■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■わが国の空き家の現況・対策と空き家に関するリスク
専門職

熊沢 由弘

目 次

１．はじめに
２．わが国の空き家の現況
３．空き家対策の現状と今後の対応

４．空き家に関するリスク
５．おわりに１．はじめに正な管理が行われておらず、有効活用が難し

近年、わが国の住宅における空き家は増加

い状態の空き家（以下、本稿においてこれら傾向にあり、空き家対策の必要性に触れる報に該当する空き家を「管理不全の空き家」と道が増えている。政府の経済財政政策の基本総称する。
）」の存在である。 2021年３月に閣方針を示す「経済財政運営と改革の基本方針」

議決定した新たな「住生活基本計画（全国計（骨太方針）においては、2015年～2022年ま画） 」（計画期間2021～2030年度）においては、

で毎年、空き家対策に関する記載がなされて設定目標の一つに「空き家の状況に応じた適いる。その内容は各年で若干異なるものの、切な管理・除却・利活用の一体的促進」を掲げ、概ね以下枠内の要旨に整理できると考える。

目標達成のために「空き家の適切な管理促進と最重要課題は「空き家の有効活用」である。

ともに、周辺居住環境に悪影響を及ぼす空き家

１の除却」と「立地・管理状況の良好な空き家の①②

若者・子育て世帯の負担軽減や住宅セ

多様な利活用の促進」に取り組むとしている。

ーフティーネット充実の観点から、空き家

本稿では空き家の現況と主に管理不全のを適切に管理・利活用し、既存（中古）住

空き家への対策を中心に整理を行う。また、宅の流通・リフォーム市場を活性化する。

空き家の所有に伴うリスクについて、保険・

地方創生の観点から、地方移住、二地共済（以下、「保険等」と表記する。
）による域居住・多拠点居住、関係人口の拡大を補償・保障（以下、「補償」と表記する。
）の促進するため、空き家を活用する。

観点から考察を行う。

③ 前掲①②を促進するため、官民連携による空き家対策（例：空き家の活用・管理・

２．わが国の空き家の現況

除却に伴う各種公的支援の拡充、全国版空 空き家全体の概況

き家バンク構築など）を後押しする。

住宅と居住世帯の状況等を把握し、現状と推移を明らかにするために、総務省が５年ご

空き家の有効活用を促進するうえで問題とに行う「住宅・土地統計調査」の直近（2018となるのが、「相当程度の腐朽・破損がある、

年実施）の調査結果 から、空き家全体の概

周辺居住環境に悪影響を及ぼしているなど適況について記載する。

２

１ 住生活基本法に基づいて策定する国民の住生活の安定の確保・向上の促進に関する基本計画（以下URL参照）。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001392092.pdf
２ 「平成30年住宅・土地統計調査」の調査対象は、約370万住戸・世帯（2018年10月１日時点の状況）。調査結果（以下URL参照）は、住生活基本計画や土地利用計画などの諸施策の企画・立案・評価等の基礎資料として利用される。
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html

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■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■住宅ストック数は約6,240万戸であり、総：38万戸（4.5％）（うち、別荘カンドハウスなど）

世帯数約5,400万を約16％上回っている。住宅

は 26.1 万 戸 ）」、「 ② 賃 貸 用 ： 432.7 万 戸

ストック数から総世帯数を差し引いた数値（51.0％）」、「③売却用：29.3万戸（3.5％）」

は、調査を重ねるごとに拡大傾向（供給過剰）（（図表１）では②と③を合算した462万戸（54.4％）にある。空き家数（居住世帯のない住宅のうち、、①～③以外の「④その他の空き家（転を掲載）

建築中の住宅などを除く。）は、以下（図表１）

勤・入院などで居住世帯が長期不在、物置として使に記載のとおり849万戸であり、この20年用、建て替えのため取り壊す予定、利用目的はなく（1998年の576万戸との比較）で約1.47倍に増加、：349万戸（41.1％）」となっている。
放置など）

空き家率（住宅ストック数に占める空き家数の割
 空き家の実態・傾向等

合）も13.6％と増加傾向にある。全体的には2018年実施の住宅・土地統計調査におい

高齢化・過疎化が進んでいる県や別荘の多い
３

県で空き家率が高い傾向にある 。

て、「居住世帯のない住宅（空き家）を所有し住宅・土地統計調査では、空き家を４種にている」と回答した世帯の一部を対象に、国区分しており、区分ごとの戸数・占率は、「①

