まちづくりサポート隊

大分県大分市浜町・芦崎・新川地区

下：まち歩きの様子

キーワード

密集市街地、交換分合、サポート◎私たちが 行ったこと

まちづくりサポート隊（以下、サポート隊）が、支援する「浜町・芦崎・新川地区」は、大分市にあり、漁師町からの歴史を持つ地区です。
今でも地区内の恵美須神社で行われるお祭りには、若者も帰ってくる人情豊かな地区です。
しかし、地区内には車の入れる道路がなく、背戸（せど）とよばれる路地沿いに、古い住宅が建ち並び、若者は郊外に移り、お年寄りが多くなり、空き家などが目立ちはじめ、防災上からも住環境上からも問題のある地区となってしまいました。

特定非営利活動法人

まちづくりサポート隊
ミッション

設立年月

広く一般市民を対象に、メンバー数

密集市街地並びにその他の代表者名2005 年 12 月 （2007 年２月 NPO 法人化）
23 名
穐山 和大

既成市街地が抱える諸問題に対し、住民と共に進めるまちづくり、住まいづくりに関する相談、提言及びコーディネート事業等の実践及びその解決手法の調査・

大分県大分市錦町 2-4-21TEL 097-538-2538
kakiyama@rpi-h.co.jp

研究を行い、良好な住環境の整備・促進を図り、地域社会の発展に寄与することを目的とします。

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活動地域
大分県大分市浜町・芦崎・新川地区

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まちづくりサポート隊

大分県大分市浜町・芦崎・新川地区

上：恵美須神社で行われるお祭り
下：背戸に沿って立ち並ぶ住宅

まちづくりの課題

残地解決のための交換分合案｜解決前

サポート隊と地元推進協議会の関わり

そこで、平成 11 年度から住環境整備の取り組み地元の方への提案の準備をした上で、地元のまちをはじめ、地元と行政で道路整備を中心としたづくり推進協議会と意見交換会を実施し、「推進まちづくりの計画をつくり、現在では、道路整協議会の理解を得ながら建替えの支援を行ってい備が進められている段階にあります。

くこと」をサポート隊から申し出ました。

道路整備が進められていく中での新たなまちB

づくりの課題は、道路沿道での狭く形の悪い残地の解消と、道路ができても接道できない敷地Cの改善による建替え可能な条件づくりです。言A

条件づくりです。
サポート隊の必要性解消」は、地元の方も、主体的に取り組まないと解決できない課題です。
しかし、現実問題としては、建築、都市計画

そこで、地元の方の建替え等を側方支援するましたが、推進協議会の方からも「サポート隊かる一つ目のハードルを越えることができ、大いに勇気付けられました。
サポート隊と地元地権者との関わり

A さん
B さん
C さん

残地が狭く住宅が建たない
道路ができても道路に接しない等の専門知識も必要となり、地元の方だけで取り組むには困難な課題です。のためじゃないのか！」などの意見も予想していらの支援を望む」との声をいただき、地域に入い換えれば、地元の方が住み続けられるための行政の行う道路整備と平行し、「残地や無接道の「そんなサポート頼んでいないぞ！」「金もうけ建替えの相談を希望する地権者 3 名の方と懇談会を開きました。

A さんは道路に敷地の多くがとられ、住宅が建てられないとの問題を抱えていました。B さん、C さんは道路ができても接道できないとの問題残地解決のための交換分合案｜解決後を抱えていました。

3 名の方との懇談会では、模型や建物の実例のため、サポート隊は、平成 17 年から活動をはじ紹介等を行いながら、土地の交換分合と建替え方めました。

策について提案しました。
懇談会後も、個別の意向調整を行った上で、はじめはメンバーによる勉強会からひとつの案にまとめることができました。

サポート隊の活動は、地元の方との具体的な検討に入る前に、まち歩きによる現況把握、ワー実現化に向けクショップによる意見交換、街区再生プランの交 換 分 合 の 実 現 に 向 け、 サ ポ ー ト 隊 で、 境 界作成等を行いました。

確認、現地測量等を行いました。
現在は実現化に向けて、さらなる協議、検討中です。
今後は、現在の働きかけと平行し、他のエリアでの展開を模索中の段階です。

114115まちづくりサポート隊

大分県大分市浜町・芦崎・新川地区

ねばり強く一歩一歩。急ぎながらじっくりいこう。
◎私たちが伝えたかったこと

団体メンバーの声

4. サポート隊の実情

私たちの活動を通して地元の方に伝えたかったことを以下にまとめメンバーはそれぞれ本来業務を抱え、平日の夜や土日に活動時間ます。

を当てています。
資金的にも、ほとんど手弁当で、サポート隊の安定した運営の継続が今後の課題です。

サポート隊の組織図
サポート隊の活動は、ハード（敷地及び建築計画）とソフト（資金及び権利計画）両面の提案が必要なため、建築士、まちづくりプランナー、不動産鑑定士、土地家屋調査士、税理士等 23 名のメンバーで構成されています。

