再開発が景観をつくる
Redevelopment is Creating Townscapes

景観価値をおり込んだ市街地再開発事業の提言
A Proposal Incorporating Landscape Value Into Urban Redevelopment Projects

20090913

目 次 Contents
1.提言の背景と目的 Proposal Background & Objectives
2.再開発事業における景観価値とは
Redevelopment Potential and Townscape Value

3.景観価値を高める再開発技法
Redevelopment Potential and Townscape Value

１）バリュー･マネージメントValue Management２）プロセス･メイキングProcess Making
３）デザイン･エンパワーメントDesign Empowerment
4.再開発事業の景観形成事例
Examples of Townscape Composition

5.終わりにFinally1.提言の背景と目的

Proposal Background & Objectives

 良好な景観に対する意識の高まり
Enhanced Consciousness of Quality Townscape

近年の環境問題へのとりくみ
市民参画型社会の広がり
歴史風土に根ざしたまちづくりの活発化

 景観形成のしくみの拡充
Expanding the Mechanism for Making Townscape

景観条例・独自規制制度
公共事業の景観アセスメント・景観ガイドラインの制定
景観法 「景観計画区域」「景観地区」、歴史まちづくり法

1.提言の背景と目的

Proposal Background & Objectives

 景観形成に対する再開発の実績と可能性
Redevelopment Townscape Formation: Experience & Potential
市街地再開発事業 728地区完了（2009年3月31日現在 ）土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新
都市の枢要な景観を形成

再開発事業の都市景観形成への貢献（境駅西口地区）

2.再開発事業における景観価値とは
Redevelopment Potential and Townscape Value

Gaining Citizen Sympathy

Urban competitivenessFormation of an Enduring Stock2.再開発事業における景観価値とは
Townscape Value from a Redevelopment Project Perspective

 市民の共感を得られる地域固有性の表現
Gaining Citizen Sympathy through Expression of Peculiar Characteristics of the Area

歴史的な水路を市民参加により再生（川崎市鹿島田駅東部地区）

2.再開発事業における景観価値とは
Townscape Value from a Redevelopment Project Perspective 創造的戦略的景観による都市間競争力
Urban competitiveness through Creative and Strategic Townscapes

シンボル的建築物で街並みに新たな魅力（六本木六丁目地区「六本木ヒルズ」）

2.再開発事業における景観価値とは
Townscape Value from a Redevelopment Project Perspective

 永きにわたり持続可能なストックの形成
Formation of an Enduring, Sustainable Stock

歴史的建造物の保存修復（横浜市北仲通り南地区）

3.景観価値を高める再開発技法
Redevelopment Techniques for Enhancing Townscape Value１）．バリュー･マネージメント

Value Management
事業利益につながる景観価値を見い出す

Identifying Townscape Value relating to Project Profits２）．プロセス･メイキング

Process Making

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス
Design Process and Consensus Building Towards Townscape Formation

３）．デザイン･エンパワーメント

Design Empowerment

建物・空間の質を高めるデザイン手法
Design methods for Improving the quality of Buildings and Spatial Environment3.景観価値を高める再開発技法
Redevelopment Techniques to EnhanceTownscape Value #1

バリュー・マネージメント
Value Management
事業利益につながる景観価値を見いだす
Identifying Townscape Value Leads to Profitable Business１）

バリュー・マネージメント
Value Management

景観価値を高める再開発技法 １
Redevelopment Techniques to Enhance Townscape
Value #1Issues(1)大型化する再開発の課題
 地域ポテンシャルと規模の乖離
Local Potential and Scale Divergence
資産価値増大 開発利益 大型化
地域の床需要とのバランス 需要の独占 アンサスティナブル

 スケールギャップが生むコスト増
Cost Increase Generated from Scale Gap
複合化、高層化によるコスト増
日照、眺望、町並みなど環境問題
近隣紛争 電波障害 近隣対策コスト 期間リスク
景観価値をあらたな事業スキームの誘導の視点に
Townscape Value as a Perspective to Conducting New Business Schemesバリュー・マネージメント

ニーズに対応した用途、規模、形態

Value Management(2)建物の分節・分棟化

歴史的建造物に壁面線、軒高を揃えファサードデザインの調和を図る～表情豊かな街並み形成

歴史的建造物の保存、修復、再利用

歴史的建造物保存、修復を含む分棟型の例
再開発施行区域
既存住宅地の環境、スケールに配慮した形態

Example of Preservation of Historic Buildings,Separate Towers Including Upgrading

歴史的建造物Redevelopment To Date

これまでの再開発
高容積複合ビル型（一般的な例）

High Density Mixed Use Building (typical example)
道路拡幅に伴い個別建替

既存住宅地の周囲に小公園、緑道などを整備
再開発施行区域

複数の再開発を分散連鎖させる例

Example of Multiple Phased Separate Redevelopments

バリュー・マネージメント Value Management
Strategic Townscape to Maintain Property Value(3)資産価値保全のための戦略的景観～地域ブランド力を育くむ
Fostering a Regional Branding Strength 地域の記憶を継承し住み続けるための方策 Inheritance of Regional Memory - Measures toEncourage Continued Dwelling 地域産業などの地域色市場価値に裏打ちされた景観の創出
Creating Townscape Supported by the Value of LocalMarkets

