ビル実態調査（2023 年度）の概要
一般社団法人日本ビルヂング協会連合会
連合会では、健全かつ効率的なビルの経営管理に資する基礎資料を得ることを目的として、毎年度、ビル実態調査を実施しています。2023 年度は、社会構造やテナントニーズの変化、建物や設備仕様の高度化を踏まえ、会員の皆様により有益なビルの運営管理・賃貸営業情報をお届けできるよう、調査項目や選択肢を全面的に見直すとともに、調査方法も従来の紙アンケートの記入・回収から、ＷＥＢを利用した方式に変更し、回答時間の短縮や郵送・集計事務の軽減により、調査の効率化を図りました。
以下、2023 年度調査報告の概要を紹介します。なお、調査報告書「ビル実態調査のまとめ（2023 年度）」本体は、会員の方は連合会ホームページ（https://www.jboma.or.jp/）の「会員専用ページ」から無料でダウンロードすることができます。また、会員以外の方には冊子版を有料で頒布しておりますので、連合会事務局あてお申込み下さい。
調査対象

正会員 1,040 社 2,234 棟（2023 年 4 月現在）

調査方法正会員に対する WEB アンケート調査

調査時点

2023 年（令和 5 年）7 月 1 日～8 月 31 日

回答棟数651 棟

地域別集計■グラフの見方（円グラフ）

回答総数
選択肢

所属協会別 5 圏域から所在地別 6 地域に変更

棟数

北海道（北海道全域）、首都圏（東京・埼玉・千葉・神奈川）
中京圏（名古屋・岐阜）、近畿圏（大阪・京都・兵庫・奈良）
九州（九州全域）、その他（上記に含まれない県）

