土地行政の最近の動きについて

令和４年10月
国土交通省不動産・建設経済局
土地政策審議官グループ

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

土地の利用・管理に関する現況①○ 土地所有者向けのアンケート調査によれば、宅地のうちおよそ４分の１、農地のうち４割強、森林のうち８割
弱が適切に管理されていない可能性があると推計されている。
国土利用計画における利用用途別面積

その他
643
17%

地目別土地の管理状況
適切に管理されている

宅地
197 農地5%437
12%

適切に管理されていない可能性がある

75.3%

宅地

24.7%

（n=2,531）

55.8%

農地

44.2%

（n=1,382）

国土面積
3,780万ha

森林

22.3%

77.7%

（n=1,050）

森林
2503
66%
（万ha）

資料： 平成30年度 所有者の所在の把握が難しい土地の利活用・管理に関する検討調査
注：・インターネットによるアンケート調査結果（平成30年7月実施）
・所有する又は相続予定の土地の面積及び管理状況に関する回答を基に推計して得られた数値
・土地の管理状況についての選択肢「①適切に管理されている」「②どちらかというと適切に管理されている」「③どちらかというと適切な管理がされていない」「④管理放棄されている」のうち、①を「適切に管理されている」、②③④を「適切に管理されていない可能性がある」と区分

資料： 国土交通省「土地利用現況把握調査」（令和２年）

令和２年度地籍調査における所有者不明土地
宅地

農用地

林地

合計

20.8%

23.1%

29.8%

24.0%

資料：国土交通省（令和２年度地籍調査における土地所有者等に関する調査）
注 ：ここでの「所有者不明」としては、登記簿上の登記名義人（土地所有者）の登記簿上の住所に、調査実施者から現地調査の通知を郵送し、この方法により通知が到達しなかった場合を計上。

1

土地の利用・管理に関する現況②○ 世帯・法人の保有する土地のうち、約10％にあたる18万8900haが利用されず、空き地のままとなっている。
○ 空き家の総数は2018年までの30年間で約2.2倍（394万戸→849万戸）に増加。このうち、「賃貸用又は売却用の住宅」等を除いた、「その他の住宅」（いわゆる「その他空き家」）がこの30年間で約2.7倍（131万戸→349万戸）に増加。
法人・世帯が所有する宅地などの空き地及び低利用地面積の推移

空き家の種類別の空き家数の推移
万戸

13.1% 13.5% 13.6%

1000
900

11.5%

800
700

9.4%

2.15倍

9.8%

576

400
300
200
100
0

394

757

448
149

820
318

659

600
500

12.2%

268

849

349

182

352

10.0%

6.0%

398

448

460

462

234
30

12.0%

8.0%

212

131
262

14.0%

4.0%
2.0%

37

42

50

41

41

38

0.0%

1988年 1993年 1998年 2003年 2008年 2013年 2018年
資料：国土交通省「土地基本調査」
注１：法人及び世帯の合計値
注２：「宅地など」とは、法人は所有土地のうち「農地」「林地」「送配電等用地」を除いた
もの、世帯は世帯が所有する土地のうち、農地及び山林を除いたもののことである
注３：世帯の空き地は、平成５年は「利用していない（原野など）」を含まない
注４：低利用地は、「駐車場」「資材置場」「利用できない建物（廃屋等）」の合計

二次的住宅

賃貸用又は売却用の住宅

その他の住宅空き家率【出典】：住宅・土地統計調査（総務省）[空き家の種類]
二次的住宅：別荘及びその他（たまに寝泊まりする人がいる住宅）
賃貸用又は売却用の住宅：新築・中古を問わず，賃貸又は売却のために空き家になっている住宅
その他の住宅：上記の他に人が住んでいない住宅

2

所有者不明土地の現状と課題○ 人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所
有意識の希薄化等により、所有者不明土地が全国的に増加。
○ 公共事業の推進等の様々な場面において、所有者の特定等のため多大なコストを要し、円滑な事業実施への支障となっている。
令和２年度地籍調査における所有者不明土地

土地所有に対する負担感
所有する空き地に対する負担感

・不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合 : 約 24％（所有者不明土地の外縁）

空き地所有者のうち約５割が土地を所有することに負担を感じたことがあると回答。
（n=5,000）

負担を感じたことがない
52.6%

・探索の結果、最終的に所有者: 約 0.22％の所在が不明な土地（最狭義の所有者不明土地）

負担を感じたことがある
47.4%

所有する空き地に関する意向

直轄事業の用地取得業務においてあい路案件となっている要因

負担を感じる空き地の所有権を手放したいか

30.0%

空き地の所有に負担を感じたことがある者のうち約25％がその土地の所有権を手放したいと回答。

25.0%

売れる見込みはないが、手放せる
ものなら手放したい 25.4%(n=2,368)

20.0%

将来誰かが居住又は利用する見込みがあるからそのまま所有するつもり 26.2%

15.0%
10.0%
5.0%

売れる見込みがあるから売却するつもり 22.3%

将来誰かが居住又は利用する見込みはないがそのまま所有するつもり 26.1%

約1.5倍
17.6%

17.1%

12.6%

12.2%

0.0%

補償額不満
資料：国土交通省「平成29年度 利用されていない土地に関するWEBアンケート」

所有者不明等3

土地基本法の改正の概要 ※土地基本法等の一部を改正する法律（令和２年法律第12号）による改正
人口減少社会に対応し、土地の適正な「利用」「管理」の確保の観点から土地政策を再構築⇒法全般（「目的」「基本理念」「責務」「基本的施策」）で、周辺に悪影響を与えないように「管理」をすることの重要性等を明確化
課題：人口減少下での地域の活性化、持続可能性の確保

目的①土地・不動産の有効活用（既に利用されているものの最適活用、低未利用のものの創造的活用）②防災・減災、地域への外部不経済の発生防止・解消（所有者不明土地対策、管理不全土地対策等）○土地の適正な「利用」「取引」とともに適正な 「管理」を確保
基本理念・責務○土地所有者等の責務を明確化（登記等権利関係の明確化、境界の明確化に関する規定を追加）

