不動研コラム

民法改正と不動産取引

総務部 兼 審査部
専門役 安部 康広（弁護士）-売買編-

１．はじめにVol. 201７-06のは「契約の拘束力」にあるという考え方を採用

わが国で取引の基本法として民法が制定されたしました（つまり債務者が契約の履行を約束したのは明治 29 年（1896 年）になります。これまで、のに履行できなかったという考え方です）。その民法については、現代語化を目的とする改正や部

結果、債務不履行による損害賠償義務の免責要件分的な改正はあったものの、規定の内容全般に踏である帰責事由の存否については、「契約その他み込んだ改正は行われておらず、時代の変化にその債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らしぐわない条項等が生じていました。このような状て」判断すると規定されることになりました。

況を踏まえ、国は、民法制定以来の社会経済の変化への対応、また、国民に分かりやすいものとす

４．契約解除要件の変更点ることを目的として、国民生活にかかわりの深い

また、改正民法では、契約解除の考え方を「履契約関係に関する規定の見直しを行い、平成 29 年

行をしなかった債務者への制裁」から「債権者が5 月 26 日に民法の一部を改正する法律が成立し、契約関係から解放される制度」に改め、契約を解

平成 29 年 6 月 2 日に公布されました。本稿では、除するにあたって債務者に帰責事由があることを今回の民法改正の中から不動産取引として重要な不要としました。

売買契約と賃貸借契約に関わる主な改正について2 回にわたりご紹介します。

そのうえで、改正民法は、①催告解除と②無催告解除という枠組みを維持しつつ、債務不履行の程度及び態様を問わずに解除することはできない

２．民法改正の概要という判例法理を明確にしました。これによって、今回の民法改正は、契約関係を中心とした改正改正民法では、①催告解除の場合には、債務不履となっています。民法は、第 1 編総則・第 2 編物行が取引上の社会通念に照らし軽微でないことが権・第 3 編債権・第 4 編親族・第 5 編相続から構必要であり（改正民法 541 条）、②無催告解除の成されていますが、今回の民法改正は、主に第 3場合には、債務不履行のために契約目的を達成す編債権に関する規定についての改正であることかることができないことが必要となります（改正民ら「債権法」の改正とも呼ばれることがあります。

法 542 条）。

今回の民法改正により、契約関係を中心とした債権及びこれに関連する規定が改められますが、５．危険負担の変更点

改正内容を分類すると、①社会経済の変化等に対現行民法 541 条 1 項は、売買等の双務契約にお応するための制度の新設・変更、②国民に分かりける危険負担*について、いわゆる債権者主義を採やすい内容とするための判例法理や原理原則の明用していましたが、従来からその妥当性について文化に分けることができます。以下、本稿では、は批判がありました。

主に制度の新設・変更となるものを中心に取り上これに対し改正民法では、債権者主義の規定をげ、実務において今後予想される影響などを簡潔削除するとともに、当事者双方の帰責事由によらに述べたいと思います。

ずに債務が履行不能となった場合には、履行を拒絶することができると改めました（改正民法 536

３．損害賠償の免責要件の変更点

条 1 項）。そして、契約関係の処理は債務不履行

改正民法では、従来の「帰責事由＝過失」といによる解除や損害賠償等によることになり、債権う考え方を変更し、債務者が損害賠償義務を負う者が履行拒絶や契約の解除等を行うことができる

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民法改正と不動産取引

Vol. 201７-06

総務部 兼 審査部
専門役 安部 康広（弁護士）-売買編-のは、目的物が引き渡されるまでと規定することしては契約の前文や目的等の条項で契約の趣になりました（改正民法 567 条 1 項）。
*双務契約において一方の債務が、当事者の帰責事由なく旨・目的、契約締結の経緯を明らかにする等の消滅した場合の危険（対価関係にある反対債務の帰趨）の分担という問題対応が必要になってきます。
（２）契約解除要件の変更について契約の解除に際し、債務者の帰責事由が不要と６．瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更なったことから、契約書において、契約の解除に

改正民法においては、「瑕疵」という文言は用当事者の帰責事由を必要とするのか検討することいられなくなり「引き渡された目的物が種類、品が必要になります。また、債務不履行の程度が軽質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの微である等の場合には解除ができなくなることかであるとき」（契約不適合）と規定されることとら、任意解除条項を充実・明確化することも重要なりました（改正民法 562 条 1 項）。これは「瑕になるでしょう。

疵」という文言が一般市民に分かりにくいうえに、（３）危険負担について実務上も物理的なものだけでなく、心理的なもの当事者の帰責事由なく目的物が消滅した場合にも含めて解釈されるなど辞書的な意味からも乖離は、契約関係が当然に消滅することはなく、契約していたためです。改正民法は、現行民法の「瑕解除等により処理されることになるので、契約関疵」概念の解釈を積極的に変更するものではあり係を消滅させるためには、きちんと契約解除の意ませんが、「契約の内容に適合しない」との文言思表示をすることに注意する必要があります。

が採用された以上は、当事者の合意内容である契（４）瑕疵担保責任・契約不適合責任について約の内容が一層重要視されると思われます。

契約不適合の判断に当たり、当事者の意思（契そして、現行民法の瑕疵の「隠れた」という要約）が重要視されているので、契約書の条項は具件である買主の善意無過失は不要とされることに体的に記載することが求められ、目的条項や覚書なりました。改正民法においては、契約不適合が等で契約の背景を説明することの重要性が今後増隠れているか否かは、契約内容を確定する一要素すものと思われます。それとともに、売買契約をとして位置付けられると考えられます。

締結して目的物に契約不適合部分がある場合には、また、契約不適合責任（従来の瑕疵担保責任）を追及する場合、改正民法は、従来の損害賠償請買主が追完請求権等の行使を検討する場面も増えてくるでしょう。

求と契約の解除だけでなく、目的物の補修等を求める追完請求権と代金減額請求権を新設していま８．終わりにす（改正民法 562 条、563 条）。もっとも、改正今回の民法改正では、当事者の意思である契約民法での契約不適合責任における損害賠償請求とを重要視する改正が行われることから、今後実務契約の解除は、債務不履行に基づくものとして整における契約書の重要性はより大きくなります。

理されています。

改正民法の施行は、公布日から記載して 3 年以内となっており（平成 32 年 6 月 2 日）、まだ時間

７．実務上の影響についてはありますが、改正内容をよく理解したうえで、（１）免責要件の変更について売買契約書の確認・変更等の準備が今後必要にな帰責事由の判断において、契約の趣旨・目的ると思われます。に即した判断がなされる傾向が強まることが想定されます。したがって、契約書の見直しに際
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〔安部 康広（弁護士）〕