平成 30 年度

不動産実務セミナーを開催します

昨年度4000名超受講の映像セミナー。今年は11月16日に全都道府県67会場一斉開催。
セミナー内容既存住宅取引に係る宅建業法改正点の再確認と流通促進制度

第1部

講師：吉野荘平氏（不動産鑑定士）

裁判例から学ぶ心理的瑕疵・環境的瑕疵についての傾向と取引上の留意点

第2部

講師：武市吉生氏（弁護士）

開催日（全会場共通）平成 30 年 11 月 16 日（金）
［受付］12：30～［開始］13：00

受講料（お一人） 1,080 円（税込）＊事前払込制

受講申込［終了］16：30（予定）

開催案内チラシ裏面の申込用紙により FAX（03-4477-5048）でお申込みください（申込用紙は全宅連ホームページからダウンロードできます）。
＊満員等により受付できない場合には電話等によりご連絡を差し上げます。

セミナー詳細受講方法等の詳細については、全宅連ホームページをご確認ください。

平成 30 年度  宅建協会実務セミナー会場（合計 67 会場）※「○○校」と記載の会場はすべて日建学院の校舎です。
北 海 道

札幌市教育文化会館
旭川校、金森ホール

青 森 県

青森校

岩 手 県

岩手県民会館

秋 田 県

秋田校

山 形 県

山形校

宮 城 県

宮城県不動産会館

福 島 県

郡山校

新 潟 県

朱鷺メッセ、長岡校

長 野 県

長野校、松本校

山 梨 県

山梨県不動産会館

茨 城 県

茨城県開発公社ビル
つくば校

栃 木 県

とちぎ産業交流センター

群馬県不動産会館

埼 玉 県

埼玉県宅建会館、川越校

千 葉 県

千葉県不動産会館
成田校

東 京 都

新宿校、上野校
新橋校、立川校

神奈川県

富 山 県
福 井 県

福井校

岐 阜 県

岐阜校

山口校

愛 知 県

名古屋本校、IMY ホール

徳 島 県

徳島校

三 重 県

四日市校

香 川 県

高松校

愛 媛 県

テクノプラザ愛媛

高 知 県

高知城ホール

福 岡 県

福岡県不動産会館
天神校、北九州校

佐 賀 県

佐賀校

長 崎 県

長崎校

熊 本 県

熊本校

鳥取県立生涯学習センター

大 分 県

大分校

岡山校

京 都 府

富山校
金沢校

山 口 県

滋 賀 県

横浜校
神奈川産業振興センター
藤沢商工会館

石 川 県

レイアップ御幸町ビル
沼津商工会議所、浜松校

静 岡 県

群 馬 県

大 阪 府
兵 庫 県
奈 良 県
和歌山県

鳥 取 県
島 根 県
岡 山 県
広 島 県

草津商工会議所
京都テルサ

CIVI 研修センター新大阪東
兵庫県不動産会館
神戸校、姫路校
エルトピア奈良和歌山校

テクノアークしまね

宮 崎 県

宮崎校

鹿児島県

サンプラザ天文館

広島県 JA ビル

沖 縄 県

沖縄校、コザ校

September 2018

CONTENTS

特別対談

2

全国宅地建物取引業協会連合会・全国宅地建物取引業保証協会 会長
内閣総理大臣・自由民主党総裁

安倍晋三

坂本 久

不動産の有効活用を通じて経済の活性化を

3

特集 不動産テック最前線 デジタル化の進展は、

不動産流通市場にどんな影響を与えるのか？ 6「住」のトレンドウォッチング   連載 第 5 回

シェアリングエコノミーが問題解決の糸口になるのか。
都心の各種施設駐車場不足問題

注目の書 著者は語る 佐々木常夫

1012

人気建築家が教える
条件の良くない土地の家づくりのコツとポイント 連載 第 2 回

14

地域を笑顔でサポート 第 4 回

16

紙上研修 連載 第 173 回
民法改正 成年年齢の引き下げと相続法改正

18

今月のアーカイブ

22

2018 年 9 月 10 日発行 通巻第 479 号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

不動産の有効活用を通じて経済の活性化を全国宅地建物取引業協会連合会
全国宅地建物取引業保証協会 会長

坂本 久

特別
対談

内閣総理大臣自由民主党総裁

安倍晋三
REAL PARTNER September 20183

不動産の有効活用を通じて経済の活性化を
既存住宅市場の活性化、空き地・空き家対策など、不動産業に関わる問題が山積するなか、
安倍晋三 内閣総理大臣・自由民主党総裁と坂本久 全宅連・全宅保証会長が、不動産市場の現状と今後の展望について意見を交わす特別対談が実現した。

さて、政府では、現在、力強い経済成長の実現に向

力強い経済成長の実現に向けて不動産業が果たす役割

け、人づくり革命、生産性革命、働き方改革などの施

安倍総理 このたびの西日本豪雨では、被災者への住強のGDPを生み出す不動産分野の発展は特に重要で宅提供に大変ご尽力いただいていると聞いておりまあると認識しております。人口減少・少子高齢社会にす。誠にありがとうございます。

対応した既存ストックの有効活用は重要な政策課題で坂本会長 今回の豪雨により、被災地の会員会社も少あり、地域に根差し、既存住宅を数多く取り扱われてなからぬ被害を受けておりますが、住まいを失った被いる全宅連10万人の会員の皆様には、大きな期待を災者が1日でも早く安心して暮らせるよう、各自治体

しております。

策を進めております。中でも、就業人口の3％で11％

既存住宅市場の活性化
坂本会長 本会の試算では、全国の中小宅建業者による2017年度の既存住宅流通量は約37万戸で、1年間で2万戸ほど増えています。全住宅流通量に占める既存住宅のシェアはまだまだ小さいですが、土地住宅税制の見直しや各種制度による後押しがあれば、これからも拡大の余地は見込めます。
安倍総理 政府も既存住宅市場の活性化に向け、宅地建物取引業法を改正しインスペクションを制度化した
ほか、
「不安」
「汚い」
「わからない」といった従来のマイナスイメージを払拭するため「安心R住宅」制度

良質な既存住宅流通市場の形成に寄与していきたいとの協定にしたがって、民間賃貸住宅をみなし応急仮設住宅として提供するためのお手伝いをしております。
安倍総理 政府も、被災地のいち早い復興に向け全力を傾けてまいりますので、今後ともご協力をお願いし
ます。

4

特別
対談
を創設しました。

安倍総理 今後とも皆様のご意見を伺いながら、不動坂本会長 ありがとうございます。全宅連としてもイ

産流通の活性化に向けた施策を推進してまいります。

ンスペクションの普及には力を入れていく方針です。

政府としては、土地の有効活用策の一環として「所また、「安心R住宅」につきましても、事業者団体の有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」

登録認定が下り次第、今秋にも事業をスタートする予を6月に成立させました。所有者のわからない土地に定です。既存住宅瑕疵保険への加入を要件とすることついて、一定の公共性が認められれば、都道府県知事

で、高品質の物件を流通させ、良質な既存住宅流通市

が最大10年間の利用権を設定できるようになったほ場の形成に寄与していきたいと考えています。

か、土地収用手続きの合理化も図ることで、土地の公地方創生、地域活性化を推進

共利用を促していきます。

安倍総理 地方創生、地域活性化の観点から避けては通れない重要課題は、空き家・空き地の問題です。全
国に820万戸ある空き家の利活用を加速させるには、
不動産流通のプロフェッショナルである皆様のお力が必要です。
坂本会長 空き家や空き地は取引価格が低額なため、通常の媒介報酬ではコストが回収できないことから、本会では媒介報酬額の適正化を要望してきましたが、
2018年1月に報酬告示を改正していただきました。
また、2016年度の税制改正により、空き家の相続に係る3,000万円特別控除制度が創設され、不動産流通の大きな後押しになっております。
ただ、少子高齢化が加速するなかで、地方圏では更なる対策は必要かと思います。
安倍総理 何でしょう、お聞かせください。
坂本会長 不動産の譲渡所得に係る課税の取扱いな
ど、不動産流通活性化による地方経済再生に向けた新たな制度が創設できないか地方の要望がございますので、ご検討いただきたいと思います。

不動産流通の活性化に向けた施策を推進してまいります坂本会長 2015年の宅建業法改正で、宅地建物取引主任者を「宅地建物取引士」に名称変更していただきました。これにより、宅建業に対する信頼は大きく向上したと、大変感謝しております。今後の所有者不明
土地の未然防止策のためにも、個人情報保護の観点等を踏まえつつ、宅地建物取引士への所有者情報の開示
方策もご検討いただけるとありがたいです。
安倍総理 政府では、不動産登記を中心に所有者情報を円滑に把握する仕組みの構築に向けた検討を進めております。今後も、少子高齢化、働き方改革、AI・IoT等の動向等を踏まえ、不動産業の更なる発展に向けた各種施策に取り組んでまいりたいと思います。
（写真・尾形文繁）
REAL PARTNER September 20185

