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法定講習会のご案内 ・
・・
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・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ1～2
判例紹介（賃貸）・・
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・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ3～4
判例紹介（売買）・・
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・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ5～6

平成31年度定時総会開催報告・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ7

のぼり旗の掲示にご協力ください・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ7
空き家バンク登録物件の媒介業務にご協力ください・・・・・・・・ｐ8
国土利用計画法による事後届出について・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ8
賃貸不動産経営管理士試験概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ9「全宅管理」入会のご案内 ・・・・・・
・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ10
新入会員紹介 ・・
・・
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・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ11

vol.

138
2019.8.1

宅地建物取引士法定講習会のご案内
宅地建物取引士証の更新、または試験合格より１年以上経過されてからの交付を希望される方は、知事の指定する法定講習会を受講しなければなりません。
当協会では茨城県知事の指定のもと、年間１２回
水戸会場とつくば会場で交互にこの法定講習会を実施しております。
更新の方

へは取引士証有効期間満了日前１０ヶ月以内に、講習会の案内・申込書をご本人様へお送りしています。なお、転居等でご住所に変更がある場合、この通知が届きません。
お手数ですが、宅建協会へご連絡ください。
茨城県外登録の方

で受講を希望される方は、登録している都道府県の知事より県外受講の許可が必要になります。ご受講自体は可能です。どうぞご相談ください。

〈ご注意ください〉
平成30年度から、茨城県内では別団体でも法定講習会を実施しております。宅建士の皆様のもとへは、宅建協会の申込書と別団体からの申込書が届いているかと思われます。必要書類・振込用紙等の取り違えが生じておりますので、書類の混同に十分お気をつけください。
法定講習会は、信頼と実績の、
ハトのマークの茨城県宅建協会へぜひお申込みください。

この緑色の封筒が届きます！

1

■2019 年度宅地建物取引士法定講習会開催日時・会場（第316回～第321回）
講

習

日

会

場

受講対象

１０月１０日（木）

ホテルグランド東雲
つくば市小野崎488-1

宅建士証有効期間がR2.4.9までの方

１１月１９日（火）

ホテルレイクビュー水戸
水戸市宮町1-6-1

宅建士証有効期間がR2.5.18までの方

１２月１０日（火）

ホテルグランド東雲
つくば市小野崎488-1

宅建士証有効期間がR2.6.9までの方

2020年（令和２年）
１月２２日（水）

ホテルレイクビュー水戸
水戸市宮町1-6-1

宅建士証有効期間がR2.7.21までの方

２月１８日
（火）

ホテルグランド東雲
つくば市小野崎488-1

宅建士証有効期間がR2.8.17までの方

３月１７日
（火）

ホテルレイクビュー水戸
水戸市宮町1-6-1

宅建士証有効期間がR2.9.16までの方※申込み締切りは、各講習日の２週間前です。
※この法定講習会は、宅建士の方がお持ちの宅建士証を更新するために５年に１度受けていただく講習会です。
業者様にご出席いただく、法定研修会ではございませんので、ご注意ください。

講習会申込書は、協会へのお電話だけでなく、ホームページ上からも請求可能です！
（更新予定の方には自動的にこちらからお送りいたします。）
どうぞご利用ください。

（公社）茨城県宅地建物取引業協会本部
茨城県水戸市金町3-1-3
TEL 029-225-5300

QRコードから講習会スケジュールを確認できます。

茨城県不動産会館１F

FAX 029-224-5870

http://i-takken.or.jp/
2

最近の
判例から

（RETIO.No.113 2019年春号より）

̶ 原状回復費用 ̶
築40年超のアパートに賃借人が12年間居住した場合における原状回復費用算定の一事例
昭和 47 年築のアパートに 12 年間居住した賃借人が負担すべき原状回復費用について、室内塗装費用・クッ
ションフロア張替え費用の 5% 相当額と査定された事例（東京地裁1

