2006 年 3 月「街並み・景観研究会」中間とりまとめ（改訂案）
１．研究会の目的、背景
１）研究会の目的
都市問題としての景観訴訟や全国各地での景観条例の制定、美しい国づくりに向けた国の政策転換等を背景に、2004年景観法が産声を上げ、景観は国民の共有財産と定義された。一方、都市の枢要な位置を占める再開発事業は都市の景観形成に密接に関連するため、再開発コーディネーターにとっても、再開発事業における景観に関する問題は避けて通れない命題となってきている。
また、尐子高齢化、地方分権、市民参画型社会など、社会環境が急速に変容をしていく中、再開発自体、全国一律の高度利用を目指すものではなくなってきたことは「新たな再開発のあり方に関する提言」においても明らかにされてきた。
本研究会では、このような背景をふまえ、再開発事業における景観に取り組むアプローチとして、新しい事業価値を生み出し、再開発の事業推進の一助となる、あるいは再開発事業が景観形成における有力な手段となりえる概念として積極的に捉えるところに着眼点をおいている。特に従来の事業スキームだけでは事業成立が困難な、主に地方都市での再開発を想定し、時代に即応する「景観価値」という概念を織り込んだ再開発像を提言することを目的としている。
２）なぜ今景観を論じるのか①外的要因 －景観ムーブメントの活発化
人々の良好な景観に対する意識の高まり
社会・経済の成熟化に伴う人々の価値観の多様化、環境に対する意識の高まり、地方分
権と NPO などによる市民参画型社会への移行等の社会環境の変化を背景に、景観に関して
全国各地での歴史・風土に根ざした価値観を保全する様々な取り組みや近隣紛争等の個別の事象を含め、具体的な動きが顕著に現れてきている。
地域コンセンサス形成の仕組みの敷延全国で約 500 もの地方自治体で自主条例に基づく景観行政が定着してきている状況や近年の都市部での「高度地区」による高さ規制、東京都の「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」など良好な景観形成を開発誘導やインセンティブとする制度の導入等、自治体の動きも活発化している。
景観法の施行
また、景観法の施行により法的担保が整ったとともに、再開発事業が实施される都市の枢要なエリアにおいては今後、「景観計画区域」「景観地区」等の指定が想定されるため、これら都市計画と再開発事業の整合をとっていくことが必要となってくる。また、先行し1

た公共事業における景観アセスメントや景観ガイドラインの制定などの動きも都市計画事業である再開発においても留意すべき状況にある。
②内的要因 －景観形成に対する再開発の可能性
景観とは、膨大で、奥の深い課題である。われわれも、改めて景観というものに謙虚に向き合い、国民の期待に応えるために、何をすべきかを考えてみたい。そして、市街地再開発事業を、景観をも包含した、さらに高度な事業手法として飛躍させる機会としたい。
市街地再開発事業は、これまでも、様々な構想、計画を实現する事業として、全国各地で实績を挙げてきた。国民の期待、そのための構想・計画を形にし、内实を入れ込む事業として、血の滲む努力を積み重ねてきた。しかしこのことに安閑としてはいられない。さらに目指すべきハードルが高くなったのである。
そこで、これまでの实績は实績として、再開発が得意としてきたフィールドで、再開発の何が景観形成にとって有効であったかを踏まえた上で、①さらに付加すべきものは何か、
これをベースに置いて、②再開発があまり活用されてこなかったフィールドで、何か応用できることがあるのではないか、と順を追って考えてみる必要があろう。前者は、従来から都市の枢要な景観を形成してきた市街地再開発事業が、さらに飛躍を遂げるために必要となるものである。後者は、さらに景観形成に貢献できる新分野の開拓と呼べるものであり、景観形成を広く推進するためには非常に有効であろう。これらについては、「２．景観に関する状況と再開発固有の問題認識、２）景観形成を考える上での再開発固有の視点」
で詳述することとするが、景観形成により貢献し、さらにフィールドが拡大するのである。
こうした観点からの考え方を明確にすることにより、市街地再開発事業が有力なツールであること、有力なツールとなり得ることを、再認識することができるのではないか。
景観形成に対する世論は高まり、法律は整備された。これを推進するために、市街地再開発事業は、有力なツールであり、重大な一翼を担うことを広く訴えたい。このことが、今、景観を再開発から論じることの大きな意味である。

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３）具体的にはどんな検討をするのか
まず、再開発事業が景観形成に果たす役割と今後進化すべき方向性を明らかにした上で、再開発事業における景観価値とは何かを定義し、景観価値を内包する再開発とするための視点として「バリュー」「プロセス」「デザイン」の３つの切り口で課題整理、課題解決に向けた考察と提案を行っている。また、先進事例の分析により、これら視点に対する検証を試みた上で、まとめとしての制度改善提案と提言を行う。
■検討のフロー
景観形成を考える上での再開発固
有の問題認識再開発事業における景観価値
景観価値を内包する再開発事業とするための視点と提案
バリュー・マネージメント
プロセス・メイキング
デザイン・エンパワーメント

先進事例にみる検証（効果と課題）
・ 飯田市橋南地区
・ 富山駅南口地区
・ 北九州市审町１丁目地区
・ 姫路市お城本町地区

制度改善提案

提言（まとめ）3４）誰に向けて発信するのか①再開発コーディネーター協会の会員（専門家）に対して
高度利用型では停滞していた事業の突破の糸口として、事業成立性の向上や合意形成の一助、あるいは良好な景観は建物を陳腐化させず資産価値を高めること、地域からも歓迎されるものとなること等、事業推進のヒントとなることを期待している。
また、再開発コーディネーターが基本的に備えるべき素養、守備範囲として、自己啓発の意味をこめて、特にプロセスやデザインの項では基礎的な事項について、チェックリス
トとしての利用を念頭に整理している。
②広く社会へ
再開発事業は面的に風景を一変させてしまうという点で、景観形成上はマイナス面として捉えられる場合があることも事实であるため、再開発による建築物が、一般の建築物よりも良好な景観づくりに寄与できること、景観形成においても有効な手法となり、社会貢献できること等、アピールするための一歩としたい。
また、そのための制度改善の提案として、国や地方公共団体、関係団体等への働きかけをしていく道具となることを想定している。

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２．景観に関する状況と再開発固有の問題認識
１）景観に関するこれまでの主な動き①「新たな再開発のあり方に関する提言」（再開発コーディネーター協会H15.5）
再開発の基本目的を「高度利用と都市機能の更新」から「個性的な街並み景観の形成と持続可能なコミュニティへの再編」に転換するとともに、高度利用による保留床処分を前提としてきた制度の見直し＜再開発の再定義＞
・地区計画やまちづくり協定・建築協定をベースとした敷地整序及びこれと一体的に行われる共同・協調の建築行為を再開発として定義（必ずしも高度利用を要件としない）
・再開発計画の中に、既存建築物の保存・活用を位置付けるとともに、既存建築物のリニューアルも支援の対象化（ストックの有効活用）②国の動き
美しい国づくり政策大綱（H15.7）
国土交通省は、平成15年7月に「美しい国づくり政策大綱」を策定・公表し、その前文において、「この国を魅力ある国にするために、まず、自ら襟を正し、その上で官民挙げての取り組みのきっかけを作るよう努力すべきと認識する」という表現で国の姿勢を示し、「国土を国民一人一人の資産として、我が国の美しい自然との調和を図りつつ整備し、次の世代に引き継ぐという理念の下、行政の方向を美しい国づくりに向けて舵を切る」ことを宠言している。
具体的には、公共事業の景観アセスメント、景観形成ガイドライン、景観緑三法の制定等が示され、景観三法は、この大綱での位置付けのもとに法制化された。
また、同月に決定された「観光立国行動計画」においても、観光を推進する上でも、良好な景観形成による地域の魅力の維持・創出は極めて重要であるという観点から、景観に関する基本法制の整備が位置付けられている。
都市再生ビジョン（H15.12)
同年12月の社会資本整備審議会「都市再生ビジョン」において、「良好な景観の形成と豊かな緑の創出に向けた制度の構築」が緊急的、優先的に取り組むべき政策「都市再生への10のアクションプラン」の一つとして取り挙げられている。
景観三法（H16.6公布H16.12、H17.6施行）
景観三法とは、国会にて一括審議された「景観法」「景観法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（都市計画法及び建築基準法、屋外広告物法等の改正）」「都市緑地保全法
等の一部を改正する法律」をさす。
その中心である景観法は、景観に関する総合的・基本的な法律として、景観を整備・保全するための基本理念と、住民、事業者、行政の責務を明確に定義した上で、实行法としての景観形成のための行為規制を行う仕組みや支援の仕組みを備えている。
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基本理念においては、「良好な景観は現在及び将来における国民共有の資産」であることを明らかにし、「地域の個性を伸ばすよう多用な形成を図るべき」として、地域の自然、歴史、文化、風土等によって良好な景観は多様であること等が示されている。

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２）景観形成を考える上での再開発固有の視点①再開発の役割 二つの観点
景観形成に対する期待の高まりと再開発の役割
これまで我が国の再開発は、公共施設整備、防災性能の向上を標榜しつつ、高度利用を目的として進められてきた。景観の形成ということを意識してきたはずであるが、副次的なものであったと言われても仕方がない面もあった。今、改めて再開発の景観形成に対する役割が問われている。
しかし、この問題設定はフェアではない。そもそも再開発をせず、個々別々の建物更新に委ねたら、どのような景観が形成されたのか。ばらばらの個別開発の寄せ集めというものを比較の対象とすれば、再開発とは、共同事業によるバランスのとれた景観形成を図る事業であったと言えるのではないか。謙虚な担当者・技術者たちが、複雑な交渉・調整に骨身を削りながらも、美しいものを創りたいという意地を見せてきたのではないか。
とは言え、新旧の比較ということではなく、出来上がったもので評価されるのが世の常である。景観に対する意識が高まってきていることを受け、改めて再開発の景観形成に対する役割を謙虚に考えねばならないであろう。
景観形成を包含した高度な総合
そもそも、再開発コーディネーターは、多数の権利者の意識を一つの方向へ統合し、都市の枢要な場所で、より広く景観形成の舞台を整えてきた。そしてそこに实際に形を創り、内实を入れ込むという、尊い役割を果たしてきた。つまり総合という役割である。もちろん一人でできる仕事ではない。ご理解のある権利者、公共団体の方々の活躍に負いながら、多くの分野の専門家、事業者を組織し、これを有効に機能させることによって、この役割を果たしてきた。再開発とは、ある分野の専門家が一人で形を作り上げるという仕事とは、根本的に異なるのである。
そこに、ようやく我が国にも景観形成に対する意識が高まってきた。当初から権利者の意識を鼓舞し、景観を含めて総合することが要求される。一方に権利者の生活・営業再建、
一方に景観形成ということを置いて、まさに高度に総合するという、さらに進化した役割を果たすことが期待されることになっていくであろう。
景観形成のための新分野の開拓
また、この高度に総合するという職能を生かせば、景観形成を志向した再開発の新しい分野を開拓するということにもつながる。法律だけで良好な景観が形成されることはない。
景観形成の内实を担うのは、個々の市民である。とはいえ、そこには個々の市民の利害の調整が必要になる。長い年月をかけて、徐々に緩やかに景観を創りあげていくことも尊い活動であろう。ところが一方には、良好な景観を創りたいという個々の市民の期待を受けて、实際の利害の調整を引き受け、より広く具体的な形を創り内实を入れ込む、景観形成を高らかに掲げた再開発というものも有力なツールとなる。

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②進化すべき方向性
このように、景観を含めた高度な総合、景観を志向した再開発の新分野の開拓という二つの役割と、従来の再開発に対して多くの人が抱いていると思われるイメージを照らし合
わせて、進化すべき方向性を考えてみる。
高度利用ということの進化
周辺とは不釣合いな大規模な施設建築物が問題とされることがある。しかし、このこと
は再開発固有のことではない。都市計画の位置付けの問題であり、大規模開発を实現するのは何も再開発に限ったことではない。また、都市の活性化、利便性の向上などのために、
むしろ積極的な位置付けと歓迎があって進められてきた。
再開発の固有の面は、再開発ではなく個別の更新が進んだ場合との比較にある。これらを統合して、再開発はより大規模な施設建築物を实現してきた。しかしそれは、個別の建て替え更新ではいかんともし難いまちを、再開発によって再生させてきたというのが正確な言い方である。確かに大規模な施設建築物が出来上がってきたのであるが、その大規模という面だけを取り上げても、事の核心にはなかなか迫れないであろう。
やはり、大規模であることを前提として、より景観形成に貢献するにはどうしたらいいのかというように立ち向かうことが必要である。今や、単なる大規模ビルがものめずらし
く、これに光輝くイメージがあるという時代は過ぎた。このことは誰もが認めるところであろう。大規模であるからこそ、より一層工夫を凝らし、長く愛される都市景観を創りあげるというものであらねばならない。高度利用とは、単なる大規模建築物を实現するということではなく、高度な景観形成も含めた概念へ進化する必要があり、既にこうした意識は高まってきている。
ところで、大規模であるということは、それに实際の切实なニーズがあることが大前提である。膨大な床が使われないまま、あるいは本来の使われ方を逸脱したまま放置されるというのでは、そもそも本末転倒である。地方都市などでは、そのニーズを見極めた上で、どのような姿が高度利用なのかを追求しなければならない。時には、許容される容積を留保するようなものであっても、その場所にふさわしい土地利用が实現され、まちが活性化するというようなことはあるであろう。高度利用とは、高容積利用とは別の概念であり、地域のポテンシャルに応じた、個別性の強い、より幅の広いものへ進化する必要がある。
その個別性の中には、当然景観という観点も含まれる。あるいは、景観形成を志向した、地域にふさわしい共同事業で、結果的に再開発という手法を導入するというような事業があってもよい。高度利用というものの捉え方次第で、再開発のフィールドが広がる。
将来の維持管理にも配慮した施設建築物のあり方 新しいディメンジョンへ「大規模複合ビルからキーテナントが退店し、後が埋まらない。何のための大規模ビルだったのか」。今や、このような事態に陥っているショッピングセンターが地方都市などではいくつか見受けられるまでになっている。今後は、いくつかの地方都市などと言ってい8