基本的施策○土地の適正な「利用」及び「管理」を確保する観点から「基本的施策」を見直し（低未利用土地対策、所有者不明土地対策に関する規定を追加）○「基本的施策」の具体的な方向性を明示
土地基本方針（新設）・土地に関する計画制度に管理の観点を追加
・低未利用土地、所有者不明土地を含め土地の需要喚起と取引のマッチング、有効利用の誘導、管理不全土地対策の促進等を図る取組の推進
・既存ストック等の円滑な取引に資する不動産市場整備の推進
・地籍調査の円滑化・迅速化、不動産情報の充実・最新化等を図る取組を通じた情報基盤の整備
等

4

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成30年法律第49号）①
１．所有者不明土地をする仕組み（１）道路等の公共事業の手続の合理化・円滑化→ 所有権を取得【令和元年６月１日施行、改正部分は令和４年11月１日施行予定】（２）地域住民等のための新たな事業の創設→ 使用権を設定

反対する所有者がおらず、建築物（※１）がなく現に利用されていない所有者不明土地の場合※１ 簡易な構造の建築物又は劣化により利用困難な建築物（補償額の算定が容易なもの）等を除く

土地収用法の特例
国、都道府県知事が事業認定

地域福利増進事業（※２）の創設
都道府県知事が事業（※３）の公益性等を確認
市町村長の意見聴取

収用委員会に代わり都道府県知事が裁定（審理手続を省略、権利取得裁
決・明渡裁決を一本化）

２．所有者のする仕組み

事業のイメージ※２ 対象事業は法律で限定列挙※３ 事業主体は限定されず

一定期間の公告（出典）杉並区

ポケットパーク（公園）

都道府県知事が使用権（上限10年（一部20年））を設定（所有者が現れ明渡しを求めた場合は期間終了後に原状回復。異議がない場合は延長可能）（出典）農研機構

直売所（購買施設）【平成30年11月15日施行、改正部分は令和４年11月１日施行予定】

原則として、登記簿、住民票、戸籍など、客観性の高い公的書類を調査することとする・固定資産課税台帳、地籍調査票、インフラ事業者等の保有情報など有益な所有者情報を行政機関等が利用可能に・近隣住民や地元精通者等にも行っていた聞取り調査の範囲を合理化・明確化（親族等に限定）
5

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成30年法律第49号）②
３．所有者不明土地をする仕組み【①令和４年11月1日施行予定、 ②令和５年４月施行、 ③平成30年11月15日施行】① 管理の適正化のための勧告・命令・代執行
・ 管理が実施されないと見込まれる所有者不明土地（管理不全所有者不明土地）について、周辺における災害発生等を防止するため、勧告・命令・代執行の権限を市町村長に付与② 所有者不明土地管理制度・管理不全土地管理制度に係る民法の特例
・ 所有者不明土地について、民法上利害関係人に限定されている地方裁判所に対する所有者不明土地管理命令の請求権を地方公共団体の長等に付与
・ 管理不全所有者不明土地及び隣接する土地について、民法上利害関係人に限定されている地方裁
判所に対する管理不全土地管理命令の請求権を市町村長に付与③ 不在者財産・相続財産の管理に係る民法の特例
・ 所有者不明土地の適切な管理のために特に必要がある場合に、地方公共団体の長等は、家庭裁判所に対し、不在者財産の管理に必要な処分命令及び財産管理人の選任を請求可能

４．所有者不明土地対策のの強化

豪雨の度に土砂崩れが多発

高台から瓦礫や岩石、柵等が落下するおそれ【令和４年11月1日施行予定、③は一部平成30年11月15日施行】① 所有者不明土地対策に関する計画及び協議会
・ 市町村は、所有者不明土地の利用の円滑化及び管理の適正化等を図る施策に関し、所有者不明土地対策計画の作成や所有者不明土地対策協議会の設置が可能② 所有者不明土地利用円滑化等推進法人の指定制度
・ 市町村長は、特定非営利活動法人や一般社団法人等を所有者不明土地利用円滑化等推進法人として指定
・ 推進法人は、市町村長に対し、計画の作成の提案や管理不全土地管理命令の請求の要請が可能③ 国土交通省職員の派遣の要請
・ 地方公共団体の長は、所有者探索等の専門知識を習得させる必要があるときは、国土交通省職員の派遣の要請が可能

6

１．所有者不明土地の利用の円滑化

地域福利増進事業○ 地域住民その他の者の共同の福祉又は利便の増進を図るために行われる事業であって、原状回復が可能
なもの（事業主体は限定されない）について、都道府県知事の裁定により最長10年間（一部事業は20年間）の使用権を設定することで、所有者不明土地を利用した事業の実施が可能。
使用権設定手続対象事業（事業主体は限定されない）

・探索で判明した所有者、関係権利者のうちに、利用に反対する者がいない
・現に利用されておらず、建築物（簡易なもの・劣化等により利用困難なものを除く）が存在しない所有者不明土地○公共事業のうち、地域住民の福祉又は利便の増進に資する事業で、原状回復が可能なもの※（例：公園、緑地、広場、駐車場等） ※ 廃棄物処理場など土地の価値の回復が困難と考えられるものは対象外
適切に管理されていない
所有者不明土地（イメージ）・ポケットパーク（公園）・イベントスペース（広場）・まちなか防災空き地○都道府県知事に裁定を申請
・市区町村長に意見を聴取
・事業の公益性、事業者の適格性を確認（出典）杉並区公告・縦覧（２ヶ月）
・不明者が名乗り出ない
・反対の申出がない○公共事業にはあたらないが、地域住民等の福祉又は利便の増進に資する施設（収益性があるものも含む）で、周辺で不足しているもの（例：購買施設、教養文化施設）
・直売所（購買施設）

・移動式コンサートホール（出典）農研機構、広島県福島県での設置の様子

・備蓄倉庫（災害対策施設）

都道府県知事の裁定・収用委員会に意見聴取した上で、補償額を裁定。事業者は補償金を供託。
・一定期間（上限 10年間（一部事業は20年間）の使用権を設定
・所有者が現れ明渡しを求めた場合には期間終了後に原状回復。異議がない場合は延長可能（フロー全体を通じて）
民間事業者に対する地方公共団体からの援助○相談に応じ、地方公共団体が助言○所有者の探索や補償額の見積り等について、専門家を斡旋（出典）神戸市HP（出典）福井市