1. 複数の地権者で同時に進めるからできることよいところだけを見せず、サポート隊の実情を地元の方にも説明し、サポート隊ができることできないことをきちんと説明しました。

̶1 軒毎の建替えの限界を乗り越える残地解消、無接道敷地の接道確保、共用スペース確保等、3 軒一緒に取り組むからできる提案を行いました。
̶資産価値の上昇、経費負担の軽減

まちづくりサポート隊

交換分合の取り組みにより、3 軒での、土地評価額の上昇、担保価◎エピソード値を持つ土地への転換、経費（土地調査、分筆、税務申請等の諸経
ハードプラン（敷地、建築計画）・建築士

費）削減効果があることがわかりました。

・まちづくりプランナー

ソフトプラン（資金、権利計画）推進協議会の方からは、以下のような、意見をいただき、活動の励みとしています。

2. 多様な専門家による提案

・税理士

1. 個々の敷地の建替え支援だけでなく、地区全体のまちの将来像を示して欲しい、地区全体のサポート隊として発展して欲しい。

・不動産鑑定士・土地家屋調査士

地元の方とのやりとりの中で̶総合的な建替えコンサルティング

2. 現在では、まだ、サポート隊の権限は弱い、行政ともけんかができるような力をつけていって欲しい。

ハードプラン（建築計画）だけでなくソフトプラン（資金計画）を

3. 協議会だけでなく、地区全体の住民に対してサポート隊の活動をＰＲする必要がある。

一括して提案しました。
̶地域に根ざした建替え支援

また、サポート隊の活動内容報告をおろそかにしてしまったときには、きちんと報告せんか、地元から地元出身の専門家集団であるため、迅速で地域に根ざした提案を心つまみだすぞ、とおしかりを受けたときもありました。

がけました。
建築士会での活動報告
・建築士会九州ブロックの地域実践活動報告で、サポート隊の活動を報告する機会を得ました。

3. まちづくりの楽しさ

・さらに、九 州ブロック（8 県）の代表として全国大会（北海道帯広市）にて活動報告を行うことがきました。

先進事例紹介、模型等を用い、お金だけでない、まちづくりの楽しさを伝える工夫をこころがけました。

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・全国大会では、「このような活動は全国の建 築 士 会 で取り組むべき内容である」、「建築士会の活動はプロの活動である、対価を意識した活動は大切である」との評価をいただきました。

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大分県大分市浜町・芦崎・新川地区

まちづくりサポート隊

何枚も図面を書いてくれてありがたい。
地権者の方の声

地域に信頼されるまちづくり組織へ◎私達の “ これから ”

プラス評価｜活動の輪が広がった

サポート隊の具体的な活動は、3 軒の交換分合という、地区全体からみれば、「点」の活動から始まりました。

1. 地元への活動の PR

今後は、地区内の「背戸」の活用方策の提案、さらに、街区全体推進協議会への活動報告や地権者の方への提案を通して、少しずつ私達の活動が地域の方に認知されの再生や、地区全体のまちなみ形成等、「点」→「線」→「面」とるようになってきました。今後も継続した活動を通し、地元から声のかかる組織に発展することを目

提案の領域を広げ、推進協議会の理解を得つつ、地域全体に信頼さ指します。

れる組織へと成長していきたいと考えています。

2. 関係団体への PR◎私たち自身で活動を評価

大分県建築士会、行政（大分県、大分市）等にも活動が知られることとなり、助成を受けたことが、上記のような第三者から、一定の評価を得ることにもつながりました。

マイナス評価｜事業型 NPO への道は遠く

H&C 財団から特別助成をいただき、事業型ＮＰＯへと成長を遂げることを目標とし活動を進めてきま◎収益事業としての事業性した。

について

以下の模式図にあるように、建替え意向等の地元ニーズをふまえ、「①土地の交換分合等のコーディ成果を挙げられなかった理由

1. モデル的なアプローチであったこと

ネート」、「② 3 軒の方の住宅建設の際に、見積もり徴収、業者選定等の一括マネジメント」を主なサー

交換分合を検討する地権者の方に対し、「複数の地権者が協力してビスとし、そのサービスに対する対価を得て安定した運営を行える組織づくりを目指していました。し建て替えを検討するモデル的な取り組みです。まずは、地権者みなかし、そこまでに到達することはできず、今後も地道な活動を続けていくしかないと考えています。