平成 28 年 8 月 19 日判決

一部認容

ウエストロー・ジャパン）

事案の概要

平成 14 年 9 月、賃借人Ｘ（原告）は、Ｙ（被告）が所有する昭和 47 年築の本件アパートのー室（本件居室）を、下記条件にて賃借した。
・賃料：月額 7 万 9000 円
・敷金：15 万 8000 円
・契約の解約：Ｘは1 ヵ月以上の予告期間を置いて本件賃貸借契約を解除することができる。ただし、Ｘは、予告期間に代えて賃料の1か月分相当額をＹに支払い、即時解約することができる。
平成 26 年 7月1日、
Ｘは仲介業者Ａを通じてＹに対し、解約日を同年 8 月15日とした解約届を差し入れた。
Ｙは、明渡された本件居室内部が荒れ果てており、相当の原状回復費用がかかるとして、Ｘに対し、敷金及び前払賃料と当該原状回復費用とを相殺するとした。
Ｘは差し入れていた敷金15 万 8000 円及び前払賃料 7 万 9000 円のうち日割り計算による精算金 6 万 1164 円、計21万9164 円の支払を求める本件訴訟を提起した。
本件訴訟においてＹは、Ｘが負担する原状回復費用は計 43 万 5750 円になると主張した。
・汚損等による本件居室の壁及び天井の塗装費用：50% 負担（5 万 2800 円）
・汚損による便器セット取替費用：全額負担（15 万 5000 円）
・汚損によるクッションフロア取替え費用：全額負担（2万8000 円）
・襖張替等：全額負担（6 万 600 円）
・天袋張替等：全額負担（9600 円）
・畳表替：50% 負担（3 万 3000 円）
・ひびの入ったガラスの修繕：全額負担（3 万 6000 円）
・ルームクリーニング：全額負担（3 万 5000 円）
・諸経費：全額負担（5000 円）
・消費税：2 万 750 円

3

2

判決の要旨

裁判所は、原状回復費用について次のように判示するなどして、Ｘの請求を一部認容した。

①塗装費用
本件アパートは昭和 47 年築の建物であり、平成 26 年の時点で築後約 42 年が経過していること、Ｘが本件居室を約 12 年間にわたって賃借していたこと等からすると、通常使用がされていた場合の本件居室の塗装の残存価値は、塗装の再施工に要する費用の10% と見るのが相当である。そして、本件居室内部の写真からうかがわれるＸの使用状況に照らすと、その半分である 5%（5280 円）についてＸの負担とするのが相当である。
②クッションフロア張替え
通常使用がされていた場合の残存価値は再施工費用の10% と見るべきところ、本件居室内部の写真からうかがわれるＸの使用状況に照らすと、その半分である 5%（1400 円）についてＸの負担とするのが相当である。
③襖張替え等襖については、Ｘが責任を自認する和室間仕切りの襖及び押し入れ襖各 l 枚を除き、Ｘの故意過失により損耗したことを認めるに足りる証拠がない。
したがって、
Ｘが原状回復費用を負担すベきなのは上記 2 枚（計2 万 800 円）である。
④ルームクリーニング
証拠によれば、本件居室については、独りで住んでいたＸが高齢で必ずしも体が自由に動かせなかったこともあって、日頃の清掃が十分に行われておらず、そのために汚れが固着した部分もあるものと認められ、このことからすると、ルームクリー
ニング（3 万 5000 円）の費用は全額Ｘ負担とするのが相当である。
⑤ガラス修繕
本件居室のような鉄線入りのガラスは、鉄線が熱やさびによって膨張することにより、ひびが入ることがあると認められるところ、本件居室のガラスの割れ方は、1点に外力が加わったようなものではなく、また、Ｘが何らかの外力を加えたことをうかがわせる証拠もないことからすると、上記のひびがＸの故意過失により生じたものであると認めることはできない。
⑥便器セット取替、天袋張替え等、畳表替え
写真を見ても改修等が必要であったと認めることはできず、ほかにそれが必要であったことを認めるに足りる証拠はない。
⑦Ｘが負担する原状回復費用
上記①～④に、相当する諸経費 625 円、消費税 5048 円を加え、Ｘが負担する原状回復費用は計 6 万 8153 円となる。

