C 案 - 鑑定協会表紙

鑑定おおさかNo.39

天神祭り人形船と灯籠
表紙写真／建設中ながら高さ西日本一（あべのハルカス）

鑑定おおさか No.39
会報第39号／平成２4年9月発行
編

集 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報推進委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

発

行 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

平成24年度

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

不動産の無料相談会
大切な不動産の事で疑問や知りたいことがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」
が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

水 ･17 水 ･24 水 ･31 水
北浜会場 10/3 水 ･1013：00〜16：00（社）大阪府不動産鑑定士協会/大会議室
大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9階

交記念講演
第１部：角さんのよもやま話あれこれ
第１部では講師にいろいろ楽しいお話をお願いしています。

第２部：角さんと話そう！
第２部では角さんが不動産鑑定士といろいろなお話をします。

通 地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「京阪北浜」駅３号出口より徒歩約3分

度

4年

2
平成

土地月間記念講演会

月間

プロフィール土地

岩井コスモ証券
コスモホールコルマー
北浜ビル●1945 年（昭和 20 年）1 月 1 日 大阪府四條畷市に生まれる。
●大阪府四條畷市在住●山羊座Ａ型。
●関西学院大学商学部卒業後、1968 年（昭和 43 年）毎日放送入社
・メルボルンオリンピックの実況を聴いてアナウンサーを目指す。
・ 笑福亭鶴光と組んだラジオ「ヤングタウン」をはじめ原田伸郎と町を歩きながら出会った人としゃ
べったり、家にお邪魔するユニークなテレビ番組「夜はクネクネ」などで従来のアナウンサーのイメー
ジを変える語り口が人気となる。
■主な出演テレビ番組｢夜はクネクネ」｢イカにもスミにも」｢近畿は美しく おスミつき新発見伝」｢すみっこメモリー」｢すみっこ天国」｢ちちんぷいぷい」など多数（9F 大会議室）

豊中会場 10/2 火 10：00〜16：00
豊中市役所第二庁舎/1階ロビー

泉大津会場 10/13 土 10：00〜16：00■主な出演ラジオ番組「MBS ヤングタウン」｢ハローナショナルショールーム」｢すみからすみまで角淳一です」「ラジオウォーク」など多数

いずみおおつCITYアトリウム

豊中市中桜塚3-1-1

泉大津市旭町18−3

交

交

通 阪急宝塚線「岡町」駅より徒歩約10分■現在は「おとなの駄菓子屋」の統一タイトルでラジオ、新聞、インターネットで活躍。講演活動もしている。
毎日放送ラジオ（日曜日 21 時から）
毎日新聞夕刊（月 回土曜日コラム）
インターネットに角淳一のオフィシャルサイトがありそこで「声ブログ」を配信している。

通 南海本線「泉大津」駅より徒歩約3分

駅

津

大

泉

角

淳一 氏

フリーアナウンサー
基調報告テーマ

近畿・大阪の地価動向

出版 「愛のおしゃべりクリニック」精神科医とのトーク「りんご園のお嬢さんお電話下さい」など
ダイエー

海

南

線

本

日

いずみおおつＣＩＴＹ
アトリウム

176

13:00〜15:00 受付12:00〜）

東大阪会場 10/20 土 10：00〜16：00 枚方会場 10/27 土 10：00〜16：00
布施駅前市民プラザ/大中会議室

東大阪市長堂1−8−37

交

交

通 京阪本線「枚方市」駅中央改札口よりすぐ
定
期
券
う
り
ば

布施駅前市民プラザ
大中会議室）

←
京橋

京阪百貨店

連絡通路

中
央
改
札
口

三井住友銀行

→
三条
東
改
札
口

近鉄奈良線

近鉄

連絡通路

大阪

線

コインロッカー

枚方市駅２階コンコース※受付は各会場15：30頃までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容での複数回のご相談はご遠慮ください。

主催
共催
後援

社 団 法 人 大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会
TEL (06)6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会・豊中市
国土交通省･大阪府･大阪市･泉大津市･東大阪市･枚方市

定例の不動産無料相談会

所：朝日生命ホール

枚方市岡東町19−14

通 近鉄奈良線・大阪線「布施」駅北口より徒歩約5分

近鉄布施駅

場

枚方市駅/２階コンコース

ヴェル・ノール布施5階（5F

時：平成24年10月11日 木）

毎月第1・第3水曜日 13:00〜16:00 （受付は15:30頃までに窓口へお越しください｡）
社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）※空席がある場合のみ当日参加も可です（ホームページでご確認の上、お越し下さい）【主 催】近畿不動産鑑定士協会連合会・一般財団法人 土地情報センター・ 社）大阪府不動産鑑定士協会【後 援】国土交通省・大阪府・大阪市

