公益財団法人 日本住宅総合センター 第 100 回 住宅・不動産セミナー
平成 29 年 2 月 24 日
於：都道府県会館 101 大会議室

住宅・不動産市場の中期的見通し～ ２０３０年までの住宅着工戸数、リフォーム市場規模、空家戸数等 ～講師：野村総合研究所 コンサルティング事業本部
グローバルインフラコンサルティング部
上級コンサルタント 榊原 渉 氏〔講 演 要 旨〕（文責：公益財団法人 日本住宅総合センター 住宅不動産セミナー事務局）
野村総合研究所(以下「野村総研」)では中長期的なマーケット予測を手掛けて来ており、本日はその成果の紹介も含めて話しを進めて行く。
講演タイトルについて、東京オリンピック等々に向け国内の動きが活発しているところの２０２０年でな
くなぜあえて２０３０年としているかに触れておく。日本の人口は既に減少局面に入っているものの、世帯数はまだ伸びており、人口問題研究所の予測では、２０２５年頃に日本全体の世帯数がピークアウトするとされている。住宅は、世帯数に強く影響を受けることから、世帯が減少し始めて、さらにその先５年くらい先の世界観を描こうということで２０３０年を一つのマイルストーンとして設定している。
本日の講演内容は、２０３０年の世界観を考えるため、人口・世帯数の動き、住宅マーケットにおける新設住宅着工戸数、リフォーム市場、さらに空き家率の推移を見て行く。これらは需要サイドからみた動きだ
が、供給サイドの視点から施工力の見通しにも触れる。それらの後に既存住宅流通量の見通しについて述べることとする。
講演全体は住宅中心ではあるが、不動産投資市場について最後に若干触れ、不動産投資の観点から見た時に住宅マーケットはどうのように見えるか述べる。
１．国内人口・世帯数の動向〔日本の人口動態〕
すでに日本の人口は減少局面に入っていると言われていたが、昨年度(２０１５年度)の国勢調査において調査年次ベースで人口減少がはじめて確認され話題となった。国勢調査が行われると、その結果にもとづいて、人口、世帯数について人口問題研究所が予測を出している。今回の国勢調査の結果は、２０１０年の国勢調査をベースにした人口問題研究所の予測を若干上回っており(＋０．１３％)、そこまで人口は減らなかったとも言えるものの、いよいよ本格的な人口減少時代に突入したことが明確に裏付けられたと言える。
〔都道府県別の人口動態〕
人口問題を考えるとき、地域別の差異に着目することが、ビジネス展開のうえでも重要になる。
都道府県別にみると、２００５年国勢調査と２０１０年同調査の比較で既に人口が減少していて、２０１
５年同調査で人口減少ペースが加速したことが確認されたのは、３９都道府県のうち３３都道府県であり、ほとんどの都道府県で人口減少が加速している。
人口減少のペースが若干緩和した県は、岩手、鳥取、島根、広島、長崎となっている。やや意外だった、
あるいは“ついに”と思われたのは、大阪府が前回までは人口が増加していたが、人口減少局面に入ったこ
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とで、三大都市圏の一つもすでに人口減少の時代に入ってきたことになる。
かろうじて人口増加が続いていているのは８都県で、その中でも、増加が加速しているのは福岡と沖縄である。福岡は、九州の中での人口集中が続いているとされる。沖縄はリタイアメント組の移住を理由にあげる説もあるが、まだ出生率が高いこともあり人口の面では比較的元気な県と言える。
かろうじて人口増加が続いているが増加のペースが緩和したところは、一都三県、愛知、滋賀となっている。このように、都道府県別に人口の動態はまだら模様になっている。
〔日本の世帯数動態〕
日本全体の世帯数は、まだかろうじて伸びている。人口はすでに減少し、一方で世帯数は伸びているということは、単純な割算でわかるとおり、１世帯あたりの人員数が減り続け、核家族化がより進んでいるということになる。
世帯数はまだ増えているものの、年平均増加率はかなり鈍化し始めており、いよいよ世帯数のピークアウ
トが近づいているのがわかる。
〔都道府県別の世帯動向〕
世帯数に関し都道府県別にみると、すでに世帯数が減少し始めていると県が５つある。そのうち、２００
５年調査から２０１０年調査で既に減少し始めているのは、秋田、高知であり、０５年から１０年では増加していたが、２０１５年で減少に転じたのは、青森、和歌山、鹿児島である。日本がこれから迎えるであろう課題に一足先に直面しているのが、秋田、高知とも言える。
まだ世帯数は増加しているが、０５年から１０年調査に比べ、１０年から１５年調査では増加が緩やかになった都道府県がほとんどである。