―― デジタル化が遅れているといわれる
日 本 の 不 動 産 業 界 で す が、 最 近 になって「不動産テック」という言葉が聞かれるようになりました。

谷山 不動産テックは、英語ではReal
Estate Tech（ReTech）とか、Property

不動産テック最前線

デジタル化の進展は、どんな影響をTech（PropTech）といわれ、デジタル技術を用いたさまざまな不動産サービスのことを指します。金融業界における「フィンテック」のように、人工知能（AI）やビッグデータ、IoT、ブロックチェーンと図表1

産業別のIT資本投入（米国＝1）

電気・ガス・水道

1.08

いったテクノロジーの進化によって急速に広がりつつあります。

デジタルネイティブ世代が台頭
IT 化に本腰を入れる時期がきた

情報通信

0.91

金属

0.9

化学

0.82

電気機器

0.8

たしかに日本の不動産業界のデジタル化は他の産業

金融・保険

0.8

に比べて遅れていますが、これは日本に限ったことでその他製造業はなく世界的な傾向です。不動産テックについては米卸売・小売

国が先行しており、不動産業界のIT投資額を比べて

輸送用機器

0.5

も日本のそれは米国のわずか10％にすぎません。で

飲食・宿泊

0.48

も、米国は必要に迫られて不動産テックを進めざるを

一般機械

0.46

得なかったという側面があります。
日本における住宅の一次取得者の平均年齢は40歳前後ですが、米国におけるそれは30代前半、ちなみに中国に至っては20代後半というデータがあります。これが何を意味するかというと、米国では、学生

0.71
0.63

建設

0.41

運輸・倉庫

0.14

不動産

0.1

0.0

0.5

1.0

1.5

（注）2000 年から 2006 年の平均
（出所）厚生労働省「労働経済の分析」より作成

時代からインターネットやパソコンのある環境に育った1980年前後生まれ以降の「デジタルネイティブ世のデジタル・トランスフォーメーション（DX）という代（ミレニアル世代ともいう）」がすでに住宅を購入ことができますが、具体的には、①不動産取引（Trans-

する時期を過ぎており、IT対応を急ぐ必要があった

action）、②不動産評価（Valuation）、③不動産業務ということなのです。つまりコミュニケーション手段（Operation）──という３つのサービスをテクノロ

ひとつとっても、電話とファクシミリだけから、メー

ジーによって変革していくことといえるでしょう。

ルやSNSなどにも対応する必要が出てきたというこ①のTransactionは、プラットフォームを通じとです。80年生まれの人が40歳になるのは２年後のて、ヒト・モノ・カネ・データ等を迅速に低コストで2020年ですから、そろそろ日本の不動産業界もIT活

マッチング・シェアリングするサービスです。不動産

用に本腰を入れる必要があるといえるでしょう。

（モノ）の仲介だけではなく、不動産に関するあらゆ―― 不動産テックは IT 活用によって不動産ビジネスるものをオンライン上で取引するということです。不を変革するといわれますが、具体的にはどのよ

動産の個人間売買やAirbnbのような余剰スペース

うなサービスが考えられるのでしょうか。

（宿泊場所）のシェアリング、そして不動産に関する

谷山 不動産テックは、都市開発から住宅分譲、管理

クラウドソーシング（仕事の受発注）や投資型クラウや投融資等を含む非常にすそ野の広い不動産業界全体

ドファンディングもこのカテゴリーに入ります。

6

特集 不動産テック最前線 デジタル化の進展は、不動産流通市場にどんな影響を与えるのか？

特集

人工知能（AI）を代表とする新しいテクノロジーを活用した不動産テックと呼ばれるサービスが生まれている。この潮流は、不動産業界にどういう影響を与えるのだろ
文：編集部
うか。現状と今後について専門家に聞いた。

、 不動産流通市場に与えるのか？

になっているかといったマーケティング的な情報を提供するサービスも考えられます。また、現在の不動産業界における情報はタイムラグのあるものが多いのですが、リアルタイムでの価格情報や価格以外の評価情報など、多様な情報を提供する領域といえるでしょう。
③のOperationは、業務効率化のサービスです。

図表2

不動産テックにおける3つの領域

人工知能やビッグデータに基づいて、物件や地域の評価情報を迅速に定量的に提供するTransaction

プラットフォームを通じて、不動産に関連する ヒ ト・モ ノ・カ ネ・
データ等を迅速に低コ
ス ト で マ ッ チ ン グ・
シェアリングする

日本の不動産テックは、ここから始まっていくケースが多いと思われますが、不動産に関連する業務は非常に幅広く、たとえば仲介業務と一口にいっても、見込客を集客し、お店に来てもらい、説明して、内覧して、売買契約をして、住宅ローンの申込みをして、審査を受けて、ローン契約をして、鍵の引渡しと同時に登記をして、引越があってアフターフォローという、とても長いプロセスがあります。

PropTech

これまでは、それぞれのプロセスにおける業務をす
Valuation

Operation

べて人間の力で行ってきました。それを変革するために、たとえば、集客のプロセスでは新しいオンラインのツールを使ってみる、相談は対面でなくチャットでモバイル端末やツールを活用して、不動
産業務の効率性・生産性を向上させる

行う、内覧時には鍵のやりとりをせずにスマートフォ②のValuationは、不動産の価格を算定するだけでなく、不動産に関わるさまざまな情報をつくり出すことを意味します。日本でも、AIやビッグデータを使って瞬時に物件価格を算出するサービスがいくつか登場していますが、価格以外の情報、たとえば、その物件にはどんな属性の人が住んでいて、売りそうなのか、
売らなさそうなのか、そのエリアの環境はどんな状況

ビットリアルティ取締役／野村総合研究所上級研究員

谷山智彦

たにやま ともひこ●慶應義塾大学、同大学大学院、大阪大学大学院経済学研究科博士課程修了、博士（経済学）。株式会社野村総合研究所に入社後、主に不動産・インフラ等のオルタナティブ資産に関する調査研究およびデータサイエ
ンス業務に従事。2017 年 11 月より野村総合研究所とケネディクスとの合弁会社であるビットリアルティ株式会社の取締役に就任し、不動産テック事業を推進。また、国土審議会専門委員（土地政策分科会企画部会）、内閣府「都市再生の推進に係る有識者ボード」委員等のほか、早稲田大学ビジネススクール等で非常勤講師を務める。

REAL PARTNER September 20187

ンの機能で開錠してもらう、遠方の顧客の場合はVRりにすると、自分の資産としての意識が高まります。

（ヴァーチャル・リアリティ）で物件の中を見てもら

たとえば3000万円で買ったマンションが、翌年3500

うなど、いろいろなプロセスのイノベーションが考え万円になったとしたら、そこにそのまま住み続けるられると思います。つまり、新しいテクノロジーにか、売却して住み替えるかという意識が芽生えます。

よって生産性を上げ、業務の効率化を図ることで、人つまり、簡単な方法でリアルタイムに価格を知ること間にしかできない仕事に注力することができるというができるようになると、不動産に対する考え方が変わことです。

るわけです。売るつもりがなかった人が、売ろうかと考える。そうすることで、マーケット全体のボリュー

毎日、自宅の価格を見るようになれば資産意識が高まり、行動が変わる

ムをアップすることにつながるわけです。
縮小するパイを血みどろの戦いで奪い合うのではな
く、また新しいテクノロジーベンチャーと既存業者が―― 不動産テックは、今後の不動産業界や不動産市

戦うのでもなく、互いに手を携えて、Win-Winのか

場にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

たちで不動産テックによるパイの拡大を図っていくべ

谷山 長期的な視点で見れば、今後の日本において人きだと思います。

口が減少し続けることは間違いありません。それに伴い、このままでは当然、不動産取引関連ビジネスは縮小していきます。それを回避し、マーケットを成長さ長年続けてきた商売の本質は不変。
手段を柔軟に変えていくことせるためには、テクノロジーを使った新しい仕掛けをつくることが求められます。つまり、業界全体での不動産テックの活用が一つのカギになるのです。
もし、米国の巨大IT企業が、日本において不動産―― 大きな投資を行うことが難しい中小規模の不動産業者は、不動産テックの時代にどう対応していったらいいのでしょうか。

のプラットフォームを築こうとした場合、このままで

谷山 もちろん、中小規模の業者さんに対して、いきは既存の不動産業者は“黒船”の下請けになるしかなり最先端のデジタル技術を活用しましょうという話ありません。そんな状況を招かないためには、いまのにはなりません。とはいえ、日々の業務を見直すと、うちに不動産テックを活用したサービスを準備してお人間がやらなくてもいい業務がいくつか残っているはくべきでしょう。そして、IT活用といっても業務効ず。そうした部分をITで省力化することをまず考え率化のレベルにとどまることなく、市場の活性化までる必要があると思います。

