VOL.8

コロナ禍でも大丈夫？

何もかもがコロナ禍

折角の爽やかな青空が広がる行楽シ ーズンにな っ たにも関わらず、日 々 のニ ュースでは新型コロナウイル
スについて聞かない日がなく、外出もままならず、皆様も辟易されているものと拝察いたします。
本投資法人の資産運用会社であります、ADインベス

Q 都心の小さな住戸では、在宅勤務が不便で、都心から離れても、少し広いところに移りたいと思う人が沢山いたかと思いますが、アドバンス・レジデンス投資法人のテナントにはそういう方はいなかったのですか？

トメント・マネジメント株式会社におきましても、緊急事態宣言が発令されていた一時期は、事務所への出社日を2週に1日とするなど、社員の感染予防を優先した運営をさせていただきました。その結果、現在のところ幸いにも社員において罹患者を出すことなく、皆様の資産の運営にあたることができました。
保有物件にお住まいのテナントの皆様におかれましても、在宅勤務での不便や、外に遊びに出られないお子

2020年9月吉日

ADインベストメント・マネジメント株式会社
代表取締役社長

高野 剛

A

本投資法人では、転出するテナントに対して、転出理由を伺 っています。当期において、前年同期に比して目立 っ たのは、「手狭だから」、「賃料負担を軽減するため」などコロナ禍が影響したと思われる理由です。したが って、ご質問の理由様たちの気を紛らすのに苦労された経験から、住まいで出ていかれた方が一定程度おられたものと思われます。

について見直しが必要と考えられた方も多数おられた

ただ、理由のうちで最も際立 っていたのは、法人テナントからの「社宅制度の縮小•廃止」ものと思われます。というものでした。

そのようなことも影響したのか、本投資法人におきまコロナ禍の影響で社宅制度を縮小•廃止したのかは定かではありませんが、都道府県間のしては、繁忙月の2月、3月を含む期であ っ たにも関わらず、前期より僅かですが稼働を落とす結果となりました。
しかしながら、分配金につきましては、前期に比べ、運用物件が増加したことや賃料の引上げが功を奏し、過移動規制に伴い転勤が一時凍結され、都心部の住戸に対する法人顧客からの需要が減少したことは否めません。
実際のところ、稼働率の推移を見ますと、法人需要が高い都心に近いほど稼働率が低下しました。
100%

期中平均稼働率去最高の1口当たり5,635円とすることができました。
第21期の分配金予想につきましては、コロナ禍の影響を加味し、予想稼働率を引下げ、減配となる5,540円といたしましたが、結果として減配とはならないよう97.5%

手を尽くしていく所存でございますので今後ともよろしくお願い申し上げます。
本稿におきましては、この度のコロナ禍の影響や見通しについて特集しましたのでご一読いただければと存

95%

2020年
2月

3月

4月

5月

6月

首都圏

98.9%

その他23区

97.4%

東京駅
10km 圏内

96.7%

東京駅
5km 圏内

96.1%

7月

じます。
12Q コロナ禍の影響で、5月に東京都23区の人口動態が2013年7月来初めて転出超過となり、その後7月及び8月も転出超過となったようですが、その影響は？

A

東京都および総務省が発表している統計を見ますと、4月以降緊急事態宣言により移動が制限されたことから、東京23区からの転出入者数は共に減少しましたが、5月において転入者数が大幅に減少し2013年7月以来の転出超過となりました。

ここにおいても、転勤等の一時凍結の影響が大きいかと思われ、本投資法人においても法人からの賃貸契約申込件数が減少しました。
6月には一旦転入超過に戻しましたが、7月、8月と再び転出超過とな っています。特に、8月については、転入が引き続き減少する中、転出が増加に転じ、実際に都心から都下および近隣県Q 都心の稼働を回復させる手立てはあるのでしょうか？

A

当期、第20期については、都心に近づくほど稼働が低下していますが、賃料については逆に都心に近づくほどに上昇率が高いものとなりました。
新たなテナントに入替える際の賃料においても、従前の賃料に対する上昇率は、ポートフォリオ全体で+5.5％、東京23区で+7.3％と過去最高を記録しました。
しかし、コロナ禍の影響が顕になり始めた5月以降は、下記グラフのとおり、稼働率の下落に対応して、テナント募集活動では賃料の上昇率を抑制しています。その結果、夏の閑散期における稼働率の低下を抑えることはできたものと考えております。
第21期においても、賃料上昇幅を抑え稼働重視の運用により、都心の需要の取りこぼしがないようにしていきたいと思います。の郊外へ人々 が引越されたことが窺われます。

