新年のご挨拶৽͍࣌͠୅ͷ
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公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会会 長

謹んで新年のご挨拶を申し上げます。
昨年は、初の米朝首脳会談、米中貿易摩擦の激化、英国のEU離脱問題等、国際情勢が目まぐる
しい一年でした。国内では、西日本豪雨、台風21号、北海道胆振東部地震など、自然災害が多発
し広域停電や交通インフラの機能不全を引き起こしました。
このような中、昨年8月、私は会長就任早々、安倍総理と対談する機会を得、既存住宅市場の活性化、空き家・空き地対策などについて懇談しました。中でも、地方圏における譲渡所得に係わる課税の取り扱いなど、地方経済再生に向けた新たな制度の創設について要望いたしました。併せて
個人情報保護を踏まえつつ、宅地建物取引士への所有者情報の開示方策も要望した次第です。
また、地方銀行の不動産仲介業参入については、関係各方面に断固反対との強力な要望活動を行っており、引き続き注視してまいります。
さて、本年10月より消費税が増税されます。これを踏まえ、31年度の税制改正・予算においては、ローン減税の延長、次世代住宅ポイントの創設、すまい給付金の拡充等、需要の反動減がない
よう万全の対策が講じられました。併せて買取再販に係る不動産取得税の特例措置の延長、空き家の3,000万円特別控除の適用要件緩和・期限延長が措置されました。本会としても昨年10月より開始した「全宅連安心R住宅事業」等を活用し、既存住宅流通促進策をより一層推進する所存です。
本年5月、新天皇のご即位と改元が行われ、平成から次の新しい時代を迎えます。国土交通省においても2030年に向けて不動産業が持続的に発展していくための「新・不動産業ビジョン」の策定作業を開始したところです。
本会としても「ハトマークグループ・ビジョン2020」に基づき、引き続き組織基盤維持、強化を図ると共に、より効率的な事業実施体制のもと、「みんなを笑顔にするために」国民の皆様の住生活の向上と安心安全な不動産取引をサポートするため、各種事業を実施してまいる所存です。
終わりに、皆様のますますのご繁栄とご健勝をお祈り申し上げ、新年のご挨拶とさせていただきます。

2

平成 31 年度税制改正大綱のポイント
平成 31 年度の税制改正大綱が昨年 12 月 14 日に公表されました。今回の税制改正大綱では、今年度適用
期限を迎える税制特例措置の延長、空き家の 3,000 万円特別控除の要件拡充や消費税対策など、全宅連が重点的に要望した項目は概ね認められました。
１．各種特例措置の適用期限延長（１） 土地の所有権移転登記等に係る登録免許税の特例措置……平成 33 年 3 月 31 日まで 2 年間延長
所有権の移転登記 2.0％

→

1.5％

信託登記

→

0.3％

0.4％

（２）すまい給付金の拡充【既定】（３）次世代住宅ポイントの創設【新設】（４）贈与税特例【既定】※ いずれも消費税 10％が適用される場合にのみ適用されます。

（２）既存住宅の買取再販に係る不動産取得税の特例措置① 平成 33 年 3 月 31 日まで 2 年間延長
② 省エネ改修について、適用要件を合理化
２．空き家の 3,000 万円特別控除の特例措置① 平成 35 年 12 月 31 日まで 4 年間延長
② 被相続人が老人ホーム等に入居していた場合を要件として拡充
３．消費税引き上げに伴う対応（１） 住宅ローン減税の拡充【新設】
ご案内の通り、平成 31 年 10 月 1 日に消費税率が 10％へ引き上げられます。これに伴い、需要変動の平準化に万全を期すため、住宅ローン減税の拡充措置が講じられます。
また、既に決定済みの措置に加え、以下のとおり、すまい
給付金の拡充等、税制・予算による総合的な対策を講じることとされました。
控除期間

４．地域福利増進事業に係る特例措置の創設（１） 地域福利増進事業の用に供するために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得（2,000 万円以下の部分）に係る税率を軽減（〜平成 31 年 12 月 31 日まで 1 年間）（２） 地域福利増進事業の用に供する土地・建物に係る固定資産税等の課税標準を 5 年間 2/3 に軽減（〜平成 33 年 3 月
31 日の 2 年間）◆詳細・問合せ先等は国交省ホームページへ

http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01hy̲006468.html※平成 31 年度税制改正大綱はあくまでも改正案です。
税制関連法案は、政治情勢に変動がない限り例年 3 月末頃に成立する見込みです。

適用年の 11 年目から 13 年目までの各年の控除限度額（一般住宅の場合）

3 年間延長
（10 年間→ 13 年間）

以下のいずれか小さい額① 借入金年末残高（上限 4,000 万円）の 1％② 建物購入価格（上限 4,000 万円）の 2／3％（2％÷ 3 年）
※認定住宅の場合は、借入金年末残高の上限：5,000 万円、建物購入価格の上限：5,000 万円※消費税率 10％が適用される住宅の取得等をして、平成 31 年 10 月 1 日から平成 32 年 12 月 31 日までの間に居住の用に供した場合に適用。

January-February 2019
新年のご挨拶

新しい時代の幕明け 会長 坂本 久

CONTENTS

平成 31 年度税制改正大綱のポイント

特集

3

地域ブランドを構築して町を元気に「住」のトレンドウォッチング

2

4

連載 第 9 回

分譲だけでなく、賃貸にも宅配ボックスが浸透
書留の受け取りや発送依頼などの機能も8

注目の書 著者は語る『マーケットでまちを変える 人が集まる公共空間のつくり方』鈴木美央

10

不動産と税金の Q&A 連載 第 2 回
40 年ぶりの相続税法大改革！これだけは知っておきたい

12

地域を笑顔でサポート 連載 第 6 回

14

紙上研修 連載 第 177 回
自然災害と安全確保の法的問題（後編）16
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2019 年 1 月 10 日発行 通巻第 483 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

3

地域の活性は

普段、何げなく耳にしている「ブランド」という言葉。その要素となるものは広く、他者と差異化するためのあらゆる概念をいう。それを地域に応用したのが地域ブランドだ。どうすれば地域ブランドを構築・展開でき、町の活性化につなげることができるのか。地域ブランド研究の第一人者であり、地域活性学会会長である専門家に聞いた。

── そもそもブランドとはどういうものでしょうか。

地域ブランドを構築して地域ブランド・地域ブランド戦略とは

中嶋 もともと、ブランドとは自分の家の家畜に対して、他者の家畜と区別するために押していた焼印のこ

地域ブランドとを指したようです。転じて、他者の商品やサービス

地域に対する消費者からの評価、地域が有する無形資産の１つと差異化するための概念をいうようになりました。ブ
ランドの要素としては、名称、言葉、シンボル、デザイン、それらの組み合わせのほか、価値、信頼、約束といったものも含まれると言っていいでしょう。
ビジネスの世界で商品にブランドが使われたのは、
1879年、米P&G社が自社の石鹸に「Ivory」と刻印