 将来像を見据えた管理運営とエリアマ

ネージメントAdministrative Operation and Area Management
Focused on a Clear Future Vision3.景観価値を高める再開発技法

プロセス・メイキング
Process Making
景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス
Townscape Creation for Consensus Building and the Design Process

２）

(1)

市民参加による”なっとくのプロセス”
Understanding and Consent Process Through Citizen Participation＜初動期＞ Inception
 景観形成による事業効果（資産価値の向上、陳腐化しない等）とその必要性について具体的な事例等を通じわかりやすく解説
 地域住民を含めたワーク
ショップや報告会等を通じ、参加意識や目標を共有する＜事業段階＞ Project Stage
 再開発ビルの外装や色彩計画、オープンスペースの詳細など、地域との関係性が大きい部分
は、市民参加や景観協議会等を活用し、透明性を確保した決定のプロセス

(2) プレゼンテーションツールにより検討の質を高める
Improving the Quality of Study Through Presentation Tools

(3)設計者との協働による「権利変換のデザイン」
Design of Conversion Rights Through Collaboration with Designers

小規模集合住宅

戸建住宅、アパート等分譲を主とした中層集合住宅

権利者を中心とした低層集合住宅
庭感覚の小公園・公開通路

店舗付住宅
従前
小規模事務所

従前
地権者法人が一括取得・賃貸する店舗付住宅

独立した
商業・業務棟

Right Conversion Planning becomes the Framework for Townscape Planning

権利変換計画は景観の骨格となる（権利変換の多様な要望に対応した分棟型の例）
Example of a Multiple Building Plan to Accommodate a Variety of Right Conversion Demands

3.景観価値を高める再開発技法

デザイン・エンパワーメント
Design Empowerment
建物空間の質を高めるために
Enhancing the Quality of Space Between Buildings３）

(1) 戦略的なグランドデザインを描く

世界遺産、国宝、姫路城

(3) 都市軸を構成する眺望景観
Organizing Urban Axes along Scenic Views and View Corridors

六本木ヒルズの森タワー

イーグレ姫路屋上のテラスからみた姫路城

(3)地域の固有性の表現

Expression of Peculiar Characteristicsof the Area

イーグレ姫路 姫路城の石垣のカーブをモチーフに、高さをおさえ、姫路城からの景観に配慮

表参道ヒルズ 取り壊された同潤会アパートの一部を忠実に再現
なつかしさを継承

(4) 用途や性能設定による建物の分類

Building Classification According to Use and Efficiency

長いライフサイクルに対応したハイグレードなオフィスビルなど

短いライフサイクルに対応したローコストの店舗、駐車場など

都市インフラとしてのスケル
トンと、店舗･住宅などリニューアル容易なインフィル

ローコストな住宅付店舗
従前の路面店権利者向き

ライフサイクルに対応し、分棟型とした施設建築物のイメージ
Image of Multiple Facilities Separated According to Life Cycle

(5) 道路沿いや広場からの景観形成

Townscape Composition along Streets and Squares

歩行者空間からの見え方のシミュレーション例

街並みとの調和を意識したファサードの例
Example of Facades & Streetwall Typologies in Harmony

(6) 施設計画による賑わいの街並み誘導

Guiding Vibrant Streetscapes Appropriate to Facility Planning

通りの両側で街並みを形成するイメージ例

Creating Urban Space through Double
Sided Streetscape Development

(7) 中間領域の取り扱い Dealing with Intermediate Space4.再開発事業の景観形成事例
Examples of Townscape Composition Redevelopment Projects

１）プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）
Examples of New Townscape Created by the Proposal Method(Kitakyushu, Muromachi 1-chome district)

北九州市室町経緯 Background

再開発事業の景観形成事例 1

プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）
Examples of New Townscape Created by the Proposal Method
リバーウォーク北九州(River Walk Kitakyushu)

外観の特徴Exterior Features近接する小倉城への景観改善
Kokura Castle Townscape Improvements

コンセプトブックの作成・配布

Making & Distributing a Concept Book

プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）(River Walk Kitakyushu)

5.終わりに

Finaly再開発事業の景観形成事例
Examples of Townscape Composition Redevelopment Projects

２．景観会議により複数の事業を調整誘導した例
Guiding the Coordination of Multiple Projects Through Townscape Meetings（富山駅前地区） Area around Toyama train station（富山駅前地区）(Area around Toyama train station)

Examples of Townscape Composition

再開発事業の景観形成事例 ２
Redevelopment Projects #2

景観会議により複数の事業を調整誘導した例
Guiding the Coordination of Multiple Projects Through Townscape Meetings

 公民協調による景観会

議により、駅周辺の公共施設や複数の再開発事業、民間の建築行為についてデザイン誘導を実施

Examples of Townscape Composition

景観会議の役割

再開発事業の景観形成事例 2

Role of Townscape Meetings

Redevelopment Projects #2

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）
Guiding the Coordination of Multiple Projects Through Townscape Meetings (Area around Toyama Station)