大阪府不動産鑑定士

予約不要

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）

検索鑑定おおさか第３9号 もくじ

平成24年度 不動産鑑定評価の日

主催

社団法人

大阪府不動産鑑定士協会
特集・論点

不動産の
無料相談会

【特集】検証

アーカイブス・・・・・・・・・・・・２

田村

周治

田畑

慶裕

吉川

若実

藤原

博司

天神祭りに偲ぶ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・14

津田

修身

八軒家浜に灯籠が復活 ・・・・・・・・・・・・・・・15

広報推進委員会

第１部

新設鉄道線のその後は？

第２部

街はどう変ったか？

広報推進委員会

各種寄稿・行事開催・参加報告

1

４月 4 日（水）・11 日（水）・18 日（水）・25 日（水）13 時〜16 時

北浜会場

大阪府監査委員告示第１３号についての意見書について・・・８

大阪府不動産鑑定士協会（大会議室）
大阪市中央区今橋1−6−19 コルマー北浜ビル９階
地下鉄堺筋線、京阪本線「北浜」駅下車３号出口より徒歩約３分

会員寄稿

４月7日（土）10時〜16時

2（京阪シティモール前）
天満橋会場 天満橋駅前広場
大阪市中央区天満橋京町1−1
京阪本線・地下鉄谷町線「天満橋」駅

事務局だより４月14日（土）10時〜16時

3

千里文化センター（コラボ）豊中会場

豊中市新千里東町1−2−2
北大阪急行線「千里中央」駅より徒歩約３分

４月21日（土）10時〜16時

4

プリズムホール（八尾市文化会館）4階会議室１

八尾会場

関野

親睦行事だより ・・・・・・・・・・・・・・・・・・20

親睦委員会

杉本 英樹
小野愼太郎
富田 浩二

土佐堀通

⑭番出口
交番
交番
シティーモール
みずほ銀行
スターバックス

天満橋駅前広場 1 階（地上階）( 京阪シティモール前）

編集後記
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・24

地下鉄谷町線天満橋
駅

石町１

交通
京阪本線・地下鉄谷町線「天満橋」駅

りそな銀行
近鉄八尾駅前バス停

関西アーバン銀行
西武百貨店

近鉄

八尾

プリズムホール/ 八尾市文化会館（4F 会議室 1）

駅
近鉄

交通
近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約5分

大阪

駅

府中病院
480

大
阪
和
泉
泉
南
線

みずほ銀行

和
泉
府
中
駅

交通
北大阪急行線「千里中央」駅より徒歩約３分

京阪 天満橋駅

和泉市コミュニティ
５ 和泉会場 セ
ンター

千里中央駅

千里東町公園プリズムホール／八尾市文化会館

大阪モノレール

北大阪急行

第 1 立体
駐車場

千里中央駅

千里文化センター

千里文化センター「コラボ」

4 八尾会場

新御堂筋

3 豊中会場

千里ライフサイエンスセンター

交番

谷町筋

交通
地下鉄堺筋線・京阪本線「北浜」駅③番出口より徒歩約3分

第 3 立体駐車場

総務委員会

平成 24 年度「不動産鑑定評価の日」無料相談会報告・・23

天満橋駅前広場

京阪シティモール前

大阪府
不動産鑑定士協会

2 天満橋会場

１ 北浜会場（9F 大会議室）

第 2 立体駐車場

・・・・・・・・18
通常総会開催報告（表彰等受章者紹介）

日本の円高の理由 ・・・・・・・・・・・・・・・・・22

和泉市府中町2−7−5
JR阪和線「和泉府中」駅より徒歩約10分

コルマー
北浜ビル

せんり
ひじり幼稚園( 社 ) 大阪府不動産鑑定士協会事務局

和泉市コミュニティセンター (１階中集会室)

和泉会場

保育所北丘聖愛園

中古五題 ・・・・・・・・・・16

日帰り拡大バス旅行
恩智越えウォーキング
ゴルフ大会

八尾市光町２−40
近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約５分

４月28日（土）10時〜16時

5

第５回

30

三井住友銀行

フチュール和泉イオン
和泉府中店
和泉市役所北和泉市役所

和泉市
コミュニティセンター 市立国府
小学校

市立病院

交通
JR阪和線「和泉府中」駅より徒歩約10分

1
鑑定おおさか No.39

広報推進委員会

谷口孝太郎

田村

府民サービス事業委員会 瀨

肇

周治

弘和

するため延伸を期待するようになり、再度脚● 検証アーカイブス
特集第 １部 新 設 鉄 道線のその後は？

光を浴び始めた。
今度は上下分離方式で事業を進めることになり、阪神と近鉄をはじめ大阪府、大阪市、
大阪ガス、
関西電力、
金融機関などの出資により、第三セクター「西大阪高速鉄道」が２００
１年に設立、
２００３年に工事施行認可が下り、同年１０月７日から着工した。
２００９年３月

広報推進委員会

田村 周治（阪神なんば線）／田畑 慶裕（中之島線ほか）

以前、「鑑定おおさか」３２号で、久々に大阪で鉄道新線が開通、その紹介と展望を予測した特集を行いましたが、３に工事が中断されて以来約４０年を経過し
開通した。

と言うか、
今まで結ばれていなかった地点が鉄道路線で直結され、それなりの経済効果をもたらされている路線と、
当初②阪神なんば線が開通し、大阪難波にアクセスすることでの効果はどのようなものか。

それにより、阪神地区から難波へ向かう場合、従来から乗客数の見込みに過大な想定があったり、都心部と結ばれていないために限定的な利用に止まって、将来の展望

１. 阪神電鉄はキタ梅田・
ミナミ難波の大阪の2大ターミは梅田駅で地下鉄への乗り換えが必要であった

年あまり経過した現在、それぞれの路線の状況がどうなっているのか検証を試みました。
結論的に言うと、予想どおり（？）

が見えてこない「やっぱり」
組でしょうか。

ナルにアクセスすることになった。
これは関西の私鉄

まず、勝ち組として阪神と近鉄が結ばれた「阪神なんば線」
。
やはり、
阪神間、
神戸方面と難波を経由して東大阪、奈が、
そのわずらわしさがなくなった。

として初めてのこと。

6. 阪神・山陽発売分の奈良・斑鳩１dayチケット・高野良方面が直結された効果はかなりのものです。
神戸方面から梅田行きの本数が減少して、梅田利用の乗客には不評

２. 兵庫県南部である阪神地域・姫路方面から大阪中を買っている面もありますが、総合点では成功と言えるでしょう。
線路幅や電圧が同じとは言え、各社の車両の長さやド心部である難波さらに奈良県方面、
そして鶴橋駅

うに改められた。

アの位置が異なるなど、私鉄の相互直通運転にはけっこう解決すべき問題も多いのですが、これらを克服すべく、大量乗り換えで三重県・名古屋方面へのアクセスが改

大阪市地下鉄を経由する必要がなくなり奈良・斑鳩の新造車を投入した成果も大きいと言えます。
今後、運行が落ち着いてくれば、
神戸─奈良や神戸─伊勢志摩間の有善された。

１dayチケットは２００円の値下げが行われたことや料特急の登場にも期待が持てそうです。
それでは、詳しく検証していきましょう。

また、難波駅で南海電鉄とも乗り換えでき、関西国

奈良方面が注目されたことから、阪神・山陽沿線で際空港や高野山・和歌山などの南海沿線へのアクの売上が増加している。

１．
阪神なんば線

西九条─九条─ドーム前─桜川─大阪難波（3.8ｋｍ）
平成21年３月20日開業（線路保有者（第３種事業者）
は西大阪高速鉄道）

山１dayチケットは、
阪神なんば線経由で利用するよセスが向上した。

③近鉄特急の乗り入れ計画

３. 逆に、大阪南部である近鉄沿線および南海沿線か
今年の３月、
西九条-大阪難波間の阪神なんば線が挫。戦後の目覚しい復興に比して大阪市内の交通網

ら神戸方面への移動において、一旦梅田へ出る必─その経緯と現状

開通して、３年が経過した。開通前に想定したことと、
こ整備は進まなかったため、
１９５６年から大阪市と近鉄・要が低減し、難波地区のターミナル性を向上させ技術的には、近鉄名古屋駅・賢島駅から山陽姫路

うして３年が経過しての結果で違いがあるだろうか。
も阪神側とで話し合い、
１９５８年３月千鳥橋 - 難波 - 上

た。

し、違いがあったとするならば、それはなぜなのだろう

本町間が認められた。
１９５９年２月には軌道法によるか。
そのあたりを検証してみよう。

特許も取得した。

駅間など、
阪神電気鉄道・神戸高速鉄道を経て、
近畿

４. 大阪南部・奈良方面の近鉄沿線から大阪ドーム・甲

日本鉄道・山陽電気鉄道の1435mm軌間（標準軌）の子園球場への直通アクセスも可能となり、利便性が私鉄路線がつながり、
名古屋方面や伊勢志摩方面か

１９６７年８月から西九条 - 近鉄難波間の用地買収

よくなり集客の拡大が期待される。
また、
野球の試合

ら三宮および姫路を結ぶ直通運転も可能となった。近に取り掛かったが、町が分断されること、神戸・難波方やイベントが終了した後、JR大阪環状線等の既存

鉄が伊勢志摩と姫路を結ぶ特急の乗り入れを検討

少し、大阪なんば線の建設の経緯を振り返ろう。先面に買い物客が逃げることを懸念した九条商店街なのアクセス路線の混雑が緩和される。

し、2007年には阪神と交渉中であることが報道され、の大戦後、すぐ、阪神本線の野田駅から近鉄の鶴橋

どが反対運動を行ったため、工事は中断し休眠状態

５. 尼崎駅構内の改良で、尼崎駅で下り列車同士、上2008年には2010年春を目標に山陽電気鉄道にも乗り駅を結ぶ路線が計画されたが、大阪市の反対で頓となった。
１９９７年頃、
九条商店街は衰退傾向を打破