考えなければなりません。

それから、たとえば若いお客様とのやりとりで「連米国のZillow（ジロウ）という不動産情報サイト

絡はLINEでください」といわれて「うちはLINEなは、米国全土の住宅を査定し、売る予定のない物件にんかやっていないから」という対応からは脱却したほ

ついても値段をつけています。誰もが見ることができうがいいでしょう。これまでのやり方から、お客様のる人気のサイトで、ユニークユーザーの数から計算す

ニーズに合わせたサービスに変えていくだけでも、見ると、現在、全米のすべての世帯で毎月１回は見ていえてくる世界が変わっていくはずです。

ることになります。
日本では、一度住宅を購入してしまえば、その後の価格変動を知ることはまずありませんし、不動産業者

長年続けてきた商売の本質、コミュニケーションの内容は不変ですが、そのための手段は柔軟に変えていくべきでしょう。

に査定を依頼しなければ情報を得ることはできませ

不動産取引に関わる人の心の機微や人間の行動につん。家は一生に一度の買い物という意識が強く、ふついて熟知しているのは、テクノロジーベンチャーでは

うに住み続けている限りは価格がわからないので、自なく地場の業者さんです。その点には自信を持って、分の資産としての認識が希薄なのです。

リアルとデジタルの融合を意識して業務改善や顧客のところが、毎月、自宅の価格が変わるのを目の当た

8

開拓に取り組んでいくことが肝要だと思います。

特集 不動産テック最前線 デジタル化の進展は、不動産流通市場にどんな影響を与えるのか？

知っておきたい不動産テックのキーワード
不動産業界にも押し寄せる高度テクノロジーの波。
前出の谷山氏のお話からキーワードを拾ってみた。

ブロックチェーン
ブロックとは、ネットワーク内で一定期間内に取引された記録を格納する塊＝台帳のこと。複数のブロックが時系列的に鎖＝チェーンでつながったデータベースをブロックチェーンという。

大きな特徴の一つが、ブロックに格納されるハッシュ値と呼ばれる情報により、改ざんが理論上できないこと。もう一つの特徴が、分散型台帳

でき、歩き回ったり見回したりしながら、PCで同じ映像を見ている営業担当の説明を受けることもできる。照明のオン/オフ、雨の日や日照具合の切り替えも可能だ。未完成不動産の場合は、壁・床の色や模様を切り替えて、お客様の好みを引き出すことができる。3D技術などを使ったス

マートフォンでの展開も開発が進められている。

管理と日本語で訳されるように、ネットワークにAR

これらにより、情報の透明性、安全性、信ぴょう

現実」と訳される。ゴーグルなどを付け現実世界

ブロックチェーンは、仮想通貨の基盤技術と認取り入れながら情報を付加・拡張させる技術が参加するすべてのユーザーで共有していること。
性が確保できる。

識している人が多いかもしれないが、実は、不動産分野でも早くから適用が検討されてきた。透明性・安全性の高い情報管理のほか、契約行動をプ

ARとはAugmented Realityの略で、「拡張と切り離して投影するVRに対し、現実の風景をARだ。
「ポケモンGO」といえばわかる人も多いだろう。

用途としては、不動産会社がマンションオー

ログラム化し自動的に実行する「スマートコント

ナーなどに対し、起工前の風景の中に建物完成後

さや手数料が劇的に緩和すると期待されている。

サービスが挙げられる。また、竣工直後の何もなラクト」という技術により、不動産取引での煩雑

前のブロックのハッシュ値

取引
データ

取引
データ

前のブロックのハッシュ値

取引
データ

取引
データ

前のブロックのハッシュ値

取引
データ

取引
データ

取引
データ

取引
データ

取引
データ

ブロック 1

ブロック 2

ブロック n

VR内見の外観や間取りの3次元イメージを映し出す
い部屋の空間に、家具配置後のイメージを提示したり、床や壁の内部構造を見てもらうこともできる。ほか、不動産のチラシにスマートフォンをかざすと建物の3Dモデルや外観が表示される、といった技術もARの一環であり、不動産情報のより具体的なイメージ提供に大きく役立つだろう。

Zillow
米国では誰もが知る不動産情報サイト。物件数

VRとはVirtual Realityの略で、「仮想現実」

1億1000万件以上と最大、かつ、付加される

ると立体的な空間が現れ、自分の動きと合わせて移、リフォーム履歴、近隣情報、外観・内部写と訳される。専用のゴーグルまたはカメラを付け

360度方位で現実と同様の感覚を得ることができる。2010年代に入って技術進展が加速し、情報も膨大。過去の取引価格、エリアの価格推

真、航空写真まで、あらゆる情報が詰まっている。
日本は米国に比べて不動産情報がクローズドでVR元年と呼ばれる2016年に規格化された。

あることが多く、日本最大手の不動産情報サイト

業界にも新風を巻き起こした。手間のかかる内見産＝投資対象の意識が高いため日本とは事情が異

VRはアミューズメントや訓練のほか、不動産がVRで済むようになったからである。お客様

は、店舗にいながらにして複数の物件をイメージ

で今年ようやく700万件台。また、米国は不動な る が、amazonやAirbnbの よ う に、Zillow
もいつ日本に来襲するかはわからない。

REAL PARTNER September 2018

9

ング
ウォッチ

連載 第 5 回

ド

レン
「住」のト

シェアリングエコノミーが問題解決の糸口になるのか。
都心の各種施設駐車場不足問題
若い世代を中心にクルマ離れが強まり、保有台数は頭打ち傾向で、分譲マンションでも世帯数に対する駐車場台数の割合は急速に低下している。
その一方で深刻なのが、都心の公共施設、商業施設、競技施設などの駐車場不足だが、その解決の一助として駐車場のシェアリングエコノミーが注目されている。
さて、シェアリングエコノミーとは──。
住宅ジャーナリスト

山下 和之

住宅やオフィスから駐車場まで広がるシェアリングエコノミー

急速に拡大しているわけだ。
ファッション分野では早くから貸衣装というビジネスがあったが、それが最近ではカジュアルから

10

最近の経済用語として注目されている「シェアリフォーマルまですべてネット上で調達でき、わが家

ングエコノミー（シェアエコ）」。個人所有の資産をのクローゼット的に活用できるサービスに発展して第三者に貸出すこと、また貸出しを仲介することをいる。

指す。ほしいものを購入、所有するのではなく、必不動産の分野でも、シェアハウス、シェアオフィ

要なものを必要なときだけ借りればいいという考え

スが広がっているし、最近では条件付きながら民泊

方が消費者に広く浸透、それを仲介するビジネスがも認められるようになっている。また、分譲マン

ションでもカーシェアリングを導入するケースが増えている。

●乗用車の保有台数と前年比の推移

こうしたシェアエコは、表に出てこない個人間の6,000やりとりであり、国内総生産（GDP）などには反5,000映されないが、一説には年間のシェアエコの市場は

4,000

6000億円に達しているという見方もあるほど。そ3,000のため、政府では経済実態を正確に把握するため、シェアエコ市場を調査、GDPへの算入を計画している。シェアエコは、それほどに重要な存在になっているわけだ。

都心の各種施設の駐車場不足を解決する一助になるか
なかでも、最近とみに注目度が高まっているのが前年比（右目盛＝％）

保有台数（左目盛＝万台）

7,000

1.3

1.4
1.2

1.1

2,000

0.7
0.6

0.7

0.6

0.5

0.4

0.3

2008

09

0.8
0.6

0.4

1,000
0

1.0

1.0

0.2
10

11

12

13

14

15

16

0
17（年）

（資料：日本自動車工業会ホームページ）●駐車場のシェアエコの仕組み
駐車場を借りる人

駐車場を貸す人
空いているときだけ、時間単位で貸す

必要なときに予約

自動車関連の市場。タクシーではなく、個人所有のクルマを利用した配車サービス、「ライドシェアリ
ング」が欧米で広がっており、一方わが国では各種の施設周辺の駐車場予約サービスが注目されるようになっている。
わが国では若い世代を中心にクルマ離れが進んでいるといわれるが、実は、乗用車保有台数が減って

駐車料金

駐車料金のうち一定割合を支払う

システム運営会社

いるわけではない。頭打ち傾向ながらも、いまでもわずかながら増え続けている。

こうした問題に対応して、新たなシェアエコとし

特に郊外部や地方圏では、クルマがないと買い物て、個人や企業の空いている駐車場を時間単位で提ひとつできないし、ちょっとした移動にはクルマは供してもらい、利用者がその駐車場を事前に予約で不可欠。地方なら、空港でさえ無料で何日でも停め

きるシステムを運営する会社が登場している。

られる駐車場があるほどで、低価格や無料の駐車場

このシステムでは、空いている駐車場を登録するが当たり前になっていて、コスト負担は小さい。

だけで、時間貸し駐車場として活用でき、特に休日

しかし、大都市部ではそうはいかない。マンショにイベントなどを行う施設の周辺にある企業ならンの駐車場料金が高い上、クルマを利用しての外出ば、休みで社員のクルマが停められていない駐車場