占有率（割合）◆回答集計結果の内訳
延床面積・ビル棟数（地域別・規模別）
規模

単位；㎡

小型ビル

中型ビル

大型ビル

大規模ビル

超大型ビル

～3,000m²未満～10,000m²未満～30,000m²未満～50,000m²未満

50,000m²以上

全体計
１棟当りの延床面積

棟

延床面積

棟

延床面積

棟

延床面積

棟

延床面積

棟

延床面積

棟

北海道

3,825

346,449

8203,386

1347,804

1405,6153

707,078

28

25,253

首都圏

65,62435

573,40499

1,150,931

66

1,062,435

27

8,679,874

66

11,532,269

293

39,359中京圏

20,335

10

127,83121

546,68631

271,8697

869,378

3

1,836,099

72

25,501

近畿圏

37,15422

281,55552

1,031,632

60

510,14413

1,454,298

13

3,314,783

160

20,717

九州

1,750

1

93,033

13

272,55317

269,3367

00636,672

38

16,755

その他

15,277

7

138,07823354,41020

278,0976

246,6614

1,032,523

60

17,209小計

143,96478

1,260,352

216

3,559,599

207

2,439,685

61

11,655,824

89

19,059,424

651

29,277

比率

0.8%

12.0%

6.6%

33.2%

18.7%

31.8%

12.8%

9.4%

61.2%

13.7%

地域

延床面積・ビル棟数（年代別・規模別）
規模

平均

単位：㎡

小型ビル

中型ビル

大型ビル

大規模ビル

超大型ビル

～3,000m²未満～10,000m²未満～30,000m²未満～50,000m²未満

50,000m²以上

全体計
１棟当りの延床面積

棟

延床面積

棟

延床面積

棟

延床面積

棟

延床面積

棟

延床面積

棟

１９７０前

24,471

14

159,57525

696,24141

578,546

14

989,65310

2,448,486

104

23,543～１９８０

29,46416

257,13246

856,41851

218,6836

735,53082,097,227

127

16,514～１９９０

38,48821

368,78966

898,73951

256,300

7

814,7097

2,377,025

152

15,638～２０００

28,04015

246,23243

387,01024

530,65213

2,537,647

15

3,729,580

110

33,905～２０１０

12,775

7

94,49315354,09019652,404

16

3,035,905

23

4,149,666

80

51,871

～２０２０

5,068

2

122,32818

266,734

15

164,391

4

3,236,255

23

3,794,775

62

61,206２０２１～5,658

3

11,803

3

100,365

6

38,7101

306,1263

462,663

16

28,916

小計

143,96478

1,260,352

216

3,559,599

207

2,439,685

61

11,655,824

89

19,059,424

651

29,277

比率

0.8%

12.0%

6.6%

33.2%

18.7%

31.8%

12.8%

9.4%

61.2%

13.7%

年代

1／9平均◆市場トレンド
2023 年度から、市場トレンド（オフィスビル市場において注目する社会動向等）について、実際にテナントや取引先と接する建物管理者（回答者）の現場感覚でお答えいただき、DI（Diffusion Index）値として示す調査項目を新設しました。
※ DI 値＝（強く思う割合－全く思わない割合）＋（ある程度思う割合－思わない割合）×0.5
DI 値がプラス側に大きいほど市場ニーズを強く意識しており、マイナス側は市場ニーズに対する意識が弱いことを示しています。
【全国平均】
全国平均では、「100 坪未満」の事務所ニーズは堅調である一方、「100 坪以上」の事務所ニーズは弱いようです。
他のトレンド項目のうち、「喫煙室／電子タバコ専用室」「省エネ対応／省エネ認証取得ビル」は 40%台、「ハートビル対応」「SDGs 対応」
「再生可能エネルギー調達」など社会環境への対応は 30%台とある程度意識されています。一方、「ウェルネスオフィス（除湿・除菌・香り・照明など）」「コワーキングスペース」「リモートワーク用個室／BOX」など新たな働き方への対応は 10～20%台でニーズへの意識はやや弱いようです。
「LGBTQ 対応」「セットアップオフィス」「レンタル自転車」「テナント専用自家発電設備スペース」「カーシェア」は±10％以内で、ニーズが少ないか、方向性が定まっていないようです。

【地域別】
「首都圏」
「近畿圏」
「その他地域」は全国平均値に近似傾向ですが、プラス側の「北海道」、マイナス側の「中京圏」、メリハリのある「九州」など地域性が表れています。
※右側のグラフ（水色）は全国平均値を表記（以下同様）

2／9

【規模別】◆調査建物の用途・所有形態

建物の規模に応じて、市場トレンドに対する認識の違いが明調査建物の用途は、主に店舗併用の複合用途ビルが過半数を確に表れており、建物規模と社会環境や新たな働き方への対応占め、事務所専用ビルは 33%となっています。

ニーズの強さには相関性が認められます。

また、所有形態は、「自己所有」が 68%、「区分所有」が 18%、「共有」が 7%となっています。規模別では、規模が大きくなるほど「自己所有」が減少し、「区分所有」「共有」が増加しています。

3／9

〇貸室の空調設備の仕様◆主要諸元

空調設備は「天井個別」空調方式が最も多く、「床個別」と合建物の主要諸元として、基準階の建築仕様（貸室床面積、天わせると 75％のビルで個別方式が採用されています。VAV（可井高・仕様、床の耐荷重、施錠方法）、照明器具等の電気設備、変風量中央ダクト方式）や CAV（固定風量中央ダクト方式）の空調・衛生設備、エレベーター、駐車場、非常用予備電源等の中央空気式空調方式は 41％のビルで採用され、ファンコイルな附帯設備、耐震性能、バリアフリー対応について調査しています。以下、いくつかの項目をピックアップしてご紹介します。

ど中央水式空調方式は 15％となっています。
規模別では、3 万㎡未満のビルは「天井個別」空調方式が 7～8 割を占め、主流となっています。1 万㎡を超えると空調方〇貸室照明器具の管球の種類

式も多様化しはじめ、3 万㎡以上では個別方式と中央空気方式

照明器具は、「LED」灯が 56%を占め主流となっています。
一方で「FLR/FL」又は「FHF」の蛍光灯が 41%残っており、が並び、5 万㎡以上は中央空気方式が主流となっています。

「LED」灯への置き換えが望まれます。（水銀に関する水俣条約の締約国会議では、2027 年末までに全ての一般照明用蛍光灯の製造・輸出入禁止が合意されています。
）〇貸室の基準照度（設計照度）
貸室の基準照度は、「～750Lx」が過半数を占め、「～1000Lx」を加えると 83%で 500～1000Lx が主流となっています。
規模別では、全ての規模において 750Lx 未満が過半数から 7割を占めている一方、「～1000Lx」も全ての規模で 2～3 割を占めており、省エネの検討余地を残しています。
（％）
VAV

