新年のご挨拶「人と住まいを、
笑顔でつなぐ。
」
令和６年年頭にあたり、一言ご挨拶申し上げます。
昨年は、WBC（ワールドベースボールクラシック）にて大谷擁する侍ジャパンが米国との対決を制し優勝し、日本列島を沸かせたことは記憶に新しいものがあります。
一方、ウクライナ紛争に加え、イスラエルでも戦闘が起き、世界情勢は今年の米国大統領選挙を見据え、先行き不透明であります。
国内では物価高、少子高齢化、空き家問題が進行し、未だ解決の糸
口が見えない状況です。特に物価高は地価の上昇と相まって都市部で物件価格が高騰し、国民の不動産取得意欲に影響を及ぼしております。
このようななか、本会では各種税制要望を行い、子育て世帯・若年夫婦に配慮した住宅ローン減税維持、並びに新築固定資産税減額措
置、固定資産税の負担調整措置等が延長されました。
また、昨年12月には改正空家特措法が施行され、空家等活用促進
区域、財産管理人制度、支援法人制度がスタートしました。
我々宅建協会組織は、地域の空き家の担い手として国、自治体に期待されており、本会でも利活用を促進すべく、人材育成はじめ適切に対応していく所存です。
一方政府のデジタル化の波は一昨年の電子契約の解禁に続き、宅建
免許オンライン申請、不動産IDの実証実験等各種施策が推進されております。
本会でもハトサポBBの機能改善、Web入会システムの整備や宅建士Web法定講習での顔写真データのオンライン受付等、利便性の観点から推進していく所存です。
一昨年来、本会ではハトマークのブランディングについて検討し、
昨年「新ハトマークロゴ」を策定しました。1967年の誕生以来、50余年にわたり不動産業界の発展に寄与してきた私たちハトマークグ
ループの理念をブランドストーリーとしてまとめ、「人と住まいを、
笑顔でつなぐ。
」というタグラインを設定しました。
皆様におかれましては引き続き地域に寄り添い、人と住まいをつな
ぎ、みんなを笑顔にされるとともに、2024年が良き年となることを祈念し、新年の挨拶とさせていただきます。
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会会 長2

令和 6 年度

税制改正大綱の概要

令和 6 年度与党税制改正大綱が、令和 5 年 12 月 14 日に公表されました。今回の税制改正大綱では本会の重点要望事項であった「住宅ローン控除の住宅の環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置、及び床面積要件の緩和特例の延長」につきまして、令和 6 年中に限り、一定要件のもと、現行措置が維持されることとなりました。
その他、今年度適用期限を迎える税制特例措置の延長等、要望項目がおおむね認められました（※令和 6 年度税制改正大綱はあくまでも改正案です）。
税制関連法案は、令和 6 年度予算とともに例年 3 月末頃に成立する見込みです。
加対象工事に、子育て世帯等が一定の子育て対応住宅リフォームを行う場合に、標準的な工事費用相当額（250万円を限度）の 10％等を所得税の額から控除する。

令和 6 年度税制改正の主なポイントは以下のとおりです。

1． 住宅ローン控除の借入限度額、及び床面積要件の緩和特例の維持（1）新築住宅及び買取再販住宅の環境性能等に応じた借入限
度額の上乗せ措置については、令和 6 年 1 月 1 日から同年 12 月 31 日までの間に入居した場合で、以下のいずれかに該当する場合、現行の上乗せ措置が維持される。

（3）合計所得金額要件を 2,000 万円以下（現行：3,000 万円以下）の場合に引き下げる。
3．その他（1）土地に係る固定資産税・都市計画税の負担調整措置及び条例減額制度を 3 年間（令和９年 3 月 31 日まで）延長① 19 歳未満の子を有する世帯（子育て世帯）②夫婦のいずれかが 40 歳未満の世帯（若者夫婦世帯）（2）新築住宅に係る固定資産税の減額措置を 2 年間（令和 8
年 3 月 31 日まで）延長（2）床面積要件の 40㎡緩和特例は、令和 6 年 12 月 31 日以
前に建築確認を受けた家屋について延長される。

（3）住宅用家屋に係る登録免許税の特例措置を 3 年間（令和9 年 3 月 31 日まで）延長 等

2． 既存住宅の耐震・バリアフリー・省エネ・三世代同居・長期優良化リフォームに係る所得税の特例措置の拡充・延長（1）現行の措置を 2 年間（令和 7 年 12 月 31 日まで）延長（2）令和 6 年 4 月 1 日から同年 12 月 31 日の間に限り、追◆その他各種税制特例措置が延長されます。
詳細・問合せ先等は国交省ホームページへ

https://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_009209.html

January 2024

CONTENTS

新年のご挨拶

「人と住まいを、 笑顔でつなぐ。」会長 坂本 久

  2

令和 6 年度税制改正大綱の概要  

3

新春対談

  4

空き家対策 官民あげて新たなステージへ！

ハトマークが新しくなりました！

10「住」のトレンドウォッチング   連載  第 43 回

① 空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000 万円特別控除） の改正について② 「マンション標準管理委託契約書」 が 5 年ぶりに改訂

12
16

注目の書 著者は語る『超コミュ力』田村 淳

18

不動産関連データから読み解く「住まいの今」  連載  第 28 回

不動産賃貸業者も知っておきたい 「キャップレート」 のしくみ20

紙上研修 連載  第 211 回

家賃債務保証業者による無催告解除条項・明渡擬制条項について

22

今月のアーカイブ  

26

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2024年1月号

28
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2024 年 1 月 10 日発行 通巻第 517 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／伊東 孝弥〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8111
FAX. 03 − 5821 − 8101

3

新春対談

空き家対策
官民あげて新たなステージへ！

4

全宅連・全宅保証会長

国土交通省
不動産・建設経済局不動産業課長

坂本 久

川合 紀子

新春対談

空き家対策 官民あげて新たなステージへ！

昨年 12 月にスタートした改正空家特措法（空家等対策の推進に関する特別措置法）では、
これまでメインであった特定空き家の除却等のルールに加え、空き家の利活用や管理を推進するための新たな制度枠組みが導入されている。空き家対策は新たなステージを迎える
ものとみられ、宅建業者の役割があらためて鍵を握ることになりそうだ。
今後の空き家対策の展望について、国土交通省不動産・建設経済局の川合不動産業課長と坂本会長が対談した。

川合課長 主に安全性を確保するという観点から、

改正空家特措法に期待！
空き家の発生抑制・利活用の推進を強化

たとえば、燃えにくい構造の建築物にするとか、多数

坂本会長 本日は公務ご多忙の折、お時間をいただといった要件を想定しています。指針は市町村が特定き誠に有難うございます。

行政庁と協議して定めることになりますが、指針策定の避難者が発生しないよう一定規模以下の住宅にする

さて、昨年12月より改正空家特措法が施行されまの基準としていただくための省令をあわせて公表してした。空き家問題解決の新たな一歩となることが期待います。現行でも、個別に特定行政庁から許可を受けされますが、あらためて改正のポイントをお教えいた

れば建て替え等が可能ですが、許可が下りるかどうかだけますでしょうか。

予見できないという問題が指摘されています。

川合課長 こちらこそ、本日はよろしくお願いいた

坂本会長 あらかじめ許可基準がわかっていれば目します。

途がつくので、所有者への提案や相談対応がしやすく

ポイントはいくつかございますが、皆様のお仕事になりますね。接道問題は空き家の大きなネックになる

直結するというところでは、まず「空家等活用促進区

ことが多いので、この改正はとても有効だと思います。

域」の創設があげられるのではないでしょうか。

川合課長 接道規制だけでなく、用途規制について

坂本会長 どういった制度になりますか。

も同じような措置が講じられます。これまでは用途地

川合課長 空き家の活用が特に必要な区域を、市町域で厳格に用途が決まっていましたが、空家等活用促

村が「空家等活用促進区域」として定めることができ

進区域内では、あらかじめ活用指針に定めた用途へのるという制度です。たとえば中心市街地や地域の再生

変更も認められますので、選択肢が広がると思います。

拠点などを想定しています。具体的には、市町村が定坂本会長 できるだけ多くの市町村で区域指定がさめる「空家等対策計画」のなかで区域を指定し、あわれるよう期待したいですね。他にどういった改正点がせて区域における空き家の活用指針を定めることとさありますか。

れています。

川合課長 改正のもう一つの目玉が「空家等管理活坂本会長 区域に指定されると、どういったメリッ用支援法人」制度の創設です。空き家の活用について

トがあるのでしょうか。

は、相続がからんだり、残置物が残っていたり、ある

川合課長 たとえば建築基準法の接道規制の合理化

いは親族間で活用のイメージが共有できていないななどが可能になります。特に昔からある古い街なかにど、相談内容は多岐にわたることが想定されます。多は、接道要件を満たさないために、建て替えも改築もくの市町村では、そのような入口の対応や利活用の働できず身動きがとれなくなっている空き家がたくさん

