平成 26 年 1 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 433 号

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

岐阜県・愛知県

岐阜県各務原市周辺には航空機工場や関連航空機部品企業群がいくつもある（写真はブルーインパルス。機種のT-4は川崎重工岐阜工場などで製造された純国産機）。

地域の活力︑日本の活力︱ 地場産業！

第●回

14

世界に冠たるトヨタ自動車の本社は、愛知県豊田市にある。
従業員数は、33万3,498人（2013年3月末現在）。
写真は豊田市のトヨタ自動車堤工場。

大豆に麹菌を直接生育させる
伝統的な技法で、長期間熟成させてつくられる「愛知の豆味噌」。
八丁味噌のほか、さまざまな名称で呼ばれ味噌煮込みうどんなど、独自の食文化を形成している。

岐阜県関市の刃物の歴史は鎌倉時代、刀匠たちがこの地に移り住んだのが発端。
以来、その伝統は、現在の製品造りに生かされている。

Gifu

Aichi

美濃焼は、岐阜県東濃西部一帯で焼かれている陶磁器の総称。
岐阜県の陶磁器全般出荷額は日本一で全国シェアの45.8％（平成22年・工業統計）。写真は土岐市「織部の里公園」の元屋敷窯。

1-2

January-February2014
リアルパートナー 1-2 月号

花卉（かき）とは、主に花などを観賞用に栽培する植物で、愛知県は産出額で昭和37年以来、全国第1位を誇っている（愛知県HPより）。
写真左は田原市の電照菊のビニールハウス。

平成26年度税制改正大綱が決定「不動産の日」アンケート結果…消費税率引上げ前の駆け込み購入意識高まる
借地借家法について考える―借家編②―「不動産キャリアパーソン」受講のご案内● 紙上研修不動産キャリアパーソン で検索新年のご挨拶

みんなを笑顔にするために、地域に寄り添い
生活サポートのパートナーになることを目指して不動産に関する調査研究活動としては、民法の改正動向を踏まえた宅地建物取引制度のあり方や、
大規模災害時における要配慮者等への住まい確保
方策に関する調査研究を行い、また、都道府県宅建協会会員支援策として、不動産流通と価格査定のあり方に関する調査研究を行っております。
また、人材育成では、不動産取引従事者等の資公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
会長

伊藤

博

質向上策として「不動産キャリアサポート研修制度」を創設し、その第一段階となる通信教育資格講座「不動産キャリアパーソン」の受講申込を開始し、すでに全国約6,000名の方が受講されております。

謹んで新年のご挨拶を申し上げます。
昨年は、みなさま方のご支援とご協力により、円滑供するため、不動産情報検索サイト「ハトマークサイな組織運営ができましたことを感謝申し上げます。

ト」のさらなる充 実 に 努 め 、「 ハトマークサイトと全宅連と全宅保証は公益社団法人として発足し、

SUUMOとの連動オプション」
としてデータ連携を可

2年目を迎えておりますが、国民の住生活の安定や能とする業務提携を行い、一般消費者に対するより消費者保護に向け、都道府県宅建協会と連携のう

有益な情報提供の体制を拡充させていきます。

え、種々の公益事業を実施しております。

02

流通関係では、不動産に関する有益な情報を提さらに、「みんなを笑顔にするために、地域に寄り

全宅連では、昨年6月に法務省へ民法（債権関添い、生活サポートのパートナーになることを目指し係）の改正に関する中間試案に対するパブリックコます」とした、ハトマークグループビジョンを策定し、メントを提出し、今回の改正が不動産取引だけでな

今後、各種事業を通じて具体化を図ってまいります。

く国民生活のさまざまな分野で大きな影響がある

会員のみなさま方の業務支援の一環として設立ことを説明し、世に民法改正を喚起する提案をしました「一般財団法人 ハトマーク支援機構」においてした。

は、ハトマーク会員10万事業者のスケールメリット

平成26年度税制改正では、本年4月から消費税を活かし、「ハトマーク支援機構ならではの事業を行率が上がる状況のもと、新築住宅に係る固定資産

う」という基本姿勢のもと、各種業務提携を行い、今税の減額、住宅用土地に係る不動産取得税の特例

後もさまざまなサービスの提供に努めてまいります。

等、各種税制の特例措置が延長となったほか、既存全宅保証においては、消費者保護を図るための住宅の買取り再販における登録免許税の一部軽減

苦情解決相談業務や弁済業務、手付金等の保管措置が講ぜられる等、国民の住宅取得の負担軽減

業務や紛争の未然防止のための研修業務等の実が継続されることとなりました。
また、宅地建物取引

施を通じて、宅地建物取引の健全化・適正化に向け、主任者に対する社会的評価をより一層高めるため各事業を推進してまいります。

の「宅地建物取引士」名称変更に関する件、良質な最後に、みなさま方のますますのご繁栄とご健勝

既存住宅の流通活性化策の推進等についても積極をお祈り申し上げて、新年のご挨拶とさせていただ

的な提言活動を実施いたしました。

きます。

Jan.-Feb. 2014 Realpartner

TOPICS1 平成26年度税制改正大綱が決定
平成26年度税制改正大綱が平成25年12月24日に閣議決定されました。現段階では、
あくまで改正案ですが、税制関連法案は例年、通常国会にて審議され、政治情勢に変動がない限り例年3月末頃に成立する見込みです。
不動産関連の主な内容は以下のとおりです。
1

新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長

4

買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置の創設

新築住宅に係る固定資産税を3年間（マンションについて買取再販事業者により一定の質の向上を図るための改修は5年間）2分の1に減額する特例措置の適用期限が2年間（平成28年3月31日まで）延長されます。

2① 一般の住宅：3年間

税額1／2減額② マンション：5年間

税額1／2減額

居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の工事が行われた中古住宅を取得する場合に、買主に課される登録免許税の税率を一般住宅特例より引下げる措置が創設されます（適用期限：平成26年4月1日から平成28年3月31日まで、5ページ図表1参照）。

5

中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における税制特例措置の適用

損益通算及び繰越控除制度の延長
居住用財産を買換え、譲渡損失が発生した場合の損益通耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、耐震改修工事

算及び繰越控除制度の適用期限が平成27年12月31日まを行った後に入居した場合に、耐震基準への適合が確実でで2年間延長されます。

あることにつき証明がなされた場合には、以下の特例措置が適用となります（5ページ図表2参照）。

3

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び＜対象となる税制特例措置＞

繰越控除制度の延長〇住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除

特定の居住用財産を売却し、譲渡損失が発生した場合の損益通算及び繰越控除制度の適用期限が平成27年12月

02
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与税の非課税措置〇特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場合31日まで2年間延長されます。

Contents〇直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈January - February 2014

新年のご挨拶
TOPICS
平成26年度税制改正大綱が決定／第2回・民法改正についての研究会開催／重要事項説明の説明事項の追加について／
土地総研がメールマガジンを発行

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連載 vol.9 店舗考察

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ハトマーク支援機構の提携サービスのご案内

連載 vol.9 住まいのデータ解説
連載 vol.31 知っておきたい！建築基礎知識
紙上研修
借地借家法について考える―借家編②

連載 vol.9 不動産トラブル事例とその法的論点
連載 vol.62 知っていれば役立つ税務相談119番
連載 vol.9 これでわかる！不動産登記簿の読み方
連載 vol.38 不動産の経済学
Information
不動産キャリアパーソン受講のご案内／平成25年度「不動産の日」アンケート結果／藤田和夫名誉会長逝く
連載 vol.30 基本を確実に！宅地建物取引講座

1-2月号
2014年1月10日発行 通巻第433号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／壹岐昇一〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101
URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は2012年10月号から南から順番に2都道府県をクローズアップし、地場産業を紹介しています。編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

Jan.-Feb. 2014 Realpartner

03

の相続時精算課税の特例〇既存住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置

月31日まで3年3ヵ月延長③都市の低炭素化の促進に関する法律に基づく認定低炭素
住宅を新築した場合における登録免許税の特例措置…適6

長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定長期優良住宅を新築した場合における特例措置（登録免許税、不動産取得税、固定資産税）の延長特例措置の適用期限を平成28年3月31日まで2年延長。

