平成 23 年 6 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 407 号

昭和 56 年 3 月5 日第 3 種郵便物認可（社）全国宅地建物取引業協会連合会（社）全国宅地建物取引業保証協会

東日本大震災 復旧・支援活動を活発に展開● 紙上研修住宅地の地盤と重要事項説明［その3］連載 裁判例を分析

敷引特約は有効？無効？─最高裁が3月24日に判決

June
2011

リアルパートナー 6 月号

日本
再発
見！
各地
の観
光圏
大室山
伊東市

伊豆観光圏（静岡県）─海へ山へ、そして温泉〜海洋温泉ストーリー伊豆
温暖で穏やかな気候、山間から海岸近くまで点在する温泉、水質に優れた海、海と森にはさまれた絶好の自然環境、豊富な海産物・農産物、歴史・文化、季節の花めぐりなど、数え切れない魅力を持つ観光圏。寒暖の差が少ないので、四季を通じて保養地としては申し分のない気候環境を備えています。これらの観光資源、特に自然の恵みを最大限活用することをテーマとしています。

城ヶ崎
伊東市

下田公園
下田市
天城山隧道
（旧天城トンネル）
河津町

東日本大震災

復旧・支援活動を活発に展開
・宅建協会と自治体が被災者向け住宅で連携
・全宅連 被災地の実情にあった政策を要望

宮古市の特設相談所で被災者の質問に答える
岩手宅建協会相談員

大船渡市の特設相談所にも多くの被災者が来訪

今般の東日本大震災で被災地となった岩手、宮城、福島、
青森、茨城、栃木、千葉の各宅建協会は、被災者の支援と地部宏福島県宅建協会会長と宅建協会の対応や全宅連に対域の復旧のために、地方自治体との間で締結している災害する要望に関して意見交換を行うとともに、被災現場に赴協定に基づく民間の賃貸住宅に関する情報提供や応急借いて宅建協会会員から現地の実情の聴取を行った。

上げ住宅、空き家情報の提供等の活動を活発に行っている。
全宅連は、全国的な支援活動として、被災者の住宅支援のためにハトマークサイトを中心とした民間賃貸住宅情報

１ 岩手・福島両協会の支援活動
5月9日に訪問した岩手県宅建協会では、多田会長から、の提供活動を実施するとともに、被災直後から全国に呼び被災者の支援のために、県の応急借上げ用の民間賃貸住宅

かけて義援金の募集活動を展開している。また、被災者のの物件紹介等の協力を行っていることや、5月16日から20実情にあった国への政策提言が重要であることから、これら日にかけて、被害が大きかった宮古地区・大船渡地区・陸前の被災地域の協会と連携し、5月9日から10日にかけて、伊高田地区・釜石地区で出張不動産無料相談会を実施する旨

藤博会長と市川宜克専務理事が、岩手・福島両県の宅地建の報告を受けた。その後、被災地の宮古市に移動して、被災

Contents
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物取引業協会を訪問し、多田幸司岩手県宅建協会会長や安

東日本大震災June 2011

復旧・支援活動を活発に展開

連載vol.5 知っておきたい！建築基礎知識
連載vol.4 知っておきたい！土壌汚染対策の基礎知識

17
18
19

連載vol.3 わかりやすいリフォーム基礎知識
連載vol.40 知っていれば役立つ税務相談119番

24

連載vol.8 住宅ローンアドバイス
連載vol.8 IT活用のヒント
紙上研修
住宅地の地盤と重要事項説明［その3］
犯罪収益移転防止法の一部改正が成立／高齢者住まい法の一部改正が成立／連載vol.3 マナーあれこれ

連載vol.14 不動産の経済学
連載vol.3 これからの不動産流通
連載vol.6 明日への提言
連載vol.11トラブル未然防止のために 裁判例を分析
連載vol.5 基本を確実に！宅地建物取引講座
連載vol.10 不動産広告の注意点

Jun. 2011 Realpartner

6月号
2011年6月10日発行 通巻第407号
発行／社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／出口建夫〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL.03-5821-8181（広報） FAX.03-5821-8101 URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は、観光圏整備法に基づく同整備計画作成地域で綴っています。
編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。
上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

岩手県宅建協会での意見交換の模様。主な出席者は、伊藤全宅連会長、市川同専務理事、
多田岩手県宅建協会会長、菊池同副会長、小野寺同副会長、丹野同副会長、岩舘同理事。
被災の状況や協会の取り組み等の意見交換が行われた（5月9日）

岩手県宅建協会の被災地域の支部長との意
見交換。左から、多田岩手県宅建協会会長、大友気仙支部長、伊藤会長、市川専務理事、中嶋沿岸支部長
（5月9日）

福島県宅建協会での意見公開の模様。主な出席者は、伊藤会長、市川専務理事、安部福
島県宅建協会会長をはじめとする同常務理事
会、福島県庁関係者（5月10日）

吉田財務大臣政務官との意見交換の様子（5月10日）細川厚生労働大臣に提言。左から、市川専務
理事、細川厚生労働大臣、三輪全宅連常務理事（4月18日）

大畠国土交通大臣に提言。左から、小泉国土交
通大臣政務官、大畠国土交通大臣、市川専務理事、山田全宅連常務理事（4月21日）

長から、現地の状況や、震災に対応する諸法律の運用改善、

２ 全宅連の義援金の呼びかけに
1億3,200万円余が集まる（5/20現在）

支部の取り組みについて等の話を聞いた。

全宅連は被災者の住宅確保を推進するために、国土交通現場を視察するとともに、大友気仙支部長や中嶋沿岸支部

5月10日の福島県宅建協会との意見交換は、県庁関係者

省の要請に基づき、借上げ用の民間賃貸住宅や空き家の情も同席して行われた。安部会長から災害協定や借上げ住宅

報提供、ハトマークサイトへの被災者向け物件の登録等をの情報提供に関する報告が行われ、県庁関係者からは、県行った。4月には、細川厚生労働大臣、大畠国土交通大臣に、外に避難した者のために、県外での民間賃貸住宅の借上げ

災害救助法の運用改善をはじめとする、被災者のための住や、避難者が自ら借りた物件の災害救助法の適用のための宅支援策の推進について提言を行った結果、被災者がすで名義置き換えを、避難先の都道府県に要請する旨の説明がに入居している民間賃貸住宅でも応急仮設住宅として借上あり、全宅連には各宅建協会への手続き等の周知依頼がげができるよう災害救助法の運用が改善されている。

あった。福島県宅建協会との会議終了後、福島県自治会館

また、全宅連・全宅保証が、震災直後から宅建協会を通じで、吉田泉財務大臣政務官と震災対策に関する意見交換をて全国に協力を呼びかけた義援金の状況は、5月20日現在

行った。

で、1億3,200万円余となっている。

義援金のご協力に心から御礼申し上げます（社）全国宅地建物取引業法協会連合会（社）全国宅地建物取引業保証協会

会長

伊藤 博

都道府県宅建協会を通じて、被災者の方々への義援
金のご協力をお願いしたところ、5月20日現在で、1億3,200万円余が寄せられました。お寄せいただいた義援
金につきましては、
日本政府および被災した岩手・宮城・福島・青森・茨城・栃木・千葉の

ハトマークサイトモバイル
被災者向けページの運用開始！
被 災 者 の 住 宅 確 保 対 策 の 一 環として、
ハトマークサイトで被災者向け物件情報を提供していますが、ハトマークサイトモ
バイル（携帯電話サイト）
でも被災者向け
ページの運用をスタートしました。
URL

http://www.hatomobile.net/shinsai.html

各宅建協会にお送りさせていただきました。
みなさま方からの心温まるご支援、ご協力に心から御礼申し上げます。
なお、詳細については、全宅連のホームページをご覧ください。
URL「被災者向けページ」
は右記のQRコードからアクセスしてください

http://www.zentaku.or.jp/public/information/category/informations/shinsai-shien/Jun. 2011 Realpartner03

連 載 vol.

5

知っておきたい！ 建築基礎知識

地業の種類と軟弱地盤の活用
明海大学不動産学部教授

中城 康彦

基礎の最下部に施す工法のことを地業といいます。地盤

鉄筋コンクリート下部の広がった部分）がずれないように、杭の支持力を確保し、基礎の沈下を防ぐためのもので、割頭部分はフーチングにのみ込ませ、杭の鉄筋をはつり出して

栗地業、杭地業などの方法があります。地業は別の言い

基礎コンクリートと緊結します（図表2参照）。

方をすれば、軟弱地盤を活用するための方法ともいえます。軟弱地盤の安全な活用のためには地業について正

3. 地盤改良＊

しく理解し、評価・選択できることが必要となります。今回

建築基準法は地盤の許容応力度が一定の数値（20kN/

も前回に引き続き、木造戸建住宅を念頭に地業について㎡）に満たない場合、杭基礎を採用すると規定しています。
こ

考えます。

の場合の杭は直径30センチメートルを超えるものをいいます。
このような大口径の杭を打設するためには大型の重機が必

1. 割栗地業（わりぐりぢぎょう）
地業は基礎の一部で地盤の支持力を補強して基礎を支える部分の工法です。伝統的な地業に割栗地業があります。

きない場合も少なくありません。
また、一般的な住宅で杭基礎とするとオーバースペックとなり、かえって安全が脅かされる可能性もあります。

割栗地業は大きさ10〜15センチメートル程度の割栗石の長このような場合には地盤改良工法を採用することが多くな

辺方向を縦にして敷き詰め［小端立て（こばだて）］、石の隙ります。地盤改良工法はいろいろの方法が開発されていま間に砂利を充填して突き固めて、鉄筋コンクリートの基礎をすが、ここでは、典型的な深層混合処理工法と浅層混合処

