不動研コラム Vol. 2020-02
研究部 不動産エコノミスト
吉野 薫

新型ｺﾛﾅｳｲﾙｽ感染症が不動産市場に及ぼす影響（6 月月初時点での点検）（公開日：2020 年 6 月 4 日）

はじめに

１．商業施設への影響の精査

I

筆者は 4 月 22 日公開のコラム「新型コロナウイ

前稿では、賃貸市場の視点として「（１）直接的ルス感染症が不動産市場に及ぼす影響」（以下、な影響」と「（２）景気変動を介した影響」に分け「前稿」）において、感染症がどのような経路で不て整理致しました。

動産市場に影響を及ぼすのかを整理しました。そ「（１）直接的な影響」のうち、特に商業施設やれから 5 週間あまりを経た現在においても、感染ホテルへの影響が著しいことは衆目の一致すると症の収束に目処が立った状態にはありません。こころです。弊所が実施した「不動産投資家調査 」

れに輪を掛けて、世界保健機関の運営を巡る米中においてもその事実が改めて確認されました。詳や米欧の意見対立、香港問題の帰趨、米国の人種しくは弊所ウェブサイトの発表資料「第 42 回不動問題に発端する暴動等々、世界における政治的リ産投資家調査(2020 年 4 月期)の特別アンケートのスクは一層高まっています。国内不動産市場が今結果について」をご覧ください1。

後受けるであろう影響の度合いを推し量ることがもっとも、一口に「商業施設」や「ホテル」とい困難であることは、前稿執筆時点から特に変わりっても、物件の特徴ごとに影響の度合いに相違がはありません。その一方、3 月までのマクロ指標があることを明確にすることが有意義です。まず商概ね出揃い、一部の指標では 4 月以降の状況も明業施設について、食品スーパーやドラッグストアらかとなってきました。そこで本稿では、前稿でがむしろ恩恵を受けている可能性が指摘されてい提示した視点に沿って不動産市場を取り巻く状況ます（図表 1）。主に食品の売上から構成されるスを再点検したいと思います。

ーパーマーケット販売統計調査によると、総売上

前稿では、新型コロナウイルス感染症が不動産高（各月速報ベース）の前年同月比は、3 月が 8.8％、市場に及ぼす影響を、4 月が 12.3％と、それぞれ大幅なプラスとなりま

１．賃貸市場の視点した。経済産業省の商業動態統計に見るドラッグ

２．投融資環境の視点

ストア商品販売額も、4 月まで一貫して前年同月３．資産ストックの視点比プラスで推移しています。の 3 本の柱から整理しました。本稿では主に１．

図表 1：スーパーマーケット総売上高、ドラッグストア商品販売額（前年同月比）

および２．の論点に関して現状認識をアップデー

たが、本稿では以下のように定義したいと思いまスーパーマーケット総売上高（速報値）す。
「収束」は感染症自体の蔓延が収まることを指ドラッグストア商品販売額します。一方「終息」は感染症が経済や不動産市場に及ぼす悪影響が消失することを表現するときに2020/62020/52020/32020/42020/1
2020/2

2019/122019/92019/10
2019/11と「終息」の書き分けを意識しておりませんでし2019/7
2019/8

お断りしておきます。前稿において筆者は「収束」

2019/5
2019/6前稿と読み比べていただく方に向けて 1 点だけ

2019/4

情報をもとに執筆しています。

(%)

2019/2
2019/3

なお、本稿は 6 月 1 日（月）までに入手可能な

25
20
1510
50-5

2019/1トし、３．についても言及したいと思います。

出所：全国スーパーマーケット協会、日本スーパーマーケット協会、オール日本スーパーマーケット協会、経済産業省

用いることにします。
1https://www.reinet.or.jp/?p=23991

Copyright © 本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人日本不動産研究所に属します。また、記載内容の全部又は一部について、許可なく使用、転載、複製、再配布、再出版等をすることはできません。

