一般社団法人再開発コーディネーター協会
国際委員会

1.都市再開発の必要性と沿革
2.再開発のための都市計画
3.再開発事業における権利変換
4.再開発事業における評価
5.再開発事業における補助金
6.再開発事業における補償
7.再開発組織
8.再開発プランナーとは
9.日本における事例検証

国連などの予測によると、世界の人口は2050年までに90億人超に達すると言われています。そのうちの2/3にあたる約60億人が都市圏に住むと予想されています。
このことは、都市圏に経済活動や生活が集中することを意味します。人口の増加に比例して、居住、医療、教育、インフラなどが必要になります。その整備の手法として都市の再開発は大変効果的です。

日本では、都市再開発法が1969年に制度化されました。再開発に関する都市計画を作成し、容積率や高さ規制を緩和する一方で、開発利益を権利者の生活再建や都市の環境改善に還元する仕組みを作りました。これにより、多くの再開発を実現することができました。

日本の都市再開発法による再開発の特徴は以下の通りです。
権利変換の仕組み
1. 都市計画として行われる。
2. 権利変換と保留床により事業を行う。
3. 従前資産評価を行う。
4. 補助金（公共的事業）がある。
5. 生活再建（補償）がある。
6. 再開発組合などの事業組織を結成する。
7. 専門家とコーディネーター（再開発プランナー制度）が重要な役割を果たす。
8. 約40年の歴史、約1000地区完了。

出典：国土交通省関東地方整備局HP(http://www.ktr.mlit.go.jp/city_park/machi/city_park_machi00000072.html )再開発を実現するためには、多くの専門知識が必要です。その専門家が連携して再開発を進めます。その分野は以下のようなものになります。
●再開発の事業推進●都市計画・交通計画●事業計画作成
●権利変換
●補償
●評価
●法務
●登記
●会計 税制●建築設計●建築工事●開発資本投資●床の販売、管理：事業コンサルタント：都市計画コンサルタント：事業コンサルタント・官庁：事業コンサルタント：補償コンサルタント：不動産鑑定士：弁護士：司法書士：会計士・税理士：建築士・設計事務所：建設会社・ＣＭ会社：デベロッパー：デベロッパー・ビル管理会社

日本の再開発の流れは、以下の通りです。公共団体や住民の発意に始まり、都市計画決定、事業計画決定、権利変換計画（又は管理処分計画）決定という手続きを経て、再開発ビルを建設し、その完成により終了します。
第一種市街地再開発事業
準備・検討
段階

第二種市街地再開発事業

まちづくりの発意

地元の再開発への機運の高まり、地方公共団体による基本構想の策定

勉強会・協議会の発足

有志による再開発の研究、再開発のイ
メージを検討準備組織を設立し、施設計画や資金
計画、権利変換モデル等を検討。権利者の合意形成を図る

準備組合の設立

計画段階☆都市計画決定
高度利用地区、都市再生特別地区、地区計画等の都市計画決定

再開発を行う区域や道路・公園の配置、建物の概要などを都市計画に定める

市街地再開発促進区域の都市計画決定
第一種市街地再開発事業の都市計画決定第二種市街地再開発事業の都市計画決定基本設計・資金計画作成

事業実施に向け、事業関係者の意向をまとめながら基本設計と事業計画を
作成する

実施段階

第一種市街地再開発事業

第二種市街地再開発事業☆事業計画等の決定・認可※組合の設立・認可☆事業計画等の決定・認可

再開発事業の事業計画と規約を定め、知事等の認可を受ける

譲受け希望の申出等

第一種の場合は転出希望者、第二種の場合は再入居希望者がそれぞれ申出を行う

権利変換を希望しない旨の申出等

実施設計・権利変換計画等作成、補償協議

再開発ビルの詳細を設計し、各権利者が取得する床の位置や面積、補償額を決める☆権利変換計画の決定・認可

管理処分計画の決定・認可

権利変換計画等について知事等の認可を受ける

権利変換処分(権利変換期日)

