所有者不明土地解消のために大きく変わる不動産ルール 特集

1

相続登記がされていないなどの理由で所有者が判明しない、もしくは所有者がわかっていても、所有者の所在が不明で連絡がつかない「所有者不明土地」を解消するため、民法等の改正が行われるのと同時に、新しく「相続土地国庫帰属制度」が始まる。
これらの制度改正、新制度が導入された事情などについて、法務省民事局の担当官に見解を伺った。

写真：PIXTAてそこで生活基盤を築いているため、実家に戻ること「所有者不明土地」はどうして発生するのかはないというケース。本来なら、両親が亡くなって実家を相続するに際して、相続による不動産の所有権移

まず、「所有者不明土地」とは何か、ということか転登記をしなければならないが、これまではその申請ら整理しておこう。これは以下の2つの条件に合致しを出すか否かは所有者の任意とされてきた。また、所た土地のことだ。

有権移転登記を行わなかったとしても、罰則規定は設①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地

けられていなかった。
そのため、相続人である子供が実家から遠く離れた②所有者が判明していても、その所在が不明で、所有者に連絡がつかない土地

地域に生活基盤を築いているような場合、わざわざ実たとえば地方に住む両親が亡くなり、住んでいた家家を相続するメリットがないときは登記をしないままが空き家になったものの、すでに子供は東京に出てい放置し続けてしまうケースもあった。

March 2023

CONTENTS

特集 1

所有者不明土地解消のために大きく変わる不動産ルール

特集 2 令和 6 年から改正される

生前贈与に関する相続税のポイントを解説

宅建協会 presents 消費者セミナー2023

松本明子さん「住」のトレンドウォッチング

  2

  6

特別インタビュー

8

連載  第 38 回

令和 4 年 12 月 12日、消費者契約法 12 条に基づく差止等請求に最高裁が初判決

10

今月のアーカイブ

11

注目の書 著者は語る『ネイバーフッドデザイン』荒 昌史

12

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載  第 23 回

新設住宅着工戸数 2022 年の振り返りと2023 年の展望

14

紙上研修 連載  第 206 回
不動産会社は、 事業承継税制を使ったほうがよいのか？

16

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2023年3月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2023 年 3 月 10 日発行 通巻第 512 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／伊東 孝弥〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集 1

そうした結果、相続が発生した直後であれば、比較的、相続人を特定しやすいが、相続登記をしないま
ま、子供から孫へ、孫からひ孫へ代替わりが進んでい
くと、やがてその土地の所有者が誰なのかわからなくなってしまうことになる。
あるいは所有者が登記されていても、その所有者が引っ越してしまい、それが繰り返されるうちに所有者が不明になってしまうケースもある。

土地が荒れ、治安が悪化し、取引が停滞する
では、所有者不明土地はどのような問題をはらんでいるのだろうか。
まず「土地が荒れる」という問題。所有者が不明ということは、その土地を管理する人がいないことを意味する。その結果、歳月の経過にともなって、草木が伸び放題になり、どんどん荒地になっていく。そうな所有者不明土地解消のために大きく変わる不動産ルール

図表 1 全国 10 カ所を対象とした不動産登記簿における相続登記未了土地調査結果（※主な地目別の所有権の個数）

大都市

宅地

田・畑

山林

全体

最後の登記から 50 年未満
最後の登記から50 年以上 70 年未満経過
最後の登記から70 年以上 90 年未満経過
最後の登記から90 年以上経過16,607

1,804

1,662

20,073（93.4%）

878

237

98

1,213（5.6%）

55

34

43

132（0.6％）

17

42

20

79（0.4％）

計

17,557

2,117

1,823

21,497

中小都市・中山間地域

宅地

田・畑

山林

全体

最後の登記から 50 年未満
最後の登記から50 年以上 70 年未満経過
最後の登記から70 年以上 90 年未満経過
最後の登記から90 年以上経過

15,731

19,29623,97359,000（75.4％）

852

3,583

6,234

10,669（13.6％）

465

1,374

1,898

3,737（4.8％）

540

961

3,326

4,827（6.2％）

計17,588 25,214 35,431

78,233＊全国 10 カ所の地区（調査対象数約 10 万筆）で相続登記が未了となっているおそれのある土地の調査を実施＊調査地区は，大都市，中小都市，中山間地域などの地域バランスを考慮しつつ，自治体の協力を得て選定（出典・法務省 2017 年 6 月 6 日公表資料より）ると、その隣に住んでいる人の敷地内にまで、枝葉が伸びていき、隣近所が迷惑を被ることもある。
次に「治安の悪化」もある。これは空き家問題でも登記簿における相続登記未了土地調査」の結果を見てみよう（図表1）。

常に取り上げられるが、家屋が残されたままの状態でこの調査は、全国10カ所の地区で相続登記が未了

所有者不明土地になると、第三者が不法侵入してそことなっている恐れのある土地を対象にして調査したもに住んだり、空き地であれば産業廃棄物を置かれたりのだ。それによると、最後の登記から50年以上経過する恐れがある。隣近所の住民にとって、これらは治している土地は、大都市で6.6％、中小都市・中山間安の悪化以外の何者でもない。

地域においては、実に24.6％にも達した。ちなみにこ3つ目の問題は「土地取引の停滞」だ。土地の所有のうち最後の登記から90年以上も経過している土地

者がわからない状態で、その土地を勝手に売買するこ

は、大都市で0.4％、中小都市・中山間地域で6.2％ととはできないし、元の所有者に無断で建物を建てるわなっている。

けにもいかない。当然、所有者が誰なのかをたどるにまた、2020年度に国土交通省が行った調査結果にしても、行方不明になっている所有者を探すにしてよると、全国における所有者不明土地の割合は24％も、多大な手間とコストがかかってしまう。必然的であり、そのうち63％が相続登記の未了によるもの、に、その土地活用は難しいということで、放置された33％が住所変更登記の未了によるものだ（図表2）。

状態のままになってしまう。たとえば、その土地を用

時間の経過にともない、所有者不明土地はさらに増地買収できれば大規模開発ができる、公共事業ができえていく恐れがある。大都市も例外ではないが、地方るはずなのに、その1件の所有者がわからないがためでは、若者を中心とした人口流出が加速するのと同時に、こうした土地開発が進まなくなるとしたら、これに、そこに住む親世代の高齢化がどんどん進むため、はマクロ的に考えても大きな経済損失になる。

このままでいけば所有者不明土地がさらに増えていく

以上の3点が、大きく言って所有者不明土地の問題と言ってもいいだろう。

所有者不明土地はさらに増えていく見込み
そうした所有者不明土地は日本にどのくらいあるのだろうか。法務省が2017年6月に公表した「不動産と考えられる。
図表 2

全国における所有者不明土地の割合（2020 年度国土交通省調査）

全国のうち所有者不明土地が占める割合は九州本島の大きさに匹敵すると
もいわれて
いる。

原因

24%

63%

33%

相続登記の
未了

住所変更
登記の未了

REAL PARTNER March 2023

3

とだ。

相続登記や住所等の変更登記の申請が義務化

「相続土地国庫帰属制度」という選択肢が誕生この問題が全国規模で深刻化する前に、所有者不明
土地の拡大を防止することを目的にして行われたの従来、相続した不動産を処分するに際しては、が、「民法等の一部を改正する法律」ならびに「相続①不動産市場で売却する等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する②相続放棄する法律」の制定だ。これにより「相続登記の申請の義務という2つの手段があった。これに加えて、2023

化」が2024年4月1日から施行され、「住所等の変更

年4月27日に施行される「相続土地国庫帰属制度」

登記の申請の義務化」は2026年4月までに施行され（図表4）によって、相続した不動産を処分する3つ目

ることになった。

の選択肢が誕生することになる。

具体的には、相続登記の申請の義務化は、相続に「親と離れ、大都市圏で生活している子供は、親かよって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得