られる場合ではなく、さらに身近な問題となっていく恐れもある。これも、撤退・放置の憂き目にあっているのは、再開発独自のものではないが、これを再開発固有の側面から眺めてみよう。
そもそも、いくら好調を持続しているショッピングセンターでも、施設建築物の寿命よりは短いものと考えて、再利用が容易なもの、あるいは建て替え更新が容易な構成としておくことが必要である。流行、トレンドに左右されて、大規模商業施設の寿命が突然尽きることは、はじめから想定すべきであり、これに再開発、まちの命運が左右されないように考えておくことが重要である。これを、時間の流れも考慮した再開発と呼ぶことが相応しい。言ってみれば、立体的な３次元のまちづくりに留まらず、時間軸というものも考慮した新しいディメンジョンに再開発が足を踏み出すのである。
この時、二つの観点があるものと考えられる。
一つは、後継が入りやすいフレキシブルな施設建築物ということである。高度利用を果たすのであるから、实現する施設建築物は、おいそれとは建て替えが利かない。またそうであっては資源の浪費である。とすれば、整えられた寿命の長い舞台で、役者の入れ替わりが円滑に進められるよう、リニューアルの容易な施設建築物とは何かを追求することが重要である。リニューアルが容易ということは、高規格のスケルトンとフレキシブルなイ
ンフィルということであり、よりグレードの高い施設建築物となる傾向にあるであろう。
また、強力な施設運営の体制・能力といったソフト面も整っていなければならない。今や、このような施設建築物のグレードや管理運営体制が価格に反映されるのは当然のことで、市場もそれには対応できるようになってきているものと思われる。高度な総合というよりは、当然の領域に入ってきている。
もう一つは、寿命が短い用途については建て替えが容易な施設建築物にするということである。資源の浪費と謗られないような、寿命が短いことを前提としたフレキシブルな施設建築物を組み合わせて再開発を構成すること、寿命の長短に応じて明快に区分できるよ
うな権利関係とすることが必要になる。
これらを景観の観点から眺めてみる。前者の、整えるべき寿命が長い舞台には、景観という要素も加味して考えなければならないということである。都市の景観とは長い年月を要して徐々に形成・熟成されるものである。施設建築物の景観という観点からの寿命も長いものである必要がある。後者については、個々の施設建築物のグレードに景観形成を求めるのではなく、施設建築物群としての構成と、時間的変化をも超えて景観が維持される
ような枠組みに、独特の工夫を凝らさなければならない。両者ともかなり高度な提案と合意形成の努力が求められる。まさに高度な総合という力量が問われることになろう。また、この苦労を克服し、新しいディメンジョンで再開発が活用できるのであれば、その応用範囲も広がるであろう。
円滑な合意形成のための生活・営業再建に関する柔軟な選択肢の用意「権利者は、複合ビルの一角か、転出かという二者択一を迫られる。結果的に転出者を増やし、周辺とは異質のまちができあがる」というような言われ方は、従来、様々になさ
9れてきた。転出される方々にもそれぞれの事情があり、積極的に転出を選択される場合もあるが、確かに、現地での生活・営業再建に希望が持てる選択肢が尐なければ、合意形成は難航を余儀なくされる。できるだけ権利者に現地にとどまってもらえるような事業を組み立てるということは、当然考えなければならないことである。
この点で、権利者の合意形成を促進し、事業を推進するために、かつては権利者が確保する床のボリュームを過大に約束し、景気の拡大に合わせてそれを吸収するという、強引なやり方で進められてきた事例があった。そして、そのつけを払わされてきた再開発事業もあった。権利者への約束を守りつつ、厳しい事業性を克服するため、過大な投資を削り、コストを極力抑えるというプロセスをたどった事業もあったであろう。景観に対する配慮が二の次になったという指摘に対して、仕方がなかったという言い方だけでは済まされないであろう。
あの経済・社会環境の激変、それに伴う事業環境の激変を経験し、相当の年月が経過した。いろいろな創意工夫が生まれ、再開発事業もむしろ懐を深くしてきた。こうした中で事業環境が一段と厳しい場所で分棟型とし、共用部分を減らした軽装備の施設構成とする
ことなどにより事業を推進した实績も出てきた。これにより権利者の現地での円滑な生活・営業再建が可能となるよう配慮し、一方で権利変換比率を抑えつつ、様々な工夫を凝らしながら事業性も向上させた事業が登場してきている。
さて、こうした取り組みは、事業環境がいまだに明るさを見せないどころか、ますます悪化している地域も多い中、大いに参考にし、広めていくべきものであろう。分棟型、軽装備ということで、場合によっては従来の再開発とはイメージが異なる新分野の開拓ということにもなろう。しかしこのことは、ある特定の地域にのみ当てはまるものではない。
権利者の持てる創意と潜在能力を引き出し、まちに最も愛着のある人々に活力の源泉になっていただく。そして、それだけではカバーしきれない部分を、保留床処分ということで支援しようというものである。円滑な合意形成ということだけにとどまらない、再開発の出来上がりにも積極的な意味を見出せる方策であり、広く様々な事業で応用を考えてみるべきものではないか。
そして景観に対して投げかける課題と可能性は、先の建て替えが容易な施設建築物群の構成と同様、個々の施設建築物のグレードに景観形成を求めるのではなく、施設建築物群としての構成と、時間的変化をも超えて景観が維持されるような枠組みに、独特の創意工夫が必要となるものである。
また、こうした点でのノウハウを蓄積することにより再開発の応用範囲も広がり、新分野の開拓にもつながる。例えば、今後、景観法に基づいて、景観計画などが随所で立案されることになっていくであろう。この時、景観形成に関する計画は立案できたとしても、それを实現するのは個々の市民である。必然的に個々の市民の利害調整があって、景観と呼べるものができあがる。しかし、調整の規模が小さく散在的では、形になるには気の遠くなるような時間を要する。時にはやや広めに、従前のイメージを激変させない緩やかな共同事業も必要であろう。このような場合、利害調整の方策として、再開発事業は非常に有効であり、大いに活用できる。
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公共施設との一体的・総合的な市街地整備のための取り組み「駅前広場や、公共駐車場、駐輪場と再開発施設建築物がアンバランスで、総合的なまちづくりがなされていない」という言われ方も目にしている。何といっても「駅前」が再開発の一つの代名詞である。そこでは公共施設との一体的な整備に多くの实績を挙げてきたのであり、その出来栄えに辛口ではあってもエールが送られているのであって、再開発がより飛躍するために、われわれは謙虚に受け止めなければならない。
何といってもこの領域では、さらに膨大な関係部局、それぞれが抱える基準、事情に左右され、調整ごとに骨身を削ることになる。が、昨今、公共・公益施設の側でも、その整備の仕方にこれまでのハードルを越えた斬新なアイディア、可能性が出てきている。公共・
公益施設側も景観形成の重大な要素という認識はさらに強く、お互いが力を合わせた結果、それぞれの力の総和以上の効果を期待できるのではないか。例えば、連続立体交差、高速道路整備は、景観などの価値を念頭に置いて、地下化の波が押し寄せている。公園も立体的な整備を志向しはじめた。施設建築敷地の側との相乗りということが、速やかに検討されてもいいであろう。高度な総合ということの新しい局面とも、再開発の新領域の開拓とも呼べるアグレッシブな分野である。
また、社会・経済情勢を反映して、公共・公益施設もリニューアル投資に重点を徐々に移していくことになる。周辺の側からも、景観形成を改めて図るため、このリニューアル投資を一つの契機と捉え直してみることも有効である。そこには、景観形成を志向した新しい分野のまちづくりが待ち受けているかもしれない。
保存・再生型再開発「再開発はスクラップ＆ビルドで、まちの古くからの資源を活用できていない」。正確な言われ方は異なるが、このことは 60 年代のアメリカの再開発がスクラップ＆ビルドで進められ、再びまちが荒廃したことに対する反省以来、事あるごとに言われてきたのではないか。この文脈から、修復型再開発というものが有力であると言われて久しい。
さて、我が国では諸外国に比べ、従前の地権者の生活・営業再建のために膨大な時間とエネルギーを費やし、従後のビルドを進めてきた。そして、その従後のまちのあり方を、
ここまで、高度利用の進化をはじめとして様々な観点から考えてみた。そこでは、リニューアルが容易で寿命の長い施設建築物のあり方、公共・公益施設のリニューアルを一つの契機とするということには触れたが、そのリニューアルそのものを再開発の領域と捉える
ことまでには踏み込んでいない。しかし、これまでもっぱら歴史的建造物の一部を保存・再生するという取り組みが再開発でなされてきており、一部に实績も上がっている。決して新分野と呼ぶべきものではない。この点でも多くの可能性があるように思われる。
これまで営々としてストックの形成に努め、相当の時間が経過した。そして、そのストックの水準を国民の期待に応えて上げていくために、より高水準のフローを投入していく
ことも、我が国の市街地の水準、その現状に照らせばまだまだ意義は高い。その一方で、形成してきたストックの水準をリニューアル等で上げていくことも重要となっていく。何11

も歴史的建造物の保存・再生にとどまることなく、より汎用性を持たせて、保存・再生を組み込んだ再開発事業へと進化させていくことが考えられるべきではないか。特に景観形成という点では、今後のフローのみでの景観の形成を考えるのでは、膨大な時間が必要となる。形成されてきたストックの景観をリニューアルによって改善、向上させるということが、大きなインパクトを持っている。まだまだ例外的な分野であり、様々に工夫もし、育て上げていかなければならないが、意義の高い分野として期待できる。
③再開発コーディネーターの役割
再開発の役割と進化すべき方向性に加え、再開発コーディネーターの役割、進化すべき
方向性についても述べておきたい。
景観を包含した高度な総合という役割を果たすということは、きれいごとで済まされるようなものではないであろう。もちろんコーディネーター自らが景観形成に対する能力をさらに磨いていくことが必要である。さらに重要なのは、景観形成ということを権利者にもわかりやすく説明し、理解を得ることである。避けては通れない。場合によっては、今日、明日のことではなく、遠い将来のまちの価値に権利者の目を向けてもらえるよう、時には夢を語るようなことも必要である。この時、必要に応じてこの分野の専門家を早い段
階から組織し、その持てる力を存分に発揮してもらうということも必要になるであろう。
また時には、自ら理詰めで景観を語り、権利者にとって納得がいくまで様々な観点からわ
かりやすく説明していくことも必要であろう。自ら語るにせよ、専門家を組織するにせよ、
自らの景観に対する感性と洞察力を磨いておくからこそできることであり、誰よりも景観形成を考え、ねばり強く進めるという覚悟が必要である。
そして、景観形成を志向したまちづくりのための新分野へ乗り出す場合、そこには既にその方面の意識の高い市民や、専門家の貴重な努力が積み重ねられてきているであろう。
これらの人々にも受け入れられ、再開発コーディネーターが貴重な存在であると認められ、互いに協働し、景観形成の一助となる、一翼を担う、そんな局面を想像している。ここでもやはり、自らの景観に対する感性と洞察力、そしてこれを総合する能力をさらに磨いておくことが重要であろう。

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３．再開発事業における景観価値とは景観に対する尺度は１人ずつ多様であり、一元的な絶対的評価は困難である。そこで大事なことはどのような評価尺度のメニューを用意し、そのバランス感の中で、権利者のみ
ならず地域住民や自治体など関係者でどうやって計画案のデザインのコンセンサスを形成していくかにある。
その出発点として、再開発コーディネーターが中心となり、再開発事業において今まで以上に積極的に景観問題に取り組めるようにするには、「景観価値」というべきものが事業にとって外部不経済ではなく、プラスの価値要因として組み込まれることが重要である。
ここで、再開発事業において生み出されるべき景観価値とは、どのようなものかを整理してみる。
１）市民の共感を得られる地域の固有性を表現する景観を創り出す
一般的に美しいとされる統一的、調和的な古い街並みは、近代以前の時代において、限られた素材、構法などの技術や流通上の制約、身分制度など社会的な制約などにより自ずと形成されてきた。経済のグローバル化と自由な表現がどこの場所でも可能な現代社会において状況は異なるが、地域固有の歴史・文化・自然環境が有する文脈を背景として、対話のプロセスを経ながら計画案を練り、市民の共感を得つつ、地域の固有性を表現する創造性が求められる。言い換えれば、これまで高容積を指向してきた再開発事業も、需要に合った「身の丈」型への転換が必要となってきた状況とあいまって、こうした地域個性を周辺地域との協調により積極的に不動産価値として取り込む努力や工夫が求められる。
２）創造的戦略的景観を創り出し都市間競争力を高める
単純な民間事業でも公共事業でもない多義性を有する再開発が、地域にとってどのような役割を果たすべきかというビジョンも、景観評価の上で重要な要素となる。
再開発事業は、ミクロには地区環境の改善、権利者の生活再建であり、マクロな長期的都市戦略のための都市計画事業でもある。従ってその景観にも、現況を肯定する地域文脈を土台としつつも、今まで地域になかった新しいビジョンを投影した表現も求められる。
ことに周辺地域自体が雑然として手がかりや一体感に乏しく、都市の魅力も弱い地域など
では、そうした立地創造的な役割や、逆に周辺への波及を仕掛けることはむしろ必須となってくる。人口減尐時代に突入した今、端的に言えば都市間競争力を持つ戦略性や訴求力ある景観の創造が再開発事業にも求められる。まちの競争力や価値を高められるかどうか、そうした指向性に合致した先鋭性ある景観を創出できるかどうかも評価すべきであろう。
３）永きにわたり陳腐化しない低コスト低負荷高品質な空間
景観は時間とともに、人々の記憶に根付いていく地域の姿であるが、我が国ではスクラップ＆ビルドが繰り返され、まちの景観が歴史的なストックとして形成されてこなかった。
「再開発事業＝スクラップ＆ビルド」に捉われず、価値ある既存建物の保全やリニューア
ルあるいはコンバージョンなども権利変換の選択肢に取り込み、解体や建設、完成後の修13繕までのライフサイクルコストや環境負荷の低減など、永きにわたり陳腐化しない高品質な空間を作る思想が景観形成には必要である。また長期的に維持管理しやすい施設配置や形状、材質のエージングなども当初から練られるべきである。さらに高齢化社会において、居続けられる再開発とするためには、「懐かしさ、記憶の連続性」の仕掛けも重要であり、外観、内観そして施設構成を含め、そうした撞着が建物を永く維持し続ける原動力にもつながる。こうした過去から未来への時間軸における、ランニングの価値基準に照応した敷地・建物のトータルデザインとしての景観表現が求められる。

