JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

CRE マネジメント研究部会
CREマネジメント推進に向けた三種の神器とアウトソーシングの戦略的活用●keywords

経営戦略

企業不動産（CRE） 専門部署

IT活用 アウトソーシング

大野 晃敬（部会長）

東京オペラシティビル株式会社
取締役管理部長

ベンダーマネジメント クリエイティブオフィス 専門人材育成

サマリー

企業不動産（CRE）の管理運用を戦略的に行い、CRE を有効に活用することにより企業経営に貢献しようという取り組みが CRE マネジメントである。CRE 戦略に取り組む際に重要となる 3 つのポイント、すなわち「三種の神器」を示し、その中で戦略的アウトソーシング（外部ベンダーの戦略的活用）について詳細に取り上げたい。

活動内容

本研究部会では 2015 年に編纂した『CRE マネジメントハンドブック JAPAN 2015』の考え方に基づき以下の活動を柱として運営している。
① CRE マネジメントに関する最新動向調査② CRE マネジメントに関する見える化③ CRE マネジメントの普及・促進④ CRE マネジメントを行うにあたっての経営戦略との連携、組織体制、リスク管理方法等の具体的手法のさらなる研究、最新の取り組み事例等の調査成果

国土交通省のガイドラインや手引きを踏まえて本研究部会でまとめた『CRE マネジメントハンドブック
JAPAN2015』は、一般企業の総務・管財部門や不動産関連業務に携わる関係者に、日常業務あるいはCRE に関連するプロジェクトを推進する上で参考にしていただきたいものである。現在本研究部会では、さらに最新事例等を調査研究してきている。

メンバー

部会長：大野 晃敬（東京オペラシティビル）
副部会長：佐藤 俊朗（WeWork）
部会員：板谷 敏正（プロパティデータバンク） 百嶋 徹（ニッセイ基礎研究所） 鏡原 大輔（日本郵政）
三田 正浩（東京ガスファシリティサービス） 中山 善夫・吉田 淳（ザイマックス不動産総合研究所）
山田 卓弥・野崎 督（三菱地所リアルエステートサービス） 髙藤 真澄（NTT ファシリティーズ F Ｍアシスト）
松浦 裕・嘉門 隆史（山下 PMC） 吉井 久貴（コニカミノルタ） 小田 恵介（G 建築総合研究所） 西脇 功二（LIXIL）
ほか
事務局 : 天津 健太郎（JFMA）

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JFMA JOURNAL - R4 ● 2019

CREマネジメント研究部会

1. CRE 戦略の企業経営における位置付け部ベンダーに委託することが不可欠であり、③も重要な企業不動産（CRE）の管理運用を戦略的に行い、CRE業務となる。社内顧客の満足度の向上を図るための社内を有効に活用することにより企業経営に貢献しようという顧客との関係構築、 いわば「社 内 CRM（Customer取り組みが CRE マネジメントである。本稿では、CRE 戦

Relationship Management）」とベンダーマネジメン

略に取り組む際に重要となる 3 つのポイント、すなわち「三トは、CRE 部門が果たすべきリエゾン機能のクルマの両種の神器」を示し、その中で戦略的アウトソーシングにつ輪となる（図表１参照）。

いて詳細に取り上げる。なお、本稿の執筆は、本研究部会の活動内容・成果を本研究部会長の大野が、本文の2. CRE 戦略実践のための「三種の神器」

研究内容を「CRE 戦略実践のための三種の神器」の提CRE 戦略を実践するにあたっては、海外の先進企業の唱者で、本研究部会の中核的メンバーであるニッセイ基取り組みが参考になるが、それらには 3 つの共通した特礎研究所社会研究部の百嶋徹上席研究員が担当した。

徴がある。これらを CRE 戦略を実践するための「三種のCRE 戦略は、経理・財務、人事、IT などとともに、経神器」と呼ぶこととする。この三種の神器は、グローバル営層や事業部門など「社内顧客」に専門的・共通的な役企業に限らず、あらゆる企業が CRE 戦略に取り組む際の務を提供する「シェアードサービス型」戦略の一翼を担う。