CAV

天井個別

床個別

FUC等

その他

3千㎡未満

5.1

3.8

85.9

3.8

0

6.4

1万㎡未満

137.4

83.7

6.5

4.7

0.5

3万㎡未満

2420.8

69.3

8.9

18.2

3.1

5万㎡未満

45.8

2247.5

11.9

25.4

6.8

5万㎡以上

72.4

25.3

26.4

5.7

40.2

4.6

〇貸室出入口の施錠方法
施錠方法は、「カードキー」と「棒鍵」方式でほぼ二分しています。年代別では、1980 年以前竣工ビルの 7 割が「棒鍵」です
が、「～2020 年」には 3%まで減少しています。

4／9

〇非常用の主たる予備電源
非常用の主たる予備電源は、「ある」ビルが 66%を占め、「専用発電機」が 56%で主流となっています。規模別では、予備電源の「ある」ビルが「～1 万㎡未満」で過半数を超え、「5 万㎡以上」は 9 割に達しています。

〇予備電源の供給（運転可能）時間
予備電源の供給時間は、「24 時間以下」が 6 割を占め、72 時間以上供給可能なビルは 6%でした。規模別では、72 時間以上は 3 万㎡以上でも 13%にとどまり、48～72 時間が主流のようです。

〇耐震改修の有無
旧耐震ビルのうち、耐震性能「確認済」が 32%、耐震「改修済」が 44%で 76%のビルは耐震性能が確保されている一方、当面改修「予定なし」のビルが 22%あります。
規模別では、耐震性「確認済」耐震「改修済」の割合が「3 千㎡未満」で 3 割、当面改修「予定なし」は 6 割を占めています。

〇耐震性能
耐震性能は、「旧耐震」基準のビルが 3 割、「新耐震」基準が5 割、「免震」「制振」構造のビルは 17%となっています。
規模別では、「旧耐震」は規模に関わりなく 2～3 割あり、「免震」「制振」構造は「～5 万㎡未満」から急増し、「5 万㎡以上」のビルでは 5 割を占めています。

5／9

◆運営管理〇清掃業務の仕様
清掃業務は、外注が 84%を占め、発注仕様は「性能発注」はビルの運営管理に関して、運営管理担当者の所属、運営管理22%にとどまり、「自社仕様」が主流となっています。

業務費、設備運転管理、清掃警備の各業務、テナントからのクレーム、エネルギー管理、BCP（事業継続計画）や防災訓練・防災備蓄などの防災マネジメント、長期修繕計画の策定・活用状況などを調査しています。以下、いくつかの項目をピックアップしてご紹介します。
〇運営管理担当者の所属統括管理者、運営管理業務は「自社」員による運営管理が 7割を超えています。
専門性の高い警備業務、清掃業務は、「専門会社」へ外注する比率が 6 割を超えています。
「PM 会社」は各業務に 13～16%関与していますが、設備管理、清掃、警備業務は「専門会社」に再委託しているものと思われます〇ロボット清掃の導入状況

ロボット清掃を「積極使用」のビルは 5%あり、「試験使用」「検討中」を含めると 15%となっています。
規模別では、「3 千㎡未満」のビルでは使用「予定なし」のビルが 99%を占め、「5 万㎡以上」のビルと対極を成し、活用には一定の規模感が求められるようです。

〇運営管理業務費
運営管理に係る各業務費の前年度比は、「横ばい」が中心ですが、「増加」－「減少」の数値を見ると、「設備管理費」がプラ
ス 19%、「清掃費」がプラス 16%、「警備費」がプラス 10%で増加傾向が表れています。

〇エネルギー管理の方法
エネルギー管理方法は、「メーター検針」が 5 割を超えて主流ですが、管理を「していない」ビルも 8%あります。
規模別では、「メーター検針」は規模の拡大とともに減少し「ビルコン」に置き換えが進み、「5 万㎡以上」では「BEMS」が 5 割超と主流になっています。一方、3 千㎡未満では、2 割超のビルでエネルギー管理を実施していません。
6／9

〇長期修繕計画の有無
長期修繕計画は「有」が 83%で、定期的に計画を「見直している」ビルが 75%を占め、修繕計画「無」のビルは 1 割です。
規模別では、定期的に見直しているのは 1 万㎡以上（３万㎡未満）の 8 割台に対して、「3 千㎡未満」では 5 割まで少なくなっており、修繕計画「無」（作成予定を含む）のビルも 4 割に達しています。