逆に世帯増加が加速しているのは８県で、そのうちの岩手、宮城、山形、福島という東北各県は震災等々の影響もあることから、数値をそのまま額面どおりには受け取れない。鳥取、島根、沖縄は、世帯数の増加
幅が拡大している。
〔２１大都市の人口・世帯数動態〕
政府はコンパクトシティを進めようとしているが、人口が都市部に寄ってくる傾向が、近年やや落ち着いて来てはいるものの引き続き見られる。
政令指定都市の人口、世帯数をみると、人口がピークアウトし始めたこともあり、人口１００万以上の市は全国で１２市となった。
人口が一番伸びているのが福岡市で（増加率５．１％）、ここは九州の中での求心力が高まっている。大阪
府がついに人口減少に転じたと先述したが、大阪市はまだ若干伸びており、大阪の中でも、より市内に人口が集まるという動きが加速しているということになる。また、東京の特別区（２３区）は増加率３．７％と相変らず人口増が続いている。
政令指定都市レベルでも、神戸市、北九州市、堺市、新潟市、浜松市、静岡市は、人口が減少し始めている。
〔世帯類型別一般世帯数の推移および予測〕
人口は減り始めているものの、世帯数は増えているので、単純割算すると、一世帯あたりの人数が減っているということになる。今、日本で一番多い世帯類型は単独世帯である。２０１０年の国勢調査をベースにみると（２０１５年の国勢調査に基づく人口問題研究所予測がまだなので）、一番多い世帯類型は単独世帯になっている。だいたい２０２５年くらいまでは単独世帯は伸びて行くだろうと予想されている。今回のテー2

マである住宅でいうと、夫婦と子の核家族というところが、一番のターゲットマーケットであったと思われるが、この世帯のボリュームは徐々に下がり始めており、予測によれば、２０１５年、２０年くらいからかなり加速度的に落ち込み始めると見られている。これは住宅マーケットにとってもかなりネガティブな要素と考えられる。一方、単身世帯の増加がポイントになるだろう。
なお、単身世帯の増加というと高齢者の一人暮らしが増えるとイメージされる向きもあるが、年齢階級別にみると、３０代、４０代、５０代、６０代、ほぼすべての年齢階級で単身世帯が増えている。この傾向の一番の要因は、家族形態の変化、よりダイレクトには結婚の形が変わって来ていることだと考えられる。離婚率もますます高まっており、晩婚化も進んでいることが影響していると思われる。
〔世帯別持家率の変化〕
世代別の持ち家率の変化（１９６８～２０１３年,５年毎）をみると、５０歳代は若干落ち始めてはいるものの、５０歳代、６０歳以上はなんとか横ばいと言える。４０歳代、３０歳代、２０歳代に関しては、持ち
家率はかなり落ち込んで来ている。
２０歳代に関しては、
持ち家率低下はかなり早くから始まっているので、９０年代から横ばいとみることもできる。それから若干遅れる形で３０歳代の持ち率が下がって行くが、その大きな要因は晩婚化と考えられる。４０歳代も、９０年代くらいから徐々に持ち家率が下がって来て、２０００年以降かなりハイペースで下がっている。５０歳代も、２００８年くらいまでは横ばいと言えなくもないが、２０１３年には、急速に低下している。
持ち家率の低下の要因として、持ち家でなく賃貸という人々の価値観の変化があるとの指摘もあるが、その要因は小さく、一番大きな要因は家族形態、世帯構造の変化であると考えられる。世帯類型別にみると、単身世帯は明らかに持ち家率が低い。夫婦と子、あるいはそれ以上の各家族類型では持ち家率は上がって行くので、世代別に持ち家率が下がっている一番の要因は、従来の世帯構造が崩れつつあることだと解釈される。
２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場規模・空き家率の見通し〔新設住宅着工戸数の予測結果〕
新設住宅着工戸数の推移に関し、野村総研予測は、２０３０年には約５４万戸と発表している。
この予測は、毎年６月頃にアップデートしている。前年度の着工戸数がフィックスされるのが４月末で、そこから予測のための作業を行うからである。
〔新設住宅着工戸数の推移〕
野村総研では、２０１６年度は８８万戸という予測数字を出していた。実績値は、そこから上振れてして、最新の２０１６年（暦年ベース）の数値は９２～９３万戸となっている。
予測よりも上振れた要因に、貸家の増加があげられる。前年比でみると、持ち家、給与住宅、分譲住宅と比べ、貸家は対前年よりも目立って増えている。これは、報道等にもあるように、いわゆる相続税対策として、貸家の着工がかなり進んだことによる。貸家に関してはバブルという言葉を使っても差し支えない状態
かもしれない。
