【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成28年８月16日【発行者名】

GLP投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区東新橋一丁目５番２号【事務連絡者氏名】

GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社

辰巳

経理部長

貞廣

洋治
汐留シティセンター

亜紀【電話番号】

03-3289-9630（代表）【届出の対象とした募集内

GLP投資法人

国投資証券に係る投資法
人の名称】【届出の対象とした募集内
国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：その他の者に対する割当

1,350,141,915円（注）発行価額の総額は、平成28年８月４日(木)現在の株式会社東京
証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

該当事項はありません。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
GLP投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではGLP J-REITと表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年
法律第198号）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号）（以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
11,787口（注１）上記発行数は後記「第５募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２

オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連して、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の発行数です。野村證券株式会社は後記「第５募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２

オーバーアロット

メントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
（注２）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。

割当予定先の氏名又は名称

野村證券株式会社

割当口数

11,787口

払込金額

1,350,141,915円（注）

割
当
予
定
先
の
内
容

本店所在地

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

代表者の氏名代表執行役社長

資本金の額

10,000 百万円

事業の内容

金融商品取引業

大株主

野村ホールディングス株式会社

本投資法人が保有している割当予定先の株式の数

本 出資
投 関係 割当予定先が保有している本投
資資法人の投資口の数（平成28年
法２月29日現在）
人
と
の
取引関係
関
係
人的関係

永井

浩二

100％

―

25,455口
国内一般募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / １ 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義します。以下同じです。）の共同主幹事会社です。
―

本投資口の保有に関する事項―（注）払込金額は、平成28年８月４日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（４）【発行価額の総額】
1,350,141,915円（注）発行価額の総額は、平成28年８月４日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額で
す。

- 1 -

（５）【発行価格】
未定（注）発行価格は、平成28年８月24日(水)から平成28年８月30日(火)までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に国内一般募集において決定される発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成28年９月26日(月)（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店（東京都港区東新橋一丁目５番２号 汐留シティセンター）（１１）【払込期日】
平成28年９月27日(火)（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部（東京都千代田区丸の内一丁目１番２号）（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
本件第三者割当における手取金上限（1,350,141,915円）については、手許資金とし、将来の借入金返済資金の一部又は特定資産の取得資金の一部に充当する予定です。なお、本件第三者割当と同日付をもって決議された国内一般募集における手取金（13,500,388,245円）及び海外募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / １ 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義します。）における手取金上限（14,850,301,070円）については、後記「第二部 参照情報 / 第２ 参照書類の補完情報 /５ 取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が平成28年９月１日付で取得を予定している不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当する予定です。但し、国内一般募集の払込期日が平成28年９月２日以降となった場合には、取得予定資産の取得資金として借り入れる借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
（注）上記の手取金は、平成28年８月４日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】
Ａ． 申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金を払込むものとします。
Ｂ． 野村證券株式会社は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

- 2 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて
本投資法人は、平成28年８月16日(火)開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の日本国内における募集（以下「国内一般募集」といいます。）並びに米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といいます。）並びに本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う
ことを決議しています。
国内一般募集及び海外募集の発行投資口総数は247,507口であり、国内一般募集口数117,861口及び海外募集口数129,646口（海外引受会社の買取引受けの対象口数117,860口及び海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の対象口数11,786口）を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定されます。また、国内
一般募集における発行価額の総額は13,500,388,245円（注１）であり、海外募集における発行価額の総額は14,850,301,070円（注２）です。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「２ オーバーアロットメ
ントによる売出し等について」をご参照ください。
（注１）国内一般募集における発行価額の総額は、平成28年８月４日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。
（注２）海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の全てが行使された場合の上限金額です。海外募集における発行価額の総額は、平成28年８月４日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

２

オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、平成28年８月16日(火)開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の国内一般募集及び海外募集を行うことを決議していますが、国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集とは別に、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から11,787口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記本投資法人の投資主から借入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券
株式会社に取得させるために行われます。
また、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から平成28年９月16日(金)までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロッ
トメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロ
ットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当におけ- 3 -る発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
上記記載の取引に関して、野村證券株式会社は、シティグループ証券株式会社、ゴールドマン・
サックス証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これを行います。

- 4 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号）（以下「金商法」といいます。）第27条において準用する金
商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第８期
東財務局長に提出（自平成27年９月１日

至

平成28年２月29日）

平成28年５月27日関２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
上記１の有価証券報告書提出後、本書提出日（平成28年８月16日）までに、金商法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号）第29条
第１項及び同条第２項第１号に基づき、平成28年８月16日に、臨時報告書を関東財務局長に提出（注）なお、発行価格等決定日に、本３記載の臨時報告書の訂正報告書が関東財務局長に提出されます。

４【訂正報告書】
訂正報告書（上記１の有価証券報告書の訂正報告書）を平成28年８月16日に関東財務局長に提
出

- 5 -

第２【参照書類の補完情報】
以下は、参照書類である平成28年５月27日付の有価証券報告書（平成28年８月16日付の有価証券報告書の訂正報告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、参照有価証券
報告書提出日後本書の日付現在までに補完すべき情報を記載したものです。
なお、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
また、本書に記載の将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法
人が判断したものです。

１

本投資法人の概要
本投資法人は、投信法に基づき平成23年９月16日に設立され、平成24年12月21日に株式会社
東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3281）しました。
本投資法人は、資産を主として不動産等資産（不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。）に対する投資として運用することを目的として、規約に定める投資対象資産に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことを基本方針としており、特に先進的物流施設（注）に重点的に投資を行う物流施設特化型のJ-REITです。本投資法人のスポンサーの親会社であるグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッド（以下「GLP」といいます。）及びそのグループ会社（以下「GLPグループ」と総称します。）が国内外で有する先進的物流施設の開発、運営、リーシング、プロパティ・マネジメント等に関する情報、ノウハウ
及び経営資源等を、本投資法人の運用資産の安定的な運営と着実な外部成長に最大限に活用していく方針です。
（注）本投資法人においては、大規模（延床面積10,000㎡以上）かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付けています。なお、機能的な設計を備えているかについて着目すべき諸要素については、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 /（１）投資方針 / ③ ポートフォリオ構築方針 / Ｂ．投資基準」の「機能性」の項目をご参照ください。

本投資法人が考える本投資法人の強みは以下のとおりです。
Ａ．物流REIT最大級の資産規模
本投資法人の資産規模（取得（予定）価格ベース）は、取得予定資産の取得により4,428億円となり、物流REIT（注）の中でも最大級の資産規模となる予定です。詳細については
後記「２ インベストメント・ハイライト / Ａ．４年連続の公募増資による着実な外部成長」をご参照ください。
（注）

後記「２

インベストメント・ハイライト / Ａ．４年連続の公募増資による着実な外部成長」に定義します。

Ｂ．GLPグループの豊富な運営・開発実績
本投資法人のスポンサーであるGLPグループは、平成28年３月末日現在、保有延床面積において国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であり、国内において10年を超える物流施設
専業の運営・開発実績を有しており、先進的物流施設プロバイダーとしての地位を確立しています。本投資法人は、このような実績を有するGLPグループのノウハウ等を保有施設の運営・管理に積極的に活用していきます。詳細については後記「３ GLPグループについて / Ｂ．日本におけるGLPグループ」及び「２ インベストメント・ハイライト / Ｄ．直近賃料上昇率10％超を実現した力強い内部成長」をご参照ください。

- 6 -Ｃ．物流REIT最大規模のスポンサー・パイプライン
日本において最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループをスポンサーとする本
投資法人は、物流REITにおいて最大規模のスポンサー・パイプラインを有します。詳細については後記「２ インベストメント・ハイライト / Ｃ．物流REIT最大規模のスポンサ
ー・パイプライン」をご参照ください。
Ｄ．高稼働と賃料増額を両立する内部成長
本投資法人は上場以降、ポートフォリオの高稼働を継続的に維持しつつ、スポンサーの運営力を活用することで、安定した賃料増額実績を積み重ねています。詳細については後記「２ インベストメント・ハイライト / Ｄ．直近賃料上昇率10％超を実現した力強い内部成長」をご参照ください。
Ｅ．安定した財務基盤
本投資法人は、財務の安定性と投資主価値の継続的な成長の最適バランスを追求しており、株式会社日本格付研究所より本投資法人の長期発行体格付はAA（安定的）の評価を得ています。詳細については後記「２ インベストメント・ハイライト / Ｅ．安定した財務基盤」をご参照ください。
本投資法人は、上記の強みを活かし、今後も運用資産の安定的な運営と着実な外部成長を継続していく方針です。

- 7 -

２

インベストメント・ハイライト
本投資法人は、国内一般募集、海外募集及び本件第三者割当（以下「本募集」と総称します。）による資金調達と追加物件の取得により、投資口１口当たりNAV（１口当たり純資産額）の向上を図り、投資主価値の向上を目指します。また、今後においても着実な外部成長と運用資産の適切なマネジメントによる収益の維持・向上を通じて、投資口１口当たり分配金の安定的な成長を目指します。
かかる取組みを含む本投資法人の施策及び強みとして本投資法人が訴求するポイント（インベストメント・ハイライト）は、以下のとおりです。
Ａ．４年連続の公募増資による着実な外部成長
本投資法人は、平成24年12月21日の上場以来、GLPグループからの物件売却情報の提供、GLPグループの物件情報収集ルート及びノウハウ等を活用することにより、スポンサー・サ
ポートによる優先交渉権対象物件（注１）の取得を中心としつつ、GLPファンド物件（注２）の取得及び外部（GLPグループ外）からの取得の機会も積極的に活用し、豊富な外部成
長機会を実現することにより、競争力の高い優良物件の取得による着実な外部成長を実現しています。
本投資法人は上場直後の平成25年１月にGLPグループから30物件・2,087億円（注３）の物
流施設を取得して以降、平成25年２月に売買予約契約の予約完結権行使により３物件・125
億円（いずれも優先交渉権対象物件）を取得し、平成25年９月の公募増資（以下「第１回公募増資」といいます。）に関連して平成25年10月及び平成26年３月に９物件・560億円（優先交渉権対象物件２物件及びGLPファンド物件７物件）、平成26年８月の公募増資（以下「第２回公募増資」といいます。）により平成26年９月に９物件・538億円（いずれも優先交渉権対象物件）を取得し、平成27年８月の公募増資（以下「第３回公募増資」といいます。）に関連して平成27年５月に１物件・71億円（GLPファンド物件）、平成27年９月に５物件・380億円（いずれも優先交渉権対象物件）、合わせて６物件・452億円を取得しています。さらに、本募集により、本投資法人は新たに５物件・582億円（優先交渉権対象物件３
物件及びGLPファンド物件２物件）を取得することを予定しており、その結果、累計で32物
件・2,258億円をスポンサー・パイプラインから取得（優先交渉権対象物件22物件及びGLPフ
ァンド物件10物件）することになります（注４）。
また、本投資法人はスポンサー・パイプライン以外の外部（GLPグループ外）物件の取得も行っています。具体的には、平成26年４月に２物件・77億円、平成28年１月に行った２物件の売却を伴う資産入替において１物件・23億円の物流施設を第三者から取得し、また平成
27年７月には、Optimal Takeout Arrangement (OTA)の一環として、第三者保有物件１物件
について売買契約を締結しています（注５）。
この結果、本投資法人は、４年連続の公募増資となる本募集による調達資金等により取得を予定している取得予定資産の取得後において、物件数は63物件、資産規模は4,428億円に拡大（上場来112.2％の資産規模の拡大）し、物流REIT（注６）の中でも最大級（注７）の資産規模となる予定です。
本投資法人は、その外部成長の主軸である優先交渉権対象物件及びGLPファンド物件の着実な取得に加え、外部（GLPグループ外）からの物件取得を組み合わせ、安定性と収益性を兼ね備えた先進的物流施設ポートフォリオの更なる強化を目指します。
（注１）「優先交渉権対象物件」とは、GLPとGLPジャパン・アドバイザーズ株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）の間で締結された物件情報提供契約に基づく、本投資法人による取得に係る優先的な情報提供（Rights of First Look）の対象物件をいいます。詳細については、後記「Ｃ．物流REIT最大規模のスポンサー・パイプライン」をご参照ください。
（注２）「GLPファンド物件」とは、GLPグループが第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャー（以下「GLPファンド」といいます。）を通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件をいいます。詳細については、後記「Ｃ．物流
REIT最大規模のスポンサー・パイプライン」をご参照ください。
（注３）本書において、本投資法人の資産規模、取得予定資産の規模を金額で表す場合には、別途明示する場合を除き、取得（予定）価格に基づいています。但し、OTA対象資産（注５）を除きます。以下同じです。
（注４）売却済みのGLP 筑紫野（取得価格：1,050百万円）を含みます。

- 8 -（注５）本投資法人は、平成27年７月14日に第三者保有物件である「GLP 野田吉春」を取得対象資産とする売買契約を締結しています。当該売買契約では本投資法人の取得価格を逓減させることを目的として、三菱UFJリースグループとの協働により、一時的に三菱UFJリースグループの不動産関連事業会社であるMULプロパティ株式会社が本物件を取得し、平成32
年７月13日又は取得予定期間（平成28年７月14日以降平成32年７月13日までの間）中の本投資法人が別途指定する日に本投資法人が本物件を取得することとされており、取得価格は、4,170百万円以上4,650百万円以下の範囲内の金額から一定の調整を行って算出される金額とされています（修繕費や資本的支出等の実績値が、一定以上あらかじめ合意した
予算を上回らない限り、取得価格は売主の保有期間に概ね比例して逓減する予定です。）。本投資法人は、このような取組みを「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称しており、このような契約形態の対象資産を「OTA対象資産」といいます。以下同じです。OTA対象資産の詳細については、後記「６ 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォ
リオ及びOTA対象資産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンドの情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 / (１）投資方針 / ② 成長戦略 / Ａ．外部成長 / （ホ）資産運用会社独自の情報収集」をご参照ください。
（注６）本書において「物流REIT」とは、物流施設を取得（予定）価格ベースで95％以上保有する国内上場投資法人をいい、本書の日付現在、日本ロジスティクスファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、ラサールロジポート投資法
人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人及び本投資法人がこれに該当します。以下同じです。
（注７）本投資法人が取得予定資産を取得する予定の平成28年９月１日時点において保有する予定の物件の取得（予定）価格と、平成28年７月末日現在の公表情報に基づき、その他の物流REITが平成28年９月１日時点において保有しているものと想定される物件の取得（予定）価格の合計を比較しています。
上場時売買予約契
約資産

第１回公募増資
取得資産
平成25年10月及び平成26年３月

第２回公募増資
取得資産
平成26年４月及び平成26年９月

第３回公募増資
取得資産
平成27年５月及び平成27年９月

９物件 560億円

11物件 615億円

GLP 辰巳、GLP
堺、GLP 仙台

G L Pフ ァ ン
ドからの取得
外部（GLP
グループ
外）からの
取得

資産入替え

取得予定資産平成28年１月

平成28年９月

６物件 452億円

１物件 23億円

５物件 582億円

GLP 浦安Ⅲ、GLP
小牧

GLP 東京Ⅱ、GLP
門真、GLP 福崎、GLP 桶川、GLP 扇町、GLP
広島、GLP 西神、GLP 筑紫野、GLP 福岡

GLP 新木場、GLP
鳥栖Ⅰ、GLP 杉
戸、GLP 習志野、GLP 成田Ⅱ―

GLP 厚木Ⅱ、GLP
富谷Ⅳ、GLP 深
江浜―

GLP 船橋Ⅲ、GLP
羽村、GLP 袖ヶ浦、GLP 江別、GLP 桑名、GLP
廿日市、GLP 六
甲Ⅱ―

GLP 神戸西（注１）―

GLP・MFLP 市川
塩浜、GLP 吉見――

GLP 辰巳Ⅱa、
GLP 辰巳Ⅱb（注１）―

GLP 松戸

――２物件（GLP 筑
紫野・GLP 鳥栖
Ⅲ）
取得価格：
計18億円
売却価格：
計21億円

―

時期

平成25年２月

取得物件数
取得価格
（注２）

３物件 125億円

優先交渉権
対象物件
から
の取得

売却物件数
取得価格/
売却価格

―

―

―

（注１）「GLP 辰巳Ⅱa」及び「GLP 辰巳Ⅱb」は、第２回公募増資より前の平成26年４月に取得しています。また、「GLP 神戸西」
は、第３回公募増資より前の平成27年５月に取得しています。
（注２）価格はいずれも取得（予定）価格に基づいています。
（注３）OTA対象資産は除きます。

- 9 -Ｂ．GLP開発物件を中心とした優良ポートフォリオの取得（イ）取得予定資産の概要
本投資法人は、本募集及び取得予定資産取得に伴い実施することを予定している借入れにより調達する資金並びに手許資金をもって、GLPグループによる開発物件（注）を中心に取得予定資産５物件（取得予定価格合計582億円）を取得する予定です。
取得予定資産は、優先交渉権対象物件（３物件）及びGLPファンド物件（２物件）であり、スポンサーの豊富なパイプラインを有する本投資法人の強みを活かした取得であると同時に、ポートフォリオの質を維持しながら資産規模の拡大を図るという本投資法人の上場来のコミットメントを実現するものであると考えています。また、取得予定資産５物件のうち３物件（取得予定価格ベースで82％）は、長年にわたる先進的物流施設の運営・管理を通じて蓄積したノウハウ・知見を有する先進的物流施設のデベロッパーであるGLPグ
ループによる開発物件であり、本募集による取得予定資産の取得は、先進的物流施設の追加取得による優良なポートフォリオの更なる強化に資するものであると考えています。
取得予定資産の個別物件の概要は、後記「５ 取得予定資産の概要 / Ｂ．取得予定資産の概要」をご参照ください。
（注）「GLPグループによる開発物件」とは、GLPグループの開発事業により開発された物件（GLPの大口株式を間接保有する
機関投資家が事業者から間接的に取得しGLPがその後取得した物件のうち、当該機関投資家による取得前の当該事業者において開発された物件を含みます。）をいい、開発ファンド等（後記「Ｃ．物流REIT最大規模のスポンサー・パイプ
ライン」に定義されます。）を通じた開発物件を含みます。取得予定資産５物件のうち、「GLP 富谷Ⅳ」及び「GLP 深江浜」を除く３物件がこれに該当します。なお、「GLP 富谷Ⅳ」及び「GLP 深江浜」は、GLPグループが外部から取得した物件ですが、「GLP 富谷Ⅳ」はGLPグループが外部から取得後にアネックス棟を開発しています。

- 10 -

＜取得予定資産＞
物件名称

GLP 厚木Ⅱ

GLP・MFLP 市川塩浜

GLP 吉見神奈川県愛甲郡

千葉県市川市101,626㎡（50,813㎡）
平成26年１月
15,500百万円（準共有持分50％）

埼玉県比企郡

4.7％

4.6％

5.2％

21,200百万円

15,600百万円（準共有持分50％）

11,300百万円

GLP 富谷Ⅳ

GLP 深江浜

宮城県黒川郡兵庫県神戸市32,562㎡

19,386㎡

平成10年11月（本棟）
平成26年４月（アネックス棟）

平成19年２月

5,940百万円

4,470百万円

5.6％

5.2％

5,990百万円

4,510百万円

物件写真

所在地
賃貸可能面積（注１）
建築時期（注２）
取得予定価格（注３）
NOI利回り
（注４）
鑑定評価額
（注５）
物件名称

74,176㎡
平成28年６月
21,100百万円

物件写真

所在地
賃貸可能面積（注１）
建築時期（注２）

取得予定価格（注３）
NOI利回り
（注４）
鑑定評価額
（注５）

- 11 -

62,362㎡
平成27年９月
11,200百万円

＜取得予定資産合計＞
取得予定価格（注３）
582億円

平均NOI利回り 平均残存賃貸借（注４）
期間（注６）
4.9％

11.0年

平均築年数
（注７）
3.4年

稼働率
（注８）
99.6％

稼働率（契約ベース）（注８）100.0％（注１）「賃貸可能面積」は、各不動産又は信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、本書の日付現在有効な賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能な面積を１㎡未満を切り捨てて記載しています。「GLP・MFLP 市川塩浜」については、一棟の建物全体の面積を記載し、括弧内に信託受益権の準共有の持分割合である50％に相当する賃貸可能面積を記載しています。
（注２）「建築時期」は、原則として、主たる建物の登記簿上の新築年月のうち最も古いものを記載しています。
（注３）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売買契約書に記載された代金（税金は含みません。）を記載しています。
（注４）「NOI利回り」は、各鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIに基づき、取得予定価格に対する比率（「平均NOI利回り」については、取得予定価格ベースで加重平均した比率）を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）「鑑定評価額」は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び森井総合鑑定株式会社に鑑定評価を委託し、「GLP・MFLP 市川塩浜」については平成28年３月末日、その他の取得予定資産については平成28年６月末日を価格時点として作成された各不動
産鑑定評価書（以下「取得時鑑定評価書」といいます。）に記載された評価額を、それぞれ記載しています。
（注６）「平均残存賃貸借期間」は、平成28年７月１日現在において締結されている取得予定資産に係る賃貸借契約に基づき、同日現在における残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。但し、「GLP・MFLP 市川塩浜」
については、信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた賃貸面積を用いて算定しています。
（注７）「平均築年数」は、平成28年７月１日現在における取得予定資産に係る、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日から同日までの期間を取得予定価格ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注８）「稼働率」は、平成28年７月１日現在における取得予定資産に係る建物の賃貸可能面積合計に対する同日現在においてテナントが入居している賃貸面積合計が占める割合を、「稼働率（契約ベース）」は、かかる賃貸可能面積合計に対して、平成28年７月１日現在においてテナントが入居しているか、又は賃貸借契約が締結されており入居が確定している賃貸面積合計（同日現在において解約通知等により退去が確定している賃貸面積を除きます。）が占める割合を、それぞれ小数第二位を四捨五入して記載しています。但し、「GLP・MFLP 市川塩浜」については、信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた賃貸可能面積及び賃貸面積を用いて算定しています。

（ロ）取得予定資産の取得による資産規模の拡大とポートフォリオの強化
本投資法人は、取得予定資産の取得により、ポートフォリオの質を維持しながら資産規模の拡大を実現します。本投資法人の有する優良なポートフォリオは、物件数の増加を含む資産規模の拡大及びクオリティの強化等により、その安定性の更なる強化が期待されま
す。
項目
物件数
取得（予定）価格合計
平均NOI利回り（注２）
平均残存賃貸借期間（注３）
平均築年数（注４）
稼働率（注５）平成28年２月期（注１）58物件
3,846億円
5.6％
4.5年
13.3年
99.1％

取得予定資産取得後（注１）63物件
4,428億円
5.5％
5.0年
12.3年
99.2％

（注１）「平成28年２月期」については、平成28年２月期末時点のポートフォリオの状況につき平成28年２月末日を基準とした数値を、「取得予定資産取得後」については、取得予定資産取得後のポートフォリオの状況につき平成28年７月１日を基準とした数値を記載しています。以下の各注において、各算出基準日を「基準日」といいます。
（注２）「平均NOI利回り」は、平成28年２月期末時点の保有資産については平成28年２月末日を価格時点とする鑑定評価書又は調査報告書における直接還元法での評価上のNOI、取得予定資産については取得時鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIに基づき、取得（予定）価格に対する比率を取得（予定）価格ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注３）「平均残存賃貸借期間」は、基準日現在において締結されている保有資産及び取得予定資産に係る賃貸借契約に基づき、同日現在における残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。但し、準共有の形態で保有している物件については、準共有の持分割合を乗じた賃貸面積を用いて算定しています。
（注４）「平均築年数」は、基準日現在における保有資産及び取得予定資産に係る、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日から同日までの期間を取得（予定）価格ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）「稼働率」は、基準日現在における保有資産及び取得予定資産に係る建物の賃貸可能面積合計に対して同日現在における建物の賃貸面積合計が占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。但し、準共有の形態で保有している物件については、準共有の持分割合を乗じた賃貸可能面積及び賃貸面積を用いて算定しています。以下、賃貸面積及び賃貸可能面積について同じです。