重要なポイントになる。いずれの要素も、経営トップの強CRE 戦略の主要な役割として、①日々の事業活動におけいコミットメントの下で推進されなければならない。

る不動産ニーズに対するソリューションの提示、②中期① CRE マネジメントの一元化的な経営戦略の遂行をサポートする不動産マネジメント

CRE 戦略を担う専門部署の設置による意思決定の一元の立案・提案・実行（経営層の意思決定・戦略遂行に化と IT 活用による不動産情報の一元管理により、CRE マ資するという意味で「マネジメント・レイヤーの CRE 戦ネジメントの一元化を図っている。ファシリティの運営維略」と呼ぶ）、③社内顧客のニーズと外部ベンダーのサー持管理コスト、利用度、従業員満足度などの一元管理さビスをつなぐ「リエゾン（橋渡し）機能」（外部ベンダーれた不動産情報は、世界の拠点間のベンチマークに活かを使いこなす「ベンダーマネジメント機能」と言い換えてされている。

もよい）の 3 つが挙げられる。このうち、②が CRE 戦略②外部サービスベンダーの戦略的活用のコア機能だ。②に専念するために、できるだけ①を外施設運営など日々のサービス提供業務は、外部ベンダー（備考）物流は基本的にはバリューチェーンの一部を構成するが、シェアードサービスの側面も併せ持つ。
（資料）百嶋徹｢CRE（企業不動産）戦略の進化に向けたアウトソーシングの戦略的活用｣『ニッセイ基礎研 REPORT』2010 年８月号
図表 1

CRE戦略の企業経営における位置付け2019 ● JFMA JOURNAL - R429

JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号に包括的に委託する一方、CRE 専門部署では社内スタッ

業は、外部ベンダーを単なる外注先・下請けではなく、フの少数精鋭化を進め、戦略の策定・意思決定やベンダー自社とともに切磋琢磨する「コラボレーションパートナー」マネジメントに特化する傾向を強めている。社内スタッフと捉えることが重要なポイントとなる。と外部ベンダーが異なる組織にいながら実質的には一つ米ジョーンズ ラング ラサール（JLL）が 2014 年末にのチームを形成し、社内スタッフはこのチームをフル活用実施した、世界 36 カ国の大企業に属する CRE 業務の担することで、戦略的業務に注力することができる。

当者（544 人が回答）へのアンケート調査の結果によれ③ワークプレイス戦略の重視

ば、大企業での CRE 業務のアウトソーシングは、日本企CRE 戦略の重点を単なるハードの不動産管理にとどめ業が海外企業に比べ相対的に遅れていることに加え、外ず、先進的・創造的なワークプレイスやワークスタイルを部ベンダーとの関係も、海外企業では長期的なパートナー活用した HRM（人的資源管理）に移行させている。経営シップの構築を重視する傾向が強いが、日本企業では短トップは、従業員の創造性を引き出すための創造的なオ期的な価格志向での発注を重視する傾向が強いことがうフィス、すなわち「クリエイティブオフィス」を働き方改革

かがえる（図表 -2）。しかも、海外企業と日本企業の取り推進のための有効なツールとして活用すべきであり、「働組み格差は一層拡大している。また、日本企業、海外企き方改革＝従業員の生産性向上」の視点からも、ワーク業ともに、施設管理や PM など川下業務では、アウトソープレイス戦略の重要性が高まっている。

