2023年11月期

第２四半期決算短信〔ＩＦＲＳ〕（連結）

2023年７月５日
上 場 会 社 名
トーセイ株式会社
上場取引所
東・SGX
コ ー ド 番 号
8923・S2D
URL https://www.toseicorp.co.jp
代
表者 (役職名) 代表取締役社長(氏名) 山口 誠一郎
問合せ先責任者 (役職名) 取締役専務執行役員 (氏名) 平野 昇
(TEL) 03-5439-8807
四半期報告書提出予定日
2023年７月７日
配当支払開始予定日－
四半期決算補足説明資料作成の有無：有
四半期決算説明会開催の有無：有(機関投資家・アナリスト向け )(百万円未満切捨て)

１．2023 年 11 月期第２四半期の連結業績（2022 年 12 月１日～2023 年５月 31 日）（１）連結経営成績(累計)(％表示は、対前年同四半期増減率)
売上高

営業利益

百万円

2023年11月期第２四半期
2022年11月期第２四半期％

52,861
43,552

四半期利益

百万円

％

百万円

33.8 12,072
1.4 9,000

34.1
0.5

百万円

％

21.4 12,516
6.4 9,357

基本的１株当たり
四半期利益
2023年11月期第２四半期
2022年11月期第２四半期

税引前利益

親会社の所有者に 四半期包括利益
帰属する四半期利益
合計額

％

百万円

8,163 33.7
6,107 △0.3％

8,164 33.7
6,107 △0.2

百万円％

8,045 29.3
6,222 △7.9

希薄化後１株当たり
四半期利益

円 銭

円

172.35128.56172.00128.46銭（２）連結財政状態
資産合計
2023年11月期第２四半期
2022年11月期

親会社の所有者に帰属する持分

資本合計

親会社所有者
帰属持分比率

百万円

百万円

百万円

％

224,553
210,955

79,57872,29079,46372,29035.4
34.3

２．配当の状況
年間配当金
第１四半期末 第２四半期末 第３四半期末円

2022年11月期
2023年11月期
2023年11月期(予想)

銭

円

－
－

0.00
0.00

(注) 直近に公表されている配当予想からの修正の有無

銭

円

期末

合計

銭

円

－

51.00

銭

51.00

円

銭

－

60.00

60.00

：無

３．2023年11月期の連結業績予想（2022年12月１日～2023年11月30日）

売上高
通期

営業利益

(％表示は、対前期増減率)
親会社の所有者
基本的１株当たに帰属する当期
り当期利益
利益

税引前利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円 銭

85,00019.8

14,8249.7

14,000

9.8

9,388

9.1

198.66(注) 直近に公表されている業績予想からの修正の有無

：無

※

注記事項

（１）当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動：無(連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動)
新規－社 （社名）、 除外（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更① ＩＦＲＳにより要求される会計方針の変更－社 （社名）：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無（３）発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数(自己株式を含む)

2023年11月期２Ｑ

48,683,800株

2022年11月期

48,683,800株② 期末自己株式数

2023年11月期２Ｑ

393,422株

2022年11月期

1,424,122株③ 期中平均株式数(四半期累計)

2023年11月期２Ｑ

47,370,964株

2022年11月期２Ｑ

47,504,621株※※

四半期決算短信は公認会計士又は監査法人の四半期レビューの対象外です
業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項

本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。業績予想の前提となる仮定及び業績予想のご利用にあたっての注意事項については、［添付資料］Ｐ．５「１．当四半期決算に関する定性的情報(３)連結業績予想に関する定性的情報」をご覧下さい。

トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信○添付資料の目次

１．当四半期決算に関する定性的情報 …………………………………………………………………… 2(1)

連結経営成績に関する定性的情報 ……………………………………………………………… 2(2)連結財政状態に関する定性的情報 ……………………………………………………………… 4(3)

連結業績予想に関する定性的情報 ……………………………………………………………… 5

２．サマリー情報（注記事項）に関する事項 …………………………………………………………… 5(1)

当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動 ………………………………………… 5(2)

会計方針の変更・会計上の見積りの変更 ……………………………………………………… 5(3)