- 12 -

取得予定資産取得後のポートフォリオの概要● エリア別比率● 延床面積別比率● 残存賃貸借期間別比率（注１）「関東圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、「関西圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県及び和歌山県を、「その他」とは上記以外の地域を指します。以下同じです。
（注２）「エリア別比率」及び「延床面積別比率」は取得（予定）価格を、「残存賃貸借期間別比率」は平成28年７月１日
現在有効な賃貸借契約に基づく賃貸面積をそれぞれベースとして計算しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。

- 13 -

Ｃ．物流REIT最大規模のスポンサー・パイプライン（イ）GLPグループとの情報提供契約の活用
GLPグループは、賃貸用物流施設の創成期から10年超の運営・開発実績があり、優良な立地に存在する先進的物流施設を数多く所有しています。それらの物件のうちGLPグルー
プが100％保有する物件について、資産運用会社はGLPとの間で情報提供契約を締結しており、本投資法人は上場来、優先交渉権対象物件（注１）を具体的かつ機動的なパイプ
ラインの柱として外部成長を行ってきました。これまでにGLPグループが売却した優先交
渉権対象物件の売却先は全て本投資法人となっており、取得予定資産取得後の優先交渉権対象物件は17物件（延床面積約88万㎡）となる予定です。GLPグループの賃貸用物流施
設マーケットにおける先行者メリットにより、関東圏にある優先交渉権対象物件のうち85％（延床面積ベース）が国道16号線の内側に所在するなど、残存する優先交渉権対象物件の多くが消費地に近接した立地競争力の高い先進的物流施設であり、平均稼働率（注２）が99.8％の安定稼働物件であることからも、引き続き本投資法人の外部成長のための重要な柱であると考えています。
（注１）「優先交渉権対象物件」とは、GLPと資産運用会社の間で締結された平成24年11月13日付物件情報提供契約（その後の変更を含み、以下「物件情報提供契約」といいます。）に基づく、本投資法人による取得に係る優先的な情報提供（Rights of First Look）の対象物件をいいます。以下同じです。なお、「優先交渉権対象物件」は、参照有価証券
報告書においては「情報提供対象物件」と定義していますが、内容に差異はありません。物件情報提供契約において、GLPは、GLPグループが優先交渉権対象物件を売却しようとする場合に、一定の場合を除き、資産運用会社に対して売却情報の提供を優先的に行い（Rights of First Look）、一定期間誠実に協議する義務を負っているに留まります。詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンドの情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 /(１）投資方針 /② 成長戦略 / Ａ．外部成長 / （ハ）GLPとの物件情報提供契約の活用」をご参照ください。
（注２）「平均稼働率」は、平成28年３月31日現在における優先交渉権対象物件に係る建物の賃貸可能面積合計に対して同日
現在における建物の賃貸面積合計が占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。

＜優先交渉権対象物件の概要＞- 14 -

（注）いずれも本書の日付現在、本投資法人が取得を予定している資産ではなく、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できる保証はありません。

- 15 -

（ロ）新規開発により拡大するGLPファンド物件
GLPグループは、グローバルな機関投資家等と共に共同投資を行い、本書の日付現在、
GL Pグル ープとCPPI B（カ ナダの公的年 金運用機関で あるCanad ia n P ens io n P la nInvestment Board）がそれぞれ50.0％出資により立ち上げた合弁事業「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャー」（以下、当該合弁事業その他のGLPグループが第三者と共同出資する開発型ファンドと併せて「開発ファンド等」といいます。）、安定稼働物件を運用している中国投資有限責任公司（CIC）及びCBREグローバル・インベスターズとの合弁事業「GLPジャパン・インカム・パートナーズⅠ」（以下「JV」といいます。）等のGLPファンドを運営しています。GLPグループは自らもこれらのGLPファンドに33.3％又は50.0％の出資を行い、共同投資家として深く物件の運用・開発に携わっています。
また、GLPグループは平成28年２月にCPPIBとそれぞれ50.0％出資により開発型の合弁事業「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャーⅡ（GLP Japan Development
VentureⅡ）」を新たに立ち上げています。当該開発ファンドはファンド立上げから３年の間に想定資産規模20億米ドル（約2,300億円（注１））を目指しており、本投資法人への資産売却も視野に入れた投資戦略を公表しています。
これらのGLPファンドでは、開発ファンド等において20物件（延床面積約175万㎡）（取得予定資産を含まず、開発中のものを含みます（注２）。）、JVにおいて５物件（延床面積約54万㎡）、合わせて25物件（延床面積約228万㎡）を保有・開発しており（平成28年３月31日現在）、本投資法人は、優先交渉権対象物件と併せて、今後もこれらの物件の取得機会を追求していきます。
(注1）米ドルの円換算額は、グローバル・ロジスティック・プロパティーズ株式会社が「GLP ジャパン・デベロップメント・
ベンチャーⅡ」の設立について平成28年２月17日付で公表した際に用いられた数値（平成28年２月15日現在の為替レー
ト（１米ドル＝114.60円）により換算）を記載しています。
(注2）GLPファンドの竣工済みの物件の延床面積は、主たる建物の検査済証に記載された延床面積、開発中の物件の延床面積
は、GLPが公表している想定延床面積を、それぞれ基準として算出しています。以下同じです。

＜GLPファンド物件の概要＞（注１）いずれも本書の日付現在、本投資法人が取得を予定している資産ではなく、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できる保証はありません。
（注２）上記の「GLP 吹田」及び「GLP 五霞」は完成予想図であり、完成後の建物とは必ずしも一致しません。

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（ハ）スポンサー・パイプラインによる本投資法人の成長余地
本投資法人は、優良な先進的物流施設で構成される優先交渉権対象物件を本投資法人の具体的かつ機動的な外部成長の柱と位置付けており、取得予定資産取得後には上場後の取得資産（注）のうち、取得（予定）価格ベースで約70％にあたる21物件・1,634億円（取得予定資産３物件を含み、延床面積合計約76万㎡）が優先交渉権対象物件からの取得となる予定です。
また、本投資法人は、第１回公募増資以後において、取得予定資産取得後で10物件・613億円（取得予定資産２物件を含み、延床面積合計約40万㎡）のGLPファンド物件を取得することとなり、GLPファンドからの取得は、取得（予定）価格ベースで上場後の取得
資産の約26％を占める予定です。GLPファンド物件については、本投資法人及び資産運用
会社は、優先交渉権対象物件とは異なり優先的な情報提供やその取得に向けた誠実協議を求める契約上の権利は有していないものの、GLPファンドがその組成後、本書の日付現在までに売却を決定した先進的物流施設の全て（「GLP・MFLP 市川塩浜」の50％準共有
持分を除きます。）を本投資法人が取得済み又は取得予定であり、本投資法人によるGLP
ファンド物件の取得実績は着実に増加しています。
さらに、前記「（ロ）新規開発により拡大するGLPファンド物件」に記載のとおり、
GLPグループは、本投資法人への資産売却も視野に入れた投資戦略を有するファンドとして、平成28年２月に「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャーⅡ」を新たに立ち上げています。
このような、取得実績の着実な増加及び本投資法人への資産売却も視野に入れた投資戦略を有するファンドの組成から、本投資法人は、GLPファンド物件をもう一つの外部成長の柱の一つとして位置付け、スポンサー・パイプラインの一つと認識しています。GLP
グループは、GLPファンドを通じて継続的に物件の開発を行っており、GLPファンド物件
は、本投資法人上場時（平成24年12月末時点）の約105万㎡から本書の日付現在約228万㎡（開発中の物件を含みます。）（いずれも延床面積ベース）に大きく拡大しており、今後も更なる拡大が期待されます。
本投資法人は、優先交渉権対象物件の17物件・延床面積約88万㎡とGLPファンド物件の25物件・延床面積約228万㎡（開発中の物件を含みます。）の合わせて42物件・延床面積
約317万㎡となるスポンサー・パイプラインを軸に、強固な外部成長戦略を推進していきます。
（注）「上場後の取得資産」とは、本投資法人の取得物件のうち、上場直後の平成25年１月にGLPグループから取得した30物
件及び資産入替により平成28年１月27日付で売却した物件を除いた物件をいいます。以下同じです。

- 17 -

＜継続的な開発により上場時からスポンサー・パイプラインは拡大＞（注１）本投資法人の資産規模は、取得（予定）価格又は延床面積（主たる建物の検査済証、建築確認通知書又は建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積）をそれぞれ合計して算出しています。また、スポンサー・パイプラインの規模は延床面積を合計して算出しています。なお、スポンサー・パイプラインのうち、開発中の物件についてはGLPが公表している想定延床面積を基準に算出しています。なお、取得（予定）価格については単位未満を切り捨て、延床面積については単位未満を四捨五入して記載しています。
（注２）「スポンサー・パイプライン」については、本投資法人が外部成長の柱として位置付けている優先交渉権対象物件及びGLPファンド物件（取得予定資産取得後については、いずれも取得予定資産を除きます。）を記載しています。優先交渉
権対象物件については、物件情報提供契約により、GLPは、GLPグループが優先交渉権対象物件を売却しようとする場合に、一定の場合を除き、資産運用会社に対して売却情報の提供を優先的に行い、一定期間誠実に協議を行う義務を負っているものの、当該物件を本投資法人に売却する義務はありません。また、GLPファンド物件については、当該物件の取得に関して、本投資法人又は資産運用会社に契約上の権利はありません。また、いずれの物件についても、本投資法人の投資基準に適合するかについて判断を行っているものではなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものではありません。

＜GLP投資法人の保有資産及びスポンサー・パイプライン＞- 18 -

Ｄ．直近賃料上昇率10％超を実現した力強い内部成長
本投資法人は、上場以降、GLPグループの総合力を活用した成長戦略のもと、運用資産の安定的な運営というコミットメントを実現すべく、８計算期間連続での賃料の増額改定を実現するなど、GLPグループの運営力、開発力を通じて着実な内部成長を実現してきました。
（イ）継続的な内部成長の取り組み
本投資法人は、日本国内において長年にわたる賃貸用物流施設の運営実績を有し、国内において最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループの総合力を活用することにより、テナントニーズに応えるきめ細かいサービスの提供を行い、物流施設に対する高い需要を背景に、安定稼働を達成すると同時に、主に賃貸借契約の満期に伴う更改時において、賃料水準の維持・向上に努めてきました。その結果、上場以降の８計算期間（第２期から第９期）において、毎期賃料増額改定を達成しており、かつ賃料減額改定なし（注１）という実績を有しています。
平成28年２月期に満期を迎えた賃貸借契約については、すべてについて増額改定を実現
し、賃料の上昇率（注２）は11.3％と力強い内部成長を実現しています。また、平成28年８月期に満期を迎えた又は迎える賃貸借契約については、本書の日付現在で、73％（賃貸
面積ベース）について増額、22％（賃貸面積ベース）について同条件で契約更改又は新規賃貸借契約締結を行っており、賃料が増額された契約に係る賃料の上昇率も10.9％と、引き続き力強い内部成長を実現できる見込みであり、平成28年２月期及び平成28年８月期の確定分を合わせた賃料が増額された契約に係る賃料の上昇率は11.1％となります。上場来の賃料改定、再契約又はテナント入替の結果、１期あたり賃料（６ヶ月換算）は163百万円
増額（注３）しており、この金額は、平成28年２月期の賃料・共益費収入に対する割合で見ると1.4％、同期の当期純利益に対する割合で見ると3.1％となります。
＜上場来の内部成長のインパクト＞

なお、既存テナントが退去する場合のリーシングについては、賃料水準に加えて、空室期間（ダウンタイム）、契約期間、ポートフォリオの稼働率及び収支に与える影響等を含めて総合的に判断を行っています。上場来再契約率（注４）は85％となっており、契約満期で退去となった区画のうち80％（賃貸面積ベース）につき空室期間（ダウンタイム）なしで入替えを実現し、本投資法人が有するポートフォリオの稼働率は、平成28年７月末日
現在99.1％、上場来平均稼働率（注５）は99.4％と、安定稼働の維持と内部成長の実現を両立させています。
（注１）同一テナントとの再契約又は空室期間（ダウンタイム）なしでの新たなテナントとの契約に限り、空室期間がある場合のテナント入替による場合を除きます。また、フリーレント等を勘案せず、賃貸借契約書に記載された月額賃料及び共益費の額を基準としています。
（注２）「上昇率」は、当該計算期間に締結された更改後契約及び新契約のうち、賃料が増額された契約に係る賃料の上昇率
を、賃貸面積ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、平成28年８月期については、本書の日付現在までに締結している契約に基づいて算出しており、未確定となっている契約に係る賃料により変動する可能性があります。また、フリーレント等を勘案せず、賃貸借契約書に記載された月額賃料及び共益費の額を基準としています。以下同じです。
（注３）本投資法人が上場以降本書の日付現在までの間に行った契約更改（賃料改定、同一テナントとの再契約及び空室期間（ダウンタイム）なしでの新たなテナントとの契約に限り、空室期間がある場合のテナント入替による場合を除きます。また、法的拘束力のある賃借申込書を受領している１件を含みます。）において、本投資法人が収益として認識する賃料及び共益費収入が従前と比較して増加した金額の累計を１期あたりの金額として６ヶ月換算して計算しています。
（注４）「上場来再契約率」は、本投資法人の上場以降本書の日付現在までの間に契約満期となった賃貸借契約について従前と同一のテナントとの間で再契約となった又は更新された割合を、賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、小数第一位を四捨五入して記載しています。
（注５）「上場来平均稼働率」は、本投資法人の上場以降平成28年７月までの各月末の稼働率を各月末の賃貸可能面積で加重平均して算出しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

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２期連続２ケタ上昇率を実現

上場来平均稼働率99％（注１）本投資法人が保有する物件について締結された賃貸借契約につき賃料更新日を基準日として、賃貸面積ベースで示しています。但し、契約期間満了日から新規契約の契約期間開始日までに空室期間（ダウンタイム）がある場合及び賃料改定条項に基づく自動的な賃料改定によるものを除きます。
（注２）平成28年８月期については、本書の日付現在までに締結している契約に基づいて算出しており、未確定となっている契約に係る賃料により変動する可能性があります。

（注）「稼働率」は、本投資法人の各期末時点の保有資産に係る建物の賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。但し、平成28年７月末については本書の日付現在における保有資産に係る平成28年
７月末現在の稼働率を記載しています。

（ロ）平成27年９月以降に行った契約更改の状況
本投資法人は、GLPグループのリーシング力を活用し、平成27年９月以降本書の日付までの間に本書の日付現在の保有資産に係る総賃貸面積（約189万㎡）の21％（注１）にあたる約39万㎡について賃貸借契約（16契約）を更改し、このうち、上記保有資産に係る総賃貸面積の19％（注１）（約35万㎡）にあたる14契約において増額改定を実現しています。かかる14契約の地域別の内訳は、関東圏約16万㎡（５契約）、関西圏約13万㎡（５契約）、その他約５万㎡（４契約）となっており、地域にかかわらず増額改定を実現しています。さらに、増額改定を実現した契約の物件タイプはマルチテナント（複数のテナントが入居できるような仕様・設備を有する物流施設）型５契約、BTS（Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）型９契約、築年数は平成28年７月１日時
点で築８年～築47年にわたり、平均築20年（賃貸面積ベース）となっており、物件タイ
プ、築年数を問わず多様な物件で増額を実現しています。
本投資法人が保有する先進的物流施設の設備・仕様等のスペックの高さ及び立地競争力の高さに加え、昨今の建築コストの高騰等を背景に、過去に締結した既存物件の賃料の割安感が高まっていることが賃料増額の主な要因となっており、国内において最大の賃貸用
物流施設運営事業者であるGLPグループの強固な顧客基盤（高い顧客満足度を背景とした
既存顧客とのリレーションや後継テナントによる入替を想定できる幅広いネットワーク）
や、テナント退去時にはマルチテナント化等を実施できるエンジニアリング力を活用できることが、このような力強い内部成長の源泉であると考えています。
「GLP 東京Ⅱ」の場合、都心から約6.5㎞（注２）、東京メトロ「南砂町」駅から徒歩圏内という立地の優位性と物流施設として高水準の仕様という建物の優位性から、空室期
間（ダウンタイム）なしでのテナント入替を期間10年の長期契約、17％の大幅な賃料増額で実現しました。
また、「GLP 奈良」では、平成28年１月に、築47年という保有資産で最長の築年数でありながら、入居企業のニーズに合致した施設であること等を背景に、４％の賃料増額で期間７年の長期更新契約を締結しました。これは、立地、スペック水準等が入居企業のニーズを満たしていれば安定的なテナント利用が可能であるという物流施設の特性とGLPグループの提供するサービスによる顧客満足度の高さを体現する事例であると本投資法人は考えています。

- 20 -

（注１）平成27年９月以降に満期を迎えた又は満期を迎える予定の賃貸借契約のうち、本書の日付現在までに満期日翌日を開始日とした賃貸借契約を締結し又は法的拘束力のある賃借申込書を受領している契約に基づき、かかる契約に係る賃貸面積の合計及びかかる契約のうち満期前の賃料と比較して増額となる契約に係る賃貸面積の合計が、それぞれ本書の日付
現在の保有資産に係る総賃貸面積に占める割合を、小数第一位を四捨五入して記載しています。
（注２）ＪＲ「東京」駅からの直線距離です。

（ハ）継続的で安定的な内部成長の可能性
本投資法人が取得予定資産取得後に保有する予定の物流施設の賃貸借契約は、平均して約５年前（注１）に契約開始したものであり、賃料は平均3,489円/坪（注２）となっています。本投資法人は、前述の通り、昨今の建築コストの高騰等を背景に、過去に締結した既存物件の賃料がマーケットと比較して割安な賃料水準となっていることが賃料増額をけん引してきた要因となってきたと考えており、本投資法人の平均賃料は現在も割安な水準であることから、今後も着実な内部成長が期待できると考えています。
本投資法人の取得予定資産取得後の保有資産の平均残存賃貸借期間（注３）は5.0年となる予定であり、下記グラフの通り満期が到来する賃貸借契約も一期当たり総賃貸面積の10％以下となっておりバランスよく分散されているため、本投資法人は、今後も安定稼働を維持しながら内部成長を実現していきたいと考えています。
（注１）平成28年７月１日現在において有効な定期建物賃貸借契約に基づき、賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均して算出した値から、同日時点からの残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均して算出した値を減じて算出しています。
（注２）平成28年７月１日現在において有効な賃貸借契約に基づき、月額賃料を賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、１円未満を切り捨てて記載しています。
（注３）「平均残存賃貸借期間」は、平成28年７月１日現在において有効な賃貸借契約に基づき、同日時点からの残存賃貸借
期間を賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。

取得予定資産取得後の賃貸借契約の満期の分散（注）（注）取得予定資産取得後の保有資産のうち、本書の日付現在における保有資産に係る平成28年３月１日現在において有効な賃貸借契約及び取得予定資産に係る平成28年７月１日現在において有効な賃貸借契約に基づき、各計算期間に賃貸借契約期間の満期が到来する賃貸借契約に係る賃貸面積の合計が取得予定資産取得後の総賃貸面積に占める比率を示しています。
「契約更改済み」は、上記賃貸借契約のうち、本書の日付現在までに満期日翌日を開始日とした賃貸借契約を締結し又は法的拘束力のある賃借申込書を受領している契約を示しています。

（ニ）GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の検討
GLPグループは、日本において最大の賃貸用物流施設運営事業者としての長年の運営・開発により、多くの大手企業やサードパーティロジスティクス（以下「３ＰＬ」といいます。）（注１）事業者との強固なリレーション、新規テナントの獲得・既存テナントとの再契約を含めたリーシング、運営管理、維持修繕、バリューアップ工事等、物流不動産の運用に必要なあらゆるフェーズにおいて優れた実績を有しています。また、GLPグループ
はそのノウハウを活用して先進的物流施設の開発事業も展開し、先進的物流施設のデベロッパーとしての側面も有しており、これらの開発実績を通じて蓄積されたノウハウは、大規模リノベーションやマルチテナント化等の既存物件の運用にも活かされています。本投- 21 -

資法人はこのような実績を有するGLPグループを保有施設の運営・管理に積極的に活用していきます。
本投資法人は、中長期的な視点から保有資産の競争力と顧客満足度の維持・向上及び収益性の向上を図るべく、GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の施策を検討していきます。具体的には、増床ニーズ等のカスタマーニーズに応え、容積率の未消化を活用した増改築等により、賃貸面積の拡大を図り、物件価値の向上と収益の向上を図ります（注２）。また、比較的規模の小さい物件等については、条件や時期等に鑑み、ポートフォリオの質の向上に資すると判断する場合には、売却による物件入替え等を実施することも検討します。

（注１）「サードパーティロジスティクス（３ＰＬ）」とは、顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいいます。典型的な３ＰＬ事業者は、顧客企業が提供する商品・サービスに関する市場動向、需要及び配送サービスの要求に基づき顧客企業のニーズに合わせて規模の調整やカスタマイズが可能な、統合運営業務、倉庫業務及び運送業務を提供しています。
（注２）本書の日付現在、本投資法人は、保有資産のバリューアップ等に関して、既存建物を一部解体して増改築を行うこと等
様々な施策を検討しており、今後、かかる施策を講じることを決定した場合には、一時的に建物取壊費用等が発生する
ことに伴い利益分配金額が減少する可能性があります。本投資法人は、かかる施策の実施に際し、当該個別物件の中長期的な視点からの競争力や収益力の強化を図る観点のほか、ポートフォリオや分配金額への影響等も総合的に勘案して検討します。かかる施策の実施に伴い一時的な分配金額の減少が見込まれる場合においては、その平準化を目的とした「一時的な利益超過分配」を実施する場合があります。

Ｅ．安定した財務基盤（イ）財務戦略本投資法人は、財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、強固なバンクリレーションシップのもと、借入期間の長期化・金利の固定化の推進及び返済期限の分散化を図りつつ、コスト低減を実現するとともに適切なLTV水準を維持しています。

（注１）上記数値はいずれも投資法人債を含めており、また、本借入れ（下記（注２）に定義します。）及び本借入れによる借入金により調達した資金を用いた既存借入金の期限前弁済を勘案して算出しています。本借入れについては、後記「（ロ）本借入れの概要」記載の内容及び条件で実行することを前提として算出していますが、本借入れによる実際の借入額及び期限前弁済の額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、実際の数値は異なる可能性があります。なお、「LTV（本募集後）」については後記（注７）をご参照ください。
（注２）「本借入れ」とは、取得予定資産取得に伴い実施することを予定している借入れのうち、本短期借入れ（下記（注３）に定義します。）を除いた借入れをいい、うち一部については、平成28年９月１日付で既存借入金の期限前弁済に使用することを前提としています。詳細については、後記「（ロ）本借入れの概要」をご参照ください。以下同じです。
（注３）国内一般募集の払込期日が平成28年９月２日以降となる場合には、取得予定資産の取得資金の一部に充当するために本募集における手取金に代えて短期借入金による資金調達（以下「本短期借入れ」といいます。）を行い、本募集における手取金によって本短期借入れを返済する予定であり、上記数値はいずれも短期的に変動することとなります。
国内一般募集の払込期日が取得予定資産の取得予定日である平成28年９月１日である場合、本短期借入れは実施されません。
（注４）「平均借入期間」は借入実行日から元本の最終返済期限までの期間を、また、「平均残存期間」は平成28年９月１日時点から元本の最終返済期限までの期間を、それぞれ借入金額に基づき加重平均し小数第二位を四捨五入して記載しています。