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４．景観価値を内包する再開発とするための視点と提案
前章の整理を踏まえ、景観価値を内包する再開発事業としていくためのあリ方を多面的に検証し、導き出すために以下の３つの視点から述べていくこととする。
○バリュー・マネージメント

事業計画への景観価値の織り込み○プロセス・メイキング

地域の参画・合意形成を織り込んだ設計・事業工程○デザイン・エンパワーメント より空間の質を高めるデザイン手法の注力点
４-１ バリュー・マネージメント ～事業利益につながる景観価値を見出す～
事業のメカニズムをあらたに見直すことで生まれる敷地・建物の形態の特性は、どのよ
うな景観価値として換言・翻訳できるであろうか。その作業をバリュー・マネージメントと呼べば、大きく以下の３点にまとめることができる。
１）権変メニューの多様化による適正規模と建物の分節・分棟化→

表情豊かな街並みシルエットへ(課 題)
地域に応じた適正な規模へ
再開発事業は狭小宅地や細街路、木造老朽住宅等の更新のため、敷地、建物の共同化・大型化、公共施設や空地の創出等を図ることを目的とし、容積割増しによる資産価値の増大を開発利益としている。しかしながら、このスキームによる資産価値の増大が市場に見合ったものかどうかの適性は地域によって異なること、またそもそもの指定容積率と地域のポテンシャルや市場性との乖離も地方都市によっては見受けられるため、さらなる容積割増により高度利用を図るだけの需要の有無や、小さな地方都市等では一箇所で地域の床需要を独占してしまうことによる中心市街地へ与える影響も指摘されるなど、高容積化に頼る事業スキームでは成り立たない地域も多く存在し、地域に応じた適正な規模での再開
発への事業スキームの見直しが求められている。
スケールギャップが生むコスト増
また景観法の施行により、権利者の最大利益確保と近隣の日照、眺望、街並みなど環境条件などとのバランスも重要な要素となってくると考えられる。日照問題に代表されるよ
うに、再開発に限らず建設行為は周辺地域との軋轢を生み地域紛争が生じる場合もあり、また電波障害対策などの近隣対策コストや、協議に要する期間リスクも抱えることになる。
これらに関するコストの低減は事業性の向上に寄与するため、この部分にも景観価値という尺度が内在している。
良好な街並み形成には、細かな建築デザインの前に適切なスケール設定が大事であり、この点からも敷地、建物を含めたスケール・コントロールが課題となる。

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（考え方・提案）
事業リスクを抑え、多様性ある権利変換へ
こうしたことから、地区の特性に応じてトータルに事業規模、空間スケールを抑える方向へ転換し、「事業リスクを下げ、維持管理しやすい区画単位にゾーニングすることで権利
変換メニューを多様化し、同時に親しまれる街並み形成にもより寄与していく」方向性への転換が容易にできるような仕組みが重要である。ここではこれが景観価値とみなせる。
従後の権利形態で考えると、事業のリスク・硬直化を避け、選択のフレキシビリティを高めることが重要である。それは住み続けられるための権利変換メニューの「多様性」と、
再開発組合など事業主体が極力イニシアチブを取って事業を進め、維持管理していける「自律性」を持つことである。近年「低容積再開発」、「身の丈再開発」、「軽装備再開発」等と呼ばれ、既にいくつかの完了事例の中にも見られる方向性である。高度利用型で停滞している地区、景観条例が定められている地区などでは、景観法による景観計画策定も視野に入れ、この路線の検討が望まれる。
権利変換メニューを広げる事業手法
従来の１棟収容の高度利用型よりもフレキシビリティを高めるためには、再開発区域あるいは近傍地域内で居住や営業継続ができるように権利変換のメニューを平面的、立体的に多様化し、増やしていくことが有効であり、その方向性は以下の３点にまとめられる。
・等価交換規模の縮小 ：保留床・権利床の双方を小さく抑える権利変換
・権変区画の分割：再開発区域内での権利変換メニューに応じた平面的な区画分割

・時間的・エリア的分散：街区内の工区分け段階開発、複数の再開発区域への床需要の分
散連鎖
このことで建物規模も従来のマッシブなものから、小ユニットのスケールに分割、分散されやすくなり、個々のペースで管理運営もでき、地域と調和した街並み景観を形成しやすくなる。
上記を踏まえ、より具体的な事業手法に置き換えてみると下記のようなパターンが考えられる。
イ）再開発事業の拡大解釈による工夫
・土地土地権変による自主建て替えの部分導入、容積保留、権変交換率抑制
・分有分棟化などによる１棟共同化以外の選択
・既存建物の保全、または、リニューアル、コンバージョン
・一部の敷地の除外など整形な区域に拘らない柔軟な再開発区域設定
・再開発と周辺のまちづくりとの連携による境界の曖昧化、広いエリア設定
・周辺公有地等との連携、事前移転など初動期からの再開発の事業環境の地ならし
ロ）合併施行または代替事業
再開発事業だけでは対応できない壁もある。高度利用や地区計画などによる容積の最低限度のクリアや個別建て替えの需要量などによっては、区画整理との組み合わせや、代替手法への切り替えも必要である。
16

「区画整理と再開発の一体的施行」「防災街区整備事業」「住宅街区整備事業」
権利変換による面整備手法の比較
事業上の特徴基盤整備
上物整備

景観まちづくり

合意形成
事
業
推
進

段階的整備
その他

法定再開発単独
一体整備
一体整備

再開発事業区域外との調和が課題
基本的に共同化への参加
か転出の２者択一
全員同意による土地土地
権利変換による

区画整理事業との一体的施行
一体整備
再開発区以外上物整備は担保されない最小範囲での共同化が可能であるため、比較的ボリュームを抑えることが可能、単独再開発事業に比べ広範囲での一体的なまちづくりが可能
共同化への参加、転出の他、敷地整序のみ等選択肢多様

防災街区整備事業
一体整備
個別利用区においては上物整備は担保されない

再開発区以外は可能

個別利用区において可能

再開発区には共同化意向の地権者のみとなるため、デベロッパーが参加しやすい

区域面積 1,000 ㎡から補助対象になるため、小規模共同化への対応が可能最小範囲での共同化が可能であるため、比較的ボリュームを抑えた開発が可能
共同化への参加、転出の他、個別利用等選択肢多様

事業手法を当てはめた場合のモデルケース例
これらの事業手法が具体的に活用された場合、どのような再開発の形態として实現されていくのか、いくつかのモデルケースの例示を試みた。
（次頁）

17

ケース 1

敷地内分有･分棟

ケース 2

再開発の内部で建物を分棟にしたり、周囲と整合の取れるボリュームとなるために敷地を分割することで、再開発が周辺市街地から突出して景観を破壊す
ることを避け、周辺市街地のスケール、ボリュームなどと連続性を創ることで景観価値を生み出すケース

周辺まちづくり併用

再開発の内部で完結してしまい再開発で市街地を寸断しないように、積極的に周辺の街区にも働きかけて取り込んでいきながら、周囲との連続性を作り出すケース。周囲の土地が別途事業化したり個別更新する場合も、それぞれが一定の関係性を生み出し一体性を形成できるような、再開発が周辺市街地とアメーバ状になじむことで地域の景観価値が生み出されるケース
従前
従後（権利変換比較モデル図）

従来高度利用案

基本的考
え方・特長

期待効果

活用でき
る制度

分有分棟案

・一街区を一敷地にせずに区画道路で敷地分割し、複数の区画形成をはかり、 ・施行区域の形状について、筆界等をもって区域界とするなどの弾力的な対応
共同化区画、個別建て替え区画などで構成する多様な街並み形成型とする。
により、建て替えを要しない建物を施行区域からはずして事業推進を図る。
また権利変換比率を低く抑えることで、保留床面積も低く抑え込む。再開発区 ・地区全体を施行区域とするケース（防災街区整備事業が想定される）のほか、域内での選択換地的なメニューを多様化し、適度な高度利用と戸建て区画等の 適正な事業規模の判断から事業区域を分割することや事業化の合意ができた
組み合わせ。
区域から段階的に整備を進める考え方もありうる。この場合、市街地再開発事
・権利床：共同化を希望しない場合、個別建て替えとし沿道ブロックに集約、 業、優良建築物整備事業、防災街区整備事業、密集住宅市街地整備事業などのかつ利用しない容積は留保し、分有分棟とする。
様々な事業手法の組み合わせによる共同建替事業の展開を図っていく。
・保留床：規模を抑えた保留床とし、高層住宅棟街区として配置
・建て替え事業以外にも、再開発事業等と協調した既存建物のリニューアルや
コンバージョンなどにより街区全体の再整備を進める。
・通常の高度利用型より、トータルな容積率が下がり、周辺地域との街並みの ・地区での共同建て替えを進めるにあたっては、地域住民などの間で“まちづ調和が図られ、保留床処分リスクの低減効果も期待できる。
くりの目標”を共有することが必要となる。それらのまちづくり活動の取り組・個別建て替えも許容することで転出率を下げ、街並みの多様性も生まれる。 みの中で、街並みのルール化が図られることにより、良好な街並みや景観の形
・将来的な修繕やリニューアルなどが各々の区画のペースで行える。
成、保全を図ることが期待できる。
・再開発事業区域外を含めた整備を前提とするため、景観まちづくりの効果が高い。
・土地区画整理事業との一体的施行等の手法を取り入れることで、地権者の選
択肢が多様となり、合意形成上有利に働く単独の法定再開発事業、防災街区整備事業
単独の法定再開発事業、土地区画整理事業と再開発事業の一体的施行、防災街区整備事業、住宅街区整備事業

18

２）資産価値保全のための柔軟性と訴求性→地域ブランド力を育む品質と佇まい(課 題)「地域ブランド」という景観価値の創出
「丸の内」
、
「代官山」
、
「芦屋」など、不動産価値を左右する要因として地名の持つブラ
ンド力は絶大である。それは特定のデベロッパーが立地を選び、質の高い面開発に時間を掛けて積み重ねながら市場誘導してきた結果である。このこと自体、環境や建物の統一感
ある経時的な景観価値が地域ブランドに寄与することを示している。
先導的再開発を核としたエリアマネージメント
再開発事業においては、その起爆材としての拠点開発として自らが長持ちし、居住者、
テナントや来実への訴求力を維持しうる形態や素材による「佇まい」を備え、長期的な資産価値を維持することがまず必要である。その上で周辺地域のまちづくりへの契機とし面的なブランド力につなげていくような同心円状のエリアマネージメント戦略が求められる。
その訴求力として景観は最大の武器となる。
しかし過度な１棟大型化、複合化、高層化は、事業リスクの問題、権利変換への抵抗感
やランニングコスト増、社会変動への対応等、陳腐化につながる面がある。適正な規模と平面的なスケール分割により、管理運営のフレキシビリティを高め、個々の区画に応じた維持管理も可能と考えられるため、こうした路線転換も含め地域ブランド形成に結实させていく方策や制度が求められる。
(考え方・提案）
地域の記憶を継承し住み続けるための方策
権利者が存続し住み続けることで、地域の歴史・文化、地域の価値が引き継がれるような工夫が必要である。権利床は権利変換率や面積増のみに捉われず、権利変換を望むような環境心理的要因への考慮も重要である。そのためには従前の「なじみ環境」の一部を従後にも保存や再現するなど、設計与件に組み込むことも必要となる。そのことにより、転出補償が抑えられ、土地費が顕在化することなく、低容積に抑えることも可能となる。
また木造でも耐火性能があれば再開発で扱えるようにする、他の制度と併用することにより戸建も導入できるようにする等、共同化以外の選択肢も用意し、住み続けたい権利者のニーズに対応できるようにすることが望まれる。
地域市場価値に裏打ちされた景観の創出
地域独自の価値としては、素材のエージングという観点も挙げてられる。木竹土石、レンガ、左官、窯業、漆塗りなど自然素材とその加工品は、風雪にさらされることで「味」が出て、新品よりも美しく感じるという価値観をわれわれは共有している。また、よそでは真似できない個性ともなる。性能劣化を部分補修・交換するパッチワーク的テクスチャ

