豊中市千里ニュータウン地区住環境保全に関する基本方針

１．経過と方針
千里ニュータウンは、昭和３６年（１９６１年）から昭和４４年（１９６９年）にかけて開発された、わが国で初めての大規模なニュータウンです。
このニュータウンは、単なる大量の住宅建設にとどまらず、大阪都市圏における良好な住宅地の供給を図るため、計画的な土地利用、施設配置計画に基づき、旧市街地の持つ諸々の問題点を排除した理想的な生活環境の創出を目的として整備され、良好な住環境を形成しています。
このため、昭和６１年（１９８６年）に豊中市が策定した「豊中市新総合計画」において、無秩序な開発が進行しないよう、千里ニュータウン地区とその周辺を「住環境保全ゾーン」として位置付け、将来に亘って適切な規制・誘導を図りながら、良好な住環境の形成に努めることとしました。
しかし、千里ニュータウン地区においては、建設完了後約２０年が経過した頃から、低層住宅地区では、世代交替などを契機に、宅地の細分化問題が、また、中高層住宅地区では、生活水準の向上に伴い住居規模の問題や設備の老朽化等に起因する建替え問題が発生してきました。
そのため、平成元年（１９８９年）２月に「千里ニュータウン地区における住環境保全に対する基本的な考え方」案を、千里ニュータウン地区の住民の皆様方に対し提案したところ、種々のご意見をいただきました。
市として、この問題は行政と住民が一体となって、より良いまちづくりを進めるため、地元住民の皆さんの意見の反映を図るべく、学識経験者の客観的な意見もとり入れることとし、平成元年（１９８９年）６月、７名の学識経験者で構成された「豊中市千里ニュータウン地区住環境懇談会」を設置し、千里ニュータウンの将来の土地利用のあり方について、様々な角度から検討がなされ、平成２年（１９９０年）末同懇談会より意見の提起を受けました。
その内容は、公的機関の計画的な開発による現状のゆとりある緑豊かな住環境が形成された経過を配慮し、第１種低層住居専用地域では、すでに地元で行われている建築制限の申し合わせ事項など、住民の皆さんの主体的な努力の尊重、第１種中高層住居専用地域での建替え等に関しては、一律に制限を加えるのみでなく、当該敷地の持つ条件、周辺状況、建物の形態等、総合的な観点から、当初案に対しある程度の緩和を認めても良いとし、緩和を行う場合は、第三者機関においても客観的、専門的な評価を加え、住環境の維持、保全を図ることが望ましい、というものです。
豊中市は、この意見提起を参考とし、千里ニュータウン地区の住環境保全のための基本的な事項を「豊中市千里ニュータウン地区住環境保全に関する基本方針」（以下「基本方針」という）としてまとめ、平成４年（１９９２年）７月１日から運用を開始しました。