り列車同士の対面乗り換えが可能となり、阪神なん入れると報道されたが、阪神は線内の過密ダイヤを理ば線と本線の乗り継ぎが容易となった。

由に早期の近鉄特急乗り入れに難色を示した。

①阪神なんば線の歴史から

2

3

鑑定おおさか No.39

鑑定おおさか No.39

2010年3月には2010年度中の実現は難しいと阪神

神なんば線が開通したことで、梅田の利用者が減あったことや、
せっかくの新造車を特急に活用すべきと

東西線新福島）周辺と一体的な乗客確保に乗り出しが話している。
その理由として、近鉄の車両と阪神・山少したものの、尼崎以西主要駅の利用者が軒並みの声が強かったことでしょう。
ダイヤ改正で中之島線にているようです。
とは言っても、京阪で中之島まで行き、陽の車両の長さの違いなどから、従来の近鉄特急車

増加し、
阪神なんば線純増分を加え、大幅な増加とは各駅停車中心に入線、京橋で淀屋橋方面との連絡

阪神の福島まで徒歩移動、神戸や阪神間各地に出をそのまま直通させる場合は神戸高速線および山陽なった。2010年は神戸方面を中心に更に増加傾向をとる形に改められました。せっかく新造車で出町柳まかける行動パターンの定着には相当な無理がありま

電鉄線内のホーム改良や一部区間の建築限界拡張、を示している。

での快速急行（実質は特急並）を設定しましたが、あす。相互直通乗り入れは後回しにしてでも、できるだけえなく廃止の運命となりました。

早く阪神駅まで延伸し、相互の背後地域の活用を図もしくは直通専用車両の新造を要することが挙げられ

３. ダイレクトに阪神なんば線の効果を示す数字は見つた。
こうして複数の会社線の相互乗り入れとなるため、からなかったが、阪神電鉄、南海電鉄、近鉄の2010

最近は「中之島」だけでなく、距離的にも近い「福らないと乗客数の増加は期待できないのは明らかで

今後どのような結果となるかは未定の状況にある。

年4−9月と2011年4−9月での輸送人数を示した島」とセットで紹介、リーガロイヤルホテルや国際会議す。
このままでは中之島線は何時までも尻切れ路線

データがあった。

場だけへの足ではなく、美術館や朝日放送新屋舎、そのままで、展望は望めないのではと考えます。

が実現すれば、私鉄の特急としては日本最長の運転●阪神

して新店開業が多い福島駅（環状線、阪神に加え、JR区間となる。

2010年 101,074千人 → 2011年 111,603千人 +10.4％

なお、
名古屋・伊勢志摩 - 三宮・姫路間の直通運転●南海

2012年７月、2013年に開催される伊勢神宮（三重県伊勢市）の式年遷宮を目当てに、近鉄賢島駅と阪神

2010年 115,663千人 → 2011年 113,671千人 −1.7％

三宮駅を乗り換えなしで運行する特急の新設を検討●近鉄

していると明らかにした。

2010年 293,811千人 → 2011年 288,313千人 −1.9％④まとめ

上の数字の内、どの程度が阪神なんば線によるもの

１. 三宮-鳥羽間の特急は運転されていないが、2012年

かは分からないが、数字からみると阪神電鉄の一人

3月20日より阪神の車両を利用して神戸高速線の新勝ち状態にあるようだ。上でふれたように近鉄との相互開地駅から近鉄奈良行き快速急行の運転が土曜・乗り入れも少しづつ拡大しているようだ。今後、阪神地休日に開始された。

区へ近鉄特急などが乗り入れれば、近鉄への波及効

２. 阪神電鉄の乗降客の推移をみると、2009年春に阪２．
京阪中之島線

久宝寺─新加美─ＪＲ長瀬─ＪＲ俊徳道─ＪＲ河内永和─高井田中央─放出（９.２km）
平成２０年３月１５日開業（第３種事業者は大阪外環状鉄道）

開通直後に実際に利用したときの、出来たてピカピ西線と共通化を図るためか２０７系に戻された点は後カの新しい駅に全線高架のなめらかな線路、
でもここ

退ともとれます。前述の阪神なんば線開通前後には、を走る電車は首都圏では３０年前に引退した前々世

奈良−神戸間の直通電車の新設も検討されたフシは

代１０３系、
しかも１日たった４本の直通快速以外はすあるようですが、相手の所要時間が最速でも76分もかべてこの区間だけを単純往復する区間運転、「どうしかると判り、競争する必要もないと見たのでしょう。一日ても乗りたい奴は両端の放出と久宝寺で一々乗り換え

４本の直通快速は相変わらず、尼崎までの営業運転

ろ」とばかりの妙なアンバランス感が今でも強く印象にです。

残っています。つまるところ、新しい線路は税金で造ら

また、ここへ来て、未開通区間の放出以北を新大阪

れたあてがわれもの、
建設費の償却は気にしなくとも良間までではなく大阪までとＪＲ西が言い出し、審議会といので、なるべく運行赤字を少なくすることだけに専やらのお偉方を丸め込もうとしているのも、
ご都合主義

念、
やる気のなさがあまりにも見え見えなのです。
しかもの感は否めません（新大阪→大阪間はかなりの過密

当時は「並々ならぬ気合いの入れ方」
と紹介、
実際、

平成２３年３月のオオサカ・ステーション・シティ開業のた

ダイヤで、現在でも綱渡り運行状態）。
もし大阪まで延

時間あたり２４本の運行（平日昼間の天満橋─京橋

め、
関西線の運行ダイヤも大阪駅に乗り入れる環状線

長するならば、大切な税金で作る増設線路、
おおさか

間）
、
中之島線には伝統の３０００番を付した新造車投直通快速に大きくシフトしたため、このような中途半端

東線以外の在来線分の通行には相応の利用料をしっ入まで行い、
当会報でも表紙に使わさせて頂きました。

な区間運転の路線は実質的には切り捨てられたようなかり徴収すべきでしょう。

私どものレポートでは中之島までの尻切れ線では事業形になっています。

果も大きくなるものと思える。

天満橋─なにわ橋─大江橋─渡辺橋─中之島（２.９Km）
平成２０年１０月１９日開業（線路保有者（第３種事業者）
は中之島高速鉄道）

通過列車をあまり多くするのは、地元の方には問題

採算性は苦しく、USJへの延伸ではなく、野田で阪神

開業当初から改善されたのは、変則だった運転間があるかもしれませんが、せっかくの貨物線跡を活用しに合流すべきとの指摘をしましたが、実際はどうだった

隔がほぼ等間隔になったことくらいで、直通快速に専て外周部を結ぶのですから、首都圏の湘南新宿ライのでしょうか？

用の２２３系（但し、性能は２２１系で新快速には使えな

ナーのような発想で、
神戸大和路ライナーとかカニカニい）
を投入、唯一とも言えた「やる気」が片町線・ＪＲ東

奈良特急とかやってもらいたいものです。

まずダイヤですが、
これは開業２年半後の平成23年

閑散としたホーム（なにわ橋にて）

３．
ＪＲおおさか東線

５月には中之島線開通前に近いものに戻されました。

（たむらしゅうじ・（有）
タムラ不動産鑑定）

主因は中之島線の利用者が当初予測の約３分の１で（たばた よしひろ・（株）
タブ不動産鑑定事務所）

45

鑑定おおさか No.39

鑑定おおさか No.39

変貌する「アベノ」再訪記
街はどう変ったか？

広報推進委員会

広報推進委員会

藤原博司

吉川若実
６月最後の週末、１年前に訪れた「アベノ」を再訪してみた。昨年はオープン直後の「あべのキューズタウ
ン」がどのようなものかを探るのが目的であったが、今回はあれからどのように街が変貌したかを確かめる趣旨である。
ところがアベノ周辺は現在工事、工事の真最中で、
いたる所迂回しなければならない。交差点の歩道橋は建
阿倍野筋も設途中で仮設的に一部が通行できる状態。