用期限を2年延長④市街地再開発事業に係る特定の事業用資産の買換特例…
一部要件を見直しの上、適用期限を3年延長

10

既存建築物（非住宅）の耐震改修投資促進のための特例措置の創設●登録免許税税率を一般住宅より引下げ。

改正耐震改修促進法（平成25年11月施行）に基づき耐震・所有権保存登記：一般住宅特例：0.15％→0.1％

診断が義務付けられる建築物（非住宅）について、以下の特・所有権移転登記：一般住宅特例：0.3％

例措置が講じられる制度が創設されます。

→戸建て：0.2％、マンション：0.1％●固定資産税●法人税・所得税
耐震診断が義務付けられる建築物について、平成27年3

一般住宅特例（1/2減額）の適用期間を延長

月31日までに耐震診断結果の報告を行った者が、平成26年

戸建て：3年→5年、マンション：5年→7年4月1日から、その報告を行った日以後5年を経過する日までに●不動産取得税

耐震改修により取得等をする建築物の部分について、その取課税標準からの控除額を一般住宅特例より増額

得価額の25%の特別償却ができる制度を創設。

一般住宅特例1,200万円→1,300万円●固定資産税
耐震診断が義務付けられる建築物で耐震診断結果が報告

7

住宅用土地等に係る不動産取得税の特例措置の延長されたものについて、平成26年4月1日から平成29年3月31日

新築住宅用土地の軽減措置について、土地取得後住宅新までの間に政府の補助を受けて改修工事を行った場合、工事築までの期間要件を3年（原則：2年）とする特例措置、及び新完了年の翌年度分から2年度分の固定資産税について、固定築住宅に係る宅地建物取引業者のみなし取得日を住宅新築

資産税額の2分の1に相当する額を減額する制度を創設（たから1年を経過した日（原則：6ヵ月）とする特例措置の適用期

だし、改修工事費の2.5％が限度）。

限が、平成28年3月31日まで2年間延長されます。
◎消費税の軽減税率について

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特定居住用財産の買換え及び交換の場合の特例措置の延長
特定の居住用財産を買換え及び交換した場合の、譲渡益課税の繰延制度が譲渡資産の譲渡対価に係る要件を1億円（現行：1.5億円）に引下げた上で適用期限が平成27年12月31日まで2年間延長されます。
●譲渡価額の要件を見直し
現

行

改正案

9

譲渡資産の譲渡価額1.5億円以下
譲渡資産の譲渡価額1億円以下

その他適用期限を迎える各種税制特例措置の延長①優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の税率軽

消費税の軽減税率制度については、税率10％時に導入するとされています。
住宅については未定ですが、今後、社会保障を含む財
政上の課題と合わせ、対象品目の選定、区分経理等の制度整備、具体的な安定財源の手当、国民の理解を得るためのプロセス等、軽減税率制度の導入に係る詳細な内容について検討し、平成26年12月までに結論を得るとされています。
また社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律に基づき、課税の透明性・公平性を図るため、消費税の簡易課税制度のみなし仕入れ率が見直され、不動産業については40％（第6種）とされることとなりました（※平成27年4月1日以後に開始する課税期間に適用）。

減の特例…適用期限を3年延長②法人の土地譲渡益重課制度及び個人の不動産業者等に係る土地譲渡益重課制度の適用停止措置…平成29年304

Jan.-Feb. 2014 Realpartner●各制度のお問い合わせにつきましては国土交通省各所管まで
URL http://www.mlit.go.jp/common/001021899.pdf

TOPICS
図表1●買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置の創設

所有権移転登記：0.1％（本則2％、一般住宅特例0.3％）
リフォーム工事（一定の質の向上）

売

主

事業者

買

主

減

登録免許税

図表2●中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合の特例措置のイメージ

耐震基準に適合しない
中古住宅を取得

耐震改修工事

耐震基準に適合することが確実である旨、申請

入税

居

耐震改修工事の結果、耐震基準に適合する中古住宅に入居

第2回「民法改正の動向をふまえた宅地建物取引制度の2 あり方に関する研究会」を開催
全宅連不動産総合研究所（田中武弘所長）
は、平成25年
12月5日に第2回「民法改正の動向をふまえた宅地建物取引制度のあり方に関する研究会」
を開催しました。
この研究会は、宅地建物取引の基礎となる民法の改正動向に対して、消費者保護の観点から、安心・安全な宅地建物取引への影
響等について調査研究を行うものです。第2回の研究会では、第1回に引き続き、法務省と国土交通省がオブザーバーとして出席しました。
法務省からは、全宅連が先般提出したパブコメへの意見に対して、現在の審議の状況を踏まえた形での説明がありました。全宅連からは、消費者がトラブルに巻き込まれないよう、実務を踏まえた上での意見を述べるなど、活発な意見交換を●出席者（敬称略）
座 長：松尾弘（慶応義塾大学・教授）
副座長：中村肇（明治大学法科大学院・教授）
委 員：柴田龍太郎（深沢綜合法律事務所・弁護士）、
熊谷則一（涼風法律事務所・弁護士）、市川三千雄（全宅連・専務理事）、見勢本浩一（全宅保証・専務理事）、
小林勇（全宅連・政策推進委員長）、土屋祐二（全宅保証・弁済業務委員長）、神垣明治（全宅管理・副会長、全
宅連総研・副所長）【オブザーバー】
法務省、国土交通省、
田中武弘（全宅連総研所長）、和氣
猛仁（全宅連・副会長）、大桐代真子（深沢綜合法律事
務所・弁護士）研究会の様子行いました。
次回研究会は、平成26年2月に開催する予定です。

3 重要事項説明の説明事項の追加について「災

害対策基本法等の一部を改正する法律の一部の施行に伴う関係政令の整備等に関する政令」が平成

成26年4月1日）。
また「港湾法の一部を改正する法律」が平

4 土地総研がメールマガジンを発行
一

成25年12月1日に改正されたことに伴い、宅地建物取引業法行っています。購読は無料で、不動産関連の有益な情報を網施行令も同日に改正施行され、改正港湾法に係る共同化促

羅しています。
お申込みは、土地総研HPをご参照ください。

進施設協定等が説明事項に追加されました。

●土地総研メールマガジン・登録フォーム
URL http://www.lij.jp/mailmag/form.php

25年9月26日に公布されたことに伴い、宅地建物取引業法施行令が改正され、改正災害対策基本法に係る指定緊急避難場所等が説明事項に追加されることとなりました（施行は平URL

http://www.zentaku.or.jp/public/amendment/index.html

般財団法人土地総合研究所は、不動産に関する幅広い情報をメールマガジンに掲載し、月に1度の配信をJan.-Feb. 2014 Realpartner05

連 載 vol.

9

不動産トラブル事例とその法的論点
たかよし

弁護士

佐藤 貴美

新聞折込広告に、事実に基づかず「買得」等の不当な表示をした事例
不動産適正取引推進機構：不動産トラブル事例データベースより◆ 要旨
新聞折込広告等に不当な表示があった等として、媒介業者2社がそれぞれ1ヵ月間、2ヵ月間の業務停止処分とされた。

◆ 法的視点からの分析

ⅰ広告規制の概要
宅建業法では、宅建業者は、その業務に関して広告をする（1）事実関係
Y1およびY2は、新聞折込広告を行う際に、客観的、具体的な事実に基づくことなく、他の事業者の供給するものよりも優位に立つことを意味する用語や「買得」など、著しく安いという印象を与える用語を使用した。
また、広告に掲載した物件の中に、開発許可を得る前のものがあときは、その広告に係る宅地または建物の所在、規模、形質等について「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、もしくは優良であると人を誤認させるような表示をしてはならない」と規定しています（宅建業法32条）。
また、広告開始時期の制限（同法33条）や、取引態様を明示する義務（同法34条1項）
についても規定しているところです。

り、
さらに取引の態様も明示していなかった。

ⅱ 本件の処分理由（2）事情聴取をしたという点において、広告開始時期の制限に違反するとと行政庁で、Y1およびY2に事情を聴いたところ、Y1およびY2は、広告について宅建業法等の認識が不足していたなどと述べ、事実関係についてすべて認めた。

本件では、都市計画法29条1項の開発許可を得る前に広告もに、取引態様明示義務違反も処分理由となっています。
さらに本件では、誇大広告の禁止にも抵触するとされました。
宅建業法32条に規定する「著しく」とは、広告として許容されている誇張、誇大の限度を超える程度のものであり、具体的事例（3）処分に即して判断されます。本件では、「 具体的な事実に基づき、
ま行政庁の処分は次のとおり。

たはその事実に関するデータを保有することなく、他の事業者

Y1およびY2は、①客観的、具体的な事実に基づき、まの供給するものよりも優位に立つことを意味する用語」や、「事たその事実に関するデータを保有することなく、他の事

実にあわせて表示することなく「買得」など著しく安いという印業者の供給するものまたは他の事業者よりも優位に立つことを意味する用語を使用し、かつその事実を合わせて表示することなく「買得」など著しく安いという印象を与える用語を使用した、②広告に掲載した物件の中に都市計画法29条1項の許可を得る前のものがあった、③広告に取引の態様を明示しなかった。
さらに、Y1については、以前に宅建業法35条（重要事項の説明等）違反で口頭指導を受け、また地区の不動
産公正取引協議会から厳重警告を受けるなど宅建業法違反を繰り返している、Y2については、広告に関し宅
建業法32条（誇大広告の禁止）および34条1項（取引態様の明示）に違反している旨の文書勧告を受けるなど、同様の違反を繰り返しているとして、Y1を1ヵ月間、Y2を2ヵ月間の業務停止処分とした。

象を与える用語」を使用したことが当該判断の根拠とされているとことが注目されます。

ⅲ 業者間の公正な競争の確保
不動産の広告については、宅地建物の取引の公正を確保する観点とともに、業者間の公正な競争を確保する観点からも規制が行われているところであり（後者を主たる目的として「不動産の表示に関する公正競争規約」があります）、本件では、不動産そのものの広告内容とともに、「他の事業者よりも優位に立つことを意味する用語を使用」
した点が問題とされたことにも注意すべきでしょう。
本件では、過去にも違反行為が繰り返されたことが月単位での業務停止処分につながったわけですが、昨年11月以降、食品関係の虚偽表示問題が世間をにぎわせているところでもあり、不動産の広告についても、適正な広告の在り方等につき、この機会に再確認ください。

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Jan.-Feb. 2014 Realpartner

連 載 vol.

