事 例

29

団地再生

特定非営利活動法人

神戸まちづくり研究所
兵庫県神戸市・明石市 ［調査年度：H16 年度］

復興まちづくりに活躍した専門家等が、まちづくり活動を行う個人や団体への支援を目的に設立したＮＰＯ。各地でワークショップを行うなど、地域における新しいネットワークづくりに貢献している。この調査では、団地再生のモデル地区として、明舞団地においてアイデア
コンペを実施し、郊外マンションの再生の手法を検討した。
団体・活動概要
阪神・淡路大震災の復興まちづくり・住まいづくりに活躍したコンサルタント、学識経験者等が、中間支援のまちづくり系 NPO として設立。兵庫県下において、地域でまちづくり活動を行う個人や団体に対する支援を行うとともに、まちづく
りに関する調査・研究及び政策提言を行い、地域住民の住みよいまちづくりに寄与している。
活動経緯
昭和 30 年代に開発されたニュータウンは、物理的・社会的にも老朽化し、高齢化が進行していることからも、バリアフリーも考慮に入れた団地の再生は喫緊の課題であり、明舞団地もそのひとつである。しかし、現下の社会経済情勢では保留床の売却による事業費を確保する従来型の建替手法の適用は極めて困難な状況であるため、建替えのみに頼らないマンションの再生・長寿命化の仕組みを探ることが必要となっている。研究所では、明舞団地再生計画策定のための「明舞まちづくりワークショップ」、「明舞街開き 40 周年記念シンポジウム」、「明舞まちづくり公開講座」の実施や「明舞まちづくり広場」の設置などを兵庫県とともに行ってきており、当団地をモデル団地として郊外マンションの再生の手法を検討している。
調査年度の活動概要
郊外マンションである明舞団地の分譲マンションをモデル地区として、アイデ
アコンペを導入して広く再生のアイデアを募集し、それを踏まえつつ再生手法のあり方を検討した。検討にあたっては、住民参加が不可欠であることから、アイデアの募集から審査に至るまでその参加を求め、より現実的な検討を試みた。また、選定された作品と、二次審査の検討内容をまとめたパンフレットを作成し、住民に広く周知するとともに、全国的にマンション再生手法の開発の起爆剤となるよう、インターネットでも情報発信している。
活動の特徴・ポイント

出典：「神戸市・明石市明舞団地地区における郊外マンション再生手法の検討を通したまちづくりの展開に向けた調査報
告書」H17.3 特定非営利活動法人
神戸まちづくり研究所

メンバーは都市計画家、建築家などのハード分野の専門家に加えて、都市民俗学や商業などの大学研究者、医者、ジャーナリスト、NPO 関係者からなり、その時々のテーマを選んで会員が講師となる勉強会を年 6 回開催している。国内
外のまちづくり団体との交流を積極的に行うほか、「ひょうご・まちづくりプラ
ットフォーム」を提案し、専門家、研究者、行政と既存の地縁組織とのネットワ
ークづくりに貢献している。

団地再生

1

活動の背景

1

明舞団地の概要

明舞団地は、神戸市と明石市の市境に位置する広さ約

明舞団地全体の住宅ストック総数は約 1 万 1 千戸で、う197ha の団地で、昭和 40 年前後に、兵庫県及び兵庫県

ち 2/3 は公共賃貸住宅が占めている。あとの 1/3 は、分

住宅供給公社により開発された。

譲集合住宅などである。街開きから 40 年以上が経過し人口は、昭和 50 年の約 3 万 7 千人をピークに減少を続ている現在、それらの住宅・施設は物理的・社会的に老け、平成 12 年には約 2 万 6 千人となり、その間の世帯数

朽化し、多くの課題を有することとなった。例えば、集は、約 1 万と横ばいで推移しているものの、1 世帯あた

合住宅では、エレベーターが設置されていないなど、主りの人員は減少している。また、65 歳以上の人口比率は、にバリアフリーに関する課題があり、戸建住宅では、敷平成 12 年で 22.2 ％となっており、兵庫県平均 16.9 ％を地の細分化、空き家・空地の進行が課題となっている。

