日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

２００７.１１.０２
株式会社 日建設計 藤山 三冬

1．再開発事業の特徴とコーディネーターの役割

日本の再開発制度の特徴

 都市計画事業として実施する共同化事業
 「権利変換」手法と「保留床処分」による事業の組み立て

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

都市計画事業として実施する共同事業
まちづくりのマスタープラン

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

都市計画事業として実施する共同事業

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

「権利変換」手法と「保留床処分」による事業の組み立て
再開発前

再開発後

保留床

施行者が事業を行う
建物

建物

権利床
土地

【権利変換】
従前の不動産価値と等価値の交換

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

土地

「権利変換」手法と「保留床処分」による事業の組み立て２
調査･設計･計画費
土地整備費
補償費

保留床処分金(参加組合員負担金)

工事費

借入金利子

補助金・負担金等

事務費

支出金

収入金

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

事業成立のポイント
再開発ビル
保留床購入金権利変換
保留床取得
 保留床処分の見通しをつける 関係者の合意形成
公共施設の整備補助金・管理者負担金

地権者
ディベロッパー等
行政

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

コーディネーターの役割
 保留床処分の見通しをつける 関係者の合意形成

 事業のしくみの構築
 事業採算の見通し付け

 権利者の合意形成
 行政等、関係機関との調整
 各種専門家の統括
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

事業の仕組みの構築

事業のしくみづくり
街づくりのビジョンづくり

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

事業成立性の見通し付け

ディベロッパー等の情報収集
事業費の見通し

権利者の生活再建の見通し
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権利者の合意形成

会議（理事会）

見学会

個別相談
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関係機関協議

関係機関との調整

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

設計者、施工者、専門コンサルタント等の統括
測量

評価

補償

設計

商業計画

資金計画

税務

会計

登記
ｅｔｃ

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

コーディネータの役割

権利者組織

保留床
取得者

設計者
施工者

コーディネーター
地方公共団体

専門コンサルタント

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

事業推進上の課題となる要因（例）悪循環

地権者合意の長期化

中心市街地の衰退など社会環境の変化

地価、補償費、工事費等の上昇による床コストの上昇



床コストの上昇を抑えるため、容積率UPし、保留床を増やす



保留床処分リスクの増大
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

これらの課題を克服するための方策 多様な保留床処分先の確保→ｅｘ．不動産証券化
 保留床処分に頼らない事業のしくみ→ｅｘ．“身の丈再開発”

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

多様な保留床処分先の確保

保留床

保留床処分先ディベロッパー
ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ･ﾌｧｲﾅﾝｽ

権利床

不動産証券化
ｱｾｯﾄ･ﾌｧｲﾅﾝｽ
ＳＰＣ
ＲＥＩＴ
従前

従後（再開発ビル）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

保留床処分に頼らない“身の丈再開発”(例)
キーテナント一括処分型再開発

権利者と自治体の共同型再開発

キーテナント（保留床）

公益施設
権利者の増床

権利床

権利床

駐車場

駐車場

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

２．不動産証券化

①日本の不動産投資ファンド
公募型ファンドＪ－ＲＥＩＴ

プライベートファンド（私募型の不動産投資信託）
ディベ系ファンド

独立系ファンド

外資系ファンド

ディベ自身や法人が中心

地銀等の機関投
資家が中心

外資系金融機関
が中心

投資家

個人が中心

投資姿勢

安定的

積極的

投資規模

６．４兆円

８．２兆円

投資スパ
ン

長期（基本的には転売しない）

主な収益源

インカムゲイン

建物の運用方針

長期的な収益を重視、大規模改修なども実施するが、まったく手を加えな
いこともある。

短期（転売または株式上場・ファンド公開）キャピタルゲイン
何らかの手を加えて、資産価値を高めて売却の場合が多い。
但し、収益性が極めてクリティカルなため長期的視点に立った投資は尐ない。
最近は開発案件にも積極的

