変わりゆく
不動産市場の姿

The changing face of real estate1世界的な⾦利上昇とオフィス出社回帰への遅れは、不動産市場にとって逆⾵となりましたが、テクノロジーの進歩・
⼈⼝動態の変化・住宅不⾜やその他多くの⻑期的トレンドを考慮し、マーサーではこの資産クラスへの投資検討を提案します。

不動産は世界経済における重要な要素であり、GDP 成⻑とは無関係に価値を提供し、投資家にとって部分的なインフレヘッジとして機能します。不動産に投資することで、ポートフォリオを分散させながら、インカムゲインと潜在的なキャピタルゲインをもたらします。最近の困難な市況にもかかわらず、不動産市場には楽観的な⾒⽅もあり、潜在的に⼤きな投資機会をもたらしています。さらに、技術の進歩・⼈⼝動態の変化・住宅ニーズなどの⻑期的
な傾向は、不動産セクターの魅⼒的な投資⾒通
しを後押ししています。
本稿では、上記のような⻑期的傾向、⾜元の課題、そして何故今が不動産投資に最適な時期なのかについて考察します。

The changing face of real estate2不動産市場の進化と⻑期的な傾向
過去に遡ると、今から約100年前、産消費者の⾏動はテクノロジーや⼈⼝動

新型コロナにより、⼊居者はオフィスス

業化は⼈々の仕事と⽣活に⾰命をも態といった⻑期的なトレンドに左右されペースに何を求め必要とするかを⾒直

たらし、⼯場が建設され都市化が進みますが、不動産セクターは⻑期に亘っした⼀⽅で、オフィス以外の不動産のました。1900年代前半には電⼒網がてその変化に適応してきました。様々

多くでは⻑期的な追い⾵が吹いており、整備され、オフィスビルが近代化し、郊な物件タイプに対する需要の変化は、

⼤きな需要と⼒強い賃料上昇の恩外住宅と⼯業⽤ビルの開発が可能に

その主な適応のうちの⼀つです。

恵を受けています。機関投資家向けなりました。1900 年代半ばには、⾼速の不動産ポートフォリオにおける物件タ

道路網の発達により郊外オフィス・集

イプも進化しており、過去に⽐べては合住宅・⼤規模な地域型ショッピング

るかに幅広いタイプの不動産が含まれモールが出現し、交通網が不動産のています。物件のデザインも技術進歩形成に重要な役割を果たしました。

の影響を受けて変化しています。

図1︓⻑期的なトレンドと不動産投資機会の形成

技術

1700–1900年
テクノロジーと

産業⾰命

イノベーション
不動産における進化• ⼯場の整備
• 都市化

⼈⼝動態

1900–1950年

住宅ニーズ

1950–1990年

2023年以降送電網と量産設備の実装

交通網・TV・⾦融の発達

デジタル化・健康科学

⼈⼯知能（AI）• オフィスビル

• 郊外型
オフィス

• 電⼦商取引• スマートサプライ
チェーン• 郊外型集合住宅• データセンター• 郊外住宅• ⼯業⽤ビル• ショッピングモール• REIT• TV/映画製作所

Source: Mercer, 2023.

1990–2023年• 隙間産業• 健康科学• 医療機関• コンテンツ
制作スタジオ• 近代的な
都市型倉庫• 新時代型オフィス• 労働者/消費者におけるリアルとデジタル世界の融合• EV充電基地• VRオフィス

The changing face of real estate3図2︓新時代のオフィスへの需要集中

オフィス物件の新規需要

AI企業の数<100

2020年6⽉〜

100–500

500–1000

1000–10,000

10,000+2023年6⽉（百万スクエアフィート）

建築年

ネット需要

2015年〜現在+113

2000〜2015年-70

2000年以前-263
AI企業が⼊居する物件タイプの分布オフィス

出所: JLL Research, 2023年

⼯業ビル

フレックス型R&Dセンター
55.8%

研究所
17.6%

15.3%

11.3%

近年、不動産活⽤の原動⼒となっていオフィスセクターは現代の労働者のニー

このトレンドは、より効率的でデジタルるのはデジタル化です。電⼦商取引は⼩ズを満たすために変⾰を遂げています。

時代の中で進化する労働者のニーズ

売業界に変⾰をもたらし、データセンター

在宅勤務に⽐べて快適な作業環境をに応えるような、新しいタイプのオフィスやあらゆる種類の物流施設の需要が増提供する⾼品質なオフィススペースの重

スペースの需要を⾼めるでしょう。⽬的

加しています。新たなタイプの⼊居者や要性が⾼まっています。古いオフィスビルに合わなくなった古いオフィスビルは、将物件利⽤効率（スマートビルディング）の中には課題を抱えているものもありま