・太陽光発電設備（再生可能エネルギー発電設備）（出典）東京ミッドタウン
マネジメント株式会社HP○恒久的な利用が一般的である公共事業の類型であって、地域住民等の福祉又は利便の増進に資するもので一時的な利用が考えられるもの（例：仮設道路、仮設園舎等）

・保育園の建て替えに伴う仮設園舎
仮設園舎

近隣の空き地保育園（建て替え中）7

地域福利増進事業の裁定事例
f

あわ しま うら むら

概要 （新潟県粟島浦村 ： 人口340人（令和３年11月末日住民基本台帳人口））
粟島浦村○事業主体：新潟県粟島浦村○災害時の指定避難場所としている神社が老朽化して危険なため、隣接する土地を防災空地として整備することを検討。
○事業予定地７筆（計653㎡）のうち３筆（計371㎡）について、登記名義人が死亡しており、所有者探索を行っても所有者の一部が判明しなかった（所有者不明土地）。
○所有者不明土地法に基づく新潟県知事裁定により、粟島浦村が所有者不明土地の土地使用権（10年間）を取得し、防災空地（広場）を整備。
裁定までの流れ

形

新 潟

福 島

事業地
（所有者判明の土地を含む）①所有者探索（令和元年９月～令和３年８月）
司法書士に委託して実施。探索の結果、３筆の法定相続人計61名のうち13名の確知ができない（連絡がつかない）状態。

山

指定避難場所の神社②確知所有者・地域住民と事業について合意形成（令和元年12月～）③補償金の算定
３筆について、土地使用権10年間分の補償金を算定。

④知事に対して裁定申請
令和３年９月24日に公告し、事業計画書等を縦覧（６月間）。

⑤裁定
縦覧期間中に不明所有者の申出や確知所有者の異議がなかったため、新潟県知事が土地使用権の取得を裁定（令和４年４月１日公告）。

⑥土地使用権の取得
粟島浦村は、不明所有者への補償金を供託し、土地使用権（令和４年５月１日～）を取得。

事業地の状況

8

所有者不明土地等対策事業費補助金

Ｒ５年度要求額:127,150千円（重要政策推進枠）
Ｒ４年度予算額: 70,639千円○ 所有者不明土地等の利用の円滑化や管理の適正化等を図るため、改正所有者不明土地法に基づいて市町村や民間事業者等が実施する所有者不明土地等の所有者探索、事業コーディ
ネート、管理不全状態の解消等に対する補助に要する経費を要求。
改正所有者不明土地法における新制度

所有者不明土地等対策事業費補助金の概要● 施 行 者： 地方公共団体、推進法人※

市町村による所有者不明土地対策に関する計画の作成制度⇒ 計画的な対策の推進

所有者不明土地等対策の着実な推進
行政的措置（代執行等）を可能とする制度⇒ 適正な管理の確保

低未利用土地の有効利用に取り組む法人の指定制度⇒民間主体の取組を推進

等※ 市町村により指定された、低未利用土地の有効利用等に取り組む法人● 補助対象：「所有者不明土地対策計画」に基づく以下の取組
・所有者不明土地等に関する実態把握
・土地の所有者の探索や、土地の利活用のための手法等の検討・土地の管理不全状態の解消（門、塀等の工作物や樹木の除去等）
等● 補 助 率：・地方公共団体が施行者の場合 ： 1/2※
・推進法人等が施行者の場合 ： 1/3 （地方公共団体負担1/3 ※ ）※ 地方公共団体負担分について特別交付税を措置（措置率1/2）

有効利用されていない土地

コンクリート擁壁が手入れされていない土地

9

Ｒ５年度要求額:64,890千円

推進法人を活用した所有者不明土地対策の促進（うち重要政策推進枠:58,109千円）

Ｒ４年度予算額:36,050千円○所有者不明土地等対策の更なる加速化を図るため、地域づくりの新たな担い手として、市町村の補完的な役割が期待される「所有者不明土地利用円滑化等推進法人」について、指定の円滑化や、指定法人としての役割の定着に資する調査検討等に係る経費を要求。
実施内容

主な事業イメージ① 推進法人の指定円滑化、普及・定着等のための支援○ 推進法人指定の円滑化や、普及・定着に資するノウハウの収集、成果等の共有、課題分析等の実施。

①法人化

所有者不明土地利用円滑化等
推進法人

②推進法人
に指定

推進法人に指定されていない地縁団体等への支援③対策計画素案を提示

・法人化するために必要な事業計画・資金計画の作成にあたっての有識者の派遣による助言④対策計画を作成・公表

・推進法人の指定を受けるために実施する 「地域福利増進事業」の実行可能性を把握するための社会実験 等推進法人への支援
・「所有者不明土地対策計画」の作成・変更を提案するため実施
する 「地域福利増進事業」の実行可能性を把握するための社
会実験 等

地域福利増進事業の実行可能性を把握するための社会実験等の実施に係る支援※※ 対策計画作成後の対策計画に基づく取組については、所有者不明土地等対策事業費補助金により支援。

法人化や資金調達等について有識者の派遣による助言等の支援② 推進法人の指定促進（ノウハウ等の横展開）

ノウハウの収集、成果等の共有、課題の分析、取りまとめ○ 土地政策推進連携協議会（事務局：各地方整備局等）による講演会・講習会の開催等を通じた地方公共団体への情報の提供や技術的支援を実施。

連携協議会を通じた情報提供・技術的支援等の横展開
10地域福利増進事業に係る特例措置
低未利用土地の有効活用を促すため、地域福利増進事業の用に供するために土地を譲渡した者の譲渡所得に係る税率及び同事業の用に供する資産に係る固定資産税等を軽減する（令和元年度創設）。
地域福利増進事業のイメージ※ 地域福利増進事業に係る規定は、令和元年６月１日より施行。

