不動研コラム

シンガポールの不動産市況（住宅市場）

Vol. 201７-03

国際部 主任専門役
德田 真紀（不動産鑑定士）
研究部 不動産ｴｺﾉﾐｽﾄ 吉野 薫

１．4 年間に及ぶ住宅価格の下落

点のマンション価格は、直近のピーク（2013 年2008 年の金融危機からの住宅市場回復過程にお10 月）から 12.4％低下しています。

いて、急激な住宅価格の高騰に直面したシンガポ

こうした中、実際にシンガポール政府は今年

ール政府は、2009 年以降累次にわたって住宅価格

3 月、住宅取引に係る売却者印紙税（SSD）を軽の抑制策を展開してきました（末尾の図表参照）。

減する措置を導入しました（図表Ⅱ）。この政

特に追加的購入者印紙税（ABSD）の導入と同税策変更を受け、一部の市場関係者は「住宅市況の税率引き上げ、および総債務返済負担（TDSR）の底入れは近い」ともみています。最近都心に規制が市場に与えた影響は大きく、日本ではあま近い高額帯の分譲マンションの売れ行きが好調

り知られていませんが、シンガポールの住宅価格であることもそうした期待を後押ししています。

は 2013 年をピークに下落に転じています（図表

図表Ⅱ 売却者印紙税（SSD）の税率変更

Ⅰ）。
図表Ⅰ シンガポールのマンション価格動向
120110マンション価格指数

新たな政策2017 年 3 月 11 日以降取得分

取得後 1 年以内

（2010 年 10 月=100.0）

106.1

100

従来
2011 年 1 月 14 日以降取得分

92.9

16％

取得後 1 年以内

12％

取得後 1 年超 2 年以内 12％

取得後 1 年超 2 年以内

8％

取得後 2 年超 3 年以内 8％

取得後 2 年超 3 年以内

4％

取得後 3 年超 4 年以内 4％

取得後 3 年超適用外取得後 4 年超適用外（資料）Inland Revenue Authority of Singapore

9080

３．大勢を占める悲観的な見方

一方、慎重な見方も根強く残っています。1
つ目の懸念は駐在員向け賃貸需要の伸び悩みで（資料）当研究所「国際不動産価格賃料指数」

す。統計上、シンガポールで働く駐在員数は伸び続けています（図表Ⅲ）。しかし同国政府は近年、外国人労働者への過度な依存を抑制しつつ労働生産性の向上を図ることにより、自国民の給与や所得を持続的に引き上げるという経済成長モデルへの転換を行っており、外国人労働者への各種規制が強化されつつあります。
図表Ⅲ 外国人駐在員数の推移（人）シンガポール・リバーバレー地区の高層コンドミニアム

250,000
200,000
150,000

２．今後の住宅価格に対する楽観的な見方

100,000
50,000

現地の市場関係者の間では、住宅価格がピー02012

クから 10％ないし 15％下落すれば政府が価格抑制の緩和策に動く、という憶測がつとに語られていました。図表Ⅰのとおり、2017 年 4 月時

（注）

2013

2014

2015

Employment Pass (EP)S Pass2016

EP は専門職、管理職、経営者等の在留資格。S Pass は中程度の熟練労働者向けの在留資格。
（資料）Ministry of ManpowerCopyright © 本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人日本不動産研究所に属します。また、記載内容の全部又は一部について、許可なく使用、転載、複製、再配布、再出版等をすることはできません。

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シンガポールの不動産市況（住宅市場）
実際に現地では“以前より駐在員のビザが下りにくくなった”“駐在員に支給される住宅手当がVol. 201７-03

国際部 主任専門役
德田 真紀（不動産鑑定士）
研究部 不動産ｴｺﾉﾐｽﾄ 吉野 薫万シンガポールドル（約 12 億円）という巨額の「ペナルティ」を支払うことになりました。

削減されている”といった声も聞かれており、民今回のケースでは開発業者は売れ残り住戸を投間コンドミニアムの賃料は引続き弱含んでいます。

げ売りするような行動を敢えて回避した訳ですが、2 つ目の懸念は、シンガポールのデベロッパー当面の間そうした潜在的なリスクがシンガポールに課せられる「ペナルティ」が住宅市場に与えるの住宅市場の重石になると考えられます。

