適正継続建物賃料に対する鑑定意見の信用性を争う方法
Hiroki
弁護士
第１はじめにTakahashi

高橋弘毅に鑑定を申立てることが一つのモデルケース

建物賃貸借契約における当事者はいずれも、となっている。

①土地若しくは建物に対する租税その他の負本稿では、裁判所が鑑定意見 3を尊重する傾担の増減により、②土地若しくは建物の価格向にあることから、自己に不利な鑑定意見のの上昇若しくは低下その他の経済事情の変動信用性を争う方法を論じる。

により、又は③近傍同種の建物の賃料に比較して、不相当となったこと、及び不増額特約第２がないなどの一定の要件を満たせば、相手方

１

判例に対し賃料増減請求を行うことができる（形①

東京地判平成 4・2・26（判例時報 1444

12

成権 、借地借家法 32 条 1 項） 。借地借家法

鑑定意見の信用性に対する評価

号 96 頁）（以下「法」という。）が当事者にかかる権利「鑑定人は、裁判所が選任した両当事者に利を認めたのは、当事者にとって最大の関心事害関係を持たない不動産鑑定士であり、現地である賃料については、その多寡をめぐり当を確認の上、近隣地域の概況、対象不動産の事者間に争いが起こることが数多くあり、ま状況を把握し、昭和 49 年 3 月 16 日の当初のた、経済情勢に変動があった場合などに、当契約から賃料の推移を確認した上、通常継続初の合意をもって当事者を拘束することはお賃料の鑑定に採用される差額配分法、スライよそ不公平というべき事態が発生することもド法、賃貸事例比較法のすべてを評価の基礎想定されたためである。

として考慮しており、その結果、・・・その内しかし、賃料の「相当額」（適正継続賃料額）容には不合理な点はなく、結論においても相をめぐり当事者間に争いが生じた場合、賃料当なものと認められる。」の増減を求めた当事者は、調停手続を経て訴②

訟手続により自らの権利の確定を図る必要が

東京地判平成 8・6・13（判例タイムズ 933号 266 頁）ある（民事調停法 24 条の 2 第 1 項）。かかる「本件鑑定によると、同鑑定は、当裁判所が場合に主たる争点となるのは適正継続賃料額選任した両当事者に利害関係を有しない不動であり、実務においては、当該当事者が、適産鑑定士・・・が対象不動産の現況を確認し、正継続賃料額につき不動産鑑定士作成の不動近隣地域の状況、地価及び不動産市況等を具産鑑定評価報告書（以下「私的鑑定書」とい体的に調査・分析して評価、判定したものでう。）を基に主張・立証を展開した後、裁判所あること、同鑑定は、その上で、右時点における適正賃料（月額）につき、差額配分方式

1

権利者の一方的意思表示によって法律関係の変動を生じさせることができる権利。
2
賃料増減請求権が行使された場合、賃料は、その意思表示がなされた時から将来に向かって客観的に相当な額に増減することになる（稻本洋之助・澤野順彦編「コンメンタール借地借家法（第2 版）」240 頁）。

66による試算賃料として金 344 万円、利回り方
3

鑑定書には鑑定主文のほかに鑑定理由を付せられるのが通例であるが、法律上の鑑定意見となるものは、このうち鑑定主文のみとするのが通説である（司法研修所編「四訂 民事弁護における立証活動」115 頁）。

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式による試算賃料として金 245 万円、スライ料額を判断している場合も散見される 4。

ド方式による試算賃料として金 347 万円及び

しかし、前掲の判例にも見られるように、賃貸事例比較方式による試算賃料として金多くの場合、裁判所は、適正継続賃料額を判336 万円を各算定し、総合的見地から、差額断するにあたり、鑑定意見を原則信用できる配分方式と賃貸事例比較方式を重視するのがものとして扱い、これに反する私的鑑定書に相当であるとして、右適正賃料を最終的に金ついては、その内容につき、鑑定意見の合理340 万円と判定したことが認められる。