〇省エネ認証取得
省エネ認証を一種以上取得している状況は、規模別では、「3千㎡未満」は 3％ですが、「5 万㎡以上」では 65%に達し、規模に比例しています。
省エネ認証取得は、「特になし」のビルが 8 割を占めています。取得済みの具体的な認証としては、「DBJ GB」「CASBEE」
が 1 割弱で、「BELS」は 3％未満となっています。

〇長期修繕計画の活用方法
長期修繕計画の活用方針は、「計画通り」と「計画に基づき」実施するビルが合わせて 6 割を超え、「計画を参考」に実施を含めると 9 割に迫っており、修繕計画が有効に活用されています。

7／9

〇在館人員数・在館人員一人あたりの貸付有効面積◆賃貸営業

在館人員数は、「250 人未満」が 33%で、1000 人未満のビルビルの賃貸営業に関して、オフィス市場（空室率や賃料）のが全体の 73%、「5000 人以上」は 7％となっています

動向、入居テナントの動向、賃貸借契約、営業体制、テナント在館人員 1 人あたりの貸付有効面積は、全国平均が 12.4 ㎡/コミュニケーションなどを調査しています。以下、いくつかの人（前年度 12.0 ㎡/人）となっており前年と変動はありません。

項目をピックアップしてご紹介します。

地域別の平均値は、「首都圏」が最も少なく、「北海道」「中京圏」の 12 ㎡/人前後に対し、
「近畿圏」
「九州」
「その他地区」は〇空室率 (動向・前期比・来期予想)15～20 ㎡/人となっており、西高東低でした。

空室動向の「前年実績」と「当年実績」の比較は、空室の「増加」「微増」（市場の低迷）が 13％減少、「横ばい」が 5％増加、

規模別の平均値は、3 万㎡未満は 15 ㎡/人前後ですが、3 万「微減」「減少」（市場の改善）が 8％増加し、空室の減ったビ㎡を超えると「5 万㎡未満」が 13 ㎡/人、「5 万㎡以上」は 11

ルは約 3 割となっています。

㎡/人で全国平均を下回ります。

「前年来期予想」と「当年実績」の比較は、空室増加が予想

ビルの規模が大きくなるほど、共用の会議室、休憩スペースを３％下回る 17％に留まり、市場が改善したことを示していま等が設けられ、テナントが個別に設ける面積が減ることも要因す。の一つではないかと思われます。

「当年来期予想」は、「増加」と「減少」がともに減り、70%が「横ばい」と予想しています。

〇賃料 (動向・前期比・来期予想)
賃料動向の「前年実績」と「当年実績」の比較は、賃料が「増加」したが前年比 8％増加、「横ばい」が 3％減少、「減少」が5％減少し、市場が改善しています。
「前年来期予想」と「当年実績」は、賃料増加の当年実績が予想を 10％近く上回りました。
「当年来期予想」は、「横ばい」が 6％増えて 7 割を占めます
が、2 割近くのビルが「増加」を予想しています。

8／9

〇定期借家契約の割合〇リモートワーク状況
リモートワークの定着状況は、テナントの「一部実施」が 60%、「全て普通」借家契約のビルは 36%で、定期借家契約を利用しているビルが 6 割を超えています。

「実施無し」が 19%で、8 割のビルではリモートワークの実施

地域別では、定期借家契約を一部でも利用している割合は率が低いようです「首都圏」74%、「中京圏」69%が高く、他の地域と開きがあり地域別では、テナントの「一部実施」が主流とはいえ地域差ます。
「全て普通」借家契約は、近畿圏 53%、「その他地域」「北は大きく、「首都圏」「中京圏」「その他地域」の 50%に対し、海道」で 50%前後です。

「北海道」「九州」は 70%台です。リモートワークを「実施し規模別では、一部でも定期借家契約を利用している割合は規ない」テナントは、「その他地域」と「中京圏」では 1/3 を占模が大きくなるとともに増加し、「5 万㎡以上」では 93%に達め、「半数以上」のテナントが実施のビルは大都市圏で 1～2 割しています。
「全て定借」の割合は、「3 千㎡未満」のビルが「5を占めています。

万㎡以上」に次いで多く、3 千㎡～3 万㎡のビルを底にした逆規模別では、「半数以上」のテナントが実施のビルは規模が大バスタブカーブを描いています。

きくなるとともに増加し、「5 万㎡以上」のビルでは 3 割を超え、「一部実施」を含めると 9 割に達しています。

9／9