合同会社⻄舞⼦ヘルスケア向け証書貸付に対する新⽣ソーシャルローン評価
株式会社新⽣銀⾏ サステナブルインパクト推進部
評価種別
発⾏⽇

■

評価室

ソーシャルファイナンス
2021 年 11 ⽉ 19 ⽇

評価対象案件概要

案件名合同会社⻄舞⼦ヘルスケアによる住宅型有料⽼⼈ホーム（グラディーナ⻄舞⼦）を裏付けとする不動産信託受益権の取得

分類

証書貸付

⾦額

560 百万円

実⾏予定⽇

2021 年 11 ⽉ 19 ⽇

予定元本返済⽇

2026 年 11 ⽉ 19 ⽇

資⾦使途

不動産信託受益権取得資⾦等■

本評価の⽬的

本評価は、評価対象案件について「新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワーク」に定める各適格クライ
テリアの充⾜状況を確認し、対象案件が本フレームワークに準拠しているかを評価することを⽬的とする。
評価においては、国内外で幅広く指針となっているローン・マーケット・アソシエーション（Loan Market
Association、以下「LMA」）の「ソーシャルローン原則」が定める４つの要素との整合性を意識した評価を⾏う。
なお、株式会社新⽣銀⾏（以下、「新⽣銀⾏」）では「新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワーク」（以下、「本フレームワーク」）を策定し、本フレームワークがソーシャルボンド原則と整合的であること、及び新⽣銀⾏における本フレーム
ワークの実施体制が堅固であることについて、株式会社⽇本格付研究所より第三者意⾒を取得している。

■

評価結果概要評価室は、評価対象案件が社会的インパクトの実現につながっていることを含め、「新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワーク」上で定められた要件を満たしており、「新⽣ソーシャルファイナンス・フ
レームワーク」に準拠していると評価した。また、「ソーシャルローン原則」（2021 年 4 ⽉版）が定める
４つの要素を満たしており、同原則への適合性も認められると評価した。要素別の評価結果概要は以下の通り。
項⽬（Part）
I：

調達資⾦の使途

評価結果
〇

評価概要
評価対象となる貸付は、その全額が住宅型有料⽼⼈ホーム
1

を裏付けとする不動産信託受益権の取得及びその関連費⽤に充当される。⾼齢者介護施設への資⾦供給として、⾼齢者を対象とした必要不可⽋なサービスへのアクセス（ヘルスケア）に貢献しており、潜在的な環境・社会リスクの検討を経てもなお社会的インパクトの実現に繋がると評価した。
Ⅱ：プロジェクトの選定プ〇

ロセス

評価対象となる案件を組成するクリアル株式会社は、「不動
産投資を変え、社会を変える」という経営ミッションのもと、ヘルスケア施設を含む ESG 不動産に対して積極的に資⾦を供給していることから、本プロジェクトはクリアルの社会的な⽬標に合致すること、またクリアルには組織⽬標と整合的なプロジェクト選定プロセスがあると評価した。

Ⅲ：調達資⾦の管理〇調達された資⾦は、貸付の実⾏後全額が速やかに⽀払に充当される予定であり、未充当資⾦の発⽣は想定されない。
ローン契約に基づき資⾦の流れが統制されること、不動産登記等のエビデンスに基づき資⾦の充当状況の確認が可能であることを鑑みても、調達された資⾦は確実に対象のソーシャルプロジェクトに充当される体制となっていると評価した。

Ⅳ: レポーティング〇

ソーシャルローン原則で求められているレポーティング項⽬について、いずれも適切な報告体制が整っており貸付⼈に対する透明性が確保されていると評価した。

2

■「新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワーク」が定める要素別の評価（Part Ⅰ~Ⅳ）
Part I：ソーシャル性評価（LMA ソーシャルローン原則（以下、「原則」）調達資⾦の使途）「新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワーク」のもとでファイナンスの対象となるプロジェクト
は、①プロジェクトそのものが特定の社会課題への対処⼜は軽減を⽬指すものであること、プロジェク
トがある⼀定の対象となる⼈々に対するポジティブなアウトカムの達成を追及するものであること等、
社会的インパクトの実現につながる事業に資⾦使途が限定されていること、及び②対象プロジェクトが潜在的に有する環境・社会的リスク（ネガティブインパクト）が適切に回避・緩和されており、本来のプロジェクトのポジティブなインパクトと⽐べ過⼤でないことを要件とする。ここではこれらの要件を充⾜しているかを評価する。

1）資⾦使途の概要
評価対象案件は、クリアルが組成する合同会社⻄舞⼦ヘルスケア（以下、「借⼊⼈」）向けに、住宅型有料⽼⼈ホーム 1 物件（以下、「対象施設」）の信託受益権の取得費⽤（以下、「本プロジェクト」）を資⾦使途として貸付するシニアローンである（以下、「本ローン」））。借⼊⼈は、調達するファイナンスの全額を、
神⼾市垂⽔区に所在する対象施設を裏付けとする不動産信託受益権の取得及びその関連費⽤に充当する。
対象施設は、株式会社⽇健マネジメント（以下、「⽇健マネジメント」）が対象施設の運営者として⼊居者と賃貸借契約を締結し運営しており、同グループの株式会社やさしい⼿広野⾼原（以下、「やさしい⼿広野⾼原」）が同⼀建物内で訪問介護事業所を運営し、⽇健マネジメントとの業務委託契約に基づき⼊居者に対する訪問介護サービス等を提供している。
＜本プロジェクトストラクチャー概要＞

3

＜本プロジェクト関係⼈概要＞
プロジェクト関係⼈名概要

クリアル株式会社

本件でアセットマネージャーを務める、2011 年 5 ⽉設⽴のアセットマネジメ
ント事業、クラウドファンディング事業等を展開する新興の不動産 AM 会社。
詳細は Part Ⅱ参照のこと。

