【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2018年２月５日【発行者名】

GLP投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区東新橋一丁目５番２号【事務連絡者氏名】

GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社
経営企画部長貞廣 亜紀
03-3289-9630（代表）【電話番号】【届出の対象とした募集内
国投資証券に係る投資法
人の名称】【届出の対象とした募集内
国投資証券の形態及び金
額】
安定操作に関する事項【縦覧に供する場所】

辰巳

洋治
汐留シティセンター

GLP投資法人

形態：投資証券
発行価額の総額：その他の者に対する割当
2,342,826,240円（注）発行価額の総額は、2018年１月25日(木)現在の株式会社東京
証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。
該当事項はありません。
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
GLP投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではGLP J-REITと表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年
法律第198号）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号）（以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
19,681口（注１）上記発行数は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連して、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の発行数です。野村證券株式会社は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバーアロット
メントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
（注２）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。

割当予定先の氏名又は名称

野村證券株式会社

割当口数19,681口

払込金額

2,342,826,240円（注）

割
当
予
定
先
の
内
容

本
投
資
法
人
と
の
関
係

本店所在地

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

代表者の氏名代表執行役社長

資本金の額

10,000百万円

事業の内容

金融商品取引業

大株主

野村ホールディングス株式会社

出資
関係

本投資法人が保有している割当予定先の株式の数―

割当予定先が保有している本投
資法人の投資口の数（2017年８月31日現在）

118口

森田

敏夫

100％

取引関係

国内一般募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / １ 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義します。以下同じです。）の共同主幹事会社です。

人的関係

―

本投資口の保有に関する事項―（注）払込金額は、2018年１月25日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

- 1 -（４）【発行価額の総額】
2,342,826,240円（注）発行価額の総額は、2018年１月25日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注）発行価格は、2018年２月14日(水)から2018年２月20日(火)までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に国内一般募集において決定される発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
2018年３月19日(月)（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店（東京都港区東新橋一丁目５番２号 汐留シティセンター）（１１）【払込期日】
2018年３月20日(火)（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部（東京都千代田区丸の内一丁目１番２号）（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
本件第三者割当における手取金上限（2,342,826,240円）については、手許資金とし、将来の借入金返済資金の一部又は特定資産の取得資金の一部に充当する予定です。なお、本件第三者割当と同日付をもって決議された国内一般募集における手取金（31,236,334,080円）及び海外募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / １ 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義します。）における手取金上限（33,579,041,280円）については、後記「第二部 参照情報 / 第２ 参照書類の補完情報 /６ 第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が2018年３月１日付で取得を予定している不動産信託受益権及び太陽光発電設備に係る信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当する予定です。
（注）上記の手取金は、2018年１月25日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】
Ａ．申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金を払込むものとします。
Ｂ．野村證券株式会社は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバー
アロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

- 2 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて
本投資法人は、2018年２月５日(月)開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の日本国内における募集（以下「国内一般募集」といいます。）並びに米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といいます。）並びに本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う
ことを決議しています。
国内一般募集及び海外募集の発行投資口総数は544,484口であり、国内一般募集口数262,402口及び海外募集口数282,082口（海外引受会社の買取引受けの対象口数262,402口及び海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の対象口数19,680口）を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定されます。また、国内
一般募集における発行価額の総額は31,236,334,080円（注１）であり、海外募集における発行価額の総額は33,579,041,280円（注２）です。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「２ オーバーアロットメ
ントによる売出し等について」をご参照ください。
（注１）国内一般募集における発行価額の総額は、2018年１月25日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。
（注２）海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の全てが行使された場合の上限金額です。海外募集における発行価額の総額は、2018年１月25日(木)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

２

オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、2018年２月５日(月)開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の国内一般募集及び海外募集を行うことを決議していますが、国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集とは別に、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から19,681口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記本投資法人の投資主から借入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券
株式会社に取得させるために行われます。
また、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から2018年３月13日(火)までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロット
メントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロット
メントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
- 3 -オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
上記記載の取引に関して、野村證券株式会社は、みずほ証券株式会社、ＳＭＢＣ日興証券株式会
社及びシティグループ証券株式会社と協議の上、これを行います。

- 4 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。）第27条において準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間
局長に提出

第11期

（自

2017年３月１日

至

2017年８月31日）

2017年11月29日関東財務２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
上記１の有価証券報告書提出後、本書提出日（2018年２月５日）までに、金商法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第29条第１項及び同条第２項第２号に基づき、2017年11月30日に、臨時報告書を関東財務局長に提出

４【臨時報告書】
上記１の有価証券報告書提出後、本書提出日（2018年２月５日）までに、金商法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第29条第１項及び同条第２項第１号に基づき、2018年２月５日に、臨時報告書を関東財務局長に提出（注）なお、発行価格等決定日に、本４記載の臨時報告書の訂正報告書が関東財務局長に提出されます。

５【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 5 -第２【参照書類の補完情報】
以下は、参照書類である2017年11月29日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、参照有価証券報告書提出日後本書の日付現在までに補完すべき情報を記載したものです。
なお、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
また、本書に記載の将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法
人が判断したものです。

１

本投資法人の概要
本投資法人は、投信法に基づき2011年９月16日に設立され、2012年12月21日に株式会社東京
証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コ
ード3281）しました。
本投資法人は、資産を主として不動産等資産（不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。）に対する投資として運用することを目的として、規約に定める投資対象資産に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことを基本方針としており、特に先進的物流施設（注）に重点的に投資を行う物流施設特化型のJ-REITです。本投資法人のスポンサーの親会社であるGLP Pte. Ltd. （ジーエルピー・ピーティーイー・エルティーディ）（2018年１月23日付で、「Global Logistic Properties Limited （グローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッド）」から社名を変更しています。以下「GLP」といいます。）及びそのグループ会社（以下「GLPグループ」と総称します。）が国内外で有する先進的物流施設の開発、運営、リーシング、物件管理等に関する情報、ノウハウ及び経営資源等を、本投資法人の運用
資産の安定的な運営と着実な外部成長に最大限に活用していく方針です。
このように、本投資法人は、GLPグループをスポンサーとし、その豊富なノウハウ及び経営資源等を活用し、先進的物流施設を主たる投資対象とすることで、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。
（注）本投資法人においては、大規模（延床面積10,000㎡以上）かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付けています。なお、機能的な設計を備えているかについて着目すべき諸要素については、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 /（１）投資方針 / ③ ポートフォリオ構築方針 / Ｂ．投資基準」の「機能性」の項目をご参照ください。

GLP投資法人が誇る５つの強みは以下のとおりと考えています。
Ａ．物流REIT最大級の資産規模
本投資法人の資産規模（取得（予定）価格ベース）は、取得予定資産の取得により5,246億円となり、物流REIT（注）最大級の資産規模を更に拡大する予定です。詳細については
後記「２ インベストメント・ハイライト / Ａ．変わらぬ強固なスポンサー・サポートを活用した外部成長」をご参照ください。
（注）後記「２れます。

インベストメント・ハイライト / Ａ．変わらぬ強固なスポンサー・サポートを活用した外部成長」に定義さ

Ｂ．GLPグループの豊富な運営・開発実績
本投資法人のスポンサーであるGLPグループは、後記「３ GLPの変わらぬグループ戦
略 / Ｂ．日本におけるGLPグループ」に記載のとおり、2017年６月末日現在、保有延床面積において国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であり、国内において「GLP 新木場」を開発し運営を開始した2002年以後10年を超える物流施設専業の運営・開発実績を有しており、先進的物流施設プロバイダーとしての地位を確立しています。本投資法人は、このよ
うな豊富な運営・開発実績を有するGLPグループのノウハウ等を保有施設の運営・管理に積- 6 -極的に活用していきます。詳細については後記「２ インベストメント・ハイライト /Ｄ．上場以降11期連続で賃料増額を実現した力強い内部成長」及び「３ GLPの変わらぬグ
ループ戦略 / Ｂ．日本におけるGLPグループ」をご参照ください。
Ｃ．物流REIT最大規模のスポンサー・パイプライン
日本において最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループをスポンサーとする本
投資法人は、物流REITにおいて最大規模のスポンサー・パイプライン（注）を有します。
詳細については後記「２ インベストメント・ハイライト / Ｃ．継続的な外部成長を支えるスポンサー・パイプライン」をご参照ください。
（注）GLPとGLPジャパン・アドバイザーズ株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）の間で締結された物件情報提供契約に基づく本投資法人による取得に係る優先的な情報提供の対象物件（優先交渉権対象物件）及びGLPグループが第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャー（GLPファンド）を通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件等（GLPファンド物件）からなる、本投資法人がスポンサーからの取得が期待できると考えるポートフォリオを意味します。

Ｄ．高稼働と賃料増額を両立
本投資法人は、ポートフォリオ全体につき高い稼働率を継続的に維持しつつ、スポンサーの運営力を活用することで、上場以降11期連続で賃料増額を実現し、安定した賃料増額
実績を積み重ねています。詳細については後記「２ インベストメント・ハイライト /Ｄ．上場以降11期連続で賃料増額を実現した力強い内部成長」をご参照ください。
Ｅ．安定した財務基盤
本投資法人は、強固なバンクリレーションシップ（借入先金融機関との強固な関係）のもと、借入期間の長期化・金利の固定化の推進及び返済期限の分散化を図りつつ、コスト低減を実現するとともに適切なLTV（総資産有利子負債比率）の水準を維持すること等を通じて、財務の安定性と投資主価値の継続的な成長（分配金の成長）の最適なバランスを追求しており、株式会社日本格付研究所より本投資法人の長期発行体格付としてAA（安定的）の評価を得ています。詳細については後記「２ インベストメント・ハイライト /Ｅ．長期安定的な財務基盤」をご参照ください。
本投資法人は、2012年12月の上場以降、投資主価値の向上のため、投資口１口当たりNAV（注）の向上及び投資口１口当たり分配金の成長を重視した運用を行ってきており、それぞれ着実に増加させてきました。本投資法人は、本募集（国内一般募集、海外募集及び本件第三者割当の総称をいいます。以下同じです。）で上場来５回目のグローバルオファリングを実施
し、本募集及び本借入れ（取得予定資産取得に伴い実施することを予定している借入れをいいます。詳細については、後記「２ インベストメント・ハイライト / Ｅ．長期安定的な財務
基盤 / （ロ）本借入れの概要」をご参照ください。以下同じです。）による資金調達及び物件の追加取得により、更なる投資主価値の向上を図ります。
本投資法人は、今後も、上記の「GLP投資法人が誇る５つの強み」を通じて、投資口１口当たりNAVの向上及び投資口１口当たり分配金の成長を図り、継続的な投資主価値の向上を目指
します。

- 7 -

１口当たりNAVの推移

１口当たり分配金の推移（注）「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求められる、鑑定評価額（又は調査価格）に基づく１口当たり純資産額を意味し、貸借対照表に記載されている純資産額の１口当たりの金額とは異なります。
１口当たりNAV＝ NAV÷発行済投資口数「NAV」とは、以下の計算式により求められる、本投資法人が保有する不動産関連資産の価額を鑑定評価額（又は調査価格）に基づいて評価した場合における、本投資法人の資産と負債の差額（純額）であり、貸借対照表に記載されている純資産額とは異なります。
NAV＝ 総資産額＊１＋（不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価格）合計額＊２－不動産関連資産の簿価合計額＊１）－総負債額＊１－分配金額＊３＊１ 「総資産額」、「不動産関連資産の簿価合計額」及び「総負債額」は、各期末現在における貸借対照表上の金額を用いています。
＊２ 「不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価格）合計額」は、各期末を価格時点とする鑑定評価額又は調査価格を用いています。
＊３ 「分配金額」は、各期の金銭の分配に係る計算書上の分配金額（利益超過分配金を含みます。）を用いています。
但し、本募集後の１口当たりNAVは、以下の計算式により求められる、本募集後における鑑定評価額（又は調査価格）に基づく１口当たり純資産額を意味します。
１口当たりNAV（本募集後）＝ NAV（本募集後）÷本募集後の発行済投資口数＊４
NAV（本募集後）＝ NAV（2017年８月期末）＋（「GLP 野田吉春」の鑑定評価額－「GLP 野田吉春」の取得価格）＋
本募集における発行価額の総額＊５＋取得予定資産（太陽光発電設備13設備を含みます。）の鑑定評価額合計額＊６－取得予定資産（太陽光発電設備13設備を含みます。）の取得予定価格
合計額＊４ 「本募集後の発行済投資口数」とは、本書の日付現在の発行済投資口数に本募集により新規に発行される投資口数を加えた口数をいいます。なお、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の対象投資口の全部について権利が行使されることを前提としており、また、本件第三者割当については、募集投資口
数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提としています。したがって、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、又は、
本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった
場合には、実際に本募集により新規に発行される投資口数は上記口数より少なくなります。
＊５ 「本募集における発行価額の総額」は、2018年１月25日(木)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の全部が行使され、また、本件第三者割当に係る募集投資口数の全てが発行された場合を前提とする本書の日付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。実際の発行価額が見込額よりも低くなった場合や、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、又は、本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本募集における発行価額の総額も減少することとなります。このため、実際の１口当たりNAV（本募集後）が低くなる可能性があります。
＊６ 「取得予定資産（太陽光発電設備13設備を含みます。）の鑑定評価額合計額」は、「GLP 岡山総社Ⅰ」及び「GLP 岡山総社Ⅱ」については2017年12月末日、その他の取得予定資産については2017年８月20日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書（以下「取得時鑑定評価書」といいます。）に記載された評価額を用いてそれぞれ算定しています。但し、取得予定資産である太陽光発電設備については、不動産鑑定評価基準を直接適用することができず、太陽光発電設備に係る鑑定評価書を取得することができないため、2017年12月末日を価格時点として作成された、太陽光発電設備追加取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額又は調査価格と太陽光発電設備追加取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額
又は調査価格の差額の合計を用いて算定しています。

- 8 -一時的効果を除外した１口当たり巡航分配金の推移（注１）「１口当たり巡航分配金」は、１口当たり分配金に対して一時的効果を除外した額（「１口当たり巡航利益分配金」）に１口当たり利益超過分配金を合算した金額として算出しています。「一時的効果」は、固定資産税及び都市計画税等（以下「固都税等」といいます。）調整額（注２）と売却益等（注３）の一時的な利益及び費用をいいます。
（注２）一般に物件を新規取得した場合、取得した年に係る固都税等は取得原価に算入されるため、費用として計上されません。この固都税等が費用化されないことによる影響額（固都税等調整額）は、取得した年の翌年の固都税等の予算額を取得した年における保有期間に応じて按分し、これを費用として計上されたものと仮定して分配金の額から控除しています。
（注３）「売却益等」は、不動産等売却益から控除対象外消費税を差し引いて計算しています。また、2017年８月期においては、不動産等の売却による手取金を原資として行った借入金の期限前弁済に伴う金利スワップ解約等による一時費用を「売却益等」の計算上考慮しています。なお、「売却益等」の額は、2016年２月期、2017年８月期においてそれぞれ１口当たり25円相当、59円相当となります。

- 9 -

２

インベストメント・ハイライト
本投資法人は、本募集による資金調達と追加物件の取得により、投資口１口当たりNAVの向上を図り、投資主価値の向上を目指します。また、今後においても着実な外部成長と運用資産の適切なマネジメントによる収益の維持・向上を通じて、投資口１口当たり分配金の安定的な成長を目指します。
本募集に際し本投資法人が訴求する、上記の取組みの一環としての施策及び強み（インベス
トメント・ハイライト）は、以下のとおりです。
Ａ．変わらぬ強固なスポンサー・サポートを活用した外部成長
本投資法人は、2012年12月21日の上場以来、GLPグループからの物件売却情報の提供、GLP
グループの物件情報収集ルート及びノウハウ等を活用することにより、スポンサー・サポー
トによる優先交渉権対象物件（注１）の取得を中心としつつ、GLPファンド物件（注２）の取得及び外部（GLPグループ外）からの取得の機会も積極的に活用し、豊富な外部成長機会を実現することにより、競争力の高い優良物件の取得による着実な外部成長を実現しています。
本投資法人は上場直後の2013年１月にGLPグループから30物件・2,087億円（注３）の物流施設を取得して以降、2013年２月に売買予約契約の予約完結権行使により３物件・125億円（いずれも優先交渉権対象物件）を取得し、2013年９月の公募増資（以下「第１回公募増資」といいます。）に関連して９物件・560億円（優先交渉権対象物件２物件及びGLPファン
ド物件７物件）、2014年８月の公募増資（以下「第２回公募増資」といいます。）に関連して11物件・615億円（優先交渉権対象物件９物件及び外部物件２物件）、2015年８月の公募増資（以下「第３回公募増資」といいます。）に関連して６物件・452億円（優先交渉権対象物件５物件及びGLPファンド物件１物件）、2016年１月に行った２物件の売却を伴う資産入替えにおいて１物件・23億円（外部物件）、2016年８月の公募増資（以下「第４回公募増資」といいます。）に関連して５物件・582億円（優先交渉権対象物件３物件及びGLPファン
ド物件２物件）、2017年７月及び９月に行った２物件の売却を伴う資産入替えにおいて2017
年９月に１物件44億円（GLPグループ外からのOTA対象資産（注４））を取得しています。さらに、本募集により、本投資法人は新たに６物件・770億円（本OTA４物件（注４）及びGLP
ファンド物件２物件）及び本投資法人が保有する物流施設の屋根に設置された太陽光発電設
備13設備・49億円（いずれもGLPグループ保有設備）を取得することを予定しています。この結果、本投資法人は、本募集による調達資金等により取得を予定している取得予定資産の取得後において、物件数は68物件、資産規模は5,246億円に拡大し、本募集に伴う本投資法
人上場後最大の物件取得により、物流REIT（注５）最大級（注６）の資産規模を更に拡大する予定です。
このように、優先交渉権対象物件及びGLPファンド物件の着実な取得を通じて、本投資法
人の資産規模は、上場時に比べて2.5倍にまで拡大する予定です。
今後も、本投資法人は、優先交渉権対象物件及びGLPファンド物件の着実な取得に加え、外部（GLPグループ外）からの物件取得を組み合わせ、安定性と収益性を兼ね備えた先進的物流施設ポートフォリオの更なる強化を目指します。
（注１）「優先交渉権対象物件」とは、GLPと資産運用会社の間で締結された2012年11月13日付物件情報提供契約（その後の変更を含み、以下「物件情報提供契約」といいます。）に基づく、本投資法人による取得に係る優先的な情報提供の対象物件をいいます。物件情報提供契約において、GLPは、GLPグループが優先交渉権対象物件を売却しようとする場合に、一定の場合を除き、資産運用会社に対して売却情報の提供を優先的に行い、一定期間誠実に協議する義務を負っているに留まります。以下同じです。詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンドの情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 / (１）投資方針 /② 成長戦略 / Ａ．外部成長 / （ハ）GLPとの物件情報提供契約の活用」をご参照ください。
（注２）「GLPファンド物件」とは、GLPグループが第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャー（以下「GLPファンド」といいます。）を通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件、又はGLPグループが物流施設用地として自ら保有する土地において今後自ら若しくはGLPファンドを通じて開発し、運営・管理する予定の物件をいいます。なお、優先交渉権対象物件とは異なり、本投資法人及び資産運用会社は、GPLファンド物件について、優先的な情報提供やその取得に向けた誠実協議を求める契約上の権利を有していません。以下同じです。詳細については、後記「Ｃ．継続的な外部成長を支えるスポンサー・パイプライン」をご参照ください。
（注３）本書において、本投資法人の資産規模及び取得予定資産の規模を金額で表す場合には、別途明示する場合を除き、取得（予定）価格に基づいています。以下同じです。

- 10 -

（注４）本投資法人は、一定の取得期間中の本投資法人が指定する日に物件を取得することとし、取得する時期によっては取得価格を一定程度逓減させることができることとするような取組みを「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称しており、このような契約形態の取得対象資産を「OTA対象資産」と称しています。
本投資法人は、2015年７月14日に外部物件である「GLP 野田吉春」を取得対象資産とする売買契約を締結しました。当
該売買契約では本投資法人の取得価格を逓減させることを目的として、三菱ＵＦＪリースグループとの協働により、一
時的に三菱ＵＦＪリースグループの不動産関連事業会社であるMULプロパティ株式会社が本物件を取得し、取得予定期間（2016年７月14日以降2020年７月13日までの間）中の本投資法人が別途指定する日に本投資法人が本物件を取得することとされ、取得価格は、売主の保有期間に比例して逓減する金額から、予め合意した修繕費や資本的支出等の予算とその実績値との差額を調整することにより決定される金額とされていました。本投資法人は、「GLP 野田吉春」を2017
年９月１日付で取得済です。
また、本投資法人は、GLPグループが保有・運営する優先交渉権対象物件である「GLP 浦安」、「GLP 船橋Ⅱ」、「GLP三郷」及び「GLP 舞洲Ⅰ」（以下「本OTA４物件」ということがあります。）を取得した三井住友ファイナンス＆リース株式会社（以下「SMFL」ということがあります。）との間で、2017年８月29日付で本OTA４物件を取得対象資産とする売買契約を締結しています。当該売買契約では、本投資法人において取得予定期間（2018年３月１日以降2023年２月28日までの間）中の本投資法人が別途指定する日に本投資法人が本OTA４物件を取得することとされており、2018年３月１日より後に取得する場合には、取得価格が売主の保有期間に概ね比例してSMFLの取得価格から逓減する価格となることが見込まれる合意となっています。本投資法人は、本募集に伴い、本OTA４物件を2018年３月１日に取得する予定
であり、かかる合意に基づく取得価格の減額はなされませんが、本投資法人は、SMFLとの間で、2018年１月末日時点までの各本OTA４物件の運用実績及びその後の取得予定日までの想定に基づき、資本的支出及び初期コストの当初想定との差額をSMFLの取得価格から減額した価格を各物件の取得価格とする旨の価格合意書を2018年２月５日付で締結しています。
（注５）本書において「物流REIT」とは、本書の日付現在において物流施設を取得（予定）価格ベースで95％以上保有する国内上場投資法人をいい、日本ロジスティクスファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、ラサールロジポート投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、三菱地所物流リート投資法人及び本投資法人がこれに該当します。以下同じです。
（注６）本投資法人が取得予定資産を取得する予定の2018年３月１日時点において保有する予定の物件の取得（予定）価格の合計と、2017年12月末日までの他の物流REITの有価証券届出書、有価証券報告書及び適時開示による公表情報に基づき、他の物流REITが2018年３月１日時点において保有しているものと想定される物件の取得（予定）価格の合計を比較しています。
上場時売買予約契約資産
時期
取得物件数
取得価格（注１）

2013年２月
３物件 125億円

優先交渉権
G L P 辰 巳 、 G L P 堺 、 G LP
対象物件
仙台
ス ポ ン サ
からの取得
ー・パイプ
ラインから
の取得
GLPファンド―からの取得
外部（GLPグループ外）
からの取得
売却物件数
取得価格/売却価格

時期
取得物件数
取得（予定）価格（注１）

第１回公募増資
取得資産
2013年10月及び2014年３月

第２回公募増資
取得資産
2014年４月及び2014年９月

第３回公募増資
取得資産
2015年５月及び2015年９月

９物件 560億円

11物件 615億円

６物件 452億円

GLP 東京Ⅱ、GLP 門真、
GLP 福崎、GLP 桶川、GLP
扇町、GLP 広島、GLP 西神、GLP 筑紫野、GLP 福岡

GLP 新木場、GLP 鳥栖
Ⅰ、GLP 杉戸、GLP 習志
野、GLP 成田Ⅱ

GLP 浦安Ⅲ、GLP 小牧

GLP 船橋Ⅲ、GLP 羽村、GLP 袖ヶ浦、GLP 江別、
GLP 桑名、GLP 廿日市、
GLP 六甲Ⅱ―――

GLP 辰巳Ⅱa、GLP 辰巳
Ⅱb（注２）

―

―

―

―

―

資産入替え

第４回公募増資
取得資産

資産入替え

取得予定資産2016年１月

2016年９月

2017年７月及び2017年９月

2018年３月

１物件 23億円

５物件 582億円

１物件 44億円

６物件 820億円（注３）

GLP 厚木Ⅱ、GLP 富谷
Ⅳ、GLP 深江浜―

GLP・MFLP 市川塩浜、GLP
吉見

―

優先交渉権
ス ポ ン サ
対象物件
―
ー・パイプ
からの取得
ラインから
の取得
GLPファンド―からの取得
外部（GLPグループ外）
GLP 松戸からの取得
２物件（GLP 筑紫野、GLP
売却物件数
鳥栖Ⅲ）
取得価格/売却価格
取得価格：計18億円
売却価格：計21億円

GLP 神戸西（注２）GLP 舞洲Ⅰ、GLP 三郷、
GLP 船橋Ⅱ、GLP 浦安
太陽光発電設備13設備（注４）
GLP 岡山総社Ⅰ、GLP 岡
山総社Ⅱ―

GLP 野田吉春――

２物件（GLP 成田Ⅱ、GLP
辰巳Ⅱb）
取得価格：計47億円
売却価格：計50億円―- 11 -

（注１）価格はいずれも取得（予定）価格に基づいています。
（注２）「GLP 辰巳Ⅱa」及び「GLP 辰巳Ⅱb」は、第２回公募増資より前の2014年４月に取得しています。また、「GLP 神戸西」
は、第３回公募増資より前の2015年５月に取得しています。
（注３）取得予定価格には、取得予定資産である、本投資法人が保有する物流施設の屋根に設置されたGLPグループが保有する太陽光発電設備13設備・49億円を含みます。
（注４）「GLP 浦安」、「GLP 船橋Ⅱ」、「GLP 三郷」及び「GLP 舞洲Ⅰ」（本OTA４物件）は、SMFLから取得しますが、いずれもSMFLによる取得前においては優先交渉権対象物件であり、SMFLによる本OTA４物件の取得と同時にSMFLとの間で本投資法人
による取得に係る売買契約を締結していることから、優先交渉権対象物件からの取得に含めて記載しています。また、太陽光発電設備13設備については、優先交渉権対象物件ではありませんが、本投資法人が保有する物流施設の屋根に設置された
GLPグループが単独で保有する太陽光発電設備を取得するものであるため、優先交渉権対象物件からの取得に含めて記載しています。

- 12 -

Ｂ．スポンサー・パイプラインを活用した優良な取得予定資産（イ）取得予定資産の概要
本投資法人は、本募集及び本借入れにより調達する資金並びに手許資金をもって、GLP
グループによる開発物件（注１）を中心に物流施設６物件及び太陽光発電設備13設備（取得予定価格合計820億円）を取得する予定です。
取得予定資産のうち物流施設６物件は、OTA対象資産（４物件）及びGLPファンド物件（２物件）からの取得です。なお、当該OTA対象資産はいずれもGLPグループが所有する優先交渉権対象物件であったものであり、本投資法人は、GLPグループからこれらを取得したSMFLとの間で、SMFLによる取得と同時にそれらを対象とするOTAによる売買契約を締結
し、OTA対象資産としていたものです。このように、本募集による取得予定資産の取得
は、本投資法人の上場来のスポンサーからの継続的なサポートに裏付けされた、豊富なパイプラインを有する本投資法人の強みを活かした取得であると同時に、ポートフォリオの質を維持しながら資産規模の拡大を実現するものであると考えています。また、取得予定資産である物流施設６物件のうち５物件（物流施設６物件の取得予定価格ベースで90％）は、長年にわたる先進的物流施設の運営・管理を通じて蓄積したノウハウ・知見を有する
先進的物流施設のデベロッパーであるGLPグループによる開発物件であり、本募集による取得予定資産の取得は、先進的物流施設の追加取得によるポートフォリオの更なる強化に資するものであると考えています。
さらに、本投資法人は、本募集において、本投資法人が保有する物流施設の屋根に設置された太陽光発電設備13設備・49億円（いずれもGLPグループが保有している設備）を取得することを予定しています。本投資法人は、本書の日付現在、「GLP 神戸西」を含む４物件において、太陽光発電設備が付帯した物流施設を保有しており、当該太陽光発電設備
を売電事業者であるマスターリース会社（各不動産等の全部又は一部について一括して賃借し、エンドテナントに転貸する会社）に賃貸し、マスターリース会社が買取電気事業者（電力会社）から売電事業により収受する売電収入に連動する変動賃料を収受していますが、今般、本投資法人が保有する物流施設の屋根部分を太陽光発電設備所有者が賃借し設置している太陽光発電設備（計14設備）のうちGLPグループが単独で保有する全て（計13設備）を取得し、上記の既保有設備と同様に、売電事業により収受する売電収入に連動する変動賃料の条件で、売電事業者であるマスターリース会社に賃貸を行うこととしました。本投資法人は、今回の取得において、平均NOI利回り（注２）5.0％、平均DCF利回り（注２）10.5％と収益性の高い太陽光発電設備を、その評価額（注３）の合計から7.7％のディスカウントで取得することとなります。また、日陰を生じる高い建物が比較的少ない立地を有し、強固かつ広大な設置場所を確保できるため物流施設との親和性が高い太陽光発電設備を取得・保有することで、当該物流施設全体の資産価値向上を実現し（資産価値の向上）、さらに、温暖化問題に関して社会的要請の強い再生可能エネルギー市場の拡大に寄与する太陽光発電設備の取得・保有を通じて、社会貢献を実現する（環境への配慮）という効果も期待できると本投資法人は考えています。
なお、本投資法人は、本投資法人が保有し又は取得する物流施設に付帯する太陽光発電
設備に対してのみ投資することを企図しており、太陽光発電設備に独立して投資することは予定していません（注４）。
取得予定資産の個別の概要については、後記「６ 第11期末後取得済資産及び取得予定
資産の概要 / Ｂ．第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」をご参照ください。
（注１）「GLPグループによる開発物件」とは、GLPグループの開発事業により開発された物件（GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が事業者から間接的に取得しGLPがその後取得した物件のうち、当該機関投資家による取得前の当該事業者において開発された物件を含みます。）をいい、開発ファンド等（後記「Ｃ．継続的な外部成長を支えるスポン
サー・パイプライン」に定義されます。）を通じた開発物件を含みます。
（注２）「NOI利回り」は、2017年12月末日を価格時点として作成された各太陽光発電設備の調査報告書に記載の直接還元法
での評価上のNOI（運営純収益）（太陽光発電設備追加取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）と太陽光発電設備追加取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の直接還元法での評価上のNOI(運営純収益）の差額）の、取得予定価格に対する比率（「平均NOI利回り」について
は、取得予定価格ベースで加重平均した比率）を、小数第二位を四捨五入して記載しています。また、「平均DCF利回り」とは、当該調査報告書に基づくDCF（ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー）法での評価上の初年度のNOI（運営純収益）（太陽光発電設備追加取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体のDCF法での評価上の初年度のNOI（運営純収益）と太陽光発電設備追加取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件のDCF法での評価- 13 -

上の初年度のNOI(運営純収益）の差額）の取得予定価格に対する比率を取得予定価格ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。直接還元法による運営純収益については、各太陽光発電設備に適用される
固定価格買取制度及び電力会社との契約に基づく受給電力の受給期間の残存年数に比し相当程度長期間となる建物の残存耐用年数に合わせる形で太陽光発電設備の中長期的な運営純収益を査定することから、当該残存年数に応じた太陽光発電設備の収益の現在価値の合計をより長期の建物の残存耐用年数に応じた期間に対応させることとなる結果、これを基に計算したNOIと過去の実績値を基に計算した数値との乖離が大きくなるため、かかる残存耐用年数と当該残存年数の違いによる影響のないDCF法における評価上の初年度のNOIを用いた平均DCF利回りを参考値として記載しています。
（注３）「評価額」は、2017年12月末日を価格時点として作成された、太陽光発電設備追加取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額又は調査価格と太陽光発電設備追加取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額又は調査価格の差額の合計を用いて算定しています。
（注４）本投資法人は、東京証券取引所の不動産投資信託市場に上場しており、同取引所のインフラファンド市場には上場しておらず、東京証券取引所の有価証券上場規程に定める「インフラファンド」ではありません。

