石川庁舎周辺利活用推進検討業務 仕様書（案）第１章 総 則第１条 適用範囲
本仕様書は、「石川庁舎周辺利活用推進検討業務」（以下「本業務」とする）に適用する。
第２条 関係条例等の遵守
本業務は、本仕様書の定めるもののほか、下記の関連条例等を遵守のうえ実施するものとする。
（１）うるま市土木設計業務等委託契約約款（２）本市の諸条例、規則等（３）その他関係する法律、政令、省令、通達等
第３条 関係書類の提出
受注者は、契約締結後、発注者が指定する期限内において、下記の書類を発注者に提出し、承認を得るものとする。また、変更する場合も同様とする。
①着手届 ②工程表 ③管理技術者等通知書 ④経歴書 ⑤業務計画書 ⑥業務完了届⑦業務成果物引渡書 ⑧その他、協議により指示のあった事項
第４条 技術者要件
１．本業務は公民連携手法や都市計画などのまちづくりに関する各種制度等の豊富な知識を要し、また発注者との綿密な協議・調整が必要となることから、主たる担当技術者は民間活力導入可能性調査等の経験を有する者を配置しなければならない。
２．主たる担当技術者等は原則沖縄県内に常駐している者を配置することとするが、打合せ協議や発注者の申し出による急を要する協議、関係機関との調整や資料の提出等、本業務に支障をきたすことがないよう、速やかに応じることができればその限りではない。なお、県外から技術者等を配置する場合の旅費交通費はすべて受注者の負担とする。
第５条 打合せ及び作業状況の報告
受注者は、本業務の実施にあたって、発注者と十分な打ち合わせを行い、作業工程に従って適切な業務の遂行に努めなければならない。また、発注者が作業状況の報告を求めたときは直ちに報告を行うものとする。
本仕様書に記載していない事項であっても、作業上必要と認められるものについては、発注者と協議し履行するものとする。
第６条 損害賠償
受注者は、業務遂行中に生じた事故及び第三者に与えた損害等に対して、一切の責任を負い、これに係る費用のすべてを負担する。この場合、内容・状況等を発注者へ報告し、指示に従うものとする。
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第７条 体制の確保
受注者は、本業務の実施にあたって、発注者が指定する打合せ及び緊急を要する事項等に対して、迅速に対応できる体制を確保しなければならない。
第８条 疑義本仕様書に疑義が生じた場合、または、定めのない事項が生じた場合は、発注者と受注者との協議の上、発注者の指示に従うものとする。また、協議結果を記録整備しておくものとする。
第９条 秘密の保持
受注者は、本業務の遂行上知り得たー切の事項について、第三者に漏らしてはならない。また、業務期間中及び業務完了後において地域住民に対し、誤解や疑義を招くような言動をしてはならない。
第 10 条 資料の貸与
発注者は､本業務を実施するために必要な図書等を受注者に貸与するものとする。受注者は、貸与された図書等を業務完了後、速やかに返却しなければならない。なお、貸与された図書等に破損、紛失等があった場合は、受注者がその責務を負うものとする。
第 11 条 検査
受注者は、本業務完了後、成果品及び関係資料を提出し、管理技術者立会いの上、完了検査を受け、発注者から修正の指示を受けた場合は、速やかに修正をしなければならない。
第 12 条 成果品の帰属
成果品等はすべて発注者の所有とし、発注者の承諾を得ずに他の公表、貸与又は使用してはならない。
第 13 条 著作権等の取り扱い
本業務に使用する第三者が権利を有する著作物については特に留意し、当該著作物の使用に必要な費用負担及び使用許諾契約等に関わる一切の手続きは受注者の責において行うものとする。
第 14 条 瑕疵
受注者は本業務完了後といえども、受注者の瑕疵等に起因する不良な箇所が発見された場合は、速やかに発注者の必要と認める修正等を受注者の負担において行うものとする。
第 15 条 補則
本仕様書に定めのない事項や本業務を進めるにあたっては、受注者は発注者と十分調整を図りながら行うものとする。
業務内容変更により、契約金額に変更が生じる場合は、発注者と受注者との協議の上、契約変更を行うものとする。

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第２章 業務内容
