令和3年9月号

特集

閉店・撤退した施設・跡地をまちづくりに活用する
景気の低迷や大型商業施設の郊外出店、新型コロナウイルス感染症の影響などにより、中心市街地に立地する商業施設の閉店・撤退が相次ぐ中、各地方自治体では遊休不動産を活用した市街地活性化策を推進しています。
特集では、学識者から中心市街地における遊休不動産の現状や大型店撤退跡地の利活用の状況、期待される地方自治体の役割などについてご寄稿いただきました。また、中心市街地の大型商業施設の跡地活用に向けて進めた市役所機能などの移転の取り組み、遊休不動産の有効活用を目的とした

リノベーションまちづくり、公民連携で推進した百貨店跡地への中核施設整備事業など、都市自治体
による遊休不動産の有効活用の取り組み事例を紹介します。

寄稿 1

中心市街地で遊休化する
事業用不動産の現況と対応
早稲田大学教育・総合科学学術院教授

寄稿 2

中心市街地における「跡地」の活用とまちづくり〜「選ばれる都市 新潟市」の実現に向けて〜
新潟市長

寄稿 3

寄稿 4

市政 SEPTEMBER 2021

中原八一

中心市街地におけるヒト中心のまちづくり
沼津市長

賴重秀一

既存ストックを活用した中心市街地再生の取り組み
都城市長

29

箸本健二

池田宜永

はしもと け ん じ

活用を避けて通ることは困難である。この文街地に相当な規模で存在する空き不動産の利

５５３市町から回答を得た（回収率 ・３％）。

定 都 市 を 除 く ８ ４ ７ 市 町 で あ り、 こ の う ち

合併自治体を含む）のうち、特別区・政令指は、都市における潜在的資源と位置付け直す

脈 か ら 考 え れ ば、 中 心 市 街 地 の 空 き 不 動 産

早稲田大学教育・総合科学学術院教授 箸本健二

中心市街地で遊休化する
事業用不動産の現況と対応

遊休化する事業用不動産を資源化する
近年、中心市街地の大型商業施設、あるい

まず、空き不動産の増加傾向（表１─①）を・４％に当たる２６２市町
本稿では、中心市街地で遊休化する事業用

立地別では、三大都市圏都市（首都圏の１都が「増加傾向にある」と回答している。都市の見ると、全体の心市街地で増える空きビルや空き店舗は、都不動産の現況を把握し、特に影響が大きな大６県、中京圏の４県、近畿圏の２府４県の計ことも可能であろう。

市の経済活動と雇用を支えてきた事業用不動型店撤退跡地の利活用を概観するとともに、たい。なお本稿では、大型店やオフィスの撤や高いほか、人口

市（上記以外の万人以上の地方都市（ ・道県の市町）が退跡地など、遊休化した事業用不動産を「空５ ％） が、 同 じ 人 口 規 模 の 三 大 都 市 圏 都 市

・２％）よりも

ポイント以上高い点に特

ま ら ず、 地 域 住 民 の 生 活 を 支 え る 雇 用 の 創

業の持続性に至る事業のマネジメントにとど動産の利活用を図る際には、資金調達から事中心市街地における空き不動産の現状を把握

況を概観したい。筆者らは、全国の地方都市

まず、中心市街地における空き不動産の現

商業施設の撤退・移転に関する指摘が抜きん減少」「核店舗の倒産・撤退・郊外移転」など、１─②）では、「商業・サービス系テナントの市町を対象とした空き不動産の増加要因（表その一方で、多くの都市が持続可能な新しで人口２万人を超える地方自治体（その後の成の大合併が本格化する以前の平成７年時点