 「富山駅前景観会議」を機軸に、景観形成に必要な事項について専門家、行政、事業者が協議、調整、提言等を行う。この会議の下に、関係団体で構成される協議会と、実務者による幹事会および指導機関として専門家会議を設置し、その下に、個別再開発事業、公共施設管理者、各単独ビル事業者が加わるという組織体系

景観誘導の方針
Townscape Guidance Principles

Examples of Townscape Composition

再開発事業の景観形成事例 2
Redevelopment Projects #2

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）
Guiding the Coordination of Multiple Projects Through Townscape Meetings (Area around Toyama Station)「富山ステーションフロント」
Toyama Station Forecourt
都市の中央駅前は、その都市の顔となるだけでなく、多数の人が往来し、 都市の賑わい 、楽しさ、そして美しさを享受するに最もふさわしい場所でなくてはならない」との視点に立ち、富山駅前について「新しいシンボルゾーンにふさわしい景観と機能の創出を図る景観調整した建築物
Buildings Adjusted for Townscape

Examples of Townscape Composition

再開発事業の景観形成事例 2
Redevelopment Projects #2

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）
Guiding the Coordination of Multiple Projects Through Townscape Meetings (Area around Toyama Station)

 駅前を囲み、空地の連担や色彩統一、高さ、壁面線、景観などに配慮。必要な事

業費の増加への理解と協力を得るうえで、景観会議には街区代表者や主要地権者からなる協議会や第３者の立場で助言・調整を行う専門家会議の存在など、組織構成が重要であった。

Examples of Townscape Composition

景観会議の役割

再開発事業の景観形成事例 2

Role of Townscape Meetings

Redevelopment Projects #2

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）
Guiding the Coordination of Multiple Projects Through Townscape Meetings (Area around Toyama Station)

景観会議の調整により一新した駅前地区の景観
Revived Townscape Resulting From Adjustments Made During Townscape Meetings

Examples of Townscape Composition

景観会議の役割

再開発事業の景観形成事例 2

Role of Townscape Meetings

Redevelopment Projects #2

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）
Guiding the Coordination of Multiple Projects Through Townscape Meetings (Area around Toyama Station)

交差点改良により創出された駅前広場の噴水
The Station Plaza Water Fountain Resulting from Improving the Intersection

再開発事業の景観形成事例
Examples of Townscape Composition Redevelopment Projects
Regional Context Inheritance - Example of Historic Property Preservation

3．地域の文脈を継承し、歴史的資産を保全した例（金沢市武蔵ヶ辻第四地区）(Kanazawa, Musashigatsuji Fourth District)

金沢市武蔵ケ辻

金沢市武蔵ヶ辻第四地区・街並みに併せた規模
・地域の文脈の継承 記憶の連続性
・歴史的施設の保全 ストックの活用
・市民の共感を得る景観
地域の固有性の表現

金沢市武蔵ヶ辻第四地区■市場を継承する「商いの形態を継承する」
戸板の商品台照明
路上へのせり出し
相対売り「市場の街路構成を継承する」
まちの骨格を残し新しい「通り」をつくる

金沢市武蔵ヶ辻第四地区■歴史・まちの風景を継承する地区内の北國銀行武蔵ヶ辻支店(昭和７年竣工 村野藤吾氏設計)
ランドマークとしての歴史的建築物

曳家し歴史的資産として保存活用する
市民に親しまれてきたファサードや伸びやかな内部の空間を残しながら新たな機能を付加

再開発事業の景観形成事例
Examples of Townscape Composition Redevelopment Projects
Examples of Current Streetscape Considerations

４．現在の街並み景観に配慮した例（神宮前四丁目地区

表参道ヒルズ）(Jingumae 4-chome District, Omotesando Hills)

再開発前の風景
Pre Redevelopment Streetscape表参道ヒルズ完成後の風景
Omotesando Hills Streetscape After Completion

神宮前四丁目地区第一種市街地再開発事業
Jingumae 4-chome District Urban Redevelopment Project
西側区道

貫通通路

北側区道

●幅員4ｍで整備●道路：幅員5ｍに整備●壁面後退1.5ｍ●道路幅員6ｍ●壁面後退1.5ｍ

公衆便所

神宮前小学校

至原宿

表参道

至表参道駅

●壁面後退：1.0ｍ

高さ30ｍライン

高さ20ｍライン

地下空間の有効活用

表参道との景観の調和
Harmonized Streetscape with Omotesando Avenue

建物の高さをケヤキ並木と同程度に低くおさえ、表参道の現在の景観に配慮

表参道のケヤキ並木とファサード

緑を育む屋上庭園
Nurturing a Green Roof Garden

ケヤキ並木と表参道ヒルズ
屋上は表参道のケヤキ並木とつながるよう可能な限り緑化。
明治神宮～青山墓地
明治治神宮と青山墓地を結ぶグリーンベルトの中に溶け込む緑を創出

屋上庭園の様子外壁の一部を再生
Part of the Original Facade is Reproduced

青山アパートの外壁の一部再生
記憶に刻まれた景観を次の世代へ継承

階段室から見たケヤキ並木
再生建物 （同潤館） ファサード