近年、地面師と呼ばれる詐欺グループによる土地売買の詐欺事件が相次いでいる。昨年6月の55億円詐

土地取引詐欺ちかけ多額の金額を詐取する者のこと。2010年代に地面師の暗躍と詐欺事件の教訓入り、東京オリンピック開催を控えて地価が上昇、そ昨年 6 月、「地面師」と呼ばれるグループによる巨額詐のため、地面師たちが再び暗躍してきたのではない

欺事件が起こった。55 億円という被害金額があまりに欺事件以前にも、2013年8月に12億円が詐取されるという事件が起こった。被害に遭ったのは、いずれも土地取引に関して実績のある企業だ。
地面師とは、土地の所有者になりすまして売却を持か、とも囁かれている。
転ばぬ先の杖として、まず、55億円詐取事件の概要を振り返り、続けて詐欺に引っかからないようにするために、その手口や対策、教訓を見ていこう。

大きく「地面師」の存在が話題になったが、古くからあった言葉で、戦後間もない頃やバブル期での暗躍が目立った。そして、東京五輪を前に地価が上昇する近年、またもや世間を騒がせている。その巧妙で大掛かりな手口とは。その対策は。

文：編集部

55 億円詐欺事件の概要
2000平方メートル。かねてよりマンション建設業者

駅近のいわくつき物件

が食指を伸ばしてきた好立地の物件だが、「売らない事件の舞台となったのは、東京都品川区の廃業した地主」の持ち物として有名だった。

旅館の跡地。JR五反田駅から徒歩3分で、広さは約そんな土地の売り情報を大手住宅メーカーの担当者

December 2018

CONTENTS

特集

土地取引詐欺に騙されないためには「住」のトレンドウォッチング

  2

連載  第 8 回

スマート内覧はここまで進んでいる

若い人が中心の賃貸分野ではIT対応が不可欠に

6

注目の書 著者は語る『ライバル駅格差 「鉄道史」から読み解く主要駅の実力 』小川裕夫

8

不動産と税金の Q&A 連載  第 1 回
知っておきたい 住宅ローン控除・ふるさと納税・iDeCo 併用の注意点

10

地域を笑顔でサポート 連載 第 5 回

12

紙上研修 連載  第 176 回
自然災害と安全確保の法的問題（前編）14

今月のアーカイブ

18
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2018 年 12 月 10 日発行 通巻第 482 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集 土地取引詐欺に騙されないためにはに騙されないためには

特集

東京・JR 山手線五反田駅周辺（写真：PIXTA）

がつかんだのは、2017年3月、私的な会合で知り合っ人のすべてが「違う」と言ったため、取引を断念したた男からだった。その後、同社社長（当時）の視察をという。

経て、翌月には、所有者になりすました人物らと顔を被害に遭った会社との面談でもA容疑者は、自分合わせ、売買契約を結び仮登記をした。ちなみに、本の干支や住所を間違うなど、怪しいところを見せてい物の所有者は病気で入院中であり、犯行はその間隙をたと言われている。にもかかわらず、同社が偽物と見縫って行われた。

抜けなかったのは、是が非でもこの土地が欲しいとい5月上旬になって、同社に土地所有者本人を名乗る者から「売買契約はしていない」という複数の内容証
明郵便が届いたが、同社は怪文書もしくはいやがらせの類とみなして対応しなかった。

え とう前のめりの姿勢が強く、注意すれば気づけることも気づけなかったということだろう。
2018年3月に同社が発表した『分譲マンション用
地の取引事故に関する経緯概要等のご報告』では、被そして6月1日に購入代金残金を支払い、同社ス害を防止できなかった原因として、「A氏のパスポー

タッフが旅館に入ろうとしたところ、所有者の通報にトや公正証書等による書面での本人確認を過度に信頼より地元の警察が来て任意同行を求められた。だが、し切って、調査が不十分な状況で契約を進めてしまい

まだこのとき、同社は詐欺と思っていない。9日に法ました」「起案した東京マンション事業部に対して、務局から登記申請却下の通知を受け取り、この事案がマンション事業本部が一線を画し、リスク感覚を発揮詐欺であることが判明したのだった。

すべきところ、その役割が果たされませんでした」な

偽物と看破した前例もどと記し、「初期段階で地面師詐欺を見破ることには、困難な点もありました」と認めている。

地面師グループは、この土地の売買を数社に持ちか

その後、この事件には、地面師グループというがごけていた。そのうちの1社は、所有者になりすました

とく多くの人間が関与しており、2018年11月21日に

A容疑者（2018年10月逮捕）のパスポート写真をは、15人目の容疑者が逮捕されたものの、全容はま持っていって、旅館周辺の住民に見せたところ、見ただつかみきれていない。

REAL PARTNER December 20183

地面師事件の手口と対策入手したいという業者の本音が重なって、そこに地面ひっぱく

好立地のマンション用地が逼迫師のつけいる隙が生まれたともいえよう。

かなで相次ぐ地面師事件の背景として、奏リーガル司法書

土地取引の決済に必要な書類

士事務所の渡辺潤一代表は、都内のマンション用地の

地面師の手口は「なりすまし」と「書類偽造」。今

不足を指摘する。
「ひと昔前であれば、大手企業が都内のいい場所にではほとんどの公的証書がコンピュータ化しているた社宅やグラウンドを持っていることがありました。しめ、書類偽造が難しくなったと言われているが、それかし、時代が移ってこれらのニーズがなくなり、企業

でも、地面師は巧妙にすり抜けて詐欺を働くのであが処分する段になって、マンション業者に売却する

る。もっとも、不動産取引であっても、個人間の住宅ケースが少なからず増えてきました。ほかにも、マンの売買であればそれほど高額にはならず、企業間の取ション用地としては、工場跡地だったり、大崎や武蔵引であれば安全性が高くなるので、大掛かりな地面師

小杉といった利便性は高かったもののあまり開発されグループらが関わってくる可能性は低くなる。
土地取引の決済に際し、売主側で必要とされる書類ていない地域がターゲットとなりました」
現在、都内には相応の広さを持つ大手企業の社宅はは「権利証」「印鑑証明書」「実印」の3つ。このうちほとんどなくなり、代わりに、個人が所有していてこ1つが欠けても決済できなくなる。なお、権利証はれまでに売りに出なかった土地、あるいは相続が発生

2006年から08年にかけて、暗証番号付きの情報としして売らざるを得なくなった土地がマンション用地とて「登記識別情報」に替わった。
前出の55億円詐欺事件の報道によると、地面師グして売買されることが目立つようになった。この状況

ループは新たに実印を用意し、偽造パスポートを使っ

は、渡辺代表の感覚だと4〜5年前からだという。
要するに、マンション建設用地が逼迫する中で、好て役所で印鑑登録変更手続きをしている。権利証につ景気を見込んでマンションを建てれば高く売れる目算