ンケート調査を実施した（表１）。対象は、平やすい一定規模以上の地方都市で割合が高トラ」については、支店・営業所が配置され

で て 高 い。 一 方、「 支 店 な ど オ フ ィ ス の リ スなど、数多くの障壁も予想される。

年５月に地方自治体へのア

次に、「増加傾向にある」と回答した２６２

徴がある。

（

き不動産」と表記する。

中心市街地における49するため、平成

空き不動産の現況

・１％とや都府県の市町）の ・７％に対して、地方都産の遊休化を意味しており、高度経済成長期

事実、事業用不動産の遊休化は、人口減少
や少子高齢化、オフィスの撤退や商業施設の郊外化、そして施設の老朽化や耐震補強の必要性など、さまざまな要因が関係して構造的

45

出、都市計画との整合性、地権者の合意形成に進行する。このため、中心市街地の遊休不58現象と言わねばならない。

そこで期待される地方自治体の役割を整理しはオフィスの跡地問題が深刻化している。中65

から続いた経済的枠組みの疲弊を可視化した

47

10

20

30

17

38

い都市デザインを実現するためには、中心市

26

1
寄稿

30

SEPTEMBER 2021 市政

郊外型商業集積との競合、施設の老朽化、複遊休化している商業系空き不動産の多くは、このように、調査対象とした地方自治体の雑な権利関係など、再事業化を阻む多様な課

市の割合が三大都市圏都市を上回っている。
ほぼ半数で空き不動産の増加が指摘されてお題に直面している。その結果、大型店の撤退

万人以上の地方都市では

害要因（表１─③）については、「適切な参入り、その主たる要因は商業・サービス業の縮跡地を以前と同等の面積・業態で充足するこく、とりわけ人口

事業者がいない」「建物の老朽化や耐震補強の退である。とりわけ中心性が高く、商業施設

47.8%
47.4%
58.1%

72

54.1%

147

56.1%
55.0%

72

54.1%

143

54.6%
10.9%

20

15.0%

34

13.0%
5.4%
4.7%

13
12

9.8%
9.0%

20
18

7.6%
6.9%
2.3%

3

2.3%

6

2.3%
0.8%

2

1.5%

3

1.1%
100.0%

133

100.0%

262

100.0%
27.9%

48

36.1%

84

32.1%
20.9%

52

39.1%

79

30.2%
25.6%

36

27.1%

69

26.3%
15.5%

31

23.3%

51

19.5%
14.0%

28

21.1%

46

17.6%

筆者は平成

年に表１と同じ基準で全国商業系の空きげ ているこ と が 理

動 産の利 活 用 を妨し て お り、 空 き 不

広範な課題が存在の 利 害 調 整 な ど、

耐震性や地権者間生し、延べ撤退事例は４７４件に上った。ま

２８５市町村で１店舗以上の大型店撤退が発１ ％）。 そ の 結 果、 全 体 のし、６２９市町村から回答を得た（回収率 ・

撤 退 し た 業 態、 撤 退 跡 地 の 現 況 な ど を 調 査の間の中心市街地からの大型店撤退の有無、
注：都市の立地区分別・人口規模別での回答数は次の通り。三大都市圏都市（計 282）では、人口 10 万人以上 110、人口 5〜 10 万人未満 97、人口 5 万人未満 75。地方都市（計 271）では、人口 10 万人以上 65、人口 5 〜 10 万人未満 78、人口 5 万人未満 128（総計 553）。
出典：箸本健二・武者忠彦編『空き不動産問題から考える地方都市再生』pp.19 -24. ナカニシヤ出版

年

再生するか

不動産をどうそ れ で は、 商 業・３％に当たる自・４％の自治た、「もともと大型店がない」と回答した

治体を分母から除けば、実に体が中心市街地からの大型店撤退を経験していることになる。表２は、この調査結果から

百貨店、総合スーパー、食品スーパー、専門店ビルの撤退跡地について、跡地の利用状況

パーなど大型店の貨店や総合スー

動 産 の 中 で も、 百

だ ろ う か。 空 き 不

どう再生されるの用途が延べ集合住宅」を含む事例が ・０％と、商業外の公的施設」を含む事例が ・８％、「オフィス・まる。その一方で、現況の跡地に「公共機関・地を同一業態で充足した例は６・０％にとど

まず、百貨店の撤退跡地では、旧店舗の跡（複数回答）を整理したものである。

撤退跡地が中心市

系の空き不動産は

74

64

45

50

％に上った。また、空き不動産利活用の阻必要性」「底地や建物の権利者間の合意形成が97
262とは、現実的に極めて困難である。

とオフィス双方の縮退に直面した人口

47.7%
49.1%

以上の地方都市で遊休化が深刻である。その61
133

費用、そして複雑な権利関係の調整がネック

48.0%
45.7%

８４９市町村を抽出し、平成７年〜平成

15.3%

100.0%％以上の事例で見られる。さら街地に与えるダが ・８％など、手付かずの状況も ・６％のに、「空き店舗」が・８％、「空地・駐車場」
メ ー ジ は 大 き い。と り わ け、 地 方 都

傾向であり、同一業態での充足割合は７・１％

事例で見られる。続く総合スーパーも同様の

34

48.6%

一方で、遊休化の背景には事業収益性のほか、

40

262

18 24

85

とされており、上位６項目中５項目で地方都

15.0%

100.0%

18

43.6%③空 き不動産利活用の阻害要因（分母は①で「増加 傾 向 に あ る 」と 回 答した 262 市町）

解できる。
20

133

40

34

23

万人

困難」など、潜在的な市場規模や建物の改築

20

52.6%

24

15.5%

15

％
45.7%
①
「増加傾向にある」と回答 し た 地 方 自 治 体（ 分母は注参照）

素
要
目

10

33
実数
80

人口 10 万人以上
人口 5 ～ 10 万人
51未満
人口 5 万人未満
36
計
129
商業・サービス系
75
テナントの減少
核店舗の倒産・撤71
退・郊外移転支店などオフィス
14のリストラ
オフィスの市内移転
7
その他（自由回答）
6
アスベストや耐震
3の問題
再開発事業等を進め
1るための立ち退き計（複数回答）129
適切な参入事業者
36
がいない
建物の老朽化や耐27
震補強の必要性
底地や建物の権利
者間の合意形成が33
困難
中心市街地の高い
20
地代や家賃設定
再開発事業を阻む
18
事業採算性の低さ開発をめぐる自治20
体の財源不足計（複数回答）129②空 き不動産の増加要因（ 分 母 は ① で「 増 加 傾
向 に あ る 」と 回 答 し た
262 市町）計
総都市の立地区分
三大都市圏都市
地方都市（17 都府県）（30 道県都市）
実数
％
実数
％
42
38.2%
38
58.5%
項

100.0%

市の中心市街地で市政 SEPTEMBER 2021

31

閉店・撤退した施設・跡地をまちづくりに活用する
特集

表1 中心市街地における空き不動産の推移、増加要因および利活用の阻害要因

表2 大型店主要4業態における撤退跡地の現況

フィス・集合住宅」を合わせた商業外の用途にとどまる一方、「公共機関・公的施設」と「オかという現実的な選択肢を示唆している。

用するか、あるいは動かさないまま放置する

空き不動産の利活用を巡る

専 門 店 ビル はテ ナ

維持しやすいこと、でも売場生産性を

狭 く、 中 心 市 街 地

対的に売場面積が食 品 ス ー パー は 相も大幅に高くなる。

上 述の２ 業 態 より９％と ・７％で、地の充足割合も ・

同 一業 態 に よ る 跡

絶 対 数 が 少 な く、で は、 撤 退 事 例 の

これに対して、食品スーパーと専門店ビル

し、権利者調整も難しくなる。このため、実る。ただし、除却・建設に時間とコストを要り、耐震など構造上の課題も当面は回避できに対して「減築型」は、建物の収益性が上が着させるために家賃補助も必要となる。これ