きかけに手が回らないという実態があるのではないかあります。こういった空き家を少しでも活用しやすくと思います。

するため、区域内では、先ほど申し上げた活用指針に

坂本会長 宅建協会でも多くの自治体と空き家協定

あらかじめ要件を定め、これに適合する場合には、前を結んでいますが、取り組み状況は地域によりまちま面道路が４メートル未満でも建て替えや改築等が可能

ちです。自治体によっては空き家担当者が一人しかいになります。

なかったり、他の部署との兼任で専属職員を置いてい坂本会長 指針にはどういった要件が定められるのないなど、やはり人員不足が深刻だなという印象があでしょうか。

ります。

REAL PARTNER January 20245

川合課長 そういった状況を補うため、今回の改正

坂本会長 支援法人が行う業務をもう少し詳しくおでは、市町村が「空家等管理活用支援法人」というも教えいただけますか。

のを指定して、空き家相談などの業務をいわばアウト

川合課長 まずは、空き家所有者や空き家の活用希

ソーシングできるようになります。

望者への相談対応、さらにはこうした方々からの委託

坂本会長 指定先としてはどういったものを想定さにもとづいて売買や賃貸などの利活用のお手伝いをしれているのでしょうか。

たり、場合によっては利用がなされるまでの空き家管

川合課長 空き家の活用や管理などに積極的に取り理なども想定しています。また、これが大きなポイン組んでいるNPO法人や社団法人などです。実際には

トですが、今回の改正では、支援法人が業務の遂行上申請にもとづいてそれぞれの市町村が判断をします

必要がある場合、市町村長に対し空き家の所有者情報が、どのような活用であれ、また、途中で管理を経るの提供を求めることができるようになります。これま場合も含めて、最終的な不動産活用という出口戦略のでも「空家所有者情報の外部提供に関するガイドライ検討であることを考えると、不動産取引のプロであるン」により運用基準を定めてはいましたが、今回の法不動産業団体は指定の重要な候補の一つだと考えてい律で、支援法人から求めがあった場合には必要に応じます。

て提供する、ということが明記されたことは非常に大きな意味を持ちます。提供にあたっては、あくまでも所有者の同意が必要ではありますが、この点は必要なプロセスであると考えます。
坂本会長 われわれ民間事業者にとって、空き家所

有者へのアクセスの難しさが課題の一つになっていましたので、今回の改正は大きな一歩だと思います。なんとか一つでも多くの宅建協会が支援法人に指定されるよう、われわれとしてもできる限りバックアップしていきたいと考えています。

宅建士は空き家の中心プレーヤー
業界の底上げと社会への発信が重要！
川合課長 先ほど坂本会長より宅建協会における空き家協定のお話がございましたが、全宅連さんは、以前から大変積極的に空き家問題に取り組んでおられますね。あらためて全宅連さんのこれまでの取り組みや今後のお考えについてお教えいただけますか。
坂本会長 空き家問題が一般の関心を集めるようになったのはおそらく2010年前後からで、そのころか
らわれわれ業界のなかでも話題になることが多くなりました。そうしたなか、私どもでは本格的な人口減少と高齢化社会の到来を控え、このままでは中小宅建業者は生き残れないという危機感から、2014年、ハトマークグループビジョンというものを策定しました。
ビジョンでは、今後われわれが目指すべき理想像として、「地域に寄り添う生活サポートのパートナー」になることを掲げ、その具体的な取り組みの一つとして、地域の大きな悩みになりつつあった空き家問題の

6

新春対談

空き家対策 官民あげて新たなステージへ！

解決にフォーカスを当てました。

して、空き家の所有者や相続人を探索できる一定の権

川合課長 地域に根差した活動をされている皆さま

限を付与することも必要だと考えております。もちろ

ならではの切り口ですね。

ん単に法改正するだけではダメで、「宅建士は空き家坂本会長 私どもではまず、宅建協会と地元の自治対策の中心プレーヤーでありそのための研鑽を怠らな体との連携を推進し、令和5年3月現在、16都県812

い」ということを業界として社会に宣言することが非市町村との間で空き家バンクを中心とした協定が締結常に重要だと思っています。これによって現場の意識されています。ただ、先ほども申し上げたとおり、実は高まり、新たなビジネスモデルや創意工夫が生まれ績等については地域によってまちまちであり課題がる契機にもなるでしょう。自治体との連携にも新たな残っていると感じています。さらに、会員間の情報共流れが生まれるかもしれません。さらには地域に貢献有を図るため、空き家問題に取り組む会員の事例収集する宅建業の魅力が伝われば、この業界で働いてみたを進めました。この事例収集を通じて、空き家対策やいという若者や新たなチャレンジャーを呼び込むきっ街の再生など、地域のために奮闘している会員がたくかけにもなります。現場のやる気を促し、社会の要請

さんいるということをあらためて実感しました。特にに応えるためには、こうした一連のビジョンが、ぜひ地方部では、物件価格が安いために空き家ビジネスは必要だと考えています。

商売としてはほとんど魅力がない。にもかかわらず、
なんとか自分の地域を盛り上げたいという思いで踏ん張っている会員が大勢います。
川合課長 単なる仲介業ではなく、所有者のさまざ

まな相談に乗ったり役所や関係事業者とのつなぎ役になったりと幅広く対応されていると理解しています。
不動産業の役割は本当に重要ですね。
坂本会長 はい。ただ、ご案内のとおり宅建業界も他の業界同様、後継者不足が深刻になっています。特に地方では、空き家の担い手である宅建業者が今後大幅に減少すると思います。空き家そのものは増える一方ですから、これまで空き家ビジネスなど念頭になかった事業者も今後は避けては通れなくなるでしょう。業界全体の意識の向上と人材の育成が急務だと考えています。
川合課長 まったく同感です。ここ10年間で、すでに宅建業者が減少局面に入っている府県は、全体の半数に近い22府県に上っています。
坂本会長 こういった問題意識から、私どもでは内部に研究会を設けて、空き家解決に向けた宅建業者の業務のあり方等について検討をしました。そのなかで、宅建業者、特に現場でリーダーシップを担う宅地建物取引士の業務規程を宅建業法に設け、空き家相談
や利活用の提案、関連事業者との調整など、いわゆるコンサルティング的な業務を宅建士の仕事として明確に位置付けてはどうかといった議論をしました。また、先ほどご説明いただいたとおり、今回の法改正で支援法人制度が創設されましたが、さらに宅建士に対REAL PARTNER January 20247

川合課長 おっしゃるとおりです。こういった、いわば潜在空き家を放置せず、状態が良いうちに掘り起
こして市場に出すためには、たとえばまだ相続が発生していない、活用のイメージがわからないなど、空き家としてそれほど深刻な状況になっていなくても、早い段階で所有者の相談に乗ってくれる窓口が必要です。あるいは、空き家を相続したが、遠方に住んでいてどこに相談したらいいかわからないという方も多いと思います。そのようなケースも含めて、まずはさま
ざまな事情に応じて対応ができる一次相談窓口を整備したい。冒頭でお話しした空家等管理活用支援法人を活用することがまず考えられますが、全宅連さんのような全国ネットワークを活かしたものでもいいと思います。こういった相談窓口を起点に空き家予備軍を含
めたさまざまなケースにアプローチできれば、皆さんのビジネスチャンスにもつながるのではないかと考えています。当然、これらに対応できる人材の育成があ
川合課長 業界の覚悟を示すということですね。大

わせて重要になります。

変重要なことだと思います。いろいろな方法や切り口

坂本会長 空き家予備軍へどうアクセスするか、とがあると思いますが、宅建業者の皆さんの仕事を増やても重要な視点ですね。宅建業者に持ち込まれる案件

したい、もっと頑張ってもらいたいという思いは実ははかなり状態が悪くなっているものが多い。特定空き

私どもも同じです。

家寸前のような物件もあります。こうなると正直われ

潜在空き家の掘り起こしと空き家管理のビジネス化がキーワード！

われも対応が難しくなります。このような状態になる
前に、できれば相続が発生する前から所有者に行動を促すような仕組みが必要だと思います。ただいまご提坂本会長 そのあたりについて、今度は川合課長の案いただいた担い手の養成については、現在、協会ごお考えを詳しくお話しいただけますか。

とにいろいろな取り組みをしておりますが内容やレベ

川合課長 会長がおっしゃるとおり、空き家の流通・

ルがまちまちです。たとえば全宅連として、知識を再利活用を進めるうえで、宅建業者の役割は今後ますま

確認するためのテキストや講習素材を各協会に提供す重要になると思いますし、空き家業務がもっとビジ

し、養成された宅建士が広く相談に乗れるような体制ネスとして成り立つようにしたいと考えています。そを作っていきたいと考えています。

の際の問題意識として、潜在する空き家の所有者への川合課長 前向きなご提案ありがとうございます。

アプローチをいかに行うか、これが非常に重要だと考ぜひあらためてご相談させてください。今の点に関連

えています。

して、もう一つ重要な視点が空き家管理です。たとえ

坂本会長 具体的にはどういったことでしょうか。

ば空き家を相続した場合に、すぐに処分や利活用をし川合課長 ご案内のとおり、現在、各自治体の空きないケースがあります。特に地方では、三回忌が終わ家バンク情報を横断的に検索できる仕組みとして、全るまでは相続不動産をそのままにするといった話もよ国版空き家・空き地バンクというものがありますが、く聞くことがあります。このまま何もせず放置すると掲載物件は約1万件強、国が推計している「その他空状態が悪くなり後々問題となってしまうので、誰かにき家」数の1%に満たない状況です。