使用権を設定所有者不明土地※共有者の一部が不明なものを含む。

所有者が判明している土地

事業区域※※

裁定申請書に記載されているものに限る。

所有者不明土地に使用権を設定し周辺の土地と合わせて活用

ポケットパーク（公園）（出典）杉並区（出典）農研機構 広島県
直売所（購買施設）

特例措置の内容① 所得税・法人税等
地域福利増進事業を実施する者に土地等を譲渡（※１)した場合の長期譲渡所得（2000万円以下の部分）に係る税率を20％→14 ％に軽減(※２)（～令和４年12月31日）② 固定資産税・都市計画税
地域福利増進事業の用に供する一定の土地及び償却資産に係る固定資産税等の課税標準を５年間2/3に軽減（～令和５年３月31日）

適用のイメージ（土地について）
税目

所得税・
法人税等

※１ 裁定後に行われるものに限る。
※２ 法人の場合は、重課制度（長期５％）が適用除外（ただし、重課制度は令和元年度末まで課税停止。）。

事業者が所有権を取得する場合
判明している所有者から持分を取得→判明している所有者の譲渡所得に係る税率を軽減
所有者不明土地（共有者の一部が判明している場合）所有者が判明している土地事業区域

固定資産税・
都市計画税

事業者が所有権を取得しない場合所有者から所有権を取得
→従前所有者の譲渡所得に係る税率を軽減

判明している所有者が存在（※）→判明している所有者の固定資産税等を軽減

判明している所有者から持分を取得→事業者の固定資産税等を軽減
所有者不明土地（共有者の一部が判明している場合）
事業区域

適用なし

所有者が判明している土地

所有者から所有権を取得→事業者の固定資産税等を軽減（※）事業者が無償で賃借している場合に限る

所有者不明土地（共有者の一部が判明している場合）
事業区域所有者が判明している土地 所有者から借りる（※）→所有者の固定資産税等を軽減

11低未利用地の適切な利用・管理を促進するための課税の特例措置
地方部を中心に全国的に空き地・空き家が増加する中、新たな利用意向を示す者への土地の譲渡を促進するため、個人が保有する低額の低未利用地を譲渡した場合の譲渡所得を控除することで、土地の有効活用を通じた投資の促進、地域活性化、更なる所有者不明土地の発生の予防を図る。
低額な不動産取引の課題
想定したよりも
売却収入が低い

様々な費用の支出が相対的に譲渡費用あった上に、さらに（測量費、解体費等）課される譲渡所得税のの負担が重い負担感が大きい土地を売らずに、低未利用地（空き地）として放置

売却時の負担感を軽減することで売却インセンティブを付与し、土地に新たな価値を見いだす者への譲渡を促進
新たな特例措置の概要※令和２年７月１日～令和４年12月31日

・土地とその上物の取引額の合計が500万円以下
・都市計画区域内の低未利用土地等※譲渡前に低未利用であること及び譲渡後に買主が利用の意向を有することについて市区町村が確認したものに限る。
の要件を満たす取引について、売主の⾧期譲渡所得を100万円控除。

 新たな利用意向を示す新所有者による土地の適切な利用・管理
 土地の有効活用を通じた投資の促進、地域活性化
 所有者不明土地の発生予防特例適用イメージ利活用されていない少額の空き地等の活用イメージ

譲渡価格
取得費(※1)

譲渡価格
取得費

譲渡経費

譲渡経費

(※２)

課税
対象

譲渡所得
(譲渡益)

(出典：Google Maps)

鹿児島県いちき串木野市（土地）譲渡額約350万円

譲渡所得
(譲渡益)
譲渡所得の20%が課税される（※１）取得費が分からない場合、譲渡価格の５％とみなされる。
（※２）解体費・測量費・宅建業者への仲介手数料等

100万円
控除
課税対象

控除額の20%分（最大20万円）の減税

三重県津市（土地）譲渡額約270万円

新潟県燕市（土地）譲渡額約350万円• 移住者等の居住、店舗、事務所、アトリエ等の利用• 隣地所有者による管理・利活用

12土地管理、利用をしっかり進めていくためには○所有者不明土地、低未利用土地への対策を効果的に進めるためには、地方公共団体と民間の方々が連携を図る
ことが重要となります。

○

今回受賞された方々のように、民間の様々な工夫、ア

イディア、行動力を、地方公共団体がしっかり受け止め、形にしていくことが必要です。

13⻑⾨湯本みらいプロジェクト

プロジェクト前後での変化【ランドスケープ】
2016年

2020年〜 地域のシンボル外湯を再建
 まちの中⼼部の駐⾞場を⾼台に移転し、誰もが親しめる広場に。
 道路・河川・夜間景観等を同時に⼀新し、⾃然豊かでそぞろ歩きの楽しい温泉街へ
 宿泊者数はピーク時から半減
 150年の歴史を有する⽼舗旅館の廃業
 団体依存で閑散とした温泉街に

プロジェクト前後での変化【道路・河川⼀体での再編】
2016年

 ずらりと並ぶ路上駐⾞ 広い道路に通過交通
 歩⾏者空間はほぼゼロ

 蛍も舞う豊かな⾃然環境
 遊歩道は整備されているものの、誰も歩かない河川空間

2020年〜

 路上駐⾞はほぼゼロ。
 ゆっくり⾛る道。ベンチやプランターによる⼈のための空間へ
河川を楽しみながらのんびりできる仕掛けと⼦どもの⼿を放しても安⼼してそぞろ歩きができる環境

 清らかな河川が、⻑⾨湯本を象徴する景観であり、⼦どもも⼤⼈も楽しめる遊び場に2プロジェクト前後での変化【夜間景観】
2016年

2020年〜

 真っ暗な環境にネオンのみ浮かび上がる ⾃然（河川や樹⽊等）を⽣かした温かみのある灯り。温泉街全体でのトータルデザイン・全体プログラム制御

プロジェクト前後での変化【リノベーション】
 パイロットプロジェクトとなったcafe&pottery⾳の開業(2017年)に始まり、20年新規店舗の無かった温泉街に2021年までに９軒の新規店舗が開業