シングの実施比率が相対的に高い一方、ワークプレイス戦略や不動産ポートフォリオ戦略など川上業務では、その3. CRE 業務のアウトソーシングに関わる日本企業と海外企業の取り組み格差比率が極めて低くなっている。
JLL のアンケート調査結果から、施設管理など川下業務アウトソーシングを戦略的に活用することのメリットは、でのアウトソーシングが進んでいる海外企業においても、ノンコア業務を外部委託することによって、ノンコア業務川中のオペレーション管理業務や川上の戦略的業務ではをより高品質で効率的なサービスレベルに引き上げること内製化が中心であることがうかがえる。しかし、プロクター・ができる一方、コア業務（戦略の策定・意思決定）へ専アンド・ギャンブル（P&G）やマイクロソフトなど、一部念できることである。戦略的に活用するためには、優れたの海外先進企業は、CRE サービスを進化させるために、外部ベンダーの存在が重要であるのはもちろんだが、企川上・川中業務においても外部ベンダーの専門的知見・（備考１）グローバルには、日本企業を含まない。
（備考２）JLLによる「企業不動産（CRE）のグローバルトレンド 2015年」の調査概要は以下の通り。
＜実施時期・調査方法＞ 2014年 12月、オンラインおよび電話等での聞き取り調査＜回答者＞ 36カ国の CRE担当者 544名
＜調査対象＞世界で 1,000名以上の従業員を擁する企業（350 社以上）に属する 491名
（アジア太平洋 213名
（うち日本 28名）
、米州 101名、欧州・中東・アフリカ 177名）（資料）JLL「企業不動産（CRE）のグローバルトレンド2015年」からニッセイ基礎研究所作成（※百嶋徹「実践・CRE戦略／戦略を成功に導く体制構築・外部活用手法」綜合ユニコム『月刊プロパティマネジメント2017年 10月号別冊』に掲載）。
図表 230

CRE業務のアウトソーシングに対する考え方の国際的比較

JFMA JOURNAL - R4 ● 2019

CREマネジメント研究部会

協力を積極的に取り入れることを試行してきた。（図表 3）

実務知見・ノウハウを共有できるよう努めること
これらの留意点を実践し外部ベンダーをうまく使いこな

4.CRE 専門人材育成の重要性せるかは、最終的には企業側の専門人材の能力にかかっ外部ベンダーを効果的に活用するには、自社以外の技てくる部分が大きいため、CRE 専門人材の育成が、アウ術・知見も積極的に取り入れる「オープンイノベーション｣

トソーシング活用の重要なカギを握る。CRE の専門人材の視点が重要になる。CRE マネジメントには、不動産・育成の方法としては、外部ベンダーとの人事交流も一法で建築、経営戦略、企業財務、HRM、IT などを含む高度はないだろうか。例えば、CRE 担当部署の若手スタッフな横断的専門知識が求められるからだ。企業は、CRE 戦をベンダー企業に出向させて、さまざまな現場での実務経略に関わる幅広い知見を社内だけで全てカバーすること験を積ませることが考えられる。企業側の戦略意図と、外は難しく、外部ベンダーのノウハウを積極的に取り入れて部ベンダー側に蓄積される日々の施設管理など現場の実いくオープンな姿勢が必要である。オープンイノベーショ

務知見を企業と外部ベンダーの間で共有することで、よりンの視点で見れば、外部ベンダーを、お互いのコアスキよい CRE 戦略の実現につながっていくことが期待される。

ルを持ち寄ることでシナジーを生む「戦略的パートナー」

また、三種の神器の一つである専門部署の立ち上げは、として活用することが大切である。ベンダーマネジメント

CRE 専門人材の職能評価につながり、その人自身のキャでは、外部ベンダーと CRE 部門の間の信頼関係・人的ネッリアに価値がつき、モチベーションアップの構築につながトワークの構築が重要になる。

る。専門人材の職能評価が定着すれば、専門人材の流外部ベンダーを効果的に活用する上で、企業が留意す動化が促され、優秀な人材がヘッドハンティングにより企べきポイントとして、以下が挙げられる。

業間を移動するようになり、先進的な CRE 戦略の考え方・・外部ベンダーに委託するものとしないものを明確に分け実践が産業界に普及することにつながるだろう。

ること

外部ベンダーとのパートナーシップの構築や CRE 専門・外部ベンダーからの提案を検討・評価し、社内顧客のニー部署の設置を契機に、外部ベンダーとの専門人材の人事ズに応じたサービスをコーディネートできるベンダーマ交流や人材流動化が進展すれば、CRE 戦略の本格的なネジメント能力を身につけること普及につながっていくものと期待される。

・外部委託したことで外部ベンダー側に蓄積される現場の共同執筆者 株式会社ニッセイ基礎研究所 社会研究部上席研究員 百嶋 徹（部会員）（資料）
百嶋徹「CREマネジメント研究部会 /CREマネジメント推進に向けたアウトソーシングの戦略的活用」『ファシリティマネジメントフォーラム 2019講演資料』2019年 2月 21日
図表 3

進化する海外企業のアウトソーシングモデル

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