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知っていれば役立つ税務相談
辛島 正史

東京シティ税理士事務所 税理士

消費税の税率が5％から8％へ
平成26年4月分の賃料の税率は？
私は店舗や事務所の賃貸業を個人で営んでおり、
消 費 税 の 納 税 義 務があるため、そ の 申 告を毎 年行っています。平成26年4月から消費税の税率が5％から8％に引上げられることが決定したため、現在収受している賃料についても金額の見直しが必要となると思いますが、何月分の賃料から8％分の消費税を上乗せすべきでしょうか。

賃料を「前受金」として経理処理しているかどうかがポイント費
消税

3月までに支払われることになっている賃料を4月以降に受領した場合の消費税は？
一方で、平成26年3月までに支払われることになっている賃
料を、遅れて4月以降に受領した場合の消費税はどのようになるのでしょうか。
この場合は、「前受金」経理を採用していない
場合は「支払を受けるべき日」をもって税率を判断し、「前受金」経理を採用している場合は売上計上すべき時期をもって税率を判断することになります。
したがって、仮に平成26年2月末までに支払われることになっている3月分賃料を5月に受領した場合、どちらの経理方法でマンションやアパートなど居住用として借りている場合の賃料あっても税率は5％になります。
ところが、仮に平成26年3月末ま

の消費税は非課税となっていますが、店舗や事務所などの賃でに支払われることになっている4月分賃料を5月に受領した場料は課税されることになっています。

合、「 前受金」経理を採用していない場合は税率が5％、「 前受

ご指摘のとおり、平成26年4月1日から消費税の税率の引上げが決定しているため、どの月分の賃料から消費税を5％から8％にするかが重要となってきます。

金」経理を採用している場合は税率が8％になります。

いま一度、賃貸借契約書の内容の確認を！

まず消費税のルールでは原則として、賃料については「契約

ところで消費税が増税されることにより、店舗や事務所のオー

又は慣習によりその支払を受けるべき日」に収入として計上す

ナーは当然に8％分の消費税を賃借人から収受できるのでしょう

ることになっています。

か？オーナーは平成26年4月以降は8％分の消費税を税務署へ納

不動産賃貸借契約の場合、当月分の家賃は前月末までに税しなければならないため、賃借人から同じ8％分の消費税を預支払うというように、
いわゆる「前家賃」となっていることが多い

からない限り、5％分との差額はオーナーの負担となってしまいます。

ですが、このときは前月末が「支払を受けるべき日」となります。

この点については、賃貸借契約書の内容によって収受できるしたがって、平成26年4月分の賃料は3月に受取ることとなり、かどうかが決まってきます。

「支払を受けるべき日」は3月となりますので、4月分の賃料まで賃貸借契約書に「消費税の税率が変更された場合には、変は消費税は5％となります。5月分の賃料からは支払が4月以降更後の率による」であるとか、「賃料が公租公課の増額等によとなりますので、消費税は8％で課税されます。

り不相当となったときは、賃料の増額を請求することができる」

ただし、所得税や法人税の計算においては、例えば3月末に収受する4月分の賃料を「前受金」として経理処理することによ旨の条項があれば、それに従います。
また、賃料の表示が税抜表示となっている場合でも増額が可能でしょう。

り、3月の売上には計上せず、4月に計上することも認められてい一方で、賃料の表示が税込表示となっており、上記のようなます。実際問題として、
この方法で経理処理をしている人も多く、条項がない場合には、当然には8％分の消費税の上乗せがでこの場合は、消費税の税率も売上を計上する時期の税率に従きないこととなります。
このときには、賃借人と交渉して賃料の増うことになり、平成26年3月分までの賃料は5％、4月分以降の賃額を承諾してもらい、覚書などを締結する必要があります。

料は8％となります。
このように単純に「3月分」までの賃料は5％、「 4月分」以降の賃料は8％とはならないので注意が必要です。

消費税については、平成27年10月からはさらに10％への引上げが予定されていることから、
いま一度、賃貸借契約書の内容を確認されることをおすすめします。

東京国税庁HP 平成26年４月１日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いＱ＆Ａ
URL http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shohi/kaisei/pdf/2191.pdf※個別事案については最寄りの税務署へお問い合わせください。

Jan.-Feb. 2014 Realpartner07

連 載 vol.

9

不動産
登記の
ABC

こ れ で わ か る！不 動 産 登 記 簿 の 読 み 方
司法書士

阪田 智之

権利部（甲区）の読み方②
登記簿の所有者の氏名について
条第2項の規定による移記（平成12年6月22日登記）の際、誤っ登記簿の氏名にまちがいが…？

た登記がされた（※2）。

先日、ある方（不動産会社勤務）から、建物とその底地の関いずれにせよ、「たかが一文字」といって侮ってはいけません。

係にある下記の［登記事項証明書（その1）］と［登記事項証明

場合によっては、
このような登記のままでは、登記手続上、不動書（その2）］
について、次のような問合せを受けましたので、ご産取引を行えないこともあります。
「されど一文字」ということで、紹介させていただきます。

登記名義人や登記所に確認して、原因を追求する姿勢が重

（その1）
と
（その2）
では、所有者の氏名（具体的には、ろうの字）が異なっているが、これはどういうことですか？ 単純に何かのまちがいですか？

甲区の権利者その他の事項欄中、所有者の氏名をよく見て
みると、
（その1）
は「朗」であるのに対し、
（その2）
は「郎」
となっ

要です。
ちなみに、
この点は、登記手続の代理を生業としている司法書士は、とくに気にしています。
※1

登記所には、受付の日から30年間、当時の所有権移転登記申※2昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定による移記と請書やその添付書類が保存されています。

ています。一見、単なる間違いに思えますが、果たして…。

は、（ 登記所内において、）登記簿が、バインダー式からコンピュー

考えられる2つの原因

ンダー式の登記簿に登記されている登記の内容を、コンピューター

ター様式の登記簿に移行されたことを意味します。すなわち、バイ

この原因としては、登記された内容が真実である場合と、そうでない場合が考えられます。
まず、登記された内容が真実である場
合は、（その1）の所有者と（その2）の所
有者は、「同一住所地の別人」ということ

様式の登記簿の登記記録に移した際は、そのことを示すために、「昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記」と記録されます。

●登記事項証明書（抄）の一例（権利部甲区のイメージ）（土地）になります。
こういったケースの可能性は低いでしょうが、ゼロではありません。現地確認や登記名義人本人に確認するな
どして、確かめる必要があります。
次に、登記された内容が真実でない
場合は、何らかの原因によって、「誤った

朗登記」がされていることになりますので、一度、登記所に確認してみる必要があります（※1）。

（建物）

なお、誤った登記がされた原因としては、以下の2点が考えられます。
①平成2年の売買による登記申請の際、誤った申請内容（具体的には、登記権利者、すなわち「買主」の氏名表記を誤った）で登記申請が行われ、そのまま登記が実行された。
②昭和63年法務省令第37号附則第208Jan.-Feb. 2014 Realpartner郎

連 載 vol.

