再開発が景観をつくる
景観価値をおり込んだ市街地再開発事業の提言

20070205

提言のめざすもの
提言の背景と目的
景観に関する再開発事業推進上の課題
再開発事業に求められる景観価値の視点

提言の背景と目的【なぜ今、再開発の景観を論じるのか】 良好な景観に対する意識の高まり
近年の環境に対する意識の高まり
市民参画型社会の広がり
歴史風土に根ざしたまちづくりの活発化

 景観形成のしくみの広がり
景観条例・独自規制制度
公共事業の景観アセスメント・景観ガイドラインの制定
景観法の制定 「景観計画区域」「景観地区」
市街地再開発事業と景観行政等との整合

提言のめざすもの提言の背景と目的

提言のめざすもの 景観形成に対する再開発の可能性
市街地再開発事業 651地区完了（平成18年3月31日現在 ）土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新
都市の枢要な景観を形成①再開発事業のさらなる飛躍②新フィールドの開拓 景観形成への貢献

再開発事業の都市景観形成への貢献（境駅西口地区）

提言の背景と目的

提言のめざすもの【目的】
1. 再開発を景観形成における有力な手段と位置づけ、再開発事業において景観に取り組むための視点を示す－再開発が景観をつくる
2. 景観形成が事業推進の一助となり、建物や地域の価値を高め、より地域に歓迎される新しい市街地再開発事業像を提言する－景観価値－

景観に関する再開発事業推進上の課題

提言のめざすもの【進化すべき方向性】
1. 「高度利用」ということの進化
2. 将来の維持管理にも配慮した建築のあり方
3. 生活・営業再建に関する多様な選択肢の提供
4. 公共施設との一体的・総合的な市街地整備のための取り組み
5. 保存・再生型再開発の分野開拓

景観に関する再開発事業推進上の課題

提言のめざすもの【進化すべき方向性1】
 「高度利用」ということの進化

大規模を前提としたより一層の工夫
・再開発は駅前景観を画一化、周辺のまちと不釣合いとの指摘
・一方、個別建替ではできない街の再生、都市の活性化へ寄与→景観形成に貢献するためには、大規模を前提により一層工夫し、長く愛される都市景観の創出を追求

適切な高度利用の追求
・ 地方都市では高度利用自体が成立しないケースも→容積を留保してもニーズにあったふさわしい土地利用を追求
高度利用は、地域のポテンシャルに応じた、景観形成をも含んだより幅広い概念へと進化

景観に関する再開発事業推進上の課題

提言のめざすもの【進化すべき方向性2】
 将来の維持管理にも配慮した建築のあり方
・キーテナントの撤退問題。大型店舗の寿命でまちの命運が左右→後継が入りやすいフレキシブルな施設建築物
リニューアルが容易、フレキシブルなインフィル
建物の寿命の長短に応じて建物・権利関係を区分し、寿命が短い用途の建替えを容易に→強力な施設運営の体制・能力などの充実
施設更新、時間的変化を超えて景観が維持できるしくみ景観に関する再開発事業推進上の課題

提言のめざすもの【進化すべき方向性3】
 生活・営業再建に関する多様な選択肢の提供
・かつては権利床の過大な約束、コストを極力抑え景観配慮が二の次
・昨今、分棟型や共用部分を減らした軽装備再開発の実績
生活・営業再建を配慮して転出減、権変比率も抑え、事業性向上→まちに最も愛着ある権利者が創意と潜在能力を発揮
再開発の出来上がりや維持管理に積極的関与、主体に→ノウハウの蓄積、応用範囲も広がり新分野の開拓に
景観計画の実現に向けた個々の市民の利害調整共同事業での利害調整の方策として再開発事業を活用

景観に関する再開発事業推進上の課題

提言のめざすもの【進化すべき方向性4】
 公共施設との一体的・総合的な市街地整備のための取り組み
・再開発は公共施設との一体的整備に多数の実績
・駅前広場、デッキ等、公共駐車場等と建築物とのデザインのアン
バランス
・関係部局、基準、さまざまな事情に左右され、調整は膨大
・昨今、景観などを念頭にした連続立体交差、高速道路の地下化
公園の立体的整備、公共施設と施設建築敷地との相乗り→これまでのハードルを越えた斬新なアイディア、高度な総合は再開発の得意分野でありアグレッシブに対応

景観に関する再開発事業推進上の課題

提言のめざすもの【進化すべき方向性5】
 保存・再生型再開発の分野開拓
・再開発はスクラップ＆ビルド、古いまちの資源が活用できない?
・歴史的建造物の保存・再生の取り組み
・リニューアル再開発の可能性→より汎用性のある保存・再生を組み込んだ再開発事業へ形成されてきた景観をリニューアルによって改善、向上

再開発事業における景観価値の視点

提言のめざすもの【再開発事業における景観価値とは】・景観に関する見方や感じ方は多様 一元的な絶対評価は困難
・多様な尺度のメニューの用意
・権利者、地域住民、自治体などでデザインのコンセンサスを形成
・景観への取り組みが事業にプラスの要因となる景観価値の視点