土交通省が実施した「令和元年空き家所有者

二次的住宅（別荘・たまに寝泊まりする人がいるセ実態調査」 の結果から、空き家の取得経緯・

４（図表１）空き家数の推移（総数・区分別）（出典）「住宅・土地統計調査」（総務省）。当図表は、第１回空き家対策小委員会（令和４年10月25日開催）の資料３「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性」（国土交通省住宅局）（以下URL参照）のｐ.２に掲載されたものを転用し、筆者加工。https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001518774.pdf

３ 空き家率が高い上位５県は、順に「①山梨県：21.3％、②和歌山県：20.3％、③長野県：19.5％、④徳島県：19.4％、⑤高知県：18.9％」となっている（山梨県・長野県は別荘が多い）。
４ 空き家の利用状況・管理実態などを把握し、空き家に関する基本的施策の検討等に資する基礎資料を得ることを目的に実施した調査（調査対象者数：12,151人、有効回答数：5,791）。
（概要とポイント） https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001378475.pdf（集計結果報告書） https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001377049.pdf

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■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■利用状況・管理実態等の把握に資する情報をよる統計値。その他の空き家の28.8％）されること

以下（図表２）に記載する。

等から、相当数が管理不全の空き家およびそポイントとしては、「相続により空き家をの予備軍に該当する前掲の「④その他の空取得するケースが過半」、「建築年の古い物件

き家」である。 傾向として約７割（240万戸）

が長期間にわたり空き家状態」、「腐朽・破損が木造一戸建てである。

がある空き家が過半」、「大半は所有者自らがその他の空き家は（図表１）のとおり、こ管理、低頻度の管理物件が４分の１」、「半数の20年（1998年との比較）で約1.92倍と空き家近くの所有者が今後も空き家のまま利用する総数を上回るペースで増え続けており、その意向」等が挙げられる。

他の空き家率（住宅ストック数に占めるその他の
空き家数の割合）も5.6％と増加傾向にある。そ 「その他の空き家」の概況の他の空き家率は、西日本を中心に過疎化・空き家対策の主な対象は、利用目的が未定

高齢化が進む県で高い傾向にあるが、その他である物件を含み、腐朽・破損がある物件がの空き家率が低い都市部（住宅密集地域を多く抱100.6万戸と推計（2018年の住宅・土地統計調査にえる都市部は、管理不全の空き家による近隣への悪（図表２）空き家の主な実態・傾向
項 目①取得経緯等調 査 結 果 の 概 要 等
・空き家になった理由は、「別の住宅への転居（41.9％）」と「居住者の死亡（40.1％）」で８割を超える。
・所有者が空き家を取得した経緯は、「相続」が過半（54.6％）を占める。なお、空き家を取得した際に「登記・名義変更のいずれも行っていない」ケースは15.3％もある。

②築年数・空き家年数 ・建築年の古い物件が多く、昭和55年以前（＝昭和56年の建築基準改正による耐震基準強化前）に建築された物件が約７割（69.1％）を占める。
・居住世帯のない状態にある期間は、「20年以上」が最も多く約２割（20.9％）を占める。
③腐朽・破損の状況

・腐朽・破損がある物件が過半（54.8％）を占める。さらに屋根の変形・柱の傾きや住宅全体に腐朽・破損など（以下、「大規模な腐朽・破損」と表記する。
）がある物件が２割強（23.2％）もある。
・空き家の区分別では、貸家用の約４割（42.5％）
・売却用の約６割（61.6％）に腐朽・破損がある。大規模な腐朽・破損がある物件は、貸家用8.6％・売却用22.2％である。

④管理者・管理実態

・主な管理者は、「所有者・所有者と同居の親族」が約８割（77.3％）を占め、「別居の親族」
を加えると約９割（88.1％）となる。所有者が費用を負担して「不動産業者、建築会社、管理専門業者など」に管理を委託するケースはわずか3.5％にとどまる。
・適正管理が推定される管理頻度の物件は約７割（ほぼ毎日：15.5％、週に１～数回：19.1％、
月１～数回：36.4％）、管理頻度が低い物件は約４分の１（年に１～数回：24.7％）。

⑤今後の利用意向等・今後５年程度の利用意向は、「空き家にしておく：28.0％」が最も多く、「セカンドハウスなどとして利用：18.1％」と併せると、半数近く（計46.1％）が空き家のまま利用する意向である。
「売却」は17.3％、「取り壊す」は13.2％にとどまる。
・空き家にしておく理由（複数回答）の上位は、「物置として必要：60.3％」が最も多く、
以下「解体費用をかけたくない：46.9％」、「さら地にしても使い道がない：36.7％」、「好きなときに利用や処分ができなくなる：33.8％」と続き、自己都合による理由が占める。