38

不動産の経済学
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

人間心理を知って不動産ビジネスに活用しよう（行動経済学）⑯
今回はどうして不動産に対する投資利回りが、預貯金や債あるはずです。
ところが、計算結果は5万1,209ドルという極めて券の投資利回りよりも高くなっているかについて考えることにし低い数値になりました。最低でも5万ドルが当たり、半分の確率ましょう。

で10万ドルが当たるくじを引く権利を、多くの人々は5万1,209ド

現在の経済環境下で賃貸住宅に投資すれば、立地やグル以下でなければ買わないというわけです。
これからわかること

レードによっても異なりますが、東京都心部でも5％前後の投資は、人は合理的な水準よりも、はるかにリスクを回避したがる傾

利回りを期待できるでしょう。一方で、日本政府が発行する10年向があるということです。

物の国債に投資しても、0.6％（2013年11月末）程度の利回りし米国の株式投資と債券投資の利回りの差が年間8％もある

か得られません。
この利回りの差である4.4％（5％‐0.6％）が、のも、同様の分析が当てはまるものと考えられます。行動心理「投資リスク」の違いによって生じることは、多くの方が実務を通学者であるリチャード・セイラー氏達は、この原因として次の2つ

じて、あるいはファイナンスの学習を通して理解していることだとを指摘しました。原因の一つは、人は短期間で投資の得失を考思います。国債に投資すれば、元本も利息も確実に支払われえる傾向があるため、中長期的にはリスクの少ない米国株式でるのに対して、不動産投資の利回りは、
あくまで「期待利回り」

あっても、その点が過小評価されてしまうということです（近視にすぎません。5％の期待利回りの賃貸住宅に投資しても、経眼性）。
もう一つの原因は、投資家は相場の変動を嫌っている

済環境次第では3％になることもあれば、6％になることもありまのではなく、損失を出すことに強い嫌悪感を持つということです。

す。多くの人は、不確実なものよりも、確実なものを好む傾向が客観的なデータからは、米国株式に投資をすれば、一定の利あり、あえて不確実なものを選択してもらうためには、それなりの益が見込まれる確率が高いのですが、「 損失を出すかもしれな

見返りが必要になります。
この事例で、
その見返りに相当するもい」という強迫観念、損失を出したときの後悔が、心の中で大きのが4.4％の利回りの差なのです。
この差を「リスク・プレミアム」

な位置を占めてしまうということです。

と呼んでいます。

人はどの程度リスクを嫌がるか？

不動産はもともと株式よりも投資利回りの安定した資産です
し、株式に投資するときよりも長い期間での投資を考えることが多いので、セイラー氏の指摘するような心理が株式投資ほどは

ここまでは通常のファイナンス理論に従った説明ですが、人働きにくい面があるように思います。その意味では、不動産のリが価格や利回りの変動という不確実なものを嫌うということだけ

スク・プレミアムが3〜4.5％程度であるのは、感覚的には妥当なで、
リスク・プレミアムを理解してよいのでしょうか。米国の株式市

ところかもしれません。

場を例にとると、株価は短期的に乱高下するものの、中長期的には安定的に上昇を続けてきました。株式投資と債券投資の利回りを比べると、歴史的に年間8％程度の利回りの差が見られるようです。中長期的にみれば、米国株式は価格変動が少ない資産であるにもかかわらず、
なぜこれほど利回りの差が生じるのでしょうか。不確実なリスク（株価の変動）の回避という説●人は合理的な水準よりも、はるかにリスクを回避したがる傾向がある

質問

人の損失回避傾向等を勘案した計算結果

次のくじをいくらで買うか？
50％の確率で5万ドルが当たる。
50％の確率で10万ドルが当たる

5万1,209ドル

明の範疇を超えているように感じられます。
そこで経済学者は「人はどの程度リスク（確率的な不確実性）を嫌がるものなのか」を計算しました。その前提となった事
例は、50％の確率で5万ドルが当たり、50％の確率で10万ドルが当たるくじを、いくらで買うのかというものです。数学的には、
こ

期待値（単純な確率計算）
5万ドル×50％＋10万ドル×50％＝ 7万5000ドル

なぜ、
こんなに
違うんだろう？

?

のくじの期待値は、5万ドル×50％＋10万ドル×50％＝7.5万ドルになります。
ですから、理論的にはこのくじには7.5万ドルの価値がJan.-Feb. 2014 Realpartner09インフォメーション

1

平成26年最初の力試し！
不動産キャリアパーソン受講のご案内

昨年5月からスタートしました「不動産キャリアパーソン」
については、「長年、取引に携わっているが、実務の再確認として参考になった」「実務に即していて取引の流れが理解できた」「宅建を持っていない従業者に対する社内研修として取り上げたい」等、さまざまなニーズで活用していただいています。
「不動産キャリアパーソン」
は、「不動産取引実務」
に関する基礎知識を取引の流れに沿って体系的に学ぶことができる通信教育資格講座です。
受講料、お申込み方法等は次のとおりです。

不動産キャリアパーソン講座テキスト◆受講料①都道府県宅建協会会員およびその従業者…8,400円（税込）②その他…1万2,600円（税込）◆お申込み方法①全宅連ホームページからインターネット申込み②所属宅建協会への書面申込み
URL1

http://www.zentaku.or.jp/public/training/career/index.html

前号から、不動産キャリアパーソンテキストの監修および解講師紹介

説動画の講師となっている各分野の先生を紹介しています。
今回は、テキスト第1編第4章「宅建業法の基本知識」、第6編第1章「賃貸管理に関する基礎知識」の監修、解説動画講師である佐藤貴美弁護士を紹介します。宅建業法の概要や賃貸不動産

従業者としての大切な心構え（社会的使命と役割、トラブル事例、宅建業法）

2

物件調査・価格査定

3

不動産広告

資金計画
4 （資金計画、
住宅ローン）
契約の基本
5 （売買契約、賃貸借契約）
その他知識6 （賃貸管理、建築、リフォーム、関係法令）管理の役割、重要性等について解説いただいています。
今、不動産をめぐっては、中古住宅流通の促進への動きの活発化等や、取引をめぐるトラブ◆佐藤貴美弁護士からのメッセージ

ル等の多様化に伴い、情報の透明性等の確保や、専門的・法令的知見からの対応等がより一層必要とされています。このような現状において、不動産取引に関わる者全員の資質の向上等を目的とする不動産キャリアパーソンの意義は極めて大きいものであり、みなさま方におかれては、ぜひ当該制度を積極的に活用されるようご期待いたします。

2

平成25年度「不動産の日」アンケート結果
消費税率引上げ前の駆け込み購入意識高まる

全宅連と全宅保証は、毎年9月23日を「不動産の日」と定め、9月1日から10月31日までの間、全宅連ホームページ等でインターネットを通じて全国の20歳以上の男女を対象にした住宅の居住志向と購買等に関する意識調査を実施していま

住宅ローンの金利が上昇しそうなので
8.5%

図表2●現在のお住まいに
関係なく、
「持家派」
「賃貸派」どちらですか

自分の収入が安定または増加しているから 1.5%

不動産価格が安定または上昇
しそうだから 14.9%

賃貸派・一戸建て 3.2%
賃貸派・集合住宅
11.6%

その他 1.6%
消費税率が
上がる
前だから
51.7%

持家派・一戸建て
66.5%

した。今回は、平成26年4月1日から17年ぶりに消費税率が住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから 21.8%

アップすることから、その影響が充分に反映されている結果

から」
を筆頭に、
「 住宅ローン減税など税制優遇が実施されが出ています。

ているから」、「 不動産価格が安定または上昇しそうだから」『不動産は買い時か？』という質問では、「買い時と思う」との順となっています（図表1）。なお、「 不動産価格が安定またいう回答は、昨年より上昇傾向で、約3割の方が「そう思う」とは上昇しそうだから」の回答については、全体と比較してみて、回答しています。その理由としては、「 消費税率が上がる前だ

60代の方々の回答割合が多くなっています。

す。今年は、昨年を上回る1万5,611件の回答が寄せられま10

図表1●不動産が買い時だと思う理由（買い時だと思う人のみ）

Jan.-Feb. 2014 Realpartner

持家派・マンション 18.7%

次に、『あなたは 持家派

賃貸派 どちらですか？』（ 図表

藤田和夫名誉会長逝く

2）については、依然「持家派」との回答が圧倒的な結果と藤田和夫全宅連第六代会長（全宅連なっており、「 持家派」を重視する方々への『住宅を購入する

名誉会長）が平成25年11月18日、逝去

ポイントは何ですか？』（ 複数回答・図表3）の質問では、「周されました。享年80歳。

辺・生活環境が良い」61.7％、「交通の利便性が良い」56.4％

故藤田和夫名誉会長は、昭和8年、石と、生活環境を重視する回答が上位を占めており、次いで「日

川県生まれ、昭和39年に不動商事（株）

当たり・住宅の向き」38.1％や「不動産の価格」37.3％という代表取締役に就任。業界団体での役員歴は、主なものとして、東ように、持家へのこだわりが伺えます。

京都宅建業協会千代田中央支部長を経て、平成9年に東京都

一方、「 賃貸派」の方々への『住宅を借りる際のポイントは宅建業協会会長・全宅保証東京本部長に就任し、平成20年ま何ですか？』（ 複数回答・図表4）の質問では、「 賃料」を重視

で5期11年にわたり同協会の会長を務めました。全宅連・全宅する回答が76.9％、次いで「交通の利便性が良い」58.7％と保証では、平成12年から20年まで4期8年、会長を務めるとともいうことで、「 賃料」
は若年層、「 交通の利便性が良い」
は高年に、（財）不動産流通近代化センター理事長に就任しました。
任期中に、「銀行の不動産業参入阻止」を図るとともに、「不動

齢層ほど重視するとの結果となっています。
その他、今回の調査で変化が生じ始めているものとして『パソコン以外で不動産物件検索サイトを利用したことがありますか？』の質問で、昨年の「利用したことがない」80.6％に対して、今回は75.5％と5.1％減少しています。
それに対して、「スマートフォンのサイトから賃貸物件を探す時に利用したこ