今から約5年半前、2007年発行の鑑定おおさかでは千日前通りから日本橋四の通りあたりがそう呼ばれて昨年残っていた銀行店舗の建物は撤去されていたが、「おおさかあちこち再発見！ミナミの再生なるか？」といういる。時々は雑誌にも取り上げられ、多くの飲食店が紹

拡幅工事が未完である。
それよりも今「アベノ」
を工事現

タイトルでミナミの街を特集した。
当時はそごう建替再ス

介されている。
ウラなんばの始まりは2〜3年前、このあ場感覚としている大きな要因は、近鉄の阿部野橋ターミ

タート、
なんばマルイとシネコンのオープン、
そして日本橋たりで個人で飲食店を経営している、
もしくは経営しよう

ナルビルの建て替え工事である。
このビルは名称を「あ

変貌しつつある「アベノ」の完成はまだ先であるが、電気街の衰退とヤマダ電機の進出等が続き、何かととしている30代の店主たちが、大きなチェーン店ができ

べのハルカス」といい、完成すれば地上６０階、
高さ３００「あべのハルカス」のビルの威容は周囲を圧倒してい「ミナミの再生」が話題になった時期である。
当時の記ることでガラッと変わりつつある街の雰囲気をもっと活気

ｍの超高層ビルとなる予定。
このビルが６月末現在２６３る。
このビルが完成する２年後には「アベノ」の街は一変

事を読み返し、「ミナミの再生」
を再考してみた。

のあるものにしたいと感じたこと。3軒分の空店舗を大mにまで達し西日本一の高さとなっているとのこと。
アベするであろう。
東京スカイツリーは東京の下町に世界一

まず、
千日前通り以北のミナミ。2007年にはすでに道手居酒屋チェーンが借りようとしていたところ、街の雰

ノがどのように変貌したかを確かめるつもりであったが、の塔を建て、一大ブームを起こしている。
一方大阪の下頓堀川沿いの遊歩道や野外ステージ等が整備されて囲気が変わることを危惧したある個人店主が3軒全部今まさに変化の過程にあるのが現実であった。

町に聳え立つ超高層ビルが「アベノ」の街をどう生まれいた。今でも確実に人の流れがあり、湊町リバープレイ

借り上げ、街の活気を生みそうな、雰囲気の合う飲食

次に「あべのキューズタウン」内を歩いてみた。東急

スはすっかりデートスポット
・夜景の名所として定着して店を選んで転貸した。
そんな小さな活動（？）に賛同した不動産が開発した「あべのマーケットパークQｓMall」といる。道頓堀川をプールに、なんて計画もある。周辺開人たちがその後ぞくぞくと手を挙げ、今では飲食店を中

地権者が集う「Viaあべの」ともに昨年と変わらず盛況

発が進んでいることもあり見事「再生」を果たしたといえ

心にウラなんばという街のあだ名を付けて盛り上げて

であった。
ただ、
若いファミリー層が中心の郊外型のSCとるのではないか。

いる。確かにウラなんばを歩いていると新しいような懐比べて十代前半の女子が多いと感じられたのは、次に千日前通り以南のミナミ。
なんばマルイやヤマダ

かしいような、他ではない活気を感じることができる。
ウ「Shibuya109ABENO」のテナント効果かと思われた。

電機は当時の期待を裏切らず集客の軸として今も健ラなんばとしての活動は飲食店が中心だが、この活動「Viaあべの」は清潔感のある飲み屋街といった雰囲気

闘している。資本力の強さの象徴だ。かつての日本橋をきっかけとして地元の商店会と飲食店経営者たちのは変わらなかった。

電気街は若者を中心としたオタク街として定着し、週末交流が生まれたらしい。新旧が手をつなぐことによっては特に人通りも多い。

まだまだ元気な街へと発展するであろう。

今、
このなんばマルイとヤマダ電機の背後で、資本力

2007年発行の鑑定おおさかにもあったが、ミナミの町の強さとは違う、
ミナミらしい住民のマンパワーを感じる

は「お上」主導の計画的発展ではない、
むしろ住民の動きがある。
ウラなんばという呼び方を聞かれたことはマンパワーが活力源となっている街であり、「ミナミの再ないであろうか。
そのエリアに明確な定義があるわけで生」は成功といえるのではないか。

はないが、東西にはビックカメラから黒門市場、南北に変わらせるのか。
その回答はまだ見いだせない。

（ふじわら ひろし・藤原不動産鑑定事務所）（きっかわ なおみ・アプレイザル葵）

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鑑定おおさか No.39

鑑定おおさか No.39

「大阪府監査委員告示第 13 号についての意見書について」

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鑑定おおさか No.39

鑑定おおさか No.39

（２）不動産鑑定士の選任数について（１）競争入札について（３）府職員が鑑定評価に関する知識

不動産鑑定士は、報酬を得て不動産の鑑定評価を及び評価ノウハウを習得し、行うことができる唯一の国家資格である。先に述べた

不動産鑑定士による鑑定評価の通り、
不動産価格は、市場が不完全・不安定なゆえに、妥当性を検証する点について

取引価格の決定に際し常に取引当事者の恣意性が

●委員意見

●委員意見

「取得する用地価額の決定のための不動産鑑定「不動産鑑定士の選任数は、価格算定が著しく複士の選任にあたっては、
競争性・透明性を確保する

雑で困難なものを除き、現状の1物件につき原則2

ため、他の地方公共団体における適用事例も勘案名以上から1名のみとすることにより費用削減を図

●委員意見

した上で、
随意契約ではなく競争入札に付すること、るとともに・・・」「・・・府職員が鑑定に関する知識及び鑑定ノウハウ

あるいは、
随意契約による場合でも府に登録された介入する危険性があるため、客観的な不動産価格の把握には専門家である不動産鑑定士の鑑定評価が必要とされており、
これは社会的公共的意義の高さかを習得し、不動産鑑定士による鑑定評価の妥当性
不動産価格はその市場が一般の財と比較して不不動産鑑定士の中からより競争性・透明性をもってら制度化されたものである。

を検証していくことを検討されたい。」

このような外部の専門家たる不動産鑑定士に鑑定

完全・不安定であるため、その取引価格の決定に際し選任する仕組みを構築されることを検討されたい。」て常に取引当事者の恣意性が介在し、成立する取引鑑定評価業務は民法643条にある委任契約である価格はその取引当事者の恣意性に影響され、正常性ため、業務委託時においてはその業務内容は不確定を逸脱する危険性がある。
こうした理由から、公共用であり、業務の遂行の過程ではじめて明らかになると地の取得など客観的な不動産価値が求められる場合いう性質を有する。
したがってその報酬額も事前に決には、専門家である不動産鑑定士の鑑定評価が必要

