( 2337)
2019年2月期 中間報告書

2018年3月1日〜2018年8月31日

Business Report

株主メモ

三菱UFJ信託銀行株式会社

株 主 名 簿 管 理 人
特別口座 口座管理機関

毎年5月

定 時 株 主 総 会

3月1日〜2月28日（閏年の場合は2月29日）

事

業

年

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部〒137-8081 新東京郵便局私書箱第29号

郵

同連

同

告の絡

度

東京証券取引所 市場第一部

上 場 証 券 取 引 所
公送

方先
先

法

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部 東京都府中市日鋼町1-1
0120-232-711（平日9時〜17時） www.tr.mufg.jp/daikou/

証券コード：2337

電子公告により当社ホームページに掲載いたします。
公告掲載URL（www.ichigo.gr.jp）※ただし、電子公告によることができない事故、その他やむを得ない事由が生じた時には、日本経済新聞に公告します。

株式に関する「マイナンバー制度」のご案内

市区町村から通知されたマイナンバーは、株式の税務関係のお手続きで必要となります。このため、株主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。法令に定められたとおり、支払調書には株主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。

〒100-0011
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
帝国ホテルタワー［マイナンバーのお届出に関するお問い合わせ先］□ 証券口座にて株式を管理されている株主様 お取引の証券会社までお問い合わせください。
□ 証券会社とお取引のない株主様 以下のフリーダイヤルまでお問い合わせください。
三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部 0120-232-711（平日9時〜17時）

株主の皆様へ各地での自然災害により被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。被災者の救済および被災地域の一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。
株主の皆様には、平素より格別のご高配を賜り誠にありがたく厚くお礼申し上げます。
当上半期の連結業績は、営業利益9,581百万円、経常利益8,293百万円、純利益5,608百万円となっております。
アセットマネジメント事業、心築（しんちく）事業、クリーンエネルギー事業の全セグメントにおいて、より安定性の高いストック収益が前年同期比で成長いたしました。一方、資産の売却益を主とするフロー収益は、前年同期比で大幅な減少となりましたが、売却の規模が下期に大きくなることから、売却益の計上は下期に拡大する予定であり、事業の計画に沿って順調に進捗しております。
また、本年8月には、資本生産性や収益性の高い会社で構成されている「JPX日経インデックス400」の定期入替において、当社は3年連続で選定されております。
当社は中期経営計画「Power Up 2019」において、既存事業のさらなる強化と深化に加え新規事業の創出を掲げており、中長期的に好調を維持する不動産市況の変化に対応し、持続的成長への基盤構築を行っております。
引き続き、既存事業のさらなる強化と深化に加え、新規事業の成長による新たな収益源の確保を加速することで、持続的成長を目指してまいります。
※心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、物件取得後、一つ一つの不動産に心をこめた丁寧な価値向上を図り、既存不動産に新しい不動産価値を創造することをいいます。

代表執行役会長

岩﨑

代表執行役社長

謙治

長谷川代表執行役会長

拓磨

スコット キャロン

日本 を世界一豊 かに 。
その未来 へ 心 を 尽くす一期一会 の「いちご」
12019年2月期上半期 決算サマリー■ 盤石な収益モデル■ ストック収益の成長
16,145（予想）+25%

ストック収益の固定費カバー率 243%
固定費3,389百万円

フロー収益
4,209百万円

心築（しんちく）12,563（予想）（売上総利益：百万円）

アセットマネジメント
1,988
（予想）

売上総利益
12,454
百万円
ストック収益8,245百万円

クリーンエネルギー
1,594
（予想）

12,9608,245
上半期

2018年 2019年
2月期
2月期

10,111

1,913
5,856
上半期

1,125
上半期

2018年 2019年
2月期 2月期

2018年 2019年
2月期 2月期

886

1,263
上半期

2018年 2019年
2月期 2月期■ 自然災害への対応■ 財務基盤のさらなる強化■ JPX400への継続選定● 不動産、発電所で人的被害、建物・● 財務力の継続的な向上により長期の● 2016年から3年連続の選定