も駐車場が見つからない。都心の百貨店の駐車場はを開放するだけで、一定の売上を見込める。

休日には何時間も待たなければならないし、都心や一方、利用者は事前にパソコンやスマホを使ってその周辺のスタジアムなどには駐車場がないのが当

ネット上から駐車場を予約し、クレジット決済の可たり前で、公共交通機関の利用を勧めている。それ

能なシステムもあるので、利便性は非常に高く、までもさまざまな事情からクルマを利用する人もいさにWin-Winの関係となる。

て、駐車場を探すクルマで周辺には大渋滞が発生することもある。

今後、このシェアエコが都心の駐車場不足を解消する決め手になるか、不動産業界も注目している。

REAL PARTNER September 201811

『う言葉が聞かれるようになる遥か前、課長になったばかりの佐々木さんは率先して「定時退社」を実行した。その背景にはどんなことがあったのだろうか。

私は38歳で課長に昇進しましたが、当時の職場は深夜に及ぶような長時間労働が常態化していまし

ぎてから会議を始めたり、金曜日の夕方になって休日出勤を命じられたりすることも珍しくありませんでした。
課員にもそれぞれ都合があるわけですから、これは嫌でしたね。でも、一般社員でいるうちは、上司にかけあっ
らちてもなかなか埒があきません。だから、自分が課長になったら「やるべきこと」と「やらないこと」を、それまでずっとノートに書きためていました。その「やらないこと」の一つが残業です。
定時退社してもきちんと結果を出すと、部長にはっきりと報告して確認をとり、実際に結果を出しました。すると、月に100時間も残業している隣の課の面倒もみろということになり、最終的には部下の数が当初の13人
から40人以上になってしまったのです（笑）
。
課長になれば自分の課を思うようにコントロールできるため、それまでとは“見晴らし”が変わるわけですが、それと同時に、私は自分を磨くために思考や意識を変えました。ですから、この40代は自分にとって最も成長できた時期だと思っています。そして、それがまさ
佐々木さんが課長に昇進した頃、奥様が病気で長期入院し、自ら３人のお子さんの面倒をみる必要に迫ら
れていた。

も

ともと合理的な働き方をすべきだと考えてはいた

佐
々
木

﹄

に本書のタイトルに込めた意味なのです。

40のですが、そうした家庭の事情によって、はから『40 歳を過ぎたら、働き方を変えなさい』
文響社

1420 円＋税

著者は本書の冒頭で、「私がいちばん言いたいのは、『40 代のみなさんがすべきは、全力でがんばるのではなく、むしろ力を抜いてみる』ということ。……『幸せな人生』というゴールに最小限の努力でたどり着くために、ムダなものを省く＝不要なものを『省く』という考え方を身につけてほしい」と述べる。仕事、家庭、そして人生を充実させる
ための知恵を伝授する一冊。

12㈱佐々木常夫マネージメント・リサーチ代表取締役

た。定時に帰るという概念がなかったのです。定時を過

歳を
働
き
方
を
変
え
な
さ
い
過ぎたら、

「ワーク・ライフ・バランス」や「働き方改革」とい常注目の書 著者は語る
ずも残業をすることができなくなりました。当時、子どもはまだ小中学生でしたから、定時までに仕事を終えて帰らなければならない。ですから「６時を目指してまっしぐら」です。８時に出社すると、まず一日のスケジュールを綿密に決めます。いかに効率的に、最短コースで仕事をこなすかが勝負になるからです。
こうしたこともあって、仕事の効率化に拍車がかかったわけですが、実は組織の仕事というものは無駄のかたまりなんです。たとえば、手書きのメモですむ
上司への報告書を、わざわざパワーポイントできれいに仕上げたため、10分でできることに１時間もかけてしまうといったことが往々にしてあります。こうした無駄を「略す」ことがとても重要になってきます。
もちろん、略していいこともあれば、略してはいけないこともあります。そうした「事の軽重」を考えて進めていくことが、仕事を効率化するにあたって求められることといえるでしょう。
公私ともに忙しく、悩みの多い 40 代中間管理職はどう考え、どう行動すればいいのだろうか。

た

しかに40代の中間管理職は家庭でも仕事でも多忙で、ストレスがかかることも多いと思います。でも、動く前に一歩引いて考え、すべてのことを夫

自分でやろうとしないことが肝心。組織においては、部下に仕事を任せることが部下の成長につながり、それにより自分の時間を生み出すことは自己の成長にもつながります。
そして、私の行動の原点は何かといえば、自分が幸せになりたいということでした。
そのためには、誰かのために貢献するとともに、自分を成長させることが必要。誰かのために貢献すれ
ば、感謝され、信頼されます。自分が仕事を通じて成長すれば、ともに仕事をしたいと思われ、尊敬されま

ささき つねお● 1944 年、秋田市生まれ。69 年、東京大学経済学部卒業後、東レ株式会社に入社。01 年、同期トップ（事務系）

す。そうした強い意欲を持ち、実際の行動に移すまで

で取締役に就任。03 年、（株）東レ経営研究所社長となる。内閣府の男女共同参画会議議員、大阪大学客員教授などの公職も歴任。
「ワーク・ライフ・バランス」のシンボル的存在である。著書に『そうか、君は課長になったのか』『働く君に贈る 25 の言葉』（ともに……」といった、卑下やあきらめは禁物。悩むだけでWAVE 出版）などがある。

にもっていかなければなりません。
「どうせ私ははなく幸せになるための努力をすることが、とても大きなポイントになるでしょう。

（取材・文／編集部）

中間管理職は自分が幸せになるために努力すべきです。
REAL PARTNER September 201813

「通る人が『あの家すごいね』と驚いてくれるような家にしたかった」。施主が笑顔で家づくりを振り返る。
元は縦列だけの駐車場だったと聞いただけですごさが伝わるその敷地は、間口35ｍ、奥行き最大3.5ｍ、最少部分に至っては45cmの細長い変形敷地で、すぐ横を都電荒川線が走る、普通の人はまず検討しない場所である。
実際、敷地の面白さと格安の価格に目をつけたテレ
ビ局が、そこに家を建てるまでの番組を制作しようと建主を募集したものの、誰からの応募もなかったという曰くつきの敷地であった。事前に建築家に会って土地購入のアドバイスを求めていた施主は、建築家の「最低3.5ｍの幅があれば家は建つ」という言葉に後押しされ、購入を決めたのだった。
家を建てる上で施主が出した要望は３つ。①荒川線沿いの風景と細長い敷地形状を活かした家にしたい、②絵画教室を開きたい、③インテリアはカジュアルでシンプルに、コンパクトで機能的な家事動線の家がよい ──というもの。
大きな路面電車のようにも見える家の全景。2 階部分の開口部は耐風圧の風穴の役目を担う一方、物干のあるベランダとしても使われている（撮影：中川敦玲）

人気建築家が教える
条件の良くない土地の家づくりのコツとポイント［連載 第 2 回］

TROLLEY（トロリ）
敷地面積：77.52㎡
用途地域：準工業地域
建築面積：38.85㎡（50.11％／60％）
延床面積：109.35㎡（容積率 141.03％／276％）

1F：31.65㎡
2F：38.85㎡
3F：38.85㎡

左：外からは想像できないような拡がりのある
内部の空間。開口部の位置や形状を工夫し視線の抜けをつくることで拡がりが生まれている。天井の形状は機能から生まれた自然な形（撮影：わたなべけんたろう）
中：寝室からバルコニー・浴室を見る。浴室で脱いだものを洗濯し、バルコニーに干す、取りこんで横の寝室へ収納とスムーズな動線になっている（撮影：中川敦玲）
右：家族みんなのワークスペース。大きく開いた窓から都電の愛らしい姿が見下ろせる（撮影：中川敦玲）

ステューディオ2アーキテクツ／
二宮 博・菱谷和子（にのみやひろし・ひしやかずこ）

二宮 博
早稲田大学理工学部建築学科卒、AA スクール大学院修了。
磯崎新アトリエを経て 2000 年よりステューディオ 2 アーキ
テクツを共宰。

菱谷和子
横 浜 国 立 大 学 工 学 部 建 築 学 科 卒。 大 林 組 設 計 部 を 経 て1994 年ステューディオ 2 アーキテクツ設立。
第 49 回神奈川建築コンクール住宅部門優秀賞
第 52 回神奈川建築コンクール住宅部門入選
日本建築学会作品選集 2005 入選

屋上デッキ
食堂

第６回あたたかな住空間デザインコンペティション特別賞
環境芸術大賞優秀賞

食堂
居間

アトリエ

14

収納

寝室

寝室

アトリエ

物干

洗面・浴室

SD レビュー入選 他多数受賞歴あり。

ステューディオ 2 アーキテクツ〒221-0865 横浜市神奈川区片倉2-29-5-B
TEL：045-488-4125 studio2@ec.netyou.jp

ホール

玄関ポーチ

は見えてくる。建築家は特異な形状の敷地に特異なものをつくるのではなく、自然に暮らせることを第一に考えて設計を考えていったという。与条
件をどう切り返し、組み上げていくか。ヒントになったのは横を走る都電。細長い電車の１両を家にして住んだ場合、どんな間取りが暮らしやすいだろうかという発想から始まり、そこに機能を加え、その上で暮らしやすいと感じるかを施主と共にシミュレーションを重ねていったそうである。
こうして完成したのは、敷地の形を素直に活かした、15ｍ×3ｍ、鉄骨造３階建ての家。線路の隣という立地のため、真っ先に気になるのは振動
ら、建物の土台にコンクリートを敷き詰め、骨組みについては小さな敷地に似つかわしくない、骨太で重い重量鉄骨を躯体とし、重さを出すことで問題を解決した。重さを出すことで耐震性を高めるメリットもある。