19

ーの多様化も作用して、減価償却とは裏腹に、樹木の成長のように年月が経つほどその建物や環境が替えがたい価値を増すという仕組みは織り込めないものだろうか。適用のハードルとなる不燃化に留意・工夫しつつ、地域で産出される自然素材と加工技術を効果的に用い、地域個性に結实させるデザインの作法を持ち、しかも地域循環経済にも寄与するような「地域活性化及び個性化デザイン戦略」も補助事業の新たな意義と考えられる。
また商業テナントも大きくブランドイメージを生む。外来有名ブランドチェーンの誘致もあるが、依存性が高くフラレたらそれまである。例えば地域の老舗店の第２店誘致や、品川区の戸越銀座のように複数の商店主で「戸越ブランド」の商品開発をするというような手もある。そうした積み重ねを低層部景観としても表出してゆく。
さらには資産価値を直接規定する不動産鑑定や補償基準、不動産市場のメカニズムなどの社会制度にも、こうした景観価値が期待収益につながるよう織り込まれていくことも望まれる。これも地域ごとに大事にしたい重み付けのある補償基準や、グローバルな市場価値にあわせるのでなく、地域固有の価値に合致する景観づくりこそが目指すべき地域のコンセンサスである。
将来像を見据えた管理運営とエリアマネージメント
商業・業務床の権利変換は、個々の権利変換により意欲や能力のある各人の床の経営に任せる場合もあれば、何らかの組織化を図り床を一括取得し、相続など個々の権利者の事情に左右されずに長期的にテナントマネージメントを可能とする場合もある。特に低層部の統一感ある店舗形成や賑わい景観を持続させる上で、さらに TMO など周辺まちづくりの推進母体も兹ねていく場合には後者の検討は重要である。地権者法人の設立、地域企業
や行政など地域を挙げての出資法人化、SPC への売却など、实情に応じた組織化のメニューが検討されるべきである。このように床の所有形態の選択が長期的な賑わい景観や資産価値形成に大きく左右するため、権利変換において権利者特性、地域の民度、市場性などから地区にふさわしい方策を打ち出してゆくことが求められる。
あるテナントが抜けてもすぐ埋められるために、候補を常にリストアップしておくソフ
トや、リニューアルしやすく、あるいは必要な部分は増改築や建て替え、コンバージョン
も可能であるように、変化に対応できる自由度のあるハードや権利配置とすることが必要である。例えば権利床店舗群などはモールなどでキーテナントと相乗効果を図りつつも、
外向きにも顔を連ね、有事に共倒れしない自立性を持たせ、なおかつ低層部の賑わいやリ
ズミカルな街並みを形成していくなどの権利変換、施設配置の知恵も大事である。
建物自体も、別用途は分棟化するなど配置を考慮してなるべく共用部分を減らし、管理責任を明確化して、建物が陳腐化しないように、管理運営がしやすい建築計画とする必要がある。
さらに管理運営組織は、再開発建物内だけでなく商工会などとの TMO の組織化や、まちづくり会社などへ発展させ、地域経営による利益を地域全体の景観の維持管理に還元するなど、地域を一体的に運営できるようなエリアマネージメントへの道筋を立てておくべ20

きである。その呼び水として、生活道路に面する辺りでは片側町とは考えずにお向かいの更新も誘発する両側町をイメージして、低層部の壁面線や道路幅員、街路樹などを想定しておくなどの仕掛けもありうる。
３）補助事業としての地域活性化の役割→役に立ち、賑わいを生む風景づくり(課 題)
まちなか再生における再開発の新たな意義
まちなか再生がなかなか進まず、俗に言うまちづくり３法（改正都市計画法、大店立地
法、中心市街地活性化法）の改正の動きが出ている。再開発事業の多くもその役割を担っている。その中で、国や自治体にとって補助事業の意義は主に公共施設整備と人口・事業所増による税収増であるが、これらは同時に高度利用を前提としており、よりハイリスクにもなる。低容積型での補助事業の意義は、「よりローリスクで直接地域の役に立つ」という視点も併せて検討されるべきである。前述の地域素材の活用以外にも、補助事業の地域還元性の観点では「地域の活力、福祉、交流などの活性化機能」も担っていくことで、新たな賑わいの風景も出現する。殊に疲弊した地方都市では権利者の生活や営業の再建はもとより、地域住民の生活サービスや、やる気のある商業者への機会提供など、地域の暮ら
しや経済へのカンフル剤となる開かれた部分の導入も考えられる。しかしこうした用途は
概して収益性で劣るため、公共床頼みとされてきた。この点において「１）権変メニューの多様化による適正規模と建物の分節・分棟化」で述べた権利変換ゾーニングにより、低層低コスト区画を設けたり、あるいは保全建物などのリニューアル活用などの工夫による「ローリスク・ローリターン」方式が可能となる。つまり、再開発に「権利者のみならず地域の人々にも訪れやすく、役に立つ機能を備え、既存資産も生かしながら幅広く地域活性化に寄与する風景を生み出す」理念を与えることである。こうした地域の人々のチャレンジングなマインドや、アクティビティを高めていく風景づくりも都市景観の大事な一側面と考えられる。また、再開発は最低でも 10 年後の完成でもあり、「今」ではなく次の時代を先取りした地域活性化の役割を地域社会とともに練っていくことが重要と思われる。
地域に求められる機能を織り込む検討体制の必要性
このように地域戦略に基づく「権利者と地域の再建のバランス」「地域にあるものの利用と、地域にないものの移入の組み合わせ」をハードとソフト、イニシャルとランニングでどう区画・構築するかが、権利変換計画の新たな目標の一部となってくる。そのためには当初段階から事業者、自治体、地域社会で用途構成、権利配置などを考えていく必要がある。
地域に認められるためには、再開発自体の内部経済、内的な価値だけに目を向けず、地域の利益となる視点が必要であり、そのためには地域がもともと有している文脈すなわち地域の価値をよく読み込み、地域へのタイムリーな施設計画案の情報開示や参加性を現況よりも高め、いわば「急がば回れ」策を取り、他力本願的な事業成立性のウェイトを下げ、21

地域での自力性を高めていくバランスが必要となる。
（考え方・提案）
地域の多様なアクティビティを高める施設の導入
今後の地域社会では、交通結節点に位置する再開発ビルに、大規模病院よりもアクセスしやすい複合クリニック・フロアや福祉施設、マッサージや整体、温浴施設、託児所、遅くまで開く図書館などの需要はより高まると考えられる。こうした地味だが親しみがあり、来訪が習慣化される施設を設けることで常連もでき、ビルに多様な世代が行き交い、交差するノーマライゼーションや賑わいの風景が生まれる。
また老朽既存公共施設の移転や、昨今急増しつつある子育て支援センターや NPO 支援センター、男女共同参画支援センターなど市民活動を支援する公共施設なども、行政施策的な判断により床の購入あるいは賃借の動機ともなる。また大規模センターではなくノー
ド的ミニスペースの公共床により、いきがいや交流など福祉機能のための情報スポットづ
くりと NPO への運営委託など、スパイスの効いた公民パートナーシップの場も考えられる。さらに公共床導入を動機として、行政が施設計画や運営方針に関する市民ワークショ
ップ開催などにも結びつけた再開発事例もある。
商業床では、チェーン店誘致ばかりで埋め尽くさず、地域住民のスモールビジネスを育成し、自立支援するために、あえて極小の小割対面区画を設け、超低家賃で一定期間開業
できる「１坪横丁」をつくるなどのチャレンジ機会の提供や、これにローコスト化や外来からの都市観光戦略などの高集実力のあわせワザで、収益性を低下させない知恵も当然必要となる。権利者が商工会などと共同して駐車場取得して運営にあたるなどの地域協同もありうる。また、これらのアクティビティやその気配が屋外からも感じ取れ、広場でのイベント開催のようなソフトの工夫も欠かせない。
インセンティブによる景観の誘導①補助制度の拡充
景観に配慮することで保留床の減尐や、低収益の地域貢献施設の導入、あるいは「２）資産価値保全のための柔軟性と訴求性」で述べた景観形成に資する地域素材の利用に対して、自助努力でカバーできない分について補助メニューの検討や、ギャップファンド方式などの市場性までのハードルを下げるための補助制度の導入などが望まれる。
②税制の拡充直接に景観に係るものへの固定資産税の軽減など税制優遇の拡充や、景観は地域環境に利するものであることから、再開発での税収増相当分を、当該地域へ還元するような補助金を制度化するなど、实質の減税となる手法の整備が望まれる。

22

４－２ プロセス・メイキング～景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス
景観まちづくりは、地域の個性や特色により様々であること、人によって価値観の異なる問題であること、事業地区だけでなく広い地域への影響があることなどから、従来の再開発事業のプロセスの中に、景観形成の観点での合意形成プロセス及び設計プロセスを組
み込んで行くことが必要である。
“地域住民や市民の共感を得られるプロセスを経ることが、地域に受け入れられる景観となる”という視点にたち、事業構想段階から維持管理段階まで、各事業段階を通じ、地域及び市民の合意形成を意識した取り組みが継続的に行われることが望まれる。
一方再開発事業は、法定手続きによって地権者の権利を保護しつつ事業が進められるた
め、各段階での合意形成に対し、設計変更等柔軟な対応が難しい面がある。これらの相反する仕組みを両立させるためのプロセス・メイキングが、再開発コーディネーターの役割として重要となってくる。ここでは、この両方の視点から景観形成に向けたプロセスについて提案を行う。
１）初動期の合意形成（課 題）
いつ誰が景観合意形成を担うのか
・既に景観条例などを持つ自治体での再開発事業では、既定の景観方針に沿った計画を比較的進め易いであろう。しかし既定のコードを持たず再開発を契機として地域の景観を論じ始める場合では、事業のスタートボタンが大幅に遅れることが想像される。
また、その総合調整役を再開発の事業体が引き受けることも過度の負担が増え、近隣とも当初から対立的になりがちになる。今後は、例えば地域の景観計画の策定などが先行し、それを前提として再開発促進区域が位置付けられるような手順も必要と思われる。いずれにせよ自治体ごとの景観行政の熟度などに応じて、景観の合意形成の主
体と責任の所在が問われることになる。
景観価値を織り込んだ事業構想からのスタート
・事業構築にあたっては、地権者及び保留床取得者の事業成立性（事業収支）が優先されること、また、都市計画手続きにおいて現状では景観については重要視されていな
いこと、さらに、事業者側の費用負担や人的負担の問題があること等から、これまで
再開発事業の景観形成に向けた積極的な取り組みがなされてきたとはいえない。
・また、景観形成のプロセスは、既に地域において景観の価値がどの程度共有されているか、
景観形成の目標像が明確になっているかなど、地域によって实情が異なるため、それぞれの地域の实情にあわせた景観形成プロセスの取り組みが必要となる。
・疲弊した中心市街地におけるテコ入れなどの場合においては、単に「周りに合わせる」
といった次元よりも、むしろ積極的に地域個性を生み出すための明快なテーマ性（景観価値）を創出し、周囲に波及していくようなモデル性が求められる。

23

（考え方・提案）
地権者に対し景観価値についてわかりやすく提示する・地権者に対し、事業目標の一つとして、権利変換比率や床面積ばかりでなく、景観形
成の取り組みによる事業効果（資産価値を高める、陳腐化しない持続可能なまちづくりなど）についても同時に理解を得て、再開発事業の景観形成の必要性についての意
識の醸成を図る。そのため、景観まちづくりによる効果を具体的な事例等を通じ、わ
かりやすく説明できるツールの開発など、基本的な取り組みについてのマニュアル化が必要である。
地域との景観合意形成のケースに応じた対応
・既に景観条例や地域の景観形成の目標像やルール化がなされ、景観形成のための協議の場が設けられている場合には、早い段階からこれら協議体との協議を進め、地域の景観形成方針と再開発事業との整合を図り、再開発事業により生み出される景観についてコンセンサスを得ることに努める必要がある。
・一方、地域において景観の価値が共有されていない場合は、前述のように事前の地域の景観計画策定を行政の再開発促進区域指定の責務とするなど、初動期の行政対応に
より、地域の大まかなお膳立てを済ませておくことが本来望まれる。そして、むしろ再開発事業がその景観方針实現のトリガー役となり、初期のボリュームスタディの段
階よりオープンなプロセスを通じて先導的モデル景観としての具体的なコンセンサスを得ていくべきである。そのため、ワークショップや報告会等を通じ、地域の景観形
成の目標像に照らした計画案のチェックをするとともに、周辺の地域住民自身も自らの街並みや資産活用に思いをはせ、トータルにはエリアマネージメントにつながるイーブンな関係性を構築するコーディネートが重要と思われる。
・また、当該地域の景観行政団体へ景観計画の策定の働きかけや、周辺住民等と共同して景観計画の素案を策定し、景観行政団体に提案することもあってよい。ただし、その際の助成メニューや中立機関の設置など行政側の真剣な対応も併行することが必須である。
景観形成への取り組みに対する支援制度の確立
・この段階で、地元または事業者が事業区域及びその周辺も含めた景観形成へ取り組む
にあたっては、費用負担、人的負担の面ともに、その支援を行う仕組みが不可欠である。地域の景観形成に向けて事業者と周辺住民等とで結成された協議会などに対し、行政からの人的ならびに費用負担に対する支援が望まれる。
・また、再開発事業の基本計画、推進計画等と別枠で景観に関する計画についても補助対象で位置付ける等、初動期において当然検討すべき事項として、制度的にも位置付
けられることが計画者サイドに意識を植え付けるためにも重要である。