産ジャパン、ハトマークサイトの開設」、「 全宅住宅ローン（株）の設立」など、その幅広い人脈と卓越したリーダーシップにより常に中小不動産業の立場での政策立案を実行しました。
また、定期借家制度を創設し、新たなビジネスモデルを追求するとともに全宅保証の会員資格要件の礎を定め、今日の全宅連、全宅保証の公益法人化への道筋を築きました。

とがある」
は、昨年度の10.5％から今回は16.3％と5.8％の増

生前多くの公職を務められ、業界発展と土地住宅政策等に加となり、ほぼ同率が移行しているように伺えます。近年のス寄与した功績により、平成5年に東京都知事表彰、平成7年に建マートフォンおよびタブレット端末の普及の加速という時代

設大臣表彰、平成21年に背景からして、今後はパソコンからスマートフォンもしくはタ旭日中綬章を受章。

ブレット端末での検索が増加する傾向が予測されます。
ちな

なお、昨年12月、国土みに、
スマートフォンで売買物件を探すという回答例もありま

交通省の佐々木土地・建すが、売買と賃貸を比較すると、賃貸物件には税金や住宅設産業局長より藤田雅子

ローン等の心配がないことから賃貸物件検索の方が気軽に夫 人に従 五 位の位 階が検索しやすいのではないかということが考えられます。

授与されました（右写真）。

61.7%

図表3●住宅を購入する際のポイントは何ですか〔複数回答〕全体 N＝15,611

56.4%
38.1% 37.3%
28.2%

全宅連・全宅保証会長
23.5%
4.1% 3.8%
1.0%
その他

築年数が浅い宅建業者︵不動産会社・︶建設会社などのアフターサービス

土地の広さ

住み慣れている所だから住宅の構造が良い︵耐震・免震・断熱・
バリアフリーなど︶

間取り数・
間取りプラン

不動産の価格

日当たり・
住宅の向き

交通の利便性が良い

周辺・生活環境
が良い

76.9%

44.8%

連合会ならびに全国宅地建物取引業保証協会の会長を務められ、不動産流通業界の発展に多大な貢献をなされました。
時には、的確な判断と強いリーダーシップで政界や官界、他団体との連携により、「 税制等政策要望活動の推進」「不動産総合サイト（不動産ジャパン）、ハトマークサイトの開設」

図表4●住宅を借りる際のポイントは何ですか〔複数回答〕全体 N＝15,611

58.7%

22.0%
12.5%

伊藤 博

故藤田和夫名誉会長は永年、全国宅地建物取引業協会
8.8% 8.2%

29.1%

類まれなるリーダーシップで不動産業界を牽引「賃貸不動産経営管理士資格制度の創設」「 定期借家制度の創設」等に尽力されました。
さらに、全国の会員業者に対する支援策として、少額短期保険制度の推進、政策要望活動の推進、賃貸不動産管理業協会や全宅住宅ローン（株）の設

9.7% 9.1%

3.3% 2.7% 1.0% 0.9%
その他

宅建業者︵不動産会社︶
・関連の付帯設備の充実

建設会社などのアフターサービス

住み慣れている所だから住宅の構造が良い︵耐震・免震・断熱・
バリアフリーなど︶

セキュリティ
システムの完備

築年数が浅い

日当たり・
住宅の向き

間取り数・
間取りプラン

周辺・生活環境が良い

交通の利便性
が良い

賃料

I
T

●2013年「不動産の日」
アンケート調査結果
http://www.zentaku.or.jp/public/researchreport/2013fudosannohi/index.html

立等、絶えず会員目線での対応を心掛けられました。
これからの日本経済回復の鍵である「デフレからの脱却」に向けた対応等、不動産業界が取り組むべき諸課題に向け、大局観でのご指導をいただきたいと思っておりましたが残念な限りです。
ここに謹んで故人のご冥福をお祈り申し上げます。

Jan.-Feb. 2014 Realpartner

11

連 載 vol.

30

基 本 を 確 実 に！ 宅 地 建 物 取 引 講 座「法令上の制限調査」に伴う関係法令等の基礎知識
一定の用途地域における住居系建築物の容積率緩和のポイントと留意点
千葉 喬
当しなければなりませんので留意することです。

Question

2. 容積率緩和の対象となる基準（1）対象となる一定の用途地域

住居専用地域等を除く一定の用途地域では、一般的に住宅と店舗、事務所等の非住宅の用途が混在していることが多

この容積率緩和の対象となる用途地域は、住居専用地域、

くみられますが、これらの地域で一定の住居系建築物について

工業地域および工業専用地域を除く、上記の6地域内です（高容積率の緩和がなされているとのことですが、どのような場合

層住居誘導地区、特定行政庁が都市計画審議会の議を経てに適用されるのでしょうか。

指定する区域を除く）。

（2）一定規模の敷地面積と空地規模
敷地面積の規模は、近隣商業地域と商業地域では1,000㎡、
それ以外の地域では2,000㎡以上となります。ただし、条例

Answerでそれぞれ500㎡から2,000㎡未満および500㎡から4,000㎡未満の範囲で別に定めることができます。

1. 住居系建築物の容積率緩和とは敷地内の空地の規模は、建築基準法53条の建ぺい率の最そもそも容積率が市街地の用途地域で制限されているのは、

高限度（建ぺい率限度）に応じて、図表1のとおりとなっていま

敷地内の建築物の規模（延べ面積）の限度を設けて、その建す。
なお、敷地内の空地の条件として、当該空地の道路に接し築物の床面積の大きさに対応して人や物の動きによる道路そのて有効な部分の規模については、当該空地の合計規模に2分

他の公共施設への負荷のバランスを保つためでもあります。

の1を乗じて得た規模以上とされています（図表2参照）。

容積率は同じ数値であっても建築物を高くすれば敷地内の3. 容積率緩和の計算方法

空地の確保が可能となり、災害時の避難等の都市防災上、潤いのある都市環境上からも、その効果があります。

上記した基準に該当する全部または一部を住宅の用に供

そのため、一定の用途地域（第1・第2種住居地域、準住居する建築物については、当該建築物で住宅の床面積の割合

地域、近隣商業地域、商業地域および準工業地域の6地域）に応じて、次の算式により計算した数値まで、用途地域に関すの住宅と店舗、事務所等の非住宅とが混在している地域におる都市計画で定める容積率（指定容積率）の1.5倍を限度とし

いては、その道路等の負荷への影響について差異があるたてその容積率が緩和されます。

め、その差異の範囲内で住宅に関する容積率制限を最大で「1.5倍」
まで緩和することが可能であり、土地の有効活用面で＜算式＞も効果が期待できます。

容積率の限度＝

3×指定容積率3−住宅用途部分の床面積割合

図表2●容積率制限緩和（イメージ図）ただし、この容積率緩和の適用には、次の一定の基準に該
図表1●敷地内で定める空地の規模（施行令135条の16参照）
法53条の建ぺい率の最高限度（建ぺい率限度）確保すべき空地の合計（敷地面積に乗じる数値）

上乗せして確保すべき空地の割合（参考）※

5/10以下1−建ぺい率限度+1.5/10

15％

5/10を超え、5.5/10以下

6.5/1015％〜20％5.5/10超

1−建ぺい率限度+2/10

20％

定められていない場合

2/10

20％

※地方公共団体は条例により、上乗せして確保すべき空地の部分の割合を1.5/10または2/10
を超え3/10以下の範囲で別に定めることができる。

12

Jan.-Feb. 2014 Realpartner

容積率の緩和（グレー部分）

一定規模の
敷地の確保

道路

道路側を中心に
一定規模の
空地の確保

連 載 vol.

店舗考察

消費行動の変化に対応していこう屋外広告士

店舗考察
これまでの連載では、主に店舗周りのことを解説してきました。
今号では、ホームページやインターネットの世界に触れながら、人々の消費行動の変化について解説します。

若い人の消費行動例…スマホとチェーン店

9

髙橋 芳文

「リアル＋ネット」の合わせ技でインターネットが発達している今の社会では、お店に行く前にどんなお店なのかと下調べをしてから、そのお店を訪ねる人も少なくありません。
ここは重要なポイントです。不動産の店舗に先日、あるワークショップで大学生の方々と同じチームになり、

おいても、一昔前は、店舗で物件を探すのが当たり前のことで話をする機会がありました。
そこで、筆者が学生の方々に「お店したが、今は、不動産情報のポータルサイトなどで、物件情報を探しや、お店選びは、
どのようにしているの？」と質問したところ、

簡単に探せるようになりました。

そのチームの学生さん全員が「飲食店を探すのであれば、
自

一昔前は、どこに店舗を構えるかという立地戦略がもっとも分がいる場所の近くにあるチェーン店をGPS付きのスマートフォ

重要で、ホームページを持っていなくても商売にはそんなに影ンで探す」と答えてくれました。

響がなかったと思います。
しかしながら、今は、
インターネットを活

この回答を聞いて感じたことが2つあります。1つ目は、自分の足を使って街を歩いてお店を探すのではなく、
スマートフォンで用して情報を調べてから、
リアル空間に出て、消費行動をするということが、より顕著な時代になったと思います。