域相場よりも割高な施設では、テナントを定施設が担うケースが目立つ。また、家賃が地間事業で補うことは難しく、その役割を公的埋める施設が一定数必要となるが、これを民

スクは少ない。他方、ストックの空室部分をり、「減築型」と比べてタイムラグや経済的リ

ち「併存型」は、テナントの入れ替えが主であに建て替える「減築型」に大別される。このう型」か、旧施設を除却し商圏に見合った規模

トックを残して非商業の比率を高める「併存の 縮 小 が 基 調 と な り、 具 体 的 に は 既 存 の ス

地域金融機関と連携した協調融資のスキー

県 に よ る 各 種 交 付 金 の 戦 略 的 な 選 択 と 導 入、も 求 め ら れ る。 地 権 者 間 の 利 害 調 整、 国 や行政の中立性や公共性を生かした調整機能

一 方、 直 接 の 事 業 主 体 と し て で は な く、維持・支援も不可欠である。

施設の入居や家賃補助など「併存型」施設のき る 施 設 の 導 入 が 挙 げ ら れ る。 ま た、 公 的

図 書 館、 博 物 館・ 美 術 館 な ど 集 客 が 期 待 でみ を 用 い た 複 合 型 施 設 に よ る 跡 地 整 備 や、的には、公民連携（ＰＰＰ／ＰＦＩ）の枠組

方 自 治 体 の 役 割 は 非 常 に 重 要 で あ る。 直 接る。 こ の た め、 空 き 不 動 産 問 題 に 対 す る 地

を 左 右 し、 都 市 計 画 の 行 方 に も 影 響 を 与 え

か し、 そ の 成 否 は 中 心 市 街 地 活 性 化 の 帰 趨

間 業 者 間 の 交 渉 に 負 う と こ ろ が 大 き い。 し空 き 不 動 産 の 利 活 用 は、 第 一 義 的 に は 民

地方自治体の役割

ントの入 れ 替 えが際には公民連携による複合型施設への入居を

ム づ く り な ど が そ の 代 表 例 で あ る。 少 子 高

事実、大型店撤退跡地の利活用は商業部分

容 易であることが除けば、純粋な商業施設における「減築型」で齢 化 の 進 行 や ス ト ッ ク の 老 朽 化 に 加 え、 コ・０％の事例で見られる。

主な理由と考 えらの再生は多いとはいえない。

が延べれ る。 そ れ で も、

37

し 駐 車 場 として利る か、 建 物 を 除 却

座の 施 設 維 持 を 図

的 資 金 を入 れて当割 合 の 高 さ は、 公

「空地・駐車場」の的施設」「空き店舗」

する「公共機関・公ている。

どが中心市街地に再整備されるケースも増え

スーパーや子育て系・高齢者系の福祉施設な定 住 人 口 の 生 活 需 要 に 対 応 す る 形 で、 食 品に拡大すると考えられる。このような新しい住宅に転用されており、この傾向は今後さら

中心市街地では一定比率の空き不動産が集合

また、表２が示す通り、生活利便性が高い

重要性が一層高まることになる。

不 動 産 に 対 す る マ ネ ジ メ ン ト は、 今 後 そ の

そ れ ゆ え、 そ の 核 と な る 中 心 市 街 地 の 空 き

ト で 高 密 な 都 市 空 間 の 構 築 が 求 め ら れ る。

政 的 な 頑 健 性 を 高 め る た め に は、 コ ン パ ク

も 続 く で あ ろ う。 一 方 で、 地 方 自 治 体 の 財

心 に、 支 店・ 営 業 所 や 大 型 店 の 撤 退 は 今 後

ロ ナ 禍 の 影 響 も 重 な る 今 日、 地 方 都 市 を 中

きすう

４業 態 全てに 共 通

3238

撤退前施設の業態区分
百貨店
総合スーパー
食品スーパー（133 店舗）（240 店舗）（29 店舗）
店数
構成比
店数
構成比
店数
構成比
百貨店
8
6.0%
0
0.0%
0
0.0%
総合スーパー
3
2.3%
17
7.1%
0
0.0%
食品スーパー
19
14.3%
33
13.8%
11
37.9%
ディスカウントストア・専門店ビル
32
24.1%
41
17.1%
5
17.2%
遊技場
10
7.5%
17
7.1%
3
10.3%
公共機関・公的施設
33
24.8%
51
21.3%
7
24.1%
オフィス・集合住宅
24
18.0%
40
16.7%
2
6.9%
空き店舗
25
18.8%
37
15.4%
6
20.7%
空地・駐車場
21
15.8%
65
27.1%
3
10.3%
出典：箸本健二・武者忠彦編『空き不動産問題から考える地方都市再生』pp.83. ナカニシヤ出版

専門店ビル(49 店舗）
店数
構成比
1
2.0%
0
0.0%
1
2.0%
16
32.7%
2
4.1%
6
12.2%
5
10.2%
10
20.4%
9
18.4%
大型店撤退跡地の現況
（複数回答）

32

SEPTEMBER 2021 市政なかはら や い ち

中心市街地にお け る「跡地」の活用とまちづくりの実現に向けて〜〜「選ばれる都市 新潟市」にいがた

され、北前船の寄港地として発展した。また、

市街地再開発組合が設立された。古くから商新潟市長（新潟県）中原八一

本市は第二次世界大戦において大規模な戦災業の中心であり、公共交通の結節点である恵とまち」であり、古くから越後平野を流れる

本市は１０００年以上の歴史を持つ「みなして本市のにぎわいをけん引してきたが、経最大の商業集積を誇り、県内随一の繁華街と

かつては二つの百貨店を中心に、新潟県内

本市の市役所本庁および中央区役所は、古年に古町通７番町地区

を受けなかったため、古町地区は戦前からのまれた立地条件を生かし、にぎわい創出に資信濃川と阿賀野川の「川湊」として栄え、安政済成長期を経て、郊外店の進出、ライフスタ町地区から約１㎞離れた白山地区に、複数の活用について、平成