大きく上回り、他の地域に比べ高齢化が進んでいる。
表1
開発手法（開発主体）

開発面積・開発期間

新住宅市街地開発事業（兵庫県）

・開発面積：兵庫県
・開発期間：昭和 39 〜 44 年度

一団地の住宅施設（兵庫県）

・開発面積：兵庫県
・開発期間：昭和 35 〜 39 年度

土地区画整理事業（兵庫県住宅供給公社）

・開発面積：兵庫県住宅供給公社
・開発期間：昭和 45 〜 47 年度

土地区画整理事業区域

一団地の住宅施設区域

表 2 住宅種別・戸数等
住宅種別

公共賃貸住宅

戸数（戸）

備考

公営住宅

3,210

兵庫県

機構賃貸住宅2,742

都市再生機構

公社賃貸住宅小計

188

兵庫県住宅供給公社

分譲マンション

2,754

兵庫県住宅供給公社が分譲

戸建住宅

1,461

宅地分譲、建売分譲による住宅

その他の住宅455

合計

県・公社職員住宅ほか

図1

10,8102

新住宅市街地開発事業区域6,140

区域図

これまでの取り組み

明舞団地の再生・活性化を進めるため、これまで次のような取り組みが行われてきた。

②団地再生フォーラム（平成 14 年度）
明舞団地及び三木緑が丘団地の 2 団地において、団地
住民の意識醸成・普及啓発を目的とした住まい・まちづ①既存団地再生方策検討調査（平成 13 年度）

くりフォーラム「団地再生フォーラム」が開催された。

明舞団地、三木緑が丘団地及び芦屋浜高層団地の 3 団
地をケーススタディ地区として、既存住宅団地の再生・③ NPO 誘致事業の実施（平成 15 年度）

活性化方策が検討された。その中で、明舞団地等におい公募により、明舞センター等の空き店舗で、まちづくて住民グループヒアリングが実施され、団地再生のイ

り活動、生活サービス提供事業を実施する NPO の 3 グ

メージシナリオ及び「わたしたちの団地再生マニュア

ループが活動している。

ル」が作成された。

286

（特）神戸まちづくり研究所

事例

29④明舞まちづくりワークショップの開催（平成 15 年度）

アクションプログラムを示す明舞団地再生計画が策定さ「明舞団地再生計画」の策定に住民意見を反映するたれた。

め、明舞まちづくりワークショップを計 4 回開催し、その内容を記載した概要版を全戸配布した。

⑥明舞団地街開き 40 周年記念事業の実施（平成 16 年度）
記念事業として、記念シンポジウムの開催、まちづく⑤明舞団地再生計画の策定（平成 15 年度）
明舞団地全体を対象として、住宅、商業施設、公共施り公開講座の開設、明舞まちづくり広場の設置等、具体のまちづくり活動への支援を実施した。

設等の再生の方向性と団地再生運営のあり方及び当面の3

明舞団地再生計画

平成 15 年度に策定された明舞団地再生計画は、明舞システムの構築」の項目ごとに基本的な取組指針を提示

団地全体を対象として、住宅・施設等の再生の方向性としている。

団地運営のあり方を示し、併せて、明舞団地に関わる行「団地再生アクションプログラム」は、基本方針・ビ

政・住宅管理者・住民・NPO 等が実施していく必要がジョンの実現に向けて、また一般の住宅市街地が将来直ある取組事項をアクションプログラムとして定めたもの

面する課題への先行的な取組として、明舞団地を新たなで、「団地再生の基本方針」、「団地再生ビジョン」、「団住宅施策のモデル的展開の場として、次のような施策を

地再生アクションプログラム」で構成されている。

推進することとしている。

「団地再生の基本方針」は、明舞まちづくりワーク① PFI 的手法による民間ノウハウ・民間資金の活用：公ショップによる居住者意見（約 950 件）、現況課題と地域

共賃貸住宅等の建替に際して、PFI 的手法を積極的に資源の整理に加え、社会・経済情勢の動向とライフスタ

活用し、民間事業者の特徴を活かした良質かつ低廉なイルの変化への対応、20 世紀の都市づくりの反省点を

公共サービスの提供、多様な住宅・施設の供給等を目踏まえ、団地再生の基本方針を次のとおり整理している。

指す。

①全ての世代の人々が豊かで自立した居住生活を実現する②住宅管理者の連携による効率的な管理・ストック活用等の推進：公共賃貸住宅の効率的な管理・ストック活②住民主体のマネジメントのもと共助による居住生活を実現する