プロダクトブランド

リージョナルブランド（Product Brand）（Regional Brand）※欧米では Place Brand●●

商品（有形）
サービス（無形）したのが最初と言われています。

訪問（観光）
居住（無形）+ 投資●●── では、他の地域と差異化するための概念が地域ブランドというわけですね。

狭義の地域ブランド

中嶋 行政の定義によると「地域に対する消費者から地域ブランド戦略の評価であり、地域が有する無形資産の1つ」とされ2つのブランドを同時に高めることにより、ます。実は、地域ブランドという言葉が頻繁に使われ地域活性化を実現する活動のこと

るようになったのは21世紀に入ってからです。2002

相乗（synergy）効果

年12月、青森県からの相談を受けた広告代理店社員
が、ブランドの手法を地域活動に応用して公表しました。これが地域ブランドのはしりと言われています。

地域居住は「招き入れる戦略」で2006年4月には、それまでは商標として登録でき── 今、地方の多くの自治体で他地域からの居住をなかった「地域名+商品名」が、初年度の登録で、静促進していますが、これに地域ブランドを活用

岡茶や長崎カステラが地域団体商標として認められるできないでしょうか。

ようになりました。ここから一気に地域ブランドが広中嶋 いわゆるブランド戦略ですね。先ほどの2つのがっていきました。

地域ブランドを共に高めることによって、地域活性化

実は地域ブランドには2通りあって、1つは「プロを実現する活動が「地域ブランド戦略」となります。

ダクトブランド」です。松阪牛や夕張メロンなどの地

居住が最終目的であっても、いきなり「わが町に住域の特産品と、草津温泉や阿波踊りといった文化財がんでください」では、ハードルが高すぎます。そこ該当します。そしてもう1つが「リージョナルブラン

で、最初はプロダクトブランド、すなわち「購買」かド」、すなわち、地域名です。たとえば「箱根」といら始めるのです。簡単に言えば、地域の特産品を作っ

えば、温泉地や観光地としてイメージが浮かぶほか、て売り出すのです。昔だったら都市圏の店やアンテナ

お正月だと駅伝のシンボルだったりしますね。

ショップに置いてもらっていたのですが、今の時代は4

特集 地域ブランドを構築して町を元気に

ボトムアップから

中嶋 ブランドとは、企業などの送り手と、消費者などの受け手の間に流れる、いわば情報に相当するものです。受け手が特定の商品や企業にどんなイメージを

町を
元気に
特集

持っているか。一方で、送り手は自社や自社商品にどんなイメージ、というかどんなアイデンティティを持っているか。この2つのバランスが重要なのです。
受け手のイメージが、送り手のアイデンティティよりも大きくなってしまえば、そのブランドは見かけ倒しとなって一過性で終わってしまう。逆に、送り手の意識が大きくなって受け手がついていけないとした
ら、最初から販売がうまくいかない。そこで、双方向の意識を戦略的にマッチングさせることで、ブランド

ネット販売があるから簡単ですね。
人々の関心が高まったら、次は「訪問」。実際に来てもらうのです。そのための策として、街並みとか観を構築していくのです。
ブランドの構築とは

光スポットの整備が思い浮かびますが、特徴的なイベント開催も効果的です。近年では、芸術祭やマラソン

送り手

受け手

など、多様な面に訴求していますね。これらは文化財

ブランド
アイデンティティ

ブランドイメージとしてのプロダクトブランドではありますが、地域のリージョナルブランドを高める役割も大きいのです。

（Brand Identity）

戦略的
マッチング

（Brand Image）

こうして、だんだんと好きになってもらい、リピーターとなってもらって、最終的に「居住」に結び付け

以上が経営学的なブランド構築であり、地域ブランるのです。この一連の流れを、私は「招き入れる戦

ドにも概ねあてはまるのですが、長年、地域づくりに略」と呼んでいます。

関わってきた現在では、地域ブランド構築の場合、少送り手の姿を受け手がリスペクト

し様子が違うのでは、と考えるようになりました。

── 長年、地域活性に関わってこられた中嶋先生としては、地域ブランドを構築する上で、どこに注意したらいいとお考えでしょうか。

信州大学特任教授・地域活性学会会長

中嶋 聞多
なかじま もんた●大阪大学工学部卒業後、母校の図書館、国立民族学博物館勤務を経て、東京慈恵会医科大学に専任教員として就任。在職中、慶應義塾大学
大学院に通学、修士号を得る。その間、指導教官とともに情報システム・コン
サルタントとしての活動も経験。以降、文教大学、信州大学、法政大学、事業構想大学院大学において、教育・研究に従事。2016 年 4 月から、専任教授の立場を離れ、信州大学特任教授、慶應義塾大学特別招聘教授（任期終了）、新潟薬科大学特別招聘教授等を務めながら、自治体・民間企業等の地域活性化アドバ
イザー・顧問としても活躍。地域活性学会では創設以来のメンバーとして理事、副会長を歴任した後、2017 年 9 月、第 3 代会長に就任。
地域活性学会● 2008 年、わが国の重要な社会課題、政策課題である地域活性化をアカデミズムの立場から支援すべく、11 大学の学長を発起人として結成された。現在の会員数約 1000 人。

REAL PARTNER January-February 20195

一般的なブランド論では、顧客志向、あるいはマー代表するリゾート地となりました。また、町の人口もケットインの立場から、受け手のイメージが重要視さ増え続け、今では2万人ほどになりました。その点れますが、地域ブランドの場合、送り手側が主体的でで、地元が主体となって進めるまちづくりは、これかあるべきだと考えています。地域住民がどれだけ地元らが本番だと考えています。

に愛着を持っているか、どう生きているか。これに受町では、50年先、100年先の未来像であるグランド

け手が自発的にリスペクトして、交流が生まれるべきデザインを公表し、今年から「軽井沢22世紀風土ではないでしょうか。

フォーラム」として本格的に行動を開始、私もその中今のブランディングでは、受け手に伝える専門家がでお手伝いしています。実は、軽井沢の住人構成は少周到に作り込んだ、テクニカルなイメージ戦略が主流

し変わっていて、昔からいる「旧住民」と移住してきとなっています。これを地域にあてはめると、ランキた「新住民」、そして少なくない数の「別荘族」がいングに一喜一憂するといった虚しい話になってくる。

ます。そのため、まちづくりもちょっと複雑です。

地域ブランディングでは、地域の持つ本物の価値をそんな中で、地元の不動産業者というのは、まちづ

いかに伝えるかをコミュニケーション活動の中で捉えくりの重要なステークホルダーです。たとえば、行政ていかないと、実のあるブランドが育たないと思いまが図面上で道路を1本引いたとします。しかし、道路す。その意味で、長野県小布施町や徳島県神 山 町を敷くことでいろいろな規制や利権が絡んでくるのは、理想的な地域ブランディングのモデルといえるでで、土地の情報を一番持っている不動産業者からすれしょう。

