事 例18

景観の保全・形成

社団法人

奈良県建築士会橿原支部
奈良県橿原市 ［調査年度：H16 年度］

建築、都市計画等の専門家の団体として、歴史的町並みを持つ今井町の町並みや町家の保存活用について、地域および行政と協働しながら職能を活かした活動を進めてきた。この調査では、町並み景観上の課題である空家・空地の現状・問題点と再生・活用に向けての検討を行うとともに、今後のまちづくり支援団体の組織化に向けて、地域住民や行政機関、支援団体等とのネットワーク形成を図っている。

団体・活動概要
建築士会は、建築士およびそれに準じる者により構成され、建築、都市計画、土木・造園などの専門知識を持つ専門家の団体である。社団法人奈良県建築士会
橿原支部では、橿原市の中心市街地にある今井町伝統的建造物群保存地区において、歴史的町並みや町家の保存活用について、地域および行政と協働しながら職能を活かした活動を進めている。
活動経緯
昭和 62 年 9 月に今井青年会と共催で開催した「町並み講座」が今井町との最初の関わりであり、その後、昭和 63 年に講演会、町家を使ったコンサートを開催した。平成元年には、橿原市から「今井町の修理・修景のモデル設計」を受託、平成 10 年には、台風の被害調査を実施した。また平成 15 年には、全国町並み保存連盟主催の全国ゼミにおいて「町家再生デザインコンペ」を主管しており、今井町には伝統的建造物群保存地区指定以前から関わり、活動を進めてきた。
調査年度の活動概要
今井町伝統的建造物群保存地区において、現在増加傾向がある空家・空地が、歴史的な景観形成を阻害していることから、空家・空地の現状およびその問題点を把握するため、外観調査および聞き取り調査を行った。そして、空家・空地を再生し、活用するために、どのような制度、仕組みおよび支援が必要かを検討し、そのための支援組織・団体の必要性と役割についても検討した。また、地区内の5 つの空家について、所有者の了承のもと、「町家再生モデル設計」を実施し、公開で趣旨説明と意見交換を行った。
活動の特徴・ポイント

出典：「今井町地区における景観形成の推進のための調査報告書」H17.3 社団法
人 奈良県建築士会橿原支部

専門家の団体として対象地区に継続的に関わってきたノウハウやネットワーク形成の蓄積を活かし、地区が現在抱えている課題を明確化し、実践的な対応策を提案した。この活動においては、建築士だけでなく、まちづくりコンサルタントや大学の関係者を含めた「今井町における伝統的町家の再生・活用研究会」を設置し、調査研究を進めている。また、調査を進める中で、地区内の住民組織や活動団体、行政機関、支援団体等との協力関係をつくっており、今後のまちづくり支援団体の組織化のためのネットワークを進める第一歩にもなっている。

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1

対象地区の概要

今井町は室町時代後期の天文年間（1550 年代）に、一向宗（現在の浄土真宗）の道場（後に寺院）・称念寺が重要伝統的建造物群保存地区に選定され、歴史を生かしたまちづくりが進められている。

を中心に門徒が集まり、町の周囲に濠と土居を築いた武選定後は、伝統的建造物群保存地区制度、歴史的地区装宗教都市として成立した。その後、織田信長に降伏し環境整備街路事業や街なみ環境整備事業等により、建築たものの、江戸時代を通じ大幅な自治が認められ、南大物の外観を伝統的様式に「修理・修景」するとともに、和の在郷町（商業都市）として栄えた。現在でも室町時

道路や公園、防災施設を歴史的環境に合わせた整備が進代の道路網が原則そのまま残っており、江戸以来からのめられている。今井町重要伝統的建造物群保存地区は、伝統的な町家が 6 割以上残され、そこに現代の人々の営

平成 5 年の選定から 10 年余を経過した。その間、伝統みが見られる。

的様式による修理・修景が進められていく、一方で、老朽化し、空家となっている伝統的な町家が目立ち、空地

昭和 40 年代から、町民をはじめとする多くの人々や行政によりこの歴史的町並みを残そうという運動や努力が続けられ、平成 5 年には、旧環濠内 17．4 ヘクタール