（注）「令和元年空き家所有者実態調査」の結果をもとに、筆者が注目した点を任意に抜粋・加筆して作成。

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■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■影響が出やすい。
）でも戸数は多く、全国的な課

る既存住宅の流通シェアは14.5％にとどま５題といえる 。直近のトレンドによると、2030

り、欧米先進国（アメリカ：81.0％、イギリ

年には470万戸程度に増加すると推計されてス （イングランドのみ）：85.9％、フランス：

おり、政府は簡単な手入れによる空き家の利

69.8％）と比較すると極めて低い水準にある。

用（50万戸）や管理不全の空き家の除却等（20

なお、空き家の過半数を占める賃貸・売却

万戸）を通じて、2030年時点で400万戸程度に用の物件でも、（図表２）③のとおり腐朽・破抑えることを目指している。

損がある物件が多いことから、既存住宅市場の活性化につながりにくく、賃貸・売却先が決まらないまま管理不全の空き家の予備軍と

 空き家が増加する背景・要因等なることが懸念されている。

管理不全の空き家を中心に、空き家数の増加には様々な背景・要因があるが、以下３点③ 所有者の責任・義務に関する制度面の課題による影響が大きいのではないかと考える。

わが国では、住宅を所有することに伴う住① 人口減少・世帯構成の変化と需給ギャップ

宅の維持・管理に対する制度面の規制が緩や

わが国は2008年をピークに人口減少に転かであることから、空き家についても所有者じたものの、住宅ストック数は増加し続けての権利意識が強く、責任・義務の意識が希薄いる。また、核家族化や単身世帯の増加が進であることが指摘されている。また、税制度

むことにより、複数世代・世帯が同居するよ（例：空き家を解体してさら地にすると固定資産税

うな既存の住宅はニーズに合致せず、親の死の優遇措置が不適用）や不動産登記（登記が任意亡などを契機に空き家のまま放置されやすくであるため相続などを機に所有者不明物件となり、なる。

市区町村による対策が講じにくくなる。
）などの問題が、空き家の有効活用や除却につながりに

なお、人口減少下でも増加してきた総世帯

くい現状に影響を及ぼしている。

数は、2023年以降減少に転じると推計されており、今後、空き家数の増加に拍車がかかる

３．空き家対策の現状と今後の対応ことが懸念されている。

 「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）の制定② 住宅利用者の新築志向① 法制定の背景

空き家数抑制のためには、政府が掲げる既存住宅市場の活性化が不可欠となるが、わが空き家対策の主体である市区町村におい国の住宅購入者の強い新築志向が阻害要因とては、2010年以降、主に管理不全の空き家の６なっている 。2018年の全住宅流通量に占め所有者による適正管理や市区町村長による緊５ 「その他の空き家率」が10％を超えている県は６県（10年前はゼロ、５年前は３県）あり、率の高い順に「①高知
県：12.7％、②鹿児島県：11.9％、③和歌山県：11.2％、④島根県：10.5％、⑤徳島県：10.3％、⑥愛媛県：10.2％」となっている。
「その他の空き家数」が14万戸以上ある県は７都道府県あり、数が多い順に「①大阪府：約20.9万戸、②東京都：約18.0万戸、③北海道：約15.7万戸、④兵庫県：約15.1万戸、⑤神奈川県：約14.7万戸、⑥千葉県：約14.4
万戸、⑦愛知県：約14.2万戸」となっている。
なお、住む予定のある一時的な空き家など、適正に管理されているその他の空き家もあり、その他の空き家のすべてに対策が必要ということではない点に留意する必要がある。
６ 2015年に内閣府が実施した「住生活に関する世論調査」における、住宅購入するとした場合の希望は、
「新築一戸
（約１割）
建て：63.0％、新築マンション：10.0％」（７割強）に対し、「中古一戸建て：6.1％、中古マンション：3.8％」となっている（以下URL参照、ｐ.４掲載）。 https://survey.gov-online.go.jp/h27/h27-juuseikatsu/gairyaku.pdf

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■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■急安全措置の執行などを規定した「空き家条は、特定空家等について、除却・修繕・庭木例」を制定する動き（2010年７月制定の埼玉県所の伐採等の対応（以下、「除却・修繕等」と表沢市による条例が最初とされている。
）が全国的に記する。
）を、以下（図表３）の段階に応じて広がった。こうした動向を踏まえ、国全体と行う。また、これらの取組みを促進できるよ