24

２）都市計画の検討
この段階は、再開発事業の施設建築物のボリュームや高さ、空地や壁面位置などの骨格が固まり、地域の景観への影響が想定でき、また都市計画手続きにおいては、計画案
に対する市民からの意見を反映できる機会が設けられているなど、再開発事業の景観形
成にかかるコンセンサスを得ていく上で、重要な時期となっている。
（課 題）
都市計画における公共貢献への評価指標として「景観」を制度化する
・都市計画検討段階では容積率（ボリューム）及び空地や壁面位置、高さ等景観に関する骨格的な部分が決まる。しかしながら、都市計画審議会においては参考図としてのイメーズパースを添付する程度であり、景観問題はあまり重要視されていないのが实情である。
・また、再開発事業の都市計画に際し、空地による容積率ボーナスの考え方が根強く、景観形成の視点での地域貢献が評価される仕組みがない。またボーナスも容積率に限定され、市場性の低い場合には容積以外のメニューも必要となる。
・特に公共施設については、この段階で位置や規模等が決まるため、建物との一体的な設計についての検討が十分にできない。
・事業主体が明確でないこの段階での検討に対する資金負担を誰がするかが課題である。
（東京都心部等、再開発地区計画等の協議の過程でかなり検討される場合もある。容積
アップによるスケールメリットの中で、デベロッパーが費用負担できる背景がある）（考え方・提案）
都市計画では最低限の枠組みに留め、その後の設計裁量の幅を広げる
・都市計画段階では最低限の枠組みに留め、設計段階での裁量の幅を広げ、計画の自由度を高めるため制度の柔軟な運用が必要である。デベロッパーや地権者の意向による諸条件の変更にも対応し易くなる。
（既に国の通達においても、後日立ち往生しないよう都市計画での枠組みは、なるべく概略の大枠に留めるよう方針が出されている）
景観計画等の導入とセットのインセンティブ
・行政が作成する景観計画や周辺環境等と、再開発事業の都市計画の整合と評価の仕組みが必要である。一方で手続き等が増大するため、景観形成での地域貢献による評価
が容積アップ、補助金等のボーナスになるなど、インセンティブを与える制度を用意する必要がある。
・例えば、景観計画区域内の公共施設整備を伴う事業等、一定の要件を満たす事業については、都市計画の前提として、景観形成による地域貢献を指標化し、高度利用地区
や地区計画等の都市計画における容積ボーナスや形態制限の緩和（「東京のしゃれた街
並みづくり推進条例」
における総合設計の容積緩和、CASBEE を活用した容積緩和等）

25

等が考えられる。
・この場合、これらの指標による条件を満たした場合の上限を都市計画に記載する等にとどめ、詳細については、設計段階で決定が可能な余地を残しておくことも、設計余地、事業への対応の柔軟性を残しておくために必要である。
景観協議会等の第三者機関の活用
・再開発事業は地域の重要な場所の景観を決定付ける極めて公共性の高い事業として、
都市計画の段階で地域住民や商店街等の意見を聞くなど、地域のコンセンサスを得ていくことが求められるが、再開発の事業体を主体とすると、利害の対立も想定されるため、中立的な立場での助言等、行政や地域のまちづくり組織が果たす役割は大きい。
・例えば、行政と住民等が協働して取り組む場としての景観法による景観協議会等の活用等が考えられる。また第三者機関を透明、公平なルールで運営するためには、景観ガイドラインの作成等と支援・助成制度をセットにするなど、中立的な立場でのルールづくりと支援の仕組みが併せて求められる。
地区計画による再開発区域＋周辺地区への網掛け
・再開発事業区域に限定せず、周辺地区を含めたまちづくりの視点に切り替えるため、周辺を含めた地区計画や景観地区等の都市計画手法を積極的に活用する必要がある。
特に、高度利用地区を前提としてきた都市計画を地区計画主体にシフトし、事業区域
だけではない地域としての取り組みを明確にするとともに、それらの取り組みに対する助成支援が求められる。高度利用地区による容積アップが必要ではない地域では積極的に活用すべきと考えられる。
・例えば、周辺地区を含めた建築条例、形態意匠条例を伴う地区計画を定めることで、周辺の建て替えにおいて、優良建築物等整備事業でる支援を行うこと等による誘導が考えられる。
■景観法による制度と地区計画、高度利用地区の相違点
景観計画

地区計画
（建築条例なし）

用途
×
△
容積
×
△
高さ
△
△
壁面の位置制限△△
最低敷地規模△△形態意匠△（変更命令可能）△×：規定できない △：勧告による誘導 ○強制力あり

地区計画（建築条例あり）

景観地区

地区計画
（建築条例・形態
意匠条例あり）

高度利用地区

○（確認）
○（確認）
○（確認）
○（確認）
○（確認）
△

×
×
○（確認）
○（確認）
○（確認）
○（認定）

○（確認）
○（確認）
○（確認）
○（確認）
○（確認）
○（認定）

×
○（確認）
○（確認）
○（確認）
○（確認）*
×*高度利用地区では、最低敷地規模の規定はないが、建築面積の最低限度及び建蔽率の最高限度により、最低敷地規模が間接的規定される
参考：景観法と景観まちづくり 社団法人日本建築学会編

景観形成に向けたプレゼンテーションツールにより、検討の質を高める
・周辺を含めた広範囲の模型、スケッチ、CG 等のツールを活用し、関係権利者をはじめ広いエリアの地域住民を交えた検討・協議の場を設けるなど、再開発事業の景観形

26

成にかかる検討機会を都市計画の検討プロセスの中に組み込む。
・これらの検討の質を高めるための基準作成や、それらの費用を公共側で支援あるいは負担する仕組みの整備が考えられる。
・そのほか、再開発事業の景観形成による効果を具体的な事例等を通じて説明した、わ
かりやすいマニュアルづくりなどが挙げられる。
３）施設設計（課 題）
事業プロセスや設計手法を見直し、設計の影響力と自由度を高める必要性
・事業構築の段階では権利者利益確保が優先され、景観の骨格形成として重要な初期のボリュームスタディから入念な検討がされにくいため、あとあとでデザイン上の工夫の余地が尐ない。そうかと言って都市計画段階であまり固めすぎると、それ以降の事
業の弾力性を狭めかねない。
・利害関係者が多いこと、手続きが法定化されていること等により、一旦決めたものを変更することが困難である。
・一方、複合用途や権利者による区分所有等の再開発事業ならではの特殊性を考慮した
長期的な視野での設計（世代交代、陳腐化等に備えた機能更新、用途転換等）が必要である。
・また、行政で定める総合設計などの容積割増手法としての尺度は、基本的には空地面積（空地率）に依拠しており、環境の性能に寄与する空地の形状や質に関する尺度は重要視されていない。
（考え方・提案）
地域個性ある総合設計制度などで計画案を具現化する・前述のように空地率オンリーの評価基準である現状の設計手法に、景観や環境などの評価基準を設けることで、これらを重視するよう行政が誘導することが考えられる。
例えば、CASBEE 等の環境指標も活用した総合設計制度により、容積や壁面線、高さ等を設計段階（権利変換計画段階）で決められるような制度等（都市計画では地区計
画等により、大枠と意匠に関するガイドラインのみを示し、实際の具体協議は確認申
請及び景観行政団体の認証により容積を含めた審査を行う等）。これらにより、初期の都市計画に強く縛られず本格的な事業化の段階に、よりしっかりしたデザインの吟味が行われやすくなると思われる。
・特に、上記指標化に際しては大広場より小広場の連鎖、モールや横町といった、数値化されないよりきめ細かなオープンスペースの嗜好性や雰囲気といった地域性に配慮した視点を、場所の価値を高める公共貢献と評価する等、地域に応じた評価指標の設定等、柔軟な評価方法が望まれる。
・同様に、CASBEE 等の景観指標も活用した補助制度（景観向上に資する工事費につい27

て、共同施設整備費や緊促で補助対象にする等）などのインセンティブもより一層の景観向上の誘導に資する。
設計者との協働による「権利変換のデザイン」
・権利変換という行為は同時に景観デザインの造形原理ともなる。バリュー・マネージメントの項においても述べられているように、権利変換という再開発事業の持つ固有性と施設計画、管理運営計画をどのように関係付けていくかが景観形成の上でも極めて重要である。権利変換と呼応した個別化や分棟化、あるいは地権者法人による一体的な共同床の取得など、多様な権利変換メニューの組み合わせと空間的配置が即座に施設計画、景観計画の骨格となる。そのため、ボリュームスタディの段階からコーディネーターは事業の特質（地権者及び事業協力者の特性、地域性他）を見極め、施設
計画、管理運営計画との関係を含めた権利変換の考え方の方向性を、一貫して設計者とのキャッチボールの中で検討していくことが重要である。
（詳細はデザイン・エンパ
ワーメントの項参照）
・また、広場や道路等の公共施設の位置・形状は行政で先行決定してしまうことが多い
が、その公共用地確保が建物敷地の集約共同化と高度利用の動機でもあり、非常に重要な再開発の設計与件である。従って再開発区域設定の段階で、創出すべき公共用地
規模・形状と高度利用の度合いのバランスを図る必要がある。また实態的交通需要、ボリュームスタディによる建物計画と連動した調整余地を残しておく事前合意が、その後の権利変換や設計の自由度を左右する。
４）事業段階の地域での最終的合意形成とエリアマネージメント（課 題）
より具体的な施設形態の周知と利害調整のための分担・連携
・事業構想段階において計画された景観形成の目標像に基づいて、再開発事業が具体化されていく段階であり、地域とのコンセンサスが得られていない場合、近隣紛争等も表面化する場合がある。この時期においては、地域との最終的なコンセンサス形成のための PR 活動、またオープンスペース等、地域に開放される施設の詳細な協議等、中立性ある利害調整や地域と連携した将来的な取り組みの準備が重要である。
（考え方・提案）
再開発事業の景観形成をＰＲするための様々な仕掛けづくり
・再開発事業の景観形成の考え方や、周辺地域の景観形成目標の实現に向けた取り組みなどを知ってもらうための PR 活動を实施する。
・PR パンフレットや再開発事業の景観コンセプトブックの作成、配布。
・定期的に景観協議会等と協議の場をもち、事業構想段階において策定した景観形成の目標像の实現に向けた取り組みについて適宜、経過報告することが望まれる。また、28

それらの取り組みについて広報活動を行っていく。
景観協議会等を活用した市民参加による合意形成プロセス
・再開発ビルの外装や色彩計画あるいはオープンスペースの詳細等、事業のフレームには影響を与えないものの、地域に与える影響が大きい部分についてはワークショップ
やモックアップの作成を行う投票など、市民参加あるいは景観協議会等の場を活用し、透明性を確保した決定プロセスをとる。
景観審議会等への利害調整機能の付与・事業者が景観形成に取り組むにあたり、周辺住民等との景観に係る利害調整が生じる
ことも考えられることから、景観協議会あるいは有識者等による景観審議会など行政に位置付けがある場合には、これらへの利害調整機能の付与が望まれる。
エリアマネージメントのための準備
・再開発ビルの管理運営計画の検討時点においては、周辺住民や企業等、NPO 等と連携し、景観まちづくりを实現するためのエリアマネージメント計画の検討を行う。
・これら取り組みにあたっては、管理運営計画による検討とあわせて行うものとし、調査設計計画費の補助対象とする。
５）管理・運営段階（課 題）
再開発ビルを拠点とし地域と一体となった長期的な取り組み
・再開発ビルでは、従前地権者店舗を含め、様々な用途の複合となる場合が多いため、長期的な視野のマネージメントが不可欠である。再開発ビルの良好な管理運営は当然のこと、周辺地域と一体となった景観や環境の維持にあたる段階であり、再開発ビルと周辺地域が連携したエリアマネージメント（全体企画・管理、清掃、駐輪対策、街並み形成など）を实現し、地域価値（地域ブランド）の上昇を目指していくことが求められる。
（考え方・提案）
エリアマネージメントによる良好な景観形成、街並みの維持・創出
・再開発ビルの管理運営主体と周辺住民や企業、NPO などが連携し、エリアマネージ
メントのための組織づくりを行い、良好な景観形成や街並みの維持にあたっていくとともに、地域でのイベント等のアクティビティを高めることで、賑わい景観等の創出
を図る。

29

景観整備機構、景観重要公共施設としての指定・エリアマネージメントを行う組織は、景観整備機構としての指定を受け、公的な位置付けを得た地域の景観形成の担い手となることが考えられる。
・また、再開発事業と周辺地域が一体となった良好な景観形成を進めるため、事業地区
及び地区周辺の道路、公園等の公共施設管理者と協議を進め、景観重要公共施設としての指定を受けることにより、景観整備機構が再開発ビル及び周辺地域と一体となった、实効性のある維持管理を行っていくことが可能となる。
・さらに地域の实情や民度により、地権者や地域企業などの出資による設立法人を母体として TMO になったり、デベロッパーとして直接周辺のまちづくり事業にも乗り出すケースなど、地域へのテコ入れ度合いに応じた組織づくり戦略も早い段階から視野に入れておくべきである。
良好な景観を維持するための資金調達方法
・例えば放置自転車の撤去等、良好な景観を維持・向上のための活動経費を調達する仕組みづくりの検討が必要である。
（オープンカフェを占有させることによる使用料や、駐輪対策における費用徴収を景観維持のための活動経費に充てる等の仕組みづくりなど）