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新型ｺﾛﾅｳｲﾙｽ感染症が不動産市場に及ぼす影響（6 月月初時点での点検）

図表 3：コンビニエンスストア商品別販売額（前年同月比）

象があるのは家電です（図表 2）。家電大型専門店

12 (%)の商品販売額がマイナスに陥っていますが、消費6況です。

2020/52020/62020/3
2020/42020/2

商品販売額

ファストフード、日配食品

加工食品

非食品

出所：経済産業省
図表 2：家電大型専門店商品別販売額（前年同月比）

衣料品は一段と厳しい状況です。百貨店・スー80 (%)
6040200-20-40-60-80

パー商品別販売額で見ると、4 月の衣料品販売額は前年同月比マイナス 73.6％となり、コロナ禍による壊滅的な打撃を受けているといえます。
2020/52020/62020/32020/42020/2

2019/122020/1

2019/112019/92019/10

2019/7
2019/8

2019/6

2019/4
2019/5

また財の販売（小売）に比べてサービスの減退
2019/2
2019/3がより顕著であることも当初からの想定どおりです（図表 4）。商業動態統計による 3 月の小売業販

商品販売額

AV家電

情報家電

通信家電

カメラ等

生活家電

売額は前年同月比マイナス 4.7％減で留まった一

出所：経済産業省

方、第 3 次産業活動指数による対個人サービス業

リアが 98％減、イギリスが 97％減、といった衝撃的な数字であったと報じられています。
意外な弱さを見せたのがコンビニエンスストアです（図表 3）。4 月の商品販売額は 10.0％減とな

小売業販売額り、巣ごもり消費の受け皿として十分に機能して2020/52020/6

すが、インドの販売台数はゼロ（100％減）、イタ2020/3
2020/4しだというべきかもしれません。4 月のデータで15 (%)
1050-5-10-15-20-25-30
2020/2とはいえ、諸外国との比較でいうと日本はまだま2019/12
2020/1の数値はその楽観を打ち消す格好となりました。

図表 4：小売業販売額、第 3 次産業活動指数の対個人サービス業（前年同月比）

2019/9ものの、一部では楽観論が囁かれていました。5 月が高そうです。

2019/10
2019/11ています。これまでもマイナス幅が拡大していたち込みは 4 月以降に一層顕著となっている可能性

2019/7
2019/8用車で同 55.9％減と、いずれも大幅な減少となっ大していることからも、個人向けサービス業の落

2019/6

売台数は乗用車で前年度月比 41.8％減、軽四輪乗

報値では小売業販売額のマイナス幅が 13.7％に拡

2019/4
2019/5大きいことが明らかとなりました。5 月の新車販はマイナス 28.1％となりました。その後 4 月の速2019/2
2019/3

同じ耐久消費財でも、自動車については影響が2019/1

2019/1

2019/122020/1

2019/92019/10
2019/11

報家電については、むしろ底堅いとすらいえる状-18
2019/7
2019/8務のニーズに適合したと考えられる AV 家電や情-12
2019/6

るとまではいえません。特に、自粛生活や在宅勤

2019/4
2019/5て、コロナ禍によって一段と足を引っ張られてい0-6

2019/1

税率引き上げ以降の弱さが続いているものであっ2019/2
2019/3

耐久消費財のうち、意外と持ちこたえている印

対個人サービス業

出所：経済産業省

いない現状が浮き彫りとなりました。昨年 10 月の消費税率引き上げの影響が比較的軽微であっただけに、今回の弱さが目立ちます。

これらのことを総合して、商業施設の中でも業態や店舗構成によって影響の強弱が異なることを考慮する必要があるといえるでしょう。概して悪Copyright © 本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人日本不動産研究所に属します。また、記載内容の全部又は一部について、許可なく使用、転載、複製、再配布、再出版等をすることはできません。

