「再開発が景観をつくる」事例研究会シリーズ（第４回）

芦花公園にて景観と再開発を考える
芦花公園駅南口地区市街地再開発事業の街並みの個性と調和、そして品格

２００９，１０，１６（社）再開発コーディネーター協会
東京大学先端科学技術研究センター（UR都市機構）

遠藤 薫

１．身の丈再開発の事例■ 三重苦の再開発 と 芦花公園四原則

２．身の丈再開発の原理■ 戸建権利変換■ 質の高い容積とは？ 身の丈再開発の本質

３．身の丈再開発と街並み形成

１．身の丈再開発の事例紹介 芦花公園駅南口地区

芦花公園駅南口地区
新宿京王線

京王相模原線

芦花公園駅南口地区 従前の状況 その１ （１９９２年 空撮）

芦花公園駅南口地区 従前の状況 その２

芦花公園駅南口地区 配置計画図

平成１７年度発注
ＵＲ賃貸住宅アクティ芦花公園（2号棟）
98戸 H19.12 入居

ＵＲ賃貸住宅アクティ芦花公園（1号棟）
4戸 H18.1.24入居

19戸

特定建築者街区

200戸 特定建築者街区芦花公園駅南口地区 （２００８ 空撮）

芦花公園駅南口地区 竣工写真 ２００８

芦花公園駅南口地区 竣工写真 ２００８ 駅前交通広場

芦花公園駅南口 第Ⅱ街区

芦花公園駅南口地区 施設建築物竣工写真

ＥＢ
Ａ

ＣＤ

芦花公園駅南口地区 竣工パース

芦花公園駅南口地区 基準容積率限度まで共同ビルで構成した場合

２．身の丈再開発の原理■ 戸建権利変換
軽装備 ／ 重装備
将来の土地利用変更のオプション価値■ 質の高い容積とは？ 身の丈再開発の本質
質の高い容積を実現し、無理なく合理的に権利変換比率を抑制「身の丈」にすることにより、事業性を向上させる。