ば「ありえない」計画だったりします。これは、実際

不動産業者から土地の情報を── 今、先生が住んでいる軽井沢は、ブランドの点では強いイメージがありますが。

にあった話で、20年経った今でも、その道路は実現していません。
まちづくりに関しては、土地の情報を吸い上げて、
グランドデザインとの整合性を求めていかなければな

中嶋 軽井沢は、明治期より避暑地・保養地として開らないのです。そして、このようなボトムアップの取け、1980年代後半からは大型商業施設開設や新幹線り組みが、地域ブランドを作り、育てていく上での原駅開業が相次ぎ、今では年間850万人が訪れる日本を動力となると思います。

軽井沢中心街と浅間山

6

特集 地域ブランドを構築して町を元気に

参加意識が大いに高まることとなった。また、戦後減り続けてきた人口も、70年代後半から増加に転じていく。
平成になると、町のいたるところにオープンガー
デンが開設された。住人全体による「おもてなし」の表れである。さらに、2012年からは全国の若者100人以上を集めてディスカッションをする「小布施若者会議」を創設。交流の場としての町のアイデンティティを未来につなげるべく、新たな小布施ブランド創成に取り組んでいる。

地域ブランドのモデル例「創造的過疎」の発想で多様な人材を移住者に
徳島県神山町
徳島県の中央に位置する神山町。人口5000〜

左記の中嶋教授の話に登場した、地元主導で地域のブランディングを進める例を見ていくことにする。

6000人の町が注目されるようになったのは、
2011年に転入人口から転出人口を差し引いた社
会動態人口が増加に転じたこと。日本の小さな地域、特に中山間地域では非常に珍しいケースであ

小布施町・栗の小径

る。現在では、IT、デザイン、映像関連企業など16社がサテライトオフィスを置くほか、アーティ文化の交流を
地域のアイデンティティに
長野県小布施町

ストや起業家が多数移住してきている。
移住促進の中心となったのが、NPO法人グリーンバレーだ。理事長の大南信也氏は1990年代後
半から、国内外のアーティストを招聘する「神山小布施町は長野市の北東、千曲川の右岸にある人

アーティスト・イン・レジデンス」を開催。その成口1.1万人ほどの町である。古くから北信濃の交功を受け、2000年代後半からは労働者の移住を易・経済・文化の中心地として栄え、江戸末期には、促す「ワーク・イン・レジデンス」の活動を始める。

葛飾北斎、佐久間象山、小林一茶ら一流文化人の交

2005年に、神山町が全国の自治体に先駆けて光流の場となった。とりわけ北斎は小布施に4年間滞ファイバー網が整備されたことも追い風となって、在し、「男浪図・女浪図」「鳳凰図」など、晩年の大東京に本社を置くIT企業などの誘致に成功した。

作を残している。しかし、明治以降の小布施は大きほかにも、客の集まるパン屋さんをウェブで募集すく発展することもなく、100年間眠り続けることるなど、移住者を 逆指名 、特に30代夫婦で子になる。

どもがいることを優先した。

お なみ

め なみ

そんな一寒村に再び人が訪れるようになったの一連の取り組みの根底にあるのが「創造的過疎」

は、1976年の北斎館開設がきっかけだった。開という発想。人口減を受け入れる代わりに、バラン

業当初は周りに観光施設らしきものがまったくなくスのとれた人口構成にする、あるいは多様な働き方

田んぼの中の美術館 ともいわれたが、徐々に観を奨励するという発想に切り替えた。町の人口につ光客が集まるようになっていった。

いては、2035年時点で20人の小学校学級を維持

やがて、名産の栗を扱う会社が集まって街並みづ
くり＝修景事業を始めていった。その特徴は、地元
くまけん ごするには、毎年何人の子ども連れ家族を受け入れればいいのかを逆算したのである。

の著名建築家のほか、隈研吾氏や水戸岡鋭治氏と現在、神山町では農業やサービス業への取り組み

いった日本を代表するデザイナーが関わり、「栗のも盛んになってきている。
「クリエイティブ」「IT」

小径」など、小布施独特の空間を演出したことにあから始まった町のアイデンティティは、さらなる発る。これに、地元住民が触発され、まちづくりへの展を遂げようとしている。

REAL PARTNER January-February 2019

7

ング
ウォッチ

連載 第 9 回

レンド

「住」のト

分譲だけでなく、賃貸にも宅配ボックスが浸透
書留の受け取りや発送依頼などの機能も宅配ボックスの設置は、新築の分譲マンションではよく目にするようになったが、最近では賃貸マンションや建売住宅などにも広がっている。
政府の設置支援施策も手伝って、全戸分の宅配ボックスを設置する物件も登場。
また、その機能も、書留の受け取りから発送依頼ができるものまで、進化が続いている。
住宅ジャーナリスト

山下 和之

宅配ボックス設置実証実験で再配達率が劇的に低下て、宅配便の再配達削減に取り組むようになった。

ネット通販の利用者の急増で、宅配便のニーズがその最も有効な手段として、宅配ボックスへの関心

急速に高まっている。一方で、ライフスタイルの多が高まっている。実際、宅配ボックスの設置によっ様化に伴って不在率が高くなり、受け取りがままなて、再配達が大幅に削減できることが明らかになっらず再配達されるケースも急増している。その結ている。

果、宅配業者のドライバーの負担が重くなり、経営面の圧迫要因ともなっている。

写真：PIXTA

8

安倍政権では「働き方改革」を象徴するものとし

パナソニックは福井県あわら市と協力し、市内の一戸建て住宅に住む108世帯を対象に、同社の宅配

図表 1 宅配ボックス設置前後の再配達率などの変化
設置前
再配達率

設置後

49％

図表 2 宅配ボックス設置前と設置後のストレスの変化
設置前

べつに感じない

2％

設置後

2％

8％
かなり感じる

再配達削減回数

宅配業者の労働時間削減効果0回
0 時間

ストレスを感じる 3％
無記入 1％

どちらともいえない

1,013 回222.9 時間（資料）パナソニック『宅配ボックス実証実験最終結果報告』

32％

やや感じる

66％

やや
改善された

26％

かなり改善された68％（資料）パナソニック『宅配ボックス実証実験最終結果報告』

ボックスを設置して、社会的実証実験を行った。その付いた物件が登場している。また、エントランスの結果、図表1に示すように、設置以前は再配達率ではなく、各住戸の玄関脇に宅配ボックスを設置すが49％と半数近くに達していたのだが、設置後はるマンションも登場している。

8％と劇的に減少した。

現状では、せっかく宅配ボックスを設置している

また、実証実験中の4か月間で、宅配会社のドラ

マンションであっても、総戸数に対する設置数が少イバーの労働時間が200時間以上削減できたと試算ないため、すぐに満杯になって、結局、宅配業者がされている。108世帯でこれだけの効果があるのだ