用地買収

権利者の従前の権利が消滅し、それに代わる権利を取得する

工事段階

建築物等の工事着手

再開発ビルの維持管理ルールや施設
運営の方針を決める

管理運営計画の作成

事業完了

工事完了後、再開発ビルの権利が引き渡され、各権利者が再入居する

工事の完了
清算※組合解散

清算
建物の管理運営

各権利者が取得した権利価格や事業収支を整理し事業が完了する
再開発ビルの管理組合を組織し、管理運営を行う日本の再開発は、従前の権利者の権利を評価し、その評価に見合う権利床を新たなビルに取得する手法によって行われます。これを権利変換といいます。そのため、従前権利者は居住や営業を移転することなく継続することができます。従前の権
利者の権利を保全しつつ、都市の整備を推進することができます。
＜再開発の効果＞
 交通拠点の整備
 密集市街地の整備
 住宅の供給 拠点開発拠点開発
密集市街地の解消
権利変換の仕組み

出典：国土交通省関東地方整備局HP(http://www.ktr.mlit.go.jp/city_park/machi/city_park_machi00000072.html )日本の再開発は都市計画事業として行われます。そのことが、補助金や補償費を可能にしています。都市計画として行われるため、行政の都市計画の手続きが必要である。日本の再開発は都市計画から始まる。
① 行政により再開発の方針が示される。
② 再開発すべき地区を抽出し、再開発マスタープランを作成する。
③ 再開発事業地区を抽出し、再開発基本計画案を作成する。
④ 再開発基本計画案を都市計画案として定める。
⑤ 再開発の実施に向けて権利者の合意形成、再開発組織の設立、民間の事業参加者、補助金や補償の手続きを行う。
①行政における再開発方針の作成②市区町村における再開発マスタープランの作成③再開発事業区域の抽出と再開発基本計画案の作成④再開発都市計画案の作成
合意取得

都市計画審議会の審議⑤再開発の都市計画決定
権利者組織

民間事業者参加

補助金

補償費

再開発方針のサンプル（東京都）

都市計画区域
市街化区域
1号市街地
再開発促進地区
誘導地区
出典：「東京都における都市再開発の方針」 位置図（http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/master_plan/master02.htm）

都市マスタープランのサンプル（新宿区）

出典：新宿区総合計画（http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/kikaku01_002197.html）

都市マスタープランのサンプル（新宿区）

出典：新宿区総合計画（http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/kikaku01_002197.html）

区域の再開発基本構想のサンプル

出典：JR小岩駅周辺地区まちづくり基本計画（https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e020/toshikeikaku/chiki/koiwaekis
huhen/hoshinkeikaku/kihonkeikakuto/index.html）

都市計画決定の検討事項
再開発の都市計画決定を行うためには以下の事項を検討しなければなりません。

Ⅰ 計画地の位置

1. 計画地の位置
2. これまでの経緯
3. 都市計画現況
4. 計画地現況
5. 計画地周辺の開発動向
6. 権利者状況

Ⅱ 上位計画における位置づけ

1. 東京都の上位計画
2. 区の上位計画
3. その他関連計画等

Ⅲ 再開発事業の方針等

1. 市街地再開発事業適用の考え方
2. 計画地の現況課題
3. 再開発の基本方針
4. 土地利用方針
5. 公共施設等の整備方針

都市計画決定の検討事項
再開発の都市計画決定を行うためには以下の事項を検討しなければなりません。

IV再開発事業の計画概要

1. 施設建築物の概要
2. 住宅計画の考え方
3. 福祉のまちづくり
4. みどりづくりの計画
5. 景観計画
6. 交通計画
7. 駐車場計画
8. 自転車駐車場計画
9. 供給処理計画