しっかりと支える層を作る方法です。割栗地業は地耐力のあ

理工法について説明します［図表1中の地盤改良（深層混る地盤と建物を直接つなぐ場合の工法、つまり直接基礎の合処理工法）と地盤改良（浅層混合処理工法）参照］。

地業として採用されてきました［図表1中の直接基礎（割栗地業）参照］。

混合処理工法とは、現地の軟弱な土壌にセメント系の固化材を加えて混合、攪拌（かくはん）
して固形化する方法で割栗石を小端立てにするためには均質で堅固な石が必す。小型の機械で施工できます。建築基準法の杭には該当

要となります。
また、密に敷き並べるために人手がかかることしない小口径の鋼管を打設する方法も地盤改良工法の一もあり、近年では割栗石の代わりに砕石を用いる砕石地業

つです。
これら地盤改良は杭地業とは別の地業として位置が多くなっています。砂混じりの砂利を敷き詰めて突き固める

付けられています。

砂利地業もありますが、大きな力がかかる基礎には不向きで、（1）
深層混合処理工法（柱状改良）

一般の住宅で用いられることは稀です。

2. 杭地業04

要となりますが、小規模な敷地では大型重機が入ることがで基礎の下に地盤改良によって一定間隔で柱状の堅固な地盤をつくり、
これでコンクリートの基礎を支える方法です。柱の大きさは直径60センチメートル程度です。柱状改良した部

直接基礎とすることができない場合は、杭を地耐力のある分がいわば杭のような役割を果たすことで建物を支えるもの

支持層まで打ち込んで建物を支えます。杭を使って建物をです。柱状部分の間隔があまり広いと、建物を支える柱状部

支える地業を杭地業といい、杭地業を用いた基礎を杭基礎分（沈下しない）とそうでない部分（沈下しようとする）
で基礎といいます［図表1中の杭基礎（杭地業）参照］。

コンクリートにたわみが発生し、最悪の場合、亀裂が入ってし杭には既成の杭を機械で打ち込む方法（既製杭工法）とまう可能性があるため、住状部分の間隔は2メートル程度が現場で孔を掘って杭を作る方法（現場打杭工法）の区分、適切とされています。地盤面から−2メートル〜−8メートル程

木杭、鋼製杭、鉄筋コンクリート杭など材料による区分などが度の「深層」で採用されます。

あります。戸建住宅では既製杭が用いられることが一般です。

先端からセメント系固化材を噴出することができる回転体

地震時等においても杭と基礎のフーチング（footing；基礎を地中に挿入し、固化材を挿入しつつ回転体の回転によってJun. 2011 Realpartner

土壌と混合・攪拌します。回転体は何度か上下させて十分にとで建物を支える耐力を発揮していた地盤（図表3左端）に混合・攪拌します。地中の土壌をそのままの位置で固化します

おいて、地震動によって振動する砂粒が間隙水を圧迫するので、土の掘削が不要です。施工のための機械が必要となりことで水圧が上昇し、その水圧に押された砂粒が水中で浮ますが、杭を打つための機械とくらべれば小型ですみます。

遊して建物を支える力を失う現象です。地盤の深いところで（2）
浅層混合処理工法（表層改良）

液状化が収まると、水より重い砂粒が沈殿し、行先を失った

柱状改良と同様、セメント系の固化材を使い、地盤面から間隙水が砂粒と一緒に地上に噴き出ることもあります（噴砂）。

−2メートル程度までの「浅層」で採用されます。基礎の外周

液状化が収まると沈殿した砂が詰まった状態となり、地盤面

よりも一回り広い範囲の土壌全体に固化材を散布して土をが沈下することもあります。液状化による地耐力の喪失や地混合・攪拌して地盤の強度を上げます。固化材と土壌の混

盤面の沈下によって、建物は傾く、沈下する、倒壊するなどの合・攪拌は掘削等に用いる一般的な施工機械の先端部分被害を受けます。

を使い、繰り返し行います。かき混ぜが完成後の強度に影響

液状化を防ぐ工法（地盤改良）として、
サンド・コンパクショ

しますので、施工管理が大切となります。

ン・パイル工法が多く用いられています。軟弱地盤を砂の杭攪拌・混合の後、数時間以内に機械を用いて締固めます

で締固める工法で、東日本大震災でも効果があったと報告（転圧）。転圧の効果は厚さ50センチメートル程度が限度でされていますが、市街地では施工中の騒音や振動が問題とすので、地盤改良の深さがそれ以上の場合は、50センチなります。
ほかに間隙水圧を消散させる工法、地下水位を低メートル以下に分け、混合・攪拌と転圧を繰り返します。

下させる工法、液状化しない地盤と入れ替える工法、山留め

4. 液状化対策

壁で内部の地盤を拘束する方法などがあります。
基礎はべた基礎が有効ですが、基礎底版下の砂が流失

大地震時に液状化が問題となるのは、①粘土やシルトなした場合の変形に耐えるだけの厚さを確保する必要があり

ど細粒土の含有率が低い砂地、②標準貫入試験結果のNます。液状化しない地層まで杭を打つ方法は有効ですが、値が小さい、③地下水位が地表面に近く水が飽和した状態、液状化によって杭が破壊されることがあり、地盤改良と杭基などの条件が重なる地盤です。

礎を併用することも考えられます。

液状化は、水（間隙水）
を含みながらも砂粒が接触するこ＊「地盤の許容応力度」とは、土圧や水圧などに地盤が耐え続けることができる限界点のこと。

図表2●杭頭の鉄筋の定着

図表1●代表的な地業

杭

基礎

杭地業

柱状改良
（一定間隔）

杭基礎（杭地業）

基礎梁下端筋
異形鉄筋
直径13mm×4本

地盤改良（深層混合処理工法） 地盤改良
（浅層混合処理工法）
噴砂

図表3●液状化による地盤の変化
地盤面

杭鉄筋定着

杭
建物の重さ・地業等にてらして適切な地耐力のある地盤

直接基礎（割栗地業）

基礎梁上端筋
異形鉄筋
直径13mm×4本

フーチング配筋
異形鉄筋
直径13mm×5本

2m程度以内

軟弱地盤

表層改良
（全面）

8m程度以内

割栗

割栗地業

基礎

地盤面

地盤面

地震動

地盤面

地盤面
水
沈下

砂
砂
（粒子） 水（間隙水）（液状化前）（液状化による粒子の浮遊）（液状化による噴砂）（液状化による地盤の沈下）

Jun. 2011 Realpartner05

連 載 vol.

4

知っておきたい！ 土壌汚染対策の基礎知識

土壌汚染調査はどのように進めるのか①

土壌環境センターは、土壌・地下水汚染に関する調査や対策について、その技術の向上や普及を目的に活動する環境省
所管の社団法人で、平成8年4月に設立された団体。

（社）
土壌環境センター・資格制度委員会委員

糸賀 浩之

ちなみに、法律では有害物質使用特定施設の廃止時、土地

今号と次号では、「土壌汚染調査はどのように進めるのか」を3,000㎡以上形質変更（要は開発や建設工事などで土地をについて解説します。

掘削する場合）する場合および土壌汚染により健康被害が生１.土壌汚染調査のながれ

ずるおそれがあると知事が認める場合に、土地所有者や事業

土壌汚染調査には、法律や自治体の条例より定められた法者に調査義務が発生します。
また、条例は自治体によって多少

令調査と、それ以外の自主調査に分けられます（図表1参照）。

異なりますが、同様に調査義務が発生します。従って、法と条例

対象地において法令調査の義務が生じるのは、現在、過去にの両方が契機となる場合があります。
一方、この義務が生じない場合の調査が自主調査です。
自有害物質が使用されている場合や対象地や改変地の面積が主調査では、調査の目的により法令調査の対象項目以外の項

ある一定規模以上の場合です。
図表1●土壌汚染調査のながれ

目を追加するなど、買主や売主の意向により対象地任意に設計（設定）できます。

法律・条例の該当有無

法律調査

自主調査

条例調査
法律に該当

条例に該当

調査命令

汚染の
おそれあり

す。その程度に応じ次のステップで土壌の採取（サンプリング）と化学分析を伴う土壌汚染

土地履歴調査汚染のおそれの判断
土地履歴調査

汚染の
おそれ
なし
汚染の
おそれ
なし

汚染のおそれあり

土壌汚染調査

調査命令

汚染の
おそれあり

汚染のおそれの判断
土地履歴調査調査を行います。
汚染の
おそれ
なし
汚染の
おそれ
なし

汚染のおそれあり

土壌汚染調査2.土地履歴調査の方法
土地履歴調査は図表2に示す内容で実施します。
これらの資料を入手可能な範囲で収

基準不適合

基準適合

基準不適合

基準適合

集し、
とりまとめます。環境情報のうち「要措置措置（対策）実施

終了

措置（対策）実施

終了

区域等の台帳」は、都道府県、政令指定都

対象物質：
法令対象物質（第一種、第二種、第三種特定有害物質）

対象物質：
法令対象物質（第一種、第二種、第三種特定有害物質）のほかダイオキシン類、油類等※条例調査の対象物質は、条例で定められた物質
対象物質および調査のながれ、措置（対策）実施方法等は自治体によって若干異なる

図表2●土壌履歴調査の方法

06

事業活動等の有害物質の使用・保管等の状
況から土壌汚染のおそれを判断するもので法律・条例に該当しない

自治体に届出

土地履歴調査は、土地の履歴等を調べ、市、中核都市の環境担当窓口において確認することができるほか、担当窓口や環境省のホームページにも掲載されていますので、丹念に調べれば専門家でなくても情報を集める
ことは可能です。
最終的に有害物質を取り扱った場所や時

調査内容

調べること

わかること

既存資料の収集

登記簿・土地台帳、古地図（昔の地形図、住宅地図、空中写真）

事業内容や作業工程を想定
し有害物質の使用の可能性

現地視察・ヒアリン
グ調査

敷地内の状況確認、関係者ヒ
アリング

有害物質の使用の有無、貯蔵タンク等します。法に基づく調査の場合は専門の「指公的な環境情報の確認

自治 体 窓 口 、刊 行 物 、ホームページ（自治体の環境担当窓口、環境省）

有害物質取扱事業所、要措置区域等

染調査の一連の作業を行います。

地形・地質および地下水に関する調査

文献、現地視察

対象地の地質や地下水のながれ、土地の造成

Jun. 2011 Realpartner

期、その範囲を確認し、土壌汚染のおそれを区分して次の土壌汚染調査の基礎データと定調査機関」が土地履歴調査および土壌汚
次回は、
どのようにサンプリングや化学分析を伴う土壌汚染調査を実施するのかについて解説します。

連 載 vol.

