公共施設マネジメントの効果とは？
～「プラッツ習志野」を検証～
こ だま

兒玉めぐみ
株式会社日本経済研究所公共マネジメント本部 主任研究員

Ⅰ．はじめに
公共施設の老朽化に伴う更新需要の増加、人口減
少・少子高齢化、財政のひっ迫等の社会経済環境のみ」として用いられている。本調査においても、いわゆる「ハコモノ」の公共施設を対象に上記と同様の視点からその効果や課題について分析することとしたい。

変化の下で、限られた資源を活用して必要なサービ

この「公共施設マネジメント」を推し進めるためスを提供するため、地方公共団体においては、公共の手段は多岐にわたるが、その中でも中心的ともい

施設の総量圧縮、管理運営の効率化等が求められてえる取組みである公共施設の再編・集約は、建物でいる。しかし、公共施設の統廃合・複合化等の具体はなく機能に着目し、サービスを維持・向上しなが的な再編・集約は、総論賛成・各論反対の議論となら効率化を図る手段である。また、民間活力導入

り市民の合意形成が難しく、円滑に進んでいるとはは、公共施設の整備・維持管理・運営において民間言い難い。

事業者が担い手として参画することにより、さらな

公共施設マネジメントの取組推進に向け、個別のる負担軽減やニーズに合ったサービスの充実を図る

公共施設再編を進める際に関係者の理解の醸成につことが期待できる手段である。本調査では、主にこなげていくためには、効果を具体的に把握し、それれらの取組みによる効果を中心に把握・分析する。

を的確に伝えていくことが重要である。
そこで、公共施設マネジメントの取組みによる効果について内容及び分析方法を整理したうえで、具体的な事例において効果分析を行うことで、分析方法の構築を試みた（以下、「本調査」という）。

Ⅱ．調査方法２．調査手法
効果の把握・分析は以下の手順で行うこととした。
①

効果項目の把握・整理事業の具体的な効果を洗い出したうえで、内容別にコスト（歳出削減、財源確保等）、サービス、まちづくり・地域、その他の４つに分類するととも

１．公共施設マネジメントの定義に、図１に示す通り、その効果が公共施設マネジメ「公共施設マネジメント」という用語は、場面にントの取組みによるものであるか否かを仕分ける。

より異なるニュアンスで用いられることがあるた

それぞれの内容ごとに、事業全体として得られた

め、本調査における扱いをまず初めに整理したい。

効果と、仮に各施設をそれぞれ単独で更新して従前

例えば、一般財団法人地域総合整備財団におけると同様の運営を継続（以下、「単純更新」という。）「令和２年度公共施設マネジメント調査研究会報告

した場合にも得られていたであろう効果とを比較す

書」では、「社会環境の変化や地域特性に応じた適ることにより、公共施設マネジメントの取組みによ

切な公共サービスの提供と安定した財政運営を両立る効果を把握する。

させるために、保有する公共施設を総合的に把握

公共施設マネジメントの取組みによる効果についし、財政運営と連動させながら管理・活用する仕組ては、さらに行政が中心に行う再編等の取組みによ72 日経研月報

2022.6【兒玉めぐみ氏のプロフィール】
地方公共団体にて都市計画・まちづくり、公共施設マネジメン
ト、建築行政や地方財政等の業務に携わった後、日本経済研究所入社。2020年より現職。

るものと、民間活力導入による取組みによるものとこと等を条件に選定した。

に分けて整理する。
図１

⑵

効果の分類

習志野市大久保地区公共施設再生事業
習志野市は平成17年度から、厳しい財政状況のな

事業全体の効果
事業実施そのものの効果

再編等の公共施設マネジメントによる効果

単純更新によっても得られるであろう効果

民間活力導入による効果

公共施設マネジメントによる効果

出所：㈱日本経済研究所作成②

効果を把握するための指標の抽出

か公共施設の老朽化に対応するため再編の検討に取り組んでいる。市の試算では、当時の予算が将来もそのまま続くと仮定すると既存施設の40％しか更新できないという結果が出ており、これを受け策定された公共施設再生計画では、公共施設再生の目標を各項目について、公共施設マネジメントによる効達成するための手段として「財源確保」「総量圧果を説明し得る指標を抽出する。必要に応じて定性