来のニーズに合わせて改造されたり、別の観点から、今後AI は重要な役割を果

すが、過去10年以内に建設され、利⽤のタイプの物件に転換されるかもしれま

たすことが期待されており、不動産セクタ

者と環境に対する配慮の⾯で⾼品質なせん。⾃治体や社会全体が古いオフィーにおいて更なる投資機会をもたらしてオフィスビルの稼働率は良好です。特にいます。

スビルを取り巻く問題に対処し、最善の⽶国とカナダにはAI企業が最も集中して⾏動⽅針を決定する必要がありますが、おり、他のどの地域よりも多くのAI関連

不動産市場はその変化を促進していくの雇⽤を⽣み出しています。

と思われます。

The changing face of real estate4

テクノロジーの進歩はグローバルサプライ

図3︓サプライチェーンには継続的な巨額投資が必要

チェーンにも⼤きな圧⼒をかけており、不動産投資にも影響を与えています。

配送チャネルグローバル化・安い原油価格・安価な労働⼒といった、過去にグローバルサプ
ライチェーンの基となった事象は、現在

倉庫
6

1. 実店舗での商品受取
2. 倉庫から⾃宅へ配送

7ではさほど⼀般的ではありません。近代

3. ネット注⽂商品を宅配
ロッカーにて受取ロッカー

4. ネット注⽂商品を実店舗から配送

化・海外事業の国内回帰・同盟/友好国に限定された関係性を基礎としたサ

実店舗

1

プライチェーン効率性を進めるために、各先進国市場における倉庫・ラストワ

4

3

2

購⼊チャネル

5

5. 実店舗で注⽂

ンマイルの産業施設・冷蔵設備・デー

6. ネット注⽂

タセンター等、ユニークな投資機会をも顧客たらします。各企業は不動産とサプライ

7. 店舗からネット注⽂し、実店舗に配送チェーンに投資して、事業効率性と耐久性を⾼める必要性に晒されています。

The changing face of real estate

出所: Mercer, 2023年

5⼈⼝動態は不動産の⻑期需要を予測する上で信頼できる指標となります。
ベビーブーマー世代は医療制度に相応の負担をかけており、⾼齢者向け住宅
施設・医療施設・ライフサイエンス関連
施設に影響を与えています。⼀⽅、現在は北⽶で最多の⼈⼝を有する年齢層となったミレニアル世代においては、
住宅価格の⾼騰から賃貸物件を好み、需要を牽引しています。

図4︓⼈⼝動態を牽引し続ける不動産需要
2023年の世界⼈⼝ピラミッド（百万⼈単位）
男性

⼥性

100+
95–99
90–94
85–89
80–84
75–79
70–74
65–69
60–64
55–59
50–54
45–49
40–44
35–39
30–34
25–29
20–24
15–19
10–14
5–9
0–4

400

医療
ニーズ

賃貸
ニーズ

300

200

100

0

⼈⼝増加以外にも、消費者主導の不2060年時点の世界⼈⼝ピラミッド予想（百万⼈単位）

動産需要を喚起するような⼈⼝動態

男性

傾向は数多くあります。最も重要なのは、世界中で都市化が進み、限られた都市数の中で住宅を求める⼈が増えていることです。世帯構成も変化しており、従来型のファミリー⽤物件に住まない⼈が増えていて、ルームシェア⽤物
件・学⽣専⽤宿泊施設 (PBSA)・⾼齢者⽤住宅（賃貸・分譲の両⽅）など、アメニティが充実した新しい居住分
野への需要が⾼まっています。悲劇的な紛争が原因となっているヨーロッパへの国際移⺠も、短期および⻑期の住宅ソリューションを必要とする⼈々の⼤

100

200

300

400

⼥性

100+
95–99
90–94
85–89
80–84
75–79
70–74
65–69
60–64
55–59
50–54
45–49
40–44
35–39
30–34
25–29
20–24
15–19
10–14
5–9
0–4

医療
ニーズ

賃貸
ニーズ

量増加に繋がっています。
400

300

200

100

0

100

200

300

400

出所︓ U.S. Census Bureau, International database
World Population Estimated at 8 Billion (census.gov).
The changing face of real estate6不動産市場における⾜元の課題
図5︓不動産の年間取引額（10億ドル単位）
不動産セクターは、評価額の低下やオフィス物件の需要減少などの課題に直⾯してきました。評価額の低下は、主に積極的な⾦融引き締めと⾦利上昇によるもので、借⼊コストの増加と物件取引量の減少を招いています。取引データが限定的で物件の正確な市場価値を判断することが困難になっており、図 5 と 6 はこれらの逆⾵の影響を⽰しています。
マーサーでは世界経済がソフトランディングの軌道に乗っており、不動産セクターは総じて引き続き堅調なファンダメンタルズを有していると考えています。
コア型ファンドの純資産価値は過去数年来の低⽔準に達していますが、2025年には⼆桁%のリターンが⾒込まれます。しかし、⾦利などのマクロ経

出所︓RCA, 開発中の物件は除外。2024年3⽉末時点

図6︓MSCI Global Property Fund Index Coreの地域別1年ローリングリターン推移

済指標やプライベート資産における評価タイミングの遅れの影響は依然として課題となると予想されており、短期的には不動産投資家のセンチメント
を冷え込ませる可能性があります。
不動産セクター全体は先に述べた様な課題に直⾯していますが、プライベートコア不動産は価格
回復⼒・潜在的なインカム収⼊・魅⼒的なエント
リーポイントの⾯で注⽬に値します。現在の市場
環境は、投資家にとって不動産市場にエントリーする魅⼒的な機会を提供しているとマーサーでは