株式会社⽇健マネジメン

本件で住宅に係る運営を担う。1998 年に住宅メーカーの代理店として設⽴さト

れ、以降、⾼齢者福祉に関する事業を⾏っていたが、2006 年に関連会社の株式
会社フォーユーを設⽴し、⾼齢者住宅事業に参⼊した。現在は有料⽼⼈ホーム、サービス付き⾼齢者向け住宅、グループホームを⼀府⼆県で管理・運営するほか、訪問介護事業所等の運営、福祉事業に関するコンサルティング等を⼿掛ける。

株式会社やさしい⼿広野

本件で介護サービスや⼊居者管理等を受託し⽇々の運営を担う。当社は⽇健マ

⾼原

ネジメントグループの⼀社として、介護事業を全国で展開する株式会社やさしい⼿とフランチャイズ契約を結び、「やさしい⼿」ブランドの運営を⾏っている。

＜対象施設概要＞
名称

グラディーナ⻄舞⼦

住所兵庫県神⼾市垂⽔区⻄舞⼦ 1 丁⽬ 9-8

施設タイプ

住宅型有料⽼⼈ホーム

竣⼯年⽉

2017 年 3 ⽉

残存耐⽤年数（⾮開⽰）

オペレーター

株式会社⽇健マネジメント
株式会社やさしい⼿広野⾼原

居室数/定員数

居室 45 室/定員 45 名

居室⾯積19.49 ㎡〜20.45 ㎡

対象施設は最寄駅となる⼭陽電気鉄道本線「⻄舞⼦」駅からは徒歩約 1 分（80m）であり、周辺には複数の商店や医療機関が所在し、利便性が⾼い。瀬⼾内海沿いに⽴地しており、明⽯海峡⼤橋を望むことができる屋上テラスは⼊居者から好評を博している。施設の 1 階にはエントランスホール、オペレーターの事務室、ヘルパーステーション、介護職員室、介護材料室（薬管理室）、洗濯室、⾷堂、厨房、⼀般浴
室、機会浴室等が配置されており、全室 1 ⼈部屋の居室は 1〜4 階に配置されている。対象施設は「看取り」を⾏っており、終の棲家として機能している。
なお、本ローンの対象となる信託受益権の裏付け不動産は、新規物件ではなく既存物件であるが、評価
室では、対象物件の経過年数並びに経済的残存耐⽤年数から、プロジェクトがもたらす社会的インパク
トはローン期間に亘って持続すると期待されることを確認した。
4

⾷堂（写真左）、屋上テラス（写真右）1

2）プロジェクトのソーシャル性評価
ここでは、SDGs や国や地域の⽅針を意識した上で、評価対象となるプロジェクトが対処する社会的課
題や対象となる⼈々を確認し、プロジェクトがもたらすポジティブな社会的インパクトの評価を⾏う。
a.

プロジェクトが貢献を⽬指す社会課題
借⼊⼈が本ローンで調達した資⾦は、対象施設を裏付けとする受益権取得費⽤等に充当される。評価室

は、本プロジェクトを組成するクリアルへのヒアリング及び PartⅡで述べるクリアル及び⽇健マネジメ
ントグループの中核会社である⽇健マネジメントの経営理念等を踏まえ、本プロジェクトは⾼齢者が安⼼して暮らせる住まいの不⾜という特定の社会課題の解決への貢献を⽬指していると評価した。
【a の結論】
評価室は、本プロジェクトが特定の社会課題への貢献を⽬指していることを確認した。
b. プロジェクトがもたらす社会的インパクトとその評価⽅法
評価室では、本プロジェクトで創出が期待される社会的インパクトについて 7 ページにロジックモデ
ルで⽰すとともに、実現が期待される主な社会的インパクトを以下の通り整理した。
受益者

ポジティブな社会的インパクト（変化）⼊居者「⾼齢者が安⼼して⽇々の⽣活を送る住まいの確保」

対象施設は⼊居要件を要介護度 1 以上としているため、⾷事・医療を含む健康管理のサポートは程度が異なるが、施設⼊居を通じたコミュニティへの所属による安⼼感
や、（健康）寿命の延伸、孤⽴死の減少などの効果につながると期待される。

1

出所：⽇健マネジメント

ウェブサイト http://www.nikken-m.jp/home/GNishimaiko/index.php （アクセス⽇：2021

年 11 ⽉ 8 ⽇）

5

⼊居者の家族「⼊居者となる家族や⾃⾝の将来に安⼼感を持つ、社会参加が進む」

⾼齢の家族が対象施設に⼊居することにより、家族の安全性や健康管理に対する不安が解消することや、介護による⼼⾝の負担が軽減することから、就労継続や復職につながることが考えられる。また、家族の介護を理由に離職するのは男性よりも⼥性の⽅が多い傾向があるため、介護負担が減ることで⼥性の就労継続や就労機会が拡⼤する可能性が⾼まることから、「⼥性の社会参加の促進」という社会的インパクトが⽣まれ得る。
新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワークが参考とするソーシャルローン原則が例⽰する「事業区分」及び「対象とする⼈々」に照らすと、有料⽼⼈ホーム運営事業である本プロジェクトは、事業区分としては「必要不可⽋なサービスへのアクセス（ヘルスケア）」に、対象とする⼈々としては「⾼齢者」に該当すると考えられる。なお、新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワークにおいても、有料⽼⼈ホー
ム及びサービス付き⾼齢者向け住宅は適格ソーシャルプロジェクトの例（カテゴリー「⾼齢者」）として挙げられている。
（この⾴、以下余⽩）