ら実家の土地の相続を受けたとしてしたことを知った日から3年以内に相続登記を申請しも、そこに戻って生活するとは限りまなければならず、正当な理由がないのに義務に違反しせん。そのようなケースでは、実家のた場合は、10万円以下の過料の適用の対象となる。

土地が所有者不明土地予備軍になりが

また、住所等の変更登記の申請の義務化についてちです。それを防ぐために新設したのは、登記簿上の所有者が住所等を変更した日から2年が、相続土地国庫帰属制度です。もち以内に、住所等の変更登記の申請をしなければならろん国が引き取れない土地もあります

ず、正当な理由がないのに義務に違反した場合は、5が、申請していただければ法務局が現万円以下の過料の適用の対象となる。

地調査し、引き取れると判断した場合

なお、相続登記の義務化が施行される以前に相続し法務省民事局民事第二課
不動産登記第三・第四係長

は、10年分の管理費用を支払ってい 清水玖美氏

た不動産においても、相続登記をしていない場合は改ただき、その時点でその土地は国に帰

正法の施行日から3年以内に相続登記をしなければな

属することになります」（民事局民事第二課不動産登らない。また、住所等の変更登記について

記第三・第四係長 清水玖美氏）

も、改正法の施行日から2年以内に行わなどういう土地であれば、国に引き取ってもらえるのければならないことになっている（図表３）。

かだが、これには一定の基準が設けられている。

とはいえ、3年あるいは2年が経過した

たとえば建物が建っている土地、担保権などの権利時点で即、過料を科されるわけではない。

が設定されている土地、特定有害物質によって汚染さ「この期間が過ぎても登記がされていない場

れている土地などの条件（図表5 1〜5）に該当する

合は、まず相続人に対して書面で催告しま

土地は、その事由があった時点で、却下される。これす。この時点で申請していただければ裁判が「却下要件」だ。

法務省民事局民事第二課法務専門官

太田裕介氏

所への過料通知はしない予定」（民事局民また却下要件が含まれていない土地であったとして

事第二課法務専門官 太田裕介氏）とのこも、状況によって引き取ってもらえない場合もある（図表5 6〜 10 ）。これを「不承認要件」といって、

図表 3

不動産の相続登記や住所変更の申請が義務化
不動産の相続登記 の申請は 3 年以内
施行日以降に相続した場合は、所有権を取得したと知った日から 3 年以内に申請

申請期限

施行日

過去の不動産相続で申請していない場合も含む以上）がある土地のうち、通常の管理に必要以上の違反すると10 万円以下の過料

この期間に
必ず申請

3年

1

2

2年

違反すると
5 万円以下の過料

相続または遺贈により土地を取得したもの＊共有地の場合は共有者全員で申請

3

法務大臣（法務局）
による要件審査・承認

実地調査をしたうえで問題がなければ承認

10

4
国庫帰属

この期間に
必ず申請

2026 年 4 月までに施行予定

4

申請期限

施行日

過去の住所等変更も含む

相続土地国庫帰属制度の流れ──手続きのイメージ

承認申請

住所変更や氏名変更 の申請は 2 年以内施行日以降に変更
が あ っ た 場 合 は、変更した日から2年以内に申請図表 4

申請者が 年分の土地管理費相当額の負担金を納付2024 年 4 月 1 日①崖（勾配が 30 度以上であり、かつ高さが 5 メートル

図表 5

相続土地国家帰属制度を利用できない土地 10 条件

1 建物が存在する土地

4 土壌汚染されている
土地

2 担保権等負担のある
土地

3 通路、その他の他人による使用が予定される土地

境界が明らかでない
土地

6 危険な崖がある土地

5

8

地下に除去すべき
有体物がある土地

図表 6

相続土地国家帰属制度の負担金の具体例

1

宅地〜 までに掲げる土地の他、通常の管理または処分するにあたり過分の費用または労力を要する土地

費用や労力がかかるもの②土地の管理や処分を阻害する工作物、車両、樹木、その他の有体物が地上にあるもの③除去しなければ通常の管理、処分ができない有体物が地下にあるもの④隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理、処分ができないもの⑤通常の管理、処分を行うに際して、過分の費用や労面積にかかわらず、20 万円
ただし、都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域内の宅地については、面積に応じ算定（注）田、畑9 隣人とのトラブルを抱えている土地

有体物
10

所有者不明土地解消のために大きく変わる不動産ルール

2

特定
有害物質
7 工作物・車両・樹木が地上にある土地

特集 1

面積にかかわらず、20 万円
ただし、以下の田、畑については、面積に応じ算定（注）ア． 都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域内の農地イ． 農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域内の農地
ウ． 土地改良事業等（土地改良事業またはこれに準ずる事業であって、農地法施行規則第四十条第一号および第二号イもしくはロに規定する事業）の施工区域内の農地

3 森林

面積に応じ算定（注）4 その他（雑種地、原野等）

面積にかかわらず、20 万円

注：面積の単純比例ではなく、面積が大きくなるにつれて 1 ㎡当たりの負担金額は低くなる。

れないということになっても、返金されない点にご注意ください」（民事局民事第二課補佐官 三枝稔宗氏）とのことだ。

新たな財産管理制度の創設
ところで、所有者が不明の場合はもちろん、所有者が明らかでも、所有者による管理が適切にされていない土地や建物は、近隣に迷惑をかける恐れがある。そ力が必要なもの

こで、所有者が不明の場合や、所有者による管理が適がある。法務局が現地調査を行い、これらのいずれ切に行われていない土地・建物を対象にして、個々のかに抵触した場合、土地の引き受けが認められない

土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設ケースがある。いずれにも共通するのは、土地の管理けられた。これが「所有者不明土地・建物管理制度とや処分を行うにあたって、費用や労力が過度にかかる

管理不全土地・建物管理制度」であり、2023年4月1

土地であるということだ。

日から施行される。

実際に、この制度を使いたいと思っている人が気に「調査を尽くしても所有者やその所在がわからない

なるのは、「10年分の管理費用がいくらになるのか」

土地や建物については、利害関係人が地方ということだろう。あまりにも管理費用が高いと、利裁判所に申し立てて、その土地や建物の管用しにくくなる（図表6）。

理を行う所有者不明土地・建物管理人を選「10年分の管理費用は基本的に20万円です。法務任してもらえるようになります。所有者が局が現地調査し、この土地なら引き受けられるとなっ明らかでも管理不全の状態にある土地や建たら、20万円を納めていただくのと物については、管理不全土地・建物管理人

同時に、その土地の所有権は国に移転が選任されます。ちなみに管理人は事案にします。また、申請時に法務局の審査応じて、弁護士や司法書士、土地家屋調査に必要な手数料を、法務局に支払って士など適切と思われる者が選任されます」

いただきます。こちらの金額はおおむ（民事局付 谷矢愛氏）。

法務省民事局民事第二課
補佐官 三枝稔宗氏

法務省民事局付

谷矢 愛氏

ね1万5,000円程度ですから、負担金

それ以外にも、相隣関係の見直しということで、たが20万円のケースでは、合わせて21

とえば隣の土地から越境した枝について催促しても切万5,000円程度が、土地を国に引き除されない場合や、隣の土地の所有者が不明である場

取ってほしいという人が負担する金額

合など、越境された側の土地の所有者が自らその枝をです。なお、法務局に支払う手数料

切ることができる仕組みも整備されている。

（1万5,000円程度）は現地調査にかかるコストを賄うものなので、却下要件や不承認要件に抵触して引き取以上の制度改正、新制度の導入により、土地取引やその利活用が活性化されることが期待される。

REAL PARTNER March 2023

5

特集

2 令和6年から改正される
生前贈与に関する相続税のポイントを解説

写真：PIXTA

相続税対策の大きな柱である生前贈与に関して、令和 5 年度税制改正において 2 つの大きな改正が実施されることとなった。1 つ目は、暦年贈与に対する相続税課税の強化、2 つ目は相続時精算課税の利便性と節税効
果の向上である。この 2 つの改正は、いずれも令和 6 年 1 月 1 日以後に贈与により取得する財産に係る相続税
または贈与税について適用される。