いては、権利証がない場合、司法書士や弁護士が名義がつくため、少々高くてもいい土地であれば積極的に人本人と面談し「本人確認情報」を作成する方法と、詐欺を疑うべき条件① 地面師に狙われやすい土地② 物件情報の持ち込みから決済までが短い、契約や決済を急がせる③ 売主の関係者が多い

情報持ち込みファーストコンタクト
売主

更地

短い

仲介業者

契約・仮登記
手付金支払い友人
短い

上物はあっても長い間使われていない土地決済・引渡し
残額支払い

抵当権なし

A社
お金に困っていて…
抵当権の付いていない土地

4

売主代理人

他社さんも
買いたいと
言っている

ペーパー
カンパニー

親族

特集 土地取引詐欺に騙されないためには公証人が本人確認を認証した文書を作成する方法の2

最後に、売り主側の構成について。基本的には売主つがあり、本件では後者を採ったとされている。すなと仲介業者がいればすむのだが、売主代理人が中心にわち、必要書類の3つとも、いわば本物であり、そのなって取引を進めたり、友人や親族、見知らぬ会社が面からは見破ることが困難だったようだ。

くっついてくるなど、関係者の多いケースは怪しくな詐欺が疑われる条件とはでは、あらためて土地取引に関する詐欺に引っかからないようにするにはどうしたらいいのか。まずは、疑ってかかるべき条件を渡辺代表に聞いてみた。
1つ目は、地面師に狙われやすい土地について。その条件とは、「更地」「長い間使われていない家屋のある。これは所有者のなりすましを隠す手段とも疑える。

専門家に早い段階で加わってもらう
不動産取引でとにかく肝心なのは、所有者の本人確認。運転免許証やパスポートの確認は当然であるが、地面師は当局の偽造防止を上回る技術を使っているとも囁かれている。

る土地」「抵当権が付いていない土地」であること。

やはり、現地に行って本人に会う、周りの住人の話

更地や長い間使われていない土地であれば、現地を訪を聞くといった地道な方法が欠かせないだろう。実際

ねても所有者がわかりにくいからだ。また、抵当権がに、55億円詐欺事件でも、所有者本人の顔を確認で付いていれば、それを外すための抹消手続によって土きる近隣者がいたと言われる。

地の素性が明らかになる可能性が高くなる。

そして、もう1点「司法書士や弁護士などの専門家

次に、契約の進め方について。
「物件情報の持ち込に、早い段階で加わってもらうことが大切」と渡辺代

みから決済までのスパンが短いこと」が問題ありと言表は言う。本人確認は司法書士らの義務であるが、最う。とにかく、少しでも早く現金化して逃走したいと終の段階で、書類確認と30分ほどの面談により、犯いうのが犯罪者心理であり、そのために「お金に困っ罪があった場合の真偽を見抜くのは難しくなる。

ている」とか競合他社の存在を匂わせたりして契約を一方で、ともすれば買主側に、売主の機嫌を損ねる

急がせるのである。もし、お金に困っていながら抵当と契約がこわれるかもしれないので、司法書士による権が付いていないのであれば、土地を担保にお金を借

本人確認は契約の固まった決済段階で、形式的にすまりることもできるわけで、疑問が生じる。

せる風潮があったかもしれない。あるいは、司法書士

また、通例の不動産売買では、買主は契約を交わして手付金を払い、その数カ月後に残高を払って決済としても買主はクライアントなので、言われたままに行動することが多かったかもしれない。

（所有権の移転）が完了するケースが多い。ところ

しかし今後、「やはり、本人確認はきちんとやりまが、契約と決済を同時に行うという場合は要注意。地

しょう」という方向に変わり、また、本人確認をきち

面師からすれば、残高の入る数カ月の間に犯罪が発覚

んとやる司法書士が好まれるようになれば、55億円する恐れがあるからだ。

詐欺事件が教訓として生かされることになるだろう。

REAL PARTNER December 2018

5

ング
ウォッチ

連載 第 8 回

ド

レン
「住」のト

スマート内覧はここまで進んでいる

若い人が中心の賃貸分野ではIT対応が不可欠にあらゆる分野で IT 化が進行しており、不動産業界も例外ではあり得ない。
いまやインターネット抜きでの情報収集は考えられないし、物件の取捨選択、決定といった重要な場面でも IT が決定的な役割を果たすようになっている。
特に、顧客に若い世代が多い賃貸住宅分野でその傾向がいっそう強まっており、IT への対応が生き残りに不可欠な要素となっている。
住宅ジャーナリスト

山下 和之

20 歳代では 9 割以上がインターネットを利用している売買にしろ仲介にしろ、不動産選びにあたってはンターネット。図表1にあるように、全宅連の調査でも、情報収集先としては「インターネット・携帯サイト」が86.8％と断然のトップで、2位の「不動産情報誌」の38.2％に大きな差をつけている。

インターネットの活用が不可欠になっている。10

年代別にみると、「インターネット・携帯サイト」

年、20年前は売買なら『週刊住宅情報』、賃貸ならは20歳代では93.6％、30歳代でも91.9％と9割を『ルームガイド』などの情報誌が全盛を誇ったが、超えている。年代が上がると利用率は低下するとはいまや有料の情報誌はほぼ絶滅状態で、かろうじていえ、60歳以上でも72.6％を保っている。もちろ

フリーペーパーとして存続しているのが現実だ。

ん、年配になると「新聞折り込みチラシ」「不動産

代わって主役になっているのがいうまでもなくイ

写真：PIXTA

6

情報誌」などの利用率も高まるが、それでも「イン図表1

20歳代と60歳以上の物件情報の入手方法

図表 2

（％）

100
80

93.6

全体

72.6
57.8

20

38.2

36.7

18.1

7.5

2.9

4.1

その他

0.3

ラジオ広告

新聞広告

3.3

テレビ広告

15.4
18.1

宅配チラシ

新聞折り込みチラシ

不動産情報誌

インターネット・
携帯サイト

0

22.5

17.3

3.1

1人暮らし
2人

3.2

3.0

ファミリー

2.7

60 歳以上 5.0
20 歳代 2.9

32.3

3.5

2.5

60 歳以上 0.3
20 歳代 0.3

41.0

86.8

20歳代
60歳以上

60 歳以上 4.3
20 歳代 3.460
40

世帯構成別・不動産会社店舗への訪問数

（店舗）

2.4

2.7
2.3

2.4
2.2

2.0

2.3

2.1

1.9

1.8

1.5

1.6

1.9

1.6

2.0

1.9

1.7

1.7 1.7

1.6 1.6

1.7

1.5 1.5

1.5 1.5

1.4

1.0
0.5
0.0

2007 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17（年度）（出典）全国宅地建物取引業協会連合会『不動産の日のアンケート』（2017年11月）（出典）リクルート住まいカンパニー『 2017年度賃貸契約者動向調査』