図 1 今井町重要伝統的建造物群保存地区

182化も進み、歴史的景観が損なわれようとしている状況にある。

社団法人 奈良県建築士会橿原支部

2

活動の経緯と目的

1

今井町地区の景観形成に関するまちづくりの経緯

事例18

今井町の民家が注目されだしたのは、昭和 30 年ごろ

奈良県建築士会橿原支部が関わり始めたのは、昭和の東京大学による今井町住宅調査であり、その成果は昭62 年 9 月に今井青年会と共催で開催した「町並み講座」

和 32 年刊行の「今井町史」となり、昭和 40 年代の民家である。昭和 63 年 9 月には、講演会「まちづくり競争の文化財指定につながった。昭和 46 年には、「今井町を時代に勝ち残るために」を、さらに同年 11 月には、県保存する会」が結成されたが、「全国町並み保存連盟」指定文化財「山尾家住宅」において、「建築は文化」との発足に貢献したものの、地区の保存活動は広がらなかいうテーマでコンサートを開催した。

った。

橿原市から「今井町の修理・修景のモデル設計」の委託

平成元年には、昭和 50 年の伝統的建造物群保存地区制度の創設に伴を受け、今井町の 3 つのタイプ（独立型、長屋型、店舗い、昭和 51 年より実施された「歴史的環境保全市街地付き住宅）について、外観を伝統的様式を踏襲し、内部整備計画調査」に対応して「今井町保存問題に関する総について現代生活に適したものとするためのモデル設計合調査対策協議会」が住民により結成され、その後、昭を提案した。平成 10 年の台風 7 号による風害の発生に

和 63 年「今井町町並み保存会」と改称され、住民主体ついて迅速にその被害状況を調査、そして、平成 15 年による本格的な保存活動が開始された。保存地区選定まには、全国町並み保存連盟主催の「全国町並みゼミ」のでは、保存に対する啓発、選定後は、文化財保護の啓発分科会のひとつとして、「町家再生デザインコンペ」をや伝統的な町家を活用したイベントなどに積極的に取り担当した。

組まれている。地元今井小学校では、この歴史ある今井町とのふれあいを高めようと、毎年春には、1 年から 6年生を含む「ひまわりグループ」による今井町探検「はじめましてハイキング」、秋には「今井町写生大会」を長年続けている。また、総合的学習として、「今井町」を積極的に取り上げている。

写真 12

写真 2

平成 16 年度の活動目的

今井町伝統的建造物群保存地区は、平成 5 年の指定から 10 年を経過した。修理・修景が進められている一方で、足の問題、今井町に多くみられる借家経営の問題、そして相続に伴う問題など、いくつか考えられる。

老朽化し、空家となっている建築物が 100 件以上あり、平成 16 年度は、これらの問題への対処方策を検討する

このままの状態では朽ち果ててしまうであろう。その原ための調査を行うとともに、今井町の景観まちづくりを総因は、伝統的な建築物の内部改造についてのノウハウ不合的に支援する組織体制や仕組みについての提案を行う。

183

景観の保全・形成

3

活動の内容・成果

今回の調査においては、社団法人奈良県建築士会橿原支部に「今井町における伝統的町家の再生・活用研究

いし、奈良まちづくりセンター、奈良女子大学学生等の参画により行った。

会」を設置し、渡辺定夫東京大学名誉教授を顧問にお願

1

空家・空地の現状と歴史的・社会的背景の調査把握

今井町地区（伝統的建造物群保存地区）内の空家・空ことが困難であり、仲介・斡旋等の支援、改修費用の捻地の現状調査を実施し、分布図を作成した。地区内約出及び融資、補助制度を望んでいることがわかった。今750 件のうち、空家は 88 件（1 戸建て 32 件、長屋建て後の今井町のあるべき方向としては、住み心地の良い環56 件）、空地は 35 件であり、地区内に全体にわたって分境を保ちながら適度に観光にも力を入れた活気のある町布している。空家の特定については、外観からのメータが望ましいという意見に集約された。