して空き家対策全般への取組みを強化するたう、市区町村には空き家の所有者を特定するめに、「空家法」が制定（2014年11月公布、2015

ための調査（例：固定資産税情報の利用）や空き

年２月（一部は５月）施行）された。

家への立入調査の権限が付与されている。
特定空家等の所有者が確認できる場合は、（図表３）ア～エの順で措置がなされ、措置② 「特定空家等」への対応強化

が進む際には相当の猶予期間を設ける等、所

空家法では、空き家の利活用に関連する制有者の対応を促す配慮がなされている。

度（例：市区町村による空家等のデータベース整備の努力義務）も規定されているが、特に注目さ

なお、アの助言・指導の措置前に市区町村れたのは、倒壊の危険があるなど周辺環境にが所有者に要請（条例に基づく要請を含む）

悪影響を及ぼす空き家を「特定空家等

（補注）

」

を行い、その時点で速やかに所有者が対応すと定義し、従来は市区町村長が所有者に対しるケースも多く、把握された特定空家等のすて適正な管理や処分の要請を行うにとどまっ

べてに空家法に基づく措置がなされるわけでていた物件について、空家法に基づく行政指はない。

導・処分を可能としたことである。具体的に（図表３）特定空家等に対する措置区分（空家法第14条）と市区町村による措置状況
（注）

措 置

措 置 の 内 容 等

措置状況

ア．助言・指導所有者に対して自発的に除却・修繕等の対応をとるよう求める。強制力はない。

30,785件
（773）

イ．勧告

助言・指導後も未対応の場合に、所有者に対して重ねて対応を求める。強制力はないが、所有者の対応を促すため、勧告がなされると当該特定空家等に係る敷地につ※いて、固定資産税の住宅用地特例（優遇措置） の対象から除外され、実質増税となる。
※ 敷地に適用する固定資産税について、住宅（空き家を含む）がある場合は、固定資産税の課税標準を、「小規模住宅用地（200㎡以下の部分）」は１／６に、「一
般住宅用地（200㎡を超える部分）」は１／３に減額する特例。

2,382件（376）

ウ．命令

勧告後も未対応の場合に、所有者に対して除却・修繕等の必要な対応を命令する。
所有者が命令に違反した場合は、50万円以下の過料に処せられる。

294件
（153）

エ．行政代執行

命令が履行されないまたは履行状況が十分ではない場合、行政代執行法に従い、市区町村長が空き家等の除却・修繕等を行う。行政代執行の費用は空き家等の所有者負担となる（費用確保のため所有者財産の差し押さえ等を行うこともある。
）
。

140件
（103）

オ．略式代執行【特定空家等の所有者が不明の場合】
空家法に従い、市区町村長が空き家等の除却・修繕等を行う。略式代執行の費用は市区町村負担となるが、市区町村は不在者財産管理人制度（民法第25～第29条）
を利用して、土地を取得・売却して費用に充当することができる。

342件
（206）

（注）
「措置状況」欄の件数は、空家法が施行された2015年以降2021年度までの措置件数の累計値であり、（ ）内の数値は当該措置対応を行った市区町村の数である。これらの数値は、国土交通省と総務省が行った空家法の施行状況等に関する調査結果（2022年３月31日時点、調査対象1,741市区町村）による。本稿では、（図表１）の出典に記載の第１回空き家対策小委員会・資料３のｐ.15の掲載内容を引用している。

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■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■（補注）特定空家等①「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危