さんの意向が一つにまとまるかが大切です。話がまとまった段階で、コンサルタントフィーについて検討しましょう。」として、交換分

A、B、C さん

A、B、C さん合の検討を始めたため、合意形成の段階から報酬を得る契約をして残った土地で家を建て替えるこまちづくりの理念いませんでした。

建て替えできないとができるに沿った建て替え

2. 技術提案に関わる報酬基準を示せなかったこと

防災道路

防災道路

Cさん

Bさん

さん

防災道路

A

A さん

B さん
A さん

B さん

で、交換分合について検討しなくて良いとなってしまう可能性もあA さん

C さん

最初から、地権者の方にコンサルフィーを示してしまうとその時点C さんりました。
とにかく交換分合の実績をつくりたかったので、例えば、建築士

B、C さん118①敷地割り、土地調査、鑑定評価等
交換分合コーディネイト

対価

接道できない対価

道路ができても②見積もり徴収、業者選定、契約管理等建て替え一括
マネジメント

であれば日当又は成果報酬として○円と、具体的なコンサルフィーを地権者の方に示しにくい状況でした。

サポート隊

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大分県大分市浜町・芦崎・新川地区

まちづくりサポート隊

左：推進協議会との意見交換会
中央：先進事例検討会
右：地権者との建替え懇談会

収益をあげられない中で団体のモチベーションの維持（向上）方策
サポート隊は、以下のミッションのもと活動を始めたので、収益が上がらなくてもモチベーションは下がりませんでした。

私たちが大切にしていること①暮らしの場としてまちを再生する・物的な空間を改善することだけでは、密集市街地や既成市街地の再生は、片手落ちと考えます。そこに住む人が暮らしやすいと実感できるまちとそれと平行し、地区に住み続けたいが、移転を余儀なくされる方など、サポート隊への相談ニーズも高まると予想されます。
これまで以上に、サポート隊の活動をＰＲし、住環境改善への支援を行っていきます。

することが大切です。

1. 専門的な技術をまちづくりに還元したいとの意志を持つ・地域の伝統やコミュニティのあり方にも配慮し、「今住む人が住み続け、3. これまでの交換分合検討地区の働きかけの再開

サポート隊は、「専門的な技術をまちづくりに還元したい」との気持ちから活動をはじめました。

若い人が住み継ぎ活気のあるまち」

地権者の意向やとりまく状況も変化している可能性があります。

実績が出てくれば、収益は後からついてくるとの認識で活動しています。

として密集市街地や既成市街地を再再度、状況確認、意向の変化の有無等を確認し、改めて、交換分生することが最も大切と考えています。
②多様な専門家により新しいアイデア

2. 他の密集地区改善にも汎用性のある取り組みとしたいとの志を持つ
このような取り組みが、全国的な動きとなればいいとの希望を持って活動をしています。
ただし、汎用性、継続性のある活動となるには、収益を上げることは大切なこととの認識はあります。

を創る・まちは生き物です。そして、同じまちはありません。まちづくりの教科

4. 新たな交換分合検討地区での活動

書に掲載されていることを鵜呑みに

平成 21 年度からは、住環境整備における道路整備事業が地区全してしまうと、かえって間違ってしまうこともあると思います。
・現場を見て、ゼロから考え、多様な今後の巻き返しの戦略や新たな方向性合を働きかけていきたいと思います。

専門家のアイデアを集め、問題解決の糸口をさぐるアプローチを大切に体の取り組みへと拡大しますので、推進協議会や大分市と連携しながら、地元情報を収集し、新たな交換分合のニーズ把握に努めていきます。

しています。

1. まちづくり協議会との関係再構築
地元のまちづくり協議会が自治委員の改選に伴い、1 年程度休止中でした。しかし、平成 21 年度より新たなメンバーにより活動が再開されました。
まずは、協議会の新メンバーへ活動趣旨、活動協力を依頼し、再度、これまでのような信頼関係づくりがスタートだと考えます。

③地域に密着した提案を行う
・地域の方が、自分の家のことのよう

5. 対価を得る新たな事業内容の検討に、まちを自分のこととして受け止

高齢者向けコーポラティブ住宅の建設可能性検討、空き家と入居めることはなかなか難しいと思います。

希望者のマッチング事業の検討など、道路整備に伴う交換分合の・地域の方とひざを突き合わせ、生の声をお聞きし、地域の方と問題や課コーディネート事業以外で、地元ニーズのある事業の立ち上げを題を共有することから一歩一歩進め検討していきます。

ることが大切と考えます。
・そして、地域の方も一緒に取り組める現実的な提案が大切と考えます。

2. 大分市の事業展開との連携
大分市の住環境整備の展開が、これまでは、特定の路線や地区に偏っていましたが、平成 21 年度からは、地区全体の取り組みとなってきています。
信頼関係づくりが大切。顔を覚えてもらうことからはじめよう。
団体メンバーの声120

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