30

４－３ デザイン・エンパワーメント～建物・空間の質を高める（一部、国土交通省都市・地域整備局

景観形成ガイドライン「都市整備に関する事業」 からの引用を含む）

景観は一敷地で形成できるものではない、都市の中での当該地区の役割を認識し、都市の歴史と現在及び未来を想定して、その地域の街並みの固有性を見出す必要がある。そのため、当該地区を含めた景観計画等に基づいた全体調整が必要であるが、コーディネータ
ーはそれらの存在がない場合においても地域ブランド力の創出などを目途とし、景観デザ
インの重要性を認識し、景観形成に取り組むべきである。
また、権利変換という再開発事業の持つ固有性と施設計画、管理運営計画の関係をどのように整理していくかが景観形成の上でも極めて重要である。コーディネーターは初動期
より事業の特質（地権者及び事業協力者の特性、地域性他）を見極め、権利変換計画と施設計画、管理運営計画との関係を整理した上での景観形成の方向性を明示し、施設計画の前提条件として示す必要がある。これらのことからも、景観価値を生み出すための高度な総合力が必要であるとともに、初動期から優れたデザイナーとのパートナーシップが欠かせない。
また、景観形成には遠景（大景）を構成する要素として群造形、建物の単体が人々に与える印象や周辺環境に与える影響を考慮した中景としての形態、またファサードのデザインや広場や植栽等の外構のデザイン等身近な部分での形態のように、一口に景観といっても様々なビューポイントからの景観が存在する。そのため景観の検討にあたっては、事業の段階に応じ、それぞれの次元での見え方を検討する必要がある。
１）都市計画、都市戦略及び景観構造との整合（課 題）
事業区域外を含めた広範囲での景観に対する認識・制度の顕在化
・事業区域とその外側での形態・規模のギャップが大きいことが多く、整合性を図る視点や制度、手続きに欠けている。
・都市の重要な位置を占めるにふさわしい景観デザインのあり方について、都市計画、
都市戦略上の観点からの検討が不十分である。
（方向性・考え方）
上位計画との連携
・初動期において都市計画上の位置付け、都市戦略としての景観のあり方について、行政、地域と連携して協議・検討するステージを設ける。周辺を含めたあるべき都市像を描き、地域のマスタープランを作成、地区計画や景観計画、景観地区などで方向性を担保する等、地域との調和に配慮する。
地形、自然環境を考慮
・地域固有の地形や、河川、植生あるいは既存道路なども含め景観の骨格的要素として

31

活用する。特に区域設定においては、地形や既存道路線形になるべく沿った不整形も認めることで、コストや時間の節約にもなり、周辺とのなじみも生みやすくなる。また、原風景として地域の人々に親しまれてきた風景の再現（小川や植生など）なども、地域の成り立ちを踏まえて導入することで、記憶の連続性を通して高齢権利者などが住み続ける動機付けも図る。
景観上重要な建築物等への眺望への配慮等、地域の景観資源との連携を考慮
・周辺の歴史的建造物等に対して、建築物の配置や高さ、素材、形状、色彩を調和させるなど歴史的景観資源との良好な関係を意識し、地域としての景観形成に努める。
都市軸と呼応した眺望景観
・用途によっては高層棟の审内からの眺望は大きな商品価値であり、シンボリックなス
カイラインの突出は地域にとってもアクセントとなり名所化することもある。そのため日照方位以外にも地域のシンボルとなる遠景（山、川、海、道路、サンセットや夜景、花火大会など）の「絵になる都市眺望軸」と対応した建物の向きや高さのセッテ
ィングも重要である。これを外部への環境影響や見え方とのバランスから決定していく。
２）景観の骨格的要素を決める構想段階で配慮すべき事項（課 題）
景観インフラとしての敷地・建物・公共施設等の総合的な組み立て
・多様性ある権利変換に基づく優れた景観形成のためには、まず適切な敷地割り（事業区域の設定）が根幹である。
・再開発事業における土地・建物の立体的造形原理は、権利変換の中に内蔵される必要がある。
・建物等の規模・形状は内部要請と外部要請の調和の中で定められる必要がある。
・まちなか再生のフラッグシップとして、あらゆる施設・環境を総合的に結びつけて魅力ある場所性を生みだす努力が求められる。
（考え方・提案）
公共用地と高度利用のバランスのとれた区域設定
・権利変換メニューを多様化するには、事情が許す限り区域面積を従来より大きくし、平面的に土地区画せざるを得ない（ただし区画整理との併用など事業手法により考え方は異なる）。しかし、より広くてスクエアな区域を取ろうとして未同意地権者による事業停滞を招いている实態もあり、できる範囲で不整形な区域設定とする事がベターな場合もある。権利者意向や事業手法、敷地の方位、ボリューム配置を見立てながら区域設定を見極めていくことがのちの計画の自由度を決定付ける重要な与件である。

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・広場や道路等の公共施設の位置・形状は行政で先行決定してしまうことが多いが、その公共用地確保が建物敷地の集約共同化と高度利用の動機でもあり、非常に重要な再開発の設計与件である。従って再開発区域設定の段階で、創出すべき公共用地規模・
形状と高度利用の度合いのバランスを図る必要がある。また、ステレオタイプである「駅前ロータリー」についても实態的交通需要などから存在意義を再検討したり、ボリュームスタディ段階の建物計画と連動した調整余地を残しておく事前合意が、その後の権利変換や設計の自由度を左右する。この点からも、公共用地と再開発敷地の地割りに関して初動期から行政との弾力的な協議調整が求められ、行政側もこうした計
画変更をも伴う協議ステージの用意が必要である。
権変区画のボリューム配置と利害調整
・高さや量感に関係するシルエットやスカイラインの分野が、近隣調整の最重要ポイントである。主に保留床を抱える共同化高層棟などを焦点とし、街区全体の群造形のア
ウトラインが対象となる。高層棟については美観よりも環境影響（日照、眺望、風害、
電波障害など）が主力争点となるため、環境アセス対象となる場合もある。その中でも例えば商業地域の「適法日影」であっても、ローカルルールの高さ制限などによる合意形成等の調整にも留意すべきである。事業面ではその近隣対策コストや管理規模の適性、権利者意向（管理費水準など）などとのバランスからも高層化度合いを検証する。
・施設計画、権利変換の構想時点で、これらの総合判断から保留床、権利床による共同化棟の規模上限を見極める。場合によっては保留床低減などの事業計画修正も連動させる。具体的には棟数、高さ、離隔、位置、建物の太さ、向き、外観などの設計条件を設定する。
・また、権利変換の多様化に応じた街区内の施設群の配置バランスやリズム感、長大街区の分節道路なども十分に検討し、権利変換ごとの区画割りを行う。
建築群としての造形のあり方
・街路や広場から見た景観をつくり出す壁面位置とスカイラインについては、周辺地域を含めた景観形成の方針を前提として検討する。建築群としての集合の美しさ、周囲とのスカイラインの関係性などは、広域の模型等を活用して検証する。
既存建物の存廃の検討
・既に述べている通り、区域内の既存建物の保存やリニューアルも再開発の権利変換メ
ニューに積極的に加えていくべきである。どこを残すかにより建て替え敷地も左右されるため、事業初動期からその判断が求められる。もちろんそれが正当に可能となるような制度改正も前提となる。そして、その検討評価手法の確立も求められる。権利者意向、景観的価値、転用価値、寿命・耐久性、耐火要件上の扱い、改修・維持コス

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ト、曳き家の可能性、価格評価基準、権利変換形態などの評価軸による存廃の分別が必要となるであろう。加えて保存建物と新築建物との整合の取れた空間コーディネー
ト力も求められる。また解体家屋の古材などの現地活用や、古材バンク等への流通チ
ャンネルなども組み込めるような解体工程の検討なども見落とせない。
道路、通路等による適切な区画の分節
・権利変換の区画の多様化に応じて、再開発区域が長大街区とならぬよう、ヒューマン
スケールの区画に分節する道路や歩行者通路などが必要となる。また、あえて公道を通さず公開空地をいかし敷地内通路などにすることで、自由で豊かな歩行環境のデザインも可能になる。駅への方向性や歩く楽しさなどを考慮して適切な位置に通り抜け路地を設け、これに沿ってポケットパークを分散配置するなど、外周道路とは異なったきめ細かい作り込みが求められる。
公共施設と建物の一体的なデザイン
・歩道部分と敷地内の公開空地を同一デザインとすることは既に一般化してきたが、道路や駅、鉄道等の立体的な公共施設との一体的な設計は、公共性の高い再開発事業でこそ積極的に取り組まれるべきテーマである。特に線路の高架化や地下化、連続立体化などを契機に再開発構想や歩行者デッキなどが連動することも多い。また郊外分散の車社会から、まちなか再生への転換機軸となる駅との一体的な設計は、シンボル空間の形成という視点でも建築物とのデザインの関係について関係機関による慎重な検討が必要である。ただし、やみくもに駅と一体化することで駅ビルとなり、地域への面的な展開に逆向する場合もあり、むしろ鉄道による地域分断の解消や鉄道敷地の活用による交通広場の両側一体化など、地域構造の見地からの判断も重要である。
まちの玄関口としての仕掛けづくり
・交通広場やデッキなどの交通インフラもパブリックスペースとして、交通処理機能以外の多様な意味を持たせるべきである。
・交通広場はロータリー部分と歩道部分に二分されるが、歩道部分を極力スクエアに確保するなどの工夫で、イベントやオープンカフェなどの時限利用の可能性も出てくる。
・デッキについては、敷地内と道路上空で管理区分されることも多く、行政協議が主体となる。駅舎からの出口部分や幹線道上空部分などでは、都市の玄関口や遠望地点としてのビュースペースや人のたまりを設けるなどのアクセントも考えられる。
・またデッキの下部空間は薄暗くなりがちで、太い柱脚など地上の歩行障害にもつながりやすい。そのため、例えばデッキを南面させ地上に日照を取り込んだり、柱を細く多くして照明、植栽などを一体化し、影格子のリズム感あるコリドールとして景観化させるなど、土木構造物へのきめ細かい空間的コーディネートにより、地上もデッキも歩きたくなる工夫が必要である。これら一連の实現のためには、都市デザインの観34

点から市民の賛同も得ながら、主に行政とも連携して法令、関係機関などをクリアしていく努力が求められる。
３）街並みと賑わいを創出する沿道景観の形成（課 題）
空地を確保するあまり、地域との連続性、賑わいが消失する場合がある
・空地及び高層の壁の配置により周辺に対する不連続性、賑わい感、ヒューマンスケー
ルの消失等調和に欠いた計画となる場合が見受けられる。
街区外周へ表出するデザイン戦略の有無
・再開発は街区単位の思想であるが、实際の生活環境として最も密接なのは、道をはさんだ沿道景観である。このありようによってまちのイメージ、界隈性や地域ブランド力形成も大きく左右される。また低層部の張り出しにより、高層棟の圧迫感解消にも寄与する。さらに、周辺対面地区との一体性や開発連鎖の誘導力などエリアマネージ
メントにもつながる点で重要である。
（方向性・考え方）
道路沿いや広場からの景観
・地域における事業地区の役割を認識し、道路や歩行者空間の方向からの建築物の見え方に配慮する。特に主要な街路のビスタを形成する建築物や街区のコーナー部などは、
視線の焦点をつくり都市空間に秩序を与えるアイストップやランドマークとなるデザ
インなど、景観へのアクセントとなることで、地域における当該地区の印象を高める。
ヒューマンなスケール
・歩行者の視点に対しては、面的なボリューム感に配慮してファサードを分節化するな
ど、街並みや周辺の自然環境との調和に配慮して、施設建築物各部の形やファサードを計画する。
両側町、片側町の判断と設計条件
・沿道景観は本来道路の両側の建物や歩道環境で形成されるが（両側町）、再開発は街区単位のため片側のみの整備となる（片側町）。街区各辺の性格に応じて片側町か両側町にするのかを明確にし、各辺への施設配置や壁面線を検討する。地区計画等でこれらの基本方針を定めていく。
【両側町】
商店街や生活道路に面する辺などとし、次項の小割店舗群や戸建て区画などを設ける。デッキや駐車場出入り口などの分断要素は避け、壁面線も下げ過ぎず、また適度な狭さの道路幅員・形状や、両側の並木を揃えるなどの工夫が必要。さらに以降

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で述べるエリアマネージメントとして対面地区に対する建て替え誘導プログラムやインセンティブなども行政との連携により構築し、周辺住民と一体となって両側町形成を図っていく。
【片側町】
拡幅都計道や幹線道路の辺などとし、大型店舗配置、十分な歩道幅員や大ぶりの街
路樹、デッキ、駐輪用空地など、広々としたスケール感に対応する演出を図る。
内向き、外向きの権変区画の設定
・権利床店舗等は概して小規模だが区分所有志向も高い。またキーテナント撤退リスクも加味すると、内向き区画に加えて、権利床などを主として小割り間口の外向き（あるいは内外両向き）連続区画を設け､共用通路の尐ない自立性ある路面店群とし、歩行環境のリズム感ある賑わい演出にも活用する工夫などが求められる。また単なる従前業態の再入居ではなく、ブランド形成に向けた店舗マネージメント計画に基づき、誘致テナントも含めた統一的業態転換や廃業誘導を図るなど、「業態条件付き権利変換」
によるイメージ形成などの経営コンサルティングも踏まえた新手法も考えられる。また長期的な床の管理運営の観点から、区画ごとの分有か地権者法人などによる一体的な共有とするかの方針も吟味されるべきである。
・公共公益など市民サービス施設は、地上階でなくても直接外部階段を設けたり、大きな開口部や活動予約サインなどにより、アクセスしやすさやアクティビティの視覚化に努める。
・戸建て区画や保全建物区画など、あらたに登場する区画も、沿道の性格付けに応じた
顔の向け方が問われる。
・低層部の内外観では、素材選択においても不燃性地域素材などを積極活用することなども求められる。
エリアマネージメントによる誘導・地域全体としての景観ガイドラインや地区計画を策定するなど、エリアとしての景観
コントロールが重要である。
・エリアマネージメントの観点からも、両側町形成へ向けた沿道景観整備により、逆に対面地区のまちづくり誘導の仕掛けとしていくデザイン戦略が求められる。
・再開発事業に連動して、例えば対面地区の斜線緩和も図る（青木仁氏の提唱による）など、周辺地区へのインセンティブも制度化されれば、近隣の心理的公平感や協調的な開発動機にも効果的と思われる。