暦年贈与に対する相続税課税の強化
現行の制度では、故人の死亡前3年以内に受けた贈

公認会計士 小澤 善哉（小澤公認会計士事務所）

図表 1 生前贈与に関する相続税改正が実務に与える影響

暦年課税の改正点

現行制度（令和 5 年 12 月 31 日までの贈与）

与財産については、相続税の申告の際にあらためて相死亡前 3 年以内の贈与財産続税の課税価格に加算した上で相続税の計算をすることとされている。これは、駆け込み贈与による節税を抑えるためのものだ。
たとえば、毎年100万円ずつ子供に贈与していたと

み込まなければならない。
今回の税制改正では、この加算の対象期間が従来の3年以内から7年以内へと大幅に延長されることになった。
ただし、今回の改正で延長されることとなった相続

相続税申告書

死亡

改正後（令和 6 年 1 月 1 日以後の贈与）
100 万円を控除して加算すると、3年以内の贈与の合計額が300万円であった
ならば、その300万円を相続税の計算にあらためて組

すべてを加算死亡前 4 年〜 7 年以内の贈与財産（控除枠 100 万円）
延長される年度

相続税申告書死亡前 3 年以内の贈与財産すべてを加算死亡

暦年贈与の相続税加算の注意点を、いくつかあげておきたい。

開始前3年超7年以内の4年間に受けた贈与について

まず、延長期間である4年間を通じた贈与額の合計

は、新たに100万円の控除枠が設けられ、100万円をが100万円以下であれば、控除枠以下となるので結果控除したのちに相続税の課税価格に加算する（図表

的に贈与額加算の対象とはならない。ただし、現行の

1）。

加算対象期間でもある相続開始前3年以内の贈与に以上を踏まえると、仮に毎年100万円の暦年贈与をは、このような控除枠は設けられていないので、たと実施しており7年間の合計額が700万円であれば、相えば相続開始前3年以内に80万円の贈与を受けてい続税計算の際の加算額は700万円から100万円を控除たが、贈与税の基礎控除額以下だったので贈与税の申した600万円となる。従来であれば贈与の加算額は告をしていなかったという場合であっても、相続税の300万円で済んでいたわけなので、贈与額の加算が一計算の際には加算対象としなければならない。

気に増えることになる。

6

次に、相続税の課税価格に加算される贈与財産の評

特集 2

価額は、相続時の価格ではなく、贈与時の価格

令和6年から改正される生前贈与に関する相続税のポイントを解説

図表 2 生前贈与に関する相続税改正が実務に与える影響とされる。たとえば、贈与時に500万円であっ相続時精算課税の改正点

年間 110 万円超部分を合算して加算た贈与財産の価格が、相続時には800万円に跳贈与

相続税申告書ね上がっていたとしても、贈与時の価格である
500万円が加算額となる。

贈与

最後に、過去に贈与を受けた者が、被相続人

贈与税⇒累計 2500 万円まで非課税
相続税⇒課税対象の死亡に伴う相続・遺贈により財産を取得していないのであれば、その受けた贈与額を相続財産に加算する必要はない。したがって過去に贈贈与

年間

110 万円

贈与

与を受けた者が、たとえば相続放棄をした人

贈与税⇒非課税
相続税⇒非課税や、相続財産を取得していない孫であった場合などには、当該贈与は加算の対象とならない。

相続時精算課税の利便性・節税効果の向上

110 万円超
110 万円以下

死亡

相続時精算課税適用開始

で相続時精算課税の節税効果は一気にジャンプアップ
した格好だ。

相続時精算課税は、生前に受けた贈与のうち累計

なお、相続時精算課税と暦年課税の選択は贈与者ご2,500万円までは贈与税がかからないが、相続発生時とに行う。たとえば父からの贈与について相続時精算にはすべての贈与財産を相続財産にあらためて組み入課税を選択して今回創設された110万円控除を適用れ直した上で相続税の計算をするという制度であり、し、祖父については暦年課税の110万円控除を適用す

納税者の選択により適用が可能となる。

ることもできる。ただ、この例では、父からの贈与に誤解している方も多いが、この2,500万円は贈与税に限っての非課税枠であり、相続税を計算する際には2,500万円の枠は取り払われてしまう。
すべての贈与財産に相続税が結局かかることになる

ついて一度相続時精算課税を選択してしまうと暦年課
税に戻すことはできなくなるので注意が必要だ。

相続税対策はどのように変わるかので非課税効果に乏しい、110万円以下の少額の贈与

暦年贈与に対する課税強化とは対照的に、大盤振るであっても申告義務があるなどの理由から、相続時精舞いともいえる相続時精算課税の節税効果の向上によ

算課税をあえて適用するケースは限られており、現行

り、今後の相続税対策の主役が相続時精算課税に取っ制度の利用者はそれほど多くなかったのが現状である。

て代わられるのは、時間の問題であろう。

この相続時精算課税の利便性向上を目的に、相続時相続時精算課税においても暦年課税と同様に、相続精算課税においても基礎控除枠110万円が令和5年度

税の課税価格に加算される贈与財産の評価額は、相続税制改正で新設された。そして、年間の基礎控除額時の価格ではなく、贈与時の価格とされる。このこと110万円以下の場合には、相続時精算課税の贈与税のから相続財産の評価額の将来の値上がりに備えておき

申告は免除されることになった。このことにより、使たい、早めに相続財産の名義を子供に変えておきたい

い勝手が従来にくらべて格段に良くなった（図表2）。

というようなケースでは、相続時精算課税を積極的にさらにここが大きなポイントであるが、基礎控除額

利用したい。

110万円以下で申告不要とされた相続時精算課税を適

今回の税制改正により、110万円以下の非課税枠を用した贈与については、その贈与者が死亡した際に相いかして、少額の贈与をこつこつと行っていきたいと

続税の課税価格に加算をし直す必要は一切ない。加算いうニーズにも相続時精算課税がマッチするように対象となるのは、年間110万円を超えて贈与を受けたなった。実務では、こちらのニーズでの利用がかなり場合の、その超えた金額の累計額のみである。

増えることが予想される。

先ほどの暦年贈与とは異なり死亡直前の駆け込み贈

なお、相続時精算課税には、年齢制限（贈与者60与であっても、年間110万円以下の贈与については贈歳以上、受贈者18歳以上）がある点には注意が必要

与税も相続税も非課税のままなので、今回の税制改正だ。

REAL PARTNER March 2023

7

宅建協会

presents

消費者セミナー
2023
特別インタビュー

実家じまいから学んだこと、
アドバイスしたいこと。
（インタビュー／長谷川 仁

写真／工藤博司）

3 月 20 日に公開される「消費者セミナー2023」にご出演いただいた松本明子さん。自身のしくじり体験をもとに、実家じまいの重要性をメディアで発信し続けている松本さんに改めてその想いを語っていただきました。

実家のことは先延ばしにしないこと── 東京でご両親も一緒に暮らしているとき、実家の管理はどうされていたのですか？

── 松本さんが実家じまいを考え始めたのはいつ頃からだったのでしょうか？

ていましたね。ただ、年老いてくると、その頻度も少30代までは「実家のことを考えなきゃいけない」

した。飛行機で帰れば片道35,000円もかかるし、車

両親が年3回ぐらいは四国に戻って換気や掃除をしなくなってきて……。また、移動の負担も悩みの種でという実感はまるでなかったです。私が20代のときで行けば片道11時間もかかってしまうので。

に両親を実家のあった四国から東京に呼び寄せて一緒── 離れたご実家の管理は大変だったのですね。ご両親と一緒に住んでいるときに、実家のことを話し合う機会はまったくなかったのですか？

