ibaraki takken

いばらき宅建花貫渓谷の汐見滝吊り橋（高萩市）

平成28年度宅建試験実施報告 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・p1
不動産フェア開催状況（鹿嶋会場、守谷会場、古河会場）
・・・・・・p2
判例紹介・・
・・
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・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・p3～4
弁護士による電話法律相談の実施について ・・・・・・・・・・・・・・・・p5
登記情報提供サービスの利用について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・p6
税務署からのお知らせ
（相続税）
・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・p6
新入会員紹介 ・・・・
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・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・p7vol.

130
2016.11.1

平成28年度 宅地建物取引士資格試験実施
平成28年度宅地建物取引士資格試験が10月16日（日）に実施されました。本県では、茨城大学、流通経済大学、つくば国際大学（第2キャンパス）の3会場で実施されました。当日は申込者数3,562人のところ2,940人が受験しました。
なお、試験合格発表日は11月30日（水）です。

■試験申込及び受験状況
試 験 会 場

申 込 者 数受 験 者 数

受 験 率

茨
城
大学
（うち登録講習修了者数）

1,885人（662人）

1,589人（617人）

84.3％（93.2％）流 通 経 済 大 学

933人

736人

78.9％

つ くば 国 際 大 学

744人

615人

82.7％

計

3,562人

2,940人82.5％

平成27年度3,662人

2,981人

81.4％

合茨城大学
試験会場

つくば国際大学試験会場

1

流通経済大学試験会場

不動 産フェア開催■鹿嶋会場、守谷会場、古河会場で実施
本年も、各地域におきまして不動産フェアを開催し、地域住民の方との交流を深めました。
不動産フェアでは、「不動産無料相談会」を開設し、消費者の方の相談に対応いたしました。
また、記念品としてハトマーク入りの風船やポケットティッシュ、更に不動産広告の見方を解説した「不動産広告あらかると」を配布し、協会のPR活動に努めました。

鹿嶋会場

開催日：9月11日（日）鹿嶋市ジャスコチェリオ「ジーコ広場」に特設ブースを設け実施

守谷会場

開催日：9月24日（土）、25日（日）守谷駅西口駅前広場「守谷商工まつり」の特設ブースにて実施

古河会場

開催日：10月8日（土）
古河市中央運動公園広場「古河関東ド・マンナカ祭り」の特設ブースにて実施

2

最近の判例から（RETIO.2016.7 No.102より）

̶ 土地の瑕疵 ̶
引渡し後に地中から発見された土壌汚染及び地中杭について、買主の瑕疵担保請求が認められた事例

分譲マンション建築用地として売買された土地において、引渡し後に土地の土壌汚染及び地中障害物が発見されたことから、買主の分譲マンション業者が、売主に対してその除去費用の支払いを求めた事案において、

1

売買契約書の定めに従い買主の請求が認容された事例（東京地裁

平成 25 年 11 月 21 日判決

認容ウエストロー・ジャパン）

事案の概要

平成 23 年 11月、買主Ｘ（原告）は、分譲マンション建設を目的として、東京都千代田区所在の本件土地、及び本件土地上の本件建物について、売主Ｙ（被告）との間で、売買代金額 6 億 6000 万円にて、「万一、本物件について隠れた瑕疵（土壌汚染、既存杭・産業廃棄物等の地中障害物を含むが、これらに限らない。）があったときは、引渡しから１年間に限り、売主は瑕疵担保責任を負うものとする」との特約を付した本件売買契約を締結した。
Ｘが、同年 12 月に本件建物の解体工事を開始したところ、本件土地の地中に合計４本のコンクリート杭（既存杭）の存在が判明したことから、翌月ＸはＹにその旨を通知した。また平成 24 年３月、Ａ社に委託して行った土壌調査により、六価クロムによる本件土壌汚染が確認されたことから、同月Ｘはその旨を媒介業者を通じてＹに報告した。
Ｘは、同年３月に既存杭引抜工事を代金 97 万円余で、同年５月に本件土壌汚染に係る処理工事を代金 726 万円余でＢ建設に依頼し、それぞれの工事は施工された。
平成 24 年６月、
ＸはＹに対し、瑕疵担保責任に基づく損害賠償として計 824万円余の支払いを求めたが、Ｙは、①既存杭は、新築建物に地下ピットを設けなければ建物建設の支障にはならず、その必要があったとしても既存杭を再利用するか、偏心（杭をずらす）して杭を打てば支障にはならない、②平成 18 年に行われた本件土地の土壌汚染調査において、汚染は検出されておらず、本件土壌汚染は買主が行った本件建物解体時に発生したものである、
Ｘの新築建物の１階は駐車場等であり舗装すれば人体に影響はない、③商法 526 条 2 項の規定により売主