3

まとめ

本判例は、国士交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイ
ドライン」に沿ったものであり、個別の具体的な取り扱いについて参考になるものと思われる。
（調査研究部 調査役）

4

最近の
判例から

（RETIO.2019.1

No.112より）

̶ 直接取引と報酬請求権 ̶
媒介業者を排除して直接取引にて売買契約を締結した売主に対して媒介報酬全額の支払が命じられた事例
売主のあっせんによって買主が金融機関から購入資金の融資を受けたときは媒介契約に基づく媒介報酬を支払わないとする旨の合意があったとして、直接取引にて買主と売買契約を締結した売主が媒介業者に対する媒介報酬の支払いを拒絶した事案において、売買契約は媒介業者の媒介により成立したものであるとして、
民法130条（条件成就の妨害）に基づき、媒介業者による約定の媒介報酬請求全額を認容した事例（東京地1裁

平成 29 年 11 月 15 日判決

認容

ウエストロ一・ジャパン）

事案の概要

Ｘ
（媒介業者）は、Ｙ（売主・宅建業者）からＹが所有する賃貸ビルの売却の媒介の依頼を受け、平成 27 年 4 月10 日、
Ｙと標準媒介契約約款に基づく一般媒介契約を締結した。
Ｘは、本物件について物件調査を行うなどの必要な初期調査を済ませたうえで、レインズに登録し、チラシを配布し、金融機関にダイレクトメールを送信するなどして買主を募集した。
平成 27 年 6 月、不動産情報サイトで本件物件の存在を知ったＡ（買主・一般事業法人）がＸに連絡し、本件物件を内覧したうえで、同年 7月、
ＡはＸに対して、銀行融資が得られれば本件物件を購入したい旨を表明し、不動産購入申込書（有効期限は同年 8 月16日）を提出した。その後、
Ｘは、本物件について不動産自体の通常調査に加えて、機械や設備の作動
状況、賃借人や駐車場利用者との契約状況等、賃貸物件としての収支を把握するために必要な事項についてＹから資料を入手し、その結果に基づき重要事項説明書や付属資料を作成し、売買契約書案と共にＹに送付した。これらの媒介活動の結果、ＹとＡとの間では、Ａが売買代金について融資を受けることができれば、多少の事務的な手続きを経るだけで直ちに本件物件について売買契約を成立させることができる状態になっていた。
この間、Ｘ・Ｙの媒介契約期限が 7月10 日に到来したため、10 月10 日まで更新した。
しかしながら、8 月になって銀行からの融資が不承認となった
ため、Ｘ・Ｙ・Ａが集まり今後の方策を協議し、ＸとＹのそれぞれがＡに融資してくれる金融機関を探すことが話し合われた。
Ａが退席後、Ｙの代表者はＸの営業担当者に対して「当社がＡに融資してくれる銀行を見つけた場合には、約定の媒介報酬は払わない」と発言したが、Ｘの営業担当者はこの発言に対して返答しなかった。
その後、Ｙが自社の取引銀行にＡを紹介した結果、Ａは本件物件購入資金の融資を得られることになった。この間、再度、Ｘ・Ｙの媒介契約の期限が到来したため、Ｘは本件媒介契約を再度更新するようＹに求めたが、Ｙは更新を拒絶した。
そして、
ＹとＡは、10 月23日、
Ｘを媒介業者とすることなく、Ｘ

5

が作成した重要事項説明書や売買契約書の内容を利用して 2 億 8640 万円で本件売買契約を締結し、所有権移転登記手続をした。
Ｘは、ＹがＸを排除して売買契約を締結し、故意にＸの媒介による売買契約の成立を妨げたと主張して、民法 130 条により条件の成就が擬制された事を前提とする約定の媒介報酬又は同媒介契約上の直接取引条項に基づく相当額の媒介報酬の2支払を求めて訴訟を提起した。

