2023 年 4 月 27 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
アドバンス・レジデンス投資法人
代表者名 執行役員
樋口 達（コード番号：3269）
資産運用会社名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
伊藤忠リート･マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長
東海林 淳一
問合せ先 執行役員 住宅事業本部長
工藤 勲（TEL：0120-938-469）

資産の譲渡に関するお知らせ≪レジディア麻布台、レジディア栄≫
アドバンス・レジデンス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、安定的収益の確保及び不動産マーケット状況等を総合的に勘案し、資産の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を決定しました。

記
1． 本譲渡の理由・概要
本譲渡は含み益の顕在化による安定配当の実現を目的としております。本譲渡における譲渡価格は帳簿価額を上回り、本譲渡により 2 期にわたり合計 1,808 百万円の譲渡益が発生する見込みです。なお、本譲渡益は一旦積立金として内部留保し、今後の逓増配当に活用する予定です。
また、以下個別理由を総合的に勘案の上、投資主価値の向上に資すると判断し、本譲渡を決定しました。
① レジディア麻布台は、当該物件を含む地域において再開発準備組合が結成されており、将来再開発事業が実施された場合、当該再開発事業期間中に収益の安定性が損なわれるおそれが高いこと。
② レジディア栄は、取得価格ベース NOI 利回り（注 1）が 4.4%であり、本投資法人の名古屋エリアにおける物件の平均利回り 5.9％を下回っていること。
なお、レジディア麻布台については、分配金の平準化を目的とし、準共有持分の形式（準共有持分 49％及び準共有持分 51％）で 2 回に分けて譲渡することを予定しています。また、レジディア栄については、譲渡予定価格が調査価格等を下回るものの、将来的な収益性等を考慮し、現時点で譲渡を行うことを決定しました。
物件の名称

レジディア麻布台レジディア栄

所在地

東京都港区麻布台三丁目 4 番 9 号

愛知県名古屋市中区栄五丁目 7 番 16 号

譲渡予定資産

信託受益権

不動産

譲渡予定価格（注 2）

合計 3,288 百万円

919 百万円①1,611 百万円（準共有持分 49％）
②1,676 百万円（準共有持分 51％）
（注 3）

調査価格等

（注 4）

NOI 利回り

帳簿価額（注 5）

2,200 百万円

951 百万円

2.4%

4.1%

合計 1,505 百万円

893 百万円①737 百万円②767 百万円

1

合計 1,782 百万円

譲渡予定価格と簿価の差額

26 百万円①873 百万円②909 百万円
譲渡予定先

非開示

株式会社リヴ2023 年 4 月 27 日

契約締結予定日
譲渡予定日①2023 年 7 月 3 日（準共有持分 49％）
②2023 年 8 月 1 日（準共有持分 51％）2023 年 4 月 28 日

受益権譲渡契約締結日に手付金として譲渡予定価格の 10％相当額を、譲渡決済方法予定日①に残代金である譲渡予定価引渡時全額受領格の 39％、譲渡予定日②に 51％を受領予定(注 1) 取得価格ベース NOI 利回りは、「（2020 年 7 月期 から 2023 年 1 月期の実績 NOI 年平均額 ÷ 取得価格× 100」で算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 2) 本受益権をそれぞれ準共有持分の形式で 2 回に分けて譲渡することを予定しています。
(注 3) 調査価格等は 2023 年 1 月 31 日時点の価格です。
(注 4) NOI 利回りは、譲渡予定価格を基に「2020 年 7 月期から 2023 年 1 月期の実績 NOI 年平均額 ÷ 譲渡予定価格× 100」で算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、取得価格を基に算出した場合の同 NOI 利回りは、レジディア麻布台が 4.9%、レジディア栄が 4.4%となります。
(注 5) 帳簿価額は各譲渡予定日における想定価格です。

2

2． 譲渡資産の概要
(1)
T-047
レジディア麻布台
東京都港区麻布台三丁目 4 番 9 号

(2)
R-071
レジディア栄愛知県名古屋市中区栄五丁目 7 番 16 号

信託受益権
378.20 ㎡
商業地域
500％/80％

所有権391.83 ㎡
商業地域
500％/80％

所有形態
延床面積
構造・階数
用途
建築時期

信託受益権
2,176.51 ㎡
鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
共同住宅
2006 年 2 月

