第１４回 住まいとコミュニティづくり活動助成

特定非営利活動法人玉川まちづくりハウス
活動のテーマ 賃貸住宅情報をテコにコミュニティをマネジメントする

3

キーワード

賃貸住宅

需給のマッチング

団体・活動概要

活動対象地域

コミュニティ・ベースのＮＰＯを目指して1991年4 東京都世田谷区
月に設立された。アメリカのCommunity Design
面積：58.08km 2
Centerに触発された活動体。世田谷区玉川田園調布 人口：811,000 人
地区を対象として、くらしやすまい、身近な環境の改善や保全に取り組む地域住民の活動を専門家として支援することをミッションとしている。団体設立のきっかけは、世田谷区役所が区民に呼びかけた玉川浄水場上部公園計画提案競技に、地域住民約50人と共に応募したことによる。これまでの活動は、「地
域の居場所づくり活動」「コミュニケーション支援活動」「地域マネジメント活動」に大別される。このう
ち地域マネジメント活動においては、区の住環境協
議会の事務局として活動している。
この活動の結果、「地区計画」「建築制限条例」「まちづくり協定」が策定されるに至っている。また、地区計画や基準法が遵守されているかチェックするための「計画確認チーム」を発足させるなど、地域住民の「思い」を具体化するプラットフォームの役割を担ってきた。
助成年度の活動概要
賃貸住宅分野を対象として、一般の不動産事業とは異なる「住宅の管理とまちのマネジメント」の視点を加えたビジネスモデルの開発を行った。
関連する主な活動
1.地域の賃貸住宅の現状と課題の調査
2.賃貸住宅に対する地域内需要調査
3.調査を基にした需給のマッチング

活動の特徴・ポイント
1. これまでの 16 年間にわたる実績、地域の信頼の上に成り立った活動
2.「おしゃべりハウス」の開催による話題提供勉強会

特定非営利活動法人玉川まちづくりハウス
代表者 伊藤 雅春
連絡担当者 小西 玲子
住所 〒 158‑0085 東京都世田谷区玉川田園調布 2‑11‑10
TEL 03‑3721‑8699
FAX 03‑3721‑8986
e‑mail tamamati@q06.itscom.net
ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ http://www.tamamati.com/
21

１．活動の背景・目的うになった。文字にするとわかりに
くいかもしれないが、玉川まちづく
りハウスの活動と事業を紹介しよう。

玉川まちづくりハウスは主として世田谷区玉川地域を対象とし、くらしやすまい及び身近な環境の改善や、保全に取り組む地域住民の活動を支援するために設立された。ハウスの立地する自由が丘圏では、近年、地価がバブル当時を思わせるほど異常な上昇を示し、住環境が再び不安定化し始めている。
このため、不動産専門家の参加を得て、着手容易な ①公共空間の計画
づくりと維持管
賃貸住宅分野を対象とした新事業に取り組むことが理活動組織の運課題となっている。
営のお手伝い当地区には、戸建て住宅の一部に賃貸住宅が散見さ「ねこじゃらし公
れるが、その実態は明らかではない。賃貸住宅の所
園」、「コミュニ
有者の中には希望にかない、安心して貸せる入居者
コアメンバーの自宅兼活動拠点
ティガーデン」や「デイ・ホーム玉川田園調布」、を得られずに困っている事例もあるようだ。一方で「宮本三郎記念美術館」、そして「地区計画」の策
近居や住み替えの要望もあると聞く。
定と「住環境協議会事務局」などの計画づくりや一般の不動産市場による流通とは異なる、住宅の運営に関わってきた。
管理とまちのマネジメントの視点を加えた新分野のビジネスモデルを開発することによって、不動産情報の提供に加え、ハウスの人脈を活かした入居者と住宅提供者とをマッチングする事業を育てていくことの必要性を感じているところである。こうした事業の可能性を探ることを目的として以下の活動をすることとした。
1)地域の賃貸住宅の現状と課題の調査
2)不動産に関する話題提供と関心のある人の輪を広げるための勉強会の開催
3)賃貸住宅に対する地域内需要に関するアンケー
ト調査4)空き家・空き室情報を地域に提供し、需給をマッチングする活動②一人一人の思いがないとできないけれど、一人ではできないことを実現しようと企画し、暮らしのネットワークを紡ぐお手伝い「地域通貨DEN」の運営、地域の方を交えての集い「おしゃべりハウス」、年 1 回のデイ・ホームでの玉川まちづくりハウスバザーなど、住みやすい地
域の環境づくりに向けた活動をしている。
③ハウス企画調査・協力
玉川地域における老後の暮らし方調査、近隣の活動団体を調査し地域をマネジメントするその役割
分担表を作成、地域の不動産、人、もの、空間等の資源を地域の暮らしに活かすCAM事業(Community
Asset Management)を行っている。