空き家の管理をお願いしたらどうかという発想が出て坂本会長 大多数の空き家は、物件情報として表にきます。

現れていないということになりますね。

坂本会長 会員のなかにも一部空き家管理を行って

8

新春対談

空き家対策 官民あげて新たなステージへ！

いるケースはありますが、まだまだ少数派ですね。
川合課長 現時点ではまだ全体の9％程度ですが、今後ますます空き家管理のニーズは高まると思います。
今回の改正空家特措法にも空き家管理の推進が盛り込まれており、具体的にどういった管理が必要なのかを示した基本指針が公表されていますが、さらに今後、空き家の管理を不動産業者等の第三者が受託する「空き家管理業」に関して、ガイドラインを作成したいと考えています。たとえば消費者に対する適切な情報提供や、業務にあたっての留意事項などを盛り込む予定です。
坂本会長 空き家管理そのものははっきり言ってなかなか収益になりません。ただ、一定期間管理した先には売買や賃貸など新たなビジネスの可能性がありま
すし、利活用の相談などのニーズもありそうです。
川合課長 ご指摘のとおりです。そういったことをイメージして、空き家管理のビジネスモデルをなんらかのかたちでお示しできないか検討中です。

に進むよう、ぜひともご協力をお願いいたします。

坂本会長 大変興味深いお話です。空き家管理に対坂本会長 こちらこそ勇気づけられるお言葉をあり応できる事業者のリストを公表して、所有者に活用をがとうございます。最初にお話しいただいた空き家相

促すといったことも必要かもしれませんね。いずれに談といい、ただいまの空き家管理といい、行きつくとしても、われわれもこの分野についてしっかりと勉強

ころは、やはり担い手の育成、宅建業者の底上げ・ス

していく必要がありそうです。

キルアップということになりそうです。また、先ほど行きつくところは担い手育成
そして魅力ある業界作り
坂本会長 そろそろお時間になりますが、最後に一言お願いできますでしょうか。
川合課長 本日は空き家対策に向けた業界の力強いビジョンをお聞かせいただいて大変参考になりました。繰り返しになりますが、空き家対策の対象になるも申し上げたとおり、この業界も後継者不足が深刻です。単なる空き家対策というところを超えて、若い人たちがチャレンジしたくなるような魅力ある業界にしていくことが大切だと思います。
あらためまして、本日は貴重なお時間をいただきあ
りがとうございました。
今後とも引き続き、ご指導を賜りますようお願い申し上げます。

物件というのは、除却が必要になるような状態のものばかりではありません。また、地方部だけの問題でもありません。市場価値のある物件を所有者の気持ちに寄り添いながら活かしていくこと、これを進めるためには宅建業者の皆様が中心になって頑張っていただか
ないといけないと思っています。官と民、それぞれ立場は違いますが目指す方向は同じだと思いますし、本年中頃を目標に、本日お話しした内容をさらに具体化して、官民一体で取り組む「不動産業による空き家対策推進プログラム（仮称）」を策定したいと考えています。これからもお互いに知恵を出し合い少しでも前

国土交通省

不動産・建設経済局不動産業課長

川合 紀子（かわい のりこ）
1999 年、国土交通省（旧建設省）入省。
入省後、国土交通省住宅局、都市局、道路局のほか、外務省国際協力局、在米国日本
大使館、東京都台東区都市づくり部において、 イ ン フ ラ 整 備 関 連 業 務 に 携 わ る。

2021 年より国土交通省不動産・建設経済局国際市場課長、2023 年より現職。

REAL PARTNER January 2024

9

レ
「住」のト

連載 第 43 回

ング ①
ウォッチ

ンド

空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）の改正について「空き家」 が全国で増加しており、 大きな問題になっています。空き家の取得原因の過半は 「相続」 によるものです。こうした背景に鑑み、相続した一定の空き家を譲渡する場合のインセンティブとして、「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000 万円特別控除）」 が設けられており、本特例措置は令和 5 年度税制改正において要件拡充等がなされました。本稿では、空き家問題の概要をご紹介したうえで、本特例措置に関する制度概要や改正内容、さらには宅建業者における実務上の留意点についても解説します。
国土交通省住宅局住宅総合整備課
において周囲にさまざまな問題をもたらすおそれが20 年間でおよそ 2 倍、349 万戸まであります。空き家の数は今後も増加する見込みであ増加した「使用目的のない空き家」

り、深刻な社会問題です。

わが国では、人口減少等を背景にして全国的に空このように全国で空き家問題が深刻化するなか、き家が増加しています。平成30年の住宅・土地統

国をあげて空き家対策を推進するため、平成26年

計調査（総務省）によれば、空き家の総数はこのに「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下20年で約1.5倍（576万戸→849万戸）に増加しま「空家法」といいます）」が制定されました。これした。このなかでも二次的利用、賃貸用又は売却用

は、状態が悪く周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家の住宅を除いた長期にわたって不在の住宅などの（以下「特定空家」といいます）に対応することに「使用目的のない空き家」は、この20年で約1.9倍

主眼を置いた法律であり、制定後一定の効果をあげに増加し、その数は349万戸に及びます。

ていました。しかし、上述のとおり空き家は増加の一途をたどっており、特定空家になってからの対応

空き家はそのまま放置されることにより、「老朽には限界がありました。

化し危険な状態となる」、「害獣が住み着く」、「街のこのような状況から、第211回通常国会において景観を悪化させる」といった安全、衛生、景観面等
図表 1

空き家の現状──空き家数の推移〇住 宅・土 地 統 計 調 査（総 務 省）によれば、空き家の総数は、この 20 年 で 約 1.5 倍（576 万 戸→
849 万戸）に増加。
〇二次的利用、賃貸用又は売却用の住宅を除いた長期にわたって不在の住宅などの「使用目的のない空き家」（349 万戸）がこの20 年で約 1.9 倍に増加。

二次的住宅（左軸）
使用目的のない空き家（左軸）（万戸）

別荘及びその他（たまに寝泊まりする人がいる住宅）

15
12.2

800

合計：82011.5400

上記の他に人が住んでいない住宅
で，例えば，転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など

12

352
234

11
10
8
7

5.6

5.3

6
5

3.9

3.6

3.2

（見込み）

9

4.7

149

200

0

318

合計：394

3.1

349

倍
1.92

182

131

使用目的のない空き家：

12

268

合計：576

合計：44813470

合計：659600

14

合計：849

合計：757

9.8

9.4

13.6

13.5

13.1

賃貸用又は売却用の住宅：

新築・中古を問わず，賃貸又は売却のために空き家になっている住宅

（％）

1,000

212

[ 空き家の種類 ]二次的住宅：

空き家率（右軸）
その他空き家率（右軸）

賃貸用又は売却用の住宅（左軸）

448

460

4

462

398

3

262

2
1

30

37

42

50

41

41

38

1988 年

1993 年

1998 年

2003 年2008 年2013 年

2018 年

出典：住宅・土地統計調査（総務省）

2030 年※

0※2030 年の見込み数は国土交通省による推計

図表 2

空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律

令和５年６月 14 日公布

背景・必要性＜状態＞【良】 空家の発生○使用目的のない空家は、この 20 年で 1.9 倍、今後も増加。
（1998 年）182 万戸→（2018 年）349 万戸→（2030 年見込み）470 万戸

活用○除却等のさらなる促進に加え、周囲に悪影響を及ぼす前の有効活用や適切な管理を総合的に強化する必要。

法律の概要○所有者の責務強化（現行の「適切な管理の努力義務」に加え、）国、自治体の施策に協力する努力義務

１．活用拡大①空家等活用促進区域（例）中心市街地、地域の再生拠点、観光振興を図る区域等

市区町村が区域や活用指針等を定め、用途変更や建替え等を促進⇒安全確保等を前提に接道に係る前面道路の幅員規制を合理化⇒指針に合った用途に用途変更等する場合の用途規制等を合理化
市区町村長から所有者に対し、指針に合った活用を要請②財産管理人による所有者不在の空家の処分（詳細は 3．③）
③支援法人制度
市区町村長が NPO 法人、社団法人等を空家等管理活用支援法人に指定所有者等への普及啓発、市区町村※から情報提供を受け所有者との相談対応※事前に所有者同意

市区町村長に財産管理制度の利用を提案

令和５年 12 月 13 日施行

管理不全
【悪】

特定空家

悪化の防止
除却等

２．管理の確保①特定空家※化を未然に防止する管理 ※周囲に著しい悪影響を及ぼす空家
放置すれば特定空家になるおそれのある空家（管理不全空家）に対し、管理指針に即した措置を、市区町村長から指導・勧告
勧告を受けた管理不全空家は、固定資産税の住宅用地特例（1/6 等に減額）を解除②所有者把握の円滑化
市区町村から電力会社等に情報提供を要請

窓が割れた
管理不全空家３．特定空家の除却等①状態の把握市区町村長に報告徴収権（勧告等を円滑化）②代執行の円滑化
命令等の事前手続を経るいとまがない緊急時の代執行制度を創設
所有者不明時の代執行、緊急代執行の費用
は、確定判決なしで徴収

緊急代執行を要する
崩落しかけた屋根③財産管理人※による空家の管理・処分（管理不全空家、特定空家等）
市区町村長に選任請求を認め、相続放棄された空家等に対応※所有者に代わり財産を管理・処分。
（注）民法上は利害関係人のみ請求可【目標・効果】①空家等活用促進区域の指定数： 施行後５年間で 100 区域②空家等管理活用支援法人の指定数：施行後５年間で 120 法人③市区町村の取組により管理や除却等された管理不全空家及び特定空家数：施行後５年間で 15 万物件