用を進めるため、兵庫県・都市再生機構・兵庫県住宅供給公社による連携・協議体制を構築するとともに、③既存ストック・地域資産の活用による持続的な再生・更新を推進する④住まい・まちづくりを先導する再生・活性化を推進する

団地活性化に資する住み替え等の誘導を目的として地域再生計画・構造改革特区制度の活用を検討する。
③地域団体が担う住宅地の運営・管理の推進：NPO との連携等による生活サービスの提供を図り、地域全体⑤安全・安心に暮らせる住まい・まちづくりを推進するとして高齢者の居住を支える仕組みづくりを提案する。

「団地再生ビジョン」は、基本方針の実現に向け、「ままた、行政や施設管理主体との連携を図りつつ、住民

ちの構造の再生」、「住宅・住宅地の再生」、「商業・生活が主体的に住宅地の管理・運営に取り組む体制を整備

サービス機能の再生」、「公共施設等の再生」
、
「団地運営

する。

2

活動の経緯と目的

1

経緯

平成 13 年度の既存団地再生方策検討調査、平成 14 年

舞団地街開き 40 周年記念事業の実施を、兵庫県・（独）度の団地再生フォーラムは、神戸まちづくり研究所のメ

都市再生機構・兵庫県住宅供給公社と、住民・商店会・ンバーがそれぞれの立場で関わってきた。研究所としてNPO との協働事業として行ってきた。これらの活動は、は、平成 15 年度の明舞まちづくりワークショップの開「明舞団地再生計画」の策定に住民意見を反映するため

催を兵庫県との協働事業として、また平成 16 年度の明であったり、明舞団地街開き 40 周年記念事業を通した

287

団地再生

まちづくり活動への支援であったり、ソフト面での活動

では、4 団地で所有権移転が完了して管理組合が設立さが主であった。

れ、居住者による管理がスタートしている。

しかし一方で、大部分の住宅の老朽化が一斉に進行し管理組合設立直後に直面する課題も類似することが予てきている。また、その大部分が中層階段室型で、現在想され、その解決に向けて各管理組合間で情報の共有やの居住水準と比較すると住戸面積も狭く、居住者ニーズ

意見交換を実施するため、今年度、分譲マンション居住に対応できないままとなっており、建替え・大規模改善者が主体となって、相互連携を図る組織として「明舞マ等の検討・実施が必要な時期となってきている。そうしンション管理組合ネットワーク」が設立された。分譲マ

た中で、長期積立分譲住宅として販売された明舞団地のンションをテーマとした活動の基盤ができ、マンション

分譲マンションは、35 年の長期割賦後に県公社から住再生へ向けての居住者の意識啓発の必要性がより大切に宅購入者へ所有権が移転することとなっており、現時点

なってきている。

明舞（16）

明舞北
センタービル

明舞（14）

明舞（13）

表 3 管理組合設立済の団地
H14 年度
H15 年度

明舞（1）

120 戸

明舞（2）

120 戸

明舞（3）

100 戸

明舞（6）

290 戸

計 2 団地
計 2 団地明舞（3）
明舞（15）

明舞（6）

明舞（1）

明舞第 2

表 4 管理組合設立予定団地

H16 年度明舞（2）センタービル明舞（8）朝霧

H17 年度

明舞（8）

260 戸

明舞（9）

100 戸

明舞（10）32 戸明舞（11）24 戸

明舞（12）

380 戸

矢元台

22 戸

朝霧

22 戸

矢元台

明舞（15）

70 戸

明舞（9）

明舞（13）380 戸

明舞（14）200 戸

明舞（11）

H18 年度明舞（10）
明舞（12）

H20 年度明舞第 2 センター

64 戸

明舞北センター351 戸

明舞（16）

180 戸

計 5 団地

計 3 団地

計 3 団地

計 2 団地図 2 明舞団地内分譲マンションの概要

2

目的

明舞団地のような郊外立地型のマンションでは、現下の社会経済情勢の中では、「保留床の売却によって事業討を進めることにより、アイデアコンペの結果の実現可能性を高めることに努めた。