Ⅴ防災への取り組み
Ⅵ周辺への影響

1. 風環境2. 日影図3. 電波障害都市計画決定の検討事項
再開発の都市計画決定を行うためには以下の事項を検討しなければなりません。

VII環境への取り組み

1. 緑化計画
2. 環境負荷低減への取り組み

VIII概算事業費等

1. 概算資金計画
2. 権利変換の考え方

IX 今後の進め方

1. 今後のスケジュール
2. 本事業に対する区の考え方

X 関連する都市計画

1. 第一種市街地再開発事業（区決定）
2. 高度利用地区（区決定）
3. 地区計画（区決定）
4. 都市計画駐車場（区決定）◆市街地再開発事業の基本的な仕組み
再開発事業では、一般的には「都市再開発法」に基づき、土地建物所有者の「従前の資産額」に応じて新しく建築されるビルの床（土地建物）を取得する手法を採用します。これを「権利変換」といいます。
新しいビルの床を希望しない方は、「従前の資産額」に応じて「金銭による補償」を受けることができます。
新しいビルの建設費用等の事業費は、新しく建築されるビルの床のうち権利変換の対象となる部分以外の床をデベロッパー等へ売却した代金や国・地方公共団体から交付される「補助金等」でまかないます。

◆市街地再開発事業の主な関係者
市街地再開発事業は、「地権者」（土地建物所有者）、「保留床取得者」（デベロッパー等）、「国・地方公共団体」の三者の協力により成り立っています。

出典：国土交通省

◆権利変換手続きの流れ（例）
施 行 者

認可権者（都道府県等）

再開発事業の施行者に位置づけ

再開発事業の認可

権利変換せず金銭で補償を受ける旨の申出（事業認可公告後30日以内）

評価基準日（従前資産を評価する日） （事業認可公告後31日目）

権利変換計画の縦覧（関係権利者全員の同意があれば不要）

権利変換計画の認可申請
権利変換期日（権利変換される日）

建築工事竣工
価格の確定・清算（権利変換価格を確定する手続き）

権利変換計画の認可◆権利変換により合意形成が図れる主なポイント
１. 土地の有効利用が可能（都市計画による容積率の割増等により、低層利用から高層利用に転換ができ、また道路を整備することにより細分化した土地を大規模ビル敷地にすることができます。）
２. 地権者の個別事情による柔軟な対応が可能（権利床として各種用途の床を取得することができます。なお、従前資産額の全部又は一部を金銭で取得することもできます。）
３. 権利変換で権利床を等価で取得することが可能（原則、自己資金の必要がありません。また移転に要する費用は、施行者が補償します。）
４. 既存テナントの明け渡しや工事中の仮住居･仮店舗、移転先の選定等について施行者が支援
５. 税制上の優遇措置の適用が可能（権利床については固定資産税の割増償却、不動産取得税・登録免許税が非課税となります。転出にあたっては、一定の条件をもとに所得税法人税の特別控除が受けられます。 ）６. 施行者に対して、国・地方公共団体から一定の補助金の交付制度があります。

4.再開発事業における従前資産評価
 日本では、土地と建物は別の不動産として位置付けられています。そのため、土地と建物の評価は、それぞれ行われることとなります。
 再開発事業において権利変換の対象となる典型的な資産は、宅地・借地権・底地・建物・借家権です。
 これらの資産額に応じて再開発ビルの床を同じ価値分だけ取得することになります。
 都市再開発法における従前資産の算定基準は、「近傍類似の取引価格等を考慮して定める相当の価額」と規定されています。
 従前資産の評価を行う上で、権利者間に不公平が出ないよう評価の基準を施行者が策定し、そのルールに則り、権利者の従前資産を第三者評価機関による客観的な評価額で決定する必要性があり、日本における不動産評価の専門家である
不動産鑑定士が評価することとなります。