縮」「長寿命化」の３つの方法を前提条件に設定し的な指標も対象とする。

た。大久保地区公共施設再生事業は、この計画のモ③デル事業と位置付けられ、駅周辺地区におけるまち

指標に基づく効果の分析②で設定した指標に関し、具体的なデータを収集し分析・検証する。

づくり事業の一環として、複数の既存施設と中央公園を一体的に再生することとしたものである。

以上の手順に沿って、既存事例をモデルに地方公

具体的には、生涯学習の拠点をつくるべく、公園

共団体及び民間事業者の協力を得ながら具体的な効周辺の４施設（公民館、市民会館、図書館、勤労会

果を把握・分析することにより、公共施設マネジメ館）及び駅から１㎞圏内の市民利用施設４施設（公ントの取組みがもたらす効果及びその分析方法につ

民館、生涯学習地区センター、図書館、児童館）のいて知見を得ることとした。

計８施設について、それぞれの機能を保ちながら、

Ⅲ．事例調査公園周辺の３建物に集約する事業を PFI 手法により実施している。併せて、市有地を定期借地により１．モデル事業の概要

貸し出し、PFI 事業と一体となった民間付帯事業と⑴

して住宅や商業機能を導入している。

対象事業の選定
本調査では、習志野市における「大久保地区公共平成27年５月の「大久保地区公共施設再生基本構

施設再生事業」（以下、「本事業」という。施設名称

想」策定後、基本計画策定や事業者公募を経て平成

は「プラッツ習志野」）を対象とした。

30年度に工事に着手し、令和元年11月以降３期に分統合や複合化による再編・集約及び民間活力導入

け、段階的に供用を開始している。

により一定程度網羅的に効果の出現が期待できること、また既に運用フェーズに入っており、かつ必要なデータについて一定程度の収集・把握が見込める⑶

事業の実施体制及び公民の役割分担
習志野市は SPC である習志野大久保未来プロジェ
日経研月報 2022.6

73

クト株式会社と事業契約を締結し、当社は、事業全

２．各効果の測定と検証

体のマネジメント業務をスターツコーポレーション⑴

コストに関する効果

株式会社に委託している。設計・監理、建設、維持コストに関する効果については、歳出削減（整備管理、運営についても各民間企業が SPC から受託費、維持管理費、運営費）と歳入確保・適正化（財し、業務を実施しているが、図書館における本の選

源創出・受益者負担適正化）の２つに大きく分けら

書等やレファレンスサービス、公民館における講座れる。

の企画や生涯学習相談等、一部の企画・実施業務は
再編後も市が直営で行っている。

図２

大久保地区公共施設再生事業「プラッツ習志野」
事業の特徴• 市の生涯学習の拠点とすべく、エリアとして複数の公共施設を一体的に再生• ８施設（７建物）の機能を保ちながら、３建物に統廃合し集約• 新築と躯体活用型建替（リノベーショ
ン）をあわせて実施• 施設の整備及び維持管理運営に PFI 手法を導入（民間活力の導入による効率化）• 定期借地権を設定し民間の提案による事業を実施（公有資産の有効活用）

敷地面積45,583.50㎡

延床面積

7,338㎡

契約金額

7,235,892,000 円（当初）
7,278,121,448円（変更後）

（税込）

事業期間

平成29年3月24日～
令和21年８月31日までの約22年５か月• 市民の利便性を高める事業（民間収益事業）を併設（財政負担の軽減）↑京成大久保駅
民間施設
北館(図書館・公民館・ホール)
北館
(図書館)

駐車場

南館
(体育館)

出典：習志野市 HP、プラッツ習志野 HP、習志野大久保未来プロジェクト㈱提供資料

74 日経研月報

2022.6

表１
大項目

公共施設マネジメントによる効果
再編等
民活導入
リノベーション 民間のノウハウ
整備費によるイニシャ 活用による事業
ルコスト減
費の削減
規 模 効 率 化 に 民間のノウハウ
維持管理費 よ る 維 持 管 理 活用による維持費の削減
管理費の削減一 体 運 営 に よ 民間の運営ノウ
運営費
る 運 営 コ ス ト ハウ発揮によるの削減
運営費の削減
小項目