6

＜本プロジェクトのロジックモデル＞

7

また、PartⅡでも後述する通りクリアルは、「不動産投資を変え、社会を変える」を経営ミッションとし、IT 技術を活⽤して、個⼈が⼿軽に⼤規模不動産への投資を可能とする体制を整えることで、⾼齢者向け住宅及び介護施設を含む社会的インフラに対して資⾦供給を⾏うとともに、⽇本における個⼈投資を活性化することにより社会を変⾰することを⽬指している。世の中に必要な不動産であるにもかかわらず資⾦が⼗分に流れ込んでいない物件や資⾦需要と個⼈及び機関投資家や⾦融機関の資⾦や⾦融機能を結び付けることは、⾼齢者向けの住宅への投融資の拡⼤、ひいては今後さらに整備が必要な⾼齢者向け住宅及び介護施設数の増加、拡充に繋がることが期待され、社会的意義があると考えられる。
なお、本プロジェクトのインパクト・レポーティングの対象となる KPI は Part Ⅳに記載の通りである。かかる指標について、本プロジェクトが創出することを意図する社会的インパクトとの関連性も⾼く、妥当であると評価した。
◆

課題に対する国や地域の⽅針との整合性
ここでは、本プロジェクトが主たる社会的な⽬標として掲げる、⾼齢者のための住まいの供給について、国や地域の課題認識及び取組⽅針との整合性を確認した。
⾼齢社会を重⼤な課題とする⽇本において、社会保障制度における⾼齢者関係給付費は年々増加し、社会保障給付費も 2018 年度に過去最⾼の⽔準となっている。65 歳以上⼈⼝は、2020 年 10 ⽉時点で、3,619 万⼈となり、総⼈⼝に占める 65 歳以上⼈⼝の割合（⾼齢化率）は 28.8％となっている2。また、⾼齢化に伴い要介護（要⽀援）認定者が増加しており、2021 年 7 ⽉末時点で 687.1 万⼈（内、男性 218.1
万⼈、⼥性 469.0 万⼈）となっている3。第１号被保険者に対する 65 歳以上の認定者数の割合は、約 19.0％
である。
近年では、介護サービス利⽤者の増加や、家族の介護を担う 40〜50 代が介護サービスを利⽤できないことによる介護離職が顕在化しており、介護基盤の供給や介護⼈材の確保・育成が喫緊の課題となっている。介護離職は、介護・看護を理由に離職することを指すが、2020 年度に個⼈的理由で離職した⼈は
約 515.5 万⼈、そのうち介護・看護を理由に離職した⼈は約 7.2 万⼈(男性約 1.7 万⼈、⼥性 5.2 万⼈)となっている4。家族の介護を理由に離職を選択するのは、⼥性の⽅が多い傾向にあることも⽰されている。
企業の⼈事制度における介護休業や、厚⽣労働省による介護休業給付⾦といった制度も整備されつつあるが、介護サービスを利⽤できないことを理由とした離職が顕在化しており、介護離職を予防・防⽌するための⽀援や施策が必要となっている。
2016 年 6 ⽉に閣議決定された「ニッポン⼀億総活躍プラン」における「安⼼につながる社会保障」で
2

出典：内閣府, 令和 3 年版⾼齢社会⽩書（全体版）, https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-

2021/zenbun/03pdf_index.html（アクセス⽇：2021 年 11 ⽉ 4 ⽇）
3

出典：厚⽣労働省, 介護保険事業状況報告の概要（令和３年 7 ⽉暫定版）,

https://www.mhlw.go.jp/topics/0103/tp0329-1.html（アクセス⽇：2021 年 11 ⽉ 4 ⽇）
4

出典：厚⽣労働省, 2020 年（令和 2 年）雇⽤動向調査結果の概況,

https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/koyou/doukou/21-2/dl/gaikyou.pdf（アクセス⽇：2021 年 11 ⽉ 8 ⽇）

8は、「介護離職ゼロの実現」が⽬標として掲げられている。介護の環境整備に向け、3 つの達成指標として「介護基盤の整備拡⼤量」「要介護 3 以上の特養⾃宅待機者数」「介護⼈材の数」が設定され、⽬標に向けた取組みの進捗状況や、今後の取組みが毎年公表されている5。また、同年⽉に閣議決定された「持続可能な開発⽬標（SDGs）実施指針」では、「あらゆる⼈々が活躍する社会・ジェンダー平等の実現」が8 つの優先課題に含まれており、「SDGs アクションプラン 2021」における⼥性活躍加速のための取組みの⼀つとして「仕事と育児・介護等を両⽴できる環境の整備及び社会全体での意識改⾰の推進」が⽰され「⼥性活躍加速のための重点⽅針 2020」や「ニている6。介護基盤の整備に向けた具体的な⽬標設定は、
ッポン⼀億総活躍プランフォローアップ（2021 年 1 ⽉）」等で掲げられ、介護離職防⽌や特別養護⽼⼈ホーム待機者の解消を⽬指し、2020 年代初頭までに介護施設や在宅サービス等の整備料を 12 万⼈分前倒
し・上乗せし、約 50 万⼈に拡⼤することが⽰されている。また、介護⼈材の処遇改善、多様な⼈材の確保・育成、ICT や介護ロボットを活⽤した⽣産性の向上を通じた労働負担の軽減等により、介護サービ
スを⽀える介護⼈材の確保に引き続き取り組むこと等が⽰されている7。
＜介護の環境整備における⽬標設定と今後の取組み＞