ー類等により判断し、一部、近隣の方に聞き取りをした。

次に、最近の今井町地区内における空家・空地の活用

また、借家、空家、空地等の所有者 8 人より、空家・事例 18 件について調査をした。活用用途により分類を

空地の現状と活用意識、問題点、今井町地区の今後の方すると、借家 3 件、持家 2 件、店舗 6 件、公共施設 7 件

向について聞き取り調査を実施した。借家経営についてである。公共施設としての活用の多くは、橿原市が街なは、借家人との間に契約をかわさず、長期間、低家賃とみ環境整備事業等により公有化したものである。店舗という現状であり、経営意欲がないとの回答が多く見られして活用されたものには、木竹工芸や陶芸作家による工た。また、空家の活用については、契約行為や借家人探房兼店舗ギャラリー、手作り品を中心とした土産物、雑し等が面倒であり、かつ、多額の費用をかけて改修する貨品の店舗が見られた。

図2

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社団法人 奈良県建築士会橿原支部

事例

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図3

写真 3

写真 4

写真 5

写真 6

写真 7

写真 8

2

空家の再生、空家・空地の活用方策の検討

全国各地における空家活用事例の方法や、システム等

京都市では、「京町家再生賃貸住宅制度」について制について、インターネット等により調査を行った。空家度の趣旨及び内容について聞いた。この制度は、京町家バンク制度を設けている程度のものが多かったが、京都を中堅所得者向け賃貸住宅又は高齢者向け賃貸住宅としでの事例について、京都市、京町家情報センターに聞きて再生する際に必要な建築主体工事及び屋内設備工事、取り調査を行った。

段差解消や手すりの設置などの設備工事費等に要する費

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景観の保全・形成ると指摘されている。そして、賃貸化による町並

オーナー（売主・貸主）公
開相談に対する・各種アドバイス 非
公
ユーザー、
開
仲介業者紹介み保全を進めるための資金調達スキームとして、
京都市景観・まちづくりセンター

仲介登録

京町家情報センター

物件チェックコメント
ユーザー紹介オーナー紹介仲介

物
件
紹介

資金調達方法として、①不動産証券化、②公益信不動産流通の研究者

弁護士

登録
不動
産
業者

賃貸化推進を図る「町並み保存機関」を創設し、登録

託（公益ファンド）、③金融機関融資利用等が検討されたが、公的機関による信用保証を付けて金融税理士機関融資を活用することが最も実現可能性が高い

京町家作事組手法とされた。

京町家再生研究会

全日本不動産協会奈良県本部からは、今井町地

京町家友の家区近隣の家賃相場の資料を入手させていただいた。
これらの調査から、伝統的町家再生・空家利活

登録

ユーザー（買主・借主）用を推進するために必要な業務として、①相談等業務、②利用を支援する業務、③改修等業務、④

図4

経済的支援、⑤普及、促進業務を抽出した。

京町家情報センターの組織図用の 3 分の 2 を限度に補助するものである。

次に、今井町地区における空家再生・活用の課題の抽

京町家情報センターは、NPO 法人京町家再生研究会

出及び検討を行った。そのために、今回の空家等所有者を活動母体として、京町家の不動産流通を促進することへの聞き取り調査や、大阪産業大学環境デザイン学科竹を目的に平成 14 年に設立し、①京町家の流通情報の収集、

嶋研究室の学生（高橋謙一）の「重要伝統的建造物群保調査、②京町家購入・賃貸希望者のヒヤリング、③京町存地区における賃貸長屋の今後のあり方に関する調査研

家の経済的・文化的価値評価、④京町家再生・活用の相究〜奈良県橿原市今井町における家主の意向を中心にし談窓口、⑤京町家の流通の仲介、⑥町家に関するシンポて〜（平成 16 年度）」及び奈良女子大学学生（亀井由紀