市区町村の取組みにより除却・修繕等がなされた管理不全の空き家は、142,528戸

険となるおそれのある状態または著しく衛生上（28.6％）、内訳は特定空家等が19,599戸、有害となるおそれのある状態、適切な管理が行※

それ以外の管理不全の空き家が122,929戸 。

われないことにより著しく景観を損なっている②

除却・修繕等が行われないまま現存す

状態その他周辺の生活環境の保全を図るためにる 管 理 不 全 の 空 き 家 は 、 25.5 万 戸

放置することが不適切である状態にある」と認（51.1％）と推計、内訳は特定空家等がめられる空き家等をいう（空家法第２条第２項）。

2.0万戸、それ以外の管理不全の空き家が本稿における「管理不全の空き家」のうち、除却・23.5万戸 。

※

修繕等の対応の緊急度が高い物件が該当する。

※①②記載の数値に含まれないそれ以外の管理不全の空き家（10.1万戸（20.2％））は、軽微な 市区町村による空き家対策の成果

管理不全のため市区町村がその後の状況把握を空家法の施行後、市区町村が把握した特定

行っていない、所有者等が市区町村の取組みに空家等を含めた管理不全の空き家は、累計でよらず自ら除却・修繕等を行った等である。

49.9万戸、その内訳は特定空家等が4.0万戸、③ 特定空家等の除却・修繕等は、「助言・それ以外の管理不全の空き家が45.9万戸であ指導の措置前：8,628戸（44.0％）」と「助言 ・ 指 導 後 、 勧 告 に 至 る 前 ： 9,738 戸る。 このうち、所有者不明の空き家が4.7万戸（49.7％）」の段階（（図表３）イの固定資産ある。

税の住宅用地特例除外の前段階）で対応され49.9万戸の管理不全の空き家について、市るケースが多数（計93.7％）。

区町村の取組み（前掲の空家法の措置および空き家条例等に基づく市区町村独自の取組み。以下同じ。
）により、除却・修繕等が行わ

これらの成果から、空家法の施行により広れ、適切な管理・利活用につながった結果を、

く空き家対策に注目が集まるとともに、政府

現状の取組成果の一例として、以下枠内に整による市区町村の取組みを後押しする財政支

７

８

理する 。

援 や相続した老朽化空き家を速やかに譲渡
９した際の税制面の優遇措置の適用 などの施策により、所有者の早期対応につながった等
７ （図表３）の（注）記載の空家法の施行状況等に関する調査結果として、（図表１）の出典に記載の第１回空き家対策小委員会・資料３のｐ.17の掲載内容を引用している。なお、市区町村が把握した49.9万戸は、本文２記載の「その他の空き家」で腐朽・破損がある100.6万戸のうち、除却・修繕等が必要な物件を中心に、それ以外に二次的住宅や賃貸・売却用の空き家を一定数含んだ戸数と推察する。
８ 政府は「空き家対策総合支援事業」（事業期間：2016～2025年度）として、空家法を活用し、空き家の除却・修繕等や有効活用に取り組む市区町村に対して財政支援を行っている。当支援を活用し、市区町村では所定の要件を満たした空き家の解体・撤去等の費用を所有者に助成する等の取組みを行っているケースもある。
なお、NPO法人空家・空地管理センターによれば、木造住宅の解体費用の目安は１坪当たり４万円（建物の立地・
規模・構造により大きく異なる）である（以下URL参照）。平均的な30坪の木造住宅では120万円程度となり、浄化槽の解体（別途50～80万円必要）
・ブロック塀の解体・庭木の撤去などがあると追加で費用がかかる。
https://www.akiya-akichi.or.jp/use/patterns/scrap/expensive/（最終確認日：2023年５月15日）
９ 老朽化した空き家等（＝昭和56年５月31日以前の建築基準法改正前に建築された家屋とその敷地）を相続した場合の対策として、相続人が相続日から３年経過する日が属する年の12月末までに所定の要件（例：家屋の耐震化または家屋の除却等）を満たしたうえで、当該家屋・敷地を譲渡（譲渡価格１億円以下に限る）した場合に、当該家屋・土地の譲渡価格から3,000万円を特別控除する。2016年４月～2023年12月末までの優遇措置であり、2016年度～2021年
度末までの累計値で50,743件、983市区町村の活用実績がある。

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■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■の影響・効果はあると考える。

き家対策のさらなる強化は不可欠であり、「発

なお、市区町村が把握した49.9万戸の管理生抑制」、「活用促進」、「適切な管理・除却の不全の空き家については減少しているが、今促進」、「NPO等の民間主体やコミュニティの後、新たに管理不全の空き家に該当する物件