- 22 -

（注５）「平均借入金利」は、変動金利による借入れについては平成28年７月末日時点の１ヶ月物及び３ヶ月物の日本円
TIBORを基準金利と仮定して適用される利率により計算しています。また、本借入れのうち、固定金利による借入れ
212.8億円については平成28年７月末日時点の市場金利を勘案して合理的に見積もった利率により計算しています。
（注６）「金利固定化比率」については、固定金利による借入れ及び金利スワップによる金利の固定化がなされている借入れ（本借入れについては（注５）に記載の本書の日付現在における想定によります。）の借入金総額に対する比率として算出しています。
（注７）「LTV（本募集後）」については、取得予定資産の取得、本借入れ並びに本借入れによる借入金及び本件第三者割当により調達した資金を用いた既存借入金の期限前弁済実行後に想定される総資産LTVの見込数値を記載しています。
詳細については、後記「（i）LTVコントロール」をご参照ください。

（ⅰ）LTVコントロール
本投資法人は、総資産LTV（注１）につき60％を上限の目途としつつ、当面は45％～55％を目安に機動的に運営を行う方針であり、上場以降この範囲内で総資産LTVをコントロールしてきました。本投資法人の保有資産の鑑定評価額の継続的な増大により、ポートフォリオの含み益（鑑定評価額と帳簿価額の差額）は増加傾向にあり、その結果、鑑定LTV（注２）は低下傾向にあり、本投資法人の財務の安定性・柔軟性が向上していると本投資法人は考えています。

（注１）「総資産LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率をいいます。「LTV（本募集後）」は以下の計算式により求められる、本募集後における有利子負債の総資産に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
LTV（本募集後） ＝ （平成28年２月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ＋ 本借入れ及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している期限前弁済を前提とした平成28年２月期末から本募集後までの有利子負債増減見込額） ÷ （平成28年２月期末現在の貸借対照表上の総資産額 ＋ 本借入れ及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している期限前弁済を前提とした平成28年２月期末から本募集後までの負債増減見込額＋平成28年
２月期末から本募集後までの純資産増減見込額）×100
なお、本投資法人は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ28,350百万円及び1,350百万円を見込んでいますが、これらの金額は平成28年８月４日(木)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。この金額は、海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利が対象投資口の全部について行使され、かつ、本件第三者割当における募集投資口数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提とした本書の日付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。このため、LTV（本募集後）も実際の指標と一致するとは限りません。具体的には、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも低額となった場合又は海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、若しくは、本件第三者割当における募集投資
口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本募集における発行価額の総額は上記見込額より減少することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際のLTVは上記記載の数値より高くなります。また、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも高額となった場合には、実際の発行価額の総額が上記の見込額よりも増加することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際のLTVは上記記載の数値よりも低くなります。
また、後記「（ロ）本借入れの概要」記載のとおり、本投資法人は、本借入れにより調達する予定の借入金のうち69億円につき、平成28年９月２日に返済期日が到来する既存借入金の期限前弁済に充当することを予定しており、LTV（本募集後）は、かかる期限前弁済及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している期限
前弁済実行後の見込み数値を記載しています。
（注２）「鑑定LTV」とは、各時点における本投資法人の保有資産の鑑定評価額の合計に対する有利子負債の比率をいいます。「鑑定LTV（本募集後）」は以下の計算式により求められる、本募集後における有利子負債の鑑定評価額の合計に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
鑑定LTV（本募集後） ＝ （平成28年２月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ＋ 本借入れ及び本件第三者割
当により調達した資金により実施することを予定している期限前弁済を前提とした平成
28年２月期末から本募集後までの有利子負債増減見込額） ÷ （平成28年２月期末時点の本投資法人の保有資産の鑑定評価額の合計＋取得予定資産の鑑定評価額の合計）×100
鑑定LTV（本募集後）は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額につき、（注１）と同様の基準により算出した見込額であり、実際の指標と一致するとは限りません。また、（注１）と同様、（注１）記載の期限前弁済実行後の見込み数値を記載しています。
（注３）「総資産LTV」及び「鑑定LTV」は、いずれも国内一般募集の払込期日が取得予定資産の取得日である平成28年９月１日であることを前提として算出していますが、当該払込期日が平成28年９月２日以降となる場合には、本短期借入れが実施されるため、本短期借入れ後から本募集後までの間、いずれも短期的に上昇することとなります。

- 23 -

（ⅱ）安定的かつ多様な資金調達手段
本投資法人は、下記のとおり、その有利子負債について調達方法及び借入先の多様化、金利コストの低減並びに調達年限の長期化を進めることにより、財務の安定性の実現を図っています。

（注）上記レンダーフォーメーションは、本書の日付現在における借入金に加え、本借入れによる借入予定額を385.2億円とし、後記「（ロ）本借入れの概要」に記載の条件で本借入れ及び本借入れによる借入金により調達した資金を用いた既存借入金の期限前弁済を実行することを前提として計算しています。本借入れによる実際の借入額や借入条件等は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、実際の借入合計額、各貸主ごとの借入割合、平均借入利率及び平均借入期間は上記の数値と異なる可能性があります。

（ⅲ）返済期限の分散を実現
本投資法人は、新規借入れや投資法人債の発行の際には、財務の安定性維持のため、返済期限の分散化に配慮しており、本借入れによっても更なる返済期限の分散化が実現される予定です。本借入れの詳細については、後記「（ロ）本借入れの概要」
をご参照ください。

（注１）各計算期間末までの１年間に満期を迎える借入金及び投資法人債について記載しています。
（注２）上記返済期限の分散状況は、本書の日付現在における分散状況に、本借入れにおいて想定される返済期限を勘案したものです。
（注３）上記返済期限の分散状況は、本借入れ及び期限前弁済が後記「（ロ）本借入れの概要」記載の金額及び返済期限により実行された場合の見込みであり、実際の分散状況と一致するとは限りません。

- 24 -

（ⅳ）格付の向上
株式会社日本格付研究所は、平成27年12月に、本投資法人の長期発行体格付をAA（ポジティブ）からAA（安定的）に格上げしました。これは本投資法人が上場以降３回の公募増資を通じた継続的な外部成長によりポートフォリオの資産規模や収益規模の拡大に加え分散効果に伴い安定性も高まっていること、高い稼働率等の安定した運営実績、含み益の拡大による財務の柔軟性向上、適切な水準でのLTVコントロール等が評価された結果であると、本投資法人は考えています。
なお、平成28年８月２日現在、国内上場投資法人の全56銘柄のうち、株式会社日本
格付研究所又は株式会社格付投資情報センターのいずれかからAA以上の信用格付を付与されている銘柄は12銘柄のみとなっています。

（注１）本格付は、株式会社日本格付研究所（JCR）から付された本投資法人の長期発行体格付であり本投資口に付された格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注２）平成28年８月２日時点において、株式会社日本格付研究所又は株式会社格付投資情報センターのいずれかから
AA以上の信用格付を付与されている国内上場投資法人の銘柄数を記載しています。

（ⅴ）好機を捉えたスワップ契約の活用
本投資法人は、常に財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、そのため、金利市場の動向を常に注視しています。平成28年１月末に日本銀行が金融緩和の一環としてはじめてマイナス金利を導入しましたが、本投資法人は直後に金利環境が急変し、スワップレートがマイナス圏に沈んだ好機を捉え53億円の借入金に対して金利スワップ契約を締結しました。その結果、53億円の借入金について実質的に▲0.009％で期間約３年の金利の固定化を行い、財務の安定性と投資主価値向上を同時に実現しました。

- 25 -

（ロ）本借入れの概要
本投資法人は、本募集に伴い、取得予定資産の取得資金の一部及び借入金の返済資金に充当するため、本借入れを行うことを予定しています。但し、本借入れのうち、協調融資団からの借入れについては、各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁が完了し、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。

借入先株式会社三井住友
銀行及び株式会社
三菱東京ＵＦＪ銀
行をアレンジャーとする協調融資団
株式会社三井住友
銀行及び株式会社
三菱東京ＵＦＪ銀
行をアレンジャーとする協調融資団
株式会社三井住友
銀行及び株式会社
三菱東京ＵＦＪ銀
行をアレンジャーとする協調融資団
株式会社三井住友
銀行及び株式会社
三菱東京ＵＦＪ銀
行をアレンジャーとする協調融資団

借入
予定額
（注２）

利率

返済期限
（注３）

19.6億円

基準金利に0.175％を加えた利率
（注４）

平成31年
９月１日

31.8億円

基準金利に0.19％を加えた利率
（注４）

平成32年
９月１日

82.3億円

0.35040％
（固定）
（注５）

平成36年
３月１日

0.47609％
（固定）
（注５）

平成37年
３月３日

35億円

基準金利に
0.10％を加えた
利率
（注６）

平成29年
６月30日

株式会社
三井住友銀行45億円

基準金利に0.15％を加えた
利率
（注６）

平成29年
10月31日株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

37.8億円

0.25％
（固定）
（注５）

平成35年
９月１日

41億円

基準金利に
0.255％を加えた
利率
（注４）

平成36年
９月１日

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

株式会社
三井住友銀行

92.7億円

返済方法

使途

摘要

期限一括返済取得予定資産の購入資金及びそれに関連する費用
並びに借入金の返済及びそれに関連する費用（注８）

無担保
無保証（注１）上記借入れは別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。また、協調融資団からの借入れについては、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されることを条件とします。
（注２）実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、「借入予定額」に記載された金額と実際の借入額は異なる可能性があります。
（注３）協調融資団からの借入れに係る返済期限は、本書の日付現在における予定を記載したものであり、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注４）基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日毎に見直されます。
（注５）固定金利での借入れを予定しています。固定金利の利率については、平成28年７月末日時点の市場金利を勘案して合理的に見積もった利率を記載していますが、借入実行時の市場金利の動向等により実際の借入金利は変動する可能性があります。
（注６）基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日毎に見直されます。
（注７）本借入れの借入実行日は、平成28年９月１日を予定しています。

- 26 -

（注８）本借入れによる借入予定額の総額385.2億円のうち69億円については、平成28年９月１日に既存の借入金の期限前弁済に使用することを予定しています。なお、期限前弁済の対象となる借入金の概要は以下のとおりです。
借入先

借入金額

借入実行日

返済期限

株式会社三井住友銀行及び株式会社
三菱東京ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団

37億円

平成26年９月２日

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

32億円

平成27年９月１日

平成28年
９月２日

（注９）国内一般募集の払込期日が平成28年９月２日以降となる場合には、上記の本借入れとは別に、本短期借入れが実施されます。

Ｆ．投資主価値の継続的な成長
本投資法人は、平成24年12月に上場して以降、投資主価値の向上のため、特に投資口１口
当たりNAV（注）及び投資口１口当たり分配金の成長を重視して運用を行ってきました。過去３回の公募増資及び物件の追加取得を通じて、投資口１口当たりNAV及び投資口１口当たり分配金はそれぞれ着実に増加しており、投資主価値の向上を実現しています。本投資法人
は、本募集で上場来４年連続のグローバルオファリングを達成し、本募集及び本借入れによる資金調達及び物件の追加取得により、投資口１口当たりNAVの向上及び分配金の成長を図り、継続的な投資主価値の向上を目指します。

１口当たりNAVの推移

１口当たり分配金の推移（注）「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求められる、鑑定評価額（又は調査価格）に基づく１口当たり純資産額を意味し、貸借対照表に記載されている純資産額の１口当たりの金額とは異なります。
１口当たりNAV＝ NAV÷ 発行済投資口数「NAV」とは、以下の計算式により求められる、本投資法人が保有する不動産関連資産の価額を鑑定評価額（又は調査価格）に基づいて評価した場合における、本投資法人の資産と負債の差額（純額）であり、貸借対照表に記載されている純資産額とは異なります。
NAV＝ 総資産額＊１＋（不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価格）合計額＊２－
額＊１）－総負債額＊１－分配金額＊３

不動産関連資産の簿価合計＊１ 総資産額、不動産関連資産の簿価合計額及び総負債額は、各期末現在における貸借対照表上の金額を用いています。
＊２ 不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価格）合計額は、各期末を価格時点とする鑑定評価額又は調査価額を用いています。
＊３ 分配金額は、各期の金銭の分配に係る計算書上の分配金額（利益超過分配金を含みます。）を用いています。
但し、本募集後の１口当たりNAVは、以下の計算式により求められる、本募集後における鑑定評価額（又は調査価格）に基づく１口当たり純資産額を意味します。
１口当たりNAV（本募集後）＝ NAV（本募集後）÷ 本募集後の発行済投資口数＊４
NAV（本募集後）＝ NAV（平成28年２月期）＋ 本募集における発行価額の総額＊５＋取得予定資産の鑑定評価額合計額＊６－取得予定資産の取得予定価格合計額＊４ 「本募集後の発行済投資口数」とは、本書の日付現在の発行済投資口数に本募集により新規に発行される投資口数を加えた口数をいいます。なお、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の対象投- 27 -

資口の全部について権利が行使されることを前提としており、また、本件第三者割当については、募集投資口
数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提としています。したがって、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、又は、
本件第三者割当における募集投資口数の全部又は一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、実際に本募集により新規に発行される投資口数は上記口数より少なくなります。
＊５ 「本募集における発行価額の総額」は、平成28年８月４日(木)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の全部が行使され、また、本件第三者割当に係る募集投資口数の全てが発行された場合を前提とする本書の日付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。実際の発行価額が見込額よりも低くなった場合や、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、又は本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本募集における発行価額の総額も減少することとなります。このため、実際の１口当たりNAV（本募集後）が低くなる可能性があります。
＊６ 「取得予定資産の鑑定評価額合計額」は、「GLP・MFLP 市川塩浜」については平成28年３月末日、その他の４物件については平成28年６月末日を価格時点とする鑑定評価額をそれぞれ用いて算出しています。

一時的効果を除外した１口当たり巡航分配金の推移（注１）「一時的効果」は、固定資産税及び都市計画税等（以下「固都税等」といいます。）調整額（注２）と売却益等の一時的な利益及び費用をいい、１口当たり巡航分配金は、１口当たり分配金に対してこれらの額を調整した１口当たり巡航利益分配金に１口当たり利益超過分配金を合算した金額として算出しています。
（注２）一般に物件を新規取得した場合、取得した年に係る固都税等は取得原価に算入されるため、費用として計上されません。この固都税等が費用化されないことによる影響額（固都税等調整額）は、取得した年の翌年の固都税等の賦課決定額を取得した年における保有期間に応じて按分し、これを費用として計上されたものと仮定して分配金の額から控除しています。
（注３）「売却益等」は、不動産等売却益から控除対象外消費税を差し引いて計算しています。平成28年２月期においては１口当たり25円相当となり、当該金額を控除して算出しています。

- 28 -

３

GLPグループについて
Ａ．GLPグループの概要
GLPは、シンガポール会社法に基づき設立され、平成22年10月にシンガポール証券取引所にその株式を上場しました。GLPは、現在、日本、中国、ブラジル及び米国で物流施設ポートフ
ォリオを保有し、その運営・管理を行っています。GLPの実質筆頭株主はシンガポール政府投資公社であり、また、GLPグループは中国政府系ファンドである中国投資有限責任公司やカナダ公的年金運用機関であるCanadian Pension Plan Investment Boardと日本においてそれぞれ合弁事業を行うなど、グローバル投資家との強固なリレーションを活用し、ファンドマネ
ジメント事業を遂行しています。また、GLPグループの各国の経営陣は、現地において物流施設の取得、開発、運営において実績のあるメンバーにより構成されており、現地の実態に即した運営が可能となっています。

出所：GLPのPresentation資料4QFY2016、Bloomberg(平成28年３月末日時点)（注１）単位未満を四捨五入して記載しています。
（注２）「保有資産総額」とは、GLPグループが保有・運用する資産の残高（Asset Under Management）をいいます。
（注３）異なる通貨間の換算は、売上高については平成28年３月期中の平均の為替レート、保有資産総額及び時価総額については平成28年３月末日現在の為替レート（いずれもGLPのPresentation資料4QFY2016において用いられているもの）をそれぞれ用いています。

Ｂ．日本におけるGLPグループ
GLPグループは、平成28年３月末日現在、日本において94物件（延床面積約4.5百万㎡）（本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件、及びGLPファンドを通じて保有
し、GLPグループが運営・管理する物件を含みます。）を保有又は運営・管理し、保有延床面積を基準として国内最大の賃貸用物流施設運営事業者です。GLPグループの日本における事業の歴史は長く、物流施設専門の開発・運営事業者として下記のグラフの通り10年を超える物
流施設の運営実績を有しており、先進的物流施設プロバイダーとしての地位を確立しています。
主要な賃貸用物流施設運営事業者の日本における運営・管理面積

出所:

シービーアールイー（世界的な事業用不動産サービス会社であり、不動産情報及びデータの分析並びにマーケットリサーチ・レポートの作成等を業務の一部として行っています。以下「CBRE」といいます。）（注）物流施設の賃貸業務を手掛ける延床面積ベースでの上位10グループが保有又は運営・管理する物件の延床面積の合計（平成28年３月末日時点）を示しています。

日本におけるGLPグループは、主に物流施設運営事業、物流施設開発事業及びファンドマネ
ジメント事業を展開しており、それぞれの主な概要は以下の通りです。
- 29 -

（イ）物流施設運営事業
GLPグループは、物流不動産に特化したメンバーを自社グループ内で有し、物流不動産専業のプロフェッショナルが、それぞれリーシング、エンジニアリング及び施設管理を行い、様々なサービスをワンストップで提供するとともに、各種サービスを有機的に結合させることでテナントの様々なニーズにきめ細やかに対応できる体制を有しています。また、リーシングにおいては既存物件の運用で必要となる契約更改及び既存テナント退去後のテナント入替の豊富な実績と、取引テナント総数136件（平成28年３月末日現在）の強固な顧客基盤を有しています。
10年超の運営・管理実績

国内最大の運営・管理面積

出所: GLP（注）GLPグループが平成16年度以降の各年度末に保有又は運営・管理していた日本に所在する賃貸用物流施設の延床面積の合計であり、本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及び第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件を含みます。但し、GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が間接的に取得しGLPがその後取得した物件については、当該機関投資家が間接的に取得したときから含みます。以下、GLPグループの過去の取得、保有、運営・管理実績について同じです。

出所：CBRE（注）物流施設の賃貸業務を手掛ける延床面積ベースでの上位
10グループが運営・管理する物件の延床面積の合計（平成28年３月末時点）に対するGLPグループの比率を小数第一位を四捨五入して記載しています。

（ロ）物流施設開発事業
GLPグループは、長年にわたる先進的物流施設の運営・管理を通じて蓄積したノウハ
ウ・知見を活用した先進的物流施設の開発事業も展開しており、先進的物流施設デベロッ
パーとしての側面も有しています。GLPグループは、物流施設の開発・運営を専業とする
プロフェッショナルとして、開発に際しては特に事業継続性（BCP）の確保と環境に配慮した先進的物流施設の開発を行っています。
GLPグループは、自ら、及びGLPファンドを通じて、国内において平成27年度には69万㎡・1,252億円（開発コストベース）の開発を行い、平成28年３月末時点で23物件・204万㎡の開発済、開発中又は開発予定の物件を有します（注）。
（注）GLPグループによる平成28年３月末日時点における開発の状況を示すものであり、本投資法人が保有する物件を含みます。

（ハ）ファンドマネジメント事業
GLPグループは、グローバルな機関投資家等をパートナーとして、ファンドマネジメン
ト事業を展開しており、開発事業や既存物件の運用を目的としたファンドを運用しています。GLPグループは、自ら33.3％又は50.0％の出資による共同投資を行っています。
GLPグループは、平成28年２月には、立上げから３年間で20億米ドル（約2,300億円（注））の開発を行うことを目指した、新しい開発ファンドである「GLP ジャパン・デベ
ロップメント・ベンチャーⅡ」を立ち上げています。
GLPグループの平成28年３月末日時点のファンド・マネジメント事業における保有・開発 物 件 は 27 物 件 、 延 床 面 積 は 24 7万 ㎡ に な り ま す （ 本 投 資 法 人 の 保 有 物 件 を 除 き ます。）。
（注）米ドルの円換算額は、グローバル・ロジスティック・プロパティーズ株式会社が「GLP ジャパン・デベロップメント・
ベンチャーⅡ」の設立について平成28年２月17日付で公表した際に用いられた数値（平成28年２月15日現在の為替レー
ト（１米ドル＝114.60円）により換算）を記載しています。

- 30 -

４

先進的物流施設と物流不動産マーケットについて
Ａ．物流産業の概要及び賃貸用物流施設の特徴（イ）物流産業の概要
日本ロジスティクスシステム協会による平成26年度物流コスト調査報告書によれば、日本における総物流コストは、平成25年度において44兆円（平成25年度の日本のGDPは482兆円）の規模を誇り、こうした規模を他の産業と比較すると、建設業や金融・保険業を上回り、卸・小売業や不動産業などに次ぐ規模となっています。また、日本における物流産業
は、長期にわたり総物流コストベースで年間40兆円程度の産業規模を維持しており、日本経済における重要な産業分野であり続けると考えています。
（ロ）賃貸用物流施設の特徴
賃貸用物流施設は、オフィスや住居と比較し、リーシングにおいて高い専門性が求められ、また、BTS（Build to Suit：顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）型として供給される物件が比較的多いことから、その開発・運営の参入障壁が比較的高く供
給が限定される一方で、上記のとおりマーケット規模は安定しており、需給が安定していると考えられます。また、テナントの中長期的な物流戦略を踏まえた立地選定が行われる
ことや、建物の個別性が比較的強いことから、長期の賃貸借契約が締結される傾向にあり、以下のグラフのとおり、代表的なアセットクラスであるオフィスと比較して賃料水準は安定的に推移しています。

賃料水準の推移（平成20年３月末＝100.0（注１））

出所: CBRE（注１）平成20年３月末を100.0とした場合の指数の推移を示しています。
（注２）物流施設（首都圏）は、東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県に所在す
る募集面積1,000坪以上の物流施設の賃料水準（募集賃料）の推移を示しています。
（注３）オフィス（東京５区）は、主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区
及び渋谷区）を中心に、原則として延床面積2,000坪以上7,000坪未満、基準階面積200坪以上のオフィスの成約賃料水準の推移を示しています。

- 31 -

Ｂ．安定した需給バランス
先進的物流施設は、物流施設全体（延床面積約487.7百万㎡）のうち3.4％程度（延床面積約16.6百万㎡）となっており、必ずしも十分な供給量があるとはいえず、引き続き希少性が高いと、本投資法人は考えています。
さらに、コスト削減を目的とした拠点集約を伴う移転や、老朽化施設からの移転による先進的物流施設に対する需要も期待されます。日本における物流施設は、その多くは自社利用を前提として建設された小規模な物件となっています。特に、従来型の倉庫は保管機能が中心であり、サプライ・チェーン・マネジメントの高度化が進む中、配送や庫内作業を効率化するには必ずしも適していないことから、それらの効率化が可能な先進的物流施設に対する底堅い需要があると、本投資法人は考えています。特に、平成23年３月の東日本大震災の影響から、顧客
企業は施設の耐震性、免震性や電力の確保等、様々な面における安全性や事業の継続性を重視するようになっており、そのような観点でも先進的物流施設の需要は増加すると、本投資法人
は見込んでいます。
また、３ＰＬ事業の拡大及び電子商取引市場の拡大等、物流機能をビジネスモデルの機軸にした新しいビジネスの台頭に加えて、環境にやさしい事業への意識の高まりやセキュリティ等の付加価値サービスに対する顧客ニーズの増加を背景として、これらの機能を備えた先進的物
流施設に対する需要は高まっていくものと考えられます。
本投資法人は、平成25年の日本銀行による異次元金融緩和以降の経済活動の活発化により、先進的物流施設の新規供給は増加傾向にあるものの、当該新規供給に合わせて需要も拡大しており、今後も先進的物流施設に関しては安定的な稼働が見込めるものと考えています。
平成27年においては、前年を上回る159.8万㎡の賃貸用物流施設（全国の延床面積5,000㎡以
上の賃貸用物流施設を対象としたもの。）の新規供給がありましたが、旺盛な需要に支えられ、賃貸用物流施設の空室率は前年の1.8％から3.8％に上昇したものの、物流施設の空室率は全国的に見ても依然として低い水準で推移しています。
先進的物流施設の希少性物流施設への底堅い需要

