令和2年9月号

特集

マンションを取り巻く諸問題と都市の役割
─法改正により進む、管理適正化の動き

昭和 37 年に「建物の区分所有等に関する法律」が制定され、マンションの法的位置付けが明確になったことや、昭和 39 年に開催された東京オリンピックによる景気拡大などを受け、マンションは必要不可
欠な居住形態として広く普及してきました。しかし今後、建物の老朽化や管理組合の担い手不足などの問題が顕著にみられる、建設後相当の期間が経過したマンションが急増する見込みとなっています。
こうした状況の中、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律」の改正では、マンション管理適正化の推進を目的として、自治体の役割が強化されました。
今月の特集では、学識者の寄稿により、マンションに関する状況と問題点、改正法の内容と都市自治体に求められる事柄を解説いただき、適切な管理促進に向けて取り組みを進めてきた都市自治体の具体的な事例をご紹介します。

寄稿 1

マンションを取り巻く諸問題と新たな都市自治体の役割

─マンション管理適正化法・マンション建替え等円滑化法改正を踏まえて─
横浜市立大学都市社会文化研究科教授

寄稿 2

寄稿 3

東京で一番住みたくなるまち板橋を目指して
板橋区長

市政 SEPTEMBER 2020

健

山仲善彰

神戸市のマンション管理適正化に向けた
新たな取り組み
神戸市長

31

坂本

特定空家の老朽化分譲マンション行政代執行終了
社会経済的災害として位置付けて
野洲市長

寄稿 4

齊藤広子

久元喜造

マンションを取り巻く諸問題と新たな都市自治体の役割

マンションの管理・再生の法整備と課題

ど問題は深刻になってきている。

管理た、管理会社は管理組合の財産と会社の財産組合に対して一人以上）を設置する等で、まこと、管理業務主任者（国家資格者、

横浜市立大学都市社会文化研究科教授 齊藤広子

さいとう ひ ろ こ│マンション管理適正化法・マンション建替え等円滑化法改正を踏まえて│はじめにわが国でマンション（区分所有集合住宅）がは分け、管理組合に定期的に管理状況を報告することになる。また、何を管理会社に管理①マンション管理に関する法整備
様々なマンション管理問題を予防、解消す

年以上が経過した。すでに約６６６万戸のマンションに１５５０万人

組合が委託しているのかを区分所有者全員が国や地方公共団体は、管理組合や区分所有るために、２０００年に「マンションの管理

ション管理の大きな課題として、質の低い管者等の求めに応じ、必要な情報および資料の以上が居住している。マンションは、都市のマンションの所有の特殊性ゆえに問題が深理会社が存在すること、行政の支援体制が不提供その他の措置を講ずるよう努めなければ理解できるように管理委託契約に先駆けて区刻化している。１つの建物を多数の区分所有十分である等があった。そのため、区分所有ならないと位置づけられている。

の適正化の推進に関する法律（マンション管者で分けて持つマンションでは、区分所有者

者、その集合体である管理組合がしっかりと②築年数が経ったマンションの管理の課題

主要な居住形態となり、その管理や再生の行

全員で管理組合を構成し、管理を行う。しか管理を行えるように、支援体制の強化を整え

分所有者に説明会を開催することになる。

し、多様な区分所有者の存在とともに、管理年が経た本法律で、マンション管理士という新たな理、再生を行う必要がある。そこで、管理組

こ う し た 状 況 の 中 で、 管 理 組 合 は 適 正 な 管

不足し、毎年入れ替わることも少なくない。

ション管理士は、管理組合にとってのかかり会 社 の 国 へ の 登 録 制 度 が 整 っ て い る。 マ ン

国家資格者が生まれ、管理業務主任者や管理あげると、築

してきたことがある。例えば、横浜市を例にた。それは、管理不全マンションが一定存在

過し、マンションの状況が大きく変わってき

年以上マンションを対象に調つけの医者のように、個別のマンションの相20

合は管理会社など専門家の支援を得ることがマンション管理適正化法制定から組合の運営のかじ取りをする理事はなり手が理適正化法）」が整備されている。当時のマン本格的に供給され30

方に人々の関心は高まっている。

50

る。築年数の経ったマンションが増加するほる。いわゆる管理不全マンションの登場であい、放棄するなどの事態が生じてきたのであ多いが、管理組合が管理を適正に実施できなになる。一定の要件とは、財政的基礎がある

会社は一定の要件を整え、国に登録すること

占資格ではなく名称独占資格）である。管理談に助言、指導、援助等を行うもの（業務独

管理不全」マンションとすると、４・０％存在響を与えているマンションを「管理不全・準われず、居住環境はもとより、周辺にも悪影査をした結果、維持・管理や修繕が適切に行

30

1
寄稿

32

SEPTEMBER 2020 市政

特集 マンションを取り巻く諸問題と都市の役割 ─法改正により進む、管理適正化の動き

く、そうしたマンションをみているだけで、分所有法では規定がないため、民法に従い全・２％却の壁はそれぞれ高い。また、建替えの合意し、さらに「管理不良」
マンションはまた一方では、適正に管理をしてもなかな形成が行えた後も、事業を円滑に進めるため