問題はほかにもある。奥行きがないにもかかわらず、とにかく間口が長く比率のバランスが稀有なこの建物は、面が大きい分、台風のような強風の際に風の影響を大きく受けることになる。そこ
で２階部分に、風圧対策のための風穴となるものをつくった。この風穴は壁面がまともに受ける風を逃すだけではなく、ベランダ（物干）としての機能も兼ねている。バスルーム併設の洗濯スペー
れるようになっており、コンパクトで機能的にという要望がこんな場所でも考えられていた。ベランダと繋がるバスルームは半戸外のような感覚のになっている。
室内に目を向けてみる。実際の大きさは15ｍ

佐々木理一

ため、気持ちの良い入浴ができる自慢のスペース

Writingみん街

スから洗濯物を干すまでスムーズに次の動作へ移（ステューディオ２アーキテクツ） ◎左：敷地に対しかなり骨太な骨格であることがわかる。振動対策として重量を出すように考えられた（撮影：わたなべけんたろう）
右：家のすぐ横を走る都電荒川線。
家の幅がないことが都電との比較でもわかる（撮影：中川敦玲）（トロリ）
二宮 博・菱谷和子の問題である。振動には重量が有効であることか

ＴＲＯＬＬＥＹ

実は、敷地の形状を見れば建物のおおよその形×３ｍと、家としてはむしろ狭いのに、室内はのびのびとして狭さを感じさせない。各階の床は鉄はり骨の梁をそのまま活かす形でコンクリートを打ち、厚みを100㎜に抑えた。各フロアでの床の厚みがない分、家全体で取れる空間が大きくなっている。３階の天井の形は道路斜線の制限と耐風圧を軽減させる必要からこの形となっているそうだ
が違和感はなく、むしろ美しい形の高い天井が構成されている。
東西に長い建物の上階東端には室内幅の開口が設けられており、ここからは先へと伸びていく都
電の線路や停留所のホーム、その横の桜並木が見える。建物の南面には横長の開口を配し、それぞれの周囲の景色を切り取るようにした。四角でない理由は、奥行きのない空間の中で住む人の視線が先へと抜け、拡がりを感じられるようにするためだ。見晴しのよい最上階はダイニング、その奥にはワークスペースを挟んでリビングと、家族が楽しそうに暮らす様子が想像できるようだ。
北側の２階から３階への階段横の大きな窓からは、リズミカルな音をたてながら走る都電を見下ろせる。施主は都電に対して愛着を持っており、都電に背を向けて壁で閉じず積極的に開いていきたいという気持ちがあったそうだ。住宅の前は停留所に近いこともあり、時速15キロ程度。一両編成の電気車両（新型はかなり高性能）は、車の音と比べてもうるさいという感じはない。ここで育っていく子供たちには、この風景が原風景として心の中に残っていくのだろう。要望の一つであった絵画教室は１階に。アトリエとろりという。小さな都電が走る横に、大きな路面電車のような形にも見えるこの建物は子供たちに大人気。
開いてすぐに教室は大盛況となった。
何かを測る物差しとして、標準と非標準という考え方がある。標準とは一般的、平均的という意
味合いだが、この敷地は一般的に考えれば非標準という扱いになるだろう。しかし、たとえばマー
ケティングにより人が求める標準的なものとして考えられた建売住宅やマンションは、本当にすべての人が満足感を得られる家だろうか？
非標準バンザイ！ 土地に対して持つ既成概念を覆してみる、スタイルにこだわらず一つのプロジェクトをみんなで集まりつくり上げていくことによって、街のシンボルとなるようなこんなにも良い家はできるものなのだ。

REAL PARTNER September 201815

平成30年度 定時総会において、地域貢献で表彰された2社・団体が講演を行いました。
今月号はその内容を紹介します。

空き家問題の根本的な解決を目指して、
ビジネススキームを構築中
大丸ハウス株式会社（大阪市西成区）
当社は、一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会を通じて、平成 20
年に国土交通省の「信託による不動産証券化整備事業」、翌年に「寝屋川の古民家再生事業」、平成 23 年に「ニュータウンの空き家再生事業」などを手がけな
がら、空き家問題に取り組んできました。それら事業を通じて得た知見をもとに、空き家管理のビジネススキームを構築するとともに、空き家問題の根本的
代表取締役

米田 淳氏

な解決の糸口となる相談を重視し、解決スキームを構築しているところです。

を作る支援を行っています。

空き家対策は不動産業者の大きな役割

また空き家管理には、建物価値の維持・向上から低空き家は、個人の財産という点では所有者とその承下度合いの緩和、防犯・防火対策や所有者責任といっ継者がプレーヤーですが、地主や地域住民、利用希望

た外部不経済対策など、さまざまな要因があります

者、行政との接点も考慮すると公共財にも影響を及ぼが、大事なことは安定した作業品質を継続して提供すします。

ること。定期的なスタッフ研修やOJT、管理事業者

空き家問題は、個人と地域という両面から考えるこ向け空き家賠償責任保険への加入なども含めた運営管とが大切であり、それを相談や管理、予防などでアプ

理体制の整備が重要です。また最近では、「空き家のローチしながら処理していくことが、地域における不ホスピス」という除却に向けた“看取り”という管動産業者の大きな役割の１つ。
“地域の家守”として理の視点を加え、ノウハウを模索しています。

消費者との接点を創造し、信頼関係を構築しながら地地域における空き家対策は、地域力が試されるとい域に貢献して、行政と連携を図っていくことがストッう意味でもしっかりと取り組むことが大切であり、消クビジネスにおける重要なポイントです。

費者・不動産業者・地域ともにWin-Winの関係になることが不可欠です。同時に、大都市から地方につな

それが顧客と地域に愛される不動産業者というポジ

ぐ形の窓口システムと、地方の地域・行政が連携するションの確立に結びつくと考えています。

空き家相談は「のろしシステム」の両輪によって、空き家対策の

ヒトとモノの相談

ネットワークが全国的に広がっていくことを願っています。

空き家相談の役割は、売却や活用、除却といったその後の対応について、消費者が判断できる材料を提空き家対策のフロー

供すること。しかし、権利関係や資金力不足、んだ」という考えのもと、空き家の価値を高めることと、持てない人から持てる（持ちたい）人へと空き家の所有者を変えること、という２点を解決につ

売却

助言
企画提案

み合い、そう簡単に解決できることではありません。
それでも、「空き家相談は、ヒトとモノの相談な売る・使う（住む・貸す）・管理

権利調整など“kanjo（感情・環状・勘定）のもつれ”などが絡
空き家
相談

診断

判断

空き家診断

建物活用

売却

建物除却
保留・待機・
準備などながる大切なポイントとし、問題解決に向かう道筋
管理

新築
土地活用

管理

空き家のホスピス
管理16（空き家の見守りから
看取りへ）

建物除却

街を活性化し地域価値を高める「不動産業者のためのタウンマネジメント・スクール」
を開催
公益社団法人埼玉県宅地建物取引業協会（さいたま市浦和区）
埼玉県宅建協会では、平成 30 年１月 30・31 日の 2 日間にわたり、「不動産業者のためのタウンマネジメント・スクール」を開催しました。これからの地域の不動産業者が生き残りをかけ、まちづくりや地域活性化の視点から、どのような未来を描くことができるのかをテーマに「10 年後のあるべき姿」を考えることを目的としたスクールです。当協会初となる企画に不安もありましたが、世代を超え 72 人が参加しました。
協会副会長

飯田成寿氏

負 動産を 豊 動産に変えて、地域を活性化「不動産業者のためのタウンマネジメント・スクー
ル」を開催する大きなきっかけは、2015年に策定した「ハトマークグループビジョン埼玉」です。同ビ
ジョンは、埼玉協会が10年後に目指す理想の姿と実現に向け、会員の強みを生かして取り組むことでWin-Winの好循環サイクルを生み出し、安心安全な取引と、会員のビジネスチャンスの創出を目指してい開催されたワークショップの様子ます。その実現のためには会員個々の理解と協力、そ自らが考え議論を深め、解決策を模索。各チームともして行動が不可欠という考えのもと、このスクールを

議論は白熱し、将来に対する強い問題意識があること企画しました。

を感じるとともに、多くの会員が今回のような議論・

現在、全国で空き家や空き地、空き店舗が“負”課題を共有する場を求めていたことがわかりました。

動産として社会問題になっていますが、これらを不動産業者には社会問題を解決する大切な役割がある“豊”動産に変え、地域活性化の原動力にすること、ということを認識し、終了後には「実践したい、行動