性を左右するに足りるかという観点から検討

そして、本件鑑定の具体的内容を検討してみるに、そこで採用された手法や基礎数値等し、畢竟、鑑定意見の減点要素として扱っている。

はいずれも合理的なものであって、格別不相かかる鑑定意見と私的鑑定書の扱いを見れ当な点は見当たらないから、同鑑定が判定しば、裁判所においては、鑑定意見には一般的た右金額は一応妥当なものというべきであに信用性の推定（事実上の推定）が働いている。」

ると言わざるをえない。この背景には、明言③

こそされていないものの、私的鑑定書は当事

東京地判平成 11・6・30（判例タイムズ1056 号 213 頁）

者の意向を汲んだものであり必ずしも公平な「鑑定人は、裁判所が選任した両当事者に利立場から鑑定が行われた結果が記載されたも害関係を持たない不動産鑑定士であり、現地のではないとの考えがあるのだろう。

を実査した上、近隣地域の状況、対象不動産の状況を把握し、通常継続賃料の鑑定に採用第３される差額配分法、賃貸事例比較法、利回り法、スライド法のすべてを評価の基礎として鑑定意見の信用性を争ううえでの着目点

１

総論

考慮しており、本件鑑定は、評価の手法等に鑑定意見も不動産鑑定の結果であるから、ついて特に不合理な点は認められない。
・・・

国土交通省が定める不動産鑑定評価基準に従以上の検討の結果によれば、本件鑑定は、そって導出しなければならない。そして、不動の鑑定手法、採用した基礎数値、評価の過程、産鑑定評価基準によれば、適正継続賃料額は、評価額等に格別不合理な点は見当たらず、こ差額配分法 5による賃料、利回り法 6 による賃れに、原告鑑定及び被告鑑定には、前記 2 及び 3 に指摘したような問題点が含まれていることを総合勘案すると、いずれも採用することができず、本件鑑定の結果を相当なものとして是認するべきである。」
２考察
確かに賃料増減請求に関する判例の中には、裁判所が、鑑定書と当事者が提出した私的鑑定書の内容を仔細に検討し、それぞれの合理性・信用性を判断したうえで、鑑定意見に示された適正継続賃料額をもって適正継続賃料額とはせず、各鑑定書の内容及びその余の事情を総合的に勘案して自ら独自に適正継続賃

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4

大高判平成 20・4・30（判例タイムズ 1287 号 234頁）など。
5
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料（価格時点において想定される正常賃料）又は支払賃料（実質賃料から敷金等の一時金の運用益及び償却額を控除したもの）と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法。
6
価格時点の基礎価格（建物とその敷地価格）に継続賃料利回り（最終合意時点の基礎価格に対する純賃料の割合を基準として、類似賃貸事例における利回りなどを総合的に比較考量して求められる。）を乗じて得た額に必要諸経費等（減価償却費、修繕費、維持管理費、公租公課等）を加算して試67

料、スライド法 7による賃料及び比準賃料（賃89試算賃料を算出していない鑑定を見ることは貸事例比較法 による賃料）を関連づけ 、各ないが、賃貸事例比較法による試算賃料が算試算賃料が有する説得力にかかる判断を行い出されていない鑑定は散見される。そして、調整のうえ決定しなければならないとされてその多くは賃貸事例比較法を採用しない根拠いる。

として、概ね「継続賃貸借の賃貸事例はそのかかる判断の過程は、鑑定理由中に記載されているが、前述したとおり、裁判所が鑑定経緯に個別性が強く、適切な分析が困難」という理由を述べる。

意見に事実上信用性の推定をみている現状にしかし、賃料増減請求を視野に入れる者がおいては、その中に不動産鑑定評価基準に照通常比較対照するのが需要と供給の緊張関係らして不合理な点が格別なければ鑑定意見のの中で成り立つ市場賃料相場すなわち比準賃合理性・信用性を争うことは難しい。しかし、料であることを考えると、安易に賃貸事例比逆に不合理な点があり、その点を説得的に指較法の採用を断念することについては違和感摘することができれば鑑定意見の合理性・信を拭えない。また、差額配分法が正常賃料と用性を揺るがすことはできるはずである。