- 14 -

＜取得予定資産＞
■物流施設
物件名称

GLP 舞洲Ⅰ（優先交渉権（注１）、
開発（注１））

GLP 三郷（優先交渉権、開発）

GLP 船橋Ⅱ（優先交渉権、アクイ
ジション（注１））

大阪府大阪市

埼玉県三郷市

千葉県船橋市

72,948㎡

46,892㎡

34,699㎡

2006年７月

2006年１月

1989年１月

19,390百万円

16,939百万円

7,789百万円

4.6％

4.4％

4.7％

19,400百万円

17,700百万円

8,130百万円

GLP 浦安（優先交渉権、開発）

GLP 岡山総社Ⅰ（ファンド（注１）、
開発）

GLP 岡山総社Ⅱ（ファンド、開発）

千葉県浦安市25,839㎡
2003年４月
7,440百万円
4.4％
7,540百万円

岡山県総社市
63,015㎡
2013年２月
12,800百万円
5.3％
13,100百万円

岡山県総社市63,202㎡
2015年10月
12,700百万円
5.4％
13,000百万円

物件写真

所在地
賃貸可能面積（注２）
建築時期（注３）
取得予定価格（注４）
NOI利回り
（注５）
鑑定評価額
（注６）
物件名称

物件写真

所在地
賃貸可能面積
建築時期
取得予定価格NOI利回り
鑑定評価額- 15 -

■太陽光発電設備
太陽光発電設備13設備＜太陽光発電設備取得後の賃貸借スキーム＞

物件写真（例）

付帯物流施設名称

取得予定価格合計
平均NOI利回り（参考） 平均DCF利回り
（注７）
評価額
（注６）

GLP 昭島、GLP 三郷Ⅱ、
GLP 浦安Ⅲ、GLP 東京
Ⅱ、GLP 杉戸、GLP 舞洲
Ⅱ、GLP 尼崎、GLP 福崎、GLP 深江浜、GLP 富谷、GLP 基山、GLP 小牧、GLP 鳥栖Ⅰ
4,990百万円
5.0％
10.5％
5,405百万円- 16 -

＜取得予定資産合計＞
取得予定価格
820億円

平均NOI利回り

平均残存賃貸借期間（注８）

4.8％

5.9年

稼働率
（注９）
92.0％

稼働率
（契約ベース）（注９）97.8％（注１）「優先交渉権」とは、優先交渉権対象物件を意味し、「ファンド」とは、GLPファンド物件を意味します。なお、「GLP 舞洲
Ⅰ」、「GLP 三郷」、「GLP 船橋Ⅱ」及び「GLP 浦安」については、GLPグループから優先交渉権対象物件であったこれらの物件を取得した売主との間で、当該取得と同時にそれらを対象とする売買契約を締結し、本投資法人が取得を予定する物件であることから、優先交渉権対象物件に含めています。また、「開発」とは、GLPグループによる開発物件（GLPグループの開発事業により開発された物件（GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が事業者から間接的に取得しGLPがその後取得した物件のうち、当該機関投資家による取得前の当該事業者において開発された物件を含みます。）をいい、開発ファンド等による開発物件を含みます。）を意味します。「アクイジション」とは、GLPグループが外部から取得した物件を意味します。
（注２）「賃貸可能面積」は、各不動産又は信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、本書の日付現在有効な賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能な面積を、１㎡未満を切り捨てて記載しています。
（注３）「建築時期」は、原則として、主たる建物の登記簿上の新築年月のうち最も古いものを記載しています。主たる建物が複数ある
場合は、登記簿上一番大きい延床面積の建物の年月日を記載しています。登記簿に新築年月日の記載がない場合は、検査済証の交付年月日を記載しています。
（注４）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売買契約書又は価格合意書に記載された代金（税金は含みません。）に基づき記載しています。
（注５）「NOI利回り」は、各鑑定評価書又は調査報告書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）（取得予定資産である太陽光発電設備については、2017年12月末日を価格時点として作成された各太陽光発電設備の調査報告書に記載の直接還元法での評
価上のNOI（運営純収益）（太陽光発電設備追加取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）と太陽光発電設備追加取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の直接還元法での評価上のNOI(運営純収益)の差額）に基づき、取得予定価格に対する比率（「平均NOI利回り」については、取得予定価格ベースで加重平均した比率）を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注６）「鑑定評価額」及び「評価額」は、「GLP 岡山総社Ⅰ」及び「GLP 岡山総社Ⅱ」については2017年12月末日、その他の取得予定
資産については2017年８月20日を価格時点として作成された各取得時鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ記載しています。但し、取得予定資産である太陽光発電設備については、2017年12月末日を価格時点として作成された調査報告書の評価額を記載しています。
（注７）「平均DCF利回り」とは、各太陽光発電設備の調査報告書に基づくDCF（ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー）法での評価上の初年度のNOI（運営純収益）（太陽光発電設備追加取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体のDCF法での評価上の初年度のNOI（運営純収益）と太陽光発電設備追加取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件のDCF法での評価上の初年度のNOI(運営純収益）の差額）を取得予定価格ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。平均
DCF利回りについては、前記のとおり、直接還元法を基に計算した平均NOI利回りと過去の実績値を基に計算した数値との乖離が大きくなるため、参考値として記載しています。
（注８）「平均残存賃貸借期間」は、2017年12月末日現在において締結されている太陽光発電設備を除く取得予定資産に係る建物の賃貸
借契約に基づき、同日現在における残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注９）「稼働率」は、2017年12月末日現在における太陽光発電設備を除く取得予定資産に係る建物の賃貸可能面積合計に対する同日現在においてテナントが入居している賃貸面積合計が占める割合を、「稼働率（契約ベース）」は、かかる賃貸可能面積合計に対して、2017年12月末日現在においてテナントが入居しているか又は賃貸借契約が締結されており入居が確定している賃貸面積合計（同日現在において解約通知等により退去が確定している賃貸面積を除きます。）が占める割合を、それぞれ、小数第二位を四捨五入して記載しています。

（ロ）取得予定資産の取得による資産規模の拡大とポートフォリオの強化
本投資法人は、取得予定資産の取得により、ポートフォリオの質を維持しながら資産規模の拡大を実現します。本投資法人の有する優良なポートフォリオは、物件数の増加を含む資産規模の拡大及びクオリティの強化等により、その安定性の更なる強化が期待されま
す。
項目
物件数
取得（予定）価格合計
平均NOI利回り（注２）
平均残存賃貸借期間（注３）
稼働率（注４）2017年12月末日（注１）62物件
4,425億円
5.5％
4.4年
99.9％

取得予定資産取得後（注１）68物件
5,246億円
5.4％
4.6年
99.0％

（注１）「2017年12月末日」については、2017年12月末日時点のポートフォリオの状況につき2017年12月末日を基準とした数値を、「取得予定資産取得後」については、取得予定資産取得後のポートフォリオ（取得予定の太陽光発電設備13設備を含みます。）の状
況につき2017年12月末日を基準とした数値を記載しています。以下の各注において、各算出基準日を「基準日」といいます。
（注２）「平均NOI利回り」は、2017年８月期末時点の保有資産については2017年８月末日を価格時点とする鑑定評価書又は調査報告書における直接還元法での評価上のNOI、「GLP 野田吉春」については2017年６月末日を価格時点とする鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOI、取得予定資産については2017年12月末日を価格時点とする取得時鑑定評価書又は価格調査書における直接還元法での評価上のNOI（取得予定資産である太陽光発電設備については、2017年12月末日を価格時点として作成された各太陽光発電設備の調査報告書に記載の直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）（太陽光発電設備追加取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）と太陽光発電設備追加取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）の差額）に基づき、取得（予定）価格に対する比率を取得（予定）価格
ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。

- 17 -

（注３）「平均残存賃貸借期間」は、基準日現在において締結されている保有資産及び取得予定資産の建物に係る賃貸借契約に基づき、同日現在における残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。但し、準共有の形態で保有している物件については、準共有の持分割合を乗じた賃貸面積を用いて算定しています。
（注４）「稼働率」は、基準日現在における保有資産及び太陽光発電設備を除く取得予定資産に係る建物の賃貸可能面積合計に対して同日現在においてテナントが入居している賃貸面積合計が占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています（但し、その結果100.0％となる場合には小数第二位を切り捨てています。以下同じです。）。但し、準共有の形態で保有している物件については、準共有の持分割合を乗じた賃貸可能面積及び賃貸面積を用いて算定しています。以下、賃貸面積及び賃貸可能面積について同じです。

取得予定資産取得後のポートフォリオの概要● エリア別比率● 延床面積別比率● 残存賃貸借期間別比率（注１）「関東圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、「関西圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県及び和歌山県を、「その他」とは上記以外の地域を指します。以下同じです。
（注２）「エリア別比率」及び「延床面積別比率」は取得（予定）価格を、「残存賃貸借期間別比率」は2017年12月末日現在において締結されている建物に係る賃貸借契約に基づく賃貸面積をそれぞれベースとして計算しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、取得予定資産である太陽光発電設備については、当該各設備が付帯している物流施設の取得価格に含めて算出しており、また、残存賃貸借期間別比率の算定上は考慮していません。

Ｃ．継続的な外部成長を支えるスポンサー・パイプライン（イ）GLPグループとの物件情報提供契約の活用
GLPグループは、日本において10年超の運営・開発実績があり、優良な立地に存在する
先進的物流施設を数多く所有しています。それらの物件のうちGLPグループが100％保有する物件について、資産運用会社はGLPとの間で物件情報提供契約を締結しており、本投資法人は上場来、優先交渉権対象物件をパイプラインの柱として外部成長を行ってきました。取得予定資産取得後には、本投資法人は、GLPグループが売却した優先交渉権対象物
件のうち、24物件・2,113億円（取得予定資産である本OTA４物件を含み、本投資法人が取得後に売却した物件を除きます。また、取得予定資産である太陽光発電設備13設備を除き- 18 -ます。）を取得することとなり、取得予定資産取得後の優先交渉権対象物件は12物件（延床面積63万㎡）となる予定です。現在のように賃貸物流マーケットに多くの参加者が現れる前から事業を行っていたことにより、少ない競争で都心に近い開発用地を確保できたというGLPグループの賃貸用物流施設マーケットにおける先行者メリットにより、関東圏にある優先交渉権対象物件のうち93％（延床面積ベース）が国道16号線の内側に所在するなど、残存する優先交渉権対象物件の多くが消費地に近接する競争力の高い立地に所在する
先進的物流施設であり、また、平均稼働率（注）が99％の高稼働物件であることからも、引き続き本投資法人の外部成長のための重要な柱であると考えています。
（注）「平均稼働率」は、2017年６月末日現在における優先交渉権対象物件に係る建物の賃貸可能面積合計に対して同日現在
における建物の賃貸面積合計が占める割合を、小数第一位を四捨五入して記載しています。

＜優先交渉権対象物件の概要＞＜優先交渉権対象物件の強み＞（注１）関東圏に所在する物件のうち国道16号線の内側に所在する物件が占める割合を、延床面積ベースで算出しています。
（注２）いずれも本書の日付現在、本投資法人の投資基準に適合するかについて判断を行っているものではなく、また、将来
本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものではありません。

- 19 -

（ロ）新規開発により拡大するGLPファンド物件
GLPグループは、以下のとおりグローバルな機関投資家等と共に共同投資を行い、本書の日付現在、GLPグループとCPPIB（カナダの公的年金運用機関であるCanadian Pension
Plan Investment Board）がそれぞれ50.0％出資により立ち上げた合弁事業「GLP ジャパ
ン・デベロップメント・ベンチャー（GLP Japan Development Venture）」及び「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャーⅡ（GLP Japan Development Venture Ⅱ）」（以下、当該合弁事業その他のGLPグループが第三者と共同出資する開発型ファンドと併せて「開発ファンド等」といいます。）、並びに安定稼働物件を運用している中国投資有限責
任公司（CIC）及びCBREグローバル・インベスターズとの合弁事業「GLPジャパン・インカ
ム・パートナーズ Ⅰ（GLP Japan Income Partners I）」等のGLPファンドを運営しています。GLPグループは自らもこれらのGLPファンドに33.3％又は50.0％の出資を行い、共同投資家として深く物件の運用・開発に携わっています。
2017年６月末日現在、GLPファンドは竣工済みの先進的物流施設を16物件（延床面積約135万㎡）（取得予定資産を除きます。）（注１）保有しています。
また、GLPの2017年６月末日時点の開発計画によれば、GLPが単独での開発を計画しているものも含め、2017年７月１日以降15物件（延床面積156万㎡）が開発される予定であり、GLPグループによる開発の加速により、GLPファンド物件は、当該時点で予定されていた開発を勘案しただけでも31物件（延床面積約291万㎡）（注２）と2017年６月末日の竣工済みの延床面積から約2.2倍と大きく拡大する見込みです。本投資法人は、優先交渉権
対象物件と併せて、今後もこれらの物件の取得機会も追求していきます。
（注１）GLPファンドの竣工済みの物件の延床面積は、主たる建物の検査済証に記載された延床面積を、開発中又は開発予定の物件の延床面積は、2017年６月末日時点の開発計画に基づく想定延床面積を、それぞれ基準として算出し、小数第一位を四捨五入しています。以下同じです。
（注２）上記期間中にGLPファンド物件の売却がないことを前提としています。また、2017年６月末日時点の開発計画に基づ
くものであり、その後の開発計画の変更等により大幅に変動する可能性があります。

＜GLPファンド物件の概要＞（注１）GLPグループがその保有する土地において今後自ら又はGLPファンドを通じて開発し、運営・管理する予定の物件を含みます。
（注２）上記の「GLP 圏央五霞」は完成予想図であり、完成後の建物とは必ずしも一致しません。
（注３）いずれも本書の日付現在、本投資法人の投資基準に適合するかについて判断を行っているものではなく、また、
将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものではありません。

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＜GLPファンドによる物件開発の加速＞（注１）本投資法人が取得予定の「GLP 岡山総社Ⅰ」及び「GLP 岡山総社Ⅱ」を含みます。
（注２）GLPファンド物件の規模は延床面積を合計した累積値を使用しています。但し、既に売却した物件並びに本投資法人が取得予定の「GLP 岡山総社Ⅰ」及び「GLP 岡山総社Ⅱ」は除いています。なお、GLPファンド物件のうち、2017年６月末日時点で2017年７月以降に開発中又は開発予定であった物件については、その時点の開発計画に基づく想定延床面積及び竣工予定日に基づいて算出しています。したがって、その後の開発計画の変更等により大幅に変動する可能性があります。

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（ハ）スポンサー・パイプラインによる本投資法人の成長余地
本投資法人は、優良な先進的物流施設で構成される優先交渉権対象物件を本投資法人の外部成長の柱と位置付けており、取得予定資産取得後には、上場後の取得資産（注）のう
ち、取得（予定）価格ベースで68％にあたる24物件・2,113億円（取得予定資産である本OTA４物件を含み、延床面積約93万㎡。なお、取得予定資産である太陽光発電設備13設備
を除きます。）が優先交渉権対象物件からの取得となる予定です。
また、本投資法人は、第１回公募増資以後において、取得予定資産取得後で12物件・868億円（取得予定資産２物件を含み、延床面積約56万㎡）のGLPファンド物件を取得することとなり、GLPファンドからの取得は、取得（予定）価格ベースで上場後の取得資産の28％を占める予定です。優先交渉権対象物件とは異なり、本投資法人及び資産運用会社
は、GLPファンド物件について売却しようとする場合の売却情報の優先的な提供やその取得に向けた誠実協議を求める契約上の権利は有していないものの、GLPファンドがその組成後、本書の日付現在までに売却を決定した先進的物流施設の全て（「GLP・MFLP 市川塩浜」の準共有持分50％を除きます。）を本投資法人が取得済み又は取得予定であり、本投資法人によるGLPファンド物件の取得実績は着実に増加しています。
さらに、前記「（ロ）新規開発により拡大するGLPファンド物件」に記載のとおり、開発ファンド等のうち2016年２月に組成された「GLP ジャパン・デベロップメント・ベンチャーⅡ（GLP Japan Development Venture Ⅱ）」については、本投資法人への資産売却も視野に入れた投資戦略を有するファンドとなっています。
このような取得実績の着実な増加及び本投資法人への資産売却も視野に入れた投資戦略を有するファンドの組成から、本投資法人は、GLPファンド物件をもう一つの外部成長の柱の一つとして位置付け、スポンサー・パイプラインの一つと認識しています。GLPグル
ープは、単独又はGLPファンドを通じて継続的に物件の開発を行っており、GLPファンド物
件は、本投資法人上場時（2012年12月末日時点）の約105万㎡から2017年６月末日現在約291万㎡（開発中又は開発予定の物件を含みます。）（いずれも延床面積ベース）に大きく拡大しており、今後も更なる拡大が期待されます。
本投資法人は、優先交渉権対象物件の12物件・延床面積約63万㎡とGLPファンド物件の31物件・延床面積約291万㎡（開発中又は開発予定の物件を含みます。）を合わせた43物
件・延床面積約354万㎡のスポンサー・パイプラインを軸に、強固な外部成長戦略を推進
していきます。
（注）「上場後の取得資産」とは、本投資法人の取得資産のうち、2012年12月21日の上場直後の2013年１月にGLPグループから取得した30物件及び既に売却した物件を除いた資産をいいます。以下同じです。

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＜物流REIT最大規模のスポンサー・パイプライン＞（注１）本投資法人の規模は、延床面積（主たる建物の検査済証、建築確認通知書又は建築確認申請書のいずれかに記載された
延床面積）を合計して算出しています。また、スポンサー・パイプラインの規模は、優先交渉権対象物件及びGLPファン
ド物件の延床面積を合計して算出しています。なお、スポンサー・パイプラインのうち、2017年７月以降に開発中又は開発予定の物件については、GLPが公表している2017年６月末日現在の開発計画に基づく想定延床面積に基づいて算出しています。なお、延床面積については単位未満を四捨五入して記載しています。
（注２）「スポンサー・パイプライン」については、本投資法人が外部成長の柱として位置付けている優先交渉権対象物件及びGLPファンド物件（いずれも取得予定資産を除きます。）を記載しています。優先交渉権対象物件については、物件情報提供契約により、GLPは、GLPグループが優先交渉権対象物件を売却しようとする場合に、一定の場合を除き、資産運用会社に対して売却情報の提供を優先的に行い、一定期間誠実に協議を行う義務を負っているものの、当該物件を本投資法人に売却する義務はありません。また、GLPファンド物件については、当該物件の取得に関して、本投資法人又は資産運用会社に契約上の権利はありません。また、いずれの物件についても、本投資法人の投資基準に適合するかについて判断を行っているものではなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものではありません。

＜本投資法人の保有資産及びスポンサー・パイプライン＞（注１）優先交渉権対象物件及びGLPファンド物件については、2017年６月末日時点。但し、取得予定資産は含まれません。
（注２）優先交渉権対象物件及びGLPファンド物件については、いずれも本書の日付現在、本投資法人の投資基準に適合するかについて判断を行っているものではなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものではありません。

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Ｄ．上場以降11期連続で賃料増額を実現した力強い内部成長
本投資法人は、上場以降、GLPグループの総合力を活用した成長戦略のもと、運用資産の安定的な運営の実現に努め、高い稼働率を維持しながら11期連続での賃料の増額改定を実現
し、GLPグループの運営力、開発力を通じて着実な内部成長を実現してきました。
（イ）継続的な内部成長の取組み
本投資法人は、日本国内において長年にわたる賃貸用物流施設の運営実績を有し、国内において保有延床面積が最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループの総合力を活用することにより、テナントニーズに応えるきめ細かいサービスの提供を行い、物流施設に対する高い需要を背景に、安定稼働を達成すると同時に、主に賃貸借契約の満期に伴う更改時において、賃料水準の維持・向上に努めてきました。その結果、上場以降の11計算期間（第２期から第12期）において、毎期賃料増額改定を達成しており、かつ賃料減額
改定なし（注１）という実績を有しています。
2017年８月期に満期を迎えた賃貸借契約については、ポートフォリオの約７％にあたる
約14万㎡の賃料更改が行われましたが、そのうち70％（賃貸面積ベース）の契約で増額改定を実現し、賃料の上昇率（注２）は3.6％と力強い内部成長を実現しています。また、
2018年２月期に満期を迎えた又は迎える賃貸借契約については、本書の日付現在で、79％（賃貸面積ベース）について増額、21％（賃貸面積ベース）について同条件で契約更改又は新規賃貸借契約締結を行っており、賃料が増額された契約に係る賃料の上昇率も3.8％と、引き続き力強い内部成長を実現できる見込みです。
なお、既存テナントが退去する場合のリーシングについては、賃料水準に加えて、空室期間（ダウンタイム）、契約期間、ポートフォリオの稼働率及び収支に与える影響等を含めて総合的に判断を行っています。上場来再契約率（注３）は90％（賃貸面積ベース）となっており、本投資法人が有するポートフォリオの 稼働率は、2017年12月末日現在
99.9％、上場来平均稼働率（注４）は99.5％と、安定稼働の維持と内部成長の実現を両立させています。
また、本投資法人は、地域・規模・賃貸借契約期間等の各観点にも着目し、収益の安定したポートフォリオを構築していく方針であり、具体的には、関東圏及び関西圏中心の立地・大規模・長期賃貸借契約の物件を中心とした安定的な収益基盤を持ったポートフォリ
オを構築しています。
（注１）同一テナントとの再契約又は空室期間（ダウンタイム）なしでの新たなテナントとの契約に限り、空室期間がある場
合のテナント入替えによる場合を除きます。また、フリーレント又はレントホリデー（契約開始時又は契約期間中に一定期間賃料を無料とし又は賃料を減額する期間を設けることをいいます。以下「フリーレント等」といいます。）
を勘案せず、賃貸借契約書に記載された月額賃料及び共益費の額を基準としています。
（注２）「上昇率」は、当該計算期間に締結された更改後契約及び新契約のうち、賃料が増額された契約に係る更新前又は締結前の契約賃料に対する賃料の上昇率を、賃貸面積ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、フリーレント等を勘案せず、賃貸借契約書に記載された月額賃料及び共益費の額を基準としています。以下同じです。
（注３）「上場来再契約率」は、本投資法人の上場以降2017年12月末日現在までの間に契約満期となった賃貸借契約について
従前と同一のテナント（荷主に変更がない実質的に同一のテナントを含みます。以下、再契約及び更新契約につき同
じです。）との間で再契約となった又は更新された割合を、賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、小数第一位を四捨五入して記載しています。
（注４）「上場来平均稼働率」は、本投資法人の上場以降2017年12月までの各月末の稼働率を各月末の賃貸可能面積で加重平均して算出しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

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上場以降11期連続減額改定なしで毎期賃料増額
改定を実現

上場来平均稼働率（注）99％（注１）「増額改定面積」及び「同条件再契約面積」については、
本投資法人が保有する物件について締結された賃貸借契約につき賃料更新日を基準日として、賃貸面積ベースで示しています。但し、契約期間満了日から新規契約の契約期間開始日までに空室期間（ダウンタイム）がある場合及び賃料改定条項に基づく自動的な賃料改定によるものを除きます。また、2018年２月期については、本書の日付現在までに締結している契約に基づいて算出しています。
（注２）「増額改定における賃料上昇率」は、当該計算期間に締結された更新後契約及び新契約のうち、賃料が増額された契約に係る更新前又は締結前の契約賃料に対する賃料の上昇率を、賃貸面積ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、フリーレント等を勘案せず、賃貸借契約書に記載された月額賃料及び共益費の額を基準としています。また、2018年２月期については、本書の日付現在までに締結している契約に基づいて算出しています。

（注）「稼働率」は、小数第二位を四捨五入した結果が100.0％となる場合においては小数第二位を切り捨てて記載しています。
なお、2018年２月期は、本書の日付現在における保有資産に係る2017年12月末日現在の稼働率を記載しています。

（ロ）2017年３月以降に行った契約更改の状況
本投資法人は、GLPグループのリーシング力（テナント誘致力）を活用し、2017年３月以降本書の日付までの間に本書の日付現在の保有資産に係る総賃貸面積（約215万㎡）の15％（注１）にあたる約31万㎡について賃貸借契約（24契約）を更改し、このうち、上記保有資産に係る総賃貸面積の11％（注１）（約23万㎡）にあたる15契約において増額改定を実現しています。かかる15契約の地域別の内訳は、関東圏約14万㎡（７契約）、関西圏
約６万㎡（６契約）、その他約３万㎡（２契約）となっており、地域にかかわらず増額改定を実現しています。さらに、増額改定を実現した契約の物件タイプはマルチテナント（複数のテナントが入居できるような仕様・設備を有する物流施設）型11契約、BTS（Build to Suit：顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）型４契約、築年
数は2017年12月末日時点で築８年～築47年にわたり、平均築14年（賃貸面積ベース）となっており、物件タイプ・築年数を問わず多様な物件で増額を実現しています。
本投資法人が保有する先進的物流施設の設備・仕様等のスペックの高さ及び立地競争力の高さに加え、昨今の建築コストの高騰等を背景に、過去に締結した既存物件の賃料の割安感が高まっていることが賃料増額の主な要因となっており、国内において最大の賃貸用
物流施設運営事業者であるGLPグループの強固な顧客基盤（注２）や、テナント退去時にはマルチテナント化等を実施できるエンジニアリング力（設計・施工・既存物件のバリューアップ等に係る知識・ノウハウ等）を活用できることが、このような力強い内部成長の源泉であると考えています。
（注１）2017年３月以降に満期を迎えた又は満期を迎える予定の賃貸借契約のうち、本書の日付現在までに満期日翌日を開始日とした賃貸借契約を締結し又は法的拘束力のある賃借申込書を受領している契約に基づき、かかる契約に係る賃貸面積の合計及びかかる契約のうち満期前の賃料と比較して増額となる契約に係る賃貸面積の合計が、それぞれ本書の日付現在の保有資産に係る総賃貸面積に占める割合を、小数第一位を四捨五入して記載しています。
（注２）高い顧客満足度を背景として既存テナントとの間で構築したリレーションや既存テナント退去後新たなテナントとのリーシングを行う場合のテナント候補先との幅広いネットワークをいいます。

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■物流施設の大量供給下の関西圏での賃料増額実績
本投資法人の保有資産においては、2017年８月期から2018年２月期にかけて、関西圏において、約６万㎡（賃貸面積ベースで本書の日付現在の関西圏全体ポートフォリオの約14％）に係る６件の賃貸借契約が満期を迎える予定ですが、本書の日付現在までに当該６契約全てにおいて、増額賃料での再契約を締結済みであり、その賃料上昇率は平均3.6％（注）となっています。
物流施設の大量供給下の関西圏においても、本投資法人の保有資産については安定した内部成長が期待できると本投資法人は考えています。

（注）「賃料上昇率」は、再契約前の賃料からの再契約における賃料の上昇率を、賃貸面積ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、フリーレント等を勘案せず、賃貸借契約書に記載された月額賃料及び共益費の額を基準としています。

■関東圏・関西圏以外のエリアでの内部成長実績
先進的物流施設は、消費財を国内全域へ配送する拠点としての需要に支えられており、多くの企業
が、日本全国をカバーする広域配送拠点として、関東圏及び関西圏のみならず、その他のエリアにも拠点を設けています。本投資法人は、日本全国に先進的物流施設を保有しており、上場以来、エリアにかかわらず高い稼働率を維持しています。2018年２月期に賃貸借契約の期間満了を迎えた「GLP 早島Ⅱ」の立地するエリアは、中国・四国地方を中心に関西圏及び九州圏までカバーできる
広域配送に適した物流適地であり、底堅い需要が期待できます。
本投資法人が保有する「GLP 早島」（竣工時期：1989年11月28日、賃貸可能面積：13,574.58㎡）
及び「GLP 早島Ⅱ」（竣工時期：2007年12月７日、賃貸可能面積：14,447.48㎡）は、このような強い需要を背景に、テナント入替え（リテナント）・再契約に伴う内部成長により高稼働と賃料増額を両立してきました。「GLP 早島Ⅱ」では2017年12月に契約期間10年でテナントとの再契約を行
い、4.1％の賃料増額を実現しました。また同エリアに立地する「GLP 早島」でも、その高い立地
競争力を背景に、2011年９月に行った契約期間８年のリテナントでは、稼働率を96％から100％に上昇させると同時に、賃料が従前契約における賃料と比べ2.4％、5.1％、7.8％と段階的に増額する長期契約を締結しました（注１）。
なお、本募集において本投資法人が取得を予定している「GLP 岡山総社Ⅰ」及び「GLP 岡山総社
Ⅱ」は上記２物件と同一マーケットに所在する最新鋭の設備を備えた先進的物流施設（注２）であり、上記２物件同様に底堅い需要が期待できると本投資法人は考えています。

＜「GLP 早島」及び「GLP 早島Ⅱ」の賃料及び稼働率＞（注３）- 26 -

出所：GLP（注１）「賃料」については、倉庫・事務所部分の賃料単価を比較しています。そのため「GLP 早島」のリテナント後の契約に含まれるその他用途の面積（無償）を除外して計算しています。なお、面積再計算による賃貸面積の変更（12.5㎡の減少）による調整は行っていません。
（注２）「GLP 岡山総社Ⅰ」及び「GLP 岡山総社Ⅱ」の設備等の詳細については、後記「６ 第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要 / Ｂ．第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」をご参照ください。
（注３）「賃料」及び「稼働率」はそれぞれ「GLP 早島」及び「GLP 早島Ⅱ」における各年３月末日時点の賃貸面積ベースでの加重平均賃料（2008年３月末日時点の賃料を100として指数化）
及び加重平均稼働率を記載しています。なお、本投資法人による取得前の数値については、売主から受領した情報に基づいています。

（ハ）継続的で安定的な内部成長の可能性
本投資法人が取得予定資産取得後に保有する予定の物流施設の賃貸借契約は、平均して約５年前（注１）に契約開始したものであり、賃料は平均3,553円/坪（注２）となっています。本投資法人は、前述のとおり、昨今の地価及び建築コストの高騰等を背景に、過去に賃貸借契約を締結した既存物件の賃料がマーケットと比較して割安な賃料水準となっていることが賃料増額をけん引してきた要因となってきたと考えており、本投資法人の平均
賃料は現在も割安な水準であることから、今後も着実な内部成長が期待できると考えています。
本投資法人の取得予定資産取得後の保有資産の平均残存賃貸借期間（注３）は4.6年となる予定であり、下記グラフのとおり、満期が到来する賃貸借契約は一期当たり総賃貸面
積の12％以下とバランスよく分散されており、本投資法人は、今後も高い再契約率とリーシング力を活かして、賃貸借契約の満期が到来する物件の再契約及びリースアップにより高稼働を維持しつつ、賃料増額を通じた内部成長の実現を目指していきたいと考えています。
（注１）2017年12月末日現在において有効な賃貸借契約に基づき、賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均して算出した値から、同日時点からの残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均して算出した値を減じて算出しています。
（注２）2017年12月末日現在において有効な賃貸借契約に基づき、月額賃料を賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、１円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注３）「平均残存賃貸借期間」は、2017年12月末日現在において有効な賃貸借契約に基づき、同日時点からの残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。

取得予定資産取得後の賃貸借契約の満期の分散（注）（注）

取得予定資産取得後の保有資産に係る2017年12月末日現在において有効な賃貸借契約に基づき、各計算期間に賃貸借契約期間の満期が到来する賃貸借契約に係る賃貸面積の合計が取得予定資産取得後の総賃貸面積に占める比率を示しています。「契約更改済み」は、上記賃貸借契約のうち、本書の日付現在までに満期日翌日を開始日とした賃貸借契約を締結し又は法的拘束力のある賃借申込書を受領している契約を示しています。

