不動研コラム
1

不動産研究第 60 巻記念号

「土地バブル、バブル崩壊、そして証券化へ」

Vol. 2018-0２

研究部 上席主幹
中島 正人（博士（工学））日本不動産研究所は、本年 2 月、季刊「不動産また、不動産に大きく影響を与えた金融行政関研究」が 1959（昭和 34）年 7 月の第 1 巻第 1 号か係では、大蔵省銀行局銀行課長（現在は金融庁でら数えて第 60 巻（60 年目）の節目を迎えるに当た所管）を務められた墳﨑敏之氏に銀行業務の自由り、日本の土地・不動産にとって大きなエポック化と当時の銀行の状況、不良債権問題、銀行と不となった 1980 年代後半から 1990 年代初めの土地動産の関係をうかがいました。宮澤元総理の公的バブルとその後のバブル崩壊、そして不動産と住資金投入発言の意図にも触れられています。

宅ローン債権の証券化をテーマとした記念号を発

インタビューは巷間よくあるとは思いますが、行しました。バブル関係の本は、最近よく目にす行政官から在職中に政策方針を聞くのではなく、るところですが、実はその中で、あれだけインパ今回のようにある事態への対応から数十年を経て、クトのあった土地バブルに焦点を当てた書籍はあ当時の経緯や考え方をうかがうことは思いのほかまり見あたらないことも発行のきっかけになりま少ないのではないかと思います。私自身は、1987した。記念号のインタビューや編集、論考に携わ年に国土庁に入り、新人の係員として土地問題へりましたので、今回、内容の一端をご紹介します。の国会対応等の事務処理に連日連夜忙殺されました。ところが、各省調整の苦労やバブル期のクリスマスに華やぐ銀座の間近での霞ヶ関での資料整理は記憶がありますが、政策決定の経緯など知る由もありません。今回のインタビューでは政策決定や経緯をエピソードを交えながら体系的にうかがい、係員では知り得ない局長室でのお話の一端を垣間見ることができました。また、国土庁、大蔵省、建設省という複数の官庁の局長・課長からお話をうかがえたことで、当時の世論や政府関係者の認識も浮かび上がったのではないかと思います。
２．証券化・不動産鑑定関係者へのインタビュー「不動産金融の新展開編」では、不動産証券化協会の内藤伸浩専務理事、三菱地所・サイモン(株)１．行政関係者へのインタビューの山中拓郎社長、住宅金融支援機構市場資金部長

インタビューは記念号の中心となっています。

を務められた住友生命顧問の小島俊郎氏からお話「政策編」については、当研究所の五十嵐相談役をうかがいました。バブル当時、内藤氏と山中氏（当時）（元建設省建設経済局長）を皮切りに、はそれぞれ関西での不動産業務と東京都心部での1980 年代後半から 1990 年代初めに国土庁（現在賃貸業務をご担当されていたということで、当時の国土交通省）土地局長を務められた片桐久雄氏、の地価状況についての認識は異なっておられまし藤原良一氏、鎮西迪雄氏、原隆之氏の 4 氏から、たが、バブルが崩壊した後、証券化に至るまでの地価が急騰し、緊迫する情勢の中、土地行政の全苦闘はリアリティがありました。内藤氏からは、体像、国土利用計画法や土地基本法等の制度設計リートに取り組むに当たり、後に引き返せないルをはじめ多岐にわたりうかがいました。

ビコン川を渡る覚悟であったこと、山中氏からは、

Copyright © 本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人日本不動産研究所に属します。また、記載内容の全部又は一部について、許可なく使用、転載、複製、再配布、再出版等をすることはできません。

不動研コラム
1

不動産研究第 60 巻記念号

「土地バブル、バブル崩壊、そして証券化へ」

Vol. 2018-0２

研究部 上席主幹
中島 正人（博士（工学））

アメリカでリートの法律をお読みになり、不動産土地価格変化のメカニズムを探った試論、当時の賃貸の収益を国民に広げたいという考え方に感動

土地政策の体系をまとめた私の論文も巻末に収録したことも述べられています。小島氏のお話では、されており、土地バブルの全体像を俯瞰するのにフラット 35 を生み出すに当たり、バブル崩壊時の便利です。