に暮らし始めたのですが、両親もいつかは実家に帰る
つもりでした。その当時は「将来、実家を処分する」
なんてことは家族の誰も考えていませんでしたね。

なかったですねぇ。父と母が他界してから、「あれ、実家は誰が片付けるんだっけ？」という感じです（笑）
。実家のことを真剣に考えなきゃと思い始めたのは、40代半ばになってから。今振り返ると、両親が健在なうちにどうすべきか話しておけばよかったと思います。家財についても、「これは先祖代々引き継がれた大事なもの」「これはお母さんが大切にしていたもの」とか、もっと聞いておけばよかったなと。
── 松本さんには息子さんがいらっしゃいますが、息子さんと将来、実家に住むことは考えなかったのですか？

息子が小さいときは「もしかしたら、四国の大学に行くかもしれないし、就職するかもしれない」と考えて、実家を残しておいたほうがいいかなと思っていました。ただ、息子が高校生になり、彼の意思を確認す
ると「どうやら私の故郷と縁はなさそうだな」と。それを悟ったのも40代半ばの頃でしたね。

松本明子さん1966 年生まれ。香川県出身。1983 年、歌手デビュー。その後、元祖バラドルとして数々の人気バラエティー番組に出演
し、明るく親しみやすいキャラクターで人気を確立する。近年
はドラマ・映画・舞台でも活躍しながら、自身のしくじり体験をもとに実家じまいの重要性をメディアで発信している。

8── 息子さんの意思も、実家じまいに大きな影響を与えたということでしょうか？

── 相続の観点から助言できることはありますか？

私の場合は相続人が私だけだったのそうですね。私の代で解決しなきゃいけないと考えで問題なかったのですが、ご兄弟がいるようになりました。さらに主人の家族や親戚からもる家庭は注意が必要かと思います。円「そろそろ真剣に考えたほうがいいよ」と助言された滑に話を進めるために兄弟の中でリーこともあり、地元の不動産店に相談に行きました。

ダーを決めてから、話し合いを進める── そのタイミングで実家じまいをしてよかったと思えることはありますか？

といいのではないでしょうか。それか

元気なうちにやっておいてよかったと思います

らないことだらけなので、自分一人で（笑）
。今やれるか？ と言われたら、自信ないですは絶対に対処できません。困ったらぜね。体力も気力も要りますし。

ひ不動産店に相談してください。

あと、私がラッキーだったのは、売却して名義こそら税金や法律のこととか、本当にわか変わりましたが、思い出深い実家を取り壊すことなく── 不動産店に期待すること、要望したいことはありますか？

残すことができたこと。今でも仕事で四国に寄る機会

家財の後片付けが大変だったので、家財や遺品整理はあるので、その際にはご近所さんへの挨拶を兼ねての専門業者で紹介してもらえたら助かったなと思いま

元実家を見に行くこともあります。

すね。私の場合は時間がなくて、先祖代々の物も骨董

困ったら不動産店に相談すること── 松本さんは短期間で売却できたわけですが、その要因は何だったのでしょうか？

リフォームにお金をかけ過品屋さんに持って行ったり、粗大ゴミとして出してしまったので。
── 売却にあたっての心構えを教えていただけますか？

自分にとって大切な実家でも、思っているより査定額が低いことは覚悟しておいたほうがいいと思いまぎたかな？ と思ったこともす。いい意味での妥協は必要です。

ありましたが、結果的にはリきたのかもしれません。私の── 先日、「松本さんの講演を聞いて、実家の売却を決断できた」という投稿が新聞に掲載されていました。それについてどう思いますか？

実家を買い取ってくれた方

本当にうれしいです。
「皆さんの実家じまいに少しは、「すぐにでも住みたい」

でもお役に立てた」と思うと、感無量ですね。空き家という方だったので、結果よ問題で悩まれる方は今後もいらっしゃるでしょうか

フォームしたからこそ売却でかったのだと思います。

ら、今回の消費者セミナーでお伝えしたことも役立て── これから跡継ぎ問題に直面する方に、経験者として助言できることはありますか？

てもらえたらと思います。

親が元気なうちは言い出しにくい話題だと思うのですが、明るく話してほしいです。私の名前を利用してもらってもいいので。
「タレントの松本明子も実家じ
まいで困っていたみたいよ」といった具合に話を始めたら、少しは話しやすくなりません（笑）？
実家を売るにせよ、貸すにせよ、早いうちに話し合っておくべきですね。それと、家財の整理は一緒に片付けるという気持ちが大切です。一方的にお願いするのではなく、親も子と一緒に片付けしたいんですよ。思い出話を交えながら。そうすると、「思い出の品を息子や娘と一緒に片付けた」という新しい思い出が生まれて、家財の整理もはかどるかもしれません
よ。専門家の方のご意見ですが（笑）
。

2023年

3月20日
公開

宅建協会presents 消費者セミナー2023「松本明子さんの実家じまいＳＴＯＲＹ」

https://www.zentaku.or.jp/about/seminar_consumer/
REAL PARTNER March 2023

9

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連載 第 38 回

レン

「住」のト

令和4年12月12日、消費者契約法12条に基づく差止等請求に最高裁が初判決

令和 4 年 12 月 12 日、 最高裁判所は、 適格消費者団体からの請求に基づき、 家賃債務保証業者が賃借人等との間で使用している契約書の条項が、 消費者契約法 10 条に該当するとして、 当該契約条項を含む契約の申し込み・承諾の差し止め等を家賃債務保証業者に命じた。以下にその判決の概要を紹介する。
さ とう たかよし

佐藤貴美法律事務所 弁護士 佐藤 貴美

1．判決の概要
本判決では、次の2つの条項が問題とされた。
①家賃債務保証業者は、賃借人が支払いを怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料の 3 カ月分以上に達したときは、無催告にて賃貸借契約を解除することができる。

い限り、家賃債務保証業者が建物の明渡しがあった
ものとみなすことができる旨を定めた条項であるとともに、賃貸借契約を終了させる権限を家賃債務保証業者に付与するものとは言えないとした。
そして、契約条項②によると、賃貸借契約が終了②家賃債務保証業者は、賃借人が賃料等の支払いを 2 カ月以していない場合であっても、賃借人は、賃貸借契約

上怠り、家賃債務保証業者が合理的な手段を尽くしても賃の当事者でもない家賃債務保証業者の一存で、建物借人本人と連絡が取れない状況の下、電気・ガス・水道のの使用収益権が一方的に制限され、明渡義務を負っ

利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を相当期間利用していないにもかかわらず、法律に定める手続によるていないものと認められ、かつ、賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができる。

契約条項①について裁判所は、賃借人に賃料等のことなく賃貸人による明渡請求権が実現されたのと同様の状態に置かれることから、消費者契約法10条に該当すると結論づけた。

2．本判決を踏まえて留意すべきこと

支払いの遅滞がある場合に、家賃債務保証業者が無本判決では、直接には家賃債務保証業者と賃借人制限に連帯保証債務を履行しなければならない不利との間の保証委託契約の内容が問題とされたが、契益を回避するため、連帯保証債務の履行により賃借約条項①②と同内容の賃貸借契約の条項について

人の賃料債務等が消滅した場合であっても、賃貸借も、判決の趣旨を踏まえてその有効性を検討すべき契約を無催告で解除できる旨を定めた条項であると

であろう。

した。

10

件を満たすときは、賃借人が明示的に異議を述べな

まず、契約条項①の無催告解除の規定に関して

そして、一般的に賃貸借契約の解除権を行使できは、本判決でも、民法所定の要件を満たす場合などるのは当事者である賃貸人であること、無催告解除の、賃貸人による無催告解除は否定していない。たは、民法の定める場合に該当するときや、賃借人のだし一方で、賃貸借契約が解除されれば生活の基盤義務違反により賃貸借関係の継続を著しく困難ならを失うといった賃借人の立場に言及し、催告の必要しめるような不信行為があるなどの特段の事情があ性を指摘している。したがって、賃料滞納を原因とるときに限り、可能であることを指摘したうえで、する賃貸借契約の解除は、催告の上で解除するとい契約条項①は、所定の賃料等の支払いの遅滞が生じう大原則を踏まえた契約条項を基本とすることが大た場合、賃貸借契約の当事者でもない家賃債務保証