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

Ｊ‐ＲＥＩＴ『Ｊ-ＲＥＩＴ：日本版不動産投資信託（Real Estate Investment Trust）』

運用型証券化

分散投資

投資法人

投資対象としては、オフィス・商業施設･住宅用途・地域分散
特化型と総合型
投資口は払い戻しなし。株式と同様、証券市場で売買

資産

【デット】
借入または
投資法人債

金融機関

投資家
【エクィティ】
投資口

運用委託
投資委託会社（資産運用会社）
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

Ｊ‐ＲＥＩＴの保留床取得状況（１）
投資法人名
日本ビルファンド

ビル名称
中目黒ＧＴタワー
中野坂上サンブライトツイン
札幌エルプラザ
ＮＢＦプラチナタワー
シーノ大宮ノースウイング
ゲートシティ大崎

日本プライムリアルティ

アルカイーストタワー
田無アスタツルミフーガ１天神１２１
オーバルコート大崎マークウエスト
新宿スクエアタワー
川崎ダイス（優先出資証券）

キュポ・ラ本館棟
（ライズアリーナビル）07.03予定

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

Ｊ‐ＲＥＩＴの保留床取得状況（２）
投資法人名ジャパン・リアルエステート

ビル名称
ハーモニータワー
岡山リットシティビル

野村不動産オフィスファンド

ファーレ立川センタースクエア

日本リーテルファンド

博多リバレイン（イニミニマニモ）（（仮称）浦和パルコ）07.12予定）
オリックス不動産

キャロットタワー
センターまちや（05.07売却）
ネオシティ三鷹

ケネディクス不動産

ポルタス堺センタービル

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

J-RIETを活用した保留床処分事例
札幌エルプラザ
所在地

北海道札幌市北区北八条西3-28

交通

JR札幌駅 徒歩2分

敷地面積4,759.69㎡

延床面積32,601.54㎡構造

地下2階付地上13階建

竣工

2003年3月7日

持分

地下1階、1階、6階及び9階の各一部・7階、8階、12階及び13階の区分所有権を保有しており、建物全体の専有面積の約36.0%に相当

2002.11

譲渡契約

2003.11

物件引渡し

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

Ｊ‐ＲＥＩＴの投資規準(例)立地三大都市圏、その他政令指定都市、人口30万人以上の地方中核都市

規模

延床面積1,000坪以上かつ基準階専有面積100坪以上

設備規準

当該地域における標準以上（天井高・床仕様・電気容量・空調方式等）

耐震性

新耐震規準、耐震補強工事実施済、取得後工事実施可能な場合を含む
テナント

１物件における占有率は50%以下（一棟借りﾃﾅﾝﾄはﾘｽｸ要因）

投資金額

最低10億円以上、最高ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ全体の1／3以下
鑑定評価額の105%以下

権利形態

共有：原則50%超
区分所有：原則75%超関係権利者の属性により判断

借地：底地権者の属性

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

②ＳＰＣの活用

プロジェクトファイナンスによる資金調達
レンダー

貸付

SPC
（特別目的会社）（地銀，外資，生損保）

出資者（ディベ・ファンド・事業
会社等 ）

ローン （貸付金）
出資

エクイティ （株式）発注

請負者
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

六本木ヒルズ

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

六本木ヒルズの保留床の事業スキーム

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

六本木ヒルズ

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

六本木ヒルズ

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

川崎ダイス

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

川崎ダイス（川崎駅北口地区第３西街区)の事業スキーム図

参加組合員協定書
保留床売買予約契約
土地売買契約

再開発組合
民都

参加組合員 認可

行政（県）

保留床売買

土地売買
ﾉﾝﾘｺｰｽﾛｰﾝ

Ｔ社ﾃﾞｨﾍﾞﾛｯﾌﾟﾒﾝﾄ
ｵﾘｼﾞﾈｰﾀｰ
AM/PM業務

地位承継

AM/PM委託SPC（TMK）
川崎ダイス特定目的会社

T社

区分所有権、信託受益権
投資家

賃貸

管理委託

管理組合

出資

銀行

テナント

テナント

テナント

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

3．身の丈再開発

再開発をとりまく社会環境の変化

 人口減尐、超高齢化 安定成長 地方都市の中心市街地の疲弊
 都心と地方の格差（大都市への集中）など

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

身の丈再開発とは
 高度利用を前提としない再開発

 保留床処分によらない再開発

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

酒田中町３丁目地区
山形県酒田市日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

酒田中町３丁目地区

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

権利変換の概要 最もコストが掛からない
建替手法は？

中心市街地なら・補助や税関系のメリットがあるので、郊外転出ではなく地元との共同化を検討してみては？

建替を検討する医療法人
病院と一緒
ならば、更
新できるね。
中心市街地活性化に取り組む
酒 田 市 と 地 元 商 店 街
活性化の原動力になる事業者はどこに？