出所: 総務省、国土交通省、CBRE（注１）平成27年３月末時点における自社所有分を含む全ての倉庫の総延床面積に対する先進的物流施設の延床面積が占める割合を示しています。
（注２）先進的物流施設として、「延床面積10,000㎡以上かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設」を抽出しています。
（注３）中大型物流施設として、「延床面積5,000㎡以上の賃貸
用物流施設」を抽出しています。
（注４）「固定資産の価格等の概要調査（総務省自治税務局固定資産税課）」及び「建築統計年報（国土交通省総合政策局）」を用いてCBREが推計したものです。

- 32 -

出所: CBRE（注１） 全国に所在する延床面積5,000㎡以上の賃貸用物流施設を対象としています。
（注２） 新規供給は、新たに建設された賃貸用物流施設の面積（賃貸可能面積ベース）です。
（注３） ネット・アブゾープションは、稼働床面積の増減（賃貸
面積ベース）を意味します。稼働床面積の増減とは、新規契約面積から退去面積を引いたものをいいます。
（注４） 空室率は賃貸可能面積ベースで算出されています。
（注５） 本投資法人の空室率については、平成24年までは平成25
年１月末日時点で保有していた30物件のうち、各年の３月末時点でGLPグループが保有していたポートフォリオ
における稼働率を、平成25年以降は各年の12月末日時点
で本投資法人が保有していたポートフォリオにおける稼働率を記載しています。

Ｃ．堅調なテナント内定率
足元では新規供給量が増加しているにも関わらず、下記のとおり、首都圏（東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県をいいます。）の１万坪以上のマルチテナント型物流施設を対象とした平成28年６月時点におけるテナント内定率は、平成27年６月時点のテナント内定率を上回っており、物流施設への需要は依然高く、新規供給床が順調に消化されていることを見て取ることができます。
GLPグループの開発している物流施設の事例では、関東圏にあるマルチテナント型物流施設である「GLP 厚木Ⅱ」（賃貸可能面積：74,176㎡）では、竣工（平成28年６月）から９ヶ月前の平成27年９月にはテナントが100％内定し、関西圏でも、延床面積約165,000㎡という大規模施設である「GLP 吹田」において、平成28年５月の着工に先立ち、竣工予定（平成29年８月）の１年３ヶ月前の時点でテナントが100％内定しています。
以上のとおり、大規模施設やマルチテナント型物流施設においても、エリアにかかわらず、竣工前にテナントが100％内定するなど、リーシングは堅調に推移し新規供給の消化が進んでいます。

竣工前テナント内定率の上昇＜竣工前リースアップ事例＞

出所： CBRE（注１）「契約済（内定）」面積は、平成27年６月及び平成28年６月の各時点（調査時点）において、賃貸募集を停止していることが把握できる場合の面積を対象としています（調査時点において既に稼働している面積を含みます。）。情報抽出方法は、所有者及び入居者各社の開示情報並びにCBREが日々の仲介活動等により情報提供を受け、又は収集したものを対象としています。
（注２）「内定率」は、各調査時点における賃貸借契約の内定率を示し、各調査時点における当該年の首都圏（東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県）において供給される予定の延床面積１万坪以上の複数テナント向け賃貸用物流施設に係る新規供給床面積の合計値に対する、契約済（内定）の床面積の合計値の比率です。

- 33 -

Ｄ．需要をけん引するドライバー
物流施設の需要の主要なドライバー（けん引要因）である３ＰＬ事業や電子商取引の市場
規模は、引き続き拡大しており、特に電子商取引市場は更なる拡大が予想され、今後も物流施設の需要増が期待されます。
（イ）３ＰＬの市場規模の拡大事業会社では、人口減少や海外生産移管を背景に国内での売上増加を図ることが困難な中、コスト削減による利益拡大に向けた動きを強めており、その一環として物流体制の効率化やコスト削減を進めています。特に、日本では平成12年以降国内貨物輸送量が減少す
る一方、多くの事業会社が稼働率の低下した物流体制の見直しに動いたことから、物流体制の効率化やコスト削減等を目的とした物流アウトソーシングに対するニーズが増加し、高度な物流業務を専門的かつ包括的に請け負う３ＰＬ事業が成長してきました。スケー
ル・メリットによるコスト削減効果と、精度の高い物流分析を背景とした所要期間の短縮
や多頻度小ロット納品等の顧客サービスの向上が、３ＰＬ事業の成長の原動力となっていると考えられます。
また、様々な事業において、グローバルな事業拡大に伴いサプライチェーンが複雑化していることも、効率的かつ高品質の物流サービスを提供できる３ＰＬ事業者の成長の背景にあるものと考えられます。
近年、こうした３ＰＬ事業の市場規模は、下記のグラフのとおり、リーマンショックによる金融危機等の影響から成長が減速した平成20年～平成21年度を除き、着実に業容を拡大しています。
さらに、東日本大震災後は、サプライチェーンの重要性が再認識されており、物流拠点の分散やネットワーク再編の流れの中で、３ＰＬ市場において新たな需要が創出されるものと考えられます。
こうした３ＰＬ市場の拡大は、特に大規模な機能的物流施設の賃貸需要増加に結びついているものと考えられます。一般的に、３ＰＬ事業者は、複数の荷主を適切に組み合わせ、庫内作業のプロセス改善を行うことにより施設の稼働率を維持・向上し、コスト競争力の維持を図るため、大規模な機能的物流施設を選好する傾向があります。さらに、最近では多くの３ＰＬ事業者が倉庫の自社保有比率を低くし、事業リスクを軽減しながら収益性を向上させる戦略をとる傾向が高まっており、効率性や収益性向上の観点から、大規模な機能的物流施設の賃貸需要が増加していると考えています。
３ＰＬ市場規模の拡大

先進的物流施設の入居テナントに占める３ＰＬ事業者の割合

出所: 月刊ロジスティクス・ビジネス（注１）月刊ロジスティクス・ビジネスが主要３ＰＬ事業者を対象に実施したアンケートにおいて回答があった
３ＰＬ事業者の売上高の合計を示しています。
（注２）一部事業者の売上高には、ヒアリングや各種資料等
をベースとした月刊ロジスティクス・ビジネスの推計を含みます。

出所: CBRE（注１）先進的物流施設として、「延床面積10,000㎡以上
かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設」を抽出しています。
（注２）上記基準に適合する258物件を調査対象としています。
（注３）賃貸面積ベースでの比率を示しています。

- 34 -

（注３） 一部事業者 を除き３月期決算 のデ ータに基づきます。
（注４）「N」は、各年度における集計対象事業者の数を示しています。
（注５）上記のとおり、任意のアンケートに対し回答のあった一部の事業者の回答の集計に基づく数値であるた
め、必ずしも市場全体の動向を正確に示すものではありません。売上高の変化の要因には回答のあった事業者の数の増加によるものや回答のあった事業者の入れ替わりによるものが含まれます。

（注４）入居面積が不明なシングルテナント型施設については、延床面積から賃貸面積を想定して推計しています。
（注５）調査時点は平成28年３月末日です。

（ロ）電子商取引（EC）市場の規模の拡大
インターネットや通信販売サービスの活用による消費態度の変化に伴い、以下のグラフが示すとおり電子商取引市場は着実に拡大しており、電子商取引を介した消費者向け物品の荷動きは今後も堅調に推移するものと考えられます。電子商取引による販売規模の拡
大、多頻度小口配送の増加、配達時間の個別化、個人情報等のセキュリティ意識の高まり等に伴い、電子商取引業者による、より大規模な、利便性の高い機能的物流施設に対する需要は今後も増加するものと考えられます。特に、インターネット事業者においては、店
舗販売に比べて店舗コスト負担が少ない一方、物流コストが売上高対比で高いことから、物流体制の効率化やコスト削減を目的とした、機能的物流施設に対する今後の需要の増加が期待できると考えています。
また、株式会社野村総合研究所の調査によると、電子商取引市場は、平成32年度には約25兆円規模まで拡大し、平成26年の約２倍程度になることが予想されています。ジョーン
ズラングラサール株式会社が平成27年６月に公表したレポートにおける試算によると、この新規需要予測を倉庫面積の需要に換算すると、新たに必要となる物流不動産の想定総面
積は、全国で年間平均約33万坪（約109万㎡）になると予想されています。
日本におけるEC化率（全ての商取引金額に対する電子商取引（EC）市場規模の割合）を
海 外 の E C 化 率と 比 較 す る と、 日本 の EC化 率 は 平成 27年 に おい て 7 . 2 ％ と 、イ ギ リス
（13.4％）及びアメリカ（9.2％）と比して低い比率となっており、今後更に電子商取引市場が拡大することが予想されます。
電子商取引市場規模の拡大

出所:

実績値については経済産業省「電子商取引に関する市場調査」、予想値については株式会社野村総合研究所「国内のICT市場規模予測」、EC化率についてはEuromonitor International（注１）「市場規模」は、日本における消費者向け電子商取引の市場規模を集計したものです（予想値を除きます。）。
（注２）市場規模の平成27年までの実績値については暦年、平成32年度の予想値については年度をベースとしています。
（注３）「EC化率」は、各国における全ての商取引金額に対する電子商取
引市場規模の割合を示しています。

- 35 -

Ｅ．稼働した物流施設の安定性
物流施設は、テナントの中長期的なロジスティックス（物流）戦略を踏まえた立地選定が行われること及び一般的に移転には高いコストが発生することから、一度稼働した物流施設
は、稼働率、賃料ともに安定した水準が見込まれます。さらに、本投資法人の上場後最初の決算期である平成25年２月期末時点の本投資法人保有物件のうちGLPグループが保有していた物件の稼働率及び賃料水準は以下のとおり推移しており、国内最大の賃貸用物流施設運営者であるGLPグループの10年超の実績に裏付けられた運用を背景に、GLPグループの運用する物
流施設は、景気の波や新規供給量に左右されずに高稼働と安定した賃料水準が期待できます。なお、本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率及び賃料動向については、前記「２インベストメント・ハイライト / Ｄ. 直近賃料上昇率10％超を実現した力強い内部成長率」
をご参照ください。
稼働率の推移賃料水準の推移

出所： GLP、CBRE（注１）「GLP投資法人のポートフォリオ」は、平成25年２月期末時点で本投資法人が保有していた33物件のう
ちGLPグループが各時点において保有する物件（GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が平成20年３月末までに間接的に取得しGLPグループがその後取得した物件を含みます。）における平均稼働率の推移を示しています。
（注２）「中大型物流施設（全国）」は、全国に所在する延床面積5,000㎡以上の賃貸用物流施設を、「オフィス（東京５区）」は、主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）を中心に、原則として延床面積2,000坪以上7,000坪未満、基準階面積
20 0 坪以 上 の オフ ィ ス をそ れ ぞれ 対 象 とし て い ます。
（注３）稼働率は賃貸可能面積ベースで算出されています。

出所： GLP、CBRE（注１）平成20年３月末を100.0とした場合の指数の推移を示しています。
なお、平成25年３月末後の物流施設及びオフィスの賃料水準の推移については、前記「Ａ. 物流産業の概要及び物流施設の特徴」をご参照ください。
（注２）「GLP投資法人のポートフォリオ」は、同一のポートフォリオにおける賃料水準を比較する観点から、平成25年２月期末時点で本投資法人が保有していた33物件のうちGLPグループが平成20年３月末以降継続して保有する24物件（GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が平成20年３月末までに間接的に取得しGLP
グループがその後取得した物件を含みます。）の賃料水準の推移を示しています。
（注３）「物流施設（首都圏）」は、東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県に所在する募集面積1,000坪以上の物
流施設の賃料水準（募集賃料）の推移を示しています。
（注４）「 オフィス（ 東京５区）」は、主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）を中心に、原則として延床面積2,000坪以上7,000坪未満、基準階面積200坪以上のオフィスの成約賃料水準の推移を示しています。

- 36 -

５

取得予定資産の概要

本投資法人は、国内一般募集及び海外募集の対象となる本投資口の発行による手取金、本借入れ並びに手許資金によって以下に記載の取得予定資産を取得することを予定しています。本投資法人
は、各取得予定資産について、売主との間で、平成28年６月30日付及び平成28年８月16日付でそれぞれ信託受益権売買契約を締結しています。
なお、取得予定資産に係る現信託受益者又は現所有者は、いずれも投信法第201条及び投信法施行令第123条並びに資産運用会社の利害関係人取引規程に定める利害関係人等に該当することか
ら、資産運用会社は、利害関係人取引規程に従い、上記信託受益権売買契約の締結に先立ち、コン
プライアンス委員会による承認、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意、投資委員会における審議及び決定を経ています。
「GLP・MFLP 市川塩浜」に係る信託受益権売買契約はフォワード・コミットメントに該当します。
同物件に係る信託受益権売買契約上、本投資法人及び売主は、相手方が契約の条項に違反した場
合は、相手方に書面にて催告の上、契約の全部又は一部を解除することができるほか、解除の有無を問わず、故意又は重過失がある場合を除き、損害賠償額の予定として、受益権代金（160億840万円）の10％相当額を、譲渡実行日から６ヶ月以内に限り請求できるものとされています。したがって、本投資法人が契約上の義務を履行することが困難となった場合においても、故意又は重過失がある場合を除き、上記損害賠償額の予定金額の支払い以上の損害賠償負担を求められることはない
こととなっています。
本投資法人のフォワード・コミットメント等を行う際の解約違約金の総額は、本書の日付現在、OTA対象資産に係る解約違約金（4.8億円）に、「GLP・MFLP 市川塩浜」に係る信託受益権売買契約に係る違約金予定額を加えた20.8億円となっています。当該金額は、資産運用会社の運用ガイドラ
イン及び運営管理マニュアルに規定されるフォワード・コミットメント等を行う際の解約違約金の総額の上限であるフォワード・コミットメント契約締結期及び決済時の決算期における予想純利益相当額を下回っています。

- 37 -

Ａ．取得予定資産の一覧

地域

物件
番号

取得予定
価格
（百万円）
（注２）

物件名称

信託受託者
（注１）

信託期間
（注１）

GLP・MFLP
市川塩浜

三井住友信託銀行株式会社

平成28年９月１日から
平成38年８月31日まで

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

三菱ＵＦＪ信託 平成28年９月１日から
銀行株式会社 平成38年９月30日まで

21,100

関東圏-30

GLP 吉見

三菱ＵＦＪ信託 平成28年９月１日から
銀行株式会社 平成38年９月30日まで

投資
鑑定評価額
比率
（百万円）
（％）
（注４）
(注３)

取得
予定日

売主

15,600

平成28年
９月１日

市川塩浜特
定目的会社

36.2

21,200

平成28年
９月１日

11,20019.2

11,300

平成28年
９月１日

47,80082.1

48,100

－

－
深江浜ロジ
スティック
特定目的会
社

取得予定資産関東圏-28

関東圏

関東圏小計

三菱ＵＦＪ信託 平成28年９月１日から
銀行株式会社 平成38年９月30日まで

15,500

26.6

厚木２ロジ
スティック
特定目的会
社
吉見ロジス
ティック特
定目的会社

4,470

7.7

4,510

平成28年
９月１日

4,470

7.7

4,510

－

－

5,940

10.2

5,990

平成28年
９月１日

アゼリア２
特定目的会
社

その他小計

5,940

10.2

5,990

－

－

合計

58,210100.058,600－－

関西圏 関西圏-15

GLP 深江浜

関西圏小計

その他 その他-20

GLP 富谷Ⅳ

三菱ＵＦＪ信託 平成26年９月29日から
銀行株式会社 平成36年９月30日まで（注１）「信託受託者」及び「信託期間」は、本書の日付現在予定されている各取得予定資産の取得時における信託受託者及び信託期間を記載
しています。
（注２）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（税金は含みません。取得諸経費及び消費税等を除きます。）を記載しています。
（注３）「投資比率」欄には、各物件の取得予定価格が取得予定価格の合計に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注４）「鑑定評価額」は、「GLP・MFLP 市川塩浜」については、一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し、平成28年３月末日を価格時点として作成された不動産鑑定評価書に記載された評価額を、その他の取得予定資産については、株式会社谷澤総合鑑定所、一般
財団法人日本不動産研究所又は森井総合鑑定株式会社に鑑定評価を委託し、平成28年６月末日を価格時点として作成された各不動産鑑
定評価書に記載された評価額を、それぞれ記載しています。

- 38 -

Ｂ．取得予定資産の概要
取得予定資産である信託受益権及び信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は以下のとおりです。
なお、以下に記載する各取得予定資産の「特定資産の概要」、「特記事項」、「主要な賃貸借の概要」、「鑑定評価書の概要」、「本物件の特性」及び「過去の収支状況」の各欄に関する説明は以下のとおりです。
（イ）「特定資産の概要」欄に関する説明
・「取得予定年月日」は、不動産等に係る各売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。
・「取得予定価格」は、不動産等に係る各売買契約書に記載された売買代金（税金は含みません。）を記載しています。
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物
所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値を記載
しています。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・「PM会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託する予定のプロパティ・マネジメ
ント会社を記載しています。
・「マスターリース会社」は、各不動産等についてマスターリース契約を締結し、マスターリース会社からエンドテナントに転貸されている場合におけるマスターリース会社を記載しています。
・「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー」と記載しています。
・建物の「建築時期」は、原則として、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。登記簿に新築年月日の記載がない場合は、検査済証の交付年月日を記載しています。
・建物の「構造と階数」及び「用途」は、主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物は含まれていません。
・「テナント数」は、各不動産等に係るそれぞれの賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、当該不動産等につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が信託受益権を取得した後に負担することが予定されている担保がある場合にその概要を記載しています。
（ロ）「特記事項」欄に関する説明「特記事項」には、以下の事項を含む、本書の日付現在において各不動産等の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
・法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
・権利関係等に係る負担又は制限の主なもの- 39 -

・賃貸借に係るテナント若しくはエンドテナントとの合意事項又はテナント若しくはエンドテナントの使用状態等の主なもの
・不動産の境界を越えた構造物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なもの（ハ）「主要な賃貸借の概要」欄に関する説明
・「主要な賃貸借の概要」は、各不動産等に関し、賃貸面積の合計上位３テナントについて、平成28年７月１日現在において効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。
なお、当該不動産等につきマスターリース契約が締結され、マスターリース会社からエンドテナントに転貸されている場合には、エンドテナントとマスターリース会社との転貸借契約の内容を記載しています。
・「賃貸面積」は、平成28年７月１日現在における各不動産等に関する賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を記載しています。
（ニ）「鑑定評価書の概要」欄に関する説明「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、各不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評
価又は価格調査を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各
不動産鑑定評価は、一定時点における評価者又は調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
「鑑定評価書の概要」のうち、「①運営収益」、「②運営費用」、「③運営純収益」及び「④純収益」の数値は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（ホ）「本物件の特性」欄に関する説明「本物件の特性」は、各取得予定資産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
「本物件の特性」に記載されている数値は、不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。なお、天井高、柱スパン、床荷重については、倉庫部分に関する数値を記載しています。
また、「本物件の特性」に記載の以下の用語は、それぞれ以下に記載の意味を有します。
・垂直搬送機：垂直方向に搬送ルートを有した荷物専用の自動搬送設備であり、上下階の荷物の運搬を容易にします。
・縦持ち：多層階の構造物内での上下階の荷物の運搬（移動）のことを指します。
・（トラック）バース：トラックが荷積み、荷降ろしを行うために停車するスペースをいいます。
・両面接車バース：トラックバースを建物の２面に備えていることをいいます。片側のバースで荷降ろしを行い、他方のバースから荷積みを行うなど、効率的な運用ができます。
・CASBEE（建築環境総合性能評価システム）：財団法人建築環境・省エネルギー機構(IBEC)が認証する建築物総合環境性能評価システムをいいます。建築物の環境性能で評価し、省エネや省資源・リサイクル性能といった環境負荷削減の側面はもとより、室内の快適性や景観への配慮といった環境品質・性能の向上といった側面も含めた、建築物の環境性能を総合的に評価し格付けする手法です。なお、CASBEE埼玉県は、CASBEE（建築物総合環境性能評価システム）を基として、一部の評価基準等が埼玉県用に変更されたものです。
・ピロティ空間：建物の１階部分において、柱を残して外部とした空間を指します。天候に左右されずに荷捌きを行うことができ、効率的なオペレーションが可能となります。
・プレキャストコンクリート：あらかじめ工場で製造した柱、大梁又は小梁等のコンクリート部材のことで、建設現場ではこれらの部材を組み立てていきます。
（ヘ）「過去の収支状況」欄に関する説明- 40 -

「過去の収支状況」は、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者より提供を受けた数値に基づき、千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、金額の算出方法又は準拠すべき会計方針・会計基準が本投資法人とは異なる可能性があります。
また、取得予定資産のうち「GLP 深江浜」及び「GLP 富谷Ⅳ」については、過去収支における不動産賃貸事業費用及び賃貸事業収益（NOI）にはプロパティ・マネジメント報酬が含まれていませんが、本投資法人による取得後はプロパティ・マネジメント報酬をグローバル・ロジスティック・プロパティーズ株式会社に支払う予定です。

- 41 -

＜取得予定資産＞
関東圏-28

GLP・MFLP 市川塩浜
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

平成28年９月１日

取得予定価格15,500百万円

鑑定評価額

15,600百万円（注１）

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成28年９月１日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成38年８月31日

所在地（住居表示未実
施）
面積

土地

建物状
況評価
の概要

調査業者
調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成28年４月12日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：220,644千円／12年（年平均：18,387千円）
（注２）

建物

建築時期

平成26年１月14日

千葉県市川市塩浜一丁目６
番地３

構造と階数

鉄筋コンクリート造
亜鉛メッキ鋼板ぶき５階建

52,887.00㎡（注３）

延床面積104,963.28㎡（注４）

用途地域

工業専用地域

用途

倉庫・事務所

容積率／
建ぺい率
所有形態

200％／60％

所有形態
PM会社

マスターリース会社

所有権（準共有持分50％）
市川塩浜合同会社

テナント数

所有権
（準共有持分50％）
グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
５

マスターリース種別

パス・スルー

担保設定の有無なし

特記事項：
本投資法人50％、不動産信託受益権の他の準共有者（以下「他の準共有者」といいます。）（注５）50％の割合
で不動産信託受益権を準共有する予定であり、本投資法人、他の準共有者及び信託受託者との三者間で受益権準共有者間協定書（以下「準共有者間協定」といいます。）を締結しています。
準共有者間協定においては、以下の事項が規定されています。
・意思決定受益者としての意思決定については、原則として多数準共有者の意思に従うものとされていますが、意思決定事項によっては、全準共有者の合意を要するもの、全準共有者の協議により合意に至らない場合には多数準共有者の決定に従うもの、又は代表受益者が単独の裁量で決定することができるものがあります。なお、本投資法人の持分割合が50％以上である場合においては、本投資法人が多数準共有者とされており、また代表受益者に選定されています。
・不分割特約準共有者は、信託受益権について、５年間（自動更新あり）分割請求しないこととされています。
・売渡請求権
全準共有者の合意を要する事項について合意できなかった場合等の一定の事由が生じた場合には、各準共有者
は、他の準共有者に対して、他の準共有者が保有する準共有持分を準共有者間協定において定められた方法で決定される価格にて売り渡すことを請求できるものとされています。
・優先交渉権
各準共有者は、準共有持分を売却しようとする場合には、第三者に優先して他の準共有者との間で売買条件の協議を行うものとされています。
・承諾事項
各準共有者が、準共有持分につき担保権の設定その他譲渡以外の処分を行う場合には、他の準共有者の事前の書面による承諾が必要とされています。

- 42 -

（注１）信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた数値を記載しています。
（注２）「中長期修繕費用」は、建物全体の「中長期修繕費用」の合計額の準共有持分50％に相当する金額について記載しています。
（注３）全体の敷地面積を記載しています。
（注４）一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
（注５）本投資法人による取得と同日付で本物件に係る不動産信託受益権の準共有持分50％を取得する予定の他の準共有者は三井不動産ロジスティクスパーク投資法人であり、本書の日付現在、本投資法人・資産運用会社と当該他の準共有者の間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、他の準共有者は本投資法人又は資産運用会社の関連当事者に該当しません。