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影響の度合いは、「サービス業＞小売業」ですし、影響を受けている、と考えられがちですが、その小売業の中でも「衣料品＞自動車＞家電＞ドラッような構図を過度に単純化して捉えないほうが無グストア＞食品スーパー」といった序列が成り立難です。図表 5 には、上述の「宿泊旅行統計調査」

ちそうです。

を用いて、各都道府県について、横軸に 2014 年から 2019 年までの 5 年間の延べ宿泊者数の増加率

２．ホテルの不振は急成長のきしみか

I（年平均）、縦軸には 2020 年 3 月時点の客室稼働

ホテルが危機的な状況にあることは疑いようが率を取った散布図を示しました。ご覧のとおりこありません。かねてより、名だたるブランドのホの両者に明確な相関関係を見出すことはできませテルですら稼働率が 1 割から 2 割程度に落ちていん。「この地域におけるホテル市場の成長は出遅るのではないか…とひそかに囁かれていましたが、 れたから、却ってコロナ禍の影響は軽いはずだ」
このたび観光庁が公表した「宿泊旅行統計調査」などと根拠に乏しい楽観を抱かないように気をつによると、そういった噂はあながち誇張ではなかけたいものです。

ったようです。同調査の 4 月の集計結果（第 1 次もう 1 点ホテル市場を捉える上で気になるのは、速報値）によると、全国の客室稼働率はリゾート事業者の規模による相違です。報道等では大手のホテルで 5.9％、シティホテルで 11.8％、ビジネ

ホテル事業者の経営破綻等が取り沙汰されているスホテルで 25.2％と、軒並み惨憺たる数字となり一方、零細な規模の施設もホテル需要の受け皿とました。同月の延べ宿泊者数を見ても、前年同月して無視することができません。2019 年の実績で比 77％減の 1,079 万人泊、うち外国人が同 97％減

は、全国の延べ宿泊者数 5 億 4,324 万人泊のうち、の 26 万人泊という厳しい結果でした。

従業員数 0〜9 人の施設はその 14％に当たる 7,635

さて、これまでに宿泊サービス市場が急成長を万泊を占めています。

遂げてきた地域において、より強くコロナ禍の悪2020年3月の客室稼働率（％）

図表 5：都道府県別の宿泊施設タイプごとの宿泊者数の伸び率と 2020 年 3 月の客室稼働率

リゾートホテル

70

ビジネスホテル

シティホテル

6050403020100-20-10010203040

2014年〜2019年の延べ宿泊者数の年平均増加率（％）
注：図中の線分はそれぞれの宿泊施設タイプに関する線形近似曲線。
出所：観光庁

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新型ｺﾛﾅｳｲﾙｽ感染症が不動産市場に及ぼす影響（6 月月初時点での点検）
さて図表 6 には、ビジネスホテルの毎月の稼働率の推移を「全施設」と「従業員数 10 人以上の施設」とに分けて示しました。これまで一貫して後者が前者を上回っており、これはすなわち従業員

図表 7： 2020 年の日本の経済成長率に対する各機関の見通しの分布
2（％）

0-2

数 0〜9 人の施設と比べて 10 人以上の施設の稼働-4率が常に高かったことを意味しています。ところ-6が 2020 年 3 月は僅かながら「従業員 10 人以上の-8施設」の稼働率が「全施設」を下回りました。これ-102020/01は直接比較できる 2011 年以降で初めての出来事

2020/02 2020/03

2020/04 2020/05

ブルームバーグ加重平均

最大値です。もしも、これまで零細規模の施設の低稼働

2020/06
最小値

出所：Bloomberg率が許容されたのが損益分岐点の低さに依拠していたのであれば、今回稼働率が逆転したというこ四半期の見通しを見ても、「2020 年第 2 四半期とは、むしろ規模が相対的に大きい施設にとってに大幅なマイナス成長を記録した後、年後半以降危険な兆候なのかもしれません。これが一時的なはプラス成長になる」というシナリオがエコノミ現象なのか構造的な変化なのか、先行きの展開をストのコンセンサスとなっています。今後の不動見守りたいと思います。