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＜物流拠点自動化の波～「GLP 三郷Ⅱ」における丸井グループの株式会社ムービングによる導入事例＞
物流業界においては、昨今のEC（注１）の拡大を背景として、取扱品の保管場所が個別
店舗から物流施設に移行するとともに、各物流施設における取扱物量の増加と商品の多品種化が一層進んでいます。また、大量かつ多様な物品の配送スピードや効率的な保管・配送の重要性も高まっており、物流施設がこうした状況に対応した仕様を備えるニーズ（EC化対応ニーズ）が高まっています。さらに、物流機能のニーズの高度化に伴う物流スタッ
フの負荷の増大や、物流オペレーションの拡大による人手需要の増大に、昨今の労働市場全体における構造的な人手不足も相まって、物流施設は人材確保難の課題にも直面しています。物流施設の入居企業の多くが、EC化対応や人材確保難等の課題への対応を検討しています。
このような状況の中、GLPグループは、物流施設への自動化設備の導入（物流拠点自動化）の支援を行っており、物流不動産専業のプロフェッショナルによるカスタマーサポー
ト、施設バリューアップ支援並びに入居対応及び建物運営管理の全てをGLPグループにおいて取り扱う、GLPグループの強みであるワンストップサービスを活用することで、物流施設のオペレーションを止めることなく、自動化設備の導入の企画立案から工事完了に至るまでのあらゆる場面において入居企業を支援することが可能です。具体的には、設備導入可否の検証、工事計画の企画立案、建築基準法・消防法等の遵守のための対応策支援等を行っています。
最近の例として、本投資法人は、上記のGLPグループの強みを活用して、稼働中の施設である「GLP 三郷Ⅱ」への自動化設備の導入を支援しています。「GLP 三郷Ⅱ」に入居する、丸井グループの物流企業である株式会社ムービングは、ECを活用したオムニチャネル
戦略（注２）の推進及び人手不足への対策として、高密度保管と出庫時間の短縮が可能な
自動倉庫型ピッキングシステムである「AutoStore」を導入しました。「AutoStore」は、
水平方向に格子状に配置されたレールとそこから垂直に伸びる支柱から構成され、各セルの中に定型の専用コンテナを垂直に積み上げて格納するシステムとして、上面のレールを縦横に走行するロボットが、各セル内に垂直に積み上げられたコンテナを吊り上げ、走行
レールに沿ってスタッフが待機するポートに搬送する仕組みとなっており、収納効率を極限まで高めた高密度保管と、作業者への負担を軽減し、短時間での効率の良い出入庫を実現することを目指したシステムです。「GLP 三郷Ⅱ」への「AutoStore」の導入工事にあたり、工区を２つに分割することで、施設の稼働を継続しながら設備導入工事を実施し、約５ヶ月の工期で第一期工事を完了しました。現在は第二期工事を実施中であり、計10ヶ月の工期で自動化設備導入工事を完了する予定です。本投資法人は、今後もGLPグループと協働して、物流施設における各種物流業務の自動化等、入居企業による設備投資を促進していきたいと考えています。
（注１）「EC」とは、電子商取引をいい、インターネットやコンピューター等の電子的な手段を介して行う商取引の総称をいいます。
（注２）「オムニチャネル戦略」とは、店舗・通販・ネット・モバイル・SNS（ソーシャル・ネットワーク・サービス）などの様々なチャネルを利用して商品を認知、検討する顧客が、異なる様々なチャネルから購入ができるよう、様々なチ
ャネルを利用する顧客の消費行動に対応する取組みをいいます。

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- 29 -

Ｅ．長期安定的な財務基盤（イ）財務戦略本投資法人は、財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、強固なバンクリレーションシップのもと、借入期間の長期化・金利の固定化の推進及び返済期限の分散化を図りつつ、コスト低減を実現するとともに適切なLTV水準を維持しています。
＜主要な財務指標（本借入れ実行後）（注１）＞
平均借入期間（注２）：6.7年
平均残存期間（注２）：4.4年

平均借入金利（注３）：0.70％

金利固定化比率（注４）：89.7％

LTV（本募集後）（注５）：43.6％（注１）上記数値はいずれも投資法人債を含めており、また、本借入れ及び本借入れにより調達した資金を用いた既存借入金の借換えを勘案して算出しています。本借入れについては、後記「（ロ）本借入れの概要」記載の内容及び条件で実行することを前提として算出していますが、本借入れによる実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、実際の数値は異なる可能性があります。なお、「LTV（本募集後）」については後記（注５）をご参照ください。
（注２）「平均借入期間」は借入実行日から元本の最終返済期限までの期間を、また、「平均残存期間」は2018年３月１日時
点から元本の最終返済期限までの期間を、それぞれ借入金額に基づき加重平均し、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注３）「平均借入金利」は、変動金利による借入れについては2018年１月15日時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営
機関が公表する１ヶ月物及び３ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）を基準金利と仮定して適用される利率により計算しています。また、本借入れのうち、金利スワップにより固定化を予定している借入れ170.6
億円については2018年１月15日時点の市場金利を勘案して合理的に見積もった利率により計算しています。
（注４）「金利固定化比率」については、固定金利による借入れ及び金利スワップによる金利の固定化がなされている借入れ（本借入れについては前記（注３）に記載の本書の日付現在における想定によります。）の借入金総額に対する比率として算出しています。
（注５）「LTV（本募集後）」については、取得予定資産の取得、本借入れ、本借入れにより調達した資金を用いた既存借入金の借換え及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済後に想定される総資産LTVの見込数値を記載しています。詳細については、後記「（i）安定的なLTVコントロール」をご参照ください。

（ⅰ）安定的なLTVコントロール
本投資法人は、総資産LTV（注１）につき60％を上限の目途としつつ、当面は45％～55％を目安に機動的に運営を行う方針であり、上場以降この範囲内で総資産LTVをコントロールしてきました。本投資法人の保有資産の鑑定評価額の継続的な増大により、ポートフォリオの含み益（鑑定評価額と帳簿価額の差額）は増加傾向にあり、その結果、鑑定LTV（注２）は低下傾向にあり、本投資法人の財務の安定性・柔軟性が向上していると本投資法人は考えています。

（注１）「総資産LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率をいいます。「総資産LTV（本募集後）」は以下の計算式により求められる、本募集後における有利子負債の総資産に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
総資産LTV（本募集後）＝ （2017年８月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ＋本借入れ、本借入れにより調達した資金を用いた既存借入金の借換え及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済を前提とした2017年８月期末から本募集後までの有利子負債増減見込額） ÷ （2017年８月期末現在の貸借対照表上の総資産額 ＋本借入れ、本借入れにより調達した資金を用いた既存借入金の借換え及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済を前提とした- 30 -

2017年８月期末から本募集後までの負債増減見込額＋2017年８月期末から本募集後までの純資産増減見込額）×100
なお、本投資法人は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ64,815百万円及び2,342百万円を見込んでいますが、これらの金額は2018年１月25日(木)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。この金額は、海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利が対象投資口の全部について行使され、かつ、本件第三者割当における募集投資口数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提とした本書の日
付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。このため、LTV（本募集後）も実際の指標と一致するとは限りません。具体的には、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも低額となった場合又は海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、若しくは、本件第三者割当における募集投資口
数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本募集における発行価額の総額は上記見込額より減少することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際のLTVは上記記載の数値より高くなります。また、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも高額となった場合には、実際の発行価額の総額が上記の見込額よりも増加することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際のLTVは上記記載の数値よりも低くなります。
また、後記「（ロ）本借入れの概要」記載のとおり、本投資法人は、本借入れにより調達する予定の借入金のうち55億円につき、2018年２月28日に返済期日が到来する既存借入金の借換資金に充当することを予定しており、LTV（本募集後）は、かかる借換え及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限
前弁済後の見込み数値を記載しています。
（注２）「鑑定LTV」とは、各時点における本投資法人の保有資産の鑑定評価額の合計に対する有利子負債の比率をいいます。「鑑定LTV（本募集後）」は以下の計算式により求められる、本募集後における有利子負債の鑑定評価額の合計に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
鑑定LTV（本募集後） ＝ （2017年８月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ＋本借入れ、本借入れにより調達した資金を用いた既存借入金の借換え及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済を前提とした2017年８月期末から本募集後までの有利子負債増減見込額） ÷ （2017年８月期末時点の本投資法人の保有資産の鑑定評
価額の合計＋2017年９月に取得した１物件の鑑定評価額＋取得予定資産（太陽光発電設備
13設備を含みます。）の鑑定評価額又は調査価格の合計）×100
鑑定LTV（本募集後）は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額につき、（注１）と同様の基準により算出した見込額であり、実際の指標と一致するとは限りません。また、（注１）と同様、（注１）記載の借換え及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済後の見込み数値を記載しています。

（ⅱ）安定的かつ多様な資金調達手段
本投資法人は、下記のとおり、その有利子負債について調達方法及び借入先の多様化、金利コストの低減並びに調達年限の長期化を進めることにより、財務の安定性の実現を図っています。

（注）上記レンダーフォーメーション（借入先金融機関等の構成）は、本書の日付現在における借入金及び投資法人債に加え、本借入れによる借入予定額を234億円として、後記「（ロ）本借入れの概要」に記載の条件で本借入れ及び本借入れにより調達した資金を用いた既存借入金の借換えを実行することを前提として計算しています。本借入れによる実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、実際の借入合計額及び各貸主ごとの借入割合は上記の数値と異なる可能性があります。

- 31 -

（ⅲ）借入金利の低減と借入期間の長期化を推進
本投資法人は、安定的な財務運営を行うとともに、良好な資金調達環境や投資法人債の活用を背景に、借入期間の長期化と借入金利の低減を推進してきました。上場後最初の決算期末時点である2013年２月末で3.9年あった本投資法人の平均借入期間（注１）は本借入れ実行後では6.7年と2.8年長期化する見込みである一方、平均借入金利（注２）は2014年２月期末から毎期低下しており、本借入れ実行後で0.70％と、2013年２月末から約0.24pt（ポイント）（2013年２月期末の0.93％と本借入れ実行後の0.70％とのパーセンテージの差異。但し、小数第三位を四捨五入しています。）の借入金利の低減を実現できる見込みです。

（注１）「平均借入期間」は、各期末現在において残存する借入金につき、借入実行日から元本の最終返済期限までの期間を、借入金額に基づき加重平均し小数第二位を四捨五入して記載しています。本借入れについては、後記「（ロ）本借入れの概要」記載の内容及び条件で実行することを前提として算出していますが、本借入れによる実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、実際の数値は異なる可能性があります。
（注２）「平均借入金利」は、各期末現在において残存する借入金につき、当該期末日現在における適用利率を、借入金額に基づき加重平均して小数第三位を四捨五入して記載しています。本借入れ実行後の数値については、本借入れ及び本借入れにより調達した資金を用いた既存借入金の借換えを勘案して算出しています。本借入れについては、後記「（ロ）本借入れの概要」記載の内容及び条件で実行することを前提として算出していますが、本借入れによる実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、実際の数値は異なる可能性があります。平均借入金利の計算にあたっては、2018年１月15日時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１ヶ月物又は３ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）を基準金利と仮定して適用される利率により計算しています。また、本借入れのうち170.6億円については、金利スワッ
プにより金利を固定化する予定です。平均借入金利の計算にあたっては、2018年１月15日時点の市場金利を勘案して合理的に見積もった利率により計算しています。

（ⅳ）返済期限の分散と今後の金利低減余地
本投資法人は、新規借入れや投資法人債の発行の際には、財務の安定性維持のため、返済期限の分散化に配慮しており、本借入れによっても更なる返済期限の分散化が実現される予定です。
本投資法人が2021年２月期末までの３年の間に返済期限を迎える予定の借入金（投資法人債を含みます。）の借入条件は、下記グラフのとおり平均借入年限5.1年、平均借入金利0.69％であるのに対し、2018年１月に実行した直近の借入金243億円の借入条件は、平均借入年限5.2年、平均借入金利0.35％であることから、借入金利の低減余地があると本投資法人は考えています（注）。本投資法人は良好な資金調達環境を活用し、今後のリファイナンスにより、借入金利の更なる低減に取り組む方針です。
（注）

実際の借入金の金利その他の条件は、借入実行時における金利動向その他の状況により変動するため、直近の借入条件と同等の条件で将来借換えを実現できる保証はなく、また、借入金利の低減を実現できる保証もありません。

- 32 -

（注１）直近の借入条件は、2018年１月実行の借入金に係る借入条件に基づいて記載しています。
（注２）各計算期間末までの１年間に満期を迎える借入金及び投資法人債について記載しています。
（注３）上記返済期限の分散状況は、本書の日付現在における分散状況に、本借入れにおいて想定される返済期限（本借入れにより調達した資金を用いた既存借入金の借換えを実行することを含みます。）を勘案したものです。
（注４）「平均借入年限」は、対象となる借入金につき、借入実行日から元本の最終返済期限までの期間を、借入金額に基づき加重平均し小数第二位を四捨五入しており、「平均借入金利」は、対象となる借入金につき、変動金利による借入れについては2018年１月15日時点の１ヶ月物及び３ヶ月物の日本円TIBORを基準金利と仮定して適用される利率により計算しています。また、本借入れのうち、金利スワップによる金利の固定化がなされる予定の借入れ170.6億円については2018年１月15日時点の市場金利を勘案して合理的に見積もった利率により計算
しています。本借入れについては、後記「（ロ）本借入れの概要」記載の内容及び条件で実行することを前提として算出していますが、本借入れによる実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、実際の数値は異なる可能性があります。
（注５）上記返済期限の分散状況は、本借入れが後記「（ロ）本借入れの概要」記載の金額及び返済期限により実行された場合の見込みであり、実際の分散状況と一致するとは限りません。

（ⅴ）格付の状況
本投資法人は、株式会社日本格付研究所から、AA（安定的）の長期発行体格付を付与されています（注）。これは、本投資法人が上場以降の公募増資を通じた継続的な外部成長によりポートフォリオの資産規模や収益規模の拡大に加え分散効果に伴い安定性も高まっていること、高い稼働率等の安定した運営実績、含み益の拡大による財務の柔軟性向上、適切な水準でのLTVコントロール等が評価された結果であると、本投資法人は考えています。なお、2018年１月26日現在、国内上場不動産投資法人の全59銘柄のうち、株式会社日本格付研究所又は株式会社格付投資情報センターのいずれ
かからAA以上の信用格付を付与されている銘柄は15銘柄のみとなっています。
（注）本格付は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）から付された本投資法人の長期発行体格付であり、本投資口に付された格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

- 33 -

（ロ）本借入れの概要
本投資法人は、本募集に伴い、取得予定資産の取得資金の一部及び借入金の返済資金に充当するため、本借入れを行うことを予定しています。但し、各借入先による貸出審査手
続における最終的な決裁が完了し、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。
借入先株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱東京Ｕ
ＦＪ銀行をアレンジャーとする
協調融資団
株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱東京Ｕ
ＦＪ銀行をアレンジャーとする
協調融資団
株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱東京Ｕ
ＦＪ銀行をアレンジャーとする
協調融資団
株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱東京Ｕ
ＦＪ銀行をアレンジャーとする
協調融資団
株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱東京Ｕ
ＦＪ銀行をアレンジャーとする
協調融資団
株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱東京Ｕ
ＦＪ銀行をアレンジャーとする
協調融資団
株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱東京Ｕ
ＦＪ銀行をアレンジャーとする
協調融資団

借入
予定額
（注２）

利率

返済期限
（注３）

55億円

基準金利に
0.15％
を加えた利率
（注４）

2019年
２月28日

8.4億円

基準金利に
0.15％
を加えた利率
（注４）

2019年
２月28日

21.1億円

基準金利に0.175％を加えた利率
（注５）

2021年
９月１日

67.4億円

基準金利に0.195％を加えた利率
（注５）

2023年
２月28日

39.9億円

基準金利に0.205％を加えた利率
（注５）

2024年
２月29日

21.1億円

基準金利に0.25％を加えた利率
（注５）

2026年
２月27日

21.1億円

基準金利に0.375％を加えた利率
（注５）

2028年
２月29日

返済方法

使途

摘要

借入金の返済及びそれに関連する
費用
（注７）

期限一括返
済

無担保
無保証
取得予定資産の取得資金の一部及びそれに関連する
費用（注１）上記借入れは別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。また、協調融資団からの借入れについては、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されることを条件とします。
（注２）実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、「借入予定額」に記載された金額と実際の借入額は異なる可能性があります。
（注３）協調融資団からの借入れに係る返済期限は、本書の日付現在における予定を記載したものであり、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。

- 34 -

（注４）基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日毎に見直されます。
（注５）基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日毎に見直されます。なお、本借入れの借入金総額234億円のうち170.6億円については、金利スワップにより金利を固定化する予定です。
（注６）本借入れの借入実行日は、2019年２月28日を返済期限とする55億円の借入れについては2018年２月28日、それ以外の借入れについては2018年３月１日を予定しています。
（注７）2018年２月28日に既存借入金の借換資金に使用することを予定しています。なお、借換えの対象となる借入金の概要は以下のと
おりです。
借入先

借入金額

借入実行日

返済期限

株式会社三井住友銀行及び株式会社
三菱東京ＵＦＪ銀行をアレンジャー

55億円

2017年２月28日

2018年２月28日とする協調融資団- 35 -

３

GLPの変わらぬグループ戦略
Ａ．GLPグループの変わらぬ経営陣と本投資法人へのコミットメント
GLPは、シンガポール会社法に基づき設立され、2010年10月にシンガポール証券取引所にその株式を上場しました。GLPは、本書の日付現在、日本、中国、米国、欧州（注）及びブラジ
ルで物流施設ポートフォリオを保有し、その運営・管理を行っています。GLPグループは中国
政府系ファンドである中国投資有限責任公司やカナダ公的年金運用機関であるCanadianPension Plan Investment Boardと日本においてそれぞれ合弁事業を行うなど、グローバル投
資家との強固なリレーションを活用し、ファンドマネジメント事業を遂行しています。また、GLPグループの各国の経営陣は、現地において物流施設の取得、開発、運営において実績のあるメンバーにより構成されており、現地の実態に即した運営が可能となっています。
なお、GLPは、2017年７月14日付でNesta Investment Holdings LimitedによるGLPの全ての発行済株式を取得するための非公開化取引について公表しており、当該取引は2018年１月10日付で効力を生じています。当該取引を経て、GLP Bidco Limited（Nesta Investment
Holdings Limitedから商号変更）及びその親会社がGLPの親会社となりました。
GLPは、グループの将来の計画につき、現在遂行するビジネス及びオペレーションを継続
し、更なる成長を推進していくこと、並びに、最新の技術とビッグデータを用いた物流エコシステムを創造し、顧客に対してソリューションを提供するとともに、既存及び新規のマーケットにおいてGLPグループのファンドマネジメント・プラットフォーム（ファンド運用のための組織及び顧客基盤）を積極的に構築し、グローバルな機関投資家との協力を拡大することにより、GLPのグローバルな主導的地位をさらに強化していくことを企図しています。GLP
グループの将来の計画は以下のとおりです。
（注）GLPグループは欧州マーケットにおける先進的物流施設及び流通団地の有力デベロッパー、投資家かつ運営者であるGazeley
社を2017年12月に買収しています。Gazeley社は、欧州の戦略的物流マーケットである英国、ドイツ、フランス及びオラン
ダを中心に物流ポートフォリオを運営しています。

出所：GLP公表資料

なお、本書の日付現在、GLP Bidco Limitedの親会社であるGLP Holdings, L.P.（Nesta
Investment Holdings, L.P.から商号変更）は、HOPU Logistics Investment Management Co.,
Ltd及びその関係会社、Hillhouse Capital Logistics Management, Ltd.及びその関係会社、SMG
Eastern Limited 及びその関係会社、Bank of China Group Investment Limited及びその関連会
社並びにVanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited 及びその関連会社が、それぞれその持分の21.1％、21.0％、21.0％、15.8％及び21.2％を保有しています。

- 36 -

Ｂ．日本におけるGLPグループ
GLPグループは、2017年６月末日現在、日本において97物件（延床面積4.7百万㎡）（本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及びGLPファンドを通じて保有し、GLPグ
ループが運営・管理する物件を含みます。）を保有又は運営・管理し、保有延床面積を基準として国内最大の賃貸用物流施設運営事業者です。GLPグループの日本における事業の歴史は長く、物流施設専門の開発・運営事業者として下記のグラフのとおり10年を超える物流施設の開発、保有、運営・管理実績を有しており、先進的物流施設プロバイダーとしての地位を確立しています。
主要な賃貸用物流施設運営事業者の日本における運営・管理面積

出所:

GLP、シービーアールイー（世界的な事業用不動産サービス会社であり、不動産情報
及びデータの分析並びにマーケットリサーチ・レポートの作成等を業務の一部として行っています。以下「CBRE」といいます。）による「物流施設マーケットにおける基礎調査（2017年９月期）」をもとに、GLPの数値はGLPが集計したデータを、その他（A社～I社）の数値はCBREが集計したデータを使用して資産運用会社にて作成（注１） 本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及びGLPファンドを通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件を含みます。
（注２） 物流施設の賃貸業務を手掛ける延床面積ベースでの上位10グループが保有又は運営・管理する物件の延床面積の合計（2017年６月末日時点）を示しています。

日本におけるGLPグループは、物流不動産に特化したメンバーを自社グループ内で有し、物流不動産専業のプロフェッショナルが、それぞれリーシング、エンジニアリング及び施設管理を行い、様々なサービスのすべてをGLPグループにおいて取り扱うワンストッ
プサービスを提供するとともに、各種サービスを有機的に結合させることでテナントの様々なニーズにきめ細やかに対応できる体制を有しています。また、リーシングにおいては既存物件の運用で必要となる契約更改及び既存テナント退去後のテナント入替えの豊富な実績と、取引テナント総数136件（2017年３月末日現在）の強固な顧客基盤を有しています。

- 37 -

日本における
10年超の運営・管理実績

国内最大の運営・管理面積
97物件／4.7百万㎡

出所：GLP（注）GLPグループが2004年度以降の各年度末に保有又は運営・管理していた日本に所在する賃貸用物流施設の延床面積の合計であり、本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及びGLPファンドを通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件を含みます。但し、GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が間接的に取得しGLPがその後取得した物件については、当該機関投資家が間接的に取得したときから含みます。以下、GLPグループの過去の取得、保有、運営・管理実績について同じです。

出所：GLP、CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2017年９月期）」（2017年６月末日現在）（注２）（注１）物流施設の賃貸業務を手掛ける延床面積ベースでの上位10グループが運営・管理する物件の延床面積の合計（2017年６月末日時点）に対するGLPグループの比率を小数第一位を四捨五入して記載しています。
（注２）上位10社のうちGLPグループの数値はGLPが集計したデータを、その他の上位10社の数値はCBREが集計したデータを使用しています。

- 38 -

４

先進的物流施設と物流不動産マーケットについて
Ａ．力強い需要に支えられる物流不動産マーケット－安定した需給バランス
先進的物流施設は、オフィスや住居と比較し、リーシングにおいて高い専門性が求められるため、その開発・運営の参入障壁が比較的高く、供給が限定され、2017年３月末日における物
流施設全体（延床面積約529.2百万㎡）のうち4.4％程度（延床面積約23.3百万㎡）となっており、必ずしも十分な供給量があるとはいえず、引き続き希少性が高いと本投資法人は考えています。
さらに、コスト削減を目的とした拠点集約を伴う移転や、老朽化施設からの移転による先進的物流施設に対する需要も期待されます。日本における物流施設は、その多くは自社利用を前提として建設された小規模な物件となっています。特に、従来型の倉庫は保管機能が中心であり、サプライチェーン・マネジメント（注１）の高度化が進む中、配送や庫内作業を効率化す
るには必ずしも適していないことから、それらの効率化が可能な先進的物流施設に対する底堅い需要があると、本投資法人は考えています。特に、2011年３月の東日本大震災の影響から、顧客企業は施設の耐震性、免震性や電力の確保等、様々な面における安全性や事業の継続性を重視するようになっており、そのような観点でも先進的物流施設の需要は増加すると、本投資法人は見込んでいます。
また、３ＰＬ事業（注２）の拡大及び電子商取引市場の拡大等、物流機能をビジネスモデルの機軸にした新しいビジネスの台頭に加えて、環境にやさしい事業への意識の高まりやセキュ
リティ等の付加価値サービスに対する顧客ニーズの増加を背景として、これらの機能を備えた
先進的物流施設に対する需要は高まっていくものと考えられます。
本投資法人は、2013年の日本銀行による異次元金融緩和以降の経済活動の活発化により、先進的物流施設の新規供給は増加傾向にあるものの、当該新規供給に合わせて需要も拡大しており、今後も先進的物流施設に関しては安定的な稼働が見込めるものと考えています。
2016年においては、前年を上回る223.5万㎡の賃貸用物流施設（全国の延床面積5,000㎡以上の賃貸用物流施設を対象としたもの。）の新規供給がありましたが、旺盛な需要に支えられ、賃貸用物流施設の空室率は前年の3.8％から4.4％に上昇しました。
このように、物流の効率化を求める動きと共に、３ＰＬ事業や電子商取引の市場規模の拡大が先進的物流施設への底堅い需要をけん引する形で先進的物流施設に対する賃貸需要は拡大しており、また昨今は物流施設の大量供給が続いているものの、未だ先進的物流施設の市場全体に占める割合は4.4％（2017年３月末時点）であり、引き続き希少性が高く、先進的物流施設に係る需給は安定しているものと考えています。
（注１）「サプライ・チェーン・マネジメント」とは、開発、調達、製造、発送、販売、配送などの供給者から最終消費者に至までの物の流れについて、そのプロセスや費用・時間などを最適化するための手法をいいます。
（注２）「３ＰＬ事業」とは、サードパーティー・ロジスティクス事業（顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負う物流サービスを提供する事業）をいいます。

- 39 -

先進的物流施設の希少性物流施設への底堅い需要

出所:

総務省、国土交通省、CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2017年９月期）」（注１）2017年３月末日時点における自社所有分を含む全ての倉庫の総延床面積に対する先進的物流施設の延床面積が占める割合を示しています。
（注２）「先進的物流施設」として、延床面積10,000㎡以上かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設を抽出しています。
（注３）「中大型物流施設」として、延床面積5,000㎡以上の賃貸用物流施設を抽出しています。
（注４）「固定資産の価格等の概要調査（総務省自治税務局固定資産税課）」及び「建築統計年報（国土交通省総合政策局）」を用いてCBREが推計したものです。

- 40 -

出所:

CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2017年９月期）」（注１）全国に所在する延床面積5,000㎡以上の賃貸用物流施設を対象としています。
（注２）新規供給は、新たに建設された賃貸用物流施設の面積（賃貸可能面積ベース）です。
（注３）ネット・アブソープションは、稼働床面積の増減（賃貸面積ベース）を意味します。稼働床面積の増減とは、新規契約面積から退去面積を引いたものをいいます。
（注４）空室率は賃貸可能面積ベースで算出されています。
（注５）空室率については各年12月末日時点の数値を記載しています。但し、2017年は2017年９月末日時点の数値を記載しています。
（注６）本投資法人の空室率については、2012年までは2013年
１月末日時点で保有していた30物件のうち、各年の３月末日時点でGLPグループが保有していたポートフォリ
オにおける稼働率を、2013年以降は各年の12月末日時
点で本投資法人が保有していたポートフォリオにおける稼働率を記載しています。

Ｂ．拡大を続ける大規模物流施設への需要
大規模物流施設に対する賃貸需要は年々増加しており、首都圏・近畿圏・中部圏の大型マ
ルチテナント型物流施設の稼働床面積の合計は2007年以降の10年間で約５倍に拡大しています。先進的物流施設の新規供給量が増加している足元の１年間においても、稼働床面積が15.2％増加しており、本投資法人は、今後更に大規模物流施設に対する賃貸需要が拡大する
ことが期待できると考えています。
また、GLPグループが開発している物流施設では、関東圏にあるマルチテナント型物流施設である「GLP 新座」（延床面積：約31,000㎡（予定））で、竣工予定時期（2019年春竣工予定）の１年以上前にテナントが100％内定しています。また、関西圏でも、延床面積165,235㎡という大規模施設である「GLP 吹田」において、2016年５月の着工に先立ち、竣工（2017年９月）の１年４ヶ月前の時点で、また、「GLP 寝屋川」（延床面積：約27,000㎡（予定））においても、2018年４月の竣工予定の１年１ヶ月前の時点で、それぞれテナントが100％内定しています。
以上のとおり、大規模施設やマルチテナント型物流施設においても、エリアにかかわらず、竣工前にテナントが100％内定するなど、優良な物流施設におけるリーシングは堅調に推移しているといえます。

大型マルチテナント型施設（注１）稼働指数

竣工前リースアップ事例

出所： CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2017年
９月期）」（注１）開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された賃貸用物流施設のうち、首都圏（東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県）・近畿圏（大阪府、兵庫県）：延床面積1万坪以上、中部圏（愛知県）：延
床面積５千坪以上を対象としています。
（注２）2007年３月末日時点の首都圏、近畿圏及び中部圏の合計値を100と指数化し、その後の推移を記載しています。

出所：GLP（注）「リースアップ時期」とは、GLPグループが一棟全体の賃貸借契約を締結した時期をいいます。

- 41 -

Ｃ．需要をけん引するドライバー
物流施設の需要の主要なドライバー（けん引要因）である３ＰＬ事業や電子商取引の市場
規模は、引き続き拡大しており、特に電子商取引市場は更なる拡大が予想され、今後も物流施設の需要増が期待されます。
（イ）３ＰＬの市場規模の拡大事業会社では、人口減少や海外生産移管を背景に国内での売上増加を図ることが困難な中、コスト削減による利益拡大に向けた動きを強めており、その一環として物流体制の効率化やコスト削減を進めています。特に、日本では2000年以降国内貨物輸送量が減少する
一方、多くの事業会社が稼働率の低下した物流体制の見直しに動いたことから、物流体制の効率化やコスト削減等を目的とした物流アウトソーシングに対するニーズが増加し、高度な物流業務を専門的かつ包括的に請け負う３ＰＬ事業が成長してきました。スケール・メリットによるコスト削減効果と、精度の高い物流分析を背景とした所要期間の短縮や多頻度小ロット納品等の顧客サービスの向上が、３ＰＬ事業の成長の原動力となっていると考えられます。
また、様々な事業において、グローバルな事業拡大に伴いサプライチェーンが複雑化していることも、効率的かつ高品質の物流サービスを提供できる３ＰＬ事業者の成長の背景にあるものと考えられます。
近年、こうした３ＰＬ事業の市場規模は、下記のグラフのとおり、リーマンショックによる金融危機等の影響から成長が減速した2008年～2009年度を除き、着実に業容を拡大しています。
さらに、東日本大震災後は、サプライチェーンの重要性が再認識されており、物流拠点の分散やネットワーク再編の流れの中で、３ＰＬ市場において新たな需要が創出されるものと考えられます。
こうした３ＰＬ市場の拡大は、特に大規模な機能的物流施設（先進的物流施設）（注）の賃貸需要増加に結びついているものと考えられます。一般的に、３ＰＬ事業者は、複数の荷主を適切に組み合わせ、庫内作業のプロセス改善を行うことにより施設の稼働率を維持・向上し、コスト競争力の維持を図るため、大規模な機能的物流施設を選好する傾向があります。さらに、最近では多くの３ＰＬ事業者が倉庫の自社保有比率を低くし、事業リスクを軽減しながら収益性を向上させる戦略をとる傾向が高まっており、効率性や収益性向上の観点から、大規模な機能的物流施設の賃貸需要が増加していると考えています。
（注）本投資法人は、大規模（延床面積10,000㎡以上）かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付けています。詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針」をご参照ください。

３ＰＬ市場規模の拡大

先進的物流施設の入居テナントに占める３ＰＬ事業者の割合

出所: 月刊ロジスティクス・ビジネス

出所:- 42 -

CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2017年９月期）」

（注１）月刊ロジスティクス・ビジネスが主要３ＰＬ事業者を対象に実施したアンケートにおいて回答があった
３ＰＬ事業者の売上高の合計を示しています。
（注２）一部事業者の売上高には、ヒアリングや各種資料等
をベースとした月刊ロジスティクス・ビジネスの推計を含みます。
（注３）一部事業者を除き３月期決算のデータに基づきます。
（注４）「N」は、各年度における集計対象事業者の数を示しています。
（注５）上記のとおり、任意のアンケートに対し回答のあった一部の事業者の回答の集計に基づく数値であるた
め、必ずしも市場全体の動向を正確に示すものではありません。売上高の変化の要因には回答のあった事業者の数の増加によるものや回答のあった事業者の入れ替わりによるものが含まれます。