持ち帰らざる得なくなるケースが少なくない。しかから、これが全国に広がれば、少なくとも宅配業界

し、全戸に宅配ボックスが設置されれば、再配達率の働き方改革は急速に進むことになるだろう。

は格段に低下するはずだ。

宅配ボックスの利用者側へのメリットも大きい。

宅配ボックス浸透の流れを受けて、建築後の経過

利用者としても、再配達の申し訳なさなどによるス

年数の長い分譲マンションのほか、建売住宅や賃貸

トレスを抱えていたところ、図表2にあるように、住宅でも宅配ボックスの設置が進みつつある。現在

やはり劇的に改善されているのだ。

のところ、賃貸住宅ではまだ少ないのだが、宅配ボックスの設置は競合物件との差別化が期待できる受け取るのは当たり前
宅配ボックスから発送もできる

ため、今後も増えることになるだろう。
宅配ボックスの機能も急速に進化している。単に

宅配ボックスの設置をさらに推し進めるべく、国商品を受け取るだけではなく、クレジットカードな

土交通省では、マンションにおいては宅配ボックス

どの書留の受け取りが可能な、安全性の高い商品もを容積率の計算に含めないルールを明確にした。宅開発されている。

配ボックスだけではなく、廊下と一体となった宅配

さらに、商品を受け取るだけではなく、事前に宅ボックス前の通路部分も宅配ボックスと一体的に容配会社に登録して連絡した上で、宅配ボックスに荷積率から除外できるため、設置スペースを広くしや物を入れておけば、宅配会社が引き取って発送してすくなったのだ。このような容積率への不算入措置

くれるタイプも登場している。

によって、宅配ボックスの数を大幅に増やすことが期待できる。

機能によって宅配ボックスの価格はまちまちだが、今後は賃貸住宅で新築時には宅配ボックス設置

こうした流れが加速されるなか、新築の分譲マンが常識になり、一戸建てや築年数の古い物件にも設

ションでは、エントランスのメールボックスと一体置が進んでいくようになるのではないだろうか。

となった宅配ボックスを開発、全戸に宅配ボックス

REAL PARTNER January-February 20199

ケットはずっと身近な存在だ。すでに三刷まで決まったという
この本では、マーケットの優れた効用を浮き彫りにしている。
なぜ、いまマーケットなのか？

は まち をつくる視点からマーケットを見ていま私す。研究を始めたのは2012年からで、ロンドンで長く住んでいたときその文化をすっかり日常として楽しんでいたため、帰国してあまりにも日本のストリートがつまらないことに気づいてしまったのが一因です。さらに、大きな建築に携わってきた反動として、小さな建築、個の集合体から まち を変えていくことはできないかと考え始めたからです。
近代の都市開発は、マスの欲望に応えるために設計されてきました。たとえば大きな資金を投入して郊外に大規模なニュータウンを作ること。それがいまは、個々の暮らしを充実させていくための まち づくりが求められています。マーケットは少ない資金でも地域に大きな効用をもたらすツールとして、重要な役割を果たす存在なのです。
本書によれば、お手本となるロンドンでも、マーケッ
トについての本格的な調査が始まったのは 2005 年から。
市 は、日本だけではなく世界中で 1000 年以上の歴史を持っている。現代の私たちにとっては、その意味や意義
は、大きく変わってきている。

コ物と呼ばれていた公共施設づくりは、すでに限界

ハを迎えています。地域をよりよくする、人々の生活の質を向上させるにはどうすればいいのか。
阪神淡路大震災の後に、仮設住宅によってコミュニティが分断され、もともとあった地域の人のつながりが希薄になっていく現象を目の当たりにしました。東日本大震災でも同様ですし、さらに食の安全への関心も加わりました。
ここ数年、行政のマーケットへの取り組みが目立ってきているのもそうした問題意識の現れです。マーケットはバ﹃ マーケットでまちを変える﹄友人であるブラジル人の声。華々しいイベントとは違ってマー人が集まる公共空間のつくり方「マーケットは生まれたときからそこにあるもの」と著者の鈴
木『マーケットでまちを変える 人が集まる公共空間のつくり方』
学芸出版社

2,000 円＋税

各地で開催されているマーケット（マルシェ、ファーマーズマー
ケット、朝市など）の人気は高まっている。地域のコミュニティ形
成、地場産業の育成など目的もさまざま。一方で質のよくないマー
ケットも増えている。地域の抱える問題を解決するツールとして、良質なマーケットが注目されている。その可能性を、ロンドン、日本の優れた事例やキーマンとの対談、データに基づいて解き明かし
ている。

10

注目の書 著者は語る
ラバラになっている地域の人たちを結び付けます。さらに美

安全な食品の提供、知識の普及にもつながるのです。
生産者としては、マーケットで直接消費者と対面で話をする機会を得て、自分たちの思いを話すこともできます
し、消費者の期待を知ることにもなります。
生活の質、経済、環境と大きく3つの効用がマーケットにはあります。ロンドンをはじめ海外では研究が進められ、「フィナンシャルタイムズ」でも、良質のマーケットは地域の不動産価値を高める効果があると記事になったほどです。
タワーマンションによって新しい住人がいっきに増えていく地域もあれば、高齢化・過疎化が進んでいるニュー
タウンもある。人々の生活への不満をマーケットはどのように解決してくれるのだろうか？

にも書きましたが、東京・赤坂のヒルズマルシェは

本

森ビルが主催しているマーケットとして定着しています。タワーマンションの住人の方々が、「ここに住んでよかった」と思えるのは、有機栽培の野菜を農家の人が売りに来るマーケットの存在だったりもするのです。
神奈川県川崎市の新百合ヶ丘では、カナドコロマーケッ
トが開かれています。金程に30年間空き地だった場所があり、そこを「カナドコロ」（金程の拠り所）と命名。川崎市と工学院大学の共同で有効活用の方法を研究している中で、マーケットも開催しています。住宅地の中でも10店
舗規模です。大きな規模のマーケットばかり目立つのですが、むしろその土地に適した規模で開催することが重要で、あまりに数字を追うと継続性を失うなど負の面が大きくなる面もあります。

央

すずき みお●早稲田大学理工学部建築学科卒業後渡英、横浜大さん橋を設計した設計事務所 Foreign Office Architects ltd. にて 2011 年まで勤務。複数の国際コンペで一等を受賞。帰国後、慶應義塾大学理
工学研究科で公共空間を活用したマーケットの研究を行い、2017 年
博士号（工学）取得。2016 年より O+Architecture 主宰。建築意匠設
計、自治体のアドバイザー、マーケットの企画・運営等多岐に活躍。
二児の母として親と子の居場所としてのまちの在り方も専門とする。

埼玉県志木市のYanasegawa Marketも、特徴のなかったニュータウンに新しい価値をもたらしています。小さな規模のままでも継続できれば、良質で効果的なマー
ケットになります。
ただ、運営側はほとんど利益が出ません。その点で行政の関与は今後も重要になってくるでしょう。たとえばアドバイザー制度を設けるなどして、公民共同でマーケットに取り組み、食品衛生などの面からも高い質を目指すことが期待されます。私も今後、いろいろとよりよいマーケットの普及に関わっていきたいと思っています。
（取材・文／編集部）