歳出
削減
コスト

コストに関する効果の全体像
指標
施設整備費
＝延床面積
×建築単価
整備前後の
実績等
同上
借地料
（参考：土地価格）―（利用料金）―

余剰地活用（定期借地等）歳入
財源創出・ ―
確保・ 受益者負担適正化 適正化
受益者負担設
―
定・見直し
その他
民間
―
収益事業の導入

・維持管理・運営費の削減効果
仮に各施設を単純更新した場合は従前と同様の維
持管理・運営コストがかかると仮定し、過年度の決算額と、再編後の業務内容に基づくコスト試算及び直近の予算額とを比較した。
維持管理費に関しては、従前は施設に十分手を入れられていない状態だったこと等から、管理水準を

出所：㈱日本経済研究所作成適正化することで必要な経費が増加する計画となっ・整備費の削減効果

体の管理を一括して行うことによる効率化や、長期た。しかし PFI 事業において、点検業務等施設全

仮に各施設を単純更新した場合の事業費と、再編の事業期間を見据えて適切なタイミングで施設や什を行った場合の事業費について概算を比較し、効果器・備品に手を入れることによる効率化により、計を把握した。

画よりもコストを抑制している。

本事業では、再生計画において施設の再編・集約

運営費に関しては、機能拡充に伴い新規業務・拡を計画し、既存施設を活かしたリノベーションと新充業務が計画されたが、集約による効率化により再築を組み合わせている。公民館については大久保公編前とほぼ同じ水準で計画され、さらに PFI 事業

民館と屋敷公民館を中央公民館に、図書館についてにおいて、マルチタスク化による人員配置の工夫等

は大久保図書館と藤崎図書館を中央図書館にそれぞ

民間提案による効率化が図られたことにより、従前れ集約する等、機能向上を図る一方で、全体の床面のコストより抑制されている。

積を再編前よりも削減している。また、上記コンセ
プトを反映し民間事業者の提案を求めた結果、従前

表２

再編前

再生計画
（要求水準）

再編後

維持管理・運営費計

311,481349,825

285,888

歳入控除後

301,816

332,649

284,845と比較して223㎡の削減となっており、概算したところ約89百万円の削減となっている。

図３
（㎡）
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000

あづまこども会館,
241
勤労会館（本館）,
577
勤労会館（体育館）,
1,770
屋敷公民館, 350

7,314

体育館, 1,736

ホール, 800

生涯学習地区センターゆうゆう館, 911
大久保公民館, 1,132

出所：習志野市資料より㈱日本経済研究所作成

各段階における床面積比較

7,561

7,338

体育館, 1,491
ホール, 849

全体として、再編前の実態と比較すると、機能向上や管理水準適正化といった要因で計画では増額が見込まれたが、再編・集約による効率化に加え、民間事業者のノウハウ活用により最終的にコストは削

公民館, 2,441

公民館, 2,601

図書館, 2,337

図書館, 2,397再生計画（要求水準）

再編後

減された。

市民会館, 875
藤崎図書館, 878
大久保図書館, 828

0

経費の内訳

（再編前 H29、H30年度決算、再編後Ｒ２年度予算）
（千円）

再編前

出所：習志野市資料より㈱日本経済研究所作成

・余剰地活用による財源創出
施設の再編・集約により敷地内に余剰地約1,337㎡を捻出し、民間付帯施設用地として50年間の定期借地権を設定することで安定的な歳入を得ている。
日経研月報 2022.6

75

また、具体的な方向性については未定であるが、性的に整理した。

エリア外からエリア内に移転集約した施設があることから、これらの跡地についても、売却や貸付等による歳入確保の可能性が考えられる。
図４ 民間付帯施設用地と歳入実績・試算
プラッツ習志野エリア内
集約後の施設跡地（エリア外）
R3年度実績は約5.4百万円。
全期間合計で約2.7億円（試算）の歳入が見込まれる。