発電所の被害はなし● 安全性確保に向けた取組み

・不動産の安全性の確保と耐用年数向上に向けた工事の実施

・発 電 所 の 適 正 な 立 地 選 定 、地 域

特性に合わせた綿密な設計による
建設

・テナント様、近隣の方の安全を最優先とした事前対策と当日現地入りのうえ目視による確認

2

各セグメントのストック収益が成長

無担保資金を確保

・借入先：みずほ銀行
・コミットメント枠：100億円
・資金使途：販売用不動産の取得・引出期間：3年間・返済期日：2029年9月30日（11年間）

・中期経営計画にて来年は200位以内を目指す（※）（※）ランキングは総合スコア算定方法を基に当社が試算

持続的な成長企業をめざしてより安定的なストック収益が着実に成長
当上半期におけるわが国経済は、経済財政政策と日本銀行による金融緩和政策を背景に、緩やかながらも景気の拡大が続きました。
当社が属する不動産業界は引き続き堅調で、オフィス市場では空室率の低下と賃料の上昇が緩やかながらも継続しており、特に立地や管理状態が優れた中小規模のオフィスビルに対する評価が高まっております。ホテル市場では、一部地域で大量供給が続く一方、アジア諸国を中心に訪日外国人観光客の増加傾向が続いております。不動産売買においては、相対的に安定した利回りを得られるわが国の不動産への投資ニーズが高く、投資需要も底堅い状況が続いております。
また、クリーンエネルギー事業においては、再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）の変更により発電事業者の淘汰が進む一方、すでに運転が開始されている太陽光発電所の売買に関するセカンダリー市場が形成されつつあります。
いちごではこのような事業環境下において、中期経営計画「Power Up 2019」の最終年度を迎え、計画の実現と持続的成長への基盤構築を目指してまいります。

当上半期 連結業績（単位：百万円）

2018/02上半期

2019/02
上半期

営業利益

（※）
13,236

経常利益
純利益
1株あたり純利益
（EPS）

前年同期比
増減

通期予想

9,581-27.6%

25,00011,562

8,293-28.3%

22,0008,873

5,608-36.8%

15,00017.74円

11.31円-36.2%

30.10円（※）2019年2月期よりSPCのノンリコースローン金利コストを売上原価から営業外費用（固定費）に変更したため、2018年2月期の数値を同条件に組替えた数値
3

収益モデルの特長
1. ストック収益とフロー収益の融合
当社の、心築を軸とした事業モデルは、主に賃料収入やアセットマネジメントのベース運用フィー、売電収入により構成される「ストック収益」と、主に心築における不動産譲渡益である「フロー収益」を融合した収益モデルとなっております。固定販管費と支払利息で構成される「固定費」を「ストック収益」で大きくカバーしております。

（単位：百万円）■ ストック収益（主に賃料収入、AMのベース運用フィー、売電収入）■ フロー収益（主に心築における不動産譲渡益）■ 固定費（固定販管費+支払利息）

売上総利益
31,20020,833

5,040

935
4,131

2013年2月期

14,13913,013

15,055

12,454

4,591

8,175
2,576
5,599

26,985

8,986

12,893
5,975

27,9254,239

2014年2月期

8,302

4,209
13,786

11,847

13,972

5,069

5,846

6,502

6,371

2015年2月期

2016年2月期

2017年2月期

2018年2月期

8,245

16,145
3,389

2019年2月期 上半期

6,850
2019年2月期 予想※2019年2月期よりSPCのノンリコースローン金利コストを売上原価から営業外費用（固定費）に変更したため、2013年2月期より変更後の定義にて記載

2. 将来収益の着実な創出
継続的な資産取得と取得後の心築により、単 年 の 会 計 利 益 には 計 上されない将来収益（鑑定評価ベースの 含 み 益 ）は 着 実 に 成 長して おります。

