ibaraki takken

いばらき宅建
北茨城市
大子町

高萩市

久慈郡

大子町マスコットキャラクター
「たき丸」

城里町

東茨城郡

筑西市マスコットキャラクター
「ちっくん」

桜川市

那珂市

水戸市

笠間市

日立市

常陸
太田市

常陸大宮市

東海村

那珂郡

ひたちなか市

東茨城郡
結城市

古河市

五霞町

筑西市
石岡市

小美玉市

結城郡

八千代町 下妻市

境町

常総市

猿島郡

大洗町

茨城町

水戸市マスコットキャラクター
「みとちゃん」

鉾田市

つくば市

土浦市

かすみがうら市

行方市

坂東市

稲敷郡

阿見町
つくばみらい市

牛久市

守谷市
取手市

龍ヶ崎市
利根町

北相馬郡

鹿嶋市

美浦村

稲敷市

河内町

稲敷郡

潮来市

神栖市

平成30年度宅建士資格試験実施状況報告・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ1
全宅連安心Ｒ住宅制度スタート ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ2全宅連版不動産契約書及び重要事項説明書書式に係る無料電話相談の実施について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ2「のぼり旗」
掲示のご協力 ・・・・
・・・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ2
不動産フェア開催状況 part1・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ3～4（守谷会場、鹿嶋会場、坂東会場、土浦会場、古河会場）
判例紹介 ・・・・
・・
・・
・・
・・
・・
・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ5～6
屋外広告について・
・・
・・
・・
・・
・・
・・
・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ7
入会状況 ・・・・・・・・
・・・・
・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ7

vol.

136
2018.11.1

平成30年度 宅地建物取引士資格試験実施報告
平成30年度宅地建物取引士資格試験を、10月21日（日）に茨城大学会場、流通経済大学会場の２会場において実施いたしました。
当日は天候にも恵まれ、多くの受験者が努力の成果を発揮されました。
本年度の受験状況は、次の通りです。
なお、合格発表は12月５日となります。

■試験申込及び受験状況
試 験 会 場

申 込 者 数受 験 者 数受 験 率

学

2,241名1,862名

83.1％（内、登録講習修了者）（763名）（693名）

90.8％

流 通 経 済 大 学

1,618名1,289名79.7％

3,859名

3,151名

81.6％

茨城合大計

茨大会場
入り口

茨城大学
試験会場
実施状況

受験者来場

流通経済大学
試験会場
実施状況

開会の辞

監督員説明会流大会場入り口

本部長挨拶
監督員による事前説明

開会の辞
監督員説明会1

総括監督員挨拶相談業務

全宅連安心Ｒ住宅制度スタート
全宅連は、既存住宅の流通活性化への取り組みとして、国土交通省告示による「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度（安心Ｒ住宅制度）」に事業者団体として登録いたしました。
■全宅連安心Ｒ住宅事業について
全宅連は、国土交通省の告示による「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度（安心Ｒ住宅制度）」に事業者団体として登録いたしました。
この安心Ｒ住宅制度は、既存住宅が新築住宅に比べ、●品質的に「不安」がある●「汚い」イメージがある●物件に関する情報が不十分で「わからない」といったイメージがあることから、それらを払しょくするため、より安全で安心な既存住宅の流通が促進される
よう国土交通省がスタートした制度で、国土交通省に登録した事業者団体が、一定の基準を満たした既存住宅に対して、販売時の広告に安心Ｒ住宅の標章（ロゴマーク）を使用することを許諾するものです。
全宅連安心Ｒ住宅制度全体像

事業者団体
国標章・要件の設定

全宅連●住宅リフォーム工事の実施判断の基準●事業者が遵守するべき事項

宅建協会

広告時に標章を使用標章の使用を許諾
指導・監督

会員宅建業者
（売主）

住宅
購入者

制度の詳細につきましては、国土交通省安心Ｒ住宅紹介サイトをご参照下さい。

全宅連安心Ｒ住宅を利用するためには、特定構成員としての登録が必要となります。10月１日よりこの登録の受付がスタートしておりますので、ご希望の方は茨城県宅建協会までお問い合せ下さい。