費を確保」していく従来型の建替え手法の適用は極めて居住者との協働で進めるために、「明舞マンション管

困難な状況にあると言える。そのため、明舞団地内の一理組合ネットワーク」との共催、「明舞団地連合自治協

団の公社分譲マンション団地をモデルとして、建替えの議会」、「明舞まちづくり推進協議会」、「明舞まちづくり

みに頼らないマンションの再生・長寿命化の仕組みを探サポーター会議」の後援をいただいた。また、これまでることを目的に当アイデアコンペを実施した。また、コの活動と同様に兵庫県とも共催し、優秀作品を県のホーンペ案の作製に際しては、可能な限り当該マンション居ムページに載せて、今後の団地再生モデルとして全国に住者の課題意識等を把握し、居住者との協働のなかで検向けて情報発信していくこととする。

288

（特）神戸まちづくり研究所

3

活動の内容と成果

1

アイデアコンペ募集

1）目的

事例

29

に、説明会を実施し、応募希望者と居住者とが意見交換

街開きから 40 周年を迎えた明舞団地のハード面の再できる場を設定し、居住者の思いとマンションの状況を生イメージを探る手段として、郊外マンションである明

応募希望者に伝えるとともに、マンション再生へ向けて

舞団地の分譲マンションをモデル団地としてアイデアコの居住者の意識啓発を図る

ンペを導入し、広く再生のモデルを募集する。そのため

2）コンペ対象団地（明舞 12 号団地）の概要
第 12 団地

備考

所在

神戸市垂水区狩口台 4 丁目 31 〜 43 番地

建設年度

昭和 44 年

敷地面積28,629.77 ㎡

公簿上

延べ面積（住戸のみ）

22,263.2 ㎡

容積率 77.8％

延べ面積（共用部含）27,718.2 ㎡

階段・バルコニー含む

棟数

13 棟

総戸数

380 戸

構造

ＲＣ造 5 階建て

管理組合

Ｈ 17 年 4 月 1 日管理組合設立予定

建築面積

5,244.49 ㎡

階段室型3）説明会の開催

建坪率 18.3％

にて説明会を開催した。案を作成する前に、居住者の思2005 年 1 月 22 日（土）13 時 30 分〜 15 時 30 分、明舞

いをコンペ応募予定者に伝えるような場を設定することセンター松が丘ビル 3 階大会議室において、参加者 79

は、今までのコンペではあまり行われていなかった。

名（応募予定 35 団体 61 名、居住者 14 名、スタッフ 4 名）

以下はその記録である。

1．コンペ趣旨説明出していただくために実施する。実施にあたっては、

野崎隆一 特定非営利活動法人神戸まちづくり研究所事務局長

ハウジングアンドコミュニティ財団の調査委託も受

県では、平成 13 年に既存団地再生方策検討委員

けている。

会で県下のいくつかの団地をモデルとしていろいろ

40 年が経った明舞団地をどのように再生していな検討をし、平成 15 年には明舞団地再生検討委員

くのかが大きな課題となっている。団地についての会で再生の取り組みを進めている。

考え方や手法についても当時から大きく変化してき研究所としては、平成 14 年からひょうごボランている。明舞団地でいろいろな提案を考えることは、

タリープラザの行政・NPO 協働事業助成を得て、全国各地にある同じような郊外型団地の今後を考え「兵庫まちづくりプラットフォーム」事業を 3 年間ることにもなる。

展開してきた。
その中で、神戸地区で団地再生をテーマに、特に明舞団地再生を県住宅宅地課と協働で取玉田一成 明舞 12 団地管理組合準備会理事長（居住者代表）