判決の要旨

裁判所は、次のように判示して、Ｘの請求を認容した。

（1）媒介報酬の不払特約について
Ｙは、ＹのあっせんによってＡが融資を受けられたときは、本件媒介報酬を不払とする特約がＸの黙示的承諾によって締結されたと主張する。しかし、買主に対する不動産購入資金の融資の紹介、あっせん等は、売主から売却依頼を受けた媒介業者が本来的に行うべき媒介業務には含まれず、本件媒介契約書上もＸが契約の相手方の融資の実現に向けた業務を行うべき旨は定められていない。
また、
ＸとＹはいずれも不動産仲介業等を営む株式会社であり、仮に媒介契約における合意内容を変更するのであれば、媒介契約の変更契約書等の書面を作成するのが当然であり、Ｘの営業担当者が明示的に異議を述べなかったからといって本件において黙示的承諾によって特約が成立したとは認められない。
（2）本件売買契約からのＸの排除について
Ｙは、売買契約の成立が確実な中でＸとの媒介解約の更新を拒絶し、Ｘが提供した媒介行為の成果を利用して、Ａと直接交渉により本件売買契約を成立させたものであり、Ｘを排除して故意にＸの媒介による売買契約の成立を妨げたものと認められ、Ｘは、民法130 条に基づき、Ｘの媒介により本件売買契約が成立したものとみなし、約定の媒介報酬の支払を請求できる。
（3）本件媒介契約に基づく媒介報酬額
Ｘは、本件売買契約を成立させる上で必要とされる媒介行為をつつがなく実施しており、Ｙが殊更にＸを排除しなければ、残務を問題なく完結し、本件売買契約を成立させたものと見込まれるから、約定の媒介報酬全額を請求するにふさわしい媒
介行為がされたものと評価するべきであり、本件媒介契約に基づく約定の報酬を減額すべき合理的な理由も認められない。
よって、ＹはＸに、本件売買契約の成約本体価格に対する約定の媒介報酬 934 万 4160 円（＝売買代金額の3%+6 万円＋消費税）を支払え。

3

まとめ

本裁判例は、標準媒介契約約款に基づく契約書において、不動産購入資金の融資の紹介、あっせん等は媒介業務になっていないこと等から、たとえＸが売買契約の成立に必要であった融資の紹介、あっせん等を行わなかったとしても、Ｘの媒介行為には

不適切、不十分な点は認められず、故意にＸの仲介による売買契約の成立が妨げられたものであり、媒介報酬額を減ずべき合理的な理由もないとして、約定の媒介報酬額全額の請求が認められた事例である。
（調査研究部 主任調整役）

6

平成31年度定時総会が開催されました
令和元年5月27日（月）、ホテルレイクビュー水戸「飛天の間」におきまして平成31年度定時総会が開催され、御来賓として、
茨城県土木部都市局長 仙波義正様、
土木部技監兼都市局建築指導課長 足立信幸様、建築指導課長補佐 大川仁様、建築指導課係長 深谷昌広様のご臨席を賜り、仙波局長より大井川和彦茨城県知事の祝辞を代読いただきました。
総会では、宅建協会の報告事項審議事項、並びに保証協会茨城本部の報告事項の全議案が承認されました。

張替会長挨拶

来賓祝辞：仙波局長

宅建協会議長：車副会長

保証協会議長：三輪副本部長

のぼり旗の掲示にご協力ください
宅建協会ではハトマーク会員のより一層の連携強化とハトマークの知名度アップのため、全会員様にのぼり旗を配布しております。
事務所の出入り口や目立つところに、のぼり旗をたててPRにご協
力ください。業者様やお客様へ、信頼と安心のハトマークを広めましょう。
なお、別途希望者には有償配布を検討しております。大変お手数
ではございますが、掲示用のポールにつきましては、各自でご準備くださいますようお願いいたします。