23

◆従前土地評価の考え方
 一般的に、施行地区内の状況が類似している範囲ごとにそれぞれ標準画地を設定する。それぞれの標準画地について、市場性や収益性を考慮して評価を行い、地価公示価格等（公的に公表されている土地価格の指標）との均衡に留意し、決定します。
 次に個々の宅地については、標準画地との比較によって個別的要因（位置、形状、規模、道路との接面状況等）に基づく個性率を求め、各宅地の価格を求めます。
市場での取引からのアプローチ（取引事例比較法）
不動産の収益からのアプローチ
（収益還元法）付近の地価公示地・地価調査基準地価格からの検証

個別画地ごとの個性率

標準価格

位置、形状、規模、道路との接面状況等の個別的要因を考慮し画地ごとの個性率を査定します。

各権利者ごとの従前土地価格◆従前建物評価の考え方
 建物のみの取引は無いので、建物評価にあたっては、現在の構造（木造やRC造等）・用途（住宅や店舗等）・仕様・規模を考慮し１棟ごとに評価を行います。
 一般的に評価にあたっては、評価時点において同じような建物を建てた場合の建築費（再調達原価）から、実際に建築されてから評価時点までの経過年
数や維持管理の状態に応じた価値の減少分を考慮し差し引いたものが評価額となります。

建築費用からのアプローチ
（原価法）

再調達原価
建物の構造・用途・仕様・規模から新しく建物を建てる場合に必要な費用を査定します。

建物ごとの現価率
建物ごとの経過年数等を考慮し現在価値の割合を査定します。

個別の建物の価格

◆借地権と底地の評価


一般的に、借地権と底地の評価については、その土地を借地権の設定されてない
更地として評価を行い、この更地価額を地主と借地人により合意された借地権割合に基づき、配分することにより評価します。

◆借家権の取扱い

借家権については、借家権者の選択により、「再開発ビルへの再入居」又は「事業区域外への転出、すなわち金銭補償による借家権の消滅の対価補償の受取」となっています。
「再開発ビルへの再入居」の場合は、原則として、従前借家権は評価されないこととなる。

 施行地区の権利者には、従前資産額と同じ価値分の再開発ビルの床と土地の権利（従後資産）が与えられます。
 再開発ビルの床の価値は、従後資産評価によって決定します。
 従後資産評価は、事業コンサルタント、不動産鑑定士等の専門家が、再開発ビルの原価床価額及び時価床価額を求めるものです。
 都市再開発法において従後資産の価額は、「第一種市街地再開発事業に要する費用及び近傍類似の取引価格等を考慮して定める相当の価額を基準として決定する」と規定されています。
 各専有部分の床原価は、総床原価を各専有部分の用途、階層、位置、面積等に応じた価値割合で配分して求めます。

◆原価床価額の考え方
 原価床価額は、再開発事業の事業費から補助金収入を除いた部分（保留床の処分により回収するべき事業費）と権利変換の対象となる従前資産額（権利床の価額）との合計額により求めます。

再開発事業の資金計画【支出項目】
調査・設計計画費
土地整備費

①
事業費
合計

建築工事費

原価床価額の求め方【収入項目】②補助金

収入
合計①事業費合計－） ②補助金

補助金控除後事業費（③保留床処分金）③保留床処分金

補償費
事務費
金利

③保留床処分金＋）

従前資産額（権利床）原価床価額（総床原価）

各専有部分の床価額（各床に配分）◆時価床価額の考え方
 時価床価額は、合理的な市場において成立する不動産の価額として、不動産鑑定評価手法を適用して求めます。
市場での取引からのアプローチ（取引事例比較法）
不動産の収益からのアプローチ
（収益還元法）

