会長コラム
第19 回

住宅問題はまだ続く
一般財団法人国土計画協会会長、東京大学・豊橋技術科学大学名誉教授

大西 隆

住宅は生活の拠点だから、どこに住むのか、どしたがって、大人社会の一員となる条件ともいわ

んな広さやタイプの家に住むのか、買うのか借りれるようだ。しかし、持家と借家のどちらを選ぶるのか等の選択は、常に悩ましさを伴う。しかも、のか、あるいはいずれ持家に向かうとして、それ毎日の暮らしの場に関わることとして短時間で決は今なのか、という選択はアメリカでも簡単では断しなければならないことも多いため、悩ましさない。背景には、借家に比べると持家は以下の 4が増幅される。振り返ると、筆者もこれまでに、点で高くつく場合があるからという。

生活の本拠地である住宅を10数回変えてきた。初①購入に係る仲介手数料。解説の例示では 6 ％期の住居変更は親に従ったわけだが、自分が決めとされている。日本では、売り手、借り手側の双る立場になってからも 8 回ほど転居を重ねた。そ方がそれぞれ最大で 3 ％程度を負担するルールだの中には、比較的短期の期間限定転居もあったとが、売り手がそれを見越して売却希望価格に織りはいえ、転居の当初は終期が特に定まっていな

込めば、実質は買い手が手数料を負担することにかった場合も多かったから、それなりに住宅を巡なるから、 6 ％は日本の倍というわけではないのる選択の悩みを味わったことになる。最近では人だろう。

口減少によって、住宅問題があまり〝問題″とし②住宅ローンの金利。政策金利上昇に伴って住て取り上げられなくなってきた状況が日本にはあ宅ローンの金利が上がれば、住宅購入者にとってるような感じもする。果たしてそれでいいのだろの負担が増す。

うか？ニューヨークタイムズ（NYT）の時事解③中古持家物件購入に伴う修繕費。額はまちま説を聴きながら改めて住宅問題を考えてみた。

ちだが、平均すれば毎年、住宅価格の 1 ％程度とアメリカの住宅事情、今は借り時アメリカでは諸物価の高騰がやや収まる気配を見せている。日銀政策委員会に当たる連邦準備制される。
④持家購入に際して組む住宅ローンの頭金。借家の場合には不要なので、その分を運用して利益を得るチャンスを失う「機会費用」となる。

度理事会（FRB）が決める政策金利は2022年 3 月

これらのうちで、購入取引に関連して必要とな以来上がり続けたが、2023年 7 月に5.50％まで上る取引手数料や入居時の修繕費は、購入した住宅昇したところで据え置かれ、インフレの鎮静化をに長期にわたって住むことになれば、負担感は少反映したものと解説されている。しかし、やがてなくなる。したがって、どれくらいの期間居住す下降に転じるとはいえ、どのようなペースで利下ることになるかは、持家と借家の有利さの判断にげが進むのかは不透明とされているようだ。とも影響を及ぼす。

あれ、23年年央までの米国金利の急速な上昇は、総合すると、インフレで住宅価格が高騰していコロナ禍収束とともに始まった物価高騰に対応しる現時点は持家購入に適した時期ではないというたものである。諸物価の中でも住宅価格の高騰はのがNYTのコメンテーターの見解だった。その著しく、人々の住宅に対する対応行動の変化を余際に、つまり持家か借家かの選択に際して目安と儀なくさせるほどになっている。

なるのが価格家賃比という指標だという。価格家当然ながら、アメリカでも住宅取得は、家族に賃比とは住宅価格を家賃年額で割った値であり、基礎を置いた社会の安定のために重要とされる。

諸物価に比べて住宅価格や家賃が割高かどうかを72人と国土21－2024.1

示すものではなく、あくまでも持家か借家かの選表 主要国の住宅価格（国交省住宅統計資料より転載）択を判断するのに有効な相対指標である。米国統計局が提供している住宅価格や家賃の地域別中央値のデータを元に算出した価格家賃比が最高値となった都市はサンフランシスコで51.8、住宅価格の中央値は121.7千ドル（2019年、同年の平均値1 ドル＝109円を使えば、1.32億円）。ニューヨー
クでは38.6、住宅価格は68万ドル（7,420万円）と9,660万円が平均価格で、年収の11.8倍にもなるなっている。気候が良く、ICT系産業の集まるア（東京都「東京の土地2023」）。

メリカ西海岸の主要都市で住宅価格が高く、価格家賃比も大きい傾向にある。

ただ、東京を含めて首都圏では、1990年がピークだったバブル期（1980年代後半）の価格と比較ある都市に住もうとして、持家か借家を選択すすると、マンション価格については2021年に上る際には価格家賃比＝18が目安になるという説が回ったのだが、住宅地地価については未だ40％程ある。18以上であれば買い時ではなく借家がお勧度に留まっている。中でも、バブル期の価格高騰

め、18以下であれば持家がいいという。そうなるが最も著しかった東京都区部では、マンションのと2019年時点で持家が勧められるのはシャーロッ

平均価格がピークの1991年の83％に留まっていて、テ（ノースカロライナ、価格家賃比は17.9）、ダバブル期の地価や住宅価格の高騰が如何に異常なラス（テキサス、同17.1）等以下のいわば地方都ものであったのかが改めて分かる。この時期の年市で、住宅価格の中央値は2600万円程度以下とな収倍率は東京都区部では15.8倍（1989年）に達しるようだ。ていた。バブル崩壊で一旦は急落したマンション

このように、サンフランシスコやニューヨーク

価格及びその対年収比率は、2000年代初頭に底をのようなアメリカの主要都市では、2019年の段階打った後、ゆっくりしたペースとはいえ上昇傾向で既に住宅は高根の花となっていて、借家住まいを続けており、しかもそのペースは年収の上昇で満足するほかない人々が多かったのである。そペースより早いために、マンション価格の年収倍してこの状態は、コロナ禍を経て、諸物価高騰に率も徐々に上昇している。

見舞われた現在ではさらに増幅した上で続いていこうしたデータを前に、持家か借家か、を選択るといえよう。その結果、本連載の第17回の「アする際の米国流の 4 条件を日本で考えるとどうなメリカ大都市からの頭脳流出」で描いたテレワーるのか？先に述べたように、仲介手数料に大きなクを活用して、仕事は北東部、西部の大都市で行差異はなく、金利水準は、徐々に上がる気配があいながら、住居は中部・南部の地方都市というラるものの、膨大な国債残高の存在が金利上昇の抑イフスタイルが生まれている。

制に働く構造の日本では、アメリカのような急速日本の住宅事情
それでは、日本はどうなのだろうか？最近では、な金利上昇はないとすれば、大きなファクターは頭金の負担になる。それは価格本体に連動しているとすれば、バブル期ほどではないとしても世帯東京のマンション価格が高騰しているという報道収入に比しての住宅価格の高水準が再び住宅購入がある。住宅価格の世帯年収に対する比率では、の大きな制約条件になっているということではな

表に示すように、日本は米、英、仏と比べて大きいか。したがって、職場の移転を伴うような地方な値で、厳しい住宅事情にあるといえる。米国に分散、さらにはテレワークを活用した地方居住、ついては、全国の中央値では32.9万ドル（2020年、加えて、マンション等の建築工法改善を通じた価1 ドル＝106円換算で3,480万円）であるが、日本格低減策など適切な価格での住宅供給政策は、現では5,115万円と1.5倍ほどである。東京圏（一都在の住宅問題に取り組むうえでもなお追求すべき3 県）ではさらに高く、75平米のマンションで課題といえよう。

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