所有権2,226.62 ㎡
鉄筋コンクリート造陸屋根 12 階建
共同住宅
2007 年 12 月

信託受託者
信託期間

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2030 年 3 月末日-

2023 年 3 月 31 日現在
147 戸
45 戸
1,732.06 ㎡
1,660.86 ㎡
95.9%
8,106 千円
9,793 千円

2023 年 3 月 31 日現在
177 戸
70 戸
1,805.98 ㎡
1,641.84 ㎡
90.9%
4,398 千円
1,314 千円

22 戸
24 戸
1戸
-77 戸
-

・信託土地の一部（約 69 ㎡）は、都市計画道路（補助 4号線・計画幅員 25ｍ）区域内に存しています。事業決定はなされておらず、事業実施時期、収用面積等の詳細は未定ですが、将来的に事業決定されれば、土地収用により建物が既存不適格となる可能性があります。
・本投資法人は、本物件の譲渡に際し、本物件についての不動産信託受益権の準共有者である譲渡予定先との間で受益権準共有者間協定書を締結し、当該協定書において、以下の事項を合意する予定です。なお、2023 年 8 月 1 日付で予定されている本投資法人から譲渡予定先への残準共有持分（51%）の譲渡により、本投資法人が当該不動産信託受益権を完全に譲渡した時点で、当該協定書の効力は終了するものとします。
①
準共有者は、準共有開始日から 5 年間、信託受益権の分割を請求しないことに合意します。
②
準共有者は、本物件に関する重要な契約の締結、解約もしくは変更等、予算の決定及び増額等、本不動産の処分その他の決定等に係る意思形成は、準共有者全員の合意によって決定します。
③
準共有者は、書面による準共有者全員の事前の承諾なくして、自己の保有する本件受益権準共有持分を第三者に譲渡することはできません。

該当事項はありません。

No.
物件番号
物件名
住居表示
土地
所有形態
面積
用途地域
容積率/建ぺい率
建物

賃貸借の状況
時点
テナント総数賃貸可能戸数
賃貸戸数
賃貸可能面積
賃貸面積
面積稼働率
月額賃料
敷金等
住戸タイプ
シングル
コンパクト
ファミリー
ラージ
ドミトリー
その他
特記事項

3

3． 調査報告書の内容(1) T-047 レジディア麻布台
鑑定会社

価格時点：2023 年 1 月 31 日時点

大和不動産鑑定株式会社
査定項目

2,200,000

収益価格
直接還元法による価格
潜在総収益

2,200,000 千円

調査価格等

査定値（千円）概要等
DCF法によって求められた収益価格と、直接還元法による収益価格を関連づけて対象不動産の収益価格を試算。

2,250,000
101,863

賃貸料収入

99,908

その他収入

1,954

現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、対象不動産の標準化した想定貸室賃料収入、共益費収入を計上。
駐車場収入について、現行契約の賃料水準、周辺賃貸事例及びその動向等に基づき査定した額を計上。礼金等について、テナント入替率及び空室率に基づき査定した額を計上。更新料について、更新割合を査定し、PMフィーを考慮のうえ計上。その他付帯収入について、実績に基づき計上。

97,267

有効総収益
空室等損失相当額

4,596

貸倒損失相当額0

賃貸事業費用

対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期的に安定的であると認められる貸室賃料収入、共益費収入及び駐車場収入に対する空室率を査定し、計上。

19,481

維持管理費

2,489

現行契約額を妥当と判断し計上。

水道光熱費

1,131

類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査定し、計上。

管理委託費

2,889

現行料率について標準的な PM フィーとして、類似不動産の水準による検証を行い、計上。

公租公課

6,043

土地:2022 年度実績額に基づき、負担水準を考慮のうえ査定。
建物: 2022 年度実績額に基づき査定。

損害保険料

113

現行契約額を妥当と判断し、類似不動産の損害保険料の水準による検証を行い、計上。

賃貸募集経費等

2,864

貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を考慮のうえ、計上。

修繕費

2,748

建物調査報告書を参考に、類似不動産の修繕費の水準による検証を行い、計上した。またテナント入替費用について、入替率及び空室率を考慮のうえ査定し、計上。

その他経費

1,200

実績に基づき計上。

賃貸事業損益(NOI)

77,786

一時金の運用益76

一時金の運用実態について運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案の上運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等の額に乗じて求めた額を計上。

資本的支出

3,528

類似不動産の更新費の水準による検証を行い、建物調査報告書を参考に査定した資本的支出の額に基づき計上。

正味純利益74,334

還元利回り

3.3%

割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定。

DCF 価格

2,180,000

割引率

3.1%

類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定。

最終還元利回り

3.5%

還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定。

その他、鑑定評価機関が調査価格の評価に当たって留意した事項
特にありません。

4(2) R-071 レジディア栄
鑑定会社

価格時点：2023 年 1 月 31 日時点

大和不動産鑑定株式会社
査定項目

951,000

収益価格
直接還元法による価格
潜在総収益

951,000 千円

調査価格等

査定値（千円）概要等
DCF法によって求められた収益価格と、直接還元法による収益価格を関連づけて対象不動産の収益価格を試算。

961,000
61,251

賃貸料収入

57,708

その他収入

3,542

現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、対象不動産の標準化した想定貸室賃料収入、共益費収入を計上。
駐車場収入について、現行契約の賃料水準、周辺賃貸事例及びその動向等に基づき査定した額を計上。礼金等について、テナント入替率及び空室率に基き査定した額を計上。更新料について、更新割合を査定し、PMフィーを考慮のうえ計上。その他
付帯収入について、実績に基づき計上。