探すという消費行動が、今の若い人たちの主流であるというこ

不動産の店舗においても、
リアル店舗の魅力を磨くと同時と（若い人だけに限らないかもしれませんが）。2つ目は、個店よに、
ホームページを活用して、そのホームページ上で、お客様にりも、チェーン店を好む傾向があるということです（筆者はチェー

安心して来店してもらえる情報を出していくことがより重要に

ン店より個店が好きですが）。

なってきたのかもしれません。

1つ目のスマートフォンでお店を探すという消費行動について
は、すべての若い人がそうであるということではありませんが、「リアル＋ネット」の合わせ技で、消費者行動の変化に対応しながら、店舗の集客を最大化する工夫を考えていきましょう！

ちょっと前には、考えられなかった消費行動です。
ちなみに、筆者は、はじめての場所に行って、飲食店を探す場合、今でも自分の足を使って街を歩いてお店を探すことが多いです。
また、2つ目の個店よりもチェーン店を好む傾向については、知っているお店は、安心して入れるけど、知らないお店は、
なか
なか入りづらいという声を多数聞きました。
この知っているお店は安心できて行きやすく、知らないお店は、不安でなかなか行きづらいという消費者心理は、言われてみれば、確かにその通りです。

全宅連・全宅保証のホームページをご利用ください
全宅連・全宅保証は、一般の方が不動産取引に関して役立つ知識等を得られる
ホームページを開設しています。ホームページには不動産の基礎知識や不動産取引お役立ち情報のほか、政策提言と研究報告について専用バナーを設置し、全宅連の活動状況も閲覧できます。

URL http://www.zentaku.or.jp/

Jan.-Feb. 2014 Realpartner13

連 載 vol.

9

住まいのデータ解説

住宅ストックにおける持家一戸建ての存在感
リクルート住まい研究所 主任研究員

住宅ストックの50％超が「持家」の「一戸建」

矢部 智仁

つまりこれら共同住宅という種別には建物の維持管理に関して事業者としての担い手が存在しているのです。一方で、過住生活基本法の施行以降、今後の不動産、とりわけ住宅市

半数の持家・一戸建では、購入者自らにその維持管理が任さ

場はフロー中心からストックも重視される市場へと変わってゆくれることが多く、
たとえば、
リクルート住まい研究所が過去に行っことが強調されているわけですが、今回は改めて住宅ストック

た消費者調査では、住宅所有者のメンテナンスは「壊れたら使の種類やボリュームをきちんと整理して、そこに関連する「機える程度に機能回復する」行為が中心で、使える状況では積会」
を考えてみたいと思います。

極的な追加投資や予防保全的な行為は行われにくいという結平成20年の住宅・土地統計によれば、既存の住宅ストック総果も出ています。
このように住宅ストックの種別によって、
メンテ

数は4,960万戸となっていますが、その内訳を所有関係別に持ナンスの程度や頻度に差が生じていることが考えられるのです。

家か借家か、建て方別に一戸建てか集合住宅かで区分したものが下の表となります。

メンテナンス行為をビジネス機会に変える

この表で注目すべき大きな特徴は、住宅ストックの50％超が周知のとおり、国土交通省による各検討会、委員会において「持家」の「一戸建」住宅であるということです。実は、
このストッ

既存住宅の性能をきちんと表示できる基準と手順を整理し、保クの過半となる大きな存在が、将来のビジネス機会の創造に険と組合せて金融機関の評価へと結びつけるなどして、市場とって注目ポイントであると考えられています。

価値につなげることを目指す、すなわち不動産の資産性を高め

では、なぜ注目ポイントなのでしょうか。
それは 管理 という事

る検討や研究が始まっています。

業でストックを考えると分かります。全体の約10％近くを占める

不動産流通の活性化というのは、資産化への一つの過程でまでに至った持家の共同住宅、いわゆる分譲マンションにはスす。不動産流通を広義にとらえれば、売却だけではなく賃貸とトックの維持管理について「マンション管理事業者」が管理組いう選択も視野に入るわけですが、いずれにしても住宅が使わ合のパートナーとして存在しています。
また約1/3、35％を占めれている期間の追加投資が将来の市場価値に繋がるような道

る借家においても、「賃貸住宅管理事業者」がオーナー（公営筋を見出そうとする現在の取り組みをきちんと理解し、個人にも民間も含めて）に対して建物の維持管理サービスを提供して任されたままのメンテナンス行為をビジネス機会に変えてゆく機います。

会とすべき、と考えられるわけです。

図表1●所有関係別・建て方別「住宅数」「ストックシェア」「1住宅あたり述べ面積」

総計
持家

借家

計
持家（一戸建）持家（長屋建）持家（共同住宅）
持家（その他）
計
借家（一戸建）借家（長屋建）借家（共同住宅）
うち その他借家（共同住宅）
うち 民間借家（共同住宅）
借家（その他）

住宅数（万戸）ストックシェア

4,960
3,032
2,519
36
468
9
1,777
192
88
1,494
392
1,102
3

61.1％
50.8％
0.7％
9.4％
0.2％
35.8％
3.9％
1.8％
30.1％
7.9％
22.2％
0.1％

1住宅あたり述べ面積（㎡）
94.13
122.63132.3099.65
71.53
165.69
45.49
80.57
51.43
40.53
49.25
37.43
91.38

＊平成20年住宅・土地統計（第7表）を基に作成。

14

Jan.-Feb. 2014 Realpartner

連 載 vol.

31

知 っ て お き た い！

建築基礎知識木造住宅の構法① 躯体
明海大学不動産学部教授

中城 康彦

今号から木造住宅の構法を確認します。構法を知ることでります。一方で最低限の梁成しかないと将来の模様替えの制改修の際にどの部材に、どう手を加えるか判断できます。一般

約条件となりますので、余裕が望まれます。木造住宅では1階化するインスペクションにも正しく対応できます。

の柱がない場所に2階の柱を立てることができる間取りの可変性が長所ですが、2階の柱が支える屋根などの加重を2階の床

1

基礎梁が受け止めた後、1階の柱に伝えるため、梁成はより大きくな

基礎は鉄筋コンクリートで造ります。耐震性、防湿性、施工性ります。1階の天井高（一般に2.4〜2.6m）と、その家の最大の（上部躯体等）に貢献するため、近時は一般にベタ基礎が採梁成（30〜45cm程度）
によって階高が決まりますが、階高が一用されます。直接基礎が一般的ですが、軟弱地盤では地盤改般に流通している柱材の寸法（通常は3m）を超えると工事費

良や杭を打ちます（2011年7-8月号P16-17参照）。木に比べてが急騰します。

鉄筋コンクリートは竣工後の修繕工事が困難であり、長期利用のために信頼性のある基礎を造ります。鉄筋の径、本数、かぶ5

小屋組り厚＜注1＞、
コンクリートの厚さに余裕が大切です。
また、床下屋根を構成する三角形の部分をさします。軒桁は2階の床梁の乾燥状態を保つことが重要です。基礎に開けた換気口で床と同様に考えます。支える加重が少ない分、2階の床梁より小さく

下換気を確保していましたが、基礎と土台の間をあける方法がてすみますが、建物の格式を出すため大きい部材を使うことも多くなっています（ねこ土台）。床下の乾燥状態はインスペクショあります。屋根の仕上げ部分を垂木（たるき）が支え、垂木と直ンの重要なチェックポイントです。

交する母屋（もや）が垂木を支えます。母屋を小屋束（こやづか）が支え、小屋束を小屋梁が支え、軒桁に伝えます。最上部

2土台の母屋を棟木（むなき）といい、棟木を所定の場所に取り付ける

鉄筋コンクリート製の基礎の上に木製の土台があることで柱ことを上棟といいます。上棟の日に上棟式を行い餅などを撒いや筋交いなど、木部の工事が容易になります。地面に近く腐りて祝う風習があります。工事費の中間金を払う節目でもありまやすいため、腐りにくい樹種を選ぶ、寸法に余裕を持たせる、防す 。長 期 耐 用

腐処理を（繰り返し）行います。基礎と土台はボルトで緊結しまによって垂 木、す。地震や風による横にずれようとする力や建物を浮き上がら

母屋、棟木にたせようとする力に対抗するためです。基礎に次いで修繕等がむ

わみがでると見ずかしく、初期投資の段階でしっかり造ることが重要です。

苦しく、雨漏りな●木造住宅の躯体どの原因になり3

柱ますので、余裕

土台の上に柱を立てます。長期耐用のため土台と同様の配を持たせること

慮をします。柱は3寸5分（105ミリメートル）が一般的でしたが、耐が大切です。

久性を考えて4寸（120ミリメートル）やそれ以上のものが多くなっ＜注1＞ています。柱の寸法は耐用年数を判断する重要な要素です。

コンクリート表 面

間取りを考える際には広々とした部屋がほしい、窓を広くとりたいなどが優先されがちですが、長期耐用のためには柱や筋交いの配置（数とバランス）が重要です。世代をまたぎ、所有者を代えて利用しますので、建物のファンダメンタルズとしての構造安定性が最優先事項です。柱と土台や梁は金具で緊結します。