り組んでいる。県が作成する明舞団地再生計画のお公社分譲団地の半分弱で管理組合が設立され、半手伝いとして、平成 15 年に 4 回のワークショップ

分強がこれからという状況。コンペには、明舞マンを実施し、今年度は明舞団地街開き 40 周年事業とション管理組合ネットワークとして共催している。

してシンポジウムと公開講座の実施と、明舞セン

ネットワークは、マンション管理について共通する

ター内での明舞まちづくり広場を設置している。今問題が多いので昨年 12 月に設立した。

回のコンペは、専門家の方から具体的にイメージを

289

団地再生

2．募集要項説明

い。転がし方式の場合、団地内に一時避難用のマ

川村憲之 特定非営利活動法人神戸まちづくり研究所事務局

ンションができないかという話がある。

当コンペはアイデアコンペであり、すぐに事業に役員のなり手がいない。区分所有法を知らない方

結びつくものではない。

が圧倒的なので、かなり勉強する必要がある。

明舞 12 号団地を対象とする。改造については 6必要がなくなった駐車場を、舗装という意見と土戸並びの住戸とする。

を大事にという意見とに分かれている。

提出図面は A1 パネル（記入事項詳細は要項参照）

一生の内に家を 2 回建てるのは大変で、年金生活と連絡先一覧表。要項にないものとして、A1 パ者が多くなってくると建替えは大変。

ネルを A3 に縮小コピーした用紙または PDF 形

明舞団地に住み続けたいという方がほとんど。

式のデジタルデータの提出をお願いしたい。

半分以上が一人暮らしで、60 歳以上の方が 70 ％応募資格は問わない。1 グループで複数提案も可。

ぐらいを占めている団地もある。

エントリーの登録受付締め切りは、2 月 7 日（月）バリアフリーを重要視してほしい。

17 時まで（研究所へ）。

景観や交通の便がよい場所で、明舞団地は好き。

提出期限は、2 月 28 日（月）18 時まで（研究所へ）

子どもたちにも住みやすい団地になるアイデアをに必着。

考えていただきたい。

一次審査で優秀作品 6 作品を決定する。優秀作品

共用部分だけの改修でも、専用部分で必要となるは、3 月 13 日（日）にプレゼンテーションを行い、概算額を但し書きで入れてほしい。

プレゼンテーション経費として 1 作品 10 万円を支払う。

居住者への質問と回答

作品は県のホームページに掲載し、明舞まちづく

問：1 棟だけを建替えたところは、建替えた方と周り広場で展示する。

りの方とがお互いをどう見ているのか。
答：軋轢や妬みがないとは言えないが、これという3．明舞団地概要･再生計画説明

ような問題が起きることはないと思う。同じ団

大町勝 兵庫県県土整備部まちづくり局住宅宅地課地だということを常に啓蒙している。

詳細は省略。
『明舞団地のまちづくり 情報発信基地！』HP を参照のこと。

http://hyogo-jkc.or.jp/support/m/

問：いい団地だということだが、具体的に教えてほしい。
答：集合住宅として共用部分の土地が他に比べて広く、緑が多い。住環境や交通の便がいい。

4．居住者との意見交換兼質疑応答
居住者の意見（対象団地以外の方も含む）
平成 2 年から建替の取り組みを紆余曲折の中で進るのか。
答：上階との隙間がなく全部コンクリートなので、めている。このコンペで改造や建替が早まるので新築欠陥マンションよりは問題は少ないと思う。