実際実質賃料との間をとるいわば「痛み分け」

したがって、鑑定意見の信用性を争うにあの手法であること、後述のとおり、利回り法

たっては、鑑定意見がかかる不動産鑑定評価及びスライド法が最終合意時点の賃料に大き基準に従って導出されているかどうかを鑑定く左右される手法であることを考えると、賃理由から検討することが肝要であり、検討に貸事例比較法による試算賃料を考慮しなけれあたっては次項に挙げる点に着目し主張を加ば、最終合意時点の賃料が市場賃料相場からえるべきと考える。

乖離している場合などには、その状態が是正

２

各論されないままとなり、ときに市場を無視した⑴

手法選択賃料額をもって適正賃料額ということにもな適正継続賃料額を求める鑑定において、差りかねない。もちろん、継続賃料とは不動産額配分法、利回り法、及びスライド法によるの賃貸借等の継続にかかる特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表算賃料を求める手法。
7
最終合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法。
8
近隣地域、同一需給圏の賃貸借事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらにかかる実際実質賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料（比準賃料）を求める手法。
9
決定にあたっては、①契約の内容及び契約締結の経緯、②契約上の経過期間及び残存期間、③賃料改定の経緯、④更新料の必要性、⑤近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における建物の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移・動向、⑥賃料に占める純賃料の推移・動向、⑦建物に対する利回りの推移・動向、⑧公租公課の推移・動向を総合的に勘案しなければならないとされている。

68

示する賃料をいい、競争原理の働く新規賃料とは異なり、第三者の介入する余地がなく競争原理が働かない中で形成されるものであるから、かかる事象の発生はやむをえないともいえるが、法が近隣同種の建物の賃料に比較して不相当となった場合に賃料増減請求を認めている以上、その趣旨を貫徹するには、賃貸事例比較法による試算賃料は参考指標の一つとしてできる限り採用すべきと考える。
したがって、手法選択において賃貸事例比較法が採用されていない場合は、同一需給圏の類似建物の賃貸事例を豊富に取り上げ、適切な分析が可能であることを積極的に主張していくべきである。

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⑵

基礎数値等

[試算例]

鑑定を行うにあたって上記 4 手法が適用さ

1 2 A＝ 1 億 円 × 7 %＋ （ 300 万 円 ＋ 0. 12 A）れていたとしても、試算賃料は、各手法におA≒84 万円（－17%）

いて用いられる基礎数値・資料（たとえば、ⅱ

差額配分法における基礎価格、必要諸経費等、場合及び期待利回り、利回り法における必要諸経[試算例]

上記事案例で継続賃料利回りを 6%とした費等及び継続賃料利回り、スライド法におけ12A＝ 1 億 円 ×6%＋ （ 500 万 円 ＋ 0.12A）

る変動率、賃貸事例比較法における賃貸借事

A≒93 万円（－8%）

例）次第で大きく変動する。

ⅲ

しかるに、基礎数値・資料の選択、採用、

上記事案例で必要諸経費等のうち維持管理費を 0.6A（年額支払賃料の 5%）とし、継続並びに査定（以下「査定等」という。）は鑑定賃料利回りを 7.5%とした場合人の知識・経験に基づく裁量に委ねられてい[試算例]

るため、裁判所は、鑑定人が形式上概ね不動

12A＝ 1 億 円 ×7.5%＋ （ 500 万 円 ＋ 0.6A）

産鑑定評価基準に従っている限り、数値の内A≒110 万円（＋9%）

容にかかわらずその鑑定意見の導出過程は合②スライド法

理的であると判断している場合が多くある。

[試算方法11]しかし、鑑定書、私的鑑定書を問わず形式

試算賃料＝現行月額支払賃料×変動率

上は概ね不動産鑑定基準に従って試算賃料を[事案例12]算出しているのであり、その合理性・信用性・現行月額支払賃料：100 万円を判断するうえで問われるべきは、本来、採・家賃指数：＋1%、市街地価格指数（6 大商業用等した基礎数値・資料自体の内容であるべ地）：＋10%、建物価格指数：＋3%、消費者物きである。