員合意が必要となる。こうして耐震補強の合か市場で評価されないという現状がある。ゆに様々な課題があった。そこで生まれたのは、

結果管理不全に陥らせてしまうことになってンも４割存在している。つまり、築年数が経えに管理組合が積極的に管理を行うことのモ「マンションの建替えの円滑化等に関する法

存 在 し て い る。 あ わ せ て 約 ２ 割 の 問 題 マ ン

つほど２極化している。また、築年数の経っチベーションも十分ではなかった。そこで、律（マンション建替え円滑化法、２００２年

意形成の壁、建替えの合意形成の壁、敷地売たマンションは、２つの老いに苦しんでいる

がんばるマンションが市場で評価される仕組に公布・施行）」である。本法律で、建替え決いたのである。

ことが多い。所有者や居住者が高齢化し、費みを整備し、管理組合が自主的に適正な管理

議 後 の 事 業 が 円 滑 に 進 む よ う に、 建 替 組 合シ ョ ン が 存 在 し て い る。 一 方 で は、「 管 理 良

用 負 担 応 力 も 役 員 の な り 手 も 低 下 す る。 まに向けた取り組みをすることを誘導する必要（法人）、権利変換計画の認可、登記の一括申

財 に そ う 簡 単 に 行 政 は 踏 み 込 め な い。 そ こンションがあっても、マンションという私有ンが増えているのである。こうして問題のマの２つの老い状態から抜け出せないマンショの結果に基づき必要な耐震改修工事を実施すが低い可能性が高いため、耐震診断をしてそられた旧耐震基準のマンションでは、耐震性への需要が高まる。１９８１年より前に建て的水準との乖離等から、築年数が経てば再生

マンションを適正に管理をしていても社会かなか難しく、耐震改修促進法により、耐震議決権の各４分の３以上の合意を得るのはな

きた。耐震改修に関しては、区分所有者及び等の再生にも様々な課題があり、深刻化してマンションの耐震改修、建替え、敷地売却

割、「管理優秀」マンショ

た、建物の劣化が進行し、修繕や再生の必要性も認識されるようになってきた。

請、売渡し請求や買取請求等の制度を整備しで、１棟すべてが空き住戸になり、明らかに年前に建てら好」マンションは性が高まる。しかし、人手や費用が不足して③マンション再生に関する法整備

地域や近隣に迷惑をかける「特定空き家」と認ることが求められる。また、バイザー派遣、補助金の交付などである。しば、相談窓口の設置、セミナーの開催、アド取り組んでいる管理組合の相談や支援、例えを応援する施策が多かった。主体的に管理にマンション管理施策は、がんばるマンションが求められるようになっている。いままでのこうした状況の中で、より一歩行政の関与

年・９戸のマンション）。

出すことができた事例がある（２０１９年、別措置法でマンション所有者らに解体命令をを売却する」方法が、所有者にとっての住ま理組合を解散、区分所有関係を解消し、敷地

難 し い マ ン シ ョ ン で は、「 建 物 を 解 体 し、 管る（区分所有法）。さらに建替えも耐震改修もび議決権の各５分の４以上の合意が必要とな変更を伴う場合）、建替えには区分所有者及４分の３以上の合意（形状又は効用の著しいンの耐震改修には区分所有者及び議決権の各なっており、建替えの需要もある。マンショ

低 さ、 建 物 の 性 能 等 が 今 の 生 活 に 合 わ な く

れたマンションでは住戸面積の狭さや天井の却の道を選択する場合、耐震性が低いと認定

これが大きな壁になっていた。また、敷地売

敷地分割には全員合意が求められる（民法）。

や 区 画 ご と に 分 け て の 再 生 が 考 え ら れ る が、なり、なかなか再生が進まない。そこで、棟ため、一括して建替え等をすることは困難と年数の経った団地型マンションは戸数が多い年 ）。 建 替 え に 関 し て は、 都 市 部 に 多 い、 築うになった（耐震改修促進法改正・２０１３

過半数の決議で耐震改修工事を実施できるよ

修認定建築物）では区分所有者及び議決権の性が低いと認定されたマンション（要耐震改滋賀県野洲市・築かし、がんばれないマンション、例えば修繕

いの再生の道となる。敷地売却に関しては区

50④マンション再生の課題

定できる状態になり、はじめて空き家対策特ている。

おり、適正に対応できないという、人と建物15ができないマンションを何とかする体制はな

市政 SEPTEMBER 2020

33

4
47

については、多数決で敷地売却できる道を開

身体に危険が生じるおそれがあるマンション

どの剥落があり居住者・近隣住民などの生命・にはかなり困難な道になる。そこで、外壁な道が用意されていなかった。全員合意は現実

外のマンションは、多数決による敷地売却の積率特例制度を利用できる。しかし、それ以地売却の道を選択でき、かつ、建替え時の容に改正）により５分の４以上の多数決で、敷建替え等の円滑化に関する法律。２０１４年

マンション建替え等円滑化法（マンションのされたマンション（要除却認定マンション）は方公共団体が講ずるマンションの管理の適

理 す る よ う 自 ら 努 め る と と も に、 国 及 び 地と こ ろ に 留 意 し て、 マ ン シ ョ ン を 適 正 に 管は、 マ ン シ ョ ン 管 理 適 正 化 指 針 等 の 定 め る

で き る よ う に な っ た。 そ し て、 ⑤ 管 理 組 合

以上の体制を地方公共団体は整えることが地 方 公 共 団 体 は 助 言・ 指 導、 勧 告 を 行 う。

う な マ ン シ ョ ン に 対 し て、 必 要 に 応 じ て、な い、 規 約 が な い、 総 会 を 開 い て い な い よ

認 定 す る。 ④ 管 理 組 合 が な い、 管 理 者 が い

画、管理組合の運営状況など）の管理計画をつマンション（例えば、修繕の実施、資金計成した地方公共団体は適切な管理計画をも意）。③マンション管理適正化推進計画を作

管理適正化指針、計画期間等）を策定する（任し、都市に悪影響を与えることになる。ゆえ実現できないだけでなく、外部不経済が発生

再生が適正に行われないと、安定した居住がた。マンションは私有財産であるが、管理・推進と円滑な再生に向けての法改正が行われ築年数の経ったマンションの適正な管理のている。