はないかと期待している。

この問題は、住民同士のコミュニケーションが14 棟の内、震災で建替えた 1 棟を含めた管理組

一番大事だろう。

合設立を進めている。

問：結露対策がどの程度行われているのか。

団地内の建物は部屋数や間取りはほぼ同じなので、

答：結露は気密性が低いので現状ではそんなに問題

アイデアは同じように当てはまる。

はない。今までに対策工事はしていない。建物

居住者は、管理組合に興味がある方と人任せの方によっては結露がひどいところもある。

とにはっきり分かれている。
集会所を必ず考えてほしい。
年齢構成はかなり高齢化しており、階段しかなく

問：休日をどういう過ごし方をしている方が多いのか。
答：車がある方は郊外へ買い物に行くがなければ行

4 〜 5 階の方が困っている。

かない。私の団地の車の保有台数は 360 戸の建蔽率・容積率では 240% まで戸数を増やせるが、

200 台程度という割合で判断してほしい。

日影の関係で 1 棟だけでは 120％までしかできな

290

問：集合住宅の問題として、音の問題がどの程度あ（特）神戸まちづくり研究所

4）エントリー登録作品数と応募作品数
95 の団体・個人から募集要項の請求があった。エントリー登録を 2 月 7 日に締め切った段階で、50 団体、建事例

29録された。2 月 28 日の作品応募締め切りでは、30 団体、建替え提案 12 作品、改造提案 29 作品の、合計 41 作品の提出があった。

替え提案 29 作品、改造提案 43 作品の、合計 72 作品が登アイデアコンペ一次審査

21）目的審査する上で、実現性とアイデアのどちらを重視する

以下の審査基準で学識者と行政審査員による審査会をのかということ、建替え部門と改造部門の両部門に作品実施し、優秀作品 6 作品を選定する。

を応募している場合にどう扱うかということが問題と①多様な具体的再生イメージで団地再生が住民にとってなった。コンペの性格が、実施コンペではなくアイデア

身近なものとなること。
②市場原理に頼らない郊外型ニュータウンの再生モデルとなること。

コンペとして住民の意思決定をサポートするために行う
ものなので、可能性や方向性を提示するものを選ぶこととなった。一点一点の作品ごとに講評をいただき、それ③今ある資源を活かした経済負荷の少ない再生モデルとなること。

ぞれの審査員の審査点の合計をもとに優秀作品を決定した。

④人口減少への対応を提示していること。
⑤ユニバーサルデザインを織り込んでいること。
⑥住民の参画の仕組みを考慮していること。

3）一次審査の結果決定された優秀作品（建替え案 3 作品、改造案 4 作品）
は以下の通りである。

2）一次審査会の開催

部門

応

ごボランタリープラザにおいて一次審査会を開催した。

建替部門

千葉大学チーム

審査員は以下の通りである。

建替部門

江川直樹＋現代計画研究所・大阪

建替部門

西天満倶楽部

改造部門

株式会社ミラクルスリーコーポレーション

改造部門

西天満倶楽部

改造部門

星田逸郎空間都市研究所

改造部門

関西学生団地再生研究会

2005 年 3 月 6 日（日）9 時 55 分〜 12 時 30 分、ひょう審査員長 小森星児（ひょうごボランタリープラザ所長）
審査員

高田光雄（京都大学大学院教授）
小浦久子（大阪大学大学院助教授）
髙田弘志（兵庫県住宅宅地課課長）

3

募

団

体

名

ワークショップ開催とマンション再生手法の検討

1）目的

2）ワークショップ（二次審査会）の開催

一次審査で選定された優秀作品のプレゼンテーション

2005 年 3 月 13 日（日）13 時〜 16 時、明舞センター松をもとに、明舞マンション管理ネットワークメンバーをが丘ビル 3 階大会議室において、参加者 86 名（分譲マ

はじめとする居住者と学識経験者によるワークショップ

ンション居住者 31 名、入賞団体 24 名、審査員 4 名、マを開催する。一次審査の審査基準を踏まえ、建替えのみ

スコミ 4 名、その他 18 名、スタッフ 6 名）にて二次審査に頼らないマンションの長寿命化・再生手法のあり方を会を開催した。

検討する。居住者を含めて検討することにより、
マンショ

選考経過等の報告の後、建替え提案、改造提案の順にン再生のイメージを居住者相互で共有できるようにする。

プレゼンテーションと質疑応答を行い、分譲マンション
居住者の投票により両部門それぞれで最優秀作品を決定した。以下のプレゼンテーションと質疑応答が行われた。

291

団地再生

［建替案］江川直樹＋現代計画研究所・大阪

答：明舞団地で、最初の先駆者としてつくろう。

「いろいろある再生計画」として、既存の建物に迷惑をかけない建物と、既存の建物に取り付く自由な増築や共用部分が提案された。

質疑応答
問：2 戸 1 化やメゾネットのために耐力壁を撤去した改造だが大丈夫か。
答：ブレースや鉄骨で補強すれば問題ない。ただし、屋上庭園の緑化は薄いものしかできない。
問：ピロティ形式の建物に住んでいて地震時に一番被害が多かった。そのピロティを含んだ提案だが大丈夫か。
答：そういう建築方法があるし、震災時に問題がなかった
ところもある。構造計算をして、ちゃんとした建物になると考えている。
問：提案されたような再生計画で、見れば参考になるもの
が他にあれば教えてほしい。