再開発事業における景観価値の視点

提言のめざすもの 市民の共感を得られる地域固有性の表現
・伝統的街並み、そのまち固有の素材、構法などの培われてきた文脈を背景・市民の共感を得ることができる地域固有性の表現
・地域個性が不動産価値を高めると評価されるためのしくみづくり
歴史的な水路を市民参加により再生（川崎市鹿島田駅東部地区）

再開発事業における景観価値の視点

提言のめざすもの 創造的戦略的景観による都市間競争力
・地区環境の改善、権利者の生活再建の一方、長期的都市
戦略の都市計画事業である再開発の役割
・今までにない新しいビジョンの表現、景観・歴史的手がかりや都市の魅力に乏しい地域で立地創造的
かつ周辺への波及の仕掛け・人口減尐時代の都市間競争を勝ち抜く景観の創造
シンボル的建築物で街並みに新たな魅力（六本木六丁目地区「六本木ヒルズ」）

再開発事業における景観価値の視点
 永きにわたり持続可能なストックの形成
・スクラップ＆ビルドの繰り返しで景観が歴史的ストックとなりにくい日本・長持ちする施設計画、既存建物のリニューアル、コンバージョン、ライフサイクル
コストや環境負荷低減など持続可能な空間とシステム作り
・住み続けられる再開発のため「懐かしさ、記憶の連続性」の仕掛けなど過去から未来へ繋がる敷地・建物のトー 歴史的建造物の保存修復（横浜市北仲通り南地区）
タルのデザイン

提言のめざすもの景観価値を高める再開発技法

景観価値を高める再開発とするための技法 バリュー･マネージメント
事業利益につながる景観価値を見い出す

 プロセス･メイキング
景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

 デザイン･エンパワーメント
建物・空間の質を高めるデザイン手法

提言のめざすもの景観価値を高める再開発技法 １

バリュー・マネージメント
事業利益につながる景観価値を見いだす
再開発事業における景観形成への取り組みは、表面的なデザイン論にとどまるのではなく、事業利益を生み出す景観の形成という視点で、権利変換や事業計画の中にとり込むことが重要である。

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す【課 題1】
 地域ポテンシャルと規模の乖離
資産価値増大 開発利益 大型化
地域の床需要とのバランス 需要の独占 アンサスティナブル
高容積化では不成立

 スケールギャップが生むコスト増
日照、眺望、町並みなど環境問題
権利者の最大利益とのバランス
近隣紛争 電波障害 近隣対策コスト 期間リスク
景観価値をあらたな事業スキームの誘導の視点に

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す【考え方・提案1】
建物の分節・分棟化による権変メニューの多様化～表情豊かな街並みへ
 事業リスクを抑え多様な権利変換で街並み形成
敷地、建物のスケールコントロール
分棟化、分節化 平面的 立体的
住み続けられるための多様な権利変換メニュー
長期的に維持管理できる自律性

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す

 権利変換メニューを広げる事業手法「等価交換規模の縮小」 保留床、権利床の双方を小さく抑える「権変区画の分割」

再開発区域内での権利変換メニューに応じた
平面的な区画分割「時間的・エリア的分散」 街区内の工区分け段階開発
複数の再開発区域への床需要の分散連鎖

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す

 都市再開発法等の運用面での工夫
現行法上の柔軟な工夫
・土地土地権変による自力建替え、容積留保、権変交換率抑制
・分棟分有化などによる一棟共同化以外の選択
・既存建物のリニューアル・コンバージョン
・一部敷地の除外など整形な区域に拘らない柔軟な区域設定
・周辺のまちづくりとの連携による境界の曖昧化

一体施行、代替事業の活用
・区画整理との一体的施行
・防災街区整備事業
・住宅街区整備事業

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す
権利変換を用いた面整備手法の比較
事業上の特徴法定再開発単独

区画整理事業との一体的施行

防災街区整備事業

基盤整備

一体整備

一体整備

一体整備

上物整備

一体整備

再開発区以外上物整備は担保されない

個別利用区においては上物
整備は担保されない

景観まちづくり

再開発事業区域外との調和が課題

最小範囲での共同化が可能なため比較的ボリュームを抑えられ、広範囲での一体的なまちづくりが可能最小範囲での共同化が可能であるため、比較的ボリュームを抑えた開発が可能

合意形成

基本的に共同化への参加
か転出の２ 者択一

共同化への参加、選択換地、敷地整序のみ等選択肢多様

共同化への参加、転出の他、個別利用等選択肢多様

段階的整備

全員同意による土地土地
権利変換による

再開区以外は可能

個別利用区において可能－

再開発区には共同化意向の地権者のみとなるため、ディベ
ロッパーが参加しやすい

区域面積1000㎡から補助対象になるため、小規模共同化への対応が可能

事
業
推
進

その他

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す

多様な権利変換メニューによる再開発モデル

高容積複合ビル型（一般的な例）

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す
保留床棟
ニーズに対応した用途、
規模、形態

権利者棟
土地･土地権変など多様な権利変換に対応

権利者棟と保留床棟に分け低容積分棟型とした例

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す
歴史的建造物に壁面線、軒高を揃え
ファサードデザインの調和を図る