3

わかりやすいリフォーム基礎知識
一級建築士

西田 恭子

（三井のリフォーム 住生活研究所 所長）

中古物件のキッチンを好みのスタイルに多様化しているキッチンのバリエーション
キッチンリフォームを考える時には、
タイプ別分類から入ることが多いでしょう。
リビングダイニングとキッチンを別の部屋とした独立型キッチン。料理する人と食べる人が向き合える対面式キッチン。
そしてる妻とぶつかって邪魔」。奥様のほうは、夫が中華なべを勢いよ
く振り上げるたびにこぼれ落ちる食材と飛び跳ねる油に、ついため息を出しています。
もし一緒にキッチンに入るなら1メートル
20センチの通路幅が欲しくなりますが、なかなか取れるケースはありません。

リビング・ダイニング・キッチンが一体となったオープンキッチン。
さこうした 騒動 の解決策の1番目は、やはり開放的なキッチン

らには部屋の真ん中にキッチンを据えるアイランド型*まで、
キッにすることです。
オープンキッチンにして、奥様が様子を見守り

チンの形式は多様化しています。

ながら待機できる場所をつくる。
そして、調味料・鍋類・食器をそ

奥様方はショールームで見てきたオープンキッチンの広さにれぞれ1ヵ所にまとめて配置し、探しやすいようにします。
こんな

魅せられて、対面式ではなく、どんどんオープンキッチンを希望

ときは多少の臭いは「食欲をそそる」と割り切ってもいいのではされるようになってきました。確かに食卓が見えればいいだけのないかと思うのです。

対面式は、「はい！一丁！」と声が掛かりそうな ラーメン屋のカウ

2番目は、高カロリーバーナー付などキッチンセットの設備も充

ンター 、あるいは相手が何をしているかチェックする のぞき窓

実させたいものです。
シェフ気分に浸れることが、男性のやる気のようなもので、平均身長が伸びてきた今は、対面式といってもをそそるでしょう。最新機器の中で、満足度の高いのは、床暖吊り戸棚に頭が当たるとか、かがまなければ何にも見えないと

房と浄水器、IH調理機器の3つといわれます。

不満をおっしゃる方がいます。

3番目のポイントは、洗い物担当の立場で考えることも大事で中古物件を購入された方からも、吊り戸棚を撤去してほしい

す。鍋も入れられる全自動食洗機は片付けや掃除が楽で、設という要望を多くいただくようになりました。
リフォーム後、部屋の置要望も増えてきました。
でも、その後の評価は分かれるようで一角となったキッチンは、家族や来客と一体感があり魅力的です。専用の洗剤を切らしただけで使わなくなってしまった人がいす。臭いも油もオープンなこの方式に躊躇なく変更していくのは、るかと思えば、1日たりとも欠かせないという人もいます。
ライフス

捕集効率がよくなったといわれるレンジフードの問題だけではな

タイルに合わせて慎重に検討しましょう。

く、どうやら料理方法が変化しているように思います。油を使わ「作る人」「食べる人」「片づける人」、
みんなが楽しく過ごせ

なければ、油跳ねなどするわけがなく、煮炊きをしなければ臭いそうな住宅こそ、ここに住もうと思う決め手になるのではと考えが充満することもない。
そして大嫌いなフードの掃除からも開放ます。

されます。家電製品の使用頻度はダントツ電子レンジが第一位です。
アスパラもブロッコリーも、湯がくのではなく「チーン！」です。

＊「アイランド型キッチン」とは、離れ小島のように、キッチン本体と離れた位置にシンクや調理台があるタイプのこと。

レトルトご飯が食材の在庫品になっていることからも、加速度的に調理方法が変わり、その分、家電置き場やパントリー（食品収納庫）などの充実が求められ、冷蔵庫もどんどん大型化しています。
働く女性には家事の効率化が追求され、ご主人様も参加型のキッチン提案が求められてきました。
リフォーム時には、部屋の主役になりつつあるキッチンのあり方を、
しっかりと確認・検討する必要がありそうです。

夫が調理したくなるキッチンとは？
キッチンの打ち合わせにご主人が、たいへん熱心になる時代がきました。そんなご主人が台所に立った時の不満は、「何がどこにあるかわからない！それに、心配そうに周りをうろうろす
Jun. 2011 Realpartner07

連 載 vol.

40

知っていれば役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所 税理士

坂本 晴良

不動産管理会社の設立と税効果〈下〉前号で、個人で不動産賃貸業をしている者が会社を土地を借りるときには、権利金をオーナーに支払うか、権利金を支設立する場合における不動産管理会社の種類の概払うのに替えて「相当の地代」を支払う必要があります。相当の要および会社形態にした場合のメリット・デメリットについて

地代とは、土地の更地価格のおおむね年6％程度の地代です。

説明していただきました。今回は、不動産管理会社の具体的

土地の更地価格は、原則的にあくまでも通常の時価を指します

な内容につき説明してください。

が、課税上弊害がない限り、相続税評価額（過去3年間の平均

1でも可）の6％でもよいことになっています。

管理受託方式

この権利金や「相当の地代」は建物所有会社にとってかなり

不動産所有者（オーナー）
が、その不動産を賃貸する場合に管の負担になるため、それを支払わないで済む方法があります。会

理受託会社に管理を行ってもらう方法です（図表1参照）。管理社、オーナー連名で「土地の無償返還届出書」
を税務署長に提受託会社へ支払う管理料は通常、家賃収入の5〜8%とする場出すれば、権利金や相当の地代を支払わずに、通常の地代（固合が多いようです。
ただし、管理料が高額だったり、管理の実態

定資産税と都市計画税の合計額の2〜3倍程度）を支払うだけがなかったりした場合は、税務上否認される可能性が高いためでよいことになっています。

注意が必要です。

図表3●管理受託方式

図表1●管理受託方式
契約は直接契約

賃借人

オーナー

賃借人

建物賃貸契約
賃料

建物所有会社・直接貸付
・賃貸物件の清掃、補修等

管理受託会社・賃料の集金代行
・賃貸物件の清掃・補修等

4

上記いずれの方式であっても、会社が賃貸収入の一部（管理2 サブリース方式

受託方式・サブリース方式）
または全部（建物所有方式）を受取

サブリース会社が、オ−ナ−から不動産を賃借（一括借受）す

り、それをその会社の役員等にした親族が給与として受取ることる方法です（図表2参照）。
サブリース会社の実質的な管理報酬により所得の分散を図ることができ所得税対策となります。
また、は賃借人からの賃貸収入とオーナーに支払う賃借料（家賃収入

オーナーの収入の減少により相続財産の蓄積が防止され、相続の90〜85%が目安）の差額となります。

人が給与の支払いを受けることにより相続税の納税資金が確保

サブリース会社がオーナーから一括借受するため、オーナーされますので相続税対策にもなります。
その効果は、
管理受託方

は空室や賃貸トラブルの心配がないことになります。そのため、

式、
サブリース方式、建物所有方式の順で大きくなってきます。

オーナーがサブリース会社へ支払う管理料は、管理受託方式よ

建物所有方式の場合には、建物を会社が保有することとなるりも高くなり、家賃収入の10%〜15%が目安となります。管理料のため、オーナーの財産の相続税評価額を軽減することになります。

注意点は管理受託方式と同様です。

5

図表2●サブリース方式
賃貸契約

サブリース会社

賃料・賃料保証
・賃貸物件の清掃、補修等

転貸条件付き
賃貸契約
賃料

オーナー

賃借人

3

建物所有方式オ−ナ−が所有している更地の上に会社がアパート等の建物を所有する方法です（図表3参照）。
ただし、この場合には重要な制約があります。会社が個人の08

所得税および相続税対策

Jun. 2011 Realpartner

個人事業と会社経営の分岐点
不動産管理会社を設立することにより、所得税対策および相続税対策などのメリットがあるのに対して、個人経営に比べ各種のコストが生じるなどのデメリットがあることは前回説明したとおりです。
したがって、
このコストを上回る効果を得られなければ、不動産管理会社を設立する意味がないことになります。
一概に賃料収入に基づき不動産管理会社の設立についての有利不利判定はできませんが、目安として年間賃料が1,000万円
以下の場合には効果は薄く、3,000万円以上の場合には効果が期待できる可能性があります。

連 載 vol.