日本の住宅は、持ち家、貸家、分譲住宅と大きく三類型に分けられる（給与住宅は数が少ないのでここでは無視する）。持ち家はニアリーイコール注文住宅と考えてよい。
いろいろなデータ分析で予測する際、実は持ち家が一番予測しやすい。持ち家は基本的に注文住宅でエンドユーザーが直接発注するので、いろいろなマクロ指標と相関が高い。持ち家の数字を見て行くと、住宅マーケットの動きがとらえやすい。
貸家は、どちらかというと実需よりも、土地オーナーの投資目的、資産運用目的、あるいは相続税対策等
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目的で家を建てるので、多少は景気の先行指標的な動きをするものの、やはり販売できるかということでマーケットを気にしながらビジネスが行われるので、貸家ほど実需と乖離してないが、持ち家ほどはマクロ指標とリンクしていないと言える。
住宅マーケットの中で、分譲住宅をみると、対前年マイナスの月もあれば、対前年比２６％増の月もあり、かなり激しい動きになっている。持ち家が一番落ち着いた動きを見せており、実需に一番近い動きとなっていると見られる。持ち家と貸家の動きを比較すると、実需との乖離を見て取ることが出来ると思われる。
なお、借家の増加に関しては、世帯構造が変化している中で、貸家が増えて行くのは、ある意味で理にかなった動きとも言える。単身世帯の持ち家率は元々極端に低い。生涯独身と決めている者は住宅を購入しているケースもあるだろう。しかし、日本の住宅ローンの仕組みが、いわゆる生命保険の代わりになるので、家族を持つことになった場合、世帯主自身に何かがあった時のためにも住宅ローンを組んで家を購入するという消費行動をとるケースが多い。そうした環境にないと、多額の借金を組んで住宅を購入するという行動をとらない、つまり単身世帯は極端に持ち家率が低いということになる。そこで単身者が増えているということは、住宅の類型として貸家が求められているとも言える。
ただ、問題は現在建てられているアパートが、増加している単身世帯のニーズに合っているかである。ひ
とつはニーズがある場所に建てられているか、それから、単身世帯は３０歳代、４０歳代、５０歳代でも増えていることから、それら一定の収入がある世代に応えるべく、若年単身者向け賃貸住宅だけでなく一定の質を備えた賃貸住宅が供給されているか、という問題がある。
また、日本のＧＤＰ約５００兆円のうち、住宅投資は１５兆円弱になる。持ち家、貸家、分譲住宅は、ほぼ３分の１ずつとみると、貸家に４、５兆円の投資が行われていることになり、ＧＤＰに占める割合は１％となる。したがって、単純にアパート建設の蛇口を絞ることは、日本経済に与える影響も少なくないので、慎重に議論されるべきことであろう。この貸家の問題は、金融庁、内閣府、金融業界でも、議論がされているところである。
〔新設住宅着工戸数に影響を与える因子〕
住宅マーケット、住宅着工戸数に影響を及ぼす大きな因子は３つあると考えられる「人口・世帯数の動き」、「経済成長、景気変動・景気動向」、「日本の住宅ストックの質の向上・住宅の超寿命化の進展」の三つである。
人口、世帯数の因子の中には、総人口、生産年齢人口、世帯数など様々なものがある。二つめの経済成長に係る因子、三つ目の住宅ストックに係る因子についても、いろいろな変数がある。その中で、いわゆる重回帰分析を行って、新設住宅着工戸数との相関が高い変数を探す作業を行っていく。相関の高さや、データの取りやすさなどを勘案しながら、野村総研が組んだモデルでは、人口・世帯に係る指標として移動人口を、経済成長では名目ＧＤＰ成長率を、住宅ストックでは住宅の平均築年数を、と３つの数値を使っている。
〔新設住宅着工戸数に影響を与える因子についての将来予測①‐移動人口〕
移動人口は、１年間で引っ越した人（住所、居住地を変えた人）の数と考えると理解しやすい。
移動人口は、５年に１度の国勢調査で分かる。その間の年は、住民基本台帳人口移動報告をベースに少し補完をしながら毎年の数値を作成している。それを見ると、１９９５年の１２６０万人が日本の移動人口のピークであった。それが、９５年くらいから徐々に下がって来て、２０１５年（最新調査）では、約１０００万人にまで減少した。人口はこの間も伸びていたのだが、日本人は徐々に移動しなくなった、引っ越さなくなったということである。マクロでみると地方から都心にという動きは継続しており、今もそれは続いて
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いるが、その動きはだいぶ落ち着きはじめたと言えるかもしれない。移動人口推移のグラフをみるとほぼ直線的にずっと下がって来ており、ターゲットイヤーの２０３０年の推計は、トレンドを直線的に伸ばしてみると、８００万人程度になると予測される。