２．適用地域と内容（１）適用地域
この「基本方針」の適用地域は千里ニュータウン（千里丘陵住宅新住宅市街地開発事業の区域）の豊中市域とします。
当該地域の建築物の用途形状等を踏まえ、「低層住宅地区」、「中高層住宅地区」（一般地区、医療センター地区、除外地区に細分）、「近隣センター地区」及び「中央センター地区」（東町地区と西町地区に細分）に区分して適用します。
各地区の区分は別表１のとおりです。（別紙地区別図参照）
なお、現状の建築物の用途等を変更しようとする場合は、別途協議してください。
（２）内容
各地区における基本方針の内容は別表２のとおりです。
なお、別表２記載事項のうち、主な補足説明事項は次のとおりです。
①「低層住宅地区」の「壁面位置の制限」における「北側」及び「道路」の定義について
・「壁面位置の制限」における「北側」とは、真北に直交する線と敷地の境界線のなす角が４５°以内の面とします。
・「壁面位置の制限」における「道路」とは、市道として認定されている幅員１．５ｍ以上のもの（自転車・歩行者専用道路を含む）とします。
②「中高層住宅地区」の「容積率の最高限度」及び「建築物の高さの最高限度」における「周辺状況及び計画内容により緩和」について
・別紙「容積率の割増し基準」に適合していると判断した場合は、その算定式で算出された床面積を用いた容積率を限度とし、高さの制限は適用しないものとします。（ただし現行法規制の範囲内）③地区計画・地区整備計画が策定された地区の取扱い・低層住宅地区において地区計画・地区整備計画が策定された地区については、地区計画・地区整備計画で策定された項目以外の「基本方針」の項目を適用するものとします。
・中高層住宅地区において地区計画・地区整備計画が策定された地区については、「基本方針」の項目のうち「駐車場の設置台数」、「駐輪場の設置台数」、「プレイロット等の設置面積」についてのみ適用するものとします。
④新千里東町医療センター地区の取扱い
・新千里東町医療センター地区については、建築協定が締結されており、「基本方針」の項目のうち「駐車場の設置台数」、「駐輪場の設置台数」についてのみ適用するものとします。
⑤「容積率の最高限度」、「建ぺい率の最高限度」、「建築物の高さの最高限度」、「壁面位置の制限」及び「容積率の割増し基準」について・用語の定義及び算定方法については、建築基準法に準ずるものとします。
３．その他（１）自治会申し合わせ「低層住宅地区」については、各自治会で建築に関する申し合わせを取り決めていますので、建築にあたっては事前に各自治会に問い合わせてください。
（２）千里ニュータウン地区の今後の土地利用の考え方
千里ニュータウンをとりまく社会経済環境は変化しており、千里ニュータウンにおいても、団地の建て替えや千里中央地区の再整備の動きが本格化しています。
また、「基本方針」の内容は、土地・建物所有者の権利の制限や義務付けにつながるものであり、こうしたことは、地区計画や建築協定など、法令に基づくルールに従って行なうことが適切であると考えられます。

そこで、平成１５年（２００３年）６月に４名の学識経験者と３名の市職員で構成する「千里ニュータウン地区における土地利用のあり方及び地区計画等の活用に関する調査委員会」を設置し、千里ニュータウンの良好な住環境を維持しながら「再生」を推進するための考え方について検討を行い、「千里ニュータウン地区の今後の土地利用の考え方（案）」を策定しました。
そして、この案について同年１０月に地元説明会を開催すると共に、本市のホームページへの掲載や印刷物の配布などによって市民の皆さんにお知らせしてご意見をお聴きし、「千里ニュータウン地区の今後の土地利用の考え方」（以下「土地利用の考え方」という。
）として取りまとめました。
本市は「基本方針」に対する協力をお願いしつつ、「土地利用の考え方」の内容の実現に向けた取り組みを支援していきます。
（３）別表２の修正経過について①地区計画の都市計画決定により、次のとおり該当する地区を「地区計画が策定された地区」に移行しました。
・ 低層住宅地区
平成２３年１１月１４日 新千里南町 1 丁目地区
平成２５年１１月１２日 新千里南町２丁目地区
平成２９年 ８月１８日 新千里西町２丁目地区
新千里北町１丁目地区
平成３０年 ８月 ８日 新千里西町３丁目地区
令和 元年 ８月１３日 新千里北町３丁目地区
令和 ２年１０月 １日 新千里北町２丁目地区
・ 中高層住宅地区[一般地区]
平成１９年 ２月２３日 新千里西町Ｂ団地地区
平成２１年 ２月２０日 新千里東住宅地区
新千里南町団地地区
平成２２年 ２月１９日 新千里西町団地地区
平成２８年 ８月１９日 新千里北住宅地区
新千里南住宅地区
・ 近隣センター地区
平成２９年 ３月２５日 新千里東町近隣センター地区・ 中央センター地区（千里中央地区）
平成１８年 ２月２１日 千里中央地区②建築協定の認可により、次のとおり該当する地区を移行しました。
・ 中高層住宅地区[医療センター地区]
平成２０年 ９月１２日 新千里東町医療センター地区※別表２では「新千里東町地区」と表記③建築基準法の改正に伴い、次のとおり変更しました。
平成２１年 ４月１３日 地階部分の容積率の緩和規定が設けられたため、中高層住宅地区の内容のうち、緩和規定を削除④制限項目の内、駐車場・駐輪場の設置台数を次のとおり見直しました。
平成２７年 ４月 １日 設置台数について緩和規定を追加