追加情報 …………………………………………………………………………………………… 5

３．要約四半期連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………… 6(1)

要約四半期連結財政状態計算書 ………………………………………………………………… 6(2)

要約四半期連結包括利益計算書 ………………………………………………………………… 7(3)

要約四半期連結持分変動計算書 ………………………………………………………………… 8(4)

要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………… 9(5)

継続企業の前提に関する注記 ……………………………………………………………………10(6)

要約四半期連結財務諸表に関する注記 …………………………………………………………10(7)

重要な後発事象に関する注記 ……………………………………………………………………12

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1

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トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信

１．当四半期決算に関する定性的情報（１）連結経営成績に関する定性的情報①事業環境と経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
当第２四半期連結累計期間（2022年12月１日～2023年５月31日）における我が国経済は、ウィズコロナの下、経済活動の正常化が進み、緩やかに持ち直しの動きが見られます。一方、ロシアによるウクライナ侵攻の長期化や、世界的な金融引締め等を背景とした世界経済の減退リスク、原油高や物価上昇による景気下振れリスクが指摘されており、今後の経済動向に留意が必要です。
当社グループが属する不動産業界においては、2023年１月～３月の国内不動産投資額は１兆1,748億円（前年同期比61％増）となり、世界の都市別投資ランキングで２位（2022年通年は16位）となりました。世界的な銀行不安や金融市場の不透明感はあるものの、低金利環境や円安を背景に日本不動産が選好される傾向は継続しており、2023
年度下期も取引増加が期待されています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場は、用地価格の高止まりや建築コスト上昇を背景としたデベロッパーの供給調整により、2023年１月～４月の新築発売戸数は6,660戸と前年同期比20.1％減となりました。足元の2023年４月における平均価格は7,747万円（前年同月比23.1％増）と上昇を続けており、住宅選好に都心回帰の動きが見られるなか、都心
高額マンションが価格を牽引しています。また、首都圏中古マンション市場においては、2023年１月～４月の成約
戸数は12,217戸と前年同期比で1.5％減と微減したものの、平均価格は4,201万円(前年同期比5.0％増)と依然として高値圏にあり、活況を呈しています。分譲戸建市場においては、2023年１月～４月の新設住宅着工戸数は1.9万戸（同1.2％増）と堅調に推移しました（民間調査機関調べ）。
2023年１月～４月の建築費は、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築費平均坪単価が1,145千円/坪（前年同期比15.7％
下落）、木造の建築費平均坪単価は620千円/坪（同8.0％上昇）となりました。資材価格については、鋼材は未だ高止まりしていますが、かつてウッドショックで高騰していた木材価格は下落傾向にあります（国土交通省調べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、2023年４月時点の平均空室率は6.1％（前年同月比0.3ポイン
ト下落）、平均賃料は19,896円/坪（同2.1％低下）となりました。空室率は下げ止まりが見られますが、賃料は下
落傾向が続いています。今年半ば以降も新築大型オフィスの大量供給が予定されていることから引き続き市場動向に注視が必要です（民間調査機関調べ）。
賃貸マンション市場は引き続き堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2023年４月時点の平均募集
賃料は11,550円/坪（前年同月比3.7％上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2023年１月末時点の平均稼働率は96.6％（同0.1ポイント上昇）となりました。首都圏賃貸マンションの高需要が継続しており、賃料、稼働率ともに緩やかに上昇しています。また、コロナ禍で需要が減少した単身者向け賃貸住宅も回復が見られています（民間調査機関調べ）。
首都圏物流施設賃貸市場では、2023年４月時点の賃貸ストックは890万坪（前年同月比15.7％増）、空室率は5.4％（同2.5ポイント上昇）、募集賃料は4,600円/坪（同1.1％下落）となりました。新規供給の増加により足元では空室率が上昇していますが、物流施設の需要自体は底堅く推移しており、中長期的にはEC市場拡大に伴う需要増加が見込まれています（民間調査機関調べ）。
不動産ファンド市場は堅調に推移しており、引き続き市場規模は拡大しています。2023年４月のJ-REITの運用資
産額は22.2兆円（前年同月比0.6兆円の増加）、私募ファンドは運用資産額29.7兆円（2022年12月末時点、前年同月比5.6兆円増加）となり、両者合わせた証券化市場規模は51.9兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。
東京都のビジネスホテル市場では、2023年１月～３月の平均客室稼働率は74.4％（前年比27.3ポイント増）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は2,102万人（前年同期比90.4％増）となりました。国内需要は
コロナ禍前と同水準で推移しており、インバウンド需要も増加していることから今後更なる市場の回復が期待されています（観光庁調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメ
ント受託資産残高を伸長させるとともに、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。
以上の結果、当第２四半期連結累計期間における売上高は52,861百万円(前年同四半期比21.4％増)、営業利益は
12,516百万円(同33.8％増)、税引前四半期利益は12,072百万円(同34.1％増)、親会社の所有者に帰属する四半期利
益は8,164百万円(同33.7％増)となりました。