第 16 条 業務名
石川庁舎周辺利活用推進検討業務
第 17 条 目的
本市は、令和５年３月に『石川地域まちづくり推進計画』（以下、「R４年度計画」という。
）を策定し、本市の副拠点エリアである石川地域について、就業・交流・賑わい拠点となるまちづくりの実現に向けた 7 つのプロジェクトの方向性を示した。
令和６年３月に策定した『石川ゲートウェイ拠点形成基本計画』（以下、「R５年度計画」という。
）
では、R４年度計画において、リーディングプロジェクトとして位置付けた「プロジェクト①石川IC 周辺の交流拠点形成」（以下、「プロジェクト①」という。
）と「プロジェクト②石川庁舎周辺の利活用推進」（以下、「プロジェクト②」という。
）について、交流拠点や集客拠点の形成に向けた方策の検討、賑わいを創出するための基本方針、公民連携の方向性等を整理した。
本業務は、R５年度計画において整理・検討したプロジェクト②について、既存公共施設等の機能移転・集約等を含む利活用の在り方、公民連携による人流と賑わいの創出に資する機能整備、周辺地域との連携や既存市街地への周遊促進を図ることを目指し、事業化に向けての必要条件等を整理、分析、精査、検討等を実施するものである。
※プロジェクトの概要は、R５年度計画を参照。
第 18 条 履行期間
契約日の翌日～令和 7 年３月 14 日まで※ただし、業務の進捗状況により履行期間を延⾧する可能性がある。
第 19 条 見積要領
本業務の参考見積は、別紙「業務内訳書」に沿って下記のとおり作成するものとする。
①令和６年度設計業務委託等技術者単価にて作成すること②工種毎に「職種名」「人工数」「数量」「単価」を明記した直接人件費の内訳書③成果品毎にかかる直接経費の内訳書④設計に使用する価格は原則として消費税抜きとし、業務価格は税抜き表示とする。
⑤予算規模は31,196,000円（消費税込）以内を想定している。
※内、第20条業務内容（8）トライアル実証イベントの費用は8,000,000円（消費税込）程度を見込んでいる。
※トライアル実証イベントは再委託を想定しているため、一般管理費、直接経費及びその他原価とは個別で計上し、それらを合計した総額の見積書を作成願います。
⑥県外から技術者等を配置する場合の旅費交通費はすべて受注者の負担とする。
第 20 条 業務内容（１）プロジェクト②石川庁舎周辺利活用推進検討業務
庁舎を含む既存公共施設（体育館、野球場等）は、機能移転・集約等を含むマネジメントの観点からも今後の利活用の在り方が大きな課題となっております。
これらを踏まえ、令和５年度計画では、既存公共施設の解体、更地化を前提とした上で、民-3-

間企業の資金とノウハウを活用した新たな魅力ある拠点を、公民連携手法にて整備する方向性を示しております。
将来的には、当該拠点を目的地とする市内外からの来訪者の増加や地域住民の交流の場、新たな産業の導入による雇用促進の場としての役割を担い、更には既存市街地への人流を生み出すことによる波及効果を通して石川地域全体の活性化及び賑わいの創出を図ることを目指します。
①経緯・現状整理
ア．石川庁舎周辺に係るこれまでの検討状況や、市の上位・関連計画（第２次うるま市産業振興計画、第２次うるま市都市計画マスタープラン、第２次うるま市観光ビジョン、うるま市産業基盤整備計画基本計画等）と、本事業の関係性を整理する。また、R5 年度計画にて示されたプロジェクトの方向性を再整理する。
イ．既存公共施設の現状把握・分析・評価を行う。（劣化状況、維持管理費含む収支、利用実態、稼働率、市外類似施設との比較等）また、上記結果を図示等で整理する。
②事業の目的とターゲット及び基本方針（コンセプト）の再整理
事業目的、事業対象エリア全体の役割や差別化の考え方等を改めて整理し、ターゲットや利活用の基本方針（コンセプト）を設定する。
③事業対象エリアの求める導入機能の整理及びゾーニングの検討
基本方針（コンセプト）を実現するために求められる導入機能について、①「現状整理」
及び R4・R5 年度計画策定時の住民意向やサウンディング結果等も分析のうえ、民間施設機能及び公共公益施設機能の両方の視点で、事業対象エリアの立地条件との適性を精査し、適合性の高い導入機能の絞り込みを行う。