空家法の改正案が提出され、令和5年6月に成立・これらに加え、税の側面から空き家対策を後押し

公布されました（空家等対策の推進に関する特別措するために設けられたのが、本稿で解説する「空き置法の一部を改正する法律）。改正された空家法は家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特

今後も空き家の増加が見込まれるなか、空き家が特

別控除）
」です。

定空家になる前に活用や管理を促し、また、特定空家への措置をさらに充実させるもので、令和5年12月13日から施行されています。

「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000 万円特別控除）」とは？

空き家対策は空家法に基づく措置だけではありま

空き家の取得理由の約55％は、「相続」によるもせん。国土交通省においては、地方公共団体や民間のです（令和元年・空き家所有者実態調査〈国土交事業者に対して、空き家の除却や活用等に対する支通省〉）。相続は不可避的に発生するもので、相続人

援やモデル的な取組等に対する支援（予算上の補助

は活用意思の有無にかかわらず空き家を所有するこ制度等）を行っており、必要に応じて補助率の引きとになります。その結果、相続した空き家を活用せ上げや補助対象の追加を実施することで、地方公共ずそのまま放置してしまい、状態が悪化するなどし団体の空き家対策をさらに後押ししています。

て空き家が周囲に悪影響を及ぼしてしまうケースがREAL PARTNER January 202413

一定数存在します。このような空き家の発生原因に人が当該家屋に居住しておらず、別の場所に居住し鑑み、相続等により取得した空き家を早期に市場にていた場合は、本特例措置の対象外となります。

流通させ、活用を図るための政策税制（インセン本特例措置は創設後、平成31年度税制改正によティブ）として、平成28年に「空き家の発生を抑り、被相続人が相続開始の直前に被相続人の居住の制する特例措置（3,000万円特別控除）」（以下「本用に供していた家屋ではなく、老人ホーム等に入居特例措置」といいます）が創設されました。

していた場合であっても、本特例措置の対象となる

本特例措置は、被相続人の居住の用に供していた旨の要件の拡充がなされました。被相続人が相続開

家屋（昭和56年5月31日以前に建築されたものに始の直前に老人ホーム等に入居していた場合であっ限ります）とその敷地を、相続又は遺贈により取得ても、入居期間中に当該家屋を一定利用しているこ

した相続人等が相続日から起算して3年を経過するとをもって、「被相続人の居住の用に供していた家

日の属する年の12月31日までに、当該家屋又は当屋」とみなして本特例措置の対象として扱う、とい

該家屋とその敷地を一定の要件を満たしたうえで譲うものです。

渡した場合には、その譲渡所得から3,000万円を特そして今般、令和5年度税制改正により、本特例

別控除するものです（本特例措置の概要についての措置はさらなる要件拡充等がなされることとなりま

詳細は、国土交通省HP

※1

した。

をご参照ください）。

本特例措置の対象は、あくまで被相続人が居住しさらなる活用が期待される、
令和５年度税制改正による要件拡充ていた家屋が相続の発生により「空き家」となる場
合に限られます。そのため、たとえば相続開始の直前に当該家屋に被相続人の他に同居人が存在してい令和5年度税制改正以前（令和5年12月31日以た（相続が発生しても空き家にならない）場合や、前の譲渡が対象）において、本特例措置の適用を受相続後に家屋及びその敷地が事業・貸付け・居住のけるためには、「譲渡のときまでに」売主が、当該用に供された（相続後に空き家となっていない）場

家屋を耐震改修すること、又は当該家屋の除却を行

合は、本特例措置の対象外となります。

うことが必要でした。

また、本特例措置の対象は、「被相続人の居住の

この点、令和5年度税制改正により、令和6年1用に供していた家屋」に限定されます。これは、本

月1日以降の譲渡については、「譲渡のときからそ特例措置が、「居住用財産の譲渡所得の特別控除の翌年2月15日までに」家屋を耐震改修又は除却（3,000万円）」の考えに基づいて創設されたものでした場合、つまり買主が譲渡のとき以降に当該家屋あり、本特例措置について規定する租税特別措置法

を耐震改修又は除却した場合についても、本特例措（昭和32年法律第26号）第35条第3項においても、置を適用できることとなったのです。

「居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなこれにより、売主において譲渡のときまでに家屋して」と規定されていることからもそれがわかりまの耐震改修又は除却にかかる費用負担が発生するこす。そのため、たとえば相続開始の直前まで被相続とはなくなり、不動産取引や買主のニーズ等に合わ

図表 3

改正前の制度イメージ

被相続人が住んでいた家屋・敷地売主が工事を実施
空き家

更地

売買契約
新築

除却

相続
譲渡
活用開始
耐震改修

※１：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

14

間取り
変更等

せて、より柔軟に本特例措置を活用することができに応じて同様の特約の付帯をご検討ください。

るようになりました。また、適用期限についても、

また、売主が本特例措置の適用を受けるために4年間の延長（令和6年1月1日～令和9年12月31

は、買主が発行する書類が必要となる場合がありま日まで）がなされました。

す。そのようなケースにおいては、買主となる宅建

ただし、今般の改正による拡充要件に関しては、業者は必要書類を発行次第すみやかに売主に交付す本特例措置の利用を検討する方はもちろん、宅建業

ること、さらには当該売買を媒介する宅建業者は買者においても、その実務において留意するべきポイ

主が当該書類を売主に交付することについて特約等ントがあります。

に付帯しておくことや、当該書類の交付を買主へ促すこと等、ご協力をいただければと思います。

宅建業者における実務上の留意点
令和5年度税制改正による拡充要件では、本特例

おわりに措置を受けようとする者（＝売主）と、適用要件を今回解説した「空き家の発生を抑制するための特満たすための措置を講ずる者（買主）が異なること

例措置（3,000万円特別控除）」の利用実績は、平成となります。そのため、仮に売主が本特例適用を受28年に創設されて以来、増加し続けています。さけることを希望していても、譲渡後に買主がそもそらに今般の令和5年度税制改正による要件拡充にも家屋の耐震改修又は除却を行わなかった場合や、

よって、今後も利用の増加が見込まれます。

耐震改修又は除却の完了が期間を超過してしまった
場合、売主は本特例措置の適用を受けることはできません。

［本特例の利用実績（全国）］

平成28年度：4,472件⇒令和4年度：12,956件※ 3

売買を媒介する宅建業者としては、こうしたこと

税制は、一義的には当該制度の適用を受けようとを売主に説明したうえで、譲渡後に買主が確実に本する方に内容をご理解いただく必要があります。し特例措置の要件を満たすための措置を講ずる旨を売かし、本特例措置は不動産の譲渡（売買）に係るも買契約の特約等に付帯しておく等の対応を取ることのであり、宅建業者の皆様へもご理解いただき、制が適切であると考えます。

度のご紹介等をしていただくことによって、より円

このような特約については、あくまで売主・買主

滑な運用等を図ることができると考えております。

間で付帯の適否や内容について合意することが必要

本特例措置の概要や考え方についてご不明な点があですが、特約等に付帯する文言の例は、国土交通省

れば、お気軽に国土交通省までお問い合わせくださHP※2にも掲載していますので、参考にしてください（本特例措置の適用に必要な「被相続人居住用家い。なお、媒介を介さず直接宅建業者（建売分譲事

屋等確認書」については当該家屋所在の市区町村窓業者や戸建リフォーム再販事業者）が売主から買い口へ、具体的な事案における本特例措置の適用可否取る場合においても、当該宅建業者は耐震改修又はについては所轄税務署まで、ご相談をお願いいたし除却の工事スケジュールに留意するとともに、必要

ます）
。

図表 4

改正後の拡充内容イメージ

被相続人が住んでいた家屋・敷地買主が一括して工事可

売買契約
空き家

除却

新築

耐震改修

間取り
変更等

相続
譲渡
活用開始

※２：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001633561.pdf※３：市区町村による「被相続人居住用家屋等確認書」の発行件数

REAL PARTNER January 2024

15

チング ②

ウォッ
トレンド

「住」の

「マンション標準管理委託契約書」が5年ぶりに改訂「マンション標準管理委託契約書」ならびに「マンション標準管理委託契約書コメント」が、2023 年 9 月に改訂された。実に 5 年ぶりの大幅改訂になる。DX への対応や居住者の高齢化・感染症まん延への対応など複数項目が改正されたなか、注目されるのはカスタマーハラスメントへの対応に関する規定が整備されたことだ。

IT 化に対応した条文が新設

機器を整備する対応も必要に…
まず、「書面の電子化及びIT総会・理事会等DX第12条の「有害行為の中止要求」という条文が追加され、コメントでハラスメントに該当すると思われる行為が以下のように例示されている。