価指数：－1%、賃金指数：0%、ＧＤＰ：0%、

次の例を見ていただきたい。

企業物価指数（総平均）：－1%、企業向けサー①利回り法

ビス価格指数：－5%[試算方法][試算例]

試算賃料＝価格時点の基礎価格×継続賃料利ⅰ

回り＋必要諸経費

変動率につき、消費者物価指数、企業向けサービス価格指数、企業物価指数を考慮して[事案例]－1%とした場合

・価格時点の基礎価格：1 億円

A＝100 万円×99%

・必要諸経費等：500 万円（内減価償却費：200＝99 万円（－1%）

万円）＋0.12A（維持管理費：年額支払賃料のⅱ1%、A：月額支払賃料）

格指数（六大商業地）、建物価格指数を考慮し・継続賃料利回り：7%て＋5%とした場合

10[試算例 ]

A＝100 万円×105%

12A＝ 1 億 円 ×7%＋ （ 500 万 円 ＋ 0.12A）＝105 万円（＋5%）

A≒101 万円
ⅰ

変動率につき、消費者物価指数、市街地価

不動産鑑定評価基準によれば、利回り法に上記事案例で必要諸経費等に減価償却費を計上しなかった場合の試算賃料
11

前掲注 10。
各指数は最終合意時点から価格時点までの変動率であるが、いずれも仮の数字である。
1210

本稿では、一時金の運用益は考えない。

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

69

おける必要諸経費等には、減価償却費、維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）、公租公経済的背景を適切に反映する。
【短所】

最終合意時点において不合理性が課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等によあった場合にはこれをそのまま引きる損失相当費が挙げられており、スライド法継ぐ結果となる。

における変動率は、土地及び建物価格の変動、Ⅲ

スライド法

物価変動、所得水準等を示す各種指数（家賃【長所】

最終合意時点から価格時点までの指数、市街地価格指数、建物価格指数、消費経済諸指標の推移を基礎にしている者物価指数、賃金指数、ＧＤＰなど）等を総点で両時点間の経済事情の変動を充合的に勘案して求めるべきとされている。こ分考慮している。

れらの例は、必要諸経費等に減価償却費を挙【短所】

最終合意時点に不公平さがあれば、げていない①ⅰの場合を除きいずれの場合もこれが是正されることなく半永久的

形式上は不動産鑑定基準に従って試算賃料をに存続する。

算出したものであるが、基礎数値を少し変動Ⅳさせただけで試算賃料に大きな差ができてい【長所】

賃貸事例比較法るのである。

市場の実情を反映したもので実証的である。

したがって、鑑定人が採用等した基礎数【短所】

各賃貸事例の契約内容と対象不動値・資料の内容に疑義がある場合は、この特産の契約内容を適切に比較・検討で性を踏まえたうえで一つ一つの妥当性を検証きたとは必ずしもいい切れない。

し、当然挙げるべき項目が挙げられていない
ときはもちろん、その他それらが妥当性を欠このため、鑑定人も通常かかる決定方法にく内容となっている、あるいはより妥当なも従い試算賃料を調整して鑑定意見を導出してのがある場合には、文献や類似事案をできるおり、裁判所も、手法選択、基礎数値等に不限り豊富に収集し、それを基に基礎数値・資合理な点が格別なければ、試算賃料の調整に料として採用等すべき数値・資料を主張すべついても、鑑定人の判断を尊重している。次きである。の表は、近時の判例から、裁判所が試算賃料⑶の調整において採用した各手法の比率を参考

各手法による試算賃料の配分比率
適正継続賃料額は、各手法による試算賃料までにまとめたものであるが、ほぼすべてのが有する説得力にかかる判断を行い調整のう場合において各試算賃料・比率ともに鑑定人え決定するものである。そして、この説得力の判断に従っており、その妥当性について独にかかる判断においては、下記の各手法の長自の判断をしていることは少ない。