3. 含み益を超える売却益を継続的に実現
資 産 売 却 に お い て は 、心 築 完 了
物件をタイミング を 見 て 効 果 的に売 却 す る こ と に より 、鑑 定 評 価
ベースの含み益を上回る売却益を実現しております。
4（単位：百万円）

鑑定評価ベースの含み益

28,056

19,64812,2692014年2月期末

2015年2月期末

2016年2月期末

心築資産の売却益の推移■ 鑑定評価ベース含み益■ 売却による売上総利益

簿価に対する含み益率12%

売上総利益率 簿価に対する含み益率
23%
9%
72億円

33億円

2016年2月期

2017年2月期末

2018年2月期末

4.4倍

1.6倍2.2倍

45,43936,797

売上総利益率34%

売上総利益率
14%

1.8倍
105億円

64億円

簿価に対する含み益率
14%

120億円

27億円

2017年2月期

2018年2月期

売上総利益率29%
簿価に対する含み益率
41億円
23%
上半期
22億円上半期

2019年2月期上半期

いちごのライフスタイルホテル「THE KNOT TOKYO Shinjuku」
築約40年の老舗ホテルをいちごの心築技術によりさらに40年強輝ける「ライフスタイルホテル」
へ
いちごが定義する「ライフスタイルホテル」とは① コンセプトを軸としたデザインと快適な居心地の演出② 地域に根差し、ローカルな体験、人と人との繋がりを創出③ フレンドリーでホスピタリティ溢れる日本らしいおもてなし
目の前に公園が広がり、開かれた共用空間により誰もが利用できる自由・解放感を演出① 一体感を演出
1、2Fパブリックスペース：レストラン、バー、ベーカリー、ラウンジ、ロビーがシームレスな空間② 街を楽しむモビリティ機能の提供
レンタルサイクルの導入③ 新たな文化の発信地として、音と視覚による空間演出
国内外若手アーティストのアートを展示し、アートと人を結ぶDJブースの設置による音楽のコラボレーション

耐震補強工事に加え、空調、排水管、通信環境など、設備面を全面的に更新のうえ、コンバージョンにより収益力の強化、街や文化との融合① 1F PC・自動販売機コーナーからベーカリー■ 1F ロビー【Before】【After】

5② 2F 宴会場からレストラン ③ 最上階 貸会議室・宴会場等4室から客室11室■ 2F パブリックスペース■ 2F グリルレストラン

クリーンエネルギーの大幅な規模拡大
稼働中発電所：82.1MW

開発中発電所：66.2MW（+81%)

いちごグリーン：29.4MW

いちご初の風力発電所も順調に進捗し、クリーンエネルギー事業は引き続き拡大しております。
今後も、適正な立地の選定と、綿密な設計による堅固な発電所を建設してまいります。
発電出力（MW)
■ 売電中
■ 開発中

119.7
（+43%）
72.3（+155%）

1.554.7（うち風力21.9）

148.3
（+8%）
66.2
（うち風力33.4）

82.1

28.4（平均FIT価格）

37.6（うち風力7.4）

83.6（+16%）

136.8（+14%）

2018年2月期（36.4円）2017年2月期（37.3円）

2019年2月期（35.3円）

2020年2月期（33.0円）

2022年2月期（31.8円）

2023年2月期（31.0円）

いちごのサステナブル不動産への取組み
いちごの環境認証取得
環境と社会の維持と発展に貢献することは当社の社会責任であり、中長期的な株主価値向上と持続的成長の実現のために不可欠です。
サステナビリティの推進に主体的に取組むことを目的に、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。
【GRESB（ESGパフォーマンス）】【CASBEE（建築物の環境性能評価）】
いちご
丸の内ビル