中心市街地
での共同化
（市街地
再開発
事 業）
病院も大きな産業。
中心市街地として一緒に立上げては。

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

権利変換の概要
第１ブロック

第３ブロック

C:借家権者(6名(使用貸借含む))

A:土地･建物所有者(13名(共有4名))

第１ブロック

C:借家権者(16名(使用貸借含む))

A:土地･建物所有者(11名)

転出：Ａ14名
Ｃ21名
権変：Ａ14名
Ｂ 1名
Ｃ 2名

第３ブロック
集合住宅

診療所
7Ａ・B1・Ｘ

店舗
Ａ・Ｙ1・Ｙ2・Ｙ3

駐車場
Ｘ+Ｙa+Ｙ1

3Ａ・Ｙ1

公共施設

Ａ+Ｙa

12Ａ＋Ｂ+Ｘ+Ｙ1+Ｙ2+Ｙ3+Ｙ4+Ｙa

病

B:借地(1名)

院

Ａ+Ｘ

老健

店舗 ２Ａ(C)+Ｂ

４Ａ＋Ｂ

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

Ａ+Ｘ

②芦花公園

分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（世田谷区芦花公園駅南口地区）

東京都世田谷区

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

団地建替と再開発
分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）


当事業は東京 ・世田谷区の典型的な住宅地にある私鉄の駅前であり、大規模画地と狭小画地、店舗や住宅、アパート等が混在した地区。
隣接する公団団地の建て替えと合わせて、地区計画を定め 、地域の街並みに配慮し再開発事業が施行された。（現在工事中）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

分有分棟を基本とした権利変換
分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）


関係権利者の生活・営業の継続・再建に配慮して、従前の所有・権利形態と違和感の尐ないものとするため、共同化にこだわらない分有・分棟による施設構成を基本としている。

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

ヒューマンスケールの施設計画
分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

分有分棟を基本とした権利変換
分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

分有分棟を基本とした権利変換
分有分棟により規模を抑え、街並み形成に配慮した例（芦花公園駅南口地区）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

4．これからの再開発に求められる視点・景 観・環 境・サスティナブル・・・

これからの再開発に求められる視点
 景観価値の視点

再開発事業の都市景観形成への貢献してきた（境駅西口地区）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

再開発事業における景観価値の視点
 市民の共感を得られる地域固有性の表現
・伝統的街並み、そのまち固有の素材、構法などの培われてきた文脈を背景・市民の共感を得ることができる地域固有性の表現
・地域個性が不動産価値を高めると評価されるためのしくみづくり
歴史的な水路を市民参加により再生（川崎市鹿島田駅東部地区）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

再開発事業における景観価値の視点
 創造的戦略的景観による都市間競争力
・地区環境の改善、権利者の生活再建の一方、長期的都
市戦略の都市計画事業である再開発の役割
・今までにない新しいビジョンの表現、景観・歴史的手がかりや都市の魅力に乏しい地域で立地創造
的かつ周辺への波及の仕掛
け・人口減少時代の都市間競争を勝ち抜く景観の創造

シンボル的建築物で街並みに新たな魅力（六本木六丁目地区「六本木ヒルズ」）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

再開発事業における景観価値の視点
 永きにわたり持続可能なストックの形成
・スクラップ＆ビルドの繰り返
しで景観が歴史的ストックとなりにくい日本・長持ちする施設計画、既存建物のリニューアル、コンバー
ジョン、ライフサイクルコス
トや環境負荷低減など持続可能な空間とシステム作り
・住み続けられる再開発のため「懐かしさ、記憶の連続性」の仕掛けなど過去から未来へ
繋がる敷地・建物のトータルのデザイン