〔新設住宅着工戸数に影響を与える因子についての将来予測③‐住宅ストック平均築年数〕
平均築年数は野村総研が命名した言葉である。これは、その時々の日本に建っている住宅の平均年齢と考えると理解しやすい。１９８８年には、平均築年数はおよそ１２年くらいだった。これがずっと伸びてきて、
直近では平均築年数は２２年程度となっている。住宅の質が構造的にも、設備的にも向上して、いわゆる住宅の長寿命化が進んだ影響が端的に表れていると思われる。平均築年数もほぼ直線的に上がって来ている。
全住宅の平均年齢なので、ある一時に住宅が大量供給されたくらいでは跳ね上がることもなく、逆に下がって行くことも考えられないので、これも単純にトレンドを直線的に伸ばすと、２０３０年には平均築年数はおよそ２９年になる見通しとなる。
〔新設住宅着工戸数に影響を与える因子についての将来予測②‐名目ＧＤＰ成長率〕
ＧＤＰの成長率が３つの因子の中で最も難物である。名目ＧＤＰ成長率を使っているが、その実績値のグラフを見ると、変動が激しいのがわかる。ただ、バブルの頃からすると、全体的には低成長時代に入って来たことが見て取れる。名目ＧＤＰの将来予測は非常に難しく、ここでは日本経済研究センターが２０１６年３月に出した中期経済予測の数値を使っている。２０３０年については相当厳しい見方がされており、マイナス成長（－０．７％）とされている。
以上の 3 つの変数を使って新設住宅着工予測をしている。
移動人口、平均築年数はほぼ直線的な動きになっており、その動きを直線的に伸ばして２０３０年の予測を出している。これらについては、大きな構造変化は起こりにくいと考えている。因子のうちのＧＤＰにつ
いては、非常に予測が難しい。興味深いのは、実績値の変動は激しくても、予測値になるとモデレートな動きとなっていることである。確かに、こうならざるを得ない面はある。
野村総研の予測は、中長期的なトレンドのラインがどうなるかを見ようしているもので、トレンドを見て行く中では足元の数値が数万戸ブレることは誤差の範囲と言うことができる。２０１６年の８８万戸という数値についてもそう理解していただきたい。また、２０３０年の予測値も数万戸のブレは生じる可能性はある。あくまで中長期のトレンドを見ているということである。
〔リフォーム市場規模の予測結果〕
リフォームマーケット市場規模の予測については、野村総研は、ほぼ横ばいと見ている。
日本の住宅マーケットを見る時、人口・世帯が減って行くので新築着工は減少して行くという予測に違和感を持つ者はいないと思われる。
一方で、その分リフォーム市場が拡大すると単純な説を唱える者もあるが、冷静に考える必要がある。なぜ新築が減って、リフォームが増えると言い切れるのか。
実はリフォームに関するデータは現状、日本では充実してない。住宅リフォーム紛争処理支援センターが毎年まとめている数字によれば、リフォーム市場規模の過去最高は１９９６年の９．１兆円である。この年
は、新設住宅着工戸数も、バブル崩壊以降では一番ピークだった時である。バブル崩壊の後に落ち着きを取り戻した、あるいは阪神淡路大震災復興特需や消費税増税前駆け込み特需など、住宅業界がかなり良かった時期である。実は、リフォーム市場は新設住宅着工戸数ともかなり連動性が高いと言える。
２０１０年くらいからの動きだけを見て、リフォーム市場は伸びていると主張する者がいるが、それに対しては、全体の動きを見てくれと申し上げている。２０１０年から２０１５年くらいまでは、確かにリフォ
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ーム市場は伸びている。しかし、ここの短い期間だけでみると、着工戸数も伸びている。リーマンショックの時に日本の住宅マーケット冷え込み過ぎたと考えられるが、そこからすると伸びている。実は、新設住宅
着工戸数とも、緩やかに相関しているのがリフォームマーケットである。
これらを考えると、この先リフォーム市場規模はよくて横ばいと予測している。
しかし、野村総研としては、悲観的予測をするだけではなく、成長に向けたメッセージを発している。成長分野として期待されるリフォーム市場についてポテンシャルは高いと考えられるが、成り行きで自然に伸びるマーケットではないため、政策的支援はもちろん、民間事業者もリフォームをエンドユーザーの身近な選択肢にしてもらえるような創意工夫が重要だとしている。
〔総住宅数・空き家数・空き家率の予測〕
野村総研では、空き家率の予測、空き家数の予測を発表して以後、メディアからの取材が非常に多くなった。