（注１）先進的物流施設として、「延床面積10,000㎡
以上かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設」を抽出しています。
（注２）上記基準に適合する595物件を調査対象としています。
（注３）賃貸面積ベースでの比率を示しています。
（注４）入居面積が不明なシングルテナント型施設については、延床面積から賃貸面積を想定して推計しています。
（注５）調査時点は2017年９月末日です。

（ロ）電子商取引（EC）市場の規模の拡大
インターネットや通信販売サービスの活用による消費態度の変化に伴い、以下のグラフが示すとおり電子商取引市場は着実に拡大しており、電子商取引を介した消費者向け物品の荷動きは今後も堅調に推移するものと考えられます。電子商取引による販売規模の拡
大、多頻度小口配送の増加、配達時間の個別化、個人情報等のセキュリティ意識の高まり等に伴い、電子商取引業者による、より大規模な、利便性の高い機能的物流施設に対する需要は今後も増加するものと考えられます。特に、インターネット事業者においては、店
舗販売に比べて店舗コスト負担が少ない一方、物流コストが売上高対比で高いことから、物流体制の効率化やコスト削減を目的とした、機能的物流施設に対する今後の需要の増加が期待できると考えています。
また、株式会社野村総合研究所の調査（ITナビゲーター2018年版）によると、電子商取
引市場は、2023年度には約26兆円規模まで拡大し、2016年の約1.7倍になることが予想されています。
日本におけるEC化率（全ての商取引金額に対する電子商取引（EC）市場規模の割合）を
海外のEC化率と比較すると、日本のEC化率は2016年において5.4％と、イギリス（14.7％）及びアメリカ（8.0％）と比して低い比率となっており、今後更に電子商取引市場が拡大することが予想されます。

- 43 -

電子商取引市場規模の拡大

出所:

日本：実績値については経済産業省「平成28年度 我が国におけるデータ駆動型社会に係る基盤整備（電子商取引に関する市場調査）報告書」（2017年４月）、予想値については株式会社野村総合研究所「ITナビゲーター2018年版」（2017年11月）
アメリカ：U.S. Census Bureau「QUARTERLY RETAIL E-COMMERCE
SALES 3rd QUARTER 2017」
イギリス：Office for National Statistics of the United
Kingdom「Retail sales, Great Britain: November 2017」（注１）「市場規模」は、日本における消費者向け電子商取引の市場規模を集計したものです（予想値を除きます。）。
（注２）「EC化率」は、各国における全ての商取引金額に対する電子商取引市場規模の割合を示しています。

- 44 -

Ｄ．稼働した物流施設の安定性
物流施設は、テナントにおいて中長期的なロジスティックス（物流）戦略を踏まえた立地選定が行われること及び一般的に移転には高いコストが発生することから、一度稼働した物
流施設は、稼働率・賃料ともに安定した水準が見込まれます。さらに、保有している物件の稼働率及び賃料水準は2008年３月以降以下のとおり推移しており、国内最大の賃貸用物流施設運営者であるGLPグループの10年超の実績に裏付けられた運用を背景に、GLPグループの運用する物流施設は、景気の波や新規供給量に左右されずに高い稼働率と安定した賃料水準が期待できると考えています。なお、本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率及び賃料動向については、前記「２ インベストメント・ハイライト / Ｄ. 上場以降11期連続で賃料増額を実現した力強い内部成長」をご参照ください。
稼働率の推移賃料水準の推移

出所： GLP、CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2017年９月期）」（注１）「本投資法人のポートフォリオ」は、2008年３月から2012年３月までは、2013年２月期末時点で本投資法人が保有していた33物件のうちGLPグループが各時点において保有する物件（GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が2008年３月末までに間接的に取得しGLPグループがその後取得した物件を含みます。）における平均稼働率の推移
を、2013年３月から2017年９月までは、本投資法
人の各時点での保有する物件における平均稼働率の推移を示しています。
（注２）「オフィス（東京５区）」は、主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）を中心に、原則として延床面積2,000坪以上7,000坪未
満、基準階面積200坪以上のオフィスをそれぞれ対象としています。
（注３）稼働率は賃貸可能面積ベースで算出されています。

出所： GLP、CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2017年９月期）」（注１）2008年３月から2013年３月までは、2008年３月末日時点を100.0とした場合の指数の推移を、2013
年３月から2017年９月までは、2013年３月を101.9とした場合の指数の推移を示しています。
（注２）「本投資法人のポートフォリオ」は、同一のポー
トフォリオにおける賃料水準を比較する観点か
ら、2008年３月から2013年３月までは、2013年２月期末時点で本投資法人が保有していた33物件のうちGLPグループが2008年３月末以降継続して保有する23物件（GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が2008年３月末までに間接的に取得しGLPグループがその後取得した物件を含みます。）の賃料水準の推移を、2013年３月から2017
年９月までは、2013年２月期末時点で本投資法人が保有していた33物件のうち、2017年９月末日時
点で保有している32物件の賃料水準の推移を示しています。
（注３）「オフィス（東京５区）」は、主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）を中心に、原則として延床面積2,000坪以上7,000坪未
満、基準階面積200坪以上のオフィスの成約賃料水準の推移を示しています。

- 45 -

５

サステナビリティへの取組み
本投資法人は、資産運用会社とサステナビリティへの考え方を共有し、共に取組みを推進しています。本投資法人における「サステナビリティ」とは、環境保護に最大限の配慮を払い、また、テナント、テナントの従業員、顧客及び地域社会の健康と安心に貢献していくという社
会的責任を持続的に負うということです。このような環境・社会のサステナビリティ（持続的な成長）に対する社会的責任を事業執行の中核に据え、環境、社会、ガバナンスに関する方針（ESG方針）を含む各種方針を策定・表明し、以下にあるような、個別の様々な取組みを行っています。
Ａ．GRESB評価（Global Real Estate Sustainability Benchmarkリアルエステイト評価）の取得GRESB評価とは、国連責任投資原則を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設された、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ESG：Environment, Society
and Governance）配慮を測る年次のベンチマーク調査です。2017年９月現在、約60社（運用
資産額17兆米ドル（1,870兆円、1米ドル＝110円で換算））のGRESB投資家・銀行メンバー
が、GRESBデータを投資先の選定や投資先との対話に活用しており、2017年に実施された
GRESB評価には、世界で850の上場・非上場の不動産会社・ファンドが参加しています。本投資法人のスポンサーの親会社であるGLPは、不動産会社・運用機関メンバーとしてGRESBの活動をサポートしています。
本投資法人は、2017年に実施されたGRESB評価において、３年連続で「Green Star」評価を取得し、また、各参加者の総合スコアのグローバル順位による相対評価によって５段階で格付けされる「GRESBレーティング」においては、２年連続で「４スター」の評価を取得しました（注）。
（注）「Green Star」は、絶対評価による４つに分類される評価の中で最も評価の高い分類にあたり、サステナビリティ評価に係る「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れていると評価された会社に付与されるものです。また、「GRESBレーティング」は、2016年から導入された格付けであり、各参加者の総合スコアのグローバル順位による相対評価によって５段階で格付け（最上位は「５スター」）されています。

Ｂ．DBJ Green Building認証の取得
DBJ Green Building認証制度とは、ビルの環境性能に加えて防犯や防災その他の不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産（“Green
Building”）の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリン
グモデルにより５段階で評価し、時代の要請に応える優れた不動産を選定・認証する制度です（注）。本投資法人が保有する９物件がDBJ Green Building認証制度に基づいた認証を受けており、「GLP 東京Ⅱ」、「GLP 尼崎」、「GLP 東京」及び「GLP 三郷Ⅱ」が「５つ星」、「GLP 杉戸Ⅱ」、「GLP 舞洲Ⅱ」、「GLP 小牧」、「GLP 仙台」及び「GLP 郡山Ⅲ」
が「４つ星」の認証を受けています。
（注）DBJ Green Building認証における評価ランクは５段階（「５つ星」から「１つ星」）であり、「５つ星」は国内トップク
ラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル、「４つ星」は極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「３つ星」は非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「２つ星」は優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「１つ星」は十分な「環境・社会への配慮」がなされたビルであることの認証とされています。

- 46 -DBJ Green Building認証取得物件

Ｃ．BELS評価の取得
BELS（Building Energy-efficiency Labeling System／建築物省エネルギー性能表示制度）とは、2014年４月に国土交通省が評価基準を定めた非住宅建築物の省エネルギー性能を評価する公的制度です。新築建物又は既存建物にかかわらずエネルギーの使用の合理化等に関する法律（昭和54年６月22日法律第49号）（省エネ法）に基づく一次エネルギー消費量を基に第三者機関が省エネルギー性能を評価する制度であり、その評価は、５段階（「５つ星」から「１つ星」）の省エネルギー性能ラベリングで表示されます。本投資法人が保有する８物件がBELS評価を取得しており、「GLP 神戸西」、「GLP 厚木Ⅱ」及び「GLP 吉見」が「５つ星」、「GLP 三郷Ⅱ」、「GLP 杉戸」、「GLP 岩槻」、「GLP 鳥栖Ⅰ」及び「GLP 郡
山Ⅰ」が「４つ星」の認証を取得しています。
BELS評価取得物件- 47 -

Ｄ．CASBEE評価の取得
CASBEE(Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 建築環
境総合性能評価システム)とは、財団法人建築環境・省エネルギー機構(IBEC)が認証する建築物の環境性能を評価し格付けする手法です。省エネルギーや省資源、リサイクル性能など
環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムであり、５段階の格付が付与されます（注１）。
本投資法人が保有する「GLP 厚木Ⅱ」は、免震構造やバックアップ電源、井水の非常用利用など、災害時における入居企業のBCP（事業継続計画）対応のサポートが充実し、プレキャストコンクリート（現場で組立て・設置を行うために工場等で予め製造する強度・耐震性に優れたコンクリート又はこれを用いた工法）や全館LED照明の採用、太陽光発電パネルの設置など、環境設備を備えることで、CASBEE新築のAランク認証を取得しています。また、「GLP 吉見」においては、全館LED照明の採用、太陽光発電パネルの設置など、環境設備を備えることで、自治体版CASBEEであるCASBEE埼玉県にてAランク評価を取得しています（注２）。
（注１）CASBEEの評価結果は、「Sランク（素晴らしい）」から、「Aランク（大変良い）」「B+ランク（良い）」「B-ランク（やや劣る）」「Cランク（劣る）」の５段階で評価されています。
（注２）CASBEE埼玉県は、その内容を自治体が評価し認証するものではありません。自治体が設けた基準を用いて、建築主（事業者）が自主的な環境配慮への取組みの自己評価を表示するものです。

CASBEE評価取得物件

Ｅ．環境・社会に対する多様な取組み
本投資法人は、環境に配慮した建物、環境負荷低減の促進、入居企業の安全性確保・快適さの提供、投資判断時のサステナビリティへの配慮など、環境・社会に配慮した多様な取組
み実績を有しています。
（イ）環境に配慮した建物
本投資法人は、様々な環境性能を有した施設を保有しており、太陽光発電パネルやLED
照明など、環境に配慮した設備の導入も積極的に行っています。
＜太陽光パネル＞（ロ）環境負荷低減の促進
本投資法人の運用する施設では、目標値を設定し、施設内のエネルギー使用量のモニタ
リングを行っております。また、共用部における省エネルギー及び廃棄物削減に努めるだ
けでなく、入居企業のエネルギー使用状況に応じた省エネガイドの交付など、入居企業と一体となって環境負荷の低減に努めています。

- 48 -

（ハ）安全性の確保
本投資法人は、入居企業及び施設利用者の安全性に配慮し、免震機能を有する建物の提供や24時間警備等サービスの提供に努めています。保管される荷物、入居企業の従業員の方々の安全を守ることで、入居企業のBCPにも貢献しています。
＜免震機能＞＜24時間警備＞（ニ）入居企業への快適さの提供
本投資法人は、入居企業及び施設利用者が快適に利用できる建物やサービスの提供を目
指しています。入居企業への顧客満足度調査を毎年行い、そのフィードバックに基づき、継続的に建物・サービスの向上に取り組んでいます。
（ホ）周辺環境・コミュニティへの配慮
本投資法人は、運用する施設の周辺環境に配慮し、安全で快適なコミュニティ作りに貢献すべく、外構緑化等で周辺環境へ配慮するとともに、ボランティアやイベントの開催な
どの取組みを行っています。
（ヘ）投資判断時のサステナビリティへの配慮
本投資法人は、物件取得検討時のデュー・ディリジェンス・プロセスの中に、サステナ
ビリティと環境保護についての項目チェックをルール化しており、本投資法人の資産運用業務が、社会におけるサステナビリティと環境保護に配慮したものであるよう最大限の注意を払っています。
（ト）調達先選定時のサステナビリティへの配慮
本投資法人は、各種調達先を選定する際に、各社のサステナビリティに対する方針や目標設定の有無を確認することをルール化しており、本投資法人の業務全体としてのサステ
ナビリティ向上と環境保護に貢献する仕組みとなっています。
（チ）従業員満足度調査の実施
資産運用会社は、従業員満足度調査を実施し、従業員にとって働きがいのある会社を目指して、毎年様々な取組みを行っています。
Ｆ．GLPグループの社会貢献活動への取組み
日本GLP株式会社（注）をはじめとするGLPグループは、子ども達の可能性や才能を見出す
サポート等を通じて、積極的に社会貢献活動に取り組んでいます。
（注）資産運用会社の親会社であり、2018年１月22日付で、「グローバル・ロジスティック・プロパティーズ株式会社」から社名を変更しています。

（イ）小中学生への就業体験機会の提供
GLPグループは、パタゴニア日本支社及び日本ロジステック株式会社と協働し、「GLP三郷Ⅲ」の庫内において、児童養護施設で暮らす小中学生を対象に商品のピッキングや検品、梱包作業等の物流施設内での就業体験の機会を提供しています。

- 49 -

（ロ）スポーツ交流会の実施
GLPグループは、児童養護施設に暮らす子ども達とのスポーツ交流の場として、バブル
サッカー大会を開催しており、子ども達にスポーツ交流の場を提供しています。
（ハ）「絵本を届ける運動」への参加
GLPグループは、2013年から支援している公益社団法人シャンティ国際ボランティア会が主催する、絵本を読んだことのない外国の子ども達に、日本で出版されている絵本に翻訳文を印刷したシールを貼り付けて届ける「絵本を届ける運動」に、児童養護施設の子ども達と共同で参加しており、子ども達に社会や世界の他の地域を知ってもらう機会を提供
しています。

- 50 -

６

第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要

本投資法人は、2017年９月１日に手許現金及び借入金により「GLP 野田吉春」（第11期末後取得済資産）を取得しており、また、国内一般募集及び海外募集の対象となる本投資口の発行による手取金、本借入れ並びに手許現金によって以下に記載の取得予定資産を取得することを予定しています。本投資法人は、取得予定資産のうち「GLP 浦安」、「GLP 船橋Ⅱ」、「GLP 三郷」及び「GLP舞洲Ⅰ」について、2017年８月29日付で、「GLP 浦安」、「GLP 船橋Ⅱ」、「GLP 三郷」及び「GLP 舞洲Ⅰ」以外の各取得予定資産（太陽光発電設備を含みます。）については、2018年２月５日付で、現信託受益者との間でそれぞれ信託受益権売買契約を締結しています。
また、各取得予定資産に係る現信託受益者は、いずれも投信法第201条及び投信法施行令第123条
並びに資産運用会社の利害関係人取引規程に定める利害関係人等に該当する又は利害関係人等に準ずることから、資産運用会社は、利害関係人取引規程に従い、上記信託受益権売買契約の締結に先立ち、コンプライアンス委員会による承認、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意並びに投資委員会における審議及び決定を経ています。
取得予定資産には、本投資法人が保有する物流施設の屋根に設置された太陽光発電設備及びそのための屋根賃借権を信託財産とする不動産管理処分信託に係る信託受益権が含まれます。本投資法
人は、本書の日付現在、「GLP 神戸西」を含む４物件において、太陽光発電設備が付帯した物流施設を保有し、太陽光発電事業者である当該物流施設に係るマスターリース会社に賃貸して、売電事業による売電収入に連動する変動賃料を収受していますが、今般、本投資法人が保有する物流施設の屋根部分に付帯している太陽光発電設備計14設備のうちGLPグループが単独で保有する太陽光発電設備のすべて（計13設備）につき、収益性の向上及び環境不動産としての保有不動産の資産価値向上を目的として、当該太陽光発電設備に係る信託受益権を取得することとしました。なお、本投資法人は、本投資法人が保有し又は取得する物流施設に付帯する太陽光発電設備に対してのみ投資することを企図しており、太陽光発電設備に独立して投資することは予定していません。

- 51 -

Ａ．第11期末後取得済資産及び取得予定資産の一覧＜物流施設＞

地域

物件
番号

物件名称

信託受託者
（注１）

信託期間
（注１）

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社2015年７月14日から
2025年７月31日まで取得（予定）
価格
（百万円）
（注２）

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

取得
（予定）日

売主

4,496

5,260

2017年
９月１日

MULプロパティ
株式会社

4,496

5,260

－

－

7,440

7,540
2018年
３月１日

三井住友フ
ァイナンス
＆リース株
式会社

第11期末後取得済資産
関東圏

関東圏-31

GLP 野田吉春

第11期末後取得済資産合計
取得予定資産関東圏-32
関東
圏

GLP 浦安

三井住友信託銀行株式会社

2002年８月28日から2028年３月31日まで

関東圏-33GLP 船橋Ⅱ

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社2017年９月１日から2033年３月31日まで

7,789

8,130

関東圏-34

GLP 三郷三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

2005年11月29日から2033年３月31日まで

16,93917,70032,17033,370－－19,39019,400

2018年
３月１日

三井住友フ
ァイナンス
＆リース株
式会社

19,39019,400－－12,80013,100
2018年
３月１日

総社ロジス
ティック特
定目的会社
総社２ロジ
スティック
特定目的会
社

関東圏小計
関
西
圏

関西圏-16

GLP 舞洲Ⅰ

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

2005年７月15日から2033年３月31日まで

関西圏小計

その他-21その他

GLP 岡山総社Ｉ

三井住友信託銀
行株式会社

三井住友信託銀行株式会社

2013年２月22日から
2028年３月31日まで

2015年10月30日から2028年３月31日まで

12,70013,000その他小計

25,50026,100－－

本取得（予定）資産合計

77,06078,870－－

合計

81,556

84,130－－その他-22

GLP 岡山総社Ⅱ（注１）「信託受託者」及び「信託期間」は、第11期末後取得済資産及び各取得予定資産の取得時における信託受託者及び信託期間を記載しています。
（注２）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書又は価格合意書に記載された各信託受益権の売買代金（税金は含みません。取得諸経費及び消費税等を除きます。以下同じです。）を記載しています。
（注３）「鑑定評価額」は、「GLP 野田吉春」については2017年６月末日、「GLP 浦安」、「GLP 船橋Ⅱ」、「GLP 三郷」及び「GLP 舞洲Ｉ」
については2017年８月20日、それ以外の取得予定資産については2017年12月末日をそれぞれ価格時点として作成された各不動産鑑定評
価書に記載された評価額を記載しています。なお、各不動産鑑定評価書の鑑定評価機関及び概要については、後記「Ｂ．第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」の鑑定評価書の概要をご参照ください。

- 52 -

＜太陽光発電設備＞
地域

物件
番号
（注１）

物件名称
（注１）

取得予定
価格
（百万円）
（注２）

評価額
（百万円）
（注３）

取得
予定日

売主

2018年
３月１日

GLPソーラー特定
目的会社

－

－

2018年
３月１日

GLPソーラー特定
目的会社

－

－

2018年
３月１日

GLPソーラー特定目的会社

取得予定資産（注４）

関
東
圏

関東圏-３

GLP 昭島395

432

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ268282

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

560

639

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ273324

関東圏-26

GLP 杉戸

171

187

1,667

1,864

関東圏小計
関
西
圏

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ

318

333

関西圏-６

GLP 尼崎463

497

関西圏-13
関西圏-15

GLP 福崎GLP 深江浜

288
328

324
351

関西圏小計

1,397

1,505

その他-２
その他-８
その他-14

GLP 富谷GLP 基山
GLP 小牧

282
518
448

290
532
509

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

678

705

その他小計

1,926

2,036

－

－

合計

4,990

5,405

－

－

そ
の
他

（注１）取得予定の太陽光発電設備は、いずれも本投資法人が取得済みの物流施設に付帯する太陽光発電設備であるため、当該物流施設の物件
番号及び物件名称を記載しています。なお、「取得予定価格」、「評価額」及び「売主」は、いずれも当該太陽光発電設備に関するものであり、それが付帯する物流設備を含むものではありません。
（注２）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金を記載しています。
（注３）「評価額」は、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所又は森井総合鑑定株式会社に価格調査を委託し2017年12月末
日を価格時点として作成された調査報告書に記載された調査価格（太陽光発電設備追加取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額又は調査価格と太陽光発電設備追加取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額又は調査価格の差額により算出）を記載しています。各評価額の詳細については、後記「Ｂ．第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」の鑑
定評価書の概要をご参照ください。
（注４）「取得予定資産」は、いずれも物流施設に係る屋根賃借権及び当該物流施設に付帯する太陽光発電設備を信託財産とする不動産管理処
分信託の信託受益権ですが、取得日付で当該信託に係る信託契約を解約し、追加信託等により物流施設に係る不動産管理処分信託の信託財産に含まれることが予定されているため、信託受託者及び信託期間は、当該物流施設に係る不動産管理処分信託に係る信託受託者
及び信託期間となります。なお、「GLP 三郷Ⅱ」については、取得日付で農中信託銀行株式会社との間の信託契約を解約し、三菱ＵＦＪ信託銀行との間で不動産管理処分信託に係る信託契約（信託期間（予定）：2018年３月１日から2033年３月31日まで）を締結する予定です。

- 53 -

Ｂ．第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要＜物流施設＞
取得予定資産である信託受益権及び信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は以下のとおりです。
なお、以下に記載する各取得予定資産の「特定資産の概要」、「特記事項」、「主要な賃貸借の概要」、「鑑定評価書の概要」、「本物件の特性」及び「過去の収支状況」の各欄に関する説明は以下のとおりです。
（イ）「特定資産の概要」欄に関する説明
・「取得（予定）年月日」は、各売買契約書に記載された取得（予定）年月日を記載しています。
・「取得（予定）価格」は、各売買契約書に記載された売買代金（税金は含みません。）
又は売主との間で別途合意した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物
所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値を記載
しています。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・「PM会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託する予定のプロパティ・マネジメ
ント会社を記載しています。
・「マスターリース会社」は、各不動産等についてマスターリース契約を締結し、マスターリース会社からエンドテナントに転貸されている場合におけるマスターリース会社を記載しています。
・「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー」と記載しています。
・建物の「建築時期」は、原則として、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。登記簿に新築年月日の記載がない場合は、検査済証の交付年月日を記載しています。
・建物の「構造と階数」及び「用途」は、主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物は含まれていません。
・「テナント数」は、各不動産等に係るそれぞれの賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸借契約数の合計を記載しています（したがって、太陽光発電設備を賃貸している場
合においても、当該太陽光発電設備の賃借人の数は含みません。）。なお、当該不動産等につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載
しています。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が信託受益権を取得した後に負担することが予定されている担保がある場合にその概要を記載しています。

- 54 -

（ロ）「特記事項」欄に関する説明「特記事項」には、以下の事項を含む、本書の日付現在において各不動産等の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
・法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
・権利関係等に係る負担又は制限の主なもの
・賃貸借に係るテナント若しくはエンドテナントとの合意事項又はテナント若しくはエンドテナントの使用状態等の主なもの
・不動産の境界を越えた構造物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なもの（ハ）「主要な賃貸借の概要」欄に関する説明
・「主要な賃貸借の概要」は、各不動産等に関し、賃貸面積の合計上位３テナントについて、2017年12月末日現在において効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。なお、当該不動産等につきマスターリース契約が締結され、マスターリース会社からエンドテナントに転貸されている場合には、エンドテナントとマスターリース会社との転貸借契約の内容を記載しています。
・「賃貸面積」は、2017年12月末日現在における各不動産等に関する賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を記載しています。
（ニ）「鑑定評価書の概要」欄に関する説明「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、各不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評
価又は価格調査を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各
不動産鑑定評価は、一定時点における評価者又は調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
「鑑定評価書の概要」のうち、「①運営収益」、「②運営費用」、「③運営純収益」及
び「④純収益」の数値は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（ホ）「本物件の特性」欄に関する説明「本物件の特性」は、各取得予定資産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
「本物件の特性」に記載されている数値は、不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。なお、天井高、柱スパン及び床荷重については、倉庫部分に関する数値を記載しています。
また、「本物件の特性」に記載の以下の用語は、それぞれ以下に記載の意味を有します。
・垂直搬送機：垂直方向に搬送ルートを有した荷物専用の自動搬送設備であり、上下階の荷物の運搬を容易にします。
・縦持ち：多層階の構造物内での上下階の荷物の運搬（移動）のことを指します。
・（トラック）バース：トラックが荷積み、荷降ろしを行うために停車するスペースをいいます。
・両面接車バース：トラックバースを建物の２面に備えていることをいいます。片側のバースで荷降ろしを行い、他方のバースから荷積みを行うなど、効率的な運用ができます。
（ヘ）「過去の収支状況」欄に関する説明「過去の収支状況」は、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等より提供を受けた
数値に基づき、千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、金額の算出方法又は準拠すべき会計方針・会計基準が本投資法人とは異なる可能性があります。
また、取得予定資産については、過去収支における不動産賃貸事業費用及び賃貸事業収益（NOI）にはプロパティ・マネジメント報酬が含まれていませんが、本投資法人による取得後はプロパティ・マネジメント報酬を日本GLP株式会社に支払う予定です。

- 55 -

＜第11期末後取得済資産＞

関東圏-31

GLP 野田吉春
特定資産の概要

特定資産の種類
取得年月日
取得価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日
土
所在地
地（住居表示未実施）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態
マスターリース会社
マスターリース種別
特記事項：―

不動産信託受益権
2017年９月１日
4,496百万円
5,260百万円
2015年７月14日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
2025年７月31日
千葉県野田市吉春字溜下722番地２
17,026.44㎡
指定なし

建
物
状
況
評
価
の
概
要
建
物

調査業者
調査書日付
緊急
修繕費用

デロイト トーマツ PRS株式会社
2017年７月１日
０円

中長期
修繕費用

建築物：62,226千円／12年（年平均：5,185千円）

建築時期
構造と階数

2012年９月19日
鉄筋コンクリート・鉄骨造合金
メッキ鋼板ぶき４階建
26,631.40㎡
倉庫・事務所
所有権

延床面積
用途
所有形態

200％／70％
所有権
GLP J-REITマスターリー
ス合同会社
パス・スルー

PM会社
テナント数

日本GLP株式会社
１

担保設定の有無なし

主要な賃貸借の概要
賃借人名
SBSロジコム株式会社

業種
３ＰＬ

契約更改・改定
SBSロジコム株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定できることとされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 56 -

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
26,631.40㎡（100.0％）

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
5,260百万円

鑑定機関
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
2017年６月30日

項目
収益価格
直接還元法による価格

内容
5,260百万円
5,200百万円

運営収益

非開示（注）

可能総収益

非開示（注）

空室等損失等

非開示（注）

運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用

非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）

一時金の運用益263百万円
非開示（注）

資本的支出

非開示（注）

運営純収益

純収益

概要等

259百万円物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

還元利回り

5.0％

DCF法による価格
割引率（１～８年度）

5,280百万円
4.6％

対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定

割引率（９年度以降）

4.8％

対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定

最終還元利回り

4.9％

還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定

積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

4,780百万円
45.5％
54.5％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 57 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、賃貸可能面積が約8,000坪の大型物流施設です。基準階の天井高5.5ｍ、床荷重1.5t/㎡と高いスペックを有しており、両面接車バース、２階まで直接つながるスロープに加え、荷物用エレベーター５基、垂直搬送機３基を配置して縦搬送能力も確保しており、先進的物流施設として高い汎用性と競争力を有する施設です。大手３ＰＬ事業者と長期の賃貸借契約を締結しており、安定したキャッシュ・フローが期待できる物件です。
立地特性：
本物件は、都心から40km圏内に位置する国道16号線沿いの好立地に所在しています。国道16号線経由で、国道４号線や常磐自動車道、東北自動車道といった主要幹線道路にアクセスが可能で、東京港や成田・羽田空港といった物
流拠点からの中継地点としても利便性が高く、首都圏のみならず東日本全域への配送拠点としても活用が可能な立地です。また、東武野田線「清水公園」駅から徒歩圏内で、沿線は住宅地が近接しており、雇用の確保も容易なエリアです。

- 58 -

＜取得予定資産：物流施設＞
関東圏-32

GLP 浦安
特定資産の概要

特定資産の種類

建
物
状
況
評
価
の
概
要

不動産信託受益権

調査業者

東京海上日動リスクコンサルテ
ィング株式会社2017年８月18日
０円

取得予定年月日
2018年３月１日
調査書日付
取得予定価格7,448百万円
緊急
修繕費用
鑑定評価額
7,440百万円
信託
信託設定日
2002年８月28日
中長期
建築物：82,849千円／12年
受益
修繕費用（年平均：6,904千円）
信託受託者
三井住友信託銀行株式会
権の
社
概要
建
信託期間満了日
2028年３月31日
建築時期
2003年４月７日
物
土
所在地
構造と階数
千葉県浦安市港76番地４
鉄骨造合金メッキ鋼板葺６階建
地（住居表示未実施）
面積
16,054.00㎡
延床面積25,839.60㎡
用途地域
準工業地域
用途
倉庫・事務所
容積率／
所有形態
所有権
200％／60％
建ぺい率
所有形態
所有権
PM会社
日本GLP株式会社
マスターリース会社
GLP浦安有限会社
テナント数
１
マスターリース種別
パス・スルー
担保設定の有無なし
特記事項：旧所有者と千葉県との間で2002年10月２日付で緑化協定書が締結されており、信託受益者は、本件土地の一定部分（事業敷地面積の約20％）を緑地として適正に維持管理するとともに、千葉県の求めに応じて必要な報告を行うなどの同協定上の義務を承継しています。

主要な賃貸借の概要
賃借人名
日通・パナソニック ロジスティクス株式会社

業種
３ＰＬ

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
25,839.60㎡（100.0％）

契約更改・改定
日通・パナソニック ロジスティクス株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定できることとされています。
中途解約：原則として賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 59 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
7,540百万円

鑑定機関
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
2017年８月20日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（１年度）
割引率（２～10年度）
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
7,540百万円
7,680百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
327百万円
非開示（注）
非開示（注）
322百万円
4.2％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

7,480百万円
4.1％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
4.2％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
4.3％
7,340百万円
73.7％
26.3％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 60 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、GLPグループが開発した賃貸可能面積が約7,800坪の大型物流施設です。基準階の天井高2.7～6.35ｍ、床荷重0.5～2.0t/㎡と汎用性の高いスペックを有するほか、１階には10ｍの広い庇を有する両面接車バースを備え、天候に左右されることなくスピーディーで効率的な入出庫が可能な施設となっています。また、荷物用エレベータ
ー２基、垂直搬送機５基を配置する等、機能的な縦搬送能力を備えています。竣工以来、大手３ＰＬ事業者が入居し、大手メーカーが東日本全域をカバーする戦略物流拠点として利用しており、今後も安定した稼働が期待できます。
立地特性：
本物件は、東京湾岸エリアで、首都高速湾岸線「浦安」ＩＣから約3.4kmに位置し、陸・空・海の主要な輸送交通機
関へのアクセスが良好な、物流の集積度の高いエリアに所在しています。大消費地である東京都心から約15km圏内の好立地にあり、首都圏の広範囲へのアクセスにも優れているため、消費財の配送拠点として適した立地です。また、周辺地域において住宅地を抱え、雇用確保も容易な立地です。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日