歴史的建造物の保存修復（横浜市北仲通り南地区）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

景観価値を高める再開発技法
景観価値を高める再開発とするための技法 バリュー･マネージメント

事業利益につながる景観価値を見い出す
 プロセス･メイキング

景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス
 デザイン･エンパワーメント

建物・空間の質を高めるデザイン手法

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

バリュー・マネージメント
事業利益につながる景観価値を見いだす
再開発事業における景観形成への取り組みは、表面的なデザイン論にとどまるのではなく、事業利益を生み出す景観の形成という視点で、権利変換や事業計画の中にとり込むことが重要である。

バリュー・マネージメント
事業利益につながる景観価値を見い出す

これまでの再開発

高容積複合ビル型（一般的な例）
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

バリュー・マネージメント
事業利益につながる景観価値を見い出す
歴史的建造物に壁面線、軒高を揃え
ファサードデザインの調和を図る

歴史的建造物の保存、修復、再利用

歴史的建造物保存、修復を含む分棟型の例
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

バリュー・マネージメント
事業利益につながる景観価値を見い出す
既存住宅地の環境、スケールに配慮した形態

再開発施行区域
既存住宅地の環境、スケールに配慮した形態

再開発施行区域

歴史的建造物

既存住宅地の周囲に小公園、緑道などを整備

道路拡幅

再開発施行区域外

道路拡幅に伴い
個別建替

再開発施行区域

既存住宅地

複数の再開発を分散連鎖させる例
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

バリュー・マネージメント
事業利益につながる景観価値を見い出す

資産価値保全のための戦略的景観 ～地域ブランド力を育くむ 地域の記憶を継承し住み続けるための方策
・権利者が住み続け地域の歴史、文化、地域の価値が継承
・心理的要因への配慮、地域固性の表現、なじみ環境の保存・再生
・耐火木造、戸建の導入、など権利者のニーズに対応できる柔軟性

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

バリュー・マネージメント
事業利益につながる景観価値を見い出す

地域市場価値に裏打ちされた景観の創出
・地場産業に寄与する地域素材の活用
木竹土石、レンガ、左官、窯業、漆塗り
時間による味わいという価値観
個性化デザイン戦略、地域経済循環への寄与
・地域の老舗店の誘致、統一ブランド開発
全国ブランドは平準化、地域色ある景観価値を創出
・様々な評価指標に景観の価値
CASBEE
今後は不動産鑑定、補償基準など市場メカニズムに組み込み
具体的収益に結びつける取り組み

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

バリュー・マネージメント
事業利益につながる景観価値を見い出す

 将来像を見据えた管理運営とエリアマネージメント

建物が陳腐化せず景観価値を維持するための方策
・統一感ある店舗形成、賑わい景観を持続権利者法人等が商業床を一括取得
組織化により長期的マネージメントを維持
・テナントの更新のためのリニューアル、コンバージョンなどへの対応、管理運営しやすい建物の分棟配置、権利の配置
・再開発区域を越えた地域との連携、地域の一体的運営
管理運営組織は商店街、TMOなどと連携、あるいは発展
利益を景観の維持管理に還元
両側街の考え方で当初計画に隣接地区との連携を想定

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

プロセス・メイキング
景観形成に向けた合意形成と設計のプロセス

プレゼンテーションツールにより検討の質を高める

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

設計者との協働による「権利変換のデザイン」
戸建住宅、
アパート等

小規模集合住宅分譲を主とした
中層集合住宅権利者を中心とした低層集合住宅
庭感覚の小公園・公開通路

店舗付住宅
従前
小規模事務所

従前
地権者法人が一括取得・賃貸する
店舗付住宅

権利変換計画は景観の骨格となる（権利変換の多様な要望に対応した分棟型の例）
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在独立した
商業・業務棟

景観協議会等を活用した市民参加による”なっとくのプロセス”


再開発ビルの外装や色彩計画、オープンス
ペースの詳細など、地域との関係性が大きい部分は、市民参加や景観協議会等を活用し、透明性を確保した決定のプロセス

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

デザイン・エンパワーメント
建物空間の質を高めるために戦略的なグランドデザインを描く
 都市計画上の位置づけ、都市戦略としての景観のあり方について、行政、地域と連携し、景観計画、景観地区、地区計画等で方向性を担保する等、地域との調和と都市戦略双方を念頭においたグランドデザインを描く。