ターネット・携帯サイト」には及ばない。

ント登録すれば、ウェブ画面上に内覧可能な物件にしかも、最近はネット上の情報も充実、写真や動アクセスでき、内覧日時を予約できるという仕組

画によってよりリアルな情報を得られるようになっみ。不動産会社から内覧予約完了のメールを受けている。以前は、希望するエリアの不動産会社を何て、その情報をスマートフォンに登録すれば、現地社も回って物件を探したものだが、それが急速に減での内覧が可能になる。エントランス前でスマホの少している。

マイページからログインすれば予約一覧が表示さ不動産会社、利用者ともにメリットが大きい「スマート内覧」

れ、開錠ボタンを押せばオートロックドアを開錠でき、内覧先の玄関ドアも同様に開けることができて、部屋の中を内覧できるようになる。

リクルート住まいカンパニーの調査によると、図これは、利用者にとっても不動産会社にとっても表2にあるように、物件を決めるまでの不動産会社

さまざまなメリットがある。利用者としては、不動の訪問件数は年々減少している。全体では2005年

産会社の休業日や夜間など、自分の都合のいい時間

度には2.7社訪問していたのが、17年度には1.6社。

に自由に内覧できる。しかも、現場には不動産会社

なかでも、１人暮らしの人の場合は1.4社まで減少の担当者が立ち会わないため、自分のペースでジッしているのだ。

クリと見ることができる。

見学した物件数も減少傾向が著しい。05年度に一方、不動産会社にしてみれば、入居してくれるは4.9件だったものが、17年度は2.9件まで減ってかどうかわからないお客様のためにわざわざ現地にいる。事前にネット上の情報を吟味して、絞り込み出向く必要がなく、営業担当者の負担が大幅に軽減を進めて、効率的な物件選びを行う傾向が強まってされ、働き方改革が叫ばれる昨今の流れにも対応でいるといっていいだろう。

きる。

まずは、情報収集先としてインターネットを活用

この「スマート内覧」のほか、VRによってよりした情報提供に力をいれることが大前提になるが、リアルに物件を体験できるシステムの開発も進んでその上で、最近ではさらに効率的に物件を見学する

おり、ますますIT化が進行する。不動産会社としための「スマート内覧」にも注目しておきたい。

てはそれに乗り遅れず、むしろリードしていくこと

これは、あらかじめ不動産会社のサイトにアカウが生き残りに不可欠な要素になるだろう。

REAL PARTNER December 20187

か。乗り入れの多さか。そもそもどうして駅を中心に町づくりを考えていく必要があるのだろう？

もともとは「基礎的自治体」つまり行政区画の中では、最小の単位となる市区町村を中心に取材をしてきました。たとえば「千代田区の記事」といったところ
で、他の地域の人にはピンとこないことが多いのですが、駅名で語るとイメージしやすいのです。同じ千代田区でも、東京駅と神保町駅ではイメージも大きく違うでしょう。
東日本大震災の取材で震災から1か月後、陸中山田駅（岩手県、JR東日本山田線）の前に立ちました。ここは津波、火災で駅舎は崩壊、町も壊滅状態でした。ところが、そこに客待ちをしているタクシーがいたのです。駅としては機能していない。でも、タクシーはそこにいる。これこす。その正体はまだつかみきれていませんが、集客力や都市開発の起点となる力という意味で使っています。
駅の歴史を見ると、町の成り立ちや発展の要因が見えてくる。主要駅の実力を語る本書では、さまざまな角度
から駅とその役割の変遷、さらに町の魅力との関係をひもといている。

高度成長時代を通じて「都会には住めない、住むなら郊外」と意識していた人が多かったのですが、数年ほど前から都心回帰が鮮明になってきました。
「住むなら都心、住むなら駅に近いところ」となってきています。
そのため、鉄道の重要性は高まっています。とくに三大都市（東京、名古屋、大阪）では、駅で特色を出す町が増
拠点力は地域の役割と関わっています。たとえば大宮駅（埼玉県）。当初、物流拠点でした。群馬県の富岡製糸工場
からの生糸を横浜の港から海外へ輸出するルートにあったわけです。ところが「だったら大宮で作ろう」となり、工業化されていきます。一方、東海道では静岡のお茶を横浜川﹄

えています。

小「鉄道史」から読み解く
主要駅の実力そ“拠点力”だと感じました。
“拠点力”は、私の造語で『 ライバル駅格差

駅の魅力とはなんだろう？ 利用者の多さか。駅ナカの充実『ライバル駅格差 「鉄道史」から読み解く主要駅の実力』
イースト・プレス

950 円＋税

首都圏、名古屋、大阪といった都市を中心に、ライバル駅を設定して、鉄道、産業、町の発展の歴史からその魅力を読み解く。著者は駅には「拠点力」があると考え、人々の中心としての駅の存在を浮き彫りにしていく。単に優劣を決めたり順位づけをするのではなく、どうしてその駅はいま、注目されているのかをわかりやすく多角的にとらえている。町、地域、生活を考えるヒントが満載だ。

8

裕

注目の書 著者は語るに運んでいた。
「それも一緒に」とばかりに、糸とお茶（狭山茶）という当時の重要な輸出品を、大宮から輸送するよ
うになりました。その後、東京への通勤圏として住宅地の開発が進みます。絹糸などから始まった片倉工業の工場跡
地はショッピングモール「コクーンシティ」へと変貌。物流拠点だった大宮駅も、東北・上越・北陸の新幹線が停車するターミナル駅となっていき、鉄道博物館を整備。にぎわいを生み出す駅となっています。
こうした変化を長期にわたって続けている駅。そのパワーを拠点力と表現しています。
これから伸びる町とは？

駅の役割とは？

東京オリンピック・パラリンピック、そして大阪万博とこれからの10 年、駅と町をめぐる変化はさらに加速していきそうだ。

はっきり申し上げると、「いま自分が住んでいる町こそが勝者」です。どの町にもチャンスがあるのです。時代の変化、経済の変化などで、いまはパッとしない駅も、突如、脚光を浴びる可能性を秘めています。
武蔵小杉駅（神奈川県川崎市）の変貌を10年前に予測できた人は少なかったはずです。いまではタワーマンショ
ンが建ち並び、人口、家族構成、そして人の流れが大きく変わりました。
名古屋駅も注目です。これまで名古屋の中心は栄地区でしたが、名駅地区を中心と考える人が増えています。その最大のインパクトは、リニア中央新幹線です。2027年の夫