歴史的建造物の保存、修復、再利用

歴史的建造物保存、修復を含む分棟型の例

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す
周辺街並スケールに調和した形態

リニューアル、
コンバージョンビル

リニューアルビルを含む分棟型の例

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す
既存住宅地の環境、スケールに配慮した形態

再開発施行区域

再開発施行区域

既存住宅地の環境、スケールに配慮した形態
歴史的建造物

既存住宅地の周囲に小公園、緑道などを整備

道路拡幅

再開発施行区域外

道路拡幅に伴い
個別建替

既存住宅地

複数の再開発を分散連鎖させる例

再開発施行区域

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す【課 題2】
 地域ブランドという景観価値の創出に向けて「丸の内」「代官山」「芦屋」 質の高い面開発 価値の醸成
環境、建物の統一感、経時的な努力が景観価値に結びつく結果
長期な資産価値の維持

 先導的再開発を核としたエリアマネージメント
起爆剤としての拠点開発
周辺のまちづくりの契機、面的なブランド力
同心円的なエリアマネージメント戦略 景観を武器に

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す【考え方・提案2】
資産価値保全のための戦略的景観～地域ブランド力を育くむ 地域の記憶を継承し住み続けるための方策
・権利者が住み続け地域の歴史、文化、地域の価値が継承
・心理的要因への配慮、地域固性の表現、なじみ環境の保存・再生
・耐火木造、戸建の導入、など権利者のニーズに対応できる柔軟性

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す

 地域市場価値に裏打ちされた景観の創出
・地場産業に寄与する地域素材の活用
木竹土石、レンガ、左官、窯業、漆塗り
時間による味わいという価値観
個性化デザイン戦略、地域経済循環への寄与
・地域の老舗店の誘致、統一ブランド開発
全国ブランドは平準化、地域色ある景観価値を創出
・様々な評価指標に景観の価値
CASBEE
今後は不動産鑑定、補償基準など市場メカニズムに組み込み
具体的収益に結びつける取り組みバリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す

 将来像を見据えた管理運営とエリアマネージメント
建物が陳腐化せず景観価値を維持するための方策
・統一感ある店舗形成、賑わい景観を持続権利者法人等が商業床を一括取得
組織化により長期的マネージメントを維持
・テナントの更新のためのリニューアル、コンバージョンなどへの対応、管理運営しやすい建物の分棟配置、権利の配置
・再開発区域を越えた地域との連携、地域の一体的運営
管理運営組織は商店街、TMOなどと連携、あるいは発展
利益を景観の維持管理に還元
両側街の考え方で当初計画に隣接地区との連携を想定

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す【課 題3】
 まちなか再生における再開発の新たな意義
・まちづくり3法の改正と再開発事業
・補助事業としての役割は公共施設整備、防災強化だけでなく・地域の活力、福祉、交流への寄与、活性化に寄与する風景づくり
生活サービス、商業者への機会提供など地域が必要とする再開発 低収益の施設導入のしくみ

 地域に求められる機能を織り込む検討体制
・権利者と地域の再建のバランス
・当初から、地域への情報開示、参加性を高めるバリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す【考え方・提案3】
まちなか再生につながる、にぎわいの風景づくり～地域支援メニューの充実
 地域の活力と賑わいを高める施設の導入
・医療・福施設祉、子育て支援センターなどの公共公益施設
・ミニスペースの公共活用 指定管理者による運営委託
・極小小割り空間、低収益性に対応した低コスト区画 一坪横丁
スモールビジネス、チャレンジショップ

バリュー・マネージメント

景観価値を高める再開発技法 １

事業利益につながる景観価値を見い出す

 インセンティブの付与による景観の誘導・補助制度の充実
景観に配慮するために保留床の減尐、低収益の地域貢献施設の導入、地域素材の利用などに対する新たな補助メニュー
・税制の拡充景観にかかわるものへの固定資産税の軽減、再開発での税収増相当分を当該地域のエリアマネジメントへ還元するような制度の整備

景観価値を高める再開発技法 ２

プロセス・メイキング
景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

初動期
課題
 いつ誰が景観合意形成を担うのか 景観を考える機会が尐ない
・事業成立性が優先
・前提となる景観的視点、意識の不足
・費用や人的負担 等

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

初動期
考え方・提案 景観形成上の効果をわかりやすく提示する 地域の景観形成の目標像の形成
・景観計画等の指針
・再開発を契機とした議論の場

 景観形成への取り組みに対する支援制度の確立
・助成メニューや中立した立場の協議テーブルの設置
・初動期における基礎的な調査として、景観形成に関する計画を補助対象とするなど

景観形成上の効果をわかりやすく提示する 景観形成による事業効

果（資産価値の向上、陳腐化しない等）とその必要性について具体的な事例等を通じわかりやすく解説 地域住民を含めたワーク
ショップや報告会等を通じ、参加意識や目標を共有するプロセス・メイキング

配置計画デザインゲーム等、市民参加
によるワークショップ

景観価値を高める再開発技法 ２

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

都市計画の検討段階
課題
 都計審での景観視点が曖昧 空地によるボーナス一辺倒、景観形成で地域貢献するしくみがない
 公共施設は都市計画でがっちり決められ、建築物との一体的設計の視点がない
 事業主体が明確でない段階での費用負担の問題