料亭など歴史的な建築物が多数残っており、する広場整備を含めた市街地再開発事業が事はじめに

日本海側初の政令指定都市となり、都市部と「みなとまち新潟」のまちなみや歴史・文化を業化した。

年の広域合併を経て、本州日本一の美田地帯が調和・共存する「田園型

色濃く残す地区である。

５年に開港五港の一つに指定されたのち、明イルの変化やインターネットショッピングの性があった。

年の東日本大震災や平成地震では、災害対策の拠点である行政庁舎が

平成

年の熊本

く老朽化しており、大規模地震で倒壊の可能

古町地区への移転

中央区役所・市役所本庁機能の年１

治元年に諸外国に向けて開港し、平成建物に分散して立地していた。特に、築年

普及、消費ニーズの多様化などにより、大型

月１日に開港１５０周年を迎えた。

年に百貨店「大和新潟店」が閉店して以上が経過した分館および白山浦庁舎は著し

全国の地方都市と同様、本市でも中心市街地の衰退・空洞化が進展しており、中心市街

以降、同年にファッションビル「新潟ＷＩＴビルに入居していた「ラフォーレ原宿・新潟」が、令和２年

損壊し、被災者支援や行政サービスに多大な年にＮＥＸＴ

には「新潟三越」が相次いで閉店・撤退し、古震性と防災拠点機能の確保は、喫緊の課題で影響があったことから、本市では災害時におそのような状況の中、「大和新潟店」跡地の町地区は、歩行者通行量の減少や、空き店舗

Ｈ」が、平成55

ける市民の生命・生活を守る市役所庁舎の耐21の増加などが続く状態であった。

28

地活性化に関するさまざまな取り組みを進めている。

中心市街地（古町地区）の状況
ＪＲ新潟駅から約２㎞離れた「古町地区」
は、本市の中心市街地の一部であり、江戸時

28

平成

商業施設の閉店・撤退が続いている。

新潟市は平成政令指定都市」
を掲げている。

28

23

22

31

代には現在の街区割りの礎となる堀割が整備

市政 SEPTEMBER 2021

33

19

2
寄稿

閉店・撤退した施設・跡地をまちづくりに活用する
特集年８月に、中央区役所がＮＥ跡地の再開発ビルへ移転することを決定した。

町地区が魅力的なまちであり続けるためにで実現できるものではなく、これから先も古

まずは平成

は、商業のみならず、業務、居住、観光など階に移転した。移転に当たっては市民サービ

考えている。このため、広く市民の皆さまと多様な都市機能を回帰させる方向性が必要と

このビジョンの具現化に向け、地域再生法

いった古町地区ならではの魅力を生かし、人た。「古町ルフル」には、業務の独立性が高く、６ 階 に、 市 役 所 本 庁 の 一 部 の 部 署 が 移 転 し的なまちなみの保存・修景への支援などの取空き店舗への出店支援、古町花街に残る歴史や、商店街やまちづくり会社などと連携した

これら市役所機能の移転により、古町地区

な食、歴史的なまちなみなど、今なお多くの芸妓といった文化や料亭をはじめとする多様34

SEPTEMBER 2021 市政あった。
市役所の再整備を検討していく中で、「耐階建て）の２階から５階の低層どを候補として挙げ、これらの整備手法を比スの向上を目指し、分散していた手続きをワ

古町の望ましい将来の姿を共有することを目ビル（較検討した結果、「大和新潟店」
跡地に計画中ンフロアに集約する総合窓口を整備して窓口

指し、学識経験者や地元商店街の方々などでＸＴだった再開発ビルへの移転が有力となった。

機能を拡充し、コンシェルジュによる誘導や構成される懇談会からご意見をいただきなが震化工事」「建て替え」「民間ビルへの移転」な

また、同時期に「ラフォーレ原宿・新潟」が分かりやすい案内表示、デジタルサイネージ

ビルの所有者から、ら、「古町地区将来ビジョン」を令和２年３月

入居していたＮＥＸＴの設置により迷わないサービスを提供するな

低層階を行政機能として活用可能との申し出があった。

に基づく地域再生計画を令和３年３月に作成

ビルは、平成元年９月まで新潟市役所本庁舎がこれらを総合的に検討した結果、耐震性のある庁舎を最小限の費用で早期に確保するこ

次に、令和２年５月に大和新潟店跡地の再

日々の来庁者が多い部署や本市の魅力発信、古町地区は、商業や業務のみならず、古町に は 来 庁 者 と 市 職 員 な ど、 １ 日 当 た り 約「みなとまち新潟」の文化や伝統が息づいておげいぎ

３０００人規模の新たな人の流れが生まれてり、昼も夜も、たくさんの魅力のある地域でみ」を守り、生かし、磨き、さらには商売にや働いている人などが、こうした多様な「強商店街をはじめ、古町地区に住んでいる人や郊外店にはない、古町独自の
「強み」
である。