おがわ ひろお● 1977 年、静岡市生まれ。行政誌編集者を経て現在、フリーランスライター。取材・執筆のほか撮影も担当する。地方自治、
都市計画、内務省、総務省、鉄道を主なテーマとして取材を続けている。著書に『鉄道王たちの近現代史』（イースト・プレス）、『封印された東京の謎』（彩図社）、『東京王』（ぶんか社）、『封印された鉄道秘史』（彩図社）、『政治家になっちゃった人たち』（総和社）など。

開業に向けて、駅周辺へ目が向いているのです。
さらに博多駅。福岡は、中国、韓国を中心としたアジアの玄関口として注目されています。ここに拠点を置くとなにかと便利だと考える人が増えているのです。そして、万博を契機に大阪も大きく変わっていくことでしょうから目が離せません。
駅の拠点力から考えると、各鉄道会社のカラーも反映されます。相互乗り入れ、特急や快速の停車駅、さらには駅前のペデストリアンデッキの設置などちょっとしたことでも、町は大きく変化します。
また、私は公園に注目しています。Park-PFIも注目されていますし、そもそも公園、広場、庭園、さらに公開空地を含めて町づくりに重要な役割を果たすでしょう。
（取材・文／編集部）

駅には拠点力があるのです。
どの駅、どの町にもチャンスがあります。
REAL PARTNER December 20189

不動産と税金の 知っておきたい

住宅ローン控除・ふるさと納税・iDeCo［連載 第 1 回］

監修・公認会計士

併用の注意点

小澤 善哉（小澤公認会計士事務所）

近年、「ふるさと納税」や「iDeCo」など、さまざまな税制優遇制度が導入されていますが、これらの制度は「住宅ローン控除」と併用することも可能です。しかし、条件によっては期待したほど節税効果が得られない場合もあります。賢く節税できるポイントをご紹介しましょう。

ふるさと納税は自治体への
「寄付」

図1

確定申告を行う場合のふるさと納税の寄付金控除の仕組み

創設から10年を迎えたふるさと納税は、返礼品がふるさと納税（寄付金の額）

もらえて税金控除も受けられるという魅力的な制度で脚光を浴び、平成30年度課税実績での利用者数は約300万人にまで増加しています。簡単に手続きできてお得というイメージが先行しがちですが、誰でも無条

自己負担額
2,000 円

控除額

件に税金が戻ってくるわけではありません。
名称に「納税」とついていますが、その実態は寄付行為であり、自分で選んだ自治体に寄付金を納めて寄住民税からの控除付金控除を受ける制度です。この寄付が控除上限額内

所得税
からの
控除

であれば、寄付合計額から自己負担（2,000円）を差し引いた額が、住民税から控除および所得税から還付されることになりますが、控除限度額は年収や家族構成などの条件によって異なります。また、住宅ローン
控除など他の税額控除も申請する場合は、それらとの兼ね合いを考慮する必要があります。
税金の控除を受けるには原則として確定申告を行う

ふるさと納税の自己負担が増えてしまうことも住宅ローン控除とふるさと納税は併用が可能ですが、注意したいのは控除の順序。ふるさと納税の税額控除は、住宅ローン控除よりも先に行われます。

必要がありますが、ふるさと納税では平成27年度よワンストップ特例制度の場合には住民税からしか控り「ワンストップ特例制度」が設けられ、一定の条件除されないため、寄付限度額以内であれば、住宅ローを満たしていれば確定申告が不要となりました。ワンン控除への影響は生じません。しかし確定申告を行う

ストップ特例制度を利用する場合には、控除は住民税

場合には先にふるさと納税の所得控除が行われ、そのからのみとなります。一方、確定申告を行う場合に分課税所得が少なくなるため、条件によっては住宅ロー

は、所得税と住民税の双方から控除されます（図 1）。

ン控除の限度額が小さくなる、言い換えればふるさと

一般的な給与所得者で確定申告が必要となるのは、納税の自己負担が増えるという現象が起こりえます。
ふるさと納税をしない場合とする場合、する場合に以下のような場合です。

はその金額の大小で、住宅ローン控除額がどのように・医療費控除を適用する場合変化するか、具体例で計算してみましょう（図 2）。

・住宅ローン控除１年目
・１年に６自治体以上にふるさと納税を行う場合
・株式の損失を繰り越す場合

10など

Aさんの場合、住宅ローン控除の限度額はローン残高の１％にあたる28万円です。この限度内で、ふるさと納税を行わない場合（①）には277,800円の控除

図2

ふるさと納税の額で変わる住宅ローン控除額

例

A さんの基本データ

図3

収入•年収 ………………………… 640 万円•配偶者 ……………………… 有り（配偶者控除対象）•配偶者を除く扶養家族 …… 1 人（16 歳～ 18 歳）•社会保険 …………………… 加入（社保、協会けんぽ）•生命保険料 ………………… 控除有り（控除額 10 万円）•住宅ローン残高 …………… 2,800 万円（住宅ローン控除率は１％とする）
実際の住宅ローン控除
適用額
①
②
③

ふるさと納税をしない場合

ふるさと納税を6 万円する場合

ふるさと納税を1 万円する場合

iDeCo の税額控除のタイミング※1

277,800 円※2272,000 円※3277,000 円

内訳
所得税

住民税

141,300 円

136,500 円

135,500 円

136,500 円

140,500 円

136,500 円

給与所得控除後の金額

課税所得（給与所得後の金額－所得控除）

所得税（課税所得×税率）を受けることができます。これに対して、6万円分寄付した場合（②）と１万円分寄付した場合（③）とで源泉徴収税額

税額控除※1 2,200 円（2,800 万円×1％－277,800 円）については控除切捨て※2 8,000 円（2,800 万円×1％－272,000 円）については控除切捨て※3 3,000 円（2,800 万円×1％－277,000 円）については控除切捨て

給与所得控除（収入－給与所得控除）

所得控除

iDeCO 全額が所得控除の対象となる住宅ローン控除を適用

掛金全額分が控除されるiDeCo

は、住宅ローン控除を適用できない額（切捨額）がそ

ふるさと納税と同様、税金の控除が受けられるとし

れぞれ5,800円、800円分増加します。この差額がふて近年注目されているのがiDeCo（個人型確定拠出年

るさと納税の自己負担に上乗せされる形となるため、金）です。iDeCoにはいくつかの税制優遇があります

ふるさと納税の返礼率を3割と仮定すると、が、なかでも掛金が「小規模企業共済等掛金控除」と● 6 万円寄付（②）の場合は、

6 万円× 0.3 ＝ 18,000 円分の返礼品を自己負担 2,000 円でもらうつもりが、実際の自己負担額は、2,000 円＋ 5,800 円＝ 7,800 円となり、さらに、● 1 万円寄付（③）の場合は、