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

都市計画の検討段階
考え方・提案
 都市計画では最低限の枠組みに留め、設計の自由度を拡げる
 景観計画等の導入とセットのインセンティブ
 景観協議会等の第三者機関の活用とルールづくり 地区計画による周辺地区を含めた取り組み プレゼンテーションツールにより検討の質を高める

都市計画では最低限の枠組みに留め、設計の自由度を拡げる 都市計画の検討段階では、事業計画が流動的であり、施設計画の検討が十分にできない 都市計画で定める形態上の枠組みは最低限に留め、設計段階での裁量の幅、施設計画の自由度を拡げる

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観計画等の導入とセットのインセンティブ
 景観計画区域内等の一定の要件を満たす事

業は、景観形成による地域貢献度を指標化し、高度利用地区等の容積ボーナスを付与するなど
 都市計画では上限枠のみを定め、具体にはその後の設計段階で判断することで設計の自由度、事業対応の柔軟性を残す

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観協議会等の第三者機関の活用とルールづくり 地域景観への影響の観点からも、地域住民

や商店街等の意見を聞き、地域のコンセンサ
スを得ることが重要
 景観協議会等の第三者機関の活用などによる中立的な立場での場の提供や助言
 景観ガイドライン等の作成に対する支援・助成制度など

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

地区計画による周辺地区を含めた取り組み
・事業区域を越えて地域全体としての取り組みを行うことが有効であり、あわせて助成支援
・周辺地区を含めて建築条例、形態意匠条例を定め、優良建築物等整備事業による誘導等
景観法による制度と地区計画、高度利用地区の相違点

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

プレゼンテーションツールにより検討の質を高める
 地域住民を交えた検討・協議の場において、周辺を含めた広範囲の模型、スケッチ、CG等のツールを活用 これらの活動の費用に対する助成支援

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

プレゼンテーションツールにより検討の質を高める

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

施設設計段階課題
 事業プロセスや設計手法を見直し、設計の影響力と自由度を高める必要性
・権利者合意優先・権利変換がそのまま形に・利害関係者が多く、法定手続が多いので見直がしにくい
・再開発建物の特殊性（複合用途、区分所有者）

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

施設設計段階考え方・提案 地域個性ある総合設計制度などで計画案を具現化する 設計者との協働による「権利変換のデザイン」

地域個性ある総合設計制度などで計画案を具現化する 事業段階でのデザイン検討の自由度を高める 容積や壁面線、高さ等を設計段階で決められる仕組み（都市計画段階では、大枠と意匠に関するガイドラインのみを示し、総合設計
制度等の指標を活用した審査を行う等）
 地域に応じた評価指標の設定等、柔軟な評
価方法
プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

設計者との協働による「権利変換のデザイン」
 権利変換の考え方が、施設計画、景観計画の骨格に直結する ボリュームスタディの段階から事業の特質（地権者の意向及び保留床の処分性、地域性等）を見極めつつ、施設計画や管理運営と権利変換の考え方について設計者等と綿密な協議プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

設計者との協働による「権利変換のデザイン」
権利者を中心とした低層集合住宅小規模集合住宅

戸建住宅、
アパート等

分譲を主とした
中層集合住宅

庭感覚の小公園・公開通路

独立した
商業・業務棟

店舗付住宅
地権者法人が一括取得・賃貸する
店舗付住宅

小規模事務所
従前

従前

権利変換計画は景観の骨格となる（権利変換の多様な要望に対応した分棟型の例）

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

事業段階
課題
 地域とのコンセンサス不足による近隣紛争
 より具体的な施設形態の周知と利害調整のための分担・連携が必要

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

事業段階
考え方・提案
 再開発事業の景観形成をＰＲする･再開発事業の景観形成の考え方や地域の景観形成目標の実現に向けた取り組みのPRパンフレット等を作成、配布

 景観協議会等を活用した市民参加による”納得のプロセス”
 景観審議会等への利害調整機能の付与
・景観協議会等による協議において、地域での利害調整が必要な場合、景観審議会などの第三者機関に利害調整機能の付与が望まれる。そのためにも、行政による景観計画作成等、前提となる環境整備が重要

景観協議会等を活用した市民参加による”なっとくのプロセス”
 再開発ビルの外装や色彩計画、オープンスペー
スの詳細など、地域との関係性が大きい部分は、市民参加や景観協議会
等を活用し、透明性を確保した決定のプロセス

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

管理・運営段階課題
 再開発ビルを拠点とし地域と一体となった長期的な取り組み

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

管理・運営段階
考え方・提案
 エリアマネジメントによる景観形成の波及と維持
 景観整備機構、景観重要施設等の活用
 良好な景観を維持するための資金調達方法

エリアマネジメントによる景観形成の波及と維持
 再開発ビルの管理運営主体と周辺住民や企業、ＮＰＯなどが連携し、日本版メインストリー
トプログラム等のエリアマネジメントにより、良好な景観形成や街並みの維持にあたるとともに、地域でのイベント等の活性化により、賑わい景観の波及と維持創出を図る。