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2

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トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信
セグメント毎の業績は次のとおりであります。
(不動産再生事業)
当第２四半期連結累計期間は、「大塚トーセイビルⅡ」（東京都豊島区）、「柏トーセイビル」（千葉県柏市）、「ステラコート東糀谷」（東京都大田区）等26棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション64戸を販売いたしました。
仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて31棟、土地10件及び中古区分マンション
47戸を取得しております。
また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を344百万円計上しております。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は34,017百万円(前年同四半期比17.5％増)、セグメント利益は7,165百万円(前年同四半期比18.1％増)となりました。
(不動産開発事業)
当第２四半期連結累計期間は、賃貸マンション「THE PALMS町田」（東京都町田市）を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）、「THEパームスコート綱島」（神奈川県横浜市）等において、44戸を販売いたしました。
仕入につきましては、賃貸マンション開発用地５件、賃貸アパート開発用地２件、分譲マンション開発用地１件、141戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は6,396百万円(前年同四半期比26.5％増)、セグメント利益は1,296百万円(前年同四半期比62.6％増)となりました。
(不動産賃貸事業)
当第２四半期連結累計期間は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。
当第２四半期連結累計期間末の賃貸物件数は、物件取得30棟及び賃貸開始３棟、物件売却20棟及び賃貸終了２棟に伴い、前連結会計年度末の91棟より、11棟増加し102棟となりました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は3,164百万円(前年同四半期比9.7％増)、セグメント利益は1,525百万円(前年同四半期比5.4％増)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当第２四半期連結累計期間は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,722,896百万円から、ファンドの物件売却により118,235百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより729,567百万円の残高が増加し、当第２四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高
は、2,334,229百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は4,185百万円(前年同四半期比54.4％増)、セグメ
ント利益は2,978百万円(前年同四半期比69.1％増)となりました。
(注)

アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)
当第２四半期連結累計期間は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当第２四半期連結会計期間末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で503棟、分譲マンション及び賃貸マンションで338棟、合計841棟（前年同四半期末比64棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は3,276百万円(前年同四半期比4.8％増)、セグメント利益は518百万円(前年同四半期比5.0％減)となりました。

