住宅レポート

地役権を活用して新たな街づくりに取り組む

分譲地 10 邸敷地内に“雑木林”
ポラスガーデンヒルズ㈱（千葉県柏市）
住宅と土地をセットで販売する建に自生する樹種を多く植樹して、分譲

売住宅は、一般的には、庭について住宅地に“雑木林”のような植生を設は「オープン外構」と称して植栽を設けるという、建売分譲の業界では大変けないことが多く、敷地の境界を明ら珍しい取り組みが、千葉県柏市の分譲かにするための土留めブロックの施工や、駐車スペースのためのコンクリートの打設は、しっかり行う傾向がある。
こうした建設事情の中、敷地境界に土留めブロックを設けることなく、元の地形の起伏を活かしながら、里山

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2023/7

住宅レポート住宅地で行われた。

地役権を設定して有効活用「NOEN( ノエン ) 柏・逆井」は、全8 邸の分譲住宅。１邸あたりの土地面積 200㎡以上にファミリー世帯向けの30 坪（約 100㎡）前後の分譲住宅が建てられている。7 ～ 8 ｍの高さのあるぐ み

路地の低木にはブルーベリーや茱萸など中高木が分譲地の沿道に植えられていることで、本数にして 200 本以上、単なる取得時期の敷地を歩道で回遊でき純計算すれば、１世帯あたり 20 本以るように地役権を設けた。

上の樹木が分譲住宅の敷地に植えられているという規模になる。

ち え き

地役権とは、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利のこと。具体例

開発を行ったのは、ポラスグループ、としては、電力会社の電柱や電線塔がポラスガーデンヒルズ㈱（本社：埼玉敷地内にある際に、登記上記載されて県越谷市 坂倉 利昌社長）。用地開発いることが挙げられ、ポラスグループ課の高島氏によると、敷地（東武アーでは、分譲住宅の敷地同士をフットパ

バンパークライン逆井駅徒歩 7 分）

ス（歩道）等でつなぐ際に、敷地の一は、第 1 種低層住居専用地域、建蔽率部を歩道として入居者以外の地域住民30％、容積率 50％に指定されているが利用しても良いことを契約書で取りため、約 100㎡の建物だと、約 200㎡交わすようにしている。専用の歩道をの敷地が必要となる。以前は、坪単価設けて車道と歩道を分離（歩車分離）が落ちてしまうため、購入できなかっのメリットとしては、分譲地全体の景たが、近年の不動産価格の上昇の影響観上の価値が高まることで、分譲販売で買い取り価格を上げることが可能との際に、駐車場手間の敷地と奥の敷地なったことから、再相談することになの価格のバラツキ（奥が高値で手前がり購入した。企画設計課の工藤課長に安値）を解消することができるので、よると、同社は社名（ガーデンヒルズ）住まい手のみならず、販売業者にとっの通り、庭造りには力を入れており、ても有益となる。

企画・設計では、外構・路地の価値を高められるように設計した。造成前の別荘地のような景観に敷地はブルーベリー畑で、南ひな段でエクステリアの設計では、外部の専ゆるくのぼる土地であった。旗竿敷地門家（グリーンクリエイター小西範揚

で車の出し入れがし易いように、敷地氏〔㈱ estplus17〕と YKK AP ㈱エクの前面に駐車スペースを設けて、歩道ステリア本部クリエイティブデザインを設けるように設定していたところ、LAB）の協力も得て進められた。植隣地の土地も取得できたことから、異栽は全部で 200 本以上、樹種として2023/729

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樹高が高いと、電線が引っ架かるおそれががある。かといって地中埋設にして電力会社からの電線を直接引き込むと大変な費用がかかる。そこ
で「すっきりポール」（パナソニック製、EV コンセント付き）を駐車スペースに４本設置。塩ビ管で埋設して各邸の分電盤に通した。大手電力会社の系
統を地中埋設で直接引き込むのと比較すると大幅なコストダウンを実現する
低コストで地中埋設できることが特色
低コストで地中埋設できることが特色ことができた。敷地境界は、土留めブ

駐車スペースに「すっきりポール」設置
駐車スペースに「すっきりポール」設置
は30 〜 40 種を超えており、九州からように設定していたところ、第２期のように設定していたところ、第２期のも運んできた雑木系の植栽を豊富に入敷地も取得できたことから、異なる取敷地も取得できたことから、異なる取れて里山感を出している。樹種は株立得時期の敷地を歩道で回遊できるよう得時期の敷地を歩道で回遊できるようちした落葉広葉樹が多く、元ブルーベに地役権を設けることにした。に地役権を設けることにした。
リー畑にちなんで、低木としてブルー
地役権とは、他人の土地を自己の土地役権とは、他人の土地を自己の土ベリーやグミなども植えられている。
地の便益に供する権利のこと。具体例
地の便益に供する権利のこと。具体例