への対応」だが、従前、管理組合と管理会社の間で・契約に定められていない行為を強要することや、取り交わされていた各種書面、ならびに対面での説

法令、管理規約、使用細則、総会決議等に違反明について、お互いの承諾のもとに各種書面を電子する行為を強要すること。

化することや、対面での説明をオンラインでも可能

・侮辱や人格を否定する発言をすること。

にすることが新規に条文化された。

・文書の掲示や投函、インターネットの投稿などにこれにより、オンラインでやり取りをする場合、よる誹謗中傷。

管理組合として所有する電子機器があれば特に問題・執拗なつきまといや長時間の拘束。

ないが、機器がない場合、管理組合が管理会社に対・執拗な架電・文書等による連絡を行うこと。

し、各種電子機器の貸与を求めてくる可能性がある・緊急でもないのに休日や深夜に呼びだしを行うこので注意が必要だ。

と。

また、データの保存に必要なサーバー費用など、

このような行為が行われた、あるいは行われた疑IT活用に必要な費用が必要になるので、管理組合

いがあるとした場合には、「カスタマーハラスメンと管理会社との間で、これら各種費用をどのようにト対策企業マニュアル（厚生労働省）」を参考にし負担するのかを事前に協議を行って取り決めておくて、管理会社は企業として、毅然として対応するこ必要がある。

と、とされている。

管理員へのハラスメントが例示され管理会社として対応しやすくなった16

今回の改訂では、第8条の「管理事務の指示」、

そして、「マンション管理業の事業環境の変化への対応」として、新型コロナウイルスで問題になった
感染症流行や、超高齢社会によってマンション住民

次に、今回の改訂で特に注目されているのは、「担が認知症を患って徘徊を繰り返したり、あるいは孤い手確保・働き方改革に関する対応」だ。いわゆる

独死したりする場合を想定し、管理組合と管理会社

カスタマーハラスメントへの対応に関する規定が整がお互いに通知することが必要だと説明されている。

備されたのと同時に、管理員や清掃員の計画的な休最後に「その他」として、管理会社が受託する管暇、やむを得ず勤務できない場合の休暇、そして勤理業務の範囲が明確に規定されるように、契約締結

務時間外の対応の明確化が示された。

に際してその内容を、管理組合と管理会社が明示的

マンション管理の現場では、居住者から管理会社に確認することがコメントに記載され、かつ個人情の社員に対して、不当・理不尽な要求や暴言、長時

報保護に関する規定の充実や、宅地建物取引業者等間にわたる拘束や脅迫、緊急性がない事象であるにへの提供・開示事項の拡充も記載された。これは宅もかかわらず業務時間外での対応を強いること、建業者に対する長期修繕計画等の写しの提供や点SNSを通じての風説の流布といったカスタマーハ

検・検査・調査の有無、管理員業務や清掃の内容等

ラスメントが問題になっていた。

の開示が含まれている。

僕が長年、身を置いている芸能界でも、「人とのコ
ミュニケーションが得意です」と言い切れる人

は、ごく少数です。逆に言うと、それだけコミュニケー
ションで悩んでいる人は多い、ということです。
そういうなかで、僕の周りにいる人たちを見ていて思うのは、成功している人ほどコミュ力が高いということです。ですから、人とのコミュニケーションに悩んでいる人、苦手意識がなかなか抜けない人に向けて、本を書いてみようと思ったのが、きっかけです。
コミュ力は必要ですか。

必

要です。たしかに今の時代、一人で部屋にこもって人と接しないでいても、配信動画をはじめとしてさまざまなコンテンツが大量にあって楽しく過ごすこ

田

超コミュ力

本書を書かれたきっかけを教えてください。

とができます。しかし一方で、ネットを介したコミュニ
ケーションツールによって、そこに新たなコミュニティが生まれてきてもいます。たとえば僕は、リアルでは家
庭、音楽バンド、テレビの仕事というコミュニティに属していますが、バーチャルにおいてもコミュニケーショ
ン関連のサロンと投資のサロンに属しています。
とくにインターネットがインフラ化されていくなかで、バーチャルなコミュニティが激増していますから、このように複数のコミュニティに属するのが、これからの当たり前になるのは間違いないでしょう。
そのときに必要になるのがコミュ力です。コミュ力がないと、リアルにおいてもバーチャルにおいても、孤独な生活を送る恐れがあるということです。
コミュ力は生まれ持った才能ではないのですか。

僕は人から「田村さんって『コミュ力お化け』です
ね」と言われます。おっしゃるとおり、30年間の芸能界生活を、コミュ力で乗り切ってきたといっても過言ではありません。しかし、コミュ力というのは才能で村はありません。才能だと思うと、「自分にはそれが備わっ『超コミュ力』
すばる舎

1540 円（税込）

本書は、数多の業界の、数え切れない人々を虜にしてきた“田村淳流”「好かれるコミュニケーション力」の教科書。相手からの印象がガラッと変わる「聞き方の極意」から、「愛嬌の出し方」「大人数での気配り」「人間関係の築き方」まで、芸能界・最高級のコミュニケーション強者の技術を惜しみなく伝授してくれる。「著者だからできる・好かれる」のではなく、誰でもすぐに実践可能なスキルだから、お役立ち度満点の本。

18

注目の書 著者は語るていないから仕方がない」とあきらめがちですが、コミュ
力は「技術」です。したがって、その技術を習得しさえす
れば、誰でも身につけることができます。
その技術を身につけるコツは何ですか。

いちばんだいじなのは、聞く力を持つことです。コ
ミュ力というと、話す力をつけることがだいじだと思っている人が多いようなのですが、これは完全な勘違いです。話し上手は「プレゼン力」であって、「コミュ力」
ではありません。コミュ力ではまず、どうすれば相手が自分に対して安心感を抱いてくれるかが問われます。
なぜなら、安心感を持ってくれてはじめて、人は相手に
自分の内面をさらしながら話してくれるからです。だから、そういう空気をつくれるようにすることが、コミュ力を身につけるための第一歩になります。
とにかく、相手が自分に対して安心感を抱いてくれるまで、ひたすら相手の話を聞きます。自分の話を聞いてもらえるのは、それからだと考えたほうがいいでしょう。
「自分はコミュニケーションが下手だな」と思っている人に対するメッセージをいただけますか。

勉

強のできない人が急に偏差値を上げろといわれても、なかなかむずかしいことですが、コミュ力はす淳

た む ら あ つ し ● 1973 年 12 月 4 日 生 ま れ、 山 口 県 出 身。 バ ラ エ
ティー番組に加え、経済・情報番組など多ジャンルの番組に出演。
300 万人超のフォロワーがいる X（旧 Twitter）、YouTube「田村淳のアッシュch」の開設、オンラインコミュニティ「田村淳の大人の小学校」を立ち上げるなど、デジタルでの活動も積極的に展開。2019
年 4 月に慶應義塾大学大学院メディアデザイン研究科に入学。2020

ぐに上げることができます。
僕はまず聞く力を身につけることがコミュ力だと思っていますから、たとえば自然な笑顔を習慣にする、相手の話の内容にふさわしい表情をつくる、うなずき方を意識す
る、人の目を見て話すといった、誰でも少し頑張ればできることで高められるのです。簡単なテクニックを一つ挙げ
れば、
「すごい」
「なるほど」「そうなんだ」という言葉を用いるとよいと思います。これを僕はSNSと命名しているのですが、相手が心の底からほしがっている共感、承認を満たす魔法の言葉だと思っています。
たったこれだけのことでもコミュ力は各段に高まっていくはずですから、自分はコミュニケーション下手だと思っていらっしゃる方は、ぜひ一度、試してみてください。
（取材・文／編集部）

年 8 月より、遺書を動画にして、大切な人に想いを届けるサービス「ITAKOTO」をローンチ。2021 年 3 月、同大学院を卒業。タレントの枠を超えて活躍の場を広げている。

コミュ力は「技術」です。
したがって、その技術を習得しさえすれば、誰でも身につけることができます
REAL PARTNER January 202419

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 28 回］

不動産賃貸業者も知っておきたい「キャップレート」のしくみ
キャップレート（期待利回り）は通常、不動産市況の強弱を見るのに便利だといわれますが、不動産賃貸を行うにあたっても参考になる指標です。今回
は、そのしくみを見てみましょう。

不動産エコノミスト

吉崎 誠二

ますので、仮にこれが5％だとしたら、200万円÷5％

キャップレートは大都市では低く、地方では高い＝4,000万円となり、この不動産物件の適正価格は収益還元法によれば4,000万円とされます。

キャップレートとは「期待利回り」のことです。不このことからは、純利益が一定額であるとした場

動産賃貸業者やデベロッパー、銀行、不動産アセット

合、キャップレートが上昇すれば適正価格は低下し、マネージャーなど、なんらかの形で不動産事業に携

キャップレートが低下すれば適正価格は上昇するといわっている人たちが不動産を保有するとしたら、どのう関係がわかります。

くらいの利回りを期待しているのかを示しています。

キャップレートは、投資家が不動産物件に対して期

キャップレートはいくつかの機関から公表されてい待している標準的な利回りなので、当然のことですます。そのうちの一つが、多くの投資家が活用していが、実際に取引する際の利回り（取引レート）とは乖

る、1999年4月から一般財団法人日本不動産研究所

離が生じてきます。たとえば、「キャップレート＞取が調査・公表している「不動産投資家調査」のレポー

引レート」ならば、期待する利回りに達していなくてトです。

も（物件価格が高くても）購入していることになり、立地や築年にもよりますが、一般的にキャップレー

両者の乖離が拡大する方向にあるときは、不動産市況

トは都心よりも地方で高くなるといった傾向がありまが過熱気味と判断できますし、逆に、「キャップレーす（図表 1）。キャップレート＝純利益（NOI）÷不ト＜取引レート」で両者の乖離が拡大する方向にある