［建替案］千葉大学チーム

答：一つやれば機運が盛り上がるので、それをしやすいよ

明舞団地『段階的』再生計画として、3 年ごとの段階的建替うに考えた。ノウハウだけを引き継ぎ、同じ人だけが役員をしないようにすればいいと思う。

え、個々の意向を尊重した合意形成、移転型建替え、全体への再生へ、一部既存団地のバリアフリー化が提案された。

質疑応答

問：良い案だが、住民負担の問題に触れられていない。その点はどう考えているのか。
答：財政的問題は未定だが、戸建の建替え程度の予算とい問：資産価値など、どの程度の資料を示せば住民の意思決う簡単な計算はしている。ただ自分たちの持ち物なので自定に役立つと思うか。
答：居住者と話さないとわからない。提案外の質問なので

分たちのお
金で建替え

答えるのが難しい。
問：仕組みをつくるという案だが、もう少しこうすればい

るというの
が基本だと

いということを聞かせほしい。

思っている。

答：基本的に合意形成は時期の制限がネックであり、3 年ごとに参加するかを選べるのが一番大きな仕組だ。他人に影響をなるべく与えずにやっていこうというのが提案の趣旨だ。
問：建替える時に建替え組合の役員が、10 年間続けなけ
れば駄目なのではないか。

［建替（改造）案］西天満倶楽部

す手段は、おそらく余剰部分の販売しかないと思うが、余「ゆっくり、ゆったり…」という必要に応じて再生を進めていくというコンセプトの建替え案と、ハングコリドーと剰部分をどれだけ増やせるかといことがどこの案も出ていない。
答：外部の資金を入れるのは一つの方法だが、前提はマイいう廊下とエレベーターを設置する改造案が提案された。

質疑応答
問：容積率 85% から 102％という提案だが、できるだけ容積率を使った方がいいのではないか。
答：住宅事情にも絡んでくるが、380 戸の方が自分で自分の建物を建替えるという前提で考えた。環境の良さと住む住戸とのバランスなので、住民の方々で議論してほしい。
問：区分所有の権利を法人に集めてという提案だが、実現の可能性をどう考えているのか。
答：所有という形態から、法人に移すことで自分は株主のようになって家を利用するという形態になり、実際にはかなりの抵抗があるのではないかと考えている。
問：建替えで実際に考えるのはお金だ。そのお金を生み出

292

ホームの建替えで、売ることにこだわりすぎると事業が進まない可能性もある。その辺は良く考えてほしい。

（特）神戸まちづくり研究所

事例29［改造案］株式会社 ミラクルスリーコーポレーション
古いものを保存しながら再生する、住みながらの再生をテーマに、屋上 6 階部分を 1 階から柱を立ち上げて増築す
る改造案が提案された。

質疑応答
問：持参された模型はどういうものか。
答：新しく構造体を、古い 5 階建てに引っ付けずにかぶせてしまう方法だ。増築した部分に下に住んでいた人たちが上がると、空き家になった部分をスケルトンにして全部直してしまえる。コミュニティプラザをつくるのに撤去した

2 棟 50 戸の方が、6 階部分の 66 戸に入っても残る 16 戸を利用して 3 階部分を空中回廊でつないでもいいのだが、直してしまうと、引越しして戻ってこられるという、まさにミラクルな提案をしている。

［改造案］関西学生団地再生研究会
住民参加による再生のプロセスとして、階段室のつながりを利用しての合意形成の円滑化と、同じユニットを使っての再生手法のメニュー化が提案された。

質疑応答
問：他の提案にもあるが、ほとんど道路専用の中央通りに面して店舗などをつくることは、団地全体から見てどうなのだろうか。
答：団地全体としての視点も大切だが、主に合意形成のプ
ロセスを中心に提案している。全体を意識したデザインにも見えるが、階段室ごとの要求でバラバラになることもあり得る。よくある団地全体としてという考え方は、いつも
合意形成は行われない。明舞団地の将来のためにとお金を出す人は、自分というものがあるのでそういないと考えている。全体として考えると失敗するのではないかと最近考えている。