２．これまでの実績
地道に活動を続けること 15 年。玉川まちづくり
ハウスは、多くの地域の人たちによって支えられるよ22

④情報を発信する
毎月のハウスニュース作成、活動記録の作成と販
売、シリーズ「耕すようにまちを育てよう」ブッ
クレット作成販売、ホームページの作成をしている。

賃貸住宅についてはほとんど実態を把握していない
ことがわかった。
(2)賃貸住宅のマッピング
そこで、玉川まちづくりハウスでは地区内を実際に歩くとともに口コミによる近隣情報を基に賃貸住宅の分布を地図に落とし、この地区にある賃貸住宅のタイプを6つに分類しその特徴を整理することとした。

⑤ＮＰＯ連携 いろいろな活動団体とのネットワー
クを広げ交流する活動
東京コミュニティパワーバンクに参加、(特)シーズと共に公益法人改革に取り組む、世田谷を中心に「住まい・まちづくり相談ネットワーク」で住宅相談に取り組む、世田谷NPO法人協議会に参画「NPO 評価」「NPO フェスタ」に取り組む、近隣の様々な活動団体に呼びかけて、「地域活動団体の報告会」など地域内ネットワークづくりを進め、非営利セクターを発展させようと考えている。

⑥「新しい公共」を広く知らせる、ともに考える(受託事業)
大和市「協働ルール事業」「市民自治区」、印西市
市民参加条例、文化庁「NPO による文化財建造物の保存と活用の実践的研究」、全国建設研修セン
ター「官民協働のまちづくり」研修の企画運営を行った。
［賃貸住宅にみられる6つのタイプ］
タイプ１（28 件）：
マンション、アパート（分譲を含む）
タイプ２（21 件）：
マンション、アパートタイプでオーナーが直接管理しているような賃貸住宅
タイプ３（10 件）：
戸建て住宅の一部に賃貸住宅部分があるようなタイプ
タイプ４（38 件）：
戸建て、二戸一の賃貸住宅
タイプ５（14 件）：
戸建て、二戸一で親族が同居しているような場合
タイプ６（9 件）：
戸建ての空家。借家になるかどうかは不明⑦地域の人材を発掘し、この地域ならではの魅力を生み出す活動をお手伝い「クラシック音楽を楽しむ会」、「音と映像で楽しむ
クラシック講座」「千野塾：地図を遊ぶ」、「楽多の会：はがき絵展」など地域ならではの文化を育てたいと思っている。

３．活動内容1）地域の賃貸住宅の現状と課題の調査(1)近隣の不動産業者へのヒアリング調査
本格的な調査に入る前にプレ調査として周辺地区の不動産業者2社に対して簡単なヒアリングを実施した。どちらの不動産業者でも玉川田園調布地域の賃貸住宅を含む多世帯住宅の事例

