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A D R

J-リート投資相談室、

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特 集

J-リートの「これから」に向けて。

A D R

J-リート投資2019年9月吉日

アドバンス・レジデンス投資法人
執行役員 高野 剛

皆様、こんにちは。

つきましては、今期の「レジユメ」
では、前任の髙坂健司が退任したことに伴いどちらかに決定するにあたり、ADIMのまして、本年6月よりアドバンス・レジ投資家広報担当者が、日頃、投資家のデンス投資法人（ADR）の執行役員およ皆様から受ける質問にお答えする形式で、びADRが資産の運用を委託する運用会

J-リート市場や不動産市場についての情報社のADインベストメント・マネジメントをお伝えしたいと思います。

株式会社（ADIM）の代表取締役社長にご判断の参考になれば幸いです。

相談室

J-リート投資に不安はつきものです。
今の不動産市場の活況はいつまで続く？ 今後も分配金は増えていくの？
そもそも少子高齢化の日本の不動産への投資ってあり？

就任しました高野剛です。

最近耳にする不正行為とかはないの？ などなど、あなたの不安は何ですか？

なお、
2019年10月24日に開催予定の投ADRの前身の日本レジデンシャル投資資主総会におきましては、企業統治体制

法人（NRI）の運用会社のパシフィック・（ガバナンス）の強化を図るため、私がレジデンシャル株式会社の代表取締役ADRの執行役員とADIMの代表取締役社長をしておりましたので、NRIから長社長を兼任する体制から、ADRの執行く投資主でおられる皆様にとっては再登役員を新たに選任し、私はADIMの社長板ということになりますが、改めまして、に専念する体制とすることを提案しておよろしくお願い致します。

ります。

昨今におきましては、低金利や好調な合わせて、運用会社に対して支払う運用不動産市場を受けて J -リート市場が非報酬が投資主利益に、より連動するよう常に活況となっています。
そのような中、報酬体系を変更する提案をしております。

ADRを含め J-リート銘柄を今後とも保有1し続けても大丈夫なのか、あるいはもうつきましては、ADRの投資主の皆様に売却をした方がいいのかと悩まれているは、ぜひ議決権の行使をお願い申し上げ方も多いのではないかと感じています。

ます。

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2-3

今回のレジユメは、J-リートを取り巻くさまざまな不安、疑問に、日頃から向き合っている ADIM の投資家広報担当者が冷静な目と的確な分析でお答えします。

伊藤 洋平 いとう ようへい

入社5年。物件運用、会計経理、投資家広報を経験、数字周りは任せてください！

大福 誠一郎 だいふく せいいちろう

J-リート業界12年の大ベテラン。物件の運用からファンドの営業部である投資家広報を経験したプロフェッショナル。

鶴原 太郎 つるはら たろう

入社6年。物件運用、物件のリノベーション、建物の環境・気候変動対策担
当、投資家広報など幅広く経験

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「J-リート相場の先行きが不安で」にお答えします。

国内では、消費税率の引き上げ、少子高齢化、経済成長の停滞、国外では、米中貿易戦争、中東での緊張の高まり、北朝鮮問題、Brexitなどいろんな問題がある中、J-リート市場が今年に入って不安材料

少子化 なのに住宅投資、 ADR 見方の大丈夫だろうかていません。
そのため、ADRの保有する物件全体でみると、ここ数年ほぼ満室稼働となっています。
着工から竣工まで期間は2年程かかりますので、賃貸マンションの着工統計を見る限りこの状態は当分解消されないと思われます。

賃金 があまり不安材料

ADRの投資口も高値更新

体の平均利回りは、今年に入って3%半ばまで下がっていますが、10年国債との利回り格差は4%近くあり、
これ

J-リート市場と株式市場の逆相関傾向が強まっている！

は決して低くありません。
また、株式市場は、米中貿易戦争等の地政学的リスク発生のたびに乱高下しますが、J-リート指数は安全資産と今後、地政学的リスクが落ち着くかどうかが、相場の方