活動促進」の視点での対策が求められた。

は増え続けると想定されており、空き家の有

これらを踏まえ、特定空家等の除却・修繕

効活用や適正な管理に資するさらなる対策が等の更なる促進に加え、特定空家等に該当す必要となっている。

る前の早い段階から空家等の有効活用や適切な管理を確保し、空き家対策を総合的に強化

 今後の空き家対策するため、2023年３月に「空家等対策の推進① 空家法の改正に関する特別措置法の一部を改正する法律

前掲のとおり、特定空家等を中心に管案」が閣議決定された（本稿執筆時点で、当法律理不全の空き家への対策は着実に進んではい

案は第211回通常国会で審議中。会期中の成立が見込るものの、2023年２月公表の空家対策小委員

まれている。
）。主な改正予定内容は以下（図表10

会による「最終とりまとめ」 においては、

４）に記載のとおり、現行空家法の運用面の今後も空き家の増加が見込まれるなかで、空課題解消にも資するものである。

（図表４）空家法の主な改正予定内容（概要）項 目ア．所有者の責務強化

改 正 予 定 内 容 の 概 要
所有者に対して、現行の適切な管理の努力義務に加え、新たに国・自治体の施策に協力する努力義務を追加。

イ．空き家等の活用 ・空き家の早期活用のため、市区町村が「空家等活用促進区域」および「空家等活用促進指拡大針」を定めた場合に、促進区域内での住宅以外への用途変更や建替え等に伴う規制を緩和。
・市区町村長は、連携して空き家等の管理や活用に取り組むNPO法人・社団法人等を、「空家等管理活用支援法人」に指定。

ウ．空き家等の管理 ・市区町村長は、放置すれば特定空家等になるおそれがあると認める空き家等を「管理不全の確保空家等」とし、所有者に対して防止措置をとるよう「指導」。指導後も改善がなされない
場合は、具体的措置を「勧告」。
・勧告を受けた「管理不全空家等」の敷地は、固定資産税の住宅用地特例（優遇措置）の対象から除外（特例の内容は、（図表３）イの「措置の内容欄」記載の※参照）。

エ．特定空家等の除 ・市区町村長に特定空家等の所有者に対する報告徴収権を付与し、勧告の手続きを円滑化。
却・修繕等

・特定空家等に対する命令等の事前手続きを経るいとまがないときの「緊急代執行制度」を創設。
・所有者不明時の略式代執行・緊急代執行の費用徴収を円滑化（確定判決なしで徴収）。
・市区町村長に財産管理人の選任請求権を付与し、相続放棄された空家等（特定空家等＋管理不全空家等）の管理・処分に対応。

（注）「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」（令和５年３月３日）（以下URL参照）の掲載内容をもとに筆者作成。http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000160.html

10 「社会資本整備審議会 住宅宅地分科会 空き家対策小委員会とりまとめ～今後の空き家対策のあり方について～」（2023年２月）。以下URLより、概要・本文・参考データ集の閲覧が可能。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/house02_sg_000208.html

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共済総研レポート №187（2023.6）

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■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 空き家の所有者が抱えるリスク② 所有者不明空き家への対策等
市区町村が空き家対策を進めるうえで、空① 保険等の加入にあたっての留意点

き家およびその敷地の所有者が不明であるこ

空き家を除却する等の方針が決まっていとが障害となることがある。所有者不明の主なければ、火災や自然災害等を補償する保険な原因として、相続登記が義務ではなく、相等（住宅火災保険・地震保険やＪＡの建物更続等で空き家・敷地を取得した際に登記・名生共済など。
以下、「火災保険等」と表記する。）

義変更を行わないケース（（図表２）①参照）がや個人賠償責任保険等への加入によりリスク指摘されている。

に備えることが妥当であるが、すべての空き所有者不明土地等の発生予防と利用の円滑家がこれらの保険等に加入できるわけではな化を目的に、2021年４月公布の「民法等の一いことに留意する必要がある。

部を改正する法律」により、2024年４月１日

個人所有の別荘（家財が備えられ一時的に住居から相続登記が義務化され、不動産を取得しとして使用）や一時的に空き家となっている住た相続人はその取得を知った日から３年以内宅（例：賃借人募集中や転勤・長期入院などに伴う

11に相続登記申請を行わなければならない 。同一時的な居住者不在）は、住宅物件として火災時に住所等変更の義務化も施行され、所有権保険等に加入できるのが通例である。しかしの登記名義人は、住所の変更日から２年以内ながら、一時的な空き家ではない物件（例：家に住所変更登記申請を行わなければならな財が撤去され所有者等が住む予定がない、賃貸・売い。 法施行前に発生した相続と住所変更にも却用の手続きもせずに放置したまま）は、火災保適用され、正当な理由なく違反した場合は過険等に加入できないか、加入できる場合でも料の対象となる。

一般物件の扱いとなる等の制約（一般物件は住宅物件よりも高額な保険料負担となり、居住用建物

４．空き家に関するリスクと生活用動産のみを保険の目的とする地震保険には相続などを契機に新たに空き家の所有者加入できない。
）を受けることがある。また、個となった場合、空き家（収容家財を含む）が火