ばんだい

おり、今後も周辺施設と一体となったにぎわある。それは、新潟駅周辺や万代などの地域

古町地区の活性化は、行政機能の移転だけ

古町地区の再生に向けた取り組み

果が期待できる。

いの創出や、さまざまな経済活動への波及効

部署を配置した。

り組みを進めている。

12

交流人口、経済、まちづくりなどを所管する開発ビル「古町ルフル」（

を惹き付ける新たなコンテンツの創出支援

戻ってきたことになる。

28階建て）の３階から用しながら、「みなとまち新潟」の趣や歴史とし、令和３年度より地方創生推進交付金を活ビルへ、本庁機能の一部を大和新潟店

年ぶりに「市役所」がＸＴあった場所であり、約

なお、中央区役所が移転したＮＥＸＴに策定した。

19 29

どの工夫をした。

21とが可能であることから、中央区役所をＮＥ

再開発ビル「古町ルフル」
3 〜 6階に市役所本庁の一部の部署が入居

21

21

21

つなげていくことで、古町地区の活性化と共性の向上を図っていきたい。

口の拡大や地域経済の活性化、ひいては拠点る。また、国からも広域バスの乗降場を集約

駅南北市街地の一体化がさらに進むことになする「（仮称）バスタ新潟」を整備する方針が示に、市民の古町への愛着と誇りを育むことにつながるものと考えている。

されているほか、すでに新潟駅周辺でもいく

事業者など、さまざまな者の活動によって形

まちづくりは行政だけでなく、市民や民間

本市全体の元気につながるものと考えている。

て「まちなか」が今以上に元気になることが、

新 潟駅周辺や万代などのエリアと一体となっナ・ポストコロナ時代におけるまちづくりの

市の新しい未来を切り開くため、ウィズコロ

コロナウイルス感染症の転換期を見据え、本取り組みに加えて、いつか終わりがくる新型

ど、中心市街地の活性化に向けたさまざまな本市では、前述の古町地区での取り組みなとで、本市の拠点性がさらに高まるまちづく

その成長エネルギーを全市域に波及させるこき交う活力あるエリア」にしていくとともに、

骨 と し て、「 緑 あ ふ れ、 人・ モ ノ・ 情 報 が 行期と捉え、この「にいがた２ｋｍ」を新潟の背こうしたまちの動きを本市の活性化の転換「選ばれる都市 新潟市」の実現に向けてづくられていくものであり、本市としても地方向性やビジョンについてまとめ、「選ばれりを進めていきたい。

古町は新潟都心の重要な地域の一つであり、元商店街をはじめ地域の皆さまと共に、古町

る都市 新潟市」として公表した。

つかの地区で再開発の機運が生まれている。

地区の魅力を高め、公民一体となって交流人

コロナ禍の中で、多くの人が働き方や暮らし方を見つめ直し、地方での暮らしへの関心が高まっている。これは「都市部と田園地域との調和」を最大の特色とする本市には見過
ご せ な い 社 会 変 化 で あ り、 今 こ そ、「 暮 ら しやすいまち」「訪れたいまち」「ビジネスを展開するまち」として、本市の魅力をアピールし、

キ ロ「選ばれる都市 新潟市」の存在感を示す時だと考えている。

新潟都心のまちづくり「にいがた2km」

さらに、本市では現在「にいがた２ｋｍ」と名付けた、新潟駅から万代、古町をつなぐ都心軸周辺エリアが大きく変わろうとしている。
本市の一大プロジェクトである、新潟駅周辺整備事業が大詰めを迎えており、在来線の高架化が本年度末に完了し、令和４年度には駅直下バスターミナル、令和５年度にはＪＲ新潟駅舎と万代広場が、順次、供用開始となり、市政 SEPTEMBER 2021

35

閉店・撤退した施設・跡地をまちづくりに活用する
特集「古町地区将来ビジョン」（令和2年3月策定）

ぬまづ

よ り し げ しゅういち

にぎわいの再生を引き続き推進し、公共空間

沼津市長（静岡県）賴重秀 一

街地の魅力向上につなげていく視点が大切で

件 の 下 で、 北 駿 地 域 や 伊 豆 地 域 へ の 交 通 拠組みイメージを示す「沼津市中心市街地まち

このため、将来のまちの姿と段階的な取り業などを一体的に行う沼津駅周辺総合整備事

すため、鉄道高架事業および土地区画整理事

地の分断を解消し、新たなにぎわいを生み出組みとして、短期的には、既に一定の効果をに変わっていくことになるが、段階的な取り事業などの都市基盤整備により、まちは劇的

長期的には、鉄道の高架化と土地区画整理

くことが必要である。

の活用を含めたエリア全体の価値を高めていれていくことを契機に、本市の中心である沼

沼津駅周辺総合整備事業が本格的に展開さヒト中心のまちづくりある。

中心市街地におけるヒト中心のまちづくり

はじめに

あしたかやま沼 津 市 は、 首 都 圏 か ら 約 １ ０ ０ ㎞ に 位 置
し、市域の北部には富士を仰ぐ愛鷹山南麓の㎞にも及ぶ

変化に富んだ美しい海岸線が形成されるとと津駅周辺を、市民にとって便利で快適な場所

丘陵地が広がり、海沿いには約
もに、市の中心部には一級河川の狩野川が流に高め、市民が交流する都市の顔として、地域への誇りと愛着を育む豊かな場所にしてい点、あるいは広域的な商業・文化拠点として、づくり戦略」を令和２年３月に策定し、これきたいと考えている。

静岡県東部地域の政治・経済・文化の中心的からの中心市街地をヒトが心地よく過ごし、
安全で快適に回遊できる空間に再生していく業を進めているが、事業は長期間にわたるた上げているリノベーションまちづくりによることを明確にした。

め、今後、段階的に現れる事業効果を中心市

中心市街地では、南北交通の円滑化や市街である。

な役割を持つ都市として発展してきたところ

ほくすん

また、恵まれた自然環境と優位な地理的条た地域である。

れるなど、海・山・川の豊かな自然に恵まれ

63

3
寄稿

将来の沼津駅南口駅前広場イメージ

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SEPTEMBER 2021 市政

づくりを進めている。

まちのファンを増やしに対応するため、部署を横断した組織として

これまでの物件単体のリノベーションが、遊休不動産の有効活用
本市では、これからのまちづくりには公民「公民連携推進プロジェクトチーム」を設置し面的なリノベーションに深化するためには、エリアの価値を上げるが連携した民間主導のまちづくりが必要であた。現在は専門部署の「まちづくり政策課」が一定のエリアにおいて次々と事業が生まれる