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トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信(ホテル事業)当第２四半期連結累計期間は、行動制限の緩和や全国旅行支援の実施による国内需要の回復、入国制限や水際対策の緩和によるインバウンド需要の回復が見られました。これに伴い、客室単価、客室稼働率がほぼコロナ禍前の水準まで改善し、売上高、セグメント損益ともに前年同期を上回りました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は1,821百万円(前年同四半期比121.7％増)、セグメント利益は475百万円(前年同四半期はセグメント損失259百万円)となりました。
②経営成績等に関する分析、検討内容
当社グループの主力市場である国内不動産投資市場は、世界的なインフレ傾向に伴う金利上昇を背景に欧米や韓国の投資家の旺盛な投資姿勢が弱まった一方で、国内およびアジア投資家の強い需要は継続しており、取引は堅調に継続しています。また、新型コロナウイルスの5類移行に伴い人流が増加し、オフィス回帰の動きや宿泊需要の回復が進んでいます。
このような事業環境のなか、当第２四半期連結累計期間の当社グループの業績は売上高528億円（前年同期比21.4％増）、営業利益125億円（同33.8％増）、税引前利益120億円（同34.1％増）となりました。通期計画に対する進捗率は売上高で62.2％、税引前利益で86.2％と、大きく進捗しています。
事業セグメント別では、不動産再生事業の１棟物件や中古区分マンションの販売が好調に推移したほか、不動産開発事業も賃貸マンションの売買利益が上振れ、これらの売買事業がグループ全体の収益を牽引しました。そして、当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスでは、不動産賃貸事業や不動産管理事業は計画通りに進捗しています。また、回復基調が強まるホテル事業においては、客室単価、客室稼働率がともに想定を上回り、期初計画を大きく上振れて進捗しました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業は、受託ファンドの物件売却に係るディスポジション報酬やアクイジション報酬の獲得により収益を伸ばし、受託資産残高も総額2.3兆円（前期末比6,113億円増）となりました。
なお、当社は、DX推進によるグループのビジネスの変革と、業務効率改善に取り組んでおり、このたび、グループの不動産DX部門を担う新会社「トーセイ・プロップテック株式会社」の設立を決定いたしました。
新会社では、実証実験を続けていた不動産を裏付けとしたセキュリティ・トークン発行事業及び不動産クラウド
ファンディング事業の拡大、デジタルテクノロジーを用いた区分マンションの直販事業の立ち上げなど、DXを活用
した取り組みを加速してまいります。
（２）連結財政状態に関する定性的情報① 財政状態の分析
当第２四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ13,597百万円増加し、224,553百万円となりました。負債は6,309百万円増加し、144,974百万円となりました。
総資産が増加した主な要因は、営業債権及びその他の債権が減少したものの、現金及び現金同等物及び棚卸資産が増加したことによるものであります。負債が増加した主な要因は、営業債務及びその他の債務及び有利子負債の増加によるものであります。
また資本は7,288百万円増加し、79,578百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払、自己株式の取得及び処分によるものであります。
② キャッシュ・フローの状況の分析
当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ12,277百万円増加し44,044百万円となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、14,498百万円(前年同四半期比82.2％増)となりました。これは主に、税引前四
半期利益12,072百万円、営業債権及びその他の債権の減少5,159百万円、法人所得税の支払額2,817百万円等によるものであります。

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トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、4,305百万円(前年同四半期比30.4％減)となりました。これは主に、子会社の取得による支出2,453百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、2,083百万円(前年同四半期は1,027百万円の使用)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出23,988百万円及び配当金の支払額2,407百万円等があったものの、長期借入れによる収入29,869百万円等があったことによるものであります。
（３）連結業績予想に関する定性的情報
当第２四半期連結累計期間における業績は、概ね計画通りに推移しており、2023年１月12日に公表いたしました
通期の連結業績予想については変更ありません。
なお、本資料に記載されている業績予想等の将来に関する記述は、当社が本資料の発表日現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等はさまざまな要因によって予想数値と異なる結果となる可能性があります。

２．サマリー情報(注記事項)に関する事項（１）当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動該当事項はありません。
（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更
該当事項はありません。
（３）追加情報新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う会計上の見積りについて
当社グループでは、棚卸資産の評価、固定資産の減損会計及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りにおいて、新型コロナウイルス感染症の拡大が、将来の収益に一定の影響を与えると仮定しております。
当第２四半期連結会計期間末において、商業施設以外の不動産市況は既に回復していると認識しておりますが、商業施設については、新型コロナウイルス感染症の影響が当面継続し、2023年11月末に向け、徐々に回復していくとの見通しをもっております。

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トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信

３．要約四半期連結財務諸表及び主な注記（１）要約四半期連結財政状態計算書(単位：千円)当第２四半期
連結会計期間(2023年５月31日)