⻑⾨湯本温泉のオリジナル⼟産も企画販売

地域住⺠へのオープンハウスイベント

地域のメンバーによる初めての事業プロジェクトをセルフリノベーションで実現
周辺環境が整うのを待たず、若⼿⾃⾝で新たな場を⽣み出す

住⺠も起業

複数の案件に学⽣が参画

4

プロジェクト前後での変化【シンボル外湯・恩湯】
2016年

 公設公営での運営。⾼度成⻑期の旅館⼤型化を⽀えた役割分担。
 しかし、いつの間にか特徴を失い、銭湯利⽤に。
 結果として、年間数千万円の⾚字を垂れ流す施設に

2020年〜

 ６００年の歴史を有する⻑⾨湯本温泉の元湯であり「神授の湯」である恩湯を再建するため、地元旅館若旦那が中⼼となり「⻑⾨湯守」を⽴ち上げ ⺠設⺠営での再建。地元地銀がプロジェクトファイナンスによりサポート 歴史性・固有性を全⾯に出した地域のシンボルとして再建
 ⾃治体の財政⾯では、数千万円の⾚字施設から、⼟地5使⽤料の徴収ができるプラスの施設に

当初から⼀貫して「つかう⽬線」での事業推進
 つくれば使う時代ではない。事業性を確認しながら、つかう⽬線で⼀つ⼀つ進めないと継続しない

従来のプロセス⇒つくる目線
マスタープラン主義
つくれば使うビジョン

今後のプロセス⇒つかう目線
ビジョン
運営・マネジメント
事業性の確認

マスタープラン設計・ハード整備
ソフト事業

マスタープラン設計・ハード整備
ソフト事業

運営・マネジメント
使われない、持続運営できないハードが増えている・・・

事業性主義
使われるものをつくる6

6

前橋版ＣＣＲＣ事業・生涯活躍のまちづくり～地域の魅力向上と関係人口創出にむけて～
夜間急病診療所

事
務
局

商業施設

福祉作業所

多世代型賃貸住宅

認定こども園

戸建住宅

介護付き有料老人ホーム

地域の企業・団体

公園

大学
群馬医療福祉大学

前橋市 都市計画部 市街地整備課
ＣＣＲＣ・計画推進室

概要説明（動画）ポイント
・ポイント１

事業コンセプトを明確にし、官民で共有しながら、医療、福祉、住宅、商業、公園といった分野横断的な取り組みをマネジメント
したこと。
・ポイント２

多様な都市機能の集約といったハード事業だけではなく、民間のまちづくり団体による多くのソフト事業を展開していること。
・ポイント３

持続可能なコミュニティの形成を図るため、民間事業者、地域住民、行政が協働で小さな取り組みから始め、徐々に大きくしていくという考えのもと、新たな展開に繋げていくこと。

最後に・・・

事業着⼿前と完成後

鈴蘭台駅前（通勤通学ラッシュ時）

鈴蘭台駅前（バス乗り場・タクシー乗り場）

完成後

駅前広場（一般車ロータリー）
2

鈴蘭台駅前整備について●鈴蘭台駅周辺は、区役所などの公益施設が集まる北区の玄関口でありながら駅前広場
や駅へのアクセス道路である鈴蘭台幹線等が未整備で、道路上でバスが転回するなど
人と車が錯綜し危険な状況にあった。

●そのため、神戸市では、平成20年11月より
駅前広場と鈴蘭台幹線の整備を行うため、街路事業に着手、用地買収を進めてきた。
北東上空より●そのなかで、権利者からの駅前での商業継続意向への対応や、第５次神戸市基本計画で位置づけられた「地域拠点」としての機能強化を図るため、駅前広場等の整備による交通結節機能の改善と共同化ビル建設による土地の高度利用とにぎわいづくりを一体的に行うこととし、駅前の約1．1ｈａの区域において、第二種市街地再開発事業による整備を実施した。

3

再開発ビルの概要（東⻄断⾯）⻄

東

鈴蘭台駅との接続部分

公 益 施 設商業・業務施設

駅前広場（⽴体都市計画）

駅 前 広 場

（ビルのピロティ部分を駅前広場として活⽤）

4駅前広場の概要

交通広場

交通広場

約１，４００㎡

約１，３００㎡（⽴体都市計画）

敷地⾯積

約４，４７０㎡

5駅前交通広場の管理運⽤スキーム ※【赤字】：協定・規約等【③協議会規約、会計規程、一時使用規程】
交通広場協議会
施設所有者【①基本協定】神戸市、神戸電鉄【②使用協定】
事業者部会【④部会会則】

阪急バス、神鉄バス、神鉄タクシー 【⑤使用ﾏﾆｭｱﾙ】【⑥使用・管理協定】

ビル管理組合委託

ビル管理会社（大和ﾗｲﾌﾈｸｽﾄ）

6

桜町地区第一種市街地再開発事業について

九州産業交通ホールディングス

施行地区の立地特性≪熊本城と中心商店街を繋ぐ“要”となる重要な地区≫

上
通
熊本城

市役所
鶴屋百貨店
花畑広場（総称）
桜町地区

NTT

NHK

下
通
花畑公園

（従前）
バスターミナル
県民百貨店
ホテル 他

市電

くまもと街なか広場

桜町地区市街地
再開発事業

サンロード新市街

辛島公園

プロジェクトの特徴
中心市街地の一等地で実施した官民連携による一大プロジェクト◆都市圏のメインバスターミナルとしての交通拠点、商業、ホテル、熊本城ホールなどの交流拠点＋熊本城のお膝元としての観光拠点 ⇒公共交通と連携したコンパクトシティの形成◆再開発ビルや官民連携によるオープンスペースの整備（屋上庭園・広場＋花畑広場［熊本街なか広場、花畑公園、辛島公園の総称］）により、国内外の人々を引き付ける魅力的な空間とするとともに、新たな雇用、ビジネスチャンスの創出、新たな投資の誘発⇒地域経済の底上げ、地域の稼ぐ力の向上