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

地域の固有性の表現


地形、河川、植生、地場の素材、文化・歴史的なコードを生かした表現等、地域固有のデザインを、空間構成から細部の表現まで、様々な場面で取り入れることで、地域固有の景観的な価値を引き出す



親しまれてきた風景の再現は、住み続ける動機づけにもなる

建築物の配置や高さ、素材
等は歴史的建造物等の景観資源との関係性を意識する

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

事例 姫路市お城本町地区

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

姫路市お城本町地区

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

姫路市お城本町地区

デザイン・エンパワーメント
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在
景観価値を高める再開発技法 ３

姫市お城本町地区

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

都市軸を構成する眺望景観
眺望の良い高層棟は、事業上の有効性 （不動産価値）も考慮し、地域のシンボルとして「絵になる都市眺望軸」を構築するよう 、
建物の向きや高さ、外装デザインに配慮
 日照、眺望、風害等の影響は近隣紛争となりやすく、対策コスト
や管理規模等とのバランスを考慮して適正
な 高 さを 多角 的に 検証
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

高度利用のバランスのとれた区域設定

平面的広がりと高度化のバランスに留意して区域を設定
都市計画決定が既にされている広場や道路等の公共施設
でも、街とのバランスを考慮しつつ位置･形状を見直すことも
街路や広場から見た建築群としての集合の美しさ、周囲とのスカイラインの関係性等は、広域模型の活用等により検証

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

用途や性能設定による建物の分類
長いライフサイクルに対応したハイグレード
なオフィスビルなど

短いライフサイクルに対応したローコストの店舗、駐車場など

都市インフラとしてのスケル
トンと、店舗･住宅などリニューアル容易なインフィル

ローコストな住宅付店舗
従前の路面店権利者向き

ライフサイクルに対応し、分棟型とした施設建築物のイメージ
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

公共施設と建物の一体的なデザイン


道路や駅施設等の公共施設と一体的に設計できる再開発事業の利点を生かす

駅広やペデストリアンデッ
キ等の交通インフラにもイベント空間、ビュースペース
等の機能を持たせ、建物敷地との一体的なパブリックスペース等、新たな空間の魅力を創出
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

道路沿いや広場からの景観形成

主要な街路の沿道では、地区の印象を高めるビスタを形成するよう、建築物や街区のコーナー部のアイストップやランドマークのデザインに配慮
地区の位置づけに沿って道路や歩行者空間からの見え方を考慮
長大街区は、自由で豊かな歩行環境の道路、敷地内通路、ポケットパーク
等により、ヒューマンスケールに配慮して区画の分節
面的なボリュームに違和感がないようにファサードを分節化する等、街並
みや自然環境との調和を考えて建物各部の形状を計画

街並みとの調和を意識したファサードの例
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

両側町を形成する沿道景観づくり

街区単位の再開発は、街路を挟む対面地区との一体感に欠ける「片側町」となりやすい
対面地区を再開発区域に編入
して一体整備を図る
地区計画、建替えインセンティ
ブの付与により、対面地区の整備･誘導や街区各辺の道路の性格に応じて、対面地区と一体感ある両側町へと発展していく
ようなデザインの工夫等

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

施設計画による賑わいの街並み誘導

商店街や生活道路沿いは、外向き
店舗や戸建て区画などを配し、大型店等内向き店舗であっても開口部の表現等により、背を向けない工夫を図る



壁面線は商店街との連続性を考慮し設定



幹線道路沿いでは、低層部の高さを揃えたり、十分な歩道幅員や大ぶりの街路樹等、スケール感に対応するデザイン



市民サービス施設には、直接的な出入口、大きな開口部、活動予約サイン等により、アクセスしやすさとアクティビティの視覚化を図る
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