14

不動産の経済学
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

ゲーム理論─④ 「ティット・フォー・タット戦略」と「パブロフ戦略」
これまでに、
自分の利益だけを追求しないで、相手と互いにされました。
これは、最初は協調し、その後は相手がしたことを協調したほうが得な場合があること、また、その場合にどうしたらそのまま繰り返す（おうむ返しする）戦略です。
この事例に当て協調を促すことができるかについて、説明してきました。
しかし、はめると、B社はA社が裏切った時点で報復し、その後はA社

いくら工夫しても、ビジネスでは相手が協調してくるとは限らないが反省して協調してくれば、B社も協調路線に戻り、A社が裏ので、相手の出方次第で、こちらも対応を変える必要があります。

切り行為を続けるのであれば、B社も報復することになります。

ここでは不動産仲介を例にとって、話を進めることにします。

「なるほど」と思う反面、何かの誤解があって報復合戦になったある都市で、A社とB社が不動産仲介で競争しているとします。

らどうするのか（放っておくと際限なく続いてしまう）という疑問もそれまでは紳士的に協調しながら仲介業務を営んでいたので残りそうです。

すが、あるとき、A社の営業マンが自分のビジネスを有利に運びたいと考え、依頼主にB社の悪評を吹き込み、仲介業務の受託

勝ったらそのまま、負けたら変えるに成功したとします。
そうと気付いたB社はどういう行動をとれば実は、その後に「ティット・フォー・タット戦略」
よりも有効だとされる

良いでしょうか。
もっとも単純には、B社もA社の悪評を流して「パブロフ戦略」が生まれました。
これは、「 勝ったらそのまま、負「報復」することが考えられます。
しかし、A社とB社で「報復合けたら変える」という原則に基づくプログラムです。
この事例に戦」になると、両社ともに顧客からの信頼を損ね、共倒れするこ当てはめると、「B社のビジネスがうまくいくときはそのまま、
うまくとにもなりかねません。
さて、このようなときに、読者のみなさんがいかないなら変える」ということになります。
ということは、A社がB社の立場ならどうしますか？

協調するときは、通常はB社も協調するでしょうし、報復合戦とまず、考えられるのは、B社は、そのことについて厳重抗議はなっても、B社がまずいと判断すれば協調に出ることもあります。

するにしても、報復合戦にならないように協調を続けることです。

ただし、B社が裏切り行為を何度してもA社が協調姿勢を変え

すなわち、たまたまA社の一部の社員が悪質なことをしたにすぎないときは（要するにA社がお人好しのとき）、遠慮なくそこにつないなどと解釈し、報復合戦には持ち込まないようにすることでけ込むでしょう。

す。報復合戦を回避するには、相手を「赦（ゆる）す」か、
こちら
が「謝る」
しかありません。

ゲーム理論は日々進化しており、最近では量子力学を使った研究なども進められています。
したがって、
どの戦略が絶対的

ここではB社は「赦す」選択をとったとします（性善説に基づくに有利であるとまでは言いきれませんが、少なくともお互いに黄金律戦略）。A社も報復合戦の怖さを知っていれば、以降はとってその状態がトクであるときには、協調関係を維持した方が協調路線に戻ってもおかしくはありません。そうであれば、元のよさそうです。
自分だけが抜け駆けをしてさらにいい思いをしよ

協調関係になるので、何の問題もありません。

うとすると、それが報復合戦への引き金を引くことにもなりかね

しかし、
「 赦す」
という行為がB社の弱さを示唆する（B社はAないからです。逆に言えば、相手の身勝手な行動を抑止するた社を恐れていて文句が言えないなど）ものだとA社が判断すれめには、いつでも報復するという選択肢を持っておくことが重要ば、同じことを続けるかもしれません。
そこで、B社がどうするかとであるともいえるでしょう。

いうことが問題になります。
ゲーム理論では、
このような問題につ身近な事例を挙げてゲーム理論を説明してきましたが、もっといて、複雑なプログラムを組んだコンピュータでシミュレーションを

大きな社会問題にも、この理論は適用可能です。地球温暖化することによって、最適な行動を検討する手法が広く用いられてに対する二酸化炭素の排出規制も、「自社だけなら、少し多めいます。

でもいいだろう」と考えて、みなが協調しなくなると大変なことにおうむ返しする戦略なります。北朝鮮が、韓国にミサイルを発射したときに、韓国が同じように報復したとすれば、大きな戦争に発展した可能性がミシガン大学の政治学者ロバート・アクセルロッドが1980年にあります。私達も会社の戦略を決めるときや、個々の事象に直「囚人のジレンマ」を題材にして実施したコンピュータを使った

面したときに、そのまま当てはまることはないにしても、ゲーム理実験では、社会心理学者ラパポートが採用した「ティット・フォー・論の思考パターンを思い出すと有効かもしれません。

タット戦略」（おうむ返し戦略、
しっぺ返し戦略）が有効であると
Jun. 2011 Realpartner09

連 載 vol.

3

CS活動

力を持たせる必要があります。これを実現するには、画一

多くの企業が、前号でご紹介した「マーケティング」の的な営業マニュアルに従わせるだけでは十分と言えず、効果を高めるために取組んでいるのが、 顧客満足度 を営業担当者自身が 自発的に スキルアップをしようとす

高 め る た め の 活 動（ い わ ゆ る「 C S（ C u s t o m e r

る環境を企業側が整備し、常に高いモチベーションを維Satisfaction）活動」）です。CS活動の主な目的は、顧持できるようにすることが大切なことになります。

客の持つニーズや不満等を素早く察知し、それに適切な

こうした従 業 員に対 する企 業 側 の 働きかけを「 E S

対応ができるような企業としての仕組みを持つことにあ（Employee Satisfaction）活動」と言います。つまり、顧ります。

客に対する満足度を高める活動がCS活動であり、従業員

そして、当然にこの活動の主役は、企業というよりも、の仕事に対する満足度を高める活動がES活動なのです。

顧客と直接に接することになる営業担当者と言ってよい

主なES活動としては、実際の仕事を通して上司や先でしょう。なぜなら、いくら企業側がCS活動の一環として輩が部下や後輩の指導・教育を行うOJT（On the Job

詳細な営業マニュアルを作成しても、顧客と直接に接す

Training）や、現場を離れて集中的に教育等を行うOﬀ

ることとなる者が、その場の状況に応じて臨機応変に対JT（Oﬀ the Job Training）による継続的な従業員の応できるようでなければ、多様化・高度化し続ける顧客の育成、個人の資格（宅建等）取得へ向けた支援活動など

要望には応えられないからです。つまり、CS活動で一定があげられますが、それ以外にも、良好な職場の労働環の成果をあげるには、現場にいる営業担当者の 高いプ

境や人間関係の構築、適正な業績評価（昇進や能力給

ロ意識 と 営業能力 が必要不可欠となります。

等）の実践などもES活動では重要なテーマとなります。
十分なCS活動は、ES活動によって高いプロ意識と営ES活動

業能力を身に着けた営業担当者によってのみ実践されるものですから、企業にとってCS活動とES活動は、まさにCS活動によって顧客満足度を高めるためには、現場車の両輪と言えるでしょう。

にいる営業担当者一人ひとりに高いプロ意識と営業能●CS活動とES活動
CS活動

ES活動

自社のサービスや商品に対する顧客の満足度を高める

活動
内容

従業員の仕事に対する満足度（モチベーション）
を高める

顧客ニーズや不満等の把握（マーケティング）方法

労働環境の整備や営業研修等（人材教育・育成）

分析した結果を商品やサービス内容へ、
フィードバック（改善）

行動高いプロ意識を持った従業員による営業活動

顧客満足度の向上
業績の向上

顧客に対する満足度を高める活動がCS活動であり、従業員の仕事に対する満足度を高める活動がES活動。
これは車の両輪で、高いプロ意識と営業能力が要求されます。

これからの 不 動 産 流 通「CS活動」と「ES活動」は車の両輪
CFP／1級FP技能士・宅地建物取引主任者
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Jun. 2011 Realpartner

本鳥 有良 （有限会社プランサービス代表）

VOL 6

明日への連載

消費者行動の変化の理解と今後の不動産仲介に求められる役割の考察③

消費者の期待する仲介サービス「顧客満足度向上行動」とはリクルート住宅総研 所長 矢部 智仁

前号では仲介手数料が割高に感じられる背景に何があり、（2）
顧客満足度向上行動

そこから事業者として求められる「姿勢」について述べた。今回「検討中の消費者の期待度」は高いが、「経験した消費者のは調査で聞いた各サービス項目について、詳細に分類・考察し満足度」が低い項目。すぐに取り組むことで顧客満足度の向上て「当たり前行動」、「顧客満足度向上行動」
を整理する。

に直結するサービス。

■整理のフレームについて■分類結果調査を行ったサービス項目それぞれについて、①仲介会社を「当たり前行動」と分類できたのは、表2の4つのサービス行

通じて不動産購入を検討中の消費者の期待度、②仲介会社為であった。いずれも「顧客の立場に立った行動」を意味する

を通じて不動産購入を経験した消費者の満足度、③仲介会社

サービス行為が並ぶことになった。
この結果をみるにつけ、改めに一度接触したが結局その会社を通じて購入に至らなかったて日常の何気ない言葉や姿勢を顧客がどう感じるかということ理由に該当する項目かどうか、④仲介手数料を支払う妥当感を振り返ってみる必要がありそうである。