桜町地区第一種市街地再開発事業○再開発概要〈主な経緯〉
H26（2014）.4 都市計画決定告示
H27（2015）.5 事業施工認可
H27（2015）.7 権利変換計画認可
H27（2015）.8 解体工事着手
H29（2017）.1 新築工事着手
Ｒ1 (2019）.9 施設竣工
〈施行区域〉 3.7ha〈敷地面積〉 30,266㎡〈建築面積〉 約 27,206㎡〈延床面積〉 約164,070㎡〈主要用途〉 商業、住宅、ホテル、事務所、駐車場
熊本城ホール（公益施設）

2019年9月11日

バスターミナルオープン◇バスの新結節点 誕生
・国内最大級の29バースの乗降場を備え、一日当たりの発着台数約4千台、利用者数4万人を見込むバスターミナルが開業
・安全性に配慮したホームドア方式や、国内外からの観光客に配慮したサイン計画を採用するなど利便性を向上

2019年9月14日

商業施設オープン◇熊本地震からの復興をけん引し、中心市街地の回遊性の要となる施設が誕生
・商業施設のオープニングには、想定の10万人を超えた約25万人が来場
・当日は、桜町再開発施設から中心市街地のアーケードに向かう市民や観光客の姿が多くみられるなど、回遊性の求心力として期待

4

バスターミナルとしてバス利用への貢献■バスの日・利用促進施策時の状況と効果（2019年9月14日）■施設開業と施設及び周辺イベントなど
賑わい創出によるバス利用者の増加＜バス輸送人員＞
・九州産交バス
前年比

2019年10月

2019年11月

2019年12月

2020年01月

877,607828,229859,578

779,818111.7%

108.7%

110.3%

114.2%■継続的な施策として、交通事業者による100円バスの日など実施 2022年 10/1・11/5

5

施設全体・エリア一体でとなった連携【交通拠点】
メインバスターミナル
バスとの連携【交流拠点】
熊本城ホールとの連携【賑わい拠点】
花畑広場との連携
中心商店街との連携【観光拠点】
熊本城のお膝元
熊本城連携

・日常使い通勤通学の利便性（商業）
・イベント利用の公共
交通機関利用促進
臨時便・シャトルバス
・ダイヤ再編等の調整
・バス利用促進への協力

・イベントやコンサート
学会対応などの連携・施設との連動企画
・施設案内サポート・施設及び周辺への波及、利用促進・中心商店街協議会への参画
・広場運営への参画
・連動イベントの開催
・賑わい創出と回遊性向上の検討と実施

・貸切バス発着場
・食事、お買い物・休憩（屋上テラス）
・観光案内、手配窓口

6

ご清聴ありがとうございました。

五霞町

都市建設課

1

■五 霞 町

町の花「ばら」「心豊かな明るい町づくり」の願いを込めています

町の木「梅」「住みやすい生活環境まちづくり」のシンボルです

町の鳥「ひばり」

人口：8,191人（R4年9月1日現在）「発展、躍進の町づくり」の願いを込めています

面積：23.11ｋ㎡

2

■ Street sports park Goka位置図

ごかみらい産業団地

3■調整池の活用【活用にあたっての経緯】
ごかみらい産業団地内の道路や公園でスケートボードで遊んでいる方が多く見られたことから、五霞インターチェンジ土地区画整理事業によって整備された調整池を平時に活用できないか検討を進めた。
【整備をする狙い】
人気の道の駅ごかに隣接しているため、町内外の若者が交流できる場を創ることで、新たな賑わいの創出を図り、道の駅ごかへの誘客にもつなげる。
さらに、ＳＮＳ等で多くの方に周知をしてもらうことで、町の知名度も上がる。
また、Street sports park Gokaへの誘導により、安全の確保を図る。

Street sports park Goka
【広さ約5,300㎡】

ごかみらい産業団地内調整池（整備前）

道の駅ごか
後背地

道の駅ごか

4

■調整池の活用【民間企業との連携】
Street sports park Gokaについては、包括連携協定を締結している、特殊塗料の開発・製造・施工を手がける町内民間企業の「株式会社染めQテクノロジィ」、
ほか数社と連携しながら整備を行った。底地への塗装は種目毎の色分けだけでな
く、種目に応じた塗料にすることで、安心してスポーツを楽しめる施設になっている。

スケートボードエリア（2021年開催の東京オリンピック
から正式種目として採用）

スラックラインエリア（細いベルト状のラインの上でバランスを楽しむスポーツで、近年注目を集めている。当エリアは関東初の一般社団法人
日本スラックライン連盟認定パーク）

バスケットボールエリア（3×3【スリーエックススリー】）（3人制バスケットボールで、2021
年開催の東京オリンピックから正式種目として採用）「Street sports park Goka」
2020/12/20オープン
広さ約5,300㎡

こども遊び場

休憩スペース

利用料：無料
開園時間： 3月～9月 9:30～17:45
10月～2月 9:30～16:00
定休日：第1・3月曜（道の駅ごかに準ずる）

5

■取り組み１.【周知方法】
パンフレットを作成し、町内施設や店舗等への設置及びHPへの掲載

2.【体験会等の実施】
小学生を対象に、プロの選手によるスラックラインの体験会

6

■整備効果
当初、課題であげられていた若者が区画整理事業地内の道路や公園でス
ケートボードを行っていることへの安全性を問う声が解消され、さらに利用者によるＳＮＳの発信や口コミ等により、当パークを利用しに来たという声や県内外問わず、他市町村から議員や職員が視察に多く訪れていることから、新たな賑わいの場の創出により【五霞町】の知名度が上がってきている。
また利用者が隣接している道の駅ごかへ立ち寄ることで、相乗効果もうまれてきている。
これらによりStreet sports park Gokaの整備効果が【町の発展】に大きく貢献している。

