分譲マンションの設備改修とは

主催：ＮＰＯ２１世紀水倶楽部

いつも通りの生活を確保するため設備を蘇らせると共に、時代の変化と未来の進化に追随していくために設備を再構築すること。

集合住宅の排水設備更新・更生の今～排水管更新の実務とポイント～

２０１７．１１．１０
給排水設備を隅々までキチンと改修しないと、マンションは絶対に長持ちしません

マンションライフパートナーズ

有限会社

柳下雅孝（設備設計一級建築士）(有)マンションライフパートナーズ

1

かといっても、現実、工事中に大変なのは住民

ただ古くなった配管を交換するだけの発想ではダメ

維持管理は永遠に続く工事中のケア
十分すぎる説明
合意形成

目的・コンセプト・
位置づけが重要(有)マンションライフパートナーズ

工事後をイメージすることが大切
2

集合住宅における排水管材の変遷

マンションを100年持たせる設備改修

Ｓ30年代

Ｓ40年代

Ｓ50年代

Ｓ60年代(平成初期)

Ｈ10年代

ドレネージ接合①昭和の頃に採用されてきた短命配管には早めに見切りをつける（延命している場合じゃない）

配管用炭素鋼管（白）可とう継手接合
差し込み接合塩ビコーティング鋼管②専有部分を取り残さない
排水用ノンタールエポ
キシ塗装鋼管

③フレキシビリティー（中古住宅の価値を決める）

可とう継手接合

排水用硬質塩化ビニ
ルライニング鋼管④居住者に直接的なメリットを(部屋が広くなる？）
排水用鋳鉄管可とう継手接合
鉛コーキング接合

メカニカル接合

ゴムリング接合⑤工事後のソフトが大切（ルールやガイドライン）(有)マンションライフパートナーズ

硬質ポリ塩化ビニル
管
3

耐火二層管

ワンタッチ接合

接着接合(有)マンションライフパートナーズ 接着接合

14

配管用炭素鋼管（白）の腐食

配管用炭素鋼管（白）の腐食

電縫部の溝状腐食例
腐食によるネジ部の消失

管内部の全面腐食(有)マンションライフパートナーズ

5

塩ビコーティング鋼管（アルファーコーティング鋼管）の腐食事例

特に台所単独の白ガス管は要注意！

(有)マンションライフパートナーズ

6(有)マンションライフパートナーズ

7(有)マンションライフパートナーズ

28昔の排水用特殊継手（ソベント継手）

塩ビコーティング鋼管（アルファーコーティング鋼管）の腐食事例(有)マンションライフパートナーズ

910(有)マンションライフパートナーズ

排水用鋳鉄管の腐食（ビル厨房系）

築45数年経過の汚水系鋳鉄管鋳鉄管も清掃をしないとこうなる！

(有)マンションライフパートナーズ

11(有)マンションライフパートナーズ

312排水管高圧洗浄による漏水事故例

排水管高圧洗浄による漏水事故例

高圧洗浄ﾜｲﾔ(有)マンションライフパートナーズ

1314(有)マンションライフパートナーズ
資料提供：給排水設備研究会

洗浄ワイヤーが管を削り漏水する

排水管高圧洗浄ホースを変える←ステンレスメシュホース
Ｃｈａｎｇｅ

ゴム被覆ホース→(有)マンションライフパートナーズ

15(有)マンションライフパートナーズ416

［あるマンションでの系統別診断の結果事例］※排水負荷による腐食傾向の違いについて①台所排水が流れる系統の方が腐食しやすい②台所のみの排水が流れる系統は特に腐食しやすい③台所排水に他の排水が流入すると腐食はやや緩和
される④台所の排水が流れない雑排水は腐食傾向が緩やかである(有)マンションライフパートナーズ