主要な賃貸借の概要
賃借人名

業種

楽天株式会社

小売業

エイチ・アンド・エムへネス・アンド・マウ
リッツ・ジャパン株式会社

小売業

合同会社FOREVER21 JAPAN RETAIL

小売業

合計

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
42,178.76㎡（注１）（41.5％）
20,034.32㎡（注１）（19.7％）―（注２）（―（注２））―（注２）（―（注２））

契約更改・改定
楽天株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定できることとされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
エイチ・アンド・エムへネス・アンド・マウリッツ・ジャパン株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：―（注２）
中途解約：―（注２）
合同会社FOREVER21 JAPAN RETAIL
契約の種類：―（注２）
賃料改定：―（注２）
中途解約：―（注２）（注１）本投資法人の信託受益権の準共有の持分割合は50％ですが、一棟の建物全体の賃貸面積を記載しています。
（注２）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 43 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
15,600百万円

鑑定機関
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
平成28年３月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格

内容（注１）
15,600百万円
15,650百万円

運営収益

909百万円

可能総収益

非開示（注２）

空室等損失等

非開示（注２）

運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用

195百万円
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）

一時金の運用益713百万円
非開示（注２）

資本的支出

非開示（注２）

運営純収益

純収益

4.5％

DCF法による価格

15,500百万円
4.2％

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

うち、太陽光発電設備に係る運営純収益は36百万円

704百万円

還元利回り

割引率

概要等

4.7％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定

13,450百万円
59.0％
41.0％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注１）信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた数値を記載しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 44 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、平成26年１月に竣工した大型のマルチテナント型先進的物流施設です。大型トラックが各階へ直接ア
クセス可能な上り・下り専用ランプウェイを備え、１フロアは約6,000坪と大きく、テナントニーズに応じた区画分割が可能な汎用性の高い施設です。床荷重1.5t/㎡、有効天井高5.5～6.6ｍ、基準柱スパン12ｍ×10ｍと高いスペックに加え、カフェテリア、売店、貸会議室等の共用施設を完備しています。また、免震構造、バックア
ップ電源の導入等により災害時における入居企業のBCP（事業継続計画。以下同じです。）対応をサポートし、
太陽光発電パネルなどの環境設備を備えることで、CASBEE新築のＡクラス認証を取得している最新鋭の物流施設です。ネット通販事業者、ファストファッション事業者等の５社と中長期のリース契約を締結しており、安定したキャッシュ・フローが期待される物件です。
立地特性：
本物件は、都心から15㎞圏の好立地にあり、首都高速湾岸線「千鳥町」ＩＣまで約2.8kmに位置し、東京湾岸道路（国道357号）、東関東自動車道へのアクセスにも優れていることから、都心及び首都圏の大消費地への配送に適しています。羽田空港及び東京港と成田空港の中間地点に位置することから、物流の要衝地として、ネット通販事業者及びアパレル事業者等の消費財系物流の拠点が多数立地する、国内最大級の物流集積地として高い競争力と希少性を備えています。また、平成29年度に開通が予定されている東京外郭環状道路「（仮称）高谷」Ｊ
ＣＴにより、埼玉県内陸部を含む首都圏全域へのアクセスの更なる向上が期待されています。ＪＲ京葉線「市川塩浜」駅からも徒歩圏内であり、雇用環境にも恵まれています。

過去の収支状況（単位：千円）（注）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：平成26年４月１日
至：平成27年３月31日

自：平成27年４月１日
至：平成28年３月31日

365日

366日
789,552

1,412,130

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）

173,711615,840

268,023
1,144,107

減価償却費

372,198

382,877（注）本投資法人の信託受益権の準共有の持分割合は50％ですが、一棟の建物全体の収支を記載しています。

- 45 -

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

平成28年９月１日

取得予定価格

21,100百万円

鑑定評価額

21,200百万円

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成28年９月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物状
況評価
の概要

調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成28年８月３日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：180,143千円／12年（年平均：15,011千円）

信託期間満了日

平成38年９月30日

建築時期

平成28年６月１日

所在地（住居表示未実
施）
面積

神奈川県愛甲郡愛川町中津字桜台4022番地２

構造と階数

鉄筋コンクリート造合金メッ
キ鋼板ぶき６階建

38,241.60㎡

延床面積

76,855.64㎡

用途地域

工業専用地域

用途

倉庫

容積率／
建ぺい率
所有形態

200％／60％（注）

所有形態

所有権

マスターリース会社
マスターリース種別

建物

調査業者

所有権

PM会社

GLP J-REITマスターリース
合同会社
パス・スルー

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
２

担保設定の有無なし

特記事項：―（注）本物件の指定建ぺい率は60％ですが、「神奈川県内陸工業団地建築協定」に基づき、原則として45％と定められています。なお、45％を超過して本物件建物の増改築を行う場合、神奈川県内陸工業団地建築協定
運営委員会の承認を得ることにより、本物件の建ぺい率は50％まで緩和されます。

主要な賃貸借の概要
賃借人名

業種

イオングローバルＳＣＭ株式会社

３ＰＬ

株式会社ユーディーエル

３ＰＬ
合計

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
49,510.98㎡（66.7％）
24,665.29㎡（33.3％）
74,176.27㎡（100.0％）

契約更改・改定
イオングローバルＳＣＭ株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定するとされています。
中途解約：賃借人は一定の条件のもと、本契約を解約することができることとされています。
株式会社ユーディーエル
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定するとされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 46 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
21,200百万円

鑑定機関
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
平成28年６月30日
項目

収益価格
直接還元法による価格
運営収益

内容
21,200百万円
21,300百万円
非開示（注）

可能総収益

非開示（注）

空室等損失等

非開示（注）

運営費用

非開示（注）

維持管理費

非開示（注）

水道光熱費
修繕費

非開示（注）
非開示（注）

PMフィー

非開示（注）

テナント募集費用等

非開示（注）

公租公課

非開示（注）

損害保険料

非開示（注）

その他費用

非開示（注）

一時金の運用益985百万円
非開示（注）

資本的支出

非開示（注）

運営純収益

純収益

4.6％

DCF法による価格

21,200百万円
4.3％
4.4％
4.5％
4.6％

積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

うち、太陽光発電設備に係る運営純収益は21百万円

977百万円

還元利回り

割引率（1～3年度まで）
割引率（4～10年度）
割引率（11年度以降）
最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定

23,400百万円
56.1％
43.9％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 47 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、平成28年６月竣工の物件で、賃貸可能面積が約22,400坪のマルチテナント型の大型物流施設です。ランプウェイによる大型トラックの上層階へのアクセス及び荷捌きが可能であることに加え、庫内は広くスペースをとれるように設計が工夫され、搬送設備の設置など入居企業による自由度の高いオペレーションが可能です。
荷物用エレベーター４基、垂直搬送機６基が設置され、縦持ちにも優れた運営効率の高い施設です。天井高5.5～6.0ｍ、柱スパン11ｍ、床荷重1.5t/㎡と高いスペックに加え、免震構造やバックアップ電源、井水の非常用利用など、災害時における入居企業のＢＣＰ対応のサポートが充実しており、プレキャストコンクリートや全館Ｌ
ＥＤ照明の採用、太陽光発電パネルの設置など、環境設備を備えることで、CASBEE新築のＡクラス認証を取得している最新鋭の物流施設です。近年の圏央道の開通・延伸により飛躍的に立地競争力があがっており、竣工の９ヶ月前にテナント２社の入居が決定し、満床となっています。
立地特性：
本物件は、都心から40km圏の好立地にあり、多数の工場・倉庫が集積し、古くから製造業・運送業の要衝の地である神奈川県内陸工業団地内に所在します。平成25年に開通した圏央道の「相模原愛川」ＩＣから約2.7kmに位置し、東名高速道路及び中央自動車道へのアクセスも至便であることから、東京・神奈川エリアへの配送拠点に加え、名古屋や大阪に及ぶ広域配送拠点としても活用することができる高い競争力と希少性を有し、底堅い需要が期待できる立地です。

対象期間

過去の収支状況（単位：千円）
自：―（注）

対象日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

至：―（注）
―（注）
―（注）
―（注）
―（注）
―（注）

（注）本物件については、平成28年７月１日に賃貸借契約の期間が開始しているため、該当する収支はありません。

- 48 -

関東圏-30

GLP 吉見
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

平成28年９月１日

取得予定価格

11,200百万円

鑑定評価額

11,300百万円

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成28年９月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物状
況評価
の概要

調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成28年８月３日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：142,536千円／12年（年平均：11,878千円）

信託期間満了日

平成38年９月30日

建築時期

平成27年９月４日

所在地（住居表示未実
施）
面積

埼玉県比企郡吉見町大字西
吉見484番地３

構造と階数

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階建

33,911.00㎡（注）延床面積61,620.46㎡

用途地域

工業地域

用途

倉庫

容積率／
建ぺい率
所有形態

200％／60％

所有形態

所有権

マスターリース会社
マスターリース種別

建物

調査業者

所有権

PM会社

GLP J-REITマスターリース
合同会社
パス・スルー

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
１

担保設定の有無なし

特記事項：
本物件の土地は、現在、東松山都市計画事業西吉見南部土地区画整理事業による仮換地の指定がなされており、換地処分公告日の翌日をもって所有権その他の土地に関する権利関係が確定することになります。当該土地区画整理事業の換地処分公告日は平成28年10月末頃の予定です。
（注）仮換地のため、仮換地証明記載面積の合計を記載しています。

主要な賃貸借の概要
賃借人名
日本ロジテム株式会社

業種
３ＰＬ

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
62,362.89㎡（100.0％）

契約更改・改定
日本ロジテム株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定するとされています。
中途解約：賃借人は一定の条件のもと、本契約を解約することができることとされています。

- 49 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
11,300百万円

鑑定機関
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
平成28年６月30日
項目

収益価格
直接還元法による価格
運営収益

内容
11,300百万円
11,400百万円
非開示（注）

可能総収益

非開示（注）

空室等損失等

非開示（注）

運営費用

非開示（注）

維持管理費

非開示（注）

水道光熱費

非開示（注）

修繕費

非開示（注）

PMフィー

非開示（注）

テナント募集費用等

非開示（注）

公租公課

非開示（注）

損害保険料

非開示（注）

その他費用

非開示（注）

運営純収益

587百万円

一時金の運用益非開示（注）

資本的支出

非開示（注）

純収益

5.1％

DCF法による価格

11,200百万円
4.9％
5.0％
5.1％
5.2％

積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

うち、太陽光発電設備に係る運営純収益は31百万円

580百万円

還元利回り

割引率（2年度まで）
割引率（3～9年度）
割引率（10年度）
最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定

11,800百万円
36.4％
63.6％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 50 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、平成27年９月竣工の物件で、賃貸可能面積が約18,800坪の大型物流施設です。１階に両面接車バースが設置され、入居企業のオペレーションに応じて高床にも低床にも対応できる設計により、効率的なオペレーションが可能です。入居企業専用施設として、基準柱スパンは10.5ｍ×10.5ｍ、１、２階は床荷重1.5t/㎡、有効天井高5.5ｍ、メザニン構造の３、４階は床荷重0.5～1.0t/㎡、有効天井高3.0～7.6ｍとバランスの良さを実現しています。荷物用エレベーター４基、垂直搬送機６基を備え、機能的な縦搬送能力を備えています。全館ＬＥ
Ｄ照明の採用、太陽光発電パネルの設置など、環境設備を備えることで、CASBEE埼玉県のＡクラス認証を取得しています。大手３ＰＬ事業者の首都圏における重要拠点として位置付けられ、長期の賃貸借契約を締結しているため、安定稼働が期待できます。
立地特性：
本物件は、土地区画整理事業にて新たに整備された埼玉県の中部に所在する工業団地「西吉見南部地区」に立地します。関越自動車道「東松山」ＩＣまで約5.5km、圏央道「川島」ＩＣまで約8.3kmに位置し、国道254号及び407号にも至近です。2015年10月に圏央道「桶川北本」ＩＣから「白岡菖蒲」ＩＣ間が開通したことから、東北自動車道へのアクセスも向上し、首都圏全域に加え、北陸地方及び東北地方への広域配送拠点としても注目を集めるエリアです。最寄駅の東武東上線「東松山」駅方面には住宅地が広っており、従業員向けの十分な駐車場（普通車120台、軽自動車17台）を確保しているほか、バスによる通勤も可能な、労働力確保に有利な立地です。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：平成27年９月30日
至：平成28年３月31日
184日
―（注１）

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）―（注１）-5,336（注２）

減価償却費

142,810（注２）（注１）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注２）本物件の竣工後稼働の開始日が平成27年９月30日であったため、同日以降の期間にかかる数値について記載しています。

- 51 -

関西圏-15

GLP 深江浜
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

平成28年９月１日

取得予定価格4,470百万円

鑑定評価額

4,510百万円

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成28年９月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地
（注）

建物状
況評価
の概要

調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成28年８月３日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：203,863千円／12年（年平均：16,988千円）

信託期間満了日

平成38年９月30日

建築時期

平成19年２月28日

所在地（住居表示未実
施）
面積

兵庫県神戸市東灘区深江浜町34番地１構造と階数

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき２階建

18,242.52㎡

延床面積

18,166.82㎡

用途地域

工業地域

用途

倉庫

容積率／
建ぺい率
所有形態

200％／70％

所有形態

所有権

マスターリース会社
マスターリース種別

建物

調査業者

所有権

PM会社

GLP J-REITマスターリース
合同会社
パス・スルー

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
１

担保設定の有無なし

特記事項：―（注）本物件の敷地には、共有に係る部分15,785.99㎡（現所有者の共有割合約7.5％）があります。当該共有部分の面積は、上記の土地面積に含めていません。

主要な賃貸借の概要
賃借人名
札幌通運株式会社

業種
３ＰＬ

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
19,386.00㎡（100.0％）

契約更改・改定
札幌通運株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 52 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
4,510百万円

鑑定機関
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
平成28年６月30日
項目

収益価格
直接還元法による価格
運営収益

内容
4,510百万円
4,580百万円
非開示（注）

可能総収益

非開示（注）

空室等損失等

非開示（注）

運営費用

非開示（注）

維持管理費

非開示（注）

水道光熱費

非開示（注）

修繕費

非開示（注）

PMフィー

非開示（注）

テナント募集費用等

非開示（注）

公租公課

非開示（注）

損害保険料

非開示（注）

その他費用

非開示（注）

運営純収益

233百万円

一時金の運用益非開示（注）

資本的支出

非開示（注）

純収益

224百万円

還元利回り

4.9％

DCF法による価格

4,430百万円
4.6％

割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意し
た事項

概要等

5.1％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定

3,190百万円
50.7％
49.3％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 53 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、賃貸可能面積が約5,800坪の大型物流施設です。床荷重1.5t/㎡、有効天井高は6.0m以上と高いスペックを有するほか、10～14mと広い庇を有するバースが３面に設置された低層の物流施設です。一部にピロティ空間を備え、天候に左右されることなくスピーディーで効率的な入出庫や庫内オペレーションが可能な施設となっています。屋上に太陽光発電パネルを設置し、環境保全にも対応しています。
立地特性：
本物件は、阪神高速５号湾岸線「深江浜」ＩＣから約0.3kmに位置し、大阪から20km圏と大消費地へのアクセスも良好で、高い立地競争力を有します。阪神間湾岸部の産業集積地である神戸東部第四工区食品コンビナート内に位置し、周辺には食品関連工場などが集積しています。神戸東部第４工区は日本初の食品コンビナート地区であり、食品を扱う入居企業が大阪消費地へ配送するのに最適な立地であり、これらの企業の底堅い需要による安定稼働が期待される好立地です。阪神電鉄本線「深江」駅から約1.7kmと徒歩圏であり、雇用環境にも恵まれて
います。

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：平成26年４月１日

自：平成27年４月１日

至：平成27年３月31日
365日

至：平成28年３月31日
366日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

―（注）
―（注）

―（注）
―（注）

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

224,839
63,356225,316
63,448（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 54 -

その他-20

GLP 富谷Ⅳ（①本棟、②アネックス棟）
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

平成28年９月１日

取得予定価格5,940百万円

鑑定評価額

5,990百万円

信託受
益権の
概要

信託設定日

平成26年９月29日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成36年９月30日

所在地（住居表示未実
施）

構造と階数

面積

①宮城県黒川郡富谷町成田
九丁目７番地３②宮城県黒川郡富谷町成田
九丁目７番地７
24,947.28㎡

用途地域

工業地域

用途

容積率／
建ぺい率
所有形態

200％／60％

所有形態

土地

マスターリース会社
マスターリース種別

建物状
況評価
の概要

建物

調査業者
調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成28年８月３日

緊急短期
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：233,500千円／12年（年平均：19,458千円）

建築時期①平成10年11月24日②平成26年４月28日①コンクリート・鉄骨造亜鉛
メッキ鋼板葺５階建②鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
３階建①21,121.19㎡②12,180.00㎡①事務所・倉庫
②倉庫
所有権

延床面積

所有権

PM会社

GLP J-REITマスターリース
合同会社
パス・スルー

テナント数

グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ株式会社
１

担保設定の有無なし

特記事項：―

主要な賃貸借の概要
賃借人名
業種
賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
日通・パナソニック ロジスティクス株式会
32,562.60㎡
３ＰＬ
社（100.0％）
契約更改・改定
日通・パナソニック ロジスティクス株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定できることとされています。
中途解約：原則として賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 55 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
5,990百万円

鑑定機関
価格時点

森井総合鑑定株式会社
平成28年６月30日
項目

収益価格
直接還元法による価格
運営収益

内容
5,990百万円
6,070百万円
非開示（注）

可能総収益

非開示（注）

空室等損失等

非開示（注）

運営費用

非開示（注）

維持管理費

非開示（注）

水道光熱費

非開示（注）

修繕費

非開示（注）

PMフィー

非開示（注）

テナント募集費用等

非開示（注）

公租公課

非開示（注）

損害保険料

非開示（注）

その他費用

非開示（注）

運営純収益

334百万円

一時金の運用益非開示（注）

資本的支出

非開示（注）

純収益

321百万円

還元利回り

5.3％

DCF法による価格

5,900百万円
5.1％

割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意し
た事項

概要等

5.5％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定

3,490百万円
43.6％
56.4％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。

- 56 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、賃貸可能面積が約6,100坪の大型物流施設である本棟及び増床ニーズにより平成26年に増築された賃
貸可能面積が約3,600坪のアネックス棟の２棟により構成される物件です。基準階天井高5.5～6.5ｍ、床荷重1.5～2.0t/㎡と汎用性の高いスペックを備え、本棟１階には両面接車バース、荷物用エレベーター・垂直搬送機は２棟合計で10基を配置する等、搬出入作業を円滑に行うことができる運営効率の高い施設です。
大手３ＰＬ事業者の家電製品を東北地方全域に配送する重点拠点として利用されており、長期の賃貸借契約を締結し、安定した稼働が期待できます。
立地特性：
本物件は、東北自動車道「泉」ＩＣから約1.5kmと至近であり、国道４号へのアクセスも良好です。また、「富谷」ＪＣＴでは東北自動車道と仙台北部道路が連結し、三陸自動車道や仙台東部道路、仙台南部道路が利用可能です。そのため、仙台市や仙台港、仙台空港へのアクセスが良好であるほか、東北自動車道により東北地方全域を幅広くカバーすることが可能で、配送拠点としても優れた立地です。また、本物件が所在する富谷エリアは近年人口増加が著しく、物流拠点の新設が進む地域です。周辺に広がる新富谷ガーデンシティ等の居住者も多く、雇用確保も容易です。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：平成26年４月１日
至：平成27年３月31日

自：平成27年４月１日
至：平成28年３月31日

365日

366日
―（注）

―（注）

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）―（注）
304,138―（注）
344,600

減価償却費

115,501

169,643（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 57 -

６

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオ及びOTA対象資産の概要
Ａ．ポートフォリオの概要
本投資法人の平成28年７月１日現在（注記に別途記載のあるものを除きます。）の取得予定
資産を含むポートフォリオ及びOTA対象資産の概要は以下のとおりです。

物件
番号

不動産等の
名称

取得（予定）
帳簿価額 鑑定評価額
価格（百万円） （百万円）
（百万円）
(注３)
(注２)
(注１)

投資
比率
（％）
(注４)

賃貸
可能面積
(㎡)
(注５)

稼働率 テナント
総数（％）(注７) (注８)

賃貸面積
(㎡)
(注６)

NOI
利回り
(％)
(注９)

取得済資産
関東圏-1

GLP 東京22,70022,171

27,3005.1

56,105.95

56,105.95

100.0

5

4.9

関東圏-2

GLP 東扇島

4,980

4,994

6,230

1.1

34,582.00

34,582.00

100.0

1

6.2

関東圏-3

GLP 昭島

7,160

7,062

8,640

1.6

27,356.63

27,356.63

100.0

3

5.7

関東圏-4

GLP 富里

4,990

4,783

5,590

1.1

27,042.59

27,042.59

100.0

1

5.5

関東圏-5

GLP 習志野Ⅱ

15,22014,993

19,2003.4

101,623.59

101,623.59

100.0

2

6.9

関東圏-6

GLP 船橋

1,720

1,915

1,840

0.4

10,668.05

－

－

－

6.2

関東圏-7

GLP 加須11,50010,924

13,5002.6

76,532.71

76,532.71

100.0

1

6.1

関東圏-8

GLP 深谷

2,380

2,308

2,770

0.5

19,706.00

19,706.00

100.0

1

6.9

関東圏-9

GLP 杉戸Ⅱ

19,00018,24022,5004.3

101,272.40

100,162.57

98.9

4

5.4

関東圏-10GLP 岩槻

6,940

6,708

8,150

1.6

31,839.99

31,839.99

100.0

1

5.4

関東圏-11

GLP 春日部

4,240

4,046

4,950

1.0

18,460.73

18,460.73

100.0

1

5.5

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

9,780

9,521

11,5002.2

43,537.47

43,537.47

100.0

2

5.3

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

14,60014,203

17,5003.3

59,208.59

59,208.59

100.0

2

5.4

関東圏-14

GLP 辰巳

4,960

4,895

6,040

1.1

12,925.58

12,925.58

100.0

1

5.1

関東圏-15

GLP 羽村

7,660

7,582

8,850

1.7

40,277.93

40,277.93

100.0

1

5.6

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ

3,050

3,043

3,870

0.7

18,281.84

18,281.84

100.0

1

6.0

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

6,150

5,984

7,580

1.4

45,582.06

45,582.06

100.0

1

6.2

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

18,20017,95920,2004.1

64,198.11

64,198.11

100.0

2

4.9

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

6,694

6,700

7,740

1.5

17,108.52

17,108.52

100.0

1

4.9

関東圏-20

GLP 辰巳Ⅱb

1,056

1,058

1,140

0.2

3,359.00

3,359.00

100.0

1

5.7

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

36,10035,75338,8008.2

79,073.21

79,073.21

100.0

6

4.5

関東圏-22

GLP 桶川

2,420

2,403

2,620

0.5

17,062.92

17,062.92

100.0

1

5.8

関東圏-23

GLP 新木場

11,54011,61012,2002.6

18,341.73

18,341.73

100.0

1

4.7

関東圏-24

GLP 習志野

5,320

5,325

5,530

1.2

23,548.03

23,548.03

100.0

3

5.2

関東圏-25

GLP 成田Ⅱ

3,700

3,720

3,870

0.8

20,927.35

20,927.35

100.0

3

5.4

関東圏-26

GLP 杉戸

8,310

8,309

9,240

1.9

58,918.12

58,918.12

100.0

1

5.5

関東圏-27

GLP 松戸

2,356

2,465

2,700

0.5

14,904.60

14,904.60

100.0

1

6.0

関西圏-1

GLP 枚方

4,750

4,670

6,090

1.1

29,829.56

29,829.56

100.0

1

6.9

関西圏-2

GLP 枚方Ⅱ

7,940

7,699

8,770

1.8

43,283.01

43,283.01

100.0

1

5.5

関西圏-3

GLP 舞洲Ⅱ

8,970

8,455

10,7002.056,511.10

56,511.10

100.0

1

6.2

関西圏-4

GLP 津守

1,990

2,019

2,250

0.4

16,080.14

16,080.14

100.0

1

6.6

関西圏-5

GLP 六甲

5,160

5,082

5,710

1.2

39,339.00

39,339.00

100.0

1

6.4

関西圏-6

GLP 尼崎24,50023,72027,1005.5

110,224.41

110,224.41

100.0

7

5.2

関西圏-7

GLP 尼崎Ⅱ

2,040

2,005

2,240

0.5

12,342.95

12,342.95

100.0

1

6.2

関西圏-8

GLP 奈良

2,410

2,238

2,860

0.5

19,545.35

19,545.35

100.0

1

7.1

関西圏-9

GLP 堺

2,000

1,917

2,200

0.5

10,372.10

10,372.10

100.0

1

5.8

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

3,430

3,317

4,230

0.8

20,407.30

20,407.30

100.0

1

7.0

- 58 -

物件
番号

不動産等の
名称

取得（予定）
帳簿価額 鑑定評価額
価格（百万円） （百万円）
（百万円）
(注２)
(注３)
(注１)

