調査の最新の数字から、日本の住宅の状況について見てみましょう。

不動産エコノミスト

吉崎 誠二

また伸び率を見ると、戦後、経済成長とともに住宅

住宅総数の伸び率は
前回調査より上昇して回復傾向にの数は増え続け、1970年代までは十数％の水準が続

4月30日に、令和5年住宅・土地統計調査の速報が2018年の調査における伸び率は2.9％まで低下しまし発表されました。これから秋口にかけて、さらに詳細た。一方、今回の2023年調査では前回比で4.2％増でな全体版が発表される予定ですが、今回の速報では、したから、伸び率低下はやや底を打った感があります

全国と都道府県別の総住宅数、空き家数が先がけて出（図表 1）。

きました。それが1990年代に入って9％台に低下し、されています。

周知のように、今の日本は人口減少社会です。そう

住宅・土地統計調査は5年ごとに行われるもので、であるにもかかわらず総住宅数が増えている理由はな

前回調査は2018年、今回は2023年に調べた最新のんでしょうか。

データが発表されています。

答えは、単身者世帯の増加です。単身者の増加によ

ちなみに、住宅・土地統計調査は日本の基幹統計とり、ワンルームマンションを筆頭にして、一人住まい

して古い歴史を持っていて、最初の統計は1948年に向けマンションの需要が高まり、それが総住宅数の増出されました。まだ戦後の焼け野原だった日本におい

加につながっています。

て、国民の住まいがどういう状況なのかを把握すると都道府県別で見ると、前回調査比で大きく伸びたのいうのが、その目的だったようです。

は沖縄県で7.2％増でした。次いで東京都の6.9％増、では、今回の速報値で何が読み取れるのかについ神奈川県の5.9％増、千葉県の5.3％増と続きます。沖て、考えていきましょう。

縄県の伸び率が高いのは、家を購入する年代の人口が2023年10月1日時点における日本の総住宅数は沖縄県のボリュームゾーンだからだと考えられます。

6,502万戸でした。この数字は統計が開始された1948

一方、東京都、神奈川県、千葉県などの総住宅数増

年以来、伸び続けています。
図表１

は単身者世帯が増えていることによるものですが、実総住宅数及び増加率の推移−全国（1978年〜 2023年）

（万戸）

7,000

総住宅数（左目盛）

6,000

増加率（右目盛）
5,025

5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0

5,389

5,759

6,063 6,241

6,502

4,588
3,545
14.1

3,861

（％）

と、住みにくい街になってしまう恐れがあります。東30

京23区内でワンルームマンションの新築に規制がか

25

けられているのは、生活環境を良好に保つという狙い

20

4,201

15
8.9

8.8

9.2

9.5
7.3

6.9

10
5.3
2.9

4.2

5

0
1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 2023（年）注）単位未満を含む数値で計算しているため、表章数値による計算とは一致しない
場合がある
出典：令和５年住宅・土地統計調査（速報集計）より

14

は住民が単身者ばかりになり、ファミリー世帯が減るがあるからです。

都市部の再開発や空き家対策が奏功し空き家率は低水準で推移
では、昨今、大きな社会問題となっている空き家の現状はどうでしょうか。
全国で見ると、空き家数は900万戸で過去最多とな
り、空き家率は13.8％で、これも過去最高と、メディアなどでは報じられています。