魅力ある街に再生していくことが、私たち地域で活動したい」という熱い会話も交わされたことから、今後する不動産業者のこれからの役割です。そのためにスクール参加者による具体的な行動が起こることを期

は、柔軟な想像力や建築知識、資金調達の方法など、待しています。

いろいろなスキルを身につけなければなりません。ス

またこの熱い思いを次につなげていくために、当協

クールでは、これら視点とスキルを得ることを狙いと会として本年度から、地域発展の原動力となる会員をし、多彩な講師陣と濃密な内容を凝縮した座学・現地育成する「地域のローカルスター育成プロジェクト」

見学・ワークショップで構成しました（ 詳細はをスタートします。地域と運命共同体である不動産業『RENOVATION2018』に掲載）。

者が、空き家や空き地などを資産として再生し、街の地域のローカルスターを育てる
なかでも2日間で４回実施したワークショップでは、10年後の不動産業と街の将来について、参加者価値を高め、ローカルスターとして活躍することは、
不動産業界を持続的に発展させる新たなビジネスの種にもなります。そのための支援に、今後も取り組んでいきたいと考えています。

REAL PARTNER September 201817

連載 第 173 回

民法改正
成年年齢の引き下げと相続法改正
深沢綜合法律事務所

弁護士

戸部 直子
平成 30 年の第 196 回通常国会では、「成年年齢の引き下げ」「相続法改正」という民法の中でも個人に関わる分野での改正が成立しました。今月は、この改正について概説していきます。

1

成年年齢の引き下げ

1. 民法上の成年年齢引き下げ① 改正の経緯
民法における成年の年齢が18歳と改正され、2022
年4月1日から施行されます。
「年齢計算ニ関スル法律」により年齢は出生の日から計算するので、施行日① 対象年齢を 18 歳に引き下げたもの
国籍離脱・帰化（国籍法）、10 年パスポートの取得（旅券法）、各種資格要件中の成年（社会福祉主事資格・
民生委員・人権擁護委員資格）など② 対象年齢について 20 歳を維持するもの
飲酒・喫煙（飲酒禁止法・喫煙防止法）、馬券・車券・舟券購入（競馬法・自転車競技法・小型自動車競争法・
モーターボート競争法）、など

以降は、満18歳に達する日をもって成年となります。
成年年齢の18歳への引き下げは、「日本国憲法の改3. 消費者被害拡大防止のための施策等

正手続に関する法律」（いわゆる「国民投票法」）にお

本改正にあたっては、参議院で付帯決議が行われ、いて国民投票の投票権を18歳以上の日本国民に付与「若年者の貧困対策」とともに、「消費者被害拡大防したことを受け、諸外国の立法例を見ても、満18歳

止」について、格別の配慮をすべきとされています。

をもって成人とし投票権・選挙権を与える例が多いこ

特に若年者の消費者被害の拡大防止のため、「消費と、社会の将来を担う若年者を社会的・経済的に独立者教育の充実」、「相談窓口の充実・周知」の施策のほした主体とすべきことなどから実現しました。

か、消費者契約法について次の改正が行われました。

② 成年年齢の引き下げによる変化
民法上の成年年齢の引き下げにより、満18歳に達した者は単独で法律行為を行うことが可能になり、親権に基づく取消権を行使されることはありません。18歳の学生が一人暮らしのためアパートを借りるときも、学生本人と契約することになります（ただし、これは親との契約を排除するものではありません）。
また、婚姻年齢は男女とも18歳とされ、婚姻についての親権者の同意も不要になります（「親権者の同意を得た未成年者の婚姻」自体がなくなります）。一
方、養親となる年齢は、なお20歳とされました。

① 取り消しうる「不当な勧誘行為」の類型の追加（同法 8 条）❶ 社会生活上の経験不足の不当な利用❷ 契約締結前に債務の内容を実施❸ 不利益事実の不告知の要件緩和（重過失を追加）② 無効となる「不当な契約条項」の追加（同法 10 条）❶ 消費者の後見等を理由とする解除条項❷ 事業者が自分の責任を自ら決める条項③「事業者の努力義務」を明示（同法 3 条）
❶ 条項の作成につき、解釈に疑義の生じない明確で平易なものになるよう配慮する❷ 情報の提供について、個々の消費者の知識及び経

2. 成年年齢引き下げに伴う関連法の改正など

験を考慮した上で必要な情報を提供する

各種法令には、「成年」が要件とされているものが多数ありますが、民法の成年年齢と一致させる必要はありません。成年年齢を民法と同じく18歳とした法令も、20歳を維持した法令もあります。

18

この改正は宅地建物取引を設例に挙げており、注意が必要です。

2

相続法改正について

1. 相続法改正の経緯
債権法に続き、相続法についても民法における改正が成立しました。

3

改正の内容の概要

1. 配偶者居住権の新設
配偶者の居住権を保護するため、長期にわたることが予定されている「配偶者居住権」と「配偶者短期居日本の相続法制は、昭和22年日本国憲法制定にと住権」の2種の制度が新設されました（第8章、1028

もない、戸主制を背景とした「家督相続」から、相続～1041条を追加）。配偶者の一方が死亡した場合に、人を立場に応じて平等に扱う「均分相続」へと抜本的残された配偶者が居住建物を離れて新しい生活を始めに改正され、今日に至っています。今回の改正は、昭ることは精神的にも肉体的にも大きな負担であるこ

和55年の配偶者法定相続分引き上げ・寄与分制度導と、所有権を取得すると相続分を満たして現・預金を入等の改正に次ぐ大きな改正といえ、「配偶者居住権取得できない場合でも、所有権より低額の配偶者居住制度の創設」、「預貯金仮払制度の創設等遺産分割に関権の取得であれば現・預金の取得の可能性が広がるこする改正」、「遺言制度に関する改正」、「遺留分制度にとから、配偶者の保護のために新設された制度です。

関する改正」、「相続の効力に関する改正」、「特別寄与

配偶者居住権（短期も含む）の改正の施行日は、交料制度の創設」など、多岐にわたっています。

付の日から起算して2年を超えない範囲内に政令で定

この相続法の改正は、原則として、公布の日（平成める日（2020年4月1日を予定）です。施行日以降に30年7月13日）から起算して1年を超えない範囲内

開始した相続について改正法の適用がありますが、施に政令で定める日から施行され（附則1条）、施行日行日以前になされた遺贈については相続が施行日以降前に開始した相続については、附則に特別の規定のあであっても適用がありません（附則1条ただし書、4る場合を除き、改正前の規定が適用される（附則2条、10条）。

条）とされています。ただし改正された箇所により実① 配偶者居住権際に機能する期日は異なっています。

配偶者は、被相続人の財産に属した建物（被相続人が配偶者以外の者と共有していた場合を除きます）に

2. 相続法改正の理由

相続開始時に居住していた場合において、遺産分割

今回の相続法改正の背景には、相続法制の不都合を（協議・調停・審判）によって配偶者居住権を取得し改める必要性があったことに加え、社会全体の高齢

た場合、または配偶者居住権が遺贈の目的とされたと化、特に相続開始時点での相続人（特に配偶者）の年

きは、その居住していた建物の全部について無償で使齢が高齢化し、親子の間で、配偶者の生活保障の必要用および収益する権利を取得することができます

性が相対的に高まっていることから、配偶者の生活保（1028条）。

障（特に居住）を確保することが挙げられています。
しかし、当初改正を検討されていた、「一定の婚姻期間

【配偶者居住権の要件】の経過または一定の財産の増加により配偶者の相続分❶ 被相続人の財産に属した建物（配偶者以外の者を増加させる」という配偶者の法定相続分の見直しにと共有していた場合を除く）

ついては、公平さが担保できない、相続紛争の長期化

配偶者居住権が成立するのは、被相続人の単独所有を招くなどといった反対意見が多く、国民のコンセンまたは被相続人と配偶者の共有である場合のみです。

サスは得られないとして、改正はなされませんでした。

被相続人が配偶者以外の者と居住建物を共有していた家族、特に婚姻の形は大きく変わりつつあり、離場合に、共有者に対して配偶者居住権という無償かつ婚・再婚を経たステップファミリーの増加、あるいは長期の負担を強いることはできないので、配偶者居住

事実婚の増加、同性婚の社会化といった変化は顕著で権の成立は否定されます。

すが、今回の改正は、法律婚を前提にした改正となっ❷ 相続開始時に遺産である建物に居住ています。

❸ 遺産分割により配偶者居住権を取得または配偶者居住権が遺贈の目的

遺産分割を審判で行う際、相続人の合意がない場合

REAL PARTNER September 201819

には、配偶者に特に必要があると認められる場合に取うけます。第三者への使用収益の承諾は登記事項です。

得が認められます。条文上は「遺贈の目的」とされる

適法に第三者に使用収益させている場合は、転貸借場合のみ規定されていますが、死因贈与はその性質にと同様の規律をうけます。

反しない限り遺贈の規定を準用するので（民554❷ 居住建物の修繕条）、死因贈与契約によって配偶者居住権を取得させることも可能であるとされています。
また、「相続させる」遺言の場合は、本来遺産分割の配偶者は、居住建物の使用および収益に必要な修繕をすることができます（1033条）。居住建物の所有者
は、配偶者が必要な修繕をしないとき修繕をすること