別の空き家ごとの判断になるが、個人賠償責災や自然災害等により被害を受ける財産リス

任保険等もこれらに準じた取扱い（加入できな

クと、空き家の管理に伴う損害賠償責任リスいまたは一般物件として施設賠償責任保険に加入）

ク（例：屋根瓦が落ちて通行人がケガをした、庭木が想定される。

の枝が折れて隣家の屋根を破損した等）への備えが② 保険等に加入できない場合のリスク必要になると考える。本稿においては、保険等の補償対象となるリスクについて、空き家

前掲①の一時的な空き家ではない物件にの所有者を中心に、補足的に補償提供者（保加え、空き家に限ったことではないが、「大規

険会社・共済団体）の立場から考察する。

模な腐朽・破損があり、火災や自然災害等による被害や住宅の管理に伴う賠償責任を負う
事故が発生しやすい物件」は、保険等に加入

11 遺産分割が未成立の状況であっても相続登記または相続人申告登記（登記簿上の所有者に相続が開始したことと、自らがその相続人であることを申し出る制度）が必要となる。なお、法改正全体の概要・ポイントは、以下URLで紹介している「民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要」（法務省民事局）を参照。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00499.html

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共済総研レポート №187（2023.6）

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■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■できないケースが考えられる。大規模な腐る。損害保険会社によっては、住宅向けの火

朽・破損がある空き家は財産的価値が低く、災保険において築年数に応じた保険料率設定

保険等に加入する必要性は低いかもしれない

や保険料割引の適用を行っている。

が、賠償責任リスクに備える必要はあろう。

火災保険の約款には、保険契約者・被保険

一般的に空き家は老朽化による漏電や不者の「損害防止義務（事故発生を知った場合は、審火による火災リスクが高いといわれてい損害の発生・拡大の防止に努める。
）」が規定される。わが国では「失火責任法」により、隣家ているが、空き家は人が居住している場合よに類焼した場合でも重大な過失がない限り損りも事故発生の把握・認識が遅れがちなケー

害賠償責任は負わず、重大な過失とされた判スが想定され、損害が拡大しやすい可能性が

12

例は限定されている 。しかしながら、例えある（例：台風により雨漏りが発生した際に、応急ば「大規模な腐朽・破損に加え、可燃物が敷処置が速やかになされず、水濡れによる被害が拡

地内に放置され、不審者が出入りできる状況。また、住宅物件の多くは新価（再取得価大）にある等を理由に、市区町村長が空家法に基額）まで補償される契約が多いが、利用目的

づく特定空家等と判断し、除却の勧告や命令が明確ではない空き家の場合、再建築をするの措置がなされている状況下において火災が必要性が乏しく、モラル面での懸念もある。

発生し、隣家に類焼した場合」などは、重大

仮に人が居住している物件と比較した空な過失と判断されても違和感はないのではな

き家のリスク程度の差異が明らかになったといか。この場合、賠償責任保険等の補償対象

しても、火災保険等の契約数全体に占める空となる可能性はあるものの、当事例のようなき家の数は限定的と考えられ、火災保険等の空き家では賠償責任保険等への加入は難しい

収支への影響は軽微であるかもしれない。しと考える。

かしながら、近年の空き家数・空き家率の増加傾向は、補償提供を行う側にとっても好ま

このように保険等に加入できない状態の空き家を所有するリスクは極めて大きく、リしくない傾向といえるのではないか。

スク回避のためには、速やかに修繕を行うか、近年、損害保険会社や共済団体は、防災・13除却する必要があると考える 。

減災の観点から様々な取組みを行っている（ＪＡ共済では2023年４月から「あんしんくらしプ

 補償提供側のリスク。例えば、空き家を
ロジェクト」の展開を開始）（図表２）②に記載のとおり、空き家には所有することに伴うリスク対応としての保険

築年数の古い物件が多いことから、火災や自等による備えに加え、空き家を有効活用する

然災害等による損害が発生しやすい傾向にあための市区町村の空き家対策（個別の助成制度

12 重過失と認定されたケースとしては、「ガスコンロにてんぷら油の入った鍋をかけ、中火程度にして台所を離れた
ため、加熱したてんぷら油に引火し、火災となる（東京地裁昭和57年３月29日判決）」、「寝たばこの火災リスクを十分に認識しながら、対応策をとらず、漫然と喫煙を続けて火災となる（東京地裁平成２年10月29日判決）」など、故意に近い注意欠如によるものである。
13 空き家の管理を受託する事業者が、受託条件に「委託者による火災保険への加入」（以下①のURL参照）や「管理対象となる空き家に著しい破損等がないこと」（以下②のURL参照）等を設定している。保険等に加入できない状態の空き家は、その管理を外部委託することすら難しい。
① NPO法人空家・空地管理センター https://www.akiya-akichi.or.jp/insurance-faq/（最終確認日：2023年５月15日）② 日本空き家サポート https://xn--w8jvl3b6d9gz83xm5o0mc223e.jp/portal/how/（最終確認日：2023年５月15日）