所と短所を考慮するのが通常である。
記Ⅰ

差額配分法

【長所】

【短所】
Ⅱ

大高判
東京地判
H19・6・28

恣意的な判断の入り込む余地が少な

東京地判

い。

H19・6・21

画一的である。

33%

利回り法 スライド法
33%

賃貸事例比較法

33%

H20・4・30求められた賃料であり、鑑定主体の利回り法

【長所】

70

対象不動産の経済価値に着目して差額配分法

東京地判

70%

30%

45%

45%

10%

30%

20%

30%

20%

H19・3・9

最終合意時点における当事者間の弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

東京地判

25%

25%

25%25%

50%

50%

25%

25%

25%

25%

50%っては、誤解の生ずる余地を与えないよう留50%

意するとともに、特に鑑定評価額の決定の理

H18・10・24
東京地判

50%

25%

由については、依頼者その他第三者に対して25%十分に説明し得るものとするように努めなけ

H18・9・26
甲府地判

30%

30%

20%

20%

25%

25%

ず鑑定理由が記載されているのが通例であり、50%

これを前述の着目点から検証すれば、鑑定意H18・7・18
東京地判

50%

25%

見の信用性を争う糸口が見つかるはずである。

25%

ところが、実際提出された鑑定書の鑑定理

H18・2・6
東京地判

40%

40%

由を見れば、判断結果のみ示され、その判断20%に至る経過、判断の前提となる基礎数値・資H17・12・15
東京地判ればならない。」ものである。
したがって、鑑定書には鑑定主文のみならH18・9・12
東京地判あり、さらには不動産の適正な価格の形成の基礎となるものであるから、その作成に当た

H18・11・10
東京地判

告書は、
「鑑定評価報告書を通じて依頼者のみならず第三者に対しても影響を及ぼすもので

H19・2・1
東京地判

鑑定意見の信用性を争う方法

不動産鑑定評価基準によれば、鑑定評価報

H19・2・26
東京地判

第４10%

25%

35%

30%

H17・3・18
しかし、上記 4 手法はいずれも長所と短所を併せ持っているのであり、特定の手法による試算賃料を偏重するなど明らかにバランスを欠いている場合には、対象物件の特性や契約経緯（主に賃料に関するもの）に即した調整判断がなされていない可能性がある。
そこで、かかる場合には、対象物件の特性や契約経緯を分析し、対象建物において各手法による試算賃料が有する説得力を論じて合理的な配分比率を主張すべきである。例えば、賃料を当初低廉に設定しなければならなかった事情がある事案において、利回り法及びスライド法による試算賃料を偏重していた場合に、当該事情がなくなったこと、並びに利回り法及びスライド法の短所を詳細に論じたうえで、試算賃料の調整においては、賃貸事例比較法及び差額配分法による試算賃料に比重を置くよう主張することなどが考えられる。

料の採用等については検証に足る説明がなされていない場合がある。
かかる場合には、判断の基礎となった数値等の採用理由も含めて判断過程を仔細に検討することができないから 、鑑定意見の 合理性・信用性を判断することができず、本来その信用性を認めるべきではないが、鑑定意見には前述のとおり合理性・信用性の推定が事実上働いているため、手を拱いたままでいると、かかる場合でも鑑定意見に示された適正継続賃料額と判決主文に示される賃料額が同一となる可能性が高い。
そこで、当事者においては、鑑定意見の信用性を争うため、鑑定書に検証に足る鑑定理由が記載されていれば、相反する論文資料を付し書面をもって不合理な点を指摘し、かつ、これが記載されていない場合でも、鑑定人から詳細な説明を得るために裁判所に対して鑑定人の出廷を求め（民事訴訟法 215 条 1 項）、その説明に対して尋問（民事訴訟法 215 条の2）をすることにより鑑定意見の証明力の減殺に努める方法をとるべきである。

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

71

第５最後に

本稿では、鑑定意見の信用性を争う方法について述べたが、自己が提出した私的鑑定書の内容に不合理な点があり信用性に欠ける場
合は、鑑定意見の信用性を争う前提を欠く。
したがって、私的鑑定書の提出にあたっては、将来の批判に耐えうる説得的な内容となっているかを、手法選択、基礎数値・資料の採用等、及び各手法による試算賃料の配分比率に着目して慎重に検証しなければならない。
このことが結果的に鑑定人に対しプレッシャーをかけることとなり、有利な鑑定意見へつながるものと考える。
以72

上弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)