まずは、民間の新しいアイデアやスピード

年からリノベーションまち

ワンストップ窓口として機能しており、個別状 態 に な る こ と が 必 要 で あ る が、 リ ス ク をると考え、平成

案件ごとに各分野の担当者と共に相談に対応

く、このエリアが変わりつつある効果を実感取って事業を起こそうという人がまだ少な

オーナー、家守会社、事業者、行政、金融の役割している。
また、多くの民間事業者が参加して基本的

資源や人材に光が当てられ、不動産オーナー

こうした取り組みにより、まちに埋もれたかりと固めて取り組んでいるところである。

など、公民が連携したまちづくりの土台をしっづくり事業を支援する新たなファンドの組成

間都市開発推進機構の連携により民間のまち第１号案件として、沼津信用金庫、（一財）民

メント型まちづくりファンド支援事業」の全国ン」の策定のほか、国土交通省による「マネジ市リノベーションまちづくり推進ガイドライ

ち早く成し遂げたため、当時の面影を今も残があった沼津の発祥地であり、戦後復興をいおいて旧国道１号より南に位置する約‌ほどのエリアを指すが、かつて宿場町や城下町「旧国一南エリア」は、本市の中心市街地にジョンを取りまとめた。

も参加したワークショップを通してエリアビ「旧国一南エリア」において、民間プレーヤー

休不動産を活用した事例が最も集積しているベーションまちづくりの取り組みにより、遊そ こ で、 令 和 元 年 度 は、 こ れ ま で の リ ノ

しにくい状況である。

と起業者をつなぐ家守会社が立ち上がり、こすなど「懐かしい都会」といった雰囲気を持な考え方や推進イメージをとりまとめた「沼津件のれまでに延べ約４４００人が参加し、かぬきやまといった自然環境が身近にあり、アウトドアつ。また、狩野川や沼津港、駿河湾、香貫山
さらに、リノベーションまちづくりの取り

このことから、「自然と名所に囲まれた懐かが気軽に楽しめるなど、高いポテンシャルを
循環も生まれている。今後はプレーヤーと共しい都会」をビジョンとし、こうした特徴を好組みを通して人（プレーヤー）が育ち、つながに公共空間のさらなる活用につなげることに戦略的に実施していくことで、「まちのファン

みそうな人物像に向けて、各種プログラムを秘めた場所でもある。

事業が生み出されている。

20
ha
ることで、新たな事業が芽生えるといった好54

より、その効果を面的に波及させていくことが必要である。

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閉店・撤退した施設・跡地をまちづくりに活用する特集

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の取 り 組 み を 契 機 として、

リノベーションまちづくり

世商店街では、これまでのまた、エリア内の新仲見る。こうした取り組みによりエリアの空気感

ブランディング支援などを戦略的に行ってい路の居心地よい公共空間への再編、商業のリマーケット開催やアーケード撤去に併せた道に お い て、 個 々 の 事 業 化 支 援 に 加 え、 定 期

していく。

ような心地良い空間に再編

路空間を自然と人が集まるとなどにより、撤去後の道

めていくことになるが、その時には中心市街

公共空間を大きく変えていくハード整備を進再配分、駅前広場の整備など、沼津駅周辺のに向けた社会実験を踏まえた駅前街路空間のそして、中長期的には、歩行者空間の拡大

ことを通じて、新たな起業や既存店の事業継

く、より日常に近く、定期的に開催していく

創出することを目的としたイベントではなしている。従来のような短期的ににぎわいを

短期的には「既存ストックを活かす」リノ

方向性を示したが、事業は長期間にわたる。

辺総合整備事業と併せて取り組むべき施策の略」を策定し、目指すべき将来像と沼津駅周

本市では「沼津市中心市街地まちづくり戦

なまちこそが、私が目指す「誇り高い、元気までも住み続けたいと思ってもらえるようわ が ま ち 沼 津 へ の 愛 着 と 誇 り を 持 ち、 い つ民が連携した取り組みをすることで市民が