を持てる理由に該当する項目かどうか、の4つの視点で考えてみた（表1参照）。

また「顧客満足度向上行動」と分類できたのは、表3の3つのサービス行為であった。顧客の誤解を正すという行為は顧客と

このフレームを使って今回の調査で聞いた不動産仲介が提供しているサービス項目を分け、以下のくくりで整理をした。

の関係性が薄いうちには踏み込みにくいであろうが、間違った認識のまま取引が進めば結果的にクレームの可能性が高まる
ことを考えれば必要な行動であろう。
また、建物構造の不安解
消は地震による不安体験が増している現在から今後にむけ、
ま（1）
当たり前行動「検討中の消費者の期待度」、「経験した消費者の満足度」

すます重要なテーマとなると考えられる。

が高く、「仲介会社との接触をやめた理由」に該当する項目。一

次回は同じフレームでの分類から「競合との差別化」について般的に多くの競合会社が提供できていると考えられ、行わない

触れるとともに、最終回のまとめとして調査を通じて考えた「今後場合は競争に負ける要因となるサービス。

の不動産仲介会社」の役割とは、について述べることにする。

表1●4つの視点での分類・考察のフレーム
検討中の消費者の期待度 経験した消費者の満足度 仲介会社との接触を（非常に期待＋期待）（非常に満足＋満足）
やめた理由
％で表示

仲介会社が提供するサービス

％で表示

％で表示

手数料支払いの妥当感への寄与度
高／中／低

表2●「当たり前行動」と分類できたもの
検討中の消費者の期待度 経験した消費者の満足度 仲介会社との接触を（非常に期待＋期待）（非常に満足＋満足）
やめた理由

手数料支払いの妥当感への寄与度

自社の利益ではなく、あなたの利益を優先してくれる

68.7%

54.6%

30.1%

低（当然と認識されている）

こちらの話をよく聞いてくれること

72.4％

68.3％

29.4％

低（当然と認識されている）

契約を急いだり、
しつこく対応しないこと

72.9％

63.3％

26.9％

中

誠意ある対応をしてくれること

72.4％

70.6％

24.2％

低（当然と認識されている）

表3●「顧客満足度向上行動」と分類できたもの
検討中の消費者の期待度 経験した消費者の満足度 仲介会社との接触を（非常に期待＋期待）（非常に満足＋満足）
やめた理由

手数料支払いの妥当感への寄与度

無知や誤解を放置しないで（要望を追随するだけでなく）正すところは正してくれる

67.8%

43.4%

4.3%

低（当然と認識されている）

相場に関する知識が豊富なこと

74.3％

51.3％

2.2％

中

建物の構造に関する知識が豊富なこと

69.1％

40.9％

4.1％

中

Jun. 2011 Realpartner

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連 載 vol.

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トラブル未然防止のために 裁判例を

弁護士

佐藤 貴美

敷引特約は有効？それとも無効？

〜最高裁・平成23年3月24日判決から〜
敷引特約が有効か無効かについては、従来から見解のわかれるところでしたが、このほど最高裁が、それについての判決を下しました。今回の判例については、金額の妥当性、合理性、明確な合意があった等の理由で、無効ということはできないとしました。

■裁判例の概要
借主が、貸主との間で締結した賃貸借契約（月額賃料9万として、敷引金の額がその趣旨に照らし高額であってそれを6,000円）に基づいて、貸主に保証金40万円を交付した正当化する特段の事情がない場合を除き、消費者契約法が、敷引特約に基づき21万円が控除されたことから、上記10条に違反して無効ということはできないとしました。
そして、本件では、敷引特約が消費者契約法10条により全部無効であるとして、貸主に対し、不当利得に基づき、控除分21万円および（ア）敷引金の額は、契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補遅延損害金の支払を求めた事案です。

修費用として通常想定される額を大きく超えるものと原審および控訴審は、敷引特約は有効であるとして借主まではいえないことの請求を棄却したことから、借主がこれを不服として、上告しました。

（イ）敷引金の額は、経過年数に応じて賃料の2倍弱から3．
5倍強にとどまっていること

最高裁判所は、「敷引特約は、契約当事者間にその趣旨について別異に解すべき合意等がない限り、通常損耗等の（ウ）借主は、更新料の支払義務を負うほかには、礼金等他の一時金を支払う義務を負っていないこと

補修費用を借主に負担させる趣旨を含むものというべきである」とし、「賃貸借契約に敷引特約が付され、貸主が取得から、本件敷引金の額が高額過ぎると評価することはできすることになる金員（いわゆる敷引金）の額について契約書ず、本件敷引特約が消費者契約法10条により無効であるとに明示されている場合には、借主は、賃料の額に加え、敷引いうことはできないと結論づけ、借主側の請求を認めなかっ

金の額についても明確に認識した上で契約を締結するのでたところです。
（最高裁・平成23年3月24日判決）

あって、借主の負担については明確に合意されている」など

1

本判決の意義
本判決は、下級審の多くの裁判例において問題とされてきた

ところが今回の判決では、特別な定めがない限り、一般的に敷引特約につき、消費者契約法10条に反し無効とすることはで

通常損耗補修特約［原状回復において、借主の通常の使用にきないとした最高裁判所の初の判断であり、敷引特約の有効性

よって生じた損耗を借主が補修する（補修費用を負担する）特だけにとどまらず、今後の賃貸借契約関係に係る消費者契約

約］の趣旨であるとしました。そして、「通常損耗補修費用に充法10条の判断枠組みや原状回復特約の有効性判断に大きなてるために貸主が取得する金員を具体的な一定の額とすること影響を及ぼすものであると考えられます（本判決の具体的な判は、通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を断枠組みは次ページ下表のとおり）。

防止するといった観点から、
あながち不合理なものとはいえな

2

敷引特約の趣旨と合理性
本判決で注目されるのは、
まずは、敷引特約の趣旨につき一12たところです。

い」としたところです。

3

明確な合意の存在と契約書記載の重要性

般的解釈を示したところにあります。
もともと敷引の趣旨が何でところで、通常損耗補修特約の有効性に関しては、以前にもあるのかについてはさまざまな議論があり、当事者間においても

最高裁判決があり、そこでは「明確な合意」が必要とされました

趣旨が不明なまま特約がなされていたと評価されるきらいがあっ（最高裁・平成17年12月16日判決）。
そして、
この「明確な合意」

Jun. 2011 Realpartner

の成立については、従前はかなり厳密に解釈される傾向にあり、要求されると考えられます）。

筆者も平成17年判決の例示（契約書に一義的に明白な記載がまた、賃料に比べて敷引金が高額である場合で、借主に対しある場合、または口頭の説明により借主が認識し合意した場

十分に情報提供がないときには、更新料に係る下級審の判決

合）と、その後の下級審判断を踏まえ、「具体的な負担範囲の明がこれまでしばしば述べているように、「月額賃料を低額にする示」と「負担の転嫁（賃料に含まれていない）」が要求されると説ことによって不当に契約に誘因している」との評価を受けかねま

明していたところです（リアルパートナー2011年3月号）。

せんので、その点にも配慮した金額設定が要求されると理解す

それに対し、今回の判決では、基本的に、「敷引金の額につべきでしょう。

いて契約書に明示されている場合には、借主は、賃料の額に加したがって、大切なのは、事前の十分な情報提供のもと、「合え、敷引金の額についても明確に認識した上で契約を締結す

理的な趣旨に基づく敷引特約が、その趣旨に見合った合理的る」から、明確な合意は成立するとしました。
したがって、今後は、な金額設定のもとで、賃料とは別建てで明記され」ていることで敷引特約をする場合や通常損耗補修特約をする場合には、契あると考えます。
今後の下級審では、本判決の枠組みを前提に、金額の合理

約書の記載内容がますます重要となってくるところです。

4

性や、手続面での情報提供等について、争点になっていくものと契約書に記載する特約の留意点思われますので、上記の点に十分配慮して対応していかなけれ

しかし、この点につき、「金額さえ高額でなければ、契約書にさえ書き込めば、問題なく特約が成立すると考えてよい」とすることはできません。

ばなりません。

5

原状回復特約一般への影響

上記のとおり、最高裁判決は、
まず、敷引金の趣旨とその合理

なお、本判決は、通常損耗補修特約の趣旨である敷引特約に性を指摘しています。そして、「 賃料の額に加え」、通常損耗補つき判断をしたものであることから、一般的な原状回復における通修費用に相当する敷引金の額について定めがあるという点を

常損耗補修特約の在り方にも影響が生じるのかも注目されます。

指摘し、当然に借主が負担すべき賃料以外に通常損耗補修費

この点については、3でも述べたとおり、通常損耗補修特約一用の負担が一定の明示された金額で合意されているということ、般に係る有効性の判断基準として、「明確な合意」の存在が、すなわち「具体的な負担の範囲」と「負担の転嫁」のいずれもがすでに平成17年最高裁判決で示されており、本判決も基本的

契約書に一義的に明白な記載があることを前提として、「明確なにその枠組みの中で判断しています。本判決は、その趣旨と具合意」があると評価します（したがって、平成17年判決およびそ

体的な金額があらかじめ示された特約につき、退去時に生じる

れ以降の下級審の判断枠組みは維持されています）。

原状回復の内容とその時点で発生しうる負担（金額は未定）にさらに、不当に高額であるか否かについては、「当該建物に生係る通常の原状回復特約とは異なる点に着目して、明確な合意

ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料のを認めうるとしたものと評価されます。
したがって、
あくまでも本判

額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし」決は、平成17年判決が示す「明確な合意」の例示を付加したもて評価するとし、ここでは通常損耗補修特約の趣旨に見合ったのと位置付けることが妥当ではないかと考えます。

合理的な金額設定か否かが問題とされています（したがって、

今後も、原状回復に係る特約をする場合には、十分な情報提敷引金の中に別な要素が入っている場合には、その別な要素供のもと、負担の範囲と負担の転嫁を認識しうる形で合意を図り、に関し、趣旨の合理性や当該趣旨に見合った金額の合理性が特約として記載するという従前の取り組みを維持すべきでしょう。