366日

365日
―（注）

―（注）

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）―（注）
318,465―（注）
306,953

減価償却費

154,011146,270（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 61 -

関東圏-33

GLP 船橋Ⅱ（①Ａ棟、②Ｂ棟）
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日
土
所在地
地（住居表示未実施）
面積

2018年３月１日
7,789百万円
8,130百万円
2017年９月１日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
2033年３月31日
千葉県船橋市潮見町６番
地１16,346.00㎡

用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態
マスターリース会社
マスターリース種別
特記事項：－

準工業地域
300％／70％

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

建築時期
構造と階数

調査書日付
緊急
修繕費用
中長期
修繕費用

延床面積
用途
所有形態

所有権
GLP船橋２有限会社
パス・スルー

PM会社
テナント数
担保設定の有無

東京海上日動リスクコンサルテ
ィング株式会社2017年８月18日
０円
建築物：262,847千円／12年（年平均：21,903千円）①②1989年１月13日①②鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺５階建①18,634.06㎡②16,147.81㎡
倉庫・事務所
所有権
日本GLP株式会社
１なし

主要な賃貸借の概要
賃借人名
株式会社富士ロジテック・ネクスト

業種
３ＰＬ

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
34,349.01㎡（99.0％）

契約更改・改定株式会社富士ロジテック・ネクスト（賃貸面積：34,208.14㎡）
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定できることとされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）上記定期建物賃貸借契約のほか、株式会社富士ロジテック・ネクストと建物使用貸借契約（契約面積：140.87㎡）を締結しており、当該使用貸借の対象面積も賃貸面積に含めています。

- 62 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
8,130百万円

鑑定機関
価格時点

森井総合鑑定株式会社
2017年８月20日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
8,130百万円
8,320百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
363百万円
非開示（注）
非開示（注）
349百万円
4.2％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

7,930百万円
4.0％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
4.4％
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定
3,560百万円
78.0％
22.0％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 63 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、GLPグループが外部から物件を取得後、マルチテナント対応工事を行い、リテナントを実施した、賃貸可
能面積が約5,600坪のＡ棟及び賃貸可能面積が約4,800坪のＢ棟から構成される大型物流施設です。有効天井高5.3m～5.6m、床荷重1.5t/㎡と汎用性の高いスペックに加え、荷物用エレベーターを各棟６基ずつ備えており、縦持ちにも優れた運営効率の高い施設です。Ａ棟・Ｂ棟ともに、事務所スペースや縦搬送設備がバランスよく配置されていることから、分割して賃貸することも可能であり、大小様々な荷主に対応できる、汎用性の高いマルチテナント対応型の施設となっています。
立地特性：
本物件は、都心から20km圏内の好立地にあり、古くから多数の工場・物流拠点が集積し、底堅い需要が見込める物
流適地の千葉湾岸エリアに立地しています。東京湾岸道路（国道357号線）から約3.0km、京葉道路「原木」ＩＣから約4.8kmの距離に位置し、都心のみならず首都圏の広範囲へのアクセスが良好な立地にあるため、多様な業種の荷物を取り扱う倉庫・配送センターとして活用されています。

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：2015年９月１日

自：2016年９月１日

至：2016年８月31日
366日

至：2017年８月31日
365日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

―（注）
―（注）

―（注）
―（注）

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

304,360
246,255

340,957
292,472（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 64 -

関東圏-34

GLP 三郷特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日
土
所在地
地（住居表示未実施）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態
マスターリース会社
マスターリース種別
特記事項：－

2018年３月１日
16,939百万円
17,700百万円
2005年11月29日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
2033年３月31日
埼玉県三郷市泉三丁目１番地３38,992.48㎡
準工業地域
200％／70％
所有権
GLP三郷有限会社
パス・スルー

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

中長期
修繕費用

建築物：211,734千円／12年（年平均：17,644千円）

建
物

建築時期
構造と階数

2006年１月25日
鉄筋コンクリート造合金メッキ
鋼板葺４階建45,807.25㎡
倉庫・事務所
所有権

調査書日付
緊急
修繕費用

延床面積
用途
所有形態
PM会社
テナント数
担保設定の有無

東京海上日動リスクコンサルテ
ィング株式会社2017年８月18日
０円

日本GLP株式会社
１なし

主要な賃貸借の概要
賃借人名
合同会社西友

業種
小売業

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
46,892.00㎡（100.0％）

契約更改・改定
合同会社西友契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定できることとされています。
中途解約：賃借人は一定の条件のもと、本契約を解約することができることとされています。

- 65 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
17,700百万円

鑑定機関
価格時点

森井総合鑑定株式会社
2017年８月20日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
17,700百万円
18,000百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
742百万円
非開示（注）
非開示（注）
738百万円
4.1％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

17,400百万円
3.9％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
4.3％
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定
10,100百万円
77.4％
22.6％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 66 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、賃貸可能面積が約14,100坪の大型物流施設です。有効天井高7.4m～10.2m、床荷重1.5～2.3t/㎡と高いスペックに加え、冷凍から常温まで様々な温度帯に対応した冷凍冷蔵設備を設置できる構造で設計されており、様々な種類の冷凍・冷蔵品を取り扱う扱うことができる施設です。大手小売企業が、温度管理の必要な食品や飲料を関東圏の小売店舗に配送する主要な拠点として竣工以来利用しており、超長期の賃貸借契約を締結していることか
ら、安定したキャッシュ・フローを見込むことができる物件です。
立地特性：
本物件は、大消費地である東京に近接し、東京外環自動車道と常磐自動車道が結節する「三郷」ＪＣＴの至近に位置しています。土地区画整理事業によって整備が進み、近年、物流施設のみならず、商業施設や住宅等の開発が進んだエリアに立地しており、雇用の確保が容易です。都心から20km圏内という好立地を活かし、首都圏への配送に加えて、２つの高速道を利用した関東圏全域の配送にも対応できる、競争力の高い立地に位置しています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日

366日

365日
―（注）

―（注）

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）―（注）
751,305―（注）750,608

減価償却費

165,174

186,776（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 67 -

関西圏-16

GLP 舞洲Ⅰ
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格

19,390百万円

鑑定評価額

19,400百万円

信託
受益
権の
概要

信託設定日

2005年７月15日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
2033年３月31日

土
地

所在地

信託期間満了日面積

大阪府大阪市此花区北港
緑地二丁目１番66号
25,834.92㎡

用途地域

準工業地域

容積率／
建ぺい率
所有形態

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

調査書日付

東京海上日動リスクコンサルテ
ィング株式会社2017年８月18日

緊急
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：407,302千円／12年（年平均：33,941千円）

建築時期

用途

2006年７月10日
鉄骨鉄筋コンクリート造亜鉛メ
ッキ鋼板ぶき陸屋根６階建
68,476.52㎡
倉庫・事務所

所有形態

所有権

構造と階数
延床面積

300％／70％
所有権

PM会社

日本GLP株式会社

マスターリース会社

GLP舞洲１有限会社

テナント数

１

マスターリース種別

パス・スルー

担保設定の有無なし

特記事項：－

主要な賃貸借の概要
賃借人名
アスクル株式会社

業種
小売業

契約更改・改定
アスクル株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 68 -

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
72,948.78㎡（100.0％）

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
19,400百万円

鑑定機関
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
2017年８月20日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
19,400百万円
19,600百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
882百万円
非開示（注）
非開示（注）
863百万円
4.4％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

19,200百万円
4.2％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
4.6％
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定
12,300百万円
36.7％
63.3％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 69 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、賃貸可能面積が約22,000坪の大型物流施設で、大型トラックが各階へ直接アクセス可能なランプウェイ
２基（ダブルランプウェイ）を備え、スピーディーな各階アクセスと効率的な荷捌きが可能な最新鋭の物流施設です。天井高5.5～5.8ｍ、柱スパン10ｍ以上、床荷重1.5～2.5t/㎡と高いスペックに加え、マルチテナント仕様で設計された汎用性が高い大型物流施設です。また、免震構造を採用するなど優れた防災機能を有しており、BCP（事業継続計画）を意識するテナントに対する訴求力の高い、競争力の高い先進的物流施設です。光をふんだんに取り入れることができる洗練されたオフィススペースや道路沿いに設けられた緩衝緑地帯など、施設利用者のみならず周辺の環境にも配慮した設計となっています。竣工以来、同一の小売業者の関西におけるEC事業等の重要拠点として利用されており、今後も安定した稼働が期待されます。
立地特性：
本物件は、阪神高速湾岸線「湾岸舞洲」ＩＣから約1.6kmの距離に位置し、高規格コンテナターミナルなどの整備が行われている大阪港の舞洲地区に所在し、神戸港、関西国際空港へのアクセスも優れており、古くから物流施設が集積する物流適地に位置しています。一大消費地である大阪中心部から10km圏内の好立地に位置し、大阪中心部に至近であり、消費財の配送拠点として利便性の高い立地です。

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：2015年９月１日

自：2016年９月１日

至：2016年８月31日
366日

至：2017年８月31日
365日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

―（注）
―（注）

―（注）
―（注）

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

741,792
235,977

868,258
275,105（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 70 -

その他-21

GLP 岡山総社Ⅰ
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格12,800百万円

鑑定評価額

13,100百万円

信託
受益
権の
概要

信託設定日

2013年２月22日

信託受託者
信託期間満了日

三井住友信託銀行株式会
社
2028年３月31日

土
地

所在地
（住居表示未実施）
面積

岡山県総社市長良４番地
1033,054.58㎡

用途地域

指定なし

容積率／
建ぺい率
所有形態

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

調査書日付
緊急
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：161,102千円／12年（年平均：13,425千円）

建築時期

2013年２月６日

構造と階数

用途

鉄筋コンクリート造合金メッキ
鋼板ぶき５階建
65,244.66㎡
倉庫

所有形態

所有権

延床面積

200％／70％

マスターリース会社
マスターリース種別

東京海上日動リスクコンサルテ
ィング株式会社2018年１月15日

所有権

PM会社

日本GLP株式会社

GLP J-REITマスターリー
ス合同会社
パス・スルー

テナント数

４

担保設定の有無なし

特記事項：－

主要な賃貸借の概要
賃借人名

業種

日通・パナソニック ロジスティクス株式会社

３ＰＬ

株式会社日立物流西日本

３ＰＬ

―（注）

３ＰＬ

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
24,601.49㎡（39.0％）
24,445.29㎡（38.8％）
6,024.06㎡（9.6％）

契約更改・改定
日通・パナソニック ロジスティクス株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：改定することはできません。
中途解約：原則として賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
株式会社日立物流西日本
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
―（注）
契約の種類：―（注）賃料改定：―（注）中途解約：―（注）（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 71 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
13,100百万円

鑑定機関
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
2017年12月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（２年度まで）
割引率（３～10年度）
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
13,100百万円
13,400百万円
823百万円
非開示（注）
非開示（注）
145百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
677百万円
非開示（注）
非開示（注）
667百万円5.0％

概要等

うち、太陽光発電設備に係る運営純収益は25百万円

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

12,900百万円
5.0％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.1％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.2％
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定
11,900百万円
26.3％
73.7％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 72 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、2013年２月に竣工した、賃貸可能面積が約19,000坪のマルチテナント型の先進的物流施設です。大型ト
ラックが各階へ直接アクセス可能なランプウェイを備え、１フロアが約3,600坪の広さを有し、テナントニーズに応じた区画分割が可能な、汎用性の高い施設です。床荷重1.5t/㎡、有効天井高5.5～5.6ｍ、基準柱スパン10ｍ×12ｍと高いスペックに加え、カフェテリア、売店等の共用施設及び300台超を駐車可能な通勤者用駐車場を完備しており、雇用の確保及び従業員の働きやすさに最大限配慮した最新鋭の施設です。また、免震構造、バックアップ電源等の導入により、災害時における入居企業のBCP対応をサポートしているほか、屋上には太陽光発電パネルを備え、環境保全にも配慮しています。
立地特性：
本物件は、関西及び中国・四国地方の中心に位置し、西日本をカバーする物流拠点として評価される岡山県総社市に立地しています。ＪＲ吉備線「足守」駅より約1.4km、岡山自動車道「岡山総社」ＩＣまで約0.5kmに位置し、近接した「岡山」ＪＣＴや「倉敷」ＪＣＴを経由して、山陽自動車道や瀬戸中央自動車道へのアクセスが非常に良いため、高い競争力を有しています。交通の結節点に所在し、中国・四国地方のみならず、関西圏及び九州圏も含めた西日本全域への広域配送に適した拠点としても活用することができる希少な立地です。また、地盤が強固で災害のリスクが低いエリアに位置し、災害時にもオペレーションの止まらない物流拠点の立地として、事業継続性を重視する企業の需要が期待できます。

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：2015年９月１日

自：2016年９月１日

至：2016年８月31日
366日

至：2017年８月31日
365日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

660,364
85,911

768,61486,033

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

574,452
215,157

682,581
215,409- 73 -

その他-22

GLP 岡山総社Ⅱ
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格12,700百万円

鑑定評価額

13,000百万円

信託
受益
権の
概要

信託設定日

2015年10月30日

信託受託者
信託期間満了日

三井住友信託銀行株式会
社
2028年３月31日

土
地

所在地
（住居表示未実施）
面積

岡山県総社市長良４番地
１
33,061.77㎡

用途地域

指定なし

容積率／
建ぺい率
所有形態

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

調査書日付
緊急
修繕費用

０円

中長期
修繕費用

建築物：161,224千円／12年（年平均：13,435千円）

建築時期

用途

2015年10月13日
鉄筋コンクリート造合金メッキ
鋼板ぶき５階建
65,012.17㎡
倉庫

所有形態

所有権

構造と階数
延床面積

200％／70％

マスターリース会社
マスターリース種別

東京海上日動リスクコンサルテ
ィング株式会社2018年1月15日

所有権

PM会社

日本GLP株式会社

GLP J-REITマスターリー
ス合同会社
パス・スルー

テナント数

５

担保設定の有無なし

特記事項：－

主要な賃貸借の概要
賃借人名

業種

トナン輸送株式会社

３ＰＬ

アマゾンジャパン合同会社

小売業

日通・パナソニック ロジスティクス株式会社

３ＰＬ

契約更改・改定
トナン輸送株式会社①（12,294.89㎡）
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
トナン輸送株式会社②（2,113.18㎡）
契約の種類：建物一時使用賃貸借契約書
賃料改定：改定することはできません。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
アマゾンジャパン合同会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定できることとされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
日通・パナソニック ロジスティクス株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 74 -

賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
14,408.07㎡（22.8％）
13,876.72㎡（22.0％）
7,707.73㎡（12.2％）

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
13,000百万円

鑑定機関
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
2017年12月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（２年度まで）
割引率（３～４年度）
割引率（５～10年度）
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
13,000百万円
13,400百万円
803百万円
非開示（注）
非開示（注）
122百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
681百万円
非開示（注）
非開示（注）
671百万円5.0％

概要等

うち、太陽光発電設備に係る運営純収益は26百万円

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

12,800百万円
4.9％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.0％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.1％
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
5.2％
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定
13,000百万円
24.2％
75.8％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 75 -

本物件の特性物件特性：
本物件は、2015年10月に竣工した、賃貸可能面積が約19,100坪のマルチテナント型の先進的物流施設です。大型ト
ラックが各階へ直接アクセス可能なランプウェイを備え、１フロアが約3,600坪の広さを有し、テナントニーズに応じた区画分割が可能な、汎用性の高い施設です。床荷重1.5t/㎡、有効天井高5.5～5.6ｍ、基準柱スパン10ｍ×12ｍと高いスペックに加え、カフェテリア、売店等の共用施設及び300台超を駐車可能な通勤者用駐車場を完備しており、雇用の確保及び従業員の働きやすさに最大限配慮した最新鋭の施設です。また、免震構造、バックアップ電源等の導入により、災害時における入居企業のBCP対応をサポートしているほか、屋上には太陽光発電パネルを備え、環境保全にも配慮しています。
立地特性：
本物件は、関西及び中国・四国地方の中心に位置し、西日本をカバーする物流拠点として評価される岡山県総社市に立地しています。ＪＲ吉備線「足守」駅より約1.4km、岡山自動車道「岡山総社」ＩＣまで約0.5kmに位置し、近接した「岡山」ＪＣＴや「倉敷」ＪＣＴを経由して、山陽自動車道や瀬戸中央自動車道へのアクセスが非常に良いため、高い競争力を有しています。交通の結節点に所在し、中国・四国地方のみならず、関西圏及び九州圏も含めた西日本全域への広域配送に適した拠点としても活用することができる希少な立地です。また、地盤が強固で災害のリスクが低いエリアに位置し、災害時にもオペレーションの止まらない物流拠点の立地として、事業継続性を重視する企業の需要が期待できます。

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：2015年10月13日（注）至：2016年８月31日
324日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日
365日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

55,784
20,540276,992
91,297

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

35,244
195,431

185,695
263,222（注）本物件の竣工日が2015年10月13日のため、同日以降の期間にかかる数値について記載しています。

- 76 -

＜太陽光発電設備＞
取得予定資産である信託受益権及び信託受益権に係る太陽光発電設備の個別の概要は以下のとおりです。
なお、以下に記載する各取得予定資産の「太陽光発電設備等の概要」、「価格調査報告書の概要」及び「過去の収支状況」の各欄に関する説明は以下のとおりです。
（イ）「太陽光発電設備等の概要」欄に関する説明
・「取得予定年月日」は、売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。
・「取得予定価格」は、売買契約書に記載された各太陽光発電設備の売買代金（税金は含みません。）を記載しています。
・「評価額」は、各評価機関により2017年12月末日を価格時点として作成された調査報告書に記載された調査価格（太陽光発電設備追加取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額又は調査価格と太陽光発電設備追加取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額又は調査価格の差額により算出）を記載しています。
・「所在地」は、太陽光発電設備が付帯している物流施設に係る土地の住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・「テナント名・マスターリース会社」は、各太陽光発電設備が付帯されている物流施設の太陽光発電事業者でもあるマスターリース会社を記載しています。なお、マスターリース会社は、本投資法人による太陽光発電設備取得に伴い、物流施設の土地建物に係る賃料に加え、太陽光発電設備等を用いて行う太陽光発電事業により電力会社から収受する売電収入に応じた変動賃料を本投資法人（信託受託者）に対して支払うこととなります。なお、当該変動賃料は、原則として、当該マスターリース会社が収受する売電収入
から太陽光発電事業に関し負担する必要経費を除いた額とされています。
・「設備状況評価の概要」は、本投資法人が、各調査業者に設備状況評価を委託し作成された各設備状況評価に基づいて記載しています。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が信託受益権を取得した後に負担することが予定されている担保がある場合にその概要を記載しています。
（ロ）「価格調査報告書の概要」欄に関する説明「価格調査報告書の概要」は、本投資法人が、各評価機関に太陽光発電設備の価格調査を委託し作成された各価格調査報告書に基づいて、一定の価格時点における評価機関による評価額を記載しています。各太陽光発電設備はその追加取得後において物流施設と一体として運用されることから、太陽光発電設備が付帯するものと仮定した太陽光発電設備取得後の鑑定評価額又は調査価格から、太陽光発電設備取得前（すなわち現状）の鑑定評価額又は調査価格を控除することにより、追加取得を行う太陽光発電設備の評価額を求めています。当該評価額は、一定時点における評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。「価格調査報告書の概要」のうち、評価額、調査価格（直接還元法による価格及びDCF法による価格）、運営収益、運営費用、運営純収益並びに純収益の数値は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（ハ）「過去の収支状況」欄に関する説明「過去の収支状況」は、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者より提供を受けた数値に基づき、千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、金額の算出方法又は準拠すべき会計方針・会計基準が本投資法人とは異なる可能性があります。なお、当該収支状
況には、物流施設の屋根部分に係る賃貸借契約に基づく賃料が費用として計上されています。本投資法人による取得後は、当該賃貸借契約はなくなり、当該費用は計上されなくな
りますが、本投資法人が保有している物流施設における屋根部分の賃料収入が減少することになるため、本投資法人の収支には影響はありません。

- 77 -

＜取得予定資産：太陽光発電設備等＞

関東圏-３

GLP 昭島（①A棟、②B棟、③店舗棟）
太陽光発電設備等の概要

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格395百万円

評価額

432百万円所在地①③東京都昭島市美堀町四丁目13番41号②東京都昭島市美堀町四丁目13番42号
GLP J-REITマスターリース
合同会社

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

設備
状況
評価
の概
要

調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

中長期修繕費用

34,970千円／12年（年平均：2,914千円）

担保設定の有無- 78 -なし

評価額

価格調査報告書の概要
432百万円

評価機関
価格時点

森井総合鑑定株式会社
2017年12月31日
項目

評価額（A-B）
A：調査価格（太陽光発電設備あり）
B：調査価格（太陽光発電設備なし）
評価額の決定に当たり留意した事
項

A：調査価格（太陽光発電設備あり）
項目
A：調査価格（注１）
直接還元法による価格
運営収益
運営費用
運営純収益
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り内容
432百万円

概要等
調査価格（太陽光発電設備あり）から調査価格（太陽光発電設備なし）を控除して、調査価格を決定

9,538百万円
9,106百万円

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の調査価格と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の調査価格の差を求めることで、追加設備の調査価格を求めています。

内容
9,538百万円
9,701百万円
非開示（注２）
非開示（注２）424百万円
417百万円
4.3％
9,375百万円
4.1％
4.5％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

B：調査価格（太陽光発電設備なし）
項目
B：調査価格（注１）
直接還元法による価格
運営収益
運営費用
運営純収益
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り内容
9,106百万円
9,268百万円
非開示（注２）
非開示（注２）406百万円
398百万円
4.3％
8,943百万円
4.1％
4.5％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 79 -

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：2015年９月１日

自：2016年９月１日

至：2016年８月31日
366日

至：2017年８月31日
365日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

54,512
16,504

58,131
13,883

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

38,007
20,13344,24820,133- 80 -

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ
太陽光発電設備等の概要
調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格268百万円

評価額

282百万円

設備
状況
評価
の概
要

所在地

埼玉県三郷市新三郷ららシ
ティ三丁目２番１号
GLP三郷２合同会社

中長期修繕費用
担保設定の有無

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

22,700千円／12年（年平均：1,891千円）
なし

価格調査報告書の概要
評価額
評価機関

282百万円森井総合鑑定株式会社

価格時点

2017年12月31日
項目内容
282百万円

評価額（A-B）
A：調査価格（太陽光発電設備あり）
B：調査価格（太陽光発電設備なし）
評価額の決定に当たり留意した事
項

概要等
調査価格（太陽光発電設備あり）から調査価格（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

19,136百万円
18,854百万円

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の調査価格と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の調査価格の差を求めることで、追加設
備の評価額を求めています。

A：調査価格（太陽光発電設備あり）
項目
A：調査価格（注１）
直接還元法による価格
運営収益

内容
19,136百万円
19,483百万円
非開示（注２）

運営費用
運営純収益
純収益

非開示（注２）

還元利回り

4.1％

DCF法による価格
割引率
最終還元利回り概要等

805百万円
798百万円

18,789百万円
3.9％
4.3％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 81 -

B：調査価格（太陽光発電設備なし）
項目
B：調査価格（注１）
直接還元法による価格
運営収益
運営費用
運営純収益
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り内容
18,854百万円
19,201百万円
非開示（注２）
非開示（注２）793百万円
787百万円
4.1％
18,507百万円
3.9％
4.3％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：2015年９月１日

自：2016年９月１日

至：2016年８月31日
366日

至：2017年８月31日
365日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

41,937
12,82742,702
11,676

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

29,11011,491

31,026
11,491- 82 -

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ
太陽光発電設備等の概要

取得予定年月日

2018年３月１日

設備
状況
評価
の概
要

取得予定価格560百万円

評価額

639百万円所在地

千葉県浦安市千鳥15番27号

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

GLP浦安３有限会社

調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

中長期修繕費用
担保設定の有無

34,750千円／12年（年平均：2,895千円）
なし

価格調査報告書の概要
評価額
評価機関

639百万円株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2017年12月31日
項目

評価額（A-B）
A：調査価格（太陽光発電設備あり）
B：調査価格（太陽光発電設備なし）
評価額の決定に当たり留意した事
項

A：調査価格（太陽光発電設備あり）
項目
A：調査価格（注１）
直接還元法による価格
運営収益
運営費用
運営純収益
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（１年度）
割引率（２～10年度）
最終還元利回り

内容
639百万円

概要等
調査価格（太陽光発電設備あり）から調査価格（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

21,648百万円
21,009百万円

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の調査価格と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の調査価格の差を求めることで、追加設
備の評価額を求めています。

内容21,648百万円
21,759百万円
非開示（注２）
非開示（注２）890百万円
870百万円
4.0％
21,600百万円
3.9％
4.0％
4.1％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 83 -

B：調査価格（太陽光発電設備なし）
項目
B：調査価格 （注１）
直接還元法による価格
運営収益

内容
21,009百万円
21,127百万円
非開示（注２）

運営費用
運営純収益
純収益

非開示（注２）

還元利回り

4.0％

DCF法による価格
割引率（１年度）
割引率（２～10年度）
最終還元利回り

概要等

865百万円
845百万円

20,958百万円
3.9％
4.0％
4.1％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2018年７月31日

366日

365日

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）
減価償却費- 84 -

72,291
16,72778,00915,12355,564
19,17162,885
19,171

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ
太陽光発電設備等の概要
調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格273百万円

評価額

324百万円

設備
状況
評価
の概
要

所在地

東京都江東区新砂三丁目４番11号
GLP東京２有限会社

中長期修繕費用
担保設定の有無

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

24,320千円／12年（年平均：2,026千円）
なし

価格調査報告書の概要
評価額
評価機関

324百万円
一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2017年12月31日
項目

評価額（A-B）（注）
A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）

内容
324百万円

概要等
鑑定評価額（太陽光発電設備あり）から鑑定評価額（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

41,500百万円
41,100百万円（注）Aの鑑定評価額は41,500百万円、Bの鑑定評価額は41,100百万円であり、その差額は400百万円です。なお、鑑定評価額は、試算価格を有効
桁数を上３桁とし、上４桁目を四捨五入することにより決定されますが、評価額については、当該四捨五入前の試算価格の百万円未満を四捨五入し、その差額により算出しています。したがって、鑑定評価額の差額とは一致しないことがあります。

評価額の決定に当たり留意した事
項

A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
項目
A：鑑定評価額（注）直接還元法による価格

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額の差を求めることで、追加設備の評価額を求めています。

内容41,500百万円
42,200百万円

運営収益

2,123百万円

運営費用

475百万円

運営純収益

1,648百万円

純収益

1,645百万円

還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り概要等

3.9％40,700百万円
3.7％
4.1％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。

- 85 -

B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）
項目
B：鑑定評価額 （注）直接還元法による価格
運営収益

内容
41,100百万円
41,800百万円
2,110百万円

運営費用

474百万円

運営純収益

1,635百万円

純収益

1,631百万円

還元利回り

3.9％

DCF法による価格

40,400百万円
3.7％

割引率
最終還元利回り

概要等

4.1％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：2015年９月１日

自：2016年９月１日

至：2016年８月31日
366日

至：2017年８月31日
365日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

36,5499,996

37,3988,568

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

26,552
15,562

28,82915,562- 86 -

関東圏-26

GLP 杉戸
太陽光発電設備等の概要
調査業者
調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格171百万円

評価額

187百万円

設備
状況
評価
の概
要

所在地

埼玉県北葛飾郡杉戸町大字深輪398番地13
GLP杉戸有限会社

中長期修繕費用
担保設定の有無

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

評価額

価格調査報告書の概要
187百万円

評価機関
価格時点

森井総合鑑定株式会社
2017年12月31日
項目

評価額（A-B）
A：調査価格（太陽光発電設備あり）
B：調査価格（太陽光発電設備なし）
評価額の決定に当たり留意した事
項

A：調査価格（太陽光発電設備あり）
項目
A：調査価格（注１）

内容
187百万円

9,868百万円

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の調査価格と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の調査価格の差を求めることで、追加設
備の評価額を求めています。

内容
10,055百万円

運営収益
運営費用

非開示（注２）

運営純収益

465百万円

純収益

451百万円還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り概要等
調査価格（太陽光発電設備あり）から調査価格（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

10,055百万円

10,496百万円
非開示（注２）

直接還元法による価格

10,656千円／12年（年平均：888千円）
なし

4.3％
9,866百万円
4.1％
4.5％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 87 -

B：調査価格（太陽光発電設備なし）
項目
B：調査価格 （注１）

内容
9,868百万円

運営収益

10,309百万円
非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

直接還元法による価格

運営純収益

457百万円

純収益

443百万円

還元利回り

4.3％

DCF法による価格

9,679百万円
4.1％

割引率

4.5％

最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日

366日

365日

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）
減価償却費- 88 -

26,1607,449

25,504
6,297

18,71019,207

9,482

9,482

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ
太陽光発電設備等の概要
調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格318百万円

評価額

333百万円

設備
状況
評価
の概
要

所在地

大阪府大阪市此花区北港緑地二丁目１番92号
GLP舞洲２有限会社

中長期修繕費用
担保設定の有無

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

24,700千円／12年（年平均：2,058千円）
なし

価格調査報告書の概要
評価額
評価機関

333百万円
一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2017年12月31日
項目

評価額（A-B）（注）
A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）

内容
333百万円

概要等
鑑定評価額（太陽光発電設備あり）から鑑定評価額（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

12,000百万円
11,600百万円（注）Aの鑑定評価額は12,000百万円、Bの鑑定評価額は11,600百万円であり、その差額は400百万円です。なお、鑑定評価額は、試算価格を有効
桁数を上３桁とし、上４桁目を四捨五入することにより決定されますが、評価額については、当該四捨五入前の試算価格の百万円未満を四捨五入し、その差額により算出しています。したがって、鑑定評価額の差額とは一致しないことがあります。

評価額の決定に当たり留意した事
項

A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
項目
A：鑑定評価額（注１）

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額の差を求めることで、追加設備の評価額を求めています。

内容12,000百万円

運営収益

12,100百万円
非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

直接還元法による価格

運営純収益

580百万円

純収益

567百万円

還元利回り

4.7％

DCF法による価格

11,800百万円

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定

割引率

4.3％

対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定

最終還元利回り

5.0％

還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 89 -

B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）
項目
B：鑑定評価額 （注１）

内容
11,600百万円

運営収益

11,700百万円
非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

直接還元法による価格

運営純収益

563百万円

純収益

551百万円

還元利回り

4.7％

DCF法による価格

11,500百万円
4.3％

割引率

5.0％

最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日

366日

365日
45,08645,104

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）

11,14433,941

9,792
35,312

減価償却費

12,721

12,721- 90 -

関西圏-６

GLP 尼崎太陽光発電設備等の概要
調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格463百万円

評価額

497百万円

設備
状況
評価
の概
要

所在地

兵庫県尼崎市西向島町231
番地２
GLP尼崎有限会社

中長期修繕費用
担保設定の有無

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

評価額

価格調査報告書の概要
497百万円

評価機関
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
2017年12月31日
項目

評価額（A-B）（注）
A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）

内容497百万円

34,370千円／12年（年平均：2,864千円）
なし

概要等
鑑定評価額（太陽光発電設備あり）から鑑定評価額（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

29,100百万円
28,600百万円（注）Aの鑑定評価額は29,100百万円、Bの鑑定評価額は28,600百万円であり、その差額は500百万円です。なお、鑑定評価額は、試算価格を有効
桁数を上３桁とし、上４桁目を四捨五入することにより決定されますが、評価額については、当該四捨五入前の試算価格の百万円未満を四捨五入し、その差額により算出しています。したがって、鑑定評価額の差額とは一致しないことがあります。

評価額の決定に当たり留意した事
項

A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
項目
A：鑑定評価額（注）市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額の差を求めることで、追加設備の評価額を求めています。

内容29,100百万円

運営収益

29,500百万円
1,690百万円

運営費用

386百万円

運営純収益

1,303百万円

純収益

1,299百万円

直接還元法による価格

還元利回り

4.4％

DCF法による価格

28,700百万円
4.2％

割引率
最終還元利回り

4.6％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。

- 91 -

B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）
項目
B：鑑定評価額（注）直接還元法による価格
運営収益