出所：内閣官房 ⼀億総活躍推進室,「ニッポン⼀億総活躍プランのフォローアップ（概要）」(2021 年 1 ⽉)8

対象施設の位置する兵庫県においても、⾼齢者福祉に関して、以下に挙げる計画が策定されている。
兵庫県
兵庫県⽼⼈福祉計画（第８期介護保険事業⽀援計画）9・

52021 年 3 ⽉

重点課題として、「地域包括ケアシステムの更なる深化・推進」「介護⼈材の確保及び資質の向上並

出典：内閣官房 ⼀億総活躍推進室,「ニッポン⼀億総活躍プランのフォローアップ（概要）」(2021 年 1 ⽉),

https://www.kantei.go.jp/jp/singi/ichiokusoukatsuyaku/follow_up/dai4/siryou1.pdf（アクセス⽇：2021 年 11 ⽉ 8 ⽇）
6

出典：SDGs 推進本部, 「SDGs アクションプラン 2021〜コロナ禍からの「よりよい復興」と新たな時代への社会変⾰〜」(2020 年 12 ⽉), https://www.mofa.go.jp/mofaj/gaiko/oda/sdgs/pdf/SDGs_Action_Plan_2021.pdf（アクセス⽇：
2021 年 11 ⽉ 4 ⽇）
7

出典：内閣府男⼥共同参画局, 「⼥性活躍加速のための重点⽅針 2020」,

https://www.gender.go.jp/policy/sokushin/pdf/jyuten2020_honbun.pdf（アクセス⽇：2021 年 11 ⽉ 4 ⽇）
8

出典：前掲脚注 4 と同じ

9

出典：兵庫県, 兵庫県⽼⼈福祉計画（第８期介護保険事業⽀援計画）,

https://web.pref.hyogo.lg.jp/kf05/r3_8kaigohokenshienkeikaku.html（アクセス⽇：2021 年 11 ⽉ 4 ⽇）

9

びに介護現場の⽣産性向上」「介護保険制度運営の適正化」、「災害・感染症対策の推進等」の 4 項⽬を設定し、計画的に推進することを掲げる。
・

重点課題のうち「地域包括ケアシステムのさらなる深化・推進」の推進⽅策のひとつとして「⾼齢者の住環境の整備」を定めている。⾼齢者が⾃⽴して⽣活できる環境を提供するために、⾝体機能の低下にも対応できる住宅性能と安否確認や⽣活相談、介護や医療を含む⾼齢者居宅⽣活⽀援サービスの提供が⼀体となった、サービス付き⾼齢者向け住宅や有料⽼⼈ホーム等の⾼齢者向け住宅の供給を進める必要があるとし、⾼齢者に適した住宅ストックの形成及び⾼齢者のライフスタ
イルに合わせた住み替えへの⽀援を進める。

兵庫県⾼齢者居住安定確保計画10・2017 年 3 ⽉

⾼齢者の居住の安定確保に関する法律第 4 条第 1 項に基づき兵庫県が定める⾼齢者の居住の安定の確保に関する計画として、平成 28 年から平成 37 年までの 10 年間についての計画を定める。

・「⾼齢者が安⼼して⾃分らしく暮らせる居住環境の実現」を⽬標とし、「⾼齢者に適した住宅ストックの形成」、「⾼齢者のライフスタイルに合わせた住み替えへの⽀援」、「⾼齢者居宅⽣活⽀援サービスの充実」を 3 つの柱に据える。

・「⾼齢者に適した住宅ストックの形成」の重点施策のひとつとして、良質なサービス付き⾼齢者向け住宅及び有料⽼⼈ホームの供給を促進することを掲げ、これらの住宅を 38,000 ⼾（2015 年度）
から 57,000 ⼾（2025 年度）まで増加させることを成果指標とする。

以上の通り、本プロジェクトで実現される社会的インパクトは、国や都道府県の社会課題や計画と整合しているといえる。
◆

持続的な開発⽬標（SDGs）への貢献
評価室は本プロジェクトが SDGs の 17 の⽬標とそれらに紐づく 169 のターゲットのうち、主に以下の⽬標について直接的な貢献が期待されると評価した。なお、SDGs の⽬標は相互に関連しあっていることから、ここに挙げた⽬標・ターゲット以外にも間接的な貢献が⾒込まれる。
ゴール

ターゲット

1. すべての⼈に健康と福祉を

3.8
すべての⼈々に対する財政リスクからの保護、質の⾼い基礎的な保健サービスへのアクセス及び安全で効果的かつ質が⾼く安価な必須医薬品とワクチンへのアクセスを含む、ユニバーサル・ヘル
ス・カバレッジ（UHC）を達成する。

2. ジェンダー平等を実現しよう

10

5.4

出典：兵庫県, 兵庫県⾼齢者居住安定確保計画,

https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/keikaku/kourei.html（アクセス⽇：2021 年 11 ⽉ 9 ⽇）

10

公共のサービス、インフラ及び社会保障政策の提供、ならびに各国の状況に応じた世帯・家族内における責任分担を通じて、無報酬の育児・介護や家事労働を認識・評価する。
5.5
政治、経済、公共分野でのあらゆるレベルの意思決定において、完全かつ効果的な⼥性の参画及び平等なリーダーシップの機会を確保する。
3. 働きがいも経済成⻑も

8.2
⾼付加価値セクターや労働集約型セクターに重点を置くことなど
により、多様化、技術向上およびイノベーションを通じた⾼いレ
ベルの経済⽣産性を達成する。

【b の結論】
評価室は、本プロジェクトにおいて社会的インパクトの実現が⾒込まれ、課題に対する国や地域との⽅針とも整合していること、また本プロジェクトで期待された社会的な便益を⽣み出しているかを評価するためのパフォーマンス指標も妥当であることを確認した。
c. プロジェクトがもたらす環境・社会リスク及びそのリスク緩和策・マネジメントプロセス
ここでは、プロジェクトが環境や社会に対して重⼤な負の影響をもたらすことがないかを評価し、負の影響にかかる潜在的なリスクがある場合には、適切な緩和措置が講じられているか、また本来のプロジ
ェクトが有するポジティブなインパクト（本来の社会的インパクトの実現）と⽐べ過⼤でないことについて評価する。
(i) 本プロジェクトに付随する環境・社会的リスク
住宅型有料⽼⼈ホームを運営するにあたって⼀般的に想定されるネガティブリスクとしては以下の通りである。
・