最高位の「Green Star」（2年連続）【評価ポイント】

いちご
高松ビル● モニタリングと環境管理システム【評価結果】

評価ランク：S（いちごオフィス）● ポリシーと開示● ステークホルダーとの関係構築

いちご
神田錦町ビル（いちごオフィス）【BELS（非住宅建築物省エネルギー性能評価）】【DBJ Green Building認証（環境性能・社会への配慮）】

恵比寿グリーングラス【評価結果】

評価ランク：A（いちごオフィス）
博多駅前
スクエア

（いちごオフィス）

6（いちごオフィス）

博多MST【評価結果】

評価ランク：A（当社）連結財務諸表
連結貸借対照表（単位：百万円）
科 目（2018年2月28日現在） （2018年8月31日現在）

総資産
流動資産

現預金

296,512317,123

45,51046,6762

1,212

180,789

196,922‒28‒2

営業投資有価証券
販売用不動産
貸倒引当金

当上半期

前期

（2018年2月28日現在） （2018年8月31日現在）

負債
借入金/社債（ノンリコースローン・社債除く）

ノンリコースローン・社債
その他
純資産

203,787

221,588

118,489

144,490

67,50960,35917,78916,73992,725

95,535

固定資産その他

5,408

5,094

資本金

26,72326,804

有形固定資産58,55860,609

資本剰余金

11,113

11,189無形固定資産

1,968

2,100

利益剰余金

54,32456,958

2,184

2,026

自己株式

‒2,995‒2,988

投資有価証券
貸倒引当金
その他

連結損益計算書
科 目
売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外損益
経常利益

‒91

‒91

2,212

2,576

（単位：百万円）（前上半期

2017年3月1日から2017年8月31日まで）（当上半期2018年3月1日から2018年8月31日まで）

少数株主持分他

171

71

3,389

3,501

連結キャッシュ・フロー計算書
科 目（単位：百万円）（前上半期

2017年3月1日から2017年8月31日まで）（当上半期2018年3月1日から2018年8月31日まで）

26,084

営業活動によるキャッシュ・フロー

11,657‒10,334

17,786

13,629

投資活動によるキャッシュ・フロー

‒556‒3,60015,59912,454

財務活動によるキャッシュ・フロー

‒2,544

15,876

2,362

2,872

現金及び現金同等物に係る換算差額‒2013,2369,581

現金及び現金同等物の増減額（‒は減少）

8,553

1,941

‒1,674‒1,288

現金及び現金同等物の期首残高

41,36939,365

11,5628,293

連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額

‒781

‒820

現金及び現金同等物の当四半期末残高

49,141

40,487

特別損益

1,210

2

12,772

8,296

税金等

3,862

2,640

3646

当期純利益

その他の包括利益累計額

33,386

税金等調整前利益

少数株主利益

7

当上半期

前期

科 目

（単位：百万円）

8,873

5,608

www.ichigo.gr.jp

詳細は当社ホームページの「IR情報」
にてご確認ください。

株式情報（2018年8月末現在）
発 行 可 能 株 式 総 数 ：1,500,000,000株
発 行 済 株 式 総 数 ：504,832,800株（自己株式8,686,500含む）
株

主数 ：22,199名

所有者別株式分布状況

金融商品取引業者
18,047,516株
3.57%

金融機関
49,837,800株 9.87%

所有者別株主数

その他の法人
4,750,501株 0.94%
自己名義株式8,686,500株 1.72%
個人
36,814,768株
7.29%

外国法人・個人 1.30%

その他の国内法人
0.32%

金融商品取引業者 0.18%

金融機関
0.11%
外国法人等
386,695,715株
76.60%

個人
98.07%

大株主一覧
持株数
（株）

持株比率

いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド

246,943,200

49.77%BNYM SA／NV FOR BNYM FOR BNY GCM CLIENT ACCOUNTS M LSCB RD

20,234,780

4.08%

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

12,998,600

2.62%

CHASE MANHATTAN BANK GTS CLIENTS ACCOUNT ESCROW

12,430,902

2.51%

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

10,342,800

2.08%

SGSS

7,256,530

1.46%

STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505223

6,962,823

1.40%

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口5）

5,438,800

1.10%

SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT

5,285,601

1.07%

GOVERNMENT OF NORWAY−CFD

5,033,700

1.01%

NANTES／UCITV／NRA※上記のほか、自己株式8,686,500株があります。
※持株比率は自己株式を控除して計算しております。
8会社概要【商【所【資号】 いちご株式会社（英文名：Ichigo Inc.）