また、導入機能を踏まえ、事業対象エリアでの配置イメージを検討し、望ましい利用イメージの具体化を図り、ゾーン毎にコンセプト・役割・ターゲット設定を行う。
④既存公共機能の再配置の検討
上記①～③を踏まえ、事業対象エリアにおける既存公共機能の再配置（機能移転・集約等）の検討を行い、導入機能の供用開始予定日から逆算した具体的なロードマップの作成を行う。
（R6.3 月時点のロードマップは R5 年度計画にて作成済み）⑤戦略的連携イメージ等の可視化事業対象エリアに導入機能を暫定的に設定した場合における、経済波及効果を見据えた、既存市街地（社交街等）やプロジェクト①との連携・人流イメージを分析し、俯瞰的に図示すること。また、それら分析を踏まえ、想定する導入機能を備えた各施設の想定来場者数（年間）を算出する。（（5）①の基礎資料となります。
）（分析時に想定されるキーワード等→社会情勢・消費者ニーズ・住民ニーズ・市場構造・マーケット動向・近年における公園の役割・新たな産業・事業対象エリアとの親和性・ア
クセス性・住民利便性・既存社交街の価値・競合施設の特徴等）⑥公園施設配置計画及びビーチ側の海洋調査
ア．石川公園内の土壌や地質を踏まえた植栽計画（樹木等の現状、必要伐採範囲、新たな樹木・草花の種類と配置案等を想定）及び③を踏まえた公園施設配置計画（園路広場、修景施設、休養施設、その他公園施設の配置等）を作成する。
イ．ビーチ側の海の水質調査、海洋危険生物等の調査を行う。
⑦計画条件の整理⑥の調査も踏まえながら、計画地の敷地条件、インフラ条件及び関連法規制等、施設計-4-

画・施設配置計画の条件を把握し、計画条件を整理する。
（２）検討委員会等の開催支援検討委員会・幹事会の運営【共通事項】
各 2 回以上（計 4 回以上）開催することを想定している。会議に必要な資料の作成・印刷、要所での説明、会議録作成を行うこと。
会議の開催に必要な取りまとめ（通知や場所の確保等）や事前説明等に係る準備は事務局（プロジェクト推進２課）と共に行う。
なお、「検討委員会」及び「検討幹事会」は、プロジェクト①、プロジェクト②（別委託業務）について、まとめて開催することを想定している。
※各会議で用いる資料等は、可能な限り会議開催日の３日～4 日前に事務局に共有していることが望ましい。
※業務遂行上、会議数が増えても変更の対象としない。
※プロジェクト①と②で受注者が異なる場合は、①会議→休憩→②会議とし、休憩中に受注者を入れ替えるなどオペレーションは事務局にて工夫する。
【検討委員会】
委員の構成は、副市⾧、部⾧級職員並びに有識者、市民代表等（1５名程度）を想定している。なお、有識者や市民代表等の報酬支払いは受注者にて行う。
【検討幹事会】
幹事の構成は、担当部署の部⾧、関係課課⾧級職員を想定している。
（３）マーケットサウンディング（市場調査）類似業務を有する事業者及び本事業に関心を示す見込みのある事業者に対して、サウンディングを実施し、その結果を整理・分析のうえ、本仕様書業務内容各項目の深度化を図ること（20 社程度：公園運営・宿泊運営・コンテンツ産業・デベロッパー等）
サウンディングで使用する資料作成、サウンディング候補の提示は、受注者にて行うものとするが、別途、発注者が提示するサウンディング候補についても本業務に含めて対応するものとする。
（４）事業手法等の検討①PPP手法の導入範囲の整理
交流拠点等の整備・運営について、施設を構成する機能及び各機能における整備、運営及び維持管理に係る業務内容を整理し、それらの業務のうちPPP手法の対象とする業務範囲について検討する。
②事業スキームの検討
交流拠点等の施設特性等を踏まえ、PPP事業として実施する場合の事業方式や事業期間等について検討する。また、本施設の事業内容等から、PPP事業として実施する場合の事業形態（サービス購入型、独立採算型、混合型、その他等）について検討する。
③課題の抽出及び対応策の検討
本事業を PPP 事業として実施する場合に想定される課題等について抽出し、その対応策の検討を行う。
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（５）導入効果の評価①導入効果の定量的評価