1 万円× 0.3 ＝ 3,000 円分の返礼品を自己負担 2,000 円でもらうつもりが、実際の自己負担額は、2,000 円＋ 800 円＝ 2,800 円となります。特に③の場合には、返礼品をもらうというより、ほとんど自分で買っているような状況になってしまっています。

して全額所得控除になることが大きなメリットとなっています。節税効果が高いため、毎月の掛金には職業ごとに上限が設けられており、公務員では1.2万円、自営業者では6.8万円と大きな開きがあるのも特徴です。また、iDeCoでは専用の口座を開設しますが、この口座維持のための口座管理手数料が発生します。専業主婦など収入がない人の場合は、最大のメリットである所得控除を受けることができない上に口座管理手
数料が引かれてしまうため、恩恵はあまりありません。
住宅ローン控除やふるさと納税を利用していても、
iDeCoの掛金全額が所得控除となるため、その時点では影響がありません。しかしそれによって課税所得が少なくなることで、住宅ローン控除やふるさと納税の控除限度額が下がることがあります（図 3）。
税金の控除限度額はインターネットのシミュレー
ションサイトなどで簡単に算出することができるのこうした現象が起きるのは、受けられる住宅ローン

で、あらかじめ計算しておくと、控除の取りこぼしを控除額が年間の控除限度額ギリギリ、もしくは控除限防ぐことができます。投資の面から考えれば住宅ロー

度額を超える場合に限られますが、このように諸条件

ン控除が最優先であり、またふるさと納税においてによって限度額は変動することを、あらかじめ知っても、期待していたほどの恩恵が受けられないという状おく必要があります。

況は避けたいものです。

REAL PARTNER December 201811

“不動産で人を幸せにすること”を追求
地場業者だからこそ取り組む長屋再生や被害者支援
泉不動産（愛知県名古屋市）

株式会社

株式会社泉不動産は、名古屋市中村区で 65 年以上にわたり不動産売買仲
介、賃貸仲介から不動産管理、駐車場運営を手掛けている不動産会社です。
小酒井比呂志社長は同社 2 代目として、終戦前後に建てられた古い長屋の再生に取り組むとともに、DV や犯罪被害者の支援にも取り組んでいます。そのベースには、「不動産で人を幸せにする最適な提案を行うことが、これか

小酒井比呂志社長

らの不動産業者が担う役割だ」という考え方があるといいます。

改修収支、再生後の維持管理含めた提案
高層ビルが建ち並ぶJR名古屋駅前も、一歩入れば終戦前後に建築された長屋が今も残っている地区。入

取り組みは不動産業者として避けては通れない道と考え、借地・借家の管理に特化し、今の住まいをいい状
態で続けるために家主・借主が互いに協力していくた
めの橋渡し役を担っています。

居者の多くが高齢ということもあり賃料の値上げがしその一環として「長屋をプラスの資産にするためににくく、また老朽化が進み改修費がかかる、仮に建てはどうしたらいいか？」と思案していたときに、名古直したとしても採算が取れる保障もないと、家主に屋大学・小松尚准教授に出会い、地元の学生を対象ととって“負”動産として悩みの種となっていました。

するまちづくりワークショップ「向こう三軒両隣 一

小酒井社長はそういった問題に取り組むため、緒に住まうまちづくりワークショップ長屋再生計

1989年に管理部を発足。当時は家主からも、「不動産画！」に協賛・参画することになりました。ワーク

屋や建築会社が興味あるのは更地の土地だけ。先代かショップや作品コンテストを通じて出てきた共通のら続いた借地や古い借家の問題を扱ってくれることはキーワードは“コミュニケーション”。これまで小酒

ありがたいが、商売としては続かないよ」と忠告を受

井社長が考えてきた想いが、このワークショップを通けましたが、「老朽化した建物・借地借家問題」へのじて家主にも伝わったことで、「古いものは悪いもの」

中村区に残る長屋

12

長屋再生計画のポスターと資料

四間道に建つ土蔵を改修したレストランの外観という考え方も薄れてきたといいます。
そこで建築家の向井一規氏に依頼し、「RE長屋─
ITO」をはじめ4軒の長屋をリノベーションしたこと

レストラン内観を皮切りに、住宅に加え店舗へのコンバージョンにも務だけでなく被害者への心遣いを大切にしながら寄り

取り組み、家主からも好評を得ているとのこと。小酒

添うとともに、「こういった活動を通じて、不動産業

井社長は「不動産業者は単に長屋を残しリノベーショが社会のためにあり、信頼は社会に貢献した対価としンすればいいという発想だけでなく、改修による収支て得られるということを実感しています」（小酒井社長）。

を考え、再生後の維持管理の方法を含めた事業全体をAIの活用などで不動産業界を取り巻く環境が大き組み立てることが大切」と話します。

く変化するなか、不動産業は今までのようなマッチン

この「RE長屋─ITO」は2018年5月、（公財）
不動

グ業務だけではなく、顧客への提案レベルの向上など

産流通推進センターによる「建物エバリュエーションが必要となってきています。小酒井社長は「当社の事事例コンテスト」で準優秀賞を受賞しました。

業領域は『人と不動産の関わり』。つまり不動産は人

地域密着業者だからできる被害者支援

を幸せに導くものであり、そのために不動産業者の関
わり方が重要だと考えています。最適な不動産の活用

さらに同社では、10年以上前から「被害者支援連

方法を提案し、その先にある幸せを実現していくこと

絡協議会」に参加し、性犯罪やDV、ストーカー被害がこれからの不動産業者の役割」とし、長屋再生や被を受けた人への部屋探しの支援にも取り組んでいま

害者支援などを通じて地域をサポートしながら、これす。精神的ショックを受けている被害者の事情を理解からも地域の魅力を高めていくためのまちづくりに取した上で、安心して暮らせるように防犯カメラやオーり組んでいく方針です。

トロックなどのセキュリティ完備、5階以上の部屋な
どの条件設定を行い、被害者が無職の場合には保証人や初期費用の面で管理会社との調整役として動くこともあるといいます。
また担当には経験豊かな女性社員を付け、セミナーなどに参加して心のケアや犯罪リスクについて学び、それを社内でも情報として共有化しています。守秘義

泉不動産の社屋

REAL PARTNER December 201813

連載 第 176 回

自然災害と安全確保の法的問題（前編）山下・渡辺法律事務所

渡辺

弁護士

晋

宅建業者は人々の生活を住まいの面から支える責任を負います。台風などの自然災害の被害についても、専門家として法的問題を十分に理解したうえ必要な対処を行い、またアドバイスする立場にあります。そこで本稿では、事例を通し、法的な問題と宅建業者のなすべき準備について考えてみます。