ご清聴ありがとうございました

7

令和４年度 ⼟地活⽤モデル⼤賞

Sorae⾼岡整備事業〜SPCを活⽤した街づくり〜

2022.10.28

計画地の概要

計画地及び従前の状況
①
③
②

❷
デュオビル

⑥

⾼岡駅

④

①

②

③

④

⑤

❶
暫定駅前広場跡地⑤⑥

1

開発事業の概要

事業概要及びスキーム

事 業 名 称 ⾼岡駅前東地区複合ビル整備事業
所

在地 富⼭県⾼岡市下関町328番5 他

施

⾏

者

⾼岡駅前東開発株式会社（⻄松建設100％出資会社）

補 助 事 業 暮らし･にぎわい再⽣事業
区 域 ⾯ 積 約0.3ha
地 権 者 数2名
（伏⽊海陸運送㈱及び⾼岡市）

総 事 業 費 約35億円
延 床 ⾯ 積 約7,825㎡（約2,367坪）
主 な ⽤ 途

看護専⾨学校、商業･業務、公益施設、歩⾏者デッキ

2

事業スキーム

事業推進体制及び事業の進め⽅

駅前東開発㈱にて議案を作成
連絡調整会議にて議案について協議
会議終了後出席者全員で議事録に署名
重要な内容は推進協議会で確認
駅前東開発㈱にて稟議･決裁

3

施設概要

施設コンセプト及び全景

4

施設概要

竣⼯写真

5

190,987
92,851186.96km2
R4.4.1.

( )DKFREERIDE MTB LOGIC
1265.5ha

48

10
12
18

3

4

48

DKFREERIDE

57

40,000

19

7,442

23
24
27
28
29

5

6

5
S58

10

10

40,0007
78

INN THE PARK9INN THE PARK

10

MTB
30

DKFREERIDE MTB LOGIC

31

11

DKFREERIDE MTB

12

13

14

15

16

INN THE PARK

17

H30.8

19

18

オガールがもたらした変化
オ ガー ルプラザ〜 稼 ぐ インフラから稼ぐエリアへ〜

岡崎正信 オガールプラザ株式会社

オガー ルプラザとは
平成2 5 年度 国土交通大臣賞 受賞
lオープン：平成24年6月20日
l事業手法：PPP（RFQ,RFP）手法
l出資：
オガール紫波（株）2,000万円
MINTO 機構 4,800万円（償還中）
紫波町 7,000万円
l紫波町との区分所有による官民複合施設•図書館•地域交流センター
子育て応援センター•産直マルシェ•歯科クリニック•居酒屋 他

図書館が目指すべき方 向性
紫波町図書館が目指した姿 そして現在「場所として の図書館・空間として の図書館」（ 学文 社 2 0 1 5年 4月 ） 根 本 彰 （ 慶 応大学教授、東京大学名誉教授）

図書館 は そ の コ ミュニティ の構成員誰もが自由に 出入りし、一定時間の滞在を許される とこ ろ で あ る 。そ こ に 入った 利用者はやろ うと思えばき わめ て多種多様の知的活動 を す る こ とがで き る し、 場合に よ って は何もしな く て もよ い 。新旧の資料が得られ れ ば 、最 新の電子情報へのア クセス が可能に な る し、各種の行事やセミ
ナ ーに 参 加 す る こ ともで き る 。こ れが地域的コ ミュニティ あ る い は機能的コ ミュニテ
ィ い ず れに とって も、場所として の図書館が果たすべき 役割で ある 。 別に目的がな
く とも、そ こ に い る こ とを 許す公共施設とい うのは図書館以外に 公園く らい しかない。

オガールプラザオ ガ ール プラザ
事 業 主 体 オ ガ ール プラザ株 式会社
出 資 者 民 都 機 構 紫 波 町 オ ガ ール 紫 波㈱町 営 図 書 館と 民間不 動産事業 を融合
企 画 か ら民 間主導で事 業構築
民 間 不 動 産部 分に 補助金等 は一切無 し紫波町図書館の方向性
地域課題を解決する図書館
少子化
高齢化

人口
減少

環境問題

経済の
縮小

都市間
競争
激化

社会資本
の老朽化

財政の
悪化

価値観の
多様化

図書館が都市の再構築にどう貢献すべきか？
図書館が核となって町を元気にするためにはどうすればいいのか？

民間との連携を加速する

図書館を柔軟に使いこなす

・行政の視点だけで図書館を作らない。図書館
好きな仲間だけで図書館を作らない
・民間が言う聞いたことが無い提案に活路があるかもしれない。

・画一的な図書館の整備は行わない
・画一的な図書館の運営は行わない
図書館の個性を創り、運営を工夫することで、図書館はもっと地域に必要とされる財産になるオガールプラザ 稼ぐインフラの構造
民都機構（出資）
紫波町（出資）銀行（融資）

配当
返済

テナント

出資
融資

地代・固定資産税

図書館購入

オガール
プラザ

紫波町
（図書館経営）（オガールプラザ株式会社）

行政サービス
家賃・テナント料

町民
利用（サービス 購入）

紫波町（オガールエリア）の地 価推移
不動産価値の維持もしくは上昇こそまちづくりの通信簿

稼ぐインフラの今後の展開
劣化する公民連携事業にな らな いために

• 世代交代を積極的に行って いく• 中長期修繕計画に必要な資金調達の足並みをそろえる• テナントへの営業をサボらな い• コンテンツ（テナント候補）の研究を怠らな い• 基本は「人」「歴史」「食」「欲望」に素直になる土地月間記念講演会資料

第１１回

国土交通大臣賞受賞（平成２６年度）

大津駅西地区第一種市街地再開発事業(COCOLAS大津)について
ー区画整理と再開発の一体的施行の広がりー

１．大津駅西地区における一体的施行
２．区画整理と再開発の一体的施行の広がり

２０２２年１０月２８日（火）株式会社アール・アイ・エー東京本社
開発企画本部 開発企画部 寺岸 歩
-1-

１．大津駅西地区における一体的施行
区画整理と再開発の一体的施行の事業モデル構築
・滋賀県大津市大津駅前は滋賀県の県庁所在地でありながら、すぐ山に囲まれた片肺の市街地。
・地区内は老朽木造家屋が多く、駅前広場につながる都市計画道路の整備や防災性の向上が強く求められてきた場所。