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４）建築性能の企画システム（課 題）
時空間の観点からのデザイン戦略の必要性
今後の持続性ある景観価値を生み出すための建物とは、長期的に地域景観の一部をなし、また街区内では権変区画による分棟化や建物保存再生などのバリエーションも想定されてくる。従って面的に展開する多様な建物の寿命設定や更新サイクルとグレード設定や意匠戦略など、区画ごとの経時的な建物性能の分類も見出していく必要がある。こうした多様性が基本構想や基本設計段階から必要になり、一棟複合型の建築設計とは異なった、戦略的なシステム発想が必要になる。地域文脈の中で区画や建物ごとの空間・時間的な建築群企画の青図を描き、その上で個々の建築設計にあたっていくシステムが求められる。
こうした新たなシステム構築上のポイントを整理しておく必要がある。
・地域文脈からのデザインテーマ
・街区総体としての統一イメージ
・街区内の区画または建物単位での個別性能設定（方向性・考え方）
地域文脈からのデザインテーマ○低層部のつくりこみ
・歩行者の視線レベルにある施設建築物の低層部は、施設建築物の不動産価値を左右するだけでなく、通りの雰囲気やまちの賑わいを演出する上で重要な要素となる。
従って、低層部の用途や空間構成、ファサードの表情、通りからの壁面の後退など
低層部の計画には周辺との連続性も考慮した十分な検討が必要である。
○地域のオリジナリティの表現
・地場の素材、文化・歴史的なコードを生かした表現など、地域固有のデザインを取り入れることで、地域固有の景観価値を引き出すことも考えられる。
・また、再開発事業は防災見地から耐火建築物であることを補助要件としてきたが、地域固有の景観表現において、木造建物は重要な要素になると考えられる。十分な空地があり、防災的な視点から延焼の恐れがない場合や耐火建築物と同等の不燃性能を有する場合など、木造による再開発についても可能性を検討すべきである。
中間領域の取り扱い
・景観を考える上では、私的空間と公共空間の中間領域の取り扱いがより重要である。
特にファサードのデザインは、公共財産という認識でコーディネーターが臨む必要がある。ショーウインドウや窓など調和のとれたデザインや外壁の色彩と素材のコント
ロール、広告、看板、日除け、設備機械审等の付属物のデザイン等、中間領域に存在する要素について、景観形成の視点からコーディネーターが設計に積極的にアドバイ

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スすべき部分である。
◇植栽、オープンスペース、バルコニー、屋外階段、屋上等の設備等◇駐車場、敷地境界、色彩・材料、照明、広告物・サイン
・地域の特性を考慮した、空間上の演出として、街区のコーナー部のデザイン、ポケッ
トスペース等のデザイン等、
都市空間としてのポイントとなる空間配置も重要である。
複合用途の処理、機能更新、用途転換への対応
・長期にわたって陳腐化しない、価値が共有され得るデザイン及び機能更新や用途転換がしやすい設計等、再開発事業固有の問題点を解決する視点で工夫が必要である。
・具体的には、複合用途の場合はできるだけ機能・構造ともに分離独立させ、各用途単独でのリニューアルや用途転換が容易となるよう設計上の配慮を行う。
・街区の区画単位または建物群の性能分類を行う。長期的な耐久力や景観価値をもつグ
レードとスケルトン・インフィルなどによりリニューアルに対応できる建物、低廉で短中期寿命と割り切り、時代変化に応じてコンバージョンや建て替えも想定する建物、大切に保存・修復して再利用していく既存建物などである。こうした基本性能に基づ
き、コスト設定やデザインの注力ポイントなどを整理する。また、保存・修復建物などは、それに精通した設計者・施工者を選定するなどの建物分野別の分離発注なども視野に入ってくる。

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５．先進事例にみる検証（効果と課題）
再開発空間における景観の形成と誘導について、事例によりその方法と成果、課題について検証する。
１）景観会議による調整方式での誘導例（富山駅前地区）（紹介については、出典：都市環境デザイン/学芸出版「３.都市再開発における環境デザインの役割と可能性」北条蓮英より抜粋）

公民協調による景観会議により駅周辺の再開発事業や民間の建築行為についてデザイン
誘導を实施している例である。
■背景・経緯富山市では、将来の新幹線を見込んだ駅舎と駅前広場の基本計画、駅南地区の再開発計
画が作成され、駅前と中心部との一体的な都心部整備構想が位置付けられ（図１）、昭和
61 年国鉄官舎跡地での８階建ビル（マリエビル）、隣接地では 11 階建のビル（エスタビル）が建設された。当時、駅前広場の整備や駅前における再開発事業が２地区で計画中で、「これで駅前の一体的な環境整備ができるのか」という知事の問い掛
けが契機となって景観会議が昭和 63 年 7 月スタート
した。
■景観会議の役割「富山駅前景観会議」（座長山口輝男氏）を機軸に
景観形成に必要な事項について専門家会議、行政、事業者がお互いに意見を出し合い、協議、調整、提言等を行う。この会議の下には、関係団体の代表で構成し合意形成の場としての協議会と、实務者による幹事会及び指導機関として専門家会議（委員長蓑
原敬氏）を設置（図２）し、その下に個別再開発事
業、公共施設管理者、各単独ビル事業者が加わると

図２

写真 １ 富山市都心地区の整備計画と事業状況（富山市都市開発部
再開発室『富山市の市街地再開発事業』1994 年 6 月及びヒアリングにより作成）

いう組織体系になっている。

富山駅前景観会議の組織体系

景観会議の調整により一新した駅前地区の景観39

■景観誘導の方針「都市の中央駅前は、その都市の顔となるだけでなく、多数の人が往来し、都市の賑わい、楽しさ、そして美しさを享受するに最もふさわしい場所でなくてはならない」との視点に立ち、富山駅前について「新し図３ 富山ステーションフロント・コンセプト（富山ステーションフロント景いシンボルゾーンにふさわしい景観

観整備指針（専門家会議の提言）1989.3 より）と機能の創出を図る」という「富山ステーションフロント」がコンセプトとして設定された（図３）。
■景観デザインの原則
・広場のヒューマニティ（回遊できる仕掛けと快適に滞留できる空間を確保）
・景観の統一性（形態、色彩、素材、壁面線、足元のデザイン、広場への開放性などの可能な限りの統一性確保）
・シンボルの創出（駅前広場の正面性と南北都市軸の強調）■景観調整した建築物
景観会議では、再開発事業、公共施設整備、民間単独ビルを含め駅前で实施される各事
業のデザイン、色彩・サインについて誘導を図っている。再開発事業と民間ビルの建築については「建築デザインの原則と方向性」に基づき個別に調整がなされた。
・駅正面に位置する街区は、駅前道路をはさんでゲート性を強調
・外壁素材と色調の統一
・ビルのサイン、テナントのサインは極力尐なくする・デザイン的に統一し品格のある駅前広場を目指す
・駅前広場に面してできる限り開放性の確保
・屋上及び広場に面さない裏面の立面についても形態、素材に配慮
・建築物に付属する外部階段、パーキングタワーなどは、建築物と一体化
・ビルの照明など、夜間の景観にも充分に配慮

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景観デザインの調整対象建築物とデザイン調整の概要（富山市都市開発部再開発室ヒアリング等により作成）

■公共の役割
景観会議の設立に関しては、県として富山県知事が重要な役割を果たしており、特異なケースである。景観誘導にともなう事業費用に対しての助成は特別にはないが、関連する
公共施設（駐車場、自転車駐輪場の整備、シンボルロード整備事業、電柱の地中化）の整
備は積極的に实施されている。
■考 察
プロセス・メイキングの視点
富山市の景観会議では、景観の方向性を示すコンセプトはあるものの、これは行政計画として決定されたものではなく、各事業主体、民間ビルオーナーとの協議を通じて協力を得て实施していった点に特徴がある。資金計画からくる工事費の限度等の制約の中で、必要な事業費の増加も駅前全体の景観整備という大きな視点から理解と協力を得ることが重要であり、景観会議には街区代表者や主要地権者からなる協議会や第三者の立場で助言・調整を行う専門家会議の存在など、会議体の構成が重要であったと考えられる。
しかしながら、会議体が解散している現在では強制力がないため、大規模な広告看板等が目立ち、当初のコント
ロールの効果が十分に発揮されていな
交差点改良により創出された駅前広場の噴水

い。建物の管理者、経済環境等の変化を想定し、建築協定や地区計画等である程度長期的にコントロールすることも重要である。
デザイン・エンパワーメントの視点
駅前に面し噴水広場等をとることで、賑わい・潤いを演出する効果が見られる一方、冬場は閑散としてしまうという逆効果も見られた。年間を通しての賑わいづくり等、ハードだけではなくイベント等のソフト事業と継続的な取り組みが重要である。
また、隣接する建物のデザインを協調することで、再開発事業による大規模建築物と小規模敷地の建物がうまく調和している。
また、これら広場含め公共施設のデザインがヒュ
ーマンスケールで建物規模と調和しており、駅前地
域としてのグランドデザインを十分に検討された結果と考えられ、当然のことながら、景観形成のためには事業地区単独でなく、エリアとしての検討・協議が重要である。

現在の再開発ビルと北陸銀行ビル。前面に看板が目立つ

41２）特別史跡地内での市民を含むデザイン検討委員会による検討例（姫路市お城本町地区）■背景・経緯お城本町地区は、世界文化遺産・国宝姫路城の特別史跡地内に位置している。第二次世界大戦前は練兵場であったが、戦後、姫路城周辺で焼け出された商店や戦後引き揚げ者のため、市が国から借地し、間口３ｍ奥行４ｍの店舗を長屋形式で建設されたことが当地区のはじまりである。当時は大いに繁盛したが、ＪＲ姫路駅周辺が復興するにつれ衰退が著しくなった。
地区は長屋建てであり、狭い私道に老朽化した木造の店舗、住宅（約 240 棟）が連なっているため、火災の危険性が高く都市防災上大きな問題であった。さらに姫路城跡内にあって戦後のバラックが残り、お城の景観を損ねてい地区の概要

る姿は、戦後処理の一つとしても大きな課題であっ地 区 名：お城本町地区第一種市街地再開発事
業（組合施行）た。
当該事業は、市の都市景観形成の目標である「姫路城をシンボルとした都市空間の創造」との合致が求められたことから、“姫路城と調和した再開発ビル

施行面積：約 1ha
権利者数：土地所有者 1 名（姫路市）
借地権者

209 名

借家権者

41 名

の景観形成”が事業の大きなテーマとなっていた。
■景観形成に係る計画条件等
特別史跡地内の規制等
昭和 44 年に特別史跡地内の整備管理方針が文化庁、旧大蔵省、兵庫県、姫路市により策定され、特別史跡地内のうち公園化する区域と姫路城と調和を図りながら整備する区域とに分けられた。お城本町
地区は、地区内及び周辺の居住者等の集約を図るた
め、高さ３～４ｍ程度の建築物を建築することが位置付けられた。
特別史跡地内の行為の規制は、文化財保護法に基づく現状変更許可制度があるが、文化庁が個別事案ごとに判断することとなっており、埋蔵文化財調査による遺構確認を経た後、保護審議会により「現状変更許可」を得なければ、
建築確認を受けることができない。
姫路市都市景観条例
昭和 62 年に姫路市では都市景観条例が制定され、姫路城周辺景観形成計画の基本方針として、特別史跡地内では、“歴史的文化的環境の保全”、“自然環境の保全創出”、“城と調和した景観の創出”が位置付けられている。
■景観形成にかかる合意形成の取り組み
文化庁との協議に向け、姫路城と再開発ビルの調和を第一義としたデザインコンセプト
がとりまとめられた。また、姫路城跡内に立地していること、公益施設が導入されること

42

など、当事業に対する市民の関心が高いことから、デザイン検討委員会を組織するなど、景観にかかる合意形成への取り組みが行われた。
デザインコンセプトの提示「世界文化遺産姫路城と平成の“市民の城”との調和の創出」をデザインコンセプトとして掲げ、姫路城の歴史的象徴性を生かした意匠デザインとした。
・白鷺城をイメージする白を基調とする外壁色
・天守閣の石垣をモチーフとした扇の勾配をもつアトリウム・姫路城の漆喰軒先庇をイメージした化粧ルー
バーなど
文化庁との協議
基本設計をもとに文化庁と現状変更許可申請の事前協議を行ったが、姫路城が世界文化遺産に指定されたことなどから、“最上階をカットせよ”などの非常に厳しい指摘を受けることとなった。すでに権利変換の認可を得ていることから受け入れられないため、別図のような景観改
善策をしてとりまとめ、ようやく現状変更許可を受けるに至った。この事前協議の結果が、再開発ビルに景観的な特徴を与えることとなった。
デザイン検討委員会
再開発ビルが“市民の城”として評価を得る
ために、市民代表、市議会議員、保留床取得者、組合役員からなるデザイン検討委員会を設置し、デザインコンセプトについて市民各界・各層の方々の理解と支持を得られるよう取り組んだ。
「デザイン検討委員会」では、文化庁から現状変更許可を得た内容をもとに検討を進め、外装意匠計画と外装材の選定、アトリウム空間の意匠計画と内装材の選定などについて答申を受けた。また、これらの取り組み経過について地元紙に公表するなど周知活動を行った。
■考 察
プロセス・メイキングの視点
お城本町地区では、地区景観の目指すべき方向性として“歴史的保存景観との調和”が明確にあったこと、また、“景観形成の上位計画”があったこと、さらに地域の景観価値が市民の間で共有されていたことなど、景観形成にかかる合意形成活動を行っていく上では43