はじめにして設置されたものです。建物については、躯体・屋
根・ガラス窓などの建物本体、およびエレベーター、

人は自然の恵みによって生きています。なかでも水給水管・排水管など建物に付属する物の両方がこれには天からの授かりものであり、雨が降らなければ生存該当します。古くは工場内の機械は工作物ではないとを確保することができませんが、自然によって与えらされていましたが（大判大正元.12.6、民録18輯1022

れる試練にも耐えなければなりません。

頁）、現在では建物内の設備であっても、建物ととも

日本は台風の国です。台風に対していかに暮らしをに土地に接着して設置されていれば、工作物と考えら守っていくか、永遠に苦心し続けなければならない

れています（東京高判平成3.11.26、判時1408号82

テーマです。最近も自然災害が猛威を振るっており、

頁）。マンションに備え付けられた消火器も工作物と巨大台風による被害が繰り返されています。

されました（大阪地判平成6.8.19、判タ873頁200頁）。

以下に、台風によって建物の屋根やガラスが飛ばされるなどして、近隣に被害を生じたというケースに関

3．設置または保存に瑕疵があること

し、工作物責任が認められた事例を通じ、その法的な瑕疵とは欠陥を指す言葉です。法的な概念としてみ問題と宅建業者のなすべき準備について検討します。

ると、売買の瑕疵担保責任（民法570条）では、広く契約上定められた品質・性能において劣っていること

1に着目するのに対し、工作物責任では、品質・性能の工作物責任

1．民法の定め
土地の工作物の所有者・占有者が民法717条1項に基づいて負う責任を、工作物責任といいます。

うち、本来の安全性を備えていないことに重点を置いた用語として使われています。設置の瑕疵は、設置当初から欠陥がある場合、保存の瑕疵は、設置当初に欠陥はなかったけれども、設置後の維持管理の過程において欠陥が生じた場合です。瑕疵の有無は、「物の構

すなわち、同項本文には「土地の工作物の設置又は造、用途、場所的環境及び利用状況等諸般の事情を総保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたと合考慮して個別具体的に」判断されます（名古屋地判

きは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損

平成27.2.19、判時2269号75頁）。

害を賠償する責任を負う」として、一次的に占有者の建物の事故につき瑕疵が認められた例として、暴風責任が定められ、そのうえで同項ただし書きに、「占

雨のためビルに設置されたリース機器が冠水全損した有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたと事 故 に お け る 排 水 機 能 の 欠 陥（ 東 京 地 判 昭 和

きは、所有者がその損害を賠償しなければならない」

57.7.28、判時1065号149頁）、マンションの漏水事故として、二次的に所有者の責任が規定されています。

における屋上防水工事の不十分さ（東京地判平成21.4.30、2009WLJPCA04308007）などがあります。

2．土地の工作物
土地の工作物とは、人工的作業によって土地に接着

14

なお2020年4月に施行となる新民法では、売主の責任原因としての瑕疵担保という用語が撤廃されます

が、工作物責任での設置または保存の瑕疵という用語は存置されます。

であったとして、責任が肯定されています。
判決では、市においても『可及的速やかな撤去、建替えによる改善の必要性を痛感していたが、旧工場の4．責任の主体解体に伴う大型新規工場建物の設営に対して付近住民

土地の工作物の瑕疵によって損害が生じた場合一次から公害を理由に強い反対を受けていたため、改善策

的には、占有者が責任を負います。占有とは事実上支の実行が遷延していた』という状況にあり、これに対配をすることであり、土地の工作物責任では、瑕疵をする対策として、『立入禁止の措置も、旧工場建物の修補して損害を防止する立場にあった人が占有者で本体付近に止まり、Xを含む市職員が駐車していた辺す。たとえば、建物の管理を行う管理会社についてみりは立入り禁止、駐車禁止の区域外であり、安全確保

ると、建物の安全確保について事実上の支配をなしうのための措置としては決して充分であったとは言い難る場合には占有者とされます。ビルの賃貸人であってい』とされています。

も管理上必要な場合は承諾を得ないで賃借人の賃借室
内に立ち入ることができるという状況のもとでは、賃借室内の火災発生との関係において、賃貸人が占有者とされました（東京地判昭和55.4.25、判時975号52頁）。
反対に、事実上の支配がない場合には占有者ではありません。ショッピングモールの漏水の事案においては、賃貸人が送出水設備について何ら占有管理していないことを理由にして、占有者であることが否定され＜宅建業者としての留意事項＞
老朽化している建物の修繕や建替えは、喫緊の課題です。激しい風雨にさらされたときに事故が発生することが予測されながら、これに対する対応を怠っていた場合には、言い訳はできません。また、修繕や建替えが行われていないうちは、台風などの場合には付近を立入り禁止にするなど、万一建物に損傷が生じても損害が最小限
度に収まるような方策を講じなければなりません。

て い ま す（ 東 京 地 判 平 成25.9.13、2013WLJPCA
09138016）。
②福岡高判昭和 55.7.31（判タ 429 号 130 頁）

2

昭和53年の台風8号による木造家屋の屋根瓦の飛事例

散によって隣家が損害を受けた事案です。原審では、台風の最大瞬間風速が秒速38メートルあったこと、台風に対する備えが十分ではないと、屋根瓦やトタ

建物は新築後８年半経過しているものの、台風まで屋ン屋根が落下し、あるいはガラスが飛散するなど建物

根瓦に異常はなかったことなどから、屋根瓦の飛散のが損傷し、近隣住民に被害を及ぼすおそれがありま

事実から直ちに屋根瓦の瑕疵を推認できないとして隣す。以下、これまでに公表されている事例を紹介し、家の居住者の請求が否定されていましたが、高裁では宅建業者としての留意事項を検討します。

原審の判決が覆されました。
建物の瑕疵について、まず、『台風のため屋根瓦が1．屋根瓦やトタン屋根の落下

飛散し損害が生じた場合において、土地工作物に瑕疵

①福岡地裁久留米支部判平成元 .6.29がないというのは、一般に予想される程度までの強風（判時 1339 号 121 頁）に堪えられるものであることを意味する』との一般論

昭和60年に九州を襲った台風13号によって市の工を述べ、続いて、『当日風速は北九州空港で15時10

場の屋根や外壁が吹き飛ばされ、破片の一部が付近に

分秒速38メートルであり16時なお秒速18メートル

駐車してあった乗用自動車に衝突したという事案であったとはいえ、これよりさき建物の屋根瓦は風速未す。工場は操業を停止して約10年間稼働しておらだ秒速14.5メートルに達しない昼すぎ頃以降既に飛ず、建物の老朽化が進んで腐蝕が激しく、屋根、外壁