良質のマーケットを育てることは、その地域の不動産価値を確実に高めます。
REAL PARTNER January-February 201911

不動産と税金の［連載 第 2 回］

監修：税理士40年ぶりの相続税法大改革！
これだけは知っておきたい

大畑智宏（大畑智宏税理士事務所）

相続法（民法の相続部分）が 1980 年以来、約 40 年ぶりに大幅に改正されました。背景には、超高齢化や核家族化、それに伴う要介護者の増加、離婚・再婚件数の増加といった、家族のあり方の変貌があります。改正のなかでも特に「配偶者の居住権の保護」および「遺言制度の見直し」は、不動産取引実務にも大きく関わる内容となっています。

自筆証書遺言の方式緩和
近年、遺言書を残す人が増えています。
「終活」への関心の高まりもひとつの要因ですが、やはり遺され遺言書を残せるようになったことは大きな改善点といえます。

遺された配偶者への配慮

た家族が困らないよう、あるいは遺していく財産を有相続時に、配偶者のその後の生活を支える対策とし効に使ってもらえるようにという想いの現れといえるて、それまで住んでいた家に住み続ける権利を保証すでしょう。

る「配偶者短期居住権」と「配偶者居住権」が新たに自筆証書遺言の作成においては従来、財産目録も含設けられました。

め遺言書の全文を自書する必要がありました。改正法
では、目録の部分についてのみ、パソコンでの作成や◉ 配偶者短期居住権

通帳コピーの添付など、自書によらない書式が認めら被相続人の所有していた建物に、相続開始時に配偶れるようになります。遺言の本文については今までど者が居住していた場合、遺産分割が終了するまでのおり自書で、また目録を含むすべてのページには署名間、無償で住み続けることができる権利です。従来、押印が必要ですが、作成者の負担はかなり軽減される被相続人と配偶者の間では使用貸借契約が成立していことになります。

たという推認がなされ、被相続人が亡くなったあとも

さらに、作成した遺言書の法務局での保管が可能に

配偶者はそれまでと変わらず住み続けることができるなります。法務局では遺言書原本が保管されるとともとされてきました。しかし、たとえば遺言によって第に、その画像データが全国の法務局で共有されます。

三者に建物が遺贈されることになっていた場合など

これにより、紛失や第三者による書き換えといったトは、その推認が成立しないため、配偶者の居住が認めラブルを回避できるだけでなく、遺言者が亡くなった

られない（今まで住んでいた家を追い出される）事態

あとの手続きも変わります。従来、自筆証書遺言は自が起こることがありました。

宅などで保管され、開封する際には家庭裁判所に持ち

配偶者短期居住権によって、仮に配偶者が当該建物込んで検認を受ける必要がありましたが、その作業がを相続できない場合でも、建物の新たな所有者から居不要となり、すぐに取り出すことができるようになり住権消滅請求を受けてから６カ月は住み続ける権利がます。

保証されるため、配偶者は突然家を追い出されること

なお、この管理体制の強化によって、自筆証書遺言なく、その間に方策を講じることができます。

の効力はより確かなものになりますが、公正証書遺言の効力には及びません。とはいえ、公正証書にすると◉ 配偶者居住権なると準備や手続きは非常に煩雑でハードルが高く、配偶者が今までどおり建物に住むことのできる、基公正証書にしなくても誰でも比較的簡単に安全な形で本的には終身の権利です。登記事項にもなる権利であ

12

図1

配偶者居住権導入のメリット
相続人

妻および子１人

遺産内訳

自宅 ………………… 5,000 万円
預貯金 ……………… 3,000 万円

例

相続人

妻および子１人

遺産内訳

自宅 ………………… 5,000 万円
預貯金 ……………… 3,000 万円

合計 8,000 万円 の場合

例

合計 8,000 万円 の場合配偶者居住権ここでは 2,000 万円と仮定●現行制度では……
妻と子の相続分＝1：1（妻 4,000 万円

子 4,000 万円）●改正法では……

したがって、妻が自宅を相続する場合、以下のようになる。
宅）5,000 万円→

子どもに 1,000 万円を支払う

子：（預貯金）3,000 万円←

妻（母親）から 1,000 万円もらう

妻：（自この結果、妻 4,000 万円

子 4,000 万円の相続額になる

妻：（配偶者居住権） 2,000 万円＋（預貯金）2,000 万円 ＝4,000 万円
子：（負担付き所有権）3,000 万円＋（預貯金）1,000 万円 ＝4,000 万円＊負担付き所有権＝自宅評価額−配偶者居住権
この結果、妻 4,000 万円

子 4,000 万円の相続額になるり、第三者に対抗することができますが、あくまでも相続することになる負担付き所有権は、自宅の評価額「居住」だけを認める、所有権を伴わない権利が「配から配偶者居住権の評価額を差し引いた額になります。

偶者居住権」です。
配偶者居住権は、配偶者の相続する遺産の内訳に偏りがあって生活に支障をきたすことが予想される場合などに、配偶者に不利益のないよう保護することを最大の目的としており、遺産分割の選択肢の一つとして配偶者居住権は、配偶者が亡くなったとき（もしくは放棄したとき）に消滅し、子に帰属することになります。

身内の事情に合わせたその他の配慮新設されました。たとえば、居住建物および土地の価

従来、生前贈与については、法律上の明記はないも値が非常に高かった場合には、家を相続してしまうのの、相続人に対する贈与はかなり過去のものであっと、現金での相続がわずかになってしまい、配偶者がても遺留分計算基礎に算入するのがルールとなってい老後の生活費に困ってしまうことが考えられます。

ました。改正法では、算入するのは相続開始前10年

配偶者居住権導入のメリットを、具体例で見てみましょう（図１左）。

間の贈与のみに限定されました。
ただし、それが他の相続人の損害になるような場合

この場合、自宅の評価額が妻（＝母親）の相続分をは、その限りではありません。仮に、10年以上前に超えており、自宅を相続した妻は子どもに差額の財産の全額が長男に贈与されていたとすると、明らか

1,000万円を支払い、子どもは預貯金の3,000万円をに他の兄弟の損害となります。そのようなことがない

相続し、不足分の1,000万円を妻から受け取るというよう保護するための措置となっています。

理屈になります。しかし妻にほかに財産がなければまた今回の法改正には、高齢化社会ならではの措置

1,000万円を支払うことができないし、現金での相続として、相続人以外の親族への配慮が盛り込まれていがまったくないために、その後の生活に困る恐れがあます。具体的には、先に長男が亡くなっていて、長男ります。

の妻（被相続人にとっては息子の配偶者）が、被相続

そこで、妻（＝母親）が「配偶者居住権」を取得す

人の介護に従事していたような場合です。従来はこうることによって、居住権と預貯金を相続し、安心してしたケースであっても長男の妻の貢献は評価されず、生活することができます（図１右）。