施設名
屋敷公民館
藤崎図書館
ゆうゆう館
あづまこど
も会館

面積
土地価格
（㎡） （千円）
720.42
63,400856.72
94,2401,647.29
181,200
168.45

17,690（※平成26年度前面道路路線価を参考に試算）

出所：習志野市 HP をもとに JERI 作成
出所：「大久保地区公共施設再生基本構想（素案）」・受益者負担適正化
再整備・新機能導入に伴い、利用料金の改定等を併せて実施している。例えば集約して整備した駐車場は、新たに利用料金が設定され、事業期間中に投資回収可能な規模の収益を確保している。

表３
大項目

小項目

サービスに関する効果の全体像

施設・機能

事業実施に
よる効果

フューチャー
新たな機
センター
能による
民間付帯施
サービス
設

＋公共施設マネジメ
ントによる効果
＋公マネ
＋民活
（再編等）
導入
民間の施
複合施設の
設 を 整
一部敷地／
備、ノウ
スペースを
ハウを生
利用して導
かした運
入
営

更新を契機
としたサー ２館を集約
ビ ス 改 善 し中央館機 民間のノ各施設の 図書館（開 館 時 間 能を持たせ ウハウをサービス 公民館の拡大、IT ることによ 生かした（ 新 規・ ホール
化等）によ る拠点機能 運営拡充） スポーツ
る利便性・ 強化
快適性
ハード：広場を介した 利用デー
一体感の醸 タ等の効率的な把成等サービス 連携によ ハード―
ソフト：広 握る新たなソフト
報、プログ 横断的・サービス
ラム、イベ 一体的なント等での 運営
連携
民間のノ
施設間のバ
ウハウを
バリアフリー 各施設内で
リアフリー
生かした
／UD
の対応
化
対応
１か所集約
による安全
機 能 確
駐車場
性・効率性
保・向上
確保
民間のノ
効率的な管 ウハウを
多目的広場
理・連携
生かした
活用

指標

・具体事例・開 館時間等
・利 用者数
等
・具体事例・利 用者アンケート
・具体事例・具体事例・具体事例・具体事例

出所：㈱日本経済研究所作成

習志野市においては全市的に定期的な利用料金の見直しが実施されてきているが、他都市において・新たな機能の導入によるサービス

は、長期にわたり据え置かれる例も散見される。見本事業においては、市民の活動支援等の新たな機直した結果としての金額の増減もさることながら、能をもつフューチャーセンター１を設けたほか、民負担のあり方を適正化する契機となる点が取組みに間付帯事業としての住宅・スーパーマーケット・カ

よる効果といえる。

フェの各機能、また多目的な利用が可能となる広場
空間等が導入され、新たなサービスが利用できるよ⑵

サービス面に関する効果

うになるとともに、交流活動の機会が創出された。

サービスに関する効果については、表３に示すとこれらの機能は、再編・集約によって確保されたス

おり４つに分類した。それぞれの分類ごとに、単純ペースを活用しており、また民間付帯事業について更新の場合でも得られていたであろう効果と、再編の機能の提案や整備、各機能の運営において民間のや民活により得られた効果とに分けて整理した。な

ノウハウが活かされている。

お本調査では、必要なサービス提供の実現に至ったこと自体が効果であると捉え、具体内容に基づき定１

市民、団体、学校、企業、行政の交流や協働、対話を後押しするプラットフォーム

76 日経研月報

2022.6

写真１

フューチャーセンター

・連携により実現可能となったサービス
ハード面では、例えば「出会いのひろば」は、複数の建物・機能の配置と併せて包括的に検討するこ
出典：プラッツ習志野 HPとにより、一体感のあるまとまった空間として整備され、イベント開催スペースとしての機能のほか、・各施設における新規・拡充サービス

各施設へ至る動線や視線の抜け等も確保されている。

新たな機能以外に、既存の各施設・機能においてソフト面では、機能横断的なイベント企画等を通も新規・拡充サービスが導入された。例えば図書館

じて、多様な参加者の交流の機会を提供している。

は、２館を集約し中心館としての機能を持たせたこ

またこのようなイベント等の周知の際、例えば市かとから蔵書の充実化が図られた。また予約本の受取らは学校等を経由した情報の周知を、民間事業者はが21時まで可能（図書館閉館時刻は20時、自動貸出