投資
比率
（％）
(注４)

関西圏-11

GLP 門真

2,430

2,440

3,050

0.5

関西圏-12

GLP 西神

1,470

1,462

1,610

0.3

関西圏-13

GLP 福崎

3,640

3,535

4,080

0.8

関西圏-14

GLP 神戸西

7,150

7,091

7,590

1.6

その他-1

GLP 盛岡

808

816

872

0.2

その他-2

GLP 富谷

2,820

2,691

3,000

その他-3

GLP 郡山Ⅰ

4,100

3,897

その他-4

GLP 郡山Ⅲ

2,620

2,628

その他-5

GLP 東海

6,210

その他-6

GLP 早島

1,190

その他-7

GLP 早島Ⅱその他-8

GLP 基山その他-10
その他-11

賃貸
可能面積
(㎡)
(注５)

稼働率 テナント（％）
総数(注７) (注８)

NOI
利回り
(％)
(注９)

12,211.73

100.0

1

6.4

9,533.88

9,533.88

100.0

1

6.1

24,167.83

24,167.83

100.0

1

6.0

35,417.31

35,417.31

100.0

1

5.5

10,253.80

10,253.80

100.0

1

7.5

0.6

20,466.98

20,466.98

100.0

1

6.1

4,480

0.9

24,335.96

24,335.96

100.0

1

6.2

2,690

0.6

27,671.52

23,044.30

83.3

4

6.4

6,021

7,340

1.4

32,343.31

32,343.31

100.0

1

5.8

1,206

1,340

0.3

13,574.58

13,574.58

100.0

1

7.2

2,460

2,325

2,670

0.6

14,447.48

14,447.48

100.0

1

5.9

4,760

4,444

5,390

1.1

23,455.96

23,455.96

100.0

1

6.0

GLP 仙台

5,620

5,408

6,240

1.3

37,256.23

37,256.23

100.0

1

6.1

GLP 江別

1,580

1,520

2,000

0.4

18,489.25

18,489.25

100.0

1

7.3

その他-12

GLP 桑名

3,650

3,527

4,360

0.8

20,402.12

20,402.12

100.0

1

6.7

その他-13

GLP 廿日市

1,980

1,923

2,390

0.4

10,981.89

10,981.89

100.0

1

6.8

その他-14

GLP 小牧

10,300

10,136

11,9002.3

52,709.97

52,709.97

100.0

2

5.6

その他-15

GLP 扇町

1,460

1,499

1,560

0.3

13,155.28

13,155.28

100.0

1

7.1

その他-16

GLP 広島

3,740

3,702

4,020

0.8

21,003.04

21,003.04

100.0

2

6.3

その他-17

GLP 福岡

1,520

1,510

1,630

0.3

14,641.22

14,641.22

100.0

1

6.2

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

9,220

9,187

9,840

2.1

74,860.38

74,860.38

100.0

1

5.4

384,644376,792

440,25286.9

1,911,760.35

1,895,355.25

99.1

90

5.6

小計

12,211.73

賃貸面積
(㎡)
(注６)

取得予定資産関東圏-28

GLP・MFLP 市
川塩浜（注
10）

15,500－15,6003.5

50,813.07

49,960.08

98.3

5

4.6

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

21,100－21,2004.8

74,176.27

74,176.27

100.0

2

4.7

関東圏-30

GLP 吉見

11,200－11,3002.5

62,362.89

62,362.89

100.0

1

5.2

関西圏-15

GLP 深江浜

4,470

－

4,510

1.0

19,386.00

19,386.00

100.0

1

5.2

その他-20

5,940

－

5,990

1.3

32,562.60

32,562.60

100.0

1

5.6

小計

GLP 富谷Ⅳ

58,210－58,60013.1

239,300.83

238,447.84

99.6

10

4.9

合計

442,854－498,852100.0

2,151,061.18

2,133,803.09

99.2

100

5.5

－

26,631.40

26,631.40

1－OTA対象資産未定

GLP 野田吉春

(注11)

－

5,030

100.0

（注１）「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金（取得諸経費及び消費税等を除きます。）の金額を記載しています。
（注２）「帳簿価額」は、平成28年２月末日の金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注３）「鑑定評価額」は、取得済資産（第８期末現在において取得済の資産をいいます。以下同じです。）及びOTA対象資産については、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の規則に基づき、不動産鑑定士による平成28年２月末日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価額を、取得予定資産のうち「GLP・MFLP 市川塩浜」については、一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し、平成28年３月末日を価格時点として作成された不動産鑑定評価書に記載された評価額を、その他の取得予定資産について
は、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び森井総合鑑定株式会社に鑑定評価を委託し、平成28年６月末日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ記載しています。
（注４）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に対する各不動産又は信託不動産の取得（予定）価格の比率であり、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）「賃貸可能面積」は、各不動産又は信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能な面積を、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。
（注６）「賃貸面積」は、各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。なお、当該不動産又は信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、小数第二位を四捨五入しています。
（注８）「テナント総数」は、各不動産又は信託不動産のうち建物に係る賃貸借契約におけるテナントの総数を記載しています。
（注９）「NOI利回り」は、取得済資産については平成28年２月末日を価格時点として作成された鑑定評価書又は調査報告書における直接還元法
での評価上のNOI（運営純収益）、取得予定資産のうち「GLP・MFLP 市川塩浜」については平成28年３月末日を価格時点とする鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）（準共有持分割合（50％）相当額）、その他の取得予定資産については平成28年- 59 -

６月末日を価格時点として作成された各鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）に基づき、取得価格又は取得予定価格に対する比率を計算しています。
（注10）「GLP・MFLP 市川塩浜」の鑑定評価額は、信託受益権の準共有の持分割合（50％）に基づく価格を記載しています。また、賃貸可能面
積及び賃貸面積は信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた数値を記載し、テナント総数は物件全体に関する数値を記載しています。
（注11）OTA対象資産の取得予定価格は、4,170百万円以上4,650百万円以下の範囲内の価格で本投資法人と売主であるMULプロパティ株式会社（「セントラルコンパス株式会社」は、平成28年２月１日付でその商号を「MULプロパティ株式会社」に変更しています。）の間であらかじめ合意した、売主の保有期間に比例して逓減する金額から、あらかじめ合意した修繕費や資本的支出等の予算とその実績値との差額を、売買契約締結日以降取得実行日までの間累計した額で調整することにより決定される金額です。

- 60 -

Ｂ．保有資産の概要

物件番号

物件名称

所在地

建築時期
(注１)

年間賃料
（百万円）
(注２)

敷金・保証金
（百万円）
(注３)

土地面積
（㎡）

取得済資産
関東圏-１

GLP 東京東京都大田区

平成15年11月17日

1,292

269

14,879.68

関東圏-２

GLP 東扇島

神奈川県川崎市

昭和62年８月27日

（注４）

（注４）

25,313.64

関東圏-３

GLP 昭島

東京都昭島市平成13年２月10日

（注４）

（注４）

30,939.95

関東圏-４

GLP 富里千葉県富里市

平成19年７月３日

（注４）

（注４）

39,398.15

関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ

千葉県習志野市

平成３年８月26日

（注４）

（注４）

55,185.00

関東圏-６GLP 船橋千葉県船橋市平成２年４月14日－－

5,804.04

関東圏-７

GLP 加須埼玉県加須市平成17年３月11日

（注４）

（注４）

38,278.86

関東圏-８

GLP 深谷埼玉県深谷市

平成３年１月23日

（注４）

（注４）

31,666.62

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ

埼玉県北葛飾郡

平成19年１月18日

1,245

378

53,792.06

関東圏-10GLP 岩槻

埼玉県さいたま市

平成20年８月５日

（注４）

（注４）

17,277.60

関東圏-11

GLP 春日部

埼玉県春日部市

平成16年７月15日

（注４）

（注４）

18,269.08

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

埼玉県越谷市

平成18年７月28日

（注４）

（注４）

16,056.14

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

埼玉県三郷市

平成20年９月19日

（注４）

（注４）

30,614.09

関東圏-14

GLP 辰巳

東京都江東区

平成15年９月８日

（注４）

（注４）

6,500.01

関東圏-15

GLP 羽村

東京都羽村市

平成21年１月13日

（注４）

（注４）

26,712.92

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ

千葉県船橋市平成13年１月24日

（注４）

（注４）

9,224.00

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

千葉県袖ケ浦市

平成19年６月15日

（注４）

（注４）

32,524.00

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

千葉県浦安市

平成18年３月６日

（注４）

（注４）

33,654.00

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

東京都江東区

昭和61年８月28日

（注４）

（注４）

6,384.51

関東圏-20

GLP 辰巳Ⅱb

東京都江東区

平成２年４月30日

（注４）

（注４）

961.01

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

東京都江東区

平成18年４月20日

1,964

526

31,998.97

関東圏-22

GLP 桶川埼玉県桶川市平成５年７月31日

（注４）

（注４）

9,913.68

関東圏-23

GLP 新木場

東京都江東区

平成14年８月29日

（注４）

（注４）

11,224.54

関東圏-24

GLP 習志野千葉県習志野市

平成元年９月26日

313

43

14,047.00

関東圏-25

GLP 成田Ⅱ千葉県山武郡

平成17年２月15日

254

67

33,112.83

関東圏-26

GLP 杉戸

埼玉県北葛飾郡

平成17年７月４日

（注４）

（注４）

48,237.80

関東圏-27

GLP 松戸

千葉県松戸市平成11年４月５日

（注４）

（注４）

12,088.34

関西圏-１

GLP 枚方大阪府枚方市

昭和60年９月20日

（注４）

（注４）

25,290.30

関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ大阪府枚方市平成12年12月11日

（注４）

（注４）

31,131.17

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ

大阪府大阪市

平成18年10月15日

（注４）

（注４）

24,783.06

関西圏-４

GLP 津守大阪府大阪市

昭和56年10月14日

（注４）

（注４）

9,021.75

関西圏-５

GLP 六甲兵庫県神戸市平成３年３月４日

（注４）

（注４）

24,969.30

関西圏-６

GLP 尼崎兵庫県尼崎市

平成18年12月８日

1,505

590

59,078.60

関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ

兵庫県尼崎市平成４年２月12日

（注４）

（注４）

4,310.06

関西圏-８

GLP 奈良奈良県大和郡山市

昭和44年11月22日

（注４）

（注４）

13,420.77

関西圏-９

GLP 堺

大阪府堺市

平成19年９月18日

（注４）

（注４）

10,000.03

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

兵庫県神戸市平成12年３月25日

（注４）

（注４）

18,212.00

関西圏-11

GLP 門真大阪府門真市

昭和55年１月29日

（注４）

（注４）

8,436.79

関西圏-12

GLP 西神兵庫県神戸市

平成７年12月19日

（注４）

（注４）

5,489.57

関西圏-13

GLP 福崎兵庫県神崎郡

平成16年７月20日

（注４）

（注４）

40,466.90

関西圏-14

GLP 神戸西兵庫県神戸市平成27年１月８日

（注４）

（注４）

20,999.95

その他-１

GLP 盛岡岩手県紫波郡

昭和55年８月27日

（注４）

（注４）

10,244.70

その他-２

GLP 富谷宮城県黒川郡

平成18年４月５日

（注４）

（注４）

19,525.08

その他-３

GLP 郡山Ⅰ

福島県郡山市

平成20年８月21日

（注４）

（注４）

18,626.32

その他-４

GLP 郡山Ⅲ

福島県郡山市

平成５年２月17日

201

55

22,862.07

その他-５

GLP 東海愛知県東海市平成16年７月14日

（注４）

（注４）

18,987.22

その他-６

GLP 早島岡山県都窪郡

平成元年11月28日

（注４）

（注４）

12,808.41

その他-７

GLP 早島Ⅱ

岡山県都窪郡

平成19年12月７日

（注４）

（注４）

14,675.59

その他-８

GLP 基山佐賀県三養基郡

平成20年11月５日

（注４）

（注４）

73,225.00

その他-10

GLP 仙台宮城県仙台市

平成19年１月４日

（注４）

（注４）

19,276.01

その他-11

GLP 江別北海道江別市

平成21年１月20日

（注４）

（注４）

35,111.40

その他-12

GLP 桑名三重県桑名市

平成18年９月４日

（注４）

（注４）

46,811.76

その他-13

GLP 廿日市

広島県廿日市市

平成18年７月10日

（注４）

（注４）

18,452.00- 61 -

物件番号

物件名称

所在地

建築時期
(注１)

年間賃料
（百万円）
(注２)

敷金・保証金
（百万円）
(注３)

土地面積
（㎡）

その他-14

GLP 小牧愛知県小牧市

平成20年２月15日

（注４）

（注４）

27,640.00

その他-15

GLP 扇町宮城県仙台市

昭和49年８月９日

（注４）

（注４）

10,354.95

その他-16

GLP 広島広島県広島市平成元年２月１日

（注４）

（注４）

15,603.94

その他-17

GLP 福岡福岡県福岡市

昭和63年１月14日

（注４）

（注４）

7,527.47

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

佐賀県鳥栖市

平成20年１月31日

（注４）

（注４）

51,843.52

23,957

8,244

1,373,244.21

小計取得予定資産関東圏-28

GLP・MFLP 市川
塩浜（注５）

千葉県市川市

平成26年１月14日

846

120

52,887.00

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

神奈川県愛甲郡

平成28年６月１日

（注４）

（注４）

38,241.60

関東圏-30

GLP 吉見埼玉県比企郡平成27年９月４日

（注４）

（注４）

33,911.00

関西圏-15

GLP 深江浜

兵庫県神戸市

平成19年２月28日

（注４）

（注４）

18,242.52

その他-20

GLP 富谷Ⅳ

宮城県黒川郡

平成10年11月24日

（注４）

（注４）

24,947.28

小計

3,223

696

168,229.40

合計

27,1818,941

1,541,473.61（注４）

17,026.44

OTA対象資産未定

GLP 野田吉春

千葉県野田市

平成24年９月19日（注４）（注１）「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。登記簿に新築年月日の記載がない場合は、検査済証の交付年月日を記載しています。
（注２）「年間賃料」は、平成28年７月１日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産又は信託不動産についてはその合計額）（消費税等は含みません。）を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各不動産又は信託不動産の「年間賃料」の合計が各小計又はポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注３）「敷金・保証金」は、平成28年７月１日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された敷金・保証金の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の合計が各小計又はポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注４）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注５）年間賃料及び敷金・保証金は、信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた数値を記載しており、土地面積は、物件全体に関する数値を記載しています。

- 62 -

Ｃ．鑑定評価書の概要
収益価格
物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定評価額
（百万円）
(注１)

直接還元法
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

DCF法
価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

取得済資産
関東圏-１ GLP 東京

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

27,30027,7004.026,800

3.8

4.2

関東圏-２ GLP 東扇島

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

6,230

6,340

4.4

6,120

4.2

4.6

関東圏-３ GLP 昭島

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

8,640

8,790

4.6

8,490

4.4

4.8

関東圏-４ GLP 富里

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

5,590

5,620

4.9

5,580

1-2y 4.9％ /3-10y 5.0％

5.1

関東圏-５ GLP 習志野Ⅱ

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

19,20019,7004.9

19,0001-5y 4.6％ /6-10y 4.8％

4.9

関東圏-６ GLP 船橋

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

1,840

1,870

4.9

1,830

5.0

5.1

関東圏-７ GLP 加須

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

13,50014,1004.9

13,3001-5y 4.8％ /6-10y 5.0％

5.1

関東圏-８ GLP 深谷

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

2,770

2,830

5.0

2,750

1y 4.9％ /2-6y 5.0％ /7-10y 5.1％

5.2

関東圏-９ GLP 杉戸Ⅱ

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

22,50022,700

4.5

22,200

4.3

4.7

関東圏-10 GLP 岩槻

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

8,150

8,290

4.5

8,000

4.3

4.7

関東圏-11 GLP 春日部

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

4,950

5,040

4.7

4,860

4.5

4.9

関東圏-12 GLP 越谷Ⅱ

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

11,50011,700

4.4

11,300

4.2

4.6

関東圏-13 GLP 三郷Ⅱ

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

17,50017,800

4.4

17,200

4.2

4.6

関東圏-14 GLP 辰巳

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

6,040

6,150

4.1

5,920

3.9

4.3

関東圏-15 GLP 羽村

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

8,850

8,980

4.7

8,800

1-3y 4.6％ /4-10y 4.7％

4.9

関東圏-16 GLP 船橋Ⅲ

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

3,870

3,930

4.5

3,800

4.3

4.7

関東圏-17 GLP 袖ヶ浦

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

7,580

7,690

5.0

7,460

4.8

5.2

関東圏-18 GLP 浦安Ⅲ

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

20,20020,300

4.3

20,1001-2y 4.2％ /3-10y 4.3％

4.4

関東圏-19 GLP 辰巳Ⅱa

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

7,740

7,880

4.1

7,590

3.9

4.3

関東圏-20 GLP 辰巳Ⅱb

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

1,140

1,160

4.8

1,110

4.6

5.0

関東圏-21 GLP 東京Ⅱ

一般財団法人日本不動産研究所

平成28年
２月29日

38,80039,5004.1

38,000

3.9

4.3

関東圏-22 GLP 桶川

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

2,620

2,610

5.0

2,630

1-3y 4.9％ /4-10y 5.1％

5.2

関東圏-23 GLP 新木場

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

12,20012,500

4.2

12,0001-2y 4.1％ /3-7y 4.2％ /8-10y 4.3％

4.4

関東圏-24 GLP 習志野

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

5,530

5,610

4.7

5,500

1-2y 4.6％ /3-10y 4.8％

4.9

関東圏-25 GLP 成田Ⅱ

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

3,870

3,920

4.9

3,850

1-2y 4.8％ /3-10y 5.0％

5.1

関東圏-26 GLP 杉戸

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

9,240

9,690

4.6

9,040

4.4

4.8

関東圏-27 GLP 松戸

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
２月29日

2,700

2,740

4.9

2,650

4.7

5.1

- 63 -

収益価格
物件
番号

物件名称

関西圏-１ GLP 枚方
関西圏-２ GLP 枚方Ⅱ
関西圏-３ GLP 舞洲Ⅱ
関西圏-４ GLP 津守
関西圏-５ GLP 六甲
関西圏-６ GLP 尼崎
関西圏-７ GLP 尼崎Ⅱ
関西圏-８ GLP 奈良
関西圏-９ GLP 堺
関西圏-10 GLP 六甲Ⅱ
関西圏-11 GLP 門真
関西圏-12 GLP 西神
関西圏-13 GLP 福崎
関西圏-14 GLP 神戸西
その他-１ GLP 盛岡
その他-２ GLP 富谷
その他-３ GLP 郡山Ⅰ

その他-４ GLP 郡山Ⅲ

その他-５ GLP 東海
その他-６ GLP 早島
その他-７ GLP 早島Ⅱ
その他-８ GLP 基山
その他-10 GLP 仙台
その他-11 GLP 江別
その他-12 GLP 桑名
その他-13 GLP 廿日市
その他-14 GLP 小牧
その他-15 GLP 扇町
その他-16 GLP 広島
その他-17 GLP 福岡
その他-19 GLP 鳥栖Ⅰ

鑑定機関

価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
森井総合鑑定株式会社
一般財団法人日本不動産研究所
株式会社
谷澤総合鑑定所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

森井総合鑑定株式会社
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
株式会社
谷澤総合鑑定所
森井総合鑑定株式会社
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
森井総合鑑定株式会社
株式会社
谷澤総合鑑定所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所

平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日
平成28年
２月29日

鑑定評価額
（百万円）
(注１)

直接還元法
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

DCF法
価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

6,090

6,180

5.1

6,000

4.7

5.4

8,770

8,870

4.8

8,670

4.6

5.0

10,70010,8005.1

10,600

4.5

5.2

2,250

2,280

5.4

2,220

5.1

5.7

5,710

5,720

5.3

5,690

4.9

5.5

27,10027,5004.6

26,700

4.4

4.8

2,240

2,280

5.2

2,200

4.9

5.6

2,860

2,900

5.8

2,820

5.6

6.0

2,200

2,230

5.2

2,170

5.0

5.5

4,230

4,290

5.1

4,210

1-5y 5.1％ /6-10y 5.3％

5.3

3,050

3,060

5.0

3,030

4.6

5.1

1,610

1,630

5.2

1,580

5.0

5.5

4,080

4,130

5.2

4,020

4.8

5.6

7,590

7,670

5.0

7,500

4.9

5.5

872

891

6.3

864

6.1

6.5

3,000

3,060

5.5

2,970

5.4

5.7

4,480

4,560

5.6

4,450

2,690

2,630

5.6

2,720

7,340

7,460

4.8

7,220

4.6

5.0

1,340

1,350

5.9

1,320

5.7

6.1

2,670

2,690

5.4

2,640

5.2

5.6

5,390

5,420

5.2

5,350

4.6

5.6

6,240

6,370

5.3

6,180

1y 5.0％ /2-10y 5.2％

5.5

2,000

2,030

5.6

1,970

5.4

5.8

4,360

4,410

5.5

4,340

2,390

2,400

5.5

2,390

11,90012,1004.7

11,700

4.5

4.9

1,560

1,590

6.1

1,550

5.7

6.0

4,020

4,080

5.6

3,960

5.4

5.9

1,630

1,650

5.4

1,610

5.0

5.8

9,840

9,940

4.9

9,740

4.4

5.3

- 64 -

1-2y 5.4％ /3-10y 5.5％
1-5y 5.3％ /6-9y 5.4％ /10y 5.5％

1-6y 5.5％ /7-10y 5.7％
1-7y 5.5％ /8-10y 5.7％

5.8

5.8

5.7
5.7

収益価格
物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定評価額
（百万円）
(注１)

直接還元法
価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

DCF法
割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

15,500

4.2

4.7

4.6

価格
（百万円）

取得予定資産
GLP・MFLP
関東圏-28 市川塩浜
（注２）

一般財団法人日本不動産研究所

平成28年
３月31日

関東圏-29 GLP 厚木Ⅱ

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
６月30日

21,20021,300

4.6

21,2001-3y 4.3％ /4-10y
4.4％ /
11y 4.5％

関東圏-30 GLP 吉見

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
６月30日

11,30011,400

5.1

11,2001-2y 4.9％ /3-9y 5.0％ /10y 5.1％

5.2

関西圏-15 GLP 深江浜

一般財団法人日本不動産研究所

平成28年
６月30日

4,510

4,580

4.9

4,430

4.6

5.1

その他-20 GLP 富谷Ⅳ

森井総合鑑定
株式会社

平成28年
６月30日

5,990

6,070

5.3

5,900

5.1

5.5

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成28年
２月29日

5,030

5,020

5.2

5,030

1-9y 4.8％/ 10y 5.0％

5.1

15,60015,6504.5

OTA対象資産未定

GLP 野田吉春（注１）「鑑定評価額」は、取得済資産及びOTA対象資産については、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の規則に基づき、不動産鑑定士による平成28年２月末日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価額を、取得予定資産のうち「GLP・MFLP 市
川塩浜」については、一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し、平成28年３月末日を価格時点として作成された不動産鑑定
評価書に記載された評価額を、その他の取得予定資産については、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び森井
総合鑑定株式会社に鑑定評価を委託し、平成28年６月末日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ記載しています。
（注２）「GLP・MFLP 市川塩浜」の鑑定評価額は、信託受益権の準共有の持分割合（50％）に基づく価格であり、収益価格は当該準共有持分割合である50％を乗じた数値を記載しています。

