ＪＦＭＡ

ＦＭ秋の夜学校２０１９

ＦＭ財務評価手法研究部会のご紹介
本日の内容
１．ＦＭ財務評価とは
２．ＦＭ財務評価手法研究部会の活動
３．ＦＭ財務評価の概要
４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価
2019年10月23日（水）ＦＭ財務評価手法研究部会長

大 山 信 一1

１．ＦＭ財務評価とはＦＭの目標管理の３視点（品質、ＦＭの機能ＦＭの目的

財務、供給）のうち、財務の視点から評価する技術・手法のこと

経営者のファシリティ責任を代行

社会

地域と調和し、環境保全を尊重するとともに、災害に強い健全な社会資産を形成し、社会的責任を果たす組
織組織の理念の具現化及び経営目標の達成を施設面で支援し、経営資源としてのファシリティの有効活用と効率化を図る

人

利用者が創造性を発揮できる快適かつ機能的な環境づくりと継続的なその提供をおこない、顧客満足を高め業績に貢献する目標（品質・財務・供給）を管理改善
ビジネスに必要なファシリティを供給し、サービスを提供

プロジェクト
管理
運営維持

利用者満足の向上
顧客満足の向上ＦＭ部門と経営層及び財務部門とのコミュニケーションツール

ＰＬ：ファシリティコスト
ＢＳ：施設資産
ＣＦ：施設投資

公式ガイドファシリティマネジメント

図表1.3.1

長期：ライフサイクルコスト

2２．ＦＭ財務評価手法研究部会の活動
１．ＦＭ財務評価手法の普及「ＦＭ財務評価ハンドブック」の改訂旧版（2009年改訂）の内容からの引継ぎとＦＭ財務評価に必要な情報の追加
新たな環境変化（IFRS等）への対応
公式ガイド「ファシリティマネジメント」との整合に配慮
ＦＭ財務評価セミナーの実施

２．財務関連情報の収集・分析とＦＭ財務への影響の研究
リース会計基準の変更
オフィス不動産の持分保有動向、オフィスビル市場の動向 ・・・など

３．他の研究部会との協業によるＦＭ財務評価の適用事例の研究
企業会計基準とは異なる会計処理を行っている団体（地方自治体、大学等）におけるＦＭ財務評価の研究
新たなＦＭ施策（SDGs対応、健康経営、ダイバーシティ等）に要する費用に関する財務評価事例の研究 ・・・など

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３．ＦＭ財務評価の概要

ファシリティコスト評価（１）損益計算書（ＰＬ）とファシリティコスト
売上高

損益計算書中の主な費用

売上原価①①製造原価 仕入原価

売上総利益
販売費及び一般管理費②（ファシリティコスト）②人件費 流通費 広告宣伝費等（ファシリティコスト含）

営業利益
営業外収益
営業外費用③
経常利益
特別利益④
特別損失⑤
税引前純利益税金⑥③支払利息、為替差損等④固定資産売却益、受取保険金
投資有価証券売却益等⑤固定資産売却損失、投資有価証券評価損
減損損失等

ファシリティコストは、販売費及び一般管理費の一部としてしか認識されない↓
管理会計により金額を把握し、適切に管理を行う必要がある⑥法人税、法人住民税、事業税、調整額等