中間領域の取り扱い


私的空間と公共空間の中間領域の取り扱いが景観に大きな影響を与える

特にファサードのデザインは公共財産という認識にたち、
外壁の色彩と素材のコント
ロール、広告、看板、日除け、設備機械室等の付属物のデザイン等、きめ細かく配慮する

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

再開発事業の景観形成事例
１．景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）

富山県富山市

景観会議により複数の事業を調整誘導した例


公民協調による景観会
議により、駅周辺の公共施設や複数の再開
発事業、民間の建築行為についてデザイン誘導を実施

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

景観会議の役割
景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）
「富山駅前景観会議」を機軸に、景観形成に必要な事項について専門家、行政、事業者が協議、調整、提言等を行う。この会議の下に、関係団体で構成される協議会と、実務者による幹事会および指導機
関として専門家会議を設置し、その下に、個別再開発事業、公共施設管理者、各単独ビル事業者が加わるという組織体系

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

景観誘導の方針
景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）「富山ステーションフロント」
都市の中央駅前は、その都市の顔となるだけ
でなく、多数の人が往来し、都市の賑わい、楽しさ、そして美しさを享受するに最もふさわしい場所でなくてはならない」との視点に立ち、富山駅前について「新しいシンボルゾーンにふさわしい景観と機能の創出を図る日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

景観調整した建築物
景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）


駅前を囲み、空地の連担や色彩統一、高さ、壁面線、景観などに配慮。必要な事業費の増加への理解と協力を得るうえで、景観会議には街区代表者や主要地権者からなる協議会や第３者の立場で助言・調整を行う専門家会議の存在など、組織構成が重要であった。

景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

景観会議の役割
景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）

景観会議の調整により一新した駅前地区の景観
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

景観会議の役割
景観会議により複数の事業を調整誘導した例（富山駅前地区）

交差点改良により創出された駅前広場の噴水
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

再開発事業の景観形成事例
２．プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）

北九州市室町経緯
プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）


北九州市の基本構想「北九州市ルネッサンス構
想」に基づき実施されている紫川マイタウン・マイリ
バー整備事業と連動している事業であり、安全で潤いのある街をめざし、治水
や道路、公園整備とあわせ再開発事業が一体的に取り組まれた。
旧小倉区役所の建て替え計画とあわせ、隣接地区との官民一体となったまちづくりを進める動きとなり、保留床処分先となる
朝日新聞社、NHK北九州
放送局と事業参画の覚書を締結、準備組合を設立（平成8年）し事業着手に至る。
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

設計者選定プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）
 準備組合は、街や建物としてのイメージ

を自らのプランとして持っていなかった
ため、商業・文化・メディアの拠点にしたいというテーマを空間的にどのように配置するかについて、内外に高名な5つの設計グループを選定し、コンペ方式による事業提案を含めた総合的な施設提案を求めた。

 その結果、組合員、都市計画家、建築家、

地元有識者、行政からなる審査委員会の選定により、5階にデッキ、回廊、屋上庭園を設け、その下層階に商業を配置し、上層部はそれぞれの機能を分離した建物とした上下分離方式の提案を採用することとなる。

 空間配置については優れていたが、色、形態については、主張性の高いデザイン
であったことから、この案を公表した結果、街の有力者、市民の方々から様々な批判がでてきた。

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

外観の特徴プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）


敷地の特徴を生かし、一つの建物を個性ある複数の建物に見せることで、外観に威圧感を持たせないように工夫。



カラフルな色使いで、それぞれの棟によって色を変えている。



建物に使われている5つの色は「茶色」は、大地、 「黒」は日本瓦、漆喰壁の「白」。漆の「赤」。
「黄色」は、収穫前の稲穂を表現。

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

景観アドバイザーとの協議
プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）


色彩や形状については、組合としてなかなか判断がつかず、市の景観アドバイザーと協議を進めることになった。
市の景観アドバイザーから、様々な指摘を受け、巨大モックアップを作成し数ヶ月かけた暴露試験を行うなど試験をし、20ヶ月の期間をかけて景観アド
バイザーとともに、色や材質の調整を行っている。

