テーマ③『マンション建替え』～安全で快適な住居を実現するために～はじめに築30年を超えるマンションストックは100万戸を突破し、安心で快適な住環境への更新を図る必要性がますます高まっていますが、実際に建替えられたマンションは、経済条件や立地条件に恵まれたものがほとんどで、その数は経年ストックに対して1％程度に留まっています。そこで、テーマ③「マンション建替え」グル
ープは、老朽化したマンションが適切に再生、あるいは更新されるためにはどうすればよいのか、16名（メンバー11名、実行委員4名、事務局1名）が若手らしい自由な視点で議論しました。メ
ンバー11名が全員男性ということも手伝って、毎回の議論は勿論、懇親会の場でも日頃の思いを発散する熱い会合となりました。

発表内容
１．今までの活動内容
1-1
1-2
1-3
1-4

これまでの議論の流れ
マンション建替え事業の現状について
マンション建替えを行っていくために必要なこと
有識者ヒアリングのまとめ

２．今後の事業環境の整え方について
2-1
2-2
2-3
2-4

資金の調達方法について新たなプレーヤーについて
整備メニューについて
現行法制度の課題と解決するために期待すること

３．まとめ１．今までの活動内容
1-1 これまでの議論の流れ
平成22年

平成23年

11月12日① KJ法によるマンション建替えの課題出し

12月9日② 主要な課題に関する議論

1月17日③ 課題解決に向けた議論及び疑問点の洗い出し

1月27日④ 疑問点に関する有識者へのヒアリング

2月9日⑤ 課題の整理、発表に向けた骨格作り

2月18日⑥ 視察（高松市丸亀町）

2月23日⑦ 個別課題についての議論

2月28日

⑧ まとめ

11月12日の課題出し資料⇒ 課題を分野ごとに集約したもの

1-2 マンション建替え事業の現状について
1-2-1

マンション市場の現状
マンションストック550万戸（平成21年度末時点）
うち、旧耐震のマンション 100万戸件建替えられたマンションの実績

マンション建替え 172件
平均80戸とした場合マンション建替え

１．４万戸

旧耐震マンションが増えていく中、建替えが進んでいないのが現況1-2 マンション建替え事業の現状について
1-2-2円滑化法を用いたマンション建替え事業（29事例）の現状① マンションの形態② 従前住宅戸数③ 従前平均住戸面積④ 従前容積率⑤ 容積増進率⑥ 還元率

団地型マンションが 17事例､単棟型マンションが 12 事例｡
全事例平均で 80.7 戸､団地型平均は 110.2 戸、単棟型平均は 39.0 戸｡
平均住戸面積は 60 ㎡以下のものが多く､全マンションの平均では約 48 ㎡ ｡
従前容積率は団地型平均で約 92 ％ ､単棟型で約 318 ％ ｡
容積増進率は 0.96倍 ～ 4.43 倍､団地型平均は2.78 倍､単棟型平均は1.8 倍｡
還元率は従前面積の 0.6 倍 ～ 1.35 倍 (特殊事例として0.2 倍) ｡