SNS の活用による周知を図る等、公民が連携しそ機を利用）となったが、併設の公民館受付がその時れぞれのネットワークやノウハウを活かすことが可間まで空いているために実現したものであり、一体能となっている。

の施設ならではのサービス拡充である。
写真２

写真３

１周年感謝イベントの様子

予約図書の自動貸出機

出所：習志野大久保未来プロジェクト㈱提供資料

・機能の確保・向上
例えば駅からすぐの民間施設部分に昇降機が設置されているが、図書館や公民館、フューチャーセン
ター等の利用者が利用でき、階段やスロープを使用（筆者撮影）

せずにアプローチできる。
また、駐車場に関しても複数施設分を１か所に集また、公民館等の貸室機能については、従前は４約して整備したことで、動線の効率化による安全性

館に分散し１館当たり最大８室、計29室だったが、確保やわかりやすさの確保につながっているほか、集約により敷地内２館で合計25室となっている。こイベント等で特定の施設の利用者が増加した場合でれにより、全体の効率化を図りながらも一部の室をも全体で吸収することができている。

防音室や工作室等機能を特化した室として整備し、よりニーズに合ったスペースを提供することが可能となった。

日経研月報 2022.6

77

写真４

エレベータによるアクセス

さらに、民間付帯事業として学生向け賃貸住宅を整備し、入居者に地域活動への参加を求める等地域とのつながりを重視した運営を行うことで定住促進への寄与、周辺との人的なつながり・担い手育成が期待されている。
写真５

モーニングマーケットの様子

出所：習 志野大久保未来プロジェクト㈱提供資料「事業計画 基本設計時点」に加筆⑶

まちづくりに関する効果
表４に示す通り、近隣の商店街や大学、住民等外部との連携や、地域のニーズに応える機能の導入
等、周辺とのつながりにおいても効果を生んでいる。
表４
大項目

まちづくりに関する効果の全体像
小項目

商店街との連携
大学との連携住民等との連携
まちづくり （定住促進）
・地域住民等との連携（フ ュ ー チ ャ ーセンター）
施設内外の利用に資する機能の導入

公共施設マネジメントによる効果
再編等
民活導入
・イベントへの参加
・情報発信・共有・イ ベント時のボラン
ティア参加
・大学授業への協力
・地 域 に 開 か・学生向け賃貸住宅
れた設え「LIGHTUPSTUDIO」
の整備
・地 域活動の担い手の育成や周辺のまちとのつながり・フ ュ ー チ ャ ー セ ン
ターによる地域活動
・フューチャーのサポート等
センターによ る 地 域 活 ・広 場に面したカフェ
動のサポー
や地域に不足してい
ト等
た食品スーパーの設置

出所：㈱日本経済研究所作成

出所：プラッツ習志野 HP
写真６

 生向け賃貸住宅「LIGHT UP STUDIO」の学
共用リビング・外部との連携・取り込み
駅からの動線の確保に加え、駅を挟んだ反対側に連なる商店街とも連携し、例えばイベント情報を商店街の掲示板に掲示する、地元の出店者を募ってモーニングマーケットを開催する、連携して講演を企画する等、地域の活性化にも寄与している。

出所：習志野大久保未来プロジェクト㈱提供資料

また、前出のフューチャーセンター機能導入により、地域の多様な人々が交流し、活動支援や新たな活動のきっかけが生まれる環境を提供している。
78 日経研月報

2022.6

・地域の利便性向上
再編・集約により民間付帯事業の用地を確保し、そこに民間活力により新たな機能を導入することにより、地域の利便性向上等地域課題解決や地域の魅力向上等にも寄与している。
例えば駅から各施設への動線上、広場に面した場

それぞれ具体的に把握・整理し、分析を行った。
まず、基本的な取組みともいえる総量圧縮や維持管理・運営の効率化によるコスト面での効果を、一定の条件の仮定のもと定量的に把握・検証した。