（参考）本判決の判断の枠組み
論点

一般論

本事案について①敷引特約の趣旨

原則として通常損耗補修特約の趣旨を含む

通常損耗補修特約の趣旨である②消費者契約法10条前段に該当するか

該当する

該当する

③消費者契約法10条後段に該当するか

原則として該当しない（特段の事情がある場合に該当する）

論点④記載の事情から、特段の事情はなく、該当しない④消費者契約法10条後段に該当するとの判断で要求される「特段の
事情」
とは何か

当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無およびその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合であって、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなどの特段の事情のない場合・敷引金の額は、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえないこと
・敷引金の額は、経過年数に応じて賃料の2倍弱から3．
5倍強にとどまっていること
・借主は、更新料の支払義務を負うほかには、礼金等他の一時金を支払う義務を負っていないこと

結論

契約書に明確な記載があり、かつ特段の事情がなければ有効

消費者契約法10条に違反せず、有効

Jun. 2011 Realpartner

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不動産広告の注意点

賃貸広告では、一時金、契約条件について明確な表示を不動産鑑定士中村 喜久夫（株式会社不動産アカデミー代表）■賃貸広告で多いトラブルとは？
賃貸広告で問題になるのは、次の4点が多いようです。
①成約済物件の掲載（オトリ広告）②元付物件の無断掲載③写真や間取り図の無断使用④一時金、契約条件の不記載
首都圏不動産公正取引協議会のホームページで違反事
例を見ると、賃貸広告では主に上記①④についての措置、指導がされています。一方、業者や媒体関係者に話を伺うと②③に関する業者間トラブルも少なくないようです。
今回は賃貸広告特有の問題点である④の一時金、契約条
件の不記載について取り上げます。

■契約条件の記載もれ
定期借家契約や、女性限定など入居条件・契約条件がつく
場合には、それを表示する必要があります。
＜トラブル事例＞①「契約期間2年」とのみ記載し、あたかも普通借家契約であるかのように表示したが、実際には2年間の定期借家契約であった。
②法人限定、女性限定、学生限定といった条件を表示しなかった。
③特優賃（特定優良賃貸住宅）の一番安い賃料（入居者負担額）のみを表示した。実際には、誰もがその賃料で入居できるわけではなかった。

定期借家契約であれば、「定期借家（2年）」のように定期借家契約である旨と、その期間を表示する必要があります。
特定優良賃貸住宅の場合、一定の条件を満たす入居者は●公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会HP

行政から家賃補助を受けられます。
しかし所得が一定額以下

URL http://www.sfkoutori.or.jp/

でなければ補助は受けられず、入居者負担額も一定割合で上昇していきます。これらの条件を表示せず単に安い賃料■一時金の記載もれ
賃貸借契約の一時金というと礼金、敷金が代表的なもの
ですが、それ以外のものであっても賃貸借契約締結の条件となる費用は、広告に記載しなければなりません。次のような表記は問題あり！です。
＜トラブル事例＞①入居者負担で鍵交換が義務付けられているのに、その費用について表記しなかった。
②賃貸保証委託契約が必要であるのに、その旨およびその費用を表記しなかった。
③室内抗菌処理費用が必要なのに、その旨およびその費用を表記しなかった。
④24時間対応管理システムの費用が必要なのに、その旨およびその費用を表記しなかった。
⑤「保証金2ヵ月」とのみ表示したが、実際は退去時に全額償却されるものであった。

（入居者負担額）のみを表示するのは公正とはいえません。
表示スペースがなければ、家賃補助のない「契約賃料」を表示します。広告を見た人は表示された賃料以下で入居できるので不当表示にはなりません。

■ペットは飼育できるのだが…
ある条件に該当した場合、追加の費用がかかるのであれ
ばその旨、表示が必要です。
＜トラブル事例＞①「賃料10万円、礼金1ヵ月、敷金1ヵ月、ペット相談」とのみ表示した。実際はペットを飼育する場合には、敷金3ヵ月が条件だった。
②「賃料6万円。家具家電付き」と表示した。実際は、家具家電付きの場合は賃料が月額3,000円プラスだった（6万円は家具家電がつかない場合の賃料だった）。

ペットが飼えるというのは嘘ではないのですが、敷金の積み増しを明示しないのは不十分な表示です。追加費用がか中には本来、貸主が負担すべき費用ではないかと考えられるものもありますが、借主が支払わなければ賃貸借契約が締結できないのであれば、記載するというのが今のルールです。なお、仲介手数料は、規約上は表示義務がありません。
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Jun. 2011 Realpartner

かることを来店して初めて知らされるのでは、消費者にとっては「不意打ち」となってしまいます。
契約条件や一時金についても明確に広告に表示することがトラブルの未然防止につながります。

連 載 vol.

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住宅ローンアドバイス

住宅ローンの種類と特徴④

変動金利型
多摩大学大学院客員教授
きひら

まさゆき

紀平 正幸
住宅ローンの金利タイプには、「固定金利型」「固定金利「未払い利息」の支払方法は金融機関によって異なります

期間選択型」「変動金利型」の3種類があり、前々号で固定

が、毎月の返済額から、①未払い利息、②約定利息（毎月支金利型、前号で固定金利期間選択型を説明しました。今回は、払うべき利息）、③元金、の順で充当される場合が多いよう

変動金利型を説明します。仕組み、メリット、デメリット、注意です。なお、未払い利息の発生の結果、最終返済回までに点を理解し、利用者のライフプランに合った選択をしましょう。

ローンが完済しない場合には、最終回に残高をまとめて決済

年に2回、適用金利が変動する「変動金利」という言葉通り、適用する金利が変動するタ
イプの住宅ローンを「変動金利型」といいます。適用される

しなければならない「バルーン償還」が適用されることも知っておきましょう。

●ポイント

金利は半年ごとに見直されます。多くは期間1年未満の「短変動金利型は、金利が下降する時期に借りると早々に適期プライムレート」に連動するタイプですが、「長期プライム

用金利が引き下がるメリットがありますが、金利が上昇するレート」に連動している商品もあります。なお、適用金利が上時期に借りると、頻繁に金利が上昇するので適しません。現

昇しても、上限金利が決まっているタイプの商品を扱ってい在のような低金利時に変動金利型を借りると、当初は適用金る金融機関もあります。ただし、上限金利が抑えられている

利が低くても、将来適用金利が上昇し、返済額が増えるリス

分、通常の金利が高めに設定されています。

クがあることを理解しておきましょう。なお、返済期間が10変動金利型の多くは、適用する金利は半年ごとに変動しても、月々の返済額は5年間変わらないのが特徴です。また、年以内と短いケースや、将来金利が上昇しても返済ができる資金的に余裕がある人には向いた商品といえます。

5年後の返済額の見直しでは、返済額が急激に増えないように、従来の返済額の1.25倍までなど、返済額に上限が設けられているのが一般的です。
金融機関にとっては、将来の金利上昇リスクを住宅ローン

住宅ローンに関する確認テスト
次の設問について、適切であれば○を、不適切なら×を付けてください。

利用者に負担してもらえるため、積極的に勧めています。

【設問1】

2011年5月現在の変動金利の基準金利（店頭金利）は年変動金利型住宅ローンとは、返済期間中、毎月金利

2.45％ですが、各金融機関の競争により、ほとんどの金融機関で優遇金利を適用しています。中には年1％を下回る優遇金利を適用しているものもありますが、当初の適用金利が低い分だけ、将来の適用金利が上昇することを知っておくこが見直されるものをいい、主に期間1年未満の「短期プライムレート」に連動するタイプが多い。

【設問2】
変動金利型住宅ローンは、借入額が小さい場合や短とが必要です。

い期間で返済を計画する場合は、金利上昇による返金利が急上昇すると「未払い利息」が発生るといえる。

済額の増加分が比較的少ないため、検討の余地があ

変動金利型の住宅ローンを借りた後、月々の返済額の内

正解と解説

訳は、元金返済に充てられる部分と利息支払い部分に分か【設問1】正解× 変動金利型住宅ローンは、適用金利は半年ごと、れますが、金利が大きく上昇した場合には、返済額の多くが返済額は5年ごとに変わるタイプが多く、主に「短期プライムレー

利息の支払いに充てられ、元金の返済が進まなくなってしまト」に連動している。

うことがあります。その後も金利の上昇が続いてしまうと、利【設問2】正解○

息の支払い分が月々の返済額を超えてしまう可能性があります。超えた分は「未払い利息」として、将来の支払いに持
ち越されます。

変動金利型住宅ローンは、将来金利が上昇しても返済ができる余裕がある人に向いた商品といえる。
（提供：財団法人住宅金融普及協会主催「住宅ローンアドバイザー養成講座」）

Jun. 2011 Realpartner17

連 載 vol.