めることは困難であり、本来「定型業務の発注についとされるところである。
しかしながら、専門家である不動て価格競争性をもたせるため」の競争入札制度には産鑑定士の鑑定評価であっても、その評価額についそもそも馴染まないものといえる。

ては不動産鑑定士間で開差が生ずることがあり、よりまた、費用対効果という面に着目した場合、競争入

客観的な不動産価値を判断する場合には複数、場合札等の価格の競争性による契約方式は、
入札公告かによっては多数の鑑定評価が行われ、特に重要性のら入札に至るまで時間と手間を要するため、他の契約高い物件については、
より客観性を得るために従来か方式と比べて、行政の時間的ロス、府職員の時間的・ら複数の鑑定業者による鑑定評価が採用されてきた

経済的コストの負担増が大きい。

ところである。

以上により、
鑑定評価についてはその業務の性質か複数の専門家の意見を求めることは、対象となる不ら、あるいは費用対効果の面からも、競争入札等の価動産の情報を多角的かつ豊富に得ることにほかなら格の競争性による契約方式に馴染まないものである。

ず、費用面のみに着目して客観性を低下させるような措置は時代に完全に逆行するものであり、適正な府政運営の面からも非常に大きな問題である。
以上により、高い客観性を担保するため、特に重要性の高い物件については、従来どおり複数の鑑定業

評価を依頼する意義は、高度な知識・地域精通性・職●都市整備部（用地室）の措置の状況
務の正確性が担保されることは当然として、何よりも客取得する土地を含む近隣地域に近接した類似地
観性・公平性を担保し、府民の財産権への正当な補域に鑑定事例が存在する場合は、その難易度に応償を行い、公金の不適切な支出を防ぐことにある。
じ、（１）
鑑定評価を求めず価格算定を行う、もしくは府職員が鑑定評価に関する知識及びノウハウを習（２）
府職員がまず価格算定を行い、その正確性を検得し、内部での検証力を向上させることは大変望まし証するため１社に鑑定評価を求める方法をとること
いことではあるが、鑑定評価の利用を簡略化、あるいとしました。
は不要とする理由にはなりえない。
なぜなら、
両者の役
また、
取得する土地の近隣地域内又は近隣地域
割は質的に異なるためであり、府職員がどんなに高度に近接した類似地域内に公示地または基準地があな知識とノウハウを身につけたとしても、内部での評価
る場合は、鑑定評価を求めず価格算定を行うこととは公共用地の買収や府有地の売却の一方当事者にしました。
よる「お手盛り」評価に他ならないためである。
今後も、慎重な土地評価を堅持しながらも府職員
これは他の専門家の場合も同様であり、例えば、府が比準（価格算定）
できる範囲の拡大のため、知識職員が監査に関する知識及び監査ノウハウを習得すの研鑽に努めるとともに、鑑定評価を行う案件につれば、公認会計士による監査の妥当性を検証でき、場いても類似地域からの比準の可能性を探り、併せて合によっては監査に要する公認会計士の人員を削減
鑑定事例の蓄積を現在より詳細に行い、検討の機できることになるが、それでは公金の不正支出を第三会を増やすべく、関係部局とも調整を図ります。
者の立場でチェックし、府民に報告・説明するという監
なお、平成22年度においては、前記
（１）
・
（２）
の
査制度の趣旨を没却することになる。
手法により、５件の土地評価を行い、経費の節減に以上により、府職員のスキル向上をもって鑑定評価努めました。
利用を縮小、簡略化することは、鑑定評価制度の意義

者による鑑定評価が必要である。

1011

鑑定おおさか No.39

鑑定おおさか No.39

を没却し、
適正な府政運営に重大な危険をもたらす措

成18年３月31日企監第1763号)」第２項におい

置である。

て、
『予定価格が50万円未満の土地について処分するとき』を諮問不要としていることから、当審査会（４）少額の土地取引についてに諮問する必要がない『50万円』とします。

に伴う損失補償基準要綱｣(閣議決定)第7条で｢取得●委員意見する土地に対しては､正常な取引価格をもって補償す「・・
・今後、今回事例と同様の少額の取引に関するるものとする｣とされ､同要綱及び国土交通省の公共

取引価額の決定に当たっては、簡易鑑定の利用、用地の取得に伴う損失補償基準(訓令)｣を受けて発あるいは府職員が自ら対応する等、費用削減の観出された国土交通省事務次官通知では、｢正常な取●委員意見

公共用地の取得に際しては、全体の事業費のなか「少額の取引についてまで不動産鑑定士の鑑定評のわずか一部分であっても、その取得ができなければ価を実施することは、費用対効果の面から必ずしも全体の事業に影響を与える性格を有する。

点から簡略化できる方法を検討されたい」

引価格｣の算出に際しては､不動産鑑定業者による鑑定評価を求める旨定められている。

国土交通省が定めた「不動産鑑定士が不動産に

道路事業等の場合、現に利用されている土地をその関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等

必要ないと考えられるため、今後、少額の取引に関また予算執行にあたっては、全体の事業費に対す

まま全部買収するのではなく、道路事業等として必要なの確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドラ

する取引価額の決定に当たっては、
簡易鑑定の利る鑑定評価費用としてみるべきで、一部分の土地取引

一部分だけを買収することが多いため、買収面積は小イン」に基づき、
社団法人日本不動産鑑定協会が定め

用、あるいは府職員が自ら対応する等、費用削減の額と鑑定評価費用の観点から簡略化するような意見

さくかつ不整形になってしまう場合が多くみられる。

た実務上の指針である『「価格等調査ガイドライン」の観点から簡略化できる方法を検討されたい」

は極めて稚拙な見方である。

●都市整備部（港湾局）の措置の状況

●委員意見（少額取引の評価方法について）「なお、平成21年度において、以下のとおり、50万

平成22年度、当局阪南港湾事務所で、売却価格

円未満の少額の土地取引に対して不動産鑑定士

が約120万円の評価の３筆の土地について、簡易の鑑定評価を利用している事例があった（鑑定報酬

鑑定を活用しました。
（正規の鑑定手数料512,400

額は2名合計）。

円⇒簡易鑑定手数料168,000円）

茨木土木事務所 面積6.14㎡

少額取引に限らず、
簡易鑑定（不動産鑑定士に

買収金額 247,335円 鑑定報酬額 657,300円

よる意見書）を行うのに適した条件を有する土地に

鳳土木事務所 面積6.19㎡

ついては、
その活用を行うなど、今後とも鑑定に係る買収金額 25,379円 鑑定報酬額 304,500円

費用の削減に努めます。

岸和田土木事務所 面積16.24㎡
買収金額 488,824円 鑑定報酬額 304,500円●住宅まちづくり部（タウン推進室）の措置の状況

しかし、買収前の一画地が標準的な規模で整形で取扱いに関する実務指針』
では、鑑定評価基準に則ある場合には、所有者としては当然、買収前の単価でらない価格等調査の場合に「鑑定」や「評価」というタ