- 65 -

Ｄ．建物状況調査報告書及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要

物件
番号

物件名称

調査業者

調査書
日付

緊急短期
修繕費用
（千円）
(注１、２)

中長期
修繕費用
（千円）
(注１、３)

PML
（％）
(注４)

取得済資産
関東圏-１

GLP 東京－219,100

8.5

関東圏-２

GLP 東扇島－

561,650

11.4

関東圏-３

GLP 昭島－168,950

11.7

関東圏-４

GLP 富里－75,7007.9

関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ－

1,292,600

11.6

関東圏-６

GLP 船橋－240,050

13.2

関東圏-７

GLP 加須－303,800

12.9

関東圏-８

GLP 深谷－410,950

4.9

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ－

365,100

9.3

関東圏-10GLP 岩槻

－50,12014.8

関東圏-11

GLP 春日部－

170,650

14.8－

136,530

8.8－

78,60011.7－

43,100

14.7

平成24年
９月19日

デロイト
トーマツPRS株式会社

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

関東圏-14

GLP 辰巳

関東圏-15

GLP 羽村

－55,94012.5

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ－

125,360

11.3

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

関東圏-20

GLP 辰巳Ⅱb

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

関東圏-22

GLP 桶川関東圏-23

GLP 新木場

関東圏-24

GLP 習志野

関東圏-25

GLP 成田Ⅱ関東圏-26

GLP 杉戸

平成25年
８月20日

東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社－

60,0009.3－

289,550

12.0

平成26年
３月20日

－

86,12014.0－

93,183

14.9

平成26年
７月25日

－

333,550

1.7－

209,530

14.8

平成27年
７月27日

－

243,98014.9－

230,950

11.4

平成27年
７月27日

－

149,872

13.5－

266,1199.3－

142,870

10.9

平成27年
12月14日関東圏-27

GLP 松戸

関西圏-１

GLP 枚方

－315,300

9.5

関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ－305,900

14.8

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ－

152,100

10.7

関西圏-４

GLP 津守－142,750

16.8

関西圏-５

GLP 六甲

－476,400

12.7

関西圏-６

GLP 尼崎－307,700

13.1

関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ－

142,500

10.9

関西圏-８

GLP 奈良

関西圏-９

GLP 堺

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

関西圏-11

GLP 門真関西圏-12

GLP 西神関西圏-13

GLP 福崎関西圏-14

GLP 神戸西

平成24年
９月19日

デロイト
トーマツPRS
株式会社
平成25年
８月20日
平成26年
７月25日
平成27年
１月28日

- 66 -－

102,910

26.4－

42,20013.1－

296,150

8.5－

114,160

16.9－

186,900

11.1－

137,800

6.6

ー

57,340

6.2

物件
番号

物件名称

その他-１

GLP 盛岡その他-２

GLP 富谷

その他-３

調査業者

調査書
日付

緊急短期
修繕費用
（千円）
(注１、２)

中長期
修繕費用
（千円）
(注１、３)

PML
（％）
(注４)

－

59,60013.9－

61,80012.5

GLP 郡山Ⅰ－

28,6509.4

その他-４

GLP 郡山Ⅲ－

350,300

8.8

その他-５

GLP 東海－123,880

14.8

その他-６

GLP 早島－126,880

8.8

その他-７

GLP 早島Ⅱ－33,150

6.6

平成24年
９月19日

平成24年
９月19日
デロイト
トーマツPRS
株式会社

その他-８

GLP 基山その他-10

GLP 仙台その他-11

GLP 江別その他-12

GLP 桑名

その他-13

GLP 廿日市

その他-14

GLP 小牧

－115,500

5.2

その他-15

GLP 扇町－

110,170

16.3

その他-16

GLP 広島－198,660

8.3

その他-17

GLP 福岡－134,110

8.5

平成27年
７月27日

－

165,694

10.0

平成28年
４月12日

－

220,6441.7－

180,143

1.4－

142,5368.8－

203,86312.8－

233,500

12.8

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

平成25年
８月20日

平成26年
７月25日
東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社－

95,1907.8－

159,450

11.1－

47,6909.5－

51,17010.5－

33,9809.6

取得予定資産関東圏-28

GLP・MFLP 市川
塩浜（注５）

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

関東圏-30

GLP 吉見

関西圏-15

GLP 深江浜

その他-20

GLP 富谷Ⅳ

東京海上日動リスクコン
サルティング
株式会社

平成28年
８月３日

ポートフォリオPML(注４)2.2

OTA対象資産未定

GLP 野田吉春

デロイトトーマツPRS
株式会社

平成27年
７月１日

－

62,226

11.8（注１）「緊急短期修繕費用」及び「中長期修繕費用」はいずれも「建物状況調査報告書」によるものです。
（注２）「緊急短期修繕費用」は、調査書日付から起算して１年以内に必要とする修繕費用を示します。
（注３）「中長期修繕費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とする修繕費用の合計額を示します。
（注４）物件毎のPML及びポートフォリオPMLは、平成28年８月３日付「ポートフォリオ地震リスク評価報告書」に基づき、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）緊急短期修繕費用及び中長期修繕費用は、信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた数値を記載しています。

- 67 -

Ｅ．主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人による取得予定資産の取得後において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全
体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産等はありません。
（注）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

Ｆ．主要なテナントに関する情報
本投資法人による取得予定資産取得後の資産のうち、当該テナントへの賃貸面積がポートフ
ォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）はありません。
（注）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

＜ご参考＞取得予定資産取得後の本投資法人のテナント（賃貸面積ベース上位10社）（注１）平成28年７月１日現在のシェア（賃貸面積ベース）を示しています。
（注２）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。
（注３）日立物流、センコー及び日本通運については、そのグループ会社を含みます。
（注４）国際宅配事業者と３ＰＬ事業者から成るグループですが、グループ名の開示については承諾が得られていない
ため非開示としています。

- 68 -

取得予定資産取得後のテナント属性別分散（注１）平成28年７月１日現在におけるテナントの属性別のシェアを賃貸面積ベースで示しています。
（注２）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

取得予定資産取得後のエンドテナントの業種別分散（注１）平成28年７月１日現在におけるエンドテナントの業種別のシェアを賃貸面積ベースで示しています。
（注２）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

- 69 -

Ｇ．ポートフォリオの分散
本投資法人の取得予定資産の取得後における信託不動産の各区分の分散状況は、以下のとおりです。
（イ）エリア別比率
延床面積（㎡）（注１）

比率（％）（注２）

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）（注２）

関東圏

1,427,878.58

59.2

290,52665.6

関西圏

500,478.08

20.8

82,35018.6

その他

483,036.06

20.0

69,97815.82,411,392.73

100.0

442,854

100.0

地域

合計

（注１）「延床面積」は、主たる建物の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、物件全体に関する数値に基づいて記載しています。
（注２）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。

（ロ）築年数分散
築年数
（注１）

物件数

延床面積
（㎡）（注２）比率取得（予定）価格
比率（％）（注３）（百万円）（％）（注３）

20年以上

21491,868.90

20.4

71,37816.1

15年以上20年未満

6

166,642.27

6.9

29,876

6.7

10年以上15年未満

12

542,827.07

22.5

133,92030.2

５年以上10年未満

20

900,128.87

37.3

152,730

34.5

５年未満

4

309,925.62

12.9

54,95012.4

632,411,392.73

100.0

442,854100.0

合計（注１）「築年数」は、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日から平成28年７月１日までの期間を算出しています。
（注２）「延床面積」は、主たる建物の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、物件全体に関する数値に基づいて記載しています。
（注３）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。

（ハ）延床面積別比率
延床面積（㎡）（注１）
100,000㎡以上

物件数

延床面積
（㎡）（注１）

比率（％）（注２）

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）（注２）

5595,628.43

24.7

110,32024.9

11729,057.18

30.2

142,25032.1

13478,019.97

19.8

79,74018.0

32595,924.55

24.7

108,01824.4

10,000㎡未満

212,762.59

0.5

2,526

0.6

合計

63

2,411,392.73

100.0

442,854100.0

50,000㎡以上
100,000㎡未満
30,000㎡以上
50,000㎡未満
10,000㎡以上
30,000㎡未満（注１）「延床面積」は、主たる建物の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、物件全体に関する数値に基づいて記載しています。
（注２）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。

- 70 -

（ニ）残存賃貸借期間別比率
賃貸借期間（残存期間）（注１）

賃貸面積（㎡）（注２）

比率（％）（注３）

年間賃料（百万円）（注４）

比率（％）（注３）

７年以上

448,018.88

21.0

5,961

21.9

５年以上７年未満

347,953.62

16.3

4,080

15.0

３年以上５年未満

430,745.63

20.2

4,906

18.1

１年以上３年未満

642,748.49

30.1

9,237

34.0

１年未満

264,336.45

12.4

2,996

11.0

2,133,803.09

100.0

27,181

100.0

合計（注１）「賃貸借期間」は、平成28年７月１日現在において締結されている各信託不動産に係る賃貸借契約に基づき、当該時点以後の賃貸借期間の残存期間を基準としています。
（注２）「賃貸面積」は、平成28年７月１日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約に表示された建物に係る賃貸面積を各残存賃貸借期間の区分毎に合算し、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値に基づいて記載しています。
（注３）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。
（注４）「年間賃料」は、平成28年７月１日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約に表示された建物に係る月額賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産又は信託不動産についてはその合計額）（消費税等は含みません。）を各賃貸借期間（残存期間）の区分毎に合算し、百万円未
満を切り捨てて記載しています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値に基づいて記載しています。

- 71 -

７

投資リスク

以下は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ３ 投資リスク」に記載された投資リスクに関する記述の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、本書の日付現在までに、その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
（１）リスク要因
以下において、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債（以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人債への投資に係る全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権（以下「不動産信託受益権」といいます。）その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能性のあるリスクがあります。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資口若しくは本投資法人債の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項並びに参照有価証券報告書の記載事項を慎重に検討した上で本投資口及び本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
①

一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
Ｆ．金銭の分配に係るリスクＧ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
Ｈ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク②

投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
Ｄ．投資法人の倒産リスク
Ｅ．インサイダー取引規制に関するリスク
Ｆ．GLPグループへの依存に係るリスク
Ｇ．売買予約契約及び物件情報提供契約に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク- 72 -

Ｈ．本投資法人の歴史が浅いことに伴うリスク③

不動産に係るリスク
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
Ｃ．不動産の偏在に係るリスク
Ｄ．不動産の瑕疵に係るリスク
Ｅ．土地の境界等に係るリスク
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｇ．建築基準法等の規制に係るリスク
Ｈ．有害物質に係るリスク
Ｉ．不動産の所有者責任に係るリスク
Ｊ．共有物件に係るリスク
Ｋ．借地権に係るリスク
Ｌ．売主の倒産等の影響に係るリスク
Ｍ．専門家報告書等に係るリスク
Ｎ．マーケットレポートへの依存に関するリスク
Ｏ．収入及び支出に係るリスク
Ｐ．PM会社に係るリスク
Ｑ．テナント集中に係るリスク
Ｒ．敷金及び保証金に関するリスク
Ｓ．転貸に係るリスク
Ｔ．マスターリースに係るリスク
Ｕ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
Ｖ．地球温暖化対策に係るリスク
Ｗ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
Ｘ．太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク④

不動産信託受益権に係るリスク
Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク⑤

税制に係るリスクＡ．導管性要件に係るリスク
Ｂ. 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
Ｃ. 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
Ｄ. 借入れに係る導管性要件に関するリスク
Ｅ. 同族会社に該当するリスク
Ｆ. 投資口を保有する投資主数に関するリスク
Ｇ．投資口の国外募集に関するリスク
Ｈ．税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
Ｉ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
Ｊ．一般的な税制の変更に係るリスク
Ｋ．会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク⑥

その他
Ａ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク- 73 -

Ｂ．取得予定資産を組入れることができないリスク
Ｃ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
Ｄ．過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク- 74 -

①

一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができるか否かは定か
ではありません。
投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、また、投資口は金融機関の預金等と異なり、預金保険等の対象ではありません。
したがって、投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算手続が開始され又は倒産手続により清算される場合、投資主は、投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできません。特に倒産手続に基づく清算の場合には、債権の弁済後の投資法人の資産が投資口全ての投資金額に不足し、投資主が投資金額を回収できない可能性があります。
Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。本投資口の上場市場における売却が困難
又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投資主は、相対による売却による他なく、本投資口を希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、全く換
価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
また、投資法人債は一般に上場されないことから、流動性は低く、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
本投資口については、投資主からの請求による払戻しは行われません。したがって、投資主が本投資口を換価するためには、これを売却することが必要となります。本投資
口の売却が困難となった場合には、希望する時期や売却価格を含む条件で換価できない
か、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
投資口及び投資法人債の譲渡価格や当初の投資金額については、いかなる保証も付されていません。投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化に影響されることがあるほか、投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市
場の変動、市場環境や将来的な景気動向等によって左右され、場合によっては大幅に変動することがあります。特に、金利上昇局面においては、投資口の分配金利回りの魅力が相対的に低下し、投資口の市場価格が下落する可能性があります。また、投資法人債についても、金利動向や不動産市場その他の市場環境、信用格付の変更等によりその価値が変動し、取得価格を下回るおそれがあります。また、投資口及び投資法人債は、不動産投資信託証券市場の動向、不動産市場の趨勢、不動産賃貸市場の需給バランス、不動産の賃貸需要を左右することのある経済の全般的状況、法制又は税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
また、投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。

- 75 -

Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合が希薄化し、また、投資口１口当たりの純資産額の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性があります。また、期中において投資口が追加発行される場合、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、今後、投資口の追加発行がなされる場合、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｆ．金銭の分配に係るリスク
本投資法人は参照有価証券報告書記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による金銭の分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されるものではありません。想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合、資産から得られる賃料収入の低下、保有資産の売却による損失や減損損失、建替えに伴う除却損等の損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、参照有価証券報告書「第一部 ファンドの情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 / （３）分配方
針 / ② 利益を超える金銭の分配」に記載の方針に従い、利益を超える金銭の分配を行います。
利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うに当たり、本投資法人では、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して、その実施及び金額を決定することとし、当面の間は当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償
却費相当額の100分の30に相当する金額を目処として分配を行う予定です。
しかしながら、上記の方針に拘わらず、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状
況及び財務の状況等によっては、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）の額が上記の目処を下回る可能性や、利益を超える金銭の分配を一切行わない可能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配を踏まえて期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分配の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。
また、本投資法人は、GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の実施を検討する場合があり、これに関連して一時的に賃料収入の減少や建物取壊費用等が発生することに伴い利益分配金額が減少する可能性があります。かかる施策の実施に伴い一時的な分配金額の減少が見込まれる場合においては、その平準化を目的とした一時的な利益超過分配を実施する方針を採用する可能性がありますが、かかる方針の採用は本書の日付現在においては決定しておらず、一時的な利益超過分配を実施する保証はありません。
さらに、投資法人の利益を超える金銭の分配に関する投資信託協会の規則等につき将来新たな改正が行われる場合には、改正後の投資信託協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配を行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配の額が参照有価証券報告書記載の方針による金額と異なる可能性や、利益を超える金銭の分配を一時的に、又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。

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Ｇ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるおそれがあります。
Ｈ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率（LTV）は、60％を上限の目処としつつ、当面は45％～55％を目標とする安定的な水準で運営していく方針です。しかしながら、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。本投資法人のLTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行います。本投資法人が資金調達を行う場合、借入れ及び投資法人債の発行の条件は、その時々の金利実勢、本投資法人の収益及び財務状況、一般的な経済環境のほか、投資法人債に係る信用格付、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、
本投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。
なお、借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件
で新規の借入れを行う借り換えについても、かかる借り換えができないことや、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされることがあります。
借入れについては、貸付人の保全措置の一環として、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財務状態が一定の条件を下回った場合における担保の提供
及びキャッシュ・リザーブ積立額の付加その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基準とした追加借入制限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法
人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限（以下「財務制限条項」といいます。）が課されることがあります。このような約束や制限が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、借入れに当たり、本投資法人は、保有する資産又はその原資産の全部又は一部を資金の貸付人に対して担保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる資産を処分し、又は不動産たる建物の建替等を行うに当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期や売却価格を含む条件で資産や不動産を処分できないおそれがあります。なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先に対して担保に供している資産はありませんが、本投資法人が借入先との間で締結する金銭消費貸借契約には前記のような一般的な財務制限条項が設けられています。さらに、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する
場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
本投資法人が資金を調達しようとする場合には、借入れのほか、投資法人債若しくは短期投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資口の追加発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時期及び価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。また、投資法人債又は短期投資法人債の発行を行う場
合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されます。かかる財務制限条項等に抵触する場合、本投資法人は投資法人債又は短期投資法人債についての期限の利益を喪失することがあります。
- 77 -

また、本投資法人は、中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、強固なバンクフォーメーションの構築、長期・固定化の進展及び返済期限の分散化を図る方針ですが、これらの財務方針が実現できる保証はなく、また意図した効果をもたらす保証もありません。
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、投資主総会は決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場
合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用会社
その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
②

投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができず、使用人を雇用することはできません。資産の運用については、投資法人は、「資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければならない」こと（投信法第198条第１項）となっています。また、投信法には、投資法人が、「資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない」こと（投信法第208条第１項）、並びにその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法第117条に定めるものを、投信法施行規則で定めるところにより他の者に委託しなければならないことが定められています。したがって、投資法人の業務全般が円滑に執行されるか否かは、資産運用会
社、資産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会社及び投資法人の投信法第117条に定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。
金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要とされており、また、投信法上、資産保管会社は一定の要件を満たす法人に資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当な者でないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分に行われず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われることが必要であるため、金商法及び投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対して善管注意義務を負い、また、投資法人のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが- 78 -

職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社は、より詳細な投資方針を定める運用ガイドライン又はこれに類する投資方針に係る社内規程を、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、投資法人の投資主の意思が反映されな
いまま、運用ガイドラインが変更される可能性があります。
その他、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、投資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会
社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。また、適切な資産運用会社を選定できない場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程によりその投資口が上場廃止になる可能性もあります。
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、投資法人の資産の運用成果は、資産の運用に係る業務を行う資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運
用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
(イ）資産運用会社の運用能力に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。また、金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要であり、金融庁等の監督官庁による監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがあります
が、金商法はその運用能力まで保証するものではありません。監督官庁により金融商品取引業者としての登録の取消しを含む処分等がなされた場合には、投資法人の資産運用業務にも影響が生じ、結果として投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
投資法人は、一般的には運用能力の不足する資産運用会社を解任することができます
が、他方、投資法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を資産運用会社に委託しなけ
ればならないため、解任するまでに後任の資産運用会社の選定が必要になります。かかる選定に時間を要することがあり、その期間中は、能力不足と判断された資産運用会社
による運用資産の運用が続くことになります。また、後任の資産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。それらの場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ロ）資産運用会社の行為に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金商法において資産運用会社の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
- 79 -

しかしながら、資産運用会社が、行為準則に反し、又は法定の措置を適正に取らない
場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。
その他、投資法人の資産運用会社に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、投資法人の資産又は不動産について、その取得又は運用に関する取引に関与する可能性があります。また、金商法上、資産運用会社自身による投資活動は禁止されていません。そのような場合、上記のとおり、金商法により一定の行為が禁止され、その結果、投資法人、ひいては投資主の利益が害されないように法的な規制はなされていますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこれらの取引がなされた場合に金商法の規制が遵守されたかが一義的には明らかではなく、したがって、結果として資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、投資法人は解散することとなります。投資法人が解散し、清算する場合には、投資主又は投資法人債権者は、当初の投資金額の回収を期待できない可能性があります。
Ｄ．投資法人の倒産リスク
投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。投資法人は現行法上の倒産手続として破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。
投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
Ｅ．インサイダー取引規制に関するリスク
投資口につき、有価証券に係る未公表の重要な事実が存在した場合に有価証券の売買等の取引を規制する、いわゆるインサイダー取引規制（金商法第166条及び第167条）の適用対象とする旨の金融商品取引法等の改正法が平成25年６月12日に成立し、平成26年
４月１日から施行されています。これにより、投資口の取引についても、金融商品取引法が定めるインサイダー取引の規制対象となっています。
当該改正においては、発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその特定関係法人（投信法第201条第１項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、一定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人及び資産運用会社の親会社）の役
職員が会社関係者として上記規制の対象者に含まれることになるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として新たに規定されており、これらの解釈・運用が定着していないことに伴い本投資法人の円滑な資産運用に悪影響が生じる可能性があるほか、本投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。
Ｆ．GLPグループへの依存に係るリスク
本投資法人は、当初ポートフォリオのすべてをGLPグループから取得したほか、参照
有価証券報告書記載の投資方針のとおり、今後もGLPグループのバリューチェーンを積極的に活用していく方針です。具体的には、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、売買予約契約を締結することがあります。また、GLPとの物件情報提供契約に基づき、本書の日付- 80 -

現在において、GLPグループが国内に保有する物件のうち、GLPファンドが保有する物件
等を除く17物件（取得予定資産３物件を除きます。）を売却する場合の売却情報をGLP
グループから優先的に得られることになっています。加えて、GLPグループが国内において保有する他の物流施設（GLPファンドが保有する物流施設等を除きます。）を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意しています。また、グローバル・ロジスティック・プロパティーズとのスポンサー・サポート契約に基づき、マーケットリサーチ、物件取得業務の補助、運用物件の運営・管理に関する助言等の業務支援及び優先交渉権対象物件以外の物流施設の売却情報の提供を受けることができることとなっています。さらに、本投資法人は、原則としてGLPのグループ会社であるグローバル・ロジスティック・プロパティーズを運用資産のPM会社に選定する方針です。上記の他、本投資法人は、前記「２ インベストメント・ハイライト / Ｃ. 物流REIT最大規模のスポンサー・パイプライン」に記載のとおり、GLPファンドが開発・保有する先進的物流施設の取得を、本投資法人の外部成長の柱の一つと位置付けています。
また、GLPは、本書の日付現在、そのグループ会社を通じて、本投資法人の投資口
389,440口（発行済投資口の総口数の15.0％）を保有しており、大口投資主として本投資法人の運営に一定の影響を及ぼし得るほか、資産運用会社の株式の全てを間接的に保有しており、同社の役職員のうち大半はGLPグループの出身者であることから、GLPグル
ープは、資産運用会社を通じて本投資法人の資産運用に重大な影響を及ぼしており、また、資産運用会社の人材はGLPグループからの人材供給に相当程度依存しています。したがって、本投資法人がGLPグループとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合等には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
また、運用資産の取得を含む本投資法人とGLPグループとの間の取引においては、本投資法人と資産運用会社とは利益相反の関係にあり、PM業務やその他の業務支援においても、GLPグループが、自己又はその顧客の利益を図るために本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性があります。GLPグループは、日本国内において、GLPグループが保有する物流施設及びGLPファンドが保有する物流施設を管理・運営しており、また、今後も日本国内において物流施設の開発若しくは取得を行
い、又はその管理・運営を受託する場合があります。これらの物流施設を含むGLPグループが保有し又はGLPファンドが保有し、管理・運営する物流施設等と、本投資法人の保有する物流施設が、テナントリーシング等において競合する可能性があります。かかる利益相反リスクに対する対策については、後記「(２）投資リスクに関する管理体
制」をご参照ください。本投資法人及び資産運用会社は、これらの対策を含む投資主又は投資法人債権者の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの体制及び対策にもかかわらず、GLPグループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生することがあります。
Ｇ．売買予約契約及び物件情報提供契約に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク
本投資法人は、GLPグループが保有する一定の物流施設につき、将来本投資法人が一定期間内に予約完結権を行使することにより当該物流施設を取得できることを内容とする売買予約契約を締結することがあります。この場合、本投資法人が将来予約完結権を行使して、対象物件の取得を希望するか否かは、その時点における本投資法人の財務状
況、ポートフォリオ構成、資金調達条件等の諸要素を勘案して判断されます。また、売買予約契約の対象物件が予約完結権行使の時点において本投資法人の投資基準に適合す
るとの保証はありません。さらに、予約完結権行使時における当該物件の直近の鑑定評
価額（予約完結権の行使に先立つ６ヶ月以内の日を基準日とする鑑定評価額とします。）が売買金額を下回り、その乖離率が利害関係人取引規程に基づき設定された乖離許容率を超過する場合には、本投資法人は予約完結権を行使しないこととしています。
本投資法人が予約完結権を行使するか否かはこれらの将来における諸要因に応じて決定されることとなるため、本投資法人が売買予約契約を締結した場合においても、本投- 81 -