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ゆ不動産WEBマガジン編集者

IT活用のヒントか斉藤 裕加

今回のポイント●デジカメの機能について、気にし過ぎる必要はないが、「手ブレ補正」「編集機能」「魚眼レンズ*」はあると便利。
●撮影箇所をリスト化していくと、撮影モレを防げる。
●予備の記憶装置（メモリーカード）を持参すれば、
撮影枚数が増えても安心。

わかりやすいデジカメ写真撮影のツボ①「百聞は一見に如かず」という言葉どおり、物件情報において、大層な準備はいりません。対象物件リストに加え、撮影箇所もリ

写真の重要性は非常に高いといえます。どんなに条件に合ったスト化していくと、モレがなく便利です。物件到着後、フィーリン

物件でも、写真のイメージが悪いと、実物を見る前に諦めてしまグでパシャパシャ撮ってしまうと、後から「バス・トイレを撮るのをうということも…。そこで、物件がより魅力的に見える写真の撮忘れていた！」ということになりかねません。エクセル等で簡単に、り方を再確認しましょう。

撮影箇所の表を作り、印刷して持っていくといいですね。

デジカメはどう選べばいい？

撮影対象としては、外観・玄関・全室内・収納・窓・ベランダからの眺め・キッチン・バスルーム・洗面所・
トイレ…くらいでしょうか。

次々と新機種がリリースされているデジカメ。どう選べばいいアピールにならない部分を撮影するかしないかは議論の分かれのかわからない…と、迷ってしまいますよね。デジカメの選び方

るところですが、1ユーザーとしては、できる限り公開してもらえは、一言で言ってしまうと「機能をそこまで気にする必要はない」

た方が嬉しいと思いますね。実際、不動産サイトの調査でも、写です。今ではパソコンでデータを取り出せる機能は当たり前です

真点数の多いサイトの方が、反響率が高かったという結果が出

し、自動できれいな写真が撮れるように、技術が発達しています。

ています。

よほど写真に入れ込んでいるプロの方でない限り、機種による違いというものは、微々たるものというのが現状です。

リストができたら、次は持っていくものの準備です。カメラはもちろんですが、その他に持って行きたいものは、予備の記憶装とはいえ、付いていると便利な機能もあります。まずは「手ブ置です。最近では「SDカード」というカードに記憶する形態が一レ補正」。これは、コマーシャル等でもよく聞くので、ご存知の方般的になっています。予備のSDカードを持って行けば、容量のが多いと思います。撮影には自信があっても、何枚も何十枚も撮心配をせずに済みます。

影していると、うっかりブレてしまうことがあるので、付いていると安心な機能です。
他には、写真の編集機能。写真の明るさや白さを調整する機能は昔からありますが、最近では、撮影後にデジカメを使って編

その他、写真にかなりこだわる方は、三脚やその他の機材を持って行かれますが、通常の物件撮影では、そこまでは必要な
いと思います。何より、重いと疲れてしまいますしね。
次回は、いよいよ実際の撮影方法と、その後の編集や整理方

集可能な機種があります。撮影中に画質を調整するのはなかな法について解説します。

か大変ですよね。一気に撮影して、帰り道、もしくは帰ってから、＊魚眼レンズは、180度前後の画角を持ったレンズで、被写体を歪曲して写す特徴があり、画面の端ほど極端に曲がって写る。

「暗すぎるかな？」という写真の画質を編集できると、非常に使い勝手がいいです。
また、狭い部屋を撮影する機会が多い場合は、「魚眼レンズ」という広角レンズを使えば、部屋を広く見せることもできます。デジ
カメ対応のレンズも出ているので、試してみてはいかがでしょうか。
その他、多くの方が気にされるのが、画素数かと思います。
「何万画素あればいいんだろう？」と気になってしまいますが、最近出ているデジカメは、大体1千万画素以上あります。1千万画
素以上あれば、かなり大きなサイズの写真でも鮮明です。なので、画素数も、そこまで気にする必要はないといえます。

写真撮影の準備
カメラを入手したら、撮影の下準備をしましょう。といっても、

18

Jun. 2011 Realpartner

魚眼レンズを使えば、このような広角の写真が撮影できます。

編集／
（社）
全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

住宅地の地盤と重要事項説明［その3］

第 109
●号

吉野不動産実務研究所代表
不動産コンサルタント・不動産鑑定士 吉野 伸
前々号、前号に引き続き、地盤の調査について解説します。
最近、ネットで「古地図ブーム」という記事やテレビで古地図に関する番組が目に入ってきました。
自分が居住をしている土地が30年前、50年前、100年前にはどのような状況だったのかを知りたいという人達が急増していると思われます。

Ⅰ 古地図を読む（前号の続き）
高度成長期に市街地からその周辺へと土地が造成され、◎地図を読むときのポイント「地図」や「図面」はその資料ごとに読み方が違って宅地が広がりました。
土地には、必ずしも宅地に向いているとは言い難く、基礎に費用が余分にかかるようなものもあることが考えられます。
しかし、過去の土地利用から宅地としての向き、不向きは一きます。そこで、
これらの資料を不動産取引の参考として読む場合のポイントをいくつかまとめてみます。

①地域と対象地
古地図を読む目的は、対象地を探すことです。
しかし、概には決められません。このような状況のもとで土地取引を媒介するとき、当該土地の従前の利用はどうなっていたのか

地図には精度があり、そのことを考慮して読まなければを売主に聞くだけでなく、旧地名を調べたり、地元の古老やなりません。例えば、現在の地形図で地図の線の太さが近隣の人達の聞き取り調査をすることになるかもしれません。

0.5mmであっても縮尺が1/600ですと現地ではその線

また、ケースによっては、古地図を読み取ることによって地歴は0.5mm×600＝300mm＝30cm

を確認する必要があるかもしれません。
心配があれば売主（場合によっては買主）等と相談し、内容によっては専門業者に調査を依頼することも考えられます。

になるということです。
また、古地図と現況図を読んで、対象地そのものを的
確に地図上で確認することは非常に難しいので、地域

資料1-1●明治時代の測量図として捉えることが適当でしょう。

②地域の見つけ方
古地図の中で地域を見つけ出すのはかなり難しいの

集落
集落なし

で、長期にわたって不動性のあるものに目をつけます。
不動性のあるものとして、旧道や水路がありますが、ほかに神社や寺があります。むしろ寺は集落ごとにあっ

鉄道なして墓地が併設されていますので、よほどのことがない限り、古地図と現況図の両方に見つけ出すことができます。

・水田と畑地が点在し、集落もみられますが、地域一体は松林が広がっています。

古地図や旧公図は、地名と地番が現地と一致しない
ことがよくありますが、使うときは精度を考慮に入れると

資料1-2●昭和初期の地形図

よいでしょう。

（1）時代ごとの照合の一例

水田

資料1-1、1-2、1-3は、時代ごとの土地利用を照合したものです。これらを照合することにより、従前の土地利用が分
集落

鉄道

・鉄道が開設され、集落が形成されました。
・水田地帯と林地で形成されています。

集落

かります。
いくつかのヒントが、これらの資料に示されています。

Jun. 2011 Realpartner

19資料1-3●現況の概略図

まず、鉄 道 線 路 の位置関係で地図の照Ⅱ 凡例について合を行ってみましょう。

地形図は、凡例（記号）をもとに読んでみます。地形図の明治時代の測量図

余白に凡例がありますので、それから確認します（資料3-1、では想 像できないほ

3-2）
。

鉄道駅

ど、昭 和 初 期の地 形

古地図と現況図で使われている凡例に多少の違いがあり

図は変化しています。

ます。例えば、農地の「田」については、次のような違いがあ

鉄道駅（新設）を中心ります。

に既存の集落（駅西）と松林の土地（駅東）

古地図が造成され、宅地が形

また、「おう地」にも注意したいところです。

成されています。
さらに旧凡例と現凡例の一例を紹介します。

現況図では駅の東西に熟成した街が形成されています。

資料3-1●地形図の旧凡例

次に、古地図には色々ありますが、土地法典の地形図の一例と凡例を紹介しますので参考にしてください。

（2）土地宝典の利用
資料2-1の例で、注意すべき土地は「池沼」です。この地
図は「昭和51年作成」とされていますが、実際の調査内容
はかなり古いものと思います。
この地図は、土地の形状や広がりを読むのではなく、
おおよその位置関係と従前の土地利用を読むのに使うとよいでしょう。凡例（資料2-2）も活用しましょう。
資料2-1●昭和初期の地形図

水路

畑

田

宅地

このアキは道路ではない

池沼
資料2-2●土地宝典の凡例

縮尺

20Jun. 2011 Realpartner

現況図

2,400分之1

田

資料3-2●地形図の現凡例

大正7年5月25日印刷

第 109●号

Ⅲ 従前の土地利用と現在の地形図の比較
次に古地図で読み取れる土地利用別に、その地域がある時代に造成工事が行われ、宅地化された現況地形図との比較をし、その変化を見てみましょう。
資料4-1●田地・畑地…大正5年の地形図

国道

宅地造成工事着手〈例１〉田地・畑地（資料4-1、4-2）
資料5-2●丘陵・林地…昭和49年地形図

鉄道

従前の河川
水田

鉄道

水田
・鉄道東側の丘陵地・林地一帯に造成工事が行われました。

・大きな河川があり、田地・畑地が広がっています。
・一部湿地帯もみられます。
資料4-2●田地・畑地…現況地形図

池

国道

資料5-3●丘陵・林地…現況地形図

鉄道

鉄道

宅地化が進んだ

河川改修が行われた・河川改修工事が行われ一部池になっています。
・田地、畑地、湿地帯に造成工事が行われ、宅地化されているところが多いことがわかります。

・熟成した街になっています。
・地形図を時代ごとに比較してみると土地利用の変化が読めます。
昭和37年頃にさかのぼってみると、丘陵地であったことが確認できます。
・昭和49年頃より歴史ある寺社を中心に丘陵地の宅地造成が行われて、現在は良好な街ができ上がっています。