補償されなければならず、
規模過小や不整形を前提とイトル名称を用いることを禁じており、その場合は「鑑した安い単価での買収では財産権が侵害されてしま

定評価基準に則った鑑定評価とは結果が異なる可能うことになる。

性がある旨」と「成果報告書に記載された以外の目的

したがって買収前の単価を知るためには、
買収部分での使用及び記載されていない者への調査価格等のみを評価の対象としてはならず、買収される前の一の開示は想定していない旨」を記載することが義務づ

画地を評価対象としなければならない。

けられており、
鑑定評価とは峻別しなければならない。

単に買収金額が小さいことをもって委員意見が述したがって不動産鑑定評価基準に則らない価格等調

べられているのは、
コストパフォーマンスの観点を単純

査においては「簡易鑑定」という名称を用いることがでに当てはめたにすぎず、鑑定評価に求められる社会的きず、開示が想定される公共用地の買収や府有地の要請やその制度運用を十分に理解されていない。
こ売却等に活用することは不適切である。

のような事情や制度運用については用地買収の担当

以上、鑑定評価制度の意義と制度運用について正

今後は、経済的合理性及び事務の効率化を図例示されている意見には事実の誤認がある。茨木者であれば当然知悉しているはずであり、担当者から確なご理解を賜り、
憲法29条第3項が求める財産権へる観点から、売却予定価格が少額のものについて

土木事務所の例としてあげられている面積6.14㎡、
買適切な説明があれば監査委員の意見として述べられの正当な補償、公金の不適切な支出の防止等により、は、不動産鑑定を行わず、相続税路線価等を使用

収金額247,335円については、
その評価対象は当該ることがなかったと考えられる。
このたびの指摘は非常

適切な府政運営に不動産鑑定士による鑑定評価をおし売却価格を算定することとします。

面積よりも大きく、買収面積6.14㎡はそのごく一部であに遺憾である。

役立ていただきますようお願い申し上げます。

なお、その基準額については、「タウン推進室財ると思料される。

産評価審査会に対する諮問不要事項について(平公共用地の買収にあたっては、｢公共用地の取得

1213

鑑定おおさか No.39

鑑定おおさか No.39

天神祭りに偲ぶ

稿

寄
会員

津田 修身

当会 湯浅富一監事が大阪府に寄贈
広報推進委員会

二つ返事でOKしたのだが、T先生が強硬に反対されていることを耳にした。
あの時は困りもしたが、先生のお気持ちが大変ありがたかったことを覚えている。

が決まったときだった。
この際とばかり独立開業の意を固めて、当時のT社長と専務のT先生に辞意を伝えたが、両先生から何をおいてもとの構えで渾身の慰留を受けたことを今も忘れることはできない。
このときに、誘
平成 11 年７月奉拝船上にてわれるままにT先生宅で一宿一飯のお世話になった。

て一連の優雅華麗な神事が執り行われる。
なかでも、記録写真などもご披露いただいた。
わたしの翻意を見ご神体の｢陸渡御（りくとぎょ）｣に続いて大川の流れの抜いておられたのか、仕事の話は一切されなかった。

中で繰り広げられる勇壮な｢船渡御（ふなとぎょ）｣は、
総天神祭りの船渡御で、ある奉拝船にT先生と乗船

勢100艘余の船団が二手に分かれて航行する中、30する機会を得たのがH11年の夏だった。
あれから早13万人の橋上の観客と乗船客が一体となって盛り上がる年になる。水の都、大阪の夏祭りを満喫した一夜で祭りの最大のメインイベントであろう。折から打ち上げらあったが、先生は船上で｢ええ祭りやなあ。
これが大阪れた大輪の花火が舞うなか、老いも若きも男も女も｢大の祭りや。｣とたいそうはしゃいでおられた。
このときは、阪締め｣のかけ声と手打ちに酔う。
「・・・打ちましょう パン

この年の秋に先生が黄泉の国へ旅立たれるとは夢想

パン もひとつ パンパン・・・」。

だにしなかった。
わたくしには経験したことのない痛恨口付近の「川の駅はちけんや」の北西川べりで、夕刻から10時まで点灯、大阪の新たな風景となることが期
待されています。

24
7

日夕刊︶

ていただき、大掛かりな擁壁工事がなされている工事

各紙にも報道されました。
設置場所は京阪天満橋駅西月宮の天神祭りが７月24日の宵宮から25日の本宮にかけ

富一先生が大阪府に寄贈して実現したもので、新聞年

高台にある新築間もない邸宅をすみずみまで案内した。
これは、
当大阪府不動産鑑定士協会監事の湯浅

平成

千年の浪速の歴史と伝統の夏の風物詩、
大阪天満120年ぶりに石灯籠が復活、その除幕式が行われまし

除幕式を伝える新聞︵日本経済新聞

広島での７年の勤務を終えて、大阪本社への復帰

天神祭を前にした平成24年７月24日、
八軒家浜に約24事だった。

この時期にいつも思い出されるのは、
わたくしにとって偉大な恩師であり敬愛すべき友でもあったT先生のこと

ことしも大川の夏祭りをどこかで楽しんでおられるのである。
T先生とは、鑑定事務所への入社以来２５年間でしょうか。
いつの日かあの屈託のない笑顔にまたお目のおつきあいで、仕事面でも個人的にも何かとお世話ににかかりたいものだ。
（つだ おさみ・津田不動産鑑定士事務所）なった。
まだかけだしの頃、
遠く札幌や仙台、指宿方面
へ何度か同行したことがなつかしく思い出される。
札幌のときには、市内の仕事をすませて雪の登別までタク
シーをとばした。
白銀に凛々しく咲く真紅のナナカマドに二人してみとれたものだ。
指宿の仕事は温泉地の評価であったが、
あのロッキード事件たけなわの頃だった。
はじめて見る開聞岳の優美な山容が印象的だった。
多彩な顔ぶれの先生方のもとで鑑定業務にいそしんでいたある日、広島への転勤の打診を受けた。大阪

平成 24 年７月 25 日の筆者

で井の中の蛙であったわたしには、願ったり叶ったりで

14

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議

通常総会
開催報告

（表彰等受賞者紹介）

長：北井 孝彦 会員

西川和孝会長から基本方針についての説明があ

議 事 録 作 成 者：奥田 千歳 会員

り、
その後に関野肇総務委員長が各委員会活動方針

議 事 録 署 名 人：今西 完治 会員、
中村 雄一 会員の説明を行った。

○西川和孝会長の挨拶の後、次の表彰等受賞者の

●

関野

肇

谷友博財務委員長から各収支予算（案）資料に基

表彰規程第2条第3号

づき説明があった。

大西 靖生 会員

数家 健治 会員

津田 修身 会員

都築 武保 会員

議案第5号及び第6号について質疑応答（倫理に関西垣 健三 会員

畑山 邦雄 会員する諸問題への対応についての質問、
倫理・懲戒規定

武藤 幸夫 会員の改定についての質問、新事業特別委員会について

表彰規程第2条第5号の質問）のあと異議なく一括承認された。

磯部

博 会員

以上で議案審議が終了し、午後4時50分北井孝彦

小川 靖衛 会員

数家 健治 会員

曽我部 剛廣 会員

議長は閉会を宣言した。

佃

服部 輝次 会員

※活発な質疑応答があり、熱のこもった議案審議が行順太 会員

武藤 幸夫 会員

横われました。

準介 会員

○議案審議
●

【第三部 懇親会】

議案第１号 平成２３年度事業報告承認の件（担当：親睦委員会）
１８
：
００〜１９
：
３０

西川会長から平成23年度事業の総括的な報告が参加人数：９２名（内大阪士協会５８名、来賓３４名）※懇親会場のあちらこちらでご来賓の方を交えたコあり、その後に関野肇総務委員長が各委員会報告をミュニケーションの輪ができ、素晴らしい懇親の場と