全宅連版不動産契約書及び重要事項説明書書式に係る無料電話相談の実施について「のぼり旗」の掲示にご協力下さい
協会では、ハトマーク

宅建協会会員の結束強化と消費不動産契約書及び重要事項説明書書式に付随す者に対するハトマークのる内容について、相談員による無料電話相談を実施

周知 徹 底を目的としてします。

「のぼり旗」を作成いたし■開催日時ました。

【午後1時～午後4時30分】

様方の事務所店頭への※祝日・年末年始・お盆期間・GWを除く※相談員の体調不良等やむを得ない事情により、急遽中止となる場合があることをご了承ください。
■ご相談いただける内容
不動産契約書及び重要事項説明書書式に付随する内容についてお受けいたします。実務に精通した相談員が対応いたします。
※取引上のトラブル等については、お受けできませんのでご了承ください。
■相談方法

全宅連電話相談窓口 03-5821-8113 までお!

不動産のご相談はつきましては、会員皆ハトマークの当店へ

毎週 月、火、木、金曜日

ぼり旗を掲示下さいます
よう何卒ご 協力をお願いいたします。
なお、大変お手数ではございますが、掲示用のポールにつきましては、各自でご準備くださいま
すようよろしくお願いいたします。

電話ください。
2平成30年度

不動産フェアの開催状況 No.1
本年度も各支部が地域のイベント等に参加をして不動産フェアを開催し、地元の皆様との交流を深めました。
フェアでは、不動産無料相談所を開設し、不動産取引に関する疑問にお答えいたしました。
また、ハトマーク入りのポケットティッシュ・メモ帳や風船などを配布すると共に新たに作成いたしまし
たのぼり旗を掲示し宅建協会のＰＲ活動にも努めました。

3守谷会場

開催日：9月29日
（土）
、30日
（日）

鹿嶋会場

開催日：9月30日
（日）

坂東会場

開催日：10月7日
（日）

土浦会場

開催日：10月13日
（土）
、14日
（日）

古河会場

開催日：10月13日（土）

4

最近の判例から（RETIO.2018.7 No.110より）

̶ 第三者の違法行為と履行不能 ̶
第三者の違法行為により不動産の引渡業務を履行できなかった売主に対する買主の違約金請求が棄却された事例
売主に成りすました第三者が売買不動産の所有権移転手続き等を行ったため、催告期限までに売買不動産の引渡義務を履行できなかった売主に対し、買主が違約解除したとして違約金の支払を求めた事案において、引渡しができなかったことについて売主に帰責性はないとして、その請求を棄却した事例（東京地裁1

28 年７月 12 日判決

棄却

平成ウエストロー・ジャパン）

事案の概要

平成 27 年７月10 日、買主Ｘ（原告・法人）は、売主Ｙ１（被告・法人）所有の土地及び売主Ｙ２（被告・Ｙ１代表者）所有の建物（本件不動産）について、Ｙらと代金５億 9000 万円、決済日を同年９月11日、違約解除の場合の違約金を代金の20％とする売買契約を締結し、手付金 5900 万円を授受した。
ところが本件不動産は、Ｙ２に成りすました第三者Ｃにより、平成 27 年８月３日付売買を原因として、Ａ社への所有権移転登記及びＢ社の根抵当権設定仮登記が経由され、本件建物の鍵はドアノブごと付け代えたり破壊されるなどがされた。
ＣのＡ社等への登記手続きは、
Ｙ２の偽造運転免許証を用いて、７月23日にＹらの登録印の改印届けを行い印鑑証明書の交付を受け、公証人による本人確認情報を得て、本件不動産の権利証を紛失しているとして法務局に申請されたものであった。
この時、不動産登記法 23 条２項 に基づく通知が転送不可の郵便によってＹ２の登記住所にされたが、住所移転をしていたＹ２は当該通知を受け取ることはできなかった。
同年８月20 日にＡ社への所有権移転等がなされたことに気づいたＹらは、翌日に不動産処分禁止の仮処分を申し立てるなどの対応をしたが、決済日までに登記名義を回復することはできなかった。
Ｘは、Ｙらに対し、同年９月12日到着の書面により、同日後７日以内に本件不動産の所有権移転登記手続及び引渡しが可能になったとの連絡がない場合には、本件売買契約を解除し、手付金及び約定の違約金を支払うよう通知した。
Ｙらは、Ｘに対し、同年９月18 日、手付金 5900 万円を返金した。
Ｘは、決済日においてＹらが本件不動産の引渡し義務を履行しなかったとして、Ｙらに対し、売買契約の債務不履行による約定の違約金１億 1800 万円及び遅延損害金の支払を求める本件訴訟を提起した。
これに対してＹらは、決済日に本件不動産の所有権移転登記手続等を行うことができなかったのは、Ｙらに成りすました第三5