方法の指定であり、遺贈とは性質を異にしますが、遺ができます。

言者の意思が配偶者居住権を設定する意思であると解❸ 居住建物の費用負担

釈できる場合には、遺贈と読み替える扱いとなります。

配偶者居住権の費用等については、使用貸借と同様の規律が設けられ、居住建物の費用のうち、通常の必【配偶者居住権の効果】

要費は配偶者の負担です。通常の必要費としてあげら

配偶者は、その居住していた建物の全部について無れるのは、固定資産税、通常の修繕費等です。通常費

償で使用・収益する権利を取得しますが、この権利の以外の費用について配偶者が支出したときは、居住建

性質は、賃借権類似の法定の債権であると考えられて物所有者に償還を求めることができます（1034条）。

います。

ただし、有益費（バリアフリー化、車いす対応化など❶ 法定相続分との関係

高齢者特有のリフォームが予想される）については、

配偶者居住権を取得した配偶者は、その財産的価値

居住建物所有者の請求により、裁判所が相当の期限のに相当する価額を相続したものと扱われます。した猶予の許諾を与えることができます（1034条2項、

がって、配偶者居住権の評価の問題が生じます。

196条・583条）。

❷ 存続期間配偶者居住権は、特段の定め（遺産分割協議・遺言で別段の定め）がない限り、配偶者の終身にわたり存続するのが原則です。
❸ 対抗要件【配偶者居住権の終了】❶ 配偶者居住権の終了原因

配偶者居住権の終了原因としては、存続期間の満了、配偶者の死亡、居住建物所有者による消滅の意思対抗要件は登記のみで、建物取得者は配偶者に登記表示、配偶者の居住建物全部の所有権取得（混同）のを備えさせる義務を負います（共同申請―不登法3条

ほかに、配偶者居住権の放棄が挙げられます。配偶者8号）。配偶者が配偶者居住権の登記を備えたときと建物所有者が、配偶者居住権の制限のない建物所有

は、配偶者は物権取得者その他の第三者に配偶者居住権全体の売却を行う場合は、配偶者が居住権の放棄を権を対抗することができ（1031条2項、605条）、ま行うことによって配偶者居住権を消滅させた上で、負た第三者が居住建物を占有しているときは、居住建物

担のない所有権全体の権利移転を行うことになると説の返還請求ができると解されます。

明されています（配偶者居住権は一身専属権なので、放棄の相手である建物所有者は完全な所有権を取得し【配偶者居住権の使用・収益、費用等】❶ 配偶者居住権の使用ます）。
配偶者が転居せざるを得なくなった場合、配偶者の配偶者は、従前の用法にしたがい、善良な管理者の資本回収はどうするのか（配偶者居住権はその価値を注意をもって居住建物を使用収益することができます

具体的相続分計算に算入済み）という問題が生じまが、配偶者居住権を譲渡することはできません（1032

す。これについては建物所有者の買い取りのほか（配条2項）。譲渡不可ですから、差し押えの対象にもな

偶者居住権に譲渡性がないこととの関係は明確ではあらないと解されます。

りません）、第三者への賃貸は可能なので賃貸で資金また、配偶者は、居住建物所有者の承諾を得なけれを回収することができると説明されています。ただば、第三者に居住建物を使用もしくは収益させることし、賃貸するにはそれなりの経費（リフォーム等）がはできず（1032条3項）、これに違反し是正請求にも応必要なので、現実としては第三者への賃貸借は難しい

じないと、建物所有者から配偶者居住権の消滅請求をのではないかという意見もあります。

20

❷ 居住建物の返還

配偶者居住権が終了すると、居住建物の返還義務が続分を超過する場合は、配偶者は代償金の支払いを求められることがあります。

生じます。配偶者死亡の場合、相続人が義務を負いま

また、配偶者居住権の取得により、他の相続人の遺す。配偶者居住権終了時の原状回復等についても、使留分を侵害する場合には、遺留分侵害額請求権の対象用貸借と同様の規律が設けられています。

となります。
② 配偶者短期居住権【配偶者居住権の評価】

配偶者（配偶者居住権を取得した場合、廃除、欠格

配偶者居住権を取得した配偶者は、その財産的価値事由に該当する場合を除く）は、被相続人の財産に属に相当する価額を相続したものと扱われることから、した建物に相続開始時に無償で居住していた場合は、配偶者居住権を評価する必要があります。

その居住建物の所有権を相続または遺贈により取得し❶ 配偶者居住権の評価方法た者に対し、一定の期間において居住建物を無償で使

配偶者居住権の評価方法については、いくつかの評価方法が提案されています。

用する権利を有します（1037条）。従来判例で認められてきた「遺産分割までは同居相続人に相続開始前と同一の態様における使用を無償で認める」との考え

ア

固定資産評価額を基準とする簡易な方法
配偶者居住権の価格を固定資産評価額 － 配偶者居住権付所有権の価格と評価する方法で、相続人全員が、配偶者居住権について簡易な評価方法を用いることに合意した場合に用いられるとされています。
これは、まず配偶者居住権付き住宅の価格を先に求め、これを住宅価格（固定資産税評価額）から控除して配偶者居住権の価格を出すというものです。

を、特に配偶者保護のために制度化したものです。居
住が認められる一定の期間とは次のとおりです。
ア 遺産分割をする場合「遺産分割により居住財産の帰属が確定した日」または「相続開始の時から 6ヶ月を経過する日」のいずれか遅い日

イ 遺産分割以外で居住建物の帰属が確定する場合「配偶者短期居住権の消滅申入れの日」から 6ヶ月を経過した日。居住建物取得者は、原則として、いつでも配偶者短期居住

ⅰ 住宅価格は固定資産税評価額とします。

権の消滅を申入れることができます（1037 条 3 項）。

ⅱ 配偶者居住権付き住宅の価格は、住宅価格から、配偶者居住権の存続期間分の減価償却（定額法に準じる）をすることにより存続期間満了時の建物価格を算定し、ライプニッツ係数を使ってこれを現在価値に引き直した価格とします。

配偶者短期居住権の取得により得た利益は、配偶者

ⅲ 存続期間が終身の場合は、存続期間は平均余命の数値で計算します。
ⅳ ⅰ－ⅱがマイナスの場合は 0 円とします。
配偶者居住権の存続期間が建物の残存耐用年数を超える場合は、配偶者居住権の価格＝住宅価格（固定資産税評価額）と評価します。
ⅴ 居住建物が戸建住宅の場合は、敷地について配偶者居住権の負担のついた敷地の価格を別途計算します。

の具体的相続分から控除する必要はありません。
配偶者短期居住権の消滅事由は、配偶者居住権の取得、消滅申し入れから6ヶ月の経過、用法違反による消滅請求、配偶者の死亡ならびに放棄です。
次号では、遺産分割・遺言制度・遺留分制度の改正
ならびに特別寄与料の新設について説明します。

イ 賃料を基準とする方法
配偶者居住権の評価を（建物賃料相当額－配偶者負担の必要費）
×年金現価率（ライプニッツ係数）として評価する方法です。ただし、配偶者居住権は譲渡性のない権利であり、鑑定評価基準にいう正常価格としては求められないとされています。

❷ 配偶者居住権の評価と遺産分割

遺産分割の際に、配偶者居住権の価格が配偶者の相ご質問についてQ

紙上研修についてのご質問は、お手数ですが、「文書」で下記宛先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
●ご送付先（公社）全国宅地建物取引業保証協会紙上研修担当〒 101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3

REAL PARTNER September 201821

不動産関連アーカイブ
国税庁

平成30年7月2日

平成30年分路線価
国税庁は、7 月 2 日、平成 30 年分路線価（1 月 1 日時点）を公表しました。
標準宅地の評価基準額の対前年度変動率が、全国平均値で 3 年連続上昇し、上昇率は
前年の 0.4％から 0.7％へと大きくなりました。

国土交通省

平成30年7月11日「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律」 の施行に伴う宅地建物取引業法施行令の一部改正について
都市再生特別措置法等の一部を改正する法律が、平成 30 年 7 月 15 日から施行されたこと （会員限定）に伴い、都市再生特別措置法等の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令において宅建業法施行令が改正され、平成 30 年 7 月 15 日より施行されました。
本会 HP 掲載の重要事項説明書説明資料は、本件について更新済みです。
（重説資料 / 会員限定）

平成30年7月12日

定期建物賃貸借に係る事前説明におけるITの活用等について（補足）空き家等の有効活用や IT 利活用の裾野拡大等の観点から、定期建物賃貸借の事前説明
におけるテレビ会議等の IT 活用等について「定期建物賃貸借に係る事前説明書における IT の活用等について（平成 30 年 2 月 28 日国土動第 133 号及び国住賃第 23 号）」が発出されましたが、この取扱につき補足がありました。