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

エリアマネジメントによる景観形成の波及と維持社団法人 再開発コーディネーター協会 新領域 WG
Urban Renewal Coordinator Association of Japan
2005 年 8 月

メインストリート・プログラム
中心市街地（ダウンタウン）の再活性化手法

Main Street Program by the National Trust for Historic Preservation

メインストリート・プログラムとは？
■米国の NPO 法人「全米歴史保全トラスト（ナショナルトラスト; 1949 年設立）」の一部署である「ナショナル・メインストリートセンター（NMSC）」が開発したプログラム（MSP）。
■MSP は、「歴史建築物の再生」とともに『コミュニティの再生』と『地域経済の再生』を実現する
ための中心市街地再活性化の包括的手法。

１ メインストリート・プログラムの誕生と歴史
プロセス・メイキング

メリーランド州・エルクトン

ボストン市・オールストン地区■このような取り組みを行いながら、メインストリー
ト・プログラム（MSP）は、各地に展開されていった。近年は、特に導入地区が増加し、2005 年 5月現在、全米で 1,877 地区になっています。その他、カナダ、オーストラリア、ニュージーランド等
でも同様のプログラムが行われています。
■ナショナルトラストの代表、リチャード・モー

景観価値を高める再開発技法 ２

エリアマネジメントによる景観形成の波及と維持
ナ
シ
ョ
ナ
ル
セ
ン
タ
ー

・技
情術
報支
提援
供・
研
修

日本型メインストリートプログラムの構成（社会システム）イメージ

商業者
住民
経営者
学生
児童
祭り連
など

（ＵＲＣＡ）
技
術
支
援
・
研
修
・
情
報
提
供

理事会 （ボード）

技術支援
研修
情報提供

雇用

商店会
NPO
自治会
企業
大学
高校
中学校
小学校
PTA
寺社
消防団
など

マネジャー

自
治

連
携

デ

組

ザ
体
Ｔ商
Ｍ工
会
Ｏ
議
な所
ど・
な外
部
専
門
ど家

織

イ
ン

参
加
と
連
携

部

部
会

会

プ
ロ
モ
ー
シ
ョ
ン
部
会

経

参
加

連
携

済
再
生
部
A地区・メインストリート組織

会
B地区・メインストリート組織

・技
情術
報支
提援
供・
研
修

C地区・メインストリート組織
活
動

活
動

活
動

活
動

ボランティアプロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

景観整備機構、景観重要施設などの活用
 エリアマネジメントを行う組織が景観整備機構としての指定を受け、地域の景観形成の担い手となる等 景観重要公共施設としての指定を受け、景観整備機構が再開発ビル及び周辺地域と一体となった実効性のある維持管理を行う
 まちづくり会社として展開

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

良好な景観を維持するための資金調達方法
 例えば放置自転車の撤去等、良好な景観を維持・向上させるための活動経費を調達する
しくみづくりEx.オープンカフェの使用料、駐輪対策における費用徴収等

プロセス・メイキング

景観価値を高める再開発技法 ２

デザイン・エンパワーメント
建物空間の質を高めるためにデザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

建物・空間の質を高めるために

都市計画、都市戦略及び景観構造との整合課題
 事業区域とその外側での形態ギャップ
 都市計画、都市戦略上の観点からの検討が不十分

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

建物・空間の質を高めるために

都市計画、都市戦略及び景観構造との整合
方向性・考え方 戦略的なグランドデザインを描く
 地域の固有性の表現
 都市軸を構成する眺望景観

戦略的なグランドデザインを描く
 都市計画上の位置づけ、都市戦略としての景観のあり方について、行政、地域と連携し、景観計画、景観地区、地区計画等で方向性を担保する等、地域との調和と都市戦略双方を念頭においたグランドデザイ
ンを描く。

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

地域の固有性の表現

地形、河川、植生、地場の素材、文化・歴史的なコードを生かした表現等、地域固有のデザインを、空間構成から細部の表現まで、様々な場
面で取り入れることで、地域固有の景観的な価値を引き出す
親しまれてきた風景の再現
は、住み続ける動機づけにもなる建築物の配置や高さ、素材
等は歴史的建造物等の景観資源との関係性を意識する

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３姫路市お城本町地区

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３姫路市お城本町地区

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３姫路市お城本町地区

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

姫市お城本町地区

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

都市軸を構成する眺望景観

眺望の良い高層棟は、事業上の有効性（不動産価値）も考慮し、地域のシンボルとして「絵になる都市眺望軸」を構築するよう、建物の向きや高さ、外装デザインに配慮
日照、眺望、風害等の影
響は近隣紛争となりやす
く、対策コストや管理規模等とのバランスを考慮して適正な高さを多角的に検証

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

建物・空間の質を高めるために景観の骨格を決める構想段階で配慮すべき視点課題
 景観インフラとしての敷地・建物・公共施設等の総合的な組み立て 適切な敷地割り（区域設定）
 権利変換計画に立体造形への配慮が不足
 公共施設を含めた空間デザインの視点
 空間と時間の観点への配慮