税引後純利益公式ガイドファシリティマネジメント

図表3.4.4
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３．ＦＭ財務評価の概要

ファシリティコスト評価（２）ファシリティコスト管理会計のための科目と細目
［大分類］

［小分類］

①-1 ファシリティ保有費①ファシリティ維持費①-2 減価償却費［主な細目］［科目］
賃借料

支払地代、支払家賃、共益費、仲介料等

租税公課固定資産税、都市計画税、事業所税、特別土地保有税、不動産取得税、登録免許税等

保険料

火災保険、動産総合保険等の保険料

減価償却費

建物、建物付属設備、構築物、器具・備品等

維持費

保守費、清掃費、病害虫駆除費、修繕費

環境整備費

環境対応費、廃却処分費、リサイクル費

水道光熱費

電力料、水道料、ガス代、重油代等

ファシリティ運用費

設備運転・監視費、スペース変更管理費

セキュリティ費

防災対策費、ファシリティ保安費①-3 ファシリティ保全費②ファシリティ運営費③ファシリティ管理費

生活支援費

受付・メールサービス等の業務委託費、コピーサービス、会議室サービス等
医務関連、食堂・喫茶・自販機・ATM関連、フィットネス、理髪等の生活支援サービス費

家具什器

簿外品扱いの家具等購入費

パーキング費

パーキング、駐車場等の運営に関わる費用

統括管理費

FM部門人件費、統括管理経費

業務支援費

公式ガイドファシリティマネジメント

図表9.3.2

5

３．ＦＭ財務評価の概要

施設資産評価（３）貸借対照表（ＢＳ）とＦＭが対象とする資産
資産の部

負債の部施設資産

流動資産

流動負債

ＦＭの管理対象となる（貸借対照表に計上されている）資産。

（施設資産の対象外：現金・預金、売掛金、有価証券、棚卸資産など）

固定資産

有形固定資産・土地・建物・建物付属設備
・構築物 ・建設仮勘定
・備品のうち内装・家具（施設資産の対象外：機械及び装置、工具、車両、船舶等）

無形固定資産・借地権、地上権（施設資産の対象外：特許権、のれん、漁業権等）

投資その他（資産）・敷金・保証金・賃貸等不動産
繰延資産

固定負債

・資産除去債務
純資産の部
自己資本①株主資本・資本金・資本剰余金・利益剰余金・自己株式②その他（有価証券 評価差額金など）
少数株主持分
新規予約権

公式ガイドファシリティマネジメント

図表9.3.5

施設資産評価施設資産の全体最適化、有効活用を図るために、施設資産を財務的に評価すること。

所有の妥当性の評価
不動産としての価値、簿価の多寡よりも、事業で使用する施設資産についての「所有の妥当性」を評価する。事業における内部価値、利用度評価など、多様な指標で評価する。
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３．ＦＭ財務評価の概要

施設資産評価（４）ＢＳに関するＦＭｅｒの役割
ポートフォリオマネジメント
高SLB

中所有
継続

賃貸
売却

統合

売却

賃貸

①保有の戦略その1・長寿命化、計画的保全によるLCM②保有の戦略その2
・利用度向上、用途変更、賃貸化
・大規模改修

低

資産利用度

売却

所有
継続売却

適用されるＦＭ戦略③賃借への転換戦略
・自社使用を賃借ビル使用に転換

低中

高④売却の戦略

内部価値
ノンコアビジネス用

準コアビジネス用

コアビジネス用・厚生施設・社宅・研修施設等

・本社・営業所・物流施設等

・研究所・基幹工場等

・不動産証券化、単純売却など
・SLB（Sell and Lease Back）

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公式ガイドファシリティマネジメント

図表9.3.6

３．ＦＭ財務評価の概要

施設投資評価（５）キャッシュフローによる施設投資評価
回収期間法（PBP：Pay Back Period）
収益回収期間の長短によって投資良否を判断する。

投下資本利益率(ROI：Return On Investment)
何％

投下資本に対する利益率によって投資良否を判断する。

＜何年目
投資支出

投資支出

正味現在価値法(NPV：Net Present Value)