割組合（法人）の取り扱い等についても規定しした制度を創設したのである。また、敷地分

４以上の同意により団地敷地の分割を可能とである団地建物所有者及び議決権の各５分の員合意が必要であるが、それを敷地の共有者を含む団地においては、従来敷地の分割は全に、③上記の①の特定要除却認定マンション

マンション建替え等円滑化法の改正の内容

今後求められる市・区・都道府県の対応

くことが求められていたのである。

正化の推進に関する施策に協力するよう努に、管理・再生が適正に行われるように規制・

マンション管理適正化法とめなければならないとされている。

上記の背景のもとで、マンション管理適正

マ ン シ ョ ン 管 理 適 正 化 法 に 関 し て は、 ①

え、外壁の剥落等により危害を生ずるおそれ

象 を 広 げ、 ① 耐 震 性 が 低 い マ ン シ ョ ン に 加いマンションのみが対象であったが、その対

従来、多数決による敷地売却は、耐震性が低第四に問題のあるマンションの助言・指導・を踏まえた具体的な指針や支援体制の整備、策に反映できる体制づくり、第三に地域事情法の設定の指導、第二に管理実態を把握し施る。そこで、第一に供給時から適正な管理方

誘導することが都市の自治体に求められてい国 土 交 通 大 臣 は、 マ ン シ ョ ン の 管 理 の 適 正があるマンション等で、要除却認定を受けた勧告制度、第五に適正に管理をしているマン

マンション建替え等円滑化法に関しては、化の推進を図るための基本的な方針（基本事マンション（特定要除却認定マンション）も５ションがよりがんばりたくなる仕組みづくり

24

化法及びマンション建替え等円滑化法が改正

項、 目 標 の 設 定、 マ ン シ ョ ン 管 理 適 正 化 指分の４以上の同意によりマンション敷地売却が必要である。

日針等）を策定する。②地方公共団体（市・区、が可能となり、さらに建替え時の容積率特例

日成立、６月

市・区以外は都道府県）は、国が定めた基本の適用対象となった。また、②バリアフリー

齊藤広子（２０１８）：管理不全マンションの実態とされた（２０２０年６月

方 針 に 基 づ き、 管 理 の 適 正 化 の 推 進 を 図 る性能が確保されていないマンション等で、要予防・解消のための施策の検討 都市計画論文集

公布）。

ための施策に関する事項等を定めるマン

除却認定を受けたマンションについても、建

巻３号

参考文献

ション管理適正化推進計画（目標、管理状況

替時の容積率特例の適用対象となった。さらp.1169-1175の 把 握 方 法、 施 策、 都 道 府 県 等 マ ン シ ョ ン

53

16

34

SEPTEMBER 2020 市政

区の北西部に位置し、面積

（約

いたばし

％

さかもと

坂本

たけし

健

建て替え等の合理的かつ円滑な合意形成の必要性等の問題を増大させている。さらに今後、年を超える状況となっており、さらに％を超えると予想る一因となり、多くの区民の暮らしに重大な影響を及ぼすのではないかと考えている。

条例の制定および実態調査の実施

これらの問題に対し、分譲マンションの適正な管理の推進と管理不全の発生を未然に防つの老い」の問題が、本区においても進行ししている。これはマンションを取り巻く「二に関する条例（以下「板橋区マンション条例」

京都板橋区良質なマンションの管理等の推進

質な住まいの確保の促進を目的として、「東ぐことにより、安心安全な住環境づくりと良ていることを物語っており、マンションの適年７月１という）」を区独自で制定し、平成

本区では、区内最大規模の団地である高島

来からの難しさに加え、老朽箇所の増加によ形成の難しさ等、マンション管理における元問題は、建物を維持する技術的専門性や合意

このマンションを取り巻く「二つの老い」の理者の設置、管理規約の制定および総会の開義務等適正管理に必要な事項を義務化し、管の適正な維持管理について、管理組合の設置

板橋区マンション条例は、分譲マンション日より施行した。

平団地（１万１７０戸）の入居が開始された昭じている。

正な管理を推進する施策の重要性を肌で感

年後にはその割合が約

マンションの適正な管理の維持を困難とさせ

高 齢 化による 役 員のな り 手 不 足 と相 まって、
万人）が分譲マンションに暮らし万人）が集合住宅に暮らし、そのうちのけてさらに建築が進み、今では区民の約た。その後、列島ブームやバブルの影響を受