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

近接する小倉城への景観改善
プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）


小倉城は昭和30年代に建設された観光城であり、従前建物によりもともと天守閣は見
えていなかったが、解体によりその姿が一時的に現れたことにより、市民にとって地域資源としての意識が高まり、天守閣が見えなくなるという厳しい指摘を受けることとなった。
そのため、地域の声を尐しでも実現するため、紫川にかかる勝山橋から天守閣への眺望を確保するため、川側からワンスパン分切り取り、また、外壁を斜めにカットし、勝山橋から天守閣への眺望に対する配慮がされている。

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

コンセプトブックの作成・配布
プロポーザル方式により新たな景観を創造した例（北九州市室町１丁目地区）“新たな景観”に理解を得るため、再開発の考え方についてのＰＲパンフレットを配布するなど、事業化の各段階における景観問題に対する取り組みを積極的に公開。異彩を放つ景観への様々な意見はあるものの、ビルがオープンして以来、小倉城から勝山公園、紫川一体は新たな人の流れが生まれ、初年度年間来場者数1,150万人と新たな街の集客の核となっている。

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

再開発事業の景観形成事例
３．地域の文脈を継承し、歴史的資産を保全した例（金沢市武蔵ヶ辻第四地区）

金沢市武蔵ケ辻

金沢市武蔵ヶ辻第四地区・街並みに併せた規模
・地域の文脈の継承 記憶の連続性
・歴史的施設の保全 ストックの活用
・市民の共感を得る景観
地域の固有性の表現

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

金沢市武蔵ヶ辻第四地区■市場を継承する
下通り
ダイエー口
中通り
国道159号

青果通り

新通り

鮮魚通り

むさし口

むさし交差点

国道157号

スカイ口

金沢駅通り線「商いの形態を継承する」「市場の街路構成を継承する」

戸板の商品台照明
路上へのせり出し
相対売り

まちの骨格を残し新しい「通り」をつくる

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

金沢市武蔵ヶ辻第四地区■歴史・まちの風景を継承する地区内の北國銀行武蔵ヶ辻支店(昭和７年竣工 村野藤吾氏設計)
ランドマークとしての歴史的建築物

曳家し歴史的資産として保存活用する
市民に親しまれてきたファサードや伸びやかな内部の空間を残しながら新たな機能を付加

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

再開発事業の景観形成事例
４．現在の街並み景観に配慮した例（神宮前四丁目地区

表参道ヒルズ）再開発前の風景

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

表参道ヒルズ完成後の風景

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

神宮前四丁目地区第一種市街地再開発事業
西側区道

貫通通路

北側区道

●幅員4ｍで整備●道路：幅員5ｍに整備●壁面後退1.5ｍ●道路幅員6ｍ●壁面後退1.5ｍ

公衆便所

神宮前小学校

至原宿

表参道

至表参道駅

●壁面後退：1.0ｍ

高さ30ｍライン

高さ20ｍライン

地下空間の有効活用
日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

表参道との景観の調和
建物の高さをケヤキ並木と同程度に低くおさえ、表参道の現在の景観に配慮

表参道のケヤキ並木とファサード

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

緑を育む屋上庭園

ケヤキ並木と表参道ヒルズ
屋上は表参道のケヤキ並木とつながる
よう可能な限り緑化。
明治神宮～青山墓地
明治治神宮と青山墓地を結ぶグリーン
ベルトの中に溶け込む緑を創出

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

屋上庭園の様子外壁の一部を再生
青山アパートの外壁の一部再生
記憶に刻まれた景観を次の世代へ継承

階段室から見たケヤキ並木

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

再生建物 （同潤館） ファサード

参考資料 出典資料
図解 市街地再開発事業
再開発が景観をつくる
札幌エルプラザ
六本木ヒルズ
表参道ヒルズ
川崎ダイス
酒田中町３丁目地区
金沢市武蔵ケ辻第４地区

芦花公園駅南口地区
姫路市お城本町地区
北九州市お城本町地区

階段室から見たケヤキ並木

社団法人 全国市街地再開発協会
社団法人 再開発コーディネーター協会
大成建設㈱
森ビル㈱
〃
㈱アール・アイ・エー〃〃

独立行政法人 都市再生機構㈱都市問題経営研究所〃

日本の再開発におけるコーディネーターの役割と再開発事業の現在

再生建物 （同潤館） ファサード