産市場を見通す上でも、日本経済がそのような経路を辿ることを前提にして差し支えないでしょう。

図表 6：ビジネスホテルの施設規模別の客室稼働率90

ただしいくつか留意しなければならない点があ(%)

ります。まず、改めてコンセンサスを確認すると、

802020 年のマイナス成長を、2021 年と 22 年のプラ

70

全施設

2020/62020/52020/32020/42020/2

2019/122020/1

2019/92019/10
2019/11

第 2 半期のマイナスを、本年後半から来年末まで

2019/7
2019/840
2019/5
2019/6ます。あるいは四半期の予測でみても、本年第 1、2019/450
2019/2
2019/3ス成長では取り戻せない、という経路となってい2019/160

従業員10人以上の施設

出所：観光庁の 6 四半期では取り戻せない、というコンセンサスです。いわゆる「V 字回復」が見込まれている訳ではない、ということです。たとえ期待通りにこのまま感染症自体が収束しても、経済に対する悪３．悪材料が出尽くした経済見通し

I

図表 7 には Bloomberg 社がとりまとめる各調査機関による 2020 年の日本の経済成長率見通しの分布を示しました。2 月以降、国際機関や民間エコノミストによる見通しは常に下方改定を続けてきました。しかし 5 月後半に至るとその動きも一影響が終息して経済が元の経路に戻るまでには、相応の時間を要する、と想定されているのです。
その点、前稿では「感染症自体が終息すれば訪日外客数等は案外早く元に戻る、という経験則」を披露させていただきましたが、これは過度に楽観的な見方であったと振り返っております。

服しています。感染症が収束に向かいつつあるという認識が徐々に広がり、また足下では政府の景気対策に対する期待感も醸成されつつあります。
先行きの経済を巡る悪材料が概ね出尽くしたといえるのかもしれません。

４．人々のマインドも 4 月が底かI

前稿では雇用に関する消費者態度と景気ウォッチャーの意識が急速に悪化していることを紹介しました。4 月調査時点では一段と悪化しており、その先行きが危惧されます（図表 8）。

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図表 8：雇用に関するマインド指標
706050403020
100（判断の分かれ目＝50）

５．金融環境は引き続き安定I

5 月に入り、各金融機関が引当金を積み増して減益決算を行う例が相次いで報じられています。
今後の債権の悪化を見越して迅速な対応に当たった各行の姿勢は、今後の金融システムの安定を図
2018

2019
消費者態度（雇用環境）る上で極めて高く評価できると考えられます。

2020

景気ウォッチャー（現状判断／雇用関連）

前稿の時点に引き続き、金融環境を巡るリスクが高まる様子は見られません。5 月に公表された

出所：内閣府

日本銀行の「貸出先別貸出金」の統計を見ても、少たとえエコノミストの経済見通しが下げ止まっなくとも 3 月末までの間、不動産業向け貸出残高たとしても、人々のマインドが好転しない限り、は増加ペースを保っています。引き続き不動産市

景気の腰折れに対する懸念を払拭することができ場を取り巻くファイナンス環境は良好なままであません。特に雇用マインドの冷却化した状態が続るといえます。

けば、これまで比較的安全だと思われている住宅

もっとも、マーケットに内在するリスクが低下市場などにも悪影響が及ぶ可能性があることを、しているという訳でもありません。前稿で紹介し前稿の繰り返しになりますが改めて指摘しておきた VIX 指数（恐怖指数）はその後も高止まりしたたいと思います。

ままです。また我が国においても、3 月に日本銀行

5 月の消費者態度指数は既に公表されており、が株式（ETF）や J-REIT の買入れ限度を引き上げ

ごく僅かではありますがマインドが改善している

る政策変更を行って以降、実際に 3 月と 4 月はこことを示しています。本稿公開後まもなく公表されまで以上の早いペースで買入れを行いましたれる 5 月の景気ウォッチャー調査も前月と比べて（図表 9）。ひとたび金融市場が崩れれば、いずれ上昇に転じているならば、人々のマインドは 4 月