板橋区長（東京都）

東京で一番住みたくなるまち
板橋を目指してはじめに
板橋区は東京％（約ており、分譲マンションは区民の住まいの主約

区内には、旧中山道「板橋宿」
周辺の名所・史年を迎えようとしている現在、居住者の高齢化の進

一方、高島平団地の入居開始から形の文化財が今も数多く息づき、近隣商店街行と合わせ、区内分譲マンションの約万人を擁しており
年後の令和

45

催など、区分所有者に分譲マンションの適正らに増加すると推定している。

70

30

る適切な修繕・改修の必要性や財政面の悪化、板橋区の分譲マンション

10％がを中心とする商業、埼玉県境に近い赤塚地域

顔もある。
本区の人口は、現在約緩やかな上昇傾向にあるが、12

年をピークに減少に転じ、高齢人口割合もさ1057

併存しており、都内有数の産業都市としての

築50

における都市農業、荒川沿岸部などの工業が丸・赤塚地域の神事「田遊び」など、有形・無要な在り方となっている。

は ・ ㎢（ 区中９番目）の生活都市である。

36 41

跡 を は じ め、 千 年 の 昔 か ら 受 け 継 が れ る 徳

1523

和 年頃から、集合住宅の建築が増えはじめ

市政 SEPTEMBER 2020

35

23

72

30

33
22

47

2
寄稿

特集 マンションを取り巻く諸問題と都市の役割 ─法改正により進む、管理適正化の動き

分譲マンションに住む区民の方々や、これか的にマンションの現在の実態や課題を区内のまた、建築竣工年別にみると、築年数の古らマンションに住むことを考えている方々にる。（図１）

および地域とのコミュニティ形成の推進を図いマンションほど「居住者の高齢層の割合」がて、条例の対象となるマンションの所在、実役員等のなり手不足のほか、マンションの共は、図１にあるように居住者の高齢化による実際に本区に寄せられているご相談の中に援の情報提供を充実していくことが重要であできる場の提供や、マンション施策および支管理組合・居住者の役割について知ることがの増加の問題に対しては、マンション管理やメージされる住宅だけで構成される単棟型、

実 態 調 査 の 結 果 か ら、 本 区 に は 一 般 に イの課題として挙げられるだろう。

寄り添う施策や支援を行っていくことが必須て、それぞれのマンションの問題やニーズに回答を得た。アンケート項目のうち「管理組関するアンケート調査を実施し、４１３件のこの１７７２棟に対し、マンション管理にいる。そのためにも、築年数の古 いマンショ

体制を整えていく必要がありそうだと考えてし、長く定住してもらえるような環境・支援

若い世 代 を 本 区に 呼 び 込 む 住 宅 施 策 を 展 開る「役員等のなり手不足」の問題に対しては、

こうしたことから、「居住者の高齢化」によ談事業としては、管理組合・自治会の方々がについて学べる勉強会等があり、その他の相講師によるセミナーやマンション管理の基礎

本区で行っている支援事業には、専門家のイムリーな情報を区から提供している。

案内と合わせて、マンション管理に関するタ

ンション管理組合等に対して、区の支援事業

・１％であ

36

SEPTEMBER 2020 市政な管理に必要な事項を求める一方、居住者間るとともに、マンションを一つの地域として情報提供していくことが必要と考える。

セミナーや勉強会などあらゆる機会を通して、年後にはさらに増加することが予測で高くなっており、居住者の中年層の割合から、捉え、防災、危機管理計画の策定を促し、必要に応じて区が支援することを定めたもので態を把握し、条例に基づく管理状況の届け出用部分を維持・修繕するために必要な資金でり、マンション住民も安心して暮らせる板橋

また、「管理組合活動に無関心な居住者」等を促進するとともに、マンションの現況や管ある修繕積立金の不足、管理費・積立金の未区でありたいと考えている。

きる。（図２）

理状況を把握することにより、本区における納や区分所有者の相続人不明の問題についてンは、『二以上の区分所有者が存する建物で店舗と住居の複合用途型、複数の棟からなる

今後の本区におけるマンション施策とし人の居住の用に供する専有部分のあるもの並

団地型のほか、築年数や規模・形態が異なる

支援事業等

合が運営上困っていること」として最も多ンだけでなく築年数の浅いマンションについマンション管理士等の専門家に相談できる相板橋区マンション条例で定義するマンショ

びにその敷地及び附属施設（第２条）』としてさまざまなマンションが存在しており、築年マンション管理状況届出制度およびおり、総戸数２戸のマンションから大規模な数等によりマンションの管理に対する関心やかったのが「居住者の高齢化」 ・４％であり、ても、現在起こっている「二つの老い」の問題

談会の開催や、区から現地にマンション管理

現在、マンション管理状況届を提出したマ

次いで「役員等のなり手不足」
が ・９％、「管を今後起こりうるものとして認識してもらい、士等の専門家を派遣し、実態に合った相談に認している。

理組合活動に無関心な居住者」
が ・３％、「居管理不全を未然に予防していくために、積極
住ルールを守らない居住者」が19 29 33

42

ション条例に基づく定義に該当する建物と確

マ ン シ ョ ン ま で、 全 て を 網 羅 す る も の で あの相談が多くなっている。

マンション施策の基礎資料とするため、平成

ある。

20

認識に違いがあることが分かった。

年に区内全域の実態調査を行った。

この板橋区マンション条例の施行に先んじ10る。調査によれば、１７７２棟が板橋区マン30

特集 マンションを取り巻く諸問題と都市の役割 ─法改正により進む、管理適正化の動き

図1 マンションの管理運営で困っていること

積立金の未納問題やエレベーターの更新が約関係が複雑なマンションにおいて、管理費・一例として、借地に建つ店舗複合型の権利の充実を図っている。

応じるアドバイザー派遣事業等があり、支援たものである。コミュニティの形成は、板橋

円滑な合意形成や良好な管理の促進を期待して、同じ課題や情報を共有することにより、および解決方法や管理組合の運営方法についはマンションの居住者同士で、管理上の問題

し、情報を交換する機会を設けている。これあると考えている。

が相互支援するような仕組みづくりも必要でのように、地域の隣り合ったマンション同士づくりを実現させる要となるだろう。町内会「建物の経年化」と「居住者の高年齢化」の二おわりに│今後の展望