住宅土地統計調査のサイクルが、３、８という、５年毎なので、ここでは、２０３０ではなくて、２０３３年という時期になるが、空き家率３０％超という予測を出している。メディア的には、日本の人口が減っていくことの象徴的な事象として、空き家が取り上げやすいテーマという面があるようである。
新設住宅着工戸数は減って行くものの、２０３０年にまだ５４万戸建てられるような環境が続き、かつ、
除却や、減築が大きく増えて行かなければ、世帯数が減っていくので、空き家が増えて行くことになる。この予測も、そうならないように知恵を絞ろうという警鐘として出している。
２０３３年の空き家率３０％というのは、３軒に１軒は空き家ということで、自分の家と両隣の家があった時に、どちらか一方が空き家ということであり、深刻な水準である。日本全国の平均値がそこまで行ってしまうと、防犯、治安の面でも非常に好ましくない状態となる。
空き家率の話をすると、適正な空き家率は何％くらいかとよく問われる。答えが無く、科学的立証は出来ない問題である。例えばアメリカの空き家率などをみると、１３％～１４％くらいで推移している。日本の空き家率も急激に上昇して来たが、この先の予測を無視してみると、空き家率の上がり方はだいぶ鈍化して来ている。直近の５年では上昇率は０．４％しか増えていない、という言い方も出来る。空き家がゼロでは、引っ越しも建替えも出来ないので、１５％程度の余裕は必要と考える。
〔質的側面から見た空き家の内訳〕
住宅土地統計調査では、８２０万戸の空き家について、不朽・破損があるもの（そのままでは中々住めないもの）、不朽・破損がないもの、という区分けがある。不朽・破損がなくて、かつ１９８１年以降（＊新耐震基準以降）に建てられたものが、３８５万戸となっている（＊旧耐震の建物でも耐震補強されたものもあるが、便宜上１９８１年以降建築としている）。これらは、建築のハードとしては問題がない空き家で、うまく活用して行くことを考えるべき空き家と思われる。一方、不朽・破損があってそのまま住めない空き家は２００万戸程度あり、そのうちさらに旧耐震基準の時期に建てられた空き家は１３０万戸程度ある。これらは、除却や建替えを考える必要があるものと言える。
空き家に関しては、海外メディアからも取材が来ている。フィナンシャルタイムズから取材を受ける機会があったが、くだけた会話の中で、不朽・破損があって旧耐震の空き家が１３０万戸あり、これらは言わばボロ屋であると発言していたところ、掲載記事で確認すると、ボロ屋はゾンビーハウスと英訳されていた。
なお、空き家一般の英訳は vacant となる。フィナンシャルタイムズ記事は、１３０万戸あるゾンビーハウス
をどう除却して行くか、価値を生まないものをどう再生していくのかが重要な課題だという論調であった。
〔地域特性を踏まえた空き家対策の方向性〕
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地域によって求められる空き家対策も異なる。縦軸に居住困難な空き家の比率、横軸に一般世帯数の増減（２０１０年と２０年で比較）をとったグラフで、横軸の中央から左、つまり世帯数が減少しており、なおかつ居住困難な空き家の比率が多い都道府県は、それら空き家の除却・減築への対応が相対的に強く求められるエリアと言える。
逆に、居住困難な空き家は多い
が、まだ、世帯数が伸びて行くエ
リアは、それら空き家の建替え、リノベーションを考えることが相対的に重要なエリアであると言える。

〔地域特性を踏まえた空き家対策の方向性〕
上記とは逆に活用可能性が高い空き家、すなわち、新耐震基準以降に建てられ、かつ、不朽・破損がない
空き家の比率を縦軸に、一般世帯数の増減（２０１０年と２０年の比較）を横軸にとったグラフにおいて、世帯数が減って行ってしまうエリアにおいては、活用可能性の高い空き家は建物の資産としては評価されるかもしれないが、それらの空き家をある種の人口減対策としてうまく活用することの検討が相対的に求められるエリアではないか。活用可能性が高い空き家が多く、世帯数が増えて行くエリアでは、既存住宅流通、
リフォームをより強化して行くべきエリアであると、相対的にだが言えるのではないか。
空き家を活用するビジネスを展開する際にも、空き家を一括りにするのではなく、地域特性の視点で分析することは役立つと考えらえる。

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３．施工力の見通し〔建設技能労働者過不足率の推移〕
ここまでの話しは、需要サイドから見て来たが、これから供給サイドの話しをさせていただく。