基準部分の床価格

不動産の原価からの
アプローチ
（原価法）

各専有部分の配分率
用途、階層、位置、専有面積等に応じた各専有部分の配分率を査定します。

◆従後床価額の決定
 権利床価額は、原価床価額と時価床価額との間で定めます。
 保留床価額は、時価床価額の考え方に準じて定めます。

各専有部分の従後床価額 再開発事業は法律や制度に則って共同で事業を進めるため、既成市街地の更地化やビルを共同化することにより生じる費用や許認可手続きに要する費用等が嵩んでしまうため、再開発事業の採算性が著しく不利にならないよう、また公共的にも意義のある事業が円滑に促進されるよう、国と地方公共団体が再開発事業の施行者に対して、補助採択基準に則って事業費の一部に対し補助金を交付することができることとなっています。
 但し、全ての再開発事業が補助金を受けられるわけではなく、事業ごとに地方公共団体（主に市区町村）と協議のうえ、交付の可否および補助金額を決定していきます。

◆補助金の種類について
再開発事業において、施行者が受ける主たる補助金は「社会資本整備総合交付金」といい、大きく分けて以下の３種類（※２０１７年時点）があり、適用の可否は再開
発事業ごとに国･地方公共団体と協議のうえ決定します。

種類

市街地再開発事業概要

都市再開発法に基づく市街地再開発事業に対し交付される補助金で、対象となる主な事業費は以下の通りです。
【調査設計計画費】
共同化するために要する設計費、権利変換計画作成費等【土地整備費】
更地化するために要する既存建物除却費、関係権利者の明渡に要する補償費等【共同施設整備費】
共用通行部分、空地、供給処理施設、駐車場、防災関連
施設等、建物の共用部分の工事に要する費用

 再開発事業では、地区内の現在の資産の価値を新たな再開発ビルの価値に置き換える（権利変換する）権利者の方、若しくは権利変換を希望せず地区外へ転出する権利者の方に対して、土地建物の明け渡しに伴い生じる損失を補償します。
 各権利者に対する補償額は、公共事業における損失補償に準じて、組合で定める補償基準という一定のルールに基づき、客観的に算定し、すべての権利者に対して公平に支払われます。

◆補償の種類について
再開発事業において施行者が支払う補償金は、大きく分けて以下の２種類に分けられます。
①権利変換を希望されないで転出される方の土地建物に対する補償【 根 拠 】都市再開発法第９１条に規定【 対象者 】地区外に転出を希望した土地建物所有者【 金 額 】土地・建物の評価額（施行者が買取ります。）【支払時期】権利変換期日までに支払います。
②土地建物の明け渡しに伴い生じる損失の補償【 根 拠 】都市再開発法第９７条に規定【 対象者 】土地建物所有者、借家権者等【 金 額 】日本における補償費算定の専門家である補償コンサルタント
による建物等現況調査や営業調査等の実施により実測や実態に合わせて算定された金額【支払時期】土地建物等の明け渡し期日までに支払います。
（権利変換期日から３０日以上経過した日で施行者が定める日）

再開発を実施する組織には以下の5つがあります。
施行者

施行者の要件

事業施行区域内の土地の所有者又は借地権者が５人以上共同して、一定の条件（地区面積５,０００㎡以上など）を満たした場合に組合を設立し、再開発事業の施行
１ 市街地再開発組合 者になることができます。
なお、地区内の土地の所有者および借地権者は、たとえ事業に反対であっても全員組合員となります。
事業施行区域内の土地の所有者又は借地権者、または、これらの同意を得た者は、一人又は数人で共同して施行者となることができます。
なお、個人施行においては、必ずしも施行区域内の権利者全員が施行者になる必要
２ 個人はなく（５人以下でも可）、また、再開発事業の都市計画決定がなくても施行が可能です。
市街地再開事業の施行を主たる目的とし、施行区域内の３分の２以上の土地の所有権者及び借地権者が、議決権の過半を有する株式会社であれば、施行者になるこ
３ 再開発会社とができます。
４ 地方公共団体

地方公共団体は、駅前広場、街路、防災公園等の公共施設を整備することを主目的として、市街地再開発事業を施行することができます。

５ 都市再生機構等

独立行政法人都市再生機構は、再開発を促進すべき地区の整備改善を図ること又は賃貸住宅の建設と併せて実施することが必要な場合に、地方住宅供給公社は、公社の行う住宅の建設と併せて実施することが必要な場合に、市街地再開発事業を施行することができます。