（４）問い合わせ先「基本方針」に関する問合せ先は下記のとおりです。
《問い合わせ先》
豊中市都市計画推進部都市整備課千里ニュータウン係（第２庁舎５階）
TEL：06－6858－2674
FAX：06－6854－9534
E メール
senrint@city.toyonaka.osaka.jp

別表１
地区名

町名
新千里北町

１丁目
２丁目低層住宅地区

新千里西町

新千里南町

新千里北町

３丁目
２丁目
３丁目
１丁目
２丁目
３丁目
１丁目

２丁目

新千里東町

３丁目
２丁目
３丁目

新千里西町

２丁目

新千里南町

３丁目
１丁目

一般地区

中高層
住宅地区

２丁目

医療センター地区

上新田

３丁目
１丁目
２丁目

新千里北町
新千里東町
新千里西町
新千里南町
新千里南町

２丁目
３丁目
３丁目
２丁目
２丁目

除外地区

近隣センター地区

中央センター地区

東町地区
西町地区

３丁目
東泉丘

２丁目

新千里北町
新千里東町
新千里西町
新千里南町
新千里東町

２丁目
３丁目
３丁目
２丁目
１丁目
２丁目
１丁目

新千里西町

住居表示番号等【平成２７年（２０１５年）４月現在】
２番～１７番
１９番～２１番
１番～１８番２２番～３９番
５番～１８番
４番～ ６番
８番～２０番
４番～２４番
６番～１１番
１４番～２８番
１０番～３７番
１番
１８番
２２番
１９番
４０番～４１番
住居表示のない区域のうち地番が４６－１、４６－３、４６－５の敷地
１番～ ４番
２番～ ７番
１番～ ４番
５番
１号
７番
１番～ ３番
７番
２１番～２４番
１番
１番～ ５番
１番
９番のうち地番が２丁目９－２の敷地
１２番
２３号と地番が２丁目１２―２の敷地
２番～ ９番 （２－１１８を除く）
１９番
１号
２４番
３号
２１番
５番
２号～ ５号
３番
１１番
２番～ ８番
９番
５号～１８号
１０番
１番
２０２０－１ ２０２１－１ ２０２１－４ ２０２２－１
２０２２－２ ２番２７号
２０番
６番
２番
１２番
１号～１１号と地番が２丁目１２－１５の敷地全て
１番
全て