本事業の実施にあたり、必要となる事業費を算定する。また、PPP事業手法を導入した場合の事業費についても算出し、従来方式との比較を行うVFMシミュレーションを実施する。（（1）⑥の想定来場者数を踏まえた概算収入を算出すること）
その際、活用が見込まれる公的支援制度（補助金、交付税措置、税制優遇等）を整理・分
析のうえ、概算総事業費のうち、補助金・市負担分・民間資金活用分等の資金分担が分かりやすいよう例示し財源構造を図示すること。
この場合、（４）との絡みで様々な組合せパターンが想定されるため、複数パターンの検討・整理・分析を行うこと。
②導入効果の定性的評価
利便性向上、交流人口増加、地元雇用の創出、周辺住環境等エリアとしての価値向上等の定性的効果の整理・検討を行うこと。
（６）整備計画イメージパースの作成①整備エリア全体イメージパース
全体アングル（1 方向×A３サイズ）、アイレベル（3 方向×A3 サイズ）を作成する。
②公園の景観デザイン（1）⑥を踏まえ、公園内オープンスペースを活用したランドスケープデザインを作成する。全体アングル（1 方向×A３サイズ）、アイレベル（2 方向×A3 サイズ）を作成する。
（７）公民連携事業に係る事業者選定手法の整理
既に他市町村で実績のある、民間提案制度、仮公募、計画付き事業者選定等の通常の公募方式とは異なる事業者選定手法を調査・分析し、本事業への適合性を検討する。
（８）トライアル実証イベントの実施
石川地域のポテンシャルの再確認、認知度向上、地元事業者団体との連携強化、集客に伴う賑わい創出の可能性を検証するための実証イベントを実施すること。
また、イベントを通じて来訪者の数、属性等を情報収集・分析し、事業対象エリアの賑わい創出や集客に向けたポテンシャル、課題、改善点等を検討すること。
なお、イベント内容、会場、期間等は発注者と受注者と協議のうえ決定するものとし、提案の対象としない。
※単発のイベントではなく、3 日以上を目途に一定期間継続実施すること。
※企画の実施にあたっての予算規模は第 19 条⑤のうち、8,000,000 円程度（消費税込）を見込んでいる。
（９）地域住民説明会の開催支援
住民説明会について、活用する資料（パワーポイント等）の作成や議事録の作成、要所での説明等開催支援を行う。住民説明会は１回以上開催するものとする。
（1０）業務打合せ・協議-6-

本業務が円滑に実施されるよう業務着手時、中間 5 回、成果品納入時の計 7 回を基本とする。
（業務遂行上、7 回以上となっても変更の対象としない。
）
また、打合せ・協議時に必要な資料等は受注者にて作成する。
（1１）報告書の作成
業務報告書の取りまとめを行う。
第 21 条 成果品
１）業務報告書（A4 製本）……………………２部
２）業務報告書電子データ…………………… 一式３）その他発注者の指示するもの…………… 一式
第 22 条 その他留意事項（１）成果品及び各種説明資料について
適宜カラー印刷を用い、「分かりやすさ」「きめ細やかさ」「進行管理への配慮」を重視して編集を行い、概念図、各種説明用図面、必要に応じてパース等の作成も行い、見やすい資料の作成に努めるものとする。また、説明用のパワーポイントも適宜併せて作成する。
（２）参考資料について①石川ゲートウェイ拠点形成基本計画（R5 年度計画）（https://www.city.uruma.lg.jp/1002003000/contents/p000007.html）②うるま市石川地域まちづくり推進計画（R4 年度計画）(https://www.city.uruma.lg.jp/1002003000/contents/29972.html)③第２次うるま市都市計画マスタープラン（https://www.city.uruma.lg.jp/1009001000/contents/1093.html）④第２次うるま市観光振興ビジョン(https://www.city.uruma.lg.jp/1007003000/ contents/8729.html）⑤第２次うるま市産業振興計画(https://www.city.uruma.lg.jp/1007001000/ contents/26387.html）⑥うるま市総合交通戦略（https://www.city.uruma.lg.jp/1009001000/ contents/19240.html）-7-