内部利益率法 (IRR：Internal Rate of Return)
何％CGR

正味現在価値を算出
し、投資良否を判断する。
＞

投資と利益の現在価値が等しくなる割引率を求め、これを内部利益率として投資良否を判断する。

＝

＜

投資支出

NPVがゼロになる割引率＝IRR％

8

投資支出

３．ＦＭ財務評価の概要

施設投資評価（６）貨幣の時間的価値と割引率
利率10％の場合

割引率10％の場合

110 ×
100 ×

110
＝ 121
100

110
＝ 110
100

121

110

100+10%+10%

100＝ 82.6
110
100
100 ×＝ 90.9
11090.9 ×82.6▲10%▲10%

0年度

1年度

2年度

Ｃ n ＝Ｃ0 ×（１＋i）n100

90.90年度

1年度

Ｃ0 ＝Ｃ n ×

貨幣には時間的価値がある

2年度
1n(1＋i）
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３．ＦＭ財務評価の概要

施設投資評価（７）資本コストとは資本コスト ＝ 資金の調達に要する費用 ＝ 負債コスト ＋ 株主資本コスト
資本の部

負債の部

借入金の調達に要する費用

資本の調達に要する費用

利子支払いが条件
純資産の部

企業の成長によるリターン（配当や株価の値上がり）を期待

負債コスト ＝ 借入金 × 負債コスト率 ＝ 借入金 × 負債利率×（１ー税率）
株主資本コスト ＝ 株主資本 × 株主資本コスト率 ＝ 株主資本 × 目標ROE
資本コスト ＝ 負債コスト ＋ 株主資本コスト＝ 借入金×負債利率×（１ー税率） ＋ 株主資本×目標ROE

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３．ＦＭ財務評価の概要

施設投資評価（８）WACC（Weighted Average Cost of Capital）とは資本コスト ＝ 負債コスト ＋ 株主資本コスト＝ 借入金×負債利率×（１ー税率） ＋ 株主資本×目標ROE
資本コスト ＝ 調達資金 × 資本コスト率 とすると資本コスト率 ＝資本コスト
借入金×負債利率×（１－税率）＋ 株主資本×目標ROE＝調達資金
借入金 ＋ 株主資本

Ｄ：借入金、Ｅ：株主資本、rd：負債利率、t：税率、re：目標ROE とすると
Ｄ×rd×（１－t）＋ Ｅ×re
Ｄ ＋ Ｅ
ＤＥ
＝×rd×（１－t）＋×re ＝ WACC
Ｄ＋Ｅ
Ｄ＋Ｅ

資本コスト率 ＝

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３．ＦＭ財務評価の概要

施設投資評価（参考）WACC（Weighted Average Cost of Capital）の意味
負債コスト率＝税引後利率＝負債利率×（１－法人税率）
株主資本コスト率

株主資本コスト

法人税率
負債コスト

株主資本

資本コスト率

負債利率

借入金

投下資本

資本コスト ＝ 株主資本コスト ＋ 負債コスト＝ 株主資本×株主資本コスト率 ＋ 負債×負債コスト率＝ 投下資本×資本コスト率
左右の面積が等しくなる長方形の高さ

WACC＝re×E
D+E＋rd×（1－t）×

DD+E

WACC：資本コスト率
E ：株主資本
D ：負債

re：株主資本コスト率（目標ROE）
rd：負債利率
t ：法人税率12

３．ＦＭ財務評価の概要

施設投資評価（９）割引率と目標利益率
割引率（％）

将来収益の現在価値を求める場合に使用する
正味現在価値法（NPV）では資本コスト率（WACC）にリスクプレミアムを加えた値を使用する
割引率（％）＝ 資本コスト率（WACC）＋リスクプレミアム

目標利益率（ハードルレート）（％）
投資案件における利益率の判断水準として使用する
内部利益率法（IRR）では資本コスト率（WACC）にリスクプレミアムを加えた値を使用する
目標利益率（％）＝ 資本コスト率（WACC）＋リスクプレミアム
資本コスト率、リスクプレミアムを設定するのは財務部門 ＦＭ部門ではない
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３．ＦＭ財務評価の概要

ライフサイクルコスト評価（１０）FMのライフサイクルコスト（Life Cycle Cost）評価とは
LCCの最適化の一環となる建物の「保全費用」を最適化する評価。具体的には「残存不具合額による保全費用の目標管理」
を行う。