42階床梁（および胴差）
柱の上に梁をのせます＜注2＞。2階床梁は2階の積載荷重

から鉄筋までの距離。
＜注2＞
位置によって梁、胴差、軒桁といった名称がありますが、広義には荷重を支える横架材＝梁 と理 解 できます。

などを支えます。梁成（はりせい）
は梁を支える柱の間隔で決ま

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紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会

借地借家法について考える―借家編（その2）―

第●号

中央大学法科大学院教授・弁護士

升田 純

3回にわたり借地借家法の留意点を勉強してきましたが、127

その内容は複雑です。
日頃から判例などを中心に、取扱いの留意点を勉強してください。

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Ⅵ

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借家の対抗力は、賃料額ですが、契約締結時に定められた賃料額も、年月の経過とともに不満が生じてきます。賃料額の改定について借家の場合にも、借地の場合と同様に対抗力が問題になりは、借地借家法32条が賃貸人に増額請求権を、賃借人に減（借地借家法10条参照）、借家の建物の所有権が売買等に額請求権を認めています（借地借家法32条は、賃料のことを

よって移転された場合、賃借人が賃借権を新所有者に主張す「借賃」と呼んでいます）。

ることができるか、
どのような要件の下で主張することができるかが問題になります（これが借家の対抗力の問題です）。

この増減額請求権は、その性質が形成権と呼ばれるもので、賃貸人または賃借人の権利の行使によって（具体的には増額

借家の場合にも、賃借権の登記を得る方法が認められていする旨または減額する旨の意思表示をすることであり、後日のますが（民法605条）、実際上見かけることは極めて稀です。

不要な紛争を回避するため、書面によって行うことが多いもの

通常は、建物が引き渡されることによって、賃借人は対抗力をです）、借地借家法32条の要件が満たされている場合には、取得することになります（借地借家法31条1項）。賃借人は、当然に増額または減額の効果が生じることになります（請求し建物の引渡しを受けている場合には、建物の所有権が新所有た時から将来に向かって増減額の効果が生じるものであり、者に移転しても、賃借権を主張することができます。

遡及的に効果が生じるものではありません）。賃料の増減額

そきゅう

また、
この場合、賃借人との間の借家契約は、新所有者に当請求は、契約関係を一方的に変更することを認めるものです

然に移転し、新所有者との間に借家契約が承継されます。具

が、契約期間の途中で内容を変更するためには本来は合意に

体的には、新所有者が所有権移転登記を得た時に移転し、そよることが必要ですから、例外的な権利であるといえます。

れ以後、賃借人は、新所有者（新賃貸人）に賃料を支払う義

賃料の増額、減額を請求する場合、一定の金額に値上げす

務を負います（その旨の通知がされるのが通常です）。
この承るとか、値下げするとかを相手方に伝えることが実際上多いの継に伴って特約を含む借家契約の内容が新所有者に承継さですが、この金額は単なる希望にすぎず、これによってその金れますし、敷金関係は、借家契約とは別の契約であると考えら

額に増額・減額の効果が生じるものではありません。
この意味れていますが、承継の際に賃借人が負う債務を控除した残額

で、増額、減額を請求した場合、適正な金額に増額・減額の効の敷金関係が新所有者に承継されます。

果が生じることになります。

Ⅶ

賃料の増額・減額

賃料の増減額の希望額に相手方が同意した場合には、その金額で増減額の効果が生じますが、争いがある場合には、協議によって決めることができます。協議が整わなければ、原借家において賃貸人、賃借人にとって最も関心の高い事項

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則として民事調停を経て（民事調停法24条ないし同条の3。

原則として調停を経ることが求められていますが、これは、調

これらの特約の効力が問題になることがありますが、借地借停前置主義と呼ばれています）、最終的には訴訟によって解

家法32条1項ただし書の規定の内容、趣旨に照らし、増額を内決することになります。居住用の借家の場合、賃料の増減額を容とする特約は無効とされる可能性があります。

めぐる争いの金額の幅は少なく、調停、訴訟の手間、費用等を考慮すると、経済的には引き合わない紛争であることが少なく

Ⅷ

修理・修繕

ありません（訴訟に発展した場合には、賃料の鑑定が必要になることが多く、そのための費用もかかりますし、事案によって借家契約が継続する間、天災、経年、賃借人の使用方法等

は最終的な解決までに相当の年月がかかることがあります）。

の事情によって建物の修理、修繕が必要になることがあります。

賃料の増減額請求は、①土地・建物に対する租税その他のこれらの修理・修繕を誰が行うべきか、費用は誰が負担するか、負担の増減、②土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済手続はどうするか等が問題になり、使用期間が相当の年月を経事情の変動、③近傍同種の建物の賃料との比較により、賃料

過すると、修理・修繕が必要な事態が生じることが多くなります。

額が不相当になった場合に増減額の効果が認められるもの

修理・修繕は、賃貸人が建物を使用・収益に適した状態でで、従来の賃料額が不相当でなければ（しかも、前記の①②

提供する義務があることから（民法606条1項）、原則として賃③の事情によって不相当になることが必要です）、増減額請求貸人が必要な修理・修繕義務を負います（実際上は、修理・修をしても効果は生じません。従前の賃料額が不相当になるか繕が必要か、
さらに必要な修理・修繕か、どのような方法・範は、ある程度の年月が必要であることが多いのですが、経済事

囲で修理・修繕が必要か等が問題になります）。
もっとも、
この

情によっては数ヵ月の経過で不相当になることもあり、逆に数原則については、
当事者間で特約を定めることができますので、年を経ても不相当にならないことがあります。

さまざまな内容の修理・修繕に関する特約が締結されています。

賃料の増減額請求がされる場合は、賃貸人と賃借人が双修理・修繕特約は、原則として有効ですが、居住用の借家の方権利を行使する等し、
しかも最終的な解決に至るまでの間場合には、大修繕、建物の構造に係る修繕、経年劣化によってに数回の増減額請求が繰り返して行われる等、深刻な紛争に自然に必要となる修繕等につき賃借人に修理・修繕義務を負なることもあります。

わせたり、修理等の費用を賃借人に負担させたりする特約は、賃料の増減額請求がされた場合、賃借人が従前どおりの賃

公序良俗（民法90条）、信義則（同法1条2項）に照らして無効料を支払えばよいのか等が問題になることがありますが（支払とされる可能性が相当にあります。
また、大修繕等であっても、う賃料額によっては、賃貸人が賃料不払いを理由に借家契約

賃借人の落ち度によって修理等が必要になった場合につき賃を解除することがあります）、賃料額が確定するまでは相当と認

借人の負担とする旨の特約は、有効ということができます。

める額を支払えば足りることになっています（相当の額と各低額

建物に修理等が必要になった場合、修理等を誰が負うか、の差額を後日清算することが必要ですが、その場合には年1割費用を誰が負担するか等につき紛争が発生する一方、賃借人の利息を支払うことが必要です。借地借家法32条2項、3項）。

が建物の使用・収益に支障が生じることがあります。
この場合、

もっとも、
この相当と認める額の判断は、賃借人にとって容賃借人が賃貸人に対して修理等を法的な手段によって強制し易ではなく、低額な賃料を支払うと（賃借人としては、賃貸人

ようとしても、時間がかかり、実際的ではありませんから、賃貸の賃料増額請求に対する対抗策として、減額請求をし、従来人に通知する等した後、自ら業者に依頼する等して修理等をよりも低額の賃料を支払うという手段をとることがありますが、行うことがありますが、その費用が賃貸人の負担である場合に危険な方法です）、賃貸人が借家契約を解除した場合、解除は、必要費、有益費として償還を請求することができます（民法の効力が認められることがありますから、注意が必要です。

608条）。なお、
この場合、賃貸人と賃借人との間で信頼関係

賃料の増減額をめぐる紛争は、意外と深刻で、解決までにが乏しいときは、賃貸人が建物の所有権の侵害、不要な修理手間がかかることがあり、従来から賃料改定に関するさまざま等を主張し、借家契約を解除する等して紛争が一層深刻化すな内容の特約が利用されています。最も単純な特約は、借地ることがあります。

借家法32条1項の内容と同じ内容のもの、契約の更新ごとに

近年、賃貸マンションの中には、建物の躯体の状態で賃貸し、改定するもの、増減額請求の前に協議を行うものがあります

内装、造作等を賃借人がその裁量で行うことができるような借が、他方、一定の期間の経過によって一定の割合、一定の額家が利用されることがありますが、このような類型の借家におが増額する内容のもの（自動改定特約、自動増額特約と呼ばいては相当に広い範囲で修理等を賃借人に義務づけたり、費れることがあります）
があります。
これらの特約の中間の内容の用を負担させたりする特約を定めても、有効であると解してよ