所にカフェが設けられているが、各公共施設利用者

再編する場合の想定コストを、各施設を単純更新

はもちろん、一般利用者も立ち寄れるようになってする場合のコストと比較することで定量的に効果をいる。また駅側に面して地域に不足していた生鮮食把握できる。単純更新の場合の想定コストは整備費

料品店を設けることで、地域住民等の利便性向上にの単価や従前の管理運営コストを仮置きすることでつながっている。

対応した。なお、PFI 事業における VFM（バリュー

図５

カフェ等の機能の導入

フォーマネー）は、再編後の計画について従来手法と PFI 手法によるコストを比較したものであるた
め、再編による効果は別途算出する必要がある。維持管理コストについては、従前は限られた財源の中

出所：習志野大久保未来プロジェクト㈱提供資料

で長期的な視点に基づく維持管理を十分に行えていない場合が多く、再編を機に適正化が図られることで結果的に増額となることも想定される。安全性を確保し、ライフサイクルコストの視点から効率的な維持管理を行うには、効率化は図りつつも必要なコ
ストをかけて一定の水準を保つ必要がある点に留意が必要である。
またサービス面に関しては、再編後の具体的な新規・拡充サービスのうち、公共施設マネジメントに（筆者撮影）

よる効果の部分を抽出し、定性的な情報を中心に分析した。これにより、利便性・安全性等の向上、⑷

その他の効果サービス水準や維持管理水準の向上・適正化、新たその他、本調査では詳細の把握には至らなかったなニーズへの対応等の効果を確認した。さらに、敷が、再編や民活導入を契機とした運営業務の見直し

地外との組織・人的つながりや機能連続性の視点かは、従前の運営を継続する場合と比べ、業務効率化

ら、まちづくりの面の効果についても同様の方法でによる職員負担の軽減や民間運営部分でのマルチタ分析を行い、再編、民活それぞれにおいて地域課題

スク化による配置人員効率化等の効果にもつながっ

解決、魅力向上につながる工夫が実現していることている。

を把握した。その際、提供する内容が同じであってⅣ．事例調査から得られた示唆

も、地域・利用者のニーズや課題によりその効果は必ずしも同じではない点に留意が必要である。ま

本調査では、既存事業を対象に、主に施設の再た、利用者数の推移等の行動変化に関するデータ

編・集約による効果及び民間活力導入による効果をや、満足度等に関するアンケート調査等の質的変化
日経研月報 2022.6

79

のデータから定量的に確認することが望ましい。

また、今回の１事例だけでなく他の事業において共通する留意点として、効果検証の実施を見越し同様に実施することにより、効果の把握や分析方法

た従前データの把握やコスト試算の必要性が挙げらの精度を高め、今後の新たな事業検討や効果検証等れる。また、供用開始後の経過年数等、効果検証をの際に知見を応用しやすくなるものと考えられる。

実施するタイミングにより、確認できる効果の範囲や精度が異なる点にも留意が必要である。

Ⅴ．おわりに公共施設マネジメントは、今後も地方公共団体が・今後の展望進めていかなければならない取組みである。人口が今回のモデル事例では、供用開始後、施設により増え、それに対応して施設を整備してきたこれまで

数か月～２年程度経過したタイミングでの実施ととは異なり、現在保有している施設をすべて維持・なったが、例えば賃貸住宅への学生の入居による効

更新していくことは難しく、取捨選択をしていく必

果等、中長期的な視点から期待されるものもあり、要がある。その際に、公共施設マネジメントの視点

一定期間経過後に検証することが求められる。またをもった施設の再編の検討が有効であることを、市各施設の利用状況等については、コロナ禍で不規則

民等の関係者に分かりやすく示していくことは不可な運営を迫られた状況下でのデータであるため定量欠である。今回の調査においても、一定の効果が把的な分析が困難なものもあったことから、今後も継握できたが、さらにこのような事業の検証が進み、続して定期的に把握を試みることにより、新たな効

公共施設マネジメントの推進力となることが期待さ

果やより高い精度での効果の把握・検証が行えるとれる。

考えられる。

80 日経研月報

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