不動研コラム

Vol. 2018-01

研究部 専門役

2018 年の東京オフィス市場の見通し

金 東煥（経済学博士）

2018 年が明け、世界景気の拡大を背景に、日本２．「2003 年問題」との比較の株式市場も好調な滑り出しを見せました。一方、しかし、悲観論ばかりが蔓延しているわけでは不動産市場、特に東京のオフィス市場についてみありません。オフィスの大量供給として、「2003 年

ると、2018 年から始まるオフィスの大量供給に多問題」がよく引き合いに出されます。2003 年は汐くの関心が集まっています。実際、2017 年の東京

留の旧国鉄貨物駅跡地において、大規模なオフィのオフィス新規供給量は約 82 万㎡で、過去 10 年スの開発が巻き起こり、東京のオフィス市場に大平均よりも 18 万㎡減少しました。しかし、2018 年

きなインパクトを与えました。そのときを引き合以降の 3 年間は、過去 10 年平均を大幅に上回る大いに、今後の東京のオフィス市場も大きく影響を量供給が予定されています。そこで、今回のコラ受けると見る向きもありますが、今回のオフィス

ムでは、大量供給が注目される 2018 年の東京のオ大量供給はその構造が異なる点に注意が必要です。

フィス市場の見通しについてご紹介いたします。

つまり、「2003 年」は汐留地区に代表されるように真っ新な大規模街区でオフィスの新規大量供給

１．今後 3 年間の東京のオフィス供給量予測が起きましたが、今回のオフィス供給の多くは、冒頭触れたように、東京のオフィス供給量は、既存ビルの建て替え・再開発が中心であるという2017 年こそ少なかったものの、2018 年は 155 万点です。つまり、まさしく東京の空白地帯に大規㎡、2019 年は 136 万㎡、2020 年は 165 万㎡と予測模オフィスの供給があった 2003 年と比べると、され、2018 年からの 3 年間で大幅な新規供給が見2018 年以降の供給は、既存ビルの建替え・再開発込まれています（図表１参照）。

中心であるため、ネットベース（新規供給から取その理由としては、やはり、2020 年の東京五輪り壊し量を差し引いた部分）の供給では当時よりが大きな要因と考えられます。2013 年 9 月の誘致も少ないのが明らかです。このことからも、市場決定以降、東京五輪に伴うインフラ整備の一環とに与えた物理的なインパクトで言えば、「2003 年」して、この時期に計画・着工されたオフィスが 2018の方が大きかったといえるでしょう。さらに、昨年以降、順次竣工供給されるからです。三鬼商事

今の経済環境を背景に、企業のオフィス需要も堅株式会社と当研究所との共同研究でも、2018 年以調であり、この点も「2003 年」とは大きく異なり降の大量供給がオフィス賃料と空室率にも影響すます。株高に代表されるように日本経済は景気回ると見込んでいます（図表２参照）。

復が続いており、こうした追い風に乗って、2018年以降の新築オフィスも順調にリーシングが進んでいるのが現状です。

図表１ 東京 23 区のオフィス新規供給量と供給予測（単位：万㎡）
200

158

155

150

114

971007388818479

2013年

2014年

2015年

165136

82500
2009年

2010年

2011年

2012年

2016年

2017年

（資料）日本不動産研究所・三鬼商事株式会社「オフィス賃料予測」より
注）2016 年までは実績値、2017 年は三鬼商事の予測結果、2018～2020 年は日本不動産研究所の推計。

Copyright © 本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人日本不動産研究所に属します。また、記載内容の全部又は一部について、許可なく使用、転載、複製、再配布、再出版等をすることはできません。

2018年

2019年

2020年

不動研コラム

Vol. 2018-01

研究部 専門役

2018 年の東京オフィス市場の見通し

金 東煥（経済学博士）の重要性（立地を含めた）が改めて再認識される

３．オフィス市場に吹き込まれた新たな風とも言われています。

一方、現在、IoT や AI などの第 4 次産業革命が４．今後の見通し注目され、シェアリングエコノミーなど新たな産東京のオフィス市場には、2018 年以降の 3 年業が生まれています。こうした潮流は今後のオフ間、大量の新規供給が予定されています。このよィス市場動向にも大きく影響を及ぼすでしょう。

うなオフィスの大量新規供給は空室率上昇や賃料

例えば、米国発祥の WeWork（ウィワーク）は、下落に繋がる可能性もありますが、現在の東京オ同社が不動産を借りて必要な設備をそろえたうえ

フィス市場を取り巻く環境は必ずしもネガティブで、オフィスユーザーに必要な期間や用途・規模な要因ばかりではありません。先に述べたようにに応じて貸し出すシェアオフィス・サービスを提IOT や AI、シェアリングエコノミーなど、新たな供しています。同社は世界各都市に営業網を広げ産業が生まれており、こうした要因がオフィス市ていますが、2018 年、銀座・六本木を皮切りに、場に新たなイノベーションを生み出す効果が期待東京でのサービス提供を予定しています。民泊やされるからです。確かに、民泊仲介の Airbnb やラライドシェアビジネスの Airbnb（エアビーアンドイドシェアの Uber 等の新たな形態のビジネスモビー）や Uber（ウーバー）等のように、WeWork がデルは、既存の宿泊・運送業界に影響を与えまし

企業のオフィスニーズや既存のオフィスサービスた。一方、Airbnb 等がホテル不足と空き家問題がそのものに大きな変化をもたらすことも考えられ深刻化している日本において、民間の家を民泊施ます。更に、政府が推進する「働き方改革」の行方設として活用促進することにより、多くの観光客も今後のオフィス市場を考える上で、重要な要因を呼び込む機会にも繋がると考えられているようとなるでしょう。例えば、政府の「働き方改革実行に、オフィス市場におけるオフィスシェアや遠隔計画」では、柔軟に働きやすい環境整備の一環と勤務、働き方改革等の変化が、新たなオフィスニしてテレワークの推進が明記されています。テレーズにつながる可能性も十分あります。例えば、

ワークは ICT（情報通信技術）を活用した場所や時テナント企業職員の多様な働き方を確保するため、間にとらわれない柔軟な働き方を表しており、テオフィスビル内に託児所や保育施設を併設するな

レワークの進展は、在宅勤務や遠隔勤務等の勤務ど、すでに新たな動きも出始めています。2018 年

形態を増やし、会社のオフィス床の需要を減らすの東京オフィス市場では、市場における新たな動と見る向きがある一方、職員間のコミュニケーシ向や変化を捉える姿勢が、今後益々重要になるとョンの場や知識・情報交差の場としてのオフィス思われます。 【研究部：金図表 2

東煥（経済学博士）】

東京 23 区のオフィス賃料指数と空室率の推移と見込み

160
14014%

賃料指数(標準)(2010年=100)

予測

空室率(標準)

12%12010%

賃 100
料
指 80
数 608%

402%

6%（資料）日本不動産研究所・三鬼商事株式会社「オフィス賃料予測」より

Copyright © 本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人日本不動産研究所に属します。また、記載内容の全部又は一部について、許可なく使用、転載、複製、再配布、再出版等をすることはできません。

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

20004%(年)

空室率