-2-

１．大津駅西地区における一体的施行
土地区画整理事業の概要

通路（W=2.5m）（住宅市街地総合整備事業）
都市再生住宅（住宅市街地総合整備事業）

通路（W=3.5m）（住宅市街地総合整備事業）
市街地再開発事業区の設定（第一種市街地再開発事業）

ＪＲ大津駅

-3-

１．大津駅西地区における一体的施行
市街地再開発事業の概要○事業名称：大津駅西地区第一種市街地再開発事業○所在地：滋賀県大津市春日町他○事業主体：大津駅西地区市街地再開発組合○施行地区面積 ：約2,600㎡○従前権利者：29名（その他関係権利者14名）○参加組合員：野村不動産・大成建設共同企業体○権利変換者：15名（一部転出者含む）○コンサルタント：アール・アイ・エー○設計・監理○施○総 事 業 費：アール・アイ・エー

工 ：大成建設（特定業務代行者）■全体写真(区画整理)：60.9億円※令和2(2020)年時点

■配置図

■全体写真
-4-

１．大津駅西地区における一体的施行
区画整理と再開発の一体的施行の事業モデル構築
・区画整理と再開発の一体的施行とは、基盤整備や宅地の交換分合を土地区画整理事業で実施し、共同化（市街地再開発事業）に参加したい人は、申し出等の手続きを行った上で集約し、集約された土地で市街地再開発事業を実施する事業。
・区画整理は換地によって宅地を整備するが、基本的には「照応の原則」に基づいて換地される。一体的施行においては、区画整理に「市街地再開発事業区」を設定することにより、照応の原則によらない換地（飛び換地）が行うことが可能となる。

集約換地される-5-

１．大津駅西地区における一体的施行
区画整理と再開発の一体的施行の事業モデル構築
・一体的施行の場合、どのくらいの人が市街地再開発事業に参加するのか？というのが重要なポイン
トとなり、それによって、市街地再開発事業の敷地面積や形状が異なる。そのため、初動期には様々なパターン検討を行った。

-6-

１．大津駅西地区における一体的施行
区画整理と再開発の一体的施行の事業モデル構築
・市街地再開発事業の都市計画決定前の時点（初動期の事業支援を行う、事業協力者を選定している前後）においても、再開発参加者が増えたため、敷地形状の変更についての検討を行った。

-7-

１．大津駅西地区における一体的施行
区画整理と再開発の一体的施行の事業モデル構築
・基盤整備や宅地整備→土地区画整理事業で整備。
・整備された宅地で建物を整備→市街地再開発事業で整備。 が原則である。が、・原則通りに進めると事業がスピーディーに進捗しないので、実際は双方の事業で様々な調整を行った。（補償の分担、工事工程の分担、権利者対応の分担など）

これらの解体時期、補償を誰が行うのか、等は双方で分担している-8-

１．大津駅西地区における一体的施行
区画整理と再開発の一体的施行の事業モデル構築
・区画整理と再開発の違う点。再開発は権利変換期日をもって従前登記の表題部を抹消し、きれいな1筆の土地を設定。区画整理には「権利変換」という概念はなく、「換地処分」という概念。区画整理の場合、まず「仮換地指定」を行って「宅地造成工事」、全部完了したら「換地処分（登記）」という考え方なので、再開発が工事着手前に1筆宅地になるのに比べて、区画整理は全部工事が終わらないと1筆にならない。（土地だけを動かす事業と土地建物を動かす事業の感覚の違い）

区画整理からみると再開発は一部でしかないので、権利変換の時点はまだ複数筆の状態が残っている-9-

１．大津駅西地区における一体的施行
区画整理と再開発の一体的施行の事業モデル構築
・大津駅西地区のまちづくりは、大津市が区画整理施行者であったが、地域住民が防災性向上を願って、市に区画整理の事業化をお願いしたため、都市計画決定時の同意率を９０％以上確保することができ、スムーズな事業進捗が図れた。（任意の地権者組織春日クラブの活動成果が大きい）-10-

１．大津駅西地区における一体的施行

大津駅西地区における一体的施行の特徴-11-２．区画整理と再開発の一体的施行の広がり
大津駅西地区以降の一体的施行の流れ
・講演者（寺岸）は、大津駅西地区の経験を踏まえて、一体的施行研究会（マニュアルの改訂作業）
や別地区の一体的施行にも関わる…。その中から一体的施行を取り組む上でのポイントを整理。
一体的施行とは・土地区画整理事業の特定仮換地（都市再開発法第１１８条の３０）において、市街地再開発事業を施行するもの
市街地再開発事業区の設定がマストではない

①特殊な
関係者同意

・特定仮換地に伴い、関係者同意が必要（区画整理法第85条の３）②建物補償の役割分担が必要・基盤整備の手順等スケジュールを踏まえながら、役割分担を決定③スケジュールの調整が必須・区画整理、再開発片方だけのスケジュールだけでは決められない④登記の考え方が異なる

・区画整理、再開発で登記に関する考え方が異なる⑤権利者の捉え方が異なる「外→内」権利者は申出に際して借家権者等の同意取得が必要
区画整理と再開発での補償対象、時期、範囲について定める必要マニュアルの考え方によらず効率的な手順を柔軟に定める場合も出てくる

再開発は【権利変換・先に設定】、区画整理は【換地処分・後で設定】を理解
・通常再開発は同意率等人数確保が争点となるが、一体的施行の場合、権利量が争点となる。
一体的施行は区画整理区域から広く参加者を募ることができる-12-

２．区画整理と再開発の一体的施行の広がり
大津駅西地区以降の一体的施行の流れ・一体的施行に関する法改正(平成11年)から13年。様々なタイプの一体的施行事業が進行中。

市街地再開発事業区を定める

市街地再開発事業区を定めない

複数街区で整備

大手町地区（千代田区）
湊二丁目地区（中央区）

申し出量を調整（通常タイプ）

大津駅西地区（大津市）
新綱島駅前地区（横浜市）

再開発区が固定（都計道による）

南小岩七丁目地区（江戸川区）

大半が再開発事業区域

中野二丁目地区（中野区）

後から一体的施行を導入

知立駅北地区（知立市）
和光市駅北口地区（和光市）
登戸駅前地区（川崎市）

隣接土地も含めて事業化

和光市駅北口地区（和光市）など…
-13-