在地】 〒100-0011
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
帝国ホテルタワー本金】 26,804百万円（2018年8月末現在）【 設 立 年 月 日 】 2000年3月17日【上場日】 2002年11月8日【 主 要 子 会 社 】 いちご投資顧問株式会社
いちご地所株式会社
いちごECOエナジー株式会社
いちごオーナーズ株式会社

当社社員 三宅宏実選手（ウエイトリフティング）

いちご土地心築株式会社
いちご不動産サービス福岡株式会社
いちごマルシェ株式会社
株式会社宮交シティ

【執行役】

9

JPX日経インデックス400
JPX日経インデックス400は、資本 の 効率的活用や投資者を意識した経営観点など、グローバルな投資基準に求められる諸要件を満たした、「投資者にとって投資魅力の高い会社」で構成される株価指数であり、東京証券取引所と日本経済新聞社が共同で算出【取締役】

代表執行役会長（経営統括）

スコット キャロン

代表執行役会長（経営統括）

岩﨑 謙治代表執行役社長（経営統括）

長谷川 拓磨

執行役副社長兼COO（会長社長補佐、心築本部管掌）

石原 実

常務執行役
（総務人財本部管掌）

村井 恵理

常務執行役
（財務本部管掌）

渡邊 豪

常務執行役
（管理本部管掌）

吉松 健行

執行役
（エンジニアリング部担当）

服部 克彦

執行役
（コンプライアンス部管掌）

中根 晴樹

執行役
（大阪支店管掌）

司 昭彦

執行役（事業開発部管掌）

田中 賢一

執行役
（監査部管掌）千田 恭豊

執行役（企画経理部管掌）

坂松 孝紀

取締役

スコット キャロン（指名委員、報酬委員）

取締役

長谷川 拓磨（指名委員長、報酬委員長、コンプライアンス委員長）

取締役

石原 実
（コンプライアンス委員）

独立社外取締役

藤田 哲也（指名委員、監査委員長、報酬委員、コンプライアンス委員）

独立社外取締役

川手 典子（指名委員、監査委員、報酬委員）

独立社外取締役

鈴木 行生（監査委員、コンプライアンス副委員長）

独立社外取締役

松﨑 正年（指名委員、報酬委員）

独立社外取締役

西本 甲介

独立社外取締役

中井戸 信英( 2337)
2019年2月期 中間報告書

2018年3月1日〜2018年8月31日

Business Report

株主メモ事

業

年度

3月1日〜2月28日（閏年の場合は2月29日）

定 時 株 主 総 会

毎年5月

株 主 名 簿 管 理 人
特別口座 口座管理機関

三菱UFJ信託銀行株式会社

同連

絡

先

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部 東京都府中市日鋼町1-1
0120-232-711（平日9時〜17時） www.tr.mufg.jp/daikou/

同

郵

送

先

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部〒137-8081 新東京郵便局私書箱第29号

上 場 証 券 取 引 所

東京証券取引所 市場第一部

公電子公告により当社ホームページに掲載いたします。
公告掲載URL（www.ichigo.gr.jp）

告の方法

証券コード：2337※ただし、電子公告によることができない事故、その他やむを得ない事由が生じた時には、日本経済新聞に公告します。

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市区町村から通知されたマイナンバーは、株式の税務関係のお手続きで必要となります。このため、株主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。法令に定められたとおり、支払調書には株主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。

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□ 証券会社とお取引のない株主様 以下のフリーダイヤルまでお問い合わせください。
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東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
帝国ホテルタワー