経済対策と金利低下、特殊法人改革も背景の重層

このうち、「バブル期の主な土地政策」ではバブ低音として加わっています。住宅ローン債権の証

ル期の土地政策の全体像を俯瞰しています。バブ券化というと取っつきにくい印象がありますが、ル期の土地政策は緊急土地対策要綱などそれぞれ金利が低下する中でも長期固定金利で住宅ローンの時点で対策がまとめられていますが、政策の実を一般に提供する仕組みも丁寧に解説されていま施時期が異なり、多くの省庁にまたがるため、全す。全体としてみると、一般の方でも不動産や住体像としてまとめられたものは、あまり見あたり宅ローン債権証券化の考え方もよくわかるのではません。この「バブル期の主な土地政策」では、10ないでしょうか。なお、「不動産金融の新展開編」

年近くにわたるそれらの政策の全体像をまとめてをお読みいただく前に、「政策編」の五十嵐相談役います。また、「日本の地価とバブルについての理によるバブル崩壊後の対策の部分をお読みいただ

論的考察

くと、不動産金融がなぜこの時期に変革期を迎えバブルについての試論－」はバブル期前後の日本たのかについてわかりやすく解説されています。の土地価格メカニズムの変化を全体として説明で「不動産鑑定編」では、当研究所顧問の河合芳樹きる試論としてお示ししています。英文で全体の氏のインタビューと熊沢光司氏、平舘勝紘氏、新内容を紹介し、当時の状況をご存じない方のため藤延昭氏といった当研究所 OB との座談会ですが、にインタビューには脚注もつけています。

－高度成長期日本の土地神話と壮大な河合芳樹氏のインタビュー初期にうかがった不動産鑑定についての意見は大変参考になりますし、

４．列島改造、プラザ合意、9.11 テロ、現在の不座談会では、当時の地価上昇について、『地価高動産市場騰、このすさまじさに驚いた案件があるんです』

不動産は経済の鏡です。バブル前期に急激な円『土地の値段が、国土の値段が、大体みんな 5 割高と金利低下につながったプラザ合意の関係や Jから倍近くまでかさ上げされてきてるんだなあ』、

リート第 1 号上場翌日の 9.11 テロの衝撃もイン

バブル崩壊時については『当時、まあ、半値 8 掛タビューの中で語られています。また、現代のリけっていわれたんだけれども、それどころじゃなートがバブル崩壊以後の不動産市場と密接につなかったですよね』等、鑑定のプロが当時の状況をがっていることもよくご理解頂けると思います。

リアルに語っています。また、バブル期の現地調

1970 年代の列島改造当時の内容も含まれており、査で、占拠者から逆に不審に思われて質問を受け土地神話から不良債権問題、現在の不動産に至るたエピソードなども語られています。

まで、日本の現代経済史を読み解く上でも興味深い内容となっているのではないでしょうか。

３．市街地価格指数、年表、不動産研究論文
不動産研究の歴史は市街地価格指数とは切り離

プラチナ色の表紙に市街地価格指数のグラフが薄く加えられておりますので、ぜひお手にとってすことができません。市街地価格指数のグラフ、年頂き、お読みいただければ幸いです。

表も資料として冒頭に収録しています。また、市街（お求め先）全国官報販売協同組合ホームページ

地価格指数を用いた当時の商業地、住宅地地価のhttp://www.gov-book.or.jp/book/list/fair/list.php?key=6

動向についての調査論文、バブル期前後の日本の【研究部：中島 正人（博士（工学））】

Copyright © 本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人日本不動産研究所に属します。また、記載内容の全部又は一部について、許可なく使用、転載、複製、再配布、再出版等をすることはできません。