7

空家バンク登録物件の媒介業務にご協力ください
現在、宅建協会では、25の市町村と空家バンク（一部空地を含む）の協定を締結し、市町村が取り組む空家対策に協力をさせていただいております。
空家バンクの協定とは、物件所有者等が市町村に対して空家バンクへの登録申込があった物件に対し、本会が会員より媒介業者を推薦する制度です。
空家バンク申し込みの物件情報は、支部より該当支部会員の皆様に提供されますので、是非とも会員各位のご協力をよろしくお願いいたします。
協定締結先市町村【R1.6.30現在】
①利

根

町

②美

⑤茨

城

町

⑥つ

⑨筑

西

市

⑩笠

⑬高

萩

⑰鹿

浦

村

③かすみがうら市④常 陸 太 田 市

市

⑦稲

敷

市

⑧下

妻

市

市

⑪牛

久

市

⑫那

珂

市

市

⑭つくばみらい市

⑮桜

川

市

⑯石

岡

市

嶋

市

⑱龍

市

⑲常

総

市

⑳守

谷

市

㉑鉾

田

市

㉒行

市

㉓小

市

㉔神

栖

市

㉕古

河

市

く

ば
間

ケ

崎
方

美

玉

国土利用計画法による事後届出について

土地は貴重な資源であり、私たちの生活や企業活動にとって不可欠な基盤です。そのため国土利用計画法では、土地取引の届出が義務付けられています。
売買などにより一定面積以上の土地の権利を取得した方は、契約締結日を含めて２週間以内に、土地の所在する市町村への届出が必要になりますので、周知についてよろしくお願いします。
１

届出の必要な面積【市街化区域】 2,000平方メートル以上【市街化区域以外の都市計画区域】 5,000平方メートル以上【都市計画区域外の区域】 10,000平方メートル以上

２ 届出の必要な取引・売買・一時金を伴う地上権、賃借権の設定又は譲渡※農地の取引（農地法第5条第1項

等

農地転用）
の場合を含みます。

※上記契約の予約である場合や、停止条件付、期限付、買戻特約付契約である場合も含みます。
※一時金とは、地代不払い等の場合に担保とされる敷金や保証金等ではなく、権利金や礼金のようなものを指します。
３

問い合わせ先茨城県政策企画部水・土地計画課

029（301）
2619（URL：http://www.pref.ibaraki.jp/kikaku/mizuto/todokede.html）

8

［試験に関する問い合わせ先］ TEL.04-7170-5520 （受付は平日10 : 00～17 : 00）

9

賃貸不動産経営管理士［主催］一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会

検索

10

新たに茨城宅建協会にご入会いただきました会員の皆様です。
新入会員の皆様は、「新規免許取得者研修会」に必ずご参加ください。
所属支部

種類

免許番号

免許年月日

専任の宅建士

郵便番号

大

(3)

7493

H29.5.30

藤田さつき

310-0852

水戸市笠原町561-1

大

(1)

9087

H28.11.22

桂不動産㈱

代表者
水戸
石川

幸夫

水戸
渡邉

宗明

金山 勲生、仁平 則子、篠村 敦

水戸
片岡

知
満

片岡

水戸
彰二

亀井

石川

隆

石川
知

遠藤

清人

遠藤

土浦・つくば
幡谷

貴美

幡谷

池田

正

塚原
知

正

殿岡

土浦・つくば

池田

知

久家

浩成

久家

土浦・つくば
宮川

幸恵

宮川

今村

智志

本告

石嶋

尚

森

宮田

はる子

杉山

浩二

杉山

太田

将司

太田

鹿行
牧

五夫

県南
麻田

麻田

秀夫

片寄

県北
長谷川

仁

古河・岩井
鈴木

穴原
知

功

三浦

11

守屋
知

富光男

三浦

牛久・竜ヶ崎知池田正

土浦市粕毛705-2

H31.3.12

不動産サポーター㈱綾野

伊東ビル12201

つくば市松代1-17-3-102号㈱Ｂａｓｉｓ

305-0003

つくば市桜1-7-4

(1)

7278

H31.4.10㈱リノベ

300-1256

つくば市森の里91-7

(1)