年行われていないといった状況に対し、専区マンション条例において重視している目的

防災訓練や防災活動への未参加

10.9

駐車場収入の減少

10.4

10.2

賃貸される住戸の増加

3.6

建替えへの取組み

防災活動の資金不足

2.7

受水槽等設備の耐震性不足

2.4

コミュニティ活動の資金不足

1.5

マンション内における犯罪の発生

1.2

住戸の事務所等への転用

0.5

30.8
63.6

1971～1980年

72.7

15.2
4.5

0.0
81.8

1970年以前

5.6

らゆる世代が本区に住んでみたい、住み続け

住環境・住生活を整備していくことで、あ要だと認識している。

確に把握した施策を区が講じていくことが重せ、引き続きマンション管理の実態をより正行 う た め に は、 ま ず 区 へ の 届 け 出 を 促 進 さなる問題やニーズに寄り添った支援や施策を後、マンションの形態等の多様性によって異重の支援を受けられる体制を整えている。今り、本区の支援と東京都の支援を合わせた二する条例」を並行して適用することとしておにおけるマンションの適正な管理の促進に関

本年４月１日に東京都より受託された「東京現 在、 本 区 で は 板 橋 区 マ ン シ ョ ン 条 例 と、かなければならない時代になってきている。

門家による相談や区のアドバイザー派遣を

11.1

大地震への備えや取組み

3.4

つの老いが進行していく中で、本区において

13.1

7.6

の一つであり、マンションを一つの地域とし管理費等の滞納の発生

15.6

きっかけとして、専門家が顧問として介入し

14.3

11.1

も今後、マンションの長寿命化または建て替

15.3

修繕費の不足

0.0 5.6て捉えたコミュニティ形成の促進は、周辺地

大規模修繕工事の負担

18.2

支援したことにより、これらの諸問題の解決

単位％えかを選択し、実行するための備えをしてい42.4

居住者の高齢化

無回答

域の一層の活性化につながり、住み良いまち

図2 建築竣工年と区分所有者の年齢層の割合に至っている事例がある。

19.1

居住ルールを守らない居住者

若年層(40歳未満）

こうした事例から、専門家が顧問として付

13.1

駐輪場の不足中年層
高齢層(60歳以上)

き、管理組合をサポートする体制を整えてい

15.3

無回答

くなどの
「専門家の活用」
が今後重要となると

13.1

とくにない

考えている。

4.4

その他

ま た、 コ ミ ュ ニ テ ィ 形 成 促 進 の 一 つ と し

6.8

修繕積立金の保全・運用

65.5
31.0

2011年以降 0.0

29.3

管理組合活動に無関心な居住者

3.3

2001～2010年

6.8

大規模地震に対する耐震性不足

43.3
40.0

1981～1990年

33.9

役員等のなり手不足

70.0
11.1

1991～2000年

たい、住んで良かったと思える「東京で一番住みたくなるまち板橋」を目指し、未来を育

む緑と文化の輝くまち板橋のまちづくりを区民の方々と共に考え、築いてまいりたい。

市政 SEPTEMBER 2020

3740て、 異 な る マ ン シ ョ ン の 居 住 者 同 士 が 交 流

総数=413（複数回答）0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%山仲善彰

やまなかよしあき

特定空家の老朽化分譲マンション行政代執行終了
社会経済的災害として位置付けてすと対応を協議した。特に、この地域で建築基や続する場合は、市民の安全確保のために、空準法所管の特定行政庁である滋賀県に対して

野洲市長（滋賀県）

家特措法によって代執行を行わなければならは、危険建築物として建築基準法に基づく対行政代執行終了宣言

ない立場に立たされることとなったともいえ応を依頼し、立ち入り調査や指導が行われた

日に野洲市では「空家等対策のる。しかし、いわば孤立無援の中で、その事

本年７月
推進に関する特別措置法」（以下「空家特措法」

が、根本的な問題解消には至らなかった。そ家に認定し、最終的には行政代執行も覚悟しのため、９月に空家特措法に基づき、特定空務・人的および財政的な負担は大きすぎる。

行政代執行に至るまでという）に基づき、行政代執行により解体を日に行政代執行の開始

進めてきた特定空家（美和コーポＢ棟）の終了宣言を行った。１月て、指導、勧告、命令などの法手続きを進めた。なお、その後判明したところでは、建築

行政代執行により解体した建物は、昭和基準法における特定行政庁である滋賀県はす

年の３階建て９部屋の分譲マンションであった。長年無住となってでに平成年に建築された、築等に認定し、指導、勧告、命令などの法手続おり、また分譲当初から管理組合がなく、修けてこの建物と隣接の同様の建物（美和コー

年９月に「空家特措法」に基づき、特定空家きを始めてからは２年近くになる。本市では繕費用も積み立てられていなかったため、ベポＡ棟）両方に関して、建築基準法第条第年１月、近隣住民からの通報を受

年４月に議員提案による「空き家の適

ランダや階段が崩れるなど老朽化が進んでいの年６月に発生した大阪北部地震とその後のはある程度の体裁を保っていた。しかし、そはなく、行政手続きは放置されていたことがを出していた。しかし、その後継続した対応