再開発プランナーとは「再開発プランナー」は一般社団法人再開発コーディネーター協会が行う再開発プラン
ナー試験に合格し、登録を行った者に与えられる専門技術者としての称号です。
再開発の計画作りや再開発事業を進めるためのコンサルティングを行います。

再開発プランナーの必要性
再開発の推進には、権利者、役所、ディベロッパーをはじめ、建築士、弁護士、税理士、商業コンサルタント、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建設会社など多種多様な専門家の参画が必要です。
地権者の資産保全・生活再建の観点に立ち、様々な法制度との整合を図り、最適な事業手法を選択し、多様な専門家との調整をしながら事業推進役となる、「地域整備の担い手」が再開発プランナーで、再開発事業推進に重要な役割を果たしています。

９ 日本の再開発の事例
事例一覧©Futakotamagawa Rise

六本木ヒルズ（六本木六丁目地区第一種市街地再開発事業）

二子玉川ライズ（二子玉川東地区第一種市街地再開発事業）

出典：独立行政法人都市再生機構ＨＰ

スプラウト曳舟（京島三丁目地区防災街区整備事業）

出典：日建設計株式会社

桜上水ガーデンズ（桜上水団地マンション建替え事業）

出典：URCA 景観パンフ

総曲輪フェリオ（総曲輪通り南地区第一種市街地再開発事業）

リバウォーク北九州（室町一丁目地区第一種市街地再開発事業)

第一種市街地再開発事業
事業概要

都心再生

六本木ヒルズ

本事業は17年の歳月をかけた、地権者数約400名の民間による国内最大級の再開発事業である。西側と北側に中小ビルが建ち並び、南側は公団住宅や木造住宅を中心とした低層住宅地で構成され、細街路が広がるとともに地区に高低差があるなど防災上の課題を抱えていた。1986年に東京都は再開発誘導地区に指定し、1987年に区は再開発基本計画を策定するなどし、再開発事業により整備を推進することとなった。

外 観

地区概要／
スケジュール

施行者
六本木六丁目地区市街地再開発組合
地区面積 約11ha
権利者数 土地所有者440名
借地権者12名
借家権者262名
所在地
東京都港区六本木6-10-1他

1988年：まちづくり懇談会発足
1990年：まちづくり協議会、準備組合発足
1995年：都市計画決定告示
1998年：組合設立認可
2000年：権利変換計画認可
2000年：着工
2003年：竣工

第一種市街地再開発事業

都心再生

六本木ヒルズ

従前・従後

従後用途

事務所、住宅、ホテル、店舗、美術館、映画館、
テレビスタジオ、学校、寺院、備蓄倉庫等
従後棟数
12棟
従後敷地面積 約84,800㎡
従後延床面積 約611,721㎡

従前用途
住宅、店舗、事務所等
従前棟数
228棟
従前敷地面積 約95,000㎡
従前延床面積 116,831㎡

権利変換モデル

従後

権利床
保留床

従前

推進体制

行 政：東京都、港区街づくり支援部開発指導課再開発担当
施行者：六本木六丁目地区市街地再開発組合

第一種市街地再開発事業
事業概要

郊外再生

二子玉川ライズ

都内最大級の民間再開発事業。
駅とつながり、二子玉川公園へとつづく街のなかに商業施設、オフィス、そして住宅街区等を美しくレイアウト。従前の脆弱な交通基盤や老朽化した住宅を再整備しつつ、周囲のうるおい豊かな環境と共生する水と緑、光にあふれた街づくりを実現したプロジェクト。

外 観

地区概要／
スケジュール

施行者
地区面積
権利者数
所在地

二子玉川東地区市街地再開発組合
約11.2ha
土地所有者 132名
借地権者
12名
借家権者
67名
東京都世田谷区玉川一丁目、二丁目及び三丁目

1983年：二子玉川東地区再開発準備会
1987年：準備組合設立
2000年：都市計画決定
2005年：事業計画認可
2007年：権利変換認可
2010年：1期竣工
2015年：2期竣工