FCI（残存不具合率）＝運用・サービス改修費（資本的支出）
修繕費（経費の支出）

保全費用
保全項目ごとに算出される計画的な保全に要する費用①旧状の撤去に要する費用②更新期間中の仮設・養生の費用③新規に設置・施工する費用

FCI＝Facility Condition Index

200150

残存不具合額100

FCI

50FCI(%)

維持保全

累積修繕改修費250

運営維持

残存不具合額
施設復成価格

1050

経過年数

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３．ＦＭ財務評価の概要

ライフサイクルコスト評価（１１）修繕と改修
建築物のライフサイクル

企画 設計 施工

運営・維持管理

解体

用語定義

修繕

経年により、あるいは使用することによって劣化した建物・設備・内装などを、当初の性能・機能まで回復すること→ 経費の支出（経理・税務に要確認）

改修

経年により、あるいは使用することによって劣化した建物・設備・内装などを、当初の性能・機能を超えるレベルまで改良すること → 資本的支出

更新

劣化した部位や設備、部品を新しいものに取り替えること

長期修繕計画5年間

中期修繕・改修計画1年間

単年度修繕・改修実行計画↑
期首残存不具合額↑期末残存不具合額

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３．ＦＭ財務評価の概要

ライフサイクルコスト評価（１２）ＦＣＩによるライフサイクルコスト評価
修繕費・改修費は、期首・期末の残存不具合額をよりどころとして、適切に確保する

期首残存不具合額 ＋ 純増不具合額 ＝ 修繕費・改修費＋ 期末残存不具合額

保全部門の要求予算額＝保全費用の目標管理額＝

期首残存不具合額＋純増不具合額

要求予算額ー決定予算額

期首FCI＝期首残存不具合額
建物復成価格

中期５年間の新規保全項目の保全費用

中期５年間の保全費用の決定予算額

期末FCI＝5%～10%

期末残存不具合額
建物復成価格5%～10%

毎年ローリングする
公式ガイドファシリティマネジメント

図表9.3.18
16

４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価（１）経営環境とＦＭの必要性
経営環境

人口減少化

グローバル化ICTの進化

地球環境保全

災害に対する強靭化

経営課題

効率経営

経営基盤強化

生産性向上

企業市民性

BCM

FMの役割

経営資源である
ファシリティの統括マネジメン
トによる効率経営の支援

FMとICTと人事が連携するビジ
ネスインフラの構築による経営基盤の強化

知的生産とイノベーション、働き方改革を支援するワークプレイスの供給

環境負荷軽減と長寿命化を目指すライフサイ
クルマネジメントの実践

災害に対する安
全・安心の確保と事業の継続を図るファシリ
ティの強靭化

FMの効果

変化への対応

成長の支援

収益性向上

人と場の活用社会への貢献

安全・安心確保17

公式ガイドファシリティマネジメント

図表2.1.1

４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価（２）ＦＭの効果とＦＭ財務評価＋
キャッシュフロー－

投資評価はキャッシュフローで行う→ 投資及び収益１は客観的な基準に基づいて計測可能

収益２

01

投資

2

3

45

収益１ 収益２は客観的な基準に基づく計測は不能だがＦＭ施策の効果が認められる
年度→ 収益２は様々な条件により異なる（対象組織、人事制度、ＩＴ環境、etc）
ＦＭ施策の効果を適切に予測する→ 関係者との合意形成、コンセンサスが必要

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【参考】判断と決断

中竹竜二著「判断と決断」を参考に作成

判断

決断

時間軸

過去から現在の事象について評価すること

未来の事象について方向性を打ち出すこと基準

正しいか正しくないか

強いか弱いかEnglishJudgement

Decision

必要な時

混沌の中にいる時選択肢を前に迷っている時

結果

冷静になれる

行動を起こせる重要

多面的にデータ、情報を集める

不足の事態や新たな可能性を織り込む

必要な素養

基準 ／

覚悟

必要な行動

準備

訓練（経験）

決断のための材料

ゴールに向かう基点

役割

Detachment／／

早いか遅いかInvolvement

正しい判断だけでは強い決断はできないが、正しい判断なしには強い決断はできない
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