JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

CRE マネジメント研究部会
企業経営に深くかかわるCREマネジメント●keywords

経営戦略

企業不動産（CRE） コーポレイトガバナンス ROE

ソーシャル・キャピタル エンゲージメント ワークプレイス クリエイティブオフィス

サマリー

大野 晃敬（部会長）

東京オペラシティビル株式会社
取締役管理部長

企業不動産（CRE）の管理運用を戦略的に行い、CRE を有効に活用することにより企業経営に貢献しようという取り組みが CRE マネジメントである。2013 年より体系的な研究を行い、その成果を『CRE マ
ネジメントハンドブック JAPAN2015』として編纂し公開した。この体系をわが国に普及することに努める
一方、最新事例の研究を重ね、この考え方をさらに発展させる手法を探る。

活動内容

本部会では編纂したハンドブックの考え方に基づき以下の活動を柱として運営している。
① CRE マネジメントに関する最新動向調査② CRE マネジメントに関する見える化③ CRE マネジメントの普及・促進
これらを通じて、経営戦略との連携、組織体制、リスク管理方法等の具体的手法のさらなる研究、最新取り組み事例等の調査などを継続している。

成果

国土交通省のガイドラインや手引きを踏まえて本研究部会でまとめた『CRE マネジメントハンドブック JAPAN2015』は、一般企業の総務・管財部門や不動産関連業務に携わる関係者に、日常業務あるいは CRE に関連するプロジェクトを推進する上で参考にしていただけるものである。現在まで本研究部会でさらに深耕し最新事例を調査研究する中で、新たに調査・研究した内容も含め紹介する。

メンバー

部会長：大野 晃敬（東京オペラシティビル）
副部会長：佐藤 俊朗（ジョーンズラングラサール）部会員：板谷 敏正（プロパティデータバンク） 横井 広明（日本不動産研究所）百嶋 徹（ニッセイ基礎研究所）
河原 透（日建設計）榊原 渉（野村総合研究所） 前田 茂充・丸尾 正敬（三菱地所リアルエステートサービス）
利光 輝（住友セメントシステム開発） 岡本 賢（清水建設） 三田 正浩（東京ガス都市開発） 國領 敏彦（日産自動車）
山本 泉（日本マイクロソフト） 鏡原 大輔（日本郵政） 高藤 眞澄（NTT ファシリティーズ FM アシスト）
仲谷 光司（都市未来総合研究所） 福島 隆則（三井住友トラスト基礎研究所） 松野 憲治・広瀬 行久（国土交通省）松成 和夫（プロコード・コンサルティング） 中山 善夫・吉田 淳（ザイマックス不動産総合研究所）（2017 年 3 月 31 日現在）

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１．CRE マネジメントの定義
CRE マネジメントは図表１に示す不動産関連業務体系

IT の導入が重要な戦略のひとつになってきている。
（２）財務戦略に直結する CREの中で示した役割や業務として定義づけられる。この領域

CRE マネジメントによる不動産の利活用戦略をしっかり認識に日米に差はないが、不動産価格が相対的に低いこ立て実施していく効果は、貸借対照表、損益計算書などとから不動産に関係するリスクの少ない米国はグローバの財務諸表に直結する。余剰不動産の売却を行えば ROAルな不動産管理やワークプレイス戦略など付加価値創造や ROE などの経営指標が改善するし、遊休不動産の有の面で日本より先行している。日本企業も不動産売却・利効活用を行えば、中長期的に収益改善に資することにも活用に関する戦略やワークプレイス戦略などを包括的にとなる。結果として、配当として株主に還元できる（図表 3）。

らえ、CRE マネジメントの一部であることを認識の上、企（３）ワーカーの満足度向上

業経営にしっかり組み込んでいく必要があると思われる。

豊かなワークプレイスの提供により従業員の満足度が向上することで、新商品開発力が強化されたり、従業員の生

2．CRE を活用したマネジメント領域
CRE マネジメントは企業経営に直結するとともに、導入産性が向上することが経営にも理解が浸透しつつある。費用対効果がわかりづらく、中長期的な企業収益に対する貢したことによる経営面での効果も大きいと考える。

献度は、財務指標のように明確に数値化することが難しい（１）経営に影響が大きい CRE

領域ではあるが、確実に HRM（ヒューマンリソースマネジ

日本企業の CRE は資産額で同業種欧米企業の２～３メント）に効果的な影響を及ぼすことがわかってきつつある。

倍に達する（図表 2）。同じサービスや製品を提供するのに必要な不動産が日本企業の方が何倍も多くなる傾向に3．CRE 戦略実践のための手法ある。したがって、日本企業こそ適切な投資管理と不動

CREマネジメント推進のためには、財務・経理、人事・総務、産の有効活用が競争力強化のために必須である。しかし営業、研究開発などの各部門と一体化し、全社的な組織体ながら、これらのコストは各部門や各拠点に分散して発生制の中に位置づけて構築することがポイントとなる。経営企していて非常にわかりづらいコストとなっている。これら