［改造案］星田逸郎空間都市研究所

測ができないが、おそらく事業者は物次第だと言うのでは「はじっこ」と「つなぐこと」にこだわり、団地の周りの余剰地に建てた戸建て住宅を少しずつ分譲しながら、そのないか。
答：増やす意義は、増床分の分譲で資金負担を軽くするた
めと、若い力をこの団地に持ってくることだと思う。

収入で住棟を少しずつ改修するという改造案が提案された。

質疑応答
問：余剰地に建てる一戸建ては、そんなに大きなものはつくれるか。
答：事業者も損はできないので、具体的にいくらにすれば売れて、どうしたら売れるのかを一緒に議論するしかないと思う。
問：どの案にも共通するが、戸数を増やすのか、安定させていくのか。今後、人が増えない中で仮想のマーケットを想定しても仕方がない。その辺はどう考えているのか。
答：必ずしも戸数を増やす必要は無いと思うが、経済的な戦略が無いとできない。ただし、増やすにしても街並みや暮らしが良くなるようにしたい。マーケットはなかなか予

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団地再生

3）二次審査の結果決定された最優秀作品は以下の通りである。

大きな曲がり角を迎えている。募集期間が短かったにもかかわらず、今回のコンペに予想を上回る応募があったのは、この問題への関心の高さを反映するものだと思わ

部門

応募団体名

れる。応募作品はいずれ劣らぬ力作揃いで事務局は嬉し

建替部門

千葉大学チーム

い悲鳴をあげていたが、住民の評価が高かったのは手法

改造部門

株式会社ミラクルスリーコーポレーション

や成果が分かりやすい提案であった。実現の可能性や費用のことを考えると別の案が浮かび上がってくるかもしれないが、専門家の知恵を生かすために、ここに寄せら

4）審査員長の講評
明舞や千里などの初期のニュータウンは 40 歳を越え、4れたアイデアをいろいろな角度から住民の皆さんと一緒に検討していきたいと思う。

報告パンフレットの作成

1）目的

自治協議会、明舞まちづくり推進協議会、明舞まちづく選定された作品と二次審査での検討内容をまとめたパりサポーター会議にも協力を要請し、掲示や回覧を行う。

ンフレットを作成し、自治会や明舞まちづくり広場で配

また、明舞まちづくり広場にも置き、誰でもが見ること

布することで居住者に広く周知し、全国的にマンションができるようにし、併せて出品されたパネルの展示も行

再生手法の開発の起爆剤となるよう、インターネットでう。

も情報発信する。

明舞団地内だけではなく、全国へ情報発信するために、
兵庫県の協力を得て、県が団地居住者や NPO、行政・

2）パンフレットとインターネットでの情報発信

住宅管理者との間でまちづくり等の情報を共有すること

入選作品の優れたアイデアを分譲マンション居住者にを目的に開設しているホームページ『明舞団地のまちづ

知らせるためのパンフレットを作成し、明舞マンション

くり 情報発信基地！』（http://hyogo-jkc.or.jp/support/

管理組合ネットワークを通じて配布する。明舞団地連合m/）でも、入賞作品を紹介する。

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今後の展開

当団地の分譲住宅は、長期割賦金方式で返済完了後に今後は、コンペの提案を刺激剤としてマンション再生のしか所有権が移転されないため、30 年以上経過してい勉強会を続けて行くことが重要であると考える。震災後、るにも関わらず管理組合の設立されていないマンション

いくつかの団地で再生への動きがあったが不発に終わっが多くある。また、設立されているところでも日が浅く、ていることもあり、過去の経験を検証しながら慎重に進

運営はまだ軌道に載っていないのが現状である。こうしめていかなければならない。

たことから、昨年初めに「明舞団地マンション管理組合

具体的には、「まちづくり広場」にて応募作品の展示

ネットワーク」を設立、マンション管理組合の設立及び会を続けながら、勉強会の形で提案者と地区住民との交運営についての勉強会を重ねている。神戸まちづくり研流の場を作っていきたい。

究所としても、側面からの支援を行っている。

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