第一種市街地再開発事業

郊外再生

二子玉川ライズ

従前・従後

従後用途 店舗、事務所、ホテル、住宅,映画館、フィットネスクラブ
従後敷地面積 約112,000㎡
従後延床面積 約423,721㎡

従前敷地面積 約8.1ha
従前延床面積 約266,600㎡

権利変換モデル

従後
従前

A：土地所有者
B：借地権者
C：借家権者
W：特定分譲者

推進体制

権利床

X：参加組合員等 →行 政：東京都、世田谷区玉川総合支所街づくり課
施行者：二子玉川東地区市街地再開発組合

保留床マンション建替え事業
事業概要

団地再生（マンション建替え）

桜上水ガーデンズ

17棟、404戸の都内区部最大級のマンション建替え法による建替事業。都市計画の一団地の住宅施設を廃止し、地区計画で建て替えを誘導、約200本の既存樹木を残した計画とし、従前の緑豊かな環境の維持を図った。

外 観

地区概要／
スケジュール

施行者
桜上水団地マンション建替組合
権利者数 土地所有者 359名
所在地
東京都世田谷区桜上水四丁目

1989年：「桜上水団地の将来を考える会」発足
2001年：「桜上水団地 建替検討委員会」 設置
2003年：「建替え推進決議」可決
2005年：地区計画 都市計画決定告示
2009年：「一括建替え決議」成立
2010年：「桜上水団地マンション建替組合」設立認可
2013年：解体ならびに本体着工
2015年：竣工

マンション建替え事業

団地再生（マンション建替え）

桜上水ガーデンズ

従前・従後

用途
住宅
棟数・戸数 17棟・404戸
敷地面積
約47,500㎡
延床面積
約30,500㎡
各戸専有面積 58.73㎡、69.77㎡

用途
住宅
棟数・戸数 8棟・878戸
敷地面積
約46,600㎡
延床面積
約98,600㎡
各戸専有面積 58.48㎡～115.47㎡

権利変換モデル

従前区分所有者
建物持分

事業者（ディベロッパー）

従前区分
所有者
建物持分

従前区分所有者
土地持分

従前区分所有者
土地持分

事業者（ディベロッパー）

事業者（ディベロッパー）①一般的に建物は評価されない。

②事業者(ディベロッパー)が従前の区分所有者から土地を購入。
譲渡資金は次の新しいマンションの購入資金に充当(実際の金銭授受はない場合が多い。)③事業者(ディベロッパー)が従前の建物を解体し、新しいマンションを建設

推進体制

行 政：東京都、世田谷区
施行者：桜上水団地マンション建替組合

新所有者
建物持分

新所有者
土地持分

④従前の区分所有者は従前の土地持分に対応した再建マンションの土地・建物を購入。(等価交換)余った住戸(保留床)は事業者(ディベロッパー)が第三者(新所有者)に分譲処分。

密集市街地再生

防災街区整備事業
事業概要
外 観

地区概要／
スケジュール

スプラウト曳舟

京島地区は、地区外周部にある幹線道路整備の進捗に伴い建替え更新が進みつつあるものの地区内部では依然として老朽木造建築物や細街路が多く、防災及び住環境の面での課題が残されており、現在、国の重点密集市街地及び東京都の防災都市づくり推進計画重点整備地域等に位置付けられている。
出典：都市機構ＨＰ