者が、偽造の運転免許証等を用いてＡ社に所有権移転登記手続をし、Ｂ社を権利者とする根抵当権設定仮登記を了したためであり、債務不履行が第三者の行為による場合で、債務者に予見可能性及び結果回避可能性がない場合には、債務者に帰2責事由はないから、Ｙらは債務不履行責任を負わないと主張した。

判決の要旨

裁判所は、次の通り判示して、Ｘの請求を棄却した。
本件登記手続等の不履行は、Ｙらではなく、Ａ社らの違法行為によりもたらされたものであり、第三者の行為による債務不履行といえる。そして、第三者の行為であって、債務者に予見可能性及び結果回避可能性がない場合は、その債務不履行責任を債務者に帰責することはできないものと解される。
本件登記手続については、不動産登記法 23 条２項に基づく旧住所宛の通知は、移転先の住所に転送されないように転送不可の取扱いによる郵便によって行われるので、登記簿記載の旧住所に送付された郵便は、移転先の住所に転送されることはないから、その郵便をＹ２は受け取ることは出来ず、Ｙらには、本件登記の予見可能性及び結果回避可能性は認められない。
Ｙらは、Ａ社等への登記手続が判明した後、直ちに本件不動産の処分禁止仮処分申立てをしたが、Ｙらが法的手続を通じて、本件売買契約の引渡日ないしＸが催告した期限までに本件不動産の移転登記手続を履行するのは不可能であったことが認められる。
Ｘが、決済日が経過した後に、Ｙらの所有権移転登記手続抹消請求訴訟の結果を待たずして、Ｙらに債務の履行を催告した上で、本件売買契約を解除することも、契約の拘束からの早期離脱として許容されると解されるが、Ｙらが所有権移転登記手続を期限までになすことが不可能であった以上、Ｙらの引渡業務の不履行についての善管注意義務違反は、上記のＸの履行催告を満たすことができないという結果には影響が及ばず、よって、本件売買契約の債務不履行について、Ｙらに帰責性を認めることはできないので、Ｘの違約金の請求は認められない。
なお、本件売買契約は、引渡前の不動産の滅失・損傷について、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰すことのできない事由による解除の条項を定めており、第三者の行為によって、本件売買契約の期限における履行が困難になった本件も同様に取り扱うのが相当と解される。同条項により本契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還することとなっており、ＹらはＸから受領した手付金を既に返還している。Ｘに実損が生じていた場合

3は、その負担も問題になるが、本件においてＸが主張する実損害を裏付ける証拠はない。
よって、ＸのＹらに対する請求にはいずれも理由がないから棄却する。

まとめ

最近、地面師被害に関する裁判例がよく見られるが、本件は、土地所有者が地面師により売買取引を妨害された珍しい事案である。
また、相手方に契約の履行ができない相当の事情がある場合には、売主・買主が協議してその後の対応を決めるのが一般的であるが、決済日翌日に、一週間以内の履行を要求し、できなければ違約解除とする買主の対応も珍しい。
しかし、本件判示のとおり、第三者の行為であって、債務者に予見可能性・結果回避可能性がない場合は、債務不履行責任を債務者に帰責することはできないのであって、協議によって、決済日を延長する合意を行うか、契約を合意解除するか、あるいは、売買契約書の危険負担の条項を類推適用して合意解除とするのが、信義則に則った適切な対応ではなかったかと思われる。