内容
28,600百万円
29,000百万円
1,666百万円

運営費用

385百万円

運営純収益

1,280百万円

純収益

1,276百万円

還元利回り

4.4％

DCF法による価格
割引率

28,200百万円
4.2％
4.6％

最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：2015年９月１日

自：2016年９月１日

至：2016年８月31日
366日

至：2017年８月31日
365日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

62,363
13,57964,553
13,263

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

48,78316,09751,28916,097- 92 -

関西圏-13

GLP 福崎（①倉庫棟、②危険物倉庫棟）
太陽光発電設備等の概要
調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格288百万円

評価額

324百万円

設備
状況
評価
の概
要

所在地

兵庫県神崎郡福崎町西治
1714番14号
GLP福崎有限会社

中長期修繕費用
担保設定の有無

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

評価額

価格調査報告書の概要
324百万円

評価機関
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
2017年12月31日
項目

評価額（A-B）（注）
A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）

内容
324百万円

22,700千円／12年（年平均：1,891千円）
なし

概要等
鑑定評価額（太陽光発電設備あり）から鑑定評価額（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

4,500百万円
4,170百万円（注）Aの鑑定評価額は4,500百万円、Bの鑑定評価額は4,170百万円であり、その差額は330百万円です。なお、鑑定評価額は、試算価格を有効桁
数を上３桁とし、上４桁目を四捨五入することにより決定されますが、評価額については、当該四捨五入前の試算価格の百万円未満を四捨五入し、その差額により算出しています。したがって、鑑定評価額の差額とは一致しないことがあります。

評価額の決定に当たり留意した事
項

A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
項目
A：鑑定評価額（注１）
直接還元法による価格

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額の差を求めることで、追加設備の評価額を求めています。

内容4,500百万円
4,540百万円

運営収益

非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

運営純収益

235百万円

純収益

231百万円

還元利回り

5.1％

DCF法による価格

4,450百万円
4.7％

割引率
最終還元利回り

概要等

5.4％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 93 -

B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）
項目
B：鑑定評価額（注１）

内容
4,170百万円

運営収益

4,210百万円
非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

直接還元法による価格

運営純収益

219百万円

純収益

214百万円

還元利回り

5.1％

DCF法による価格

4,130百万円
4.7％

割引率

5.4％

最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日

366日

365日
40,06540,612

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）

9,362
30,7028,135
32,477

減価償却費

11,077

11,077- 94 -

関西圏-15

GLP 深江浜
太陽光発電設備等の概要

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格328百万円

評価額

351百万円所在地

兵庫県神戸市東灘区深江浜町34番地１GLP J-REITマスターリース
合同会社

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

設備
状況
評価
の概
要

調査業者
調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

中長期修繕費用
担保設定の有無

評価額

価格調査報告書の概要
351百万円

評価機関
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
2017年12月31日
項目

評価額（A-B）（注）
A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）

内容
351百万円

16,116千円／12年（年平均：1,343千円）
なし

概要等
鑑定評価額（太陽光発電設備あり）から鑑定評価額（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

4,920百万円
4,570百万円（注）Aの鑑定評価額は4,920百万円、Bの鑑定評価額は4,570百万円であり、その差額は350百万円です。なお、鑑定評価額は、試算価格を有効桁
数を上３桁とし、上４桁目を四捨五入することにより決定されますが、評価額については、当該四捨五入前の試算価格の百万円未満を四捨五入し、その差額により算出しています。したがって、鑑定評価額の差額とは一致しないことがあります。

評価額の決定に当たり留意した事
項

A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
項目
A：鑑定評価額（注１）
直接還元法による価格

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額の差を求めることで、追加設備の評価額を求めています。

内容
4,920百万円
5,010百万円

運営収益

非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

運営純収益

250百万円

純収益

240百万円

還元利回り

4.8％

DCF法による価格

4,830百万円
4.5％

割引率
最終還元利回り

概要等

5.0％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 95 -

B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）
項目
B：鑑定評価額（注１）

内容
4,570百万円

運営収益

4,650百万円
非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

直接還元法による価格

運営純収益

233百万円

純収益

223百万円

還元利回り

4.8％

DCF法による価格

4,490百万円
4.5％

割引率

5.0％

最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日

366日

365日
43,72445,522

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）

10,04833,675

8,727
36,794

減価償却費

11,74011,740- 96 -

その他-２

GLP 富谷
太陽光発電設備等の概要

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格282百万円

評価額

290百万円所在地

宮城県富谷市成田九丁目１
番地２
GLP J-REITマスターリース
合同会社

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

設備
状況
評価
の概
要

調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

中長期修繕費用
担保設定の有無

22,320千円／12年（年平均：1,860千円）
なし

評価書の概要評価額

290百万円

評価機関
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
2017年12月31日
項目

評価額（A-B）
A：調査価格（太陽光発電設備あり）
B：調査価格（太陽光発電設備なし）
評価額の決定に当たり留意した事
項

A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
項目
A：鑑定評価額（注１）
直接還元法による価格

内容
290百万円

概要等
調査価格（太陽光発電設備あり）から調査価格（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

3,588百万円
3,298百万円

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の調査価格と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の調査価格の差を求めることで、追加設
備の評価額を求めています。

内容
3,588百万円

概要等

3,661百万円

運営収益

非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

運営純収益

197百万円

純収益

194百万円物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域

還元利回り

5.3％

DCF法による価格
割引率（１～２年度）

3,557百万円
5.0％

対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定

割引率（３～10年度）

5.2％

対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定

最終還元利回り

5.5％

還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定

性・個別性及び純収益変動等により査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 97 -

B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）
項目
B：鑑定評価額（注１）

内容
3,298百万円

運営収益

3,367百万円
非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

直接還元法による価格

運営純収益

181百万円

純収益

178百万円

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域

還元利回り

5.3％

DCF法による価格
割引率（１～２年度）

3,268百万円
5.0％

対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定

割引率（３～10年度）

5.2％

対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定

最終還元利回り

5.5％

還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定

性・個別性及び純収益変動等により査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

対象期間
対象日数

過去の収支状況（単位：千円）
自：2015年９月１日

自：2016年９月１日

至：2016年８月31日
366日

至：2017年８月31日
365日

不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用

37,958
10,32740,7078,917

賃貸事業収益（NOI）
減価償却費

27,631
12,821

31,78912,821- 98 -

その他-８

GLP 基山太陽光発電設備等の概要
調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格518百万円

評価額

532百万円

設備
状況
評価
の概
要

所在地

佐賀県三養基郡基山町大字
園部字浦田2950番地１
GLP基山合同会社

中長期修繕費用
担保設定の有無

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

評価額

価格調査報告書の概要
532百万円

評価機関
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
2017年12月31日
項目

評価額（A-B）（注）
A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）

内容
532百万円

32,750千円／12年（年平均：2,729千円）
なし

概要等
鑑定評価額（太陽光発電設備あり）から鑑定評価額（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

6,030百万円
5,500百万円（注）Aの鑑定評価額は6,030百万円、Bの鑑定評価額は5,500百万円であり、その差額は530百万円です。なお、鑑定評価額は、試算価格を有効桁
数を上３桁とし、上４桁目を四捨五入することにより決定されますが、評価額については、当該四捨五入前の試算価格の百万円未満を四捨五入し、その差額により算出しています。したがって、鑑定評価額の差額とは一致しないことがあります。

評価額の決定に当たり留意した事
項

A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
項目
A：鑑定評価額（注１）
直接還元法による価格

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額差を求めることで、追加設備の評価額を求めています。

内容
6,030百万円
6,100百万円

運営収益

非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

運営純収益

309百万円

純収益

298百万円

還元利回り

4.9％

DCF法による価格

5,950百万円
4.4％

割引率
最終還元利回り

概要等

5.3％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 99 -

B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）
項目
B：鑑定評価額（注１）

内容
5,500百万円

運営収益

5,560百万円
非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

直接還元法による価格

運営純収益

283百万円

純収益

272百万円

還元利回り

4.9％

DCF法による価格

5,430百万円
4.4％

割引率

5.3％

最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日

366日

365日
66,40773,190

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）

15,82750,58013,88859,301

減価償却費

17,563

17,563- 100 -

その他-14

GLP 小牧太陽光発電設備等の概要
調査業者
調査書日付

デロイト トーマツ PRS 株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格448百万円

評価額

509百万円

設備
状況
評価
の概
要

所在地

愛知県小牧市新小木一丁目
31番
GLP小牧有限会社

中長期修繕費用
担保設定の有無

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

評価額

価格調査報告書の概要
509百万円

評価機関
価格時点

森井総合鑑定株式会社
2017年12月31日
項目

評価額（A-B）
A：調査価格（太陽光発電設備あり）
B：調査価格（太陽光発電設備なし）
評価額の決定に当たり留意した事項

内容
509百万円

12,599百万円

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の調査価格と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の調査価格の差を求めることで、追加設
備の評価額を求めています。

内容13,108百万円

直接還元法による価格

13,326百万円

運営収益

非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

運営純収益

591百万円

純収益

586百万円

還元利回り

4.4％

DCF法による価格

12,889百万円
4.2％

最終還元利回り概要等
調査価格（太陽光発電設備あり）から調査価格（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

13,108百万円

A：調査価格（太陽光発電設備あり）
項目
A：調査価格（注１）割引率32,750千円／12年（年平均：2,729千円）
なし

4.6％

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 101 -

B：調査価格（太陽光発電設備なし）
項目
B：調査価格（注１）

内容
12,599百万円

運営収益

12,817百万円
非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

直接還元法による価格

運営純収益

569百万円

純収益

563百万円

還元利回り

4.4％

DCF法による価格

12,381百万円
4.2％

割引率

4.6％

最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日

366日

365日
64,081

61,745

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）

14,01250,06912,84948,895

減価償却費

16,493

16,493- 102 -

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ
太陽光発電設備等の概要
調査業者
調査書日付

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
2018年１月15日

緊急修繕費用０円

取得予定年月日

2018年３月１日

取得予定価格678百万円

評価額

705百万円

設備
状況
評価
の概
要

所在地

佐賀県鳥栖市幡崎町字平田
1715番地
GLP鳥栖１合同会社

中長期修繕費用
担保設定の有無

テナント名・
マスターリース会社
特記事項：－

評価額

価格調査報告書の概要
705百万円

評価機関
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
2017年12月31日
項目

評価額（A-B）（注）
A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）

内容705百万円

21,540千円／12年（年平均：1,795千円）
なし

概要等
鑑定評価額（太陽光発電設備あり）から鑑定評価額（太陽光発電設備なし）を控除して、評価額を決定

11,200百万円
10,500百万円（注）Aの鑑定評価額は11,200百万円、Bの鑑定評価額は10,500百万円であり、その差額は700百万円です。なお、鑑定評価額は、試算価格を有効
桁数を上３桁とし、上４桁目を四捨五入することにより決定されますが、評価額については、当該四捨五入前の試算価格の百万円未満を四捨五入し、その差額により算出しています。したがって、鑑定評価額の差額とは一致しないことがあります。

評価額の決定に当たり留意した事
項

A：鑑定評価額（太陽光発電設備あり）
項目
A：鑑定評価額（注１）
直接還元法による価格

市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準として評価額を決定しています。
なお、本件評価にあたっては、太陽光発電設備取得前の当該太陽光発電設備が付帯しない各物件の鑑定評価額と太陽光発電設備取得後の当該太陽光発電設備が付帯している各物件全体の鑑定評価額の差を求めることで、追加設備の評価額を求めています。

内容11,200百万円
11,400百万円

運営収益

非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

運営純収益

530百万円

純収益

522百万円

還元利回り

4.6％

DCF法による価格

11,000百万円
4.2％

割引率
最終還元利回り

概要等

5.0％

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 103 -

B：鑑定評価額（太陽光発電設備なし）
項目
B：鑑定評価額（注１）

内容
10,500百万円

運営収益

10,600百万円
非開示（注２）

運営費用

非開示（注２）

直接還元法による価格

運営純収益

497百万円

純収益

488百万円

還元利回り

4.6％

DCF法による価格

10,300百万円
4.2％

割引率

5.0％

最終還元利回り

概要等

物流施設に係る取引利回りを中心に対象不動産の地域性・個別性及び純収益変動等により査定
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来の予測不確実性等を加味して査定（注１）本評価において、土地・建物部分の評価は、2017年８月末日時点の土地・建物の状況をもとに、2017年12月末日時点での割引率・利回りを採用して算出しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

過去の収支状況（単位：千円）
対象期間
対象日数
不動産賃貸事業収益

自：2015年９月１日
至：2016年８月31日

自：2016年９月１日
至：2017年８月31日

366日

365日
92,24598,031

不動産賃貸事業費用
賃貸事業収益（NOI）

19,68672,55818,01680,015

減価償却費

21,74821,748- 104 -

７

第11期取得済資産及び取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
Ａ．ポートフォリオの概要
本投資法人の2017年12月末日現在（注記に別途記載のあるものを除きます。）の第11期取得
済資産及び取得予定資産を含むポートフォリオの概要は以下のとおりです。

物件
番号

不動産等の
名称

取得
（予定）
価格
（百万円）
(注１)

帳簿価額
（百万円）
(注２)

鑑定
評価額
（百万円）
(注３)

投資
比率
（％）
(注４)

賃貸
可能面積
(㎡)
(注５)

賃貸面積
(㎡)
(注６)

稼働率
（％）
(注７)

テナ
ント
総数
(注８)

NOI
利回り
(％)
(注９)

取得済資産（取得予定資産である太陽光発電設備合算後）
関東圏-1

GLP 東京22,70021,86628,700

4.3

56,105.95

56,105.95

100.0

5

4.9

関東圏-2

GLP 東扇島

4,980

4,954

6,940

0.9

34,582.00

34,582.00

100.0

1

6.3

関東圏-3

GLP 昭島

7,555

7,400

9,612

1.4

27,356.63

27,356.63

100.0

3

5.7

関東圏-4

GLP 富里

4,990

4,670

5,660

1.0

27,042.59

27,042.59

100.0

1

5.6

関東圏-5

GLP 習志野Ⅱ

15,22014,711

20,1002.9

101,623.59

101,623.59

100.0

2

6.9

関東圏-6

GLP 船橋

1,720

1,902

2,050

0.3

10,465.03

10,465.03

100.0

1

6.1

関東圏-7

GLP 加須11,50010,68914,1002.2

76,532.71

76,532.71

100.0

1

6.1

関東圏-8

GLP 深谷

2,380

2,257

2,890

0.5

19,706.00

19,706.00

100.0

1

6.9

関東圏-9

GLP 杉戸Ⅱ

19,00017,86524,4003.6

101,272.40

100,345.84

99.1

5

5.6

関東圏-10GLP 岩槻

6,940

6,586

8,660

1.3

31,839.99

31,839.99

100.0

1

5.4

関東圏-11

GLP 春日部

4,240

3,944

5,150

0.8

18,460.73

18,460.73

100.0

1

5.5

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

9,780

9,378

13,1001.9

43,533.28

43,533.28

100.0

2

5.7

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

14,86814,336

19,282

2.8

59,208.59

59,208.59

100.0

2

5.4

関東圏-14

GLP 辰巳

4,960

4,853

6,440

0.9

12,925.58

12,925.58

100.0

1

5.1

関東圏-15

GLP 羽村

7,660

7,466

9,230

1.5

40,277.93

40,277.93

100.0

1

5.6

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ

3,050

3,039

4,130

0.6

18,281.84

18,281.84

100.0

1

6.0

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

6,150

5,864

8,010

1.2

45,582.06

45,582.06

100.0

1

6.2

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

18,76018,262

21,5393.6

64,198.11

64,198.11

100.0

2

4.7

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

6,694

6,656

8,300

1.3

17,108.52

17,108.52

100.0

1

4.9

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

36,37335,59941,424

6.9

79,073.21

79,073.21

100.0

6

4.5

関東圏-22

GLP 桶川

2,420

2,381

2,740

0.5

17,062.92

17,062.92

100.0

1

5.9

関東圏-23

GLP 新木場

11,54011,552

12,8002.2

18,341.73

18,341.73

100.0

1

4.7

関東圏-24

GLP 習志野

5,320

5,311

5,540

1.0

23,548.03

23,548.03

100.0

3

5.1

関東圏-26

GLP 杉戸

8,481

8,364

10,077

1.6

58,918.12

58,918.12

100.0

1

5.5

関東圏-27

GLP 松戸

2,356

2,436

2,840

0.4

14,904.60

14,904.60

100.0

1

6.0

関東圏-28

GLP・MFLP
市川塩浜
（注10）

15,50015,466

16,6503.050,813.07

50,813.07

100.0

5

4.6

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

21,10020,96823,2004.0

74,176.27

74,176.27

100.0

2

4.8

関東圏-30

GLP 吉見

11,20011,124

11,6002.1

62,362.89

62,362.89

100.0

1

5.2

関東圏-31

GLP 野田吉春

4,496

－

5,260

0.9

26,631.40

26,631.40

100.0

1

5.9

関西圏-1

GLP 枚方

4,750

4,621

6,250

0.9

29,829.56

29,829.56

100.0

1

6.9

関西圏-2

GLP 枚方Ⅱ

7,940

7,556

9,230

1.5

43,283.01

43,283.01

100.0

1

5.5

関西圏-3

GLP 舞洲Ⅱ

9,288

8,501

11,933

1.8

56,511.10

56,511.10

100.0

1

6.2

関西圏-4

GLP 津守

1,990

2,006

2,340

0.4

16,080.14

16,080.14

100.0

1

6.6

関西圏-5

GLP 六甲

5,160

5,028

5,990

1.0

39,339.00

39,339.00

100.0

1

6.4

関西圏-6

GLP 尼崎24,96323,74629,1974.8

110,224.41

110,224.41

100.0

7

5.2

関西圏-7

GLP 尼崎Ⅱ

2,040

1,974

2,290

0.4

12,342.95

12,342.95

100.0

1

6.2

関西圏-8

GLP 奈良

2,410

2,162

2,940

0.5

19,545.35

19,545.35

100.0

1

7.1

関西圏-9

GLP 堺

2,000

1,868

2,230

0.4

10,372.10

10,372.10

100.0

1

5.8

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

3,430

3,235

4,300

0.7

20,407.30

20,407.30

100.0

1

7.0

- 105 -

物件
番号

不動産等の
名称

取得
（予定）
価格
（百万円）
(注１)

帳簿価額
（百万円）
(注２)

鑑定
評価額
（百万円）
(注３)

投資
比率
（％）
(注４)

賃貸
可能面積
(㎡)
(注５)

賃貸面積
(㎡)
(注６)

稼働率
（％）
(注７)

テナ
ント
総数
(注８)

NOI
利回り
(％)
(注９)

関西圏-11

GLP 門真

2,430

2,430

3,180

0.5

12,211.73

12,211.73

100.0

1

6.4

関西圏-12

GLP 西神

1,470

1,444

1,640

0.3

9,533.88

9,533.88

100.0

1

6.1

関西圏-13

GLP 福崎

3,928

3,710

4,494

0.7

24,167.83

24,167.83

100.0

1

6.0

関西圏-14

GLP 神戸西

7,150

6,915

7,620

1.4

35,417.31

35,417.31

100.0

1

5.3

関西圏-15

GLP 深江浜

4,798

4,771

4,931

0.9

19,386.00

19,386.00

100.0

1

5.2

その他-1

GLP 盛岡

808

783

878

0.2

10,253.80

10,253.80

100.0

1

7.5

その他-2

GLP 富谷

3,102

3,003

3,600

0.6

20,466.98

20,466.98

100.0

1

6.4

その他-3

GLP 郡山Ⅰ

4,100

3,763

4,580

0.8

24,335.96

24,335.96

100.0

1

6.2

その他-4

GLP 郡山Ⅲ

2,620

2,658

2,760

0.5

27,671.51

27,671.51

100.0

4

6.5

その他-5

GLP 東海

6,210

5,921

7,740

1.2

32,343.31

32,343.31

100.0

1

5.8

その他-6

GLP 早島

1,190

1,210

1,350

0.2

13,574.58

13,574.58

100.0

1

7.2

その他-7

GLP 早島Ⅱ

2,460

2,255

2,740

0.5

14,447.48

14,447.48

100.0

1

5.9

その他-8

GLP 基山

5,278

4,798

6,032

1.0

23,455.96

23,455.96

100.0

1

5.9

その他-10

GLP 仙台

5,620

5,329

6,690

1.1

37,256.23

37,256.23

100.0

1

6.3

その他-11

GLP 江別

1,580

1,469

2,220

0.3

18,489.25

18,489.25

100.0

1

7.7

その他-12

GLP 桑名

3,650

3,438

4,430

0.7

20,402.12

20,402.12

100.0

1

6.7

その他-13

GLP 廿日市

1,980

1,881

2,430

0.4

10,981.89

10,981.89

100.0

1

6.8

その他-14

GLP 小牧

10,748

10,393

13,2092.0

52,709.97

52,709.97

100.0

2

5.5

その他-15

GLP 扇町

1,460

1,484

1,610

0.3

13,155.28

13,155.28

100.0

1

7.1

その他-16

GLP 広島

3,740

3,651

4,100

0.7

21,003.04

21,003.04

100.0

2

6.3

その他-17

GLP 福岡

1,520

1,481

1,720

0.3

14,641.22

14,641.22

100.0

1

6.1

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

9,898

9,626

11,205

1.9

74,860.38

74,860.38

100.0

1

5.4

32,562.60

32,562.60

100.0

1

5.8

2,153,199.01 2,152,272.44

99.9

99

5.5

100.0

1

4.4

その他-20

GLP 富谷Ⅳ
小計

5,940

5,899

6,370

1.1

447,584

428,942532,653

85.3

7,440

－

7,540

1.4

取得予定資産（太陽光発電設備を除く）
関東圏-32

GLP 浦安

関東圏-33GLP 船橋Ⅱ

7,789

－

8,130

1.5

34,699.09

34,349.010

99.0

1

4.7

関東圏-34

GLP 三郷16,939－17,7003.2

46,892.00

46,892.000

100.0

1

4.4

関西圏-16

GLP 舞洲Ⅰ

19,390－19,4003.7

72,948.78

72,948.780

100.0

1

4.6

その他-21

GLP 岡山総社Ｉ（注11）12,800－13,1002.4

63,015.53

60,256.980

95.6

4

5.3

その他-22

25,839.60

25,839.600

GLP 岡山総社Ⅱ

12,700－13,0002.4

63,202.17

41,633.500

65.9

5

5.4

小計

77,060－78,87014.7

306,597.17

281,919.87

92.0

13

4.8

合計

524,644－611,523100.0

2,459,796.18 2,434,192.32

99.0

112

5.4

（注１）「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金（取得諸経費及び消費税等を除きます。）の金額を記載しています。なお、取得予定資産である太陽光発電設備が付帯している物件については、当該物件の取得価格に当該太陽光発電設備の取得予定価格を合算して記載しています。以下同じです。
（注２）「帳簿価額」は、2017年８月末日の金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得予定資産である太陽光発電設備が付帯している物件については、当該帳簿価額に当該太陽光発電設備の取得予定価格を合算しています。
（注３）「鑑定評価額」は、「GLP 野田吉春」を除く取得済資産については、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の規則に基づき、不動産鑑定士による2017年８月末日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価格を、また、「GLP 野田吉春」については2017年６月末日、「GLP 浦安」、「GLP 船橋Ⅱ」、「GLP 三郷」及び「GLP 舞洲Ｉ」については2017年８月20日、それ以外の取得予定資産（太陽光発電設備を除きます。）については2017年12月末日をそれぞれ価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。また、取得予定資産である太陽光発電設備が付帯している物件については、当該物件の2017年８月
末日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価格に、各太陽光発電設備に係る評価額（2017年12月末日を価格時点として作成された、太陽光発電設備追加取得後の鑑定評価額又は調査価格と太陽光発電設備追加取得前の鑑定評価額又は調査価格の差額）を合算して記載しています。
（注４）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に対する各不動産又は信託不動産の取得（予定）価格の比率であり、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）「賃貸可能面積」は、各不動産又は信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能な面積を、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。
（注６）「賃貸面積」は、各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。なお、当該不動産又は信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、小数第二位を四捨五入しています。但し、その結果が100.0％となる場合においては、小数第二位を切り捨てて99.9％と記載しています。
（注８）「テナント総数」は、各不動産又は信託不動産のうち建物に係る賃貸借契約におけるテナントの総数を記載しています。したがって、
太陽光発電設備の賃借人については含まれていません。

- 106 -

（注９）「NOI利回り」は、前記（注３）記載の鑑定評価書又は調査報告書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）（取得予定資産である太陽光発電設備が付帯している物件については、当該太陽光発電設備につき2017年12月末日を価格時点として作成された調査報
告書に基づく直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）（太陽光発電設備追加取得後の評価上のNOI（運営純収益）と太陽光発電設備
追加取得前の評価上のNOI(運営純収益)の差額）を合算）に基づき、取得価格又は取得予定価格に対する比率を計算しています。
（注10）「GLP・MFLP 市川塩浜」の鑑定評価額は、信託受益権の準共有の持分割合（50％）に基づく価格を記載しています。また、「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた数値を記載し、「テナント総数」は物件全体に関する数値を記載しています。
（注11）2018年８月期中に、テナント１社との賃貸借契約（賃貸面積7,745.47㎡、契約期間満了日2018年５月31日）及び他のテナント１社との賃貸借契約（賃貸面積5,186.14㎡、契約期間満了日2018年７月31日）が、それぞれ終了するものとされています。

- 107 -

Ｂ．保有資産の概要

物件番号

物件名称

所在地

建築時期
(注１)

年間賃料
（百万円）
(注２)

敷金・保証金
（百万円）
(注３)

土地面積
（㎡）

取得済資産
関東圏-１

GLP 東京東京都大田区

2003年11月17日

1,292

269

14,879.68

関東圏-２

GLP 東扇島

神奈川県川崎市

1987年８月27日

（注４）

（注４）

25,313.64

関東圏-３

GLP 昭島

東京都昭島市

2001年２月10日

（注４）

（注４）

30,939.95

関東圏-４

GLP 富里千葉県富里市2007年７月３日

（注４）

（注４）

39,398.15

関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ

千葉県習志野市

1991年８月26日

（注４）

（注４）

55,185.00

関東圏-６GLP 船橋千葉県船橋市1990年４月14日

（注４）

（注４）

5,804.04

関東圏-７

GLP 加須埼玉県加須市2005年３月11日

（注４）

（注４）

38,278.86

関東圏-８

GLP 深谷埼玉県深谷市1991年１月23日

（注４）

（注４）

31,666.62

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ

埼玉県北葛飾郡

2007年１月18日

1,273

393

53,792.06

関東圏-10GLP 岩槻

埼玉県さいたま市

2008年８月５日

（注４）

（注４）

17,277.60

関東圏-11

GLP 春日部

埼玉県春日部市

2004年７月15日

（注４）

（注４）

18,269.08

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

埼玉県越谷市2006年７月28日

（注４）

（注４）

16,056.14

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

埼玉県三郷市2008年９月19日

（注４）

（注４）

30,614.09

関東圏-14

GLP 辰巳

東京都江東区

2003年９月８日

（注４）

（注４）

6,500.01

関東圏-15

GLP 羽村

東京都羽村市2009年１月13日

（注４）

（注４）

26,712.92

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ

千葉県船橋市

2001年１月24日

（注４）

（注４）

9,224.00

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

千葉県袖ケ浦市

2007年６月15日

（注４）

（注４）

32,524.00

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

千葉県浦安市2006年３月６日

（注４）

（注４）

33,654.00

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

東京都江東区

1986年８月28日

（注４）

（注４）

6,384.51

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

東京都江東区

2006年４月20日

1,978

391

31,998.97

関東圏-22

GLP 桶川埼玉県桶川市1993年７月31日

（注４）

（注４）

9,913.68

関東圏-23

GLP 新木場

東京都江東区

2002年８月29日

（注４）

（注４）

11,224.54

関東圏-24

GLP 習志野千葉県習志野市

1989年９月26日

317

43

14,047.00

関東圏-26

GLP 杉戸

埼玉県北葛飾郡

2005年７月４日

（注４）

（注４）

48,237.80

関東圏-27

GLP 松戸

千葉県松戸市1999年４月５日

（注４）

（注４）

12,088.34

関東圏-28

GLP・MFLP
市川塩浜（注５）千葉県市川市2014年１月14日

860

124

52,887.00

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

神奈川県愛甲郡

2016年６月１日

（注４）

（注４）

38,241.60

関東圏-30

GLP 吉見埼玉県比企郡2015年９月４日

（注４）

（注４）

33,911.95

関東圏-31

GLP 野田吉春

千葉県野田市2012年９月19日

（注４）

（注４）

17,026.44

関西圏-１

GLP 枚方大阪府枚方市1985年９月20日

（注４）

（注４）

25,290.30

関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ大阪府枚方市2000年12月11日

（注４）

（注４）

31,131.17

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ

大阪府大阪市2006年10月15日

（注４）

（注４）

24,783.06

関西圏-４

GLP 津守大阪府大阪市

1981年10月14日

（注４）

（注４）

9,021.75

関西圏-５

GLP 六甲兵庫県神戸市1991年３月４日

（注４）

（注４）

24,969.30

関西圏-６

GLP 尼崎兵庫県尼崎市2006年12月８日

1,528

599

59,078.60

関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ

兵庫県尼崎市1992年２月12日

（注４）

（注４）

4,310.06

関西圏-８

GLP 奈良奈良県大和郡山市

1969年11月22日

（注４）

（注４）

13,420.77

関西圏-９

GLP 堺

大阪府堺市

2007年９月18日

（注４）

（注４）

10,000.03

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

兵庫県神戸市2006年７月26日

（注４）

（注４）

18,212.00

関西圏-11

GLP 門真大阪府門真市1980年１月29日

（注４）

（注４）

8,436.79

関西圏-12

GLP 西神兵庫県神戸市1995年12月19日

（注４）

（注４）

5,489.57

関西圏-13

GLP 福崎兵庫県神崎郡2004年７月20日

（注４）

（注４）

40,466.90

関西圏-14

GLP 神戸西兵庫県神戸市2015年１月８日

（注４）

（注４）

20,999.95

関西圏-15

GLP 深江浜

兵庫県神戸市2007年２月28日

（注４）

（注４）

18,242.52

その他-１

GLP 盛岡岩手県紫波郡1980年８月27日

（注４）

（注４）

10,244.70

その他-２

GLP 富谷宮城県富谷市2006年４月５日

（注４）

（注４）

19,525.08

その他-３

GLP 郡山Ⅰ

福島県郡山市2008年８月21日

（注４）

（注４）

18,626.32

その他-４

GLP 郡山Ⅲ

福島県郡山市1993年２月17日

236

55

22,862.07

その他-５

GLP 東海愛知県東海市2004年７月14日

（注４）

（注４）

18,987.22

その他-６

GLP 早島岡山県都窪郡1989年11月28日

（注４）

（注４）

12,808.41

その他-７

GLP 早島Ⅱ

岡山県都窪郡2007年12月７日

（注４）

（注４）

14,675.59

その他-８

GLP 基山佐賀県三養基郡

2008年11月５日

（注４）

（注４）

73,225.00

その他-10

GLP 仙台宮城県仙台市2007年１月４日

（注４）

（注４）

19,276.01- 108 -

物件番号

物件名称

所在地

建築時期
(注１)

年間賃料
（百万円）
(注２)

敷金・保証金
（百万円）
(注３)