施設⼟地・不動産における⼟壌汚染、放射性物質等の埋蔵可能性等による悪影響、アスベスト等の有害物質の⾶散等による悪影響

・

施設運営によって⽣じる廃棄物による悪影響

・

⾃然災害が施設利⽤者や従業員に与える悪影響

・

施設利⽤者に対する⼈権侵害のリスク（差別、プライバシーの侵害、虐待等）

・

従業員に対する⼈権侵害や不適切な労働環境・労働条件（ハラスメント、不適切な待遇等）

・

安全衛⽣⾯でのリスク（新型コロナウイルスの集団感染等）
11

・

騒⾳、迷惑⾏為等による近隣住⺠の住環境悪化
なお、対象施設は完⼯済みであることから、上記のうち施設の開発に伴うリスクは該当しない。また、対象施設の規模や性質を勘案し、施設毎の⾚道原則のフレームワークに基づく環境・社会リスク評価に使⽤する「適⽤チェックリスト」および「業種別チェックリスト」を⽤いた影響評価は⾏わず、以下の通りクリアル並びに⽇健マネジメント及びやさしい⼿広野⾼原（以下、2 社を総称して「本オペレーター」）の環境・社会リスクマネジメントリスクのデューデリジェンス内容やリスクマネジメント体制の確認を実施した。また、評価室にて公開情報等を参照し、対象施設の施設及び運営に関して、環境・社会⾯での⽬⽴った懸念点が現状⽣じていないことを確認している。
(ii) ネガティブな影響にかかるリスク緩和策・マネジメントプロセス
対象施設の運営にあたり想定されるリスクにかかるクリアル及び本オペレーターの環境・社会的リス
クマネジメント体制等の概要は以下の通りであり、必要な環境・社会的リスクマネジメント体制が適切に構築されていると評価した。なお、先述した⼀般的に想定されるネガティブリスクの項⽬のうち、以下で⾔及していない項⽬については、対象施設においては該当がない若しくは懸念が⼩さいことを確認している。
＜クリアル及び本オペレーターの環境・社会リスクマネジメント体制＞
主な確認項⽬

環境・社会リスクマネジメント体制等の概要

環境・社会リスクマネジメ



ントの⽅針と推進体制

クリアルの環境社会配慮に関する全社的なポリシーの策定や推進体制は未整備であるものの、ヘルスケア施設の投資にあたっては、適⽤される各種法令・条例の遵守を徹底するとともに、投資に際しては施設が所在する⾃治体の有料⽼⼈ホーム設置指針への適合性を確認している。



クリアルの投資デューデリジェンスには、⼈事体制、労働環境、研修体
制、⼈員確保への取組み等の環境社会リスク観点の確認も含まれている。また投資後も、定期的に施設を訪問し建物設備及び施設運営の状況を確認、併せて、経営者に対して経営理念、事業計画、業況等について
直接ヒアリングする機会を設けている。

施設不動産に係る

環境リスク

クリアルは、投資デューデリジェンスの⼀環としてエンジニアリング
レポートを取得し、⼟壌汚染や地下⽔の汚染等による悪影響が⽣じていないかを確認している。



対象施設について、エンジニアリングレポートでは、対象物件の遵法性調査や環境リスク診断が実施されている。また、周辺地を含めアスベス
トや PCB 等の有害物質含有や⼟壌汚染が存在する可能性は低いと評価されている。

⾃然災害リスククリアルは、投資デューデリジェンスの⼀環として、ハザードマップ等

12

を⽤いて対象施設における⾃然災害リスクを確認している。


クリアルは、⾃然災害発⽣を含む緊急事態時の連絡・連携体制等について本オペレーターに確認を⾏っている。



本オペレーターでは、地域の消防署の管轄のもと年 1 回避難訓練を実施、また各施設では⾮常⾷を備蓄している。

施設利⽤者に対する⼈権配慮

クリアルは、物件実査及び経営者へヒアリングを⾏い、⼈事体制（就業規則、キャリアプラン等）、労働環境（給与⽔準、離職率、インセンテ
ィブ付与）、研修体制、⼈員確保体制、施設における⼈権侵害リスクに関連する情報について、オペレーターに対して確認を実施している。



本オペレーターは、定期的な研修を通じて虐待事故防⽌に努めており、
Q&A によれば全施設において未だ虐待事故の発⽣はないとのことで
ある。

安全衛⽣



クリアルは、投資デューデリジェンスの⼀環としてオペレーターの取組みについて確認を実施している。



本オペレーターは、新型コロナウイルス対応として感染症防⽌マニュ
アルを策定しているほか、⼿洗い消毒・うがいの徹底、⾯会の制限・謝絶等の取組みを⾏っており、ウェブサイト上でも⾯会制限への協⼒を呼び掛けている。

苦情処理体制

クリアルは、苦情対応窓⼝の設置状況や苦情等を受けた場合の対処⽅
法(施設・組織内の連絡・共有)についてオペレーターに確認を⾏っている。

本オペレーターの社内には苦情対応の専⾨窓⼝はないものの、苦情については毎⽉開催する施設⻑・管理者会にて事例発表及び検討会を実施している。

事故、⾏政指導等

クリアルは、投資デューデリジェンスの⼀環として、投資対象施設やオペレーターのレピュテーション情報を含む開⽰情報の確認を⾏っている。

本オペレーターは事故、災害、感染症について各種マニュアルを策定しており、また事故等が発⽣した場合の社内報告フローも確⽴しているとのことである。事故発⽣時は、転倒等の軽度の事故であっても事故報告書を作成、掲⽰板等で共有を⾏い、事故多発者に対しては個別に対策を練る等の対応を実施している。