前連結会計年度(2022年11月30日)
資産
流動資産
現金及び現金同等物

31,767,008

44,044,834

営業債権及びその他の債権

10,038,132

5,207,521

棚卸資産

95,303,762

101,183,316

その他の流動資産

22,64023,136

137,131,544

150,458,808

有形固定資産22,963,356

23,095,985

投資不動産

39,864,258

40,279,897

のれん

1,401,740

1,401,740

無形資産

205,354

179,326

営業債権及びその他の債権

1,457,809

1,394,936

その他の金融資産

7,219,963

7,141,126

繰延税金資産698,518

580,120

その他の非流動資産

13,254

21,159流動資産合計非流動資産

非流動資産合計

73,824,257

74,094,292

210,955,801

224,553,101

営業債務及びその他の債務

5,681,615

6,380,529

有利子負債

13,739,325

14,769,414

未払法人所得税等

1,935,664

3,368,979

資産合計
負債及び資本
負債
流動負債

引当金

1,079,970

632,796

流動負債合計22,436,575

25,151,719

3,612,629

3,673,035

111,108,220

114,307,683

退職給付に係る負債

704,268

731,558

引当金

15,44934,584

非流動負債
営業債務及びその他の債務
有利子負債

繰延税金負債
非流動負債合計
負債合計

787,980

1,075,617

116,228,549

119,822,478

138,665,124

144,974,198

6,624,890

6,624,890

資本
資本金
資本剰余金

6,775,532

7,208,244

利益剰余金60,029,994

65,783,886

自己株式△1,533,670△429,922

393,929

276,342

72,290,677

79,463,442－

115,460

72,290,677

79,578,903

210,955,801

224,553,101

その他の資本の構成要素
親会社の所有者に帰属する持分合計
非支配持分
資本合計
負債及び資本合計－

6－

トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信（２）要約四半期連結包括利益計算書(単位：千円)前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間(自 2021年12月１日(自 2022年12月１日
至 2022年５月31日)
至 2023年５月31日)
売上高43,552,312

52,861,365

売上原価

28,835,086

33,930,374

売上総利益

14,717,225

18,930,991

販売費及び一般管理費

5,679,284

6,565,234

325,234

166,777

その他の収益その他の費用5,292

16,343

営業利益

9,357,882

12,516,190

金融収益

188,728

190,689

金融費用

545,879

633,935

税引前四半期利益

9,000,732

12,072,944

法人所得税

2,893,477

3,909,848

四半期利益

6,107,254

8,163,096

89,194△93,809△8,544－80,649△93,80923,444

4,842

11,287△28,619

34,731△23,777

その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
確定給付制度の再測定
小計
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
小計
税引後その他の包括利益

115,381△117,587

6,222,635

8,045,509

6,107,254

8,164,135

非支配持分

－

△1,039四半期利益

6,107,254

8,163,096

6,222,635

8,046,548

四半期包括利益
四半期利益の帰属
親会社の所有者

四半期包括利益の帰属
親会社の所有者
非支配持分－△1,0396,222,635

8,045,509

基本的１株当たり四半期利益(円)128.56172.35

希薄化後１株当たり四半期利益(円)128.46172.00

四半期包括利益

親会社の所有者に帰属する１株当たり四半期利益

－

7

－

トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信（３）要約四半期連結持分変動計算書
前第２四半期連結累計期間(自2021年12月１日

至2022年５月31日)(単位：千円)

資本金

2021年12月１日残高

6,624,890

その他の
資本の
構成要素

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

6,790,172

53,250,370△911,662

四半期利益

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

204,969

65,958,740

65,958,740

6,107,254

6,107,254

6,107,254

その他の包括利益
四半期包括利益－－

6,107,254－

資本合計

115,381

115,381

115,381

115,381

6,222,635

6,222,635

所有者との取引額
自己株式の取得△1,569△499,895△501,465△501,465

自己株式の処分△592

22,50921,916

21,916△1,815,783△1,815,783

8,544

－

－

328,895

69,886,043

69,886,043

剰余金の配当△1,815,783

その他の資本の構成要素から利益剰△8,544余金への振替2022年５月31日残高

6,624,890

当第２四半期連結累計期間(自6,788,009

57,533,296

2022年12月１日

至△1,389,049

2023年５月31日)(単位：千円)