ただ、空き家率自体はここ10年、図表 2 都道府県別の空き家率 2018 年、2023 年比較

ほぼ横ばいといってもよいのです。
2013年調査では13.5％、2018年調査
では13.6％、2023年調査では13.8％
であり、この10年間の空き家率に、

空き家率
（％）

都道府県

賃貸・売却用及び二次的住宅を除く
空き家率（％） 都道府県

2023 年 2018 年 2023 年 2018 年

空き家率
（％）

賃貸・売却用及び二次的住宅を除く
空き家率（％）

2023 年 2018 年 2023 年 2018 年

北海道

15.6

13.5

5.6

5.6

滋賀県

12.1

13.0

7.2

6.1

青森県

16.7

15.0

9.3

7.7

京都府

13.1

12.8

6.2

6.1

岩手県

17.3

16.1

9.3

8.7

大阪府

14.3

15.2

4.6

4.5

ちなみにこの900万戸、13.8％とい

宮城県

12.4

12.0

4.6

4.6

兵庫県

13.8

13.4

6.2

5.7

う総数と空き家率は、「広義の空き家」

秋田県

15.7

13.6

10.0

8.7

奈良県

14.6

14.1

7.7

7.4

山形県

13.5

12.1

7.9

6.6

和歌山県

21.2

20.3

12.0

11.2

福島県

15.2

14.3

7.3

6.8

鳥取県

15.8

15.5

9.7

8.9

茨城県

14.1

14.8

6.7

5.9

島根県

17.0

15.4

11.4

10.6

栃木県

16.9

17.3

6.6

6.2

岡山県

16.4

15.6

8.6

8.0

そう大きな変化が見られません（図表2）。

に関するものです。
実は空き家率には4つのカテゴリーがあります。
第1は「賃貸用の空き家」です。新

群馬県

16.7

16.7

7.6

6.6

広島県

15.8

15.1

7.8

8.0

築・中古を問わず、賃貸のために空き

埼玉県

9.4

10.2

3.9

3.7

山口県

19.4

17.6

11.1

9.9

家になっている住宅のことで、別な見

千葉県

12.3

12.6

5.0

4.8

徳島県

21.2

19.5

12.2

10.3

東京都

11.0

10.6

2.6

2.3

香川県

18.5

18.1

9.7

9.6

方をするとテナントが付いていない空

神奈川県

9.8

10.8

3.2

3.3

愛媛県

19.8

18.2

12.2

10.2

新潟県

15.3

14.7

7.6

6.5

高知県

20.3

19.1

12.9

12.8

富山県

14.7

13.3

8.4

7.1

福岡県

12.3

12.7

4.6

4.9

石川県

15.6

14.5

7.4

7.0

佐賀県

14.5

14.3

7.7

7.6

で売れていない、あるいは発売したも

福井県

15.5

13.8

8.4

7.3

長崎県

17.3

15.4

9.9

8.7

のの売れ残っている家を指しています。

山梨県

20.5

21.3

8.7

8.7

熊本県

15.0

13.8

7.7

7.9

長野県

20.0

19.6

8.9

8.4

大分県

19.1

16.8

9.3

8.4

岐阜県

16.0

15.6

8.0

7.1

宮崎県

16.3

15.4

9.9

9.1

静岡県

16.6

16.4

5.9

5.1

鹿児島県

20.4

19.0

13.6

12.0

愛知県

11.8

11.3

4.3

4.1

沖縄県

9.3

10.4

4.0

4.1

三重県

16.4

15.2

9.5

9.1

全国

13.8

13.6

5.9

5.6

室のことを指しています。
第2は「売却用の空き家」で、住宅メーカーが家を建てたものの、発売前

第3は「二次的住宅」で、簡単に言えば別荘がメインになります。週末や休暇のときに、避暑や避寒、保養を目的にして住む、普段は誰も住んでいない住宅や、職場の近くに借りたワン

出典：令和５年住宅・土地統計調査（速報集計）より

ルームマンションのように、残業などで自宅に帰れないときに寝泊まりする家が、これに該たどり、2023年調査では過去最高ですが、それでも当します。

5.9％ですから、狭義の空き家は、全体で見るとそれ第4は、上記の第1から第3までを除いた空き家のほどたくさんあるとはいえません。

ことです。これまでは「その他の住宅」という言い方

しかも、神奈川県、広島県、福岡県、熊本県、沖縄をしていたのですが、令和5年調査分からは「賃貸・県では、2018年調査に比べて狭義の空き家率は低下

売却用及び二次的住宅を除く空き家」という名称に変していますし、東京都はやや上昇したものの、2.6％

更されました。

とかなり低水準です。

そして、この第4の空き家こそが、多くの人が「空都市部において空き家率が下げ止まりしているのき家」として認識、社会的に問題だといわれている住は、2015年2月に施行の「空き家対策特別措置法」