アパートタイプの賃貸住宅の事例

23

(3)賃貸住宅所有者と居住者へのヒアリング調査
2)不動産に関する話題提供と関心のある人の輪を広賃貸住宅の所有者の方が抱えている管理上の悩みげるための勉強会の開催
や賃貸住宅の入居者がどのようにして決まっている
玉川まちづくりハウスでは、定期的に会員同士ののかを調べるために、賃貸住宅について所有者の方 情報交換とまちづくり課題の共有化を目的とした気と一部居住者の方を対象にヒアリング調査を実施し 軽なおしゃべりの場を「おしゃべりハウス」としてた。
実施している。今年度は、今回の調査の一環として、①Ｍさん：タイプ１ 1991 年に建て替え
おしゃべりハウスのテーマを不動産の新たな活用とワンルーム10戸。入居者との付き合いあり。メン 管理に関するものに焦点を当て開催することとした。
テナンスは地元業者に発注。
①第8回おしゃべりハウス［ハムステッドの暮らし］②Ｋさん：タイプ２ 2005 年に新築
2006.2.26
ファミリータイプ3戸。入居者との付き合いあり。
木下壽子さん（（株）アビターレ）③Ｓさん：タイプ２ 2000 年に新築
②第 9 回おしゃべりハウス［カルチャーショック］
ファミリータイプ2戸。
入居者との付き合いはない。
2006.3.19
入居者探し、
メンテナンスとも管理会社に依頼。
植村攻さん（（特）玉川まちづくりハウス監査）④ＴＢさん：タイプ２ 1994 年に建て替え③第 10 回おしゃべりハウス［街並みを語ろう！］
ワンルーム10戸。入居者との付き合いあり。入居
2006.4.30
者の紹介と管理を地元の不動産業者に依頼。
松田宏さん、笹原敬子さん（（特）せたがや町並み⑤ＴＮさん：タイプ２ 1988 年に建て替え
保存再生の会）
ファミリータイプ8戸。入居者との付き合いあり。 ④第 11回おしゃべりハウス［小規模多機能型住宅］
不動産業者を選択して活用。自らメンテナンス業
2006.5.27
者を選定し、発注。
佐戸義江さん（コミュニティ・ホーム 楽）⑥Ａさん：タイプ３ 1989 年に建て替え⑤第12回おしゃべりハウス［住宅の改装について考オーナーの上階にファミリータイプ1戸、入居者
えよう］を捜すのに苦労した。入居者との付き合いあり。
2006.7.9
建設業者が信用できないのでメンテナンス業者の中村正彦さん（ＩＣＳカレッジオブアーツ教授）
選定に困っている。
⑥第13回おしゃべりハウス［ＮＰＯが取り組む住ま⑦Ｋさん：タイプ４ 2006年に購入ファミリータイ
い・場づくり］
プ 2 戸。入居者との付き合いあり。不動産業者を
2006.9.3
選択して活用。自らメンテナンス業者を選定し、井上文さん（（特）せたがやオルタナティブハウジ
発注。
ングサポート）⑧Ｉさん：タイプ４ 1986 年に建て替え⑦第14回おしゃべりハウス［居住環境における「利戸建て借家 2 戸。入居者との付き合いはない。住用」の構想力の導入に関する考察］
宅メーカーの管理会社にすべてをまかせている。
2006.10.7
家賃保証あり。
松村秀一さん（東京大学建築学専攻 助教授）
⑨Ｌさん：タイプ４ 入居者：居住歴 4 年⑧第 15回おしゃべりハウス［ケヤキを残したい！］
戸建て住宅の居住者。この地域にずっと住み続け
2007.1.21
ていたい。信頼できる大家さんと近隣の人に恵ま有元葉子さん（料理研究家）
れているので安心感がある。