2022年12月１日残高

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

6,624,890

6,775,532

60,029,994△1,533,670

四半期利益

393,929

8,164,135

その他の包括利益
四半期包括利益

その他の
資本の
構成要素

－

－

8,164,135

－

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

非支配持分

資本合計

72,290,677－

72,290,677

8,164,135△1,0398,163,096△117,587△117,587△117,587

8,046,548△117,587△1,0398,045,509

所有者との取引額
自己株式の取得△2,619△113,831△116,451△116,451

自己株式の処分

435,332

1,217,580

1,652,912

1,652,912△2,410,243△2,410,243

剰余金の配当△2,410,243

新規連結による変動額
2023年５月31日残高

6,624,890

7,208,244

65,783,886－△429,922

8－

276,342－

116,500

116,500

79,463,442

115,460

79,578,903

トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信（４）要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書(単位：千円)前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間(自 2021年12月１日(自 2022年12月１日
至 2022年５月31日)
至 2023年５月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前四半期利益
減価償却費

9,000,732

12,072,944

784,741803,803

引当金及び退職給付に係る負債の増減額(△は減少)△289,175△455,580

受取利息及び受取配当金△188,728△190,689

545,879

633,935

支払利息
営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加)

18,472

5,159,110

棚卸資産の増減額(△は増加)

2,038,981△1,344,980

営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少)△199,209405,697

その他△252,262△109,042

小計

11,459,430

16,975,198

110,733

190,794△3,611,223△2,817,483

利息及び配当金の受取額
法人所得税の支払額
法人所得税の還付額
営業活動によるキャッシュ・フロー

－149,647

7,958,940

14,498,157△22,470△61,082

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
投資不動産の取得による支出△1,052,617△496,638

無形資産の取得による支出△24,508△17,576

貸付金の実行による支出△434,300△1,219,000

貸付金の回収による収入
その他の金融資産の取得による支出
その他の金融資産の回収による収入

3,080

4,174

△2,895,915△68,714363,270

5,255△2,154,339△2,453,851

31,4062,072△6,186,394△4,305,359

短期借入金の純増減額(△は減少)

1,084,000△2,084,653

長期借入れによる収入

20,440,050

29,869,725

子会社の取得による支出
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー

長期借入金の返済による支出△19,394,045△23,988,379

社債の償還による支出△40,678△20,678

リース負債の返済による支出△212,353△218,749

非支配持分からの払込による収入－

116,500△1,815,748△2,407,851

自己株式の取得による支出△499,895△113,831

自己株式の処分による収入

22,132

1,653,690

配当金の支払額

利息の支払額財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高△610,729△722,198△1,027,268

2,083,571

745,277

12,276,369

33,560,679

31,767,008

現金及び現金同等物に係る換算差額

5,220

1,455

現金及び現金同等物の四半期末残高

34,311,177

44,044,834

－

9

－

トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信（５）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

(６)

要約四半期連結財務諸表に関する注記

１．セグメント情報等
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役
会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発
事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営事業等を行っております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前第２四半期連結累計期間(自2021年12月１日

至2022年５月31日)(単位：千円)
報告セグメント

不動産
再生事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

ホテル事業

28,951,915

5,056,317

2,884,941

2,709,943

3,127,640

821,552－

43,552,312－－

73,598

8,071

696,9782,613△781,260－

合計

28,951,915

5,056,317

2,958,540

2,718,014

3,824,618

824,165△781,260

43,552,312

セグメント利益又は損失

6,067,999

797,109

1,446,700

1,761,183

545,654△259,062 △1,001,703

9,357,882

調整額

合計

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の売上高

金融収益・費用(純額)△357,150

税引前四半期利益

9,000,732

当第２四半期連結累計期間(自2022年12月１日

至2023年５月31日)(単位：千円)
報告セグメント
調整額

合計

不動産
再生事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

ホテル事業

34,017,017

6,396,938

3,164,786

4,185,181

3,276,386

1,821,054－

52,861,365－－

88,5455,890

576,904

9,815△681,156－

合計

34,017,017

6,396,938

3,253,331

4,191,071

3,853,291

1,830,869△681,156

52,861,365

セグメント利益

7,165,048

1,296,086

1,525,334

2,978,306

518,285475,610 △1,442,480

12,516,190

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の売上高

金融収益・費用(純額)△443,246

税引前四半期利益

12,072,944

－

10

－

トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信
２.

