所有者不明土地問題研究会
中間整理～所有者不明土地はどれだけ存在し、何が問題なのか議論の前提となる実態把握からのアプローチ～

平成29年6月

所有者不明土地問題研究会

目次

１．「所有者不明土地問題」について
２．「所有者不明土地」の具体的な支障事例
３．「所有者不明土地」の量的把握
４．制度や仕組みの課題
５．今後必要な検討～提言に向けて～1

研究会の背景
 所有者不明土地問題は、様々な分野で直面している課題。
 昭和初期には50数人の共有地だったが、相続により現在約700人に。
 東日本大震災でも、高台移転事業の区域で土地取得が難航。

 さらに、土地保有や管理・相続に対する国民の関心は希薄化。
問題が発覚した時には既に対応が困難。
 所有者不明土地は、相続の連鎖によりネズミ算的に拡大。
多死社会・大量相続時代を迎える日本において喫緊の課題。

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所有者不明土地問題研究会の設置（委員※敬称略）＜座長＞＜専門家（関係士業）委員＞

 増田 寛也 （東京大学公共政策大学院客員教授、

 稲野邉 俊野村総合研究所顧問）（公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会副会長）

 岡田 潤一郎 （日本土地家屋調査士会連合会会長）
 峯田 文雄（日本司法書士会連合会副会長）＜顧問＞

 橋本 賢二郎 （日本弁護士連合会事務総長付特別嘱託）

 加藤 勝信 （衆議院議員 内閣府特命担当大臣）

 宮本 雄司（日本税理士会連合会理事）

 門間 勝（一般財団法人公共用地補償機構専務理事）＜学識者委員＞

 矢野 浩司（日本行政書士会連合会理事）

 安念 潤司 （中央大学大学院法務研究科教授・弁護士）＜関係自治体委員＞

 北村 喜宣 （上智大学法科大学院教授）
 幸田 雅治 （神奈川大学法学部教授・弁護士）
 水津 太郎 （慶應義塾大学法学部教授）
 能見 善久 （学習院大学法科大学院教授・東京大学名誉教授）
 原田 保夫 （一般財団法人 民間都市開発推進機構理事長）

 久元 喜造 （神戸市長）
 清原 慶子 （三鷹市長）
 近藤 隆則 （高梁市長）
 岩﨑 憲郎 （大豊町長）＜オブザーバー＞
 総務省、法務省、農林水産省、林野庁、国土交通省、全国市長会
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所有者不明土地問題研究会の設置（検討経緯）
 研究会第1回（平成29年1月23日）
 ワーキンググループ（以下、WG）第1回（2月27日）

 WG第2回（3月30日）
 WG第3回（4月28日）
 WG第4回（5月26日）
 研究会第2回（6月26日）
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“所有者不明土地”とは
 所有者台帳（不動産登記簿等）により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地＜具体例＞
 所有者台帳が更新されていない、台帳間の情報が異なる等の理由から、土地の所有者の特定を直ちに行うことが難しい土地

 所有者は特定できたが、所有者の所在（転出先、転居先等）が不明な土地
 登記名義人が死亡しており、その相続人が多数となっている土地
 所有者台帳に、全ての共有者が記載されていない共有地
5目次１．「所有者不明土地問題」について
２．「所有者不明土地」の具体的な支障事例
３．「所有者不明土地」の量的把握
４．制度や仕組みの課題
５．今後必要な検討～提言に向けて～
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所有者不明土地に係る自治体の声（具体的な支障事例）
 買収予定地の登記簿の表題部において、所有者住所の記載がない。
また、「所有者代表外4名」としか記載がないものも。
 共有林の所有者は15名。相続関係人の行方不明や相続人不在により、共有林の買収が極めて困難に。
 登記簿上、所有者住所は満州国。不法投棄と見られる廃棄物の処分について、解決策が見出せない。
 農地相続の手間や、その後の農地管理の手間を懸念し、相続関係人が敢えて相続登記手続を行わない事例も。

 年間で、固定資産の納税通知が戻される数は約2,000件。公示送達件数は約430件。課税保留件数は約180件で、年々増加。
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国内事例から見た所有者不明土地の問題点❶ 不動産登記簿の情報が必ずしも最新ではない➋ 土地所有者の探索に時間・費用がかかる➌ 探索しても真の土地所有者にたどりつけない可能性も❹ 必ずしも既存制度が活用されていない❺ 弊害は多岐にわたる（国土荒廃、課税漏れ、治安悪化、廃墟、土地利用・取引の停滞等）☞ では、所有者不明土地の総数は、どの程度なのか？
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目次

１．「所有者不明土地問題」について
２．「所有者不明土地」の具体的な支障事例
３．「所有者不明土地」の量的把握
４．制度や仕組みの課題
５．今後必要な検討～提言に向けて～
9＜サンプル調査：（A）地籍調査（国土交通省）＞