7291

R1.5.22㈱石島建設

亮一

307-0013

結城市中央町1-17-1

2558

H29.9.6㈱結和土地建物

307-0001

結城市結城8587-7

7269

H30.12.27㈱エコワン エステート

314-0025

鹿嶋市下塙1226-2

7279

H31.4.10㈲オオタ

314-0143

神栖市神栖1-17-1

(1)

7277

H31.3.19㈱住設計企画

(1)

7295

将司

秀人
(4)

6245

達也

(1)

314-0114

神栖市日川3668-2

R1.5.31㈱オフィスＡＳＡＤＡ

302-0015

取手市井野台1-7-28

R1.5.24

三秀建設工業㈱日立支店
日立市東滑川町4-13-1

7287

R1.5.9ナッティジャパン
（同）

316-0032

日立市西成沢町2-13-52

7271

H31.1.15㈱旭興業

306-0222

古河市釈迦1286

7271

H31.1.15㈱旭興業

幸絵

306-0234古河市上辺見526-4

R1.5.14

いさお企画（同）306-0225

古河市磯部1008-4

(1)

7280

H31.4.10㈱三浦工務店

306-0311

猿島郡五霞町大福田733-5

5111

H30.2.16

水郷つくば農業協同組合

301-0000

龍ケ崎市8200(7)
孝昭

029-291-3773

291-3556029-886-5835

886-5836029-860-6108

860-6107029-886-7479

886-7480

029-887-8551

887-8558029-824-8133

821-5048

029-886-7762

886-7763

029-896-8213

896-8213

029-879-5600

873-56050296-32-2333

33-05390296-32-7611

45-4700

0299-95-6970

95-69710299-92-6111

92-0194

0299-97-0710

97-07100297-72-2401

72-62170294-42-3500

42-2565

0280-92-7081

92-3702

0280-23-4605

23-46890280-23-2653

89-12100280-84-1257

84-24850297-62-2211

62-2219

上辺見ショールーム

7289

昌代

296-0303050-5857-7704 020-4664-1078(1)
功029-296-0386

アクロス通り店

317-0052

宏泰

353-6205

JA水郷つくば不動産管理センター

H31.3.4(1)029-353-6200

阿見支店

305-0035浩二

306-8012

不動産部

7274

(1)

達也

守屋

300-0804
7275

仁

古河・岩井
古河・岩井

稲敷郡阿見町中央1-3-1
水郷つくば農業協同組合

知
知

鈴木

300-0332

長谷川
直井

ココカラ生活㈱H31.2.16(1)

達也

つくば市高崎720

R1.5.21

5111

知

古河・岩井

300-1245

(7)

(1)

知

いしも不動産つくば市竹園2-8-12

五夫

春江

水戸市石川1-4009-14

R1.5.9水郷つくば農業協同組合

信秋

知

県北
片寄

牧

310-0905

305-0032

(11)

知

㈱リーズ

H31.2.16

玄知

那珂市中里1566-2

R1.5.95111

幸恵

029-306-8011

竜ヶ崎地区本部■発行者／情報提供委員会 茨城県水戸市金町3-1-3■ＵＲＬ／http://www.i - takken.or.jp■7月1日現在会員数／1,786名

鹿行

319-2103

(7)

(1)

知

片岡建設㈱

つくば市春日2-18-8

信陸、鈴木

谷中

鹿行

水戸市笠原町1523-3

R1.5.31

６doors浩成

知310-0852

R1.5.31

(1)

FAX

水戸支店

305-0821

龍也

電話

茨城支店

7298

努

知

県西

7292

太彦

知

県西

(1)
(1)

知

土浦・つくば

7285

清人

知

土浦・つくば(1)隆

知土浦・つくば

7286

崇広

知

土浦・つくば(1)㈱イシカワ■発行所／公益社団法人 茨城県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会茨城本部

森尾

7297

満

知

土浦・つくば(1)

商号又は名称所在地

いばらき宅建 No.138 2019.8.1

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