金融機関の貸出態度の悪化をもたらして不動産市頃が底であったと回顧できるかもしれません。

場にも悪影響を及ぼす可能性があることを踏まえそれにしても今般のマインド指標の悪化はまさると、金融市場がいわば 人為的 に支えられていに記録的であるというべきです。たとえば景気ウることを忘れるべきではありません。

ォッチャー調査の 4 月の現状判断 DI は 2002 年の

図表 9：日本銀行による毎月の ETF、 J-REIT の買入結果統計開始以来最悪の数値となりました。先行き判

20,000（億円）

断についても、3 月、4 月に 2 ヶ月連続して過去最（億円）

ETF買入額400

J-REIT買入額（右目盛）

15,000300「家計動向関連」を構成する指標の一つである「飲10,000200食関連」がマイナスに陥るという珍事すら発生し5,000100たものと推察されます。歴史的に見ても破格の低さに至っていることを窺わせるエピソードです。

2020/52020/32020/1

2019/92019/112019/7

2019/5

2019/3

2019/1

2018/92018/1102018/7

いるのですが、季節調整の関係でマイナスに陥っ0
2018/5数は 0 から 100 までの値を取るように設計されて2018/3ています。もともと景気ウォッチャー調査の各指2018/1

低記録を更新しました。特に、現状判断 DI のうち

注：ETF 買入額には「設備投資および人材投資に積極的に取り組んでいる企業を支援するための ETF」を含む。
出所：日本銀行

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吉野 薫

うな勤務環境を模索することによって、会社にと
６．再考：オフィスの未来 Iってもワーカーにとってもこれまで以上に望まし

新型コロナウイルス感染症をきっかけとして、い職場を創出することが理想です。そこで実現すいわゆるホワイトカラー層の仕事の少なくとも一るオフィスへのニーズは従来とは質的に異なる可部はオフィスを離れても取り組めるものであるこ

能性は高いことでしょう。しかしテレワークの普とが明らかとなりました。こうした中、感染症が及がオフィスの需要を一方的に消失させることに収束した後も原則として在宅勤務とすることを決はならないはずです。

めた IT 企業の例などが大いに話題となり、都心に立地するオフィスの意味が問われています。
しかし前稿で主張したとおり、筆者はオフィス【研究部 不動産エコノミスト 吉野 薫】（大妻女子大学非常勤講師、国際基督教大学非常勤講師）

集積の意味が消失するとは全く思っていません。
むしろ、これまでに一気にテレワークに振れた揺り戻しによって、オフィスに勤務することの意義が積極的に見直される時が訪れると信じています。
というのも、ワーカーをオフィスの外で働かせるという試み自体は新しいものではないからです。
米国では 2010 年前後から一部の IT 系企業や金融機関が先駆的にテレワークを積極的に導入したものの、その後ワーカーをオフィスに戻す例が見られました。テレワークの弊害やオフィスのメリットが意識された結果であろうと推測されます。
当時と比べれば、ビデオ会議システム等が劇的に進化しており、テレワークを実現する環境は改善しているとは思います。しかし、過去の教訓を顧みることもなく、今回こそはテレワーク化が一足飛びに進行すると予期することは相当に無理があるのではないでしょうか。
結局、この数か月間に多くの企業がテレワークを実現できたのは、あくまで非常時対応であったからであろうと思います。非常時であったからこそ「組織一丸となって」「互いに信頼しあって」といった価値観が暗黙に共有されて、その結果としてテレワークの弊害が組織の問題として表面化せずに済んだのではないでしょうか。
これから私たちが徐々に日常生活を取り戻す中、平時の職場のあり方として、テレワークの適否を冷静に検討しなければなりません。オフィス勤務とテレワークそれぞれのメリットを取り込めるよ

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