従業員に対する⼈権配慮、
労働環境の整備、安全衛⽣



クリアルは、物件実査及び経営者へヒアリングを⾏い、⼈事体制（就業規則、キャリアプラン等）、労働環境（給与⽔準、離職率、インセンテ
ィブ付与）、研修体制、⼈員確保体制等について、オペレーターに対して確認を実施している。

13



本オペレーターでは、時間外勤務を極⼒回避するシフト運営のほか、福利厚⽣の充実により働きやすい環境の確保に努めている。トラブル等への備えとしては、内部監査チームによる定期的な内部監査の実施、また内部通報制度として外部に委託した「なんでも相談室」を設置している。

地域住⺠との信頼関係構築



対象施設では、現在はコロナ禍のため⾃粛しているものの、夏祭りや秋祭りの際には地域住⺠の⽅にも案内をして開催するなど地域との良好な関係構築にも努めている。

その他、モニタリング、オペ

クリアルは、物件取得後も、オペレーターから提出される⽉次報告書にレーターへのエンゲージメて建物の状況や施設運営の状況を確認する。また、現地実査及び経営者

ント⽅針との⾯談は年 1 回を原則に、修繕実施や問題発⽣時には必要に応じて都度実施する。

【c の結論】
評価室は、対象施設の運営にあたり想定される各種環境・社会リスクについて、クリアル及び本オペレーターがどのような対応を⾏っているかを確認した。その結果、クリアルは投資に際してのデューデリ
ジェンス等において不動産の遵法性や⾃然災害リスク、⼈権侵害リスク等について確認を⾏っていること、対象施設において問題が起こった場合には適切に対応する体制が構築されていること、また本オペ
レーターは各種マニュアルの整備、従業員研修の実施、定期的な内部監査や内部通報制度等の環境・社会的リスクマネジメントを構築・実施していることから、本プロジェクトのネガティブリスクは適切に回避、軽減されていると評価した。
PartⅠの結論
評価室は、①プロジェクトそのものが特定の社会課題への対処⼜は軽減を⽬指すものであること、プ
ロジェクトがある⼀定の対象となる⼈々に対するポジティブなアウトカムの達成を追及するものであること等、社会的インパクトの実現につながる事業に資⾦使途が限定されていること、および②対象プ
ロジェクトの潜在的に有する重⼤な環境・社会的リスク（ネガティブなインパクト）が適切に回避・緩和されており、本来のプロジェクトのポジティブなインパクトと⽐べ過⼤でないことを確認した。

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PartⅡ：サステナビリティ戦略・社会課題への取組み（原則：プロジェクトの選定プロセス）「新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワーク」では、借⼊⼈及びプロジェクトのスポンサーに対し、全社的なサステナビリティ⽬標及び戦略や、環境・社会的リスクマネジメントにかかる社内体制等について説明を求めることとしている。

1）クリアルの社会的な⽬標及びプロジェクトの選定プロセス
クリアルは、2011 年 5 ⽉にゴールドマンサックス投資銀⾏部⾨出⾝の徳⼭明成⽒が株式会社ブリッジ・シーとして設⽴した不動産アセットマネジメント会社である。2017 年 4 ⽉より、新⽣銀⾏においてヘルスケアファイナンス業務に従事し、ヘルスケア REIT の企画・設⽴にも携わった横⽥⼤造⽒が代表取締役を務めている。不動産、⾦融、IT のプロフェッショナルを擁し、2021 年 11 ⽉時点においてグループ会社であるクリアルパートナーズ株式会社を含め 50 名程度が在籍する。B to C サービスとして投資型
クラウドファンディングである不動産ファンドオンラインマーケット運営事業、また B to B サービスとしてプロ向け不動産ファンド事業を展開している。
下記の企業理念及び経営ミッションの下、IT 技術を活⽤して不動産投資に関わる様々な障壁を簡略化
し、個⼈が⼿軽に⼤規模不動産への投資を可能とする体制を整えることで、ヘルスケアアセット・学校・保育園等の世の中に必要な不動産であるにも関わらず資⾦が⼗分に流れ込んでいない社会的インフラに対して資⾦供給を⾏うとともに、⽇本における個⼈投資を活性化することにより社会を変⾰することを⽬指している。
企業理念『⼈の⼒』と『IT の⼒』の両輪で、お客様にとって必要な存在であり続ける