宅だと思います。

の効果が見えてきたことと、都市部の再開発によって

要は人が住んでおらず、放置されたままの状態になっている住宅のことです。ここでは、これを「狭義の空き家」ということにしておきましょう。
この狭義の空き家率の推移を見ると、2013年調査が5.3％、2018年調査が5.6％、2023年調査が5.9％となっています（前掲図表 2）。
ちなみに2023年調査における狭義の空き家数は385万戸です。たしかに狭義の空き家率は上昇傾向を空き家も含めた再開発が進められたことなどが理由と考えられます。
吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER July 2024

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REAL PARTNER「紙上研修」連載 第 214 回

実務に役立つ！
令和6年度土地・住宅税制
改正のポイント
令和 5 年 12 月 22 日に閣議決定された令和 6 年度税制改正大綱

Knees bee 税理士法人／
司法書士 渡邊浩滋総合事務所
税理士・司法書士を受け、本年 3 月税制改正法案が可決成立しました。不動産関

わたなべ

渡邊 浩滋

連の税制改正をピックアップして解説していきます。

1

こう じ

費用相当額（250万円を限度）の10％に相当する金額

住宅ローン控除を所得税額から控除できる（図表 4）。
なお、その年分の合計所得金額が2,000万円を超え

1． 子育て世帯および若者夫婦世帯の控除対象借入限度額の拡充

令和6年限りの措置として、子育て世帯および若者夫婦世帯（子育て特例対象個人※1）における控除対
象借入限度額について、図表 1 のとおり、新築等の認
定住宅については500万円、新築等のZEH水準省エ

る場合には適用しない。
※ 2《子育て対応改修工事》
標準的な工事費用相当額（補助金控除後）が 50 万円超などの要件を満たす下記の工事をいいます。
① 住宅内における子どもの事故を防止するための工事② 対面式キッチンへの交換工事③ 開口部の防犯性を高める工事④ 収納設備を増設する工事⑤ 開口部・界壁・床の防音性を高める工事⑥ 間取り変更工事（一定のものに限る）

ネ住宅・省エネ基準適合住宅については1,000万円の借入限度額の上乗せ措置を講ずる。
※ 1《子育て特例対象個人》
・年齢 40 歳未満で配偶者を有する者
・年齢 40 歳以上であるが、40 歳未満の配偶者を有する者
・年齢が 40 歳以上であるが、年齢 19 歳未満の扶養親族を有する者

図表 1 子育て世帯および若者夫婦世帯の控除対象借入限度額の拡充（令和 6 年のみ）認定長期優良住宅・認定低炭素住宅

ZEH 水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅

4,500 万円→ 5,000 万円
3,500 万円→ 4,500 万円
3,000 万円→ 4,000 万円

2． 新築住宅の床面積要件の緩和の延長
合計所得金額1,000万円以下の場合には、床面積40㎡以上50㎡未満についても適用できる措置につい

2． 住宅耐震改修特別控除
適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する（図表 4）。

3． 特定の改修工事（バリアフリー・省エネなど）に係る税額控除適用対象者の合計所得金額要件を2,000万円以下（現行：3,000万円以下）に引き下げた上、適用期限を
令和7年12月31日まで2年延長する。
また、対象となるエアコンの省エネ基準達成率を変更する（図表 4）。

て、令和6年12月31日以前に建築確認を受けた新築建物についても対象とする（図表 2）。

2既存住宅リフォームに係る税額控除

3

認定住宅等の新築等をした場合の所得税額の特別控除認定住宅等の新築等をした場合に、認定基準に適合するために必要となる標準的なかかり増し費用の10

1． 子育て対応改修工事の税額控除の創設
子育て特例対象個人（上記1参照）が、一定の子育※2パーセントに相当する金額を、その年分の所得税額から控除することができる特例について、適用対象者のて対応改修工事 （図表 3）をして令和6年4月1日か合計所得金額要件を2,000万円以下（現行：3,000万ら12月31日までの間に居住した場合、標準的な工事