3

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4-5

20,000

賃貸マンション着工戸数（戸）
2014

2015

2016

2017

2018

不安材料

上がっていないのに、賃金停滞物件の賃料を23,500

日経平均株価指数

東証リート指数

2,100

21,7501,950

20,0002019/4/1

1,800

2019/5/29

賃金は全体でみるとさほど上がっていませんが、20代は人手不足のため売り手市場にあり上がっ2019/7/19

若い世代の共働き世帯は増加中！ています。
それに対して30代、40代は割りを食って下がっているのが現状です。
入でみると実は増えています。特に東京23区に宅系の銘柄は J-リートの中でもさらに安全と評価され、買われているのではないでしょうか。

40,000

しかし、共働き世帯が増えていることから世帯収DATA & TOPICS向性を見極めるポイントになるのではないでしょうか。
また、ADRの投資口株価も高値を更新していますが、住60,000

新しく作られるマンションより入ってくる人の方が多い！

ADR の見方

東証REIT指数が11年半ぶりの高値水準で、J-リート全ています。

東京23区における 人口流入超過数（人）上げられるのか？

ADR の見方して扱われ、その間一貫して上昇し逆相関の傾向を強め

DATA & TOPICSズバリお答えします。

利回りがずいぶん下がっているな問題として我々にのしかかってきます。
しかし、ADRを含ば、新築の賃貸マンションは人口流入による需要に追いつい今気になること、疑問質問に不安材料

確かに、日本全体で見ると少子高齢化は人口減少という大きむ主な住宅系銘柄の物件が多くある「東京」に限っていえずーっと上がり続けているけど、大丈夫?

J-リート相場 は、もうそろそろ 天井？

人口減少

おいては共働き夫婦の職住近接志向が強く、賃料負担能力もあることから、彼らのニーズにあう都心の少し広めの住戸の賃料は、上昇傾向を強めています。

DATA & TOPICS

東京23区の2人以上世帯のうち共働き世帯の比率

（%）
5550

今後も、女性の社会進出が進むことから、共働き45世帯は増えていくのではないでしょうか。

40

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2002

2007

2012

2017

4

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「よく耳にする不動産関連ニュースの影響は？」についてお答えします。

空き家問題、不正融資や手抜き工事・・・。
近頃、不動産業界の悪いニュースがいろいろ出ているけど、不安材料

ADR にとって来年の東京オリンピック ADR 見方は良いの？悪いの？

住宅の過剰供給のオリンピック、パラリンピック楽しみですね。
しかし祭りの後が心配な業界はけっこう多く、不動産業界もご多分に漏れません。
特に湾岸エリアの晴海にできる選手村は、オリンピック後、24棟＜総戸数5,632戸＞と巨大なマンション街となる予定です。供給過剰が懸念されますが、供給される住戸の殆ど（4,145戸）は数年かけて分譲される予定です。残りも多くは高齢者向けの住戸となる予定なので、年間数万戸単位で供給が不足している単身者向けの賃J-リート相場には影響ないの？

貸マンションへの影響は極めて小さいのではないで気になるニュースのなりゆきについてしょうか。

お答えします。

空き家問題 がele投資して大丈夫？

SalSaあるのに、賃貸住宅 にアパートローン不正 や耐震施工不良

不安材料

空き家問題

ADR の見方の影響は？

空き家は年々増えていて2013年の時点で820万戸、総戸数の13.5％にも達しています。
問題の原因は、主に東京などの大ローン崩れのアパートの供給過剰

不安材料

施工不良物件の有無

ADR の見方金融業界、不動産業界を揺るがす大問題ですね。貸出先に困った金都市圏への地方からの人口移動です。
また、近年は、相続税融機関と手早く不動産開発で儲けたい開発業者が引き起こした問の増税対策のため、テナントのあてがないにも関わらず、借金をして遊休地にアパートを建てる行為が横行し、大都市題です。

圏の郊外でも空き家問題が拡大しています。

実際、貸出基準の厳格化に伴い売れなくなった個人向けの投資用物

ただ、主要な住宅系 J-リート銘柄が保有する物件は主に都心部件がADRに紹介されるケースが増えています。
しかし、これらの物件は、ほとんどが J-リートの投資対象とならない地域にあり、ADRの物に集中しているため、どの銘柄も高い稼働率を誇っています。
保件とは競合しないものです。