経営ミッション

「不動産投資を変え、社会を変える」

不動産ファンドオンラインマーケット運営事業では、2018 年 1 ⽉より不動産投資クラウドファンディ
ングのプラットフォームである「CREAL（クリアル）」を運営しており、1 万円から投資を可能とする⼿軽さ、元本割れリスクを低減させることによる安定運⽤の訴求、個別物件ごとの詳細な情報開⽰等を強みとし、2020 年度には新しい形で ESG 不動産投資を実現している点が⾼く評価され、GOOD DESIGNAWARD を受賞した。当社は「CREAL」により、個⼈投資家からの投資資⾦を送る導管としての役割を果たし、社会性と投資商品性の両⽴を図ることを⽬指しており、物件規模や投資対象としてのトラック
レコード不⾜から従来資本市場での資⾦調達が困難であった保育園や学校等の ESG 不動産に積極的に投資しており、「CREAL」における ESG 投資への不動産割合は約 48％に上る。2021 年 8 ⽉末時点で 47 フ
ァンドの組成を完了、累計調達額は 110 億円超となり、2020 年における不動産投資クラウドファンドディングにおける市場占有率は約 62％に上るとのことである。2020 年 4 ⽉には、コロナウイルスの影響による不動産流動性の著しい低下を懸念し、クラウドファンディング資⾦を活⽤した迅速な物件買取サー
ビス「CREAL Buyer」をローンチした。
機関投資家向け不動産ファンド事業では、ヘルスケア、ホテル、オフィス、レジデンシャル、商業等
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様々なアセット種別につき、既存物件から開発物件まで幅広く運⽤を⾏っており、2021 年 8 ⽉末時点での資産運⽤残⾼は約 350 億円となっている。
2019 年 10 ⽉、ヘルスケア分野に着⽬しシンガポール国内の⼤⼿介護会社の買収等を⾏っていたシンガポール・プレス・ホールディングス（以下、「SPH」）と戦略的パートナーシップ契約を締結しており、SPH とのパートナーの下でも⽇本国内の病院・介護施設・メディカルセンター等のヘルスケア関連施設に対し投資を⾏うファンド⽴ち上げ、拡⼤していく⽅針である。
以上の通り、クリアルでは IT・⾦融・不動産・ヘルスケアに関する知⾒やノウハウを活⽤したうえで、
ヘルスケア施設を含む社会課題解決に資するアセットへの投資・運⽤を推進し、実績を積み上げていることを確認した。以上のことから、本プロジェクトも組織全体の取り組み⽅針と整合的である。
＜投資クライテリアと投資決定プロセス＞
クリアルでは、⾼齢者向け施設・住宅の適格クライテリアを以下の通り設定している。
⾼齢者向け施設・住宅の適格クライテリア
1. 有料⽼⼈ホーム
2.

サービス付き⾼齢者向け住宅

3.

認知症⾼齢者グループホーム

4.

その他⾼齢者向け施設・住宅

5.

その他通所介護サービスを提供する事業所等

上記クライテリアを満たした施設において、当社では「不動産」、「オペレーター」、「オペレーション」の 3 つの観点で投資適格クライテリアを設け、ヘルスケアファイナンス実績のある⾦融機関や REIT の出⾝者を含むメンバーによってデューデリジェンスを実施している。デューデリジェンスには、関連法
務 DD を含めたチェック、オペレーターのクレジット分析、経営者ヒアリング、有識者側⾯ヒアリング、
その他レピュテーションチェック、実査、賃料負担⼒の分析等が含まれる。また、全案件について、対象
不動産について第三社の不動産鑑定会社等が発⾏する不動産鑑定評価やエンジニアリングレポートを取得し、デューデリジェンスに活⽤している。
デューデリジェンスの実施後は、以下の審議プロセスを経て投資決定が⾏われる。
1. 投資運⽤部による⼀次投資判断（ロールアップ会議）
2. 審査メンバーのみで構成される審査会による⼆次判断3. 投資委員会による三次判断
4. コンプライアンス委員会による投資適格性の判断
5. 投資⾦額 10 億円以上の場合には取締役会による最終判断
なお、本プロジェクトはクリアルが定める「⾼齢者向け施設・住宅の適格クライテリア」のうち、「2.
サービス付き⾼齢者向け住宅」に該当するものであり、上記審議プロセスを経たものである。
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以上より、評価室では、対象施設がクリアルの投資クライテリア及び適格基準を満たしていること、また適切な投資決定プロセスを経て対象施設への投資に⾄っていることを確認した。なお、クリアルの環
境・社会リスクマネジメント体制については PartⅠc.(ii)を参照されたい。
Part Ⅱの結論
クリアルでは、「不動産投資を変え、社会を変える」という経営ミッションのもと、IT 技術を活⽤して、個⼈が⼿軽に⼤規模不動産への投資を可能とする仕組みを構築し、ヘルスケア施設・学校・保育園
等の ESG 不動産に対して積極的に資⾦を供給するとともに、⽇本における個⼈投資を活性化することにより社会を変⾰することを⽬指して事業運営を⾏っている。⾼齢者向けヘルスケア施設への投資案件である本プロジェクトがクリアルの社会的な⽬標に合致することは明確である。また、クリアルにはかかる組織⽬標と整合的なプロジェクト選定プロセスがあること、本プロジェクトがかかるプロセス
を経て投資決定されていることを確認した。

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Part Ⅲ：資⾦管理（原則：資⾦管理）「新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワーク」では、貸付資⾦がソーシャルウォッシュローン等になることを防ぐため、すべてのファイナンスが実⾏されるまでの間、実⾏⾦が確実に対象プロジェクトに充当されることを確認できる体制を確保するために必要な⼿当てがなされているかを確認することとしている。

本ローンの実⾏⾦は全額が本プロジェクト対象施設の不動産信託受益権及びその関連費⽤に充当される。不動産信託受益権取得代⾦は、受益権売買契約に⾦額が明⽰されており、本プロジェクト総額は本ローンによる調達資⾦を上回っていることを確認した。
本ローンはノンリコ―スローンであり、実⾏⾦は借⼊⼈が指定する本プロジェクトの専⽤⼝座の⼀つに払い込まれ、その後⽀払先に送⾦される。
実⾏⾦は、実⾏⽇に全額が実⾏され、同⽇に不動産信託受益権の取得及びその関連費⽤⽀払いのための振込⼜は振替が⾏われる。また本プロジェクトでは、貸付⼈は、実⾏⽇当⽇に⽀払先への着⾦確認を⾏う
ことで、実⾏⾦が確実に予定の⽀払いに充当されたことを確認するとのことである。実⾏⽇に予定⽀払いのための振込⼜は振替がすべて完了することから、未充当資⾦は発⽣しない。万が⼀未充当資⾦が発⽣した場合でも、実⾏⾦は貸付⼈に開設される専⽤⼝座に滞留することから、貸付⼈は随時資⾦の充当状況をモニタリングすることが可能である。
また、ローン契約上で、資⾦使途が本プロジェクト対象施設取得資⾦に限定されていることを確認した。
PartⅢの結論
本ローンはノンリコースローンであり、本プロジェクトの専⽤⼝座が開設され、資⾦の流れも統制される。登記で不動産信託受益権の取得の完了を確認すること等も可能であることから、資⾦管理は妥当なものであり、実⾏⾦が確実にソーシャルプロジェクトに充当される体制であると評価した。