動産価格ですから、純利益が同じであれば、不動産価

ときは、不動産市況が低迷していると考えられます。

格が高いほうがキャップレートは下がり、不動産価格

不動産の取引価格は高止まり

が低いほうがキャップレートは上がるわけです。
一方、不動産の適正価格の算出法の一つに、収益還元法があります。

以上の要素を前提として、まずは現状のキャップ

計算方法は、「年間の不動産賃貸収益（純利益）÷

レートを見てみます。図表にしていませんが、オフィ利回り」になります。たとえば家賃収入で年間200万

スビル、商業店舗、物流施設、宿泊特化型ホテルのい円の純利益が得られる物件があるとします。計算式のずれについても同様の傾向にあります。賃貸住宅「利回り」には通常、このキャップレートを用いられ（ファミリータイプ）のキャップレートは過去最低水

図表 1 2023 年 10 月の各種賃貸物件のキャップレート

A クラスビル（オフィスビル）
ファミリータイプ
賃貸住宅
商業店舗（郊外型
ショッピングセンター）
物流施設・倉庫（マルチテナント型）
宿泊特化型ホテル

仙台

5.0%

5.1%

3.2%

札幌

仙台

東京

6.3%

6.3%

5.2%

札幌

仙台

東京（城南）

5.2%

6.3%

3.8%

横浜

名古屋

京都

大阪（御堂筋）大阪（梅田） 広島

3.6%

4.4%

4.5%

4.8%

4.2%

4.0%

名古屋

京都

大阪

神戸

広島

福岡

5.8%

6.0%

5.5%

6.0%

6.3%

5.9%

横浜

名古屋

京都

大阪

神戸

広島

福岡

4.4%

4.6%

4.8%

4.4%

4.9%

5.2%

4.6%

東京（江東区）名古屋（名古屋港）大阪（大阪港） 福岡（博多港）

3.8%

4.5%

4.3%

4.5%

札幌

仙台

東京

名古屋

京都

大阪

福岡

那覇

5.2%

5.5%

4.4%

5.1%

4.8%

4.8%

5.0%

5.2%

出所：一般財団法人 日本不動産研究所

20

東京
東京（渋谷）（丸の内、大手町）

札幌

第 49 回「不動産投資家調査」（2023 年 10 月）の調査結果より

5.2%

福岡

4.5%

（％）

7.0

図表 2

賃貸住宅一棟の期待利回り（ファミリータイプ）

では不動産価格が高いものの純利益も大きくなり

東京城南地区

6.5

ますし、地方はその逆です。
また、賃貸用住宅よりも事業用不動産のほう

6.0
5.0

5.5

が、価格が高いものの純利益も大きくなります。

5.0にもかかわらず、都心のキャップレートが低く、

3.8

4.5

地方は高くなる、あるいは賃貸用住宅より事業用

4.0

不動産のキャップレートのほうが高くなるのはど

3.5

04/4 05/4 06/4 07/4 08/4 09/4 10/4 11/4 12/4 13/4 14/4 15/4 16/4 17/4 18/4 19/4 20/4 214 22/4 23/4

出所：一般財団法人 日本不動産研究所

第 49 回「不動産投資家調査」（2023 年 10 月）の調査結果より準にあります（図表 2）。

うしてでしょうか？
その理由は、キャップレートの中身を要素分解すると見えてきます。キャップレートは、リスクフ

2000年前後から、リーマンショックが起こる2008

リーレート＋リスクプレミアム＋立地プレミアムで表

年くらいまでの間、国内不動産業界はちょっとしたミ現されます。リスクフリーレートとは無リスク状態のニバブル期でしたが、そのときでも賃貸住宅（ファミ

金利水準のことで、日本では10年国債利回り、すな

リータイプ）のキャップレートは5％台でした。それ

わち長期金利を用いるのが一般的です。

が今は3％台ですから、いかに国内不動産市況（不動リスクプレミアムは不動産を保有することで想定さ産の取引価格）が過熱しているかがおわかりいただけれるリスク量のことです。この調査では、賃貸住宅のると思います。

リスクプレミアムは算出されていませんが、オフィス

では、これから不動産市況はさらに活況になるのビルのリスクプレミアム（本調査では2.8%）にだいか、それとも低迷に向かうのかを、取引レートとの比

たい0.5％程度を上乗せしたものと考えられており、較から考えてみましょう。

それで計算すると3.3％程度になります。

日本不動産研究所の2023年10月調査分の賃貸物件

そして立地プレミアムは、立地条件の違いによるリのキャップレートは、ファミリータイプで見るとスク差です。当然、地方よりも都心のほうが客付けし3.8％です。ここでいうファミリータイプとは、広さやすいため、リスクは下がります。

50㎡～80㎡、築5年未満、駅徒歩10分以内、の物件

以上のようなしくみにより、キャップレートは立を指しています。東京・城南地区におけるファミリー

地、用途、不動産市況の状況によって変わってくるのタイプの賃貸物件の取引レートは3.5％ですから（図

です。

表 3）
、
「キャップレート3.8％＞取引レート3.5％」の

現状、リスクフリーレートに該当する長期金利は上状態になります。ちなみに城東地区はキャップレート

昇ぎみで推移しています。リスクプレミアムと立地プが4.0％で、取引レートは3.7％ですから、東京都内に

レミアムは、そう大きく変わるものではないので、今おけるファミリー向け賃貸物件はかなり過熱気味であ後のキャップレートを変動させるとしたら、長期金利

るといえます。

がカギを握ることになります。
今後、長期金利が上昇してくればキャップレートも長期金利の上昇に伴い期待利回りも上昇

上がってきますから、取引レート（物件価格）の動向
次第で、純利益（賃料）を上げる圧力も高まってくる

ところで、冒頭で「純利益が同じであれば」と書きでしょう。

ましたが、実際には都心と地方では家賃水準が違いま

既存物件の賃料を上げるために、不動産管理会社のすから、経費はそれほど大きな差はありませんので、活動が大きな要因となることは間違いありません。今都心のほうが純利益は大きくなります。つまり、都心

後は、「賃料を上げる活動をする不動産管理会社」が

図表 3 東京都内のファミリー向け賃貸住宅１棟のキャップレート（期待利回り）と取引レート（取引利回り）ついて
住宅の種類

立地条件 / 類型

キャップ
レート

ファミリータイプ
城南地区（目黒区、世田谷区）
交通アクセス：最寄駅から 渋谷、恵比寿駅まで 15 分以内 3.8%
徒歩 10 分以内の鉄道沿線
築年数：5 年未満平均
城東地区（墨田区、江東区）
専用面積：50～80㎡
東京、大手町駅まで 15 分以内 4.0%
総戸数：50 戸程度の鉄道沿線
出所：一般財団法人 日本不動産研究所
調査結果より

取引
レート
3.5%

3.7%

選ばれる時代になるでしょう。
吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を（朝日新聞出務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』
版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

第 49 回「不動産投資家調査」（2023 年 10 月）のREAL PARTNER January 2024

21

REAL PARTNER「紙上研修」連載 第 211 回

新しい最高裁判例を読む

家賃債務保証業者による無催告解除条項・明渡擬制条項について
新しい最高裁判例の中から、実務上参考になるものをピックアップして、紹介しています。今回は、お問い合わせの多かった判例（消費者契約法第 12 条に基づく差止等請求）について読み解きます。

1

はじめに

深沢綜合法律事務所
弁護士

佐藤 薫

できるものとする。賃貸人及び賃借人は、この場合に連帯保証人が原契約についての解除権を行使することに対して、異議はないことを確認

2020年の債権法改正により、賃貸借契約においする。

て、個人が連帯保証人となる場合には極度額の設定が要件となったこと等を受け、家賃債務保証業者が連帯条項 B保証人となるケースが増加傾向にあるとされています。

連帯保証人は、賃借人が賃料等の支払を２かそうしたなかで、連帯保証人である家賃債務保証業

月以上怠り、連帯保証人が合理的な手段を尽く者の権限等についての判断を示した最判令和4年12しても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、月12日民集76巻7号1696ページ（以下「本件最判」

電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等といいます）が、ニュース等で報道されたこともあから本件建物を相当期間利用していないものとり、注目を集めました。

認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない

しかし、本件最判については、誤解も多くなされて賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存すいるようですので、以下、本件最判を読み解き、本件るときは、賃借人が明示的に異議を述べない限

最判は何を言っているのか／いないのかについて解説

り、これをもって本件建物の明渡しがあったもします。

のとみなすことができる。

2

問題となった契約条項②条項Aはいわゆる無催告解除条項、条項Bはいわゆる明渡擬制条項ですが、いずれも権限を行使する①この裁判は、家賃債務保証業者の保証契約書に記載された、家賃を滞納している借主への「追い出し条

主体が連帯保証人（家賃債務保証業者）であるという特質があります。

項」が一方的で違法だと、大阪の適格消費者団体が家賃債務保証業者を訴えたものです。
具体的には、次のような2つの契約条項が問題となりました。

3

本訴訟の性質①まず注意する必要があるのは、本訴訟が、適格消費者団体による差止等請求訴訟（消費者契約法第12条

条項 A

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３項）という特殊な訴訟類型であったという点です。

連帯保証人は、賃借人が支払を怠った賃料等

通常は、契約条項に基づき賃貸借契約が解除された及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達し場合等、個別具体的な事案において、契約条項の有たときは、無催告にて原契約を解除することが効性が問題とされることになります。