有する物件が都心部にある限りは、影響はないと思われます。

DATA & TOPICS

また、万が一、投資対象となり得る物件があっても、立地や建物構造（%）100

ADR
保有物件はほとんど満室
稼働99について厳格な基準をもとに、専門家による実地検査を行って問題東京23区の稼働率が無いことを確認しますので、どうぞご安心ください。

9796

全体の稼働率その他のエリアの稼働率

2014/1 2015/1 2016/1 2017/1 2018/1 2019/1

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不安材料

66-7

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今期の運用に関するご報告

これまでの歩み2019/7期 1口当たり分配金

1口当たり分配金の推移

5,504 円前期比： +82 円

譲渡益からの追加分配

業績予想対比： +125 円

当期純利益からの分配

5,499

今後の1口当たり分配金予想

5,169

5,450 円

2020/1期

5,285

5,422

5,504

105
242
5,450

4,979
4,774
4,578

2019/7期対比：−54 円5,550 円

2020/7期（単位：円）

一時差異等調整積立金の定額取崩し

2020/1期対比： +100 円

4,577

4,773

4,719

4,920

5,035

5,250

5,173

5,254

5,102

2016/1期

2016/7期

2017/1期

2017/7期

2018/1期

2018/7期

2019/1期

2019/7期

2020/1期（予想）

収益の安定性が強みのポートフォリオ

投資口価格の推移

住宅系 Jリート No.1*
保有物件数

265物件

資産規模

賃貸可能戸数

4,487億円

21,322戸（取得価格ベース）

住戸タイプ

店舗・事務所 1%
ドミトリー 2%
ラージ 2%
政令指定都市等

20%

首都圏

9%

賃料帯

（戸数ベース）

都心部
33%

東京23区 71%

200,000

50万円以上 0.4%
50万円未満 1%
30万円未満 3%

150,000

15%

コンパクト
25%

250,000

シングル
57%

単身者・夫婦世帯向け 82%

25万円未満21%15万円未満24%

10万円未満51%

100,000

50,000

ADR投資口価格

東証REIT指数

東証REIT住宅指数

TOPIX2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019
/1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期15万円未満 75%

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東日本大震災発生
2011年3月11日（戸数ベース）ファミリー

都心主要7区38%

合併効力発生日2010年3月1日

300,000＊資産運用会社調べ：2019年9月20日現在における各住宅系Jリートの開示資料に基づきます。

投資エリア

（円）

350,000

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2019年7月期

運用状況報告会

会場案内図

東京会場
10：50頃 開始予定

B7出口

スギ薬局

TKP名古屋ルーセントタワー Oルーム

JRゲートタワー

愛知県名古屋市西区牛島町6 - 1

JR東海道本線 名古屋駅 桜通口 徒歩5分
名古屋市営東山線・名古屋市営桜通線 名古屋駅 徒歩5分
名鉄名古屋本線 名鉄名古屋駅・近鉄名古屋線 近鉄名古屋駅 徒歩5分

052-589-3212

2019 年 11 月1 日（金）

阪急
大阪梅田駅

HEP FIVE
15:00-16:30 （受付開始 14:30）
15:00-15:45 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 ヨドバシカメラ
15:45-16:30 アドバンス・レジデンス投資法人

阪駅

大ＪＲ

TKPガーデンシティ東梅田 7階 バンケット7A

お問い合わせ伊藤忠リート・マネジメント株式会社
代表取締役社長 東海林 淳一 氏

6番出口

大阪駅前第4ビル

TKP
ガーデンシティ
東梅田

ＪＲ
北新地駅2019 年 11 月6 日（水）アクセス

地下鉄空港線 天神駅 徒歩5分
地下鉄七隈線 天神南駅 徒歩1分・西鉄福岡（天神）駅 徒歩3分
JR天神駅 徒歩5分

お問い合わせ＊本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資くださるようお願いいたします。本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあた っ ては、各証券会社にお問い合わせください。

＊本資料の内容は、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。
及び確実性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので、あらかじめご了承ください。

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天神コア

天神中央公園福岡ふれあい 市役所広場
中央警察署

イムズ
ホール入口

博多大丸
本館

博多大丸
東館

隈線

鉄七地下

市
福岡

エルガーラホール南駅

天神092-711-5017＊本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、その内容の正確性＊なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関連法令、及び