ジウム・勉強会・見学会の開催、⑦ニュースレターの発子）の「今井地区における空家流通システムの可能性行などの活動がされている。

（平成 15 年度）」その他、既調査を参考とした。

また、財団法人南都経済センターの協力を得て、「今井また、現在、今井町地区にある各種住民団体 14 及び町伝統的建造物の貸家補償資金制度についての枠組みの関連行政機関 7 団体について活動内容等を調査し、町検討」をお願いした。それによると、①補修資金につい家・空家等の利活用の課題に対する支援の可能性を比較ての補助金交付までの繋ぎを準備する制度の創成、②補検討した。書類作成や技術面における支援や緊急的資金助金で補填されない資金部分、また、補助金の対象のなの融資、不動産取引についての相談窓口・仲介業務などりにくい家屋についての補修資金を準備する制度の創成、について対応することができる組織や団体がないことが③近隣の家賃相場並みの家賃化、④賃借人（入居者）の募わかった。したがって、このような支援ができる、新た集や、立ち退きの際の交渉と新入居者の募集、契約関係な支援組織又は団体が必要であるとの方向性を得た。の諸手続きの簡素化が、賃貸化を進めるための課題であ

3空家の再生モデル設計案の作成及び公開展示

空家所有者の了解を得て、5 件の空家について、利活用のためのモデル設計を実施した。設計に当たっては、
国土交通省の「町家等再生・活用ガイドライン」に準拠し、今井町伝統的建造物群保存地区保存計画（橿原市教育委員会）の「修景に関する基準」に適合することを条件とした。5 件のモデル設計はつぎのとおりである。
① 1 戸建ての町家を工房・住宅に改修モデル事例②長屋を店舗付き住宅に改修モデル事例③ 1 戸建ての町家を現在風すまいの借家に改修モデル事例④ 1 戸建ての町家を店舗付き住宅に改修モデル事例⑤ 2 軒長屋を 2 世帯住宅に改修モデル事例

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図5

社団法人 奈良県建築士会橿原支部

図6

図7

図8

図9

これらのモデル設計の趣旨説明会及び調査等の中間報

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ンター華甍で開催し、今井町内外から、57 名の参加を告を、平成 17 年 3 月 19 日（土）に今井まちなみ交流セいただいた。

写真 9

写真 10

4

事例

（仮称）景観まちづくり支援団体の組織案等の作成

今井町における空家再生・活用支援のための新たなまなものが考えられる。

ちづくり団体のあり方の検討をするためには、2・3 の① NPO まちづくり法人、大学等のセミナーハウス

モデル的な空家再生・活用の事例を経験することにより、②歴史体験型宿泊施設、外国人の日本生活体験今井町における支援組織のあり方が見えてくると考える。

③伝統工芸等の工房・展示販売

今井町における現実性のある再生・活用には、次のよう④学生対象の借家又は学生寮

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景観の保全・形成

これらの内でいくつかをプレまちづくり支援団体と既がその方法は、またどのような専門性が不足しているか。

存の団体組織等の協働により試行し、その経験を踏まえ［例］建築設計施工、弁護士、宅地建物取引、不動産、て「まちづくり支援団体」のあるべき姿を導き出す。そまちづくりコーディネーターの観点は、次のようなものが想定される。

③団体の運営方法及び運営費用の捻出の方法はどのよう①どのようなセクターが今井町には合うか。にするか。

行政・公益法人・非営利活動法人・民間行政からの委託事業、宅地建物の取引の斡旋等の委託②団体の構成員はどれが適切か。専門家の参加が必要だ

手数料や、借家経営の代行など

町家（空家）の再生、町家（空家）・空地の活用を推進する体制や支援組織の検討想定される町家（空家）再生・町家（空家）・空地の活用を推進する業務（作業）に基づき、具体的な町家（空家）再生活用推進組織の体制とこれを専門的に支援する団体等を検討すると、次のような組織体制及びメンバー等が考えられる。