〈例2〉丘陵・林地（資料5-1、5-2、5-3）〈例3〉谷戸
（資料6-1、6-2）

や と資料6-1●谷戸…昭和23年地形図

資料5-1●丘陵・林地…昭和37年地形図

鉄道

鉄道
水路

丘陵地・林地鉄道
・鉄道の西側には田地が広がり、東側は丘陵・林地が広がっています。

・谷間（谷戸）に鉄道が開設され、線路に沿って水路があります。

Jun. 2011 Realpartner21

〈例5〉湖（資料8-1、8-2）

資料6-2●谷戸…現況地形図

鉄道廃止・道路整備

谷戸に街が形成・鉄道に替わって車社会の道路が東西に伸びています。
・谷間に鉄道を開設したが、その後の世の中の変化で廃止になっています。旧鉄道線路に沿って水路があり、現在も水路として活きています。谷間に市街地が形成されていますが、過去に問題がなかったかどうかを調べることが必要です。

資料8-1●湖…大正4年地形図

大きな湖

農地
・大きな湖の南側に農地が広がり、集落が形成されています。
資料8-2●湖…現況地形図

湖を埋め立てて宅地化済み〈例4〉山林（資料7-1、7-2）
資料7-1●山林…昭和35年地形図

高低差の大きい林地・農地

・現在は湖の半分を埋め立て、宅地化していることが読みとれます。

・高低差の大きい林地・農地が広がっています。
資料7-2●山林…現況地形図〈例6〉湿原（資料9-1,9-2）
資料9-1●湿原…大正8年地形図

沼

鉄道

国道

大規模な住宅地・新設された道路を中心に街並みが形成されています。
・高低差のある林地を宅地造成しています。傾斜のある土地の造成は通常、切土と盛土をし、バランスをとっているので、それなりの調査が必要なケースもあります。

22

Jun. 2011 Realpartner

・沼が点在し、湿原が広がっています。

湿地帯

第 109●号を考慮をしなければならないにしても、調査の重要な手がかり

資料9-2●湿原…昭和23年地形図

国道
鉄道になることは多いと思われます。
必要があれば、可能な調査をやって、契約当事者に地盤に関する情報をしっかり提供したということが肝要と思います。

人工の排水溝築造（2）重要事項の説明
地盤に関することは、法令上の制限には入っていませんので、地盤に関する欄は、通常、重要事項説明書のなかには設けられていません。
したがって、地盤に関する記載は、書面を工夫するか、場合によっては別紙によることになるでしょう。
どうしても記載しなければならないとき、問題はどのような説

・沼が埋め立てられ、人工の排水溝が築造され、沼が消えました。

明文にするかです。文章を作ると言葉足らずで誤解を生ずることもありますので、古地図を渡すことも必要でしょう。

資料9-3●湿原…現況地形図

国道
鉄道
湿地帯の形跡なし
・現在は平地で高低差はないが、湿地の他に沼地も埋め立てられ、宅地化されていることが読みとれます。

調査した結果、軟弱地盤のおそれがあると判断した場合、古地図等を添付し、「この地域は水田あるいは沼が埋め立てられています」と売主・買主の双方に調査した事実を告げることが大事です。
しかし、先にも述べましたが、「おそれがある」と明記しても、宅地として向き・不向きは一概に決められません。
いずれにしても、調査した事実を売主・買主の双方に正確に告げ、十分に話し合うことが必要です。

（3）専門家への依頼
専門家に依頼する場合、まず考えなければならないことは、
依頼者は誰かということです。
次に、調査結果の資料について説明内容を理解できるかど

Ⅳ まとめ（１）地盤の調査

うかです。専門用語（土質、水位、N値等）と細かい数値が示されるので、それをどう判定するかということです。専門家は、
リス
クがあるので多分「絶対に…」ということは言わないでしょう。
そこで、説明を聞いて最終的な判断は依頼者の方でするこ地盤の調査には、決定的な方法はないようです。一度、トラとになります。なお、国や都道府県で公表しているハザード

ブルになると解決には長期間を要するやっかいな調査です。

マップ（自然災害に関する地図）等をチェックする場合にも、

また、悪くして裁判になったりすると、
民法の「隠れた瑕疵」としやはり専門家に説明してもらわないと分からないことがいろいて扱われ、損害賠償の問題が起こります。

ろあります。なお、これらの専門家の資料や古地図などは、対しかし、よく考えてみると地盤に関する物件調査は、土壌汚染や埋蔵文化財と同じようにボーリングや土地の掘削をしてみなければ原則として分からないことです。
ところが、土地の売主はもちろん、売買を媒介する宅建業者にとっても、買主からの責任を問われることは当然ありえます。そうはいっても、地盤や地質の専門家でない人が、どこまで調査義務があるのかということは大変難しいことです。
地盤の場合は、土地に関する他の調査と違って物理的なことですから、資料だけからは、必ずしも大きなヒントは得られな
いと考えられます。
しかし、資料は正確さの点でいろいろなこと

象物件の位置を正確に指すことはできないことにも注意すべきです。
ご質問についてリアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、「文書」
でご送付くださいますようお願いいたします。
なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのでご了承ください。
ご送付先●（社）
全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Jun. 2011 Realpartner23

「犯罪による収益の移転防止に関する法律の一部を改正

また、顧客が、東日本大震災の被災者である場合で、正規の本人確認方法を行うことが困難な場合には、本人確認書
類が整うまでの暫定的な措置として、顧客からの申告に基法人の事業内容等の事項が追加されました。改正項目は公

づいて本人確認を行い、確認書類が整った段階で、正規の布日の4月28日から2年以内に施行され、運用面について本人確認を行うこととなりました。

は、今後、政省令で定められることとなります。
●犯罪収益移転防止法の改正項目（確認事項の追加等）
改正により追加された項目
追加事項●なりすましの疑いがある取引●本人特定事項等を偽っていた疑いがある取引●一定の国または地域に居住する者との間で行われる取引●氏名／名称●住居／所在地
●生年月日

●取引目的
●職業／事業内容●実質的支配者（大株主）（不動産の売買）
特定取引 （不動産売買の媒介・代理）●氏名／名称●住居／所在地
●生年月日

●取引目的
●職業／事業内容●実質的支配者（大株主）○顧客に対する本人特定事項の偽りの禁止○確認に応じない場合の民事免責○本人特定事項の記録の作成・保存

資産・収入○情報の更新○使用人に対する教育訓練等体制の整備

高齢者住まい法の一部改正が成立
高齢者住まい法（高齢者の居住安定確保に関する法律）のることが登録基準となっています。また、高齢者向けの一定

一部改正が、4月27日に国会で可決・成立しました。これによのサービスを提供することや、敷金、家賃、サービス対価以外

り、高齢者円滑入居賃貸住宅、高齢者専用賃貸住宅、高齢者の金銭徴収の禁止、前払金の保全や初期償却の制限、返還向け優良賃貸住宅が廃止され、「サービス付き高齢者向け住ルール等が設けられます。登録事業者は、契約締結前に、宅」の都道府県知事による登録制度が創設されます。

サービス内容や費用について書面を交付して説明を行い、登「サービス付き高齢者向け住宅」では、床面積が原則25㎡

録事項については情報開示を行うことなどが義務づけられま以上で、バリアフリー等、構造・設備が一定基準を満たしてい

す。

ANNER
M
連載

vol.3 マナーあれこれ「傘かしげ」って知っていますか？

嶋岡 美穂子（元セゾングループ教育事業部担当者）
梅雨の季節。日本列島広い範囲で梅雨に入りました。傘

この言葉は、江戸時代の商人哲学 江戸しぐさ のひとつをさす機会が増え、ビジネスマンにとっては嫌な季節です。

です。
しぐさは「仕草」ではなく「思草」と書くのだそうです。

重い鞄を持ちながら傘をささなければならない方は、本当

江戸しぐさは江戸っ子にとって 粋 であり、粋 は江戸っ子に大変だと思います。

の道徳的理想がこめられている言葉です。この深みある言

走行車両に水溜りの泥水をかけられたり、人ごみのなか傘と傘がぶつかったり、電車に乗っているときに隣の人の葉が消えてなくならないように、先人の哲学を学び、次世代に伝え続けて生きたいものです。

濡れた傘が身体にあたったり。自分に濡れた部分があたら世界が注目する、
日本人のマナーの良さや他人を思いやないように傘を持っていて他人のことはどうでも良いといる意識の高さ。先人の教えがあったからこそ根付いているう態度があからさまです。怒鳴りたくなる気持ちをぐっと抑のだと思います。それが世界から賞賛を受けていると思う

えてお仕事をされている方も多いのではないでしょうか。

と、
とても素晴らしいことだと感じますし、日本人に生まれ「傘かしげ」という言葉があります。
「傘かしげ」とは、雨のて良かったと誇りに思います。
しかし日常生活を振り返ると日に人と人がすれ違うときにお互いが反対側に傘を傾けて、 どうでしょうか。他人に対する思いやりに欠けるなど、忘れかけている部分が多いのではないでしょうか。
傘が相手にあたらないように、滴が相手にかからないように気遣う所作のことをいいます。最近は、あまり耳にするこ「傘かしげ」。失ってはいけない日本の心だと思います。

とがなくなった言葉で、残念な感じがします。
全宅連・全宅保証の平成23年通常総会については、全宅連ホームページ（http://www.zentaku.or.jp/index.html）
をご参照ください。

平成23年6月10日発行（毎月10日発行） 通巻第407号 昭和56年3月5日第3種郵便物認可 発行人／伊藤博 編集人／出口建夫
発行所／（社）全国宅地建物取引業協会連合会・（社）全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

本人特定事項

リアルパートナー 6月号

する法律」が4月27日に国会で成立し、不動産取引の顧客に対して行われる本人確認行為に、新たに取引目的、職業・

6 June 2011

犯罪収益移転防止法の一部改正が成立