相続財産を取得するすることができませんでした。

配偶者居住権の評価額の算定については、固定資産

このように今回の法改正では、従来トラブルの原因

評価額を基準とする方法や、賃料を基準とする方法なになりがちであった法の矛盾を見直し、現代の家族のど、いくつかの方法が提案されていますが、いずれの形や生活の実態に即したルールが取り入れられまし場合も、相続時の配偶者の年齢から算出される平均余た。結果として不利益を被る人が少なくなり、相続時

命年数を考慮した計算式になっています。一方、子がの親族間のトラブルの減少が期待できます。

REAL PARTNER January-February 201913

「コトづくり」によって、地域の活性化と価値向上を目指す
尚建（東京都文京区）

株式会社

東京の下町風情が残り、訪日外国人に人気の観光スポットとなっている「谷根 千 」（谷中・根津・千駄木エリアの総称）を中心に、不動産仲介管理を手がけている株式会社尚建では、飲食業開業支援や遊休不動産活用に積極的に取り組んでいます。徳山明社長は、「地域を元気にする『コトづくり』を増やすことが、商店街の魅力や地域の価値向上につながる」とし、それが「これからの不動産業者の役割」だと考えています。

徳山 明社長
転機となった 2 つのプロジェクト
先代社長が立ち上げた建築会社の新規事業だった不支援、経営者としての心構えなども指導した結果、オープンから4年目で売り上げも右肩上がりに成長しています。

動産事業を引き継ぐ形で独立し、賃貸管理業を始めた

もう1つは、木造アパートを宿泊施設に転用した

徳山社長は、前職の企業営業の経験を生かし法人契約「hanare」。谷中の木造アパートを事務所兼複合施設を獲得するなど、順調なスタートを切りました。しかにリノベーションした建築家・宮崎晃吉氏から相談をし6年目のときにそれらの大半が解約となってしまっ受けましたが、すでに「まち全体をホテルに」というたため、事業の建て直しを余儀なくされたといいます。

アイデアがあり、コンセプトや事業計画もしっかりし転機となったのは、2つの取り組みでした。1つは、千駄木の古民家で2人の主婦がカフェを開くという計画を聞いた徳山社長が、「すぐにつぶれてしまっては商店街の悪い事例になってしまう」と考え、ボラン
ティアでサポートを始めたこと。2人の想いを確認したうえで、客単価の高い飲食業への変更と事業計画の組み直しを提案するとともに、「Okaeri」プロジェク
トとして、設計やロゴデザイン、飲食メニュー開発などの専門家を募集しました。銀行融資を受けるための14

千駄木二丁目商店街にある古民家をリノベーション
して生まれたカフェ・飲食店「Okaeri（オカエリ）」

谷中のまち全体をホテルに見立てるコンセプトの中で建てられた「hanare」「まちやど」の仕組みの好事例として、2018 年度
グッドデザイン金賞を受賞

や遊休不動産の活用についての相談が増加し、今では「開業支援」
が事業の柱の1つに。徳山社長は「本当に困ったときに あそこに
谷中銀座商店街の空き店舗を小商いスペースにした「Things.
YANAKA」。2 階に入居した刃物研ぎ店「研ぎ陣」

いけばなんとかしてくれると思ってもらえることが、不動産業に求められる役割だということを改めて感じています」と話します。また2011年からスタートした「ジバコー（地域で働く不動産屋さんによる情報交換会）」活動も、そういった不動産業者を増やしたい、困ったときにすぐていたため、すぐに実現に動き始めました。
ところが想定以上に大掛かりな工事が必要となり、計画していた借主DIYでの改修方法では貸主に贈与税がかかることが判明しました。そこで「前払い家賃に相談できる人とめぐり合う場をつくりたいという思
いから立ち上げました。

不動産業者の役割は「コトづくり」に制度」の契約に変更し、10年の定期借家契約に5年の観光型商店街では、地域の人が買い物しにくかった

延長期間、資金回収5年の仕組みを考え、法務・建築・り、観光目当ての店舗しか出店しなくなったりという税務すべての面でクリーンな契約を実現しました。
「手

課題もあります。そこで徳山社長は、新規出店者にも間はかかりましたが不動産のプロとしてきちんとした商店街活動に参加し、地域になじんだ商売をしてほし仕事ができたと思っています」と、徳山社長も振り返いと考え、若手が出店しやすい家賃設定と「小商い」

ります。

を軸に、1つの建物をみんなで使い、夢や希望を叶え「困ったときの駆け込み寺」的存在にこれらのプロジェクトを機に、同社には飲食店関連

るための「はじめの一歩」を踏み出せる場所づくりに取り組んでいます。谷中銀座商店街での空き店舗プロ
ジェクト「Things. YANAKA」では、台湾茶販売
や刃物研ぎ屋、古着屋などが入居し、地元商店街からも「本来の商店街としてのお店が増えた」と喜んでもらえているとのこと。
徳山社長は、「これまで不動産業者はモノを作ってそこに人や店舗を入れてきたが、これからは人がやりたい「コト」を考え、それを実現するために「モノ」を提供していくという役割に変わっていく。 まちの玄関のような存在の不動産業者が増えていけば、商店街を活性化し、地域の価値も高めていくことができる」と指摘します。さらにこういった取り組みを通じて、「子どもたちに『大きくなったら不動産屋さんになりたい』と思ってほしい」と願っています。

会社外観
photo Ⓒ日本仕事百貨

REAL PARTNER January-February 201915

連載 第 177 回

自然災害と安全確保の法的問題（後編）山下・渡辺法律事務所

渡辺

弁護士

晋

日本には豊かな自然と彩り鮮やかな四季があります。これは私たちの誇りであり、文化や文明の源です。しかし、山や川があり、雨が多く水が豊富であることは、私たちの暮らしが自然状態の変動に大きく影響されることも意味します。平穏な日常の暮らしを守るという観点から、自然の脅威に対して安全が確保されるよう、十分に備えておかなければなりません。
宅建業者は、安心安全で豊かな暮らしを実現するための社会の仕組みにおいて、要の役割を担います。本稿では、がけ崩れや住居への浸水を取り上げ、台風などの災害への備えについて、売主、賃貸人、および仲介業者それぞれの責任が認められた裁判例を紹介しながら、宅建業者の留意事項を確認します。

1

判決では『Ｙ（売主）が、本件土地と隣地は、もと売主の責任

もと一筆の土地であったものを分筆し、先に隣地を販売したものであるが、Ｙは当該隣地も建築確認を得る

1．擁壁、土留めの説明（説明義務）

際に、擁壁の補強を高津区役所建築課から求められ、① 概説

補強工事が行われたことを知っていたことが認められ不動産の売主は、購入希望者に重大な不利益をもたる。とすると、本件土地と隣地の擁壁とは連続していらし、契約締結の可否の判断への影響が予想される事るのであるから、建築確認を求める際に、高津区役所