2は瑕疵担保責任を負う必要がない、等と主張してこれに応じなかったため、Ｘはその支払いを求め本件訴訟を提起した。

判決の要旨

裁判所は、次のとおり判示し、Ｘの請求を認容した。

（1） 既存杭について
本件売買契約は、Ｘがマンションを建築することを予定して締3結されたものであり、ピットを建築する前提として、本件土地の地中に杭を打ち込む必要があったところ、その杭のうちの２本が既存杭と抵触するため、既存杭の除去が必要となった。マンションのような中高層建物を建築するに当たっては、建物の最下層住居のコンクリートスラブ下をピット構造とし、配管配線類の点検・修理等を行えるようにすることは建築実務において一般的な工法である。また、既存杭の再利用又は偏心しても、Ｘが予定していた本件マンションを建築することが可能であったとする証拠はない。よって、既存杭は瑕疵と認められる。
（2） 土壌汚染について
本件土地において六価クロムが検出された地点と、本件建物の所在していた地点が異なり、本件建物の解体工事によって本件土壌汚染が生じたとは考えにくい。また、平成 18 年の土壌汚染調査による調査地点と本件土壌汚染に係る六価クロムが検出された調査地点とは一致していない。
法定の基準値を超過した土壌汚染が存在する場合には、当該土壌汚染が存在することが売買契約の前提となっていたな
ど売買契約において特別に予定されていた品質・性能を欠くといえないような場合を除き、瑕疵に該当するというべきであり、本件土壌汚染は瑕疵にあたるというべきである。
マンションの土壌に六価クロムのような土壌に含まれることで人の健康に係る被害を生ずるおそれがある特定有害物質が含まれている場合には、そのままでマンションを分譲することは困難であることは明らかである。
（3） 商法 526 条 2 項について
本件売買契約において、本件土地の引渡しから１年間に限り瑕疵担保責任を負うことを定めており、商法 526 条２項の瑕疵担保責任に基づく損額賠償等の制限と異なる合意をするものであるから、ＸとＹとの間で本件売買契約に商法 526 条２項を適用せず、引渡しから１年間に限りＹが瑕疵担保責任を負うことを合意したものというべきである。
したがって、本件売買契約に商法 526 条２項は摘要されないから、その余の点について判断するまでもなく、商法 526 条２項によりＸの請求が制限されると認めることはできない。
（4） Ｘの損害額について既存杭及び本件土壌汚染という瑕疵が存在したことにより、これらの瑕疵を除去しなければ、本件土地の完全な使用ができなかったというものであるから、Ｘは既存杭及び本件土壌汚染を除去するために要した費用の合計である 824 万円余の損害を被ったものと認められる。