切である。

業者がその一存で、何らの限定なく賃貸借契約を催

また契約条項②の明渡しのみなし規定に関して告なく解除できるとするものであるから、消費者契は、契約が終了してはじめて賃借人の使用収益権が約法10条に該当すると結論づけた。

なくなり明渡義務が発生するのは、賃貸借契約でもまた、契約条項②について裁判所は、賃貸借契約同じだ。賃貸借契約においても、まずは有効に契約が終了していない場合においても、条文に定める要を終了させる取り扱いを検討することが大切である。

不動産アーカイブ
法務省

令和5年1月13日

相続土地国庫帰属法施行規則が公布

相続土地国庫帰属制度（相続によって取得した土地を一定の要件の下で法務大臣が承認し国に帰属させることができる制度、令和 5 年 4 月 27 日施行）における「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律施行規則」が、本年 1 月
13 日（金）に公布されました。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連

令和5年1月24日

令和5年度税制改正大綱のポイントについて

令和5年2月1日

第28回不動産市況DI調査結果公表

昨年 12 月に決定された令和 5 年度税制改正大綱のポイン
トをまとめたパンフレットを策定しました。

全宅連不動産総合研究所は、全宅連モニター会員による 2023 年 1 月実施の「第 28回不動産市況 DI 調査」の結果をまとめました。土地価格動向 DI においては、全体では、実感値で＋ 5.6P となり、前回調査に比べ­13.0P となりました。

全宅連・全宅保証

令和5年1月30日

坂本久会長

新年賀詞交歓会を開催

斉藤鉄夫国土交通大臣

全宅連・全宅保証は、都内のホテルで 3 年ぶりとなる新年賀詞交歓会を開催しました。
坂本会長は挨拶で、「昨年末の税制改正にて、 低 未 利 用 地 100 万 円 控 除、 相 続 3000
万 円 控 除、事 業 用 資 産 の 買 い 換 え 特 例 な
ど、業界の要望がほとんど通った」と謝意を述べるとともに、「我々業界としては、空き家・空き地解消に向けて貢献すべく、身を引き締めて決意を新たにしている」と述べました。

インフォメーション
国土交通省

令和5年1月13日

消費税の適格請求書保存方式（インボイス制度）リーフレット公表！
令和 5 年 10 月 1 日からスタートするインボイス
制度について、令和 5 年度税制改正の大綱では、さまざまな負担軽減措置が講じられることとなりました。インボイス制度の概要や支援措置についてわかりやすく解説
したリーフレットが、関係省庁から公表されています。

【お詫びと訂正】リアルパートナー2023 年 1 月号に下記の誤りがございました。お詫びして訂正させていただきます。

誤正「住のトレンドウオッチング①」（P.8） 令和 5 年４月 1 日以降は、この事前調査を必要な知識を有する者（建築物石綿含有建材調査者等）に依頼することも義務化される

令和 5 年 10 月 1 日以降は、この事前調査を必要な知識を有する者（建築物石綿含有建材調査者等）に依頼することも義務化される

6. 外国に住所を有する登記名義人の所在把握の方策（令和 5 年 4 月 1 日施行）

6. 外国に住所を有する登記名義人の所在把握の方策（令和 6 年 4 月 1 日施行）

「紙上研修」（P.18）

REAL PARTNER March 202311

ベロッパーに勤務していた2007年から、環境共生住宅やマンションのコミュニティ形成に携わるようになりました。環境共生住宅を突き詰めていくと、どうしても人間同士のつながりが必要になってきます。
自然と共生する暮らし方を考えていくなかで、コミュニティ形成の大切さに気づき、デベロッパーとして社会や地域に貢献することはできないかということを考えるよ
うになったのが、この世界に入るきっかけになりました。
2010年にHITOTOWA INC.を起業し、都市における生活のなかでお互いに助け合えるコミュニティ形成を実現するため、ネイバーフッドデザイン事業を展開するようになりました。そこから12年の歳月を経て、事業に対する手応えを感じられるようになってきたため、私が今、取り組んでいることの価値や意義を一度、本の形にまとめておきたいという思いがあり、今回の出版に漕ぎつけることができました。
本のタイトルにもなっている「ネイバーフッドデザイン」というのは、荒さんが考えた言葉なのですか。

いえ、海外では普通に使われている言葉で、「街区整備」という意味です。住宅街にしても、オフィス街にしても、無秩序につくるわけにはいきません。大事なのは街づくりのためのデザインです。
海外では、こうしたハード面における街づくりのデザ
インを、ネイバーフッドデザインと称しているのです
が、私はハード面だけではなく、そこで働き、遊び、生活している人同士のコミュニティ形成も、同じくらい大切なことだと考えています。つまり、街づくりのソフト
面にも目を向け、人々のライフスタイルやコミュニティ
形成にまで踏み込んだ概念として、この言葉を浸透させていく必要があると考えています。
今、日本では空き家問題が社会的に深刻化していますが、その解決策にもなるのでしょうか。

荒ネイバーフッドデザイン

デ

まちを楽しみ︑
助 け合 う﹁暮らしのコミュニティ﹂のつくりかた

本書を書かれたきっかけを教えてください。

HITOTOWA INC.
代表取締役

（撮影・村越将浩）『ネイバーフッドデザイン──まちを楽しみ、助け合う「暮らしのコミュニティ」のつくりかた』
英治出版2640 円（税込）

近くに暮らす人たちの関係性を育むことで、まちの課題を解決する──。都市部におけるコミュニティ開発の新たな思想とメソッドを、実践例を交えて紹介。まちづくり
や都市開発、エリアマネジメント、団地再生に携わる人はもちろん、自治会や商店会、マンション管理組合の関係者、そして自分の住むまちを良くしたいすべての人のための一冊。

12

昌

注目の書 著者は語る

解決策になります。空き家をネイバーフッドデザインの場として活用できれば社会と経済の両面からのソ

リューションにできる可能性があります。ただし、本当の意味での過疎地域では、このソリューションは機能しないと考えています。過疎地域に向けた取り組みではなく、一定数の住民がいて、そこに外部も含めたコミュニティを醸成して、何か面白そうな取り組みが行われることで、生活している人々はもちろん、地域が活性化されていく。そういう考え方であり、取り組みです。
なぜ今、地域のコミュニティが必要なのでしょうか。

一

見、誰でも生きていける時代であるように思えますが、はたしてそうでしょうか。単身世帯が激増している。高齢化も劇的に進んでいる。有事である大きな災害やパンデミックが起こったとき、あるいは平時といわれるときでも、単独で生き続けなければならない社会は過酷です。
昔の長屋にはコミュニティがあり、そこでは当たり前のように共助がなされていたといわれています。しかし、当時とは住宅環境や経済水準がまったく異なります。日本は高度経済成長を経て生活水準が飛躍的に向上し、社会イン
フラの充実と各種サービスの多様化が進みましたが、その結果、共助がなくても生きていけるように「錯覚」したの

史

あら まさふみ● 2004 年、早稲田大学卒業後、株式会社リクルート
コスモス（現株式会社コスモスイニシア）入社。2007 年より新規事業として環境共生住宅やマンションコミュニティの企画を行う。2010
年に独立し、HITOTOWA INC. を創業。都市に助け合える関係性と仕組みをつくることを志す。同社のネイバーフッドデザイン事業では、デベロッパーや行政のアドバイザー、エリアマネジメントおよび集合住宅のコミュニティプログラムの企画運営を推進。東京都住宅政策審
議会委員等を歴任。