項を認識している場合には、信義則上これを説明する

建築課から同様の指摘がなされることは予想し得たは義務を負います（東京地判平成28.3.11〈2016WLJPCA

ずである』として、擁壁、土留めの安全性が不十分で03118008〉など）。

あることに関する情報提供がなされず、売主の売買契土地の売買では、土地を安全に建物建築に利用でき

約に付随する信義則上の説明義務に違反するとされま

ることは買主にとって重大な関心事ですから、擁壁やした（東京地判平成18.9.15〈2006WLJPCA 091500

土留めの安全性が十分ではない状況にあり、売主がこ

03〉
）
。

の点に関する情報を持っていれば、購入希望者にその情報を提供しなければなりません。
② 二段擁壁の説明義務
異なる構造体が縦に積み重ねられている擁壁を二段擁壁といいます（二段腰ともいわれる）。二段擁壁には、二層の擁壁が平行または平行に近い形でひな壇状＜宅建業者としての留意事項＞
東京地判平成 18.9.15 では、川崎市のがけ条例の説明はなされていましたが、それだけでは説明義務を果たしたことにはならないと判断されています。法令上の制限に明記されていなくとも、建物や住居の安全性に影響を及ぼすおそれがある事項があれば、宅建業者はそのことも説明しなくてはなりません。

に配置されているために、上段の荷重が下段の構造に影響するという構造上の欠陥があります。
マイホーム建設を目的とする川崎市の土地（本件土地）売買において、山側の高くなっている隣接地との2．土砂崩れに対する安全確保（不法行為責任）① 概説

境部分に二段擁壁が設けられていた事案では、すでに故意または過失によって他人の権利または法律上保販売されていた隣地の建築確認の手続きにおいて、高護される利益を侵害した者は、これによって生じた損

津区役所建築課から安全性の問題を指摘され、補強工

害を賠償する責任を負います（民法709条）。この条

事を行っていたという事情がありました。

文に該当する違法な行為が不法行為です。

16

不動産売買のなかでも、斜面に面する住宅を売却する場合には、特に安全の確保が強く要請されます。住

Ｙは不法行為に基づく損害賠償義務を負う』として、売主の責任が認められています。

居の安全が確保されない住宅を販売した場合、売主には不法行為責任が問われることもあります。
② 斜面地の安全性
兵庫県宝塚市で、平成9年7月大雨によって高さ40ｍ幅30ｍにわたる土砂崩れが起きて土砂が住居内に＜宅建業者としての留意事項＞
大阪地判平成 13.2.14 は、土砂崩れによる死亡事故について売主の責任を認めたという衝撃的な事案です。宅建業は、不動産取引に関わる人々の命を預かる業務であることを示すケースということができます。

押し寄せ、就寝中の一家4名が生き埋めになって死亡する事故が発生しました。大阪地判平成13.2.14（判時1759号80頁）は、この事故に関し、売主の不法行為責任が認められた事例です。
売買対象の土地付き戸建て住宅（本件建物）は、隣接地（本件斜面地）が切土され人工的に形状が変化さ

2

賃貸人の責任1．概説

れて50度を超える急斜面となっており、本件建物と賃貸人は賃借人に対して契約の目的に従って物を使

がけ面の距離はわずか5ｍ程度という状況でした。災用させる義務があります（民法601条）。この義務は

害危険地域図におけるがけ崩れ危険地域にも指定され賃貸人の基本的義務であり、この基本的義務を果たすています。

ため、賃貸人には修繕が義務づけられています（同法

本件斜面地では、昭和58年および平成5年に土砂606条1項）。修繕義務は使用させる義務の当然の帰結

崩れが起こっており、殊に平成5年7月の崩落事故であり、土地の賃貸借でも、賃借人には修繕の義務がは、本件土地付近まで土砂が押し寄せ、高さ40cm、あります。

広さ100㎡にわたり、土砂が堆積する状況になってい賃貸借における修繕については、特約によって賃借ました。平成6年6月には兵庫県民局から勧告を受人が負担するものとされることがありますが、一般にけ、同年11月ころ、法面保護工事（本件防災工事）

特約によって賃借人が負担する義務の内容は、通常生が施工されています。この工事は、本件斜面地に高さずる破損の補修すなわち、いわゆる小修繕であり、賃借

20ｍ、幅15ｍにわたって金属製ネットを張り、土留物の大修理、大修繕は含まれないと考えられています。

めをおいた工事でした。本件建物はその後、平成9年1月に分譲されています。

2．擁壁の沈下の修繕義務判決では『本件防災工事施工当時、Ｙ（売主）の代

東京地判昭和61.7.28（判タ624号186頁）は、擁壁表者であったＴにおいて、本件斜面地ががけ崩れの危の沈下について土地の賃貸人に修繕義務があるとされ険の大きい箇所であることを認識し、がけ崩れが発生た事例です。

した場合には、本件建物のみならず、本件建物に居住

借地人Ｘ１、Ｘ２の両名（Ｘ１ら）は、東京都北区所する住民の生命、身体、財産等が損害を被ることにつ

在の借地上の中古住宅を前所有者から購入し、地主Ｙ

き、予見することは十分可能であったものと認められとの間で、Ｘ１は昭和55年4月に、Ｘ２は昭和54年2る。したがって、Ｙが本件土地・建物を他人に住居と月に、それぞれ月額地代2860円、1600円で、期間20して売却するにあたっては、他人の生命、身体、財産

年の借地契約を締結し直していました。借地契約に等に被害を与えないよう、可能な限り本件斜面地の安は、「土留は借地人の責任に於いて管理する」などの全性について調査、研究を尽くした上、十分な防災工特約が付されています。

事を行うなどして安全性を確保するための措置を講じ

この借地については、北側が高さ約4.4ｍのがけとるべき義務があるので、ＴはＹの代表者の職務としなっており、昭和56年10月の台風で北側擁壁が沈て、安全性を確保するための措置を講じさせ、もって下、傾斜し、がけが崩れ落ちそうになるという状況が事故の発生を防止すべき注意義務があり、右義務に違生じました。Ｘ１らはＹに対し、擁壁の改修、補強等

反して他人の生命、身体等に損害を被らせたときは、を要求しましたが聞き入れられず、建物が倒壊する危REAL PARTNER January-February 201917