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■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■14などを含む）の情報 などを案内する取組みな市場が定着・活性化している。それらと比較

どは、地域における空き家の適正管理につなするとわが国の空き家問題はより深刻であがり、広い意味で防災・減災に資することにる。わが国の空き家問題は、人口減少、少子もなると考える。

高齢化、未婚化・晩婚化（単身世帯の増加）、
地方の過疎化など、様々な社会的課題を背景

５．おわりにに、将来を見据えた有効活用を図るためには

本稿執筆にあたり、参考情報として確認し住宅の耐久性向上に資する構造基準の見直し

15

た海外の空き家対策等を記載した書籍 を通等とも密接に関連する。空き家に特化した対じて、欧米先進国（アメリカ・ドイツ・フランス・策と併せて、社会的課題への様々な施策とのイギリス）においても空き家問題は共通した課連携を通じて、わが国の空き家問題が着実に題であると理解した。各国は公民連携により、解消されることを期待したい。

空き家の有効活用に資する様々な施策に取り（2023年５月15日記）組んでおり、わが国が参考にしている施策もある。欧米先進国の制度で印象に残ったのは、（参考資料・情報）

わが国と比べて住宅を所有することに伴う義本文・脚注に記載しているものを除く。

務が強化されていることである。例えば、ド・国土交通省ＨＰ「空家対策に関する情報提供」

イツでは住宅の維持管理は所有者の義務とさ（最終更新：令和４年６月16日）掲載の各種情報

れ、自治体が所有者に対して建設近代化や修https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house

繕の命令、それができない場合には除却命令/jutakukentiku_house_tk3_000042.html

を出せるとあり、これらの規制は管理不全の・一般財団法人地方自治研究機構ＨＰ掲載：「法制

空き家の発生・放置の予防に資すると考える。

執務支援」における「空き家条例」（令和４年９

わが国でも空家法の改正予定内容（（図表４）月23日更新）http://www.rilg.or.jp/htdocs/ア）に、努力義務として「所有者の責務の強

img/reiki/093_vacant_houses.htm化」を挙げているが、将来の管理不全空き家

・ほけん知恵袋：空き家の火災保険の発生防止のためには、住宅の所有に伴うhttps://www.hoken-chie-bukuro.net/Qa/Post/

様々な義務の強化（例：一戸建て住宅における定1245（最終確認日：2023年５月15日）

期検査・修繕実施や将来の除却費用確保など）の検16討も必要と考える 。
なお、欧米先進国は、移民の受け入れ等により人口減少下にはなく、従来から既存住宅
14 例えば、埼玉県所沢市の『空き家利活用ワンストップ相談事業』では、空き家の「売却（売却先・売却方法、リフォ
ーム、解体等）」、「賃貸（賃貸先、賃借方法、リフォーム、解体、有効活用、土地活用等）」、「解体」、「相続（権利の整理、その他相続関連事項）」、「維持管理（管理方法、管理委託等）」など、様々な相談をワンストップで受け付けるとともに、空き家の利活用に必要な費用（税金、維持費、工事費、売却価格査定、賃貸収入など）を試算し、各分野の専門家や事業者等と協力した具体的手法の提案を行うなど、きめ細やかな対応を行っている（相談は原則無料）。
https://www.city.tokorozawa.saitama.jp/moshimo/bohan/akiyataisaku/akiyarikatuyouonestop/index.html（最終確認日：2023年５月15日）
15 『世界の空き家対策 公民連携による不動産活用とエリア再生』（米山秀隆編著）（小林正典、室田昌子、小柳春一
郎、倉橋透、周藤利一著）（学芸出版社）（2018年９月発行）
16 一戸建て住宅の所有者がこれらの義務を果たすうえで、ＪＡの建物更生共済は、火災・自然災害への備えとともに、修理・建替えや除却する場合の解体費用などの資金準備にも対応できる合理的方法の一つとなり得る。

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