3

まとめ

本件は、引渡し後発見された土壌汚染について、売買契約の定めに従い、買主の損害賠償請求が認められた事例である。
土壌汚染調査は、基本的にサンプリング調査により行われることから、調査が行われなかった範囲・深度において汚染が存在している可能性はあり、本事案もこれにあたったのではと思われる。また、
客士した土に汚染物質が存していた事例も見られる。
媒介業者としては、土壌汚染対策法に則った土壌調査がなされたことがある土地の売買であっても、土壌汚染や地中障害物が発見されることがあり得ることを前提に、万一発見された場合の売主・買主それぞれの責任と負担について、両者の理解と認識を一致させた上で、取引を進める必要があるといえよう。
土壌汚染や地中障害物に係る紛争において、売買契約の特約等により売主責任が認められた事例として、RETIO101-100 等が、売買契約の免責特約、徐訴期間の経過等により、売主責任が否定された事例として、RETIO93-144、同 89-78 等があるので、あわせて参考としていただきたい。

4弁護士による電話法律相談の実施について
開催日時
第２・第４金曜日（休日の場合は前日） 午後１時～午後４時《平成28年度の開催予定日》
11月11日（金） 11月25日（金） 12月 9日（金） 12月22日
（木）
1月13日
（金）

1月27日（金）

2月10日
（金）

2月24日
（金）

3月10日
（金）

3月24日（金）ご利用対象者
宅地建物取引業協会会員に限定させていただきます。
※ご予約に当たって、宅地建物取引業協会会員かどうかを確認させていただきます。

ご予約方法
完全予約制となります。
①全宅連ＨＰで、電話法律相談日を確認します。
②全宅連ＨＰから「電話法律相談③「電話法律相談予約票」を打ち出します。

予約票」に必要事項をご記入の上、全宅連宛にファックス（03-5821-8101）します。

※予約締切は前日の午後３時までとなります。それ以降の受付は一切承れません。

④全宅連からファックスで「電話法律相談予約票（確定相談日時記入済み）」を受領し、相談日まで保管します。

⑤相談日当日、確定相談日時記入の時間に全宅連からの電話に応じられるよう待機します（予約時間になりましたら全宅連から会員様宛にお電話いたします）。
※相談者に電話が通じない場合、予約キャンセル扱いといたします。

ご相談内容等
宅地建物取引及びそれに付随する法律事項となります。
不動産法務に造詣の深い弁護士が対応いたします。
※相談回数は、１日１回、相談時間は１回15分以内、相談内容は１回につき１件とさせていただきます。
※受付は先着順となりますので、相談日時のご希望に添えない場合があります。
※弁護士の体調不良等やむを得ない事情により、急きょ中止となる場合があることをご了承ください。

利用上の注意事項▶直接のご来館、文書の郵送・電子メールでの相談・回答はしておりません。
▶弁護士、事務職員への暴言・威嚇等、相談業務の円滑公正な業務を阻害する恐れのある行為は厳に慎んでください。
▶相談者が注意事項に違反した場合や、弁護士・事務職員の指示に従わない場合には相談を打ち切らせていただく場合があります。
▶相談内容によっては回答に限度があり、相談に応じかねる場合もあります。
▶示談のあっ旋、直接の仲裁は行いません。
▶相談相手となった弁護士に仕事を依頼することはできません。
また、弁護士のあっ旋は行いません。
▶裁判中・調停中の内容や、すでに弁護士等に依頼・相談をされている内容についてはお受けできません。
▶企業内の事件（雇用関係等）、営業上の相談はお受けできません。
▶法令・公序良俗に反する相談については、予約申込を受け付けません。
また、相談にも回答できません。
▶宅地建物取引業法第64条の５第１項の規定に基づく苦情を申し出た相談・同法第64条の８第２項の規定に基づく認証を申出た相談及びその可能性があるものについては、予約申込を受け付けません。また、相談にも回答できません。
▶本法律相談では、相談者が話された相談内容から考えられる一般的な参考情報を回答しております。したがって、実際の取引は案件の個別性を踏まえて慎重に進めていただくとともに、必要に応じて専門家へご確認ください。
▶回答の利用等は相談者の自己責任においてご利用ください。利用によって相談者または第三者の生じたいかなる損害についても相談者が、そのすべての責任を負うものとします。
5

簡単スピーディー！インターネットで確認!!