行った。
●

議案第２号

平成２３年度一般会計、受託事業会なりました。

計及び特別会計収支決算
（案）
承認の件

平成24年5月28日（月）新阪急ホテルにおきまして社

総会は、
（社）
大阪府不動産鑑定士協会の最高決定

谷友博財務委員長から各収支報告資料に基づき機関です。
より多くの会員の皆様の参加を期待します。

説明があり、
喜多與次監事から監査の結果、その内容最後になりましたが、お手伝いをいただきました理事

が正確・適正であった旨の報告があった。

団法人大阪府不動産鑑定士協会第17回通常総会が及び研修委員会・総務委員会・親睦委員会の委員の皆議案第1号及び第2号について質疑応答（受託事業

以下の通り行われました。

についての質問、大塚商会和解金について【第一部 研修会】の質問）のあと異議なく一括承認された。

（担当：研修委員会）
１３
：
００〜１４
：
３０

●

■テーマ

議案第３号

様並びに事務局の皆さん本当に有り難うございました。
（せきの はじめ・関野不動産鑑定事務所）

近畿不動産鑑定士協会連

合会に団体会員として参画する件

東急不動産の商業事業について■講

関野肇総務委員長から総会議案書に基師

づき提案の趣旨説明を行った。

東急不動産ＳＣマネジメント株式会社●

議案第４号 会費規程変更の件
関野肇総務委員長から総会議案書に基

あべのマーケットパーク キューズモール【第二部 総 会】

総支配人 粟辻 稔泰 氏

（担当：総務委員会）
１５
：
００〜１７
：
３０

づき提案の趣旨説明を行った。
議案第3号及

参加人数：96名

出 席 会 員 数：６５名

び第4号について質疑応答（質問なし）のあ（大阪士協会：91名、他士協会：5名）

委任状提出会員数：２５５名と異議なく一括承認された。

※開発担当者としての経験に基づき大変興味深い内

総 出 席 数：３２０名●

容をお話し頂きました。

正 会 員 数：４８７名（平成２３年５月２８日現在）

平成２４年度一般会計、受託事業会計及び特別会計収支予算
（案）
承認の件

紹介がありました。
総務委員会

議案第６号

議案第５号 平成２４年度事業計画
（案）
承認の件

18

19

鑑定おおさか No.39

鑑定おおさか No.39

が実際に来てみるとなかなか楽しく、思わず心の中で親睦委員会「ありかも! ! 」と叫んでいました。
（少し大げさ？？）広々とした芝生広場では、大道芸のパフォーマンスもあり、
これらを楽しみながらのんびりとした楽しい時を過ごせま

日帰り拡大バス旅行……（杉本英樹・すぎもとした。昼食後は、しばらく緩やかな下り道を歩いて信貴ひでき）

恩智越えウォーキング
……（小野

愼太郎・おのしんたろう）

浩二・とみたこうじ）

山朝護孫子寺（本尊は毘沙門天、張り子の虎が有名）に到着し、少し時間をとってお参りです。境内は階

ゴルフ大会
……（富田

段が多く、終盤に来てのアップダウンは少しきつかったですが、本堂までお参りし、荘厳な伽藍の中を歩くこと

日帰り拡大バス旅行

で少し神妙な心持ちになりました。その後、急勾配の恒例の日帰り拡大バス旅行が、平成24年3月24日

して建つ舟屋を海上から眺めるのは陸地からとはまたケーブルカー跡を歩いて下山し、近鉄信貴山下駅を経（土）に開催されました。今回は、天橋立でカニ料理と違った風景と趣があります。
また、船に群がるカモメとトてＪＲ・近鉄王寺駅に到着、無事解散となりました。

温泉を満喫し、その後伊根に移動して遊覧船で伊根ンビにエサをあげるのも楽しみのひとつでした。伊根湾

湾を周遊します。小雨が降る中、20名の参加者は午前

組はその後お土産を購入し、ホテルに戻ってホテル組

9時に阪急観光バスで大阪を出発し、一路天橋立にと合流し、午後4時頃現地を出発し、午後7時過ぎに帰向かいます。車内では冷えたビールとたっぷりのおつま阪しました。心配した雨も大降りにはならず、
とても美味

第19回となる今回のゴルフ大会は、平成24年6年14位に低迷しました。
スタート前のルール説明、記念撮

みが振る舞われ、朝から小宴状態で、すでにほろ酔い

しいカニ料理の数々と遊覧船を満喫できて、皆さん大日（木）、和泉市の関西空港ゴルフ倶楽部で開催しま

影、始球式はやや緊張の雰囲気の中行われました。
そ気分で天橋立に到着です。天橋立では、文殊堂と天変ご満悦の1日になりました。

した。参加者は9名。大阪市内から好立地のゴルフ場の後、風格のあるクラブハウスでの昼食、懇親会及び橋山智恩寺を参拝し、天橋立ホテルでカニコースの昼

で、当日の天気は概ね晴れとなり、気持ち良くラウンドす

表彰式は和やかな雰囲気の中で行われ、楽しい1日を

食と景色を満喫しながら温泉を堪能します。職人の技ることができました。距離はやや短かったのですが、バ過ごすことができました。

によって幾通りもの姿に仕上げられたカニ料理は、
まさ

ンカー、池、窪地が要所に配置され、戦略性の高い設※成績上位者は次の通りです。

に至極の逸品でした。皆さん会話もなく黙々とカニと格計のコースでした。特にイン18ホールは、正面にクラブ【個人戦】

闘しています。
当初は参加者全員で伊根湾めぐりをす

ハウス、池の中にアイランドグリーンが見え、印象深いミ●優 勝 ･････

瀨

弘和

会員

る予定でしたが、ホテルに残って料理の続きとお風呂

ドルホールとなりました。
また、各ホールでの呼称（ロビン●準優勝 ･････

渡邊邦雄

会員

を満喫する組と伊根湾めぐりの組の二手に分かれるこ

フッドの森、
アンギラスの爪、
月の砂漠等）に楽しむこと

●第３位

関野

肇

会員

とになりました。伊根湾めぐりの遊覧船は、舟屋が建ちができました。
スコアは前半のアウトが悪く、成績は下●ベスグロ ･････ 瀨

弘和

会員

ゴルフ大会

並ぶ伊根湾を約30分周遊します。湾を取り囲むように恩智越えウォーキング
第11回目となる大阪士協会のウォーキングが平成24けた後、ストレッチ体操を行って出発です。
しばらく市

年5月13日（日）に開催されました。今回は、近鉄恩智駅

街地を歩いた後、恩智神社に到着。参拝後、森林浴を〜恩智神社〜農業公園信貴山のどか村〜信貴山朝

楽しみながら緩やかな坂道を登り、農業公園信貴山の護孫子寺〜ケーブルカー跡〜近鉄信貴山下駅〜ＪＲ・どか村に到着、昼食休憩となりました。農業公園信貴近鉄王寺駅を巡る約10ｋｍのコースで、河内の総鎮守