平成30年7月17日

住宅宿泊事業の届出に係る協力について
住宅宿泊事業法が平成 30 年 6 月 15 日より施行されましたが、住宅宿泊事業の届出に係る協力、及び、住宅宿泊管理業における個人情報保護法の対応について通知がありました。

平成30年7月19日
7月30日

印紙税非課税措置の対象となる自然災害について

平成30年7月19日

平成30年7月豪雨による災害に伴う宅地建物取引業法等の特例措置について

平成 29 年度の税制改正において、「租税特別措置法」の一部が改正され、自然災害により滅失又は損壊したため取り壊した建物の代替建物を取得する場合等において、その被災者が作成する「不動産の譲渡に関する契約書」及び「建設工事の請負に関する契約書」について、印紙税を非課税とする措置が設けられました。当該非課税措置の対象となる自然災害に「平成 30 年７月豪雨による災害」が追加されました。

平成 30 年 7 月豪雨による被災地域の災害の被害者の権利利益の保全等を図るため、宅地建物取引業の免許等の有効期限の延長等の特例措置の通知がありました。

国会

平成30年7月22日

第196回国会閉会
第 196 回国会（常会 平成 30 年 1 月 22 日～平成 30 年 7 月 22 日）が 182 日間の会期を終え閉会しました。今国会で成立した法案は 60 本。このうち宅地建物取引関連の主な（会員限定）
法律をハトサポ「法令改正情報」に掲載しました。

総務省・国土交通省

平成30年7月30日

平成30年住宅・土地統計調査への協力について「住宅・土地統計調査」は、総務省統計局において住宅及び住宅以外で人が居住する建物と、それらに居住している世帯に関する実態を把握し、その現状と推移を全国及び地域別に明らかにするもので 5 年毎に行われています。国土交通省より、平成 30 年住宅・土地統計調査への協力の依頼がありました。

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全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証・宅建協会

平成30年7月10日

平成30年度国土交通大臣表彰26人が受賞

平成 30 年度の国土交通大臣表彰で、全宅連、全宅保証、宅建協会関係者 26 名が受賞の栄に浴されました。7 月 10 日に国土交通省において表彰式が行われました。
受賞者の顔ぶれは全宅連ホームページをご覧ください。

全宅連・全宅保証

平成30年7月30日

理事会開催
全宅連・全宅保証は、7 月 30 日、都内ホテルで第 3 回理事会を開催し、組織整備特別委
員会の設置、専務理事の指名、専門委員会及び合同委員会等の委員が承認されました。
【全宅連】 専務理事・津村義康（広島）/ 総務財務委員長・張替武敏（茨城）/ 政策推進委員長・佐々木正勝（宮城）/ 情報提供委員長・加藤龍雄（福岡）/
不動産総合研究所所長・伊本憲清（大分）/ ハトマークグループ・ビジョ
ン推進本部長・坂本久（神奈川）【全宅保証】専務理事・岡本大忍（愛知）/ 総務委員長・松尾信明（兵庫）/ 財務委員長・
髙﨑正雄（千葉）/ 弁済業務委員長・長井貞二（群馬）/ 苦情解決・研修
業務委員長・橋場寛（青森）/ 中央審議会委員長・坂本久（神奈川）【全宅連・全宅保証合同委員会】広報啓発委員長・壹岐昇一（鳥取）/ 人材育成委員長・千振和雄（京都）/ 組織整備特別委員長・小寺和之（滋賀）/ 入会促進プ
ロジェクトチーム座長・加藤信一（福井）

全宅連不動産総合研究所

平成30年8月6日

18年7月期の不動産市況DI調査結果公表

全宅連不動産総合研究所は、18 年 7 月期の不動産市況 DI 調査の結果を公表しました。
7 月 1 日時点の土地価格実感値は全国で 10.4 ｐとなり、11 回連続でプラスとなりました。

全宅連

平成30年8月7日

菅官房長官と懇談

三輪理事、菅官房長官、坂本会長、津村専務理事

全宅連坂本会長、津村専務理事、三輪理事は、去る８月７日、菅義偉
内閣官房長官と不動産流通の活性化に向けた今後の諸課題について懇談しました。坂本会長は、地方において不動産の譲渡所得を含めた地方経済再生に向けた新たな制度創設についての要望があることや、現行の賃貸の媒介報酬の適正化や宅地建物取引士の調査権限について話
しました。

全宅保証

平成30年8月16日

Web研修動画配信スタート

平成 30 年 8 月より宅地建物取引士及び宅地建物取引業従事者等に対する知識の向上及び宅地建物取引における紛争の未然防止を図るため、業務上参考となる研修用動画を配信
し て い ま す。 ハ ト サ ポ（ https://www.zentaku.or.jp/
member/）より視聴できます（ご利用いただくには、ログイン ID とパスワードの設定が必要となります）。

弁護士による法律相談（会員限定・完全予約制）
ご利用ください

無料電話相談第 2・4 金曜（9/14・9/28・10/12・10/26）13 時～16 時
税理士による不動産税務相談

第 3 金曜（9/21・10/19）正午～15 時
REAL PARTNER September 201823

リ ノ ベ ー シ ョ ン

参加費
無料

これからの
地域密着型不動産業 実践セミナー
新しい不動産業を目指して」事例発表会

これからの不動産業は、地域を創り、守り、地域生活全般をサポートすることで事業機会を獲得する新しい地域
密着『地域守り』の時代です。このセミナーでは、全宅連不動産総合研究所が毎年とりまとめている地域密着型不動産業『地域守り』の成功事例集「RENOVATION～新しい不動産業を目指して～」に掲載の、業界を牽引するトップランナーによる、ここでしか聞けない選りすぐりの実践成功事例を3つのテーマに分けてご紹介。
明日から始める地域密着型不動産業のヒントがここにある！

◆開 催 日30年 10月 30日（火）平成〔開場〕12時 〔開始〕12時30分 〔終了〕16時35分（予定）◆会場

すまい・るホール （東京都文京区後楽1-4-10 住宅金融支援機構本店 1F）

◆定

員

250名

＊先着順。定員に達し次第、締切りとなりますので予めご了承ください。

◆参 加 費

無料◆ 申込開始平成30年9月14日（金）◆ 受付方法ネット申し込み限定
https://ec-31kny.eventcreate.net/event/2629＊お申込手続き完了後、申込受付完了メールをプリントアウトして会場にご持参ください。

テーマ

地域を魅力的にする

空き家の利活用を通じて物件のみならず地域全体の資産価値を向上させる取り組み

丸順不動産（株）／小山 隆輝氏（大阪）大阪・阿倍野区昭和町、西田辺エリアで既存建物の再生
活用を通じて、街に良い商いを呼び込み育てることでエリ
ア価値の向上を実践。その取り組みは国土交通省「不動産ストックビジネス事例集」「エリアリノベーション（学芸出版社）」など多数のメディアで紹介されている。不動産業者が行うエリアマネジメントの第一人者。

テーマ

革新的な顧客価値の構築や新たな顧客サービスを追求する取り組み（有）東郊住宅社／池田 峰氏（神奈川）神奈川・淵野辺で創業以来「貸主・借主は平等」の精神で、入居率98.5％、周辺相場

比＋20％の家賃水準の賃貸管理を展開。
入居者向けの付加価値サービス「トーコーキッチン」で全管理物件の資産価値向上を実現。グッドデザイン・ベスト100、グッ（株）尚建／徳山 明氏（東京）
東京・谷根千エリアで既存建物を活用した「コトづくり」の実践で商店街活性化と地域価値向上を推進。
「不動産業を子どもが憧れる仕事にする」ことを志に掲げ、遊休不動産の活用や飲食店開業支援など、地域における不動産業の新しい役割を体現している。手がけたThings.YANAKAは、不動
産流通推進センター「建物エバリュエーション」大賞受賞。

（株）八清／西村 孝平氏（京都）京町家を地域資源と捉え、改修することで新たな付加価値を創出。再販の他、シェアハウスや宿、収益物件への運用も行う。証券化、信託の手法にもチャレンジし京町家を活用した地域づくりを実践している。経済産業省「先進的なリフォーム事業者表彰」、京都景観賞景観づくり活動部
門奨励賞受賞。

顧客志向・新しい管理を拓く

ドデザイン特別賞（地域づくり）受賞。

テーマ

地域の安全性を確保する

住宅確保要配慮者への居住支援や災害対応などの取り組み

阪井土地開発（株）／阪井 ひとみ氏（岡山）岡山県で 精神 障がい者を中心に20 年で1000人以上の方に住宅提供を行う。自ら投資し物件を確保するなど、不動産業者

による住宅弱者への居住支援の第一人者。
NP O 精神 障害 者支 援機構・支 援者 部門「リリー賞」、
シチズンホールディングス「シチズン オブ ザ イヤー」受賞。

主催（公社）全国宅地建物取引業協会連合会 （公社）全国宅地建物取引業保証協会

平成30年9月10日発行（毎月10日発行）通巻第479号 発行人／坂本久 編集人／壹岐昇一
9 September 2018 リアルパートナー9 月号 発行所／公益社団法人
全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円「