17

あるマンションでの系統別診断の結果より抜粋
6F
5F
4F
3F2F

最小肉厚 順2.676 ⑤2.453 ③2.484 ④2.418 ②
1.854 ①K-65A
UBK-80A
UB-65A
平均肉厚 最大浸食率 最小肉厚 順 平均肉厚 最大浸食率 最小肉厚 順 平均肉厚 最大浸食率
2.935
36.3% 2.812 ⑤
2.962
33.0% 3.439 ⑤
3.613
18.1%
2.769
41.6% 2.981 ④
3.075
29.0%
3.04 ③
3.134
27.6%
2.625
40.9% 2.778 ③
3.092
33.9%
3.14 ④
3.287
25.2%
2.543
42.4%
2.33 ②
2.768
44.5%
2.9 ②
3.054
31.0%
2.27
55.9% 2.205 ①
2.786
47.5% 2.813 ①
3.051
33.0%

大小の差0.822

立て管平均 平均浸食率 大小の差
2.6284
37.4% 0.776

立て管平均 平均浸食率 大小の差
2.9366
30.1% 0.626(有)マンションライフパートナーズ

６Ｆ

６Ｆ

２Ｆ

２Ｆ

６５Ａ（台所単独）

８０Ａ（台所＋浴室単独）(有)マンションライフパートナーズ

６５Ａ（浴室単独） 18

排水管の腐食漏れていることに気がつけない恐さ

立て管平均 平均浸食率
3.227823.1%
19(有)マンションライフパートナーズ

520

建物の寿命の中で配管更新は一度だけ

マンションを100年持たせる設備改修• 室内の排水管は、耐久性が高く、汎用的な「塩ビ管(VP)」の採用により、半永久的な使用が可能です。
• 立て管更新時に耐火認定材（IRSP等）を塩ビ管に巻くことで、専有リフォーム時の枝管接続替えも塩ビ管でＯＫになる。立て管から１ｍまでの部分に耐火二層管や不燃材を使う必要がなくなる。

①昭和の頃に採用されてきた短命配管には早めに見切りをつける（延命している場合じゃない）②専有部分を取り残さない③フレキシビリティー（中古住宅の価値を決める）④居住者に直接的なメリットを(部屋が広くなる？）⑤工事後のソフトが大切（ルールやガイドライン）(有)マンションライフパートナーズ

21

排水管をタダ更新しただけではマンションは長持ちしない
100年マンションの視点①耐久性、耐震性の向上は当たり前②水回りリフォームの自由度を向上させることが勘所③利便性をも向上させる配慮が必要④その結果として、ライフサイクルコストが低減することが重要⑤工事中の騒音、振動、粉塵をいかにして低減するか⑥きめ細かな気配り養生、過剰なくらいの試験・確認⑦オプション工事の積極的な企画提案！今や躊躇する必要なし⑧後送りしない、ケチらない、近い将来工事は取り込む
23(有)マンションライフパートナーズ

22(有)マンションライフパートナーズ

マンションを長持ちさせる排水管改修
ケース１
水回りリフォームの自由度を高める改修(有)マンションライフパートナーズ

624

便器すらまともに交換できない
高経年マンションの設備

便器すらまともに交換できない
高経年マンションの設備

ソベント継手汚水雑排水25(有)マンションライフパートナーズ
便器を交換したら排水管を逆勾配にされてしまった

排水高さ

排水高さ

昔の床上排水型便器は排水高さ155～170㎜が多く、それに合わせて立てソベント継手(有)マンションライフパートナーズ 管を作ってしまった 26
汚水雑排水二段口継手の限界