出所︓MSCI, 2024年3⽉末時点

考えており、全てのデータポイントが好転するのを待つべきではありません。これは、プライベート不動
産市場は評価値の公表タイミングが遅いため、リアルタイムでの市場回復を⾒逃す可能性が⾼いからです。短期的なノイズや投資機会に関係なく、不動産に対する資産配分の中期的および⻑期
的なメリットに焦点を当てることが重要です。

The changing face of real estate7

グローバル不動産への投資を検討すべき理由は何か︖

グローバル不動産への投資には多くのメリッ• インフレヘッジ︓歴史的に不動産• キャピタルゲインの余地︓コア不動産

トがあり、魅⼒的な投資機会である理由

投資はインフレに対するヘッジとして投資は主にインカムの創出に重点を置をいくつか挙げます。

機能してきました。インフレが上昇すいていますが、時間の経過とともに資産ると、不動産資産の価値と賃貸収価値が上昇する可能性も秘めています。

⼊が増加する傾向があります。

世界市場が進化し経済が成⻑するに• 分散投資︓グローバル不動産への投資により、ポートフォリオを地理的に分散できます。様々な地域や国に資産配分することで、投資家は単⼀市場への投資に伴うリスクを軽減できます。この分散化により、ポートフォリオ
を局所的な景気後退や不動産市場の変動から保護できる可能性があります。

つれて、⽴地が良く管理が⾏き届いたコ• 安定した収⼊︓グローバルコア不動
産投資は、安定的で予測可能なインア物件の価値は上昇し、リターンを⾼めることが考えられます。

カム収⼊源になり得ます。コア物件は
通常、確⽴された収益を⽣み出す資産であり、⻑期に亘って⼀貫した賃貸
収⼊を⽣み出すことができます。これは定期的なキャッシュフローとインカムの安定性を求める投資家にとって特に魅⼒的です。

図7︓不動産における推定機関投資家市場規模（1兆⽶ドル単位）
4.5

39%

4.0
3.5
3.0

25%

2.5

22%

2.0
1.5
1.0

6%

0.5
0.0

US

Continenta
Europe

Asia

UK

4%

4%

CanadaAustralia/
New Zealand

出所︓ MSCI. 2023年6⽉末時点

The changing face of real estate8図8︓オープンエンド分散型コア不動産エクイティファンドにおける、レバレッジなしの年間リターン推移
30%
平均

平均

平均

平均

リターン

リターン

リターン

リターン

15.5%

12.5%

13.6%

14.5%

20%

10%
0%
新型
コロナ

ドットコムバブルと9.11

-10%

テロ事件

-20%
-30%

FRBの積極的な利上げ

S&L危機
世界⾦融危機
サブプライムローンバブル

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
インカムリターン

値上がり益

トータルリターン

出所︓NCREIF Property Index NPI-ODCE. 2024年3⽉末時点（同年4⽉25⽇公表分）

流動性と柔軟性︓オープンエンド型ファンドは投資家に定

魅⼒的なバリュエーション︓⾜元で上記の指数は稀に⾒る期的な流動性を提供し、ファンド持分を設定/解約可能で⼤幅な下落に⾒舞われました。しかしながら過去のデータによす。これにより、投資家は必要に応じて不動産への資⾦配ると、プライベート不動産は価格下落した後⻑期に亘ってプラ分を調整する柔軟性を得ることができます。また、クローズド

スのリターンを発揮しています。実際、この資産クラスは過去

エンド型ファンドや不動産直接所有など、他の不動産投資の下落時にその後10年以上にわたって⼀貫してプラスのリタ

⼿段では利⽤できない流動性オプションも提供されます。

ーンを達成してきました。したがって、2024年に⾦利が下がる
か不動産投資環境が安定すれば、投資家にとって有利な展開となる可能性があります。

The changing face of real estate9結論

投資家は、現在の問題を乗り越え、将来の投資機会を活かすために、どのように準備すればよいのか?
不動産セクターは最近、資産価格の再評価に
よりリターンが不安定になっていますが、基本的なファンダメンタルズは堅調に推移しており、⽣活必需品を扱う⼩売業は顕著に復活しています。⾼い確信度を持つ不動産マネージャーは、需要が強く安定したインカム収⼊源となる産業及び集合住宅セクターを選好しています。不動産セクターは、技術の進歩と⼈⼝動態の変化によって形作られており、ニッチセクターにおける投資機会への注⽬が⾼まっています。
過去のデータを振り返ると、不動産価格の調整後にプラスのトータルリターンがもたらされたことは明らかです。現在、多くのファンドでネット資⾦流出が⾒られますが、評価鑑定額が真の市場価値を正確に反映していることがデータで⽰されると、直ちにネット
資⾦流⼊に転じる可能性があります。ほとんどの評
価データは 1〜2 四半期遅れで報告されるため、投資家は現時点で不動産への投資を検討する必要があります。

The changing face of real estate10

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