1-2 マンション建替え事業の現状について
1-2-3

円滑化法を用いたマンション建替え事業の現状把握（東京都認可ベース22事例）

建替え前のマンション名称
1
2萩中住宅（大田区）

3

桜新町グリーンハイツ（世田谷区）

4赤坂コーポラス（港区）

5野方団地（中野区）

6

金王高桑ビル（渋谷区）

7

新赤坂マンション（港区）

8国領住宅（調布市）

9新蒲田住宅（大田区）

10

多い諏訪町住宅（新宿区）

21

8

18

2

22
6市場性

14

9天城六本木マンション・ホーマット
ガーネット（港区）

11 広町住宅（中野区）

都下

山手線内
513 林町住宅（文京区）

161114 初台サンハイツ（渋谷区）

4

15 大京町住宅（新宿区）

316 下連雀住宅（三鷹市）

15

18 美竹ビル（渋谷区）

12

19 五番町マンション（千代田区）

20

22 原宿住宅（渋谷区）

10
13

17 エビスマンション（渋谷区）

21 桜上水団地（世田谷区）

7

17

12 町田山崎住宅（町田市）

20 クレストフォルム南町田（町田市）

１

19

少ない

余剰容積

立地条件、もしくは余剰容積の条件が良い物件から建替えが進められている。

1-2 マンション建替え事業の現状について
1-2-3円滑化法を用いたマンション建替え事業の現状把握（東京都認可ベース22事例）

山手線内

都心ゾーン

東京都下ゾーン

12345678910111213141516171819202122

建替え前のマンション
名称
諏訪町住宅
萩中住宅
桜新町グリーンハイツ
赤坂コーポラス
野方団地
金王高桑ビル
新赤坂マンション
国領住宅
新蒲田住宅
天城六本木マンショ
ン・ホーマットガー
ネット
広町住宅
町田山崎住宅
林町住宅
初台サンハイツ
大京町住宅
下連雀住宅
エビスマンション
美竹ビル
五番町マンション
クレストフォルム南町
田
桜上水団地
原宿住宅

分譲戸数

229
213548
206
63
33
30

51
1641

山手線の内側、城西エリアに建替えが集中している。

1-3 マンション建替えを行っていくために必要なこと
1-3-1

マンション建替え班で議論した内容
様々な課題について議論①事業参画に関する課題②権利者対応のほか、事業推進に関する課題③現行法制度における課題④行政の姿勢について⑤今後の建替えの方向性について◆ 検討テーマ
事業環境の厳しいマンションの建替を行っていくためには何が必要なのか？

1-3 マンション建替えを行っていくために必要なこと
1-3-2

事業環境の厳しいマンションの建替えを行っていくために必要なこと①

権利者が建替えに参加しやすくなる法制度の整備が必要では？

②

資金調達メニューを拡充すべきでは？

③ 「建替え」手法についても幅広い視点をもつべき。
⇒④

現況のマンション建替えはデベロッパーへの依存度が高過ぎる。
⇒⑤

市場を開拓し、新たなプレーヤーの参画を促すべきでは？

建替えについての意識改革が必要。
⇒⑥

必ずしもマンション建替えである必要はないのでは？

還元率だけでなく、建替えの必要性や権利者の受益と負担の関係等に今まで以上の認識が必要では？

補助金助成も含め、行政のマンション建替えに対する関与を積極的に行うべきでは？
上記項目を踏まえ、マンション建替え班としての提言を検討

また、ディスカッションの深度を深めるため、経験豊富な先輩方（山田氏、松本氏）にご意見をいただく。

1-4 有識者ヒアリングのまとめ
マンション建替えの実務経験の豊富な山田 尚之氏（シティコンサルタンツ取締役）、松本 久長氏（新日鉄都市開発取締役）の両氏を先生に迎えヒアリングを行いました。
ヒアリング内容の主な項目①事業成立性の判断基準について
・これまでの事業化事例は還元率８０％程度②権利者対応について
・変数を減らしシンプルなルールを設定する・信頼関係構築のポイント③行政の関与について
・実は制度の拡充に意欲的である④今後の課題について
・保留床の少ない事業の進め方など

２．今後の事業環境の整え方について■提案項目

２－１．資金調達手法
２－２．新たなプレーヤー
２－３．整備メニュー
２－４．現行法制度の課題を解決するために期待すること

今後の事業環境の整え方～ ２－１．資金調達手法 ～■現在整備されている主な融資・税制特例

Ａ. 高齢者向け返済特例制度（リバースモーゲージ）
・毎月は利息のみの支払い。
・元金は死亡時に一括で支払い。

Ｂ. 都市居住再生融資制度
・空地確保、住宅床面積、耐火構造等の条件あり
・調査設計、補償、土地、建設、購入費等が融資対象Ｃ. 税制特例
・所得税、法人税、登録免許税、住民税、不動産取得税
・個別権利者毎に対応した、融資・補助制度を整備するべき！

今後の事業環境の整え方～ ２－２．新たなプレーヤー ～■マンション建替えを推進するプレーヤーの役割
これまではマン建といえばデベロッパーの独壇場（８６％※に関与）

Ａ. 保留床処分
Ｂ. 資金立替
Ｃ. 事業企画
Ｄ. 事務局業務（Ｅ. コンサルタント業務）※【出典】「成功事例に学ぶマンション建替え（再開発コーディネーター協会）」
調査対象29件のうち、25件については事業協力者として不動産会社が関与