環 境 づ く り が 大 切 で あ る。 こ の よ う に、 公共有して積極的にまちづくりに参加できる

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SEPTEMBER 2021 市政

なか み

老朽化したアーケードを商を変えてまちの期待値を上げ、事業を起こしせ店街が自ら撤去することを

このほか、古くから沼津の商業が培ってき地におけるさまざまなエリアで活動する民間

たい人が自然と出てくるような環境づくりをづくり」を進め、新たな価値を創造し、エリア

た価値をまちの資産として今後も生かしていプレーヤーが育ち、生み出された空間におい決意したことから、市もこのリブランディングを進めていくこととした。

け る よ う、 小 規 模 個 店 が デ ザ イ ン や 広 報、て積極的な活動をすることで、まちに新たなすることで、エリア全体の価値を高めていき

令和２年度からは、この一環として、民間

マーケティングの面において地域人材による価値や活力を生み出していく、そのようなまの動きに合わせアーケード

主体の定期マーケット「週末の沼津」の創設を

サ ポ ー ト チ ー ム の 協 力 を 得 な が ら、 時 代 にちを目指していきたい。

たいと考えている。

支援している。この定期マーケットは、毎月、合った魅力ある商業にリブランディングして下の道路改良工事を行うこ

中心市街地に位置する中央公園を会場として

う 本 市 の 中 心 的 な 場 所 で あ る こ と か ら、 市

中 心 市 街 地 は、 多 く の 市 民 や 来 訪 者 が 集
いく取り組みの支援なども行っている。

たゆったりくつろげる空間の中で、地域の店

承、リブランディングにつながるなど、まちベーションまちづくりを積極的に進め、事業

なまち沼津」である。

民 が 関 心 を 持 ち、 将 来 の ま ち の 姿 を 行 政 とのプラットフォーム的に機能することを期待の創出による変化の兆しが見え始めたエリア

舗や生産者などが出店し、まちの魅力を発信するものである。

これからの中心市街地開催され、ハンモックやソファなどを配置し

旧国一南エリアビジョン

既存ストックを活用した中心市街地再生の取り組み

都城市の概要みやこのじょう

い け だ たかひさ

都 城 市長（宮崎県）池田宜永

れの施設や機能を集約整備することで集客力の大型商業施設の出店、ロードサイド型店舗

モータリゼーションの進展などによる郊外へ

年まの回復を図るとともに、既に集積している都ていた百貨店の閉店に伴い、生活を支える買の展開などが相次いだことから、平成切った。その結果、人口密度の低下、人口集い物をする場を失った周辺住民には、いわゆ

市機能とのシナジー効果で、中心市街地のにいる。

中地区の拡大、中心市街地の求心力低下が進る買い物困難者問題が発生するに至った。

万２０００人

本市では、大型商業施設跡地の土地・建物

行 し た。 加 え て、 消 費 者 ニ ー ズ の 多 様 化 やぎわいの再生を図ることを目的として中核施

でに、中心市街地で営業していた大型商業施

こ う し た 中 心 市 街 地 の 魅 力 低 下 に 伴 い、で、南九州では鹿児島市、宮崎市に次ぐ第３

年４月、「都城市中心市街地中核施

設３店舗のうちの２店舗が閉店するに至った。
平成

設（愛称：Ｍａｌｌｍａｌｌ［まるまる］）」が中 心 市 街 地 の 終 日 歩 行 者 通 行 量（ 休 日 ） も

年には９０３３人だった

クセス性の高さと、約１時間圏内に重要港湾開業し、開業から１７６日間で全施設の来館

徐 々 に 減 少 し、 平 成

ピーク時の昭和や空港が複数所在する地の利を生かし、南九

者数が１００万人を突破し、直近の累計来館

年 に は、 つ い に ピ ー

し

ク時の約

ぶ

州の物流拠点となっている。さらに、志布志

者数は約４９０万人と、当初の狙い以上の効む事態となった。

し港と直結する地域高規格道路「都城志布志道

果を上げており、久しく途絶えていた中心市

分の１の４５８人にまで落ち込

年１月、中心市街地のシンボル的存在であり、最後の大型商業施設であった地元

平成路」の整備も現在進められている。
主要産業である農業分野においては、牛・豚・鶏を中心とした畜産業が盛んで、令和元年度の市町村別農業産出額が初の全国第１位

り、市の顔となるべき中心部に、用途を失っ

資本の老舗百貨店が突如閉店した。これによた 土 地 と、 百 貨 店 本 館 や シ ョ ッ ピ ン グ モ ー①中心市街地の変遷（線引き）制度によって生じた地域間格差を解ル、 立 体 駐 車 場 な ど の 建 物 群 が 残 さ れ た ほとなった。また、市内に焼酎売上高日本一とら、「肉と焼酎のふるさと」
として、令和２年

消し、市内の均衡ある発展を図るため、昭和などを通じて、市の魅力を積極的に発信して度寄付金額全国第１位となったふるさと納税年に導入した区域区分

22

60
45

か、中心市街地で唯一、生鮮三品を取り扱っ

本 市 で は、 昭 和

2023
年、全国で初めて線引き制度の廃止に踏みなっている「霧島酒造株式会社」があることか

中心市街地の変遷と事業着手の背景②中核施設整備事業着手の背景などの道路網および鉄道網の結節点というア設の整備を進めてきた。

14

街地のにぎわいが再生され始めている。

30の都市であり、高速道路や国道、主要地方道

宮崎県都城市は、人口は約を活用し、官民が連携して公共、民間それぞ

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閉店・撤退した施設・跡地をまちづくりに活用する

寄稿

特集

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まず、図書館は、さまざまな世代が利用す立図書館の約３倍の床面積の施設整備を実ス ト ッ ク を 有 効 活 用 す る こ と に よ り、 旧 市

事 業 コ ス ト の 圧 縮 を 図 る た め、 ま ず、 既 存等の再生を目的とする会社を設立し、跡地等る施設として市民共通のニーズに即した施設

現 す る と と も に、 新 築 整 備 し た 場 合 と 比 較

び付けた。

を一括取得するとともに、商工会議所が主体であり、本事業の核施設として当初から位置

し て、 約

難者問題の解消に向けたスーパーマーケット

し、跡地等を取得した民間会社が、買い物困

世代活動支援センターなどの公共施設を整備と い う ア ン ケ ー ト 調 査 の 結 果 を 受 け、 中 心

世代がほとんど中心市街地を訪れていない

健 セ ン タ ー の 集 約 整 備 に つ い て は、 子 育 てま た、 子 育 て 世 代 活 動 支 援 セ ン タ ー と 保

定 管 理 者 を 選 定 し、 整 備 の プ ロ セ ス に 一 定

採 用 し た。 こ れ は、 施 設 整 備 と 並 行 し て 指型プロポーザルで事業者を選定する手法を「 カ フ ェ 運 営 業 務 」 を パ ッ ケ ー ジ に し、 公 募