56,751

有効総収益空室等損失相当額

4,499

貸倒損失相当額

0

賃貸事業費用

対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期的に安定的であると認められる貸室賃料収入、共益費収入及び駐車場収入に対する空室率を査定し、計上。

14,523

維持管理費

1,932

水道光熱費

918

管理委託費

1,684

公租公課

4,186

現行契約額を妥当と判断し計上。
類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査定し、計上。
現行料率について標準的な PM フィーとして、類似不動産の水準による検証を行い、計上。
土地:2022 年度実績額に基づき、負担水準を考慮のうえ査定。
建物:2022 年度実績額に基づき査定。

損害保険料

122

現行契約額を妥当と判断し、類似不動産の損害保険料の水準による検証を行い、計上。

賃貸募集経費等

1,502

貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を考慮のうえ、計上。

修繕費

2,275

建物調査報告書を参考に、類似不動産の修繕費の水準による検証を行い、計上した。またテナント入替費用について、入替率及び空室率を考慮のうえ査定し、計上。

その他経費

1,902実績に基づき計上。

賃貸事業損益(NOI)

42,228

一時金の運用益41

一時金の運用実態について運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等の額に乗じて求めた額を計上。

資本的支出

2,884

類似不動産の更新費の水準による検証を行い、建物調査報告書を参考に査定した資本的支出の額に基づき計上。

正味純利益39,385

還元利回り

4.1%

割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定。

DCF 価格946,000

割引率

3.9%

類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定。

最終還元利回り

4.3%

還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定。

その他、鑑定評価機関が調査価格の評価に当たって留意した事項
特になし

5

4． フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
レジディア麻布台に係る受益権譲渡契約（以下「本契約」といいます。）については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメン
ト等（注6）に該当します。
本契約においては、本投資法人又は譲渡先に本契約の条項につき違反があったときは、その相手方は本契約を解除し、違約金として譲渡予定資産の売買代金の20%相当額を請求することができるものとされています。
ただし、本投資法人に帰責事由がある場合を除き、本投資法人は本契約の失効または解除について譲渡先に対し違約金支払いの義務を負いません。
（注 6）先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。

5． 譲渡先の概要（1）レジディア麻布台
譲渡予定先は国内の法人ですが、先方より同意を得られなかったため、詳細については開示いたしません。なお、本投資法人又は本資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当いたしません。

（2）レジディア栄
名称

株式会社リヴ

所在地

東京都港区六本木七丁目 18 番 18 号

代表者の役職・氏名

代表取締役

主要な事業内容

不動産の売買、賃貸及びその仲介、損害保険の代理店業務、生命保険の募集に関する業
務、建築物の設計及び工事監理、建築工事の請負等

資本金90 百万円

設立年月日

2003 年 2 月 21 日

総資産

非開示

株主資本

非開示

資本合計

非開示

大株主

非開示

福元

恒徳

本投資法人又は本資産運用会社との関係
資

本関係

特になし

人的関係

特になし

取引

関係

特になし

関連当事者への該 当 状 況特になし

6． 利害関係者との取引特別な利害関係にある者への譲渡ではないため、記載を省略します。

67． 今後の見通しについて本譲渡が、2023 年 3 月 16 日付 2023 年 1 月期決算短信で公表しました「2023 年 7 月期（第 26 期：2023年 2 月 1 日～2023 年 7 月 31 日）及び 2024 年 1 月期（第 27 期：2023 年 8 月 1 日～2024 年 1 月 31 日）の運用状況の予想」に与える影響は軽微であり、当該運用状況の予想に変更はありません。

以アドバンス・レジデンス投資法人とは伊藤忠グループの資産運用会社「伊藤忠リート・マネジメント株式会社」が運用する、Jリート最大の住宅特化型リートです。
東京都心を中心に全国に270物件超の賃貸住宅を保有し、資産規模は4,700億円を超えています。住宅という安定したアセット、Jリート最大の積立金（剰余金）を活用し、長期安定的な分配が期待できるディフェンシブ性の強いJリートです。
※「アドバンス」は、伊藤忠リート・マネジメント株式会社が運用する不動産投資法人の共通ブランドネームです。
本投資法人のホームページアドレス：https://www.adr-reit.com
資産運用会社のホームページアドレス：https://www.itc-rm.co.jp/

7上