昔の排水用特殊継手（ソベント継手）
・排水立て管への接続高さが高い位置で固定されているため、排水管の勾配の関係から、好きな便器が選べない状況

可哀想なリフォーム事例
便器の下に板を入れ、嵩上げ

可哀想なリフォーム事例

排水高さ
便所全体の床を上げざせ
昔の床上排水型便器は排られた

水高さ155～170㎜が多く、それに合わせて立て管を作ってしまった 27(有)マンションライフパートナーズ(有)マンションライフパートナーズ

728

汚水上段、雑排水下段
改修前 それぞれ１方向から流入(有)マンションライフパートナーズ

立て管の上下二段をやめ改修後 ３方向に流入口を設ける

29

マンションを長持ちさせる排水管改修ケース２Ｃｈａｎｇｅ

排水用特殊継手は、小島製作所のコアジョイントを採用し、枝管接続口80A×３口は全て床スラブ面まで下げてある。
立て管は硬質ポリ塩化ビニル管に因幡電工の耐火遮音材（認定品）を巻くことで、枝管も全て硬質ポリ塩化ビニル管の使用が可能となり、狭い床フトコロ内でのコロガシ配管のスペースを少し(有)マンションライフパートナーズ
でも確保する狙いがある。

30(有)マンションライフパートナーズ

排水立て管を集約、ＰＳを無くし、洗面所を広くする。
さらに、浴室スラブ下排水管を段階的スラブ上化改修手法によりスラブ上化を図る
戸別のスケルトンリフォームではここまではできない

31(有)マンションライフパートナーズ

832

便所

便所

浴室

浴室

洗面

洗面

玄関

残置

改修前

改修後
玄関
立て管１本撤去：立て管：スラブ下排水管：スラブ上排水管(有)マンションライフパートナーズ（下階の天井内配管）（自階の床内配管）

33

排水管の更新＝家の中で大規模修繕！

(有)マンションライフパートナーズ35：立て管：スラブ下排水管：スラブ上排水管(有)マンションライフパートナーズ（下階の天井内配管）（自階の床内配管）

34

排水管の更新＝家の中で大規模修繕！

(有)マンションライフパートナーズ

936

排水管の更新＝家の中で大規模修繕！

設備改修＝内装が無くなる！

新しい排水立管新しい特殊排水継手

専有部分の枝管も一部取り替え(有)マンションライフパートナーズ

37

１日では、終わらない(有)マンションライフパートナーズ

38(有)マンションライフパートナーズ

ライフラインが止まる！

39(有)マンションライフパートナーズ

1040

掲示・説明・話し合い(有)マンションライフパートナーズ

鍵の貸し借りのルール化

41

仮設洗濯機の設置

居住者専用仮設便所の設置例(有)マンションライフパートナーズ

42(有)マンションライフパートナーズ

43(有)マンションライフパートナーズ

1144［参考事例１］
騒音・粉塵対策を考慮した既存配管撤去工法事例

ウッカリ排水について

従来はハツリ：爆音、振動、粉塵など
コンクリートスラブ

ウッカリ排水にご注意ください！

立て管ハツリ

ハツリコンクリートスラブハツリ(有)マンションライフパートナーズ

45

ようやっとハツリを減らせる時代になった（写真は管トリーシステム）

ハツリ

コンクリートスラブ46(有)マンションライフパートナーズ⑤工事後のソフトが大切（ルールやガイドライン）

ありがとうございました(有)マンションライフパートナーズ

47(有)マンションライフパートナーズ

こちらにも48
好評！連載中12マンションメンテナンス年表
1970年代
70

71

72

73

74

75

1980年代
76

77

78

79

80

81

82

83

84

85

1990年代8687

2000年代

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

S45 S46 S47 S48 S49 S50 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63

H1

H2

H3

H4

H5

H6

H7

H8

H9H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28

住宅難の解消

時代

00

01

02

03

04

05

06

07

量から質へ

・第三次マンションブーム
・第四次マンションブーム
・7.7万戸

99

2010年代88・44万戸

・140万戸

09

・第六次マンションブーム

・199.7万戸

10

11

12

13

14

15

16

ストック重視・第五次マンションブーム

・83.2万戸

08・277.2万戸

・368.7万戸(超高層マンションブーム)

・465.7万戸

・571.3万戸

ストック数

ョマ
ン
シ

･築30年超が100万戸を超える
・高住協設立(現ﾏﾝｼｮﾝ管理業協会)