別表2

一般地区

制限項目
地区計画が策定された地区（※１）

地区計画が策定された地区（※２）

その他の地区

現行法
規制の概要

第1種低層住居専用地域
建ぺい率＝40％
容積率＝80％外壁後退＝1.5m
第1種高度地区

建築物の用途一戸建て専用住宅を地区計画・地区整備基本とする。（計画計画の内容による。
内容により緩和）容積率の最高限度80％（現行法規制のとおり）

建ぺい率の最高限度40％（現行法規制のとおり）

建築物の敷地面積の最低限度

230㎡

建築物の高さの最高限度

医療センター地区
その他の地区

新千里東町地区

除外地区

その他の地区

第1種中高層住居専用地域（一部第2種中高層住居専用地域）
建ぺい率＝60％
容積率＝200％
第2種高度地区

その他の地区

近隣商業地域
建ぺい率＝80％
容積率＝200％
準防火地域
第2種高度地区

医療施設と住宅

当該用途地域内に建築できる建築物の用途

近隣サービス施設と住宅

原則として150％を基本
地区計画・地区整備計画 とする。（周辺の状況及の内容による。
び計画内容により緩和
※５）

200％
（現行法規制のとおり）

原則として150％を基本とする。（周辺の状況及び計画内容により緩和）

200％（現行法規制のとおり）

200％（現行法規制のとおり）

60％（現行法規制のとおり）

80％（現行法規制のとおり）

－

－

－

原則として40mを基本とする。（周辺の状況及び計画内容により緩和）

原則として40mを基本とする。（周辺の状況及び計画内容により緩和）－－

60％（現行法規制の50%とおり）

建築協定の内容による。

－

原則として40mを基本とする。（周辺の状況及び計画内容により緩和）

地区計画・地区整備計画の内容による。

敷地境界線より3.0m以上容積率又は高さを緩和した場合は道路側は5.0m以上（敷地の形状及び規模建築協定の内容によ等により緩和）る。

地区計画・地区整備計画の内容による。

建築物の形態･意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする。

建築物の形態･意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする。

建築物の形態･意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする。

垣又はさくの構造の制限

道路に面する部分は生垣等良好な景観形成が図られる形態とする。

－－－－

原則として戸数の100％以上（但し、将来必要となった場合に戸数の１００％以上の駐車場を確保できる計画とした場合には、戸数の８０％以上とする。）（※3）

原則として戸数の100％以上
原則として戸数の100％以上（但し、将来必要と（但し、将来必要となった場合に戸数の１０ なった場合に戸数の０％以上の駐車場を確保できる計画とした場 １００％以上の駐車合には、戸数の８０％以上とする。医療施設 場を確保できる計画部分は別途協議。）とした場合には、戸（※3）
数の８０％以上とする。）（※3）

自動車駐車場（以下「駐車場」）の 1戸当たり1台以上
設置台数

原則として戸数の100％以上（但し、将来必要となった場合に戸数の１００％以上の駐車場を確保できる計画とした場合には、戸数の８０％以上とする。）住宅以外について
は業務用、従業員及び施設利用者用として延面積150㎡に1台以上（※3）

自転車駐車場（以下「駐輪場」）の設置台数－

原則として住宅戸数の200％以上（但し、将来必要となった場合に戸数の200％以上の駐輪場を確保できる計画とした場合には、戸数の150％以上とする。）

プレイ
ロット等の設備面積－③新千里西町２丁目地区－①新千里南町１丁目地区②新千里南町２丁目地区※２地区計画が策定された地区①新千里西町B団地地区②新千里東住宅地区※３

公的賃貸住宅における駐車場設置台数については、別紙「公的賃貸住宅における駐車場設置基準」による※４

既存物件についても、当該基本方針の基準を適用する（平成4年7月1日以降建築された物件に限る。）※５

容積率の緩和については、別紙「容積率の割増し基準」又は「容積率の割増し基準（「ﾏﾝｼｮﾝ建替型総合設計制度」併用型）」による③新千里南町団地地区④新千里北町１丁目地区④新千里西町団地地区－

地区計画・地区整備計画の内容による。

建築物等の形態・意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする。

地区計画が策定された地区地区計画・地区整備計画の内容による。

－

建築物等の形態・意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする。

※１

西町地区
（千里中央西地区）

0

建築物の形態又は意匠の制限

住宅建設戸数が50戸以上の場合、敷地面積の３％以上東町地区（千里中央東地区）
商業地域
建ぺい率＝80％
容積率＝600％
防火地域

建築協定の内容による。

50%

敷地境界線より1.5m、2階北側部分は3.0m（北側が道路の場合2階北側部分の3.0mは緩和）

新千里東町近隣センター地区

中央センター地区（千里中央地区）

住宅・公益的施設（計画内容により緩和）

10m
地区計画・地区整備 軒高＝7m
計画の内容による。

壁面位置の制限

近隣センター地区

中高層住宅地区

低層住宅地区

原則として住宅戸数の200％以上（但し、将来必要となった場合に戸数の200％以上の駐輪場を確保できる計画とした場合には、戸数の150％以上とする。）

住宅建設戸数が50戸 住宅建設戸数が50戸以上の場合、敷地面積以上の場合、敷地面の３％以上積の３％以上⑤新千里西町３丁目地区⑤新千里北住宅地区

原則として戸数の100％以上（但し、将来必要となった場合に戸数の１００％以上の駐車場を確保できる計画とした場住宅以外については業務用、従業員用及び施合には、戸数の８０％以上とする。）及び業
設利用者用として延面積150㎡に1台以上務用、施設利用者用として近隣サービス施設
住宅については中高層住宅地区に準じた運用
延面積300㎡に1台以上（ただし、立地・地を行う。
形の状況からやむをえないと判断したときは別途協議するものとする。）（※3）⑥新千里北町３丁目地区⑥新千里南住宅地区⑦新千里北町２丁目地区

住宅については中高層住宅地区に準じた運用を行う。