山のどか村は、その名のとおり、広々とした園地にさまの恩智神社を通って生駒山系を越えＪＲ・近鉄王寺駅

ざまな施設が点在し、産みたての卵拾い、シイタケのへと抜ける歴史ロマンをのんびり楽しめるコースとなっ

収穫等の農業体験が楽しめる公園です。筆者は当初ています。10名の参加者は、午前10時に近鉄恩智駅「農業公園信貴山のどか村」というダサい名前（失前に集合。新リーダーの田村先生に行程の説明を受

礼 ! !）
から、あまり期待はしていなかったのですが、
これ

20

21

鑑定おおさか No.39

鑑定おおさか No.39･････

平成24年度
不動産鑑定
評価の日

無料相談会報告
無料相
無料相談
無
料相談会
料
料相談会報告相談相談会報
報告
告府民サービス事業委員会

瀨

弘和

府民サービス事業委員会の活動の一つであります
無料相談会の活動状況についてご報告いたします。
ご存じの通り、
無料相談会には、
毎月第1、第3水曜日に開催されている鑑定士協会での相談会と、4月と10月日
本の円高の理由為替市場で今年に入っても円高が続いている。
なぜに開催される月間の相談会があります。今回は、「不動
産鑑定評価の日」に合わせた4月の月間無料相談会の状況についてご報告いたします。
今回の相談会の開催に当たっては、少し苦戦した
広報推進委員会

田村 周治

く抱えていることになる。

前回の相談会の結果を受けて、来場者を増やすために三つの試みを行いました。一つ目は、士協会会場以

でした。
やはり、
相談者数は、同じ場所で継続して開催

外の外部会場での開催日を相談者が来場しやすいを整えすることや、来場しやすい条件（日程、場所等）

土曜日にすることです。二つ目は、
人通りが多い繁華なることにより増加するものだと認識しました。

日本円が世界の投資家に買われるのだろうか。
円高はまた国内では借金大国とはいわれているものの、そ場所を会場として選定することです。今回は京阪電鉄

なお、今回初開催となる「天満橋会場」は屋外であ

日本企業にとって、国内からの輸出に不利となり、日経平の額は欧米の主要先進国と比べても突出して増えてさんと交渉し、百貨店入口前や駅ナカ等の繁華な場

り、開催日はかなり底冷えする日でした。
それにもかか均株価が低水準から抜け出せない原因となっている。

いるわけではない。英国やフランス、イタリアにしても同所を候補としていくつか挙げ、最終的に京阪本線「天わらず相談員の先生には寒さに耐えて頑張っていた円高を招いているのは、特にギリシャ等の財政不安

様に借金が増え続けており、そのため相対的に資金

満橋駅」と一体となった「京阪シティモール」の１Ｆ広場

だきました。会場責任者としてこの場を借りて御礼申し

による欧州経済の懸念やアメリカの低金利政策が長の避難場所として、債権国である日本の通貨が買われで開催しました。大阪では初の屋外会場となりました。

上げます。来年は日程等を調整し、かつ継続して開催期化するとの観測が強いことがあげられる。
このリスクているのだ。

京阪電鉄さんは当相談会の趣旨をご理解していただ

していけば認知度も上がり相談数が今後伸びていく
会場と期待されます。

を恐れた世界中のマネーの回避先が日本円となってつまりは、円高というより、
ドル安であり、
ユーロ安といき、場所の提供だけでなくＨＰへの掲載、チラシ配布許いる。
しかし日本国内では財政悪化が深刻な問題とうことになる。特に、アメリカドルについては、
日本は以前

可等、かなり協力的にご対応いただきました。三つ目

この報告を読まれる頃には、次の相談会の期日が近なっているのだが、なぜ借金大国の日本円が世界のから金利はほぼゼロだが、米国はここ数年急速に金は、広告宣伝を増やすことです。従来の広報掲載等のづいている頃だと思われます。次回も新規会場として、投資家に買われるのだろうか。

利を低下し、
また、金利水準とは別に、「お金の量」をほか、開催会場主要駅内において駅貼りポスターの掲

京阪電鉄さんにご協力いただき「枚方市駅」コンコー

増やす政策をとってドルの量が増えており、
その分ドル

載や、
授産施設（身体障害者や精神障害者及び家庭

ス内にて開催します。
その他、南海本線「泉大津」駅の価値が下落しドル安を後押ししている。

の事情で就業や技能取得が困難な人に対し、就労の前の「いずみおおつＣＩＴＹアトリウム」でも開催し、相談数の増加を見込みます。

これは日本の借金の中身にある。
日本の国債残高は増え続けてきたものの、他国からの借金である「対外債務」はほとんどない。
日本の国債は、その大部分を国ただ、日本円の購入は海外の投資家にとっては積場や技能取得を手助けする施設）の方にお手伝いい内の金融機関向けに販売しており、
自国通貨建てなの

極的な投資ではない。近い将来、
ギリシャ問題などがただき、相談会チラシの街頭配布数を大幅に増加させだ。海外への国債の販売は、
８.２％（２０１１年９月末）に解決されるとか、日本がデフレから脱却するとか、米国たこと等が挙げられます。

すぎず、海外から一気に資金が引き上げられて債務が超緩和的金融政策を解除して金利を正常化すると以上の試みにより各会場の相談件数は、協会会場

やすべくあらゆる試みを行う予定です。引き続き大阪

不履行になるという危険は低い。一方、日本は外貨準か、
そういった動きが確認され始めれば、徐々に円高

33件（前回18件）、
外部会場 60件（前回14件）と、
近年士会の先生方にお力添え、応援を頂けますようお願い

備高など財政余力に優れており、世界でも指折りの圧力は薄れ円安に向かう可能性がある。

見られない程の盛況ぶりでした。
中でも継続会場であ申し上げます。

（世界一の）債権国でもある。借金も多いが、資産も多（たむらしゅうじ・（有）
タムラ不動産鑑定）

当委員会では、
われわれ不動産鑑定士の存在を府民に広く知らしめるため、今後も相談会の来場者を増る「豊中会場」は、相談数が最も多く21件（前回3件）（せ ひろかず・大和不動産鑑定㈱）2223

鑑定おおさか No.39

鑑定おおさか No.39

のとき予測していた将来像が実現されたのか、検証し鑑定おおさか３９号をお届けいたします。今年も猛てみることにしました。

暑が続いていますが、原発再稼働問題もあって例年になく、節電や省エネが叫ばれた夏となりました。
この半年、１年では見えてこなかった街の発展、衰退も、３９号が届けられる頃には、日差しは少しマシになって、３年とか５年くらいのスパンで見つめ直すと、わかりや１０月の各種行事に向けて準備に追われていることとすくなることも多々あるようです。

思います。
私ども不動産鑑定士は、地価の動向を把握することに全力をあげて取り組んでいる訳ですが、どうしても短期の動きに目を奪われがちです。今回は少し視点を変えて、数年前、新しい動きがあって取り上げた事案、
鉄道新線や街の動きはその後どうなったのか、
また、
そ

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田畑慶裕、吉川若実、熊ヶ谷一幸、田村周治、藤原博司（順不同）24
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