福岡
パルコ

明治駅
天神りュ通ージ
パサ

福岡県福岡市中央区天神1-4-2

港線

鉄空

地下

市
福岡線
田牟
大 駅
神
天 福岡

エルガーラホール 会議室1

通り

通り 西鉄 西鉄
渡辺

10:00-12:00 （受付開始 9:30）
10:00-11:00 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
11:00-12:00 アドバンス・レジデンス投資法人

ADインベストメント・マネジメント株式会社
代表取締役社長 高野 剛

10-11

06 - 6131- 1632

新阪急ビル

ナビオ
阪急百貨店
メンズ館

福岡会場

第二部

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四ツ橋線
西梅田駅

アクセス

大阪メトロ⾕町線 東梅田駅6番出口 徒歩1分
阪急大阪梅田駅 東改札 徒歩4分、JR大阪駅 御堂筋南口 徒歩6分

駅
梅田
阪
大 阪神百貨店

阪神

大阪府大阪市北区曾根崎2丁目11-16 梅田セントラルビル

第一部

大丸

阪急
百貨店
うめだ本店

線
谷町 駅
田
東梅

伊藤忠アドバンス・ロジスティクスとの合同開催！

新阪急
ホテル

駅
梅田筋線
御堂

伊藤忠リート・マネジメント株式会社 代表取締役社長 東海林 淳一氏を招き

東京証券取引所上場規制等に必ずしも則ったものではありません。

国際センター駅

通線
市営桜 駅
屋古
名

大阪会場

名古屋・大阪・福岡会場

9

大名古屋
ビルヂング
（イセタンハウス）

屋駅
名古

アクセス

お問い合わせホテルサンルート
プラザ名古屋

口

丸の内ビル

丸の内
オアゾ

ニコニコ
レンタカー

桜通

03-6888-8080

新丸の内
ビル

駅

サピアタワー
日本橋口

お問い合わせ

大手町

ＪＲ
東京駅

JR東京駅 日本橋口直結
東京メトロ東西線 大手町駅 B7出口直結

東西線

Ｊ
横 Ｒ総須 武賀 線
丸ノ内 線東 ・線
京
東京駅
駅

アクセス

大手町タワー

新大手町ビルヂング
本館屋駅
名古ＪＲ

東京都千代田区丸の内一丁目７番12号 サピアタワー

大手町駅

TKP名古屋
ルーセントタワー10:00-11:30 （受付開始 9:30）
10:00-10:45 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
10:45-11:30 アドバンス・レジデンス投資法人

線
東山
市営

ステーションコンファレンス東京 6階 602

半蔵門線

2019 年 11 月1 日（金）

丸ノ内線
大手町駅

通り
名駅

報告会は、投資主総会 終了後の開催となります。
開始時刻が前後することをご了承ください。

千代田線
・都営三田線大手町駅

2019 年 10 月24 日（木）名古屋会場

レジユメの印刷で使⽤する電⼒の100％はバイオマス発電によるグリ ー ン電⼒を利⽤しています。

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2019年 7月期 運用状況報告会 開催のご案内ご関心のあるご友人等いらっしゃいましたら、どうぞお誘い合わせのうえ、ご来場ください。
事前のお申し込みは不要です。

お申し込みは不要

おみやげあります

ご持参物はありません

東京

10 月24日（木）10：50頃 開始予定

名古屋

11 月1日（金）大阪

11 月1日（金）福岡

11 月6日（水）単独開催※報告会は、投資主総会終了後の開催となります。

10：00～11：30（受付開始 9：30～）
伊藤忠アドバンス・ロジスティクスとの 共同開催
15：00～16：30（受付開始 14：30～）
伊藤忠アドバンス・ロジスティクスとの 共同開催
10：00～12：00（受付開始 9：30～）
伊藤忠アドバンス・ロジスティクスとの 共同開催
お問い合わせADインベストメント・マネジメント株式会社 IR担当
TEL：03-3518-0432

東京都千代田区神田神保町一丁目105番地

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MAIL：ir@adr-reit.com

RESIDIA（レジディア）
は、格式ある住いを現す英語RESIDENCE（レジデンス）と、理想郷を現すギリシャ語ARKADIA/ARCADIA（アルカディア）を意味する、日本を代表する賃貸レジデンシャルブランドです。

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