ロックを用いることなく、ピンなどでとしては、電力会社の電柱や電線塔がとしては、電力会社の電柱や電線塔が表示し、保水性のブロックを一部で使敷地内にある際に、登記上記載されて敷地内にある際に、登記上記載されて用。
法処理を施して自然の勾配を残し、いることが挙げられ、ポラスグループ
いることが挙げられ、ポラスグループ
雑木林が茂る野山のような場所を目指
では、分譲住宅の敷地同士をフットパ
では、分譲住宅の敷地同士をフットパし、あちこちにベンチをおくことで、ス（歩道）等でつなぐ際に、敷地の一ス（歩道）等でつなぐ際に、敷地の一別荘地のような印象を引き出すことが部を歩道として入居者以外の地域住民部を歩道として入居者以外の地域住民できた。建物に木々が映り込み、ライが利用しても良いことを契約書で取りが利用しても良いことを契約書で取りティングも映えるように白い外壁と交わすようにしている。専用の歩道を交わすようにしている。専用の歩道をし、2.4ｍの掃き出し窓を設けて、家設けて車道と歩道を分離（歩車分離）設けて車道と歩道を分離（歩車分離）の中からも見えるようにし、家とのメリットとしては、分譲地全のメリットとしては、分譲地全外構をトータルにつなぐように工体の景観上の価値が高まること体の景観上の価値が高まること夫した。木の高さは同社で当面はで、分譲販売の際に、駐車場手で、分譲販売の際に、駐車場手維持管理を行い、住民同士では、間の敷地と奥の敷地の価格のバ間の敷地と奥の敷地の価格のバ
落ち葉拾いを行う予定で、7月にラツキ（奥が高値で手前が安値）
ラツキ（奥が高値で手前が安値）
住民参加型のワークショップを開を解消することができるので、を解消することができるので、催する予定。景観の維持のために住まい手のみならず、販売業者住まい手のみならず、販売業者自主的な管理ができるようにしてにとっても有益となる。
にとっても有益となる。
いく。木々の中には大きくなるこ雑木林・別荘地のような景観雑木林・別荘地のような景観とも予想されるので、負担の少ない緑の管理方法を考えていく。
エクステリアの設計では、外エクステリアの設計では、外販
売 価 格 は、4000 万 円 台 と、部の専門家（グリーンクリエイ部の専門家（グリーンクリエイ
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が、しだいに住宅価格の高騰した
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本部クリエイティブデザイン
ため相場レベルに変化。8邸のうLAB）の協力も得て進められLAB）の協力も得て進められ敷地全体図（赤線囲みが地役権設定エリア）
敷地全体図（赤線囲みが地役権設定エリア） ち、半数は完成前に即日で契約。
た。植栽は全部でた。植栽は全部で200200本以上、本以上、3030302023/72023/72023/7

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地役権を活用した分譲住宅地

ＩＦデザインアワードを受賞
山下氏（左）と山﨑氏（右）ポラスグループ各社で応募）のうち、同分譲は、地役権を使って敷地住宅はデザインやアイ

立地は２階から手賀を有効活用する取り組み

ディアでの評価が高く沼を見渡せて、近くに、を積極的に進めている。

受賞ラインをクリアし志賀直哉の邸宅跡もあ世界３大デザイン賞た。高評価の一つとしる。2021 年 7 月 の 販の 一 つ で あ る「IF デ ザて、地役権を設定して売開始後、3 カ月で完

イ ン ア ワ ー ド 2023」 を車の出入りのできる幅売し、翌年 1 月に竣工。

受 賞 し た「REASON

6m のコモン（庭小路）

記者団の前を通りか

我 孫子 綴 のまち」（全４を 設 け た。 一 般 的 にかった赤ちゃん連れの邸、 写 真 ） も そ の 一 つ。

は、幅４ｍ以上の道路

奥 さ ん（29 歳 ） に よ

ベルリンで開催された表になると、検査上、役ると、ご夫婦とも都内彰式に出席した山下隆史

所の管理下となり、アで勤務中にポラスで分氏（㈱中央住宅 戸建分譲

スファルト敷きに排水

譲地の紹介を受けて見設計本部 設計一部 営業企

溝を設けることが多い学。4000 万円台※ の購画設計課 参事）及び山﨑が、ここでは景観法に入を立地だけで決断。

正吾氏（同係長）による基づく協定道路として地役権の話は気がかりと、分譲住宅としては初

２ｍごとに区切り、植だったが、今は気にしの受賞。住宅建築（6 件

栽を盛り込み、石畳にていないという。

も意匠を設けた。

完成時には残り全てが完売した。契約

他の物件にも応用していけるように、者のうち、近隣が半数を占めており、ノウハウを共有していく。

残り半分は都内からの移住。

DATA

結果的には、外構工事が、通常は２

名称

ノエン柏 逆井週間程度、長くて 1 カ月程度かかる所、

交 通

東武アーバンパークライン「逆井駅」徒歩 7 分

種別

新築分譲住宅 ( 全 8 邸）地域

第 1 種低層住宅専用地域

建蔽率30%

工期 2 カ月の工事となったことなどから、外構工事の費用が通常の３倍ほどかかったものの、建設費全体としては、容積率50%構造

木造 2 階建（在来工法）減らしたことで、コストを抑えること

敷地面積

200.05 ㎡〜 230.14 ㎡が可能となり、事業としても成功を収

建物面積94.14 ㎡〜 100.19 ㎡

土留めブロックなどの土木資材を極力めることができた。
同社グループでは、地役権設定 28.11㎡〜 53.71㎡
価格

4,080 万円〜 4,480 万円

旗竿地の魅力づけの成功事例として、※ 4480 万円〜 4980 万円（税込、2021 年 7 月販売時）

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