・69年分住協設立
関連団体

・マン管センター設立
・全管連設立・マンションリフォーム技術協会(marta)設立
・日本マンション管理士連合会設立

・日本マンション学会設立･日住協に改称 ・ＪＩＡメンテナンス分科会設立
ン
・55年日本住宅公団設立

・81住宅都市整備公団

・99都市基盤整備公団

・71年多摩ニュータウン入居開始・ユニットバス導入

・81光が丘パークタウン着工

・04都市再生機構

住宅公団
・大川端リバーシティ２１・キャナルタウンウエスト・マンション管理適正化法施行
・マンション建替法施行

・63年区分所有法施行
法令・区分所有法改正

・区分所有法改正

・建築基準法施行令改正(新耐震設計法導入)

・建築基準法施行令改正
建築関連法令･68年十勝沖地震

・建築基準法改正
・耐震改修促進法施行･宮城沖地震・阪神淡路大震災

81年～84年 総プロ（建設省総合技術開発プロジェクト）

・東日本大震災・92建築改修工事共通仕様書（→'03年 公共建築改修工事標準仕様書）

改修技術・仕様書
建築物の耐久性向上技術の開発

・86建築物の耐久性向上技術シリーズ発刊

・97集合住宅改修工事実践仕様書（JIAメンテナンス部会）

第一世代
改修
思
考

給
水
方式
設
備
関
連の材
料
・工
法の変
遷

給
水管

排
水管

第二世代

時期・世代

補修・対処療法期

延命・更生期

成熟期

更新挑戦期

超高耐久・付加価値（専有部一体改修な

高置水槽方式
ポンプ圧送式
増圧直結方式（水道局採用開始年） ・横須賀市・東京都

・千葉県 ・横浜市 ・さいたま市

共用部改修材 各種混在期間

塩ビニルライニング鋼管＋ｺｰﾃｨﾝｸﾞ継手

・同左＋管端コア・同左＋管端防食継手

ステンレス鋼管または高密度ポリエチレン管

専有部改修材 各種混在期間

塩ビニルライニング鋼管＋ｺｰﾃｨﾝｸﾞ継手

・同左＋管端コア・同左＋管端防食継手

ポリブテン管または架橋ポリエチレン管

改修工法

樹脂ライニング更生工法

更新工法

雑排水改修材 配管用炭素鋼鋼管＋ドレージ継手

・塗装鋼管＋ＭＤ継手／アルファー鋼管

・耐火二層管

・ＶＰ＋耐火遮音材巻き

汚水管改修材 排水用鋳鉄管

・塗装鋼管＋ＭＤ継手／アルファー鋼管

・耐火二層管

・ＶＰ＋耐火遮音材巻き

改修工法
給湯器

第三世代

・更新工法

給湯方式

局所式

給湯機能力

風呂釜／５号壁掛け・（更生工法誕生）

・住戸セントラル方式
１３号

１６号

専有部改修材 被覆銅管

２４号

（潜熱回収型）樹脂管（ポリブテン管／架橋ポリエチレン管）

アスファルト防水タイル貼り仕上げ（スラブ下排水）
防水仕様

フルユニットバス
ハーフユニットバス

浴室

わん形防水層用床排水トラップ（T５－B）

鋳鉄製横引き排水ﾄﾗｯﾌﾟ（ｽﾗﾌﾞ上排水）

排水トラップ
鋳鉄製床排水ﾄﾗｯﾌﾟ（ｽﾗﾌﾞ下排水）改修工法

・排水トラップは非改修・スラブ下排水管から更新

樹脂製横引き床排水トラップ
・排水トラップ更生

注意：あくまで一般的・大衆的な分譲マンションをイメージした標準的な内容であって、建物のグレードや規模などにより本表とそぐわないものがあります。

・管理組合による防水一斉改修（ＦＲＰ等）
1／1

・スラブ上化改修
作成：ＪＩＡメンテナンス部会