散し始めており、かつ台風通過後の右建物の屋根の被の一部、付設の階段、煙突等が剥離落下、倒壊する危

害状況はその附近一帯の建物の屋根がそれに比べて比険に曝される状況となっていました。工場や車庫の設較的大きかったというべきであるから、建物の屋根に置管理をしていた市の安全確保のための措置が不十分は小穴をあけた硬い瓦を針金で屋根に固定するとか、

REAL PARTNER December 201815

屋根瓦を止め金で固定するとか、漆喰で固定するとい得る』とされています。

か、瓦の固定について建物所有者の保護範囲に属する本来の備えが不十分であった』と論じ、建物に瑕疵があったことを肯定しています。

＜宅建業者としての留意事項＞
この⑶は、空室管理に関する過失が問われているものであって、不動産業者の皆様に特に注意を喚起したい事＜宅建業者としての留意事項＞
この⑵の事例は、⑴とは異なり、建物は新築後 8 年半しか経過しておらず、老朽化していたケースではありません。
しかし、建物が本来有している安全性は、日常的な風雨を想定しているものであり、強力な台風が到来しつつあるときには、それに応じた対応が求められます。判決の中でも、とるべき対策として、小穴をあけた硬い瓦を例です。台風の前には、さまざまな準備をしなくてはな
りませんから、空室の確認にまで手が回らないという状
況も生じているかもしれません。しかし、上階のガラスが割れて破片が落下するというのは、管理上絶対にあってはならないことです。現在では気象に関する情報を広く入手できる環境が整っていますから、台風がきそうなときには、管理を行っているすべての空室の状況を確認する必要があります。

針金で屋根に取り付ける、屋根瓦を止め金で固定する、漆喰で固定するなどの例があげられています。建物が老朽化していないとしても、建物が損傷することのないよ
うに準備をしておかなければなりません。

②東京地判平成 25.5.24（D1-Law29027883）
台風によって、2階建て自宅の1階に設けた温室のガラスが割れて飛散し、隣地のBの敷地に駐車していた車両を損傷した事案です。

2．ガラスの飛散①東京地判平成 29.1.20（D1-Law28250674）

判決では、まず、『温室は全面ガラス張りであるところ、そのガラスが破損し飛散すれば、隣地に住むB

台風による強風の日に、空室となっていたマンショの自宅敷地に降り注ぎ、本件車両に被害が及ぶ位置関ンの回転窓のガラスが割れてガラス片が落下し、路上係にある。そうすると、温室のガラスは、それが破損にいたXの肩に当たり負傷した事案です。不動産業

して飛散することにより隣地住民に損害を与えること

者Aが空室管理を受託していました。

のないよう、ガラスを相当の強度を有するものにする

回転窓は、網入り透明ガラス厚さ6.8mm、ストッとか、ガラスが破損したとしても、ガラス破片が隣地

パー付きのもので、高さ2.370ｍ、幅1.695ｍの偏心に飛散することのないような防護策を採るなどの安全

縦軸回転窓でした。事故当時、窓の内側には3本の横対策を講じた安全なものであることを要する』とし

棒が設置されていたため、それにつかえてわずかな角て、温室のガラスの特性からの安全対策の必要性を指度しか開かないようになっていましたが、施錠がなさ摘しました。

れていなかったため、Aには、「窓を施錠してその破そのうえで、具体のケースにおいて、『事故当日、損を防ぐべき注意義務」があったとして、工作物責任

温室のガラスが強風にあおられて破損し、破損したガ

または共同不法行為という法律構成によって、被害者

ラス破片が隣地であるＢの自宅敷地に降り注いでおからAに対する損害賠償請求が認められています。

り、事故当日に周囲の建物のガラスが強風で割れた形

判決では、『事故当時台風による強風が吹いていた跡がない。しかも、我が国では台風を始めとする強風

こと、本件窓の回転軸が外れていたこと等に照らすは大型を含めしばしば発生しており、事故時の強風がと、本件窓の鍵が閉まっていなかったために折からの従来から観測されている強風と質的に異なるものであ

強風で開閉を繰り返し、その衝撃で本件窓の回転軸がることはうかがえない。これらの事実関係の下では、外れたり、ガラスが割れるなどしたものと推認するこ

本件温室のガラスは、温室として通常有すべき安全性とができる』という事実を認定したうえ、『窓の占有を備えておらず、本件温室の設置保存の瑕疵があっ者には、とりわけ強風時には本件窓を施錠してその破た』と結論づけて、建物所有者の責任が肯定されてい損を防ぐべき注意義務があるといえるから、本件窓がます。

施錠されていなかったのは占有者であるＡの過失と言16

なお、建物所有者が、事故は観測史上最大の値の強（上段）判決年月日

事故の状況

責任・法律構成

備考

老朽化した工場の屋根や外壁が吹き飛ばされ、破片の一部が付近に駐車してあった乗用自動車に衝突した市の責任が認められた。国家賠償法に基づく

市と被害者の過失
割合 4：6

屋根瓦が飛散し、隣家に損害を生じさせた瓦の固定について建物所有者の保護範囲に属する本来の備えが
不 十 分 で あ っ た。 工 作 物 責 任（所有者）に基づく

加害者と被害者の過失割合 3：7

マンションの空室の回転窓が割れてガラス片が落下し、路上にいた通行人の肩に当たり負傷した

不動産業者が窓が施錠していなかったことについて注意義務違反があり、瑕疵となる。工作物責任（占有者）に基づく管理組合および専
有部分の所有者の責任は否定された

温室のガラスが割れて飛散し、隣地の敷地に駐車していた車両を損傷した

温室のガラスは通常有すべき安全性を備えておらず、設置保存の 瑕 疵 が あ っ た。 工 作 物 責 任（所有者）に基づく不可抗力であるという主張が否定された（下段）出典福岡地裁久留米支部判平成元 .6.29
判時 1339 号 121 頁

福岡高判昭和 55.7.31
判タ 429 号 130 頁

東京地判平成 29.1.20
D1-Law28250674

東京地判平成 25.5.24
D1-Law29027883

風によるもので、想定外のものであるから、不可抗力であったと主張していましたが、『我が国では台風を始めとする強風は大型を含めしばしば発生しており、

3

まとめ

本件事故時の強風が従来から観測されている強風と質

近年、台風や豪雨などの数や規模が平年を上回る状的に異なるものであることはうかがえない。実際に、

況が続いており、社会的にも大きな被害が生じていま

本件事故当日の低気圧のための強風によっても周囲のす。今後は、台風や豪雨から暮らしを守ることが宅建

建物のガラスが破損した形跡もない。そうすると、本業者の業務上の責任であることを、これまで以上によ

件事故当日の強風が超大型台風並みであったことをり強く意識することが必要であると思われます。

もって、本件事故が想定外であるとか不可抗力である

次回は、自然災害と安全確保の法的問題の後編としなどとはいえず、本件温室の設置保存に瑕疵があったて、自然災害から身を守るための地盤の安全確保に関との判断を左右しない』と述べられています。