ものもあります。

いでしょう。

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Ⅸ 造作

が、契約書を取り交わさないでも、合意更新が認められます）。
賃貸期間が満了する際、当事者には更新拒絶権が認められており、当事者が期間の満了の1年前から6ヵ月前までの間

近年の借家においては、
エアコンが設置されていない借家に相手方に対して更新しない旨の通知または条件を変更しなは珍しくなりましたが、エアコンは造作の代表設備であり、造ければ更新をしない旨の通知をすることができ、これらの通知作をめぐって買取り等が問題になることがありました。

をしなかった場合には、従前の契約と同一の条件で契約が更現行の借地借家法は、旧借家法の時代において認められ新されたものとみなされます（借地借家法26条1項）。更新拒ていた造作買取請求権の規定を一部改正し、造作買取請求

絶権を行使するのは、通常は賃貸人ですが、更新拒絶の効果権を放棄する特約を有効とした上（借地借家法33条、37条、が生じるためには、正当事由が必要です（借地借家法28条）。

旧借家法5条、6条の比較対照）、
このような特約がない場合

正当事由は、建物の賃貸人および賃借人（転借人を含みまには、賃貸人の同意を得て設置した造作につき、賃借人は、す）が建物の使用を必要とする事情、建物の賃貸借に関する借家の期間満了、解約申入れによって借家契約が終了したと従前の経過、建物の利用状況および建物の現況並びに建物

きは、賃貸人に対して時価で造作の買取りを請求する権利をの賃貸人が建物の明渡しの条件として、または建物の明渡し認めています（転借人が設置した造作も同様に取り扱われる。

と引換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をし借地借家法33条1項、2項）。

た場合におけるその申出を考慮して判断されるものです。
この賃借人の造作請求権は、
この行使によって当然に時価によ財産上の給付は、普通は立退料と呼ばれる金銭のことです。

る売買契約が成立することになります（賃料の増減額請求権

賃貸人が更新拒絶をした場合であっても、正当事由が認めらと同様に形成権の性質をもつものです）。時価は、当事者で協れるかは、正当事由の内容が抽象的、裁量的であるため、予想議して定めることができますが、協議が整わない場合には、訴が困難であり、立退料の提供を補完させることが多いようです。

訟によって解決を図ることになります。

Ⅹ 借家契約の期間満了と更新

また、前記のとおり、更新しないなどの旨の通知をした場合であっても、賃借人が建物の使用を継続しているときは、賃貸
人は、遅滞なく異議を述べないと、従前の契約と同一の条件
で契約が更新されたものとみなされます（借地借家法26条2

借家においては、契約締結の当初は、賃貸期間が定められていることが通常です（この期間は、法律上、単に
「期間」
とか、

項。
なお、転貸借がされている場合には、同法26条3項）。
この異議も、効果が生じるためには、正当事由が必要です。

「存続期間」と呼ばれていますが、実際上は、賃貸期間、借家借家契約が法定更新された場合、従前は賃貸期間の定め期間と呼ばれることも多いようです）。
この期間が1年未満のがあるわけですが、法定更新後は、期間の定めのないものに定めがある場合には、期間の定めのないものとみなされますなります。なお、合意更新の場合には、賃貸期間は合意によっが（借地借家法29条1項。
この場合には期間満了の問題が生て定めることになります。

じないことになり、終了させるには、解約申入れによることになります）、20年を超える期間の定めも認められています（同条2

Ⅺ 借家契約の解除項、民法604条）。なお、前回紹介したとおり、定期借家の場
合には、賃貸期間が定められていることが必要です。
賃貸期間の定めは、居住用の借家の場合、2年、3年といった期間が多いようですが、1年未満を除けば、当事者の協議によって自由に定めることができ、賃貸期間が満了する場合には、借家契約が終了することになります。

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借家契約は、賃貸人または賃借人が契約、特約に違反した場合には、相手方は契約を解除することができます。
この場合の契約の解除は、将来に向かって効力を生じます。
借家契約の解除は、賃貸人が解除することが多いものですが（解除権は、民法541条以下の規定による法定解除権と、しかし、借地借家法は、期間満了による終了については、重契約に定められた約定解除権があります）、解除原因としては、

要な制限を設けていますが、これが法定更新の制度です（民賃料の不払い、無断転貸、用法違反、保管義務違反、特約違法619条には更新の推定等の規定が設けられていますが、借反等があります。

地借家法は、賃借人による更新を強化したものです）。なお、賃貸人が解除した場合、賃借人は、信頼関係を破壊するに賃貸人と賃借人が協議をし、合意によって更新することもでき、足りない特段の事情があることを主張、立証して解除の効力

多くの場合、
この合意更新が利用されています（合意更新に当を争うことができ、解除事由が認められたとしても、解除の効たって、新たに賃貸借契約書を取り交わすことが多いのです

力が否定されることがあります。

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紙上研修 第● 号

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Ⅻ

借家契約の解約申入れ

ⅩⅢ 明渡し時の事務処理

借家契約のうち、期間の定めがある場合における契約の終原因の如何を問わず、借家契約が終了した場合には、賃借了の方法は、賃貸人は、いつでも解約（解約の申入れ）をする

人は、建物を原状に回復して賃貸人に引き渡すことになります

ことによって終了させることができます（借地借家法27条）。終が、原状回復の範囲、方法を賃貸人と確認し、原状回復工事

了時は、解約の申入れの日から6ヵ月を経過した日ですが、このを実施するか、賃貸人に工事を依頼し、借家契約上負った債場合にも、前記の正当事由が必要です。賃貸人が解約をした務（原状回復工事費用の債務を含む）
を控除し、敷金と清算からといって、簡単には借家契約が終了しないことになっていすることになります。

ます。
なお、解約後、賃借人が建物の使用を継続する等した場

具体的には、原状回復に関する特約は、さまざまな内容の特合における取扱いは更新拒絶の場合と同様です。

約が利用されていますが、居住用の借家の場合、
自然損耗、通他方、賃借人が解約を申し入れることができるかは、契約上常損耗に係る原状回復を賃借人に負担させる内容の特約は無の特約、民法の規定に従って判断されます。借家契約上、賃効とされる可能性が高いと考えられますし、賃借人に一方的に借人の解約に関する特約が設けられている場合（期間の定め

不利な内容の特約も無効とされる可能性が相当にあるでしょう。

のない場合だけでなく、期間の定めがある場合にも解約が認

敷金に関する特約に従って賃借人の負う債務を控除し（賃められ、解約特約が定められていることが多い）には、
この特貸人は、控除に係る計算書を賃借人に交付すべきでしょう）、

約は原則として有効です。
もっとも、解約特約の中には、期間敷金の残額を賃借人に支払うことになりますが、支払時期は、途中の解約につき数ヵ月分の賃料を違約金とする旨の特約が建物の明渡し後で足ります。建物の明渡しと同時に支払う必含まれていることがありますが、賃借人が消費者である場合に要はありませんが、同時に支払ってもかまいませんし、少なくとは、消費者契約法9条によって無効とされる可能性が相当にも遅滞なく支払うべきものです。

ありますから、注意が必要です。

借家において原状回復、敷金の返還はトラブルの多い事柄

解約特約がない場合には、期間の定めがない借家契約にですから、賃貸人も、賃借人も互いに確認、協議、協調を重視

ついては、賃借人は、解約を申し入れることができ、3ヵ月の期して対処したいものです。
トラブルが訴訟に発展することもあ間の経過によって終了しますが（民法617条1項2号）、期間のりますが、経済的な規模の割りには判断が容易ではありませ定めがある借家契約については、解約することができません

んし、賃借人に有利に判断される可能性が相当にあることに（なお、合意によって解約することは可能です）。

も留意すべきです。

★お詫びと訂正［宅地建物取引業法］

紙上研修第124号（2013年10月号）の「押さえておきたい売買契約･賃貸借契約のポイント」の第1部・売買

第47条

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

契約Ⅰ-3「手付金を2回に分けて受領できるか？」のQ&A

一〜二

の中で、
「買主からの要請で手付の分割や支払いを猶予

三省略

手付けについて貸付けその他信用の供与をすることによりする場合には、何ら（宅建業法に）抵触するものではあり契約の締結を誘引する行為ません」と記載されていましたが、一般的な取引の場合、［参考：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
より］

売主、買主の要請を問わず、宅建業者が手付けの分割

第47条第3号関係を勧めたり、応じたりすることが信用の供与に該当し、業信用の供与について

法47条1項3号に抵触する可能性がありますので、ご留

本号中「信用の供与」とは、手付としての約束手形の受領等の行意いただきますようお願い申し上げます（参考：国土交通

為、手付予約をした場合における宅地建物取引業者による依頼

省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）

者の当該予約債務の保証行為等もこれに該当することとなる。

以上、お詫びして訂正いたします。

なお、手付の分割受領も本号にいう「信用の供与」に該当する。

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますよう
お願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。
また、執筆者に確認のうえご回答申し上げますので、回答には時間を要しますことをご了承ください。
なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

紙上研修担当 〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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