です。
そして、少子高齢化、それによる経済力の低下によって、手厚い公共サービスの維持は困難になりますよね。そのようなリスクが顕在化している時代を、私たちは生きています。だからこそ、共助やコミュニティの必要性はこれまで以上に増しています。
一方で、共助は経済活動を促進します。誤解しないでいただきたいのは経済活動を否定しているわけではありません。むしろ街の価値を高める不動産ビジネスとは何なのかを突き詰めた結果のネイバーフッドデザインです。誰が住んでいるのかもわからない、伝統や自然を切り崩し続ける
不動産取引の行く末は明るいでしょうか。自ら不動産の価値を下げているようにも思えます。ネイバーフッドデザイ
ンは不動産のプロフェッショナルである皆さんにこそ実現できる手法です。

（取材・文／編集部）

ネイバーフッドデザインは、不動産のプロにこそできる街の価値を高める手法です。
REAL PARTNER March 2023

13

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 23 回］

新設住宅着工戸数2022年の振り返りと2023年の展望
国土交通省の「建築着工統計調査報告」には、「新設住宅着工戸数」というデータがあります。今回は、持ち家・貸家・分譲住宅といった分野別に新設
住宅着工戸数がどう推移しているかを見て、住宅需要が今後どうなるか考えてみましょう。

不動産エコノミスト

吉崎 誠二

2022年の1年間で、新しく建てられた家の戸数と絶好調な賃貸住宅と不振を続ける持ち家

前年比を見ると、持ち家は25万3,287戸でマイナス

今年1月末、国土交通省が2022年12月の「新設住なりました。

11.3％であり、貸家は34万5,080戸でプラス7.4％と宅着工戸数」を発表しました。これにより、2022年

なお、持ち家ではなく分譲住宅は、合計が25万

12カ月分の新設住宅着工戸数が出そろったことにな

5,487戸で前年比プラス4.7％でした。ここでいう分譲ります。では、2022年中に新しく建てられた住宅は、住宅には、分譲戸建てと分譲マンションが含まれていこれまでと比べて増えたのでしょうか、それとも減っます。
そして、給与住宅（社宅・官舎等）を含めたすべてたのでしょうか。
ざっくりとその傾向を言うと、「絶好調な賃貸住宅」を合計すると、着工戸数は85万9,529戸となり、前年と「不振の持ち家」が鮮明化した、そういう1年だっ比でプラス0.4％となりますから、ほぼ前年並みといたと考えています。

うことになります。

分野別に新設住宅着工戸数の前年同月比（図表1）

建築工事費上昇の影響が持ち家の需要を低迷させているを見ると、持ち家は2021年12月から2022年12月まで、すべてマイナスでした。とくに2022年6月以降
は不振を極め、前年同月比で2ケタのマイナスを続け

では、なぜ持ち家が絶不調だったのでしょうか。

ています。ここで言う「持ち家」は、自分で土地を探

持ち家の前年比を過去にさかのぼってみると、して購入し、その上にハウスメーカーなどに依頼して2021年のそれはプラス9.4％でした。着工戸数は28万

家を建てるケースを指しています。

5,000戸を超えていたのです。

これに対して貸家は、2021年3月から2022年12月

また、そのさらにその1年前、つまり2020年の前まで、22カ月連続で前年同月比がプラスでした。
図表 1

年比は9.6％のマイナスで、着工戸数は26万1,088戸

2021 年 12 月～2022 年 12 月の新設住宅着工数
持ち家

2021 年 12 月
2022 年 1 月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10 月
11 月
12 月
22 年 1～12 月計22,731
18,13019,25820,246
21,04021,31423,19622,43022,302
22,25821,834
21,511
19,768253,287

前年同月比
（ %）
－ 0.4
－ 5.6
－ 5.6
－ 9.4
－ 8.0
－ 6.9
－ 11.3－ 14.0－ 11.1－ 13.3－ 18.7－ 15.1－ 13.0

貸家

25,222
23,083
23,58332,30529,52625,96330,29429,68631,30330,62331,99629,873
26,845345,080

前年同月比
（%）

3.3
16.6
4.6
18.6
2.4
3.5
1.7
1.6
8.9
8.4
7.3
11.4
6.4

分譲住宅

19,927
18,154
21,45323,14425,207
19,597
20,692
20,61323,172
20,772
21,841
20,642
20,200255,487（出典：国土交通省総合政策局建設経済統計調査室・令和 5 年 1 月 31 日公表資料より）

14

前年同月比
（%）

13.1
－ 4.9

23.3
6.0
12.1
－ 8.5
4.1
－ 4.0
16.2
10.2
4.8
－ 0.8
1.4

給与住宅

513
323
320
425
522
349
435
295
954
351
919
346
436
5,675

前年同月比
（%）
－ 34.1－ 11.5－ 23.812.4
55.4－ 55.9－ 9.8－ 26.478.7－ 14.481.6－ 23.6－ 15.0

総着工数

68,39359,69064,614
76,12076,29567,22374,61773,02477,73174,004
76,59072,372
67,249859,529

前年同月比
（ %）

4.2
2.1
6.3
6.0
2.4
－ 4.2
－ 2.2
－ 5.4
4.6
1.1
－ 1.8
－ 1.4
－ 1.7

図表2
（％）

2017年4月〜2022年11月までの住宅（木造・非木造）
建設費デフレーター（2015年を100％とする）

図表3
（％）

東京城南地区における賃貸ワンルームマンション（1棟）のキャップレートの推移

7.0

130

6.5
120

6.0
5.5

110

5.0

5.0

3.9

4.5

100

4.0
90

（月）
4 8 12 4 8 12 4 8 12 4 8 12 4 8 12 4 8 11
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年

（出典：国土交通省令和5年1月31日公表資料より）

3.5

（年）
2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22（各年4月）（出典：一般財団法人 日本不動産研究所 第47回不動産投資家調査より）でした。ちなみにこの時期は、新型コロナウイルスのそのため、おそらく2023年の持ち家新規着工戸数

感染拡大が深刻な状況であり、前年比で9.6％のマイは2022年を下回るほど悪くなり、25万戸を割り込む

ナスは当然とも言えるのですが、問題は2022年の着恐れさえあると見ています。

工戸数が、コロナ明けで経済活動が活発化してきたに

一方、貸家ですが、こちらは絶好調がしばらく続きもかかわらず、2020年を下回っている点にあります。

そうです。単身者世帯の増加などを背景にして、賃貸

たしかに、2021年の着工戸数がプラス9.4％の伸び物件に対するニーズが高まっているからです。基本的だったので、2022年のマイナス11.3％は反動減だっに単身者世帯は一戸建てには住まないので、単身者世たようにも見えるのですが、着工戸数が2020年より帯が増えれば増えるほど、持ち家に対するニーズは落も少ないことを考えると、これは反動減だけでは説明

ち、逆に賃貸物件に対するニーズは高まります。こうできないほど落ち込んでいると考えられるのです。

したニーズをくみ取るために、投資物件として貸家を何が低迷の原因だったのでしょうか。おそらく物価

建てる動きが活発化していると考えられます。

上昇の影響だったのではないかと推察します。建設工

投資物件に対する引き合いの強さは、キャップレー

事費の動向を示す建設工事デフレーター（住宅総合、ト（投資家の期待利回り）を見ればわかります。東京

月次、2015年基準）（図表2）を見ると、2017年からの城南エリアのワンルームマンションのキャップレー

緩やかながら上昇していたのが、2021年以降、急角

トを見ると3.9％まで低下してきました（図表3）。

度で上昇しているのがわかります。2022年秋口からキャップレートが4％を切ったのは、初めてのことで上昇幅が縮小して、上昇そのものは頭打ちになりつつす。

ありますが、そこから下がる気配が見られません。い
わゆる高止まりの状態にあります。

キャップレートの低下は、それだけ価格が上昇していることを意味しますから、つまり不動産への投資熱

建設工事費の上昇が続いたのは、「ウッドショック」

が高まっていることになります。キャップレートと、と言われた、木材需給のひっ迫が原因の1つであるとリスクフリーレートである10年国債利回りとのイー

考えられます。

ルドギャップ（投資利回りと長期金利との差）が縮小

単身世帯の増加を背景に賃貸住宅に対する強いニーズは続く
2023年の持ち家新規着工戸数がどうなるかを考えると、まず物価が今より大きく下がることは想像しにくいので、建設工事費の高止まりが影響することになるでしょう。
加えて、金利の動向も気になります。
「金利が上昇するかもしれない」という程度だと駆け込み需要が期待できるものの、明確に住宅ローン金利が上昇に転じると、持ち家志向がややネガティブになります。