REAL PARTNER「紙上研修」

しかし、適格消費者団体による差止等請求の場合には、個別の事実関係を離れ、問題とされる契約条項が消費者契約法第8条から第10条までに規定する消費者契約の条項に該当するか否かが、抽象的に判断されることになります。
②また、このような性質上、本件で問題となっているのは消費者契約（本件でいえば賃借人が消費者である契約）であるということにも注意が必要です。
したがって、賃借人が事業者の場合には、本件最判の射程は直接は及ばないことになります。
③そして、本件で特に問題となった条項は、消費者契約法第10条です。

5

条項 A（無催告解除条項）について①前提としての昭和43年最判
ア．条項Aは、大雑把にいえば、連帯保証人に賃貸借契約の無催告解除をする権限を与える条項でした。
これを検討する前提として、無催告解除についての重要な最高裁判例である最判昭和43年11月21日民集22巻12号2741ページ（以下「昭和43年最判」といいます）を理解する必要があります。
イ．昭和43年最判は、建物賃貸借契約に、賃料を1か月でも滞納したときは催告を要せず契約を解除（消費者契約法第 10 条）

消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をすることができる旨の特約条項が付されていた事案において、同特約条項に基づいてなされた解除の有効性が問題とされました。

したものとみなす条項その他の法令中の公の秩

この点について、昭和43年最判は、建物賃貸序に関しない規定の適用による場合に比して消借契約において、一般に、賃借人が賃料を1か月費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重す

分でも滞納したときは催告を要せず契約を解除す

る消費者契約の条項であって、民法第一条第二ることができる旨を定めた特約条項は、賃貸借契項に規定する基本原則に反して消費者の利益を約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権

一方的に害するものは、無効とする。

関係であることに鑑みれば、賃料が約定の期日に支払われず、これがため契約を解除するに当たり

4

裁判所ごとの判断の違い

催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合には、無催告で解除権①条項Aおよび条項Bについて、裁判所の判断は、を行使することが許される旨を定めた約定である第一審（地方裁判所）、控訴審（高等裁判所）、上告と解するのが相当であると判示したうえで、当該審（最高裁判所）、と審級が移るたびに変遷を遂げ事案における解除の有効性を認めました。

ました。
具体的には、次のとおりです。
ア．第一審：条項Aの差止等は否定し、条項Bの差止等は認める。
イ．控訴審：条項A・条項B、いずれの差止等も否定。
ウ．上告審：条項A・条項B、いずれの差止等も認める。
②このように、審級ごとに異なる判断が示されており、特に、控訴審と上告審では正反対の結論となっています。
もちろん、今後の実務において踏まえるべきは最高裁の判示ですが、その内容をよく理解するために

ウ．このように、特約の文言上は、単に賃料滞納の場合に無催告解除ができる旨の記載がなされているにすぎない場合にも、当該特約が適用されるのは「契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」であると限定的に解釈したうえで、そうした事情が存在するか否かが判断されているのです。
こうした昭和43年最判の判断枠組は、現在も実務として定着しています。
②この昭和43年最判を踏まえたうえで、今回の事案を見ていきます。
まず、控訴審が条項Aの差止等を否定した理由も、以下、控訴審と上告審を比較しながら、判示内の中心は次のとおりです。

容についての検討を行っていきます。

ア．昭和43年最判等の判例法理は、契約条項の文
言上は言及されていなくても、特にこれを排除す

REAL PARTNER January 2024

23

したがって、条項Aは、消費者である賃借人

ることが明らかとされているなど特段の事情のなと事業者である連帯保証人の各利益の間に看過しい限り、当該契約にも適用される。
イ．そもそも、賃借人の賃料支払義務が賃貸借契約

得ない不均衡をもたらし、当事者間の衡平を害すの要素を成す賃借人の基本的かつ重要な債務であ

るものであるから、信義則に反して消費者の利益ることからすれば、賃借人が支払いを怠った賃料を一方的に害するものであるというべきである。

等および変動費の合計額が賃料3か月分以上に達④この控訴審と上告審を比べると、条項を限定的に解するという事態は、それ自体が賃貸借契約の基礎釈するか否かや、連帯保証人は賃貸借契約の当事者をなす当事者間の信頼関係を大きく損なう事情とでないということをどこまで重視するか、という点いうべきであり、そのことに加えて、契約を解除の判断の違いが結論を分けたように思われます。

するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とすなわち、控訴審は、条項Aについて、上記のは認められないような事情がある場合に、賃借人

昭和43年最判等を前提に、条項Aは契約を解除すが原契約の解除前に履行の催告を受けられない不るに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認利益の程度がさして大きくないことは、おのずか

められないような事情がある場合に限って無催告解

ら明らかというべきであるから、条項Aは、信除を認める趣旨である、と限定的に解釈しています。

義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的

これに対し、上告審は、本件で解除権を行使するに害するものとはいえない。
③これに対し、上告審である本件最判が条項Aの差とされているのは賃貸人ではなく、賃貸借契約の当事者でもない連帯保証人であるということ等を重視

止等を認めた理由の骨子は次のとおりです。

し、昭和43年最判の法理は本件には及ばないとのア．一般に、賃借人に賃料等の支払の遅滞がある場

判断を示したうえで、条項Aを限定的に解するこ合であっても、連帯保証債務の履行があるときとを否定し、文言どおり解釈した結果、消費者契約

は、賃貸人との関係においては賃借人の賃料債務法第10条に該当するとの結論を導いたのです。

等が消滅するため、賃貸人は上記遅滞を理由に原契約を解除することはできず、賃借人にその義務に違反し信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為があるなどの特段の事情があるときに限り、無催告で原契約を解除することができるにとどまる。

条項 B（明渡擬制条項）について①条項Bについても、控訴審と上告審の判断を比較します。
まず、控訴審が条項Bの差止等を否定したのは、それと比較すると、条項Aは賃借人が支払を条項Bについての限定的な解釈に基づくものです。

怠った賃料等の合計額が賃料3か月分以上に達し

すなわち、条項Bは、要件を満たすことにより、原た場合、賃料債務等の連帯保証人が何らの限定な契約賃借人が賃借物件の使用を終了してその賃借物

く原契約につき無催告で解除権を行使することが件に対する占有権が消滅しているものと認められるできるものとしている点において、任意規定の適場合において、原契約賃借人が明示的に異議を述べ用による場合に比し、消費者である賃借人の権利ない限り、連帯保証人に対し、賃借物件の明渡しがを制限するものというべきである。

あったものとみなし、原契約が継続している場合にイ．賃貸借契約の解除は、賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得るものであるから、契約関係の解消に先立ち、賃借人に賃料債

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6はこれを終了させる権限を付与する趣旨の規定である、という解釈です。
②これに対し、上告審が条項Bの差止等を認めた理由

務等の履行について最終的な考慮の機会を与えるは次のとおりです。

ため、その催告を行う必要性は大きいということ

ア．条項Bには原契約が終了している場合に限定しができる。ところが、条項Aは、原契約の当事て適用される条項であることを示す文言はないこ者でもない連帯保証人がその一存で何らの限定なと等に鑑みると、条項Bは、原契約が終了していく原契約につき無催告で解除権を行使することがない場合においても、要件を満たすときは、賃借できるとするものであるから、賃借人が重大な不人が明示的に異議を述べない限り、連帯保証人が利益を被るおそれがあるということができる。

建物の明渡しがあったものとみなすことができる

REAL PARTNER

旨を定めた条項であると解される。

「紙上研修」

行の手続きを要するのであり、これに反する振舞い

イ．原契約が終了していない場合において、条項Bは自力救済として不法行為に該当し得るとされていに基づいて本件建物の明渡しがあったものとみなますので、本件最判の結論は妥当なものと評価できしたときは、賃借人は、本件建物に対する使用収るでしょう。

益権が消滅していないのに、原契約の当事者でもない連帯保証人の一存で、その使用収益権が制限

本件最判が言及していること／
いないこと

7

されることとなる。そのため、条項Bは、この点において、任意規定の適用による場合に比し、消①本件で問題とされた条項Aや条項Bのような、連費者である賃借人の権利を制限するものというべ

帯保証人を主体とする無催告解除特約や明渡擬制特きである。

約は、今後、消費者契約においては無効とされる可ウ．そして、このようなときには、賃借人は、建物能性が非常に高く、使用を避けるほうが無難です。

に対する使用収益権が一方的に制限されることに②他方、賃借人が事業者である場合など、消費者契約

なるうえ、建物の明渡義務を負っていないにもかでない契約の場合については、本件最判の射程は及かわらず、賃貸人が賃借人に対して建物の明渡請

びません。

求権を有し、これが法律に定める手続きによるこ

また、連帯保証人に無催告解除ではなく催告解除となく実現されたのと同様の状態に置かれるのでをする権限を付与する条項の有効性についても、本あって、著しく不当というべきである。

件最判は言及していません。

エ．また、本件建物を再び占有使用しない賃借人のしたがって、こうした本件最判が述べていない部

意思が客観的に看取できる事情が存することとい分については、いまだ判断が確定しているとはいえう要件は、その内容が一義的に明らかでないたず、今後の裁判例や学説の蓄積を待つこととなりまめ、賃借人は、いかなる場合に条項Bの適用があ