トの飛散防止措置等を行うよう所有者に勧告

平成

正管理に関する条例」が施行されたが、この台風の影響によって、壁の崩落などが一気に判明した。

１項に基づき、外装材の落下防止とアスベス

よって、行政代執行による解決が可能になっ

進み、それによってアスベストの露出も進ん

市 の 行 政 代 執 行 に 至 る ま で に は、 調 査、

年に空家特措法が施行されたことにた。 一 方 で 見 方 を 変 え れ ば、 基 礎 自 治 体 は、だ。アスベストに関しては、直ちに状況を公指 導、 勧 告 な ど の 手 続 き、 ま た 所 有 者 の 特

平成

空家特措法による指導、勧告、命令と手続き

開するとともに、市で調査を行い、関係機関

27

７年を超える。

1022を行い、命令が実行されず、重大な危険が存

年の春ごろまでは、それでも外見た。平成宣言を行い、工事に着手して約６カ月、平成25

建物に対する法制定以前からの市の関わりは

47

18

48
30

25

30

3
寄稿

38

SEPTEMBER 2020 市政

特集 マンションを取り巻く諸問題と都市の役割 ─法改正により進む、管理適正化の動き

む全ての相続人への連絡と意思確認などの

実 績 が あ る。 そ の 場 合 で も、 全 国 各 地 に 住

市 が 行 っ た 代 執 行 で は、 先 に 戸 建 て 民 家 の定 と 連 絡 に 多 く の 時 間 と 手 数 を 要 し た。 本

合 意 は 得 ら れ ず、 法 に 基 づ く 行 政 代 執 行 に要 が あ っ た。 し か し、 最 終 的 に 全 所 有 者 のえて９人の所有者全員の合意が成立する必

う こ と と な っ た。 今 回 の 場 合 は、 そ れ に 加

全 相 続 人 が 権 利 を 放 棄 し、 略 式 代 執 行 を 行らには建物敷地が狭小であったため、機器やアスベスト除去と処分が必要であること。さは崩落の危険のある建物であること。加えて解体工事は多くの問題を抱えていた。まず解体後

難題山積の解体工事

作 業 が 大 変 で あ っ た。 結 果 的 に は、 土 地 建よる解体に至ったのである。

資材の搬入搬出の通路および作業ヤードの確保が困難であった

ことなどである。

解 体 工 事 に 関 し て は、 通 常 の

公 共 工 事 発 注 と 同 様、 専 門 の 設計事務所に委託して実施設計を

行 い、 そ の 設 計 に 基 づ き 工 事 を行 っ た。 設 計 と 施 工、 い ず れ も競争入札で業者決定を行った。

建物損壊が進み危険度が高かったことに加え、進入路および

作 業 ヤードの確 保 な どのために、現場での作業前に多くの調査、調整 と 検 討 が 必 要 で あった。 ま た、

隣接の美和コーポＡ棟がほとんど

空 き 家 に 近い状 態で あったため、工事の影響を確認するための家屋調査の際も、所有者の承諾を得ることなどに時間を要した。さらにアスベストの除去と処分に関して も 同 様 に、 工 法 と 関 係 機 関 の調整に多くの時間を要した。

市政 SEPTEMBER 2020

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物 に 巨 額 の 抵 当 権 が 設 定 さ れ て い た た め、

解体前

あ っ た、 ア ス ベ ス ト と 危 険 建 物 除 却 は 完 了

空 家 特 措 法 の 趣 旨 で あ り、 事 業 の 目 的 でがあったことに起因するものである。併せてで求めた際、知事からの電話で、支援の提案て建築基準法に基づく勧告後の対応を公文書に命令を発すると同時に、知事に対して改め県の負担については、令和元年３月、所有者

体 に 当 た っ て 本 市 が 行 っ た 家 屋 調 査 で は、か ら 同 様 に 勧 告 が 出 さ れ て い る。 今 回 の 解

危 険 状 態 で あ る か ら と し て、 す で に 滋 賀 県と し て 存 在 し て い る。 こ の 建 物 に 対 し て は、

建 物、 美 和 コ ー ポ Ａ 棟 は、 そ の 生 き た 実 例

今後の作業

し、現場の環境は安全になった。残された大現状では１戸程度しか利用されていない状

な 対 応 を 速 や か に 行 う こ と を 求 め て い る が、況 で あ り、 滋 賀 県 知 事 に 対 し て 公 式 に 適 正

県には、まずはＡ棟への速やかな対応を望みたい。

きな課題は、解体工事にかかった実費、合計
約１億８千万円を９等分した額を、９人の所有者お一人ずつにお支払いいただくことであ

今回さまざまな課題が見えてきたが、分譲

う縛りはあるが、建物が健全に存在している

もう一つは、建築基準法には建ぺい率とい積極的な問題解決には至っていない。

とっても国等の補助もなく、市民の税金で立マンションの良好な管理と空き家に関する問

前提での基準であり、解体時の作業に必要と見えてきた課題て替えた形になっているため、債権回収に向題については、すでに大きく議論され、国のなる敷地面積が想定されていないことである。所有者には大きな負担であるが、本市にけ最大限の取り組みを行っていく。

制度改正も少しずつ進められているので、こる。さらには、今回の美和コーポの例で明ら

代 執 行 に 当 た っ て、 財 政 負 担 に 懸 念 が な

こでは触れない。

題として対応する方針で進めてきた。７月末

民の安全確保を優先して、資金回収は別の課ると答えた通り、自然災害の場合と同様、市受けた際、当該空き家が社会経済的災害であい場合は、先にも触れた第条で『当該建築あ る。 建 築 基 準 法 で は、 安 全 が 確 保 さ れ な