6

道路は公共の施設です。道路利用者を守るため、広告物の適正な表示をお願いします。

危険です！

※水戸市、土浦市、つくば市及び守谷市の区域内においては各市屋外広告物条例。

お問い合わせ先↑道路上に置かれた広告物の事例

茨城県都市計画課 029-301-4579
水戸市都市計画課 029-232-9206

新入会員紹介（Ｈ30.6.1～9.30）
支部名

種類

免許番号

代表者
水戸
伊藤

知豊

水戸大高

菊池(1)

隆男
眞哉

土浦・つくば

大高(1)

村上(1)
(1)

日出子

関根日出子

土浦・つくば

知(1)

関根
植村

光徳

土浦・つくば敦史

県南
花本明宏

県西
石倉
山川

吉時
洋

県北竜也

沼崎正一

牛久・竜ヶ崎松本
岡﨑
長田㈱e-スマイル

300-0871

土浦市荒川沖東2-167238

H30.05.11

せきね不動産300-0311

稲敷郡阿見町島津5068-38

7249

H30.07.26㈱秀商

300-3264

つくば市篠崎1215

9083

H28.11.11㈱ひだまりハウス305-0028

つくば市妻木417-1

9365

H30.06.06㈱岳南不動産302-0127

守谷市松ケ丘1-28-4

(1)

7239

H30.05.15㈱石倉綜合建設304-0061

下妻市下妻丙27-2

8335

H29.09.11㈱サンヨーホーム

308-0841

筑西市二木成1396-1

5730

H30.03.09㈱大雄建設

319-1221

日立市大みか町4-22-5

9393

H30.07.19㈱FREE PEACE

317-0054

日立市本宮町2-9-127255

H30.08.27

中央整備㈱300-1412

稲敷市柴崎字長峰6773-1

7241

H30.05.23

松本建築㈱300-1234

牛久市中央5-10-10-201

石倉近藤
兵藤
藁
藁谷
知
大塚
知遼
一徳
(2)
洋平
(5)
博司
(1)
智彦
(1)
貞三
(1)

知(1)

岡﨑

麻佐子

知(1)

長田

詩織

晶子

7253
7243

FAX

029-297-7120

297-7121029-222-7317

222-7318029-875-3330

875-3392029-887-3585

887-3585029-864-1919

864-8050

029-875-6020

875-6021

0297-38-4001

38-81110296-44-4039

44-68830296-48-6008

48-60090294-87-8455

87-84560294-33-6734

050-3588-6092

0297-60-6330

60-6331029-875-8484875-8483

0299-46-5164

46-1091

0299-46-4246

46-4232

つくば支店

守谷営業所

筑西店

日立支店
日立支社

H30.08.21㈲オカザキ

319-0122

小美玉市江戸1-78

H30.06.19㈱日東美野里home

319-0123

小美玉市羽鳥3048-3※新規免許取得者研修会へ必ずご参加ください。

7

アライテナントA

(1)

青山

電話

土浦支店

孝司

芳彦
晃英

水戸市袴塚1-5-41

H25.12.16

大内野石岡

310-0055
6927

拓也

光義

石岡

万代建設㈱

五十嵐

大

牛久・竜ヶ崎水戸市見川3-1083-7

H30.07.18(1)

大大久保興志雄310-0912
7248

大大

県北小林

市村知

県西茨城中央テクノ㈱■発行者／情報提供委員会 茨城県水戸市金町3-1-3■ＵＲＬ／http://www.i - takken.or.jp■9月30日現在会員数／1,800名

塚越

H30.07.05

眞哉

知

商号又は名称所在地7247

隆男

知

免許年月日
郵便番号

典子

知土浦・つくば村上

宅建士■発行所／公益社団法人 茨城県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会茨城本部

最近、道路上において、左の写真のような、広告物を掲示したカラーコーンが置かれる事案が増えています。
道路（歩道を含む）は公共の施設です。道路上にこうした広告物を設置することは、道路を利用する歩行者や車両の交通の妨げになり、茨城県屋外広告物条例※、道路法、道路交通法など各種法令に違反するおそれがあります。
違反広告物については、指導などの対応を行っております。なお、違反者には各種法令により罰則が適用される場合があります。
ルールを守って広告物を設置しましょう。

いばらき宅建 No.136 2018.11.1

道路上に置かれた広告物について（お知らせ）