不動研コラム Vol. 2016-02
海外資金を活用した市場活性化の取り組み

研究部
研究員 金東煥（経済学博士）～米国ＥＢ－５についての考察～

１．はじめに条件として、外国人投資家が 100 万ドル以上の投日本の不動産市場の持続的で安定的な発展のた資を行い 10 人以上の常勤雇用(週 35 時間以上の雇めには、不動産市場の国際化が必要であると指摘

用)を 2 年間続ける必要があるが、雇用創出ターゲされている。国土交通省は、平成 25 年度に「不動ット・エリア(図表Ⅰ参照)等への投資は 50 万ドル産市場の国際展開戦略」を公表し、不動産市場の図表Ⅱ EB-5 を活用した不動産開発プロジェクト

アウトバウンド・インバウンド両面における現状の課題と今後の方向性等がとりまとめられた。日
本の不動産会社等の海外展開のみならず、日本の国内不動産市場においても海外資金を活用して市場活性化を促進しようとする方向性が示されたのである。一方、諸外国では、既に海外資金を活用して自国の不動産市場や地域経済を活性化しよう(コムキャストセンター、写真右側 2 番目)とする様々な取り組みが実施されている(*)。本稿
では、その代表例とも言える米国 EB-5 プログラムに焦点をあて、海外資金を活用した市場活性化に関する米国の取り組みについて考察する。

図表Ⅲ EB-5 による対米投資額の推移（百万ドル）
5,0004,378
総投資金額

4,000

２．EB－5 プログラムの概要と現況
米国 EB-5 プログラム(Employment Based 5thPreference Program、以下 EB-5)は、米国移民法

2,558

3,000
1,839 1,850

2,0001,000

3216336857860に基づいて、米国内で雇用創出をもたらす一定の条件を満たした投資を行う外国人に永住権を付与する制度で、1990 年に導入された。EB-5 は、投資

図表Ⅰ

出典：Rosenfeld and Sam Rhoads(2015)より

EB-5 の概要

主管・時期

米国移民局（U.S. Citizenship and Immigration Services）・1990 年制度導入

目的外国人の投資資金を活用して地域経済の活性化を促進するため

投資条件及び投資基準額等①直接投資型
ａ．100 万ドル以上の投資と 10 人以上の常勤雇用を 2 年間維持すること⇒ 直接投資、直接雇用を投資条件とする。
②間接投資型(リージョナルセンター型)
ａ．雇用創出ターゲット・エリア（※1）への間接投資で 50 万ドル以上の投資
ｂ．主にリージョナルセンター（※2）を介して行われる。
⇒ 不動産開発プロジェクトなどへの間接投資も対象となる。

永住権(グリーンカード)の付与

対象：投資家本人、配偶者及び 21 歳未満の未婚の子女
永住権付与手続き：最初 2 年間は経済活動が自由な 2 年期限付きグリーンカードを付与して、当該雇用と投資の状態を 2 年間維持後、条件のないグリーンカード付与(年間 EB-5 グ
リーンカード発行上限：10,000 人)（※1）雇用統計に基づき、全米平均失業率の 1.5 倍以上の地区 （※2）外国人投資家と投資プロジェクトとの橋渡し役。100%民間会社の場合もあれば州や市によって設立される場合もある(いずれも米国移民局の承認が必要)。
（*）韓国は外国人投資家が国の指定した不動産へ、オーストラリアは国指定の投資先へ投資することで永住権を付与する制度がある。
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海外資金を活用した市場活性化の取り組み～米国ＥＢ－５についての考察～

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研究員 金東煥（経済学博士）

以上の投資も認められる。さらに EB-5 は、直接投経済環境が厳しい事業へ海外投資資金を振り向け資型と間接投資型(リージョナルセンター型)に区るという制度本来の趣旨とは異なる運用も見られ、分されて、近年大半の外国人投資家はリージョナ課題としてとりあげられるケースもみられる。こルセンター型を利用している。リージョナルセン

れは EB-5 対象投資事業の認可運用実務が各州毎

ターは、米国移民局・投資事業・外国人投資家をに委ねられているためで、例えば、ニューヨーク繋ぐ仲介機能を有しており、投資対象事業の開始

州では、国勢調査統計区を幾つでも繋ぎ合わせて、から完了までの全過程を管理する。完全な民間会

当該エリアの失業率を全米平均の 1.5 倍以上にし社の場合もあれば、自治体出資会社、官民共同出て、雇用創出ターゲット・エリアの指定を受ける資会社の場合もある。米国では数多くの開発プロこと(ゲリマンダリング)が可能である。このため、ジェクトにおいて EB-5 の資金が活用されている

マンハッタンの高級集合住宅地区でも、EB-5 の投（図表Ⅳ参照）。

資資金を活用することができる。海外の外国人投資家は EB-5 を活用する場合において、同一条件で３．EB-5 プログラムの経済効果あれば投資採算性が良い都心中心部への投資を選

EB-5 による海外からの対米投資額は 2008 年以後に急増し、2015 年には約 44 億ドル以上で好するため、このような現象が起きると指摘されている。

あると試算された(図Ⅲ参照)。このような海外からの投資は、建設部門を中心に不動産市場の５．まとめ活性化に大きな経済効果をもたらし、雇用創出

EB-5 は、2008 年のリーマンショック後、資金難とともに地域経済の活性化に寄与している。米に陥った米国の不動産開発業等において、新たな国 IIUSA によると、2010 年から 2013 年までの投資資金の出し手として注目され、米国の不動産EB-5 による総累計経済効果は、96.2 億ドルに達開発事業等に新たな活力を与えるきっかけになっし、米国の連邦政府と自治体は、13.1 億ドルとたと評価する声も多い。一方、同制度は時限立法7.68 億ドルの税収増加効果を得たと試算された。 であり、制度延長を繰り返しながら 2016 年 9 月に期限を迎える。今年は米国大統領選挙の年で「ト４．EB-5 プログラムの課題ランプ旋風」も巻き起こる中、同制度の今後の動一方、現在の EB-5 は安定収益が見込める好立地向についても注目が集まっている。の事業に海外投資資金が集中する傾向にあり、図表Ⅳ

EB-5 による海外資本を活用した開発プロジェクトの概要と詳細

プロジェクト名

都市

主要用途

事業期間

SLS Las Vegas
W57
Trump Plaza-Jersey City Ph II
Atlantic Yards
Shipyard
All Aboard Florida
New York Wheel
International Gem Tower
555 W.10thAve
213 Pearl Street
Four Seasons Hotel

ラスベガス
ニューヨーク市
ジャージー市
ニューヨーク市
サンフランシスコ
マイアミ
ニューヨーク市
ニューヨーク市
ニューヨーク市
ニューヨーク市
ニューヨーク市

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2015～
2015～2017～2014
2013～2016
2013～2015
2013～2016

出典：Jeanne Calderon and Gary Friedland(2015)より
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EB-5 投資額

総事業費

単位：百万ドル
384
894
180
685
65
194
577
3,239
272
300
1,327
150
400
75
750
10050045220
250930総事業費対比
EB-5 投資額
43%
26%
34%
18%
23%
38%
10%
20%
20%
27%