すると、不動産の投資妙味が薄れますが、現状、10
年国債利回りの上昇はごくわずかなので、不動産の投資意欲が大きく後退することはないと見ています。
2023年も引き続き、貸家の新規着工戸数は堅調に推移するでしょう。
吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER March 2023

15

「紙上研修」
REAL PARTNER
連載 第 206 回

不動産会社は、事業承継税制を使ったほうがよいのか？
株式会社 日本中央研修会 代表取締役／日本中央税理士法人 代表社員
公認会計士

青木 寿幸

不動産会社の経営者の方たちには「事業承継税制」に注目されている方も多くおられます。事業承継税制とは、後継者に会社を引き継がせるときに発生する贈与税や相続税を軽減してくれる制度です。対象となる会社
は、非上場の株式会社、特例有限会社、合同会社、合名会社、合資会社となりますが、ここでは株式会社を前提に解説していきます。

1

けたとして、贈与者である先代の経営者が亡くなる

事業承継税制の概要と、納税猶予されていた贈与税は免除されます。それ

事業承継税制には、一般措置と特例措置の2種類がと同時に贈与されていた株式を後継者が相続したとみあります。

なされて相続税の対象となり、その時点で相続税を支

図表 1

払うか、または事業承継税制の一般措置を適用して相
一般措置

特例措置

6 年以内の特例
事前の計画策定

不要

承継計画の提出＊平成 30 年 4 月 1 日から
令和 6 年 3 月 31 日まで

10 年以内の贈与・相続等

続税を納税猶予するかを選択することになります。
事業承継税制の一般措置では、総株式数の3分の2まで、かつその80％が対象となります。つまり、約53％（＝3分の2×80％）のみが納税猶予されて、残りの47％の相続税は支払うことになるのです。贈与

適用期限

なし

対象株数

総株式数の最大3 分の 2 まで

全株式

納税猶予割合

贈与：100％
相続：80％

100%

一定の要件は数多くありますが、最も問題となるの承継パターン

複数の株主から
1 人の後継者

複数の株主から
最大 3 人の後継者

は、後継者が株式を贈与または相続してから、従業員雇用確保要件
経営環境変化に対応した免除相続時精算課税の適用＊平成 30 年 1 月 1 日から
令和 9 年 12 月 31 日まで

承継後 5 年間
＊平均 8 割の雇用

弾力化

なし

あり

維持が必要

60 歳以上の者から
18 歳以上の推定相
続人・孫への贈与※

60 歳以上の者から
18 歳以上の者への贈与税と同様に、そのあと後継者が一定の要件を満たせなくなると納税猶予は打ち切られてしまい、本税と利子税を支払うことになります。

の雇用を5年間、平均8割を維持できないと納税猶予が打ち切られてしまうことです。働いている従業員が辞めてしまうことは、後継者の意思によって止めることはできません。そのため、事業承継税制の一般措置
は納税猶予が打ち切られるリスクが大きく、これを利用する人は現時点でほとんどいないと予想されます。

※雇用確保要件を満たさない場合であっても、その理由を記載した書類（認定経営革新等支援機関の意見が記載されているものに限る）を都道府県知事に提出すれば、納税猶予は継続。

② 事業承継税制の特例措置① 事業承継税制の一般措置

代の経営者から贈与されたときに、後継者は全株式の事業承継税制の特例措置では、株式会社の株式を先事業承継税制の一般措置では、株式会社の株式を先贈与税について100％納税猶予できます。そして、贈代の経営者から贈与されたときに、後継者は総株式数与者である先代の経営者が亡くなると贈与税は免除さの3分の2までの贈与税について納税猶予できます。

れて、贈与されていた株式を後継者が相続したとみな

ただし、そのあとで後継者が一定の要件を満たせなくされて、相続税の課税対象となります。その時点で相なると納税猶予は打ち切られて、本税と利子税を支払

続税を支払うか、または事業承継税制の特例措置を適うことになります。これには該当せずに納税猶予を続用して相続税を納税猶予するかを選択することになり16

ます。一般措置との相違点は、特例措置では、相続したとみなされた全株式の相続税が100％納税猶予できることです。

措置を使うはずです。
ところで、事業承継税制の特例措置を適用すれば、全株式の贈与税と相続税が100％納税猶予されるの一般措置と同様に、特例措置でも一定の要件を満たで、株式の評価を下げる対策は必要ないと思っているせなくなると納税猶予が打ち切られて、贈与税または人もいますが、それは大きな間違いです。先代の経営

相続税の本税と利子税を支払うことになります。それ者が亡くなったときに、贈与したときの株式の評価をでも、一定の要件の中から、後継者が株式を贈与また後継者が相続したとみなして、相続税を計算するためは相続してから雇用を5年間、平均8割を維持する要です。株式の評価を下げる対策を行ったケース1と行件が弾力化されているため、納税猶予を打ち切られるわなかったケース2を比較してみましょう（図表2）。

リスクは断然低くなっているのです。ただし、特例措

ケース1に比べて、ケース2のほうが贈与税の納税

置は時限立法となっており、適用できる期限が決まっ

猶予を適用したときの株式の評価が高いため、株式のています。

評価に見合う相続税は100％納税猶予できていたとし

まず、事前に都道府県に対して、会社の概要や誰がても、長女の相続財産に適用される税率が高くなって後継者となるのかなどの計画書を提出するのですが、います。つまり、相続税は累進課税ですので、相続財この期限が令和6年3月31日までとなっています。次産全体の評価を下げることが必須となるのです。

に、後継者に株式を贈与、または相続する期限ですが、令和9年12月31日までとなります。おそらく現時点では、全株式の贈与税も相続税も100％納税猶予
してくれて、雇用確保要件も実質撤廃されている特例

2

事業承継税制の要件と使い方特例措置では、令和9年12月31日までに株式を贈与、または相続しなければいけませんが、相続はいつ

図表 2
ケース1（株式の評価を下げる対策を行った）
生前に先代の経営者が長男に3億円の評価の株式を贈与して納税猶予を適用している。
長男

長女

相続人

2人のみ

相続財産

現預金が1億円のみで、長女が全額を相続する
基礎控除額

相続税の
（3 億円＋1 億円）−（3,000 万円＋600 万円×2 人）
｝
÷2 人
総額 ｛

＝1 億 7,900 万円

税率（1 億 7,900 万円×40％−1,700 万円）
×2 人＝1 億 920 万円
各人の相続税

1億920万円×3億円÷4億円
長男＝8,190万円（100％納税猶予）

1億920万円×1億円÷4億円
長女＝2,730万円（実効税率27.3％）

起こるかわかりません。また、後継者を誰にするか
は、取引先や従業員にとっても重要事項であり、先代の経営者が存命のうちに明らかにすべきです。さらに、遺産分割などで株式を誰が相続するかでもめたら、事業承継どころの話ではありません。そのため、株式を生前に贈与することが大前提になると考えます。
このとき、政府としては中小企業の事業承継を推し
進めたいため、事業承継税制の特例措置を適用する要件は簡単にしています。
① 後継者の要件
後継者の要件は、贈与のときに下記の要件を満たしている必要があります。なお、事業承継税制の特例措
置では、3人の後継者まで納税猶予が適用できます。