すが、特約条項を設けても無効とされる可能性が存るのかを的確に判断することができず、不利益を在するということを念頭に置く必要があります。

被るおそれがある。

③ところで、本件最判の争点とは異なりますが、賃借

オ．なお、条項Bは、賃借人が明示的に異議を述べ人が賃料を支払わず、連帯保証人が連帯保証債務をた場合には、連帯保証人が本件建物の明渡しが履行した場合に、賃貸借契約の解除が認められるあったとみなすことができないものとしているか、という論点も重要です。

が、賃借人が異議を述べる機会が確保されている

こうした場合について、従前の下級審の裁判例

わけではないから、賃借人の不利益を回避する手（東京地判平成29年2月24日等）においては、解除

段として十分でない。

を認めるものも存在しました。そこでは、連帯保証

カ．以上によれば、条項Bは、消費者である賃借人債務が履行されたとしても賃借人の賃料の不払といと事業者である連帯保証人の各利益の間に看過しう事実に消長を来すものではない、という理由が挙得ない不均衡をもたらし、当事者間の衡平を害す

げられており、一定の説得力があります。

るものであるから、信義則に反して消費者の利益

しかし、本件最判は、上記のとおり、一般に、賃を一方的に害するものであるというべきである。

借人に賃料等の支払の遅滞がある場合であっても、③以上のとおり、条項Bについても、控訴審と上告審

連帯保証債務の履行があるときは、賃貸人との関係の判断が分かれた最大の理由は、条項Bの解釈の違においては賃借人の賃料債務等が消滅するため、賃いにあると考えられます。

貸人は遅滞を理由に原契約を解除することはできな

控訴審は、条項の文言にはない条件を読み込み限いと述べています。

定的に解釈したのに対し、上告審は、文言を素直にこうした最高裁の判示を踏まえると、今後は連帯解釈しました。上記のとおり抽象的判断が求められ

保証債務の履行がなされている限りは、特段の事情るという本訴訟の特質等に照らすと、上告審の判断がある場合を除いて、賃料等の支払の遅滞を理由にが自然なように思われます。

賃貸借契約を解除することは困難であるものと考え

そもそも、原則として、賃貸人であっても明渡しられます。

を強制的に実現するためには民事訴訟および強制執

ご質問は文書にて右記宛まで
ご郵送ください。

（公社）全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3 全宅連会館２F

REAL PARTNER January 202425

不動産アーカイブ
国土交通省」の令和5年11月10日 「質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援（仮称）
創設について「デフレ完全脱却のための総合経済対策」（令和 5 年 11 月 2 日閣議決定）では、省エネ
改修、断熱窓への改修、高効率の給湯器の導入支援をワンストップの窓口を設置して進めることとされました。これを踏まえ、11 月 10 日に閣議決定された令和 5 年度補正予算案に、住宅の省エネ化への支援を強化するための補助制度である「質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援（仮称）」の創設が盛り込まれました。

令和5年11月13日

障害者差別解消法の改正に伴う改正国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針の周知について

障害者差別解消法の一部を改正する法律（令和 3 年法律第 56 号）が令和 3 年 6 月に公布
され、令和 6 年 4 月に施行されます。これにより、事業者による合理的配慮の提供が義務づけられます。同法の施行に伴い、同法に基づく基本方針についても令和 5 年 3 月に改正されました。国土交通省では、本基本方針の改定を踏まえ、障害者差別解消法の規定に基づき主務大臣が策定する事業者向けの対応指針についても改正を行い、令和 5 年
11 月 2 日に公表しました。

令和5年12月13日 「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」施行および「空き家所有者情報の外部提供等に関するガイドライン」（令和

5年12月版）の公表について

空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（改正法）が令和 5 年 12
月 13 日に施行されました。
これにより「空家等活用促進区域」や市区町村が空家の活用や管理に取り組む社団法
人等を「空家等管理活用支援法人」に指定できる制度が開始されました。また、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家を「管理不全空家」に指定し、管理指針に即した措置を市区町村長から指導・勧告することができ、勧告を受けた管理不全空家
は、固定資産税の住宅用地特例（1/6 等に減額）を解除する規定が創設されました。
あわせて、「空き家所有者情報の外部提供等に関するガイドライン」の令和 5 年 12 月
版が新たに公表されました。

国土交通省・内閣府

令和5年12月11日 「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」に基づく区域の指定について

令和 4 年 9 月に施行された「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」について、同法に基づく注視区域および特別注視区域の指定に関する告示が公布され、令和 6 年 1 月 15 日をもって施行されることとなりました。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和5年11月3日

令和5年 秋の叙勲・褒章受章
全宅連、全宅保証、都道府県宅建協会の推薦で、11 月 3 日に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました。

〔全宅連・全宅保証 推薦〕〔都道府県協会推薦〕

旭日双光章 長澤 一喜

戸松 清一（秋田県宅建協会

黄綬褒章

鳥山 勉（埼玉県宅建協会 副会長）
泉 藤博（滋賀県宅建協会 会長）
寺村 光司（東京都宅建協会 元副会長） 鶴田 誠二（福岡県宅建協会 副会長）
光岡 新吾（愛知県宅建協会 副会長） 牧野 幸男（鹿児島県宅建協会 副会長）

（全宅連元理事・全宅保証元副会長／長野）

尾村 成一（全宅連常務理事・全宅保証理事／山口）

宮﨑 教生（全宅連理事・全宅保証常務理事／大分）

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元副会長）

岡野 敬司郎（佐賀県宅建協会

元会長）

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和5年11月28日

第２回理事会を開催

全宅連、全宅保証は 11 月 28 日、都内ホテルにて令和 5 年度第 2 回理事会を開催しました。令和 6 年度税制改正および土地住宅政策に係る要望活動や、「ハトサポ BB」の機能改善などの報告がなされた後、今後のハトマークロゴに係る制作物の取扱いおよび「シンボルマーク使用規約の一部改正（案）」、「ハトマークサイト シンボルマーク」
改定および関連規約の一部改正についての決議が行われました。

インフォメーション
全宅連

2024年度 提携大学企業推薦入試制度のご案内
明海大学不動産学部は、全宅連との協定に基づいて、宅建協会会員の子弟および従業者を対象とした推薦入試制度を設けています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、企業推薦入試制度の活用をご検討ください。

〔提携大学企業推薦入試制度の入試要項の請求連絡先：（公社）全宅連 広報研修部 TEL：03-5821-8112（直）〕
入試日程

（Ｂ日程）

願書受付期間（全宅連必着）2024年2月22（木）～2024年3月1日（金）試験日

2024年3月15日（金）合格発表日

2024年3月18日（月）試験科目

面接・小論文

出願資格等のお問い合せ

明海大学浦安キャンパス入試事務室〒279-8550 千葉県浦安市明海1丁目

TEL. 047-355-5116
https://www.meikai.ac.jp/

住宅金融支援機構〈新〉【フラット35】
子育てプラス 2024年2月13日スタート～令和5年度補正予算における制度拡充～「デフレ完全脱却のための総合経済対策」（令和 5 年 11 月 2 日閣議決定）における、子供が健やかに成長できる環境整備を通じた少子化対策の推進施策の一環として、令和 5 年度補正予算において、子供の人数に応じて金利を引下げる「【フラット 35】子育てプラス」の創設が盛り込まれました。

ハトサポで「反社会的勢力の照会」が可能になりました
これまで宅建協会ホームページ上で提供してきた「反社会的勢力データベース照会システム」は、2023 年 10 月
18 日から会員業務支援サイト「ハトサポ」内に移設しました。これにより、反社会的勢力の照会を 365 日、24 時間行うことができるようになりました。
変更前（2023 年 10 月 17 日まで）

変更後（2023 年 10 月 18 日以降）

照会方法

宅建協会ホームページ内に設置された「反社会的勢 会員業務支援サイト「ハトサポ」内に設置された力データベース照会システム」へのリンクから照会 「反社会的勢力の照会」バナーから照会

照会結果の
通知方法

会員にメールで直接照会結果を通知▼ハトサポ TOP

Web 画面上で照会結果を表示（照会結果は PDF でも出力可能）▼反社会的勢力の照会 TOP

反社会的勢力データベース照会
システム

REAL PARTNER January 2024

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ハトマーク支援機構からのお知らせ
ハトマーク支援機構は、全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品やサービスをご紹介しています。

2024年1月号

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物件パンフレット作成システム

P28

携帯電話、スマホ

P30

裏表紙

P29

フラット35適合検査

ホームセキュリティ

がん保険、医療保険

地盤調査

アイリスオーヤマ家具家電

マイカー共済土壌汚染コンサルティング

駐車場運営管理システム

リフォーム工事

太陽光発電システム

リフォーム用住宅建材

みまもりサービスなど

全ての商品・サービスの詳細はハトマーク支援機構ホームページからご覧いただけます。

https://www.hatomark.or.jp/〈株式会社アドパークコミュニケーションズ〉

28など

ハトマーク支援機構など

検索

〈ハトマーク支援機構から宅建キーボックスのご案内〉

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〈株式会社宅建ファミリー共済〉

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REAL PARTNER January 2024

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2024 年 1 月号 リアルパートナー

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