10月１日

登記情報提供サービス利用料金が引き下げになります。
▼登記情報提供サービス利用料金（改訂後）
全部事項（不動産・商業法人）情報

335円

所有者事項情報145円

地図情報・図面情報365円

動産・債権譲渡登記事項概要ファイル情報

145円

平成28年
からお問い合わせ電話番号が変わります。
登記情報提供サービスに関するお問い合わせ電話番号

0570-020-220※上記の金額は、いずれも１件当たりのご利用料金です。

WEB上で地番が確認できる！

地番検索サービス提供地区が447市区町に拡大!!
ップ
ワンスト も作業だから！
ラクラク

インターネット

詳しくは、ホームページをご覧ください

登記情報提供サービス

地番検索サービス

住居表示・目標物から地番を確認可能！

http://www.touki.or.jp/ 登記情報提供サービス

一般財団法人 民事法務協会

税務署からのお知らせ
相続税の課税対象となる方の範囲が拡大されました！
平成27年1月1日以降に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税については、基礎控除額が引き下げられ、課税対象となる方の範囲が拡大されました。

基礎控除額：3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
相続税の申告要否を判定するには…

ご利用ください !!

相続税の申告要否判定コーナー
国税庁ホームページよりアクセスできます。

国税庁

click!

「相続税の申告要否判定コーナー」
は、法定相続人の数や個別の財産・債務の価額等を入力することにより、相続税の申告要否のおおよその判定や、「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」と「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」を摘用した場合の税額計算のシミュレーションを行うことができます。

6支部名種類

免許番号

代表者
水戸岡野知佳子

水戸古川幸泰秀一
和代

水戸菅宮丈晴土浦・つくば宮沢俊哉

土浦・つくば齊藤

古川菅宮
有馬

(3)
(3)

神長(3)

隆

県西石塚

増田

(1)

一土田
稲葉

一成
由徳周資

大槻桂二

上谷司

椎名

高行
亘

飯澤

ひろみ

県北寺内

勝

県北大髙

達也

伊藤典裕

伊藤純孝

山川

つくば市みどりの中央68-3 マルシェみどりの106

H28.6.17㈲ネオポリス

305-0817

つくば市研究学園1-2-157449

H24.3.16㈱パパまるハウス305-0035

つくば市松代1-9-77099

H28.6.14㈱フレスト

つくば市下岩崎708-1308-0064

筑西市飯島555-27112

H28.8.9

パグハウス

308-0841

筑西市二木成1477-67106

H28.6.24

リーフ不動産307-0001

結城市結城9632-3

7117

H28.8.19（合同）いえちか

314-0143

神栖市神栖4-1-31

(1)

7102

H28.6.17

丸芦建材㈱314-0026

鹿嶋市木滝佐田谷原入会3-45

(1)

7096

H28.5.27㈱ＴＲＫコンサルティング

302-0119守谷市御所ケ丘4-4-1-101

(1)

7110

H28.7.29㈱ティーズプランニング

302-0033

取手市米ノ井70-14

(1)

7087

H28.4.13

ＲｅＢＴ（合同）302-0101

守谷市板戸井2811-3

知(1)

7111

H28.8.9

飯澤不動産㈱飯澤ひろみ

319-1559

北茨城市中郷町上桜井2765-1

知(11)

1974

H23.11.12

茨城セキスイハイム㈱316-0035

日立市国分町2-7-17105

H28.6.24㈱けやきハウジングひたち

317-0072

日立市弁天町3-9-1

(1)

7104

H28.6.21㈱トップジャパントランスポート

317-0064

日立市神峰町1-10-4-3-2

(1)

7090

H28.5.16㈱マサルコーポレーション

317-0071

日立市鹿島町1-2-13

(1)