土地面積
（㎡）

その他-11

GLP 江別北海道江別市2009年１月20日

（注４）

（注４）

35,111.40

その他-12

GLP 桑名三重県桑名市2006年９月４日

（注４）

（注４）

46,811.76

その他-13

GLP 廿日市

広島県廿日市市

2006年７月10日

（注４）

（注４）

18,452.00

その他-14

GLP 小牧愛知県小牧市2008年２月15日

（注４）

（注４）

27,640.00

その他-15

GLP 扇町宮城県仙台市1974年８月９日

（注４）

（注４）

10,354.95

その他-16

GLP 広島広島県広島市1989年３月31日

（注４）

（注４）

15,603.94

その他-17

GLP 福岡福岡県福岡市1988年１月14日

（注４）

（注４）

7,527.47

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

佐賀県鳥栖市2008年１月31日

（注４）

（注４）

51,843.52

その他-20

GLP 富谷Ⅳ

宮城県富谷市1998年11月24日

（注４）

（注４）

24,947.28

27,6068,780

1,524,427.16

小計取得予定資産（太陽光発電設備を除く）
関東圏-32

GLP 浦安千葉県浦安市2003年４月７日

（注４）

（注４）

16,054.00

関東圏-33GLP 船橋Ⅱ

千葉県船橋市1989年１月13日

（注４）

（注４）

16,346.00

関東圏-34

GLP 三郷

埼玉県三郷市2006年１月25日

（注４）

（注４）

38,992.48

関西圏-16

GLP 舞洲Ⅰ大阪府大阪市2006年７月10日

（注４）

（注４）

25,834.92

その他-21

GLP 岡山総社Ⅰ

岡山県総社市2013年２月６日

742

395

33,054.58

その他-22

GLP 岡山総社Ⅱ

岡山県総社市2015年10月13日

505

93

33,061.77

小計

3,795

2,132

163,343.75

合計

31,401

10,912

1,687,770.91（注１）「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番大きい延床面積の建物の年月日を記載しています。登記簿に新築年月日の記載がない場合は、検査済証の交付年月日を記載しています。
（注２）「年間賃料」は、2017年12月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産又は信託不動産についてはその合計額）（消費税等は含みません。）を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各不動産又は信託不動産の「年間賃料」の合計が各小計又はポートフォリオ合計と一致しない場合があります。また、太陽光発電設備や駐車場等に関する賃料は含んでいません。
（注３）「敷金・保証金」は、2017年12月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に基づく敷金・保証金の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の合計が各小計又はポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注４）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注５）「GLP・MFLP 市川塩浜」の「年間賃料」及び「敷金・保証金」は、信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた数値を記載しており、土地面積は、物件全体に関する数値を記載しています。
（注６）取得予定資産である太陽光発電設備については、該当事項がないため、本項においては記載していません。

- 109 -

Ｃ．鑑定評価書の概要
収益価格
物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定評価額
（百万円）
(注１)

直接還元法

DCF法

価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

取得済資産
関東圏-１

GLP 東京森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

28,70029,4003.7

28,000

3.5

3.9

関東圏-２

GLP 東扇島

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

6,940

7,060

4.2

6,810

4.0

4.4

関東圏-３

GLP 昭島森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

9,180

9,350

4.3

9,010

4.1

4.5

関東圏-４

GLP 富里株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

5,660

5,780

4.7

5,610

4.8

4.9

関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ

株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

20,10020,5004.7

19,9001-3y 4.4%
4y以降 4.6%

4.7

関東圏-６

GLP 船橋株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

2,050

2,040

4.6

2,050

1-4y 4.5%
5-6y 4.6%
7y-10y 4.7%

4.8

関東圏-７

GLP 加須株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

14,10014,7004.6

13,8001y-4y 4.5%
5y-10y 4.7%

4.8

関東圏-８

GLP 深谷株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

2,890

2,980

4.8

2,850

1y-5y 4.7%
6y-11y 4.9%

5.0

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

24,40024,7004.2

24,000

4.0

4.4

関東圏-10GLP 岩槻

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

8,660

8,820

4.2

8,500

4.0

4.4

関東圏-11

GLP 春日部

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

5,150

5,240

4.4

5,050

4.2

4.6

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

13,10013,3004.1

12,800

3.9

4.3

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

19,00019,3004.1

18,600

3.9

4.3

関東圏-14

GLP 辰巳森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

6,440

6,570

3.8

6,310

3.6

4.0

関東圏-15

GLP 羽村株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

9,230

9,340

4.5

9,180

1y 4.4%2y-10y 4.5%

4.7

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

4,130

4,210

4.2

4,050

4.0

4.4

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

8,010

8,140

4.7

7,880

4.5

4.9

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

20,90021,1004.0

20,8001y-5y 3.9%
6y-10y 4.0%

4.1

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

8,300

8,470

3.8

8,130

3.6

4.0

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

41,10041,8003.9

40,400

3.7

4.1

関東圏-22

GLP 桶川株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

2,740

2,740

4.8

2,740

1y-2y 4.7%
3y-10y 4.9%

5.0

関東圏-23

GLP 新木場株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

12,80013,4003.9

12,5001y-5y 3.9%
6y-10y 4.0%

4.1

関東圏-24

GLP 習志野株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

5,540

5,640

4.6

5,490

1y-2y 4.4%
3y 4.5%4y以降 4.6%

4.7

関東圏-26

GLP 杉戸

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

9,890

10,300

4.3

9,710

4.1

4.5

関東圏-27

GLP 松戸

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

2,840

2,900

4.6

2,770

4.4

4.8

関東圏-28

GLP・MFLP
市川塩浜（注２）

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

16,65016,7504.2

16,5503.9

4.4- 110 -

収益価格
物件
番号

物件名称

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

関東圏-30

GLP 吉見株式会社
谷澤総合鑑定所

関東圏-31

GLP 野田吉春

株式会社谷澤総合
鑑定所

鑑定機関

価格時点

鑑定評価額
（百万円）
(注１)

直接還元法

DCF法

価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

23,20023,300

4.3

23,2001y-2y 4.1%
3y-9y 4.2%
10y 4.3%

4.4

2017年
８月31日

11,60011,7004.9

11,5001y 4.7%2y-8y 4.8%
9y-10y 4.9%

5.0

2017年
６月30日

5,260

5,200

5.0

5,280

1-8y 4.6%
9y以降 4.8%

4.9- 111 -

収益価格
物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定評価額
（百万円）
(注１)

直接還元法

DCF法

価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

関西圏-１

GLP 枚方一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

6,250

6,290

4.9

6,200

4.5

5.2

関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

9,230

9,330

4.6

9,120

4.4

4.8

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

11,60011,7004.7

11,500

4.3

5.0

関西圏-４

GLP 津守一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

2,340

2,360

5.2

2,310

4.9

5.5

関西圏-５

GLP 六甲

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

5,990

6,030

5.1

5,940

4.7

5.4

関西圏-６

GLP 尼崎

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

28,70029,0004.4

28,300

4.2

4.6

関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

2,290

2,320

5.1

2,260

4.7

5.5

関西圏-８

GLP 奈良森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

2,940

2,970

5.5

2,900

5.3

5.7

関西圏-９

GLP 堺

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

2,230

2,260

5.1

2,200

4.8

5.4

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

4,300

4,330

5.0

4,290

1y-4y 5.0%
5y-10y 5.2%

5.2

関西圏-11

GLP 門真

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

3,180

3,180

4.8

3,170

4.4

4.9

関西圏-12

GLP 西神

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

1,640

1,660

5.1

1,620

4.8

5.4

関西圏-13

GLP 福崎

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

4,170

4,210

5.1

4,130

4.7

5.4

関西圏-14

GLP 神戸西一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

7,620

7,680

4.8

7,560

4.7

5.3

関西圏-15

GLP 深江浜

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

4,580

4,650

4.8

4,500

4.5

5.0

その他-１

GLP 盛岡株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

878

896

6.3

870

6.1

6.5

その他-２

GLP 富谷株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

3,310

3,370

5.3

3,290

1-2y 5.0%
3-10y 5.2%

5.5

その他-３

GLP 郡山Ⅰ株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

4,580

4,690

5.4

4,530

1y 5.2%2y-10y 5.3%

5.6

その他-４

GLP 郡山Ⅲ株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

2,760

2,780

5.4

2,750

1y-3y 5.1%
4y-7y 5.2%
8y-10y 5.3%

5.6

その他-５

GLP 東海森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

7,740

7,870

4.5

7,600

4.3

4.7

その他-６

GLP 早島一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

1,350

1,360

5.7

1,340

5.5

5.9

その他-７

GLP 早島Ⅱ

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

2,740

2,770

5.2

2,710

5.0

5.4

その他-８

GLP 基山一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

5,500

5,560

4.9

5,430

4.4

5.3

その他-10

GLP 仙台株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

6,690

6,770

5.1

6,660

1y-4y 4.8%
5y-10y 5.0%

5.3

その他-11

GLP 江別森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

2,220

2,250

5.3

2,190

5.1

5.5

その他-12

GLP 桑名株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

4,430

4,470

5.4

4,410

1y-4y 5.4%
5y-10y 5.6%

5.6

その他-13

GLP 廿日市

株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

2,430

2,440

5.4

2,430

1y-5y 5.4%
6y-10y 5.6%

5.6

その他-14

GLP 小牧

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

12,70012,900

4.4

12,400

4.2

4.6

その他-15

GLP 扇町株式会社
谷澤総合鑑定所

2017年
８月31日

1,610

1,640

5.9

1,600

1y-2y 5.3%
3y-10y 5.5%

5.8

- 112 -

収益価格
物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定評価額
（百万円）
(注１)

直接還元法

DCF法

価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

その他-16

GLP 広島一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

4,100

4,140

5.5

4,060

5.2

5.7

その他-17

GLP 福岡一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

1,720

1,740

5.1

1,700

4.7

5.5

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

一般財団法人日本不動産研究所

2017年
８月31日

10,50010,600

4.6

10,3004.2

5.0

その他-20

GLP 富谷Ⅳ

森井総合鑑定
株式会社

2017年
８月31日

6,370

6,460

5.1

6,280

4.9

5.3

- 113 -

収益価格
物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定評価額
（百万円）
(注１)

直接還元法

DCF法

価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

取得予定資産（太陽光発電設備を除く）
関東圏-32

GLP 浦安株式会社谷澤総合
鑑定所

2017年
８月20日

7,540

7,680

4.2

7,480

1y 4.1％2-10y 4.2％

4.3

関東圏-33GLP 船橋Ⅱ

森井総合鑑定株式
会社

2017年
８月20日

8,130

8,320

4.2

7,930

4.0

4.4

関東圏-34

GLP 三郷株式会社谷澤総合
鑑定所

2017年
８月20日

17,70018,0004.1

17,400

3.9

4.3

関西圏-16

GLP 舞洲Ⅰ一般財団法人日本
不動産研究所

2017年
８月20日

19,40019,600

4.4

19,200

4.2

4.6

その他21

GLP 岡山総社
Ⅰ

株式会社谷澤総合鑑定所

2017年
12月31日13,10013,4005.0

12,9001-2y 5.0％
3-10y 5.1％

5.2

その他-22

GLP 岡山総社
Ⅱ

株式会社谷澤総合鑑定所

2017年
12月31日13,00013,4005.0

12,8001-2y 4.9％
3-4y 5.0％
5-10y 5.1％

5.2

（注１）「鑑定評価額」は、「GLP 野田吉春」以外の取得済資産については不動産鑑定士による2017年８月末日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価額を、また、「GLP 野田吉春」については2017年６月末日、「GLP 浦安」、「GLP 船橋Ⅱ」、「GLP 三郷」及び「GLP 舞洲
Ｉ」については2017年８月20日、それ以外の取得予定資産（太陽光発電設備を除きます。）については2017年12月末日をそれぞれ価格
時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、太陽光発電設備のみの直接還元法・DCF法の価格や利回りは存在しないため、「鑑定評価額」に取得予定資産である太陽光発電設備の評価額は合算していません。
（注２）「GLP・MFLP 市川塩浜」の「鑑定評価額」は、信託受益権の準共有の持分割合（50％）に基づく価格であり、収益価格は当該準共有持分割合である50％を乗じた数値を記載しています。

- 114 -

Ｄ．建物状況調査報告書及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要

物件
番号

物件名称

調査業者

調査書
日付

緊急
修繕費用
（千円）
(注１)

中長期
修繕費用
（千円）
(注１、注２)

PML
（％）
(注３)

取得済資産（取得予定資産である太陽光発電設備合算後）
関東圏-１

GLP 東京－446,000

8.5

関東圏-２

GLP 東扇島－

337,520

11.3

関東圏-３

GLP 昭島－206,370

11.6

関東圏-４

GLP 富里－90,0608.4

関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ－

1,117,350

11.4

関東圏-６

GLP 船橋

－167,750

14.0

関東圏-７

GLP 加須－392,050

12.9

2017年
８月31日

関東圏-８

GLP 深谷－307,300

5.1

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ－406,6409.2

関東圏-10GLP 岩槻

－71,95014.8

関東圏-11

GLP 春日部－

167,98014.9－

139,890

8.7

デロイトトーマツPRS株式会社

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ－

168,62011.7

関東圏-14

GLP 辰巳－54,52014.9

関東圏-15

GLP 羽村

－55,94012.5

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ－

125,360

11.3

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

関東圏-22

GLP 桶川関東圏-23

GLP 新木場

関東圏-24

GLP 習志野

関東圏-26

GLP 杉戸

関東圏-27

GLP 松戸

関東圏-28

GLP・MFLP 市川塩浜（注４）

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

関東圏-30

GLP 吉見

関東圏-31

GLP 野田吉春

関西圏-１

GLP 枚方

2013年
８月20日

－

60,0009.3－

324,300

12.0－

86,120

14.0

2014年
７月25日

－

357,870

1.7－

209,530

14.8

2015年
７月27日

－

243,98014.9－

230,950

11.4－

276,775

9.3－

142,87010.9－

220,6441.7－

180,143

1.4－

142,536

8.8－

62,226

11.8－

376,400

9.3

2014年
３月20日

東京海上日動リスクコン
サルティング
株式会社

2015年
７月27日
2015年
12月14日
2016年
４月12日
2016年
８月３日
2015年
７月１日

関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ－236,350

14.6

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ－271,900

10.5

関西圏-４

GLP 津守－143,330

16.6

関西圏-５

GLP 六甲

－406,840

12.6－

204,430

12.9－

136,600

10.8－

146,790

26.1－

39,80012.9－

296,150

8.5－

114,160

16.9－

186,900

11.1－

160,500

6.6

関西圏-６

GLP 尼崎関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ

関西圏-８

GLP 奈良

関西圏-９

GLP 堺

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

関西圏-11

GLP 門真関西圏-12

GLP 西神関西圏-13

GLP 福崎

デロイトトーマツPRS
株式会社

2017年
８月31日

2013年
８月20日
2014年
７月25日

- 115 -

調査書
日付

緊急
修繕費用
（千円）
(注１)

2015年
１月28日

－

57,340

6.2

2016年
８月３日

－

219,979

12.8

GLP 盛岡

－52,66013.5

GLP 富谷－84,040

12.4

その他-３

GLP 郡山Ⅰ－

56,4009.4

その他-４

GLP 郡山Ⅲ－

315,200

8.9－

151,530

14.9

物件
番号

物件名称

関西圏-14

GLP 神戸西

関西圏-15

GLP 深江浜

その他-１
その他-２

その他-５

調査業者

デロイト
トーマツPRS株式会社
東京海上日動リスクコン
サルティング
株式会社

2017年
８月31日

GLP 東海

中長期
修繕費用
（千円）
(注１、注２)

PML
（％）
(注３)

その他-６

GLP 早島－144,200

8.7

その他-７

GLP 早島Ⅱ－

51,5506.6－

233,9208.0－

134,98010.8

デロイトトーマツPRS
株式会社

その他-８

GLP 基山その他-10

GLP 仙台その他-11

GLP 江別－47,6909.5

その他-12

GLP 桑名－51,17010.5

その他-13

GLP 廿日市－

33,9809.6

その他-14

GLP 小牧

－148,250

5.2

その他-15

GLP 扇町－

110,170

16.3

その他-16

GLP 広島－198,660

8.3

その他-17

GLP 福岡－134,110

8.5－

187,234

10.0－

233,500

12.8－

82,84914.3－

262,84714.7－

211,73412.9－

407,302

2.4－

161,102

1.5－

161,224

1.5

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

その他-20

GLP 富谷Ⅳ

2013年
８月20日

2014年
７月25日
東京海上日動リスクコン
サルティング
株式会社

2015年
７月27日
2016年
８月３日

取得予定資産（太陽光発電設備を除く）
関東圏-32

GLP 浦安

関東圏-33GLP 船橋Ⅱ

関東圏-34

GLP 三郷関西圏-16

GLP 舞洲Ⅰ

その他-21

GLP 岡山総社Ⅰ

その他-22

GLP 岡山総社Ⅱ

東京海上日動リス
クコンサルティン
グ株式会社

2017年
８月18日

2018年
１月15日

ポートフォリオPML(注３)2.1（注１）「緊急修繕費用」及び「中長期修繕費用」はいずれも「建物状況調査報告書」又は「エンジニアリングレポート」によるものです。
（注２）「中長期修繕費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とする修繕費用の合計額を示します。
（注３）物件毎の「PML」及び「ポートフォリオPML」は、2018年１月17日付「ポートフォリオ地震リスク評価報告書」に基づき、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、「ポートフォリオPML」は、太陽光発電設備追加取得を加味した数値を記載しています。
（注４）「GLP・MFLP 市川塩浜」の「緊急修繕費用」及び「中長期修繕費用」は、信託受益権の準共有の持分割合である50％を乗じた数値を記載しています。
（注５）太陽光発電設備を追加取得する物件については、2018年１月15日を調査日付とする東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及びデロイトトーマツPRS株式会社作成の「建物状況調査報告書」に記載の太陽光発電設備に係る「緊急修繕費用」及び「中長期修繕費用」を合算した数値を記載しています。

- 116 -

Ｅ．主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人による取得予定資産の取得後において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全
体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産等はありません。
（注）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

Ｆ．主要なテナントに関する情報
本投資法人による取得予定資産取得後の資産のうち、当該テナントへの賃貸面積がポートフ
ォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）はありません。
（注）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

＜ご参考＞取得予定資産取得後の本投資法人のテナント（賃貸面積ベース上位10社）（注１）2017年12月末日現在のシェア（賃貸面積ベース）を示しています。
（注２）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。
（注３）日立物流、日本通運及びセンコーについては、そのグループ会社を含みます。

- 117 -

取得予定資産取得後のテナント属性別分散（注１）2017年12月末日現在におけるテナントの属性別のシェアを賃貸面積ベースで示しています。
（注２）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

取得予定資産取得後の荷主の業種別分散（注１）2017年12月末日現在における荷主の業種別のシェアを賃貸面積ベースで示しています。
（注２）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

- 118 -

Ｇ．ポートフォリオの分散
本投資法人の取得予定資産の取得後における信託不動産の各区分の分散状況は、以下のとおりです。
（イ）エリア別比率
延床面積（㎡）（注１）

比率（％）（注２）

取得（予定）価格（百万円）（注３）

比率（％）（注２）

関東圏

1,541,782.37

55.6

324,10361.8

関西圏

593,499.35

21.4

103,137

19.7

その他

639,176.47

23.0

97,40418.6

2,774,458.20

100.0

524,644

100.0

地域

合計

（注１）「延床面積」は、主たる建物の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、物件全体に関する数値に基づいて記載しています。
（注２）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。
（注３）「取得（予定）価格」は、太陽光発電設備に係る取得予定価格を当該設備が付帯する物流施設に合算して算出し、百万円未
満を切り捨てて記載しています。

（ロ）築年数分散
築年数
（注１）

物件数

延床面積
（㎡）（注２）

比率（％）（注３）

取得（予定）価格（百万円）（注４）

比率（％）（注３）

20年以上

21

526,011.61

19.0

78,111

14.9

15年以上20年未満

６

165,530.96

6.0

38,381

7.3

10年以上15年未満

26

1,248,375.12

45.0

262,133

50.0

５年以上10年未満

９368,474.48

13.3

65,568

12.5

５年未満

６

466,066.03

16.8

80,45015.3

682,774,458.20

100.0

524,644100.0

合計（注１）「築年数」は、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日から2017年12月末日までの期間を算出しています。
（注２）「延床面積」は、主たる建物の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、物件全体に関する数値に基づいて記載しています。
（注３）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。
（注４）「取得（予定）価格」は、太陽光発電設備に係る取得予定価格を当該設備が付帯する物流施設に合算して算出し、百万円未
満を切り捨てて記載しています。

（ハ）延床面積別比率
延床面積（㎡）（注１）
100,000㎡以上
50,000㎡以上
100,000㎡未満
30,000㎡以上
50,000㎡未満
10,000㎡以上
30,000㎡未満
10,000㎡未満
合計

延床面積（㎡）（注１）

比率（％）（注２）

取得（予定）価格（百万円）（注３）５595,628.43

21.5

111,05621.2

14

978,218.86

35.3

189,58336.1

16595,048.84

21.4

108,96520.8

32596,158.42

21.5

113,56921.6

１9,403.64

0.3

1,470

0.3

68

2,774,458.20

100.0

524,644

100.0

物件数

比率
（％）（注２）（注１）「延床面積」は、主たる建物の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、物件全体に関する数値に基づいて記載しています。
（注２）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。
（注３）「取得（予定）価格」は、太陽光発電設備に係る取得予定価格を当該設備が付帯する物流施設に合算して算出し、百万円未
満を切り捨てて記載しています。

- 119 -

（ニ）残存賃貸借期間別比率
賃貸借期間（残存期間）（注１）

賃貸面積（㎡）（注２）

比率（％）（注３）

年間賃料（百万円）（注４）

比率（％）（注３）

７年以上

499,789.37

20.5

6,839

21.8

５年以上７年未満

170,802.88

7.0

2,129

6.8

３年以上５年未満

864,303.93

35.5

10,76334.3

１年以上３年未満

594,801.52

24.4

7,470

23.8

１年未満

304,494.60

12.5

4,199

13.4

2,434,192.32

100.0

31,401

100.0

合計（注１）「賃貸借期間（残存期間）」は、2017年12月末日現在において締結されている各信託不動産に係る賃貸借契約に基づき、当該時点以後の賃貸借期間の残存期間を基準としています。
（注２）「賃貸面積」は、2017年12月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約に表示された建物に係る賃貸面積
を各残存賃貸借期間の区分毎に合算し、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値に基づいて記載しています。
（注３）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100％とならない可能性があります。
（注４）「年間賃料」は、2017年12月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約に表示された建物に係る月額賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産又は信託不動産についてはその合計額）（消費税等は含みません。）を各賃貸借期間（残存期間）の区分毎に合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、太陽光発電設備に関する賃料は含んでいません。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値に基づいて記載しています。

- 120 -

８

投資リスク

以下は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ３ 投資リスク」に記載された投資リスクに関する記述の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、本書の日付現在までに、その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。

(１）リスク要因
以下において、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債（以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人債への投資に係る全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権（以下「不動産信託受益権」といいます。）その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能性のあるリスクがあります。また、本書又は参照有価証券報告書に記載の事項には、特に本投資法人及び資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資口若しくは本投資法人債の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項並びに参照有価証券報告書の記載事項を慎重に検討した上で本投資口及び本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
①

一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
Ｆ．金銭の分配に係るリスクＧ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
Ｈ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク②

投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
Ｄ．投資法人の倒産リスク
Ｅ．インサイダー取引規制に関するリスク
Ｆ．GLPグループへの依存に係るリスク
Ｇ．売買予約契約及び物件情報提供契約に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク- 121 -

Ｈ．本投資法人の歴史が浅いことに伴うリスク③

不動産に係るリスク
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
Ｃ．不動産の偏在に係るリスク
Ｄ．不動産の瑕疵に係るリスク
Ｅ．土地の境界等に係るリスク
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｇ．建築基準法等の規制に係るリスク
Ｈ．有害物質に係るリスク
Ｉ．不動産の所有者責任に係るリスク
Ｊ．共有物件に係るリスク
Ｋ．借地権に係るリスク
Ｌ．売主の倒産等の影響に係るリスク
Ｍ．専門家報告書等に係るリスク
Ｎ．マーケットレポートへの依存に関するリスク
Ｏ．収入及び支出に係るリスク
Ｐ．PM会社に係るリスク
Ｑ．テナント集中に係るリスク
Ｒ．敷金及び保証金に関するリスク
Ｓ．転貸に係るリスク
Ｔ．マスターリースに係るリスク
Ｕ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
Ｖ．地球温暖化対策に係るリスク
Ｗ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
Ｘ．太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク④

不動産信託受益権に係るリスク
Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク⑤

税制に係るリスクＡ．導管性要件に係るリスク
Ｂ. 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
Ｃ. 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
Ｄ. 借入れに係る導管性要件に関するリスク
Ｅ. 同族会社に該当するリスク
Ｆ. 投資口を保有する投資主数に関するリスク
Ｇ．投資口の国外募集に関するリスク
Ｈ．税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
Ｉ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
Ｊ．一般的な税制の変更に係るリスク
Ｋ．会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク- 122 -

⑥

その他
Ａ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
Ｂ．取得予定資産を組入れることができないリスク
Ｃ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
Ｄ．過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク- 123 -

①

一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができるか否かは定か
ではありません。
投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、また、投資口は金融機関の預金等と異なり、預金保険等の対象ではありません。
したがって、投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算手続が開始され又は倒産手続により清算される場合、投資主は、投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできません。特に倒産手続に基づく清算の場合には、債権の弁済後の投資法人の資産が投資口全ての投資金額に不足し、投資主が投資金額を回収できない可能性があります。
Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。本投資口の上場市場における売却が困難
又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投資主は、相対による売却による他なく、本投資口を希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、全く換
価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
また、投資法人債は一般に上場されないことから、流動性は低く、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
本投資口については、投資主からの請求による払戻しは行われません。したがって、投資主が本投資口を換価するためには、これを売却することが必要となります。本投資
口の売却が困難となった場合には、希望する時期や売却価格を含む条件で換価できない
か、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
投資口及び投資法人債の譲渡価格や当初の投資金額については、いかなる保証も付されていません。投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化に影響されることがあるほか、投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市
場の変動、市場環境や将来的な景気動向等によって左右され、場合によっては大幅に変動することがあります。特に、金利上昇局面においては、投資口の分配金利回りの魅力が相対的に低下し、投資口の市場価格が下落する可能性があります。また、投資法人債についても、金利動向や不動産市場その他の市場環境、信用格付の変更等によりその価値が変動し、取得価格を下回るおそれがあります。また、投資口及び投資法人債は、不動産投資信託証券市場の動向、不動産市場の趨勢、不動産賃貸市場の需給バランス、不動産の賃貸需要を左右することのある経済の全般的状況、法制又は税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
また、投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。

- 124 -

Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合が希薄化し、また、投資口１口当たりの純資産額の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性があります。また、期中において投資口が追加発行される場合、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、今後、投資口の追加発行がなされる場合、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｆ．金銭の分配に係るリスク
本投資法人は参照有価証券報告書記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による金銭の分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されるものではありません。想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合、資産から得られる賃料収入の低下、保有資産の売却による損失や減損損失、建替えに伴う除却損等の損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 / （３）分配方
針 / ② 利益を超える金銭の分配」に記載の方針に従い、利益を超える金銭の分配を行います。
毎期継続的な利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うに当たり、本投資法人では、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して、その実施及び金額を決定することとし、当面の間は当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の30に相当する金額を目処として分配を行う予定です。
しかしながら、上記の方針に拘わらず、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状
況及び財務の状況等によっては、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）の額が上記の目処を下回る可能性や、利益を超える金銭の分配を一切行わない可能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配を踏まえて期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分配の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。
また、本投資法人は、GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の実施を検討する場合があり、これに関連して一時的に賃料収入の減少や建物取壊費用等が発生することに伴い利益分配金額が減少する可能性があります。かかる施策の実施を含む
建物若しくは設備等の除却や大規模修繕又は新投資口の発行等の資金調達等に伴い一時的な１口当たり分配金額が一定程度減少することが見込まれる場合においては、分配金水準の安定性の維持を目的とした一時的な利益超過分配を実施する方針を採用していますが、かかる一時的な利益超過分配の実施は、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して決定することとしており、実際にかかる利益超過分配を実施する保証はありません。
さらに、投資法人の利益を超える金銭の分配に関する投資信託協会の規則等につき将来新たな改正が行われる場合には、改正後の投資信託協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配を行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配の額が参照有価証券報告書記載の方針による金額と異なる可能性や、利益を超える金銭の分配を一時的に、又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。

- 125 -

Ｇ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるおそれがあります。
Ｈ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率（LTV）は、60％を上限の目処としつつ、当面は45％～55％を目標とする安定的な水準で運営していく方針です。しかしながら、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。本投資法人のLTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行います。本投資法人が資金調達を行う場合、借入れ及び投資法人債の発行の条件は、その時々の金利実勢、本投資法人の収益及び財務状況、一般的な経済環境のほか、投資法人債に係る信用格付、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、
本投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。
なお、借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件
で新規の借入れを行う借り換えについても、かかる借り換えができないことや、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされることがあります。
借入れについては、貸付人の保全措置の一環として、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財務状態が一定の条件を下回った場合における担保の提供
及びキャッシュ・リザーブ積立額の付加その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基準とした追加借入制限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法
人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限（以下「財務制限条項」といいます。）が課されることがあります。このような約束や制限が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、借入れに当たり、本投資法人は、保有する資産又はその原資産の全部又は一部を資金の貸付人に対して担保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる資産を処分し、又は不動産たる建物の建替等を行うに当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期や売却価格を含む条件で資産や不動産を処分できないおそれがあります。なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先に対して担保に供している資産はありませんが、本投資法人が借入先との間で締結する金銭消費貸借契約には前記のような一般的な財務制限条項が設けられています。さらに、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する
場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
本投資法人が資金を調達しようとする場合には、借入れのほか、投資法人債若しくは短期投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資口の追加発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時期及び価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。また、投資法人債又は短期投資法人債の発行を行う場
合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されます。かかる財務制限条項等に抵触する場合、本投資法人は投資法人債又は短期投資法人債についての期限の利益を喪失することがあります。

- 126 -

また、本投資法人は、中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、強固なバンクフォーメーションの構築、長期・固定化の進展及び返済期限の分散化を図る方針ですが、これらの財務方針が実現できる保証はなく、また意図した効果をもたらす保証もありません。
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、投資主総会は決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場
合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用会社
その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
②

投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができず、使用人を雇用することはできません。資産の運用については、投資法人は、「資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければならない」こと（投信法第198条第１項）となっています。また、投信法には、投資法人が、「資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない」こと（投信法第208条第１項）、並びにその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法第117条に定めるものを、投信法施行規則で定めるところにより他の者に委託しなければならないことが定められています。したがって、投資法人の業務全般が円滑に執行されるか否かは、資産運用会
社、資産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会社及び投資法人の投信法第117条に定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。
金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要とされており、また、投信法上、資産保管会社は一定の要件を満たす法人に資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当な者でないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分に行われず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われることが必要であるため、金商法及び投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対して善管注意義務を負い、また、投資法人のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
- 127 -

投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社は、より詳細な投資方針を定める運用ガイドライン又はこれに類する投資方針に係る社内規程を、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、投資法人の投資主の意思が反映されな
いまま、運用ガイドラインが変更される可能性があります。
その他、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、投資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会
社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。また、適切な資産運用会社を選定できない場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程によりその投資口が上場廃止になる可能性もあります。
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、投資法人の資産の運用成果は、資産の運用に係る業務を行う資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運
用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
(イ）資産運用会社の運用能力に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。また、金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要であり、金融庁等の監督官庁による監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがあります
が、金商法はその運用能力まで保証するものではありません。監督官庁により金融商品取引業者としての登録の取消しを含む処分等がなされた場合には、投資法人の資産運用業務にも影響が生じ、結果として投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
投資法人は、一般的には運用能力の不足する資産運用会社を解任することができます
が、他方、投資法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を資産運用会社に委託しなけ
ればならないため、解任するまでに後任の資産運用会社の選定が必要になります。かかる選定に時間を要することがあり、その期間中は、能力不足と判断された資産運用会社
による運用資産の運用が続くことになります。また、後任の資産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。それらの場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ロ）資産運用会社の行為に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金商法において資産運用会社の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
しかしながら、資産運用会社が、行為準則に反し、又は法定の措置を適正に取らない
場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。