比較的進めやすい条件にあったと思われる。
一方、再開発ビルと周辺地域との一体的な景観形成の視点からは課題を残している。
再開発ビル周辺の関連整備については、隣接する大手前公園園路を組合負担により再開発ビルの前庭として整備され、県道の電線類の地中化も図られるなど、公共側との連携により再開発
ビルと公共施設との一体的な景観形成が可能となった。
しかしながら、隣接するアーケード
整備については、商店街との間で折り合いがつかず、老朽化したアーケード
がそのまま残っている。事業者側に負担を求められたわけであるが、再開発
ビルと地域との景観形成について、アーケード整備のみならず、街並みの形
成や日頃の清掃、駐輪対策、さらには共同でのイベント開催など、地域と一体となった長期的な視野での解決が望まれた。
バリュー・マネージメントの視点
当該事業において特筆できる事項としては、姫路市が地区外へ再開発住宅（約 90 戸）を建設したことが挙げられる。これは地区内に居住する零細権利者を収容するためのもの
で、数多い高齢者の良好なコミュニティを残すための配慮でもあるが、その結果、フレキ
シブルな施設計画が可能となり、アトリウムの配置や市民に開放された姫路城への眺望空間の確保が可能となった。姫路城への眺望が開ける公益施設の稼働率は高く、また屋上庭
園はビアガーデンをはじめイベントに利用され、ビルへの集実要素となっており、その利用料は再開発ビル活性化のための活動費に充てられている。
その一方、史跡地内にあり建物の高さが抑えられていたことから、事業採算性が悪く保
留床処分先が見つからず、一時事業化が困難かと思われたが、市が公益施設の導入を決定
し難局を乗り越えることができた。市によるこれらの積極的な支援策により事業化が図られたわけである。今日の地方自治体の厳しい財政状況下ではなかなか望めないものと考え
られる。

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３）景観形成プロセスの事例（北九州市室町 1 丁目地区）■背景・経緯（「再開発コーディネーター」No100、No110 より抜粋、及び再開発組合理事
長ヒアリングより）
审町１丁目地区第一種市街地再開発事業は、北九州市の基本構想「北九州市ルネッサンス構想」に基づき实施されている紫川マイタ
ウン・マイリバー整備事業と連動している事業であり、安全で潤いのある街を目指し、治水や道路、公園整備とあわせ再開発事業が一体的に取り組まれている。
従前状況は、旧小倉区役所、百貨店、スーパー、銀行、業務ビル、ホテルなどで構成されていたが、旧小倉区役所の建て替え計画とあわせ、隣接地区との官民一体となったまちづくりを進める動きとなり、保留
床処分先となる朝日新聞社、NHK 北九州放送局と事業参画の覚書を締結、準備組合を設
立（平成 8 年）し事業着手に至っている。
当事業の景観形成プロセスに関しては、海外建築家の設計による建物の形状、色彩について話題性がある一方で、計画時点より市民をはじめ意見が寄せられたこと、また再開発
ビルと近接する小倉城との関係で景観にかかる是非について議論されたことなどがある。
これらを解決するため、組合として一つ一つ可能な限り問題解決を進め、景観にかかる合意形成に取り組んでいる。
■設計者選定準備組合としては、商業機能、文化機能、放送局等のメディア機能などの導入を考えていたが、まちや建物としてのイメージを自らのプランとして持っていなかったため、国際的な建築家の力を借りることでそれらのイメージを表現してもらい、その中から選定をすることとなった。
商業・文化・メディアの拠点にしたいというテーマを空間的にどのように配置するかについて、内外に高名な５つの設計グループを選定し、コンペ方式による事業提案を含めた総合的な施設提案を求めている。
その結果、組合員、都市計画家、建築家、地元有識者、行政からなる審査委員会の選定
により、５階にデッキ、回廊、屋上庭園を設け、その下層階に商業を配置し、上層部はそれぞれの機能を分離した建物とした上下分離方式の提案を採用することとなった。
空間配置については優れていたが、色、形態については、主張性の高いデザインであったことから、この案を公表した結果、まちの有力者、市民から様々な批判がでてきた。

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■景観アドバイザーとの協議
色彩や形状については、組合としてなかなか判断がつかず、市の景観アドバイザーと協議を進めることになった。
市の景観アドバイザーから様々な指摘を受け、巨大モックアップを作成し数カ月かけた暴露試験を行などし、20 カ月の期間をかけて景観アドバイザーとともに、色や材質の調整を行っている。
■再開発ビルと近接する小倉城への景観改善
小倉城は昭和 30 年代に建設された観光城であり、従前建物によりもともと天守閣は見えていなかったが、解体によりその姿が一時的に現れたことにより、市民にとって地域資源としての意識が高まり、天守閣が見えなくなるという厳しい指摘を受けることとなった。
地域の声を尐しでも实現し、紫川にかかる勝山橋から天守閣への眺望を確保するため、川側からワンスパン分を切り取り、また外壁を斜めにカットし、勝山橋から天守閣への眺望に対する配慮がされている。
■コンセプトブックの作成・配布
天守閣と再開発ビルとは、距離があるので再開発ビルに天守閣が埋没するとは考えていなかったが、工事が進むにつれ、ある地点からは天守閣と再開発ビルが重なって見えるという指摘を受けることになった。これについて有効な対策がなかったが、一方で若い人々からは決しておかしくない眺めだという意見もあった。
デザインの評価は一様でないことを踏まえ、“新たな景観の創造”としての評価を得るために、工事竣工前に再開発ビルのデザインポリシーや計画コンセプトについて整理したコンセプトブックを作成し、これを評価の材料として広く提供を行った。
■考 察
プロセス・メイキングの視点
初動期の段階においてデザインコンペ方式により設計者を選定するという、再開発事業
においてはめずらしい事例ではないかと思われる。
海外建築家によるデザインということもあって、事業化の各段階において生じた様々な
景観問題に対し、
景観アドバイザーへの相談、さらにはコンセプトブックの配布をはじめ、景観問題に対する取り組みを積極的に公開している。また、再開発ビルの認知度をあげる
ために開業プロポーザルコンペを行うなどの話題提供も相まって、組合の危惧に反して、好き嫌いはあってもおもしろい空間ができたとの積極的な評価を得ているとのことである。
地域を代表するシンボリックな再開発ビルの創造により、オープンして以来、小倉城か46

ら勝山公園、紫川一体は新たな人の流れが生まれ、初年度年間来場者数 1,150 万人と新たなまちの集実の核となっているものと推察される。

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６.景観に関する再開発事業制度改善案
１）法制度の改正○都市再開発法の地区要件としての景観地区の追加
都市再開発法２条の２における施行地区の要件に景観地区を加え、景観形成に資する再開発という位置付けを明確にする。景観計画で定める事項については、例えば、必要があれば戸建建築などが可能となるよう、それぞれの特性に応じた良好な景観の誘導を妨げないように、最低容積率、最低敷地規模等の設定を必須条件としないものとする。
○高度利用地区・地区計画における最低容積率、最低建築面積の撤廃
高度利用地区での再開発事業の場合において、景観に配慮しようとする場合に容積率の最低限度や最低建築面積が足かせとならないよう、地域の景観ガイドラインに準拠するなど一定の条件の下で、高度利用地区における最低容積率、最低建築面積の制限を定めなくてもいいように、都市計画法、都市再開発法の地区要件を改正する。
同様に地区計画の場合においても、地区整備計画における最低敷地規模や上記の制限を必須条件としないように、都市再開発法の地区要件を改正する。
○多様な権利変換のための法改正
現在は全員同意型でしか不可能な土地土地権利変換や、土地の分有なども縦覧型の権利変換でも行えるようにして、より多様な権利設定や建物形態の設定に対応できるように法改正する。
２）助成制度のメニューの拡充○一定の再開発計画における景観計画策定の義務付け
地区再生計画、街区整備計画や市街地総合再生計画等を策定するような数街区にわたる広いエリアの再開発は、特に景観への取り組みが必要かつ効果的であることから、土地利用や公共施設の整備方針とあわせて景観計画の策定を義務付ける。
○より多様な再開発を可能とする再開発補助制度の要件の緩和
高度利用（高容積）が前提となっていることによる再開発建物の階数や延面積、耐火要件などについて、再開発ビルの自由度を増すために、景観との整合を判断条件とした上でこれらの要件の緩和を行う。
また、既存建築物のリニューアル、コンバージョンについても、同様の観点から共同施設部分についてはその費用を補助対象とする。
○補助メニューの拡充
・景観計画策定・景観にかかる建築設計費の補助

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再開発事業の初動期において再開発の景観計画や景観ガイドラインを作成する場合、その計画策定にかかる費用や、地域の勉強会や周辺住民との協議会活動の費用、そのためのツールの作成費用について、再開発事業の基本計画、推進計画等とは別枠で補助対象とする。また、CASBEE 等の景観評価指標に基づく設計プロセスへの取り組みを対象とした調査設計計画費を補助対象とする。
・景観に配慮した建物、地域の個性あるデザインを行った建築工事費への補助
CASBEE 等の景観評価指標を活用した場合のその指標となる部分についての建築本体工事費に対する一定割合の補助や、景観計画等で指定された地域の伝統的建築素材などを活用する場合のその工事費相当部分を補助対象とする。
・管理運営計画・エリアマネージメント計画への補助
再開発ビルの維持管理は景観の維持管理でもあることから、再開発ビルの管理運営計
画の策定を補助対象とするとともに、周辺住民や企業、NPO 等と連携して地域の景観を維持していくため、その仕組みや組織作りに関するエリアマネージメント計画の策定を補助対象とする。
○地方自治体による単独補助制度の整備
再開発事業による地方税の税収増を考えれば、税収増分を当該地域へ還元するという発想も可能であり、これらの補助は税収増相当分を予め予測して、地方自治体が独自に単独補助メニューとして準備しておくことも考えられる。
○景観に配慮した工事費相当額への無利子融資や管理運営組織等の活動費への融資
CASBEE 等の景観評価指標を活用した場合のその指標となる部分についての建築本体工事費や、景観計画等で指定された地域の伝統的建築素材などを活用する場合のその工事費相当部分を、政府系金融機関による低利融資、無利子融資の適用や債務保証の対象とする。
また、再開発ビルの維持管理組織や周辺住民や企業、NPO 等と連携して地域の景観を維持していくために設立したエリアマネージメント組織に対し、政府系金融機関による低利融資、無利子融資を適用する、あるいは債務保証の対象とする。
○税制優遇制度の拡充
再開発事業が景観地区内にあり景観に配慮されている場合など、景観への取り組みが地域に貢献していることが明らかな場合は、権利床だけでなく保留床においても固定資
産税や都市計画税の減免を図ることや、減免の期間の延長が可能なように改正する。
３）法・基準の柔軟な解釈○柔軟な都市計画内容の記述方法
都市計画の内容に縛られたために良好な景観づくりができなくなることのないように、

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都市計画の弾力的な運用がますます求められる。
特に、再開発事業の都市計画における形態を規定する面積、用途などの内容について
は記述内容を緩やかにし、また、変更に当たらない範囲についても柔軟に解釈するような指針を提示する。
○施行地区や再開発建物に関する柔軟な法解釈・運用
施行区域は整形に捉われずに、地域の实情に合わせて柔軟に設定できるように運用を図る。あるいは、一旦定められた施行地域内を任意に分割して認可することも可能なよ
うに運用指針を定める。
歴史的建造物など保全活用が望まれる地域資源となる既存建物は、例え木造であっても防火設備や防火管理などとあわせて、耐火建築物とみなすように運用を図る。
既存建築物のリニューアル、コンバージョンなども従後の再開発ビルとしてみなせる
ように運用を図る。
○公共施設の一体管理に向けた基準の緩和
官民の土地の境界が、一体的な景観づくりや管理運営の妨げにならないことが重要である。
再開発ビルの管理会社や地域の関係者等で構成する組織（NPO など）が、官民の境界に捉われずに統一感ある街並みや景観の維持、賑わいを生み資産価値として高める取り組みを行うため、周辺の公共施設（歩道や公園など）の維持管理等を行う場合などでは、道路占用許可基準等を緩和し、より自由な利用方法を可能とさせる。
その場合、エリアマネージメントに充当するための収益源として、オープンカフェによる収益事業を許可する。
○CASBEE 等の景観評価指標に基づく形態規制の緩和制度の創設目指すべき街並み・景観へのインセンティブとなるように、CASBEE 等の景観評価指標に基づく一定の算定方法をもとに形態規制を緩和する。
すなわち、低層部やスカイラインなどのデザインや位置、高さが街並み形成に資するためには、むしろ壁面のセットバックではなく斜線制限の緩和等が必要な場合がある。
その場合には、地区計画における容積率の緩和の算定指標を、従来の壁面位置の後退や公開空地のみとせず、CASBEE や地域住民等との合意に基づく景観の評価指標に応じて、
容積インセンティブが効果を発揮する地区であれば、斜線制限の緩和が可能となるような仕組みを総合設計の許可基準に追加する。
４）その他の新たな取り組み○景観に関する関係者への啓蒙活動
再開発関係者の間で景観への取り組みを拡大していくため、国、あるいは再開発コー

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ディネーター協会等の組織により、景観に関する取り組み方法の講習会を開催する。または毎年、優れた景観の再開発について表彰する制度を設置する。

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