２０１４年の秋口に建設業界の職人不足問題が新聞紙上等をかなり賑わした。その後、若干落ち着いているものの、２０２０年のオリンピックに向けて、職人不足問題が徐々に問題になりつつある。これは何時まで続く問題なのか。一部の建設業界関係者は、職人不足問題は２０２０年までで、心配いらないと発言しているようだが、野村総研の認識は異なる。
建設技能労働者過不足率を示すグラフをみると、２０１４年秋口は、バブルの１９９０年頃に次ぐ人手不足の状態にあった。２０１５年は少し落ち着いた。２０１６年のデータは上がって来てないが、おそらく横ばいくらいで推移していると思われ、足元では落ち着いてはいるということになる。
〔大工人口の推移および予測〕
建設技能労働者数は、非住宅を含むすべての建築物に関するもの、土木も含んでいる。今回メインテーマ
が住宅なので、大工の数の将来予測をみる。国勢調査によると、１９９５年に、大工は７６．２万人いた。
その後、大工は減り続け、２０１０年には４０万人まで減ってしまった。年齢区分別に大工の数は分かるので、ある程度の将来予測が出来る。予測では２０３０年のターゲットイヤーに、成り行きで行くと１４万人くらいまで減ると試算される。
１９８５年頃には８０万人も大工がいた。その頃のように大工の人材獲得競争力をつけて、多くの若い人たちが大工になるように仮になったとしても、そう簡単には数値は上がって行かないので、２０３０年にや
はり１８万人くらい、いずれにしろ２０万人を切ってしまうと予測している。
住宅着工戸数、大工の数の両方がわかっているので、割り算すると一人当たりの大工が年平均何戸住宅を建てたかがわかる。過去の実績値を見ると、だいたい２戸前後である。２０００年、２０１０年は、職人の需給がだいたいバランスしていた頃で、この頃ではだいたい大工一人当たり年間２戸建てる、言い換えればそれだけの供給力があり、ここで職人の需給が一番バランスするところと見ることが出来る。
２０３０年に予測どおり大工が１４万人になり、２０３０年の住宅着工数予測５４万戸が正しかったとす
ると、実は大工一人で年間４戸家を建てなければいけない、すなわち、大工の生産性を倍にすることが求められる。労働時間など働き方改革が進められる労働環境の中、一人あたり現在の倍の戸数の住宅を建てないといけない時代が来ることになり、かなり深刻な事態と言える。５４万戸もずいぶん着工が減ると感じられるが、それでも大工の生産性が改善されなければ５４万戸が建たない、単純に言うと半分しか建たない、よくて３０万戸しか建たないということになるので、職人（大工）のことを考慮すると５４万戸どころではな
く、もっと急角度に着工が落ち込むかもしれない。
この点、産業としてイノベーションを起こし、生産性をあげて、ハウスメーカーが世の中のニーズにマッチするビジネスモデルを考えたり、建設会社が工法を工夫したり、建材会社や住宅設備メーカーも省力化した工法・施工ができるような建材を開発するなどの業界の創意工夫が求められるのではないだろうか。
建設現場でロボットスーツの活用が実験的に始められているようだが、そうしたものの活用や、ロボットの活用など、建設現場のイノベーションが、今後非常に重要なテーマとなってくるかもしれない。
大工の数について、若干補足すると、２０１５年の大工の数は既に分かっており、野村総研の予測よりかなり多く３７万人程度いる。これは、２０１５年は職人が非常に不足していた時なので、本来リタイアメン
トを迎えるはずだった職人がすこし現役期間を延ばしたことが原因と考えている。
担い手不足というのは、住宅・建設業界だけではない。ここ数日、ヤマト運輸の話が出ているが、物流業
界、あるいは介護業界など、人の取り合いが始まっているので、住宅・建設業界も、産業界の人材獲得競争にどう勝って行くのかがテーマの一つになっていくと考えられる。
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４．既存住宅流通の見通し〔既存住宅流通量の予測方法〕
俄かに期待が集まっているのが既存住宅である。国土交通省による住生活基本計画の見直しがあり、既存住宅流通の活性化が、政策の一つの柱とされている。
既存住宅の流通量を正確に把握している統計というのは実は無い。例えば、新築マンション販売代理を含まないなど、本当に純粋に既存住宅の流通量というものを把握している統計は存在しない。
そこで、野村総研として色々推計を行った。ポイントになる数字だけいくつか紹介したい。この流通量を推計するに当たり野村総研として独自のアンケート調査を行っている。
〔住宅を購入する全世帯のうち、既存住宅（新築以外）を購入する世帯の比率〕