フェーズⅠ

従前資産評価転出資産 （建物）指定容積率

転出資産 （土地）転出資産
権利変換対象資産（建物）
権利変換対象資産（土地）

権利変換対象資産

フェーズⅡ

分有・分棟型建築敷地・施設建築物の整備

諸経費・金利

建築工事費

調査設計計画費
土地整備費
通常損失補償費

容積緩和

転出資産 （建物）転出資産 （土地）

施設建築物
権利変換対象資産（建物）
権利変換対象資産（土地）

施設建築敷地フェーズⅢ

補助金の導入諸経費・金利

建築工事費

補助金

調査設計計画費
土地整備費
通損補償費
対価補償費（建物）対価補償費（土地）

施設建築物
権利変換対象資産（建物）

権利変換対象資産（土地）施設建築敷地フェーズⅣ

原価の集計

補助金

要 保留床処分金

施設建築物

権利変換対象資産

施設建築敷地フェーズⅤ

戸建権利変換 必要最小限の保留床

保留床原価
保留床（特定分譲）

保留床

保留床原価
（特定分譲）

権利床原価

権利床

フェーズⅡ

通常の施設建築敷地・施設建築物の整備諸経費・金利容積緩和

建物工事費
諸経費・金利

施設建築物
建築工事費
調査設計計画費
土地整備費
通損補償費

調査設計計画費
土地整備費
通常損失補償費

対価補償費 （建物）対価補償費 （建物）対価補償費 （土地）対価補償費 （土地）

権利変換対象資産（建物）

権利変換対象資産（建物）

権利変換対象資産（土地）

権利変換対象資産（土地）

事業費の積算（身の丈の場合）

施設建築物

施設建築敷地フェーズⅢ

通常の補助金の導入

諸経費・金利容積緩和

建物工事費
諸経費・金利

施設建築物
建築工事費
調査設計計画費
土地整備費
通損補償費

調査設計計画費
土地整備費
通常損失補償費

対価補償費 （建物）対価補償費 （建物）対価補償費 （土地）対価補償費 （土地）

権利変換対象資産（建物）

権利変換対象資産（建物）

権利変換対象資産（土地）

権利変換対象資産（土地）

事業費の積算（身の丈の場合）

施設建築物

施設建築敷地フェーズⅣ

通常の原価の集計

補助金
容積緩和

補助金

施設建築物
要 保留床処分金
要 保留床処分金

権利変換対象資産

施設建築物

権利変換対象資産

施設建築敷地事業費の積算（身の丈の場合）

フェーズⅤ

通常の権利変換保留床
要 保留床処分金

要 保留床処分金

施設建築物
保留床（特定分譲）
保留床原価（特定分譲）

保留床原価（特定分譲）

権利床
権利床原価

権利変換対象資産権利床土地持分

事業費の積算（身の丈の場合）

特定分譲床
土地持分

保留床土地持分【参考】 身の丈の場合の特定分譲床の扱い

特定分譲がキャンセルになった場合

保留床

要保留床処分金

権利床原価

権利床

戸建権変の法律上の解釈① 都市再開発法
全員同意型でなくとも可能§７５① 権利変換計画は、一個の施設建築物の敷地は一筆の土地となるものとして定めなければならない。

問題は§２ 「建築施設の部分」の解釈② 都市計画法
高度利用地区に定める最低建築面積により、共同化せざるを得ない状
況が生まれるが、特定地区計画として、旧街並み誘導型地区計画を定め、建物絶対高さの上限を定め、最低建築面積を ７０㎡ とすることによりクリアー。

③ 再開発の意義
不健全な土地利用を正すこと §３ 三号「高度利用」「共同化」は、そのための手段「高度利用」 ⊃ 「高容積利用」「不健全な土地利用」の意味、「高度利用」の内容は時代の要請により高度化する。

３．身の丈再開発と街並み形成■ 敷地と建物の相性■ 再開発の意義
・立地の創造・質を的確に反映した容積の適正な配分
・敷地と建物の相性を踏まえた都市設計

・街並みを実際に創り上げる

■ 幕張 パティオス１～６番街 の 敷地と建物の相性
SPACE DESIGN SERIES ９ 集合 船越徹編集 新日本法規 から転載

■幕張パティオス１～６番街■ 幕張パティオス１～６番街
住宅階数 ６階
宅 地 ３．３９ｈａ
延 床 ９２，０００㎡
ネット容積率 ２７２％
道 路 １．７７ｈａ
合 計 ５．１５ｈａ
グロス容積率 １７８％

幕張パティオス１～６番街

【参考】 ＰＡＲＩＳＣＯＳ： ｃｏｅｆｆｉｃｉｅｎｔ ｄ‘ ｏｃｃｕｐａｔｉｏｎ ｄｅｓ ｓｏｌｓ 土地占有系数（容積率）

ＰＡＲＩＳ■ＣＯＳ
パリ／日本
建築形態規制の比較： ｃｏｅｆｆｉｃｉｅｎｔｄ‘ ｏｃｃｕｐａｔｉｏｎ ｄｅｓ ｓｏｌｓ 土地占有系数（容積率）

■ 東五反田二丁目第一地区市街地再開発事業と景観形成

UR賃貸住宅芦花公園駅南口地区 竣工写真 ２００８ ＲＯＫＡ ＳＱＵＡＲＥ

芦花公園駅南口地区 地区計画 地区整備計画 建築物等に関する主な事項
名称

駅前街区 Ａ

駅前街区 Ｂ

集合住宅街区 Ａ

集合住宅街区 Ｂ

面積

約 ０．９ ｈａ

約 ０．７ ｈａ

約 ０．７ ｈａ

約 ３．１ ｈａ

ただし 住宅の用途に供する部分の最高限度は
２０／１０

２０／１０

１５／１０

容積率の最低限度

１０／１０

７／１０

５／１０

建蔽率の最高限度８／１０

容積率の最高限度

敷地面積の最低限度
建築面積の最低限度

壁面の位置の制限

高さの最高限度

３０／１０

１５０ ㎡
ただし書き救済規定あり

７０ ㎡

４／１０―

―

２００ ㎡

２００ ㎡

建築物の外壁又はこれに代わる柱は、計画図に示す壁面線を越えて建築してはならない。

２０ ｍ
ただし、建築面積が２００㎡以上の建築物については、２５ｍとする。

２５ ｍ（世田谷区独自の斜線制限）

「再開発が景観をつくる」事例研究会シリーズ（第４回）

芦花公園にて景観と再開発を考える

現地をご案内いたします。

■ 容積率について グロスとネット
西新宿超高層街の容積率
建築文化別冊 進化する複合開発 新宿アイランドの全記録 彰国社 より転載

西新宿超高層街 土地利用配分

宅地
１９．９ ｈａ （４５．２％）
公共施設 道路 １４．６ ｈａ （３３．１％）
公園 ９．６ ｈａ （２１．７％）
合計
４４．０ ｈａ （１００ ％）■ 郊外低層住宅地に出現する巨大マンション