影響です。もともとシンガポール政府は土地を住なお、今年 3 月には上述のとおり売却者印紙税

宅開発用地として払い下げる際に、土地を落札し（SSD）が減税された一方、新たに追加的権利委譲た開発業者が外資系である場合には一定期間内に税（ACD）が導入されました。従来、住宅を保有す全住戸分譲することを求めていました。政府は住る法人を売買することによって、現物の住宅を購宅価格抑制策の一環としてこれを拡張し、2011 年入する際に課せられる追加的購入者印紙税（ABSD）

12 月以降に払い下げられた住宅開発用地について、を回避することが可能でしたが、ACD の導入によすべての開発業者が「払い下げから 5 年以内に全りこうした節税が困難となりました。売れ残りを住戸の分譲を完了する」よう求めることとなりま抱えたデベロッパーが「ペナルティ」を避けるたした。しかもこれを達成できない開発業者には、めに住戸をまとめて売却しようと試みる際、この土地落札総額の 10％（2013 年 1 月 12 日以降払い節税策を採ることができなくなった訳です。住宅下げ分からは 15％）の「ペナルティ」（追加的購開発に取り組む各社はこれまで以上に「全戸完売」入者印紙税＝ABSD）を課す、というのです。のプレッシャーに晒されているといえます。

それから丸 5 年。ついにこの規定に抵触する開このように、シンガポールの住宅価格は楽観と発業者が現れたことが判明しました。現地報道に悲観とが交錯する過渡期にありますが、長く続いよると、Singapore Land 社がリバーバレー地区でた住宅市況の停滞が反転回復するか、今後の動向分譲中の物件において、今年 2 月までの期限に全が注目されます。

住戸の完売を果たすことができず、同社は 1,480（国際部 德田真紀／研究部 吉野薫）

（参考図表） シンガポール住宅価格抑制策の歩み2009 年 9 月

住宅市場の下支えのために導入されていた措置を即時撤廃、または時限付き措置を延長しないことを公表

2010 年 2 月

取得後 1 年以内に物件を売却する際の売却者印紙税（SSD）を導入
住宅購入時のローン割合（LTV）の上限を 90％から 80％に引き下げ

2010 年 8 月

SSD の適用範囲を取得後 3 年以内の売却にまで拡大
2 戸目以降の住宅購入に際して LTV 上限を 80％から 70％に引き下げ、頭金のうち現金支払い下限（※）を 5％から 10％に引き上げ

2011 年 1 月

SSD の適用範囲を取得後 4 年以内の売却にまで拡大するとともに、保有期間に応じた傾斜税率を設定
非個人による住宅購入に際しての LTV の上限を 50％に設定
既に住宅ローン負債を有する個人が新たに住宅を購入する際の LTV の上限を 70％から 60％に引き下げ

2011 年 12 月

外国人または非個人が住宅を購入する際、永住権者が 2 戸目以降の住宅を購入する際、および国籍保有者が 3 戸目以降の住宅を購入する際の追加的購入者印紙税（ABSD）を導入

2012 年 10 月

2013 年 1 月

2013 年 2 月

2013 年 6 月

住宅ローンの最大年限を 35 年とし、30 年を超えるものについては LTV の上限を引き下げ
非個人による住宅購入に際しての LTV の上限を 50％から 40％に引き下げ
ABSD の税率を引き上げ
非個人および 2 戸目以降の住宅を購入する個人の LTV 上限を引き下げ
2 戸目以降の住宅を購入する際の頭金の現金支払い下限を 25％に引き上げ
2014 年 1 月から住宅価格に応じた傾斜的固定資産税を導入し、2015 年 1 月に当該税率を引き上げることを公表
2014 年 1 月から、空室となっている住宅に対する固定資産税の還付措置を停止することを公表
総債務返済負担（TDSR）規制を導入。家計が有する負債（住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローン等も含む）の元利払いの上限を所得の 6 割に制限
2 戸目以降の住宅購入に際しての LTV 規制効果を高めるための措置を導入（住宅購入者と住宅ローン債務者とを一致させる等）

シンガポール国内の住宅を保有する住宅保有目的会社（PHE）の持分を取得または売却する際に課せられる追加的権利委譲税（ACD）を導入（注）民間コンドミニアムに係る規制のみを記載している。（※）シンガポールでは住宅購入時の頭金として現金のほかに各国民が CPF（Central ProvidentFund）の口座に積み立てた貯蓄を取り崩して充当することができる。
（資料）Monetary Authority of Singapore、Inland Revenue Authority of Singapore、PropQuest.sg、SRX 等を元に執筆者作成
2017 年 3 月

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