独自アンケート調査により、住宅購入者のうち既存住宅を買った人の割合を調べたところ、２０００年頃
で１０％強である。これが、徐々に右肩上がりに上がって来て、直近は住宅購入者のうち３０％程度が既存住宅を購入している。今後も順調に上がって行くと想定し、この傾向を直線状に伸ばしていくと、２０３０
年には、住宅購入者のうち４７．８％が既存住宅を買うというマーケットになっている可能性がある。これは、かなり楽観的シナリオと言えるかもしれない。しかし、アメリカ、イギリスなどでは、住宅購入者の８割程度が既存住宅を購入している。それからすれば、日本で既存住宅購入割合が５０％近くになったとしても、世界的にみて違和感がある水準とは言えない。
〔既存住宅流通量〕
そうなると既存住宅流通量はどうなるかということだが、直近の既存住宅流通量は２０数万戸程度と推計している。これが、順調に伸びて行ったとすると、ターゲットイヤーの２０３０年には既存住宅流通量は３４万戸程度に増えて行くと予測される。
住生活基本計画では、政策目的は１０年先を目標しており、ターゲットイヤーは２０２５年となるが、野村総研は２０２５年の既存住宅流通量を３１万戸程度と予測している。住生活基本計画の政策目標は、２０２０年の既存住宅流通量を２０１３年比倍としている。野村総研予測で２０１３年は２２万戸と推計しており（やや少ない年）、その倍の４４万戸が政策目標ということになる。２０２５年予測３１万戸では１３万戸不足する。この１３万戸をどうしていくのかが、一つの政策目標の基準になっていると見られる。
〔住替え頻度の推移と予測〕
仮に楽観的なシナリオ通り２０２５年に既存住宅流通量が３１万戸に達したとして、その数値から政策目
標との差１３万戸引き上げようとすると、新築住宅供給が減ることにつながるとも考えられる。しかし、産業政策的にはそれは好ましいこととは言えない面がある。新築住宅はあまり減らすことなく、既存住宅流通を活性化させる方策がないかと考えたとき、たどりついた一つの答えが、移動人口に着目した発想である。
２０２５年の新築住宅の着工戸数は野村総研では６７万戸と予測している。また、既存住宅流通は、２０２
５年には３１万戸まで伸びるだろうと予測している。この新築と既存の合計である住宅の流通量（仮称）は９８万戸程度となる。その時に移動人口は、なりゆきのシナリオでは、８７０万人程度と予測される。仮に新築は６７万戸のまま維持しながら、既存住宅の３１万戸を４４万戸に増やすということは、住宅の流通量を９８万戸から１１１万戸に増やすということになる。
住宅の流通量と移動人口は相関が高いことが、過去の分析からわかっている。仮に住宅流通量は１１１万戸ある世界観を描こうとすると、移動人口を１．２倍に増やさないといけないことになる。
人口・世帯数が減って行く中、住宅マーケットを活性化させるためには、人に動いてもらう環境をどう作っていくかが、ひとつの政策目標になるのではないか。
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〔住替え頻度の推移と予測〕
移動人口は減り続けており、成り行きで行くと２０２５年で８７０万人程度に減ると予測される。
これを、１０００万人程度に移動人口を維持することができれば、あくまで計算上だが住宅の流通量１１１万戸という世界が成り立つ。今、総人口は分かっている。仮に平均寿命８５歳だとして、一人の人間が生涯で何回移動するかを見ると、生涯移動回数は徐々に減って来ている。直近では、６．７回程度になって来ているが、成り行きで行くと、２０２５年には６回程度に減ってしまうと予測される。これを７．１回にまで引き上げることができれば、移動人口１０００万人という世界が描ける。これは、まったく手の届かない数値とは言えないのではないか。あと１回どこかに引っ越すことで、計算上は成り立つ。
かつて言われた住宅スゴロクの世界観では、郊外の庭付き戸建てに住宅スゴロクで上がった３０代、４０の父親がいるわけだが、そうした父親にとってそこは終の棲家なのか。そこからもう一回引っ越す、例えば高齢者住宅に移り住む、高齢者向け住宅にリフォームするというのも広義では含まれると思うのが、そうしたところが今後政策の論点とされ、あるいはビジネスの発想として、何か提案できれば、政策目標で掲げている既存住宅流通量も計算上は成り立ってくる。
その関連で、国土交通省では、従来から二地域居住、あるいは多地域居住に取り組んでいる。これについて、別荘あるいは一部の富裕層だけの話と思われがちだが、国交省のアンケート結果等を見ると、最近では、親の介護のためなど、単純に富裕層が別荘を持つというイメージとは異なる二地域居住も増えて来ている。