ケース2（株式の評価を下げる対策を行わなかった）とはいえ、株式が分散すれば、将来の争いの原因にな

生前に先代の経営者が長男に5億円の評価の株式を贈与して納税猶予を適用している。

りますので、後継者は1人ということを前提にします。

長男

長女

相続人

2人のみ

相続財産

現預金が1億円のみで、長女が全額を相続する
基礎控除額

相続税の
｝
÷2 人
（5 億円＋1 億円）−（3,000 万円＋600 万円×2 人）
総額 ｛＝2 億 7,900 万円
税率×2 人＝1 億 9,710 万円（2 億 7,900 万円×45％−2,700 万円）

1億9,710万円×5億円÷6億円

各人の
相続税

長男

（2）18 歳以上であること（3）役員の就任から 3 年以上が経過していること（4）後継者および後継者と特別の関係がある者で総議決権数の 50％超の議決権数を保有し、かつその中で最も多くの議決権数を保有すること＝1億6,425万円（100％納税猶予）

1億9,710万円×1億円÷6億円＝3,285万円（実効税率32.85％）

長女（1）会社の代表権を有していること特例措置は令和9年12月31日までに贈与しなければいけないため、上記の要件のうち（3）を満たすた

REAL PARTNER March 2023

17

めには、最低でも令和6年12月31日までには、後継者を役員に就任させる必要があります。

は下記のとおりとなります。
図表 4 納税猶予を継続するための要件
経営承継
期間内

② 先代の経営者の要件
先代の経営者は、贈与のときに下記の要件を満たしている必要があります。

納税猶予した非上場株式等の一部を譲渡等した（1）会社の代表権を有していたこと

後継者が会社の代表権を有しなくなった（2）贈与の直前において、贈与者および贈与者と特会社が資産管理会社に該当した

経営承継期間経過後譲渡した株式のみ
納税猶予打ち切り

納税猶予
打ち切り

納税猶予は続行
納税猶予打ち切り

別の関係がある者で総議決権数の 50％超の議決権数を保有し、かつ後継者を除いたこれらの者の中で最も多くの議決権数を保有していたこと（3）会社の代表権を有していないこと

ここで、資産管理会社とは下記の要件に合致して、資産保有型会社と資産運用型会社の2種類のどちらかに該当した場合です。

上記の要件のうち（3）ですが、あくまで代表権を有していなければよいため、代表取締役は退任したとしても、取締役として残ることはできます。
また、先代の経営者以外の者が所有する株式を贈与したときにも、先代の経営者のあとに贈与するという要件を満たすだけで、全株式の贈与税を100％納税猶予できます。たとえば、不動産会社の総株式数のうち、70％を先代の経営者が所有し、残りの30％をその配偶者が所有しているとします。このとき、配偶者が所有している30％の株式を贈与したときにも、事図表52つの要件による資産管理会社の違い■ 資産保有型会社
特定資産の帳簿価額の合計額
資産の帳簿価額の総額70%■ 資産運用型会社
特定資産の運用収入の合計額
総収入金額

75%

業承継税制の特例措置が適用できるのです。
なお、後継者に一括して贈与した株式でなければ、納税猶予の対象とはなりません。
図表3

また、特定資産とは、現預金、有価証券（資産管理会社に該当する子会社株式を含む）、自社で使用して先代の経営者以外が所有する株式の贈与の場合も事業承継税制の特例措置は可いない不動産、ゴルフ会員権、保険料積立金などが該当します。そのため、不動産会社が投資用不動産を多数保有していると、「特定資産の帳簿価額の合計額」
が大きくなり、資産保有型会社に該当する可能性があります。ここでのポイントは、特定資産に該当する不不動産会社

動産には、会社の本社ビルなどの事務所や工場として使用している不動産以外のものすべてとなるため、販

贈与税

100%
先代

配偶者

70%

30%

納税猶予

売用不動産も含まれてしまうことです。とすれば、戸後継者建て販売や転売目的の不動産会社は、資産保有型会社と判定されてしまうケースが多いと予想されます。
そして、投資用不動産からの賃貸収入は、「特定資産の運用収入の合計額」に含まれますので、やはり賃3

納税猶予を継続していくための要件

貸収入が大きくなれば、資産運用型会社に該当する可能性があります。ここでのポイントは利益ではなく、事業承継税制の特例措置を適用するための要件は簡収入で判定することです。投資用不動産の利益率は低単でした。ところが、納税猶予を継続していくための

くても、賃貸収入は大きいこともあるはずです。さら要件はそこまで簡単ではありません。後継者が株式をに、運用収入には、特定資産となる投資用不動産の売贈与されたときの贈与税の納税猶予の申告期限の翌日却価額も含まれるため、注意が必要です。

以後5年を経過する日までを「経営承継期間」と呼びそれでも、下記の3つの要件をすべて満たせば、事ます。その経営承継期間内とその経過後で、主な要件

業実態があるとして資産管理会社に該当しないとみな18

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100％納税猶予します。

されます。

そのあと、先代の経営者が亡くなると納税猶予され（1）常時使用する従業員等（後継者と同居する親族は除く）が 5 人以上であることていた贈与税は免除され、その代わりに後継者は贈与されたときの株式の評価で相続したとみなされて、相（2）事務所、店舗、工場等を所有または賃貸していること

続税を計算します。このとき、後継者は相続税を支払うか、100％納税猶予するかを選択することになりま（3）商品販売等（資産の貸付、サービスの提供を含す。贈与税に比べて、相続税はかなり低くなりますのむ）を 3 年以上継続して行っていること

で、相続税を支払うことを選択してもよいでしょう。
特に、贈与税の納税猶予は先代の経営者が亡くなるまということで、戸建て販売や転売目的の不動産会社

で一定の要件を満たせばよいのですが、相続税の納税が資産保有型会社の要件に該当したとしても、事業実猶予は後継者が亡くなるまで、もしくはその子供（先態さえあれば、納税猶予を継続できることになります。

代の経営者からみたら孫）に対象となっている株式を

なお、後継者が相続税の納税猶予を適用した場合に贈与するまでは、一定の要件を満たし続ける必要があも、同様に資産管理会社に該当してはいけないというるのです。

要件を満たし続ける必要があります。もし資産管理会

たとえば、後継者が株式を相続したときには、不動社に該当すれば、相続税の納税猶予は打ち切られて本

産会社の本社として使っているビルを保有していたと税と利子税を支払うことになります。

します。それから数十年後には本社機能を縮小するとともに移転して、本社ビルを貸し付けることになれ

4

ば、特定資産が増えることで資産保有型会社に該当す

具体的な事業承継の方法

る可能性もあります。また、不動産の仲介会社が投資実際に、不動産会社に事業承継税制を適用する事例

用不動産を保有していて、後継者が相続したときには、本業の売上に比べて賃貸収入の割合は低かったとを考えていきましょう。
まずは、事業承継税制の特例措置を適用することがします。それから数十年後には本業の売上が下がって大前提ですので、令和6年3月31日までに都道府県にしまい、それによって資産運用型会社に該当してしま計画書を提出します。

うかもしれません。

次に、取引先や従業員のことを考えれば、先代の経

そこで、相続税の納税猶予を適用するならば、資産営者が存命のうちに、後継者に対して令和9年12月

管理会社に該当する原因となる不動産を先代の経営者

31日までに株式を一括贈与します。このとき、先代の退職金として、現物で支給しておくこともお勧めでの経営者の配偶者が所有する株式もあれば、一緒に贈す。先ほどの本社ビルを先代の経営者が退職金でも与するのがよいでしょう。株式はできるだけ分散させらって所有して、そのあと不動産会社に貸し付けて賃ずに、後継者に集めることが鉄則です。また、贈与す

貸収入を受け取れば、退職後の安定収入にもなります

る直前に先代の経営者は代表取締役を辞任して、退職し、結果的に所得分散による節税効果もあります。

金を受け取ります。この退職金は会社の経費として計とはいえ、相続税の納税猶予を適用している時期は上されて純資産価額が減ることで、不動産会社の株式長いので、本当に適用すべきか、慎重に判断してくだの評価も下がります。そして、後継者は贈与税を

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