不動研コラム Vol. 2018-03＊＊
国際部 主席専門役
武内 朋生（不動産鑑定士）

ホーチミンシティの住宅市場を支払うことが一般的です。そして、金融機関の今回のコラムでは、ホーチミンシティの新築住住宅ローンを利用する場合は、金融機関は物件引宅取引の慣行を日本と比較したうえで、今後の見渡し時に住宅ローンを実行し、担保権の設定を行通しについてご紹介いたします。

うことになります。
一方、ベトナムでは売買契約締結後、建物完成

１．最近のホーチミンシティの住宅市場に向けて 1～2 ヶ月ごとに購入代金の分割払いを

ホーチミンシティの住宅市況は 2014 年中頃ま進める点が大きく異なります。不動産事業法第 57で低迷が続きましたが、2014 年後半以降は回復に

条はこの支払いの割合について定めており、完転じています。当研究所の「国際不動産価格賃料成・引渡し前までにデベロッパーが受け取ること指数」においてもマンション価格指数は 2014 年前ができる総額の上限は、デベロッパーがベトナム半まで下落を続けましたが、2014 年後半からは企業の場合は契約価額の 70%まで、外資企業は 50%徐々に回復基調に転じています。

までに制限されています。そして建物の引渡し時

図表 ホーチミンシティのマンション価格指数（2010 年 10 月=100.0）には、デベロッパーは契約価額の 95%までを受け取ることができます。残りの 5%については、登記110完了後、権利証（ピンクブック）交付と引き換え100に受領することが通常です。
86.8

90
80.580

このような支払い形態のため、住宅ローン実行のタイミングも日本と異なり、一般に代金の支払いが総額の 30%ほど進んだ段階で、住宅ローンを70実行する場合が多いようです。この段階では金融機関も物件に対して担保を設定することはできま（資料）当研究所「国際不動産価格賃料指数」

せんが、大手デベロッパーは金融機関と提携した住宅ローンを設定している場合が多くみられます。

２．ベトナムの新築不動産売買市場の慣行（２）支払い代金の保全

ベトナムの新築コンドミニアム売買において日本では未完成物件の販売時に、宅建業者が一は、日本と同様に完成前から広告・販売活動が行定額以上の手付金を受け取る場合には、手付金のわれることが一般的ですが、日本のような消費者保全措置を講じることが、宅建業法において定め保護の規定は長く未整備であったため、未完成物られています。これは業者に不測の事態が生じた件の売買に伴うトラブルも多く発生していました。

場合にも、支払った手付金が購入者にきちんと戻しかし、2015 年に「不動産事業法」が改正され、ってくるための規定です。ベトナムにおいては、消費者保護のための法整備も進んでいます。以下

不動産事業法第 56 条において、デベロッパーが未では日本と比較した新築コンドミニアム売買の慣完成物件の販売を行う場合には、保証能力を有す行を簡単にご説明します。

る銀行から保証を受けなくてはならないことが定（１）支払いの形態められており、仮に当初予定したスケジュールに未完成物件の売買における購入代金の支払い沿って物件を引渡すことができずに買主から銀行については、日本では手付金を支払い、売買契約に要求があった場合には、保証を行った銀行は売を締結した後は完成・引渡しまで支払いが発生せ買契約・保証契約等に基づき支払い済みの代金をず、完成時に購入者は物件の引渡しと同時に残金顧客に返還する責任を有するとされています。

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国際部 主席専門役
武内 朋生（不動産鑑定士）

ホーチミンシティの住宅市場（３）その他ます。過去のように激しいインフレが発生する懸このように法令をみるとベトナムでも購入者念は小さく、外貨準備も相応に潤沢であることを保護のための制度がだいぶ整備されてきたように考慮すれば、新興国特有のマクロ経済の脆弱さは、窺われます。しかし、当初はこうした規定をすべかなり薄らいできているといえます。てのデベロッパーが厳密に遵守しているとはいえ2 点目はマーケットの健全性です。まず供給面ない状況でした。たとえば、（２）で述べた銀行をみると、2015 年、2016 年の 2 年間の供給の主な保証については、デベロッパーが銀行の保証を受中心は 2 区・7 区・ビンタイン区等の新興エリア

けた場合、顧客から受領した資金の使途についての中・高級物件でした。2015 年はビンタイン区で銀行から管理され、デベロッパーの資金の使い方総戸数 10,000 戸以上の大型物件の「Vinhomesについて自由度が制限されることから、法施行のCentral Park」が供給されたこともあり、これら直後、当該法に基づき銀行保証を取得しているデ3 区の供給量は市全体の約 54%を占めました。とこ

ベロッパーは大手の数社にとどまっているというろがこの 2 年でこうしたエリアやグレードに過剰状況でした。最近は、ようやく法令の遵守意識も感が生じてきたことから、2017 年以降はデベロッ高まってきたようですが、それでもプロジェクト

パーは供給を 9 区・ビンタン区・ニャーベー郡とが計画通りに進捗するか、当初の広告のイメージいった外縁部にシフトし、ミドルクラス以下のタと完成物件にギャップがないか等はデベロッパー

ーゲットを重視する姿勢に転じています。一例をによって差があるようです。このため、ベトナム挙げると、従来はアッパーミドルクラス以上を主の一般的な購入者は、信頼度の高い大手デベロッなターゲットとしていた大手デベロッパーのビパーを好む傾向があり、必然的に大手業者の業界ン・グループは、2016 年 12 月に中・低所得者をシェアは大きなものとなります。不動産エージェ

ターゲットとした新ブランド「ビンシティ」を発ントの Savills 社によると、2017 年のホーチミン表しています。一方、需要面をみると、前述の通シティの総販売戸数のうち、上位 5 社が約 37%をりベトナムでは新築物件購入時、契約後から完成占有しています。に向けて分割払いをする必要があります。完成前の転売によって利益を得るような投機行為も存在

３．今後の見通ししますが、自己資金や住宅ローン申請による資金過去に何度か不動産バブルと呼ばれる高騰との裏づけが必要であるため、そのハードルは高い崩壊を経てきたホーチミンシティの不動産市場でといえます。また、2015 年 7 月には改正住宅法がすが、現在は緩やかな回復局面にあります。今後施行され外国人による住宅購入要件が緩和されまの見通しについては、様々な要因が絡むため一概したが、コンドミニアムを購入できる割合は一棟に論じることはできませんが、当面は大きく停滞につき総戸数の 30%にまで制限されており、内外する可能性は小さいと考えられます。の投機マネーがマーケットを過熱させる懸念は小1 点目の理由としてはベトナム経済の安定性でさいと考えられます。最近は外縁部に供給がシフす。過去のバブル発生時には、貿易赤字を主な要トする中で、実需を中心とした購入によって在庫因とする経常収支の不安定さが自国通貨安とイン戸数は減少傾向にあり、需給のバランスは適切にフレを招き、内外の投機資金が不動産に向う素地調整されています。このような状況を考慮すれば、を形成していました。しかし、2010 年以降は韓国マーケットの健全性は比較的保たれているといえ、系企業や日系企業が生産拠点をベトナムに移管す

ホーチミンシティの住宅市場は当面は安定的に推る動きが加速し、経常収支の安定化に寄与してい移すると見込まれるでしょう。
【国際部 武内朋生（不動産鑑定士）】

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