制 度 運 営 上、 十 分 に 機 能 し て い な い こ と で

法 の 目 的 の 一 つ で あ る 建 築 物 の 安 全 確 保 が、

建 築 基 準 法 に 関 わ る も の と し て は、 ま ず、きに多大な時間と労力を要すること。また、

かなことである。その他、空家特措法の手続

して、建ってしまってからの指導監督が緩やる場合には、建築確認手続きが厳しいのに反かな通り、通常、建物を新築あるいは改築す

かったわけではない。しかし、かつて取材をに所有者９人に対して費用の請求を行った。

担については、今後手続きを検討していく。

てこなかったと考えられることに起因する負準法所管の特定行政庁としての役割を果たしめていく方針である。なお、滋賀県が建築基債権管理条例に基づき、丁寧に債権回収を進を基本に、実績を積み上げてきた本市独自の「生活を壊してまで債権回収は行わない」こと

ば 問 題 は な い。 し か し そ う で な い 場 合 は、納期限までに全員から全額支払いいただけれな い か と 考 え ら れ る。 さ ら に 隣 接 の 同 様 のの定めが十分機能していないことの例ではができる』と定めている。今回の案件は、この勧告に係る措置をとることを命ずることきる』とし、それに従わない場合には、『そ模様替、使用中止』等を『勧告することがで

該 建 築 物 の 除 却、 移 転、 改 築、 増 築、 修 繕、者 に 対 し て、 相 当 の 猶 予 期 限 を 付 け て、 当物 又 は そ の 敷 地 の 所 有 者、 管 理 者 又 は 占 有

じることなどである。

より、自治体に大きな財政負担のリスクが生解体では大きな経費がかかり、所有者はもとして、何よりも今回のように、代執行による執行に至らざるを得なくなることである。そたとしても、最終的に相続放棄がなされ、代的な資産価値がない場合が多く、相続人がい債務が残っていることが一般的であり、実質空き家には複数の抵当権が設定され、多額の1040

SEPTEMBER 2020 市政

万戸）の２割（約万戸）を超

ひさもと き ぞ う

運営や決議ができないなどの課題を抱えている可能性がある。

マンションは一戸建て住宅と比べて大規模展してきた。開港後の明治７年には、神戸とまた、神戸は陸海空の交通の要衝として発それぞれ歴史と特色あるまちが集まって現在

転等により都心が東の方向へシフトする中、居留地を中心に形成され、その後、駅舎の移

省線三ノ宮駅（現在のＪＲ元町駅）と東側の旧発展した神戸
（現在のＪＲ神戸駅周辺）や、旧展してきた。神戸の都心は、物流拠点として

来、人・物・情報が集まる国際港都として発１２００管理組合）に達し、今後５年間に高年 以 上 の 高 経 年 マ ン シ ョ ン は 約 ３ 割（ 約ンション（約３５００管理組合）のうち、築月時点で、本市が把握している市内の分譲マ

くの問題をはらんでいる。また、令和２年４

育所等の不足、災害時対応の困難さなど、多難しさ、短期間での人口増加に伴う学校や保積立金の問題や区分所有者間での合意形成ので、特にタワーマンションについては、修繕

経済的に利用できるという利点がある一方から、利便性の高さや共用の施設・設備等をマンションには人々が集まって住まうことといった三つの観点から、タワーマンション

ン内外のコミュニティ、まちづくりとの調和ンション）そのものの持続可能性、マンショ

心市街地である三宮などの都心部で近年増加

ンのあり方に関する研究会」を立ち上げ、中層推進していく必要がある。

マンションの管理の適正化に関する施策を一のあるマンションの発生予防や改善のため、る。周辺の居住環境に悪影響を及ぼす可能性とが、公共性・公益性の観点からも重要であえる影響も大きいため、適正な管理を促すこな建物であり、その管理状況が周辺地域へ与

大阪との間に鉄道が開通し、その後、阪神間経年マンションがさらに急増することが予測が抱える課題とその対応策について整理を

年住宅土地統計調査」より）。

に私鉄が開通した。戦後には、高速道路や地の都心を形成している。

年には神されている。高経年マンションにおいても、行った。また、令和元年度には「神戸市マン

年度に「タワーマンショ

戸空港が開港し、現在に至っている。

建物・設備の老朽化と区分所有者の高齢化とション管理支援制度検討会」を立ち上げ、マ35

30

している大規模なマンション（特にタワーマ

本市では、平成

このような歴史的・地理的特性を持つ神戸

いった「二つの老い」に起因して、適時適切な下鉄、そして新幹線が通り、平成

市では、国内でマンション建設が始まった比ンション全体を対象とした行政による支援施

成

えており、重要な居住形態となっている（「平宅（住戸総数約きたこともあり、分譲マンションは市内全住

神戸市長（兵庫県）久元喜造
こうべ

神戸市のマンション管理適正化に向けた
新たな取り組みはじめに
美しい港と緑豊かな六甲山に囲まれた神戸

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大規模修繕工事が実施できていない、総会ののまちは、慶応３年（１８６８年）の開港以

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較的初期の段階からマンションが供給されて市政 SEPTEMBER 2020

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30

18

4
寄稿

特集 マンションを取り巻く諸問題と都市の役割 ─法改正により進む、管理適正化の動き

策の基本的な考え方や方向性、それらを実現①施策の方向性（２）マンション管理適正化への取り組み

討・実施を講じていこうとするものである。

「情報開示」は、管理組合から届出された内容のうち、管理組合の財務状況や大規模修繕していくための制度創設等について検討をマンションは区分所有者が共有する資産で行った。