約２割の土地が所有者不明
 平成28年度地籍調査（563市区町村における計622,608筆）において、登記簿上の所有者の所在が不明な土地は20.1%（地帯別の所有者不明率は、DID14.5%、宅地17.4%、農地16.9%、林地25.6%）

20.1%
登記簿のみでは所有者不明

79.9%
登記簿上で所在確認可能＜出所・注釈＞ 平成28年度地籍調査における所有者追跡調査（国土交通省）
 なお、ここでの「所有者不明」としては、登記簿上の登記名義人（土地所有者）の登記簿上の住所に、調査実施者から現地調査の通知を郵送し、この方法により通知が到達しなかった場合を計上。
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＜サンプル調査：（B）相続登記未了土地調査（法務省）＞

大都市では1割が50年以上前の登記（大都市以外では2割超）
 全国10箇所（10万筆）において、最後の登記から50年以上経過している所有権の登記は、大都市では6.6%、大都市以外では26.6%
【大都市】

6.6%

【大都市以外】

26.6%
登記経過年数 50年未満
登記経過年数 50年以上

93.4%

仙台市、神戸市、等

73.4%

高知県四万十町、高知県大豊町、静岡県熱海市、岡山県高梁市、長野県飯田市、東京都三鷹市、等＜出所・注釈＞ 不動産登記簿における相続登記未了土地調査（法務省、平成29年6月発表）
 大都市、中小都市、中山間地域等の地域バランスを考慮しつつ、全国10箇所（10万筆）の地区を調査。
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＜サンプル調査：（C）地籍調査実施地域における相続登記未了土地調査（国土交通省）＞

最後の登記から経過している程、不明率は高い
 登記経過年数 30年未満：21%30～49年：37% 50～69年：62%70～89年：79% 90年以上：80%［ 不明率 ］
100%

79%

80%

80%

62%

 宅地、農地、林地等、地帯別の結果でも同様の傾向。

60%

37%
40%

21%
＜出所・注釈＞20%
 平成27、28年度地籍調査実施地域における相続登記未了土地調査（国土交通省）
 地籍調査を実施した地区の中から、所有権の登記１万個程度で、住宅地、農用地等、可能な限り多くの種類の地区を含むように実施箇所を選定。
 研究会に参加している神戸市、三鷹市、高梁市、大豊町、飯田市でも約６千個程度0%で突き合わせを実施。計15地区（所有者登記個数：15,313）で分析を実施。
 なお、経過年数が長期となっても不明率が100%とならないのは、登記名義人が死亡していても、当該土地に居住する相続人等が地籍調査通知を受け取る等、通知が到達すること等があることに起因すると考えられる。

0～
29年

30～
49年

50～
69年

70～
89年

［ 登記経過年数 ］

90年
以上
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＜サンプル調査：（B）法務省調査、（C）国土交通省調査を統合した推計＞

10万筆サンプルの結果では、所有者不明率は3割

 より代表性の高い値を得るには、分析サンプル数を増やす等、今後も更なる分析が必要。

所有者不明率（%）

 上記不明率は、あくまでも一つの試算である点に留意。

100%

80%
60%
40%
20%

＜宅地での分析例＞

0%020

406080100120

最後の登記からの経過年（年）100%

所有者不明率（%）

 「約10万筆のサンプル調査結果」と、「最後の登記からの経過年数と不明率による相関関係」を用いた結果、不明率は約29%＜分析方法＞
 （B）法務省調査では、10万筆における登記経過年と所有権の登記の個数の関係、（C）国土交通省調査では、最後の登記からの経過年数と不明率の関係が把握できることから、両者を統合して、10万筆の所有者不明数（筆数）を推計。
 宅地において、登記経過年数と不明率のばらつきは少ない
一方、農地等では多少のばらつきが見られる等、より代表性の高い値を得るには、今後も更なる分析が必要。

80%
60%
40%
20%

＜農地での分析例＞

0%020406080

最後の登記からの経過年（年）10012013

＜参考：農林水産省による既往調査＞

相続未登記農地は全農地の約２割
 相続未登記農地、及びそのおそれのある農地の面積合計は93.4万ha。全農地面積（447万ha）の20.8%に該当。
20.8%
相続未登記農地、及びそのおそれのある農地

79.2%
登記名義人の生存が台帳上確認できた農地＜出所・注釈＞ 相続未登記農地等の実態調査（農林水産省 平成28年）
 各農業委員会において、農地台帳上の農地の登記名義人について、固定資産課税台帳及び住民基本台帳上のデータとそれぞれ照合。
 「相続未登記農地」：登記名義人が死亡していることが確認された農地。
 「相続未登記のおそれのある農地」：住民基本台帳上ではその生死が確認できず、相続未登記となっているおそれのある農地。
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＜参考：日本司法書士会連合会による既往調査＞