画部門の中でしっかりと CRE を位置付けた上で、外部リソーを一元的かつ適切に管理することで CRE は企業利益の向スを活用するなど経営層の明確な判断が重要である。

上や生産性向上に直結させることができる。IT の進化に伴い、不動産テックといわれるようなツールの活用があり、

図表 1

不動産マネジメントの体系化

具体的には、CRE マネジメントの一元化を図るべく経営層が以下のポイントを認識することが肝要である。

図表 2

電気機器産業における企業価値及び不動産に関する国際比較2017 ● JFMA JOURNAL - R3

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・CRE 管掌取締役（執行役員）の明確化

IT を活用した不動産情報の一元化による分析・評価ツー・CRE を含む資産活用戦略の立案

ルなども戦略検討の上、大変有効な手段である。

・全社的な推進体制の整備（２）国内外の戦略的パートナー（サービスベンダー）の・CRE 推進とその効果に関する情報開示
そして、推進に当たっては以下の手法の活用が有効で活用
CRE マネジメントに特化した専門的業務を担うパートある。

ナーを選定し、戦略的業務を担わせることでマネジメント（１）CRE関連人財の育成（適切な評価）や能力を向上させることが期待できる。また、社内人財の投外部からの調達下も、より少数精鋭化が可能となる（図表４）。外部ベン

CRE を含む資産活用戦略は経営戦略上重要なものでダーと社内人財の人事交流を行うなど、現場意図や実務あるが、その認識がまだ不十分なままである。CRE の知見の共有化と人財育成を同時に実践している企業も出戦略を担う人財・専門部署が企画管理部門の中枢にお始めている。日本企業は業務をアウトソースする際に先ずいて、全社的包括的に資産運用管理していける体制が自社の関連グループ会社に行わせようとする傾向が強い求められている。それぞれの企業におけるコア業務とが、本来の目的達成のためには全くのグループ外のサーCRE とは決して近い業務とはいえないため、日本企業ビスベンダーの知見を活かすことに重きを置いて取り組んにおいては継続的な採用や特別な育成をしていくことにだ方が得策であろう。

重点を置きづらい状況にあるようである。CRE マネジメ

（３）ワークプレイス戦略の重視

ントの有効性が十分に認識されていないことによるもの

わが国の進める一億総活躍社会実現に向けた「希望をで、CRE 人財の人事的評価も十分に整っているとはいえ生み出す強い経済」をめざすとして、企業の生産性の向ない。社内人財を育成する余裕がないのであれば外部上が謳われている。企業の生産性向上に対し CRE マネジにその人財を求めるなどして補完しながら CRE マネジメ

メントの観点からも、ワークプレイスの活性化によるワーント機能を高めることも有用であると考える。また同時にクスタイル改革に取り組むことが求められつつある。

図表 3

CREに関する企業価値向上（目標と施策）

図表 430

CREマネジメントにおけるアウトソーシングの活用

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アジア企業の台頭によるグローバル競争の激化により、つつあるとの実感がある。働き方改革は HRM（ヒューマ

日本の企業も従業員の創造性を最大限に引き出しイノンリソースマネジメント）部門の業務範囲であるが、CREベーション創出につなげていくといった戦略的な業務環境部門と協業することで企業のブランド価値、イノベーショの整備が求められるようになってきた。先進的グローバルン創出など、より輻輳的に企業価値向上に貢献できる。

企業がすでに実践しているような知的創造活動の舞台でHRM 面で、柔軟で裁量的なワークスタイルへ変革させるあるオフィス空間を競い合う時代に入りつつあるということとともに、CRE マネジメント面でも創造的で自由なオフィである。図表 5 にあるようにグローバル企業と日本企業のス空間の整備をしていくなど、両輪で進めていくことに期

CRE に対する取り組みはまだまだ大きな開きがある。

待したい。そこでは従業員の創造性を大切に育んでいこうとする経営者の発想・感性がキーポイントになってくるの

4．まとめではないかと思われる。不動産コスト削減に力点を置くこ『CRE ハンドブック 2015』を発刊後も当部会で研究をとなく、経営資源の余裕部分を活かして従業員の創造性進めてきたが、世の中の働き方改革の流れもあり、ここを引き出す経営こそが、中長期的な経済的リターンをもたにきて CRE マネジメントに対する理解と取り組みが普及しらし、経営の好循環を生むと思われる。

（備考）JLLによる「企業不動産（CRE）のグローバルトレンド 2015年」の調査概要は以下の通り。
＜実施時期＞ 2014年 12月＜調査方法＞オンラインおよび電話等での聞き取り調査＜回答者＞ 36カ国の CRE担当者 544名
＜調査対象＞世界で 1,000名以上の従業員を擁する企業（350 社以上）に属する 491名
（アジア太平洋 213名（うち日本 28名）
、米州 101名、欧州・中東・アフリカ 177名）（資料）ジョーンズ ラング ラサール
「企業不動産（CRE）のグローバルトレンド 2015年」

図表５日本の先進企業とグローバル企業の比較

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