おしゃべりハウスの様子

おしゃべりハウスの様子

1

24

2

⑨第 16回おしゃべりハウス［「奥沢グリーンマップと「土とみどりを守る会」の活動］
2007.3.4
堀内正弘さん（土とみどりを守る会・多摩美術大
学教授）◆何らかの形で地域内の住み替えや買い換えを考えたことがある方は 2 割（24 名）である。
◆地域内の住み替え、買い換えに関心があると答えた方のうち、現在考慮中の方は、30％、過去に考慮したことがある方31％、将来考えたい方19％であった。
◆住宅の所有形態から見ると借家の方は、14％（17名）である。この内の約半数にあたる 9 名の方が住み替え、買い換えを考えたことがあると回答している。
◆賃貸住宅を探す理由としては、①家族形態の変化による住居スペースの拡大ニーズ②娘世帯との近居ニーズ③現住居の老朽化による転居ニーズ④建て替えによる仮住まいニーズ

3)賃貸住宅に対する地域内需要に関するアンケート
調査（世帯分離、住み替え、空き家貸し、家族の呼び寄せ等）
玉川まちづくりハウスでは、地域内での住み替えを希望する声をよく聞くという口コミ情報の実態を調べるために、玉川田園調布地域の住み替え需要についてアンケート調査を行った。往復はがきにより2回にわたり実施したアンケート調査に対して、122
名の方から回答を得ることができた。
（配布世帯約850 戸）などが見られた。
◆土地やマンションの購入を希望する理由としては、①家族形態の変化による住居スペースの拡大ニー
ズ②借家から持ち家への資産形成ニーズ③立ち退きによる転居ニーズなどがある。
◆地域外に転居することを考える場合の理由としては、家族形態の変化による居住スペース縮小ニー
ズのみが見られた◆相続に直面している場合は、住み替え、買い換え、建て替え等の方針は流動的である。

地域内買い換えニーズ
100
90
80
70
世帯数

(1)地域内の住み替え需要について◆回答いただいた方の8割は、現在の場所に住み続けることを前提として暮らしていることがわかっ
た。

60
50
40
30
20
10
0
ｄ．ない
ａｃ
ｂｃ
ｃｄ
ｃ．将来
考えたい
ｂ．過去に
考慮した
ことがある
ａ．現在
考慮中

持ち家

借家

二世帯住
宅

借家・持ち
家

分譲マン
ション

賃貸マン
ション

借地

不明

80
3

8
0

1
0

2
0

1
0

0
0

1
0

5
0

2

3

0

0

0

0

0

0

5

2

0

0

0

0

0

1

1

4

0

1

0

1

0

1

所有形式
ａ．現在
考慮中

25

ｂ．過去に
考慮した
ことがある

ｃ．将来
考えたい

ａｃ
ｂｃ
ｃｄ

ｄ．ない

(2)ハウスから提供して欲しいサービスについて【ケース１】 小規模多機能型居宅介護事業所のため◆玉川まちづくりハウスが行うサービスや情報提供 の賃貸住宅を探すについて聞いた質問では、49 名（40％）の方から 経緯：2000年に地域に開設された「デイホーム玉川
回答をいただくことができた。
田園調布」でケアマネージャーとして働いて◆期待する情報としては、不動産情報の提供とそのいたスタッフが、新しく認められた小規模多
他の情報の提供に分けられる。
機能型居宅介護事業所をこの地域にこだわっ◆不動産情報としては、て始めたいということで賃貸住宅を探してい①賃貸住宅経営に役立つ情報
た。不動産業者では見つからないと言うこと②地域内の住み替えに役立つ情報
で玉川まちづくりハウスに対しても探して欲③メンテナンス、リフォームに役立つ情報
しいとの依頼があった。当団体が調査して把④相続に役立つ情報握していた空き家について、近隣の方に所有⑤住環境の保全に役立つ情報
者を紹介してもらい意向を打診した。
に整理できる。
結果：相続人（兄弟）4名の意見がまとまらず借りる◆その他の情報として、ことはできなかった。
①安全に関するもの
その後： その後、賃貸のテラスハウスを借りること②健康、福祉に関するものができて 8 月 1 日に開設。開設した「コミュニ③催し物に関するものがあげられた。
◆期待するサービスとしては、①育児支援、育児サービス②送迎サービス③高齢者の集い、趣味のサークルがあげられている。