司法書士に相続未登記を依頼するケースが約３％
 相続登記案件（77,025件）のうち、約3%が一部不動産のみの登記が行われ、特に山林等で相続未登記の土地が発生。
※相続登記の依頼さえ行わない案件もあると思われるが、当該アンケートでは対象外【相続登記の内訳】【相続登記しなかった土地の地目】（計77,025件の依頼件数）（計336名の司法書士の回答）

2.8%

その他

一部不動産のみ登記（土地は相続未登記）

無回答

40.2%

雑種地

40.2%
山林

公衆用道路

97.2%

宅地
田畑

＜出所＞
 相続人不存在、所有権放棄、寄付等に関する司法書士アンケート（日本司法書士会連合会 平成29年3月）

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＜拡大推計：（A）地籍調査を活用した推計＞

全国の拡大推計の結果でも、所有者不明率は2割（左：サンプル調査結果 右：拡大推計結果）

宅地：17.4% ➡ 14.0%
農地：16.9% ➡ 18.5%
林地：25.6% ➡ 25.7%

 所有者不明の土地面積では、約４１0万haに相当（参考：九州の土地面積：368万ha）＜所有者不明土地面積の推計方法＞
 地目別（宅地、農地、林地）の土地面積に、それぞれの所有者不明率を乗じることで推計。
 地目別の土地面積は、各省の各種統計資料を組み合わせて算出したもの（地目毎の私有地面積）に、個人保有の比率を乗じて推計。
 なお、ここでの「所有者不明」としては、登記簿上の登記名義人（土地所有者）の登記簿上の住所に、調査実施者から現地調査の通知を郵送し、この方法により通知が到達しなかった場合を計上。（P10と同じ）

60

Y：不動産登記数（万筆）

 地目別でも概ね同様の傾向。

＜宅地での分析例＞
総人口と不動産登記数の関係

50403020100020406080100

X：市区町村別の総人口（万人）
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Y：所有者不明数（万筆）

 全国の所有者不明率は20.3％＜所有者不明率の拡大推計方法＞
 ①地籍調査の対象地区の面積と、②地籍調査の対象地区が含まれる市区町村の土地面積の比率により、登記数と不明数を補正。
・登記数（市区町村別）＝登記数（地籍調査の対象地区別）×（②/①）
・不明数（市区町村別）＝不明数（地籍調査の対象地区別）×（②/①）
 相関式の決定係数が比較的高かった「登記数（市区町村別）」⇔「総人口（市区町村別）」、「不明数（市区町村別）」⇔「65歳以上死亡者数（市区町村別）」との関係式から、全国の市区町村に拡大推計。

＜宅地での分析例＞
65歳以上死亡者数と所有者不明数の関係

2015105001234567

X：市区町村別の65歳以上の死亡者数（千人）

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所有者不明土地の量的把握まとめ① （A）平成28年度地籍調査（563市区町村における計622,608筆）において、登記簿上の所有者の所在が不明な土地は約20%。
② 他方、 （Ｂ）法務省調査と（Ｃ）国土交通省調査を組み合わせ、約10万筆サンプルの「最後の登記からの経過年数と不明率による相関関係」を用いた結果、不明率は約29%。

③ ①の結果を、「総人口、65歳以上死亡者数との相関関係（いずれも市区町村別）」により全国の市区町村に拡大した結果、不明率は約20%。面積換算では、九州の土地面積と同等の水準。
※ここでの対象は、「所有者台帳（不動産登記簿等）により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地」であり、別途調査をすれば判明するケースも多く、対象地全てが直ちに問題というわけではない。
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目次

１．「所有者不明土地問題」について
２．「所有者不明土地」の具体的な支障事例
３．「所有者不明土地」の量的把握
４．制度や仕組みの課題
５．今後必要な検討～提言に向けて～
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実態調査から見た所有者不明土地の原因❶

人口減少、少子高齢化による土地需要・資産価値の低下

先祖伝来の土地への関心の低下や➋管理に対する負担感の増加
地方から大都市・海外への人口移動に伴う➌不在地主の増加❹ 登記の必要性の認識の欠如
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今後議論を深めるべき4つの課題❶ 所有者の探索の円滑化（各種台帳間の連携、マイナンバー・地籍調査の活用 等）➋ 所有者不明土地の管理・利活用（新制度検討、既存制度の改善、外部不経済防止 等）➌ 所有者不明土地の増加防止（登記の義務化、地理空間情報の整備 等）❹ 土地所有のあり方の見直し（所有者責務の明確化、放棄や寄付土地の受け皿整備 等）
20目次

１．「所有者不明土地問題」について
２．「所有者不明土地」の具体的な支障事例
３．「所有者不明土地」の量的把握
４．制度や仕組みの課題
５．今後必要な検討～提言に向けて～21

中間整理以降の検討事項（案）❶ 相続未登記の発生状況の将来推計（相続予定土地の処分の意向調査、将来推計 等）➋ 経済的損失の試算の可能性の検討（具体的な支障事例を踏まえた経済的損失の試算 等）➌ 方向性を踏まえた今後必要な施策に関する検討（施策の検討、諸外国との比較 等）22