円以下）に引き下げた上、適用期限を令和7年12月

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図表 2「紙上研修」

住宅ローン控除のまとめ
入居年

2022（R4）年

2023（R5）年

2024（R6）年

2025（R7）年
与党大綱

R ７年度税制改正にて
R6 と同様の方向性で検討

控除率：一律 0.7％
新築住宅・買取再販

借入限度額

既存住宅
控除
期間

※

長期優良住宅・低炭素住宅

5,000 万円

4,500 万円 ：子育て世帯・若者夫婦世帯
5,000 万円【今回改正内容】

ZEH 水準省エネ住宅

4,500 万円

3,500 万円 ：子育て世帯・若者夫婦世帯
4,500 万円【今回改正内容】

省エネ基準適合住宅

4,000 万円

3,000 万円 ：子育て世帯・若者夫婦世帯
4,000 万円【今回改正内容】

その他の住宅3,000 万円※※

3,500 万円
3,000 万円

0 円（2023 年までに新築の建築確認： 2,000 万円）

長期優良住宅・低炭素住宅

ZEH 水準省エネ住宅

3,000 万円

その他の住宅2,000 万円

省エネ基準適合住宅

13 年（「その他の住宅」は、2024 年以降の入居の場合、10 年）
10 年

新築住宅・買取再販
既存住宅

2,000 万円

所得要件

50 ㎡（新築の場合、2024（R6）年までに建築確認：40 ㎡【今回改正内容】（所得要件：1,000 万円））

床面積要件

与党大綱
※「19 歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが 40 歳未満の世帯」（出所：令和 6 年度

4,500 万円

R ７年度税制改正にて R6 と同様の方向性で検討

国土交通省税制改正概要）（筆者注）令和 4 年度税制改正により、令和 6 年以後に建築確認を受ける新築建物（登記簿上の建築日付が同年 6 月 30 日以前のものを除く）については、
一定の省エネ基準を満たさないと適用できなくなっていることにご注意ください。

図表 3 子育てに対応した住宅への主なリフォームイメージ

転落防止の手すりの設置

図表 4 既存住宅リフォームに係る税額控除のまとめ
対象工事

対象工事
限度額

最大控除額
（対象工事）

耐震

250 万円

25 万円

バリアフリー

200 万円

20 万円

省エネ

250 万円（350 万円）※

25 万円（35 万円）※

三世代同居
可動式間仕切り壁の設置
長期優良住宅化

250 万円

25 万円

耐震＋省エネ＋耐久性

500 万円（600 万円）※

50 万円（60 万円）※

耐震 or
省エネ＋耐久性250 万円（350 万円）※

25 万円（35 万円）※

250 万円

25 万円

子育て［拡充］
対面式キッチンへの交換

防音性の高い床への交換（出所：令和 6 年度 国土交通省税制改正概要）

31日まで2年延長する。

※カッコ内の金額は、太陽光発電設備を設置する場合（出所：令和 6 年度 国土交通省税制改正概要）

2．新築の省エネ等住宅の要件の厳格化
非課税枠が1,000万円となる新築の省エネ住宅の要

4

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置

件を省エネ性能が断熱等性能等級5以上かつ一次エネ
ルギー消費量等級6以上（現行：断熱等性能等級4以
上または一次エネルギー消費量等級4以上）であるこ

1．期限の延長ととする（次ページの図表 5）。

父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己

令和6年1月1日以後に贈与により取得する住宅取の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または得等資金に係る贈与税について適用する。ただし、新増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合に築住宅のうち次のものについては、現行の要件と同様