し、売主、賃貸人の責任と宅建業者の説明義務について解説します。

＜宅建業者としての留意事項＞
全面ガラス張りの温室など、ガラスで構成されている構築物は、見栄えもよく、優れた採光を得ることもできるという利点があります。しかし、その風雨に対する安
全面については、特別の注意を必要とすることは論をまたないでしょう。不動産業者の皆様には、このように所有者が見落としがちな管理上の注意点を指摘することもその業務に含まれることを再確認していただきたいと思います。

ご存じですか？
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紙上研修についてのご質問は、お手数ですが、「文書」で下記宛先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
●ご送付先（公社）全国宅地建物取引業保証協会紙上研修担当〒 101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3

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配信スタートREAL PARTNER December 201817

不動産関連アーカイブ
国土交通省

平成30年11月2日

印紙税非課税措置の該当区域追加について
印紙税の非課税措置の対象となる自然災害について「平成 30 年 6 月 18 日・平成 30 年大阪府北部を震源とする地震・該当区域：大阪府高槻市」が追加されました。

平成30年11月6日

おとり広告の禁止に関する注意喚起等について
年度末にかけて宅地建物取引が増加する時期を迎えることから、おとり広告の禁止に関する注意喚起等について、国土交通省より通知がありました。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証・宅建協会

平成30年11月

平成30年 秋の叙勲・褒章受章
全宅連、全宅保証、都道府県協会の推薦で、11 月 3 日に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました（役職は受章時の推薦団体の役職とし、順不同）。
勲章の伝達式は 11 月 8 日、黄綬褒章の伝達式は 11 月 14 日にそれぞれ執り行われました。

●旭日双光章●黄綬褒章〔全宅連・全宅保証 推薦〕〔全宅連・全宅保証 推薦〕

初澤 宣廣

深谷 政次

（全宅連常務理事 全宅保証理事・静岡）（全宅連元理事 全宅保証元理事・愛知）

一色 武彦

浅利 清

〔都道府県協会推薦〕〔都道府県協会推薦〕

北里 厚（福岡県協会 元会長）
中野 亮吉（秋田県協会 元副会長）
山下 隆（鹿児島県協会 元副会長）

堀野 眞孝（埼玉県協会 副会長）
小田桐 信吉（東京都協会 元副会長）
冬木 克彦（滋賀県協会 元副会長）
三尾 順一（大阪府協会 副会長）
佐々木 多利男（徳島県協会 副会長）
横井 秀憲（香川県協会 元副会長）（全宅連元常務理事 全宅保証元理事・和歌山） （全宅連元理事 全宅保証元理事・広島）

勲章伝達式

全宅連・全宅保証

平成30年10月30日 「これからの地域密着型不動産業

実践セミナー」開催

全宅連・全宅保証は、10 月 30 日、すまい・るホール（東京都文京区）において、「これからの地域密着型不動産業実践セミナー」を開催し、不動産業界関係者ら
185 名が参加しました。同発表会は、不動産総合研究所が毎年取りまとめている
地域密着型不動産業「地域守り」の成功事例集「RENOVATION」に基づいたもの
で、「地域を魅力的にする」をテーマに丸順不動産（株）（大阪 ) の小山隆輝氏、（株）尚建（東京都）の徳山明氏、（株）八清（京都）の西村孝平氏、「顧客志向・新しい管理を拓く」をテーマに（有）東郊住宅社（神奈川）の池田峰氏、「地域の安全性を確保する」をテーマに阪井土地開発（株）（岡山）の阪井ひとみ氏がそれぞれ実践事
例を講演されました。
同発表会の模様は、
全宅連ホームページより視聴できます。

18

同事例集は、
全宅連ホームページからダウンロードできます。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

平成30年11月16日

平成30年度 不動産実務セミナーを開催
全宅連・全宅保証は、平成 30 年 11 月 16 日に全国 47 都道府県 67 会場で、平成 30 年度
不動産実務セミナーを開催しました。今回のセミナーは「既存住宅取引の業法改正点と流通促進制度」と「裁判例から学ぶ心理的・環境的瑕疵の傾向と留意点」をテーマに、各会場映像視聴形式で実施し、申込者は 3,150 名を超え、多くの方が受講されました。
第一部では、（株）ときそうの吉野荘平氏が、今年 4 月の業法改正に伴う宅建業者の必須業務の再確認と、法施行後の実務よりフィードバックされた取引上の留意点・安心Ｒ
住宅制度などの流通促進制度について解説。第二部では、武市法律事務所の武市吉生弁
護士が、トラブル増加が懸念される心理的瑕疵・環境的瑕疵の問題について、実際の裁判例を基に宅建業者などが取引時に留意すべき点等について解説されました。

平成30年11月27日

全宅連 ･ 全宅保証会長
坂本 久

理事会開催

理事会の様子

全宅連、全宅保証の理事会が 11 月 27 日に東京都内のホテルで開催されました。両団体ともに、平成 30 年度上半期業務執行状況および財務状況について報告がなされました。また、全宅連理事会では、全国地方銀行協会の不動産業参入に係る要望への対応について、佐々木政策推進委員長より報告がありました。同件は、全国地方銀行協会が 9 月 12 日に内閣府に対し不動産業などの解禁を目的に銀行法が定めた業務範囲規制の緩和を求める要望書を提出したことを受け、本会として断固反対である旨、自民党宅建議員連盟に対し要望を行うと共に坂本会長
名でコメントを発表した一連の対応を報告したもので、さらに引き続き動向を注視し対応を図っていくとしました。

インフォメーション
全宅連

平成30年11月

REAL PARTNER DIARY 2019（不動産手帳）頒布のお知らせ
REAL PARTNER DIARY 2019（不動産手帳）を頒布しています。

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REAL PARTNER 読者アンケートにご協力を
全宅連・全宅保証では、不動産総合情報誌「REAL PARTNER」の読者の皆様にご意見をお寄せいただき、今後のよりよい誌面作りに活かしていくため、4 月号～11 月号
についての読者アンケート（期間：10 月 12 日～12 月 29 日）を実施しています。全宅連ホームページ設置のアンケートフォームより回答いただけますので、是非ともご協
力くださいますようお願いいたします。なお、アンケートにご協力いただいた方から抽選で 100 名に 500 円の QUO カードをプレゼントします。

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REAL PARTNER December 201819

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12 December 2018 リアルパートナー12 月号 発行所／公益社団法人
全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

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