町家再生利活用推進組織

所有・利用支援組織

A
オーナー︵空き家所有者︶

相談、登録

町家（空家）の活用に関する相行政（町並保存担当談等の業務担当部門）（実態調査、相談、企画・支援）

建築士会等

B支援、補助町家（空家）の利用を支援する

行政（ 広報、ホーム業務担当ページ）（登録、情報発信、案内、紹介）

情報誌等

C
町家（空家）の改修等に関する業務担当

街なみ環境整備協議会（相談、検討、提案、紹介等）

建築士会等

ユーザー︵空き家利用者︶

D
問合せ、閲覧

町家（空家）再生活用の経済的支援に関する業務担当（補助、減免、融資、証券化）

紹介、斡旋

E
町家（空家）再生活用を普及、促進する業務担当

大学、研究機関
建築士会、今井町町（研究、啓発、普及、情報連携）並み保存会

空家再生活用推進組織

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銀行、信託銀あ行
不動産業界等

社団法人 奈良県建築士会橿原支部

4

事例

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今後の展開

今年度のモデル設計を実施した空家等について、所有理・代行、改修工事等を行うことが望まれる。

者の意向を踏まえながら、「今井町の伝統的町家の再その場合、次のような観点を見据えながら取り組み、生・活用研究会」が既存団体との協働により、新入居者住民、行政そして支援団体との間でやり取りされる機能

斡旋、資金調達・契約行為・補助金申請等の手続きの代関係を明らかにし、支援団体の役割の明確化を図る。

1

経済的側面

市場原理に基づいた改修を原則として、問題となってに評価することとし、遺産相続問題については不動産評

いる課題を具体的に必要経費、建設材工費の面で明らか価の減免措置を活用する。建設費に対する融資制度につにし、費用分析をし、建設費の上限として設定すべき金

いては、公的信用保証の創設を働きかけていくことが最額、それに上乗せできる補助金の額、公租公課ならびに良と考える。

諸経費を控除し、建設費総額に見合うかどうかを総合的

2

技術的側面

重要文化財建築物を基準に、現代工法へ連続する技術要素である屋根、正面構え、軒、棟高の比例、寸法と素のあり方を示す必要がある。重要文化財建築物と同じ物材の選択等である。伝統工法に関わる技術者、技能者のにはならないが、町並みを構成する要素建築になれば良養成は、今回の仕事を通じて行うこととし、これらに、しとすることであり、重要なことは、コストをにらみな工務店が参加しやすい現実的な「（仮称）今井伝統町並

がら道路の縦断・横断町並みの構成を図ることで、構成

み型工法ガイドライン」を作成する必要があると考える。

3

社会的側面

借地借家の契約問題を見据えた場合は、仲介斡旋の支いた店を出す人、個性的な芸能人、中でも伝統的芸能関援はもとより、これを高齢化問題、福祉問題としてとら係者の人、芸術家、内外学生、子育て所帯等が望まれ、え、公営住宅、民営賃貸住宅の公共住宅借り上げ等福祉

このような人の仲介ができるプロデューサー的な役割も住宅政策の方向にも繋ぎ、「地域福祉のまちづくり」に担う人材が必要である。そこで、いかに今井町の社会的広げることも考えられる。また、入居者の斡旋において文化的魅力を高めるか、特に外部社会に対していかに魅は、今井町の様な環境を理解し愛着をもつ人で、気の利力を発信できるか、その体制を構築することを考える。

4

さいごに調査研究にあたっては、社団法人奈良県建築士会橿原

存住民審議会ほか、各種今井町内の住民団体、借家等の支部に「今井町における伝統的町家の再生・活用研究所有者、橿原市教育委員会今井町並保存整備事務所等、会」を設置し、渡辺定夫東京大学名誉教授に顧問をお願

地区住民の方や各種団体・行政機関、財団法人南都経済

いし、奈良まちづくりセンター、奈良女子大学学生等のセンター、全日本不動産協会奈良県本部の協力を得るこ参画を得て行うことができた。また、実際の調査では、ともできた。このことは、今後のまちづくり支援団体の今井地区自治会、今井町町並み保存会、今井町町並み保組織化のためのネットワークを進める第一歩となった。

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