おいて、一定の要件を満たすときは500万円（省エネとする。

等住宅の場合には1,000万円）までの金額について、①令和5年12月31日以前に建築確認を受けているもの

贈与税が非課税となる特例について、令和8年12月②令和6年6月30日以前に建築されたもの

31日まで3年延長する。

REAL PARTNER July 202417

図表 5 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の要件
贈与税非課税限度額

床面積要件

質の高い住宅の要件

質の高い住宅

一般住宅

1,000 万円

500 万円

図表 6

買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置
売主

買主

リフォーム工事（一定の質の向上※）※耐震、省エネ、バリアフリー、
水回り等のリフォーム

50㎡以上※合計所得金額が 1,000 万円以下の受贈者に限り、40㎡以上 50㎡未満の住宅についても適用。

登録免許税

以下のいずれかに該当すること。

（別途、減額措置あり）

不動産取得税※令和５年末までに建築確認を受けた住宅または令和６年６月 30 日までに建築された住宅は、断熱等性能等級４または一次エネルギー消費量等級４以上②耐震等級 2 以上または免震建築物③高齢者等配慮対策等級 3 以上

既存住宅・増改築①断熱等性能等級４または一次エネルギー消費量等
級 4 以上②耐震等級 2 以上または免震建築物③高齢者等配慮対策等級 3 以上

（出所：令和 6 年度 国土交通省税制改正概要）

5

特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度の特例

特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場
合の相続時精算課税制度の特例（親の年齢が60歳未満でも適用できる）の適用期限を令和8年12月31日まで3年延長する。

登録免許税

不動産取得税
所有権移転登記 0.1％
（本則２％、一般住宅特例 0.3％）①断熱等性能等級 5 以上かつ一次エネルギー消費量
等級 6 以上
新築住宅

事業者（出所：令和 6 年度 国土交通省税制改正概要）

置および市町村等が一定の税負担の引き下げを可能とする条例減額制度の適用期限を令和9年3月31日まで3年延長する。
②新築住宅に係る固定資産税の減額
・新築住宅の建物について3年間（マンション等の場
合5年間）の固定資産税が1/2となる特例を令和8年3月31日まで2年延長する。
・認定長期優良住宅の建物について5年間（マンション等の場合7年間）の固定資産税が1/2となる特例を令和8年3月31日まで2年延長する。
③既存住宅の耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化リフォームに係る固定資産税の特例措置
令和8年3月31日まで2年延長する。

6

買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置の延長

3．不動産取得税
・不動産取得税の課税される宅地を1/2とする特例措

宅地建物取引業者により一定の質の向上のための改

置、住宅および土地の税率を4％から3％とする特修工事が行われた既存住宅を取得した場合に、買主に例措置を、それぞれ令和9年3月31日まで3年延長課される登録免許税の税率を一般住宅特例より引き下する。

げる措置を令和9年3月31日まで3年延長する（図表6）。

・新築住宅特例が適用される住宅の用に供する土地に係る不動産取得税の減額措置（床面積の2倍（200㎡を限度）相当額等の減額）について、土地取得後

7

その他不動産税制の延長項目

から住宅新築までの経過年数要件を緩和する特例措置を令和8年3月31日まで2年延長する。
・宅地建物取引業者等が取得する新築住宅を新築の日

1．印紙税
不動産の譲渡に関する契約書に係る印紙税の税率のから1年（本則6月）とみなす特例措置を令和8年3月31日まで2年延長する。

特例措置の適用期限を令和9年3月31日まで3年延長する。

4．登録免許税
下記登記による軽減税率を、令和9年3月31日まで

2．固定資産税

3年延長する。

①負担調整措置・居住用家屋の所有権の保存登記 0.15％（本則0.4％）

土地に係る固定資産税について、現行の負担調整措18・居住用家屋の所有権移転登記 0.3％（本則2％）

REAL PARTNER「紙上研修」

・住宅取得資金の抵当権設定登記 0.1％（本則0.4％）

額から100万円を控除した残額が相続税の課税対象に・特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等に対すなります。

る登録免許税の軽減措置を令和9年3月31日まで3年延長する。
・特定低炭素住宅の所有権の保存登記等に対する登録免許税の軽減措置を令和9年3月31日まで3年延長する。

②相続時精算課税制度の 110 万円控除
令和6年1月1日の相続時精算課税制度による贈与
から年110万円の控除ができるようになりました。
年間110万円以内の相続時精算課税制度による贈与であれば、贈与税の申告もいらないし、相続直前の贈与（たとえ7年前のもの）でも相続税が課税されない