そうした部分に対し、交通費などを補助金として出す自治体も出てきている。
空き家の問題を考える際に、１世帯２軒の家を持つことが、住宅政策あるいはビジネスの発想として、一つの切り口になると考えられる。
【参考】日本の不動産投資市場の概況〔日本の不動産投資市場の概況 ―プロ投資家の活動レベルは確実に回復〕
最後に、不動産投資マーケットについても、若干概観する。
不動産投資市場は、過熱し始めており、不動産価格、地価等はかなり上がって来ている。証券化対象不動産の取得実績をみると、２０１５年もかなり高水準であった。２０１６年の数字は出ていないが、リーマン
ショック前の２００５年、０６年、０７年、と同水準の取引量が出てきているとみられ、マーケットはなり過熱し始めている。
〔日本の不動産市場の概況 －ホテル売買も活発化している〕
ただ、投資対象、アセットクラスとしては、２００６年、０７年頃と比べると変わって来ており、一番端
的なのは、ホテルや物流などのアセットへの投資が増えているのが一つ特徴である。
訪日外国人が増え、民泊も話題となっているが、ホテルは量的に非常に不足している。訪日外国人は去年
２０００万人を超えたが、政府は２０３０年に６０００万人という目標を掲げている。成り行きで行くとその数値は厳しいが、夢の数字ではないと思われる。一人あたりのＧＤＰが増えて行くと、出国率が同じように増えて行く。アセアンを中心としたアジア各国の一人当たりのＧＤＰは、ここから１０年、２０年、まだ伸びて行き、また人口も増えて行く。それに伴い出国率が増えるので、アジアから海外に出てくる人の数が急増していくと考えられる。日本として、それらの人々を観光客として獲得できるかという問題はあるが、今アジアから出国している人たちが、一定割合日本に来ており、この割合を仮に維持できたとすると、２０
３０年の６０００万人は、それほど夢の数字ではない。成り行きでも、計算上５０００万人程度にはなる。
そこからすると、日本のホテル、宿泊施設は不足しているのは間違いないとみられる。
物流施設については、勘違いされる方もいるが、いくら通販が増えても、日本の人口は増えていないので、
実は日本の国内における物流の量そのものは増えていない。ただ、通販が増えていることにより、物が小口
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化される動きやスピードを求められる動きは急速に進んでおり、物流施設も単純倉庫ではない、かなり高い機能を備えた物流倉庫が求められている面がある。ホテル、物流施設に対する投資は、非常に活発になっており、この動きは暫く続くと予測している。
〔日本の不動産市場の概況 －投資マネーは再び地方へ〕
地価、不動産価格（ビルを含め）が上昇しており、それに伴い投資対象が徐々に地方に向かっているのが、一つの傾向として見られる。証券化対象不動産の都道府県別実績推移（件数）をみると、２００７年には、首都圏の割合は半分以下まで落ち込んだ。不動産マーケットがやや下落している局面では都心部に再びお金が集まって来ていたが、また都心部の不動産価格が上がってきたことにより、再びマネーが地方に行きはじめている。２０１５年では、すでに首都圏の割合は４０％を切っていて、都心部では物が買えない状態になって来ており、不動動産投資市場はかなり過熱していると言える。
〔日本の不動産市場の概況 －トータルリターンは回復〕
トータルリターンもかなり上がってきて、８．７％くらいにまでになっている。かつてリーマンショックの前２００６年の一番ピークだった頃に徐々に近づいてきているということもあり、
不動産価格に関しては、
かなり過熱して来ているということが分る。
〔日本の不動産市場の概況 －キャップレ－トは急速に圧縮〕
キャップレートもかなり低い水準まで下がっており、アセットによっては、２００７年を下回るところまで来ている。
〔日本の不動産投資市場の概況 －レンダーの貸出競争〕
必ずしも不動産投資市場だけではなくて住宅ローンなども含まれるが、金融機関の不動産業向けの貸出態
度（ＤＩ）も上がってきている。今、日本全体としてかなり金余りであり、企業の内部留保もかなり膨らんで来ている。財務内容だけみると、日本の企業はかなり良くなっている。こうした状況下で、金融機関は、貸出先を探すのに困っており、そういった中で不動産マーケットはやや過熱しており、警戒水域に来ているように思える。住宅マーケットに限定して言うならば、相続税対策という追い風を受けて、アパートの建設がかなり過熱している状況は注意深く見ていく必要があると言える。
（了）

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