- 128 -

その他、投資法人の資産運用会社に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、投資法人の資産又は不動産について、その取得又は運用に関する取引に関与する可能性があります。また、金商法上、資産運用会社自身による投資活動は禁止されていません。そのような場合、上記のとおり、金商法により一定の行為が禁止され、その結果、投資法人、ひいては投資主の利益が害されないように法的な規制はなされていますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこれらの取引がなされた場合に金商法の規制が遵守されたかが一義的には明らかではなく、したがって、結果として資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、投資法人は解散することとなります。投資法人が解散し、清算する場合には、投資主又は投資法人債権者は、当初の投資金額の回収を期待できない可能性があります。
Ｄ．投資法人の倒産リスク
投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。投資法人は現行法上の倒産手続として破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。
投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
Ｅ．インサイダー取引規制に関するリスク
投資口につき、有価証券に係る未公表の重要な事実が存在した場合に有価証券の売買等の取引を規制する、いわゆるインサイダー取引規制（金商法第166条及び第167条）の適用対象とする旨の金商法等の改正法が2013年６月12日に成立し、2014年４月１日から施行されています。これにより、投資口の取引についても、金商法が定めるインサイダ
ー取引の規制対象となっています。
当該改正においては、発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその特定関係法人（投信法第201条第１項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、一定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人及び資産運用会社の親会社）の役
職員が会社関係者として上記規制の対象者に含まれることになるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として新たに規定されており、これらの解釈・運用が定着していないことに伴い本投資法人の円滑な資産運用に悪影響が生じる可能性があるほか、本投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。
Ｆ．GLPグループへの依存に係るリスク
本投資法人は、当初ポートフォリオのすべてをGLPグループから取得したほか、参照
有価証券報告書記載のとおり、今後もGLPグループのバリューチェーンを積極的に活用していく方針です。具体的には、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、売買予約契約を締結す
ることがあります。また、GLPとの物件情報提供契約に基づき、本書の日付現在において、GLPグループが国内に保有する物件のうち、GLPファンド物件等を除く12物件（取得予定資産を除きます。）を売却する場合の売却情報をGLPグループから優先的に得られることになっています。加えて、GLPグループが国内において保有する他の物流施設- 129 -

（GLPファンド物件等を除きます。）を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意しています。また、日本GLP株式会社とのスポンサー・サポート契
約に基づき、マーケットリサーチ、物件取得業務の補助、運用物件の運営・管理に関する助言等の業務支援及び優先交渉権対象物件以外の物流施設の売却情報の提供を受けることができることとなっています。さらに、本投資法人は、原則としてGLPのグループ会社である日本GLP株式会社を運用資産のPM会社に選定する方針です。上記の他、本投資法人は、本書に記載のとおり、GLPファンドが開発・保有する先進的物流施設の取得
を、本投資法人の外部成長の柱の一つと位置付けています。
また、GLPは、本書の日付現在、そのグループ会社を通じて、本投資法人の投資口
389,440口（発行済投資口の総口数の13.6％）を保有しており、大口投資主として本投資法人の運営に一定の影響を及ぼし得るほか、資産運用会社の株式の全てを間接的に保有しており、同社の役職員のうち大半はGLPグループの出身者であることから、GLPグル
ープは、資産運用会社を通じて本投資法人の資産運用に重大な影響を及ぼしており、また、資産運用会社の人材はGLPグループからの人材供給に相当程度依存しています。したがって、本投資法人がGLPグループとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合等には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
なお、GLPは、2017年７月14日付でNesta Investment Holdings LimitedによるGLPの全ての発行済株式を取得するためのスキーム・オブ・アレンジメントによる非公開化取引について公表し、当該取引は2018年１月10日付で効力が生じています。これに伴い、
GLP Bidco Limited（Nesta Investment Holdings Limitedより商号変更）及びその親会
社がGLPの親会社となっています。GLP Bidco Limitedは、買収後のGLPグループの将来の計画につき、GLPグループが現在遂行するビジネス及びオペレーションを継続し、更なる成長を推進していくことを企図していること、並びに、最新のテクノロジーとデータを用いた物流エコシステムを創造し、GLPグループの顧客に対してソリューションを提供するとともに、既存及び新規のマーケットにおいてGLPグループのファンドマネジ
メント・プラットフォームを積極的に構築し、グローバルな機関投資家との協力を拡大することにより、GLPのグローバルな主導的地位をさらに強化していくことを企図していることを公表しています。しかし、当該買収実施後に上記の将来の計画が実現される保証はなく、また、買収実施後のGLPの事業への影響も現時点では明らかではありません。
また、運用資産の取得を含む本投資法人とGLPグループとの間の取引においては、本投資法人と資産運用会社とは利益相反の関係にあり、PM業務やその他の業務支援においても、GLPグループが、自己又はその顧客の利益を図るために本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性があります。GLPグループは、日本国内において、GLPグループが保有する物流施設、及びGLPファンドが保有する物流施設を管理・運営しており、また、今後も日本国内において物流施設の開発若しくは取得を行
い、又はその管理・運営を受託する場合があります。これらの物流施設を含むGLPグループが保有し、又はGLPファンドが保有し、管理・運営する物流施設等と、本投資法人の保有する物流施設が、テナントリーシング等において競合する可能性があります。かかる利益相反リスクに対する対策については、後記「(２）投資リスクに関する管理体
制」をご参照ください。本投資法人及び資産運用会社は、これらの対策を含む投資主又は投資法人債権者の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの体制及び対策にもかかわらず、GLPグループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生することがあります。
Ｇ．売買予約契約及び物件情報提供契約に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク
本投資法人は、GLPグループが保有する一定の物流施設につき、将来本投資法人が一定期間内に予約完結権を行使することにより当該物流施設を取得できることを内容とする売買予約契約を締結することがあります。この場合、本投資法人が将来予約完結権を行使して、対象物件の取得を希望するか否かは、その時点における本投資法人の財務状- 130 -

況、ポートフォリオ構成、資金調達条件等の諸要素を勘案して判断されます。また、売買予約契約の対象物件が予約完結権行使の時点において本投資法人の投資基準に適合す
るとの保証はありません。さらに、予約完結権行使時における当該物件の直近の鑑定評
価額（予約完結権の行使に先立つ６ヶ月以内の日を基準日とする鑑定評価額とします。）が売買金額を下回り、その乖離率が利害関係人取引規程に基づき設定された乖離許容率を超過する場合には、本投資法人は予約完結権を行使しないこととしています。
本投資法人が予約完結権を行使するか否かはこれらの将来における諸要因に応じて決定されることとなるため、本投資法人が売買予約契約を締結した場合においても、本投資法人が売買予約契約に基づく予約完結権を行使し、対象物件の一部又は全部を購入するとの保証はありません。本投資法人が定められた期間内に予約完結権を行使しなかった場合には、手付金は返還されないこととなります。
なお、本投資法人は、その財務状況、対象となる物件の状況その他の諸般の状況に鑑み、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、GLPグループに対して新たな売買予約契約の締結を申し入れることがありますが、GLPグループがかかる申し入れに応じて売買予約契約の締結が実現するとの保証はありません。また、GLPとの間で締結した物件情報提供契約
において、GLPは、本投資法人が締結済みの売買予約契約に基づく予約完結権の全部又は一部を行使した場合には、GLPグループが国内において保有する他の物流施設（GLPフ
ァンドが保有する物流施設等を除きます。）を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意していますが、かかる合意は、追加の売買予約契約の締結をGLPに義務づけるものではなく、誠実協議を行った結果追加の売買予約契約が締結できるとの保証はありません。
また、資産運用会社は、GLPとの間で、GLPグループが本書の日付現在において国内において保有する物件のうち、GLPファンド物件等を除く12物件（取得予定資産を除きます。）に係る売却情報の優先的提供に関する物件情報提供契約を締結しています。しかし、GLPグループは、当該契約に基づき、対象となる物流施設の売却活動を開始する場
合に、資産運用会社に売却情報を優先的に提供し、本投資法人が取得を希望する場合には、売買の条件につき誠実に協議する義務を負うにすぎません。GLPグループが将来それらの物件の売却活動を開始する保証はなく、また、本投資法人が当該物件の取得を希望した場合でも、GLPグループはそれらの物件を本投資法人の希望する価格で売却する義務等を負っているわけではありません。さらに、本投資法人は、現時点において物件情報提供契約の対象物件が本投資法人の投資基準に適合するか否かの判断を行っておらず、GLPグループが売却活動を開始する時点で、対象となる物件がかかる投資基準に適合する保証はありません。
なお、物件情報提供契約の対象となる物流施設は、GLPグループが本書の日付現在において国内において保有する物件のうち、GLPファンド物件等を除く12物件（取得予定資産を除きます。）に限られており、GLPファンド等を通じて開発し又は取得した物件
及びGLPグループが今後開発し、又は第三者から取得することとなる物流施設は対象に含まれていません。
また、本投資法人は、本書に記載のとおり、GLPファンドが開発・保有する先進的物
流施設の取得を、本投資法人の外部成長の柱の一つと位置付けていますが、上記のとおり、GLPファンドが開発・保有する物件については、情報提供契約の対象とはなっておらず、したがってGLPファンド物件を売却する場合に本投資法人又は資産運用会社がその取得につき優先的に情報提供を受け、交渉する機会を提供されることについて契約上の保証はありません。GLPファンドにはGLPグループ以外の第三者が出資しており、当該第三者との関係その他GLPファンド側の事情によりGLPファンドからの物件取得が困難となる可能性があり、また、そのような事情がない場合であっても、本投資法人が期待通
りにGLPファンドの開発・保有物件を取得できず、本投資法人の外部成長に寄与しない可能性があります。

- 131 -

なお、資産運用会社の社内規程である利害関係人取引規程に基づき、本投資法人が
GLPグループから不動産を取得する場合の取得価格は、鑑定評価額に資産運用会社の投資委員会が定める一定の乖離許容率を乗じた額を上乗せした額が上限となり、かつ当該乖離許容率は10％を超えてはならないこととされています。一般に市場価格が鑑定評価額に反映されるまでには一定のタイムラグがあること、特に不動産の市場価格が上昇している局面では、鑑定評価額が実勢市場価格を下回る傾向にあることから、GLPグルー
プからの取得が困難となるおそれがあります。
Ｈ．本投資法人の歴史が浅いことに伴うリスク
本投資法人は2011年９月16日に設立され、2012年12月21日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場し、資産運用を開始していますが、その運用実績は限られています。
資産運用会社の役職員は、物流施設の投資運用の実績を有していますが、上場不動産投資法人の運用経験を有する者は限られており、資産運用会社による上場不動産投資法
人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期待どおりの収益をあげるとの保証はありません。また、GLPグループの日本における物流施設の運用実績は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。

- 132 -

③

不動産に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産については、以下のリスクがあります。
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査する（デュー・ディリジェンス）こともあります。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場
価格は変動します。
また、物件取得競争が激化するなど市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポー
トフォリオの実現や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。
さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これ
らの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方
針 / （１）投資方針」記載のとおり、本投資法人は、先進的物流施設について引き続き底堅い需要が継続するものと考えており、主として先進的物流施設に対して投資を行っていく方針です。しかしながら、３ＰＬ事業の拡大及び電子商取引市場の拡大等の先進的物流施設に対する需要を高めていると考えられる要因に変動が生じ、あるいは先進的物流施設の供給が想定以上に増加し競合状況に変動が生じる可能性があり、先進的物
流施設について希少性が高く需要が供給を上回る状態が今後も持続するとは限りません。その場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
また、本投資法人は、上記以外にも主たる投資対象を物流施設とすることに伴う特有のリスクを抱えています。
例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなった場合、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。さらに、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、それらの物件のテナント需要は、為替相場や経済情勢にも左右される可能性があります。
また、景気減速により消費者行動が影響を受ける結果、テナントの事業及びその物流施設に対する需要が悪影響を受けるなど、物流業界全体における全般的な景気が悪化した場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、今後も物流市場の変化、電力供給不足等による施設の稼働状況、テナントの事業活動への支障が生じること等により、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
物流施設スペースの供給過剰若しくは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施設との競争の状況、- 133 -

物流施設への潜在的テナントの誘致力並びに既存物流施設の保守、改修及び再開発能力等によっても、本投資法人の収益は左右されます。
さらには、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正により、これらに関する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与える場合には、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。また、港湾労働法（昭和63年法律第40号）に規定する港湾に所在する物流施設については、港湾労働法その他関係法令の適用を受けまた一定の事業慣行の影響を受けるため、テナントの人件費及び営業費用が他の地域に比べ高くなる場合があり、テナントの事業への悪影響を通じ本投資法
人の収益にも悪影響が生じる可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ．不動産の偏在に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書記載の投資方針に基づき資産の運用を行います
が、本投資法人の運用資産が一定の地域、特に首都圏に偏在するおそれがあります。また、本投資法人の投資対象は物流施設等に限定されています。したがって、一定地域、
特に首都圏の物流施設等における収益環境等の変化が本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
さらに、本投資法人の不動産が近接して所在する場合には、物流施設等のマーケット
において相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
Ｄ．不動産の瑕疵に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、本投資法人が取得する不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。
以下同じです。）に一定の瑕疵があった場合、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等があり、このほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。また、不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります（買主は瑕疵があることを知った日から１年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。）。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。
しかし、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法律上の制度ではないため、個別の事
情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあり得ます。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又- 134 -

は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった
場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の２第２項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
Ｅ．土地の境界等に係るリスク
わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震・津波や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険（特約による利益補償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任保険等を一般的に付保します。このような複数の保険を組み合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。但し、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故（戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされません。）が発生する可能性、又は保険会社が当該保険会社の財務状態の如何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起った場合、本投資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、取得する資産について、専門家による地震リスク診- 135 -

断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物流施設については、地震・津波によりこれらの資産に損害が生じた場
合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保することとした物流施設であっても、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあります。
Ｇ．建築基準法等の規制に係るリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、
建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。たとえば、建築基準法は、耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改正・変更されています。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高さ・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
Ｈ．有害物質に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、不動産たる土地に係る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物
質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法が制定され、2003年２月より施行されています。同法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む
建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するた- 136 -

めに建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に
大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。
Ｉ．不動産の所有者責任に係るリスク
土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています（民法第717条）。したがって、本投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義
務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、その運用資産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方
針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
Ｊ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有
者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する（民法第252条）ものとされています。したがって、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意
向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるかかる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者（賃貸人）の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナン
トからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合につき、同様の問題があります。
また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）を受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条）、合意の有効期間は５年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができま- 137 -

す。但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法
人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若し
くは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課される場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、
本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減
価要因が増す可能性があります。
Ｋ．借地権に係るリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
く、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期や売却価格を含む条件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
Ｌ．売主の倒産等の影響に係るリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具
備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪- 138 -

である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主（倒産手続であればその財団等）に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人
は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権（とみなされた権利）の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手
続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることとなるなど、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
以上のとおり、本投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれがあります。
本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定します
が、売主又はその前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できません。
Ｍ．専門家報告書等に係るリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。特に、不動産の市場価格が大幅に変動する市場環境にあっては、不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格が、市場における実勢価格と大幅に乖離する可能性もあります。
本投資法人では、不動産を取得するに際して、建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質等の有無、隣地との境界等について、専門業者からのエンジニアリン
グレポート（建物状況調査報告書）、地震リスク評価報告書等を取得することとしています。建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書等には、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格の算出並びに建物の耐震性
能及び地震による損失リスク等を検討した結果が記載されており、本投資法人では、これらの専門業者からの報告書等をもとに取得対象資産の欠陥及び瑕疵の有無、耐震性能評価の確認を行うこととしています。
しかし、専門業者から提供されるこれらの諸資料の内容とその精度には限界があり、提供される資料の内容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、取得対象資産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではなく、本投資法人による取得
後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。

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また、不動産の地震リスク分析の結果算出されるPMLも個々の専門家の分析に基づく
予想値に過ぎません。PMLは、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
Ｎ．マーケットレポートへの依存に関するリスク
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケ
ット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビル
や住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅されている訳ではありません。
Ｏ．収入及び支出に係るリスク
一般的に本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存します。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があります。
本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間
は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場
合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
また、テナントは、定期賃貸借契約において明文で排除されている場合を除き、賃料が不相当に高い場合には借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができます。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はなく、賃料改定又は賃料減額請求により賃料が減額されることにより不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
本投資法人の主要な営業費用は減価償却費、固定資産税や都市計画税等の固定的な費用で構成されており、賃料収入の減少により本投資法人の収益性や分配金の水準が大きく悪化する可能性があります。
また、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります。
さらに、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
不動産からの収入の減少及び不動産に関する支出の増大の、双方又は一方の事由が生じた場合、本投資法人の収支が悪影響を受ける可能性があります。
Ｐ．PM会社に係るリスク
一般に、オフィスや住居等の不動産に比べて物流施設のテナント候補は限定されており、テナントとの良好かつ強固な関係を有するPM会社を選定し、そのリーシング能力を活用することが極めて重要です。また、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理状況等の良否も、建物を管理するPM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人においても、リーシングの成否、管理の良否及びそれらの結果としての収益性の確保について、PM会社の業務遂行能力に大きく依拠することになります。本投資法人がPM会社を選定するに当たって、その候補業者の資質、経験、ノウハ
ウ、テナント・リレーション等を慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を資産運用会社に選定させる場合でも、選任に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたPM会社における人的・財産的基盤が優良である保証はありません。また、仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持されるとの保証もありません。PM会社の業務遂行- 140 -

能力に大きな変化があった場合やPM会社が交替する場合等、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により本投資法人が損失を被るおそれがあります。
Ｑ．テナント集中に係るリスク
本投資法人の保有する物流施設の多くは、極めて少数のテナントに依存しています
が、不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一
時的に当該不動産の収益が急激に悪化することがあります。さらに、多くのテナントを誘致するのは、時間を要し、その誘致に要する期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。特に、物流施設はBTS（Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）を前提に供給される物件が比較的多いこともあり、相対的に代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性や改装等のために多額のコスト負担が生じる可能性があります。その結果、物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
Ｒ．敷金及び保証金に関するリスク
物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を資産の取得
資金や資産の運用にかかる支出の一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｓ．転貸に係るリスク(イ）転借人に係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意
思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態
等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ）敷金等の返還義務に係るリスク賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
Ｔ．マスターリースに係るリスク投資対象となる不動産等において、PM会社等が当該不動産等の所有者である本投資法
人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会
社の財務状態の悪化により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

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Ｕ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が、買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメン
ト等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合
等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法
人の財務状態が悪化する可能性があります。
本投資法人は、2017年８月29日付でGLP舞洲Ⅰ、GLP三郷、GLP浦安及びGLP船橋Ⅱに係る不動産信託受益権売買契約を締結していますが、その取得日は2023年２月28日又は2018年３月１日以降2023年２月28日までの間（取得予定期間）で本投資法人が10営業日
前までに指定した日とされており、当該契約はフォワード・コミットメントに該当しま
す。なお、本投資法人は、2018年３月１日を取得日として指定しており、本投資口の発行による手取金等によりこれらを取得することを予定しています。本投資法人の責に帰すべき事由に基づく本契約上の債務不履行があった場合、又は本投資法人が当該４物件の売買の実行に必要な資金調達が完了できないこと等を理由に本契約が終了した場合、本投資法人は、当該時点において取得したと仮定した場合の各当該４物件の取得予定価
格から一定額を控除して得られる違約金（契約終了の時期及び賃貸条件等の変動等により、違約金の額は変動します。）を、SMFLに支払うものとされており、違約金を超える損害等が生じた場合には、当該超過額の損害等の賠償又は請求を妨げないとされています。もっとも、当該４物件の取得の実行に必要な資金調達が完了しなかった場合であっても、本投資法人が、取得実行日当日までに書面で本契約を終了させない旨の申出をした場合には、本契約は終了しないものとされており、この場合には、本投資法人の資金調達が完了していないことを理由に違約金の支払いを求められることはありません。また、本投資法人が取得予定期間満了日の６ヶ月前までに取得予定期間中に当該４物件の取得を行う旨の通知を行わなかった場合には、本投資法人は上記違約金と同額の契約終了時支払金を支払うものとされており、本投資法人において取得予定期間中に資金調達を行うことができず又はそれが困難であると見込まれる場合には、契約終了時支払金の支払いにより、本契約を終了させることができることとなっています。
Ｖ．地球温暖化対策に係るリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度の創設又は拡充に伴い、排出権削減のための建物改修工事を実施したり、排出権等を取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
またテナントの事業はトラック輸送に大きく依存しているため、地方公共団体の自動車排出窒素酸化物及び粒子状物質の総量規制等の規制が強化された場合、テナントの費用が増加する結果、物流施設に対する需要が縮小する可能性があります。
Ｗ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 2002年８月９日））及び固定資産の減損に係る会計基準の適用指針（企業会計基準委員会 企業会計基準適用指針第６号 2003年10月31日）によれ
ば、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった不動産等については、一定の条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととされています。今後、本投資法人の保有する不動産等の市場価格
及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があり、この結果本投資法人の財務状態や収益が悪化する可能性があります（ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当す- 142 -

る利益超過配当を行うことで、かかる税負担を回避又は軽減できる可能性があります。）。
Ｘ．太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク
本投資法人は太陽光発電設備が付帯している物件を保有しており、当該太陽光発電設備
を太陽光発電事業者に対して賃貸しています。当該テナントとの賃貸借契約上、賃料についてはテナントによる売電事業の売電収入に連動する変動賃料が含まれており、本投資法
人の賃料収入はテナントの売電事業の成果により影響を受けることとなっています。また、本投資口の発行による手取金等により、本投資法人が保有する物流施設に付帯する太陽光発電設備を取得し、当該太陽光発電設備を太陽光発電事業者に対して、同様の変動賃
料により賃貸することを予定しています。売電事業については、天候、売電事業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、これらの要因により、当該テナントによる売電事業の売電収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。例えば、太陽光発電設備の性能が取得後に想定以上に低下し、又は太陽光発電設備に故障、不具合等が発生し、想定していた発電量が得られず、売電収入に連動する変動賃料が減少する可能性があります。さらに、太陽光発
電設備の発電量は日射量によって変動するため、季節変動が生じやすく、夏場の変動賃料に比べ冬場の変動賃料が大幅に減少する可能性があります。また、発電事業者は、原則として、太陽光発電設備が接続電気事業者の送電設備に電気的に接続され、当該送電設備その他の送電に関連する第三者の設備が維持されている場合のみ売電することができます。
したがって、これらの設備が故障又は損壊した場合、発電事業者は、一定期間太陽光発電
設備の不稼働を余儀なくされる可能性があり、結果として本投資法人の太陽光発電設備に係る変動賃料が減少し又はかかる賃料が得られなくなる可能性があります。なお、電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法施行規則（平成24年経済産業省令第46号。その後の改正を含みます。）によれば、天災事変による接続電気事業者の電気工作物の故障又は故障を防止する装置の作動による停止等の場合、売電の停止（出力の抑制）に対する補償は行われないこととなっています。これらの場合、賃借人である発電事業者の売電収入が減少する可能性があり、その結果、本投資法人の受領する変動賃料が減少し、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
④

不動産信託受益権に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産信託受益権については、以下のリスクがあります。
なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、従前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）（以下「信託法整備法」といいます。）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。信託契約等に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは、
信託契約等の定めにもよりますが、信託財産全てが信託受益者に交付されるのが通例です。他方で、旧信託法の下では、信託財産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等（以下「信託費用等」といいます。）は、信託受益者に対して直接補償請求することができるとされているなど、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条、第37条、第54条等）。また、新信託法の下でも、信託費用等は、不動産信託受託者
が信託財産から償還・賠償を受けることができ、最終的に信託受益者が負担することになっています（新信託法第48条、第53条等）。さらに、受託者は、信託受益者と合意することにより、旧信託法に基づく信託と同様に、信託受益者に対して直接信託費用等の支払を求めることもできます（新信託法第48条第５項、第53条第２項等）。すなわち、- 143 -

旧信託法においても、新信託法においても、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者
ではありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。
また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者の事
前の承諾を要求されます。さらに、不動産信託受益権は金商法上の有価証券とみなされますが、指名債権と同様の譲渡方法によって譲渡することになります。対抗要件としては、不動産信託受託者への確定日付のある通知又は承諾が必要です。
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財
団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託
財産は不動産信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記が必要です。
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及び善管注
意義務を負います（信託業法（平成16年法律第154号）第28条第１項、第２項）。また、受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています（同法第29条第１項、第２項）。しかし、不動産信託受託者が、かかる義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
リスクに備え、旧信託法及び新信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが（旧信託法第31条及び新信託法第27条）、常にかかる権利の行使等により損害を回避・回復できるとは限りません。
Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では、所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新
信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新
信託法第105条以下）、不動産信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、不動産信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準共有者間の協定書等において、準共有者
が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知- 144 -

らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
旧信託法では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産
信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場
合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場
合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第1項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限
り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が不動産信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができま
すが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

税制に係るリスク本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。
Ａ．導管性要件に係るリスク
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、多額の法人税額等の発生、分配金支払原資の制限・不足、機関投資家以外の者からの借入の発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ４ 手数料等及び税金 / (５）課税上の取扱い / ② 投資法人の税務 / Ａ．利益配当等の損金算入」をご参照ください。

- 145 -

Ｂ. 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
導管性要件のうち、配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、
買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額に係る一定の調整を加えた後の額）の90％超（又は配当可能額の90％超）の分配を行わなければならないとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）については、会計上の税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利益を基礎とした実際の利益配当等の額（一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当金額を加えた後の額）の比較によりその判定を行うこととされていますが、何らかの要因によって本投資法人に多額の法人税等の課税が行われる場合（ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ. 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要件を満たせなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｄ. 借入れに係る導管性要件に関するリスク
導管性要件のひとつに機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。以下、Ｆ.において同じです。）以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合には、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｅ. 同族会社に該当するリスク
導管性要件のうち、事業年度の終了時に同族会社のうち一定のものに該当していない
こと（発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位１位の投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、本投資口が市場で流通するため、本投資法人の意思にかかわらず、結果としてこれを満たさなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｆ. 投資口を保有する投資主数に関するリスク
導管性要件のひとつに、事業年度の終了時において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の者に保有されることという要件があります。
本投資法人は投資主による本投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の者に保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この
結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｇ．投資口の国外募集に関するリスク
本投資法人は、規約において、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとすると定めており、この規定により導管性要件のうちの投資口の50％超国内募集要件を満たすことを予定しています。しかし、本投資法人が何らかの理由により、国外募集による多- 146 -

額の投資口の発行を余儀なくされ、投資口の発行価額の総額のうちに国外において募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50以上となった場合には、上記要件を満たせないことになります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｈ．税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、追加的な税負担が発生することがあります。また、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｉ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権
又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第31条、規約別紙１ Ⅱ ４）としています。本投資法
人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。なお、投資法人に係る登録免許税及び不動産取得税の軽減措置は2019年３月31日までとされています。
Ｊ．一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

Ｋ．会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
会計処理と税務処理との間に不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。ただし、利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。
⑥

その他
Ａ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値- 147 -

が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
Ｂ．取得予定資産を組入れることができないリスク
本投資法人は、本投資口の払込期日後、前記「６ 第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要 / Ｂ．第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産を取得する予定です。これに関連し、本投資法人は、取得予定資産たる信託受益権の保有者との間で、信託受益権売買契約を締結しています。しかしながら、本書の日付以後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないため契約が終了し、取得予定資産を購入することができず、投資主に損害を与える可能性があります。
Ｃ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
本投資法人は、前記「６ 第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要 / Ｂ．第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の一部の取得資金等に充当するため、適格機関投資家からの借入れを行う予定であり、借入先となる協調融資団のエージェント及び一部参加予定金融機関から、協調融資団の組成及び貸出実行の意向を有する旨の確認をそれぞれ得ています。しかしながら、協調融資団は本書の日付現在においては、未だ組成されておらず、また、各参加予定金融機関における与信審査等の内部手続も未了であることから、本投資法人が希望する額及び条件による協調融資団の組成及び貸出しの実行がなされる保証はありません。本投資法人が取得予定資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要し、取得予定資産を購入することが遅れることで、投資主に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定資産を購入した後においても、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。
Ｄ．過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
前記「６ 第11期末後取得済資産及び取得予定資産の概要 / Ｂ．第11期末後取得済
資産及び取得予定資産の概要」記載の過去の収支状況は、取得予定資産の現所有者等から取得した賃貸事業収支に係る情報であり、会計監査等の手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報です。これらは取得予定資産の現所有者等から提供を受けた情報を基礎としていますが、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありませんし、当該情報は不完全であるおそれがあります。したがって、全てが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。本投資法人は取得予定資産の取得後、適用ある会計原則に従ってその収支を作成し又は今後その収支を作成しますが、当該収支は上記情報に基づく収支と大幅に異なるおそれがあります。

- 148 -

(２）投資リスクに関する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資口及び本投資法人債への投資に関するリ
スクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開
催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、資産運用会社又はその利害関係人から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、資産運用会社の利害関係人との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規則を定めて、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。

②

資産運用会社の体制
資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、かつ複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。
Ａ．資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築方
針、投資を決定する際の物件調査基準及び物件評価基準、並びに運営管理方針（テナント
管理及び賃貸方針、不動産運営管理、売却方針、付保方針並びに外部委託管理方針を含みます。）等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
Ｂ．資産運用会社は、参照有価証券報告書記載の本投資法人の運用体制のとおり、委員会規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っている
ほか、不動産等の取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めています。
Ｃ．資産運用会社は、参照有価証券報告書記載の運用体制（コンプライアンス体制）のとおり、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定めて、コンプライアン
ス・オフィサー及びコンプライアンス委員会による法令遵守の確認、コンプライアンス委員会による利害関係人との取引等についてのコンプライアンス上の問題の有無の確認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めています。
Ｄ．資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取引の防止に努めています。

- 149 -

９

借入れの状況
本投資法人の第12期における本書の日付現在までの借入れの状況は以下のとおりです。

借入先

借入金額
（百万円）

利率

株式会社三井住友銀行

870

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

580

株式会社みずほ銀行
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

1,500
800

農林中央金庫1,300

株式会社三井住友銀行

5,100

株式会社みずほ銀行

2020年
12月21日基準金利に0.17％を加 2018年
2021年
3,600
えた利率 １月４日 12月20日（注）500

株式会社りそな銀行

基準金利に0.24％を加
1,300
えた利率
（注）

株式会社三井住友銀行

2,300

株式会社みずほ銀行

基準金利に0.325％を
2,300
加えた利率
（注）
2,000

合計

25,750

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

担保

2017年
2023年
９月１日
９月１日
0.45681％

株式会社福岡銀行

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

返済期日 返済方法

0.45681％

基準金利に0.12％を加
1,800
えた利率
（注）
1,800

シティバンク、エヌ・エイ東
京支店

借入
実行日

―

期限一括
返済

無担保
無保証

―

―

2025年
12月22日

2026年
10月30日―（注）利払日は、2018年３月末日を初回とし、その後は毎年３月、６月、９月及び12月の各末日及び返済期日（同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）です。利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利
は、各利払日の直前の利払日（但し、第１回の計算期間については実行日とします。）の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３ヶ月物の全銀協日本円TIBORとなります。但し、計算期間が３ヶ月に満たない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される当該期間に対応する基準金利となります。

- 150 -

10

特定関係法人の商号変更

以下の特定関係法人（資産運用会社の（間接）親会社）につき、2018年１月10日付の特定関係法
人の異動後、本書の日付現在までに、以下のとおり商号変更がなされています。
変更前

変更後

Nesta Investment Holdings Limited

GLP Bidco Limited

Nesta Investment Holdings MidCo Limited

GLP Midco Limited

Nesta Investment Holdings TopCo Limited

GLP Topco Limited

Nesta Investment Holdings, L.P.

GLP Holdings, L.P.

Nesta Investment Holdings GenPar Limited

GLP Holdings Limited- 151 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
GLP投資法人 本店（東京都港区東新橋一丁目５番２号

汐留シティセンター）

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 152 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料

本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は、次のとおりです。
取扱場所：

取次所
投資主名簿等管理人の名称及び住所

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手数料

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２

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
なし

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

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第２【その他】
該当事項はありません。

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