5． 居住用財産の買換え等に係る特例措置（所得ことになります。

・居住用財産の買い換え特例の適用期限を令和7年123． 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得税・住民税）の課税の特例の届出要件の追加

月31日まで2年延長する。
・居住用財産の譲渡損失の特例の適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する。
・居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の特例の適用
期限を令和7年12月31日まで2年延長する。
・特例居住用財産の譲渡損失の特例の適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する。

8

令和 6 年からスタートする税制

令和6年4月1日以後、特例を受ける場合（同一年に譲渡資産の譲渡と買換資産の取得をする場合に限る）には、譲渡資産の譲渡日（買換資産の取得日が早い場合には、その取得日）を含む「3月期間※3」の末日の翌日から2ヶ月以内に、この特例を受ける旨等の届出書を税務署長に提出することが必要になります。
※ 3 「3 月期間」とは、1 月 1 日から 3 月 31 日まで、4 月 1 日から 6
月 30 日まで、7 月 1 日から 9 月 30 日まで、10 月 1 日から 12 月 31日までの各期間をいいます。

4．マンションの相続税評価の見直し通達
令和6年税制改正ではないですが、以前の税制改正

マンションの建築時期や購入時期にかかわらず、令により令和6年から適用される税制は次のとおりです。

和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産の評価について、相続税評価が時価の6割

1．空き家の 3,000 万円控除の要件の緩和を下回った場合には、6割（一戸建ての評価水準の平・昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所均値）に修正されることになります。

有建築物を除く）で、その家屋を取り壊して譲渡す対象となるのは、一室ごとに売買できる分譲マン

るか、家屋ごと譲渡する場合には、譲渡のときにおションで、タワーマンションから小規模マンションまいて、耐震基準に適合することの要件を、譲渡の翌で幅広く影響を受けます。全国どこでも適用されるこ年2月15日までの間に該当すれば適用されることとに注意が必要です。

とする。
・譲渡する不動産を取得した相続人の数が3人以上である場合には、特別控除額を3,000万円ではなく2,000万円とする。

なお、1棟で所有している賃貸マンションやアパー
トは対象外です。ただし、1棟の賃貸マンションでも区分登記されていれば対象となります。
相続税評価の計算は、
「築年数」
「
、総階数」
「
、所在階」
、
「敷地持ち分」の観点から行われ、評価乖離率に基づ

2．生前贈与

いて時価60%を下回る場合、60%まで下回らない場①暦年贈与の生前贈与加算の対象期間の変更

合、時価を上回る場合に分けて修正されます。

相続直前にした暦年贈与について相続税課税の対象にする制度（生前贈与加算）について、令和6年から対象になります。
なお、延長された4年間（相続開始前7年以内のうち直前3年以外）に贈与された財産については、合計

ケースのほうが多くなると予想されます。
ご質問について7年以内（令和5年以前は3年以内）の生前贈与まで評価が下がる場合もありますが、相続税が上がる

・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・ＦＡＸ・メール等の問合せは対応していません）
・個別の取引等のご質問・ご相談にはお答えできません。

（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3 全宅連会館２F

REAL PARTNER July 2024

19

ハトマーク支援機構からのお知らせ〈株式会社宅建ファミリー共済〉

2024年7月号

ハトマーク支援機構は、全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品やサービスをご紹介しています。

〈株式会社大塚商会〉〈ジャパンホームシールド株式会社〉〈株式会社建築資料研究社

日建学院〉

〈株式会社リクルート〉

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2023年 11月開催

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2023年 10月開催

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知っておきたい！ 最新マーケット動向

2023年 7月開催

反響に繋がるブランド訴求のコツとは？

2023年 6月開催

人材採用難時代！ 不動産領域における人材採用・定着で求められるものとは？

2023年 5月開催

管理会社様向けDXウェビナー管理業務の生産性をどう高めるのか？

PCサイトイメージ

スマホサイトイメージ2024 年 7 月号 リアルパートナー

令和6年7月10日発行（隔月10日発行）通巻第520号

発行人／坂本 久

編集人／坂本 久

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8111 定価50円