東京23区転入出超過数人
35,000

入替賃料上昇率
12%
2019年

2020年

期中平均上昇率

25,0009%15,0006%

5,0003%0-5,0000%
1月

2月

3月

4月

5月

出典：総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告（日本人移動者）（月報36月

7月

8月

2020年
2月

3月

4月

5月

6月

東京駅
5km 圏内8.12%

東京駅
10km 圏内6.75%

その他23区

6.38%

首都圏

1.09%

7月2019 年 • 2020 年）

4Q コロナ禍の影響により、

Q コロナ禍で、資金調達に支障は賃貸住宅の不動産価格が下落することはないのでしょうか？

A生じていないのでしょうか？

コロナ禍の影響で、7月1日現在の全国平均の基準地価が3年ぶりに下落したと国土交通省が発表しています。住宅用地につきましても、郊外を中心に下落が見られたようです。

Aコロナ禍により、2月、3月時点においては、金融市場の急落に伴い投資口の発行市場が一時閉鎖される事態となりました。しかし、緊急事態宣言の解除後においては、物流リ ー トを中心に投資口の新規発行が再開されています。本投資法人におきましても、2020年9月末時点にて投資口価格が1口当たりの時価を加味した純資産（Net Asset Value)を上回 って取引されているため、増資による資金調達は今のところ問題なく行えるものと考えています。

本投資法人が運用の対象とする賃貸住宅については、期末時点までは、引き続き堅調に推移しました。その原因としましては、日本銀行が超低金利政策を継続しており、金余りの環境下、安定した利回りを確保できる運用対象として、賃貸住宅が選好されたことが大また、金融機関からの借入などによる調達においても、金融機関の本投資法人に対する融資姿勢に変化は見られませんので問題がないものと捉えています。
なお、当期におきましては、グラフのとおり、平均残存年数を伸ばすとともに、平均支払金利も低減すきいと思われます。
その上、従前からの地価の高騰や建築費高止まりの影響により、賃貸住宅の開発が低調であったことから、新規供給が少なかったということもあります。

ることができ財務基盤を強化することができています。
1.00%

そのような環境下、本投資法人では、長年、含み損の解消が見通せず懸案であ っ たレジディア亀山および低収益であったレジディア緑地公園を売却することができました。
その結果、本投資法人のポ ートフォリオにおいて、実質的な含み損を抱える物件をすべて0.84%
0.80%

0.40%

今後コロナ禍の影響が強まり、賃貸住宅価格も下落する可能性がありますが、これまでの施策により財務上の体力は十分確保できていると考えています。
また、本投資法人としては、価格が下落する局面は、資産取得による成長の好機と捉えております。

平均支払金利 (左軸)0.80%

平均残存年数 (右軸)
0.75%

0.73%

0.70%

6年

4年

0.60%

処分することができ、当期末現在、鑑定評価額は簿価を41％上回り、含み益（鑑定評価額と簿価の差）を1,768億円確保しています。

8年

0.90%

4.7年

5.0年

5.0年

4.8年

4.6年

4.8年

2018/1期末2018/7期末

2019/1期末2019/7期末

2020/1期末

2020/7期末

2年

Q 来期、減配は避けられないのか？
A

前述のとおり、賃貸運営においては、稼働率確保を優先し、業績予想の前提稼働率を上回っていけるようにしたいと考えています。

また、賃貸住宅の売買市場は、いまだ堅調であり、都内における再開発が活発であることか＊本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資くださるようお願いいたします。本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。
＊なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関連法令、及び東京証券取引所上場規制等に必ずしも則 ったものではありません。

5＊本資料の内容は、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。
＊本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので、あらかじめご了承ください。

レジユメの印刷で使用する電力の100％はバイオマス発電によるグリ ーン電力を利用しています。

ら、再開発業者の提案により保有物件との入替の機会もあると認識しています。その際には、売却益を確保し投資主の皆様には分配として還元したいと考えています。
その結果、業績予想に対して増配となるよう努めてまいりますので、引き続きご支援、ご声援をよろしくお願い申し上げます。

6運用状況報告会について当期も、運用状況報告会は、新型コロナウイルスの感染予防のため、開催を控えさせていただきます。
コロナ禍が早期に収束し、再び皆様とお会いできる日が来ることを切に願っております。

東京都千代田区神田神保町一丁目105番地
https://www.adr-reit.com/

RESIDIA（レジディア）は、格式ある住いを現す英語RESIDENCE（レジデンス）と、理想郷を現すギリシャ語ARKADIA/ARCADIA（アルカディア）を意味する、日本を代表する賃貸レジデンシャルブランドです。