配当金
前第２四半期連結累計期間及び当第２四半期連結累計期間における配当金支払額は、以下のとおりであります。
前第２四半期連結累計期間(自決議

１株当たり配当額(円)

2022年２月25日
定時株主総会38

１株当たり配当額(円)

2023年２月24日
定時株主総会３.

至配当金の総額(千円)1,815,783

当第２四半期連結累計期間(自決議2021年12月１日

2022年12月１日

配当金の総額(千円)51

2,410,243

2022年５月31日)
基準日

効力発生日

2021年11月30日

2022年２月28日

至2023年５月31日)
基準日

効力発生日

2022年11月30日

2023年２月27日

１株当たり情報前第２四半期連結累計期間(自 2021年12月１日
至 2022年５月31日)

当第２四半期連結累計期間(自 2022年12月１日
至 2023年５月31日)

親会社の所有者に帰属する四半期利益(千円)

6,107,254

8,164,135

希薄化後１株当たり四半期利益の計算に使用する当期利益(千円)

6,107,254

8,164,135

発行済普通株式の加重平均株式数(株)47,504,621

47,370,964

36,332

96,33147,540,953

47,467,295

基本的１株当たり四半期利益(円)128.56172.35

希薄化後１株当たり四半期利益(円)128.46172.00

希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
普通株式増加数(株)希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
普通株式の加重平均株式数(株)(注) 基本的１株当たり四半期利益は、親会社の所有者に帰属する四半期利益を、四半期連結累計期間中の発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。

－

11

－

トーセイ株式会社(8923) 2023年11月期 第２四半期決算短信(７) 重要な後発事象に関する注記（連結子会社による吸収分割）
当社は、2023年６月26日開催の取締役会において、株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業に関する権利義務を、当社が新設する子会社トーセイ・アール株式会社に吸収分割の方法で承継すること等を内容とする合意契約を株式会社LIXILリアルティと締結することを決議し、同日付で契約を締結しております。
なお、IFRS第３号の規定を適用していますが、現時点において当該企業結合に関する会計処理が完了していない
ため、会計処理に関する詳細な情報は記載しておりません。
１.企業結合の概要(1）吸収分割により新設される企業の名称
トーセイ・アール株式会社(2）相手先企業の名称及び承継事業の内容
相手先企業の名称 株式会社LIXILリアルティ
承継事業の内容

不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業(3）吸収分割を行った主な目的
トーセイグループは、東京圏を主たる投資エリアとし、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産ファンド・コ
ンサルティング事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業、ホテル事業の６事業を営む総合不動産企業として、幅広く事業展開をしております。なかでも主力事業である不動産再生事業では、資産価値の劣化した不動産を取得し、環境性能や利便性・デザイン性向上などのバリューアップを施して物件の資産価値を高めた後に、不動産ファンド
や一般法人、エンドユーザーなどの幅広いお客様へ再生した不動産を販売するサービスを提供しております。株式
会社LIXILリアルティの資産流動化事業を承継する吸収分割を行うことで、不動産再生事業における人員増強を図り、また、同社が保有する収益不動産６棟、収益区分店舗３区画、収益区分ビル１区画及び区分マンション109戸を仕入の一環として取得いたします。
(4) 吸収分割の効力発生日
2023年９月１日(5）承継事業の資産・負債の項目及び金額承継する事業に関する資産、負債、契約その他の権利義務のうち、吸収分割契約に定める範囲において承継いたします。なお、承継する資産、負債の金額はそれぞれ11,329百万円、230百万円であります。
(6）支払対価及びその内訳
吸収分割の分割対価として、トーセイ・アール株式会社より株式会社LIXILリアルティに対して金銭を交付する予定です。守秘義務契約に基づき具体的な金額については非開示とさせていただきます。

－

12－