ティ・ホーム 楽」の運営推進会議委員を玉川
まちづくりハウスの理事が引き受けることになった。

【ケース２】賃貸住宅の所有者に改装業者を紹介する
経緯：隣接地域にある学校法人環境造園学園ＩＣＳ
カレッジオブアーツにはインテリアマイス
ター科という職人を育てるユニークなコース
4)空き家・空き室情報を地域に提供し、需給をマッがある。ヒアリングから賃貸住宅の所有者がチングする活動
住宅のメンテナンスや改装業者の選定に悩ん
不動産業者の仲介によらない地域のニーズにあっでいることがわかり、専門学校と地域の大家
た不動産情報を玉川まちづくりハウスの持っているさんのネットワークの可能性について実践的メディア（ニュースと口コミ）で提供し、試行的にに検証してみたいと思い、玉川まちづくりハ
地域内の不動産に関する需給のマッチングを実現す
ウスがコーディネートすることとした。
る こ と を 結果：両者の利害が一致して、内装のリニューアル目指してを中村先生（第12回おしゃべりハウス講師）のいくつか
指導の下、日本インテリアマイスター協会での活動に施工することとなった。インテリアマイス
取り組む
ター科の学生は毎週２日間現場作業を体験実ことがで習することができた。
きた。
その後：第12回おしゃべりハウスで完了した現場を見学することができた。

毎月発行されている玉川まちづくりハウスニュース

職人に技術指導を受ける学生

26

定の方から強く移植の要望が出された。
結果：ご近所の方の要望と所有者の判断により、建物の建て替えの再検討を進める中で移植によって保存することが決まった。
その後：このことをきっかけとして、宅地の樹木を守るファンドをつくることが検討されている。
このファンドによって建て替え計画に支障をきたす樹木の移植費用を玉川まちづくりハウスが提供できるようになることが期待される。

４．活動の成果

リニューアルした建物の外観

1)賃貸住宅のマッピング調査から明らかになったこと①地域内の賃貸住宅の総数と形式（タイプ）を明らかにすることができた。

【ケース３】空き家の所有者に空き家の活用を働きかける
経緯：地区内の空き家の中には、かつての田園調布のまちなみを思い起こすことができるような建物がある。建物の所有者の方と地域の方を結びつけ、建物や土地の活用を地域の広がりの中で考えてもらうため空き家をお借りしてお茶会を開催することを提案した。
結果：建物所有者の方の理解が得られず開催することができなかった。
その後：当初考えていた空き家での開催は断念せざ
るを得なかったが、ケース１で紹介した「コミュニティ・ホーム 楽」をお借りしてお茶会を開催することができた。近隣の方から茶道具をお借りし、施設利用者の家族の方にも参加してもらい新しいネットワークを広げることができた。

②アパートやマンション形式の賃貸住宅以外に戸建て、二戸一形式の賃貸住宅が地域内に意外に多い
ことが分かった。
［タイプ４に分類したものが 38戸］
2)賃貸住宅の所有者と居住者へのヒアリング調査か
ら明らかになったこと①地域内に住んでいる所有者の方の賃貸住宅経営に対する対応は多様である。
このことの要因として、地元の不動産業者がこの地域の物件を多く扱っていないので所有者同士の情報が共有されていないということが考えられる。
②タイプ３、タイプ４の所有者の中には、不動産事業の経験が少なく、専門の事業者にすべてをまかせている方が多いことが推測される。

【ケース４】建て替え計画で伐採されそうになったケ
ヤキを救う
経緯：地域の多くの方の記憶に残っている建物の建て替え計画に対して、昔の建物に思い入れのある多くの方にお知らせし、新しい建物についても期待を持って地域でむかえ入れてもらうことを考えた。その中で敷地の片隅にあるケヤキの保存が話題になり、建物を借りる予移植が決まったケヤキ