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

建物・空間の質を高めるために景観の骨格を決める構想段階で配慮すべき視点
考え方・提案 高度利用のバランスのとれた区域設定
 用途や性能設定による建物の分類
 公共施設と建物の一体的なデザイン
 道路沿いや広場からの景観形成

高度利用のバランスのとれた区域設定
 平面的広がりと高度化のバランスに留意して区域を設定
 都市計画決定が既にされている広場や道路等の公共施設でも、街とのバランスを考慮しつつ位置･形状を見直すことも 街路や広場から見た建築群としての集合の美しさ、周囲とのスカイラインの関係性等は、広域模型の活用等により検証
デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

用途や性能設定による建物の分類


長期にわたり陳腐化せず、機能更新や用途転換がしやすいデザインや
設計の工夫



複合建物は、用途毎にリニューアルや用途転換がしやすいようにできるだけ機能･構造を分離独立させる



スケルトンインフィル(耐久力があり景観価値を持続する骨格とリニュー
アルしやすい内部の組合せ)の導入



低廉で変化に対応してコンバージョンや建替え可能な建物と、保存再生する建物を予め分類し計画する



景観上重要な既存建物は、景観・歴史的価値、耐久性、改修･維持コスト等多角的に検討して存廃を決定

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

用途や性能設定による建物の分類
長いライフサイクルに対応したハイグレード
なオフィスビルなど

短いライフサイクルに対応したローコストの店舗、駐車場など

都市インフラとしてのスケル
トンと、店舗･住宅などリニューアル容易なインフィル

ローコストな住宅付店舗
従前の路面店権利者向き

ライフサイクルに対応し、分棟型とした施設建築物のイメージ

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

公共施設と建物の一体的なデザイン
 道路や駅施設等の公共施設と一体的に設計できる再開発事業の利点を生かす
 駅広やペデストリアンデッキ等の交通インフラにもイベント空間、ビュースペース等の機能を持たせ、建物敷地との一体的なパブリックス
ペース等、新たな空間の魅力を創出

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３道路沿いや広場からの景観形成






主要な街路の沿道では、地区の印象を高めるビスタを形成するよう、建築物や街区のコーナー部のアイストップやランドマークのデザインに配慮
地区の位置づけに沿って道路や歩行者空間からの見え方を考慮
長大街区は、自由で豊かな歩行環境の道路、敷地内通路、ポケッ
トパーク等により、ヒューマンスケールに配慮して区画の分節
面的なボリュームに違和感がないようにファサードを分節化する等、街並みや自然環境との調和を考えて建物各部の形状を計画

街並みとの調和を意識したファサードの例

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

建物・空間の質を高めるために街並みと賑わいを創出する沿道景観形成のための視点

課題 空地を確保するあまり、地域との連続性、賑わいが消失する場合がある
 街区外周へ表出するデザイン戦略

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

建物・空間の質を高めるために街並みと賑わいを創出する沿道景観形成のための視点
方向性・考え方 両側町を形成する
沿道景観づくり 施設計画による賑わいの街並み誘導
 中間領域の取り扱い

両側町を形成する沿道景観づくり
 街区単位の再開発は、街路を挟む対面地区との一体感に欠ける「片側町」となりやすい
 対面地区を再開発区域に編入して一体整備を図る
 地区計画、建替えインセ

ンティブの付与により、対面地区の整備･誘導や街区各辺の道路の性格に応じて、対面地区と一体感ある両側町へと発展していくようなデザインの工夫
等
デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

施設計画による賑わいの街並み誘導

商店街や生活道路沿いは、外向き店舗や戸建て区画などを配し、大型店等内向き店舗であっても開口部の表現等により、背を向けない工夫を図る

壁面線は商店街との連続性を考
慮し設定



幹線道路沿いでは、低層部の高さを揃えたり、十分な歩道幅員や大ぶりの街路樹等、スケール感に対応するデザイン

市民サービス施設には、直接的な出入口、大きな開口部、活動予約
サイン等により、アクセスしやすさとアクティビティの視覚化を図る

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

中間領域の取り扱い
 私的空間と公共空間の中間領域の取り扱いが景観に大きな影響を与える
 特にファサードのデザイン

は公共財産という認識にたち、外壁の色彩と素材のコントロール、広告、看板、日除け、設備機械室等の付属物のデザイン等、きめ細かく配慮する

デザイン・エンパワーメント

景観価値を高める再開発技法 ３

再開発事業の景観形成事例
１．景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）

（富山駅前地区）
景観会議により複数の事業を調整誘導した例

 公民協調による景観会

議により、駅周辺の公共施設や複数の再開
発事業、民間の建築行為についてデザイン誘
導を実施

再開発事業の景観形成事例 1

景観会議の役割

再開発事業の景観形成事例 1

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）
 「富山駅前景観会議」を機軸に、景観形成に必要な事項について専門家、行政、事業者が協議、調整、提言等を行う。この会議の下に、関係団体で構成される協議会と、実務者による幹事会および指導機関として専門家会議を設置し、その下に、個別再開発事業、公共施設管理者、各単独
ビル事業者が加わるという組織体系