資法人が売買予約契約に基づく予約完結権を行使し、対象物件の一部又は全部を購入するとの保証はありません。本投資法人が定められた期間内に予約完結権を行使しなかった場合には、手付金は返還されないこととなります。
なお、本投資法人は、その財務状況、対象となる物件の状況その他の諸般の状況に鑑み、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、GLPグループに対して新たな売買予約契約の締結を申し入れることがありますが、GLPグループがかかる申し入れに応じて売買予約契約の締結が実現するとの保証はありません。また、GLPとの間で締結した物件情報提供契約
において、GLPは、本投資法人が締結済みの売買予約契約に基づく予約完結権の全部又は一部を行使した場合には、GLPグループが国内において保有する他の物流施設（GLPフ
ァンドが保有する物流施設等を除きます。）を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意していますが、かかる合意は、追加の売買予約契約の締結をGLPに義務づけるものではなく、誠実協議を行った結果追加の売買予約契約が締結できるとの保証はありません。
また、資産運用会社は、GLPとの間で、GLPグループが本書の日付現在において国内において保有する物件のうち、GLPファンドが保有する物件等を除く17物件（取得予定資産３物件を除きます。）に係る売却情報の優先的提供に関する物件情報提供契約を締結
しています。しかし、GLPグループは、当該契約に基づき、対象となる物流施設の売却
活動を開始する場合に、資産運用会社に売却情報を優先的に提供し、本投資法人が取得を希望する場合には、売買の条件につき誠実に協議する義務を負うにすぎません。GLP
グループが将来それらの物件の売却活動を開始する保証はなく、また、本投資法人が当該物件の取得を希望した場合でも、GLPグループはそれらの物件を本投資法人の希望する価格で売却する義務等を負っているわけではありません。さらに、本投資法人は、現時点において物件情報提供契約の対象物件が本投資法人の投資基準に適合するか否かの判断を行っておらず、GLPグループが売却活動を開始する時点で、対象となる物件がかかる投資基準に適合する保証はありません。
なお、物件情報提供契約の対象となる物流施設は、GLPグループが本書の日付現在において国内において保有する物件のうち、GLPファンドが保有する物件等を除く17物件（取得予定資産３物件を除きます。）に限られており、GLPファンド等を通じて開発し又は取得した物件及びGLPグループが今後開発し、又は第三者から取得することとなる物流施設は対象に含まれていません。
また、本投資法人は、前記「２ インベストメント・ハイライト /Ｃ. 物流REIT最大規模のスポンサー・パイプライン」に記載のとおり、GLPファンドが開発・保有する先進的物流施設の取得を、本投資法人の外部成長の柱の一つと位置付けていますが、上記のとおり、GLPファンドが開発・保有する物件については、情報提供契約の対象とはなっておらず、したがってGLPファンドが保有する物件を売却する場合に本投資法人又は資産運用会社がその取得につき優先的に情報提供を受け、交渉する機会を提供されることについて契約上の保証はありません。GLPファンドにはGLPグループ以外の第三者が出資しており、当該第三者との関係その他GLPファンド側の事情によりGLPファンドからの物件取得が困難となる可能性があり、また、そのような事情がない場合であっても、本投資法人が期待通りにGLPファンドの開発・保有物件を取得できず、本投資法人の外部成長に寄与しない可能性があります。
なお、資産運用会社の社内規程である利害関係人取引規程に基づき、本投資法人が
GLPグループから不動産を取得する場合の取得価格は、鑑定評価額に資産運用会社の投資委員会が定める一定の乖離許容率を乗じた額を上乗せした額が上限となり、かつ当該乖離許容率は10％を超えてはならないこととされています。一般に市場価格が鑑定評価額に反映されるまでには一定のタイムラグがあること、特に不動産の市場価格が上昇している局面では、鑑定評価額が実勢市場価格を下回る傾向にあることから、GLPグルー
プからの取得が困難となるおそれがあります。
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Ｈ．本投資法人の歴史が浅いことに伴うリスク
本投資法人は平成23年９月16日に設立され、平成24年12月21日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場し、資産運用を開始していますが、その運用実績は限られています。
資産運用会社の役職員は、物流施設の投資運用の実績を有していますが、上場不動産投資法人の運用経験を有する者は限られており、資産運用会社による上場不動産投資法
人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期待どおりの収益をあげるとの保証はありません。また、GLPグループの日本における物流施設の運用実績は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
③

不動産に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産については、以下のリスクがあります。
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査する（デュー・ディリジェンス）こともあります。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場
価格は変動します。
また、物件取得競争が激化するなど市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポー
トフォリオの実現や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。
さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これ
らの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
参照有価証券報告書「第一部 ファンドの情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資
方針 / （１）投資方針」記載のとおり、本投資法人は、先進的物流施設について引き続き底堅い需要が継続するものと考えており、主として先進的物流施設に対して投資を行っていく方針です。しかしながら、３ＰＬ事業の拡大及び電子商取引市場の拡大等の先進的物流施設に対する需要を高めていると考えられる要因に変動が生じ、あるいは先進的物流施設の供給が想定以上に増加し競合状況に変動が生じる可能性があり、先進的物流施設について希少性が高く需要が供給を上回る状態が今後も持続するとは限りません。その場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
また、本投資法人は、上記以外にも主たる投資対象を物流施設とすることに伴う特有のリスクを抱えています。
例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなった場合、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。さらに、本投資法人- 83 -

が投資対象としている物流施設には海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、それらの物件のテナント需要は、為替相場や経済情勢にも左右される可能性があります。
また、景気減速により消費者行動が影響を受ける結果、テナントの事業及びその物流施設に対する需要が悪影響を受けるなど、物流業界全体における全般的な景気が悪化した場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、今後も物流市場の変化、電力供給不足等による施設の稼働状況、テナントの事業活動への支障が生じること等により、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
物流施設スペースの供給過剰若しくは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施設との競争の状況、物流施設への潜在的テナントの誘致力並びに既存物流施設の保守、改修及び再開発能力等によっても、本投資法人の収益は左右されます。
さらには、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正により、これらに関する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与える場合には、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。また、港湾労働法（昭和63年法律第40号）に規定する港湾に所在する物流施設については、港湾労働法その他関係法令の適用を受けまた一定の事業慣行の影響を受けるため、テナントの人件費及び営業費用が他の地域に比べ高くなる場合があり、テナントの事業への悪影響を通じ本投資法
人の収益にも悪影響が生じる可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ．不動産の偏在に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書記載の投資方針に基づき資産の運用を行います
が、本投資法人の運用資産が一定の地域、特に首都圏に偏在するおそれがあります。また、本投資法人の投資対象は物流施設等に限定されています。したがって、一定地域、
特に首都圏の物流施設等における収益環境等の変化が本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
さらに、本投資法人の不動産が近接して所在する場合には、物流施設等のマーケット
において相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
Ｄ．不動産の瑕疵に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、本投資法人が取得する不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。
以下同じです。）に一定の瑕疵があった場合、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等があり、このほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。また、不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります（買主は瑕疵があることを知った日から１年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。）。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。
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しかし、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法律上の制度ではないため、個別の事
情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあり得ます。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった
場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の２第２項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
Ｅ．土地の境界等に係るリスク
わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震・津波や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
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本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険（特約による利益補償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任保険等を一般的に付保します。このような複数の保険を組み合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。但し、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故（戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされません。）が発生する可能性、又は保険会社が当該保険会社の財務状態の如何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起った場合、本投資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、取得する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物流施設については、地震・津波によりこれらの資産に損害が生じた場
合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保することとした物流施設であっても、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあります。
Ｇ．建築基準法等の規制に係るリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、
建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。たとえば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改正・変更されています。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高さ・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
Ｈ．有害物質に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、不動産たる土地に係る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物- 86 -

質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法が制定され、平成15年２月より施行されています。同法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む
建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するた
めに建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に
大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。
Ｉ．不動産の所有者責任に係るリスク
土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています（民法第717条）。したがって、本投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義
務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、その運用資産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方
針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
Ｊ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有
者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する（民法第252条）ものとされています。したがって、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意
向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるかかる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者（賃貸人）の債権者が- 87 -

当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナン
トからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合につき、同様の問題があります。
また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）を受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条）、合意の有効期間は５年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法
人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若し
くは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課される場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、
本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減
価要因が増す可能性があります。
Ｋ．借地権に係るリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
く、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものであ- 88 -

る場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期や売却価格を含む条件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
Ｌ．売主の倒産等の影響に係るリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具
備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主（倒産手続であればその財団等）に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人
は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権（とみなされた権利）の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手
続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることとなるなど、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
以上のとおり、本投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれがあります。
本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定します
が、売主又はその前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できません。
Ｍ．専門家報告書等に係るリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却- 89 -

されるとは限りません。特に、不動産の市場価格が大幅に変動する市場環境にあっては、不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格が、市場における実勢価格と大幅に乖離する可能性もあります。
本投資法人では、不動産を取得するに際して、建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質等の有無、隣地との境界等について、専門業者からのエンジニアリン
グレポート（建物状況調査報告書）、地震リスク評価報告書等を取得することとしています。建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書等には、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格の算出並びに建物の耐震性
能及び地震による損失リスク等を検討した結果が記載されており、本投資法人では、これらの専門業者からの報告書等をもとに取得対象資産の欠陥及び瑕疵の有無、耐震性能評価の確認を行うこととしています。
しかし、専門業者から提供されるこれらの諸資料の内容とその精度には限界があり、提供される資料の内容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、取得対象資産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではなく、本投資法人による取得
後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
また、不動産の地震リスク分析の結果算出されるPMLも個々の専門家の分析に基づく
予想値に過ぎません。PMLは、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
Ｎ．マーケットレポートへの依存に関するリスク
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケ
ット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビル
や住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅されている訳ではありません。
Ｏ．収入及び支出に係るリスク
一般的に本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存します。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があります。
本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間
は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場
合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
また、テナントは、定期賃貸借契約において明文で排除されている場合を除き、賃料が不相当に高い場合には借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができます。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はなく、賃料改定又は賃料減額請求により賃料が減額されることにより不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
本投資法人の主要な営業費用は減価償却費、固定資産税や都市計画税等の固定的な費用で構成されており、賃料収入の減少により本投資法人の収益性や分配金の水準が大きく悪化する可能性があります。
また、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります。
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さらに、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
不動産からの収入の減少及び不動産に関する支出の増大の、双方又は一方の事由が生じた場合、本投資法人の収支が悪影響を受ける可能性があります。
Ｐ．PM会社に係るリスク
一般に、オフィスや住居等の不動産に比べて物流施設のテナント候補は限定されており、テナントとの良好かつ強固な関係を有するPM会社を選定し、そのリーシング能力を活用することが極めて重要です。また、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理状況等の良否も、建物を管理するPM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人においても、リーシングの成否、管理の良否及びそれらの結果としての収益性の確保について、PM会社の業務遂行能力に大きく依拠することになります。本投資法人がPM会社を選定するに当たって、その候補業者の資質、経験、ノウハ
ウ、テナント・リレーション等を慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を資産運用会社に選定させる場合でも、選任に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたPM会社における人的・財産的基盤が優良である保証はありません。また、仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持されるとの保証もありません。PM会社の業務遂行能力に大きな変化があった場合やPM会社が交替する場合等、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により本投資法人が損失を被るおそれがあります。
Ｑ．テナント集中に係るリスク
本投資法人の保有する物流施設の多くは、極めて少数のテナントに依存しています
が、不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一
時的に当該不動産の収益が急激に悪化することがあります。さらに、多くのテナントを誘致するのは、時間を要し、その誘致に要する期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。特に、物流施設はBTS（Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）を前提に供給される物件が比較的多いこともあり、相対的に代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性や改装等のために多額のコスト負担が生じる可能性があります。その結果、物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
Ｒ．敷金及び保証金に関するリスク
物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を資産の取得
資金や資産の運用にかかる支出の一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｓ．転貸に係るリスク(イ）転借人に係るリスク- 91 -

本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意
思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態
等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ）敷金等の返還義務に係るリスク賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
Ｔ．マスターリースに係るリスク投資対象となる不動産等において、PM会社等が当該不動産等の所有者である本投資法
人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会
社の財務状態の悪化により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
Ｕ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が、買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメン
ト等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合
等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法
人の財務状態が悪化する可能性があります。
本投資法人は、平成27年７月14日付で「GLP 野田吉春」に係る不動産信託受益権売買契約を締結していますが、その取得日は平成32年７月13日又は平成28年７月14日以降平
成32年７月13日までの間（取得予定期間）で本投資法人が15営業日前までに指定した日とされており、当該契約はフォワード・コミットメントに該当します。当該契約においては、本投資法人及び売主は、取得日の30日前までに通知し、金4.8億円の違約金を支払うことにより、契約を解約することができ、この場合、相手方に対し、損害等の賠償及び保証その他何らの請求も行わないものとされています。また、売買実行までに天災地変、その他当事者いずれの責めにも帰すことのできない事由により信託不動産の全部又は一部が滅失又は毀損した場合等において、当事者間の協議が整わず、契約が終了した場合、本投資法人は上記違約金と同額を売主に対して支払うものとされています。さらに、本投資法人の故意又は重過失により売買実行の前提条件が満たされなかったことにより契約が終了した場合等には、上記の違約金に加え、売主に生じた損害等を賠償することとされています。
なお、当該契約においては、その取得価格を、一定の範囲内の価格で、売主の保有期間に比例して逓減する金額をあらかじめ合意した方法により調整した価格とすることとされており、本投資法人は、取得予定期間中の指定したタイミングで、取得価格を一定程度逓減させた形で取得することを企図しています。しかし、かかる取得手法により期待した投資収益性を確保できる取得価格による物件取得が実現できる保証はなく、場合- 92 -

によっては、その取得時点において必ずしも投資収益性が十分でない価格で取得するか、違約金を支払って解約するかを判断する必要が生じ、本投資法人に損失が生じる可能性があります。
また、取得予定資産のうち「GLP・MFLP 市川塩浜」に係る信託受益権売買契約はフォワード・コミットメントに該当します。同物件に係る信託受益権売買契約上、本投資法
人及び売主は、相手方が契約の条項に違反した場合は、相手方に書面にて催告の上、契約の全部又は一部を解除することができるほか、解除の有無を問わず、故意又は重過失がある場合を除き、損害賠償額の予定として、受益権代金（160億840万円）の10％相当額を、譲渡実行日から６ヶ月以内に限り請求できるものとされています。
Ｖ．地球温暖化対策に係るリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度の創設又は拡充に伴い、排出権削減のための建物改修工事を実施したり、排出権等を取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
またテナントの事業はトラック輸送に大きく依存しているため、地方公共団体の自動車排出窒素酸化物及び粒子状物質の総量規制等の規制が強化された場合、テナントの費用が増加する結果、物流施設に対する需要が縮小する可能性があります。
Ｗ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び固定資産の減損に係る会計基準の適用指針（企業会計基準委員会 企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）によれば、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった不動産等については、一定の条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととされています。今後、本投資法人の保有する不動産等の市場
価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があり、この結果本投資法人の財務状態や収益が悪化する可能性があります（ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる税負担を回避又は軽減できる可能性があります。）。
Ｘ．太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク
本投資法人は太陽光発電設備が付帯している物件を保有しており、当該太陽光発電設
備を太陽光発電事業者に対して賃貸しています。当該テナントとの賃貸借契約上、賃料についてはテナントによる売電事業の売電収入に連動する変動賃料が含まれており、本投資法人の賃料収入はテナントの売電事業の成果により影響を受けることとなっています。売電事業については、天候、売電事業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、これらの要因により、当該テナントによる売電事業の売電収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
④

不動産信託受益権に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産信託受益権については、以下のリスクがあります。
なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、従前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）（以下「信託法整備法」といいます。）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。信託契約等に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
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Ａ．信託受益者として負うリスク
信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは、
信託契約等の定めにもよりますが、信託財産全てが信託受益者に交付されるのが通例です。他方で、旧信託法の下では、信託財産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等（以下「信託費用等」といいます。）は、信託受益者に対して直接補償請求することができるとされているなど、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条、第37条、第54条等）。また、新信託法の下でも、信託費用等は、不動産信託受託者
が信託財産から償還・賠償を受けることができ、最終的に信託受益者が負担することになっています（新信託法第48条、第53条等）。さらに、受託者は、信託受益者と合意することにより、旧信託法に基づく信託と同様に、信託受益者に対して直接信託費用等の支払を求めることもできます（新信託法第48条第５項、第53条第２項等）。すなわち、旧信託法においても、新信託法においても、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者
ではありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。
また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者の事
前の承諾を要求されます。さらに、不動産信託受益権は金商法上の有価証券とみなされますが、指名債権と同様の譲渡方法によって譲渡することになります。対抗要件としては、不動産信託受託者への確定日付のある通知又は承諾が必要です。
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財
団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託
財産は不動産信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記が必要です。
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及び善管注
意義務を負います（信託業法（平成16年法律第154号）第28条第１項、第２項）。また、受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています（同法第29条第１項、第２項）。しかし、不動産信託受託者が、かかる義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
リスクに備え、旧信託法及び新信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが（旧信託法第31条及び新信託法第27条）、常にかかる権利の行使等により損害を回避・回復できるとは限りません。

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⑤

税制に係るリスク本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。
Ａ．導管性要件に係るリスク
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、多額の法人税額等の発生、分配金支払原資の制限・不足、機関投資家以外の者からの借入の発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、参照有価証券報告書「第一部 ファンドの情報 /第１ ファンドの状況 / ４ 手数料等及び税金 / (５）課税上の取扱い / ② 投資法
人の税務 / Ａ．利益配当等の損金算入」をご参照ください。
Ｂ．多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
導管性要件のうち、配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、
買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額に係る一定の調整を加えた後の額）の90％超（又は配当可能額の90％超）の分配を行わなければならないとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）については、会計上の税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利益を基礎とした実際の利益配当等の額（一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当金額を加えた後の額）の比較によりその判定を行うこととされていますが、何らかの要因によって本投資法人に多額の法人税等の課税が行われる場合（ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ．利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要件を満たせなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｄ．借入れに係る導管性要件に関するリスク
導管性要件のひとつに機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。以下、Ｆ.において同じです。）以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合には、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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Ｅ．同族会社に該当するリスク
導管性要件のうち、事業年度の終了時に同族会社のうち一定のものに該当していない
こと（発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位１位の投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、本投資口が市場で流通するため、本投資法人の意思にかかわらず、結果としてこれを満たさなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｆ．投資口を保有する投資主数に関するリスク
導管性要件のひとつに、事業年度の終了時において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の者に保有されることという要件があります。
本投資法人は投資主による本投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の者に保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この
結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｇ．投資口の国外募集に関するリスク
本投資法人は、規約において、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとすると定めており、この規定により導管性要件のうちの投資口の50％超国内募集要件を満たすことを予定しています。しかし、本投資法人が何らかの理由により、国外募集による多額の投資口の発行を余儀なくされ、投資口の発行価額の総額のうちに国外において募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50以上となった場合には、上記要件を満たせないことになります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｈ．税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、追加的な税負担が発生することがあります。また、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｉ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権
又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第31条、規約別紙１ Ⅱ ４）としています。本投資法
人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。なお、投資法人に係る登録免許税及び不動産取得税の軽減措置は平成29年３月31日までとされています。
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Ｊ．一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
Ｋ．会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
会計処理と税務処理との間に不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。ただし、利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。
⑥

その他
Ａ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
Ｂ．取得予定資産を組入れることができないリスク
本投資法人は、本投資口の払込期日後、前記「５ 取得予定資産の概要 / Ｂ．取得
予定資産の概要」に記載の取得予定資産を取得する予定です。これに関連し、本投資法
人は、取得予定資産たる不動産信託受益権の保有者との間で、信託受益権売買契約を締結しています。しかしながら、本書の日付以後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないため契約が終了し、取得予定資産を購入することができず、投資主に損害を与える可能性があります。
Ｃ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
本投資法人は、前記「５ 取得予定資産の概要 / Ｂ．取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の一部の取得資金等に充当するため、適格機関投資家からの借入れを行う予定であり、このうち協調融資団から行う予定の借入れについては、借入先となる協調融資団のエージェント及び一部参加予定金融機関から、協調融資団の組成及び貸出実
行の意向を有する旨の確認をそれぞれ得ています。しかしながら、協調融資団は本書の日付現在においては、未だ組成されておらず、また、各参加予定金融機関における与信審査等の内部手続も未了であることから、本投資法人が希望する額及び条件による協調- 97 -

融資団の組成及び貸出しの実行がなされる保証はありません。本投資法人が取得予定資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要し、取得予定資産を購入することが遅れることで、投資主に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定資産を購入した後においても、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。
Ｄ．過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
前記「５ 取得予定資産の概要 / Ｂ．取得予定資産の概要」記載の過去の収支状況
は、取得予定資産の現所有者等から取得した賃貸事業収支に係る情報であり、会計監査等の手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報です。これらは取得予定
資産の現所有者等から提供を受けた情報を基礎としていますが、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありませんし、
当該情報は不完全であるおそれがあります。したがって、全てが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。本投資法人はこれらの不動産又は不動産に係る信託受益権を取得した後、適用ある会計原則に従ってその収支を作成し又は今後その収支を作成しますが、当該収支は上記情報に基づく収支と大幅に異なるおそれがあります。
（２）投資リスクに関する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資口及び本投資法人債への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開
催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、資産運用会社又はその利害関係人から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、資産運用会社の利害関係人との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規則を定めて、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。

②

資産運用会社の体制
資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、かつ複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。
Ａ．資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築方
針、投資を決定する際の物件調査基準及び物件評価基準、並びに運営管理方針（テナント
管理及び賃貸方針、不動産運営管理、売却方針、付保方針並びに外部委託管理方針を含み- 98 -ます。）等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
Ｂ．資産運用会社は、参照有価証券報告書記載の本投資法人の運用体制のとおり、委員会規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っている
ほか、不動産等の取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めています。
Ｃ．資産運用会社は、参照有価証券報告書記載の運用体制（コンプライアンス体制）のとおり、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定めて、コンプライアン
ス・オフィサー及びコンプライアンス委員会による法令遵守の確認、コンプライアンス委員会による利害関係人との取引等についてのコンプライアンス上の問題の有無の確認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めています。
Ｄ．資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取引の防止に努めています。

- 99 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
GLP投資法人 本店（東京都港区東新橋一丁目５番２号

汐留シティセンター）

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 100 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料

本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は、次のとおりです。
取扱場所：

取次所
投資主名簿等管理人の名称及び住所

：
：

手数料

：

２

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
なし

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 101 -

第２【その他】
該当事項はありません。

- 102 -