今後の事業環境の整え方～ ２－２．新たなプレーヤー ～■デベロッパー以外の新たなプレーヤーの提案①

ゼネコン→特定業務代行のイメージ（Ａ～Ｄ）②

投資家、ファンド→証券化スキームのイメージ（Ａ）③

個人参加組合員→コーポラティブハウスのイメージ（Ａ、Ｂ）④

管理組合法人→収益床を保有し、事業費を賄う（Ａ、Ｂ）

Ａ.保留床処分 Ｂ.資金立替 Ｃ.事業企画 Ｄ.事務局

今後の事業環境の整え方～ ２－３．整備メニュー ～■建替えの手法等に関する提案項目①. 定期借地権を活用した建替え②. 区分賃貸マンションへの建替え③. 更地に戻す④. 管理組合における建替え積立金の創設

今後の事業環境の整え方～ ２－３．整備メニュー ～①

定期借地権を活用した建替え
建物区分所有 Ｄ

建物区分所有 Ａ

Ａ

Ｂ

Ｂ

ＣＣ

土地共有 Ａ・Ｂ・Ｃ

定期借地権（Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ）
土地共有 Ａ・Ｂ・Ｃ

・土地の所有権は残る【メリット】 ・従前資産評価額が顕在化しにくい・将来的に建替え問題に直面しない今後の事業環境の整え方～ ２－３．整備メニュー ～②

区分賃貸マンションへの建替え

【分譲】

【賃貸】

建物区分所有 Ｄ

建物区分所有 Ａ

Ａ（Ｅ）

Ｂ

Ｂ

ＣＣ

土地共有 Ａ・Ｂ・Ｃ

土地共有 Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ

・専有面積が減っても人に貸せばいい【メリット】
・担保物件にできるので、資金調達可能

今後の事業環境の整え方～ ２－３．整備メニュー ～■必ずしもマンション建替にこだわらない方法

③

更地に戻す
→もはやマン建とは呼べないが、選択肢として■その他提案④

管理組合における建替え積立金の創設→将来の負担軽減と、管理・建替えへの意識向上

今後の事業環境の整え方～ ２－４．現行法制度の課題と解決する為に期待すること ～権利者が建替えに参加しやすくなるように、従後面積要件を地区の実情等により柔軟に対応できることや、借家人との関係の考え方、隣接施行敷地の税制面での優遇等についての意見が出ました。
また、団地に関しては現行法ではカバーしきれていない部分もあるため、新たな制度の創設を期待する意見も出ました。

３．まとめ老朽化したマンションを建替えることは、居住者の方の安全性・快適性を高め、更に地域社会の安全・発展に寄与するものであり、置かれた環境に関わらず進めていかなければなりません。

よって、益々事業環境が厳しくなる中これまで述べた下記の項目について再整備が必要と考えます。
１．資金調達手法
２．新たなプレーヤー
３．整備メニュー４．現行法制度の課題を解決するために期待することしかしながら・・・■最後に事業環境の厳しいマンション建替えを実現させる為には、これまで議論してきたような外的な環境整備だけに期待するのではなく、マンションという共有の財産・資産を主体的意識をもって管理していただくことの重要性について、居住者の方々にしっかりとお伝えし続けていかなければならない、と改めて感じました。

検討メンバー中村林

英輔
尚貴

株式会社新日鉄都市開発
株式会社タカハ都市科学研究所

中島光平

野村不動産株式会社

呉島禎之

野村不動産株式会社

細井拓也

協同組合都市設計連合

柳原英一郎

三井不動産株式会社

松橋大作

大成建設株式会社

塩川泰弘

大成建設株式会社

高松健一郎

大成建設株式会社

内藤茂

鹿島建設株式会社

後藤幹雄

東京ガス株式会社

上石

元直

相鉄不動産株式会社（実行委員）

向坂祐介

前田建設工業株式会社（実行委員）

米本豊

戸田建設株式会社（実行委員）

谷圭一郎

東京ガス株式会社（実行委員）

寺嶋春奈（社）再開発コーディネーター協会事務局（五洋建設株式会社）