施行者
独立行政法人都市再生機構
地区面積 約0.2ha
権利者数 土地所有者6名
借地権者7名借家権者4名所在地
墨田区京島三丁目の一部

2001年：基本協定書締結
2009年：都市計画決定告示
2010年：事業計画認可
2011年：権利変換計画認可
2012年：工事着工
2013年：工事竣工

防災街区整備事業

密集市街地再生スプラウト曳舟

従前・従後

従後用途
住宅(共同利用区：1棟、個別利用区：2棟)
従後敷地面積 約1,400㎡
従後延床面積 約3,100㎡

従前用途
木造住宅、長屋、工場等
従前棟数
11棟
従前敷地面積 約1,800㎡

権利変換モデル

従前

推進体制

A：土地所有者
B：借地権者
C：借家権者

権利床

X：特定事業参加者等 →従後

行 政：東京都市街地整備部 防災都市づくり課、墨田区都市計画部 防災まちづくり課
施行者：独立行政法人都市再生機構

保留床

第一種市街地再開発事業
事業概要

まちなか拠点整備

総曲輪フェリオ

本地区は富山県富山市にある、停滞する商店街の活性化を目的とした再開発です。近隣の老朽化した百貨店を移転・新築させることでエリアの核となる商業施設を整備しました。隣接する西町・総曲輪地区と一体的に計画し、駐車場を西町・総曲輪地区に集約して整備し、地区の間に屋根で覆った全天候型イベント広場（グランドプラザ）を整備しました。様々なイベントを開催することで賑わいづくりに貢献しています。

外 観

事業概要／
スケジュール

施行者
総曲輪通り南地区市街地再開発組合
地区面積 約1.1ha
権利者数 土地所有者48名
借地権者22名
借家権者18名
所在地
富山県富山市総曲輪三丁目8番38

1992年：準備組合設立
2001年：都市計画決定
2004年：組合設立認可
2005年：権利変換計画認可
2005年：着工
2007年：竣工、施設オープン

まちなか拠点整備

第一種市街地再開発事業

総曲輪フェリオ

従前・従後

従前用途
店舗、住宅、事務所
従前敷地面積 約6,800㎡
従前延床面積 約12,500㎡

権利変換モデル

従後用途
商業、駐輪場
従後敷地面積 約 6,800㎡
従後延床面積 約44,400㎡

A：土地所有者、B：借地権者
C：借家権者、D：建物所有者
Y：管理法人等
X：ディベロッパー →

権利床

保留床

従前
A
(C)
A

A

推進体制

A

A
(C)
B
A

D

D
(C)

A

A

行 政：富山県、富山市都市再生整備課
施行者：総曲輪通り南地区市街地再開発組合

従後第一種市街地再開発事業
事業概要

まちなか拠点整備

リバーウォーク北九州

隣接する河川や公園などの恵まれた周辺環境を活かして、都心のランドマークとなる施設を市街地再開発事業により整備した事例。
建物デザインも特徴的で、世界的建築家を核とする設計グループによる新しい都心のランドマークにふさわしい建築デザインを採用した。

外 観

事業概要／
スケジュール

施行者
室町一丁目地区市街地再開発組合
地区面積 約3.6ha
権利者数 土地所有者8名
借家権者 6名
所在地
福岡県北九州市小倉北区室町一丁目、大門一丁目、城内の各一部

1994年：まちづくり研究会設立
1996年：準備組合設立
1997年：都市計画決定
1999年：事業計画認可
2000年：権利変換認可
2003年：第１期竣工
2006年：第２期竣工

第一種市街地再開発事業

まちなか拠点整備

リバーウォーク北九州

従前・従後

従前用途
事務所（旧小倉市の行政機能）、商業地
従前棟数
7棟
従前敷地面積 26,330㎡
従前延床面積 62,216㎡

権利変換モデル

A：土地所有者
B：借家権者

従後用途
商業、文化、業務、教育施設 他
従後棟数
2棟
従後敷地面積 24,587㎡
従後延床面積 178,118㎡

権利床
従後X、Y、Z：ディベロッパー等 →

保留床

従前

推進体制

行 政：福岡県、北九州市建築都市局都市再生推進部まちなか再生支援課
施行者：室町一丁目地区市街地再開発組合