備品調達等業務」「管理運営（指定管理）業務」

さ ら に、 中 心 市 街 地 で の 定 期 的 な イ ベ ン

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SEPTEMBER 2021 市政

この百貨店閉店を受け、地元経済界が跡地となってアンケート調査や市民ワークショッ

付け、その機能や規模の充実も長年市民が望とができた。

億円のコスト縮減につなげるこプを実施し、中心市街地の再生や跡地等の利んでいたことから、その充足（次項参照）を活用に関する市民ニーズの集約を図った。

などの商業施設を整備することとし、官民連

市 街 地 に 移 転・ 集 約 す る こ と で 相 乗 効 果 をの 関 与 を さ せ つ つ、 館 内 の 家 具・ 備 品 の レ

次 に、 集 客 力 の 向 上 を 図 る た め、「 図 書 館

携による中核施設整備事業に着手することに高 め る と と も に、 子 育 て 世 代 活 動 支 援 セ ン

イ ア ウ ト 作 成 や 調 達、 空 間 構 成 に 対 す る Ｖ

その結果を踏まえ、本市が図書館や子育てなった。

タ ー に 魅 力 的 な 遊 び 場 空 間 を 整 備 し、 子 育
移動円滑化などにも配慮した取り組みも併て世代の来街動機に影響する駐車場からの中核施設整備に取り入れた事業手法①市民ニーズに即した施設・機能集約

センターにリノベーションしたほか、旧百貨

ト 開 催 を 望 む 市 民 の 声 に 対 応 す る た め、 天

せ て 進 め た こ と に よ り、 結 果 的 に か な り の店の立体駐車場を中核施設全体の付帯駐車場

候の影響を受けない屋根付きの多目的広場

本事業では、八つの公共施設を集約整備しとして改装整備している。また、解体されたを 整 備 し た こ と で、 広 場 で は 大 小 さ ま ざ ま

割合の来館者がリピーターとして再訪する

百貨店本館の跡地には、子育て世代活動支援な イ ベ ン ト が 年 間 通 し て 開 催 さ れ、 多 様 なている。具体的には、既存ストック（旧ショッセンター、保健センター、地域交流センター、世代が日常的に中心市街地を訪れる動きに状況をつくることができた。

バス待合所、屋根付きの多目的広場を新築整つながった。

ピングモール）を活用し、図書館と地域交流備した。

本 事 業 の 核 施 設 で あ る 図 書 館 に つ い て は、②「ストーリー性」のある施設整備
い て は、 大 き く 分 け て 三 つ の 視 点 で ニ ー ズ

市 民 ニ ー ズ の 充 足 と 共 に、 集 客 力 の 向 上 と中心市街地に集約したこれらの施設につの 充 足 を 図 り、 市 民 の 来 街・ 来 館 動 機 に 結

中心市街地中核施設イメージパース

Ｅ（ Value Engineering）を行わせることで、
空 間 的 な 高 質 化 を 実 現 す る と と も に、 開 業

図った。

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後の指定管理業務の円滑化を図ることも目な ど、 民 間 の ア イ デ ア を 積 極 的 に 生 か す こ

蔵書や館内の情報を検索できる機能や設備が整備される予定であり、令和４年４月の開

オフィステナント、レストランおよびホテル

都市機能を集約し、にぎわいの創出を図るた

これまで、本市では、中心市街地に多様な

おわりに

的とした。

結果、来館者にとって居心地のよい、飽き業へ向けて整備が進められている。

ス ト ー リ ー 性 の あ る 施 設 整 備・ 運 営 を 提のこない空間的高質化を実現した次世代型図とにつながった。

示 し、 空 間 的 高 質 化 の 面 で も 優 れ た 提 案 の書館を実現することができた。

③民間のアイデアによる空間デザイン

あ っ た 事 業 者 を 選 定 し た こ と に よ り、 市 場の店先に並ぶ木箱をモチーフにした木箱型

民間複合施設については、当初、公共施設とるには、中核施設で誘引した来街者を中心市

今後、さらなる中心市街地の活性化を実現す

め、官民連携による取り組みを進めてきた。

ショッピングモールの専門店街を再現した

同時に開業する計画であったが、施設運営者の街地全体へと導き、回遊させる方策への展開

民間複合施設の整備

ような開架スペース、それぞれにストーリー

見直しや事業資金調達などの関係機関との調が必要であり、さらには、居住へとつなげて

書 架 の 配 置 に よ る、 歩 く の が 楽 し く な るを持たせて配置されたデザインや機能性に整に時間を要したことにより、計画が大幅に遅

次世代型の図書館（図書館中央ホール）

優 れ た 家 具、 ２ 次 元 バ ー コ ー ド を 活 用 し たや 設 計、 事 業て運営 事 業 者

その後、改めン事業」や、居住者を呼び込む「中心市街地居ベーションを促進する「中心市街地再生プラ「まちなか活性化プラン事業」をはじめ、リノ

め の 取 り 組 み と し て、 に ぎ わ い を 創 出 す る

いく施策の充実が必要と考えている。そのた

資金計画など住推進事業」など、さまざまなソフト事業を延していた。

の見 直しが行展開しているところである。

本 市 と し て は、 今 回 の 事 業 を 中 心 市 街 地

われ、令和３年２月に着工の運

スー パーマー

件となっていたで は、 必 須 条

新たな計 画

す る よ う、 今 後 も 試 行 錯 誤 を 重 ね な が ら 取

街地再生のラストチャンスを確実なものとけ る よ う に 展 開 す る こ と で、 今 回 の 中 心 市と と も に、 さ ま ざ ま な ソ フ ト 事 業 を 畳 み 掛

民間施設完成で区切りを迎えるハード整備

再 生 の ラ ス ト チ ャ ン ス と 位 置 付 け て お り、

ケッ ト の ほ か、り組んでまいりたい。

民間複合施設の完成予想図

びとなった。

商 業 テ ナント、

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閉店・撤退した施設・跡地をまちづくりに活用する特集