景観誘導の方針

再開発事業の景観形成事例 1

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）「富山ステーションフロント」
都市の中央駅前は、その都市の顔となるだけ
でなく、多数の人が往来し、 都市の賑わい 、楽しさ、そして美しさを享受するに最もふさわしい場所でなくてはならない」との視点に立ち、富山駅前について「新しいシンボルゾーンにふさわしい景観と機能の創出を図る

景観調整した建築物

再開発事業の景観形成事例 1

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）
 駅前を囲み、空地の連担や色彩統一、高さ、壁面線、景観などに配慮。必要な事

業費の増加への理解と協力を得るうえで、景観会議には街区代表者や主要地権者からなる協議会や第３者の立場で助言・調整を行う専門家会議の存在など、組織構成が重要であった。

景観会議の役割

再開発事業の景観形成事例 1

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）

景観会議の調整により一新した駅前地区の景観

景観会議の役割

再開発事業の景観形成事例 1

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）

交差点改良により創出された駅前広場の噴水

再開発事業の景観形成事例 1
景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）

現在の再開発ビルと北陸銀行ビル。
前面に看板が目立つ。

再開発事業の景観形成事例
２．分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（世田谷区芦花公園駅南口地区）

再開発事業の景観形成事例 2
分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）
 当事業は東京・世田谷区の典型的な住宅地にある私鉄の駅前であり、大規模画地と狭小画地、店舗や住宅、アパート等が混在した地区。
 隣接する公団団地の建て替えと合わせて、地区計画を定め、地域の街並みに配慮し再開発事業が施行された。（現在工事中）

団地建替えと再開発

再開発事業の景観形成事例 2

分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）

分有分棟を基本とした権利変換 再開発事業の景観形成事例 2
分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）
 関係権利者の生活・営業の継続・再建に配慮して、従前の所有・権利形態と違和感の尐ないものとするため、共同化にこだわ
らない分有・分棟による施設構成を基本としている。

ヒューマンスケールの施設計画

再開発事業の景観形成事例 2

分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）

ヒューマンスケールの施設計画

再開発事業の景観形成事例 2

分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）

分有分棟を基本とした権利変換 再開発事業の景観形成事例 2（芦花公園駅南口地区）

分有分棟を基本とした権利変換 再開発事業の景観形成事例 2
分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）

再開発事業の景観形成事例
３．プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）

経緯

プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地
区）

北九州市の基本構想「北九州市ルネッサンス構
想」に基づき実施されている紫川マイタウン・マイリ
バー整備事業と連動している事業であり、安全で潤いのある街をめざし、治水
や道路、公園整備とあわせ再開発事業が一体的に取り組まれた。

旧小倉区役所の建て替え計画とあわせ、隣接地区との官民一体となったまちづくりを進める動きとなり、保留床処分先となる
朝日新聞社、NHK北九州
放送局と事業参画の覚書を締結、準備組合を設立（平成8年）し事業着手に至る。


再開発事業の景観形成事例 3

設計者選定再開発事業の景観形成事例 3

プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）
準備組合は、街や建物としてのイメージを自らのプランとして持っていなかったため、商業・文化・メディアの拠点にしたいというテーマを空間的にどのように配置するかについて、内外に高名な5つの設計グループを選定し、コンペ方式による事業提案を含めた総合的な施設提案を求めた。

その結果、組合員、都市計画家、建築家、地元有識者、行政からなる審査委員会の選定により、5階にデッキ、回廊、屋上庭園を設け、その下層階に商業を配置し、上層部はそれぞれの機能を分離した建物とした上下分離方式の提案を採用することとなる。

空間配置については優れていたが、色、形態については、主張性の高いデザインであったことから、この案を公表した結果、街の有力者、市民の方々から様々な批判がでてきた。
外観の特徴再開発事業の景観形成事例 3

プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）
 敷地の特徴を生かし、一つの建物を個性ある複数の建物に見せることで、外観に威圧感を持たせないように工夫。
 カラフルな色使いで、それぞれの棟によって色を変えている。

 建物に使われている5つの色は「茶色」は、大地、 「黒」は日本瓦、漆喰壁の「白」。漆の「赤」。
「黄色」は、収穫前の稲穂を表現。

景観アドバイザーとの協議

再開発事業の景観形成事例 3

プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）
 ■ 色彩や形状については、組合としてなかなか判断がつかず、市の景観アドバイ
ザーと協議を進めることになった。
 市の景観アドバイザーから、様々な指摘を受け、巨大モックアップを作成し数ヶ月かけた暴露試験を行うな
ど試験をし、20ヶ月の期間をかけて景観アドバイザー
とともに、色や材質の調整を行っている。

近接する小倉城への景観改善

再開発事業の景観形成事例 3

プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）
小倉城は昭和30年代に建設された観光城であり、従前建物によりもともと天守閣は見えていなかったが、解体によりその姿が一時的に現れたことにより、市民にとって地域資源としての意識が高まり、天守閣が見えなくなるという厳しい指摘を受けることとなった。

そのため、地域の声を尐しでも実現するため、紫川にかかる勝山橋から天守閣への眺望を確保するため、川側からワンスパン分切り取り、また、外壁を斜めにカットし、勝山橋から天守閣への眺望に対する配慮がされている。