お茶会の様子27

③所有者の方は、何らかのかたちで賃貸住宅の経営、
い機会となったと考えている。
建物のメンテナンスなどの点で不安や疑問を抱えていると推測される。
②毎月の定例会、ニュースにおいてこの問題を扱う
ことによって、玉川まちづくりハウスが地域の不
3)不動産に関する話題提供と関心のある人の輪を広動産事業に対して何らかの役割を果たしていくこ
げるための勉強会の成果とについて会員内の理解が広がってきた。
①地域内外のネットワークを広げることで今回の活動のいくつかの実践事例につながった。
（【ケース ③一見戸建て住宅地と見えるこの地域にも賃貸住宅
１】【ケース２】【ケース４】はこの勉強会がきっが一定数存在し、賃貸住宅を対象としたサービス
かけとなって実現したものである。
）
提供事業の可能性を確認することができた。
4)賃貸住宅に対する地域内需要の調査で明らかになったこと①アンケートの回収率は、約13％ 回答者の8割が住み続けたいと回答、地域内の住み替えを考えた
人は、約 2 割（24 名）であった。

7)想定外の成果①小規模多機能型居宅介護事業所「コミュニティ・
ホーム 楽」の相談にのったことでハウスの運営
委員が楽の運営推進会議の委員を依頼された。今後のまちづくりの中で有効なネットワークになることが期待される。

②住み替え希望の多くは、家族形態の変化によるものである。

②日本インテリアマイスター協会の中村正彦さんに実際に賃貸住宅の改装をお願いすることができ、専門学校と地域の住宅のリニューアルのニーズを
玉川まちづくりハウスが結びつけていく可能性が開かれた。

③ハウスには、賃貸住宅の経営に役立つ情報、地域
内の住み替えに役立つ情報等の提供が期待されている。
5)空き家・空き室情報を地域に提供し、需給をマッチングする活動の成果①４つの事例について取り組むことができた。
【ケース１】：小規模多機能型居宅介護事業所のための賃貸住宅探し【ケース２】：賃貸住宅の所有者への改装業者を紹介【ケース３】：空き家の活用の働きかけ【ケース４】：建て替え計画で伐採されそうになった
ケヤキの移植6)その他の成果①（特）玉川まちづくりハウスとして、はじめてこの地域の全戸を対象としたアンケート調査を行う
ことができた。そのことにより玉川まちづくりハウスの活動の目的を地域内の方にアピールするよ③建て替え計画に際してケヤキの木を移植することができたことをきっかけとして、住環境を守ることを目的とした『ケヤキファンド』の構想が生ま
れた。
構想概要：
庭木や生け垣を緑の共有財産（コモンズ）とする
ために、意思ある人々の資金や時間などの出資による住民基金。次代に継ぐ樹木などは登記など適切な方法で基金が保有し、必要となる落ち葉の清掃などを 拠出された時間 で行うことが考えられている。

地域内の住み替え・買い換えに関心がある人の内訳

8%ａ．現在考慮中

12%

30%

19%

ｂ．過去に考慮したことがある
ｃ．将来考えたいａｃ．bｃ．ｃｄ
ｄ．ない(コメントあり）

31%

活動地域の様子

アンケート結果から

28

５．今後の課題
1)地価が再び上昇局面にある中で相続税等についての勉強会がしたいという要望が出されている。こ
うした要望を受けて第 17 回おしゃべりハウスでは相続の問題について税理士の会員を講師に勉強会を開催することを企画している。
2)ハウスニュースで地元の不動産情報を積極的に扱い、地域住民の不動産ニーズに関する情報を蓄積していくことを考えている。
3)今回のアンケート調査の実績を活かして、今後さ
まざまな暮らしの課題をテーマに、定期的なアンケート調査を実施していくことを考えている。

29