9047

H28.9.9㈲プラスワン

306-0234古河市上辺見449

8452

H25.9.18㈱クレス不動産

牛久営業所

300-1222

牛久市南2-7-2

ワールドビル1階

8335

H24.9.11㈱サンヨーホーム

300-1207

牛久市ひたち野東5-3-7

7116

H28.8.19

住ま居る工房㈱300-1206

牛久市ひたち野西3-31-8 グリーンヒルズ藤田弐番館101

土田

(1)
一成

稲葉(1)
由徳

浦橋

(1)
周資

大槻崇

上谷司

椎名高行

宮本

小室

亘

光一

大髙

(1)
達也

和久司

稲葉
大蘇我
大
宮本知
川村

学
良智(1)
勇太
(1)
将太
(1)
正志

※新規免許取得者研修会へ必ずご参加ください。

7029-257-8775

257-8756029-291-7500

291-7511

0294-72-5078

72-5078029-850-3701

850-3702029-896-5088

896-5085

029-846-5700

846-5711

029-875-6645

875-6646

029-851-2103

851-2252029-859-1880

859-1885029-826-2010

875-3625029-876-5050

876-5051

0296-48-8604

28-80980296-45-5070

45-50710296-33-1785

47-0098

0299-95-5220

95-52450299-82-478482-0796

0297-28-1151

28-11510297-85-6220

85-62210297-21-5523

45-55550294-24-7701

24-77020294-35-7792

37-17440294-33-6565

33-65640294-33-6105

33-6106

0294-33-9044

33-90440280-30-3000

30-3003029-896-4080

896-4081

029-875-7355

878-3301

029-893-5444

893-5443

つくば支店㈱石塚工務店洋正志

305-0000
7103

300-1273

牛久・竜ヶ崎川村㈱常総地所

H28.5.26

大牛久・竜ヶ崎

つくば市東新井19-7

H28.8.9

7094

鈴木

細見

305-0033
7114

憂太

32-7014

つくば支店

(1)

栄一
進一

香陵住販㈱

土浦市虫掛3278知牛久・竜ヶ崎

土浦市桜町1-14-5

H27.3.31

㈱ＭＩＣＥ

古河・岩井
亀山

300-0037
7026

300-0066

石塚

0294-32-7013

土浦支店

H28.6.14

知

県北㈲エステートワン

7101

知

県北

つくば市倉掛1215-3

H26.8.19(1)

知県北305-0024
6257

隆

252-1147

つくば支店

文徳

市川

029-252-1147

日立店

カシマビル2F

古河店
イロ・ハウスB

ひたち野うしく店■発行者／情報提供委員会 茨城県水戸市金町3-1-3■ＵＲＬ／http://www.i - takken.or.jp■11月1日現在会員数／1,864名

宮本㈱アキュラホーム

知

知

県南

常陸太田市西宮町1282

H27.1.6

大和田

知

県南

313-0011
6982

(1)

知

県南

常陸さくら不動産

清子

知鹿行

水戸市上水戸2-2-26

知知鹿行
浦橋

原田

知

県西310-0041
H28.5.11

勝夫

知

県西茂新

FAX

水戸支店

7089

春美

知(2)

市川㈱ハートフルランド

吏貴

信太郎

照男

水戸市堀町1813

H26.12.25

康浩

知大

土浦・つくば

310-0903
6698

丈晴

大小津

祐川

㈲秀和プランニング

(1)

信太郎
行雄

常陸太田市東二町2226-2

H28.6.24

正彦・植田

土浦・つくば土浦・つくば

313-0052
7107

知(1)

宮本㈱くじらヶ丘不動産

秀樹

知小津

水戸市中丸町455-3

H28.7.20

電話■発行所／公益社団法人 茨城県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会茨城本部

勝夫

土浦・つくば311-4146
7109

七字大増田

おかのけいこ不動産

(2)

池谷宗明

H28.5.16

知誠

土浦・つくば(1)

商号又は名称所在地7092

幸泰

中山

土浦・つくば
薄井

(1)

免許年月日
郵便番号佳子

知水戸
松丸

岡野

(1)

知水戸
中山

宅建士

いばらき宅建 No.130 2016.11.1

新入会員紹介（Ｈ28.6.1～9.30）