険があったため、結局昭和57年7月、建物を取り壊定に影響するような具体的事情があれば、説明義務のして転居しています。

対象となります。浸水事故についての特別な情報を入

判決では、『Ｙは本件土地の賃貸人（所有者でもある）として、本件擁壁を修繕する義務があったとこ

手していたり、それが可能である場合には、仲介業者に浸水履歴について説明義務を負います。

ろ、これを怠ったものと認められるので、債務不履行に基づき、Ｘ１らに生じた損害を賠償する義務があ

2．過去の浸水被害の説明義務る』として賃貸人の責任が認められています。土留め

東 京 地 判 平 成29.2.7（2017WLJPCA02078003）

を賃借人負担とする特約については、『賃借物の大修は、地下１階が駐車場となっている２階建ての中古住理、大修繕は含まれず、ましてや通常予想できないよ

宅において、買主が購入前に浸水について懸念を示し

うな天災等による甚大な被害に対する修繕は含まれなており、また仲介業者が市役所で調査を行っていたのい』と判断されました。

に、買主に対して誠実に調査と情報提供を行わなかったという事案です。売主の責任とともに、仲介業者に＜宅建業者としての留意事項＞
賃貸人の修繕義務は賃料との関係において経済的に見合うものであることが、その合理性を担保するといわれます。しかし本件では、月額地代 2860 円ないし 1600 円であるにもかかわらず、約 2300 万円の費用を要する改修工事の義務があるとされました。このことは、土地の安全確保は、賃借人との関係で義ついても、過去の浸水被害について誤った説明をした
ことについての責任が認められています。
判決では、『Ｙ（売主）およびＺ（仲介業者）には本件不動産の浸水履歴につきさらなる調査をし、正確な情報をＸ（買主）に説明すべき義務があったというべきである。さらに本件不動産の所有者であったＹ

務づけられるものであると同時に、所有者としての賃貸人の社

は、情報開示制度を利用して本件不動産の浸水履歴を会的な責任でもあることを示しているのだと思われます。

容易に入手することができたと認められることを併せ考えると、本件売買契約締結に際しＺが、本件不動産
所在の街区には浸水履歴があることを説明しなかった

3のみならず、Ｙの前所有者の浸水事故はなかった旨の仲介業者の責任1．概説
宅建業者は、仲介を行うにあたって、宅建業法35

説明をそのまま信じ、本件不動産については今まで浸水被害に遭っていないとの事実に反する説明をしたことについては、上記説明義務の違反があるといわざるを得ない』。

条によって重要事項の説明義務を負いますが、民事上宅建業者の説明義務の範囲は同条に定められた事項に限定されません。購入希望者において、購入するか否か、売買代金をいくらにするか等の意思決定に重大な影響を及ぼす事項を知っていれば、これを説明する義務があります。
購入希望者の意思決定に重大な影響があるかどうかが問題とされるものの一つに、過去の浸水事故があり＜宅建業者としての留意事項＞
本件は、売主が前所有者から浸水被害はなかったという誤った説明を受けており、かつ正確な状況を把握するには情報開示制度を利用することが必要であったという事情のあった事案のようです。仲介業者にとって難易度の高い業務が求められていますが、宅建業者に求められる社会的な責任の重さを示す事例といえましょう。

ます。この点については、浸水事故を生じさせるような場所的・環境的要因からくる土地の性状は、一般的な特性であって土地固有の要因とはいえないことが多く、また、そのような性状があるとしても、通常土地の価格形成の要因として織り込まれているため、浸水事故が一般的に説明義務の対象とはいえないとされています。
しかし、法令上の根拠や購入希望者の個別の意思決

18

4

まとめ

以上、自然災害に関する法的問題について、売主、賃貸人、および仲介業者それぞれの責任が認められた裁判例を通して検討を加えました。これらを踏まえる

（上段）判決年月日（下段）出典

責任の主体

法的構成

状況

備考

売主

説明義務違反二段擁壁の危険性について説明がな
されていなかった

区役所から安全性の問題を指摘さ
れていた

売主

不法行為責任

土砂崩れによって一家 4 名が生き埋めになって死亡した

がけ崩れ危険地域に指定
過去にも土砂崩れが発生していた

賃貸人

修繕義務違反台風で擁壁が沈下、傾斜し、がけが崩れ落ちそうになる状況が生じた

土留めを賃借人負担とする特約は適用されないものとされた売買仲介業者 説明義務違反

過去の浸水履歴について誤った説明がなされていた買主が購入前に雨水の流入について懸念を示していた

東京地判平成 18.9.15

2006WLJPCA09150003
大阪地判平成 13.2.14
判時 1759 号 80 頁

東京地判昭和 61.7.28
判タ 624 号 186 頁

東京地判平成 29.2.7

2017WLJPCA02078003と 宅建業の皆様の日常業務における心構えについて、次のようにまとめることができると思います。
第1に、法的な責任を全うすることは、宅建業者の最低限の使命であること。

者の責務です。
第3に、時代に応じた社会的な責任を自覚すること。
社会が人々の住まいに対して要求する水準は飛躍的に高まっており、また、安全性や環境の問題は、日々本稿で掲げた事例は、いずれも住宅の供給者や仲介状況が変わっています。中古住宅の流通促進の観点か業者が、一般消費者に対する責任を果たしていなかっら宅建業者にはインスペクションへの対応が求められたケースです。宅建業者の業務遂行過程において法的ることも、すでに皆様周知のことでしょう。宅建業者義務に違反することがあってはならないことは、いう

は緊張感をもって社会的な自覚を持ち続けなければなまでもありません。法令や判例は常に動いていますか

りません。

ら、最新の情報を入手し、細心の注意をもって業務にあたることが求められます。

以上、本稿の記述をご確認いただき、住環境の整
備・発展のための社会からの負託に応え、重責を果た

第2に、法的な責任を全うすればそれで事足れりとされることを期待いたしております。

はならないこと。
自然災害については、それぞれの自治体や地域でさ
まざまな取り組みがなされており、宅建業者は積極的に情報を収集し、理解をしておく必要があります。たとえば、現在多くの自治体から液状化危険度マップが公表されています。判例上は液状化危険マップの記載
事項の説明は仲介業者の義務ではないとされていますが（東京地判平成25.1.9〈2013WLJPCA01098004〉）、
宅建業者としては、それぞれの地域の土地につき、液状化危険度マップでどのように取り扱われているかを知っておかなければなりません。自治体や地域で取りまとめられた情報を知り、これを生かすことは宅建業

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法令改正

判例事例

講義動画

講義動画

既存住宅取引における宅建業者の業務のポイント
その1 57分

2 55分

その平成28年度判例（事例1）

売買と瑕疵の問題点 16分
平成28年度判例（事例2）

売買仲介における周辺環境の説明義務 18分
平成28年度判例（事例3）

事業目的建物賃貸借仲介の注意点 18分
平成29年度判例（事例1）

住宅ローン特約に関する助言を怠った
仲介業者の責任 13分
平成29年度判例（事例2）

瑕疵・重要事項説明義務の問題点 16分
平成29年度判例（事例3）

高齢者と不動産売買の注意点 25分
平成29年度判例（事例4）

定期建物賃貸借契約における特約に基づく賃貸人からの中途解約の問題点 16分

平成31年1月10日発行（毎月10日発行）通巻第483号 発行人／坂本久 編集人／壹岐昇一
1-2 January-February 2019 リアルパートナー1-2 月号 発行所／公益社団法人
全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

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