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Part Ⅳ：レポーティング（原則：レポーティング）「新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワーク」では、全ての貸付資⾦が確実に対象プロジェクトに充当できる体制となっていることを確認することとしている。また、借⼊⼈が対象プロジェクトで実現しようとする社会的な⽬標についての説明を求めるとともに、プロジェクトが持続的に期待された社会的な便
益を⽣み出しているかを評価するために、パフォーマンス指標の使⽤すること及び可能な限り定量的な指標が⽤いられること、並びにパフォーマンス指標をその算定⽅法及び前提条件とともに開⽰することを求める。

評価室は本プロジェクト関連契約を確認し、以下の通り資⾦の充当状況にかかる情報及び社会的イン
パクトの実現に係るインパクト・レポーティングを含む適切なレポーティング体制が確保されていると評価した。
レポーティング項⽬
資⾦の充当状況

評価結果〇

レポーティング内容他
・

PartⅢの通り、本ローンは資⾦実⾏後、全額が速やかに信託受益権の取得等の予定された費⽤⽀払いに充当される。そのため未充当資⾦の発⽣は想定されず、定期的な資⾦の充当状況に係るレポーティング項⽬は特段規定されていない。

インパクト・レポー

〇

・

ティング

インパクト・レポーティングとして以下の指標が設定されている。評価室は、ローン契約や賃貸借契約等のプロジェクト関連契約の報告義務規定に基づき、アウトプット指標及びインカム
指標が年 1 回以上の頻度でレポーティングされることを確認した。
＜アウトプット指標＞
・施設の概要 （名称、居室数、築年数等）

・

オペレーターの概要＜アウトカム指標＞
・

物件稼働率＜インパクト（定性⽬標）＞
・

⾼齢者がより安⼼して⽣活できる社会の実現

・

介護離職防⽌を通じた仕事と介護の両⽴への貢献

・

ヘルスケア施設の⻑期保有による当該施設の安定経営⽀援、新規投資の促進・Part I の通り、これらの指標は本プロジェクトが創出することを意図する社会的インパクトとの関連性が⾼く、妥当である。

プロジェクトがもた〇・

評価室は、プロジェクトの開発・運営に際し法令違反や⾏政処
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らすネガティブな影

分等の重⼤なネガティブ事象が発⽣した場合、ローン契約等に響のモニタリング

基づき、貸付⼈宛てに通知されることを確認した。

Part Ⅳの結論「新⽣ソーシャルファイナンス・フレームワーク」において、資⾦実⾏後モニタリングの観点から求めているレポーティング項⽬について、いずれについても、適切な報告体制が整っており、貸付⼈に対する透明性が確保されていると評価した。

■

最終評価結果評価室は、ソーシャルローン原則との整合性という視点も踏まえて、評価対象案件の「新⽣ソーシャ

ルファイナンス・フレームワーク」への準拠状況を確認した。
その結果、社会的インパクトの実現につながっていることをはじめとして、「新⽣ソーシャルファイ
ナンス・フレームワーク」に定める各項⽬に準拠していることを確認した。また、「ソーシャルローン
原則」等が定める４つの要素への適合性も認められると評価している。
以上

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【ご留意事項】（１） 新⽣ソーシャルファイナンス評価は、評価対象案件について弊⾏が策定した「新⽣ソーシャル
ファイナンス・フレームワーク」（以下、「本フレームワーク」という。
）に定める各適格クライ
テリアの充⾜状況を確認し、対象案件が本フレームワークに準拠しているかを評価することを⽬的としています。評価項⽬には、対象案件の資⾦使途となるプロジェクトのソーシャル性評
価（社会的便益等）や調達された資⾦の管理・運営体制等が含まれます。本資料及び本資料に係る追加資料等により弊⾏が参加⾦融機関に対して本取引への参加を斡旋、推奨、勧誘⼜は助⾔するものではありません。参加⾦融機関は、⾃らの情報に基づき、⾃らの責任において分析・検討し、本取引への参加判断を⾏ってください。
（２） 本資料は、借⼊⼈及びクリアル株式会社から提供された情報及び⼀般に⼊⼿可能な公開情報他
弊⾏が信頼できると判断した情報をもとに作成されておりますが、弊⾏はその内容・記述について、真実性、正確性、完全性および網羅性を保証するものではなく、本資料はいかなる意味においても法的拘束⼒を持つものではありません。また、弊⾏は状況の変化等に応じて、弊⾏の判断でソーシャルローン原則への適合性に関する評価を変更・保留したり、取り下げたりす
ることがあります。弊⾏は、本資料の誤りや変更・保留、取り下げ等に関連して発⽣するいかなる損害や損失についても⼀切の責任を負いません。
（３） 弊⾏は、本取引以外の取引において借⼊⼈及びクリアル株式会社等に関する情報を保有または今後取得する可能性がありますが、これらの情報を開⽰する義務を負うものではありません。
（４） 本資料の著作権は株式会社新⽣銀⾏に帰属します。貴⾏は、弊⾏による事前承諾を受けた場合を除き、第三者に対し本資料に記載された情報の⼀部あるいは全部について複製、転載または配布、印刷など、第三者の利⽤に供することを禁じます。

【指定紛争解決機関】
⼀般社団法⼈全国銀⾏協会
連絡先

全国銀⾏協会相談室

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