工事の履歴や予定など、不動産売買においてて、本市のホームページ等に公表する制度であり、マンションの管理の適正化の推進に関で構成される管理組合は、マンションを適正ある。この制度により、購入者等が管理状況

令和２年６月には、国においてマンションてより、マンション管理適正化について問題

管理するよう努めなければならず、また、区を確認できる環境を構築し、マンションの管重要とされる情報を、管理組合の希望に応じ意識を持って取り組んできており、マンショ

分所有者は、管理組合の一員としての役割を

理状況が市場での評価に反映されるようにつする法律の定めにもあるとおり、区分所有者ン支援施策の具体的検討を一層進めていると適切に果たすよう努める必要がある。

関連法の改正法が成立したが、本市ではかねころである。

くの問題が懸念される。そこで、商業業務機

は、災害時の対応やインフラの不足など、多都心部の極めて狭いエリアへの過度な集住る仕組み」や「適正に管理することが区分所有の方向性をもって、「市が管理状況を把握すへの転換の支援または再生への支援」の二つ

況の悪いマンションに対する適正な維持管理

正な維持管理の継続と継承の支援」と「管理状め、「管理状況の良いマンションに対する適③マンション管理適正化サイクル

積極的なマンション管理へと誘導していく。

ンセンティブとなることで、管理組合によるている。これらの制度が良好な管理を促すイ

た上で、令和３年２月頃の運用開始を目指し

ン管理組合や関連業界団体等への周知を行っ

この新たな制度については、市内マンショ

なげていく狙いがある。

能と居住機能とのバランスの取れた都心づく者のメリットとなるインセンティブ」「管理状マンションの管理状況はそれぞれ異なるたりを進めるため、令和２年７月に「都心機能況が市場で評価される仕組み」という視点にの安心支援センター“すまいるネット”」を通神戸市の取り組み

誘導地区」を導入し、神戸の玄関口である三より施策を検討する。

じて、相談対応やセミナーの開催、専門家の（１）
都心居住のニーズに対する取り組み

宮駅を中心とするエリアでの住宅機能の建設②「届出」「情報開示」制度

派遣などにより、マンション管理組合に対し本市では、これまで「神戸市すまいとまちを、原則認めないこととした。また、その周これらを踏まえて、マンション管理の適正正に管理する新たな取り組みを進めていくた

辺の都心地域では、１０００㎡以上の用地をて支援を行ってきている。
「届出」は、建物の維持管理状況や管理組合

めには、行政だけでなく、多様な専門家・専化を支援する新たな仕組みとして、「届出」との運営状況等について管理組合から届け出て

門機関（マンション管理士、マンション管理

対象に、住宅部分に使用できる容積率の上限

都心居住のニーズに対しては市場任せにすもらう制度であり、管理組合に対して適正な会社、建築士、管理支援コンサルタント、管管理組合が主体性を持ってマンションを適るのではなく、これまで築き上げられてきた

維 持 管 理 を 促 す と と も に、 本 市 が 市 内 マ ン

理支援ＮＰＯなど）が、おのおのの専門性を「情報開示」の制度を創設する。

充実した公共交通網のインフラを生かし、商ションの管理状況の実態把握に努め、それぞ

生かしながら、相互に連携し、マンション管

を最大９００％から、一律４００％に引き下業業務機能と居住機能とのバランスの取れたれ の 管 理 状 況 に 応 じ た、 適 切 な 支 援 策 の 検げることとした。

持続可能なまちづくりを進めていく。

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SEPTEMBER 2020 市政

特集 マンションを取り巻く諸問題と都市の役割 ─法改正により進む、管理適正化の動き（図）施策の方向性と具体的な取り組み

視点②

視点③
市が管理状況を適正に管理することが区分所有者の管理状況が市場で把握する仕組みメリットとなるインセンティブ評価される仕組み

視点①●購入者等が管理状況を確認できる
自覚を促す

届出

情報開示

●届出によって管理組合に適正な維持管理の●管理状況を市場が評価できる

理適正化サイクルを回していく必要がある。

さらに、届出・情報開示制度の運用により、管理状況の届出が困難な状態にあるマンショ

ン管理組合や、適正管理に向けた取り組みを進めることが困難なマンション管理組合の存在 が、 よ り 明 ら か に な っ て く る と 考 え て お

り、このようなマンション管理組合に対する支援についても、引き続き検討していく必要

がある。

おわりに

これからの「ｗｉｔｈコロナ」時代においては、極めて狭いエリアに人口を集中させるような「高密度至上主義」とも言える価値観から脱却する必要があると考える。そのため本市

では、都心においては商業業務機能を充実させ、タワーマンションの規制を図っていくと同時に、自然豊かな開かれた空間の中で仕事をして生活するようなライフスタイルへ転換していく取り組みを検討していく。また、地域の拠点となる各駅前をリノベーションすることにより、地域の魅力を創出し、バランスの取れたまちづくりを進めていく。

マンション管理の適正化に当たっては、これまで取り組んでいる支援施策と新たな制度を展開しながら、マンション管理の質を向上させ、市内マンションの適正管理を進めることで、良好な住環境を創出していく。

市政 SEPTEMBER 202043

●管理状況の良いマンションに対する適正な維持管理の継続と継承の支援●管理状況の悪いマンションに対する適正な維持管理への転換の支援または再
生への支援

施策の
方向性

るよう努めなければならない●適正管理の促進のため、管理組合による自主的な取り組みの誘導を市が支援

基本的な
考え方

●マンションは区分所有者の資産であり、管理組合はマンションを適正に管理すする●市がマンションの管理状況を把握し、適切な支援へとつなげていく