コンセプトブックの作成・配布

再開発事業の景観形成事例 3

プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）“新たな景観”に理解を得るため、再開発の考え方についてのＰＲパンフレットを配布するなど、事業化の各段階における景観問題に対する取り組みを積極的に公開。異彩を放つ景観への様々な意見はあるものの、ビルがオープンして以来、小倉城から勝山公園、紫川一体は新たな人の流れが生まれ、初年度年間来場者数1,150万人と新たな街の集客の核となっている。

再開発事業の景観形成事例
４．蔵や路地などまちの記憶を残し、まちなか居住を実現した例（飯田市橋南第一地区）

再開発事業の景観形成事例 ４
蔵や路地などまちの記憶を残し、まちなか居住を実現（飯田市橋南第一地区）

 当事業は飯田市中心市街地の昼夜間人口回帰策として、駅前ではなく、中心部のシンボルロード「りんご並木」に面する再開発である。用途は１階が商業、２､３階が市役所の総合窓口や交流施設、歯科医院、ハロー
ワーク等、４～10階が住宅（42戸）である。

裏界線を活かし、まちの記憶を残す再開発事業の景観形成事例
４．蔵や路地などまちの記憶を残し、まちなか居住を実現した例（飯田市橋南第一地区）
 当事業の特徴は第一に、敷地に接し、かつての大火の復興時に避難路として設けた背割り路地である裏界線（りかいせん）を石張り再整備したことである。加えて敷地内にあった蔵を本体棟の公共施設に付属する歴史的建造物として権利変換し、裏界線沿いに曳家し、風情ある
裏路地空間となっている。

飯田まちづくりカンパニー

再開発事業の景観形成事例

４．蔵や路地などまちの記憶を残し、まちなか居住を実現した例（飯田市橋南第一地区）
 第二に「飯田まちづくりカンパニー」（市、地元企業、商工会議所、金融機関等で出資）を早期に設立し、保留床である住宅床を取得し、市内初の分
譲マンションを完売したことである。その後、同社は隣接する第２地区
再開発（工事中）の保留
床も分譲住戸として取得しており、飯田のまちづくり会社として幅広く活躍している。

川崎市鹿島田駅東部地区

再開発事業の景観形成事例

町田掘（二ヶ領用水）の再生・親水緑道整備 ワークショップ方式による住民参加

・地域の記憶の継承
・周辺住民、商業者を巻き込む参加のプロセス
・豊かな環境 街の資産価値の向上 戦略的景観

金沢市プレーゴ

再開発事業の景観形成事例

片町

柿木畠

・街並みに併せた規模 ２Ｆ建・活力と賑わいの景観づくり
二つのまちをつなぐ回遊動線の整備・容積を極大化させない工夫
権変メニューの工夫
底地はそのまま(土地土地権変)
建物はＴＭＯ
制度上の工夫
ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ補助金 100%
・ＴＭＯによる一括管理 景観の持続酒田市中町三丁目地区

再開発事業の景観形成事例

・街並みに併せた規模 227% 316%
・性格の異なる施設を分棟化
・まちなか再生につながる賑わいの景観づくり 都市間競争力
・地域施設、環境の保全・継承
病院、老人保健施設、店舗
・権利を残すための段階的な整備

金沢市武蔵ヶ辻第四地区

再開発事業の景観形成事例
・街並みに併せた規模
・地域の文脈の継承 記憶の連続性
・歴史的施設の保全 ストックの活用
・市民の共感を得る景観
地域の固有性の表現

金沢市武蔵ヶ辻第四地区

再開発事業の景観形成事例■市場を継承する
下通り
ダイエー口
中通り
国道159号

青果通り

新通り

鮮魚通り

むさし口

むさし交差点

国道157号

スカイ口

金沢駅通り線「商いの形態を継承する」「市場の街路構成を継承する」

戸板の商品台照明
路上へのせり出し
相対売り

まちの骨格を残し新しい「通り」をつくる

金沢市武蔵ヶ辻第四地区

再開発事業の景観形成事例■歴史・まちの風景を継承する地区内の北國銀行武蔵ヶ辻支店(昭和７年竣工 村野藤吾氏設計)
ランドマークとしての歴史的建築物

曳家し歴史的資産として保存活用する
市民に親しまれてきたファサードや伸び
やかな内部の空間を残しながら新たな機能を付加那覇市モノレール旭橋駅周辺地区 再開発事業の景観形成事例
・分棟・分節化 段階開発 ・柔軟な都市計画内容
・周辺景観のための低層ブロック(２階建)・賑わいの景観のための店舗配置
・施行者再開発会社からまちづくり会社へ
床所有、一体的自主管理 エリアマネージメントによる景観の維持
・まちづくり協議会による景観形成プロセス
・権変前段階で一般市民に公表、景観ＰＲ

配置イメージ図那覇市モノレール旭橋駅周辺地区 再開発事業の景観形成事例
Ｅ１街区

Ｂ１街区

Ｄ１街区
Ｃ街区

Ｂ１街区

住宅
オフィス

Ｅ１街区
駐車場

ホテル
南部合同庁舎自治会館

オフィス